绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍柯民初字第4029号
原告：陈宝元。
委托代理人：冯云飞。
委托代理人：林洲。
被告：徐亚萍。
委托代理人：王贤。
原告陈宝元诉被告徐亚萍租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，依法由代理审判员任莹独任审判，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告陈宝元的委托代理人冯云飞、林洲，被告徐亚萍的委托代理人王贤到庭参加诉讼。审理期间，当事人申请庭外和解，但未成。本案现已审理终结。
原告陈宝元诉称，2013年12月7日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《中国轻纺城服装服饰辅料市场（营业房转让协议）》一份，约定被告将其所承租的中国轻纺城服装服饰辅料市场b区4楼4058、4059号两间营业房承租权转让给原告，转让价格为890000元（含履约保证金40000元及装修）。备注约定：在未办理过户手续之前，若公司需要办理营业房相关手续，需被告本人亲自到现场办理时，被告应无条件配合原告办理好相关手续；被告保证本协议的有效性，如日后原告在过户时产生房东（指签订本协议时权证上所有人的名字）要求涨价及不按约定配合原告办理过户手续等，被告承担所有责任。被告或原告违反本合同应承担全部购房款10倍的违约金给对方。嗣后，原告通过银行转账方式，分别于2013年12月7日，2013年12月8日将转让款支付给被告，并经被告在《转让协议》中签字确认。现原告多次要求被告履行过户手续，被告均以过户条件未成就为由拒绝配合。鉴于涉案营业房租赁权证上的权利人是桐庐丝凯服饰有限公司，上述营业房租赁期限为2011年4月18日至2014年4月17日止。因中国轻纺城服装服饰市场开发有限公司要求上述营业房承租权的续租手续需由原始承租人桐庐丝凯服饰有限公司办理，原告遂于2014年6月20日委托律师向被告发函，督促被告采取措施配合原告办理相关手续并将尚未交付的材料交付原告，否则应承担不利后果。但原告仍不履行协议义务。现中国轻纺城服装服饰市场开发有限公司已多次发出公告等要求各营业房承租人在租赁到期内一个月办理续租手续，否则将丧失优先续租权。被告仍拒不履行合同义务，导致原告签约获取涉案营业房租赁权的合同目的无法实现。根据我国合同法规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人有权解除合同。同时，原告向被告支付的转让款应当予以返还，且被告应当向原告承担违约责任。鉴于双方约定转让款10倍违约金过高，故原告要求按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。基于上述事实和理由，原告特起诉法院，明确诉讼请求为：1.判令解除原、被告签订的《中国轻纺城服装服饰辅料市场（营业房转让协议）》，并判令被告退还全部转让款890000元；2.判令被告支付该890000元自2013年12月8日起至判决确定履行日止的按银行同期同类贷款利率四倍计算的违约金（截止起诉之日，违约金计算为178000元）。
被告徐亚萍辩称，1.原、被告之间就本案涉案营业房转让签订协议，并且该协议已实际履行，双方签订的协议主体适格，内容不违反法律禁止性规定，系双方真实意思表示，应当认定有效，双方均应按照协议的约定履行；2.原告要求解除合同，其理由不能成立，根据我国合同法规定，解除有效的合同，必须具备有效的解除合同的事由或约定解除合同的事由，现事实上并未出现法律规定可以解除的事由，也未在合同中约定可以解除的事由，故原告要求解除合同、返还款项并支付违约金，不符合事实和法律规定。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明，2011年3月18日、2011年3月31日，桐庐丝凯服饰有限公司向绍兴县中国轻纺城服装服饰市场开发经营有限公司分别交纳了保证金10000元、履约保证金30000元。2011年4月2日，绍兴县中国轻纺城服装服饰市场开发经营有限公司（合同甲方）与桐庐丝凯服饰有限公司（合同乙方）签订《中国轻纺城服装服饰（辅料）市场营业房租赁协议书》一份，约定：甲方将其所有的中国轻纺城服装服饰（辅料）市场营业房租赁给乙方使用，营业房地址为中国轻纺城服装服饰（辅料）市场b区第四层，第b4058、b4059号营业房，共二间，使用面积54平方米；乙方租赁甲方营业房的期限自2011年4月18日起至2014年4月17日止，租期为三年；租赁期内，房屋租金一次性收取，先付租金后使用，前两年为每间5000元／年，第三年为每间10000元／年，租金合计40000元。签订租赁合同时，乙方应当向甲方缴纳保证金20000元／间；租赁期满后，原承租人在同等条件下拥有优先续租权，租赁到期前一个月，甲方通知乙方办理营业房续租手续。乙方未在一个月内办理续租手续的，则丧失优先续租权，甲方有权处理该营业房；自合同签订之日起一周内，乙方应持本合同及有关证明文件向中国轻纺城营业房租赁中心申请登记备案。合同还对其他双方权利义务、违约责任、争议的解决等作了约定。
另查明，2013年12月7日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《中国轻纺城服装服饰辅料市场（营业房转让协议）》一份，约定：甲方自愿将上述涉案营业房转让给乙方承租；转让价格890000元（包括履行保证金40000元及装修等）。一次性付清，办理过户手续费用由乙方承担。预付款300000元，余款590000元到2013年12月13日前一次性付清；原甲方于产权单位就该协营业房所签订的有关协议，是本协议的组成部分，继续受法律保护。该协议中甲方享有的一切权利全部转让给乙方，甲方所应承担的一切义务，同时全部转让乙方履行，原协议和发票、收据等相关资料交给乙方。备注：1.在未办理过户手续前，若公司需要办理该营业房的相关手续，需甲方本人亲自到现场办理时，甲方应无条件配合乙方办理好相关手续；甲方保证本协议的有效性，如日后乙方在过户时产生房东（指签本协议时权证所有人上的名字）要求涨价及不按约定配合乙方办理过户手续等，甲方承担所有责任；2.今后该营业房的盈与亏均与甲方无关，公司允许过户时甲方无条件配合乙方办好过户手续，随叫随到，甲方同意乙方再次转让；3.甲方或乙方违反本合同应承担全部购房款10倍的违约金给对方。
