湖北省武汉市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）鄂01行终534号
上诉人（原审原告）梅乾爱，男，1954年5月25日出生，汉族，住址武汉市江汉区。
上诉人（原审原告）梅凤桃，女，1951年4月22日出生，汉族，住址湖北省黄石市黄石港区。
委托代理人刘越，即本案上诉人。
上诉人（原审原告）刘越，女，1977年4月25日出生，汉族，住址广东省深圳市南山区，现住址广东省深圳市南山区。
上诉人（原审原告）梅乾忠，男，1958年3月30日出生，汉族，住址武汉市江汉区。
被上诉人（原审被告）武汉市住房保障和房屋管理局，住所地武汉市江岸区高雄路166号。
法定代表人邓万想，局长。
委托代理人徐凯，工作人员。
委托代理人李红良，湖北诚明律师事务所律师。
原审第三人武汉市江汉区住房保障和房屋管理局，住所地武汉市江汉区新华路251号。
法定代表人吕照清，局长。
委托代理人傅强、喻亮，工作人员。
原审第三人武汉市江汉区城市建设开发有限公司，住所地武汉市江汉区万松小区38栋2单元。
法定代表人黄升。
上诉人梅乾爱、梅凤桃、刘越、梅乾忠（以下简称梅乾爱等人）诉被上诉人武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）、原审第三人武汉市江汉区住房保障和房屋管理局（以下简称区房管局）、原审第三人武汉市江汉区城市建设开发有限公司（以下简称区城建公司）确认房屋登记行政行为违法一案，不服武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103行初21号行政裁定，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。因本案与另案的审理具有关联性，2016年9月14日，本案依法暂停审限。现本案即日起恢复审限并已审理终结。
梅乾爱等人在原审中诉称，原坐落于武汉市江汉区中山××××号，建筑面积52.52平方米房屋系梅翼钧（别名梅紫山）的私产。1989年8月梅翼钧死亡后，该房屋由原告等人继承。1992年，江汉区城市建设综合开发总公司对同益片房屋进行拆迁，与该房产的继承人代表梅乾爱就该房产应还建的同益大厦一楼16.64平方米的经营用房签定了拆迁协议，原告按协议付清了拆迁款项，江汉区城市建设综合开发总公司出具了按拆迁还建面积划分商铺的方位示意图。1994年，同益大厦建成，原告等人的经营用房还建在同益大厦1层17室，原告等人将该门面出租，收取租金。被告和第三人武汉市江汉区住房保障和房屋管理局均向原告出具了加盖公章的相关文件，证实该门面为原告等人的房产。原告自1992年拆迁还建至今已有20多年，仍无法办理《房屋所有权证》，其根本原因在于第三人武汉市江汉区城市建设开发有限公司于2006年12月在办理企业改制转移登记时，提供虚假材料，将包括原告所有的该门面在内的28户拆迁还建户的1212.41平方米的拆迁还建房产窃为己有。而被告作为登记机关未尽到合理审慎审查的职责，通过转移登记的办证审核，为第三人武汉市江汉区城市建设开发有限公司办理了《房屋产权证》及房产抵押的《他项权证》，使得第三人武汉市江汉区城市建设开发有限公司以此作抵押，取得湖北省宏泰国有资产经营有限责任公司2000万元贷款。原告等人于2015年10月才得知武汉市中级人民法院已于2012年6月18日对（2009）武民商初字第58号案件的判决。在该案执行过程中，武汉市中级人民法院认为作为抵押物的同益大厦1212平米房产，涉及到重复办证及拆迁还建的问题，停止了执行程序，并下达了执行终止裁定书，湖北省宏泰国有资产经营有限公司提出异议，被武汉市中级人民法院依法驳回，该公司向湖北省高级人民法院申请复议，省高院于2013年9月驳回了其复议申请。以上情况，均证明同益大厦1层17室房产实际为原告所有，被告办理“转移登记”的（武房权证江字第××号）《房屋所有权证》的行为无任何法律依据，且原告完全不知情。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，原告于1992年2月24日与江汉区城市建设开发总公司签订的《拆迁协议书》依法成立。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”，因此，原告对坐落于同益大厦1层17室的门面房产的所有权是真实的。被告的违法失职行为损害了原告对该房产的所有权。故请求法院判决：1、确认被告办理转移登记的武房权证江字第××号《房屋所有权证》的行政行为违法。2、本案诉讼费用由被告承担。
市房管局在原审中辩称，被告办理讼争房屋变更登记的行政行为事实清楚，法律依据充分，原告的诉讼请求没有事实依据和法律根据，且已超过起诉期限，应依法驳回原告的诉讼请求。一、被告办理讼争房屋变更登记事实清楚，依据充分，程序合法。同益大厦系原江汉区城市建设开发总公司开发建成，并于1996年办理了初始登记。后经国资委、体改办等部门审批同意，江汉区城市建设开发总公司以企业整体资产出售的方式进行了改制，承接企业所有的债权债务，并于2005年11月18日在武汉市工商行政管理局办理了变更登记，将名称变更为“武汉市江汉区城市建设开发有限公司”，而且，在《企业改制通知书》中明确了该企业的营业执照为存续状态，即从原企业2000年7月5日开始连续计算企业的营业期限。改制前的原江汉区城市建设开发总公司与改制后的第三人武汉市江汉区城市建设开发有限公司为同一企业，二者之间的转移登记不能等同于其他市场交易行为，与原江汉区城市建设开发总公司的债权债务关系由改制后的武汉市江汉区城市建设开发有限公司承担。上述事实，武汉市江汉区城市建设开发有限公司提供了主管部门的改制批复方案、产权转让合同、工商登记档案等相关资料，材料齐全，应当办理房产变更登记手续。