北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6853号
�诉人（原审被告）:钱淑清，女，1956年2月21日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：王丁，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汤晓勤，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王文玉，女，1956年8月1日出生。
被上诉人（原审原告）：焦宝山，男，1956年12月5日出生，汉族。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：丁丽萍，北京市京都律师事务所律师。
上诉人钱淑清因与被上诉人王文玉、焦宝山合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初22805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
钱淑清上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王文玉、焦宝山的诉讼请求或发回重审。主要事实和理�：一审适用简易程序超审限审理，违反法定程序；一审就增值损失部分认定数额过高，违反公平原则。
王文玉、焦宝山辩称，同意一审判决。钱淑清擅自将涉案房屋为案外人设立抵押登记属于严重违约，涉案房屋已经在2004年的4月办理了房屋所有权证书，根据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见试行第六条的规定，双方借名买房合同有效，涉案房屋已经具备上市交易条件，我们有权要求钱淑清办理房屋过户手续，但钱淑清受利益驱使严重违约行为导致我方权益严重损害。我们的购房合同目的已经无法实现。综上请求贵院依法驳回钱淑清的上诉请求，维持一审判决。
王文玉、焦宝山向一审法院起诉请求：1、解除我们与钱淑清的借名购房合同；2、钱淑清返还丰台区3楼6门602号房屋的购房本金90140元；3、�淑清返还公共维修基金1803元、手续费180元及印花税50元；4、钱淑清赔偿涉案房屋的增值损失（由法院询价确定）；5、诉讼费用由钱淑清承担。
一审法院认定事实：2000年12月13日，北京市崇文区城市建设开发公司（卖方/甲方）与钱淑清（买方/乙方）签订了《北京市经济适用住房买卖合同》，约定由钱淑清购买北京市崇文区城市建设开发公司开发的北京市丰台区3楼6门602号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为56.13平方米，房屋价款为112260元。该合同落款的乙方签字处盖有“钱淑清”的人名章，乙方代理人处有焦宝山的签字。上述合同签订后，经结算，钱淑清向北京市崇文区城市建设开发公司缴纳了全部购房款90140元及公共维修基金1803元、手续费180元、印花税50元。同年12月26日，焦宝山、王文玉入住涉案房屋并居住至今。
2001年2月24日，钱淑清出具一份书面文件，载明：“我原住西草市6号，因广安大街工程拆迁，我自愿放弃购房指标，转让其妹夫，焦宝山以钱淑清的名义购买。由焦宝山与王文玉选购的3号楼6单元602室所需的购房款（九万六千二百六十元）全部由焦宝山、王文玉夫妇支付。特此证明。”
2004年4月26日，钱淑清取得了涉案房屋的所有权证书（行政地址为丰台区3号楼6-602号），该证书上加盖有“经济适用住房”的公章。
2017年6月27日，钱淑清以涉案房屋提供担保而为案外人张欣琦设立了抵押登记。被担保债权的数额为250万元。
另查，《北京市经济适用住房买卖合同》、购房款发票、收据、房屋所有权证书、物业委托合同、供暖协议书、物业费收据、供暖费收据等原件均为焦宝山、王文玉持有。涉案房屋自交付后也一直由焦宝山、王文玉居住、使用。
庭审中，钱淑清对于焦宝山、王文玉借用其名义购买涉案房屋一事表示认可，但认为双方形成的借名购房合同无效，只应赔偿信赖利益损失，而不应赔偿可得利益或者履行利益损失，故不同意赔偿焦宝山、王文玉主张的涉案房屋增值部分的差价损失。焦宝山、王文玉认为，双方口头约定过借名购房符合上市条件后办理过户手续，而且北京市高院的会议纪要:“……当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效”,是或的关系，而不是且的关系，并不存在钱淑清所说的无效的情节。
一审法院认为：焦宝山、王文玉借用钱淑清的名义购买涉案房屋，也已交纳相关购房款项，并自2000年开始即在涉案房屋内实际居住、使用至今，且其亦持有相关合同、�据原件，而钱淑清对此亦表示认可，故法院认可焦宝山、王文玉与钱淑清之间存在借名购房合同关系。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条的规定，出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。而涉案房屋的所有权证书在2004年即已取得，现已具备上市交易条件，故上述借名购房合同有效。因双方是否在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记，并非合同有效的必要条件，故对于钱淑清提出的因双方并未作出上述约定故借名购房合同无效的抗辩主张，法院不予采信。现钱淑清已擅自在涉案房屋上为案外人设立了抵押登记，显属违约，且被担保债权数额较高，而焦宝山、王文玉又明确表示其无力解除抵押登记，借名购房合同目的显然已无法实现，故对于焦宝山、王文玉要求解除其与钱淑清之间的借名购房合同的诉讼请求，法院依法予以支持。因该借名购房合同系因钱淑清违约而导致解除，故合同解除后，钱淑清应当赔偿焦宝山、王文玉购买涉案房屋所支付的购房款、公共维修基金、手续费、印花税等，并赔偿焦宝山、王文玉涉案房屋的增值损失。涉案房屋的增值损失，因双方均同意由法院询价确定，故对于该项损失的数额，法院将根据询价结果酌情予以确定。故对于焦宝山、王文玉的上述诉讼请求，法院依法酌情予以支持。综上，一审法院于2018年1月判决：一、解除焦宝山、王文玉与钱淑清之间就购买北京市丰台区3号楼6-602号房屋所形成的借名购房合同；二、钱淑清于判决书生效之日起十五日内赔偿焦宝山、王文玉购房款九万零一百四十元、公共维修基金一千八百零三元、手续费一百八十元及印花税五十元；三、钱淑清于判决书生效之日起十五日内赔偿焦宝山、王文玉房屋增值的差价损失二百四十万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查，一审中，焦宝山、王文玉向一审提出申请，请求一审法院给予一定时间进行庭外和解。
本院认为，对于涉案房屋由焦宝山、王文玉实际出资购买，钱淑清出名，并实际由焦宝山、王文玉居住使用的事实，双方当事人均�异议。目前，因钱淑清的原因，涉案房屋为案外人设立了抵押登记，焦宝山、王文玉无法办理产权转移登记手续。因此，焦宝山、王文玉要求解除借名买卖合同，返还购房款项，赔偿房屋差价损失，应予支持。对于钱淑清提出的差价损失过高问题，一审法院考虑到涉案房屋目前的市场价格，以及钱淑清在涉案房屋上为他人提供担保，被担保的债权数额为250万元。因此，一审法院酌定房屋增值差价损失240万元，并无不当。
另外，关于钱淑清上诉提出的一审超出审限问题，因为焦宝山、王文玉提出的庭外和解申请，因此，一审审限相应扣减。因此，钱淑清该上诉理由不成立。
综上，钱淑清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2104元，由钱淑清负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 霍翠玲
审判员 王金龙
审判员 王 佳
二〇一八年七月三十日
书记员 周 洁