广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第585号
上诉人（原审原告、反诉被告）：赵婉玲，住广东省江门市新会区，是江门市新会区会城宝娜美容中心的经营者。
委托代理人：陈朝宏，广东华南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈宝琼，住广东省江门市新会区。
委托代理人：谭文正，广东圭峰律师事务所律师。
上诉人赵婉玲因与被上诉人陈宝琼房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2014）江新法会民初字第375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年4月11日，赵婉玲向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除赵婉玲与陈宝琼于2010年6月28日签订的《租赁合同》；二、陈宝琼返还押金13000元、水电押金3000元、工程拆建预付款12500元并支付律师费15000元；三、本案诉讼费用由陈宝琼承担。在法庭开庭审理时，赵婉玲变更第一项的诉讼请求为：确认赵婉玲与陈宝琼于2010年6月28日签订的《租赁合同》已经于2013年10月28日解除。主要事实和理由是：赵婉玲与陈宝琼于2010年6月28日签订《租赁合同》，陈宝琼将其坐落在新会区会城宝源路其原英美五金厂厂房出租给赵婉玲使用。双方约定：租期为五年，从2010年7月11日至2015年6月30日止，第一年租金为每月6335元；以后每年递增10%。每两个月付租金一次，每次提前10天支付。另陈宝琼收取了赵婉玲租赁押金人民币13000元及水电押金3000元。合同签订后，赵婉玲按合同约定履行相关义务及责任。但由于陈宝琼的厂房属简易建筑，经年使用，厂房的建筑设施破旧不堪，铁皮棚生锈、破损，房瓦、PVC排水管破烂，双方经常为维修问题发生矛盾，陈宝琼又不愿意按《合同法》的要求承担维修责任。双方于2013年1月24日达成协议：由赵婉玲出资，陈宝琼负责维修上述问题。赵婉玲依约支付了工程预付款人民币12500元给陈宝琼，但陈宝琼一直没有进行维修。由于陈宝琼的租赁物已不适宜使用。无奈之下赵婉玲于2013年10月28日迁出租赁场地。但陈宝琼一直不退回相关押金及维修费用给赵婉玲。赵婉玲认为，陈宝琼拒不履行其租赁物的维修义务，其已构成违约，赵婉玲有权解除合同并要求退回相关押金和维修费用。并且根据《租赁合同》第十四条第五款的约定：在租赁中如有未尽事宜，双方可协商解决，不能解决可通过诉讼解决，一切费用由败诉者承担（包括律师费、误工费等），故本案的律师费应由陈宝琼承担。
陈宝琼答辩称：一、赵婉玲诉称陈宝琼不履行其租赁物的维修义务，已构成违约，纯属是无中生有，其无权要求解除《租赁合同》。1、在赵婉玲租赁厂房期间，陈宝琼从没有不履行租赁厂房的维修义务。对于厂房外通道搭建的60平方铁棚是赵婉玲借用陈宝琼的地方，不是赵婉玲租用的地方，陈宝琼依法没有义务对该借用外通道铁棚进行维修。更何况厂房外通道搭建的60平方铁棚的腐蚀损坏，是由于赵婉玲用来堆放高温煤渣及垃圾人为造成的，更应由赵婉玲负责维修。另鉴于赵婉玲不仅人为造成其借用的60平方铁棚顶的腐蚀损坏，还造成旁边不是赵婉玲租用的180平方铁棚顶的腐蚀损坏，为了更好拆建，双方才在2013年1月24日约定由陈宝琼负责请工人，费用约定25000元由赵婉玲支付，赵婉玲先支付50%的费用12500元，余下50%工程费用12500元在工程完工后10个工作日内支付，但因赵婉玲是用来放置高温煤渣及垃圾所以双方没有约定具体完成拆建时间。