四川省会理县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川3425民初2010号
原告：杨文全（又名杨文乾），男，1948年11月25日出生，汉族，四川省会理县人，村民，住会理县。
委托诉讼代理人：张家兵，四川万鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：会理县和锐机动车驾驶员培训学校有限公司，住所地：会理县果元乡东坝村四组。
法定代表人：黄光辉。
委托诉讼代理人：王和荣，四川邛都律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告杨文全诉被告会理县和锐机动车驾驶员学校有限责任公司（以下简称和锐驾校）租赁合同纠纷，本院于2016年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨文全及其委托诉讼代理人张家兵、被告和锐驾校及其委托诉讼代理人王和荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨文全向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《场地租赁合同》；2、判令被告支付原告2016年场地租赁费239580元；3、判令被告支付2016年房屋租赁费2万元；4、判令被告支付违约金20万元；5、判令被告按合同约定恢复租赁场地内的水泥地平、设施或赔偿场地设施、水泥地平修复损失30万元；6、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年，原、被告签订《场地租赁合同》，约定被告租用原告位于会理县南阁乡南阁村4组5404平方米场地及设施作为机动车驾驶培训，租期为5年，租金第一年为18万元，以后每年涨租金10%，被告不能改变租赁合同内的建筑物和相关设施设备，违约方赔偿违约金20万元。后被告为方便学员及工作人员生活工作，又与原告口头协商后，将原告场地外的两间房屋租下作厨房，租期与场地租期相同，租金为每年2万元。合同签订后，按照合同约定被告不得改变场地内的建筑物和相关设施设备，可被告在使用场地时，将原告场地内的地磅称拆除，将原告标号为200号26公分厚的水泥地平挖除，重做的水泥地平标号还不到100号只有16公分厚，原来的堡坎底厚是1.2米，顶宽是0.8米，约300方的石头混泥土堡坎，被告挖除后重做的堡坎是用50号沙浆砖彻的，厚只有24公分。合同履行至2015年底后，被告就未按约定时间支付租金，经原告多次催要被告才支付清了2015年度场地租赁费和房屋租赁费。2016年到了支付租金的时间后，被告又未按时交付租金，经原告多次人催要，被告均拒绝支付租金。被告的行为严重地违反了合同约定。为此，为保护原告的合法权益，向本院提起诉讼。
被告和锐驾校发表了如下辩论意见：一、本案因国家政策变动致使答辩人与被答辩人签订的租赁合同无法履行，答辩人不承担本案的违约责任。答辩人与被答辩人于2013年4月2日签订《场地租赁合同》，协议约定被答辩人将位于会理县南阁乡南阁村四组占地面积为5404.97平方米的场地，建筑面积约砖混结构房屋出租给答辩人作为机动车驾驶培训使用，答辩人接手场地后按照协议约定，对承租的场地进行改造用于机动车驾驶培训使用。在合同履行过程中，2013年12月31日国家发布了新的机动车驾驶员培训机构资格条件，规定机动车驾驶员培训经营性教练场地的场地面积与单车道总长度要求，提供小型汽车驾驶培训服务的教练场要求大于1万平方米，单车跑道面积大于等于1000米（原机动车驾驶培训机构资格条件的规定场地驾驶教练场各类教练车单车使用面积400平方米）。2015年6月30日会理县公路运输管理所到答辩人驾校进行检查，经检查答辩人的驾校场地不足、单边跑道长度不足，模拟道路与铁路交叉（国家规划建设的铁路），该校基础设施、基本条件未达到国家三级标准。同日会理县公路运输管理所向答辩人发出责令限期整改通知书，责令整改，整改期间不得招收新学员。因被答辩人出租给答辩人的场地只有5404.97平方米，无论怎样整改都达不到国家三级标准的要求，驾校无法通过国家检查和验收。