云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二初字第322号原告（反诉被告）：昆明磐硕科技有限公司。地址：昆明市五华区圆通北路121号佰腾数码广场昆明店A座1F-120号。法定代表人：何长根，总经理。委托代理人：李宁，云南治国律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：陈春虎，昆明磐硕科技有限公司员工，特别授权代理。被告（反诉原告）：王忠义，男，白族，1958年2月15日生，大理市人，住大理市。委托代理人：董智宇，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明磐硕科技有限公司诉被告王忠义租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，被告王忠义提起反诉，本院决定合并审理，依法由审判员董琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昆明磐硕科技有限公司的委托代理人陈春虎，被告王忠义的委托代理人董智宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昆明磐硕科技有限公司诉称：2014年3月29日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将其位于大理市间铺面出租给原告使用，租赁面积100平方米，租期自2014年3月29日起至2017年3月28日止，共计3年；租金每年22万元，每年一交；付款方式付至甲方账号62×××52；保证金3万元；违约责任，合同签订后，被告未按时将房屋（场地）交付给原告使用，需按日租金30%向原告支付违约金，并顺延租期。若合同期内被告违约，要求原告提前解除合同，被告除退还原告剩余租期内所交保证金（押金）外，还需向原告支付租金二倍的违约金并赔偿原告装修房屋产生的一切费用。合同签订后，原告向被告支付了2014年3月29日至2015年3月28日的租金22万元以及押金30000元。在原告对房屋进行装修改造后，原告发现被告交付的租赁房屋的面积未达到《房屋租赁合同》中约定的100平方米，原告多次找被告协商，要求以实际租赁的面积计算房租，但被告对此却置之不理。第一年房租到期后，被告以银行卡丢失要求原告先交纳滞纳金等理由不接收原告的租金。在合同履行期间，被告对租赁房屋切断电源，向原告发出终止租赁合同的通知，并另行张贴招租公告，要求与原告解除合同，退还房屋。被告的行为已经构成根本违约。综上所述，原告方提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还第一年多交纳的租金62216元（按实际使用面积77.72平方米计算）；3、判令被告退还原告房租押金30000元；4、判令被告赔偿原告装修损失62530元；5、判令被告支付原告违约金440000元；6、诉讼费由被告承担。被告王忠义答辩及反诉称：2014年3月29日，原告经实地查看以及协商，与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将自己位于大理市的商住楼约100平方米的商铺出租给原告，租期三年，租金22万元，一年一交，合同签订当日，被告支付了第一年度租金，2015年3月28日前支付第二年度租金。在合同签订之前，被告已将商铺前后门钥匙交付给原告的工作人员陈春虎。原告在签订租赁合同之前，多次对铺面进行实地的查看、测量，在交接铺面之后，原告使用一年后也未提出异议，也说明被告交付的铺面面积是符合约定面积的；原告拒交租金是租赁合同解除的根本原因，2015年3月28日，第二年度租金支付期限届满，原告不交纳租金，随后搬走店内的部分设备，并将前后门锁住，至今原告仍未交租金，恶意阻挠合同继续履行。原告称被告以停电、抢钥匙等方式阻扰合同履行不是事实，在合同租赁期间，由原告自行向电力部门交电费，被告也没有向原告抢钥匙；而事实是2014年全国的IT行业销售困难重重，原告销售业绩不佳经营恶化，才导致原告不愿继续租用商铺。现被告也同意解除合同，但原告要求多退还租金没有事实依据，由于商铺座南向北，东西门面宽约7.6米，南北进深18米，实际面积约130平方米，由于有楼梯间致使部分场地使用功能受限，双方以100平方米计算租金；解除合同的责任在于原告，原告要求被告赔偿装修损失、违约金的诉求没有依据；由于双方均已经认可合同已经解除，原告应当将商铺恢复原状以及返还被告商铺，被告提起反诉：请求1、判令原告恢复商铺原状，搬离商铺以及将商铺返还被告；2、判令原告支付被告从2015年3月29日起至商铺返还之日止商铺占用费（参照第一年租金计算，截止2015年6月28日止为55000元，）；3、请求判令原告支付逾期租金的滞纳金66000元，并赔偿被告经济损失；4、判令原告结清商铺返还之日止的水电费；5、诉讼费由被告承担。为证明自己的诉讼主张，原告昆明磐硕科技有限公司向本院提交了如下证据：一、营业执照、组织机构代码证各1份，以证明原告的主体资格适格；二、被告身份证，证明被告的诉讼主体资格；三、《房屋租赁合同》，证明原、被告对租赁合同的约定，租赁面积为100平方米，租金220000元／年；四、收据2份、《银行卡明细》1份、《情况说明》1份，以证明原告向被告交付了第一年租金220000元以及押金30000元；五、原结构平面图，证实租赁面积为71.72平方米；六、《店面装修合同》、《华硕电脑装修决算表》、《收据》，以证明原告对店面进行装修，费用为62530元；七、录音一份、《郑重警告声明》、相片，以证明被告拒收原告第二年房租、切断原告租赁铺面的电源，另行张贴招租公告；八、录音一份，以证明房子已经进行隔断，隔断的后面部分被告自行出租；九、李伟书面证明一份、昆明征途装饰有限公司证明一份，以证明装修情况；十、华硕店面形象质量验收单，以证明租赁面积为71.72平方米；第十一组，照片二张，以证明原告租赁铺面的装修、隔断情况。