广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民一初字第1576号
原告（反诉被告）：北海市逢时实业开发有限公司，住所地北海市北海大道187号逢时大厦3001号。
法定代表人：冯绵忠，董事长。
委托代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广西利众主题餐饮管理有限公司，住所地北海市贵州路38号XX路XX号逢时大厦0901号。
法定代表人：陈建伟，总经理。
委托代理人：李春贵，广西广恒信律师事务所律师。
北海市逢时实业开发有限公司诉广西利众主题餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员唐华泽任审判长，人民陪审员陈少玲、李立参加的合议庭，于2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人邓泽涛、被告（反诉原告）的委托代理人李春贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）北海市逢时实业开发有限公司诉称：2014年8月4日，原告与被告签订《逢时嘉年华项目场地租赁合同》，约定由被告承租原告名下位于北海市海城区贵州路38号XX路XX号“项目场地”整栋，项目面积为23946平方米，租赁期限为15年，即自2014年9月1日起至2029年8月31日止；2014年9月1日至2019年8月31日年租金为400万元，2019年9月1日至2024年8月31日年租金为430万元，2024年9月1日至2029年8月31日年租金为460万元。合同签订后，原告按约将项目场地交付给被告，被告按约定向原告支付了2015年3月以前的租金，但自2015年4月起至2015年8月止，原告多次催促，被告没再支付过租金给原告，拖欠的租金达166.6万元。根据合同第六条约定，原告有权解除合同，被告应按15年租金总额的20%向原告支付违约金，现原告主动调整为按15年租金总额的10%计算。另查明，被告经营期间，毁坏了原告的设施设备，甚至有部分物品遗失，导致原告损失达200多万。原告为此诉请法院判令：1、请求判令解除原告与被告签订的《逢时嘉年华项目场地租赁合同》，被告将讼争的房屋按原状交还给原告；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金人民币166.66万元（从2015年4月至2015年8月的租金，以后的租金计至实际交还房屋之日止）；3、判令被告向原告支付违约金645万元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）广西利众主题餐饮管理有限公司辩称：不同意原告所有的诉讼请求，原告已经强行将被告清除出租赁场所，收回了该物业，所以不存在移交房屋的问题，至于原告当庭补充的事实理由与事实是完全矛盾的。被告不仅不欠付原告房租还向原告多缴纳了房租，所以原告第二项诉讼请求不成立。由于原告的单方违约将被告强行清除出租赁场所，所以被告不存在违约的事实。即使被告未按时支付租金构成违约，但其未付租金数额很少、时间很短且有理由，不会给原告造成损失，故原告主张的违约金与被告未付租金相比，明显过高，没有法律依据，应予免除或减少。
被告（反诉原告）广西利众主题餐饮管理有限公司同时反诉称：反诉原告与反诉被告签订的《逢时嘉年华项目场地租赁合同》约定，反诉被告将其所有的面积为23946平方米共24层的物业整栋出租给反诉原告经营使用，租期15年，租金合计6450万元，其中2014年9月1日至2019年8月31日年租金为400万元，2014年12月1日至2015年5月30日按月支付，每月约33万元；押金100万元。同时约定，反诉原告有权在不破坏项目场地主体的前提下，根据经营的需要对部分设备、设施进行整改和完善，整改前应征得反诉被告同意并作出方案报反诉被告审批后方可施工。合同还约定，任何一方违约致使合同不能履行或被解除的，违约方应向守约方支付本合同总金额20%作为违约金。合同签订后，反诉被告依约交付了涉案物业，反诉原告也依约支付了押金并自2014年12月1日起按时支付租金，就涉案物业第1层至第10层的部分设施设备重修后开始经营。因涉案物业第11层至顶层尚未装修，反诉原告仅利用已装修楼层难以维持经营，每月平均亏损达30万元左右，即便如此，反诉原告仍在2015年3月前筹资支付了合同所约定的租金。