湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0802民初2121号
原告:田彩霞。
委托诉讼代理人：钟山，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：湖南鑫成置业发展集团有限责任公司，住所地张家界市永定区办事处教场居委会鑫成大厦。
法定代表人：刘效君，总经理。
委托诉讼代理人：张歆，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：杨毕成，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告田彩霞诉被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司（以下简称“鑫成公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田彩霞的委托诉讼代理人钟山，被告鑫成公司的委托诉讼代理人张歆、杨毕成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田彩霞向本院提出诉讼请求：1、要求被告为原告办理土地使用权证；2、被告支付原告迟延办理土地使用权证违约金819876.37元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2011年5月29日与被告签订《张家界市商品房买卖合同》。该合同约定被告应于2012年3月31日前将符合约定的商品房交付给原告，在商品房交付使用后180日内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告房屋所有权证，之后180日内办好对应的土地使用权证。合同签订后，原告依约支付全部购房款，履行了全部合同义务。被告于2014年11月5日为原告办妥房屋所有权证，依约应于2015年5月5日前为原告办理土地使用权证，否则应按日支付已付房款万分之一的违约金，但被告至今没有为原告办理土地使用证。至本案起诉之日止，被告应支付原告违约金19876.37元。
被告鑫成公司辩称：一、对原告诉称的有关原告与被告签订《张家界市商品房买卖合同》的相关约定内容以及原告已履行合同义务而被告未能按期办理土地使用证的事实无异议；二、未能按期办理土地使用证不能归责于被告，而是由于国家政策变化以及城市规划调整所造成的。国家政策因素对办证的影响：国务院颁布的《不动产登记暂行条例》于2015年3月实施，该条例规定了“房产证与国土证两证合一”的新制度。2015年6月29日国土资源部通过《不动产登记暂行条例实施细则》。此后，张家界市国土局经前期筹备，于2016年6月25日正式挂牌成立张家界市不动产登记中心。本案办理土地使用证的时间应在2015年3月1日新登记条例实施之后，此时，政府职能部门不再办理商品房的土地使用证，因此而导致办证逾期，不能归责于被告。城市规划调整对办证的影响：1、2014年《张家界市城市总体规划（2007-2030）》对鑫成君泰项目地块周边路网进行了调整，导致项目建设用地面积发生变化，至2016年8月18日，鑫成君泰项目用地红线才得以最终确认，在此之前，无法完成对商品房业主的土地分割登记。2、鑫成君泰项目为整体报建，分三期建设。本案所涉房屋为第一期，尚有两期在建，商品房分摊面积无法确定，同样妨碍土地使用权分户登记。因此，被告认为不应该由被告承担违约责任。三、即使办证逾期，也未给原告造成实际损失。因此，如果法院判定被告有违约行为需承担违约责任，请求调减违约金。
经审理认定以下事实：2011年5月29日，原告田彩霞与被告鑫成公司签订了《张家界市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于×××项目中的第3幢A单元8层A801号房屋一套。房屋建筑面积131.53平方米，房屋总价款为443669元，原告应于合同签订日支付首付款133669元，剩余房款采用银行按揭方式支付。并约定被告交房时间为2012年3月31日前。合同第十八条还约定：出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列方式处理：即买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了全部合同义务。被告已将原告所购房屋交付原告使用，并于2014年11月5日为原告办理所购房屋的房屋所有权证。根据合同约定，被告应当在办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，但被告至今未为原告办理土地使用权证。以上事实，原、被告双方无异议。
对于未能办理土地使用权证的原因，原告认为被告未在合同约定期限内为原告办理土地使用权证，是因为被告在施工过程中擅自加层和变更规划导致办证不能，责任在被告。被告辩称未能办证是因为国家政策变化以及城市规划调整以及项目分期开发所致，并在提供《张家界市规划管理局关于鑫成君泰项目规划用地情况的函》证明其规划调整事实的同时，申请本院向国土管理部门调查取证。经本院调查：被告仅向张家界市国土管理部门进行过办证咨询，自始未正式向张家界市国土管理部门提出办证申请。国务院《不动产登记暂行条例》颁布以后，张家界市于2016年6月13日才停止受理土地使用权办证申请，同年6月25日挂牌成立不动产登记中心，开始按照新规办理不动产登记。被告未能如期办证的主要原因是：1、项目分期开发有跨宗地建设情形导致土地分户分摊困难；2、存在土地用途变更情形未及时补办变更手续；3、部分建筑超出红线未及时补办审批手续。上述查证事实，有张家界市国土部门、张家界市规划部门向本院的复函、被告提交的《张家界市规划管理局关于鑫成君泰项目规划用地情况的函》在卷证实，本院确认。原告提供的《湖南风云律师事务所调查专用证明》不能证明案件事实，本院不予采信。
