广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2072民初11592号
原告(反诉被告）：郭冠兴，男，1966年7月16日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：郭懿芳，女，1991年2月14日出生，汉族，住广东省中山市，系原告女儿。
被告（反诉原告）：连光锐，男，1981年6月20日出生，汉族，住广东省廉江市。
委托诉讼代理人：张秀洪，广东广瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖嘉伟，广东广瀚律师事务所律师助理。
原告郭冠兴诉被告连光锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理，2016年11月21日被告连光锐提出反诉，本院依法适用简易程序由审判员马孟秋独任审理，于2016年11月30日公开开庭进行审理。原告委托代理人郭懿芳与被告委托代理人张秀洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年2月26日，原告与被告签订了《房屋及厂房租赁合同》，约定被告连光锐承租原告所有位于中山市阜沙镇××大道××号的厂房及房屋第三层，租赁期限为五年。同年4月1日起，被告再租赁原告所有位于中山市阜沙镇××大道××号房屋的第二层的三个房间。2016年6月4日，被告在没有告知原告及没有解除租赁合同的情况下搬离了承租的地方，并拖欠原告2016年5月份租金、水电费和污水处理费。同时，因被告搬离时没有交付钥匙，导致原告要把房屋及厂房的门锁更换，更换费用为850元。原告认为被告的行为已构成违约，被告理应承担违约损害赔偿责任。综上，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。为此原告诉至法院，要求：1.判令被告向原告支付2016年5月逾期未缴纳的租金6900元，及逾期缴纳租金的违约金1890元；2.判令被告向原告支付拖欠的水电费、污水处理费共15532.23元；3.判令被告向原告支付房屋及厂房门锁更换费用850元；4.判令原告无需向被告返还保证金，并向原告支付违约金18900元。诉讼中，原告提出增加诉讼请求，要求被告支付2016年6月的租金6900元。
被告答辩称，1.被告在2016年5月5日已经搬离了所租赁的场所，没有拖欠原告5月和6月的租金。原告所出租的的房屋及厂房面积共为680平方米，但有480平方米属于违章建筑。因此，违章建筑部分无权主张租金。同时，每天1%的逾期违约金过高。2.由于原告出租的厂房是违章建筑，被告在生产时被投诉，因此被告在4月基本没有进行生产，不可能产生水电费、污水处理费共15532.23元。3.被告没有损坏原告的房屋及门锁，所以原告不能要求被告支付门锁损坏的费用。4.原告所出租的房屋为住宅用途，且厂房是违章建筑，根本无法进行工业生产，合同目的无法实现。原告应当返还被告支付的保证金，而且原告要求没收保证金和支付违约金属于重复主张。
被告连光锐反诉称，原告郭冠兴所出租的房屋为住宅用途，且厂房是违章建筑，被相关部门进行查处，不能进行工业生产，合同目的无法实现。被告于2016年5月5日搬离了租赁房屋，为此被告提起反诉，要求：1.判令解除郭冠兴与连光锐签订的《房屋及厂房租赁合同》；2.判令郭冠兴向连光锐返还保证金18900元。
针对反诉，原告答辩称，从水电费计算的截止日期来看，连光锐是2016年6月4日搬离租赁房屋的。原告当初租赁的时候曾开具证明给被告办理营业执照，但被告并没有办理，被告夜间经营且产品未达到环保要求才被邻居投诉，并非原告房屋问题导致的。根据双方签订的《房屋及厂房租赁合同》第十九、二十、二十二条，被告在没有书面通知原告的情况下搬离租赁房屋的行为属于违约行为，原告有权没收保证金及要求被告支付三个月的租金作为违约金。
经审理查明，中山市阜沙镇××大道××号土地是原告通过划拨取得，后原告郭冠兴自建房产并取得房产证，土地及房屋用途均为住宅；同幅土地上原告亦兴建有厂房但未办理房产证，原告称有报建手续但未向本院提交。
