吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终1708号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林娜奇美房地产开发有限公司，住所地长春市绿园区春城大街3号。
法定代表人：王文海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：包冠三，吉林卓行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗北，吉林沐法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘力，男，1956年12月18日生，汉族，住长春市绿园区。
委托诉讼代理人：冷保亭，吉林开晟律师事务所律师。
上诉人吉林娜奇美房地产开发有限公司（以下简称娜奇美公司）与被上诉人刘力物权保护纠纷一案，长春市绿园区人民法院于2013年12月23日作出（2011）绿民二初字第488号民事判决，双方不服该判决向本院提出上诉。后本院作出（2014）长民二终字第47号民事判决。当事人不服该判决，向吉林省高级人民法院申请再审，2015年2月6日吉林省高级人民法院作出（2015）吉民提字第2号民事裁定书，以原审认定事实不清、适用法律不当为由，裁定撤销本院（2014）长民二终字第47号民事判决书、长春市绿园区人民法院（2011）绿民二初字第488号民事判决，将本案发回长春市绿园区人民法院重审。该案发回后，长春市绿园区人民法院作出（2015）绿民重字第15号民事判决，双方当事人不服该判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人娜奇美公司的委托诉讼代理人包冠三、罗北，被上诉人刘力及其委托诉讼代理人冷保亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
娜奇美公司上诉请求：一、撤销原审民事判决，并依法改判或者将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用全部由刘力承担。事实理由：娜美奇公司诉刘力物权保护纠纷一案，经绿园区人民法院作出重审判决，认定事实错误，程序违法，适用法律不当，明显故意偏袒刘力，依法应予以撤销，或改判，或发回重审。一、重审判决程序违法，剥夺了娜奇美公司依法要求追加必要的当事人，即刘力的妹妹刘辉参加诉讼这一诉权。本案是因娜美奇公司和刘力之间拆迁安置协议纠纷引起的。刘辉(刘力妹妹)为涉案《拆迁安置协议》当事人之一。当年，刘辉与母亲陈景兰(已故)及兄刘力要求娜美奇公司将拆迁刘辉的42平方米房屋、拆迁陈景兰的67.27平方米房屋与刘力的67平方米房屋合并给刘力一人安置两套房屋，位置是图纸序号33#、24#轴线位置，约定安置面积为181.87平方米，娜美奇公司单位已安置完毕。由于刘力、刘辉二人违背《拆迁安置协议》，否认合并安置事实，以未安置为由，分别强占娜美奇公司单位的锅炉房(158.89平方米)及108房(62.44平方米)，才引起本案纠纷。因刘辉在本案省高院再审时承认108室现为其实际控制，刘力对此不否认，该事实与原审事实发生变化，故娜美奇公司在发回重审后，于9月中旬开庭前以书面的形式要求追加刘辉为本案被告。重审法院拒不接受，娜美奇公司在庭审中又明确提出追加刘辉为被告，同样遭到蛮横拒绝。由于没有追加刘辉为被告，导致娜美奇公司原本已经如约合并安置给刘力的181.87平方米的房屋的事实无法确认，刘力的妹妹刘辉占据合并安置房屋中的108室也无法查实。而刘力以此为由，告我单位未如约履行安置协议，并直接导致重审判决我公司赔偿刘力256万元。本案的焦点问题是原来的拆迁补偿协议是否如约履行，而作为被拆迁人人之一的刘辉不能追加参加诉讼，将无法查清事实。如娜美奇公司再另诉刘辉，必然也需要刘力参加，并要审查拆迁协议是否履行，这势必给当事人造成诉累，激化矛盾，浪费诉讼资源。因此，一审法官拒绝追加刘辉为被告，如非怕麻烦的心理，那就是有意识地为娜美奇公司设置障碍，其结果都是剥夺了娜美奇公司诉权，严重损害了娜美奇公司的利益。依据我国民诉法《司法解释》第252条：“再审裁定撤销原判决、裁定发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，符合下列情形之一的，人民法院应当准许：(二)追加新的诉讼当事人的；(四)当事人申请变更、增加的诉讼请求或者提出的反诉，无法通过另诉解决的”规定，一审拒绝娜美奇公司追加刘辉为被告，违反法律规定，请二审依法予以纠正。