广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2730号
上诉人（一审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：欧阳湘波，总经理。
委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：黄祠琴，女，汉族，住广东省珠海市香洲区。
上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华物业公司）因与被上诉人黄祠琴物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初3445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梅华物业公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持梅华物业公司的全部诉讼请求。
事实和理由：一、一审法院认为物业公司没有尽到管理职责，证据不足。业主只是声称物业公司提供的服务不到位，但未提供可信的证据予以证实。物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同的评价。物业服务又是一种较长时间内、较广的空间区域内动态交互的行为，业主虽然提供了照片等证明某一特定的时间或空间中的物业管理活动存在不足，但上述证据的拍摄时点等无法反映问题的持续过程，证据的三性无法确认。一审法院认定“物业公司在管理上确实存在不足，小区治安及卫生存在管理上的疏漏”，完全不顾合同效力，变相鼓励了业主“用对方不履行合同义务来抗辩”。物业公司服务质量如有问题，业主可以直接向物业公司反映，物业公司就在本小区内，每日有物业公司管理人员驻守，业主不应以此为借口违约，违约就有相应的违约责任。一审法院以长期不缴纳物业费业主评价的好坏，错误地认定物业公司没有尽责，并对物业费进行打折处理，没有考虑物业服务的公共特性，也没有考虑这种恶性示范的作用，如果欠费业主都如本案业主一样随便找个“服务差”的借口就不交物业服务费，还不用承担任何责任，那么其他“心怀不轨”的业主将纷纷效仿，越来越多的业主不缴费，小区安全、卫生环境的维持、公共设施设备的维护、业主正常生活秩序的运行将越变越差，进入恶性循环，造成更大的损害。由于物业管理行业收取的物业费数额较低，而拖欠物业管理费必将导致物业公司经营困难，一审法院擅自打破约定，以业主评价的好坏对合同约定的物业费进行打折，是认定事实不清，毕竟欠费的业主是少数，梅华物业公司是在长期催缴不能的情况下才提起诉讼，小区的大部分业主均能按时缴费且对公司的服务满意，若法院擅自对合同约定的物业费进行打折将会严重影响小区内物业服务运行的稳定。许多业主将会效仿，无理要求物业公司打折，不打折就不缴费，物业公司被迫又得通过诉讼主张权利，造成恶性循环。二、物业公司主张的滞纳金应予支持。物业公司认为《物业管理委托合同》合法有效，拖欠物业费的行为给物业公司造成了经济损失，如果业主不承担违约责任，就造成违约没有任何违法成本的司法后果，“老赖”就会层出不穷。一直以来，物业公司为业主提供了物业管理服务，业主应当按照约定缴纳物业服务费。物业公司也多次催促业主缴纳物业费，但业主一直置之不理，加上要求业主缴纳的物业收费已极低，这给物业公司造成了极大的资金压力。虽然涉案小区的物业管理服务费极低，但物业公司考虑到一旦退出管理，将对涉案小区的秩序管理及环境卫生等方面造成较大影响。按现有收费标准，物业公司基本上只能勉强维持收支平衡，如加上业主长期拖欠物业管理服务费，那么物业公司的经营将更加困难。如法院在无证据证明物业公司存在管理不到位的违约行为的情形下，直接认定物业公司物业服务未达到合同约定标准，判令无需业主支付滞纳金，这样会造成更加恶劣的局面，造成更多的业主纷纷效仿，如此一来会形成不良司法结果示范，故请二审法院予以纠正。综上,一审法院按照少数业主不满物业服务继而作出统一减少物业费的做法，如果得不到纠正，对物业管理这一新生事物的理解更加走偏，小区业主都将效仿减免，司法实践势必损害珠海物业管理行业的健康成长。一审法院的判决是满足小部分不缴费业主的私心，但损害了小区大部分业主的利益，因此请求二审法院予以纠正，依法改判，支持上诉人的上诉请求。
