广东省廉江市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0881民1395号
原告：郭李润,男，1954年10月15日出生，住廉江市，
委托代理人：郑风，男，汉，1964年9月4日出生，住廉江市，
委托代理人：许文峰，男，汉，1967年12月9日出生，住廉江市，
被告：梁景,男，1966年4月20日出生，住廉江市，
被告：廉江市联达塑料工艺品有限公司，住所地：廉江市石岭镇广胜路原廉江烟丝厂卷烟大楼。
法定代表人：梁景，经理。
两被告委托代理人：卢剑明，该公司员工。
第三人：廉江市国有资产经营公司，住所地：廉江市建设大道26号。
法定代表人：梁树耀，该公司董事长。
原告郭李润诉被告梁景、廉江市联达塑料工艺有限公司(下称：联达公司)、第三人廉江市国有资产经营公司(下称：国资公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年6月13日受理后，依法由审判员黄坤亮独审判，书记员曹欣欣担任记录，于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告郭李润及其委托代理人郑风、许文峰及被告梁景与其委托代理人卢剑明(亦是联达公司诉讼代理人)到庭参加诉讼。第三人国资公司经本院传票传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭李润诉称：原告将其从国资公司租来的厂房、土地、必要附属物中的原廉江烟丝厂原卷烟大楼正门一至四层、变压器一台和宿舍楼租赁给两被告，并于2010年9月24日签订《租赁协议书》。该《租赁协议书》约定租赁原廉江烟丝厂原卷烟大楼正门一至四层厂房每年租金96000元，按年缴交，先交租金后使用；不按时缴交租金，按欠款总额每日处罚违约金5‰，直到付清为止。另双方口头约定租赁变压器的租金为每年2000元、租赁宿舍楼的租金为每年3万元，其他的条款内容按双方于2010年9月24日签订《租赁协议书》约定的内容执行。原被告签订《租赁协议书》后，原告依约履行协议，被告也依约缴交原卷烟大楼一至四层厂房和变压器租金至2015年12月，缴交宿舍楼的租金至2016年2月。但后来被告以其租来的房屋是国资公司为由拒绝缴交2016年之后原卷烟大楼一至四层厂房、变压器租金和2016年3月之后宿舍楼的租金。根据《租赁协议书》约定，从2016年1月至2016年9月被告共拖欠租金91000元(原卷烟大楼一至四层厂房租金72000元:96000元/12个月×9个月；变压器租金1500元：2000元/12个月×9个月；宿舍楼的租金17500元：30000元/12个月×7个月)未付给原告，减去被告原已支付2万元押金，被告现仍欠71000元租金；从2016年1月至2017年5月31日止，被告共应支付违约金251452.50元（⑴拖欠原卷烟大楼一至四层厂房租金72000元的违约金194220元：①从2016年1月1日至2016年9月30日止共273日，每日按每年前应缴交96000元租金的5‰计算违约金共131040元；②至2016年9月30日止，被告拖欠租金72000元减去被告原已支付2万元押金，从2016年10月1日至2017年5月31日止共243日，每日按被告仍欠租金52000元的5‰计算违约金共63180元。⑵拖欠变压器租金1500元的违约金3870元：从2016年1月1日至2017年5月31日止共516日，每日按被告仍欠租金1500元的5‰计算违约金共3870元。⑶宿舍楼的租金17500元的违约金53362.50元：①从2016年3月1日至2016年9月30日止共214日，每日按每年度前应缴交30000元租金的5‰计算违约金共32100元；②从2016年10月1日至2017年5月31日止共243日，每日按被告仍欠租金17500元的5‰计算违约金共21262.50元）给原告。以上各项共322452.50元（71000元＋251452.50元）。原告多次向被告追讨，被告均拒绝支付。综上，原告请求法院判令两被告支付拖欠的租金71000元、违约金251452.5元，共322452.50元给原告，并从2017年6月1日起至被告还清租金之日止，每日以拖欠租金71000元的5‰计付违约金给原告。
原告认为被告原已支付2万元押金在对2015年9月至2016年12月的厂房租金结算时已作租金结清，在本诉中不应再减除该数，于2017年6月27日变更诉讼请求，要求判令两被告支付拖欠的租金91000元，违约金275752.50元，并从2017年6月1日起至被告还清租金之日止，每日以拖欠租金91000元的5‰计付违约金给原告。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
证据一：原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格；