即使双方没有约定完成拆建时间，陈宝琼在约定的当日已找工人拆建腐蚀损坏的铁棚顶，并付款给该工人，但由于赵婉玲支付的工程款低，该工人毁约不做。后来以25000元的工程费一直找不到工人做，最后，陈宝琼只好自己贴了10000多元才请工人完成了拆建铁棚顶。2、退一万步讲，即使至今陈宝琼仍没有依时拆建完成，但赵婉玲也不能追究陈宝琼的违约责任，更无权要求解《租赁合同》。首先，陈宝琼厂房外通道搭建的60平方铁棚是赵婉玲借用陈宝琼的，不属于合同租赁厂房面积，赵婉玲并没有计付租金给陈宝琼。其次，赵婉玲借用陈宝琼厂房外通道搭建的60平方铁棚用来堆放高温煤渣及垃圾，即使没有完成拆建，也不影响赵婉玲原有的使用功能。这也可从铁棚已从2012年初腐蚀损坏但赵婉玲一直生产至今的事实可印证。最后，即使至今陈宝琼仍没有依时拆建完成，但也不符合《合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的各种情形。
二、赵婉玲无权要求陈宝琼退回13000元押金和3000元的水电押金。因为根据陈宝琼反诉的理由可知，赵婉玲属于中途单方解约，再根据双方签定的《租赁合同》第四条：“赵婉玲中途解约的押金不退回”的约定，赵婉玲无权要求陈宝琼退回13000元押金。另外，当时规定该条款是基于陈宝琼给予赵婉玲1个月半月的免租期。而至于3000元的水电押金，由于赵婉玲在2014年4月10左右交回租赁厂房大门锁匙给陈宝琼时没有与陈宝琼对水电表度数，其还未结清水费给陈宝琼，经陈宝琼计算，扣除赵婉玲支付的3000元水电押金后，赵婉玲还须向陈宝琼支付3513.91元。所以赵婉玲也无权要求陈宝琼退回水电押金。
三、赵婉玲无权要求陈宝琼承担其聘请律师的费用。因为在本案中，属于赵婉玲中途单方解约造成的纠纷，赵婉玲无权要求陈宝琼承担其聘请律师的费用，相反，赵婉玲应向陈宝琼承担陈宝琼聘请律师的费用。
四、赵婉玲无权要求陈宝琼付回工程拆除预付款12500元。因为对于厂房外通道搭建的60平方铁棚是赵婉玲借用陈宝琼的地方，赵婉玲用来堆放高温煤渣及垃圾，腐蚀损坏是赵婉玲为造成的，因而，双方约定由陈宝琼负责请工人，费用约定25000元由赵婉玲支付。所以赵婉玲无权要求陈宝琼付回工程拆除预付款12500元。恳请依法驳回赵婉玲全部诉讼请求。
陈宝琼向原审法院提起反诉，请求法院判令：一、赵婉玲向陈宝琼支付2013年11月1日至2014年4月28日的租金50175元及按每日万分之10支付逾期违约金；二、赵婉玲向陈宝琼支付没有提前三个月通知的3个月租金补偿和赔偿提前解约违约金（6个月租金）合共75888元；三、赵婉玲向陈宝琼支付房产税22067.64元和外聘排污通渠费用1500元；四、赵婉玲向陈宝琼支付铁棚余下50%工程费用12500元；五、赵婉玲向陈宝琼付回代请工人清理场地和拆除加建的排烟管费13000元；六、赵婉玲承担本案反诉全部费用。在本案审理期间，陈宝琼增加反诉请求：1、陈宝琼聘请律师的费用10000元应由赵婉玲承担；2、赵婉玲向陈宝琼交回水费的银行存折并支付水电费3513.91元。主要事实和理由是：根据赵婉玲民事起诉状的落款时间可知，赵婉玲在2014年4月8日诉于法院，以陈宝琼不履行租赁物的维修义务为由以书面形式单方要求解除双方签订《租赁合同》。但陈宝琼从没有不履行租赁物的维修义务的行为，赵婉玲的解除理由属无中生有。虽然赵婉玲解除合同的理由属无中生有，但既然赵婉玲不想租赁陈宝琼的厂房单方提出解除合同，陈宝琼也不会强人所难，在此表示接受（即双方签订《租赁合同》从2014年4月8日起解除）。但赵婉玲必须根据双方签订《租赁合同》第十四条第3项：“任何一方单方提前解除合同，应提前三个月书面通知对方，并赔偿对方6个月租金的提前解约损失费”的约定，对陈宝琼赔偿提前解约违约金（6个月租金）50592元给陈宝琼，另外，由于赵婉玲没有提前三个月书面通知陈宝琼解除《租赁合同》，故赵婉玲应额外补偿三个月的租金25296元给陈宝琼，合共75888元。还有，赵婉玲没有按照合同约定支付2013年11月1日至2014年4月8日期间的租金44545元，所以赵婉玲单方解除合同后必须支付拖欠的上述租金44545元及按每日万分之十支付逾期违约金给陈宝琼。
