淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0804民初4574号
原告：姜玉福。
原告:淮安市淮阴区营东菜场,住所地淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场一楼。
负责人：姜玉福。
两原告共同委托诉讼代理人：杨庚银，江苏穿石律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：倪秋叶，男，1972年5月28日出生，汉族，住淮安市清河区,系营东菜场员工。
被告:张荣霞,女,1969年3月6日出生,汉族,住淮安市淮阴区。
委托诉讼代理人：张荣中，男，1965年3月13日出生，汉族，住淮安市淮阴区。
被告:王成明,男,1966年7月19日出生,汉族,住淮安市淮阴区。
原告姜玉福、淮安市淮阴区营东菜场（以下至判决主文前简称营东菜场）与被告张荣霞、王成明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姜玉福与营东菜场共同委托诉讼代理人杨庚银、倪秋叶，被告张荣霞委托诉讼代理人张荣中，被告王成明到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告姜玉福与营东菜场向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告给付原告姜玉福2017年2月份至2017年7月份租金25万元，从2017年1月15日起以欠款为基数按照月息百分之二计算至实际支付之日止的延期付款利息，违约金35万元；2、请求判令两被告给付原告营东菜场2017年2月份至2017年7月份租金5万元，从2017年1月15日起以欠款为基数按照月息百分之二计算至实际支付之日止的延期付款利息，物业费5万元，水费13318元，电费14565.74元；3、诉讼费由两被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系，2013年10月16日，两被告以张荣霞（乙方）名义与姜玉福（甲方）签订《房屋场地租赁合同》一份，约定甲方将营东菜场综合楼二楼201号房出租给乙方做餐饮、洗浴使用，建筑面积约3202平方米（不含物业用房），租赁期限自2013年10月15日起至2023年10月15日止，租金每年60万元，物业费每年10万元，物业费直接交营东菜场；租金交付时间为上半年1月15日前，下半年7月15日前，先交后用；乙方向甲方交纳5万元履约保证金；如乙方违约导致合同提前终止，保证金不予退还，另支付35万元作为违约赔偿；若乙方不按约交付租金，每延迟一天按年付租金的5‰加付罚款；如乙方延迟一月不交付租金，甲方有权解除合同并要求乙方承担上述违约责任。2014年12月28日，两被告又以张荣霞（乙方）的名义与姜玉福（甲方）、营东菜场（丙方）签订《补充协议》。约定丙方将玻璃房及物业用房出租给乙方，租赁期限与原合同一致，租金调整为：201号房每年为50万元，玻璃房及物业用房租金每年10万元，上述租金，乙方分别交付给甲方、丙方；物业费仍直接交付给丙方，交付租金的方式、期限及违约责任遵守原合同约定。上述两份合同签订后，房屋实际由王成明使用，根据上述两份协议，被告应于2017年1月15日前向两原告交付租金、物业费，但经两原告多次催缴，两被告一直未支付相关费用。2017年7月20日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知两被告解除上述两份合同，合同已于2017年7月31日解除，同日，王成明向原告出具书面说明，内容为租赁房屋内的一切物品作放弃处理。因双方就租金费用与违约责任等内容协商不成，故诉至法院，请求依法判决。
被告王成明辩称，对两原告的起诉没有异议，但被告不缴纳租金是因为承租房屋的停车问题未能得到解决，影响了客源；承租房屋的楼上做了大广告牌，使被告所开饭店的招牌无法看清，也影响客源；冬天补水不及时，导致被告洗浴中心的补水位置被占，洗浴中心的经营受到很大影响；上一年度与原告协商后，租金降至58万，今年还想以58万承租，但两原告未同意。2017年7月31日，两被告经与倪秋叶经理协商，双方互不相找才写租赁房屋内物品作放弃处理。
被告张荣霞辩称，希望能以58万/年的价格继续承租，但两原告不同意。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张荣霞与被告王成明原系夫妻关系，后于2015年10月8日登记离婚。
2009年12月30日，案外人淮安市华钢房地产开发有限公司（以下简称华钢公司）以甲方的身份与营东菜场、姜玉福（乙方）签订《关于营东菜场综合楼租赁协议》一份，协议约定甲方将位于北京东路58号营东菜场综合楼1-6楼租赁给乙方经营管理，经营期限为2010年1月1日-2025年12月31日，乙方每年向甲方缴纳租金10-15万元。如经营好租金适当增加。综合楼的经营和管理由乙方负责。
