辽宁省黑山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0726民初1796号
原告：丁某（反诉被告），男，汉族，黑山县某公司经理，现住黑山县。
委托诉讼代理人：高某，锦州市七星法律服务所法律工作者。
被告：刘某（反诉被告），男，辽宁某有限公司董事长，现住黑山县。
被告：王某（反诉原告），男，汉族，黑山县某有限公司经理，现住黑山县。
委托诉讼代理人：张某，辽宁劲捷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何某，辽宁劲捷律师事务所律师。
原告丁某与被告刘某、王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月8日公开开庭进行了审理。原告丁某委托诉讼代理人高某、被告王某、委托诉讼代理人张某、何某到庭参加诉讼。被告刘某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告丁某向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被告刘某、王某向原告支付欠款605万元，并支付逾期付款违约金。事实与理由：2017年4月14日，原告与被告刘某签订了房屋买卖协议，协议约定：被告刘某购买原告位于黑山县黑山镇光荣街西段3号路北利鑫佳苑小区的门市房：1、3-4号楼东侧门市3-2号，1-2层，面积94.04平方米；2、4-6号楼西侧门市4-1号，1-2层，面积99.59平方米；3、4-6号楼西侧门市4-2号，1-2层，面积99.59平方米；4、7-8号楼西侧门市南6户，1-2层，面积354.07平方米；5、8-9号楼西侧门市，1-2层，面积538.01平方米；6、7号楼前3楼门市1-3号，1-3层，面积504.15平方米，共六户，面积共1689.45平方米，每平方米价格4800元，共8，109.360.00元，（协商议定为805万元），在2017年5月15日以前付清全款。经原告催促，被告刘某于2017年6月22日支付原告200万元，余款605万元说2017年7月15日前还清，结果至今未还，故诉至法院，请求人民法院依法裁决，维护原告的合法权益。
被告刘某未作答辩。
被告王某辩称，第一、2017年4月14日，丁某与刘某签订的房屋买卖协议，不具有法律效力，签订协议主体不适格，该份协议项下的标的物不属于丁某个人所有，其没有处分权且末在登记机关办理登记，未生效履行此其一；其二、答辩人不是房屋买受人，不承担给付房款义务，其诉求答辩人偿还欠款明显捏造事实，其诉求所述理由答辩人均不知情，答辩人根本不存在给付200万元，并说余款2017年7月15日前还清这一事实，与答辩人无任何事实及法律上的因果关系，要求答辩人给付欠款于法无据。再有，被告刘某在办理产权过户登记时是按照产权人主体的不同分别签订的合同及立契约方式履行，并分别约定各个标的物的价格，并经房产管理部门登记已交易完毕，交易总价款为人民币5514310元。丁某没有资格亦无权以805万元提起诉求。2017年4月14日丁某与刘某签订的《房屋买卖协议》不是刘某办理过户登记依据，《房屋买卖协议》约定的买卖标的物所有权属于不同的产权人，原告丁某以没有履行的协议对答辩人提起诉求系无理告诉，缺乏法律依据应予驳回。第二，答辩人与2017年4月18日签订的《商品房买卖合同》及2017年4月26日签订的房屋买卖契约无任何关联，答辩人不应成为被诉主体。首先，根据2017年4月18日签订的《商品房买卖合同》，位于黑山县黑山镇光荣街西段3号路北利鑫佳苑小区7号楼前3楼门市1-3号面积504.15平方米；4-6号楼西侧门市4-1号面积99.59平方米；4-6号楼西侧门市4-2号面积99.59平方米；3-4号楼东侧门市3-2号面积94.04平方米的所有权属于黑山县某房地产开发公司，该四套房屋的交易主体为黑山县某房地产开发公司与刘某，双方房款已结清，黑山县某房地产开发公司与刘某之间的房产交易与原告丁某无关，更与答辩人无关；其次，原告丁某夫妇名下的两套房屋系夫妻共同房产，原告丁某与妻子邵某于2017年4月26日与被告刘某及其妻子姚波订立房屋买卖契约，房款已结清且已办理过户登记，通过双方所立契约及完税证明可以证实，被告刘某夫妇房款已支付完毕，更加认证答辩人不是房屋买受人，不应成为支付欠款主体。