湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初2576号原告金林松，男，1972年5月24日出生，汉族。委托代理人向建，湖南金州（怀化）律师事务所律师。被告怀化好安居房地产开发有限公司。法定代表人龙宪忠，该公司董事长。委托代理人丁健（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。被告舒宏伟，男，1980年3月25日出生，汉族，住怀化市鹤城区城中办事处人民东路**号，公民身份号码：4330011980********。委托代理人徐智灵，湖南宏峰律师事务所律师。委托代理人严娟慧（特别授权），广东卓建律师事务所律师。原告金林松诉被告怀化好安居房地产开发有限公司（以下简称好安居公司）、舒宏伟房屋拆迁安置补偿合同纠纷�案，本院于2015年1月30日作出（2014）怀鹤民一初字第985号民事判决书。被告舒宏伟不服向湖南省怀化市中级人民法院提出上诉。2016年8月15日，湖南省怀化市中级人民法院作出（2015）怀中民一终字第130号民事裁定书，裁定撤销（2014）怀鹤民一初字第985号民事判决，将本案发回怀化市鹤城区人民法院重审。本院受理后，由审判员张磊担任审判长，人民陪审员向开富、黄永亮组成合议庭。原告金林松及委托代理人、被告舒宏伟的委托代理人徐智灵、严娟慧到庭参加了诉讼。被告好安居公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金林松诉称：原告与被告好安居公司于2010年11月28日签订了一份《房屋拆迁补偿安置合同》，该合同约定，被告因开发新天地城市广场需拆迁户名为金林松（原告）、土地证号为怀国（2005）第出231号、房产证号为怀房权证字第001034**号的4层混合结构总面积1284.87平方米的房子，该合同对置换房的位置、面积、交房标准、交房前的过渡费用、对承租户的补偿、违约责任等进行了详细约定，原告与被告好安居公司及政府工作组都在合同上签字、盖章。2013年8月，被告好安居公司给原告交付了置换房，位置和房号为被告好安居公司开发的新天地城市广场第40栋一楼第111、112、113、114、118、119、155号门面，并给原告交了钥匙，原告接受并装修使用了该7个门面，因被告好安居公司交房面积误差及迟延交房损失等问题，双方于2013年12月25日达成了《拆迁安置纪要》，进一步明确了原告与被告好安居公司的关系。之后，原告将155号门面按以上《拆迁安置纪要》委托被告好安居公司统一出租，其它6个门面原告装修好都租了出去，并收取了租金。2014年8月，原告听说被告�安居公司有一房二卖的现象，经原告调查、了解，结果发现被告好安居公司将原告的以上111、112、113、114、118、119、号门面又卖给了被告舒宏伟。原告认为，两被告通过网签买卖以上155号门面是无效的，理由是：1、以上6个门面是被告好安居公司因拆迁置换给原告的门面，原告相当于业主，被告好安居公司无权出售该门面；2、原告已经取得上述门面的占有、使用、收益权，被告舒宏伟对以上门面所有权的四项权能一项都没行使，因而被告舒宏伟只对被告好安居公司享有债权；3、两被告本来只是借贷关系，买卖合同是现象，借贷关系才是本质，这从买卖合同的内容可以得到体现；4、从原告已经占有、使用、收益的事实看，两被告是恶意损害原告利益的。请求人民法院：1、确认原告对被告怀化怀化好安居房地产开发有限公司的新天地城市广场临街40栋一楼的111、112、113、114、118、119号门面享有优先取得权；2、被告怀化好安居房地产开发有限公司履行其与原告签订的《房屋拆迁补偿安置合同》，并为原告办理好被告怀化好安居房地产开发有限公司开发的新天地城市广场临街40栋一楼的111、112、113、114、118、119号门面的房屋所有权证及国有土地使用权证到原告名下。3、确认被告怀化好安居房地产开发有限公司与被告舒宏伟就新天地城市广场40栋一楼的第111、112、113、114、118、119号门面签订的商品房买卖合同无效。4、两被告立即撤销就新天地城市广场40栋一楼的第111、112、113、114、118、119号门面的预告登记手续。5、由两被告承担所有诉讼费。被告好安居公司未提交书面答辩状。被告舒宏伟辩称：1、原告金林松与好安居公司签订的安置补偿合同系债权合同，不具备安置补偿关系的法律特征。2、好安居公司违约，原告只能依据双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》第七条请求好安居公司承担双倍赔偿责任。3、原告与好安居公司签订的安置补偿合同就是普通的债权合同。原告的债权与舒宏伟的债权具有平等性，但舒宏伟的买卖合同已办理了预告登记，根据物权法的规定，预告登记具有准物权的性质，债权不能对抗准物权，舒宏伟的债权应当更有优先性。4、原告并没用充分的证据证明其占有、使用涉案房屋，其提交的证据前后矛盾。5、原告请求撤销预告登记手续没有法律依据。