浙江省建德市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0182民初01300号原告：洪樟森，建德市梅城镇政府退休干部。被告：杭州德源置业有限公司，住所地：建德市梅城镇总府后街15号。法定代表人：祝昌国，董事长。委托代理人（特别授权）：卢新才，浙江春秋联合律师事务所律师。原告洪樟森与被告杭州德源置业有限公司（以下简称德源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法由审判员黄曙光适用简易程序，于2016年4月26日、6月17日公开开庭进行了审理。原告洪樟森和被告德源公司的委托代理人卢新才到庭参加了诉讼。本案现已审理完结。原告洪樟森起诉称：一、2011年3月31日我与被告德源公司签署商品房买卖合同一份，向被告购买紫园-东苑第13幢2单元8××号房屋，约定每平米价格为6014.20元，总价款为761999元。合同第十六条约定，出卖人（被告）承诺于2012年12月30日前取得我购买房屋的土地、房屋权属证书交付给我。合同同时约定，出卖人不能在2012年12月30日前交付权属证书的，约定日期90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的千分之五承担违约责任；约定日期90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人按日支付已交付房价款万分之三作为违约金。被告于2014年12月30日向原告交付合同约定的权属证书。自2012年12月31日起算，违约天数为730天。按照法律与合同规定，被告应该向我支付170688元的违约金。二、2011年3月31日，我与被告德源公司另签署商品房买卖合同一份，向被告购买紫园-东苑13幢57号商业用房（店面），约定每平米价格为10185元，总价款为332642元。合同第十六条约定，出卖人（被告）承诺于2012年12月30日前取得我购买房屋的土地、房屋权属证书交付给我。合同同时约定，出卖人不能在2012年12月30日前交付权属证书的，约定日期90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的千分之五承担违约责任；约定日期90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人按日支付已交付房价款万分之三作为违约金。被告于2015年10月8日向原告交付合同约定的商铺权属证书。自2012年12月31日起算，违约天数为1012天。按照法律与合同规定，被告应该向我支付102653元的违约金。综上，根据双方签署的合同中确定的违约金计算，被告共应向我支付违约金273341元。现起诉请求：判令被告支付逾期办理房屋产权证违约金273341元并承担本案诉讼费。原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交以下证据：1、紫园-东苑13幢2单元8××号房产的《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》及领证登记表各一份，用以证明原、被告之间约定的办证时间及逾期办证违约金的计算标准，原告拥有该房屋产权，被告将产权证交付原告的时间等事实。2、紫园-东苑13幢57号商业用房的《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》及领证登记表各一份，用以证明原、被告之间约定的办证时间及逾期办证违约金的计算标准，原告拥有该房屋产权，被告将产权证交付原告的时间等事实。被告德源公司答辩称：一、对双方于2011年3月31日签订《商品房买卖合同》两份，原告购买位于建德市梅城镇紫园-东苑13幢2单元8××号和13幢57号商业用房，以及付清购房款的事实没有异议。二、原告提起的诉讼已超诉讼时效期间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第二款、第三款约定，我公司承诺在2012年12月30日前办妥的是土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记，而原告于2016年4月向法院提起诉讼，已超过二年的诉讼时效期间。三、我公司没有违约行为，不承担违约金。被告所购买的案涉的房产，我公司已于2012年5月21日办妥土地使用权初始登记，于2012年7月2日办妥房屋所有权初始登记。双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定的是我公司在2012年12月30日前取得的是土地、房屋初始登记，不是土地、房屋的转移登记。所以我公司没有违约行为。我公司只是受委托协助办理权属转移登记的义务，多少时间能办妥，双方在合同中并没有约定，而且政府行政主管部门需要多少时间办妥产权转移登记不是由我公司控制的。四、原告购买梅城镇紫园-东苑13幢2单元8××号和13幢57号商业用房之后，于2013年6月9日、6月14日分别用汽车、泥土将小区出入通道堵塞，造成其他行人、车辆不能通行，原告拒绝收房导致房产转移登记耽误时间。五、2015年6月26日，双方就案涉的13幢57号商业用房经过协商已达成协议，我公司已用一间柴间和15000元人民币对被告作出补偿，协议第五条明确约定，对交房及质量、办证事宜处理终结，被告不得再主张任何权利。