湖南省凤凰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘3123民初809号
原告：凤凰县商业大厦。
地址：凤凰县沱江镇。
法定代表人：王湘京，男，1967年11月2日出生，土家族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。
委托代理人：田胜勇，湖南延群律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：邬朝荣（又名邬朝云），男，1976年2月13日出生，土家族，湖南省吉首市人，住湖南省吉首市。
委托代理人：季康济，湖南君见律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人：谭燕芝，女，1971年10月1日出生，土家族，湖南省吉首市人，住湖南省吉首市，代理权限为一般授权。
第三人：林强，男，1975年8月10日出生，汉族，福建省平潭县人，住福建省平潭县。
委托代理人：程仁辉，湖南知来律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托代理人：林晓明，男,1974年1月19日出生，汉族，福建省平潭县人，住福建省平潭县，代理权限为特别授权。
原告凤凰县商业大厦（以下简称“商业大厦”）与被告邬朝荣、第三人林强排除妨害纠纷一案，原告商业大厦于2017年10月20日向本院提起诉讼，在本案审理过程中，第三人林强于2017年12月10日提起诉讼，本院受理后，依法组成由审判员张青山担任审判长，审判员田志刚、人民陪审员韩志清参加评议的合议庭，于2018年4月4日公开开庭进行了审理，代理书记员杨茜担任记录。原告商业大厦的委托代理人田胜勇，被告邬朝荣的委托代理人季康季、谭燕芝，第三人林强的委托代理人程仁辉、林晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告商业大厦诉称，2004年2月16日，原、被告签订《资产承包经营合同》（实为租赁关系），合同约定：1、原告将坐落在凤凰县沱江镇建设中路商业大厦整栋一至三楼房屋，总建筑面积约5186平方米出租给被告使用，租赁期限20年，自2004年6月3日至2024年6月2日止；2、年租金128万元（后因实际经营面积减少，于同年3月8日调整为124万元）；3、租赁期间，若因国家政策性变动，导致合同无法履行，承租人可享有相应的政策补偿权利；原、被告分别于2004年3月8日和2012年1月16日签订补充合同，约定被告可以出租或转租。
2017年3月20日，凤凰县人民政府根据凤凰县15293、15142人防工程建设项目的需要，凤凰县人民政府对原告所租赁给被告的商业大厦整栋房屋进行征收，凤凰县人民政府并于同日进行了公告。截至征收决定作出之日被告分别将所承租的房屋转租给第三人林强。凤凰县人民政府依程序聘请了湘西自治州天平房地产评估有限责任公司对第三人的装饰装修进行了价值评估，其评估结果为1574226元。
原告于2017年3月20日向被告送达了《凤政工（2017）2号房屋征收决定的公告》、《15293、15142人防工程建设项目房屋征收补偿安置方案》、《评估结果明细表》、《解除承包租赁合同通知》。2017年8月11日向被告送达了《搬迁腾房通知》，但被告和第三人至今未腾出房屋。2017年5月20日，原告已与凤凰县房屋征收办公室签订了《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》。
综上所述，原、被告所签订的租赁合同因政府征收的不可抗力原因而导致合同无法继续履行应到予以终止。原告已向被告送达了解除合同通知和搬迁腾房通知，但被告及第三人至今未腾出房屋，为支持人防工程的建设，促进国防建设的发展，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告及第三人腾出门面；2、被告承担诉讼费。
原告商业大厦为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：
1、《资产承包经营合同》、《资产承包经营补充合同》、《商业大厦整体承包补充协议》、《凤凰县商业大厦资产承包经营补充协议（三）》各1份、《公证书》2份，拟证明原告将商业大厦门面承包给被告的事实。
