湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初2423号
原告海南佳佳兴物业管理有限公司郴州分公司，住所地湖南省郴州市苏仙区苏仙南路22号119、120室。
委托诉讼代理人张雄，湖南德建律师事务所律师。
被告郴州富强房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区龙泉路湘南风情康居园8栋105-106号。
法定代表人罗长城，系该公司董事长。
委托代理人张润清，男，1963年4月12日出生，汉族，住湖南省安仁县，系该公司项目部总经理。
被告安仁县金莎餐饮娱乐影视城，住所地湖南省安仁县。
经营者王生平，系该影视城总经理。
被告王生平，男，1981年11月20日出生，汉族，住湖南省耒阳市。
被告安仁县金沙餐饮娱乐影视城及王生平共同委托代理人胡春招，湖南大问律师事务所律师。
原告海南佳佳兴物业管理有限公司郴州分公司（以下简称佳佳兴公司）与被告郴州市富城房地产开发有限公司（以下简称富城公司）、被告安仁县金莎餐饮娱乐影视城（以下简称金莎影视城）、被告王生平物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，原告佳佳兴公司申请变更被告富城公司为被告郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司），本院予以准许。原告佳佳兴公司的委托代理人张雄，被告富强公司的委托代理人张润清，被告金莎影视城及王生平的共同委托代理人胡春招均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佳佳兴公司请求判令：1、三被告共同支付物业服务费192140元（从2013年8月1日算至2015年9月30日，3695㎡×2元/㎡×26个月）；2、三被告共同支付因拖欠上述物业服务费产生的滞纳金35750元（按日万分之五计算，从2013年8月1日算至2015年9月30日）；3、全部诉讼费用由被告承担。
被告富强公司答辩要点：涉案房屋确实是富强公司租给了金莎影视城，但当时和金莎影视城签订了租赁合同，故物业费应由金莎影视城支付。
被告金莎影视城及王生平答辩要点：1、被告金莎影视城及王生平不是本案适合主体，两者均未与原告签订过任何物业服务合同，也未享受过原告提供的物业服务。同时，《租赁合同》中没有明确约定物业费由被告金莎影视城及王生平承担，且所付租金中包含了物业费，故原告只能向业主即富强公司收取物业费。2、原告佳佳兴公司不是本案适合的主体。依据法律规定，前期物业服务企业应通过招投标的方式产生，并应取得相应资质等级，而在安仁县房产局并未查询到原告的备案档案。3、若原告佳佳兴公司能提供其符合相关资质，被告金莎影视城及王生平则认可原告在2014年12月进行了物业服务，但其应赔偿70000元罚款。4、祥龙广场至今未进行竣工验收及综合验收，相关基础设施亦未完善，故富强公司不具备交房条件，物业费应由建设单位自行承担。5、原告的起诉已过诉讼时效。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认如下案件事实：
一、2013年8月1日，原告佳佳兴公司与富城公司签订了《前期物业服务合同》，双方约定：1、富城公司聘请佳佳兴公司为祥龙商业广场提供前期物业服务管理，物业费标准为住宅1.5元/月/平方米，办公商住2.8元/月/平方米，商铺4.4元/月/平方米；2、管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的服务合同生效时止。3、业主需按合同约定按时足额交纳物业费，逾期不交的，富城公司应督促及时足额交纳，仍不交纳的，则收取每日万分之五的滞纳金，佳佳兴公司可以依法追缴等等。2013年9月，原告佳佳兴公司进驻祥龙商业广场提供物业服务。
二、2013年6月19日，富城公司与被告王生平签订了《租赁合同》，双方约定：1、富城公司将祥龙商业广场4楼（建筑面积3695㎡）出租给被告王生平用作KTV电影院、娱乐等项目营业使用；2、租金为968000元，每年递增3%，租赁期限自2014年1月1日至2029年1月1日止；3、合同签订后，被告王生平向富城公司缴纳500000元，其中200000元为履行合同的保证金；4、若被告王生平拖欠租金或水电费、物业费超过30天，富城公司有权终止合同，收回房屋，履约保证金作为违约金归富城公司，且因此造成损失的，亦由被告王生平承担等等。2013年9月，被告王生平开始装修。2014年1月，被告金莎影视城进行营业。2013年9月至2015年9月，因被告金莎影视城、王生平一直未向原告佳佳兴公司交纳物业费，故双方酿成纠纷，原告诉至本院，请求判如所请。
三、2016年6月20日，富城公司更名为富强公司。
四、被告金莎影视城系被告王生平登记设立的个体工商户。
判决的理由与结果
本院认为，本案属物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为1、物业费承担主体的认定；2、原告诉请的物业费及滞纳金是否合理。
焦点一，物业费承担主体的认定。原告佳佳兴公司与被告富强公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依照约定履行合同义务。依据《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，本案中，原告佳佳兴公司已提供了物业服务，被告富强公司作为涉案门面的实际业主以及建设单位，理应依照合同约定支付物业费。同时，被告富强公司与被告王生平签订的《租赁合同》约定，物业费系由被告王生平承担，且无证据证实该合同约定的租金包括物业费在内，故按照租赁交易习惯以及“谁受益谁负担”的原则，被告王生平及金莎影视城作为涉案门面的实际使用人，亦应支付物业费。被告王生平及金莎影视城抗辩原告佳佳兴公司非适格原告，未提供任何证据予以证明，反而原告佳佳兴公司提供了资质证书及营业执照证明其具有物业服务资质，且通过招投标方式选聘前期物业企业，系管理性规定，并非效力性规定，故对于该项抗辩意见，本院不予采纳。另，被告王生平及金莎影视城辩称本案已过诉讼时效，但是原告佳佳兴公司一直为祥龙商业广场提供物业服务，未搬出该广场停止服务，故本案未超出诉讼时效。至于被告王生平及金莎影视城要求赔偿70000元罚款，因两被告未提出反诉，故本院在本案中不予处理。
焦点二，原告佳佳兴公司诉请的物业费及滞纳金是否合理。原告佳佳兴公司及被告富强公司均承认系2013年9月起开始提供物业服务，且原告佳佳兴公司自愿调整按2元/㎡收取物业费，故三被告应向原告佳佳兴公司支付的物业费为177360元（3695㎡×2元/㎡×24个月=177360元）。至于滞纳金，因《前期物业服务合同》及《租赁合同》对此进行了约定，且截止庭审时三被告拖欠物业费已四年有余，故原告诉请的滞纳金35750元合情合理，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告安仁县金莎餐饮娱乐影视城、被告王生平向原告海南佳佳兴物业管理有限公司郴州分公司支付物业管理费177360元、滞纳金35750元，合计213110元，此款限被告安仁县金莎餐饮娱乐影视城、被告王生平在本判决生效后十日内偿清；
二、被告郴州富强房地产开发有限公司对被告安仁县金莎餐饮娱乐影视城、被告王生平应支付的上述第一项款项承担连带清偿责任；
三、驳回原告海南佳佳兴物业管理有限公司郴州分公司的其它诉讼请求。
如果被告郴州富强房地产开发有限公司、被告安仁县金莎餐饮娱乐影视城、被告王生平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4718元，由被告郴州富强房地产开发有限公司、被告安仁县金莎餐饮娱乐影视城、被告王生平连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 谢 萍
人民陪审员 谢云秋
人民陪审员 蔡秋玲
二〇一八年五月二十九日
书 记 员 何芝芝
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。