广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1202民初1650号
原告：广西万家物业服务有限公司，住所地：河池市南新东路5号。
代表人：玉荣怀，该公司执行董事。
委托代理人：玉荣珍，该公司项目经理。
被告：覃英永，男，1974年6月25日出生，瑶族，住广西河池市。
原告广西万家物业服务有限公司（以下简称“万家物业公司”）与被告覃英永物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人玉荣珍，被告覃英永到庭参加诉讼。在当事人申请的庭外和解期限内，双方未能协商一致。本案现已审理终结。
原告万家物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费2009.84元（2012年9月至2015年2月）、公共电费105元（2012年1月至2014年11月）、水费1113.50元（2012年1月至2014年10月）、电梯使用费464.60元（2012年1月至2014年11月）、公共维修费360.84元（2012年1月至2014年11月）、违约金10333.37元（2012年1月至2015年2月），合计14387.15元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年8月27日，原告与“中山苑”小区的开发商广西开元房地产开发有限公司签订《河池“中山苑”前期物业服务合同》，为该小区提供物业管理服务，被告覃英永系该小区13栋1单元304号房所有人并在此居住。被告享受了原告提供的物业服务，每月应向原告交纳物业服务费、电梯使用费、公共水电费、公共维修费等。2015年2月，原告撤出小区，不再提供服务，而被告尚有原告所诉项目的相应费用未向原告支付。故原告提起本案诉讼，请求人民法院依法判如所请。
被告辩称，原告诉称在向被告催收未果的情况下才提起诉讼的与事实不符。一、在小区业主委员会成立前，被告多次到物业办公室缴纳水电费，但原告的工作人员称需物业费一并缴纳，否则不单独收取水电费。被告认为，物业费和水电费、维护费等都是独立的费用项目，不能相互挂钩，被告所谓的欠水费是原告拒收造成的。二、被告之所以暂缓缴纳物业费是因为原告不按《物业服务合同》约定的服务内容履行义务。如：电梯损坏不及时维修、小区车辆乱停放、绿化无人管理、车辆被盗、物业工作人员上班不正常，上班时间干私活、公共维修未及时，造成公摊水费增大增加业主负担、工作人员未穿统一服装，未挂牌上岗等。被告提出待原告整改后再缴纳物业费，但直至解除了物业合同，原告未有整改。原告违约在先，且只是部分履行了《物业服务合同》，因此原告不能全额收取物业费，违约金亦应由原告承担。三、电梯维修费分摊不公。中山苑小区是住宅小区，但13栋12楼已被用作经商，由于出入的人员较多，电梯使用频率较高，但原告仍将电梯维修费用平均分摊给各业主承担。四、原告的部分诉讼请求已过诉讼时效，即2012年9月至2014年6月期间的请求已过诉讼时效，应当不予支持。综上，因原告违约在先，被告欠费在后，原告诉请被告承担无法律依据。综合全案证据及庭审调查，本院确认以下事实：2010年8月27日，广西开元房地产开发有限责任公司与柳州市万家物业服务有限公司（原告之前身）签订了《河池市“中山苑”前期物业服务合同》，选聘柳州市万家物业服务有限公司为河池市“中山苑”小区的前期物业服务企业，约定服务期限从该小区物业整体交付之日起，至小区业主委员会成立与原告另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时该合同终止。原告依照上述合同之约定进驻“中山苑”小区接管该小区的物业管理，至2015年2月15日退出小区。
合同签订后，原告向河池市物价局提交《关于核定河池市“中山苑”小区前期物业服务收费标准的请示》，2011年4月27日河池市物价局以河价格（2011）46号《河池市物价局关于“中山苑”小区物业管理服务收费问题的批复》文件作出批复，核准“中山苑”小区普通高层住宅物业管理服务费收费标准按建筑面积每月每平方米0.60元收取。电梯使用维护费、公共水电费按实际支出由业主分摊，物业公司每月向业主公布。
被告购买位于河池市中山路中山苑小区13-1-304号电梯房，建筑面积为113.55平方米。2011年9月2日，原、被告双方签订《河池市“中山苑”物业服务合同》，合同主要约定：“（一）前期物业管理服务期限自本物业开始交付之日起，至小区业主委会成立与甲方另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时本合同终止。业主委会成立但未书面通知终止本合同之前，原告应继续按本合同提供物业服务并收取相关费用。（三）物业服务内容：1、综合管理服务；2、公共区域秩序维护服务；3、公共区域清洁卫生服务；4、公共区域绿化日常养护服务；5、共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务；6、装饰装修管理服务。（四）物业管理服务标准（对第三条的物业服务内容进行了细化）（六）收费项目及收费标准如下：高层住宅物业服务费0.6元／平方米／月；（七）业主或物业使用人从通知交付之日起支付物业服务费，并在交房时按预收所拥有物业类型的收费标准，一次性交付一年物业服务费；（八）预交物业费满一年后，物业费按月计费，业主或物业使用人应于每月的十日前交纳当月物业管理费，逾期交纳的，每逾期1日，按应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。（十六）业主办理交房时每户按2元／㎡.