江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亭兴民初字第0834号
原告董长胜。
被告徐轶群。
委托代理人沈爱军，江苏法岭律师事务所律师。
原告董长胜与被告徐轶群、徐轶斌民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法适用简易程序由代理审判员孙伟独任审判，后经批准，本案依法转为普通程序，由审判员杨建彬、代理审判员孙伟、人民陪审员王尊朝组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告董长胜，被告徐轶群、徐轶斌共同委托代理人沈爱军到庭参加诉讼。后原告申请撤回对被告徐轶斌的起诉，本院依法另行裁定准许。本案现已审理终结。
原告董长胜诉称，2010年8月12日，被告徐轶群及其母亲李兰（现已过世）向原告借款25万元并签订了《房产抵押借款合同》，因原告要求，李兰于借款前一日，在盐城市房产交易登记中心将其自有的坐落于市区解放南路＊号＊幢＊室的住房办理了他项权证书（编号为盐房他证市区字第0506**号）。借款到期后，原告多次要求被告徐轶群及李兰还本付息，后被告向原告还款5万元，余款原告多次讨要未果。2012年2月10日，因李兰去世，被告徐轶群向原告出具还款证明一份，后被告未能按证明还款，现诉请法院判令1、被告立即归还原告借款20万元及利息（从2011年8月12日之日起至还清借款之日止按月2.5%计息）。2、将市区解放南路＊号＊幢＊室已办理他项权证的房屋实现抵押。
被告徐轶群辩称：本案的诉讼时效已过。借条中的25万元实际收到231250元。我及我母亲自借款之后按月支付给原告之妻王秀凤利息直至2012年8月31日。原告有利息约定超出了法律规定的标准。被告已经偿还本金10万（其中2011年12月向原告还款5万元、2012年4月27日还款5万元）。
经审理查明：2010年8月12日，原告董长胜与徐轶群、李兰签订房产抵押借款合同，内容主要为：“…徐轶群、李兰（借款人、甲方）因经营需要向董长胜（乙方、出借人）借款人民币贰拾伍万元（￥250000元）…将自有的坐落于市区解放南路＊号＊室的住房于2010年8月12日抵押予乙方（2010年8月11日办理了编号为盐房他证市区字第0506**号他项权证书，房屋他项权利人为董长胜），担保债务为25万元。…借款利息为月息2.5%，甲方应于借款发生次月起，每月12日前付清当月利息…甲方应于2011年8月11日前还清本息…逾期未还，承担借款总额20%的违约金…”，双方还对其他事项进行了约定。徐轶群、李兰均在上述合同签名确认。
同月12日，被告徐轶群向原告董长胜出具借据一份，载明：“借到董长胜现金人民币贰拾伍万元（￥250000元）”，李兰在该借据写明：担保人李兰。
2012年2月18日，被告徐轶群向原告董长胜出具证明一份，载明：“借款人李兰突然去世，以2010.8.10所做的他项权利证借款贰拾伍万元，由我来偿还（以借款协议为准）”。
后原告向被告催要上述款项未果。2014年10月8日，原告就本案事宜向盐城市亭湖区人民调解委员会驻新兴法庭调解工作室申请调解。因民调未果，原告诉至本院。
另查明，庭审中，双方确认，2012年4月27日，被告徐轶群向原告董长胜还款5万元。
又查明，2002年9月6日，董长胜、施丽萍办理结婚登记。
在案件审理过程中，因双方分歧较大，致调解未果。
上述事实，有合同、借据、证明等以及当事人陈述等在卷予以证实。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护。被告徐轶群向原告董长胜借款25万元，有被告向原告出具的借据及2012年2月18日的证明等为证，应予认定。2012年4月27日，被告徐轶群向原告还款5万元，余款被告徐轶群未能及时偿还，应承担相应的民事责任。因此，原告要求被告偿还借款20万元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告徐轶群辩称其已向原告董长胜还款10万元（包括2012年4月27日还款5万元），因与其于2012年2月18日，向原告出具证明中载明的“借款25万元，由我来偿还”不符，故对其2011年12月向原告还款5万元的抗辩意见，本院不予采信。
被告徐轶群出具的借条中对利息约定为月息2.5%，对还款时间约定为2011年8月11日，但双方约定的利息标准明显偏高，故逾期利息可约定还款日次日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍予以支持。
被告徐轶群辩称其自借款之后按月支付王秀凤利息直至2012年8月31日，因其未提供证据对其已还利息给原告，或已还利息给具有为原告代收利息之人的证据予以佐证，故对被告徐轶群已还利息给原告的抗辩意见，本院不予采信。被告徐轶群的权益可另行主张。
被告对款项的交付（实际收到231250元本金）提出异议，被告没有提供足以反驳案涉借条载明内容的相反证据对其未实际向原告借款25万元予以佐证，且被告也没有提交相关证据对其在出具大额借条未收到相应款项后积极要求原告退回借条或报警处理等解决案涉事宜的相应证据，其只是在被诉后才对款项交付提出异议，其对出具借条后放任的态度，显然与常理不符。故对被告的该抗辩意见，本院不予采信。
关于被告徐轶群辩称本案的诉讼时效已过问题。虽原告董长胜于2010年8月12日与徐轶群、李兰签订房产抵押借款合同约定还款日期为2011年8月11日，但被告徐轶群于2012年2月18日向原告出具证明中并未约定还款期限，且其已对债务重新确认为“借款25万元，由我来偿还”，故对被告徐轶群本案的诉讼时效已过的抗辩意见，本院不予采信。
关于案涉盐城市解放南路＊号＊幢＊室已办理他项权证的房屋实现抵押问题。《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。本案中，被告徐轶群于2012年2月18日向原告出具证明中并未约定还款期限，且其已对债务重新确认为“借款25万元，由我来偿还”，抵押权人可以在主债权诉讼时效期间行使抵押权，故原告要求将案涉盐城市解放南路48号5幢303室已办理他项权证的房屋实现抵押权的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百零二条，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告徐轶群应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告董长胜偿还借款20万元及利息（自2011年8月12日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍计付）。
二、原告董长胜在本判决第一项债权范围内对坐落于盐城市区解放南路＊号＊-＊室的房屋享有优先受偿权（他项权证书编号为盐房他证市区字第0506**号）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 杨建彬
代理审判员 孙 伟
人民陪审员 王尊朝
二〇一五年五月二十日
书 记 员 高 璐
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定
仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
2、《中华人民共和国物权法》
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
3、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》法（民）（1991）21号
第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释（2001）33号
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。