河北省玉田县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0229民初1060号原告：张红芸，女，1982年9月1日生，汉族，农民，住天津市蓟州区。原告：梁国栋，男，1980年9月4日生，汉族，农民，住天津市蓟州区。二原告委托诉讼代理人:孙国文，天津正达律师事务所律师。特别授权。被告：兰超杰，女，1987年8月11日生，汉族，农民，住天津市蓟州区。被告：董彬，男，1964年8月24日生，汉族，农民，住天津市蓟州区。二被告委托诉讼代理人：王佳，河北马健辉律师事务所律师。特别授权。原告张红芸、梁国栋与被告兰超杰、董彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告张红芸、梁国栋的委托诉讼代理人孙国文、被告兰超杰、二被告兰超杰、董彬的委托诉讼代理人王佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年3月29日签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告购房定金10000元，首付款155000元，购房款109800元，总计274800元；3、判令被告给付原告违约金154000元，并赔偿原告中介费5000元，过户手续费2000元，房产评估费1100元，总计162100元；以上几项合计436900元；4、诉讼费用由被告负担。事实和理由：二原告系夫妻关系。原、被告双方经充分协商，于2017年3月29日签订一份房屋买卖居间合同。该合同约定：被告将其所有的位于玉田县玉田镇西城公寓小区A号楼3007室房屋卖给二原告，该房屋面积为90.11平方米，房屋价款为385000元，原告于签订本合同之日向被告交付房屋购房定金10000元，原告在签订合同十五日内给付被告首付款115500元。该合同还约定：如被告收取首付款后违约，须将原告所支付的首付款退还给原告，同时支付原告总房款百分之四十的违约金并承担合同签订后原告所有产生的费用（其他条款内容详见该合同）。该房屋买卖居间合同经甲、乙双方签字生效以后，原告即向被告支付了购房定金10000元，并向中介机构支付中介费5000元，过户手续费2000元。后来，原告又向评估机构支付房屋评估费1100元。2017年4月5日原告张红芸向二被告支付购房款109800元，原告梁国栋向被告兰超杰支付购房首付款155000元，原告依合同约定履行了各项义务。被告却拒绝履行该房屋买卖合同的相关义务，拒不办理所卖房屋的过户手续。综上所述，被告拒绝履行与原告签订的房屋买卖合同的行为，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、被告兰超杰与原告张红芸在玉田县玉田镇安家信息咨询服务部签订的房屋买卖居间合同1份，证明约定房屋价款385000元，在签订合同时交付定金10000元，该合同约定的首付款是115000元，约定居间服务费是5000元，在合同第8条违约责任中第3款约定，甲方违约承担40%违约金，第4条约定提供真实有效的文件，第二项房产证明、土地证明，在房屋交易过程中，被告没有提供土地使用证明，被告所卖的房屋是有瑕疵的，被告没有提交土地使用证明导致房屋没有过户，如果有土地使用证明在2017年5月1日以后也可以办理过户手续，被告存在重大违约行为；2、兰超杰出具的收到155000元的收条1份、二被告出具的收到109800元的收条1份、微信转账记录1份、玉田县玉田镇安家信息咨询服务部出具的收到5000元中介费收条1份。被告兰超杰、董彬辩称，一、原告诉状中称答辩人违约与事实不符，答辩人一直在积极履行合同，并无违约行为。答辩人委托安家信息咨询服务部对外出售答辩人与董彬共有的位于西城公寓房产一处。2017年3月29日，在安家服务部的见证下，原告与答辩人签订了《房屋买卖合同》，原告购买了答辩人与董彬共有的西城公寓房产一处，总价385000元。因原告需要贷款买房，故合同签订后，原告须先去银行办理贷款审批手续，因此原告于2017年4月5日通过银行转账的方式向答辩人支付了房屋首付款155000元（梁国栋支付154000元，张红芸支付1000元）。