江西省宜春市袁州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0902民初243号
原告：宜春市金豪房地产开发有限公司，住所地：宜春市袁州区宜春北路764号。统一社会信用代码：91360902716534200Y。
法定代表人：彭翔，该公司执行董事兼总经理。
诉讼委托代理人：游志荣，江西百姓律师事务所律师。
被告：陈艳华，女，1992年5月4日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。
第三人：中国建设银行股份有限公司宜春市分行，住所地：宜春市袁州区袁山中路327号。统一社会信用代码：913609004920006552。
负责人：李洪，该行行长。
原告宜春市金豪房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告陈艳华（以下简称被告）、第三人中国建设银行股份有限公司宜春市分行（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜春市金豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人游志荣到庭参加诉讼，被告陈艳华及第三人中国建设银行股份有限公司宜春市分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2016年9月9日签订的《商品房买卖合同》及附件合同补充协议；2、判令被告将位于宜春市××大道××域××室房屋返还原告，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续；3、判令被告向原告支付违约金20571元；4、判令被告支付原告被第三人扣收的贷款本息合计9321.24元以及该金额的资金占用利息（从实际扣划之日起，按银行同期贷款利息计算至判决生效之日止，暂计算至2017年12月31日的利息为48.25元）；5、判令被告陈艳华和第三人中国建设银行股份有公司宜春市分行共同办理商品房抵押权预告登记注销手续；6、本案全部诉讼费用由被告陈艳华承担。
事实与理由：2016年9月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件合同补充协议，原告将开发的位于宜春市××大道××域××室房屋出售给被告。合同约定购房款总额529571元，其中原告以自有资金支付购房首付款159571元，应当于2016年9月9日付清，其余37万元购房款以按揭贷款方式支付。合同补充协议第一条第3款约定：采取按揭贷款方式或公积金贷款方式支付购房款的，如果在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款连续达三个月或者累计六个月，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应当赔偿出卖人的全部损失。2016年9月9日，被告向原告支付购房首付款20571元，其余139000元首付款，被告向原告出具了欠条一张，欠条约定被告应当在2017年1月9日前付清，并约定了逾期不还款的责任及后果。但该139000元购房首付款，被告虽经原告多次催要至今未付。2016年9月20日，被告陈艳华与第三人中国建设银行股份有限公司宜春市分行签订《个人住房（商业住房）借款合同》，被告向第三人借款37万元，并将所购房屋向第三人进行抵押，并约定由原告提供阶段性保证担保。合同签订后，第三人中国建设银行股份有限公司宜春市分行根据授权将贷款金额37万元一次性划入原告名下账户，被告自2016年10月起逐月向第三人归还贷款本息，但自2017年8月起，由于被告连续未支付贷款本息，第三人先后从原告开设在第三人名下的保证金账户（账号：36×××46）累计扣划9321.24元用于偿还被告拖欠的按揭贷款本息。上述合同签订后，先后办理了《商品房买卖合同》备案登记，商品房预告登记，商品房抵押权预告登记。综上，被告陈艳华逾期支付购房款等行为，已经构成违约，为维护原告的合法权益，现原告根据法律规定及合同约定，请求法院判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议的同时，并支持原告的前列其他诉请。
本院查明事实如下：2016年9月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YC201609051118）及附件合同补充协议，原告将开发的位于宜春市××大道××域××室房屋（建筑面积133.73平方米）出售给被告。合同第六条、第七条约定“购房款总额529571元，其中原告以自有资金支付购房首付款159571元，应当于2016年9月9日付清，其余37万元购房款以按揭贷款方式支付。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同”。合同补充协议第一条第3款约定：采取按揭贷款方式或公积金贷款方式支付购房款的，如果在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款连续达三个月或者累计六个月，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应当赔偿出卖人的全部损失。2016年9月9日，被告向原告支付购房首付款20571元，其余139000元首付款，被告向原告出具欠条一张，欠条约定“欠款人陈艳华应当在2017年1月9日前向宜春市金豪房地产开发有限公司归还欠款139000元，被告自愿按每月3分计算利息，若欠款人逾期不还款，又不承担利息，欠款人自愿无条件协助办理解除商品房买卖合同的相关手续，欠款人所交所有款项自愿作为违约金支付给宜春市金豪房地产开发有限公司”。借期届满后，被告未向原告支付剩余购房款139000元及利息。