反诉原告多次向反诉被告提交《逢时嘉年华酒店运营和改造方案》，自愿投资1300余万元对包含11层以上的毛坯楼层在内的物业进行装修，但反诉被告对方案不予回复且拒绝与反诉原告协商沟通装修事宜。鉴于反诉被告变相阻止反诉原告使用11层以上涉案物业的违约行为，反诉原告为避免运营成本持续扩大，于2015年4月24日再次向反诉被告发出通知，声明若反诉被告明确同意反诉原告装修全部涉案物业则立即支付租金，如仍不同意或不答复则属严重违约，由此产生的一切不利后果由反诉被告承担。反诉被告收到通知后仍置之不理，更于2015年8月28日强行将反诉原告驱赶出涉案物业并强制清场，造成反诉原告直接经济损失1276650.23元。反诉被告的行为已严重违约，应返还反诉原告已缴纳的押金、租金，支付违约金及赔偿损失给反诉原告。鉴于反诉原告确已实际使用部分物业及反诉被告资金紧张等情况，反诉原告暂主张退还一半租金和要求反诉被告支付一半违约金，暂不主张赔偿损失。为此请求法院判令：1、反诉被告返还反诉原告已缴押金100万元；2、反诉被告退还反诉原告已付部分租金（减半）346666.5元；3、反诉被告向反诉原告支付违约金645万元；4、本案本、反诉诉讼费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）北海市逢时实业开发有限公司针对反诉辩称：反诉被告不同意反诉原告的诉讼请求，因为反诉被告不存在恶意阻止反诉原告使用11层以上物业的行为，无论是根据合同约定还是根据实际情况，反诉原告声称的改造方案对涉案的房屋都会造成损害，所以反诉被告是有权力提出异议的，而且合同已经明确约定项目的改造是要经过反诉被告的同意的，在没有经过反诉被告同意之前，反诉原告不能以此拒付租金。因此本案是由于反诉原告的违约行为，导致反诉被告提出解除合同的请求，反诉原告没有权利要求反诉被告支付违约金。反诉原告缴纳的押金不足以抵偿对反诉被告造成的损失及按照合同约定所承担的违约责任，因此反诉原告要求反诉被告返还押金没有事实及法律依据。即便反诉被告存在违约的情况，反诉原告提出的违约金数额也明显过高，违约金应当以造成的实际损失为限，但本案中，涉案的租赁项目1-10层已经进行装修，反诉原告没有任何证据证明其实际损失，因此提出的违约金没有任何根据。
原告（反诉被告）北海市逢时实业开发有限公司提供的证据有：
1、逢时嘉年华项目场地租赁合同，证明原告与被告存在合法有效的项目场地租赁关系；
2、催款通知，证明因被告拖欠租金，原告多次发函催促；
3、律师函，证明因被告拖欠租金，原告多次发函催促；
4、电脑单，证明被告工商登记信息；
5、快递单1，证明2015年5月29日《催款通知》邮寄情况；
6、快递单2及邮件追踪查询，证明2015年8月24日《催款通知》邮寄情况；
7、快递单3，证明2015年6月24日《律师函》邮寄情况；
8、快递单3，证明2015年6月9日《通知》邮寄情况；
9、逢时嘉年华资产汇总表，证明原告交付租赁物时的资产清单；
10、受案回执，证明被告砸坏租赁物，并将租赁物内属于原告的物品盗走，原告已报案处理。
被告（反诉原告）广西利众主题餐饮管理有限公司提供的证据有：
1、租赁合同，证明反诉原被告关于租赁涉案物业的具体约定，其中明确出租物业为整栋共24层；
2、营业执照、付款凭证，证明反诉原告依约以北海布拉格酒店有限公司名义向反诉被告缴付押金及租金的事实；
3、联系函、通知，证明反诉被告违约致使反诉原告无法使用全部物业，造成经营严重亏损，反诉原告无法继续按约支付租金完全系反诉被告违约所致；
4、改造方案文件，证明为实现签订涉案合同的根本目的，涉案物业必须进行改造的客观事实，反诉原告已按合同约定向反诉被告提交改造方案，反诉被告置双方约定不顾、无故拒绝通过方案的事实；
5、相片，证明反诉被告强行将反诉原告驱赶出涉案物业并强制清场，合同根本目的已无法实现；
6、明细分类账，证明反诉被告的严重违约造成反诉原告直接经济损失1276650.23元；
7、施工合同，证明内容同上。
经过开庭质证，当事人质证意见如下：
被告对原告举证的证据1-9三性无异议，但对证明内容有异议，原告出租给被告的是24层楼房，但是被告能够使用的只有10层，在被告接手涉案物业之后，原告以种种理由不让被告对涉案物业11层以上进行装修，被告只使用了部分物业，所以事实上被告并没有拖欠租金，虽然被告在2015年4、5月份确实没有缴纳租金，但被告已经将暂付租金的理由向原告阐明，因此被告不存在违约行为；对证据10的真实性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。
