黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑03民终407号
上诉人（原审原告）：赵程慧，男，1978年6月4日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡东县。
被上诉人（原审被告）：闫德江，男，1978年8月12日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。
原审被告：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地:黑龙江省鸡西市鸡冠区交通局1-1-1-1号。
法定代表人：房靖，经理。
原审被告：房靖，女，1960年6月20日出生，汉族，鸡西市坚实房地产开发有限公司经理，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
上诉人赵程慧因与被上诉人闫德江、原审被告鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称坚实房地产公司）、房靖案外人执行异议之诉一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2016）黑0302民初3061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
赵程慧上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：上诉人于2016年1月5日鸡冠区法院查封前在2013年8月25日与鸡西市坚实房地产开发有限公司签订的书面商品房买卖合同且支付了全部购房款，合同约定由坚实房地产开发有限公司在合同生效之日起30日内办理登记备案，并在2015年6月22日由坚实房地产开发有限公司根据《物业管理条例》第24条规定依法选聘的鸡西盛源物业有限公司办理入户手续，合法占有该不动产，上诉人提供的证据完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定具有足够的排他性，鸡西地区新开发的楼盘，在办理入户手续时都是由物业公司收取物业费，并根据《物业管理条例》第45条规定代收前期水费、电费、供热费，这即是普遍的事实，也是有法律依据的，一审法院因此否认上诉人在2015年6月22日合法占有诉争的不动产是错误的，没有事实和法律依据的。
赵程慧一审诉讼请求：1.立即停止对原告赵程慧购买的位于鸡冠区幸福里住宅小区9号楼6号车库的强制执行，并解除对上述车库的查封。
一审法院认定事实：2013年8月25日，原告赵程慧与被告坚实房地产公司签订《房屋预售合同》，购买了坚实房地产公司开发的位于鸡西市鸡冠区幸福里住宅小区××楼××号车库，同日，赵程慧通过支付现金的方式支付了全部房款168520元，坚实房地产公司为赵程慧出具了房款的收据。赵程慧称其已于2015年6月22日办理了入户手续，对购买车库进行了装修，并使用至今。但因坚实房地产公司与物业公司存在利害关系，仅凭物业公司出具的相关票据，不足以证实其实际占有使用的时间早于法院查封的时间。2013年12月12日，坚实房地产公司及其法定代表人，即被告房靖与被告闫德江签订一份借款协议，约定坚实房地产公司、房靖向闫德江借款200万元，借款期限为三个月。借款当日，闫德江按照双方约定扣除利息30万元后，向坚实房地产、房靖实际交付170万元。坚实地产公司以其开发的幸福里小区部分住宅房屋和车库（包括涉案的9号楼负一层6号车库）为闫德江的借款提供抵押担保。协议签订后，坚实地产公司将抵押房屋和车库预售登记到闫德江名下，但未办理担保房屋的抵押登记。借款后，坚实房地产、房靖按月利3%给付闫德江借款利息104万元（2013年12月12日至2015年8月21日），但至今未偿还借款本金170万元及2015年8月22日之后的借款利息，故闫德江诉至法院，法院在审理该案过程中,于2016年1月5日作出（2016）黑0302民初22号民事裁定书对抵押房屋及车库（包括涉案的9号楼负一层6号车库）进行了查封，在法院向坚实房地产公司送达查封手续时，该公司并未提出涉案车库已经出卖给赵程慧。法院于2016年2月6日作出（2016）黑0302民初22号民事调解书,坚实房地产公司、房靖经调解确认于2016年4月21日前一次性连带偿还闫德江借款本金170万元、利息272000元，合计1972000元；案件受理费27103元，减半收取计13551.50元，保全费用5000元，合计18551.50元，由坚实房地产公司和房靖连带负担。后坚实房地产公司和房靖未能按期还款，闫德江向本院申请强制执行。原告赵程慧在执行阶段向法院提出异议，要求中止执行该车库。2016年11月18日，法院作出（2016）黑0302执异68号执行裁定，驳回了赵程慧的异议请求。一审法院认为，本案审理的焦点为原告赵程慧对涉案房产所主张的权利是否构成了阻却继续执行的事由。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案车库虽预售登记在被告闫德江名下，但闫德江与坚实房地产公司之间的真实意思并非是买卖房屋，闫德江亦未实际支付购房款，双方签订商品房预售合同及办理预售登记的行为其性质属于一种非典型担保，该担保并不具有排他效力。故涉案车库的产权并未发生转移，仍属坚实房地产公司。因此，应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定来判断赵程慧是否享有足以排除强制执行的民事权益。因赵程慧提交的其于2015年6月22日办理涉案车库的入户手续的证据仅为鸡西盛源物业有限公司出具的物业费、水费、电费等收据，且无其他证据相佐证。虽然坚实房地产公司、房靖对赵程慧提交的证据全部予以认可，但基于案外人执行异议之诉案件的特殊性，为了防止案外人与被执行人恶意串通，损害申请执行人的利益。仍不能免除案外人的充份举证责任。同时在法院送达查封裁定书时，坚实房地产公司并未提出涉案车库已经出卖给赵程慧，又不能做出合理的说明。赵程慧提供的证据，不足以对其主张的于2015年6月22日实际占有涉案车库的事实形成高度盖然性，法院不予采信。故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定。综上，原告赵程慧对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求终止对涉案车库的执行程序并解除查封的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回原告赵程慧的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赵程慧负担。
二审期间，当事人未提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点是上诉人赵程慧就案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人提供的2015年6月22日办理案涉车库入户手续的相关证据均为盛源物业出具，鉴于盛源物业与坚实房地产公司存在利害关系，又无其他证据予以佐证，不足以证实上诉人在法院查封前已合法占有案涉车库。且在一审法院送达查封裁定书时，原审被告坚实房地产公司并未提出涉案车库已经出卖给上诉人，又不能做出合理的说明。故上诉人所举证据不足以证实其对案涉车库同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，即无充分证据证实享有足以排除强制执行的民事权益，故原审对其要求停止对案涉车库的强制执行、解除查封的诉讼请求不予支持并无不当。
综上所述，赵程慧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人赵程慧负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘兆宇
审判员 刘伟国
审判员 李绍军
二〇一八年八月十六日
书记员 李 玉