其实，赵婉玲早在2014年1月到2月期间已以其要扩大生产，陈宝琼5**平方米的租赁厂房面积不能满足其生产需要（这可从赵婉玲早在附近另外租用一个2000多平方米的厂房印证）为由，委托其洗衣场主管梁某甲口头多次向陈宝琼提出单方解除合同，但其又不依照《租赁合同》第十四条的约定计算补偿和赔偿给陈宝琼，只是建议赔偿13000元，所以陈宝琼不同意其赔偿建议。直到在2014年4月份，赵婉玲又委托其洗衣场主管梁某甲找到陈宝琼，表示赵婉玲已对陈宝琼提出解除合同诉讼，并已将租赁厂房内所有设备和物料全部搬走，要求陈宝琼收回租赁厂房的锁匙。陈宝琼发现赵婉玲还没有清理好租赁厂房和拆除烟通（有双方签名的照片为证），所以陈宝琼不想收回租赁厂房的锁匙。梁某甲于是打电话请示经理邓球英，之后对陈宝琼讲，赵婉玲公司没有人力搞清洁和拆除烟通，要求陈宝琼先接回租赁厂房的锁匙，代请人清场和拆除烟通，费用约定为13000元，先由陈宝琼垫付，清场和拆除烟通后付回给陈宝琼。并承诺给陈宝琼20日代拆除烟通和清场的时间，20日的租金5635元照计付给陈宝琼。
另外，陈宝琼在2014年2月20日完成赵婉玲借用的60平方铁棚顶和旁边不是赵婉玲租用的180平方铁棚顶的腐蚀损坏拆建，并经梁某甲完成验收，根据约定，赵婉玲应将余下的12500元工程费支付给陈宝琼。再有，陈宝琼在赵婉玲租赁厂房期间，支付44135.28税费，根据《租赁合同》第十二条的约定，赵婉玲应承担50%，故赵婉玲应向陈宝琼付回税费22067.64元。最后，赵婉玲在租赁期间没有支付外聘通渠费1500元给陈宝琼。
赵婉玲针对陈宝琼的反诉答辩称：一、赵婉玲、陈宝琼双方已于2013年10月28日解除合同，赵婉玲无需继续支付此后的租金，亦不存在所谓的逾期支付违约金。退一步来说，即使赵婉玲产生违约情况，其约定的每日万分之十的逾期违约金计算标准过高，应按法律规定进行调整。二、赵婉玲是基于陈宝琼没有履行维修义务的违约行为而解除合同，属合法解除，无需向其赔偿单方解除合同的赔偿金。另外，陈宝琼提出补偿其三个月的租金是没有任何法律依据的。三、根据合同的12条，由于甲方原因而导致需要缴纳房产税，则房产税额由甲方全额承担。除此之外，并没有约定由赵婉玲承担房产税。甲方为出租人，在没有约定的情况下，按法律规定，应由出租方即陈宝琼承担房产税。四、其所谓的排污费并不存在，亦没有约定由赵婉玲支付，其所谓的排污费不应由赵婉玲承担。五、陈宝琼没有履行其维修义务，导致赵婉玲无法使用租赁物，其属于陈宝琼违约，陈宝琼应将赵婉玲已支付的维修费用12500元退回给赵婉玲。六、赵婉玲对陈宝琼所谓的清场费及拆除排烟管并不知情，亦没有约定由赵婉玲承担该部份费用，赵婉玲无需向其支付相关的费用。七、本案是陈宝琼违约，其所产生的律师费应由陈宝琼承担。八、赵婉玲与陈宝琼已经结清所有水电费，其所谓的3513元的水费不应由赵婉玲承担。九、水费存折并不在赵婉玲手上且已经由陈宝琼进行保管，无须交回所谓的水费存折。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：赵婉玲是个体工商户江门市新会区会城宝娜美容中心（以下简称“宝娜美容中心”）的经营者。
陈宝琼作为甲方于2005年7月1日将坐落江门市新会区今古洲经济开发试验区东区B04－6－2的英美五金厂的厂房580平方米出租给作为乙方的宝娜美容中心，租赁期限至2007年6月30日。双方为此签订租赁合同一份，陈宝琼在甲方栏签名；宝娜美容中心及邓球英在乙方栏处分别盖章、签名。
