海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海南一中民一初字第47号
原告谢涛，男，1965年1月24日出生，汉族，住海南省海口市。
委托代理人刘家强，海南昌宇律师事务所律师。
被告海南宇昌房地产开发有限公司，住所地：海南省文昌市文城镇文航路琼台附属幼儿园办公楼二层。
法定代表人ＸＸ，该公司总经理。
原告谢涛诉被告海南宇昌房地产开发有限公司（以下简称宇昌公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年9月1日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月28日依法公告送达被告宇昌公司。本院于2016年1月21日依法公开开庭审理了本案。原告谢涛的委托代理人刘家强到庭参加诉讼，被告宇昌公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告谢涛诉称：2013年3月20日，被告以其开发的“银河星座小区”A-2＃幢第3层至第17层共148套房产为抵押，向原告借款人民币2000万元，双方在海南省文昌市公证处签订《房产抵押借款合同》，并办理公证手续。同月21日，原告依据被告《委托付款书》，将借款2000万元转入被告指定的收款人账户。因被告拖欠原告借款2000万元未能偿还，双方经协商一致约定以抵押物抵偿债务。2014年1月18日，双方签订《抵债协议书》，将被告开发的文昌市文航路“银河星座小区”A-2＃幢第3层至第17层共148套，合计建筑面积9602.92平方米的房产，以每平米3500元抵偿给原告，总房价款为33617220元，超出借款本息的部分由原告向被告补足。2014年1月20日，原、被告双方签订了“银河星座小区”A-2＃幢第3层至第17层共148套房产的《商品房买卖合同》，并在文昌市房产局办理了预售备案确认手续。总房价款超过抵押金额的部分计13617220元，原告根据被告出具的《委托付款书》于2014年1月17日转入被告指定的收款人账户，被告法定代表人于2014年7月29日提取该笔款项。依据《商品房买卖合同》约定，148套房产的交房日期均为2014年12月31日前，但直至起诉前，被告仍未按约定向原告交付房产，已经逾期交房达240天。因此，被告除应当立即履行交付房产之义务外，还应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第15条约定，被告为原告办理所购房屋权属登记的截止日期为房屋交付之日（即2014年12月31日）起750日内，因此，被告应当按合同约定为原告办理上述148套房产的产权登记手续，逾期则应按合同约定向原告支付违约金。
综上，被告应当按《商品房买卖合同》之约定，向原告履行交房义务及办理所售房屋权属登记之义务，逾期办理的，应当按合同约定支付违约金。原告依据民诉法有关规定，向本院提起诉讼，请求：1.确认原告与被告签订的关于文昌市文城镇文航路“银河星座小区”A-2#幢第3层至第17层共148套�产（房号分别为：301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、601、602、603、604、605、606、607、608、609、610、701、702、703、704、705、706、707、708、709、710、801、802、803、804、805、806、807、808、901、902、903、904、905、906、907、908、909、910、1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009、1010、1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1201、1202、1203、1204、1205、1206、1207、1208、1209、1210、1301、1302、1303、1304、1305、1306、1307、1308、1309、1310、1401、1402、1403、1404、1405、1406、1407、1408、1409、1410、1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507、1508、1509、1510、1601、1602、1603、1604、1605、1606、1607、1608、1609、1610、1701、1702、1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710）的《商品房买卖合同》有效；2.判令上述148套房屋产权归原告所有，并判令被告于十日内将上述房产移交原告；3.判令被告于十日内支付原告逾期交房违约金806813.28元（自2015年1月1日起按每日万分之一计算，暂计至2015年8月31日）；4.判令被告自2015年1月1日起750日内为原告办理所购“银河星座小区”A-2#幢第3层至第17层共148套房产的房屋权属证书，逾期每日按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金；5.本案全部诉讼费用由被告承担。
原告谢涛向本院提交以下证据予以证明：
1.《公证书》；2.《�款委托书》；3.收据；4.《抵债协议书》；5.《付款委托书》；6.现金收条；7.《文昌市商品房买卖合同备案确认花名册》；8.《文昌市商品房买卖合同》；9.《文昌市商品房买卖合同备案确认表》；10.原告付款凭证（2014年3月21日至2014年7月16日）；11.被告取款凭证（2014年7月9日至16日）。
被告宇昌公司没有出庭答辩。
经本院庭审质证，原告谢涛提交的证据：1-11，经核对原件，本院对原告谢涛提交证据的真实性、关联性、合法性予以确认。
