北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终6366号上诉人（原审原告）：陈克友，男，1949年7月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈健（陈克友之子）。委托诉讼代理人：苏敦池，北京市康达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市大兴区榆垡镇南各庄村村民委员会，住所地北京市大兴区榆垡镇南各庄村。负责人：程建明，主任。委托诉讼代理人：侯年春，北京兴开律师事务所律师。上诉人陈克友因与被上诉人北京市大兴区榆垡镇南各庄村村民委员会（以下简称南各庄村委会）缔约过失责任纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初23288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈克友上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令南各庄村委会支付陈克友缔约过失损害赔偿金1184145元，并承担延期支付利息114401.56元（按中国人民银行同期贷款利率，自2015年10月计算至2017年10月）；3.南各庄村委会承担全部诉讼费用。事实和理由：1989年8月6日，陈克友与南各庄村委会的下属分支机构北京市大兴区榆垡镇南各庄村村民委员会一队（以下简称南各庄一队）签订《买卖房屋合同》1份，经南各庄一队要求，并承诺“陈克友万一今后回家，生产队再给房基地”的前提下，将农村房屋及房前屋后的树木售予南各庄一队，价格共计6000元。合同签订后，陈克友交出房屋，并收取了南各庄一队6000元购房款。2007年，陈克友退休回家养老，向南各庄一队提出履行《买卖房屋合同》承诺、提供宅基地的要求，直至2015年，南各庄一队以各种理由反复推诿，拒绝给陈克友提供宅基地。此后，由于首都新机场建设占地，导致陈克友彻底不能重获宅基地。陈克友对一审判决认定的事实没有异议，但认为一审法院在法律适用上存在如下错误。第一，一审判决无视并曲解法律规定。《中华人民共和国合同法》第四十二条对缔约过失作出规定，即当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（三）有其他违背诚实信用原则的行为。先合同义务是签约双方在签订合同过程中应当遵守的告知、保密等义务。结合本案，在《买卖房屋合同》签订之前，《中华人民共和国土地管理法》已经颁布实施，其中规定有“宅基地出卖后再申请的，不予批准”的内容。南各庄村委会作为我国最基层的农村自治组织，对农村宅基地的法律、法规以及相关政策是完全知情并准确掌握的，其在明知宅基地出售后不能再取得的情况下，仍然与陈克友签订《买卖房屋合同》并书面承诺“再给房基地”，显然违反了诚实信用原则，这直接导致了“再给房基地”条款无效的后果。陈克友虽然也有知悉法律规定的义务，但陈克友作为普通村民，在宅基地相关政策及宅基地出售后是否能够重新申请的问题上，与南各庄村委会的认知程度显然悬殊巨大，且陈克友是“再给房基地”这一承诺的被动接受者，而非主动实施者。所以，一审判决以双方均存在过错并支付对价，以及未将“再给房基地”作为房屋买卖约定的生效条件为由，驳回陈克友的诉讼请求，看似公平，实则严重偏袒南各庄村委会。因为“再给房基地”条款虽然不是《买卖房屋合同》的生效要件，但却是陈克友出售房屋的一个首要前提与核心要素，否则南各庄村委会不会书面承诺“再给房基地”，陈克友也不会出售宅基地。至于陈克友基于“再给房基地”无效承诺取得的房屋出售对价，应当按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定予以返还。第二，关于可预期利益。《买卖房屋合同》中明确约定“陈克友今后万一回家，再给房基地”，在签订该合同当时，“再给房基地”是南各庄村委会对陈克友的承诺，而南各庄村委会的上述承诺，就是陈克友的可预期利益，否则陈克友与南各庄村委会签订《买卖房屋合同》就无从谈起。当南各庄村委会不能兑现承诺时，陈克友再得房基地的预期利益显然受到了损害，这完全符合缔约过失责任的特点和要素。一审判决认定双方在达成上述无效约定时不能预见利益受损，显然违背了《买卖房屋合同》的核心初衷，也违反了缔约过失责任的相关规定。第三，关于损害赔偿金。因一方缔约过失导致合同条款无效而承担的赔偿责任，就是另一方基于信赖而产生的损失。所谓信赖利益，是信赖方基于履行合同而得到的收益或者基于合同不能履行而遭受的损失，当合同条款不能履行时，信赖利益的赔偿原则体现为使被欺诈的一方恢复到合同订立之前的状态。具体到本案，如果南各庄村委会明确告知陈克友宅基地出售后不能再得，陈克友是不会出售宅基地的，当陈克友的宅基地保留至新机场建设时，其自然会享有相关的拆迁利益。陈克友的诉讼请求是以其曾经享有的宅基地面积能够得到最基本的拆迁补偿利益为参照，而计算出的赔偿金额，这显然是客观的。南各庄村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈克友向一审法院起诉请求：1.判决南各庄村委会支付缔约过失损害赔偿金1184145元；2.判决南各庄村委会支付延期支付的利息114401.56元（按相应同期银行贷款利率，自2015年10月8日计算至2017年10月8日），以上两项共计1298546.56元；3.南各庄村委会承担诉讼费用。一审法院认定事实：据（2015）大民初字第14425号生效判决查明的事实：陈克友原系南各庄一队农民，其在北京市大兴区榆垡镇南各庄村（以下简称南各庄村）原有一处宅院，该宅院东至生产队、西至陈克才、南至生产队、北至生产队（以下简称诉争院落）。1969年时，陈克友因参军入伍，户口迁出南各庄村。1973年，陈克友退伍回乡。1989年8月6日，陈克友与南各庄一队签订《买卖房屋合同》，该《买卖房屋合同》约定：（一）北房五间东房两间上红心砖是陈克才的今后归陈克才所有；（二）西至陈克才，到陈克友房西山为界；（三）对陈克友房前屋后左右所有大小树木全卖与生产队所有；（四）以上所值共计金额6000元，到1989年底给清，超期给息；（五）以生产队出纳付手续为准；（六）陈克友万一今后回家，生产队再给房基地；（七）空口无凭立此卖字为证。