浙江省遂昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）丽遂民初字第536号
原告遂昌凯恩××管理有限公司，住所地遂昌县××镇
××路××号。
法定代表人傅某某。
委托代理人（特别授权）樊某某。
委托代理人（特别授权）翁某某。
被告陈某某。
委托代理人吴某某。
原告遂昌凯恩××管理有限公司（以下简称凯××管）
诉被告陈某某物业服务合同纠纷一案，本院于2010年9月6日立
案受理后，依法由代理审判员徐春伟适用简易程序于2010年10
月12日在本院公开开庭进行了审理。原告委托代理人樊某某、
翁某某，被告委托代理人吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理
终结。
原告凯××管诉称：2004年被告购得凯恩兴居花园11幢5
01室房屋一套，房屋建筑面积为129.39平方米，应交物业管理
服务费为2006年309.60元，2007年309.60元，2008年309.60元
，2009年543.60元，共计1472.40元。在此期间，原告多次在
单位楼道张贴《温馨提示》、电话联系或派人上门收取，并于
2009年向被告发出律师函的方式催缴物业管理服务费。原告物
业管理服务费收取标准经市、县物价部门审核批准，符合法律规定，但被告2005年入住后一直拒交物业管理服务费。为此，
请求判令被告支付物业管理服务费共计1472.40元，并承担本
案的一切诉讼费用。
被告陈某某辩称：一、《物业管理委托合同》违法无效
。理由是：1.开发商未按有关规定进行招标，选聘具有相应资
质的物业服务企业，而是直接指定其子公司即原告作为物业服
务企业，明显违反法律规定；2.开发商凯恩房地产开发有限公
司与原告的法定代表人为同一人，是利益共同体；3.原告营业
执照失效，没有相应资质，机构组织代码时间与执照矛盾。二
、被告拒付物业费的缘由：1.原告未履行合同约定的管理责任
，为收取小区规划外住户的物业费，伙同开发商和小区外的私
人建房老板，拆除小区11幢楼东某侧围墙；2、允许小区周边
某某向小区开门，导致小区不能封闭管理，带来安全隐患；允
许小区周边住户在小区搭建车库，把小区的公共地块划出小区
围墙外，归周边住户所有；3.原告未尽前期物业管理合同约定
的向开发商提出合理化建议的义务，导致被告合法利益得不到
保护；4.业主装修期间，原告未尽告知和监督义务，致使通风
管道被太阳能水管堵塞；5.凯恩房地产开发有限公司与原告签
订的合同，第六章第二十六条第九款“关于甲方在销售过程中
违反对物业的承诺或违反原规划设计而导致业主拒付物业管理
服务费用，必须承担偿付责任”，2006年到2009年的物管费用
，原告应该向房地产开发商索取；6.原告未经业主许可，在公
共区域设置收费泊车位；7.原告未经被告许可，对外透露业主
私人信息；8.原告在双方责任未明确之前，就将欠费业主的名单及个人资料在小区内进行公告，侵害了业主的隐私权和声誉
；9.管理不规范不专业，原告在接管物业时没有接收法律规定
的有关资料，无法保证物业管理质量。被告认为，原告未举证
证明其履行了合同义务，应驳回原告的诉讼请求。
案经审理查明：被告陈某某于2004年购得位于遂昌县妙
高镇凯恩兴居花园11幢501室房屋一套，面积129.39平方米。2
006年1月1日，小区建设单位浙江凯恩房地产开发有限公司与
原告凯××管签订物业管理委托合同，委托原告管理小区物业
。原告据此作为前期物业服务企业进驻小区，并根据2005年7
月20日遂昌县发展计划局《关某某恩兴居花园住宅区物业管理
服务收费某准的批复》，按0.20元／月·平方米的标准收取物
业费。该文件批准的标准为0.15-
0.25元／月·平方米。2007年7月4日，经遂昌县发展和改革局
、遂昌县建设局批准的小区收费某准提高至0.30元／月·平方
米，但原告未增加收费。2009年1月1日，原告与小区业主委员
会签订物业管理服务委托合同，约定物业管理服务期限自合同
签订时起至2011年12月31日止，2009年多层住宅按建筑面积每
月0.35元／平方米收取物业费。合同还约定，小区实行封闭式
管理。
另查明：原告于2004年2月6日成立，企业性质为有限责
任公司，经营范围包括物业管理等。被告陈某某未交纳2006年
