西藏自治区日喀则市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）藏02民终28号上诉人（原审被告）：私人定制服装，住所地西藏自治区日喀则市上海中路**号附**号***号。经营者：陈柳燕，女，1976年10月5日出生，汉族，个体工商户，现住西藏自治区日喀则市。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏自治区日喀则市。法定代表人：马赟，该军分区司令员。委托诉讼代理人：次多，男，该军分区后勤保障部保障科助理员。委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。上诉人私人定制服装（以下简称私人定制）因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年4月9日公开开庭进行了审理，上诉人私人定制的经营者陈柳燕，被上诉人军分区的委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。私人定制上诉请求：一、请求撤销原审法院（2016）藏0201民初420号民事判决,不同意返还租赁房屋，不同意支付房屋占有使用费人民币98,583元（以下货币均为人民币），不同意支付押金4,600元；二、要求军分区赔偿因租赁房屋造成直接及间接的损失转让费、装修费、进货费共计60万；三、要求军分区给予私人定制安置生存过渡的门面（可以卖服装的地段，面积无具体大小要求）。事实和理由：1.私人定制是最后一个转让获得的门面，经营者陈柳燕父亲身体不好，精神恍惚出过两次车祸，陈柳燕本人精神处于极度崩溃，转让费也是分期支付给案外人蒋秀梅的，转让的程序由蒋秀梅帮忙办理。2015年2月还未办理租赁许可证，后军分区加盖了公章，陈柳燕才付了余款，但是在刚开业就收到通知说要收回房子，这个无法承受，陈柳燕是一个单身母亲，现在是靠信用卡透支维持生活；2.军分区存在违约事实，军分区所有合同都明确不能转让，可所有现行商户都是经过无数承租人转让得来的，并由军分区办理了合法予以承认的转让手续，军分区已严重违背了不予转让的约定，军分区知晓部队要收回门面房的相关政策后，还同意上一承租户蒋秀梅将门面转让，于2015年2月14日给予盖章确认转成私人定制，现不同意支付房屋占有使用费；3.作为商户经营方来讲，2015年1月至同年4月进行了装修和进货，正式开业后，军分区就下达了无偿收回通知，直接造成了精神和经济上的双重损失，在这两年期间，收房通知以及地方政府与部队不停协调，在人心惶惶之下生意无法正常经营，此店没有带来任何经济效益，是卖车卖房来承接此门面，因为现在要支付两老人的养老费及孩子的学杂费，已没有经济能力再次转让日喀则的任何的门面，受年龄限制及无一技之长，很难在日喀则找到一份养活家人的工作，请求安排一间门面,给予过渡的时间；4.此门面转让下来不久国家政策就下来了，作为老百姓，应该支持，但也需要一条生存的活路，请求军分区及政府考虑民生问题，在此地段无论何时只要对外出租及出售，军分区或者第三方考虑现行商户的利益，在无转让费的情况下优先得到门面，这应该是军分区给予我一个正常，合理的书面承诺，这才是商户对国家政策的支持及国家政策在有所变动时对商户的有力保障；5.从2013年军分区就下达了收回门面的书面通知，2015年又下达了国家政策要收回房屋的通知，可为何我于2015年得到军队房地产租赁许可证及门面合同？这是自相矛盾的，也直接造成我们的经济损失，军分区应该承担这种自相矛盾的后果。如果没有军分区的盖章合同，陈柳燕就不会支付蒋秀梅所有的转让费，作为老百姓，相信政府和部队是能依赖的，是值得信任的，作为人民的部队，人民的政府，请为民生作想，给老百姓一条求生的出路。综上，原审判决错误，请求二审法院予以纠正，支持私人定制的上诉请求。军分区答辩称，1、租赁合同已于2015年12月31日解除，私人定制应立即返还租赁房屋，且私人定制租金交至2015年12月31日，理应依照约定的租金标准支付房屋占有使用费；2、私人定制向案外人支付转让费是其自身经营行为，军分区并未收取任何转让费用，是私人定制与案外人达成的合意，与军分区无关。装饰、装修系私人定制用于自身商业经营，且合同亦约定装饰装修归军分区所有，故军分区无须对转让费和装饰、装修费用予以赔偿；3、因私人定制在合同期满后拒不返还租赁房屋，军分区有权不退还押金（保证金）。综上所述，军分区认为，原审法院判决认定事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确，请求予以维持。军分区向一审法院起诉请求：1.请求确认军分区与私人定制之间签订的租赁合同已经解除；2.判决私人定制立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；3.判决私人定制向军分区支付房屋占有使用费30,928元，自2016年1月1日起至2016年8月31日止；4.判决扣除私人定制已经支付的租赁保证金4,600元归军分区所有；5.本案诉讼费由私人定制承担。一审中军分区变更第三项诉讼请求为：判令私人定制向军分区支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。一审法院经审理查明：1.私人定制自2014年年底经军分区同意后，从他人处转让取得军分区位于日喀则市上海中路军分区1间门面房，用于经营服装生意；2.