广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂05民终716号
上诉人（一审被告）：北海市逢时实业开发有限公司，住所地北海市北海大道l87号逢胜大厦3001号。
法定代表人：冯绵忠，总经理。
委托诉讼代理人：谭小燕，广西桂三力律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：李家妍，女，1976年7月2日出生，汉族，住所地北海市海城区。
委托诉讼代理人：姚伟才，广西嘉友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋萍，广西海城律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：北海市易恒投资有限公司，住所地北海市海城区北京路ll0号明苑花园明雅轩37号商铺。
法定代表人：蔡小梅，总经理。
上诉人北海市逢时实业开发有限公司（以下简称逢时公司）因与被上诉人李家妍、北海市易恒投资有限公司（以下简称易恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初字第1231号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人逢时公司的委托诉讼代理人谭小燕、被上诉人李家妍的委托诉讼代理人姚伟才到庭参加诉讼，被上诉人易恒公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人逢时公司的上诉请求：一、依法撤销北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初l231号民事判决第三项，改判驳回被上诉人李家妍对上诉人逢时公司的诉讼请求；二、由被上诉人李家妍承担本案一、二审诉讼费用。
事实与理由：一、上诉人逢时公司与被上诉人易恒公司之间是关于房屋销售（包销形式）的居间合同关系，一审法院认为双方是委托代理合同关系是错误的，以致作出了错误的判决。上诉人逢时公司与被上诉人易恒公司签订的《协议书》，主要约定被上诉人易恒公司代理销售上诉人名下的“金蝶苑”共l0幢房，平均每幢销售的包干价格为220万元，销售价格低于220万元／幢的部分由被上诉人易恒公司承担，销售价格高于220万元／幢的部分亦由其享受。由被上诉人易恒公司将款项转入上诉人在兴业银行开设的还贷账户上。被上诉人易恒公司处置上述房地产的期限为45天。若届时因被上诉人易恒公司原因尚未处置完毕，由其按220万元／幢的价格购买剩余的房地产，所得的款项由其支付给兴业银行，归还上诉人相对应的借款本息，上诉人无条件协助其办理产权过户手续，所需的契税由其负责。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”以及根据有关法律法规关于包销形式的居间合同关系的相关规定，即上诉人与被上诉人易恒公司之间是典型的以包销形式销售房屋的居间合同关系。如果是委托代理合同关系，那么高于220万元／幢的房屋差价款亦应由上诉人享有，而不是由被上诉人易恒公司享有（而该部分差价款实为被上诉人易恒公司的居间报酬），亦不存在合同约定的销售期过后，被上诉人易恒公司没有完成销售任务的话，要以底价购买剩余的房屋。被上诉人李家妍是在知道上诉人与被上诉人易恒公司签订的《协议书》内容的基础上才与易恒公司签订《房屋买卖协议》的，即被上诉人李家妍在签订《房屋买卖协议》前已经知悉上诉人实际收取的房屋价款为220万元／幢，高于该价格的差价款为被上诉人易恒公司的居间服务报酬。故经协商后其才以250万元的价格与被上诉人易恒公司达成交易，其多付的30万元差价款属被上诉人易恒公司的居间服务报酬，归被上诉人易恒公司所有，并约定将全部的房屋价款交付给被上诉人易恒公司。而上诉人与被上诉人李家妍签订的《房屋买卖合同》商定的房屋成交价格为220万元。以上事实，足以证明上诉人与被上诉人易恒公司之间是以包销形式销售房屋的居间合同关系，而不是一审法院认定的委托代理合同关系。二、上诉人没有任何违约行为和过错，反而是被上诉人李家妍没有履行支付购房款的义务，构成了根本违约，理应向上诉人承担违约责任。上诉人与被上诉人李家妍签订的《房屋买卖合同》商定的房屋成交价格为220万元，采取一次性付款的方式支付购房款。根据合同的相对性，只有被上诉人李家妍按约向上诉人履行支付购房款220万元的义务，上诉人才应按约履行办理房屋过户手续并交房的义务。至于被上诉人李家妍称其已将230万元购房款支付给了被上诉人易恒公司，上诉人无法确认其真实性。即使被上诉人易恒公司收取了李家妍的购房款，但没有付给上诉人，也属被上诉人李家妍没有履行其付款义务。如果被上诉人易恒公司实际收取了李家妍的购房款，但没有支付给上诉人，那么李家妍也只能根据合同的相对性向被上诉人易恒公司主张返还，而不是向上诉人主张返还。因此，上诉人在合同履行过程中没有任何过错，构成了根本违约的是被上诉人李家妍。
