成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初4672号原告：成都高投科技园物业服务有限公司。住所地：成都高新西区创业中心。法定代表人任正，系公司董事长。委托代理人李彦瑶，国浩律师（成都）事务所律师。特别授权代理人。委托代理人王薇娜，国浩律师（成都）事务所律师。一般授权代理人。被告：郭海军。原告成都高投科技园物业服务有限公司（简称：高投物业公司）与被告郭海军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员陈岚独任审判，于2016年5月17日、2016年5月31日、2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告高投物业公司委托代理人李彦瑶、王薇娜，被告郭海军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高投物业公司诉称：2015年9月，原、被告签订了《阳光地带3#地块商铺物业服务协议》，约定由原告为被告阳光地带3#B22房屋提供物业服务，物业服务面积39.25平方米。该《物业服务协议》期限为自2015年1月1日起至2015年3月31日止。根据《物业服务协议》约定，物业费单价为：5元/平方米/月，其中水费、电费等费用并不包含其中。协议约定物业服务费支付方式为：“一次性支付，遵循先付费，后服务原则，合同签订之日起10日内一次性支付2015年1月1日至2015年3月31日物业服务费。”但截至2015年10月31日，被告仍实际占用租赁房屋，并由原告持续向其提供物业服务，双方形成事实物业服务关系。原告于2015年12月31日向被告送达了《催告函》，要求被告于2016年1月20日前与原告完成2015年4月1日至2015年10月31日期间物业服务协议的签订，同时向原告支付2015年4月1日到2015年10月31日期间拖欠的物业服务费人民币1373.75元。然而，截至本案起诉之日，被告仍未予理会。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付2015年4月1日至2015年10月31日期间物业服务费，共计欠费金额为：1373.75元；2、被告立即与原告完成2015年4月1日至2015年10月31日事实物业服务期间书面物业服务协议的签订；3、请求确认双方事实物业服务关系已于2015年11月1日起正式解除；4、请求判令被告承担逾期付款资金占用费，暂计至2015年4月1日起至2015年10月31日为37.84元（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，以实际资金占用期限为准，并应计算至被告付清全部欠款之日止）；5、本案诉讼费用由被告全部承担。被告郭海军辩称：双方物业服务合同已经到期，被告自2015年3月31日后便未租赁该房屋，不存在事实物业服务合同关系；物业公司未尽到职责，未做好高投公司与租赁方间的协调沟通工作，应承担责任。经审理查明，被告郭海军自2009年起租赁原告位于成都高新区阳光地带3号地块B22号建筑面积39.25平方米的商铺。2015年5月，成都高投建设开发有限公司与郭海军、成都高投资产经营管理有限公司补签《阳光地带3号地块商铺租赁合同》，原告高投物业公司与被告郭海军同时一并签订了《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》，合同约定：甲方为乙方位于阳光地带3号地块B22号商铺提供物业服务，服务期限自2015年1月1日起至2015年3月31日止。甲方的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备以及本物业管理区域内的绿化、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业管理服务费和其他有偿服务费用等；乙方于本协议签订之日起10日内支付一次性支付物业服务费588.75元。2015年4月被告向原告交纳了2015年1月1日至2015年3月31日物管费588.75元。2015年12月31日，原告向被告出具《催告函》载明，原告与被告签订的《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》约定的期限于2015年3月31日届满，原被告双方未签订新的物业服务协议，但被告一直在使用该商铺，高投物业公司一直在为被告提供物业服务。《催告函》还要求被告于催告函到达之日起二十日内与高投物业公司签订物业服务补充协议，并交纳2015年4月1日至2015年10月31日物业服务费。原告将上述函件张贴于案涉商铺。2016年3月17日原告向被告邮寄《律师函》，认为双方形成事实上的物业服务关系，要求被告交纳2015年4月1日至2015年10月31日期间物业服务费1373.5元，并签订《物业服务补充协议》等事项。另查明，郭海军所租赁的成都高新区阳光地带3号地块B22号商铺于2015年5月1日至2015年5月31日期间产生电费56元，2015年4月5日至2015年6月4日期间产生水费255元，2015年8月1日至2015年8月30日产生电费1588.8元，以上费用均已被缴纳。郭海军至今未归还房屋钥匙，未办理房屋腾退手续。以上事实有《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》、《催告函》、《收据》、EMS邮寄单、《律师函》、外包合同、证人证言、以及原被告当庭陈述等在案佐证。本院认为，原告高投物业公司与被告郭海军补签的《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效双方当事人应当按照协议履行自己的义务。现对双方当事人的争议作如下评述。一、关于双方是否建立事实物业服务合同关系。《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》合同期限届满后，出租方成都高投建设开发有限公司未收回案涉商铺，被告虽抗辩称已于2015年3月底腾退房屋，但被告未向原告交还钥匙，也未履行腾退手续，案涉房屋在2015年4月、5月、8月仍有水电费产生，并已被缴纳。虽然被告否认2015年8月的电费系其缴纳，但鉴于被告当庭认可存在将房屋交给他人使用的情形，故本院对于2015年3月31日后，被告郭海军仍在使用该商铺的事实予以确认。在被告使用案涉商铺期间，原告提供了物业服务，双方建立了事实物业服务合同关系。二、关于双方事实物业服务合同关系的解除问题。原被告双方在2015年1月1日至2015年3月31日（第一季度）物业服务协议期限届满后形成事实物业服务关系。原告认可被告于2015年10月提出不再租赁案涉商铺，确认双方租赁合同于2015年11月1日解除。双方租赁合同解除后，被告未再租住案涉商铺，亦未享受原告的物业服务，双方的事实物业服务合同关系也随即终止。故对原告要求确认双方的事实物业服务合同关系已于2015年11月1日起正式解除的诉讼请求，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。三、关于被告欠付物业服务费金额的问题。由于原被告双方形成了事实物业服务合同关系，被告已接受原告提供的物业服务未履行支付物业服务费的行为构成违约，被告应支付原告物业服务费。在双方未签订书面物业服务合同的情形下，物业服务费应参照双方签订的《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》计算，即房屋物业服务费按建筑面积计算，单价为：5元/m2/月，故对原告主张被告支付物业服务费1373.75元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。四、关于补签2015年4月1日至10月31日《物业服务协议》问题。因原告就此期间的物业服务费向本院提起诉讼，本院予以支持，该期间签订书面合同已无实际意义，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。五、关于原告要求被告承担逾期付款资金占用费的主张。虽原被告双方存在事实上的物业服务合同关系，但双方未对物业服务费何时支付以及逾期支付应承担违约责任作约定。即使被告逾期支付物业服务费用给原告造成损失，原告也未举证证明被告逾期支付物业服务费给其造成损失的具体金额，对其该项主张，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、原告成都高投科技物业服务有限公司与被告郭海军之间的物业服务合同关系已于2015年11月1日解除；二、被告郭海军应于本判决生效之日起十日内向原告成都高投科技物业服务有限公司支付2015年4月1日至2015年10月31日物业服务费1373.75元；三、驳回原告成都高投科技物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告郭海军未按本判决指定的期间履行给付金额义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告郭海军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 陈 岚二〇一六年六月二十四日书 记 员 陈悦静