青海省贵德县人民法院执 行 裁 定 书（2018）青2523执异2号案外人：党桂兰，女，汉族，1980年11月20日生，住青海省贵德县。委托诉讼代理人：汪春虎，青海泰宏律师事务所律师。申请执行人：赵得福，男，汉族，1964年9月3日生，住青海省贵德县。委托诉讼代理人：程启春，青海镇海律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭秀勤，女，汉族，1968年3月1日生，住西宁市城东区。被执行人：刘得位，男，汉族，1977年10月27日生，住青海省乐都县。在本院执行申请执行人赵得福与被执行人刘得位民间借贷纠纷一案中，本院于2018年7月16日依法查封了被执行人刘得位位于青海省贵德县阳光小区1号楼3单元501室楼房一套，案外人党桂兰于2018年7月20日对本院查封刘得位位于青海省贵德县阳光小区1号楼3单元501室楼房提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年7月28日举行执行听证会，案外人党桂兰及委托代理人汪春虎、申请执行人赵得福及委托代理人程启春、郭秀勤到庭参加听证，被执行人刘得位经本院电子送达执行通知书，被执行人刘得位未到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人党桂兰称，对贵德县人民法院因申请执行人赵得福与被执行人刘得位民间借贷纠纷一案而执行贵德县河阴镇迎宾东路南侧阳光小区1号楼3单元501室房间的裁定不服，请求解除对此楼房的查封。事实和理由：你院作出的（2018）青2523执248号执行裁定书，查封了被执行人刘得位在贵德县河阴镇迎宾东路南侧阳光小区1号楼3单元501室房屋。该房屋系案外人与刘得位于2018年4月24日订立《房屋买卖合同》购买的房屋，该房屋自2018年4月25日由出卖人刘得位交付案外人以来，便由异议人在占有使用，只是被执行人刘得位的原因未能如期办理房屋产权证书，但不能因此改变案外人与刘得位所订立的《房屋买卖合同》的有效性及案外人对购买房屋所享有的占有和使用的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，异议人认为你院查封该房屋没有法律依据，实属适用错误，请求解除对该房屋的查封。为证明其主张，案外人党桂兰向本庭提交了如下证据：1、房屋买卖合同两份，分别是2006年4月24日和2018年4月23日签订的合同各一份；称2006年4月24日系笔误，应为2018年4月24日，因承担税金问题，撤回了2018年4月23日签订的合同，重新签订了24日的合同一份。2、转帐凭证一份，说明于2018年4月23日15：43时和16：47时分别向刘得位转款25万元和3万元，证明支付了大部分的价款。3、微信截图三张，证明异议人积极履行自己的义务，催促被执行人刘得位履行交付房屋的义务，但是被执行人一直拖延。4、不动产产权证作废公告及房屋信息查询申请表，证明购房合同价并不是明显低于市场价。5、证人蔡菊兰出庭证言，证明异议人对该房屋购买并进行打扫卫生等活动。申请执行人赵得福及委托代理人对异议人提交的证据1、2的合法性及来源均持有异议，两份合同无法确定合同的真实性，听证只是程序审查，不做事体审查，两份证据与本案无关。对证据3认为该证据方向与本案无关，房屋作为不动产以登记为准，案外人只是督促交付房屋并未实际办理产权交易登记手续。对证据4认为无法确认转帐是支付的房款，如果是房款应该有收条。对证据5证人蔡菊兰的证言，认为证人证言无法证明案外人与被执行人存在房屋买卖合同关系，不能证明案外人实际占有被执行人的房屋，且未实际看见合同或见证订立合同，只是听案外人陈述购买了房屋，为孤证，不予认可。申请执行人赵得福及委托代理人程启春答辩称，1、异议人所称的房屋已经卖给她，但是执行笔录中刘得位称他借了朋友党桂兰28万元，在2018年4月23日党桂兰向刘得位转帐28万元，两人之间的行为相互印证，足以证明他们之间不是房屋买卖合同，而是借款合同。2、本案房屋买卖合同签订于2016年4月24日，直至2018年4月23日，党桂兰才转帐给刘得位，如果在买卖合同成立之后刘得位将房屋交付于党桂兰，两年之后才支付房款的行为不符合常理，并且至今房屋仍未过户到党桂兰名下，由此可以看出，党桂兰与刘得位之间的房屋买卖合同，其真实目的是规避法院对刘得位的执行，损害债权人利益。3、2018年7月16日法院依法查封该房屋时，该房屋中无人居住，案外人并未实际占有居住和使用。4、该房屋买卖合同的标的明显低于市场价，并且在原执案件中财产申报表以及承诺书中刘得位均称房屋是自己所有，并且也同意答辩人以40万元价格购买该房屋。综上，异议人与被执行人刘得位之间的一系列行为是为了规避人民法院对刘得位的执行，是双方串通损害债权人合法权益的合同，根据法律强制性规定，应当属于无效合同，人民法院的查封以及后续的执行行为是符合法律规定的。为证明其主张，申请执行人赵得福及委托代理人向本庭提交如下证据。1、生效判决书一份及借条一份，证明刘得位与其妻子以借款为由向申请执行人借款，并以涉案房产作抵押。2、买卖合同两份，同异议人的合同，证明合同冲突，真假难辨。3、照片一张，证明2018年4月17日刘得位仍与他人协商房屋买卖问题，涉案房屋尚未出售。4、海南永强小额贷款公司证明一份，证明刘得位还在委托该公司出售房屋。