2013年10月16日，原告姜玉福与被告张荣霞签订《房屋场地租赁合同》一份，合同约定主要内容为：一、租赁物：甲方现有房屋位于淮安市××区北京××营东菜场综合楼二楼（房号201）建筑面积约3202平方米（不含物管用房面积）。二、租赁期限：从2013年10月15日起至2023年10月15日止，共计10年。从2013年10月15日至2014年1月30日为装修期，甲方不收租金。三、租金及交付办法：1、①租金每年60万元人民币（不含税），物业费每年10万元人民币交营东菜场（弥补亏损，发放职工工资），2018年1月15日开始每年租金递增2万元，租金半年缴纳一次。2、缴租金时间为上半年2014年1月15日前，下半年7月15日前，先缴租金后使用。由乙方主动交给甲方。3、合同签订当日乙方交付甲方定金40万元人民币，装潢期结束其中30万元转为上半年房租费，5万元为上半年物业费，剩余5万元作为履约保证金。……七、违约责任1、本合同一经双方签字生效。任何一方不得变更或终止本合同的履行。如未经对方同意变更或终止本合同视为违约，产生的后果作以下处理：①乙方违约，造成本合同不能履行，导致合同提前终止，保证金不予退还，装饰装潢部分，无偿交付甲方，人员自动撤离。另付35万元作为违约赔偿。②在租赁期内甲方不得收回租赁物，应退还乙方保证金，装潢部分按评估折旧后进行赔偿，并付35万元作为违约赔偿（政府安排和不可抗力除外）。2、乙方如不按约定向甲方交付租金，每迟延一天，按年度租金的5‰/天向甲方加付罚款，延迟壹个月不交付租金视为乙方违约。甲方亦有权解除合同，乙方承担第七条第①约定的违约责任并同时追缴未交的房租及水电费等。……。
2014年12月28日，姜玉福（甲方）与张荣霞（乙方）、营东菜场（丙方）签订《补充协议》一份，该协议为对上述协议的补充约定，内容为：1、甲、乙双方签订《房屋场地租赁合同》，乙方同时使用了上述玻璃房和物管用房，现明确该玻璃房和物管用房由丙方租赁给乙方。2、租赁期限与原《房屋场地租赁合同》一致。3、原合同约定的租金每年陆拾万，现调整如下：（1）201号房每年为伍拾万元人民币《营东菜场综合楼》北面玻璃房和二楼物管用房为壹拾万元人民币（其中壹万元为物管用房租金，玖万元为玻璃房租金）；（2）原合同约定2018年1月15日开始租金每年递增贰万元，现调整201号房每年递增壹万伍仟元，北面玻璃房和二楼物管用房每年递增伍仟元。租金的支付方式是半年交纳一次。4、以上租金由乙方分别支付给甲方和丙方，乙方向丙方支付租金的方式期限及违约责任遵守原《房屋场地租赁合同》的约定。5、物业管理费每年壹拾万元人民币，仍然交到丙方账户。……。
被告王成明庭后向本院提交了华钢公司与张荣霞于2013年10月16日签订的《房屋场地租赁合同》一份，该份合同内容与2013年10月16日姜玉福与张荣霞签订的《房屋场地租赁合同》内容一致。该份合同已在淮安市淮阴区市场监督管理局备案。
上述合同签订后，两被告对承租房屋进行了装修并使用。两被告向两原告缴纳租金及相关费用至2017年1月，后因租金数额未协商一致，两被告停缴房屋租金及其他相关费用。
原告姜玉福、营东菜场分别于2017年2月9日、2017年3月11日、2017年5月17日、2017年7月18日向被告张荣霞、王成明以EMS方式邮寄《关于催交租金及物业管理费的函》；2017年7月3日，江苏穿石律师律师事务所杨庚银律师受姜玉福及营东菜场委托向两被告邮寄《关于敦促支付租金的律师函》；2017年7月21日，两原告向两被告邮寄《解除合同通知书》，通知两被告双方签订的《房屋场地租赁合同》及补充协议因两被告违约，要求于2017年7月31日解除，两被告应缴纳所欠相关费用并清理承租房屋内物品。
2017年7月31日，被告王成明出具说明一份，载明“营东菜场：曾经租赁你的二楼房子，因经营不善倒闭，现房屋内的一切物品作放弃处理，王成明，2017.7.31”。两被告陈述2017年5月初已经停业。
另查明：2017年7月28日，营东菜场与案外人ＸＸ签订《房屋场地租赁合同》，营东菜场将综合楼二楼（房号201,202及玻璃房）建筑面积约3600平方米租赁给ＸＸ。双方约定：1、租赁期限自2017年8月1日至2025年11月30日止，共计8年。从2017年8月1日至2017年11月30日为装修期，不收租金。2、租金每年57万元（其中201房47万元人民币，202房1万元人民币，玻璃房9万元人民币）及物业费每年10万元人民币，合计67万元交甲方。租金及物业费每年缴纳一次（营东菜场陈述因每年一次性缴纳当年租金和物业费才优惠为47万元）。
庭审中，原告姜玉福与营东菜场向本院提交了水费发票、进账单、水费缴纳明细及电费收据、进账单、电费发票。经质证，两被告对其真实性没有异议，但认为与两被告无关，因票据载明系华钢房地产二层水费以及电费，故对被告辩称意见不予采纳，对该原告主张予以确认。
