湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂天门民二初字第00375号原告张惠冰，女，1969年3月8日出生，汉族，无固定职业，大专文化程度，湖北省天门市人，住天门市。原告董桂生，男，1968年1月5日出生，汉族，无固定职业，高中文化程度，湖北省天门市人，住天门市。上列二原告共同委托代理人程传先，湖北文学泉律师事务所律师。被告邱选明，男，1962年11月21日出生，汉族，个体工商户，中专文化程度，湖北省天门市人，住辽宁省本溪市平山区。委托代理人李应斌，男，1956年3月12日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。被告闵丽娜，女，1965年10月23日出生，汉族，个体工商户，中专文化程度，陕西省西安市人，住辽宁省本溪市平山区。委托代理人谢琴秀，天门市法律援助中心律师。原告张惠冰、董桂生与被告邱选明、闵丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后，依法由审判员吴巍担任审判长，与代理审判员范蕾蕾、人民陪审员程远杰组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告张惠冰、董桂生及其共同委托代理人程传先，被告邱选明的委托代理人李应斌、被告闵丽娜的委托代理人谢琴秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年10月16日，原告张惠冰与天门市岳口镇十丰村民委员会签订了租赁原十丰村小学校舍的合同。合同签订后，二原告筹资开办了天门华鼎国际双语学校。2008年5月12日，二原告与二被告协商后，就租赁二被告所有的银海渡假村房屋（原十丰小学邻边），双方签订房屋租赁协议。2010年，天门市岳口镇十丰村民委员会将原十丰村小学校舍卖与二被告。2015年2月，在两份租赁合同期限内，被告邱选明带人推倒了校园的围墙，割断电线，并在校园内修建道路，阻碍二原告正常办学。同年3月9日，被告闵丽娜短信通知原告于2015年2月5日终止租赁协议，要求原告于2015年3月12日搬离。事后，二被告将原属于二原告的财产进行了处置，至二原告的教学计划停止，造成经济损失468359元。为此，二原告认为二被告的行为违反了法律关于解除合同的规定，已构成违约，故将二被告诉至人民法院，要求确认被告解除房屋租赁协议的行为无效，判令被告继续履行租赁合同，赔偿原告经济损失468359元，并由被告负担本案诉讼费。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一、二原告的身份证复印件各1份，拟证明二原告的身份。证据二、二被告的常住人口基本信息打印件各1份，拟证明二被告的身份。证据三、原告与天门市岳口镇十丰庵村民委员会签订的《十丰村（十丰小学）租赁合同》复印件1份，拟证明：１、原告与天门市岳口镇十丰庵村民委员会于2007年10月16日签订租赁原十丰小学校舍的合同；２、合同中约定租赁期限为10年（2008年3月1日至2018年2月28日），租金共计8万元；３、合同约定双方不得违约，如违约按租金总额的15倍一次性赔偿。证据四、二原告与二被告签订的《房屋租赁协议》复印件1份，拟证明：１、二原告与二被告于2008年5月12日签订租赁银海渡假村房屋的合同；２、合同约定租赁期限为10年（2008年9月20日至2018年9月20日），每年租金为3万元；３、合同约定如被告违约应赔偿原告各种损失300万元。证据五、被告闵丽娜于2008年5月12日出具的收条复印件1份，拟证明被告于2008年5月12日收取原告房屋租金10000元的事实。证据六、被告邱选明于2014年7月25日出具的委托书复印件1份，拟证明被告邱选明违约要求原告维修租赁房屋的事实。证据七、天门市公安局岳口派出所于2015年4月9日出具的证明1份，拟证明：１、被告邱选明于2015年2月5日晚推倒银海渡假村院墙；２、被告以行为表示不愿继续履行租赁协议的事实。证据八、被告闵丽娜给原告张惠冰发送的手机信息照片2张，拟证明被告闵丽娜分别于2015年3月9日和2015年3月15日通知原告终止房屋租赁合同的事实。证据九、照片8张，拟证明：１、被告推倒银海渡假村和原十丰小学院墙，并在院落内修筑通道，阻止原告正常使用租赁物；２、被告损坏租赁房屋门的事实。证据十、原告委托代理人对证人陈某的调查笔录1份以及证人陈某的出庭证言，拟证明被告邱选明于2015年2月5日推倒银海渡假村院墙、2月9日带人割断租赁房屋电线，以行为实施了终止房屋租赁合同的事实。证据十一、收取资料款、中考信息技术考务费、中考报名费的条据3张、手机短信及2015中考报名费上交列表照片3张、天门华鼎国际双语学校与天门市教育局基础教育科发出公告1份，拟证明天门市教育局请允许原告开办天门华鼎国际双语学校的事实。证据十二、施工协议书1份，收条3张，拟证明原告在租赁房屋期间，对租赁场所进行维修，支付维修费358859元的事实。