2010年6月28日，陈宝琼作为甲方与作为乙方的宝娜美容中心再次就上述厂房签订一份租赁合同，合同约定：1、租赁期限由2010年7月1日起至2015年6月30日止；2、租金如下：2010年7月1日起至2011年6月30日，每月租金6335元；2011年7月1日起至2012年6月30日，每月租金6969元；2012年7月1日起至2013年6月30日，每月租金7666元；2013年7月1日起至2014年6月30日，每月租金8432元；2014年7月1日起至2015年6月30日，每月租金9276元；3、乙方向甲方交付租赁押金13000元，乙方中途解约押金不退回，甲方中途解约要双倍返还押金给乙方；4、乙方支付甲方3000元和为水电押金；5、租赁期内，在不影响厂房结构安全的前提下，乙方可根据经营需要对厂房进行装修，装修费用由乙方自理。租赁期满或乙方中途解除合同，一切装修设施无偿归甲方所有；6、租赁期间，由于甲方原因而导致甲方需要缴纳房产税，则房产税由甲方全额负担；由于乙方原因而导致甲方需要交纳房产税，房产税额由甲、乙双方各承担50%；7、违约责任：逾期交租，按每日万分之十计付违约金；任何一方单方提前解除合同，应提前三个月书面通知对方，并赔偿对方6个月租金的提前解约损失费；如诉讼解决，败诉方承担律师费。同时，该合同约定甲、乙双方签订后生效。陈宝琼在该合同甲方栏签名，宝娜美容中心、陈某甲在乙方栏名分别盖章、签名。
合同签订后，宝娜美容中心依约将租赁押金13000元、水电押金3000元交给陈宝琼；陈宝琼也将上述厂房及与厂房相邻的约10.3米长、6米宽、盖有铁皮顶棚的通道一并交付给宝娜美容中心使用，宝娜美容中心在该厂房开设新会区会城俭民洗衣店（以下简称“俭民洗衣店”），在厂房内自建了一个锅炉房，并利用该厂房侧的通道堆放煤炭。
因厂房锅炉上方铁皮顶棚生锈及通道上的铁皮顶棚破旧损坏，宝娜美容中心与陈宝琼协商后，2013年1月11日由宝娜美容中心委托陈宝琼对上述铁皮顶棚进行拆建，双方签订委托书及拆建厂房工程款付款约定一份，约定拆建内容为：放煤部分重做铁棚约60平方米，厂房换C槽、瓦等约180平方米（非俭民洗衣店租用地方）、大厂房换瓦（见到霉烂、生锈部分）、换PVC排水管。上述工程由陈宝琼自行聘请人员进行工程，俭民洗衣店负责工程费用25000元，签约后先支付50%工程费用，余下50%费用在工程验收后十个工作内支付。
上述协议签订后，俭民洗衣店向陈宝琼支付了工程款12500元。2014年2月，陈宝琼对上述工程的通道上方铁皮顶棚进行了修建，支付了工程款25000元。
宝娜美容中心认为陈宝琼没有及时维修铁皮顶棚，严重影响其对租赁厂房的使用，支付了2013年10月份的租金后，此后租金不再向陈宝琼支付。双方并就解除租赁合同进行协商。在协商过程中，由邓球英向陈宝琼出具了一份关于解除合同若干意见和建议一份，在该意见和建议中，邓球英确认宝娜美容中心未交给陈宝琼的费用如下：2013年9月1日至2013年10月1日电费8309元；2013年10月1日至2013年10月28日电费约8000元；房产税（以业主实付地税局房产税的总额50%分摊为准）；外聘排污通治费用1500元。
因双方就解除合同的事宜协商无果，宝娜美容中心的经营者赵婉玲于2014年4月11日向原审法院起诉讼，要求：一、判令解除赵婉玲与陈宝琼于2010年6月28日签订的《租赁合同》；二、判令陈宝琼返还押金13000元、水电押金3000元、工程拆建预付款12500元并支付律师费15000元；三、本案诉讼费用由陈宝琼承担。在法庭开庭审理时，赵婉玲变更第一项的诉讼请求为：确认赵婉玲与陈宝琼于2010年6月28日签订的《租赁合同》已经于2013年10月28日解除。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案有如下争议焦点：
