安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖04民终877号上诉人[（原审原告）执行案外人]：周洁，女，1968年9月11日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区园南田陈村供销社综合楼***室，身份证号码3404051968********。委托诉讼代理人：钱锦玉，男，住安徽省淮南市田家庵区，系淮南市田家庵区国庆街道办事处康安社区居民委员会推荐。被上诉人[（原审被告）申请执行人]：王织琴，女，1973年6月3日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区东苑淮橡村裕安小区*****室，身份证号码3404031973********。委托诉讼代理人：李多如，安徽竞合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波，安徽竞合律师事务所律师。原审第三人：淮南市万远置业有限责任公司，住安徽省淮南市田家庵区中央国际购物广场31层，统一社会信用代码913404007849161710（1-1）。法定代表人：钱峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹军，该公司法律顾问。上诉人周洁因与被上诉人王织琴及原审第三人淮南市万远置业有限责任公司（以下简称万远置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院(2018)皖0403民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人周洁及委托诉讼代理人钱锦玉，被上诉人王织琴的委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼，万远置业公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周洁上诉请求：撤销原判，改判案涉房屋为上诉人所有，并不得对该房屋执行；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：就一审查明认定的事实，本案争议的房屋应当是上诉人的财产。上诉人提交的《安徽省淮南市正诚公证处》公证的《中央国际购物广场房屋拆迁补偿安置协议》证明上诉人的房屋，是拆迁补偿安置以调换产权得来，其本身就有“物权的属性”；上诉人提交的《情况说明》说明上诉人因拆迁还原的1102号房屋不适合居住，调换2409号房屋，这仍然是产权调换的延续，其对调换的房屋仍具有“物权的属性”；上诉人提交的未网备房源的证明，上诉人对涉案房屋不能进行网备系知晓的，但不能证明上诉人本身存在过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定，上诉人对案涉房屋具有优先取得的权利。一审法院对上诉人因《房屋拆迁补偿安置》取得的房屋查封，已经违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定“人民法院不得查封、扣押、冻结。”一审法院对上诉人已经拥有的房屋查封已经违法侵权在先。一审法院认定事实错误。被上诉人因与一审第三人房屋买卖合同纠纷，取得的是“金钱债权”；上诉人因“拆迁补偿安置”以物权置换的房屋，取得的是“物权”，被上诉人的“金钱债权”不能对抗与其没有法律关联的上诉人的“物权”。一审认定事实与适用法律错误。一审以上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定，上诉人就涉案房屋所享有的权利在庭审中提交的证据不足以排除强制执行，错误。其根本违反了《中华人民共和国物权法》第4条关于物权保护的规定。综上，上诉人请求上级法院能够查明案件事实，支持上诉人的维权请求。王织琴辩称：本案无商品房买卖合同，仅有（2010）皖淮政公证字第5669号拆迁补偿安置协议公证书复印件，真实性有待核实，该公证书记载的安置房号为1102、1108、1109。被答辩人提供的补充协议、申请复印件真实性有待核实，其记载的被答辩人与第三人之间将公寓1102号房源私自调换为住宅2409号的行为，未经该项目拆迁安置办认可，没有法律效力。被答辩人仅提交一份入伙手续流转确认单复印件，真实性无法核实，也不足以证明其已正常入住使用。被答辩人未提交支付房屋价款的证据。答辩人要求被答辩人提供已支付全部价款、该款已转入开发商开户、建设部门监管的商品房销售专户的银行转账凭证。被答辩人未提供证据证明其以居住为目的而购买，在本市无其他用于居住的房屋（含农村住宅）。答辩人调查获悉，执行异议申请书也载明，被答辩人现居淮南市田家庵区陈村供销社综合楼103室，请法院核实。本案物业管理公司同开发商又系关联公司，其提供的业主入住使用的证据均不足信。本案执行异议申请书签名是否是申请人本人签名，申请人提交的证据是否系伪造、变造，在未经申请人本人确认，并当庭出示原件举证质证的情况下，法院应当审慎采信。综上，请求法院依法驳回被答辩人诉讼请求，依法执行（2016）皖0403民初356-1号民事裁定书，以维护法律的尊严。万远置业公司陈述:本案是以物易物，同意上诉人请求。周洁向一审法院起诉请求：1.请求确认“中央国际购物广场B栋2409室房屋”为原告所有，并不得对该财产执行。2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年5月19日，原告周洁与第三人万远公司签订《中央国际购物广场房屋拆迁补偿安置协议》，约定以房屋产权调换的方式对原告周洁的被拆迁房屋进行补偿，安置的房屋为中央国际购物广场小区公寓楼1102、1108、1109室。2010年5月31日安徽省淮南市正诚公证处出具（2010）皖淮正公证字第5669号公证书《中央国际购物广场房屋拆迁补偿安置协议》的签订过程进行公证。2014年1月6日，周洁向万远公司申请将公寓1102室调整为住宅2409室，并同意缴纳差价。2014年3月5日，周洁与淮南市万远置业有限责任公司签订《补充协议》，约定：周洁购买住宅2409室，付款方式为“一次性（还原换房）”；周洁在选择接收该房屋时已知万远公司未取得《竣工备案表》，因急于装修自愿交接该房屋并与物业公司办理交接手续等内容。