2017年4月14日签订的房屋买卖协议与登记机关备案的合同、契约约定的主体、价格均不一致，可见他们之间的买卖交易与答辩人无关。据此原告丁某以没有履行的房屋买卖协议对答辩人提起诉求于法无据。第三，原告丁某、被告刘某故意向答辩人隐瞒丁某不是房屋所有权人这一事实，丁某亦名知签订的房屋买卖协议未生效履行，却按房屋买卖协议提起诉求，无法排除其与刘某相互串通通过诉讼侵犯答辩人合法权益，建议法院依据《民事诉讼法》一百一十二条即：“当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留、构成犯罪的，依法追究刑事责任”的规定驳回其诉求。第四，根据《房屋登记办法》：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等”的规定，明确《房屋所有权证》是政府主管机关经法定程序确定权利人拥有房屋所有权的合法有效凭证，非政府主管机关未经法定程序不得自行对房屋产权进行确认，体现了我国房屋产权确认登记制度。被告刘某依据商品房买卖合同及房屋买卖契约办理产权登记已得到房产管理部门的确认，并已履行完毕。如按不具备告诉主体资格丁某的诉求所述，其无权签订《房屋买卖协议》的总价款805万元，而实际具有合法主体资格签订《商品房买卖合同》及房屋买卖契约的交易总额价格为5514310元得到法庭支持，必将造成国家巨额税款流失，涉嫌逃税。直至目前没有证据证明被告刘某及其夫妇没有按照《商品房买卖合同》及房屋买卖契约履行给付出卖方房款义务，如果被告刘某及其夫妇没有给付出卖方房款，应当属于刑事案件公诉范围，被告刘某具备了涉嫌合同诈骗罪的犯罪构成要件，应当按照《刑法》二百二十四条合同诈骗罪的规定追究被告刘某的刑事责任，据此，无论被告刘某及其夫妇是否给出卖方房款，丁某都无权以个人名义提起诉求，不管涉嫌逃税还是合同诈骗，该案均不属于民事案件调整范围。答辩人请求法院依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条：“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属于经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”的规定驳回起诉，将本案犯罪线索及材料移送至公安机关立案侦查。第五、丁某依据没有生效履行的《房屋买卖协议》作为原告提起诉讼应驳回其诉讼请求，同时其诉求的是答辩人支付欠款而没有请求答辩人承担保证责任，根据《民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”，所体现的不告不理原则表明其已放弃行使答辩人承担保证责任的权利，另根据《民事诉讼法》一百一十九条明确起诉条件为有合法的原告，明确的被告，具体的诉讼请求和事实、理由的规定，亦应当驳回丁某要求判令答辩人支付欠款的诉讼请求。综上，答辩人认为丁某主体不适格不具备告诉主体资格，答辩人不具备被诉主体资格不应当承担支付欠款的法律责任，该六套房屋买卖无论是否属于经济纠纷还是涉嫌经济犯罪，那也只能是黑山县某房地产开发公司与刘某之间，丁某、邵某夫妇与刘某、姚波夫妇之间的经济纠纷或经济犯罪，与答辩人均无任何事实及法律上的关系。故原告针对答辩人的诉求无事实及法律依据，侵犯答辩人的合法权益，应当驳回其对答辩人的诉讼请求。
反诉原告王某向本院提出反诉请求：1、依法撤销反诉原告与反诉被告丁某、反诉被告刘某之间的房屋买卖协议；2、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年4月14日签订的房屋买卖协议，经反诉被告丁某提起本诉得知反诉被告丁某不是协议标的物房屋所有权人，该协议约定的标的物已分别由不同产权人即黑山县某房地产开发公司于2017年4月18日与反诉被告刘某签订商品房买卖合同，反诉被告丁某及妻子邵某于2017年4月26日与反诉被告刘某及其妻子姚波签订房屋买卖契约的方式经黑山县房产管理部门办理过户登记，该协议现已无法履行，故根据民法总则、合同法的相关规定提起反诉，请求依法撤销该房屋买卖协议，依法维护反诉原告的合法权益。
