天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0103民初1955号
原告上海文化银湾物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市河西区友谊南路与珠江道交口西南侧凤水园2号楼负一层B区西侧。统一社会信用代码91120103789368864T
负责人，胡祝帮，职务经理。
委托代理人王守业，天津修达律师事务所律师。
委托代理人蔡文，天津修达律师事务所律师。
被告石凤跃，男，1958年4月28日出生，汉族，天津电视台职员，住天津市河西区。
委托代理人张宇，天津击水律师事务所律师
被告石凤波，女，1962年7月15日出生，汉族，无业，住天津市河西区。
委托代理人曹晓冉，天津击水律师事务所律师
被告李非，男，1956年7月5日出生，汉族，无业，住河西区。
委托代理人曹晓冉，天津击水律师事务所律师
原告上海文化银湾物业管理有限公司天津分公司与被告石凤跃、石凤波、李非物业管理服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张宁宁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海文化银湾物业管理有限公司天津分公司的委托代理人王守业、被告石凤跃及委托代理人张宇、被告石凤波、李非的委托代理人曹晓冉，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告上海文化银湾物业管理有限公司天津分公司向本院提出如下诉讼请求:1、请求人民法院判令三被告连带给付原告2007年3月26日至2010年2月28日、2010年9月1日至2015年5月31日、2015年7月1日至2016年10月31日（共108个月）物业服务费295837.92元;2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系前期物业服务合同关系。原告与天津市河西区凤水园的开发建设单位天津新延置业发展有限公司于2005年8月15日签订了《天津市前期物业管理服务合同》，该合同沿用至今。被告石凤波及李非系天津市河西区友谊南路与珠江道交口房屋的业主，该房屋建筑面积293.91平方米，按照每月每建筑平方米9.32元缴纳物业费，每月应缴纳2739.24元物业服务费。该房屋系商用房屋，被告石凤跃一直在该房屋经营天津市河西区梅ＸＸ石源餐厅，系该餐厅业主。经原告多次催收。三被告仍拖欠原告物业费295837.92元至今。综上，原告为维护自身权益及全体业主的共同利益，特诉至贵院，请人民法院判如所请。
原告向本院提交如下证据材料：1、天津市房地产权属登记簿，证明本案被告石凤波、�非是涉案房屋业主；2、天津市商品房买卖合同、入住通知书、委托书、被告石凤波身份证复印件，证明被告石凤波、李非是涉案房屋业主，二被告委托石凤跃办理收房手续。三被告在购房时承诺遵守《前期物业管理服务合同》及业主公约的约定，三被告应按上述合同约定及承诺缴纳物业费；3、《业主公约》、确认书，证明三被告已经对《前期物业管理服务合同》及《业主公约》的内容书面确认并承诺遵守；4、工商户卡，证明被告石凤跃是涉案房屋使用人；5、《天津市前期物业管理服务合同》、企业名称变更核准通知书，证明原告与涉案房屋开发商于2005年8月15日签订了《天津市前期物业管理服务合同》，该合同沿用至今。原告系涉案房屋小区的物业管理服务企业；6、诉前调解通知书及张贴照片，证明原告就欠缴物业费问题向天津市河西区人民法院申请过诉前调�，并将相关调解通知送达本案被告；7、邮寄单、邮寄回执，证明原告多次向被告书面催收物业费；8、锦旗照片，证明物业公司尽到了合同义务，得到业主认可。
被告石凤跃辩称，被告石凤波和李非是夫妻关系，我与石凤波、李非之间是房屋租赁关系，该房屋产权人是石凤波，对房屋面积认可，对收费标准、每月应缴费用、欠费时间、欠费金额不认可。不同意原告的诉请。首先我们与原告未签订物业服务合同且物业费的计算无法律依据。原告作为服务的提供者不仅没有为小区住户提供应有的服务，反而大量出租和占用小区内公共土地及设施，造成业主重大损失。且被告起诉已过诉讼时效。
被告石凤跃就其主张向本院提交如下证据材料：1、房屋产权证复印件，证明被告石凤波、李非的房屋面积为293.91平米，2、现场照片共6张，证明原告违规占用业主公摊面积；3、房屋租赁协议，证明被告石凤跃向石凤波租赁涉案房屋，并约定物业费由被告石凤跃支付。
被告石凤波和李非的辩称同被告石凤跃。
被告石凤波、李非就其主张向本院提交如下证据材料：房屋租赁协议一份，证明2008年9月被告石凤波与被告石凤跃签订房屋租赁协议，即该涉案房屋产生的物业服务费在2008年9月份之后，不应由被告石凤波承担。