一、赵婉玲与陈宝琼的租赁合同何时解除？赵婉玲是宝娜美容中心的经营者，在开庭审理时赵婉玲与陈宝琼均确认宝娜美容中心在租赁陈宝琼的厂房内开设了俭民洗衣店，故无论是宝娜美容中心的民事行为还是俭民洗衣店的民事行为，其权利义务主体均应为经营者赵婉玲。赵婉玲与陈宝琼在自愿、协商一致的基础上签订的厂房租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法，不存在法律规定的合同无效、可撤销的情形，为有效的租赁合同，应受法律保护。合同当事人应全面履行合同约定的义务。赵婉玲认为已于2013年10月28日通知陈宝琼解除厂房租赁合同，交回厂房锁匙给陈宝琼，并搬离租赁的厂房，故双方的厂房租赁合同已于2013年10月28日解除。但陈宝琼对此予以否认，认为并没有收到赵婉玲的解除租赁合同通知。对于赵婉玲认为已交付的厂房锁匙，陈宝琼认为自己于2014年4月才收到赵婉玲交回的厂房锁匙。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，赵婉玲不能提供充分证据证明其已向陈宝琼提出解除租赁合同，应承担举证不能的法律后果，故原审法院对其认为已于2013年10月28日向陈宝琼提出解除合同的事实不予确认。根据《中华人民共和国合同法》规定的合同解除条件，赵婉玲认为需要解除合同，应将解除合同的意思表示通知陈宝琼，因赵婉玲于2013年10月28日并未对陈宝琼作出上述行为，故原审法院对其与陈宝琼的厂房租赁合同于2013年10月28日已解除的主张不予支持。鉴于陈宝琼确认已于2014年4月收到赵婉玲交回的厂房锁匙，亦清楚知道赵婉玲已搬离租赁的厂房的事实，故应视为其用实际行为表示接受赵婉玲提出的解除合同的意见，且陈宝琼在反诉中也述称确认于2014年4月8日起解除与赵婉玲签订的厂房租赁合同，陈宝琼的该陈述，是对自己民事权利的合法处分，原审法院予以支持。因此原审法院确认赵婉玲与陈宝琼的厂房租赁合同于2014年4月8日起解除。
二、陈宝琼没有及时拆建铁皮顶棚的行为是否构成合同违约而足以导致合同需要解除？赵婉玲在租赁陈宝琼的厂房期间，与陈宝琼协议拆建部分铁皮顶棚，包括厂房锅炉房上方的部分生锈顶棚及通道顶棚。经现场勘查核实并得到双方当事人的确认，陈宝琼出租厂房给赵婉玲使用，赵婉玲在厂房内设有锅炉房，其上方的铁皮顶棚部分生锈，但对厂房的使用并无较严重的影响；至于通道上方的铁皮顶棚，原是陈宝琼自行加建的，与通道组成的相对封闭空间，并非作为厂房租赁的标的物，只是由陈宝琼无偿交付给赵婉玲使用，用以堆放煤炭、煤渣。该部分铁皮顶棚生锈、损坏的维修，在租赁合同中并无约定，因此，该通道上方铁皮顶棚的维修并非租赁合同中陈宝琼的合同义务，该部分的维修属于赵婉玲与陈宝琼在另行协定的拆建协议中约定内容，陈宝琼迟延履行该维修义务并不影响赵婉玲对厂房的租赁合同的使用。因此，赵婉玲以此为由认为陈宝琼构成违约，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定的可以解除合同的情形，对赵婉玲的该项主张，不予支持。
