南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初4284号
原告中国农业银行股份有限公司南京城北支行，住所地在江苏省南京市鼓楼区湖南路8-3号。
负责人李松，该行行长。
委托代理人李峻，江苏天晖律师事务所律师。
被告丁承祥，男，汉族，1959年8月16日生。
被告张翠荣，女，汉族，1960年3月24日生。
被告句容碧桂园房地产开发有限公司，住所地在江苏省句容市经济开发区黄梅振兴路8号。
法定代表人杨文杰。
原告中国农业银行股份有限公司南京城北支行（以下简称农行城北支行）诉被告丁承祥、张翠荣、句容碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后，依法由审判员黄海宁独任审判，公开开庭进行了审理。原告农行城北支行的委托代理人李峻到庭参加诉讼。被告丁承祥、张翠荣、碧桂园房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行城北支行诉称，2014年1月间，原告与被告丁承祥、张翠荣、碧桂园房地产公司分别签订借款合同、抵押合同、配偶声明书,约定丁承祥向原告借款35万元，用于购买句容市碧桂园凤凰城柏丽湾X幢XXXX室房产，并将该房产抵押给原告，作为上述借款之担保；碧桂园房地产公司对丁承祥的上述借款承担连带保证责任；张翠荣对丁承祥上述债务承担共同还款义务；合同还对还款期限、方式、利率、担保方式和范围、违约责任等权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告依约发放了贷款。但丁承祥在借款期间未按约偿还借款本息，截至2016年3月29日，欠原告贷款本金321155.94元，利息、罚息及复利1316.49元。原告遂诉至法院，请求判令被告丁承祥立即偿还借款本金321155.94元，利息、罚息及复利1316.49元，并继续支付2016年3月29日以后至借款本息还清之日止的利息、罚息及复利；判令被告丁承祥支付原告聘请律师费用22148元；判令被告张翠荣、碧桂园房地产公司对丁承祥的上述债务承担连带责任；判令原告对抵押房产享有优先受偿权；判令本案诉讼费用由三被告承担。
被告丁承祥、张翠荣、碧桂园房地产公司均未到庭，亦未答辩。
经审理查明，2014年1月21日，丁承祥、张翠荣向农行城北支行出具配偶（产权共有人）声明书，承诺对借款承担共同还款责任，如其未按约还款，农行城北支行有权处置抵押物。2014年1月27日，农行城北支行与丁承祥、张翠荣、碧桂园房地产公司签订个人购房担保借款合同一份,约定：丁承祥向农行城北支行借款35万元，用于购买句容市碧桂园凤凰城柏丽湾X幢XXXX室房产，并将该房产抵押给农行城北支行，为其偿还借款提供担保；借款期限180个月，自2014年3月10日起至2029年3月9日止；首期借款年利率为6.55%，如遇利率调整，则按约定执行；还款方式为按月等额本息还款法；如丁承祥未按约偿还借款本息，农行城北支行有权提前收回全部贷款，在执行利率基础上上浮50%计收罚息，并计收复利，致使农行城北支行采取诉讼方式实现债权的律师费等由丁承祥、张翠荣、碧桂园房地产公司承担；碧桂园房地产公司承担连带保证担保，保证范围为借款本息和诉讼费、律师费等实现债权的费用，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房产权属证书，并办妥抵押登记手续之日止。同时，农行城北支行与丁承祥、张翠荣、碧桂园房地产公司还签订抵押合同一份，约定：丁承祥、张翠荣将句容市碧桂园凤凰城柏丽湾X幢XXXX室房产抵押给农行城北支行，为其上述借款提供担保；碧桂园房地产公司对丁承祥上述借款承担连带保证责任，保证范围为借款本金、利息和实现抵押权的费用等，保证期限为自本合同生效之日起至农行城北支行领取抵押房产他项权证之日止。上述案涉房产已于2013年10月14日办理了抵押预告登记，但丁承祥、张翠荣至今尚未办理房产证，农行城北支行亦未取得他项权证。上述合同签订后，农行城北支行按约向丁承祥发放贷款35万元。丁承祥、张翠荣在借款期间出现逾期且至今已连续4期（月）未按约偿还借款本息，截至2016年3月29日，欠农行城北支行贷款本金321155.94元，利息、罚息及复利1316.49元；碧桂园房地产公司亦未承担连带保证责任。
另查明，农行城北支行与江苏天晖律师事务所签订委托代理合同一份，由该所指派律师李峻代理其进行本案诉讼，农行城北支行按照有关律师收费标准的规定实际支付该所一审律师代理费22148元。
以上事实，有原告农行城北支行举证的配偶（产权共有人）声明书、个人购房担保借款合同、借款借据、抵押合同、欠款清单、委托代理合同、律师费发票和支付凭证，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，原告农行城北支行与被告丁承祥、张翠荣、碧桂园房地产公司分别签订的配偶（产权共有人）声明书、个人购房担保借款合同、抵押合同系各方当事人真实意思表示，均合法有效。农行城北支行按约已履行了发放贷款的义务，但丁承祥、张翠荣在借款期间未按约履行还款义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。故农行城北支行按约有权提前收回全部贷款，其主张丁承祥、张翠荣偿还借款本金321155.94元，利息、罚息及复利1316.49元，并继续支付2016年3月29日以后至借款本息还清之日止的利息、罚息及复利的诉讼请求，具有事实依据，本院予以支持。根据借款合同的约定，因丁承祥、张翠荣、碧桂园房地产公司违约，致使农行城北支行采取诉讼方式实现债权的律师费等由丁承祥、张翠荣、碧桂园房地产公司承担。本案纠纷系丁承祥、张翠荣未按约偿还借款本息所引起，故农行城北支行主张丁承祥、张翠荣承担律师费22148元的诉讼请求，具有事实依据，本院予以支持。根据上述合同的约定，碧桂园房地产公司对丁承祥上述债务承担连带保证责任，碧桂园房地产公司的担保期间自抵押合同生效之日起至农行城北支行领取他项权证之日止。现农行城北支行尚未取得房屋他项权证，故农行城北支行主张碧桂园房地产公司对丁承祥上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院亦予以支持。碧桂园房地产公司在实际清偿后有权向丁承祥追偿。关于农行城北支行主张对句容市碧桂园凤凰城柏丽湾X幢XXXX室房产享有优先受偿权的诉讼请求。本院认为，虽然农行城北支行与丁承祥、张翠荣签订了抵押合同，并对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使农行城北支行获得现实的抵押权，而是等待案涉房屋建成交付丁承祥、张翠荣后，农行城北支行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。现案涉房屋建成后的产权未登记至丁承祥、张翠荣名下，农行城北支行亦未取得他项权证，抵押权设立登记无法完成，农行城北支行不能对该预售商品房行使抵押权。故农行城北支行该项诉讼请求，本院不予支持。丁承祥、张翠荣、碧桂园房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告丁承祥、张翠荣自本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南京城北支行贷款本金321155.94元，利息、罚息及复利1316.49元，并继续支付自2016年3月30日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利（按上述合同约定的利率标准计算）；
二、被告丁承祥、张翠荣自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司南京城北支行律师费22148元；
三、被告句容碧桂园房地产开发有限公司对上述（一）、（二）项债务承担连带清偿责任，并在实际清偿后有权向被告丁承祥追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司南京城北支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6469元，因适用简易程序减半收取3234.50元，保全费2243元，均由被告丁承祥、张翠荣共同负担，被告句容碧桂园房地产开发有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 员 黄海宁
二〇一六年七月二十八日
见习书记员 陆 丽