浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙05民终1235号
上诉人（原审原告）：姚伟强，男，汉族,1962年11月28日出生，住湖州市南浔区。
委托代理人：徐永平、徐丽芳，浙江汉本律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖州巨豪市场管理有限公司，住所地湖州亿万国际建材城6幢316室。
法定代表人：郑兆生，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司湖州分公司，住所地湖州市二环西路2077号港隆大厦一层。
负责人：车建芳，该分公司总经理。
两被上诉人共同委托代理人：徐国雄，系湖州巨豪公司员工。
上诉人姚伟强因与被上诉人湖州巨豪市场管理有限公司（以下简称湖州巨豪公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司湖州分公司（以下简称上海美凯龙湖州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2017）浙0502民初1397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姚伟强上诉请求：撤销一审第一项判决内容，依法改判湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司向姚伟强赔偿损失398670元，支付违约金22664元，一审、二审诉讼费由湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司承担。事实和理由：一、湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司要求姚伟强迁出原已完成装修的经营场所，对此公司方已在庭审中自认。虽然公司否认减免姚伟强50000元租金，但综合已查明的事实，可以认定其作出了该项承诺。2013年租赁合同订立前姚伟强即与公司存在租赁关系，并对曾经租赁的场地投入较大的资金进行装修。因此，湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司对姚伟强的装修投入给予一定补偿是必然的。13万元装修投入正是确定5万元补偿款的依据。二、根据一审提供的证据，已经足以认定姚伟强的装修损失金额。湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司对姚伟强的租赁场所进行搬迁，应向姚伟强承担赔偿责任。减免50000元租金实质上就是对姚伟强搬迁损失的赔偿。即使公司否认补偿租金的事实，也可以认定其因搬迁对姚伟强造成装修损失。湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司未履行合同赔偿义务又擅自解除租赁合同、处理姚伟强经营物品。在公司赔偿搬迁损失之前，姚伟强享有先履行抗辩权，不存在违约事实。三、根据本案证据应当认定双方就租金支付方式达成合意。双方签订第二次租赁合同时，约定按年支付租金，先租后用。但该合同系日期倒签合同，姚伟强交纳20000元后，湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司即将租赁场所交付姚伟强，此后未提及租金事宜。结合本案租赁场所搬迁的事实，应当认定合同双方关于租金交付方式已达成变更，双方同意以5万元装修补偿款冲抵租金。四、湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司出示的短信复印件、通知函均不能证明解除合同的通知到达对方这一法定要件，故不能产生相应的效力。此后公司擅自处置了姚伟强的商品。根据《租赁合同》第八条第2点规定，即使姚伟强存在违约行为，该合同也并未规定展位内的商品就归公司所有，故公司侵犯了姚伟强的权益。
湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回姚伟强的全部上诉请求。
姚伟强向一审法院起诉请求：1.湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司赔偿姚伟强损失398670元；2.湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司支付姚伟强违约金22664元；3.湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司承担本案诉讼费。一审庭审中经法庭释明，姚伟强将诉讼请求第一项明确为：姚伟强展位存放的商品损失213670元，装修损失185000元（其中第一次装修损失130000元，第二次折旧后损失55000元）。
