福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终2104号上诉人（原审被告、反诉原告）：漳州灵伍温泉浴场有限公司，住所地福建省漳州市芗城区0五单位五二九部队漳州物资供应站，统一社会信用代码：91350602746382391N。法定代表人：朱国波，该公司总经理。委托诉讼代理人：蓝金成，福建元光律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：郑宁波，福建元光律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军南京军区联勤部漳州物资采购办事处，住所地福建省漳州市芗城区新华南路120号。法定代表人：李强，该办事处主任。委托诉讼代理人：童文英，福建泾渭明律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：林俊晖，福建泾渭明律师事务所执业律师。上诉人漳州灵伍温泉浴场有限公司（以下简称灵伍公司）因与被上诉人中国人民解放军南京军区联勤部漳州物资采购办事处（以下简称解放军漳州采购办）房屋租赁合同纠纷一案,不服福建省漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人灵伍公司的委托诉讼代理人蓝金成、郑宁波、被上诉人解放军漳州采购办的委托诉讼代理人林俊晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。灵伍公司上诉请求：撤销原判第八、十、十二项，改判灵伍公司支付占用费356328元，保证金88632元应予抵扣，驳回解放军漳州采购办关于支付水电物业等费用128079.8元的诉讼请求，支持灵伍公司关于解放军漳州采购办应支付消防系统工程建设费用85400元的反诉请求。事实和理由：1.解放军漳州采购办代垫水电费属实，但其单方制作的费用清单不具证明力，不能证明垫付金额。租赁期间，灵伍公司自行管理租赁物，解放军漳州采购办没有证据证明其提供租赁物的管理服务，不存在代垫物业费的事实；2.租赁物虽属军事设施，但出租后就脱离了军事设施的属性，故其出租的房屋亦应安装消防系统并经消防验收，否则不得使用。灵伍公司经解放军漳州采购办同意后对承租房屋安装、添置消防系统和设备，由此产生的代为履行的费用应由解放军漳州采购办承担；3.解放军漳州采购办在与灵伍公司协商搬迁过程中承诺给予三个月免租金的搬迁期，故本案应扣除三个月的占用费。解放军漳州采购办辩称，1.答辩人提供的收费通知单上记载电表、水表的底数、抄表数、用量及单价等，并举证证明2015年起的水电物业等费用均经由灵伍公司法定代表人朱国波的帐户以银行转帐的方式支付。承租房间亦有电表、水表的分表，灵伍公司认为答辩人弄虚作假，可提供证据反驳，但灵伍公司没有提供。答辩人提供了保安值班、巡逻及公共卫生打扫等服务，灵伍公司理应缴纳物业费；2.根据《消防法》的规定，军事设施的消防工作由主管单位监督管理，且讼争租赁物早在《消防法》实施前竣工，并未违反《消防法》的规定。灵伍公司因自身经营需要及特殊性对消防系统进行改造，应自行承担相应费用。答辩人作为一般房屋出租人，依法依约均不具有为承租人满足“桑拿浴房”消防验收条件的义务；3.双方并未就三个月搬迁期免租金达成书面协议或作出类似承诺，灵伍公司的说法也不符合房屋租赁的一般惯例和做法。解放军漳州采购办向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的房屋租赁关系，灵伍公司应立即归还位于福建省漳州市芗城区新华南路120号综合楼3层西面房（房屋建筑面积500平方米）、3层东面房（房屋建筑面积460平方米）、4层东面房（房屋建筑面积420平方米）、4层西面房（房屋建筑面积400平方米）、3层与4层之间的中间房（房屋建筑面积380平方米）、2层房（房屋建筑面积252平方米）、以及钢材仓库后侧场地和值班室（场地面积为150平方米）；2.灵伍公司应支付自2016年1月1日至2016年3月31日止的租金1800元及逾期还款违约金1965.6元（钢材仓库后侧场地和值班室，自2016年4月11日至2017年4月10日计算基数为租金1800元，合计364天共1965.6元），两项合计3765.6元；3.灵伍公司应支付自2016年4月1日至返还之日止的租金354528元（暂计至2017年3月31日，按每月29544元计付）及逾期还款违约金216705.24元（自2016年4月11日暂计至2017年4月10日，按每日千分之三计付。其中，2016年4月11日至2016年7月10日计算基数为一个季度的租金即88632元，合计90天违约金共23930.64元；2016年7月11日至2016年10月10日计算基数为两个季度的租金即177264元，合计91天违约金共48393.07元；2016年10月11日暂计至2017年4月10日计算基数为三个季度的租金即265896元，合计181天违约金共144381.53元），两项合计571233.24元；4.