海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海中法民一终字第980号上诉人（原审被告）：海口绿源房地产开发有限公司。法定代表人：邹荣，总经理。委托代理人：段京海，海南海新律师事务所律师。委托代理人：林奕材，海南海新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张淮钦。委托代理人：米威，海南昌宇律师事务所律师。委托代理人：叶世峰，海南昌宇律师事务所律师。原审被告：海南禹锋投资顾问有限公司。法定代表人：张燕，总经理。委托代理人：王欣，江苏同大律师事务所律师。上诉人海口绿源房地产开发有限公司（以下简称绿源公司）因与被上诉人张淮钦、原审被告海南禹锋投资顾问有限公司（以下简称禹锋公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第1760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月18日受理后，依法组成由审判员李玉民担任审判长，审判员张莲凤、代理审判员杨曦参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年11月至12月期间，绿源公司、禹锋公司通过新疆乌鲁木齐人民广播电台“974”栏目对绿源公司开发的位于海口市国贸一横路“海易华庭”楼盘进行推销，并于2013年12月19日在乌鲁木齐美丽华酒店举行售房推介会，做现场签售优惠活动。在推介会中，张淮钦与禹锋公司签订一份编号为005号《海易华庭认筹书》。该《认筹书》约定：张淮钦认筹的房产位于海口市龙华区国贸一横路“海易华庭”第15层02室，面积49.7平方米，总价款为268380元整，认筹金为10万元整；张淮钦在签订该《认筹书》后，应于2014年5月30日前到“海易华庭”售楼处与绿源公司签订《商品房买卖合同》，若逾期未签订，则禹锋公司有权解除本认筹书，有权将上述房产另行出售，并不再返还张淮钦已支付的定金；禹锋公司若不按该《认筹书》约定同张淮钦签订买卖合同，应双倍返还张淮钦认筹金；签订《商品房买卖合同》时，张淮钦已支付的认筹金转为总房款的一部分。该《认筹书》签订当日，张淮钦即依约向禹锋公司支付了认筹金（定金）10万元。禹锋公司于当日亦向张淮钦出具一份《收款收据》，确认收到张淮钦支付的认筹金10万元。因签订《商品房买卖合同》的时间日益临近，为了避免违约，张淮钦委托杨林丽与其姐姐杨景荔于2014年5月9日便自乌鲁木齐飞抵海口，要求禹锋公司、绿源公司按照《认筹书》的约定签订《商品房买卖合同》。同年5月12日，禹锋公司与绿源公司共同向张淮钦出具一份《说明》，同意将签订《商品房买卖合同》的时间由2014年5月30日前变更为2014年7月10日前；若因绿源公司和禹锋公司原因致使张淮钦无法在2014年7月10日前签订正式的《商品房买卖合同》，绿源公司和禹锋公司同意双倍赔偿张淮钦所交认筹金。张淮钦在绿源公司和禹锋公司出具该《说明》后，于同月14日返回新疆乌鲁木齐。2014年5月26日，张淮钦在新疆维吾尔族自治区公证处办理公证，全权委托其姐姐杨景荔代为办理“海易华庭”房屋购买事宜，并签订正式《商品房买卖合同》。2014年5月28日，杨景荔再次从乌鲁木齐飞抵海口，再次要求禹锋公司、绿源公司按照《认筹书》的约定签订《商品房买卖合同》，但遭禹锋公司、绿源公司拒绝。故成讼。另查，绿源公司与禹锋公司于2013年9月27日签订一份《“海易华庭”项目销售代理合同》，约定：绿源公司委托禹锋公司在合同约定的区域销售代理绿源公司位于海南省海口市国贸一横路“海易华庭”项目；禹锋公司为“海易华庭”项目住宅部分的销售代理商；合同委托期限为2013年9月27日起至2014年3月30日止；绿源公司指定王军为与禹锋公司工作衔接的协调人。被上诉人张淮钦在原审中的诉讼请求为：1、解除张淮钦与禹锋公司于2013年12月19日签订的005号《海易华庭认筹书》；2、禹锋公司、绿源公司共同向张淮钦双倍返还认筹金共计20万元。原审法院认定：张淮钦与禹锋公司签订的《海易华庭认筹书》欠缺《商品房买卖合同》的主要内容，包括房屋的交付时间、面积差异的处理等要件，因此，该《认筹书》并非商品房买卖合同。商品房买卖认筹书是当事人在签署正式的《商品房买卖合同》前所签订的文书，是对双方交易房屋事宜的初步确认。因此，只要双方当事人意思表示一致即告成立并有效，对双方均有约束力。该《认筹书》约定，张淮钦认筹“海易华庭”第14层02号房产，认筹金为10万元，张淮钦应于2014年5月30日前到“海易华庭”售楼处与开发商签订《商品房买卖合同》。