河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终4691号
上诉人（原审被告）河南东瑞实业有限公司。
法定代表人冯林萍，总经理。
委托代理人段颖杰，该公司员工。
委托代理人袁春，该公司员工。
被上诉人（原审原告）赵彦。
委托代理人赵庆福，河南慧闻律师事务所律师。
上诉人河南东瑞实业有限公司（以下简称东瑞公司）与被上诉人赵彦房屋买卖合同纠纷一案，赵彦于2015年8月10日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认东瑞公司与其于2015年3月24日签订的编号为NO：0001512商品房认购协议（商品房买卖合同）无效；2、东瑞公司返还其支付的购房款和房屋维修基金550416元及利息13000元，并赔偿其经济损失536064元。3、诉讼费用由东瑞公司承担。河南省郑州市管城回族区人民法院于2015年12月25日作出（2015）管民二初字第1985号民事判决。上诉人东瑞公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年4月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。上诉人东瑞公司的委托代理人段颖杰、袁春，被上诉人赵彦的委托代理人赵庆福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2015年3月24日，赵彦（乙方，认购方）与东瑞公司（甲方，销售方）签订《商品房认购协议书》（NO：0001512）一份，主要约定：1、乙方认购甲方建设开发的美林河畔项目1号楼1单元8层08户房屋，建筑面积220.8平方米，单价8080元／平方米，总房款为1784064元。2、甲方承诺乙方所认购房屋的保留期限为签订该认购协议书起3日内。3、本协议签订时，乙方向甲方支付定金20000元。乙方须在上述房屋保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时，抵作该房屋的购房价款。4、乙方同意选择银行按揭付款方式，定于2015年3月27日交付首期房款536064元，在与甲方签订《商品房买卖合同》时向甲方支付，余款办理银行按揭手续。
2015年5月8日，赵彦向东瑞公司交付房屋首付款536064元及房屋维修基金14352元，共计550416元。因涉案房屋已由东瑞公司进行抵押，双方未能按前述认购协议书的约定签订正式《商品房买卖合同》，且在赵彦得知房屋存在抵押情况、要求退款之下，东瑞公司同意退款并由赵彦于2015年6月16日填写《申请书》一份，内容载明因未能解押，不能签订商品房买卖合同的原因，申请退还1号楼807户房款637762元、维修基金8550元及1号楼808户房款536064元、维修基金14352元，合计1196728元。该申请之上有赵彦提供的银行帐号，并有东瑞公司工作人员核实及签名字样。但东瑞公司至今未向赵彦退还购房款项，并引发本案诉争。
原判另认定：东瑞公司系于2014年12月2日与案外人中国建设银行股份有限公司郑州直属支行签订《郑州市房地产抵押合同》，将涉案房屋进行了抵押，东瑞公司表示尚未进行解押。原审庭审中，东瑞公司称涉案房屋是和同小区的其他房屋一并抵押，东瑞公司如果将涉案房屋解押，需将银行借款全额偿还，对小区房屋一并解押，其在签订认购协议前如实告知了赵彦房屋已被抵押的事实，并在赵彦交付首付款后，告知了赵彦小区房屋需要一并解押的情况；东瑞公司另称，赵彦交付首付款时，因房屋无法解押，确实无法签订商品房买卖合同，在上述情况下，赵彦选择解除认购协议、退还已交款项，东瑞公司同意。赵彦则否认东瑞公司事先曾告知，称其在签订协议并交付首付款后，因东瑞公司迟迟不按约定签订正式商品房买卖合同，其曾一再联系东瑞公司，最终在2015年6月16日，东瑞公司告知房屋抵押情况。
原判还认定：赵彦向东瑞公司购买了美林河畔项目1号楼的房屋两套，除涉案房屋之外，赵彦亦另就1号楼1单元8层07号房屋提起了诉讼。
原审诉讼中，赵彦明确其诉讼请求第2项，要求东瑞公司退还已交付的款项550416元，并增加已付首付款一倍的赔偿，利息系从2015年5月8日起以550416元为基数按年利率6%计算。
上述事实，有当事人提交的证据及庭审陈述等在卷佐证。
原判认为，赵彦、东瑞公司对赵彦购买东瑞公司开发的商品房并交纳首期房款等款项的事实无争议，该院予以认定。根据审理查明的事实，东瑞公司在与赵彦签订涉案《商品房认购协议书》前已经将交易房屋抵押给银行，且在赵彦支付款项后仍不能予以解押，此是导致赵彦、东瑞公司之间的商品房买卖交易不能继续进行、赵彦买受房屋的合同目的不能实现的真正原因。东瑞公司辩称其没有故意隐瞒抵押情况、事先已向赵彦说明，但未能提供有效证据证明其存在履行告知义务的事实，赵彦对此亦予否认，故该院对东瑞公司该辩称意见不予采纳，赵彦主张东瑞公司故意隐瞒成立，该院予以采信。关于赵彦的诉讼请求，首先，涉案《商品房认购协议书》是双方真实意思表示，认购协议对交易双方、房屋坐落、交易价格等商品房买卖的主要内容进行了明确约定，且赵彦按照协议约定的金额向东瑞公司支付了购房款项，故该认购协议对双方的法律拘束力应视同商品房买卖合同；其次，涉案退款申请书的内容仅涉及购房款项的退还，而未对违约责任进行约定，不能视为赵彦对相应权利进行了放弃，并且，赵彦在得知房屋抵押情况后要求东瑞公司退款，东瑞公司认可退款义务却未及时向赵彦退款，故有理由认为东瑞公司在涉案商品房买卖中系一再违反诚实信用原则。