嗣后，案外人陆明根据原告指示，于2013年12月7日向被告转账支付300000元。2013年12月8日，原告通过银行转账向被告支付580000元。同日，被告向原告出具收条，载明：今收到原告房屋购买款890000元，房屋购买款已全部结清；付介绍10000元，实收880000元。
另查明，2014年3月12日，绍兴市柯桥区中国轻纺城服装服饰市场开发经营有限公司发布通知，通知承租人在2014年3月31日前办结签约手续，逾期将收回营业房租赁权并对外公开招商；2014年3月15日，绍兴市柯桥区中国轻纺城市场开发经营有限公司发布通知，再次告知承租人办理所承租营业房的续租手续，逾期未办将收回营业房租赁权，若承租人在承租期间存在擅自转让转租营业房等违约情形的，将依法收回营业房使用权租赁权等；2014年4月15日，绍兴市柯桥区中国轻纺城服装服饰市场开发经营有限公司再次公告，对前两次通知中，因部分承租人由于各种原因未签约，对尚未签约的承租户再给予一个月的办理时间，因承租人死亡等特殊原因，提供相关证明材料可延期办理签约。
另查明，2014年6月20日，原告委托北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所向被告发函，要求被告履行确保由原承租人桐庐丝凯服饰有限公司配合原告办理涉案营业房在绍兴市柯桥区中国轻纺城服装服饰市场开发经营有限公司的续租手续。
以上事实，由原告提供的《中国轻纺城服装服饰辅料市场（营业房转让协议）》、农业银行转账记录、中国银行客户回单、案外人陆明的情况说明、绍兴县中国轻纺城服装服饰（辅料）围巾市场租赁合同（含收据联）、服装服饰（辅料）市场授权委托书、律师函、邮局投递面单记录、市场公司2014年3月12日、3月15日发布的通知、2014年4月15日发布的再次公告；被告提供的对账单、照片打印件以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《中国轻纺城服装服饰辅料市场（营业房转让协议）》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，真实有效，双方均应全面履行各自的合同义务，并享有合同权利。
针对原告要求解除双方签订的《中国轻纺城服装服饰辅料市场（营业房转让协议）》的诉求。本院认为，合同解除有约定解除和法定解除。在本案中，双方未在合同条款中就解除合同的条件进行明确约定。根据查明的事实，原告签订上述协议，其合同目的是取得涉案营业房的租赁权，并由被告将租赁权“过户”到原告名下，即由原告取得涉案营业房的承租人地位，与出租人绍兴县中国轻纺城服装服饰市场开发经营有限公司建立租赁合同关系。根据双方特别的备注约定：在未办理过户手续前，若公司需要办理该营业房的相关手续，需甲方本人（即被告）亲自到现场办理时，甲方应无条件配合乙方（即原告）办理好相关手续；甲方保证本协议的有效性，如日后乙方在过户时产生房东（指签本协议时权证所有人上的名字）要求涨价及不按约定配合乙方办理过户手续等，甲方承担所有责任。现原告要求被告协助原告取得涉案营业房承租权，但截止本案法庭一审辩论终结之前，被告尚未自行获得上述涉案营业房租赁权，且被告也未举证证明涉案营业房产权人绍兴县中国轻纺城服装服饰市场开发经营有限公司允许被告或是原始产权人桐庐丝凯服饰有限公司将涉案营业房租赁权过户登记至原告名下。根据我国合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，原告主张其合同目的不能实现，要求解除合同的诉求，符合上述第（四）项规定，本院予以支持。被告辩称涉案营业房可以转让，双方合同不具备解除条件，但未提供相应证据，本院不予采信。
针对原告主张被告返还转让款890000元的诉求。本院认为，根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已向被告支付转让款共计890000元，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称通过其银行账面显示，只收到880000元，但根据查明的事实，双方合同约定转让价为890000元，且被告也向原告出具收条载明是收到890000元，只是其中10000元系被告支付的中介费，故被告实际收到880000元。但该事实不表示原告为涉案营业房支付的价款仅为880000元，故被告的该项抗辩，本院亦不予采纳。
至于原告主张被告支付该890000元自2013年12月8日起至判决履行之日止按银行同期同类贷款利率四倍计算的违约金的诉求。本院认为，原、被告在签订上述合同时，被告尚未取得涉案营业房租赁权，原告对此情况应予知晓。因此，根据公平原则及诚实信用原则，兼顾本案实际履行情况及原、被告过错程度，本院认为，原告要求被告支付上述890000元按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算的违约金过高，应以中国人民银行同期同类贷款利率一倍的计算标准为宜。
综上，本院对于原告诉求的合理部分依法予以支持，不合理部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告陈宝元与被告徐亚萍于2013年12月7日签订的《中国轻纺城服装服饰辅料市场（营业房转让协议）》；
二、被告徐亚萍应于本判决生效后十日内返还给原告陈宝元中国轻纺城服装服饰辅料市场b区4楼4058、4059号两间营业房租赁权转让费890000元，并支付该款自2013年12月8日起至本判决确定的付款之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息损失；
三、驳回原告陈宝元其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14412元，减半收取7206元，财产保全申请费5000元，合计12206元。由原告陈宝元负担1526元，由被告徐亚萍负担10680元，被告徐亚萍应负担部分，限于本判决生效后十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费14412元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 任莹
二〇一五年一月十日
书 记 员 徐芳