西藏自治区那曲地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）藏24民终40号
上诉人（原审原告）：莎嘎，西藏那曲县人。
被上诉人（原审被告）：巴桑措姆，西藏那曲县人。
被上诉人（原审被告）：达珠，西藏巴青县人。
上诉人莎嘎因与被上诉人�桑措姆、达珠买卖合同纠纷一案，不服西藏自治区那曲县人民法院（2016）藏2421民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人莎嘎，被上诉人巴桑措姆、达珠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
莎嘎的上诉请求：巴桑措姆和达珠向莎嘎赔偿因未能及时地履行所造成的65万元经济损失。事实和理由：2012年8月莎嘎的父亲看中了位于那曲地区二中附近面积200平方米价格为7.8万元的一块土地，莎嘎跟他的父亲商量后约巴桑措姆见面，巴桑措姆同意莎嘎约定的价格7.8万元里减去1000元，莎嘎问巴桑措姆该土地的相关手续时，巴桑措姆没有正面回答莎嘎，莎嘎没有再次追问巴桑措姆。2012年8月24日下午巴桑措姆手里拿着票据和证明后在莎嘎和他的父亲、弟弟面前说巴桑措姆暂时未能办理土地使用证，但是以手中拿的票据和证明不用几天就能变更《国有土地使用证》，并把莎嘎和他的父亲及弟弟都带到那曲地区国土局，确认了巴桑措姆手里材料的真实性后莎嘎同意在巴桑措姆卖的土地上盖房，莎嘎建议巴桑措姆先交一部分的钱做为定金，等巴桑措姆变更《国有土地使用证》后就支付剩下的钱，但巴桑措姆拒绝了莎嘎，要求莎嘎一次性支付。莎嘎为了巴桑措姆能够用心地变更《国有土地使用证》，也为莎嘎早日开工，就同意巴桑措姆该土地款一次性支付。8月25日莎嘎带着一个叫顿某向巴桑措姆支付了3万元，剩余款莎嘎向巴桑措姆保证次日支付。8月26日动工前一天晚上莎嘎给巴桑措姆打电话催促其尽快办理《国有土地使用证》变更手续，巴桑措姆因没法答应莎嘎，就拒绝跟莎嘎继续进行土地的买卖。2016年8月26日早上，巴桑措姆约莎嘎到常青公司，在常青公司里遇�了达珠和达珠的妻子（案外人），达珠和达珠的妻子劝莎嘎和巴桑措姆继续进行土地的买卖，莎嘎也就答应达珠和达珠的妻子，但莎嘎要求巴桑措姆已支付的3万元当作定金，其余4.7万元拿到《国有土地使用证》和《房屋所有权证》时支付，最后在达珠和达珠的妻子答应莎嘎近几天里帮莎嘎办理《国有土地使用证》，等莎嘎把房子盖完后立即办理《房屋所有权证》，并答应莎嘎以后遇到什么问题有达珠和达珠的妻子来解决。最后莎嘎与巴桑措姆约定剩余4.7万元于8月27日支付，由达珠办理《房屋所有权证》。莎嘎于8月27向巴桑措姆支付4.5万元，可巴桑措姆还是没有变更《国有土地使用证》。由于巴桑措姆没有及时变更《国有土地使用证》，导致莎嘎的父亲拒绝跟莎嘎集资而莎嘎只有在2013年6月3日动工修建房屋。2015年7月7日拿到《国有土地使用证》和《房屋所有权证》�发现房屋实际面积不一样，如果在2012年12月巴桑措姆、达珠办理了两证，那么莎嘎就能赚到65万元。可现在那曲镇的房价下跌，加之巴桑措姆、达珠没有按时办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，导致莎嘎亏损65万元经济损失。
巴桑措姆答辩称，一是当初莎嘎本人的同意和自愿下双方作买卖交易的，没有强迫给莎嘎；二是当初作买卖交易时的确没有土地证，后由达珠的帮助下，办理土地证后交付给了莎嘎。因此，巴桑措姆认为自己没有义务赔偿莎嘎的经济损失。
达珠在二审庭审中的答辩意见与一审中提交的书面答辩意见一致。
莎嘎向一审法院起诉请求：巴桑措姆、达珠向莎嘎赔偿65万元经济损失。
