四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终310号
上诉人（原审被告）何天秀，女，生于1975年8月18日，汉族，住四川省南充市顺庆区。
被上诉人（原审原告）南充蜀成物业管理有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区延安路436号。
法定代表人谯宏，执行董事。
委托代理人郁忠，男，汉族，公司员工，住四川省南充市顺庆区。
委托代理人谢欣伶，女，汉族，公司员工，住四川省南充市高坪区。
上诉人何天秀因与被上诉人南充蜀成物业管理有限责任公司（以下简称蜀成物业）物业服务合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院(2014)顺庆民初字第4441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人何天秀，被上诉人蜀成物业的委托代理人郁忠、谢欣伶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2006年7月12日，蜀成物业与顺庆区延安路“香榭春天”小区开发商南充金宇房地产开发有限公司签订前期物业管理委托合同，蜀成物业接受委托为“香榭春天”小区提供物业管理服务，期限至该小区业主委员会成立时止，合同约定住宅的物业管理服务费按建筑面积为每平方米0.65元/月收取。2013年4月15日，“香榭春天”小区业主委员会与蜀成物业签订《物业服务合同》，约定由蜀成物业从2013年4月15日起至2016年4月15日止从事物业服务，其中第12幢的物业服务费标准为每平方米0.60元/月，另向每户每月代收垃圾处理费6.50元。
何天秀于2004年12月17日与南充金宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，所购房屋的建筑面积为99.65平方米，2008年何天秀入住“香榭春天”小区，从2008年12月19日至2014年10月19日未向蜀成物业支付相应的物业服务费，蜀成物业以张贴通知的方式进行过催收。经计算，2008年12月19日至2013年4月19日应交的物业服务费为3,368元（99.65*0.65*52），2013年4月20日至2014年10月19日应交的物业服务费为1,076元（99.65*0.6*18），垃圾清运费446元，共计4,890元。
蜀成物业的一审诉讼请求为：1.判令何天秀支付物业服务费4,444元、垃圾清运费446元，共计4,890元。2.判令何天秀支付拖欠期间的利息及其他损失。3.何天秀承担本案诉讼费。
原审认为：南充金宇房地产开发有限公司系“香榭春天”小区的开发商，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，南充金宇房地产开发有限公司与蜀成物业签订的《前期物业管理委托合同》符合法律规定，合法有效，对“香榭春天”小区的业主具有约束力。蜀成物业自2006年5月起一直在“香榭春天”小区从事物业管理服务，该小区的业主委员会成立后，蜀成物业与业主委员会签订的《物业服务合同》也是合法有效的合同，仍然对小区的业主具有约束力。何天秀作为小区的业主，已经获得了蜀成物业提供的物业服务，理应交纳物业服务费。何天秀辩称蜀成物业在服务过程中存在问题及住房被盗、漏水问题，与本案不是同一法律关系，在证据充分的情况下，可以另行主张权利，但不能对抗应给付的物业服务费、垃圾清运费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：何天秀在判决生效后五日内向蜀成物业给付2008年12月19日至2014年10月19日的物业服务费和垃圾清运费共计4,890元并承担资金利息（利息的计算方式为：以4,890元为基数，从2014年10月20日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算利息）。案件受理费25元，由何天秀负担。
宣判后何天秀不服，向本院提起上诉。
何天秀上诉认为：第一，小区开发商南充金宇房地产开发有限公司没有公开进行招标而是直接委托蜀成物业在小区进行物业管理，物业服务费由双方议定。根据南充市物价局2005年12月6日《南充市物业服务收费管理细则》第六条中前期物业管理费用由“建设单位与物业管理企业通过招标确定或执行市物价局部门备案的指导价”之规定，因执行物价部门备案的指导价。蜀成物业服务等级为三级企业，且资质证书是2014年6月份取得，按指导价标准收费应为每平方米0.35元-0.55元/月，而蜀成物业在未取得任何资质的情况下按每平方米0.65元/月收取，属于违规收费。第二，2013年5月1日前，蜀成物业提供的物业服务不到位，服务质量与收费不对等，物业收费明显过高，按其服务质量只应收取每平方米0.35元/月。请求：1.撤销一审判决，改判物业费按每平方米0.35元/月计算；2.一、二审诉讼费用由蜀成物业承担。
蜀成物业答辩认为即使按合同约定每月0.65元/㎡的标准收取物管费，物业公司也要亏本。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回何天秀的上诉，维持原判。
二审中，除何天秀对原审查明蜀成物业向其催收物管费有异议外，双方当事人对原审查明的其他案件事实没有异议，本院予以确认。
二审另查明，南充市房地产管理局南房（2006）116号文件中载明，蜀成物业2006已取得叁级资质。经历年年检后，蜀成物业现持有的资质证书时间为2014年。南充市有关部门对三级服务企业收费的指导标准为每平方米0.35元-0.55元/月，对二级服务企业收费的指导标准为每平方米0.55元-0.85元/月。
本院认为：关于蜀成物业能否按照每月0.65元/㎡收取前期物管费的问题。因南充市房地产管理局南房（2006）116号文件中载明，蜀成物业2006年已取得三级资质，经历年年检后，蜀成物业现持有的资质证书时间为2014年，故蜀成物业提供的资质证书，能够认定蜀成物业的资质等级为叁级。
虽然《前期物业管理委托合同》约定每平方米每月收费0.65元，但该标准已超过南充市物业服务收费管理指导标准规定的企业服务三级的收费标准，达到二级标准。蜀成物业未提供证据证明其提供的物业服务达到了企业服务二级标准，故应将蜀成物业的物业收费标准从每平方米收费0.65/月元下调为0.55元/月，即2008年12月19日起至2013年4月18日止的物业服务费为52个月*0.55元/平方米.月*99.65平方米=2,850元。
综上所述，何天秀的部分上诉请求和理由成立。原判认定事实不清，依法应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南充市顺庆区人民法院(2014)顺庆民初字第4441号民事判决；
二、何天秀在本判决生效之日起十日内向南充蜀成物业管理有限公司支付2008年12月19日起至2013年4月18日期间的物业服务费2,850元、2013年4月1日起至2014年4月19日期间的物业服务费1,076元、自2009年1月起至2014年10月的垃圾清运费446元，以上合计4,372元。
三、何天秀在本判决生效之日起十日内向南充蜀成物业管理有限公司支付逾期缴纳物业费的利息（利息计算方式为：以4,372为基数，自2014年4月20日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由何天秀负担；二审案件受理费50元，由何天秀负担25元，南充蜀成物业管理有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 任雅莉
代理审判员 王婵轶
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 范云荣