反诉被告丁某辩称，驳回反诉原告的诉讼请求。事实和理由：1、丁某完全具备出售房屋的主体资格，他是六户门市房的实际所有权人，在没卖给刘某之前就已经享有处分权，对此利鑫公司是明知及认可的，现有出具的证实材料为证，还有另外两名股东证实佐证，足以证明丁完全具备出售房屋主体的资格，也是适格的；2、该房屋买卖协议已经全部履行完毕，房产均过户到刘某名下，因此该买卖协议是合法有效的，请求撤销没有法律依据，不应保护。
反诉被告刘某未作答辩。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告丁某向本院提交了如下证据：1、2017年4月14日丁某（甲方，卖方）与刘某（乙方，买方）、王某（丙方，担保人）签订的房屋买卖协议；2、房屋所有权证：（1）、黑房权证黑山镇字第1046**，房屋所有权人丁某，房屋坐落黑山镇六街光荣路西段北侧利鑫佳苑8-9号楼西侧门市1-2层，538.01平方米；（2）、黑房权证黑山镇字第1167**号，房屋所有权人丁某，房屋坐落黑山镇六街光荣路西段北侧利鑫佳苑7-8号楼西侧门市南六户1-2层，354.07平方米；该二户楼房2017年4月26日过户至被告刘某名下的的房屋所有权登记申请书、房屋信息推送表、发票、完税证明；3、黑山县某有限公司《关于利鑫房地产开发有限公司开发的四户房屋所有权的说明（2017年7月23日）》：我公司开发的以下四户商品房实际权利人为丁某，丁某有权处分该四户房产，由于该四户商品房在丁某出卖给刘某时产权尚未办在丁某名下，故该四户商品房在转卖给刘某的过程中，全部转卖手续均以黑山县某有限公司的名义办理，特此说明。丁某所有的四户房屋是：（1）、黑山镇六街光荣路西段北侧利鑫佳苑4-6号楼之间西侧门市南数1户，面积99.59平方米；（2）、黑山镇六街光荣路西段北侧利鑫佳苑7号楼前三层楼门市东一户，面积504.15平方米；（3）、黑山镇六街光路西段北侧利鑫佳苑4-6号楼之间西侧门市南数2户，99.59平方米；（4）、黑山镇六街光荣路西段北侧利鑫佳苑3-4号楼之间东侧门市北数2户，面积94.04平方米；该四户楼房2018年4月19日过户至被告刘某名下的房屋所有权登记申请书、房屋信息推送表，商品房买卖合同，发票；黑山县某有限公司股东李艳丽、邵某对上述四户楼房产权说明（由于系逾期提交，当庭没有进行质证）；4、2017年4月14日被告刘某向其出具的805万元欠据；5、被告刘某向其6236680730000657489银行卡汇款200万元收据；6、黑山县某有限公司章程、章程修正案、股东大会决议（以上证据系逾期提交，当庭没有进行质证）。被告王某向本院提交了如下证据：1、黑山县某有限公司与被告刘某商品房交易登记信息（与原告丁某提交的上述证据一致）；2、原告丁某与被告刘某商品房交易登记信息（与原告丁某提交的上述证据一致）；3、黑山县某有限公司机读档案；4、原告丁某与被告王某微信截图。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告丁某提交的证据1、2、3、4、5、6，被告王某均分别提出异议，认为该份协议内容不真实、不合法、没有生效履行，不具有有效性，向王某隐瞒了丁某不是房屋所有权人的事实，是对被告王某的欺诈，签订协议主体不适格，王某不应成为受诉主体。本院认为，原告丁某提出的上述证据，具有证据效力，本院予以采信。理由如下：2017年4月14日，甲方（原告丁某）、乙方（被告刘某）、丙方（被告王某）三方签订的房屋买卖协议，既是三方的真实意思表示，又符合法律规定，且完全符合合同的构成要件，即法律规定的要约与承诺，且各方形成了签订合同的合意。因此说房屋买卖协议成立。