福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终3720号
上诉人（原审被告、反诉原告）：薛金强，男，1995年2月15日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：陈晖，福建品博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴东，福建品博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯爱兰，女，1973年3月5日出生，汉族，住福建省平潭县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：高倩倩，女，1992年6月16日出生，汉族，住福建省平潭县。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：方传勇，福建新世通律师事务所律师。
原审被告：福建房管家房地产代理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路171号新都会花园广场四层B、C单元。
法定代表人：陆少飞，总经理。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市鼓屏路142号。
主要负责人：刘丽华，行长。
上诉人薛金强因与被上诉人高倩倩、冯爱兰、原审被告福建房管家房地产代理有限公司（以下简称房管家公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初3159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
薛金强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高倩倩、冯爱兰的一审诉讼请求并支持薛金强的反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定高倩倩与薛金强双方在履行合同过程中均存在过错，应当各自承担相应的责任，属于事实认定错误。根据双方签订的《房产买卖合同》、《商业按揭贷款类交易程序》约定，高倩倩应当在2017年3月12日之前确定产权过户后的所有权人，但高倩倩直至2017年5月11日才指定冯爱兰作为讼争房屋的新产权人，该行为已属根本违约。一审判决认定薛金强同意高倩倩指定冯爱兰为房产过户后的所有权人，合同可以继续履行有悖客观事实。高倩倩推迟支付购房款和办理按揭贷款，薛金强有权请求解除合同。二、一审判决认定冯爱兰作为新产权人并明确本次交易方式更改为一次性付款，并判决薛金强应协助冯爱兰向建设银行偿还抵押贷款以解除抵押权是错误的。《房屋买卖合同》的当事人是薛金强与高倩倩，房管家公司作为居间方提供居间服务。高倩倩指定的新产权人变更时间也不符合合同的约定时间，薛金强明确表示不同意将产权人变更为冯爱兰，故冯爱兰不能作为新的产权人承受合同权利义务，冯爱兰没有权利将本次交易方式更改为一次性付款。
高倩倩、冯爱兰辩称，请求驳回薛金强的上诉请求。一、高倩倩、薛金强签订的《房产买卖合同》及其它协议文件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。二、高倩倩在出现征信问题，无法以自己的名义进行贷款购房的第一时间即指定冯爱兰为讼争房屋新产权人，并同意一次性支付购房款是符合双方合同约定的。高倩倩的行为并未违约，且高倩倩始终积极履约，并无使合同无法履行、目的无法实现的主客观情形。反而是薛金强拒绝协助将房屋产权登记至冯爱兰名下，违反合同约定，薛金强无权要求解除合同。
房管家公司、建设银行未作陈述。
冯爱兰、高倩倩向一审法院起诉请求：1.要求确认《房产买卖合同》（编号：J2017012401）及相关附件合法有效，判令薛金强继续履行合同义务；2.判令薛金强协助冯爱兰为薛金强向建设银行偿还本案房产的抵押贷款，冯爱兰代为还款后建设银行配合冯爱兰办理提前还贷及解除抵押登记手续；3.薛金强实收1800000元在扣除已支付的抵押贷款以及本案违约金、律师费、诉讼费等费用后冯爱兰将剩余购房款支付给薛金强，薛金强应协助冯爱兰办理坐落于福州市闽侯县产过户手续并交付房产；4.判令薛金强自2017年4月14日起至实际交付房产之日止按成交价1800000元每日万分之五向冯爱兰支付违约金，现暂计至起诉之日为60300元；5.判令薛金强承担律师费60000元。
