云南省曲靖市麒麟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）麒民初字第945号
原告徐雪梅，女，1984年3月10日生，汉族，宣威市人。
委托代理人胡其来，男，汉族，1982年8月9日生，宣威市人。与原告系夫妻关系。（特别授权）
被告钱雯，女，1983年2月14日生，汉族，曲靖市麒麟区人。
委托代理人袁群松，麒麟区众擎法律服务所法律工作者。
委托代理人赵磊，男，汉族，1983年7月29日生，楚雄市人。与被告系夫妻关系。（特别授权）
原告徐雪梅诉被告钱雯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理后，依法由代理审判员钟旋适用简易程序于2014年6月11日公开开庭进行了审理。原告徐雪梅及其委托代理人胡其来、被告钱雯及其委托代理人袁群松、赵磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐雪梅诉称，原告于2011年与案外人刘静丽签订租赁合同，租用位于麒麟区珠江源广场步行街的5-2号商铺。被告于2013年从商铺物业处租下该商铺后，继续与原告签订租赁合同，由原告继续从被告处转租使用该商铺，合同期限为2013年4月15日至2014年4月14日。合同签订后，被告向原告收取了全年租金50000元。2013年12月，商铺物业管理处通知原告，如需继续使用必须于2014年1月到物业处签订《租赁合同》，并交纳2014年租金。此时原告才得知，被告并未取得2014年1月以后该商铺的使用权，被告对2014年1月10日至2014年4月14日期间的商铺无权处分。原告与商铺物业处商定一致，与其签订了2014年1月10日起至2015年1月9日止为期一年的租赁合同，并全额交清了一年租金。为维护原告的合法权益，现请判决确认原、被告所签订的房屋租赁合同从2014年1月10日至2014年4月14日期间系无效合同；判令被告退还2014年1月10日至2014年4月14日的房屋租金13194.00元，并按同期银行贷款利率向原告支付利息，直至全部租金退还给原告止；本案诉讼费由被告承担。
被告钱雯辩称：案外人刘静丽向曲靖市龙泉实业有限公司租用了珠江源步行街5号商铺，将其隔成两间，分租给答辩人与被答辩人。2012年经过协商，案外人刘静丽将5号商铺转让给答辩人，答辩人支付了高额转让费。2013年1月10日答辩人与曲靖市龙泉实业有限公司签订合同，按曲靖市龙泉实业有限公司的规定支付更名费，在公司办理了转让手续后，答辩人取得了5-1号、5-2号商铺的使用权。按曲靖市龙泉实业有限公司的规定，承租方可选择一次性签订多年合同并支付租金，也可选择一年一签合同，租金一年一付。虽答辩人选择了一年一签合同并支付租金，但答辩人能够持续使用5号商铺。因被答辩人与案外人刘静丽签订5-2号商铺的租赁合同期限至2013年4月14日，故合同到期后答辩人本要收回5-2号商铺自己使用，考虑到被答辩人的实际困难，同意与她续租一年。因2013年1月10日至4月14日期间的租金被答辩人没有支付给答辩人，续租时，双方约定一年租期届满后一并结算。现被答辩人用欺骗手段与曲靖市龙泉实业有限公司签订租用合同，曲靖市龙泉实业有限公司发现后已通知其合同不成立要予以收回。因此被答辩人并未取得5号商铺的使用权，被答辩人所述事实与理由不成立，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
原告针对其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格。2、被告与曲靖市龙泉实业有限公司签订的商铺租赁合同复印件一份，证明被告与曲靖市龙泉实业有限公司签订的商铺租赁合同租期为2013年1月10日至2014年1月9日。3、原、被告签订的房屋租赁合同复印件一份，证明双方合同的租期为2013年4月15日至2014年4月14日。4、原告与曲靖市龙泉实业有限公司签订的商铺租赁合同复印件一份，证明5-2号商铺现在原告使用。
经质证，被告对证据1、2、3无异议，本院予以确认；对证据4的真实性、合法性均有意见。本院认为该证据欲证明的事实与原告的主张无关联性，本院不予确认。
被告针对其答辩理由，向本院提交了以下证据：