三、对赵婉玲的诉讼请求与陈宝琼的反诉请求是否应予支持？赵婉玲与陈宝琼之间的厂房租赁合同是合法有效的合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，赵婉玲与陈宝琼应按照双方所签订的租赁全面履行约定的义务。根据双方之间的租赁合同约定：任何一方单方提前解除合同，应提前三个月书面通知对方，并赔偿对方6个月租金的提前解约损失费；如诉讼解决，败诉方承担律师费。因赵婉玲在履行上述合同期间提出解除合同，并于2013年11月起没有支付租金，因此赵婉玲应根据合同上述约定，向陈宝琼支付6个月租金的提前解约损失。故陈宝琼反诉要求赵婉玲支付6个月的租金作为提前解约损失有事实依据，原审法院予以支持。赵婉玲拒不支付租金的行为发生在2013年11月，该期间的租金为每月8432元，因此6个月的租金损失为50592元（8432元／月×6个月）。赵婉玲自2013年11月起没有交付租金给陈宝琼，违反了合同义务，陈宝琼反诉要求赵婉玲支付尚欠的租金有事实依据，原审法院予以支持。2013年11月1日起至2014年4月8日合同解除之日止4个月的租金为33728元（8432元／月×4），应由赵婉玲支付给陈宝琼。对于律师费，是租赁合同中约定的由败诉方负担的费用。陈宝琼为此诉讼聘请了律师代理诉讼，所支付的律师费10000元并没有明显超出法定标准，数额合理，故原审法院予以确认。因本次诉讼中赵婉玲违约没有支付租金和提前解除合同，导致本次诉讼并承担本次诉讼的相应费用，故陈宝琼所支付的律师费10000元应由赵婉玲负担。因陈宝琼在法庭审理后自愿表示如支持其提出的反诉请求中要求赵婉玲向其支付2013年11月1日至2014年4月确定解除租赁合同止的租金及赵婉玲提前解约应支付的6个月租金的，则愿意在赵婉玲支付律师费10000元的基础上，自愿放弃其他反诉请求，并退回3000元水电押金给赵婉玲。陈宝琼的上述意思表示是对自己诉讼权利的合法处分，并没有增加对方当事人的负担，也没有损害他人、集体或国家的利益，对此予以支持。对于拆建铁皮顶棚的款项，赵婉玲与陈宝琼作出了约定，由赵婉玲出资，陈宝琼联系聘请人员进行工程。赵婉玲支付给陈宝琼首期工程款的日期是2013年1月24日，而陈宝琼完成工程的日期是2014年2月18日，日期明显过长，因此在该拆建铁皮顶棚协议的履行方面，陈宝琼有一定的过错；而铁皮顶棚的修建是为了使赵婉玲更好地利用租赁场地进行经营，而赵婉玲在通道上铁皮顶棚工程完成后，也没有付清全部工程款。因此，原审法院基于公平的原则，酌定陈宝琼对此承担50%的过错责任，自行承担50%的拆建工程款12500元，赵婉玲承担50%的拆建工程款12500元。综上，陈宝琼无需向赵婉玲退回拆建工程的预付款12500元，赵婉玲亦无需向陈宝琼支付尚欠的拆建工程款12500元。对于赵婉玲的诉讼请求中的押金问题，赵婉玲在合同签订时向陈宝琼交付了租赁押金13000元，陈宝琼亦予确认。租赁合同的第四条中约定了“……乙方中途解约押金不退回……”，因赵婉玲在租赁合同履行期间提出解除合同，因此根据合同的约定，赵婉玲该项请求依法无据，原审法院不予支持。对于赵婉玲的诉讼请求中的律师费问题，因赵婉玲提前解除合同，导致合同不再继续履行，其主张确认解除合同的请求没有事实依据，原审法院认为该费用应由赵婉玲自行承担。对于赵婉玲的诉讼请求中的水电押金的问题，鉴于陈宝琼同意将水电押金3000元退回给赵婉玲，属于合法处分自己民事权利的行为，原审法院予以准许。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款的规定，于2014年7月21日作出如下判决：
一、确认赵婉玲与陈宝琼于2010年6月28日签订的关于坐落于江门市新会区会城宝源路英美五金厂的厂房的《租赁合同》于2014年4月8日解除；
二、赵婉玲应自本判决发生法律效力之日起十内日支付租金33728元、提前解除合同的6个月的租金损失50592元、律师费10000元给陈宝琼；
三、陈宝琼应自本判决发生法律效力之日起十日内退回水电押金3000元给赵婉玲；
