新疆生产建设兵团第九师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵09民终33号上诉人（原审被告）：陶春和，男，1940年5月1日出生，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：齐文龙，新疆齐甲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢菊莲，女，1964年1月20日出生，住第九师。委托诉讼代理人：王相坤，新疆塔原律师事务所律师。原审被告：殷军，男，1969年12月25日出生，住第九师。委托诉讼代理人胡光，男，1973年8月28日出生，新华路社区退休干部，住第九师。上诉人陶春和因与被上诉人卢菊莲、原审被告殷军房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院（2017）兵0901民初7号民事判决，提出上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陶春和及其委托诉讼代理人齐文龙、被上诉人卢菊莲及其委托诉讼代理人王相坤、原审被告殷军及其委托诉讼代理人胡光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶春和上诉请求：1、依法撤销额敏垦区人民法院（2017）兵0901民初7号民事判决，将本案发回原审法院重审或由二审法院查清事实径行改判；2、一审诉讼费用、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决认定事实错误。（1）本案房屋买卖合同不成立。一审已查明，上诉人及妻子未参与房屋买卖，也未授权殷杰、殷军二人出卖房屋，上诉人及妻子无从知道房屋被出卖。该房屋系上诉人婚姻关系存续期间购得，属夫妻共同财产。上诉人妻子于2007年10月5日去世，房屋发生法定继承，其他合法继承人对房屋遗产部分才有处分权，遗产房屋处于共有状态未分割，事前未征得全体法定继承人同意，事后又未取得全体法定继承人的追认，被上诉人与殷军构成恶意串通损害了其他继承人的合法权益。（2）上诉人2014年两次从乌鲁木齐市回到九师并非协助被上诉人办理房屋过户。当时，房产证原件已在被上诉人手中，上诉人不知道房屋出卖人及收款人是谁，向被上诉人索要合同及收据未果，故当即拒绝过户房屋予被上诉人，怎可能构成追认。一审法院以上诉人来九师两次开具注销妻子户口证明的行为推定追认2006年他人出卖上诉人房屋的合同成立不妥。（3）出卖房屋产权的主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，即上诉人夫妻二人，非所有权人出卖他人房屋的买卖行为一般无效。签订合同、协商房价、交付房屋均为上诉人的权利，无上诉人夫妻二人签字或授权，出卖房屋无效。2007年10月5日，该房屋发生继承为数人共有，包括其他合法继承人，必须征得所有共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时必须提交共有人同�的证明书，部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有人房屋的行为一般认定无效，更何况上诉人始终没有同意卖房。一审用上诉人两次来九师开具妻子死亡证明推定追认2006年被上诉人与原审被告殷军签订的买卖房屋合同，难道也能推定其他共有人追认该合同吗？（4）房屋买卖合同必须自愿平等签订，即要式。本案书面合同中只有一方当事人（被上诉人）在合同书上签字，且被上诉人没有向上诉人履行合同的主要义务，即对价付款。上诉人未接受，该房屋买卖合同不成立。2、举证程序违法，本案举证责任主要在被上诉人，而不在上诉人，举证责任更不可能在法院。本案采纳的三证人证言，是在被上诉人没有申请证人出庭，原审法院直接去证人处调查并被采纳，证人证言没有经过庭审质证，不符合民事证据认定规则。二审庭审中，�人万某承认其在一审中的证言是在看了被上诉人为其出示的假证明和委托书而推断上诉人是来九师过户房屋的。