在讼争房产原权利主体已经灭失的情况下，被告只能依申请将上述房产登记至改制后企业名下。在整个办证过程中，被告从未收到过原告等人的办证申请或者法院的法律文书。其依据拆迁安置合同所享有的权利为债权，不能对抗物权的登记。所以，被告依据申请人提供的全部材料办理相应的房产登记事实清楚，依据充分，程序合法，依法应予维持。二、原告的起诉超过了起诉期限。1996年同益大厦建成，并于1996年办理初始登记，即具备了对拆迁户的过户登记条件。原告应当及时与江汉区城市建设开发总公司协商安置具体房屋的门牌号，共同向被告申请办理房产过户登记手续。如果江汉区城市建设开发总公司不配合办理过户登记手续，原告应当及时提起民事诉讼，请求法院依法确认合同效力，以确定自己对同益大厦可能享有的权利。但原告等人怠于行使自己的权利，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定，显然超过了法律规定的起诉期限。
第三人区房管局的述称与被告市房管局的答辩意见一致。
原审法院经审理后认为，公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼的，应当符合法定的起诉条件。本案中，原告的证据显示，其为房屋还建及权属纠纷，与其他同益片被拆迁户多次向市、区多部门投诉、信访。2013年1月5日，武汉市江汉区建设局对原告及其他同益片被拆迁户出具的《关于张明亮、代定忠等5人来信反映问题的回复》载明：张明亮等5位同志：你们于2012年12月26日来我局及数次来信反映原江汉区城市建设综合开发总公司（该企业2005年已改制）拆迁你家商铺10多年之久没有办理“两证”的情况，我局高度重视，召开专题会议研究，并将该情况告知了相关部门。你信中提出的几个方面的问题，据我局掌握和了解的情况，现综合回复如下：一、基本情况。经查，1992年原江汉区城市建设综合开发总公司对中山大道同益片门面及房屋等实行了整体拆迁，你的私房门面被拆除，新建成同益大厦。按照拆迁协议，1995年就地还建了同益大厦B座一楼共用商铺（约7家），当时还建门面只有数字分配，无商铺具体方位划分。2008年江汉区城市建设开发有限公司将该商铺的房产证办理在其名下。二、需要说明的问题。我局受江汉区政府、区国资办委托负责该公司改制期间的日常事务（并未接收该公司）。该公司于2005年整体转让给武汉联银投资有限公司。改制前逾期未交付商铺等相关详细原因我局已无法考证。改制后原江汉区城市建设综合开发总公司更名为武汉市江汉区城市建设开发有限公司（法定代表人黄升）。并在收购协议第七条第一款约定：本合同项下的国有产权转让完成后，由乙方（武汉联银投资有限公司）承担原武汉市江汉区城市建设综合开发总公司的全部债权债务。所以，你的房屋产权问题应由武汉联银投资有限公司和更名后的武汉市江汉区城市建设开发有限公司负责解决，黄升是责任人。至此，你提出的其它问题都涵盖在此条款之中。政府的相关职能部门和我局仅有协助之力，只能在法律和政策允许的范围内为解决历史遗留问题提供必要支持和帮助，建议你们通过司法程序予以解决。该《回复》能够证明原告等人在向市、区各部门反映其房屋被拆迁和还建过程中，原告等人最晚至2013年1月5日应当知道被诉房屋登记行为的内容。原告现提起本案行政诉讼已经超过《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”规定的起诉期限且无正当理由。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（二）项、第二款之规定，裁定驳回原告梅乾爱、梅凤桃、刘越、梅乾忠的起诉。
上诉人梅乾爱等人不服原审裁定，向本院提起上诉称，原审裁定认定事实和适用法律均错误，请求二审法院撤销武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103行初21号行政裁定依法改判或发回重审，并支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人市房管局辩称，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原裁定。
原审第三人区房管局的述称意见与被上诉人市房管局的辩称意见一致。
原审第三人区城建公司没有提交陈述意见。
各方当事人向原审法院提交的证据、依据均已随案移送本院，审理中，各方当事人坚持原审质辩意见。二审中，上诉人梅乾爱等人提交了与本案关联的武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉行初字第00208号行政判决复印件一份。
本院认为，原审第三人区城建公司因商业开发于1992年对汉口同益片房屋进行拆迁，原梅翼钧（已故）位于中山××××号的房屋被拆。该房产的继承人暨本案上诉人梅乾爱等人就该房产在同益大厦的还建与有关单位签订拆迁协议。虽然该《拆迁协议书》中约定了权利，但该权利属于另一法律关系调整的对象和范畴，并不当然地意味着本案上诉人梅乾爱等人直接对涉案房产享有所有权。故上诉人梅乾爱等人不是本行政行为的相对人，不具有原告主体资格。至于上诉人梅乾爱等人在二审中提交的武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉行初字第00208号行政判决书，该判决属未生效判决，本院不予采信。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第（二）项的规定，原审裁定“驳回原告梅乾爱、梅凤桃、刘越、梅乾忠的起诉”并无不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本案二审案件受理费不予收取。
本裁定为终审裁定。
审判长 曾望庭
审判员 曾文亮
审判员 程敬华
二〇一七年四月十日
书记员 陈 曦