广东省广州市增城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0183执异114号
案外人：张逸生，男，1965年12月14日出生，汉族，住广州市越秀区。
案外人：吴小红，女，1968年10月10日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：张逸生，双方系夫妻关系。
申请执行人：温玲容，女，1953年3月12日出生，汉族，住广州市增城区。
委托诉讼代理人：刘燕平，广东祁增颢律师事务所律师。
被执行人：广州市天河区悦盛发展有限公司，住所地广州市天河区东圃车陂路70号。
法定代表人：王炳达。
被执行人：广州市伟强房地产开发有限公司，住所地广州市天河区体育东路136、138号第二十层08房。
法定代表人：刘炳强。
本院在执行申请执行人温玲容申请执行被执行人广州市天河区悦盛发展有限公司(以下简称悦盛公司)、广州市伟强房地产开发有限公司(以下简称伟强公司)民间借贷纠纷一案中，案外人张逸生、吴小红对本院作出(2017)粤0183执1864号执行裁定书，查封、拍卖位于广州市海珠区宝岗路马涌直街102号地下室房产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人张逸生、吴小红称：广州市增城区人民法院在执行温玲容与悦盛公司、伟强公司民间借贷纠纷一案中，查封以及近期将拍卖位于广州市海珠区××××地下室的房产(房产证号：粤房地权证穗字第：××号，以下简称涉案房产)，异议人现对该执行行为提出异议，理由如下：一、被拍卖的涉案房产中第23号车位（以下简称涉案车位）的所有权归属于异议人。伟强公司与异议人在广州市海珠区宝岗路马涌直街怡雅苑签订了《车位买卖协议》，把该车位卖给异议人。合同约定买方应于合同签订当日支付首付款100000元，伟强公司在收到首期款548天内为异议人办理该车位抵押登记的涂销手续，并在办理涂销手续后90天内为异议人办理车位产权证。但伟强公司在收到首付款后，未能在协议约定日期内办理涉案车位的抵押登记涂销手续及办理车位产权证。之后伟强公司下落不明至今。虽然涉案车位已经备案，但没有办理产权登记。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此可知，涉案车位的所有权没有发生转移，仍然属于异议人，是异议人的合法财产。事买上，涉案车位在异议人买下来后自2006年至今都由异议人使用中。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十九条明确规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”在温玲容与悦盛公司、伟强公司民间借贷纠纷一案中，温玲容作为申请执行人，并未支付剩余价款，伟强公司也不同意从该财产变价款中优先支付。因此法院不能对涉案房产进行拍卖。综上理由，异议人认为法院对涉案车位（位于裁定拍卖的涉案房产内）的拍卖行为是错误的，损害了异议人的合法权益。异议人特提出异议，请求法院撤消(2017)粤0183执1864号执行裁定书，解除对涉案车位的查封并终止拍卖措施。
为证明自己的异议事实主张，张逸生、吴小红提出下列证据：1、落款时间为2006年9月22日的《车位买卖协议》（附车位图纸）１份；2、落款时间为2006年9月28日的《广州市伟强房地产开发有限公司收据》1张；3、《怡雅苑车位交接表》1张。
申请执行人温玲容未向本院提交异议意见。
被执行人悦盛公司、伟强公司未向本院提交异议意见。
本院查明：申请执行人温玲容申请执行被执行人悦盛公司、伟强公司民间借贷纠纷一案的执行依据为已发生法律效力的（2015）穗增法民二初字第2388号民事判决。在该判决中，本院查明悦盛公司、伟强公司等在2011年9月13日与温玲容签订一份《抵押借款协议》，约定悦盛公司向温玲容借款1000万元，由伟强公司提供广州市海珠区××××地下室的房产为借款作抵押担保。2011年10月14日，温玲容和伟强公司就上述抵押房产办理了抵押登记手续，温玲容取得一份房地产他项权证，证号为：粤房地他项权证穗字第0850028949号。由于悦盛公司逾期未偿还借款本息，温玲容因此诉至法院。该案判决主文显示：“一、被告广州市天河区悦盛发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内偿还借款本金985万元及支付利息【从2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍(以不超过年利率24%为限)计算至还清之日止】给原告温玲容；二、若被告广州市天河区悦盛发展有限公司不履行上述债务，原告温玲容有权以被告广州市伟强房地产开发有限公司提供的抵押物即位于广东省广州市海珠区××××地下室的房产(房地产证号：粤房地权证穗字第××号)折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、驳回原告温玲容的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费108200元，由原告温玲容负担1082元，被告广州市天河区悦盛发展有限公司、广州市伟强房地产开发有限公司负担107118元。”
