贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终1662号
上诉人（一审被告）邱俊源，女，l990年8月6日生，汉族，中专文化，户籍地贵州省榕江县，现居住地贵州省榕江县。
委托代理人龙胜培，榕江县中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）夏梦婷，女，l989年ll月8日生，汉族，中专文化，住贵州省榕江县。
上诉人邱俊源因与被上诉人夏梦婷确认合同效力纠纷一案，不服榕江县人民法院（2016）黔2632民初387号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
邱俊源上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人夏梦婷的诉讼请求。事实及理由：1、《转让协议》是双方的真实意思表示，该合同不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，且已履行完毕，一审认定合同无效错误。2、门面属于不动产，具有所有权和使用权两种权利。2014年4月9日，上诉人丈夫刘盛安与国资公司签订《房屋租赁合同》，虽未取得门面的所有权，但已取得了该门面的使用权，上诉人不但对该门面享有使用、收益权利，还可以在租赁期内进行转租的权利。上诉人转租的是门面使用权，而不是所有权，原审认定上诉人无权处分错误；3、上诉人在一审以提交了2015年12月23日与国资公司缴纳2015年1月至12月份的租金20160元的结算收据和2016年4月8日国资公司的《关于县交通局前楼（一号门面）租赁情况说明》，证明2015年1月1日至2015年12月31日至2016年1月1日和2016年3月31日，由上诉人丈夫刘盛安经营该门面的事实，证明上诉人将该门面使用权转租给被上诉人时，上诉人有处分权，并得到了国资公司的追认；4、被上诉人夏梦婷已得到门面经营1年零2个月，每月盈利1万元以上。后又转租给他人获利2万元。2015年国资公司已收到租金20160元，转租行为没有损害他人的合法利益；5、被上诉人已使用门面1年零2个月，已取得经济利益，一审判决返还门面转让费56000元错误；6、上诉人只对门面进行装饰和装修，并未改变原结构，也未改变原功能，一审认定“被告对门面进行了部分改装”错误；7、租赁期满后，上诉人没有将门面退回给国资公司，国资公司也未要求上诉人退回门面，双方继续履行原来的合同，2015年1月1日至2016年3月31日上诉人夫妇仍对该门面拥有使用权和收益权，在使用期限内有权转让使用权。8、一审采信证据错误；9、一审适用法律错误；10、一审判决不公。
被上诉人夏梦婷答辩称，上诉人邱俊源的丈夫刘盛安与榕江县国资公司签订的《房屋租赁合同》的承租期限这一年，年租金为16800元。并约定不得对门面进行改建、扩建和改装。改装需要经出租人同意，租赁期满后改装的所有设施归出租人所有。2015年1月4日，邱俊源未征得榕江国资公司的同意，擅自把该门面转租给答辩人。双方协议约定“甲方邱俊源将从国有资产经营有限公司接手过来经营的榕江县交通局一楼一号门面转让给乙方夏梦婷经营管理，门面转让费为56000元整。从2015年1月10日起，该门面由乙方全权负责管理，即日起该门面任何事务与甲方无关。”答辩人向被答辩人邱俊源支付门面转让费后又以刘盛安的名义向县国资公司交纳了2015年度租金。并在该门面经营得一年时间。2016年2月22日，答辩人将该门面转让给赖启明，由赖启明经营该门面。2016年5月16日，赖启明与答辩人签订的转让协议被法院判决无效并应退还赖启明门面转让费40000元。从以上事实可以看出，被答辩人邱俊源不是该门面的实际承租人（实际承租人是其丈夫刘盛安），在租赁期满后，未征得出租人榕江县国资公司的同意，擅自将门面转租给答辩人并收取了门面转让费56000元，因而，其所签订的《转让协议》是无效的。所收取的转让费56000元理应退还。请求二审予以维持。
一审法院认定事实：2014年4月9日，被告邱俊源的丈夫刘盛安与榕江县国资公司签订《房屋租赁合同》，承租交通局一楼一号门面，承租时间为1年，即从2014年1月1日至2014年12月30日止，年租金为16800元；并约定承租人不得对门面进行改建、扩建和改装。如确需改装并经出租人同意的，费用由承租人自行承担，租赁期满后改装的所有设施归出租人所有。合同签订后，由被告邱俊源经营该门面，邱俊源对该门面进行了部分改装，安装了空调、玻璃门和卷帘门。租赁期限届满后，邱俊源丈夫刘盛安没有与国资公司续签租赁合同。2015年1月4日，邱俊源与夏梦婷签订了一份《转让协议》，协议约定，“甲方邱俊源将从国有资产管理经营有限公司接手过来经营的榕江县交通局一楼一号门面转让给乙方夏梦婷经营管理。门面转让费为五万陆仟元整，从2015年1月10日起，该门面由乙方全权负责管理，即日起该门面任何事务与甲方无关。”原告夏梦婷支付门面转让费后，以刘盛安名义向国资公司交纳了2015年度租金，在该门面经营一年。2016年2月22日，夏梦婷将该门面转让给赖启明，由赖启明经营管理。2016年4月13日，赖启明向榕江县法院起诉夏梦婷，要求确认其与夏梦婷所签订的转让协议无效。2016年5月16日榕江县法院作出（2016）黔2632民初226号民事判决书，确认赖启明与夏梦婷于2016年2月22日签订的转让协议无效，由夏梦婷返还赖启明门面转让费40000元。该判决生效后，夏梦婷遂提起本案诉讼。
