辽宁省沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0114民初2399号
原告：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街55号。
法定代表人：孙洪涛，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘继，男，1980年1月6日出生，汉族，系该公司员工，现住沈阳市大东区。
被告：高姝，女，1980年1月20日生，汉族，现住沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：赵丹，男，1982年6月13日出生，满族，现住沈阳市于洪区。
原告沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称“绿建物业公司”）诉被告高姝物业服务合同纠纷一案，2017年12月7日，本院做出（2017）辽0114民初13709号民事判决书，被告高姝提出上诉；2018年1月17日，沈阳市中级人民法院做出（2018）辽01民终263号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告高姝的委托诉讼代理人赵丹，被告绿建物业公司的委托诉讼代理人刘继均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告绿建物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2011年6月21日至2017年11月30日期间的物业费12,554元（77个月零9天）及滞纳金1,000元（滞纳金计算至给付之日止），共计13,554元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年6月6日原告与辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司签订了《绿地老街坊一期前期物业管理服务合同》，2011年6月6日，原告与辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司续签了《绿地老街坊一期前期物业管理服务合同》，双方约定：由原告为绿地老街坊一期全体业主提供物业管理服务，物业管理服务标准为“住宅按建筑面积每月每平米1.2元向业主或物业使用人收取”，“业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金”。被告于2010年6月22日办理了绿地老街坊一期61号1-5-3住宅入住，房屋建筑面积135.34平米，被告于2011年6月21日开始拒不缴纳物业管理费，为此提起诉讼。
被告高姝辩称，我不同意原告诉讼请求，沈阳市所有的供暖公司对新交付的园区两年内园区内部管线维护、维修不负责接手，这两年在开发商质保期内，当时开发商委托物业公司对园区内部管线进行维护、维修，如果是管线质量问题造成我的财产损失，我会第一时间找开发商，2010年的供暖期间的这次淹水是由于员工没有将排气阀关严，把我房子冲了。因此本次淹水事故事实明确，我第一时间找到物业经理，他们也来看了，承认是他们的责任，说回去开会研究对我的赔偿。事后，我多次催促，但物业公司一直拖着不办，后来演变成我不去物业公司要赔偿，物业公司也不对我进行物业费催缴。一直也没有对费用抵偿作出明确的数额指示，所以这期间就出现诉讼时效已过。如果物业公司对我进行过物业费催缴，需要举证，时间、地点、三方证人。在物业接手园区的时候，园区还没有进行最后的验收，2011年市人大通过沈阳市物业管理条例，明确指出房屋综合验收合格之日起才能作为业主作为缴纳物业费的起止日期，我们园区直到2011年底还是动力电，所以我园区不具备综合验收条件，我之前缴纳的一年物业费应该从房屋验收合格之日起算起。而且园区的基础设施损坏，物业不修理，单元门口白钢扶手不焊接修理。从2013年到2018年我单元是双部电梯，常年只使用一部，但电梯费是按照两部交的，还有电梯广告，电梯广告的收益，物业从未进行公示和对业主进行相应补偿，在物权法里有规定，公共空间的收益归广大业主。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告绿建物业公司是具有合法经营和收费资质的物业管理企业。2009年6月6日，原告（乙方）与辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对老街坊城北新苑提供前期物业管理服务，合同期限自2009年6月1日起至2011年5月31日止。物业服务费用由业主按其物业建筑面积交纳，具体为：［多层住宅］1.2元/平方米/月；［高层住宅］1.2元/平方米/月；［别墅］1.2元/平方米/月；［商业网点］0.6元/平方米/月；［电梯费］按居住人数12元/人/月。
2011年6月6日，原告（乙方）与辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司（甲方）签订一份《前期物业服务合同》，约定合同期限自2011年5月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同后自动终止。物业服务费用由业主按其物业建筑面积交纳，具体为：［多层住宅］1.2元/平方米/月；［高层住宅］1.2元/平方米/月；［别墅］1.2元/平方米/月；［商业网点］0.6元/平方米/月；［电梯费］按居住人数12元/人/月。
被告高姝系绿地老街坊402栋1单元5楼3号房屋的业主，该房屋建筑面积为135.34平方米。自被告入住以来，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，被告至今尚未交纳2011年6月21日至2017年11月30日物业服务费。
庭审中，被告提供的沈阳市于洪区北陵街道八家子社区出具的《情况说明》中载明：“绿地物业公司每年对绿地的业户进行催费工作，对于绿地老街坊402东1单元5楼3号的业主催费工作社区未在现场。”
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，绿建物业公司与辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司签订的两份《绿地老街坊一期前期物业管理服务合同》均系双方当事人真实意识表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，两份合同均对包括被告高姝在内的全体业主具有约束力。被告作为业主应当按照《物业服务合同》约定交纳物业服务费；原告作为物业服务企业，应当按照《物业服务合同》约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，但是被告主张园区设施损害，物业公司没有及时维修，其对此提供的照片显示存在园区照明灯、围栏损坏等情况，原告自述没有异议，可见原告提供的物业服务存在一定瑕疵，应当适当减免被告的物业费用，鉴于此，故对其物业费的诉讼请求按照80%计算为宜，即按房屋面积135.34平方米×1.2元/平方米/月×77个月零9天的80%计算为10,043.2元。
关于被告主张的其应当支付物业费的起算时间的问题。被告主张涉案房屋的物业费应当从2013年开始收取，因为在此之前仍使用动力电，未进行房屋综合验收。根据国务院发布的《物业管理条例》的第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”涉案房屋于2010年已经交给被告，因此被告应当按时交纳物业费。
关于原告主张被告支付滞纳金的请求。鉴于原告未按照合同约定全面履行义务，本院不予支持。
关于被告主张2010年供暖期间因物业工作人员导致漏水造成其损失的问题，可另行主张权利。
关于被告主张原告的诉讼请求超过诉讼时效的问题。根据当事人的自述的纠纷产生过程，能够证明原告主要是以物业费收取的起始时间，以及因物业造成其财产损失等为由，拒绝向原告支付物业费，考虑到实践中物业公司往往会采用打电话催缴、张贴通告、上门催缴等多种方式定期或不定期向业主催缴物业费的通常做法。且被告提供的情况说明只证明社区未现场参与物业费催缴工作，不能直接证明原告物业公司未向业主催缴物业费。因此，对于被告提出的该项反驳意见，本院不予采信。
关于被告主张原告将电梯广告收益补偿业主的主张。因与本案不属同一法律关系，不能成为被告拒交物业费的理由。被告的该项反驳意见，本院不予采信。
一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题，都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应采取拒交物业费的方式。绿建物业公司作为物业管理者，在今后的物业服务中也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高业主的居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相支持与理解。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：
一、被告高姝于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳绿建物业服务有限公司物业服务费10,043.2元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费138.8元，由原告沈阳绿建物业服务有限公司承担56.3元，由被告高姝承担82.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 赵海波
审 判 员 王 敏
人民陪审员 熊丽静
二〇一八年六月二十五日
书 记 员 王东杰