南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玄民初字第556号
原告朱仁中，男，1971年11月24日出生，汉族。
委托代理人曹彧，江苏熙典律师事务所律师。
委托代理人罗利军，江苏熙典律师事务所律师。
被告陈玉梅，女，1956年7月19日出生，汉族。
委托代理人郑大军，男。
委托代理人张丹玲，江苏永元律师事务所律师。
原告朱仁中与陈某甲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，因诉讼中陈某甲死亡，原告申请变更被告为陈玉梅，本院准许后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱仁中的委托代理人罗利军、被告陈玉梅的委托代理人郑大军、张丹玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱仁中诉称，2012年11月30日，原告与陈某甲签订了为期3年的租赁协议，承租陈某甲拥有使用权的坐落于本市玄武区xx山x号107室（以下简称107室）门面房，并用陈玉梅的经营许可进行经营活动，房屋建筑面积63平方米，原告已支付租金47000元。该协议载明：如遇市政拆迁等不可抗因素，朱仁中应无条件退出承租房，但可获得经营损失费、装修费的政府补偿。2013年1月24日，原告接到通知，承租房屋已被列为地铁四号线政府拆迁项目范围。按照《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十一条，搬迁补助费（含设备迁移费）由被征收房屋的合法占有人获得；占有人搬迁后，被征收人仍有财产需要搬迁的，可适当获得搬迁补助费。第五十二条规定，征收有租赁关系的非住宅，租赁双方对停产停业损失有约定的，从其约定。原告认为，依据法律及协议约定，陈某甲应将其从政府处获得的经营损失费、装修费、搬迁补助费如数交付原告。此外，政府在搬迁政策中规定了在2013年3月19日前搬迁的，可额外获得1000元每平方米的搬家奖励。原告认为，政府作此规定，旨在鼓励被搬迁户配合政府拆迁项目高效推进，并为其他搬迁户起到良好地示范带头作用。另一方面，政府也充分考虑对被搬迁户因仓促搬迁可能产生的诸多隐性成本给予补偿。原告已决定于2013年3月19日前主动搬出该房屋，全力配合政府工作。原告认为，原告是实际搬迁人，是配合政府搬迁工作的主体，也是仓促搬迁的实际损失方，理应获得政府给付的提前搬迁奖励金。就以上事项，原告多次找被告沟通，被告坚持不愿出示其与政府签订的协议，只想随便给原告几万元了事。故诉至法院，请求判令被告依合同约定给付原告因拆迁所获得的经营损失费、装修费�搬迁补助费和提前搬家奖励费总计约35万元（以政府实际与陈某甲签订的拆迁补偿安置协议为准）。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告退还租金37000元并赔偿违约金1万元。
被告陈玉梅辩称，1、被告不应向原告支付经营损失费及装修费，理由是根据租房协议，原告的经营损失和装修费由政府赔偿给原告，原告应自行向拆迁人主张。2、原告并没有因这次拆迁而产生经营损失费和装修费。被告在2013年1月得知拆迁消息后就通知原告搬迁，已给了原告足够的另行寻找门面房的时间，原告没有经营损失。原告在租期内没有对107室重新进行装修，不存在装修损失。3、被告不应给付原告搬迁补助费和奖励费，只搬家不签订拆迁补偿协议是得不到搬家奖励的，被告正是在2013年3月8日签订了拆迁补偿协议才得到奖励。租房协议中约定如遇拆迁，原告无条件退出承租房，搬家奖励是奖励被告签订协议而不是原告搬迁。根据有关规定，搬迁补助费应由房屋的合法占有人获得，107室的合法占有人是陈玉梅。陈玉梅经房屋产权人同意，以107室作为经营场所申领了相关经营证照，是107室实际经营者和合法占有人。原告并未以107室作为经营场所申领相关证照。4、原告增加诉请超过法律规定的举证期限。故原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。
