重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0110民初3160号
原告重庆洁庆置业管理有限公司，住所地重庆市巴南区道角一村376号，组织机构代码74289929-7。
法定代表人黄文强，该公司总经理。
委托代理人李智红，男，1965年6月24日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，系公司员工。
委托代理人邱振华，男，1976年10月21日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区），系公司员工。
被告余东，男，1974年12月12日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区，现住重庆市綦江区。
原告重庆洁庆置业管理有限公司（以下简称洁庆置业公司）诉被告余东物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法由代理审判员留微微独任审判，适用小额诉讼诉讼程序，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告洁庆置业公司之委托代理人李智红，被告余东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告洁庆置业公司诉称，2009年4月30日，原告洁庆置业公司与重庆天骄物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市綦江区古南街道新山村1号香江丰源小区进行物业管理服务，根据双方签订的物业服务合同约定，物业费1.00元/月·平方米，公共水电费7元/月·户（实际按6.00元/月·户收取）；二次供水加压费0.8元/吨（实际按0.6元/吨计收）。合同签订后，原告一直严格按照合同约定以及相关法律、法规规定对香江丰源小区进行物业服务。然后，被告却长期拖欠原告的物业服务费。期间，原告多次通知被告依法缴纳物业服务费，不得损害其他业主的合法利益，但被告不听劝告，截止到2015年9月30日，被告已累计拖欠原告物业服务费1850.50元，公共水电费126元，二次供水加压费178.8元，违约金1077.70元，共计3233.00元。原告认为，被告在充分享受原告提供物业服务的同时，恶意拖欠物业服务费，其行为严重损害已交费业主及原告的合法权益，故特依据相关法律、法规的规定，向贵院提起诉讼，请求判令被告立即向原告支付自2014年7月1日至2015年9月30日期间的物业服务费1850.50元及违约金（从次月1日起以每月应交物业管理费为基数按日千分之三计算至实际交清之日为止），公共水电费126元，二次供水加压费178.80元，并承担本案案件受理费。
被告余东辩称，认可物业管理费计算的期间及房屋面积，认可二次供水加压费和公共水电费，但不认可物业管理费计算的标准。根据合同规定物业要履行相应的义务才能收取相应的费用，原告未尽到其义务：1、未张贴其公司资质材料；2、小区保安长期睡觉，被告车辆出问题，保安过了很长时间才来看；3、小区车辆乱停放，存在安全隐患，导致业主出入都成问题。；4、未对公共收益进行公示；5、小区车库应先满足业主需要，小区车库被出租给他人作为商业使用，侵犯了业主的合法权益。因为原告的服务不到位，不应当按照1.00元/月·平方米标准计算物业服务费，也不应当主张违约金。
经审理查明，余东是洁庆置业公司提供物业管理服务的香江丰源小区业主。2009年4月30日，原告作为乙方与甲方重庆天骄物业发展有限公司（以下简称天骄发展公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由乙方对香江丰源小区实施前期物业管理服务事宜，乙方提供物业服务主要内容为：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、治安等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。本物业管理区域的物业服务收费的方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业管理成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的物业服务收费，双方约定按本合同约定的收费标准执行（按建筑面积计算），每月每平方米物业服务费标准如下：（1）住宅电梯楼：1.00元/月平方米（含电梯费）（2）多层住宅楼：0.7元/月平方米（3）商业门面：1.5元/月平方米（4）写字楼：3.5元/月平方米（5）商场：3.00元/月平方米（6）二次供水：在当时国家水费标准基础上，每吨增加0.8元作为二次供水电费、设备维保费、总表与分表之间的输差值（7）公共水电费：每月7元/月（用于各单元楼层、小区公共区域的公共水电费）物业服务费实行按月缴纳，即在每月10日前缴纳当月的物业服务费。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按照本合同约定的服务内容的标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。乙方利用属于全体业主所有的共用部位、共有设施设备进行经营（如：设置商业广告招牌），所得收益扣除乙方佣金后，剩余部分用于小区公用设施设备的维护、保养。合同还约定了甲乙双方的权利和义务，甲方应履行的义务：1、在销售物业之前，制定《业主临时公约》，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人承诺遵守《业主临时公约》。2、在甲方与物业买受人签定的物业买卖合同应包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可本合同约定的权利和义务。