浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0127民初321号
原告：杭州千岛湖康盛小额贷款股份有限公司，住所地：淳安县千岛湖镇环湖北路88号公路大厦三楼。
法定代表人：陈汉康，董事长。
委托代理人：邱少亮，系公司员工。
被告：楼美娟（公民身份号码3307231978********），女，1978年4月29日出生，汉族，户籍所在地：武义县，现住淳安县。
委托代理人：张生裕，浙江光彩律师事务所律师。
原告杭州千岛湖康盛小额贷款股份有限公司诉被告楼美娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2016年2月29日作出驳回被告异议的裁定，被告上诉至杭州市中级人民法院，杭州市中级人民法院作出裁定驳回上诉，维持原裁定。本案由审判员孙婷适用简易程序于2016年6月23日第一次公开开庭进行审理，于2016年8月23日第二次公开开庭进行审理，两次庭审，原告委托代理人，被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告在2015年10月15日在淳安县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，通过公开竞价，以最高价成功竞得拍卖标的物。并在2015年12月25日取得房屋所有权证。依据被告在2012年5月31日签订的《营业房租赁合同》第三条约定了租金及支付方式。从2015年6月1日到2016年5月31日的房租为105000元。原告依淳安县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台竞买公告（调查情况表第3点房屋内部装修及租赁情况：租赁期限至2017年5月30日，2015年6月1日后的租金归买受人享有）及执行裁定书向被告收取房租，被告拒付。故起诉要求：1、被告支付原告租金70000元（从2015年6月1日到2016年1月31日，共8个月，实际租金以归还房屋时为主）；2、解除与被告签订的《营业房租赁合同》；3、被告在2016年9月30日前腾空租赁物并移交给原告；4、被告赔偿原告逾期支付租金的违约金1万元；5、诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告自愿撤回第四项诉讼请求。
被告答辩称：本案案由应该是其他财产权益纠纷而不是房屋租赁合同纠纷。案涉租赁合同系被告与案外人邵志昌、何林娟签订的，在合同租赁期间内所有的租金已经支付完毕，不存在拖欠事实。原告诉称是通过拍卖程序取得案涉房屋的所有权，被告认为程序违法，被告作为承租人，对出售房屋具有法定的优先购买权，法院在拍卖的时候对此并没有予以保障，因此不存在起诉状中原告陈述的理由。
原告向本院提交如下证据：
1、拍卖成交确认书1份（复印件）、执行裁定书3份（复印件，提交原件核对），证明被告使用的涉案房产系原告所有的事实。
2、调查情况表附拍品介绍1份（打印件），证明原告依法享有租金的事实。
3、营业房租赁合同1份（复印件），证明租赁事实。
4、房产证、土地证3份（复印件，提交原件核对），证明涉案房产情况。
5、拍卖纪录情况表1份（复印件），证明被告参与拍卖事实。
被告质证如下：证据1，真实性、关联性无异议，对合法性有异议，拍卖成交本身是违法的，没有保障承租人即本案被告的优先购买权。
证据2，拍品介绍第三条明确记载承租人与出租人有债务纠纷，有可能拒付租金。原告对这一点是明知的。
证据3，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，租赁合同是被告和案外人签订的，根据合同相对性原则，与原告无关。
证据4，真实性、关联性无异议，对合法性有异议，原告通过拍卖取得房产所有权违法，故取得涉案房产证也是违法的。
证据5，对三性均有异议，该复印件没有加盖相关部门的印章，从内容来看涉及到的是四楼01、02、03。从竞买人来看，参加竞买的是原告代理人邱少亮和被告，并不是原告，也没有原告的签名。
被告向本院提交如下证据：
1、截图1份（复印件），证明剩余租金1669000元和借款债务已经抵消。
2、受理通知书1份（复印件，与原件核对一致），证明（2015）杭淳商初字第372号案件被检察院诉讼监督。被告就拍卖已经提起执行异议，于2016年4月7日将材料寄给了执行案件承办人并已确认收到。
3、浙江省杭州市人民检察院通知书1份（复印件），证明杭州市人民检察院已向浙江省人民检察院提起抗诉。
原告质证如下：证据1，该信息案外人邵志昌并没有回复。对证据2无异议。证据3，与本案无关。
本院对双方提交的证据认证如下：
原告提交的证据1，原告系通过淘宝网司法拍卖网络平台通过竞价得到位于淳安县千岛湖镇明珠花园26号4-01、4-02、4-03室非住宅房地产及室内固定装修所有权。本院对该组证据予以采信。
