上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第34号
原告张光宙。
委托代理人李洁，上海市创导律师事务所律师。
委托代理人薛伟勇，上海市创导律师事务所律师。
被告王哲良。
原告张光宙诉被告王哲良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日受理后，依法适用简易程序，于2014年2月20日、2014年4月15日、2014年9月19日三次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理并于2014年11月6日再次开庭审理。原告及委托代理人四次到庭参加了诉讼，被告到庭参加了第一、第二次、第四次庭审。被告经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第三次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2012年1月10日签订房屋租赁协议，原告将坐落于上海市奉贤区西渡镇肖塘新村XXX幢别墅出租给被告，协议约定租赁期自2012年1月25日至2014年1月24日止，租金每月人民币2，800元（以下币种同），每三个月前15天一付，押金2，800元交中介方顺屋房产保管。另，协议约定，被告不得私自改变房屋结构和变更房内设施，否则将承担一切责任和赔偿责任并终止本协议；被告如逾期超过15天未交纳租金的，将承担违约责任，原告单方面有权终止本协议并收回房屋。2012年7月，原告发现被告在系争房屋院落内违法搭建棚屋，并拆除了别墅围墙，在别墅后院打井，铲除绿化，已严重破坏了房屋原貌及结构。并且，被告擅自改变房屋使用性质，无证经营饭店、旅馆、棋牌室和便利店。原告与中介方顺屋房产的工作人员多次上门指正，让被告立即拆除违章搭建，恢复房屋原状，被告虽坦诚自己所为违法，但拒不改正。2013年3月，系争房屋产权人向被告提出解除合同，具状提起诉讼后，被告不再支付租金至今。故原告诉讼来院，要求：1、判令解除原、被告2012年1月10日签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告迁出系争房屋，并将房屋返还原告；3、判令被告支付2013年4月25日起至迁出日拖欠的租金19，600元；4、判令被告支付逾期支付的滞纳金19，236元；5、判令被告拆除违章搭建，填埋深井，修复围墙，恢复房屋原状；6、判令被告付清至迁出日的上海市奉贤区西渡镇肖塘新村XXX幢别墅所有公共事业费；7、判令被告支付违约金2，800元。审理中，原告调整诉讼请求为：1、判令房屋租赁协议于到期日终止；2、判令被告搬离系争房屋并将房屋返还原告；3、判令被告支付2013年4月25日至2014年1月24日拖欠的租金25200元；4、判令被告支付自2014年1月25日起至实际搬离日止的房屋占有使用费，按2，800元／月计算；5、判令被告支付逾期支付的滞纳金至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；6、判令被告拆除违章搭建；7、判令被告支付迁出房屋的公共事业费暂计3，000元。
被告辩称，同意返还房屋，但原告应赔偿被告经济损失。对于租金认可，对于占有使用费不认可，房子一直空关着。逾期付款滞纳金不同意给付，因为原告的行为导致被告无法利用系争房屋。拆除违章搭建不认可，因为扩建是经过原告同意的。愿意支付水费，不同意给付电信费。
原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、《房屋租赁协议》一份，拟证明被告违反合同约定的事实；
2、照片若干，行政处罚决定书和中介证明各一份，拟证明被告擅自搭建棚屋的行为，破坏房屋围墙，挖井并违法开设饭店、旅馆、棋牌室、便利店，未正当使用租赁房屋的事实；
3、照片及结构图各一份，拟证明房屋原貌和房屋结构的事实；
4、律师函、送达回证、查询答复函各一份，拟证明产权人曾经通过律师函的途径告知被告拆除违章搭建、恢复房屋原状的事实；
5、银行对账单，拟证明被告自2013年4月起未支付租金的事实；
6、房产中介回复一份，拟证明原告从未同意被告搭建棚屋，并一直要求被告拆除搭建的事实；
7、水费发票及电信发票各一组，拟证明原告为被告垫付水费552元及电信费786.6元的事实；
8、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息一份，拟证明系争房屋权属为案外人丁某的事实。
被告就自己的辩称，向本院提交如下证据：
1、证明一份，拟证明原告同意被告在租赁房屋上进行搭建的事实；
2、证明两份及身份证复印件，拟证明当初因搭建发生纠纷以后，由原告出面解决，原告是同意被告进行搭建的事实。
经被告的申请，本院传唤马杨乐、熊芳仁、孙宝书分别制作谈话笔录三份。
马杨乐述称，被告在其处曾购买空调，听被告及周围邻居说被告的搭建系经原告同意而搭建。
熊芳仁述称，其在被告隔壁排档吃饭，吃完帮助被告搬运彩钢板，遇到与隔壁邻居发生纠纷，原告赶过来进行调解工作。
孙宝书述称，其系被告邻居，在被告搭建房屋那天，为滴水问题与隔壁邻居发生纠纷，看到原告在现场进行调解工作。
本院为查明本案事实，联系顺屋房产中介周齐巍，制作谈话笔录一份。
