河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀09民终5083号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京德豪国际物业管理有限公司。住所地：北京市丰台区翠庭园*号楼*层南侧***室。
法定代表人：孙连玉，董事长。
委托诉讼代理人：尚素欣，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司。住所地：河北省沧州市肃宁县肃宁镇武垣路南侧。
负责人：兰进，经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：河北金岛房地产开发有限公司。住所地：沧州市开发区渤海路**号。
法定代表人：单永德，总经理。
以上二被上诉人委托诉讼代理人：张微，河北浮阳律师事务所律师。
上诉人北京德豪国际物业管理有限公司（以下简称德豪公司）因与被上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司（以下简称金岛肃宁分公司）、河北金岛房地产开发有限公司（以下简称金岛公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省肃宁县人民法院（2016）冀0926民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
德豪公司上诉请求：一、撤销一审法院判决，改判被上诉人给付上诉人206442元；二、一、二审诉讼费由被上诉人负担。二审庭审中德豪公司请求改判驳回被上诉人对于上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判令上诉人给付被上诉人164446元没有事实依据，应驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。1.上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》第17条“甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任”，说明上诉人入驻金岛小区之前被上诉人承诺小区符合验收标准，具备交房条件。上诉人基于被上诉人的承诺签订了《前期物业服务合同》，2012年12月8日上诉人入驻小区后才发现根本不具备交房条件，一审判决认为上诉人对小区不具备入住条件是知情的，属于认定事实错误。2.由于小区不具备交房条件，水电燃气不能、道路没有硬化、电梯不能运行等等情况，导致上诉人无法收取物业费，在与被上诉人协商后决定从2013年5月1日起作为正式物业费计收日。自2012年12月8日至2013年5月1日，上诉人投入大量人力物力为小区提供了143天服务，但由于被上诉人交付的小区不符合入住条件，导致上诉人无法收取物业费，根据《前期物业服务合同》第29条“甲方违反约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准，由于甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失”，正因如此2014年1月15日上诉人撤出小区时，双方签订的《情况说明》中没有约定上诉人退还被上诉人诉请的三个半月的物业费，以此作为对上诉人免费提供143天服务的赔偿。3.被上诉人提供的业主入住登记表系其单方制作，上诉人并不认可，该登记表内容存在虚假，与实际入住业主情况不符，无法证实入住业主的房屋面积和楼层，也就无法计算物业费和电梯费数额。而一审判决根据登记表认定上诉人返还被上诉人物业费144324元，电梯费数额20122元明显错误，且认定的数额明显超出被上诉人请求的物业费数额142437元，电梯费是19005元的诉讼请求。二、一审判决判令被上诉人给付上诉人46477元没有事实和法律依据，被上诉人应当给付上诉人206442元。1.2014年1月15日上诉人受到被上诉人恐吓、威胁迫不得已撤出小区，从双方签订的《情况说明》也能够证实协商退出，并非提前撤出，更不够构成违约。2.