安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖03民终1443号
上诉人（原审被告）：谢小梅，女，1967年7月26日出生，汉族，烟酒公司下岗职工，住安徽省蚌埠市蚌山区。
被上诉人（原审原告）：倪传庆，男，1949年9月16日出生，汉族，退休职工，住安徽省蚌埠市禹会区。
上诉人谢小梅因与被上诉人倪传庆房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2016）皖0304民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢小梅、被上诉人倪传庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢小梅的上诉请求：撤销原判，改判驳回倪传庆的诉讼请求或发回重审。事实和理由：谢小梅提供的录音资料已经证明是倪传庆故意拒收房租，从而导致谢小梅违约，但一审法院对此没有认定。倪传庆也认可谢小梅是通过现金方式支付房租，并非转账，在倪传庆拒收情形下，谢小梅是无法完成交款事宜的。合同签订后，双方均应依约履行，一审法院支持倪传庆主张谢小梅未付房租解除合同，于法相悖。一审法院未对诉争房屋租金进行评估而是判令谢小梅按每月4600元向倪传庆支付房屋占有使用费没有依据。
倪传庆辩称，根据双方合同约定谢小梅的房租应该在2016年3月5日前付房租，谢小梅没有及时支付房租已构成违约。通过一审提交的证据可以证明谢小梅是故意拖延付款时间。双方签字的合同是有效合同，均应依约履行。一审法院依据法律规定判决合同解除是准确的。谢小梅认可从租赁房屋以来每年都涨，双方在合同中约定随行就市，根据市场规律、地段行情、地理位置和交易习惯，倪传庆一审主张每月租金6000元，是合情合理的。一审法院判令谢小梅按每月4600元支付房屋占有使用费是显失偏驳的。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
倪传庆向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、谢小梅立即腾退位于淮河路日月星辰楼下的门面房并交还倪传庆；3、谢小梅按每月6000元支付倪传庆自2016年4月5日起至腾退之日止的房屋占有使用费；4、诉讼费用由谢小梅负担。
一审法院认定事实：自2009年开始，倪传庆将坐落于蚌埠市淮河路淮滨小区1#楼一层1#、2#房屋（门面房）出租给谢小梅经营使用。房屋租金由2009年度的每月2100元逐渐上涨到2015年度的每月4600元，2015年度租赁合同约定租期于2016年4月5日到期。2016年元月4日，倪传庆与谢小梅提前续签房屋租赁合同，合同载明：“甲方：倪传庆乙方：谢小梅甲方有门面一间位于淮河路日月星辰楼下，每月肆仟元正定期为叁年（2016年4月5日至2019年4月5日），每次付房钱提前一个月支付下一次房钱，如果乙方不提前一个月交房钱甲方有权收回乙方的使用权，房价随行就市，每次的房租费经双方协议半年一付。甲方倪传庆乙方谢小梅2016年4月5日签字日2016.元.4下午。”2016年3月至2016年4月初，倪传庆多次电话联系谢小梅，但均未接通。2016年4月17日，倪传庆到涉案房屋处与谢小梅讨论签订合同时的具体情形时，谢小梅表示只要倪传庆要房租，其可以到银行取钱，倪传庆未表示愿意收取房租。同时，谢小梅亦表示在履行以前的租赁合同时，谢小梅曾多次到倪传庆家将应付租金支付给倪传庆，倪传庆亦表示认可。2016年4月20日，倪传庆到涉案房屋处张贴了告知书，告知谢小梅因其未按期交纳房租，已构成违约，限谢小梅十天之内搬出涉案房屋。另查明，坐落于蚌埠市淮河路淮滨小区1#楼一层1#房屋登记权利人为倪传祥，建筑面积30.81平方米，该房屋一直由倪传庆负责管理、经营。坐落于蚌埠市淮河路淮滨小区1#楼一层2#房屋登记权利人为倪传庆，建筑面积30.81平方米。一审法院认为，倪传庆与谢小梅于2016年元月4日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定享有权利、履行义务。倪传庆虽诉称其在合同落款处签名后，谢小梅姐姐在合同上添加了房租数额即“每月肆仟元正”几个字及将租期一年私自改为三年，但未提交任何证据予以证明，且谢小梅不予认可，故不予确认。