南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终7号
上诉人（一审被告、反诉原告）：黄忠浩，男，1978年9月7日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
委托诉讼代理人：吴树君，广西君桂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄皓云，广西君桂律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：广西金源置业集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市金湖路63号金源现代城2809号。
法定代表人：林源勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴进金，广西方园律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴雁妮，女，该公司员工。
上诉人黄忠浩因与被上诉人广西金源置业集团有限公司（以下简称金源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月1日公开开庭进行了审理。黄忠浩的委托诉讼代理人吴树君、黄皓云，金源公司的委托诉讼代理人吴进金、吴雁妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄忠浩上诉请求：改判黄忠浩向金源公司支付2015年10月1日至2016年1月30日租金326856元【月租金81714元×4个月＝326856元】，金源公司返还黄忠浩履约保证金196113.60元，并将两款项予以抵扣。事实和理由：第一、一审法院认定黄忠浩与金源公司�订的《金源CBD现代城商铺租赁合同》及《补充协议》于2016年3月4日解除无法律依据。2015年12月31日，黄忠浩向金源公司送达《提前退租申请函》，要求提前退租，租期至2016年1月31日止。2016年1月30日，黄忠浩向金源公司送达《关于解除金源现代城F301商铺租赁的函》，明确表示2016年1月30日解除《金源现代城商铺租赁合同》。金源公司收到后未提出异议。因此，《金源CBD现代城商铺租赁合同》于2016年1月30日已解除，商铺亦于当日交回。第二、一审法院认定的黄忠浩应支付金源公司租金419113.74元是错误的。黄忠浩应付租金的期限为2015年10月至2016年1月，租金数额为326856元。第三、一审法院认定金源公司无需向黄忠浩退还履约保证金196113.60元无事实与法律依据。
金源公司辩称，按照黄忠浩交回钥匙时间，一审判决认定合同解除时间正确，判决金源�司不返还履约保证金，不抵扣租金正确。请求二审法院依法驳回黄忠浩的上诉请求。
金源公司向一审法院起诉请求：1、黄忠浩支付租金419113.74元，逾期支付租金的违约金92475.07元，合计511588.81元；2、黄忠浩承担本案的诉讼费用。
黄忠浩在一审提出的反诉诉讼请求：1、金源公司返还黄忠浩履约保证金196113.60元，并将履约保证金抵扣黄忠浩应缴纳的租金196113.60元（2015年10月1日至2015年12月12日的租金）；2、金源公司承担全部诉讼费用。
一审认定的事实：2013年5月1日，金源公司（甲方）与黄忠浩（乙方）签订《金源现代城商铺租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市金湖路63号金源现代城的F301号商铺出租给乙方；租赁期限从2013年5月1日起至2018年4月30日止；为了确保合同的履行，乙方同意在本合同�订之日向甲方一次性支付196113.6元作为履约保证金；因合同租赁期届满或其他原因而终止合同的，乙方退出该商铺，双方办理完毕商铺交接手续且经甲方及大厦物业管理企业确认乙方没有任何违约行为及欠费行为后十个工作日内，甲方无息退还乙方履约保证金。但在合同期内，因乙方原因导致合同解除则履约保证金不予退还；对乙方有违反本合同的行为，甲方有权从保证金中直接扣除违约所造成的损失，再向乙方无息退还履约保证金……；合同还对其他事项作出约定。合同签订后，金源公司按合同约定将涉案房屋交给黄忠浩使用，黄忠浩分别于2013年5月27日、2013年7月4日向金源公司支付履约保证金96113.6元及100000元。合同履行过程中，双方签订了一份《补充协议》，约定自2015年5月1日起至2016年4月30日止，涉案商铺月租金为81714元。协议还对其他事项做出了约定。但黄�浩从2015年10月1日开始拖欠租金，金源公司多次向黄忠浩发函催收租金等费用。2015年12月31日，黄忠浩向金源公司送达《提前退租申请函》，载明：黄忠浩从2014年2月至今连续亏损高达300多万元，已无力经营，现申请提前退租，希望能得到金源公司的同意，租赁期限至2016年1月31日止。一审庭审中，金源公司自认于2016年3月4日收到黄忠浩寄来的涉案房屋钥匙。另查明，金源公司为涉案房屋所有权人。
