山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终934号
上诉人（原审原告）：荣成市埠柳镇虎台村村民委员会，住所地山东省荣成市埠柳镇虎台村。
负责人：孙茂琪，主任。
委托诉讼代理人：何立民，山东荣顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：党银龄，山东荣顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王洪赞，男，1973年12月27
日出生，汉族，住山东省荣成市马道小区碧海花园观来巷**楼。
委托诉讼代理人:宋经，山东中立达律师事务所律师。
原审被告，于国庆，男，1956年1月24日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区武汉街**号1-2。
上诉人荣成市埠柳镇虎台村村民委员会（以下简称虎台村委会）因与被上诉人王洪赞、原审被告于国庆租赁合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2014）荣成商初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
虎台村委会上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.根据租赁合同约定，被上诉人逾期一个月未交租金，上诉人有权收回租赁的土地。2007年国家发放了退耕还林补助款13500元，被上诉人已经逾期支付租金，直到2007年4月份经上诉人多次催要，被上诉人才将拖欠的2006年租金补足。截止一审诉讼，被上诉人拖欠租金52000元，远远超出补助款13500元。因此，上诉人有权解除合同。且根据《农村土地承包法》第十七条的规定，承包方应承担依法保护和合理利用土地，不得对土地造成永久性损害的义务。被上诉人王洪赞连续多年弃耕抛荒，上诉人作为发包方有权终止合同；2.王洪赞应按照合同约定支付违约金40800元。涉案租赁合同第六条约定，违约金按未履行合同年限租金总额的20%支付。王洪赞未履行的合同年限为17年，租金总额为204000元，上诉人要求支付的违约金40800元为整个合同未能履行的损失，并非一审法院认定的逾期支付租金的违约金。王洪赞严重违约，给上诉人造成严重经济损失。上诉人将另案诉讼，要求王洪赞赔偿荒芜土地复垦费及房屋重建费用。
王洪赞辩称，其并非恶意拖欠租金，其曾积极向上诉人交纳租金，并要求上诉人支付退耕还林补贴或者在租金中扣除。此外，上诉人没有按照合同约定清退涉案土地的其他耕种者。对此，王洪赞将另案诉讼。涉案承包地并不存在恶意抛荒的情况，土地上存在被上诉人投资的速生杨、桃树等，后期王洪赞将继续投资开发。一审判决正确，应予维持。
原审被告于国庆述称，一审判决正确。本案与于国庆无关，上诉人与王洪赞建立合同关系，上诉人收取王洪赞的租金，以实际行动表明认可转包行为。上诉人至今未将退耕还林款支付给王洪赞，对村民占用的土地至今无法清理，上诉人构成违约。
虎台村委会向一审法院起诉请求：解除土地租赁合同，被告支付租金52000元、违约金40800元，共计92800元。
一审法院认定事实：2003年9月20日，原告与被告于国庆签订土地租赁合同，合同约定：被告租赁原告原村南养鸡场四周130亩土地，南至马山口沟塘山路以北，北至南石板前石窝，赶牛道以南，东至菜园顶南北道以西，西至养鸡场西院墙以东，其中原有村民山岚、果园除外；租赁期限共30年，自2003年10月1日起至2033年9月30日止；租金每年12000元，一次支付三年，于每三年的第一年10月1日前以现金形式支付；租赁范围内村民随意耕种的土地，原告负责12月1日前清出，否则视为原告违约；被告于国庆在租赁期内，享受村民应有待遇；被告要按时支付租金，逾期不交的按日千分之三缴纳滞纳金，逾期一个月不交租金，原告有权收回租赁土地，并要求被告支付违约金，违约金按未履行合同年限租金总额的20%支付；租赁期间，未经原告许可，被告不得将租赁土地转包，否则原告有权收回出租的土地，并要求被告支付违约金。2003年9月1日，被告于国庆依约支付原告2003年至2006年租金35000元；2007年4月8日，原告收取2006年至2009年租金36000元，原告收款单据注明交款人为于国庆。2007年4月14日，二被告签订转让合同，二人约定自2007年4月10日，被告于国庆将虎台村租用的原养鸡场130亩土地转让被告王洪赞管理使用，管理使用期限至2033年9月底，被告王洪赞一次性支付被告于国庆34万元转让租金。2011年2月1日，被告王洪赞支付原告租金2万元，原告收款单据注明交款人为王洪赞。至今，被告尚欠原告租金52000元。庭审中，原告承认国家发放的退耕还林补助款13500元未支付被告，也认可被告王洪赞虽非原告村民，但享受村民待遇，并领取农业补贴。
