浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0602执异104号
案外人金云海，男，1963年3月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。
申请执行人绍兴银行股份有限公司大龙支行，住所地绍兴市越城区大龙市场西侧。
负责人陈峰。
委托诉讼代理人（特别授权代理）王笑强，银行员工。
被执行人绍兴柯桥畅宇纺织有限公司，住所地绍兴市柯桥区漓渚镇棠一村。
法定代表人诸巧凤。
被执行人诸巧凤，女，1972年11月27日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人沈海港，男，1971年6月18日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
本院在执行申请执行人绍兴银行股份有限公司大龙支行（以下简称绍兴银行）与被执行人绍兴柯桥畅宇纺织有限公司（以下简称畅宇公司）、诸巧凤、沈海港金融借款合同纠纷一案中，案外人金云海提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人金云海称，一、案外人与被执行人沈海港于2014年3月1日签订了《房屋租赁合同》，约定被执行人沈海港将其名下位于柯桥区福全街道伯乐大厦504室、505室、506室、402室房地产（以下简称涉案房产）出租给案外人使用，租赁期限为10年，第一、第二年的年租金为10万元，第三年开始每年递增3%；若10年租金一次性付清，则每年租金不上浮，且可以免费延长租期2年；装修期三个月，不计租费，相应租期顺延。上述合同签订后，案外人即对涉案房产进行装修和使用至今，并按约支付给被执行人沈海港房屋租金105万元、物业费押金1万元。二、根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，案外人与被执行人沈海港签订的《房屋租赁合同》已于2014年3月1日依法成立并生效。三、据案外人了解，被执行人沈海港的上述房产及土地的抵押登记时间晚于案外人与被执行人沈海港签订《房屋租赁合同》的日期，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，该《房屋租赁合同》的效力不受上述抵押权的影响。四、据案外人了解，上述房屋的首次司法查封日期也晚于案外人与被执行人签订《房屋租赁合同》并实际占用房屋的时间，该《房屋租赁合同》依法应予以保护。五、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”原则，即使贵院将涉案房产进行拍卖，也不应影响案外人所享有的租赁权。综上，案外人现提出执行异议，请求贵院确认案外人与被执行人沈海港于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》依法成立并合法有效，案外人对涉案房产享有租赁权（租赁期限为2014年3月1日至2026年5月31日），并对上述房产带租约进行司法拍卖，以保护案外人的合法权益不受侵害。
申请执行人绍兴银行称，第一，申请执行人对涉案房产享有合法有效的优先受偿权，并已由越城区人民法院（2017）浙0602民初8306号生效民事判决书判决确认。申请执行人在放贷之前，就涉案房产是否存在租赁关系与抵押人沈海港进行了约谈，抵押人明确表示涉案房产上并不存在租赁，并出具了抵押人声明，因此，涉案房产上并不存在租赁关系。第二，案外人主张的事实理由不充分，不能证明租赁关系存在。首先，案外人出具的《房屋租赁合同》并没有经过登记。其次，案外人提供的转账凭证只有50万元，未注明转账事由，另外55万元只有沈海港的收条，没有转账记录，不能据此认定案外人已经支付了100万元租金和5万元定金；另一方面，根据该租赁合同第四条第2款的约定，案外人应支付给被执行人的租金应为111万余元，而不是案外人主张的105万元。最后，案外人并未实际占有使用涉案房产。涉案房产抵押登记前，申请执行人对涉案房产进行了现场走访，当时四楼系由抵押人沈海港所开设的畅宇公司在使用，五楼系由宝腾贸易公司在实际占有使用。而根据申请执行人最近一次对涉案房产进行走访发现，其中402室房屋依然由畅宇公司在使用，而504、505、506室则处于空置状态。此外，案外人未能提供水费、电费等缴纳凭证，证明其实际占有使用涉案房产。故申请执行人认为，案外人无法举证证明租赁关系实质存在。第三、退一万步讲，即使案外人与被执行人之间确实存在租赁关系，但是申请执行人办理抵押登记时，该租赁关系并未登记公示，案外人也并未实际占有使用涉案房产，申请执行人已经尽到了审慎核查的义务，作为善意第三人不应该承担带租拍卖的义务。综上，申请执行人请求法院依法驳回案外人的所有执行异议请求。