本院根据上述认证查明：2013年3月20日，原告谢涛与被告宇昌公司签订《房产抵押借款合同》，宇昌公司将位于文昌市文城镇文航路“银河星座小区”A-2#幢第3层至第17层共148套房产作抵押，向谢涛借款人民币2000万元，月利率2.3%，借款期限六个月，抵押权存续期间五年，自宇昌公司收到借款之日起计算。双方当事人在海南省文昌市公证处办理了公证手续，同时在海南省文昌市房产局办理房屋抵押登记手续。签订合同后，宇昌公司向谢涛出具《付款委托书》，指定谢涛将人民币163.18万元转入傅骄阳账户，将人民币220万元转入周群账户。2013年3月21日，宇昌公司出具《收据》，收到谢涛借款人民币2000万元，其中现金人民币148.2万元，银行转账人民币1851.8万元。借款期限届满后，宇昌公司没有偿还借款。2014年1月17日，谢涛与宇昌公司签订《抵债协议书》，宇昌公司同意将位于文昌市文城镇文航路“银河星座小区”A-2#幢第3层至第17层共148套抵押房产，建筑面积9604.92平方米，以每平方米3500元抵偿谢涛的借款本息，扣除相应的本息后，超出的款项谢涛在5日内转入宇昌公司账户。2014年1月17日，宇昌公司向谢涛出具《付款委托书》，指定谢涛将房产总价款人民币3361.722万元抵偿借款后的余款人民币1361.722万元转入孙秀峰账户。而后谢涛将剩余购房款人民币1361.722万元转入孙秀峰账户。
2014年1月20日，出卖人宇昌公司与买受人谢涛分别签订“银河星座小区”A-2#幢第3�至第17层共148套（房号分别为：301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、601、602、603、604、605、606、607、608、609、610、701、702、703、704、705、706、707、708、709、710、801、802、803、804、805、806、807、808、901、902、903、904、905、906、907、908、909、910、1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009、1010、1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1201、1202、1203、1204、1205、1206、1207、1208、1209、1210、1301、1302、1303、1304、1305、1306、1307、1308、1309、1310、1401、1402、1403、1404、1405、1406、1407、1408、1409、1410、1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507、1508、1509、1510、1601、1602、1603、1604、1605、1606、1607、1608、1609、1610、1701、1702、1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710）房产的《�品房买卖合同》，合同约定：1.按建筑面积计价，每平方米3500元；2.一次性付款；3.出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过；4.出卖人未能按本合同约定的期限交房，逾期在90日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数向买受人已付房价款的万分之一支付违约金；5.出卖人应当自房屋交付之日起750日内为买受人办理房屋权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期200日以上，买受人有权单方解除合同等内容。合同签订后，双方在文昌市房产局办理了预售备案确认手续。2014年7月29日，宇昌公司的法定代表人ＸＸ出具《现金收条》，收到谢涛转给孙秀峰购房款人民币1361.722万元。合同约定的交房期限届满后，宇昌公司没有依合同约定的期限交房，2015年9月1日，谢涛向本院提起诉讼。由于宇昌公司下落不明，本院于2015年10月28日向宇昌公司公告送达诉讼文书。
上述事实有原告谢涛提供的证据以及当事人的陈述佐证，足以认定。
本院认为：2013年3月20日，原告谢涛与被告宇昌公司签订《房产抵押借款合同》，原告谢涛支付借款人民币2000万元给宇昌公司。借款期限届满后，被告宇昌公司没有偿还借款，双方协议将借款抵押的房屋作价建筑面积每平方米3500元抵偿借款。2014年1月20日，原告谢涛与被告宇昌公司签订《商品房买卖合同》，并在海南省文昌市房产局办理预售备案确认手续，原告谢涛付清全部购房款人民币3361.722万元。本案的争议焦点是：1.原告谢涛与被告宇昌公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；2.被告宇昌公司在履行合同过程中，是否存在违约行为。
第一，关于原告谢涛与被告宇昌公司签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。2013年3月20日，被告宇昌公司向原告谢涛借款人民币2000万元，借款期限届满后，双方协议将借款抵押的房屋作价抵偿借款。2014年1月20日，原告谢涛与被告宇昌公司签订《商品房买卖合同》，并在海南省文昌市房产局办理了商品房预售备案确认手续。被告宇昌公司同意将位于文昌市文城镇文航路“银河星座小区”A-2#幢第3层至第17层共148套抵押房产，建筑面积9604.92平方米，以每平方米3500元的价格出售给原告谢涛，并同意原告谢涛将借款本金人民币2000万元充抵部分房屋款项，购房余款人民币1361.722万元原告谢涛也依合同约定支付完毕。根据《中华人民共和国担保法》第五十三条“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条第二款“债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。”的规定，借款期限满后被告宇昌公司未偿还借款，原告谢涛与被告宇昌公司协议以抵押物房屋折价每平方米3500元出售给原告谢涛符合担保法规定，并且原告谢涛已经付清全部购房款，应属有效合同。原告谢涛主张《商品房买卖合同》有效，位于文昌市文城镇文航路“银河星座小区”A-2#幢第3层至第17层共147套房屋所有权归其所有，并将该房屋交付给原告谢涛，有事实根据和法律依据，本院予以支持。由于“银河星座小区”A-2#幢第7层710号房屋已被海南省地方税务局第四稽查局于2014年9月3日作出琼地税四稽保封（2014）1号《税收保全措施决定书》查封该房，被查封的房产不能直接处理，应通过执行异议处理。原告谢涛在本案中主张该房所有权归其所有，不符合法律规定，本院不予支持。
