上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1196号
原告（反诉被告）张凌翔。
委托代理人许雅铭。
被告（反诉原告）钱芝茵。
被告（反诉原告）戴学庆。
被告（反诉原告）戴怡沁。
上列三被告（反诉原告）共同委托代理人左孝蓉，上海市淮海律师事务所律师。
原告（反诉被告）张凌翔与被告（反诉原告）钱芝茵、戴学庆、戴怡沁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张凌翔及其委托代理人许雅铭，被告（反诉原告）钱芝茵、戴学庆、戴怡沁的共同委托代理人左孝蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张凌翔诉称，2013年3月16日，张凌翔与钱芝茵、戴学庆、戴怡沁签订《上海市房地产买卖合同》，约定钱芝茵、戴学庆、戴怡沁将上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称602室房屋）出售给张凌翔，实际成交价为人民币175万元。合同签订后，张凌翔依约支付房款共计57万元，并积极配合银行完成了审核80万元贷款所需的所有手续，因为知道钱芝茵、戴学庆、戴怡沁设立在602室房屋上的抵押贷款尚未还清，故尾款38万元没敢再给。2013年5月25日，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁突然通知张凌翔终止合同。嗣后，双方对还清房屋抵押贷款事项、房屋过户事项多次进行协商，张凌翔还发通知要求钱芝茵、戴学庆、戴怡沁于2013年6月1日去配合过户。2013年6月1日当日张凌翔携钱款38万元前往交易中心，然钱芝茵仍不到场予以配合过户，故起诉要求继续履行房屋买卖合同，并要求钱芝茵、戴学庆、戴怡沁配合办理房屋过户手续。
被告（反诉原告）钱芝茵、戴学庆、戴怡沁反诉并辩称，根据《补充协议书》约定，张凌翔应当在2013年3月25日前支付房款40万元，但是张凌翔是拖到2013年4月1日才支付了37万元，还缺3万元。在2013年4月15日之前张凌翔应支付房价款35万元，但是张凌翔也是没有支付。在张凌翔没有付清房款的情况下，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁不可能配合张凌翔办理过户。故不同意继续履行买卖合同并配合张凌翔办理过户手续。同时，按照合同第九条第三款的约定，张凌翔逾期超过20天未支付房款的，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁可以单方解除合同并要求赔偿损失。综上，基于张凌翔违约，故反诉要求：1、判令解除2013年3月16日原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令张凌翔赔偿钱芝茵、戴学庆、戴怡沁违约金14万元。
原告（反诉被告）张凌翔针对反诉辩称，张凌翔是因为从交易中心调取的产调中发现钱芝茵、戴学庆、戴怡沁贷款没有还清，所以张凌翔就不敢将38万元给钱芝茵、戴学庆、戴怡沁，不同意支付违约金，不同意钱芝茵、戴学庆、戴怡沁的反诉请求。如法院判决张凌翔需要支付违约金，则认为过高，希望法院进行调整。
经审理查明，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁于2008年2月经核准登记为602室房屋的权利人。2013年3月16日，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁（甲方，卖售人）与张凌翔（乙方，买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方向甲方购买602室房屋，房屋建筑面积89.15平方米，转让价款为141万元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年4月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过20日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付20日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到本书面通知之日起3日内向甲方支付。合同第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过20日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付20日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起3日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同附件三付款协议第1条主要约定，首期房款总计60万元（包含已支付的定金）。付款协议第2条主要约定，甲方同意乙方通过向贷款银行申请80万元贷款的形式支付第二期房款。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方。该付款协议第3条主要约定，乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有），借款抵押合同公证书（若有）、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7日内，甲、乙双方赴交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件）。