山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰山民初字第1754号
原告尹丛丛，女，1984年出生，汉族，住泰安市。
委托代理人高月欣，山东公允律师事务所律师。
被告泰安名嘉广场置业有限公司，住所地泰安区徐家楼街道大白裕社区。
法定代表人谢硕文，董事长。
委托代理人任学强，山东岳首律师事务所律师。
原告尹丛丛与被告泰安名嘉广场置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张惠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹丛丛及其委托代理人高月欣，被告泰安名嘉广场置业有限公司的委托代理人任学强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尹丛丛诉称，双方于2012年1月10日使用原告提供的格式合同签署“商品房预售合同”一份，约定原告购买被告位于泰安名嘉广场购物中心B区3层169号商品房一处，约40.7平方米，原告共付房款285359元。合同约定原告应于2012年12月31日前交房并给原告办理房屋所有权证书，逾期交房被告应按日承担已购房款万分之三违约金，但迄今为止，该房产现仍未完工，无法办理房屋所有权证，原告已经对被告日后的经营及管理均丧失信心，原告为维护自身合法权益，根据我国合同法第94条、民事诉讼法第119条、121条，民诉法解释208条的规定，特向贵院提起诉讼，请求：1、解除原被告签署的商品房买卖合同，退还购房款285359元并承担违约金损失；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告泰安名嘉广场置业有限公司辩称，被告依约交付房屋，不存在违约行为，根据合同约定不存在支付违约金的前提，根据法律规定，解除权的行使期限为一年，原告已经超出法律规定时间。
经审理查明，2011年11月27日，原告尹丛丛与被告泰安名嘉广场置业有限公司签订认购书，约定原告认购被告开发的泰安名嘉城市广场某商品房，建筑面积为40.70平方米。
2011年11月27日原告向被告支付购房款150000元，2012年1月8日原告分两次向被告支付购房款分别为115359元、20000元。2012年1月10日，原告尹丛丛与被告泰安名嘉广场置业有限公司签订商品房预售合同，主要内容为：“出卖人被告，买受人原告。第一条项目建设依据；第二条商品房销售依据；第三条买受人所购商品房的基本情况为名嘉广场B区某号房，预测建筑面积共40.7平方米；第四条计价方式与价款，单价为每平方米7011.25元，总金额285358元；第五条抵押情况；第六条付款方式及期限，买受人采取下列第1种方式付款：1、一次性付款，买受人在2012年1月10日前缴付全部房款285358元；第七条逾期付款责任，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第2种方式处理，2、买受人如出现逾期付款，则自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付完毕日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款额万分之三的违约金；第八条规划设计变更的约定；第九条设计变更的约定；第十条交付期限及交付条件，出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人。2、遇到不可抗力包括水灾、火灾、地震、疫情及其它自然灾害、战争行为的原因或者买方未能按时支付款项；第十一条逾期交房责任，除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第2种方式处理：2、合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日之止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第二十条产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后90日内保证买受人办理所有权转移登记，因出卖人的责任未在该期限内办理所有权转移登记的，按照第3种方式处理：3、买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。”