2016年9月20日，被告陈艳华与第三人中国建设银行股份有限公司宜春市分行签订《个人住房（商业住房）借款合同》，被告向第三人借款37万元，将所购房屋向第三人进行抵押，并约定由原告提供阶段性保证担保。合同签订后，第三人根据授权将贷款金额37万元一次性划入原告名下账户，被告自2016年10月起逐月向第三人归还贷款本息。自2017年8月起，被告连续未支付贷款本息，第三人从原告开设在第三人名下的保证金账户（账号：36×××46）累计扣划9321.24元用于偿还被告拖欠的按揭贷款本息。
另查明，合同签订后，原、被告先后办理了《商品房买卖合同》备案登记，商品房预告登记，商品房抵押权预告登记，原告未将涉案房产交付给被告使用。
本院认为，原告宜春市金豪房地产开发有限公司与被告陈艳华签订的《商品房买卖合同》及附件合同补充协议、《欠条》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按协议约定履行各自义务。根据《商品房买卖合同》约定，被告陈艳华应在2016年9月9日前付清剩余首付款139000元，逾期付款超过90日，原告有权解除合同。现被告并未履行付清房款义务，原告诉请解除合同，系行使合同约定的解除权，对其要求解除合同的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告签订合同后，向原告支付了首付款20571元及银行贷款37万元，原告未向被告交付涉案房屋，故对被告将位于宜春市××大道××域××室房屋返还给原告的诉请，本院不予支持。合同解除后，原告应向被告返还已收取的房款20571元。双方签订的《欠条》约定，若被告逾期不还款，又不承担利息，则被告自愿协助办理解除商品房买卖合同的相关手续，故对原告主张要求被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张要求扣除被告违约金20571元的主张。根据《欠条》的约定，欠款人逾期不还款，又不承担利息，原告行使合同解除权时，原告可将首付款20571元作为违约金予以扣除。现被告未按约定支付购房款且原告诉请要求解除合同，故对原告主张要求被告支付20571元违约金的诉讼请求，本院予以支持。
第三人中国建设银行股份有限公司宜春市分行与被告陈艳华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同签订后，第三人按约定履行了发放贷款义务，被告未按约定偿还贷款本息及相关费用，应承担逾期还款的违约责任。本案原告基于与被告、第三人签署的《个人住房（商业住房）借款合同》的约定在被告未偿还按揭贷款的情况下，截止本案起诉之日，承担了保证责任，代被告偿还了按揭贷款本息9321.24元。根据《民法通则》第89条、《中华人民共和国担保法》第31条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告在承担保证责任的金额范围内，有权要求被告陈艳华偿还，并要求承担偿还金额的利息损失。原告主张被告陈艳华向原告支付被第三人扣收的贷款本息合计9321.24元及按银行同期贷款利率计算该金额资金的占用利息，本院予以支持。
关于原告主张要求被告与第三人协助办理商品房抵押权预告登记注销手续的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”第三人中国建设银行股份有限公司宜春市分行未答辩也未提出诉讼请求，本院仅就商品房买卖合同纠纷进行审理。原告行使合同解除权后，应先行替被告在贷款本金范围内偿还银行购房贷款，再由被告协助办理商品房抵押注销及商品房买卖合同注销登记手续，故应由原告在收取的抵押贷款本金范围内履行偿还银行贷款义务后，再由被告履行协助注销抵押及合同登记义务。现原告未在贷款本金范围内偿还银行购房贷款，故对原告主张要求被告与第三人协助办理商品房抵押权预告登记注销手续的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告宜春市金豪房地产开发有限公司与被告陈艳华于2016年9月9日签订的《商品房买卖合同》及附件合同补充协议。
二、原告宜春市金豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告陈艳华购房首付款20571元。
三、被告陈艳华于本判决生效之日起十日内支付原告宜春市金豪房地产开发有限公司违约金20571元。
四、被告陈艳华于本判决生效之日起十日内支付原告宜春市金豪房地产开发有限公司被第三人扣收的贷款本息9321.24元及该金额的资金占用利息（从实际扣划之日起，按银行同期贷款利息计算至判决生效之日止）。
五、被告陈艳华于本判决生效之日起十日内协助原告宜春市金豪房地产开发有限公司办理位于宜春市宜春大道66号金域豪庭7幢1-1401室房屋（建筑面积133.73平方米）的《商品房买卖合同》（编号：YC201609051118）备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续。
六、驳回原告宜春市金豪房地产开发有限公司其他诉讼请求。
案件受理费549元，减半收取计币274.5元，由被告陈艳华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。(在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费549元，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院。如逾期未缴纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。）
审判员 欧阳萍
二〇一八年二月九日
书记员 王洁帆