本院认为，原告姜玉福、营东菜场与被告张荣霞之间签订的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告王成明向本院提交的华钢公司与张荣霞签订的《房屋场地租赁合同》，因合同最后一款明确约定“此合同为办证使用，相关合同另行签订”，故本院依法认定姜玉福与张荣霞之间签订的《房屋场地租赁合同》为双方实际履行的合同。两被告应按约定按时交纳房屋租赁费用及物业费。根据《房屋场地租赁合同》约定，两被告应于2017年1月15日前向两原告缴纳2017年的2月至7月承租费用，两被告因停车问题及热水供水问题与两原告发生争议，未能及时缴纳租金，已构成违约，两原告多次向两被告催缴相关费用并发出单方解除合同通知书，后被告王成明于2017年7月31日作出对租赁房屋内物品作放弃处理的说明，视为双方协议解除了双方之间的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》。两原告在未与两被告解除合同前，已经涉案房屋租赁给案外人，亦存在违约。庭审中，双方一致认可涉案房屋的租金缴纳至2017年1月，故原告姜玉福、营东菜场要求两被告向其支付2017年2月至7月的房屋租金，符合法律规定，本院予以支持。根据《房屋场地租赁合同》约定，两被告应向姜玉福缴纳的租金为50万元/年，故2017年2月至7月期间的房屋租金应为25万元；两被告应向营东菜场缴纳的租金为10万元/年，物管费用为10万元/年，故2017年2月至7月期间的房屋租金应为5万元，物管费用为5万元。
关于本案涉及的履约保证金、违约金及逾期付款利息问题。虽合同约定合同期满，扣除水电费之后履约保证金退回；但两被告违约的，履约保证金不退。根据双方的约定该履约保证金的性质是保障合同履行，惩罚违约行为，故在合同无法继续履行时，其性质与违约金相同，故本案5万元履约保证金扣除水电费后还余22115.26元（50000-27884.74），应作为违约金处理。因合同约定的按年度租金的5‰/天加付罚款明显超出法律规定范围，后两原告自行调整为每月按2%支付迟延支付租金的逾期利息，结合本案情况以及迟延支付逾期利率的规定，故本院依法对迟延支付款项的利息计算标准按月利率1%予以支持。对于原告主张的违约金，违约金的约定应符合诚实信用原则及公平原则。因涉案房屋已经被两原告于2017年7月份出租给案外人，且给予案外人4个月的装潢时间，根据本案双方履行情况，本院依法对双方约定的违约金35万元予以调整，结合两原告的实际损失、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益损失，本院依法支持违约金数额为8万元（已经扣除履约保证金剩余部分）。
关于两被告辩称2017年7月31日，因与倪秋叶协商，双方互不相找才出具的租赁房屋内一切物品作放弃处理的意见，因两原告不予认可，故本院对两被告该项辩称意见不予采纳。
本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告张荣霞、王成明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姜玉福支付2017年2月1日至2017年7月31日止的房屋租金25万元，并支付从2017年1月16日起至实际付款之日止按月利率1%计算的利息；
二、被告张荣霞、王成明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告淮安市淮阴区营东菜场支付2017年2月1日至2017年7月31日止的房屋租金5万元，物业管理费用5万元，合计10万元，并支付从2017年1月16日起至实际付款之日止按月利率1%计算的利息；
三、被告张荣霞、王成明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姜玉福、淮安市淮阴区营东菜场支付水电费合计27884.74元；
四、被告张荣霞、王成明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姜玉福、淮安市淮阴区营东菜场支付违约金8万元；
五、驳回原告姜玉福、淮安市淮阴区营东菜场的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11469元，由被告张荣霞、王成明负担7235元，原告姜玉福、淮安市淮阴区营东菜场负担4234元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 徐广芹
人民陪审员 吴国民
人民陪审员 徐培华
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 杨光宇