薛金强向一审法院反诉请求：1.解除薛金强与高倩倩签订的《房产买卖合同》（编号：J2017012401）；2.判令高倩倩向薛金强支付违约金（自2017年3月15日起暂计至起诉之日为108000元，之后的违约金按成交价款1800000元的每日万分之五计算至案涉合同解除之日止）；3.判令高倩倩承担薛金强支出的律师代理费35000元。
一审法院认定事实：2017年1月24日，在房管家公司居间下，林云钦作为代理人代薛金强与高倩倩签订《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》、《商业按揭贷款类交易程序》各一份，合同约定：薛金强将其所有的坐落于闽侯县南屿镇乌龙江南大道33号三盛南香湖89#楼1707单元房产以实收1800000元的总价卖给高倩倩；房产现抵押于银行，薛金强应于签订合同之日起七个工作日内办理申请注销房产抵押之他项权的手续，以取得房产完全所有权，房产一经解押，双方即按照本合同交易程序开始办理交易手续；薛金强应于合同签订之日起七个工作日内开始申请办理该房产第一道产权证相关事宜，办理薛金强名下产权证所产生的所有税费及公共维修基金等费用由高倩倩承担；薛金强同意高倩倩指定第三人为房产过户后的所有权人，高倩倩须在房产移送评估机构进行评估之前（一次性付款在房产交易过户前）提前向房管家公司提供相应的第三人的个人资料；高倩倩保证本人或指定房产过户后的所有权人符合现行国家、银行政策的购房条件。双方约定的交易程序为：1、高倩倩应在薛金强领取其名下不动产权证书之日起五个工作日内备齐按揭预付款及办理按揭购房的材料；2、薛金强取得其名下不动产权证书后三个工作日内（高倩倩在该时间内必须确认产权过户后的所有权人，否则评估时间顺延），房管家公司代高倩倩委托评估事务所对房产进行评估；3、高倩倩按揭预付款备齐且房管家公司收到评估报告后三个工作日内，房管家公司配合买卖双方办理银行按揭贷款申请手续，高倩倩应在银行收件受理前将该房产按揭方式产生的首付款及差额款（差额款=总成交价-
首付款-银行承诺的贷款-
定金）一次性存入房管家公司指定贷款银行冻结；4、待高倩倩银行贷款审批通过、薛金强委托公证书办妥后并在担保公司担保的前提下银行放款后（买方提前按揭）且薛金强解押银行同意还款之日起三个工作日内开始办理还款手续；5、在高倩倩贷款银行审批通过及薛金强取得完全产权后且高倩倩可以领取首购证明后（若高倩倩为首次购房）二个工作日内办理该房产交易收件及抵押手续；6、在银行取得他项权证后且银行同意解冻首付款及差额款后，高倩倩应配合薛金强前往银行解冻首付款及差额款给薛金强；7、贷款银行放款后三个工作日内，房管家公司协助买卖双方进行房产配套设施的过户及移交确认，移交确认完成后，薛金强向高倩倩交房并移交房屋钥匙；8、结清余款。当日，高倩倩将购房履约保证金10000元交由房管家公司监管，并向房管家公司支付了中介费27000元、按揭代办费1500元、过户费1500元。2017年2月13日，高倩倩代薛金强缴纳了讼争房屋办理薛金强名下不动产权证所产生的专项维修资金22062.14元、契税16546.6元。2017年2月27日，高倩倩取得讼争房屋的《不动产权证书》【不动产权证号：闽（2017）闽侯县不动产权第0004978号】。2017年3月2日，经福建省平潭综合试验区公证处公证，薛金强委托薛燕子或王荣妹（任意一人均可）为其代理人，代为办理讼争房屋买卖的相关事项。2017年3月9日，在领取上述《不动产权证书》同时，房管家公司委托建科公司对讼争房屋抵押价值进行评估。2017年3月13日，建科公司出具讼争房屋估价委托人为高倩倩的《房地产抵押估价报告》。当日，高倩倩领取了上述《房地产抵押估价报告》。2017年3月24日，薛燕子代薛金强与高倩倩、中国银行福州台江广场支行签订《二手房交易资金委托监管协议》一份，由中国银行福州台江广场支行对讼争房屋交易资金进行监管。