重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中区法民初字第14149号
原告重庆市江宇物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区显丰大道10-62-1-1号，组织机构代码45044094-3。
法定代表人龚世霖，该公司董事长。
委托代理人李先才，重庆金明律师事务所律师。
委托代理人周文举，重庆金明律师事务所律师。
被告重庆渝中国有资产经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区和平路9号10-1，组织机构代码20290148-0。
法定代表人张荣强，该公司总经理。
委托代理人罗沈惠，重庆捷讯律师事务所律师。
原告重庆市江宇物业管理有限公司（以下简称江宇物业公司）与被告重庆渝中国有资产经营管理有限公司（以下简称渝中资产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王德清独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员李春涛担任法庭记录。原告江宇物业公司的委托代理人李先才，被告渝中资产公司的委托代理人罗沈惠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江宇物业公司诉称，2009年7月8日，江宇物业公司与重庆旭庆房地产开发有限公司就重庆市渝中区菜袁路168号旭庆·江湾国际花都项目小区的《前期物业服务合同》。合同约定由江宇物业公司为江湾国际花都小区提供物业服务，物业费标准为高层住宅每月每平方米为1.4元，合同期限为2009年7月9日至2014年7月9日止。合同签订后，重庆旭庆房地产开发有限公司变更为重庆骏建房地产开发有限公司。2011年11月14日，渝中资产公司与重庆骏建房地产开发有限公司签订《香江美地购房协议》，渝中资产公司购买该小区D1栋、D2栋、D3栋、D4栋，房屋套数共计1037套。购房协议签订后，渝中资产公司接收相应的房屋。从2014年1月1日至2015年9月30日止，渝中资产公司应当支付物业管理费为2320380元，包含公摊电费178060元。但渝中资产公司�2014年1月1日至今共给付物业管理费967036.87元。截止2015年8月31日，已经拖欠物业管理费1353342.87元。根据前期物业服务合同约定，逾期支付物业管理费应以所欠金额每天按1%支付违约金。现江宇物业公司自愿将违约金调整为所欠金额的20%。经江宇物业公司催收，渝中资产公司至今仍未缴纳所欠租金。原告江宇物业公司起诉来院，请求判令被告渝中资产公司支付原告江宇物业公司2014年1月1日起至2015年8月31日止的物业管理费1353342.87元及违约金270668.57元。
被告渝中资产公司辩称，涉案房屋系空置房屋，应按50%的标准交纳物业服务费。理由为：一、《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第二十条规定，待销售和已购买尚未入住的房屋，开发商和产权人应缴纳50%的物业管理公共性服务费。二、按50%的标准交纳物业服务费为购房时渝中资产公司与开发商的合意。三、按50%的标准即每月每平方米0.7元交纳物业服务费系双方当事人的意思表示。涉案房屋一直由江宇物业公司开出发票后，渝中资产公司通过第三方支付相应的金额。在该过程中，江宇物业公司并无异议。每月每平方米0.7元的标准系双方当事人的真实意思表示。五、江宇物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》涉及的区域并未包括渝中资产公司购买的安置房，江宇物业公司无权依该合同要求违约金。渝中资产公司从来没有作出按每月每平方米1.4元交纳物业服务费的承诺。六、江宇物业公司要求公摊电费没有法律依据。公摊费用应以办理入住手续为前提。但涉案房屋均为空置未使用，江宇物业公司要求公摊费用没有依据且显失公平。
经审理查明，2009年7月8日，重庆旭庆房地产开发有限公司（甲方）与江宇物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》约定江宇物业公司为重庆市渝中区菜袁路168号旭庆·江湾国际花都（C1-C7幢、A1、A2幢及公共区域）提供物业服务。合同约定高层住宅为每月每平方米1.4元，期限为2009年7月8日起至2014年7月7日止，合同界满前，业主委员会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。合同第二十七条约定的违约责任为甲方、业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠金额每日百分之一的计算标准支付违约金。
2011年11月14日，渝中资产公司（甲方）与重庆骏建房地产开发有限公司（乙方）签订《香江美地购房协议》，协议约定渝中资产公司购买“香江美地”（原为旭庆·江湾国际花都小区）D1、D2、D3、D4栋房屋。双方在协议第七条第（二）款第2项约定：“在2013年12月31日前，甲方未安置完的房屋空置期间的空置的物管费由乙方承担。2013年12月31日后未安置完的房屋空置物管费由甲方承担。在房屋交付使用后，由乙方委托物业管理公司对小区进行物业管理。甲方指定的被安置人与物业管理公司签订物管合同，今后小区的日常管理，收费和维修工作概由物业管理公司负责，与甲方无关。”
