淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0812民初1899号
原告：朱伟，男，1960年1月17日出生，汉族，住淮安市清江浦区。
原告：葛其梅，女，1960年7月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。
委托诉讼代理人：朱伟，男，1960年1月17日出生，汉族，住淮安市清江浦区，与葛其梅系夫妻关系。
被告：淮安市永和房地产开发有限公司，住所地淮安市清江浦区雅和翠庭小区11幢102室。
法定代表人：陈金华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王建群、朱毅，江苏开淮律师事务所律师。
原告朱伟、葛其梅与被告淮安市永和房地产开发有限公司（以下简称永和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用简易诉讼程序于2018年4月19日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序于2018年7月18日公开开庭进行了审理，原告朱伟及被告委托代理人王建群两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱伟、葛其梅向本院提出诉讼请求：要求判决被告将其开发的雅和翠庭11幢101室产权过户给原告，退回原告多付的购房款60436元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：两原告系夫妻关系，2017年5月14日，原告朱伟与被告永和公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的雅和翠庭11幢101室房屋一套，协议签订后，原告按约向被告履行了付款义务，被告亦向原告实际交付了房屋，但被告至今拒不为原告办理上述房屋的产权过户手续，也未将多收的60436元购房款退还原告。
被告永和公司辩称：原告诉请没有事实和法律依据，原、被告双方于2017年12月9日签订的商品房买卖合同约定总价款1019520元，但是原告只支付了100万元，尚欠被告19520元，另原告尚有房屋维修基金13049.5元没有交付，因此合计欠被告32569.5元，由于原告未能交清房款，被告有权暂不将房屋过户至原告名下。另外被告保留要求原告偿还所欠房款以及维修基金的权利。
原告围绕诉讼请求依法提交2017年5月10日房屋买卖协议书、2017年11月20日协议书、2017年5月6日协议书、2017年11月22日房屋交接书、2017年6月13日的证明、2017年5月26日商品房认购协议书各一份、收条三张、2017年5月14日商品房买卖合同一份、2017年5月26日银行转账凭证一份、2017年12月29日发票两张、税收缴款书一份、2017年12月12日发票复印件一份、2017年5月26日收据复印件一份、商品房买卖合同一份，被告提供2017年12月9日商品房买卖合同一份。经质证，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信。被告提供的告知函复印件，原告有异议，称没有看到过，经审查因被告没有提供证据证明该告知函已送达给原告，故本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人刘维东、卢维如从被告永和公司处购买雅和翠庭11幢101室房屋一套，2017年5月6日，被告永和公司（甲方）与刘维东、卢维如（乙方）签订协议书一份，约定：双方于2010年4月16日达成的购买甲方雅和翠庭小区11幢101室，商品房协议依然有效，房屋单价仍为每平方米3600元，总价款按房产证核准的面积计算；乙方于2010年4月16日已预付的首付款30万元抵充购房款；因乙方现已与第三方达成转让房屋意向，经甲方同意按原价格签订购房合同，并将购房人变更为第三方，第三方应在协议签订当日付30万元作为首付款，余款由第三方在银行办理抵押贷款，办成后直接汇入甲方账户；协议签订并收到第三方首付款的当日，待甲方按第六条款结算后及为甲方先垫付税金，甲方应将已收的乙方30万元预付款的剩余款项退还给乙方，乙方应收款均按两位自然人各占50%收取；新协议签订后甲方在收到第三方房屋抵押贷款后，应及时直接向第三方交付房屋；若因按原售房价格网签合同无法形成，即按现行市场价格或房管机关要求的价格签订合同，为此新增加的税费由乙方（或第三方）承担。
2017年5月10日，原告朱伟（乙方）与刘维东、卢维如（甲方）签订协议书一份，约定：甲方将自己已与永和公司订购的雅和翠庭11幢101室房屋一套转让给乙方，总价款130万元，房屋面积大约260平方米左右；协议签订后，乙方应立即向甲方支付房屋买卖定金10万元；甲方负责协助乙方与永和公司网签购房合同，合同内容购房价格均按国家法律、行业规定办理；乙方和永和公司签订合同后，永和公司先行解压房产证抵押，后付余款，乙方应直接付给永和公司100万元，余款360436元付给甲方，相关税费由乙方承担；全部房款交付完毕后，甲方在十五天内搬清房屋内的物品，否则自动放弃物权。当日，原告朱伟向案外人刘维东支付了10万元定金。
2017年5月14日，原告朱伟与被告永和公司签订商品房买卖合同一份，载明：原告购买被告雅和翠庭11号楼101室商品房，每平方米3600元，总金额939564元。2017年5月26日，原告葛其梅通过银行转账给被告永和公司100万元，被告出具收据。
