北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初21162号
原告:梁娟，女，1981年8月1日出生，汉族，自由职业，住河北省保定市高新区。
委托代理人：赵颖超，河北佳篷律师事务所律师。
委托代理人：田丰年，河北佳篷律师事务所律师。
被告一：岳洪涛，男，1979年3月9日出生，汉族，职业不详，户籍地住广东省东莞市南城区。
被告二：北京伟嘉安捷投资担保有限公司，住所地：北京市朝阳区朝来科技园二期36号院8号楼。
法定代表人：段逸轩，执行董事。
委托代理人：王达，女，1990年2月7号出生，汉族，北京伟嘉安捷投资担保有限公司法务专员。
被告三：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区朝来科技园创远路36号院8号楼。
法定代表人：刘田，董事长。
委托代理人：贾梦，女，1995年8月6号出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
第三人：北京银行股份有限公司黄村支行，住所地：北京市大兴区黄村镇兴华路212号。
法定代表人：杨波涛，行长。
委托代理人：张雷，男，1986年7月13日出生，汉族，北京银行股份有限公司黄村支行零售部经理，住北京市丰台区。
原告梁娟与被告岳洪涛、北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称：安捷担保公司）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）以及第三人北京银行股份有限公司黄村支行（以下简称：北京黄村支行）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁娟及其委托代理人田丰年、赵颖超，被告安捷担保公司委托代理人王达，被告我爱我家公司委托代理人贾梦，第三人北京黄村支行委托代理人张雷到庭参加诉讼，被告岳洪涛经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告梁娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告岳洪涛履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，解除房屋抵押手续，并协助原告办理房屋过户手续（标的价值260万元）；2、判令被告北京伟嘉安捷投资担保有限公司返还原告佣金2470元；3、判令被告北京我爱我家房地产经纪有限公司返还原告居间服务费用57200元；4、判令被告岳洪涛、北京伟嘉安捷投资担保有限公司、北京我爱我家房地产经纪有限公司连带承担涉案房屋的剩余未还房贷；5、判令被告岳洪涛赔付原告违约金100万元（自2013年9月8日起至实际付清为止，以250万元为计算基数，按日息万分之五计算，但我方酌情减至100万元）；6、本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实和理由：原告与岳洪涛在我爱我家公司的居间介绍下，于2013年6月10日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定，岳洪涛（卖方）将位于黄村镇新城北区16号地西区8#1单元801号房屋出售给原告（买方），合同总价款2600000元。合同签订后，原告在2013年7月15日前向岳洪涛支付房款总计2400000元和10000余元的银行贷款利息。原告依约履行了合同主要义务。依照该合同：“当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”但，自合同签订之日至今已有三年零七个月，岳洪涛拒不配合办理房屋权属转移登记手续，且未按照约定办理抵押注销手续。2013年6月10日原告与岳洪涛签订房屋买卖合同的同时，双方同时与安捷担保公司签订了《房屋交易保障服务合同》，以此来保障房屋买卖合同顺利履行。《房屋交易保障服务合同》中约定安捷担保公司的具体服务内容共计13项，其中第三项为办理房屋缴税手续及房地产权属转移登记手续，第四项为办理房屋解押手续。合同履行至今，安捷担保公司一直未办理房屋解押手续，导致原告无法取得房屋所有权证。被告拒不履行合同义务的行为给原告及其家人带来了巨大的经济损失和精神伤害，已经构成严重违约，被告的行为有违诚实信用，为维护原告的合法权益，故提出上述诉请，且诉讼费、保全费由被告承担。
被告岳洪涛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩状。
被告安捷担保公司辩称，不同意原告针对我方的诉讼请求；我公司与原告是服务合同关系，但本案案由是房屋买卖合同纠纷，不宜在本案中一并处理；岳洪涛未实际履行解除抵押及房屋过户义务，与我公司无关，我公司不存在违约行为，已经全部履行合同义务；且根据交易服务保障合同第五条第三款约定，若合同无法履行，我方收取的服务费用是不退还的，守约方应向违约方追偿；同时，我公司愿意协助办理房屋解除抵押及房屋过户手续。
被告我爱我家公司辩称，不同意原告针对我方的诉讼请求。我公司与原告是居间合同关系，但本案案由是房屋买卖合同纠纷，不宜在本案中一并处理。岳洪涛未实际履行解除抵押及房屋过户义务，与我公司无关，我公司不存在违约行为，已经全部履行合同义务。
