成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0191民初5734号
原告：成都东方投资控股有限公司。住所地：成都高新区桂溪工业园。
法定代表人：曹稳，系公司总经理。
委托诉讼代理人：蒲锋锋，四川科信律师事务所律师。一般授权代理人。
被告：四川祺高置业有限公司。住所地：成都市青羊区文武路**号**楼*号。
法定代表人：廖义全，系公司董事长。
委托诉讼代理人：袁维平，男，汉族，1956年12月27日生，住四川省西昌市，系公司员工。特别授权代理人。
原告成都东方投资控股有限公司（以下简称“东方公司”）诉被告四川祺高置业有限公司（以下简称“祺高公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。本院于2017年7月25日公开开庭进行了审理，原告东方公司的委托代理人蒲锋锋，被告祺高公司的委托代理人袁维平到庭参加诉讼；于2017年8月15日进行第二次庭审，原告东方公司的委托代理人蒲锋锋，被告祺高公司的委托代理人袁维平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东方公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付优惠期间2013年3月25日至2013年5月24日的租金、违法分租违约金、违反解除合同损害赔偿金等共计743935.91元（被告拖欠原告租金、物业管理费、电费204853.11元，补缴优质租户优惠期免缴的租金127593.5元，违法分租违约金236986.17元、解除合同损害赔偿金401919.54元，共计971352.32元，扣减保证金227416.65元后，为743935.67元）。事实和理由：2013年3月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于成都市高新区益州大道333号东方希望中心17层05、06、07室，并对租赁期限、租金等各项费用、违约责任等做了约定。被告分别于2016年1月26日、2016年2月5日发函给原告，擅自解除《房屋租赁合同》，自认擅自分租事实，但被告实际使用房屋至2016年2月底。被告违法解除《房屋租赁合同》，违反合同的约定，给原告造成巨大的损失，应按照合同约定向原告支付优惠期间2013年3月25日至2013年5月24日的租金127593.5元、解除合同损害赔偿金401919.54元、违法分租的违约金236986.17元；再扣除剩余的房屋租赁保证金及物业服务保证金22563.54元，被告还需支付743935.67元。
被告祺高公司辩称：1、对签订《房屋租赁合同》和租赁房屋事实本身无异议；2、出租人计算的承租人欠三个月房租及物管费有误。实际拖欠两个月房租及物管费157990.78元；3、出租人要求提前解除合同是受国家经济整体下行的冲击，并非主观违约行为。出租人要求承租人在情势变更之下仍然按照合同履约并给予高额赔偿有失公平；4、希望能合理调整合同约定的损害赔偿金；5、出租人明知且同意承租人分租房屋，现却以承租人擅自分租为由，收取高额违约金236986.17元于法无据，对此请求应予驳回。
经审理查明，2013年3月25日，原告东方公司（出租方、甲方）与被告祺高公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》及附件（合同编号：CK-
ZS-201303001），约定：1、乙方承租甲方位于成都市高新区益州大道北段333号东方希望中心17层05,06,07室，租赁期限为5年，2013年3月25日至2018年3月24日；2、甲方为乙方提供共90日租金的优质租户优惠，从2013年3月25日起至2013年5月24日止；2018年2月25日起至2018年3月24日止，如因乙方原因导致本合同提前解除或终止，或乙方欠付本合同项下任何费用超过30日的，则乙方无权享受剩余优惠，并应补缴优质租户优惠；3、乙方向甲方支付房屋租赁保证金191390.25元及物业服务保证金36026.4元，共计227416.65元，租金前两年为每平米每日2.79元，每月按30.42天计算，前两年月租金为63796.75元，租金从第三年开始在上一年度租金基础上每年递增5%。每个结算周期月末的11日-25日内支付下一期租金、物业管理费、水电费及其他费用；4、除租金和物管费外，乙方应承担租赁房屋所产生的其他一切费用，如电费、通讯费等；5、乙方应按建筑面积每平米每月16元的标准向物业管理单位支付物业服务费，即每月12008.8元；6、在租赁期内，乙方不得将该租赁房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换等，但经甲方书面同意的除外，否则甲方有权要求乙方按月租金、物业管理费总额的3倍支付违约金；7、乙方擅自解除或终止履行合同的，乙方同意向甲方支付损害赔偿金，损害赔偿金计算方式为按提前收回天数的租金、物业管理费总和的1倍金额；乙方在合同提前履行终止日的180日前书面通知甲方单方解除或终止合同意向的，应按照提前收回天数的租金、物业管理费总和的6倍金额支付违约金。合同在第1.6条特别约定“甲方委托成都东方希望物业服务有限公司（以下简称物业管理单位）进行租赁房屋物业管理。甲方及物业管理单位有权单独或共同行使本合同项下约定之出租方（物业管理单位）权利。”
