北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终9848号上诉人（原审被告）：杨某2，男，1957年11月12日出生。委托诉讼代理人：苑超，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚浩鸣，北京市通商律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）：杨某5，女，1958年12月30日出生。委托诉讼代理人：林福明，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晶华，北京市京师律师事务所实习律师。原审被告：杨某3，男，1960年11月23日出生。原审被告：杨某4，男，1962年9月11日出生。委托诉讼代理人：杨某7（杨某4之子）。上诉人杨某2因与被上诉人杨某5及原审被告杨某3、杨某4确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初3807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨某2之委托诉讼代理人苑超、奚浩鸣，被上诉人杨某5及其委托诉讼代理人林福明，原审被告杨某3，原审被告杨某4之委托诉讼代理人杨某7均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某2上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判驳回杨某5的诉讼请求。事实和理由：涉案房屋系杨某2借杨某1名义购买，并支付了全部购房款，杨某1也曾立遗嘱把房屋留给杨某2，后出于对遗产税的考虑，决定提前完成过户，杨某1不了解法律程序，公证委托书格式是公证处提供他签字的。杨某2以买卖形式将涉案房屋过户至自己名下后，已经告知杨某1，他也是认可的，故不存在滥用代理权的问题。一审法院以代理行为超越授权范围认定合同无效，但依据《中华人民共和国合同法》第五十二条判决，属适用法律错误。杨某5辩称，同意一审判决。涉案房屋系杨某1购买，不存在借名买房的事实。杨某2代理将房屋过户给其本人严重违反了杨某1的意愿，超出了公证授权的范围，属滥用代理权，买卖合同无效。涉案房屋购买时折算了杨某1妻子的工龄，故房屋系其夫妻共同财产，杨某1无权单方处置。杨某1在立完公证遗嘱后，杨某2即不再积极探望老人，使杨某1很失望，才改变主意决定出售涉案房屋，之后老人多次询问，杨某2均表示房屋没有卖出，故杨某1至死都不知房屋已经办理了所有权转移登记。杨某3述称，同意一审判决，不同意杨某2的上诉请求。杨某4述称，同意一审判决，请求二审法院予以维持。杨某5向一审法院起诉请求：请求判令2010年5月11日杨某2以杨某1名义与杨某2签订的编号为CW×××的《北京市存量房屋买卖合同》无效。一审法院认定事实：杨某1（2012年3月10日死亡）与万某（1998年10月28日死亡）共生育四名子女，分别是长子杨某2，次子杨某3，三子杨某4，女儿杨某5。杨某1于2003年8月按照国家房改政策用夫妻双方工龄合并计算购买了北京市西城区1号楼2单元4号、3单元4号两套房屋。2003年2月27日，杨某1取得上述两套房屋的产权证书。2004年3月1日，杨某1立公证遗嘱，表示其去世后将上述两套房产留给杨某2。2010年4月9日，杨某1到陕西省合阳县公证处办理了《委托书》，委托人为杨某1，受托人为杨某2，委托书内容如下：委托人杨某1的配偶已去世，在我个人名下的坐落在北京市西城区1号楼2单元4号、3单元4号楼（房产证号分别是：京房权证西私字第×××号、京房权证西私字第×××号），房屋面积均为64.7平方米。现我决定出售上述房产，由于我身在外地，无时间管理此房，特委托儿子杨某2为我的合法代理人，全权代表我办理如下事项：1、该房产为私产房，代我办理该房产的上市和物业结清手续；2、到房管部门查阅该房产的档案资料；3、签订房屋买卖合同等法律文件；4、代收售房款、办理网签手续、代缴相关税费；5、办理产权过户手续；6、办理物业（水、电、天然气、有线电视、电话、供暖设备、公共维修基金等）的过户手续；7、代为办理交易过程中的其他有关事项。受托人在授权范围内签署的有关文件我均予以承认。受托人有转委托权。委托期限：自委托之日起至上述事项办完为止。