陕西省铜川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕02民终197号
上诉人（原审被告）：阴亮侠,女,汉族，住铜川市新区
委托诉讼代理人：张彦军，陕西宋林科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐珍，陕西宋林科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：铜川市三禾天泽商贸有限公司。住所地：铜川市王益区王家河南路**号。
法定代表人：赵圆，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：闵菊花，陕西秦中律师事务所律师。
上诉人阴亮侠与被上诉人铜川市三禾天泽商贸有限公司（以下简称三禾公司）租赁合同纠纷一案，不服铜川市耀州区人民法院（2017）陕0204民初1879号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阴亮侠及其委托诉讼代理人张彦军、唐珍，被上诉人三禾公司的委托诉讼代理人闵菊花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审。二、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由为：一、一审判决认定事实不清，对证据认定前后矛盾，对房屋租金数额未查清。2016年1月22日转账凭证的5万元是第四年的租金，但一审仅仅陈述了2017年11月13日已缴纳1万元，而转账的5万元却未出现，一审对事实未查清。二、一审判决不顾上诉人抗辩理由草率判决，对抗辩涉及事实判决中未提及，对上诉人不公。上诉人在一审说明了不支付租金的理由：房顶从2013年开始常年漏水，2015年开始被上诉人拒绝售电给上诉人，2015年9月漏水量大导致店铺67.61平米无法使用，因此计算租金应按实际使用面积而非合同中约定的面积计算。被上诉人收了租金不履行义务，违反了合同约定，给上诉人造成损失。上诉人只好用不支付租金的抗辩方式让上诉人尽快维修，但被上诉人从未维修过房屋，上诉人拒绝支付租金合法合理。三、一审判决适用法律不当。上诉人认为应当根据《合同法》第六十七条、第二百三十一条规定审理此案。
三禾公司答辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。
三禾公司向一审提出诉讼请求，依法判令：一、被告支付原告租金261300元并返还租赁物；二、本案诉讼费由被告承担。
一审认定事实：2012年8月5日，原告三禾公司与被告阴亮侠签订《场地租赁合同》，合同文本载明“第一条租赁场地：乙方承租甲方一层118号场地，建筑面积166.97平方米（公摊面积15平方米），用于家纺经营；第二条租赁期限：1、自2012年9月20日起至2017年9月20日止共计5年；2、免租期（装修）为自2012年8月5日起至2012年9月19日；3、甲方于2012年8月20日前向乙方交付租赁场地的使用权…第四条租金：1、自2012年9月20日起至2017年9月20日止，租金每平方米45元；自2014年9月20日起，租金每平方米按市场行情适当调整，比率为上年租金的20%或按照市场行情予以适当调整；2、租金实行一年支付制，以现金为租金支付方式，每期支付12个月的租金，本协议生效后乙方须于2012年8月5日前先付租金98263.8元，自第12个月开始支付第二年租金，以此类推；第五条保证金：本协议签订时乙方须向甲方交付保证金贰万元…第十一条专用设施、场地的维修、保养：…4、在租赁期限内如乙方须对租赁场地进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意…改建、装修费用由乙方承担；第十三条租赁场地的交还：1、租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或者合同终止10日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好适租的状态交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；2、乙方应于租赁期满或合同终止后10日内将乙方物品搬出租赁场地，乙方逾期10日拒不搬出物品的视为乙方放弃对该物的所有权，甲方有权任意处置滞留于租赁场地的乙方物品，并按场地租赁费的双倍向乙方收取场地占用费，至乙方搬出为止；3、乙方在租赁期限内对租赁场地进行改造增加的添附物及装修部分在本合同终止时或因乙方违约行为解除合同情况下，乙方增加添附物及装修动产部分归乙方所有，不动产归甲方所有，甲方就乙方的改造增加添附物及装修不作任何补偿、赔偿，因乙方拆除产生的一切费用由乙方承担…”。原、被告双方在合同落款处签字盖章或者签字捺印。合同签订后，原告三禾公司依约向被告阴亮侠交付租赁物，被告阴亮侠正常经营富安娜家纺，并向原告三禾公司交纳押金20000元。2012年9月20日至2015年9月20日期间的租金，被告阴亮侠已经向三禾公司交纳完毕；2015年9月21日至2017年9月20日期间的租金，被告阴亮侠仅在2017年11月13日向原告三禾公司交纳10000元现金，其余租金未支付。合同在履行过程中，原告三禾公司与被告阴亮侠口头协商，合同最后两年的租金价格。双方均认可存在协商租金浮动的事宜，但是原告三禾公司认为年租金价格为11.5万元，而被告阴亮侠认为年租金价格为10.5万元，双方仅对价格存在争议。合同期限届满后，原告三禾公司向被告阴亮侠主张权利时，双方口头协商并约定“2015年9月21日至2017年9月20日期间的租金总计为90000元”，被告阴亮侠仅在2017年11月13日向原告交纳10000元，剩余80000元仍未支付。原告三禾公司提起诉讼。案件受理后，一审多次组织双方当事人进行调解，均未达成一致意见。截止2018年3月7日开庭审理时，被告阴亮侠仍继续占用原告三禾公司的房屋。
