广西壮族自治区龙州县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1423民初557号原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行，住所地龙州县龙州镇康平街26号。法定代表人高峰，该支行行长。委托诉讼代理人：黄锋，男，该行职员。委托诉讼代理人：农惠清，女，该行职员。被告：甘玉丽，女，1991年8月21日出生，汉族，广西兴业县人，原住所地广西壮族自治区龙州县，现下落不明。被告：广西地鸿房地产开发有限公司龙州分公司。负责人：朱湘武，该分公司负责人。被告：广西地鸿房地产开发有限公司。住所地广西壮族自治区南宁市大沙田五象金谷山庄****号。法定代表人：朱湘武，该公司经理。原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行（以下简称农行龙州支行）与被告甘玉丽、广西地鸿房地产开发有限公司（以下简称地鸿公司）、广西地鸿房地产开发有限公司龙州分公司（以下简称地鸿龙州分公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告农行龙州支行的委托诉讼代理人黄锋、农惠清到庭参加诉讼，被告甘玉丽、地鸿公司、地鸿龙州分公司经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告农行龙州支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告农行龙州支行与被告甘玉丽签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告甘玉丽归还贷款本金98597.32元及借款产生的利息、罚息、复利3013.42元，本息合计101610.74元（利息、罚息、复利暂计至2016年3月9日止，此后至债务履行日另计）；3、判令被告地鸿公司、地鸿龙州分公司承担连带偿还上述贷款本息的责任；4、为实现上述债权，原告有权以权属于被告甘玉丽的贷款抵押物即位于广西龙州县龙州镇龙水路10号东方御景5号楼2单元702号房的房地产折价或者拍卖、变现之价款优先受偿权。事实和理由：被告因购买住房资金不足,于2013年5月9日向原告借款110000元,期限为15年,到期日为2028年5月8日,借款用途为购买住房,还款方式为等额本息还款,借款合同编号为：45020120130035921,以其位于广西龙州县龙州镇龙水路10号东方御景5号楼2单元702号房地产作借款抵押,房屋抵押权证明书编号为:龙房预龙州镇字第011842号。至2016年3月9日,该笔贷款尚欠本金余额98597.32元,利息3013.32元,本息合计101610.74元(利息暂计至2016年3月9日止,此后的利息另计).上述贷款,被告没有履行合同,未按时偿还原告本金及利息,虽原告多次催收,被告已严重违约,故向法院提出上述诉讼请求。被告黄权振未作出书面答辩。被告甘玉丽、地鸿公司、地鸿龙州分公司未向本院提交书面答辩也未到庭参加诉讼，本院视其放弃答辩的权利。原告农行龙州支行围绕其提出的诉讼请求依法提交了证据，经本院审核，原告农行龙州支行提交证据来源合法、内容真实且待证事实与本案有关，可作为本案认定事的依据，本院予以确认。经本院审理认定事实如下：被告甘玉丽因购买由被告地鸿公司分支机构即被告地鸿龙州分公司开发的位于广西龙州县龙州镇龙水路10号东方御景5号楼2单元702号房地产,于2013年5月9日向原告农行龙州支行借款110000元,双方签订了《个人购房担保借款合同》，双方对借款数额、借款利率、履行期限、还款方式、违约责任等内容进行了约定，其中：1、借款数额为110000元；2、借款利率适用浮动利率即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为准；3、履行期限15年即从2013年5月9日起2028年5月8日；4、还款方式为等额本息还款；5、违约责任方面约定：一、借款人未按约定期限归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起加收罚息，罚息以中国人民银行2013年5月9日发放的同期同档次人民币贷款基准利率上上浮百分之五十、以逾期借款本金为基数计收；二、复利即应付未付利息,借款期限内产生应付未付利息，在借款期内产生的利息按中国人民银行2013年5月9日发放的同期同档次人民币贷款基准利率为准、以逾期借款本金为基数计收，逾期借款的复利以中国人民银行2013年5月9日发放的同期同档次人民币贷款基准利率上上浮50%、以逾期借款本金为基数计收；三、利息、罚息和复利如遇中国人民银行人民贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；四、借款人未按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款。6、担保方面约定：一、阶段性保证担保及抵押担保，即由地鸿公司的下属地鸿龙州分公司承担阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，被告甘玉丽将购买的广西龙州县龙州镇龙水路10号东方御景5号楼2单元702号房地产作为抵押物向原告农行龙州支行抵押；二、保证范围为该合同项下的借款本金、利息、罚息、违约金按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；三、阶段性连带保证期限为办妥以贷款人为抵押权人抵押登记手续后两年。合同签订后，被告甘玉丽将购买的广西龙州县龙州镇龙水路10号东方御景5号楼2单元702号房地产作为抵押物向原告农行龙州支行抵押并办理了预抵押登记。合同签订后原告农行龙州支行依约发放了借款。因被告甘玉丽未能按约定履行还款义务，构成违约，至2016年3月9日,该笔贷款尚欠本金余额98597.32元,利息、罚息、复利3013.32元,本息合计101610.74元。至原告农行龙州支行起诉为止，广西龙州县龙州镇龙水路10号东方御景5号楼2单元702号房地产尚未按约定办理以原告农行龙州支行为抵押权人的抵押登记手续。另查明，原告农行龙州支行与作为广西龙州县龙州镇龙水路10号东方御景5号楼2单元702号房地产开发商是被告地鸿公司分支机构即被告地鸿龙州分公司签订了《一手房贷款业务银企合作协议》，双方主要约定：一、被告地鸿公司分支机构即被告地鸿龙州分公司应协助购房人以及原告农行龙州支公司办理房屋的销售备案、抵押预登记和正式的抵押登记，并将上述抵押登记证明文件的原件交原告农行龙州支行保管；二、被告地鸿公司分支机构即被告地鸿龙州分公司为购房人因购买其出卖的房屋产生的借款合同所产生的债务提供连带责任保证，保证责任的具体内容以原告农行龙州支行与购房人签订的借款合同为准。本院认为，原告农行龙州支行与被告甘玉丽签订《个人购房担保借款合同》和原告农行龙州支行与被告地鸿公司分支机构即被告地鸿龙州分公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》有各当事人的盖章或签字确认，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，应受法律保护。