灵伍公司应支付2016年6月至2016年12月解放军漳州采购办代垫的电费71608.8元和水费40390.2元、综合楼电梯费3280.8元、2016年7月至2017年2月的物业费12800元。灵伍公司向一审法院反诉请求：解放军漳州采购办应支付消防系统安装费、消防器材费及安装施工期间的经营损失，经评估鉴定为85400元。一审法院认定事实：本市区新华南路120号作为军事用地由解放军漳州采购办使用。解放军漳州采购办持有军队单位对外有偿服务收费许可证，允许解放军漳州采购办进行房屋租赁。2011年12月29日，解放军漳州采购办（甲方）与灵伍公司（乙方）签订5份《军队房地产租赁合同》。具体如下：1、合同编号为0012221-A的《军队房地产租赁合同》约定甲方将位于福建省漳州市芗城区新华南路120号综合楼3层西面房的房屋建筑面积500平方米出租给乙方使用。租赁期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止。年租金72000元，租金按季度结算，乙方于每季的前十日内交付给甲方。乙方向甲方支付房地产租赁保证金18000元。2、合同编号为0012222-A的《军队房地产租赁合同》约定甲方将位于福建省漳州市芗城区新华南路120号综合楼3层东面房的房屋建筑面积460平方米出租给乙方使用。租赁期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止。年租金70000元，租金按季度结算，乙方于每季的前十日内交付给甲方。乙方向甲方支付房地产租赁保证金17500元。3、合同编号为0012223-A的《军队房地产租赁合同》约定甲方将位于福建省漳州市芗城区新华南路120号综合楼4层东面房的房屋建筑面积420平方米出租给乙方使用。租赁期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止。年租金62192元，租金按季度结算，乙方于每季的前十日内交付给甲方。乙方向甲方支付房地产租赁保证金15548元。4、合同编号为0012224-A的《军队房地产租赁合同》约定甲方将位于福建省漳州市芗城区新华南路120号综合楼4层西面房的房屋建筑面积400平方米出租给乙方使用。租赁期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止。年租金58000元，租金按季度结算，乙方于每季的前十日内交付给甲方。乙方向甲方支付房地产租赁保证金14500元。5、合同编号为0012225-A的《军队房地产租赁合同》约定甲方将位于福建省漳州市芗城区新华南路120号综合楼3、4层中间房的房屋建筑面积380平方米出租给乙方使用。租赁期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止。年租金48848元，租金按季度结算，乙方于每季的前十日内交付给甲方。乙方向甲方支付房地产租赁保证金12212元。针对上述5份《军队房地产租赁合同》（编号0012221-A至0012225-A），双方又分别签订了两份补充协议，同意将租赁期限延长为：自2014年1月1日起至2015年12月31日。2011年12月30日，作为甲方的解放军漳州采购办与作为乙方的灵伍公司签订合同编号为0012212-A《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于福建省漳州市芗城区新华南路120号综合楼2层的房屋建筑面积252平方米出租给乙方使用。租赁期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止。年租金36288元，租金按季度结算，乙方于每季的前十日内交付给甲方。乙方向甲方支付房地产租赁保证金9072元。针对上述《军队房地产租赁合同》（编号0012212-A），双方又分别签订了两份补充协议，将租赁期限延长为：自2014年1月1日起至2015年12月31日止。2014年12月10日，作为甲方的解放军漳州采购办与作为乙方的灵伍公司签订合同编号为0055186-A《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于福建省漳州市芗城区新华南路120号钢材仓库后侧、值班室场地面积150平方米出租给乙方使用。租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。年租金7200元，租金按季度结算，乙方于每季的前十日内交付给甲方。乙方向甲方支付房地产租赁保证金1800元。上述共7份《军队房地产租赁合同》第十一条第（二）款均约定灵伍公司逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，解放军漳州采购办按滞交经费总额的千分之三向灵伍公司加收违约金；逾期30日，解放军漳州采购办有权解除本合同并收回按本合同约定属于解放军漳州采购办的全部财产；逾期60日，视为灵伍公司放弃其在解放军漳州采购办处的财产，同时解放军漳州采购办有权向灵伍公司收取所欠租金及滞纳金。