南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东红民重字第2号
原告:南昌市红谷滩新区沙井街道办事处，住所地：南昌市红谷滩新区红谷二路10号，组织机构代码：75113503-7。
法定代表人：熊经纬,系该街办主任
委托代理人：陈涛，系江西赣联律师事务所律师，执业证号：13601199310909196。
委托代理人：陈强，系江西赣联律师事务所律师，执业证号：13601199910108913。
被告：万红兰，女，1982年10月21日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区，
第三人：郭雁平，男，1971年9月21日生，汉族，住江西省南昌市昌北开发区，
委托代理人：邓瑾瑜，女，1972年12月27日生，汉族，住址同上，系郭雁平的妻子，
第三人：樊华，女，1961年2月21日生，汉族，住江西省南昌市东湖区，
第三人：刘玉萍，女，1963年12月20日生，汉族，住江西省高安市，
第三人：陈流根，男，1962年12月10日生，汉族，住址同上，
原告南昌市红谷滩新区沙井街道办事处诉被告万红兰、第三人郭雁平、樊华、刘玉萍、陈流根房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈涛、被告万红兰、第三人郭雁平的委托代理人邓瑾瑜、第三人樊华、刘玉萍、陈流根均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年4月2日，被告租赁原告位于南昌市红谷滩新区丰和花园小区的1栋2层楼开办幼儿园，但被告没过多久就一直拖欠租金，截止2011年4月1日租赁协议期满，累计拖欠租金371000元。因被告租赁房屋是用于开办幼儿园，原告考虑影响，一直未采取法律措施。在诉前调查中，原告发现，早在2006年3月13日被告就将房屋转租给第三人郭雁平经营，2006年10月23日,第三人郭雁平、樊华又将房屋转给第三人刘玉萍、陈流根经营，被告及第三人的行为已经严重违反租赁协议，侵害了原告的合法权益。因此，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告支付2006年11月3日至2011年4月1日拖欠的房屋租金371000元，第三人对此承担连带责任；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、被告在租赁期间已全部履行了与原告签订的租赁协议，无任何拖欠租金的行为；2、被告已将丰和保育院及房屋租赁权转让给第三人郭雁平、樊华，且得到原告的允许，该转让行为已生效。原告不应向被告追索租金；3、原告追索租金已过诉讼时效。
第三人郭雁平述称：1、本案争议的租金非第三人郭雁平所欠，第三人郭雁平不承担责任。第三人郭雁平并非直接与原告签订房屋租赁合同，而是被告与原告签订租赁合同，被告开办丰和保育院后，第三人郭雁平于2006年3月13日与被告签订协议获得该保育院的资产及经营权，从而经营该保育院；2、第三人郭雁平在经营期间均已足额向原告缴纳了租金，不存在拖欠；3、2006年10月23日，第三人郭雁平、樊华（系合伙关系）与第三人刘玉萍、陈流根签订协议，将该保育院的资产及经营权转让给第三人刘玉萍、陈流根经营，按约定应由第三人刘玉萍、陈流根缴纳租金，本案诉争的租金系第三人刘玉萍、陈流根所欠，原告应当向其追偿。
第三人樊华述称：1、第三人樊华是丰和保育院的合作经营伙伴，没有承租幼儿园的房屋；2、在经营期间均由第三人郭雁平缴纳，第三人樊华不是房屋的承租者，不应当承担责任。
第三人刘玉萍、陈流根共同述称：1、原告主张诉讼标的金额371000元，缺乏依据，显失公平；2、原告没有及时诉讼，法院应驳回原告的诉讼请求；3、原告没有及时行使权利，使第三人刘玉萍、陈流根产生错觉，并造成重大经济损失，原告应予理赔；4、第三人刘玉萍、陈流根从第三人郭雁平、樊华手中转让合同时，已向第三人郭雁平支付了20万元，第三人郭雁平承诺会与原告协调好合同相关事宜，第三人刘玉萍、陈流根不存在过错，故不承担责任。
经审理查明：2005年4月2日，原、被告签订《房屋租赁协议书》一份，约定：原告将南昌市红谷滩新区丰和花园居住小区内一栋二层楼的房屋，建筑面积1000平方米，租赁给被告经营幼儿园；租赁期间为2005年4月2日至2011年4月1日止；租赁期内，被告不履行租赁协议或私自转租给他人，原告有权收回所租房屋，并由被告赔偿原告经济损失，保证金不予退还；被告必须一次性向原告缴纳协议保证金5万元，保证金在协议签订之日缴纳，租赁期满，如被告未违反协议条款，保证金如数归还，不计利息；被告在租赁期间，应向原告缴纳租金，收取的标准为前二年7000元/月，第三、四年在竞标价的基础上递增10%，第五、第六年在竞标价的基础上递增20%；第一年的租赁费在协议签订之日缴纳，并按每一周年为一年承包期，以后每年承包起始之日由被告主动将租赁费交原告财务部门，如被告在起始之月起一星期内未缴纳租金，原告有权收回房屋，并不退还保证金；第一年免五个月租赁费；合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，被告依约缴纳保证金5万元后取得租赁房屋的使用权，并在此开办了“丰和保育院”。2006年3月13日，被告与第三人郭雁平签订《协议书》一份，约定：被告委托第三人郭雁平经营自己名下股份，财产及经营权收入归第三人郭雁平所得，从2006年3月13日至2011年4月1日止；在2006年3月13日至2011年4月1日期间，幼儿园房屋一切租赁费用由第三人郭雁平承担；在2006年3月13日至2011年4月1日期间，第三人郭雁平必须按时缴纳房屋租金，如有延误一切后果由第三人郭雁平承担，被告概不负责，协议还对其它事项进行了约定。协议签订后，被告依约将承租房屋交付给了第三人郭雁平、樊华。