安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖07民终154号
上诉人（原审被告）：铜陵井湖房地产开发有限公司，住所地安徽省铜陵县井湖大市场。
法定代表人：黄国平，该公司董事长。
委托代理人：查锐，安徽景旺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：方月珠，女，住安徽省铜陵市铜官山区。
委托代理人：金华，安徽众佳律师事务所律师。
原审第三人：李华，男，住安徽省铜陵县。
委托代理人：鲍克群，安徽克群律师事务所律师。
上诉人铜陵井湖房地产开发有限公司（以下简称井湖房地产公司）因与被上诉人方月珠、原审第三人李华商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省铜陵县人民法院2016年1月25日作出的（2015）铜民二初字第00551号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。上诉人井湖房地产公司的委托代理人查锐，被上诉人方月珠的委托代理人金华，原审第三人李华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方月珠原审诉称：2014年11月24日，方月珠与井湖房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：方月珠购买井湖房地产公司开发的荷塘月色花园6栋17A03号房产一套，方月珠已于2014年11月18日前一次性付清购房款875127元；井湖房地产公司应当于2014年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。合同签订后，方月珠之前已按约履行了付款义务，但井湖房地产公司在约定的交房时间届满之后，既未按约发送书面交房通知，也未实际交付房屋，且早已逾期超过60天。方月珠为此于2015年4月27日通过特快专递向井湖房地产公司发送解除合同通知，通知井湖房地产公司解除《商品房买卖合同》。井湖房地产公司收到通知后，并未按照规定在三个月内向法院申请确认解除合同通知的效力，依据法律规定，双方之间的合同已解除。井湖房地产公司理应返还依据合同所收取的款项及相应利息。请求判令井湖房地产公司立即返还购房款875127元，并按照银行同期贷款利息支付从2015年6月1日至实际返还之日的利息；由井湖房地产公司承担本案全部诉讼费用。
井湖房地产公司原审辩称：方月珠的诉请，无事实及法律依据，请依法驳回。事实及理由如下：1.本案名为井湖房地产公司与方月珠之间的房屋买卖关系，实为方月珠与李华之间的房屋买卖关系。本案所涉铜陵县荷塘月色小区6幢17A03号（又称18层复式3号楼）房屋，系井湖房地产公司以工程款串换的方式，抵付给铜陵宝山建筑工程公司（应为铜陵绿地建筑安装有限责任公司）项目负责人李华的（己追加为本案诉讼第三人）。该公司承建井湖房地产公司工程项目，按双方施工合同的约定，部分工程应付款，建设方用于购置井湖房地产公司的房产。建设方又将该房产，指定落户于该工程项目部经理（××）李华名下。上述相关手续办妥后，方月珠欲购该房，通过相关人士介绍，与李华协商一致，就该房价款、面积误差结算、付款方式等达成协议。为简便办理购房手续，李华遂书面委托井湖房地产公司，与方月珠办理购房手续，故井湖房地产公司出具给方月珠的收款收据，实际上是出具给建设方与李华的。方月珠按与李华的协议，分期分批支付给李华购房款700000元，方月珠并没有支付给井湖房地产公司分文购房款。由上可见：本案所涉房屋买卖关系，名为井湖房地产公司与方月珠之间，实为方月珠与李华之间房屋买卖关系，井湖房地产公司只是受托办理。2.方月珠要求解除合同，无事实及法律依据。上述房屋在办理工程款抵付及李华与方月珠协商买卖时，因房产管理部门测绘面积尚未出来，只是按变更前设计图纸测算面积，故两者之间可能出现较大的误差，井湖房地产公司明确告知了李华及方月珠这一事实，并言明待测绘面积出来后，多退少补。李华及方月珠对此已知悉，同意按实测面积结算房款，多退少补。上述事实，从李华和方月珠向井湖房地产公司出具的承诺书，以及井湖房地产公司与方月珠草签的合同中，均得以证实。且方月珠购买该房，选择的是一次性付款，即交房前付清全额房款。