江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终6837号
上诉人（原审原告）：洪春祥，女，1976年2月28日生，汉族，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：鲁林，江苏蓝海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周丹，江苏蓝海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张国翠，女，1980年8月6日生，汉族，住南京市。
委托诉讼代理人：曹彧，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨卉，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人洪春祥因与被上诉人张国翠房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初10374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
洪春祥上诉请求：1、请求撤销（2016)苏0106民初10374号民事判决书第二项判决，改判由被上诉人向上诉人支付违约金514000元。2、由被上诉人承担上诉费。事实和理由：1、上诉人与被上诉人经南京好邻居房地产代理销售有限公司（以下简称好邻居公司）介绍于2016年9月10日签订存量房买卖合同。因市场房价暴涨，被上诉人以家庭矛盾为由向上诉人发出通知，提出解除合同。一审法院认定被上诉人构成根本违约。但是，在违约金方面，一审法院做出错误的调整。既然认定被上诉人构成根本违约，就应当由被上诉人承担解除合同的全部责任，而不是部分责任。2、违约金的计算方法，协议双方在合同中是有约定的，一审法院在双方没有要求调整的情况下，依职权做出调整，没有法律依据。3、即便调整违约金，也是在违约方提出初步证据证明违约金过高后，才能由上诉人举证违约金不高的责任。一审法院没有告知上诉人，要求对方承担违约造成损失的举证责任。4、一审法院认为上诉人在被上诉人解除合同后，又买了一处房屋。因此，损失减少了。上诉人认为，上诉人后来买没买房与被上诉人解除合同给上诉人造成的损失之间无因果关系。综上，一审滥用审判权，在违反法律规定的前提下，将514000元的违约金，直降到50000元，违背了意思自治原则，保护了不守诚信的被上诉人，惩罚了诚信守法的上诉人。
张国翠辩称：1、一审判决认定张国翠构成违约的判决上诉人也有异议，但是由于上诉人冻结了张国翠的房产，张国翠希望尽快解决，所以接受了一审法院的判决内容。2、张国翠于2016年9月22日在中介公司写的“丈夫不同意，导致无法正常交易”的条子并不是不卖房屋的意思表示，只是无法按照原合同上约定的时间、期限履行合同，对交易进度提出了异议。3、在一审过程中张国翠已经提交了证据证明在2016年10月22日曾致电给洪春祥，明确表示愿意出售该房屋继续履行合同，同时征询洪春祥的意见。从电话录音中可以听出在该电话录音之前被上诉人就已经明确表示已经说服其丈夫出售该房屋，是由于洪春祥一直迟迟不履行合同，所以张国翠在10月22日才致电洪春祥并且采用了录音方式。一审法院判决书中认为在电话中张国翠曾经说“你要不然就买，要不然就去起诉”是将选择权交给了上诉人。一审法院对张国翠这句话断章取义，作为一个普通的老百姓，其根本不知道怎样严谨的按照法律概念表述，张国翠打电话的意思就是催促上诉人尽快履行合同，如果上诉人不愿意履行合同，双方可以通过合意解除的方式解除该合同。一审判决曲解了被上诉人的意思。4、上诉人和被上诉人之后曾经前往中介公司签订补充协议，但该补充协议仅仅是针对家电是否留下还是带走的问题，并未涉及到房屋价款以及房屋交易方式，最终该补充协议没有达成，并不影响主合同即房屋交易的原合同的效力，后上诉人在张国翠不知情的情况下起诉至法院，但张国翠一直迟迟没有收到法院的传票，被上诉人还曾经委托代理人发律师函给上诉人催促其履行合同。纵观整个案件，被上诉人虽然在最初存在一定的违约行为，但最终是因为上诉人自己反悔而不愿意继续履行该合同。同时，一审法院也查明上诉人已经在该期间购买了房屋，这也明确表示上诉人没有继续履行合同的意向。因此，被上诉人确定存在违约行为，但没有达到根本违约的程度，请求二审法院维持一审判决。
洪春祥向一审法院起诉请求：1、解除洪春祥和张国翠双方的房屋买卖合同；2、张国翠向洪春祥支付违约金514000元；3、张国翠返还洪春祥已经支付的定金30000元；4、张国翠向洪春祥支付中介费26000元；5、诉讼费和保全费由张国翠承担。
