安徽省铜陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜民二初字第00663号
原告（反诉被告）：陈光启，男，1973年4月5日出生，汉族，住安徽省铜陵县。
委托代理人：周良红，安徽众佳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李琳琼，男，1975年1月8日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。
委托代理人：程贺，安徽徽风律师事务所律师。
委托代理人：汪小马，安徽徽风律师事务所律师。
原告陈光启诉被告李琳琼房屋买卖合同纠纷一案，2015年10月23日本院立案受理后，被告李琳琼提出反诉，本院予以受理并合并审理，依法组成合议庭于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈光启委托代理人周良红、被告（反诉原告）李琳琼及其委托代理人程贺、汪小马到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈光启诉称：2015年4月5日，被告就其夫妻共同所有的铜陵县城北六组XX花园X栋XXX室与原告签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定该房为被告自主所有，房屋产权证号为20××58号，房价共计49万元，通过银行按揭一次性付款，被告收到全部房款后3日内予以交房；被告保证该房没有产权及债务纠纷，若有概由其负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失由被告负责赔偿；被告特别向原告说明该房未进行任何出租。据此，2015年4月5日，原告向被告支付保证金10000元。合同中双方约定如有违约，被告应在悔约之日起3日内将定金退还，另行向原告支付相当于定金数额的违约金（详见该房屋买卖合同）。该合同生效后，原告依约支付了保证金，被告出具收条一份。事后，原告夫妻即暑假回家与被告协商办理该房屋买卖手续，被告夫妇却拒不出售，并发现该房已被出租，因此，原告要求被告退租继续履行合同或者退还缴纳的保证金，但被告及其妻子态度蛮横，殴打原告配偶，造成原告妻子多处伤害，无奈之下，原告妻子多次报警，被告夫妻仍然不予理睬，屡次威胁原告夫妻。现被告早将该房出租，且拒不退还保证金，并且蛮横伤害原告之妻，致使原告合法权益受损，原告为维护自身的合法权益，不得不诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告之间签订的房屋买卖合同，被告依法向原告退还保证金10000元整，并承担利息；2、被告承担违约金10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
李琳琼辩称：1、根据合同法第八条，依法成立的合同受法律保护，双方应依约履行；2、被告不存在违约行为，原告多次要求解除合同，退还保证金，根据合同约定，被告违约保证金不予退还；3、被告为减少损失，才予以出租房屋；4、被告未殴打原告配偶，有警方记录可以证明。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
李琳琼反诉称：2015年4月5日，李琳琼与陈光启签订了一份《房屋买卖合同》，双方约定李琳琼将位于铜陵县XX花园X栋XXX室的房屋出售给陈光启。签订合同当日，陈光启交了1万元定金给李琳琼。按照合同约定陈光启应当在2015年8月30日之前支付全部购房款，李琳琼配合陈光启办理权属变更登记手续。此后，李琳琼多次联系陈光启要求其履行合同，支付购房款，将房子过户给陈光启。陈光启拒不履行合同，反而陈光启配偶多次到李琳琼家中和李琳琼配偶单位闹事，并且损坏李琳琼家中防盗门及门锁，直接威胁到李琳琼及其家人人身安全，并殴打李琳琼妻弟郑江伟、造成郑江伟身上多处红痕，同时陈光启的配偶在李琳琼的楼下抢走李琳琼的公务用包。至始至终，李琳琼夫妻未与陈光启配偶有任何身体上的接触。