四川省仁寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仁寿民初字第1760号
原告彭贵辉，男，汉族，生于1981年。
委托代理人张晓峰，四川红地律师事务所律师。
被告陈光明，男，汉族，生于1958年。
被告徐淑君，女，汉族，生于1960年。
二被告委托代理人余泽文，仁寿县三利法律服务所法律工作者。
原告彭贵辉与被告陈光明、徐淑君房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭贵辉委托代理人张晓峰，被告陈光明、徐淑君及其委托代理人余泽文到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，经原告彭贵辉申请，本院对被告陈光明与徐淑君共有的位于仁寿县xx镇x街二段101号（号）1栋1单元6楼10号的房屋（房屋产权证号为：监证0000000、监证0000000）予以查封。本案现已审理终结。
原告彭贵辉诉称，2013年5月10日，原、被告就房屋买卖达成了《出让协议》，该协议约定原告购买被告陈光明自建的位于四川省仁寿县xx镇x街的5楼或者6楼的房屋（有6楼优先购买6楼），房屋单价为1200元／平方米，单价包含所有税费。签订该协议后，原告按照合同约定向被告支付了订金20000元。被告未在约定的期限内履行合同义务。原告认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人双方均应按照合同的约定履行各自的合同义务。被告未履行合同义务的行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。据此为了维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规之规定，特具状诉至法院，请求法院判令：1.被告将位于仁寿县xx镇x街二段101号（号）1栋1单元6楼10号的房屋（房屋产权证号为：监证0000000，保管号：权0000000），变更登记到原告名下，或准予原告自行到房屋登记机关将位于仁寿县xx镇x街二段101号（号）1栋1单元6楼10号的房屋（房屋产权证号为：监证0000000，保管号：权0000000）变更登记到自己名下；2.本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，因被告陈光明在接到法院传票后，将房屋产权登记做出了变更，房屋产权证号码也进行了相应变更。为了维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规之规定，申请追加被告陈光明之妻徐淑君为被告参加诉讼，并向法院申请将诉讼请求变更为，请求法院判令：1.二被告将位于仁寿县xx镇x街二段101号（号）1栋1单元6楼10号的房屋（房屋产权证号为：监证0000000、监证0000000）变更登记到原告名下；2.本案的诉讼费用由被告承担。
被告陈光明辩称，2013年5月初，被告陈光明一家在自己的宅基地上拆旧房建新房，考虑房屋建好后办理产权证由难度，所以与他人商量完全之策，当时原告向被告保证，如果被告以修房的成本价卖一套住房给他，以后被告所建房屋的一切手续包括产权证等均由原告负责办好，被告陈光明因患多种疾病，头脑不清醒，加之对社会事务无知，在原告的巧言蜜语下，被告陈光明在未与家人商量的情况下，便擅自和原告签写了低于市场价格一半还多的房屋《出让协议》，对原告应该承担的合同义务在协议第四条进行了约定，故此《出让协议》有附加条件，原告拒不履行合同义务导致合同无效。被告陈光明与妻子徐淑君系三十多年的夫妻，在家庭中儿子陈军是全家经济收入的顶梁柱，本次建房的主要资金也出自于陈军，所以不管被告一家的房屋和任何设施，陈光明、徐淑君及陈军都是共有人，根据法律规定在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。故原告的诉请主张不但没有道理，更无法律依据，为此请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告徐淑君辩称，原告彭贵辉起诉后变更诉讼请求应在庭审辩论终结前提出，我方向房屋管理局申请变更的房屋产权登记信息，在案件开庭前已向原告方示明，原告应在开庭前提出变更诉请，并申请追加被告徐淑君。出让协议中的房屋系被告家庭共有财产，被告陈光明无权擅自处分，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告彭贵辉为证明其诉称的事实及请求，向本院提交了以下证据：
