北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终1894号
上诉人（原审被告、申请执行人）：孙浩，男，1974年4月26日出生。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：刘华先，男，1960年5月10日出生。
委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。
原审被告（被执行人）：李春旺，男，1962年3月29日出生。
原审被告（被执行人）：陈文君，女，1986年3月19日出生。
上诉人孙浩因与被上诉人刘华先、原审被告李春旺、原审被告陈文君案外人执行异议之诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第25016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人孙浩上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人刘华先的诉讼请求。事实与理由：一审判决违背法律规定，明显错误。根据本案案情，执行异议一案是否继续执行，关键审查的是刘华先提出的异议诉讼是否符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形，一审法院以孙浩申请强制执行的时间即2014年8月21日作为基准日，审查刘华先没有办理涉案房屋过户是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，明显是错误的。孙浩认为，应当以人民法院对涉案房屋采取查封保全之日作为审查日，也就是法院查封之前未能办理房屋过户的原因是否是买受人自身原因。首先，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个必要条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述条件中前两个条件均设定为人民法院“查封之前”，并未区分财产保全查封还是执行查封，一审法院作出区分，认定为申请强制执行日明显于法无据、曲解法律规定。其次，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规范的是执行行为，其第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持”，虽然条文是说“金钱债权执行中”，明确了“执行中”这一字眼，但孙浩认为，这也只是程序性规定，是明确规定在执行程序中对于异议人提出的执行异议如何处理，并不是规定申请强制执行日作为审查房屋没有过户原因的基准日。第三，本案涉案房屋买卖双方当事人没有过户的原因就是因为刘华先在法院查封房屋前不具备购房资格，除此外别无其它因素。一审法院适用司法解释错误，一审判决明显错误，损害了孙浩的合法利益。另，陈文君与刘华先之间虚构了2000万元的债权债务而设定抵押，刘华先明知自己没有购房资格还购房，购房价格770万元低于市场价格很多，其中有当事人的恶意购买，后期刘华先又补了结婚手续，但此已经发生在广阳区人民法院查封之后了。故请二审法院纠正一审判决，改判驳回刘华先的诉讼请求。
被上诉人刘华先辩称，认可一审判决，不同意孙浩的意见。涉案房屋是通过正规房地产中介机构介绍而购买的，在2013年10月29日签订买卖合同时的770万元价格与市场价格基本接近，不存在孙浩提出的远低于市场价的事实，孙浩提出的恶意购买，但如果有，陈文君也不会找一个没有购房资格的人来签订这个购房合同。有关抵押，签订买卖合同之后是支付了房屋的全款，当时担心房屋过不了户的问题，怕有风险，这种情况下才做的抵押，也是担保房屋买卖合同的一种措施，是通过正当途径办理的抵押。就购买资格的问题，当时双方约定如不能完成过户就去办理公证抵押手续，刘华先在签订买卖合同时不具有购房资格，但在2014年1月已经取得了购房资格，这是符合相关政策规定的，应当予以保护刘华先与陈文君之间的房屋买卖合同关系。
刘华先向一审法院起诉请求：依法判决对位于北京市丰台区左安门外紫芳园二区×号楼×单元×××室房屋停止执行。
一审法院认定事实：孙浩与李春旺、陈文君民间借贷纠纷一案，广阳区人民法院于2014年5月26日作出的（2013）广民初字第2808号民事判决书，已经发生法律效力。该判决确定：一、被告李春旺于判决生效后十日内偿还原告孙浩借款本金人民币200万元及相应利息（利息自判决指定的履行期限届满后的次日起至款项实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款的利率计算）。二、被告陈文君对判决第一项下被告李春旺应履行的义务承担连带清偿责任。该案在审理过程中，广阳区人民法院于2013年12月18日作出（2013）广民裁字第328号民事裁定书和（2013）广协字第328号协助执行通知书，查封了陈文君所有的包括位于北京市丰台区左安门外紫芳园二区×号楼×单元×××室房屋（即涉案房屋）在内的两套房屋。查封期限为两年，自2013年12月18日起至2015年12月18日止。孙浩于2014年8月21日向一审法院申请强制执行，执行案号为（2014）丰执字第06045号。