上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8297号
上诉人（原审被告）：马小马，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）：杨天武，XX年XX月XX日生，土家族。上诉人马小马因与被上诉人杨天武房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初1978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人马小马上诉请求：撤销一审判决第二项，改判其支付人民币10万元（以下币种相同）。事实和理由：上诉人没有违约行为，不应当承担违约金，虽然其听说过有拆迁的事情，但实际上一直没有具体启动，其也没有签过拆迁协议，交易中心的房屋登记信息也是正常的。其可以补偿被上诉人10万元。被上诉人杨天武辩称，合同不能履行的责任应当由上诉人承担，一审已经调低了违约金。一审判决正确，要求维持原判。2016年1月，杨天武诉至一审法院，请求判令：一、解除杨天武与马小马签订的《上海市房地产买卖合同》，马小马返还剩余房款45,000元；二、马小马赔偿杨天武损失10,875元，按总房款的日万分之五计算10天；三、马小马支付杨天武按总房款20%计算的违约金435,000元；四、马小马赔偿杨天武佣金损失33,000元；五、马小马赔偿杨天武装修费47,000元；六、马小马支付杨天武购房款及佣金的利息损失暂计至2016年1月26日为29,321.60元(自单笔款项支付之日起，按银行同期贷款利率计算，计算至判决生效之日止)。一审法院认定事实：上海市XX路XX弄XX号甲103室房屋(以下简称系争房屋)产权原登记在马小马名下。2015年7月18日，杨天武(乙方)与马小马(甲方)在上海XX有限公司第九分公司的居间介绍下，签署《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定，房地产座落XX路XX弄XX号甲103室(即系争房屋)，甲乙双方协商一致上述房地产转让价款共计2,175,000元。甲乙双方确认在2015年11月15日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方保证有权出售该房地产，并在签订本合同时已征得其他权益人的同意(若有)；若因甲方无权处分或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按本合同违约责任条款的标准向乙方承担违约责任。甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总价房款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。合同另就其他条款作了约定。合同订立后，杨天武于2015年7月18日向马小马支付房款800,000元，同年10月14日支付1,350,000元，11月9日支付25,000元。还查明，合同订立后，马小马向杨天武交付了房屋，杨天武对系争房屋进行了装修，合计支付装修费用47,000元。马小马对杨天武支付的装修款表示认可。杨天武另向中介公司支付了中介费33,000元。因杨天武无法办理产权转让过户手续，马小马于2015年12月11日返还杨天武房款930,000元，于2015年12月26日返还房款1,200,000元。另查明，马小马于2016年3月5日将剩余45,000元房款返还给了杨天武。对于系争房屋未能办理产权转让过户手续，杨天武提供沪徐府土［2004］13号文及沪徐房拆许字(2007)第20号房屋拆迁许可证及房屋拆迁公告，欲证明由于系争房屋于2004年8月被列入旧住房成套改造项目，早在2007年9月就发出房屋拆迁公告，马小马应当知晓此事，仍将系争房屋出售给杨天武，导致系争房屋无法办理产权转让手续，对此马小马应承担相应的违约责任。马小马则表示，其已将系争房屋出租多年，只听说过有拆迁一事，但不知何时拆迁。且杨天武提供的拆迁公告已经到期，当时出售系争房屋时，杨天武也曾经拉过土地信息，马小马不存在违约的事实，不应承担违约责任。一审法院认为：杨天武与马小马签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，对签约方均具有约束力，双方均应按约履行。现因系争房屋无法办理转让过户手续，杨天武签订合同目的无法实现，杨天武据此提出解除合同，马小马亦表示同意，故一审法院确认解除杨天武与马小马签订的房地产买卖合同。合同解除后，马小马收取的房款应当返还，现马小马已经返还了全部房款，杨天武亦予以确认，对此一审法院予以认可。因为系争房屋被列入动迁范围，土地使用权已经出让给案外人，马小马在签订房地产买卖合同前曾知晓系争房屋被列入动迁范围一事，但未向杨天武提出，致使双方签订的买卖合同未能继续履行，对此应由马小马承担相应的违约责任。马小马认为合同中违约金条款约定过高，对此一审法院以杨天武提出的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，综合预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情裁决。杨天武对系争房屋进行装修，对此马小马表示愿意补偿，对杨天武的该项诉请一审法院予以支持。马小马已经承担了相应的违约责任，违约金的性质主要是赔偿性的，故对杨天武要求马小马承担利息损失及佣金损失的诉讼请求一审法院不予支持。杨天武对房屋进行了装修，马小马可对装修进行利用，故对于买卖合同解除后装修的处理问题，一审法院综合杨天武已支付的价款以及当事人的过错酌情判处。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二〇一六年六月二十七日作出判决：一、解除杨天武与马小马就上海市XX路XX弄XX号甲103室房屋签订的上海市房地产买卖合同；二、马小马于判决生效之日起十日内支付杨天武违约金336,250元；三、马小马于判决生效之日起十日内支付杨天武房屋装修补偿款45,000元；四、驳回杨天武的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,941元，由杨天武负担1,392元，由马小马负担3,549元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，杨天武与马小马签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。现系争房屋因被纳入拆迁公告的改造范围而无法办理转让过户手续，杨天武签订合同目的无法实现，其据此主张合同解除符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，上诉人虽然没有主观不愿意配合过户的意思表示，但客观上房屋无法完成过户，根据上述法律规定，该风险应由出卖方承担。因此，一审认定由上诉人承担违约责任并无不当，上诉人称其无需承担违约金，无法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,750元，由上诉人马小马负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 孙 飞
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……