成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0191民初1507号原告：吴林，男，汉族，1986年2月28日出生，住成都市锦江区。原告：杨昕，女，汉族，1989年7月20日出生，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：罗东，四川君盛律师事务所律师。特别授权代理人。被告：成都上层名人投资有限公司。住所地：成都市高新区天府大道北段**号*幢*楼。法定代表人：曾俊，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师，特别授权代理人。委托诉讼代理人：廖鹏，男，汉族，1986年9月23日出生，住四川省遂宁市安居区。系公司员工，特别授权代理人。原告吴林、杨昕诉被告成都上层名人投资有限公司（以下简称：上层名人公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月14日收到原告起诉状后，先行调解未果，依法由本院审判员周寓先适用简易程序于2017年6月19日、2017年7月7日公开开庭进行了审理。原告吴林、杨昕及其委托代理人罗东，上层名人公司的委托代理人刘宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴林、杨昕向本院提出诉讼，请求依法判令：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还购房款160647元；3.被告赔偿原告损失36838.70元。事实与理由：原、被告于2013年4月29日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告出售的“中航·名人公馆”第3栋1单元1楼73号房屋（以下简称：诉争房屋）。诉争房屋价款为154700元。合同约定被告于2014年7月31日前向原告交付诉争房屋，逾期交房超过90日的，原告有权退房，并按照已付房款和装修款总额的5%支付违约金。如因出卖人原因未能在2016年8月1日前取得房屋权属转移登记的买受人有权退房，并可主张已付房款和装修款总额的1%的违约金。原告支付了购房款154700元、税款5974元、装饰配套费30940元、装修款176800元。但至今被告仍未向原告交付诉争房屋也没有办理诉争房屋的权属登记。故原告起诉至院，请求人民法院判如所请。被告上层名人公司答辩：原告陈述的购买诉争房屋事实属实，认同原告支付了购房款154700元、税款5974元、装饰配套费30940元、装修款176800元。但是诉争房屋被告已经交给了原告的委托代理人，诉争房屋权属没有办理是因为原告怠于提交办证所需资料，不可归责于被告原因，所以，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。据此，原告称其委托经营管理的是成都零壹名人酒店管理有限公司，被告从未向该公司移交诉争房屋。经审理查明，原、被告于2013年4月29日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告的诉争房屋。诉争房屋价款为154700元。合同约定被告于2014年7月31日前向原告交付诉争房屋，逾期交房超过90日的，原告有权退房，并按照已付房款和装修款总额的5%支付违约金。如因出卖人原因未能在2016年8月1日前取得房屋权属转移登记的买受人有权退房，并可主张已付房款和装修款总额的1%的违约金；买受人不退房的，也可主张已付房款和装修款总额的1%的违约金，合同继续履行。合同还约定双方对各自提供的通信地址资料真实性负责，采取信件通知的，在寄出后三天后（本省）、七天后（外省）视为送达。联络方式发生变更，应在变更后五天内书面方式通知出卖人（原告合同通讯地址为：达州市渠县天星镇东城半岛望江亭12栋18-4）。2013年4月29日，原告支付了购房款154700元、税款5974元、装饰配套费30940元、装修款176800元。签订前述《房屋买卖合同》的当日，原告与案外人成都零壹名人酒店管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，约定原告购买的诉争房屋交由成都零壹名人酒店管理有限公司委托经营，经营管理费从2014年8月1日至2019年7月31日每月为2265元。两原告并向成都零壹名人酒店管理有限公司出具《授权委托书》，委托该案外人行使诉争房屋的业主权利（包含但不限于收房、物管、招商、出租、办理相关营业手续、装饰装修工程的管理等业主权利）。两原告还签订了其他关于委托经营管理、装饰装修等文件。被告提交的证据《房屋移交单》一份，内容为：诉争房屋于2014年6月26日移交成都上层名人酒店管理有限公司。原告认可从2014年8月1日收到案外人成都上层名人酒店管理有限公司转款，但现今并未收到足额款项，而且案外人成都上层名人酒店管理有限公司委托管理并未征得原告同意。