广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终1858号
上诉人（原审原告）：台山市金心物业发展有限公司。
法定代表人：曹锦根，该公司经理。
委托诉讼代理人：余其斌，广东益诺众承律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔麒，广东益诺众承律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：邝伟鹏。
上诉人台山市金心物业发展有限公司（以下简称“金心物业公司”）因与被上诉人邝伟鹏物业服务合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2016）粤0781民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
金心物业公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决遗漏诉讼当事人，严重违反法定程序。证据《商品房买卖合同》显示，台山市某甲房地产开发有限公司（以下简称“某甲公司”）与邝伟鹏以及余某甲、谭某甲、谭某乙四人，就出售六福山庄侨福苑某乙房事宜，于2003年3月18日签订《商品房买卖合同》。上述四人作为六福山庄的业主，接受金心物业公司的物业服务，双方之间成立物业服务合同关系无疑。根据我国《民事诉讼法》第五十三条、第一百一十九条的规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。余某甲、谭某甲、谭某乙与邝伟鹏为案涉房屋的共有人，在对外关系上，对案涉房屋有共同管理的权利和义务，对案涉房屋的管理费用及其他负担共同承担连带责任，而一审判决未依法追加余某甲、谭某甲、谭某乙参加诉讼，属遗漏应当参加诉讼当事人的情形，严重违反了法定程序，损害了各方当事人的程序与实体权利，影响了案件的公正审理。根据我国《民事诉讼法》第一百七十条的规定，应依法撤销一审判决，将本案发回重审。二、一审判决认定事实错误。一审判决认定《前期物业管理服务协议》只发生在金心物业公司与余某甲、谭某甲之间，对邝伟鹏不具法律约束力有误，邝伟鹏虽未直接与金心物业公司签订物业管理服务合同，但如前所述，邝伟鹏与余某甲、谭某甲等为共有关系，邝伟鹏作为涉案房屋的业主，自接收案涉房屋后交纳过物业管理费，事实上亦接受《前期物业管理服务协议》的约束，双方当事人之间成立物业服务合同关系。金心物业公司在接受案涉房屋的建设单位的委托后已实际进驻六福山庄小区提供物业管理服务，依据权利和义务相一致的原则，作为业主的邝伟鹏亦理应向金心物业公司支付相应的物业管理费。综上所述，一审判决无论在程序上还是实体上均处理不当，是明显的错判，请求二审法院予以纠正。
邝伟鹏辩称，不同意金心物业公司主张将本案发回重审的上诉请求。
金心物业公司向一审法院起诉请求：1、判令邝伟鹏向金心物业公司支付2015年度的物业管理费及公共水电分摊费用，共计2904.2元；2、判令邝伟鹏向金心物业公司支付因拖欠物业管理费产生的滞纳金，暂计至2015年12月31日，共计740.7元；3、判令邝伟鹏承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2003年3月18日，某甲公司与余某甲、邝伟鹏、谭某甲、谭某乙订立《商品房买卖合同》，约定余某甲、邝伟鹏、谭某甲、谭某乙向某甲公司购买座落于台山市台城六福山庄侨福苑延福大道20号的房屋。同日，金心物业公司与余某甲、谭某甲订立《前期物业管理服务协议》，约定台山市台城六福山庄侨福苑延福大道20号房屋自房屋出售之日至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效前，由金心物业公司管理。
一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主按约定支付物业服务费的服务合同。金心物业公司与余某甲、谭某甲订立《前期物业管理服务协议》，该协议确定的合同关系只发生在金心物业公司与余某甲、谭某甲之间，对金心物业公司与余某甲、谭某甲具有法律约束力，该协议亦未约定邝伟鹏有向金心物业公司支付服务管理费的义务。合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求，而不能向合同无关的第三人提出合同上的请求，因此金心物业公司根据《前期物业管理服务协议》的约定起诉合同当事人以外的第三人邝伟鹏支付物业服务费，没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条和《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：驳回台山市金心物业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费25元由台山市金心物业发展有限公司负担。
