广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第745号
原告：中山市星晨广场物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区，组织机构代码××。
法定代表人：张卓雄，职务董事。
委托代理人：莫美芳、何洪章。
被告：方华，女，汉族，住广东省中山市西区，公民身份号码×××6386。
原告中山市星晨广场物业管理有限公司（以下简称星晨广场公司）诉被告方华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告星晨广场公司的委托代理人莫美芳、何洪章到庭参加诉讼。被告方华经本院公告送达，公告期满无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告星晨广场公司诉称：2001年10月15日，被告购买了星晨广场X座X楼X室房产（建筑面积皆为：75.11平方米），按照原告与被告双方于2001年10月15日签订的《星晨广场业主物业管理委托契约》及相关的法律法规的规定，被告应向原告交纳物业管理费及梯灯费，但被告自2012年4月起共拖欠应交纳的物业管理费、公共分摊梯灯费、高层水费分别为3801.92元、92.72元、3250.96元，暂计至2015年1月29日止。原告曾多次向被告催交，被告仍不予理睬。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即支付物业管理服务费、公共分摊梯灯费及高层水费，暂计至2015年1月29日止，物业管理费3801.92元（从2012年4月至2015年1月）、滞纳金642.5元，梯灯公摊电费92.72元（2012年3月至2014年12月）、滞纳金7.41元，高层水费3250.96元（2012年3月至2014年12月）、滞纳金403.79，合计8199.3元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。
原告星晨广场公司为证实其主张，向本院提交了如下证据：1.被告的身份证复印件；2.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表、房地产抵押证明表、房地产无查封证明表各1份；3.《业主收楼表格》、《业主验收记录》、正日律师事务所函件、《装修申请》各1份；4.委托管理合同；5.前期物业服务合同；6.催款函、信封；7.电费发票复印件2张、二次加压供水发票复印件2张；8.商品房购销合同复印件1份；9.收费中公共水电费分摊问题的通知、关于规范物业服务收费有关问题的通知、市物价局对《中山市物业服务收费管理办法》作出相应解释各1份。
被告方华未提交书面答辩状，亦未向本院提交证据。
经审理查明：2000年1月31日，星晨广场公司成立，经营范围为：星晨广场住宅小区物业管理、家庭清洁服务、车辆停放服务等。2000年2月8日，星晨广场有限公司（甲方）与星晨广场公司签订《委托管理合同》，约定：位于中山市××××路星晨广场项目由甲方委托乙方管理；管理内容：管理、维护小区内配套的市政、绿化、环卫、安全规范设施和其他公共设施等；管理费的来源：向业主收取管理服务费，按照住宅建筑面积计，多层住宅单位1元／平方米，车房1元／平方米，高层住宅单位1.5元／平方米；合同期限自2008年2月8日生效，至小区业主管理委员会成立与物业管理公司签订合同生效之日止。上述合同签订后，星晨广场公司为星晨广场提供物业服务。
2010年12月31日，中山星晨广场房地产发展有限公司作为甲方，星晨广场公司作为乙方，双方签订《前期物业服务合同》，约定：双方就甲方负责开发建设的星晨广场物业实行前期物业服务有关问题达成一致意见，甲方选聘乙方对本物业实施前期物业服务，在未依法成立业主大会选举业主委员会前，乙方依据甲方售楼时与业主签订的《业主临时公约》进行小区管理；乙方向业主提供以下管理服务内容：综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等；物业服务费用：物业服务费、停车费、家居清洁费，本物业交付业主使用后，物业服务费用由业主缴交；多层住宅单位按建筑面积1元／平方米收取，车房1元／平方米，高层住宅单位按建筑面积1.5元／平方米，商铺按建筑面积1.5元／平方米；物业服务费违约责任：业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每月1%交纳滞纳金；本物业七层以上（含七层）的单位采用二次供水，使用二次供水服务的业主、物业使用人需向物业管理企业支付二次供水的水费费用；本物业公摊电费由业主分摊；管理期限：本合同自2010年12月31日生效，至本物业依法成立业主委员会，并授权业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同生效之日止。
