淄博市博山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）博民初字第1333号
原告：家家悦集团股份有限公司。住所地威海市昆明路**号。
法定代表人：王培桓，董事长。
委托代理人：潘钟麟，该公司法务部员工。（特别授权代理）
委托代理人：杜祥国，山东东方未来律师事务所律师。（特别授权代理）
被告：淄博龙韵工贸有限公司。住所地淄博市张店区杏园西路**号*层。
法定代表人：李晓生，总经理。
被告：山东第五季商业投资有限公司。住所地淄博市博山区大街*号。
法定代表人：许红森，总经理。
委托代理人：岳群，该公司职工。（特别授权代理）
委托代理人：张珂，山东康桥（淄博）律师事务所律师。（特别授权代理）
原告家家悦集团股份有限公司（以下简称家家悦公司）诉被告淄博龙韵工贸有限公司（以下简称淄博龙韵公司）、山东第五季商业投资有限公司（以下简称山东第五季公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月23日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告家家悦公司的委托代理人潘钟麟、杜祥国，被告山东第五季公司的委托代理人岳群、张珂到庭参加诉讼，被告淄博龙韵公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告家家悦公司诉称，原告与被告淄博龙韵公司的受托人山东第五季公司于2012年4月11日签订了租赁标的位于淄博市博山区第五季玩库商业中心一楼部分及二楼整体的房屋租赁合同。按照房屋租赁合同第3.2条的约定，被告最晚应于2012年12月1日将符合合同约定的房产交付给原告使用。合同签订后，原告依约定向被告支付了预付款100万元。然而经原告多次催告，被告至今仍未将符合合同约定的房产交付原告使用。截至2014年9月22日，被告已迟延交付房产达661日，因被告的严重违约行为致使原、被告签订的房屋租赁合同已经无法实际履行。按照房屋租赁合同第15.5条的约定：“合同任何一方发生下列违约情形之一，违约方应向守约方支付违约金捌拾万元。……②因合同一方的严重违约行为导致本合同被解除或本合同无法履行。”据此，原告提起诉讼，请求判令被告淄博龙韵公司向原告返还预付款100万元，向原告支付违约金80万元；被告山东第五季公司承担连带清偿责任。
原告家家悦公司提供以下证据：1、房屋租赁合同一份、房屋所有权证（附房产分丘平面图）复印件一份；2、授权委托书、被告淄博龙韵公司企业法人营业执照（副本）复印件、税务登记证复印件、组织机构代码证复印件、被告山东第五季公司企业法人营业执照（副本）复印件、税务登记证（副本）复印件、组织机构代码证复印件、被告山东第五季公司法定代表人许红森身份证复印件、两被告共同向原告出具的证明各一份；3、威海市工商行政管理局出具的企业变更情况信息一份；4、汇款凭证两份；5、原告向被告山东第五季公司邮寄的交房催告函两份及特快专递邮件详情单一份；6、山东省威海市威海卫公证处公证书一份。
被告淄博龙韵公司庭审前提交答辩状辩称，我公司认为原告起诉没有事实及法律依据，人民法院应依法驳回原告对我公司的起诉。理由如下：1、我公司与山东第五季公司是相互独立的、不同的公司法人，签订诉争租赁合同的当事人为原告和山东第五季公司，故诉争租赁合同的权利和义务的享有及承担人均为原告及山东第五季公司。原告将我公司作为诉争租赁合同的当事人，其主张没有事实和法律依据。2、原告无证据能够证实我公司委托山东第五季公司与其签订了诉争的租赁合同，故原告将我公司列为本案被告没有事实及法律依据。综上，我公司并非本案适格被告，请求人民法院依法驳回原告对我公司的起诉。
被告淄博龙韵公司未提供其他形式的证据。
被告山东第五季公司辩称，1、原告起诉我公司对赔偿款、违约金共计180万元及诉讼费用承担连带责任无事实及法律依据。我公司与原告于2012年4月11日签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于淄博市博山区第五季玩库商业中心一楼部分及二楼整体（房产证号：博山区字第××号）的现房出租给原告使用，该房屋租赁合同系我公司受被告淄博龙韵公司委托与原告所签订。2012年4月1日，被告淄博龙韵公司授权我公司全权处理其所有的位于淄博市博山区城东办事处大街9号（淄博市博山区第五季玩库商业中心一楼部分及二楼整体共8054.71平方米）房产出租的相关事宜，授权期限自2012年3月30日起至2027年9月30日止，授权范围为代为租赁房屋、以我公司的名义签订租赁协议及补充协议、代为收取租金、以我公司的名义出具相关发票及其他有关该房产的事宜。签订房屋租赁合同时，原告已明知被告淄博龙韵公司与我公司的该授权委托关系。因此，承担房屋租赁合同权利义务的主体是被告淄博龙韵公司和原告，我公司不享有和承担该合同的权利义务，我公司不是该合同关系的主体。