待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后3个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并经过贷款银行支付给甲方第二期房价款。付款协议第4条约定，待交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由中介收执收件收据后3日内，甲、乙双方应对房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或由中介代为转付甲方房价尾款（若有）1万元。同日，钱芝茵（出卖方，甲方）与张凌翔（买受方，乙方）签订《补充协议书》，主要约定，602室房屋实际成交价为175万元，转让价为141万元，差价34万元作为装修补偿款乙方应于签合同当天直接支付给甲方。该协议第四条付款明细约定：1、2013年3月14日，定金2万元；2、2013年3月16日，首付款20万元（包括已付定金）；3、2013年3月25日前，部分房价款40万元；4、2013年4月15日前，部分房价款35万元（包含尾款）；5、2013年4月30日前，通过银行贷款80万元。审理中，戴学庆、戴怡沁对钱芝茵签订上述协议的行为予以追认。上述合同、协议签订后，2013年3月16日，钱芝茵出具收款收据确认收到张凌翔20万元。2013年4月1日，张凌翔通过银行向钱芝茵汇款37万元。
另查明，2013年5月24日，钱芝茵向张凌翔发出终止通知书，该通知书主要内容为，双方签订的买卖合同将于2013年5月20日期限届满（终止条件已出现），现根据买卖合同第九条的约定，与张凌翔终止合同，并于2013年5月31日前办理终止合同手续。2013年5月25日，张凌翔向钱芝茵、戴学庆、戴怡沁发出催告函，该函主要称，依付款协议第3条约定，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁应于张凌翔申请贷款审核通过（贷款银行通过时间2013年4月23日）后7天内与张凌翔赴交易中心办理过户手续，然钱芝茵、戴学庆、戴怡沁未依约办理，故通知钱芝茵、戴学庆、戴怡沁于2013年6月1日10时前与张凌翔赴交易中心办理过户手续且不放弃追究违约责任的权利。审理中，原、被告表示，上述催告函、通知书均已收到。
又查明，2005年6月，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁在602室房屋上设立债权抵押，抵押权人为上海银行漕河泾支行与上海市住房置业担保有限公司，债权数额43万元。2013年3月13日，上海银行股份有限公司漕河泾支行出具个人贷款结清证明，证明戴学庆在该行的组合个人住房贷款已于2013年3月13日结清。2013年6月9日，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁向交易中心申请办理抵押权注销手续，2013年6月18日，602室房屋上的抵押被注销。
审理中，关于602室房屋上原有抵押贷款的其他情况，张凌翔表示，之前曾去交易中心了解过，发现抵押贷款没有注销，后双方发生纠纷要诉讼，就又去拉了产调。张凌翔得知贷款未还清的情况后，没有直接跟钱芝茵、戴学庆、戴怡沁说过，都是委托中介说的。钱芝茵、戴学庆、戴怡沁则表示，其已还清贷款，中介也曾表示，可在办理过户的时候一并办理抵押注销手续，故在纠纷产生前未去办理抵押注销手续。2013年6月5日，原、被告双方到中介处调解，当时张凌翔所委托的律师称拉产调后发现贷款没有还清，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁就向张凌翔所委托的律师表示已经还清了贷款，只是未到交易中心办理注销手续。张凌翔称之前已经到交易中心得知房屋上还有抵押，与交易习惯相悖，张凌翔是在2013年6月5日拉产调后才知道抵押没有注销。同时，张凌翔发给钱芝茵、戴学庆、戴怡沁的函中也没有提到因为是钱芝茵、戴学庆、戴怡沁没有注销抵押才导致张凌翔没有支付房款。
审理中，关于房屋买卖的其他情况，张凌翔表示，2013年4月1日，张凌翔支付了37万元。2013年4月22日，中介告诉张凌翔602室房屋上的贷款没有还清（这些贷款没有还清的情况都是中介告诉张凌翔的），张凌翔就委托中介进行协调。2013年5月25日，张凌翔收到终止合同通知书，告知中介后，中介表示先去和钱芝茵、戴学庆、戴怡沁协调一下。2013年5月25日，张凌翔就发函给钱芝茵、戴学庆、戴怡沁要求继续履行合同。2013年5月27日，张凌翔带着38万元在中介处与钱芝茵、戴学庆、戴怡沁进行调解，要求继续履行，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁觉得房子卖亏了，要求涨价并重新签订合同，双方最终没有达成一致意见。2013年6月1日，张凌翔到了交易中心，联系了钱芝茵、戴学庆、戴怡沁，然钱芝茵、戴学庆、戴怡沁没有来交易中心。2013年6月5日，张凌翔委托律师到中介处与钱芝茵、戴学庆、戴怡沁协商，张凌翔要继续履行合同，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁表示要继续履行合同就要涨价，协商未果，后张凌翔就起诉到法院了。钱芝茵、戴学庆、戴怡沁表示，2013年4月1日支付了37万元房款后，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁多次打电话催告张凌翔支付房款，张凌翔当时表示手头紧，没有钱。