上海市松江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0117执异41号
案外人：吕某某，女，1959年12月20日生，汉族，住浙江省义乌市廿三里街道淘店村*组，公民身份号码XXXXXXXXXX********。
委托诉讼代理人：魏少勇，北京安博(上海)律师事务所律师。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司上海松江�行，住所地上海市松江区。
负责人：李华，行长。
委托诉讼代理人：童烨，男，该行工作人员。
被执行人：上海伽裕电器有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：谢金红，执行董事。
被执行人：章圣聪，男，1984年3月25日生，汉族，住浙江省。
被执行人：章远远，女，1983年8月13日生，汉族，住浙江省。
在本院执行中国建设银行股份有限公司上海松江支行与上海伽裕电器有限公司、章圣聪、章远远金融借款合同纠纷一案中，案外人吕某某于2017年3月8日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。
案外人吕某某异议称：2013年4月22日，其与无锡天力房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，约定将位于无锡市惠山区政和大道308号、天力商业广�117号房屋出租给其使用，租期自2013年4月22日起至2033年4月21日止，年租金为110万元，20年租金共计2,200万元，租金从出租人所欠其的借款及利息中抵扣。嗣后，无锡天力房地产开发有限公司将上述房屋出售给被执行人章圣聪。现案外人承某的部分房产已经进入执行拍卖程序，请求法院保护其合法承某权。为此，案外人向本院提交了房屋租赁合同等材料为证。
申请执行人中国建设银行股份有限公司上海松江支行称，申请执行人与被执行人签订抵押合同时，被执行人从未告知抵押物存在20年租赁且租金无法收取的情形，直至2016年初申请执行人至涉案房屋现场，抵押物也是空置的状态，且案外人的租赁合同也没有在房地产登记部分备案登记，故申请执行人对该租赁合同不予认可，也不同意案外人的异议请求。另外，案外人与无锡天力房地产开发有限公司有亲属关系，可以轻易取得公司的公章，故对租赁合同的真实性亦不予认可。
被执行人上海伽裕电器有限公司、章圣聪、章远远均未到庭发表意见。
本院经审查查明：江苏省无锡市惠山区政和大道308-502、308-503、308-504、308-601、308-602、308-603、308-604、117-301、117-401、117-402、117-404号房屋(以下简称系争房屋)原系无锡天力房地产开发有限公司所有，但在2013年9月上述房屋陆续过户至被执行人章圣聪名下，其中117-301、117-401、117-402、117-404号房屋的产证日期为2013年9月18日，剩余系争房屋的产证日期为2013年9月23日。嗣后，被执行人与申请执行人签订了借款、抵押合同，申请执行人中国建设银行股份有限公司上海松江支行于2013年10月16日在系争房屋上设立债权数额共计为16,780,000元的抵押。之后，因被执行人逾期还款，申请执行人诉至本院。本院于2016年5月16日作出的(2016)沪0117民初4185号民事调解书，该调解书确定“一、被告上海伽裕电器有限公司于2016年10月31日前偿付原告中国建设银行股份有限公司上海松江支行借款本金14,950,000元；二、被告上海伽裕电器有限公司于2016年10月31日前偿付原告中国建设银行股份有限公司上海松江支行至其实际清偿借款本息之日止的借款利息、罚息及复利(按合同编号为XXXXXXXXXXXXXX的《人民币流动资金贷款合同》及《人民币借款展期协议》的约定计算)；三、如被告上海伽裕电器有限公司不履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司上海松江支行有权以被告章圣聪、章远远所有的坐落于无锡市惠山区政和大道300-C-01、无锡市惠山区政和大道300-C-02、无锡市惠山区政和大道308-502、无锡市惠山区政和大道308-503、无锡市惠山区政和大道308-504、无锡市惠山区政和大道308-601、无锡市惠山区政和大道308-602、无�市惠山区政和大道308-603、无锡市惠山区政和大道308-604、无锡市惠山区长安街道天力商业广场117-301、无锡市惠山区长安街道天力商业广场117-401、无锡市惠山区长安街道天力商业广场117-402、无锡市惠山区长安街道天力商业广场117-404房产予以折价或者以拍卖、变卖上述房产所得价款按抵押顺位在34,010,000元范围内优先受偿；四、被告章圣聪、章远远对被告上海伽裕电器有限公司上述第一、二项债务的履行承担连带清偿责任……”。在该案审理中，应原告之申请，本院财产保全查封了被告章圣聪名下的系争房屋，查封时间为2016年6月7日。因被告上海伽裕电器有限公司、章圣聪、章远远未能履行上述生效法律文书确定之义务，根据权利人中国建设银行股份有限公司上海松江支行的申请，本院于2016年11月7日以(2016)沪0117执6873号案件立案执行。
在执行过程中，因被�行人仍未能履行偿付义务，本院于2017年2月22日至系争房屋现场张贴公告，告知系争房屋涉案情况并要求案外人搬某系争房屋配合法院拍卖。案外人吕某某遂向本院提出执行异议。
本案异议审查中，案外人提供了其与无锡天力房地产开发有限公司于2013年4月22日签订的房屋租赁合同一份，该合同约定，出租人无锡天力房地产开发有限公司将位于无锡市惠山区政和大道308号、天力商业广场117号房屋出租给其使用，租期自2013年4月22日起至2033年4月21日止，年租金为110万元，20年租金共计2,200万元，租金从出租人所欠其的借款及利息中抵扣。关于案外人与无锡天力房地产开发有限公司的债务纠纷，本院于2015年9月1日作出的(2014)松民二(商)初字第2909号民事调解书，该调解书确定“一、被告无锡天力房地产开发有限公司偿付原告吕某某借款本金46,400,000元及截止至2015年9�1日的借款利息6,960,000元，合计53,360,000元，分别于2016年2月27日前支付13,340,000元，于2016年8月27日前支付13,340,000元，于2017年2月27日前支付13,340,000元，于2017年8月27日前支付13,340,000元；二、如被告无锡天力房地产开发有限公司有一期未按上述期限履行，则所有未到期款项均视为已到期，原告吕某某有权就所有未付款项一并申请执行；……”。目前该调解书尚未进入强制执行阶段。
审理中，案外人吕某某表示涉案房屋于2013年5月25日交付，其直至2016年将房屋分别转租，并签订了转租协议。其中，其与任艳保签订的租赁合同租期自2016年10月1日至2026年9月30日，与封锦签订的两份租赁合同租期分别为自2017年5月1日至2024年4月30日及自2016年9月1日至2027年8月31日。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。现案外人主张对房屋所享有的租赁权发生在担保物权之前的，其异议成立需要符合签订租赁合同和占有房屋均发生在担保物权设立之前这两个条件。从租赁合同签订的时间来看，案外人与无锡天力房地产开发有限公司签订的租赁合同早于申请执行人抵押权的设立，但案外人并未提供证据证明对于涉案的房屋实际占有、使用的时间先于本院的查封，更无证据表明其实际占有房屋的行为先于担保物权的设立，故对于案外人的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人吕某某的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 徐晓枫
审 判 员 施建跃
人民陪审员 蒋雪顺
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 邵 毅
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。