私人定制与军分区以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月，年租金46,392元，合同约定押金4,600元，租金按照每半年以转账方式交纳，该合同期限届满后军分区未再与私人定制续签合同，也未向私人定制收取租金，截止目前私人定制仍继续占有使用军分区门面房经商营业；3.军分区于2014年、2015年与私人定制签订了军队房地产租赁合同。后在2015年9月26日双方合同履行期间军分区向私人定制下发通知，告知私人定制“根据军队政策规定出租场地须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2015年12月31日双方的合同期限届满后，军分区于2016年4月12日再次向私人定制下发通知表明双方的租赁项目已到期，要求租户于2016年4月30日前将出租房交还军分区。一审法院经审理后认为，当事人应当按照合同约定履行义务。军分区与私人定制经营者陈柳燕于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对本案争议焦点军分区主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持？根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中军分区与私人定制签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后未续签，军分区以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后分别向私人定制下发了不予续租和要求退房的通知，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。私人定制应当按照合同约定向军分区返还房屋，现私人定制未履行该项义务，构成违约，故军分区要求私人定制返还房屋的诉讼请求，予以支持。自2015年12月31日合同期满终止后，私人定制继续占用涉案房屋，也未支付房屋占有使用费，故军分区主张私人定制自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准即每年46,392元支付房屋占有使用费的诉求，符合法律规定，该院予以支持98,583元（46,392元/年÷12个月×25.5个月）。另外关于私人定制辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，私人定制承租的店面属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题，原审法院认为，虽然该份通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面房于法有据。针对私人定制称军分区不同意其转让的合同条款不公平，是霸王条款的问题，原审法院认为双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中，明确约定承租人不得擅自转租和转让，但基于出租人和承租人合意达成关于变更合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定。且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故私人定制的抗辩意见不成立；另外，对于私人定制称双方合同前后存在面积差异的问题，原审法院认为，以往所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。本案中，双方主要争议的权利义务系基于2015年的军队房地产租赁合同所约定，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据，因此私人定制的抗辩理由不成立。针对军分区要求扣除私人定制缴纳的押金的诉讼请求，一审法院认为，军分区、私人定制双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后私人定制必须无偿移交租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后私人定制未按照合同约定移交房屋，而是占用房屋至今，私人定制构成违约，故军分区要求按照合同约定扣除保证金4,600元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。且军分区所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据，而私人定制未提交证据证明其实际交纳押金为多少，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应当承担举证不利后果。