原告要求我公司对赔偿款、违约金共计180万元及诉讼费用承担连带清偿责任无事实及法律依据。2、被告淄博龙韵公司应当履行租赁合同所确定的义务。依据2012年4月1日被告淄博龙韵公司的授权委托书和房屋租赁合同的约定，被告淄博龙韵公司作为租赁房产的所有人和实际出租人，应当履行租赁合同所确定的义务，负有如期向原告交付适格租赁房产的责任。3、我公司请求人民法院予以适当减少违约金的金额。因消防工程未竣工，原告未实际使用租赁房产，即使就此给原告造成了一定的经济损失，但经济损失的金额也远远低于合同约定的80万元违约金的金额。根据合同法第114条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。我公司据此请求人民法院予以适当减少违约金金额。综上，我公司请求人民法院依法维护我公司的合法权益，作出公正判决。
被告山东第五季公司提供以下证据：1、授权委托书一份；2、房屋租赁合同一份。
本院依职权从淄博市工商行政管理局张店分局调取被告淄博龙韵公司企业信息一份、企业变更信息七页，从淄博市博山区房产管理局调取原、被告租赁房产的产权、产籍档案证明一份。
经审理本院认定，被告淄博龙韵公司原系被告山东第五季公司下属全资子公司，2013年8月2日，被告山东第五季公司将其所持有的被告淄博龙韵公司的全部股份转让给广州市鑫平行贸易有限公司。被告淄博龙韵公司在位于淄博市博山区城东办事处大街9号有房产一处，房屋所有权证号为淄博市房权证博山区字第××号。2012年4月1日，被告淄博龙韵公司为被告山东第五季公司出具授权委托书一份，全权委托被告山东第五季公司代为处理其所有的位于淄博市博山区城东办事处大街9号（博山区第五季玩库商业中心一楼部分及二楼整体共8054.71平方米）的房产与原告的相关租赁事宜，在该授权委托书中明确写明授权范围包括：代为租赁房屋，并以受委托人名义签订租赁协议及补充协议；代为收取租金，并以受委托人名义出具相关发票；其他有关该房产的事宜。授权期限自2012年3月30日起至2027年9月30日止。2012年4月11日，被告山东第五季公司作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：租赁房屋座落于淄博市博山区第五季玩库商业中心一楼部分及二楼整体（房产证号：博山区字第05-10220**）。租赁期限为15年，自2012年10月1日起至2027年9月30日止。双方拟于2012年10月1日前交接该房产，最迟交房时间不得晚于2012年12月1日。租金前三年为200万／年，以后每三年递增一次。本合同签订之日起七个工作日内，乙方一次性支付预付款100万元给甲方。有下列情形之一者，乙方有权解除本合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切实际损失：①甲方违反其保证或合同义务，致使乙方不能正常营业、或无法正常使用承租房屋、或使乙方的合法权益受到损害；②甲方不具备或丧失出租该房产的权利、合法手续、履约能力。合同一方发生下列违约情形之一，违约方应向守约方支付违约金80万元：①合同一方违反合同约定擅自解除本合同的；②因合同一方的严重违约行为导致本合同被解除或本合同无法履行。合同签订后，原告已于2012年4月13日将约定的预付款100万元通过银行转账方式给付被告山东第五季公司。后因涉案房产未能通过公安机关消防机构的验收，两被告一直未将涉案房产交付原告使用。经多次催告交房未果，原告于2014年8月29日通过山东省邮政速递物流有限公司威海市分公司以特快专递方式向被告山东第五季公司邮寄发出解除合同通知书一份，其内容为告知被告山东第五季公司，因其长期迟延无法向原告交付涉案房产，解除双方于2012年4月11日签订的房屋租赁合同，合同解除时间为2014年8月28日。该解除合同通知已于2014年9月2日邮寄至被告山东第五季公司。诉讼过程中，被告山东第五季公司对涉案房产因无法通过消防验收一直未能交付原告使用及已收到原告邮寄的解除合同通知的事实均无异议，但主张其仅系被告淄博龙韵公司对外出租涉案房产的受委托人，故由此产生的法律后果应由委托人即被告淄博龙韵公司承担，不同意承担连带赔偿责任。被告山东第五季公司另主张原告诉求的违约金数额过高，要求本院予以调整。
另查明，被告山东第五季公司与原告签订房屋租赁合同时，已向原告出示被告淄博龙韵公司对其所出具的授权委托书。
再查明，原告原名称为山东家家悦集团有限公司，后于2013年6月13日变更企业名称为家家悦集团股份有限公司。
以上事实，由本院依职权调取的证据，原、被告提供的证据及当事人陈述在卷为证。