一审法院认为，虽然被告邱俊源在承租案涉门面期间对该门面进行了部分改装，但依其丈夫刘盛安与国资公司签订的租赁合同，其所改装的所有设施属于出租方即国资公司所有。原、被告关于一号门面的转让协议，虽系在平等自愿基础上签订，但被告邱俊源不是该门面的所有权人，原告与被告之间的转让行为，系对他人（国资公司）财产的无权处分行为，未得到财产所有权人追认，损害了他人的合法权益，原、被告签订的转让合同应为无效合同。被告基于该转让协议所取得的利益应当返还给原告，即对所收取的转让费56000元应当退还。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、原告夏梦婷与被告邱俊源于2015年1月4日签订的《转让协议》无效；二、被告邱俊源在本判决生效后三十日内返还原告夏梦婷门面转让费56000元。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为：综合双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：1、本案是否存在转租行为？2、邱俊源与夏梦婷签订《转让协议》行为的效力如何认定？3、转让费56000元是否应退还？
一、根据一审查明的事实，邱俊源的丈夫刘盛安与榕江县国有资产管理经营有限责任公司在2014年4月9日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为一年，即从2014年1月1日起至2014年12月30日止，并约定不得转租。邱俊源在未续租也未经榕江县国有资产管理经营有限责任公司同意的情况下，于2015年1月4日与夏梦婷签订《转让协议》，又将该门面转租给夏梦婷。同时约定“从2015年1月10日起，该门面由乙方全权负责管理，即日起该门面任何事务与甲方无关”。说明邱俊源及其丈夫与榕江县国有资产管理经营有限责任公司的《房屋租赁合同》租赁期限至2014年12月30日止，2015年1月10日之后，实际承租人是夏梦婷。从双方当事人所陈述的案件情况和本案客观存在的《转让协议》，邱俊源把门面转租给夏梦婷的事实客观存在。双方对门面所有权人榕江县国有资产管理经营有限责任公司隐瞒“转租”的事实，夏梦婷承租后继续以刘盛安的名义交纳门面租赁费的行为并不能掩盖“转租”的事实，也并不能得出该“转租”行为已得到门面所有权人榕江县国有资产管理经营有限责任公司同意（或追认）的结论。
二、关于邱俊源与夏梦婷签订《转让协议》行为的效力及转让费56000元是否应退还的问题。上诉人邱俊源丈夫刘盛安与榕江县国有资产管理经营有限责任公司2014年签订的《房屋租赁合同》第五条约定“乙方（刘盛安）在承租期内不得擅自将房屋（门面）转租”，说明上诉人邱俊源无权将该门面转租给夏梦婷。同时该《房屋租赁合同》第六条约定“乙方在承租期间不得对其租用的房屋（门面）进行改建，扩建。确需改建、扩建、改装，须征得甲方同意，费用乙方自理，安全责任自负。改建、扩建、改装后的设施，合同期满，归甲方所有，甲方不作任何补偿”。庭审时，邱俊源承认其丈夫承租该门面后，对门面进行了装修，加装空调、卷帘门、玻璃门等设施。根据上述《房屋租赁合同》第六条的约定，这些装修时添附的设施在租赁期满后归甲方榕江县国有资产管理经营有限责任公司所有。庭审时，夏梦婷和邱俊源双方均承认《转让协议》中约定的转让费56000元是用于支付包含门面转让费和门面的装修、空调、卷帘门、玻璃门等设施费用。通过上述分析，该门面的装修、空调、卷帘门、玻璃门等设施在邱俊源的丈夫刘盛安与榕江县国有资产管理经营有限责任公司的《房屋租赁合同》到期后应归榕江县国有资产管理经营有限责任公司所有，承租人邱俊源及其丈夫无权再处分。另外，门面出租的收益权本应是门面所有权人固有权利，承租人在未取得承租权（或经营权）的情况下，无权处分门面所有权人的收益权。因此，邱俊源在2014年12月30日租赁合同期满后把该门面的今后经营收益权以及按合同约定在租赁期满后所有权归属出租人门面装修设施再次处分、转租给他人，是一种无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，邱俊源与夏梦婷签订《转让协议》并处分榕江县国有资产管理经营有限责任公司的财产，是一份无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，该《转让协议》约定的转让费56000元应予以退还。
综上所述，上诉人邱俊源的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1200元，由上诉人邱俊源承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙集东
审 判 员 欧 毅
代理审判员 潘龙生
二〇一六年十月二十一日
书 记 员 汪 玲