重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0106民初32号
原告重庆鑫山物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区上大田湾65号，组织机构代码20280305-5。
法定代表人赵开渝，重庆鑫山物业管理有限公司总经理。
委托代理人于朝麟，重庆泽渝律师事务所律师。
委托代理人范靓伟，重庆泽渝律师事务所实习律师。
被告周希才，男，1952年3月16日出生，汉族，职业不详，住重庆市江津区。
原告重庆鑫山物业管理有限公司（以下简称鑫山物业）与被告周希才物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法由审判员汪鹏独任审判，适用简易程序于2016年2月3日公开开庭进行了审理。原告鑫山物业的委托代理人于朝麟，被告周希才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫山物业诉称，2014年6月27日，原告与被告所在的小区（重庆市歌乐山鼎秀风林）业主委员会签订了重庆市物业服务合同，合同约定由原告向被告在内的业主提供物业服务，同时对物管费的收费标准、收费时间等进行了约定。另外合同第二十二条约定甲方、业主方或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定对被告所在小区有关物业进行维护、管理，但被告自2014年1月起拒绝交纳物业服务费等费用，截止2015年12月已经累计欠交2094.4元。经原告多次催收，被告一直拒绝交纳，现诉至法院，请求判令：被告支付自2013年12月1日至2015年12月31日期间拖欠的物业服务费共计2095.33元，即112.05㎡×0.7元/㎡/月×13个月（2013年12月1日至2014年12月31日期间）+112.05㎡×0.8元/㎡/月×12个月（2015年1月1日至2015年12月31日期间）=1019.65元+1075.68元=2095.33元，并支付2013年12月1日至2015年12月31日期间的逾期违约金。2013年12月1日至2014年12月31日期间，以每月应交纳的物业服务费112.05㎡×0.7元/㎡/月=78.43元为基数，按照3‰/日的标准，自每月的26日起计算至物业服务费付清之日止，2015年1月1日至2015年12月31日期间，以每月应交纳的物业服务费112.05㎡×0.8元/㎡/月=89.64元为基数，按照3‰/日的标准，自每月的26日起计算至物业服务费付清之日止。
被告周希才辩称，1、原告的诉讼请求已经过了诉讼时效。2、原告与涉案房屋所在小区业委会签订的《重庆市物业服务合同》不合法，根据物权法规定，业委会需要通过小区业主大会选举产生，需要小区业主过半数以上同意才合法，业委会并未经过小区业主过半数选举产生，因此业委会与原告签订的合同不合法。3、即便原告是涉案房屋所在小区合法的物业服务提供者，原告也并没有履行合同中的约定义务，比如楼道墙面的修补工作至今没有开展；公共设施维护、小区的安全保障措施不到位。4、小区停车收费问题严重，停车收费没有对全体业主进行公示。5、物管费收费标准提供并没有进行听证，被告对此不予认可。6、违约金标准也过高，需要法院依法进行调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告具有物业服务企业壹级资质证书。
被告周希才是重庆市沙坪坝区房屋的所有权人，该房屋建筑面积为112.05㎡，用途为住宅。
2011年3月21日，重庆市歌乐山鼎秀风林业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《重庆市物业服务合同》，由甲方委托乙方对鼎秀风林小区实施物业服务。合同约定，2011年5月1日起物业服务费按0.70元/㎡·月收取，业主应在每月25日前履行交纳义务。如未能按时如数交纳物业服务费的，业主或物业使用人应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还对物业基本情况、委托服务事项、双方的权利义务等其他事项进行了约定。合同的期限为3年，自2011年4月1日起至2014年3月31日止。2014年6月27日，重庆市歌乐山鼎秀风林业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《重庆市物业服务合同》（含附件），由甲方续聘乙方继续对鼎秀风林小区实施物业服务。合同约定，2014年4月1日至2014年12月31日，物业服务费按0.70元/㎡·月收取，2015年1月1日起，物业服务费按0.8元/㎡·月收取，业主应在每月25日前履行交纳义务。如未能按时如数交纳物业服务费的，业主或物业使用人应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还对物业基本情况、委托服务事项、双方的权利义务等其他事项进行了约定。合同的期限为3年，自2014年4月1日起至2017年3月31日止。
2014年6月27日，重庆市歌乐山鼎秀风林业主委员会公示《关于上调物业服务费征求意见结果》，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主均同意自2015年1月起上调物业服务费0.1元/㎡·月，即由目前的0.7元/㎡·月上调为0.8元/㎡·月。
原告从2011年5月1日起一直为鼎秀风林小区提供物业服务至今。但被告交纳物业服务费至2013年11月，之后未再交纳。被告未支付的2013年12月1日至2014年12月31日期间的物业服务费为0.7元/㎡·月×112.05㎡×13月=1019.65元，2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费是112.05㎡×12月×0.8元/㎡·月=1075.68元，合计未支付的物业服务费是2095.33元。
2015年12月15日，原告通过快递方式向被告邮寄了律师函，要求其接到函件之日起3日内向原告支付2013年12月至2015年12月期间的物业服务费共计2094.4元以及违约金。EMS邮件投递收寄情况签收情况截图显示，2015年12月18日该函投递并签收，签收人为他人。