5、佳旭房地产公司和张永毅提供的证明两份，证明被执行人刘得位与异议人党桂兰售房合同价明显低于市场价。案外人党桂兰及委托代理人汪春虎对申请执行人赵得福提交的证据1认为对真实性无异议，证明显示“抵押物为陈彩霞房产一套”，不能说明是刘得位的房子，另抵押物也没有做抵押登记。对证据2认为由于房屋税费约定上有差异，2006年4月24日是刘得位的笔误，应为2018年4月24日。对证据3认为该照片与本案无关联性。对证据4认为即使刘得位与小额贷款公司存在协商房屋买卖的问题，只能证明刘得位不诚信，不能证明他们是虚假合同。对证据5认为他们的房子均价在2600元左右，另刘得位债务缠身，以这样的价格出售完全是合理处理自己的资产。被执行人刘得位本院向其电子送达了听证通知书，定于2018年7月28日举行听证会，被执行人刘得位未按期到庭，也无答辩、质证意见。本院查明，2018年5月22日本院作出了（2018）青2523民初371号民事判决书，判决：“被告刘得位、陈彩霞于本判决生效后十日内一次性给付原告赵得福借款本金189760元及相应利息（利息自2017年6月26日起以170000元为基数，按利率24%计算至实际给付之日）。判决下发后，原、被告均未上诉，由于被执行人刘得位、陈彩霞未按期履行判决书所确定的义务，申请执行人赵得福于2018年7月2日向本院申请强制执行。本院向被执行人刘得位、陈彩霞送达执行通知书及财产报告令后，被执行人刘得位向本院申报财产时申报了位于阳光小区的涉案楼房，并于2018年7月16日将被执行人刘得位传唤到庭，被执行人刘得位称为了还建设银行的贷款借了朋友28万元钱，把房权证挂失后，将原在陈彩霞名下的房产证补办到刘得位个人名下，又押给了借款出借人，并自愿将涉案楼房议价40万元进行网拍，具结了申请执行人赵得福享有优先竞买权的承诺书。本院依双方当事人的意愿，于同日将被执行人刘得位位于贵德县河阴镇阳光小区1号楼351室楼房一套予以查封，并出具了扣押清单，张贴了查封公告及封条。2018年7月20日案外人党桂兰以本院查封错误为由提出执行异议。本案中，案外人向本院首次提交的具结日期为2006年4月24日的合同与庭审中向本院提交的具结日期为2018年4月23日的合同，案外人及代理人称日期具结年份是被执行人刘得位笔误，因4月23日合同中对税费承担意见不同而重新签订了有笔误的4月24日合同，但是不影响合同的真实性。申请执行人及代理人称两份合同冲突，真假难辩，案外人与被执行人之间的合同有恶意串通的可能，其并不足以证明合同真实有效，不足以排除法院对标的物的查封。本院认为，案外人的证据前后两份合同中合同签订的日期间隔时间较长，内容及格式有较大差异，其证据存在重大瑕疵，并不能完全证明签订的合同的真实合法性，查封的标的物经房管查询在被执行人刘得位名下，没有物权的变动交易登记，也未作房屋享有所有权产权登记，违背了商事活动中不动产的交易以交易登记为准的原则，案外人的主张及证据均不足以排除对标的物的执行，不能支持案外人主张。案外人为证明该房屋查封之前已合法占有该不动产的主张，向本庭申请证人蔡菊兰出庭作证，证人蔡菊兰在法庭上陈述听案外人党桂兰称购买了房屋，也看见案外人党桂兰来打扫卫生，但是证人没有实际看见双方签订合同和交付房屋的过程，也未证实案外人党桂兰实际居住使用，因而证人的证言在法律上是传来证据，据此证人的证明不能支持案外人认为实际占有和使用的主张。案外人为证明已经支付合同约定的部分价款，向本庭出示了转帐凭证，显示通过智慧柜员机于2018年4月23日15时43分和16时47分分别汇入刘得位名下帐户25万元和3万元的证据。本院认为只能证明将款汇入了刘得位帐户，且用于偿还被执行人刘得位名下的建设银行贷款，没有证据证明是用于给付购房价款，因而不能认定是足以排除执行的有效证据。案外人为证明非因买受人自身原因未办理过户登记的主张，向本庭出示了微信截图三张和不动产权证作废公告一份，拟证明是由于被执行人刘得位的原因而未办理过户登记手续，同时证明案外人积极作为，催促被执行人刘得位办理产权交易登记，并拟证明合同价是由于被执行人刘得位债务缠身，才略低于市场价而出售。申请执行人认为该证据证明方向与本案异议无关，房屋作为不动产以登记为准不予认可。同时向本院提供了佳旭房地产公司和证人张永毅的证言，证明了阳光小区地段的五楼房价在2800元至3200元之间的证据，对此证据案外人称他们的房价是2600元每平米。根据宗地图和不动产权证书证据，此房屋面积为125.59平方米，合同售价为2548元每平米，且案外人对申请执行人提供的证人证言价格未提出异议，根据目前市场价格，本庭认定此合同价是明显低于市场价格，违背了公平交易的市场规则，且涉案房屋的合同时间上有较大差异，也无法确定交易应该履行完毕的时间段，案外人提出的此异议理由与证据也并不足以排除本院对标的物的查封。综上，本院认为，案外人对执行标的物提出执行异议，提交的证据和阐述的事实应当足以排除对执行标的物强制执行，本案中，案外人所提的异议理由不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释>第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人党桂兰的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 多杰仁钦审判员 汪 永 强审判员 杨 晓 平二〇一八年八月二日书记员 刘  传