北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8815号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张国涛，男，1977年11月26日出生，住河北省三河市。
委托诉讼代理人：白庆文，北京市鑫泽律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘在军，男，1959年1月26日出生，住北京市朝阳区。
上诉人张国涛与上诉人刘在军房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初13316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张国涛上诉请求：1.刘在军赔偿房屋转租收益36120元、装修材料18880元、小孩被迫转学学费2000元、租车搬家费1500元；2.一、二审诉讼费用由刘在军承担。事实和理由：张国涛在承租后投入数万元对涉案房屋进行了修缮，并进行转租获取收益。因刘在军告知张国涛要将涉案房屋因被征拆迁进行（翻）扩建，造成张国军被迫搬家，故刘在军应当赔偿转租收益、装修材料、小孩被迫转学学费、租车搬家费损失。一审法院酌情支持的租金收益过低。一审法院认为因张国涛未能提供收据、发票等证据证明实际发生了装修费用而未予以支持装修费用损失，属于认定事实错误。
刘在军辩称，不同意一审判决，不同意张国涛的上诉请求。
刘在军上诉请求：1.撤销一审法院判决第二、三、五项；2.依法改判张国涛支付刘在军2017年7月1日至2017年9月22日房租4000元；3.本案全部诉讼费由张国涛承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一审法院认为刘在军同意张国涛转租房屋属于认定事实错误，且无证据支持。一审法院据此支持张国涛半年的转租损失18000元是完全错误的。张国涛主张的507.7元网络使用费的损失并无证据支持。一审法院仅凭张国涛提供的意思含糊不清的录音认定其交纳过2017年7月1日至2017年9月22日房屋4000元属于认定事实错误，与实际情况相悖。
张国涛辩称，不同意刘在军的上诉请求。事实和理由：张国涛将租金交到了2017年10月1日。2017年9月24日张国涛走的时候问过刘在军的妻子房子还有没有问题，她说没有问题只要张国涛走就行。关于刘在军所说的张国涛欠付4000元房租不属实。
张国涛向一审法院起诉请求：1.确认张国涛与刘在军于2015年10月1日签订的《租房协议》于2017年9月26日解除；2.判令刘在军赔偿张国涛损失55000元（具体包括房屋装修损失18880元及租金损失36120元，其中装修损失有安装宽带1080元、安装暖气1800元、水卡余额200元、电卡余额300元、手机信号放大器700元、空调断电后损毁2台共3000元、装修电线800元、铺地面2000元、更换窗户1000元、装修天花板4000元、卫生间洁具2000元、10张床2000元；租金损失是指张国涛将租赁房屋中的八间房屋对外出租，其中五间每月租金350元、两间每月租金500元、一间每月租金260元，从2017年9月26日至《租房协议》租赁期间届满的2018年10月1日，张国涛共计损失12个月的租金36120元）；3.判令刘在军赔偿因搬家导致张国涛孩子被迫转学的学费2000元；4.判令刘在军赔偿张国涛搬家费1000元；5.判令刘在军退还张国涛押金1500元。
刘在军向一审法院提出反诉请求：判令张国涛给付刘在军2017年7月1日至2017年9月22日的租金4000元（租金标准为每月1500元，刘在军仅主张4000元）。
一审法院认定事实：2015年10月1日，刘在军（甲方）与张国涛（乙方）签订《租房协议》，约定甲方将涉案房屋租与乙方，租金每月1500元，以付三押一的方式进行计算。租期3年。3年后乙方继续享有优先租用权。如租用期间甲方遇拆迁事宜，须提前1个月告知乙方。如果乙方合约期间由于某种原因不想或不能租用此房，也需要提前1个月告知甲方，甲方应归还乙方所有押金。如果乙方租用甲方房屋期间，房屋主体以及房屋彩钢板或是彩钢板框架发生损毁或是坍塌脱落等情况，造成人员伤亡或是物品损坏，均由甲方负责，并承担全部责任。如某一方违背约定须赔偿对方全部损失。
