广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）佛中法民一终字第2796号上诉人（原审被告）ＸＸ尧，男，汉族。委托代理人金三宝，广东循理律师事务所律师。委托代理人卢嘉辉，广东循理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佛山市奥园置业投资有限公司。法定代表人杨光，该公司项目总监。委托代理人刘冬仁，广东聚理律师事务所律师。委托代理人连丽娜，广东顺迪律师事务所律师。上诉人ＸＸ尧因与被上诉人佛山市奥园置业投资有限公司（以下简称奥园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第488号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、ＸＸ尧向奥园公司发出的《解除合同通知书》没有发生法律效力；二、驳回奥园公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为11408.92元（奥园公司已预交），由奥园公司负担5704.46元，由ＸＸ尧负担5704.46元。上诉人ＸＸ尧不服原审判决，向本院提起上诉称：ＸＸ尧向奥园公司发出的《解除合同通知书》已生效，原审判决认定《解除合同通知书》没有发生法律效力是错误的，理由如下：一、ＸＸ尧有权解除合同。1.案涉商品房直至2013年8月19日仍不符合约定的交付标准。奥园公司本应于2012年12月31日前向ＸＸ尧交付与样板房及《佛奥湾首期装修标准》约定标准（以下简称约定的交付标准）一致的商品房，但直至原审法院到案涉商品房现场查看之日（2013年8月19日），案涉商品房仍不符合约定的交付标准，原审判决对已予确认。2.奥园公司擅自变更案涉商品房的规划、设计。奥园公司擅自将案涉商品房厨房阳台和景观阳台连接密封，形成两间小储物房，严重影响厨房的通风、采光，并且存在严重安全隐患。而该变更规划、设计的行为并未通知ＸＸ尧，更未征得ＸＸ尧的书面同意。原审判决对前述事实也予确认。3.ＸＸ尧解除合同有合同及法律依据。ＸＸ尧与奥园公司在《商品房买卖合同》第八条、第十条及第十一条中，已明确约定了ＸＸ尧逾期付款、奥园公司逾期交房及奥园公司擅自变更规划、设计的违约责任，均等地赋予了奥园公司及ＸＸ尧依约解除合同的权利。因此，结合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，ＸＸ尧解除合同有合同及法律依据。综上，本应于2012年12月31日交付ＸＸ尧的案涉商品房，直至2013年8月19日仍不符合合同约定的交付标准，且奥园公司擅自变更案涉商品房的规划、设计，ＸＸ尧有权依照合同约定及法律规定解除合同。二、ＸＸ尧有依照合同约定及法律规定向奥园公司发出《解除合同通知书》，且奥园公司已于2013年3月15日签收《解除合同通知书》，《解除合同通知书》已经生效。ＸＸ尧已经依照《商品房买卖合同补充协议》第三条约定及《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，于2013年3月14日（即奥园公司逾期交房的第73天），向奥园公司以书面形式发送了《解除合同通知书》。奥园公司也确认于2013年3月15日收到ＸＸ尧发出的《解除合同通知书》。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，《解除合同通知书》已经生效，合同已于2013年3月15日解除。另外，原审判决认定案涉商品房直至2013年8月19日仍不符合约定的交付标准，但却以奥园公司已经于合同约定的期限内向ＸＸ尧发出收楼通知书，并于约定的时间内要求办理房屋交接手续为由，作出不能认定奥园公司逾期超过60天交付商品房，ＸＸ尧也不能据此提出解除合同的认定，原审判决前后矛盾。综上，ＸＸ尧上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回奥园公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由奥园公司负担。被上诉人奥园公司辩称：1.奥园公司不存在逾期交楼的情形，奥园公司按合同约定在2012年12月31日通知ＸＸ尧前来收楼并办理相关手续，但由于ＸＸ尧单方认定房屋现状不符合交楼标准，导致奥园公司无法交楼，对此是否逾期交楼一审法院有详细的分析，奥园公司对一审法院的分析没有异议。2.涉及交楼标准的问题，奥园公司按照书面合同的约定进行装修施工，而ＸＸ尧主张的样板间、宣传画册等内容作为交楼标准与事实不符，因为奥园公司在样板间、宣传画册显著的地方表明非交楼标准，ＸＸ尧在明知非交楼标准的情况下，与奥园公司签订商品房买卖合同，在商品房买卖合同中明确约定交楼标准以合同为准，即使一审法院认定奥园公司提供的所售商品房不符合交楼标准，那也不构成根本性违约，不符合合同约定的及法定的解除条件，在不构成根本违约的情况下，奥园公司所承担的违约责任应该是修复或损失赔偿，而且奥园公司提起诉讼前，向ＸＸ尧书面发出征询函，协商解决此事，并提出了相应的补偿方案，但ＸＸ尧因考虑到房价受市场影响，价格下跌，所以通过诉讼的方式企图达到解除合同的目的，这是一种投资性的行为，该风险应由ＸＸ尧承担。3.奥园公司不存在根本性改变房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向，也不影响房屋的通风、视野等，其认为把阳台进行封闭只是开发商考虑空间的利用，只是细微的修改，且该修改在最后的工程竣工验收中也通过了规划设计、消防、人防的验收，不存在质量和影响购房者人身安全。4.在同期交楼中，所售房屋有装修房和毛坯房，装修房推出时正是房价高的时间，因此ＸＸ尧购房之时推出的基本上都是装修房，结合当时的楼市及市场行情，所售商品房的价格高于同期的商品房，后来由于楼市调控，奥园公司开始销售毛坯房，但这两种户型的商品房，不涉及ＸＸ尧陈述的主观猜测的原因，因此奥园公司请求二审法院维持原判，驳回ＸＸ尧的上诉请求。