二、娜美奇公司并未违约，安置补偿协议已经如约履行，判决娜美奇公司违约并赔偿损失，既无事实，又违反法律规定，是完全错误的。基本事实如下：1.刘力原有和平大路市场营业用房67平方米、其母亲陈景兰为67.27平方米(和平大市场)、其妹刘辉为42平方米(和平录像厅)。1999年娜美奇公司在开发娜奇美综合楼时，同意刘氐三家将三处营业用房面积统一合并安置的要求，遂与刘力签订拆迁安置协议一份。该协议第九条约定：回迁时安置在一楼门市，面积为115.7平方米及66.17平方米，图纸上的安置位置为33#轴线、24#轴线处两套房屋。需要强调的是：(1)在此份协议中，刘力，是代表其母陈景兰、其妹刘辉及其本人三家签订的协议，即此协议对三家均有约束力；(2)此协议的安置方式是将三家面积合并安置给刘力一人：(3)安置的位置是33#轴线与24#轴线固定的两套房屋(即119、120)房屋。2001年回迁时，刘力已经实际占有119、120房，根据原一、二审双方认可的黄金设计院出具的建筑图纸，119号房(新序号为121号)即为33#，120号房即为24#(注：两个房屋相邻)。2003年刘力又自行放弃120房，将娜美奇公司107房号房占据。2004年申请人以通知形式对刘力放弃120号、重择107房行为予以追认。2.2001年，刘力己实际控制了拆迁协议所约定的33#(121号)、24#(120号)轴所对应的两套房屋，刘力已得到完全的安置，由此可见，娜美奇公司并没有违约。3.对原协议的变更是因刘力的先行为引起的，娜美奇公司对其变更的行为予以了追认，且刘力已实际履行变更协议多年。刘力于2003年自行放弃了120号、自主选择北侧的107号房屋，已经用自己的行为，变更了安置协议的房号，且己占有、使用、收益107号房达13年之久，从未提出过任何要求。故，娜美奇公司不存在违约行为，更不应该承担所谓的违约责任。4.即使退一万步讲，是娜美奇公司违约了，重审判决娜美奇公司对刘力进行货币补偿256万元(实际相当于320平米的门市)及利息，这就变更了原来双方签订的以产权置换方式安置的协议，重新确定了新的安置方案。对此，上诉人提出的问题是：已被刘力占有、使用、收益多年的107室、119室，以及刘辉占有的108室三套房屋室门市房是否该返还给娜美奇公司？重审判决对此未着一字，难道是既要货币安置又要房屋安置？三、关于娜美奇公司要求刘力返还侵占的锅炉房的诉求不予支持，缺乏法律依据。在我方提供了房产测绘技术报告书、房屋分套建筑面积计算成果表、原告与业主签订的返还共摊面积等返款协议及退还公摊面积款凭证等证据的情况下，重审判决依然照抄原一审的判决，认定我方未能完全取得锅炉房所有权，不能完全排除他人权利。根据《物权法》第三十条：”因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”娜美奇公司是涉案的锅炉房的开发建造者，自然对其拥有物权，何况娜美奇公司就此建筑物的权属性质已经在长春市房地局进行了异产毗连登记备案。虽然没有办理产权证书，但不影响娜美奇公司拥有物权效力。重审判决对此置若罔闻，对刘力强行侵占他人原始取得的财产的不法行为视而不见，简直是公然对其违法行为的包庇和纵容。四、关于判决娜美奇公司给付刘力过渡期补偿费37万元，判决显失公平。本案在庭审中，娜美奇公司提供的有刘力签字的过渡期补偿费发放表已经证明，超期依法应该按150%标准给付的补偿费，己经全部发放给刘力了；尚欠按200%的标准给付的只有8个月，加起来不过几万元。不知重审判决的37万多元是按什么标准、按什么时间计算的？另外，刘力除了占有119室、107室，并由其妹占有108室之外，还侵占了158.89平米的锅炉房，对其改造并出租，从中谋取了巨大的经济利益。而法院还无理由地判决娜美奇公司支付他几十万元的补助费，这显失公平，必须依法予以纠正。综上，该重审判决程序违法，认定事实不清，适用法律不当，依法应予撤销、或改判、或发回重审。
