重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民初723号
原告（执行案外人）：方永兴，男，汉族，1980年3月11日出生，住重庆市永川区。
委托诉讼代理人：向芹，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭清明，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。
被告（申请执行人）：何平，男，汉族，1967年8月14日出生，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：王文波，瑞月永华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓小龙，瑞月永华律师事务所律师。
第三人（被执行人）：重庆翁达物业发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路56号，组织机构代码20332246-4。
法定代表人：王俊博，董事长。
委托诉讼代理人：何斌，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
原告方永兴与被告何平、第三人重庆翁达物业发展有限公司（以下简称翁达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方永兴诉讼代理人向芹、谭清明、被告何平诉讼代理人王文波、第三人翁达公司诉讼代理人何斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方永兴向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除对重庆市永川区科园路13号6幢13-1号房屋的查封措施并对该房屋停止执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在本院对案涉房屋进行查封以前，就与案外人重庆雅立亚实业有限公司（以下简称雅立亚公司）签订了《商品房买卖合同》，约定原告向雅立亚公司购买重庆市永川区科园路13号6幢13-1号房屋，房屋总成交价金额为337811元，原告以现金支付了房款199014元。后因雅立亚公司没有销售房屋的相关资质，原告在重庆市永川区不动产登记事务中心及重庆市永川区城乡建设委员会的组织下，将原来的合同及收据交到了第三人处，并换取了新的合同及收据，签订合同的时间及收据的开具时间都有变更。后来原告发现所购房屋被查封，向本院申请了执行异议，本院于2017年4月20日裁定驳回了原告的异议申请。原告认为对案涉房屋采取强制措施不符合法律规定，理由如下：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购房屋系用于居住且买受人名下五其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款百分之五十。”本案中，案涉房屋实际上是在人民法院查封前就已经购买；原告购买该房屋系用于居住，且原告名下无其他用于居住的房屋；原告支付的价款也远超过了百分之五十。根据该规定，原告具有排除强制执行的合法权益。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，人民法院采取强制措施的裁定应当送达被执行人，查封不动产的应当张贴封条或者公告，但是该案中执行法院并未对案涉房屋张贴封条，导致原告对于房屋查封情况一无所知，不能及时维护自身的合法权益。
被告何平辩称,原告与第三人在涉案房屋查封之前没有签订房屋买卖合同；原告并未向第三人支付购房款；原告的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告对涉案房屋不享有排除强制执行的权利。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
第三人翁达公司述称，1.原告诉称事由属实。在2013年10月至2015年7月之间，案涉项目由罗冬冬承包开发，在罗冬冬承包开发期间，存在对外销售房屋的事实；2.希望人民法院支持原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本案无争议事实如下：