综上，恳请二审法院根据事实和法律作出公正的判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李家妍答辩称：上诉人与易恒公司签订的《协议书》已明确易恒公司代理上诉人销售涉案房屋；第二条处置程序亦明确易恒公司先在北海兴业银行开户并存入处置房地产每幢220万元的款项，再由易恒公司将该220万元转入上诉人在兴业银行开设的还贷帐户，再由上诉人通知银行扣款并协调涉案房屋的解押手续等。该《协议书》根本不是居间合同，因其中涉及了还款及销售内容，协议书没有明确销售日期，也不是包销合同关系，系典型的代理销售关系。易恒公司是持上述《协议书》李家妍才与其签订买房合同，合同没有时间约定，因易恒公司的员工直接让李家妍去兴业银行交款，否则易恒公司、上诉人是不会与李家妍签订买房合同的。所以，上诉人与易恒公司之间是代理合同关系，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉。
被上诉人易恒公司没有进行答辩。
李家妍一审的诉讼请求：l、请求判令解除李家妍与被告逢时公司签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令解除李家妍与被告易恒公司签订的《房屋买卖协议》；3、请求判令被告逢时公司返还购房款230万元及违约利息损失4.6万元（从2015年12月29日起按中国人民银行同期贷款利率暂计至2016年4月21日止，以后另计）给李家妍李家妍，被告易恒公司对上述债务及违约利息损失承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费用由两被告承担。
一审法院认定事实：2015年12月20日，李家妍（乙方）与易恒公司（甲方）签订一份《房屋买卖协议》，约定：经甲方双方商定于购买座落于西南大道北、广东路东金蝶苑29幢［房屋所有权证：北房权证（2013）字第0349**号］，建筑面积346．97平方米，房产的成交价为250万元；该房屋过户所产生的税费由甲乙方双方各自承担；签订本协议之日，乙方向甲方支付购房定金l0万元，此定金在甲乙双方签订房屋买卖合同之日抵作首笔购房款，第二笔购房款220万元于2015年12月23日甲乙双方到北海市兴业银行办理该房屋解押手续当天支付给甲方，第三笔购房款20万元待甲乙双方到北海市房地产交易中心办理该房屋产权转移登记手续受理后当天一次性付清给甲方。签订协议当日，李家妍向易恒公司支付了购房定金l0万元，易恒公司出具了收据。2015年12月28日，李家妍（乙方）与逢时公司（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将位于北海市西南大道北、广东路东金蝶苑29幢房屋［房屋所有权证：北房权证（2013）字第0349**号］卖给乙方，双方商定的上述房屋成交价格为220万元，付款方式为一次性付款；甲方在2015年12月30日前将上述房屋交付给乙方使用；双方应自本合同生效之日起90日内向房地产产权登记机关申请转移登记。签订合同当日，李家妍向易恒公司的法定代表人蔡小梅的银行账户转账支付了220万元，易恒公司向李家妍出具了收据。逢时公司没有将上述房屋交付给李家妍使用，该房屋仍登记在逢时公司名下，且未解除抵押。为此李家妍诉至该院，提出上述诉讼请求。
另查明，逢时公司（甲方）与易恒公司（乙方）曾签订一份《协议书》，主要内容为：鉴于l、甲方用北海市金蝶苑l2幢、l3幢、l4幢、21幢、22幢、23幢、24幢、25幢、27幢、29幢等房地产向北海市兴业银行抵押借款的借款期限已到，需要尽快归还兴业银行的借款本息；2、甲方已向抵押权人北海市兴业银行提出申请并取得兴业银行同意，由乙方代理甲方处置上述金蝶苑l0幢房产，所得款项2200万元用于归还甲方尚欠兴业银行的借款本息。经双方协商一致，达成以下协议：一、乙方代理甲方销售上述10幢房产（包括房屋所占土地使用权及地上建筑物，每幢具体土地证号、产权证号、土地面积、建筑面积详见附件），平均每幢销售的包干价格是220万元，所需费用及办理过户手续所发生的税费由甲方负责，销售价格低于220万元／幢的部分由乙方承担，销售价格高于220万元／幢的部分由乙方享受；二、处置程序为：l、由乙方在北海兴业银行开户并存入处置房地产每幢220万元相对应的款项，2、乙方将220万元／幢的款项转入甲方在兴业银行开设的还贷账户，3、通知兴业银行扣收贷款，4、甲方协调北海兴业银行解除相对应的房地产的抵押手续，5、甲方按乙方要求在解除抵押手续的一天内与乙方办理好处置房屋转户到乙方或乙方指定的客户名下的所有手续并送达北海房地产交易中心受理；三、甲方委托乙方代为处置上述房地产的期限为45天，从本合同生效之日起计算，乙方可在此处置期限内自主安排分批处置。