浙江省云和县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1125民初741号原告：云和县水境佳苑小区业主委员会，住所地云和县水境佳苑3幢3单元201室。业主委员会主任：吴显宗。被告：叶挺。原告云和县水境佳苑小区业主委员会与被告叶挺物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月1日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴冰清独任审判，分别于2016年8月31日、2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告云和县水境佳苑小区业主委员会的主任吴显宗、被告叶挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云和县水境佳苑小区业主委员会诉称：2014年6月，原告成立了业主委员会，同年7月1日和小区的物业管理公司同心物业管理公司解除了物业管理合同，小区物业管理由原告接手。原告和同心物业管理公司口头约定：同心物业因本小区垃圾清运所欠的清运费由原告缴纳，2014年本小区部分业主欠缴的物业费由原告收取并归原告所有。从2014年7月1日起，小区物业由原告管理。被告为小区业主，原告以书面形式向被告催缴2014年度的物业费，被告拒绝缴纳。为维护原告的合法权益，现诉至法院要求：一、依法判令被告立即缴纳2014年度物业服务费用954.14元和滞纳金4722.99元（滞纳金暂计算至2016年5月10日），2016年5月10日之后的滞纳金按每日1%计算至物业服务费全部付清时止；二、本案诉讼费用由被告承担。被告叶挺辩称：一、业主委员会成立时，根本没开过会，也没有进行过任何形式的民主表决，只是派人到各业主家送油骗取签名，业主委员会的成立和主任的产生都存在严重的程序违法，因此原告没有诉讼主体资格；二、滞纳金过高，根据最高人民法院的相关司法解释精神，滞纳金日计算标准不得超过万分之四，滞纳金的总额不得超过物业费总额的百分之二十；三、2014年到2016年的全部账目要公开；四、原告至今未履行物业服务中最起码的安全保障义务，因此，我强烈要求原告当庭作出承诺并限期做好；五、原告的主任未经全体小区业主签字同意，擅自领取并动用全体业主共有的维修资金达七十余万元；六、原告的主任在小区公共区域内擅自圈地建造庭阁及其他设施，非法侵占全体业主的公共利益。本院经审理查明，云和县水境佳苑小区的物业管理于2014年7月起由原告接手进行管理，被告叶挺是云和县水境佳苑小区20幢2单元104室的业主。2007年11月2日，被告与浙江同心集团丽水市同心物业管理有限公司签订《物业管理服务费收缴协议》一份，双方约定浙江同心集团丽水市同心物业管理有限公司按照每年954元向被告收取物业管理费，包括被告所有的房屋建筑面积每月每平方米0.4元、地下停车位停车服务费每月15元、地下柴间管理费每月8元，同时，双方还约定被告须于每年提前预缴下一年度的物业管理服务费，缴纳方式系按一年一次缴纳，如延期缴纳，同心物业管理有限公司可按日加收应缴费用1%的违约金。2014年9月25日的《云和水境佳苑小区业主公约》（已由过半数业主签字同意）中约定“业主应足额交纳物业管理、公用设施、专项维修、物业服务等各种费用（费用标准及违约延迟交纳物业费等按业主和丽水市同心物业管理有限公司签订的《物业管理服务费收缴协议》执行）”。被告位于水境佳苑小区20幢2单元104室的房屋建筑面积为198.78平方米。被告并没有缴纳过该套房屋2014年度的物业服务费，原告并没有提供证据证明浙江同心集团丽水市同心物业管理有限公司已与其约定云和县水境佳苑小区2014年部分欠缴的物业费由原告收取并归原告所有。原告自述多次催缴未果，遂诉至本院。另查明，被告已向原告缴纳了2016年度的物业费。本院认定以上事实的证据有：原告提供的（2014）30号文件即云和县建房和城乡建设局关于同意“云和县水境佳苑小区业主委员会”选举备案的通知复印件一份、关于选举产生水境佳苑小区业主委员会的通知复印件一份、云和县水境佳苑小区业主委员会主任身份证复印件一份、被告户籍证明一份、物业费催缴通知书（存根）复印件一份、云和水境佳苑小区业主公约复印件一份、会议纪要复印件一份、云和县水境佳苑业委会财务收支明细表复印件一份、户名为云和县水境佳苑小区业主委员会的卡折对账单复印件一份、水境佳苑小区关于使用专项维修资金的申请复印件一份、关于使用维修基金的申请复印件一份、业主资料复印件一份，被告提供的物业费的缴款凭证一份，证人林某的证人证言，以及当事人当庭陈述。本院认为：由专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的物业公约对全体业主具有约束力。由过半数业主签字同意的《云和水境佳苑小区业主公约》受法律保护，而被告也没有提供充足证据证明该业主公约存在制定程序不合法或者内容不合法的情形，并且，原告已对云和县水境佳苑小区进行了物业管理，被告未缴纳物业费的行为已构成了违约，因此被告理应按照与浙江同心集团丽水市同心物业管理有限公司签订的《物业管理服务费收缴协议》的标准根据业主公约的规定缴纳相应的物业管理费及违约金。关于物业管理费，2014年7月1日起至2014年12月31日止被告应支付物业管理费共计477元。关于违约金，本院经综合考虑，酌定为143元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：一、被告叶挺支付给原告云和县水境佳苑小区业主委员会自2014年7月1日至2014年12月31日止尚欠的物业管理费477元及违约金143元，共计620元，该款于本判决生效之日起五日内付清；二、驳回原告云和县水境佳苑小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告云和县水境佳苑小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。代理审判员  吴冰清二〇一六年九月三十日代书 记员  周丽丽附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。