陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕07民终836号
上诉人（原审被告、反诉原告）：柳建玲，女，1969年3月9日出生，现住汉中市汉台区。
委托诉讼代理人：李青，陕西至正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王洪，男，1952年10月l5日出生，住汉中市汉台区。
委托诉讼代理人：崔海利，汉中市148法律服务所法律工作者。
上诉人柳建玲因与被上诉人王洪房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2016）陕0702民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人柳建玲及其委托诉讼代理人李青、被上诉人王洪及其委托诉讼代理人崔海利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柳建玲上诉请求：撤销一审判决，并驳回王洪的诉讼请求，一、二审诉讼费由王洪负担。事实和理由：1.一审法院驳回柳建玲的反诉请求、支持王洪的诉讼请求所依据的事实错误，适用法律不当。根据一审查明的事实，柳建玲所租房屋在租赁期间内发生严重的漏水事故，王洪作为房东依法、依合同均应对房屋进行维修，并对因此造成柳建玲无法使用房屋的损失予以赔偿。王洪并未提交任何证据证实其履行了维修义务，一审法院对此也未予审查。相反，柳建玲为了收回租房成本，在王洪同意的情况下，将房屋防水全部修复，该维修费用应由王洪负担，并不能因在合同中告知房屋漏水就可以免除。因此，柳建玲拒绝支付剩余房租理由正当，不存在违约行为。2.一审法院认定柳建玲提供的房屋维修证据无因果关系错误。2008年涉案房屋在发生漏水事故后，地下室即无法使用。其后2009年至2011年期间每到夏季均有漏水，经柳建玲多次找王洪维修无果后，为满足正常使用需求，柳建玲只得自行出资维修。2012年，在征得王洪口头承诺的情况下，柳建玲出资20多万元将所租房屋的全部防水修复并装修。对此，一审法院仅认定合同到期应当终止，但对柳建玲的损失及王洪应当承担的责任一概否定，明显不符合公正原则。3.在柳建玲未收回成本的情况下，王洪连最基本的房屋维修费用都不承担，柳建玲不同意支付房屋租金，对于继续占用房屋也不应当支付使用费，以冲抵王洪应当承担的房屋维修费。综上，一审法院支持了王洪的诉讼请求，却免除了其维修房屋的法定义务，是错误的，请求二审法院查明事实，依法作出判决。
王洪辩称，1.2008年连续下雨，由于兴汉路与梁州路地下市政工程排水不畅导致积水，并非房屋质量造成的漏水，应归责为不可抗力，并非王洪的责任。该事件发生后，双方当事人又陆续签订两份为期共六年的房屋租赁合同，柳建玲均未主张其在2008年的损失，应视为其对权力的放弃。而且，柳建玲在履行2010年1月1日至2012年12月31日的合同时，也是按期交纳了房租的，现在却又据此提起上诉，明显缺乏法律依据。2.关于柳建玲提出赔偿其装修费用事宜，双方之间是房屋租赁关系，柳建玲装修房屋是为了经营需要，并非是做防水支出。而且，在双方签订租赁合同时，王洪已明示地下室有漏水现象，柳建玲愿意承租，风险理应由其承担。至于柳建玲提出未收回成本，属正常的经营盈亏问题，与租赁合同没有关系。综上，一审判决认定事实清楚，判处得当，柳建玲的上诉请求没有依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王洪向一审法院起诉请求：1.终止王洪与柳建玲之间的房屋租赁合同，并由柳建玲按合同约定进行拆除，损失由其自行承担；2.由柳建玲赔付王洪拖欠的租赁费用15000元、违约金10000元、迟延金10000元（按合同计算后进行调整），共计35000元；3.由柳建玲承担合同到期后的房屋占有使用费用15000元（暂计算5个月，以实际腾房之日为准）；4.诉讼费由柳建玲承担。
