文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初19280号原告（反诉被告）：苏文权，男，1957年3月20日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市,委托诉讼代理人：廖祥平，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢燕飞，广东广中律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈乃洪，男，香港特别行政区居民，现住广东省中山市五桂山区，委托诉讼代理人：刘伟荣，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨升松，广东铭致律师事务所律师。第三人：中山市世光创建实业有限公司，住所地广东省中山市三乡镇大布城桂公路东68号一楼102室，统一社会信用代码91442000723804782M。法定代表人：郑子宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张冰，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫亚凯，广东金桥百信律师事务所律师。原告苏文权诉被告陈乃洪土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，被告陈乃洪提出反诉，本院决定合并审理，本案依法适用简易程序于2018年1月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏文权的委托诉讼代理人廖祥平，被告（反诉原告）陈乃洪的委托诉讼代理人刘伟荣、杨升松到庭参加诉讼。后本院依法追加中山市世光创建实业有限公司（以下简称世光公司）为本案的无独立请求权的第三人参加诉讼。本案依法转为普通程序，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏文权的委托诉讼代理人廖祥平，被告（反诉原告）陈乃洪的委托诉讼代理人杨升松，第三人世光公司的委托诉讼代理人闫亚凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏文权向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2013年12月3日签订的两份《土地租赁合同》，被告立即返还位于中山市××镇多宝社区居民委员会浪源路12号56亩土地、12号之一23亩土地给原告；2.判决原告支付2017年租金99880元并从2017年1月11日起至付清之日止按月利率2%计付逾期付款违约金给原告；3.判决被告从2018年1月1日起至返还上述土地之日止按月租金8323.3元计付租金给原告。事实与理由：原告在中山市××镇多宝社区居民委员会购置的土地因暂未进行使用，被告向原告租赁部分土地开办花木场。原被告经协商于2013年12月3日签订了两份《土地租赁合同》，被告向原告租赁浪源路12号56亩土地、12号之一23亩土地，其中：浪源路12号56亩土地，年租金800元/亩，每年租金44800元；浪源路12号之一土地23亩，年租金2000元/亩，每年租金共46000元。根据该2份《土地租赁合同》约定：租赁期2014年1月1日至2018年12月30日；乙方（即被告，下同）在签订合同时先支付第一年租金，以后每年1月10日支付全年租金；每三年在原租金基础上递增10%；乙方须准时向甲方（即原告，下同）缴纳租金，逾期每天按总金额的5‰向甲方缴交滞纳金，逾期三十天的作乙方违约处理，乙方除不得收回保证金外另赔偿30万元给甲方；……。该2份租赁合同明确约定了租赁合同双方各自的权利与义务。租赁合同订立后，原告已履行合同义务，按约定将上述土地交给被告使用，但被告却未按合同约定履行交付租金义务。2017年度租金99880元[（44800+46000）+（44800+46000）×10%]按合同约定需于2017年1月10日前支付，但被告却至今未交付，由此而给原告造成了一定的经济损失。原告认为，被告逾期交付租金已构成违约，原告有权向被告追偿租金及违约金，并有权解除合同，收回土地。