上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12941号
上诉人（原审原告）：上海华化摩擦材料有限公司，住所地上海市徐汇区梅陇路130号。
法定代表人：金国兴，董事长。
委托诉讼代理人：任金生，上海市申中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孔德明，上海市申中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：华东理工大学，住所地上海市徐汇区梅陇路***号。
法定代表人：曲景平，校长。
委托诉讼代理人：刘源，上海瀚品律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢飞，上海瀚品律师事务所律师。
上诉人上海华化摩擦材料有限公司（以下简称华化公司）因与被上诉人华东理工大学房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初3449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华化公司的委托诉讼代理人任金生、孔德明，被上诉人华东理工大学的委托诉讼代理人刘源、谢飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华化公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持华化公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、本案系因华化公司承租的“XX路XX号”房屋（场地）（以下简称系争房屋）所处地块列入15号线用地范围，而引发的补偿利益纠纷，而非双方就租赁合同权利、义务等内容引发的租赁纠纷，故一审法院确定本案案由为“房屋租赁合同纠纷”显然是错误的。二、系争房屋被强拆前，华化公司一直进行正常的生产经营，华东理工大学仍每年开单要求华化公司支付相应的条件设施费，因此双方有合同届期顺延的交易习惯。一审法院认定双方为不定期租赁是错误的。三、2016年9月30日，华东理工大学发通知称，学校轨道交通15号线建设协调工作领导小组将于近期就有关搬迁补偿事宜与涉及搬迁的单位代表进行协调等，而此后的函件及面谈均未涉及实质性的补偿内容，无视华化公司的知情权。且华东理工大学从未有解除租赁合同的意思表示，即使是2016年12月23日的函件也未提出提早解除合同，故一审法院认定华东理工大学行使合同解除权，没有事实依据。另外，华东理工大学2016年12月23日发出通知，要求24日前搬离，26日就强行拆除主楼北面房屋，华东理工大学亦未依照合同法第232条之规定给予华化公司合理的宽限期，故该通知无效。一审法院认为承租人的拆迁利益不应考虑，没有任何法律依据。综上所述，一审法院变更案由错误，认定事实及适用法律错误，从而导致判决错误。
被上诉人华东理工大学辩称，不同意华化公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。
华化公司向一审法院起诉请求：依法分割“上海市徐汇区XX路XX号”房屋的征收补偿款等利益，要求华东理工大学支付华化公司补偿款人民币（以下同）7,328,040.90元，其中停产停业损失2,640,058.45元，签约奖励1,320,029.225元，搬迁奖励1,320,029.225元，房屋装修补偿446,983元，机电设备及化学药剂补偿1,600,941元。
一审法院认定事实：上海XX厂（以下简称XX厂）原系华东理工大学校办企业，2003年8月改制后为华化公司。上海A有限公司（以下简称A公司）系华化公司股东之一，目前占华化公司41.8%的股权，A公司系华东理工大学法人独资企业。
2001年12月，华东理工大学（甲方）与XX厂（乙方）签订《借房协议书》，甲方同意将学校东门南侧3,000平方米房屋租借给乙方，借用期间自2001年12月1日至2022年11月30日。注：该协议自工商局调取，华化公司称手里持有的原件在房屋遭强拆时被毁。
2003年11月18日，上海B有限公司（甲方，系A公司法人独资企业）与华化公司（乙方）签订《房屋（场地）使用合同》，约定乙方使用的房屋（场地）位于XX路XX号，房屋面积1,960平方米，场地面积400平方米，房屋单价0.3元/月，每月17,640元，场地单价0.1元/月，每月1,200元，合计每月18,840元；使用期限自2003年12月1日起至2006年11月30日止；合同签订后，使用方预交6个月条件设施费方可使用，以后每至6月底及12月底结算。注：诉讼中，华化公司不认可上海B有限公司签订《房屋（场地）使用合同》主体资格，华东理工大学表示上海B有限公司系代表学校管理校产房屋、股权等，所以有权代表其签订房屋场地使用合同。
