陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终2608号上诉人（原审被告）绿地集团西安湖景置业有限公司，住所地陕西省西安市浐灞生态区幸福南路96号。法定代表人陈军，该公司董事长。委托代理人龚健，北京金城同达（西安）律师事务所律师。委托代理人巨少帅，北京金城同达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）乔冠诚，男，1974年6月13日出生，汉族，个体工商户，住陕西省西安市碑林区。委托代理人张贺才，陕西博硕律师事务所律师。上诉人绿地集团西安湖景置业有限公司（以下简称绿地公司）与被上诉人乔冠诚商品房预售合同纠纷一案，因不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第03676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年6月29日，乔冠诚向绿地公司支付购房款2308638元。2012年7月5日，乔冠诚与绿地公司签订《商品房买卖合同》，登记备案号为Y12063136，由乔冠诚购买绿地公司开发的位于西安市灞桥区浐河西路以西月登阁路以南绿地国际生态城二期的涉案房屋，建筑面积211.53平方米，总价款2308638元。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照以下方式处理：面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，乔冠诚有权退房。乔冠诚退房的，绿地公司在乔冠诚提出退房之日起30天内将乔冠诚已付款退还给乔冠诚，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付乔冠诚使用。合同附件七第四条约定，若出卖人逾期超过九十日未能将该商品房交付给买受人，则买受人有权以书面通知出卖人的方式单方面解除合同，出卖人应当在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还乔冠诚的全部已付款，并按乔冠诚累计已付款的2%向乔冠诚支付违约金。合同附件七第六条约定，商品房达到交付使用条件后，绿地公司应当通过发送书面信函或者登报通知的方式通知乔冠诚办理交付手续。合同附件八第十条关于合同解除补充约定，若买受人根据合同约定选择解除本合同或提出退房的，出卖人应当在正式收到买受人解除合同的通知或退房通知后与买受人签订解除合同协议，并在买卖双方在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的60日内退还买受人全部已付款，并按中国人民银行公布的活期存款利率付给利息（利息计算期间为出卖人收到买受人支付的房价款之日起至出卖人收到买受人发出的解除合同的书面通知之日止）。2013年12月23日，绿地公司在西安晚报上刊登《商品房交付公告》，通知涉案房屋所在楼栋的业主办理收房手续。2013年12月26日，绿地公司向乔冠诚邮寄《商品房交付通知》，通知涉案房屋已具备交房条件，乔冠诚应自2013年12月31日起正式办理收房手续。2013年12月27日，涉案房屋经过建设、施工、监理、设计单位四方进行的单位（子单位）工程质量竣工验收。2014年2月，西安市房产测量事务所出具《建筑物实测项目情况说明》，载明涉案房屋所在楼栋每户套内面积较预测减小约7.58～10.51平方米。2014年7月22日，乔冠诚前往绿地公司处对涉案房屋进行验收，填写《房屋交接验收表》后乔冠诚未收房。庭审中，乔冠诚提交绿地公司与绿地生态城二期别墅业主代表签订的《协议书》及工程竣工验收备案表复印件，证明涉案房屋一直不具备交房条件，竣工验收的日期为2014年10月16日。绿地公司对此不认可，但并未提交涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案登记表。此外，乔冠诚认为合同中对双方的解除违约金的约定条款不对等，解除违约金的约定不一致，且与实际损失相比过低，故提出按照中国人民银行同期贷款利率计算解除违约金，并提交其为支付购房款向案外人借款的借条。乔冠诚于2015年5月15日起诉至西安市雁塔区人民法院称，2012年7月5日，其与绿地公司签订了《商品房买卖合同》，约定由乔冠诚购买绿地公司开发的绿地国际生态城二期第85幢1单元1层10105号商品房（以下简称“涉案房屋”）一套（建筑面积211.53平方米）。合同约定：面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房；交房时间为2013年12月31日，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。合同签订后，乔冠诚按照合同约定向绿地公司一次性支付了全部购房款共计2308638元。但绿地公司却违反合同约定，合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超过了3%。在合同约定的交房时间内，绿地公司未能完成竣工验收，导致房屋逾期交付时间超过90日。且涉案房屋还存在施工质量不达标、花园面积缩水、小区公共环境配套不到位等问题。鉴于以上原因，乔冠诚多次向绿地公司要求解除合同、返还购房款并赔偿损失，绿地公司虽然同意解除合同，但却以各种理由推诿，至今不予办理退房手续，也未向乔冠诚返还购房款及赔偿损失。为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除乔冠诚、绿地公司双方签订的《商品房买卖合同》，绿地公司返还乔冠诚已支付的购房款2308638元；2、绿地公司向乔冠诚支付违约金408493元（暂计算到2015年4月23日）；3、诉讼费由绿地公司承担。绿地公司辩称，首先，其公司在商品房验收合格达到交付条件后，分别以报纸公告和邮寄信函的方式通知乔冠诚办理收房手续。因此，绿地公司已经依据合同约定的交付时间和交付方式向乔冠诚交付了房屋，不存在逾期交房的情形。其次，合同明确约定房屋面积以产权登记面积为准，现涉案房屋因乔冠诚原因尚未办理产权登记，产权登记面积尚未明确，因此合同约定的面积差异的情形并不存在。涉案房屋严格按照设计图纸、施工图纸进行施工，客观上并未出现面积增大或缩小。乔冠诚所述的面积减少，实为涉案房屋入户门斗部分面积在测量时减半计算，实际房屋面积并未减少，也未给乔冠诚带来任何损失。此外，即使该房屋面积差异客观存在，乔冠诚应当在合理期限申请退房，并依据合同约定的“中国人民银行公布的同期活期存款基准利率”主张利息。现乔冠诚无故推迟收房、怠于行使权利，拖延近两年之久的情况下，要求绿地公司承担因其自身迟延所造成的一切不利法律后果，故乔冠诚的诉请并没有事实及法律依据，请求驳回乔冠诚全部诉讼请求。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。