从上述约定可以看出，涉案争议的10万元认筹金系由张淮钦向禹锋公司交付的订约定金，是对买卖双方签订正式《商品房买卖合同》的一种担保，具有预约合同的性质。禹锋公司作为“海易华庭”项目住宅部分的房屋销售代理商通过认购、定购等方式向张淮钦收取定金10万元，但在收取定金后，未能依约促成张淮钦与绿源公司签订正式的《商品房买卖合同》，对此，禹锋公司显有过错，并已构成违约，应当承担相应的违约责任。现张淮钦主张解除双方签订的《海易华庭认筹书》，并双倍返还定金20万元，于法有据，该院予以支持。绿源公司作为“海易华庭”项目的开发商，在明知禹锋公司已经收取张淮钦的预约定金10万后，本应当根据自己的开发房屋情况，主动按约定与张淮钦订立书面《商品房买卖合同》，但绿源公司无正当理由拒不履行其义务，以未收到张淮钦的预约定金为由拒绝按约定与张淮钦订立书面《商品房买卖合同》导致商品房买卖合同未能订立。未订立《商品房买卖合同》的责任在于绿源公司，故依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，绿源公司依法应当与禹锋公司共同双倍返还张淮钦交付的预约定金20万元。况且，在禹锋公司、绿源公司向张淮钦出具的《说明》中，禹锋公司、绿源公司也表示同意双倍返还张淮钦定金。该《说明》系张淮钦持自己的手机进行拍摄，虽然系复印件，但禹锋公司对其真实性并无异议，绿源公司虽有异议，但未能提供相关反证予以推翻，故该院对该份证据的真实性予以确认。禹锋公司接受绿源公司的委托，代理销售绿源公司开发的“海易华庭”项目住宅部分的房产，双方形成委托代理合同关系。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。禹锋公司作为房屋销售代理商，有权代理销售“海易华庭”项目住宅部分的房产，且禹锋公司到新疆乌鲁木齐市推销“海易华庭”房产，并召开推介会，绿源公司是明知的，故绿源公司辩称其对禹锋公司与张淮钦签订《海易华庭认筹书》不知情，也未授权，《海易华庭认筹书》无效的辩解理由不能成立，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条的规定，原审法院判决：一、解除张淮钦与禹锋公司于2013年12月19日签订的编号为005号的《海易华庭认筹书》；二、限禹锋公司、绿源公司于本判决生效之日起十日内向张淮钦双倍返还定金20万元。本案适用简易程序审理减半收取案件受理费2150元，由禹锋公司、绿源公司负担。宣判后，上诉人绿源公司不服上述原审判决，向本院提出上诉称：一、一审判决查明事实不清。一审判决查明事实部分写明：“2013年12月19日，张淮钦与禹锋公司签订一份编号为005号《海易华庭认筹书》。该《认筹书》约定：张淮钦认筹的房产位于海口市龙华区国贸一横路“海易华庭”第15层02室，面积49.7平方米，总价款为268380元整，认筹金为10万元整；张淮钦在签订该《认筹书》后，应于2014年5月30日前到“海易华庭”售楼处与绿源公司签订《商品房买卖合同》，若逾期未签订，则禹锋公司有权解除本认筹书，有权将上述房产另行出售，并不再返还张淮钦已支付的定金；禹锋公司若不按该《认筹书》约定同张淮钦签订买卖合同，应双倍返还原告认筹金；签订《商品房买卖合同》时，张淮钦已支付的认筹金转为总房款的一部分。张淮钦在签订该《认筹书》前，依禹锋公司的要求已向禹锋公司支付了认筹金（定金）10万元。禹锋于2013年12月5日亦向张淮钦出具一份《收款收据》，确认收到张淮钦支付的认筹金10万元。同年5月12日，禹锋公司与绿源公司共同向张淮钦出具一份《说明》，同意将签订《商品房买卖合同》的时间由2014年5月30日前变更为2014年7月10日前；若因绿源公司和禹锋公司原因致使张淮钦无法在2014年7月10日前签订正式的《商品房买卖合同》，绿源公司和禹锋公司同意双倍赔偿张淮钦所交认筹金。”。绿源公司郑重说明：绿源公司确实委托禹锋公司销售部分涉案房屋，但是不知晓禹锋公司于2013年12月19日将房屋销售给张淮钦，禹锋公司也从未主动告知其将房屋销售给张淮钦，更未告知其已收取张淮钦的认筹金10万元。尤其重要的是禹锋公司没有将其所收张淮钦的认筹金10万元转入绿源公司帐户，绿源公司未在《海易华庭认筹书》上盖章，致使《海易华庭认筹书》未能生效。另，绿源公司的公章一直由法定代表人保管，2014年5月12日，绿源公司的法定代表人并没有见到张淮钦，至今也不认识张淮钦，怎么可能与禹锋公司共同向张淮钦出具所谓的《说明》？