海南省三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼0271民初741号
原告：张志军，男，1962年8月20日出生，汉族，住海口市。
委托诉讼代理人：陈扬法，海南琼亚律师事务所专职律师。
被告：三亚天艺凤凰酒店管理有限公司，住所地，三亚市吉阳区河东路347号。
法定代表人：郑如丽，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李政，男，系该公司员工。
委托诉讼代理人：胡杨，海南中海律师事务所专职律师。
原告张志军与被告三亚天艺凤凰酒店管理有限公司（以下简称天艺酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张志军委托诉讼代理人陈扬法，被告天艺酒店法定代表人郑如丽及其委托诉讼代理人李政、胡杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张志军向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告预交的押金150,000元；2.判决被告退还多付的租金70,000元；3.判决被告赔偿原告损失50,000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月10日，张志军�托陈涛与天艺酒店签订《项目合作协议》，约定：1、天艺酒店将“保利凤凰公馆”二楼201、202、203、204、206、207（该房型按两间计算）、208（该房型按两间计算）、209（工作间）、210与张志军合作经营棋、牌等娱乐项目；2、合作期限为3年，自2017年3月16日至2020年3月15日；3、张志军每月向天艺酒店支付5万元合作费（实为租金），合同签订当日支付10万元押金及其他事宜。合同签订当日，张志军向天艺酒店指定的账户汇款450,000元，含半年租金300,000元、押金100,000元、装修款50,000元，后50,000元已退还张志军。原告为履行合同，于2017年9月29日和2017年10月13日两次共向天艺酒店支付120,000元租金。由于该棋牌室经营主要客源是酒店住客，所以，签订合同之初，张志军提出天艺酒店必须保证酒店水电正常供应，不得有被责令停业整顿、关闭等情形，若天艺�店出现上述情况，应当承担违约责任。天艺酒店做出承诺后双方签订合同。2017年7月17日，张志军与天艺酒店口头约定租赁228和229房间，每间租金6500元/月，张志军支付了50,000元押金。次日，张志军又预付了一个月租金13,000元。但，2017年8月，酒店因违规经营，被责令停业整顿一个月，在9月中旬至10月中旬，出现四次停电。天艺酒店的上述违约情况导致张志军的棋牌室连月亏损，根据合同第三条第二款要求天艺酒店支付经营损失50,000元。因酒店停业一个月，张志军遂不再租赁228、229房。2017年10月19日，张志军向天艺酒店书面要求解除合同并获得同意。2017年10月22日双方清点好物品后，张志军即搬离。合同解除后，张志军要求天艺酒店承担赔偿责任及退还已支付的押金150,000元和剩余的70,000元租金，但天艺酒店并不同意。张志军为维护自己的合法权益诉至本院。
被告天艺酒店辩称，一、根据双方签订的合作协议第三条第二款，约定合作期满后，押金在扣除张志军合作期间造成的损坏和欠付费用后才退还。二、本案中张志军与天艺酒店签订的合作协议约定的房屋租金，从2017年3月16日计算至2017年10月22日，共361,666.67元。后张志军租赁228、229房，每间房租金560元/天，从2017年7月18日计算至2017年10月22日，共108,640元。2017年8月1日，张志军又租赁天艺酒店222、223、225、226、227房，其中226房按560元/天，222、223、225、227房按协议价每间290元/天计算房租，截止2017年10月22日，共142,760元。以上合作期间租赁费用共613,066.67元，张志军支付了483,000元，尚欠130,066.67元未支付。三、张志军于2017年10月22日未与天艺�店协商自行搬离，应按照合同第八条第五款支付天艺酒店100,000元违约金。四、张志军离场后，天艺酒店打扫房间的费用、张志军员工使用酒店房屋做宿舍的房租，以及张志军合作期间内造成天艺酒店房屋的损坏等，合计37,088.3元。五、综上，张志军应支付的房租、违约金、后续费用合计267,154.97元，张志军已缴纳150,000元押金，抵扣完毕后还应支付117,154.97元，故法院应驳回张志军的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下，张志军委托陈涛于2017年3月10日与天艺酒店签订了《项目合作协议》，协议约定：第一条1、甲方（天艺酒店）将位于海南省三亚市河东路347号“保利凤凰公馆”二楼201、202、203、205、206、207�该房型按两间房计算）、208（该房型按两间房计算）、209（工作间）、210房与乙方（张志军）合作经营；第二条合作期限是三年，自2017年3月16日至2020年3月15日；第三条1、甲方提供合计11间房，乙方每月向甲方支付人民币伍万元整（50,000元/月）作为合作费用。