河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀11民终84号
上诉人（原审被告）：刘英存，男，1949年12月5日出生，汉族，河北省深州市唐奉镇唐奉村人，住。
委托代理人：刘继业，河北金盾法律服务所法律工作者。
委托代理人：张建华，河北金盾法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：刘英雄，男，1958年8月20日出生，汉族，现住山西省太原市迎泽区。
委托代理人：赵景宽，河北人民长城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘英民，男，1955年12月5日出生，汉族，现住深州市双井开发区。
上诉人刘英存因与被上诉人刘英雄、刘英民确认合同效力纠纷一案，不服河北省深州市人民法院（2016）冀1182民初1058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘英雄向一审法院起诉请求：依法确认《唐奉冷库产权转让协议书》合法有效。事实和理由：1994年，原告刘英雄、被告刘英存、刘英民共同出资建设位于深州唐奉村村东的冷库，产权登记在刘英存名下。2002年5月3日，原被告三人共同协商，并签订《唐奉冷库产权转让协议书》，约定将唐奉冷库产权转让给原告刘英雄所有，原告履行了全部合同义务，被告履行了将深房证字第2-6号房屋所有权证交付原告义务。后原告要求被告履行过户手续，被告并未办理。
刘英存在一审答辩称：1、原、被告签订的《唐奉冷库产权转让协议书》名为产权转让协议，实为散伙协议；2、《唐奉冷库产权转让协议书》违反法律法规相关政策，属于无效合同。原告系山西省太原市人，不是深州市唐奉镇唐奉村的集体组织成员，没有资格购买该村房屋。冷库的产权转让属于房屋所有权转让，根据法律规定，农村集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设，因此在农村集体土地上所建房屋转让合同违反了强制性规定，该合同应属于无效合同。且刘英雄并未履行协议内容，没有向我方支付过任何费用。故请求依法驳回原告的诉讼请求，确认三方签订的《唐奉冷库产权转让协议书》无效。
刘英民在一审答辩称：2002年5月,原、被告经协商共同签订了唐奉冷库产权转让协议。该协议签订之前是我和刘英存共同经营该冷库，签订协议后按照合同约定由刘英雄经营该冷库。刘英雄履行了各项条款后给了我3万多元（具体数额记不清了）现金作为转让费，我也把手中的部分冷库经营证件给了刘英雄。
一审法院认定事实：1994年，原告刘英雄、被告刘英存、刘英民共同出资建设位于深州唐奉村东的冷库，产权登记在刘英存名下。2002年5月3日，原、被告三人共同协商，并签订《唐奉冷库产权转让协议书》，约定将唐奉冷库产权转让给原告所有。原告按照合同约定偿还了贷款100000元，给付张义相借款5000元，给付供销社欠款2700元，给付杨瑞青欠款340元，给付刘英民36960元。计算上与刘英存抵销的欠款，合同约定的180000元全部履行。事后，原告要求被告履行过户手续，被告未办理。
一审法院认为：原、被告均认可双方于2002年5月3日签订了《唐奉冷库产权转让协议书》，该协议系双方真实意思的表示，对双方具有约束力。根据法律规定，无效合同是指严重欠缺法律行为的生效要件，而不能产生当事人预期的法律后果的合同；无效合同的内容或目的违法，损害了国家利益、集体利益以及第三人利益；无效合同违反的法律、行政法规只限于全国人大及常委会颁布的法规，不包括地方法规、部门规章和地方规章。原告提交的房产所有权证书及被告提交的土地登记卡可以认定诉争冷库的土地性质属于集体所有的非耕地，其建造的房屋符合法律规定并领取了房产所有权证书。根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，在不改变土地所有权性质的情况下，可以采取转让的方式流转。另根据最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十一条第二款“土地承包经营权流转中，本集体经济组织成员有优先权主张，但未经书面公示，在本集体经济组织以外的人开始使用承包地两个月内未提出优先权主张的不予支持。”因此，原告刘英雄户籍虽为山西太原人，但取得该土地承包经营权并不违反法律规定。综上所述，被告刘英存认为该协议属于无效合同的依据，于法无据，不予支持。原告刘英雄、被告刘英存、被告刘英民系亲兄弟，三方共同出资建造冷库，在冷库出现亏损时，签订转让协议，由原告刘英雄继续经营，其订立合同的目的是为了减少损失，转移风险。原被告三方均是成年人，其签订合同时，理应明确该合同产生的权利及义务，根据法律规定，双方采取合同书形式订立合同，自双方签字时合同成立。另根据法律规定，当事人行使权利、履行义务应遵守诚实信用原则，原告刘英雄在合同签订后，依约履行了相应的义务。综上所述，原被告三方签订的合同应属于有效合同。在该合同中涉及的土地属于集体土地，根据相关法律规定，在诉讼后原、被告应及时向集体土地发包方办理备案登记手续，否则不可以对抗善意第三人。遂依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第三十二条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：确认原告刘英雄与被告刘英存、被告刘英民签订的《唐奉冷库产权转让协议书》有效。案件受理费100元，由被告刘英存负担。