原告对被告举证的证据1三性无异议，但对证明内容有异议，房屋出租时1-10层已经进行了装修，而11-24层没有进行装修是明确的，房屋的租金在双方签订合同的时候也是确定的，且根据合同约定，如果要进行改造要经过原告的同意，且方案要经过原告的批准；对证据2的真实性无异议，但对证明内容异议，被告于2015年4月30日才缴纳2015年3月份的租金，已经构成违约；对证据3的真实性无异议，整个租赁物如果需要装修是要经过原告的同意的，而被告的整改方案会对房屋的结构造成影响，所以在方案没有完善之前，原告是有权否决该整改方案的，并不是由于原告的违约才导致被告构成违约；对证据4的真实性无异议，但对证明内容有异议，原告已同意被告的最终方案，但是被告仍然没有支付租金，而且最终方案是经过被告的修改和原告提出异议之后确定的最终方案，可以证实原告没有恶意阻止被告使用涉案物业的行为；对证据5三性有异议；对证据6、7的三性有异议，该份表格是被告单方制作，没有经过第三方的认可也没有其他证据进行佐证，所以不能当作证据使用，至于合同，也没有相关的凭证佐证，其真实性不予认可，且根据合同约定，要装修是要经过原告的书面同意的，但无任何证据证实。
本院对双方当事人均无异议的证据予以确认，可以作为本案的定案依据；对于当事人有异议的证据，因与本案有一定的关联性，本院亦将其作为定案的参考依据。
综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2014年8月4日，原告与被告签订《逢时嘉年华项目场地租赁合同》，约定由原告将位于北海市贵州路38号XX路XX号“逢时嘉年华”项目整栋出租给被告经营使用，总面积为23946平方米，其中负一层至第十层已装修，双方确认原有的设施为附件二所列，第十一层至顶层尚未装修，按现状租赁给被告合法经营酒店、餐饮、娱乐等服务行业用；租赁期15年，2014年9月1日至2019年8月31日年租金为400万元，2019年9月1日至2024年8月31日年租金为430万元，2024年9月1日至2029年8月31日年租金为460万元；2014年9月1日至2014年11月30日为免租期，从2014年12月1日至2015年5月30日按月支付租金，从2015年6月1日开始按季度支付租金，即2015年5月25日前支付下一季度的租金；押金100万元，合同到期后，如被告没有违约行为，原告需在7个工作日内无息退还；任何一方违约致使合同不能履行或被解除的，违约方应向守约方支付本合同总金额20%作为违约金。此外，合同还约定：被告有权在不破坏项目场地主体的前提下，可根据经营的需要对部分设备、设施进行整改和完善，但整改前应征得原告的书面同意；如需要更改房屋结构的，必须经原告同意，被告做出方案报原告审批后方可施工。合同还约定，任何一方违约致使合同不能履行或被解除的，违约方应向守约方支付本合同总金额20%作为违约金。合同签订后，原告将物业交给被告使用，被告支付了押金100万元给原告，租金支付至2015年3月31日止，此后没有支付租金。现涉案楼房已被原告强行收回，双方未对楼房内设施、物品等进行清算和交收，涉案楼房11层至顶层至今仍未装修使用。原告以被告屡次拒付租金，已构成根本违约为由诉至本院，提出上述诉讼请求；被告以原告对其多次请求自费装修11层以上楼房的方案不予答复，实为变相阻止被告使用11层以上物业，导致被告长期、持续亏损，并强行收回涉案楼房，导致被告经济损失，已构成根本违约为由，提出上述反诉请求。
另查明，2015年3月31日，被告出具《关于至今未支付逢时嘉年华酒店租金的函》，请求与原告协商明确关于酒店项目装修改造事宜。此后经洽谈，双方未能对装修达成一致意见，原告至今未发出书面通知同意被告进行装修，但在2016年6月9日的发给被告的《通知》中称“贵公司所提及的关于《逢时嘉年华大酒店运营和改造方案》我司已经在方案及回复上同意该方案的执行，对于贵司所提出的补充条款我司给予三个方案选择：1、一次性的交纳两年的场地租赁费用合计人民币800万元；2、增加质保金人民币400万元，场地租赁费用按照合同执行；3、维持现状，按照合同约定交纳场地租赁费用。”在原告强行收回涉案楼房前，原告曾多次向被告发出《催款通知书》，但未发出解除合同的通知。
