广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2026号
上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市储备粮管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：何联明。
委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯明玉，广东正鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：郑焕强，男，1995年12月28日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：郭训富，广东香山律师事务所律师。
原审第三人：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张国库，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李芳，该公司员工。
委托诉讼代理人：吴丽晶，该公司员工。
上诉人中山市储备粮管理有限公司（以下简称储备粮公司）因与被上诉人郑焕强及原审第三人中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人储备粮公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三项，驳回郑焕强的诉讼请求；2.郑焕强向储备粮公司支付的定金750000元归储备粮公司所有。事实和理由:一、储备粮公司有足够证据证明郑焕强构成违约。1.涉案合同明确载明了储备粮公司出让给郑焕强的涉案房地产的土地面积及建筑面积，储备粮公司对该房地产享有合法的物权，可以处分、出售该房地产，该房地产不存在不能出售的情形；2.涉案合同第四条第1项约定了一次性付款，郑焕强须于2014年9月30日之前将除定金以外的购房款4330000元支付至双方约定的银行监管账户。但郑焕强仅于2014年7月9日转付人民币2000000元到双方的监管银行账户，其余购房款人民币2330000元拒绝支付；3.郑焕强不但未将尚未支付的2330000元转付到双方的监管银行账户，还多次到储备粮公司无理吵闹，要求解除涉案合同，要求取回支付至双方监管银行账户的2000000元。储备粮公司迫于无奈，于2014年8月7日与郑焕强一起到银行签名，由郑焕强取回2000000元；4.郑焕强起诉请求储备粮公司支付违约金及返还定金，但一审判决却判令上诉人双倍返还定金。一审判决超出了郑焕强的诉讼请求范围。二、储备粮公司依涉案合同的约定转让涉案房地产不存在任何障碍。1.涉案合同第六条已明确载明买卖双方均清楚该地产以现状出售，郑焕强已检查或已授权代表代为检查该房产，郑焕强不得据此拒绝交易。房地产证同时载明了涉案房产的土地使用权面积及建筑面积，郑焕强应清楚知晓出让的标的物是土地证使用权证上注明的土地使用面积和房产证上注明的建筑面积，并不附带任何额外面积；2.储备粮公司转让涉案房产完全符合转让的条件，涉案房产上只有几个简易的星铁棚，很容易将其拆除。郑焕强要求将简易星铁棚也作为涉案房产的建筑面积一并办理到其名下，实属无理要求，其系借口毁约；3.涉案房产可以随时转让，并没有受到限制，也没有任何部门称不能转让，更不存在任何违章建筑。中山市国土资源局出具的《复函》也没有认定涉案房产有违章建筑。一审判决认定由于涉案物业存在违章建筑且储备粮公司自签约收取定金后未能在双方约定的期限内清除障碍配合郑焕强办理递件过户手续的行为导致合同履行不能，储备粮公司构成为违约，属于认定错误。储备粮公司已于2014年6月17日提前偿还了银行贷款，解除了该房地产的抵押，清除了该房地产的转让障碍。后储备粮公司为避免经济损失的扩大，已于2015年12月23日将涉案房产转让给案外人徐伟谦、刘佐捷、韩跃。因郑焕强违约，造成储备粮公司错过了销售的黄金期，最终成交价格仅为2809723。三、一审法院以所谓的“口头协议”作为本案的定案依据，严重损害了上诉人的合法权益。储备粮公司与郑焕强从未达成任何口头协议。且合同付款方式是重要的合同条款，变更该条款必须以书面形式作出。一审法院在没有任何书面证据的情况下，认定涉案合同发生变更，从而驳回储备粮公司的反诉请求，严重损害了储备粮公司的合法权益。根据涉案合同约定，应由郑焕强先行履行付款义务，双方再签订《广东省房地产买卖合同》，并办理房地产的更名过户手续，现因郑焕强未支付购房款，储备粮公司有权拒绝办理房地产的更名过户手续。郑焕强毁约的根本原因系其意图通过转卖涉案房产获利，后因房地产市场低迷，其觉得无利可图，遂违约。