2、《门面租赁合同》、第三人林强身份证复印件各1份，拟证明被告将承包的门面转租给第三人林强的事实。
3、《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》（凤政公【2017】2号）、《凤凰县15293、15142人防工程建设项目房屋征收补偿安置方案》、《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》、《凤凰县商业大厦装饰装修价格评估表》、《通知》、《搬迁腾房通知》、《委托书》、《凤凰县人防工程征收送达回证》各1份，拟证明凤凰县人民政府对原告承包给被告的商厦门面进行征收，依法向被告送达了征收决定的公告、征收补偿安置方案、评估结果明细表、解除承包租赁合同通知、搬迁腾房通知等，被告在送达回证上签字的事实。
被告邬朝荣辩称，1、对于原告的诉讼请求，本案是因不可抗力产生的，所以应该适用不可抗力的法律，原告没有及时通知被告；2、关于承包金的问题，被告交纳到2017年6月，实际上政府征收是2017年3月就已经发生，承包合同无法履行，故多交的承包金应该返还；3、对于第三人的起诉部分，因为本案被告与第三人都是有效合同无法履行，第三人对被告提出的请求应该由原告承担；第三人对被告提出的请求，在被告获得补偿的前提下才考虑第三人的补偿；在原告对被告、第三人没有处理完补偿的情况下，不应该由被告处理对第三人的补偿问题；被告与第三人按租赁合同约定，因政策性问题，各自承担责任。
被告邬朝荣为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：
1、《民事起诉状》1份，拟证明因政府征收导致承包合同不能履行，造成邬朝荣重大损失，邬朝荣已向凤凰县法院提起诉讼，被告为凤凰县商业大厦（相关证据材料存放在凤凰县法院民二庭）。
2、《评估申请书》1份，拟证明对凤凰县人民政府委托评估所遗漏的部分，被告已申请评估。
第三人林强答辩及起诉称，第三人与被告于2012年4月16日签订《门面租赁合同》，合同约定：押金为100000元、进场费150000元。第三人已交付2016年5月22日至2017年5月21日的租金260000元。第三人承租门面后，对门面进行了装饰装修，并使用至今。
2017年3月20日，凤凰县人民政府因人防工程项目建设的需要作出了《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》（凤政公【2017】2号），第三人承租门面处于征收范围内，被依法征收。在承租房屋被正式征收前，凤凰县房屋征收办公室依法确定湘西州天平房地产评估有限责任公司对第三人承租的二、三层门面的装饰装修进行了评估，评估数额为1574226元。
2017年5月20日，原告商业大厦已与凤凰县房屋征收办公室签订了《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》，在该协议中对原告进行了装饰装修补偿11586823元（其中包括对第三人承租的两层门面评估数额1574226元）、停产停业补偿9457572元、搬迁费216520元（其中包括对第三人承租门面的搬迁费14000元）。
第三人认为，承租门面内的装饰装修系第三人投入，故门面内装饰装修补偿应当归第三人；第三人是门面的实际搬迁人，故承租门面的搬迁费补偿也应由第三人享有;征收人已对凤凰县商业大厦进行了停产停业的补偿，补偿数额为9080477元，根据被征收房屋的评估资料计算，在征收中对第三人所承租的房屋的停产停业补偿为170896元；因不可抗力因素发生于2017年3月20日，所以第三人与被告之间的《门面租赁合同》也应于2017年3月20日终止履行，故被告无权再收取第三人2017年3月20日以后的租金和进场费，已收取的，应当返还；《门面租赁合同》第9条约定，如因第三人的原因导致合同无法履行，被告不予退还押金和租金。现该合同是因不可抗力的原因不能继续履行，不属于双方约定不予退还押金的情形，故被告应当退还押金100000元。
综上所述，第三人请求法院依法判令：1、原告商业大厦支付第三人装饰装修补偿费1574226元、搬迁费14000元、停产停业损失70000元；2、被告邬朝荣退还第三人多交租金43332元、押金100000元、进场费56250元；3、原告商业大厦、被告邬朝荣承担本案诉讼费用。
第三人林强为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
