浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙07民终2380号上诉人（原审被告）:卢俊民，男，1968年11月24日出生，汉族，住义乌市。被上诉人（原审原告）：浙江雪峰物业服务有限公司,住所地:义乌市绣湖广场（地下）世纪商城4号车道旁。法定代表人：何晓明，董事长。委托诉讼代理人：王英忠，男，该公司员工。上诉人卢俊民因与被上诉人浙江雪峰物业服务有限公司（以下简称雪峰物业）物业服务合同纠纷一案，不服义乌市人民法院（2018）浙0782民初2435号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢俊民上诉请求：撤销一审判决,依法改判。事实与理由：一、一审认定义乌市皇冠花园业委会与雪峰物业签订的物业服务合同有效是错误的。根据《物权法》、《物业管理条例》的规定，选聘物业服务企业，应由业主共同决定，业委会只能代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。由于该小区未举行业主大会，根本没有业主大会的决定。业委会无权代表，该合同未经业主大会授权，属于效力待定合同。二、一审认定雪峰物业服务不存在问题错误。三、一审认定事实错误，导致适用法律也错误。根据《浙江省民一庭关于审理物业服务合同的案件适用法律若干问题的意见》第十三条规定，物业合同被确认无效或撤销的，提供物业服务的物业服务人要求业主给付相应物业服务费的，可以结合物业服务合同约定，物业服务人员实际提供的物业服务水平，有关部门提供的物业服务成本，当地物业服务费标准等因素合理确定，且雪峰物业没有全面履行合同约定的义务，应当减少物业费。雪峰物业答辩称：皇冠花园物业服务合同由业委会和物业公司签订，由小区11名业委会成员、业主代表召开会议同意签字并进行公示。2017年8月份，卢俊民等人已向法院起诉合同无效，2017年11月8日法院裁定驳回卢俊民的起诉，因此皇冠花园物业服务合同应该是合法有效的。雪峰物业向一审法院起诉请求判令卢俊民立即支付物业服务费4356元、水电公摊费1192元（其中500元预交）、水费59元，合计5607元，并支付利息（自起诉之日起按银行同期同类贷款利率至实际履行之日止）。一审法院认定事实：卢俊民系案外人卢春华之子。2010年3月18日，雪峰物业与卢春华就皇冠花园66幢1单元2401室签订《前期物业服务协议》一份，内容载明物业建筑面积137.08平方米，物业服务收费标准为：高层住宅1.2元/平方米/月，停车场车位按25元/月。2017年4月1日，雪峰物业与义乌市皇冠花园业主委员会签订《皇冠花园物业服务合同》一份，约定由雪峰物业为皇冠花园小区提供物业服务，2017年物业服务收费标准为：高层住宅1.2元/平方米/月，停车场车位按204元/年，于每年4月份开始预交；分摊能耗费与物业费用同时收取，高层每户每年预交500元，按月实际发生额进行扣除；业主或物业使用人逾期缴纳费用的，从享受服务满一月之日起原告可以加收滞纳金，逾期的第一个月，每逾期一天加收千分之一的滞纳金，逾期的第二个月，每逾期一天加收千分之二的滞纳金，从逾期的第三个月起，每逾期一天加收千分之三的滞纳金；合同有效期为三年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止。该合同于2017年7月12日向义乌市房地产管理处备案。2014年、2017年，雪峰物业曾向该院以物业服务合同纠纷为由起诉卢俊民，后均申请撤诉，该院均裁定予以准许。庭审中，卢俊民对雪峰物业诉请的费用产生、金额无异议。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，雪峰物业与义乌市皇冠花园业主委员会签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对业主具有约束力。卢俊民辩称该合同无效，依据不足，不予采信。卢俊民认可本案的各项费用已经产生，金额正确，也承认雪峰物业对其物业提供的服务不存在问题，故其应当及时支付各项费用，并赔偿利息损失。综上，雪峰物业的诉请合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院》第六条的规定，判决：卢俊民于判决生效后五日内支付浙江雪峰物业服务有限公司物业服务费、水电公摊费、水费合计5607元，并赔偿利息损失（自2018年1月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率至判决履行完毕之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由卢俊民负担。