一审时上诉人提交的《关于物业服务正式收费的函》，上面有兰进的签名，函中能够证实上诉人自2012年12月8日进入小区提供物业服务，至2013年5月1日小区基本具备装修、入驻条件，说明5月1日之前小区根本不具备入驻条件，由于被上诉人违约导致上诉人不能收取物业费，双方协商从2013年5月1日作为正式收取物业费日期，但在之前上诉人提供的143天服务应由被上诉人支付物业费243751.03元，而一审判决没有支持显然错误。3.根据《前期物业服务合同》第7条“因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳”。在上诉人撤出小区时，该小区尚有80户业主没有领取钥匙，那么根据合同约定，应由被上诉人支付80户业主自2013年5月1日至2014年1月15日撤出时的物业费、电梯费107741.24元。而一审判决仅判令被上诉人从2013年5月1日至2013年8月20日共110天的物业费、电梯费46477元显然是错误的。4、一审判决认为上诉人撤出小区后，业主委员会尚未成立，小区的物业服务由被上诉人自行管理或由重新选聘物业公司提供服务，被上诉人有权主张3.5月物业费、电梯费。但同理，上诉人为没有入住的80户业主提供物业服务直到2014年1月15日，虽然约定2013年5月1日以后入住的业主物业费也从此日缴纳，但由于上诉人已经撤出小区，以后入住的业主所缴纳的物业费由被上诉人或由其选聘的物业公司收取，那么被上诉人应当给付80户未入住业主直到2014年1月15日上诉人撤出时的物业费、电梯费。而一审判决仅支持被上诉人的诉求却没有支持上诉人的反诉请求，有明显偏袒被上诉人嫌疑。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，为此，特请二审法院重新审理此案，依法作出改判。
金岛公司和金岛肃宁分公司答辩称：本案各方当事人，尤其是上诉人德豪公司对于多收取3.5个月物业费没有返还给被上诉人这一事实是认可的，上诉人主张不予返还的理由是站不住脚的。请求驳回上诉，维持原判。
金岛公司、金岛肃宁分公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告德豪公司退还各项费用206442元；2.请求判令被告承担诉讼费用。
德豪公司一审辩称：原告诉状与事实严重不符。2013年12月3日因答辩人未按原告意图对金岛小区业主违章装修进行强制管理，原告对此表示不满，并对答辩人进行恐吓、威胁，单方毁约提前要求答辩人撤离小区，答辩人在人身受到威胁的情况下，被迫同意撤出小区。原告诉状称“被告没有同原告协商，单方撤出服务小区”纯属谎言。2014年1月5日答辩人与原告就撤离小区达成协议后，答辩人已经按照协议将物业费、装修保证金、车库管理费等清单及费用全部移交给原告。原告称“被告没有履行双方协议约定的退还移交义务，也没有退回收取业主的其他费用”根本不是事实。原告至今尚欠答辩人物业费、电梯费351492.27元没有给付，为此答辩人已提起反诉。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，因此应驳回原告的诉讼请求。
德豪公司向一审法院提出反诉请求：1.请求法院判令被反诉人给付反诉人物业费、电梯费351492.27元；2.反诉费用由被反诉人承担。
金岛公司、金岛肃宁分公司针对德豪公司的反诉辩称：反诉人（德豪）在反诉状所称小区不具备装修入住条件,致使反诉人一直无法收取物业费显然与事实不符,反诉人与被反诉人之间签订的是物业委托管理合同也就是我们所称的前期物业的法律关系,双方之间是开发商委托物业公司从事前期物业，将房屋交付给业主，换句话说是房产公司对外出售的房屋交由物业公司，(委托)物业公司将房屋交给相应的业主,将交付的物业在双方签订的物业合同的委托范围进行物业管理,作为物业公司以收取物业管理费的形式作为委托合同的报酬，结合本案金岛公司将7、8、10、11、13、15、16、17号楼交付给反诉人委托物业管理,上述交付的房屋已经经过了建设工程竣工的验收,同样也具备了装修的入住条件,竣工是2012年12月30日,根本不存在反诉人所称的2013年5月1号才达到所谓的装修入住条件,所以说被反诉人将房屋的交付和管理委托给反诉人。