被上诉人郑焕强辩称，储备粮公司的上诉意见与事实不符。储备粮公司明显违约，其没有事实证明郑焕强违约及郑焕强因强行要回已交纳的2000000元而到储备粮公司吵闹。若非涉案房产中有违章建筑，致使双方交易受阻，储备粮公司不可能将上述款项退回郑焕强。储备粮公司所称涉案房产上的违章部分已消除，没有事实依据。中山市南朗镇国土局测绘显示涉案房产上有违章建筑，致使双方到国土局办理过户递件时，国土局不受理相关交易，导致无法办理过户。直至本案一审庭审结束时，郑焕强到现场查看并拍摄视频，发现涉案房产上的违章建筑、铁皮房尚未被拆除。其后，涉案房产之所以能够办理过户，是因其拆除了违章建筑。由于储备粮公司的原因导致过户失败，因此请求驳回储备粮公司的上诉请求，维持原审判决。
原审第三人家家顺公司未到庭参加诉讼，其在向本院提交的情况说明中辩称，家家顺公司在涉案交易中已充分履行查明与告知义务，且在郑焕强与储备粮公司出现争议后，一直积极协调，无奈双方一直洽谈不拢。家家顺公司作为中介方，诚挚地希望郑焕强与储备粮公司协商解决本案争议。家家顺公司的其余意见与其一审时的意见一致。
郑焕强向一审法院起诉请求：解除郑焕强与储备粮公司之间签订的中山市二手房买卖合同及居间服务合同，储备粮公司支付郑焕强违约金750000元。一审庭审中，郑焕强明确诉求一为解除郑焕强与储备粮公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中关于郑焕强与储备粮公司的权利义务关系；增加一项诉求为：储备粮公司向郑焕强返还定金750000元。
一审法院认定事实：2014年5月21日，郑焕强（买方）与储备粮公司（卖方）在家家顺公司（居间方）的见证下签订了中山市二手房买卖及居间服务合同，约定：买卖双方交易的物业位于中山市××××大道[房产证号：粤房地证字第××号；土地证号：中府国用（2003）第2501**号；建筑面积1498.86平方米；物业用途为工业仓库]，房产转让总价款为5080000元；定金750000元，买方同意在合同签订时向卖方支付定金300000元，合同签订后3日内再向卖方支付定金450000元；买方须在2014年9月30日之前将除定金之外的楼款4330000元支付至买卖双方约定的银行监管账户；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号，且卖方已取得物业证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续；该房产处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起90日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；该房产现有租约正在履行中，卖方保证承租人于签署本合同前已放弃优先购买权；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款的20%违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款的20%违约金；此物业所有承租客签署放弃优先购买权声明书此合同生效，卖方承诺于2014年5月28日前签署完所有优先购买弃权声明书。合同还约定了其他事项。合同签订当日及次日，郑焕强通过银行转账方式分别向储备粮公司汇款300000元及450000元，收款后储备粮公司即向郑焕强出具收据以确认上述收取购房定金750000元的事实。同年5月22日，涉案物业共13家租户向储备粮公司出具放弃优先购买权声明。同一天，储备粮公司在家家顺公司工作人员李丽的见证下向郑焕强出具承诺书，确认“因此物业处于抵押状态，卖方承诺于注销抵押登记后只能出售给买方郑焕强，不能卖给第三方。卖方承诺于2014年9月30日前注销好此物业的抵押登记并按照合同约定过户给买方郑焕强，于领新的房产证后在收到所有楼款前必须将租赁合同、水电等所有交接清楚到买方名下”。同年6月17日，储备粮公司办理了涉案物业的注销抵押登记手续。同年7月9日，郑焕强向二手房买卖及居间合同指定的联名账户转账支付了部分购楼款2000000元。同年8月7日，郑焕强与储备粮公司共同办理了上述联名账户的销户手续，储备粮公司把上述购楼款2000000元退回给郑焕强。