河北省廊坊市安次区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀1002民初1688号
原告：田波，男，汉族，1984年10月9日出生，现在廊坊市安次区。
委托诉讼代理人邓亚敬、邵丹丹，河北律绎律师事务所律师。
被告：李芮，女，汉族，1988年10月29日出生，现住山东省宁阳县。
委托诉讼代理人齐粤青、张美莲，河北红杉律师事务所律师。
被告李伟，男，汉族，1084年3月6日出生，现住安徽省蚌埠市怀远县。
原告田波与被告李芮、李伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田波委托代理人邓亚敬、邵丹丹、被告李芮委托代理人齐粤青、张美莲到庭参加诉讼，被告李伟经本院合法传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1，判令被告履行合同义务，将坐落于廊坊市安次区华夏第九园兰亭2号楼1单元1703室房屋所有权过户到原告名下；2，本案诉讼费、保全费由被告承担。事实理由：2015年4月被告李芮与被告李伟将廊坊市安次区华夏第九园兰亭2号楼1单元1703室房屋卖与原告，原告向二被告履行了付款义务，被告将涉案房屋的购买协议、购房发票、完税证明及房屋配套服务手续等在交付房屋时一并交于原告，现原告在涉案房屋居住近一年半时间。协议约定被告应在2016年1月1日前配合原告办理完房屋过户的相关手续。但原告付款后，被告至今未将涉案房屋过户至原告名下。经多次沟通未果，故诉至法院。
被告李芮辩称，本案不具备继续履行合同的事实和法律依据。第一，虽然被告李芮与原告签订《房屋买卖协议》，约定被告将涉案房屋出售给原告，且将房屋交付原告使用，但双方未予过户。直至2016年6月26日，被告李芮通过短信方式明确表示房屋不予出售。且与原告爱人通过短信方式就退房事宜达成一致。至此，双方之间的买卖协议已经没有必要继续履行，也不具有履行的事实前提。第二，本案中涉案房屋因经济纠纷已被廊坊市广阳区人民法院查封，被告的房地产权利受到限制，假设原被告双方之间的买卖合同没有解除，房屋也不存在继续履行的可能。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款，“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不得转让”，建设部《房屋登记办法》第二十二条第六款，“房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记”。依据上述规定，买方要求继续履行合同存在法律上的障碍，导致合同履行不能。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。
被告李伟未答辩。
原告向法庭提交的证据有：证据一、田波身份证复印件、田波与杨媛媛的结婚证复印件，证明原告的主体资格及婚姻状况，涉案房屋系原告田波与杨媛媛婚后所购；证据二、2015年4月25日原告田波与被告李芮签订的涉案房屋买卖协议，证明被告将涉案房屋卖与原告的事实，具体包括房屋价款、过户时间等情况；证据三、被告李芮的身份证复印件、户口页复印件、房产证复印件、商品房买卖合同补充协议、购房发票、完税证明、入住通知书、华夏第九园兰亭补充协议，证明原告按照合同约定付款后，被告将房屋的产权配套手续交付原告；证据四、管道天然气供用气协议、商品房住宅使用说明书、商品住宅质量保证书、物业服务手册，证明被告交付房屋时，一并将房屋配套服务手续交付原告；证据五、被告李伟身份证复印件、2016年1月15日原告田波与被告李伟签订的《房屋买卖协议》、2016年5月15日被告李伟为原告出具的收条及银行转账明细，证明因被告李芮拒绝办理房屋过户手续，原告田波与被告李伟签订房屋买卖补充协议，约定原告已向被告支付了购房款5万元，另折价2万元涉案房屋内的家电，并约定余款15万元于办理过户手续后一次性付清；证据六、银行转账明细，证明原告向被告李伟支付5万元购房款，分期向被告李芮支付15万元购房款，并向被告李芮支付银行贷款2700／月至2016年10月，共计支付18个月，上述款项共计248600元。证据七、幸福基业物业服务有限公司出具的收取涉案房屋门禁卡费的票据，证明被告于2015年4月24日向原告交付了房屋，原告于当日在物业购买了涉案房屋门禁卡，办理了入住手续；证据八、2015年和2016年物业费收据、公共照明费票据、代收垃圾处理费、取暖费、宽带费、燃气费的票据、2014年10月至今的水费，照明原告自2015年4月24日入住涉案房屋为生活所需缴纳各项费用，并代被告向物业公司补缴了2014年10月至2015年4月拖欠的水费。证据九、照片7张，证明原告夫妻与二被告夫妻系多年好友，后二被告分手，故涉案房屋购房款分别向二被告支付；证据十、录音一份，证明二被告共同将涉案房屋出售给原告的事实并约定，购房款支付的内容。