事实上是由于反诉人不能正常收取小区的物业管理费而非被反诉人的责任,同样作为物业公司的反诉人在接到委托交付的房屋的时候,在2013年5月1日之前,陆续的接受了各位业主的交付物业费等相关费,并与各业主签订了物业服务合同，所以说是反诉人根据双方的物业服务合同,事实上接受了和认可了对金岛小区物业管理的接受行为,谈不上索要2012年12月8日-2013年4月30日的20余万的物业费,同样反诉人在诉状上所称未入住80户业主的物业费、电梯费10余万元也没有任何事实依据,既然反诉人是被反诉人委托的物业公司，收取未入住80户业主物业费和电梯费的义务是应当归结于反诉人,物业公司应当及时的向所谓的未入住80户业主索要费用,不应当向被反诉人要,作为本案的被反诉人将合法的物业形态及整个小区委托交付给物业公司，物业公司没有及时的收取物业费,收取一年的物业费之后只履行了八个半月的物业管理,显然责任在反诉人，所以说反诉人要求两个方面的费用没有任何事实和法律基础,至少责任在物业公司和部分没有入住的业主，而非被反诉人,根据物业服务合同的内容和权利义务来看双方签订的前期物业服务合同,物业公司正式对金岛的管理是同各业主签订正式物业服务合同开始,按照这项规定没有管理的开始,索要管理之前的费用也无任何的事实和法律依据,综上反诉人的反诉请求无事实和法律依据,收取一年的物业费用只服务了八个半月剩余三个半月的费用应当返还,必须返还。另外，第一，中院的裁定中已经确认反诉原告多收取了反诉被告三个半月的物业费没有退还，反诉原告同时应将反诉被告为其垫付的4.5万元赔偿款返还给反诉被告；第二，反诉原告的反诉缺乏法律依据，没有相应证据的支持，应依法驳回其请求。
为了证实自己的本诉主张及反诉抗辩，二原告提交的证据有：一、双方签订的前期物业服务合同。证明目的：合同约定了被告以收取业主相应的物业费作为报酬，且接受房地产公司的委托负责对房屋交付前期的管理、通知、接收等服务；二、2014年1月15日德豪公司肃宁分公司退出物业管理双方达成的协议，名头为情况说明。证明目的：2014年1月15日物业公司正式退出了金岛的管理，而其收取的物业费的截至时间是2014年的5月1日，还有3个半月，物业公司自愿不服务了，仅是将收取的装修保证金、车库管理费、5号及14号楼的物业费在本协议签订时交付给了原告，剩余的7.8.10.11.13.15.16.17号楼的没有服务的3个半月的物业费和电梯费没有退给原告。且本协议的第3条内容证实原告为物业公司员工的摔伤垫付了4.5万，协议约定是暂不支付而并非不支付，所以一并索要；三、2014年1月16日孙连玉书写的4.5万元的收条一份。证明目的：原告为物业公司员工的摔伤垫付了4.5万元；四、7、8、10、11、13、15、16、17号楼建设工程竣工验收报告各一份。证明目的：2012年底该8栋楼达到了交付条件；五、7、8、10、11、13、15、16、17号楼业主入住登记表（共24页）。证明目的：物业公司与入住业主签订物业服务合同的时间，收取物业费、电梯费等数额的数据，以此来证明要求退回3个半月物业费和电梯费的事实基础；六、沧州中院二审的询问笔录复印件（盖有中院红章）。证明目的：被告收取了原告主张的楼号的全年的物业费用以及双方在二审期间的质证及陈述意见；七、2014年10月8日原告与肃宁县永安物业有限公司移交汇总的数据表格（1页）及5、14、7、8、10、11、13、15、16、17号楼业主入住登记表（共16页）。证明目的：自2014年1月16日到2014年4月30日期间的物业费用，由原告方予以支付，以及具体的业主名单、费用明细等；八、提交2015年10月15日被告方向二审法院提交的关于该案的说明，该说明来源于沧州市中级人民法院的卷宗，加盖有法院的印章。证明目的：该说明威胁原审法院及二审法院法官，说明被告方诉讼目的及手段（详见说明）。
被告德豪公司质证称：一、对前期物业服务合同真实性没有意见，该合同仅是对交付的小区如何提供物业服务包括物业服务质量、物业费、经营管理等内容进行约定，并未约定被告有义务通知业主进行收房及办理入住手续，也就是说该义务应由原告承担，事实上业主都是在接到原告电话通知后在原告处开具结清售楼款及大修基金后才到物业公司领取钥匙，并交付物业费，该合同不能证实被告负有通知业主交付房屋的义务，因此与本案没有关联性；二、对该协议（情况说明）的真实性没有意见。2014.1.15日情况说明第一条双方对已收取的装修押金、车库管理费以及5号楼、14号楼部分入住业主物业费移交进行了约定，对原告诉请的其他7、8、10、11、13、15、16、17号楼三个半月的物业费并未做出约定，因为被告自2012年12月8日进入小区提供物业服务至2014年1月15日退出小区，服务时间已超一年，收取一年的物业费双方已经结清，所以双方对原告诉请的三个半月的物业费并未作出约定；三、对2014年1月16日被告出具的收条，该收条明确写明原告为14号楼施工单位垫付的摔伤物业员工赔偿费4.5万元，说明该4.5万元是原告自愿为施工单位所垫付，那么原告应向施工单位进行追偿，而不应要求被告返还，因此该收条与本案无关联性；四、对该竣工报告的真实性不予认可；五、业主入住登记表是原告单方制作而成，业主姓名、面积、楼号与实际情况是否相符不能确定。