安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终2166号
上诉人（原审被告）：潘万月，女，1968年3月14日出生，汉族，住安徽省广德县。
委托诉讼代理人：张勇，安徽皖东南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汪绪能，男，1979年3月10日出生，汉族，住肥西县。
委托诉讼代理人：孙志，安徽润天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王婵婵，安徽润天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕亚超，男，1993年1月25日出生，汉族，住安徽省肥西县。
委托诉讼代理人：刘智昌，安徽远致律师事务所律师。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司合肥天鹅湖支行，住所地合肥市政务区东流路水墨兰亭13号楼101、102。
负责人：孙云芝，支行行长。
上诉人潘万月因与被上诉人汪绪能、吕亚超，原审第三人中国建设银行股份有限公司合肥天鹅湖支行房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2016）皖0123民初3545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
潘万月上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回吕亚超的诉讼请求；2、由汪绪能、吕亚超承担本案的诉讼费。
事实与理由：1、原审法院认定的事实存在根本错误，没有证据能证明潘万月与汪绪能或售房人吕亚超的债权人陈念念进行恶意串通的事实。第一，原审法院没有注意到以下几个重大社会经济背景的变化，在改开30年之后，一套房屋的价值与社会上部分个人财富的持有量相比已不是什么重大资产，一户购买多次房产及通过买卖房屋获利已是常见现象；其次，2016年4月起到6月以后，合肥市商品房价格处于上涨期，房价每周都在上涨，商品房交易量大增，很多资金充足的居民都在抢购房产；第三，本案中潘万月的购房行为是受潘万月之子何宗庆安排的，何宗庆和其女友陈媛媛在合肥已通过中介购买了多处商品房，意图等房价上涨增值获利。
第二，原审法院没有调查了解，潘万月之子何宗庆和女友陈媛媛在2016年3月通过中介（合肥中易房地产投资咨询有限公司）购买了绿城新都会A5-304室的房产，本案争议房屋是何宗庆和女友陈媛媛在2016年7月初看到此中介公司的二手房出售广告后，于7月14日经中介约谈见到售房人汪绪能并与之签订《存量房买卖合同》，给付汪绪能3万元购房定金。何宗庆以其母亲潘万月的名义购房是基于回避银行按揭房贷时针对个人购买第二套房时首付款由25%增加到35%的规定，减少首付资金压力的客观需要；潘万月常年居住于距合肥280公里之外的广德县，仅在2016年7月27日过户登记日之前一天才来合肥，除其儿子和儿子女友外，其他人均不认识。
第三，就原审法院认为购房人潘万月的4点不合理之处，现解释如下：因潘万月是名义购房人，不可能从广德去合肥详细了解所购房屋细节、干涉儿子何宗庆购房事宜；而实际购房人何宗庆已经与该中介（合肥中易房地产投资咨询有限公司）有过一次中介购房的经历，对该中介已有信任的基础，且就何宗庆以投资为目的的购房行为来说，只须关注房屋是否有合法的产权证书、售房人有权利签订售房合同处分房产，地段与价格理想时，在房价每天上涨的行情下，尽快过户取得房产证书完成交易才是重点。另须说明，购房人关注过户登记是基于完成抵押房屋申请房贷的需要，关注获取银行房贷是完成付款义务的需要。本案中，购房人何宗庆首先是基于对中介的信任，打消了何宗庆对该房屋进行实地查验的疑虑，第二售房代理人汪绪能持有经公证机构公证书确认由吕亚超亲笔签名、捺指印的委托书及其载明的详细完整的各项代理权，打消了何宗庆对汪绪能受委托售房的权利是否有瑕疵的疑虑。