签订合同时，被告王某作为完全民事行为能力人，自始至终清楚房屋买卖协议的标的，房屋产权情况，也知道房屋买卖性质是赊购，更知道付款方式是被告刘某从银行贷款批款后，一次性将房款付给原告丁某这一条款，因三方清楚从银行贷款批款是一个不确定的时间，因此，三方在房屋买卖协议三项2小项中约定了付款期限2017年5月15日以前，更为把握的是三方在房屋买卖协议五项2小项中确定了保底条款，即：“如乙方未能按约定日期支付购房款，乙方应负责把房屋的产权归还于甲方，其费用由乙方负担，并赔偿甲方的经济损失”。房屋买卖协议签订后，也是按照该协议实际履行的。原告丁某分别于2017年4月18日、4月26日将6户楼房的相关手续交给被告刘某并协助其前往黑山县房产管理处办理楼房产权过户手续。至此原告丁某已全面履行了合同应尽的义务。本案的事实从房屋买卖协议的签订、履行就可以得到验证。2017年4月14日，原告丁某与被告刘某、被告王某签订房屋买卖协议一份。约定：经甲、乙、丙三方共同协商，关于乙方购买甲方位于黑山县黑山镇光荣街西段3号路北利鑫佳苑小区的门市房，丙方提供担保的相关事宜达成如下协议：一、房屋位置及面积：1、3-4号楼东侧门市3-2号，1-2层，面积94.04平方米；2、4-6号楼西侧门市4-1号，1-2层，面积99.59平方米；3、4-6号楼西侧门市4-2号，1-2层，面积99.59平方米；4、4-6号楼西侧门市南6户，1-2层，面积354.07平方米；5、8-9号楼西侧门市1-2层，面积538.01平方米；6、7号楼前3楼门市1至3号，1-3层，面积504.15平方米，共6户，面积共1689.45平方米；二、房屋成交价格：1689.45平方米x4800元/平方米，=8,105.360.00元，经协商后房价最终价格为人民币805万元；三、房屋付款方式：1、乙方从银行贷款批款后，一次性将房款人民币805万元支付给甲方；2、付款期限：2017年5月15日以前付清；四、甲方责任：1、甲方负责房屋买卖的相关手续，负责与房产、土地、地税等部门沟通，确保房屋不动产权证正常办理；2、甲方向乙方提供办理产权证的各种相关手续，并协助乙方办理房屋不动产权证，同时甲方开具购房发票及购房合同。如甲方因未能办理完交工验收手续等原因，致使乙方无法取得不动产权证，甲方赔偿乙方相应的经济损失；五、乙方责任：1、乙方从银行申请贷款，贷款批款后，乙方第一时间将房款一次性支付给甲方，2、如乙方未能按约定日期支付购房款，乙方应负责把房屋的产权归还于甲方，其费用由乙方承担，并赔偿甲方相应的经济损失；六、丙方责任：作为买卖房屋的双方担保。三方既是这样约定的，也是这样履行的。签订协议当日被告刘某为原告丁某出具购楼款欠据一张，金额为805万元。2017年4月18日、4月26日，原告丁某按协议规定为被告刘某办理了相关的手续，2017年4月19日（黑山县某有限公司名下四户搂房，）、4月26日（丁某名下二户楼房），原告丁某与被告刘某在黑山县房产管理处办理了房屋产权变更手续。因被告刘某没有按协议规定时间给付购楼款，经原告丁某催要，被告刘某于2017年6月22日偿还购楼款200万元，下欠605万元。法律明确规定，公民对财产所有权具有四项权利，即占有、使用、收益和处分。本案中，原告丁某出售给被告刘某的四户楼房，房屋所有权系原告丁某所有，从原告丁某提交的证据3中即可以得到确认，如果房屋产权不明，办理房屋产权过户时没有黑山县某有限公司的房屋所有权说明，房屋产权管理机关是不可能审批其办理房屋产权过户手续的。本案原告丁某除具有房屋财产所有权外，当其民事权利遭到侵害时，也同时具有诉讼权。这也是为何其能成为本案原告的原因。本案中原告丁某、被告刘某、王某在在签订的房屋买卖协议中对楼房赊购的方式、付款方式、期限、房屋产权办理的相关程序、条件、交付、房屋所有权证权属的更名过户以及违约责任及后果均作出特殊规定。被告王某从原告丁某与被告刘某签订房屋买卖协议时起，作为具有完全民事行为能力人，就应当预见到为双方房屋买卖协议进行担保要产生的法律后果及要承担的法律责任。因此，本院认为，被告王某提出的上述异议理由和主张均不能成立，无任何事实和法律依据，本院不予支持。被告王某提交的证据1、2、3、4，原告丁某均提出异议，被告王某证明目的非常明确，原告丁某不是房屋所有权人，不具有签协议的主体资格，该协议内容不真实、不合法、没有生效履行、不具有有效性，王某不应成为被诉主体，不应当承担保证责任。前面已经阐述的很明确，原告丁某既是房屋所有权人，又具有签订合同的主体资格，且所签订的合同是三方的真实意思表示，又符合法律规定，是有效的合同，原告丁某在被告刘某没有履约的情况下，对被告刘某、王某提起诉讼，是法律赋予他的权利，被告王某做为房屋买卖协议的保证人，当被告刘某不能履约的前提下，被告王某作为保证人是要承担相应的法律后果的，即要承担连带清偿责任。因此，被告王某提交的证据，没有任何事实和法律依据，本院不予支持。
