辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终11622号
上诉人（原审被告）：沈阳竹胜园地产有限公司，住所地沈阳经济技术开发区洪湖二街23号。
法定代表人：唐修国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:马玉玺，男，1985年2月5日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：胡艳龙，辽宁博雅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓辰，辽宁博雅律师事务所律师。
上诉人沈阳竹胜园地产有限公司（以下简称“竹胜园公司”）因与被上诉人马玉玺商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院(2016)辽0191民初1873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
竹胜园公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人原诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院判决查明的事实不清，适用法律错误。一、本案中因政策变更导致消防验收标准变更，政府颁布的新规定未能及时明确案涉项目是否适用而影响备案手续的办理，是非上诉人原因造成的，不应要求上诉人承担逾期办证的责任。二、三一新天地二期部分业主的违建行为导致政府部门的规划、消防验收延误，是非上诉人原因造成的，不应要求上诉人承担逾期办证的责任。三、本案中上诉人没有违反《商品房买卖合同》的约定，双方明确约定非因出卖人原因导致逾期办证的不适用《合同补充协议》第7.2条约定，上诉人不应承担违约责任。四、逾期办理产权证并非上诉人的原因，且上诉人和被上诉人在合同中对此有免责的约定，由此造成的办证迟延不应归责于上诉人。五、被上诉人并未因逾期办证遭受任何损失，反而在被上诉人购买房屋后房屋市值增加，合同约定的违约金过高。六、原告的诉讼请求已过诉讼时效，且不存在中止、中断诉讼时效的情形。
马玉玺辩称，同意原审判决。
马玉玺向一审法院起诉请求：请求法院判令竹胜园公司赔偿马玉玺违约金12,225元。
一审法院认定事实：马玉玺、竹胜园公司于2010年11月7日签订《商品房买卖合同》，合同约定马玉玺购买竹胜园公司开发的位于沈阳市经济技术开发区洪湖二街23-16号1-7-1号商品房，总房款为334,931元。合同第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同附件四《补充协议》第七条处理，《补充协议》第七条7.2项约定：由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书的，每逾一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，逾期超过一年的，买受人有权解除合同。
一审法院另查明，竹胜园公司2011年12月18日将房屋交付马玉玺使用，2014年3月1日取得该房屋初始登记批复。马玉玺所在小区业主委员会代表业主于2014年11月18日与竹胜园公司就其逾期办证问题进行了协商。
一审法院认为，马玉玺、竹胜园公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。《补充协议》第七条7.2项约定，由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书的，每逾一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。竹胜园公司2011年12月18日将房屋交付马玉玺使用，根据补充协议约定竹胜园公司应于2012年12月18日之前将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而竹胜园公司直至2014年3月1日才取得该房屋的初始登记批复，竹胜园公司的行为实属违约，应承担相应的违约责任。
关于竹胜园公司抗辩称其未取得房屋初始登记批复的原因是政策变更导致消防验收无法通过以及部分业主违建导致验收延误。首先，依据合同相对性原则，该合同系马玉玺、竹胜园公司双方之间的约定，双方应当恪守，消防验收系工程竣工验收的必经程序和必备手续，系竹胜园公司的义务，竹胜园公司不能以政策变更导致消防验收无法通过为由对抗其合同义务；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”竹胜园公司不能以其与第三人的纠纷对抗其与本案马玉玺之间的合同约定。因此，对竹胜园公司的抗辩主张一审法院不予支持。
关于竹胜园公司抗辩称马玉玺的诉讼请求已超过诉讼时效的问题，因马玉玺所在小区业主委员会代表业主于2014年11月18日与竹胜园公司就其逾期办证问题进行了协商，故其诉讼时效已发生时效中止、中断的事由，竹胜园公司关于诉讼时效的抗辩，一审法院不予支持。
故，对马玉玺主张2012年12月18日至2013年12月18日的逾期办证违约金12,225元（334,931元×万分之一×365天），一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百二十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，一审法院判决：被告沈阳竹胜园地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告马玉玺逾期办证违约金12,225元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106元，因适用简易程序，减半收取53元，由被告沈阳竹胜园地产有限公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。本案中，竹胜园逾期取得涉诉房屋初始登记批复，违反上述合同及协议约定，构成违约，应承担相应的违约责任。
关于上诉人提出的逾期办理权属登记系因政策变更，导致验收材料及标准变更，造成政府部门的消防验收延误所致的主张，本院认为，公安消防部门作为消防安全主管机关有权根据实际情况的变化制定具体的消防验收标准及责令建设单位依据标准组织竣工验收。现上诉人提供的证据不足以证明其已积极配合消防部门进行消防整改，故对其以消防验收标准变化作为其迟延履行抗辩理由的主张，本院不予采信。
关于上诉人提出逾期办理权属登记系因园区业主拒不配合拆除违建所致的主张，本院认为，上诉人现有证据不足以证明其已在合同约定期限内完成了除消防、规划手续之外全部资料的报备义务，也不足以证明其未能在合同约定期限内办理初始登记资料报备完全是由于部分业主违建原因造成及其已竭尽各种法律途径，向违建业主主张权利，以避免其损失的进一步扩大。故对上诉人该项主张本院不予采信。至于上诉人提出违约金过高及被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的主张，均缺少事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定上诉人承担的违约金计算方式及具体数额并无不当，本院予以确认。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，拟判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费106元，由上诉人沈阳竹胜园地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年十一月九日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。