2、合同签订当日乙方需支付甲方项目合租押金合计人民币壹拾万元整（¥100,000元）。押金在合作期满后，扣除乙方在合作期间对房屋造成的损坏（正常磨损除外）和欠的合作费用后，无息退还给乙方。如在合作期内，乙方因违法、违规经营等情形，被甲方依照本协议相关约定扣除部分或全部押金，乙方须另行补足或补缴押金。押金不计利息，不用于抵付合作期满前应缴合作费用。3、①合作费用半年度一付，合同签订当日乙方需向甲方指定账户支付2017年3月16日至2017年3月15日期间合作费用合计人民币叁拾万元整（¥300,000元）；以后每半年度结束前一个月预付下半年度合作费用……4、合作期间水费、电费、物业管理费、电梯使用费、网络使用费、有线电视费等均由甲方承担；第四条1、乙方装修合作项目涉及的房屋时，应向甲方缴纳人民币伍万元整（50,000元/月）装修保证金。2、装修保证金是为了防止因装修给房屋和相邻各方及周围环境造成损害。装修完成后，经甲方确认未发生此类情形，则将保证金如数退还给乙方。装修保证金不计利息，不抵付项目合作费用；第八条2、乙方应按合同约定数额和时间交付项目合作费用，延迟交纳时，每延迟一天应按应交数额的1%承担违约金；延迟20日未付时，甲方有权解除合同。押金不予退还给乙方……4、本合同开始履行后，第一个半年2017年9月15日后若乙方无意愿继续合作�营，需提前贰个月向甲方书面申请报告终止合作协议，甲方需在五个工作日内回复，双方协商一致后，终止合作协议。如甲方未按时回复，此项目合作协议自动终止，乙方不负违约责任。5、本合同开始履行后，任何乙方未经与对方协商一致而中途单方面解除合同的，违约方应赔偿守约方人民币壹拾万元（100,000元）及承担因此而造成的相关经济损失责任。嗣后，张志军向天艺酒店指定的账户汇款450,000元，含第一个半年的合作费用300,000元、押金100,000元、装修押金50,000元。天艺酒店向张志军出具了收据。装修押金50,000元已经退还。2017年8月，天艺酒店被责令停业整顿一个月。2017年9月29日、2017年10月13日，张志军分别向天艺酒店支付二楼棋牌室租金各60,000元，合计120,000元，天艺酒店向其出具了往来凭证和收据。2017年10月22日，张志军搬离天艺酒店。后双方进行了部分清�。以上事实双方当事人无异议，本院予以确认。
2017年10月19日，张志军向天艺酒店提交《终止合作申请报告书》，该报告书中载明“由于本人（乙方）经营不善，约8个月来，每月严重亏损，本人已没能力继续经营。根据双方'项目合作协议'第八条第四款的规定，本人（乙方）现提前十五天向该公司（甲方）正式提出：（2017年10月31日）终止合作，并恳请该公司（甲方）按该条款规定如期与本人（乙方）办理结算相关事宜。”天艺酒店向本院提交的《终止合作申请报告书》中另含手写回复意见如下：①按照合同约定需提前60天终止合作，现经商议，终止合作时间截止为2017年11月1日（�修复房间需要时间）；②乙方将所承租区域张贴广告、破坏墙面风格，此笔修复费用由乙方承担；③乙方在后续合作经营内，多次拖欠房租，已违反合作协议条款，此事待议。落款郑如丽，时间为2017年10月23日。张志军主张天艺酒店未告知回复意见，对这部分内容不予认可。因天艺酒店未能证明已将附有回复意见的《终止合作申请报告书》送达给张志军，故本院对张志军的质证意见予以采纳。
2017年7月17日，张志军向天艺酒店付款50,000元，天艺酒店出具的往来凭证项目中载明“棋牌室租赁押金”。2017年7月18日，张志军又向天艺酒店付款13,000元，天艺酒店出具的往来凭证项目中载明“228、229房租�”。因此，足以证明张志军于2017年7月18日向天艺酒店租赁228、229房间，并支付了50,000元押金和13,000元租金。关于228、229房间的租金计算标准，天艺酒店辩称因未达成一致，故应按照协议价每间房每月560元计收租金，并提交了微信记录进行证明。该微信记录显示双方未达成一致，但是双方同样未对是否按照协议价、协议价多少进行确认。且张志军对该微信聊天记录的真实性不予认可。合作协议约定11间房每月共50,000元租金，张志军主张228、229每间房月租金6500元符合常理，本院予以采信。关于228、229房间租赁截止时间问题，张志军认可搬离后与天艺酒店进行清点，且在228、229两间房物品清单交接表上签字，足以认定张志军使用228、229房至2017年10月22日。
