河北省张家口市宣化区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宣区商初字第334号
原告：中国工商银行股份有限公司张家口宣化支行。住所地：张家口市宣化区米市街。
负责人：史向东。
委托代理人：任金钟，该公司客户经理。
被告：罗某。
委托代理人：温小斌，张家口市诚信法律服务所法律工作者。
被告：张家口市新基业房地产开发有限公司。住所地：张家口市宣化区和平街小区院内。
法定代表人：贺新。
原告中国工商银行股份有限公司张家口宣化支行（以下简称工商银行宣化支行）与被告罗某、张家口市新基业房地产开发有限公司（以下简称新基业房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工商银行宣化支行的委托代理人任金钟，被告罗某的委托代理人温小斌到庭参加诉讼，新基业房地产公司经本院公告送达起诉状、应诉通知书、开庭传票，未到庭。本案现已审理终结。
原告工商银行宣化支行诉称：2009年6月29日，被告罗某向我行申请个人住房贷款27.7万元并签订个人购房借款/担保合同（合同编号：房个字张家口分行宣化支行2009年09040961号），贷款期限为20年。我行于2009年6月29日将该笔贷款一次性打入罗某的指定账户。截止2015年7月20日，贷款余额为218918.08元。现借款人已累计18期以上未按约定还本付息。被告罗某已经违反了合同第十条“借款人连续三次或累计六次未按�足额偿还贷款本息”的规定。截止2015年7月20日，罗某积欠本金944.59元，利息785.37元。2014年4月24日，罗某以新基业房地产公司未按期交房为由起诉我行和新基业房地产公司，要求解除双方签订的个人借款/担保合同。2014年11月20日，宣化区人民法院作出宣区民初字第628号民事判决书，解除了个人借款/担保合同，我行不服，上诉至张家口市中级人民法院，2015年4月27日，张家口市中级人民法院作出张商终字第179号民事判决书，维持了原判。但因解除双方签订的合同会造成我行及国家的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，请求人民法院判令被告罗某偿还我行贷款本金218918.08元，并支付利息785.37元（利息截止至2015年7月20日），新基业房地产公司承担连带还款责任。
原告工商银行宣化支行向本院提交以下证据：
1、个人购房借款/�保合同。用以证明被告罗某向原告工商银行宣化支行申请贷款用于购买房屋，双方的贷款行为成立并生效，同时新基业房地产公司为该笔贷款提供保证；
2、借款凭证。用以证明原告已经将该笔贷款按被告要求转出；
3、公证书。用以证明上述合同内容真实有效；
4、委托转账付款授权书。被告罗某已授权原告将该笔贷款转移至被告新基业房地产公司账户名下；
5、个人购房借款谈话笔录。用以证明罗某对借款数额及合同内容，以及对原告提供的各项资料的内容以全部清楚并无异议；
6、个人购房借款电话核实记录。用以证明被告罗某对双方签订合同内容的确认；
7、身份证、户口本复印件、收入证明。用以证明被告罗某是亲自向原告申请的购房贷款；
8、购房首付款交款凭证。用以证明被告罗某所购的房屋真实存在。
9、个人住房贷款申请表。用以证明被告罗某向我行申请贷款，并同意将该住房作为贷款抵押物。
10、欠息证明。用以证明被告罗某拖欠我行贷款本金218918.08元，并支付利息785.37元。
被告罗某辩称：原告起诉被告的主体不适格，根据民事诉讼法中关于一事不再理的原则，应驳回原告的诉讼请求。根据（2014）宣区民初字628号判决书、（2015）张商终字第179号判决书，原告与被告之间的个人购房担保借款合同已经解除，同时（2014）宣区民初字628号判决书第5页本院认为部分，已经对银行的损失给予了救济途径，现在要求被告偿还贷款没有事实依据。被告是贷款合同解除后的受害方，根据双方签订的贷款合同第5条第1款约定，本合同项下的担保已经生效，是发放贷款的前提条件，担保人没有将项下的房屋进行抵押登记，原告�不应该发放贷款。合同履行期间，由于新基业严重违约，导致购房人购房合同目的不能实现，给购房人造成重大损失，新基业存在严重过错。原告主张自己的损失，应按照相应的过错责任划分。根据担保借款合同独立性条款第32条约定，合同解除了，担保责任不能免除，担保具有独立性，原告的损失只能由新基业房地产公司承担，罗某没有过错，不应承担偿还贷款的法律责任，请求法院驳回原告要求罗某偿还贷款本金及利息的诉讼请求。
被告罗某向本院提交以下证据：
1、（2014）宣区民初字第628号判决书。
2、（2015）张商终字第179号判决书。
以上二份证据用以证明个人购房借款/担保合同已经解除。
被告新基业房地产公司未答辩，未向本院提交证据。
经质证，罗某对工商银行宣化支行提交全部证据的真实�、合法性无异议，对关联性有异议；
工商银行宣化支行对（2014）宣区民初字第628号判决书、（2015）张商终字第179号判决书无异议。
本院认证如下：工商银行宣化支行提交的个人购房借款/担保合同、借款凭证、公证书、委托转账付款授权书、委托转账付款授权书、个人购房借款谈话笔录、身份证、户口本复印件、收入证明、个人住房贷款申请表、欠息证明、购房首付款交款凭证内容真实、形式合法、与本案具有关联性。本院予以认定；罗某提交的（2014）宣区民初字第628号判决书、（2015）张商终字第179号判决书系已经发生法律效力的判决书，内容真实、形式合法、与本案具有关联性，本院予以认定。