被告与第三人房地产开发经营合同纠纷一案，由重庆市高级人民法院审理并于2010年7月26日作出（2010）渝高法民终字第89号民事判决，该判决现已发生法律效力。因第三人未履行生效法律文书所确定的义务，被告向本院申请强制执行。本院于2010年8月5日以（2010）渝一中法民执字第00355号立案执行，于2015年7月2日作出（2010）渝一中法民执字第355-30号执行裁定，查封了第三人名下重庆市永川区科园路13号6幢13-1号房屋。执行过程中，原告于2017年1月6日作为案外人对本院执行该房屋提出书面异议，请求中止对该房屋的执行。本院于2017年4月20日作出（2017）渝01执异434号执行裁定书，裁定驳回其异议请求，并于2017年4月27日向原告送达该裁定书。原告遂于同年5月11日向本院提起本案诉讼，诉请同前。
另查明，2015年11月15日，原告与第三人签订了《重庆市商品房买卖合同》一份，约定：第三人依据永国土房管（2014）预字第109号《商品房预售许可证》，出售威尼斯蓝湾商品房即重庆市永川区科园路13号6幢13-1号房屋给原告；房屋总成交金额为337811元整。该房屋尚未过户给原告。
对于原告是否在人民法院查封之前就已经签订合法有效的书面买卖合同，原告已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十，各方当事人存在争议。其各自主张并举证质证如下：
原告主张：其在本院对案涉房屋进行查封以前，就与案外人雅立亚公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》。后因雅立亚公司没有销售房屋的相关资质，其在重庆市永川区不动产登记事务中心及重庆市永川区城乡建设委员会的组织下，将原来的合同及收据交到了翁达公司处，并换取了新的合同及收据，签订合同的时间及收据的开具时间都有变更。房屋总成交价337811元，其已经支付了房款199014元，超过了总价款的百分之五十。
原告为证明其主张，举示了如下证据：1.第三人出具的《情况说明》一份；2.《承包经营合同》及企业信用信息公示报告；3.收据一张。拟证明：1.第三人曾将威尼斯蓝湾6号楼承包给雅立亚公司的法定代表人罗冬冬；2.原告签订合同之后，该合同原件及交款收据已经被销毁；3.原合同及收据销毁以后，原告和第三人重新签订合同及开具收据。4.原告以现金方式已经支付了房款199014元，超过了总价款的百分之五十。
被告质证意见如下：1.对《情况说明》的真实性、合法性、关联系均不予认可。该《情况说明》本质上属于第三人的单方陈述。2.对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。该组证据与本案无关，不属于本案的房屋买卖关系的审查范畴，被告对罗冬冬的身份也不清楚。即便如原告陈述其与其他公司签订了房屋买卖合同，但就案涉房屋的买卖而言，应当以原告与案涉项目的合法开发主体即第三人签订房屋买卖合同为准。3.对收据的真实性无法确认，也不认可其关联性，合法性及证明目的。因为原告仅举示了收据，而没有举示相应的其他付款凭据，如银行流水和其他付款凭证，不能证明原告已经实际支付了超过百分之五十的购房款。
第三人质证意见如下：对原告举示证据的真实性、合法性、关联性及其证明目的均予以认可。
被告主张：原告与第三人在涉案房屋查封之前没有签订房屋买卖合同；原告并未向第三人支付购房款。被告对此未举示证据。
第三人同意原告主张，除提交《承包经营合同》原件以供核实，未举示其它证据。
经审核，上述《情况说明》、《承包经营合同》及收据均具备相应形式要件，且无相反证据；企业信用信息公示报告属于政府部门公示信息。故本院对其形式上的真实性均予以确认。至于其关联性和证明力大小，本院将后续评判。
本院查明相关争议事实如下：
2014年10月18日，第三人与一名为“罗冬冬”的自然人（身份证号）签订《承包经营合同》一份，约定：由罗冬冬承包开发永川威尼斯蓝湾6号楼项目。国家企业信用信息公示系统显示，雅立亚公司2015年6月24日前法定代表人为“罗冬冬”。
第三人于2015年11月25日向原告出具的一份收据载明：原告向第三人支付房款186811元，代收费12203元（收款方式未注明）。
2017年7月2号，第三人出具《情况说明》一份，该书证载明：“我公司曾将威尼斯蓝湾6号楼以自负盈亏的形式承包给罗冬冬，而后2015年3月底开始该项目便处于全面停工状态，公司曾多次要求承包人加紧施工无果。在2015年6月初，从建委得知罗冬冬在永川其他项目存在严重问题要求我公司清查。于是在永川区房管及建委等相关部门的协同下对该项目的销售进行了彻底清查，发现承包人在销售中用重庆雅立亚实业有限公司的名义在何平案查封前收取了龚建友、蒋远友、蒋小春、谢国志、杨友军、方永兴、张申中、周清容、涂明等业主的购房款的情况。为保证购房者权益我司曾多次在售房部公告希望购房者持相关票据前来核实并换票，至今还有一部分经核实但未换票的。当然在换票的过程中公司工作人员同购房人协商并经同意将购房日期变更为了换票时的实际日期，目的是在公司承担责任的情况下让购房者放弃延期交房的索赔权利。在完成票据、协议更换及相关账务核查后公司已将废弃的票据和协议全部销毁。”重庆市永川区不动产登记事务中心于同月11日在该《情况说明》上加盖公章，并由经办人包家元于同年8月21日签署意见：“经询问买受人，该情况属实。”重庆市永川区城乡建设委员会于同年7月12日在该《情况说明》上加盖公章，并由经办人罗禄林于同年8月21日签署意见：“经了解部分购房业主，该情况属实。”