一审法院认为,原告与被告于国庆签订的土地租赁合同及被告于国庆与被告王洪赞签订的转让合同，均为合法有效。原告虽否认同意二被告之间的转租行为，但原告收取被告王洪赞支付的租金及向被告王洪赞发放粮食补贴并给与其村民福利待遇等行为，可认定原告在事实上认可了二被告间的转租行为，被告于国庆在其与原告签订的土地租赁合同中的权利义务已一并转让给被告王洪赞，被告王洪赞应按合同约定向原告承担交付租金的义务。鉴于被告王洪赞应享有的相关补贴原告并没有发放，且双方间还存有其他纠纷，同时为维护合同的稳定性，对原告要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持，原告要求被告支付的违约金过高且不当，被告王洪赞应向原告支付按银行同期贷款利率计算逾期支付租金的利息。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告王洪赞于判决生效之日起十日内支付原告租金52000元;二、被告王洪赞于判决生效之日起十日内向原告支付逾期支付租金的利息。（利息按银行同期贷款利率计算，其中16000元租金的利息自2009年10月2日起算，其中36000元租金的利息自2012年10月2日起算）;三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2120元，原告负担500元，被告王洪赞负担1620元。
二审中，上诉人提交如下证据：1.照片一宗（26张），拍摄时间为2016年4月19日，证明涉案土地目前杂草丛生，速生杨系被砍伐完毕后自行生长的杂乱树苗,王洪赞管理的房屋瓦片脱落、门窗破坏、房顶坍塌；2.村民代表46人签字出具的证明一份，证明涉案租赁土地5年未进行耕种，房屋无人管理，村民代表要求收回租赁物。此外，上诉人申请证人孙某出庭作证，孙某称其自2011年9月起担任会计，其没有收取过王洪赞的租金。王洪赞承包的土地荒芜，房子倒塌。王洪赞承租的土地没有种植作物，长满杂草。村民代表多次开会提到本案土地租赁的事情。从账上看村委会还欠王洪赞退耕还林补贴。
经质证，王洪赞对证据1的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为该照片只能反映一部分情况，不能反映所租赁土地的全部情况。其中部分照片拍摄的是上山的道路，部分照片拍摄的厂房用地，不是种植林地。王洪赞对证据2的真实性没有异议，但认为该证据没有证明力,因为证据的出具主体为上诉人，且从接手经营后没有村民提出过异议;对证人孙某的证言，上诉人认为该证人可以证实自2011年至今王洪赞从未交纳过租金，也没有交纳租金的意思表示，存在恶意拖欠租金的行为。王洪赞认为证人系村会计，与上诉人存在利害关系，证人没有实地调查，不能反映土地的真实状况。
被上诉人提交照片14张，拍摄时间为2016年5月1日，证明涉案土地上仍种植桃树、松树、速生杨等，其中速生杨五六十亩，枣树不到一亩，桃树一亩左右，苹果树两亩，松树很多亩。王洪赞承包的土地为130亩耕地，实际使用的为422.4亩。经质证，上诉人认为从照片看杨树全是树枝，没有树干，并非栽种的结果，而是砍伐后自行生长的结果。枣树所占地杂草丛生，枝条混乱，系抛荒的结果。松树系自然生长，并非王洪赞种植。苹果树由孙德波种植管理，桃树只有一棵，从上述照片看，地上有很高的荒草。
本院经审查认为，双方当事人均提供照片证实涉案土地的现状，因涉案土地占地范围较广，仅从照片无法判断土地的使用现状。对双方提供的照片，本院均不予采信。对上诉人提交的村民代表的证明及证人孙某的证言，孙某系村会计，村民代表系上诉人的村民，均与上诉人有利害关系，上诉人未提供其他证据予以证实，对其证言本院不予采信。
本院认为，本案双方争议的主要焦点为；王洪赞是否构成违约，虎台村委会要求解除合同有无事实和法律依据。根据土地租赁合同的约定，租金每三年支付一次，每三年的第一年10月1日前以现金形式支付。承租方应按时支付租金，逾期一个月不交租金，出租方有权收回土地，并要求承租方支付违约金。王洪赞承租后于2011年交付租金2万元，之后未交租金。王洪赞主张虎台村委会欠其退耕还林补贴，且没有将村民随意耕种土地的情况解决，其并非故意拖欠租金。从法律关系而言，涉案土地租赁合同的履行与虎台村委会退耕还林款的返还，并非同一法律关系，王洪赞可以另行主张权利。且退耕还林款为13500元，而王洪赞欠交的租金数额为52000元，即使进行抵销，对于抵销后剩余部分的租金，王洪赞仍需按照约定交纳。王洪赞逾期交纳租金的行为，构成违约。虎台村委会作为出租方有权解除合同。一审判决驳回虎台村委会要求解除合同的诉讼请求错误，应予纠正。关于合同解除后的其他事实，双方可以另行处理。
对于虎台村委会要求王洪赞支付的违约金40800元的上诉理由，虎台村委会对于王洪赞逾期未交租金给其造成的经济损失，并未提供相应的证据证实。且虎台村委会收回涉案土地后可以另行出租或自行经营受益。一审法院参照银行同期贷款利率判决王洪赞支付逾期付款违约金，并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持荣成市人民法院（2014）荣成商初字第121号民事判决第一项、第二项；
二、撤销荣成市人民法院（2014）荣成商初字第121号民事判决第三项；
三、解除王洪赞与荣成市埠柳镇虎台村村民委员会的租赁合同关系；
一审案件受理费2120元，由上诉人荣成市埠柳镇虎台村村民委员会负担500元，被上诉人王洪赞负担1620元。二审案件受理费820元，由上诉人荣成市埠柳镇虎台村村民委员会负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 晶
代理审判员 葛俊生
代理审判员 薛淑娴
二〇一七年二月十三日
书 记 员 李亚男