安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0104民初4867号
原告（反诉被告）：朱明，男，出生，个体工商户，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：宋晓梦，安徽华皖律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴君吉，男，1984年6月29日出生，中国电子科技集团公司第十六研究所员工，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：郭彪，安徽今点律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎益新，安徽今点律师事务所律师。
朱明与吴君吉房屋买卖合同纠纷一案及吴君吉反诉朱明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。朱明及其委托诉讼代理人宋晓梦，吴君吉及其委托诉讼代理人郭彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱明向本院提出诉讼请求：1、被告支付违约金232000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告经合肥恒诺房地产代理销售有限公司（以下简称中介公司）的介绍，于2016年4月14日签订《存量房买卖合同》，合同约定：被告购买原告所有的家家景园三期室，价款为1160000元，并明确被告应在2016年5月15日之前将460000（含20000元定金）存入托管账户，同时约定，被告逾期超过十日后未支付转让存量房价款给原告的，原告有权单方解除合同。原被告为保障合同的顺利履行，并增加了补充条款，双方约定任何一方违约，由违约方赔偿守约方违约金为总房款的20%。合同签订后，原告向中介公司交付了相关材料以备交割，但被告迟迟不支付约定房款，被告逾期超过十日后，经原告及中介公司的催告，被告明确表示其不再履行合同购买该房。原告只得通知被告及中介公司解除合同。原告认为，双方签订的合同，各方应认真履行，被告不负责任的行为给原告造成巨大的损失，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。
被告吴君吉辩称，吴君吉已经积极履行其合同义务，不存在违约行为。2016年5月23日吴君吉已经筹够房款，将购房款打入朱明账户，根据合同约定，此时是可以履行合同的，但朱明将房屋转卖他人的行为致使合同根本履行不能，朱明构成违约。朱明主张定金和违约金于法无据。朱明诉请违约金金额过高，超过相关法律规定，其损失最多是不到一个月的利息损失，不会超过吴君吉支付的20000元定金，请求法院予以减少。朱明以1200000元的价格将房屋转卖，超过本案1160000元的合同价，其根本没有受损失，吴君吉不应再赔偿其违约金。
吴君吉向本院提出反讼请求：1、解除反诉原被告于2016年4月12日签订的《存量房买卖合同》；2、反诉被告双倍返还反诉原告支付的购房定金40000元；3、反诉被告赔偿给反诉原告违约金232000元；4、本案所有诉讼费用由反诉被告承担。案件审理过程中，吴君吉变更其第2项反诉请求为：反诉被告返还反诉原告支付的购房定金20000元。事实和理由：2016年4月12日，反诉原告在合肥恒诺房地产代理销售有限公司的介绍下与反诉被告签订了《存量房买卖合同》，合同约定反诉原告购买反诉被告位于合肥市潜山北路凤凰城·家家景园三期室的房屋，面积94.05平方米，合同总价1160000元，反诉原告本着诚实守信的原则在中介公司的见证下当时就支付购房定金现金2万元给反诉被告，反诉被告出具收条一份。反诉原告于2016年3月7日与购房者肖营签订《存量房买卖合同》，将自己名下位于合肥市高新区石莲北路90号阳光御湖苑室房屋出卖，面积108.82平方米，总价796000元，而这笔钱就是反诉原告购买室房屋的资金来源。反诉原告的第一次付款应是2016年5月15日支付460000元，由于购房者肖营付款延迟，自己无力购买房屋，遂与反诉被告协商要求解除合同，但是反诉被告拒绝了这一请求。后反诉原告就不断催促肖营付款，2016年5月23日托管中心将肖营的购房款打入反诉原告的账户，反诉原告就与反诉被告继续履行合同，等待通知办理手续，直到收到反诉被告的起诉状，并通过到合肥市不动产登记中心国土资源档案馆查询得知反诉被告于起诉当日即2016年6月21日已将室房产的权属转移到王大春名下，室房产已不属于反诉被告。
