北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初第6459号原告王宏宇，男，1971年4月24日出生。委托代理人黄英龙，北京市高界律师事务所律师。被告徐薮，女，1990年2月15日出生。委托代理人李平，天津君悦律师事务所律师。原告王宏宇与被告徐薮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王宏宇之委托代理人黄英龙，徐薮之委托代理人李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宏宇诉称，2013年12月30日，我与徐薮签订《租赁合同》，约定将位于北京市海淀区蓝靛厂晴波园甲×号房屋（以下简称×号房屋）租给徐薮，租期为2014年1月1日至2019年12月31日，租金方式为押三付三，除首期租金外，徐薮需提前7天支付下3个月租金。合同签订后，我按照合同约定将房屋交付徐薮使用。但是，其一直未能按照合同约定向我支付租金，且多次出现逾期支付或未全部支付的情形。徐薮应于2015年9月24日前向我支付2015年10月1日至12月31日的租金共计人民币208179元，但其未如期向我支付，我多次向其催交未果，委托律师发送律师函进行催告，明确要求徐薮在2015年11月2日前将应付租金人民币208179元一次性支付给我。并告知如未在限定期限内支付，将视为拒不履行合同约定主要义务，构成根本违约，并依法解除合同。律师函发出之后，徐薮仍未按要求向我支付租金，无奈我于2015年11月4日向其发出《解除通知书》，通知徐薮解除合同，并要求其在10日内将承租房屋内所有物品搬离并将房屋交还，同时扣除其支付的全部押金171270元作为应赔偿我的损失。徐薮收到该通知后，于2015年11月8日向我的代理人张峰的账户汇入人民币208179元并电话告知张峰这笔钱款是3个月的租金（应为2015年10月1日至12月31的租金）。2015年11月16日，我再次委托律师向徐薮致函，告知自2015年11月5日起《租赁合同》确定即已解除，要求其在2015年11月20日前搬离完毕，并在次日10时前将×号房屋完好无损交还于我。徐薮逾期不交的，将要求其按照同地段同类房屋的市场价格（不低于10元/平方米·天）支付逾期交还期间的房屋占用费。此外，我通过律师函告知撤销对张峰的原授权，委托律师处理有关善后事宜。截至2016年2月18日，徐薮仍未履行，于是我最后一次委托律师发送律师函，要求其在2016年2月24日前交还×号房屋，并支付自2015年11月20日起至实际交还期间的房屋占用费，但其至今仍未交换房屋，也未支付房屋占用费。故诉至法院，请求确认双方签订的《租赁合同》于2015年11月5日起解除，徐薮立即将×号房屋交还我并向我支付截至2016年2月29日的房屋占用费人民币586813.4元，并按照每天人民币6703.3元的标准支付自2016年3月1日起的房屋占用费至实际交还之日；本案全部诉讼费用由徐薮承担。徐薮辩称，王宏宇起诉主体不当，我的行为是一个职务行为，房屋实际使用人也是公司，王宏宇起诉徐薮个人属于主体不适格。因为公司从2005年开始就在这儿经营，双方签订了长期合同，后又续签到2019年，我也不同意解除合同，我作为代理公司一方，无论是作为公司还是我，在合同履行过程中确实是存在瑕疵，我方也承认，公司法定代表人向王宏宇及代理人表示真诚的歉意，代理人认为虽然在合同履行中存在一些瑕疵，但合同目前并不存在履行障碍，作为我这一方也愿意及时支付房租，也不会导致合同目的不能实现，并不能导致这样严重的后果，如果合同解除了，公司从2005年开始就在这里经营，并非是单纯的使用房屋，这里还有很多的会员，对于会员来说损失也是非常大的，如果让公司搬走，就无法继续经营。希望王宏宇及合议庭充分考虑事实，继续履行合同。对于房屋占用费，我方不予认可，因为房屋租赁合同并没有约定王宏宇享有解除合同的权利，合同现在还没有解除，应按合同约定计算房屋租金，王宏宇主张的房屋占用费，无法律和事实依据。经审理查明，2013年12月30日，王宏宇（甲方）、张峰（代理人）与徐薮（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将×号房屋租给乙方，租赁使用面积约670.33平方米，房屋形式为配套商业，租期为2014年1月1日至2019年12月31日。甲方同意乙方延续原承租人的租金交纳方式，由乙方交纳租赁费用。2014年至2016年房租为832716元/年，2017年至2019年房租为1165802.40元/年，租金交纳方式押三付三，乙方于2014年1月1日之前支付甲方3个月租金。以后乙方需提前7天支付下3个月租金。