吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民初656号
原告：吉林省诚信房地产营销策划有限责任公司。住所：吉林省长春市朝阳区。
法定代表人：刘晓东，总经理。
委托代理人：郑玉成，吉林吉大律师事务所律师。
委托代理人：张录强，职员。
被告：长春大政房地产开发建设有限公司。住所：长春市二道区。
法定代表人：修杰，董事长。
委托代理人：赵添，吉林中证律师事务所律师。
原告吉林省诚信房地产营销策划有限责任公司（以下简称诚信公司）诉被告长春大政房地产开发建设有限公司（大政公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诚信公司的委托代理人郑玉成、张录强，被告大政公司的委托代理人赵添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诚信公司诉称：2010年7月6日，双方签订《华谷国际城营销代理合同》，约定诚信公司为大政公司开发的华谷国际城（现名称变更为吉森春城）进行整体营销。合同签订后，诚信公司如约全面履行合同约定义务，协助办理吉林公安消防总队（以下简称消防）团购约264户总价款8500万元；2011年8月25日，办理吉林森林工业集团有限责任公司（以下简称森工）团购总价款6.8亿元。森工团购按照0.8%支付代理佣金，团购代理应付佣金544万元。2015年1月7日，大政公司仅为诚信公司结转前期团购代理费20万元，余款524万元至今未付。合同执行期间，因为大政公司被控在强拆时涉嫌违法，诚信公司在项目售楼处的工作人员一度被迫撤回。2014年9月，大政公司商洽诚信公司进入临时售楼处继续履行合同，至2015年4月1日，诚信公司完成销售16485218元，大政公司告应给付代理佣金274278元，亦未依约结算。现诉至法院，请求判令：1.大政公司支付代理费5487278元，支付迟付佣金补偿金3903171.20元；2.判令大政公司承担所有诉讼费用。由于疏忽，将支付团购代理佣金的时间2010年8月25日，误认为2011年8月25日，因此存在漏算时长一年的迟付佣金补偿金的事实，现在请求变更，将诉讼请求第一项中迟付佣金补偿金3903171.20元，变更为4895971.20元。
大政公司辩称：一、本案应追加吉林省华谷投资有限公司为被告。本案《华谷国际城营销代理合同》（下称《代理合同》）签订方名为大政公司，但实际签订方为吉林省华谷投资有限公司，在“代表人”处签字的谷某（身份证登记名字：谷某某）及姚某某，系吉林省华谷投资有限公司的股东，故事实上，就《代理合同》达成合意的双方系吉林省华谷投资有限公司与诚信公司，相关事实情况，只有吉林省华谷投资有限公司清楚，故本案应追加吉林省华谷投资有限公司为本案被告参加诉讼。二、涉案工程是大政公司与森工集团公司、森工工业公司联合开发，所有的房源为利润回报，而非团购，不应计取代理费用。2010年8月18日，案外人森工集团公司及森工工业公司与大政公司签订《房地产联合开发协议》，约定双方共同投资开发吉森春城项目（原华谷国际城），共同经营、共享利润、共担风险，其中大政公司以土地及现金1.5亿出资，案外人森工集团公司投资6.3675亿元，后为解决拆迁等问题，森工工业公司又追加投资5000万元；并约定收益分配方式为，大政公司与森工集团公司及森工工业公司各取得部分房源，自行处置。因此，诚信公司所谓的森工房源并非团购，而是森工集团公司、森工工业公司因合作开发本案工程而获得的收益，不应计取代理费用。本案中，大政公司与案外人签订合作开发协议，采取各方获取相应的房源的分配模式，属于法律规定的，当事人自由约定的分配方式，不能以合作合同约定分配模式，否定合作行为的性质，而认定为买卖，违背当事人意思自治原则。三、本案《华谷国际城营销代理合同》因期满而终止，诚信公司在该代理合同期满后完成的代理行为，不应适用该代理合同的约定，而应由双方协商解决。