上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1624号
原告徐建涛，男，1962年1月2日生，汉族，住浙江省宁海市。
委托代理人杨敬石，上海中沃律师事务所律师。
委托代理人钱徐，上海中沃律师事务所律师。
被告封文云，男，1980年10月13日生，汉族，住上海市松江区。
原告徐建涛与被告封文云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法适用简易程序于2015年7月15日、9月30日公开开庭进行了审理。诉讼中，因简易程序审限届满后，原、被告同意继续适用简易程序审理，本案报院长批准延期3个月审理。原告的委托代理人杨敬石、被告封文云二次到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告徐建涛诉称：原、被告于2014年9月1日签订了房屋租赁合同一份，约定原告将位于上海市松江区文涵路XXX、XXX号门面房（以下简称“涉案房屋”）出租给被告，合同对租赁期限、租金标准、支付方式等进行了约定。合同生效后，原告按约将房屋交付被告使用，被告应于2015年2月25日支付第二笔租金、水电费、物业费等，但经原告多次催告，被告仍然拒不支付。为此，原告诉至法院，请求判令：被告继续履行租赁合同，支付拖欠的租金37，500元，2014年9月1日起至2015年3月31日止的电费1，140.90元、水费23.10元、物业费1，746.50元，并承担违约金6，250元，合计46，660.50元。
庭审中，因被告明确表示不再继续履行合同，经本院释明，原告将其诉讼请求变更为：1、2015年9月30日解除租赁合同，被告返还租赁房屋；2、被告支付自2015年3月1日至判决生效之日止的租金及使用费，按照合同约定的租金标准计算租金和使用费；3、被告支付2014年9月1日起至2015年3月31日期间的电费1，140.9元、水费23.10元、物业费1，746.50元；4、被告承担违约金20，000元。
被告封文云辩称：对于诉请1，同意解除合同，但不同意原告所称的解除合同的时间，被告已经把房屋的钥匙交还原告，被告认为合同的解除时间是2015年4月15日，理由是2015年4月15日被告已经短信原告通知解除合同。不同意诉请2，自短信通知后被告没有正常使用房屋，被告在2014年9月已支付了半年的租金，即租金实际已支付到2015年2月28日，2015年3月1日之后的租金不应该再支付，理由是原告交付的房屋有瑕疵，从2014年9月1日起，被告承租的房屋内5台空调（柜式、立式）就无法正常使用，无法正常办公，让被告蒙受了不必要的损失，被告多次联系原告，原告没有维修或更换，甚至有些空调完全坏掉无法维修。被告于2015年3月底就已经搬离涉案房屋，同年4月3日短信联系过原告，4月14日就明确了如果没有妥善解决就终止合同。对于诉请3，被告租的是二楼，原告使用的是一楼，根据合同约定相关费用应该一人一半，故对于原告主张的电费、水费、物业费合计2，910.50元，被告愿意承担减半后的1，455元。对于诉请4，被告不同意承担违约金，本案是原告违约，即原告提供的房屋不具备办公条件，造成被告损失。对于违约金的标准，认为过高。请求驳回原告的诉讼请求，并由原告赔偿被告的装修损失。
经审理查明：原告是位于上海市松江区文涵路XXX、XXX号1-2层房屋的登记权利人，该房屋建筑面积为237.62平方米，用途为店铺。
2014年9月1日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定将位于上海市松江区文涵路XXX-
XXX号门面租赁于乙方使用，租赁面积经甲乙双方认可约130平方米；乙方向甲方承诺，租赁该门面作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲乙双方约定，甲方于2014年8月31日前向乙方交付上述租赁物，租赁物租赁期自2014年9月1日起至2017年8月31日止；甲、乙双方约定，上述租赁物每年租金总计为75，000元，月租金为6，250元；租金每6个月支付一次，乙方应分别于2014年8月25日前、2015年2月25日前以此类推向甲方支付每6个月租金37，500元，乙方支付租金的方式为现金支付，甲方不开具房屋租赁发票；甲、乙双方约定，合同签订时，乙方应向甲方支付上述租赁物的租赁保证金，保证金为10，000元；租赁期间，使用上述租赁物所发生的水、电等费用由乙方承担，支付标准依据国家水、电力部门收费标准确定；甲方向乙方收取物业管理费（包括卫生费），费用各自承担一半；租赁期间，乙方发现该租赁物及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后着手进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；租赁期间，机房保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，……e、乙方逾期不支付租金或水电费、物业管理费超过1个月的……，发生上述情况之一种，甲方有权在律师见证情况下破门而入，房屋内物品视为乙方放弃物品，由甲方自行处理，乙方对此同意且明确表示无异议；租赁期间，乙方中途擅自退租的，应赔偿甲方经济损失总计为20，000元，甲方提前终止合同，应赔偿乙方经济损失总计为20，000元；租赁期间，若因甲方原因影响乙方正常生产经营，甲方应赔偿相应损失。合同还对其他相关事宜进行了约定。
上述合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使用，被告支付了1万元押金以及自2014年9月1日起至2015年2月28日止的租金37，500元。被告在2015年2月25日之前，没有支付2015年3月1日至2015年8月31日的租金。