证据2，拍卖标的调查情况表上拍品介绍第3条记载，2015年6月1日以后的租金归买受人享有。虽然说明了承租人与出租人有债务纠纷，可能拒付租金，但是拒付租金不代表着不用支付。对该份证据，本院予以采信。
证据3，营业房屋租赁合同是案外人何林娟与被告签订的，租赁的是位于淳安县千岛湖镇新安东路26号四楼的营业房，虽然该房产被拍卖，但是基于买卖不破租赁，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生影响，新的所有权人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在，故该营业房屋租赁合同的权利义务应该由原告继受承担。
证据4，涉案房屋已在2015年12月25日办理过户手续，本院对该组证据予以采信。
证据5，该份证据不是原件，且与本案无关。
被告提交的证据：证据1，在（2015）杭淳商初字第372号案件中（原告系楼美娟、王纯宏；被告系邵志昌、何林娟）已经说明2015年6月1日至2017年5月31日期间的租金不能抵扣的原因，本院予以认同。
证据2、3，杭州市人民检察院提请浙江省人民检察院抗诉，被告未提供浙江省人民检察院立案抗诉的依据。
根据证据的分析认定并结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：
2012年，被告楼美娟与案外人何林娟签订《营业房屋租赁合同》一份，约定将位于淳安县千岛湖镇新安东路26号四楼（现维多利亚四楼）营业房，建筑面积为998平方米，租赁给被告楼美娟，租赁期限为五年，自2012年6月1日起至2017年5月31日止。并约定了违约责任：乙方楼美娟自本合同签订之日起，如无故毁约，必须赔偿甲方何林娟违约金10000元，乙方楼美娟逾期10天不交租金，所交的5000元保证金不予退还，甲方何林娟有权终止合同，并视为乙方楼美娟违约。因案外人何林娟债务太多，导致涉案房屋被淳安县人民法院司法拍卖。
原告在2015年10月15日通过淘宝网司法网拍平台拍得淳安县千岛湖镇明珠路26号4-01室（号）、4-02室（号）、4-03（室）号营业房，并在2015年12月25日办理了房屋过户手续。在拍卖标的调查情况表中的拍品介绍第3点记载，涉案房屋2015年6月1日以后的租金归买受人所有。
本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，原被告应继续履行《营业房屋租赁合同》，故原告要求被告按合同约定支付自2015年6月1日起至房屋实际腾退之日止的租金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。因被告未按合同约定交纳租金，故原告有权要求终止合同，终止合同之后的附随义务即是被告腾空租赁物并移交给现在的房屋所有人即本案原告，故原告要求解除被告与案外人签订的《营业房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告在2016年9月30日前腾空租赁物，同时酌情调整腾退租赁房屋的合理期限。原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，未损害被告的利益，亦不违反法律规定，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉干问题的意见(试行)》第119条第2款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除何林娟与被告楼美娟签订的《营业房屋租赁合同》。
二、被告楼美娟于本判决生效之日起10日内向原告杭州千岛湖康盛小额贷款股份有限公司支付自2015年6月1日起至实际腾退之日止按《营业房屋租赁合同》约定的租金（计算依据：2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金105000元；2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金110000元）。
三、被告楼美娟于本判决生效之日起30日内腾退淳安县千岛湖镇明珠路26号4-01室（号）、4-02室（号）、4-03室（号）房屋。
四、驳回原告杭州千岛湖康盛小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3100元，由被告楼美娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 孙 婷
人民陪审员 孔 勤
人民陪审员 章真忠
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 李 洁
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉干问题的意见(试行)》第119条第2款私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。