2015年10月1日，刘在军出具收条两张，载明刘在军收到张国涛交来的涉案房屋从2015年10月1日至2016年1月1日止的房屋租金4500元及押金1500元。张国涛、刘在军均认可除张国涛第一次交纳三个月租金时打过收条外，之后张国涛交租金刘在军均未出具过收条。
2017年9月26日，张国涛搬离涉案房屋。
张国涛提交《京信宽带个人业务申请表》一份，显示涉案房屋2016年11月9日至2018年5月12日期间的网络使用费为1080元。刘在军对该证据的真实性认可。
张国涛提交《冬季预防煤气中毒工作检查记录单》一份、水卡一张、电卡一张、照片十七张，用以证明其所称的安装暖气、水电余额、手机信号放大器、2台空调断电损毁、装修电线、铺地面、更换窗户、装修天花板、卫生间洁具、10张床的损失。刘在军对《冬季预防煤气中毒工作检查记录单》真实性不认可，认为没有盖公章，关联性、证明目的不认可；对水电卡的真实性认可，关联性、证明目的不认可；对照片十七张的真实性认可，关联性、证明目的不认可。张国涛提交证人张某的书面证言一份，用以证明涉案房屋的装修吊顶是张某做的。刘在军对张某书面证言的真实性、关联性、证明目的不认可。张国涛对其所称的装修损失未提交其他证据佐证。
张国涛另提交其女儿张某1华安财产保险股份有限公司《保险凭证》一张、佰佳金娃幼儿园收费单一张、托儿费收据两张（每张金额为1000元），用以证明其孩子被迫转学的损失2000元。
关于搬家费1000元，张国涛未提交证据。
目前涉案房屋已经拆除。
对于当事人双方有争议的事实和证据，一审法院认定如下：
关于张国涛是否欠缴2017年7月1日至2017年9月22日的租金。刘在军称张国涛于2017年4月1日交纳了2017年4月至2017年6月的租金4500元，之后未交纳租金。刘在军称其在2017年4月1日收租金时已经告知张国涛7月份之后随时要张国涛搬走。张国涛称其2017年6月底或7月1日在刘在军家门口将2017年7月至2017年10月1日的租金交给了刘在军的爱人，并提交2017年9月24日张国涛与刘在军妻子罗某的录音一段佐证。录音内容为：“张国涛：我说阿姨，你说我房租是不是交到10月1号的？罗某：是啊。小伙子我跟你说。张国涛：我一口一声阿姨叫着。罗某：我知道，我们两口子对你怎么样，是不是你说的，同意没同意，你要说不合理你可以去找我去谈。……张国涛：不是，咱们现在房租不没到期吗？罗某：什么叫到期啊，什么叫到期啊。张国涛：我房租是不是交到2017年10月1号啊，对吧。罗某：啊，不就差这几天吗？是不是提前告知，写着没有。张国涛：提前告知写的拆迁吧。罗某：别说别的。……”刘在军对上述录音的真实性认可，关联性、证明目的不认可。一审法院认为，刘在军认可录音的真实性，一审法院对录音的真实性予以采信，从该段录音可以看出，张国涛两次向罗某询问其租金是不是交到了2017年10月1日，罗某作出了肯定的表示，并未反驳，因此，一审法院对张国涛的主张予以采信，对刘在军的主张不予采信，认定张国涛将涉案房屋的租金交纳至2017年10月1日。
关于《租房协议》解除的原因。刘在军称解除《租房协议》的原因有二，一是涉案房屋存在严重安全隐患需要整改；二是张国涛未经刘在军同意转租。张国涛称解除合同的原因是刘在军想和前院的邻居一起建房并通过断水断电的方式强制张国涛搬离。刘在军认可其在村委会联防队的协助下强制张国涛搬离，村委会还给张国涛停水停电了。关于涉案房屋是否存在安全隐患一节，刘在军提交录像一段、2017年9月22日刘在军发出的《通知》及金盏西大队村村委会《证明》佐证。《通知》的内容为：“我是金盏西村村民刘在军，居住在金盏村×号，将房子租给张国涛，因本人家中房子出现裂痕，彩钢板破损有严重的安全隐患，为了防止安全隐患发生，本人已经申请村委会翻建房屋，村委会同意我将房屋翻建。现通知张国涛将房子3天内腾退出来，如因房子出现一切危险与房东刘在军无任何关系，由租户张国涛自行负全部责任。”