一审法院认定事实：2012年8月26日莎嘎从巴桑措姆处买了使用面积为200平方米的土地，约定价格为7.8万元，莎嘎已向巴桑措姆支付7.6万元，剩余2000元未付。2015年7月7日莎嘎领取了该土地的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。一审法院认为，莎嘎与巴桑措姆口头约定的土地使用权买卖合同是属于双方真实意思表示，不违背法律规定，莎嘎已向巴桑措姆支付了土地买卖款7.6万元，剩余2000元巴桑措姆不要求由莎嘎继续支付，该合同成立。莎嘎与巴桑措姆口头约定买卖土地时并未约定变更《国有土地使用证》的具体时间也未约定巴桑措姆承担相应的违约责任。达珠为帮助莎嘎而办理了该土地的《房屋所有权证》，与本案土地买卖合同无关。达珠帮助莎嘎办理《房屋所有权证》时没有约定办理的具体时间也没有约定由达珠承担相应的违约责任。莎嘎提出2013年6月3日从巴桑措姆手里买的土地上修建了房屋，现房屋存在质量问题的诉称，该院认为，莎嘎与巴桑措姆之间只存在土地买卖合同，�莎嘎修建的房屋质量问题与巴桑措姆无关。故，该院不予支持莎嘎的诉求。2015年7月7日莎嘎领取的巴桑措姆变更登记的《国有土地使用证》和达珠帮助莎嘎办理的《房屋所有权证》能够说明巴桑措姆已经履行了相应的义务。莎嘎提出要求巴桑措姆、达珠支付65万元经济损失的诉讼请求，莎嘎没有提供任何证据证明实际经济损失。故，对此诉求该院不予支持。判决：驳回莎嘎的所有诉讼请求。
本院二审期间，莎嘎围绕上诉请求提交的相关材料在庭审中进行了宣读，也听取了对方当事人的意见。
二审庭审过程中，莎嘎向本院提交的新的证据，经依法质证，认定如下：
1、房屋照片20张，拟证明房屋受损情况。达珠提出异议称，与达珠没有任何关系。巴桑措姆提出异议称，当时只是作了土地买卖交易，与本案无关，也没说过要盖的房屋不会受�。莎嘎提交的证据确实是房屋受损的照片，但本院认为，本案是土地买卖合同纠纷，而且双方当事人在自愿下达成的口头协议，任何一方都没有强迫给对方，因此，该证据的真实性、合法性予以认定，但与本案无关，对此，该证据的关联性不予认可。
2、手机通话录音资料二份，拟证明巴桑措姆承认达珠及其妻子旺某某是担保人。达珠提出异议称，因自己与莎嘎从小一块儿长大，只是出于帮助的心理，为他们办理了相关证件，至于后来耽误一些时间，并非自己的故意行为，而是办完证书时相关部门说必须要产权名下的本人来领取。还有之前能办理的时候，莎嘎不愿意办理，后面明文规定不允许办理时，莎嘎说必须要办理，也许莎嘎是早有预谋的。巴桑措姆提出异议称，当时莎嘎说房屋产权证必须要由达珠来办理，不然就不放心，然后达珠的帮助下，办理�房屋产权证。本院认为，该证据的来源不合法，而且巴桑措姆没有承认达珠及妻子旺某某是担保人，因此，不予认可。
3、一审庭审录音资料一份，拟证明达珠在一审庭审中所说的言词不实。本院认为，未经法庭许可下，莎嘎在一审庭审中进行了录音，违反了法庭秩序，属于非法证据。因此，该证据的来源不合法，本院不予支持。
4、证人朋某的证言，拟证明当初莎嘎跟巴桑措姆买卖的相关情况。证人朋某称，我们在打听盖房屋的地皮时，听到有人说有个叫巴桑（是指本案被上诉人巴桑措姆）的卖地皮，我们到实地进行查看后，巴桑说：“地皮价格为7.7万元，交付现金后会办理好该土地的使用证”，并保证由巴桑来办理土地使用证。后来莎嘎执意要集资，朋扎也同意了，但莎嘎说不集资也可以，所有事情都由莎嘎一人办理。从此以后没有参与，也一无所知。对此证言双方当事人均未提出任何异议，虽然证人朋某与莎嘎是父子关系，但该证据的真实性、合法性、关联性本院予以认可。
5、证人顿某的证言，拟证明当初莎嘎跟巴桑措姆买卖的相关情况。证人顿某称，当初双方在买卖时没有土地使用证，而且当时办理土地证的时间没有明确约定，后来的事情不知道。对此证言双方当事人均未提出任何异议，虽然证人顿某与莎嘎是兄弟关系，但该证据的真实性、合法性、关联性本院予以认可。
6、证人塔某的证言，拟证明因没有房屋的相关证件而与证人塔某未达成买卖协议的事实。证人塔某称，当时莎嘎说要卖房子，房价为40万元，但没有相关证件且地皮也不好，所以没有购买。对此证言的真实性双方当事人均未提出任何异议，并称与本案无关。该证据的真实性、合法性予以认可，但与本案争议焦点无关，因此，该证言的关联性本院不予认可。
7、证人拉某的证言，拟证明因没有房产证而与证人拉某未达成买卖协议的事实。证人拉某称，当时约定要买房子，房价为40万元，可没有房产证而最后没有购买。对此证言双方当事人均未提出任何异议，该证据的真实性、合法性予以认可，但与本案争议焦点无关，因此，该证言的关联性本院不予认可。