被告自2012年12月8日正式进入金岛小区提供物业服务，由于原告原因小区水电不通，电梯不能运行，道路没有硬化，导致业主不具备装修入住条件，被告无法收取物业费，直到2013年4月30日止，被告提供物业服务共143天，却没有收取物业费，根据《前期物业服务合同》第七条第二款约定“因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳”，因此，应由原告承担自2012年12月8日至2013年4月30日143天的物业费。2013年5月1日小区开始收取物业费，直到2014年1月15日被告退出，仍有80套房屋未交付给业主，这80户未入住的业主从2013年5月1日至2014年1月15日8.5个月的物业费、电梯费应由原告承担。因此不能证实被告欠原告物业费及其他费用，该证据与本案没有关联性；六、二审询问笔录中被告仅是认可收取了金岛小区7、8、10、11、13、15、16、17号楼的全年物业费，但不是收取的该8栋楼的全部业主的费用，仅是入住业主全年的费用，至于哪些业主入住哪些没有入住，原告应提供我方撤出小区时移交给永安物业公司的登记表，仅凭二审询问笔录不能证实原告提交的业主入住登记表内容属实，因此询问笔录与本案没有关联性；七、2014年10月8日移交汇总数据即明细表，该表显示时间是2014年10月8日，上面是原告和肃宁县永安物业公司加盖的公章，而被告撤出小区并移交材料的时间是2014年1月15日，移交的材料中有被告方加盖的公章，而原告提交的材料中时间与我方移交的时间不一致，也没有被告方加盖的公章，对该材料的真实性、客观性不予认可；八、2015年10月15日关于该案的说明确实是被告方提交的，是开发商和被告的法定代表人说的这些话。
为了证实自己的反诉主张及本诉抗辩，被告德豪公司提交的证据有：一、移交清单汇总表（1页）及移交清单（共7页）。证明目的：2014年1月15日原、双方就“情况说明”中内容达成一致后，被告向原告移交的清单，上面加盖了原、被告的公章，说明双方认可清单内容。清单汇总表总金额622056元，因物业员工摔伤需赔偿4.5万元，“情况说明”第三项约定“赔偿费用4.5万元暂不支付给甲方”，所以被告于1月16日通过两次转账将577056元转到原告负责人兰进的账户，被告已按协议将装修保证金、车库管理费及部分物业费名单全部移交给原告；二、2013年关于物业服务收费的函。证明目的：函上面有兰进的签字并表示同意，该函第一句话证实通知业主收楼办理相关入住手续是原告（反诉被告）的义务和职责，同时证实被告（反诉原告）自2012年12月18日对业主提供服务，之所以2013年5月1日收取物业费是因为小区水、电、燃气不通，道路没有硬化，电梯不能运行，不具备入住条件，由于原告（反诉被告）的原因导致业主不能入住，物业费不能收取，原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）自2012年12月8日至2013年5月1日的物业费，另外由于原告（反诉被告）没有履行通知的义务导致80套房屋没有交付业主，那么原告（反诉被告）应承担80套房屋自2013年5月1日至2014年1月15日8.5个月的物业费、电梯费；三、(2016)冀0926民初578号民事判决书一份。证明目的：该判决书第九页第三段证实金岛小区自2013年8月20日验收合格，说明由于原告（反诉被告）的原因交付的房屋不具备交房条件导致业主不能入住，物业费不能收取，原告（反诉被告）应支付被告方自2012年12月8日至2013年5月1日的物业费；四、前期物业服务合同第七条。证明目的：该合同第七条约定：“因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳”，根据双方的约定原告也应支付被告上述费用；五、中国银行股份有限公司肃宁支行交易明细清单两份和结算业务申请书两份。证明目的：被告（反诉原告）于2014年1月16日分两次将50万元和77056元打入兰进的个人账户；六、7、8、10、11、13、15、16、17号楼建筑面积及物业收费明细表（共14页）。证明目的：证实被告提供服务的8栋楼的建筑面积、电梯费及每月应收物业费数额；七、尚未入住业主登记表（共4页）。证明目的：证实7、8、10、11、13、15、16、17号楼尚未入住的业主姓名、建筑面积、物业费、电梯费数额。