由于双方约定违约金标准偏高，原告诉请被告按月利率2%计付违约金。原告苏文权对其起诉向本院提交的证据有：1.《土地租赁合同》；2.不动产权证；3.照片。被告陈乃洪辩称,1.双方已于2016年11月9日已经解除了租赁关系，原因是因为原告委托广东正日律师事务所向被告发出一份场地收回通知书的律师函，明确原告违约，提前与被告解除租赁关系，已经收回承租土地，并限令被告于2016年11月23日前完成搬迁工作以及将承租土地交给原告。2.2017年2月，原告与世光公司人员对承租土地的四周用铁墙进行围蔽，不允许任何人进去，从该天开始，被告已经没有实际使用承租的土地。3.根据双方签订的《土地租赁合同》，原告应当在2014年2月30日交付场地给被告，但在被告前往接收租赁土地时，却发现租赁土地仍有大批的香蕉树，当时并没有完成实际的交付。被告向原告询问如何处理的时候，原告让被告找人把香蕉树砍掉就可以了，但是事后却有梁带胜、吴柏洪两人报警，声称他们的香蕉树被砍了，要求赔偿。后来在公安机关的调解以及原告的同意下，被告在2014年5月9日与梁带胜、吴柏洪在浪网派出所内达成调解协议书，由被告代原告垫付赔偿款150000元。原告承诺，该150000元在租赁期的后两年内从租金中优先扣减。我方认为，2017年和2018年就是本案租赁合同的最后两年，按照双方的约定，应当2017年是从租金中扣除赔偿款，所以被告并不存在未付租金的情形。我方认为，原告违约提前解除租赁合同，应依照租赁合同的约定支付赔偿款。同时陈乃洪向本院提起反诉，提出以下诉求：1.判令反诉被告向反诉原告支付赔偿款530000元；2.判令反诉被告向反诉原告偿还代其垫付赔偿款150000元；3.判令反诉被告承担本案诉讼费用、保全费用和查封担保费用。事实与理由：在2013年12月3日，反诉原告与反诉被告签订两份《土地租赁合同》，承租反诉被告位于中山市××镇民三纺织工业园浪源路12号（多宝社区内）的闲置土地两块用于种植，承租面积合计79亩，租赁期自2014年2月30日至2018年12月30日止（共五年）。两份合同的第11条都明确规定，若反诉被告随时收回承租土地，反诉被告额外赔偿反诉人300000元和230000元。至2014年3月初，反诉被告未按合同约定将承租土地交付给反诉原告，反诉原告到承租土地现场查看，发现承租土地上有香蕉树，反诉原告向反诉被告询问香蕉树情况，反诉被告说他没有将土地租给其他人，不知道这些香蕉树是谁，并让反诉原告找人把香蕉树砍了，若有什么责任都由其来负责。反诉原告砍完香蕉树后，当地村民梁带胜、吴柏洪却报警，要求赔偿，反诉原告找反诉被告协商处理这事情，反诉被告同意反诉人替他向村民梁带胜、吴柏洪垫付赔偿款150000元，并在租赁期的最后两年中优先抵扣租金，反诉原告于2014年5月代反诉被告垫付香蕉树赔偿款150000元。2016年11月9日，反诉被告委托广东正日律师事务所陈科律师向反诉原告发出律师函（场地收回通知书），要求反诉原告提前解除（解除租赁合同）和提前收回承租土地，限期在2016年11月23日前搬迁种植作物。反诉原告与反诉被告交涉，认为租金已经交至2016年12月31日，且搬迁种植作物需要合理时间，即使反诉被告要求提前解除租赁合同，限期也应在2016年12月31日前，况且反诉被告应该按照合同第11条规定，在反诉原告搬迁前必须赔偿反诉人合计530000元，以及偿还之前替反诉被告垫付香蕉树赔偿款150000元，毕竟反诉原告搬迁种植作物必然产生搬迁费、部分树木搬迁后死亡、租用场地费用等损失，但反诉被告对反诉原告的赔偿要求置之不理。2017年2月底，反诉被告和世光公司派人把反诉人承租的土地四周都用铁墙围起来，不允许反诉原告及种植人员进入，反诉人至今无法正常种植，并且在围墙过程中，挖死反诉人的大量树木，造成反诉人经济损失。反诉原告三次报警，在2017年3月25日，浪网派出所曾对在场各方人员录取口供。反诉原告认为，反诉被告在2016年11月9日已向反诉原告发出限期搬迁的律师函，属于反诉被告违约在先，且双方原有约定垫付香蕉树赔偿在2017年和2018年租期内优先抵扣租金，反诉原告根本不存在未付租金的违约行为。现反诉被告提前解除租赁合同，且反诉被告自2017年2月底采取围墙后，反诉原告无法进入承租土地进行正常种植，反诉原告不需要支付租金，因此，反诉原告之前垫付的150000元香蕉树赔偿款应由反诉被告向反诉原告偿还。