银行贷款审批后，在答辩人配合原告办理房屋过户的过程中，玉田县土地和房管部门因政策变化的原因，暂停办理房屋过户的手续，答辩人的房屋在2017年5月1日之前拥有房产证即可办理过户手续，但在2017年5月1日之后，需要有房产证和土地使用证或者不动产证方可办理过户手续。因客观原因，答辩人出售房屋的小区没有办理土地使用证，故答辩人须办理不动产证方可办理过户手续。因此答辩人在得知该规定之后，立刻到有关部门办理不动产证，但玉田县是刚刚开始办理不动产证，因此各部门需要协调，故一直到2017年9月才办理下不动产证，而原告在此之前即起诉要求解除合同。答辩人认为，导致双方办理过户延迟，是因为相关政策变化导致，且答辩人积极为过户办理相关手续，不动产证也是答辩人所在小区第一个办理下来的，答辩人没有违约，因此不应承担违约责任。答辩人共计收取原告购房款155000元，并没有收到其诉状中所称的109800元。原告和答辩人订立合同后，所有的手续都是经过安家信息咨询服务部韩某办理的，答辩人在2017年4月5日，收到过原告二人支付的购房款155000元，此收款收据由韩某盖章证实确已收到。但原告诉状中所说的109800元并没有实际支付给答辩人。在答辩人与原告签订合同后，对所售房屋进行了评估，办理银行贷款手续时，根据评估报告计算出需要首付款109800元，因此答辩人为原告出具了一个收取原告109800元房款的收条便于办理相关手续。但在办理贷款时，银行告知须按照实际成交价格计算首付款，故原告向答辩人支付了155000元的首付款，并由原告出具了收条，该收条中介方签字盖章，钱款有银行实际转账记录为凭，答辩人予以认可，而之前的收条，由于答辩人过于相信原告，且疏忽未在当时销毁该收条，致使原告现违反诚信原则，用于作为诉讼证据佐证。但原告诉状中称109800元的购房款只是一张收条，实际钱款并没有交付给答辩人，这一点中介可以佐证，且原告也没有提供相应的转账记录予以证实答辩人收取了该款，故答辩人无法返还原告并没有实际支付的钱款109800元。原告起诉答辩人房屋买卖合同纠纷，按照双方合同的约定及法律规定，原告应该在玉田县人民法院起诉，但原告执意在蓟州区人民法院起诉，其诉讼被因管辖问题驳回后，又无理上诉中院，造成该案长时间被拖延，答辩人的房屋被保全，至今无法出售，给答辩人造成了经济损失，答辩人保留向原告追究违约责任和赔偿损失的诉讼权利。因原告现要求解除该合同，答辩人同意解除该房屋买卖合同，但依据合同原告支付的购房款里包括定金一万元，该定金答辩人不同意退还，另外因原告无理缠讼，造成答辩人受损，对原告已付购房款部分，答辩人扣除部分损失后同意退还给原告。对于原告的其他诉请，答辩人请求法院被依法驳回。在签订合同时即2017年3月9日原告向兰超杰交付了定金10000元，但是在2017年4月5日原告向被告支付了155000元首付款后，当时兰超杰就从这个卡上支取了10000元交付给了房产中介的韩某，其中的5000元韩某交付给了梁国栋，其余5000元韩某作为中介费扣下了。被告兰超杰、董彬向本院提供了如下证据：1、中国建设银行活期交易明细，证明在2017年4月5日该账户内有梁国栋汇入的154000元及张红芸汇入的1000元，共计155000元，同时明细第9项和第10项是兰超杰支出的两个5000元，支出来的1万元就是退给原告的定金，当时是交到了韩某手里；2、房屋买卖协议1份，该协议是兰超杰与张红芸两个人签署的，有中介韩某的签字证实，证明该协议是在2017年4月5日办理贷款手续时双方临时签订的协议书，但是日期提前写到了2017年3月29日，房屋的成交价格是根据房屋评估价格339800元确定的房屋成交价格，这个协议明确写明了首付款是109800元，其余款项是23万元整，需要贷的是23万元，签这个协议的时候就是为了拿协议书办贷款手续，所以说兰超杰和董彬给原告出具了109800元的收条，但是实际银行说首付款按照这个交的话太低，必须按照你们实际成交价格的40%，所以双方按照385000元的40%即155000元又出具了一个收条办理的贷款手续，因为最终那个收条是银行批款的正式手续，所以上边有韩某的签字及他所在部门的盖章；3、争议的房屋评估报告，证明原来评估的价格是339800元；4、证人韩某出庭证实，我在西城公寓小区有房，和被告住对门，但是我没见过被告，是我岳父母住着的，我基本不去。