广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初670号原告：梁欢容，女，1960年6月6日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：李莎，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。原告：罗华炳，男，1951年12月11日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：李莎，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。原告：罗富荣，男，1978年10月19日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：李莎，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。原告：罗文辉，男，1982年12月3日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：李莎，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被告：张家富，男，1975年9月26日出生，汉族，户籍地广东省罗定市，现住珠海市斗门区。原告梁欢容、罗华炳、罗富荣、罗文辉诉被告张家富确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁欢容、罗华炳、罗富荣、罗文辉的委托诉讼代理人李莎到庭参加诉讼，被告张家富经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁欢容、罗华炳、罗富荣、罗文辉向本院提出诉讼请求：1、判令依法确认《住宅地转让协议书》无效；2、判令被告返还原告位于井岸镇××××号宅基地137平方米的土地使用权、地上建筑物以及建筑物的附属设施；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月11日，原告与被告签订《住宅地转让协议书》，约定原告将位于井岸镇××××号宅基地转让给被告，转让价款为18万元。被告当天将18万元支付给原�。原告认为《住宅地转让协议书》约定转让的是宅基地，应当认定无效，被告应予以返还。原告与被告协商无果后故提起诉讼。原告梁欢容、罗华炳、罗富荣、罗文辉对其诉称向本院提交如下证据：1、《住宅地转让协议书》一份，拟证明两原告已把案涉房屋有偿转让给被告，根据法律相关规定，被告不符合房屋转让的身份条件，该份协议当属无效；2、集体土地建设用地使用证二份，拟证明案涉房屋属于罗呀与罗华炳共同共有的祖屋，罗华炳已于1999年把自己房屋共有部分转让给罗呀；3、现场照片二份，拟证明案涉土地使用权地上房屋情况；4、情况说明一份，拟证明罗华炳已于1999年把自己房屋共有部分转让给罗呀；5、五福村西路32号水费、电费单各一份，拟证明2014年至2017年案涉房屋的水电费一直以原�家属的名义承担费用，案涉房屋物权未发生转移，被告应当返还房屋；6、罗呀与梁欢容结婚证明一份，拟证明案涉屋主罗呀已于2011年8月17日因病去世，原告梁欢容系罗呀的配偶，该房屋应当由梁欢容及其两子女罗文辉与罗小玲继承；7、居民死亡医学证明书各一份，拟证明罗呀已于2011年8月17日因病去世；8、居民户口簿一份，拟证明罗文辉与罗小玲系罗呀与梁欢容的子女；9、参考案例判决书二份，拟证明相关案例说明类似本案情况，法院支持合同无效；10、广东公安人口信息查询资料一份，拟证明被告并非井岸镇五福村村民，案涉合同违反国家法律强制性规定，为无效合同，被告应当将案涉案房屋返还给原告。被告张家富缺席，没有答辩，也未提交证据。本院依职权调取如下证据：勘验笔录�现场照片。原告提交的证据和本院依职权调取的证据，经当庭出示，当事人质证，本院审查后认为，原告提交的证据5没有其他证据佐证，原告提交的证据9与本案无关，本院均不予采信。原告提交其他的证据以及本院依职权调取的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。本院经审理认定事实如下：2014年7月11日，四原告作为甲方与作为乙方的被告签订住宅地转让协议书，协议书约定：原告将位于井岸镇××××号宅基地转让给被告，转让价款为18万元，该住宅地位于井岸镇××××号，面积为137平方米（宽10.6米×长12.95米），该宅基地建有旧瓦屋，具体四至为东至梁美才，西至陈林，南至罗文辉（新屋），北至山边；甲方转让该住宅地给乙方后，甲方及其子女、亲属�得争议，如有反悔，甲方赔偿乙方的一切经济损失；甲方协助乙方办理房屋报建、水电报装等手续。协议书的落款处除了原被告签名外，盖有珠海市斗门区井岸镇五福村民委员会印章。签订协议书当天，被告向原告支付转让款180000元，原告将案涉宅基地上的房屋交付给被告。经现场勘验查明，案涉土地上的建筑为二层，门前左边有用做厨房的建筑物，房屋后面临山，屋顶已经改为铁皮，原告确认系被告接收房屋后自行改动。证号为斗集建（1995）字第2101090079号集体土地建设用地使用证的土地使用者为罗华炳，地址为广东斗门井岸五福8队，用地面积187.77平方米，该地西与罗呀共墙，北至山边，南至路边；证号为斗集建（1995）字第2101090080号集体土地建设用地使用证的土地使用者为罗呀，地址为广东斗门井岸五福8队，用地面积192.5平方米，该地东与罗华炳共墙，西至陈林，北至山边，南至路边。案涉旧屋占用证号为斗集建（1995）字第2101090079号集体土地建设用地使用证所登记的土地和证号为斗集建（1995）字第2101090080号集体土地建设用地使用证所登记的土地各靠山边的一部分。罗呀与梁欢容系夫妻，罗富荣系罗华炳的儿子，罗文辉系梁欢容的儿子，2010年8月17日，罗呀死亡。本院认为，案涉住宅地转让协议书的性质是农村宅基地使用权转让合同，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，本案应适用土地管理法，而根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的�业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”之规定，案涉协议书约定的土地使用权为农民集体所有的土地使用权，且被告并非案涉土地所在集体经济组织成员，案涉住宅地转让协议违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，案涉住宅地转让协议被确认无效后，被告因为该转让协议取得的宅基地及其地上建筑物和附属设施没有依据，应予返还。案涉土地使用权人为原告罗华炳和罗呀，罗呀已经死亡，其配偶原告梁�容成为家庭户主，代表其家庭成为斗集建（1995）字第2101090080号集体土地建设用地使用证的所登记的集体土地使用权人，故被告应向原告罗华炳和原告梁欢容返还案涉宅基地及其地上建筑物和附属设施。原告罗富荣、罗文辉主张被告向其返还没有依据，本院不予支持。至于被告已经支付的款项和其他权利主张，由于被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案无法处理，被告可以另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告梁�容、罗华炳、罗富荣、罗文辉于2014年7月11日与被告张家富签订的住宅地转让协议无效；二、被告张家富于本判决发生法律效力之日起三十天内向原告罗华炳和梁欢容返还位于广东省珠海市斗门区井岸镇五福村西路32号的宅基地（具体四至为东至梁美才，西至陈林，南至罗文辉（新屋），北至山边）及其地上建筑物和附属设施；三、驳回原告罗富荣、罗文辉其他诉讼请求。案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告梁欢容、罗华炳、罗富荣、罗文辉负担975元，被告张家富负担975元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  曹晓南二〇一八年四月二十八日书记员  黄晓敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制�规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。