承办人合议庭成员校对承办人合议庭成员合议庭成员书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6145号
上诉人（原审原告）：武汉市聚鑫物业管理有限责任公司，住所地武汉市硚口区全新街32号2栋。
法定代表人：吴宜明，总经理。
委托诉讼代理人：蔡辉，该公司员工。
委托诉讼代理人：沈华祥，湖北利源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王佑平，男，1953年7月17日出生，汉族，住武汉市江汉区。
被上诉人（原审被告）：王小燕，女，1981年6月14日出生，汉族，住武汉市江汉区。
委托诉讼代理人：王佑平（王小燕之父），1953年7月17日出生，住武汉市江汉区香港北路328号香港路浅水湾小区*栋***房。
上诉人武汉市聚鑫物业管理有限责任公司（以下简称聚鑫物业公司）为与被上诉人王佑平、王小燕物业服务合同纠纷一案，不服武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初3620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人聚鑫物业公司上诉称：一、原审遗漏相关事实。从2008年9月至今，聚鑫物业公司不间断通过在小区《公告》、上门催索，要求王佑平、王小燕缴纳物业费，王佑平、王小燕置之不理；同时聚鑫物业公司通过约谈、律师函等方式催促王佑平、王小燕缴纳，王佑平、王小燕无正当理由仍拒不缴纳。二、原审查明聚鑫物业公司“在小区维护、修缮与管理中存在瑕疵”证据不足。三、原判确认“本案系物业服务合同纠纷”，聚鑫物业公司与王佑平、王小燕物业服务合同尚在履行过程中，聚鑫物业公司不断要求王佑平、王小燕依合同缴纳物业费，并不存在超过诉讼时效之说，原判“根据民事诉讼关于诉讼时效的规定”仅支持聚鑫物业公司部分请求，属于适用法律不当。综上，原判部分事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判。
被上诉人王佑平、王小燕答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
聚鑫物业公司一审起诉请求：1、判令王佑平、王小燕立即给付物业费20868.00元及逾期违约金5634.36元（合计26502.36元）；2、王佑平、王小燕承担本案诉讼等费用。
一审法院查明，2008年6月，王佑平与武汉市三新置业发展有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定王佑平向武汉市三新置业发展有限公司购买位于香港北路328号香港路浅水湾小区（以下简称“浅水湾”小区）C栋6层1室房屋，约定建筑面积为138.03平方米。实测面积为139.69平方米。2008年6月26日王佑平作为前述房屋业主与作为“香港路浅水湾”小区的前期物业服务企业即聚鑫物业公司签订《前期物业服务协议》，约定由聚鑫物业公司对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。《前期物业服务协议》约定物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米1.6元收取。违约责任约定：不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。签订《前期物业服务协议》当日，王佑平还签署了《业主临时公约》、《入住协议书》。此后，王佑平办理了《武汉市商品房买卖合同》变更手续，将该房屋买受人变更为王小燕。审理中，王小燕对于王佑平与聚鑫物业公司签订《前期物业服务协议》、《业主临时公约》、《入住协议书》表示认可。因王佑平、王小燕未按合同约定全面履行缴纳物业费的义务，故聚鑫物业公司诉至法院，要求判如所请。一审庭审中，王佑平、王小燕认可从2008年9月起至2016年6月止，王佑平、王小燕已拖欠聚鑫物业公司服务费94个月共计20868元。还查明2016年3月22日，聚鑫物业公司发布《公告》向欠缴物业费的业主催缴物业费。2016年4月17日，聚鑫物业公司发出《律师函》书面催交该房屋2008年9月1日至2016年3月31日止欠缴的物业费共计20202元。再查明，聚鑫物业公司在对“浅水湾”小区提供物业服务期间，聚鑫物业公司在小区维护、修缮、服务与管理中存在瑕疵。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方所签订《香港路浅水湾前期物业管理服务协议》成立并生效，该协议对双方均具有约束力。1、关于责任主体。王小燕系“浅水湾”小区C栋6层1室房屋业主，对王佑平和聚鑫物业公司签订《前期物业服务协议》予以认可。王小燕作为业主以及物业管理服务的实际受益人应当按照协议约定履行支付物业费的义务。对于聚鑫物业公司要求王佑平承担给付物业费以及逾期违约金的诉讼请求法院不予支持。2、关于聚鑫物业公司主张的物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。王小燕拖欠物业费的期间为2008年9月起至2016年6月止。经聚鑫物业公司书面催收的物业费截止日期为2016年3月31日。根据民事诉讼关于诉讼时效的规定，聚鑫物业公司主张的物业费受保护的起算时间应当自2014年3月起至2016年6月止，共计27个月。王小燕认为其应缴的物业费应适用诉讼时效规定的抗辩意见符合法律规定，法院予以采信。聚鑫物业公司主张的物业费中超过诉讼时效的部分，法院不予支持。王小燕应向聚鑫物业公司交纳的物业费为5991.40元（138.69平方米×27个月×1.6元）。3、关于逾期违约金。本案中，虽然协议约定了业主逾期缴纳物业管理费应当交纳违约金，但聚鑫物业公司在履行物业管理协议过程中存在管理瑕疵，故对聚鑫物业公司主张王小燕支付逾期违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、王小燕于判决生效之日起十日内支付聚鑫物业公司物业费5991.40元；二、驳回聚鑫物业公司的其他诉讼请求。负有履行给付金钱义务的当事人，如未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取231元，由聚鑫物业公司负担165元，王小燕负担66元（王小燕于判决生效之日起十日内向法院交纳）。
二审期间，各方均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持之规定，物业服务企业对业主进行书面催交是前置程序。现有证据显示聚鑫物业公司向王佑平、王小燕书面催交的时间是2016年3月31日，由此可以认定聚鑫物业公司对2016年3月31日前两年的物业费进行过合法有效的催交，虽然聚鑫物业公司称其从2008年9月至今不间断通过在小区《公告》、上门催索等方式要求王佑平、王小燕缴纳物业费，但未能提交证据证明，依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条及第九十一条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；主张法律关系存在、变更、消灭的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实或法律关系变更、消灭的基本事实承担举证证明责任的规定，聚鑫物业公司应承担举证不能的法律后果。故原审法院认为聚鑫物业公司主张的物业费中2014年3月前的超过诉讼时效符合法律规定。聚鑫物业公司在履行物业管理协议过程中存在管理瑕疵，聚鑫物业公司亦未举证证明其已全面履行了服务合同，原审法院据此未支持逾期违约金并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费231元，由武汉市聚鑫物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶 欣
审判员 龚治国
审判员 李 行
二〇一六年十一月十日
书记员 舒 畅