陈克友在立字人处签名，陈书清、李宝贵、高照明在生产队负责人处签名。签订《买卖房屋合同》后，陈克友依约交付诉争房屋，其后南各庄一队亦将房款全数交付陈克友。2006年起，陈克友向南各庄一队申请宅基地，但直至2015年7月，南各庄村整体纳入北京新机场项目拆迁范围，陈克友仍未取得南各庄村宅基地。该案判决书认定：“陈克友已于1969年将户口迁出，1989年签订《买卖房屋合同》时，其已非南各庄村农民，在该村不具备享有宅基地使用权的主体资格。同时南各庄一队并非乡级政府，亦无权对陈克友宅基地审批一事作出承诺。故双方在《买卖房屋合同》中关于宅基地审批的约定，即‘陈克友万一今后回家，生产队再给房基地’一条，违反了相关法律的禁止性规定，该条款应属无效。”后，就《买卖房屋合同》产生的纠纷，（2016）京0115民初7963号民事案件中，陈克友以农村房屋买卖合同纠纷为由将南各庄一队诉至一审法院，要求合同无效导致的经济损失1184145元，（2016）京0115民初7963号民事裁定书驳回了陈克友的起诉，陈克友就裁定提起上诉，（2016）京02民终8145号裁定书维持了（2016）京0115民初7963号民事裁定书的裁定结果。（2017）京0115民初2476号民事案件中，陈克友以缔约过失责任纠纷为由将南各庄一队诉至一审法院，要求赔偿因缔约过失责任导致的经济损失1184145元，（2017）京0115民初2476号案件民事裁定书认为“南各庄一队系南各庄村委会下设的分支机构，无法人资格且无独立财产，不符合民事诉讼法及相关司法解释关于其他组织的规定。”裁定驳回了陈克友的起诉，陈克友就裁定提起上诉，（2017）京02民终9260号民事裁定书维持了（2017）京0115民初2476号案件民事裁定书的裁定结果。本案一审庭审中，陈克友、南各庄村委会双方确认涉案南各庄村已经拆迁。一审法院认为：当事人对已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无须举证证明，但对方当事人有相反证据足以推翻的除外。至本案一审审理期间，（2017）京0115民初2476号民事裁定书已生效，该裁定认定：“南各庄一队系南各庄村委会下设的分支机构，无法人资格且无独立财产，不符合民事诉讼法及相关司法解释关于其他组织的规定。”，故陈克友以南各庄村委会提起本案诉讼，南各庄村委会作为本案一审被告，其主体资格符合相关法律规定，一审法院予以确认。本案的争议焦点问题系基于《买卖房屋合同》中‘陈克友万一今后回家，生产队再给房基地’一条被认定无效后，南各庄村委会是否应承担缔约过失赔偿责任。就此，一审法院认为，陈克友、南各庄村委会双方作为合同相对方，在缔结上述无效条款的过程中均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：假借订立合同，恶意进行磋商；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；有其他违背诚实信用原则的行为。缔约过失责任产生于合同订立的过程中，系对先合同义务的违反，给对方造成的损失包括对对方当事人信赖利益造成的损失及实际产生的损失，陈克友主张其诉请的损失118万余元系其可期待利益损失，但从《买卖房屋合同》签署的时间、房屋买卖的约定及履行来看，双方并未将“再给房基地”作为房屋买卖约定生效的条件，南各庄村委会就涉案房屋买卖支付了相应对价，并不存在房屋买卖明显低于市场价等显失公平的情形。《买卖房屋合同》缔约至今已有18年，现因南各庄村拆迁，拆迁范围内的宅基地按照相应拆迁标准均给予补偿，陈克友基于拆迁标准提出的损失赔偿，非双方缔结无效约定时存在或能够预期产生的利益，故一审法院对陈克友要求南各庄村委会支付缔约过失损害赔偿金1184145元及相应利息损失的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决：驳回陈克友的全部诉讼请求。二审中，陈克友与南各庄村委会均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案中，陈克友上诉主张南各庄村委会在与其签订《买卖房屋合同》时，存在违背诚实信用原则的情形，构成缔约过失，应向其支付损害赔偿金1184145元及相应延期付款利息。经本院查明，陈克友所主张的上述损害赔偿金的性质是其预期利益损失，即因南各庄村委会未按《买卖房屋合同》的约定再给陈克友房基地，造成陈克友的可得利益受到损失。关于预期利益损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可见，当事人一方请求对方赔偿其预期利益损失的前提是合同义务应当履行，但对方在履行合同过程中存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的违约情形。具体到本案即可以认定南各庄村委会未按《买卖房屋合同》约定再给陈克友房基地的行为构成违约。但根据查明的事实，涉案《买卖房屋合同》中有关“陈克友万一今后回家，生产队再给房基地”的条款，已被人民法院的生效法律文书确认为无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”据此，涉案《买卖房屋合同》中有关再给陈克友房基地的约定对陈克友与南各庄村委会自始不具有法律约束力，南各庄村委会未按上述约定履行，不应认定为违约。关于合同条款被认定为无效的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”据此，现陈克友主张南各庄村委会存在缔约过失，应赔偿其预期利益损失的上诉请求，与法律规定不符，本院不予支持。综上所述，陈克友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16486元，由陈克友负担。本判决为终审判决。审 判 长  闫 飞审 判 员  周 岩审 判 员  潘 伟二〇一八年七月三十一日法官助理  吕小彤书 记 员  张淨惠