金岛公司、金岛肃宁分公司质证称：（按上述顺序）一、移送清单汇总表真实性没意见，但与本案无关联性；二、关于物业服务收费的函的真实性、合法性、关联性不予认可，该函是复印件，在原审中被告确认没有原件。该函中没有具体的生成年月日并且该函也是被告方所谓的向金岛肃宁分公司征求意见函，也说明被告自己认可从2013年5月1日开始正式收取业主费用，并不能证明被告所谓的正式入住管理小区时间是2012年12月8日，通过复印件也不能看出是否是兰进的签字。鉴于被告当庭提交函的原件，对真实性、合法性和来源提出异议，因在原审中被告确认原件找不到了，退一步讲假如该函是原件也不能说明被告方自2012年12月8日入住或者管理本小区，履行物业管理服务，而更加能说明双方确定的时间为2013年5月1日；三、关于被告提交的民事判决书，真实性没有意见，但与本案没有关联性，不能证明被告的证明目的，况且该判决书的效力应当属于待定状态；四、对于被告根据前期服务合同第七条的约定，由原告方承担2013年5月1日之前的所谓物业费用，函中被告方也没有提及，并且其自愿从2013年5月1日开始收取业主物业费，因此其反诉主张不能成立；五、银行明细单，与本案争议没有关联性；六、七组证据即7、8、10、11、13、15、16、17号楼建筑面积及物业收费明细表（共14页）及尚未入住业主登记表（共4页），系被告提供的单方制作的明细表、原告方不认可，被告（反诉原告）应当提供入住和未入住业主的物业合同和交接手续来证明服务的具体范围和没有服务的具体范围。被告提交的该清单，不符合证据要件，不能证明其来源的合法性、真实性。
上述原告提交的前期物业服务合同、2014年1月15日双方达成的名头为情况说明的协议、2014年1月16日孙连玉书写的4.5万元的收条、沧州中院二审的询问笔录复印件（盖有中院红章）及被告提交的移交清单汇总表（1页）及移交清单（共7页）、中国银行股份有限公司肃宁支行交易明细清单两份和结算业务申请书两份、前期物业服务合同（第七条）的真实性，双方当事人无异议。
对双方当事人有异议的证据，分析认定如下：原告提交的7、8、10、11、13、15、16、17号楼建设工程竣工验收报告，与已发生法律效力的沧州市中级人民法院（2015）沧民终字第1944号民事判决书认定的竣工验收合格时间（2013年8月20日）不一致，对其真实性不予认可；原告提交的7、8、10、11、13、15、16、17号楼业主入住登记表（共24页）与被告提交的尚未入住业主登记表（共4页）、该8栋楼建筑面积及物业收费明细表（共14页）信息情况相容，能够反应客观事实，应予采信；原告提交的2014年10月8日原告与肃宁县永安物业有限公司移交汇总的数据表格（1页）及5、14、7、8、10、11、13、15、16、17号楼业主入住登记表（共16页），没有其他证据佐证，不能证实自2014年1月16日到2014年4月30日期间的3.5个月的物业费用系由原告方予以支付，该组证据不予采纳；原告提供的2015年10月15日被告方向二审法院提交的关于“该案的说明”，其内容与本案审理的物业服务合同纠纷不属同一法律关系，本案不予采纳；被告提交的2013年关于物业服务收费的函，是被告出具且有原告金岛肃宁分公司法定代表人兰进的签字，证明该函的内容是经双方认可的，该证据予以采纳；被告提交的(2016)冀0926民初578号民事判决书，对其真实性双方无异议，但该判决书尚未生效，本案不作参考。
一审法院认定事实：2012年7月2日，原告（反诉被告）金岛肃宁分公司与被告（反诉原告）的肃宁分公司签订了前期物业服务合同，由德豪肃宁分公司为原告开发的金岛状元城小区提供前期物业管理服务，合同期限为2011年7月15日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2012年12月8日德豪肃宁分公司正式入驻金岛小区为业主提供服务。德豪肃宁分公司入驻时由于小区尚未竣工验收合格，经原、被告同意，从2013年5月1日起为正式计征物业费收费日期，2013年5月1日以后入住的业主，也从此日起计费、电梯费。德豪肃宁分公司收取了入住业主一年的物业费，服务日期自2013年5月1日至2014年4月30日。2014年1月15日，被告德豪肃宁分公司撤出金岛小区，不再对该小区提供物业服务，其向开发商即原告金岛肃宁分公司移交577056元，该费用中不包括7、8、10、11、13、15、16、17号楼入住业主的物业费、电梯费及原告为摔伤物业员工垫付的4.5万元，对移交费用的数额及项目原告未提出异议。被告撤出小区时7、8、10、11、13、15、16、17号楼尚有80户业主没有入住。