第二，关于被告宇昌公司在履行合同过程中，是否存在违约行为的问题。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定被告宇昌公司交房日期为2014年12月31日，现交房期限已过，被告宇昌公司尚未交房，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，《商品房买卖合同》约定“出卖人未能按本合同约定的期限交房，逾期在90日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按预期日数向买受人已付房价款的万分之一支付违约金。”原告谢涛主张按照已付房价款的万分之一支付违约金人民币806813.28元（自2015年1月1日起，暂计算至2015年8月31日止），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于逾期办理房地产权属证书的问题。《商品房买卖合同》约定“出卖人应当自房屋交付之日起750日内为买受人办理房屋权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定�限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”自房屋交付之日起才开始办理房地产产权证书，现出售的商品房尚未交付，不存在逾期办证问题。原告谢涛主张被告宇昌公司逾期办理房屋权属证书支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第五十三条、第五十七条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条之规定，判决如下：
一、原告谢涛与被告海南宇昌房地产开发有限公司于2014年1月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、被告海南宇昌房地产开发有限公司开发的位于海南省文昌市文城镇文航路“银河星座小区”A-2#幢第3层至第17层共147套房屋所有权归原告谢涛所有（房号分别为：301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、601、602、603、604、605、606、607、608、609、610、701、702、703、704、705、706、707、708、709、801、802、803、804、805、806、807、808、901、902、903、904、905、906、907、908、909、910、1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009、1010、1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1201、1202、1203、1204、1205、1206、1207、1208、1209、1210、1301、1302、1303、1304、1305、1306、1307、1308、1309、1310、1401、1402、1403、1404、1405、1406、1407、1408、1409、1410、1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507、1508、1509、1510、1601、1602、1603、1604、1605、1606、1607、1608、1609、1610、1701、1702、1703、1704、1705、1706、1707、1708、1709、1710）；
三、限被告海南宇昌房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内将上述147套房屋交付给原告谢涛；
四、限被告海南宇昌房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付违约金人民币806813.28元（自2015年1月1日起，暂计算至2015年8月31日止）给原告谢涛；
五、驳回原告谢涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币213220.16元，由被告海南宇昌房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长 黄声泽
审判员 梁振文
审判员 白玉琳
二〇一六年二月十八日
书记员 洪学雪
附适用的法律条文：
《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第五十七条当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。
债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
（三）判决结果和诉讼费用的负担；
（四）上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。
审核：黄声泽撰�：黄声泽校对：洪学雪印刷：李慧玲
海南省第一中级人民法院2016年2月23日印制
（共印18份）