山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终3153号
上诉人（原审原告、被反诉人）：崔联伟，男，1974年3月4日出生，汉族，居民，住邹城市。
委托诉讼代理人：吴志军，山东太阳石律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄鹏，山东太阳石律师事务所实习律
师。
被上诉人（原审被告、反诉人）：胡庆龙，男，1964年8月27日出生，汉族，职工，住邹城市。
委托诉讼代理人：李常青，邹城圣地法律服务所法律工作者。
上诉人崔联伟因与被上诉人胡庆龙房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2017）鲁0883民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
崔联伟上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，上诉人与被上诉人通过法律途径解除房屋租赁合同不能认定为上诉人违约。本案中由于签订房屋租赁合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于上诉人明显不公平或者不能实现合同目的，因此该租赁合同应依法解除。而且一审法院对双方解除房屋租赁合同的请求依法支持，所以不能认定上诉人存在违约行为。二、上诉人不应支付被上诉人主张的违约金。根据《合同法》规定，违约金和损失赔偿额不可以同时主张，要求对方支付违约金，就不能再要求其承担损失赔偿责任。而且即使合同中已明确约定了违约金数额，但依然可以根据实际损失进行调整。因此在认定违约金数额时，还是以守约方的实际损失为标准，而且守约方应承担举证证明自己实际损失的举证责任。本案双方的约定不能是对违约金的约定，只能认定为对损失赔偿额的约定。守约方只能要求违约方承担直接损失的赔偿责任，不支持间接损失的赔偿责任（预期可得利益损失），被上诉人没有证据证明自己的损失到底为多少，其应承担举证不能的责任。虽然由于政府原因，上诉人承租被上诉人的房屋用于经营幼儿园的合同目的不能实现而导致合同终止，上诉人仍答应多支付6个月的房租，以便在此期间被上诉人将房屋继续往外承租，上诉人已经表现出自己的诚意，而且符合法律规定。被上诉人在反诉事实与理由中陈述：有一幼儿发生死亡，孩子的家长找幼儿园闹事时在涉案房屋前摆放了花圈造成了很大影响，无法再向外租赁与事实不符，而且没有法律规定被上诉人能否再向外租赁房屋是上诉人承担损失的理由。综上，请求二审法院依法改判。
胡庆龙答辩称：一、上诉人起诉解除与被上诉人签订的房屋租赁合同不符合法定解除的事由，上诉人要求解除构成根本违约。被上诉人认为，上诉人与被上诉人解除租赁合同的根本原因不是因为政府通知无证停止办园，而是因为幼儿死亡事件后，家长摆花圈闹事要求赔偿，上诉人无法在该处继续办园是其解除合同的根本原因，并不存在上诉人所说的订立合同时无法预见的重大变化。如果不出现幼儿死亡事件，上诉人还会以蓝天幼儿园的名义继续办学，也不会另选新园址，也不会提出解除房屋租赁合同。二、从2016年6月29日至今，被上诉人的涉案房屋已有10个月未租赁出去，给被上诉人造成损失34833元。由于上诉人租赁时把房屋主体结构和原有房间进行大规模改造，被上诉人要恢复到租赁给每户的状态，改造费用约十几万元。死亡幼儿家长在涉案房屋前摆花圈闹事，给被上诉人再向外租赁造成很大影响和不可估量的损失。双方合同约定一方违约赔偿损失20万元，一审法院只判了7万元，被上诉人考虑到上诉人改造房屋花费及赔偿给死亡幼儿家长款项的现实情况才没有上诉。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
崔联伟向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原告与被告于2014年9月29日签订的《房屋租赁合同》；2、本案诉讼费由被告承担。胡庆军提出反诉请求：1、依法判令被反诉人继续履行合同，交付第三年的租金41800元；2、如被反诉人不继续履行合同，请求判令被反诉人按合同约定赔偿给反诉人损失20万元及恢复租赁房屋的原状和恢复外围墙；3、诉讼费用由反诉人承担。