望二审法院明查。二、一审法院认定事实错误。一审判决认定事实部分写明：“绿源公司作为“海易华庭”项目的开发商，在明知禹锋公司已经收取张淮钦的预约定金10万元后，本应当根据自己的开发房屋情况，主动按约定与张淮钦订立书面《商品房买卖合同》，但绿源公司无正当理由拒不履行其义务，以未收到张淮钦的预约定金为由拒绝按约定与张淮钦订立书面《商品房买卖合同》导致商品房买卖合同未能订立。未订立《商品房买卖合同》的责任在于绿源公司，故依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，绿源公司依法应当与禹锋公司共同双倍返还张淮钦交付的预约定金20万元。”。事实上，绿源公司从未明知禹锋公司已收取张淮钦预约定金10万元的事实，因为禹锋公司私自收款后从未告知，直到2014年5月份，张淮钦来到海口要求签订正式的《商品房买卖合同》时，绿源公司才知道此一事实，但绿源公司明确告知张淮钦，由于未收到其交纳的10万元预约定金，故无法与其签订《商品房买卖合同》，其应敦促禹锋公司将10万元转入绿源公司帐户才能签订《商品房买卖合同》。此外，一审判决认定事实部分还写明：“在禹锋公司、绿源公司向张淮钦出具的《说明》中，禹锋公司、绿源公司也表示同意双倍返还张淮钦定金。该《说明》系张淮钦持自己的手机进行拍摄，虽然系复印件，但禹锋公司对其真实性并无异议，绿源公司虽有异议，但未能提供相关反证予以推翻，故本院以对该分证据的真实性予以确认。禹锋公司接受绿源公司的委托，代理销售绿源公司开发的“海易华庭”项目住宅部分的房产，双方形成委托代理合同关系。委托代理人按照被代理的委托行使代理权。禹锋公司作为房屋销售代理商，有权代理销售“海易华庭”项目住宅部分的房产，且禹锋公司到新疆乌鲁木齐市推销“海易华庭”房产，并召开推介会，绿源公司是明知的，故绿源公司辩称其对禹锋公司与源告签订《海易华庭认筹书》不知情，也未授权，《海易华庭认筹书》无效的辩解理由不能成立，本院不予采纳。”。如前所述，绿源公司法定代表人从未见到过张淮钦，公章更未离手，遑论还与禹锋公司共同出具所谓的《说明》？显然该《说明》系伪造。此外，绿源公司只明知禹锋公司在乌鲁木齐有推介房产的行为，但并不明知其已实际收取张淮钦的10万元的行为。一审法院妄下结论，导致绿源公司承担不应有的责任，依法应予纠正。三、一审法院实体判决错误。综上第一条、第二条的内容，并结合绿源公司一审的答辩状，一审法院在查明及认定事实均有错误的情况下最终导致实体判决错误。综上所述，请求：1、撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第1760号民事判决；2、改判绿源公司不承担双倍返还定金的责任；3、本案一、二审诉讼费由禹锋公司承担。被上诉人张淮钦针对上诉人绿源公司的上诉理由答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。首先，一审判决认定“禹锋公司作为房屋销售代理商，有权代理销售‘海易华庭’项目住宅部分的房产，禹锋公司与张淮钦签订《海易华庭认筹书》是在绿源公司的授权范围内，绿源公司应受认筹书的约束，对张淮钦负有订立《商品房买卖合同》的义务”，事实清楚，证据充分。根据绿源公司和禹锋公司之间的销售代理合同约定，绿源公司委托禹锋公司在约定的区域销售代理绿源公司位于海口市国贸一横路的“海易华庭”项目，并且禹锋公司到乌鲁木齐对该项目开展媒体宣传、召开推介会、现场签认筹书等推广活动，绿源公司是知情的，在一审开庭时更是承认有对禹锋公司委托授权。因此，禹锋公司有权代理绿源公司与张淮钦签订认筹书，尽管禹锋公司是以自己的名义签订认筹书，但据该项目的媒体宣传及认筹书的相关条文表述，张淮钦明显知道禹锋公司与绿源公司的代理关系，根据《合同法》第四百零二条的规定，禹锋公司与张淮钦签订的《海易华庭认筹书》对绿源公司发生效力，绿源公司应受该认筹书的约束，履行认筹书约定的订约义务。其次，绿源公司拒不履行认筹书约定的订约义务，禹锋公司也未能依约促成张淮钦与绿源公司达成房屋买卖交易，导致张淮钦签订认筹书的目的落空，依法有权解除该认筹书；张淮钦根据认筹书约定向禹锋公司及绿源公司支付的10万元立约定金，依法应由禹锋公司及绿源公司按定金罚则共同向张淮钦双倍返还。因此，一审法院根据《合同法》、《担保法》及相关司法解释规定，判决解除张淮钦与禹锋公司签订的《海易华庭认筹书》并判令禹锋公司、绿源公司共同向张淮钦双倍返还定金20万元，适用法律正确。二、绿源公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。