大政公司与诚信公司签订的《代理合同》约定的履行期间为2009年12月20日起至2013年12月31日止。诚信公司在《代理合同》期满终止后，确实又进行了代理销售的工作。但不是《代理合同》的继续，因为《代理合同》早已归于消灭，此时的合同是双方以默示方式达成的新合同，只不过行为在前，而承诺在后。因此，关于代理费用的计取、支付时间及相关违约责任均不能适用《代理合同》，根据合同法第62条规定，由于双方之间形成新的合同关系，应由双方另行协商解决相关事宜。四、诚信公司主张的补偿金过高，不应予以支持。根据合同法第一百一十九条规定，诚信公司计提的代理费用产生于多年以前，时至2015年方提起诉讼，此期间内的补偿金是诚信公司没有采取适当措施导致的扩大损失，该部分损失应自行承担。
原告为证实自己的主张提供如下证据：
证据一、2010年7月6日诚信公司与大政公司签订的华谷国际城营销代理合同一份，证明：1.双方依合同约定存在营销代理关系；2.森工团购客观存在，代理费比例为0.8%；3.结算方式为每月一结，迟付佣金达到30日，迟付佣金补偿金比例为日0.05%；4.通过优惠政策补充部分及其他证据证明合同期限过了，但是双方一直在履行合同。
大政公司质证意见：对证据的真实性没有异议。对证明问题有异议。双方虽存在营销代理关系，但仅凭代理合同无法证实森工团购事实的存在，森工集团公司及森工工业公司是涉案工程投资开发的发包人，团购事实不存在，我们合作开发的项目名称为吉森春城（原名华谷国际城），是我方与吉林森工合作开发的项目。本代理合同事实上是由案外人吉林省华谷投资有限公司与原告签订的，该合同甲方代表人签字的谷某、姚某某即华谷公司的股东。本案应追加华谷公司为被告。原告提供的中央金街的优惠政策为华谷公司与原告商定，我方不知情。对证明问题第4点，代理合同只约定了合同终止的日期，凭代理合同无法证明双方存在营销代理的关系，即使存在也应该是形成新的合同关系，就新的合同关系发生的合同履行情况不能适用原代理合同，虽然合同履行期限过了，但双方确实是存在营销代理关系。
证据二、工商行政变更登记档案资料5页，证明：2011年11月7日吉林森工房地产开发有限责任公司取得大政公司的股东身份，证据一系2010年7月6日签订，签订该合同时团购事宜已经洽谈完毕。该团购不仅限于吉林森工房地产开发有限责任公司，还包括森工集团下属的公司的员工，其中有森工宾馆和森工办公楼。
大政公司质证意见：对证据的真实性没有异议，该证据证明了吉林森工是本案工程的投资开发方，团购事实并不真实存在。虽然代理合同签订的时间早于吉林森工房地产开发有限责任公司取得大政公司股东身份的时间，但取得股东身份只是双方在履行合作开发房地产项目过程中，根据客观情况双方采取的履行措施变更，并不能证明所谓团购事宜的真实存在。
证据三、森工集团公司文件（关于请求支持“华谷国际城”项目尽快开工建设的紧急请示）一份（复印件），共8页，该文件报送时被告向原告提供的影印件，附件有2份：1.中共二道区委区政府关于反映长春大政房地产开发建设有限公司暴力拆迁问题的情况汇报；2.森工集团起草的长春大政房地产暴力拆迁问题的检举信情况的调查说明。证明：1.在森工集团的附件2中证明团购事实的存在，且团购付款6.605亿元，付款时间为2010年8月18日，付款时间在森工集团下属公司成为被告股东的节点之前；2.谷某在中国的名字叫谷某某，谷某某签订的商铺销售优惠策略足以证明双方合同的延续。
大政公司质证意见：对证据的真实性有异议。1.原告举证该证据附有2份文件，但根据该证据内容显示附件只有一个，不包含二道区委区政府做的情况报告；2.原告提供的二道区委区政府的情况报告未加盖二道区委区政府的公章，我方认为该情况报告并不真实；3.就该情况报告显示的大政公司的基本情况，其称谷某某占公司99%股份为事实法人，该事实不成立，根据原告所举在工商局调取的我方公司的登记档案，吉林森工房地产开发有限公司取得被告股权时所涉及的转让方并非谷某某，因此该报告内容与事实不符；4.关于调查说明，从该调查说明无法看出是哪一方提供，没有加盖公章，如果该文件是向长春市委市政府汇报的，其所作的调查说明应加盖森工集团的公章才符合正常的行政公文的要求。从调查说明无法看出是吉林森工购买涉案的工程项目，恰显示应为投资开发项目，该报告体现的投入资金情况与实际不符。