李琳琼夫妻多次拨打110报警，派出所已介入，要追究陈光启配偶的违法责任。另外，陈光启配偶捏造事实向县委、县纪委等相关单位诬陷李琳琼，给李琳琼的名誉造成恶劣影响。综上所述，陈光启要求退还定金，还说李琳琼不卖房子给他，还打了陈光启配偶，显然是陈光启捏造事实诬陷李琳琼。陈光启提出的李琳琼因房屋出租拒不卖给陈光启，与事实不符，其真实原因是在合同期内房价下跌。另外，陈光启于合同期内在江苏宿迁按揭购房一套，导致在购买李琳琼房屋时按揭执行二套房利率，利率比一套房高（此事是陈光启于2015年8月3日准备在铜陵农商银行办理按揭贷款时被银行查出），上述因素的影响致使陈光启不愿购买李琳琼房屋，同时李琳琼一直要求陈光启履行合同，至今也是如此，根本不存在不卖房给陈光启之说。此外陈光启提供给法院的《房屋买卖合同》存在伪造和篡改的情况，可能干扰法官正确判断案情，影响判决结果的公正性，请求法院依法予以甄别，根据相关规定对陈光启予以处罚。为了维护李琳琼的合法权益，根据《民法通则》、《合同法》的相关规定，请求法院依法判令：1、确认《房屋买卖合同》合法有效；2、确认陈光启解除合同无效，并要求陈光启继续履行《房屋买卖合同》，自法院开庭后七日内支付全部购房款；3、陈光启承担10000元违约责任及4至8月份未出租损失7500元；4、陈光启赔偿李琳琼防盗门及门锁损失2000元；5、陈光启赔偿李琳琼精神损失费和名誉损失费2000元，并向李琳琼公开道歉；6、所有的诉讼费用均由陈光启承担。
陈光启辩称：第1项诉讼请求《房屋买卖合同》本身合法有效，但李琳琼违反了合同约定，应当承担违约责任，立即退还保证金并赔偿损失；第2项诉讼请求无事实及法律依据；第3项诉讼请求有悖于合同约定，且违反了法律及相关司法解释的规定；第4、5项诉讼请求没有事实依据，且不是本案受理的范围，纯粹是李琳琼无理取闹，也反映了李琳琼违约态度明显的事实。
针对本诉与反诉，陈光启为支持其主张与辩解，向法庭出示以下证据：1、陈光启身份证复印件，拟证明陈光启主体资格；2、李琳琼身份证复印件及收条，拟证明李琳琼主体资格及陈光启交付10000元保证金的事实；3、房屋买卖合同，拟证明陈光启与李琳琼就铜陵县城北六组XX花园X栋XXX室达成房屋买卖关系，约定该房屋没有任何产权纠纷及债务纠纷，若有由李琳琼负责清理并承担民事责任及赔偿陈光启经济损失，明确约定该房屋未出租，同时约定了房款付款方式及交房方式，并约定了违约责任承担方式等事实；4、催告函及快递详情单，拟证明陈光启发现铜陵县城北六组XX花园X栋XXX室被出租，要求解除租赁催告履行合同的事实，同时也证明李琳琼不履行合同已构成违约，应承担违约责任的事实；5、接处警情况登记表，拟证明铜陵县城北六组XX花园X栋XXX室一直在出租，经陈光启催告后仍不予出售，李琳琼严重违约，应承担违约责任的事实；6、录音记录，拟证明陈光启配偶多次催告李琳琼履行合同，李琳琼拒绝并殴打陈光启配偶的事实，同时证明李琳琼不履行合同的事实，应承担违约责任。
李琳琼对陈光启上述证据的质证意见如下：对陈光启证据1无异议；证据2真实性无异议，但是是10000元定金，不是保证金；证据3对于合同第七条陈光启进行了编造、篡改，按陈光启提供的合同，履行期遥遥无期，与李琳琼所有原件不一致；证据4真实性无异议，但证明观点有异议，铜陵县城北六组XX花园X栋XXX室在2015年8月30日之前未出租，李琳琼不存在违约行为；该函时间为2015年10月15日，早就过了履行期，与本案无关；证据5该证据不能证明李琳琼违约；李琳琼出租房屋是在合同履行期届满之后，不存在违约行为；证据6系陈光启当庭提交，根据民诉法规定，陈光启应当在举证期限内提交，且该证据不能证明李琳琼违约，真实性亦不认可。
