浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1371号
上诉人（原审被告）:缪养榜，男，1956年9月23日出生，汉族，住瑞安市。
委托诉讼代理人：杨雄俊，浙江震瓯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄丽余，浙江震瓯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈文通，男，1967年2月5日出生，汉族，住瑞安市。
委托诉讼代理人：方顺坤，浙江安阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛建东，浙江安阳律师事务所律师。
上诉人缪养榜因与被上诉人陈文通房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2016）浙0381民初9898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
缪养榜上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判上诉人和被上诉人于2001年8月18日签订的《立卖尽契》无效；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定“协议签订后，原告即将房款支付被告”，该认定属于认定事实错误。根据合同法第60条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，假设《立卖尽契》有效，则被上诉人应当按照约定履行支付购房款这一主要义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第2项关于“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，由于上诉人主张未收到购房款，故被上诉人应当证明其履行了支付购房款的义务。在原审中，被上诉人没有提供证据证明其履行了支付购房款的义务，故应当认定被上诉人未履行支付购房款的义务，理由如下：（一）被上诉人声称购房款是由其家中收藏的22万现金当场支付，然而没有提供证据。根据当地正常的交易习惯，卖房人收到款项时，一般均会向买房人出具收据。从双方当事时签订书面《立卖尽契》的谨慎交易行为来看，发生已支付购房款却未开具书面收据的情况不符合当时的交易情景。再者，22万元现金在2001年应当属于巨款，被上诉人家中常备22万元现金的行为也不符合常理。（二）被上诉人主张《立卖尽契》中“随字收足”这四个字可以反映出其已经履行了付款义务。“随字收足”只是双方对购房款交付时间的约定，即双方约定购房款在合同签订后即时结清，无法证明被上诉人在签订《立卖尽契》后就立刻履行了支付购房款的义务。（三）虽然诉争房屋所有权证和土地使用权证处于被上诉人陈文通的控制之下，但是这并不能证明被上诉人已经履行了支付房款的义务。根据当地交易习惯，将两证交付于买房人保管，仅是为了防止卖房人一房二卖。在房屋买卖中，卖房人的主要义务是履行过户手续，转移不动产所有权。从缪养榜自2001年至今未向陈文通转移该房屋所有权来看，显而易见是出于对陈文通未履行付款义务的抗辩。二、原判认定“原告有权相信被告的行为构成表见代理”，该认定属于民事法律关系性质认定错误。表见代理制度的创设，是为了保护善意第三人的信赖利益与交易安全，所以认定表见代理必须以第三人善意无过失为前提。（一）被上诉人在签订《立卖尽契》时明知该房屋是上诉人与周秀英的夫妻共同财产，在周秀英未以书面或者口头形式直接或者间接向被上诉人表示上诉人可以为自己代理人时，被上诉人的善意信赖是难以建立的。（二）被上诉人主张在签订《立卖尽契》时周秀英在场，然而没有证据证明这一事实。退一步讲，如果在签订《立卖尽契》时周秀英确实在场，那么周秀英未在《立卖尽契》上签字更是直接证明了其不同意出卖房屋的意思表示。（三）2014年至2015年间，上诉人出于对被上诉人无房可住的同情，基于亲戚间的互帮互助，曾将该房屋无偿出租给被上诉人免费居住。被上诉人未将该房屋用于自住，而是将房屋出租牟利。上诉人于2015年就已收回该房屋。被上诉人关于2001年以来一直占有使用该房屋且张秀英知情的主张没有证据证明，不应被采信。三、原判根据合同法第44条第1款判决“双方于2001年8月18日签订的《立卖尽契》合法有效”，该判决适用法律错误。缪养榜擅自处分夫妻共有房屋，《立卖尽契》无效。早在签订《立卖尽契》的2001年，被上诉人陈文通与上诉人缪养榜就不属于同一集体经济组织成员，且根据被上诉人户籍信息显示，被上诉人在2001年时就是城市居民。基于被上诉人身份上的缺陷，双方签订的《立卖尽契》违反法律、行政法规的效力性强制性规定，当属无效。