对于反诉原告来说，不仅卖掉了自己的房产，而且想要购买的房屋也在毫不知情的情况下被房主卖与他人，在当下合肥房价暴涨的现状下，反诉原告损失惨重。反诉原告由于资金没有到位没能及时付第一次房款，但是并不影响合同的继续履行，反诉原告也在积极筹集资金，恰恰是反诉被告在没有告知反诉原告的情况下，迅速将房屋卖与他人，导致双方于2016年4月12日签订的《存量房买卖合同》因房屋已售卖而无法实现合同目的，反诉被告的行为构成了根本性违约。起诉当日室房产已不属于反诉被告，但是反诉被告又到法院起诉反诉原告支付违约金，且附上虚假的证据证明室房产属于他，实在是对法律的不尊重、对法庭的藐视，希望法院能惩戒反诉被告这种证据造假的行为。反诉原告也保留向公安机关控告反诉被告的诈骗行为。
补充条款是要求违约方承担的责任，反诉被告的行为已证明其根本性违约，导致合同履行不能，故应该承担相应的违约责任。反诉原告作为工薪阶层，购买一套房屋实属不易，举全家之力，现在损失惨重，反诉原告认为反诉被告起诉的行为是对法院的欺骗。特提出反诉，望判如所请。
朱明对吴君吉的反诉辩称：一、朱明与吴君吉之间的《存量房买卖合同》已于2016年5月10日被吴君吉单方解除。依据合同法规定，合同自解除合同通知到达对方时解除，吴君吉于2016年5月10日以手机短信形式明确通知朱明取消房屋买卖，即解除合同，因此，朱明与吴君吉的《存量房买卖合同》实际已于2016年5月10日解除。吴君吉诉称朱明拒绝吴君吉解除合同，与事实不符。朱明回复的短信表明朱明要追究吴君吉的违约责任，而不是拒绝解除合同。如果朱明拒绝解除合同，也不会在2016年6月21日，将房屋出卖给案外人王大春。2016年5月27日，因吴君吉无法购买房屋，朱明与合同双方的代理中介签订《解除协议》，再次确认《存量房买卖合同》已经解除。本案中，吴君吉反诉解除合同，朱明无异议，但朱明认为本案合同已经解除，无再次解除必要。二、朱明无违约行为，吴君吉构成违约，吴君吉无权要求赔偿。2016年4月12日，朱明与吴君吉签订《存量房买卖合同》，约定吴君吉于2016年5月15日前将46万元（含2万定金）存入托管账户。而吴君吉于2016年5月10日即履行期限届满之前，就明确表示不履行合同义务，构成明示违约。此后，经朱明、代理中介多次催告，吴君吉均表示不愿意继续购买房屋。吴君吉反诉称，系案外人肖营付款延迟导致吴君吉不能付款，意图推卸责任，吴君吉的辩称明显不能成立。吴君吉作为完全民事行为能力人，应对自己的行为负责，合同既然签订了，就应当严肃履行，不能因为其他非不可抗力因素，推卸承担违约责任。《存量房买卖合同》附件四明确约定，吴君吉须于2016年5月15日前支付购房款460000元，依据该合同第八条约定，吴君吉逾期10日，即逾期至2016年5月25日仍未支付购房款，朱明有权解除合同。吴君吉自己于5月10日即提前通知解除合同，朱明与5月27日与吴君吉的代理中介签订解除协议，中介于5月26日通知了吴君吉。以上均表明双方合同已经解除。合同解除后，朱明于6月21日将房屋出售给案外人，然后于同日向法院提起诉讼。吴君吉接到应诉通知后，不考虑承担违约责任，竟然将未能按约付款的责任以及房价上涨的责任推到朱明身上，明显违背基本诚信。综上所述，反诉人反诉请求及事实理由没有任何事实依据，恰恰证明反诉人违约，因此，答辩人请求法庭依法驳回反诉人的反诉请求，支持被反诉人的本诉请求。
本院经审理认定事实如下：2016年4月12日，朱明在合肥恒诺房地产代理销售有限公司的介绍下，与吴君吉签订了《存量房买卖合同》，合同约定吴君吉（乙方）购买朱明（甲方）位于合肥市潜山北路凤凰城·家家景园三期室的房屋（权属证号合包150022425），建筑面积94.05平方米。合同第二条约定：甲乙双方经协商一致，同意上述存量房转让款为人民币1160000元。第八条约定：乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按照下列方式处理：。二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。第十条约定：经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。除房价款外，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。一、甲、乙双方任何一方违约，由违约方赔偿守约方违约金为总房款的20%；二、经甲乙双方协商，乙方同意甲方2016年9月30日前交房。合同附件四第一条约定：委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管的具体事宜：（一）乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户。