襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0606民初2479号原告：袁四华，男，1964年7月30日出生，汉族，住樊城区。原告：曾超，女，1967年2月21日，汉族，住樊城区。系原告袁四华之妻。二原告委托代理人：张健、蔡月华，湖北春园律师事务所律师。特别授权代理。被告：苏龙，男，1979年5月3日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托代理人：苏晓峰，男，1956年10月2日出生，汉族，住襄阳市樊城区。系被告苏龙之父。特别授权代理。被告：李贞贞，女，1983年1月3日出生，汉族，住襄阳市。委托代理人：李贵成，男，汉族，1956年8月3日出生，住襄阳市樊城区。系被告李贞贞之父。特别授权代理。原告袁四华、曾超诉被告苏龙、李贞贞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员彭庆伟担任审判长，人民陪审员柴辉凌、李晶参加的合议庭，于2017年7月11日公开开庭进行了审理，原告袁四华及其委托代理人张健、蔡月华，被告李贞贞的委托代理人李贵成到庭参加诉讼，被告苏龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁四华、曾超诉称，原、被告于2013年7月18日签订一份房屋租赁合同，合同对租赁房屋面积、租赁期限、租金支付时间和方式，双方的权利和义务，违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约履行了自己交房的义务，而被告从2016年7月开始未按约定支付租金，截止2017年3月，被告拖欠原告租金共计208725元。原告多次向被告催要未果。故诉至法院请求：1、判令解除原告与二被告签订的《房屋租赁合同》并腾出租赁房屋；2、判令二被告支付拖欠的租金208725元（2016年7月份-2017年3月份）及截止腾房之日的租金；3、判令二被告承担违约金301869元；4、判令二被告承担滞纳金50000元；5、本案诉讼费用由二被告承担。被告李贞贞辩称，原、被告于2013年7月18日签订租赁合同，合同期限为十年，现合同未到期，又没有证据证明李贞贞有违约行为，提出解除合同并腾出租赁房屋是没有任何法律依据的，请求法院驳回原告的诉讼请求。2013年前二楼与袁世华签有合同经营的宾馆，因涉及到转让，袁世华不同意，又不准续签，因二楼投资了一百多万元，才产生了2013年7月18日由苏龙、李贞贞签订的这份合同。合同签订后，二楼还是宾馆，由李贞贞和弟弟李山合资经营，三楼由苏龙及其他股东投资近二百万元装修后经营按摩养生。每月的房租二楼每月一万贰，三楼一万捌，分别交给苏龙，由苏龙交给原告。后因苏龙把房租钱收到后，未按时交给原告，原告把电源断了，造成了二楼、三楼无法经营，之后，苏龙把钱给原告后，才正常营业。为防止这样的事情再次发生，经原告与被告口头协商同意，二楼的房租由李贞贞负责交给原告，苏龙负责三楼的房租，此口头协议一直执行到原告诉讼前。有曾超与李贞贞的聊天记录及李贞贞通过银行转账的交易记录，苏龙的欠条上面没有李贞贞的签字，三楼经营人李放的证明。以上证据都能证明每月9000元房租是经过原告同意后才交的，虽然是口头协议，但一直执行到原告诉讼，原告没有向被告提出异议。被告苏龙未作答辩。经审理查明，原告袁四华、曾超共同共有位于襄阳市樊城区立业路1幢2层106-3室房屋一套（建筑面积793㎡）和位于襄阳市樊城区立业路1幢3层106-4室房屋一套（建筑面积886.92㎡）。2013年7月18日，原告袁四华、曾超（甲方）与被告苏龙、李贞贞（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，主要内容为：出租房屋为襄阳市樊城区立业路1幢2-3层，建筑面积1600平方米左右；租赁期限自2013年9月10日至2023年9月9日止；租赁期限为拾年，该房屋第一年每月租金共为叁万元整（小写：￥30000元）。第二年开始每年租金在上年度的基础上递增5%（即第一年月租金3万元，第二年月租金31500元，第三年每月租金33075元，以此类推）。