建平县人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1322民初2884号原告建平县滨河家园物业服务有限公司。法定代表人岳学民。委托代理人杨旺山。被告尹洪海。原告建平县滨河家园物业服务有限公司（以下简称“滨河物业公司”）诉被告尹洪海物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告滨河物业公司法定代表人岳学民及其委托代理人杨旺山、被告尹洪海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滨河物业公司诉称：原告系滨河家园小区业主委员会（以下简称“滨河小区业主委员会”）选聘的物业服务企业，2014年11月1日同滨河小区业主委员会签订《物业委托管理合同》，委托方将滨河小区10栋楼宇、621户居民的物业管理服务委托给原告。合同第五章约定物业服务收费标准：高层住宅0.5元每月每平方米；高层电梯费用每月每户55元；多层住宅0.5元每月每平方米；商业网点0.5元每月每平方米；车位600元每辆每年；电子远程控制使用费（包括控制器成本费，电子杆及配套设施维护费以及电费）每个50元。第十六条一款一项约定，业主和物业使用人不缴纳物业服务费的，受托方可依法追缴，并按照欠缴金额的千分之三按日加收违约金。2015年7月16日，建平县价格监督检查局依法对滨河小区的住宅物业费、电梯运行费进行依法公示。被告系滨河小区4号楼3单元1楼西户业主，房屋面积为74.46㎡，按合同约定每月应缴纳住宅物业费37.23元，自2014年11月1日起到2016年5月1日止，期间18个月，共拖欠住宅物业费670.14元，经多次催要，一直拖欠未交。原告请求判令被告立即给付物业费670.14元，并承担日千分之三的违约金。被告尹洪海辩称：一、滨河物业公司诉我所依据的物业合同的签订未召开业主大会，也未经业主大会授权，自己同自己签订的合同，后经2015年5月份召开的业主委员会会议决定，解除了该合同，该合同属无效合同。二、滨河物业公司法人已被免职，公司已经解散，合同已解除，其诉讼不合法。三、滨河物业公司提供的证据有重大瑕疵—1、滨河物业公司营业执照是私人的，该公司没有收费许可证，按朝阳市物业收费管理办法第20条及建平县物业收费管理办法第8条、第21条规定，收费企业在收费前必须办理收费许可证，该公司属于非法经营。2、滨河小区业主委员会备案证明小区是有主物业，而物业合同却变成了私人公司，自己同自己签合同，辽宁省物业管理条例26条及朝阳市关于推进小区住宅物业实施方案2014.99号文规定“小区物业应由业主大会决定，业主委员会是业主大会的执行机构”。3、按合同法第52条规定及该合同具体表现，属于无效合同，该物业公司成立于2014年11月10日，而合同签订时间为2014年11月1日，合同签订时该公司并不存在，属于虚构单位，涉嫌私刻公章，该合同签名有造假行为，受托方项下签名的“许国友”实际并不存在，业主委员会成员利用手中资源，自己同自己签订合同，未经业主大会授权，有悖于诚实信用原则，显失公平，国务院物业管理条例第15条、辽宁省物业管理条例第14条规定“业主委员会是业主大会执行机构，应与业主大会选聘的物业管理企业签订合同”，辽宁省物业管理条例第15条规定“业主委员会成员及亲属不得在本小区物业服务企业任职”。业主委员会成员打着居民自治旗号，将物业公司据为己有，在小区内非法经营，强制服务、收费。4、建平县红山街道办事处证明及物价局收费公示证明滨河小区物业由业主委员会管理，而不是滨河物业公司管理，收费应由业主委员会收取，公司营业执照与街道办事处证明中的单位名称不同，是两个不同的法人，物业合同虚假。5、法定代表人身份证明系伪造，因为该公司已被2015年5月24、27日召开的业主委员会解散，法定代表人已被免职。6、原告提供的收费申请未有物价部门批准，无效。7、业主委员会成立证明与合同无关，没有召开过业主大会选举业主委员会成员，业主委员会不合法。8、水源社区公告证明该小区不存在物业合同，如有物业合同且合法，应公告业主履行合同，而非选举业主委员会后另行协商，水源社区没有发布公告的权利。综上，滨河物业公司的经理已被免职，没有诉讼权利，所诉主体不对，无事实依据，合同虚假无效，原、被告之间不存在物业合同纠纷，证据有重大瑕疵，与事实不符。该公司没有资质，没有收费许可证，未经业主大会授权，收费没有法律依据。原告的诉讼请求应予以驳回。经审理查明：被告尹洪海系滨河小区4幢04021号房屋业主，房屋建筑面积74.46平方米。