1、绿源公司一方面既承认“确实委托禹锋公司销售部分涉案房屋”，另一方面又主张“绿源公司未在《海易华庭认筹书》上盖章，致使《海易华庭认筹书》未能生效”，没有事实和法律依据。禹锋公司作为绿源公司的销售代理商，受绿源公司委托到乌鲁木齐代理销售涉案房屋，该事实经一审审理查明，且绿源公司在一审开庭及上诉状中均予以自认，禹锋公司依据销售代理权与张淮钦签订的认筹书合法有效，依法毋需绿源公司确认而对绿源公司具有约束力。2、绿源公司主张“不知晓禹锋公司将房屋销售给张淮钦，也不知晓禹锋公司收取张淮钦10万元认筹金”，进而主张“禹锋公司将10万元转入绿源公司账户才能与张淮钦签订《商品房买卖合同》”，没有法律依据。绿源公司作为销售涉案房屋的委托人，依法应对其代理人禹锋公司在销售代理权限内签订的认筹书向张淮钦承担履行义务，这是基于有效代理行为而产生的委托人与第三人之间的权利义务关系，至于禹锋公司是否及时将代理销售情况向绿源公司反馈、是否及时将代收款项交给绿源公司，则属于禹锋公司与绿源公司之间的委托合同关系，是另一层法律关系，与张淮钦无关，更不能对抗张淮钦。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，绿源公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。原审被告禹锋公司针对上诉人绿源公司上诉理由陈述称：绿源公司否认其不知道涉案房子卖出去的事实是错误的。合同履行过程中，禹锋公司已经到绿源公司的售楼处跟销售人员多次洽谈，但是最后没有谈成，所以绿源公司是完全知道房子已经卖出去的事实。被委托人实施的所有行为应由委托人承担，禹锋公司根据绿源公司的委托去签合同，房子卖完了禹锋公司也支付了一部分的钱给绿源公司，只是双方对其中的一部分钱有争议，不是说绿源公司一分钱没有收到。所以从本案来说被委托人的权利义务都应该由委托人即绿源公司承担责任，而禹锋公司不应该承担责任。二审中，上诉人绿源公司和被上诉人张淮钦、原审被告禹锋公司均没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实一致。本院认为：二审中各方当事人争议的焦点是：绿源公司是否应与禹锋公司共同承担双倍返还定金200000元的民事责任。张淮钦、禹锋公司和绿源公司对原审判决解除张淮钦与禹锋公司签订的《海易华庭认筹书》和禹锋公司应双倍返还定金200000元给张淮钦未提出上诉，本院予以维持。关于绿源公司是否应与禹锋公司共同承担双倍返还定金200000元的民事责任问题。本案中，绿源公司作为“海易华庭”项目的开发商，其与禹锋公司签订《“海易华庭”项目销售代理合同》，委托禹锋公司代理销售绿源公司开发的“海易华庭”项目住宅部分的房产。自此双方形成委托代理合同关系。禹锋公司接受委托后，和绿源公司一起通过新疆乌鲁木齐人民广播电台“974”栏目对海易华庭”楼盘进行推销，并召开推介会。在推介会上，张淮钦与禹锋公司签订的《海易华庭认筹书》，张淮钦依约向禹锋公司交纳了预约定金100000元。之后，张淮钦也依约要求禹锋公司、绿源公司按照《认筹书》的约定签订《商品房买卖合同》，但遭禹锋公司、绿源公司拒绝，导致商品房买卖合同未能订立。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，张淮钦对绿源公司与禹锋公司的代理销售关系是明知的，因此，张淮钦与禹锋公司签订的《海易华庭认筹书》对绿源公司具有约束力，绿源公司应当与禹锋公司共同承担双倍返还预约定金200000元给张淮钦的责任。张淮钦诉请绿源公司与禹锋公司共同承担双倍返还预约定金200000元于法有据，应予以支持。原审判决支持张淮钦的该项诉讼请求并无不当，应予以维持。绿源公司关于其不知道禹锋公司将房屋销售给张淮钦、没有在认筹书盖章和收取认筹金10万元及没有与禹锋公司共同出具《说明》不应承担双倍返还定金的责任等上诉主张不成立，本院不予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人绿源公司的上诉请求没有事实和法律根据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4300元，由上诉人海口绿源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李玉民审 判 员  张莲凤代理审判员  杨 曦二〇一五年六月二日书 记 员  吴淑立