本院查明：被执行人沈海港名下登记有坐落绍兴市柯桥区福全街道伯乐大厦××、××、××、××室，建筑面积分别为433.84、156.96、93.67、183.21平方米，权证号分别为绍房权证福全字第××、01××32、01××35、01××34号的商业房产（登记日期均为2014年3月18日）及对应的国有土地使用权。根据绍房他证柯桥字第2016029**、201602931、201602932、201602933号房屋他项权证记载，沈海港分别以其所有的上述房产向绍兴银行提供抵押担保，并均于2016年3月29日办理了抵押登记。
2017年7月27日，本院在审理（2017）浙0602民初8306、8307号案件中，财产保全查封了沈海港名下的上述房地产。2017年8月18日，本院作出（2017）浙0602民初8306号民事判决书，对绍兴银行就上述房地产经折价或拍卖、变卖后所得价款所享有的优先受偿权进行了确认。
2018年3月9日，本院立案执行（2017）浙0602民初8306号民事判决书。执行中，本院于2018年5月15日作出（2018）浙0602执1748号公告，通知对上述房地产有租赁权或其他相关权利的案外人于2018年5月25日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在对涉案房产的评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。
案外人金云海为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：
1、出租方（甲方）为沈海港、承租方（乙方）为金云海，落款日期为2014年3月1日的《房屋租赁合同》1份，其中约定甲方将涉案房产出租给乙方使用，租赁期限自2014年3月1日至2024年2月28日，出租房屋赠送装修期三个月待租房到期后顺延；该房屋每年净租金为人民币10万元，租金打入诸巧凤相应银行卡；租金每年一付，从第三年开始每年递增3%，到2026年2月28日；如十年租金一次性付清，可延长租期二年免费使用；交房时乙方需支付租房定金5万元（现金支付）；甲方于2014年2月28日将房屋交付给乙方；乙方在租赁期限内，须事先征得甲方的书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租给他人。
2、收款人均为沈海港、落款日期分别为2014年3月1日、6月25日、7月3日的收条4张；分别记载收到金云海租房物业押金1万元、定金5万元、租房费50万元、租房费50万元。
3、转出户名为金云海、转入户名为诸巧凤、交易日期为2014年7月2日、金额为50万元的中国农业银行银行卡取款业务回单1份。
4、涉案房产的房屋权证复印件4本及沈海港的身份证复印件1份。
5、开票日期为2014年11月28日、付款户名为“伯乐大厦401-406室”的电费收款收据1份；开票日期分别为2015年5月17日、2016年6月16日，付款户名均为“伯乐大厦、4楼沈海港”的电费收款收据各1份；开票日期分别为2016年1月7日、2016年2月20日、2016年3月6日，缴款单位为“伯乐大厦畅宇纺织”的电费统一收款收据各1份；开票日期为2017年5月27日，缴款单位为“伯乐大厦4楼畅宇纺织”的电费统一收款收据1份。
6、出租方为金云海、承租方为沈丽、落款日期为2018年3月8日的《房屋租赁合同》1份，其中约定甲方将自有的坐落在福全街道伯乐大厦504-506室的房屋出租给乙方，租赁期12个月，从2018年3月10日至2019年3月9日，年租金58000元。
申请执行人绍兴银行为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：
1、抵押人为沈海港、落款日期为2016年3月30日的抵押人声明1份，沈海港在其中声明抵押财产未向任何单位或个人出租。
2、《最高额抵押合同》1份，房地产抵押清单、房屋所有权证、土地使用权证、他项权证各4份；（2017）浙0602民初8306号民事判决书1份。
3、办理抵押登记时所拍摄的抵押物现场照片1组及2018年6月与评估公司一起至现场评估时拍摄的抵押物现场照片1组。
本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，因涉案房产已于2016年3月29日设定抵押登记，故案外人金云海需举证证明其在2016年3月29日之前已与被执行人沈海港签订了真实有效的租赁合同，按约支付租金，并实际占有涉案房产且使用至今等事实，其提出的带租拍卖之异议请求方能成立；但案外人提供的现有证据尚不足以证明上述事实成立，同时申请执行人亦已提供了抵押人声明、房屋现场照片等证据予以反驳，故对案外人要求对涉案房产带租拍卖的异议请求，本院不予支持。案外人要求确认其与沈海港之间签订的《房屋租赁合同》依法成立并有效的异议请求，不属于执行异议审查范围，本院在本案中不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人金云海的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 钱土仙
人民陪审员 张华娟
二〇一八年七月二十二日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。