同样，另外两位证人杨某、赵某也是因看了被上诉人出示的假证明和委托书受到误导，推定上诉人来九师是办理房屋过户的。这样的证据与本案主要证据买卖合同、收款收据、授权委托书、证明相比，证明力极其底下，并且取得证据的程序违法，不应予以采纳。3、上诉人有能力签署自己的姓名，能亲自办理房屋买卖一事，无需他人一而再代签其姓名。上诉人能够在法庭上清楚的表达自己的真实意思，经过法庭询问和对方质证，上诉人自始至终没有卖房的意思表示，也从未追认和委托他人卖房。上诉人一审未出庭是因两次心脏支架手术不能单独出门，并不能导致人民法院对其主张的事实不予认定。综上所述，一审法院认定事实错误，定性不当，程序有误，请求二审法院发回重审或查清事实径行改判。卢菊莲辩称：上诉人的上诉请求，既无事实基础，又无法律依据，应当驳回其请求，维持原判。1、夫妻共有的房屋单房出售合同无效的观点，是对法律的误解。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，物权登记生效，未经登记不生效；第十七条规定，房屋产权登记是对所有权的证明。登记的目的是告诉世人物权属谁所有，世人判断不动产所有权人，只能依据公示登记确认所有权人。涉案房屋产权证书上的所有人只有陶春和一人，没有其他共有人，作为被上诉人有理由相信陶春和是所有权人，没有其他共有人。其一、根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条的规定，除夫妻共有财产制外，夫妻还有约定财产制，并不是所有的夫妻都是财产共�制。其二，由于夫妻的特殊关系，不论夫或妻那一方处分财产，不论从主观上还是客观上买受人都无法知道处分行为是个人意思还是两人的意思。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十七条的规定，陶春和有义务提供卢菊莲明知陶春和妻子不同意卖房的证明，以夫妻共有财产单方未经对方同意处分合同无效的观点不能成立。2、房屋出售合同是殷军订立，殷军在没有所有权人授权处分他人财产无效，该观点是依据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定推定出的观点，对被代理人无权处分的人处分他人的财产，经权利人追认或者无权处分他人财产是否构成合同无效，该条款没有规定。在司法实践中，对使用推定方式推定合同无效争议较大。为了司法统一，《最高人民法院关于审理买�合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条司法解释完善了合同法上的漏洞和不足。殷军不是所有权人处分涉案财产是依据他的哥哥和嫂子的委托，他哥哥是陶春和的女婿，嫂子是陶春和的长女，他们二人给卢菊莲出具陶春和同意出售房屋的证明和授权委托书，作为卢菊莲完全有理由相信殷军有权代理，符合《中华人民共和国合同法》第四十九条确立的表见代理，合同应为有效。大量的证据可以证明陶春和同意并委托长女和女婿代他出售房屋，把房产证、土地证及房屋交付卢菊莲的事实陶春和是明知的，因为陶春和亲自到九师协助办理过户，到原工作单位开具了夫妻关系证明、妻子死亡证明，到水丰派出所办理妻子户口注销证明，并把原件交给卢菊莲。试想如果陶春和不知道自己的房屋出售，卢菊莲住在其房屋内，并持有土地证、房产证、房屋买卖合同，怎么可能把办理过户的手续交给卢菊莲，这种行为不符合常理。绿翔公司的领导及陶春和的战友都证明开具房屋过户材料时，陶春和和卢菊莲一起来的，其开具证明的目的就是办理产权过户。二审庭审中，陶春和提供的证人万某，也到庭证明陶春和来九师就是为了办理房产过户，并收取了卢菊莲给他的路费。上述事实完全可以证明陶春和同意出售房屋。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。《最�人民法院关于适用若干问题的意见》第六十六条:“一方当事人向对方当事人提出民事权利要求,对方未用语言或者文字明确表示意见,但其行为表明已接受的，可以认定为默示。”3、上诉人认为一审程序不合法的理由，更不能成立。一审人民法院是依据被上诉人的申请，对证人进行调查，人民法院的行为符合民事诉讼法的规定。