证据四、2010年1月9日-2010年7月31日消防团购房预收款（60%）明细表一份（打印件），证明：1.原告实际履行了代理合同；2.原告方代理吉林消防团购，办理相关事务。
大政公司质证意见：对证据的真实性无法确定，我方承认原告在消防团购确实做了相关工作。1.但是消防团购一事根据代理合同约定不计取费用；2.原告若证明实际履行了森工团购一事，原告应提供其处理森工团购时森工相关公司及森工职工与被告签订的购房合同及付款情况，才能证明其实际履行了代理合同。
证据五、（一）来电客户登记一份，（二）签约客户名单及联系方式一份（销售商铺10套），（三）客户成交确认单10份，（四）吉森春城中央金街商铺价格表一份，（五）长春大政地产吉森春城商铺认购合同模板一份，（六）吉森中央金街2014年度部分营销费用预算一份，共同证明：1.我方为被告全面高效的展开了营销代理合同；2.后期销售代理产生247278元代理佣金。
大政公司质证意见：对原告履行的代理工作我方不否认，但对证据中（一）无法核实。对（二）、（三）、（六）的真实性没有异议，但是由于该对外销售的9套商铺是代理合同届满后作出的，应按新的代理合同关系予以结算，最后一套为抵账房，不应计算代理费。对（四）的真实性无法确认，该证据是由华谷公司股东谷某出具的，被告不知情。（五）与本案无关，但是原告并未提供森工团购的认购合同或商品房买卖合同。
大政公司提供如下证据：
证据一、吉林省华谷投资有限公司企业信息查询表一份（打印件）、股权转让协议一份（复印件）、协议书一份（复印件），证明：谷某某、姚某某为华谷公司股东，应追加华谷公司作为被告参加诉讼。
诚信公司质证意见：该证据只能证明被告与华谷公司的关系，与本案无关联性。
证据二、房地产联合开发协议2份（复印件），证明：森工集团公司是涉案工程的投资开发一方，所谓团购房屋是森工集团公司依据联合开发协议所取得的本案工程的收益，因此原告主张的森工团购房这一事实并不存在。
诚信公司质证意见：对证据二的真实性无异议。1.根据最高法院答复联合开发不合法；2.被告主张自建房，应提供经济适用房管理办法中限定的和强制规定的审批文件，如不能提供，属于重大行政违纪，是不合法的；3.被告的违法合同形成时间迟于营销代理合同，同时所谓内部合同不能对抗合同法框架下依法签订的合同。
证据三、华谷国际城营销代理合同一份、商品房内部认购协议书及吉林省华谷投资有限公司为该业主出具的收据一份、向吉林省华谷投资有限公司汇出投资款的明细3.52亿元，吉林森林工业股份有限公司是5407.36万元、中国吉林森林工业集团有限责任公司是2972.64万元（均为复印件），证明：1.原告取得代理费的条件是一次性付款的首付款达到50%，贷款付至20%-30%，其他付款方式是大政公司规定的首付比例。但本案涉及的款项比例未达到约定的付款条件；2.原告并未从事森工团购业务，森工团购房源的代理费用不应予以支持。
诚信公司质证意见：对证据三的真实性没有异议，但其主张的证明团购佣金结算条件尚未成就的主张不能成立，因为事实证明吉林森工向被告支付的购房款此前已经达到3.4亿元，起诉前已经接近7亿元，在2010年已经具备结算条件。向华谷公司汇出投资款的明细也可以证明森工成为大政的股东前已经支付包含但不限于被告所列款项。
本案经本院审理查明：