一审法院认为，金源公司与黄忠浩签订的《补充协议》是对《金源现代城商铺租赁合同》的补充约定，双方签订的《金源现代城商铺租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，对双方产生法律约束力。
关于租金问题。黄忠浩主张合同于2016年1月31日解除。2015年12月31日，黄忠浩向金源公司送达提前退租申请函，要求提前退租，租期至2016年1月31日止，但黄忠浩并无违约行为，金源公司无权解除合同，该函不具有单方解除合同的效力。黄忠浩提交的其他证据不足以证明合同于2016年1月31日解除，一审法院对黄忠浩的该项主张不予支持。金源公司自认于2016年3月4日收到黄忠浩寄来的涉案房屋钥匙，视为金源公司收回了涉案房屋，故一审法院确认双方签订的《金源现代城商铺租赁合同》及《补充协议》于2016年3月4日解除。黄忠浩从2015年10月1日开始拖欠租金，至今未付，金源公司要求黄忠浩支付2015年10月1日至2016年3月4日(即合同解除之日)的租金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据《补充协议》约定，自2015年5月1日起至2016年4月30日止，涉案商铺月租金为81714元，故黄忠浩应支付金源公司租金419113.74元（计算方�：81714元/月×5+81714元/月÷31天×4天）。金源公司要求黄忠浩支付租金419113.74元，一审法院予以支持。
关于履约保证金、违约金问题。合同的解除是由于黄忠浩提前要求解除合同所致，根据《金源现代城商铺租赁合同》的约定，合同期内，因黄忠浩原因导致合同解除则履约保证金不予退还。故黄忠浩要求金源公司返还履约保证金，并用履约保证金抵扣租金，一审法院不予支持。黄忠浩的履约保证金已足以弥补黄忠浩造成的损失，故金源公司要求黄忠浩支付逾期支付租金的违约金92475.07元，一审法院不予支持。
一审判决：一、黄忠浩于本判决生效之日起十日内向金源置业公司支付租金419113.74元；二、驳回金源公司的其他诉讼请求；三、驳回黄忠浩的诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，且均表示对一审判决认定事实无异议。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，截止二审庭审时，涉案房屋仍处于空置状态。
综合双方诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、双方合同解除的时间是2016年1月31日还是2016年3月4日；二、履约保证金是否应当返还或抵扣租金。
关于双方合同解除的时间是2016年1月31日还是2016年3月4日问题。本院认为，虽然黄忠浩在2016年1月30日以《关于解除金源现代城F301商铺租赁的函》正式函告金源公司解除合同，并于2016年1月31日搬离涉案房屋，停止经营，但黄忠浩于2016年3月4日才交还钥匙。在双方没有办理正式移交手续的情况下，一审判决认定双方《金源现代城商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、《补充协议》于2016年3月4�正式解除是正确的。黄忠浩应当根据《租赁合同》、《补充协议》的约定，向金源公司支付自2015年10月1日至2016年3月4日的租金419113.74元。黄忠浩认为其解除合同的行为符合《合同法》第九十四条第一款第二项之规定。本院认为，《合同法》上述条款规定的情形，就本案而言是赋予金源公司单方解除合同的法律依据，而不是黄忠浩单方解除合同的合法依据。故黄忠浩关于双方《租赁合同》、《补充协议》于2016年1月31日解除，以及应付自2015年10月至2016年1月租金326856元的上诉请求不成立。
关于履约保证金是否应当返还或抵扣租金问题。本院认为，双方签订的《租赁合同》、《补充协议》合法有效，对双方具有约束力。而《租赁合同》、《补充协议》的解除是由于黄忠浩单方行为所致，黄忠浩应当按照《租赁合同》中“但在合同期内，因乙方原�导致合同解除则履约保证金不予退还”的约定承担违约责任。一审判决履约保证金不予退还符合合同约定。由于黄忠浩单方解除合同，导致涉案房屋至二审庭审时仍处于空置状态，意味着空置损失确实发生和存在，其应当按照《租赁合同》中“对乙方有违反本合同的行为，甲方有权从保证金中直接扣除违约所造成的损失，再向乙方无息退还履约保证金”的约定，以履约保证金抵偿其给金源公司造成的涉案房屋空置的损失。综合本案的事实及双方的相关法定义务，一审判决履约保证金补偿造成的损失，符合合同约定，也符合履约保证金的担保性质。因此，黄忠浩要求返还履约保证金196113.60元，并将履约保证金予以抵扣其应缴纳的租金196113.60元的上诉请求不成立。
综上所述，黄忠浩的上诉请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适�法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10877元（上诉人黄忠浩已预交），由上诉人黄忠浩负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡青兮
审判员 袁宇飞
审判员 韦圆圆
二〇一七年三月二十一日
书记员 谢 瑜