兰超杰与董彬共有的西城公寓房产是我经手作为居间的一方与原告签订的买卖合同，2017年3月29日，在我们店写的协议，成交价是385000元，是贷款买，签订协议的时候是兰超杰去的，张红芸交的1万元定金，交给兰超杰了，2017年4月5日上午张红芸、梁国栋、兰超杰、董彬和我到建行，把手续给了建行，建行看了没问题才打的首付款，我跟着梁国栋从柜员机转的154000元，房屋买卖必须做评估，在建行作贷款之前预评估，银行作贷款是以评估为准，不是以实际成交价为准，房屋的评估价是339800元，银行报下来以后算的首付款，银行只给贷整数，用339800元减去23万元就是109800元首付款，兰超杰就需要给人家打109800元的收条作为贷款凭据，109800元是包含在155000元中的，这109800元没有单独给，在银行记录是109800元，155000元是被告实际收到的钱，房屋买卖协议是我签的，这个协议是银行做审批用，109800元这个条没有实际发生，是办理贷款用的，155000元是实际发生的，我签字了。定金开始收的1万元需要退给原告，取的1万元交给我了，这1万元是他们签订协议以后，没有给我中介费，我扣了5000元中介费，剩余5000元我忘了是给梁国栋还是给张红芸了，当时我没有要条，双方都在场，收了155000元之后剩余的23万元都是银行给。以前是有房产本就能过户，但是5月1日之后就是房产本加土地本才能过户，或者是不动产证才能过户，当时签合同时没有这个政策。原告知道被告只有房本，买房的时候需要审核证件，房主方是在积极办理不动产证的，西城公寓下来的第一个本就是这个本。不动产证下来以后我就和原告说了，9月30日下午把不动产照片给他们发过去的，我告诉他们国庆节后办理手续，但是他们没有理我，10月1日才理的我，他们说起诉了，让我找他们律师。5、河北省国土资源厅文件冀国土资办字（2017）19号复印件1份，证明国土资源厅在2017年4月6日下发的一个关于不动产统一规范的指导意见，在文件第5页第二项主要任务的10条规定是严格执行发新停旧；6、申请法院到不动产登记部门调取的说明，证明在2017年5月1日以后只有双证才能办理过户手续。被告兰超杰、董彬的质证意见，对房屋买卖合同真实性没有异议，对兰超杰出具的155000元的收条也没有异议，对109800元的收条有异议，这个收条并不是在车里打的，是2017年4月5日去银行做贷款，是按照评估价格339800乘以70%为237860元，银行贷款是贷整不贷零，所以首付款就是339800元减去23万元就是109800元，为了给原告作贷款就给原告打了收条109800元，但本人没有收到这笔钱，实际房款是385000元，当天又给原告打了第二个条155000元，原告通过银行转给我154000元，张红芸又给我转了1000元，我在银行取了两次共10000元，和梁国栋在自动取款机的门口，我给了中介韩某10000元，韩某扣了5000元，我只收到了155000元包含定金，以上所有交易中介全部在场，银行要转账凭条，109800元没有转账凭条，而且同时兰超杰和董彬没有在天津蓟州区天一绿海小区买房。原告称给付了被告109800元的房款，并没有中介人员的证实，双方的房屋买卖合同所有手续中介方都参与经手，中介方只收取中介费用，房屋的售款已经确定，因此被告没有必要瞒着中介收取原告的购房款，而且这109800元并不是一个整数，按照通常思维，差200元就11万元了，被告不可能只收取109800元的房款，即便被告没有要求中介予以证实，原告如果真的支付了10万多元的房款，原告也会要求中介见证，避免以后发生争议，我们对原告的陈述不认可，原告方可以通过银行转账方式给被告155000元，那么这109800元通过现金支付也是不符合常理的，而且109800元的收条在银行也有1份，这个是当时他们办理贷款的时候没看就交给银行了，这109800元是通过房屋评估价格339800元减去贷款数额得出的，对原告提供的安家韩某收取的2000元过户手续的费用没有异议，中介费5000元出具的时间是2017年4月5日，经手人是韩某，也印证了兰超杰所说在收到原告支付的155000元购房款后当时从ATM机上先后取出了两次5000元，一次5000元是给韩某的中介费，另外5000元韩某给了梁国栋，就是说他们定金交了10000元，155000元中包含了定金，所以说侧面否定了被告急需用钱。