李琳琼为支持其本诉辩解与反诉主张，向法庭出示以下证据：1、李琳琼身份证复印件，拟证明李琳琼主体资格；2、结婚证复印件，拟证明郑江燕与李琳琼系夫妻关系；3、房屋买卖合同，拟证明陈光启没有按照合同约定履行义务，李琳琼没有违约的事实；拟证明陈光启交纳的是10000元定金，陈光启违约，定金依合同约定不予退还；同时拟证明陈光启应于2015年8月30日之前支付全部购房款；4、接处警情况登记表，拟证明2015年8月25日上午10时陈光启配偶章琴到李琳琼配偶郑江燕单位无理取闹的事实。补充证据：1、手机通话记录，拟证明李琳琼配偶自合同签订至2015年8月30日多次联系陈光启配偶要求履行合同，陈光启不履行合同的事实，以及陈光启配偶多次打电话联系李琳琼配偶，要求解除合同、退还10000元定金的事实；2、视频，拟证明陈光启配偶章琴多次至李琳琼家中踢门、堵门锁闹事的事实；3、铜陵县会计核算中心（县国库集中支付中心）证明一份，拟证明陈光启配偶章琴到李琳琼配偶单位要求解除房屋买卖合同、退还10000元保证金的事实。同时，李琳琼于2015年10月30日申请证人程某出庭作证，证明目的涉案房屋在房屋买卖合同履行期内即2015年8月30日前未出租，在2015年9月为减少损失才出租房屋的事实，同时证实承租人同意随时解除租赁合同、让出房屋的事实。
陈光启对李琳琼上述证据的质证意见如下：证据1、2三性无异议；证据3合法性、关联性无异议，但真实性有异议，合同第七条明显系李琳琼自行添加，与陈光启提供的合同原件不一致；证据4三性无异议，但不能证明李琳琼的证明观点，该报警记录是李琳琼配偶的个人陈述，同时证实了李琳琼不履行合同，陈光启要求退还保证金、李琳琼不予退还保证金的事实。补充证据：1、不能达到李琳琼证明观点，仅仅是通话记录，无其他信息；2、不能证明李琳琼证明观点，由于李琳琼不履行交房义务，陈光启配偶多次交涉，但李琳琼仍不予协商，足以证实李琳琼违反合同约定的事实；3、不具有合法性、真实性，该证据属于证人证言，应当由证人出庭作证。对于证人程某证言陈光启的质证意见为：真实性无异议，但是不能达到证明目的，李琳琼单方解除合同，与陈光启无关，并且通过证人证言证实李琳琼将该房屋出租的事实；陈光启通过书面催告要求解除租赁关系，并告知未解除租赁关系的法律后果，但李琳琼至今未解除租赁关系，违约至今的事实，陈光启有权通过诉讼解除合同，并要求李琳琼退还保证金并承担违约金及利息损失。
李琳琼于2015年10月20日申请法院调取铜陵市铜官山派出所询问笔录，对于法院依申请调取的证据，陈光启的质证意见为：三性无异议，反而证实李琳琼妻弟郑江伟殴打陈光启的事实，也证实了李琳琼不履行合同违约的事实。
经庭审出示证据、质证，本院认定以下案件事实：2015年4月5日，陈光启与李琳琼就铜陵县城北六组XX花园X栋XXX室签订《房屋买卖合同》，双方约定：房屋买卖价款490000元，付款方式为银行按揭后一次性付款；出租情况为未出租；陈光启须于2015年4月5日向李琳琼交纳10000元购房定金；房屋交付日期为李琳琼在收到陈光启全部购房款之日起3日内；陈光启中途悔约，陈光启不得向李琳琼索还定金；李琳琼中途悔约，李琳琼应在悔约之日起3日将定金退还陈光启，另外支付陈光启相当于定金数额的违约金。买卖合同签订后，一直未履行，2015年9月李琳琼将涉案房屋出租给程某。2015年10月15日，陈光启向李琳琼发出催告函，要求李琳琼解除与程某签订的租赁合同，李琳琼未予答复。
另查明：涉案《房屋买卖合同》格式系李琳琼提供、内容由李琳琼书写；2015年4月5日，李琳琼出具收条，收条上记载“今收到陈光启购XX花园X栋XXX室购房保证金一万元”。自2015年8月25日起，陈光启配偶章琴与李琳琼及其配偶郑江燕等多次发生冲突。
本院认为：陈光启与李琳琼签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方对于《房屋买卖合同》的标的物、金额、履行方式等均无异议，仅对合同履行期限存在争议；陈光启认为未约定履行期限，且提供了格式由李琳琼提供、内容由李琳琼书写、合同第七条为空白条款的《房屋买卖合同》等证据加以印证；李琳琼辩称陈光启对于合同进行了篡改，但未提供相应证据证明，其应当承担举证不能的法律后果，故该《房屋买卖合同》未约定履行期限。