一审法院认为，双方争议的焦点为以下四部分款项：一、原告主张被告仅提供8.5个月物业服务，应返还多收取的7、8、10、11、13、15、16、17号楼2014年1月15日至2014年5月1日三个半月的物业费142437元、电梯费为总额68160元÷12个月×3.5个月=19005元；二、原告主张其为14号楼施工单位垫付的摔伤物业员工的赔偿款4.5万元，被告应返还；三、被告主张因原告原因，导致其2012年12月8日至2013年4月30日共143天没有收取物业费用，被告应向其支付143天的物业费51846.81平米×1元÷30天×143天=247136.46元；四、被告主张2014年1月15日其撤出金岛小区物业管理现场时，仍有80户业主没有入住，应由原告向其支付该80户业主2013年5月1日至2014年1月15日8.5个月的物业费、电梯费（11000.44平米×1元+月电梯费1675元）×8.5月=107741.24元。
前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。前期物业服务是业主委员会选聘物业服务企业之前出现的物业管理形式，其明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业的管理活动。前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。
原告（反诉被告）金岛肃宁分公司与被告（反诉原告）签订前期物业服务合同，该合同不违反法律规定，是双方的真实意思表示，依法成立并生效，双方应按约全面履行自己的义务。分公司属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定的“其他组织”，根据《民事诉讼法》第四十九条的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。说明分公司具备可以作为民事诉讼当事人的能力或资格。根据《公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。分公司与总公司乃同一公司，并非是独立的主体，不具有民事权利能力和行为能力，其订立合同即为总公司订立合同，故民事责任由总公司予以承担。
原、被告作为开发商和物业管理企业对前期物业入驻时金岛小区不具备入住条件均是知情的，原、被告签订的前期物业服务合同第六条规定：“本物业管理区域物业服务收费选择以下包干方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……”说明被告对其获取物业费的方式也是知情的，而被告仍入驻提供服务，且被告向原告发函，要求从2013年5月1日起为正式计征物业费收费日期，2013年5月1日以后入住的业主，也从此日起计费、电梯费。居于上述，被告2012年12月8日入驻金岛小区至2013年5月1日计征物业费用，这期间（共143天）不能向原告主张物业费用。
金岛小区7、8、10、11、13、15、16、17号楼入住的业主给被告交付了2013年5月1日至2014年4月30日一年的物业费、电梯费，而被告于2014年1月15日撤出小区，停止物业服务，多收取了业主3.5个月的物业费、电梯费，应予返还。其提前撤出小区，对原告及入住业主均构成违约。因被告是前期物业服务公司，系接受开发商即原告的选聘为业主提供服务，被告撤出小区后，业主委员会尚未成立，小区的物业服务由开发商即原告自行管理或由重新选聘物业公司提供服务。该3.5个月（2014年1月15日至2014年4月30日）物业费、电梯费，应区分提供物业服务的主体和时间情况由原告部分或全部自行受偿或移交新选聘的物业公司。因此，原告作为主张被告返还物业费、电梯费的主体并无不当。
参照《物业服务收费管理办法》第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”。可见，2013年8月20日金岛小区7、8、10、11、13、15、16、17号楼验收合格，80户未入住的业主应从此日起向被告交纳物业费、电梯费。2013年5月1日至2013年8月20日期间（共110天）的80户未入住业主的物业费、电梯费应由原告支付给被告。
