浙江省温州�中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温商终字第2296号
上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司永嘉县支行。
负责人：刘其先。
委托代理人：马静。
委托代理人：吴蓓蓓。
被上诉人（原审被告）：温州市大川房地产开发有限公司。
法定代表人：叶建成。
委托代理人：徐锋。
原审被告：陈高。
上诉人中国银行股份有限公司永嘉县支行（以下简称中行永嘉支行）为与被上诉人温州市大川房地产开发有限公司（以下简称大川公司）、原审被告陈高金融借款合同纠纷一案，不服永嘉县人民法院（2015）温永商初字第362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日受理后，依法组成合议庭。经审查，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2011年8月19日，陈高以购房为由向中行永嘉支行申请借款。同年10月24日，中行永嘉支行与陈高、大川公司签订一份《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111045），合同约定：贷款金额193万元，贷款期限360个月（2011年10月至2041年10月）；贷款用途仅限于购买温州市永嘉县瓯北镇国际华城5幢2804室预售商品房；贷款利率为浮动利率，浮动周期至每次年1月1日，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定利率作为下一个浮动周期的适用利率，按月结息和付息，每月的8日为结息日和付息日，未按约定期限还款的，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的利率水平上加收50%；全部贷款直接划至开发商或售房单位的专用账户；还款方式为按月等额本息还款；未按期归还贷款本息构成违约，中行永嘉支行有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除合同，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；合同由被告大川公司提供阶段性抵押担保（抵押物为瓯北镇国际华城5幢2804室房屋），以及阶段性连带责任保证。2011年10月13日，永嘉县国际华城5幢2804室预购商品房在永嘉县房产管理局办理预告登记（温房预永嘉县字第××号）。2011年10月21日，中行永嘉支行与陈高在永嘉县房产管理局办理永嘉县国际华城5幢2804室预购商品房抵押权预告登记（温房预永嘉县字第2008001811号），中行永嘉支行为预告登记权利人。2011年10月24日，中行永嘉支行向陈高发放贷款193万元。借款以后，陈高按期偿付贷款本息至2014年12月8日，自2015年1月8日起未按期偿付贷款本息，现尚欠中行永嘉支行贷�本金1854230.88元，以及相应利息、逾期罚息。2015年1月1日，中行永嘉支行依据《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111045）的约定，将贷款利率调整为月利率4.7083‰，自2015年1月1日起执行。
中行永嘉支行于2015年6月17日向原审法院起诉，请求判令陈高立即偿还中行永嘉支行借款本金1854230.88元和结欠的应收利息47566.58元、应收利息的罚息808.14元、本金罚息177.06元，总计1902782.66元，以及2015年5月8日以后的利息、罚息（利息按照月利率4.7083‰利率计算，逾期罚息按上述利率上浮50%计算，从2015年5月9日开始随借款本金同时结付清楚）。
陈高、大川公司在一审中未作答辩。
原审法院认为，陈高因购买永嘉县瓯北镇国际华城5幢2804室预售商品房而向中行永嘉支行借款193万元的事实清楚，证据确实充分。中行永嘉支行已经按约向陈高�放贷款193万元。借款以后，陈高按期偿付贷款本息至2014年12月8日，自2015年1月8日起未按期偿付贷款本息。陈高的行为显属违约。根据涉案《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111045），陈高未按期偿付贷款本息的，中行永嘉支行有权解除合同，并提前收回全部贷款本息。但根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现中行永嘉支行主张解除合同，并提前收回全部贷款本息，但是未提供相应的证据证明其在起诉之前已经通知陈高，而法院于2015年6月25日将中行永嘉支行递交的民事起诉状副本送达陈高，故应视为中行永嘉支行于2015年6月25日通知陈高解除合同，自2015年6月26日起，中行永嘉支行有权要求陈高提前偿付全部贷款本息。双方当事人已就涉案借款的抵押物在永嘉县房产管理局办理预购商品房�押权预告登记，中行永嘉支行为预告登记权利人。在案件审理过程中并未发现中行永嘉支行存在怠于行使抵押权之情形，故根据民事活动中的公平原则，当事人为涉案借款而设立的预告抵押的效力应予维系。根据涉案《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111045），陈高未按期偿付贷款本息的，中行永嘉支行有权拍卖、变卖抵押物，并就所得价款优先受偿。至于大川公司的阶段性连带责任保证担保问题。从房地产开发公司为预售商品房提供阶段性保证担保的约定特殊性，以及合同目的考量，如果房地产开发公司已经完成所涉商品房的全部开发义务，并具备所涉房屋所有权初始登记条件的，应当解除房地产开发公司的阶段性保证担保责任，否则，房地产开发公司应在办理所涉房屋所有权初始登记以前，继续承担保证责任。