综上，一审判决事实清楚，认定证据充分，程序合法，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。殷军述称：上诉人的陈述违背基本的案件事实，其理由与法律规定相悖。1.陶春和的女儿陶元丽、女婿殷杰是在其口头委托下为其办理房屋买卖事宜的，其女婿又委托自己的弟弟殷军出面办理陶春和房屋买卖相关手续。在买卖房屋过程中，殷军始终向卢菊莲表明房屋是陶春和的，是为陶春和卖房。从中国社会传统风俗习惯上看，父母安排女儿、女婿办事情，一般不会出具书面委托书，这种特殊关系形成法律上的表见代理。2.陶春和主张其没有出卖房屋的意思，那么在房屋交付给卢菊莲的十年间，既没有表示异议，也没有采取一般人所采取的报案等举措来对其委托女儿、女婿买卖房屋做出反对的意思表示，有悖常理，不符合生活常识和逻辑。3.被上诉人卢菊莲支付了房款，并在陶春和来九师协助其办理房屋过户相关证明期间，按照陶春和的要求向其支付了交通费500元。陶春和收下该笔钱款的真实意思是不同意卖房的意思表示吗？至于房款是否收到，是其本人和后来与其女儿离婚的殷杰有经济纠纷而造成的，与殷军没有关系。陶春和主张争议房屋系其委托女儿、女婿出租，那么十年间陶春和收到的房屋租金又是多少呢？上诉人并未向法院举证证明房屋租赁的事实。4.上诉人主张本案的房屋买卖合同中约定需要陶春和签字同意，而实际上陶春和未签过任何字，因此该房屋买卖合同无效。本人认为，签字是“同意”的意思表示的一种方式，而实际履行更是表示“同意”的一种最根本的方式。陶春和在事后无异议表示，更是两次往返乌市和九师协助办理相关过户证明，已经用实际履行的行为方式对同意该房屋买卖表示了追认，这在法律上是有效的。因此，追认行为就是其表示同意的意思表示，不能仅仅从形式上探究真实的意思表示，更应该从实质上去把握其真实的意思表示。依据《民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为�承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，陶春和的行为符合追认要件。即1.行为人必须以本人的名义实施了民事行为。殷军、殷杰、陶元丽都是以陶春和的名义出售房屋。合同书需要陶春和签字同意、委托书载明了房屋以其名义出售。2.本人具有行为能力。陶春和具有行为能力，对自己行为的法律后果有正确的判断力。3.被追认的行为具备合法性。房屋买卖支付了对价，行为合法。综上，根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，追认具有溯及力，故本人认为上诉人陶春和与被上诉人卢菊莲的房屋买卖合同有效，为维护稳定的市场交易秩序，维护善良守约方的合法权益，请求二审法院驳回�诉，维持原判。卢菊莲向一审法院起诉请求：1.请求确认房屋买卖合同有效；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：一、关于殷杰、殷军将被告陶春和住房出卖给原告，陶春和是否明知或者是否授权。二被告均认可:原告提供的买卖合同、收条均是殷军书写，委托书系殷杰书写并按手印，售房证明也是陶元丽书写，故对该组证据的真实性予以确认；但上述证据既不是被告陶春和书写，又没有其签字，且被告只承认授权殷杰出租房屋，也不能证实当时陶春和明知住房被出卖，对该组证据的关联性不予确认，故不能证实陶春和对殷杰、殷军二人出卖房屋进行授权，也不能证明其当年就知道住房被出卖的事实。二是被告陶春和主张协助原告办理房屋过户目的是为了查清出卖者。本案原告提供的绿翔建安公司劳资科和综治办的证明以及房产证和户口注销证明，证实被告陶春和知道房屋卖出还提供证明协助过户；原告申请本院对杨培志（曾绿翔建安公司劳资科科长）、赵坚定（曾绿翔建安公司综治办主任）、万寿成（陶春和好友）的询问笔录，进一步证实被告陶春和承认他亲自去相关部门开具的证明，就是为了协助原告办理房屋过户；且被告陶春和经本院两次合法传唤，并签署保证书接受法庭的讯问情况下，并未提供医院证明其身体健康状况××，视为无正当理由拒不到庭；对原告除了提供以上证据，又有陶春和的曾经领导和关系密切的朋友作出对其不利的证言，在内容上客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院对上述证据予以采信。