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。谢小梅已实际占有使用涉案房屋，应当按照约定支付房屋租金。合同约定，谢小梅应提前一个月支付半年租金即应当于2016年3月5日前支付2016年4月5日至2016年10月4日期间的租金，谢小梅未按期支付房屋租金已成为违约。同时根据双方约定，谢小梅不按期支付房屋租金，倪传庆有权收回谢小梅对涉案房屋的使用权即解除合同，因合同约定的倪传庆行使解除权的条件已成就，故倪传庆诉请要求解除其与谢小梅于2016年元月4日签订的房屋租赁合同，有事实和法律依据，依法予以准许，并确认合同的解除时间为2016年4月20日。谢小梅辩称其一直要求给付房屋租金，而倪传庆不愿收取，故不构成违约，但其未提供任何证据证明其于2016年3月5日前要支付租金而倪传庆拒绝受领的事实。谢小梅提供的2016年4月17日双方交谈的录音资料仅能证明当时谢小梅愿意支付租金，但此时谢小梅已构成违约，即便倪传庆方拒绝受领亦不妨碍其行使解除权。另外，在交谈中谢小梅亦表示在履行以前的租赁合同时，谢小梅多次到倪传庆家主动将房屋租金交给倪传庆，如果谢小梅主观上想按期支付此次房屋租金，完全可以到倪传庆家将应付租金当面交给倪传庆，故谢小梅该项辩称既无充分证据证明，又与常理不符，依法不予采信。合同解除，谢小梅应将涉案房屋腾退并返还给倪传庆，谢小梅继续使用涉案房屋，应当向倪传庆支付房屋占有使用费至实际腾退时止。2016年4月5日至2016年4月20日期间，谢小梅应向倪传庆支付房屋租金2000元。倪传庆主张按每月6000元的标准支付房屋占有使用费，于法无据，不予支持，结合本案涉案房屋的地理位置及商铺租赁的交易习惯，并参照双方以往的租金标准，确定按每月4600元的标准计算房屋占有使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除倪传庆与谢小梅于2016年元月4日签订的房屋租赁合同（解除时间为2016年4月20日）；二、谢小梅于判决生效之日起7日内将位于蚌埠市淮河路淮滨小区1#楼一层1#、2#房屋腾退并返还给倪传庆；三、谢小梅于判决生效之日起7日支付倪传庆房屋租金2000元，并支付自2016年4月21日至房屋腾退时止的房屋占有使用费（支付标准为每月4600元）；四、驳回倪传庆的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由谢小梅承担。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，结合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：谢小梅是否存在拒付租金行为；本案诉争房屋占有使用费如何确定。
双方合同约定谢小梅每次应提前一个月支付下一次租金，如谢小梅未按期支付租金，则倪传庆有权收回谢小梅对诉争房屋的使用权即解除合同。因谢小梅未能在约定的2016年3月5日前支付租金，倪传庆遂于2016年4月20日向谢小梅发出告知书要求其在十日内搬离诉争房屋。谢小梅虽主张倪传庆在2016年3月5日前拒绝接收房租，但其提供的录音证据仅能证明谢小梅在2016年4月17日同意支付租金，并不能证明倪传庆拒收的事实，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，谢小梅应承担举证不能的法律后果。谢小梅从2009年一直租赁诉争房屋，在双方对房屋租金均有明确约定的情形下，一审法院根据双方合同约定的租金标准，结合案涉房屋的地理位置及商铺租赁的交易习惯，确认谢小梅每月按4600元支付倪传庆房屋占有使用费，并无不妥，故谢小梅主张一审法院未对租金进行评估而是直接判令其每月按4600元支付倪传庆房屋占有使用费缺乏依据的上诉理由不能成立。
综上所述，谢小梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由谢小梅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 潘伟荣
审判员 耿 杰
审判员 陈二伟
二〇一六年十二月二十日
书记员 王亭亭
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。