2010年7月6日，甲方大政公司与乙方诚信公司签订《华谷国际城营销合同》，主要内容：第一条大政公司指定诚信公司独家营销代理由大政公司在长春市二道区兴建的华谷国际城项目，该项目类型为住宅、商业、办公，位于长春市二道区吉林大路与乐群街交汇，规划用地面积为8.52万平方米，总建筑面积约为23.9万平方米。第二条合同期限为2009年12月20日起至2013年12月31日止。第八条2.本协议签订之前的抵账房源，诚信公司负责办理完毕交房之前工作，并不计取营销费用。3.关于森工团购房源，诚信公司按照大政公司出售给森工整体销售额的0.8%提取代理费用，并办理完毕交房之前的手续工作。4.除上述房源外，其他剩余房源诚信公司代理佣金按各套房源基价销售额的1.5%提取。第九条1.大政公司在销售合同签订并获得首期房款（一次性付款首付款至50%，贷款付至20%-30%或贷款单位规定的首付比例，分期付款及其他付款方式付至大政公司规定的首付比例）后，诚信公司对该销售合同中指定房地产的代理销售即告完成（但贷款客户大政公司需准备齐全贷款客户需交资料，并经贷款银行确认无误），即可获得本合同所规定的该套房屋的代理佣金和溢价分成。2.大政公司收取首期房价款后，按照一月一结算的结算原则结算诚信公司应得代理报酬，包括代理佣金和溢价分成。3.诚信公司为项目独家代理销售公司，若大政公司自销或委托他人销售本项目房源，必须以实际销售额的1.5%的佣金比例支付诚信公司佣金及溢价分成。第十条诚信公司负责项目部的筹建、组织、培训和管理工作。确保营销人员素质优良，行为规范统一，确保建立一支强有力的营销队伍。第十二条诚信公司负责项目部的整体营销工作，包括户型建议、规划建议制定价格方案、制定营销预算、进行策划广告宣传、销售接待、销控组织、签约执行等。第二十一条大政公司应按合同规定按时向诚信公司支付费用。大政公司每迟付代理报酬一日，须向诚信公司支付迟延佣金的万分之五作为补偿金，如大政公司迟付佣金达30个工作日，则诚信公司有权立即停止销售或终止合同，并按合同执行诚信公司权益，大政公司承担违约责任及由此产生的一切后果。甲方代表人处谷某、姚某某签字并加盖大政公司的公章和大政公司旭晟分公司的公章；乙方处加盖诚信公司的公章。
2014年11月3日至2015年3月31日，诚信公司为大政公司销售9套房屋，价款16485218元；2015年8月24日销售房屋一套，价款1744468元。大政公司对上述数额无异，但认为前9套房屋的代理费发生在代理合同期满后，双方应重新协商提取比例，最后一套房屋是抵账房屋不应提取代理费。
2015年1月7日，大政公司支付给诚信公司代理费20万元。
另查明：2010年8月18日，甲方大政公司与乙方中国吉林森林工业集团有限责任公司（以下简称森工集团公司）签订《房地产联合开发协议》，主要内容：双方共同开发华谷国际城，合作项目为公建、住宅工程。第五条出资方式。大政公司以土地和现金1.5亿元出资；森工集团公司以现金方式出资，数额为582676400元，分三次出资。首次出资人民币264301400元，其中83926400元，含已付800万元诚意金，用于支付前期费用，剩余用作工程建设资金，由双方共同签字支付。二次出资191025000元，留足工程建设资金后，剩余款项于地上四层封顶之日起十日内由森工集团公司支付给大政公司，工程建设资金由双方共同签字支付。三期出资102350000元，留足工程建设资金后，剩余款项于主体封顶之日起十日内由森工集团公司支付给大政公司。末期出资25000000于本合同约定项目结算时，以房产局测绘中心的测绘面积为准结清，多退少补。第六条收益分配。项目工程完成后按本协议分配，乙方分得华谷国际城1#、2#、S1公建及4#、5#、6#、9#（立体砍块内共计4.5万平方米），具体房源于项目工程主体封顶时由双方按照本合同约定划分，其余所有房源归大政公司所有。第十二条4.大政公司如不能按期向森工集团公司交付合同中约定分配给森工集团公司的楼宇及相关建筑，将承担每逾期一个月向森工工业公司支付违约金200万元，逾期超过六个月，森工集团公司有权解除合同，同时大政公司赔偿全部损失。
