云南省瑞丽市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云3102民初488号
原告：中国工商银行股份有限公司瑞丽支行
负责人：蒋琦，男。
委托代理人：董继东，男。代理权限为特别授权代理。
委托代理人：张发佳，律师。代理权限为特别授权代理。
被告：汪良斌，男。
被告：刘江芳，女。
被告：瑞丽市祥成房地产开发有限公司
法定代表人：付洪林。
原告中国工商银行股份有限公司瑞丽市支行（以下简称工商银行）与被告汪良斌、刘江芳、瑞丽市祥成房地产开发有限公司（以下简称祥成公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理。依法由审判员朱湘林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工商银行委托代理人董继东、张发佳，被告刘江芳到庭参加诉讼；被告汪良斌、祥成公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行诉称，被告汪良斌、刘江芳系夫妻关系。2010年被告因购买瑞丽市祥成房地产开发有限公司开发的“祥瑞家园”的商铺，向原告申请个人商用房贷款580万元，原告经审核同意，借贷双方及保证人祥成公司于2010年12月10日签订《个人购房借款/担保合同》（商房贷......（2010）503号），约定贷款额度为580万元，贷款期限120个月，还款方式为按月等额本息还款法。同时，约定本笔贷款的担保方式为抵押，即被告祥成公司提供连带责任保证，被告汪良斌、刘江芳以其位于瑞丽市麓川路103号“祥瑞家园”商用房2幢1层的商铺（建筑面积712平方米）提供抵押，双方并办理了商品房抵押权预告登记，由原告持有《房屋预告登记证明》（瑞房预证瑞丽市字第00000034号）。合同签订后，原告及时履行了贷款义务，于2010年12月10日将贷款580万元划入被告指定的瑞丽市祥成房地产开发有限公司账户，由被告汪良斌出具《借款凭证》。但在还款过程中，被告出现违约情形，至2016年5月31日，被告已连续4个月未依约偿还借款本息。根据借款合同第十四条规定：“借款人连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。”故被告应清偿截止2016年5月31日所欠原告贷款本金3365504.40元、利息62422.96元，及至实际清偿之日止的利息，并承担原告为实现债权的费用。同时，原告对抵押物享有优先受偿权。为维护原告的合法权益，防止国有资产的流失，原告起诉至法院，请求：1、解除原、被告双方签订的《个人购房借款/担保合同》，被告汪良斌、刘江芳偿还原告截止2016年5月31日所欠的借款本金3365504.40元，利息62422.96元，合计3427927.36元及至借款清偿之日止的利息（含罚息及复利）；2、被告汪良斌、刘江芳承担原告为实现债权所产生的保全费、律师费等全部诉讼费用；3、被告祥成公司对上述全部借款本息及实现债权的费用承担连带清偿责任；4、原告对被告汪良斌、刘江芳提供的抵押物，位于瑞丽市麓川路103号“祥瑞家园”二幢一层的商铺（建筑面积712平方米），在上述债权范围内享有抵押权及优先受偿权。
原告工商银行为证明其诉讼主张，向本院提交了以下三组证据：（一）原告《营业执照》复印件1份，欲证明原告的诉讼主体适格及贷款业务经营的合法性；（二）《中国工商银行个人商用房贷款申请表》、《个人住房（商业房）贷款客户谈话笔录》、《客户须知》、《个人购房借款/担保合同》（商房贷......（2010）503号）、《抵押登记证书》、《中国工商银行借款凭证》、《债权债务确认协议》、《贷款担保确认书》、《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》原件各1份，欲证明原、被告借款及担保合同依法成立并生效，抵押权已经设立，原告已经履行了出借款项的义务，被告未依约偿还原告借款本息，存在违约行为；（三）两被告结婚证复印件1份，欲证明两被告系夫妻关系。
被告刘江芳，承认原告提出的全部诉讼请求，并对原告提交的以上三组证据的真实性、合法性、关联性及证明内容无异议。
本院认为，原告提交的以上三组证据来源客观、真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对以上证据的真实性、合法性及关联性，本院予以采信。
本院查明：被告汪良斌与刘江芳系夫妻关系。2010年12月10日，原告工商银行与被告汪良斌签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告向原告借款580万元用于购买坐落于瑞丽市麓川路103号“祥瑞家园”商用房，建筑面积为712平方米的商铺，借款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款利率以借款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，执行年利率6.754%，还款方式为按月等额本息还款。合同第九条约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。合同第十七条约定：订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。合同落款借款人及抵押人：汪良斌，共同借款人及抵押物共有人：刘江芳，保证人：被告祥成公司。2010年12月10日，原告如约将借款580万元转入祥成公司账户，由汪良斌向原告出具《借款凭证》。对上述借款，汪良斌自愿以其向祥成公司购买的位于瑞丽市麓川路103号“祥瑞家园”二幢一层（建筑面积712平方米）的商铺提供抵押，双方并办理了商品房抵押权预告登记（瑞房预证瑞丽市字第00000034号）。2016年4月6日，两被告与原告达成《债权债务确认协议》，确认：截止2016年4月5日两被告尚欠原告借款本金3365504.40元，利息30755.36元。2016年4月6日，祥成公司向原告出具《贷款担保确认书》，上载明：“本公司于2010年12月10日与中国工商银行股份有限公司瑞丽支行签订编号为2010年商房贷503号《个人购房借款/担保合同》，为汪良斌、刘江芳向中国工商银行股份有限公司瑞丽支行所办理的580万元贷款提供担保，现本公司确认上述担保合同真实有效，本公司承诺按照担保合同承担担保责任。”截止2016年5月31日，两被告尚欠原告借款本金3365504.40元，借款利息及逾期利息共计62422.96元。后未再如约归还借款本息，经原告催讨无果，于2016年7月6日起诉至本院，请求解决。