监管协议中约定：高倩倩应于协议签订之日将房屋交易首付款或全款480000元存入监管账户，并授权中国银行福州台江广场支行全额冻结监管账户及其内存款；讼争房屋转移登记手续办理完毕后，高倩倩到银行申请划款，银行根据高倩倩提交的《划款授权书》将监管账户内的交易资金解除监管，并将交易资金划转到薛燕子指定的收款账户；如讼争房屋转移交易不成功，银行根据买卖双方提交的《解除二手房交易资金委托监管协议》将监管账户内的交易资金解除监管。监管协议签订当日，高倩倩依约往监管账户转入480000元。后由于高倩倩个人征信问题，导致银行按揭贷款审批无法通过。2017年4月10日，福州建融房地产评估咨询有限公司出具估价委托人为冯爱兰的《房地产抵押估价报告》一份，对讼争房屋价值时点2017年4月7日的房屋抵押价值作出评估。2017年5月10日，房管家公司发函高倩倩，告知因其钱款耽误10天，于2017年3月24日前往银行申请按揭贷款手续，由于其个人征信问题，导致贷款银行无法审批通过；2017年5月4日，高倩倩想指定第三方为产权人，薛金强不同意并当场提出一是一次性付款，二是提高成交价，最后协商无果；现已超过正常交易办单流程时间，高倩倩构成违约。高倩倩于2017年5月12日收到上述函件。2017年5月12日，房管家公司发函薛金强，告知高倩倩于2017年5月11日告知房管家公司工作人员指定冯爱兰作为讼争房屋的新产权人，并已取得冯爱兰的委托报告，希望薛金强在收到函件之日起两个工作日内配合买方指定的产权人冯爱兰办理讼争房屋按揭贷款申请手续。2017年5月31日，房管家公司发函薛金强，告知高倩倩家人于2017年5月25日致电房管家公司明确本次交易方式更改为一次性付款，指定冯爱兰为产权人，当天房管家公司经办致电薛金强代理人林云钦，林云钦明确表示不同意。上述两份告知函均送达至薛金强位于福建省平潭县航名仕城3#701地址上，材料已签收。本案诉讼过程中，高倩倩支出律师费60000元，薛金强支出律师费35000元。另查明，建设银行为诉争房屋抵押权人，向薛金强提供贷款770000元，贷款期限自2013年8月5日起至2023年8月5日止。
一审法院认为，高倩倩与薛金强、房管家公司签订的《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》、《商业按揭贷款类交易程序》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，不损害国家、集体和他人利益，合法有效。合同签订当日，高倩倩将购房履约保证金10000元交由房管家公司监管，并向房管家公司支付了中介费27000元、按揭代办费1500元、过户费1500元。此后，高倩倩代薛金强缴纳了讼争房屋办理薛金强名下不动产权证所产生的专项维修资金22062.14元、契税16546.6元，高倩倩取得讼争房屋的《不动产权证书》，讼争房屋已经估价并办理了《二手房交易资金委托监管协议》，高倩倩依约往监管账户转入480000元。后虽高倩倩个人征信问题致银行按揭贷款审批无法通过，但根据合同约定，薛金强同意高倩倩指定第三人为房产过户后的所有权人。为此，高倩倩指定冯爱兰作为讼争房屋的新产权人，并明确本次交易方式更改为一次性付款。因此，合同可以继续履行，高倩倩并不构成根本违约。薛金强要求解除其与高倩倩签订的《房产买卖合同》的诉讼请求，因未达到解除合同的条件，一审法院不予支持。合同未解除，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。讼争房屋抵押权存续期间，冯爱兰作为讼争房屋的新产权人明确本次交易方式更改为一次性付款，故对冯爱兰提出薛金强应协助其向建设银行偿还本案房产的抵押贷款以解除抵押权的主张，一审法院予以支持。在冯爱兰代薛金强以一次性付款向建设银行还清全部贷款本金及利息等款项后，建设银行应当配合冯爱兰将在讼争房屋上设定的抵押权注销，以便为讼争房屋登记过户至冯爱兰名下创造履行条件。冯爱兰代薛金强清偿房屋贷款本息消灭房屋抵押权后，薛金强应协助冯爱兰办理讼争房屋产权变更手续。