上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初8595号
原告上海鸿福置业有限公司，住所地上海市。法定代表人刘康，董事。委托代理人包奕。被告上海乐七餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人沈子丹，总经理。委托代理人赵跃生，上海市理合理律师事务所律师。委托代理人郭淑卿，上海市理合理律师事务所律师。原告上海鸿福置业有限公司(以下简称鸿福公司)与被告上海乐七餐饮管理有限公司(以下简称乐七公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿福公司的委托代理人包奕，被告乐七公司的委托代理人赵跃生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿福公司诉称，2014年10月14日，原、被告签订《壹丰广场商品房租赁合同》约定，被告向原告租赁上海市四川北路XXX号壹丰广场购物中心B2层B21、B22号房屋，面积总计107平方米，租赁期限为2014年11月3日起至2017年11月2日止。但被告自2016年1月1日起后，连续两月未按合同约定向原告支付任何费用，也未予以营业。据此，原告认为被告已违约，原告有权依约解除租赁合同并要求被告承担相应违约责任应。现原告起诉要求：1、解除原、被告之间租赁合同；2、被告支付拖欠2016年1月-2月房屋租金54,677元；3、被告支付拖欠2016年1月-2月物业管理费16,050元；4、被告支付拖欠2015年11月电费2,752.8元、12月电费223.2元、2015年11月水费36.61元；5、原告没收被告支付的保证金106,583.61元；6、被告将分公司注册地址从上海市虹口区四川北路XXX号B2层B22房屋迁出；7、被告向原告支付2016年3月1日起至注册地址迁出房屋期间的损失人民币380,005.15元；8、被告支付违约金164,031元。审理中，原告放弃要求被告将分公司注册地址从上海市虹口区四川北路XXX号B2层B22房屋迁出诉讼请求；变更诉讼请求7，要求被告向原告支付2016年6月30日起至注册地址迁出房屋期间的损失。被告乐七公司辩称，原告并非系争房屋权利人。系争房屋在2016年5月31日已经被上海申通地铁集团有限公司关闭，该房屋已经不能使用。双方约定违约金高于原告的损失，应该依照合同法和相关司法解释予以调整。被告同意解除租赁合同，不同意原告的其他诉讼请求。经审理查明，2012年5月15日，案外人上海地铁商贸有限公司(甲方)与原告鸿福公司(乙方)签订了《租赁合同》，约定：甲方同意将甲方享有对外租赁权和经营管理权的上海地铁十号线四川北路站4﹟出入口下沉式广场租赁给乙方作为优化商业环境和商业经营场地的用途使用。2014年10月14日，原告鸿福公司作为出租方(甲方)、被告乐七公司作为承租方(乙方)签订一份《商品房租赁合同》约定，甲方将上海市虹口区四川北路XXX号壹丰广场购物中心B2层B21、B22号号房屋出租给乙方经营西式简餐，租赁面积为107平方米；甲方于2014年11月3日或之前将房屋交付乙方，租赁期自交付日起3年，即自2014年11月3日起至2017年11月2日止；第一年固定租金按租赁面积每日每平方米8元计算，每月固定租金为26,036.67元，第二年固定租金按租赁面积每日每平方米8.40元计算，每月固定租金为27,338.50元；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之一支付违约金；乙方应于本合同签署之日起7个工作日内，向甲方支付相当于3个月租金及3个月物业管理费之和的金额作为房屋租赁履约保证金，即106,583.61元；乙方向甲方支付的履约保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证，如乙方擅自中途退租或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除合同权利，甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方；该房屋第一年、第二年每月物业管理费8,025元；乙方每月应付的物业管理费，应由乙方于前一个月的25日或之前向甲方付清；除本合同规定的上述费用外，租赁期内有关该房屋的水费、电费、煤气/天燃气费、通讯费、有线电视费、宽带网络费、非正常工作时间空调供应的费用和合同附件三所列设施和设备的开通和/或使用的费用均应由乙方承担；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约一方可书面通知违约一方解除本合同，除双方返还或没收履约保证金之外，违反合同的一方，应向另一方按租赁期内的平均月租金及平均月物业管理费之和的6倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分：…；(5)乙方逾期支付租金、履约保证金或其他应付费用，逾期付款累计超过30日的；…；若出现合同规定情形而甲方行使解除合同权利的，甲方有权依据前述的约定要求乙方承担违约金，并且乙方无权就其在该房屋内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按合同约定将该房屋恢复原状后返还甲方(甲方同意乙方无需恢复原状除外)；该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约(但本合同并不因此而解除)，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔，或者甲方也可同意乙方提前解除本合同，若甲方同意乙方提前解除本合同的，则甲方除有权要求乙方承担同等于6个月租金和6个月物业管理费之和的金额作为违约金外，还有权没收乙方的履约保证金，而乙方所支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分；乙方应最迟于合同终止或提前解除后三个月内，办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商及证照注销或变更迁出手续，若乙方在此期限内未办妥任何工商或任何一个证照的注销或变更迁出手续的，则每逾期一日，乙方应承担合同终止或解除前最后一个月月租金10%的违约金。