河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终8786号
上诉人（原审被告、反诉原告）：石家庄上起房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区泰华街29号。
法定代表人：刘建垄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马杰，河北世纪联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩丽娜，河北世纪联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘瑞庭，男，1971年12月2日出生，汉族，住石家庄市井陉县。
委托诉讼代理人：田白洁，河北来仪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：皮军涛，河北来仪律师事务所律师。
上诉人石家庄上起房地产开发有限公司因与被上诉人刘瑞庭房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市鹿泉区人民法院（2017）冀0110民初2042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人石家庄上起房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人之间签订的《房屋认购协议》，并驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发还重审；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院不支持上诉人提出解除双方签订的《房屋认购协议》请求是错误的。一审判决上诉人为被上诉人办理合同备案及登记手续是错误的。一审法院判决上诉人在达到交房条件时向被上诉人交付房屋是错误的。一审法院判决上诉人自2015年1月1日按照总房款的日万分之一向上诉人支付违约金是错误的。
被上诉人刘瑞庭辩称，石家庄上起房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
刘瑞庭向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告于2012年12月31日签订的《房屋认购协议》有效,并继续履行协议.二、按协议约定的房价与原告签订正式《商品房买卖合同》并办理商品房买卖合同备案登记、房屋产权登记。三、判令被告将位于石家庄市红旗大街与南三环交口西侧北降壁村水岸豪庭项目（现该项目更名为上起澜湾）6-1-304的房屋交付原告。四、判令被告支付原告违约金20562元（最终数额按实际违约期限计算）。
石家庄上起房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：解除被告与原告之间的房屋认购协议。
一审法院认定事实：2012年12月31日，原告刘瑞庭（乙方）与被告石家庄上起房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋认购协议》，协议约定：一、乙方认购位于石家庄市红旗大街与南三环交口西侧北降壁村水岸豪庭项目6号楼1单元304室地上建筑面积100.44平方米、单价3356元／平方米；共计总房款337077元。房屋交付时，以实际测量面积为准，按协议单价，多退少补。交房标准见附件。二、付款方式：合同签订当日交首付款102077元。三、约定条款1、甲方于2014年12月31日前将所购房屋交付乙方，甲方如不按协议规定的日期交付房屋，每逾期一天按房价总额万分之一计算违约金赔偿乙方。逾期超过六个月，乙方有权解除本协议。解除协议时，甲方除将已收的房款全部退还乙方外，另赔偿乙方所付房款的百分之五作为乙方的损失赔偿金（不可抗力除外）。协议并约定了其他违约责任及解决争议的方法等条款。被告在上述《房屋认购协议》甲方处盖章予以确认，原告在上述《房屋认购协议》乙方处签名按手印确认。《房屋认购协议》签订当日，原告交付被告房款102077元。又查，被告开发的水岸豪庭项目后更名为上起澜湾，被告于2016年3月30日办理了诉争房屋的预售许可证。原告为维护自己合法权益，诉至法院。诉讼中,原告表示愿意在交付房屋前支付购房余款。
一审法院认为，一、原告刘瑞庭与被告石家庄上起房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的性质及其效力的认定问题。
1、原告刘瑞庭与被告石家庄上起房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的合同性质认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议约定认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原告与被告签订的《房屋认购协议》就当事人名称及姓名、房屋情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、解决争议的方法、违约责任及其他事项等作出了明确约定，该《房屋认购协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按合同约定收取了原告的购房款102077元，据此原告与被告签订的《房屋认购协议》认定为商品房买卖合同。
2、原告刘瑞庭与被告石家庄上起房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的合同效力认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原告购买的房屋在起诉前取得了商品房预售许可证明，依据上述法律规定，原告与被告签订的《房屋认购协议》合法有效。原告诉求继续履行合同，应予支持。
二、关于要求被告按协议约定的房价与原告签订正式《商品房买卖合同》并办理商品房买卖合同备案登记、房屋产权登记的诉讼请求。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。故办理合同备案手续系被告的法定义务，被告应当与原告签订《商品房买卖合同》，并协助原告办理诉争房屋的合同备案及登记手续。
关于原告要求被告交付房屋诉讼请求。因原告已按约定履行了自己的部分义务，被告逾期未按约定向原告交付房屋，诉讼中原告也表示愿意支付购房余款，在达到交房条件下被告应向原告交付所购房屋。故对被告在达到交房的条件下交付房屋的诉讼请求予以支持。
关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告与被告签订的房屋认购协议约定：被告于2014年12月31日前将所购房屋交付原告，被告如不按协议规定的日期交付房屋，每逾期一天按房价总额万分之一计算违约金赔偿原告。被告至今未向原告交付房屋，应按约定向原告支付违约金。
关于被告的抗辩理由。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告作为专门从事房地产开发经营的公司，应当依法诚信经营，被告在经营中发生的商业风险应由自己负担。政府有关部门并未对被告开发的项目进行规划变更，亦未曾准许房地产开发企业将小产权房作为商品房销售，故被告称因情势变更导致建房成本增加，继续履行合同对被告不公平的抗辩理由，不予采信。
至于石家庄上起房地产开发有限公司反诉解除房屋认购协议，称在本案中所涉及的房屋因为种种原因不能正常建设，同时该房屋也被多次查封，所以被告与涉案26人签订的合同无法继续履行，按照合同法的有关规定不能实现合同目的的应当解除，其理据不足，不符合法定合同解除条件，故该诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、原告(反诉被告)刘瑞庭与被告（反诉原告）石家庄上起房地产开发有限公司于2012年12月31日签订的《房屋认购协议》有效，继续履行；二、被告（反诉原告）石家庄上起房地产开发有限公司与原告(反诉被告)刘瑞庭签订《商品房买卖合同》，并协助原告(反诉被告)办理位于石家庄市××与××交口西侧北××村××楼××单元××号房屋的合同备案及登记手续；三、被告（反诉原告）石家庄上起房地产开发有限公司在达到交房条件下交付原告(反诉被告)刘瑞庭购买的位于石家庄市××与××交口西侧北××村××楼××单元××号房屋。；四、被告（反诉原告）石家庄上起房地产开发有限公司支付原告(反诉被告)刘瑞庭逾期交房的违约金（以合同约定按照日万分之一计算，自2015年1月1日始至被告交付房屋之日止）；五、驳回原告刘瑞庭对被告石家庄上起房地产开发有限公司其他诉讼请求；六、驳回反诉原告石家庄上起房地产开发有限公司要求与反诉被告刘瑞庭解除《房屋认购协议》的诉求。上述第二项、第四项于本判决生效之日起七日内履行完毕。如未在判决规定期限内履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元、保全费2205元（原告已预交），由被告石家庄上起房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的基本事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人石家庄上起房地产开发有限公司与被上诉人刘瑞庭签订的房屋认购协议，系当事人真实意思表示，且案涉项目已取得商品房预售许可证，该协议合法有效，证据效力予以认定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被上诉人刘瑞庭要求继续履行协议，协助办理房产登记、交付房屋，以及要求支付逾期交房违约金的诉讼主张，符合合同约定和法律规定，理应予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人石家庄上起房地产开发有限公司要求解除双方签订的房屋认购协议等反诉及上诉主张，缺乏相应事实和法律依据，不予支持。
综上所述，上诉人石家庄上起房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费314元，由上诉人石家庄上起房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 许毅鹏
审判员 赵 林
审判员 姜瑞祥
二〇一七年九月二十七日
书记员 姚 璇