二审中，金心物业公司没有提交新的证据；邝伟鹏提交政府服务热线1****电话登记、交办表复印件两份，以证明政府物价部门的意见认为2014年12月17日六福山庄业委会成立以后的物业收费标准应由业委会与物业公司协商决定。
金心物业公司对邝伟鹏在二审提交的证据认为：由于上述证据没有原件，也无法说明证据的来源，对该证据的真实性、合法性不予认可，即使如邝伟鹏所说的来源于相关政府部门的情况反映，也应当出具正式的书面文书或通过网络提交的相关材料，也应当向法庭提交该证据经公证部门依法作出证据保全的证据形式才能作为证据使用，并且该证据与本案没有任何关联。
经审查，邝伟鹏在二审期间提供的证据不属二审程序中的新的证据，本院不予采纳。
此外，邝伟鹏在二审期间申请本院向台山市住建局中介物业管理股调取备案的《前期物业服务合同》。由于邝伟鹏在一审举证期限内未有提出申请，且所要调取的内容对本案的处理并不能产生实质性影响，故本院不予准许。
本院经审理查明：金心物业公司成立于2003年9月23日，物业服务资质等级为三级。
2003年3月18日，余某甲、邝伟鹏、谭某甲、谭某乙与某甲公司订立《商品房买卖合同》，约定余某甲、邝伟鹏、谭某甲、谭某乙向某甲公司购买座落于台山市台城六福山庄侨福苑延某乙房屋（建筑面积为407.92平方米的别墅）。同日，“广东金心物业发展有限公司台山分公司”与谭某甲、余某甲分别作为甲乙双方订立《前期物业管理服务协议》（金心物业公司在诉讼中认可该协议对其的法律约束力），约定别墅的物业服务费为每月每平方米0.5元，乙方应于每季度首月前10日交纳当季物业服务费用，逾期交纳的，甲方有权从逾期之日起每天按拖欠费用总额的2‰收取滞纳金。另约定房屋的公用部分、公用设施、设备、公共场地维修、养护费用，及房屋内小修、养护费用，由乙方承担等内容。
2010年年底，台山市某丙开发有限公司（以下简称“某丙公司”）与金心物业公司订立《六福山庄（乐福苑、延福苑、聚福苑二区）物业管理委托合同》，约定某丙公司将台山市台城六福山庄小区委托于金心物业公司实行物业管理，委托管理期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止。2013年年底，某丙公司再次与金心物业公司订立《六福山庄（乐福苑、延福苑、聚福苑二区）物业管理委托合同》，委托管理期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。上述合同均约定别墅按建筑面积每月每平方米0.5元交纳物业服务费。
2012年8月8日，金心物业公司向台山市物价局申请对台山市台城六福山庄小区进行物业服务收费备案，标准为多层住宅每月每平方米0.6元，高层住宅每月每平方米1元，自有车位每月每平方米1元。同年8月10日，台山市物价局同意金心物业公司的申请。
2016年3月30日，金心物业公司以邝伟鹏向某丙公司购买并入住位于台山市台城六福山庄侨福苑某乙房屋后，至今拖欠2015年度的物业管理费2743.2元、公共水电分摊费197元共2940.2元为由，诉至一审法院。在一、二审诉讼中，邝伟鹏确认前述房屋为余某甲、邝伟鹏、谭某甲、谭某乙四人共有，同时认可由谭某甲、余某甲所签订的《前期物业管理服务协议》对其的法律约束力，并明确表示其一人自愿代表其他业主承担本案责任，不必追加其他权属人为当事人。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，其二审的争议焦点为：1、本案是否遗漏必要共同诉讼人；2、金心物业公司是否有权收取物业服务费及收费标准应如何确定；3、金心物业公司请求邝伟鹏支付水电公摊费用的依据是否充分；4、金心物业公司请求邝伟鹏支付滞纳金是否应予支持。
关于第1个争议焦点。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”虽然涉案房屋的业主包括余某甲、邝伟鹏、谭某甲、谭某乙等四人，但金心物业公司在一审中仅主张邝伟鹏承担本案的债务，而邝伟鹏在诉讼中也明确表示其一人自愿代表其他业主承担责任，即使本案最终判由邝伟鹏承担民事责任，此乃基于邝伟鹏自主处分权利而产生，并不损害到其他业主的合法权益，故本案无须追加其他三位业主为当事人参加诉讼。金心物业公司上诉以本案遗漏必要共同诉讼人为由主张一审程序违法，并请求将本案发回重审，显然有违诉讼诚信原则，本院不予支持。
