辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽11民终593号
上诉人（原审第三人）：祝铁男，男，1953年4月24日生，汉族，无业，住辽宁省沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：夏丽芙，辽宁向海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶树林，男，1948年1月3日生，汉族，辽河油田热电厂退休职工，住盘锦市兴隆台区。
委托诉讼代理人：刘布明（系叶树林妻子），住盘锦市兴隆台区。
被上诉人（原审原告）：刘布明，女，1945年11月15日生，汉族，辽河油田石化总厂子弟学校退休教师，住盘锦市兴隆台区。
被上诉人（原审被告）：辽宁天成房地产开发有限公司，住所地盘锦市兴隆台区。
法定代表人：李凤如，该公司总经理。
委托诉讼代理人：伞丽亚，该单位工作人员。
上诉人祝铁男因与被上诉人叶树林、刘布明、辽宁天成房地产开发有限公司（以下简称天成公司）确认合同效力纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2015）兴民一初字第02120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月1日公开开庭进行了审理。上诉人祝铁男委托诉讼代理人夏丽芙，被上诉人叶树林委托代理人刘布明，被上诉人刘布明，被上诉人天成公司委托代理人伞丽亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
祝铁男向本院上诉请求：1.撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2015）兴民一初字第02120号民事判决第二项；2.判令驳回被上诉人其他诉讼请求；3.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.原审判决认定的基本事实不清，适用法律错误，该判决书第二项内容依法应予撤销。原审法院认定：“上诉人与天成公司签订的房屋买卖合同规避法律，损害了叶树林，刘布明的合法权益，并依据合同法第五十二条第二项规定判定合同无效”系适用法律错误。2.原审法院根据上诉人已经与天成公司通过诉讼解决了借款争议一事，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十四条的规定，认定上诉人要求保护房屋买卖合同关系没有法律依据同样系认定事实及适用法律错误。3.原审判决程序违法，二审法院应依法将相应判决内容撤销。原审原告的诉讼请求中没有“确认上诉人与天成公司间买卖合同的法律效力”的相应内容，法院无权超越当事人的诉讼请求进行主动审理及作出相应判决。
叶树林、刘布明辩称，我方最初起诉时起诉了天成公司和祝铁男，因当时找不到祝铁男，一审建议原告放弃祝铁男，单独起诉天成公司，所以一审起诉状中只体现了我方与天成公司的合同效力问题。在案件审理过程中，法院又要求天成公司追加祝铁男为第三人，追加后我方诉状没有再改，所以在起诉状的诉讼请求中就没有提到另一合同的效力。天成公司和祝铁男的合同是无效的，因为祝铁男不是真正买房子，是借贷关系。关于一审判天成公司与上诉人合同无效是正确的，我认为我方在一审请求中主张我与天成公司的合同有效，同时主张将我签的合同备案，就说明我方同时要求祝铁男的合同无效，因为只有有效的合同才能备案。
天成公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。叶树林、刘布明与天成公司签订的房屋买卖合同有效，应当受法律保护。天成公司与祝铁男是名为房屋买卖，实为借贷的法律关系。天成公司与祝铁男签订的67套房买卖合同，是做房产抵押的，每平才1520元。天成公司与祝铁男之间的房屋买卖合同无效。
叶树林、刘布明向一审法院起诉请求：请求判令确认原、被告签订的A座4单元1203室的商品房买卖合同有效，并给予备案。
一审法院认定事实：叶树林、刘布明系夫妻关系。二人于2011年6月1日与天成公司签订了商品房买卖合同，从天成公司处购买了天成家园A-4-1203号房屋，面积90.26平米，每平方米价格是4460.00元，总计购房款402,560.00元。天成公司为叶树林、刘布明出具了交房款收据。叶树林、刘布明于2013年4月17日从天成公司处领取了入住证，并居住至今。因天成公司未给叶树林、刘布明出具购房的发票，经二人追要，天成公司于2014年4月16日为叶树林、刘布明出具了购房发票。另查，2012年6月29日，天成公司因缺少经营资金，向第三人祝铁男借款1000万元，双方经协商签订了67份商品房买卖合同，总面积6579.03平方米，每平米1520.00元，总价款为9,999,953.00元。7月2日，天成公司与祝铁男签订了借款合同，借款期限2012年7月2日至2012年10月1日。借款合同中第六条保障条款中第5项约定“鉴于乙方（祝铁男）从甲方（天成公司）开发的天成家园小区购买的房产尚未付款，本合同借款期限届满后，如甲方未能按时及时偿还借款本息，乙方有权选择按本合同第六条第三款执行，或将本合同约定的借款本金自动转为购房款，乙方书面通知送达甲方售楼处，即视为已经向甲方支付该部分房屋购房款，应按照《购房合同》约定向乙方交付房屋，本借款合同权利以房屋自动终结”。第三人向天成公司出借1000万元后，将67套商品房在产权部门备案登记祝铁男名下。叶树林、刘布明购买的天成家园A-4-1203号房屋包含在这67套房屋之内。再查，第三人祝铁男因天成公司未如约偿还借款，于2015年向盘锦市中级人民法院起诉，双方于2015年8月16日在盘锦市中级人民法院主持调解达成了还款协议，该协议被告未能履行。
