江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终340号
上诉人（原审原告）：王永，男，1964年11月25日出生，汉族，住宿迁市宿城区。
被上诉人（原审被告）：刘建，男，1979年3月12日出生，汉族，住宿迁市宿城区。
委托诉讼代理人：张先伟，江苏宿兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡玖，江苏宿兴律师事务所律师。
原审第三人：李建军，男，1973年6月12日出生，汉族，住宿迁市宿城区。
上诉人王永因与被上诉人刘建、原审第三人李建军执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初9254号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月19日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
上诉人王永上诉请求：1.撤销宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初9254号民事判决；2.依法改判对位于宿迁市宿城区房屋停止执行，并解除对该房屋的查封。事实与理由：1.案涉房屋未能办理过户登记，并非因王永自身的原因；2.一审法院判决中依据的《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零四条、第三百一十三条应为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十三条，系适用法律错误；3.王永出于对李建军的信任，购买案涉房屋，如对该房屋强制执行，会危及王永的居住权，应当保障王永的基本生存权。
被上诉人刘建辩称，案涉房屋未能办理过户登记手续，王永主观上存在过错，应当承担相应的法律责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王永向一审法院起诉请求：对位于宿迁市宿城区房屋停止执行，并解除对该房屋的查封。
宿迁市宿城区人民法院经审理查明：刘建与李建军租赁合同纠纷一案，该院作出的（2014）宿城民初字第1934号民事判决书发生法律效力后，因李建军未履行判决书确定的还款义务，刘建申请强制执行。该院立案受理后，于2016年9月22日作出（2015）宿城执字第02226号执行裁定书，查封了李建军名下位于宿迁市宿城区的房屋。后王永主张该房屋归其所有，并提出执行异议申请，该院审查后作出（2016）苏1302执异69号裁定书，驳回了王永的申请。王永遂提起诉讼。
2009年5月30日，王永与李建军签订了《购房协议》一份，约定李建军将案涉房屋及相应车库出卖给王永，价格为145000元。王永当日即向李建军付清了购房款，并至案涉房屋居住至今。另外，案涉房屋于2011年12月27日申请办证，并于2012年1月5日取得房屋所有权证，且至今登记在李建军名下。2012年7月4日，李建军因借款需要将该房屋抵押给案外人叶敏。因当事人申请，该院还在（2013）宿城民初字第0239号案件、（2014）宿城执字第1250号案件、（2016）苏1302执字第758号案件中亦对上述房屋依法进行了查封，查封时间分别为2013年1月28日、2014年6月23日、2016年5月24日。
2015年,王永曾向一审法院提起诉讼,主张李建军为其办理涉案房屋的产权登记等事项,后又申请撤回起诉。同时，王永还曾于2016年对叶敏申请实现担保物权的案件提出异议，该院依法作出（2014）宿城民特字第0004号之一民事裁定书，驳回王永的异议请求。另外，王永认可其在2011年即知道案涉房屋可以办理产权过户登记手续。
宿迁市宿城区人民法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王永与李建军就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同，也付清了全部购房款，并在该房屋居住至今。
根据审理查明的事实，王永与李建军于2009年5月30日即签订了买卖合同，但案涉房屋至今仍登记在李建军名下，且王永在2011年即知道案涉房屋可以办理产权过户登记手续。王永虽主张其对未办理过户登记没有过错，但根据王永提供的证据无法认定案涉房屋至今未过户登记至王永名下的原因。另外,王永也未能提供其他证据证明其作为买受人对办理案涉房屋的过户登记事宜尽到了审慎关注义务，并对案涉房屋此前的抵押、查封情况均及时采取了积极措施，以维护自身权益。故王永的诉讼请求于法无据，依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第三百零四条、第三百一十三条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决：驳回王永的诉讼请求。案件受理费3200元，公告费520元，合计3720元，由王永负担。
