苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第2085号
原告潘小。
委托代理人俞美娟，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人薛玉平，江苏新天伦律师事务所实习律师。
被告贺国林。
被告高利宝。
共同委托代理人杨昆明，上海市锦天城律师事务所律师。
原告潘小男诉被告贺国林、高利宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，依法由代理审判员刘虎适用简易程序，于2015年8月13日公开开庭进行审理。原告潘小男及其委托代理人俞美娟、薛玉平、被告贺国林、高利宝共同委托代理人杨昆明到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。
原告潘小男诉称：2011年11月12日，原告与两被告签订租赁合同，约定原告从杨华路10号苏州工业园区德方贸易有限公司（以下简称“德方贸易”）处承租的厂房全部租赁给两被告，租期为10年，租赁分三个阶段，第一阶段从2012年3月1日至2015年1月28日，年租金95万元；第二阶段从2015年3月1日至2018年2月28日，租金在第一阶段基础上上浮5%-10%。租金为先付后用，违约金按照年租金的10%计算。合同签订后，原告将厂房交付给被告并提供经营所需水电等设施。在第二个租赁阶段，被告并未将一整年（2015年3月1日至2016年2月28日）的租金101250（95万元×7.5%）预先支付给原告，在原告多次催促下，被告仅在2015年4月9日支付了237500元，其余租金783750元一直未支付。原告现起诉至法院，请求判令两被告支付原告拖欠的租金783750元、并按照同期银行贷款利率给付利息、违约金102125元，并由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告表示因两被告在诉讼后向原告另行偿还了158333元，故在诉请中扣除相应金额。
被告贺国林、高利宝辩称：1、原被告签订合同属实，在实际履行过程中第一阶段被告按照实际履行。2、被告在按照合同履行过程中，租赁标的房屋由苏州市姑苏区人民法院查封并拍卖，目前处于拍卖过程中，对被告的租赁产生很大变动。双方签订合同中发生的上述变化不属于原、被告当事人造成的，被告认为应适用情势变更的原则进行调整。3、基于租赁物对被告的影响，被告方很多客户对被告提出解除合同。4、被告要求租金上浮，根据合同中有上浮的条款，但上浮的条款是基于被告方经营状况良好，上浮率也为5-10%。原告未经被告同意上涨7.5%没有依据。因拍卖中对被告造成损害，被告希望降低租金，并希望对租金支付方式进行变更。
经审理查明：位于苏州工业园区杨华路10号的厂房产权人为德方贸易。该公司盖章出具书面《承诺书》，同意将租给潘小男的杨华路产房约5000多平方米转租或自营十年，期满后可优先续租，租金另议。庭审被告确认在签约时对于上述转租行为知晓。
2011年11月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方自愿将杨华路10号德方贸易的厂房全部租赁给乙方（甲方与该公司租赁协议、产权证明提供给乙方），年租金人民币95万元，水电费除外，由乙方按照国家标准据实结算，每二个月结一次。租期约定10年，分三次实施：第一次为三年，年租金95万元整，第二次为三年，第三次为四年，租赁价格在每次调整后的基础上上浮5%-10%。付款方法：第一次首付两年租金计算190万元，满两年付第三年租金95万元，第二次租期三年，租金为一年一付，第三次租期四年，租金一年一付。以上付款为先付后用，租金价格协商后确定金额。在本合同期限内乙方享有优先续租权，如甲方中途变卖，则在同等价格的情况下，乙方有优先购买权。假如由第三方购买，乙方投资的设备、设施等必须经双方妥善协商合理处理完成后才能交易，否则乙方有权在租期内拒绝甲方买卖要求。如遇政府拆迁征用，乙方的投资设备、设施按照国家规定进行补偿，且乙方有补偿知情权。在租期内如有违约，按照年度租金的10%承担违约赔偿金。具体租赁期限及付款期限说明为：第一次从2012年3月1日至2015年2月28日，第二次从2015年3月1日至2018年2月28日，第三次从2018年3月1日至2022年2月28日，付款期为租赁期到前一个月支付下一年的全额租金，其中第一次租赁总月数为36个月，合计租赁金额285万元，首付190万元，两年后付95万元。上述条款双方必须遵守，本合同双方签字生效，并受法律保护。该合同下方原被告均签字。
