辽宁省沈阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）辽01执异560号
案外人：本溪洪盟建筑防水保温工程有限公司，住所地：本溪市明山区。
法定代表人：聂元忠，该公司总经理。
申请执行人：兴业银行股份有限公司沈阳分行，住所地：沈阳市和平区。
法定代表人：蔡斌，该分行行长。
被执行人：辽宁实华（集团）房地产开发有限公司，住所地：辽宁省本溪市桓仁满族自治县。
法定代表人：王晶，该公司董事长。
依据已经发生法律效力的本院（2015）沈中民四初字第00314号民事判决书，本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司沈阳分行与被执行人辽宁实华（集团）房地产开发有限公司借款合同纠纷【（2016）辽01执356号】一案中，案外人本溪洪盟建筑防水保温工程有限公司对本院查封的位于本溪市平山区美蘭城X区X号268.95平方米、X区X号66.12平方米、X区X号199.49平方米及X区X号38.4平方米商业门市房提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人本溪洪盟建筑防水保温工程有限公司称，2012年8月24日，案外人与海城实华置业有限公司签订《外墙仿砖真石漆工程承包合同》，2012年9月10日，案外人与被执行人签订了《新兴佳园二期外墙真石漆工程施工承包合同》、《美蘭城E地块住宅外墙真石漆工程施工承包合同》，合同约定案外人为海城实华置业开发的海城市的在水一方一期工程、被执行人开发的新兴佳园二期、美蘭城E地块的外墙真石漆工程。工程结束后，2012年9月26日，案外人与被执行人签订《美蘭城门市认购协议》约定将美蘭城X地块、新兴佳园二期、海城在水一方一期三个项目的外墙真石漆工程认购，将X地块公建的门市X区X号66.12平方米、X区X号199.49平方米及X区X号38.4平方米给案外人。2014年6月6日，案外人与被执行人签订了《购房协议》约定将美蘭城X地块X号门市，面积为268.95平方米，单价16000元/平方米的价格抵项工程款。
合同签订后，案外人按照合同约定完成了该工程，被执行人也在工程竣工后就将此门市房交付给了案外人，并与案外人进行了工程款结算，案外人为被执行人出具了相应的收款收据。案外人收到此房屋后即加盖了一、二层楼梯，并已实际使用。依据《合同法》第286条及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，案外人依法应当对此房屋享有优先受偿权，该优先受偿权优先于申请执行人的在建工程抵押权，故请求法院撤销（2016）辽01执356号民事裁定，解除对上述房屋的查封。
本院审查查明，案外人提供的落款日期为2012年8月24日的《外墙仿砖真石漆工程承包合同》记载，案外人承包了海城实华置业有限公司位于海城市响堂管理区荒岭子老大集的水一方一期工程住宅小区外墙真石漆工程。
案外人提供的落款日期为2012年9月10日的《美蘭城E地块住宅外墙真石漆工程施工承包合同》记载，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司委托案外人承建位于本溪市平山区广裕路的美蘭城E地块住宅外墙真石漆工程。
案外人提供的落款日期为2012年9月10日的《新兴佳园二期外墙真石漆工程施工承包合同》记载，辽宁实华（集团）房产地开发有限公司委托案外人承建位于本溪市平山区X路的新兴佳园X期住宅X-
X外墙真石漆工程。
案外人提供的落款日期为2012年9月26日的《美蘭城门市房认购协议》记载，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司（甲方）与外案人（乙方）达成认购协议，认购房源：实华美蘭城按开发进度所有对外销售门市房范围以内。认购方式：乙方以美蘭城E地块、新兴佳园二期、海城在水一方一期三个项目的外墙真石漆工程款认购，待工程款结算后甲方予以办理抹房手续。
案外人提供的落款日期为2014年5月22日的《购房协议》记载，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司（甲方）与外案人（乙方）签订购房协议，约定乙方以甲方所欠乙方4859840元在水一方外墙真石漆工程款购买甲方以下房产：楼号“美兰城X地块公建”，房号X，面积66.12，单价20000，销售额1322400；房号X，面积199.49，单价16000，销售额3191840；房号X，面积38.4，单价9000，销售额345600。
案外人提供的三份《购房意向书》记载，聂元忠分别以1322400元、3191840元、345600元的价格拟购买美蘭城X地块公建X建筑面积66.12平方米、X建筑面积199.49平方米、X建筑面积38.4平方米三处房屋。交付意向金日期为2014年7月21日。案外人提供的三份《收款收据》记载，2014年7月21日，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司为聂元忠开具了上述三处门市对应价格的收款收据。