注：该租金不含税价格，如需甲方开具正式发票，由乙方承担应缴税费；乙方应于合同签订之向甲方支付押金伍万元整（￥50000元），合同终止时，如无任何违约情况发生，押金退还给乙方；租金第一年按月付，提前十天支付，第二年以后按季支付，乙方应于本季度前一个月底前交纳当季度租金。租金支付以收条结算，先付租金后使用；乙方装修需征得甲方书面同意，不得随意损坏房屋主体结构，费用由乙方自理，租赁期间所有设施维护保养由乙方负责。双方协定后的改装结构，产权归甲方所有。合同到期后，不得拆除损坏，否则将由乙方赔偿损失的全部费用。否则甲方拒退押金。若甲方验收房屋合格并且乙方不违约的情况下，甲方退还押金。如乙方违反本合同条款义务的，乙方缴纳的押金不再返还，造成甲方损失大于押金数额的，由乙方承担赔偿责任。损失数额无法准确计算的，已缴纳押金不予退还的同时，乙方应另行承担不低于10万元的赔偿金；租赁期间满后，本合同即终止。如乙方要求承租本房屋，须提前叁个月书面向甲方提出，甲方没有提出异议的，根据市场价格双方友好协商，本合同期满前1个月另行签订租赁合同。如双方不能另行签订租赁合同，乙方应当于合同期满前搬离，合同终止的同时未能搬离的所有产物归甲方所有，甲方有单方开门另组他人的权利；本合同自签订之日起生效，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，应当赔偿对方损失，并按本合同租金总额20%向非违约方支付违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按未履行租金的5%按日向乙方加收滞纳金。乙方有下列行为之一，视为严重违反本合同的违约合同，甲方有权单方立即解除合同，按本条要求乙方支付违约金，并承担由此给甲方造成的损失：（1）不按期支付租金；（2）故意损坏租赁房屋的；（3）乙方擅自转让的（乙方更换经营人视为转让）。甲方因上述原因单方立即解除合同的，通知乙方时生效，乙方应当于三日内缴清所有款项并搬离，如不能按时搬离，每逾期一天，乙方应当向甲方支付3000元使用费，前述费用应当一日一支付，由甲方提供支付账户，连续五日未支付的，甲方有权要求乙方立即搬离，同时要求乙方支付违约金并承担赔偿责任。乙方拒不搬离的，甲方可以任意处置乙方未搬离的设施及财产，所得收益归甲方所有。2、非因本合同约定或法律规定，甲方单方终止合同的履行或有其他行为致使乙方不能正常经营的，乙方有权解除合同，甲方应返还押金，按违约支付违约金，并承担由此给乙方造成的损失。合同签订后，被告苏龙、李贞贞交纳押金5万元，原告袁世华、曾超将房屋交付被告苏龙、李贞贞。被告苏龙、李贞贞将房屋二楼用于经营宾馆、三楼用于经营按摩养生。另查明，被告苏龙、李贞贞于2012年4月19日登记结婚，于2015年12月4日登记离婚。2016年11月8日，苏龙出具欠条1份，内容为“今欠到房租120000元（拾贰万元整），其中三楼82635.00元（捌万贰仟陆佰叁拾伍元），二楼37365.00元。从2016年11月起每月欠叁仟元整（3000.00元）年底结算”。从2016年11月开始，被告苏龙、李贞贞分开交纳租金，即二楼经营宾馆的租金由被告李贞贞交纳，三楼经营按摩养生的租金由被告苏龙交纳。对于2016年11月8日后的月租金，按多少数额交纳，双方发生争议。原告袁世华、曾超主张“依照合同约定，租金在上年度的基础上递增5%”，被告苏龙、李贞贞主张“原、被告口头达成协议，二楼、三楼分开交纳租金，每月各交纳租金9000元，原告没有提出异议，一直执行到原告提起诉讼”。依照《房屋租赁合同》约定，2016年11月10日至2018年2月27日的租金为551470元（2016年11月10日至2017年9月9日,10个月×34728元/月租金＝347280元；2017年9月10日至2018年2月9日，5个月×36464元/月租金＝182320元；2018年2月10日至2月27日，18天×1215元/日租金＝21870元）。被告苏龙、李贞贞2016年12月至2018年1月交纳租金232500元（被告苏龙交纳租金110500元，被告李贞贞交纳租金122000元），尚欠租金2318970元。本案审理过程中，原告袁四华于2018年2月28日将被告的电停了，致使被告苏龙、李贞贞停止了经营。