乔冠诚、绿地公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称：《合同法》）第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，绿地公司仅提交四方进行的单位（子单位）工程质量竣工验收单以证明涉案房屋已经验收合格，并不符合合同约定和法律规定，并且也未提交竣工验收备案表佐证房屋已具备交付条件。故可以确认绿地公司在向乔冠诚交付房屋时不符合交付条件，且已经逾期交房超过90日。同时，涉案房屋的合同约定面积为211.53㎡，实测面积较预测面积减小约7.58～10.51㎡，面积误差比绝对值约为3.6%～4.9%，面积误差比绝对值超过了3%。根据双方签订的合同约定，合同解除的条件已经成就，故乔冠诚主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及返还购房款2308638元的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。至于乔冠诚主张绿地公司应按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付违约金408493元的诉请，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，乔冠诚向绿地公司一次性支付购房款后，绿地公司长期占用该款项，现合同解除后给乔冠诚造成利息损失属客观事实，而合同约定按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付乔冠诚利息明显过低，结合本案因绿地公司的原因导致合同解除的情形，酌定绿地公司应按照中国人民银行公布的同期定期存款利率计算向乔冠诚支付违约金276747.98元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、原告乔冠诚与被告绿地集团西安湖景置业有限公司于2015年12月2日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y12063136）予以解除。二、被告绿地集团西安湖景置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告乔冠诚返还购房款2308638元。三、被告绿地集团西安湖景置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告乔冠诚赔偿合同解除违约金276747.98元。四、驳回原告乔冠诚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费28537元，由被告绿地集团西安湖景置业有限公司承担。因原告乔冠诚已预交，故被告绿地集团西安湖景置业有限公司应在支付上述款项时一并支付原告乔冠诚。宣判后，绿地公司不服，向本院提起上诉称，一、原审法院认定绿地公司逾期交房，明显错误。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付条件是“该商品房经验收合格”，合同附件七第六条约定，商品房达到交付使用条件后，绿地公司以发送书面信函或登报通知之任意一种方式通知收房。合同第九条第2款约定，乔冠诚解除合同的，应当在绿地公司逾期交房90天后起15日内以书面形式提出，否则视为乔冠诚放弃该项权利。事实上，绿地公司于2013年12月23日和12月26日分别以报纸公告和邮寄信函的方式通知乔冠诚办理收房手续。乔冠诚已于2014年7月22日对房屋进行了查验，签署了《房屋交接验收表》，该表记载“…本人同意收房。”原审法院却错误认定绿地公司交房逾期超过90日。此外，原审法院错误认定“绿地公司仅提交四方进行的单位（子单位）工程质量竣工验收单以证明涉案房屋已经验收合格，并不符合合同约定和法律规定”，但并未说明作出此认定的合同依据和法律依据。因此，绿地公司认为，原审法院认定绿地公司逾期交房一节属于明显的认定事实错误、适用法律错误。二、原审法院认定涉案房屋面积差超过3%，明显错误。乔冠诚未提供该房屋存在面积差的任何证据，且原审法院在作出判决时仍未查明该房屋是否存在面积误差，面积误差准确值是多少，就主观认定面积误差比绝对值超过了3%，属于认定事实不清，明显错误。上诉请求：1、撤销原审判决。2、请求二审法院驳回乔冠诚的诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费用由乔冠诚承担。乔冠诚辩称，一、原审法院认定绿地公司逾期交房，事实清楚，适用法律正确。1、涉案房屋在合同约定的交房时间2013年12月31日前根本不符合交付条件，四方竣工验收单不符合合同约定和法律规定的交房条件。因此，无论绿地公司是否发送了交房通知，均不影响涉案房屋不符合交付条件的事实，因此，不能免除绿地公司的违约责任。2、直到2014年10月16日，绿地公司才取得涉案房屋的《竣工验收备案表》，此时才符合交房条件，已距离合同约定的交房时间超过了90日，因此，乔冠诚有权解除合同并要求绿地公司承担违约责任。3、乔冠诚虽然对房屋进行了查验，但不等于收房。因绿地公司未提供竣工验收备案表，房屋不符合交付条件，因此，乔冠诚未收房。二、因房屋实测面积报告由开发商掌握，开发商必须向业主出示，根据证据规则，该实测面积报告应由绿地公司向法庭提供，否则应承担举证不能的法律后果。在原审法院的反复要求下，绿地公司虽未提供房屋实测面积报告，但提供了《建筑物实测项目情况说明》，该《说明》证实涉案房屋的面积误差比已超过3%。因此，乔冠诚有权要求解除合同并要求绿地公司承担违约责任。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。…”乔冠诚和绿地公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行。根据绿地公司在原审中提交的西安市房产测量事务所建筑物实测项目情况说明可知，涉案房屋的实测面积和合同约定面积的面积误差比绝对值约为3.6%—4.9%，故原审法院认定涉案房屋的面积误差比超过了3%，有事实依据。《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积的面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。故乔冠诚有权因涉案房屋面积误差比绝对值超过3%而要求退房，因此，原审法院判令解除乔冠诚和绿地公司签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，依法应予维持。综上，绿地公司的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28537元，由绿地集团西安湖景置业有限公司承担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤审 判 员  肖晓通代理审判员  辛 娟二〇一六年五月十二日书 记 员  石李婷