六、依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金人民法院应当以实际损失为基础，如果法院认为有违约，则原告主张的逾期办证违约金就显然过高，所以请求法院降低，根据司法实践逾期办证的违约金不超总房款的2%。现没有给原告造成实际经济损失，所以其主张不能成立。七、案涉的紫园-东苑13幢2单元8××号房产，我公司于2013年12月17日代办出契证，可以证明我公司此时已将相关的办证资料递交给相关的行政审批部门，如果认为逾期办证的，时间只能计算至2013年12月17日。而且根据双方签署的《商品房买卖合同》附件8的第1条和第3条的规定，原告方联系方式变更后应通知我公司，但原告联系方式（电话）及住址变更后没有及时通知我公司，造成我公司无法联系上原告，通知原告去行政审批中心办证窗口签字进行办证，故本案逾期办证的损失应由原告方自己承担。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告洪樟森的诉讼请求。被告为证明其主张成立，向本院提交以下证据：1、国有土地使用权证及房屋所有权证各一份(复印件，加盖建德市房产管理处档案专用章)，用以证明被告分别于2012年5月21日、2012年7月2日取得原、被告合同约定的买卖房屋的土地使用权、房屋所有权初始登记证书的事实。2、现金缴款单复印件一份，用以证明原告已于2015年6月26日补交13幢57号商业用房办证费用的事实。3、协议复印件一份，用以证明对于案涉的13幢57号商业用房，经双方协商，已经处理完结。协议明确约定，双方就57号商铺买卖合同项下的全部事宜（包括但不限于房屋质量、交房、办法等）处理终结，乙方（原告）不得再以任何理由向甲方（被告）主张任何权利。4、照片六张，用以证明2013年6月9日及6月14日原告用汽车和泥土将被告出入的通道堵塞，拒绝配合交房及相应办证，是原告责任导致办证延期。5、申请本院调取的建德市公安局110处警现场情况登记表一份，用以证明原告于2013年6月9日及6月14日用汽车和泥土将被告出入的通道堵塞，导致办证延期的事实。6、案涉的紫园-东苑13幢2单元8××号房产的《商品房买卖合同》（包括8份附件），用以证明在合同附件8中明确约定，买受人和出卖人在合同履行期间发生迁址或变更通讯地址的，应及时书面告知另一方；被告已于2013年12月17日办理房屋的契证，而房屋的房产证、土地证的办理是需要原告方签字等配合的，而原告的联络方式变更后没有通知被告方，所以造成办房产证、土地证的时间迟延，这个责任应由原告方承担。在被告答辩及举证后，原告认可根据双方于2015年6月26日签订的《协议》，案涉的13幢57号商业用房（包括逾期办证）的纠纷已处理完毕，故原告撤回对该部分违约金的主张，并变更诉讼请求为：判令被告支付紫园-东苑13幢2单元8××号房产逾期办证违约金170688元并承担本案诉讼费。因原告撤回对13幢57号商业用房逾期办证违约金的主张，双方就该房产所举的证据，即原告提供的证据2和被告提供的证据2、3，本院不再作分析认定。对于双方提供的其它证据，经对方质证，本院分析认证如下：一、原告提供的证据1，被告无异议，但对合同第十六条第二款的理解不同意原告的意见，认为该条约定的是初始登记证，不是转移登记。因被告对证据本身无异议，本院经审查予以认定。二、对被告提供的证据1、4、5，原告对证据本身无异议，但不同意原告所述的证明，认为自己关心的是转移登记证书，购买的13幢57号商业用房因漏水问题得不到解决，所以采取过激行为，被告迟延办证是其公司管理混乱，并非原告的原因造成。本院经审查，对证据1予以认定；原告对被告有关证据4、5的证明对象异议成立，该证据不能证明被告主张的事实成立。三、被告提供的证据6《商品房买卖合同》，该份合同与原告提供的证据1中的《商品房买卖合同》是同一份合同，区别在于被告提供的合同包括了八份附件，原告质证后无异议，但提出，被告主张是因为我的地址拆迁及联系方式变化而无法联系导致办证迟延是不能成立的。我新换的电话号码是镇政府统一办理的，很容易就可以查到，而且我之后因为57号营业用房的质量问题与被告多次联系，并且我换号码后的几天联系过被告销售部的员工，故不存在被告找不到我的号码；我开元路的老房子是2014年底才拆迁。因原告对其真实性没有异议，本院对证据6予以认定，至于原告变更联系电话和地址有无按约定通知被告以及是否是原告的原因导致办证迟延，本院将在判决说理部分阐述。根据当事人在庭审中的陈述及提供的有效证据，本院认定本案事实如下：2011年3月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买坐落于建德市梅城镇严陵路紫园东苑13幢2单元804室商品房，双方就房屋的价款、付款时间、付款方式、房屋交付时间、办证、违约责任等均作了约定。其中，第十六条（关于产权登记的）约定：“（第一款）……（第二款）出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。（第三款）出卖人承诺于2012年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。