文书内容云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）云31民终80号上诉人（一审被告）：彭小真，男，1981年2月11日出生，住湖南省双峰县，现住云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，云南欣艺律师事务所。委托诉讼代理人：唐恩欢，云南欣艺律师事务所。被上诉人：瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司，统一社会信用代码915331025577515066，住所地云南省德宏州瑞丽市金滇路南侧。法定代表人：胡德青，该公司董事长。被上诉人胡德青，男，1965年2月2日出生，住云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。上诉人彭小真因与被上诉人瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司、胡德青民间借贷纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2016）云3102民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人彭小真上诉请求：1、撤销原审判决，依法支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间系商品房预售合同关系，不是民间借贷关系；上诉人与被上诉人签订了《商品房购销合同》及其补充协议，上诉人履行了付款义务，被上诉人也为上诉人就所购买房屋到瑞丽市住建部门办理了备案登记手续。2、一审法院认定本案系借贷关系理由及依据均不充足。一审法院认为上诉人与旺民公司的商品房买卖行为与一般的房地产交易习惯“不符”、“不一致”错误，双方签订的合同及补充协议均是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性、禁止性规定。且合同的交易方式、房款支付方式都是严格按照合同约定进行，不违反法律规定，更没有违反“交易习惯”，3、上诉人收到被上诉人45万元利息的事实与本案无关，一审法院以上诉人收到被上诉人45万元利息就武断的认为双方之间系民间借贷关系显然与客观事实不符。4、旺民公司应当将余下的C2-5、C2-6两套房屋交付给上诉人并协助上诉人办理四套房屋的产权登记，同时向上诉人支付逾期交房违约金。请求对本案依法改判。被上诉人瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司、胡德青均未答辩。彭小真向一审法院起诉请求：1、继续履行原、被告签订的四份《商品房购销合同》，二被告及时将位于旺民国际商城旺民一期C2幢第1-4层C2-5号、C2-6号房屋与位于旺民国际商城旺民二期第3幢第1-4层3-2号房屋交付原告，并承担逾期交房违约金至实际交房之日止（到起诉之日2016年7月5日为55400元）；2、二被告协助原告办理四套房屋的相关产权手续。一审法院认定事实：2015年2月3日，原告（乙方）与被告（甲方）旺民公司签订四份《商品房购销合同》及《补充协议》约定：原告购买被告旺民公司开发的位于旺民国际商城旺民一期C2幢第1-4层C2-5号、C2-6号与位于旺民国际商城旺民二期第3幢第1-4层3-1号、3-2号商品房。其中C2-5、C2-6号房屋建筑面积均为221.96平方米，单价4505.31元/平方米；3-1、3-2号房屋建筑面积均为276.65平方米，单价3614.68元/平方米；以上四套房屋每套金额均为100万元。付款方式为分期付款：2015年2月5日支付5万元，剩余房款95万元于2015年2月10日前交清。交付期限：甲方于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。逾期交房违约责任：自本合同约定交付期限届满的次日起至交房之日止的60天内，按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期60天后甲方按总房款万分之一乘以逾期天数向乙方支付违约金。关于产权登记的约定：房屋交付乙方后，乙方应在交房时将办理房屋产权登记所需要的相关资料提供甲方，并交清乙方应缴纳的各项费用，甲方应在乙方提供完整资料后的90个工作日内将办理房屋产权登记的资料提交到房屋产权登记机关。合同签订当日，原告按照合同约定支付了购房款共计20万元，旺明公司于2016年2月7日进行了合同备案，原告于2015年2月9日支付旺明公司300万元，2015年2月10日支付剩余尾款80万元，至此原告已依约将四套房屋的购房款400万元支付给被告旺民公司。