证据二：2010年7月20日《租赁协议书》、2011年6月21日《租赁协议书》，证明原、被告于2010年9月24日签订的《租赁协议书》约定由原告将其从国资公司租来的厂房、土地、必要附属物中的原廉江烟丝厂原卷烟大楼正门一至四层、变压器一台和宿舍楼租赁给两被告，租赁原廉江烟丝厂原卷烟大楼正门一至四层厂房每年租金96000元，变压器一台每年租金2000元，宿舍楼每年租金30000元，按年缴交，先交租金后使用；不按时缴交租金，按欠款总额每日处罚违约金5%，直到付清为止；
证据三：2份《收据》、1份《收款收据》，证明1、被告缴交原卷烟大楼一至四层厂房和变压器租金至2015年12月，缴交宿舍楼的租金至2016年2月；2、被告租赁变压器的租金为每年2000元、租赁宿舍楼的租金为每年3万元，其他条款内容按双方于2010年9月24日签订《租金协议书》约定的内容执行；
证据四：郭李润与国资公司签订的《租赁协议书》、通知、产权交易中心《收据》，证明1、原被告签订《租赁协议书》约定由原告将原廉江烟丝厂内东南面两幢二层楼房、会议场租赁给被告，其权属来源于原告与国资公司签订的《租赁协议书》；2、原告继续租赁国资公司原签订的《租赁协议书》的资产至2016年9月30日，并缴交了租金。
证据五：收据、证明，证明被告原已支付2万元押金在2015年9月至2015年12月的厂房租金结算时已作租金结清。
现补充证据一份，被告出纳郑志军租金计算表及其身份证复印件，证明原告收取被告12288.89元租金与原、被告双方约定相符。
被告梁景、联达公司共同辨称：一、答辩人与被答辩人的原租赁合同期满后不再存续房屋租赁合同关系。
2010年9月24日，被答辩人郭李润将租赁国资公司管理使用的坐落于廉江市石岭镇广胜路原廉江烟丝厂厂房、厂区土地和原廉江市卷烟厂廉江分厂部分厂房、厂区土地和必要的附属物，租赁时间为2010年1月1日起至2016年1月1日止，分租一部分给答辩人使用，租赁标的物为廉江市石岭镇广胜路廉江烟丝厂原卷烟大楼正门一至四层和200千瓦变压器一台。时间从2010年9月26日至2015年9月26日止。签订合同时预交一年的租金，满一年后再预交，厂房租金每年为人民币9600元整。抵押金为人民币20000元，合同期满后，抵押金被答辩人应在十天内退还答辩人。答辩人签订该合同后，被答辩人依约交付该租赁标的物给答辩人使用，答辩人也依约交付租金及变压器使用费。直至2015年9月26日合同使用期满，由于双方未能及时结算，答辩人一直使用该场地至2015年12月13日，双方进行结算，按被答辩人的计算情况，答辩人财会于2015年12月13日通过银行转账的方式一共支付12288.89元给被答辩人[其中2015年10月、11月、12月的房屋租金98000元÷12个月×3个月=24500.01元，2015年9月27日、28日、29日、30日共四天的租赁金98000元÷12个月÷30天×4天=1088.88元，支付8个月的门卫费900元×8个月=7200元，支付2016年变压器的租金2000元，以上合计共34788.89元。34788.89元-20000元(押金)-2500元（宿舍租金）=12288.89元]，答辩人准备搬迁厂房，但按原合同的计算，答辩人已经多付租赁金及变压器使用费共8015.65元给被答辩人[其中2015年10月、11月、12月（13天）的房屋租金应为96000元÷12个月×2个月＋266.66元/天×13天=16000元＋3466.58元＝19466.58元，2015年9月27日、28日、29日、30日共四天的的租赁金应为96000元÷12个月÷30天×4天=1066.66元，支付8个月的门卫费900元×8个月=7200元，以上合计共26773.24元，实际应交付的款项26773.24元-20000元(押金)-2500元(宿舍租金)＝4273.24元，但实际支付的是12288.89元，多支付房屋租赁金及变压器租金共计人民币8015.65元]。因政策规定需要，从2016年1月份开始，国资公司处理的出租房屋必须要经招拍挂的形式才能出租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”，并且被答辩人郭李润与国资公司的房屋租赁合同也已经到期，其转租也未征得国资公司同意，并且与答辩人也未签订相关租赁合同及协议，故被答辩人无权继续处理该原租赁物。故从2016年1月至9月份，答辩人与被答辩人不存在房屋租赁合同关系。
二、要求支付租赁变压器使用费及违约金的问题。
答辩人与被答辩人的原租赁合同使用期限2015年12月13日终止，因双方没有签订新房屋使用合同及相关使用协议，并且被答辩人也按相关约定退还押金及支付使用答辩人宿舍的租赁金，答辩人也按计算支付被答辩人的剩余款项，并且已经多付。合同期满后，双方未就续租事宜达成协议，被答辩人对租赁来的房屋没有继续取得使用权，其无权处理，进行继续转租行为，并且原转租没有经过出租人国资公司同意，合同期满后双方进行了结算处理。故对被答辩人主张的拖欠租赁金71000元的事实不予认可，其主张的违约金更是无理，一是双方没有签订租赁合同，对租金没有约定，二是对违约金也没有约定及相关法律规定，并且其计算从2017年6月1日起至答辩人还清租金之日起，每日以拖欠租金71000元的5%。计付违约金给被答辩人更是没有法律及事实的依据，因2016年1月后，变压器的使用权被答辩人也无权处理及控制，其主张该变压器的使用费也无理，对已经支付的变压器使用费应予以退还。