关于张志军是否租赁222、223、225、226、227号房间问题。天艺酒店提交与张志军的微信聊天进行证明，但张志军对该微信聊天真实性不予认可。该聊天记录中有互相发送关于《二楼包房项目（增加7间房间）合作协议》的文档，但是双方均未向本院提交该书面文件，足以证明双方并未对此达成一致。天艺酒店提交了3张付款人名称为“222房、223房、225房、226房、227房”的往来凭证，其中2017年8月16日与2017年8月25日往来凭证项目记载为房费，金额均为20,000元，2017年9月2日往来凭证项目为房租，金额为10,000元。张志军陈述其从未租赁222、223、225、226、227房，也没有就这五间房向天艺酒店支付房费。天艺酒店不能证明三张往来凭证系向张志军出具，也不能证明系张志军给付了上述款项。天艺酒店自行制作的222、223、225、226、227房物品清单交接表没有张志军的签字确认，且张志军对此不予认可，故本院对天艺酒店抗辩张志军承租222、223、225、226、227房的事实，不予采信。
本院认为，张志军委托陈涛与天艺酒店签订的《项目合作协议》系张志军与天艺酒店真实的意思表示，合法有效，当事人应恪约履行。该协议名为合作协议，实为房屋租赁合同。2017年7月18日，张志军再另外承租天艺酒店的228、229房间，双方未签订书面的合同，参照《项目合作协议》进行处理。
关于租金，天艺酒店同意租金计算至2017�10月22日，张志军已经支付租金合计433,000元。合作协议项下11间房从2017年3月16日至2017年10月22日的租金合计361,666.67元（50,000/月×7个月+50,000/月÷30天×7天），228、229房从2017年7月18日至2017年10月22日的租金合计41,166.67元（13,000元/月×3个月+13,000元/月÷30天×5天），张志军实际支付的租金比应支付的租金多30,166.66元（433,000元-361,666.67元-41,166.67元）。
关于押金，张志军于2017年3月10日支付合同项下押金100,000元，于2017年7月17日就228、229房支付押金50,000元。根据合作协议第三条第二款约定，押金在合同期满后，扣除张志军在合作期间对房屋造成的损坏（正常磨损外）和欠的合作费用后，无息退还给张志军。张志军仅认可对228、229房间物品进行了清点，双方未对其他房间的物品清点和整个合作期间的各项费用结算达成一致，该合同条款约定退还押金的条件尚未成就，故张志军要求退还150,000元押金无事实根据和法律依据，本院不予支持。
关于损失，天艺酒店2017年8月份被责令停业整顿一个月，张志军主张棋牌室客源主要来自天艺酒店的客人，天艺酒店停业整顿导致棋牌室经营损失50,000元。天艺酒店认为棋牌室是面向社会大众的，其主要客源也并非是酒店住客。张志军经营的棋牌室系天艺酒店二楼客房，因其经营场所的特殊性，天艺酒店2017年8月份停业整顿必然会导致棋牌室产生一定的�营损失。但损失的实际数额张志军未能举证证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对张志军主张50,000元经营损失不予支持。
张志军主张因天艺酒店停电及停业整顿导致其经营连月亏损，于2017年10月19日向天艺酒店提交终止合作申请报告书。根据双方合同约定，在合同履行满半年后张志军要求解除合同需要提前两个月提出，张志军在报告书中载明2017年10月31日终止合作。张志军主张合同解除的时间是2017年10月22日即搬离天艺酒店之日，天艺酒店主张合同解除的时间是2017年11月10日即报告书的回复意见。因天艺酒店未能证明已将回复意见告知张志军，合作协议应按照张志军的终止合同申请报告书中载明的内容，于2017年10月31�终止。因张志军已经不再承租天艺酒店房间，双方合作协议已经解除，故天艺酒店应向张志军退还多收取的租金30,166.66元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告三亚天艺凤凰酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张志军退还租金30,166.66元；
二、驳回原告张志军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5350元，减半收取计2675元（原告张志军已预交），由原告张志军负担2376元，由被告三亚天艺凤凰酒店管理有限公司负担299元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
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审判员 �程
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案件唯一码二○一八年五月七日
书记员朱奕
附：相关法律条文
中华人民共和国合同法
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
中华人民共和国民事诉讼法
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院关于适用
《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。