广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠城法民一初字第1985号原告：丘翰士，男，汉族，1988年12月7日出生，住址：广东省惠东县。委托代理人：钟丹，广东宝晟律师事务所律师。被告：惠州市恒岳房地产开发有限公司，住所地：惠州市三环北路28号海伦堡花园C区商铺1层13号。法定代表人：李剑洺。委托代理人：丘晓安，男，汉族，1978年2月12日出生，系该公司员工。原告丘翰士与被告惠州市恒岳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告丘翰士诉称，2013年7月22日，原告丘翰士与被告恒岳房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号：惠州（2013)10019285，购买了位于惠州市惠城区水D街道办事处同福路15号海伦湖溪花园1栋11层04号房屋。2014年12月15日被告向原告发出《收楼通知》，原告依约来到海伦湖溪花园准备收楼，却发现被告恒岳房地产公司交付的楼房存在重大瑕规。一、根据《商品房买卖合同》第三约定，层高为3米。而经原告测量发现海伦湖溪花园1栋11层04号房屋层高仅为2.9米，比约定层高缩水10厘米。被告恒岳房地产开发公司交付的商品房缩水10厘米的事实己经严重违反了双方的合同约定，因层高缩水将直接导致房屋价款减少以及房屋贬值。原告多次找被告协商关于层高缩水的赔偿问题，而被告只愿意支付两年物业费作为赔偿，故，双方就层高缩水赔偿的问题没有达成一致。二、依据《广东省商品房买卖合同》第八条规定：“出卖人应当在2014年12月20日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”2014年12月15日，在海伦湖溪花园项目并未取得《建设工程规划验收合格证》及其他相关资料的情况下，被告向原告发出《收楼通知》，被告交付的房屋及其相关资料存在重大瑕疵的情况下，原告拒绝收楼。2015年3月初原告到住房和规划建设局水口办事处了解的情况，被告恒岳房地产公司建设的江东jD8301、jD8701地块居住项目（海伦湖溪花园）未按照《建设工程规划许可证》的内容进行建设，截止2015年3月被告恒岳房地产的海伦湖溪花园项目仍未取得《建设工程规划验收合格证》。原告曾多次询问被告工程验收的相关情况，被告都是敷衍了事，至今未向原告作出书面的答复。被告恒岳房地产公司未按照合同约定交付符合法律法规规定使用的房屋，导致原告至今无法收楼，被告应承担逾期交楼的违约责任。综上所述，被告的违约行为已经严重损害了原告合法权益，现依据《惠州市城市规划管理规定》第四十五条、《中华人民共和合同法》第一百一十四条、《民事诉讼法》第二十三条、第一百一十九条等法律规定，诉至法院，请求判令：1、被告支付因房屋层高缩水10厘米的违约金18500元；2、被告支付逾期交楼的违约金19980元（计算至2015年3月25日）3、本案受理费、鉴定费等相关费用全部由被告承担。被告惠州市恒岳房地产开发有限公司辩称，原告诉请均没有事实和合同依据，应依法予以驳回。一、被告在合同上不存在承担逾期违约责任的情况。根据商品房买卖合同第八条约定，被告应当在合同约定的交付期限具备第四种交付条件，即该商品房获得竣工验收报告，从该角度看，根据涉案商品房验收备案表获取的时间，即2014.12.10，该日期已经符合双方约定的交付条件，至此商品房买卖合同所约定的逾期违约责任从事实上已经消灭了，即使涉案商品房有不符合国家或地方行政法规的情形，被告亦应当得以免除违约责任。根据建筑法及城市房地产管理法等相关法律、法规及规章的规定，涉案商品房符合规定的使用条件，从该角度看被告要求驳回原告关于违约责任的诉讼请求是有充分事实和法律依据的。从涉案商品房事实上的使用条件看，根据被告庭前提供的诸如自来水、防雷等相关证据材料来看，涉案商品房早在2014.12交楼前便已经具备使用条件，从该角度看，原告在事实上也没有任何经济损失，其要求被告承担违约责任的理由不充分，依法应予驳回。关于层高违约金的问题，我方认为根据国家关于建筑层高的相关规定，涉案商品房报建以及验收的实际高度为2.9米，完全符合强制性规定，事实上原告并不存在任何经济损失，即便从细微角度看经济损失，也只能从相差0.1米的人工、材料的损失角度计算，且金额根据预算专业人员的测算，0.1米误差的成本造价应仅占房价的0.56%，从该角度看，原告的诉请偏离实际损失，可由法院按照实际损失进行调整。关于本案鉴定费、受理费，应该由原告进行承担。本院查明的案件事实经审理查明，2013年7月22日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2013)10019285]。合同主要内容为：买受人以伍拾伍万伍仟零壹拾玖元整的价格，购买出卖人建设的位于惠州市惠城区水口街道办事处同福路15号海伦湖溪花园1栋11层04号房的预售商品房，该商品房用途为住宅，层高为3.00米。买受人交付首期款人民币345019元整，余款人民币210000元整由买受人办理银行按揭。该合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：……4、该商品房经发出建筑工程工程竣工验收报告”。第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过100日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）……”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、电梯在该商品房的交付日期达到正常使用条件；2、管道煤气设施在交楼时达到使用条件；3、上述条件是指达到买受人可向相关部门办理申请该服务的条件。如果在规定日期未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、详见附件《补充协议》第十一条；2、因有关部门验收延误，但已达到验收标准，视为符合交付条件”。第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议”。《补充协议》第二条约定：“买受人所购商品房层高的最小值，在符合国家有关规范的前提下，局部可能略有误差，买卖双方均不持任何异议……”；《补充协议》第六条约定：“……（三）在该商品房达到交付使用条件后，出卖人应以电话或者特快专递通知买受人办理交付使用手续。