综上所述，对于军分区的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原审法院作出如下判决：一、军分区与私人定制经营者陈柳燕于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、私人定制自判决发生法律效力之日起七日内向军分区返还租赁房屋；三、私人定制自判决发生法律效力之日起七日内向军分区支付房屋占有使用费98,583元；四、自判决发生法律效力之日起私人定制向军分区支付的押金4,600元归军分区所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,364元，由私人定制负担。本院二审审理中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，军分区、私人定制仅于2014年12月22日签订租赁合同一份，原审法院关于“双方一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日”、“军分区于2014年、2015年与私人定制签订了军队房地产租赁合同”的表述有误，本院予以更正。原审法院认定的其他事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院另查明，1.双方租赁房屋确切地址为西藏自治区日喀则市上海中路24号附78号-42号门面；2.私人定制在租赁合同签订后未向军分区交付合同约定的保证金4,600元；3.双方租赁合同约定：租赁期满，合同解除。上述事实有租赁合同、庭审笔录在卷佐证。本院认为，军分区与私人定制于2014年12月22日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，对双方当事人具有约束力。双方于2014年12月22日签订的合同明确约定租赁期限至2015年12月31日止。军分区在2015年9月26日租赁期届满前明确表示不再续约的情况下，双方租赁期限届满终止。一审法院判定双方合同已于2015年12月31日期满解除并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”的规定，返还租赁物是租赁期间届满、合同解除、双方合同权利义务关系终止的必然法律后果，一审法院据此判决私人定制返还租赁房屋，符合法律规定，私人定制应当予以返还。私人定制不同意返还的上诉请求本院不予支持。本案审理中，双方当事人都认可合同约定的保证金在合同签订后并未实际支付。对此，私人定制认为，其向案外人支付转让费时已包含案外人向军分区支付的押金10,000元。军分区则认为，原审起诉时因对案情不了解，依照租赁合同约定做了错误的表述，实际未收取过保证金。对此，本院认为，是否收取过保证金是本案一个基本事实，军分区单方就该事实即可进行核实，且军分区起诉时明确表述已收取保证金并明确提出了相应的诉讼请求，现称因对案情不了解，做了错误表述的意见确属牵强。私人定制关于军分区对外出租房屋时，向原始租户均收取了金额不等的押金，其向案外人支付转让费时已包含案外人向军分区支付的押金，在结合军分区自认收到，签订合同后未另行收取的事实来看，所作表述更接近客观事实。本案中，私人定制向案外人支付转让费后获得承租权，继而承继了案外人缴纳押金相对应的权利、义务，但私人定制未能提供案外人缴纳押金的原始单据，故具体金额以军分区原审审理中自认金额为准。私人定制逾期未腾退房屋，存在违约事实，原审法院据此判决私人定制承担保证金所对应的违约责任并无不妥，私人定制关于不同意将已支付保证金判归军分区所有的上诉请求，本院不予支持。私人定制上诉称，军分区签订合同时均约定不得转租，但允许案外人将租赁房屋转租于其，存在违约。对此本院认为，首先，私人定制并未提供军分区与案外人的租赁合同，关于合同约定不得转租的事实本院难以查证；其次，依据私人定制与军分区的合同来看，双方约定：不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应经军分区同意。据此可见，如征得出租人军分区同意的情况下可以转租，是否转租可依军分区意思自治而得以实施。再次，即使案外人与军分区约定不得转租，亦是案外人与军分区之间的租赁合同关系，与本案中私人定制与军分区的租赁关系并无关联，本案之间的租赁关系不受案外合同调整。故私人定制关于军分区允许转租存在违约的主张，本院实难采信。原审法院关于私人定制于租赁期满后继续占有、使用出租房屋，应支付房屋占有使用费的判决正确，有事实和法律依据，本院应予以维持，私人定制的该项上诉请求，本院亦不予支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条之规定，原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。本案二审期间，私人定制所提出的关于赔偿转让费、装修费、进货费损失，给予安置过渡的门面的请求，属独立的诉讼请求，因私人定制并未在原审审理中提出反诉，且本案二审中军分区不同意调解，亦不同意于二审期间一并处理，为充分保护当事人诉讼权利，本院不予处理，私人定制可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,364元，由私人定制服装负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋   克   勤审 判 员 边       确审 判 员 次       琼二〇一八年五月六日法官助理 扎西卓玛书记员米珍附法条：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。