上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11806号
上诉人（原审原告、反诉被告）：尹宝亭，男，1971年12月4日生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。
委托诉讼代理人：宁振云，上海一凡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱陆国，男，1972年12月3日，汉族，住浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。
上诉人尹宝亭与被上诉人朱陆国因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人尹宝亭上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。
事实和理由：原判认定错误，本案租期提前结束，并非因上诉人承租违约，而是被上诉人不向大房东交纳租金，导致上位租约解除，本案出租人违约应按约承担提前结束租期的违约责任，向上诉人赔偿人民币300,000元；另上诉人已于2016年11月6日搬离标的房屋，其后租金不应再由上诉人承担。
被上诉人朱陆国辩称，一审判决正确，要求维持原判。
尹宝亭诉至一审法院，请求：1、判令朱陆国赔偿尹宝亭装修损失870,000元；2、判令朱陆国退还尹宝亭2016年11月7日至2017年1月31日期间租金70,491元，按每日约819.67元计算；3、判令朱陆国退还尹宝亭保证金20,000元。
朱陆国提起反诉：1、判决确认2014年5月13日双方签订的《工业厂房转租合同》于2016年11月2日解除；2、判决尹宝亭支付2016年11月3日至实际搬离日2017年5月9日的使用费136,500元，按照年租金315,000元计算；3、判决尹宝亭支付朱陆国垫付的2016年9至11月的电费14,000元。
一审法院认定事实：上海市松江区XX镇XX园区XX路XX弄XX号的第2号厂房本系案外人上海A有限公司（以下简称“A公司”）所有，并租赁给朱陆国使用。2014年5月13日，双方签订了一份《工业厂房转租合同》，朱陆国将其位于上海市松江区XX镇久富工业园区XX路XX弄XX号的第2号厂房三楼及一楼、二楼各一间作为通往三楼之通道（以下简称“系争房屋”）转租给尹宝亭开设网吧使用，租赁面积约为1,070平方米，租赁期间为六年，从2014年8月1日至2020年7月31日止，租金前三年年租金为315,000元，后三年年租金为346,500元，保证金为20,000元，租金支付方式为半年支付一次，先付后用，以现金或划卡方式提前10天支付给朱陆国；除不可抗拒的原因外，提前结束租期视为严重违约，违约方必须向守约方赔偿300,000元。合同还对其他事项进行了约定。当日，尹宝亭向朱陆国支付了20,000元保证金，朱陆国出具了收条。
系争房屋原为案外人金某承租并经营网吧使用，营业登记为上海B有限公司（以下简称“B公司”）。2014年7月10日，尹宝亭与金某签订了《网吧转让合同》，尹宝亭受让金某在系争房屋的网吧，转让价款为1,650,000元。尹宝亭于7月8日和10日分别通过银行转账支付给金某共计910,000元。2015年12月11日，尹宝亭将该网吧的营业执照进行了变更登记，将B公司的法定代表人变更为尹宝亭。
2016年8月1日，尹宝亭向朱陆国支付了半年租金150,000元，朱陆国出具了收条。2016年11月1日，案外人A公司委托律师向朱陆国发出律师函，载明系争房屋为A公司租赁给朱陆国，但由于朱陆国欠付租金超过15日构成严重违约，A公司行使解除权，并在2016年11月15日前朱陆国必须全部搬离。2016年11月2日，朱陆国向尹宝亭发出《搬离场所告知书》，载明由于XX镇及相关行政部门认定尹宝亭在系争房屋中的经营属于“五违四必”整治对象，故此通知尹宝亭应于2016年11月15日前将物品全部搬离。2016年12月26日，朱陆国预付了系争房屋2016年9至11月的电费14,000元。
