浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温平鳌商初字第325号
原告：叶友光。
委托代理人：池方辉，浙江平宇（平阳）律师事务所律师。
被告：平阳县水产供销公司，住所地：平阳县鳌江镇栈前街79号。
法定代表人：张美丽，经理。
委托代理人：林小景，浙江金瓯律师事务所律师
原告叶友光与被告平阳县水产供销公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月20日受理后，依法组成合议庭于2014年6月27日公开开庭进行了审理，开庭后根据被告叶友光的申请，对涉案土地及地上建筑物的市场价值委托评估。2014年10月21日本案第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人林小景与被告委托代理人池方辉均有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶友光起诉称：被告平阳县水产供销公司系浙南水产品批发交易市场二期技改项目的投资主体。1998年2月20日，被告根据国有企业引进资金和有关改革精神，本着平等互利的原则，与本单位职工即本案原告叶友光达成合资兴建浙南水产品批发交易市场冷库的意向如下：建造1000吨级冷库一座，总投资约400万元，被告以土地和房屋折价投资，被告负责筹集资金约300万元，被告不直接参与业务经营，不承担风险，每年按合同规定收取股金。合作年限为15年至25年等等。同年2月24日，原、被告签订了一份《租赁合同书》，合同约定：被告租赁原告公司坐落于鳌江镇栈前街79号水产大院内属原告使用的部分国有地块与建筑物，供被告建设1000吨级冷库，租期十五年，及从1998年3月1日起至2013年2月底；租赁费：第一年88000元，以后逐年递增3000元，租赁期满，本合同立即失效。如双方协商同意，可以续签合同，如无续签合同，届时根据谁投入谁收入的原则，申请资产评估，协商作价转让，一方转让时，另一方有优先权。但根据租赁合同书以及此前相关的政府文件，可以看出本案所涉的合同虽名为租赁，但实质上属于双方对合资兴建的冷库确定经营管理方式的内部承包合同，双方对合资兴建的冷库享有按份共有的物权，具体份额可参照合同第一条约定的投资比例确定原告享有20％的份额，被告享有80％的份额。鉴于被告已另案起诉要求停止租赁并返还租赁物，但所涉的租赁物系双方共有，故起诉要求根据浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂的现值对实物资产进行分割，并提出以下方案：1、根据浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂的现值，按原告80%，被告20%的份额予以分割；2、根据被告原使用的浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂的土地现值，转让给原告使用，原告向被告支付相应对价；3、根据原告投资的浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂的建筑物及设备现值，转让归被告所有，被告向原告支付相应对价。
原告叶友光在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1、浙江省计划与经济委员会关于浙南水产品批发交易市场二期技改项目建议书的批复、温州市经济委员会关于浙南水产品批发交易市场第二期技改项目可行性研究报告的请示、平阳县经济委员会、平阳县水产局关于转报《浙南水产品批发交易市场第二期技改项目可行性研究报告》的请示，证明本案所涉的冷库系被告所属浙南水产品批发交易市场第二期技改项目的组成部分；2、租赁合同书，证明原、被告就本案所涉冷库的建设以及经营管理等成立的合同关系；3、关于合资兴建浙南水产品市场冷库的意向书，证明本案所涉的冷库系原、被告合资兴建；4、关于平阳县水产供销公司冷库租赁合同到期要求上级部门进行处置的报告书，证明被告对处置本案所涉的冷库的意思表示；5、浙江省行政事业性收费统一票据等，证明经营期间，原告为被告代缴的部分费用；6、原告的身份证，证明原告的主体资格。
被告平阳县水产供销公司答辩称：本案双方自1998年2月24日签订租赁合同后就形成了租赁关系，不存在合资创办冷库的事实。租赁合同到期后，承租人应将租赁物返还给出租人。因此原告的诉请缺乏法律依据，应予以驳回。
被告平阳县水产供销公司在举证期限内提供证据如下：1、被告企业法人营业执照、组织机构代码证，证明被告的主体资格；2、原告的人口信息，证明原告的主体资格；3、租赁合同书，证明原告租赁的事实以及双方约定的权利义务、租金及租期；4、报告、清单，证明原告尚欠租金800454元的事实。
原告叶友光及被告平阳县水产供销公司提供的上述证据，经庭审出示质证，对于原告提供的证据，被告对其真实性亦无异议，但认为租赁合同书本身就反映了双方的租赁关系，而非原告所说的内部承包关系。原告对被告所提供的证据的真实性均无异议，但对租赁合同书的性质提出异议，原告认为该合同书除题目取名为租赁合同外，该合同的内容不能反映出双方系租赁关系，实际上是一种内部承包关系。本院认为，原告提供的上述证据，系依法收集，具备证据的客观性、合法性、关联性，具有证明效力，本院依法予以确认。至于双方签订的租赁合同书，其性质由本院依法进行认定。
经审理查明：1998年2月20日，原告平阳县水产供销公司与被告叶友光签订一份《关于合资兴建浙南水产品市场冷库的意向书》，约定双方投资建造1000吨级冷库一座，总投资约为4000000元，原告将现有原食堂的房屋和土地经评估折价后作现金投资，被告负责筹集资金约3000000元，原告不直接参与业务经营，不承担风险，每年按合同规定收取约定股金，意向合作年限为15至20年，合作期满，该冷库的固定资产进行清算评估后按比例进行分配或无偿转交原告所有，意向未达成的事宜，在签订合股合同中，待双方进一步讨论决定。同年2月24日，双方又签订租赁合同书一份，约定：被告租赁原告公司坐落于鳌江镇栈前街79号水产大院内属原告使用的部分国有地块与建筑物［时值约620000元左右，四至为：东至栈前街大道路边，南至华丰食品冷冻厂发电站，西至华丰食品冷冻厂围墙，北至道场水沟边，即地号（1）5968、图号Q-X、幢号10砖木结构木房39间，幢号11砖木结构平房11间、二层楼房二间，合计占地面积2214.50平方米，建筑面积1757.79平方米］，供被告建设1000吨级冷库一座（约需投资2500000元左右），并自主经营管理该冷库；租期十五年，即从1998年3月1日起至2013年2月底；租赁费：第一年88000元，以后逐年递增3000元；每年于10月1日一次性付清当年10月1日至次年9月底的租赁费；租赁期满，本合同立即失效；如双方协商同意，可以续签合同，如无续签合同，届时根据谁投入归谁收益的原则，申请资产评估，协商作价转让，一方转让时，另一方有优先权。合同签订后，被告拆除了租赁地块上原有建筑物，重新投资兴建了浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂并经营至今。现合同约定的租期已满，截至2013年2月底，被告结欠原告租金合计为800454元。