至2009年的物业管理服务费共计1472.20元，其中2009年的物
业费应为543.40元，原告经小区范围内张贴公告等方式催收无
果。小区东某侧的一处围墙于2007年被小区外的住户拆除。原告主张当时已经向城建部门反映，城建亦进行过制止，但是制
止无效。原告履行了小区卫生保洁、绿化养护、保安值班等物
业管理职能，被告认为其公共设施维护和监控没有做好。
上述事实，有原告提供的凯恩兴居花园物业管理委托合
同、物业管理服务委托合同，遂昌县发展和改革局、遂昌县建
设局遂发价（2006）74号《转发执行〈丽水市区物业服务收费
管某某施办法〉等文件的通知》、遂发价（2007）28号《关某
某恩兴居花园住宅区物业服务收费某准的批复》，遂昌县发展
计划局遂发价（2005）38号《关某某恩兴居花园住宅区物业管
理服务收费某准的批复》、《温馨提示》三份、通知三份、律
师函二份、签收表三份、公司营业执照一份、组织机构代码证
、商品房预售证、建筑工程某工许可证，被告提供的小区规划
图、绿化配植图、照片八张及原、被告庭审陈述笔录在卷佐证
，证据经庭审质证与本院审查，予以采信。
本院认为：原告凯××管根据前期物业服务合同以及与
小区业主委员会签订的物业服务合同提供物业服务，作为小区
业主的被告实际接受了物业服务，依法应支付相应的物业费。
原告具备独立法人资格，其与业主委员会签订的合同有效，该
合同已经明确注明原告具有三级资质，被告主张原告没有资质
，缺少事实依据。周边住户侵占小区用地、有关资料未移交、
开发商违反规划建房和修建停车棚，系业主与第三人或开发商
之间的纠纷，被告可向第三人或开发商主张权利。泊车位收费
问题，涉及全体业主的共同利益，未造成被告直接损失，应由
业主委员会向原告主张权利。被告主张原告伙同他人拆除小区围墙，允许周边某某侵占小区用地，向第三人透露被告个人信
息，被告通风管道被堵塞等事实，证据不足，本院不予采信。
被告认为周边某某侵犯其权利的，可依法向侵权人主张。原告
向开发商提出合理化建议的义务，属于前期物业合同中关于物
业交付前的内容，而原告进驻小区时，小区已经交付业主，故
原告没有此项义务。同时，根据相关法律规定和物业服务合同
约定，被告如果认为物业服务企业不履行合同约定或法律法规
规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，
其可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔
偿损失等违约责任。被告主张根据前期物业服务合同，原告应
向开发商主张物业费，由于该内容属于原告与开发商之间的权
利义务约定，与原、被告之间的合同不属同一法律关系，原告
有权选择任何一个合同基础行使自身的权利。原告主张的物业
费符合政府部门规定的收费某准或合同的约定。原告在小区范
围内张贴公告催讨物业费，没有过错，不构成侵权。综上，原
告提供了物业管理服务后，有权依据法律规定和合同约定收取
物业管理费。被告以物业管理中存在不足为由拒付物业管理费
，其理由不充分。原告要求被告支付2006年至2009年期间拖欠
的物业管理费，本院予以支持，但2009年物业费计算有误，应
予纠正。今后，原告应本着不断提高服务质量的精神，加强与
小区广大业主的协调，为构建文明和谐的小区作努力。同时，
被告亦应合法维权，采取拒付物业管理费的方法，显然对其他
按时付费的业主有失公允。为此，依照《中华人民共和国合同
法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：
一、被告陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告遂
昌凯恩××管理有限公司2006年至2009年的物业管理服务费14
72.20元。
二、驳回原告遂昌凯恩××管理有限公司的其他诉讼请
求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取案件受理费25元，由被告陈某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省丽水市中级人民法院。
代理审判员 徐春伟
申请执行期限二年
二〇一〇年十月二十六日
书 记 员 雷俏晓