成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）武侯民初字第2105号
原告罗晓辰，曾用名罗婧萌。
委托代理人吴丹，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人樊祥花，泰和泰律师事务所律师。
被告四川百事佳国际房地产开发有限公司。
法定代表人熊小峰，董事长。
委托代理人葛缨，四川联一律师事务所律师。
委托代理人李果，四川联一律师事务所律师。
被告刘政。
被告高红。
第三人中国银行股份有限公司成都开发西区支行。
委托代理人吴朝学，四川川达律师事务所律师。
委托代理人覃俭，四川川达律师事务所律师。
原告罗晓辰与被告四川百事佳国际房地产开发有限公司（以下简称百事佳公司）、刘政、高红商品房预售合同纠纷一案，本院依法受理后，依法追加中国银行股份有限公司成都开发西区支行（以下简称中国银行西区支行）作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，因案情需要中止审理，现中止事由消失，恢复审理本案。原告罗晓辰的委托代理人吴丹、樊祥花，被告百事佳公司的委托代理人葛缨，第三人中国银行西区支行的委托代理人吴朝学、覃俭到庭参加诉讼。被告刘政、高红经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗晓辰诉称，2007年9月3日，原告与百事佳公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买百事佳公司开发的位于武侯区临江东路36号锦江花园城房屋。合同签订后，原告按约支付了购房款499274.5元，百事佳公司在收款当日将房屋交付给原告，原告至今一直居住在该房屋。2010年，原告收到法院通知，案涉房屋因中国银行西区支行与刘政、高红的借款合同纠纷案件被法院查封，此时，原告才得知2001年百事佳公司与刘政签订了房屋预售合同，将案涉房屋出卖给刘政，刘政、高红则与中国银行西区支行办理了房屋按揭贷款手续，签订《借款合同》和《抵押合同》将房屋抵押给了银行，后因刘政、高红未能按期归还借款，银行向人民法院申请强制执行案涉房屋。收到人民法院通知后，原告提出了执行异议，经人民法院审查后裁定对案涉房屋中止执行。
在此期间，原告了解到，百事佳公司与刘政签订商品房买卖合同是为了骗取银行贷款，双方并没有真实的房屋买卖事实发生，百事佳公司从未交付过房屋，双方的买卖合同是无效合同。原告购买房屋后支付了房款，并实际收到房屋居住至今，该合同是有效合同。综上所述，原告诉请人民法院判决：1.确认百事佳公司与刘政之间的商品房预售合同无效；2.确认原告与百事佳公司签订的商品房买卖合同有效；3.被告立即办理武侯区临江东路36号锦江花园城房屋的备案登记撤销手续；4.被告协助原告办理案涉房屋的所有权证和国土使用证；5.本案诉讼费由被告承担。
被告百事佳公司辩称，百事佳公司与刘政之间的房屋买卖合同合法有效，并且办理了备案登记。百事佳公司并未与原告签订房屋买卖合同，与原告签订合同的是百事佳公司的原法定代表人冯身健，签订合同时冯身健已经不是百事佳公司的法定代表人，并且加盖的公章已经作废，故原告签订的房屋买卖合同是无效合同，请人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告刘政、高红未作答辩。
第三人中国银行西区支行陈述，百事佳公司与刘政之间的房屋买卖合同进行了备案，可以对抗原告，借款合同和抵押合同均合法有效，第三人亦按约定发放了贷款，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年9月3日，原告与百事佳公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以998415元的价格购买锦江花园房屋，建筑面积为221.87平方米。冯身健以百事佳公司法定代表人身份在合同上签字，该合同加盖了百事佳公司公章。当日，原告支付了合同约定的购房款499274.5元，收款收据上加盖了百事佳公司公章和财务专用章，百事佳公司将房屋交付给原告，并发出《入住通知》。收房后，原告对房屋进行了装修并居住至今。2010年，原告接法院通知，其购买居住的房屋被人民法院执行查封，原告遂向本院提出执行异议申请。
本院对案涉房屋执行查封的由来：刘政系中国银行西区支行的员工。2001年刘政与百事佳公司签订《商品房买卖（预售）合同》，约定刘政以1128741元价格向百事佳公司购买锦江花园城房屋（即原告罗晓辰2007年购买的房屋），百事佳公司应于2002年2月28日交付房屋。该合同于2001年6月22日进行了备案登记。2001年6月18日，刘政、高红与中国银行西区支行签订借款合同和抵押合同并进行公证，将案涉房屋抵押给中国银行西区支行，共贷款1015000元支付百事佳公司房款，每月按合同约定金额7028元还款。2001年6月，中国银行西区支行将贷款1015000元支付百事佳公司。此后，百事佳公司一直未交付房屋，刘政未向百事佳公司支付首付款，也一直未向中国银行西区支行归还贷款。2007年11月，刘政、高红与中国银行西区支行签订《还款协议书》，确认刘政、高红欠款金额1015000元、利息及罚息345139.98元。双方对该协议进行了公证，赋予该协议强制执行效力，之后中国银行西区支行向本院申请强制执行，执行金额为本金1015000元及利息罚息。本院裁定将登记在刘政名下的本案案涉房屋予以查封。原告接法院通知后，向本院提出执行异议申请，经本院审查后认为原告的执行异议成立，裁定对案涉房屋中止执行。
