河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终1334号
上诉人（原审原告）：河南仕博置业有限公司。
法定代表人：文献仕，该公司董事长。
委托代理人：崔松柏，该公司员工。
委托代理人：郭兴旺，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：河南瑞光置业有限公司。
法定代表人：邱占寿，该公司董事长。
委托代理人：吕富平，河南润合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵军，男，1945年9月1日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：赵同军，男，1948年7月15日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：赵刚军，男，1955年10月20日出生，汉族。
上诉人河南仕博置业有限公司（以下简称仕博公司）因与被上诉人河南瑞光置业有限公司（以下简称瑞光公司）、赵军、赵同军、赵刚军确认合同无效纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人仕博公司委托代理人崔松柏、郭兴旺，被上诉人瑞光公司委托代理人吕富平，被上诉人赵军、赵同军、赵刚军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年11月28日，仕博公司（乙方）与案外人洛阳市孟津县军华建筑有限公司（甲方）签订《房屋建设合作协议》一份，该协议约定甲方现将国有土地3073平方米（东至寨沟路、西至活塞环厂、南至县土地开发有限公司、北至长华十一组集体土地）让乙方建设住宅楼，主楼以外空地，由乙方统筹安排使用。合同载明的施工依据为：乙方在合法使用土地范围内提供正规设计方案，经有关部门批准、甲方同意后由乙方按图纸施工。施工形式为：由乙方出资组织施工。乙方严格按照国家规范，精心组织，安全认真施工。关于甲乙双方的权利义务，协议约定：甲方工作：1、负责国有土地手续的办理及现有规划内的费用，现已具备条件，超出现土地规划的费用，由乙方承担，甲方协助乙方办理文物、消防、人防、城建、税务、房产等手续、水厂接管和供水设备及变压器全部费用乙方承担。2、甲方负责施工所需水、电、路三通一平。施工中用水费、电费用由乙方承担，保证施工所需。3、负责施工场地平整，进入、运输道路畅通。4、提供施工建筑材料堆放及施工所需的必要用地。双方协调解决，费用乙方支付。5、指定一名专职代表，协助乙方处理施工中的有关事宜。乙方工作：1、在其施工�围内完成施工图纸设计和工程配套设计。2、遵守有关施工场地交通、噪音、环境保护等管理规定，办理相关手续，承担相关费用。3、负责工程工人安全，参保人身保险，所发生的大小事故乙方负责。4、售房期间乙方接受甲方监管，乙方保证将甲方在十一、十二、十三层中挑选的房屋交付给甲方，其余房屋的销售与甲方无关。2014年5月10日，瑞光公司（乙方）与赵刚军、赵军、赵同军（三人共同作为甲方）签订《土地转让合同》一份，约定：甲方同意将位于孟津县城××华村境内的土地，出让给乙方使用。该地块位于孟津县城××华村境内，土地使用权面积为3073平方米（折4.61亩），证号为孟国用2012第104号，土地的转让总价为1800000元。合同第五条约定：在土地转让、过户过程中，涉及的一切费用由乙方承担，甲方负责配合提供现有的相关手续。合同签订时，土地使用�已交给乙方，此土地上涉及的一切法律责任及纠纷，均与甲方无关。其后，瑞光公司基于上述合同取得了国土部门颁发的土地使用权证书，证号为孟国用（2014）第135号。另查明，根据工商部门出具的《私营企业基本注册信息查询单》显示的内容，洛阳市孟津县军华建筑有限公司在瑞光公司与赵刚军、赵军、赵同军办理土地转让时的状况为“吊销”。
