石家庄市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民二初字第346号
原告（反诉被告）：郑XX，男，1957年11月6日出生，汉族，自由职业者。
委托代理人：张艺，河北鼎岳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：河北卓联房地产经纪有限公司
法定代表人：张森，该公司副经理。
委托代理人：刘光辉，该公司员工。
委托代理人：鄢载国，该公司法务部员工。
原告（反诉被告）郑XX诉被告（反诉原告）河北卓联房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员李柏文独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑XX及其委托代理人张艺，被告的委托代理人刘光辉、鄢载国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2013年8月6日，原、被告双方签订《房屋包销委托合同》一份。约定原告将其名下位于新华区合作路小区2-2-401的房屋委托被告出售，委托期限自2013年8月6日至2014年2月28日。另，合同补充条款第4条约定“若乙方到期以未出售该房为由不办理房款结算手续，则判定乙方违约责任，本合同终止。乙方则赔偿房价10%给甲方，房产证交还甲方。”现委托已到期，经原告多次催要被告仍拒绝履行上述义务，无奈之下原告提起诉讼，请求法院依法判令被告返还原告所有位于石家庄市新华区合作路小区2-2-401房屋房产证；被告支付原告违约金7.5万元；全部诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内提交了以下证据材料：
1、当庭提交ＸＸ伟收到房产证的收条，证明原告的房产证已经交给被告。
2、原、被告于2013年8月6日签订的房屋包销委托合同，依据合同第11条补充条款第四项。
计算方式为赔偿房价的10%，双方确认的房价是75万元，其10%是75000元。
期限：2013年8月6日至2014年2月28日，此期间房屋没有卖出去。
被告（反诉原告）质证称：我方对证据1有异议，因超过举证期限，我方不予质证。证据2，原告陈述被告承担违约责任的依据是补充条款第四项，被告承担此项违约责任的前提是原告应当积极履行第十一条补充条款的1、2、3项，这点可以从包销合同第8条第三项付款方式：甲方按照甲方责任履行到位。这里的履行到位就是补充条款的1、2、3项，如果甲方没有履行到位，而让被告承担被迫的违约责任，显失公正公平，亦违背了事实真相。
被告（反诉原告）辩称：原告所诉事实与实际不符，在本案中，事实上是原告违约在先，原告未按补充条款约定履行第二项、第三项，导致本合同无法实际履行，因此原告应当承担本合同约定的违约责任。在本案中，我方积极督促原告按合同约定履行，而原告对此置之不理，因此原告应当承担违约责任。原告的恶意诉讼是值得怀疑的，我方认为原告是以恶意诉讼获得非法利益，请求法院查明事实公平处理。
被告（反诉原告）反诉称：我方与原告于2013年8月6日签订《房屋包销委托合同》。约定原告将其名下位于新华区合作路小区2-2-401的房屋委托我方出售。在合同履行期间，原告违约多次，我方多次与原告沟通，让其积极履行合约，均未成功。为了减少诉累，我方本想原告既然不想履行合约，原告退还我方交付的定金即可结束本合约，未想到，原告无理先诉，试图赢取非合理的诉讼利益。因此，我方特提起反诉，请求法院依法判令原告返还我方1万元；原告支付我方违约金37500元；本案诉讼费用由原告承担。
被告（反诉原告）为支持其反诉请求，在举证期限内提交以下证据：
1、被告按约定于2013年8月6日给付原告定金1万元，有收据为证。是依据合同条款第4条。
2、包销合同第7条第4项。
原告（反诉被告）质证称：被告提交证据1的是复印件，我方不认可其法律效力。我方确实收到了1万元定金。被告提到的条款里写明，定金1万元，此款在签订正式买卖合同时冲抵房款。1万元定金不应当返还，合同约定：在委托包销期限内，如乙方促成买卖，1万元抵房款。在期限届满后，被告应当和原告签订买卖协议，被告没有签订，这1万元不应返还。按定金罚则的规定，没有达成协议，是对方的过错，定金不应返还。证据2，被告没有任何证据证明带客户看房及签订买卖合同，没有履行合同义务，被告没有证据证明我方违反本条规定。
原告（反诉被告）针对反诉辩称：1、双方之间签订的合同，被告负有中介将我方的房屋出售给他人的义务。2、合同第8条将乙方责任描述的很明确。本案房屋未成交，被告要求做公正是无理的，被告的种种辩解无事实及法律依据。3、被告的描述恶意诉讼是诋毁我方人格的行为，我方保留诉讼的权利。