黄祠琴辩称：黄祠琴是于2005年1月购买的二手房，前业主并未向黄祠琴移交梅华物业公司与中国天诚（集团）总公司珠海公司签署的《协议》，小区没有任何一位业主与梅华物业公司或中国天诚（集团）总公司珠海公司签署过任何协议，黄祠琴自2005年3月至本案诉讼前从未得知上述《协议》，也未与梅华物业公司有过接触，也没有收到任何催款通知。黄祠琴从未见过小区内有保安和物业管理人员，由于没有保安管理，黄祠琴家里于2006年被盗，楼道的照明、楼下防盗门、消防栓等多出损坏无人管理，楼道照明是由黄祠琴自己处理。小区公共地方被梅华物业公司霸占强行收取停车费，并将仅有的十多个停车位租给周边写字楼人员停放，赚取收益，侵犯业主权益。梅华物业公司提交的物业协议来历不明，请法院核查，比如合同签订日期、签署人、收费依据、服务标准、收支记录、物业资质、物业评级、人员配备、巡查记录、维修记录、物业人员的社保和工资资料等。即使法院认定相关协议有效，梅华物业公司起诉要求2006年7月至2016年7月长达十年的物业服务费也明显超过了诉讼时效，法院不应支持。
梅华物业公司向一审法院起诉请求：1、黄祠琴向梅华物业公司支付物业管理费4930.75元；2、黄祠琴向梅华物业公司支付公用水费分摊人民币121元整；3、黄祠琴向梅华物业公司支付对讲门铃维护费人民币242元整；4、黄祠琴向梅华物业公司支付滞纳金人民币4706元整。以上费用合计人民币9999.75元整；5、本案受理费由黄祠琴承担。
一审法院认定事实：梅华物业公司成立于1998年11月26日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为叁级的物业服务企业资质证书。2001年4月30日中国天诚（集团）总公司珠海公司将其开发的位于珠海市香洲区人民西路799号天诚花园小区的物业移交梅华物业公司管理，双方并签订了《协议》，协议约定：中国天诚（集团）总公司珠海公司将天诚花园物业管理权交由梅华物业公司，同时将物管中的小区规划权、人员调配权、各项管理费的征收权、各项规章制度的制定、实施权交由梅华物业公司，本合同长期有效，移交后在物管中产生的相关管理问题由梅华物业公司负责协商处理。梅华物业公司接管后小区的管理收费标准：物业管理费按建筑面积每月每平方米收取0.50元；对讲机维护费每月2元；公用水费分摊每月1元；滞纳金协议没有约定。
黄祠琴系珠海市香洲区人民西路799号X单元X房的房屋产权人，该房屋属于梅华物业公司管理的天诚花园小区范围内，建筑面积为81.46平方米，按照该面积，黄祠琴应向梅华物业公司交纳的物业管理费每月为40.75元，对讲机维护费每月2元，公用水费分摊费每月1元。黄祠琴自2005年2月购置上述房屋后以委托银行托收的方式向梅华物业公司缴纳了物业管理费等费用，自2006年7月黄祠琴家里被盗以后，黄祠琴认为梅华物业公司管理除了治安不好以外，还存在卫生、消防等管理不到位问题，所以就未再缴纳管理费等费用。根据梅华物业公司提供的欠费明细表，黄祠琴自2006年7月至2016年7月拖欠物业管理费4930.75元、公用水费121元、门铃维护费242元。黄祠琴认可收费每个月为每平方米0.5元的标准，但不同意缴纳。梅华物业公司认为黄祠琴没有提供证据证明梅华物业公司在管理上存在上述问题，黄祠琴应该交纳基本的物业服务管理费。
一审法院认为，梅华物业公司领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业叁级资质证书，其符合从事物业管理活动的资格。梅华物业公司与黄祠琴所住小区原开发商签订了书面的《协议》，协议已明确将天诚花园小区移交梅华物业公司进行物业管理，管理期限为长期。梅华物业公司自2001年4月30日以后即进入黄祠琴小区管理至今，黄祠琴也曾按照梅华物业公司的收费标准缴纳了物业管理费等费用，双方已经构成物业服务合同关系。黄祠琴所有的房屋在梅华物业公司上述物业服务范围内，黄祠琴作为业主已受用了梅华物业公司提供的基本物业管理服务，应向梅华物业公司支付相应的物业管理费用。由于梅华物业公司在管理上确实存在不足，小区治安及卫生存在管理上的疏漏，一审法院酌情对黄祠琴应交纳的物业管理费用予以八折处理，其他费用已经实际发生，应予以全部交纳。