收款人账户：收款人张峰，开户行：中信银行，账号：×××。原承租人王仕勤支付的三个月押金171270元转为乙方向甲方支付的押金。此押金为乙方的保证金，于租赁期满后十日内无息返还乙方。如因乙方的原因导致本合同无法履行时，甲方不退还乙方押金，乙方还应赔偿甲方的实际经济损失，若因甲方的原因导致本合同无法履行，甲方应向乙方双倍返还押金，同时还需赔偿乙方实际投资损失。乙方不按时缴纳租金，每逾一天按月租金的0.5%支付违约金给甲方。违约金、赔偿金应在确定后十日内付清，否则按逾付租金的条款处理。除本合同规定的条款外，任何一方单方面终止本合同皆视为违约，违约方应赔偿因合约提前终止而遭受的一切损失。后，徐薮多有迟延支付租金的情形。至2015年9月末，徐薮仍未支付9月当月租金。2015年10月19日，王宏宇向徐薮发出《关于限期支付租金的函》，上载：根据贵方和王宏宇（张峰代理）2013年12月30日签订的《租赁合同》，贵方应该在2015年9月24日前支付下一季度（2015年10月-12月）的租金208179元。但是，截止本函发出之日，贵方租金至今未付。我方此前多次向贵方催付，但贵方无正当理由拒不支付，已经构成违约。现我方特正式致函贵方，请贵方务必在2015年10月23日前将所有应付租金支付完毕，按照《租赁合同》第七条的约定向我方支付逾期付款违约金，并保证此后按照合同约定支付租金。自于你方签订合同以来，鉴于贵方此前曾多次出现逾期支付租金行为，如贵方此次未能按照我方要求支付拖欠的租金，我方将视贵方的行为属于拒不履行合同主要义务而构成根本违约，我方将行使解除《租赁合同》权利，提前终止《租赁合同》，并通过法律手段追究贵方的全部违约责任，以维护我方的合法权利。2015年10月29日，王宏宇之律师黄英龙向徐薮发出律师函，上书：二、按照《租赁合同》约定，贵方应当在2015年9月24日前向往王宏宇先生支付2015年10月1日至12月31日的租金共计208179元，王宏宇先生此前曾多次向贵方催交，但截止本律师函出具之日贵方仍未支付，该行为已经构成严重违约；三、请贵方在2015年11月2日前，将共计208179元应付租金一次性支付给王宏宇先生，并按照《租赁合同》第七条第1款的约定向其支付违约金，同时保证此后严格按照租赁合同约定向王宏宇先生支付租金；四、鉴于贵方此前曾多次逾期支付租金，且本次逾期支付租金已超过1个月，如贵方此次未按照上述第三条确定的最终期限支付租金和违约金，或者此后再有逾期支付租金之行为，王宏宇先生将视贵方的行为为拒不履行合同约定主要义务、构成根本违约，王宏宇先生将依法解除《租赁合同》，并追究贵方的全部违约责任。2015年10月31日，徐薮支付部分2015年9月租金。2015年11月4日，张峰以王宏宇代理人的身份向徐薮发出解除《租赁合同》通知书，载明：在《租赁合同》履行期间内，贵方未严格按照《租赁合同》约定向我方支付租金，多次出现逾期支付情形。而且，根据《租赁合同》约定，贵方应当在2015年9月24日前向我方支付2015年10月1日至12月31日的租金共计208179元，但贵方并未如期向我方支付。我方此前曾多次向贵方催交未果。我方委托律师发送律师函催告，明确要求贵方在2015年11月2日前将共计208179元应付租金一次性支付我方，并明确告知贵方未在限定期限内支付，我方将视贵方的行为为拒不履行合同约定主要义务，构成根本违约，我方将依法解除《租赁合同》。但是，贵方至今仍未支付应付租金。我方认为，贵方拒不履行《租赁合同》主要义务的行为严重丧失诚信，已经构成根本违约。现我方特通知贵方如下：一、解除2013年12月30日我方与贵方签订的《租赁合同》，自本通知送达之日起，《租赁合同》解除。二、请贵方在收到本通知之日起10日内将承租房屋内所有物品搬离，将房屋交还我方。逾期不交还的，我方将自行收回。三、根据《租赁合同》第四条的约定，我方不退还即扣除贵方支付的全部押金171270元，作为贵方应赔偿我方的损失，同时，请贵方按照约定的租金标准向我方支付2015年10月1日起至贵方实际交还我方房屋之日止的房租。2015年11月9日徐薮支付了10月、11月、12月租金。2015年11月16日，黄英龙再次以王宏宇委托律师的身份向徐薮发出律师函，写：王宏宇先生已经于2015年11月4日向贵方发出《解除《租赁合同》通知书》，通知解除双方2013年12月30日的《租赁合同》，要求在10日内将承租房屋内所有物品搬离并交还房屋，同时扣除贵方的全部押金作为应赔偿的损失。该通知书已经于2015年11月5日送达贵方。在该通知书送达后，贵方于2015年11月8日向原代理人张峰的账户汇入208179元，电话告知张峰为3个月租金（应该是2015年10月1日至12月31日的租金），而且至今仍继续经营，未将场地交还王宏宇先生。