二审中卢俊民向本院提供下列证据：1、业主名单一份，证明目的：证明义乌市皇冠花园业主的情况。2、业主签名一份，证明目的：业主人数过半、业主所拥有产权面积过半的人员同意解聘现在的物业。3、2018年2月1日义乌商报一份，证明目的：物业提供的服务存在问题。4、业委会成立备案表一份，证明目的：业委会副主任杜照美不是业主，成立业委会本身也存在错误，杜照美不是业主不可能成为业委会的成员。雪峰物业对以上证据认为：1、皇冠花园业主的名单身份随时都会改变，卢俊民提交的业主名单不一定准确，因为小区内的房产随时都会出现变化，和我们物业所掌握的业主名单是有出入的。2、业主签名是由卢俊民个人的行为，是其在小区里面进行业主拦截签名，我们物业公司也去询问了被签字的某些业主，某些人签的字并不是要解聘现在的物业，他们的签字很多理由是对涨物业费不同意，因为服务合同收费标准第一项有约定2018年、2019年物业公司本来是要涨价的，后来物业公司和业委会商定维持不变，所以很多业主签字不是为了解聘物业公司，该份证据达不到其证明目的。3、服务存在问题我们被评为最差，我们小区属于廿三里街道，该街道小区总共有四个，该评比是由街道组织的，每个季度四个小区评比一次，每次都会有一个最佳和一个最差，我们小区只是在2017年的第四季度评为最差，我们是93分，最佳小区是95分，距最佳小区仅差2分，不能说我们就是最差，该份证据达不到其证明目的。4、根据我们的资料显示杜照美是皇冠小区48幢1单元的业主，名字和实际居住人是否符合，有待核实。本院经审查认为：卢俊民提供的证据均非新证据，且不影响本案实体处理，本院不予采纳。二审中雪峰物业未向本院提供证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：关于2016年度的物业服务费，属于雪峰物业与卢春华签订的《前期物业服务协议》约定的范围，卢俊民未能举证证明雪峰物业2016年度的物业服务存在问题，雪峰物业有权要求其交纳物业服务费。关于2017年度的物业服务费，雪峰物业已与皇冠花园业委会重新签订了《皇冠花园物业服务合同》。根据有关规定，业委会虽未经业主大会授权或者同意，擅自订立、变更或者解除物业服务合同，但在一审法庭辩论终结前经过业主大会追认的，该行为有效。但本案雪峰物业未举证证明皇冠花园业委会与其签订物业服务合同的行为经过业主大会授权或追认，故其根据该物业服务合同向卢俊民主张2017年度物业服务费的诉请本院难以支持。关于其2017年已经提供的物业服务，其可以结合物业服务合同约定、实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准等因素另行向卢俊民主张。关于雪峰物业主张的水电公摊费、水费，卢俊民在一审中对金额并无异议，除500元预交水电公摊费外均已实际产生，应予以支持。关于500元预交水电公摊费，系《皇冠花园物业服务合同》约定的内容，因雪峰物业未举证证明该合同的签订经过皇冠花园业主大会的授权或追认，本院亦难以支持。综上，卢俊民的上诉请求合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十五条，《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销义乌市人民法院（2018）浙0782民初2435号民事判决；二、卢俊民于本判决生效后五日内支付浙江雪峰物业服务有限公司水电公摊费、水费及2016年度物业服务费合计2929元，并赔偿利息损失（自2018年1月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率至本判决履行完毕之日止）；三、驳回浙江雪峰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（简易程序减半收取），二审案件受理费50元，均由浙江雪峰物业服务有限公司、卢俊民各半承担。本判决为终审判决。审 判 长 李建旭审 判 员 徐 磊审 判 员 李 敏二〇一八年七月十七日代书记员 伍晓路?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-3-?