另查明：2015年4月9日，贺国林向潘小男转账237500元；2015年6月26日，贺国林向潘小男转账158333元。
又查明：因德方公司欠付债务，苏州市姑苏区人民法院出具执行裁定，对上述厂房进行冻结。原告诉称已经向姑苏区人民法院申报了优先购买权及承租权，现在尚未进入拍卖程序，且德方贸易另有土地纠纷尚未进行审理，被告确认执行刚启动公告送达拍卖材料的环节。
庭审中，原告确认，在第一阶段年租金95万元的基础上，按照协议约定5%及10%的上浮率，自行选取中间值7.5%作为本案年度租金并诉请主张，上述金额未与被告协商，也无书面协议。后原告自愿调整年度租金计算方式，按照上浮5%计算。关于房屋查封、拍卖对于被告的影响，被告确认对于房屋本身无影响，主要影响客户，被告据此提交部分冰库包库协议书以及退库声明。根据退库声明，声明人表示，“冷库近来传出诸多不确定因素，包括法院拍卖、法院扣押等通知，为了不影响我方经营，给我方造成不必要的损失，现我方要求取消租赁合同，提前退库。”关于原告的损失，原告主张包括迟延收取款项所致利息损失，以及因原告正常交付租金给德方公司所致资金周转的损失。
以上事实，由《租赁合同》、承诺书、银行转账明细等以及当事人庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原告将从德方公司租赁的厂房转租给被告，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且德方公司明确同意相关转租行为，故原、被告之间签订的《租赁合同》合法、有效。原告向被告交付厂房，被告依约应当交付租金。根据约定，租金为先付后用，现被告未按约全部交付2015年3月1日至2016年2月28日的租金，原告据此诉请给付，符合法律规定，本院予以支持。关于租金数额，双方约定“第二次租期为三年，第三次为四年，租赁价格在每次调整后的基础上上浮5%-10%”，综合文义理解，应为后一阶段租金在前阶段租金的基础上上浮相应比例。现原告主张上浮5%，双方虽未就此达成合意，但原告的主张为合同范围之内的比例，且系最低比例，并未加重被告负担，依法可以支持，故本院认定2015年3月1日至2016年2月28日的租金按照997500元计算（950000元+950000元×5%）。扣除被告已经交付该阶段的租金395833元（237500元+158333元），欠付金额应为601667元。根据合同约定，租赁期限内一方违约，按照年租金10%计算违约金，因被告对此不予认可，故违约金应当根据原告的损失及被告的过错程度综合考量。鉴于原告同时诉请主张逾期付款利息，而逾期付款利息也具有违约金的性质，现原告不能举证证实其因为被告行为所致其余损失，本院综合考量，将违约金及逾期付款利息统一按照同期银行贷款利率的1.3倍予以支持。关于被告辩称的执行、拍卖影响其经营并致使客户退库，本院认为，一方面，并无证据上述执行或拍卖行为对于房屋本身或者被告对房屋的使用产生影响，根据法律关于“买卖不破租赁”的法律原则，上述执行及拍卖行为是否必然影响原告对于涉案房屋的承租权以及被告从原告处租赁房屋的租赁权不能确定。另一方面，被告虽提交部分客户出具的包库协议书以及退库声明，但客户是否必然能以上述理由退库、是否实际退库以及退库后各方承担的责任均不能确定，故被告以此为由变更合同缺乏依据，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告贺国林、高利宝于本判决生效之日起10日内支付原告租金601667元及违约金（违约金计算为：其中2015年3月1日至2015年4月8日，以997500元为本金；2015年4月9日至2015年6月25日，以760000元为本金；从2015年6月26日至实际给付之日，以601667元为本金，均按照同期银行贷款利率的1.3倍计算）
二、驳回原告潘小男的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为6329元，由原告潘小男负担1329元，被告贺国林、高利宝负担5000元。被告应承担之款项已由原告预交，本院不再退还，被告在给付上述款项时将该款直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理审判员 刘虎
二〇一五年九月十八日
书 记 员 张欢