宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0204民初531号
原告（反诉被告）：宁波卓一贸易有限公司。住所地：浙江省宁波市江东区宁穿路*****号。
法定代表人：叶梦觉，该公司总经理。
委托代理人：沈艳，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王占祥。
委托代理人：沈丹萍、陶益波，浙江亮明法律师事务所律师。
本院于2016年1月20日立案受理宁波卓一贸易有限公司（以下简称“卓一贸易”）与王占祥房屋租赁合同纠纷一案，案件审理过程中，王占祥提起反诉，本院予以受理，依法将本诉与反诉合并审理，由审判员施益适用简易程序独任审判，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。卓一贸易的委托代理人沈艳、王占祥及其委托代理人沈丹萍、陶益波到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
卓一贸易诉称：双方系房屋租赁合同关系，于2013年7月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定卓一贸易将其租赁的位于宁波市江东区宁穿路xx-
xx号（现地址变更为宁穿路398号）房屋租给王占祥使用，租期自2013年7月1日至2017年7月1日，租金150000元／年，每年一付，并明确约定合同提前终止或解除的，对方在收到通知之日起15天内办理，并注明如卓一贸易与银行解除租赁关系则双方之间的合同同步解除，对方逾期不搬迁的，应赔偿卓一贸易受到的经济损失，卓一贸易不承担任何赔偿责任。卓一贸易多次与银行协商要求续签房屋租赁合同，但因拆迁政策影响未果，双方在2015年10月31日对剩余租金及相应损失作出结算，王占祥明确同意搬离涉案房屋。但经卓一贸易多次告知，王占祥仍未按期搬离并返还房屋钥匙，现王占祥的该行为严重侵害卓一贸易的合法权益，故起诉至法院，请求法院判令：一、王占祥立即腾退租赁的房屋；二、王占祥支付逾期腾房造成的卓一贸易损失185030元（自2015年7月1日起按照5000元／天暂计算至起诉之日2016年1月1日，实际要求计算至腾退之日止）；三、本案诉讼费及其他实现债权费用均由王占祥承担。案件审理过程中，卓一贸易变更诉讼请求，请求法院判令：一、王占祥立即交还涉案房屋的钥匙；二、王占祥支付卓一贸易腾房损失56250元（自2015年7月1日起按照原租金标准计算至2016年2月29日）；三、本案的诉讼费由王占祥承担。
王占祥答辩并反诉称：针对本诉王占祥认为，根据法院调解书的约定，王占祥已于2016年2月29日前腾退涉案房屋，因房屋内还有其他人居住，且交通银行方面也向王占祥要求交还钥匙，王占祥愿意于2016年3月3日交还钥匙。现王占祥已经按照调解协议履行了自己的义务，双方的租赁关系终结，但卓一贸易拒不退还租房押金10000元，并在房屋租赁期内，又将部分房屋租赁给其他人，现其他人仍占用涉案房屋，无法拆除钢结构等装修造成王占祥相应损失，应依约补偿王占祥装修费用40000元。综上，王占祥认为卓一贸易自2015年7月1日以后无权租赁涉案房屋，但其仍旧收取租金，存在欺诈，相应的损失应由卓一贸易自行承担，在法院调解之后，卓一贸易无权主张占有损失。故卓一贸易的诉讼请求应予以驳回，故提起反诉，请求法院判令：一、卓一贸易向王占祥退还租房押金10000元；二、卓一贸易向王占祥补偿装修费用40000元。
针对反诉，卓一贸易答辩称：根据双方签订的结算协议，押金已在双方之间的《协议》结算清楚，王占祥无权主张，结算协议中已经对租金进行了减免，协议中明确王占祥收到退还款项并负有腾退的义务，现卓一贸易已经履行了自己的义务，王占祥也应履行自己的义务。从双方签订的补充协议中约定，王占祥无权向卓一贸易主张装修费用，装修费用已经明确由王占祥自行承担，且王占祥没有证据证明装修价值和残值。另外，王占祥对卓一贸易与交通银行方面租赁关系终止的事项应为明知，王占祥诉称的卓一贸易存在欺诈等情形是不存在的。综上，请求法院驳回王占祥的反诉请求。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.卓一贸易提供身份信息一份（打印件），拟证明王占祥主体适格。经质证，王占祥对上述证据的真实性无异议。本院认为，因王占祥对上述证据的真实性无异议，故本院对此予以认定。