案外人提供的落款日期为2014年6月6日的《购房协议》记载，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司（甲方）与外案人（乙方）签订购房协议，约定乙方以甲方所欠乙方4303200元美蘭城E地块住宅和新兴佳园二期住宅X-
X楼外墙真石漆工程款购买甲方以下房产：美蘭城X地块X号门市面积268.95平，单价16000元/平,总价￥4303200。
案外人提供的开票日期为2014年7月2日的《收款收据》记载，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司为聂元忠开具了4303200元的收款收据，收款项目为“门市”，收款事由为“美蘭城X地块X号门市，268.9㎡”。
另查明，本案执行依据即本院于2015年12月18日作出的（2015）沈中民四初字第00314号民事判决书中查明：2013年7月17日、19日，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司与兴业银行股份有限公司沈阳分行签订了编号为兴银沈2013最高额抵押X号、兴银沈2013最高额抵押X号的《最高额抵押合同》。兴银沈2013最高额抵押X号合同中的抵押物为“被告辽宁实华公司自愿以其所有实华美蘭城在建工程设定抵押”。兴银沈2013最高额抵押X号合同抵押物为“被告辽宁实华公司自愿以其所有实华美蘭城在建工程对应的土地使用权设定抵押”。2013年7月17日、18日以上抵押物办理了抵押登记，兴业银行股份有限公司沈阳分行取得了“本房建平山区字第201300240号”在建工程他项权利证、“本他项（2013）第040号”土地他项权利证的抵押权利。
（2015）沈中民四初字第00314号民事判决书判决主文内容第五项为：原告兴业银行股份有限公司沈阳分行对被告辽宁实华（集团）房地产开发有限公司提供抵押的证号为“本他项（2013）第040号”土地他项权利证登记的土地使用权（详见本判决书所附抵押清单）在编号为“兴银沈2013最高额抵押X号”《最高额抵押合同》约定的抵押担保范围内享有优先受偿权；第六项内容为：原告兴业银行股份有限公司沈阳分行对被告辽宁实华（集团）房地产开发有限公司提供抵押的证号为“本房建平山区字第X号”在建工程他项权利证登记的在建工程（详见本判决书所附抵押清单）在编号为“兴银沈2013最高额抵押X号”《最高额抵押合同》约定的抵押担保范围内享有优先受偿权。
又查明，2015年12月15日，本院在诉讼中保全查封了辽宁实华（集团）房地产开发有限公司名下的位于本溪市平山区X路的X栋在建房产、位于本溪市平山区X路的X栋在建房产以及位于本溪市平山区X路的X栋在建房产。2016年7月5日，本院发出（2016）辽01执356号公告，其中记载，“申请执行人兴业银行股份有限公司沈阳分行与被执行人辽宁实华（集团）房地产开发有限公司借款执行一案，本院作出（2015）沈中民四初字第314号民事判决书，已发生法律效力，本院依法查封被执行人辽宁实华（集团）房地产开发有限公司名下的位于本溪市平山区X街一宗土地使用权（土地面积54100平方米，证号为本国用【2010】第084号）及如下房产：1、房产预售证号001343号，地址:本溪市平山区X路X栋，用途：商业用房，层数3层，面积11233.62平方米。2、房产预售证号001344号，地址：本溪市平山区X路X栋，用途：商业用房，层数X层，面积4155.68平方米。3、房产预售证号001345号，地址：本溪市平山区X路X栋，用途：商业用房，层数X层，面积30409.3平方米。4、房产预售证号001343号，地址：本溪市平山区X路X栋，用途：商业用房，层数X层，面积2438.78平方米。”
本院认为，本案争议焦点是案外人本溪洪盟建筑防水保温工程有限公司对案涉的门市房是否享有足以排除强制执行的权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，案涉的四套房产均设有抵押权，申请执行人对案涉房产的优先受偿权已经生效判决确认，且抵押登记的时间亦在案外人所主张的购房协议之前，案外人对先前已经存在他项权利负担未尽注意义务，自身存有过错，其异议请求不能对抗申请执行人的抵押权。关于案外人认为其根据《中华人民共和国合同法》第二百八十二条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定享有优先于在建工程抵押权受偿的主张，非执行异议复议程序审查范围。综上，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人本溪洪盟建筑防水保温工程有限公司的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内本院提起诉讼。
审 判 长 关 兵
审 判 员 乔维修
代理审判员 曾 慧
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 唐 璐