一审法院认定事实：2012年2月13日，姚伟强与上海美凯龙湖州分公司签订经营管理合同，约定由姚伟强承租红星美凯龙（湖州店）一楼展厅B8127-1、B8127、B8126号场地，场地面积193.5平方米，用于经营伊梦及kardio牌软床床垫的展示。租赁期间为2012年4月1日至2012年11月11日期间。合同到期后，姚伟强向湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司确认，原伊梦/kardio展位不再续签，并于2012年11月18日向湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司出具确认书一份。2013年2月26日，姚伟强（甲方）与上海美凯龙湖州分公司（乙方）又签订经营管理合同一份，约定姚伟强承租位于湖州市红星美凯龙全球家居生活MALL（湖州店）一楼B8099、B8100、B8090、B8093号合计241.1平方米的场地，用于kardio牌软床类展品展示，如需更换品牌或展品类别，须书面报乙方同意。同时双方约定，合同期限为2013年3月12日至2013年11月11日。甲方应按季度支付综合管理费，采取先付后使用的原则；每月综合管理费为3134元，首期管理费9402元甲方应于合同签订之日付清。甲方应于实际使用前一个月20号之前缴付下一使用期的综合管理费。另双方约定，合同解除或者终止后，甲方应于解除或终止前三日内将展位内的全部物品撤出展位；如未能按期撤出场地，乙方有权直接腾空展位及处理相关物品。2013年3月26日，姚伟强及案外人徐海红（乙方）与湖州巨豪公司（甲方）签订租赁合同一份，约定乙方承租甲方位于湖州市红星美凯龙全球家居生活MALL（湖州店）一楼B8099、B8100、B8092、B8093号合计241.1平方米的场地，用于kardio牌软床类展品展销。双方约定合同期限均为2013年3月12日至2013年11月11日；租金每月为11332元，按季度结算，先付后用；首期租金33996元应于合同签订之日付清，剩余租金按结算方式，至迟在每期计租开始前20日付清下期租金。乙方如逾期交纳，应按结欠金额以0.5%每天支付租金滞纳金。另合同约定，合同期内乙方未按合同规定期限付款，甲方有权单方提前解除合同，同时要求乙方支付违约金并赔偿损失。姚伟强于2013年3月30日向上海美凯龙湖州分公司支付了综合管理费20000元，后未支付其余综合管理费及场地租金。姚伟强对涉案展位进行装修后经营至2013年9月。2013年9月17日，湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司将姚伟强承租展位的软床样品等转移至仓库，展位管理人员谢凤美得知后以展位展品被盗为由报警，湖州公安局经济技术开发区分局康山派出所出警并以双方为民事纠纷为由，要求其自行协商。2013年9月至2014年1月期间，双方多次协商未果。姚伟强于2015年11月23日就本案纠纷向该院提起诉讼，该院收案后经姚伟强同意选择诉前化解机制委托调解。调解未果后，该院于2016年3月3日立案，因姚伟强未能按照法律规定预缴案件受理费，该院作出民事裁定按姚伟强自动撤回起诉处理。现姚伟强以湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司违约且造成其损失为由，再次诉至该院。一审法院认为，本案争议的焦点有二：一、姚伟强是否为适格的起诉主体以及姚伟强主张是否已过诉讼时效？二、湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司拆除姚伟强在涉案展位是否构成违约，是否应当对姚伟强进行相应的赔偿？一、关于诉讼主体及诉讼时效。湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司抗辩认为合同相对方为kardio，故姚伟强非本案的适格主体。姚伟强以其个人名义分别与湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司签订租赁合同及经营管理合同，故姚伟强即合同的相对方。kardio系姚伟强经销的软床类产品品牌，并非民事主体，姚伟强系本案的适格主体。对湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司的抗辩意见不予采信。另姚伟强、湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司双方确认，2013年9月至2014年1月期间，双方就本案争议进行协商。后姚伟强于2015年11月向该院提起诉讼，致使诉讼时效中断，故姚伟强的诉讼请求未过时效。二、湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司拆除涉案展位是否构成违约，是否应当对姚伟强进行相应的赔偿？当事人向法院提起民事诉讼，应当对其主张提交相应的证据予以证实。就姚伟强的主张，其应当同时证明其损失情况及姚伟强存在违约的行为。对此，对此具体评析如下：（一）关于损失情况。姚伟强现提交的证据，仅能证实两次承租展位并进行装修，但尚不足以证实两次租赁合同关系中装修费用及展位物品的具体损失情况。（二）湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司是否违约。双务合同的双方当事人，应当按照合同的约定各自履行合同义务。本案中，湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司向姚伟强提供场地及管理服务，姚伟强理应按照合同约定按期支付租金及管理费。