2016年2月26日，原告郭冠兴作为甲方与作为乙方的连光锐签订了《房屋及厂房租赁合同》，约定：“第一条租赁房屋及厂房的位置和面积1.位置及面积甲方将所有权属于自己的房屋的第三层（三楼）及厨房（位于房屋第二层）出租给乙方，该房屋的坐落于：中山市阜沙镇××大道××号，土地房产证号为：06××84，房屋第三层（三楼）的面积约200平方米。甲方将所有权属于自己的厂房出租给乙方，该厂房的坐落于：中山市阜沙镇××大道××号，土地房产证号为：06××84，占地面积480平方米，为单层框架结构星铁棚厂房。第二条租赁期限、用途及免租期1.该房屋及厂房的租赁期为五年，自2016年2月26日起至2021年2月26日止。期满后双方另行协商租赁事宜，同等条件下乙方有优先承租权。2.乙方向甲方承诺，租赁房屋的第三层为居住使用，租赁厂房作生产硅胶使用。且不得影响相邻户的正常使用，服从房屋及厂房所在地上级领导部门或物业管理公司统一管理。3.租赁期满，甲方有权收回该房屋及厂房，但须要提前30日通知乙方，乙方应如期交还。4.免租期：自签订合同之日第二天起，甲方给乙方15天的装修时间，该时间段为免租期。第三条保证金、租金的计算方式及支付方式1.租金：第一年至第三年（即自2016年2月26日起至2019年2月26日止）的房屋及厂房租金为每月人民币6300元。第四年至第五年（即2019年2月26日起至2021年2月26日止）的房屋及厂房租金为每月人民币6800元。2.保证金：在签订本合同之日，乙方须向甲方交纳合同保证金人民币18900元，由甲方出具收款收据，租赁期满乙方清缴所有应付费用及交付房屋和厂房后，凭收款收据无息取回保证金。3.租金的支付方式：租金以现金支付的方式按月交纳，乙方必须在每月5日前交纳该月租金。甲方收取租金时只开具收据，乙方须到当地税局开具发票交纳税费。……第九条关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担逾期付款所产生的滞纳金等费用：1.水费；2.电费；4.电话费；5.有线电视费；6.煤气费；……第十三条厂区水电设施厂房供水管口径为0.4寸，由甲方开户并已经接驳好在厂区内，且甲方已经支付安装费用，其他水管道接驳和设施的由乙方自行负责，但必须提前告知甲方并取得甲方同意方可进行加装。厂房内已有25KW供电箱一个，及50KW供电箱一个。……第十九条因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权立刻解除合同并收回房屋和厂房，及没收乙方保证金，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；1.擅自将承租的房屋或厂房转租的……4.拖欠租金累计达15天及以上的……第二十二条乙方应按时支付租金。如果乙方迟延不交租金的，每逾期一日，甲方有权向乙方收取应收租金1%的违约金。如乙方超过合同约定的租金交纳期限（每月5日前）达15天及以上，仍未向甲方全额支付应缴租金的，视为乙方违约，甲方有权解除合同并没收保证金人民币18900元及追收所欠租金、水电费等，且乙方须无条件即时搬出房屋及厂房。……”
原告确认被告已交2016年3月与4月的租金，并称从4月份起，被告加租了三个房间，每个房间月租200元，因此被告租赁的房屋及厂房每月租金为6900元；对此被告均予以确认。被告称因厂房是违章建筑遭到投诉称扰民，因此无法继续经营，故告知原告后于2016年5月5日搬离涉案租赁场所。对此原告则称被告并未告知其搬走的事情，且被告生产的硅胶未达到环保标准受到环保局的查处，而被告保证晚上不生产的情况下仍生产扰民。同时确认被告是2016年6月4日晚上搬走的。
原告称被告尚欠2016年5月、6月的租金及水电费、污水处理费15532.23元，为此提供中山市国家税务局通用机打发票及刷卡单、广东增值税普通发票、广东省政府性基金(资金)通用票据予以佐证。对此被告不确认，称其于2016年5月5日搬走已经支付全部的租金，同时原告的房屋共计三层，原告没有证据证明水电费全部是因被告使用所产生的。原告则称房屋的第三层水表是独立的，厂房是两个电表，在双方签订的合同中也对此有列明。经查，号码为01500036的中山市国家税务局通用机打发票显示、用户名称为郭冠兴、用电类别为普通工业、计费时段为20160405-20160505、电表号为TDL154349、计费电量231、金额211.39元；号码为01500037的中山市国家税务局通用机打发票显示用户名称为郭冠兴、用电类别为普通工业、计费时段为20160405-20160505、电表号为TDL073579、计费电量12143、金额11112.06元；号码为01500905的中山市国家税务局通用机打发票显示用户名称为郭冠兴、用电类别为普通工业、计费时段为20160505-20160604、电表号为TDL154349