同年11月6日，家家顺公司向郑焕强发出告知书，告知“此物业出现违建问题无法正常测图过户，听卖方说因为租客要求赔偿过高问题，近期没办法拆除违建部分”。同年12月3日，郑焕强委托广东香山律师事务所向储备粮公司发出律师函，敦促储备粮公司在收到律师函后的10日内协商解除与郑焕强的房地产买卖合同及相关事宜。及后，因与储备粮公司协商无果，且储备粮公司拒绝退回定金750000元，郑焕强遂诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审法院另查明：家家顺公司工作人员李丽于2015年2月5日出具了情况说明，证明“家家顺公司作为中介方和储备粮公司、郑焕强三方于2014年7月12日向中山市国土资源局递交过户手续的相关资料，中山市国土资源局审查资料后告知储备粮公司的物业在测绘图纸中显示有多处违章建筑，在违章建筑未拆除处理前不能转让过户，要求买卖双方在违章建筑拆除后再办理过户手续。鉴于双方暂不能过户，储备粮公司主动将2000000元购房款转回郑焕强，且承诺尽快解决过户障碍。郑焕强于2014年10月至12月多次与储备粮公司协商并提出补充协议方案，储备粮公司均未能同意，双方房地产权交易搁置。”对于上述情况说明反映的内容郑焕强予以确认，但储备粮公司持有异议，一审庭审中经一审法院充分说明并询问后，储备粮公司对于其是否曾与郑焕强到中山国土局办理递件过户手续以及未能成功办理过户手续的原因等问题，均以“不清楚”回复本院。
一审法院又查明：据郑焕强陈述，二手房买卖及居间合同签订后，其曾于2014年7月初与储备粮公司负责涉案物业交易的代理人周树桐达成口头协议并把协议的内容通知了家家顺公司，约定双方变更购楼款的支付方式为在同月9日由郑焕强向储备粮公司支付2000000元，余款2330000元在涉案物业办理过户登记手续后再支付。及后因涉案物业存在违建无法办理过户手续，故储备粮公司同意向郑焕强退回已支付的购楼款2000000元。对于上述郑焕强陈述的内容，家家顺公司一审时当庭予以确认，储备粮公司提出异议，认为未曾与郑焕强达成口头协议变更购楼款的支付方式，退款是因郑焕强曾到公司闹事迫于无奈作出的决定，但对其陈述的事实未能提供证据予以佐证。
一审法院再查明：2014年6月23日，中山市南朗测绘工程有限公司对涉案物业出具了测绘图，测绘图上显示涉案物业除4幢标示为“混”的混凝土建筑外存在多处标示为“铁”的建筑，据郑焕强陈述上述标示为“铁”的建筑均为铁皮搭建的违章建筑，储备粮公司则认为只是临时搭建的简易铁棚不属违章建筑。为此，一审法院根据郑焕强申请，于2015年6月25日致函中山国土局就涉案物业交易递件情况以及是否存在违章建筑、如存在违章建筑是否影响交易过户等问题进行咨询。同年7月6日，中山市国土资源局函复一审法院称：“一、无该宗房地产的交易业务受理记录；二、按照提供图纸显示，该土地上有部分建筑物未办理房屋所有权登记。”一审庭审中，郑焕强、储备粮公司对于复函中反映的内容均予以确认，同时储备粮公司承认涉案物业至今仍存在少量临时搭建的简易建筑，并表示只要郑焕强依约履行付款义务，其同意拆除简易建筑并协助郑焕强办理涉案物业过户登记手续。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。郑焕强与储备粮公司以及第三人家家顺公司三方于2014年5月21日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同，是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，当事人均应按照合同约定履行义务。涉案合同包含了两个法律关系，其一为郑焕强与储备粮公司作为买卖双方形成的房屋买卖合同关系，其二为郑焕强、储备粮公司各自与家家顺公司形成的居间合同关系。本案处理的仅为郑焕强与储备粮公司之间的房屋买卖合同关系。关于郑焕强主张解除双方之间的房屋买卖合同关系的诉讼请求，因一审庭审中储备粮公司对该项诉讼请求予以确认，故一审法院对郑焕强该诉求予以支持。