2012年10月29日，江宇物业公司对香江美地一期（C1-C7、A1、A2栋）的物业费收费标准即高层住宅每月每平方米1.4元向重庆市物价局备案。
2015年3月1日，重庆骏建房地产开发有限公司向江宇物业公司发出《关于执行〈重庆市物业服务收费管理办法〉复函》称：“我公司与贵公司于2009年7月8日签订的《前期物业服务合同》在执行中，现因重庆市物业服务收费管理办法的出台生效。你公司要求重新签订物业管理合同和执行新的政策法律法规收取服务费事宜，是符合法律规定，公司经研究决定同意你公司�管理物业中按此法律法规执行，同意从2015年3月15日起执行新规标准收取服务费，双方不再另行签订物业合同。”
2015年8月5日，江宇物业公司向渝中资产公司发出《关于催收香江美地物业管理费的函》要求渝中资产公司按2009年《重庆市物业管理条例》第十七条、《重庆市物业管理收费标准》第二十条等规定足额支付物业管理费及公摊水电费，并补缴前期差额部分。
上述协议过程中，江宇物业公司按每月每平方米0.7元的标准采取先开发票后收费的方式收取涉案的D1、D2、D3、D4栋涉及的空置房屋的物业服务费。其中2014年1月至3月，收费面积为81036.46平方米，渝中资产公司已经交纳物业服务费170176.57元；2014年4月至6月，收费面积为79485.05平方米，渝中资产公司已经交纳物业服务费166918.6元；2014年7月至9月，收费面积为76547.81平方米，渝中资产公司已经交�物业服务费160750.4元；2014年10月至12月，收费面积为75472.27平方米，渝中资产公司已经交纳物业服务费158491.77元；2015年1月至3月，收费面积为74260.25平方米，渝中资产公司已经交纳物业服务费155946.53元；2015年4月至6月，收费面积为73691.9平方米，渝中资产公司已经交纳物业服务费154753元。
庭审过程双方确认：7月份计费面积为未安置房屋面积73224.17平方米，未安置房屋套数为843。8月份计费面积为72854.52平方米，未安置房屋套数为838。
上述事实，有《前期物业服务合同》、《香江美地购房协议》、重庆市物业服务费（市场调节价）备案表、关于执行《重庆市物业服务管理办法》复函、关于催收香江美地物业管理费的函及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
本案涉及的房屋为空置房屋，房屋所在�小区由江宇物业公司提供物业服务。而渝中资产作为空置房屋的买受人在享受江宇物业公司提供的义务，对等地负有支付物业服务费的义务。江宇物业公司的支付物业服务费的义务来自法规规定和合同约定。因为原被告系平等民事主体，所以双方的民事活动，在不违反法律法规的禁止规定的前提下，应当充分尊重当事人的意思表示原则。
关于物业服务费标准确定，江宇物业公司提交的前期物业服务合同并未包含涉案的房屋，且该合同期限已经界满。因此，双方针对涉案房屋的物业服务费并未有明确的书面约定。而涉案房屋的物业费收取过程为江宇物业先开具发票，渝中资产公司据此按每平方米0.7元的标准缴纳物业服务费，缴纳时间为每一季度期满后缴纳该季度的物业服务费。因此，上述收费标准、收费时间为双方当事人的意思表示、为当事人的口头约定�并不违反法律法规的禁止规定，对双方均具约束力。因此，江宇物业公司要求按1.4平方米进行收取物业服务费不符合法律规定，也不符合双方当事人的意思表示。关于2015年7月份、8月份的物业服务费依据当事人确定的数据，按每平方米每月0.7元分别计算为51256.92元（73224.17平方米*0.7元/平方米）和50998.16元（72854.52平方米*0.7元/平方米）。
关于江宇物业公司要求公摊费的诉讼请求，因为涉案房屋为空置房屋，双方对公摊费并未有明确的书面约定，而在2014年1月至2015年6月期间，江宇物业公司开具的发票并未涉及公摊费，双方对此并无约定，并且江宇物业公司也未举示公共部分的实际支出及如何分摊，所以针对江宇物业公司该项诉求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定判决如下：
一、被告重庆渝中国有资产经营管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆市江宇物业管理有限公司2015年7月、2015年8月的物业服务费共计102255.1元；
二、驳回原告重庆市江宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
本案受理费减半收取9708元，由原告重庆市江宇物业管理有限公司负担8535元，由被告重庆渝中国有资产经营管理有限公司负担1173元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 王德清
二〇一六年一月十八日
书记员 李春涛