对于一审判决查明的事实，上诉人王永、被上诉人刘建均无异议，本院依法予以确认。
上诉人王永与被上诉人刘建在二审中均未提供新证据。
经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：上诉人王永对于案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的权利。
本院认为，认定王永对于案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的权利，关键在于认定其主张排除执行，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。本案中，双方对于王永与李建军在案涉房屋被查封前即已签订书面的买卖合同、王永支付了合同约定的价款并对案涉房屋占有使用至今均无异议，即王永符合上述第二十八条规定的前三个条件，故本案审理的核心问题在于判断案涉房屋未能办理过户登记是否系因王永自身的原因。
首先，案涉房屋由李建军于2011年12月27日申请办理登记，于2012年1月5日取得房屋所有权证，于2012年2月3日取得国有土地使用权证。虽然王永在一审中陈述，其在2011年即知道案涉房屋可以办理产权过户登记，但根据一般生活常识，房屋办理产权过户登记手续的，须在房屋取得房屋所有权证和国有土地使用权证后方可办理。故本案中，案涉房屋具备办理过户登记条件应当在2012年2月3日之后。根据已查明事实，李建军于2012年7月4日将案涉房屋抵押至案外人叶敏名下，该抵押行为显然系李建军对案涉房屋恶意处分行为，在该抵押行为发生后，未经注销抵押登记的前置程序，案涉房屋不可能办理过户登记，故王永欲办理过户登记，须在叶敏对案涉房屋注销抵押登记手续后方可完成。换言之，在李建军将案涉房屋抵押登记至叶敏名下后，王永即丧失了要求李建军办理案涉房屋过户登记的主动权。综上，判断案涉房屋未能办理过户登记手续是否系因王永自身原因，应当着重在2012年2月3日至2012年7月4日约5个月的期间内进行判断。根据实践中可以归责于买受人的原因，大概可以分为三种：一是对他人权利障碍的忽略，如不动产上设立抵押权而买受人未尽到合理的注意义务，导致抵押权未注销而无法办理过户登记；二是对政策限制的忽略，如明知存在限购政策，买受人在不符合购买条件的情况下仍然购买房屋导致无法办理过户登记手续；三是消极不行使登记权利，如为了避税等故意不办理登记。本案中，王永在2012年2月3日至2012年7月4日约5个月的期间内显然不存在上述情形。
其次，在2012年7月4日李建军将案涉房屋抵押至叶敏名下后，王永在客观上已无法要求李建军协助办理案涉房屋的过户登记手续，故在此之后案涉房屋未能办理过户登记已非因王永自身原因。事实上，王永在叶敏申请实现担保物权案件执行过程中，已对此提出了异议，认为应当停止执行，后异议被一审法院驳回。王永提出异议的行为表明，其并无怠于行使权利的主观故意。反之，因一审法院驳回王永的异议的同时，并未告知其救济途径，导致王永无法行使救济权利。
再次，关于能否根据王永曾对李建军提起诉讼后又撤回起诉的事实，认定案涉房屋未办理过户登记系因王永自身原因的问题。对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，不能依据其未提起诉讼主张权利或提起诉讼后撤回起诉即认定因其原因未能办理过户登记。此外，针对执行异议和异议之诉案件的特殊性，在案涉房屋被采取执行措施后，王永应当通过异议和异议之诉途径主张排除执行，而不可通过另行起诉方式要求确权。故一审法院以此为由，认定王永未采取积极措施，维护自身权益，依据不足。
综上，上诉人王永主张排除执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，依法应予支持；关于王永主张的解除对案涉房屋的查封的请求，不属于执行异议之诉案件审理范围，应待本判决生效后由一审法院执行实施部门依法处理。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初9254号民事判决；
二、停止对位于宿迁市宿城区房屋的执行。
一审案件受理费3200元，公告费520元，合计3720元，二审案件受理费3200元，均由原审第三人李建军负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐淮成
审判员 吴军良
审判员 陈 鹏
二〇一八年五月十三日
书记员 袁海燕
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。