本院认证意见如下：原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7；被告石凤跃提供的证据1、3及被告石凤波、李非提供的证据具有客观性、合法性且与本案具有关联性，本院予以确认。原告提交的证据8，属视听资料且与本案无直接关联性，故本院不予认可。被告石凤跃提供的证据2因属视听资料且无其它证据佐证，故本院不予认可。
经审理查明，被告石凤波、李非是夫妻关系，且二人也是涉案房屋的共有人。被告石凤跃与被告石凤波、李非是房屋租赁关系。原告单位名称原为上海文化物业管理有限公司天津分公司，2013年7月8日更名为上海文化银湾物业管理有限公司天津分公司。2005年8月15日原告与天津市河西区凤水园的开发建设单位天津新延置业发展有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，为包括被告石凤波商用房屋在内的河西区梅江凤水园新海湾商业广场提供物业管理服务。约定合同期限自2005年8月15日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。该小区2号楼业主按建筑面积每月每平方米9.32元缴纳物业管理服务费，业主应于每月15日前交纳。2008年被告石凤波与被告石凤跃签订《房屋租赁协议》内容为：“甲方：石凤波；乙方：石凤跃，经甲乙双方商定特订以下条款：承诺共同遵守。一、甲方将其拥有的位于天津市河西区商铺租给乙方使用。二、甲乙双方商定租期为10年，即2008年9月1日至2018年8月31日。乙方如继续租，甲方优先考虑乙方。……五、自租赁之日，乙方承担水、电、气、物业、采暖、电话等费用，消防设施，不得变动，定期更换消防器材，一旦造成火灾，由乙方承担全部责任并赔偿甲方经济损失。……十一、本合同一式两份甲乙双方各持一份。出租人（甲方）：石凤波签字（盖章）：石凤波承租人（乙方）：石凤跃签字（盖章）：石凤跃。”被告石风波、李非系河西区友谊南路与珠江道交口西南侧凤水园2-32号商用房屋业主，每月应交物业费2739.24元。被告拖欠2007年3月26日至2010年2月28日、2010年9月1日至2015年5月31日、2015年7月1日至2016年10月31日共计108个月物业服务费296294.46元。
本院认为，原告系具有物业管理服务资质的经营�位。原告与河西区梅江凤水园新海湾商业广场的建设单位天津新延置业发展有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效。该合同对全体小区业主具有约束力。原告现已履行了物业管理服务义务，应依法享有收益的权利。根据权利、义务对等原则，被石凤波、李非和石风跃分别作为该物业管理服务范围内的业主和承租人，接受了原告的服务，理应向原告交纳相应的物业管理服务费。庭审中三被告提出的原告作为服务的提供者不仅没有为小区住户提供应有的服务，原告大量出租和占用小区内公共土地及设施，造成业主重大损失。且被告起诉已过诉讼时效等因证据不足,本院不予支持。关于原告的物业服务质量问题，结合该小区实际情况，对于原告主张的物业服务费应酌情减免10%。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告石凤波、李非向原告上海文化银湾物业管理有限公司天津分公司2007年3月26日至2008年8月31日物业服务费41910.37元。
二、自本判决生效之日起十日内，被告石凤跃向原告上海文化银湾物业管理有限公司天津分公司2008年9月1日至2010年2月28日、2010年9月1日至2015年5月31日、2015年7月1日至2016年10月31日物业服务费共计224343.75元。
三、被告石凤波、李非对原告上海文化银湾物业管理有限公司天津分公司要求给付2008年9月1日至2010年2月28日、2010年9月1日至2015年5月31日、2015年7月1日至2016年10月31日物业服务费共计224343.75元承担连带赔偿责任。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2872元，由原告上海文化银湾物业管理有限公司天津分公司负担287.2元；被告石凤跃、李非承担482.9元；被告石凤跃、石凤波、李非承担石凤波负担2101.9元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 张宁宁
二〇一七年五月八日
书记员 黄海洲
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。�业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。