关于第2个争议焦点。从本案的证据可知，除双方当事人共同确认的2003年3月18日所签订的《前期物业管理服务协议》外，金心物业公司成为涉案小区的物业服务提供者后，曾分别于2010年年底和2013年年底与双方当事人所共同确认的涉案楼盘开发商某丙公司签订《六福山庄（乐福苑、延福苑、聚福苑二区）物业管理委托合同》，约定物业服务期限至2016年12月31日止。对于金心物业公司请求邝伟鹏支付2015年1月至同年12月期间的物业服务费，邝伟鹏提出无需支付的理据主要包括金心物业公司超越资质等级、转包物业服务以及业主大会成立后未协商确定服务收费标准前不得收费等。本院认为，有关金心物业公司是否超越资质等级、转包物业服务，涉及的是前期物业服务合同效力及转包合同效力的问题，在金心物业公司已依合同约定为邝伟鹏提供物业服务的情况下，根据民事行为应遵循的等价有偿原则，邝伟鹏应当支付相应的物业服务费用；而在业主大会成立后虽经业主委员会通知金心物业公司中止前期物业服务合同，但并未要求金心物业公司停止提供物业服务，在业主委员会与金心物业公司磋商订立物业服务合同期间该小区业主仍接受金心物业公司的物业服务，金心物业公司收取该期间的物业服务费不以重新订立物业服务合同为前提，故金心物业公司请求邝伟鹏支付涉案期间的物业服务费依据充分，本院予以支持。结合双方的诉辩主张，对物业服务费标准的认定涉及业主大会成立前后两个阶段的争议，本院对此认定如下：
关于业主大会成立前的物业服务费标准问题。《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第七条规定：“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”，第九条规定：“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定”。根据上述规定，涉案房屋为别墅，其物业服务收费在业主大会成立前实行市场调节价，物业服务费标准应由物业服务企业与业主协商确定。虽然金心物业公司在诉讼中提交的《物业服务收费备案表》、《广东省收费许可证》等证据显示，当地价格主管部门许可多层住宅实行0.6元／㎡／月的物业服务收费标准，但该收费标准属于政府指导价性质，并不适用于涉案物业。根据金心物业公司在本案中提供的多份前期物业服务合同可见，别墅的物业服务费价格均约定为0.5元／㎡／月。而金心物业公司未能举证其曾与业主或建设单位协商变更过前述的收费标准。因此，金心物业公司请求邝伟鹏按0.6／㎡／月支付物业服务费无相应的证据予以证明，本院不予支持。
至于业主大会成立后的物业服务费标准问题。根据台山市六福山庄业主委员会成立后向金心物业公司发出的函件可知，至少至2016年1月15日台山市六福山庄业主委员会代表业主大会与金心物业公司仍就重新订立物业服务合同的有关事宜进行磋商，不能排除最终未能签订物业服务合同的可能，而因该期间仍由金心物业公司提供物业服务，金心物业公司请求按照前期物业服务合同的约定支付物业服务费符合等价有偿的原则，公平合理，本院予以支持。若日后重新签订的物业服务合同对该期间的收费标准约定下调，邝伟鹏可据该约定要求金心物业公司对差额部分予以返还或作抵扣。
综上，根据涉案房屋的建筑面积407.92平方米并结合0.5元／㎡／月的标准计算，邝伟鹏在2015年1月至2015年12月期间应付的物业服务费为2447.52元。对金心物业公司所主张的物业管理费超出的部分，本院不予支持。一审判决以涉案的《前期物业管理服务协议》对邝伟鹏不具有约束力为由，驳回金心物业公司的全部诉讼请求，于法无据，本院予以纠正。
关于第3个争议焦点。根据2013年年底某丙公司与金心物业公司签订的《六福山庄（乐福苑、延福苑、聚福苑二区）物业管理委托合同》第二十一条第7点的约定，管理范围内绿化清洁用水及公共用电费用，须由某丙公司安装清洁绿化用水及公共用电计量表，凭自来水公司及供电公司发票进行分摊。本案中，金心物业公司对其主张的公共水电费用提供了《六福山庄乐福苑二区公共水、电费用分摊明细表》，但该表仅为其自行制作的表格而未附水电费发票，在邝伟鹏对此提出质疑时，金心物业公司未能依合同上述约定提供发票以作证明，依法应承担举证不能的法律后果。因此，金心物业公司仅凭前述明细表要求邝伟鹏支付水电公摊费用依据不足，本院不予支持。