关于本案本诉部分：陈光启以李琳琼将涉案房屋出租、其通过催告要求李琳琼三个工作日内解除出租、李琳琼未予答复存在违约行为为由，要求解除合同、退还保证金10000元及承担违约金10000元。双方合同明确约定，付款方式为银行按揭后一次性付款，李琳琼在收到陈光启全部购房款之日起3日内交付房屋，按此约定，其履行顺序为先行办理按揭，陈光启付清全款后定期交房。双方合同签订时间为2015年4月5日、李琳琼出租房屋是2015年9月、陈光启催告时间为2015年10月15日，催告函的内容并未提及要求共同办理按揭以及己方先行支付房款等事项。李琳琼在未收到对方催告共同办理按揭之前将涉案房屋出租，虽与合同设定房屋未出租条件不一致，但房屋出租只能导致合同履行中标的物存在瑕疵，庭审中李琳琼及承租人程某亦承诺可以随时解除租赁关系，以实现合同之目的。因此，陈光启所提供的证据不能证明李琳琼的行为属于拒绝履行或履行不能的根本违约以及双方约定的合同解除条件成就。故对于陈光启要求解除合同、退还保证金及承担违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
关于本案反诉部分：本案虽系房屋买卖合同纠纷，双方对于《房屋买卖合同》效力不存在争议，对于该《房屋买卖合同》的效力本院依法予以确认。陈光启在合同履行过程中，虽发出催告函，但其催告函内容要求李琳琼解除租赁及行使合同解除权，并非通知解除《房屋买卖合同》，李琳琼反诉要求确认解除合同无效系对催告函理解错误，对于李琳琼该反诉请求本院依法不予支持；李琳琼反诉要求陈光启支付全部购房款，但作为合同相对方，李琳琼应当在履行完毕自己的合同义务、且在排除标的物瑕疵后，方可要求陈光启支付购房款，故对于李琳琼要求陈光启自法院开庭后七日内支付全部购房款的诉讼请求，本院依法不予支持。李琳琼未能提供证据证明陈光启存在违约行为，故对于其要求陈光启承担10000元违约责任的反诉请求，本院依法不予支持；李琳琼亦未提供证据证明2015年4月至8月房屋未出租的损失情况，对于该反诉请求本院依法亦不予支持。关于李琳琼要求陈光启赔偿防盗门、门锁损失2000元、精神损失费和名誉损失费2000元及公开道歉的反诉请求，与本案本诉并非同一法律关系，不属于本案反诉受理范围，李琳琼可另行主张，对于该反诉请求本院依法不予处理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第二百三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）陈光启的诉讼请求；
二、对于被告（反诉原告）李琳琼与原告（反诉被告）陈光启签订的《房屋买卖合同》的效力本院依法予以确认。
三、驳回被告（反诉原告）李琳琼其他诉讼请求。
案件受理费100元，由本诉原告陈光启负担；反诉案件受理费100元，由反诉原告李琳琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审 判 长 汪 群
代理审判员 吴义进
人民陪审员 陈江苏
二〇一六年三月七日
书 记 员 周文进
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条--依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条--当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条--有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条--
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。
第二百三十三条--反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。
反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。
反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知履行起诉。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。