同时，依据两份租赁合同的第11条规定，反诉被告或开发商需收回土地，须提前一年通知，反诉原告就无条件搬迁，但若反诉被告随时收回，需额外赔偿300000元和230000元。反诉被告限期反诉原告在2016年11月23日前搬迁全部种植作物，将承租土地交还给反诉原告，这属于随时收回的情形，反诉被告应该赔偿反诉原告合计530000元。反诉原告陈乃洪就其答辩和反诉向本院提交的证据有：1.《土地租赁合同》；2.律师函（场地收回通知书）；3.相片；4.调解协议书、收据；5.收据（2013年11月21）；6.借记卡账户历史明细清单；7.诉保担保费发票。针对反诉原告陈乃洪的反诉请求，反诉被告苏文权辩称，一、反诉原告在其反诉状中所诉与客观事实不符。1.关于反诉原告砍掉梁带胜、吴柏洪在承租土地上所种香蕉而赔偿150000元的责任问题。反诉原告上述所述与客观事实不符：⑴在签订《土地租赁合同》前，反诉被告已告知反诉原告其所租赁土地有无偿提供给村民种植香蕉。经香蕉种植人与反诉原告协商，香蕉种植人要求给予一个月左右时间收割完香蕉即移交土地，反诉原告同意其要求。反诉原告与香蕉种植人谈妥后，才与反诉被告签订《土地租赁合同》。该合同第11条明确约定：“……，乙方对该土地已实地察看并对该土地情况、性质已充分了解，愿意按现状承租，……。”上述约定证明反诉原告已清楚了解所租土地已种植香蕉现状，并同意按现状承租。⑵反诉原告在签订《土地租赁合同》后，却违反承诺将村民所种植香蕉砍掉，被村民报警索赔，在派出所主持调解后赔偿村民损失。如果是反诉被告责任所致，为何村民不向反诉被告索赔？⑶反诉被告从无承诺以租期最后2年租金抵扣反诉原告支付的赔偿款。反诉原告需对其主张承担举证责任。2.关于所谓反诉被告提前解约收回土地问题。反诉原告反诉称反诉被告提前解约收回出租土地，这与客观事实不符。反诉被告拟将出租之土地转让给世光公司。反诉被告曾与反诉原告协商提前交还土地事宜，但其不同意，因此，该土地仍一直由其继续使用，《土地租赁合同》仍继续履行，并无发生提前解除租赁合同收回土地的事实。3.关于所谓承租土地四周被铁墙围起来导致反诉被告无法正常种植问题。反诉原告反诉称2017年2月底世光公司将其承租土地四周用铁墙围起来，导致其至今无法种植，这与客观事实不符，因为：⑴世光公司是在沿大路边做广告牌，不但没有四周围蔽，而且为反诉原告留了多个车辆及行人出入口，对其种植没有丝毫影响。⑵世光公司做广告牌是在市政公共道路边，并不占用反诉原告所承租土地。⑶世光公司并未损害反诉被告任何树木，如有的话，反诉原告可依法向该公司追偿，与反诉被告没有任何因果关系。二、反诉原告的诉求依法不能成立。反诉被告并无提前解除合同并收回出租土地，该土地至今仍由反诉原告使用。我方现诉请解除合同，是因为对方违约拖欠租金，依合同约定行使解除权，反诉原告诉请支付赔偿金530000元无依据。反诉原告赔偿梁带胜、吴柏洪150000元，是其支付侵权赔偿款，与我方没有关联，其不存在垫付问题，其要求我方支付该款，没有依据。本案反诉原告违约而产生纠纷，相关的诉讼费用应由其承担。综上，反诉原告所诉与事实不符，其反诉理由不能成立，其反诉请求依法不能得到支持。反诉被告苏文权对其辩称向本院提交的证据同其本诉提交的证据。第三人世光公司陈述称，1.本案是土地租赁合同纠纷，是苏文权与陈乃洪之间的土地租赁法律关系，与第三人无关，第三人作为无独立请求权第三人参加诉讼，是便于法庭查明事实。2.2016年9月14日，苏文权与第三人签订了房地产转让合同，约定苏文权将涉案土地转让交付给第三人用于房地产开发建设，苏文权与第三人一起将涉案土地围蔽，但已经预留空档予供陈乃洪出入，不影响陈乃洪正常使用土地。目前，土地还是陈乃洪在用，用于园林种植。第三人世光公司没有向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：苏文权系位于中山市××镇多宝社区居民委员会的土地[土地使用权证号：中府国用（2011）第0600462号]的使用权人。