综上所述,被答辩人的要求无理，其主张没有事实及法律的依据，请求法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。
被告为其答辩在举证期限内提供证据：
证明一：地皮房屋租赁合同一份，证明被告廉江市联达塑料工艺品有限公司在与原告方合同期满后另租地方开设公司营业；
证据二：网上银行电子回单，证明被告方与原告方租赁合同满后结算，并于2016年12月13日支付结算款给原告方的事实；
证据三：结算表，证明原被告结算的具体时间和支付金额。
(补充)证据四：《租赁经营合同书》1份；证据五：《发票联》。
第三人国资公司不作陈述，在举证期限内没有提供证据。
经质证：被告梁景、联达公司对证据原告证据意见：对证据的来源和真实性都无异议，对其证明的事实部分有异议，对证据页码是8-13页的其关联性有异议，并没有签订续租协议书。
原告对被告提交的证据意见：证据一与本案无关联性，真实性和合法性由法院依法核实，证据一只说明被告另外租赁地皮房屋，不能证明原告要证明的事实，证据二的三性无异议，但是无法证明被告要证明的事实，只能说在2016年12月13日原告收到被告支付的金钱，不能证明其他事实，对证据三的三性无异议，但是不能证明被告要证明的事实，计算出支付款项的数目，并没有说明被告无继续租赁原告使用权的房屋，只能说明是对该时间段的租金进行结算，对后续的其他问题没有涉及。对被告补充证据意见：对其真实性无异议，对其关联性有异议，不能证明被告要证明事实。
反诉人梁景、联达公司共同反诉称：因被反诉人租赁廉江市原烟丝厂的场地及厂房使用，后又与反诉人签订《租赁协议书》，将坐落于廉江市廉江市石岭镇广胜路廉江市烟丝厂原卷烟大楼正门一至四层和200千瓦变压器一台租赁给反诉人使用，约定租赁期为2010年9月26日至2015年9月26日，签订合同时预交一年租金，满一年后再预交，厂房每年租金人民币9600元，押釜人民币20000元。后合同于2015年9月26日到期后，一直使用到2015年12月13日，双方相互结算，按被反诉人的计算要求，共支付被反诉人2015年10月、11月、12月的房屋租金98000元÷12个月×3个月=24500.01元，2015年9月27日、28日、29日、30日共四天的租赁金98000元÷12个月+30天×4天=1088.88元，支付8个月的门卫费900元×8个月=7200元，支付2016年变压器的租金2000元，以上合计共34788.89元。但事实上，按每年租金96000元计算机实际租赁使甩到2015年12月13日终止合同退还押金结算时止，应支付被反诉人的金额为2015年10月、11月、12月（13天)）的房屋租金96000元÷12个月×2个月+266.66元/天×13天=16000元+3466.58元=19466.58元，2015年9月27日、28日、29日30日共四天的租赁金96000元÷12个月÷30天×4天=1066.66元，支付8个月的门卫费900元×8个月=7200元，以上合计共26773.24元，实际应交付的款项4273.24元，但实际支付12288.89元，多支付房屋租金及变压器租金共计人民币8015.65元，请求被反诉人返还。
反诉人梁景、联达公司为其反诉，在举证期限内提供证据：
证据一：营业执照，证明反诉人的营业资格；
证据二：收款收据，证明反诉人支付被反诉人宿舍楼租金至2016年2月止；
证据三：结算明细凭据，证明相互之间的结算明细情况以及互抵款情况；
证据四：转账交易明细表，证明反诉人支付款项给被反诉方的事实；
证据五：致委托方函及公告，证明房屋权利人国有资产公司收回房屋评估和公告出租的事实，被反诉方没有出租的权利。
被反诉人郭李润辩称：使用时间是2016年9月30日，并不是使用到2015年12月13日。所以其提出的反诉请求是违背事实，我们提交的证据，被告的会计出纳计算的计算表证明的事实，证明其反诉的事实和理由不成立。
被反诉人郭李润为反诉答辩，以本诉作为答辩的证据。
经质证：被反诉人郭李润对反诉人证据意见：对证据一、二、三、四无异议，对证据五真实性和合法性无异议，对其关联性有异议，无法证明反诉人要证明的事实，就算是进行重新招租，并没有与本案有关，因为其重新招租的期间是在我方租赁给被告的时间段之外。
本院查明：原告于2009年11月30日与第三人国资公司签订《租赁协议书》1份，合同约定，国资公司将其座落廉江市石岭镇胜利路原廉江市烟丝厂的厂房、厂区土地和原湛江卷厂廉江分厂部分厂房、厂区土地和必要的附属物租给原告使用，租赁期限从2010年1月1日起至2016年1月1日止。2010年9月24日，原告与被告签订《租赁协议书》1份，将其从国资公司租来的厂房、土地、必要附属物中的原廉江烟丝厂原卷烟大楼正门一至四层、变压器一台和宿舍楼租赁给两被告，双方约定：租赁原廉江烟丝厂原卷烟大楼正门一至四层厂房每年租金96000元，按年缴交，先交租金后使用；不按时缴交租金，按欠款总额每日处罚违约金5‰，直到付清为止，租赁期限自2010年9月26日起至2015年9月26日止。另双方口头约定租赁变压器的租金为每年2000元、租赁宿舍楼的租金为每年3万元。