关于第4个争议焦点。根据合同约定，逾期交纳物业服务费应按每天2‰的标准从逾期之日起计算滞纳金。邝伟鹏提出的抗辩理由为金心物业公司擅自提高物业服务费价格且拒绝收取物业服务费，并提供视频以及业主委员会出具的收据等为证。本院认为，金心物业公司调高物业服务费标准虽因缺乏依据而被否定，但此事实不能作为邝伟鹏欠付物业服务费的合理抗辩，邝伟鹏接受物业服务后仍应支付相应的物业服务费。而邝伟鹏有关金心物业公司拒收物业服务费的主张，从邝伟鹏提供的视频来看，视频记录的时间为2016年4月13日，而金心物业公司本案主张的滞纳金仅要求计算至2015年12月31日，即使该视频反映金心物业公司在2016年存在拒收物业服务费的情形，亦不影响邝伟鹏对滞纳金的承担。鉴于合同约定的每天2‰的滞纳金给付标准确属过高，且邝伟鹏反对支付违约金，本院结合本案的实际依法酌情将前述标准下调至按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮百分之三十计算。结合金心物业公司的诉讼主张及邝伟鹏应交纳的物业服务费数额、应付时间等，邝伟鹏应付的滞纳金具体应为以每季度的物业服务费611.88元为本金，分别从2015年4月1日、2015年7月1日和2015年10月1日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮百分之三十的标准计算至2015年12月31日止。
综上所述，金心物业公司的诉讼请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省台山市人民法院（2016）粤0781民初969号民事判决；
二、邝伟鹏应自本判决生效之日起十日内向台山市金心物业发展有限公司支付2015年1月至2015年12月的物业服务费2447.52元及相应的逾期付款损失（该损失以611.88元为本金分别从2015年4月1日、2015年7月1日、2015年10月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮百分之三十的标准计算至2015年12月31日）；
三、驳回台山市金心物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由台山市金心物业发展有限公司负担8元、邝伟鹏负担17元；二审案件受理费50元，由台山市金心物业发展有限公司负担16元、邝伟鹏负担34元。
本判决为终审判决。
审判长 李立辉
审判员 陈侃伦
审判员 李雁羽
二〇一六年十一月三日
书记员 冯雪莹
广东省江门市中级人民法院
民事判决书
（2016）粤07民终1858号
上诉人（原审原告）：台山市金心物业发展有限公司。住所地：台山市台城六福山庄会所一楼北座。
法定代表人：曹锦根，该公司经理。
委托诉讼代理人：余其斌，广东益诺众承律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔麒，广东益诺众承律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：邝伟鹏，男，1973年11月19日出生，汉族，住台山市。
上诉人台山市金心物业发展有限公司（以下简称“金心物业公司”）因与被上诉人邝伟鹏物业服务合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2016）粤0781民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
金心物业公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决遗漏诉讼当事人，严重违反法定程序。证据《商品房买卖合同》显示，台山市工业建联房地产开发有限公司（以下简称“工业建联公司”）与邝伟鹏以及余振祯、谭军英、谭晓军四人，就出售六福山庄侨福苑延福大道20号房事宜，于2003年3月18日签订《商品房买卖合同》。上述四人作为六福山庄的业主，接受金心物业公司的物业服务，双方之间成立物业服务合同关系无疑。根据我国《民事诉讼法》第五十三条、第一百一十九条的规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。余振祯、谭军英、谭晓军与邝伟鹏为案涉房屋的共有人，在对外关系上，对案涉房屋有共同管理的权利和义务，对案涉房屋的管理费用及其他负担共同承担连带责任，而一审判决未依法追加余振祯、谭军英、谭晓军参加诉讼，属遗漏应当参加诉讼当事人的情形，严重违反了法定程序，损害了各方当事人的程序与实体权利，影响了案件的公正审理。根据我国《民事诉讼法》第一百七十条的规定，应依法撤销一审判决，将本案发回重审。二、一审判决认定事实错误。一审判决认定《前期物业管理服务协议》只发生在金心物业公司与余振祯、谭军英之间，对邝伟鹏不具法律约束力有误，邝伟鹏虽未直接与金心物业公司签订物业管理服务合同，但如前所述，邝伟鹏与余振祯、谭军英等为共有关系，邝伟鹏作为涉案房屋的业主，自接收案涉房屋后交纳过物业管理费，事实上亦接受《前期物业管理服务协议》的约束，双方当事人之间成立物业服务合同关系。金心物业公司在接受案涉房屋的建设单位的委托后已实际进驻六福山庄小区提供物业管理服务，依据权利和义务相一致的原则，作为业主的邝伟鹏亦理应向金心物业公司支付相应的物业管理费。综上所述，一审判决无论在程序上还是实体上均处理不当，是明显的错判，请求二审法院予以纠正。