第三人北京黄村支行辩称，涉案北京市大兴区乐园路22号院36号楼8层1单元801房屋在我行有房屋抵押贷款，抵押人是岳洪涛，贷款期限是2010年11月24日至2040年11月24日，贷款数额为1140000元，还款方式为等额本息，每月5170.56元，还款期限是每月24日。截止2017年4月23日，涉案房屋一直是正常还款状态，尚未还款的本金为976965.43元。针对原告的诉讼请求，如若涉案房屋在我行的贷款得到全部清偿，我方愿意配合原告方办理房屋解除抵押手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换和质证。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年6月10日，岳洪涛（出卖人）与梁娟（买受人）通过我爱我家公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同载有：“房屋座落为北京市大兴区黄村镇新城北区16号地西区8#1单元801号；房屋所有权证书号为北XXXX号Y1055907；房屋已经设定抵押，抵押人为岳洪涛，抵押登记日期为2010年11月24日，出卖人应于2013年7月24日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为人民币2600000元；买受人向出卖人支付定金，定金金额为人民币100000元，定金支付方式为直接支付给出卖人；出卖人应当在领取全部房款当天将涉案房屋交付给买受人；自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付”等内容。同日，岳洪涛（甲方）与梁娟（乙方）在我爱我家公司（丙方）的见证下签订房屋买卖定金协议，该协议载有：“房屋价格为人民币260万元，甲方接受乙方在签订本协议当日交付的购房定金人民币10万元整”等内容。同日，岳洪涛向梁娟出具定金收据，内容为：今收到买方梁娟购买大兴区黄村镇新城北区16号地西区8#住宅楼工程8层1单元-801房屋定金人民币壹拾万元整。以此为证。”，收款人处有岳洪涛的签字。2013年6月20日，梁娟丈夫张若桢通过农业银行向岳洪涛名下账户×××转账30万元；2013年6月20日，梁娟向岳洪涛名下账户×××汇款10万元，2013年7月16日汇款160万元，2013年7月26日汇款40万元一笔、11600元一笔。庭审中，原告认可：其已付房款总数为250万元，未付数额为10万元；并称，双方曾约定待房屋过户后才给最后的10万元。另，原告主张涉案房屋已于2013年6月11日交付，但因物业公司不承认其业主身份不提供生活用水而尚未入住。
后，岳洪涛取得涉案房屋的房屋所有权证书，涉案房屋的坐落确定为北京市大兴区乐园路22号院36号楼8层1单元801室，房屋产权证号为X京房权证字第XX**号。涉案房屋买卖合同于2016年1月完成网签备案。落款日期为2014年6月5日的房屋抵押贷款合同载明：抵押人岳洪涛与抵押权人北京黄村支行就大兴区乐园路22号院36号楼8层1单元801室签订房屋抵押贷款合同，贷款数额为114万元，还款期限360个月。庭审中，北京黄村支行称涉房屋抵押贷款合同系取得房产证后补签，贷款期限为自2010年11月24日至2040年11月24日，贷款数额为1140000元，还款方式为等额本息，每月5170.56元，还款期限是每月24日，截止2017年4月23日尚未还款的本金为976965.43元；原告、我爱我家公司、安捷担保公司均认可北京黄村支行所述的未还款本金数额。
另，2013年6月10日，关于涉案房屋买卖事宜，岳洪涛（出卖人）、梁娟（买受人）、我爱我家公司（居间人）三方之间签订《居间服务合同》，岳洪涛（出售方）、梁娟（买受方）、安捷担保公司（服务方）三方之间签订《房屋交易保障服务合同》。《居间合同》约定：“第一条1、……居间方提供的居间服务包括……我爱我家协助查看出卖人的身份情况和房屋权属证书；2、买卖双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，买卖双方应向居间方支付居间代理费；第二条……2、买方向居间方支付居间代理费57200元；……第三条1、买卖双方应积极配合居间方居间活动，按照居间方要求提交房屋买卖所需一切证件资料，并依合同之约定，及时足额向居间方支付居间代理费，买卖双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；2、居间方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；3、买卖双方授权居间方办理网上签约手续……第四条……3、居间方违反本合同第三条约定的，居间方应承担相应的违约责任；买方或卖方违反本合同第三条约定，导致居间方不能履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用；4、在居间服务中，居间方因工作疏漏，遗失买卖双方相关文件及资料，居间方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。买卖双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。”《房屋交易保障服务合同》约定：“第一条服务内容……3、办理房屋缴税手续及房地产权属转移登记手续；4、办理房屋解押手续；5、提供房屋交易资金监管、托管服务；……11、及时督促买卖双方按约定履行合同义务；……第二条2、签订本合同当日，买方向服务方支付保障服务费人民币2470元……第三条1、买卖双方同意对《买卖合同》作以下补充修订：买方明确采取全款方式购买交易之房屋，如卖、买任一方变更付款方式，则贷款过程中已产生的费用由提出变更方承担。……第五条……3、买、卖双方中任何一方买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方已支出的费用。服务方已收取的服务费、评估费不予退还；4、在服务过程中，服务方因工作疏漏，遗失买卖双方相关文件及资料，服务方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。买卖双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。”2013年6月12日，我爱我家公司收到梁娟交纳的居间代理费57200元，并向其出具业务收据；安捷担保公司收到梁娟交纳的交易保障服务费2470元，并向其出具业务收据。