1、《门面租赁合同》1份，拟证明被告已经依据《门面租赁合同》的约定收取了第三人的2016年5月22日至2017年5月21日的租金260000元、押金100000元、进场费150000元的事实。
2、《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》（凤政公【2017】2号）1份，拟证明导致《门面租赁合同》不能继续履行的不可抗力发生于2017年3月20日。
当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：
1、对原告商业大厦提交的证据材料1、2，经庭审质证，被告及第三人无异议，本院依法予以认定。
2、对原告商业大厦提交的证据材料3，经庭审质证，被告对证明目的有异议，认为送达指向不明确，其他没有异议；第三人无异议。本院认为，该组证据材料来源合法，内容客观真实，能够相互形成证据锁链，故依法予以认定。
3、对被告邬朝荣提交的证据材料1、2，经庭审质证，原告对关联性有异议；第三人无异议。本院认为，被告提交的2组证据属诉求范围，本院另案正在审理过程中，是否能够获得支持，应以最后的裁判为准，且与本案无关联性，故依法不予采信。
4、对第三人林强提交的证据材料1、2，经庭审质证，原告无异议；被告对真实性没有异议，但对证明目的有异议。本院认为，这2组证据材料来源合法，内容客观真实，故依法予以认定。
依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：
原告商业大厦为搞好企业改革，转换经营方式，经职工代表大会通过，并根据凤政函（2003）63号凤凰县人民政府关于《商业大厦实行资产经营职工生活安置改革请示》的批复，将商业大厦整栋楼实行资产经营承包。通过招投标的方式，原告商业大厦以1280000元中标。2004年2月15日，原告商业大厦（甲方）与被告邬朝荣（乙方）签订《资产承包经营合同》，合同约定：“乙方承包经营甲方坐落在凤凰县沱江镇建设中路商业大厦整栋一至三楼房屋，总建筑面积为5186平方米，进行经营服务性活动；乙方承包甲方房屋进行经营，承包期为20年，即从2004年6月3日到2024年6月2日止；每年承包金为人民币1280000元，乙方每年6月3日前一次性交纳全年承包金额1280000元，逾期10日视同违约，甲方无条件收回承包经营场所及其设备；甲方将商厦整栋房屋于2004年3月3日交付给乙方使用，签订承包合同后，甲方提供3个月时间给乙方装饰经营场所；承包期内，若因国家政策性变动，导致合同无法履行，承包人可享有相应的政策补偿权利。发生不可抗拒的自然灾害导致合同无法履行的，双方的损失各自承担。……”当日，原、被告对该份合同在凤凰县公证处进行了公证。2004年2月16日，原告商业大厦（甲方）与被告邬朝荣（乙方）签订《资产承包经营补充合同》，合同约定：“在承包经营期内，乙方可以将其承包的商业大厦部分门面出租或转包，无正当理由，甲方不得拒绝。……”因商业大厦整体承包中原农行在大厅的45平方米经湘西州中级人民法院二审判决增加38.6平方米，使商厦在移交给被告时少38.6平方米，故原、被告协商，同意在20年承包中每年从1280000元的承包费中减40000元，每年被告只需交纳原告承包费1240000元，并于2004年3月8日原、被告签订了《商业大厦整体承包补充协议》。2012年1月16日原告商业大厦（甲方）与被告邬朝荣（乙方）为缓解矛盾签订《凤凰县商业大厦资产承包经营补充协议（三）》，合同约定：“在维持现状的前提下，乙方因经营之需要，将一楼门面和二至三楼出租或部分出租，甲方应予以认同。对此，乙方无需经甲方同意，甲方不得再以所谓部分门面出租或全部出租未经甲方同意为由提出异议或再生事端。……”被告邬朝荣已交承包费至2017年6月。
2012年4月16日，被告邬朝荣（出租方）与第三人林强（承租方）签订《门面租赁合同》，合同约定：“场地租期为2012年5月22日至2020年5月21日（8年）。如果交房时间延迟则租金顺延；年租金为600000元，承租门面押金为100000元；每年租金为贰拾万元人民币整（200000.00元整），三年房屋调整一次（涨幅与商厦一楼其他门面相同）。押金为壹拾万元人民币整（100000.00元整），不计息；进场费为壹拾伍万元人民币（150000.00元整），进场费不退；交款方式为三年交一次；出租房屋的地址为凤凰商厦20号和现在夹层自由人网吧的门面；如果因承租方原因致使合同无法履行，承租方所交的押金和租金不退。如果因出租方原因致使合同无法履行，承租方所交的押金和剩余租金退还。承包期内，若因国家政策性变动或不可抗力因素，导致合同无法履行，双方的损失各自承担。承租方在租赁期限内不得从事违法经营活动。……”合同签订后，第三人按约交纳了押金100000元、进场费150000元，交纳租金至2017年5月21日。并对所承租的门面进行装饰装修，用于经营餐饮等，起名为“有意思茶餐厅”。