邝伟鹏辩称，不同意金心物业公司主张将本案发回重审的上诉请求。
金心物业公司向一审法院起诉请求：1、判令邝伟鹏向金心物业公司支付2015年度的物业管理费及公共水电分摊费用，共计2904.2元；2、判令邝伟鹏向金心物业公司支付因拖欠物业管理费产生的滞纳金，暂计至2015年12月31日，共计740.7元；3、判令邝伟鹏承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2003年3月18日，工业建联公司与余振祯、邝伟鹏、谭军英、谭晓军订立《商品房买卖合同》，约定余振祯、邝伟鹏、谭军英、谭晓军向工业建联公司购买座落于台山市台城六福山庄侨福苑延福大道20号的房屋。同日，金心物业公司与余振祯、谭军英订立《前期物业管理服务协议》，约定台山市台城六福山庄侨福苑延福大道20号房屋自房屋出售之日至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效前，由金心物业公司管理。
一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主按约定支付物业服务费的服务合同。金心物业公司与余振祯、谭军英订立《前期物业管理服务协议》，该协议确定的合同关系只发生在金心物业公司与余振祯、谭军英之间，对金心物业公司与余振祯、谭军英具有法律约束力，该协议亦未约定邝伟鹏有向金心物业公司支付服务管理费的义务。合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求，而不能向合同无关的第三人提出合同上的请求，因此金心物业公司根据《前期物业管理服务协议》的约定起诉合同当事人以外的第三人邝伟鹏支付物业服务费，没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条和《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：驳回台山市金心物业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费25元由台山市金心物业发展有限公司负担。
二审中，金心物业公司没有提交新的证据；邝伟鹏提交政府服务热线12××5电话登记、交办表复印件两份，以证明政府物价部门的意见认为2014年12月17日六福山庄业委会成立以后的物业收费标准应由业委会与物业公司协商决定。
金心物业公司对邝伟鹏在二审提交的证据认为：由于上述证据没有原件，也无法说明证据的来源，对该证据的真实性、合法性不予认可，即使如邝伟鹏所说的来源于相关政府部门的情况反映，也应当出具正式的书面文书或通过网络提交的相关材料，也应当向法庭提交该证据经公证部门依法作出证据保全的证据形式才能作为证据使用，并且该证据与本案没有任何关联。
经审查，邝伟鹏在二审期间提供的证据不属二审程序中的新的证据，本院不予采纳。
此外，邝伟鹏在二审期间申请本院向台山市住建局中介物业管理股调取备案的《前期物业服务合同》。由于邝伟鹏在一审举证期限内未有提出申请，且所要调取的内容对本案的处理并不能产生实质性影响，故本院不予准许。
本院经审理查明：金心物业公司成立于2003年9月23日，物业服务资质等级为三级。
2003年3月18日，余振祯、邝伟鹏、谭军英、谭晓军与工业建联公司订立《商品房买卖合同》，约定余振祯、邝伟鹏、谭军英、谭晓军向工业建联公司购买座落于台山市台城六福山庄侨福苑延福大道20号房屋（建筑面积为407.92平方米的别墅）。同日，“广东金心物业发展有限公司台山分公司”与谭军英、余振祯分别作为甲乙双方订立《前期物业管理服务协议》（金心物业公司在诉讼中认可该协议对其的法律约束力），约定别墅的物业服务费为每月每平方米0.5元，乙方应于每季度首月前10日交纳当季物业服务费用，逾期交纳的，甲方有权从逾期之日起每天按拖欠费用总额的2‰收取滞纳金。另约定房屋的公用部分、公用设施、设备、公共场地维修、养护费用，及房屋内小修、养护费用，由乙方承担等内容。
