广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第654号
上诉人（原审被告）：朱某某，女。
委托代理人：陈某某，××××（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：冯某某，××××（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：韩某某，男。
委托代理人：黄某某，广东×××律师事务所律师。
原审第三人：深圳市××房地产经纪有限公司。
法定代表人：韦某，该公司董事长。
上诉人朱某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第1521号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，（一）2010年3月30日，韩某某（买方）与朱某某（卖方）签订《二手房买卖合同》。合同约定：卖方自愿将其名下的位于深圳市罗湖区嘉宾路××大厦A栋26层01单位转让给买方，转让成交价为人民币70万元；买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金人民币4万元；经买卖双方协商一致，约定买方以向银行按揭贷款方式给付定金、交楼押金之外的楼款，具体履行方式为买方须将首期款（不含定金，除银行承诺贷款外）于2010年4月20日之前（含当日）支付至第4条指定监管银行的监管帐号或其它第三方的监管帐号中；买方于2010年4月20日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日内（含当日）出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件。合同还约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过十日，卖方可解除合同并没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数日万分之五支付违约金承担违约责任或双倍返还买方已付的定金。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。（二）签订合同当日，韩某某向朱某某支付了购房定金人民币4万元。除从定金中扣除的人民币1万元作为水电押金现仍托管于深圳市××房地产经纪有限公司（以下简称××公司）处外，××公司已将其余定金人民币3万元支付于朱某某。（三）2010年3月18日，朱某某办理了涉案房产委托赎楼公证手续。2010年4月16日，韩某某到中国邮政储蓄银行深圳××支行办理银行按揭贷款申请手续，但截止4月20日前（含当日），韩某某未办理成功。（四）2010年5月31日，韩某某委托律师向朱某某发出《关于韩某某决定与朱某某解除﹤二手房买卖合同﹥的律师函》（（2010）粤天正函字第16号），该函通知朱某某：自律师函到达朱某某时合同解除，如有异议，可以请求人民法院确认解除合同的效力。否则，朱某某请在收到律师函后的七个工作日内将定金返还至韩某某的有关银行帐户。解除合同的律师函于2010年6月1日送达朱某某。2010年8月16日，朱某某将涉案房产转移登记至案外人刘某名下。（五）韩某某无深圳市社会保险参保记录。依韩某某申请，原审法院向深圳市地方税务局查询了韩某某的纳税记录，深圳市地方税务局复函”经我局税务信息系统查核，暂未发现韩某某自2005年至今有个人所得税的明细缴款记录”。（六）2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号）（以下简称《通知》），其中明确规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
韩某某诉至原审法院，请求判令：1、韩某某与朱某某于2010年3月30日签订的《二手房买卖合同》自2010年6月1日韩某某的解除合同通知到达时解除。由朱某某向韩某某返还二手房买卖合同的定金人民币4万元及自2010年6月8日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期付款利息（暂计至2010年8月31日止计742元）；2、朱某某承担本案诉讼费。