陈文通辩称，一、一审法院认定被上诉人已支付购房款的事实正确。被上诉人向法庭提供的《立卖尽契》中所书写的内容可以证明被上诉人已经履行合同义务，被上诉人的举证责任已经完成。上诉人在上诉状中所陈述的几点理由都是不能成立的。1、协议书是中间人所书写的，且协议的内容已经注明“随字收足”，故此无需再另出具收条，这种情形是符合原交易习惯。2、被上诉人购房费用22万元现金支付符合常理。3、“随字收足”是意味着款项已经支付，并非约定支付时间。从2001年起，上诉人一直未提出要求支付购房款。4、涉案房屋未办理产权过户手续，并非是上诉人未履行付款义务的抗辩。实际上，涉案房屋未办理产权过户的原因是上诉人家庭多次求情，因为上诉人的三个儿子均已长大成人，且已到谈婚论嫁的年龄，办理过户需要到村委会出具证明，对家庭会造成不好的影响，故上诉人请求暂不予办理过户手续。二、一审法院认定构成表见代理正确。1、在签订协议的时候，上诉人的妻子及三个儿子、中间人及被上诉人等人均在场，之所以上诉人的妻子未在协议上签名，是因为其不会签名。上诉人的三个儿子都已经签名，故该事实的情况完全符合表见代理的特征。2、上诉人的妻子在场的证据由协议书的内容可以反映出来。3、上诉人的妻子未签名不能证明其不同意出售涉案房屋，且协议书已经由儿子及丈夫签名。按农村民俗习惯，出售房屋由家里的男人签字确认即可。4、协议签订后，房屋就已经交付给被上诉人使用，上诉人称是基于亲属互帮互助的原因将房屋无偿出租给被上诉人使用不符合客观事实。因为被上诉人本身就是有房屋的，不需要租用他人的房屋。三、一审法院适用法律正确。1、最高院关于婚姻法若干解释第十一条第一款仅涉及善意取得的问题。2、物权法第97条没有规定处置共有财产效力的问题。3、民法通则第89条的规定，已被《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条代替。被上诉人陈述的观点并不是说是上诉人的妻子不同意出售房子，而是即使存在该情形协议也是有效的。4、协议没有违反法律行政法规强制性规定，合同是有效的。上诉人提出的依据均不是法律或行政法规，不能作为合同无效的依据。综上所述，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
陈文通向一审法院起诉请求：1、依法确认双方于2001年8月18日达成的《立卖尽契》有效；2、本案诉讼费用由缪养榜承担。
一审法院认定事实：坐落于瑞安市莘塍街道××地××层房屋系缪养榜所有，2001年8月18日，陈文通、缪养榜达成一份《立卖尽契》，约定将该房屋以22万元的价格出卖给陈文通。协议签订后，陈文通即将房款支付缪养榜。
一审法院认为，陈文通、缪养榜于2001年8月18日签订的《立卖尽契》系双方当事人的真实意思表示，依法有效。陈文通的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，判决：确认陈文通、缪养榜于2001年8月18日签订的《立卖尽契》合法有效。本案受理费80元，减半收取40元，由缪养榜负担。
二审期间，被上诉人未提供新的证据。上诉人提供了如下证据：证据1、农村私人宅基地呈报表及村委会证明一份，拟证明涉案房屋系上诉人宅基地所建，土地性质为村集体所有；证据2、瑞安市安阳街道西垟村村民委员会出具的证明一份，拟证明陈文通非西垟村集体组织成员。经证据交换和质证，被上诉人对上诉人提供的两组证据的真实性均没有异议，但是认为与本案没有关联性。本院认为，上诉人提供的证据非一审庭审后新出现的证据或因为客观原因导致上诉人在一审庭审前无法搜集的证据，上述证据对本案的处理亦无实质性影响，本院不予认定。
本院经过阅卷、调查和询问当事人，依法对原审认定的事实予以确认。
本院认为，双方于2001年8月18日签订的《立卖尽契》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于房款是否已经支付问题，首先该问题属于合同履行问题，对合同效力不产生影响。其次，《立卖尽契》中已经明确约定房款“随字收足”，上诉人已经将涉案房屋的权属证书原件交付给被上诉人，多年来未提出异议，一审认定被上诉人已支付购房款并无不当。涉案房屋的房屋所有权证书及土地使用权证书上记载的权利人均为上诉人缪养榜，被上诉人有理由相信上诉人可以处分涉案房屋，一审法院认为上诉人的行为构成表见代理，并无不当。根据合同相对性原则，原审法院无须追加上诉人妻子周秀英为本案第三人，上诉人主张原审程序不合法的理由不能成立。上诉人主张《立卖尽契》违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依据不足，本院不予支持。至于是否能够办理不动产权属证书，对本案《立卖尽契》的效力并无影响，上诉人以此为由主张合同无效依据不足。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人缪养榜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟达
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一七年三月九日
代书 记员 蔡瑞洁