四、驳回赵婉玲的其他诉讼请求。因适用简易程序审理，本诉受理费、反诉案件受理费均减半收取，分别为1748元、1746元，合计受理费为3494元，由赵婉玲负担2596元，陈宝琼负担898元。
当事人二审的意见
赵婉玲不服原审判决，向本院提起上诉，请求法院判令：1、撤销原审判决；2、支持赵婉玲一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由陈宝琼承担。主要事实和理由是：一、租赁合同已于2013年10月28日解除。由于租赁物不堪使用，赵婉玲于2013年10月28日撤离租赁地，并且已通过发邮件的方式通知陈宝琼。陈宝琼同意并回收钥匙，双方的租赁合同关系实质上自赵婉玲搬离后已解除；二、赵婉玲搬离后，陈宝琼收回厂房钥匙。随即陈宝琼对厂房进行维修。2014年2月18日，陈宝琼维修完毕。从这一事实来看，与陈宝琼所称于2014年4月8日才收回钥匙的说法是自相矛盾。三、陈宝琼延迟履行维修义务已足以构成违约。1、双方签订租赁合同后，陈宝琼将厂房移交给赵婉玲使用，其中包括涉诉的维修部分，陈宝琼应承担该部分的维修责任。因此一审判决认为该部分是陈宝琼无偿给赵婉玲使用，而且该部分并非合同中约定的内容，明显错误。虽然赵婉玲与陈宝琼关于该部分的维修费用进行约定，但应视为对租赁合同的补充约定。并且从协议的内容来看，陈宝琼为维修义务的主体，陈宝琼迟延履行维修义务，构成违约。2、租赁物没有及时维修已严重影响赵婉玲的生产经营。一审认为维修部分上方的铁皮顶棚部分生锈，对厂房的使用并无较严重的影响属于错误。双方是基于严重影响使用的情况下才签订维修协议，证明厂房是必须进行维修的，否则影响生产经营。进行勘查时陈宝琼已维修完毕，不能以此推断不维修也不影响厂房使用的结论。
赵婉玲在二审期间提供的证据有：顺风速递退回件，证明赵婉玲已于2013年11月向陈宝琼发出解除合同的通知，双方的租赁合同于赵婉玲发出通知之日起解除。
陈宝琼答辩称：一、赵婉玲称租赁合同于2013年10月28日解除是毫无道理的。陈宝琼在2013年10月28日没有收到赵婉玲任何邮件，亦从没有同意赵婉玲搬离租赁厂方收回厂房钥匙，更没有同意解除双方租赁关系。上述事实可从赵婉玲在2014年1月至2月份期间赵婉玲的经理在2013年12月11日签名的《关于解除合同若干意见和建议》第三点：“建议双方签署一份解除合同协议书”可以印证。如果陈宝琼与2013年10月28日搬离租赁地，并收回钥匙，双方租赁关系解除，那么就不需要给一份《关于解除合同若干意见和建议》给陈宝琼了。至于陈宝琼在2014年2月18日才维修完成其借用的60平方铁棚顶和旁边不是赵婉玲租用的180平方铁棚顶，与陈宝琼称2014年4月份才收回钥匙是没有矛盾。因为陈宝琼借给赵婉玲使用的60平方铁棚顶属于厂房通道，并非租赁厂房，没有设置门锁。二、陈宝琼出租给赵婉玲的厂房是完好，除了赵婉玲在2010年由用电加热改用用煤为热电风炉辅助燃料之后造成其借用的60平方用来放置煤炭、高温煤渣的铁棚顶被严重腐蚀之外，其他基本是完好的，不需要维修。正因为是赵婉玲造成铁棚顶损坏，陈宝琼才要求赵婉玲维修，由于赵婉玲在通道上放置煤炭、高温煤渣，还造成不是赵婉玲租用的180平方米的铁棚顶损坏，经协商后，陈宝琼请人维修。当时赵婉玲也同意陈宝琼联系工人许某甲承接维修工程，许某甲承接后，认为预支工程费过低，后没有承接。由于一直找不到工人维修，所以在2014年2月18日才维修完成拆建工程，不属于迟延履行维修。
陈宝琼在二审期间没有提供新的证据。
陈宝琼对于赵婉玲在二审期间提供的证据不同意质证，认为不是新的证据，该证据是顺风速递退回件，且已经开封过，对真实性有异议，并不能证明陈宝琼已经收到该通知。