2012年12月31日原告作为甲方，泰安名嘉商业有限公司作为乙方签订委托经营协议，该协议主要约定甲方将购买的泰安名嘉广场B某商铺委托给乙方经营，经营期限为二十年，自被告向甲方交付商铺第61日起至20年经营期限届满止；商铺的接收为甲方同意在商铺具备交房条件时，全权委托乙方对商铺查验、接收并办理所有接收手续，被告将商铺对乙方的交付行为视同对甲方的交付；经营收益的交付为经营期限的第一年至第六年，为市场培育期，乙方不需向甲方交付经营收益，从第七年开始至第十年，乙方每年向甲方交付经营收益24969元，从第十一年至第十五年，乙方每年向甲方交付经营收益28536元，从第十六年至第二十年，乙方每年向甲方交付经营收益32103元。原告在该协议的甲方处签字捺印，泰安名嘉广场商业经营管理有限公司在乙方处盖章。
2013年1月3日，原告作为甲方，被告作为乙方，泰安名嘉广场商业经营管理有限公司作为丙方签订交房通知暨起算经营期限通知，该通知约定乙方交房日期为2012年12月31日，乙丙双方约定的经营期限的起算日期为商铺交付后的61日即2013年3月2日起计算，甲乙双方及丙方对上述交房均无异议，乙丙双方对经营期限的起算日期均无异议；丙方对该商铺的接收，视同甲方对该商铺的接收，丙方对该商铺接收之日（2012年12月31日），即是泰安名嘉商业有限公司对该商铺拥有使用权的开始，甲丙双方现约定从2013年3月2日起算经营期限；经营期限的第一年至第六年期间，为市场培育期，该期间内丙方支付甲方的经营收益根据乙丙双方的约定，乙方已从甲乙双方签订的商品房预售合同中予以优惠并扣除（金额为113014元），即以购房优惠的方式，支付给甲方，故市场培育期内，丙方无需另行向甲方支付其他任何费用，第七年至第二十年期间，经营收益或租金的支付，仍按甲丙双方已签订的委托经营协议执行，丙方应保障客户利益，严格按委托经营协议履行，原泰安名嘉商业有限公司现更名为泰安名嘉广场商业经营管理有限公司即丙方，原委托经营协议由丙方盖章确认，对甲丙双方均有约束力，委托经营协议约定的泰安名嘉商业有限公司的权利义务全部由丙方继受。
对上述交房通知，被告主张涉案房产主体已经竣工验收，现处于装饰装修阶段，并已将涉案房产向第三方即名嘉商业管理公司交付。原告对该交房通知的真实性无异议，但主张涉案房产已经停止建设，所建工程只完成框架施工，被告无法证明交接给泰安名嘉广场商业有限公司的房产包含原告所购房产。
庭审中，原告主张解除原被告签署的商品房买卖合同，退还购房款并承担违约金损失的依据为《中华人民共和国合同法》第94条第2、3、4款的规定，被告逾期交房已接近3年，已构成严重违约，不能实现原告购买涉案房产的商业使用目的，原告曾于2012年12月前向被告口头提出解除合同退还购房款，后又多次到被告处提出解除合同的主张，但无书面证据，对商品房预售合同中关于逾期交房责任条款有异议，该异议应当参照合同法第39条、41条关于对格式条款理解发生争议的适用，不能采信由被告单方提前拟定的格式条款，另原告明确违约金的计算方式为被告自2012年12月31日起按日支付已付285359元房款的万分之三至被告退还全部购房款及定金之日止。被告辩称商品房预售合同中关于逾期交房责任条款中未约定原告解除合同，被告支付违约金的内容，原告未向其通知过解除合同并退还购房款，原告要求行使解除权的期限已经超出法律规定的期限。
上述事实有认购书、收款收据、商品房预售合同、委托经营协议、交房通知暨起算经营期限通知及庭审笔录等证据在卷予以证实。
本院认为，原告尹丛丛与被告泰安名嘉广场置业有限公司签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。原告主张被告逾期交房已接近三年，不能实现原告购买涉案房产的商业使用目的，故要求解除与被告签订的商品房预售合同，退还购房款并承担违约金损失。原告对合同中第十一条逾期交房责任条款有异议，主张应当参照合同法第39条、41条，不能采信由被告单方提前拟定的格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中的商品房预售合同系示范文本，第十一条逾期交房责任条款中约定除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照第2种方式处理，该第2种方式应系原被告自愿协商的结果，故原被告签订的商品房预售合同中第十一条不是格式条款。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该合同第十一条逾期交房责任条款中约定被告未按照约定的期限和条件将商品房交付给原告的，合同应继续履行，故对原告主张被告逾期交房已接近3年，要求解除原被告之间签订的商品房预售合同，退还购房款并承担违约金损失的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告尹丛丛的诉讼请求。
案件受理费3760元由原告尹丛丛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
代理审判员 张 惠
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 兰小敏