1、对于原告农行龙州支行要求解除与被告甘玉丽签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求。本院认为，原告农行龙州支行与被告甘玉丽签订合同后，已依约发放贷款，但被告甘玉丽未按合同约定按期偿还贷款本息，构成违约，根据双方的约定和合同法第九十四条第（二项）“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，原告农行龙州支行请求解除与被告甘玉丽签订的《个人购房担保借款合同》合理合法，本院予以支持。2、对于原告农行龙州支行请求被告甘玉丽偿还贷款本金余额98597.32元,利息、罚息、复利3013.32元（利息、罚息、复利计算至2016年3月9日，此后的利息、罚息、复利另计）,本息合计101610.74元，并请求被告地鸿公司、地鸿龙州分公司承担连带偿还责任的问题。本院认为，被告甘玉丽在履行合同过程未按约定履行偿还借款本金及利息的义务，构成违约，根据双方的约定及合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行和第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，现原告农行龙州支行请求被告甘玉丽按合同约定支付本金余额98597.32元,利息、罚息、复利3013.32元（利息、罚息、复利计算至2016年3月9日，此后的利息另计）,本息合计101610.74元，符合法律规定，本院予支持。原告农行龙州支行与被告地鸿公司分支机构即被告地鸿龙州分公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，双方约定由被告地鸿公司下属部门即被告地鸿龙州分公司对本案债务作阶段性连带保证，双方约定保证范围为原告农行龙州支行和被告甘玉丽签订的《个人购房担保借款合同》合同项下的借款本金、利息、罚息、违约金及按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期限为广西龙州县龙州镇龙水路10号东方御景5号楼2单元702号房产作为抵押物办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年，因至今广西龙州县龙州镇龙水路10号东方御景5号楼2单元702号房产尚未按约定办理以原告农行龙州支行为抵押权人的抵押登记手续，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”规定，本应由被告地鸿公司分支机构即被告地鸿龙州分公司承担连带清偿责任，但原告农行龙州支行没有证据证明被告地鸿龙州分公司是被告地鸿公司领取营业执照的分支机构，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十三条“法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。”规定，被告地鸿公司分支机构即被告地鸿龙州分公司不是本案适格被告，地鸿龙州分公司所负的民事责任应由被告地鸿公司承担，故原告农行龙州支行请求被告地鸿龙州分公司承担连带清偿责任本院不予支持。被告地鸿公司承担连带清偿责任后可向被告甘玉丽追偿。3、对于原告农行龙州支行请求为实现上述债权，有权以被告甘玉丽的贷款抵押物即位于广西龙州县龙州镇龙水路10号东方御景5号楼2单元702号房产进行折价或拍卖，变现所得价款优先受偿的诉讼请求。本院认为，原告农行龙州支行为保障将来实现物权，向登记机关申请了预告登记，对预购商品房设定抵押权预告，但没有办理本抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，不动产抵押权自登记时设立。抵押权预告登记保全的仅是权利人办理抵押登记并设立抵押权的请求权，只有预告登记未完成本登记的抵押条款所担保的主债权，无优先受偿的效力，故原告农行龙州支行该项请求无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十三条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行与被告甘玉丽于2013年5月9日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告甘玉丽偿还尚欠原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行贷款本金余额98597.32元,利息、罚息、复利3013.32元（利息、罚息、复利计算至2016年3月9日）,本息合计101610.74元；从2016年3月10日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止的利息、罚息和复利，由被告甘玉丽按被告甘玉丽和原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行的约定计付，即利息以中国人民银行2013年5月9日发放的同期同档次人民币贷款基准利率为准、以尚欠本金98597.32元为基础计付，罚息以中国人民银行2013年5月9日发放的同期同档次人民币贷款基准利率上上浮百分之五十、以尚欠本金98597.32元为基础计付；复利即应付未付利息,借款期限内产生应付未付利息，在借款期内产生的利息按中国人民银行2013年5月9日发放的同期同档次人民币贷款基准利率为准、以尚欠本金98597.32元为基础计付，逾期借款的复利，以中国人民银行2013年5月9日发放的同期同档次人民币贷款基准利率上上浮百分之五十、以尚欠本金98597.32元为基础计付；利息、罚息和复利如遇中国人民银行人民贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率浮动幅度根据前述方法确定；三、被告广西地鸿房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司龙州县支行的其他诉讼请求。本案案件受理费2332元，公告费700元，两项合计3032元，由被告甘玉丽、广西地鸿房地产开发有限公司共同负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。审 判 长  苏立峰人民陪审员  黄先球人民陪审员  苏绍忠二〇一七年二月九日书 记 员  黄 洪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第二百零八条【提前偿还借款的利息计算】借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十三条法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。