经审查，赵婉玲二审期间提交的证据系当事人在一审期间能够提供而未提交的证据，不属二审“新的证据”范畴，且陈宝琼对其提交的证据不予认可，故本院对赵婉玲二审提供的证据，不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。赵婉玲与陈宝琼签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：1、赵婉玲与陈宝琼之间租赁合同的解除原因及时间；2、赵婉玲是否应向陈宝琼支付违约金。
关于第一个争议焦点。赵婉玲主张因陈宝琼没有依约及时维修厂房及通道顶棚，导致租赁物无法使用，于2013年10月28日搬离租赁厂房并交回锁匙给陈宝琼，故《租赁合同》已于上述时间解除，其无需支付6个月提前解约损失费。根据赵婉玲的主张，其在本案中实质上是以陈宝琼存在上述违约行为导致不能实现合同目的为由行使法定解除权。至于赵婉玲行使合同法定解除权依据是否充分的问题，首先，根据《租赁合同》和《拆建厂房工程付款约定》可知，双方约定的维修内容实质上超出了双方约定的租赁范围，厂房外的通道顶棚不属双方租赁合同的范围，即使陈宝琼对此未履行维修义务，亦不因此构成《租赁合同》的违约情形；其次，双方当事人于2013年1月24日通过《拆建厂房工程付款约定》约定租赁物部分铁棚、瓦等出现损坏需要更换，但从原审法院现场勘验的情况可知，租赁物存在的铁皮顶棚虽存在生锈现象，但并未出现穿孔漏水现象，不影响正常的生产经营；再次，双方约定由赵婉玲出资、陈宝琼组织维修，即使该维修内容作为本案租赁合同的补充协议，但双方未约定具体完成时间，且由宝娜美容中心的员工邓球英出具的《关于解除合同若干意见和建议》亦表明“工程由于超出预算，对方至今没有动工”，即维修进度拖延不能归责于陈宝琼，陈宝琼对此亦不构成违约。因此，赵婉玲以陈宝琼违约为由行使合同法定解除权缺乏依据，本院不予支持。另外，赵婉玲还主张陈宝琼于2013年10月28日以其意思表示和实际收回厂房的后续行为表明同意解除合同，但赵婉玲对此未能提供相应的证据予以证明，且邓球英在上述日期后仍向陈宝琼出具《关于解除合同若干意见和建议》，与赵婉玲主张的2013年10月28日双方协商一致解除合同的事实不符，故本院对其主张不予支持。由于赵婉玲未能举证证明陈宝琼存在根本性违约行为或双方协商一致解除合同的事实，赵婉玲搬离涉案厂房及向陈宝琼交还钥匙的行为属于双方租赁合同约定的“单方提前解除合同”的情形，赵婉玲应承担相应的违约责任。至于租赁合同解除的时间，由于赵婉玲未能举证证明何时向陈宝琼单方解除合同的意思表示，而陈宝琼认为于2014年4月收到赵婉玲交回的厂房锁匙，亦清楚知道赵婉玲已搬离租赁的厂房的事实，在原审过程中亦认可双方合同于2014年4月8日起解除，故原审法院采纳陈宝琼的主张，确认双方租赁合同于2014年4月8日起解除并无不当，本院予以维持。
关于第二个争议的焦点。赵婉玲和陈某乙在租赁合同中约定，任何一方单方提前解除合同，应提前三个月书面通知对方，并赔偿对方6个月租金的提前解约损失费；如诉讼解决，败诉方承担律师费。因赵婉玲在租赁合同履行期间单方提出解除合同，并于2013年11月起没有支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。因此，原审法院依据双方的约定判令赵婉玲应向陈宝琼支付2013年11月1日起至2014年4月8日合同解除之日止4个月的租金44127.47元、6个月租金数额的提前解约损失50592元以及律师费10000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3492元，由赵婉玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一四年十二月二日
书记员 梁淑珍