2014年9月27日滨河小区召开了业主代表大会，会议结果选举出滨河小区第二届业主委员会委员11人及业主委员会主任1人，与会人员是部分业主及部分业主代表，人数为33人或34人。业主委员会经选举产生后在红山街道办事处水源社区居委会及建平县住房物业和专项维修资金管理处（以下简称“物业管理处”）均有备案。2014年10月31日，物业管理处要求滨河物业公司在30日内到县物价部门办理临时收费许可证。2014年11月1日滨河物业公司与滨河小区业主委员会签订了物业委托管理合同，并开始对滨河小区进行物业管理服务。2014年11月10日，经建平县工商行政管理局批准，原告滨河物业公司成立。该公司未取得物业管理资质证书、收费许可证及临时收费许可证。该公司于2016年9月10日对滨河小区停止物业服务。上述事实由查档证明、物业委托管理合同、关于同意成立第二届滨河小区业主管理委员会的批复、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、公告、调查笔录、成立换届委员会筹备组通知、换届选举筹备组成员名单等滨河小区第二届业主委员会选举过程相关材料及原、被告的陈述予以证明，上述证据经庭审质证、认证具有证明效力，本院予以采信。被告认为原告提交的物业委托管理合同原件与复印件核对不一致，受托方项下签名“许国友”的人实际不存在，合同签订日期在滨河物业公司注册成立之前，物业委托管理合同系造假。经分析，原件与复印件不一致的地方为：原件中委托方及监督单位签章日期未签署，复印件中均签署为2014年11月1日。除此外无其他不同。本院认为，该合同的相对方滨河小区业主委员会及滨河物业公司均在合同中盖章，根据《合同法》“当事人采用书面形式订立合同的，自签字或盖章时合同成立”的规定，在没有证据证明该合同内容及签章系造假的情况下，该合同的真实性可以确认。且根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予以支持”的规定，原告发起人以设立中公司名称签订合同不违反法律规定。故对被告此主张不予采信。原告提交申请书（2014年10月12日）、建住管字（2014）14号文件及朝政办发（2014）99号文件，欲证明原告是有营业资质的物业服务公司。经分析，申请书内容主要是滨河小区业主委员会申请对小区实行居民自治管理，并注册成立了滨河物业公司。建住管字（2014）14号文件实际是对滨河小区业主委员会成立的备案证明。朝政办发【2014】99号文件以推进朝阳市住宅小区物业管理工作实施方案为主要内容。三份证据均与原告公司是否有营业资质无关，故对原告此主张不予采信。原告提交由滨河小区物业管理委员会向县物价部门出具的服务费收取许可申请及由建平县价格监督检查局监制的依法公示单，欲证明原告收费是经建平县物价局审批且依法公示过，因申请主体及公示单中收费主体均不是原告，故对原告此主张不予采信。原告提交物业工作业主评议统计表、门铃维修情况统计表、窗户密封不严维修情况统计表、楼顶漏水维修情况统计表及物业服务情况照片，欲证明原告为业主提供服务，业主签字验收、评议的部分情况，因此组证据系原告自行制作，无法核实其真实性，照片所体现的时间也无法确定，故对此组证据不予采信。原告提交收缴物业费通知书照片欲证明原告向被告催缴收费的情况，因通知书上没有被告签字确认，且其中一份催缴主体并非原告，故对该份证据不予采信。原告提交年度物业费缴费明细说明、收费单据及收费明细表，欲证明滨河小区物业费缴费情况，因证明内容与本案无关，故对该组证据不予采纳。原告提交建政办发（2016）77号文件，欲证明原告的服务及价格公示有效，因原告未能有效证明其符合文件要求的条件（管理单位需持与业主委员会签订的物业服务合同到行业主管部门进行合同备案，并到价格主管部门进行收费公示备案，并在小区显著位置进行收费公示），故对此主张不予采信。被告提交日期为2015年6月6日的公示一份，欲证明滨河家园物业公司解散，经理免职的情况，因公示不是公司解散及经理免职的法定情形，故不予采信。被告提交日期为2015年5月24日、2015年5月27日的申请两份，欲证明滨河小区业主委员会会议决议免去岳学民业主委员会主任、物业公司经理职务，法定代表人资格终止的情况，因两份申请无法证明岳学民业主委员会主任职务及物业公司法定代表人资格系经法定程序终止，故对此主张不予采信。被告提交公告影印件一份，欲证明小区业主委员会对滨河物业公司有监督、领导权，有权免除岳学民的职务，该公司的成立未经小区业主大会的授权。