福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽03民终38号
上诉人（原审原告）：吴建森，男，1962年8月2日出生，汉族，居民，住莆田市城厢区。
委托诉讼代理人�陈志强、沈岚敏，福建律海律师事务所执业律师。
上诉人（原审被告）：莆田市城厢区建设发展公司，住所地莆田市城厢区学园路建委楼，统一社会信用代码91350302155425388D。
法定代表人：陈建明，系该公司经理。
委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。
原审原告：吴泓雨，男，1987年4月5日出生，汉族，居民，住莆田市城厢区。
原审第三人：莆田市城厢区建筑工程有限公司，住所地莆田市城厢区学园路中段，统一社会信用代码9135030215542000X1。
法定代表人：陈振扬，系该公司经理。
上诉人吴建森与上诉人莆田市城厢区建设发展公司（以下简称建发公司）、原审被告吴泓雨、原审第三人莆田市城厢区建筑工程有限公司（以下简称建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初2557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴建森上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴建森的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定吴建森未提供充足证据证实每坎店面每月的损失为2000元，该认定事实不清。参照本案讼争房屋周边的店面，周边店面的出租月租金为2500元，但吴建森自愿放弃部分权利，仅要求每坎店面的月租金为2000元，吴建森每年可收取讼争店面年租金168000元，截止一审起诉之日，建发公司给吴建森造成的经济损失�140万元。二、一审法院认定自2008年2月18日起至起诉之日前两年前的租金损失请求超过诉讼时效是错误的。1.在同一租赁合同下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。2.吴建森与建发公司于2016年3月28日进行总结算，本案讼争房屋也包含在《吴建森工程款》结算清单中，即使要计算诉讼时效，那么在2016年3月28日进行结算时也已经中断，本案诉讼时效也应当按普通诉讼时效重新计算。
针对吴建森的上诉，建发公司答辩称：一、2016年3月28日双方确认以工程款抵付购房款，讼争店面购房款尚未支付，吴建森无权要求交付店面及其逾期交房违约金。二、对讼争店面逾期交付违约金的请求权不是物权请求权，应适用时效的规定。三、建发公司在2016年3月24日也通知建筑公司与吴建森办理店面移交�续并交付，即使要计算违约金，也只能计算至2016年3月24日。
建发公司上诉请求:1.撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回吴建森的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由吴建森负担。事实和理由：一、吴建森在2008年竞买后并未实际支付价款，根据吴建森主张的结算日期，涉案房屋的购房款至2016年3月28日才以工程款折抵购房款，故吴建森要求支付逾期交房违约金没有事实依据。二、在涉案房屋具备交付条件后，建发公司也于2016年3月24日通知建筑公司及吴建森办理交房手续，逾期交付的后果应由吴建森自行承担。同时吴建森作为建筑公司的项目经理，在讼争房屋交付前，至今仍继续占有建发公司的四坎店面，导致建发公司至今仍无法交付给拆迁户并支付给拆迁户逾期安置补助款及租金，对此，建发公司保留要求吴建森赔偿该损失的权利。
针对建发公司的上诉，吴建森答辩称：一、建发公司所称与客观事实不符，本案用七个店面抵扣工程款是由于建发公司拖欠了吴建森的工程款，建发公司没有能力支付工程款，所以才用七个店面抵偿工程款。购房款先于拍卖的时间就已经在建发公司账户，所以不是吴建森未支付购房款，而是把拖欠的204万元工程款转换为购房款。二、建发公司称具备交房条件不属实，吴建森要求逾期交房的经济损失是由于吴建森在2008年拍到的店面，建发公司称到2016年3月24日才具备交房条件，系建发公司有一系列纠纷导致没有在拍卖后的20个工作日内就交付给吴建森，所以系建发公司单方违约造成的逾期交房，应当承担相应责任。三、建发公司称违约金只能计算到2016年3月24日没有事实依据，交房应具备双方现场确认、交付钥匙等条件，但从�下到2016年的八年多期间吴建森并未实际与建发公司办理交付手续，建发公司至今没有通知吴建森交房，建发公司所述不能成立。
吴泓雨对吴建森的上诉没有意见，对建发公司的上诉的答辩意见与吴建森相同。
建筑公司未提交书面意见，也未到庭陈述意见。