第三，该房屋具有合法产权证书且无抵押，打消了何宗庆对房屋是否有物权瑕疵的疑虑；前述三项情形，在有经验的购房人看来，足以信任该房屋及售房代理人的权利真实性和交易的安全性。本案中的两份《存量房买卖合同》未约定交房日期，是因中介及代理售房人均陈述该房是毛坯房（空房），且购房人何宗庆投资性购房而言并不急于收房用房，但这确是购房人的签订合同时的疏忽大意，未对出卖人的义务进行严格约定，但不影响该合同的成立，2016年3月刚刚在该中介公司的居间服务下进行过一次房屋买卖交易，合同上也未写明何时交房；本案中第一份（7月14日）合同约定了付款日期（7月底），未约定过户登记时间，实际操作时，7月27日付款当天就进行了过户登记。就购房人而言，且购房人已经按合同给付了合理的价款（争议房屋位于合肥经开区，面积86.9平方，购房人支付含中介费、税费总价款为83.2万元，该区域2016年6月商品房均价为10000元/平左右，此数据来自合房网2016年7月22日网页），完成了购买人的全部义务，取得该房屋的物权。
2、原审法院未依职权追加应当到庭的当事人到庭调查，导致未查清事实、未厘清各方责任，作出判决显失公平。原审判决仅凭购房人潘万月（实际购房人何宗庆）未与房主吕亚超见面、未实地查验房屋、《存量房买卖合同》中未约定交房时间就推定购房人潘万月与售房代理人汪绪能、吕亚超的债权人陈念念有恶意串通进行“套路贷”获取房贷实现债权，却忽视了购房人潘万月（实际是何宗庆）是在中介的居间服务下才认识售房代理人汪绪能（潘万月至今也不认识陈念念），汪绪能是持有经公证机构公证由吕亚超亲笔签名、捺指印的售房委托书的前提下购房人潘万月（实际是何宗庆）才与之签订合同、支付合理对价达成交易。原审法院为查清购房人潘万月（实际购房人何宗庆）与售房代理人汪绪能、吕亚超的债权人陈念念是否有恶意串通进行“套路贷”获取房贷实现债权的情况，可依职权将影响案件事实认定的重要当事人陈念念、何宗庆、中介公司经办人员列为第三人到庭参加诉讼，可勒令、传唤应当到庭的原、被告本人到庭接受调查，以查清事实。原审判决未就吕亚超通过委托书公证将售房事务委托给汪绪能，误导中介方、购房人潘万月（实际购房人何宗庆）以为汪绪能具备真实合法代理权而与之进行交易，造成潘万月（实际购房人何宗庆）经济损失及重复过户造成过户税费开支损失的责任作出认定，却草率判决潘万月承担再次过户税费开支，明显有失公允。原审判决草率确认两份《存量房买卖合同》无效后，仅对购房人潘万月一方作出返还财产的判决，未就汪绪能、吕亚超收取的潘万月（购房人何宗庆）购房款80万元是否全部退还、如何退还作出判决，明显侵害了购房人的利益，显失公平。
吕亚超辩称，原审认定事实清楚，适用法律准确，依法应当维持。在现今社会房产仍属于重大资产，购买也是需要谨慎。不动产所有人以登记机关登记为准。购房是基于对中介的信任所以打消顾虑与事实不符，中介只是提供信息，无法保证其他的可靠性。关于交房的约定潘万月所述与客观事实不符。潘万月认为原审法院应当追加当事人到庭是错误的，不符合追加当事人的程序。
王绪能辩称，一审法院认定事实错误，同意潘万月第一个诉讼请求，撤销原判，改判驳回吕亚超原审诉讼请求。不同意潘万月第二个上诉请求，诉讼费应当由吕亚超独自承担。
吕亚超向一审法院提出诉讼请求:1、确认汪绪能与潘万月于2016年7月27日签订的房屋买卖合同无效，并限期将产权变更至吕亚超名下；2、房屋过户的各项税费等由汪绪能承担；3、本案诉讼费用由汪绪能、潘万月承担；4、第三人配合将该案争议房屋过户至吕亚超名下，具体指第三人涤除涉案房屋上设定的抵押权。