原被告作为合同双方的主体，对本案签订的合同均有审查和审慎签订的权利和义务，也正如原告所说，该份合同确实是有记载需要提供土地使用证明，但是这份合同属于房产中介部门的制式合同，双方既然在合同上进行了签字并按了手印，也就说明当时合同双方当事人对合同内容是没有歧义的，而且证人也证实了到银行办理贷款手续首先就是要查看卖方是否有房屋的所有权，既然审批手续已经办了，就说明当时卖方所提供的房屋产权的证明足以证实其有买卖房屋的权利，这份合同并没有约定过户的期限，而且根据地税局在4月25日就每个月结账不能交税，所以合同实际履行期限不到一个月的时间，双方也都挺忙，都不是本地人，合同上没有约定过户的期限是多长时间，而且该合同第9条也约定了因不可抗力导致合同不能履行的，合同三方均不承担责任，无法继续办理手续就是由于县政府有关部门的政策改变，政府的行为不属于被告个人意愿能够左右的行为，政府的政策应属于不可抗力，因此未能在5月1日后办理过户手续不属于被告方主观意愿所致，所以说被告方没有违约，在政策出了以后被告一直积极办理不动产证，因为是从新设立的办理机构，需要一段时间，一直到9月份才办下来。原告的质证意见，银行交易明细真实性没有异议，但是这个不能证明被告已经将1万元的定金退还给二原告，我们看到转账记录是先转入154000元，然后从ATM中取走两个5000元，当时张红芸的1000元还没有存入兰超杰的账户，这两个5000元是与本案无关的，当时155000元还没有全部交付给被告，被告说的是收到155000元才提取的1万元，与实际情况不符，也不符合交易习惯，对房屋买卖协议的真实性不予认可，只提供了复印件没有提供原件，复印件是否为张红芸的签字，我们需要庭后和张红芸核实，应提交原件，据我们了解房屋的评估价格是399000多元，不是339800元，首付款说是按照30%计算的我们不认可，339800元乘以30%是101940元并不是109800元，对估价报告应该是给我们一份的，但是没有给我们，是否是这个我们也是不予认可的，委托方出具报告的日期是2017年4月17日，本案所有的银行的交付手续都是2017年4月5日，被告也陈述在银行签订房屋买卖协议签订日期是2017年4月5日，也就是说评估报告应该在2017年4月5日之前做出来，与双方交易情况矛盾。证人与被告有利害关系，与被告是邻居对门居住，对证言的真实性不予认可，证人证言不属实，其中他说155000元的计算依据明显与交易习惯是矛盾的，154000元是梁国栋先以现金的方式先存入银行再转给兰超杰的，证人说的直接从卡上转走是不属实的，对109800元原件在原告手中，证人认为是失误造成的，109800元的条是与155000元是一起出具的，不存在疏忽遗忘的情况，对文件的真实性没有异议，该文件与本案无关，没有显示5月以后必须两证齐全才能办理过户，玉田县不动产登记中心的说明真实性没有异议，与本案不具有关联性，因为按照合同约定，被告必须提交土地使用证明，政策和买卖合同是没有关联性的，被告提供了土地使用证，在5月1日以后交易也是不受影响的。原被告双方的争议焦点为：1、原告已付给被告的购房款数额；2、被告是否违约。经审理查明：原告张红芸与原告梁国栋系夫妻关系。被告兰超杰与被告董彬系玉田县玉田镇西城公寓小区A号楼3007室房屋共有权人。2017年3月29日，原告张红芸作为买受方（乙方）与被告兰超杰（甲方）签订房屋买卖居间合同一份，居间方（丙方）为玉田县玉田镇安家信息咨询服务部，合同主要约定甲方出售的房屋坐落于河北省玉田县玉田镇西城公寓小区A号楼3007室，房屋所有权登记日为2015年10月12日，产权证号2XXXX，房屋所有权人董彬、兰超杰，房屋成交价格为人民币385000元，贷款过户及交易中所产生的费用均由乙方承担，签订合同时乙方支付甲方购房定金10000元，乙方在十五日内给付甲方首付款115500元，乙方支付丙方居间服务费5000元，如甲方违约，双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退（合同其他内容略）。合同签订后，原告向被告支付10000元定金。2017年4月5日，被告兰超杰出具收条一份，载明”今收到梁国栋交来房屋首付款壹拾伍万伍仟元正计155000元正兰超杰2017.4.5见证人：韩某（加盖玉田县玉田镇安家信息咨询服务部章）”。同日，被告兰超杰、董彬出具收条一份，载明”收条今收到张红芸购买董彬、兰超杰房款壹拾万玖仟捌佰元正（109800元）董彬兰超杰2017.4.5”。