辽宁省锦州市凌河区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）辽0703执异7号
案外人：赵某某，男，1956年1月27日出生，汉族，个体工商户，住锦州市凌河区。
委托诉讼代理人：刘某某，辽宁古塔律师事务所律师。
申请执行人：白某，女，1972年1月15日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。
申请执行人：吴某，男，1972年11月20日出生，满族，无职业，住锦州市凌河区。
二申请执行人的共同委托诉讼代理人：王某，辽宁申正法律服务所法律工作者。
被执行人：李某，男，1981年8月1日出生，汉族，无职业，住锦州市松山新区。
被执行人：田某，女，1981年10月17日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。
在本院执行申请执行人白某、吴某与被执行人李某、田某民间借贷纠纷一案中，案外人赵某某于2018年4月8日对执行中查封了坐落于锦州市凌河区北山里建筑面积为440平方米房屋（西厢）及建筑面积为480平方米房屋（正）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。
案外人赵某某称，请求人民法院撤销凌河区人民法院（2017）辽0703民初2189号民事裁定书中查封“李某所有的登记在黄某某名下的坐落于锦州凌河区北山里建筑面积为440平方米房屋（西厢）及建筑面积为480平方米房屋（正）”裁定事项，并解除对前述两处房屋查封，确认前述两处房屋产权归案外人所有。事实与理由：2017年3月29日至2017年4月19日期间，前述两处房屋原所有人李某先后四次向案外人借款总计490万元，本金及利息至今未还。2017年6月30日，李某与案外人签订以物抵债协议书，双方约定以李某所拥有的前述两处房屋和房屋占据的三亩土地使用权核价款3312000元以物抵债，不足部分另由李某以现金补足。双方还约定前述房屋和土地使用权过户给债权人赵某某（案外人），同日李某还向赵某某出具以物抵债承诺书，并承诺“一切以赵某某的债权优先”。2017年10月25日，案外人到凌河区不动产登记处办理前述抵债物产权过户登记，但因该登记处网络平台改造没有完成，至过户登记未能进行，时至今日该登记处网络平台改造没有完成。上述事实证明，前述房屋及土地使用权已于2017年6月30日转变为案外人所有，产权未经过户变更，过错不在案外人一方。2017年11月10日法院因吴某、白某申请作出（2017）辽0703民初2189号民事裁定书，并实际查封了前述两处房屋。案外人认为依照最高人民法院关于《人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定，法院的查封是错误的，应予撤销。法院应确认前述两处房产及土地使用权归案外人所有，并解除查封。
申请执行人白某、吴某称，请求法院驳回案外人的申请，案外人所陈述的理由以及事实不符合相关法律规定，法院不应予以支持，案外人所要求的事项，不符合法律所规定的优先于被申请人所拥有的债权，对于双方的债权清偿顺序，应以查封的顺序为准。
被执行人李某称，没有意见，事实就是我与赵某某签订了协议书和合同书。
被执行人田某未提交书面意见。
经本院审查，原告吴某、白某与被告李某、田某民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月12日作出（2017）辽0703民初2189号民事判决，判令一、被告李某、田某于本判决生效后10日内共同偿还原告吴某、白某借款本金2800000元；二、被告李某、田某于本判决生效后10日内共同偿还原告吴某、白某借款的利息，包括（1）截至2017年8月22日之前拖欠的利息28000元；（2）自2016年10月22日起至2017年1月25日止，以本金3200000元为基数，按照年利率24%的标准计算利息198400元；（3）自2016年1月26日起至2017年2月28日止，以本金3150000元为基数，按照年利率24%的标准计算的利息67200元；（4）自2017年3月1日起至实际给付之日止，以本金2550000为基数，按照年利率24%的标准计算的利息；（5）自2017年11月18日起至实际给付之日止，以本金250000为基数，按照年利率24%的标准计算的利息；三、驳回原告吴某、白某的其他诉讼请求。案件受理费17198元，财产保全费5000元，共计22198元，由原告吴某、白某负担2000元，被告李某、田某负担20198元。原告依据发生法律效力的本院作出的（2017）辽0703民初2189号民事判决，向本院申请执行。本院向被执行人李某、田某送达了执行通知书，责令其立即履行法律文书所确定的义务，但被执行人至今未履行。本院于2017年11月10日作出（2017）辽0703民初2189号民事裁定，查封被申请人李某所有的登记在黄某某名下的坐落于锦州市凌河区北山里建筑面积为440平方米房屋（西厢）及建筑面积为480平方米房屋（正），查封期限为三年。查封后，案外人赵某某向本院提出执行异议。
案外人向本院提交三份证据：1、协议书；2、承诺书，证明案外人所主张的房屋作价变卖给案外人以抵债的形式交付，买卖关系成立并履行完毕；3、凌河区不动产管理处工作人员张某轶出具的证明，证明房屋买卖交付以后，没有及时过户到案外人名下是因为凌河区不动产管理处电脑网络没有及时建立完毕。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：申请执行人吴某、白某系夫妻关系。被执行人李某与田某原系夫妻关系，于2018年3月经本院判决离婚。坐落于锦州凌河区北山里建筑面积为440平方米房屋（西厢）及建筑面积为480平方米房屋（正）原所有权人为黄某某，经法院强制执行，抵顶给李某所有，未办理房屋权属变更登记。赵某某与李某、田某民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月22日作出（2017）辽0703民初2306号民事判决，判决李某、田某于本判决生效后15日内共同偿还赵某某借款本金4900000元及利息708767元。案件受理费25850元，财产保全费5000元，共计30850元，由李某、田某共同负担。
另查，案外人赵某某提供的其与李某于2017年6月30日签订的协议书载明：“债权人赵某某于2017年（空）月（空）日借给债务人李某（借款日期以借据为准）人民币大写肆佰玖拾万元，小写￥490万元，利息按借据日期记载计算。债务人李某为了表示有能力还款的诚意，自愿将属于李某个人产权（经法院判决，已执行到位的债权房，因凌河区产权处暂无法办理更名过户手续），位于马家宏叶枫某某小区后面（原北山文具厂）北山里，登记在李某名下房照面积440平方米、480平方米、及3亩国有土地使用权手续，同意作价3312000元人民币，更名过户债权人赵某某名下，待债务人李某还清借款及利息后，房屋及土地手续再由赵某某更名为李某。两次更名费均由债务人李某承担。如该房屋动迁，动迁费不足还款额度，债务人李某还应在双方议定时间内偿还差额部分（动迁费用多退少补）。其他无争议。债权人赵某某（签名、手印）：债务人李某（签名、手印）：李某211022198108012017，2017年6月30日”，以及同日李某出具的承诺书载明“债务人李某承诺其抵债房屋（位于马家宏叶枫某某小区后面原北山文具厂）北山里，有房照440平方米、480平方米房屋及3亩土地证）无任何抵押、担保、其他债务纠纷、争议等。如该房屋在偿还债权人赵某某之前出现任何处分，均属无效行为。一切以赵某某的债权优先。承诺人：李某，211022198108012017，2017年6月30日。在听证过程中，被执行人李某自述曾带着案外人赵某某到该房屋处去看过。赵某某陈述双方议定的房屋价值为3312000元。
本院认为，金钱债权执行中。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被执行人李某为该房屋的实际所有权人，案外人赵某某未提供有效证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，不符合上述第（二）项规定，故案外人提出的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于<人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人赵某某的异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 肖宏
人民陪审员 赵艳
人民陪审员 徐光
二〇一八年五月四日
书 记 员 龙梦