一审法院认定事实：2016年9月10日，张国翠向好邻居公司出具了一份声明，明确委托该公司销售其名下的102室房屋，并将该房屋所有权证和土地证交给了好邻居公司。当日，洪春祥、张国翠双方和好邻居公司签订了居间服务合同，并在该公司的居间下签订了南京市存量房买卖合同。居间服务合同约定，由洪春祥支付居间费26000元，如张国翠在合同履行中违约，洪春祥可向张国翠追偿。房屋买卖合同约定由张国翠（甲方）向洪春祥（乙方）出售位于南京市××幕府西路××森林××花园××单元××室的房屋，总价2570000元，洪春祥于2016年9月10日支付定金30000元，张国翠于2016年10月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2016年11月15日前办理完毕解除抵押登记手续，乙方自愿在未办理过户的情况下，用其首付款替甲方归还原银行贷款。同时还约定贷款审核通过三日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移手续；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额1700000元，用于支付房屋转让价款的余额，并协助乙方于2016年9月30日前与贷款银行签订借款合同，并在签订借款合同后3日内将所有资料提供齐全。合同第十条规定，甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，或者是乙方拒绝购买该房屋的，均应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价的20%向对方支付违约金。
合同签订的当日，洪春祥向张国翠缴纳了定金30000元。合同签订后两三天，洪春祥曾告知好邻居公司其不想购买涉案房屋了，好邻居公司的工作人员遂告知其违约后将要承担的责任，其表示继续购买，且未将该意思告知张国翠。2016年9月22日，张国翠向洪春祥发送了一份通知，告知因家庭原因其丈夫不同意出售涉案房屋，如其丈夫在9月22日至25日期间同意出售，则正常进行交易。该通知有中介公司的工作人员李欣飞予以见证。2016年9月22日至25日期间，张国翠未通知洪春祥继续交易。
2016年10月16日，洪春祥与张国翠通过电话就是否继续销售和购买房屋进行交谈。谈话中，张国翠问洪春祥买不买，洪春祥称：“那我就买吧……我也不想再烦了”。张国翠在电话中还称：“我就是问你，你要买就买，你要不买你就起诉，这个我也不反对”。洪春祥称：“如果说你要卖，真心实意卖嘛，我就算了，我也不想……”。洪春祥在电话的末尾明确告知对方：“那我就给中介打电话吧”。
洪春祥和张国翠在该次电话后曾一致同意签订补充协议，但在签订补充协议时张国翠要求带走部分家用电器，洪春祥不同意张国翠的该项请求，双方不欢而散。2016年10月，南京市实施了新的购房政策，购买二套住房的首付比例从30%提高到50%。洪春祥于2016年11月1日至一审法院诉讼，要求解除房屋买卖合同。洪春祥起诉后，张国翠委托的律师至好邻居公司告知该公司员工其同意继续按照原合同履行，好邻居公司工作人员曾邀请洪春祥至公司进行协商，但洪春祥未去。2016年11月23日，张国翠委托律师向洪春祥发函，认为双方签订的买卖合同仍然合法有效，并希望洪春祥在2016年12月1日前办理银行贷款手续，支付首付款870000元。2016年12月6日，张国翠委托律师再次发函，通知解除双方于2016年9月10日签订的房屋买卖合同，同时没收定金。2016年12月8日，一审法院向张国翠邮寄送达起诉状副本，邮递员就该邮件分别于12月12日、12月14日、12月29日进行投送，在最后一投送到达前，张国翠至一审法院领取了起诉状副本。
一审庭审中，一审法院曾对好邻居公司工作人员李欣飞进行调查，李欣飞陈述的内容与洪春祥、张国翠双方陈述的内容基本一致。洪春祥称的其在2016年11月份已经购买了其他房产，李欣飞表示其知道该事实。张国翠表示其仍同意继续履行合同，但如果法院认定其违约，其仅同意按照定金标准承担违约责任。
好邻居公司于2016年10月18日向一审法院提起诉讼，请求判令洪春祥向其支付居间费26000元，并支付逾期付款违约金。该案经一审法院主持调解，好邻居公司与洪春祥于2016年12月7日达成调解协议，约定由洪春祥向好邻居公司支付居间服务费20000元。2016年12月27日，洪春祥支付了该款。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方在履行期限届满之前明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同，并有权要求对方承担违约责任。