经本院释明，原告称除了北京黄村支行的抵押权及原告方申请的诉讼保全查封，涉案房屋不存在其他权利负担或查封情形；其亦不同意代为清偿债务消灭涉案房屋上存在的抵押权；其称：若房屋所有权转移请求得不到支持，则坚持主张违约金，诉求的100万元是全部的违约金主张数额，以后不再继续主张违约金。
案件审理过程中，本院向可能找到岳洪涛的地址北京市大兴区金星西路康盛园小区40-1-402、河南省平顶山市卫东区城区矿工路与诚朴路交会处恒宇东城国际3号楼2006室、北京市大兴区安定镇兴安营村东1幢、广东深东莞市南城区绿色路世纪城国际公馆二期温莎堡67栋119号、河南省平顶山市新华区光明北路133号院3号等地址均进行了邮寄送达，但均未送达成功。后经原告申请，本院依法进行公告送达。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有举证质证的权利，被告岳洪涛经本院合法传唤未出庭应诉，亦未提交答辩意见，应视为其放弃了应诉答辩及举证质证的权利。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。结合现有证据和双方当事人陈述可以认定，涉案的《北京市存量房屋买卖合同》系原告梁娟与被告岳洪涛二人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照房屋买卖合同的约定全面履行自己的义务。根据房屋买卖合同约定，出卖人岳洪涛应于2013年7月24日前办理抵押注销手续；并自合同签订之日起90日内（即2013年9月8号前），配合买受人梁娟共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记转移手续。庭审中，原告主张其已向岳洪涛支付房款250万元，并提交了定金协议、定金收据、银行查询明细以及结婚证，经核实，本院对其所主张的已给付房款数额不持异议。现涉案的北京市大兴区乐园路22号院36号楼1单元801室仍存在房屋抵押情形，被告岳洪涛亦未在规定期限内配合原告梁娟办理房屋权属转移登记手续，涉案仍登记于被告岳洪涛名下，被告岳洪涛的行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律或事实上不能履行的除外。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。首先关于原告要求判令岳洪涛继续履行合同、解除房屋抵押手续、办理房屋权属转移登记的诉求，涉案房屋买卖合同签订于房屋抵押权存续期间，涉案房屋的抵押权人北京黄村支行的意见为“只要涉案房屋在我行的贷款得到全部清偿，愿意配合原告方办理房屋解除抵押手续”；经本院释明，原告亦不同意代为消除涉案房屋上存在的抵押权，并坚持要求继续履行合同、解除房屋抵押手续、办理房屋权属转移登记。据此，本院依法认定，原告的此项诉求属于法律上不能履行的范畴，故对原告该项诉求，本院依法不予支持。其次，关于原告要求被告岳洪涛赔付违约金100万元的诉求，原告现已支付购房款250万元，岳洪涛并未依约办理房屋抵押注销及房屋权属转移登记手续，岳洪涛的违约行为着实给原告造成了一定的损失，综合考虑双方约定的房屋过户时间距今已达四年之多、房屋买卖合同中有“买受人未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付”的约定、以及原告未出庭应诉等情形，对原告的此项诉求数额，本院依法不持异议。
关于原告要求我爱我家公司返还居间代理费以及要求安捷担保公司返还交易保障服务费的诉求，我爱我家公司及按捷担保公司分别与原告签订有居间服务合同及房屋交易保障服务合同，其二公司并非房屋买卖合同的相对方，房屋买卖合同中亦未有针对二公司的权利义务性约定，故原告的该两项诉求，不宜在房屋买卖合同纠纷中一并处理，双方可另行依法解决。关于原告要求岳洪涛、北京伟嘉安捷投资担保有限公司、北京我爱我家房地产经纪有限公司连带承担涉案房屋的剩余未还房贷的诉求，原告并非诉求偿还房贷的权利主体，其该项诉求于法无据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，缺席判决如下：
一、被告岳洪涛于本判决生效后十日内给付原告梁娟违约金1000000元；
二、驳回原告梁娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36077.36元，由原告梁娟负担26219.86元（已交纳），由被告岳洪涛负担9857.50元（于本判决生效后七日内交纳）；保全费5000元，由被告岳洪涛负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 志
人民陪审员 鲍维良
人民陪审员 莱满库
二〇一八年四月二十三日
法官 助理 张纪云
书 记 员 王兴宇