2.卓一贸易提供《房屋租赁合同》一份（原件），拟证明双方存在房屋租赁事实，对租金及相关权利义务作出约定。经质证，王占祥对上述证据的真实性无异议，但认为双方于2012年3月18日达成《关于与王占祥房屋租赁合同的补充协议》一份，部分条款进行变动，其中明确约定租赁房屋中有31.5平方米租赁给案外人使用。为证明上述主张，王占祥提供《房屋租赁合同》、《关于与王占祥房屋租赁合同的补充协议》（以下简称：《补充协议》）各一份（均系原件）。经质证，卓一贸易对上述证据的真实性无异议，但认为根据该补充协议约定，王占祥无权主张房屋装修损失。本院认为，因双方对上述证据的真实性无异议，故本院对真实性予以确认。
3.卓一贸易提供《协议》、收据各一份（原件），拟证明王占祥已明知涉案房屋无法继续租赁并收取租金、损失等结算费用后，仍持续占用涉案房屋。经质证，王占祥对上述证据的真实性无异议，并表示王小伟系其子，结算及收取费用事项均已明确知晓，但该证据恰证明了王占祥主张的事实，涉案房屋的租金已经结算，卓一贸易无权再主张占用损失。本院认为，因王占祥对上述证据的真实性无异议，故本院对此予以确认。
4.卓一贸易提供卓一贸易涉诉材料一份（复印件），拟证明卓一贸易因王占祥未及时腾退房屋致卓一贸易遭受损失的事实。经质证，王占祥对该证据的真实性无异议，但认为这些材料是卓一贸易与第三方的材料，与本案无关，恰恰能证明卓一贸易自身存在严重违约，已经无权对房屋进行租赁，但仍违规租赁给王占祥且房屋在2015年8月20日停水、停电。为证明上述主张，王占祥提供电费回执打印件、告知函、回执各一份。经质证，卓一贸易对电费的真实性无法确认，但认可涉案房屋停水停电的事实，对告知函、回执的真实性无异议。
因案件审理需要，本院调取（2015）甬东民初字第1926号案件中送达回证一份，当庭出示。经质证，双方对此均无异议。本院认为，结合上述证据及卓一贸易、王占祥庭审确认的事实，本院对如下事实予以确认：交通银行股份有限公司宁波分行曾于2015年4月20日向卓一贸易寄发告知函一份，告知卓一贸易在2015年6月30日双方的租赁关系不再继续，要求卓一贸易支付欠缴租金并在7月30日前完成搬迁及房屋交接手续，2015年4月28日卓一贸易签署回执单，表示知晓房屋拆迁实施并承诺在2015年7月30日前完成房屋腾空、搬迁及交接手续。因卓一贸易未及时腾退，交通银行股份有限公司宁波分行于2015年10月27日在本院起诉卓一贸易，案件审理过程中，本院于2015年12月18日作出追加王占祥通知书，并于同日将相关诉讼材料送达王占祥。涉案房屋曾存在停水停电的情形。
5.卓一贸易提供微信记录一份（打印件），拟证明卓一贸易多次通过微信催促王占祥腾房。经质证，王占祥对真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为，因上述证据系打印件在卓一贸易尚未提供充分证据佐证的情形下，本院对证明力不予认定。
6.王占祥提供（2015）甬东民初字第1926号民事调解书一份拟证明王占祥已经按照调解书提前腾退了涉案房屋，并不存在卓一贸易的损失。经质证，卓一贸易对真实性无异议，并认可王占祥已于2016年2月29日腾退涉案房屋。本院认为，因卓一贸易对该证据的真实性无异议并认可王占祥已将涉案房屋腾退的事实，故本院对此予以确认。
7.王占祥提供照片一组（原件），拟证明涉案房屋部分由第三方占用，并搭建了钢结构。经质证，卓一贸易对三性均有异议，王占祥的装修行为是违反约定的，王占祥无权主张损失。经质证，王占祥的上述证据系王占祥单方提供，与本案缺乏足够的关联性，本院对此不予认定。