另查明，1.2005年12月，百事佳公司法定代表人由冯身健变更为熊小峰，2006年6月13日，百事佳公司向工商部门申请变更登记信息，成都市工商局于同年7月3日批准其申请，公司法定代表人由冯身健变更为熊小峰。后冯身健不服，向本院提起行政诉讼，要求撤销成都市工商局作出的该变更登记。本院于2007年3月29日作出判决维持成都市工商局作出的变更登记行为，冯身健不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2007年7月16日裁定驳回其上诉，维持原判。在此期间，百事佳公司于2007年3月在《成都晚报》、《天府早报》上刊登公告称，从2006年7月1日起原公司公章、财务专用章、合同专用章及营业执照作废，冯身健不再担任公司一切职务，公司于2006年5月1日起全面停止锦江花园房屋的销售工作。原告签订房屋买卖合同时，冯身健未担任百事佳公司法定代表人。
2.冯身健在其不担任法定代表人期间，将百事佳公司开发的锦江花园城的部分已售房屋卖予他人，骗取购房款，构成合同诈骗罪，被成都市中级人民法院判处有期徒刑十四年，并处罚金50万元。经公安机关侦查，人民法院审理查明认定冯身健合同诈骗的受害人为杨丝、田夫、李静、茅蕾、熊树林、杨成杰、郭德淑、袁军、白蓉、邓纪发、李晓燕、吴泳江、杨胜蓉、周陈晨14人，涉案金额545万余元。在公安机关对百事佳公司售房相关事情进行调查过程中，购买百事佳公司锦江花园城楼盘房屋的中国银行西区支行员工向公安机关陈述，2001年通过单位安排部分职工与百事佳公司签订房屋买卖合同购买锦江花园城的房屋，职工并未与百事佳公司有真实的房屋买卖交易，是假合同，职工不支付首付款，也不用还贷，等百事佳公司将房屋销售出去后，贷款由百事佳公司还，职工按总房款的3%领取福利，银行职员也一直没有收房和入住。
3.2002年6月21日，高新支行更名为中国银行成都市开发西区支行。2005年6月1日，中国银行成都市开发西区支行更名为中国银行股份有限公司成都开发西区支行。
以上事实，有商品房买卖合同、商品房预售合同、合同查封备案登记信息、收据、入住通知书、装修合同、物业管理收费收据及收条、借款合同、抵押合同及公证书、贷款收据、（2008）武侯执字第1473号裁定书、（2011）武侯执裁字第69号裁定书、（2012）成刑初字第86号刑事判决书、（2007）成行终字第115号行政判决书、报纸公告、中国银行西区支行职工向公安机关的陈述记录、当事人陈述笔录收集在案证实。
本院认为，
刘政与百事佳公司签订合同的效力
根据公安机关对百事佳公司销售锦江花园城楼盘房屋的相关事实进行调查，可以确定在2001年期间，百事佳公司与中国银行西区支行部分职员签订虚假的购房合同，以获得贷款资金，中国银行西区支行职员既不承担给付房款的义务，也不享受获得房屋权利。结合本案查明的事实，首先，刘政系中国银行西区支行职员，刘政与百事佳公司签订房屋买卖合同后，其向百事佳公司支付首付款的情况，刘政未举证证明，且百事佳公司也不能证明其收取首付款的事实。其次，百事佳公司有向原告交付房屋的积极履约行为，但一直未向刘政履行相应义务，合同约定的2002年7月交房时间届满后，直至2007年原告入住案涉房屋，以及2012年原告向法院起诉，长达10年的时间，刘政既未向百事佳公司主张交付房屋的权利，也没有向实际居住者提出疑义，有悖常理；第三，刘政、高红于2002年向中国银行西区支行贷款1015000元后，从未支付过任何一期按揭贷款，直至2007年双方才签订还款协议，并予以公证。综上所述，结合公安机关调查的相关事实，可以确定刘政与百事佳公司之间无真实的房屋交易基础，其签订书面合同是以合法形式掩盖非法目的的无效合同。原告主张刘政与百事佳公司的房屋买卖合同无效成立，本院予以支持，但其要求撤销备案登记手续不属于人民法院民事案件受案范围，本院不予支持。
原告罗晓辰与百事佳公司签订合同的效力
原告罗晓辰与百事佳公司于2007年签订的房屋买卖合同效力的认定主要是取决于对冯身健代表百事佳公司签订合同行为的认定。本院认为，冯身健在2007年8月与原告签订合同时不是百事佳公司的法定代表人，且百事佳公司在报纸上刊登了公章作废的公告，但原告在与冯身健签订合同时，合同加盖的是百事佳公司公章，收款收据也加盖了百事佳公司的财务专用章，且原告是在锦江花园城售楼处签订的合同，签订合同付款后即得到百事佳公司的入住通知，顺利收房并装修入住，故原告有理由相信冯身健能够代表百事佳公司与其签订和履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权，超越代理权，或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”因此，冯身健代表百事佳公司与原告签订的商品房预售合同合同有效。此外，虽然冯身健因合同诈骗罪被处以刑罚，但根据公安机关的侦查和人民法院审查认定，冯身健在销售锦江花园城房屋中涉及的合同诈骗，并未包括本案原告所购买的房屋。综上所述，冯身健代表百事佳公司与原告签订的房屋买卖合同是真实合法有效的合同，该合同对百事佳公司有约束力。
原告诉请本院判决被告协助原告办理案涉房屋的所有权证和国土使用证，因案涉房屋的备案登记尚未撤销，且设立了抵押登记，原告的该诉求尚不具备条件，待条件成就后，原告可另案讼争。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款、第四十九条，《中华人民共和国民法通则》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告刘政与被告四川百事佳国际房地产开发有限公司于2001年签订《商品房买卖（预售）合同》合同无效；
二、原告罗晓辰与被告四川百事佳国际房地产开发有限公司于2007年9月3日签订《商品房买卖合同》合同有效；
三、驳回原告罗晓辰的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告四川百事佳国际房地产开发有限公司、刘政负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 苏 靓
人民陪审员 薛 峰
人民陪审员 谢再琼
二〇一四年四月十八日
书 记 员 赖 婷