故对其主张协助原告办理过户目的是为了查清卖房人的抗辩不予认定。一审法院认为�原、被告之间的纠纷属于确认合同效力纠纷。本案是在房屋的产权人被告陶春和没有给殷杰、殷军授权售房的情况下，解决原告卢菊莲要求确认与被告殷军签订的房屋买卖合同有效的问题，结论是：被告陶春和对殷军、殷杰向原告出售其房屋的行为构成了追认，合同有效。理由如下：一、根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”陶春和的行为构成追认的成立要件：1．行为人必须以本人的名义实施了民事行为。虽然被告殷军以自己的名义与原告签订房屋买卖合同，但是殷军合同载明：“需要房主陶春�签字同意”，收条上也载明：“代理收款人”，其已经表明真正的房主是陶春和，而自己就是替他人办事；并且他先后给原告提供的殷杰书写的委托书以及陶元丽书写的证明皆以陶春和的名义，尽管陶春和的署名明显笔迹不一致，但作为原告卢菊莲也没有能力核实委托书上按的手印系陶春和本人的手印，也就无法确认陶春和的笔迹。综上，可以认定是殷杰、殷军其实就是以陶春和的名义出卖住房。2．本人必须具备行为能力，当然陶春和是具备行为能力的。3．被追认的行为必须具备合法性，原告购买房屋的行为是合法行为。二、对于追认的具体方式而言，可以采用明示方式亦可采用默示方式。虽然陶春和没有明示追认的行为，但符合默示追认的条件。默示分为作为（特定行为）和不作为（默示）在运用默示方式时应当以积极的、肯定的行�，即可以通过本人“作为”推定其真实意思。被告陶春和声称，2013年才得知原告购买了自己的住房，并居住多年的事实，又称自己也没有收到房款；当时，只是让女婿殷杰出租房屋，况且女儿陶元丽与殷杰已于2010年离婚，陶春和只要询问女儿陶元丽，她也不会隐瞒此事，便能轻易得知出卖房屋的人；并且，陶春和因妻子瘫痪于2003年一同去的乌市，原告是在2006年至2007年7月期间购买的该住房，陶春和妻子于2007年10月去世；从时间上和地域上来看，陶春和怀疑瘫痪在床且身在乌市的妻子还能签订卖房合同，这与客观事实不符；陶春和在明知此情况之下，还要舍近求远于2014年两次去九师协助原告到有关部门办理过户所需要的手续，并将产权证有关手续交给原告，据此声称是为了查清楚出卖人的说法，明显有悖常理；而且被告陶春和经本院传唤未到庭接受质询，对其主张并非真正为了办理过户的抗辩不予采纳。综上所述，被告陶春和在明知殷杰、殷军代为自己出售自己名下的房屋的情况下，又积极协助原告办理过户手续的行为，并有单位领导和好友证言佐证其真实意图。因此，可以推定他对殷杰、殷军出卖房屋的作为行为构成事实上的追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”追认具有溯及力，一旦被代理人陶春和对无权代理殷杰、殷军的行为进行追认，则该行为自成立时起即对被代理人陶春和有效，故对其提出该住房发生法定继承的意见不予采纳，对原告主张确认与被告陶春和的房屋买卖合同有效的诉求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条、第一百一十一条之规定，判决如下：确认原告卢菊莲与被告陶春和签订的《房屋买卖合同书》合法有效。案件受理费50元，由被告陶春和负担。本院在二审期间，上诉人陶春和围绕上诉请求依法提交了出院证、万某证明等三份证据，欲证明其未参加一审庭审系身体不便及其未对万某说过来九师是为了给卢菊莲办理房屋过户。本院组织当事人进行了质证，被上诉人及原审被告对上述证据的真实性无异议，但对要证明的问题持反对意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2003年，上诉人陶春和之妻吴玉琼病重，××。××重治疗时间可能较长，上诉人便委托女婿殷杰及女儿陶元丽将其坐落在额敏县朝阳区阿格勒克西阳光小区19号楼2单元501室对外出租。2007年6月1日，原审被告殷军受哥哥殷杰及陶元丽的委托，将上诉人对外出租的房屋以64000元的价格卖给被上诉人卢菊莲，并与卢菊莲签订了《房屋买卖合同书》。