（第四款）出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列①、②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并自约定日期至实际退款之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金。（第五款）……”合同成立后，原告按约以首付加银行按揭的方式支付了全部购房款761999元。在紫园东苑项目建筑竣工复核验收后，就土地使用权被告向土地管理部门进行了换证变更，发证日期为2012年5月21日。2012年7月2日，被告取得诉争房屋所有权的初始登记证书。另查明，案涉的紫园东苑13幢2单元804室商品房，被告于2013年12月17日交纳了契税并于当日办理了《契证》。但该房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》迟至2014年10月14日、2014年11月12日办至原告名下。2014年11月13日，原告从被告处领取了上述房产的《契证》、《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。本院认为，本案争议焦点是：被告是否构成逾期办理房产的权属证书，以及逾期办证的天数，违约金如何计算。一、关于被告是否构成逾期办理房产的权属证书，以及逾期办证的天数问题。原告主张，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第三款约定，被告应于2012年12月30日前办理好土地、房屋权属证书，即转移登记证书，交付给原告，现被告迟至2014年12月30日才向原告交付房屋所有权证和土地使用权证，违约天数为730天，应按合同的约定标准支付违约金。而被告认为，该条款的约定系针对房屋初始登记证书，而对转移登记证书虽约定委托被告办理，但未明确约定办理（取得转移登记证书）的期限，故被告不构成逾期办证违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据该法条的规定，对案涉的《商品房买卖合同》第十六条的理解，应结合该条第二款的约定，其第三款中的“取得前款规定的土地、房屋权属证书”，应当理解为初始登记证书。至于该款中“交付给买受人”的约定，并非无任何意义，若是买受人自行办理商品房转移登记的情况下，是需要“（出卖人）将前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人”的。因此，第十六条仅是对办理初始登记的期限进行了约定，并未对转移登记期限作出明确约定。本院认为，在商品房买卖合同中，有关逾期办证，的确存在初始登记和转移登记两种情形的逾期办证，但对买受人而言，初始登记证书何时办出对其没有实质意义，买受人真正关心的是房产何时登记至其名下，即转移登记证书何时取得。众所周知，商品房买卖关系中的出卖人与买受人签订的《买卖合同》无一例外都是（房产商）提供的格式合同，出卖人往往利用自己的优势地位在《买卖合同》中仅约定初始登记期限，却对买受人有实际意义的转移登记时限不作约定，这有违合同法的公平原则和诚实信用原则。当事人在《商品房买卖合同》中对转移登记办理期限没有约定的，是否意味着在买受人委托出卖人办理商品房转移登记的情况下，出卖人可以不受任何限制呢？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”该法条中的“房屋权属证书”，显然是指转移登记证书。本案案涉的房产在2011年3月31日签订买卖合同时是否已建成竣工，双方均未举证证明，但不论是从合同订立之日还是交付使用之日（合同约定的交付期限为2011年12月30日前）起计算90日，均应在2012年3月底之前；退一步说，被告在2012年7月2日已取得初始登记证书的，此时被告已具备为买受人办理转移登记手续的条件，故该时间点也可作为计算被告办理转移登记的合理期限的起始时间点。考虑到双方约定办出初始登记证书的时间为2012年12月30日前，按办证程序转移登记只能在初始登记之后进行，则转移登记可在初始登记证书办出之后的合理期限内完成。同时，考虑到行政机关办理房产公司批量权属登记证书的力量、消纳能力等因素。本院酌情确定，2012年12月30日起的90日均为合理期限内。超过该期限的，除当事人有特殊约定外，出卖人就应当承担违约责任。被告辩称办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》是需要原告配合到行政管理部门的办理窗口签字的，由于原告更换联系电话后未书面通知被告，致被告无法联系原告去签字，导致《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》迟延办出。经审查，双方于2011年3月31日签订的《商品房买卖合同》首页中，买受人洪樟森记载的地址为梅城镇开元路，联系电话为150××××1217。该合同附件八（补充协议内容）第一条约定：……双方在本合同中所注明的通讯地址，为双方履行有关通知协助等义务之唯一地址，任何一方在本合同履行期间发生迁址或变更通讯地址的，应及时书面告知另一方，如因一方当事人未及时告知改变后的通讯地址造成邮件无法送达的仍视为另一方当事人已发行通知义务……；第三条约定：因买受人未交纳相关税费或未提供应由买受人提供及办理的相关资料及手续的，使得出卖人无法协助取得房屋权属证书或他项权证书，出卖人不承担逾期违约责任。