为此答辩人主动将国家颁布的新标准和会理县公路运输管理所检查的情况告诉被答辩人，并告诉被答辩人出租的地场按照国家新的标准已经无法作为机动车驾驶培训使用的场地，并要求与被答辩人协商解除合同。但被答辩人不同意，无法继续协商。在答辩人与被答辩人协商无果的情况下，被答辩人于2016年3月搬离被答辩人出租的场地。我国《合同法》第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行的发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，上述法律规定，答辩人与被答辩人签订《场地租赁合同》，在合同履行期间，因国家颁布新的法规，对驾校的培训场地作了新的规定，致使以前的场地达不到国家标准规定的规范要求。国家颁布布的新法规是答辩人与被答辩人在签订《场地租赁合同》时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是一种不可抗力的行为。因该不可抗力行为致使租赁合同不能履行，答辩人并无过错，本案中应全部免除答辩人的违约责任。
二、被答辩人主张要求答辩人给付2016年4月2日至2017年4月2日场地租金239580元，2016年房租2万元于法无据。答辩人与被答辩人于2013年4月2日签订《场地租赁合同》第一条明确约定，乙方中途退租，甲方不退还乙方所交租金。答辩人在履行与被答辩人签订的租赁合同过程中，因国家颁布新的法规，对驾校的培训场地作了新的规定，致使以前给被答辩人租赁的场地达不到国家标准规定的规范要求，因场地面积较小无法按照国家新规定办理驾校，致使租赁合同无法履行。按照合同约定，被答辩人不退还答辩人交纳的租金，答辩人给被答辩人交纳了2015年4月2日至2016年4月2日场地租金，答辩人在与被答辩人协商解除合同无果的情况下，于2016年3月搬离给被答辩人租赁的场地，剩余租金被答辩人按照合同约定可以不退还答辩人，但被答辩人要求答辩人给付2016年4月2日至2017年4月2日场地租金及2016年房租20000元，合同中没有约定，被答辩人的诉讼主张依法不能成立。
三、被答辩人要求赔偿修复场地损失30万元，没有事实依据和法律依据，其诉讼请求依法不能成立。答辩人按照《租赁合同》接手租赁的场地后，对场地进行平整和处理的过程中，被答辩人从未提出过任何异议，认可答辩人按照协议约定对场地进行平整和处理。答辩人在承租并使用被答辩人场地的三年中，被答辩人对答辩人平整和处理场地的行为没有提出过任何异议。现被答辩人提出答辩人在租赁其场地的过程中将其地磅称拆除，将其26公分厚的水泥地平挖除，重做的水泥地平还不到100号只有16公分厚，原告的堡坎底宽是1.2米、顶宽是0.8米，约300方的石头混泥土堡坎，重做的堡坎是用50号砂浆砖砌的厚只有24分分。答辩人承租场地是办理驾校合同中有明确约定，答辩人将其地磅称拆除被答辩人三年多来并未提出异议，至于被答辩人以前场地的水泥地平有多厚，堡坎有多宽多厚，现在已经无从考证，双方在移交场地也没有办理过移交登记手续，被答辩人在诉状中所提的上述情况，仅仅是被答辩人的一个说法，无任何相关证据证实。况且，《场地租赁合同》协议第6条约定，对于乙方所有的投资的财产，无偿归甲方所有，可移动的财产除外，但不能任意损坏，对于乙方所有的地皮不得低于0.26厘米。现在答辩人所移交的场地，水泥地平厚度均超过0.26厘米，并未违反合同约定的要求。因此答辩人要求被答辩人赔偿修复场地损失30万元，没有事实依据和法律依据，其诉讼请求依法不能成立。综上，请求法院依法驳回被答辩人的起诉，维护答辩人的合法利益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告杨文全为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、证明一份，证明杨文全与杨文乾为同一人；
2、场地租赁合同，证明原告将场地和房屋租赁给被告使用，租期五年，2013年至2018年。被告在租期内单方面终止履行合同，拒付2016年租金，被告存在违约行为，应按合同约定支付租金和违约金的事实；