有鉴于此，王宏宇先生我方再次向贵方致函，明确其如下立场和主张：一、《解除《租赁合同》通知书》已经于2015年11月5日送达贵方，该通知已生效，自2015年11月5日起，《租赁合同》即已解除，王宏宇先生与贵方的租赁合同关系自送达时即已终止。二、请贵方在2015年11月20日（本周五）前搬离完毕，并在次日（本周六）10时前将租赁房屋完好无损交还王宏宇先生。贵方逾期不交还的，王宏宇先生将要求贵方按照同地段同类房屋的市场价格支付逾期交还期间的房屋占用费，并将采取一切合法措施收回房屋。......另，王宏宇先生撤销对张峰先生在双方租赁合同关系中的全部代理授权（详见本函附件一《郑重声明》），张峰先生无权再代表王宏宇先生处理与贵方的租赁合同相关事宜；王宏宇先生委托本所黄英龙律师、程广辉律师作为代理人，处理与贵方的租赁合同接触后相关善后处理事宜。（详见本函附件二《授权委托书》）2016年2月18日，黄英龙又发律师函，函告徐薮要求解除合同，腾房并支付房屋占用费。徐薮表示因个人原因，直到2015年11月7日才收到王宏宇及其代理人、律师所发通知、函件。另查，徐薮所主张的摩尔（北京）汽车服务有限公司（以下简称摩尔公司）成立于2005年11月6日，该公司注册地址及实际经营地一直为×号房屋。2014年1月，摩尔公司将法定代表人变更为徐薮，2015年11月，摩尔公司将法定代表人变更为李侠。徐薮表示其与王宏宇签订《租赁合同》的行为实际是代表摩尔公司的职务行为，现自己已经离开摩尔公司，故主张合同相对方为摩尔公司，其并出具摩尔公司于2016年4月25日出具的证明一份，上写：徐薮与王宏宇签订位于北京市海淀区蓝靛厂晴波园甲×号房屋的租赁合同时系受摩尔（北京）汽车服务有限公司指派代表公司与出租方签订的合同。该房屋的实际承租人为摩尔（北京）汽车服务有限公司。我公司实际承担该合同的权利与义务。因履行北京市海淀区蓝靛厂晴波园甲3号房屋租赁合同所产生的一切法律后果及相关责任均由我公司承担。王宏宇对此不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、关于限期支付租金的函、律师函、EMS详情单、解除租赁合同通知书、公证书、中信银行交易明细、法定代表人变更证明、营业执照副本、证明等证据材料在案佐证。本院认为，合同应当信守，承诺应当履行。本案中，王宏宇与徐薮签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属合法有效，对双方均有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。现徐薮虽主张自己与王宏宇签订《租赁合同》的行为为职务行为，合同相对方实际为摩尔公司，但未提供充足证据证明，本院无法依据×号房屋的实际使用方为摩尔公司即突破合同相对性，将《租赁合同》的乙方认定为摩尔公司，对徐薮的该项抗辩主张，本院不予支持。现根据查明事实，徐薮无正当理由多次迟延支付租金，已构成违约。在此情况下，王宏宇于2015年9月24日向徐薮发函，要求其在2015年11月2日前支付所欠租金，但徐薮仍未在王宏宇给出的合理期限内补齐所欠租金，属于根本违约，故王宏宇在2015年11月4日向徐薮发出解约通知，具有事实及法律依据。同时考虑到×号房屋的实际使用方为摩尔公司，而徐薮目前已经不在摩尔公司任职，在合同双方信任基础已经丧失的情况下，确不宜继续履行以徐薮作为乙方的租赁合同。徐薮在2015年11月5日收到该解约通知，该日即为双方《租赁合同》解除之日，对此本院予以确认。徐薮理应在此时间节点后的合理期限内将×号房屋交还产权人王宏宇。就王宏宇主张的房屋占用费，因徐薮一直占用×号房屋至今，故其理应支付相应期间的房屋占用费，但占用费的标准应参照双方的《租赁合同》，具体数额法院酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认王宏宇与徐薮于二O一三年十二月三十日签订的《租赁合同》已于二O一五年十一月五日解除；二、徐薮于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区蓝靛厂晴波园甲×号房屋腾退返还王宏宇；三、徐薮给付王宏宇自二O一六年一月起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，房屋占用费按日二千二百八十二元计算；四、驳回王宏宇的其他诉讼请求。本案受理费九千六百六十八元，由徐薮负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李晓馨人民陪审员  陈萍芳人民陪审员  巩煜龙二〇一六年十月二十八日书 记 员  王雪燕