户预交属业主共用的公共设施、附属建筑物、构筑物及设施的小修维修资金给甲方，维修资金实行专款专用，用于保修期满后小区共用设施设备（给排水管道、机电设备、消防设备、安防系统、小区道路、绿化）和房屋共用部位（楼梯间、外墙、屋面、承重墙）的维修、更新、年检、日常维护更换所需零配件（如灯头、灯泡、开关等）及清掏化粪池等所需费用。维修资金的使用受业主及房地产管理部门监督，按设施设备共用户数进行核算，每季度公布一次使用情况，当首次交纳的维修资金使用80%后，业主应在甲方出通告后再次交纳补足。”合同签订后，原、被告双方按照合同约定各自履行义务。自2012年1月起，被告不向原告缴纳公共电费、水费、电梯使用费和公共维修费；从2012年9月起不缴纳物业服务费，原告多次向被告催索未果，于2016年6月14日诉至本院，提出了前述的诉讼请求。另查明，原告之前身为柳州市万家物业服务有限公司，于2001年3月14日成立，2011年1月4日原告在柳州市工商行政管理局进行了企业名称变更，变更后公司名称为广西万家物业服务有限公司，并于2011年1月20日取得由柳州市住房和城乡建设委员会颁发的物业服务企业三级资质证书。
另外，原告在河池市金城江区中山苑小区每月收取公共电费3元，每月对小区业主水电费使用情况进行公示。原告自2011年起每年公示当年的公共维修项目及具体费用。
上述法律事实，有原告提交营业执照（副本）、资质证书、《河池“中山苑”前期物业服务合同》、《河池市物价局关于“中山苑”小区物业管理服务收费问题的批复》、《河池市“中山苑”物业服务合同》、业主身份证证、业主欠费明细及总表、“中山苑”水电费公示表及明细、《缴费通知单》及照片、公共维修费用及使用公示表；被告提交的原告出具的收取其缴纳的物业管理费、公共电费、电梯费的单据及小区业主委员会出具的收取其缴纳的水电费的收据；诉讼当事人的陈述及庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为，本案原、被告双方于2011年7月13日签订了河池市“中山苑”《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，确立了原、被告之间的物业服务合同关系，双方均应按照合同的约定全面履行义务。原告依约提供了相应的物业管理服务，被告应当依约履行给付相应物业管理服务费的义务。物业管理服务费用作为维护小区的重要资金，是小区正常运转的重要金钱因素，欠缺该管理费用，小区的日常维护就难以持续进行，甚至陷入瘫痪；虽然原告在小区物业管理服务过程中存在一定的服务瑕疵或者一些问题，被告可以通过向物业公司提出意见和建议，或通过小区成立业主委员会，经过多数业主决议决定，要求物业服务企业限期整改，追究物业服务单位的责任直至终止合同另行选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付、拖欠物业管理费的方式相对抗，既无合法根据，也非明智之举。故原告请求被告依约支付相应的物业管理费，有事实和法律依据，本院予以支持；公共水电费、电梯使用费及公共维修费原告已垫付，被告亦应支付给原告。被告应支付的项目及金额核定如下：2012年9月至2015年2月15日的物业费为113.55平方米×0.60元／平方米／月×29.5个月＝2009.84元；2012年1月至2014年11月的电梯使用费为464.60元；2012年1月至2014年11月的公共维修费为360.84元；2012年1月至2014年11月的公共电费105元、2012年1月至2014年10月的水费1113.50元，合计4053.78元。由于原告在提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，故对原告请求被告支付违约金，本院不予支持。至于被告辩称其已经将水电费交给了小区业主委员会，虽然提供了相应收据，但被告的水电费是原告垫付的，该证据不能证实小区业主委员会已将该费用转交给原告，故原告要求被告支付其垫付的水电费，本院予以支持。关于被告主张原告的部分请求已过诉讼时效的问题。《前期物业服务合同》约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行义务。被告自2012年1月至2015年2月未支付期间的物业费等费用，其主张原告的诉讼时效应从2012年1月起的两年即2014年1月开始起算，原告现提起诉讼已超过诉讼时效，原告只能对未超过两年期间的物业费起诉，超过两年诉讼时效期间的物业费应予扣除。民事诉讼虽应遵循一般诉讼时效的基本原则和规定，但物业服务合同具有其行业的特殊性，合同双方的交、收费并非一次性交易，在合同存续期内，按期、定额交、收费是合同约定的普遍方式和交易习惯，其权利义务的行使、履行具有稳定的连续性，直至整个合同终结，故应参照分期付款合同时效的规定处理，即最后一期给付逾期后起算诉讼时效。原告2015年2月初退出“中山苑”小区物业管理服务时，双方的物业服务合同关系实际终结，诉讼时效起算，至2016年6月原告立案登记，未超过诉讼时效。被告的该项主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告覃英永给付原告广西万家物业服务公司物业服务费2009.84元、公共电费105元、电梯使用费464.60元、公共维修费360.84元、水费1113.50元，合计4053.78元；
二、驳回原告广西万家物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告覃英永负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元。款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 陈晓红
二〇一六年十一月十八日
书记员 韦 巧
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