广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终1252号
上诉人（原审被告）：麦明波。
被上诉人（原审原告）：冯绍良。
委托代理人：叶虹、叶和平，均系广东五邑律师事务所律师。
原审被告：蓬江区正言法律咨询服务所。
经营者：麦明波。
上诉人麦明波因与被上诉人冯绍良、原审被告蓬江区正言法律咨询服务所（以下简称“正言服务所”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法杜民初字第1021号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年10月26日，麦明波向原审法院提起诉讼，请求判令：1、麦明波、正言服务所立即清场、搬离位于江门市农林西路某甲房的租赁房屋，腾房后将租赁房屋返还冯绍良；2、麦明波、正言服务所向冯绍良支付尚欠的租金或房屋占用费合计人民币10000元（从2015年6月1日起暂计至2015年10月30日止，2015年10月30日后计算至麦明波、正言服务所实际腾房之日止）；3、麦明波、正言服务所支付从2015年6月至2015年10月的水电费共计人民币1000元；四、麦明波、正言服务所承担本案诉讼费用。主要的事实和理由如下：冯绍良与麦明波于2011年12月3日签订《楼房（铺位）租赁协议》，麦明波承租江门市农林西路某甲房屋，租期36个月，由2011年12月19日起至2014年12月18日，水电费由麦明波承担。麦明波承租房屋后，向工商部门申请开办正言服务所，正言服务所为租赁房屋的实际使用者。双方租赁协议期满后，麦明波、正言服务所继续使用租赁房屋，每月租金仍为人民币2000元。2015年6月起，麦明波、正言服务所无故拖欠租金及水电费，经冯绍良多次催讨仍不支付。为此，冯绍良通知麦明波、正言服务所收回租赁房屋，解除合同。根据法律规定，原租赁合同到期后，冯绍良与麦明波双方虽未书面续签租赁合同，但麦明波实际占有使用房屋继续经营正言服务所，实为不定期租赁合同，冯绍良有权随时主张解除合同。此外，麦明波、正言服务所拖欠租金和水电费，已构成违约，冯绍良亦有权根据合同第六条解除合同。麦明波、正言服务所在合同解除前拖欠租费，在合同解除后仍占用房屋，侵犯了冯绍良的合法权益。根据合同相对性原则，麦明波为直接责任承担者。由于正言服务所为房屋实际使用者，故正言服务所应与麦明波一并承担腾房及清偿责任。
麦明波、正言服务所共同答辩称：一、根据双方签订的租赁合同，约定每月租金是人民币800元，实际上双方在履行合同期间是按月租金人民币1500元来履行的。二、租赁期间水电费实用实收，但是出具的水电费发票是冯绍良单方面出具的，没有麦明波、正言服务所签名，与合同约定不符。三、合同期满后，双方达成口头协议，麦明波、正言服务所继续租赁铺位，但是租金调整为每月人民币2000元，到了2015年6月份，冯绍良没有经过麦明波、正言服务所同意的前提下，私自更换了商铺的门锁，换锁后麦明波、正言服务所从6月份至今都无法进入店铺，无法经营。四、2015年合同期满后，双方口头约定续租，基于这个情况下，麦明波、正言服务所对店铺进行了装修，投入了资金，现在造成麦明波、正言服务所无法经营。五、麦明波、正言服务所现在仍然希望与冯绍良继续履行租赁合同，继续租赁其的铺位。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：冯绍良是江门市农林西路某甲房屋的所有人。2011年12月3日，冯绍良与麦明波签订《楼房（铺位）租赁协议》，主要约定：麦明波承租冯绍良的位于江门市农林西路某甲房，租赁期限从2011年12月19日至2014年12月18日；每月租金为人民币800元，租金在每月23日前交付；麦明波需交付按金人民币1600元，租期满时冯绍良无息退回按金给麦明波；租赁期内一切水电费、治安费、卫生费等由麦明波负责缴纳。协议签订后，双方协商约定每月租金变更为人民币1500元，麦明波并实际交付了人民币3000元押金给冯绍良。上述协议到期后，双方没有续签书面的租赁合同，双方口头协商约定麦明波继续租用上述房屋，租金变更为每月人民币2000元。冯绍良认为麦明波、正言服务所从2015年6月起拖欠租金及水电费，遂提起本案诉讼。