关于郑焕强要求储备粮公司返还定金750000元并支付违约金750000元的诉讼请求。首先，郑焕强认为涉案物业未能办理递件过户手续的原因在于存在违章建筑，且储备粮公司对该违章建筑至今仍未完全拆除，已与其在2014年5月22日出具的承诺书中承诺“于2014年9月30日前注销好此物业的抵押登记并按照合同约定过户给买方郑焕强”相违背，为此应承担违约责任，并对其主张的事实提供了测绘图、储备粮公司出具的承诺书以及家家顺公司工作人员李丽出具的情况说明等证据予以佐证，且郑焕强陈述的事实亦可与中山国土局的复函以及第三人家家顺公司对涉案物业交易过程的陈述相互印证，故一审法院对其陈述的事实予以采信；其次，储备粮公司作为涉案物业的出售方，依约应保证涉案物业具备办理过户登记手续的所需条件，包括承租方的优先购买权声明书、注销抵押登记以及保证建筑物与现有的房地产权属证书反映的客观情况相一致，不存在违章建筑等阻碍办理过户登记手续的因素。虽然储备粮公司对郑焕强主张的事实持有异议，但对于是否与郑焕强曾到中山国土局办理递件手续以及未能成功办理过户手续的原因，储备粮公司在一审庭审中经一审法院充分说明并询问后，均以“不清楚”回复一审法院，根据《最高人民法院关于民事事实证据的若干规定》第八条规定第二款“对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认”的规定，应视为储备粮公司对涉案物业因违章建筑未能办理递件过户手续的承认，故一审法院对储备粮公司关于其已履行应尽的合同义务不存在违约行为的答辩意见不予采纳；最后，根据日常生活法则从时间上予以考虑，若非因违章建筑导致过户不能存在违约行为，储备粮公司无须在承诺的办证期限即2014年9月30日前在同年的8月7日主动向郑焕强退回已交楼款2000000元，虽然储备粮公司辩称是由于郑焕强到储备粮公司的经营场所吵闹才予以退款，但对其陈述未提交任何证据予以证明，故一审法院对其辩解亦不予采信。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”的规定，郑焕强的主张以及提供的证据与储备粮公司的辩解相比而言具有更大的证明力，更符合常理以及日常生活法则，故一审法院采信郑焕强的主张，认定储备粮公司存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以按照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不能履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，由于涉案物业存在违章建筑且储备粮公司自签约收取定金后未能在双方约定的期限内清除障碍配合郑焕强办理递件过户手续的行为导致合同履行不能，储备粮公司构成违约，依约应当承担违约责任，郑焕强依据合同中违约责任约定的定金罚则要求储备粮公司退还定金750000元并支付750000元违约金，实际上即要求储备粮公司双倍返还定金1500000元的诉请合法有理，一审法院予以支持。
关于储备粮公司以郑焕强未依约履行付款义务为由认为郑焕强存在违约行为，要求确认收取的定金750000元归其所有的反诉请求。二手房买卖及居间合同约定“买方（郑焕强）须于2014年9月30日之前将除定金之外的楼款4330000元支付至买卖双方约定的银行监管账号”，但至合同约定的付款期限前郑焕强仅于2014年7月9日支付了除定金750000元以外的购楼款2000000元，余款2330000元未曾再次支付。对此，郑焕强辩称因其于2014年7月初与储备粮公司达成口头协议并把协议的内容通知了家家顺公司，约定双方变更购楼款的支付方式为在同月9日由郑焕强向储备粮公司支付2000000元，余款2330000元在涉案物业办理过户登记手续后再支付，故郑焕强已依约履行付款义务未曾违约，对其陈述家家顺公司当庭予以确认。据此，一审法院认为家家顺公司作为涉案交易的居间方，基于其在交易中的中立地位，其陈述的事实相对于作为案件当事人的郑焕强及储备粮公司更具有可信性，现郑焕强的陈述得到家家顺公司的确认，同时亦提供家家顺公司工作人员李丽出具的情况说明予以佐证，故一审法院对其辩解意见予以采信，并对于储备粮公司要求郑焕强支付的定金750000元归其所有的反诉请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事事实证据的若干规定》第八条规定第二款、第七十三条，判决：一、解除郑焕强与储备粮公司于2014年5月21日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中关于郑焕强与储备粮公司的权利义务关系；二、储备粮公司于一审判决发生法律效力之日起七日内双倍返还郑焕强定金1500000元；三、驳回储备粮公司的全部反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元（郑焕强已预交），由储备粮公司负担（储备粮公司在一审判决发生法律效力之日起七日内迳付郑焕强）；反诉案件受理费5650元（储备粮公司已预交），由储备粮公司负担。