2017年5月9日，朱陆国砸锁进入了系争房屋。
庭审中，除了证明上述事实的证据外，尹宝亭为支持其诉请，还提交了：
1、图片、光盘，拟证明尹宝亭在2016年11月6日搬离系争房屋之后的情况，搬离后已经将系争房屋交付给了朱陆国，给朱陆国交付了钥匙，但尹宝亭承认自己仍留有一把钥匙用于评估。朱陆国质证称，系争房屋内桌椅仍在，尹宝亭未进行房屋交付，不知道尹宝亭在何时将钥匙给了何人。
庭审中，朱陆国为支持其抗辩及反诉诉请，提交了以下证据：
1、九亭市场监督管理所出具的《告知书》一份，载明系争房屋所在厂房属“五违四必”范围，必须予以拆除，通知厂房内所有单位或个人于2016年10月14日前必须搬离。尹宝亭质证称，该证据真实性及关联性均不予认可，并未接到通知，整治是知道的，但不清楚政府整治是否针对尹宝亭。
2、照片一张，朱陆国拟证明尹宝亭仍未将物品搬离系争房屋，未办理交接手续。尹宝亭质证称，该证据反映的是尹宝亭搬离之前的情况，关联性不予认可。
3、录音、视频资料，载明2017年2月28日，双方进行通话，尹宝亭称系争房屋内物品已经搬离，剩余物品不要了，钥匙在朱陆国给予适当补贴后交给朱陆国，具体事宜是尹宝亭小叔尹玉敏在做，尹宝亭不清楚；2017年5月9日，双方进行通话，尹宝亭称系争房屋已经清空，尹宝亭并不清楚尹玉敏未交付钥匙的事实，朱陆国可以砸门进入系争房屋，通话当日，朱陆国砸锁进入了系争房屋。尹宝亭质证称，视频资料真实性不认可，视频变形且无声音；录音证据真实性予以认可，但关联性不认可，因为证据中尹宝亭已经明确表示具体事宜是尹玉敏在做，事实上尹玉敏已经交付了钥匙，只是尹宝亭本人不清楚该事实。
4、朱陆国与案外人B公司签订的《租赁合同》，载明朱陆国将系争房屋租赁给B公司，签约时间为2010年8月1日。朱陆国拟证明系争房屋是B公司租赁做网吧，并转让给尹宝亭，尹宝亭不存在装修成本。尹宝亭质证称，证据真实性无法确认，且B公司转让网吧给尹宝亭，原有的装修就是尹宝亭的装修，尹宝亭支付的转让价款中包含了装修费用。
以上事实，有工业厂房转租合同、收条、撤离场所告知书、律师函、网吧转让合同、房地产证、营业执照、照片、银行结算单、发票联、告知书、租赁合同、录音资料以及当事人的陈述等证据予以证实，法院予以确认。
一审法院认为：双方之间签订的《工业厂房转租合同》系双方真实意思表示之体现，亦不违反法律、行政法规之规定，合法有效，双方当事人应予遵守履行。租赁期间，朱陆国于2016年11月2日提出提前终止租赁关系，尹宝亭亦同意解除，故此双方的租赁合同于2016年11月2日已经协议解除。合同解除后，尹宝亭提出朱陆国返还其保证金2万元，朱陆国反诉主张尹宝亭支付其垫付的电费14,000元，因双方对此均无异议，故法院予以支持。另，本案焦点有二：其一是尹宝亭所应承担的房屋使用费问题；其二是朱陆国应否承担合同中约定之违约金。
对于尹宝亭的房屋使用费，法院认为，尹宝亭在合同解除后并未及时撤离并与朱陆国办理交接手续，导致尹宝亭实际占用房屋产生房屋使用费，房屋的实际占用状态直至2017年5月9日朱陆国经尹宝亭同意砸门进入系争房屋后方才终止，尹宝亭虽称其已于2016年11月6日搬离房屋，但其不能提供房屋已返还的证明，且在庭审中承认仍保留一把钥匙以便于鉴定房屋装修损失，故此法院对其陈述不予采纳，认定2017年5月9日朱陆国砸门进入系争房屋之日为房屋返还之日。由于尹宝亭已支付了自2016年11月3日至2017年1月31日的房屋使用费77,671元，而自2017年2月1日至2017年5月9日的房屋使用费按照合同约定应为84,574元。对于2016年11月3日至2017年5月9日的租金之数额，考虑到九亭市场监督管理所发出《告知书》要求违章经营者搬离，且采取了砌墙等方式保证搬离，系争房屋的使用价值较原先必然大大降低，租金标准也应随之调整，故法院酌定尹宝亭应支付朱陆国2016年11月3日至2017年5月9日的房屋使用费80,000元，扣除尹宝亭已经支付的自2016年11月3日至2017年1月31日的房屋使用费77,671元，尹宝亭还需支付给朱陆国截至2017年5月9日的房屋使用费2,329元。