2010年年底，台山市六福房地产开发有限公司（以下简称“六福房地产公司”）与金心物业公司订立《六福山庄（乐福苑、延福苑、聚福苑二区）物业管理委托合同》，约定六福房地产公司将台山市台城六福山庄小区委托于金心物业公司实行物业管理，委托管理期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止。2013年年底，六福房地产公司再次与金心物业公司订立《六福山庄（乐福苑、延福苑、聚福苑二区）物业管理委托合同》，委托管理期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。上述合同均约定别墅按建筑面积每月每平方米0.5元交纳物业服务费。
2012年8月8日，金心物业公司向台山市物价局申请对台山市台城六福山庄小区进行物业服务收费备案，标准为多层住宅每月每平方米0.6元，高层住宅每月每平方米1元，自有车位每月每平方米1元。同年8月10日，台山市物价局同意金心物业公司的申请。
2016年3月30日，金心物业公司以邝伟鹏向六福房地产公司购买并入住位于台山市台城六福山庄侨福苑20号房屋后，至今拖欠2015年度的物业管理费2743.2元、公共水电分摊费197元共2940.2元为由，诉至一审法院。在一、二审诉讼中，邝伟鹏确认前述房屋为余振祯、邝伟鹏、谭军英、谭晓军四人共有，同时认可由谭军英、余振祯所签订的《前期物业管理服务协议》对其的法律约束力，并明确表示其一人自愿代表其他业主承担本案责任，不必追加其他权属人为当事人。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，其二审的争议焦点为：1、本案是否遗漏必要共同诉讼人；2、金心物业公司是否有权收取物业服务费及收费标准应如何确定；3、金心物业公司请求邝伟鹏支付水电公摊费用的依据是否充分；4、金心物业公司请求邝伟鹏支付滞纳金是否应予支持。
关于第1个争议焦点。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”虽然涉案房屋的业主包括余振祯、邝伟鹏、谭军英、谭晓军等四人，但金心物业公司在一审中仅主张邝伟鹏承担本案的债务，而邝伟鹏在诉讼中也明确表示其一人自愿代表其他业主承担责任，即使本案最终判由邝伟鹏承担民事责任，此乃基于邝伟鹏自主处分权利而产生，并不损害到其他业主的合法权益，故本案无须追加其他三位业主为当事人参加诉讼。金心物业公司上诉以本案遗漏必要共同诉讼人为由主张一审程序违法，并请求将本案发回重审，显然有违诉讼诚信原则，本院不予支持。
关于第2个争议焦点。从本案的证据可知，除双方当事人共同确认的2003年3月18日所签订的《前期物业管理服务协议》外，金心物业公司成为涉案小区的物业服务提供者后，曾分别于2010年年底和2013年年底与双方当事人所共同确认的涉案楼盘开发商六福房地产公司签订《六福山庄（乐福苑、延福苑、聚福苑二区）物业管理委托合同》，约定物业服务期限至2016年12月31日止。对于金心物业公司请求邝伟鹏支付2015年1月至同年12月期间的物业服务费，邝伟鹏提出无需支付的理据主要包括金心物业公司超越资质等级、转包物业服务以及业主大会成立后未协商确定服务收费标准前不得收费等。本院认为，有关金心物业公司是否超越资质等级、转包物业服务，涉及的是前期物业服务合同效力及转包合同效力的问题，在金心物业公司已依合同约定为邝伟鹏提供物业服务的情况下，根据民事行为应遵循的等价有偿原则，邝伟鹏应当支付相应的物业服务费用；而在业主大会成立后虽经业主委员会通知金心物业公司中止前期物业服务合同，但并未要求金心物业公司停止提供物业服务，在业主委员会与金心物业公司磋商订立物业服务合同期间该小区业主仍接受金心物业公司的物业服务，金心物业公司收取该期间的物业服务费不以重新订立物业服务合同为前提，故金心物业公司请求邝伟鹏支付涉案期间的物业服务费依据充分，本院予以支持。结合双方的诉辩主张，对物业服务费标准的认定涉及业主大会成立前后两个阶段的争议，本院对此认定如下：
关于业主大会成立前的物业服务费标准问题。《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第七条规定：“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”，第九条规定：“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定”。根据上述规定，涉案房屋为别墅，其物业服务收费在业主大会成立前实行市场调节价，物业服务费标准应由物业服务企业与业主协商确定。虽然金心物业公司在诉讼中提交的《物业服务收费备案表》、《广东省收费许可证》等证据显示，当地价格主管部门许可多层住宅实行0.6元／㎡／月的物业服务收费标准，但该收费标准属于政府指导价性质，并不适用于涉案物业。根据金心物业公司在本案中提供的多份前期物业服务合同可见，别墅的物业服务费价格均约定为0.5元／㎡／月。而金心物业公司未能举证其曾与业主或建设单位协商变更过前述的收费标准。因此，金心物业公司请求邝伟鹏按0.6／㎡／月支付物业服务费无相应的证据予以证明，本院不予支持。