证据十三、天门华鼎国际双语学校与教职工签订的聘用协议及教职工收取天门华鼎国际双语学校违约金的收条各12份，拟证明被告无故解除房屋租赁合同，致使原告教学计划停止，与教职工之间的合同不能履行，原告依法支付违约金共计109500元的事实。被告辩称，一、租赁协议的解除系原告单方行为所致。１，原告办学未取得办学许可证，属违法办法，违反了协议约定；２，原告在租赁期间未按合同约定支付租金，2014年的租金3万元至今未付，且欠缴租赁期间的应缴电费997.6元，依据双方的约定，租赁合同已自行解除，被告可以收回房屋；３，原告在租赁期间未按租赁合同约定正确维护使用房屋，未尽维护义务，致使所租赁房屋年久失修，破损不堪。二、原告要求被告赔偿经济损失468359元既无事实依据，也无法律依据。１、原告所诉2013年7月发生的工程款不实，其与施工方汤天才签订的合同，没有施工方的任何身份信息，根据被告2014年3月拍摄的照片，校舍没有修缮的痕迹；２、原告所诉赔偿教师违约金不实，其与所聘教师签订的聘用协议系事后制作，所聘教师没有任何身份信息及教师资格证；原告未依约向被告支付2014年的租金，租赁合同已自行解除，被告可以收回房屋，但考虑原告办学，又让其办理了一个学期，并约定2015年2月5日收回房屋，故即便原告支付违约金，也应由原告自行承担。三、被告未处置原告的任何财产。被告为反驳原告的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、房产证复印件2份，拟证明原告所租赁的房屋产权属被告所有的事实。证据二、存款交易明细清单1份，拟证明原告于2013年9月6日以后未向被告缴纳租金的事实。证据三、电费发票复印件3份，拟证明原告在租赁期间欠缴电费，并已由缴纳的事实。证据四、天门市岳口镇中心学校、天门市教育局共同出具的证明1份，拟证明天门市华鼎国际双语学校未取得办学许可证的事实。证据五、被告邱选明与王小红的委托书复印件1份，拟证明2014年7月原告按合同约定维修租赁房屋，被告委托王小红负责监督和验收的事实。证据六、被告和原告的手机短信照片复印件11份、2015年3月拍摄的租赁房屋及场地照片17张、通话录音1份、租赁房屋及场地录像光盘1张，拟证明原告未对租赁物进行维修，以及原告同意于2015年2月5日交还房屋的事实。证据七、徐水平与张凤娥于2015年2月11日签订的房屋租赁合同复印件1份，拟证明原告租赁房屋继续办学，其与所聘请教师不存在违约赔偿的事实。证据八、银行卡复印件1份，拟证明被告闵丽娜一直使用该银行卡的事实。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据八、证据九的真实性无异议，原告对被告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六的真实性无异议，本院予以采信。原告提交的证据七、证据十、证据十一、证据十二、证据十三，被告提交的证据七，相对方均提出异议，对上列有异议的证据，本院作如下认定;原告提交的证据七、证据十，被告认为邱选明没有推倒银海渡假村的院墙，其异议理由不能成立，本院认为上列证据能够相互印证，客观真实，本院依法予以采信。原告提交的证据十一，被告认为教育局允许学生参加中考是迫于学生家长的压力和平息矛盾所致，该证据不能达到教育部门允许原告办学的证明目的，本院认为，原告未提交办学许可证等相应证据予以印证，被告的异议理由成立，对原告的该份证据本院不予采信。原告提交的证据十二、证据十三，被告均认为不真实，本院认为，原告未提交相应证据予以佐证，证实其给付钱款数额的真实性，故对上列二份证据本院不予采信。被告提交的证据七，原告认为与本案无关，本院认为原告的异议理由成立，对该证据不予采信；被告提交的证据八，原告认为不能证明被告的证明目的，本院认为，仅从银行卡本身，不能证明该银行卡的所有者及使用者，故本院不予采信。依据认定的有效证据及原、被告双方当事人的陈述，本院认定如下法律事实：2007年10月16日，原告张惠冰与天门市岳口镇十丰庵村民委员会签订《十丰村（十丰小学）租赁合同》，双方约定原告张惠冰租赁原十丰小学作办学使用，租赁期限为10年，从2008年3月1日至2018年2月28日止，租金共计80000元，付款方式为签订合同之日起首付40000元，2013年3月1日付二期款20000元，2016年3月1日付三期款20000元。租赁期间，承租方不得擅自将学校整体布局改变，如确实需要改变需经双方协商解决，不得将租用的教学楼及场地改变用途。同时还约定双方不得违约，如违约按合同的总额的15倍一次性赔偿。此后原告在原十丰小学内开办了天门华鼎国际双语学校（一直未在教育行政管理部门办理办学许可证）。为扩大办学规模，2008年5月12日，二原告与二被告签订《房屋租赁协议》，约定二原告租赁二被告所有、紧邻原十丰小学的银海渡假村房屋及土地，租赁期限为10年，从2008年9月20日至2018年9月20日，租金支付方式为签订合同之日起原告首付现金10000元作维修期押金，2008年9月20日付租金20000元，以后每年9月20日付全年租金30000元。