一审认为，原告三禾公司与被告阴亮侠签订的《场地租赁合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的规定，合法有效应当受到法律的保护。原告三禾公司依约向被告阴亮侠交付租赁物，被告阴亮侠应当秉持诚实信用的原则，及时向原告三禾公司交纳租赁费。原、被告双方在履约过程中，关于租赁费的问题发生分歧，就合同约定“…自2012年9月20日起至2017年9月20日止，租金每平方米45元；自2014年9月20日起，租金每平方米按市场行情适当调整，比率为上年租金的20%或按照市场行情予以适当调整…”来看，合同履行的第一年和第二年租金为固定租金，应为181.97平方米×45元/平方米×12月=98263.8元，合同履行的第三年开始，年租金为浮动租金。对于浮动部分，原、被告双方在合同中采用选择性方式进行约定，应属于约定不明确，原、被告双方理应达成补充协议，但结合原告三禾公司的证人证言及被告阴亮侠的辩称，双方确实存在协商租金浮动的事宜，原告三禾公司认可协商后的价格为11.5万元/年，而被告阴亮侠认可协商后的价格为10.5万元/年，但不管是11.5万元还是10.5万元均是在原固定租金98263.8元的基础上进行上浮，且均未超过20%，实际上对这一协商价格的事实，都没有足够的证据否定对方，鉴于原、被告双方在庭前进行和解的方案以及被告阴亮侠的实际经营状况来看，一审综合确认双方合同履行的最后两年租金各为10.5万元。由此可见，原告三禾公司主张的剩余租金应为10.5万元×2年-2万元（押金）-1万元（租金）=18万元。同时合同约定“租赁期限：自2012年9月20日起至2017年9月20日止共计5年”，被告阴亮侠应在合同期限届满后，及时向原告三禾公司交还租赁物，被告阴亮侠既不与原告三禾公司协商续租事宜，亦不搬离场地，而是采用关门闭所的消极方式，显然有违常理，故原告三禾公司主张被告阴亮侠搬离租赁物的请求于法有据应予支持，被告阴亮侠应当在合理期限内清空租赁场地内的杂物，积极协助将租赁场地返还原告三禾公司，被告阴亮侠如若不予配合，原告三禾公司有权将租赁场地的杂物搬离，由此产生的损失应由被告阴亮侠自行承担。原告三禾公司是否主张合同期限届满后，被告阴亮侠实际占用房屋所产生的费用，不予涉及；被告阴亮侠逾期未提交反诉状，对于被告阴亮侠主张财产损失以及装饰装修本案亦不予涉及。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款规定，判决：一、被告阴亮侠于本判决生效后二十日内支付原告铜川市三禾天泽商贸有限公司房屋租赁费180000元；二、被告阴亮侠于本判决生效后七日内，将位于铜川市新区龙凤佳城商场118号场地（门面房）返还原告铜川市三禾天泽商贸有限公司；三、驳回原告铜川市三禾天泽商贸有限公司其他诉讼请求。如果被告阴亮侠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5220元，由原告铜川市三禾天泽商贸有限公司负担1624元，被告阴亮侠负担3596元。
二审中阴亮侠提交2015年3月12日收款收据一份，载明2013年欠租金48264元，2014年-2015年12月30日租金22927元，利息8809元，合计80000元，证明前三年已经超付租金，2016年1月22日支付的50000元是第四年租金。三禾公司对该证据真实性不予认可。因上述证据真实性无法确认，本院对该证据不予采信。
本院对原审查明的案件事实予以确认。
二审另查明，三禾公司认可阴亮侠缴纳的租赁费的时间和金额为：2012年98000元、2013年49737元、2015年4月28日50000元、2015年5月29日71191元、2015年7月27日31000元、2016年1月22日50000元、2017年11月13日10000元，合计359928元。
本院认为，本案争议的焦点为：阴亮侠欠付三禾公司多少房屋租赁费。
《中华人民共和国合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。三禾公司依约向被告阴亮侠交付了租赁物，阴亮侠应当向原告三禾公司交纳租赁费。
从二审查明的事实看，虽然合同约定有支付租赁费的截止时间，但阴亮侠并未完全按照约定支付租赁费。截止2017年11月13日，阴亮侠向三禾公司支付了359928元租赁费。按照合同约定，前两年租金标准为固定租金98263.8元/年，两年合计196527.6元；从第三年起至第五年为浮动租金，按照阴亮侠认可的租金标准10.5万元/年，后三年租金共计315000元，租金合计511527.6元。阴亮侠尚欠三禾公司房屋租赁费151599.6元，减去三禾公司收取的押金20000元，阴亮侠应向三禾公司支付房屋租赁费131599.6元。
阴亮侠辩称三禾公司出租的房屋漏水影响了其正常经营其有权拒付租赁费，首先其诉称没有合同依据，其次其并未提交房屋漏水的证据，因此即便阴亮侠按照法律规定在租赁房屋期间有权拒付租赁费，但因诉讼中拒付的理由已不复存在，阴亮侠仍然应当根据查明的案件事实履行承担拖欠房屋租赁费的责任。其诉称因房屋漏水无法正常使用，房屋租赁费应按实际使用面积而非合同中约定的面积计算的意见亦因证据不足而不予采纳。
综上，原审认定事实基本清楚，但对于阴亮侠欠付的房屋租赁费认定有误，阴亮侠上诉理由部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：
一、维持铜川市耀州区人民法院（2017）陕0204民初1879号民事判决第二项、第三项。
二、变更铜川市耀州区人民法院（2017）陕0204民初1879号民事判决第一项为，阴亮侠于本判决生效后二十日内支付铜川市三禾天泽商贸有限公司房屋租赁费131599.6元。
一审案件受理费5220元，由铜川市三禾天泽商贸有限公司负担2288元，阴亮侠负担2932元；二审案件受理费3900元，由铜川市三禾天泽商贸有限公司负担1010元，阴亮侠负担2890元。
本判决为终审判决。
审判长 梁 勇
审判员 张 鲜
审判员 吴 娜
二〇一八年六月八日
书记员 郑况纳