2017年11月20日，原告朱伟、葛其梅（丙方）、被告永和公司（甲方）、案外人刘维东、卢维如（乙方）签订协议书一份，约定：2010年4月16日，甲乙双方口头签订了一份商品房买卖合同，乙方购买甲方开发的位于淮安市开发区的雅和翠庭小区11幢101室房屋一套，同日乙方交付了30万元购房款（2017年5月6日，双方补签了一份协议书），2017年5月10日，乙方经甲方同意，将该房转让给丙方，2017年5月14日，甲方与丙方签订了正式的商品房买卖合同，现双方就相关事宜经协商达成如下协议；甲乙双方一致同意在本协议签订时解除双方签订的上述房屋买卖合同；甲方负责在2017年11月25日前为丙方办理房屋网签合同及相关手续并解押；丙方同意向乙方承担房屋转让款30万元，已于2017年5月10日支付给刘维东10万元定金，丙方承诺于本协议签订后两日内将余款20万元转给卢维如卡中（该款支付后，本协议生效）；丙方已于2017年5月26日向甲方支付了100万元购房款，因此甲方与丙方之间的购房款已结清，双方无争议；因乙方中的刘维东与卢维如于2013年3月7日离婚，刘维东于2017年9月15日向丙方出具声明，同意将应退给乙方中的购房款的一半支付给卢维如，余款由刘维东与甲方结清，因此甲方同意在2018年2月16日前将乙方已支付的30万元购房款退还给乙方；本协议签订后十日内乙方将房屋的钥匙及房屋交给丙方。协议签订后，朱伟、卢维如、永和公司在协议上签字盖章。2017年11月21日，原告朱伟向卢维如支付购房款20万元，卢维如出具收条。2017年11月22日，案外人刘维东、卢维如（甲方）与原告（乙方）就雅和翠庭小区11幢101室房屋进行交接，并签订房屋交接书，载明：2017年11月20日，甲乙双方并永和公司签订协议书，对三方的权利义务进行约定，按照约定乙方已全部付清买卖房屋的房款，甲乙双方已对房屋履行了交接手续。2017年12月14日，原告朱伟向刘维东支付了5万元，刘伟东出具收条，载明：“今收到朱伟购房款伍万元整，直接转给张刚成，作为押金的退款”。
2017年12月9日，原告朱伟、葛其梅与被告永和公司签订商品房买卖合同，载明：原告购买被告雅和翠庭11号楼101室商品房，每平方米4084元，总价款1019520元。原告接收房屋后，被告一直没有协助原告办理过户手续，双方发生争议，原告遂诉至本院。
本院认为：原告朱伟、葛其梅与被告永和公司、案外人刘维东、卢维如签订协议书，约定案外人将从被告处购买的雅和翠庭11号楼101室商品房转给原告，该协议系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告按照三方协议的约定向被告支付了购房款，涉案房屋也按约交付给原告，故原、被告之间形成了商品房买卖合同关系。
原告主张被告应退还购房款60436元，理由是依据2017年5月14日的商品房买卖合同，房款应该是939564元，而原告实际付款100万元，多付了60436元。被告则辩称，依据2017年12月9日的商品房买卖合同，房屋价款应为1019520元，故原告不仅没有多付，还欠被告购房款19520元。根据双方诉辩意见，本案争议焦点主要在于涉案房屋的房价款究竟是多少。本院认为，涉案的房价款既不能根据2017年5月14日的商品房买卖合同来确定，也不能根据2017年12月9日的商品房买卖合同来确定，应该根据2017年5月10日原告与原购房者即案外人刘维东、卢维如签订的房屋转让协议以及2017年11月20日原购房者与本案原、被告签订的三方协议来确定。理由如下：一、2017年5月10日原告与原购房者签订房屋转让协议时明确约定房屋总价款130万元，其中100万元由原告直接付给被告，之后原告按约转帐给被告100万元，2017年11月20日的三方协议对原告的付款行为作出了进一步的约定，不仅确认了原告已向被告支付了100万元购房款，而且明确原、被告之间的购房款已结清，双方无异议，之后，原告与案外人刘维东、卢维如于2017年11月22日签订的房屋交接书也明确载明，2017年11月20日协议对三方的权利义务进行约定，原告已按照约定付清房款，可见原、被告认可的购房款为100万元；二、2017年5月10日的协议以及2017年11月20日的三方协议在约定购房款100万元的同时，还约定原、被告要网签购房合同，而2017年5月14日原、被告签订的商品房买卖合同以及2017年12月9日的商品房买卖合同应为协议中约定的网签行为，两份买卖合同虽对购房款作出了其他约定，但2017年5月10日的协议以及2017年11月20日的三方协议对购房款的约定属于特别约定，原、应当按照特别约定来履行付款义务。所以涉案房屋的购房款应为100万元，原告要求被告返还多付购房款的理由不能成立，本院不予支持。
原告要求被告办理房屋过户手续，本院认为原告已按约履行了全部付款义务，房屋也于2017年11月22日实际交付给了原告，作为出卖方被告负有协助原告办理房屋不动产权证书的义务，但被告至今未将房屋过户给原告，其行为显属违约，故原告主张被告协助办理涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告抗辩原告未能交清房款，故其有权不将房屋过户至原告名下，该抗辩意见无事实和法律根据，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：
一、被告淮安市永和房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助原告朱伟、葛其梅办理淮安市雅和翠庭11幢101室房屋的不动产权证。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1311元，由原告负担1231元，被告负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 柏 玲
人民陪审员 沈 静
人民陪审员 高东生
二〇一八年七月三十日
书 记 员 吴 林
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。