宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬海民初字第1197号原告：吴佩玉，个体工商户。委托代理人：董毅，宁波市滨海法律服务所法律工作者。被告：武汉荣昌仁和会计咨询服务有限公司。住所地：湖北省武汉市东西湖区七支沟团结大道******。法定代表人：陈东，该公司董事长。委托代理人：方杰铭，被告慈溪分公司校长。委托代理人：戴国梁，被告宁波区域负责人。原告吴佩玉为与被告武汉荣昌仁和会计咨询服务有限公司（以下简称荣昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月28日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘先霞独任审判，于2014年11月3日公开开庭进行了审理。原告吴佩玉的委托代理人董毅、被告荣昌公司的委托代理人方杰铭、戴国梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴佩玉起诉称：2012年，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将坐落于慈溪市新城大道80号3楼建筑面积为470平方米的房屋出租给被告用于开办培训学校；租赁期限五年，自2012年11月10日至2017年11月9日；租金每半年一付，先付后用，被告在每年11月10日和5月10日提前三十天支付之后半年的租金；因租赁房屋所产生的水、电、卫生费由被告自行承担；电费以商都与原告或原告与酒店结算为准，水费以供水部门的价格为准；被告每月需支付原告电梯维修保养及电费300元／月、一楼公共区域卫生保养费300元／月、安保费200元／月，合计800元／月；任何一方未按合同条款履行导致中途终止合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为200000元；被告未及时支付租金，则被告需按未支付租金金额的千分之一每天支付逾期利息给原告，若逾期支付租金超过叁拾天，原告有权单方面解除合同；本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商解决，协商不成任何一方均可向甲方（指本案原告）所在地人民法院起诉。合同签订后，原告按约履行了合同的各项义务，但被告拖欠2014年5月10日起的租金、水电费、电梯费、保洁费、安保费等费用至今，且对于原告的多次催讨也一直置之不理。另，本案租赁房屋所有权人为周利江，该房屋由慈溪市锐特酒店（个体工商户，业主为翁捷）从周利江处租赁后转租给原告，原告与慈溪市锐特酒店约定原告有权将租赁房屋转租。现翁捷已向慈溪市人民法院提起诉讼，要求原告支付租金、水电费等款项并承担违约责任。原告认为，原、被告之间的合同合法有效，被告已经违约，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付违约金200000元；3、被告立即腾退租赁房屋；4、被告向原告支付租金97568.75元（暂计算至2014年10月9日，之后按合同约定的租金标准计算至合同解除之日止）；5、被告按合同约定的租金标准向原告支付合同解除之日起至腾退房屋之日止的房屋使用费；6、被告向原告支付逾期支付租金的违约金20255.27元（以117082.50元为基数按每日千分之一的标准自2014年4月10日起暂算至2014年9月30日，之后计算至判决确定的履行期限届满之日止）；7、被告向原告支付水电费2074.05元；8、被告向原告支付电梯维修保养及电费、一楼公共区域卫生保养费、安保费4000元（按800元／月的标准自2014年5月10日起暂计算至2014年10月9日，之后计算至房屋腾退之日止）。审理中，原告撤回第六、七项诉讼请求。被告荣昌公司答辩称：1、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》存在欺诈与显失公平，应属无效合同。