2013年12月3日，苏文权（甲方）和陈乃洪（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于中山市××镇多宝社区居民委员会（现地址为民三纺织工业园浪源路12号）的56亩土地租赁给乙方，租赁期限为2014年2月30日起至2018年12月30日止；租金：800元/亩/年，每年租金为44800元，乙方签署本合同时先缴付第一年全年租金，以后每年租金在该年的1月10日支付，每三年按原租金的基础上递增10%向甲方支付租金；乙方须准时向甲方缴纳租金，逾期每天按总金额的5‰向甲方缴交滞纳金，逾期三十天的作乙方违约处理，乙方除不得收回保证金外另赔偿叁拾万元给甲方；上述土地为吉地，甲方暂未开发，乙方对该土地以实地察看并对该土地情况、性质已充分了解，愿意按现状承租，甲方暂未开发的情况下乙方愿作临时租用作种植花苗与树木使用，甲方（或开发商）若需收回该土地开发提前壹年书面通知下乙方必须无条件接受搬迁让回该土地给甲方使用；若甲方有收乙方的租赁保证金的则必须双倍保证金赔偿返还于乙方；若甲方随时收回的，除上述条件执行外，还要额外赔偿叁拾万元作补偿给乙方；若乙方中途退出不租的，乙方所向甲方缴交的租赁保证金不得收回，另外赔偿叁拾万元给甲方。合同还约定了其他事项。2013年12月3日，苏文权（甲方）和陈乃洪（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于中山市××镇多宝社区居民委员会（现地址为民三纺织工业园浪源路12号之一）的23亩土地租赁给乙方，租赁期限为2014年1月1日起至2018年12月30日止；租金：2000元/亩/年，每年租金为46000元，乙方签署本合同时先缴付第一年全年租金，以后每年租金在该年的1月10日支付，每三年按原租金的基础上递增10%向甲方支付租金；乙方须准时向甲方缴纳租金，逾期每天按总金额的5‰向甲方缴交滞纳金，逾期三十天的作乙方违约处理，乙方除不得收回保证金外另赔偿叁拾万元给甲方；上述土地为吉地，甲方暂未开发，乙方对该土地以实地察看并对该土地情况、性质已充分了解，愿意按现状承租，甲方暂未开发的情况下乙方愿作临时租用作种植花苗与树木使用，甲方（或开发商）若需收回该土地开发提前壹年书面通知下乙方必须无条件接受搬迁让回该土地给甲方使用；若甲方有收乙方的租赁保证金的则必须双倍保证金赔偿返还于乙方；若甲方随时收回的，除上述条件执行外，还要额外赔偿贰拾叁万元作补偿给乙方；若乙方中途退出不租的，乙方所向甲方缴交的租赁保证金不得收回，另外赔偿贰拾叁万元给甲方。合同还约定了其他事项。2016年11月9日，苏文权委托广东正日律师事务所陈科律师通过特快专递向陈乃洪发出《律师函（场地收回通知书）》，内容为“陈乃洪阁下：本律师受苏文权先生（下称委托人）之委托，就有关委托人拟与阁下解除租约、收回承租场地事宜，特函告如下：根据委托人提供的资料反映，阁下向委托人承租了中山市××镇多宝社区居民委员会的部分土地用于临时种植之用，双方并签订了《土地租赁合同》。按合同约定，委托人有权提前与阁下解约、收回承租土地。自2016年9月10日起委托人已多次与阁下沟通明确要求阁下提前交还承租土地，相关解约事宜将按合同约定执行，但阁下至今仍未搬迁所种植的农作物、交还承租土地给委托人，已违反了双方的合同约定。本律师在此敦促阁下，请阁下务必在2016年11月23日或之前完成上述承租土地阁下所种植农作物的搬迁工作，将承租土地交还委托人。逾期，委托人有权通过合法途径维护自身权益，追究阁下的违约责任，由此引起的一切责任及损失均由阁下自行承担。……特此函告。”陈乃洪在诉讼中确认于2016年11月12日收到该律师函。诉讼中，应陈乃洪的申请，本院向中山市公安局民众分局浪网派出所调取陈乃洪与梁带胜、吴柏洪就蕉树赔偿一事的相关笔录。该笔录显示：1.2014年3月24日，陈乃洪叫人砍了梁带胜、吴柏洪耕种的28亩地约6000棵蕉树，梁带胜、吴柏洪遂向公安部门报警。2.苏文权否认指使陈乃洪砍掉上述蕉树，也不清楚蕉树被何人所砍；3.在民警的调解下，2014年5月9日，陈乃洪（甲方）与梁带胜、吴柏洪（乙方）就甲方2014年3月雇人砍乙方在多宝居委会种植的蕉树共计约6000棵一事签订调解协议书：①甲方向乙方赔礼道歉；②甲方赔偿乙方损失共计人民币150000元整（履行方式：2014年5月12日支付50000元；2014年5月31日前支付100000元）；③在甲方履行完赔偿款后，乙方不得再就此事追究甲方刑事责任和民事责任等在内的其任何法律责任。2018年7月6日，本院组织苏文权、陈乃洪和世光公司到案涉土地的现场进行勘查，以确定案涉土地的现状。