2016年4月13日，解放军漳州采购办向灵伍公司发出《关于贯彻落实的通知》，要求灵伍公司将漳州市芗城区新华南路120号综合楼3、4层项目自通知下发之日至2016年6月30日交还解放军漳州采购办。灵伍公司收到该通知后，于2016年7月21日向解放军漳州采购办发出回复函，表示愿在双方就搬迁事宜达成一致后积极配合解放军漳州采购办搬迁腾房。上述共7份《军队房地产租赁合同》租赁期满后，即自2016年1月1日起，双方未继续签订房屋租赁合同，灵伍公司持续使用房屋至今。合同编号为0055186-A《军队房地产租赁合同》的租金灵伍公司交纳至2015年12月31日，拖欠从2016年1月1日起至今的占用费。其余租赁合同灵伍公司租金、占用费交纳至2016年3月31日，拖欠从2016年4月1日起至今的占用费。审理过程中，经灵伍公司申请，该院委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司对芗城区新华南路120号综合楼第二至四层（承租部分）消防系统工程建设费用价格进行评估，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司出具鑫八闽价鉴［2017］290号评估意见书，该价格评估结论为：价格评估标的在价格评估基准时间工程施工建造的价格为85400元。一审法院认为，双方签订的7份《军队房地产租赁合同》及之后的补充协议是解放军漳州采购办、灵伍公司真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。根据双方签订的租赁合同及补充协议的约定，本案所有租赁合同的租赁期限均于2015年12月31日届满，灵伍公司应按合同约定将本案讼争的房产腾退并交由解放军漳州采购办执掌。本案租赁合同期届满灵伍公司继续使用该租赁物，灵伍公司应按合同约定的租金标准支付给解放军漳州采购办占用费。灵伍公司应支付解放军漳州采购办0055186-A《军队房地产租赁合同》2016年1月1日至2016年3月31日的占用费1800元；按7份合同租金29544元/月的标准支付2016年4月1日至2017年6月30日的占用费443160元，并支付从2017年7月1日起至实际腾房之日止按每月29544元标准计算的占用费。依照双方签订的租赁合同约定，租赁期间水、电、物业等费用，由承租方承担。2016年6月至2016年12月因本案租赁发生电费71608.8元和水费40390.2元、综合楼电梯费3280.8元及2016年7月至2017年2月的物业费12800元，前述费用应由灵伍公司支付给解放军漳州采购办。解放军漳州采购办主张要求灵伍公司支付逾期支付租金的违约金缺乏事实及法律依据，不予采纳。现双方的租赁合同关系已实际终止，灵伍公司在本案中共交付保证金88632元，解放军漳州采购办应予返还，该款可直接抵扣灵伍公司尚欠的占用费。另外，灵伍公司反诉解放军漳州采购办支付消防系统安装费及消防器材费及安装施工期间的经营损失，该院认为，灵伍公司系基于其自身经营的需要及特殊性对消防系统进行整改，故其要求支付该期间的经营损失缺乏法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条规定，判决：一、被告漳州灵伍温泉浴场有限公司应于本判决书生效之日起三十日内将漳州市芗城区新华南路120号综合楼3层西面房的房屋建筑面积500平方米腾退并交付原告中国人民解放军南京军区联勤部漳州物资采购办事处执掌；二、被告漳州灵伍温泉浴场有限公司应于本判决书生效之日起三十日内将漳州市芗城区新华南路120号综合楼3层东面房的房屋建筑面积460平方米腾退并交付原告中国人民解放军南京军区联勤部漳州物资采购办事处执掌；三、被告漳州灵伍温泉浴场有限公司应于本判决书生效之日起三十日内将漳州市芗城区新华南路120号综合楼4层东面房的房屋建筑面积420平方米腾退并交付原告中国人民解放军南京军区联勤部漳州物资采购办事处执掌；四、被告漳州灵伍温泉浴场有限公司应于本判决书生效之日起三十日内将漳州市芗城区新华南路120号综合楼4层西面房的房屋建筑面积400平方米腾退并交付原告中国人民解放军南京军区联勤部漳州物资采购办事处执掌；五、被告漳州灵伍温泉浴场有限公司应于本判决书生效之日起三十日内将漳州市芗城区新华南路120号综合楼3、4层中间房的房屋建筑面积380平方米腾退并交付原告办中国人民解放军南京军区联勤部漳州物资采购办事处执掌；六、被告漳州灵伍温泉浴场有限公司应于本判决书生效之日起三十日内将漳州市芗城区新华南路120号综合楼2层的房屋建筑面积252平方米腾退并交付原告中国人民解放军南京军区联勤部漳州物资采购办事处执掌；七、被告漳州灵伍温泉浴场有限公司应于本判决书生效之日起三十日内将漳州市芗城区新华南路120号钢材仓库后侧、值班室场地面积150平方米腾退并交付原告中国人民解放军南京军区联勤部漳州物资采购办事处执掌；八、被告漳州灵伍温泉浴场有限公司应于本判决书生效之日起十日内支付原告中国人民解放军南京军区联勤