新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兵八民二终字第165号
上诉人（原审被告）：石河子市朝阳文化艺术学校，住所地：石河子市二号小区文化宫。
法定代表人：全欣。
被上诉人（原审原告）：石河子工人文化官。住所地：新疆石河子市二号小区*栋。
法定代表人：贾斌。
委托代理人：盛朝川，新疆七合律师事务所律师。
上诉人石河子市朝阳文化艺术学校（以下简称朝阳艺术学校）为与被上诉人石河子工人文化宫（以下简称石河子文化宫）租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2014）石民初字第1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月5日受理后，依法组成由审判员李红敏担任审判长，代理审判员赵春华、游绍群参加的合议庭，于2014年9月3日公开开庭进行了审理。上诉人石河子市朝阳文化艺术学校的法定代表人全欣、被上诉人石河子工人文化宫的委托代理人盛朝川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年3月1日，被告朝阳艺术学校开始承租原告石河子文化宫所属房屋用于从事书法、绘画、英语等教学培训。其后，随着被告朝阳艺术学校办学规模的不断扩大，原告石河子文化宫出租给被告用于办学的房屋及面积数量也不断增多，双方一直签订有书面房屋租赁合同。2011年4月1日，原、被告最后一次签订房屋租赁合同，该合同约定原告以每年48000元的租金价格将石河子文化宫一楼东侧教室一套、西北面一夹层教室两间、三楼西北角教室两间与配套男女卫生间及活动过道、三楼西南角教室两间等房屋出租给被告用于办学，租赁期间自2011年4月1日起至2014年3月31日止。合同签订后，原、被告按照合同约定实际履行了各自的合同义务。2014年2月26日，房屋租赁合同期满前，原告石河子文化宫给被告朝阳艺术学校发出书面通知，要求被告于2014年3月31日合同到期时腾空房屋并交还原告。被告朝阳艺术学校收到书面通知后，多次与原告石河子文化宫负责人员协商续签房屋租赁合同事宜未果。2014年3月31日，房屋租赁合同租期届满，被告朝阳艺术学校没有交还承租房屋。2014年4月2日，原告石河子文化宫再次发出书面通知，要求被告于接到通知后五日内交还承租房屋。被告朝阳艺术学校收到通知后没有按通知要求交还房屋，原告遂诉至该院。
原告石河子文化宫于2014年4月21日向原审法院起诉称：2011年4月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由原告将位于石河子文化宫一楼东侧教室一套、西北面一夹层教室两间、三楼西北角教室两间与配套男女卫生间及活动过道、三楼西南角教室两间等房屋出租给被告从事书法、绘画、英语等教学、培训，租期自2011年4月1日起至2014年3月31日止。合同签订后，双方均按约实际履行了合同。2014年2月26日，合同履行期满前，原告书面通知要求被告于2014年3月31日合同到期后交还所承租房屋。被告接到通知后，并未在合同到期后交还房屋。2014年4月2日，原告再次书面通知要求被告交还房屋，被告仍然置之不理。被告的行为已经构成侵权。原告遂诉至法院，请求判令被告交还其所承租的石河子文化宫房屋、赔偿房屋租金损失4000元（48000÷12×1个月=4000，2014年4月1日至2014年4月30日计1个月），并由被告承担案件诉讼费及送达费。
被告朝阳艺术学校口头答辩称：原、被告签订房屋租赁合同属实，对于原告主张的4000元租金损失被告不认可。原、被告之间建立房屋租赁合同关系长达十年之久，在合同履行过程中被告从未违约，也无违法乱纪行为。合同期满前，被告多次与原告单位领导协商要求续签合同，原告一直不同意。按照法律规定，被告享有优先承租权。原告要求被告交还房屋，侵害了被告及在被告学校学习、培训的学生及学生家长的合法权益。请求法院驳回原告的诉讼请求。
该院认为：原告石河子文化宫与被告朝阳艺术学校于2011年4月1日签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，签订合同系双方真实意思表示，该租赁合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”2014年3月31日房屋租赁合同到期后，原、被告既未续签房屋租赁合同，双方也没有另行达成租赁房屋的协议，被告朝阳艺术学校应当交还所承租房屋。原告石河子文化宫要求被告交还其所承租石河子文化宫房屋的请求符合法律规定，本院予以支持。房屋租赁合同到期后，被告朝阳艺术学校拒不交还所承租房屋，由此给原告造成的经济损失应由被告承担。原告石河子文化宫要求被告赔偿房屋租金损失的请求，该院予以支持。参照双方2011年4月1日房屋租赁合同约定的租金价格（年租金48000元，每月4000元），原告石河子文化宫向被告主张2014年4月1日至2014年4月30日的租金损失为4000元较为合理。该院没有异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告石河子市朝阳文化艺术学校于本判决生效之日起五日内将所承租的石河子文化宫一楼东侧教室一套、西北面一夹层教室两间、三楼西北角教室两间与配套男女卫生间及活动过道、三楼西南角教室两间交还原告石河子工人文化宫；
二、被告石河子市朝阳文化艺术学校于本判决生效之日起五日内赔偿原告石河子工人文化宫租金损失4000元。
案件受理费70元，邮寄送达费90元，合计160元（原告已预交），由被告石河子市朝阳文化艺术学校承担，于本判决生效之日起五日内给付原告石河子工人文化宫。
上诉人石河子市朝阳文化艺术学校不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人已连续在文化宫从事教学活动十年之久，上诉人应当享有优先承租权。上诉人的学校是从事教育工作的民办非企业单位，我国法律、法规及政策都对民营教育事业给予了充分的鼓励和支持，请求二审法院从维护国家教育事业和上诉人合法权益的角度出发，撤销原审法院判决的第一项，驳回被上诉人在原审中要求返还租赁房屋的诉讼请求。
被上诉人石河子工人文化宫口头答辩称：双方的租赁合同已于2014年3月31日到期，在期满前已两次书面通知上诉人腾房，但上诉人不予理采，被上诉人才起诉的。被上诉人收回房屋是自用，且租赁合同中没有优先租赁的条款，不存在上诉人优先租赁权的问题。被上诉人不是慈善机构，双方是平等主体，上诉人提出的维护国家教育事业的理由与本案无关。原审判决正确，应予维持。
本院二审查明：双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为：上诉人是否返还被上诉人租赁房屋是本案的争议焦点。上诉人与被上诉人在平等、自愿的基础上签订的房屋租赁合同已于2014年3月31日到期，双方的权利义务终止，上诉人不再享有继续使用被上诉人租赁房屋的权利，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，在房屋租赁期届满时，被上诉人有权收回出租的房屋，而且被上诉人已提前通知上诉人房屋到期不续租，收回自用，履行了提前告之义务，上诉人仍然占用被上诉人房屋，违反双方的约定和法律的规定，应当承担返还租赁房屋的责任。法律未规定承租人在租赁合同到期后有优先承租的权利，双方在租赁合同中也没有约定上诉人有优先承租的权利，上诉人主张的优先承租权没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人是平等民事主体，双方的权利和义务是对等的。上诉人要求法院超越双方租赁合同的约定，从支持民营教育事业的角度保护其权益，判决驳回被上诉人要求上诉人返还租赁房屋的诉讼请求，由其继续租赁房屋，没有法律依据，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决正确，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费70元（上诉人已预交），由上诉人石河子市朝阳文化艺术学校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李红敏
代理审判员 赵春华
代理审判员 游绍群
二〇一四年九月十五日
书 记 员 石 静