连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0703民初3055号
原告：连云港万烨物业管理有限公司，住所地连云港市开发区泰山中路88号。
法定代表人：李某，总经理。
委托代理人：张某某，该公司客服经理。
被告：陈某，男，1968年10月6日生，汉族，住
委托代理人：钮某某，男，1961年1月30日生，汉族，住。
原告连云港万烨物业管理有限公司（以下简称万烨物业公司）与被告陈兵物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张加新、被告陈兵及委托代理人钮永定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万烨物业公司诉称，2015年4月1日，原告与连云港市东港花园业主委员会签订了《连云港东港花园物业服务合同》，合同约定由原告为东港花园小区提供物业服务，服务期限为2015年4月1日至2016年3月31日的一年物业管理费1002元（119.24平方米，0.7元/平方米），公共水电费70元，电梯维护保养费和电费450元。原告在此期间曾多次上门催缴并于2016年6月14日向被告书面催缴物业费1522元均未果。为了维护原告的利益，现将被告诉诸法院，请求判令：被告给付原告物业费1522元；被告承担本案诉讼费用。
被告陈兵辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、原告自与东港花园业主委员会签订《物业服务合同》进驻东港花园后，没有及时安排电梯的年检工作，至2016年1月才取得电梯安全使用证，期间我所在单元电梯异常响声不断，没有看到原告对电梯进行正常保养；2、我所在单元的单元门自2015年4月份发现关不上后一直到今年九月初才有原告的人员对单元门进行简单维修，期间发生多位业主电瓶车被盗，家门和走道上贴满小广告，并对我家和单元业主造成了很大安全影响；3、原告没有尽到对电梯半月一保的义务，物业为了节省费用在他们委托电梯维保单位时，通常取消了日常维护保养和半月一保等必须项目。为了解决这一问题，东港花园业主委员会与原告签订的《物业服务合同》第四条第二款中明确规定电梯维护保养和电费（代收代缴、定期公布、按单元单独列账，独立核算、剩余转入下一收费期）及附件一第二条第十款电梯维护保养前要提前一天通知业主。原告均未履行上述约定；4、原告没有履行有关收支情况的公示，依据合同附件一基本要求第九款及合同第四条第二款的规定，原告应当将公共服务费、汽车停放费、公共水电费分摊等情况进行公示，接受全体业主的监督，原告至今已经十七个多月没有依据规定进行任何的公示；5、原告没有依据合同的条款对小区东、西大门的管理，小区大门栏杆从未使用过，对进出小区的车辆没有进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通，未对外来车辆及人员出入进行登记；6、没有履行项目经理、管理人员、专业操作人员持证上岗的规定，合同附件一对此作了约定，《连云港市物业管理项目经理管理办法》第七条规定了物业服务企业应向所管项目至少派驻一名项目经理，更换项目经理的，应当向业主公示，至今东港花园业主及业主委员会均未见到过原告法定代表人，自入驻至2016年4月28日原告没有一位是持证上岗的；7、原告至今未到物业管理行政主管部门备案，违反了《江苏省物业管理条例》第四十四条的规定。二、答辩人依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条要求追究原告上述的违约责任并在原告正确履行物业服务之前，有权拒绝支付物业服务费用，因原告不能履行物业服务合同的有关条款，给答辩人生活带来诸多不便，在原告违约期间答辩人未能享受到合同所规定的有关服务，原告还应赔偿答辩人相应的损失。
原告围绕诉讼请求依法提交了：证据一、连云区物业服务合同备案证明原件1份，证明原告具有物业服务的资质；证据二、营业执照复印件1份；证据三、2015年8月7日资质证书原件1份；证据四、项目经理证复印件1份，证明金培干具有项目经理证；证据五、物业服务合同原件1份；证据六、上门催缴函；证据七、物业服务相片6张打印件，其中两张绿化和喷药的，其余的都是今年创卫时候拍的。被告的质证意见：对证据一时间是2016年7月1日，江苏省物业管理条例44条原告在取得合同1个月内必须到街道和主管部门备案，但是原告是2016年7月14日备案的，之前原告没有资质；对证据二、三没有异议；证据四金培干是2016年4月28日发证的，仅仅是初级证书，而没有项目经理证书，张加新证书也是初级，发证日期是2016年4月28日；说明在2015年4月1日进驻东港花园至2016年4月28日原告的工作人员无证上岗，资质不够；对证据五没有异议；对证据六被告本人没看到；对证据七没有异议。
被告为支持其抗辩主张提供了：证据一、提供照片一组10张打印件，证明原告没有尽到物业服务的义务；证据二、业委会发给物业公司的函件照片打印件，证明业委会向物业公司反映问题，物业公司解决了备案和上岗证问题，其他都没有解决。原告的质证意见：对证据一没有时间没有地点，无法确认；对证据二真实性无异议。
