辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第117号
上诉人（原审被告）王强，男，××年××月××日生，××族，无职业。
委托代理人宋大勇，系辽宁××律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）宋淑琴，女，××年××月××日生，××族，无职业。
被上诉人（原审原告）林爱珠，女，××年××月××日生，××族，无职业。
委托代理人李宏翔，系大连市××援助中心援助律师。
委托代理人杜志华，系大连市××援助中心援助律师。
上诉人王强、宋淑琴因房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院作出的（2013）甘审民初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王强及其委托代理人宋大勇，上诉人宋淑琴，被上诉人林爱珠及其委托代理人李宏翔、杜志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告林爱珠诉称，原告有三名子女，儿子王强即本案被告，女儿王宝敏、王宝玉。原告丈夫于2004年11月18日去世，三个儿女放弃继承，于2007年3月将原告与丈夫的共同财产位于甘井子区甘北路31-2-4-6的房子过户到原告名下。过户后两年多，被告多次与原告商量，要购买原告的房子，当时原告也没多想就同意了，条件是给付原告10万元钱，原告有生之年还在房中居住。2009年8月18日，被告出具了一份证明“林爱珠此房屋是王强已买下，在老母没过逝之前，还归老母所住，待老母不在才可搬进。”2009年8月21日，原、被告签订了《房地产买卖契约》，把房子过户给了被告，但此后被告未履行约定，一直未付房款，在原告多次催要的情况下，被告于2011年元月16日写下字据，称此房“以后处理由个人说了算，无人干涉，房子由个人处理。”原告因年龄大了，住四楼不方便，想把房子卖了，换个一楼的房子，但被告不同意，被告至今不给原告房款，也不让原告卖房子。原告与被告签订《房地产买卖契约》时，误以为房子卖给儿子后，房子还能由原告说了算，但原告现提出要求变更住房条件时，被告不同意，违背了承诺。其次，65平方米的房子在2009年的价值不止10万元，由于原告当时已70多岁，不知道市场上的房价，也没有与女儿商量，就以远低于市场价出卖房屋给被告，显失公平，特别是对两个女儿不公平。第三，房子过户两年多了，被告至今也没有给房款，原告多次催要，被告也不给，并写字据说以后房子由原告个人说了算，无人干涉，实际上是在欺诈原告。因此，请求判决位于甘井子区甘北路31号2-4-6房屋为原告所有，判令被告协助原告将房屋过户到原告名下。
原审被告王强辩称，不同意原告的诉讼请求，该房屋已由原告在2009年9月1日办理房屋产权过户手续，案涉房屋是被告王强和第三人宋淑琴的夫妻共同财产。被告已经在买房时支付了原告房款4万元，本案房屋由被告取得是正常的交易行为，是付出对价取得的，至于购房款相对便宜是因为原、被告是母子关系，而且附带条件是原告可以在该房屋居住直到去世为止，双方就此也有合意。原告所述其在2011年1月16日返还被告4万元不属实，该4万元原告在一、二审期间已经确认是借给被告的，用于被告儿子结婚使用。原告所称2011年1月16日被告出具说明，以此证明原、被告双方就该房屋买卖又达成新的合意是错误的，该说明不具有合同的相关要件，合同内容不明确，体现不出是指向案涉房屋的交易行为，而且该房子如果产生买卖关系，原告也没有向被告付出任何对价，本案第三人宋淑琴也没有签字，根据法律规定案涉房屋是被告王强和宋淑琴夫妻共同财产，如果涉及到不动产大额处分，必须有夫妻共同意思表示才能形成，第三人没有任何意思表示，也不清楚这个事情，所以买卖关系根本不存在，如果有买卖的话也是无效的，本案原告没有付出任何对价取得该房屋，所以原、被告就案涉房屋没有形成新的买卖合意，故请求法院依法驳回原告诉讼请求。
原审第三人宋淑琴述称，不同意原告的诉讼请求，房屋是被告与第三人的夫妻共同财产，是以买卖的形式购买的房屋，不同意确认其归原告所有。