1.原告彭贵辉身份证复印件1份，被告陈光明户籍证明1份，待证明原、被告的身份信息及诉讼主体资格；
2.《出让协议》原件1份，待证明原告彭贵辉与被告陈光明签订的房屋买卖协议，并约定了双方在买卖合同中的权利与义务；
3.收条原件1张，待证明原告按双方签订的协议履行了自己的义务；
4.《关于指定变更登记户主的通知》，待证明原告于2015年4月13日通知被告要求其变更房屋权属，履行通知义务；
5.仁寿县房地产管理局出具的房屋登记信息摘要，待证明涉案房屋的登记信息情况。
经当庭质证，被告陈光明对原告彭贵辉提交的证据1、3无异议；对证据2的真实性无异议，但对待证内容有异议，因为该协议是附条件的，协议对双方权利义务有明确的约定，特别是对原告的先履行义务有约定；对证据4有异议，关于指定变更登记户主的通知对被告无约束性，系原告的个人行为，与被告无关；对证据5真实性无异议，但该房屋信息摘要明确了涉案房屋是被告家庭共有财产。被告徐淑君对原告彭贵辉提交的证据的质证意见与被告陈光明的质证意见相同。
被告陈光明为证明其辩称的事实及主张，向本院提交了以下证据
1.被告陈光明、徐淑君身份证复印件各1份，待证明二被告的身份信息及诉讼主体资格；
2.被告陈光明、徐淑君的结婚证，待证明被告陈光明、徐淑君二人系夫妻关系，同时证明陈光明无权处分夫妻共同财产；
3.陈光明、陈军、徐淑君三人的户口薄信息，待证明三人系一家人未分家析产，同时证明陈光明无权处分三人的共同共有财产；
4.《出让协议》原件1份，待证明陈光明卖房屋给彭贵辉是附加条件的，条件是原告承诺为陈光明办理房屋产权证等，陈光明才以办证费用在内的1200元／平方米的价格将房屋卖与原告；
5.《商品房买卖合同》复印件1份，待证明原、被告买卖房屋时，XX镇的房屋市场价格为2400元／平方米以上；
6.仁寿县房地产管理局业务收件收据1份，待证明涉案房屋系二被告夫妻关系存续期间与儿子陈军共同共有的，故被告陈光明无权擅自处置该房屋；
7.证人姚某某的证人证言，待证明原、被告买卖房屋时XX镇房屋的市场价格为2400元以上，因为彭贵辉承诺为陈光明办理建房等相关手续，陈光明才以1200元／平方米房屋价格卖与彭贵辉。
8.证人杜某某的证人证言，待证明原、被告买卖房屋时XX镇房屋的市场价格为2400元以上，陈光明的房屋以1200元／平方米的价格卖与彭贵辉，是因为彭贵辉承诺为陈光明办理建房等相关手续。
经当庭质证，原告彭贵辉对被告陈光明提交的证据1无异议；对证据2、3、5有异议，认为该三组证据均与本案无关联性；对证据4真实性无异议，但对其待证的事实有异议，协议经双方协商约定了双方的权利义务，双方签字生效，对双方均具有约束力；证据6真实性无异议，但该组证据正好证明了陈光明将房屋卖与彭贵辉时，该房屋确系陈光明个人所有；对证据7、8的真实性有异议，因证人姚某某是被告陈光明的合伙建房人，证人杜某某不是协议签订时的在场人，也是听他人所讲，故我方对二证人的证言均有异议。被告徐淑君对被告陈光明提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8均无异议。
结合各方当事人的陈述及举、质证意见，本院对本案证据分析认定如下：
原告彭贵辉所举证据1、2、3、4、5形式合法、来源真实、与证明对象具有关联性，故本院对原告所举上述证据予以采信。被告陈光明所举证据1、2符合证据三性，本院予以采信；对证据3、4、6的真实性予以确认，但对其证明的内容无其他证据佐证，不予认定；证据5中签订《商品房买卖合同》的双方当事人均未到庭作证，其真实性不能核实，且该合同签订的落款时间为2015年3月份，亦不能证明2013年XX镇的房价，故本院不予采信；对证据7、8中姚某某与杜某某的证言，因姚某某与被告陈光明合伙建房，杜某某的证言亦是听他人所讲，二人的证言证明力较弱，且均无其他证据予以佐证，本院不予采信。
综合分析各方当事人的陈述及本案证据，本院对本案事实确认如下：