原被告签订《租赁协议书》后，原告依约履行协议，被告也依约缴交原卷烟大楼一至四层厂房和变压器租金至2015年12月。原告与第三人签订的《租赁协议书》于2016年1月1日到期，双方没有再签订合同，但第三人同意由原承租人郭李润继续使用，郭李润给第三人交付了2016年1至9月租金共61200元，被告租用原告租赁物仍继续使用至2016年9月30日止。但被告只缴交原卷烟厂大楼一至四层厂房和变压器租金至2015年12月，缴交宿舍楼租金至2016年2月。被告欠到原告租金数额：从2016年1月至2016年9月，原卷烟大楼一至四层厂房租金72000元(96000元/12个月×9个月)；变压器租金1500元(2000元/12个月×9个月)；宿舍楼的租金17500元(30000元/12个月×7个月)，共91000元。原告之后被告拒不缴交给原告，原告多次向被告追讨未获解决，于2017年6月13日诉至本院，要求被告履行合同约定义务。本案诉讼期间，被告提出反诉，认为其多支付房屋租金及变压器租金共计人民币8015.65元，要求原告返还，而且被告补充答辩认为原告主张违约金违反法律的相关规定，按合同法的规定，主张的损失不能超过总额的30%。
另查明，廉江市联达塑料工艺品有限公司是自然人独资有限责任公司，公司法定代表人梁景。
本院认为，根据原告起诉理由和被告答辩意见，本案争议焦点是：⑴被告行为是否违约，是否承担违约责任。⑵反诉人是否多支付房屋及变压器租金8015.65元给被反诉人。
原告与第三人签订的《租赁协议书》，约定租赁期限至2016年1月1日止，租赁期届满后，第三人仍认可由原告继承使用，没有再续订合同；原被告签订的《租赁协议书》，约定租赁期限至2015年9月26日止，租赁期届满后，虽然原被告双方没有再签订合同，被告仍继续使用至2016年9月止，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期届满，承租人应当返还租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，合同到期后，因第三人对原告使用租赁物没有提出异议，原告对被告继续使用亦没有异议。因此，应确认原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告不按原合同约定履行债务，应认定其行为违约，原告要求被告支付租金及违约金，符合《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定履行自己义务”的规定，本院应予支持。
对于原告主张违约金计算。被告没有按约履行支付租金，造成租金损失91000元，但原告按合同约定，每日按千分之四计取违约金，计得275752.50元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”和参照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”及第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告不能提供因被告没有交付租金造成其损失数额的证据，本院根据本合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，以被告没有支付租金91000元作为其损失数额，被告应支付27300元(91000×30%)违约金给原告为宜。
关于清偿债务主体。被告廉江市联达塑料工艺品有限公司是自然人独资有限责任公司，公司法定代表人梁景，因梁景不能举证证明公司财产独立于自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，本案债务由被告廉江市联达塑料工艺品有限公司清偿，被告梁景对公司债务承担连带责任。
被告反诉要求原告返还“多付”的8015.65元没有事实依据，根据《中华人民共和国民合同》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本院应予驳回被告的反诉请求。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民合同》第六十四条，《中华人民共和国公司法》第六十四条；参照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告廉江市联达塑料工艺品有限公司于本判决生效之日起十日内清偿原告租金91000元，支付违约金27300元。被告梁景承担连带责任。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回反诉人梁景、廉江市联达塑料工艺品有限公司的反诉请求。
案件受理费3400元，由原告郭李润承担2304元，被告梁景、廉江市联达塑料工艺品有限公司承担1096元。反诉案件受理费25元，由反诉人梁景、廉江市联达塑料工艺品有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判员 黄坤亮
二〇一七年七月二十九日
书记员 曹欣欣