其次，对于朱陆国是否应承担违约金的问题，尹宝亭称合同解除是因朱陆国未向案外人A公司缴纳房租导致的，对此法院认为，九亭市场监督管理所发出清理“五违四必”的《告知书》发布的时间是2016年10月8日，而根据A公司向朱陆国发布的律师函来看，朱陆国应向A公司缴纳房租的最后期限是2016年10月15日，故此九亭市场监督管理所的搬离通知在前，朱陆国欠缴租金导致合同解除在后，导致合同解除的直接原因是前者。其二，双方在签订《工业厂房转租合同》时，对工业厂房进行网吧经营的事实是明知的，也就是说对违法改变工业厂房用途进行商业经营的事实是了解的，双方都应该承担该事实所可能带来的风险。其三，双方合同约定一方承担30万元违约金的条件是“提早结束租期”，该“提早结束租期”显然是指非因客观原因导致提早结束租期，本案双方合同未能继续履行，既非朱陆国故意拖欠大房东租金所致、也非朱陆国主观上不愿继续履行，而是由于将系争厂房违规用作商业用途并被有关部门整治，对于该问题，本案双方均有过错。故尹宝亭要求朱陆国承担30万元违约金的诉请缺乏依据，法院不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条第一款、第九十七条的规定,于二〇一七年八月十一日作出判决，判决如下：一、尹宝亭与朱陆国于2014年5月13日签订的《工业厂房转租合同》于2016年11月2日解除；二、朱陆国于判决生效之日起十日内返还尹宝亭租赁保证金20,000元；三、尹宝亭于判决生效之日起十日内支付朱陆国截至2017年5月9日的房屋使用费2,329元；四、尹宝亭于判决生效之日起十日内支付朱陆国自2016年9月至2016年11月的电费14,000元；五、驳回尹宝亭的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,157元，减半收取3,578.50元，反诉案件受理费1,655元，合计诉讼费5,233.50元，由尹宝亭负担3,532.50元（已付），朱陆国负担1,701元（于判决生效之日起七日内交付法院）。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人尹宝亭与被上诉人朱陆国签订的《工业厂房转租合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同约束当事人按约履行。本合同履行期间，出租人朱陆国于2016年11月2日提出提前终止租赁关系，承租人尹宝亭同意解除，原判以之为据确定本案租约解除，符合法律规定，本院应予维持。上诉人二审坚持主张，本案租约系因出租人“不向大房东交租金”及政府整治等原因解除，必须指出，根据上述查明事实，本案租约解除直接原因显为原判上述认定的双方合意，上诉人引用约定“提前租期”违约金条款不能适用，本院不能采纳。
关于已付租金（房屋使用费）是否退还问题涉及上诉人实际使用标的房屋期限的确定。上诉人坚持主张其已于2016年11月6日搬离标的房屋，但应该指出，租赁标的房屋占有返还涉及交付、接收之完整程序，本案租赁属提前解约，上诉人作为标的房屋租赁占有人理应将标的房屋占有以合理方式交还被上诉人，现上诉人无任何证据证明：被上诉人在其主张之上述日期已接收房屋；或上诉人已履行合理通知义务情况下，对方未配合接收房屋。上诉人该部主张缺乏法律依据。在现有证据条件下，原判以被上诉人主张接收房屋日期作为占有返还日符合法律规定，本院应予维持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8,812元，由上诉人尹宝亭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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