经审理查明，陈玉梅系陈某甲（居民身份证号码××）女儿，陈某甲于2014年11月16日因病死亡。陈某甲曾于2013年8月21日通过公证机关立下遗嘱，主要内容为，在陈某甲去世后，将位于南京市江宁区某房产中属于陈某甲的份额和陈某甲名下的存款及其他所有财产留给陈玉梅继承，不作为其与配偶的夫妻共同财产。107室系由陈某甲承租的公房。
另查明，1999年4月，南京市玄武区房产经营公司�意107室朝南迎街部分14平方米用于经营烟酒，经营者为陈玉梅。陈玉梅以107室作为经营地点，领有个体工商户营业执照，字号为南京杰旺烟酒店。陈玉梅还领有烟草专卖零售许可证、食品流通许可证。陈某甲、陈玉梅没有在107室从事过经营活动。
2009年5月1日，陈玉梅（甲方）与陈某乙（乙方，注：陈玉梅的堂妹）签订一份租房协议，约定：乙方承租107室，租期暂定一年，即自2009年5月1日至2010年4月30日等。
2009年12月1日，傅某甲（甲方，注：陈某乙的丈夫）与朱仁中（乙方）签订一份租房协议，约定：乙方承租107室，租期暂定三年（即自2009年11月29日至2012年11月29日）等。
2012年11月30日，陈某甲（甲方）与朱仁中（乙方）签订一份租房协议，约定：乙方承租甲方107室门面房一套，建筑面积约63平方米，租期暂定三年，即自2012年11月29日至2015年11月28日止；年租金为47000元；乙方所发生的经营费用、装潢费用等费用全部自理；如遇市政拆迁等不可抗因素，乙方应无条件退出承租房，经营损失费和装修费由政府赔偿给乙方，与甲方无关等。朱仁中承租107室进行烟酒百货销售。
再查明，2012年12月31日，因建设南京市轨道交通四号线一期工程，南京市玄武区人民政府作出房屋征收决定，决定对包括107室在内的房屋征收补偿。南京地铁四号线（xx山）项目征收动迁指挥部公布的提前搬家奖励标准为：被征收人或执行政府规定租金标准的直管公房承租人45日内完成搬家并按规定办理房屋交接手续的，给予一次性提前搬家奖励，自征收签约期限首日（2013年2月19日）起至30日（2013年3月20日）内，按被征收房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积，每平方米1000元计算搬家奖励，每个权证（房屋所有权证或其他合法房产凭证）不足5万元�补足至5万元。
2013年3月4日，南京市玄武区房屋征收管理办公室（甲方、征收部门）、南京市玄武区房产经营有限公司（乙方、被征收人）、陈某甲（丙方、被征收房屋的直管公房承租人）签订一份南京市国有土地上房屋征收与补偿协议（货币补偿），约定：107室房屋用途为营业，属于执行政府规定租金的公有非住宅；该房屋租赁证记载的房屋建筑面积为55.25平方米，非住宅营业用房55.25平方米；甲方向丙方支付107室货币补偿金额2702012元，甲方向丙方支付下列补助费用：装璜49725元（注：有关单位评估的室内装饰装修综合成新为90%）、奖励费55250元；甲方向丙方支付以下补偿费用：征收其他非住宅房屋的设施搬运费用108080.48元、征收营业用房的停业补偿费用216160.96元；丙方同意于2013年3月15日将被征收房屋搬迁完毕交由甲方等。2013年3月16日，朱仁中搬离107室。
审理�，朱仁中与陈玉梅就退还剩余租赁期间租金及违约金事宜协商一致并处理完毕。
朱仁中陈述，朱仁中实际自2009年11月30日起即承租107室进行经营，朱仁中在承租后对107室进行了装修、扩建，2012年11月后装修的是玻璃门及门头；陈玉梅对陈某乙转租房屋给朱仁中实际是认可的；朱仁中夫妇及女儿、亲戚，用三轮车搬了六、七天，搬至在九华饭店后面租的房子；停业补偿费是经营损失费的一部分，有关门损失、囤货损失。
