大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初4399号原告：大连华通达物业管理有限公司法定代表人：刘福岁委托诉讼代理人：华玉山，系辽宁星海九鼎律师事务所律师。被告：周汝海原告大连华通达物业管理有限公司与被告周汝海物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连华通达物业管理有限公司的委托诉讼代理人华玉山、被告周汝海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连华通达物业管理有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2010年3月22日至2017年10月31日物业管理费6,112.02元；2、判令本案的诉讼费用由被告来承担。事实和理由：被告是甘井子区某小区的业主，大连市甘井子区某业主委员会与原告在2015年4月20日签订《物业服务委托合同》，全面委托原告对某小区进行物业管理，管理期限自2015年1月16日至2018年1月5日，合同约定原告对该小区提供物业服务，按建筑面积计算，住宅每月按照每平方米0.5元向原告支付物业服务费，未按时交纳物业服务费从逾期之日每日按照未交纳数额的万分之三向原告支付滞纳金。合同签订后，原告按照约定向该小区提供了完善的物业服务，但是被告自2010年3月22日起至2017年10月31日止未按照约定交纳物业服务费，原告为此在这期间多次与被告交涉此事，被告却置之不理，被告拖欠物业服务费的行为违反了《物业服务委托合同》的约定，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。被告周汝海辩称，被告是案涉房屋的业主，房屋面积属实，未交物业费的时间属实。不同意原告的诉讼请求，被告没有享受到原告的服务，目前案涉小区物业管理存在的状况，一是严重侵犯业主权益，被告接收到的律师函非常清楚地写着“被告享受了物业的绿化”，但案涉小区的绝大部分绿地已经便成了停车场，甚至人行道也变成了停车场，而且是盲目的，有的停在土上，有的铺的石头停在上面，造成小区根本不存在绿化问题，物业公司剥夺了业主享受绿化的权益。二是破坏小区安全条件，没有安全保障，1、小区人行道已经被车辆占用，人员无法正常行走，人和车在一起行走造成很大的危害，小孩晚上玩耍在车辆里穿行，如果出现人员伤亡物业公司要承担相应责任；2、被告所在楼房的北侧是消防主道，但是消防大门常年上锁，两侧都有停车辆，有一个高层发生火灾消防车辆进不去，如果发生大量火灾，人员将无法疏散；3、物业公司没有对小区的下水进行管理，每到下中雨或大雨，案涉小区就被淹，物业公司始终没有解决，被告在旅顺进行消防培训时候，案涉小区去年被淹的照片已经作为案例进行宣传；4、小区的整个安全保障没有、管理混乱，消防通道上锁，边门可以随意出入也没有人来管理。所以，物业费和原告的服务不匹配。三是关于起诉状的异议：1、2015年4月20日原告与小区所谓的业主管理委员会签订委托管理合同，委托管理期限是2015年1月16日至2018年1月15日，在这之前收费被告认为是不合理的，因为没有得到委托，也没有合同；2、整个诉讼依据是物业和业主委员会签订的委托管理合同，业主委员会是由全体业主选举，经过相关部门检查产生的，被告没有参与选举，对于业主委员会的代表性有异议。合同也未进行公示，是否签订管理合同及双方的权利责任和义务，被告均不清楚。被告认为整个起诉的条件是不存在的。最后，被告对于这个问题的处理提出几点意见，被告的物业费交纳的起始日应从现在合法选举的业主委员会和物业公司签订的合同开始，且物业公司和被告签订管理合同，因为被告要知道权利和义务是什么，对于原告起诉的在此之前的物业费，被告认为没有任何的依据。要求物业公司在3个月内必须对以下事情整改完毕并且法院委托有关人员进行验收：1、恢复绿地，恢复当年所种的草坪、灌木、树木；2、整顿车辆停放，不准占用人行道和机动车道，更不能堵死消防车道；3、对于现有的下水管道进行维修，保障畅通，而且保障消防通道的畅通。否则业主无法接受，楼下到处是垃圾。物业公司存在这么些问题，应该做好管理和服务工作，不能只想收费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、被告周汝海系大连市甘井子区某小区*号*号房屋的业主，房屋建筑面积134.33平方米。该房屋原系军产房，后办理了产权证。被告于2008年5月入住该房屋，但未交纳自2010年3月22日起至2017年10月31日的物业费。