一审法院认定事实：2016年5月2日，吕亚超出具借条一张，借条载明：今收到陈念念人民币600000元，借款期限从2016年5月2日至2016年7月1日止。利息按银行同期贷款利率四倍计算。借款人应于2016年7月1日前归还借款本金和利息……。在此之前，陈念念代吕亚超结清房屋按揭款。2016年5月9日，吕亚超将涉案房屋抵押给陈念念，并办理抵押登记。同日，吕亚超出具委托书，委托汪绪能作为其代理人，办理如下事项：1、办理涉案房屋的预约还款，偿还借款余额、领取他项权证，办理结清证明、还款明细账单、还款凭证、调取借款合同等；2、办理注销抵押登记及相关手续；3、办事出售涉案房屋的所有相关手续（包括签订存量房买卖合同、办理核价事宜、托管中心领取房款或直接领取房款……）；4、办理涉案房屋的过户等手续。2016年5月16日，合肥市中安公证处出具公证书予以公证。
2016年7月14日，何宗庆代表潘万月，汪绪能代表吕亚超签订《存量房买卖合同》，约定将合肥市经开区桃花工业园习友路与紫蓬路交口南艳.碧湖花园5幢505室（建筑面积86.95平方米），以800000元出售。附件一约定的设备是“毛坯”。附件四约定：将人民币700000元存入托管账户。2016年7月26日，潘万月就涉案房屋交纳增值税。2016年7月27日，出卖人吕亚超（汪绪能代签）、买受人潘万月签订《存量房买卖合同》，约定将合肥市经开区桃花工业园习友路与紫蓬路交口南艳.碧湖花园5幢505室（建筑面积86.95平方米），以800000元出售。两份合同均未约定何时交房，何时支付除托管资金以外的款项。
2016年7月27日，汪绪能代表吕亚超办理存量房资金托管，托管金额770000元，资金托管协议另载明：潘万月为吕亚超偿还银行本金和利息30000元。同日，乙方潘万月、丙方合肥中易房地产投资咨询有限公司签订《房地产经纪合同》，乙方委托丙方为购买涉案房屋提供居间服务。亦在同日，涉案房屋原抵押登记注销，房屋产权人由吕亚超变更为潘万月。潘万月以该房屋向第三人抵押借款600000元。截至2017年10月1日涉案房屋按揭款尚有568222.46元未偿还。2016年8月19日，陈念念将吕亚超账户中770000元转账至自己账户。
一审法院认为，本案案由虽系房屋买卖合同纠纷，但实质是公证委托出售房屋以担保债务履行所引起纠纷，这类纠纷的特点是出售房屋的手续完备，在形式上房屋买受人与民间借贷无关，实质与民间借贷纠纷的债权人、公证出售房屋的委托人在动机、目的上可能存在高度一致，以出售房屋资金来实现债权，或掩盖高利贷。此类纠纷的难点在于房屋买受人行为性质的界定，也即其行为仅是单纯的房屋交易行为，还是恶意串通行为，对此不应拘囿于房屋交易的材料，而应全面分析整个交易过程，看是否符合正常的交易流程，予以从严认定。具体到本案，就潘万月而言存在如下不合常理之处。1、房屋作为重大资产，购房人在购房前一般会实地察看房屋状况，以确定房屋的实际价值，现无证据证实潘万月尽此注意义务，且该院多次要求潘万月到庭说明情况，但其拒不到庭。2、本案虽存在两份《存量房买卖合同》，但合同均未约定何时交房，有异于正常交易。作为买受人应特别关注何时交房，潘万月竟然在签订两份合同时均未约定，且未作任何解释。3、本案两份《存量房买卖合同》看似是在中介居间服务下签订，但合同都是格式条款，对何时付款、何时交房、交房时房屋状况等重大事项未作约定。如此简单的合同内容，似乎并不需要中介提供居间服务。4、在交易过程中，出售房屋的原因，为何产权人自己不出面等足以引起潘万月的怀疑。这些不合常理之处，可以说明潘万月并不关注支付大笔款项所购房屋的状况及房屋何时交付，其关注点是房屋及时过户，及时通过房屋抵押获取贷款，这异于在一般情况下，购房人的关注点是房屋的特点。潘万月似乎在舍本逐末，其实不然，其真实目的在于配合陈念念获取房屋贷款，从而实现债权。