原审法院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护。根据庭审查明的事实，仕博公司与案外人洛阳市孟津县军华建筑有限公司签订的《房屋建设合作协议》并未涉及土地使用权变更的问题；同时，瑞光公司与赵刚军、赵军、赵同军签订的《土地转让合同》仅涉及土地使用权的转让，并未涉及其他法律或事实问题，而从本案涉及的协议或合同的约定来看，土地使用权人的变化并不能确定、唯一的产生影响�仕博公司因《房屋建设合作协议》获得权益的后果，且相关土地如何使用、《房屋建设合作协议》如何处置系与本案无关的其他法律关系；综上，瑞光公司与赵刚军、赵军、赵同军签订《土地转让合同》的行为侵害了仕博公司利益的事实无法认定。对于仕博公司诉称的赵刚军、赵军无权处置军华苑项目财产的问题，根据仕博公司的相关陈述可知，其认为的军华苑项目的财产包括土地及其诉称的土地上由其施工的工程内容；关于土地问题，瑞光公司已经根据《土地转让合同》取得了国土部门颁发的国有土地使用权证书，此事实说明土地行政主管部门认可了转让合同中出让方的资格，同时，转让合同中作为出让方的人员共三人，仕博公司诉称的其中两人的资格问题是否影响出让方的出让资格目前也无法确定；关于仕博公司诉称的由其施工的地上工程，涉案的转让合同并未涉及该部分内容，故仕博公司的此项意见缺乏事实依据。故此，仕博公司提出的要求确认瑞光公司与赵军、赵同军、赵刚军于2014年5月10日签订的《土地转让合同》无效的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，应当依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回河南仕博置业有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由河南仕博置业有限公司负担。
宣判后，仕博公司不服一审判决，向本院上诉称：原洛阳市孟津县军华建筑有限公司（以下简称：军华公司）和仕博公司在2012年11月28日签订《房屋建设合作协议》，双方共同开发军华苑小区项目，仕博公司依据该协议进行了项目报批、文物勘探、项目整体设计等前期工作，并进行了基础施工，目前工程施工已基本达到±0.000位置，仕博公司在项目上已付出了791.97万元，至此，军华苑�目土地和仕博公司的投资已合为一个不可分割的整体。在未与仕博解除协议的情况下，2014年5月10日瑞光公司和赵军等人签订《土地转让合同》，以极其超低的价格将军华苑项目土地（含仕博公司在该土地上已完工的在建项目）转让给瑞光公司，从而导致瑞光公司控制了整个项目工程，给仕博公司造成了重大经济损失，为此仕博公司提起诉讼，请求确认瑞光公司与赵军等人签订的《土地转让合同无效》，涧西区法院经审理后驳回了上诉人的诉讼请求，上诉人认为该判决认定事实不清，适用法律错误，表现在以下几点：1、仕博公司与原孟津县军华建筑有限公司的《房屋建设合作协议》签订在先，仕博公司依照该协议已经办理了施工前的各项手续，又进行了大楼的基坑开挖，投入了大量的人力物力和财力，截至诉讼前已投入791.97万元，至此仕博公司的投资和军华公司的该片土地已经是个不可分割的整体。对此块土地的处置必然牵涉到上诉人已建工程的处置，必然牵涉仕博公司的根本利益，一审忽略不动产是个整体性的特点和后来的《土地转让合同》必然涉及仕博公司已投入财产的处置，因此其认定的事实必然是错误的。2、在其营业执照被吊销后，原孟津县军华建筑有限公司与仕博公司签合作协议的目的是为了处置其有效资产，本是无可厚非的事情。但是在仕博公司协议未解除的情况下，本不是原军华公司股东的赵军、赵刚军本身无权处置军华公司的资产，也无权处置涉及仕博公司已投资的涉诉土地。3、瑞光公司的法定代表人邱占寿本系仕博公司的项目负责人，且瑞光公司是其控股成立的，其在未与仕博公司解除工作关系的情况下，对仕博公司投资情况及已施工状况非常明了，对仕博公司的协议未解除更是明知，其与赵军等人�同一地块签订《土地转让合同》显属恶意串通。4、赵刚军作为原军华公司的法定代表人本应与仕博公司守约，其在未与仕博公司解除双方建房合同协议前，其又与瑞光公司就同一地块签署《土地转让合同》，显然属于一女两嫁，其与瑞光公司签订转让合同的的目的无非是想让仕博公司的投资落空，其主观目的并非善意。5、赵刚军及瑞光公司对仕博公司在建工程的施工情况既然都清楚，其二者在签订《土地转让合同》时，对仕博公司已投资的财产如何作出善后处理并未注明，且始终未将土地已转让给他人的事实告知仕博公司。其两者目的是企图让瑞光公司继续占有仕博公司的财产。