本院认为：被告淄博龙韵公司作为涉案房产的所有权人，对涉案房产享有占有、使用、收益、处分的权利，其授权被告山东第五季公司就涉案房产以自己名义与原告签订租赁合同，符合法律规定，被告淄博龙韵公司与被告山东第五季公司之间构成隐名代理的法律关系。被告淄博龙韵公司在给被告山东第五季公司所出具的授权委托书中明确写明了授权范围包括代为租赁房屋，并以受委托人名义签订租赁协议及补充协议；代为收取租金，并以受委托人名义出具相关发票；其他有关该房产的事宜。故被告山东第五季公司就涉案房产以自己名义与原告签订房屋租赁合同，系按照委托人被告淄博龙韵公司的授权处理相关委托事务。被告山东第五季公司与原告所签订的房屋租赁合同系在平等自愿的基础之上所签订，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，故合法有效。被告山东第五季公司在与原告签订房屋租赁合同时，已向原告出示被告淄博龙韵公司的授权委托书，原告在订立房屋租赁合同时即已知晓被告淄博龙韵公司与被告山东第五季公司之间的委托代理关系，根据法律规定，该房屋租赁合同直接约束的双方为被告淄博龙韵公司与原告。被告淄博龙韵公司与原告均应按照房屋租赁合同约定享有权利并履行各自的义务，现原告已按照房屋租赁合同的约定将100万元预付款给付被告山东第五季公司，故被告淄博龙韵公司亦应按照合同约定如期向原告交付涉案房产，根据房屋租赁合同的约定，涉案房产最迟交付时间为2012年12月1日，但被告淄博龙韵公司因涉案房产无法通过消防验收，虽经原告多次催告，直至2014年8月28日仍无法交付涉案房产供原告使用，原告因此行使解除权，解除房屋租赁合同，符合法律规定。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告淄博龙韵公司返还已支付的预付款100万元，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告淄博龙韵公司支付违约金80万元的问题。本院认为，在被告淄博龙韵公司授权被告山东第五季公司与原告所签订的房屋租赁合同中已约定在因合同一方的严重违约行为导致本合同被解除或本合同无法履行时，违约方应向守约方支付违约金80万元。后该房屋租赁合同因被告长期无法交房的严重违约行为导致原告行使解除权而解除，故原告有权据此向被告淄博龙韵公司要求支付违约金。但违约金的数额应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告并未提供相关证据证实其实际损失情况，鉴于原告已向被告交付预付款100万元，而被告在收到预付款后既未能向原告交付约定房产，亦未向原告退还该预付款，自原告交付预付款的2012年4月13日至本案起诉的2014年9月23日已超过两年，故本院酌情以原告向被告交付的预付款100万元为基数，参照中国人民银行同期一至三年期贷款基准利率计算该预付款的利息作为原告的损失，其数额共计151591.78元。根据相关法律规定，约定的违约金不应过分高于造成的损失，其中高于损失的部分，不应高于所造成损失的30%。据此衡量，原告要求的违约金80万元，过分高于了被告违约给其所造成的相关损失，故本院酌情对违约金的数额调整为197069.31元（151591.78元＋151591.78元×30%），对原告的诉求超出部分，本院不予支持。
对于被告山东第五季公司是否承担连带清偿责任问题。本院认为，根据此前认定，被告淄博龙韵公司与被告山东第五季公司之间已构成隐名代理法律关系，原告在签订房屋租赁合同时即已知晓两被告之间的法律关系，故被告山东第五季公司与原告所签订的房屋租赁合同中的权利义务应由被告淄博龙韵公司承担。被告山东第五季公司虽收取了原告支付的预付款100万元，且未将该款项给付被告淄博龙韵公司，但此系两被告之间的权利义务关系，并不由此导致被告山东第五季公司对被告淄博龙韵公司的上述债务承担连带清偿责任。原告要求被告山东第五季公司对本案承担连带清偿责任，不符合相关法律规定，本院不予支持。被告淄博龙韵公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为视为对其相应诉讼权利的放弃。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告淄博龙韵工贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告家家悦集团股份有限公司支付的预付款100万元。
二、被告淄博龙韵工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告家家悦集团股份有限公司违约金197069.31元。
三、被告山东第五季商业投资有限公司在本案中不承担民事责任。
四、驳回原告家家悦集团股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21000.00元，原告家家悦集团股份有限公司负担5426.00元，被告淄博龙韵工贸有限公司负担15574.00元；诉讼保全费5000.00元、公告费560.00元，均由被告淄博龙韵工贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 杨 斌
审 判 员 董军戈
代理审判员 姜 波
二〇一五年五月八日
书 记 员 李 君