3、证明二份，证明被告为使用租赁场地和房屋，对原告出租的场地内的设施进行改造，被告在租期内单方面解除合同，并拒绝修复改造过的设施和任由租赁场地闲置造成损失扩大的事实；
4、照片8张，证明现租赁房屋和场地的现状和位置；
5、证人杨文勇证言，证明被告将租赁场地约20公分厚的水泥地平改造成不足15公分厚的水泥地平；
6、证人吴云辉证言，证明被告对租赁场地进行改造，在租期内单方终止履行合同，经证人协调被告不同意，造成损失扩大的事实；
7、相关权属证明复印件，证明案涉场地属原告所有。
被告和锐驾校为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、《场地租赁合同》一份，证明被告将位于会理县南阁乡南阁村四组占地面积为5404.97平方米的场地，建筑面积约砖混结构房屋出租给原告作为机动车驾驶培训使用，乙方中途退租，甲方不退还乙方所交租金。租赁期限为：五年，自2013年4月2日至2018年4月2日止。合同期满后对于乙方所有的投资的财产，无偿归甲方所有，可移动的财产除外，但不能任意损坏，对于乙方所有的地皮不得低于0.26厘米。
2、原机动车驾驶培训机构资格条件，证明国家标准规定，驾校训练场地驾驶教练场各类教练车单车使用面积400平方米，被告原有十辆教练车，教练场地有4000平方米就符合国家规定的标准，被告给原告租赁的场地有5404.97平方米符合国家办驾校的相关法律规定。
3、2013年12月31日机动车驾驶员培训机构资格条件的国家标准，证明2013年12月31日国家发布了新的机动车驾驶员培训机构资格条件，规定机动车驾驶员培训经营性教练场地的场地面积与单车道总长度要求，提供小型汽车驾驶培训服务的教练场地要求大于1万平方米，单车跑道面积大于等于1000米。
4、机动车驾驶员培训学校教练场国标验收登记表，证明2015年6月30日会理县公路运输管理所到答辩人驾校进行检查，经检查答辩人的驾校场地不足、单边跑道长度不足，模拟道路与铁路交叉（国家规划建设的铁路），该校基础设施、基本条件未达到国家三级标准。
5、解除场地租赁合同协议，证明因原告出租给被告的场地只有5404.97平方米，无论怎样整改都达不到国家三级标准的要求教练地必须达到5.4万平方米以上，驾校无法通过国家检查和验收。为此原告主动将国家颁布的新标准和会理县公路运输管理所检查的情况告诉原告，并告诉原告出租的场地按照国家新的标准已经无法作为机动车驾驶培训使用的场地，并要求与原告协商解除合同，但原告不同意。
6、票据5张，证明被告为办驾校在租赁原告的场地上投入40多万元，因国家颁布新标准，原有教练场地不合格，原告的40多万投资无法收回。
7、台帐复印件一份，证明其支付了三年房屋租金，每年20000元。
经庭审质证，被告发表了如下质证意见：对1号证据无异议；对2号证据的真实性及证明内容无异议，但是租赁合同第一条明确约定，乙方中途退租，甲方不退还已交租金，第6条约定，归还场地，地坪不低于0.26厘米；对3号证据的真实性无异议，但当时该场地是运矿的，地坪已经压烂了，所以被告方才将地坪重新打过的。被告方确定给了原告两万元钱，但当时来找被告要钱的人被告也不认识，租用房屋是事实，但是当时协调时并没有协调要场地钥匙；对4号证据，真实性无异议，同时还证明被告方归还原告方的地坪是打好了的；对于证人吴云辉的证言，认为证人所述给两万元是事实，但是原告来要钥匙不是事实；对证人杨文勇的证言，认为证人与原告是亲兄弟，对他的证言有一定的异议，且证人在打地坪时只提供了工具，对具体打地坪的情况不清楚的；对7号证据没有异议。
原告发表了如下质证意见：对1号证据没有异议；对2、3、4号证据真实性没有异议，认为与本案无关，该场地是否符合使用条件，是国家对被告方的审查，是国家管理机关对被告的一种管理职责，与本案无关；对5号证据，该协议是被告方出具的，但是该协议没有原告方的签字，该协议是2016年6月份的时候被告给原告看过，但是因为当时没有说好，原告没有签，即被告于2016年6月才提出解除租赁合同；对6号证据支付了2016年4月2号前的租金是事实，该组证据可以证明2013年4月2日及2014年4月2日都是按协议支付了租金的，但是2015年的以后就是断续的支付租金的，没有按合同约定按时支付租金。对增值税发票，真实性无异议，该发票证明了，场地地坪是被告主持修建的，还有质量保证金，即工程的质量应该有人进行承担。对7号证据，认为从被告提供的台帐上可以看出第一次付款都注明的是2013年4月2日到2014年4月2日一年度租金，与原告陈述的口头租约从2013年4月2日起是吻合的。