刘英存提起上诉称：请求依法撤销原判，依法改判或发还重审。事实与理由：一、原审认定事实不清。1、诉争《唐奉冷库产权转让协议书》不符合房屋买卖协议的构成要件，虽名为产权转让协议，实为散伙协议。诉争协议不符合房屋买卖协议的构成要件，买卖协议应包括出让人、受让人、所转让房屋的坐落、面积、四至、价格及双方权利义务，但是该协议中并无上述构成要件，所以该协议不是真实的产权转让协议，而是一个散伙协议。从上诉人与被上诉人签订的协议内容来看，三方只是对合伙经营冷库期间的债务进行了分配，并且协议第八条明确约定“英雄以后如不经营，则应优先弟兄们”。从此约定可以看出，三方只是约定了散伙后该冷库的经营权归被上诉人，如其不经营，其他合伙人享有优先经营权。另外，根据上诉人提交的房屋所有权登记调查堪丈表显示，上诉人所有的房屋在1996年6月4日的时候造价就是38万元，如像被上诉人所说2002年的房屋转让款仅18万元,两者相差悬殊，显然不符合常理。故上诉人认为该协议名为产权转让协议，但实为散伙协议。2、诉争《唐奉冷库产权转让协议书》并未实际履行。诉争协议约定，被上诉人应出资18万元用于置换诉争冷库的经营权，但被上诉人并未按约定履行出资义务。协议约定被上诉人应偿还贷款10万元，为证实自己的主张，被上诉人找到两名所谓信用社的工作人员即程某、张卷为其作证。但在一审过程中，证人程某并未提交证据证明自己的身份，也未提交证据证明自己是该笔贷款的经办人，且对上诉人的发问含糊其辞，所以其证言无法证实被上诉人履行了偿还10万元贷款的义务。另一证人张卷无正当理由未到庭参加诉讼，根据证据规则其证言不具有证明力，不得作为认定事实的证据。被上诉人也未提交贷款人出具的还清贷款证明。被上诉人提交的其它证据也无法证明自己完全履行了协议约定出资义务。如像被上诉人所述上诉人将冷库卖给了被上诉人，那么被上诉人就应当向上诉人支付购房款，但被上诉人未提供任何证据证明自己向上诉人支付过房屋对价。3、上诉人与被上诉人所签《唐奉冷库产权转让协议书》违反国家法律法规及政策规定，应为无效合同。本案中所涉及的冷库是在唐奉村集体土地上建造的，土地性质为农村集体所有，上诉人仅有使用权，而无所有权，且土地上的冷库房屋所有权也系农村房屋，按照我国法律及政策规定，农村房屋不得向该村集体组织以外的人员出售，农民集体所有的土地使用权也不得出让、转让或者出租用于非农建设。集体土地上所建的农村房屋只能由本集体组织成员所有，非本集体组织成员无权取得或变相取得。被上诉人刘英雄是山西省太原市人，其不是唐奉村的集体组织成员，根据法律规定及国家政策，其无权购买农村房屋及集体土地，所以上诉人与被上诉人签订《唐奉冷库产枳转让协议书》系无效合同。二、一审适用法律错误。涉案冷库产权性质为农村房屋所有权，冷库所占土地为集体所有土地，并未涉及土地承包经营权。《中华人民共和国土地承包法》第二条规定：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其它依法用于农业的土地”，而涉案的冷库房屋所有权及集体土地使用权并不是上述土地中的任何一种，不属于《中华人民共和囯土地承包法》调整的范畴。故原审依据《中华人民共和国土地承包法》第三十三条而认定诉争《唐奉冷库产权转让协议书》有效显然错误的。
刘英雄答辩称：1、《唐奉冷库产权转让协议》实质就是转让协议，合同标的明确具体，既包括冷库所占用范围内的土地，也包括集体建设用地范围内的房屋。上诉人将建设用地使用权证和房屋所有权证交付被上诉人，说明双方对于产权转让协议的转让范围是明确、具体的，完全具有可履行性。上诉人主张协议内容没有出让人、受让人、房屋坐落、具体面积、四至、价格任何一要件，明显与事实不符。协议中约定的18万元就是冷库产权转让的对价。冷库的造价并不等同于冷库的转让价格，上诉人因无力清偿银行贷款，经营不善，无力继续经营，面临银行的起诉，冷库产权的转让是上诉人主动找被上诉人协商的，价格也是上诉人提出来的，现在以所谓的价格低来否认冷库产权的转让事实完全是背信弃义的行为。2、《唐奉冷库产权转让协议》已完全履行。18万元冷库转让款具体履行情况如下:刘英雄已于2008年4月23日偿还唐奉信用社贷款十万元。因刘英存尚欠刘英雄15000元，该部分抵顶冷库转让款。刘英存欠义相5000元，已由刘英雄代还。刘英雄偿还供销社2700元。刘英民欠刘英雄10000元，该10000元抵顶冷库转让款。刘英雄代刘刘英民偿还饶阳纸箱厂欠款10000元。刘英雄已代为玉清电料款340元。结清上述款项后，刘英雄又将剩余的37000多元转让款交付刘英民，刘英民将房屋产权证书交付被上诉人刘英雄保管。3、《唐奉冷库产权转让协议》内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。协议内容是冷库产权的转让，既包括冷库占地范围内的房屋，也包括冷库占地。因房屋产权证书内容显示转让房屋是大产权证房，市场上可自由流通，该类房屋买卖不存在任何法律上障碍。本案诉争冷库占地属于农村集体建设用地，土地使用权转让也不存在政策障碍和法律障碍，具体依据如下：1、我国现行的《土地管理法》是1986年制定的，历经三次修改，每次修改均体现了我国对土地管理政策的一种修正，是我国土地管理政策在法律上的确认。按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，我国农民集体所有的土地也可分三大类：第一类是农用地，是指直接用于农业生产的土地。第二类是集体建设用地，是指经依法批准用于非农业建设的土地。第三类是未利用地，是指农用地和建设用地以外的土地。