1、2016年5月15日前将人民币肆拾陆万元整（含贰万元定金）存入托管账户；。3、甲方同意乙方向银行申请抵押贷款，总额为人民币柒拾万元。合同签订后，吴君吉支付朱明购房定金20000元，朱明出具收条一份。同日，朱明与合肥恒诺房地产代理销售有限公司签订《房地产经纪合同》一份，委托该公司出售位于合肥市潜山北路凤凰城·家家景园三期室的房屋，并约定中介服务费为5000元。此后，吴君吉未能如约支付朱明购房款，并于2016年5月10日短信通知朱明：“因为个人资金出现问题，已无力购买您的房屋，并于4月14日告知房产中介跟您沟通取消房屋买卖，给您带来的不便表示歉意。”后朱明要求解除原、被告双方签订的《存量房买卖合同》，2016年5月25日合肥恒诺房地产代理销售有限公司将朱明要求解除合同的主张告知吴君吉，2016年5月27日，朱明（甲方）与合肥恒诺房地产代理销售有限公司（丙方）签订《解除协议》约定：乙方吴君吉通过甲方购买甲方位于合肥市蜀山区凤凰城家家景园三期室房产，因为乙方无法购买此房，甲方要求单方解除合同。具体如下：1、乙方未在甲乙双方约定的期限内将首付款打入资金托管账户，并且逾期超过10日，导致合同不能正常履行；2、甲方现要求单方解除合同，并且要求恒诺房产将该房产证退还给甲方，产权证号为150022425号；3、经甲方和丙方协商，甲方与丙方签订的经纪合同就此解除，甲丙双方互不追究责任；4、甲方承诺该房屋如继续出售给乙方，则愿赔偿丙方全额中介费。2016年6月16日，朱明与王大春签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给王大春，转让价为1200000元。6月21日朱明将涉案房屋转移登记至王大春名下。
吴君吉辩称其无违约行为，并称朱明构成根本违约，未能提供确凿证据证明。
上述事实有存量房买卖合同、房地产经纪合同、解除协议、手机短信、房屋所有权登记、转让审核表、房屋登记薄、房产局备案的存量房买卖合同、证人证言及原、被告的陈述在卷佐证。
本院认为，朱明与吴君吉之间签订的《存量房买卖合同》不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同，各方均应依约履行合同义务。吴君吉在支付朱明20000元定金后，未能依约支付朱明购房款，显已构成违约，朱明依据合同约定解除双方的《存量房买卖合同》，要求吴君吉支付违约金的请求，本院予以支持。但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，吴君吉未能如约于2016年5月15日前履行支付购房款义务，但吴君吉举证证明朱明在解除与吴君吉的合同后，与他人于2016年6月16日签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋以1200000元价格出售，并于6月21日将涉案房屋转移登记至购房人名下，取得购房款，吴君吉以约定的违约金过分高于造成的损失为由，请求法院予以适当减少。朱明也未能提供确凿证据证明其实际损失的具体数额，故朱明要求吴君吉按照合同总价款的20%支付违约金的数额过分高于其实际损失，本院根据朱明的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定违约金为40000元为宜，朱明诉请超过部分的违约金，本院不予支持。吴君吉要求返还定金20000元的请求，本院予以支持。吴君吉辩称其无违约行为，并称朱明构成根本违约，证据不足，本院不予采信，故吴君吉要求朱明赔偿违约金232000元反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
吴君吉于本判决生效之日起十日内支付朱明违约金40000元；
朱明于本判决生效之日起十日内返还吴君吉定金20000元；
三、驳回朱明的其他诉讼请求；
四、驳回吴君吉的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费4780元，减半收取计2390元，吴君吉负担400元，朱明负担1990元；本案案件反诉受理费5380元，减半收取计2690元，朱明负担150元，吴君吉负担2540元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 董兵兵
二〇一六年十月十八日
书记员 汪静秋
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。