一审法院认定事实：原告（被反诉人）与被告（反诉人）于2014年9月29日签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“出租方（简称甲方）胡庆龙承租方（简称乙方）崔联伟……一、乙方租赁甲方位于大胡清泉巷一至三层及院内所有房屋，用于幼儿园经营。二、租赁期为十年，从2014年11月1日至2024年10月30日。三、经双方协商租赁费为每两年在原有的租金上递增10%，付款方式一年一次，每年的租金要在本合同签订日一次性付清。第一个两年乙方应付给甲方租金每年3.8万元（大写叁万捌千元整）第二个两年乙方应付给甲方租金每年4.18万元（大写肆万壹仟捌佰元整）第三个两年乙方应付给甲方租金每年4.598万元（大写肆万伍仟玖佰捌佰元整）第四个两年乙方应付给甲方租金每年5.0578万元（大写伍万零伍佰柒拾捌元整）第五个两年乙方应付给甲方租金每年5.5636万元（大写伍万伍仟陆佰叁拾陆元整）……十一、合同到期后，如乙方不再租赁，应在租赁期届满前满一个月通知甲方，乙方所装修建造的各项设施不得自行拆除……十四、如有一方违约，将付诸于法律程序，违约方要向守约方赔偿损失二十万整，本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，签字后生效。均具有法律效力。甲方：胡庆龙乙方：崔联伟2014年9月29日”。合同签订后，原告（被反诉人）对租赁房屋进行了装修。在合同履行过程中，2015年10月22日邹城市人民政府千泉街道办事处对被告（反诉人）所办的邹城市千泉街道育翔幼儿园进行检查，发生室外活动室在三楼楼顶，活动室较小，无30米跑道，沙坑等，室内通风效果较差，光线差，活动场地太高等隐患，下达了整改的通知。2015年11月13日非法民办幼儿园非法接送学生车辆清理整治工作领导小组办公室对民办幼儿园联合验收结果进行公布，原告（被反诉人）承租被告（反诉人）房屋所办的邹城市千泉街道育翔幼儿园由于缺少一部疏散楼梯；未按要求设置疏散指示标志和安全出口标志等属于验收不合格幼儿园。2015年11月16日邹城市人民政府千泉街道办事处向被告（反诉人）下达了《停止办园通知书》，该通知书载明：“育翔幼儿园：接市非法民办幼儿园清理整治工作小组办公室通知，根据《中华人民共和国民办教育促进法》关于“举办民办幼儿园，需具备办学条件，达到设置标准，由县级以上人民政府教育行政部门审批，发给办学许可证，方可办园”的规定，你所举办的育翔幼儿园，未经批准，属于违法办园，必须于2015年11月20日前停止办园。如不按时停办，市非法民办幼儿园清理整治工作领导小组办公室将依法下达行政处罚决定书，拒不执行的，依法申请人民法院强制执行。特此通知邹城市人民政府千泉街道办事处二零一五年十一月十六日签收人：崔联伟……”。原告（被反诉人）收到《停止办园通知书》后，与被告协商解除合同事宜，双方未达成一致意见，该租赁房屋现仍处于原告（被反诉人）的管理下。
一审法院认为，本诉中，合同的解除有约定解除和法定解除两种方式，原、被告之间签订的租赁合同未约定解除合同的条件，根据合同法第九十四条，“有下列情形下，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本诉中原告请求依法解除原告与被告于2014年9月29日签订的《房屋租赁合同》，原告租赁被告的房屋，明确约定用于幼儿园经营，因原告开办的幼儿园未经县级以上人民政府教育行政部门审批，被邹城市人民政府千泉街道办事处通知停止办园，导致原告租赁被告房屋的合同目的无法实现，符合合同的法定解除情形，故对原告要求与被告解除房屋租赁合同的请求，依法应予支持。反诉中，对于反诉人要求被反诉人继续履行合同，交付第三年的租金。反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同依法予以解除，反诉人要求被反诉人继续履行合同已客观不能，对该主张，依法不予支持。但当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。被反诉人于2017年1月3日以向法院提起诉讼的方式通知被反诉人解除合同，尽到了通知义务，但应当支付解除合同通知之前的租金，根据双方合同约定第三年的租金为41800元，反诉人应当支付从2016年11月1日至2017年1月3日的租金，即为（41800元÷365天）×64天≈7329元。对于如被反诉人不继续履行合同，反诉人要求被反诉人按合同约定赔偿给反诉人损失20万元及恢复租赁房屋的原状和恢复外围墙的请求，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。