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告支付原告履约保证金106,583.61元，并支付原告租金、物业管理费至2015年12月底。被告未支付2015年11月电费2,752.8元、12月电费223.2元、2015年11月水费36.61元。2016年2月，被告擅自撤离租赁房屋。2016年4月底，原告自行收回租赁房屋。2016年7月1日，被告注销了上海乐七餐饮管理有限公司虹口分店在上海市虹口区四川北路XXX号B2层B22的营业执照。审理中，原、被告均同意双方签订的《商品房租赁合同》于2016年4月18日解除。上述事实，由《商品房租赁合同》、付款通知单、《租赁合同》等，被告提供的照片、工商登记资料，以及原、被告陈述等证据佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。租赁期间，被告自2016年1月1日起停止向原告支付租金及物业管理费，之后被告又擅自撤离租赁房屋，构成违约。原告要求解除合同，依法应予支持。现双方均同意双方签订的《商品房租赁合同》于2016年4月18日解除，本院予以准许。关于原告主张的租金、物业管理费及电费，被告作为房屋承租方应当承担租赁期间发生的租金、物业管理费及水、电费，被告支付租金、物业管理费至2015年12月31日，未支付2015年11月、12月电费及2015年11月水费，也未将租赁房屋交还原告，直至原告于2016年4月底自行收回租赁房屋。现原告主张2016年1月至2月房屋租金、物业管理费以及2015年11月、12月电费、2015年11月水费，依法应予支持。关于违约金，双方合同约定，被告逾期支付租金或其他应付费用超过30日的，原告可书面通知被告解除合同，被告并应按月租金及月物业管理费之和的6倍向原告支付违约金。现被告自2016年1月1日起拖欠租金、物业管理费，至今未付，构成违约，应当承担相应违约责任。被告主张违约金约定过高，本院将依据合同履行情况及原告的实际损失酌情确定违约金的金额。关于履约保证金，双方合同约定，如因被告擅自中途退租等导致原告行使合同解除权的，原告可全部没收履约保证金。现由于被告拖欠租金、擅自中途退租而致双方合同解除，原告要求没收履约保证金106,583.61元，依法应予支持。关于注册地址迁出房屋期间的损失，根据合同约定被告应最迟于合同终止或提前解除后三个月内，办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商及证照注销或变更迁出手续，现原、被告同意以2016年4月18日作为《商品房租赁合同》解除之日，而被告将其分店注销工商注册的时间为2016年7月1日，符合合同的约定，因此原告的此项诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告上海鸿福置业有限公司与被告上海乐七餐饮管理有限公司就上海市四川北路XXX号壹丰广场购物中心B2层B21、B22号房屋签订的《商品房租赁合同》于2016年4月18日解除；二、被告上海乐七餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内，支付原告上海鸿福置业有限公司2016年1月至2016年2月的租金54,677元；三、被告上海乐七餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内，支付原告上海鸿福置业有限公司2016年1月至2016年2月的物业管理费16,050元；四、被告上海乐七餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内，支付原告上海鸿福置业有限公司2015年11月电费2,752.80元、2015年12月电费223.20元、2015年11月水费36.61元；五、被告上海乐七餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内，支付原告上海鸿福置业有限公司违约金10万元；六、被告上海乐七餐饮管理有限公司已支付原告上海鸿福置业有限公司的履约保证金106,583.61元，由原告上海鸿福置业有限公司没收；七、对原告上海鸿福置业有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,041.35元，由原告上海鸿福置业有限公司负担5,536.51元，被告上海乐七餐饮管理有限公司负担5,504.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 毅
人民陪审员 郭 瑛
人民陪审员 田永生
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 赖弈萱
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。