一审法院认为，叶树林、刘布明于2011年6月1日与天成公司签订了商品房买卖合同，叶树林、刘布明按照合同约定交付了全部购房款。在天成公司建设的商品房完工后，天成公司将房屋交付给叶树林、刘布明，二人接收房屋居住使用至今。故叶树林、刘布明与天成公司的商品房买卖关系系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应确认合法有效。天成公司在将商品房出售给叶树林、刘布明，收取了二人全部购房款之后，因缺少经营资金，向第三人借款，并将已经出售给叶树林、刘布明的房屋与第三人签订商品房买卖合同，但其真实意思并非进行商品房买卖，而是以签订商品房买卖合同作为第三人实现债权的担保，故所签订的商品房买卖合同是属于规避法律的行为，双方之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，该民事行为因损害叶树林、刘布明的权益而归于无效。第三人述称天成公司也将房产备案至第三人名下，叶树林、刘布明主张的合同关系已无法实际履行，其只能选择解除合同并向天成公司主张违约金或赔偿损失等违约责任，叶树林、刘布明对天成公司享有的该债权并不享有优先于包括第三人在内的其他债权人对天成公司享有的其他债权的优先效力，第三人对争议房产享有的权利应优先于原告得到保护，本院认为，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人示明变更诉讼请求。”的规定，第三人出借给被告天成公司的1000万元时，虽先签订商品房买卖合同，后签订借款合同，但该款项实际是借款，且第三人已于2015年向盘锦市中级人民法院起诉按借款主张权利，现第三人在本案中又要求保护其房屋买卖关系没有法律依据。叶树林、刘布明诉请要求将其房屋备案，本院认为，房屋备案是产权部门的行政行为，不受民事法律关系调整，对叶树林、刘布明的该项诉请本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第一条第（二）项之规定，判决：一、叶树林、刘布明与辽宁天成房地产开发有限公司于2011年6月1日签订的天成家园A座4单元1203室的商品房买卖合同有效。二、辽宁天成房地产开发有限公司与祝铁男于2012年6月29日签订的天成家园A座4单元1203室的商品房买卖合同无效。三、驳回叶树林、刘布明其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与原审认定一致。
本院认为，本案是被上诉人天成公司就同一房屋进行两次处分引起的纠纷。从时间看，被上诉人叶树林、刘布明与天成公司签订房屋买卖合同是2011年6月，上诉人祝铁男与天成公司签订“房屋买卖合同”是一年后的2012年6月；从意思表示看，前者的意思表示就是买卖房屋，后者是为了借款而设置的担保；从约定的价款看，前者每平方米是4460元，为当时商品房的市场价，后者是每平方米1520元，严重背离商品房市场价；从合同履行看，前者按合同约定交付了全部购房款，出售方天成公司也将房屋实际交付其入住，后者并未交付购房款，天成公司也未向其交付房屋；从法律规定看，前者没有任何违法之处，应受法律保护，后者按最高法院司法解释规定，法律不支持此种“房屋买卖”合同的履行，只能按民间借贷处理。所以，原审判决认定叶树林、刘布明与天成公司签订的房屋买卖合同有效，认定祝铁男与天成公司签订的房屋买卖合同无效，均符合法律规定。至于上诉人提出“原审原告的诉讼请求中没有确认上诉人与天成公司间买卖合同的法律效力的内容，法院无权超越当事人的诉讼请求进行主动审理及作出相应判决”的观点，审查原审庭审笔录发现，双方庭审中均认可的争议焦点就包括“原被告和被告与第三人之间房屋买卖合同哪份真实有效”的内容，可见，被上诉人在一审庭审中已经表达了要求确认上诉人与天成公司之间房屋买卖合同无效的诉求。事实上，上诉人此前已经就包括本案涉案房屋在内的67套房屋买卖合同的效力及履行起诉过天成公司，在本院释明后，双方已经依法按民间借贷调解解决，这一事实相当于确认了67套房屋买卖合同无效，不再履行。在这种情况下，上诉人再坚持认为自己与天成公司签订的房屋买卖合同有效已无任何依据。
综上，上诉人的上诉请求不成立，予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3669元，由上诉人祝铁男负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱学利
审判员 孙继晨
审判员 温 宇
二〇一六年八月二十二日
书记员 纪泽平