原告在庭审中自认,签订合同时直至2014年底房屋被拆迁，其实际住址是梅城镇城南西路76号（与其身份证上的住址一致），合同中所填写的地址有误；其于2012年7、8月份改换了手机号码，原在合同中记载的150××××1217联系电话遂停机，更换联系电话后未书面通知被告。但辩称，其于2012年7、8月份更换新的手机号码（180××××9102）是梅城镇政府统一办理的，可以查得到，且其一直在找被告解决13幢57号商业用房的质量纠纷，故不存在被告不能联系上他的事实。被告在交付房产前，已向原告代收了案涉房屋的契税。按办证流程，被告应先代交契税办出房屋的《契证》，而后向房产登记部门（窗口）申请办理《房屋所有权证》，《房屋所有权证》办出后，再至国土部门（窗口）申请办理《国有土地使用权证》。但在申请办理《房屋所有权证》时，是需要买受人本人或经公证的委托代理人到场签字的。案已查明，被告于2013年12月17日交纳了契税并于当日办理了《契证》，但该房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》迟至2014年10月14日、2014年11月12日办至原告名下。一般情况下，房屋“三证”的办理期限不超过一个月。而案涉房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》在《契证》之后的十一个月才办出，到底是什么原因？是否归责于出卖人的原因？本院认为，出卖人为买受人办理房屋“三证”并非其法定义务，这样的安排来自于双方在合同中的约定（委托关系）。若是因为出卖人根据记载于合同中的地址或联系电话，无法联系或通知买受人，而导致了《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的迟延办理，这种情形不能认为系出卖人的原因造成。况且，出卖人未向买受人收取委托费用，是“无偿”处理委托事务。出卖人只要尽到通常人的注意义务即可，我们不能苛求出卖人花费较多的人力、物力成本，千方百计“寻找”买受人来配合办证。诚然，2013年6月原告因13幢57号商业用房质量纠纷用泥土等将被告小区的道路堵塞，被告为此报警，公安机关进行过调处，但也无法证明原告向被告告知了其联系电话。本案中，原告在《商品房买卖合同》中所写的地址是错误的，所留的联系电话在更换号码后又未按约定（书面）通知被告。故存在着被告无法联系原告去签字办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》并导致迟延的可能。故该“两证”的迟延办理，不能认定系出卖人的原因造成。前文已述，本院确定自2012年3月31日开始起算被告逾期办证的时间，被告于2013年12月17日办出案涉房屋的《契证》，已经逾期。《契证》办出后，《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》一般不超过一个月即能办出。为衡平双方的利益，本院酌情认定，本案的逾期办证期限从2013年3月31日起算至2014年1月16日，计292天。二、关于违约金的计算标准问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十六条中，对初始登记权属证书的逾期交付约定了违约金计算标准，即逾期超过90日的按已交付房价款的日万分之三计付，折算成月利率为9‰。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，对于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。目前，金融机构一般按照约定利率上浮50%来计收逾期贷款的利息，大致在月6-12‰不等。故本院决定参照合同约定的按已交付房价款的日万分之三的标准来计付逾期办证违约金。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告的行为构成逾期办证违约，应承担相应的违约责任。综上，本院确定，本案的逾期办证违约金为：761999元（已付房价款）×292天×日万分之三＝66751.11元。被告所提的超过诉讼时效、没有违约行为以及（即使违约）因原告没有损失应按不超总房款的2%计付违约金等抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳；但对被告所提的原告在变更联系电话后未按约书面通知被告以致无法通知其配合签字办证并由其自身承担逾期办证的后果的意见，本院在确定逾期时间时已予综合考虑。对原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告杭州德源置业有限公司于本判决生效后十日内向原告洪樟森支付逾期办证违约金66751.11元。二、驳回原告洪樟森的其它诉讼请求。本案案件受理费3714元，减半收取1857元，由原告洪樟森负担1123元，由被告杭州德源置业有限公司负担734元。当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。如未按照本判决确定的期限履行金钱给付义务，则需按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行旗间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  黄曙光二〇一六年七月六日书记员  储雪燕