经质证，被告对原告提交的第一、二、三、四组证据无异议，对第五、六、七组证据不认可，第八组，录音来源不明，对内容不认可；第九组，李伟陈述2014年3月18日开始装修以及对铺面进行了查勘的事实无异议；第十组、第十一组，证据三性不认可。被告王忠义就其答辩主张及反诉请求向本院提交以下证据：一、被告身份证复印件，以证明被告身份情况；二、房屋租赁合同，以证明原、被告之间合同约定的权利义务；三、商铺设计图纸，以证明被告出租商铺的规划设计图情况；四、照片二张，以证明出租房屋外观情况；五、竣工成果图一份，以证明被告出租房屋的面积。经质证原告对被告提交的第一、二组证据无异议，对第三组合法性、关联性有异议；第四、五组证据不认可。本院认为：原告提交的第一、二、三、四组证据被告无异议，本院予以确认，第五组来源不清，证据形式不合法，本院不予确认；第六、九组证据能相互印证，对其真实性本院予以确认；第七、八、十一组来源不清，不具备证据合法形式要件本院不予确认；第十组不具备客观性，对其证明方向本院不予确认。被告提交的一、二、三、四组证据真实、客观本院予以确认，第五组证据与本案不具备关联性，本院不予确认。本院确认的证据，其证明方向在下述判理中进行评判。对于双方争议的租赁房屋实际面积是否为100平方米，原告申请了司法鉴定，本院依法委托了云南弘诚司法鉴定所依法鉴定，经该所审查，认为鉴定内容不在其业务范围，向本院退函；本院再次委托了云南天禹司法鉴定中心鉴定，在鉴定过程中，由于原告未交纳鉴定费，被鉴定中心退鉴。根据上述确认的证据及庭审双方当事人的一致陈述，本院确认本案法律事实如下：2014年3月原、被告经协商后确定由原告租用被告位于大理市自建房屋靠东一层二个门面商铺（该层为三个门面商铺），同年3月18日，经原、被告共同确认在该铺面前半部分至卫生间门口的位置设置隔墙后原告开始对铺面进行装修、使用。2014年3月20日装修结束，装修费为62530元。2014年3月29日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将其位于大理市间铺面出租给原告使用，租赁面积100平方米，租期自2014年3月29日起至2017年3月28日止，共计3年；租金每年220000元，每年一交；付款方式付至甲方账号62×××52；保证金30000元；违约责任：合同签订后，被告未按时将房屋（场地）交付给原告使用，需按日租金30%向原告支付违约金，并顺延租期。若合同期内被告违约，要求原告提前解除合同，被告除退还原告剩余租期内所交保证金（押金）外，还需向原告支付租金二倍的违约金并赔偿原告装修房屋产生的一切费用。合同签订后，原告向被告支付了2014年3月29日至2015年3月28日的租金220000元以及押金30000元。2015年4月，第一合同年度到期后，原告认为被告交付的商铺未达合同约定的面积，与被告发生争议，2015年3月29日至今的租金未向被告交付，双方产生纠纷，遂向本院起诉。现商铺仍由原告管理使用。庭审中，原告要求解除合同，被告同意解除合同。另查明，双方在交接铺面时，原、被告未对铺面的实际面积进行丈量核实。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告依约向被告提供了租赁房屋，被告按约向原告支付2014年3月29日至2015年3月28日第一个合同年度租金。现原告要求与被告解除合同，被告同意解除合同，双方意思表示真实，本院予以支持。诉讼中，原告认为被告未足额向原告提供租赁面积100平方米，申请司法鉴定，由于原告未向鉴定机构交纳费用，致使鉴定未果，后果由原告自行承担；原告认为被告未足额向其提供租赁面积28.28平方米，应当返还原告62216元没有事实依据，本院不予支持；原告在诉讼中，没有充分证据证实被告在合同履行过程中有违约，要求被告承担440000元违约金也没有事实依据；合同解除后，原告向被告交纳的保证金30000元应当返还原告。由于双方诉争的铺面一直由原告管理使用，被告反诉由原告按照合同约定租金支付给被告商铺占用费的请求合法有据，本院根据本案实际情况，该费用支付至一审庭审结束之日即2015年11月10日止，参照双方合同期间的租金标准应当为136821元（220000元÷365元）×227天。被告反诉要求原告支付水电费未提交证据以及要求原告承担66000元滞纳金没有事实依据，本院不予支持；由于原告在使用铺面期间对铺面进行了装修，支付了62530元，现原、被告意思表示一致要求解除合同，根据公平原则，由被告对原告的装修产生损失适当补偿，本院酌定由被告补偿原告20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）昆明磐硕科技有限公司与被告（反诉原告）王忠义签订的《房屋租赁合同》；二、由被告（反诉原告）王忠义于本判决书生效之日起十日内返还原告（反诉被告）昆明磐硕科技有限公司押金30000元，以及补偿给原告（反诉被告）昆明磐硕科技有限公司装修损失20000元；三、驳回原告（反诉被告）昆明磐硕科技有限公司其他诉讼请求；四、由原告（反诉被告）昆明磐硕科技有限公司本判决书生效之日起十日内返还被告（反诉原告）王忠义位于龙溪路的租赁铺面，并支付给被告（反诉原告）王忠义铺面占用费136821元；四、驳回被告（反诉原告）王忠义的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币7600元，减半收3800元由原告（反诉被告）昆明磐硕科技有限公司承担。反诉案件受理费2720元，减半收取1360元，由被告（反诉原告）王忠义承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。审判员 董 琼二〇一五年十二月二十日书记员 杨金丽