1、被告身份证复印件一份，证明被告主体资格。2、原告与案外人刘静丽签订的房屋租赁合同复印件一份、被告与曲靖市龙泉实业有限公司签订的房屋租赁合同复印件一份，证明原告自2012年4月15日至2013年4月14日期间一直在使用5-2号商铺，被告于2013年1月10与曲靖市龙泉实业有限公司签订房屋租赁合同，获得5-1号及5-2号商铺的使用权，但原告未向被告支付2013年1月10日至2013年4月14日期间的房租，以及被告拥有5号商铺的使用权，与曲靖市龙泉实业有限公司约定的仅只是租金一年一交。3、原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明租期为2013年4月15日至2014年4月14日。4、收条两份，证明被告向案外人刘静丽支付商铺转让费。5、曲靖市龙泉实业有限公司出具的交费收据三份，证明案外人刘静丽向被告转让商铺使用权的行为得到曲靖市龙泉实业有限公司的认可，被告与曲靖市龙泉实业有限公司办理了相关转让手续，曲靖市龙泉实业有限公司向被告收取的保证金至今未退还被告。6、2013年铺面收费通知一份，证明合同虽签订为一年，但不是使用权仅为一年，而是租金交纳方式为一年一次。7、曲靖市龙泉实业有限公司撤销商铺租赁合同通知一份，证明由于曲靖市龙泉实业有限公司工作人员的失误，导致误签合同，现公司认为合同不成立要予以收回。
经质证，原告对证据1、3、4、6无异议，本院予以确认。原告对证据2的真实性无异议，但认为该证据不能证实原告的主张。对证据5、7的真实性、合法性、关联性均有意见。本院认为证据2证明的内容仅为原告与案外人签订的房屋租赁合同，租期为2012年4月15日至2013年4月14日，以及被告与曲靖市龙泉实业有限公司签订房屋租赁合同，租期为2013年1月10日至2014年1月9日，虽被告自2013年1月10日起取得该商铺的使用权，但原告欲以证实的事实无其他证据予以佐证，本院不予确认。证据5为被告单方提供的涉及案外人权利、义务的收款单据，并未获得案外人认可，本院不予确认。证据7中签收人一栏无原告签字，且无其他证据予以佐证，未形成证据锁链，本院不予确认。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
案外人刘静丽向曲靖市龙泉实业有限公司租用位于珠江源广场步行街的5号商铺，并分别将5-1号转租给被告钱雯、5-2号转租给原告徐雪梅。2013年1月10日，在案外人刘静丽与曲靖市龙泉实业有限公司的房屋租赁合同到期后，被告与曲靖市龙泉实业有限公司签订了5-1号与5-2号商铺的房屋租赁合同，租期为2013年1月10日至2014年1月9日。2013年4月15日，被告将5-2号商铺转租给原告使用，并与原告签订房屋租赁合同，合同约定租期为2013年4月15日至2014年4月14日，租金为50000元。合同签订后，原告一次性向被告支付了租金50000元。曲靖市龙泉实业有限公司每月直接向原告收取水电费，知道并认可被告将5-2号商铺转租给原告。
本院认为：房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，被告与曲靖市龙泉实业有限公司签订的珠江源广场步行街5-2号商铺的房屋租赁合同约定租期为2013年1月10日至2014年1月9日，原、被告双方签订的租赁该商铺的房屋租赁合同约定租期为2013年4月15日至2014年4月14日，由于被告将向曲靖市龙泉实业有限公司承租的房屋转租给原告时，转租期限已超过被告剩余的租赁期限，因此超过部分（2014年1月10日至2014年4月14日）的约定无效。因被告与曲靖市龙泉实业有限公司在签订房屋租赁合同时对租赁期限进行了明确约定，故其认为与曲靖市龙泉实业有限公司约定能够持续使用5-1号、5-2号商铺，只是租金一年一交的抗辩理由不能成立；被告认为原告用欺骗手段与曲靖市龙泉实业有限公司签订了2014年1月10日至2015年1月9日5-2号商铺的租赁合同，被告不是该租赁合同的当事人，其抗辩理由不成立，本院不予采信；被告未能提供证据证实原、被告双方约定一年租期届满后一并结算2013年1月10日至4月14日之间的租金，故其主张本院不予支持。原告主张被告退还95天（2014年1月10日至2014年4月14日）的租金共计13013.70元（50000元÷365天×95天）的诉请本院予以支持；因原告2011年起开始转租该商铺，明知该商铺是原告向曲靖市龙泉实业有限公司租用后转租于自己，但在订立合同时未查明转租的剩余租赁期限，自身存在过错，故其要求被告按同期银行贷款利率支付利息的诉请本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、原告徐雪梅与被告钱雯签订房屋租赁合同所约定的租期自2014年1月10日起至2014年4月14日止无效。
二、由被告钱雯于判决生效后二十日内返还原告徐雪梅租金人民币13013.70元。
三、驳回原告徐雪梅的其他诉讼请求。
案件受理费130元（原告已预交），减半收取65元，由被告钱雯负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
代理审判员 钟 旋
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 李桃仙