杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0103民初2080号
原告：杭州市园林文物局凤凰山管理处。住所地：浙江省杭州市西湖区玉皇山路。
法定代表人：金志敏，该管理处主任。
委托代理人：於成荣、吴凯，浙江平凡律师事务所律师。
被告：沈芳萍，女,1977年10月20日出生,汉族,住浙江省嵊州市。
原告杭州市园林文物局凤凰山管理处（以下简称凤凰山管理处）为与被告沈芳萍房屋租赁合同纠纷一案，于2017年3月21日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员姚萍独任审判，于同年6月9日公开开庭进行审理。原告凤凰山管理处的委托代理人吴凯、被告沈芳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凤凰山管理处起诉称：原告作为杭州市下城区岳官巷4号吴宅的管理单位，由下属杭州市文物珠宝公司领取了《市场名称登记证》，开办了杭州市文物监管品交易市场。2013年3月23日，原告与被告沈芳萍签订了《营业房（摊位）租赁合同》一份。该合同约定，原告将吴宅内的A19营业房出租给被告使用，面积为10.45平方米；租期为一年，自2013年3月28日起至2014年3月27日止；年租金5016元，分两期支付，每六个月支付一期；合同约定违约金为年租金的20%。2014年3月28日租赁期满后，被告未按合同约定将该营业房腾空并移交给原告。2014年7月16日，杭州市下城区市场整合改造提升工作领导小组办公室给长庆街道办事处回复，不同意对杭州市文物监管品交易市场的《市场名称登记证》予以延期，要求限期注销该登记证并做好市场关停的相关工作。原告接到该回复文件后，于2014年7月31日在市场内张贴书面通知，告知包括被告在内的承租商户，在2014年8月31日前腾退营业房。2014年8月26日，原告又在杭州日报B3版刊登“关于市场停业并腾退的公告”，要求被告及其他承租商户自行腾空所租营业房并交给原告。但被告置之不理，继续占用该营业房。因吴宅系明代古建筑，属于杭州市市级文物保护单位。若继续租赁给被告使用，不但违反市场管理的相关规定，也不能妥善保护吴宅古建筑。为此，原告通过电话、邮寄信函及登报刊登公告方式通知被告，要求按时腾空并移交营业房。其后，相关部门也多次协调，但均无结果。以上事实，有《营业房（摊位）租赁合同》、回复文件及杭州日报公告等为凭。综上所述，原告认为，被告在租赁合同期限届满后，未按时腾退该营业房并继续占用长达近三年之久，不但给吴宅带来了安全隐患，也给原告造成了损失。为此，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即腾退杭州市下城区岳官巷4号A19营业房并归还给原告；2.被告赔偿原告损失14883.09元（按合同租金计算，从2014年3月28日暂计至2017年3月15日，实际计算至腾退之日）；3.被告承担合同违约金1003.20元（年租金5016元×20%）；4.本案诉讼费用全部由被告承担。
原告凤凰山管理处为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交如下证据：
1.关于变更部分文保单位管理部门的通知1份,以证明原告是杭州市下城区岳官巷4号吴宅的管理单位。
2.《营业房（摊位）租赁合同》1份，以证明原告将吴宅内的A19营业房出租给被告使用，面积为10.45平方米，租期为1年，即2013年3月28日至2014年3月27日，年租金为5016元，分两期支付，每六个月支付一期，约定违约金为年租金的20%。
3.关于杭州市文物监管品交易市场《市场名称登记证》延期事项的回复1份，以证明2014年7月16日，杭州市下城区市场整合改造提升工作领导小组办公室给长庆街道办事处回复，不同意对市场名称登记证予以延期，要求限期注销并关停市场。
4.照片1份，以证明2014年7月31日，原告在市场内张贴通知，告知被告及时腾退。
5.2014年8月26日杭州日报B3版1份；
6.杭州日报开具的发票1份。
证据5、6共同证明2014年8月26日，原告在杭州日报B3版刊登公告，要求被告及其他商户腾空所租营业房并交还给原告。