吴建森、吴泓雨向一审法院起诉请求：1.确认吴建森、吴泓雨通过竞买方式向建发公司购得的荔城区凤山居委会后街西1单层店面、荔城区凤山居委会后街西2单层店面、荔城区凤山居委会后街西3单层店面、荔城区凤山居委会后街西4单层店面、荔城区凤山居委会后街西5单层店面、荔城区凤山居委会后街西6单层店面、荔城区凤山居委会后街西7单层店面的买卖合同关系合法有效；2.建发公司立即将上述7坎店面交�给吴建森、吴泓雨使用；3.建发公司赔偿吴建森、吴泓雨经济损失为:自2008年2月1日起直至建发公司将上述7坎店面交付给吴建森、吴泓雨使用止每坎店面每月按2000元租金损失计算;4.本案诉讼费用由建发公司承担。
一审法院认定事实：吴建森与吴泓雨系父子关系。建发公司以划拨方式取得位于原莆田市城厢区地块的土地使用权[国有土地使用权证号为莆国用（2000）第C20001844号]。经批准，建发公司在该地块上进行旧城改造。2003年3月20日建发公司与建筑公司签订协议，约定由建筑公司提供资金并由建筑公司承建该项目；建发公司用后街片区拆迁户未交的二、三、四期工程款约3850000元按协议收款时间收款后分期付给乙方，不足部分以安置后剩余店面及套房作价对抵。同日，建筑公司与吴建森签订协议书，约定由吴建森垫付出资并承建上述工程项目。工程竣工后，2008年1月28日，建发公司在坎店面竞买会，吴建森竞得后街西1、2、3、4、5、6、7单层店面，竞买成交价分别为278000元、273000元、285000元、316000元、321000元、285000元、285000元，由建发公司出具《竞买成交确认书》，吴建森在竞买成交确认书上签字确认。因建发公司未能支付相应工程款，故双方商定以部分套房、店面款抵扣工程款。其后，建发公司出具《吴建森工程款》、《后街店面》各一份，该二份文件载明了建发公司以讼争7坎店面在内的套房和店面等房屋折抵29089457.88元的工程款。拍卖成交后，建发公司未依照拍卖会特别规定关于“拍卖成交后20日内办理标的物的移交手续”的规定，至今未交付讼争房屋给吴建森管理使用，致讼争。案经审理，因双方各持己见，致一审法院调解无效。
一审法院另查明，讼争房屋现出租给案外人，月租金为1000元-1300元不等。
一审法院认为，吴建森通过建发公司的竞买会竞买了讼争的店面，建发公司出具了竞买成交确认书，其双方间通过竞买的形式买卖讼争房屋系双方意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。现吴建森诉讼请求确认吴建森通过竞买方式向建发公司购得的荔城区凤山居委会后街西1单层店面、荔城区凤山居委会后街西2单层店面、荔城区凤山居委会后街西3单层店面、荔城区凤山居委会后街西4单层店面、荔城区凤山居委会后街西5单层店面、荔城区凤山居委会后街西6单层店面、荔城区凤山居委会后街西7单层店面的买卖合同关系合法有效，合法合理，一审法院予以支持。因双方间的买卖合同关系合法有效，双方均应按照合同的约定全面履�自己的义务，吴建森以建发公司应付的工程款抵扣讼争房屋的成交款后，建发公司负有依照《拍卖会特别规定》规定的时间亦即2008年2月18日前办理标的物的移交手续，建发公司至今仍未履行交付讼争房屋的义务，已构成违约。现吴建森诉讼请求建发公司立即将上述7坎店面交付给吴建森使用，合法合理，一审法院予以支持。吴建森诉讼请求建发公司赔偿吴建森经济损失（自2008年2月1日起直至建发公司将上述7坎店面交付给吴建森使用止每坎店面每月按2000元租金损失计算），因《拍卖会特别规定》规定了办理标的物移交手续期限为拍卖成交后20日内，故经济损失可自2008年2月18日起计算，但建发公司辩称吴建森的该项请求超过诉讼时效，而吴建森未能提供证据证明其在长达近10年的过程中，曾向建发公司主张过租金损失，故2008年2月18日起至起诉之日前两年前的损失请求�过诉讼时效，一审法院不予支持，其可请求自起诉之日前两年（亦即2014年6月9日）起至今的租金损失。吴建森诉讼请求每月每坎按2000元计算损失，但未提供充足的证据予以支持，一审法院不予支持，依照法律规定，其租金损失可以总购房款2043000元为基数自2014年6月9日起至建发公司将上述7坎店面交付给吴建森使用止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。吴泓雨并非本宗拍卖的成交确认人，并非买卖合同相对人，其亦未提供充足的证据证明双方就讼争房屋应登记于其名下，应当承担举证不能的法律后果，故其全部的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。建筑公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决：一、吴建森通过竞买方式向莆田市城厢区建设发展公司购得的荔城区凤山居委会后街西1单层店面、西2单层店面、西3单层店面、西4单层店面、西5单层店面、西6单层店面、西7单层店面的买卖合同有效；二、莆田市城厢区建设发展公司应在本判决生效之日起十日内将坐落于荔城区凤山居委会后街西1单层店面、西2单层店面、西3单层店面、西4单层店面、西5单层店面、西6单层店面、西7单层店面七坎店面交付给吴建森管理使用；三、莆田市城厢区建设发展公司应在本判决生效之日起十日内赔偿吴建森经济损失（以总购房款2043000元为基数自2014年6月9日起至莆田市城厢区建设发展公司将上述7坎店面交付给吴建森使用止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息）；四、驳回吴建森的其他诉讼请求；五、驳回吴泓雨的诉讼请求。案件受理费34344元，由莆田市城厢区建设发展公司负担24756元，由吴建森负担9588元，保全申请费5000元，由莆田市城厢区建设发展公司负担。