大连市甘井子区人民法院一审查明，原、被告系母子关系，被告与第三人系夫妻关系。除被告外，原告另有两个女儿。原告的丈夫王锡浩于2004年11月18日去世，因原告的三名子女均放弃继承，原告与其丈夫的夫妻共同财产位于大连市甘井子区甘北路31号2单元4层6号房屋于2007年3月21日过户到了原告名下，产权证号为大房权证甘私字第××号，房屋建筑面积65.46平方米。2009年8月21日，原、被告签订《房地产买卖契约》一份，约定，原告将上述房屋以人民币10万元的价格出售给被告，被告应于2009年9月1日前向原告一次性付清购房款，同日原告将房屋交付被告。协议签订后，被告取得案涉房屋的产权证，产权证号为（甘私有）2009731531号。被告王强在与原告签订上述协议后，向原告给付了人民币4万元。上述《房地产买卖契约》签订前，被告王强、第三人宋淑琴于2009年8月18日向原告出具《证明书》一份，内容为：林爱珠此房屋是王强已买下，在老母没过世前，还归老母所住。待老母不在才可搬进。被告王强、第三人宋淑琴在证明书上签字、捺手印。被告取得案涉房屋产权后，该房屋仍由原告个人居住使用。
2011年1月16日，原告给付了被告及第三人人民币4万元，被告及第三人为原告出具了收条，并同时在收条上签字、捺手印。对此，原告主张系其退还被告的购房款，被告则主张为原告借给被告的借款。同日，被告与原告达成一份协议，内容为：以后处理由个人说了算，无人干涉，房子由个人处理。原告林爱珠、被告王强在该协议上签字、捺手印。
大连市甘井子区人民法院一审认为，原、被告就案涉房屋先后形成了两份协议，第一份《房地产买卖契约》签订后，原、被告已经完成了对协议约定的房屋的过户登记手续，被告向原告支付了4万元购房款，房屋仍由原告居住。2011年1月16日，原告返还给被告及第三人人民币4万元，被告及第三人为原告出具了收条，同时原、被告之间达成了新的协议，确认案涉房屋以后由原告自行处分。上述两份协议为当事人真实的意思表示，不违反相关法律规定，应为有效。从协议约定的内容及当事人的行为来看，可以认定两份协议均为房屋所有权转让协议，其目的均为转让房屋所有权。故原告主张依第二份协议约定确认案涉房屋归原告所有，要求被告协助办理房屋过户手续，理由充分，应予支持。
关于被告及第三人辩称，原告于2011年1月16日交付给被告及第三人的4万元钱并非返还的购房款，而是被告及第三人向原告的借款一节，因原告提供的证据显示，被告及第三人在收到原告的4万元钱后，向原告出具了收条，而并非借条，也没有说明何时还款，故不能认定该4万元钱属于借款，结合原、被告及第三人均认可，被告在与原告签订了《房地产买卖契约》后向原告给付了4万元购房款，故应当认定，原告给付被告及第三人的4万元钱，系返还给二人的购房款。
关于第三人主张，案涉房屋属于被告及第三人的共同财产，被告私自处分案涉房屋的行为没有得到第三人的确认，第三人对此不知情，因此，被告与原告就转让案涉房屋所有权所形成的第二份协议应属无效一节，因原告在2011年1月16日返还4万元购房款时，被告及第三人共同向原告出具了收条，第三人并未就原告返还购房款提出任何异议，同日原、被告形成了新的协议，第三人主张对此不知情，与事实不符，不予支持。
关于被告辩称的，被告书写的简单字条不构成房屋买卖合同一节，且原告并未支付案涉房屋的对价，双方并未达成房屋转让合意一节，一审法院认为，原、被告系母子关系，且原告年纪较大，对其所实施的民事行为的形式要件不宜要求过高，被告向原告出具的字条中，已经明确表示就案涉房屋的处分权交由原告个人自主决定，文字表述虽然简单，但已经能够体现出对房屋的处分意思表示，而原、被告双方同时在字条上签名、捺下手印的行为即表明了字条上的文字内容是双方合意的结果，故应当认定，双方之间形成了房屋转让协议。关于支付对价一节，因案涉房屋原本就属于原告所有，被告支付了4万元，取得了案涉房屋的产权，现原告已经将4万元返还给了被告，应认定其以原出让价格重新购回房屋。综上，大连市甘井子区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：位于大连市甘井子区甘北路31号2单元4层6号房屋归原告林爱珠所有，被告王强自判决发生法律效力之日起30日内，协助原告办理房屋过户手续（过户费用由原告承担）。案件受理费100元，其他诉讼费50元，合计150元，由被告负担。
宣判后，王强、宋淑琴均不服，上诉至本院。王强及宋淑琴的上诉请求均为撤销一审判决，改判大连市甘井子区甘北路31号2单元4层6号房屋归王强所有。王强的主要上诉理由为：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、案涉房屋系王强通过合法途径和合法程序取得的合法财产，任何人未经严格法律程序不得剥夺；二、2011年1月16日王强从林爱珠处取得的4万元系借款而非返还的购房款；三、案涉房屋系王强与宋淑琴的夫妻共同财产，王强无权独自处理；四、上诉人与被上诉人之间出具的字据不具备合同的形式及实质要件，不应据此判决案涉房屋归林爱珠所有。宋淑琴的主要上诉理由是：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、2011年1月16日，宋淑琴和王强收林爱珠4万元款项在先，王强向林爱珠出具简单字条在后。林爱珠在庭审中已经自认4万元是借给王强、宋淑琴给儿子结婚用。一审认定4万元为返还购房款错误，认定宋淑琴知悉王强与林爱珠形成所谓新的买卖协议错误。二、简单字条没有写明房价、没有指向案涉房屋、也没有共有人宋淑琴的知情同意，不应认定为有效。