上诉人ＸＸ尧二审期间提交案涉商品房的竣工备案图，以证明奥园公司未经设计单位同意，也未经ＸＸ尧同意，对案涉商品房的设计进行变更，ＸＸ尧有权以此为由解除合同。奥园公司质证认为：1.对证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，竣工备案图上标注的提交时间是2011年，奥园公司的竣工验收表是标注时间为2012年，奥园公司的竣工验收合格是在对图纸进行了细微修改后实际通过验收，不存在先验收后改动的情形；2.关于开发商作出的细微改变主要是考虑业主对空间的使用，并不影响整个采光和通风；3.该证据不属于新证据，ＸＸ尧在一审期间应该提供而没有提供。本院认为，奥园公司对证据的真实性没有异议，故本院对其真实性予以确认。被上诉人奥园公司在二审期间没有提交新的证据。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案二审争议的主要焦点是ＸＸ尧能否以奥园公司逾期交付房屋为由单方解除合同。本案中，双方当事人在《房品房买卖合同补充协议二》第一条约定：“一、《商品房买卖合同》‘第九条商品房交付期限’修改为：甲方应在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设备工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准，并能正常使用的商品房交付乙方使用。”《商品房买卖合同补充协议》第三条约定：“《商品房买卖合同》中‘第十条甲方逾期交付商品房的违约责任’补充：（一）按第1种方式，逾期超过六十天后，乙方有权解除合同。乙方应在达到合同解除条件之日起十五日内以书面形式通知甲方，否则视为乙方要求继续履行合同。”ＸＸ尧主张因奥园公司逾期60天未交付符合装修标准约定的房屋，其有权依照合同的约定解除合同。奥园公司则主张房屋已达到约定的交付标准，ＸＸ尧拒绝接收，故其不存在逾期交楼的情形。可见，双方的争议缘起于对奥园公司是否存在逾期交付房屋存在不同的理解，属于当事人对合同约定的解除条件本身产生争议。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于合同解释的规定，对于上述条款的约定，应当结合该合同的全文、尊重当事人在订立合同时的意思表示以及诚实信用的原则予以解释。首先，从合同条文的约定来看，双方当事人并没有约定不符合装修标准交付房屋，可以解除合同。双方在《商品房买卖合同》中将“逾期交付”表述为“未按本合同规定的期限将该商品房交付使用”，从文义理解，应当是强调未按时交付房屋，指向的是约定期间内履行不能，导致购房者无法按时取得房屋从而实现缔约目的。而对交付房屋的装修标准部分不符合约定，属于不适当履行，两者性质不同，所产生的法律后果亦不尽相同。对于因装修标准不符合约定的问题，双方在《房品房买卖合同》第十四条以及补充协议第六条“关于装饰、设备标准承诺的违约责任”中有明确约定，即交付的商品房达不到约定标准，致使不能正常使用，经双方确认属于工程质量保修范围的，开发商承诺在合理期限内完成至约定标准。可见，双方在合同条文中对于“逾期交付”以及“不符合装修标准”的违约责任是有区分的，并没有明确对交付不符合约定的装修标准房屋的情形作出一方可以解除合同的约定。而事实上，奥园公司已在约定的期限内通知ＸＸ尧收楼，并且案涉房屋已符合法律规定和约定的整体工程质量、规划、消防、人防等项目的要求，也按照双方约定的进行了装修，装修问题存在部分瑕疵不影响房屋的正常使用，故案涉房屋实际上可以按时交付，只是ＸＸ尧因装修问题而拒绝收楼，因而不存在开发商未按时交付的问题。其次，从双方的履行情况分析，案涉房屋存在的装修不符合约定标准只占房屋整体的小部分，瑕疵问题亦并非严重至无法使用的程度，当事人可以通过合同关于“装饰、设备标准承诺的违约责任”的约定来救济。在此情况下，倘若按当事人单方主张而适用解除合同的严厉后果，对合同另一方当事人而言无疑是显失公平。况且根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条关于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，对于房屋虽存在质量问题但并非严重影响正常居住的情况下，当事人亦不能要求解除合同。同理，对于因装修瑕疵而不影响正确使用的情形下，亦不应赋予当事人享有单方解除权。基于前述，ＸＸ尧因案涉房屋存在部分不符合装修标准而拒绝收楼，不适用双方签订的《商品房买卖合同》第十条关于逾期交付商品房的违约责任的约定，ＸＸ尧以此为由单方要求解除合同，缺乏法律依据，本院不予支持。但ＸＸ尧认为案涉房屋未达到原约定的装饰装修标准，可以另行主张违约责任。此外，ＸＸ尧还上诉认为奥园公司擅自变更案涉商品房的规划、设计，其可根据《商品房买卖合同》第十一条约定解除合同。本院认为，双方当事人对奥园公司改变原来图纸，将案涉商品房厨房阳台和景观阳台连接密封，形成两间小储物房的事实均无异议，因此可确认奥园公司的确对案涉商品房的房屋结构作出变更。但该变更仅是针对双方签订的《商品房买卖合同》附件一的变更，变更面积只占案涉商品房面积的小部分，不会严重影响ＸＸ尧对案涉商品房的正常使用。且《商品房买卖合同》第十一条所指商品房项目规划、设计的变更是指商品房所在小区的空间布局、规模控制、功能分区等内容的变更，故房屋结构的轻微变更不属于商品房项目规划、设计的变更，ＸＸ尧依据《商品房买卖合同》第十一条约定请求解除合同，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，ＸＸ尧上诉请求解除案涉合同，缺乏事实与法律依据，原审法院确认其通知解除的行为没有发生法律效力正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22817.84元，由上诉人ＸＸ尧负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴健南代理审判员  彭进海代理审判员  姜欣欣二〇一四年一月十七日书 记 员  邱雪碧