双方在本合同第三条中约定：甲方（殷军）保证其出卖给乙方（卢菊莲）的房屋，产权清楚，绝无其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理。双方还在第六条约定：其他约定事项：1、交房时间为2007年6月1日；2、如乙方过户或公证费用自理；3、需要房主陶春和签字同意。当日，卢菊莲向殷军交付部分房款。2007年6月16日，陶元丽以陶春和的名义出具证明：“本人同意出售位于额敏朝阳阿格勒克西，建筑面积为59.24平方米，房产登记号为0902177，层数五楼房产/陶春和/2007.7.16”，并在该份证明上加印了陶春和的公�身份证。同年7月23日，被上诉人卢菊莲向殷军支付全部房款，殷军向卢菊莲出具收条：“今收到卢菊莲同志交的房款人民币陆万叁仟捌佰元整（63800元）/代理收款人殷军/2007.7.23”，并将房屋及收条、房产证、证明一同交给卢菊莲。殷军已将此房款转给殷杰。因该房屋为房改房，涉及单位房改补贴等问题，故双方还口头约定：待该房房改补贴发放到户后再办理房屋过户手续。2009年7月，被上诉人考虑到其买受的是陶春和的房屋，陶春和本人没有出面，就向殷军提出要一份陶春和委托殷军出卖其房屋的委托书。2009年7月，殷杰以陶春和名义出具了委托书：“本人委托殷军为我办理有关房产的一切事宜。/陶春和/二00九年七月”，并在委托书上加捺了自己的手印，由殷军将此委托书转交给卢菊莲。几年后，卢菊莲听说原第九师建筑安装工程公司落实职工房改房补贴政策，向购买房改房的职工发放房改补贴，即去该公司房改办打听陶春和是否领取了房改款，工作人员告诉卢菊莲他们没有陶春和的联系方式，无法向陶春和支付房改补贴款。得知此情况后，卢菊莲向殷军要陶春和的电话，欲将发放房改补贴款的事告诉陶春和，殷军将陶元丽的电话告诉了卢菊莲。卢菊莲给陶元丽打电话告诉她发放房改补贴的事，陶元丽将卡号告诉卢菊莲并委托卢菊莲将卡号送交房改办。因2007年10月5日陶春和之妻吴玉琼病故，卢菊莲购买的这处房产涉及到法定继承等问题。2013年9月前后，卢菊莲给陶春和打电话要求其来九师协助办理房产过户手续并将公证部门开具的材料清单告诉陶春和，让其按照公证部门开具的清单准备相关材料。因无法提供陶春和岳父岳母是否健在的证明，房屋过户的事一再延后。2014年4月初，陶春和来九师与卢�莲办理过户需要的相关材料。4月4日，陶春和与卢菊莲以办理房屋过户为由去新疆绿翔建筑安装工程有限责任公司劳资科要求办理了一份证明，证明吴玉琼与陶春和系夫妻关系及吴玉琼于2007年10月5日病故。因清明放假，其他材料未能办理。同年11月18日，陶春和与卢菊莲先后在额敏垦区公安局水丰派出所、新疆绿翔建筑安装工程有限责任公司社会管理综合治理委员会办公室分别开具了吴玉琼户口注销证明及陶春和岳父岳母已去世的证明。获取上述证明后，陶春和与卢菊莲同去九师公证处办理公证，因陶春和岳父岳母的死亡证明不是其户籍所在地派出所出具的等原因，公证处拒绝出具公证文书。接待他们的工作人员当场书写了一份《办理继承权公证需要提供的材料》清单交给卢菊莲，其中陶春和妻子吴玉琼父母死亡证明及妻子亲属关系证明没有提供。陶春和将有关部�开具的证明全部交给卢菊莲后，返回乌鲁木齐市。此次，卢菊莲应陶春和要求向其支付从乌鲁木齐市来九师的路费500元。本案起诉前，卢菊莲给陶春和打电话提出去乌鲁木齐市找陶春和办理公证，陶春和告诉卢菊莲其大女儿陶元丽不同意签字。卢菊莲给陶元丽打电话询问并要求其协助办理过户，遭到陶元丽的拒绝。后卢菊莲从殷军母亲处得知陶元丽与殷杰已于2010年离婚，感觉对方要毁约，便把自己要起诉的事打电话告诉殷军。殷军让卢菊莲将署名陶春和的证明、委托书通过微信方式发给自己，卢菊莲将证明和委托书发给殷军后，殷军打电话问殷杰证明和委托书是谁写的，殷杰告诉殷军证明和委托书分别是陶元丽和自己书写的。至此，卢菊莲方知其持有的证明和委托书不是陶春和本人所写。本案一审期间，被上诉人卢菊莲于2017年3月7日向原审法院递交调取证据申请书，要求原审法院向证人第九师绿翔建筑安装工程有限公司劳资科科长杨某、综合治理办公室主任赵某、陶春和的朋友万某调查核实陶春和与卢菊莲开具证明的目的及陶春和在万某家借住的原因，三证人均证明陶春和来九师开具证明的目的是为办理房产过户手续收集相关资料。