据此，依照《中华人民共和国合�法》第九十三条、第九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认中国银行股份有限公司永嘉县支行与陈高、温州市大川房地产开发有限公司于2011年10月24日签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111045）于2015年6月25日解除；二、限陈高于判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司永嘉县支行借款本金1854230.88元，并支付相应的利息、逾期罚息（2015年6月25日以前所欠的利息、逾期罚息按照《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111045）中的约定计算；自2015年6月26日起，就所欠的全部借款本金计收逾期罚息，逾期罚息按照月利率4.7083‰上浮50%，即按月利率7.06245‰计算至判决确定的履行之日止】；三、如果陈高未按照判决履行还本付息义务，则中国银行股份有限公司永嘉县支行有权依照法律规定对永嘉县国际华城5幢2804预购商品房（温房预永嘉县字第××号），以折价或者以拍卖、变卖等方式依法变价，并对变价后所得款项就判决书主文第二项所确定的债务优先受偿；四、温州市大川房地产开发有限公司在办理永嘉县国际华城5幢2804预购商品房所有权初始登记以前，对判决书主文第二项所确定的债务承担连带责任；五、驳回中国银行股份有限公司永嘉县支行的其他诉讼请求。如果陈高、温州市大川房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21488元，现减半收取10744元，由陈高�担。
中行永嘉支行不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、涉案《个人一手住房贷款合同》第十八条明确载明：保证人即大川公司提供阶段性抵押担保，承担阶段性连带保证责任。另在合同附件一《关于个人一手住房贷款合同通用条款》（以下简称《通用条款》）第四条第一项第二款约定：若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。可见，上述合同已明确约定大川公司担保责任解释的条件为自陈高办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且中行永嘉支行收到他项权证。原审法院对该证据三性予以认定，且原审辩论终结前，上述解除条件并未成就。故应严格根据合同约定确定保证责任是否解除。原审判决有悖当事人意思自治原则。二、预购商品房的阶段性保证责任的设立目的在于降低因正式产权登记不完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权登记手续，原审判决免除大川公司的保证责任，加重了中行永嘉支行在抵押权预告登记存续期限间的债权清偿风险，对债权人明显不公平。综上，请求二审法院依法改判，或发回重审。
大川公司在二审中答辩称：一、签订涉案《个人一手住房贷款合同》时，中行永嘉支行没有出示《通用条款》第四条的格式条款，也没有采取合理的方式对该条款的内容进行提示。该《通用条款》免除了中行永嘉支行的办理房屋抵押登记的责任，加重了大川公司的保证责任，排除大川公司的主要权利，根据《合同法》第三十九条、第四十条及《合同法解释二》第十条的规定，该格式条款无效。二、2015年6月12日，涉案房屋办理了房屋初始登记，但陈高拒不办理房屋所有权转移和抵押登记手续。中行永嘉支行明知该房屋可以办理所有权转移和抵押登记，但未依据涉案《个人一手住房贷款合同》的约定要求陈高履行办理房屋抵押登记的义务，致使该房屋至今未办理抵押登记手续，从而无法取得他项权证，过错在于中行永嘉支行。三、大川公司保证责任的解除条件已经成就，大川公司对于涉案房屋未办理抵押登记不存在过错。中行永嘉支行和陈高拒不办理房屋抵押登记的行为属于怠于履行合同义务，根据《合同法》第四十五条的规定，可视为大川公司保证责任解除条件已成就。涉案房屋于2014年8月22日竣工验�，于同年10月28日办理竣工验收备案手续，并于2015年6月12日办理了房屋所有权的初始登记，大川公司已经完成了该房屋的开发建设任务。此外，原审判决认定涉案房屋的预告登记继续有效，并认定中行永嘉支行对涉案房屋拍卖、变卖后所有款项享有优先受偿权，则即便没有取得房屋的他项权证，但不影响其优先受偿权，从公平角度考虑，应免除大川公司的保证责任。综上，请求二审法院维持原审判决。
二审中，大川公司在本院规定的期限内提交以下证据材料：一、工程质量监督报告、竣工验收备案表、分户住宅质量验收合格证各一份，以证明瓯北国际华城项目于2014年8月22日竣工验收合格，取得了消防、环保等相关的许可文件，并于同年10月28日办理竣工验收备案手续的事实。二、房屋所有权证书一份，以证明2015年6月12日国际华城5幢2804室房屋办理了房屋初始登记，取得了房屋所有权证书。三、土地使用权证书一份，以证明国际华城办理了土地初始登记，取得了土地使用权证书。中行永嘉支行对大川公司质证认为，对上述证据的真实性均无异议，但不足以证明大川公司已经履行所有义务，且大川公司在开庭前并未告知中行永嘉支行已经竣工可以交付使用，大川公司没有证据证明履行了告知义务。事实上涉案房屋仍由大川公司占有，可见大川公司作为楼盘的开发商，并未向陈高履行交房义务，故大川公司理应承担担保责任。本院对大川公司提交的上述证据予以确认。
二审中，中行永嘉支行、陈高均未在本院规定的期限内提交证据材料。
本院经审理对原审法院认定的事实予以确认。另查明，大川公司已于2015年6月12日就涉案国际华城5幢2804室房屋在永嘉县住房和城乡规划建设局办理房屋所有权初始登记手续。大川公司于2014年9月至2015年9月期间多次向陈高寄送交房通知，于2015年9月通知中行永嘉支行及时办理预告转抵押登记。
本院认为，阶段性保证的设立初衷在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权转移登记手续，以降低银行因现房抵押权无法实现而导致的债权清偿风险。本案所涉建设项目已竣工验收并办理房屋所有权初始登记，大川公司已分别通知陈高、中行永嘉支行办理产权转移和预告转抵押登记手续，大川公司的阶段性连带保证责任应当予以解除。且本案原审判决判定中行永嘉支行对陈高认购的房屋依法变价所得款项享有优先受偿权，中行永嘉支行的现房抵押权已获得保障，现其上诉请求判令大川公司继续承担阶段性保证责任，理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民�和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21488元，由上诉人中国银行股份有限公司永嘉县支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 俊
审 判 员 何士锋
审 判 员 李 洁
二〇一五年十一月二十七日
代书记员 翁若璟