若届时因乙方原因尚未处置完毕，由乙方按220万元／幢的价格购买剩余的房地产，所得的款项由乙方支付给兴业银行，归还甲方相对应的借款本息，甲方必须无条件协助乙方办理产权过户给乙方或乙方指定的客户的所有手续，所需契税由乙方负责；四、双方的其他权利义务：l、在乙方支付220万元／幢的款项到甲方还贷账户后，甲方通知兴业银行及时扣收贷款，甲方协调兴业银行及时出具所付款项相对应的上述房地产的解除抵押手续；2、甲方应及时出具乙方代为销售上述房产过户给乙方或乙方指定的名下的一切手续，若因甲方原因拖延，甲方应赔偿乙方因此受到的经济损失，而且本协议约定的处置时间相应顺延；3、在乙方代甲方归还相应的贷款后，若非乙方原因造成乙方不能处置相应的房地产而造成的损失，由甲方负责赔偿。一审法院认为，本案的争议焦点归纳为：l、逢时公司与易恒公司之间是否存在委托代理合同关系；2、逢时公司有无违约行为。
关于第一个争议焦点，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”逢时公司与易恒公司签订的《协议书》约定逢时公司委托易恒公司代理销售包括本案涉案房屋在内的金蝶苑l0幢房产，销售价格低于220万元／幢的部分由易恒公司承担，销售价格高于220万元／幢的部分由易恒公司享受，双方之间成立委托代理合同关系。逢时公司主张双方是居间合同关系，没有事实和法律依据，不予采纳。
关于第二个争议焦点，该院认为，李家妍分别与易恒公司、逢时公司签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，亦没有损害第三人的合法权益，合法有效，予以确认。签订合同后，李家妍向易恒公司支付了购房款230万元，逢时公司、易恒公司没有按合同约定协助李家妍办理房屋解押及过户手续，两公司的行为已构成违约。逢时公司辩称李家妍未支付房款给逢时公司，是李家妍没有履行合同，本案中，逢时公司与易恒公司是委托代理合同关系，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”以及《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”逢时公司委托易恒公司代理销售涉案房屋，易恒公司在授权范围内与李家妍签订《房屋买卖协议》，李家妍亦知道两公司之间的代理关系，该协议直接约束李家妍与逢时公司，逢时公司对易恒公司的代理行为应承担民事责任。李家妍按照协议约定向易恒公司支付了购房款，易恒公司收取李家妍的购房款应视为逢时公司的行为，逢时公司的辩解没有法律依据，不予采纳。两公司没有履行合同约定已构成违约，逢时公司亦同意解除合同，李家妍要求解除与逢时公司签订的《房屋买卖合同》，以及与易恒公司签订的《房屋买卖协议》，具有事实和法律依据，予以支持。解除合同后，易恒公司收取的购房款应予返还，逢时公司作为被代理人，该还款责任应由逢时公司承担，李家妍主张委托授权不明，易恒公司应承担连带责任。两公司签订的《协议书》已经明确约定双方之间的权利义务，李家妍的主张没有事实及法律依据，不予支持。逢时公司的违约行为给李家妍造成了损失，应承担赔偿责任，李家妍要求逢时公司按银行同期贷款利率支付利息，合法有据，亦予支持。综上所述，遂依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告李家妍与被告北海市逢时实业开发有限公司于2015年l2月28日签订的《房屋买卖合同》；二、解除原告李家妍与被告北海市易恒投资有限公司于2015年12月20日签订的《房屋买卖协议》；三、被告北海市逢时实业开发有限公司返还购房款2300000元及支付利息（利息计算：以2300000元为本金，参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率，从2015年12月29日计算至还款之日止）给原告李家妍；四、驳回原告李家妍的其他诉讼请求。案件受理费25568元，减半收取l2784元，由被告逢时公司承担。
二审期间，双方当事人均没有新证据提交。上诉人对一审判决认定李家妍向易恒公司支付10万元定金及220万元购房款的事实有异议，认为不能仅凭两张收据就认定上述事实，即使李家妍已经付出220万元，也只能证明其将款项支付给易恒公司的法定代表人蔡小梅，与易恒公司与逢时公司无关。被上诉人李家妍对一审判决查明的事实无异议。对双方有争议的上述事实，本院认为，李家妍与易恒公司签订协议当日向该公司支付10万元定金，系协议约定的内容，李家妍亦提供了其银行转帐凭证及易恒公司出具的收据予以证实，上诉人对这些证据的真实性提出异议，但未能提供相反证据推翻，本院不予采信。至于220万元购房款是否已经支付给易恒公司的问题，虽然李家妍将该220万元购房款汇入了易恒公司法定代表人蔡小梅的帐户，但从逢时公司与易恒公司签订的协议书约定内容分析，购房者的购房款是支付给易恒公司的，作为消费者的李家妍根据销售公司的要求将款项汇入公司法定代表人帐户亦是目前市场的常见作法，而且易恒公司已经出具收据确认收到该220万元购房款，上诉人对收据真实性有异议，同样未能提供相应证据予以推翻，本院对其主张不予采信。因此，综合全案证据分析，本院对李家妍已支付10万元定金及220万元购房款给易恒公司的事实予以确认。