另查：冯绍良于2015年8月27日单方更换了上述房屋的门锁。
原审判决理由和结果
原审法院认为，本案是租赁合同纠纷。根据冯绍良提供的《楼房（铺位）租赁协议》等证据可以证明，冯绍良与麦明波的租赁合同关系事实清楚，且没有违反法律、法规的禁止性规定，原审法院依法予以确认。双方签订合同后，又约定变更租金为每月人民币1500元，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，对于冯绍良与麦明波协商变更的租金标准，原审法院予以确认。
关于冯绍良请求麦明波、正言服务所搬离并返还租赁房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，虽然双方在租赁合同到期后没有续签书面合同，但双方口头约定由麦明波继续租用房屋，租金变更为每月人民币2000元。故双方的租赁合同继续有效，期限为不定期。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。冯绍良主张在2015年6月份期间已经通过电话通知了麦明波要求解除租赁关系，麦明波在庭审中也表示知悉冯绍良解除租赁关系的意思表示，因此可以确认双方的租赁关系解除。冯绍良并请求麦明波搬离及返还租赁房屋，于法有据，原审法院予以支持。但由于冯绍良于2015年8月27日更换了上述房屋的门锁，故麦明波从2015年8月27日起已无法实际占用使用房屋。因此，麦明波无需再将租赁房屋返还给冯绍良，但其仍需将放置在租赁房屋内的物品搬离。
关于冯绍良请求的租金的问题。冯绍良与麦明波在租赁合同到期后约定由麦明波继续租用房屋，租金变更为每月人民币2000元。故麦明波继续租用房屋，应按每月人民币2000元的标准支付租金给冯绍良。冯绍良主张麦明波从2015年6月开始拖欠租金，因此请求麦明波支付2015年6月起的租金。冯绍良的租金请求符合法律规定，原审法院予以支持。麦明波则抗辩认为其已经交付了2015年6月、7月的租金给冯绍良，但麦明波未能提供相关证据证明其已经交付了上述期间的租金，应承担举证不能的法律责任，故对于麦明波的该项抗辩，原审法院不予采纳。但如上所述，由于冯绍良于2015年8月27日更换了上述房屋的门锁，麦明波从2015年8月27日起已无法实际占用使用房屋，故麦明波的租金应支付至2015年8月26日。因此，麦明波应支付尚欠的租金人民币5677.42元（2000元×2个月＋2000元÷31天×26天）给冯绍良，对于冯绍良请求超出的部分，原审法院不予支持。
关于冯绍良请求的水电费的问题。冯绍良主张麦明波租赁期间尚欠水电费共543.76元，应予承担。冯绍良的水电费请求符合双方的合同约定，且麦明波也表示对冯绍良主张的水电费没有异议，故对于冯绍良的该项请求，原审法院予以支持。
关于麦明波交付的租赁押金的问题。双方确认麦明波在签订租赁合同后交付了人民币3000元的押金给冯绍良。麦明波并主张押金应在其拖欠的相关费用中予以扣减。根据双方合同约定，押金在租赁期满时，冯绍良需无息退回给麦明波。现双方签订的租赁合同期限已满，且双方租赁关系也已解除，冯绍良继续占有麦明波交付的押金缺乏依据。故麦明波要求押金在其尚欠的相关费用中扣减的主张合理，原审法院予以确认。因此，麦明波实际还应支付人民币3221.18元（5677.42元＋543.76元-3000元）给冯绍良。
关于正言服务所是否需要承担责任的问题。根据冯绍良与麦明波签订的《楼房（铺位）租赁协议》，合同的当事人是冯绍良与麦明波。根据合同相对性的原则，本案租赁合同设立的权利义务的承受人应为冯绍良与麦明波，正言服务所不是合同的当事人，不应承担因本案租赁合同而产生的相关责任。虽然正言服务所的经营者为麦明波，但麦明波租用冯绍良房屋后作何用途，不影响冯绍良与麦明波的租赁关系以及合同的效力。冯绍良请求正言服务所与麦明波共同承担责任，缺乏事实与法律的依据。故对于冯绍良的该项主张，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年1月18日作出如下判决：
一、麦明波在本判决发生法律效力之日起十日内将放置在江门市农林西路106号102房屋内的物品搬离；
