徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第0524号原告徐州市某某房地产开发有限公司。法定代表人孙某某，该公司总经理。委托代理人刘某，江苏恒毅律师事务所律师。委托代理人靖某某，该公司经理。被告王某。委托代理人乔某某，江苏金汉都律师事务所律师。原告徐州市某某房地产开发有限公司诉被告王某土地使用权转让纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李某某适用简易程序独任审判，于2013年4月3日公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法组成合议庭，于2013年8月14日、2014年3月3日公开开庭进行了审理。原告徐州市某某房地产开发有限公司的委托代理人刘某、靖某某，被告王某的委托代理人乔某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州市某某房地产开发有限公司诉称，2007年4月9日，原、被告双方签订《合作协议》一份，约定由原告提供自有的位于本市鼓楼区瓦房东村4亩的土地交由被告开发建设住宅楼，各种建设手续由被告负责办理（具体详见协议）。协议签订后，原告即将土地交付被告，由被告自行建设住宅楼。至2010年1月16日，房屋竣工，具备销售条件，现被告已销售了大部分房屋，然而，就土地转让费的给付问题，虽经原告多次索要，被告均以资金紧张为由，要求缓付，至今分文未付。无奈诉至法院，请法院判令被告给付土地转让费100万元，支付逾期付款之日至判决确定给付之日止的违约金，由被告承担诉讼费用。被告王某辩称，一、原、被告所签订的《合作协议》应依法认定无效。（1）因《合作协议》中收取固定利润的条款，实为联营合同中的保底条款，根据最高人民法院有关审理联营合同纠纷案件司法解释，保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏，共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。（2）双方所签订的《合作协议》应认定为土地使用权转让合同，而该土地使用权转让合同违反了国家法律的强制性规定，应依法认定无效。《合同法》第52条第5项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。《城市房地产管理法》第38条第3款规定，以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第39条规定的条件的，不得转让。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条第2款规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”。从本案看，原、被告所签订的《合作协议》违反了上述法律禁止性规定，应依法认定无效。二、不动产物权变动采取的是登记原则，即只有经过不动产权属变更登记后，方可发生物权变动的效力，而涉案的土地使用权至今未变更登记至被告名下，原告要求被告给付100万元土地转让费无事实依据。由于该转让违反法律规定，客观上原告根本不可能将土地使用权属变更至被告名下，在此情形下，被告中止自己的给付义务，也是依法行使不安抗辩权。三、关于诉讼时效问题。《合作协议》第三条第4款约定办理好定点手续开工建设时支付50万元，该工程于2008年11月经徐州市建设局批准开工建设，时已三年有余，超过了法律规定的诉讼时效。而另外50万元协议约定待乙方售房时支付由甲方在售房款中直接收取。因甲方拒绝协助乙方办理商品房预售许可证、房屋产权证明书及签订商品房销售合同、开具销售发票等合同义务，致使至今不能售房。故原告起诉不符合约定条件，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2007年4月9日，原、被告签订《合作协议》一份，合作协议内容为：“甲方：徐州市某某房地产开发有限公司。乙方：王某。甲、乙双方本着互利互惠的原则，通过平等、友好、充分的协商，现就本协议约定范围内土地的开发使用，达成如下合作协议，并共同遵守。一、土地概况：1、本协议约定范围内的土地（以下简称该地块）是指位于瓦房东村，面积约为4亩，具体以国土部门颁发的国有土地使用证的面积为准。2、该地目前现状为教育预留地，由乙方负责办理住宅用地，费用由乙方承担，由乙方在该地块投资开发建设商住楼，建筑营业税工程由乙方在东环建管科缴纳。二、双方合作内容：1、双方合作的目的在于整合双方在政策、资金、土地、开发经验等方面的优势，通过甲乙双方对该地块的长期开发，使开发建设的住宅楼具备销售条件，并由乙方进行经营、管理，从而使甲乙双方获得利益。2、项目建设要求，该地块前期所有建设手续（规划、土地、建管、质监、监理、工程招投标等）由乙方负责办理，费用由乙方承担，甲方协助乙方出具必要的报建等手续。