被告李芮的质证意见如下：对证据一的真实性及证明目的予以认可；对证据二真实性认可，但该证据只能证明涉案房屋为李芮所有，与李伟没有任何关联；对证据三、证据四予以认可；证据五系原告田波与被告李伟签订，对其真实性我方无法核实，但需明确一点，涉案房屋产权登记在李芮名下，我方认为李伟无权出售该涉案房屋，如其确实收取相应费用与我方没有任何关系；对证据六，原告田波向被告李芮交纳15万元的事实我方予以认可，但对于李伟是否收过购房款并不知情，对原告主张支付银行贷款事实认可，偿还的贷款部分截止至2016年10月，每月按2700元标准；对证据七的真实性认可，但对房屋交付时间从该组证据中并不能准确显示，需庭下人核实；对证据八无异议；证据九与本案没有关联性，二被告是否分手从照片中看不出来；对证据十、录音内容并不完整，因此仅凭该份录音来证明李伟的房屋权属实属欠缺。
被告李芮向法庭提交的证据有：证据一、手机短信记录一份，证明李芮曾于2016年6月26日向原告声明涉案房屋拒绝出售给原告，2016年7月7日向原告妻子杨媛媛沟通过解除房屋买卖合同事宜，并得到杨媛媛认可，杨媛媛同意把首付款一次性退还后将房屋退还给李芮；证据二、房屋所有权证一份，该份证据证明涉案房屋登记在李芮名下，为李芮一人所有，与李伟无任何关联。
原告的质证意见如下：对证据一的真实性需停下核实，但该短信记录不能达到被告的证明目的，短信仅能证明被告拒绝出售房屋，但原告在2015年既与被告签订了房屋买卖合同，并在2015年履行了支付15万元购房款的义务，被告李芮的主张未得到原告的同意，但被告李芮作为房屋产权人自2015年5月至2016年10月一直接收原告支付的代偿的银行部分的贷款，视为其同意继续履行合同，明显与其主张相悖；对证据二的真实性无异议。
经审理查明，2015年4月25日原告（乙方）田波与被告（甲方）李芮签订《房屋买卖协议》，协议约定：今甲方把位于廊坊市安次区华夏第九园兰亭2号楼1单元1703的房屋以人民币（￥150000）壹拾伍万元整的价格卖给乙方，房款分四次付清，第一次付款（￥20000）贰万元已付，第二次付款（￥30000）三万元于2015年4月27日付，第三次付款（￥50000）五万元整于2015年5月27日付，第四次付款（￥50000）五万元整于2015年6月27日付，即日起此房屋与甲方再无任何关系，房屋每月月供由乙方缴纳，并定于2016年1月1日前，甲方配合乙方办清房屋过户的相关手续，特此立据，此协议一式两份，具有同等法律效力。被告李芮在甲方处签字，原告田波在乙方处签字。
2015年4月22日，原告田波通过其平安银行北京丰台支行账户20×××91向被告李伟中国农业银行账户62×××68转账2万元；2015年4月29日，原告田波通过其平安银行北京丰台支行账户20×××91向被告李芮中国工商银行62×××79转账3万元；2015年5月28日，原告田波通过其平安银行北京丰台支行账户20×××91向被告李芮中国工商银行62×××79转账5万元；2015年9月15日，原告田波通过其平安银行北京丰台支行账户20×××91向被告李芮中国工商银行62×××79转账3万元；2015年11月6日，原告田波通过其平安银行北京丰台支行账户20×××91向被告李芮中国工商银行62×××79转账2万元。且自2015年5月起，原告田波按合同约定每月向被告李芮中国工商银行62×××79账户转账2700元，用于被告李芮偿还涉案房屋银行贷款，直至2016年10月。后原告田波再次汇款2700元时，被告李芮拒收。