…合同期限为五年，自首次交房之日起计算。业主委员会尚未成立时，本合同按同等的权利与义务自动延续两年。如合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同关于违约责任的约定，乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，应当承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失；乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上的“物业管理事项”的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每逾期一日应按未缴纳物业费的总额的千分之三的标准向乙方支付滞纳金。
2012年12月18日，天骄发展公司向原告洁庆置业公司发出通知书，请其配合被告余东办理相关物业管理及交房手续。同日，被告余东在香江丰源消防安全责任书、承诺书（二份）、房屋装修承诺书等材料上签字，表示愿意遵守《物业管理办法》及《装修管理规定》、《消防安全责任书》、《香江丰源前期物业服务/管理的业主临时公约》、《业主手册》等材料的一切约定条款及有关修订。
《香江丰源业主手册》包含洁庆置业公司简介、业主临时物业服务合同、物业管理办法、装修管理规定等内容，其中业主临时物业服务合同关于物业服务费的标准同《前期物业服务合同》，第四十二条约定，业主、使用人违反本临时公约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按日3‰的标准支付违约金，业主未按规定交纳物业维修资金的，应按日3‰的标准支付违约金。拖欠费用3个月以上的，物业管理企业可依据本临时公约的授权，向违约业主提起诉讼。
另查明，香江丰源小区二次供水加压费实际按0.6元/吨计算，公共水电费实际按6元/月·户计收。洁庆置业公司在签订《前期物业服务合同》后入驻香江丰源小区为该小区提供物业服务，该合同期满后，因未成立业主委员会，该合同按同等的权利与义务自动延续两年。2015年年底，洁庆置业公司退出该小区，未再继续提供服务。
被告余东尚欠原告洁庆置业公司2014年1月1日起至2015年9月30日期间的物业服务费1850.50元（88.12㎡×1.00元/月·㎡×21），二次供水加压费178.80元，公共水电费126.00元。原告多次向被告催收上述费用，并于2015年12月18日向被告余东发出律师函催收上述费用。
前述事实，有前期物业服务合同、通知书、香江丰源消防安全责任书、承诺书、天骄·香江丰源接房程序表、收楼表、验房表、律师函、国内挂号信函收函、缴纳物业管理费告知书、业主手册、交接班记录、外围巡逻签到表、工作日志、大件物资出门放行记录、车辆入内登记表、等书证及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，天骄发展公司与原告签订的《前期物业服务合同》符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己约定的义务。被告在承诺书上签字，愿意遵守《业主手册》的一切约定条款及有关修订，也认可了《前期物业服务合同》的内容，受该合同约束。被告余东未按时向原告洁庆置业公司交纳相关费用，但原告仍对被告余东的住宅物业提供服务，履行了主要义务。作为具有物业管理职能的原告洁庆置业公司应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，同时被告余东应当按照合同及业主手册约定按时交纳物业服务相关费用，防止因物管费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害业主权益的事件发生。被告余东拒绝交纳费用已构成违约，应依法承担合同约定的缴费义务。被告余东辩称原告未按合同约定提供服务，应按折价收取物业服务费，但未提供证据予以证明，本院不予支持。被告余东每月需向原告洁庆置业公司交纳的物业管理费为88.12元（88.12㎡×1.00元/月·㎡）。被告余东未按时交纳物业管理费用的行为属违约行为，依法还应当承担支付违约金的违约责任，应按《业主手册》约定计算违约金。但被告在庭审中对违约金提出抗辩，原告亦无证据证明因被告未按时交纳违约金所造成的损失，因此本院按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算原告主张的物业管理费的违约金。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共同国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告余东于本判决生效后五日内支付原告重庆洁庆置业管理有限公司2014年1月1至2015年9月30日的物业服务费1850.50元及违约金（违约金从2014年2月1日起以每月应缴物业管理费为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至实际交清时止）；
二、被告余东于本判决生效后五日内支付原告重庆洁庆置业管理有限公司二次供水加压费178.80元；
三、被告余东于本判决生效后五日内支付原告重庆洁庆置业管理有限公司公共能耗费126元；
四、驳回原告重庆洁庆置业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告余东负担（被告于本判决生效后五日内向法院交纳）。
本判决为终审判决。
代理审判员 留微微
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 蒋南楠