2010年8月18日，大政公司与中国吉林森林工业股份有限公司（以下简称森工工业公司）签订《房地产联合开发协议》，约定：第二条合作范围。为华谷国际城1#客房层一层960平方米、2#办公楼5层5600平方米，合计建筑面积6560平方米。第四条出资方式。森工工业公司以现金方式出资，提供合作项目资金54073600元，经双方签字盖章后10日内，森工工业公司将全部资金打入大政公司账户。第五条项目分配。与本合作项目开发有关的所有税费由大政公司承担，森工工业公司分得华谷国际城1#客房屋一层960平方米、2#办公楼5层5600平方米。第十条4.大政公司如不能按期向森工工业公司交付合同中约定分配给森工工业公司的楼宇及相关建筑，将承担每逾期一个月向森工工业公司支付违约金40万元，逾期超过六个月，森工工业公司有权解除合同，同时大政公司赔偿全部损失。
2010年5月12日森工集团公司支付给吉林省华谷投资有限公司800万元诚意金，2010年8月26日至2011年7月26日，森工工业公司、森工集团公司共向吉林省华谷投资有限公司汇款34400万元，合计付款35200万元。上述款项用于履行大政公司与森工工业公司、森工集团公司签订的《房地产联合开发协议》。该协议约定的投资款森工工业公司、森工集团公司均已履行完毕。
2011年11月7日，大政公司股东辽宁长江实业开发有限公司、长春药业科技有限公司将各自持有的股份，均转让给吉林森工房地产开发有限责任公司，并在工商管理部门办理股东变更手续。吉林森工房地产开发有限责任公司成为大政公司的唯一股东。
再查明：2008年9月6日，大政公司设立了大政公司旭晟分公司，在大政公司经营范围内从事房地产开发，其民事责任由大政公司承担。2010年9月27日，甲方逯起与乙方吉林省华谷投资有限公司签订《股权转让协议》，约定：逯起将长江花园三期阳光佳苑项目股权及旭晟分公司转让给乙方，转让金额为1350万元。逯起将旭晟分公司负责人变更为乙方指定的负责人，新负责人对双方签订的股权转让协议中的条款已确认，并在协议上签字。谷某甲为旭晟分公司的新负责人，并在工商行政管理部门进行了变更登记。大政公司旭晟分公司现已被注销登记。
复查明：在诉讼中，诚信公司明确其诉讼请求为：1.森工团购房代理费为4894000元（5094000元-200000元），非团购房代理费为273445.02元；2.团购代理费补偿金2010年8月26日至2015年1月6日，以5094000元为本金，按日万分之五计算；以4894000元为本金，自2015年1月7日至2016年9月27日，按日万分之五计算；3.非团购代理费补偿金以247278元为本金，自2015年6月1日至2016年9月27日；以26167.02元为本金，自2015年8月24日至2016年9月27日，均按日万之五计算。
大政公司开发建设的项目没有开工许可证、商品房预售许可证。诚信公司提出因缺少相关许可，没有完成营销合同中约定的事项：森工团购职工的选房、职工与大政公司签订购房合同、协助办理产权证。
诚信公司于2015年7月从大政公司房屋营销处撤离。
本院认为：
一、关于大政公司是否与诚信公司存在营销代理合同关系的问题。大政公司主张在合同代表人处签字的谷某、姚某某系吉林省华谷投资有限公司的股东，营销代理合同是诚信公司与吉林省华谷投资有限公司达成的合意，应追加吉林省华谷投资有限公司为本案当事人。首先，在华谷国际城营销代理合同中，甲方处加盖的是大政公司及大政公司旭晟分公司的公章，大政公司对此没有异议；其次，从逯起与吉林省华谷投资有限公司签订的《股权转让协议》中可知，大政公司设立的大政公司旭晟分公司由吉林省华谷投资有限公司实际控制，大政公司对此知晓并默认，现大政公司旭晟分公司已注销，民事责任应由大政公司承担。最后，在营销代理合同中并没有吉林省华谷投资有限公司的印章，诚信公司亦否认与吉林省华谷投资有限公司形成了营销代理合同关系。且谷某、姚某某是以大政公司名义与诚信公司签订合同，故其行为产生的后果应由大政公司承担。综上，能够认定《华谷国际城营销代理合同》签订主体为大政公司与诚信公司，该合同对双方具有约束力。大政公司的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。