根据梅华物业公司提供的欠费明细，黄祠琴应支付的物业管理费4930.75元、公用水费121元、门铃维护费242元。按照物业管理费打8折处理，黄祠琴应支付梅华物业公司物业管理费3944.6元，公用水费及门铃维护费应如实支付。关于滞纳金的问题，由于梅华物业公司与开发商签订的《协议》对滞纳金没有约定，梅华物业公司也没有提供证据证明已向黄祠琴送达了催款函，加之梅华物业公司在物业管理方面确实存在不足，黄祠琴并非无理拖欠，因此对于梅华物业公司要求的滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于诉讼时效的问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，物业管理服务费用按惯例为每月分期交纳，黄祠琴持续拖欠上述费用，梅华物业公司至今仍在管理案涉小区。梅华物业公司于2017年4月向一审法院提起诉讼，因此，黄祠琴关于本案已过诉讼时效的抗辩主张，不能成立，一审法院不予采纳。
综上所述，依照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院作出如下判决：一、黄祠琴于判决发生法律效力之日起十日内向梅华物业公司支付物业管理费3944.6元；二、黄祠琴于判决发生法律效力之日起十日内向梅华物业公司支付公用水费121元；三、黄祠琴于判决发生法律效力之日起十日内向梅华物业公司支付门铃维护费242元；四、驳回梅华物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费减半收取25元，由梅华物业公司负担5元，黄祠琴负担20元。
二审期间，梅华物业公司向本院提交如下证据：1、关于整合住宅小区物业管理的意见；2、防盗门对讲机系统维修保养承包协议三份。梅华物业公司提交了上述证据的原件，本院对其真实性予以认可。
本院查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为物业服务费标准确定以及滞纳金应否支付的问题。
根据《物业管理条例》第二十一条之规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业并与之签订书面的前期物业服务合同。本案中，中国天诚（集团）总公司珠海公司作为天诚花园的开发商，有权与梅华物业公司签订前期物业服务协议，并将其开发的天诚花园交付梅华物业公司管理。梅华物业公司实际为天诚花园小区提供了物业管理服务，黄祠琴也实际接受了梅华物业公司提供的服务，因此梅华物业公司有权向黄祠琴主张欠缴物业服务费。
梅华物业公司主张物业服务费收费标准为每平方米每月0.5元，黄祠琴入住涉案小区后曾经按照该标准缴纳物业服务费。关于欠缴物业服务费收费标准能否调整问题，本院认为，梅华物业公司所主张每平方米每月0.5元收费标准，并无合同依据，故一审法院有权根据梅华物业公司提供物业服务质量予以调整。根据业主提供的证据及陈述可以认定梅华物业公司聘请的保安不尽职，小区管理人员不足，小区管理混乱，盗窃事故频发，这些事实足以认定梅华物业公司未能全面履行合同约定的物业服务义务，其物业服务存在明显瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，一审法院在查明事实的基础上，根据具体情况酌情将梅华物业公司主张物业服务费收费打八折，并无不当，本院予以维持。
关于欠缴的物业管理费应否计收滞纳金问题。本院认为，中国天诚（集团）总公司珠海公司与梅华物业公司的《协议》中，并未约定业主逾期交付物业服务费需要支付滞纳金，因此，梅华物业公司主张滞纳金没有合同依据，本院不予支持。
关于公用水费和门铃维护费的问题，黄祠琴并未提出上诉，系对自身权利的处分，视为服判，本院对此不予审处。
综上所述，上诉人梅华物业公司公司的上诉理据不足，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人梅华物业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年十一月十六日
书记员 王 莉
程敏