本院根据上述认证查明：2009年6月20日，罗某与新基业房地产公司签订商品房买卖合同，约定罗某购买新基业房地产公司开发的张家口市�化区世纪园小区（现更名为仝家街1号院）12号楼4单元601号楼房一套，该商品房单价为每平米2000元，建筑面积198.10平方米，房款总金额为396200元，其中罗某首付119200元，剩余277000元由罗某从银行按揭贷款支付。并约定2009年10月30日前新基业房地产公司交付房屋。2009年6月29日，罗某与工商银行宣化支行、新基业房地产公司签订个人购房借款／担保合同。合同约定罗某向工商银行宣化支行借款277000元用于购置坐落于宣化区仝家街1号院建筑面积198.1平方米的楼房，借款期限为240个月，贷款年利率为4.158%，按月等额本息还款；罗某自愿以坐落于宣化区仝家街1号院12号楼4单元601号楼房做抵押；新基业房地产公司对该笔借款在正式抵押登记手续办理完毕并且贷款人收到抵押登记房屋他项权证书之前，承担连带保证责任；其中第五条放款明确约定：5.1贷款人发放或继续发放贷�的前提条件是：A、本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥登记备案或预登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款行认可的其它阶段性担保方式）并持续有效；B、借款人在本合同项下未发生任何违约情形；5.2借款人授权贷款人将贷款一次划入下列账户，贷款利息自实际放款日起计算，户名：张家口市新基业房地产开发有限公司，账号：04×××19，开户行：工商银行宣化支行。合同签订后，在新基业房地产公司未对该房屋办妥登记备案或预登记手续的情况下，工商银行宣化支行将该笔贷款打入了新基业房地产公司银行账户。此后，新基业房地产公司未向罗某交付房屋。2011年9月30日，新基业房地产公司将该房屋抵押于张家口市宣化区农村信用合作联社，并办理抵押登记手续，此后新基业房地产公司又将该�屋售予他人，并为他人办理了商品房预售登记。2014年4月24日，罗某以新基业房地产公司、工商银行宣化支行为被告诉至本院，要求法院依法判决解除三方签订的个人借款/担保合同，并要求解除罗某与新基业房地产公司之间的商品房买卖合同。2014年9月25日，本院作出（2014）宣区民初字第954号民事判决书，解除了罗某与新基业房地产公司之间签订商品房买卖合同。2014年11月20日，本院作出（2014）宣区民初字第628号民事判决，解除了罗某与工商银行宣化支行、新基业房地产公司签订个人购房借款／担保合同，工商银行宣化支行不服该判决，上诉至张家口市中级人民法院，2015年4月27日，张家口市中级人民法院作出了（2015）张商终字第179号民事判决书，维持了（2014）宣区民初字第628号民事判决。
本院认为，罗某、工商银行宣化支行、新基业房地产公司三方签�的个人借款/担保合同均是各方在平等自愿基础上的真实意思表示，合同约定明确具体，不违反法律规定，系有效合同，具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。该合同已经本院判决自2014年6月1日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因此，商品房买卖合同和个人购房借款／担保合同解除后，新基业房地产公司取得房屋按揭贷款及罗某交纳的购房款，已缺乏法律依据，应当予以返还。罗某、工商银行宣化支行、新基业房地产公司三方在合同中约定的贷款人发放或继续发放贷款的前提条件A系基于按揭贷款的特点，即：罗某所预购商品房尚在新基业房地产公司建设中，罗某能否如期取得该房屋尚不明�，且没有新基业房地产公司协助，罗某根本无法办理抵押登记备案或预登记手续所作的特殊约定。因此，该发放或继续发放贷款的前提条件即是对工商银行宣化支行发放或继续发放借款的约束，亦是对新基业房地产公司协助借款人办理抵押登记备案或预登记手续的约束，亦是对当事人履行合同行为先后顺序的约定。工商银行宣化支行未遵照三方约定的条件将贷款转入新基业房地产公司，其行为属于不适当履行合同的违约行为，且工商银行宣化支行在违约时应当预见到一旦新基业房地产公司不履行合同，将会造成罗某无法实现购房目的，并可能无法追回已付购房款的后果，因此，工商银行宣化支行应就其违约行为造成的后果承担责任。现罗某与新基业房地产公司之间商品房买卖合同和罗某、工商银行宣化支行、新基业房地产公司三方签订的个人购房借款/担保合同均已解除，罗某未能实现购房目的，因此，工商银行宣化支行回收未收回购房贷款的权利，应由工商银行宣化支行直接向新基业房地产公司主张，因合同解除给工商银行宣化支行造成的损失，亦应由工商银行宣化支行自行承担。工商银行宣化支行要求罗某偿还剩余贷款本金及利息的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持，但罗某在合同正常履行期间已履行还本付息部分，工商银行宣化支行不予退还，可由罗某向新基业房地产公司追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件]适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、张家口市新基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起�日内返还中国工商银行股份有限公司张家口宣化支行贷款本金218918.08元及利息785.37元；
二、驳回中国工商银行股份有限公司张家口宣化支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4596元，由张家口市新基业房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 李 飞
人民陪审员 张海红
人民陪审员 刘晓亮
二〇一六年三月十日
书 记 员 岳 娜
判决引用条文
1�《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件]适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。