二审期间，郑焕强及家家顺公司均未向本院提交新的证据。储备粮公司围绕其上诉请求依法提交了如下证据：1.广东省房地产买卖合同；2.房地产转让交易发票。本院组织当事人对上述证据进行了质证。郑焕强对上述证据的真实性、合法性均确认，但对其关联性均不确认。家家顺公司未对上述证据发表质证意见。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：储备粮公司提交的广东省房地产买卖合同显示，储备粮公司于2015年12月23日与案外人徐伟谦、刘佐捷、韩跃签订房地产买卖合同，双方约定储备粮公司将涉案房地产以2809723元的价格转让给徐伟谦、刘佐捷、韩跃。上述合同约定：甲方（转让方）与乙方（受让方）议定该房地产交易总金额为2809723元，乙方应于合同签订后7日内支付甲方定金1204862元。上述合同未对买受人应支付的除定金以外的合同价款的支付时间及支付方式进行约定。储备粮公司提交的发票载明的金额为2809723元，开票日期为2016年1月14日。一审法院曾两次开庭对本案进行审理，郑焕强在2015年4月22日的庭审中表示其愿意继续与储备粮公司履行涉案合同，但储备粮公司当庭未表示同意继续履行合同，庭后亦未向一审法院提交书面意见。对一审判决审理查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据法律规定，二审应围绕上诉人提出的上诉请求进行审理。现上诉人储备粮公司对一审法院判令解除涉案的中山市二手房买卖及居间服务合同中关于其与郑焕强的权利义务关系并无异议，故本案二审争议焦点有二：一是涉案房屋买卖合同未能继续履行的原因是否应归责于储备粮公司；二是一审判决结果是否超出郑焕强的诉求。
关于争议焦点一，即涉案房屋买卖合同未能继续履行的原因是否应归责于储备粮公司的问题。对于涉案房屋买卖合同未能履行的原因，储备粮公司主张，系因郑焕强未按双方合同约定期限支付合同价款，且郑焕强要求储备粮公司将涉案厂房上加盖的铁皮房等不能过户办证的部分建筑物亦过户办证至其名下，双方遂起纠纷，致涉案合同未能履行。郑焕强则主张，其与储备粮公司签订涉案合同后，双方已就合同价款支付及涉案厂房过户办证问题达成口头协议；双方口头约定先由郑焕强向储备粮公司支付2000000元，储备粮公司将涉案厂房过户至郑焕强名下，郑焕强再向储备粮公司支付余款2300000元；郑焕强按双方约定支付合同价款2000000元后，郑焕强、储备粮公司及家家顺公司曾共同到国土部门办理涉案厂房的过户手续，因涉案厂房存在违章建筑未能办理过户，储备粮公司遂向郑焕强退回其支付的价款2000000元；后储备粮公司一直未能拆除违章建筑并履行过户义务，双方遂产生涉案纠纷，致涉案合同未能履行。家家顺公司则称，家家顺公司、郑焕强及储备粮公司曾于2014年7月10日到国土部门办理涉案厂房的递件过户手续，因涉案厂房存在违章建筑，未能办理过户，故储备粮公司主动向郑焕强退回其交纳的合同价款2000000元；后郑焕强多次与储备粮公司协商解决涉案纠纷，但储备粮公司对郑焕强提出的方案均不同意，导致涉案合同未能履行。通过考量郑焕强、储备粮公司及家家顺公司对于涉案房屋买卖合同未能履行原因的意见及陈述可知，郑焕强与储备粮公司对于涉案房屋买卖合同未能履行的原因有不同看法。双方主要分歧在于：郑焕强主张双方在签订书面协议后曾以口头协议的方式变更书面合同约定的付款方式及付款、过户办证的期限，因涉案厂房存在违章建筑，储备粮公司未能将涉案厂房过户至郑焕强名下；储备粮公司则否认双方曾达成口头协议，并主张涉案厂房不存在不能过户的情况。对此，本院认为郑焕强的上述陈述更可信，理由如下：第一、虽然双方在2014年5月21日签订的中山市二手房买卖及居间合同已明确约定郑焕强支付合同价款的方式及支付期限，并明确郑焕强支付全部合同价款的义务在前，储备粮公司将涉案厂房过户至郑焕强名下的义务在后。但储备粮公司在2014年5月22日出具的承诺书载明，储备粮公司承诺“于2014年9月30日前注销好此物业的抵押登记并按照合同约定过户给买方郑焕强，于领新的房产证后在收到所有楼款前必须将租赁合同、水电等所有交接清楚到买方名下，否则按照合同违约责任赔偿给买方郑焕强。”结合本案的事实可知，上述承诺书中载明的“领新的房产证”应指将涉案厂房过户至郑焕强名下后办理的新的房产证，“收到所有楼款”应指储备粮公司收到郑焕强根据双方签订的书面合同所支付的全部合同价款5080000元。