柳建玲向一审法院反诉请求：1.由王洪支付柳建玲支出的房屋维修费及遭受的财物损失共计210000元；2.由王洪支付柳建玲租赁房屋门前的水泥路建造费用28176元；3.由王洪支付柳建玲违约金10000元；4.给予柳建玲三个月搬离期间；4.反诉案件受理费由王洪负担。
一审法院认定事实：原告（反诉被告）王洪系汉台区梁州路宏福综合楼XXX号营业房及地下室的所有权人，2007年10月13日，王洪和被告（反诉原告）柳建玲签订《租赁合同》一份，合同主要约定：“甲方出租方王洪、乙方承租方柳建玲，一、出租房屋坐落于汉台区梁州路口宏福房地产大楼的门面房，四间共计130平方米及地下室约130平方米（新房）租赁给乙方使用。二、租赁期限为四年，自2006年1月1日起至2009年12月30日止。七、租赁期间，乙方必须守法经营，爱护房屋，加强安全管理。如乙方的行为造成房屋损坏，乙方承担赔偿责任；若出现违法、违纪和不安全事故发生，均与甲方无关，租赁期内房门前因城市建设所产生的费用，由乙方全部承担。八、违约责任，租赁期内，甲乙双方应保证房屋处于适用安全状态。如因房屋本身的损坏或者故障影响乙方的正常使用，甲方应赔偿乙方的损失（不可抗拒的因素除外），甲乙双方如有违约罚款一万元。
2009年12月21日，王洪和柳建玲续签合同，主要约定“甲方出租方王洪、乙方承租方柳建玲，自愿达成以下具体条款，一、出租房屋坐落于汉台区梁州路口，宏福房地产大楼的门面房，共计128.02平方米及地下室110平方米（地下室部分漏水现状）租赁给乙方使用。二、程赁期限为三年，自2010年1月1日起至2012年12月30日止。三、租赁费每年贰万元。五、乙方因营业需要对房屋进行装修时，不得擅自拆改、变动和损坏房屋主体结构，合同期满或者中途解除合同，其装修及设施必须在合同终止前由乙方自行拆除、搬出房屋，如不按时搬出、拆除房屋内的装修及设施自然无偿归甲方所有，为保证顺利交接，甲方收取乙方恢复原貌使用保证金1000元，顺利交接后，甲方退还乙方。六、乙方有下列情况之一，甲方有权解除合同收回房屋，1、欠水、电费达十日以上的。2、擅自拆改变动或者损坏房屋主体结构的。3、租赁费拖欠十日以上的。七、租赁期间，乙方必须守法经营，爱护房屋。如乙方的行为造成房屋损坏，乙方承担赔偿责任；若出现违法、违纪和不安全事故发生，均与甲方无关，合同期间因修路等造成的经济损失由乙方自负。八、在合同期内，甲方如需要收回房屋，应无条件赔偿乙方的装修及经济损失，租赁合同到期，乙方必须按时搬出房屋，如不按时搬出房屋，因此事发生的吵架事等，负全部责任，同时承担由此造成的一切经济损失。九、违约责任，租期内，甲乙双方应保证房屋处于适用安全状态。如因房屋本身的损坏影响乙方的正常使用，甲方应赔偿乙方的损失（甲方不可抗拒的因素除外），甲乙双方如有违约，罚款一万元。”
2013年1月1日，王洪委托儿媳妇朱黎同柳建玲又续签房屋租赁合同，主要约定“甲方出租方朱黎、乙方承租方柳建玲，自愿达成以下具体条款，一、出租房屋坐落于汉台区梁州路口，宏福房地产大楼一层的门面房，共计128.02平方米及地下室110平方米（地下室部分进漏水现状）租赁给乙方使用。二、租赁期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月30日止，共计三年。三、租赁费交付办法：2013年至2014年2年，每年租赁费32000元，2015年每年租赁费35000元，合同经双方签订后前二年分两次交清租金，2015年1月l日前一次性交清当年全部租金35000元。五、乙方因营业需要对房屋进行装修时，不得擅自拆改、变动和损坏房屋主体结构，合同期满或者中途解除合同，其装修及设施必须在合同终止前，由乙方自行拆除、搬出房屋，如不按时搬出、拆除房屋内的装修及设施自然无偿归甲方所有，为保证顺利交接，甲方收取乙方恢复原貌使用保证金1000元，顺利恢复交接后，甲方将保证金退还乙方。