江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03109号
上诉人（原审原告）朱文良。
上诉人（原审原告）吴晓燕。
委托代理人刘志发，江苏水城律师事务所律师（代理上述两上诉人）。
委托代理人高天野，江苏水城律师事务所律师（代理上述两上诉人）。
被上诉人（原审被告）苏州旭辉高科置业有限公司。
法定代表人林中，董事长。
委托代理人刘汉文，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
委托代理人宋丽琴，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
上诉人朱文良、吴晓燕因与被上诉人苏州旭辉高科置业有限公司（以下简称旭辉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2013）虎民初字第0651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年11月23日，原审原告吴晓燕与原审被告旭辉公司签订《旭辉上河花园认购合同》，双方就预订上河花园商品房事宜订立合同。2012年3月19日，朱文良、吴晓燕与旭辉公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由吴晓燕、朱文良购买旭辉公司开发的苏州高新区浒墅关经济开发区金灯街28号公安牌号为上河花园一区／36／02房屋，建筑面积360.25平方米，其中套内面积338.3平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.95平方米，房屋价格为4700000元。关于宣传资料的效力有如下约定，合同第二十条约定：本合同签订之前出卖方及其出卖方委托的房地产中介机构发布或提供的售楼广告、宣传资料和样板房、模型，按下列第【2】款方式处理：第【2】款约定（文本用下划线标注）：“双方自行约定：本楼盘销售过程中的宣传资料、楼书、销售模型、广告、样板房等仅作为买受方选择楼盘时的邀请参考，不作为具体允诺及合同的组成部分，并且买受方明确上述资料对买受方商品房买卖合同的签订以及房屋价格的确定无任何重大影响，一切均以本合同约定为准，本合同未做约定的事项，均不具有法律效力”。合同附件五的补充协议中第三部分其他条款第14条约定（文本用下划线标注）：“双方确认：本合同已经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各类口头或书面的表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力：出卖人所做的各种楼书、模型、销售广告、宣传资料以及其他有关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施和开发规划范围外的周边环境、道路交通、公共设施等介绍说明和允诺，其中如有对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为合同内容的，均已载入本合同，其他未明确载入本合同的内容均不影响本合同的订立以及房屋价格的确定，不视为合同内容，不构成出卖人的义务和责任……”合同附件五的补充协议中特别告知第1条（文本用下划线标注）明示：“出卖方在售楼处展示的模型和部分广告中出现的效果图制作时间较早，现为完善上河花园各组团的建筑外立面和绿化造景，出卖方已在原模型及效果图基础上做了设计调整，故模型及效果图仅作为买受方在选择楼盘时的参考，具体以现场实际情况及预售合同条款为准”；特别告知第三条（文本用下划线标注）明示：“本合同所约定内容及条款，已向买受方明示，买受方已充分理解，并愿意接受上述所有条款”。
合同签订后，吴晓燕、朱文良已陆续将购房款支付完毕。
另查明，吴晓燕、朱文良购买房屋时，旭辉公司售楼处宣传册图片显示：A双拼户型车位设计位置为楼西侧，北侧设计为花园。但宣传册右上角同时提醒：同一户型位置、入户形式的不同，具体细节有所不同，本图及面积数据仅供参考，具体面积及图形以政府最后批准之法律文件和买卖双方签订的销售合同为准。
再查明，诉讼中，吴晓燕和朱文良、旭辉公司双方提供旭辉苏州浒关B73#地块《总平面定位图》（制图时间2010年6月18日，苏州市规划局虎丘分局盖章时间为2010年6月28日）一份，上面显示39#02楼车位设计位置为楼西侧，北侧并未设计车位。同时，该图附注注明：1、（略）2、（略）3、图中景观、道路、停车仅为示意，具体由景观公司深化设计，道路设计需满足消防要求，停车数量不得少于规划报批车位数。
2011年3月，《旭辉上河郡（别墅区）景观施工图》（第二版）编制出版，图上显示39#02楼车位设计位置为楼北侧（设计三车位），西侧并未设计车位。2012年5月5日，该图编制为竣工图。
本案讼争房屋公安编号为36／02，施工编号为39／02。