金盏西大队村村委会《证明》内容为：“现有金盏乡金盏村村委会刘在军，居住在金盏村×号，因自住房屋出现裂痕、漏雨情况，2017年3月份向村委会申请将房屋翻建，经村委会核实，同意刘在军翻建。”张国涛对录像的真实性认可，关联性、证明目的不认可；对《通知》的真实性、关联性、证明目的不认可，但认可该《通知》曾于2017年9月22日贴在涉案房屋的大门上；对《证明》的真实性不认可，关联性、证明目的不认可。关于张国涛是否未经刘在军同意转租一节，刘在军称其不知道张国涛将涉案房屋中的八间转租，2017年3月偶然在村里碰到租户才知道张国涛转租的事实，刘在军在金盏西村的另一个院内居住。张国涛称刘在军签订合同时就知道要转租，装修时刘在军还经常去看，刘在军经常去涉案房屋，不可能不知道转租情况，对此张国涛提交暂住证及北京市居住登记卡照片四张、周某1的书面证言一份，周某1书面证言的内容为：“本人于2016年8月31日至2017年8月31日办理金盏西村51号院暂住证是刘在军带我去办理的。”刘在军对照片四张的真实性认可，关联性、证明目的不认可；对周某1书面证言的真实性不认可，关联性、证明目的不认可。关于张国涛称解除合同的原因是刘在军想和前院的邻居一起建房一节，其认为刘在军提交的《通知》可以证明刘在军申请翻建房屋。一审法院认为，结合张国涛及刘在军的质证意见，一审法院对录像、照片四张的真实性予以采信，关于刘在军的《通知》及金盏西大队村村委会《证明》，张国涛虽不认可真实性，但认可曾于2017年9月22日贴在涉案房屋大门上，表明其确实曾经见过该《通知》，一审法院对《通知》的真实性予以采信；关于金盏西大队村村委会《证明》原件，原告虽不认可其真实性，但未提交证据予以反驳，一审法院对《证明》的真实性予以采信。关于周某1的书面证言，鉴于刘在军对书面证言的真实性不认可，证人周某2正当理由未出庭作证，一审法院对证人周某1书面证言的真实性不予采信。结合当事人的质证意见及一审法院对证据的审查和认定，一审法院认为，结合刘在军提交的录像、《证明》及刘在军自行书写的《通知》并不能直接证明涉案房屋存在安全隐患。即便涉案房屋确实可能存在安全隐患，但刘在军无证据证明房屋的安全隐患是何原因造成的，出租人以此为理由要求解除《租房协议》、强制张国涛搬离涉案房屋构成违约。关于转租一节，结合张国涛提交的暂住证及北京市居住登记卡照片，刘在军虽称其对张国涛转租涉案房屋不知情，但结合本案的相关事实，一审法院确信刘在军知晓张国涛将涉案房屋转租具有高度可能性，因此刘在军主张的张国涛未经其同意转租涉案房屋的理由不能成立。从刘在军提交的《通知》及金盏西大队村村委会《证明》可以看出，刘在军确实申请将涉案房屋翻建，并于2017年9月22日通知张国涛将涉案房屋在3天内腾退出来，所以，一审法院对张国涛所称的刘在军因翻建涉案房屋解除合同的主张予以采信。
关于涉案房屋的出租情况。张国涛称将承租的十二间房屋中的八间对外出租，其中五间每月租金350元每间、两间每月租金500元每间、一间每月租金260元。刘在军不认可张国涛对外出租，认为只是租给张国涛，并未同意转租。关于出租情况，张国涛提交租房协议八份并申请证人黄某、李某出庭作证。证人黄某出庭作证称：“黄某于去年元月租了张国涛的房子，住到九月份的时候突然一天早上有个女的敲门说让黄某赶快搬家，说房子是她的，黄某没搬，到了几月份他们就来断水断电，黄某被迫搬走了，黄某住的房子350元，大一点的贵一些。”李某出庭作证称：“李某租了一年多的房子，一个月350元。九月份因为要拆就搬走了。搬走前十天房主挨家敲门说房子要翻建。李某住的房子对面的大间每月是500元。网费每月50元。”刘在军对租房协议的真实性不认可，关联性认可，证明目的不认可；对两位证人证言的真实性、关联性认可，证明目的不认可。一审法院认为，结合刘在军的质证意见，一审法院对证人黄某、李某证言的真实性、关联性予以采信，刘在军虽不认可八份租房协议的真实性，但未提交相反的证据予以反驳，一审法院对八份租房协议的真实性予以采信。从租房协议和证人证言可以看出，张国涛确实将部分涉案房屋出租，且有每月租金260元、350元和500元三种类型。