因此，根据承诺书载明的上述内容可知，储备粮公司同意郑焕强变更双方在涉案房屋买卖合同中对于合同价款支付方式、支付期限及涉案厂房过户办证时间的约定，即储备粮公司确认先由郑焕强支付部分合同价款后，储备粮公司即将涉案厂房过户办证至郑焕强名下。储备粮公司出具的上述承诺书载明的上述内容与郑焕强关于双方曾达成口头协议，变更付款方式、付款期限以及过户办证期限的说法，能够相互印证。第二、从郑焕强与储备粮公司实际履行涉案房屋买卖合同的过程来看，郑焕强曾于2014年7月9日向储备粮公司支付合同价款2000000元。郑焕强主张，2014年7月12日，郑焕强与储备粮公司及家家室顺公司到国土部门办理过户办证手续，但未果。对于该事实，家家顺公司的陈述与郑焕强的陈述能够相互吻合，而储备粮公司并未否认该事实，故对郑焕强主张的该事实应予采信。第三，郑焕强主张，因2014年7月12日过户办证未果，储备粮公司遂将其支付的2000000元合同价款退回。储备粮公司对于其向郑焕强退回2000000元合同价款的事实并无异议。虽然储备粮公司主张其系因郑焕强到其公司吵闹，其被迫退回该笔款项，但储备粮公司并未提供证据佐证，一审法院对此不予采信并无不当。储备粮公司向郑焕强退回2000000元合同价款的事实恰恰与郑焕强陈述双方交易受阻的事实相互印证。第四，储备粮公司主张郑焕强购买涉案厂房的目的在于转卖牟利，后房地产市场低迷，郑焕强觉得无利可图不想继续履行合同，遂违约。但郑焕强在2015年4月22日一审法院第一次庭审时明确表示其愿意以合同约定的合同价款5080000元的价格继续与储备粮公司履行涉案合同，但因储备粮公司未表示同意，遂未果。2015年12月23日，储备粮公司主张其以2809723元的价格将涉案厂房转让给案外人徐伟谦、刘佐捷、韩跃。因此，通过考量郑焕强与储备粮公司在本案诉讼发生后双方对于继续履行涉案合同的态度可知，郑焕强一直积极主动与储备粮公司协商解决涉案纠纷，并希望继续履行涉案房屋买卖合同。相反，储备粮公司对于继续履行涉案合同持消极态度，一直未明确表态。同时，储备粮公司不愿意将涉案厂房按合同价款5080000元转让给郑焕强，却在其后以远低于5080000元的合同价格将涉案厂房转让给案外人徐伟谦、刘佐捷、韩跃，明显不符合常理。此外，储备粮公司提供的广东省房地产买卖合同约定储备粮公司与案外人就涉案厂房交易价格达两百多万元，但载明的合同价款及定金却精确到个位数，约定的定金数额远超合同价款的20%，且未对定金以外的合同价款的支付时间、支付方式进行约定，有违一般交易习惯。其次，储备粮公司亦未能向本院提供案外人的付款凭据及涉案房产过户登记信息，故本院对储备粮公司的上述说法不予采信。综上，郑焕强关于其与储备粮公司交易经过的陈述与其提供的证据、家家顺公司的陈述及各方当事人确认的事实能够相互印证，亦符合生活常理及交易习惯，本院予以采信。从郑焕强陈述的交易经过可知，储备粮公司因未按双方约定及时将涉案厂房过户至郑焕强名下，系涉案房屋买卖合同未能履行的原因所在，储备粮公司的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。因此一审法院认定涉案房屋买卖合同系因可归责于储备粮公司的原因未能履行，并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点二，即一审判决是否超出郑焕强的诉求的问题。储备粮公司主张，郑焕强仅要求其退还定金750000元，并未要求储备粮公司双倍返还定金，故一审法院判决储备粮公司双倍返还定金超出郑焕强的诉讼请求。对此，本院做如下分析：虽然郑焕强起诉时仅主张要求储备粮公司支付违约金750000元，但其在一审诉讼中增加要求储备粮公司返还定金750000元的诉讼请求，而根据双方合同约定的定金罚则，储备粮公司违约需向郑焕强双倍返还定金。因此，郑焕强的上述诉讼请求实质上是要求储备粮公司双倍返还定金，一审法院据此判令储备粮公司向郑焕强双倍支付合同定金1500000元，并未超出郑焕强诉求的金额，并未超出郑焕强的诉求。故本院对储备粮公司的该上诉主张亦不予支持。
综上所述，储备粮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元（上诉人中山市储备粮管理有限公司已预交），由中山市储备粮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 龙战江