上述房屋测绘面积出来后，与按图测算面积有较大误差，多出20几平方米（主要是复式顶层误差），井湖房地产公司及时将该结果，通知了李华及方月珠。此后，李华与方月珠就误差面积房款问题多次协商，但方月珠拒不同意按合同约定单价补足房款，宝山建筑公司及李华也因此拒不与井湖房地产公司办理误差面积补款手续，以致井湖房地产公司不按时交房，其责任完全在方月珠一方。方月珠无视自己擅自毁约行为，却倒打一耙，以井湖房地产公司逾期交房为由，要求解除合同，退还购房款。井湖房地产公司及时书面回复了方月珠，明确告知：逾期交房的责任在方月珠，方月珠补足房款后，即可办理交房手续，并表示不同意解除合同。井湖房地产公司认为：井湖房地产公司的上述房屋，早已具备了交房条件，只是因为方月珠的原因，以致造成逾期交房的，其责任全部在方月珠一方。方月珠无视合同的严肃性，出尔反尔，单方要求解除合同，无事实及法律依据。3.方月珠要求井湖房地产公司退还购房款及承担利息，无事实依据。由上所述，井湖房地产公司只是为简便相关各方办理购房手续，受托代为办理，该房真正的交易双方是李华与方月珠。方月珠与李华协商房价、付款方式等，就连己付房款700000元，也是直接支付给李华的，方月珠未支付任何钱款给井湖房地产公司。故方月珠诉请井湖房地产公司按合同总价退还购房款并支付利息，毫无事实及法律依据，请贵院驳回其诉讼请求。综上所述，井湖房地产公司认为：方月珠诉井湖房地产公司解除合同、退还房款并支付利息，无事实及法律依据。
李华原审述称：1.涉案标的是由井湖房地产公司抵给李华的工程款，这个房子当时的价格是883967元，经过优惠是875217元。2.方月珠是经人介绍后将房子给买下的，最后成交价为758000元，实际上方月珠只付了700000元，后面的房款一直没有付清，因此，方月珠诉称她的工程款全部付清是没有事实依据的。3.本案是买卖合同，在履行过程中产生分歧与李华没有关系。4.这个房子是由方月珠买的，按合同约定最后的房款按实际测量面积来确定房款，多退少补，与李华没有关系。
原审法院经审理查明：铜陵绿地建筑安装有限责任公司承建井湖房地产公司建设的荷塘月色菜市场及垃圾中转站工程，双方约定铜陵绿地建筑安装有限责任公司购买井湖房地产公司开发的荷塘月色商品房抵付部分工程款。双方协商铜陵绿地建筑安装有限责任公司购买荷塘月色小区6栋17A03号商品房以抵付工程款。
2014年11月17日，铜陵绿地建筑安装有限责任公司开具一份《收据》给井湖房地产公司，载明：交款单位：井湖房地产公司，收款方式：转账，人民币：875127元，收款事由：荷塘月色菜市场与垃圾中转站工程款抵荷塘月色6栋17A03房。加盖了铜陵绿地建筑安装有限责任公司财务专用章。
2014年11月17日，井湖房地产公司制作一份《荷塘月色花园（确认书）》，载明：房号：6栋17A03，复式楼；房型：（J1）二房二厅；户名：李华；电话：150××××5556；面积：83.24平方米，单价7800元，总价649272元；面价：32.15，单价7300元，总价234695元；合计总价883967元。备注：上述表中房屋建筑面积仅按图纸估算，最终以房管部门实测建筑面积为准。双方同意：待房管部门实测建筑面积出来后，如有面积误差上述单价乘以实测建筑面积，据实结算房款，多退少补。李华在购买人签字（盖章）、委托代理人签字栏签名，日期：2014年11月17日。
2014年11月18日，铜陵绿地建筑安装有限责任公司出具一份《转让承诺》给井湖房地产公司，载明：兹有我公司承建的荷塘月色菜市场及垃圾中转站工程，按合同约定部分抵房工程款自愿购买贵单位开发建设的商品房，现我公司同意将购买的荷塘月色花园小区6栋17A03房产转让给该项目负责人李华，身份证：××，本公司并委托与井湖房地产公司签订此房产合同，由此引起的任何纠纷均由本公司承担。
同日，李华出具一份《转让承诺》给井湖房地产公司，载明：本人李华（身份证：××，现同意将本人于井湖房地产公司开发的荷塘月色小区6栋17A03室房产转让给方月珠（身份证：××，本人委托方月珠与井湖房地产公司签订此房产合同，由此引起的任何纠纷均由本人承担。