2012年6月26日，旭辉公司就上河花园一区工程取得《苏州高新区城市建设项目配套绿地指标踏勘审查意见书》，批复意见载明：该项目位于兴贤路，名为上河花园一区，由苏州旭辉高科置业有限公司建设开发。该项目占地总面积82654.09平方米。经现场踏勘，绿化种植已完成，养护较好。经苏州高新区测绘事务所有限公司测量，绿化面积31531.8平方米，规划要求上河花园一区地绿地率为30%以上，实际绿地率为38.15%，达到规划要求。2012年6月27日，苏州市规划局虎丘分局下发《建设工程规划核实合格证》（编号为2012-104）。
以上事实由《旭辉上河花园认购合同》、《商品房买卖合同》、《总平面定位图》、《旭辉上河郡（别墅区）景观施工图》（第二版）、《建设工程规划核实合格证》、宣传册及庭审笔录等证据予以证实。
原审原告朱文良、吴晓燕的诉讼请求为：旭辉公司在该房屋预售宣传时曾经向朱文良、吴晓燕承诺房屋一层玄关北面有两块用围墙围起来的私家庭院，宣传资料上也明确载明了私家庭院的位置。朱文良、吴晓燕受私家庭院设计的影响与旭辉公司签订了商品房买卖合同。可是，旭辉公司在交房时发现该房屋一层玄关北面并无宣传的私家庭院，取而代之的是公用停车位。即便是上述宣传没有载入双方签订的商品房买卖合同当中，但是根据相关法律规定，该宣传视为合同内容，旭辉公司违反应承担相应的违约责任。为维护其合法权益，请求法院判令：旭辉公司将上河花园一区／36／02号房屋一层玄关北面的空间按照宣传册上的原貌恢复成私家庭院的原状；本案诉讼费由旭辉公司承担。
原审法院认为，本案双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法、有效，对双方均有约束力。
本案中，朱文良、吴晓燕主张旭辉公司在售房时承诺房屋一层玄关北面有两块用围墙围起来的私家庭院，宣传资料上也明确载明了私家庭院的位置，故要求旭辉公司将玄关北面的空间按照宣传册上的原貌恢复成私家庭院的原状。原审法院认为，一方面，朱文良、吴晓燕提供的宣传图片仅显示北侧设计为花园，其并无证据证明旭辉公司承诺房屋一层玄关北面为私家庭院；另一方面，按照商品房买卖合同的约定，旭辉公司在楼盘销售过程中的宣传资料、楼书、销售模型、广告、样板房等仅作为朱文良、吴晓燕选择楼盘时的邀请参考，不作为具体允诺及合同的组成部分，并且明确上述资料对商品房买卖合同的签订以及房屋价格的确定无任何重大影响，双方签订的合同附件五的补充协议中第三部分第14条及特别告知第1条也作了类似提醒、告知，加之宣传册右上方注明了本图仅为参考，具体面积及图形以政府最后批准之法律文件为准，故宣传册不应视为合同内容，对旭辉公司也无约束力。综上，朱文良、吴晓燕的上述主张无事实或法律依据，原审法院不予支持。
朱文良、吴晓燕在诉讼中提出的《总平面定位图》显示讼争房屋车位设计位置为楼西侧，北侧并未设计车位，故要求按照《总平面定位图》将北侧空间恢复原状的意见。原审法院认为，《总平面定位图》已注明，图中景观、道路、停车仅为示意，具体由景观公司深化设计，而随后的《旭辉上河郡（别墅区）景观施工图》（第二版）显示讼争房屋车位设计位置为楼北侧，该设计及最终的施工取得苏州市规划局虎丘分局下发《建设工程规划核实合格证》，故朱文良、吴晓燕不能简单的依早前的《总平面定位图》要求旭辉公司恢复玄关北侧庭院设计。
至于朱文良、吴晓燕认为该商品房买卖合同第二十条、合同补充协议第14条约定系格式条款且无效的意见，原审法院认为，上述条款朱文良、吴晓燕在合同中已通过下划线及补充协议约定的方式尽到了应尽的提醒义务，且不属于免除其主要责任、排除对方主要权利的有违公平原则的条款，其内容只是对相关材料法律效力的提醒，故对上述条款的效力原审法院予以确认，对朱文良、吴晓燕的意见原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款的规定，原审法院判决如下：
驳回朱文良、吴晓燕的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告朱文良、吴晓燕负担。
上诉人朱文良、吴晓燕不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实及适用法律错误，有违公平正义。一、原审法院适用法律有误。1、原审法院忽视了合同法第四十条、五十二条第五项及《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条之规定，被上诉人的宣传材料应视为要约，即为合同条款的一部分。被上诉人在商品房销售合同的正文及补充协议的相关条款排除该宣传图片上载明内容的法律效力，违反上述法律规定，应认定为无效。2、原审法院在认定格式条款权利义务的内容时不够深入，被上诉人在品房销售合同及宣传册上提示的内容明显是免除其责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的条款。根据合同法第四十条的规定，应属无效。原审法院认定该条款有效有违公平原则。3、原审法院认为格式条款做了必要提醒，认定有效。但仔细分析该合同条款的效力提示明显是排除上诉人权利、免除被上诉人责任的条款。