六、乙方有下列情况之一，甲方有权解除合同收回房屋：1、水电费由乙方自行交纳。2、擅自拆改变动或者损坏房屋主体结构的。3、租赁费拖欠十日以上的。七、租赁期间，乙方必须守法经营，爱护房屋，如乙方的行为造成房屋损坏，乙方承担赔偿责任；若出现违法、违纪和不安全事故发生，均与甲方无关，合同期间因修路等造成的经济损失由乙方自负。八、在合同期间，甲方如需收回房屋，应无条件赔偿乙方的装修及经济损失，租赁合同到期，乙方必须按时搬出房屋，如不按时搬出房屋，因此事发生的吵架闹事等，负全部责任，同时承担由此造成的一切经济损失。九、违约责任，租期内，甲乙双方应保证房屋处于适用安全状态。如因房屋本身的损坏，影响乙方的正常使用，甲方应赔偿乙方的损失（甲方不可抗拒的因素除外），甲乙双方如有违约，罚款10000元，乙方租金费如有拖欠，按所欠租赁费用总额，每天收取乙方百分之二的迟延金。十、合同期满，门前的水泥地面及房屋的维护无偿留给甲方，房屋向外出租或者不出租，甲乙双方必须提前两个月通知对方，同时商谈2016年合同事宜，甲方如需向外出租，在同等条件下优先租给乙方，按当年市场价进行协商，如不向外出租自用或者协商没有结果，乙方无条件搬出。如乙方不按时搬出甲方有权进行拆除，其拆除费用和损失由乙方承担。”柳建玲对该份合同系王洪委托儿媳妇朱黎同其签订，表示认可。
一审法院另查明，2008年7月中旬，因连续下雨，导致被告（反诉原告）柳建玲所租赁原告（反诉被告）王洪的房屋地下室积水，汉台区东关街道办事处丰辉社区居民委员会派工作人员将积水抽干。被告（反诉原告）柳建玲下欠原告（反诉被告）王洪2015年租房租金15000元至今未付。
一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）王洪与被告（反诉原告）柳建玲签订房屋租赁合同，王洪将坐落于汉台区梁州路宏福综合楼XXX号营业房共计128.02平方米及地下室交付柳建玲使用，柳建玲向王洪支付租金，双方实际建立了房屋租赁合同关系。2013年1月1日，原告（反诉被告）王洪委托儿媳妇朱黎与被告（反诉原告）柳建玲签订《租赁合同》，约定：“租赁期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月30日止，合同到期承租方自行拆除、搬出房屋，如不按时搬出、拆除房屋内的装修及设施自然无偿归出租方所有”，因该租赁合同已经实际履行到期，故对原告（反诉被告）王洪解除合同的主张，不予支持。对原告（反诉被告）王洪要求被告（反诉原告）柳建玲返还租赁房屋的诉讼请求，依法予以支持。原告（反诉被告）王洪与被告（反诉原告）柳建玲在租赁合同中约定：“甲乙双方如有违约，罚款10000元，乙方租金费如有拖欠，按所欠租赁费用总额，每天收取乙方百分之二的迟延金。”现该租赁合同已经到期，被告（反诉原告）柳建玲仍实际占用租赁房屋，且下欠原告（反诉被告）王洪15000元房屋租金，被告（反诉原告）柳建玲的行为已经构成违约，原告（反诉被告）王洪请求被告（反诉原告）柳建玲支付10000元迟延金的请求未超出合同约定的每天百分之二，故对于原告（反诉被告）王洪请求被告（反诉原告）柳建玲支付下欠房屋租赁费15000元，支付迟延履行金10000元，并承担违约金10000元的诉讼请求，依法支持。因本案租赁合同已经实际履行到期，被告（反诉原告）柳建玲仍实际占用租赁房屋，故对原告（反诉被告）王洪请求被告（反诉原告）柳建玲按合同约定，依照2015年租金35000元支付房屋占用费的诉讼请求，依法支持。被告（反诉原告）柳建玲提举了2012年其装修租赁房屋支出相关费用的证据，主张原告（反诉被告）王洪支付房屋修理费及遭受的财产损失210000元，因该证据不足以证明该费用的产生与本案租赁房屋地下室2008年漏水之间具有因果关系，亦不足以证明原告（反诉被告）王洪提供的租赁房屋本身损坏影响了正常使用，故对被告（反诉原告）柳建玲的该项主张不予支持。