2015年4月3日，被告向原告发送短信，载明原告提供的涉案房屋室内的5台空调无法正常使用，不具备办公室的要求，在此期间，被告多次向原告提出维修和调换，但都没有得到解决，望原告尽快妥善处理，并有一个双方满意的结果。同年4月10日，原告向被告发送短信，载明了其在4月3日收到了被告提出的有关租赁办公场地空调问题的短信，经检测一切正常，如有问题请当面提出双方共同调试，另被告的房租已拖欠一个多月，请按合同约定及时支付，4月15日前付清，拖欠情况可不予考虑，随时联络。同年4月10日，原告向被告发送短信，载明椅子4把放在楼下，放哪里被告自己安排。同年4月14日，被告向原告发送短信，载明被告对于承租房屋多次提出空调问题，迟迟未能解决，若2015年4月15日之前未能妥善处理，终（中）止租房合同，退回6个月租金和1万元押金，并承担更换地毯、玻璃费用8，000元。同年5月4日，被告向原告发送短信，载明被告已将涉案房屋的5把钥匙放在隔壁120号了，租金、押金及其他费用请原告尽快退回。
庭审中，原、被告确认，原告主张的电费1，140.9元、水费23.10元、物业费1，746.50元，以上共计2，910.50元，由原告自行承担1，455.50元，被告承担1，455元。
庭审中，原、被告确认，被告承租涉案房屋后进行了更换地毯、安装部分玻璃墙以及加装门锁等装修行为。被告称上述装饰装修已形成附合，拆离后会导致损坏，门锁的金额不大，也不再带走了，要求原告予以赔偿。原告则认为，此属于被告自行装修的行为，所有费用理应由被告承担，与本案无关，原告不同意利用，希望被告将房屋恢复原状。
诉讼中，原、被告确认，原告已于2015年10月15日从上海市松江区文涵路XXX号房屋处取回了涉案房屋的钥匙。被告表示，其已于2015年5月4日将上述钥匙放在隔壁120号装修公司的前台了，以前原告为被告配钥匙时，也是让被告去120号房屋处领取的，故房屋已经于当时返还原告。原告则认为，房屋的交接不应以短信为准，不能将房屋钥匙放在120号房屋处，被告返还房屋的方式不妥当，原告没有收到钥匙，房屋不能算作有效的返还。2015年10月15日原告才正式收回房屋。
以上事实，有房屋租赁合同、上海市房地产权证、发票、短信记录、情况说明以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，首先，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方均应恪守。其次，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可以解除合同。本案中，因被告在诉讼前后以自己的言行明确表示不再履行合同，故原告可以解除合同。至于解除合同的时间，被告虽辩称涉案房屋内空调不能正常使用，已短信通知原告于2015年4月15日解除合同，但其一，被告并未提供充分的证据证实房屋内5台空调不能正常使用，已严重影响到其办公，原告对此也予以否认，本院不予采信；其二，根据双方合同约定，即便空调存在问题，被告也可通知原告维修，亦可代为维修，费用由原告承担，而不宜径行解除合同；其三，被告2015年2月25日之后就拖欠了原告下一期的租金，此后，其擅自退租的行为已构成违约，故被告解除合同的理由不能成立，对于其辩称的2015年4月15日合同已经解除的意见，本院不予支持。为此，本院确认以原告主张的被告收到变更诉请申请书的时间即2015年9月30日为双方合同的解除时间。再次，合同解除后，被告理应将涉案房屋返还原告，现双方均确认房屋已经返还，故本院对此不再处理。对于原告主张的自2015年3月1日起至判决生效之日止的租金及使用费，本院认为，被告应当按约支付其返还房屋之前欠付的租金和使用费，本案中，被告虽已将涉案房屋的钥匙放置于隔壁120号房屋处，并短信通知了原告，但如前所述，被告擅自退租的行为已构成违约，其2015年5月4日返还房屋的方式也难言妥当，而原告也应当采取适当的措施防止损失的扩大，其在明知被告已经搬离房屋后，仍怠于接收房屋的行为亦于法有悖，综合考虑上述情形，本院酌定被告还需支付原告自2015年3月1日起至2015年7月31日止的租金31，250元。扣除被告已经支付的押金10，000元，被告还需支付原告租金21，250元。对于原告主张的水费、电费和物业费，庭审中双方已协商一致，即由被告仅承担其中的1，455元，本院予以准许。至于原告主张的违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。至于被告辩称的原告赔偿其装修损失，因本案被告的行为构成违约，原告也不同意利用及赔偿，故本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决如下：
一、原告徐建涛与被告封文云于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月30日解除；
二、被告封文云于本判决生效之日起十日内支付原告徐建涛自2015年3月1日起至2015年7月31日止的租金21，250元（已扣除被告封文云支付的押金10，000元）；
三、被告封文云于本判决生效之日起十日内支付原告徐建涛自2014年9月1日起至2015年3月31日止的水、电费和物业费共计1，455元；
四、被告封文云于本判决生效之日起十日内支付原告徐建涛违约金20，000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，353元，减半收取676.50元，由原告徐建涛负担116.50元（已付），被告封文云负担560元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪飞
二〇一五年十一月十三日
书记员 李俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条?有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……