陈玉梅陈述，陈某甲前期是将房屋出租给陈某乙的；朱仁中没有对107室进行过扩建；2012年11月30日协议中“乙方所发生的装潢费用”不能证明朱仁中进行了装修，2012年11月29日后，朱仁中没有装修过107室；拆迁补偿协议中的停业补偿费用不是租房协议中约定的经营损失费，即使考虑停业补偿费用，也要结合朱仁中在107室的经营期限，朱仁中是自�人，不是承租经营户。
因双方差距较大，致调解无效。
以上事实由原告提供的租房协议、被告提供的租房协议、征收补偿协议及当事人陈述等证据证实。
本院认为，107室系由陈某甲承租的公房，陈某甲未经房屋所有权人同意，于2012年11月30日将107室转租给朱仁中，该租房协议无效。陈某甲死亡后，因陈某甲出租房屋产生的民事责任应由其继承人陈玉梅承担。
在2012年11月30日租房协议中约定，如遇市政拆迁等，朱仁中应无条件退出承租房，但又约定了经营损失费和装修费由政府赔偿给朱仁中，与陈某甲无关。朱仁中现要求分得2013年3月4日协议中的装潢费、奖励费、设施搬运费、停业补偿费。
关于装潢费，2012年11月30日租房协议中约定的朱仁中对发生的装潢费用自理，该装潢费应是朱仁中在承租房屋后新发生的装潢费。与之相对应，2012年11月30日租房协议中的装修费赔偿，应是指朱仁中签订该租房协议后对107室装潢因拆迁而由政府给予的补偿，不应理解为拆迁时对107室所有装潢的补偿。即使朱仁中在2012年11月30日之前曾对107室装潢，因2012年11月30日之前的租房协议，承租人与次承租人已履行完毕，即使次承租人在租期内进行装修，在租期届满时有装修残值，次承租人要求承租人予以补偿应有特别约定。2012年11月30日租房协议是一份新成立的合同，并不涉及在该合同成立之前的装潢补偿问题。朱仁中陈述在2012年11月30日签订租房协议之后，对107室门头、玻璃门进行了装修。因朱仁中未举证证明门头、玻璃门的装修支出金额，征收部门也没有征收补偿协议记载的装潢费组成明细，本院酌定朱仁中可取得征收补偿协议中装潢费的15000元。
关于2012年11月30日租房协议中的经营损失费，应参照房屋征收政策和通常理解来确定其具体内容�因107室在征收前系经营用房，由于被征收致不能再经营形成的损失应包括经营设施、货物的搬运费用、停业损失等。关于设施搬运费，因朱仁中是107室拆迁前的唯一实际使用人，对经营设施、货物进行了搬迁，本院酌定朱仁中可获得该项费用中的80%即86464.38元。关于停业补偿费，因朱仁中实际使用107室进行经营，陈玉梅虽领有营业执照，但陈某甲、陈玉梅并未经营过，陈某甲出租房屋也是经营行为，本院酌定朱仁中可获得该项费用中的50%即108080.48元。
关于提前搬家奖励，因为陈某甲在政府规定期限前与征收部门签订了征收补偿协议，朱仁中在规定期限前将107室清空交还陈某甲，使得陈某甲按时将房屋交给征收部门拆除，双方的行为共同促成了陈某甲取得提前搬家奖励，本院酌定朱仁中可获得该项费用中的50%即27625元。
综上，陈玉梅占有107室全部征收补偿款没有合法依据，应当将其获得的征收补偿款中的装潢费15000元、设施搬运费86464.38元、停业补偿费108080.48元、提前搬家奖励费27625元给付朱仁中，合计237169.86元。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告陈玉梅于本判决生效之日起十日内给付原告朱仁中装潢费、设施搬运费、停业补偿费、提前搬家奖励费共计237169.86元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6550元、财产保全费2270元，合计8820元，原告朱仁中负担2843元，被告陈玉梅负担5977元（被告负担部分，原告已预交，被告付款时加付此款给原告）。
如不服�判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费6550元。
审 判 长 沈烈
人民陪审员 许洋
人民陪审员 王露
二〇一五年二月十一日
见习书记员 冉艳