本院二审期间，吴建森向本院提交如下证据：国内挂号信收据、发送至各个部门处理讼争房屋的材料及莆田市城厢区住房与城乡建设局文件及附件，用于证实：吴建森自2010年起持续向各个部门反映关于讼争房屋的事项，莆田市城厢区住房与城乡建设局于2014年7月29日处理过本案，因此本案吴建森主张损失的诉讼请求未超过诉讼时效的事实。
建发公司质证认为：1.对持有原件材料的证据真实性没有异议，对落款为吴建森的材料有异议，其系吴建森自己的陈述；2.即使上述证据能够认定，也只能证明吴建森要求交付店面，并没有主张逾期交房违约金。
建发公司提供函一份，用于证实建发公司于2016年3月24日发函给建筑公司和吴建森，要求办理店面的移交和工程款的结算。
吴建森质证认为：1.建筑公司已经多年没有年审，已经不存在，吴建森并没有收到该函；2.对函的真实性有异议，函的时间是2016年3月24日，而一审开庭是2016年8月份，建发公司在一审就应该提供；3.店面是吴建森拍得的，没必要通过建筑公司交付；4.该函也恰恰证明了建发公司单方违约，1%的月利息实际上就是违约金。
吴泓雨对吴建森提供的证据没有意见，对建发公司提供的证据的质证意见与吴建森相同。
本院经审查认为：吴建森提供的国内挂号信收据等证据不能证实吴建森有向各个部门邮寄过相关材料，不能证实其有向政府部门主张损失的事实，对其提供的该些证据，不予采信；对建发公司提供的函可以证实建发公司认可竞买款用来对抵工程款，但不能证实建发公司有要求吴建森接收涉案店面的事实。
经审理查明，吴建森、吴泓雨对一审认定的事实中“讼争房屋现出租给案外人，月租金为1000元-1300元不等”有异议，认为该租金不符合实际行情，系建发公司低租。建发公司对一审认定的事实中“因建发公司未能支付相应工程款，故双方商定以部分套房、店面款抵扣工程款”有异议，认为建发公司欠的是建筑公司的工程款，并不是欠吴建森工程款，如果要折抵，应当经过建筑公司同意，且折抵的时间是在2016年3月份各方才确认的，并不是在2008年；建发公司还对一审认定“建发公司未依照拍卖会特别规定关于'拍卖成交后20日内办理标的物的移交手续'的规定”的事实有异议，认为拍卖规定是在成交5天内付清购房款才在20日内办理手续移交，吴建森没有在5天内付清购房款，所以没有办理移交。对一审认定的事实中到庭接受庭询的各方当事人均无异议的部分，本院予以确认。
本院认为：吴建森通过建发公司的竞买会竞买了讼争的店面，双方共同签订了竞买成交确认书，双方关于涉案店面的买卖合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。根据建发公司于2016年3月24日出具给建筑公司的函，可以确认建发公司在�卖时即同意以竞买款用来折抵其所欠的工程款。故建发公司未按《拍卖特别规定》的时间将涉案店面交付给吴建森构成违约，吴建森要求建发公司交付涉案店面并承担逾期交房违约金，于法有据，应予支持。因双方并未约定逾期交房的违约金，逾期交房违约金可以参照房屋租金计算，但吴建森提供的证据又不足以证实涉案店面的租金情况，一审法院以总购房款2043000元按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息计算违约金，与房屋租金损失相当，并无不当。逾期交房的违约金系债权请求权，参照的是租金计算的标准，而不是参照租金支付的方式，因吴建森提供的证据不足以证实其在本案起诉之前有向建发公司主张逾期交房的违约金，一审法院对本案诉讼时效的认定亦是正确的。综上所述，吴建森和建发公司的上诉均不能成立，均应予驳回；一审判决并�不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回吴建森和莆田市城厢区建设发展公司的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费34344元，由吴建森负担9588元，由莆田市城厢区建设发展公司负担24756元。
本判决为终审判决。
审判长 王鹏程
审判员 许秋红
审判员 李 忠
二〇一八年六月二十九日
书记员 黄慧萍
附注：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决�，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。