本院认为，原告袁四华、曾超与被告苏龙、李贞贞在协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》合法、有效，应受法律保护。签订合同后，原告袁四华、曾超履行了交付房屋的义务，被告苏龙、李贞贞将房屋二楼用于经营宾馆、三楼用于经营按摩养生。合同履行过程中，被告苏龙、李贞贞按时交纳租金，从2016年7月开始拖欠租金，2016年11月8日，原告与被告苏龙对拖欠租金进行核算后出具欠条1份，拖欠租金已转化为债务。2016年11月8日后的租金，按何数额交纳，双方发生争议。原告袁世华、曾超主张“依照合同约定，租金在上年度的基础上递增5%”，被告苏龙、李贞贞主张“原、被告口头达成协议，二楼、三楼分开交纳租金，每月各交纳租金9000元，原告没有提出异议，一直执行到原告提起诉讼”。原告袁四华、曾超要求解除房屋租赁合同并腾出租赁房屋，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告没有给被告下达限期交纳租金通知和解除租赁合同通知，而是以直接起诉的方式要求解除租赁合同，鉴于双方对租金的数额发生争议，原告已将被告的电停了，致使被告苏龙、李贞贞无法经营，继续租赁房屋对双方均不利，故对原告要求解除房屋租赁合同并腾出租赁房屋请求，本院予以支持。原告袁四华、曾超要求被告苏龙、李贞贞支付拖欠的租金，2016年11月8日，被告苏龙出具的欠条载明欠到房租120000元，该笔房屋租金应由被告苏龙承担。此后的租金按合同约定交纳，三楼的房租由被告苏龙交纳，二楼的房租由被告李贞贞交纳，2016年11月10日至2018年2月27日房屋租金为551470元，被告苏龙、李贞贞各承担275735元，被告苏龙已交纳租金110500元，尚欠165235元；被告李贞贞已交纳租金122000元，尚欠153735元。原告袁四华、曾超要求被告苏龙、李贞贞承担十年租金总额的20%计算承担违约金及滞纳金，与法不符。因原、被告双方在履行合同中对交纳租金数额发生争议，事出有因，并且被告每月仍在交纳租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告拖欠租金，原告可以向被告下达限期交纳通知，被告逾期不支付租金，原告可以解除合同。期间，原告没有向被告下达催交拖欠租金通知，也没有下达解除合同通知，没有给予被告合理的期限，直接于2017年4月17日以被告拖欠租金为由诉至法院。故对原告要求被告承担违约金及滞纳金的请求，本院不予支持。被告李贞贞辩称原告与被告口头协议，二楼月租金9000元，原告对此予以否认，其辩称理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告袁四华、曾超与被告苏龙、李贞贞于2013年7月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告苏龙、李贞贞于本判决生效之日起三十日内腾退位于襄阳市樊城区立业路1幢2层106-3室房屋（建筑面积793㎡）和位于襄阳市樊城区立业路1幢3层106-4室房屋；三、被告苏龙支付原告袁四华、曾超房屋租金285235元（2016年7月10日至2018年2月27日期间拖欠的租金；被告苏龙、李贞贞交纳的押金50000元两人各占25000元，在执行中可抵扣租金）；四、被告李贞贞支付原告袁四华、曾超房屋租金153735元（2016年11月10日至2018年2月27日期间拖欠的租金；被告苏龙、李贞贞交纳的押金50000元两人各占25000元，在执行中可抵扣租金）；五、驳回原告袁四华、曾超其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9406元，由被告苏龙、李贞贞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，按照不服一审判决部分请求的数额交纳案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17×××56。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  彭庆伟人民陪审员  柴辉凌人民陪审员  李 晶二〇一八年三月八日书 记 员  牛玉玲