经审理查明：原、被告于2013年8月6日签订《房屋包销委托合同》，合同约定：原告郑XX将其名下位于新华区合作路小区2-2-401的房屋委托被告出售，该房建筑面积88.3平方米，委托出售价格为75万元。委托期限自2013年8月6日至2014年2月28日。原、被告双方于签约当天被告代意向客户支付原告定金1万元，此款在签订正式买卖合同时冲抵房款。原告将房屋的所有权证明原件及相关证件留存被告保管。被告在委托期限内全权负责该房销售，有权代原告收取意向客户购房定金并于签订正式买卖合同时转交原告。原告承诺在合同期内积极主动配合被告带客户看房，并按照被告要求的时间与意向方签署买卖合同，保证房屋及时出售，如造成被告不能正常销售，被告有权利终止协议，否则退还被告定金并按房屋委托售价的5%赔偿被告。在委托期内，被告负责积极向潜在的买方客户推荐该房屋，成交后原告必须在5个工作日内积极配合被告办理公证委托手续，典当行和银行抵押贷款手续，解压过户手续缴税备案手续。如果被告在委托期限内没有将该房屋售出，原告须积极配合被告办理公证委托手续，则在委托期到期后7个工作日内将房屋全款支付给原告。原告必须按照被告的要求积极主动配合购买方所带客户看房，腾空该房屋，办理户口迁移手续，办理该房屋的贷款过户手续，物业交接好搜徐，办理公证委托手续，还有一切其他事宜。否则退还被告订金并按房屋委托售价的5%赔偿被告。在违约责任的约定中，如被告的过错给原告造成损失的，被告按照房屋委托售价的0.5%赔偿原告。补充条款另约定：1、原告将房产证留存被告处。2、因原告名下有抵押贷款，（自行解押）在2013年8月31日前办理清解压手续。3、原告配合被告办理公证，公证手续中含（抵押、解押、过户等相关手续），办理完毕公证等手续后三个工作日内，被告将首付款4万元交予原告，余下房款70万元于本合同截止日期七个工作日内交予原告。4、若被告到期以未售出该房为由不办理房款结算手续，则判定被告违约责任，本合同终止。被告则赔偿房价10%给原告，房产证交还原告。5、若被告在本合同截止日期内，未售出该房屋，被告在合同截止日期后七个工作日内，原告配合被告办理典当手续。6、如原告未在2013年8月31日前办理清自行解押手续，则本合同自行延期。
合同签订后，被告将1万元定金交给原告，原告也将其位于新华区合作路小区2-2-401的房产证交予被告公司工作人员ＸＸ伟。合同约定的其他内容双方未履行。
2014年3月7日被告向原告发出催告函，称因原告不配合办理公证、解押手续，导致合同无法履行。根据本协议补充条款第6条约定，现合同自行延期，原告方应承担自2013年8月31日至今的1万元的相应利息。我司现给你30天时间，期限内望你主动履行合同，否则，视为本合同终止、解除。我司将会通过法律途径维护相应权益。
本院认为，原、被告双方签订的房屋包销委托合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反国家法律的强制性规定，合同有效。原被告双方对已经互相交付的1万元定金和房屋产权证书没有异议。但房屋没有在合同期内售出，原、被告对房屋没有售出的责任各持己见。双方争议的焦点是在房屋没有售出的情况下，对房屋价款的结算约定，即对合同第十一条补充条款约定含义的理解，以及原、被告的哪一方存在违约行为的问题。对此原告认为是被告没有履行补充条款第四项的付款义务，应当承担违约责任。而被告认为原告没有履行办理公正过户手续，致使合同无法履行。该合同补充条款约定为：补充条款第三项，甲方配合乙方办理公证，公证手续中含（抵押、解押、过户等相关手续），办理完公证手续后三个工作日内，乙方将首付款40000元交予原告，余下房款70000元于本合同截止日期七个工作日内交予原告。第四项，若被告到期以未售出该房为由，不办理房款结算手续，则判定被告违约责任，本合同终止，被告赔偿房价10%给原告，房产证交还原告。第五项，若被告在本合同截至日期内，未售出该房，被告在合同截止日期后七个工作日内原告配合被告办理典当手续。综合该补充条款的上述约定，是在房屋没有售出的情况下，原告应首先办理公证手续，即应首先办理公证过户手续，将房屋过户给被告，之后被告分期给原告办理付款手续。因此，按照补充条款的约定，在原告未办理公证过户手续的前提下，原告不能要求被告办理房款结算手续，被告在此情况下未支付房款，并没有违反原、被告双方合同补充条款的约定。故原告要求被告支付10%违约金没有事实依据和法律依据，本院不予支持。原、被告双方签订的房屋包销委托合同履行期限已经届满，房屋并未售出，原告要求被告返还房屋所有权证的请求合法，本院予以支持。
关于被告反诉原告返还定金10000元的反诉请求，综合上述事实，被告在履行合同过程中并不存在违约行为。因此，被告反诉原告返还定金一万元的请求合法，本院予以支持。关于被告反诉要求原告支付违约金的请求，被告依据的是房屋包销委托合同第七条第四项“原告承诺在合同期限内积极主动配合被告所带客户看房，并按照被告要求的时间与意向方签署买卖合同，房屋及时售出。如造成被告不能正常销售，被告有权利终止协议，否则退还被告定金并按房屋委托售价的5%赔偿被告”约定。但被告没有提交其已带客户看房或签署买卖合同的证据，也没有提交原告不配合上述工作的证据证明原告违约。因此被告的此项反诉请求证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）河北卓联房地产经纪有限公司于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）郑XX位于新华区合作路小区2-2-401的房屋产权证。
二、原告（反诉被告）郑XX于判决生效后十日内返还返还被告（反诉原告）河北卓联房地产经纪有限公司订金10000元。
三、驳回原告（反诉被告）郑XX的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）河北卓联房地产经纪有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1675元，减半收取837.5元由原告负担，反诉费494元由原告负担100元，被告负担394元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判员 李柏文
二〇一四年七月二日
书记员 潘秋萍