北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0105民初1941号
原告刘克毅，男，1980年5月15日出生，汉族，住北京市东城区。
委托代理人武洁馨，北京市恒通律师事务所律师。
委托代理人王雪蕾，女，1993年1月1日出生，汉族，北京市恒通律师事务所实习律师。
被告孙一珍，女，1988年1月27日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托代理人李庆（原告之夫），男，1982年6月26日出生，汉族，住北京市海淀区。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员。
原告刘克毅（以下简称原告）与被告孙一珍（以下简称被告）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人武洁馨、王雪蕾，被告委托代理人李庆,第三人委托代理人杨怡芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2017年2月9日，原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》，约定原告购买被告的位于北京市朝阳区光辉里x号楼x层x号房屋，房屋总价款为422万元。房屋总价款原告已经全部付清，房屋于2017年4月20日进行了过户，过户当天交的房。上述合同第九条第三款约定，出卖人应当在诉争房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。当时签约时被告及其爱人多次表示上述房屋内无户口，原告可以将户口迁入，但购买后原告却查到上述房屋内还存在两户共计7个户口，分别为：邵xx、王xx、邵x、董xx、邵xx、董xx、邵xx。这使原告全家的户口不能迁入。现诉至法院要求：1、判令被告向原告支付户口逾期迁出违约金211000元；2、判令被告向原告支付户口逾期迁出违约金（以422万元为本金，自2017年6月3日起计算至诉争房屋内所有户口迁出之日止，按照日万分之五计算）。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。诉争房屋内现在存在的户口没有被告的，我当时买房的时候根本没有把自己的户口迁入诉争房屋。我的前手叫董xx，我是在2016年7月22日购买的诉争房屋，当时董xx跟我说他的户口不在诉争房屋内，我就觉得诉争房屋内没有户口了，就没有查。另外，原告要求被告赔偿违约金，不应得到支持。因为构成违约的前提条件是因出卖人自身原因，但是造成现在户口现状的原因不是被告，被告没有在涉案房屋内落过户口，也不知道诉争房屋的户口情况。被告的户口一直在海淀区复兴路x号，被告在向前手购买房屋时，被告知他们的户口没有在诉争房屋内，被告也就没有去公安查询诉争房屋内的户口情况，所以被告对诉争房屋内的户口情况一直不知情。对诉争房屋内的户口情况，被告没有欺骗或者误导过原告。在和原告出售房屋的整个过程中，被告没有说过诉争房屋内没有户口，只是说了前手告诉被告他们的户口没有在诉争房屋内，而且被告的户口也没有在诉争房屋内。被告对诉争房屋的户口情况确实不知情，也没有对原告进行刻意隐瞒。在双方买卖房屋中，没有涉及户口问题。签订合同时，我们是按照链家提供的格式条款签订的，链家没有逐条向我们讲解合同条款，签约时我们没有注意到涉及户口迁出的条款。在补充协议第2条第7款中，户口迁出保证金约定为0元，这说明当时原、被告双方对户口问题都没有引起足够的认识，没有预计到之后可能发生的意外情况。在之后的涉案房屋交易过程中，原告以及第三人都没有查询过诉争房屋的户口情况，被告没有二手房交易的相关经验，对户口问题没有足够的重视。完成了涉案房屋交易两个月后，原告电话告知被告诉争房屋有两户共计7个户口，此时我们才知道诉争房屋有户口。涉案房屋内有户口，是户籍管理上的瑕疵。经过我们了解，房屋产权人对房屋内的原有户口既不能请求公安办理迁出，也不能起诉法院迁出，除非其自愿迁出。我们也联系了诉争房屋内户口的人，但是其坚决不迁出户口。因此，迁出户口从法律以及事实上都是不可能完成的任务。上海发布了相关规定，指明公安可以强制将房屋内的户口迁出。被告对于诉争房屋的户口问题完全不知情，也没有欺骗和误导原告，经我们努力也不可能改变现状。被告主观以及客观上都不可能把户口迁出，因此不同意原告的全部诉讼请求。我们愿意承担本次诉讼费，愿意给付原告适当的补偿。
第三人述称：原告的诉讼请求与我们公司无关，我们不发表意见。当时原告查询户口的时候确实是我们经纪人陪同去过，但是第一次去没有查出来户口，后来是原告律师去查出来的。我们认可原告查询的时候诉争房屋内确实存在七个户口，但是现在什么状况不清楚。
