山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民初1687号
原告:山东恒润投资有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：马向阳，董事长。
委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。
被告：淄博阿波罗置业有限公司，住所地山东省淄博开发区政通路135号C座521室。
法定代表人：陈鸿龙，董事长。
委托诉讼代理人：郭泽长，北京市炜衡律师事务所律师。
原告山东恒润投资有限公司（以下简称恒润公司）与被告淄博阿波罗置业有限公司（以下简称阿波罗公司）企业借贷纠纷一案，本院于2017年9月29日立案后，依法适用普通程序进行审理，并于2017年11月9日公开开庭审理了本案。原告恒润公司的委托诉讼代理人董娜娜，被告阿波罗公司的委托诉讼代理人郭泽长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒润公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令阿波罗公司偿还借款本金51055000元、利息29330757.5元（利息计算从每笔借款金额开始暂计至2017年9月31日，按照年利率18%计算，直至阿波罗公司还清全部借款本金、利息之日止），以上共计80385757.5元；2.判令我公司对阿波罗公司已经备案至我公司指定的山东齐安投资咨询有限公司（以下简称齐安公司）名下84套房产享有优先受偿权；3.本案诉讼费由阿波罗公司承担。事实和理由：2014年8月20日，阿波罗公司因开发建设山东省淄博市世纪路与鲁泰大道西北角的通乾拉菲项目（鲁中电子商务港）（以下简称通乾拉菲项目）向我公司借款6000万元，双方签订《借款协议书》，约定阿波罗公司向我公司借款6000万元，已投入3500万元，后续资金依据工程需要陆续投入，因阿波罗公司银行账户均被查封，我公司将资金汇入我公司在中国光大银行淄博分行营业部开立的账户，资金汇入该账户时起即视为资金已到位，开始计算我公司应获收益，收益计算方式按年利率18%执行；阿波罗公司将通乾拉菲项目2#住宅楼84套15544.77平方米的住宅，以网签购房合同和签订书面购房合同的形式，网签登记公示至我公司指定单位齐安公司名下，为我公司的本金及其收益按期得到清偿提供抵押担保。协议签订后，我公司通过转账方式将5100万元转入双方指定账户，同时现金给付55000元，阿波罗公司也按照协议约定将通乾拉菲项目2#住宅楼84套15544.77平方米的住宅，与我公司指定单位齐安公司签订买卖合同并办理了备案登记，后阿波罗公司并未按照《借款协议书》约定于2015年10月31日归还我公司借款及收益，经我公司多次催要，阿波罗公司以种种理由拖欠至今，以上款项共计80385757.5元。现因阿波罗公司经营存在严重困难，无力偿还借款及利息的情况下，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，如阿波罗公司不履行生效判决确定的金钱债务，我公司可以申请拍卖通乾拉菲项目2#住宅楼84套15544.77平方米的住宅以偿还债务。
被告阿波罗公司辩称，根据我公司与恒润公司签订的2014年3月25日《决策层协议书》，以及2014年8月25日《协议书》，双方约定的为项目投资，不是企业借贷。本案法律关系属于房地产合作开发纠纷，不属于企业借贷纠纷。本案涉及的齐安公司与阿波罗公司签订的是房屋买卖合同，与本案无关，不属于本案审理范围。恒润公司主张的让与担保不成立，违反物权法定原则。根据物权法的规定，让与担保的设立要符合法定条件，恒润公司主张的抵押担保并未成立、生效，因为并没有依法作任何抵押担保登记，同时也违反物权法禁止流质、流押条款。综上所述，要求驳回恒润公司诉讼请求。
恒润公司针对其诉讼请求提交了如下证据：
证据一、2014年8月20日，恒润公司与阿波罗公司签订的《借款协议书》，拟证明阿波罗公司因开发建设通乾拉菲项目向恒润公司借款，恒润公司与阿波罗公司对借款金额、借款用途、担保方式、还款时间等内容进行约定的事实；
证据二、银行转账凭证21份，恒润公司向阿波罗公司汇款5100万元；阿波罗公司向恒润公司出具收据2份，恒润公司向阿波罗公司现金借款55000元，拟证明恒润公司向阿波罗公司履行合同义务，向阿波罗公司借款的事实；