二、麦明波在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金人民币5677.42元、水电费人民币543.76元（以上金额需扣减人民币3000元），合共人民币3221.18元给冯绍良；
三、驳回冯绍良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费175元减半收取87.50元，由冯绍良负担60元，麦明波负担27.50元。
当事人二审的意见
麦明波不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决；2、改判麦明波无需将放置在江门市农林西路某甲房屋内的物品搬离；3、改判麦明波无需向冯绍良支付租金5677.42元、水电费543.76元；4、判令冯绍良承担本案一、二审的诉讼费用。主要事实与理由如下：麦明波认为其从2015年6月起并没有实际使用该房屋，无需支付其后的租金，而水电费在押金3000元处扣减后尚余2456.24元，即麦明波不但无需向冯绍良支付任何费用，冯绍良反而应向麦明波返还2456.24元，原审法院认定事实不清，适用法律不当，依法应予以改判。（一）冯绍良是在2015年6月起未经麦明波同意，私自更换店铺门锁，并非原审法院认定的2015年8月27日；冯绍良的换锁行为导致麦明波无法进入店铺经营，系冯绍良过错在先，该店铺其后的租金不应再向冯绍良支付。麦明波在一审期间已向原审法院告知冯绍良从2015年6月起私自换锁的行为，原审法院对此并未进行仔细调查，仅凭冯绍良单方的情况说明称“换锁时间为2015年8月27日”、又没有其他证据辅证的情况下，即对该时间进行确认，明显属于认定事实不清，对麦明波明显不公平。（二）麦明波与冯绍良之间实际上是按照每月租金为1500元，其后所称的2000元租金是冯绍良的单方主张，并没有得到麦明波的同意确认，原审法院却对此予以认定明显是认定事实有误。麦明波在一审答辩中明确了双方实际缴纳的租金为每月1500元，期满后店铺实际已交由麦明波的朋友冯某甲经营，其双方约定的每月租金2000元并未经麦明波同意确认，原审法院却对此记载有误；其次，冯绍良亦未提供任何证据证实双方有对租金金额更改为2000元，麦明波对此不予确认，则冯绍良的该主张应当承担举证不能的法律后果，原审法院却认定双方期满后租金变更为每月人民币2000元，系认定事实有误；退一步说，即使前述第一点中2015年6、7月份的租金由麦明波承担，也只能按照每月租金1500元的标准计算，而不是2000元。此外，即使存在后来变更为每月租金2000元的事实，也是冯绍良与麦明波的朋友冯某甲之间的纠纷，不应当由麦明波对此承担，而事实上，冯某甲己将2015年6、7月份的租金共计4000元现金存入冯绍良指定的银行账户中，冯绍良对此不予承认明显也是不诚信的表现。（三）麦明波与冯绍良口头续约后，投入了大量资金装修，现在由于冯绍良的私自换锁行为造成无法经营，麦明波认为冯绍良至少应继续履行租赁合同，让麦明波继续租赁该店铺，否则该装修的损失应由冯绍良承担。另外，麦明波之前实际交付的3000元押金，在扣除水电费用后尚余2456.24元也应当向麦明波返还。综上所述，原审法院认定事实不清，错误地判决麦明波向冯绍良支付租金等费用，对麦明波是不公平的。为维护自身合法权益，麦明波恳求二审法院查明事实真相，对原审判决依法进行纠正改判。
冯绍良答辩称：（一）麦明波称更换店铺门锁的时间是2015年6月与事实不符。1、冯绍良与麦明波均在一审开庭过程中确认冯绍良更换店铺门锁的时间是2015年8月左右。（详见本案一审开庭笔录）2、麦明波在一审开庭中确认其使用店铺至2015年7月份，该事实与冯绍良主张的更换店铺门锁时间相佐证。（详见本案一审开庭笔录）因此，本案一审法院认定事实清楚，应予以维持。（二）原审法院确认合同期满后，冯绍良与麦明波口头变更租金为2000元事实清楚，证据充分。1、冯绍良与麦明波均在一审开庭过程中确认：租赁合同期满后，双方虽未签订合同，但口头变更租金为2000元。（详见本案一审开庭笔录）2、冯绍良与麦明波是签订《楼房（铺位）租赁协议》的主体，合同期满后变更为不定期租赁合同，其主体依然是冯绍良与麦明波，而且实际使用涉案铺位的是正言服务所，其经营者为麦明波。