合同签订后，被告向原告支付了房屋租赁保证金191390.25元及物业服务保证金36026.4元，共计227416.65元。
2016年1月26日，2016年2月5日，被告祺高公司向原告东方公司出具《关于解除房屋租赁合同的函》两份，载明因为公司经济困难，无力支付房租及物管费，继续履行合同已无可能，请求解除房屋租赁合同，并表明愿意承担一个月的房屋租金作为补偿。对于其承租的1707号房屋，已于2015年5月18日转租给四川鸣仁企业管理有限公司，并称东方公司完全知晓该事实，并于东方公司大堂、17楼层处进行了公示。
2016年1月29日，2016年2月14日，原告东方公司向被告祺高公司出具《请继续履行合同的告知函》两份，载明其不同意祺高公司解除房屋租赁合同的要求，并要求祺高公司因单方面转租行为支付违约金及拖欠的租金、物管费等费用。
2016年2月3日，被告将钥匙交还给原告，原告收取被告的钥匙，但被告未将其办公设备及其他物品搬离涉案房屋，直至2016年2月底，原告自行腾空房屋进行再次出租。2016年7月10日，案涉房屋再次出租。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同约定的租赁期限为2013年3月25日至2018年3月24日。因自身经营的原因，被告祺高公司于2016年1月26日、2016年2月5日两次向原告东方公司出具《关于解除房屋租赁合同的函》，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，但原告均未表示同意，均要求被告继续履行合同。因此对于被告发函原告要求解除的行为不认定为合同解除的合意。在2016年2月3日，被告将钥匙交还给原告，原告也收取了被告的钥匙，
但被告未将其办公设备及其他物品搬离涉案房屋，直至2016年2月底，原告自行腾空房屋进行再次出租，原告也自认合同事实上便已解除。对于原告收取被告钥匙的行为，虽然原告称其只是在行使管理行为，并不同意合同的解除，本院认为，作为房屋的出租方，自愿接受承租方交还的钥匙便已表明其承认房屋不再继续出租，故本院将解除时间确定为2016年2月3日。但是合同解除后至2月底腾空房屋这期间的房屋使用费，被告应当按合同约定的租金标准承担。
另，合同虽解除，但是被告欠交租金的违约事实依然存在，不代表原告因交还钥匙合同解除而放弃追究被告违约解除合同的权利。故被告应承担不按合同约定的方式擅自解除的责任。
对于欠付的房屋费用，自2015年12月起至2016年2月止的租金为171067.12元，自2015年12月起至2016年2月止的物业管理费为30667.49元，自2015年12月起至2016年2月止的电费为3118.5元，以上合计204853.11元。对于物管费、电费，根据合同1.6条的约定，原告有权代物管公司行使收取的权利，故本院对原告要求被告支付拖欠租金、物业管理费及电费的诉讼请求予以支持。
对于优质租户优惠期免缴的租金，根据合同约定，因被告原因导致合同提前解除或终止，被告应补缴优质租户优惠。故本院对原告要求被告补缴优质租户优惠期免缴的租金的诉讼请求予以支持。自2013年3月25日起至2013年5月24日止的租金为127593.5元（63796.75元ⅹ2个月=127593.5元）。
对于违法分租的违约金，根据合同第7.1条的约定，在租赁期内，被告将该租赁房屋转租需经原告书面同意。被告在租赁期内未经原告书面同意，将其承租的1707号房屋转租给四川鸣仁企业管理有限公司，但根据被告提交涉案房屋的大厅以及所在楼层的指引牌，本院认为，原告事实上已知晓并配合被告对1707号房屋的转租行为，已形成事实上的同意。故本院对原告要求被告支付违法分租的违约金的诉讼请求不予支持。
对于损害赔偿金，根据合同第9.4条的约定，被告擅自解除本合同，应向原告支付损害赔偿金。合同约定的损害赔偿金的计算方式为按提前收回天数的租金、物业管理费总和的1倍，按此标准计算出的金额过高，原告主张的金额为6个月的租金401919.54元。本院认为，违约金的约定应该以实际损失为前提，原告实际在2016年2月底已经腾空房屋进行再次出租，考虑到再次出租的招租空置期以及违约金对被告违约的惩戒作用，本院将解约违约金酌情调整为2个月的租金，即133973.18元。
以上被告共计应该向原告支付的费用为466419.79元，扣除被告向原告支付的房屋租赁保证金191390.25元及物业服务保证金36026.4元，被告还应向原告支付239003.14元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、被告四川祺高置业有限公司于判决生效之日起十五日内向原告成都东方投资控股有限公司支付欠付租金、优惠期免缴的租金、物业管理费、电费、损害赔偿金合计239003.14元；
二、驳回原告成都东方投资控股有限公司的其他诉讼请求。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取5620元，由被告四川祺高置业有限公司承担（此款原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 吴 翔
二〇一七年八月十五日
书记员 韩亚群