经审理查明：原、被告于2017年2月9日签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，同日原、被告以及第三人还签订了《补充协议》，上述合同及补充协议约定：原告向被告购买位于北京市朝阳区光辉里x楼x层x号房屋；房屋总价款为422万元；出卖人应当在诉争房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。后原告付清了全部购房款，被告于2017年4月20日将诉争房屋过户至原告名下。现经查，诉争房屋内存在邵xx、王xx、邵x、董xx、邵xx、董xx、邵xx七个人的户口。
庭审中，原告向本院提交了如下证据：1、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、《补充协议》、《居间服务合同》；2、不动产权证书；3、户籍证明；4、与王xx的微信聊天记录一份。被告表示，对证据1认可；对证据2认可；对证据3认可；对证据4，这份聊天记录是2017年9月22日，这个时候已经过户5个月了，无户口承诺书我们都没有提到要签这个承诺书，合同里没有，经纪人也没有向我们提起过。第三人表示，对证据1-3均认可；对证据4真实性、证明目的认可，但不能证明原告所述的情况。
庭审中，被告向本院提交了如下证据：1、证人证词；2、我与前手董xx签订的房屋买卖合同；3、我与原告签订的房屋买卖合同；4、上海市常住户口管理规定。原告表示，对证据1不认可，王xx确实是我和被告交易的联系人，但是这份材料不确定是否是王xx所写，而且证人应当出庭作证；对证据2真实性、合法性认可，证明目的不认可。与文案无关，第三人应当对诉争房屋的权属情况进行调查；对证据3真实性、合法性认可，证明目的不认可。合同中明确约定了户口没有迁出后违约金支付条款；对证据4真实性不认可，只是打印件。证明目的与本案无关，北京也用不上这个规定。第三人表示，对证据1的证词，应按王xx所述为准；对证据2、3真实性认可；对证据4真实性认可，但是现在北京没有这个规定。
庭审中，第三人员工王xx出庭作证称，我是诉争房屋的经办人，原告买房是自住，当时原告问过户口的问题，被告说不太清楚，只是说上一家说的没有户口，也没有被告自己的户口。链家没有权利去查户口的问题，而且双方也没有要求我们去查。过完户之后原告自己去查的户口问题，然后跟我和被告说的，当时被告说对此不知情。当时我跟原告去找过社区民警，警官说肯定迁不走，而且在内的户口人也不配合迁出。警官说可以让原告先写材料，把她的户口迁进来。但是原告没同意，说不行就只能起诉了。原告对证人的陈述不认可。被告对证人的陈述认可。第三人对证人的陈述认可。
庭审中，就原告的实际损失，原告表示，现在全家的户口都不能迁入，孩子也不能入学。孩子现在上的是民办私立学校；而且由于房屋存在户口，也导致将来无法卖出此房，无法交易。
上述事实，有原、被告以及第三人当庭陈述、证人证言、相关书证等在案佐证。
本院认为：原、被告于2017年2月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及同日原、被告以及第三人签订的《补充协议》均系各方真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行自己的义务。现诉争房屋已于2017年4月20日过户至原告名下，被告应按约定向房屋所有地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，但现经查仍有案外人邵xx、王xx、邵x、董xx、邵xx、董xx、邵xx的户口在诉争房屋内。被告虽表示对存在这些户口当时并不知情，但其作为出卖方有义务在签订合同时对此了解清楚，故被告对此仍应承担相应的违约责任。但合同约定的违约金过高，且两项违约金的计算方式并不统一，本院认为可以房屋总价款为基数，自2017年5月21日起至诉争房屋内全部户口迁出之日止，按日万分之一计算违约金。另需说明的是，如被告要向其他责任人主张赔偿，其可另行起诉解决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告孙一珍于本判决生效之日起十五日内给付原告刘克毅户口逾期迁出违约金（以四百二十二万元为基数，自二○一七年五月二十一日起至北京市朝阳区光辉里6号楼10层1号房屋内的全部户口迁出之日止（如未来原告刘克毅及其亲属户口迁入此地不在计算之列），按日万分之一计算）。
二、驳回原告刘克毅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千一百一十六元，由被告孙一珍负担（于本判决生效之日起十五日内给付原告刘克毅）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 袁 冲
人民陪审员 崔 军
人民陪审员 张燕琴
二〇一八年五月二十二日
书 记 员 徐可卉