由于悦盛公司、伟强公司逾期未履行发生法律效力的（2015）穗增法民二初字第2388号民事判决确定的义务，温玲容于2017年4月20日向本院申请执行。本院立案受理，执行案号为：(2017)粤0183执1864号。在该案执行过程中，本院于2017年5月3日作出裁定：查封被执行人伟强公司所有位于广州市海珠区××××地下室的房产(房产证号：粤房地权证穗字第××号)。同日，温玲容向本院提出书面申请书，请求依法拍卖该伟强公司提供抵押担保的房产，优先偿还其借款本息。在2017年11月30日本院作出(2017)粤0183执1864号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人广州市伟强房地产开发有限公司所有的位于广州市海珠区××××地下室的房产(房产证号：粤房地权证穗字第：××号)”。张逸生、吴小红不服，遂以上述理由向本院提出本案执行异议，请求法院撤消(2017)粤0183执1864号执行裁定书，终止对涉案车位的拍卖并解除查封措施。
另查明：张逸生、吴小红举证的《车位买卖协议》及收据显示：双方约定卖方伟强公司将其为产权人位于海珠区××××地下室分割出让给买方张逸生、吴小红。张逸生、吴小红购买的车位如该协议附图中标号为23号所示的位置，车位成交价格为人民币130000元。在签订该协议后，张逸生、吴小红依约定支付了首期款100000元。
再查明：涉案房产的《房产登记证》(房产证号：粤房地权证穗字第：××号)显示：房屋坐落于海珠区××××地下室，房地产权属人为伟强公司，规划用途为车库，登记日期为2009年8月10日。2011年10月14日，以11登记08030170号办理抵押登记。广州市房地产档案馆在2017年5月19日出具的《广州市不动产登记查册表》显示：涉案房产的登记号为2009登记字1046540号，地址：海珠区××××地下室，伟强公司占有全部（权属人），权证号码：140055794号。他项权利人温玲容，权利种类为抵押权，权利价值为全部。他项案号2011登记8030170。
本院认为：案外人张逸生、吴小红主张其购买的车位属于本院裁定拍卖涉案房产的一部分，且其对涉案车位享有所有权。张逸生、吴小红据此提出要求本院终止对涉案房产的拍卖，并解除查封等强制执行措施的异议请求，是基于其实体权利提出的排除执行异议，应依照民事诉讼法第二百二十七条的规定按案外人异议进行审查。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。由于被执行人悦盛公司、伟强公司逾期未履行生效的（2015）穗增法民二初字第2388号民事判决确定的义务，本院在(2017)粤0183执1864号案件执行过程中，依法查封登记在伟强公司名下的涉案房产，该执行行为符合上述法律规定。
（2015）穗增法民二初字第2388号民事判决书判决悦盛公司向温玲容偿还借款本金985万元及支付利息；如果悦盛公司不履行该债务的，温玲容有权以伟强公司提供的抵押物即位于广东省广州市海珠区××××地下室的房产(房地产证号：粤房地权证穗字第××号)折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。（2015）穗增法民二初字第2388号民事判决已经发生法律效力，非经法定程序不得撤销。而且（2015）穗增法民二初字第2388号民事判决具有强制执行的效力，因此温玲容依据抵押物权登记及上述判决对涉案房产享有的抵押物权，具有排他的法律保护及强制执行效力。悦盛公司、伟强公司拒不履行（2015）穗增法民二初字第2388号民事判决所确定的义务，本院在强制执行中拍卖涉案房产的执行行为，依据充分，应予维持。
由于作为执行依据的（2015）穗增法民二初字第2388号民事判决已确认温玲容对涉案房产享有抵押权，并裁定温玲容对涉案房产以折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。本院在执行过程中，查封拍卖涉案房产以清偿债务，实际是执行生效判决中关于温玲容对涉案房产优先权的内容。依照相关法律规定，能够阻却本院对涉案房产执行的事由，唯有关于确定优先权的判决被依法撤销。因此张逸生、吴小红就包含于裁定拍卖涉案房产中的涉案车位所有权提出的执行异议，实质是对上述生效判决的不服，依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人、当事人对判决不服的，应当依照审判监督程序处理。由于张逸生、吴小红提出的异议，不属于执行异议审查的范围，本院在本案不予审查，张逸生、吴小红依法应另循其他途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款的规定，裁定如下：
驳回案外人张逸生、吴小红的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘永浩
人民陪审员 周伟权
人民陪审员 李彩珠
二〇一八年四月十五日
书 记 员 谢淑芬
朱小智