湖北省通山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂通山民二初字第42号
原告曹某灿。
原告徐某红。
委托代理人黄某魁，湖北自成律师事务所律师。
被告湖北文德置业有限公司（以下简称文德置业公司）。住所地：湖北省通山县通羊镇兴洋小区***号。组织结构代码：66225972-4。
法定代表人成某宇，该公司董事长。
委托代理人阮某旺，该公司项目经理。
委托代理人李某相，湖北仁贤律师事务所律师。
被告通山兴和建筑有限公司（以下兴和建筑公司）。住所地：湖北省通山县通羊镇洋都大道**号。组织结构代码：67035178-2。
法定代表人余某和，该公司经理。
委托代理人陈某贤，湖北仁贤律师事务所律师。
被告吴某强。
原告曹某灿、徐某红与被告文德置业公司、兴和建筑公司、吴某强商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹某灿、徐某红的委托代理人黄某魁，被告文德置业公司的委托代理人阮某旺、李某相，被告兴和建筑公司的委托代理人陈某贤到庭参加了诉讼。被告吴某强经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年9月6日，被告吴某强作为授权代表与原告曹某灿签订《山城明珠预约协议书》，对商品房出售的房号、楼层、单价均进行了明确的约定，原告依约足额的交付了购房定金和购房款。2010年3月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，对双方的权利义务进行了进一步的约定。时至今日，原告已足额交付了房款，但因三被告之间存在其它经济纠纷，导致原告所购的房屋至今未能交付。故具文起诉，请求人民法院：1、确认原告与被告于2009年9月6日签订的《山城明珠预约协议书》及2010年3月12签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告立即交付房屋并办理产权手续；3、本案诉讼费由被告负担。
原告为证明自己的诉讼请求所依据的事实和理由成立，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、身份证、结婚证复印件各一份，以证明二原告的身份及夫妻关系。
证据二、《山城明珠预约协议书》复印件一份，以证明原、被告关于商品房销售权利义务的约定。
证据三、吴某强的收条复印件五份、证明复印件一份、借条复印件一份，以证明原告已依约足额交付了购房款及开户费用。
证据四、《催告书》复印件一份，以证明原告已于2010年3月12日与被告签订了《商品房买卖合同》。
证据五、《山城明珠项目工程陶居施工承包合同书》复印件一份，以证明被告之间关于用商品房抵偿工程款的约定，原告所购房在此范围。
证据六、《商品房买卖合同》复印件一份，以证明原、被告已签订了商品房买卖合同。
证据七、吴某强的承诺书复印件一份，以证明被告吴某强关于交付房屋的承诺。
证据八、文德置业公司的民事起诉书复印件一份，以证明被告已承认原告与被告文德置业公司之间订立的商品房买卖合同成立并生效。
在庭审结束后，原告向本院提交了下列证据：
证据九、全贤华与吴某强签订的合同复印件一份、湖北自成律师事务所对徐臣送的调查笔录一份、熊某明的证明复印件一份，以证明被告吴某强系被告兴和建筑公司的项目负责人，吴某强收取原告购房款是按兴和建筑公司与文德置业公司的约定抵偿工程款的事实。
被告文德置业公司辩称：一、我公司没有与曹某灿签订任何《山城明珠预约协议书》或《商品房买卖合同》，曹某灿不是适格的原告。二、原告徐某红与我公司签订的《商品房买卖合同》虽属有效合同，但我公司于2013年5月份和6月份向徐某红发出了催告书，明确告知了徐某红不及时交清房款及利息即解除双方房屋买卖合同的法律后果。徐某红收悉催告书后迄今仍然没有向我公司交付分文房款及逾期利息，其行为已表明不再履行合同。根据《商品房买卖合同》约定和《合同法》的相关规定，我公司与原告徐某红之间的商品房买卖合同关系早已解除。徐某红无权再主张合同权利。三、吴某强与曹某灿签订《山城明珠预约协议书》时间为2009年9月6日，而我公司于2009年12月28日才取得商品房预售许可证，我公司没有委托吴某强代为销售商品房，吴某强与曹某灿签订的预约协议书上也无我公司签章追认。况且，《商品房买卖合同》中明确约定徐某红应当向我公司财务部交纳购房款。曹某灿或徐某红向错误的对象吴某强支付房款的风险应当由曹某灿或徐某红承担；曹某灿与吴某强之间系买卖或介绍买卖等其他关系，应由其相互间进行处理。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告文德置业公司为反驳原告的诉讼请求所依据的事实和理由成立，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、文德置业公司与徐某红签订的《商品房买卖合同》复印件一份，以证明：1、合同主体是文德置业公司与徐某红；2、徐某红应当向文德置业公司按时履行付款义务；3、根据合同的约定，徐某红未及时交清购房款，文德置业公司有权解除合同。