二、关于大政公司是否应支付给诚信公司森工团购代理费及数额的问题。
大政公司主张森工集团公司、森工工业公司与大政公司联合开发华谷国际城，三方是合作关系不存在团购房的事实，诚信公司亦未进行相关工作，故不应计取代理费。诚信公司为证实展开了营销代理工作，提供了来电客户登记表、签约客户名单及联系方式、客户成交确认单、2014年度部分营销费用预算等证据。大政公司对签约客户名单及联系方式、客户成交确认单、2014年度部分营销费用预算的真实性无异议，虽然认为来电客户登记表无法核实，但不否认诚信公司履行了其他代理工作。由于诚信公司是独家代理销售大政公司开发的房屋，其开展的每一项代理工作都具有关联性，是整体销售工作不可分割的组成部分。据此，应认定双方实际履行了华谷国际城营销代理合同。
1.关于森工团购房屋的事实是否存在的问题。大政公司认可森工团购房屋包括森工集团公司、森工工业公司等公司及职工购买的房屋。2010年8月18日，大政公司与森工集团公司、森工工业公司签订《房地产联合开发协议》后，并未告知诚信公司三方合作建房的事实，亦未对已签订的营销代理合同内容进行变更。从两份《房地产联合开发协议》内容来看，森工集团公司、森工工业公司在投入资金后，获得相应的房产，大政公司如不能按期交付约定的房屋则承担违约责任。双方的约定不能体现合作三方盈亏共担的本质，但符合买卖合同的构成要件。另外，2010年5月12日森工集团公司交付诚意金800万元，此后大政公司与诚信公司签订营销代理合同约定森工团购的佣金按0.8%计取。虽然大政公司主张该800万元是合作建房的款项，但其不能提供相应证据予以证明，亦不能对后签订的营销代理协议中为何约定森工团购佣金作出合理解释。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”之规定，能够认定上述《房地产联合开发协议》的内容实质为森工集团公司、森工工业公司与大政公司达成的团购房屋协议。故森工集团团购房屋的事实存在。
2.关于森工团购房源代理费数额的问题。根据两份协议记载，森工集团公司、森工工业公司共投入的资金为636750000元（54073600+582676400）。诚信公司主张以该数额作为森工团购款计取代理费。因该数额符合双方约定，亦符合客观实际及公平原则，故本院予以支持。依据双方营销代理合同第八条第3项“关于森工团购房源，诚信公司按照大政公司出售给森工整体销售额的0.8%提取代理费用，并办理完毕交房之前的手续工作”的约定，应以636750000元为销售额，按照0.8%计算代理费的数额为5094000元。诚信公司认可未履行森工团购的后续工作。结合诚信公司已撤离大政公司及大政公司缺少相关审批手续后续委托事项无法开展等事实，根据后续工作的性质、数量及难易程度，本院酌定扣除10%的费用，诚信公司应取得的代理费为4584600元（5094000-5094000×10%）。2015年1月7日大政公司已付20万元，尚欠代理费4384600元。
3.关于营销代理合同履行期限届满后诚信公司继续营销房屋，代理费应如何计算的问题。诚信公司主张按照营销代理合同约定的非团购房按房源基价销售额的1.5%支付代理费。大政公司则认为双方应另行协商确定费用比例。因双方签订的营销代理合同为诚信公司独家销售代理合同，合同期限届满后，诚信公司继续进行对外销售工作，大政公司未提出异议并接受，同时诚信公司的行为不损害大政公司的利益。另外，大政公司未能提供双方约定的代理费与客观实际不符应调整的相应依据。因此应当参照双方约定的非团购房按房源基价销售额的1.5%支付代理费。诚信公司在合同期限届满后，共销售10套房屋，其中9套房屋最迟付款日为2015年3月5日，均为全额付款或50%付款，总价款为16485218元；最后一套房屋为全额付款，价款为1744468元，付款日为2015年9月25日。虽然大政公司主张最后一套房屋是抵账房屋，不应计取代理费，但根据双方营销代理合同第八条第2项的约定，协议签订之前的抵账房源不计取营销费用。协议签订之后的抵账房并未约定不计取费用，且该套房屋已经大政公司相关负责人签字认可，故此套房屋的销售应计取代理费。据此，诚信公司应收取的代理费为273445.29元（16485218×1.5%+1744468×1.5%）。诚信公司仅主张273445元，是对民事权利的自由处分，本院予以确认。