王绪能作为委托代理人，似乎是为吕亚超的利益在出售房屋，但其对房屋不了解的情况下出售房屋，并不是维护吕亚超的利益，其关注点在于及时获得购房款，实现陈念念债权，这与潘万月的目的一致。也即王绪能、潘万月的真实意思高度一致，二者签订的存量房买卖合同并过户的行为，是为了套现贷款，实现陈念念的债权，是典型的“套路贷”操作模式，损害了吕亚超的利益，故汪绪能以吕亚超名义与潘万月签订的协议无效。虽然吕亚超仅诉求确认2016年7月27日的《存量房买卖合同》无效，但并不代表其认可2016年7月14日何宗庆代表潘万月，汪绪能代表吕亚超签订《存量房买卖合同》的效力，其质证意见也是无效。且合同是否有效，也属于法院依职权审查的范围。同理，该院认定该份合同系无效合同。无效合同的法律后果之一是返还财产，但因涉案房屋上存在抵押，故由吕亚超在结清剩余按揭款后，由第三人涤除抵押权，再由潘万月协助办理房屋过户至吕亚超名下。原房屋产权变更至潘万月名下，系潘万月、汪绪能恶意串通所致，故二者应承担房屋产权恢复至吕亚超名下的各项税费。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款、第五十八条、第五十九条之规定，判决：一、确认汪绪能以吕亚超名义与潘万月于2016年7月27日签订的《存量房买卖合同》无效；二、吕亚超在判决生效之日起三日内结清合肥市经开区桃花工业园习友路与紫蓬路交口南艳.碧湖花园5幢505室房屋的剩余按揭款；在结清按揭款后五日内由无独立请求权第三人中国建设银行股份有限公司合肥天鹅湖支行涤除抵押权；三、在抵押权涤除后十日内，由潘万月协助将合肥市经开区桃花工业园习友路与紫蓬路交口南艳.碧湖花园5幢505室房屋的产权恢复登记至吕亚超名下；四、合肥市经开区桃花工业园习友路与紫蓬路交口南艳.碧湖花园5幢505室房屋产权恢复登记至吕亚超名下所发生的各项税费由汪绪能、潘万月承担。一审案件受理费100元，保全费4520元，合计4620元，由汪绪能、潘万月负担。
二审中，潘万月提交了如下证据：1、母子关系证明；2、结婚证；3、户口簿：证明潘万月与实际购房人何宗庆、何宗庆与陈媛媛、陈媛媛与陈长明、汤立凤五人间系近亲属关系，上述五人间有共同利益关系，何宗庆是实际购房人。4、绿地新都会5#304中介房屋买卖合同；5、绿地新都会5#304商品房备案合同：证明实际购房人何宗庆与陈媛媛曾通过“中易地产”提供的中介居间服务，已有成功购房经历并建立信任。6、尚泽紫金公馆3#903商品房备案合同；7、恒泰商业广场1#2804商品房备案合同：证明实际购房人何宗庆及陈媛媛从2015年10月25日至2016年10月21日，共计购买房屋4套，由此可以证明其购买该房屋目的不在于本人居住，而是想等房价上涨后出让该房屋，获取增值收益。8、南艳碧湖花园购房意向书；9、南艳碧湖花园中介服务费收据；10、微信朋友圈截图：证明实际购房人何宗庆（上诉人潘万月）通过中介人员微信朋友圈才知道该争诉房源，基于信任才决定通过中介“中易地产”购买该房屋，签订合同并支付了中介费用；上述合理、正常的选房、购房行为可以证明实际购房人何宗庆（上诉人潘万月）与售房代理人汪绪能或售房人吕亚超的债权人陈念念没有共同利益，也没有恶意串通的故意，否则无法解释中介在朋友圈公布房源、中介与何宗庆签订购房意向书等行为的必要性。11、公证书；12、吕亚超身份证复印件：证明吕亚超为完全民事行为能力人，且身份证复印件上的吕亚超所写文字清楚表达其卖房意愿，实际购房人何宗庆（上诉人潘万月）也是基于守法普通公民对公证文书法律效力的信任，才确定购买该房屋。13、潘万月工商银行卡流水；14、潘万月建设银行个人贷款对账单；15、何宗庆银行账户记录：证明何宗庆每月将房贷款转账到上诉人潘万月房贷还款账户用于偿还房贷，何宗庆以上诉人潘万月名义每月仍在归还系争房屋银行贷款及利息，也可证明实际购房人为何宗庆。16、潘万月与何光辉离婚证；17、何光辉农村商业银行流水；18、潘万月建设银行卡流水：证明首付款中的17万由何宗庆和何宗庆父亲转给上诉人潘万月，何父与潘万月已离婚多年，此款为何父借儿子买房，进一步证明实际购房人为何宗庆。吕亚超认为这些证据形成时间都是在一审开庭前，不属于新证据，且对证据的关联性均提出了异议。汪绪能对潘万月所提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为潘万月二审提交的证据均不能达到其证明目的，本院对其证据效力不予认定。本院另对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。