经特快专递通知的，以买受人签收日为送达时间；买受人未签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日；以电话通知的，通知送达时间为买受人接到电话的时间。买受人未收到通知的，该商品房交付的时间为合同约定的交付期限届满之日。”《补充协议》第九条约定：“《商品房买卖合同》第十一条“交接”的补充：出卖人、买受人双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定时，即达到交付标准，房屋交付验收时间以出卖人收楼通知书约定的时间为准。买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，如买受人认为房屋本身或环境设备存在不符合合同约定的情形，应于办妥交付手续后按照法规和合同约定处理，否则出卖人收楼通知中的售楼期限届满之日即本房地产交付的时间。”《补充协议》第十九条约定：“买卖双方一致同意：《商品房买卖合同》及本补充协议以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限”。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款555019元。原告称合同约定涉案房屋层高为3米，而房屋实际层高为2.9米，被告称合同约定层高3米是工作人员笔误，报建层高为2.9米。另，被告开发的涉案房产项目海伦湖溪花园未按《建设工程规划许可证》的内容进行建设，其商业、住宅及地下室的地台标高《建设工程规划许可证》不符，相关单位已立案调查处理，并责令提出整改方案。涉案房屋所在的住宅楼直至2015年3月27日才通过建设规划许可验收。被告向本院提交的《建筑工程竣工验收报告》记载的竣工验收日期为2014年12月10日。原、被告均确认被告在合同约定的期限内通知原告收楼。以上事实有身份证、组织机构代码证、商品房买卖合同、海伦湖溪花园整改方案公示、关于惠城区海伦湖溪花园层高问题网络问政回复、收楼通知书、报建图纸、购房款发票、贷款合同、建筑工程竣工验收报告、惠州市建设工程规划验收合格证、竣工验收备案表及开庭笔录等在案为据。裁判理由和结果本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的合同编号为惠州（2013)10019285]的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据双方在该合同中的约定，被告应按合同约定的日期即2014年12月20日前将符合交付条件的房屋交付给原告。合同约定的交付条件是“经发出建筑工程工程竣工验收报告”，被告虽持有2014年12月10日竣工验收合格的《建筑工程竣工验收报告》，但商品房作为一种特殊商品，其交付条件不止包括合同约定的条件，还应包括法律规定的交付条件。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”，涉案房屋所在项目因未按照《建设工程规划许可证》的内容进行建设而被相关部门立案调查并责令整改，涉案房屋所在住宅楼直至2015年3月27日才取得建设工程规划验收合格证。被告不按《建设工程规划许可证》的内容进行建设属于违法行为，其建设的相关房产在取得建设工程规划验收合格证前属于违法建设，对于房屋购买人来说，建设工程规划验收不合格也可能影响到房产证的办理及房屋的后续使用，因此，未取得建设工程规划验收合格证的住宅楼的房屋即使有《建筑工程竣工验收报告》，也不能认定是符合交付条件可以交付给购房者使用的。被告虽在合同约定的交付日期前通知了原告收楼，但因涉案房屋实际直至2015年3月27日才达到收楼条件，故原告诉请被告支付逾期交房违约金的主张，本院予以支持，违约金以总房款555019元为本金，按合同约定的每日万分之三的标准，从2014年12月21日起计算至2015年3月26日，共计15985元。被告与原告签订的《商品房买卖合同》是被告自行制作的商品房买卖格式合同，合同明确载明购买的房屋层高为3米，而报建层高为2.9米，报建层高与合同约定层高相差10cm，不属于涉案《商品房买卖合同》补充协议第二条约定的“局部略有误差”，应当认定为被告违约，理应承担违约责任。根据《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋层高不足已无法补救，被告应向原告赔偿因层高不足导致的损失。被告与原告签订的《商品房买卖合同》并未对层高不足导致违约如何处理的情况进行约定，原告主张被告赔偿损失18500元（房价乘以层高缩水比例），但其计算方式没有法律依据，且未综合考虑商品房价格的构成要素，本院根据《补充协议》第十九条约定：“买卖双方一致同意：《商品房买卖合同》及本补充协议以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限”，确定被告应向原告赔偿层高不足违约损失11100元（555019元×2%）。因考虑到商品房层高不足，客观上会对居住人居住空间及居住感受造成影响，因此被告抗辩称考虑建筑成本计算违约金的意见，本院不予采纳。被告作为有资质的房地产开发企业，对自身所开发的房产情况应是了解的，也不缺乏房地产交易经验及合同制作经验，而涉案的《商品房买卖合同》是被告自行制作的商品房买卖格式合同，对于合同内容被告有审查义务，其以合同约定的层高为3米属于工作人员笔误进行抗辩，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠州市恒岳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告丘翰士支付逾期交楼违约金15985元。二、被告惠州市恒岳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告丘翰士支付层高不足违约金11100.28元。三、驳回原告丘翰士的其他诉讼请求。案件受理费762元（原告已预交381元），由被告惠州市恒岳房地产开发有限公司负担。被告应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄金咏代理审判员  杨燕红代理审判员  黄链生二〇一六年二月二十六日书 记 员  郭 淼