2016年1月15日，因已过原被告双方约定的办理过户的期限，故原告（乙方）田波与被告（甲方）李伟签订《房屋买卖协议》一份，协议约定：经甲方、乙方、李芮三方协商，乙方与李芮签订房屋买卖协议，购买位于廊坊市安次区华夏第九园兰亭2号楼1单元1703室的房屋，因廊坊市安次区华夏第九园兰亭2号楼1单元1703室的房屋为甲方与李芮共同出资购买，就甲方出资部分享有的权利以人民币贰拾万元整（20万）的价格出让给乙方。廊坊市安次区华夏第九园兰亭2号楼1单元1703室的房屋内所有家电为甲方与李芮在办理婚礼时甲方出资购买，因甲方尚欠乙方贰万元借款未归还，现甲乙双方同意将房屋内家电以2万元价格进行折抵，折抵后房屋内所有家电归乙方所有。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，经甲乙双方签字确认后生效。被告李伟在落款甲方处签字并按手印，原告田波在落款乙方处签字并按手印。
2016年5月15日，被告李伟为原告田波出具收条一张，内容为：本人李伟已收到田波支付的廊坊市安次区华夏第九园兰亭2号楼1单元1703室房屋的购房款人民币五万元（5万元）整。
原告田波自2015年4月24日起在该房屋居住至今。
另查明，被告李芮出售的房屋目前在中国工商银行股份有限公司廊坊万庄支行尚有贷款未还清。庭审中，原告田波明确表示愿意代替被告李芮偿还在银行的剩余房屋贷款本息，用以消灭银行抵押权，便于办理争议房屋的贷款手续。
上述事实，有原、被告提交的证据及原告的当庭陈述予以证实。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了质证的权利。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，本案中原告与被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，原告亦明确表示可以代为清偿，使抵押权消灭，故原被告之间签订的房屋买卖合同真实合法有效。合同成立后，双方当事人均应按合同约定履行义务。原告已依约向被告交纳150000元购房款，并按月向被告支付涉案房屋银行贷款2700元，且被告李芮当庭提交的短信记录无法证明其与原告田波之间已就解除涉案房屋买卖合同达成一致意见，故本院对原告要求被告继续履行房屋买卖合同的诉请予以支持。庭审中被告李芮表示涉案房屋现处于法院查封状态，并在庭下向法庭提交廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初5008号民事裁定书，但该裁定书中并未裁定对涉案房屋的查封，并且即使涉案房屋现处于查封状态，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十六条规定，该查封亦不影响涉案房屋所有权变更至买受人田波，故对被告李芮的主张，本案不予支持。原告要求被告李伟亦应承担继续履行房屋买卖合同且为原告办理涉案房屋所有权转移手续的主张，因被告李芮在庭审中表示涉案房屋的所有权人为李芮，与被告李伟不存在关联性，且原告无法证明被告李伟系涉案房屋的共同所有人，故对原告的上述主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告田波与被告李芮于2015年4月25日签订的《房产买卖合同》继续履行；
二、原告田波于本判决生效之日起三日内代替被告李芮偿还位于廊坊市安次区华夏第九园兰亭2号楼1单元1703室房屋在中国工商银行股份有限公司廊坊万庄支行的剩余全部贷款本息，以消灭中国工商银行股份有限公司廊坊万庄支行对廊坊市安次区华夏第九园兰亭2号楼1单元1703室房屋享有的抵押权；
三、被告李芮于上述抵押权消灭之日起十日内将廊坊市安次区华夏第九园兰亭2号楼1单元1703室房屋过户到原告田波名下，因过户所产生的费用由原告田波承担；
四、驳回原告田波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半后收取4295元，保全费5000元，共计9295元，由被告李芮承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审判员 柴清暄
二〇一六年十一月九日
书记员 孟令大
注：
本判决书在生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十六条被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。