2018年1月2日，万远公司出具情况说明一张，载明：“供销社原被拆迁户周洁，2010年5月19日与中央国际购物广场拆迁安置办签订了《拆迁安置补偿协议》，被拆迁户周洁原还原房为公寓（A座）1102、1108、1109号，因被拆迁户还原房不适合居住，2015年初，与淮南市万远置业有限公司协商，将原有的还原房1102号调整为住宅B2座2409号房，特此说明说明人：淮南市万远置业有限责任公司（加盖公章）2018年1月2日”。2018年1月19日，淮南市房地产市场交易管理中心出具《关于中央国际购物广场为网备房源说明》，对万远公司开发的中央国际购物广场项目一期由于超规划建设，于2014年7月份被淮南市房地产市场交易管理中心停止网签资格并予以封盘的情况予以说明。中央国际购物广场小区公寓楼2409室未被备案至周洁名下。另查明，本院在审理（2016）皖0403民初356号王织琴诉万远公司房屋买卖合同纠纷一案中，作出（2016）皖0403民初356-1号民事裁定书，裁定对中央国际购物广场小区公寓楼B栋2409室房屋予以查封。2016年6月16日，本院作出（2016）皖0403民初356号民事判决书，判决：一、解除原告王织琴与被告淮南市万远置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告淮南市万远置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告王织琴购房款240310元，赔偿原告损失30459元；三、驳回原告王织琴的其他诉讼请求。该判决生效后，王织琴向本院申请强制执行。本院受理后，周洁向本院提出书面执行异议，本院于2018年1月17日作出（2018）皖0403执异1号执行裁定书，裁定驳回周洁的异议请求。周洁于收到该裁定书十五日内向本院提起执行异议之诉，请求判如所请。一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案主要焦点在于周洁是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据本案审理查明的事实，周洁与万远公司签订的《中央国际购物广场房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。协议签订后，周洁与万远公司协商将原1102、1108、1109号还原房中的1102室调换为2409室，并就此签订《补充协议》，该补充协议亦属双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。周洁在向万远公司提交的调换房屋的申请中表明同意向万远公司交纳面积补差，双方在《补充协议》中未就面积补差约定核算方式或具体数额，仅约定付款方式为“一次性（还原换房）”，第三人万远公司在庭审中亦认可本次调换的房屋面积差距不大，不存在补差价的问题。据此，应当认定周洁与万远公司就将还原房中的1102室置换为2409室已经达成充分的合意，并以《补充协议》的方式确认该合意，应当认定为双方以以物易物的方式进行商品房买卖，即双方签订的《补充协议》应认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2014年3月5日周洁即与万远公司签订《补充协议》，符合在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的条件，同时由于双方采取的是以物易物的方式进行房屋买卖，亦符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件，但周洁在庭审中提交的证据不足以证明涉案房屋为其用于居住且无其他用于居住的房屋的事实，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项之规定，即周洁就涉案房屋所享有的权利并不足以排除强制执行，故本院对其诉讼请求依法不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告周洁的诉讼请求。案件受理费5362元，由原告周洁负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实相同。二审争议的焦点：淮南市万远置业有限责任公司开发建设的中央国际购物广场B栋2409室住宅房屋产权归谁所有。本院认为，上诉人周洁与万远置业公司最初签订的房屋安置补偿协议，就地还原，所以通过房屋拆迁补偿协议看，双方其实是以物易物的性质；其后，周洁又将通过拆迁安置协议取得的1102室调换为2409室，并签订补充协议，虽然补充协议里出现了购买字样，但是并不是一个以金钱去购买房屋，周洁也没有将1102室先销售给万远置业公司，再去购买2409室。此协议的本质还是以1102室的物权调换为2409室的物权，属于以物易物，故周洁享有物权。一审法院对周洁享有物权的房屋采取保全措施不当，原审法院适用法律显然错误。综上所述，周洁的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第十五条、第三十条和第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一项规定，判决如下：一、撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2018）皖0403民初888号民事判决；二、淮南市万远置业有限责任公司开发建设的中央国际购物广场B栋2409室住宅房屋产权归周洁所有；三、淮南市田家庵区人民法院不得对中央国际购物广场B栋2409室住宅房执行。一审案件受理费5362元，由王织琴负担。二审案件受理费5362元，由王织琴负担。本判决为终审判决。审判长  卞九龙审判员  张 晨审判员  王元元二〇一八年八月十三日书记员  许小玄附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一项案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。