本院认为，2017年4月14日，原告丁某与被告刘某、王某签订的房屋买卖协议，既是三方的真实意思表示，又符合法律规定，因此三方签订的合同，是有效的合同，应受到法律的保护。合同签订后，缔约三方均应按照合同规定的内容各自履行相应的义务，履行义务不符合合同规定的，就要承担相应的法律责任和法律后果。合同签订后，原告丁某按照合同规定向被告刘某提供相应手续并协助其办理房屋所有权更名过户手续，原告丁某已全部履行了合同应尽的义务，原告丁某要求被告刘某、王某偿还购楼款605万元应予支持。关于原告丁某请求支付购楼款违约金的主张，因三方在合同中未约定违约金，应按照《中华人民共和共合同法》第一百一十三条规定，被告刘某、王某应赔偿原告丁某因逾期支付购楼款所造成的损失，即支付购楼款逾期利息，利息标准按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
关于被告王某提出该份协议内容不真实、不合法、没有生效履行，不具有有效性，原告丁某不具有签合同的主体资格，向被告王某隐瞒了丁某不是房屋所有权人的事实、是对被告王某的欺诈，王某不应成为被诉主体，依法撤销反诉原告与反诉被告丁某、反诉被告刘某之间的房屋买卖协议问题，从本案查明的事实中已证明，原告丁某作为六户楼房的财产所有权人，故原告丁某完全具有签订协议的主体资格。买卖房屋协议是由原告丁某、被告刘某、王某三方共同签订的，其内容由三方共同协商订立，不违反法律、法规，不损害国家、集体、第三人的利益，不存在威胁、恐吓、胁迫、欺诈、趁人之危等行为，完全是三方的真实意思表示，因此是有效的合同，不具有被告王某提出的可撤销条件，因此反诉原告王某的反诉请求应予驳回。被告王某作为完全行为能力人，对原告丁某与被告刘某所签订的合同，自愿做该合同的担保人，合同签订时，被告王某自始至终清楚房屋买卖协议的标的，房屋产权情况，也知道房屋买卖性质是赊购，更知道付款方式是被告刘某从银行贷款批款后，一次性将房款付给原告丁某这一条款，因三方清楚从银行贷款批款是一个不确定的时间，因此，三方在房屋买卖协议三项2小项中约定了付款期限2017年5月15日以前，更为把握的是三方在房屋买卖协议五项2小项中确定了保底条款，即：“如乙方未能按约定日期支付购房款，乙方应负责把房屋的产权归还于甲方，其费用由乙方负担，并赔偿甲方的经济损失”。被告王某应当预见到其作为担保人，对合同履约的行为、结果是要承担相应的法律责任和法律后果。因此，被告王某作为此案的担保人，最后成为此案的被诉主体，也是其担保行为引起的必然法律后果。因此，被告王某提出该项请求，无事实和法律依据，其主张本院不予支持，应承担担保责任。综上，本案事实清楚，证据充分，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘某于本判决生效后10日内偿还原告丁某购楼款605万元，并按中国人民银行同期同类货款利率支付利息，时间自2017年6月22日起至履行日止，被告王某负连带清偿责任。
二、驳回反诉原告王某要求撤销其与反诉被告丁某、反诉被告刘某之间的房屋买卖协议的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费54150元，财产保全费5000元，计59150元，由被告刘某负担，被告王某负连带责任。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 蒋连玉
审 判 员 王立新
人民陪审员 冯 静
二〇一八年七月十九日
书 记 员 安 安