8.王占祥当庭提供收据一份（原件），证明卓一贸易于2015年7月1日向王占祥收取之后一年租金。经质证，卓一贸易对真实性无异议，但认为卓一贸易事后已经将多收的租金进行抵扣和退还。本院认为，因卓一贸易对上述证据的真实性无异议，故本院对此予以确认。
本院经审理，认定事实如下：2012年7月1日，卓一贸易的法定代表人叶梦觉与王占祥签订《房屋租赁合同》一份，约定卓一贸易将位于宁穿路398号西向第一间面积约为100平方米的房屋租赁给王占祥使用，租赁期限自2013年7月1日至2017年7月1日止，围墙重新施工及店面装修的费用与施工事宜等由王占祥自行负责，每年租金150000元，租赁期内租金不变，后续续租租金根据当时市场行情双方协商而定，王占祥需向卓一贸易缴纳押金10000元，和首次租金一并交付，合同到期后，王占祥对房屋现状如无损毁，该押金全额退还王占祥，如有损毁，按实际损毁程度或按照损毁物品价值原件予以扣除，不足的，王占祥补足，根据合同约定提前终止合同或合同期满，王占祥应在收到卓一贸易正式书面通知之日起15天内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。租赁期满或合同解除，如王占祥不搬迁，王占祥应赔偿卓一贸易因此所受的经济损失，卓一贸易受银行方面影响解除与银行方面的租赁合同或受政府政策等影响的同时，亦自行解除本合同，不涉及任何连带责任及赔偿，协议如有未尽事宜，可经双方协商作出补充规定，补充规定与协议具有同等效力，如补充规定与合同条款不一致，以补充规定为准。2012年3月18日，双方达成《补充协议》一份，约定双方协商通过卓一贸易出于自身利益要求收回王占祥使用面积中的31.5个平方做其他用途，卓一贸易承诺以后不再对租用于王占祥的平方面积再做更改，合同为2年一签，租赁期内，如王占祥明确表示不租的，应提前6个月告知卓一贸易，卓一贸易应退还王占祥已支付未使用的租房款，押金及装修费用40000元，银行方面若将房屋留作其他用途，导致卓一贸易与银行方面解除合同生效之时，本合同同步自行解除，卓一贸易应退还王占祥已支付的租房款、押金，王占祥不得向卓一贸易索取任何损失，若银行只征用王占祥的房屋，卓一贸易必须补偿王占祥的装修费用40000元，在卓一贸易征用的31.5平方，王占祥施工建设的钢结构等财产，卓一贸易给予王占祥补偿10000元之后，所有权归卓一贸易所有，王占祥不得再有异议，该协议还对其他事项进行约定。2015年10月31日，双方达成《协议》一份，约定与王占祥、王小伟的房屋租赁合同经双方协商同意中止解除，并宣布无效，叶梦觉退还王占祥、王小伟剩余款项112500元，以后从2015年11月1日起，每月向叶梦觉缴纳场地使用费用6250元，直到叶梦觉通知清退出场，届时无条件及理由搬出，否则由此引起的一切后果由王占祥、王小伟负担。后王占祥收到上述协议约定的租金退款，并出具收据一份。
另查明：交通银行股份有限公司宁波分行曾于2015年4月20日向卓一贸易寄发告知函一份，告知卓一贸易在2015年6月30日双方的租赁关系不再继续，要求卓一贸易支付欠缴租金并在7月30日前完成搬迁及房屋交接手续，2015年4月28日卓一贸易签署回执单，表示知晓房屋拆迁实施并承诺在2015年7月30日前完成房屋腾空、搬迁及交接手续。因卓一贸易未及时腾退，交通银行股份有限公司宁波分行于2015年10月27日在本院起诉卓一贸易，案件审理过程中，本院于2015年12月18日作出追加王占祥通知书，并于同日将相关诉讼材料送达王占祥。后三方达成调解协议，约定王占祥于2016年2月29日前从涉案房屋内腾退；宁波卓一贸易有限公司于2016年2月29日前从涉案房屋内腾退，并将该房屋全部返还给交通银行股份有限公司宁波分行，逾期不能返还的，应支付占有使用费，卓一贸易支付交通银行股份有限公司宁波分行截至2016年2月29日的房屋占有使用费250000元，于2016年2月7日前一次性履行完毕，逾期未履行的，支付违约金等内容。涉案房屋曾存在停水停电的情形。王占祥于2016年2月29日腾退涉案房屋。卓一贸易于2015年7月1日向王占祥收取2015年-2016年租金。2011年8月9日，卓一贸易收取王占祥涉案房屋押金10000元。
