内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内2921民初552号 原告：阿拉善盟温馨物业有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗。 法定代表人：王非。 委托诉讼代理人：李易达。 委托诉讼代理人：王淑琴。 被告：张泽成，男，1948年12月5日出生，汉族，系退休职工，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。 委托诉讼代理人：赵继军。 原告阿拉善盟温馨物业有限责任公司（以下简称温馨物业公司）诉被告张泽成物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温馨物业公司的委托诉讼代理人李易达、王淑琴，被告张泽成及其委托诉讼代理人赵继军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告温馨物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告给付*室拖欠的2015年5月28日至2017年3月31日期间物业管理费2325元，装修产生水电费300元，垃圾清运费150元，迟延履行金150元，合计2925元；2.请求法院依法判令被告给付原告*室2015年10月至2016年8月1日期间所使用的水电费220元；3.请求法院依法判令被告向原告给付*室拖欠的2015年6月26日至2017年3月31日期间物业管理费1910元，装修产生水电费300元，垃圾清运费150元，迟延履行金150元，合计2510元；4.请求法院依法判令被告向原告给付*室拖欠的2015年6月26日至2017年3月31日期间物业管理费1901元，装修产生水电费300元，垃圾清运费150元，迟延履行金150元，合计2501元；5.本案的诉讼费用及相关费用由被告承担。事实与理由：原告与阿拉善盟德宸房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，由原告为巴彦浩特镇万华春城小区提供物业服务，双方约定按建筑面积0.8元每平方米收取物业服务费，被告系万华春城小区业主，经原告多次催要被告一直未缴纳物业服务费。故请求法院给予判决。 被告张泽成辩称，一、原告诉求缺乏法律依据。与原告签订前期物业服务合同的主体只能是建设单位，而阿拉善盟德宸房地产开发有限责任公司并非巴彦浩特镇万华春城小区的建设单位，而是该小区收尾工程的施工单位，万华春城小区的建设单位系阿拉善盟住建局。原告与阿拉善盟德宸房地产开发有限责任公司签订的前期物业委托管理合同应为有效合同。原告与被告之间没有契约关系。根据法律规定，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同的约定。本案中，被告的房屋系拆迁置换房，没有签订房屋买卖合同，原告依据的所谓收费标准并没有得到相关业主的相应承诺，其与业主之间没有形成法律规定的契约关系。原告与被告签订的《房屋装饰装修管理协议》中虽然也涉及到物业费、垃圾清运费等内容，但该协议中的上述内容虽未明示，被告无从得知原所谓收费标准，亦无法做出相应承诺。2015年4月至2017年5月期间，原告从未向被告公示或告知过物业服务项目、收费标准，且原告在其服务期间未向被告收取过物业服务费。二、原告提供的物业服务不规范。原告为万华春城小区提供的服务仅有保洁服务，而且服务态度差，服务质量差，没有水电维修，卫生也仅仅是几天打扫一次。现万华春城小区业委会和社会招聘水暖电专业技工和保洁人员，负责小区的物业服务，物业服务费也仅按每平方米0.3元收取。三、原告须与全体业主确认收费标准。原告虽然已向全体业主提供了部分物业服务，但由于原告没有与建设单位签订前期物业服务合同、之后没有与业主达成服务收费标准的约定，也没有在物业服务期间收取过物业费，并不是被告拖欠物业服务费，而是万华春城全体业主都不认同原告在服务终结后单方提出收费标准。四、原告无权主张电费收取的权利。电费的收取应由代缴人代缴后，向电能实际使用人收取，原告并不是电费的代缴人，其无权主张该项权利。 本院经审理认定事实如下，2015年4月1日，原告温馨物业公司与阿拉善盟德宸房地产开发有限责任公司签订《“万华春城”住宅小区**物业委托管理合同》。合同约定：“阿拉善盟德宸房地产开发有限责任公司选聘温馨物业公司对‘万华春城住宅小区’提供前期物业管理服务事宜。物业服务费为0.80元/月/平米，垃圾清运费150元/户。委托管理期限从2015年4月1日起至2017年4月1日止。温馨物业公司与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。”合同签订后，原告开始为万华春城小区提供物业服务。2015年5月28日、2016年6月26日，原告与被告签订《房屋装饰装修管理协议》三份，协议约定：被告向原告缴纳装修保证金3000元，待装修完毕经过1年观察期，无渗漏或其他遗留问题的，扣除公共水电费300元（水费100元、电费200元）后，将剩余款项退还被告。