被告（反诉原告）柳建玲主张原告（反诉被告）王洪支付租赁房屋门前水泥路建造费用28176元，因被告（反诉原告）柳建玲同原告（反诉被告）王洪在租赁合同中就该费用的承担并未进行约定，且租赁合同明确载明“合同期满，门前的水泥地面及房屋的维护无偿留给甲方”，故对被告（反诉原告）柳建玲的该项主张不予支持。被告（反诉原告）柳建玲主张原告（反诉被告）王洪未按约定在合同到期前2个月就房屋出租与否通知对方，应当支付违约金10000元，因柳建玲在答黎状中自述：“今年还有半年才到期，原告就让他儿媳来我店里给通知几次，好多店员见他们来闹都走了，影响了生意和心情”，故对被告（反诉原告）柳建玲的该项主张不予支持。被告（反诉原告）柳建玲主张原告（反诉被告）王洪给予其三个月搬离期间，其合理的部分酌情予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）柳建玲于本判决生效后三十日内将坐落于汉台区梁州路宏福综合楼XXX号营业房共128.02平方米及地下室向原告（反诉被告）王洪腾退，并支付原告（反诉被告）王洪房屋实际占用费（从2016年1月1日起按年租金35000元支付至本判决生效之日止）。二、限被告（反诉原告）柳建玲于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）王洪给付房屋租金15000元、迟延履行金10000元及违约金10000元。三、驳回原告（反诉被告）王洪及被告（反诉原告）柳建玲的其他诉讼请求。本案受理费1050元、反诉费2796元，由被告（反诉原告）柳建玲负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，2008年7月涉案房屋中的地下室漏水后，柳建玲若认为因此造成经济损失，即应主张权利。现柳建玲于2016年2月8日提出反诉时主张权利，王洪辩称柳建玲的主张超过诉讼时效的理由成立。而且，柳建玲提交的房屋修理费及遭受的财物损失210000元的相关证据，实为2012年6月至8月间对承租房屋进行装饰装修所支出的费用，并不能以此证明2008年7月其所承租的地下室漏水所造成的经济损失。柳建玲以上述损失为由，拒绝支付房租和继续占用房屋期间使用费的理由不能成立，本院不予支持。柳建玲拖欠租金15000元，王洪要求柳建玲支付违约金符合法律规定，但其要求给付违约金10000元和迟延履行金10000元，明显过高，本院根据王洪的实际损失及预期利益等予以调整。综上，一审法院认定基本事实清楚，判处柳建玲支付拖欠的房屋租金、腾退房屋并支付实际占用费正确，柳建玲上诉请求驳回王洪诉讼请求的理由不能成立，本院不予支持，但一审法院对违约金部分判处过高，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持汉中市汉台区人民法院（2016）陕0702民初412号民事判决第一项；
二、撤销汉中市汉台区人民法院（2016）陕0702民初412号民事判决第二、三项；
三、限柳建玲于本判决生效后30日内给付王洪房屋租金15000元、违约金3600元；
四、驳回王洪的其他诉讼请求；
五、驳回柳建玲的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1050元、反诉费2796元，由王洪负担344元，由柳建玲负担3502元；二审案件受理费1050元，由王洪负担344元，柳建玲负担706元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆 波
代理审判员 岳 媛
代理审判员 刘际勇
二〇一六年十一月三日
书 记 员 刘 娜