本院认为，本案首先需要考查的就是汪绪能作为吕亚超的委托代理人与潘万月签订的《存量房买卖合同》是否对吕亚超发生法律效力的问题。本院认为，汪绪能与潘万月签订的合同属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“恶意串通损害第三人利益的合同”，因此属于无效合同。理由如下：
首先，从代理人汪绪能的行为来看：第一，汪绪能取得案涉房屋出售代理权的实际原因是吕亚超对案外人陈念念负有债务，陈念念为保证其债权实现，而指示吕亚超以汪绪能为受委托人办理出售房屋的公证手续。故本案中汪绪能委托代理权的取得并非出于吕亚超自愿出售房屋的真意，而是接受陈念念的指示保证吕亚超债务的履行。第二，从汪绪能代理出售房屋的过程来看，汪绪能在房屋出售前、出售中均未向吕亚超履行报告义务。且汪绪能作为受托人，对委托事务的标的即案涉房屋的情况并不了解，在确定房屋交易价格时，主要考量的依据亦是陈念念的债权数额，而并非为吕亚超的利益从尽量提升房屋交换价值的角度，因此汪绪能的行为并不符合法律对代理人必须为本人利益实施代理行为、代理人必须谨慎、勤勉、忠实地行使代理权的要求。第三，汪绪能作为代理人完成代理出售房屋事务以后，将获得的房款支付给受托人应为代理人的重要义务，而本案中没有证据证明汪绪能作为受托人出售房屋事宜完成后，已经将房款支付给了委托人吕亚超。综上，汪绪能在作为吕亚超的代理人出售委托人所有的房屋时，并未遵守诚实信用原则，而是滥用代理权，损害了房屋所有权人吕亚超的利益。
其次，从潘万月购买案涉房屋的行为来看：第一，潘万月作为购房人，对于将要购入的重大资产并未实地考查。即使如潘万月在本案中诉称，实际购房人为其儿子何宗庆，何宗庆也未尽注意义务。第二，根据潘万月所述，其购买该房屋时向中介公司支付了8万元中介费，而该费用明显高于正常中介市场价格。潘万月亦承认，只有向中介支付该高额中介费（又称号头费），才可以获得购买该低价房源的机会。由此看出，潘万月对案涉房屋的价格低于市场价格是明知的，该房屋不同于正常二手房交易市场上的房屋，属于“特殊房源”，要通过付出额外的“中介服务费用”才可以获得交易机会。因此根据一般生活经验法则，难以将潘万月认定为善意买受人。
根据我国民法对“恶意串通”的理解，是指当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人的利益。它可以表现为双方当事人事先达成协议，也可以表现为一方当事人作出意思表示，对方当事人明知其目的非法，而以默示的方式接受。本案中，汪绪能作为代理人其行为显然损害了吕亚超的合法利益，而潘万月（实际购房人何宗庆）作为熟知房地产交易市场行情的买受人，明知案涉房屋出售价格低于一般市场价格，其应当知道代理人可能存在滥用代理权损害出卖人利益的行为，而未履行与房屋所有权人进行核实的注意义务，仍愿付出高于正常市场中介服务费的代价，与代理人签订《存量房买卖合同》，双方的行为符合“恶意串通”的表征。故潘万月与汪绪能作为代理人签订的《存量房买卖合同》对委托人吕亚超不发生法律效力。一审认定案涉存量房买卖合同无效，并无不当。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审据此判令在案涉房屋上的抵押权涤除后，由潘万月协助将案涉房屋产权恢复登记至吕亚超名下，并由潘万月、汪绪能承担转移登记的税费，并无不当。至于案涉合同无效的其他法律后果，相关当事人可以依据具体法律规定各自主张。
综上，潘万月的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由潘万月负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆 建 群
审判员 方玮韡审判员余海兰
二〇一八年七月九日
书记员 金 琬 莹
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。