另查，陶春和分别于2015年7月23日、2016年9月18日因冠心病、陈旧性心下壁心梗、PCI术后等住院，但一审开庭前，上诉人未提供医疗部门出具的其不能远行及出庭应诉的相关证明。上述事实有被上诉人与殷军签订的房屋买卖合同书、陶元丽以陶春和名义书写的证明、殷杰以陶春和名义书写的委托书、殷军出具的收条和额敏垦区公安局水丰派出所出具的户籍注销证明，新疆绿翔建筑安装工程有限公司劳资科、综合治理办公室出具的证明，额敏垦区人民法院与证人杨某、赵某、万某的谈话笔录及万某的出庭证言，陶春和的出院证、出院诊断证明书，庭审笔录等在案证明。本院认为，当事人从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。任何一方，利用对方在交易中的疏漏而违背双方约定的行为都是有悖法律且不道德的。本案中，殷军受其哥哥殷杰及其前妻陶元丽委托出卖陶春和的房屋是不争的事实，但上诉人陶春和是否委托殷杰、陶元丽出卖其房屋，双方各执一词，也没有证据能够印证陶元丽出具的证明、殷杰出具的委托书是征得陶春和同意或在其授意下代书。陶元丽作为具有完全民事行为能力且受过高等教育的人，应当知晓以陶春和的名义出具陶春和同意出卖房屋证明所产生的法律后果，即导致被上诉人卢菊莲作出陶春和同意卖房的判断，促成卢菊莲继续履行与殷军签订的买卖房屋合同，向殷军支付购买陶春和房款63800元。陶元丽作为陶春和的女儿且参与出售陶春和房屋的人，完全有条件也应该及时告知陶春和已委托殷军将陶春和的房屋出卖给卢菊莲的事。从2003年委托殷杰出租房屋到2013年卢菊莲给陶春和打电话要求其协助办理房产过户手续长达十年之久，作为房主陶春和在既没有收到房屋租金，又没有委托他人出卖房屋的情况下，竟没有对自己的房屋进行必要的管理，向托管人询问房屋出租及收益状况，有悖常理。从上诉人陶春和得知自己的房屋被出卖给卢菊莲后，其不但没有向卢菊莲要求返还房屋，也没有以任何方式向有关部门报警或通过诉讼维护其权益，反而应邀两次来九师为办理房屋产权过户手续积极收集资料的情况看，陶春和对殷杰、陶元丽以其名义委托殷军出卖其房屋的行为是认可的。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”的规定，可以推定陶春和对殷杰、陶元丽、殷军出卖其房屋的作为行为构成事实上的追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，追认具有溯及力，一旦被代理人陶春和对无权代理的殷杰、陶元丽、殷军的行为进行追认，则该行为自成立时起即对被代理人陶春和有效。本合同发生法律效力时，陶春和之妻吴玉琼尚未去世，未发生法定继承的事实，故对其提出该房屋发生法定继承、需数名继承人共同追认�同方能有效的意见，本院不予采纳。本案一审期间，被上诉人卢菊莲于2017年3月7日向原审法院递交了调取证据申请书，要求原审法院向证人第九师绿翔建筑安装工程有限公司劳资科科长杨某、综合治理办公室主任赵某、陶春和的朋友万某调查核实陶春和与卢菊莲开具证明的目的及陶春和在万某家借住的原因，三证人均证明了陶春和来九师开具证明的目的就是为办理房产过户手续收集相关资料。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”的规定，在被上诉人卢菊莲及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据的情况下，人民法院理应调查收集。况且，在一审庭审中，被上诉人卢菊莲分别向法院提交了第九�绿翔建筑安装工程有限公司劳资科、综合治理办公室出具的证明，法院对上述证明的真实性、合法性及与本案的关联性均有调查核实的义务。因此，上诉人陶春和主张一审举证程序违法无法律依据，且与事实不符。综上所述，上诉人陶春和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陶春和负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王筱萍审判员  孙惟勤审判员  葛 阳二〇一七年六月六日书记员  郭 健