该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，这里“农民集体所有的土地的使用权”是指农民集体所有的农用地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，而不应包括农民集体所有的非农建设用地使用权，因为集体建设土地的用途本身就是用于非农建设的，该条规定在于防止炒卖农民所有的农用土地造成农用地的不当流失和使集体组织的利益受损，而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”3、国土资源部《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（国土资发[2009]27号）《意见》强调，规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。一是明确土地市场准入条件，规范集体建设用地使用权流转。在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。4、《河北省集体建设用地使用权流转管理办法（试行)》，以上文件明确了农村集体建设用地在符合土地利用总体规划、城市规划或村庄，集镇规划的前提下允许流转。5、2013年11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）发布。《决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。6、最高人民法院印发《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知（法发【2008】36号）第二条第（二）项妥善处理好与集体经营性建设用地相关的案件，促进城乡统一的建设用地市场的形成。要在符合土地利用规划的前提下，依法确认集体经营性建设用地与国有土地享有平等权利。在审理涉及集体经营性建设用地的纠纷案件过程中，既要严格执行法律、行政法规，又要处理好法律、行政法规与政策和体制机制创新之间的关系。要密切关注相关法律、行政法规和政策措施的完善配套情况，不能因审判工作影响农村土地管理制度改革的规范推进”。综上所述，无论是现有土地政策，还是国家法律、法规规定，农村集体建设用地使用权的转让都是被允许的，根本不存在农村集体建设用地使用权转让违反法律、法规的禁止性规定问题。刘英雄是太原市市民，不是唐奉村村民不影响刘英雄是合法买受人，现行法律、法规仅是限制城市居民到农村购买宅基地使用权，并没有规定限制城市居民取得农村集体建设用地使用权。综上，一审认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
刘英民答辩称：开始是我和刘英存经营冷库，当时刘英存提出对内每人经营一半，对外一致。后来刘英雄出18万元将冷库买走。刘英雄将买冷库的钱给我了，我也将相关手续给了刘英雄，我与刘英雄已经算清楚了。对一审判决没有意见。
本院经审理查明：1994年，刘英雄与刘英存、刘英民共同出资建设位于深州唐奉村东的冷库，产权登记在刘英存名下。2002年5月3日，经三人共同协商，签订了《唐奉冷库产权转让协议书》，约定将唐奉冷库产权转让给刘英雄所有。
本院认为：本案的争议焦点为：刘英雄、刘英存、刘英民签订的《唐奉冷库产权转让协议书》是否合法有效。根据刘英雄提交的房产所有权证书及刘英存提交的土地登记卡可以认定诉争冷库的土地性质属于农村经营性建设用地，其在此建造的房屋属“经营”用房屋。按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，我国农民集体所有的土地可分三大类：第一类是农用地，指直接用于农业生产的土地。第二类是集体建设用地，指经依法批准用于非农业建设的土地。第三类是未利用地，指农用地和建设用地以外的土地。该法第六十三条规定的：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，是指农民集体所有的农用地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，而不应包括农民集体所有的非农建设用地使用权，因为集体建设土地的用途本身就是用于非农建设，该条规定在于防止炒卖农民所有的农用土地造成农用地的不当流失和使集体组织的利益受损，而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》第（十）条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。据上述法律及相关规定可知，并没有禁止农村集体建设用地的合法流转，且未禁止城镇居民参与流转。涉案土地已经政府职能部门规划为建设用地，故不属于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的情形。因此，案涉《唐奉冷库产权转让协议书》，是各方的真实意思表示，其内容和约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效。上诉人刘英存认为涉案《唐奉冷库产权转让协议书》违反法律强制性规定，主张该转让协议无效，理据不足，本院不予支持。至于刘英存提到的案涉协议的性质及是否履行，并不在本案的审理范围，如刘英存认为刘英雄未支付相应价款，可另寻途径解决。
综上所述，刘英存的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人刘英存承担。
本判决为终审判决。
审判长 付圣云
审判员 杨建一
审判员 关信娜
二〇一七年四月七日
书记员 王 超