经审理查明：2010年11月28日，被告好安居公司（甲方）因开发“新天地城市广场”项目，与原告金林松（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置合同》，约定：甲方拆迁乙方所有的房屋（户名金林松，房产证号：怀房权证字第001034**号，国有土地使用权证号：怀国用（2005）第出231号，总产权面积1284.87平方米）；门面按1：1补偿给乙方，甲方确保补偿乙方的门面临人民北路的临街长度为15.2米，即四个门面，每个门面宽度3.8米，临街长度定下后，根据应补门面面积，往步行街延伸长度；二楼及以上楼层按产权面积1:1.3补偿产权面积，具体位置在项目开盘后由乙方选定6楼以上的房屋；甲方为乙方办理乙方名义下的土地、房产两证，所需的税费由甲方全额承担，两证在交房后一年内办完，同时还就过渡期限等内容进行了约定。2010年11月29日，被告好安居公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置补充协议》，其中约定一楼门面产权置换，从原《合同》中房屋面积置换比例1:1提高到1:1.08。“新天地城市广场”项目完成后，2013年10月5�，被告好安居公司交付了原告一楼门面共7个（111、112、113、114、118、119、155号）。2013年12月25日，原告与被告好安居公司就交房后的相关事宜形成《拆迁安置纪要》，双方就实际面积的补偿进行了结算，确定一楼应补原告套内建筑面积293.718平方米，实补了七个门面（111、112、113、114、118、119、155号）套内建筑面积283.09平方米，差额面积部分由被告好安居公司再折价补偿105万元。2013年原告将111、112、113、114和118、119号门面分别出租收取租金。2014年7月1日，被告好安居公司与被告舒宏伟签订《商品房买卖合同》，约定被告好安居公司将其开发的“新天地城市广场”第40栋一层111、112、113、114、118、119号门面出售给被告舒宏伟。2014年7月，被告舒宏伟分两次共向被告好安居公司转账5225000元。被告好安居公司于2014年7月3日开具收取购房款550万元的收据，并备注其中27.5万元以现金方式支付。2014年8月28日怀化市鹤城区人民政府办公室向怀化市房产局发出《怀化市鹤城区人民政府办公室关于新天地城市广场临街40栋一楼111#等七个门面产权办理相关问题的函》，函中指出原告金林松与被告好安居公司系经鹤城区重点项目协调服务工作组协调后签订征拆安置补偿合同，2013年11月新天地城市广场项目开业时，金林松已将该7个安置门面租赁给经营户，被告好安居公司擅自将门面抵押借款，侵害了安置户的合法权益，请求停止将新天地城市广场上述门面产权办理至安置户金林松以外的其他人名下。2014年9月27日被告好安居公司向原告承诺，内容为：怀化好安居公司与舒宏伟、李晓林之间实际上是借款关系，因未给借款提供合适的财产作抵押，好安居公司就同舒宏伟、李晓林就怀化新天地城市广场第40栋第111、112、113、114、118、119、155号门面（以上均属拆迁安置房）签订了假购房合同，实际上双方是借款关系，不是房屋买卖关系，好安居公司借款舒宏伟的本金是500万元，利率是月息5分，好安居公司承诺在2014年10月底之前同舒宏伟、李晓林协调好，保证原告的财产安全。另查明，2014年7月3日，被告舒宏伟作为预告登记权利人将怀化新天地城市广场第40栋第111、112、113、114、118、119号门面办理了预购商品房预告登记。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：1、原、被告身份证明及组织机构代码证、企业信用信息公示资料，证实原、被告诉讼主体资格身份情况；2、《房屋拆迁补偿安置合同》、《房屋拆迁补偿安置补充协议》及原告的怀房权证字第001034**号房屋所有权证复印件各一份，证实原告就自有房屋以产权置换方式与被告好安居公司签订拆迁安置补偿合同及合同约定情况；3、入住会签单一份，证实被告好安居公司向原告交付了门面的事实；4、拆迁安置纪要一份及租赁合同书二份，证实原告与被告好安居公司就拆迁安置协议交房后期有关问题达成共识及原告已于2013年将置换所得门面出租收益的事实；5、《怀化市鹤城区人民政府办公室关于新天地城市广场临街40栋一楼111#等七个门面产权办理相关问题的函》一份，证实怀化市鹤城区人民政府就原告金林松以产权置换方式取得的新天地城市广场40栋一楼111、112、113、114、118、119、155号七个�面的过程及发生争议后要求怀化市房产局停止将上述门面产权办理至安置户金林松以外的其他人名下的情况；6、商品房买卖合同、进账单、收据，证实被告好安居公司与被告舒宏伟签订房屋买卖合同等情况；7、2014年9月27日承诺书，证实被告好安居公司自认其与被告舒宏伟签订的房屋买卖合同是名为买卖关系，实为借款关系的情况；8、怀房预鹤城字第414006982、414006983、414006984、414006985、414006986、414006987号预购商品房预告登记证，证明本案涉案的新天地城市广场临街40栋一楼的111、112、113、114、118、119号门面，预告登记在被告舒宏伟名下。