综上考虑，赵彦诉请东瑞公司承担惩罚性赔偿责任符合法律规定，该院予以支持，东瑞公司辩称意见缺乏事实及法律依据，该院不予支持；但证据表明双方在诉讼发生前已经对合同关系进行了解除，无需该院再行处理，故赵彦诉请第一项不当，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条及相关法律之规定，该院判决：一、东瑞公司于判决生效后十日内返还赵彦购房款项550416元及利息（以550416元为基数，自2015年5月8日起按年利率6%计付至判决确定还款之日止），并另行赔偿赵彦536064元；二、驳回赵彦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14795元，由东瑞公司负担。
东瑞公司不服原审判决，上诉称：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审法院未查清本案的法律关系，其认为：根据2015年6月16日的退款申请的形成过程，结合内容、目的，可以作出判定，其与赵彦之间的商品房买卖关系已经解除，对此事实，原审法院予以认可，双方之间的法律关系应为债权债务关系。赵彦在其的售楼部询问涉案房屋时，其已告知赵彦涉案房屋已经抵押给银行，需解除抵押后才能签订《商品房买卖合同》。如赵彦有意购买涉案房屋，需要给其一定时间来解除涉案房屋的抵押。赵彦在知晓涉案房屋的抵押情况后仍交付了部分购房款。后因涉案房屋未按照双方约定的时间解除抵押，双方不能签订《商品房买卖合同》，赵彦遂要求其退还已付款项，其表示同意。此时，随着2015年6月16日《退款申请书》的签订和生效，双方的法律关系己发生变化，即由商品房买卖合同关系转变为债权债务关系，其仅有返还赵彦购房款项550416元的义务。这种法律关系的变化是赵彦处分民事权利的自由，不违反法律、法规的强制性规定，亦不损害他人的合法权益和公共利益，合法有效。因其未按照2015年6月16日《退款申请书》的约定退还赵彦的相关款项，酿成本案纠纷。原审判决未考虑双方之间法律关系的变化，认定双方之间系商品房买卖合同关系，显然与案件事实不符。二、原审判决结果超出当事人的诉讼请求范围。赵彦的原审诉讼请求第二项为：返还购房款及房屋维修基金550416元及利息13000元，并赔偿经济损失536064元，而原审判决的第一项为：返还赵彦购房款项550416元及利息（以550416元为基数，自2015年5月8日起按年利率6％给付至判决确定还款之日止），并另行赔偿赵彦536064元。1、原审判决的利息部分超出赵彦的原审诉讼请求。2、赵彦的原审诉讼请求系赔偿经济损失，而原审判决的内容是惩罚性赔偿责任的范围，判决结果同赵彦的原审诉求不一致。综上，其请求本院：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本案的诉讼费用由赵彦承担。
被上诉人赵彦辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。对方所称的询问房屋之时，已经告知房屋的相关情况，是不属实的。二、原审判决结果超出其的请求也是不成立的。原审庭审时，其明确了原审诉求，要求536064元的损失是符合相关司法解释的规定的。原审判决并未超出当事人的请求范围。三、在东瑞公司与其的退款手续中，其并未放弃要求东瑞公司赔偿损失、承担相关责任的权利。综上其认为，原审判决正确，应予维持。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，东瑞公司的上诉主张为，其在涉案房屋买卖合同签订时，已告知赵彦房屋被抵押尚未解押的事实。原审判决对法律关系的认定不当，本案的合同关系已解除，现法律关系为债权债务关系；原审判决结果超出了赵彦的诉讼请求范围。关于东瑞公司的前述上诉主张，本院认为，当事人对自己的主张，有责任提交证据证明，不能提交证据或证据不足以证明主张的，应承担举证不能的后果。本案上诉人东瑞公司虽称其涉案房屋买卖合同签订时，如实告知了房屋被抵押的事实，对此赵彦予以否认，并提交了证据予以证明，而东瑞公司未能提交证据证明告知的事实。故东瑞公司的该上诉主张不成立，本院不予支持。涉案买卖合同系签约双方的真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。但合同签订后，因房屋被上诉人东瑞公司抵押，东瑞公司既不能办理解押手续，又不能为房屋购买人办理相应的购房手续，东瑞公司违约。后虽在赵彦的要求下，同意退还购房款项并达成协议。因退款协议中未对违约事项进行约定，且之后其同意退款的承诺亦未履行，原审法院据此判定其一再违约并判令东瑞公司承担惩罚性违约金并无不妥。原审判决结果是否超出赵彦原审诉讼请求范围问题，原审时，赵彦依法变更了诉讼请求，原审判决结果并未超出赵彦请求范围。上诉人东瑞公司的上诉主张无事实及法律依据，不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14795元，由上诉人河南东瑞实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王胜利
审 判 员 李剑锋
代理审判员 邱 帅
二〇一六年五月十日
书 记 员 张蒙蒙