2、原告未尽到出租方的义务，违约在先，有以下违约行为：承租房屋已被其他主体注册经营，被告无法在此办理营业执照；原告未能提供水电部门的正规发票，使被告存在资金去向不明的法律风险；原告未按约为被告安装独立水电表；原告未能向被告提供广告位。综上，被告同意解除合同，但因原告违约，被告不应承担原告主张的所有费用。原告吴佩玉为证明其诉称主张，向本院提交如下证据，经被告荣昌公司质证，本院作如下认证：证1、房屋所有权证、土地使用权证、地名、地名证书各一份明涉案房屋系合法建筑，所有权人系案外人周利江的事实。被告无异议。本院予以认定。证2、《房屋租赁合同》二份，拟证明原告有权将涉案房屋转租的事实。被告无异议。本院予以认定。证3、《房屋租赁合同》一份，拟证明原、被告存在房屋租赁合同关系，以及双方对租金、期限等进行约定的事实。被告对真实性无异议，但认为原告未按约为被告提供水电缴费发票、安装独立水表，及被告未能在此办理营业执照，无法实现租赁用途。经审查，本院对该份证据真实性予以认定，对于原告是否存在违约行为，本院需结合其他事实予以分析。证4、民事起诉状及民事判决书各一份，拟证明原告的房东起诉原告及法院对案件事实进行认定的事实。被告对真实性无异议，但认为与本案无关。经审核，本院对其真实性予以认定。被告荣昌公司为证明其辩称理由，向本院提交如下证据，经原告吴佩玉质证，本院作如下认证：证1、慈溪市锐特酒店营业执照及特种行业许可证各一份，拟证明被告承租的房屋地址已经被该酒店注册，导致被告无法办理营业执照进行合法经营的事实。原告认为真实性无法确认，并对关联性有异议，认为不能证明被告去办过营业执照及无法办理营业执照的理由。经核实，本院对该组证据的真实性予以认定，但被告能否在承租房屋注册的事实本院另行分析。为查明本案事实，本院向慈溪市市场监督管理局发函询问本案被告能否在承租房屋注册办理营业执照事宜，该局于2014年11月17日回复本院《复函》一份。经向原、被告出示，原告无异议，被告认为其曾去申请办理营业执照，但该局口头答复已有其他主体在此注册，无法办理。综合上述证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：位于慈溪市白沙路街道新城大道南路80-82号一至五楼房屋所有权人为案外人周利江，房屋用途为商业服务。2010年9月14日，周利江将1-5楼共计5127.08平方米房屋出租给案外人翁捷，租期自2010年10月8日至2026年1月7日，约定翁捷可将部分房屋转租给第三方。2011年6月3日，翁捷在此注册了慈溪市锐特酒店。2012年11月，翁捷将上述房屋中的三楼部分计470平方米的房屋转租给原告吴佩玉，租期自2012年11月10日至2017年11月9日，并约定原告吴佩玉有转租的权利。同月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告吴佩玉将其承租的房屋转租给被告荣昌公司，租期五年，自2012年11月10日至2017年11月9日，第一年租金204430元，第二、三年租金每年为234165元，以后每年递增5%，每半年支付一次，即在每年11月10日和5月10日前提前30日支付后半年的租金，租赁押金20000元；被告每月向原告支付电梯维修保养及电费300元、一楼公共区域卫生保养费300元、安保费200元；水、电、卫生费由被告自行承担，并单独安装水电表，发票由水电部门开具；在合同期内提供必要的广告位给被告免费展示使用；租赁用途为培训教学，并须在工商行政管理部门核准的经营范围内合法经营；被告经营所需证照由被告自行办理；并约定如一方未按约履行，导致中途终止合同，过错方在未征得对方谅解时，视为违约，同意支付违约金200000元；若被告逾期支付租金30天，原告有权单方面解除合同；双方发生争议时，可向原告所在地人民法院起诉。合同签订后，被告向原告支付租赁押金20000元，并支付了至2014年5月9日的租金、电梯维修保养及电费、一楼公共区域卫生保养费和安保费，之后租金等费用未付。2014年6月份，被告在搬离承租房屋过程中，与原告产生争执，慈溪市锐特酒店并将承租房屋大门用链条锁锁上。后被告搬至慈溪市天九商务大厦经营。