高倩倩与薛金强双方在履行合同过程中均存在过错，应当各自承担相应的责任，故双方向对方主张违约金及要求对方负担律师费的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、薛金强与高倩倩于2017年1月24日在福建房管家房地产代理有限公司居间下签订的《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》、《商业按揭贷款类交易程序》合法有效；二、冯爱兰应在本判决生效之日起十日内以一次性付清贷款本金及利息的方式代薛金强向中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还关于福建省闽侯县房屋的剩余贷款本金和利息，中国建设银行股份有限公司福建省分行应当配合接受冯爱兰的履行；自冯爱兰实际代为清偿前述剩余贷款本息款项完毕之日起七日内，中国建设银行股份有限公司福建省分行应当解除其在福建省闽侯县房屋上设定的抵押权。在冯爱兰代为偿还前述银行贷款本息款项过程中及中国建设银行股份有限公司福建省分行办理解除抵押权过程中，薛金强应当予以配合；三、冯爱兰应在本判决第二项所指抵押权消灭后七日内将购房款1800000元在扣除购房履约保证金10000元和冯爱兰实际代为清偿房屋剩余贷款本息款项后的剩余部分购房款向薛金强付清；四、薛金强应在冯爱兰实际付清本判决第三项所指剩余部分购房款之日起两个工作日内将福建省闽侯县房屋【不动产权证号：闽（2017）闽侯县不动产权第0004978号】交付冯爱兰，并配合冯爱兰办理该房屋产权变更登记手续，将该房屋过户至冯爱兰名下；五、驳回冯爱兰的其他诉讼请求；六、驳回薛金强的反诉请求。本诉案件受理费21540元，由冯爱兰、高倩倩负担1393元，薛金强负担20147元。反诉案件受理费10657.5元，由薛金强负担。
二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人对于双方之间签订的《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》、《商业按揭贷款类交易程序》的效力并无异议，一审法院认定上述合同合法有效，本院依法予以维持。薛金强与高倩倩签订上述合同后，高倩倩因个人征信问题导致银行按揭贷款审批无法通过，故其欲指定冯爱兰作为讼争房屋的新产权人，但根据合同约定，如高倩倩指定第三人为上述房产过户后的所有权人，须在讼争房屋移送评估机构进行评估之前提前提供相应第三人的个人资料。高倩倩在讼争房屋移送评估机构之前并未指定第三人，而是以自己的身份购房，故本案的实际购房人是高倩倩，现因高倩倩个人征信问题导致银行按揭贷款审批无法通过，高倩倩要求指定冯爱兰作为产权人，实际上不是对原《房产买卖合同》的延续，而是直接变更了《房产买卖合同》的内容，薛金强对此不予认可。因此，在双方未能达成一致的情况下，原《房产买卖合同》实际已无法履行，《房产买卖合同》应予解除，高倩倩要求指定冯爱兰作为产权人的主张，本院不予支持。本案中，由于高倩倩个人征信问题导致银行按揭贷款审批无法通过，致原《房产买卖合同》不能履行，对于案涉合同不能继续履行，薛金强并无过错，但高倩倩在得知因个人征信问题导致银行按揭贷款审批无法通过的情形后，积极与薛金强进行沟通，但因沟通未果导致案涉合同无法继续履行。考虑到高倩倩在本案的过错程度，且讼争《房产买卖合同》仅约定了擅自变更、解除合同及逾期付款的违约责任，因此，对于薛金强要求高倩倩按照逾期付款的违约责任支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，薛金强的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初3159号民事判决；
二、解除薛金强与高倩倩签订的合同编号为J2017012401的《房产买卖合同》；
三、驳回薛金强的其他上诉请求；
四、驳回冯爱兰、高倩倩的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费21540元，由冯爱兰、高倩倩负担。反诉案件受理费10657.5元，由薛金强负担。二审案件受理费32197.5元，由冯爱兰、高倩倩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 薇
审 判 员 黄 锋
审 判 员 陈碧珍
二〇一八年七月六日
法官助理 刘玲玲
书 记 员 张华真