刘力辩称，原审驳回娜奇美公司的诉请正确。关于娜奇美公司上诉主张原审程序违法问题，因为娜奇美公司是本案原审原告要求刘力腾迁占用房屋，故此原审案件和刘辉没有关系。娜奇美公司关于其安置补偿协议已经如约履行不存在违约的主张不能成立，因为他对刘力的安置补偿协议所确定的房屋并没有给予安置，同时娜奇美公司向刘力发出的通知，刘力只是签字表明收到，对其通知的内容并没有同意，因此不存在刘力与娜奇美达成了变更补偿协议的事实。关于娜奇美公司主张过渡补偿费问题，原审判决计算准确，不存在显示公平问题。关于娜奇美公司主张刘力返还锅炉房的上诉请求，只要娜奇美公司依法对刘力给予了相应的房屋安置，刘力自然就会将所占用的锅炉房予以腾出，同时，因娜奇美公司并非该锅炉房的权利人，对其请求不予支持，符合法律规定。
娜奇美公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即从原告锅炉房即5区113、204室迁出；2、判令被告刘力赔偿占用房屋期间的租金损失20万元（自2011年4月起暂计算至判决生效之日止）。
刘力向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人按照双方签订的《非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》约定安置反诉人南侧第1号位置门市房或按照南侧第1号房屋现值进行赔偿；2、要求被反诉人赔偿反诉人损失501338.50元（包括社会保险费用）。
一审法院认定事实：1999年娜奇美公司因开发娜奇美商城综合楼项目征占刘力私有房屋，并于1999年5月27日签订《非住宅房屋拆迁安置补偿协议》一份，协议第八条约定“回迁时安置在一楼门市南侧及西侧（南侧115.7平方米，西侧66.17平方米）图纸序号为33#、24#，回迁时超出原建筑面积，免交扩大面积款。原因是一并把浮房一起处理。如回迁位置与面积不相符，应安置在南侧第一号位置。”后娜奇美公司以拆迁安置协议纠纷为由将刘力及案外人长春市房屋拆迁公司于2001年9月28日诉至长春市绿园区人民法院，长春市绿园区人民法院于2002年5月27日作出（2001）绿民初字第2349号民事判决书，判决“一、撤销原告吉林娜奇美房地产开发有限公司与被告刘力及第三人长春市房屋拆迁公司签订的《非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》第一条，变更为原告原地安置被告住宅房屋一处，具体按《长春市城市房屋拆迁管理条例》的相关规定执行。二、被告返还原告多领的拆迁安置补偿款3,900.15元。”刘力不服，上诉至长春市中级人民法院，长春市中级人民法院于2002年8月2日作出（2002）长民四字第183号民事判决书，判决“一、撤销长春市绿园区人民法院（2001）绿民初字第2349号民事判决书；二、驳回吉林娜奇美房地产开发公司的诉讼请求。”判决生效后，娜奇美公司仍未按协议安置刘力。刘力在庭审过程中自认其分别于2001年11月依据自己的《非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》和于2003年6月依据陈景兰（刘力母亲，已故）的《非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》占用了娜奇美商城综合楼一楼122号（原告主张的娜奇美商城综合楼一楼南侧119号门市房系双方认可的图纸中122号门市房）和107号门市房。娜奇美公司于2004年9月5日向刘力发出《通知》一份，该《通知》记载“刘力先生：我公司与你关于拆迁房屋安置纠纷一案，已经市中级人民法院（2002）长民四字第183号终审判决结束，并且你已于2001年11月和2003年6月分别占用了我公司所属的娜奇美综合楼一楼119号（面积104.8平方米）和107号（66.94平方米）两套门市房。我公司尊重市中法二审判决，多次口头和书面通知你来公司交清有关费用，而你一直未来。现特再次通知你如下：一、请你速到公司办理占用的两个门市房的入户手续，即根据核定的面积，交清入户费、重置价款和超面积款。二、如果你不要已占用的两个门市房，公司将根据核定的面积另行调配门市房给你，你立即退出已占用的两间门市房。三、如果我公司申请再审时胜诉，你必须无条件退出占用的门市房。”刘力在该《通知》上签字并按手印。娜奇美公司在开发娜奇美商城综合楼项目中未按照图纸规划在娜奇美商城综合楼西侧建设门市房屋，而是将该区域（即娜奇美商城综合楼五区）建设成为锅炉房，作为娜奇美商城综合楼一至四区的配套供暖设施，并使用至娜奇美商城综合楼一至四区并入集中供暖网络。该锅炉房因小区采用集中供热而闲置，现由刘力于2011年8月份占有使用，后刘力自行将锅炉房由原来的一层改造为二层房屋使用至今。