二原告要正确维护使用房屋，在租赁期间不得改变或增减建筑物。在合同期内，二原告须按约定的付款日期支付费用，如延误不作违约处理，可自行解除合同，二被告有权收回房产。同时约定二被告不得以任何理由毁约，否则赔偿二原告各种损失费计3000000元。2010年12月，天门市岳口镇十丰庵村民委员会将原十丰小学出售给二被告。2013年，原告对租赁场所进行了修缮，填平了低洼地、安装了几十根下水管、做了十几个下水池等。2014年7月，被告邱选明委托他人监督原告修缮租赁物，在原告准备继续修缮租赁物时，被告闵丽娜称租赁房屋要出售，要求收回租赁房屋，故原告停止施工。原告收到被告欲提前收回租赁物的信息后，回复被告不得将租赁物租予他人办学。2014年9月，原告未按租赁合同的约定，将银海渡假村的租金交付被告，被告也未催告原告交付房租。2015年1月9日，被告闵丽娜与原告张惠冰通过电话联系，被告闵丽娜称已给原告半学期的缓冲时间，另寻他处办学，现学生寒假已至，要求被告尽快从租赁场所搬出，原告张惠冰称已联系他处办学，虽有许多问题没有解决，但2015年2月5日搬出没有问题，被告闵丽娜同意在上述日期收回租赁房屋。2015年2月5日，原告未从租赁场所搬出，当天晚上，被告邱选明将银海渡假村外围院墙推倒约30米，并于同年2月9日带人割断其所出租房屋的输电线路。2015年3月9日，被告闵丽娜再次通过手机短信通知原告张惠冰租赁协议已于同年2月5日终止，要求其于同年3月12日前搬走物品，将房屋交还被告。2015年3月14日，原告张惠冰短信回复被告闵丽娜，称被告违约，要求交涉好赔偿协议后再搬离。此后，被告将原十丰小学及银海渡假村租与他人经营驾校。本院认为，2007年、2008年，原告与天门市岳口镇十丰庵村民委员会及两被告签订房屋租赁合同，分别租赁各自所有的原十丰小学和银海渡假村，经营天门华鼎国际双语学校。2010年，天门市岳口镇十丰庵村民委员会将原十丰小学卖予两被告，虽原、被告未重新签订合同，但双方均按原合同履行各自义务，故在2010年后，两份租赁合同应视为整体，合同的权利义务分别原、被告享有和承担。2014年7月，被告欲提前终止合同，收回房屋，并通过电话通知原告，原告口头同意另觅他地办学。2015年1月，被告与原告在电话中原则性约定，被告于2015年2月5日搬离租赁场所，原告收回租赁物。2015年3月，被告通过手机短信要求原告搬走物品，被告收回房屋，被告回复短信称原告违约，要求交涉好赔偿协议后再搬离。由此可以看出经过原、被告协商，原告同意被告提前终止合同、收回租赁物，但被告应承担相应的违约责任，即原、被告对合同的解除未达成完全一致。此后，被告收回租赁物并出租给他人经营驾驶学校，以其行为单方终止合同，已构成对原告的违约。诉讼中，被告认为原告非法办学，不按协议约定交付房租，双方合同的解除系原告单方行为所致。本院认为，原告是否非法办学，系教育行政主管部门的管理范畴，与原、被告之间的租赁合同关系没有关联，原告未按协议约定交付房租，系原告在交付租金前，被告已告知其要提前收回房屋，且在其后给予原告联系他处办学的时间所致，故被告的上述辩论意见不能成立，本院不予采纳。原告主张被告解除房屋租赁协议的行为无效，要求被告继续履行租赁合同。本院认为，违约一方解除合同，相对方要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，可以允许违约方解除合同。本案中，被告已将收回的租赁物另行租赁给他人经营，重新恢复原、被告间的租赁合同关系，原告所花费的财力无疑高于从原告处获得的租金，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项的规定，原告的上列诉讼请求，本院不予支持。被告以自己的行为表明不履行合同义务，其主张解除合同系一种违约行为，原告可以要求被告进行赔偿。但在诉讼中，原告要求被告赔偿其对租赁物进行修缮所支付的358859元，以及支付所聘老师的违约金109500元，对其主张原告并未提交充足有效的证据，属举证不能，本院不予支持。视此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十九条、第一百一十条第（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告张惠冰、董桂生的诉讼请求。案件受理费8326元，由原告张惠冰、董桂生负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，汇款至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：农行仙桃市支行复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院；帐号：17×××19。当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴 巍代理审判员  范蕾蕾人民陪审员  程远杰二〇一六年四月二十一日书 记 员  任婧娇