2014年11月18日，井湖房地产公司制作一份《荷塘月色花园（确认书）》，载明：房号：6栋17A03，复式楼；房型：（J1）二房二厅；户名：方月珠；电话：137××××8686；面积：83.24平方米，单价7800元，总价649272元；面价：32.15，单价7300元，总价234695元；合计总价883967元；备注：优惠后总价款约875127元。备注：上述表中房屋建筑面积仅按图纸估算，最终以房管部门实测建筑面积为准。双方同意：待房管部门实测建筑面积出来后，如有面积误差上述单价乘以实测建筑面积，据实结算房款，多退少补。方月珠在购买人签字（盖章）、委托代理人签字栏签名，日期：2014年11月18日。
方月珠于2014年11月17日通过银行转账支付李华50000元，11月18日三次转账，各支付100000元、300000和250000元，合计付款700000元。
2014年11月18日，井湖房地产公司开具一份《收据》给方月珠，交款单位：方月珠，收款方式：转，人民币：875127元，收款事由：荷塘月色6栋17A03户。该收据加盖了井湖房地产公司财务专用章。
2014年11月24日，井湖房地产公司与方月珠签订一份《商品房买卖合同》（草签合同），出卖人为井湖房地产公司，买受人为方月珠，双方约定如下：其中，第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房房屋坐落：铜陵县五松镇荷塘月色花园6栋17A03房。……该商品房建筑面积一层约为83.24平方米，二层约为32.15平方米，该房屋建筑面积现仅按图纸估算，最终以房管部门实测建筑面积为准。双方同意：待房管部门实测建筑面积出来后，如有面积误差上述单价乘以实测建筑面积，据实结算房款，多退少补。第四条计价方式及价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价一层为（人民币）每平方米7800元，二层为（人民币）每平方米7300元。第五条付款方式及期限。买受人于2014年11月18日前一次性已付清部分房款为875127元。第六条交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第七条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），⑴逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金……第九条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……
后铜陵县房地产测绘队对铜陵县五松镇荷塘月色6栋房屋进行实地测量，铜陵县房地产管理局制作《房产分层分户平面图》，该栋房屋编号确定为9栋，二至十八层，商品房建筑面积一层为87.26平方米，二层为52.99平方米。
2015年4月27日，方月珠通过邮政特快专递向井湖房地产公司送达一份《解除合同通知书》，载明：合同签署后，本人已按合同约定履行了交款义务，但贵公司并未按照合同约定向本人发出书面交房通知，也未实际向本人交付房屋，距合同约定的交付期限已逾期近四个月，按照双方合同约定，本人完全有权解除双方的合同。据此，本人为维护合法权益，特依据合同法第九十三条第二款的规定发送书面通知：通知贵公司自本通知发出之日起，解除双方于2014年11月24日签订的《商品房买卖合同》，并请贵公司于接到本通知之后三十日内向本人返还全部已付购房款875127元及违约金8751.27元。
2015年5月4日，井湖房地产公司通过快递向方月珠送达一份《关于〈解除合同通知书〉的回复函》，载明：你的《解除合同通知书》收悉。经我公司相关人员核实后认为：你的通知书内容不符合客观事实，要求也无理无据，且造成房屋未交付的责任完全在你一方。故你要求解除合同，返还已付房款875127元及违约金8751.27元，我司不予接受，并保留依法追究你的违约责任的权利。事实及理由如下：你购买的荷塘月色小区6栋17A03号房屋，是我司以工程款串换的方式，售予某建筑公司项目部负责人李华的。该房按图纸估算的面积，总房款（优惠后）为875127元。你看中该房后，意欲购买，后通过我司相关人员介绍，你与李华取得联系，并与李华谈妥该房屋成交价为758000元。鉴于当时该房屋实测面积未出来，故相关各方均明确表示：待房管部门实测建筑面积出来后，如有面积误差上述单价乘以实测建筑面积，据实结算房款，多退少补。为方便办理购房手续，应李华要求，并征得你的同意，由我司直接与你签约。但你的购房款直接付给李华，再由李华至我司办理工程款抵付手续。2014年11月18日，你总计付给李华房款700000元，余款（含面积无差额）议定待实测面积出来后多退少补。