合同签订后，华化公司2003年12月至2004年6月期间按每月18,840元的标准支付条件设施费131,880元。2004年7至12月应付113,040元，抵扣修房费用68,370元后，华化公司实际支付44,670元。2005年1至3月房屋条件设施费华化公司按0.3元/月·㎡支付52,920元（1,960X0.3X90）。2005年4月起房屋的一二层被收回，故2005年4至12月华化公司按实际使用面积1,960/3＝653平方米按合同约定单价0.3元/月·㎡支付条件设施费52,893元（653X0.3X30X9）。2005年全年华化公司按0.1元/月·㎡支付场地费14,400元（400X0.1X30X12）。2006年华东理工大学免除了场地费，故华化公司按合同约定单价0.3元/月·㎡支付了2006年、2007年两年的条件设施费141,048元（653X0.3X30X24）。华化公司认可2003年12月至2007年期间按《房屋（场地）使用合同》约定标准付费给华东理工大学。2008年起，华东理工大学仍每年开单要求华化公司支付相应条件设施费，但华化公司未支付。
2016年11月28日，华东理工大学致函华化公司，称因地铁15号线建设需要，学校部分房屋被列入拆迁范围，包括华化公司使用的XX路XX号三层，学校拟再次通报有关拆迁政策和方案，望华化公司负责人参加并积极配合相关工作。2016年12月5日，华东理工大学致函华化公司，再次约华化公司前来通报拆迁政策和方案。2016年12月23日，华东理工大学向华化公司发告知书，要求华化公司于2016年12月24日前搬离。华化公司未按期搬离。2017年1月12日，XX路XX号房屋被拆除。
2017年5月，华东理工大学（乙方）与上海C有限公司（甲方）签订《轨道交通15号线企事业单位借地补偿协议》，根据规划及临时规划许可证记载，乙方所有的XX路XX号部分房屋及土地列入15号线百色路站站本体建设项目的用地范围，双方约定此次建设需借用乙方土地9,724.9平方米，借地期限暂定三年，借地补偿费为10,648,765.50元（按1元/㎡/天单价计算），拆除乙方房屋5,006.7平方米，涉及的房屋重置价结合成新补偿、房屋装饰补偿、设备迁移补偿、无法迁移的设备重置价结合成新补偿、化学试剂搬迁及损耗补偿、绿化补偿等各类补偿共计15,751,819元，停产停业损失（10,648,765.5+15,751,819）X10%＝2,640,058.45元，签约奖励（10,648,765.5+15,751,819）X5%＝1,320,029.225元，搬迁奖励（10,648,765.5+15,751,819）X5%＝1,320,029.225元。根据2017年3月出具的估价报告记载，5,006.70平方米房屋评估总价12,630,824元，房屋装饰装修995,251元（其中华化公司为446,983元），机电设备及化学药剂等2,110,659元（其中华化公司509,718元，华东理工大学为1,600,941元），绿化补偿15,085元，上述费用合计为15,751,819元。注：双方确认整个学校门牌号码是XX路XX号，华化公司使用的房屋门牌号是XX路XX号。
就《借房协议书》，华东理工大学称，该协议书当时只是为了XX厂延长经营期限工商登记使用的，只签订了一份，所以华化公司手中不可能有原件，该协议书从未履行。2003年改制后，双方重新签订了《房屋（场地）使用合同》并实际履行。
就房屋使用状况，华化公司称评估报告上所列房屋5,006.70平方米，除教学楼是学校在使用、办公楼华化公司只使用了三楼以外，其他房屋都是华化公司在使用。华东理工大学对此不予认可，其认为华化公司使用的房屋就是办公楼的三楼。
就机电设备及化学药剂补偿，华化公司认为评估报告上所列华化公司只有509,718元是错误的，被拆范围内900平方米机器设备都是华化公司的，不可能补偿只有50余万元，所以报告所列华东理工大学的补偿1,600,941元应是华化公司的补偿。华东理工大学则认为，评估报告所列的机电设备及化学药剂补偿数额是有具体明细的，华化公司的理由不能成立。