一、关于张国翠是否违约的问题
一审法院认为，洪春祥、张国翠双方于2016年9月10日在好邻居公司的居间下所签订的存量房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。张国翠在合同签订后书面告知洪春祥只有在其丈夫于2016年9月25日前同意交易的情况下，才正常进行交易，该行为虽非拒绝交易，但实际已经告知对方自己在此期间不会协助对方办理银行贷款手续，该行为已经构成违约，但并不构成根本违约。因张国翠未在2016年9月25日前告知洪春祥其同意继续交易，故结合其在2016年10月16日告知洪春祥可以选择至法院起诉的事实，一审法院认定张国翠以实际行动作出了不同意继续交易的意思表示。因上述行为符合合同所约定的根本违约情形，故一审法院认定张国翠存在根本违约行为。张国翠虽在2016年10月16日与洪春祥通电话时达成了继续买卖该房屋的意思表示，并同意签订补充协议，但在签订补充协议时张国翠又提出带走部分家电，致使双方未能签订补充协议，故张国翠的违约行为未能被后续的行为所吸收。张国翠虽于2016年11月23日提出继续履行原合同，但并未获得洪春祥的同意，且洪春祥已于2016年11月1日向一审法院起诉，故张国翠主张洪春祥存在根本违约行为，无事实和法律依据，一审法院不予支持。因张国翠在合同履行期限届满前存在拒绝将房屋出售给洪春祥的行为，该行为已构成根本违约，故洪春祥请求解除双方所签订的房屋买卖合同，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。
二、关于违约责任问题
一审法院认为，张国翠的违约行为不仅延迟了洪春祥获得房屋的时间，而且还可能会加重洪春祥首付款的比例，给洪春祥的购房带来重大障碍，故张国翠请求按照定金标准承担违约责任，不具有合理性，一审法院不予采纳。但是，洪春祥并未提供证据证明其损失的具体数额，且其在2016年11月份已经购买了其他房屋，故其请求按照合同总价20%的比例计算违约金，亦缺乏合理性，一审法院亦不予采纳。根据张国翠的过错程度、张国翠同意继续按原价款交易的时间，以及洪春祥购买房屋的时间和南京市房产政策变动的事实，一审法院酌定张国翠应承担违约金50000元。
因张国翠在签订房屋买卖合同时收取了定金30000元，故洪春祥请求其返还该款，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。张国翠的违约行为不仅导致了洪春祥未能依约购买房屋，还导致了洪春祥支付了中介费20000元，故根据双方所签订的居间服务合同，洪春祥主张张国翠赔偿该款，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。判决：一、解除洪春祥与张国翠之间于2016年9月10日签订的存量房买卖合同；二、张国翠于判决生效后十日内向洪春祥支付违约金50000元；三、张国翠于判决生效后十日内向洪春祥返还定金30000元；四、张国翠于判决生效后十日内向洪春祥赔偿居间服务费损失20000元；五、驳回洪春祥的其他诉讼请求。一审案件受理费9200元，保全费5000元，共计14200元，由张国翠承担（洪春祥已预交，张国翠在履行上述义务实一并给付洪春祥）。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，双方就涉案房屋签订的房屋买卖合同合法有效。合同签订后，被上诉人虽曾以其丈夫不愿交易为由不愿履行合同，但其后被上诉人又同意履行，双方只是因家电问题未能协商一致；且在一审审理中，被上诉人亦同意履行合同，但上诉人不同意继续履行合同，而要求解除合同，故被上诉人不构成根本违约。但上诉人之前不同意履行合同的行为造成合同不能按约履行，之后出台的购房政策提高了房屋的首付比例，客观上造成上诉人购买房屋的困难，因此，应当认定被上诉人对于合同未能履行存在过错，应当承担违约责任。合同中约定的514000元违约金适用于根本违约情形，在被上诉人未构成根本违约的情况下，一审法院综合考虑案件情形，酌定被上诉人支付50000元违约金并无不当。
综上所述，上诉人洪春祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9200元，由上诉人洪春祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张旭东
二〇一七年十月二十四日
书记员 汪海燕