另查明，原告于2015年3月11日向旺明公司财务胡益文发送短信告知其银行账号，2015年4月12日发送“小胡二笔利息你要安排”的短信。二被告于2015年2月13日支付原告9万元、2015年3月11日支付18万元、2015年4月27日支付10万元、2015年5月22日支付8万元，被告共计向原告支付45万元。一审法院认为：原告主张双方为商品房预售合同关系，而没有出示《销售不动产统一发票》原件，以及无法对收到被告45万元款项的性质作出合理解释，旺明公司主张双方为借贷关系，但缺少《借条》原件，故本案在双方证据均有缺陷的情况下，应结合双方当事人提交的证据，探究《商品房购销合同》签订时双方当事人的真实意思，作出判断。一、关于当事人签订四份《商品房购销合同》及《补充协议》时的真实意思。1.从案涉合同本身分析，与一般商品房买卖合同不同，原告向旺明公司购买的四套房屋的建筑面积不同，但是均以一口价100万元的方式交易，并且是以先支付每套5万元四套房屋20万元，剩余房款380万元是在合同签订并备案之后才交款，此种售房方式及付款方式与一般房地产交易习惯不符；2.从购房款收据的形式上看，原告在交纳了全部购房款400万元后，未取得旺明公司开具的《销售不动产统一发票》，旺明公司也始终未向原告开具发票，发票是交易真实发生的证明，而在不动产交易中，发票更是办理不动产权属登记的重要依据，而本案原告仅以收据证明交纳房款，与一般购房者做法明显不一致。二、从案涉合同的履行情况来看，合同签订后，原告履行了付款义务，而旺明公司仅交付了第3幢3-1号、3-2号房屋，对于其余房屋迟迟未交付，四套房屋也未办理房屋产权登记，这与一般购房者的做法明显不符，不符合交易习惯。三、关于原告收到旺明公司45万元的性质问题。旺明公司于2015年2月13日向原告支付9万元，2015年4月27日支付10万元，2015年5月22日支付8万元，原告共计收到旺明公司款项45万元。原告认为该款项系原告与旺明公司的其他往来，但未能提供证据证明，该院不予支持。被告提交的《借条》复印件内容反映“每月按时支付利息”，结合该几笔每月收到的款项及短信记录内容“小胡第二笔利息你要安排”及庭审旺明公司所述“借款月利率3%”，形成证据链、相互印证、佐证证明借条的效力，该院对旺明公司提交的《借条》予以认可，该45万元系旺明公司支付原告的利息。综上所述，原告与旺明公司虽签订了四份《商品房购销合同》及《补充协议》，但签订合同的真实目的并非买卖房屋，而是《借条》上反映的内容，实际上本案是以签订买卖合同作为民间借贷的担保，而非原告所主张的商品房预售合同纠纷，庭审中，该院向原告释名变更诉讼请求，原告拒绝变更，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干问题的依据》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定，裁定：驳回原告彭小真的起诉。本院二审期间，上诉人提交以下证据：1、四份分户房屋交验表复印件，欲证实双方存在商品房买卖合同事实，并进行了房屋交接验收；2、农村信用社结算业务申请书和一位证人作证证言，欲证实上诉人为旺民公司介绍让周官根借款200万元给旺民公司，借款时间为2015年2月13日，借款当天按照约定，旺民公司支付给上诉人介绍费9万元，即2015年2月13日收条9万元的来历，36万元是旺民公司支付给周官根的借款利息。所以才有短信中有关利息安排的内容。二被上诉人未发表意见。二审查明的法律事实与一审查明的法律事实一致。本院认为，本案应为民间借贷纠纷。上诉人虽提出本案系商品房买卖合同纠纷，并提交了四份商品房购销合同及补充协议，但综合被上诉人在一审提交的借条，已注明以本案所涉四套房屋作借款抵押，利息约定为月息3分，及上诉人于2015年3月11日向旺明公司财务胡益文发送短信告知其银行账号，2015年4月12日发送“小胡二笔利息你要安排”的短信，且上诉人在其所称购房合同签订后，房款已付清的情况下，于2015年2月13日至5月22日收到被上诉人支付的45万元等事实，均能相互印证，上诉人与被上诉人之间系借款关系。二审过程中，上诉人虽提出其介绍周官根借给旺民公司200万元的主张，但证人证实的内容为其只认上诉人，并不是直接借款给旺民公司。因此，上诉人提交的证据不足以证实其上诉主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  段俊杰审判员  高玉荣审判员  王 云二〇一七年四月五日书记员  张弈槿