2016年7月15日，被告草拟了《关于尽快提交各种办理房屋产权证相关资料的函告》，主要内容为通知原告在收到函件后三日内与被告联系，提交身份证、户口簿并在图纸相应房号位置签字按手印，如收到后不提交，相关责任买房人自负。原告的《关于尽快提交各种办理房屋产权证相关资料的函告》于2016年7月20日交递邮政，但因为邮政处理邮件过多，该邮件于2016年7月26日寄出。邮寄地址为：达州市渠县天星镇东城半岛望江亭12-18-4。以上事实有本案证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案中原、被告围绕《房屋买卖合同》开展了一系列合同行为，委托、装饰装修，应该看到这些活动的本质是否属于分割房款，还是规避税收这些问题都是存在的，但是这些并不影响当事人之间就诉争房屋已经签署的本案诉争《房屋买卖合同》的独立效力，而且本案当事人诉争的内容为被告是否依约交房、是否存在逾期办证问题，都可以通过本案诉争《房屋买卖合同》进行独立判断。另外，本案中涉及案外人的事宜，比如交付装饰装修款、委托经营款等事宜，原、被告没有争议，依照当事人的处分权，可以作为裁判当事人之间权利义务的基础事实。故而无需追加案外人参加诉讼。但是相关的认定仅约束本案当事人，对于案外人主张相关权利时必须通过证据审核方得确定，避免本案当事人的处分权侵害案外人利益。诉争房屋是否已经完成向两原告的交付。从形式上看，两原告将诉争房屋委托案外人成都零壹名人酒店管理有限公司收房，但事实上代为收房的确是成都上层名人酒店管理有限公司，这里面应当存在一个转委托或者其他转让权利义务的事宜。通过查明事实，从2014年8月1日起即成都零壹名人酒店管理有限公司应当向原告支付委托经营款之时，成都上层名人酒店管理有限公司已经向原告支付该款项。依照《中华人民共和国民法通则》第六十八条规定：“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。”在原告收款之时知道或者应当知道可能存在转委托事宜，但原告从未表示不同意。另外，如果我们只保护原告收到款项后的利益，而不推定原告追认由成都上层名人酒店管理有限公司收房的法律效果，也将造成权利义务的失衡。故，本院认为，应当认定被告向原告履行了交付诉争房屋的义务。关于逾期办证问题。本院认为，被告存在违约办证的情形。被告虽然举证证明其于2016年7月26日以原告合同地址邮寄提交办证资料的函件，合同双方约定有送达的效力，3日后视为送达，其中如果原告变更了送达地址，也是原告违背了提交新的送达地址义务，原告应当承担不利后果，故而2016年7月29日，原告应当收到提交办证资料的函件。办理诉争房屋权属虽然系被告的义务，但是原告也具有提供办证资料的配合义务，配合义务不履行，办理房屋权属会存在事实上的障碍。但是办证依约应当在2016年8月1日之前办理，被告在2016年7月26日才通知原告提交资料，被告的行为显然让原告没有合理的提交资料准备时间，故而应当认定被告存在逾期办证行为。依照合同约定被告未能在2016年8月1日之前为原告办理诉争房屋的权属登记，原告依照双方合同约定享有合同解除权，而且依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案解除权的除斥期间在2017年8月1日到期，本案判断做出时间虽然已经过了除斥期间，但本案原告在除斥期间届满前行使解除权，有法律依据，本院予以支持。本院认为，合同解除后，本案诉争房屋购房款为154700元、税款5974元，被告应当返还。关于原告主张的损害赔偿，本院认为，原告没有举证证明其他损失，但其孳息损失应当认定，至于原告所缴纳的装饰配套费30940元、装修款176800元，系原告自愿与其他案外人进行的交易模式，不应计算至本案的孳息损失范围。故原告主张的损失可从其缴纳购房款和税款之时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率罚息确定，本院依照本案案情认为原告主张的损失赔偿为36838.70元，占房款和税款160674元的22%，在逾期罚息范围之内，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条及第一百零七条之规定，判决如下：一、原告吴林、杨昕与被告成都上层名人投资有限公司于2013年4月29日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、被告成都上层名人投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴林、杨昕支付购房产生费用160647元及损失36838.70元。本案案件受理费减半后收取2124元，由被告成都上层名人投资有限公司负担。（此款原告已缴纳，被告于履行本判决义务时一并向原告支付）。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  周寓先二〇一七年八月三日书记员  陈思芸