另查，2013年10月29日，陈文君与刘华先签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈文君将位于北京市丰台区左安门外紫芳园二区×号楼×单元×××号房屋（房屋所有权证号为X京房权证丰字第×××号）出售给刘华先，房屋成交价格为人民币770万元。该合同第六条房屋的交付部分约定：出卖人应当在双方办理过户当日（或办理公证当日）前将该房屋交付给买受人。合同第十条权属转移登记部分约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起48日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，陈文君与刘华先就上述买卖合同签订《自行划转补充协议》，约定：4关于付款方式的补充约定处载明：1.刘华先支付陈文君首付款用于陈文君结清银行贷款并做解抵押手续。2.刘华先支付尾款当天，陈文君和刘华先共同办理过户手续，如若不能完成过户手续，双方共同去公证处做公证手续，共同去做抵押登记手续。2013年10月29日，刘华先向陈文君支付定金10万元，陈文君向其出具钱款交付书。2013年11月20日，刘嘉通过中国工商银行网上银行向陈文君付款455万元。2013年10月30日，刘华先通过中国工商银行向陈文君转账支付305万元。2013年11月起，刘华先实际占有涉案房屋。后因刘华先暂不具备购房资格，双方能办理产权转移登记。2013年11月29日，陈文君在涉案房屋上设定抵押权，抵押权人为刘华先，债权数额为2000万元。再查，刘华先与齐淑华于2014年1月10日登记结婚。齐淑华持有北京暂住证，且连续缴纳5年以上个人所得税，名下在京无房产。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和质证的权利，李春旺、陈文君经一审法院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉诉房屋被查封时，刘华先与陈文君签订房屋买卖合同，并已支付全部房款，实际入住房屋。孙浩申请强制执行时间为2014年8月21日。在此之前刘华先与齐淑华结婚，依据北京市相关购房政策，刘华先已取得购房资格，但因房屋被查封无法办理过户登记，故不宜将未过户原因归结为刘华先自身过错。综上所述，刘华先关于一审法院对涉诉房屋停止执行的请求，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，判决：停止（2014）丰执字第06045号案件对北京市丰台区左安门外紫芳园二区×号楼×单元×××室房屋的执行。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，一方面，因孙浩与李春旺、陈文君民间借贷纠纷一案，广阳区人民法院于2013年12月18日作出（2013）广民裁字第328号民事裁定书和（2013）广协字第328号协助执行通知书，查封了涉案房屋，并于2014年5月26日作出的（2013）广民初字第2808号民事判决书，确定了孙浩对李春旺、陈文君的债权，该判决已经发生法律效力。2014年8月21日，孙浩向一审法院申请强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条中“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施”的规定，上述财产保全措施自2014年8月21日自动转为执行程序中的查封措施。另一方面，2013年10月29日，陈文君与刘华先签订了涉案房屋的购房合同，并自该日起至2013年11月20日，刘华先向陈文君支付了涉案房屋的全部价款，且自2013年11月起，刘华先实际占有涉案房屋至今。期间，因刘华先暂不具备购房资格，双方未能办理产权转移登记，但为保护己方的债权，刘华先于2013年11月29日在涉案房屋上设定了抵押权。此后，刘华先与齐淑华于2014年1月10日登记结婚。齐淑华持有北京暂住证，且连续缴纳5年以上个人所得税，名下在京无房产。上述事实表明，刘华先购买涉案房屋的行为连续，至广阳区人民法院2013年12月18日采取财产保全措施前，刘华先已签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有涉案房屋、已支付了全部价款，且从上述时间至刘华先取得购房资格的时间间隔可以看出，刘华先并非因忽略了政策限制而购房，故本院认定刘华先在涉案房屋未办理过户登记前对涉案房屋有物权期待权。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，孙浩与李春旺、陈文君民间借贷纠纷一案进入执行程序的时间为2014年8月21日，刘华先此时已取得购房资格，但因房屋被查封无法办理过户登记。孙浩上诉提出刘华先与陈文君恶意购房等主张，缺乏证据支持，本院对孙浩的上诉主张不予采纳。
综上所述，孙浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由孙浩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 罗珊
审判员 李丽
审判员 郭菁
二〇一七年三月二十九日
书记员 李雪