证据三、《二号楼网签明细表》、网签合同，拟证明恒润公司与阿波罗公司已按借《款协议书》约定办理网签登记的事实。
阿波罗公司对恒润公司提交的证据发表如下质证意见：对证据一、二、三的真实性无异议，对关联性、合法性均不认可。对证据一，《借款协议书》明确提到已经投入的3500万元是投资款，恒润公司前期追加投资3000万元，所以《借款协议书》中的内容为部分投资、部分借款。对证据二，银行转账凭证均写的是往来款，并不是借款，款项是汇到恒润公司，备注的是往来款，阿波罗公司已经使用部分款项345000元借款，其他款项没有收到，没有任何的账户支配权。对证据三，签订的主体是阿波罗公司与齐安公司，是房屋买卖合同，与本案无关，齐安公司已构成逾期付款，阿波罗公司有权解除房屋买卖合同。
阿波罗公司针对其答辩意见提交了如下证据：
证据一、营业执照、法定代表人身份证明，拟证明阿波罗公司主体真实性。
证据二、《决策层协议书》，2014年3月25日，联生国际有限公司、恒润公司、山东汇通典当有限公司签订。三方约定再出资比例，其中恒润公司再出资2000万元，三方各委派一名驻扎项目的高层管理人员组建决策层，明确三方对项目的监管，恒润公司任项目总经理，负责受托管公司的全面管理及运营，项目最终产生分配收益，按照出资比例分配。
证据三、《协议书》，2014年8月11日，恒润公司与阿波罗公司签订，约定恒润公司向通乾拉菲项目追加投资3000万元，从恒润公司资金到位时间开始计算其应获投资收益。
证据四、《借款协议书》，2014年8月20日，恒润公司与阿波罗公司签订，约定：款项用于通乾拉菲项目工程建设，民间借贷并不成立，本案恒润公司、阿波罗公司深度参与共同管理、共同投资、共享收益，这是房地产合作开发纠纷；阿波罗公司从未取得过恒润公司主张的账户支配权，恒润公司主张的借款既没有到达阿波罗公司账户，也没有取得实际支配权。
证据五、恒润公司在中国光大银行淄博分行营业部对公对账单。拟证明恒润公司与阿波罗公司之间有多笔往来款项，包括但不限于投资款、工程款、借款，多笔往来款证明恒润公司的投资行为。
证据六、恒润公司转款到淄博联生酒店管理有限公司账户明细（附银行转账凭证），拟证明恒润公司与阿波罗公司之间的项目投资工程款以及项目投资法律关系。
证据七、阿波罗公司借款明细（附银行转账凭证），拟证明恒润公司、阿波罗公司之间的实际借款金额与实际借款法律关系。
证据六、七的证明目的同证据五。《借款协议书》的时间是2014年8月20日，经阿波罗公司查证，在此后，与证据七对应，阿波罗公司共收到5笔借款，共计345000元。
对阿波罗公司提交的证据，恒润公司发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议。对证据二、三的真实性、合法性、关联性均无异议。《决策层协议书》、《协议书》，合同签订几方均未按《协议书》内容履行，在《决策层协议书》中山东汇通典当有限公司因未按《协议书》约定履行出资义务，该《协议书》根本未履行。《协议书》约定阿波罗公司将通乾拉菲项目、通乾戴维斯一至三层提供抵押担保，因阿波罗公司未能履行合同义务，该《协议书》也实际未能履行。对证据四的真实性、合法性、关联性均无异议，《借款协议书》中约定了借款的金额、转入账户、到账时间、利率、借款用途、担保方式，同时也是对《协议书》未履行的说明。对证据五的真实性无异议，合法性有异议，阿波罗公司从银行调取恒润公司与阿波罗公司指定汇款账户，这一行为也能说明阿波罗公司对指定打款账户存在实际控制权。对证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，恒润公司将借款转入恒润公司、阿波罗公司指定账户，转入该账户后阿波罗公司将款项如何使用，是阿波罗公司的权利，但有一点，不能超越恒润公司、阿波罗公司双方签订的《借款协议书》的借款用途，只能用于通乾拉菲项目工程建设。对证据七的真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据为恒润公司、阿波罗公司双方指定账户转入淄博联生酒店管理有限公司，理由同证据六的质证意见，如果阿波罗公司认为这是对恒润公司的借款，恒润公司保留将该笔借款进行追加诉讼。