本案的调查重点为：（一）原、被告双方签订的《个人购房借款/担保合同》是否合法有效，应否解除，被告应否偿还原告借款本金3365504.40元，并承担相应的利息及罚息；（二）被告祥成公司对上述债务应否承担连带清偿责任；（三）原告在债权范围内对被告汪良斌、刘江芳提供的抵押担保物是否享有优先受偿权；（四）律师费如何承担。
本院认为，（一）关于原、被告双方签订的《个人购房借款/担保合同》是否合法有效，应否解除，被告应否偿还原告借款本金3365504.40元，并承担相应的利息及罚息的问题，本院认为：原告工商银行与被告汪良斌、刘江芳在平等自愿的基础上签订的《个人购房借款/担保合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，应受法律保护。原告依据合同约定主张权利，要求两被告偿还借款本金及利息，应予支持。两被告未按合同约定如约归还借款本息，应当承担违约责任。被告的违约行为致使合同目的已不能实现，原告请求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》符合法律规定，本院予以支持。原告主张两被告归还借款本金3365504.40元并按合同约定的利息及逾期贷款复利及罚息支付相应的利息及罚息，该请求未超过人民银行规定的各商业银行贷款基准利率的上浮上限，本院予以支持。（二）关于被告祥成公司对上述债务应否承担连带清偿责任的问题，本院认为：祥成公司作为原、被告双方《个人购房借款/担保合同》的保证人，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十九条、第二十一条之规定，应当对以上债务承担保证责任。（三）关于原告在债权范围内对被告汪良斌、刘江芳提供的抵押担保物是否享有优先受偿权的问题，本院认为：汪良斌、刘江芳自愿以其向祥成公司购买的位于瑞丽市麓川路103号“祥瑞家园”二幢一层（建筑面积712平方米）的商铺提供抵押，双方并办理了商品房抵押权预告登记，该抵押行为合法、有效，原告在债权范围内对该抵押物拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。（四）关于律师费如何承担的问题。原告主张由被告清偿其因实现债权所产生的律师费，但未明确律师费的具体金额及提交律师事务所开具的律师费发票作为律师费支付的依据，原告对律师费的诉讼主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条第一款第（一）、（二）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（二）、（三）、（四）项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司瑞丽支行与被告汪良斌、刘江芳于2010年12月10日签订的《个人购房借款/担保合同》。
二、被告汪良斌、刘江芳于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司瑞丽支行借款本金3365504.40元及应付利息（应付利息包含期内利息、罚息、复利），截止2016年5月31日的利息为62422.96元；自2016年6月1日起按年利率6.754%加收50%给付，复利按罚息利率计收，至实际清偿之日止。
三、被告瑞丽市祥成房地产开发有限公司对以上债务承担连带清偿责任。
四、原告中国工商银行股份有限公司瑞丽支行对被告汪良斌、刘江芳提供的抵押担保物，位于瑞丽市麓川路103号“祥瑞家园”二幢一层（建筑面积712平方米）的商铺拍卖、变卖所得的价款在上述债权范围内享有优先受偿权。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司瑞丽支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34223元、保全费5000元，由被告汪良斌、刘江芳、瑞丽市祥成房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省德宏州中级人民法院。并预交上诉费34223元；若有新证据，与上诉状一并提交。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判长 朱湘林
二〇一六年八月三十一日
书记员 线丽琴
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：
（一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。
（二）债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。
（三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。
（四）按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十六条保证的方式有：
（一）一般保证
（二）连带责任保证。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
四、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。