北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初11294号原告：北京戴德梁行物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区光华路1号（商业写字楼）14层1408-1414及1423-1428。法定代表人：赵振兴，董事。委托代理人：赵宇，男，汉族，1985年9月5日出生，北京戴德梁行物业管理有限公司工作人员。委托代理人：樊宝，男，北京市逢时律师事务所律师。被告：高征，男，1968年4月28日出生，汉族，住北京市西城区。被告：高宇清，男，1995年12月4日出生，汉族，住北京市西城区。委托代理人：高征，男，1968年4月28日出生，汉族，住北京市西城区。原告北京戴德梁行物业管理有限公司（以下简称戴德梁行物业公司）与被告高征、高宇清物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴德梁行物业公司的委托代理人赵宇、樊宝、被告及高宇清的委托代理人高征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴德梁行物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告给付原告物业服务费59082．24元（2009年8月14日-2017年8月13日）；2．被告给付原告违约金59082．24元（2009年8月14日-2017年8月13日）；3．诉讼费由被告负担。事实和理由：原告是北京市西城区太平桥大街8号西城晶华小区的服务企业，被告是该小区的业主。双方签有物业服务合同，合同约定了双方的权利义务、违约责任等内容。原告完全依照约定履行了义务，被告却没有按照约定支付服务费，被告的行为不但违约，也损害了全体业主的共同利益。原告为维护全体业主的利益，现依法提起诉讼。被告高征、高宇清辩称：欠费期间认可，但是诉讼请求部分超过诉讼时效，物业服务应依据合同，不认可违约金，没有合同依据。之前我交过一年的物业费，后来有两年小区的会所关闭，这部分费用应该从物业费中减去。卧室漏水严重，找物业修了两次，一直没有修好。2010年我去缴纳物业费的时候，原告方说只有缴纳上2009年的物业费才能缴纳2010年的，导致我没有交上费用，所以是原告的原因没有缴纳上，我不同意支付违约金。另外，不认可原告的诉讼主体资格。本院经审理认定如下事实：戴德梁行物业公司系北京市西城区太平桥大街8号西城晶华小区的物业服务公司。北京市西城区太平桥大街8号院x号楼x单元x室（以下简称涉案房屋）系高征、张建自北京江盛房地产开发有限公司（以下简称江盛房地产公司）处购得，高征、张建按份共有，各占50%产权份额。张建于2010年8月8日死亡，其所拥有的产权份额由高宇清继承。2010年9月27日，涉案房屋产权人登记为高征、高宇清，各占50%产权份额。该房屋建筑面积为116．12平方米。高征、高宇清至今仍未给付戴德梁行物业公司涉案房屋2009年8月14日至2017年8月13日的物业服务费。2008年8月14日，高征、张建签订了《承诺书》，声明同意遵守《西城晶华业主临时公约》等系列公约，并签订了紧急情况处置等协议书。同日，戴德梁行物业公司（乙方）与高征、张建（甲方）签订了《西城晶华前期物业管理服务委托协议》，约定：甲方应遵守业主临时公约（规约）及本物业的物业管理制度，依据协议向乙方交纳物业管理费及其它费用，甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金。2007年4月30日,江盛房地产公司与戴德梁行物业公司签订《西城晶华苑前期物业管理合同》，约定戴德梁行为为北京市西城区太平桥大街西城晶华苑（建筑面积140326平方米）提供前期物业服务；多层及高层住宅物业服务费均为5．3元/月*平方米；物业服务费用按每季度交纳，业主或物业使用人应在每季度开始前的十日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同第八条、第九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期金额的日千分之四的标准向乙方支付违约金。2011年，戴德梁行物业公司（乙方）与西城晶华苑业主委员会（甲方）签订了《西城晶华苑物业服务合同》，该合同中明确了戴德梁行物业公司的义务，同时约定：乙方提供服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；该物业服务费住宅部分由戴德梁行物业公司按人民币5．3元/平方米/月向业主（或交费义务人）收取，如交费义务人未能支付，物业管理费最终承担者为业主；从预收的该物业服务费中每月人民币五万元，全年六十万元，作为乙方服务酬金；业主应于每月七日前交纳当月物业费，如逾期交纳，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之一向相关业主收滞纳金；委托管理期限自2011年12月1日至2012年11月30日。该合同到期后，双方又连续签订《西城晶华苑物业服务合同》至2015年12月31日，双方对物业费单价、服务内容及违约责任等相关规定未作变更。另查，西城晶华苑业主委员会于2015年8月11日宣告解散，戴德梁行物业公司称2015年之后其向西城晶华苑小区提供事实物业服务，并在住建委办理了物业合同变更备案。审理中，关于诉讼时效一节，戴德梁行物业公司主张其公司在2013年、2015年和2016年均就起诉过高征交纳所欠物业费，高征对此予以确认。经戴德梁行物业公司申请，本院调取的卷宗材料显示，戴德梁行物业公司分别在2013年6月12日、2015年5月27日、2016年6月27日向本院提起诉讼，要求高征交纳所欠涉案房屋的物业服务费。以上事实，有双方当事人陈述、戴德梁行物业公司提交的《承诺书》、《西城晶华苑前期物业管理合同》、《西城晶华苑物业服务合同》及补充协议、产权证、公证书、办理结果通知书、西城晶华苑业主委员会公告、（2015）二中民终字第04413号判决书、被告高征、高宇清提交的物业管理公司变更通知书及本院调取的卷宗材料等证据在案佐证。本院认为：戴德梁行物业公司与高征、张建于2008年签订的《西城晶华前期物业管理服务委托协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。2007年江盛房地产公司与戴德梁行物业公司签订了《西城晶华苑前期物业管理合同》，该合同对业主具有约束力。2011年戴德梁行物业公司与西城晶华苑业主委员会签订了《西城晶华苑物业服务合同》，对涉诉小区的物业服务进行了重新约定。合同到期后，双方又连续签订《西城晶华苑物业服务合同》服务期限至2015年12月31日。2015年12月31日之后，戴德梁行物业公司继续为涉诉小区提供事实物业服务，应视为上述合同自动延续。上述合同对涉诉小区业主具有约束力。戴德梁行物业公司依据上述合同为高征、张建所有的房屋提供了物业服务，张建于2010年8月8日死亡，高宇清作为继承人应该依据所拥有的涉案房屋产权份额与高征共同承担支付物业服务费的义务。故戴德梁行物业公司要求高征、高宇清给付物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。高征、高宇清未提供证据证明戴德梁行物业公司提供的物业服务质量与合同约定标准之间存在明显差距，故高征、高宇清以此为由要求减免物业服务费，依据不足，本院不予支持。关于诉讼时效一节，依据现有证据及双方确认2010年高征曾至戴德梁行物业公司处交纳物业服务费的事实，戴德梁行物业公司并未怠于行使追索权，故对高征、高宇清主张部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由本院不予采纳。依据现有证据及双方陈述，戴德梁行物业公司在向高征、高宇清追缴物业费时欠缺沟通，高征、高宇清并非恶意欠费，故对戴德梁行物业公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，被告高征、高宇清各给付原告北京戴德梁行物业管理有限公司2009年8月14日至2017年8月13日的物业服务费29541．12元；二、驳回原告北京戴德梁行物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告高征、高宇清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1332元，由原告北京戴德梁行物业管理有限公司负担666元（已交纳）；被告高征、高宇清各负担333元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑宇昕二〇一八年五月十五日书记员  张 婧