长春市房地产管理局于2006年8月25日下发了“关于注销春城大街3号房屋初始登记的决定”，该决定注销了原告的春城大街3号1-4区房屋初始登记、长房权字第XX**号房屋所有权证、5001802号回迁房屋登记证明、5001801号商品房屋登记作废。2014年8月26日，娜奇美公司委托长春市昱阳房地产管理测绘有限公司对坐落于长春市绿园区春城大街3号娜奇美5区进行测绘。娜奇美公司与刘力争议的“娜奇美商城综合楼一楼南一号门市房”应系长春黄金设计院建华设计所于1999年8月出具的工程名称为和平市场综合楼的一层平面图中编号为121号、面积为320.10平方米的门市房。娜奇美公司已于2001年5月30日将该房屋出售给案外人周国华，总价款256万元（面积320平方米、每平方米8000.00元）并，已由周国华占有使用至今。
一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”娜奇美公司要求刘力从原告锅炉房即5区113、204号迁出，并且赔偿占用房屋期间的损失20万元的诉讼请求，娜奇美公司提供了房产测绘技术报告书及房屋分套建筑面积计算成果表、娜奇美公司与业主签订的返还分摊面积（锅炉房）等返款协议以及退还公摊面积款凭证及退还公摊面积的统计表，但不能完全证明娜奇美公司取得了锅炉房的所有权，完全排除了他人权利，故其诉讼请求一审法院不予支持。刘力反诉要求娜奇美公司安置南侧一号位置或按南侧一号房屋的现值进行赔偿，赔偿损失501336.50元（含社会保险费用），娜奇美公司与刘力双方于1999年5月27日签订的《非住宅房屋拆迁安置补偿协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按此协议约定履行义务，通过庭审调查，刘力在原庭审中陈述承认占了娜奇美综合楼一楼119号（面积104.8平方米）门市房，不承认占了107号（66.94平方米）门市房，从娜奇美提供的《通知》中体现刘力占据了119号和107号门市房，刘力在通知上签字确认，不能认定娜奇美公司已按双方签订的非住宅房屋拆迁安置补偿协议的约定履行了安置义务，故娜奇美公司违约，娜奇美公司应按协议的约定给刘力安置在1楼门市南侧及西侧（南侧115.7平方米、西侧66.17平方米），图纸序号为33#、24#，回迁时超出原建筑面积，免交扩大面积款，原因是一并把浮房一起处理，如回迁位置与面积不相符，应安置在南侧第1号位置。娜奇美公司未按安置协议约定将1楼门市南侧及西侧（南侧115.7平方米、西侧66.17平方米）图纸序号为33#、24#安置给刘力，也未将南1号位置安置给刘力，是违约行为，应承担违约责任，现南侧第1号位置娜奇美公司已于2001年5月30日出售给案外人周国华，已不可能安置南侧第1号位置，这样刘力要求安置南1号的反诉请求很难得到保护。结合本案的实际案情，一审法院认为应以南1号2001年5月30日卖给案外人周国华的价值256万元（面积320平方米、每平方米8000.00元）对刘力进行补偿安置为宜。因娜奇美公司未按时给刘力安置，拖欠期间应按中国人民银行规定的同期银行贷款利率给付利息。关于刘力要求娜奇美公司赔偿损失501338.50元（含社会统筹保险费用）一节，庭审中反诉原告刘力主张的过渡期补助费（2001年4月20日到2015年11月20日计175个月）370,300.00元符合相关法律规定，一审法院予以支持，刘力要求娜奇美公司给付社会统筹保险费，因其所提供的证据不能证明其主张成立，故此项请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经一审法院2016年第28次审判委员会讨论决定，一审法院判决如下：一、驳回原审原告吉林娜奇美房地产开发有限公司的诉讼请求；二、原审原告吉林娜奇美房地产开发有限公司对原审被告刘力进行货币安置补偿，应给付2560000.00元及利息（自2001年5月30日其至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、原审原告吉林娜奇美房地产开发公司于本判决生效后给付原审被告刘力过渡期补助费370,300.00元；四、驳回反诉原告（原审被告）刘力的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,652.00元，由原审原告吉林娜奇美房地产开发有限公司承担，反诉费4,545.00元，保全费4,545.00元，合计9,090.00元，由原审原告吉林娜奇美房地产开发有限公司承担8,000.00元，由原审被告刘力承担1,090.00元。