本院认为，首先，叶梦觉与王占祥签订的《房屋租赁合同》、《协议》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效，双方均应按照上述合同及《协议》的约定履行自己的义务。因叶梦觉系作为卓一贸易的法定代表人，且合同中涉及的房屋亦由原告向案外人交通银行股份有限公司宁波分行租赁并使用，叶梦觉签订合同的行为可视为代表公司的行为，而非个人行为，卓一贸易、王占祥均应受上述条款的约束。卓一贸易虽称根据双方之间的合同关系在交通银行股份有限公司宁波分行与其解除合同时同步解除，但从该《房屋租赁合同》备注条款、第十六条约定及《补充协议》第三条来看，双方已对银行收回房屋、合同约定条款内容变更等情况存在合理预见，故双方于2015年10月31日达成的《协议》可视为对上述《房屋租赁合同》、《补充协议》的部分变更，双方之间的权利义务与上述两份合同不一致的，应以《协议》确定的为准，考虑到双方之间的相关费用已通过该《协议》确定并履行完毕，故该《协议》可作为双方解除租赁关系、结算租金的依据，双方之间的合同关系应于2015年11月1日终止，合同终止后，王占祥即不再拥有占有、使用租赁物的合法依据，卓一贸易有权要求王占祥腾退并交还涉案房屋的钥匙，现双方对王占祥已于2016年2月29日腾退涉案房屋予以确认，卓一贸易有权要求王占祥交还钥匙；其次，王占祥辩称自2015年7月1日因卓一贸易与交通银行股份有限公司宁波分行的合同解除、卓一贸易不享有租赁权，但本案中王占祥作为实际占用人存在逾期腾房的事实，而卓一贸易也依据（2015）甬东民初字第1926号民事调解书确认承担应由王占祥支付的房屋占用损失，王占祥的该项辩称不能成为拒付逾期腾房损失的理由，卓一贸易有权作为合同的权利人和相对人自2015年11月1日起向王占祥主张相应的腾房损失，损失标准亦可按照《协议》约定的标准计算，卓一贸易要求按照原租金标准作为损失计算依据的主张并无充分依据，本院依法不予采信；第三，卓一贸易虽主张王占祥的押金已在双方达成的《协议》中结算，但《协议》并未就押金结算进行明确载明，且卓一贸易并未出具相应押金退还的依据，故该笔押金10000元应在合同解除后退还王占祥；第四，王占祥要求卓一贸易赔偿装修损失，因双方在《房屋租赁合同》、《协议》、《补充协议》中对政策性收房等事项予以明知，按照日常交易惯例，装修损失应在双方最终结算时予以包括，且根据《补充协议》的约定，合同解除之时，王占祥不得向卓一贸易索取任何损失，装修费用补偿支付条件为“银行单方面征用王占祥的房屋”，现银行方面将征用租赁给卓一贸易租用的所有房屋，故上述装修费用支付条件尚未成就，在王占祥并未对其该反诉请求提供充分证据佐证的情形下，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、宁波卓一贸易有限公司本判决生效之日起十日内向王占祥退还押金10000元；
二、王占祥于本判决生效之日起三日内向宁波卓一贸易有限公司交还位于宁波市江东区宁穿路398号西向第一间房屋钥匙；
三、王占祥于本判决生效之日起十日内赔偿宁波卓一贸易有限公司自2015年11月1日起按6250元／月标准支付至2016年2月29日止的逾期腾房损失25000元；
四、驳回王占祥的其他反诉请求；
五、驳回宁波卓一贸易有限公司的其他诉讼请求。
上述第一、三项抵扣后，王占祥支付原告宁波卓一贸易有限公司15000元，于本判决生效后十日内履行完毕。
如王占祥未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费1206元，减半收取603元，反诉费1050元，减半收取525元，合计1128元，由宁波卓一贸易有限公司负担301元，王占祥负担827元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 施 益
二〇一六年三月十四日
代书记员 章潮琳