原告对证据的真实性没有异议，公告中称“滨河小区业主委员会注册成立了滨河物业公司，聘用岳学民担任公司经理，负责公司日常管理。小区业主委员会对该物业公司具有领导权、监管权”，而实际中，滨河物业公司系岳学民个人注册成立，系独立法人，与滨河小区业主委员会无关，岳学民系该公司法定代表人及经理。根据公司法相关规定，其职务任免应是公司内部管理事宜，与小区业主委员会无关。滨河物业公司是否成立由工商注册部门根据法律规定决定，无需小区业主大会授权，故对于被告的主张本院不予采信。被告提交自行从建平县物价局网站上打印的依法公示单一份，欲证明自2013年9月份至2015年8月份滨河小区物业费由另外一家物业公司收取，该份公示单与原告提交的依法公示单内容相互冲突，且没有其他证据与之相互印证，故对于此主张不予采信。被告提交由邓国、李殿武、蒙海华、华玉君分别出具的说明，欲证明业主代表大会签到簿的签名不是本人签的。提交由赵增等五人出具的证明，欲证明小区从未召开业主大会研究物业管理，也未授权物业公司对业主进行诉讼的情况。因说明及证明均系证言类证据，出具人均未出庭接受质询，且没有其他证据与之相互印证，真实性无法核实，故对说明及证明不予采信。原、被告提交的由红山街道办事处为物价局出具的证明，因仅有复印件，且没有负责人或出具人签章，也未明确系何处物价局，故无法核实其真实性，不予采信。原告提交的物业管理处出具的关于滨河小区物业管理情况说明、被告提交的红山街道水源社区出具的关于滨河小区物业管理情况说明均属于证言类证据，因说明中均没有负责人或出具人签名，且出具单位均未到庭接受核实，无法确定说明内容的真实性，故均不予采信。本院认为，原告滨河物业公司性质为自然人独资的有限责任公司，具有独立的法人资格，与滨河小区业主委员会没有直接关联。滨河小区业主委员会与滨河物业公司签订委托管理合同，目的是将滨河小区的物业管理服务委托给该公司，实际上，对小区物业进行管理服务的也是该公司。根据《物业管理条例》第十一条规定，是否实行居民自治管理应由全体业主共同决定，本案中没有相关证据表明滨河小区业主大会曾对小区是否实行居民自治管理模式进行表决，故滨河家园小区物业管理不符合居民自治管理情形。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“选举业主委员会或者更换业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，经核算，出席滨河小区业主代表大会进行业主委员会委员及主任选举的与会人员无法代表该小区占总人数过半数的业主（滨河小区共计42个单元，621户业主），所以滨河小区业主委员会委员及主任的选举违反了法律规定。另根据《物业管理条列》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责”的规定，因没有证据证明原告系业主大会选聘的物业服务企业或业主大会决定与滨河物业公司签订物业服务合同，且未经合法程序选举出的滨河小区业主委员会无法代表小区业主与滨河物业有限公司签订的物业服务合同，所以该物业合同对滨河小区的业主不发生法律效力。虽然该物业合同对滨河小区业主没有约束力，但滨河物业公司确实已为滨河小区提供了一定的物业服务，做出了相应的付出，且被告未提交相关证据证明在原告向滨河小区提供物业服务时，小区业主采取相关行动阻止其服务，所以根据《民法通则》“民事活动应遵循公平原则”的规定，已经享受了物业服务的小区业主应该给付物业公司适当的物业服务费用，鉴于原告公司没有取得相应的物业服务资质，被告亦不认可原告的服务质量，故被告不宜按照原告诉请中的每月每平方米0.5元的标准给付物业服务费，可以参照《朝阳市物业服务收费管理办法》规定的最低等级中每月每平方米0.3元的标准给付物业服务费（0.3元×74.46㎡×18个月）。依照《民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定判决如下：一、被告尹洪海于本判决发生法律效力后十日内给付建平县滨河家园物业服务有限公司物业服务费402元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告尹洪海负担30元，由建平县滨河家园物业服务有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  魏国昌代理审判员  邢 雪人民陪审员  亢学民二〇一六年十一月二十五日书 记 员  靳 宇