四川省乐至县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乐至民初字第2049号
原告吴建国，男，生于1969年7月15日，汉族，四川省乐至县人，村民，住四川省乐至县中天镇。
委托代理人朱新才，四川高洁律师事务所律师。
被告黄录华，男，生于1964年2月20日，汉族，四川省乐至县人，居民，住四川省乐至县天池镇。
被告杨君华，女，生于1966年7月11日，汉族，四川省乐至县人，居民，住四川省乐至县天池镇。
二被告委托代理人杨宗果，乐至县童家法律服务所法律工作者。
原告吴建国诉被告黄录华、杨君华确认合同有效纠纷一案，原告于2014年10月27日诉讼来院，本院同日立案受理，依法由审判员刘仕蓉适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吴建国及委托代理人朱新才，被告黄录华、杨君华的委托代理人杨宗果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴建国起诉称，被告黄录华系乐至县仲良中学（以下简称仲良中学）教师。2005年仲良中学组织本校教师集资建房，被告黄录华有集资建房资格，但其不愿意参建，经朋友介绍，原告与其协商，由原告出资以被告黄录华名义参建，房屋产权归原告所有。原告按仲良中学集资建房要求交纳了建房款，并于2006年12月7日与被告黄录华签订了《集资建房转让协议书》。集资房屋竣工后，被告交与原告居住使用至今。因集资房屋产权登记在二被告名下，经原告多次要求办理过户登记未果，故诉请法院1、确认原告与被告黄录华签订的《集资建房转让协议书》合法有效；2、判令二被告履行办理涉案房屋产权转移过户登记的义务并补偿相应的损失；3、案件受理费由被告负担。
被告黄录华、杨君华辩称，原告所诉集资房屋修建后，被告将房屋交付原告居住使用以及双方签订集资建房转让协议是事实。但原告所诉仲良中学集资建房的时间不正确，应该是在2002年6月；原告称其按仲良中学要求交纳集资房款不属实，事实上集资建房款最初由被告黄录华交付，之后被告黄录华将收据转交给了原告，被告为涉案集资房屋还垫付了房款和办证费以及2010年12月至2012年12月的水电费；原告与被告黄录华所签订的《集资建房转让协议书》未遵循公平、等价有偿原则，形式上不具备买卖合同的有效要件。原告不具备购买单位集资建房的主体资格，违反《经济适用住房管理办法通知》及《经济适用房管理法》规定的购买经济适用住房不满5年的规定，且权利共有人即被告杨君华不知情，实质上亦不具备法律效力，加之原告未完全履行给付房款的义务，故原告与被告黄录华所签订的集资转让协议无效，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：二被告系夫妻关系。被告黄录华系仲良中学教师。2002年仲良中学组织教职工集资建房，被告黄录华有参建资格，并于2002年6月25日与仲良中学签订《集资建房协议书》。原告经人介绍与被告黄录华认识并达成协议，由被告黄录华将其仲良中学集资建房转让给原告，双方于2006年12月7日签订《集资建房转让协议书》，协议与本案有关的内容：被告黄录华自愿将以自己名义参建，由乐至县吴仲良中学组织集资修建的（座落在南街和平巷左侧F幢）底楼住房（三室二厅一侧一厨）转让给原告，实际建筑面积约70平方米；该住房修建款（包括天然气），按集资单位核算，由原告以被告黄录华名义全额给付集资单位；原告对集资修建房屋有占有、使用和继承等权利；集资房屋土地使用证和房产证与其他集资户同时办理，被告黄录华需配合原告办理过户手续。原告以被告黄录华名义交纳该集资房屋建修款情况：2005年5月12日交纳20000元、2006年3月27日交纳10000元、2007年3月1日交纳5232元，合计35232元。集资房屋竣工后，由被告交付原告装修并居住使用至今。
2011年12月9日，乐至县房地产管理局对涉案集资房屋颁发所有权证，该权利凭证载明：所有人为黄录华、共有人为杨君华；房屋坐落天池镇和平巷29号10幢13号，房屋总层数6层，所在房屋为1层，建筑面积100.58平方米，套内面积80.64平方米；房屋产权证号为：乐房权证乐至县字第201109**号。2013年2月25日二被告对涉案房屋设置抵押贷款，原告为此诉讼来院，要求支持其诉求。