二审审理查明的事实除“刘力在庭审过程中自认其分别于2001年11月依据自己的《非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》和于2003年6月依据陈景兰（刘力母亲，已故）的《非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》占用了娜奇美商城综合楼一楼122号（原告主张的娜奇美商城综合楼一楼南侧119号门市房系双方认可的图纸中122号门市房）和107号门市房”外与一审认定的事实一致。
另查明，刘力对占有6号门西侧第一间即119号房无异议，刘力对占有107、108号房有异议。
本院认为：第一，关于原审程序中应否追加刘辉为本案当事人的问题。当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，为必要共同诉讼人。必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。本案中，娜奇美公司在2015年10月23日、11月24日两次庭审中均明确原审诉讼请求为请求人民法院判令刘力立即从娜奇美公司锅炉房即5区113、204室迁出；判令刘力赔偿占用房屋期间的租金损失20万元。而娜奇美在原审中提出追加刘辉为本案被告的原因系要求刘辉从108室中迁出，因此刘辉并非本案的必要共同诉讼人，原审法院并未追加刘辉为本案被告并无不当。第二，关于娜奇美公司应否向刘力给付2560000元及利息的问题。1999年5月27日签订的《非住宅房屋拆迁安置补偿协议》系娜奇美公司与刘力的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。根据双方签订的协议内容，娜奇美公司应给刘力回迁时安置在1楼门市南侧及西侧（南侧115.7平方米、西侧66.17平方米），图纸序号为33#、24#，回迁时超出原建筑面积，免交扩大面积款，原因是一并把浮房一起处理，如回迁位置与面积不相符，应安置在南侧第1号位置。刘力在娜奇美公司于2004年9月5日向其发出《通知》上签字按手印的行为，应视为刘力收到该《通知》并知晓其内容，不能视为刘力与娜奇美公司对双方签订的《非住宅房屋拆迁安置补偿协议》的内容的变更。因此，娜奇美公司不能证明其已经按照《非住宅房屋拆迁安置补偿协议》的内容，履行了给刘力安置相应位置和面积的回迁房屋的义务，应按照《非住宅房屋拆迁安置补偿协议》的内容承担违约责任。根据本案案情一审法院判决娜奇美公司给付刘力256万及利息少于南一号价值，刘力撤回上诉视为对该数额的认可，本院对此予以维持。对于119号房屋各方当事人可另行解决。第三，关于娜奇美公司应否给付刘力过渡期补助费370,300元的问题。按照《非住宅房屋拆迁安置补偿协议》的约定，刘力至今仍有部分房屋未得到回迁安置，娜奇美公司应当赔偿刘力相应的损失。该过渡期补助费从2001年4月20日到2015年11月20日共175个月，总计370,300.00元符合《长春市城市房屋拆迁管理条例》规定（1998年6月1日施行）及双方当事人之间的约定，一审法院计算准确，本院对此予以支持。关于娜奇美公司要求刘力返还锅炉房并赔偿租金损失的诉讼请求，因娜奇美公司与本案无直接利害关系，不具备起诉条件，无权提起本案的诉讼。本院对娜奇美公司的上述诉讼请求另行制作裁定书裁定驳回起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持长春市绿园区人民法院作出（2015）绿民重字第15号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、撤销长春市绿园区人民法院作出（2015）绿民重字第15号民事判决第一项。
一审案件受理费3652元，退还上诉人吉林娜奇美房地产开发有限公司，反诉费4545元，保全费4545元，合计9090元，由上诉人吉林娜奇美房地产开发有限公司承担8000元，由被上诉人刘力承担1090元。上诉人吉林娜奇美房地产开发有限公司预交的二审案件受理费30242元，退还上诉人吉林娜奇美房地产开发有限公司3652元，余款26590元由吉林娜奇美房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单艳芳
代理审判员 王君伟
代理审判员 孙 蕾
二〇一八年七月二十七日
书 记 员 李 笑