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内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内04民终1026号
上诉人（原审原告、反诉被告）王玉川，住宁城县。
上诉人（原审原告、反诉被告）李春花，住宁城县。
二上诉人的委托代理人高国瑞，内蒙古源生法律事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王志伟，住宁城县。
委托代理人张承武，内蒙古全兴律师事务所律师。
委托代理人张娟娟，内蒙古全兴律师事务所律师。
原审第三人王治明，住宁城县。
上诉人王玉川、李春花因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁城县人民法院（2015）宁民初字第05741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院认定事实，王玉川与李春花系夫妻。2012年，宁城县必斯营子乡政府开发国有土地建必斯营子商业楼，王玉川、李春花通过置换得到103和104两个商厅，王玉川、李春花又购买了一个商厅即102商厅。2013年，上述商厅基本建成，王玉川、李春花委托王治明将上述102商厅卖给王志伟，该商厅单价为每平方米5500元，按照84平米计算，商厅总价462000元。自2013年10月11日至2014年，王志伟先后5次共交给王玉川、李春花房款410000元。2014年1月21日，王志伟搬入所购商厅。2014年3月4日，王玉川向王治明出具了委托书。2014年7月29日，王玉川、李春花与王志伟签订“售楼协议”。上述协议约定，待王玉川、李春花办理房产证后，王志伟再将尾欠房款交清。协议同时约定，如果半年内王玉川、李春花不能办理房产证，王玉川、李春花须退还王志伟所交款项并赔偿王志伟经济损失100000元。同时，王志伟又交给王玉川、李春花房款30000元，综上，王志伟交给王玉川、李春花房款合计440000元。2015年8月19日，王玉川、李春花以王志伟未交清房款为由，将王志伟所购102商厅的产权登记在了自己的名下。王玉川、李春花诉至法院，要求王志伟腾退上述房屋并给付房屋使用费23000元。王志伟在答辩的同时提出反诉，要求解除与王玉川、李春花的房屋买卖合同，由王玉川、李春花退还所交房款440000元并支付利息60000元，由王玉川、李春花赔偿经济损失100000元，合计600000元。
原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王玉川、李春花与王治明的委托关系成立，王治明在王玉川、李春花的授权范围内，与王志伟订立售楼协议时，王志伟知道王玉川、李春花与王治明的关系，该售楼协议对王玉川、李春花和王志伟均有约束力，王治明的代理行为合法有效。王玉川、李春花委托王治明将102商厅出售给王志伟属实。在王志伟已经交付大部分房款的情况下，王玉川、李春花将所售商厅的产权登记在自己的名下，王玉川、李春花的上述行为，致使双方的合同目的不能实现，故王玉川、李春花与王志伟的房屋买卖合同，应予解除。王治明是否将房款全额转交，不影响王玉川、李春花违约行为的成立。合同解除后，对于王志伟已交给王玉川、李春花的房款，王玉川、李春花应予返还。王玉川、李春花与王志伟约定的由王玉川、李春花赔偿王志伟经济损失100000元，实际上是王玉川、李春花违约后的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失，应予适当减少。合同解除后，涉案商厅应归王玉川、李春花所有。王玉川、李春花、王志伟的下列主张，因无证据证明，该院不予支持：1、王玉川、李春花要求王志伟给付房屋使用费23000元；2、王志伟要求王玉川、李春花支付利息60000元；3、王玉川、李春花出售的是104商厅而非102商厅；4、王玉川、李春花要求王志伟赔偿王玉川、李春花丧失订约机会损失223802元或244409元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四百零二条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除2014年7月29日王玉川、李春花与王志伟签订的“售楼协议”；二、王玉川、李春花于本判决生效后立即返还给王志伟房款440000元并赔偿王志伟经济损失50000元，合计490000元；三、位于宁城县必斯营子镇必斯营子村的必斯营子商业楼1-102室归王玉川、李春花所有；四、驳回王玉川、李春花的其他诉讼请求；五、驳回王志伟的其他诉讼请求。
宣判后，王玉川、李春花不服，向本院提起上诉，请求撤销（2015）宁民初字第05741号民事判决，依法改判或发回重审。事实与理由：二上诉人系夫妻关系，第三人王治明（受托人）与上诉人王玉川（委托人）、被上诉人王志伟签订的《委托书》、《售楼协议》，双方意思表示真实，不具备无效、可撤销的条件，合同成立且生效。原审判决依据《合同法》第九十四条（四）项，确认具备法定解除权，属于法律适用错误。一、上诉人无迟延履行债务等违约行为。上诉人与被上诉人系同村成员，知道所在地镇政府开发的必斯营子商业楼开发情况，交易的涉案标的物为期待物权，取得房屋产权证的时间具有不确定性。《售楼协议》约定“期限为半年”该约定只是期限长短的约定，基于涉案债权为期待权，其起算时间应为上诉人取得房产证后，即赤峰市房权证字第172021501870号产权证取得的时间2015年8月19日。二、《售楼协议》已经实现。房屋买卖合同双方的主要义务为转移所有权及支付对价，占有、使用、收益、处分为所有权的四项权能。上诉人已经将房屋交付给被上诉人，其占有、使用、收益的权能已经实现，协议未约定交付的方式，上诉人待取得物权后转移所有权不违反协议的约定，且上诉人登记在自己名下的行为无害于被上诉人债权的实现；且双方对涉案房屋属于期待性物权是明知的，转移所有权应待物权成就后，方具备可以或可能履行义务的条件。协议约定的主要义务上诉人已经履行完毕，办理产权转移只是采用公示的方式对抗第三人，不影响合同的效力，上诉人迟延履行登记行为，不足以构成合同目的无法实现的充分要件。三、《售楼协议》超出代理权限的部分，第三人与被上诉人应构成共同侵权。第三人王治明系上诉人的委托人，委托事项被上诉人明知，该协议仅能在双方意思表示一致的范围内，约束上诉人。第三人与被上诉人签订的《售楼协议》约定的5500元每平方米的出售价格与委托书确认的每平方米6000元的权限差价每平方米500元，被上诉人、第三人应承担共同侵权责任。
被上诉人王志伟答辩服判。
原审第三人王治明未提交书面答辩意见。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。
本院认为，原审第三人王治明经上诉人王玉川、李春花授权，与王志伟订立售楼协议，该售楼协议对王玉川、李春花与王志伟均有约束力。王志伟在已履行大部分给付义务的情况下，王玉川、李春花将涉案商厅产权登记在自己名下，并提起诉讼要求王志伟腾房及给付房屋使用费23000元，已构成违约。即便二审期间王玉川、李春花同意继续履行2014年7月29日的售楼协议，将必斯营子商业楼1－102室按每平方米5500元的价格卖与王志伟，并同意为王志伟办理过户手续，王志伟亦不同意继续履行合同，王玉川、李春花违背诚实信用原则，其将涉案商厅产权登记在自己名下的行为以及提起诉讼的行为致使不能实现合同目的，故一审判决解除2014年7月29日王玉川、李春花与王志伟签订的售楼协议正确。综上，上诉人的上诉主张不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人王玉川、李春花承担；邮寄送达费80元，由上诉人王玉川、李春花承担40元，王志伟承担20元，王治明承担20元。
本判决为终审判决。
审判长 鹿春林
审判员 崔明明
审判员 郭 宇
二〇一六年五月三日
书记员 刘亚文