证据二、被告文德置业公司向原告徐某红发出的催告通知、国内特快专递邮件详情单复印件各一份，以证明经被告文德置业公司催告后，原告徐某红仍未交款，双方合同关系予以解除。
证据三、《商品房销售许可证》复印件一份，以证明文德置业公司于2009年12月29日才领取商品房预售许可证书，在此之前文德置业公司不能对外销售商品房，更不能允许他人销售商品房。
在庭审结束后，被告向本院提交了下列证据：
证据四、授权委托书、建筑工程决算书、踏步承揽合同、道路修建合同、建筑行业网络发票复印件各一份，以证明被告文德置业公司与被告兴和建筑公司的工程款3595522.10元已结清。
证据五、文德置业公司与黄某签订的《商品房买卖合同》、收据复印件各一份，以证明文德置业公司原应出售给徐某红的房屋，经文德置业公司催告后，徐某红仍未交款，文德置业公司有权解除合同，将该房屋出售给黄某。
证据六、熊某明的证明复印件一份，以证明熊某明向原告出具的证明是醉酒后行为，不能作证据使用。
被告兴和建筑公司辩称：一、我公司仅是山城明珠项目的承建单位，并非山城明珠房地产所有权人，无权对外销售该房产，也不可能委托吴某强以其个人名义销售山城明珠的房产。同时，吴某强并非我公司的法定代表人或股东，亦无我公司的书面授权委托书，吴某强与原告签订《山城明珠预约协议书》的行为不构成普通代理，也不构成表见代理，其无权代表我公司从事任何民事法律行为。因此，我公司并非本案的适格被告。二、尽管我公司与文德置业公司有可用商品房抵乙方工程款的约定，但对具体怎么样抵，抵多少，相关税费由谁承担等都没有明确约定。而事实上，因我公司无法以出卖人的身份出卖山城明珠的房产，所以要求文德公司直接支付工程款。即使我公司与文德置业公司存在建筑工程款纠纷，也是另一法律关系，与本案无关。因此，原告将我公司列为被告是没有法律依据的。综上，我公司既不是明珠山城房产所有权人，也未委托吴某强销售该房产，我公司不应是本案适格主体；原告仅凭我公司与文德置业公司关于以房抵工程款的相关约定，而将我公司列为本案被告，显然是混淆法律关系。原告应当是谁与其签订合同则起诉谁。故请人民法院驳回原告对兴和建筑公司的起诉。
被告兴和建筑公司未向本院提交证据。
被告吴某强未答辩，亦未向本院提交证据。
经质证，被告文行置业公司对原告提交的证据一、四、五、六、八的真实性无异议；对证据二、三、七，认为与其无关；对证据九，认为证人未出庭作证。被告兴和建筑公司对原告提交的证据一、五、六、八的真实性无异议；对证据二、三、四、七，认为与其公司无关联；对证据九，被告兴和建筑公司经本院传票传唤未到庭参与质证。原告对被告文行置业公司提交的证据一、二、三、四、五的真实性无异议；对证据六，认为证人未出庭作证。被告兴和建筑公司对被告文行置业公司提交的证据一、二、三的真实性无异议；对证据四、五、六，被告兴和建筑公司经本院传票传唤未到庭参与质证。被告吴某强未到庭参与诉讼，未发表质证意见。
本院认为：原告提交的证据一、五、六、八和被告文行置业公司提交的证据一、二、三，经当事人相互质证据，对这些证据的真实性无异议，本院应予采信。原告提交的证据二、三、七，被告虽提出异议，但未提交证据佐证，对这二份证据应予采信。证据四与被告文德置业公司提交的证据二是同一证据，本院应予采信。证据九和被告文行置业公司提交的证据六，因证人未出庭作证，且无任何身份证明，故对这二份证据不予采信。被告文德置业公司提交的证据四、五，证明了被告文德置业公司将原应出售给原告的房屋已出售给黄某和其与被告兴和建筑公司进行了工程款结算的事实，对这二份证据应予采信。被告吴某强经本院合法传唤未到庭参与诉讼，放弃了其应享有的质证权利。
根据以上依法确认的本案有效证据，以及当事人在审理过程中的陈述，可认定本案如下事实：
原告曹某灿、徐某红系夫妻关系。
2008年3月份，被告文德置业公司开发建设通山县通羊镇山城明珠项目（原通山县公安局旧址）。2009年12月29日，被告文德置业公司取得鄂通房售许字（2009）14号湖北省商品房预售许可证书。