经庭审质证及审查，对原、被告均无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，对于原、被告有异议的证据，本院将结合全案从证据的真实性、客观性、关联性三个方面综合分析，客观地予以采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月2日，原告杨文全与被告和锐驾校作为合同的甲、乙方签订了《场地租赁合同》，该合同载明了以下内容：一、甲方将位于会理县南阁乡南阁村四组占地面积为5404.97平方米的场地，建筑面积约1000平方米砖混结构的房屋及场地（一楼五间门市、二楼10间住房）另有场地北角小瓦房、大门右边三间水泥简易房乙方有权拆除和租用。拆除后的材料、瓦、砖由甲方自行处理，出租给乙方作为机动车驾驶培训使用，乙方若中途退租，甲方不退还乙方所交租金。二、租赁期限为五年，自2013年4月2日起至2018年4月2日止。三、场地租赁金为：每年人民币180000元。在租赁期内按每年租金涨10%递增即2013年180000元，2014年198000元，2015年217800元……依次类推（不含税费）。四、付款方式，先付款后使用房屋，即每年4月2日前交清。五、合同签订后，乙方不能改变租赁合同内的建筑物和相关设施设备，甲方应尊重乙方在租赁场地及地土地上建筑物的经营权，不得干涉乙方的经营活动，乙方利息租赁土地所产生的一切成果全部归乙方所得。六、租赁期满，甲方有权收回租赁场地，乙方应如期交还。对于乙方所投资的财产，无偿归甲方所有，可移动的财产除外，但不能任意损坏，对于乙方所有的地皮不得低于0.26厘米，如要求续租，则必须在租赁期满前30日书面通知甲方，经甲方同意，重新签订租赁合同。七、甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经双方协商一致后办理解除租赁手续，如甲方因自身原因单方面提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应赔偿乙方所投资金的损失，并退还相应的租金。八、在租赁期内，除国家政策调整和政府征用外，甲方不得收回乙方租赁的场地及建筑物，如该土地被政府征用，土地、地面上固定建筑物补偿费归甲方所有，地面上可移动钢建设、路标、驾接器建、配套设施归乙方所有。九、甲方现有固定建筑物、电力设施乙方不得损坏，如有损坏由乙方负责修复。十、违约金，双方必须严格遵守和执行本合同条款，不得违约，如有违约，由违约方赔偿对方违约金人民币贰拾万元整，并赔偿乙方因修建投入及经营所造成的损失。十一、签订协议时，由甲方提供场地权属证明复印件。本合同自双方签章后生效。本合同一式二份，由甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。原告杨文全在该合同上签名捺印，被告和锐驾校法定代表人黄光辉在该合同上签字并加盖了驾校公章。被告于签订合同当日支付原告2013年4月2日至2014年4月2日租金180000元，并对场地进行改造以用作驾校训练场地。2014年4月2日，被告支付2014年4月2日至2015年4月2日租金198000元。2015年4月30日、2016年1月19日，被告分两次支付2015年4月2日至2016年4月2日租金合计217800元。2015年6月30日，和锐驾校因各项指标不符合2013年12月31日发布的机动车驾驶员培训机构资格条件国家标准，被会理县公路运输管理所责令整改。2016年3月，因面积所限，案涉场地无法达到上述国家标准，被告搬离该训练场，并未再支付场地租金，也未交还场地钥匙。原告多次催要2016年房租未果后，向本院提起诉讼。