2010年5月11日，杨某2代理杨某1与其本人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨某1以388200元的价格将北京市西城区1号楼2门4号房屋出售给杨某2，杨某2向税务部门缴纳了4090.92元契税，但未向杨某1支付购房款。2010年5月11日，杨某2作为所有权人取得了上述房屋的产权证书。一审法院认为，杨某2在代理杨某1出售房屋的过程中，将涉案房屋以远低于市场价格的成交价与自己签订网签合同并办理了该房屋的产权过户手续，杨某2在交易过程中并未向杨某1支付任何款项，杨某2主张双方名为买卖实为赠与，但未就杨某1有赠与其房屋的意思表示举证证明，对杨某2的该项主张，法院难以采信。法院认为，杨某2的代理行为超出了杨某1的授权范围，属于滥用代理权的行为，侵犯了被代理人杨某1的合法权益，故涉案《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院判决：杨某2以杨某1名义与杨某2签订的编号为CW×××的《北京市存量房屋买卖合同》无效。本院二审期间，杨某2提交如下新证据：1、2011年杨某1的诊断证明（复印件），以证明杨某1患病是在2011年，故杨某5方证人所述杨某1于2003年欲出售住房用于看病支出一节虚假；2、杨某2的银行记录，欲证明涉案房屋购房款系杨某2支付，其与杨某1之间存在借名买房关系；3、照片（打印件），以证明其去探望杨某1的情况；4、2012年杨某5、杨某4作为原告起诉杨某2、杨某3遗产继承纠纷一案的起诉书及该案两份询问笔录（均为复印件），欲证明杨某5在2012年即已经得知涉案房屋通过买卖形式进行了所有权转移登记。杨某5质证意见如下：首先认为证据均非新证据；其次关于诊断证明，杨某5表示杨某1在2003年即被诊断为肺癌，病情有一个发展过程，只是在2011年又去看病而已，故2011年的诊断证明不能证明杨某1患病时间；关于杨某2的银行记录，杨某5认为无法证明杨某2支付了购房款，即使支付了也不能证明借名买房事实的存在；关于照片，杨某5认为不能看出拍照时间，也不能证明杨某2的证明目的；关于起诉书及询问笔录，杨某5表示虽证据的复印件真实性不能确认，但当时确实曾委托一个律师出庭，其本人和杨某3、杨某4均不了解情况，从证据内容上看与本案也没有关联，本案亦不存在诉讼时效问题，故不能达到杨某2的证明目的。杨某3的质证意见为：杨某1在2003年确诊为肺癌，也是让杨某2拿片子去做的会诊，2011年后病情转重，杨某2回去又拿了一个诊断证明；杨某1的存折本就在杨某2处，杨某2可以随意支配；起诉书和询问笔录的情况均不知道。杨某4的质证意见为：诊断证明只能证明杨某1在2011年住过院，不能证明何时确诊，银行记录也只能证明杨某2当时取过钱，不能证明用于支付购房款，起诉书及询问笔录均不知情。本院认为上述证据及其欲证事实均非本案合同效力的审查因素，本院对此均不予审查认定。经杨某2申请，本院向陕西省合阳县公证处调取了2010年4月杨某1立公证委托书的相关公证材料，谈话笔录显示公证委托系杨某1真实意思表示，且杨某1对委托书内容了解并同意。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于杨某2主张涉案房屋系杨某2出资，借杨某1名义购买，及涉案买卖合同系名为买卖实为赠与的问题，均因缺乏证据证实，本院均不予认定。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，杨某1为杨某2出具的公证委托书明确载明系欲出售涉案房屋，并由杨某2代为办理相关手续。而杨某2在没有支付购房款的情况下，代理杨某1与自己签订买卖合同并将房屋所有权转移登记至自己名下，现又主张“借名买房”及“名为买卖，实为赠与”，故从上述行为考虑，一审法院认定杨某2超越代理权正确，现亦没有证据证明其行为得到杨某1追认，故该行为对被代理人杨某1不发生效力。一审法院对本案事实认定清楚，但适用《中华人民共和国合同法》第五十二条予以判决存在瑕疵，本院予以纠正。综上所述，杨某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7123元，由杨某2负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  蒋春燕审判员  李 淼二〇一六年十二月二十八日书记员  程 飞