6、瑞光公司法定代表人邱占寿与仕博公司在2013年12月8日先后签有两个协议，前一个是为招商引资所用，后一个专门对工程的所有权做了特别约定，邱占寿自己还做了声明，由此说明邱占寿作为瑞光公司的法定代表人意图侵占仕博公司财产，主观恶意明显。综上所述，赵军、赵同军、赵刚军明知仕博公司的协议上是在履行中，投入了巨额资已建至出地平，原军华公司的土地和仕博公司的在建工程已成为不动产不可分的一个整体，瑞光公司实际用了不足220万元的资金，却购买了含有仕博公司已在其上投资791.97万元土地及地上附着物（不含土地款），这既不公平也不合法，所以说其二者之间土地转让合同系恶意串通的结果，损害了仕博公司的利益，一审判决没有全面考虑以上问题，故其判决是错误的认定事实错误。综上所述：1、请求依法撤销一审判决；2、请求确认河南瑞光置业有限公司与赵军、赵同军、赵刚军2014年5月10日签订的《土地转让合同》无效。
瑞光公司辩称：1、我们双方的2014年5月10日的土地转让合同是双方当事人真实意思的反应，不违反法律的禁止性规定，并且在办理土地使用权转移过程中也得到了土地行政部门认可，为有效协议。2、瑞光公司与出让人签订合同后在办理产权转移过程中，仕博公司曾经在洛阳市中级人民法院起诉并申请诉讼保全，对转让土地的使用权进行了查封，后仕博公司向中院撤诉，说明其已经知道这样做的后果，必然导致使用权的转让，也证明了其认可瑞光公司与出让人之间的合同效力。3、瑞光公司受让土地后，又投资3000多万元进行建设，目前主体框架已经完成，已经具备预售条件。4、仕博公司的上诉理由他在该土地上有投入，但仕博公司所谓的投入实际上是邱占寿个人的投资，这在仕博公司的法定代表人因诈骗罪被洛阳长春分局采取强制措施后，经公安人员组织邱占寿和文献仕对账，证明了仕博公司在该工地的投资款实际上就是邱占寿的个人投资，也就是说这是仕博公司和邱占寿个人之间的经济往来和算账问题，瑞光公司作为一个法人组织并没有通过合同侵占仕博公司的任何财产，并且瑞光公司和出让人之间的合同是真实有效的。5、根据最高院关于土地使用权的司法解释规定，瑞光公司已经支付了土地转让费，土地使用权证已经办至瑞光公司名下，并投资建设，是有效的协议。6、从稳定的经济关系考虑也应驳回仕博公司的上诉请求。
赵军辩称：在2012年11月28日与仕博公司签订了建房合作协议，2015年6月交工，2014年5月10日还处于停工状态，停工半年之久，在这情况下赵军把土地转让了，工地上的协议都是邱占寿代理仕博公司签订的，赵军、赵刚军、赵同军跟仕博公司的法定代表人也不认识，也没见过，都是由邱占寿代理办理的，后来邱占寿拿来了一份项目开发协议，2013年12月8日是协议签订时间。在该协议中约定邱占寿自主经营。邱占寿出过一份声明，强调如果土地转让有经济纠纷的话，是由邱占寿承担法律责任。赵军、赵刚军、赵同军的土地转让合同是合法有效的，也是由土地部门批准的，仕博公司的财产变卖与赵军、赵刚军、赵同军没有任何关系，赵军、赵刚军、赵同军都不知道。
赵刚军辩称：刚开始合作的时候，文献仕以我公司的名义私自开公章到处诈骗，文献仕拿着我的身份证、公章进行诈骗。
赵同军辩称：同赵军意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：2014年5月10日瑞光公司与赵刚军、赵军、赵同军签订《土地转让合同》时，该《土地转让合同》中约定转让的土地使用权登记在案外人孟津县军华建筑有限公司的名下，属于孟津县军华建筑有限公司的财产，并非赵刚军、赵军、赵同军的个人�产，该三人没有处分权。但赵刚军、赵军、赵同军对本案所涉土地使用权是否有处分权，并不影响《土地转让合同》的效力。合同具有相对性，仅对合同双方当事人具有约束力，瑞光公司与赵军、赵同军、赵刚军签订《土地转让合同》属于合同行为，并不能对非合同当事人的仕博公司造成影响。仕博公司上诉称，瑞光公司与赵军、赵同军、赵刚军恶意串通损害其利益，《土地转让合同》应为无效合同，证据不足，理由不充分，本院不予支持。至于仕博公司与案外人孟津县军华建筑有限公司在履行《房屋建设合作协议》过程中发生的纠纷，可按双方之间合同的约定解决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由河南仕博置业有限公司负担。
本判�为终审判决。
审 判 长 王鑫杰
审 判 员 邢 蕾
代审判员 卢媛媛
二〇一六年九月十二日
书 记 员 陈琦洋