按照双方合同的约定，至2013年9月，姚伟强应当支付的租金及管理费合计为130194元。现姚伟强实际向湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司支付的费用为20000元。姚伟强主张湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司承诺给予减免50000元租金的优惠，故姚伟强至2013年9月期间的租金实际已经付清。对此，姚伟强应当举证证实湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司作了减免租金的承诺。现姚伟强提交的证据不足以证实湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司作了减免租金的承诺，即姚伟强的证据不足以证实其按期全面履行了合同义务。姚伟强结欠租金及管理费的行为，已构成双方合同约定的单方解除合同的条件。湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司单方解除合同，并采取措施减少损失的进一步扩大，符合双方合同约定及法律规定。对湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司的抗辩意见予以采信。综上，姚伟强提交的证据不足以形成有效的证据链，足以证实其损失情况及湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司存在违约行为，应当承担举证不能的法律后果。故对姚伟强的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条之规定，判决：驳回姚伟强的全部诉讼请求。一审案件受理费7620元，减半收取3810元，由姚伟强负担。
二审中，姚伟强及湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司均未向本院提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：姚伟强是否欠付租金及管理费，进而湖州巨豪公司、上海美凯龙湖州分公司应否赔偿姚伟强装修及商品损失。姚伟强与上海美凯龙湖州分公司、湖州巨豪公司先后签订有2份《经营管理合同》及1份《租赁合同》，上述合同均是各方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方应当依照合同约定各自履行相应义务。根据2013年《经营管理合同》及《租赁合同》的约定，至2013年9月，姚伟强应当支付的租金及管理费合计为130194元，而姚伟强实际仅支付20000元。对此，姚伟强称，在2012年《经营管理合同》到期后，湖州巨豪公司要求其搬迁至其他场地，并承诺减免50000元租金作为补偿。湖州巨豪公司则辩称，双方在协商过程中虽曾就该方案有过磋商，但因上报时最终未获得公司同意，故双方并未采用该方案。本院认为，根据姚伟强及上海美凯龙湖州分公司、湖州巨豪公司提供的证据，姚伟强在2012年《经营管理合同》到期后出具了确认书，表明其对原展位不再续签，但并未提及减免50000元租金之事宜。此后各方签订的2013年《经营管理合同》、《租赁合同》也未提及减免租金事宜。因此，姚伟强未能提供充分证据，证明其关于减免租金的主张，应当承担相应的不利后果，本院对此不予采信。姚伟强又诉称，即使公司否认关于减免租金的承诺，但在公司赔偿搬迁损失之前，姚伟强享有先履行抗辩权，其未缴纳租金不构成违约。本院认为，根据2012年《经营管理合同》第十一条第一项的约定，合同终止后姚伟强的所有装修归公司所有，公司无需为此支付费用。因此，姚伟强不享有先履行抗辩权。该项上诉理由缺乏事实依据和法律依据，本院对此亦不予支持。根据2013年《租赁合同》的约定，姚伟强应按季度结算租金，每季度租金为33996元，在每期计租开始的前20日付清下期租金。若逾期达60日不交纳的，湖州巨豪公司有权单方提前解除合同；合同解除后，如姚伟强未及时撤出商铺内的物品，则湖州巨豪公司有权直接腾空展位，姚伟强放弃因此对湖州巨豪公司的抗辩及主张，商铺装修归湖州巨豪公司所有。在合同履行过程中，姚伟强仅支付20000元，故截至2013年9月，其已拖欠首期租金超过60日。因此，湖州巨豪公司有权行使单方解除权并腾空商铺内的物品。姚伟强主张商铺内的装修损失及物品损失缺乏依据。姚伟强诉称，双方合同为倒签，其支付20000元租金后湖州巨豪公司即将租赁场所交付于姚伟强，此后未提及租金事宜，应当认为合同双方关于租金支付方式达成变更。本院认为，合同的变更应当经双方协商一致后以明确的方式作出，对此姚伟强并不能举证证明，且湖州巨豪公司亦不认可，故对姚伟强的该项理由本院不予支持。
综上所述，姚伟强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7620元，由上诉人姚伟强负担。
本判决为终审判决。
审判长 周辰晨
审判员 徐 晶
审判员 赵哨兵
二〇一七年十二月五日
书记员 沈文婷
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