2013年5月25日，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁书面通知张凌翔终止合同。2013年5月27日，原、被告都到了中介处，张凌翔当时表示要继续履行合同，还表示手头紧并要求配合过户，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁则表示如果张凌翔没有支付房款就不同意过户，最终协商不成。2013年6月1日，张凌翔打电话让钱芝茵、戴学庆、戴怡沁去交易中心办理过户，但因张凌翔未支付余款，所以钱芝茵、戴学庆、戴怡沁没有去交易中心办理过户。2013年6月5日，原、被告又到中介处谈解除合同的事情，当时钱芝茵、戴学庆、戴怡沁告知张凌翔所委托的律师已经将贷款还清了，最终双方没有协商成功。至于中介有无告知张凌翔房屋上的贷款有没有还清，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁不知道，但在签订买卖合同的时候，602室房屋上已经没有贷款了。审理中，原、被告一致确认，双方在2013年4月15日前未相约前往交易中心办理过户手续。
另，审理中，张凌翔表示，如法院判决合同继续履行，余款37万元已经准备好了，贷款80万元也已经审批了，如贷款审批不成，也可将117万元现金交到法院。如法院判决解除合同，则要求钱芝茵、戴学庆、戴怡沁赔偿违约金28.2万元及滞纳金。钱芝茵、戴学庆、戴怡沁表示，如法院判决合同继续履行，则张凌翔应承担违约金28.2万元。如法院判决解除合同，则在已付款57万元扣除违约金14万元后返还给张凌翔。关于损失，张凌翔表示，如解除合同，则产生57万元的利息损失及房价的上涨损失。钱芝茵、戴学庆、戴怡沁则表示，其损失包括律师费损失7万元、误工差旅费损失、原房屋出租现空关的租金损失及提前还贷的资金利息损失。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《补充协议书》、收款收据、银行业务凭证、催告函、合同终止通知书、房屋状况及产权人信息、个人贷款结清证明，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，张凌翔与钱芝茵、戴学庆、戴怡沁就602室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示，双方均应恪守全面履行。根据《补充协议书》约定，张凌翔应于2013年4月15日前支付房款共计95万元，实际上，张凌翔在该期限届满前仍有房款38万元尚未支付，对此，张凌翔辩称系因其得知602室房屋上的贷款尚未还清、抵押尚未注销，故不敢支付上述38万元。然结合本案事实，张凌翔在庭审中称其在2013年6月5日拉产调之前曾至交易中心了解发现抵押未注销，又称系在2013年4月22日中介告诉其原房屋上的贷款没有还清，其陈述前后存在矛盾之处，且除2013年6月5日的产调信息外，张凌翔未能提供进一步证据佐证其于2013年4月15日之前就已经得知602室房屋上的贷款尚未还清、抵押尚未注销，故在2013年4月15日之前，张凌翔以抵押尚未注销等理由抗辩其付款义务，缺乏事实依据，本院难以采信。即便张凌翔在2013年4月15日之前已得知贷款尚未还清、抵押尚未注销，张凌翔亦无提供证据证明其已将抵押未注销的情况告知钱芝茵、戴学庆、戴怡沁，未尽相关通知义务。综上，张凌翔未依约在2013年4月15日前支付相应房款，缺乏合理抗辩理由，构成违约，其逾期付款的违约行为已符合买卖合同第九条约定的解除合同的条件，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁据此要求解除买卖合同并要求支付违约金，可予支持，张凌翔要求继续履行买卖合同并办理过户手续的诉请，本院不予支持。合同解除后，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁应将已收取的房款57万元返还给张凌翔。至于违约金，考虑到钱芝茵、戴学庆、戴怡沁实际损失情况，本院酌情确定由张凌翔支付钱芝茵、戴学庆、戴怡沁违约金8万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）张凌翔与被告（反诉原告）钱芝茵、戴学庆、戴怡沁就上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告（反诉原告）钱芝茵、戴学庆、戴怡沁于本判决生效之日起十日内，返还原告（反诉被告）张凌翔房款57万元；
三、原告（反诉被告）张凌翔于本判决生效之日起十日内，支付被告（反诉原告）钱芝茵、戴学庆、戴怡沁违约金8万元；
四、原告（反诉被告）张凌翔的诉讼请求及被告（反诉原告）钱芝茵、戴学庆、戴怡沁其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取2，765元，由原告（反诉被告）张凌翔负担；反诉案件受理费减半收取1，550元，由原告（反诉被告）张凌翔负担886元，由被告（反诉原告）钱芝茵、戴学庆、戴怡沁负担664元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一三年十月二十二日
书 记 员 黄 莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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