原审法院认为，韩某某与朱某某签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。本案中，合同约定韩某某以向银行按揭贷款方式支付部分楼款，韩某某非深圳居民且不能提供1年以上在深圳的纳税证明或社会保险缴纳证明，故根据《通知》规定，韩某某无法申请到住房贷款。原审法院认为，因房贷新政出台直接改变了韩某某订立合同时所具备的履行合同的基本条件，且合同中并未明确约定此种情形下韩某某必须自行筹款交足购房款，以及并非因韩某某的信用不良等属于韩某某自身的原因导致贷款不能，故应认定为属不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行。因不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行、合同目的无法实现，故韩某某有权解除合同。朱某某于2010年6月1日收到了韩某某要求解除合同的通知，且朱某某亦同意解除合同并在之后将涉案房产转让于案外人，故自该通知到达朱某某时双方签订的《二手房买卖合同》即解除，对于韩某某要求确认合同解除的诉讼请求，原审法院予以支持。由于造成合同解除的根本原因不可归责于韩某某，故朱某某应将定金人民币4万元返还于韩某某，因其中人民币1万元朱某某收取后托管于第三人处，故第三人应将其直接退还于韩某某。关于韩某某要求朱某某支付逾期返还定金利息的诉讼请求，原审法院认为，对于合同解除朱某某并无过错，且双方未就合同解除时返还定金的期限达成协议，”七个工作日”的履行期限只是韩某某单方提出的要求，故朱某某不存在违约行为，对于韩某某此项诉讼请求，原审法院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决：一、韩某某与朱某某于2010年3月30日签订的《二手房买卖合同》自2010年6月1日韩某某主张解除合同的通知到达朱某某时解除；二、朱某某应于本判决书生效之日起十日内向韩某某返还定金人民币4万元（其中人民币1万元朱某某收取后托管于深圳市××房地产经纪有限公司处，深圳市××房地产经纪有限公司应于本判决书生效之日起十日内将其直接退还于韩某某）；三、驳回韩某某的其他诉讼请求。案件受理费人民币819元，因适用简易程序，减半收取人民币409.5元，由韩某某负担人民币9.5元，朱某某负担人民币400元。
上诉人朱某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决第二项，并重新判决驳回被上诉人要求返还定金人民币4万元的诉讼请求。2、判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、认定”房贷新政的出台改变了原告订立合同时所具备的基本条件，且合同中并未明确约定此种情形下原告必须自行筹款交足购房款”与事实不符。事实情况是，双方签订的房地产买卖合同第4条第（2）款C项明确约定”若银行承诺贷款金额加上买方已支付的首期款、定金和交楼押金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足”且双方对首期款的约定也是”银行承诺贷款外”的全部金额，因此从该条规定可以看出，双方已经明确约定银行未承诺贷款的所有款项均由被上诉人支付，并非没有明确约定，而且由本条也可以看出被上诉人对可能出现的银行不能按照其申请发放贷款也是具有预见性的。二、将房贷新政认定为”属于不可归责于双方的事由导致合同无．法继续履行，合同目的无法实现”明显属于法律适用错误。且不说被上诉人本身拥有房产等大量资产，并非不通过按揭贷款就无法继续履行合同，即便从法律规定本身来讲，房贷新政也并非法律规定的”不可抗力”或”情事变更”，而是属于普通的商业风险。
被上诉人答辩称，我方认为上诉人的上诉事实和理由不能成立，请求法院维持一审判决，驳回上诉。
二审经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷案件。原审法院关于涉案合同的效力认定正确，本院予以确认。本案二审的争议焦点是：涉案房屋买卖合同不能继续履行是因当事人一方原因还是因不可归责于双方的事由导致的？
朱某某上诉主张韩某某未能申请到银行贷款，应自行筹款全额支付购房款，本院认为，涉案合同第4条已明确约定买方向银行按揭贷款支付楼款，朱某某要求韩某某全额支付购楼款的上诉理由不符合合同约定，本院不予采纳。根据查明的事实，涉案房屋买卖合同的签订时间是2010年3月30日，合同约定的付款方式是银行按揭付款，合同约定应于2010年4月20日之前支付首期款并办理银行按揭申请手续。国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的颁布时间是2010年4月17日，该通知的颁布时间发生在双方签订合同后首期款支付义务履行期届满前。由于韩某某非深圳居民且不能提供1年以上在深圳的纳税证明或社会保险缴纳证明，根据上述通知的规定，其无法申请到购房贷款。本院认为，双方通过书面的形式约定了买方以向银行按揭贷款的方式支付购楼款，依此可认定双方于2010年3月14日签订合同时存在符合当时房贷政策的合理预期，后因2010年4月17日银行贷款政策调整，买方无法取得预期贷款，可视为双方原先据以订立合同的基础丧失，合同不能继续履行不应归责任何一方，韩某某作为买方不构成违约，无需承担违约责任，朱某某作为卖方已收定金应予以退还。
综上，朱某某的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币819元，由上诉人朱某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
代理 审 判员 吴思罕
代理 审 判员 陈明亮
二〇一一年四月二十一日
书记员（兼） 严军军