2009年9月6日，原告曹某灿作为乙方与作为甲方的被告吴某强签订一份《山城明珠预约协议书》，约定乙方预订山城明珠暂定名陶居C-22号房，建筑面积约119.91㎡（实际面积以房产测绘部门的实测面积为准），单价1150元／㎡；总房款137896元；签订协议时乙方向甲方交纳定金107896元；并约定乙方在接到甲方告知开盘后一周内未能到售楼部签订《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，甲方有权另行出售，同时本协议自动终止。同日，原告曹某灿给付被告吴某强购房款74800元，被告吴某强出具了“今收到房屋款柒万肆仟捌佰元整。吴某强2009年9月6号”的收条。2010年2月24日，原告徐某红给付被告吴某强购房款10000元，被告吴某强出具了“今收到徐某红购房人民币款壹万元整。吴某强2010年2月24号”的收条。
2010年3月12日，原告徐某红与被告文德置业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告徐某红购买被告文德置业公司开发建设的山城明珠8栋2单元08号房，建筑面积118.21㎡、单价1150元／㎡，总金额135942元；付款方式为“买受人于2010年3月12日应付清总房款计人民币壹拾叁万伍仟玖佰肆拾贰元整（￥135942）。以甲方财务部开具税票为准”，并约定“买受人逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金”。同时约定被告文德置业公司应当在2010年8月30日前将约定的商品房交付给原告徐某红，并于商品房交付使用后365日内，将办理权属登记所需、由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告徐某红在该合同上签名，被告文德公司在该合同上加盖合同专用章和委托代理人阮某旺的印章。但合同签订后，原告夫妻未按合同的约定向被告文德置业公司交付购房款。
同日，原告徐某红给付被告吴某强开户费7560元，被告吴某强出具了“收到徐某红开户费总费用人币柒仟伍佰陆拾元整。以后所有费用吴某强受理，艳红概不负责。吴某强2010年3月12号”的收条。2010年8月6日，被告吴某强出具“欠到石灰款叁仟壹佰元整。吴某强2018年8月6号”的证明。2010年10月8日，被告吴某强出具“借到熊萍人民币伍仟元整。月息3分，期限一个月。2010年10月8号吴某强”的借据。2011年1月29日，被告吴某强出具“收到建民妹夫购房款人民币贰仟元整。吴某强2011年元月29号”的收条。同日，被告吴某强向原告徐某红出具“收到徐某红山城明珠8栋3单元C-22号房分批总付款玖万肆仟玖佰元整。〈另收到办证费用柒仟伍佰陆拾元整〉。吴某强2011年1月29号”的收条。至此，原告夫妻也未按与被告吴某强签订的预约合同交清购房定金107896元。2012年1月16日，被告吴某强向原告徐某红出具“我承诺2012年珍（正）月二十八日前将通羊山城明珠8栋3单元C-22号房、一切手续和钥匙交给徐某红。如违约和承诺，本人承担一切法律和经济责任。吴某强2012年元月16日”的承诺书。2012年3月21日，被告吴某强又在其于2011年1月29日出具的收条上载明“注在房未交徐某红前，我愿将山城明珠8栋3单元C-72号房抵押，2012年7月1日后有权处理。2012年3月21号吴某强”。
因原告徐某红一直未按《商品房买卖合同》的约定向被告文德置业公司交纳购房款，2013年5月13日，被告文德置业公司向原告徐某红发出催告书，要求原告徐某红在收到催讨告书之日起十日内交清购房款135942元及违约利息46002.77元，逾期则解除《商品房买卖合同》。2013年6月1日，被告文德置业公司再次向原告徐某红发出催告书，但二原告仍未向被告文德置业公司交纳购房款。2013年9月26日，被告文德置业公司将原应出售给原告徐某红的8栋2单元08号房屋，作价140000元出售给黄某，并于当日将房屋交付黄某。2014年4月21日，原告诉至本院，要求：1、确认原告与被告于2009年9月6日签订的《山城明珠预约协议书》及2010年3月12签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告立即交付房屋并办理产权手续。因被告吴某强下落不明，原告于2014年12月9日向本院申请撤诉，本院于同日裁定准许原告撤诉。2015年3月2日，原告再次诉至本院。
同时查明：被告文德置业公司开发建设通山县通羊镇山城明珠项目后，于2008年11月23日与被告兴和建筑公司签订一份《山城明珠项目工程陶居施工承包合同书》，约定由被告兴和建筑公司承包建设山城明珠陶居楼；并约定竣工报告批准后，由被告兴和建筑公司向被告文德置业公司提交竣工决算，经审核后七天内支付合同内的工程款；被告文德置业公司可用陶居小户型西北方位约80㎡一套房从一楼至七楼和陶居中户型（约117㎡）东端半个单元一至七楼按售楼部分期度统一价抵被告兴和建筑公司的工程款。合同签订后，被告兴和建筑公司建设该项目。2009年9月11日，被告兴和建筑公司将应抵工程款的房屋委托被告文德置业公司对外销售。2010年10月份，工程完工。2011年8月2日，工程决算，总造价3326443.05元。2011年10月28日，被告文德置业公司给付被告兴和建筑公司工程款（含主合同外修建道路、踏步工程款）3595522.10元。