双方约定14号楼施工单位给物业员工的摔伤赔偿费用4.5万元暂不支付给原告，从原告提交的4.5万元证明内容来看，该4.5万元系原告自愿为施工单位垫付的赔偿款，该赔偿款理应由原告向施工单位索要，不应向被告方主张。该4.5万元应另案处理。
根据原、被告提供的数据信息，可确定被告2013年5月1日至2013年8月20日为前期7、8、10、11、13、15、16、17号楼未入住80户业主提供物业服务共110天，应由原告支付其物业费、电梯费共计（11000.44平米×1元+月电梯费1675元）÷30天×110天=46477元；被告应返还给原告多收取的7、8、10、11、13、15、16、17号楼入住业主2014年1月15日至2014年5月1日三个半月共106天的物业费（51846.81平米-11000.44平米）×1元÷30天×106天=144324元、电梯费（7370元-1675元）÷30天×106天=20122元。因此，被告应返还给原告的费用为144324元+20122元=164446元，原告应支付给被告的费用为46477元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）北京德豪国际物业管理有限责任公司给付原告（反诉被告）河北金岛房地产开发有限公司164446元；二、原告（反诉被告）河北金岛房地产开发有限公司给付被告（反诉原告）北京德豪国际物业管理有限责任公司46477元。上述判决事项于判决书生效之日起十日内履行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4396元，由被告（反诉原告）负担3516元，由原告自担880元；反诉案件受理费3286元，由原告金岛公司负担434元，由被告（反诉原告）自担2852元。
本院二审期间，争议双方当事人均未提交新的证据，均是围绕其上诉主张及答辩意见进行事实陈述和观点阐述。二审查明事实与一审认定事实一致，不再赘述。
本院认为，上诉人德豪公司主张一审法院认定上诉人在2012年12月8日进驻金岛小区时对于小区不具备入住条件知情是错误的，在该日至2013年5月1日的143天物业服务，被上诉人金岛公司应当依约赔偿。本院认为，根据上诉人给被上诉人发函内容，能够证明上诉人同意以2013年5月1日为物业费正式计征收费日期，且上诉人对于在2012年12月8日之时金岛小区不具备入住条件是知情的，其在发函时认为小区才具备了入住条件，因此才建议在2013年5月1日开始收费。鉴于上述，上诉人主张2012年12月8日至2013年5月1日的物业费缺乏事实依据，亦有违双方在函件中约定。
上诉人主张其是在受到被上诉人的恐吓、威胁的情况下才撤离的小区，对此应当提交证据证明，但是上诉人却未能就此举证；上诉人又主张在2014年1月15日的“情况说明”（协议）中能够说明其是与被上诉人协商后退出的，并非自行提前退出，因此被上诉人应当支付未入住80户业主2013年5月1日至2014年1月15日的物业费、电梯费107741.24元，本院认为，2013年8月20日金岛小区7、8、10、11、13、15、16、17号楼经竣工验收合格，依照《物业服务收费管理办法》第十六条的规定，在此之前至2013年5月1日的物业费、电梯费应当由作为开发商的被上诉人承担，上诉人主张2013年8月20日至其撤离时的物业费也应由被上诉人承担，没有事实依据和法律根据，本院不予支持。
上诉人已经收取了2013年5月1日至2014年4月30日全年的物业费、电梯费，但是其却在2014年1月15日撤离小区，在此之后的物业管理由被上诉人或者其聘用的物业公司行使，因此被上诉人有权主张返还2014年1月15日至2014年4月30日的物业费和电梯费。
在双方2014年1月15日达成“情况说明”（协议）中并未表明上诉人撤出金岛小区后双方之间不再有任何纠纷，双方有权就“情况说明”（协议）中未解决的问题主张权利。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6166元，由上诉人北京德豪国际物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 冉 旭
审判员 刘俊蓉
审判员 张 梅
二〇一七年十月十九日
书记员 冯金平