一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，关于合同解除，张国涛、刘在军均认可《租房协议》于2017年9月26日解除，一审法院不持异议。刘在军因翻建涉案房屋解除《租房协议》构成违约。根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于张国涛主张的各项损失，张国涛主张的装修损失中除安装宽带费用有《京信宽带个人业务申请表》外，其他装修损失为照片，无其他证据佐证损失情况及具体数额，一审法院对2017年9月27日至2018年5月12日期间的网络使用费447.7元予以支持，对张国涛主张的其他装修损失均不予支持。关于张国涛主张的租金损失，刘在军解除《租房协议》的行为构成违约，一审法院酌情支持6个月的租金损失18060元。关于张国涛主张的孩子被迫转学学费2000元，学费系张国涛孩子上学实际发生的费用，并非《租房协议》导致的损失，一审法院对张国涛的该项诉讼请求不予支持。关于搬家费，张国涛未举证，一审法院不予支持。张国涛要求退还押金1500元，于法有据，一审法院予以支持。关于反诉，刘在军要求张国涛支付2017年7月1日至2017年9月22日的租金4000元的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院于2018年4月作出判决：一、张国涛与刘在军于二〇一五年十月一日签订的《租房协议》于二〇一七年九月二十六日解除；二、刘在军于判决生效之日起七日内赔偿张国涛损失一万八千五百零七元七角；三、刘在军于判决生效之日起七日内退还张国涛押金一千五百元；四、驳回张国涛的其他诉讼请求；五、驳回刘在军的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，张国涛向本院提交下列证据：证据1.空调安装使用说明书，证明张国涛买了空调；证据2.水费收据一张、手机信号放大器收据一张，十张床的收据，证明张国涛损失的数额。刘在军对证据1真实性认可，认为这两个空调确实是张国涛买的，刘在军的断电是经过村委会派水电工给断的，张国涛已经自行拉走了空调，断电不会致使空调损坏。证据2，对水费收据的真实性认可，对床和手机信号放大器的收据的真实性不认可，水卡电卡在张国涛处，没有返还刘在军。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，根据张国涛一审提供的录音能够证明张国涛将涉案房屋租金交纳至2017年10月1日，刘在军现予以否认，但并未提供反驳对方的证据，故刘在军主张张国涛给付刘在军2017年7月1日至2017年9月22日的租金4000元，缺乏事实依据，本院不予支持。刘在军因翻建涉案房屋而解除《租房协议》已构成违约，应当承担相应的违约责任。刘在军虽主张其不知道张国涛将涉案房屋中的八间房屋转租，2017年3月偶然在村里碰到租户才知道张国涛转租的事实，但根据张国涛提交的暂住证、北京市居住登记卡等，结合刘在军亦在金盏村居住的事实，一审法院确信刘在军知晓张国涛将涉案房屋转租具有高度盖然性，并无不当；现刘在军主张其不同意转租，本院不予采信。一审法院根据合同履行、违约行为等案件具体情况，酌情确定刘在军赔偿张国涛6个月的租金损失18060元，依据充分，本院予以维持。张国涛主张装修材料损失、搬家费，但并未提供充分证据予以证明，本院不予支持。关于张国涛主张的孩子被迫转学的费用，该费用与《租赁合同》解除并无直接关系，亦不属于该合同解除后导致的直接损失，一审法院未予支持，于法有据，本院予以维持。
综上所述，张国涛、刘在军的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1207元，由张国涛负担794元（已交纳）；由刘在军负担413元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 毅
审 判 员 鲁 南
审 判 员 张玉娜
二〇一八年七月二十三日
法官助理 姜 君
法官助理 温 迪
书 记 员 左 爽