江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第3793号
原告江苏天合物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇红峰路昆城中欣广场2幢31号房，组织机构代码73708469-1。
法定代表人吕向东，该公司总经理。
委托代理人陆圆圆，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人王雨涓，江苏六典律师事务所实习律师。
被告周哉家。
被告徐月芳。
被告周青果。
被告李雅。
本院于2014年11月5日立案受理了原告江苏天合物业管理有限公司与被告周哉家、徐月芳、周青果、李雅物业服务合同纠纷一案，依法由审判员崇海燕独任审判，于2014年12月15日公开开庭进行了审理。原告江苏天合物业管理有限公司的委托代理人陆圆圆、王雨涓到庭参加诉讼。被告周哉家、徐月芳、周青果、李雅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告江苏天合物业管理有限公司诉称：四被告为昆山鱼尾狮玉峰山庄XXXX号单体别墅的业主。原告与昆山市玉山镇“鱼尾狮玉峰山庄”业主委员会（以下简称“业主委员会”）于2010年4月18日签订《昆山市鱼尾狮别墅区物业服务合同》，委托服务期限自2010年4月21日起至2013年4月20日止，又于2013年4月20日续签《昆山市鱼尾狮别墅区物业服务合同》，委托服务期限自2013年4月21日至2016年4月20日。两份合同对双方的权利义务内容进行了约定。原告已经按约履行了合同义务，提供了优质的物业管理服务。四被告自2011年1月起就没有交纳过物业服务费，期间经原告多次催缴，仍未予以支付。为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求判令：1、四被告共同支付物业服务费20841元（2011年1月至2014年10月，323.62＊2＊0.7＊46）；2、四被告共同支付原告滞纳金42203元（暂计至2014年10月31日，之后的滞纳金请求按照日千分之三支付至实际履行之日）；3、诉讼费用由四被告共同承担。
被告周哉家、徐月芳、周青果、李雅辩称：一、原告诉称尚欠物业费未交是事实。二、原告诉求支付滞纳金42203元无事实法律依据：1、原告诉求的滞纳金与主债务的比例达203%，明显违法，2、被告从未入住，因此实际每月应交纳物业费是453.07元（647.24＊0.7），每日应交纳物业费为15.10元（453.07／30），每日应纳物业费的千分之三是0.045元（15.10＊0.0003），依据原告诉求是迟交46个月（1380天），因此被告应承担的，按日加收应纳费用的千分之三的滞纳金的总额是62.10元（0.045＊1380），该费用是符合法律规定的，也符合合同约定，3、被告未入住过涉案房屋，但被告留在原告处的通信地址、联系方式均是真实有效的，原告不以合法、合理有效的方式通知被告交费，原告的《催缴物业通知书》以公示的方式昭示被告，行为不恰当，而且也是违法的，对被告没有约束力。
经审理查明：2010年4月18日，昆山市玉山镇“鱼尾狮玉峰山庄”第一届业主委员会（甲方，以下简称“鱼尾狮业主委员会”）与昆山市天合物业管理有限公司（乙方）签订《昆山市鱼尾狮别墅区物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”）一份，甲方将昆山鱼尾狮玉峰山庄委托乙方实行专业化的物业管理；本物业服务费，由乙方按以下收费标准每月向业主收取，单体别墅2元／月／平方米。双拼别墅1.6元／月／平方米，联体别墅1.5元／月／平方米，已售出未入住的空置房由业主按物业管理费标准的70%缴纳，业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金；委托服务期限为三年，自2010年4月21日至2013年4月20日。2013年4月20日，鱼尾狮业主委员会（甲方）与原告（乙方）续签《物业服务合同》一份，委托服务期限为三年，自2013年4月21日至2016年4月20日。
2011年11月24日，昆山市天合物业管理有限公司经昆山工商行政管理局准予变更为江苏天合物业管理有限公司（原告）。
被告周哉家、周青果为昆山市鱼尾狮玉峰山庄XXXX号单体别墅业主，建筑面积为323.62平方米。涉案房屋所有权于2004年7月8日登记于被告周哉家、周青果名下，但被告周哉家、周青果并未入住。原告按约履行了物业服务之义务，被告周哉家、周青果拖欠2011年1月1日至2014年10月31日（46个月，2＊46＊323.62）物业服务费29773元未付，为此引起纠纷。
以上事实由原告提供的《物业服务合同》两份、工商变更信息及原告在庭审中的陈述为证。
本院认为：昆山市天合物业管理有限公司与鱼尾狮业主委员会签订的物业服务合同的权利义务，由更名后的原告享有和负担。两份物业服务合同，系双方真实意思表示，合法有效，对全体业主均有约束力。原告作为被告周哉家、周青果所处小区的物业服务单位，已按约履行了物业服务之义务，被告周哉家、周青果作为业主理应支付2011年1月1日至2014年10月31日的物业服务费29773元，原告按照七折主张20841元，系其自由处分权利，本院予以支持。物业服务合同中约定的滞纳金即为逾期付款违约金，日千分之三的标准明显过高，本院调整为日万分之五。物业服务合同约定了物业服务费的交纳时间（每月向业主收取），结合被告周哉家、周青果的欠费期间，本院认定截至2014年10月31日的滞纳金为7034元，2014年11月1日至被告周哉家、周青果实际支付之日的滞纳金以20841元物业服务费为基数按照日万分之五的标准计算。原告未在举证期限内提供证据证明被告徐月芳、李雅为昆山市鱼尾狮玉峰山庄XXXX号单体别墅业主及被告徐月芳、李雅与被告周哉家、周青果的身份关系，故本院对于原告要求被告徐月芳、李雅支付物业服务费及滞纳金的诉请不予支持。被告周哉家、周青果拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时缴费业主的正当权利。原告在服务过程中既要按约提供服务，如定期公布物业管理费的收支情况，也应注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周哉家、周青果于本判决生效之日起十日内支付原告江苏天合物业管理有限公司物业服务费20841元并支付滞纳金（7034元及以20841元为基数从2014年11月1日按照日万分之五的标准计算至实际支付之日的滞纳金）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）。
二、驳回原告江苏天合物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费1178元，减半收取589元，由被告周哉家、周青果负担260元，原告江苏天合物业管理有限公司负担329元。此款原告江苏天合物业管理有限公司已预交，本院不再退还，被告周哉家、周青果负担部分在履行上述款项时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审判员 崇海燕
二〇一四年十二月十六日
书记员 严玉峰
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。