周齐巍述称，其系顺屋房产中介，原、被告的房屋租赁在其居间下签订。签合同之时，被告即表态要开足浴店，原告表态要开正规的足浴店。在被告搭建彩钢板房屋时，发现与合同约定不符后，电话通知原告，原告在电话中表态已经知道了。原告未要求被告拆除彩钢板棚屋，但丁某通过电子邮件发给他，他通知被告过来取邮件。
经当庭质证，双方当事人对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。被告对于原告提供的证据1、2、3、5均无异议；对证据4真实性无异议，但不同意其中的内容。对证据7中的水费认可，电信费不认可；对证据6、8不认可。对马杨乐等三人的谈话笔录认可。原告对于被告提供的证据1、2真实性不清楚；对于马杨乐三人的谈话笔录真实性认可，对于其中部分内容不认可；对周齐巍的谈话笔录认可。本院对双方当事人已认可对方提供真实、有效的证据予以确认。对原告提供的证据7、8真实性认可，对原告提供的证据6以及被告提供的证据1、2以证人证言及被告自述的事实为准。
结合双方当事人的陈述意见以及上述的举证、质证情况，本院确认如下事实：
2012年1月10日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定由被告向原告承租坐落于上海市奉贤区肖塘新村XXX幢别墅。租期自2012年1月25日至2014年1月24日。租金每月2，800元，每三个月一付，押金2，800元。协议第四条约定：“租赁期间的所有水、电、煤、电话费、有线电视费乙方应逐月自觉交纳付清；凡因滞纳所引起的额外费用，均由乙方负担。如在租赁期间水费、电费、煤气费、电话费、有线收视费拖欠未付的将承担违约责任。”协议第七条：“乙方必须提前15天支付下一次的租金，（以提前15之日起）未交纳的将按每逾期一天月租金的3%滞纳金支付给甲方。乙方如逾期超过15天仍未交纳租金的将承担违约责任。甲方单方面有权终止本协议并收回房屋。……”
协议签订后，被告依约入住租赁房屋并支付租金至2013年4月24日。2012年7月，被告对租赁房屋进行彩钢板的搭建，花费若干。在被告搭建彩钢板房时，与邻居就滴水问题产生矛盾，由原告至现场进行调解。2013年4月起，被告拒付租金。致涉讼。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应恪守。现租赁协议因到期终止，原告要求被告搬离系争房屋并支付租金，于法有据，应予支持。对于逾期支付租金的滞纳金，系争合同约定按照月租金3%／天计算滞纳金，现原告自愿将滞纳金计算利率调整为中国人民银行同期贷款利率的4倍，且将起算时间统一调整为2013年10月10日，本院予以认可。合同终止后，被告继续占有使用系争房屋，已属不当得利，原告要求被告参照租赁协议给付占有使用费，于法有据，应予支持。
对于彩钢板的扩建问题，本院认为，经多位证人证言及原告的自述证实，被告在搭建彩钢板时与周围邻居就滴水问题产生矛盾，原告至现场未予阻止，反与邻居进行协商，可见原告以实际行动认可被告的搭建行为，故原告诉请要求被告拆除搭建，本院不予认可。现双方未能就扩建之造价费用达成一致，在经本院充分释明法律风险后，双方仍拒绝就扩建的造价费用提出鉴定申请，故本院对彩钢板的扩建造价费用承担问题，在本案中不作处理。对于电信费，被告虽辩称已搬离租赁房屋，却又认可偶尔有人使用，故电信费应由其负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百十四条、第二百十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
一、确认原、被告签订的《房屋租赁协议》于2014年1月24日终止；
二、被告王哲良于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区西渡镇肖塘新村XXX幢别墅并将上述房屋返还于原告；
三、被告王哲良于本判决生效之日起十日内给付原告张光宙租金25，200元（自2013年4月25日起至2014年1月24日止）；
四、被告王哲良于本判决生效之日起十日内给付原告张光宙自2014年1月25日起至实际搬离日止的房屋占有使用费（以2，800元／月为计算标准）；
五、被告王哲良于本判决生效之日起十日内给付原告张光宙逾期滞纳金（以25，200元为本金，以中国人民银行同期贷款利率四倍计算自2013年10月10日起至本判决生效之日止）；
六、被告王哲良于本判决生效之日起十日内给付原告张光宙公共事业费1，338.6元（水费552元、电信费786.6元）；
六、原告张光宙于本判决生效之日起十日内返还被告王哲良房屋押金2，800元；
七、驳回原告张光宙其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币865元，由被告王哲良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
代理审判员 李 楠
人民陪审员 顾秀英
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 刘 伟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。