为满足凤凰县人防工程的建设及平战结合的战备需要，在保障战备需求的前提下，使社会效益、经济效益最大化。凤凰县人民政府决定对凤凰县15293、15142人防工程建设项目用地红线范围内国有土地上房屋及其附属物，包括县商业大厦营业大楼和综合楼、房改房、农业银行、广源公司、团结桥市场、电信公司综合楼进行征收，并于2017年3月20日发布凤政公（2017）2号《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》，原告商业大厦营业大楼和综合楼在此征收范围内。2017年5月20日，凤凰县房屋征收办公室与原告商业大厦签订《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》，凤凰县房屋征收办公室征收了原告商业大厦所有的位于凤凰县沱江镇楠木坪20号房屋（国土证号为凤沱国用（2002）字第155**号），原告商业大厦自愿选择货币补偿方式，凤凰县房屋征收办公室补偿原告商业大厦人民币134723793元（房屋及临配建房、附属设施113462878元，室内装饰装修11586823元，搬迁费216520元、停产停业损失9457572元）。凤政公（2017）2号《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》发布之后，原告商业大厦于2017年3月30日向被告邬朝荣送达了《通知》，告知邬朝荣房屋因人防工程被征收以及因征收决定解除原、被告签订的租赁合同等事宜，并要求被告邬朝荣做好在原告与凤凰县房屋征收办公室签订征收补偿协议后15日内搬迁腾房的准备。2017年6月9日，原告商业大厦向被告邬朝荣送达《通知》，通知邬朝荣停交承包经营商业大厦主楼的承包费。2017年8月11日，原告商业大厦向被告邬朝荣送达《搬迁腾房通知》，要求被告邬朝荣收到通知之日起自行与实际经营户通过协商、谈判、调解、诉讼等方式解除次承租关系并搬迁腾房，10日内将被征收房屋交还原告，逾期将采取法律手段强制搬迁腾房。
原、被告及第三人因合同终止后的补偿等问题发生纠纷，原告商业大厦诉至本院，请求依法判令：1、被告及第三人腾出门面；2、被告承担诉讼费。本案审理过程中，第三人林强提起诉讼，请求依法判令：1、原告商业大厦支付第三人装饰装修补偿费1574226元、搬迁费140000元、停产停业损失70000元；2、被告邬朝荣退还第三人多交租金43332元、押金100000元、进场费56250元；3、原告商业大厦、被告邬朝荣承担本案诉讼费用。
另查明，在本案审理过程中，2017年12月19日第三人林强已从本院领取原告商业大厦转来的装饰装修费及搬迁费共计1588226元，并于2018年1月2日前主动腾空门面并将钥匙交至本院。
本院认为，一、因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，原告商业大厦与被告邬朝荣签订的《资产承包经营合同》、《资产承包经营补偿合同》以及相关的附属协议均系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同。被告邬朝荣在承租期内，将门面转租给与第三人林强使用，并签订《门面租赁合同》，该份《门面租赁合同》也系双方当事人的真实意思表示，且合同的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。现因凤凰县人民政府于2017年3月20日发布凤政公（2017）2号《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》，对凤凰县15293、15142人防工程建设项目用地红线范围内国有土地上房屋及其附属物作出了征收决定，而被告邬朝荣所承租（第三人林强所转租）原告商业大厦所有的位于凤凰县沱江镇楠木坪20号在人防工程建设项目用地红线范围之内，致原、被告以及被告与第三人所签订的合同目的不能完全实现，符合合同法定解除的情形，且原告商业大厦依法向被告邬朝荣送达了解除合同的通知，故原、被告签订的合同在原告通知送达之时合同已依法解除。在原、被告合同解除后，作为第三人与被告签订的合同已无履行基础，故亦应依法解除。在合同解除后，双方尚未履行的合同义务应终止履行，故原告商业大厦诉请被告邬朝荣、第三人林强搬离凤凰县商业大厦于法有据，应予以支持；