一审法院认为，XX厂改制后，以改制后的企业华化公司签订了《房屋（场地）使用合同》，该合同与原《借房协议书》实质内容不同，一是租借面积3,000平方米缩减为房屋面积1,960平方米、场地面积400平方米，二是租期由至2022年11月30日缩短到2006年11月30日，三是租金由原来的无约定变为房屋单价0.3元/月·㎡、场地单价0.1元/月·㎡,且华化公司按该标准支付费用直至2007年底。因此，无论从新老主体变化，还是内容的实质性变更，或是实际履行的情况分析，后合同显然已替代了前协议。因此华化公司以《借房协议书》为凭认为租期尚未届满的理由，不能成立。虽然《房屋（场地）使用合同》的出租方为上海B有限公司，但其系受华东理工大学委托签订合同，实际履行中华化公司的租金均直接付给了华东理工大学，华东理工大学也以自己名义开具催款单据给华化公司，因此双方就合同履行的主体都是明知的，不存在任何误解，华化公司以签订方系上海B有限公司而非华东理工大学为由否定该合同的效力，不予采纳。2006年底《房屋（场地）使用合同》租期届满后，华化公司仍继续使用租赁物，华东理工大学未提出异议，该合同继续有效，但租期为不定期。不定期租赁，出租人可以随时解除合同，房屋被拆除前，华东理工大学行使合同解除权通知华化公司搬离，符合法律规定，华东理工大学无需就此承担违约责任。另一方面，作为不定期租赁合同的承租人，也应当承担相应的经营风险，承租人的拆迁利益不应考虑。因此，华化公司主张停产停业损失、签约奖励、搬迁奖励，不予支持。鉴于华化公司长期使用房屋，其前身系华东理工大学校办企业，目前华东理工大学仍是其股东，华东理工大学同意补偿华化公司房屋装修费用446,983元、机电设备及化学药剂等迁移损耗费用509,718元，系行使自己的民事权利，于法不悖，一审法院予以准许。
一审法院据此判决：华东理工大学于判决生效之日起十日内补偿上海华化摩擦材料有限公司房屋装修费用446,983元、机电设备及化学药剂等迁移损耗费用509,718元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63,096元，减半收取计31,548元，由上海华化摩擦材料有限公司负担27,428元，由华东理工大学负担4,120元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中，华化公司基于其与华东理工大学之间的房屋租赁合同关系而主张分割系争房屋所在地块的借地拆迁补偿利益，因此本案法律关系的性质是房屋租赁合同关系，一审法院根据该法律关系确定本案案由为房屋租赁合同纠纷，并无不当。
根据本案查明的事实，本案有两份合同，《借房协议书》是改制前的XX厂与华东理工大学签订，《房屋（场地）使用合同》是改制后的华化公司与华东理工大学委托的上海B有限公司签订。《房屋（场地）使用合同》签订在后，双方在该份合同中对租借面积、租期及租金有明确的约定，约定内容与之前的《借房协议书》存在实质不同，华化公司与华东理工大学亦按照《房屋（场地）使用合同》实际履行，故后合同已替代了前合同。后合同约定的租赁期至2006年11月30日届满，此后双方仍继续履行该合同，形成不定期租赁合同关系，故一审法院认定双方之间为不定期租赁合同关系，本院予以赞同。华化公司主张双方有合同届期顺延的交易习惯而不构成不定期租赁合同，缺乏依据，本院不予采纳。不定期租赁合同，出租方有任意解除权。华东理工大学于2016年12月23日发出的通知书上虽然没有解除合同的字样，但其要求华化公司搬离的意思表示很明确，而搬离意味着无法继续履行租赁合同，且华东理工大学在发出最后一份通知书之前已经多次发函告知华化公司关于涉案房屋所在地块的拆迁事宜，已经尽到一定的诚信义务，故一审法院认定华东理工大学行使合同解除权符合法律规定，无需承担违约责任，本院予以认同。华化公司主张华东理工大学未有解除的意思表示亦未给予合理期限，本院难以采纳。华化公司作为不定期租赁合同的承租人，对相应的经营风险理应自行承担，故一审法院未支持华化公司主张的停产停业损失、签约鼓励和搬迁奖励，有相应依据。一审法院根据华东理工大学自愿补偿的意思表示判决华东理工大学补偿华化公司房屋装修费用、机电设备及化学药剂等迁移损耗费用，亦属合理。
综上所述，华化公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币56,399.40元，由上诉人上海华化摩擦材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年一月十五日
书记员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……