8、证人桑某的证言，拟证明莎嘎所造成的经济损失65万元的事实。证人桑某称，如果房子卖出去的价格40万元放贷的话，可赚25万元利息。对此证言双方当事人均未提出任何异议，但本院认为，该证言属于猜测和推断性的语言，且属非法放贷，因此，该证言的真实性、合法性、关联性不予认可。
一审法院经审理查明的事实中，对双方当事人的买卖土地的约定价格和莎嘎已经向巴桑措姆支付的价格的数额认定错误，本院予以变更，即约定的价格为7.7万元，莎嘎已经向巴桑措姆支付的数额为7.5万元。
另查明：双方当初未约定违约责任，之后也没有补充约定。同时，巴桑措姆办理土地证的期限亦未明确。
一审法院其他查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
对双方当事人在二审过程中的争议焦点，本院分析如下：
一、关于口头约定协议的法律效力问题
2012年8月26日莎嘎从巴桑措姆处买了使用面积为200平方米的土地，约定价格为7.7万元，莎嘎已向巴桑措姆支付7.5万元，剩余2000元未付。上述本案认定的事实和当事人双方在庭审中的陈述意见，可以看出双方当事人依法行使了自愿订立合同的权利，且巴桑措姆未将自己的意志强加给莎嘎，因此，双方口头约定的协议自成立时生效，应受法律保护。本院�为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，莎嘎和巴桑措姆口头约定的协议，认定有效。
二、关于《国有土地证》和《房屋所有权证》的真实问题
对此问题，一审法院依职权已调取的西藏那曲地区国土资源局出具的证明原件一份及西藏那曲县住房和城乡建设局出具的证明原件一份，在一审庭审过程中双方当事人对此未提出任何异议。但在二审中莎嘎提出再次调查《国有土地证》和《房屋所有权证》的真实性的请求，本院认为，一审中双方当事人未提出任何异议，且出具的二份证明原件上盖有该单位的公章，因此，该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，应驳回莎嘎的这一请求。
三、关于达珠与买卖行为之间是否存在法律关系的问题
莎嘎称达珠是担保人的问题，本院认为，按照《中华人民共和国担保法》第六条规定，保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。但本案中达珠与莎嘎，或者巴桑措姆之间没有约定履行债务或者承担责任，而是达珠帮助莎嘎办理《国有土地证》和《房屋所有权证》，没有收取任何盈利，明显属于帮助他人的行为，可见，达珠与莎嘎，或者巴桑措姆之间不存在任何法律关系，因此，达珠与本案买卖行为之间不存在法律关系。
四、关于双方违约责任的问题
一审法院认证查明和双方当事人的陈述意见，2012年8月26日莎嘎从巴桑措姆处买了使用面积为200平方米的土地，约定价格为7.7万元。2015年7月7日莎嘎领取了该土地的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。对于这一问题，可以看出双方当时约定了合同价格和巴桑措姆答应尽快办理《国有土地证》。本院认为，双方�成口头协议后，莎嘎先后向巴桑措姆给付了7.5万元（巴桑措姆不要求莎嘎继续支付剩余2000元）的合同价格，在达珠的帮助下，办理了《国有土地证》，莎嘎也已经领取。可见，该合同中确定的义务已终止。但关于办理《国有土地证》期限的问题，双方在合同中没有明确约定，视为无约定期限。
五、关于莎嘎请求赔偿经济损失的问题
莎嘎称，巴桑措姆和达珠没有及时履行义务而自己造成经济损失，关于这一问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本院认为，本案中巴桑措姆已经履行了合同的义务，该合同的义务已终止，不存在不履行合同义务的限制条件。因此，应当驳回莎嘎提出的赔偿经济损失的请求�
综上所述，莎嘎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10300元，由莎嘎负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 次仁旺秋
审判员 尼 琼
审判员 于 鸿 鹏
二〇一六年十月十八日
书记员 次仁拉姆