对恒润公司提交的证据，阿波罗公司对其真实性无异议，除2015年2月6日恒润公司向北京中平建华浩会计师事务所有限公司山东分所汇款3万元、2016年5月26日阿波罗公司出具的收款收据中载明的牟淑杰工资3万元不能认定为借款外，恒润公司提交的其他证据能够证明双方之间借款的事实，本院予以确认。
阿波罗公司提交的证据一、二、三、四，恒润公司对真实性无异议，但对《决策层协议书》、《协议书》的证明目的有异议。本院认为《决策层协议书》、《协议书》的签订，虽与本案有关联，并不能否定双方之间签订的《借款协议书》，并不能否定双方之间借款的存在，对《决策层协议书》、《协议书》的真实性予以认可，但对证明目的，本院不予采信。对证据《借款协议书》，与恒润公司提交的一致，本院予以确认。对阿波罗公司提交的证据五、六、七，不能否定恒润公司、阿波罗公司之间借款的事实，本院对其证明目的不予采信。
根据当事人提交的证据和诉辩主张，本院认定本案事实如下：
2014年3月25日，联生国际有限公司、恒润公司、山东汇通典当有限责任公司签订《决策层协议书》，约定经三方友好协商，就阶段性组建“淄博阿波罗置业公司”和“淄博联生酒店管理公司”决策层达成如下协议：经三方协商一致，决定根据各自的实际情况再行出资，其中恒润公司再出资2000万元。
2014年8月11日，恒润公司与阿波罗公司签订《协议书》，约定根据《决策层协议书》，恒润公司向通乾拉菲项目追加资金2000万元，2014年7月由于建设资金匮乏，恒润公司又追加投资1000万元，经双方协商一致，现就恒润公司追加投入的3000万元，订立如下协议：因阿波罗公司由于债务纠纷，银行账户均已被查封，为保证资金安全，恒润公司将资金汇入恒润公司在中国光大银行淄博分行营业部开立的账户，由于该款项专用于阿波罗公司通乾拉菲项目的建设，因此从恒润公司将该资金汇入上述账户时间起视为恒润公司追加投资的资金到位，同时开始计算恒润公司应获投资收益，投资收益计算方式按《决策层协议书》执行。
2014年8月20日，恒润公司与阿波罗公司签订《借款协议书》，约定阿波罗公司向恒润公司借款6000万元，已投入的3500万元，后续资金依据工程需要陆续投入，因阿波罗公司由于债务纠纷，银行账户均已被查封，为保证资金安全，恒润公司将资金汇入恒润公司在中国光大银行淄博分行营业部开立的账户，由于该款项专用于阿波罗公司通乾拉菲项目的建设，因此从恒润公司将该资金汇入上述账户时起视为恒润公司的资金已到位，同时开始计算恒润公司应获收益，收益计算方式按年利率18%执行；借款用于阿波罗公司通乾拉菲项目的工程建设；本合同签订后7个工作日内，阿波罗公司将通乾拉菲项目2#住宅楼84套15544.71平方米（明细表见附件《二号楼网签明细表》）的住宅以网签购房合同和签订书面购房合同的形式网签登记公示至恒润公司指定的齐安公司名下，为恒润公司的本金及其收益按期得到清偿提供抵押担保。
恒润公司向恒润公司在中国光大银行淄博分行营业部开立的账户汇款明细：2014年4月1日，汇款1200万元；2014年5月8日，汇款300万元；2014年5月27日，汇款500万元；2014年7月21日，汇款1000万元；2014年8月27日，汇款400万元；2014年9月4日，汇款100万元；2014年9月25日，汇款500万元；2014年10月29日，汇款200万元；2014年11月12日，汇款300万元；2014年12月22日，汇款30万元；2014年12月25日，汇款10万元；2015年1月4日，汇入20万元；2015年2月13日，汇入300万元；2015年2月16日，汇入70万元；2015年2月16日，汇入3万元；2015年3月5日，汇入64万元；2015年7月17日，汇入10万元；2015年9月23日。汇入30万元；2015年12月29日，汇入5万元；2016年1月6日，汇入55万元。上述合计5097万元。
2015年2月6日，恒润公司向北京中平建华浩会计师事务所有限公司山东分所汇款3万元，阿波罗公司出具收款收据，载明评估咨询费3万元，对该款恒润公司主张系借款，阿波罗公司不予认可。2015年1月20日，阿波罗公司出具收款收据，载明借款25000元。2016年5月26日，阿波罗公司出具收款收据，载明牟淑杰工资3万元，对该款恒润公司主张系借款，阿波罗公司不予认可。
阿波罗公司与齐安公司签订84份《商品房买卖合同》，根据《二号楼网签明细表》的记载，阿波罗公司已对上述84套、合计面积为15544.71平方米的房产办理了网签手续。上述房产齐安公司认可其系代持恒润公司资产，对上述房产并无处分权，恒润公司才是上述房产的实际权利人。