、计费电量142、金额129.94元；号码为01500904的中山市国家税务局通用机打发票显示用户名称为郭冠兴、用电类别为普通工业、计费时段为20160505-20160604、电表号为TDL073579、计费电量3732、金额3415.15元；号码为01501008的中山市国家税务局通用机打发票显示用户名称为郭冠兴、用电类别为居民生活、计费时段为20160405-20160604、电表号为203003775868、计费电量942、金额637.73元；广东增值税普通发票载明纳税人为郭冠兴、性质为商业用水、金额为18.04元；广东省政府性基金(资金)通用票据收取污水处理费7.92元。上述费用合计15532.23元。
原告称被告搬走没有返还钥匙，导致原告更换门锁，遂要求被告赔偿更换门锁的费用850元；对此被告不确认，称其搬走原告是知情的，也未对门上锁，因此不存在需要更换门锁的问题；庭审中双方均要求解除合同，原告主张涉案合同已在起诉之日解除，而被告则主张在2016年5月5日解除。
本院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告出租的房屋已取得房产证，但其未提供任何证据证实其用于出租的厂房已取得建设工程规划许可证或系经主管部门批准建设，故其与被告方签订的《房屋及厂房租赁合同》中所涉房屋租赁部分有效，所涉厂房租赁部分应属无效。
关于原告主张的2016年5月、6月租金，因双方约定签订合同第二日起被告享有15日免租期，即租金自2016年3月13日开始计算，而原告确认被告已支付2016年3月、4月的租金，因此被告已支付租金至2016年5月12日；又因原告确认被告系2016年6月4日搬离租赁物，因此被告尚应向原告支付2016年5月13日至同年6月4日房屋租金及厂房使用费5290元[6900÷30×23天]。
关于本案《房屋及厂房租赁合同》中房屋租赁合同的解除时间，被告承租房屋是用于开办厂房时居住，现原告提供的厂房无合法报建手续致使合同无效，被告承租房屋的合同目的不能实现，因此被告享有法定的合同解除权，但由于被告并未提供任何证据证实其搬离时间，故本院认定原告主张的2016年6月4日即为被告的搬离时间，因此本院确认房屋租赁合同于2016年6月4日解除。
关于原告要求被告支付逾期缴纳租金的违约金及违约金、没收保证金的主张，因原告用于出租的厂房并未取得依法报建导致合同无效，且被告搬离房屋也是享有法定的合同解除权，因此其要求被告支付违约金并没收租赁保证金均于法无据，本院不予支持。被告要求返还租赁保证金依法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告支付水电费、污水处理费共计15532.23元的主张，因合同载明厂房存在两个电箱，原告提供的中山市国家税务局通用机打发票显示为两个工业用电一个居民生活，同时被告亦未提供任何证据证明已缴纳水电费及污水处理费，因此原告要求被告支付水电费、污水处理费共计15532.23元的主张，于法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告支付房屋及厂房门锁更换费用的主张，因原告并未提供任何证据证明其向被告交付了全部门锁的钥匙，且原告提供的收据不能证实其更换的是涉案场所的门锁，因此原告的该主张，无事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告郭冠兴、被告连光锐于2016年2月26日签订的《房屋及厂房租赁合同》中房屋租赁合同部分于2016年6月4日解除；
二、被告连光锐于本判决生效之日立即向原告郭冠兴支付2016年5月13日至同年6月4日租金5290元、2016年4月5日至6月4日的水电费及污水处理费15532.23元，合计20822.23元；
三、原告郭冠兴于本判决生效之日立即向被告连光锐返还保证金18900元；
四、驳回原告郭冠兴其他诉讼请求；
五、驳回被告连光锐其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费902元，减半收取为451元，由原告负担251元，被告负担200元；反诉案件受理费137元，由原告负担（原告已预缴本案诉讼费451元，被告已预缴反诉费137元，被告于本判决生效后7日内迳付原告63元，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 马孟秋
二〇一七年一月十日
书记员 邓小玮
黎素霞