本案在审理过程中，本院依法委托温州瓯江资产评估有限公司和瑞安市龙翔房地产评估事务所有限公司对坐落平阳县鳌江镇栈前街79号的浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂的土地现值、房屋建筑物及机器设备进行评估，评估结果为坐落平阳县鳌江镇栈前街79号的浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂的土地现值评估价为2669000元，其房屋建筑物及机器设备的评估价为4992472元。
本院认为，本案争议的焦点在于双方签订的租赁合同书的性质问题。本案在审理过程中，双方当事人对签订的租赁合同书的真实性与合法性均无异议，但对该租赁合同书所确立的法律关系双方各持异议。原告认为，依照租赁合同，被告租赁原告公司的地块及地上建筑物兴建冷库，并按约定支付原告租金，双方系租赁关系，应当按照合同法中关于租赁合同的规定处理；而被告方认为，虽然双方签订的合同名为租赁，实质属于双方对合资兴建的冷库确定经营管理方式的内部承包合同，双方对合资兴建的冷库享有按份共有的物权，因此本案属共有纠纷而非租赁合同纠纷。本院认为，根据租赁合同书约定，被告租赁原告的地块及建筑物兴建浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂且自主经营管理，并按约定每年向原告支付租金，该约定内容符合租赁合同的要件，而被告提出双方系合资建造的共有关系以及属内部承包关系等等，因双方并未根据之前的意向书继续签订合资或合股合同，意向书中原告不承担风险、每年按合同规定收取股金的约定，也不符合合资或合作经营的特征，而且租赁合同未约定原告有进行出资和参与经营，租赁合同的内容不能放映双方系内部承包关系，因此被告的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。双方依照租赁合同所建立的法律关系应作为租赁关系处理。原告主张双方属内部承包及按份共有关系，本院不予采信。
本案被告在签订租赁合同后，拆除了租赁地块上原有建筑物，重新投资兴建浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂及相关的附属设施，该部分投资数额巨大，至今仍存在相当的价值，而且其中还涉及到国有资产的处置，故如何妥善处理租赁物的善后问题，关系着双方当事人的利益，也关系到国家的利益。我国《合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。另本案的《租赁合同书》第七条约定：租赁期满，本合同即行失效；如双方协商同意，可以续签合同；如无续签合同，届时根据谁投入归谁收益的原则，申请资产评估，协商作价转让，一方转让时，另一方有优先权。因此，本案租赁物的处理原则可依照合同的约定进行处理，本院亦依法委托评估机构对浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂的土地现值、建筑物及机器设备进行了评估，以便于双方对租赁物进行处置。鉴于诉讼中原、被告双方未能就租赁物的处置达成协议，本院只能按照《合同法》的有关规定以及双方签订的《租赁合同书》的约定进行判决。本院认为，浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂坐落的土地性质为国有划拨，应返还原告为宜，至于被告重新投资兴建的建筑物及机器设备，其中建筑物与土地密不可分，机器设备的拆除也会减损其实际价值，故本院决定将建筑物及机器设备一并由原告受让处理，原告按评估价格向被告支付相应的对价。
综上，本院认为：原告叶友光与被告平阳县水产供销公司签订的租赁合同书，内容合法。意思表示真实，依法应确认有效。合同租期届满后，被告应向原告返还租赁物，鉴于本案双方当事人无法按《租赁合同书》的约定达成一致协议，本院决定租赁物的地块返还给被告，地上建筑物及机器设备按评估价格由被告受让处理。原告的其他诉讼请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告叶友光在其租赁被告平阳县水产供销公司地块上建造的建筑物及机器设备由被告平阳县水产供销公司受让（具体物品清单以温州瓯江资产评估有限公司的资产评估报告书为准），原告叶友光应在本判决生效之日起一个月内将上述财产交付给原告；
二、被告平阳县水产供销公司应在本判决生效后一个月内支付被告叶友光转让款4992472元；
三、驳回原告叶友光的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46800元，评估费49200元，由叶友光和平阳县水产供销公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费46800元，至迟应在上诉期届满后七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行营业部，帐号：31×××51，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决书确定的义务，另一方当事人应当在本判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨隆隆
审 判 员 王晓斐
人民陪审员 肖丽君
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 季暄燃