昆明市呈贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呈民初字第161号
原告徐开威，男，1948年5月22日出生，汉族，江西南昌人。
被告沈素华，女，1922年4月9日出生，汉族，云南省昆明市人。
委托代理人张兴，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。
被告包一峰，男，1956年12月5日出生，汉族，云南省昆明市人。
委托代理人沈素华，女，1922年4月9日出生，汉族，云南省昆明市人，系包一峰母亲，特别授权代理。
原告徐开威诉被告沈素华、包一峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理，于2015年1月14日适用简易程序由代理审判员樊春花公开开庭审理。原告徐开威、被告沈素华及其委托代理人张兴、被告包一峰的委托代理人张兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐开威诉称：原告于2007年11月19日与被告签订了买卖位于呈贡白龙潭俊园的住宅壹套。购房协议写明了标的、数量、履行方式和付款方式，并清晰写明该房计价方式与价款为“套内总建筑面积2300元／㎡的价格转让”。2007年11月23日，沈素华、包一峰、徐开威等五人选定了户型为P2的房屋，P2户型房屋暂定面积160㎡，签订了房屋认购资格确认协议，并交了第一次房屋认购资格确认金38000元。2007年11月23日，徐开威支付给包一峰转让费50000元。2007年12月12日，徐开威支付转让费49200元。2007年12月23日，徐开威为该房屋向开发商交纳了第二次资格确认金77600元。2009年11月13日签订商品房购销合同，该合同确定标的为白龙潭俊园·淏园，套内建筑面积为156.3㎡。徐开威又为该房交纳给开发商211313元。原告徐开威为购买白龙潭俊园·淏园共计支出房款426113元。购房协议书清晰写明“以套内总建筑面积2300元／㎡的价格转让”，现该套房屋建筑面积在商品房购销合同及备案登记表上写明的套内建筑面积为156.3㎡，公摊12.28㎡，合计建筑面积为168.58㎡。该房屋购买价应为156.3㎡×2300元／㎡=359490元，而实际支付的款项为426113元－应支付的购房款359490元＝66623元。原告考虑到购房协议没有约定该房屋的配套设施、住房维修金，契税等费用的承担方，该费用原告自愿全部承担，扣除契税4855元、配套费9800元、住房维修金6473元、印花税及工本费245元，应为45250元。购房协议约定的转让费的计价方式“套内建筑面积”是清晰的，应根据当事人选择的计价方式处理面积差异。故诉至本院，请求判令：一、两被告返还原告关于购买昆明市呈贡区白龙潭俊园﹒淏园26幢2单元202室房屋多支付的房款；二、本案诉讼费由被告承担。
沈素华、包一峰答辩称：包一峰出具的收条写明原、被告双方约定以160平方米计算房屋价款，原告诉请没有依据，被告不应返还。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点：原、被告双方是以何种标准计算转让费，被告徐开威是否存在多支付购房转让费，被告沈素华、包一峰是否应当返还的问题？
原告徐开威针对其诉讼请求向本院提交了证据材料如下：
一、购房协议书一份，欲证明原告将房屋以套内建筑面积2300元／㎡转让给原告。
二、购房合同一份，欲证明合同中明确房屋套内建筑面积为156.3平方米，原、被告双方应以该面积计算房屋价款。
三、商品房买卖合同登记备案表一份，欲证明房屋套内面积为156.3平方米，公摊面积为12.28平方米，合计168.58平方米。
四、发票、银行付款凭证各二份，欲证明原告徐开威于2007年11月23日支付给开发商的第一笔资格确认金38000元。
五、收条一份，欲证明原告徐开威支付给被告包一峰购房指标转让费50000元。
六、收条一份，欲证明原告徐开威支付给被告包一峰购房指标转让费49200元。
七、收款发票、付款凭证各一份，欲证明原告徐开威支付给开发商的第二笔资格确认金77600元。
八、收款确认单一份，欲证明该房被告应交的房款、契税、维修基金等。
九、付款凭证一份，欲证明原告徐开威2009年11月13日向开发商付房款、契税等其它费用共计211313元。
被告沈素华、包一峰未向本院提交证据。
对原告徐开威提交的以上证据，经被告沈素华、包一峰质证后认为，对上述证据的真实性均无异议，但认为购房合同及两份收条均表明当时双方签订协议时的房屋面积为160平方米，转让费是99200元，现在原告以套内面积重新计算是没有依据的，不予认可。
本院认证认为：对原告徐开威提交的证据，经沈素华、包一峰质证对真实性无异议，本院予以采信。
根据本院的认证情况及双方当事人的自认，依法确认如下法律事实：