4.关于森工团购代理费的违约金。双方在《华谷国际城营销代理合同》第九条第1项约定大政公司在获得首期房款，一次性付款首付款至50%，分期付款及其它付款方式付至甲方规定的首付比例，诚信公司即可获得代理佣金。森工集团公司、森工工业公司总付款额为636750000元，2010年5月12日至2011年7月26日付款352000000元，已达到付款总额的50%。大政公司应于2011年7月27日向诚信公司支付代理费。合同第二十一条约定大政公司每迟付代理报酬一日，支付迟延佣金的日万分之五作为补偿金。大政公司提出该违约金约定过高，请求减少。因双方的约定系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，故双方应依约履行。
森工团购违约金计算方式。以4584600元为基数，自2011年7月27日起至2015年1月7日止；以4384600元为基数，自2015年1月8日起至2016年9月27日止，均按日万分之五计算。
5.关于非团购房代理费的违约金。合同期满后，双方未约定违约金计算方式，应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算相应损失。因诚信公司营销的9套房屋最后付款日为2015年3月5日，故诚信公司主张9套房屋代理费的违约金自2015年6月1日起算应予支持。诚信公司销售的最后一套房屋付款日为2015年9月25日，诚信公司主张自2015年8月25日支付此笔代理费的违约金没有依据，应自2015年9月26日起支付。
非团购房源违约金计算方式。以247278元为基数，自2015年6月1日起至2016年9月27日止；以26167元为基数，自2015年9月26日起至2016年9月27日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告长春大政房地产开发建设有限公司于本判决生效后立即支付给原告吉林省诚信房地产营销策划有限责任公司代理费4384600元及违约金（计算方式：以4584600元为基数，自2011年7月27日起至2015年1月7日止；以4384600元为基数，自2015年1月8日起至2016年9月27日止，均按日万分之五计算）；
二、被告长春大政房地产开发建设有限公司于本判决生效后立即支付给原告吉林省诚信房地产营销策划有限责任公司代理费273445元及违约金（计算方式：以247278元为基数，自2015年6月1日起至2016年9月27日止；以26167元为基数，自2015年9月26日起至2016年9月27日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
三、驳回原告吉林省诚信房地产营销策划有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费84099元，原告吉林省诚信房地产营销策划有限责任公司负担42000元，被告长春大政房地产开发建设有限公司负担42099元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 白业春
代理审判员 张兴冬
代理审判员 王忠旭
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 李 硕