另查明，被告租用案涉场地后，为方便学员及工作人员生活，与原告口头协商，将原告场地外的两间房屋租下用作厨房，租金为每年20000元，租期从2013年4月2日起，被告分别于2014年1月13日、2014年4月30日、2016年7月6日支付了2013年4月2日至2016年4月2日的租金合计60000元。
本院认为，原、被告于2013年4月2日签订的《场地租赁合同》及口头房屋租赁合同系双方意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同为有效合同。房屋租赁是原、被告口头约定，从被告提供的台帐记录可看出第一年度的房屋租金是从2013年4月2日至2014年4月2日，故原、被告口头租赁的房屋租期应从2013年4月2日起算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，原、被告签订的合同虽未到期，但被告租用场地及房屋是用于驾校学员培训，由于国家颁布驾校场地的新标准，导致案涉场地不能达到国家标准的要求，无法再进行驾驶学员的培训，该情况是在原、被告签订合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，该变化导致原、被告签订的合同目的已无法实现。原、被告的签订的合同及口头租赁合同应予解除，并应免除被告的违约责任，对原告要求被告支付违约金200000元的请求，本院不予支持。
本案中，被告主张曾向原告提出解除合同，但未向本院提交相关的证据加以佐证，原告虽认可在2016年6月时被告曾向原告提出解除合同，但原告向本院提起的诉讼是要求解除合同，而非确认解除合同的效力，故本院认定合同解除的时间为原告要求解除合同的通知到达被告时。本院于2016年9月26日立案受理本案后于2016年10月11日向被告送达起诉状副本等相关法律文书，原、被告签订的《场地租赁合同》及口头租赁合同应于2016年10月11日起解除。合同解除之前的场地及房屋租赁费用被告应支付给原告，被告应支付从2016年4月3日起至2016年10月11日止共计192天的场地租赁费用126025.64元（239580÷365×192=126025.64）；从2016年4月3日起至2016年10月11日止共计192天的房屋租金损失10520.55元（20000÷365×192=10520.55）。
原告要求被告按合同约定恢复租赁场地内的水泥地平、设施或赔偿场地设施、水泥地平修复损失300000元，但原告未向本院提供场地租赁之前的相关情况证据，且原、被告在合同中约定场地地皮不得低于0.26厘米，原告也认可现在场地地皮厚度不低于0.26厘米。对原告的该请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条之规定，判决如下：
一、原告杨文全与被告会理县和锐机动车驾驶员培训学校有限责任公司于2013年4月2日签订的《场地租赁合同》于自2016年10月11日起解除；
二、被告会理县和锐机动车驾驶员培训学校有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告杨文全2016年4月3日至2016年10月11日止的场地租金人民币126025.64元；
三、被告会理县和锐机动车驾驶员培训学校有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告杨文全2016年4月3日至2016年10月11日止的房屋租金10520.55元；
四、驳回原告杨文全的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11396元，由原告杨文全负担人民币8365元，由被告会理县和锐机动车驾驶员培训学校有限责任公司负担人民币3031元，已由原告垫付的案件受理费，由被告在支付上述款项时一并径付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。
审判员 彭继夏
二〇一六年十二月二日
书记员 罗子坡
附：相关法律
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事关承担举证证明责任。