2007年11月19日，包一峰以沈素华的名义（甲方）与徐开威（乙方）与签订《购房协议书》，约定：“甲方拥有的市政府呈贡吴家营片区的白龙潭（暂用名）居住区多层住宅的住房壹套，以套内总建筑面积2300元／㎡的价格转让给乙方，乙方购房后拥有该房的全部产权，房屋产权人名字的变更，甲方应积极配合乙方在有可能办理时办理产权人名字变更手续”。同时约定：“在2300元／㎡内的转让费，乙方在签约5日内付给甲方￥50000元（伍万元正）。余下的转让费在房价确定后拾天内付清。”2007年11月23日，包一峰出具收条确认收到徐开威支付的第一笔购房转让费50000元，该收条载明：“今收到徐开威购呈贡白龙潭小区住宅购房转让费伍万元正（￥50000.00元），其中住宅面积为160㎡，价格每平方米壹仟陆佰捌拾元正（￥1680.00元），现按每平方米贰仟叁佰元转让（￥2300.00元）余下款项肆万玖仟贰佰元正（￥49200.00）第二次付清”。2007年12月12日，包一峰出具收条确认收到徐开威支付的第二笔购房转让费49200.00元。该收条上载明：“今收到徐开威购沈素华呈贡白龙潭小区住宅购房转让费肆万玖仟贰佰元正（￥49200.00）该160㎡A2区房的转让费已全部付清。徐开威已拥有该房处置的全部权利。在徐开威向开发商付完应付的费用后，该房的产权全部属于徐开威，沈素华（或代理人）应积极配合房屋产权人名字的更改事宜。双方任一方违约（缔约双方），违约方加倍赔付给另一方。”购房权转让协议签订后，2007年11月23日，徐开威以沈素华的名义向云南俊发房地产有限责任公司（以下简称为：俊发公司）交付购房资格确认金38000元；于2007年12月23日，向俊发公司交付第二次资格确认金77600元。2009年11月13日，沈素华、包一峰在徐开威陪同下到俊发公司签署《商品房购销合同》约定：“由俊发公司将坐落于云南省昆明市呈贡区白龙潭俊园·淏园26幢2单元202室房屋，套内面积为156.3平方米，以合同总金额为人民币323674元的价格出售给沈素华、包一峰（每平方米单价为2070.85元）；沈素华、包一峰应于2009年11月13日前按本合同第四条所约定商品房总价的95%（含前期已交款），共计人民币307490元支付给俊发公司，剩余16184元在办理接房手续时由沈素华、包一峰以现金方式一次性支付给俊发公司”。同时，合同补充协议约定：“商品房价款总金额中未包括房屋的契税（代收）4855元、工本费90元、印花税5元、住宅专项维修基金（代收）6473元，乙方即沈素华、包一峰应于签署《商品房购销合同》时向甲方即俊发公司足额支付。”2009年11月13日，徐开威按俊发公司向沈素华出具的《呈贡白龙潭俊园收款确认单》的要求支付211313元（其中包括房款199890元、维修基金6473元、契税4855元、印花税5元、工本费90元），俊发公司分别开具发票三张。
本院认为，根据双方签订的《购房协议书》，约定：“由甲方即（沈素华、包一峰）将其拥有的市政府呈贡吴家营片区的白龙潭（暂用名）居住区多层住宅的住房一套，以套内总建筑面积2300元／㎡的价格转让给乙方即（徐开威），乙方购房后拥有该房的全部产权，房屋产权人名字的变更，甲方应积极配合乙方在有可能办理时办理产权人名字变更手续”。2007年11月23日被告包一峰收到原告徐开威支付的转让费50000元时出具的收条内容：“今收到徐开威购买呈贡白龙潭小区住宅购房转让费伍万元正（￥50000.00），其中住房面积为160㎡，价格每平方米壹仠陆佰捌拾元正（￥1680元），现按每平方米贰仠叁佰元正转让（￥2300元），余下款项肆万玖仠贰佰元正（￥49200元）第二次付清”。从最初双方签订的购房转让协议的内容来看，双方是以套内建筑面积计算转让费；从之后被告包一峰收到转让费出具的收条内容来看，实质是以（2300元-1680元）ⅹ160平方米=99200元来转让涉案房屋。而在2009年11月13日，原告沈素华、包一峰与案外人云南俊发房地产有限责任公司签订《商品房购销合同》，合同约定：“该套房屋的套内建筑面积为156.3平方米，单价为2070.85元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为人民币323674元”。在《商品房购销合同》签订后，涉案房屋的单价已经上涨，原告仍按被告与开发商俊发公司签订的商品房购销合同交纳了第一、二次房屋资格确认金及房款及契税、维修基金等费用，合同的主要义务已基本履行。且从2009年签订商品房购销合同后将近四年的时间里，双方对此转让费均未提出异议，应当视为双方实际是以99200元这个金额整体转让诉争房屋的购房指标，而并非是以原来双方签订的购房权转让协议约定的内容履行。对于原告徐开威主张被告包一峰、沈素华多收取了诉争房屋的转让费与本院查明事实不符，本院不予支持，对该请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：
驳回原告徐开威的全部诉讼请求。
案件受理费减半收取人民币466元，由原告徐开威承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
代理审判员 樊春花
二〇一五年一月十四日
书 记 员 曾 璺