审理中，原告认为其与重庆市歌乐山鼎秀风林业主委员会签订的物业服务合同合法有效，原告也为小区提供了物业服务，原告在2015年12月已经向被告进行了物业服务费以及违约金的催收，被告应当支付2013年12月至2015年12月期间的物业服务费以及违约金。被告坚持认为其在2016年1月下旬才收到原告邮寄的律师函，原告的诉请已过诉讼时效，且物业服务合同签订不合法，原告物业公司管理差，服务不到位，请求本院驳回其原告的诉请。因双方争议较大，调解未成。
上述事实，有原告举示的原告与重庆市歌乐山鼎秀风林业主委员会分别于2011年3月21日、2014年6月27日签订的重庆市物业服务合同、沙坪坝区土地房屋权属登记中心档案查询结果证明、歌乐山街道高店子社区居委会出具的证明、律师函、EMS快递详情单、EMS邮件投递收寄情况签收情况截图，被告举示的照片等书证以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力足以采信。
本院认为，重庆市歌乐山鼎秀风林业主委员会与原告分别于2011年3月21日、2014年6月27日签订的《重庆市物业服务合同》系双方真实意思表示，上述合同内容不违反法律法规禁止性规定，属有效合同，合同中包括2015年1月1日起物业费按0.8元/㎡·月收取的条款，对包括被告在内的鼎秀风林小区业主均具有约束力。至于被告提出重庆市歌乐山鼎秀风林业主委员会的选举程序不合法，以致其代表业主与原告签订的物业服务合同不合法以及物业服务费的标准未经过听证的抗辩意见，因被告未提供相应的证据证明，本院对其抗辩意见不予支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告系重庆市歌乐山鼎秀风林的业主，理应受上述物业服务合同的约束。
原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。虽然原告的物业服务存在需要提高和改进的地方，但原告进行了物业服务，履行了合同约定的主要义务，被告即应当按合同约定支付物业服务费。物业服务合同属于服务合同的一种，而且因为物业服务公司服务的对象性格、兴趣各异，要求也不同，每个人对物业服务应达到的质量标准认识也不同，故在物业服务公司履行合同提供物业服务后，部分业主无权以物业服务质量不符合个人认定的标准为由拒付物业服务费。被告虽抗辩原告物业服务存在问题，但仅举示了照片予以证明，对于照片的真实性原告不予认可，且照片也只能反映一个时间点的小区状况，无法反映原告在物业服务中长期存在服务质量问题，故对其抗辩本院不予支持。被告举示了其向小区业主委员会交纳停车费的部分收据以及业主委员会要求被告暂缓支付小区停车费的证明，说明被告已经向原告小区业主委员会交纳了一定比例的小区停车费，因此被告完全可以向小区业主委员会了解停车费的收取明细，故对被告提出原告未公示小区停车收费的抗辩理由不予支持。
被告提出的原告的诉请已过诉讼时效的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权益的诉讼时效期间为二年。被告欠付原告2013年12月至2015年12月期间的物业服务费，原告虽然于2015年12月15日通过快递方式向被告邮寄了律师函，向被告提出物业服务费以及违约金的主张。但是EMS邮件投递收寄情况签收情况截图显示，2015年12月18日该函投递并签收，签收人为他人。现被告否认其于2015年12月18日收悉该律师函，原告也未进一步举证证明被告已于当日收悉，同时按照物业服务合同约定，原告应在每月25日前履行物业服务费的交纳义务，因此原告未在二年内向被告主张权利，从而导致要求被告支付2013年12月的物业服务费的诉请已过诉讼时效。故本院对被告关于2013年12月的物业服务费已过诉讼时效的抗辩予以支持。因原告已于2016年1月8日向本院提起诉讼，要求被告支付物业服务费及违约金，故原告诉请被告支付2014年1月至2015年12月期间的物业服务费及违约金的权利未超过诉讼时效。对被告提出的原告的此一部分诉请已过诉讼时效的抗辩理由，本院不予支持。
综上，被告应向原告支付的2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费为0.7元/㎡·月×112.05㎡×12月=941.22元；2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费为112.05㎡×12月×0.8元/㎡·月=1075.68元，合计应支付的物业服务费是2016.9元。
被告逾期支付物业服务费，依据重庆市歌乐山鼎秀风林业主委员会与原告分别于2011年3月21日、2014年6月27日签订的《重庆市物业服务合同》应当支付违约金。庭审中，被告提出违约金过高，请求本院予以调整。本院根据公平原则和诚实信用原则将违约金调整为，该违约金以2014年1月1日至2014年12月31日期间每月应交的物业服务费78.44元、2015年1月1日至2015年12月31日期间应交的物业服务费为89.64元为基数，均从当月第26日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算至本判决付清之日止。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下：
一、被告周希才于本判决生效之日立即向原告重庆鑫山物业管理有限公司支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费2016.9元，并支付违约金。该违约金以2014年1月1日至2014年12月31日期间应交的物业服务费78.44元为基数；以2015年1月1日至2015年12月31日期间每月应交的物业服务费89.64元为基数，从当月第26日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算至物业服务费付清之日止。
二、驳回原告重庆鑫山物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告周希才负担，此款限于本判决生效后十日内给付原告重庆鑫山物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 汪 鹏
二〇一六年三月二十一日
书记员 张鹏鹏