另查明，被告黄录华为原告垫付集资房屋2010年12月至2012年12月期间的水电费共计1655.30元，房屋建修款5620.55元，办证费4023.20元，合计11299.05元。被告黄录华曾用名“黄禄华”。
本案在审理过程中，原告申请撤回第二项诉讼请求即要求二被告履行办理涉案集资房屋产权转移过户登记的义务并补偿相应的损失的请求。
上述事实，有原被告的陈述，《集资建房协议书》、《集资建房转让协议书》、收据、证明、土地使用权证、所有权证等证据在卷予以证实。
本院认为，被告黄录华与仲良中学签订了《集资建房协议书》，取得了集资建房资格，在其未取得集资修建房屋所有权前即与原告签订了《集资建房转让协议书》，虽约定将集资修建的房屋转让给原告，但实际转让的不是房屋所有权，而是集资修建房屋的资格，是对被告黄录华与仲良中学签订集资建房合同权利义务的概括性转让，此时被告黄录华对集资修建房屋所享有的是民事期待物权，系债权范围，依法可以转让。原被告签订《集资建房转让协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，亦不存在无效情形，原告按照转让协议履行了主要义务，被告也将集资房屋交付原告实际居住使用至今7年余，并于2013年将其水电户头由被告黄录华变更登记为原告吴建国，即双方已实际履行合同，且被告黄录华所在的集资建房单位亦未提异议，故原被告签订的《集资建房转让协议书》合法有效。被告主张《集资建房转让协议书》无效的抗辩理由：1、原告与被告黄录华所签订的《集资建房转让协议书》未遵循公平、等价有偿原则，形式上不具备买卖合同有效要件，实质上原告不具备购买单位集资建房主体资格的抗辩。本院认为，原告与被告黄录华签订的《集资建房转让协议书》名为集资房屋转让，实为集资建房资格的转让，系合同权利义务的概括性转让，包括集资建房的权利和义务，并非只有权利，没有义务；集资建房转让协议转让的是集资建房的资格，是民事期待物权，属于债权范围，原告与被告黄录华系合法的民事权利义务主体，转让行为系其真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，且集资单位仲良中学未对原告与被告黄录华之间的转让行为提出异议，故被告的该抗辩理由不能成立。2、违反《经济适用住房管理办法通知》及《经济适用房管理法》规定的购买经济适用住房不满5年不能上市交易的抗辩。本院认为，《经济适用住房管理办法通知》及《经济适用房管理法》所称的“经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格具有保障性质和政策性商品住房。”本案涉案标的物是集资房屋，属于集资者出资修建，并非经济适用住房，不能适用经济适用住房的相关规定；3、权利共有人即被告杨君华对转让协议不知情的抗辩。本院认为，被告杨君华与被告黄录华系夫妻关系属实，但涉案集资房屋的转让系被告黄录华对享有集资建房的资格转让，属于债权范围，其权利主体是被告黄录华个人，被告黄录华有权对其作出处分；集资房屋建成后交由原告居住使用至今7年余，被告杨君华知道或应当知道已经转让，但未提异议，且于2013年将集资房屋水电户头由被告黄录华更名为原告吴建国，亦是对集资房屋转让的认可，故被告杨君华主张不知情，不符合客观事实。4、原告未全部履行集资转让协议义务，转让合同无效的抗辩。本院认为，被告黄录华为集资房屋垫付房款、办证费及水电费属实，按照转让协议约定及原被告前期交付房款的惯例，集资房屋所有款项由原告承担，先由被告黄录华垫付，再由被告黄录华凭交款凭据向原告收取，故被告黄录华为原告垫付款项后，有权依据相关凭据向原告追收，现被告无证据证实曾向原告追收，且庭审中，原告同意给付被告垫付的款项，故被告的该抗辩理由不成立。
综上，原告与被告黄录华签订的《集资建房转让协议书》合法有效，原告请求成立，本院予以支持。被告主张无效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：
原告吴建国与被告黄录华于2006年12月7日签订的《集资建房转让协议书》合法有效。
案件受理费100元，适用简易程序审理减半交纳50元，由被告黄录华、杨君华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 刘仕蓉
二〇一四年十二月十二日
书记员 李 丹