双方合同约定“如有一方违约，将付诸于法律程序，违约方要向守约方赔偿损失二十万整”，该约定明确约定了一方违约，另一方应当支付的金钱数额，应视为对违约金的约定，被反诉人抗辩该约定不是对违约金的约定与查明的事实不符，对于该抗辩，不予采信。被反诉人在合同履行过程中要求解除合同且未继续支付租金，违反合同义务，构成违约，故被反诉人应当承担违约责任。被反诉人抗辩即使合同中已明确约定了违约金数额，但应根据实际损失进行调整，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中房屋租赁合同期为十年，实际履行两年，结合涉案合同继续履行反诉人的预期收益情况、被反诉人对解除合同无明显过错、且解除合同后反诉人可以另行出租取得收益等因素，酌情认定被反诉人支付反诉人违约金70000元。反诉人要求被反诉人恢复租赁房屋原状，但反诉人未提供证据证明其主张，对该请求，不予支持。对于反诉人请求被反诉人恢复外墙的主张，被反诉人同意折价5000元予以恢复外墙，不违反法律规定，予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条之规定，判决：一、解除原告崔联伟与被告胡庆龙于2014年9月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被反诉人崔联伟于本判决生效后十日内支付反诉人胡庆龙租金7329元、违约金70000元、恢复外墙费用5000元，以上合计82329元；三、驳回反诉人胡庆龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告崔联伟的案件受理费100元，由被告胡庆龙负担（原告已垫付，被告付给原告）。反诉人胡庆龙案件受理费2150元，由被反诉人崔联伟负担（反诉人已经垫付，被反诉人付给反诉人）。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案双方的争议焦点问题是：上诉人是否存在违约行为，是否应当支付被上诉人违约金70000元。本案双方当事人于2014年9月29日签订《房屋租赁合同》，上诉人租赁被上诉人的房屋，明确约定用于幼儿园经营，因上诉人开办的幼儿园未经县级以上人民政府教育行政部门审批，被邹城市人民政府千泉街道办事处通知停止办园，导致上诉人租赁被上诉人房屋的合同目的无法实现，符合合同的法定解除情形，上诉人请求与被上诉人解除房屋租赁合同，应当予以支持。本案中房屋租赁合同期为十年，实际履行两年，上诉人在合同履行过程中要求解除合同且未继续支付租金，违反合同义务，构成违约，因此上诉人应当承担违约责任。上诉人主张不构成违约的上诉理由不能成立，本院不予采信。双方在合同中明确约定了一方违约，另一方应当支付的金钱数额，应视为对违约金的约定，但约定赔偿损失20万过高，本院予以调整。被上诉人并未提供证据证明因违约所造成的损失数额，根据涉案租赁合同已实际履行两年的事实，并结合被上诉人的预期收益情况、双方过错程度及解除合同后被上诉人可另行出租取得收益等因素，原审法院认定上诉人支付被上诉人违约金70000元不当，本院参照双方合同约定的第二个两年上诉人应付租金数额酌情认定上诉人支付被上诉人违约金41800元。
综上所述，崔联伟关于调整违约金数额的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持山东省邹城市人民法院（2017）鲁0883民初67号民事判决第一项；
二、撤销山东省邹城市人民法院（2017）鲁0883民初67号民事判决第三项；
三、变更山东省邹城市人民法院（2017）鲁0883民初67号民事判决第二项为：上诉人崔联伟于本判决生效之日起十日内支付被上诉人胡庆龙租金7329元、违约金41800元、恢复外墙费用5000元，以上合计54129元；
四、驳回被上诉人胡庆龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审崔联伟的案件受理费100元，由胡庆龙负担；胡庆龙案件受理费2150元，由崔联伟负担1238元，胡庆龙负担912元。二审案件受理费1858元，由崔联伟负担1222元，胡庆龙负担636元。
本判决为终审判决。
审判长 朱壮男
审判员 马 斌
审判员 张 芳
二〇一七年九月十一日
书记员 王晓晔