本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本案二审争议焦点归纳为：1、上诉人逢时公司与被上诉人易恒公司之间是何种法律关系；2、被上诉人李家妍请求上诉人返还购房款230万元及支付相应利息有无事实与法律依据。
关于第1个争议焦点，即上诉人逢时公司与被上诉人易恒公司之间是何种法律关系的问题。
本院认为，上诉人逢时公司与被上诉人易恒公司签订的《协议书》是双方真实意思表示，内容亦未违反国家法律、法规的规定，为合法有效的合同。上诉人上诉主张该协议实际包涵了两种关系，即一种是居间合同关系，另一种是包销合同关系。所谓居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，逢时公司与易恒公司于该协议中已经明确约定，由易恒公司代理逢时公司销售包括涉案房屋在内的10幢房产，同时约定由易恒公司在逢时公司的贷款银行北海兴业银行开设帐户收取购房款，再转入逢时公司的还贷帐户由银行进行扣款，逢时公司协调银行办理解押手续之后再根据易恒公司要求办理房屋过户手续等事宜。从这些合同约定的内容分析，逢时公司除委托易恒公司代理销售包括涉案房屋在内的10幢房产，对销售过程中收取购房款、办理还贷、解押、以及办理过户手续等事宜均有易恒公司的参与。而根据查明的涉案其他房屋交易的事实，在实际操作过程中是由易恒公司先与购房者签订房屋买卖合同，并由其收取购房者定金，再由逢时公司与购房者签订房屋买卖合同，购房款亦由易恒公司按上述协议书约定由购房者先汇入其在逢时公司还款银行开设的银行卡帐户上，再由该帐户转入逢时公司的还贷帐户，逢时公司再通知银行扣款并协助办理解押手续、过户手续等，从整个交易过程中可以证实易恒公司不仅仅是向逢时公司提供订立房屋买卖合同的机会或者媒介服务，而是根据逢时公司所委托的事项在整个交易过程中均参与其中，直到购房者办理了房屋过户手续，取得涉案房屋。至于两公司于协议书约定每幢房屋包干价为220万元，销售价高于该价款的，由易恒公司享受，该高出的价款实际就是逢时公司支付给易恒公司的报酬。此外，上述协议约定在规定的期限内易恒公司未能处置所有房产，余下房产按220万元／幢收购是双方关于包销的另一约定，并不影响双方之间关于上述代理销售关系的成立。综上因素分析，逢时公司与易恒公司之间并非简单的居间关系，而是一种委托代理销售关系。上诉人主张双方之间是居间合同关系与事实不符，本院不予采信。关于第2个争议焦点，即被上诉人李家妍请求上诉人返还购房款230万元及支付相应利息有无事实与法律依据的问题。
本院认为，如前所述，逢时公司与易恒公司之间是一种委托代理销售关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”易恒公司根据逢时公司的授权与被上诉人李家妍签订了《房屋买卖协议》（李家妍签订协议时是知道两公司之间的委托关系的），并收取了购房款，易恒公司的行为由此所导致的法律后果应由逢时公司承担。再者，逢时公司亦按之前与易恒公司的约定与李家妍签订了《房屋买卖合同》，说明逢时公司已经认可了与李家妍之间的交易，至于易恒公司收取购房款后没有按约定将款汇入指定银行帐户系两公司之间另一法律关系，与购房者李家妍无关。逢时公司还对李家妍提供的两张收据及相关的银行汇款凭证的真实性提出质疑，认为李家妍已经支付230万元购房款的事实不能认定，即使支付了，亦是由易恒公司法定代表人蔡小梅收取，与易恒公司及逢时公司无关。本院认为，李家妍是根据两公司之间的协议书以及先后与易恒公司、逢时公司签订的合同才支付了相应的购房款，其提供的两张收据及银行汇款凭证已经证实易恒公司收取了两笔款项（即使其中220万元是汇入易恒公司法定代表人蔡小梅的个人帐户，但易恒公司已经出具收据证明收到了该款），逢时公司对该证据的真实性有异议，但并未能提供相反证据予以推翻，本院不予支持。
综上所述，逢时公司在与李家妍签订涉案房屋买卖合同后，没有依约将房屋过户至李家妍名下已经构成违约，依法应承担违约责任。李家妍请求解除与两公司所签订的协议、合同以及请求赔偿损失的诉求合法有据，本院予以支持。因逢时公司与易恒公司之间是委托代理关系，故返还购房款及赔偿相应损失的责任应由逢时公司承担。一审判决认定事实清楚，适用法律、实体处理得当，本院予以维持。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25568元由上诉人北海市逢时实业开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪海敏
审判员 谭雪冰
审判员 周润生
二〇一六年十月三十一日
书记员 龙财新
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