经勘查，案涉土地现状如下：市政道路              勘查时，世光公司称案涉地块的使用权现仍登记在苏文权的名下，未办理过户登记手续，2017年3月之后，以上地块由苏文权交付世光公司管理，至今未开发。世光公司拥有使用权的地块面积约200亩。陈乃洪确认上图中的1号、3号地块由其承租，其中1号地块面积约23亩，3号地块面积约56亩。对于2号地块，陈乃洪认为系案外人梁贺平承租，梁贺平已单独与苏文权签订租赁合同，故该地块与其无关。苏文权认为梁贺平与陈乃洪是合伙关系，1、2、3号地块是两人合伙租用，其内部如何分割使用苏文权不清楚。经勘查，现场情况如下：1号、3号地块目前长满杂草，也有种植树木；1号地块有一间废弃的棚屋，该废弃棚屋上挂有世光公司保安的巡逻记录簿；2号地块有两间有人居住的棚屋，市政路的人行道上设立了世光公司的保安亭；3号地块上有四个集装箱房作为世光公司保安宿舍。陈乃洪认为1号、3号地块目前杂草丛生，说明该两地块无人管理，自2017年3月后没有实际经营。苏文权认为，1、2、3号地块目前都有人管理，而且地块上都有种植树木，且两天前还有人挖走树木，陈乃洪对此不予确认。陈乃洪认为1号地块自2017年3月荒废至今，没有再经营。苏文权认为1号地块上仍种满树木，且未禁止外人进出，也有内部道路通往市政路。诉讼中，本院依陈乃洪的申请，冻结了苏文权部分银行存款（详见协助冻结存款通知书），查封了苏文权名下的位于中山市××镇多宝社区居民委员会的土地[土地使用权证号：中府国用（2011）第0600462号]价值663434.64元的财产份额。另外，双方当事人在诉讼中共同向本院提出申请，要求给予三个月时间让双方庭外和解，本院予以准许。期限届满之后，双方未能达成调解协议。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。苏文权与陈乃洪签订的两份《土地租赁合同》是在平等、自愿的基础上进行的，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同的约定自觉履行。对于本诉部分。苏文权已委托广东正日律师事务所于2016年11月9日向陈乃洪发出《律师函（场地收回通知书）》，要求解除租约、收回承租场地，陈乃洪于同年11月12日收到该律师函。由此表明，苏文权与陈乃洪双方于2013年12月3日签订的两份《土地租赁合同》已于2016年11月12日解除。苏文权已于2017年3月将案涉土地交付世光公司进行管理。据此，苏文权要求解除双方于2013年12月3日签订的两份《土地租赁合同》、要求陈乃洪返还案涉土地和支付租金、逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。对于反诉部分。由于苏文权依据两份《土地租赁合同》第11条的约定提前收回案涉土地，苏文权应依该条的约定额外赔偿陈乃洪530000元（300000元+230000元）。因双方签订两份《土地租赁合同》时已经约定“乙方对该土地以实际察看并对该土地情况，性质已充分了解，愿意按现状承租”，且陈乃洪就砍掉蕉农的蕉树一事自愿与梁带胜、吴柏洪达成赔偿协议，与苏文权无关，苏文权并未同意承担支付该款项，故陈乃洪要求苏文权偿还代为垫付赔偿款150000元的诉求，没有事实依据，本院予以驳回。对陈乃洪所主张的查封担保费用，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告苏文权的诉讼请求；二、反诉被告苏文权于本判决生效之日起七日内向反诉原告陈乃洪支付赔偿款530000元；三、驳回反诉原告陈乃洪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2464元（原告苏文权已预交），由原告苏文权负担；反诉案件受理费减半收取5300元，诉讼保全费3920元，合计9220元（反诉原告陈乃洪已预交），由反诉原告陈乃洪负担2033元，由反诉被告苏文权负担7187元（反诉被告苏文权于本判决生效之日起七日内将该7187元迳付给反诉原告陈乃洪）。如不服本判决，苏文权和陈乃洪可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 周 逵审判员 陈春华审判员 易承辉二〇一八年七月十三日书记员 何浚欢杨丽燕