因被告吴某强未到庭参加诉讼，经本院询问参与签订《山城明珠预约协议书》的阮淑敏，证实：1、被告吴某强系在山城明珠附近租房居住的居民，与文德置业公司售楼部之间是介绍房屋买卖关系，被告吴某强每介绍一套房屋买卖成功得费用500元；2、文德置业公司售楼部未授权被告吴某强收取购房款。
本案争议的焦点：1、原告曹某灿与被告吴某强签订的《山城明珠预约协议书》对被告文德置业公司、兴和建筑公司是否有约束力？2、被告文德置业公司是否有权与原告徐某红解除合同？3、被告兴和建筑公司在本案中是否应当承担责任？
本院认为：关于焦点1、《城市商品房预售管理办法》第二条规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。其主体是房地产开发企业和房屋承买人；其内容是将来订立商品房买卖合同的行为。原告曹某灿与被告吴某强签订的《山城明珠预约协议书》，理应属商品房预售合同性质，但被告吴某强不是商品房预售的主体（即不是房地产开发企业），被告吴某强与原告曹某灿签订《山城明珠预约协议书》违反了行政法规的规定，并且该预约协议约定的房屋面积、总价款、房号与原告徐某红于2010年3月12日与被告文德置业公司签订的《商品房买卖合同》里约定的房屋面积、总价款、房号均不相同。同时，原告向本院提交的证据既不能证明被告吴某强与作为房地产开发企业的被告文德置业公司之间的员工或授权委托关系，也不能证明被告吴某强与作为建筑企业的被告兴和建筑公司之间的员工或授权委托关系关系，原告应承担举证不利的后果，被告吴某强无权代表房地产开发企业的被告文德置业公司与原告曹某灿签订商品房预售合同，且被告兴和建筑公司将应抵工程款的房屋委托被告文德置业公司对外销售。故原告曹某灿与被告吴某强签订的《山城明珠预约协议书》无效，对被告文德置业公司、兴和建筑公司无约束力。
焦点2、原告徐某红于2010年3月12日与被告文德置业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告徐某红购买被告文德置业公司开发建设的山城明珠8栋2单元08号房，是双方当事人的真实意思表示，该合同为有效合同，原告徐某红应按合同的约定向被告文德置业公司交纳购房款135942元，但原告徐某红经被告文德置业公司催告后，至今仍未向被告文德置业公司交纳购房款，被告文德置业公司按买受人逾期超过60日后未付款，出卖人有权解除合同的约定，解除其与原告徐某红签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，故二原告要求被告文德置业公司交付房屋并办理产权手续的诉讼请求本院不予支持。二原告给付与被告文德置业公司无员工或授权委托关系的被告吴某强的购房款和相关费用，被告吴某强于2012年1月16日向原告徐某红承诺，如违约由其本人承担一切法律和经济责任，现因被告吴某强下落不明和法院审理案件应围绕当事人的诉讼请求进行，该损失可由原告另行向被告吴某强主张权利，在本案中不作处理。
焦点3、被告兴和建筑公司既不是房地产开发企业，也不是与二原告有合同关系的利害关系人，其仅是工程的建筑企业，根据合同的相对性和原告提交的证据不能证明收其购房款、相关费用的被告吴某强与被告兴和建筑公司存在员工或授权委托关系，二原告要求被告兴和建筑公司交付房屋并办理产权手续的诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告原告曹某灿、徐某红的诉讼请求。
本案受理费3209元，由原告曹某灿、徐某红负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行咸宁金穗支行，帐号：17680601040004550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 毛 岩
审 判 员 邵瑞光
人民陪审员 顾秋玲
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 成宇璇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。
第一百六十条买受人应当按照约定的地点支付价款。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。