3、征迁，甲方协议乙方拆迁，地面附着物、房屋拆迁等赔偿费用由乙方支付。4、甲方收取该地块的收益为100万元人民币，在乙方办理好定点手续开工建设时支付甲方50万元人民币，余款50万元人民币待乙方售房时，由甲方直接收取。5、如乙方在办理土地变更、规划、报建手续，拆迁补偿等前期投入的费用，因国家政策等原因致使该项目未能实施，乙方所支付的前期费用，应由乙方承担，甲方不承担任何费用。三、商品房经营，销售管理。1、该地块完成开发建设住宅楼后，乙方对该项目的住宅楼享有独立的经营、使用、管理权。2、甲方协助乙方办理商品房预售许可证，办理房屋产权证明书，甲方负责签订商品房销售合同，开具销售发票，该项目的销售营业税及附加、土地增值税、企业所得税等，国家收取的税费由乙方承担。四、违约责任。1、乙方应遵守本协议所签订内容，乙方逾期支付应付款项的，按应付款每天万分之一支付违约金，逾期超过两个月的，甲方有权解除协议。2、甲方应按合作协议所约定的义务，协助乙方办理相关手续，如不协助，致使项目拖延，应按乙方已付款总额每天按万分之一支付违约金，逾期两个月，乙方有权解除协议。五、其他。1、本协议未尽事宜，双方另行协商解决。2、本协议一式四份，甲、乙双方各执两份，自双方签字盖章生效。”协议签订后，原告将土地交付给被告，开发建设住宅楼，2010年1月被告对该住宅楼已对外认购。因被告未支付原告土地出让款，原告于2010年8月16日通过特快专递向被告发出催款通知函。此后，原告于2012年2月向本院提起诉讼，先行调解。同年4月28日，本院立案受理。同年10月25日原告撤诉。2013年3月12日，原告再次起诉至本院提出上述诉讼请求，被告作了上述答辩意见。上述事实，有原告提交的合作协议原件、土地使用权证书复印件、徐州市国土资源局鼓楼分局出具的证明原件、情况汇报复印件、徐州经济开发区管委会（2007）357号文件原件、建设项目环境影响登记表原件、申请办理规划许可的报告复印件、工程准许开工报告复印件、剩余房源明细表及收入明细表复印件、通知函原件、特快专递详情单原件、徐州国土使用权出让预约协议及按该预约协议交纳的土地款33万元的收据、被告提供的合作协议复印件及双方当事人陈述在卷佐证。本院认为，一、原、被告所签订的《合作协议》，虽名为合作开发房地产，实为土地使用权转让合同，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。二、原告按约将转让的土地交付被告开发建设住宅楼，履行了自己的合同义务，被告应按约定支付原告土地转让款。双方约定在被告办理好定点手续开工建设时支付原告方50万元，该工程于2008年11月办理完定点开工建设手续，开工建设，此时，被告应向原告支付土地转让款50万元，而被告未按约定支付转让款，应属违约。原告要求被告这50万元，其主张合法有据，应予支持。而原告在本次诉讼时，要求被告支付其余50万元土地转让款，因该50万元支付条件，依照合同约定第二条第4项及第三条第2项，由原告在被告售房时直接收取，因原告未按约定协助办理商品房预售许可证，亦未与卖方签订商品房预售合同，故该50万元付款条件尚未成就，因此原告的这部分诉讼主张不予支持。三、关于本案诉讼时效问题，被告主张原告起诉超过诉讼时效，是根据合同约定推算。本案住宅楼开工建设于2008年11月份，原告于2010年8月16日通过特快专递向被告发出催款通知函，被告仅称没收到此通知函，并未提出相反证据，证明其主张。根据本院查明的事实，原告向被告主张权利，向法院提起诉讼，导致诉讼时效数次中断，应重新计算诉讼时效。被告主张原告超过诉讼时效，本院不予采信。综上，原告要求被告100万元的土地出让款的诉讼请求，其中支付开工建设时应支付的土地转让款50万元及违约金，具有事实依据，本院予以支持。其余50万元，双方约定的支付条件尚未成就，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第五十二条第一款第五项、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条第一款第二项、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第八条、第二十四条之规定，判决如下：一、被告王某于本判决生效之日起十日内给付原告徐州市某某房地产开发有限公司土地使用权转让款人民币50万元，同时支付该款逾期付款违约金（自2008年12月1日起至本判决确定的履行义务之日止，按每日万分之一计算）。二、驳回原告徐州市某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币15870元（原告已预交），由原告负担7935元，被告负担7935元（随案款一并给付原告）。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李某某审 判 员  王 某人民陪审员  范某某二〇一四年三月十一日见习书记员  夏 某