方华于2000年12月14日购买位于中山市西区星晨广场X座X室房地产，现已取得该房地产的权属证书，根据《中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表》，上述房地产权利人是方华，土地证号为国（2002）易20XX**，房产证号C1××84，建筑面积为75.97平方米。星晨广场公司主张方华自2012年4月起拖欠物业管理费，至2015年1月，共拖欠物业管理费34期共3801.92元（从2012年4月至2015年1月）、滞纳金642.5元，梯灯公摊电费92.72元（2012年3月至2014年12月）、滞纳金7.41元，高层水费3250.96元（2012年3月至2014年12月）、滞纳金403.79，合计8199.3元。星晨广场公司经向方华多次催交上述费用未果，遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。
另查：2014年4月1日，由中山市西区物价检查所颁发的《广东省经营服务性收费许可证》，准许中山市星晨广场物业管理有限公司（西区星晨广场）收取物业服务、车辆停放保管服务费。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。方华购买了中山市西区星晨广场X座X室房地产，成为星晨广场的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。星晨广场公司根据《委托管理合同》及《前期物业服务合同》，依法取得了星晨广场小区的物业管理服务资格。上述合同的签订对业主具有约束力，方华作为星晨广场业主，应遵守合同中有关物业服务收费的约定。星晨广场公司依据合同约定对星晨广场提供了物业服务，方华作为业主，理应支付物业服务费用。方华的房屋建筑面积为75.97平方米，属高层住宅，按1.5元／平方米计算，方华每月应向星晨广场公司支付物业服务费113.96元。星晨广场公司认为方华购买的房地产建筑面积为75.11平方米，每月应支付112.67元，少于113.96元，是其对自身权利的处分，本院予以照准。星晨广场公司主张方华从2012年4月起未支付物业服务费，至2015年1月，已累计拖欠34个月，故物业服务费共3830.78元（75.11平方米×34个月×1.5元／平方米），而星晨广场公司主张的费用为3801.92元，本院予以照准。关于公共分摊梯灯费，因《前期物业服务合同》约定“本物业公摊电费由业主分摊”，而小区梯灯属公共使用部分，故方华作为业主应支付上述梯灯费用92.72元（从2012年3月至2014年12月）。关于高层水费，《前期物业服务合同》约定“本物业七层以上（含七层）的单位采用二次供水，使用二次供水服务的业主、物业使用人需向物业管理企业支付二次供水的水费费用”，故方华应支付高层水费3250.96元（2012年3月至2014年12月）。关于星晨广场公司主张的公摊电费及高层水费的滞纳金问题，由于前期物业服务合同并未对业主未交梯灯费、高层水费应交纳滞纳金进行约定，星晨广场公司的该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于未交纳物业服务费用应交纳的滞纳金问题，由于物业服务合同是平行主体之间签订的协议，故滞纳金实际上是迟延履行违约金。《委托管理合同》及《前期物业服务合同》是各方真实的意思表示，合法有效，故方华应按合同的约定支付因拖欠物业管理费而需支付的逾期付款违约金。关于滞纳金的计算方法，《前期物业服务合同》约定“业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每月1%交纳滞纳金。”方华逾期缴交物业服务费，故应向星晨广场公司支付逾期付款违约金，违约金以实际欠款额为基数，按每月1%计算。
方华经本院公告送达，公告期满无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，应承担相应的诉讼风险，本院可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告方华于本判决生效之日起七日内向原告中山市星晨广场物业管理有限公司支付2012年4月至2015年1月期间物业服务费3801.92元及违约金（违约金计算方法：以每月实际欠款额为计算基数，从2012年4月起至实际支付之日止，按每月百分之一计算）、2012年3月至2014年12月期间的梯灯电费92.72元、2012年3月至2014年12月期间的高层水费3250.96元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告中山市星晨广场物业管理有限公司已预交），由被告方华负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中山市星晨广场物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 熊 伟
审 判 员 廖鑑财
人民陪审员 梁蓓莉
二〇一五年十二月七日
书 记 员 李志健
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