另查明，鑫成·君泰住宅小区（一期）项目于2012年6月26日进行了竣工验收，并于2012年7月10日通过了竣工验收备案。
本院认为，原告田彩霞与被告鑫成公司签订的《张家界市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。依照合同约定，被告（出卖人）应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告（买受人）的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。本案中，被告未能在合同约定期限内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证的实际时间为2014年11月5日，以次日作为被告履行土地使用权证办证义务的起始时间，那么被告至迟应当在2015年5月4日前为原告办妥土地使用权证。而被告至今未能为原告办理土地使用权证，明显超过合同约定办证期限。
被告辩称未能如期办证是由国家新规《不动产登记暂行条例》的实施、城市道路规划调整及项目分期开发所导致，不能归责于被告。对此，本院认为，根据查明事实，国务院颁布的《不动产登记暂行条例》实行日期为2015年3月1日，但张家界市于2016年6月13日才停止按原办证程序受理“土地使用权证”办证申请，而被告自2014年11月6日开始履行办证义务，至2015年5月4日前应当履行完毕，因此，新规的实施，并不会成为被告履行办证义务的障碍。城市规划的调整，并不必然导致鑫成君泰住宅小区项目用地面积的增加。即使项目规划用地增加，一般也属于用地单位申请并经政府规划部门许可而达成的结果，不属于合同法第一百一十七条所规定的不可抗力，不能成为被告免责的理由。本案被告未能如期办证的主要原因是被告在分期建设过程中有跨宗地、越红线、部分改变土地规划用途情形等，该事实不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，被告逾期未办理土地使用权证的行为，已构成违约，应当承担违约责任。被告的上述辩称观点，本院不予采纳。
关于逾期办证违约金的计算标准，根据合同约定，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续且买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。但是，根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，被告认为其逾期办证行为没有给原告造成实际损失，请求调减违约金。原告亦未能陈述因被告逾期办证行为给其造成经济损失的具体事实。本院综合考虑本案合同履行情况以及被告在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理的原则，适当将逾期交房违约金计算标准由日万分之一下调为日万分之零点三。
关于违约期限的计算。由于本市在新规《不动产登记暂行条例》实施以后，已于2016年6月13日停止受理商品房分户土地使用证的办证申请，并于6月25日开始按照新规办理不动产登记。此后，被告实际上对“土地使用权证”分户办证义务已经无法履行，只能按照新规定的要求办理相关不动产登记证书。根据合同法第一百一十七条规定，“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。而本院被告确实存在迟延履行情形，因此原告请求计算违约金至起诉之日的主张，本院予以支持。因此，其违约期限应当从被告办证截止之日2015年5月4日的次日起至2016年8月16日（起诉之日）止，共计逾期470天。据此计算，被告应当支付给原告的违约金为6255.73元（443669元×470日×0.00003）。
在审理过程中，原告以《不动产登记暂行条例》实施以后，本市自2016年6月13日起不再办理土地使用权证为由，主动放弃要求被告继续履行办理土地使用权证办证义务的诉讼请求，本院对此予以认可。但是国家政策的变化是在被告迟延履行后发生，被告仍应积极采取补救措施，按新规定的要求为原告办理不动产分户登记。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告田彩霞支付逾期办证违约金6255.73元；
二、驳回原告田彩霞的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费296元，适用简易程序减半收取148元，由被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审判员 欧汉平
二〇一六年十月十三日
书记员 卢娜娜
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。