7.关于市场停业并腾退的通知的EMS面单1份，以证明原告通过邮寄信函的方式通知被告要求按时腾空并移交营业房。
8.关于公布二十二处市级文物保护单位的决定1份，以证明吴宅系明代古建筑，属于杭州市市级文物保护单位。
被告沈芳萍答辩称，2014年3月28日租期届满，被告三年来也没有营业，原告不能主张违约金。从2014年正月开始被告租用的房子一直漏水，反映后也没有维修，2014年3、5月份左右去交房租，原告也没说到期不租，只是说会计忙；原告称吴宅是文物保护单位，但却租给了别人，原告不出租给被告只是找借口。原告的通知信函没有收到、张贴的通知以及杭州日报均没有看到。
原告沈芳萍为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交如下证据：
照片4份，以证明被告承租的房子漏水，但原告三年来没有进行维修，存在安全隐患。
被告沈芳萍对原告凤凰山管理处提供证据1、3无异议；证据2、8真实性无异议；证据4-6认为从未看到过；证据7认为未收到。原告凤凰山管理处对被告沈芳萍提供证据真实性有异议，认为不能确定照片的形成时间和漏水实际情况，证明目的不能成立，且租赁期限已满，原告不负有维修义务。经审核，本院认为，原告提交的证据1-6、8内容客观真实，且与本案存在关联性，本院对其证据效力予以认定；证据7的真实性，本院予以采信。对于被告沈芳萍提供的证据，庭审中其确认拍摄时间为2017年，真实性本院予以采信，但不能证明被告主张的事实。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
2013年3月23日，原告凤凰山管理处与被告沈芳萍签订了《营业房（摊位）租赁合同》一份。该合同约定，原告将坐落杭州市文物监管品交易市场下城区岳官巷4号A19营业房出租给被告使用，面积为10.45平方米；租期为一年，自2013年3月28日起至2014年3月27日止；年租金5016元，分两期支付，每六月支付一期；合同保证金为500元，被告在签订合同时支付原告，保证金不计息，合同期满后，被告无违约或欠款的，原告归还给被告（无息）；在合同期内双方均应严格履行合同，若有违约，违约一方应支付租金总金额20%的违约金；等等。租赁期满后，原告凤凰山管理处以《市场名称登记证》未获准延期等为由不同意与被告沈芳萍续签租赁合同，因被告沈芳萍至今未返还营业房，故引起诉争。
庭审中，原告凤凰山管理处和被告沈芳萍均确认沈芳萍已向凤凰山管理处交纳保证金500元。
本院认为，原告凤凰山管理处虽非房屋所有权人，但是是杭州市园林管理局指定的房屋管理部门，有权对外出租房屋，原告凤凰山管理处与被告沈芳萍签订的租赁合同具有合法效力。原告凤凰山管理处依据合同向被告沈芳萍主张权利，具有合法依据。在租赁期限届满后，被告沈芳萍应依法返还诉争房屋。关于原告凤凰山管理处要求被告沈芳萍按照合同约定的租金标准支付未及时归还期间的房屋占用费的诉请，符合相关法律规定。鉴于沈芳萍已向凤凰山管理处交纳保证金500元，故本院酌情将该款折抵部分损失，对于凤凰山管理处主张的剩余款项14383.09元（暂算至2017年3月15日，此后另计）予以支持。原告凤凰山管理处另主张被告沈芳萍支付违约金，本院认为，因在租赁合同届满后原告凤凰山管理处即要求被告沈芳萍进行腾退，双方的租赁合同已经终止，原告凤凰山管理处再按照合同中关于合同期内违约则支付租金总额百分之二十的约定主张合同违约金的请求不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告沈芳萍于判决生效之日起十日内腾空杭州市下城区岳官巷4号营业房归还原告杭州市园林文物局凤凰山管理处；
二、被告沈芳萍于判决生效之日起十日内赔偿原告杭州市园林文物局凤凰山管理处损失14383.09元（按每年5016元，从2014年3月28日暂计至2017年3月15日，应计算至房屋归还之日止）；
三、驳回原告杭州市园林文物局凤凰山管理处的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费197元，减半收取98.50元，由原告杭州市园林文物局凤凰山管理处负担9.50元，被告沈芳萍负担89元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 姚 萍
二〇一七年六月十三日
书记员 钱芬红