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本院受理本案符合前述法律规定。
本案的争议焦点在于原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告认为本案情形符合前述规定并据此主张其具有排除强制执行的权利。该主张缺乏事实依据，本院对此不予支持。具体理由如下：
一、原告无任何证据证明在本院查封之前，其已与案涉商品房开发企业即第三人签订合法有效的书面买卖合同。
首先，原告与第三人就案涉房屋签订《重庆市商品房买卖合同》的时间在2015年11月15日，而本院查封案涉房屋的时间在2015年7月2日，当事人签订商品房买卖合同的时间明显晚于本院查封时间。
其次，原告虽然举示了第三人出具的《情况说明》，拟证明在本院查封之前，其已就案涉房屋与案涉项目实际承包人签订了书面买卖合同，但《情况说明》中，虽然重庆市永川区不动产登记事务中心和重庆市永川区城乡建设委员会相关经办人员签署了“情况属实”的意见并加盖公章，但其意见均附有前提即经过向买受人或者部分购房业主核实确认属实，表明该《情况说明》载明的内容并非上述单位基于其管理职责就其掌握的客观情况所作的证明，而仅仅是对他人意见的转述。故该《情况说明》实质仅为情况说明人即第三人的单方陈述。该《情况说明》内容本身存疑，（第三人称“在完成票据、协议更换及相关账务核查后公司已将废弃的票据和协议全部销毁”，但在第三人尚未实际收到房款的前提下以自己的名义代第三方对外出具收款凭据，具有相当的风险，在这种情况下，第三人却将原始票据及协议全部销毁，明显不符合常理。）同时其所述事实均无相关客观证据（包括所涉相关单位对相关情况的说明、原商品房买卖合同、原票据等等）佐证，故本院对该证据不予采信。
退一步讲，即使该《情况说明》内容属实，也因雅立亚公司并非案涉商品房的开发企业，未取得案涉商品房预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定即“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”其与原告签订的商品房买卖合同也应当认定为无效。因此，即使原告在本院查封之前已与雅立亚公司签订商品房买卖合同，该合同既非“合法有效”的书面买卖合同，也非原告与被执行人所签订，本案仍然不具备前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款（一）项规定的情形。
二、原告的证据不能充分证明其已向第三人支付超过合同约定总价款百分之五十的房款。
原告虽然举示了第三人向其出具的收据，拟证明原告以现金方式向第三人支付房款186811元，超过了合同约定房款的百分之五十，但因该收据为利害关系方第三人所出具，而通常情况下作为普通购房者以现金方式支付大笔房款有违常理，在无其它客观证据能够佐证的情况下，本院对此不予采信。
至于原告提出的关于案涉房屋查封是否张贴封条或者公告以及请求解除案涉房屋查封措施的问题,因为与原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益无关，即不属于案外人执行异议之诉审理范围，本院对此不予评判。
综上所述，原告未能举证证明本案具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，其应当自行承担举证不能的法律后果。故原告作为案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其诉讼请求不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）之规定，判决如下：
驳回原告方永兴的诉讼请求。
本案案件受理费6367.16元，由原告方永兴负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审 判 长 胡 敬
审 判 员 郑 泽
代理审判员 伏虹瑾
二〇一七年十一月三日
书 记 员 余 培