2006年10月23日，第三人郭雁平、樊华（甲方）与第三人刘玉萍、陈流根（乙方）签订《转让合同书》一份，约定：甲方将丰和保育院的资产和名誉知识产权一起转让给乙方；丰和保育院的一切证件法人更换为刘玉萍名下，合同签订之前的一切债务和债权均与乙方无关，合同签订之后，所有的一切债务和债权事故事物与甲方无关；从2006年10月23日至2011年4月1日止，由刘玉萍负责一个人开好；乙方负责按时缴纳每月房屋租金及相关一切费用，否则后果自负；合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，第三人郭雁平、樊华依约将上述房屋交付给了第三人刘玉萍、陈流根，并由第三人刘玉萍、陈流根开办了南昌市画语幼儿园。上述协议履行过程中，被告与第三人郭雁平、樊华在各自的实际租赁期限向原告交纳房屋租金合计98000元。2007年1月10日，第三人刘玉萍向原告提交申请报告一份，主要内容为：第三人刘玉萍于2006年11月1日接管了原丰和保育院，鉴于当前的经营状况，恳求原告将该保育院的租金按街办其它幼儿园的租金标准予以调整。由于第三人刘玉萍、陈流根承租期间，未按时交纳房屋租金，原告遂于2011年5月12日在幼儿园张贴了要求退房并缴清拖欠租金的公告。2011年5月13日，原告通过特快专递向被告发出催讨租金的通知。2011年8月26日，第三人向110报警，称有人在南昌市话语幼儿园闹事。同日，原告以被告拖欠租金为由，诉至本院。2012年4月20日，本院作出（2011）东红民初字第360号民事判决书，判决：一、被告万红兰在本判决生效之日起五日内一次性支付原告南昌市红谷滩新区沙井街道办事处租金371000元；二、第三人郭雁平、樊华、刘玉萍、陈流根对上述款项承担连带清偿责任。第三人刘玉萍、陈流根对判决不服，并提起上诉。2013年6月5日，南昌市中级人民法院作出（2012）洪民三终字第117号民事裁定书，裁定发回重审。
上述事实有原、被告及第三人的当庭陈述和原告提供的《房屋租赁协议书》、收款收据、《协议书》、《转让合同书》、申请报告、公告照片、国内特快专递邮件详情单、被告提供的《协议书》、第三人郭雁平提供的《转让合同书》、收款收据、第三人刘玉萍、陈流根提供的《南昌市红谷滩新区幼儿园整治行动方案》、告家长书、报案笔录等证据在案予以佐证。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议书》，系当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的禁止性规定，属合法有效。原告收到第三人刘玉萍2007年1月10日提交的调整租金申请报告后，应该知道涉案房屋已转租给第三人刘玉萍、陈流根，原告未主张解除合同，应视为对该转租行为的认可，故被告与第三人郭雁平签订《协议书》及第三人郭雁平、樊华与第三人刘玉萍、陈流根签订《转让合同书》均属合法有效。由于原告对被告及第三人郭雁平、樊华均已结清各自承租期内的租金予以认可，故原告要求被告及第三人郭雁平、樊华支付租金，无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告要求第三人刘玉萍、陈流根支付租金之诉请，由于租金为定期给付之债，在合同履行过程中不断发生，单笔履行期限届满后，均构成独立的债务，而并非分期给付之债，故不适用最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定。最高人民法院对云南省高级人民法院《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》及《关于分期履行的合同中诉讼时效及保证期间应如何计算问题的请示》作出法函〔2004〕22号、〔2004〕23号答复中均载明：“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日计算”。本案中，原告要求第三人支付原告2006年11月3日至2011年4月1日的房屋租金371000元（7000元/月×53个月），根据《房屋租赁协议书》中“第一年的租赁费在协议签订之日缴纳，并按每一周年为一年承包期，以后每年承包起始之日由被告主动将租赁费交原告财务部门”的相关约定，原告主张2006年11月3日至2010年4月1日的房屋租金已超过诉讼时效期间，第三人刘玉萍、陈流根据此提出抗辩，本院予以支持。由于第三人刘玉萍、陈流根自认租赁期满后，仍继续使用承租房屋至2011年8月26日，故2010年4月2日至2011年4月1日（最后一个租赁周年）的租金应由被告向原告交纳。原告主张按7000元/月支付租金，未超出合同约定标准，本院予以支持。原告要求第三人承担连带责任之诉请，于法无据，本院不予支持。据此，经本院审委会讨论，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：
一、被告万红兰于本判决生效之日起十日内支付原告南昌市红谷滩新区沙井街道办事处房屋租金84000元。
二、驳回原告南昌市红谷滩新区沙井街道办事处的其它诉讼请求。
如果被告万红兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告预缴的受理费6870元，由原告承担5270元，由被告万红兰承担1600元，并随上述款项一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 陈 明
人民陪审员 王 华
人民陪审员 李建文
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 杨 萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
(三)延付或者拒付租金的；
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。