同日，被告将10000元定金交给玉田县玉田镇安家信息咨询服务部韩某，韩某扣除中介费5000元后将剩余5000元交给二原告，并出具收条一份，载明”今收到张红芸交来房产交易中介服务费伍仟元正（￥5000）玉田县玉田镇安家信息咨询服务部（加盖章）2017.4.5经手人：韩某”。2017年5月1日，玉田县全面落实房地一体登记制度，只有房产证、土地证双证齐全才能办理过户手续。后二原告于2017年9月12日起诉。2017年9月28日，二被告取得玉田县玉田镇西城公寓小区A号楼3007室房屋不动产权证书。上述事实，有原、被告陈述及双方提供的证据予以证实。关于原告已付给被告的购房款数额：2017年4月5日，原告梁国栋向被告兰超杰账户汇入154000元，2017年4月6日，原告张红芸向被告兰超杰账户转入1000元，两次共计155000元，有收条予以证实，且被告予以承认，本院予以确认。原告主张支付给二被告购房款109800元，证人韩某证实被告需要打109800元的收条作为贷款凭据，109800元没有单独给，且若109800元与155000元均是房款，再加上银行贷款的数额230000元，明显高于房屋买卖居间合同约定的房屋成交价格，原告起诉时主张此109800元系房款，庭审中主张该款系被告向原告借款，原告未能提供转款记录，本院不予采信。关于被告是否违约：2017年3月29日，原被告签订房屋买卖居间合同，2017年4月5日，被告收到原告首付款，双方办理银行贷款事项，2017年4月6日，河北省国土资源厅下发关于加强不动产统一登记规范化建设的指导意见，2017年5月1日，玉田县全面落实房地一体登记制度，只有房产证、土地证双证齐全才能办理过户，故该房屋无法办理过户系因政府政策变化导致而非被告主观原因导致，合同签订时，原告已经知晓该房只有房产证，且2017年5月1日以后，被告积极办理不动产证，二被告于2017年9月28日取得不动产权证书，但二原告于2017年9月12日起诉，故被告不构成违约。本院认为，原、被告签订的房屋买卖居间合同，不违反法律规定，为有效合同。现二原告要求解除原、被告于2017年3月29日签订的房屋买卖合同，二被告同意解除，故二原告要求解除该合同，本院应予支持。二原告支付给二被告房屋首付款155000元，二被告应返还给二原告。二原告主张被告返还购房款109800元，理据不足，本院不予支持。二被告不构成违约，二原告要求二被告返还定金10000元、给付违约金154000元、赔偿中介费5000元、过户手续费2000元、房产评估费1100元，理据不足，本院不予支持。二被告已将定金10000元返还给二原告，被告主张不退还定金，理据不足，本院不予支持。原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条一款”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第九十四条”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（五）法律规定的其他情形。”、第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十七条”因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。......”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、解除原告张红芸与被告兰超杰于2017年3月29日签订的房屋买卖居间合同；二、被告兰超杰、董彬互负连带责任共同返还给原告张红芸、梁国栋房款155000元，于本判决生效之日起三日内付清；三、驳回原告张红芸、梁国栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7853元，由原告张红芸、梁国栋负担5067元，由被告兰超杰、董彬互负连带责任负担2786元，于判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长  王春宇人民陪审员  杨胜利人民陪审员  刘雨晴二〇一八年六月二十八日书 记 员  周治新