部漳州物资采购办事处至2017年6月30日的房屋占用费444960元，被告交付的保证金88632元可抵扣占用费；九、被告漳州灵伍温泉浴场有限公司应于本判决书生效之日起十日内支付原告中国人民解放军南京军区联勤部漳州物资采购办事处从2017年7月1日起至灵伍公司实际腾房之日止按每月29544元计算的占用费；十、被告漳州灵伍温泉浴场有限公司应于本判决书生效之日起十日内支付原告中国人民解放军南京军区联勤部漳州物资采购办事处2016年6月至2016年12月因本案租赁发生电费71608.8元和水费40390.2元、综合楼电梯费3280.8元及2016年7月至2017年2月的物业费12800元；十一、驳回原告中国人民解放军南京军区联勤部漳州物资采购办事处的其他诉讼请求；十二、驳回反诉原告漳州灵伍温泉浴场有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8566元，适用简易程序减半收取4283元，由灵伍公司负担。本案反诉费967.5元，由灵伍公司负担。本案鉴定费3000元，由灵伍公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。还查明，案涉7份《军队房地产租赁合同》的第五条均约定：“租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、卫生等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。”第八条第二项约定，承租人应“负责所承租的房地产的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全等工作。”上述事实有7份《军队房地产租赁合同》为证，双方当事人对7份《军队房地产租赁合同》的真实性均无异议，可以认定。本院认为，中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》，要求全面停止军队和武警部队的有偿服务活动，是事关军队建设发展全局的重大政治任务，是深化国防和军队改革的重要举措，任何单位和个人均应予以理解、支持和配合。灵伍公司与解放军漳州采购办签订的7份案涉《军队房地产租赁合同》，租期均于2015年12月31日届满，灵伍公司应依约全面履行包括腾退租赁物在内的各项合同义务。关于水电物业等费用128079.8元是否应予支持的问题。根据合同约定，灵伍公司应承担租赁期间的水电物业等费用，灵伍公司也承认讼争期间的水电费用确由解放军漳州采购办代垫代付，但对解放军漳州采购办自行制作的收费通知单上的金额提出异议。因灵伍公司在租赁物上安装了水电分表，具备提出反证予以推翻的条件，但灵伍公司未能提供相应证据推翻收费通知单上的金额和单价，其异议依据不足，不予采纳。解放军漳州采购办提供了租赁物所在范围内保安值班、巡逻及清洁卫生等属于公共区域的管理服务，双方合同亦对物业费的承担进行了约定，虽物业收费标准约定不明，但根据案涉7份合同2562平方米的计租面积，灵伍公司每月分摊1600元的物业费尚属合理，应酌情予以支持。关于消防系统安装及消防器材配备费用85400元是否应予支持的问题。根据《竣工验收证书》，讼争租赁物于1995年12月竣工验收合格，当时《消防法》尚未颁行，不存在对竣工工程进行消防验收的问题。公安部《消防监督检查规定》（1998年）第十六条“对现行国家工程建筑消防技术标准实施以前的建筑物，发现其缺少消防设计或者消防设计不符合现行标准的，应当通知建筑物的产权或者管理单位限期改正”，现有证据不能证明讼争租赁物因缺少消防设计或者消防设计不符合现行标准而被责令整改，灵伍公司关于解放军漳州采购办出租的房屋不符合消防安全要求的主张不能成立。另据公安部《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条第一款：“实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。”案涉合同约定防火由灵伍公司负责，明确了灵伍公司的消防安全责任。该条第二款规定：“承包、承租或者受委托经营、管理的单位应当遵守本规定，在其使用、管理范围内履行消防安全职责。”据此，灵伍公司根据自身经营的实际需要，在其因承租而使用、管理租赁物的范围内进行消防系统安装及消防器材配备，系履行其消防安全职责的法定义务，应自行承担由此产生的费用。关于是否扣除三个月搬迁期占用费的问题。现有证据不足以表明双方当事人在协商搬迁过程中，解放军漳州采购办承诺给予灵伍公司免除三个月的占用费，二审诉讼中，解放军漳州采购办亦明确予以否认，灵伍公司该主张缺乏事实依据，不予采纳。综上所述，灵伍公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5832元，由漳州灵伍温泉浴场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈于伦审判员  陈春生审判员  陈育生二〇一七年九月十八日书记员  林延龄