2、原告提供了中国人民解放军*部队于2007年4月17日与大连安洁物业管理服务有限公司签订的《物业服务合同》，合同约定由大连安洁物业管理服务有限公司为案涉的某小区提供物业服务，合同期限为2007年5月1日起至业主委员会成立后选聘的物业公司与之签订物业服务合同日止。物业费的标准是0.5元每月每平方米，按季度交纳。3、原告提供了中国人民解放军*部队于2011年4月13日与大连书友物业服务有限公司签订的《物业服务合同》，合同约定由大连书友物业服务有限公司为案涉的某小区提供物业服务，合同期限为2011年5月1日起至业主委员会成立后选聘的物业公司与之签订物业服务合同日止。物业费的标准是0.5元每月每平方米，按季度交纳。4、原告提供了大连市甘井子区某业主委员会于2015年4月20日与原告签订的《物业服务委托合同》，合同约定由原告为案涉的某小区提供物业服务，合同期限为2015年1月16日起至2018年1月15日止。物业费的标准是0.5元每月每平方米，按季度交纳。原告自2014年1月至今为该案涉小区提供物业服务。5、原告提供了两份委托书。大连安洁物业管理服务有限公司2011年4月的《委托书》主要内容是：大连安洁物业管理服务有限公司将案涉小区交由大连书友物业服务有限公司进行物业管理，并委托书友物业公司向2007年9月至2011年4月之间没交物业费的业主收缴拖欠的物业费。大连书友物业服务有限公司2013年12月的《委托书》主要内容是：大连书友物业服务有限公司将案涉小区交由原告进行物业管理，并委托原告向2007年9月至2013年12月之间没交物业费的业主收缴拖欠的物业费。6、原告提供了大连市甘井子区某业主委员会的《证明》一份，主要内容是：“大连华通达物业管理有限公司于2014年1月接手管理某小区时，因公司有关手续正在办理当中，所以暂时挂靠大连顺达物业管理有限公司名下管理本小区，至2015年1月与小区业主委员会正式签订合同”。7、原告大连华通达物业管理有限公司于2016年10月18日取得物业服务资质证书，资质等级为三级。8、原告2017年5月5日在大连市物价局备案的某项目的物业费为0.5元每月每平方米。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区业主应按前期约定以及业主委员会与物业公司约定的价格标准缴纳物业费。根据案涉小区交房时的物业费标准及《物业服务委托合同》的约定，被告交纳物业费的标准为每月每平方米0.5元。根据案涉小区业主委员会的证明，原告自2014年1月1日开始为案涉小区提供物业服务，双方当时虽未签订书面合同，但已形成事实上的物业服务合同关系，被告应向原告交纳2014年1月1日之后原告提供物业服务期间的物业服务费。自2014年1月1日起至2017年10月31日止，被告总计欠交物业服务费3,089.59元（0.5元每月每平方米*134.33平方米*46个月），被告应依法及时交纳，借故拖欠无理。原告主张的2014年1月1日之前的物业服务费，因为此期间不是原告为案涉小区提供物业服务，原、被告之间不存在物业服务合同关系，即使原告有之前物业公司的委托书，也系受托人而不是合同当事人，与本案不是同一法律关系，不能一并处理。故原告要求被告支付物业服务费6,112.02元的诉讼请求，本院部分予以支持。关于被告辩称的原告存在物业服务不到位、绿化破坏、车辆乱停、安保不力、保洁不达标、排水设施不合格等问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业不作为或管理不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。原告在履行物业服务合同当中确有需要改善的地方，存在一定的违约行为，但物业费是物业公司提供物业服务的基础条件，被告存在多年未交物业服务费却享受物业服务的行为，依法也应当承担相应的违约责任。且本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周汝海于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连华通达物业管理有限公司2014年1月1日至2017年10月31日的物业服务费人民币3,089.59元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连华通达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预付），本院减半收取25元，由被告周汝海负担。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  刘秀娟二〇一八年七月二十日书记员  修建华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。