因实测面积未出来，无法正式签约并备案，但应你一再要求，双方于11月24日签订了《商品房买卖合同》（非备案版本）。此后不久，该房屋实测面积出来了，比原估算面积多二十几平方米。我司将该实测结果，及时告诉了李华与你。但你不信守合同约定，拒不支付剩余房款，且与李华协商无果，以致李华也拒不与我司办理差额面积房款的抵付手续。你所购买的房屋，早已具备交付条件。因你房款未全部付清，我司才未予交付，故逾期交付的责任，完全在你一方。……因此，你通知书中的要求，我司均不予接受。我司认为：双方签订的合同，是合法有效的，合同相关方均应全面履行。希望你正视客观事实，按合同约定尽快付清尚欠的房款，我司即办理房屋交付手续……
原审法院认为：铜陵绿地建筑安装有限责任公司根据其与井湖房地产公司建筑施工合同约定，向井湖房地产公司购买其施工的荷塘月色商品房以抵付井湖房地产公司应支付其的工程款，铜陵绿地建筑安装有限责任公司将其购买的商品房转让给项目负责人李华，及李华又将该商品房转让给方月珠，井湖房地产公司均予以同意。据此，方月珠与井湖房地产公司签订《商品房买卖合同》（草签合同）和荷塘月色6栋17A03号房屋确认书，双方意思表示真实，不违反法律规定，合同合法有效。方月珠与井湖房地产公司在合同和房屋确认书中约定了房屋建筑面积最终以房管部门实测建筑面积为准，待房管部门实测建筑面积出来后，据实结算房款，多退少补；同时双方在合同中还约定井湖房地产公司应于2014年12月31日前交付商品房。后实测建筑面积大于双方合同约定的面积，依约方月珠应当补足增加的面积部分房款；井湖房地产公司陈述其通知了李华与方月珠，但未举证证明，同时也未证明通知了方月珠办理交房手续，李华也未证明井湖房地产公司的陈述，所以井湖房地产公司辩解方月珠拒不同意按合同约定单价补足房款，逾期交房的责任在于方月珠一方的意见，不予采纳。因井湖房地产公司未证明其通知方月珠交付房屋，应认定井湖房地产公司构成逾期交房的违约责任，所以依据双方的合同约定，方月珠有权自约定的2014年12月31日交房日期逾期60日后主张解除合同，2015年4月27日方月珠向井湖房地产公司送达《解除合同通知书》，虽然2015年5月4日，井湖房地产公司也向方月珠送达了《关于〈解除合同通知书〉的回复函》，不同意解除合同，要求继续履行合同，但没有依照法律规定在解除合同通知到达之日起三个月内提起诉讼或者仲裁要求确认解除合同的效力，所以井湖房地产公司的异议方式，对方月珠不具有拘束力，因此自方月珠的《解除合同通知书》到达井湖房地产公司之时，双方的《商品房买卖合同》即解除。方月珠陈述其实际支付李华房款700000元，李华也予以认可；方月珠陈述房款875127元，李华优惠为700000元，李华未认可，方月珠也未举证证明，应认定双方之间的房款尚未结清；方月珠主张返还购房款875127元的请求，超出700000元的部分不予支持。因井湖房地产公司没有按期交房，方月珠主张按银行同期贷款利率支付从2015年6月1日至实际返还之日的利息请求，与双方合同的违约金标准不符，且未证明其实际损失大于违约金，不予支持，法院确定按合同约定的“按买受人累计已付款的1%”违约金标准计算违约金。
铜陵绿地建筑安装有限责任公司与李华、李华与方月珠之间系合同的权利义务概括转移，井湖房地产公司均予以了认可，并与方月珠签订了《商品房买卖合同》（草签合同），那么合同的相对方即为方月珠与井湖房地产公司，也正因此，方月珠向李华支付了房款，而李华将其受让的抵付款875127元转让给方月珠，同时井湖房地产公司开票确认方月珠通过转账方式已付房款875127元，即履行了合同约定的前期付款义务。所以井湖房地产公司辩解本案名为井湖房地产公司与方月珠之间的房屋买卖关系，实为方月珠与李华之间的房屋买卖关系，井湖房地产公司只是为简便相关各方办理购房手续，受托代为办理，该房真正的交易双方是李华与方月珠，方月珠与李华协商房价、付款方式等，就连己付房款700000元，也是直接支付给李华的，方月珠未支付任何钱款给井湖房地产公司；井湖房地产公司的上述房屋，早已具备了交房条件，只是因为方月珠的原因，以致造成逾期交房的，其责任全部在方月珠一方，方月珠单方要求解除合同，并要求按合同总价退还购房款并支付利息的请求，无事实及法律依据的意见不予采纳。