被上诉人林爱珠表示服从原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点有三个：一是2011年1月16日出具的关于由个人处理的简单字条能否证明双方形成新的房屋买卖合同；二是同日出具的4万元收条是借款还是返还购房款；三是宋淑琴对王强处理案涉房屋是否知情以及是否影响房屋买卖合同的效力。
关于2011年1月16日出具的由个人处理的简单字条能否证明双方形成新的房屋买卖合同问题，本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉房屋原登记在林爱珠名下，后于2009年出售给儿子王强，并办理了过户手续。双方签订了《房地产买卖契约》，约定购房款10万元，后双方均认可实际支付购房款为4万元。王强同意林爱珠占有使用案涉房屋直至去世。至2011年1月16日，王强与林爱珠均签字画押的便条上记载：以后处理由个人说了算，无人干涉，房子由个人处理。该便条虽未明确房屋的具体情况，然结合王强自述其名下仅有案涉房屋一套以及双方之间曾就案涉房屋进行过交易，可以认定简单字条中所提到的“房子”即为案涉房屋。而“个人处理”的用语也明确地表达了王强让渡房屋所有权给林爱珠的真实意思，因为所有权中最核心的权利即是处分权，是其区分用益物权、担保物权以及债权的根本特征。况且王强、宋淑琴于同日又向林爱珠出具了4万元的收条，该数额恰与前次房屋买卖王强实际支付的购房款一致，应认定为林爱珠取回案涉房屋所有权所支付的对价。故根据同日出具的简单字条及4万元收条可以确定新的房屋买卖合同的当事人、标的以及价款。合同的主要条款具备，且并无证据表明非双方当事人真实意思表示，应为合法有效，王强与林爱珠之间就案涉房屋形成新的房屋买卖关系。
关于4万元收条是借款还是返还购房款问题，本院认为，尽管林爱珠在第一次一审庭审中确有关于4万元是借款给王强、宋淑琴用于其儿子结婚的陈述，然其在法庭辩论终结前改变为退款；加之2011年1月16日的收条非借据，无法证明借款的事实，且为孙子结婚借款写收条也不符合民俗习惯；另外与该收条同日签订的“以后处理由个人说了算，无人干涉，房子由个人处理”字条亦可予以佐证是退款而非借款。林爱珠将王强为前次房屋买卖支付的购房款4万元退还给王强，王强与宋淑琴均予以接受，林爱珠已经履行了支付购房款的义务。
关于宋淑琴对王强处理案涉房屋是否知情以及是否影响新的房屋买卖合同的效力，本院认为，宋淑琴虽未在关于个人处理的简单字条上签字，然其在同一日出具的收条上签字，宋淑琴应当知晓王强将案涉房屋处理给林爱珠。另外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。即使宋淑琴对王强处理案涉房屋不知情，王强与宋淑琴也无权以王强未征得宋淑琴同意处分夫妻共同财产为由，主张新的房屋买卖合同无效。
由上可知，王强与林爱珠就案涉房屋形成以王强为出卖人、林爱珠为买受人，价款为4万元的新的房屋买卖关系，林爱珠已经支付了购房款，全部履行了合同义务，现其请求王强协助办理案涉房屋的过户手续，于法有据，本院予以支持。关于林爱珠要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院认为，根据我国《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故在案涉房屋尚未变更登记至林爱珠名下之前，案涉房屋的所有权并不发生转移，林爱珠该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原审认定不当，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更大连市甘井子区人民法院（2013）甘审民初字第66号民事判决为上诉人王强于本判决生效之日起30日内协助被上诉人林爱珠办理大连市甘井子区甘北路31号2单元4层6号房屋的产权过户手续（过户费用由被上诉人林爱珠承担）。
一审案件受理费100元，其他诉讼费50元，合计150元（林爱珠已预交），由上诉人王强、宋淑琴负担；二审案件受理费200元，上诉人王强预交100元，上诉人宋淑琴预交100元，由上诉人王强负担100元，上诉人宋淑琴负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 王丽明
二〇一四年三月二十一日
书记员 夏丽娜