被告张泽成系巴彦浩特镇万华春城小区*室、*室的物业使用人，201室的房屋面积为131.72平方米，202室的房屋面积为112.46平方米。被告于2015年5月28日领取201室的钥匙，经过装修后于2015年11月底入住。202室一直未进行装修。被告称16号楼5单元102室于2016年2月出售，但被告同意原告向其主张2015年6月26日至2017年3月31日期间的物业服务费，该房屋的面积为112.97平方米。原告诉讼请求期间的物业服务费，被告未予交纳。上述费用经原告书面催收，被告仍未交纳。原告于2018年3月6日将被告诉至本院。 另查明，2017年8月16日，张泽成起诉温馨物业公司要求温馨物业公司退还装修保证金9000元，本院于2017年11月15日依法作出（2017）内2921民初2379号民事判决，判决：温馨物业公司退还张泽成装修押金9000元，未扣除900元公共水电费。 再查明，原告为万华春城小区提供物业服务期间，因原告有近2个月未雇佣到工人，故该期间原告未提供服务。 上述事实有原告出示的营业执照、资质证书、《“万华春城”住宅小区前期物业委托管理合同》《房屋装饰装修管理协议》、通知在卷资证，本院依法予以确认。 本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与阿拉善盟德宸房地产开发有限责任公司签订的《“万华春城”住宅小区**物业委托管理合同》及原告与被告签订的《房屋装饰装修管理协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，上述合同合法有效。《“万华春城”住宅小区**物业委托管理合同》对巴彦浩特镇万华春城小区所有业主及物业使用人均有约束力。原告与被告应当按照约定和诚实信用的原则全面履行自己的义务，原告于物业交付之日开始履行其服务义务，而被告经过原告的催要至今未交纳拖欠的物业服务费，已构成违约，应承担向原告交纳物业服务费的民事法律责任。但原告在合同期内有近2个月未向“万华春城”小区提供服务；其次，原告在与阿拉善盟德宸房地产开发有限责任公司签订《“万华春城”住宅小区**物业委托管理合同》时是按高层住宅小区的标准签订合同并约定物业服务费的，被告入住时，万华春城小区内的公共配套设施尚不完善，相较同类设施、设备完善的小区，原告为被告提供的服务也有所减少；最后，根据2015年度前期物业服务费收取的市场行情，原告与阿拉善盟德宸房地产开发有限责任公司约定的物业服务费偏高。综上，关于原告主张要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院依据查明的事实及本案的情形，酌情予以减少20％即被告向原告交纳4909元物业服务费；关于原告要求被告给付*室、*室垃圾清运费150元的诉讼请求，《“万华春城”住宅小区前期物业委托管理合同》第三章第六条第2项约定：“垃圾清运费150元/户”，被告未出示有效证据证明被告的装修垃圾不是原告清运的，故原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持，因*室尚未装修，并未产生装修垃圾，原告要求被告给付*室垃圾清运费的诉讼请求，本院不予支持；关于原告要求被告给付*室、*室300元装修水电费的诉讼请求，在《“万华春城”住宅小区**物业委托管理合同》及《房屋装饰装修管理协议》中均有对房屋装饰装修的约定，被告在《房屋装饰装修管理协议》上签字确认公共水电费300元，但被告未向原告支付，已构成违约，应承担相应民事法律责任，故对该项诉讼请求，本院依法予以支持，因*室尚未装修，并未产生装修水电费，原告要求被告给付*室水电费300元的诉讼请求，本院不予支持；关于原告要求被告给付迟延履行金的诉讼请求，因原告也存在违约情形，本院不予支持；关于原告要求被告给付*室2015年10月至2016年8月1日期间水电费的诉讼请求，本案系物业服务合同纠纷，原告的该项诉讼请求与本案不是同一法律关系，本案不作处理，可以另案处理；关于被告抗辩阿拉善盟德宸房地产开发有限责任公司并非巴彦浩特镇万华春城小区的建设单位，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，被告未出示有效证据证明其主张，对被告的该项抗辩意见，不予采信。据此，依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下： 一、被告张泽成于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告阿拉善盟温馨物业有限责任公司*室2015年5月28日至2017年3月31日期间物业服务费1860元、垃圾清运费150元、公共水电费300元，*室2015年6月26日至2017年3月31日期间物业服务费1528元、垃圾清运费150元、公共水电费300元，*室2015年6月26日至2017年3月31日期间物业服务费1521元，合计5809元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院。 审判员 任  海  荣 二〇一八年五月十八日 书记员 阿地雅加木素