至于业主大会成立后的物业服务费标准问题。根据台山市六福山庄业主委员会成立后向金心物业公司发出的函件可知，至少至2016年1月15日台山市六福山庄业主委员会代表业主大会与金心物业公司仍就重新订立物业服务合同的有关事宜进行磋商，不能排除最终未能签订物业服务合同的可能，而因该期间仍由金心物业公司提供物业服务，金心物业公司请求按照前期物业服务合同的约定支付物业服务费符合等价有偿的原则，公平合理，本院予以支持。若日后重新签订的物业服务合同对该期间的收费标准约定下调，邝伟鹏可据该约定要求金心物业公司对差额部分予以返还或作抵扣。
综上，根据涉案房屋的建筑面积407.92平方米并结合0.5元／㎡／月的标准计算，邝伟鹏在2015年1月至2015年12月期间应付的物业服务费为2447.52元。对金心物业公司所主张的物业管理费超出的部分，本院不予支持。一审判决以涉案的《前期物业管理服务协议》对邝伟鹏不具有约束力为由，驳回金心物业公司的全部诉讼请求，于法无据，本院予以纠正。
关于第3个争议焦点。根据2013年年底六福房地产公司与金心物业公司签订的《六福山庄（乐福苑、延福苑、聚福苑二区）物业管理委托合同》第二十一条第7点的约定，管理范围内绿化清洁用水及公共用电费用，须由六福房地产公司安装清洁绿化用水及公共用电计量表，凭自来水公司及供电公司发票进行分摊。本案中，金心物业公司对其主张的公共水电费用提供了《六福山庄乐福苑二区公共水、电费用分摊明细表》，但该表仅为其自行制作的表格而未附水电费发票，在邝伟鹏对此提出质疑时，金心物业公司未能依合同上述约定提供发票以作证明，依法应承担举证不能的法律后果。因此，金心物业公司仅凭前述明细表要求邝伟鹏支付水电公摊费用依据不足，本院不予支持。
关于第4个争议焦点。根据合同约定，逾期交纳物业服务费应按每天2‰的标准从逾期之日起计算滞纳金。邝伟鹏提出的抗辩理由为金心物业公司擅自提高物业服务费价格且拒绝收取物业服务费，并提供视频以及业主委员会出具的收据等为证。本院认为，金心物业公司调高物业服务费标准虽因缺乏依据而被否定，但此事实不能作为邝伟鹏欠付物业服务费的合理抗辩，邝伟鹏接受物业服务后仍应支付相应的物业服务费。而邝伟鹏有关金心物业公司拒收物业服务费的主张，从邝伟鹏提供的视频来看，视频记录的时间为2016年4月13日，而金心物业公司本案主张的滞纳金仅要求计算至2015年12月31日，即使该视频反映金心物业公司在2016年存在拒收物业服务费的情形，亦不影响邝伟鹏对滞纳金的承担。鉴于合同约定的每天2‰的滞纳金给付标准确属过高，且邝伟鹏反对支付违约金，本院结合本案的实际依法酌情将前述标准下调至按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮百分之三十计算。结合金心物业公司的诉讼主张及邝伟鹏应交纳的物业服务费数额、应付时间等，邝伟鹏应付的滞纳金具体应为以每季度的物业服务费611.88元为本金，分别从2015年4月1日、2015年7月1日和2015年10月1日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮百分之三十的标准计算至2015年12月31日止。
综上所述，金心物业公司的诉讼请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省台山市人民法院（2016）粤0781民初969号民事判决；
二、邝伟鹏应自本判决生效之日起十日内向台山市金心物业发展有限公司支付2015年1月至2015年12月的物业服务费2447.52元及相应的逾期付款损失（该损失以611.88元为本金分别从2015年4月1日、2015年7月1日、2015年10月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮百分之三十的标准计算至2015年12月31日）；
三、驳回台山市金心物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由台山市金心物业发展有限公司负担8元、邝伟鹏负担17元；二审案件受理费50元，由台山市金心物业发展有限公司负担16元、邝伟鹏负担34元。
本判决为终审判决。
审判长李立辉
审判员陈侃伦
审判员李雁羽
二○一六年十一月三日
书记员冯雪莹