2014年12月1日，本院对承租房屋进行现场勘查，发现承租房屋大门仍有链条锁锁上，但隔壁消防门可进出。慈溪市锐特酒店工作人员称在承租房屋大门加上链条锁是为防止被告财物丢失，期间，有人要求搬离房屋内物品，但因无法确认人员身份，未同意搬离。次日，被告腾退了承租房屋。另查明，原告因未付案外人翁捷2014年5月11日至2014年11月9日期间的租金等费用，被翁捷起诉至慈溪市人民法院，该院于2014年9月28日判决原告应支付该期间的房屋租金等费用。又查明，被告荣昌公司住所地在武汉市，经营范围为会计咨询服务、企业事务代理、税务咨询、企业管理咨询。经本院向慈溪市市场监督管理局询问，该局复函称：住所在武汉的企业在慈溪从事经营活动，应当办理营业执照；承租转租的房屋，经房东同意可以作为申请办理营业执照的场所等。本院认为：案外人翁捷将其承租的房屋部分转租已征得房屋所有权人的同意，且翁捷亦同意原告吴佩玉将房屋进行转租，故原告有权将涉案房屋转租给被告，其与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。合同签订后，被告应按时支付租金，原告应确保租赁物的用途。根据庭审查明的事实，被告应于2014年4月10日支付2014年5月9日后半年的租金，但被告未支付，其辩称不能在承租房屋注册经营，无法实现合同目的。本院认为被告已承租此房屋多年，其称多次向原告提出不能在此注册经营，但未能提供相关证据证明，且根据本院向慈溪市市场监督管理局的发函询问，承租转租的房屋，经房东同意可以办理营业执照，故被告辩称不能实现合同目的理由不能成立。现被告未按时支付租金，已逾期30天以上，根据合同约定，原告有权解除合同，本院确认本案副本材料送达之日即2014年10月17日为合同解除日。合同解除后，被告应支付拖欠的2014年5月9日后至合同解除日的租金102701元及电梯维修保养及电费、一楼公共区域卫生保养费和安保费4213元；对于原告要求被告按租金标准支付合同解除后至实际腾房日的房屋占有使用费和电梯维修保养及电费、一楼公共区域卫生保养费和安保费的诉讼请求，本院认为，在原告向本院起诉前后被告已积极要求搬离租赁房屋，因原告未能妥善处理好与慈溪市锐特酒店的租赁关系，导致被告无法及时腾退房屋，且合同解除后被告亦未实际使用承租房屋，故原告要求被告支付该期间的上述费用，于法无据，本院不予支持。鉴于被告未按时支付租金，构成违约，原告主张合同解除后被告应支付违约金200000元，对此，本院认为原告主张违约金过高，因被告违约致使原告提前解除合同，原告不能及时寻找新的承租人，势必造成不能收取租赁费的经济损失。故本院酌情决定，被告腾退房屋后，给予原告三个月的寻租期为妥，即58541元（234165元÷12×3）。被告另提出原告存在未能为被告安装独立水电表、提供水电费发票及广告位的违约情形，本院认为即使该违约情形成立，被告亦不足以作为拒付租金的理由，故对该抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告吴佩玉与被告武汉荣昌仁和会计咨询服务有限公司之间的《房屋租赁合同》于2014年10月17日解除；二、被告武汉荣昌仁和会计咨询服务有限公司支付原告吴佩玉租金102701元；三、被告武汉荣昌仁和会计咨询服务有限公司支付原告吴佩玉电梯维修保养及电费、一楼公共区域卫生保养费和安保费4213元；四、被告武汉荣昌仁和会计咨询服务有限公司支付原告吴佩玉违约金58541元；上述二、三、四项款项合计165455元，扣除被告武汉荣昌仁和会计咨询服务有限公司已支付的租房押金20000元，剩余145455元于本判决生效之日起七日内付清。五、驳回原告吴佩玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5824元，减半收取2912元，由原告吴佩玉负担1314元，被告武汉荣昌仁和会计咨询服务有限公司负担1598元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。审 判 员 刘先霞二〇一四年十二月八日代书记员 应骊珺