故原审法院在使用格式条款的法条时重形式轻实质，非法律规定的应有之义。二、原审法院审查事实有误且忽视了事实之间的关联性。1、原审判决书载明宣传图片仅显示北侧设计为花园有误。根据宣传图片显示是“庭院”而非“花园”，该宣传图片对一层的说明中载明“3面大尺度私家庭院”，其中两面即为本案诉争的位置。2、原审法院对本案中至关重要的两个图纸的制图时间与买受人购买房屋的时间没有形成有效的关联。本案中的《总平面定位图》车位设计位置为楼西侧，制图时间为2010年6月18日。另一份图纸《旭辉上河郡（别墅区）景观施工图》（第二版），编制出版时间为2011年3月，2012年5月被编制为竣工图，该图显示车位设计位置为楼北侧。因此，2011年3月开始，车位的设计就发生了重大变化，但在签订认购合同及商品房销售合同时还是原来的宣传图片，销售人员仍按原有设计销售房屋。因私家庭院的设计对上诉人订立合同及房屋价格的确定有重大影响，依法应认定为要约。对于私家庭院的设计变更，被上诉人未履行告知义务。三、被上诉人交付的房屋与其宣传严重不符，买受人的信赖利益受损，其维权之路漫长。综上，请求本院撤销原判，依法改判并由被上诉人承担相应的诉讼费用。
被上诉人旭辉公司二审辩称：一、原审认定事实清楚。上诉人所述私家庭院的部位自始即规划为停车位，不存在擅自变更规划的情形。上诉人认为以项目工程总平面定位图作为原始依据，规划发生了变更，这一点是错误的。总平面定位图的概念仅仅是确定建筑物的位置，图纸中注明了图中的景观、道路、停车位仅为示意，具体由景观公司深化设计。2011年3月编制景观施工图于2012年5月被最终确认为竣工图，并取得了苏州市规划局虎丘分局下发的建设工程规划合格证，说明该部位自始未发生规划变更。二、原审法院用法律正确，宣传材料不构成要约，相关的合同条款不是格式条款，应认定有效。1、上诉人提交的宣传材料在合同中已经作了不构成要约的明确约定，该约定不违法法律及行政法规的强行性规定，应当为合法有效条款。上诉人将最高院公布的司法解释简单等同于全国人大及人大常委会制定的法律，属于基本常识错误。且上诉人引用的司法解释的规定，只适用于双方未作约定的情形。2、相关宣传材料没有构成具体的说明和允诺，也没有对上诉人购买房屋及房屋价格产生重大影响。上诉人购买的是项目扫尾楼盘，购房时已经具备可以实地查看房屋的条件，上诉人在认购合同中已经确认对于房屋户型、朝向、结构形式、内外环境、公建配套等设计及相关情况做了充分了解且予以认可。另外，宣传资料中也已经明确了同一户型，因位置、入户形式的不同，局部细节有所不同。因此，被上诉人已经明确告知上诉人宣传材料与实际存在有差异。3、格式合同在尽到提醒注意的情形下，不应当认定为格式条款。宣传材料不构成要约的约定，不单体现在合同附件5中，在合同正文第二十条第二款也做了类似的约定，这是双方的合意。对于宣传材料可能会与实际不符在买卖合同补充条款中特别告知了。出卖方在售楼处展示的模型和效果图仅作为买受人买受楼盘时的参考。综上，原审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明相一致。
本院认为，吴晓燕与旭辉公司签订的《旭辉上河花园认购合同》及朱文良、吴晓燕与旭辉公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性、效力性规定，为有效合同，对双方具有约束力。因上述认购合同明确约定在楼盘销售过程中的宣传资料、楼书、销售模型、广告、样板房等仅作为买受方选择楼盘时的邀请参考，不作为具体允诺及合同的组成部分，并且买受方明确上述资料对买受方商品房买卖合同的签订以及房屋价格的确定无任何重大影响，一切以合同约定为准。相关约定均以下划线标注，系旭辉公司向朱文良、吴晓燕作出了明示。故涉案楼盘的前期宣传资料虽有私家庭院的相关描述，在旭辉公司与朱文良、吴晓燕签署正式买卖合同之后而失效，在法律性质上未构成要约。出卖人旭辉公司在签订合同过程中已履行对买受人朱文良、吴晓燕的提醒及告知义务。上诉人以其签订合同时未予细看为由否定涉案合同条款效力，依据不足，本院不予采纳。
涉案楼盘的总平面定位图未显示有“私家庭院”的初始设计，而《旭辉上河郡（别墅区）景观施工图》（第二版，后被核准为竣工图）显示讼争房屋车位设计位置为楼北侧，故朱文良、吴晓燕现无证据证明旭辉公司变更过规划设计。
因涉案房屋北侧设计为三个汽车停车位，其中两个汽车位为旭辉公司提供朱文良、吴晓燕无偿使用，未违反公平原则。朱文良、吴晓燕在二审中明确要求旭辉公司继续履行合同，恢复原状。故上诉人称因旭辉公司设计变更导致其购房意愿及价格预期受影响的上诉理由依据不足，本院不予采纳。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人朱文良、吴晓燕的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人朱文良、吴晓燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年十一月七日
书 记 员 黄 婷