本案争议焦点：1、本案的原、被告谁违约？2、租金标准如何确定？3、双方的诉讼请求有无事实及法律依据？
本院认为：
关于原、被告谁违约的问题。原、被告于2014年8月4日签订的《逢时嘉年华项目场地租赁合同》是双方真实自愿的意思表示，其内容没有违反法律的规定，为合法有效的合同。根据合同约定，被告应按月支付2014年12月1日至2015年5月30日的租金，2015年5月25日前支付2015年6月1日至2015年8月31日的租金，但被告自2015年4月起未按约定支付租金，其行为构成违约，原告有权解除合同，但原告在未通知被告解除合同并给予合理时间腾退涉案房屋的情形下，擅自强行收回涉案物业，该行为亦构成违约。
关于租金标准如何确定的问题。根据合同约定，租赁范围是包括11层至顶层在内的整栋楼房，2014年9月1日至2019年8月31日的租金标准为每年400万元，但由于11层至顶层未经原告同意，被告不得进行装修，因原告一直未按合同约定的书面同意被告装修方案，被告至今无法使用租赁标的物的11层至顶层。原告主张其已在被告提供的方案中及回复中同意被告装修方案的执行，但其同时又提出被告需在“1、一次性的交纳两年的场地租赁费用合计人民币800万元；2、增加质保金人民币400万元，场地租赁费用按照合同执行；3、维持现状，按照合同约定交纳场地租赁费用”三个方案中进行选择，原告的意思表示实为附条件的同意被告装修（方案1、2），否则被告不得进行装修（方案3）。原告附条件同意被告装修的行为违反了双方在合同中对于被告装修的相关约定，被告无法使用租赁标的物11层至顶层的过错在于原告，故被告主张租金应减半收取，本院予以支持，即月租金为166667元。
关于双方的诉讼请求有无事实及法律依据的问题。如上所述，原、被告双方在合同履行过程中均有违约行为，被告虽在答辩意见中不同意解除合同，但其在反诉请求中请求原告返还合同押金100万元，可见双方已无继续履行合同的意愿，故原告请求解除双方签订的《逢时嘉年华项目场地租赁合同》，本院予以支持，合同解除后，原告已收取被告的100万元押金应予返还。涉案房屋虽未进行清点和交收，但实际已被原告收回，已无法确认收回时状况，故原告请求被告按原状交还给原告没有事实依据，本院不予支持。关于原告收回涉案房屋的时间，被告主张为2015年8月28日，但其提供的照片没有拍摄日期，无法证实其主张，原告认可于2015年9月中旬收回，本院确认涉案房屋收回的时间为2015年9月15日，据此，被告应向原告补交2015年4月1日至2015年9月15日的租金916668.5元。另双方在履约过程中均有违约行为，应当各自承担相应的责任，但由于合同约定的违约金过高，双方均自愿调整为645万元，相互冲抵未产生差额，故对于双方请求对方支付违约金的请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除原告北海市逢时实业开发有限公司与被告广西利众主题餐饮管理有限公司于2014年8月4日签订的《逢时嘉年华项目场地租赁合同》；
二、被告广西利众主题餐饮管理有限公司支付2015年4月1日至2015年9月15日的租金916668.5元给原告北海市逢时实业开发有限公司；
三、反诉被告北海市逢时实业开发有限公司返还押金1000000元给反诉原告广西利众主题餐饮管理有限公司；
四、驳回原告北海市逢时实业开发有限公司其他的诉讼请求；
五、驳回反诉原告广西利众主题餐饮管理有限公司其他的反诉请求。
本诉案件受理费68616元，由被告广西利众主题餐饮管理有限公司负担；反诉案件受理费33188元，由反诉被告北海市逢时实业开发有限公司负担。（上述费用原告及反诉原告已各自向本院预交，被告及反诉被告负担的案件受理费在履行支付义务时一并付还给对方）
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费68616元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 唐华泽
人民陪审员 陈少玲
人民陪审员 李 立
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 杨励坚
附：法律条文
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。