原告彭贵辉与被告陈光明、徐淑君系街坊邻居，被告陈光明、徐淑君二人系夫妻关系，二人共同生活居住在仁寿县xx镇x街。2013年5月10日，原告彭贵辉与被告陈光明签订了《出让协议》，协议约定陈光明将其自建的位于仁寿县xx镇x街的5楼或者6楼的大户型住房1套（有6楼首先6楼）出让给彭贵辉，出让方式以本套住房修建到商品房程度为准，按每平方米800元加上陈光明将一切手续（房产证，土地使用证等）办给彭贵辉所指定的户主的费用400元／平方米，合计房屋单价为1200元／平方米，房屋面积按产权证上的面积为准；彭贵辉在签订协议后，先付陈光明20000元的订金，其余款在房产证及相关证件交给彭贵辉后，由彭贵辉一次性将房屋余款付给陈光明，从签订协议日期起，陈光明必须在一年内交给彭贵辉达到上诉标准的房屋及相关证件；陈光明在房屋的修建过程中所产生的所有问题，彭贵辉有义务协助陈光明处理，但不承担所产生的费用，在修建过程中如有重大变动（如：面积更改，楼层变动等），陈光明应即时通知彭贵辉，并协商处理；如有一方违约，那违约方应赔付对方所产生的所有经济损失（以本套房屋的实际价值为准），双方签字后生效。陈光明、彭贵辉在协议上签字捺印，协议落款时间为2013年5月10日。协议签订后，彭贵辉按协议约定给付陈光明房屋订金20000元，陈光明于2013年7月3日向彭贵辉出具收条一张，收条载明：“今收到彭贵辉房屋订金20000元，大写：贰万元正，收款人：陈光明。”。陈光明在房屋修建完毕后办理了房屋产权证及房屋国有土地使用证，该栋房屋位于xx镇x街二段101号，房屋有6层，其中6层10号房屋为大户型，建筑面积为92.31平方米，房屋产权登记时间为2014年2月19日，房屋所有权人为陈光明，共有情况为单独所有，房屋产权证号为：仁房权证监证字第00000**号。原告彭贵辉于2015年4月13日向陈光明邮寄送达了《关于指定变更登记户主的通知》，通知陈光明按协议约定将位于xx镇x街101号（号）1栋1单元6楼10号的房屋变更登记到彭贵辉名下，后因陈光明未履行，彭贵辉诉至本院，请求法院判令：1.被告将位于仁寿县xx镇x街二段101号（号）1栋1单元6楼10号的房屋（房屋产权证号为：监证0000000，保管号：权0000000），变更登记到原告名下，或准予原告自行到房屋登记机关将位于仁寿县xx镇x街二段101号（号）1栋1单元6楼10号的房屋（房屋产权证号为：监证0000000，保管号：权0000000）变更登记到自己名下；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，被告陈光明于2015年7月2日向仁寿县房地产管理局申请了房屋变更登记，将xx镇x街二段101号1栋1单元6层10号的房屋由陈光明单独所有变更为由陈光明、徐淑君共同共有，房屋产权证号由仁房权证监证字第00000**号变更为仁房权证监证字第02175**号、02175**号。2015年8月4日，原告彭贵辉向本院申请追加徐淑君为本案被告，并向本院申请变更诉讼请求，诉讼请求变更为，请求法院判令：1.被告陈光明、徐淑君将位于仁寿县xx镇x街二段101号（号）1栋1单元6楼10号的房屋（房屋产权证号为：监证0000000、监证0000000）变更登记到原告名下；2.本案的诉讼费用由被告承担。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告陈光明作为与原告彭贵辉签订《出让协议》的当事人应当按照合同约定履行合同义务并承担责任，被告陈光明、徐淑君辩称xx镇x街二段101号1栋1单元6楼10号的房屋系夫妻二人与儿子陈军的家庭共有财产，被告陈光明无独立处分的权利，因陈光明、徐淑君夫妻二人共同生活居住在仁寿县xx镇x街，陈光明与彭贵辉签订房屋出让协议徐淑君理应知晓，且被告陈光明、徐淑君亦未向本院提供证据证明该房屋系夫妻二人与儿子陈军的家庭共有财产，故本院对二被告的该辩称意见不予支持。被告陈光明辩称，《出让协议》是附有条件的，所附条件是彭贵辉承诺为所建房屋办理房屋产权证等相关建房手续，彭贵辉拒不履行义务导致合同无效，因被告未向本院提交充分的证据予以证明，且无其他证据予以佐证，故本院对被告陈光明的该辩称意见不予支持。本案中，原告彭贵辉已按协议约定给付被告陈光明购房订金20000元，被告至今未按协议约定履行将交易房屋过户给原告彭贵辉，故原告要求被告履行协议约定将交易房屋（位于仁寿县xx镇x街二段101号1栋1单元6楼10号房屋）过户给原告的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
被告陈光明、徐淑君在本判决生效之日起十日内将位于仁寿县xx镇x街二段101号（号）1栋1单元6楼10号的房屋（房屋产权证号为：监证0000000、监证0000000）过户到原告彭贵辉的名下。
本案受理费2460元，财产保全费1100元，共计3560元，由被告陈光明、徐淑君负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审 判 长 辜玉刚
审 判 员 王雪英
代理审判员 文 雯
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 汤徐波