根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告陈兵系连云港市连云区东港花园小区10号楼3单元1202室的业主，该房屋建筑面积为119.24平方米。2015年4月27日，原告与连云港市东港花园业主委员会签订《连云港东港花园物业服务合同》，约定由原告为被告所在的东港花园小区提供物业服务，服务期限为2015年4月1日至2018年3月31日。全体业主委托原告事实的物业服务的内容：物业服务区域内物业的共用部位、共用设施维护；区域内公共秩序维护，共用部位、共用设施的清洁卫生维护；区域内绿化养护；区域内客户服务；共用部位、共用设施设备的经营管理；适应业主需求，协助开展社区文化活动；接受业主和物业使用人房屋专有部位、专有设施及设备的维修、养护委托并收取费用。有电梯楼的物业服务费为0.7元/月·平方米（不含电梯费用），公共水电费为70元/年/户（代收代缴、定期公布，剩余转入下一收费期），10号楼的电梯维护保养和电费为450元/年/户（代收代缴、定期公布、按单元单独列账，独立核算、剩余转入下一收费期），物业管理费每半年收取一次，其它费用一年收一次。合同另对双方的权利义务、不可抗力及特殊情况、其他事项等进行了约定。该合同签订后，原告按合同约定为被告及涉案小区提供了物业服务，但被告自2015年4月1日起未向原告交纳物业服务费、公共水电费、电梯维护保养和电费。原告在向本院起诉前，已经通过书面张贴方式向被告催交了2015年4月1日至2016年3月31日期间的物业费。
另查明，东港花园小区业主委员会就原告管理中存在的诸多问题向原告发函，要求解决电梯年检问题、公示公共水电费和电梯费、地面车位进行清理、东西大门栏杆的正常使用、单元门的修复、业主房屋维修、小要求建立小区公共设施、设备和资料的档案等问题，原告对被告向其提出该些问题无异议。
还查明，原告于2016年7月14日就其与东港花园业主委员会签订的《连云港东港花园物业服务合同》向连云港市连云区住房和城乡建设局进行了备案。
本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务，且依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。本案原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业管理服务。因此，被告应当向原告缴纳物业管理费用，被告拖欠原告物业服务费1001.62元（119.24×0.7×12），由于原告对被告所提到的物业管理中存在的问题未予否认，证明原告管理中确实存在瑕疵，本院予以酌情扣减物业费20%即801.3元予以支持；原告主张的公共水电费70元、电梯维护保养费和电费450元，因原告为小区绿化等进行了维护管理，电梯的日常运行确实需要电费、保养等，故被告应当支付该费用，物业服务合同只是约定了定期公布，但并未约定公布时间，故原告在使用了公共设施设备后应当及时交纳公共水电费、电梯维保费和电费，原告应当及时公布、核算，剩余部分转入下一收费期。故被告应当向原告交纳物业费共计1321.30元。
被告抗辩原告存在违约行为，没有及时安排电梯年检、没有尽到对电梯半月一保的义务，本院认为，物业服务合同没有约定电梯年检的具体时间、也未约定电梯半月一保，且原告认可其使用所在单元电梯，其提出的电梯存在的问题未提供证据证明，也没有证明电梯对其生活造成影响，故不应当认为原告违约；被告抗辩原告未履行相关费用的收支情况，本院认为，因为双方的物业服务合同对公示的具体时间、期限均未作出约定，且被告未交任何费用，故本院无法据此认定原告违约，就公示时间原告与业主委员会可以另行协商；被告辩称原告没有履行项目经理等人员未持证上岗、业主未见过原告法定代表人，原告未到物业管理行政主管部门备案等问题，本院认为，原告工作人员的持证状况、是否备案并不属于业主与原告的物管服务合同的内容范围，被告对原告存在的上述问题对小区物业管理服务内容造成的影响及影响程度未提供证据，这些方面的问题应当由行政部门管理，且原告举证证明其工作人员张加新持有等级证书，原告已经于2016年7月4日向行政部门备案，故该抗辩不构成被告违约的理由；被告抗辩单元门出现问题后被告至今未予修复好、小区大门管理存在问题，本院已经就物业费进行了扣减，物业管理存在很多方面的内容，不仅仅是被告提到的这些方面，比如公共设施、设备的维修维护、环境卫生、绿化、安保等方面，原告某些方面管理的瑕疵不应当成为被告拒付物业费的理由，物业服务需要原告、被告等所有小区业主共同维护，相互理解支持，原告应当根据物业服务合同及业主要求提供物业服务标准，被告及时交纳物业服务费用及公共非员工，才能营造一个和谐的物业服务关系。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
被告陈兵于本判决生效之日起十日内支付原告连云港万烨物业管理有限公司物业服务费801.3元、公共水电费70元、电梯维护保养费和电费450元，合计1321.3元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告陈兵负担。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
本判决为终审判决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 李国栋
二〇一六年十一月二十日
书记员 王馨颖
法律条文及小额诉讼须知附录
法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。