恒润公司主张上述借款截止2017年9月27日的利息为29330757.5元。扣除2015年2月6日恒润公司向北京中平建华浩会计师事务所有限公司山东分所汇款3万元、2016年5月26日阿波罗公司出具的收款收据中载明的牟淑杰工资3万元，截止2017年9月27日的利息为29308962.5元。
本院认为，《借款协议》系恒润公司与阿波罗公司之间真实意思表示，符合法律规定，系有效协议。虽然恒润公司根据《决策层协议书》、《协议书》的约定，对阿波罗公司投资3000万元，但《借款协议》，已将恒润公司的上述投资款转为借款。阿波罗公司辩称根据其与恒润公司签订的《决策层协议书》、《协议书》，双方约定的为项目投资，不是企业借贷，与事实不符，本院不予支持。阿波罗公司主张其从未取得过恒润公司主张的账户支配权，恒润公司主张的借款既没有到达阿波罗公司账户，也没有取得实际支配权，但恒润公司依据《决策层协议书》、《协议书》的约定，对阿波罗公司投资3000万元，亦系汇入恒润公司在中国光大银行淄博分行营业部开立的账户，阿波罗公司已认可已经收到该款，仅抗辩系投资款，从此事实可以认定阿波罗公司的抗辩与事实不符，同时《借款协议书》明确约定恒润公司将款项汇入其在中国光大银行淄博分行营业部开立的账户时起即视为资金已经到位，开始计算收益，假如阿波罗公司不能取得恒润公司汇入中国光大银行淄博分行营业部开立账户的款项，其作为一个商事主体，不可能作出如此的约定，故恒润公司自2014年4月1日起汇入上述账户中的5097万元，应视为恒润公司已经履行出借义务，该5097万元阿波罗公司应予偿还。恒润公司向北京中平建华浩会计师事务所有限公司山东分所汇款3万元、阿波罗公司出具的收款收据中载明的牟淑杰工资3万元，因未明确约定为借款，且阿波罗公司不予认可，故对上述款项，本院认定并非借款。2015年1月20日阿波罗公司出具收款收据，明确载明借款25000元，故对该25000元，本院认为应为借款。综上，恒润公司出借的借款数额应为5099.5万元。
《借款协议书》约定恒润公司按年利率18%计算收益，亦符合法律规定，本院予以支持。截止2017年9月27日，恒润公司出借的5099.5万元借款产生的利息为29308962.5元，本院予以确认。
《借款协议书》约定阿波罗公司将通乾拉菲项目2#住宅楼84套15544.71平方米的住宅以网签购房合同和签订书面购房合同的形式网签登记公示至恒润公司指定的齐安公司名下，为恒润公司的本金及其收益按期得到清偿提供抵押担保，现84套房产已网签登记在齐安公司名下，齐安公司亦认可其系代持恒润公司资产，对上述房产并无处分权，恒润公司才是上述房产的实际权利人。故根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务”的规定，在阿波罗公司不履行偿还恒润公司借款时，恒润公司可以申请拍卖上述84套房产，以偿还债务。但恒润公司主张对上述84套房产享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二十四条、第二十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告淄博阿波罗置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告山东恒润投资有限公司借款本金5099.5万元、利息29308962.5元（利息计至2017年9月27日，嗣后至实际给付之日的利息，以借款本金5099.5万元为基数，按照年利率18%计算）；
二、如被告淄博阿波罗置业有限公司不履行本判决第一条确定的债务，原告山东恒润投资有限公司可以申请拍卖《二号楼网签明细表》所载明的通乾拉菲项目2#住宅楼84套、面积15544.71平方米的房产，以偿还本判决第一条确定的债务。
三、驳回原告山东恒润投资有限公司其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费443729元，由被告淄博阿波罗置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 孙 潇
审判员 张伟人民陪审员韩瑞娟
二〇一七年十二月六日
书记员 穆 瑜