二、关于第三人林强要求原告商业大厦补偿门面装饰装修费1574226元、搬迁费14000元的诉讼请求。在本案审理过程中，原告商业大厦已将装饰装修以及搬迁费共计1588226元补偿给第三人林强，且这2项诉讼请求符合事实和法律依据，故这2项诉讼请求本院依法予以支持；
三、关于第三人林强要求被告邬朝荣退还押金100000元的诉讼请求。被告与第三人在签订《门面租赁合同》时第9条约定：如果因承租方原因致使合同无法履行，承租方所交的押金和租金不退。如果因出租方原因致使合同无法履行，承租方所交的押金和剩余租金退还。承包期内，若因国家政策性变动或不可抗力因素，导致合同无法履行，双方的损失各自承担。现这份《门面租赁合同》无法履行，是凤凰县人民政府的征收决定而导致，不属于合同约定不退还押金的情形，故第三人林强要求被告邬朝荣退还押金100000元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持；
四、关于第三人林强要求被告邬朝荣退还多交租金43332元的诉讼请求。2017年6月9日，原告商业大厦已通知被告邬朝荣停交承包经营商业大厦的承包费，故第三人只需交租金至2017年6月9日。被告和第三人于2012年4月16日签订《门面租赁合同》的租期为2012年5月22日至2020年5月21日，第三人已交租金至2017年5月21日，不存在多交租金，故对该项诉讼请求本院依法不予支持；
五、关于第三人林强要求被告邬朝荣退还进场费56250元的诉讼请求。虽然被告邬朝荣和第三人林强在签订《门面租赁合同》时第2条约定：进场费150000元整，进场费不退，但该合同因政府的征收行为导致无法履行，系不可抗力，而不是第三人违约所造成，故从公平原则考虑，被告邬朝荣应酌情退还第三人林强3年的进场费56250元（150000元/8年×3年）；
六、凤凰县房屋征收办公室参照《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（省政府令第268号）第十四条规定，区分房屋用途，按照被征收房屋评估价值的7‰补偿原告商业大厦2017年3月27日至2018年3月27日的停产停业损失9457572元。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。商业大厦整体拆迁的时间为2018年1月23日，第三人林强于2018年1月2日已主动将所承租门面的钥匙交至本院，扣除搬迁物品所需时间，本院从公平原则酌情考虑原告商业大厦补偿第三人林强约3个月的停产停业损失45000元。
据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告邬朝荣与第三人林强搬离凤凰县商业大厦（已主动履行完毕）；
二、原告凤凰县商业大厦应在本判决生效后10日内补偿第三人林强停产停业损失45000元、装饰装修费1574226元、搬迁费14000元（其中装饰装修费、搬迁费原告凤凰县商业大厦已主动履行）；
三、被告邬朝荣应在本判决生效后10日内退还第三人林强押金100000元、进场费56250元；
四、驳回第三人林强的其他诉讼请求。
如果原告凤凰县商业大厦与被告邬朝荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由原告凤凰县商业大厦承担；第三人起诉案件受理费21289.3元，减半收取10644.65元，由原告凤凰县商业大厦承担7644.65元，被告邬朝荣承担2000元，第三人林强承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 张青山
审 判 员 田志刚
人民陪审员 韩志清
二〇一八年四月十六日
代理书记员 杨 茜
附：本判决适用法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。