根据合同的相对性原则，所欠租金应当由麦明波承担。（三）麦明波称冯某甲已将2015年6、7月份的租金共计4000元存入冯绍良指定的银行账户与事实不符，冯绍良并未收到该4000元款项。若麦明波主张已支付该笔款项，根据谁主张谁举证的原则，应当由麦明波承担举证责任。（四）麦明波欠租行为已构成违约，经冯绍良通知，不定期租赁合同已解除，不存在换锁导致麦明波无法经营的问题。本案合同的解除是由麦明波未按合同约定交纳租金的违约行为导致的，应当由麦明波自行承担该违约行为所导致的自身经济损失。原审法院判决正确，应予以维持。（五）麦明波交付的3000元押金一审判决已经作了扣除，其对此提出上诉纯属多此一举。综上，恳请二审法院依法驳回麦明波的诉讼请求，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：一审庭审期间，麦明波确认“合同期满后，双方达成口头协议，麦明波继续租赁涉案房屋，但租金调整为每月2000元”以及“冯绍良在2015年8月份更换了涉案房屋的门锁”等事实。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审的争议焦点包括：1、麦明波主张继续履行涉案租赁协议应否支持？2、原租赁期限届满后的租金应按何标准计付及计至何时？
关于第1个争议焦点。麦明波与冯绍良在合法、自愿、平等、有偿的基础上开展房屋租赁交易，依法应受法律保护。双方当事人在《楼房（铺位）租赁协议》原约定的租赁期限届满后，经协商一致由麦明波继续租赁涉案房屋，但没有再约定租赁期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，双方之间后期的租赁应属不定期租赁，当事人可以随时解除合同。冯绍良在诉讼中声称在2015年6月份已经以电话方式通知麦明波解除租赁关系，麦明波也表示知悉冯绍良解除租赁关系的意思表示，据此双方的租赁关系自前述通知作出的合理期限届满后即已解除。因此，冯绍良本案起诉请求麦明波搬离及返还租赁房屋，合法合理，本院予以支持；麦明波主张继续履行租赁关系，理据不足，本院不予采纳。至于麦明波提及的装修损失的承担问题，因其在诉讼中既没有提出具体、明确的主张，更没有就此提起反诉，故本案于此不作调整，其依法可另诉解决。
关于第2个争议焦点。承前所述，冯绍良与麦明波之间的租赁关系自冯绍良于2015年6月通知麦明波解除合同的合理期限届满后即已解除。而冯绍良实际于2015年8月27日单方更换了涉案房屋的门锁。因此，麦明波应付的涉案房屋租金应计至2015年8月26日。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”麦明波在一审庭审中确认了“合同期满后，双方达成口头协议，麦明波继续租赁涉案房屋，但租金调整为每月2000元”以及“冯绍良在2015年8月份更换了涉案房屋的门锁”等事实，虽然其在上诉中反悔并主张前述的租金为每月1500元及冯绍良在2015年6月份更换门锁，但却未能举证推翻其在一审中的陈述，本院依法不予采纳。因此，原租赁期限届满后的租金应按每月2000元计付以及应计至2015年8月26日。麦明波自2015年6月起便没有依约交纳租金，计至2015年8月26日其所拖欠的租金为5677.42元（2000元×2个月＋2000元÷31天×26天），加上其欠付的水电费543.76元，再扣减其原交纳的押金3000元，其还应向冯绍良支付3221.18元（5677.42元＋543.76元-3000元）。此外，麦明波主张其已将2015年6、7月的租金4000元存入冯绍良所指定的银行账户，冯绍良对此不予认可，而麦明波未能举证证明，故本院对其上述主张不予采纳。综上，原审法院判令麦明波支付3221.18元给冯绍良，合法合理，本院予以维持；麦明波主张其无需向冯绍良支付前述费用，于法无据，本院不予支持。
综上所述，麦明波的上诉请求依据不足，应予驳回；原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费175元，由麦明波负担。
本判决为终审判决。
审判长 李立辉
审判员 陈侃伦
审判员 李雁羽
二〇一六年七月二十七日
书记员 冯雪莹