在本案中，方月珠与井湖房地产公司均未要求李华承担何种民事责任，至于李华出具给井湖房地产公司的《转让承诺》中承诺的义务，井湖房地产公司可另行主张，所以李华在本案中不承担民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：1.被告铜陵井湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告方月珠购房款70万元，并支付违约金7000元（按已付购房款70万元的1%计算）；2.驳回原告方月珠的其他诉讼请求；3.第三人李华不承担民事责任。本案受理费12551元，由原告方月珠负担2551元，被告铜陵井湖房地产开发有限公司负担10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人井湖房地产公司不服一审判决，上诉称：1.一审判决解除《商品房买卖合同》无事实及法律依据；2.一审判决上诉人退还房款并承担违约金是错误的。上诉人只是为了简便购房手续，代为办理，该房真正交易双方是方月珠与李华。且对于实测面积，方月珠应当根据双方约定补完差价，方能交房，方月珠违约在先，违约责任不应当由井湖房地产公司承担。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人方月珠答辩认为：1.合同得以解除是被上诉人依法依约行使合同解除权的结果，一审法院并未判决解除；2.一审判决认定事实清楚，本案上诉人与被上诉人之间的合同关系是通过多次权利义务的概括转移，在双方之间订立合同；3.本案判决退房款及违约金是基于两方面，一方面是合同约定，一方面是上诉人违约事实的承担。综上，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
原审第三人李华陈述认为：1.李华代替绿地公司与井湖房地产公司之间以房抵债的权利义务全部转让给了被上诉人，故被上诉人在上诉人之间形成的合同纠纷与李华无关；2.涉案的房屋面积约定按房管部门实测面积计价，三方均一致认可，导致上诉人未能按期交房的真实原因是被上诉人不能信守合同约定，不愿意继续付款；3.导致被上诉人与上诉人之间合同解除的原因是上诉人未能在法定的期间内行使权利，故合同的解除后果由上诉人自行承担，所以，一审判决李华不承担责任是正确的，请求予以维持。
上诉人井湖房地产公司及被上诉人方月珠，原审第三人李华二审没有新的证据向法庭提交。对于原审所提交的证据，方月珠认为，上诉人原审提交的证据七关于面积的说明及房产部门对房屋的测绘面积说明，该测绘图没有加盖测绘部门的公章，我方要求其提供原件，但至今也没有出示。一审法院在判决的证据认证中却确认了该证据的效力，该证据不能予以认定。对于其他证据坚持原审的证明观点和质证意见。井湖公司、李华对于原审的证据坚持原来的证明观点和质证意见。
对于原审经审理查明的事实，井湖房地产公司、李华均没有异议，方月珠对于证据七确认的事实有异议。
经本院核实，该平面图在铜陵县房地产管理局调取，加盖铜陵县房地产测绘队的公章，故对于该争议房屋面积87.26㎡，复式面积51.36㎡依法予以确认。
双方争议焦点：1.上诉人井湖房地产公司是否是购房合同的相对方？是否应当承担返还购房款的责任？2.逾期交房的责任应当由谁承担？3.一审判决的违约金是否有依据？
本院认为：1.井湖房地产公司因欠绿地公司工程款，双方协商以争议房屋抵付工程款，绿地公司同意将争议房产转让给该项目负责人李华，李华又同意将争议房产转让给方月珠，以上均系各方真实意思表示，合法有效，最终形成权利义务的概括转移；2.双方合同约定的交房日期为2014年12月31日前，并以书面形式通知购房人，现井湖房地产公司未提供证据证明其曾经在此日期前书面通知方月珠收房，故对于方月珠要求解除购房合同的主张予以支持；3.井湖房地产公司违约在先，方月珠在合同解除后，要求退还购房款及支付违约金的主张依法予以支持。
综上，一审法院判决事实清楚，证据确实充分，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12551元，由上诉人铜陵井湖房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
代理审判员 盛丽娜
代理审判员 戴卢刚
二〇一六年六月二日
书 记 员 王小江
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。