9、庭审笔录一份，证实本案其他事实。本院认为�原告以其拥有合法产权手续的自有房屋，采取产权调换的形式，与被告好安居公司达成了《房屋拆迁补偿安置合同》及《房屋拆迁补偿安置补充协议》，双方明确了拆迁人（被告好安居公司）以位置、用途特定的房屋对被拆迁人（原告）予以补偿安置，双方之间的拆迁补偿安置协议内容未违反法律法规禁止性规定，意思表示真实，合法有效。原告与被告好安居公司之间的拆迁补偿安置协议，本质上是采取产权调换为补偿方式的以物易物的互易合同，该协议不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对安置用房的位置、用途也作了明确的约定，因此，该协议约定的标的物（即安置用房）具有特定性。依照《最高人民法院》第七条之规定，原告对该协�约定的安置用房的债权依法具有物权性质的优先效力(即视为一种特种债权)，而特种债权优先权作为一种特殊的具有担保物权性质的优先权，其优先权由法律直接规定而无须公示,故原告对该协议约定的安置用房的特种债权具有对抗第三人的排他性效力，原告要求被告好安居公司履行双方之间签订的《房屋拆迁补偿安置合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告好安居公司作为拆迁人（相对于原告），又于2014年7月1日与被告舒宏伟签订《商品房买卖合同》，将其与原告之间拆迁补偿安置协议中约定的第40栋一楼111、112、113、114、118、119号门面出售给被告舒宏伟，被告好安居公司的该民事行为相对于原告来说是一种侵权行为，本院予以认定。被告舒宏伟与被告好安居公司于2014年7月1日签订的《商品房买卖合同》，虽然被告舒宏伟据此拥有该合同约定的6个门面的债权请求权，但原告与被告好安居公司之间的《房屋拆迁补偿安置合同》于2010年11月28日就早已签订，原告也于2013年接收了该6个门面并出租行使了占有、管理、收益权，且因原告对该6个门面拥有对抗第三人的排他性效力的物权优先效力的特种债权，故被告好安居公司应依法将该6个门面交给原告。原告（乙方）与被告好安居公司（甲方）签订的《房屋拆迁补偿安置合同》约定“甲方为乙方办理乙方名义下的土地、房产两证，所需的税费由甲方全额承担，两证在交房后一年内办完”，原告于2013年就已经收取了6个门面并出租，被告好安居公司至今已交房给原告使用了一年多，故对原告要求被告好安居公司为其办理好6个门面的房屋所有权证及国有土地使用权证的诉讼请求，本院予以支持。考虑到办理房屋产权证需政府职能部门行政审批，综合本案案情，本院酌定被告好安居公司在本判决生效后60日内为原告办理好房屋所有权证及国有土地使用权证。因原被拆迁的房屋登记的所有权人仅为原告金林松一人，被告舒宏伟称本案遗漏诉讼主体的抗辩主张不能成立。因本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，现原告请求确认两被告签订的商品房买卖合同无效，不属于本案审理的范围，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百七十五条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第七条、第十八条之规定，判决如下：一、原告金林松对新天地城市广场临街40栋一楼的111、112、113、114、118、119号门面享有优先取得权；二、被告怀化好安居房地产开发有限公司履行其与原告金林松签订的《房屋拆迁补偿安置合同》，于本判决生效后60日内为原告金林松办理好新天地城市广场临街40栋一楼的111、112、113、114、118、119号门面的房屋所有权证及国有土地使用权证至原告金林松名下；三、被告怀化好安居房地产开发有限公司与被告舒宏伟于本判决生效后10日内撤销怀房预鹤城字第414006982、414006983、414006984、414006985、414006986、414006987号预购商品房预告登记证；四、驳回原告金林松的其他诉讼请求。本案案件受理费500元，由被告怀化好安居房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提�副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  张 磊人民陪审员  向开富人民陪审员  黄永亮二〇一七年一月十七日代理书记员  谭 惠附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百七十五条当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。