湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0802民初614号
原告黄永科。
委托代理人黄霞霞，系黄永科之女。
委托代理人张良龙，湖北新天律师事务所律师。
被告荆门东肯置业发展有限公司，住所地荆门市东宝区长宁大道33号。
法定代表人毛昌德，总经理。
被告毛昌德。
被告湖北永庆置业代理有限公司，住所地荆门市东宝区长宁大道51号。
法定代表人孙永华，总经理。
委托代理人宋峰翔，湖北法之星律师事务所律师。
原告黄永科与被告荆门东肯置业发展有限公司（以下简称“东肯置业”）、毛昌德、湖北永庆置业代理有限公司（以下简称“永庆公司”）定金合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法由审判员吴瑶琼适用简易程序独任审理，于2016年6月1日公开开庭进行了审理。原告黄永科的委托代理人黄霞霞、张良龙，被告毛昌德并作为东肯置业的法定代表人，永庆公司的委托代理人宋峰翔到庭参加了诉讼。当事人申请庭外和解的期间一个月，不计入审限。本案现已审理终结。
原告黄永科诉称，被告东肯置业委托永庆公司出售其开发的位于荆门市东宝区长宁大道37号商住楼一楼药铺门面。2014年11月20日，原告与永庆公司签订居间合同，认购东肯置业委托永庆公司代售的门面，原告按照约定支付认购诚意金及定金55万元至指定的毛昌德个人账户，永庆置业向原告出具了收条。因交易的房屋已被东肯置业在银行办理了抵押登记手续，东肯置业无法履行办证和交付房屋的义务，双方最终未能签订买卖合同。原告多次要求三被告返还认购诚意金及定金并赔偿损失，均被拒绝，为此，原告诉请判令：1、三被告共同向原告双倍返还定金91万元；2、本案诉讼费用由三被告负担。庭审中，原告称被告毛昌德在本案起诉后通过永庆公司退还了2万元，故将第一项诉讼请求金额变更为89万元。
被告东肯置业、毛昌德对原告诉称的事实无异议。
被告永庆公司辩称，永庆公司在本案中无过错，不应当承担责任。原告交纳的55万元定金，其中5万元是永庆公司代收后转交给东肯置业的，50万元是在原告与三被告达成协议后，由原告直接支付给毛昌德的。永庆公司已经促成交易，买卖双方在2014年12月18日协商交易事宜，永庆公司作为居间方已撮合双方达成了意向，最终因为东肯置业的原因交易没有履行，应该由东肯公司承担责任。
结合双方诉辩意见，本院归纳本案无争议事实为：
东肯置业委托永庆公司出售位于荆门市东宝区长宁大道37号商住楼一楼药铺门面，2014年11月20日，黄永科与永庆公司签订居间合同，认购东肯置业委托代售的房屋。同日，黄永科向永庆公司支付履约诚意金5万元，永庆公司于次日将5万元交给东肯置业。2014年12月18日，黄永科通过银行转账50万元定金至毛昌德个人账户，由永庆公司出具收条。后因房屋未能交易，东肯置业先后退还黄永科12万元。
本院归纳本案争议焦点为：被告永庆公司是否应当承担双倍返还定金的责任。
原告黄永科为支持其诉请，向本院提交了原告与永庆公司签订的居间合同（买方）、转款凭证、收据，证明原告永庆公司出具收据后，指示原告将定金汇至毛昌德账户。
经庭审质证，被告东肯置业、毛昌德、永庆公司对原告提交证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告将50万元定金汇至毛昌德个人账户是原告、东肯置业、永庆公司三方达成的一致意见；且被告永庆公司认为出具收条是应原告要求。
被告东肯置业、毛昌德未提交证据。
被告永庆公司为支持其抗辩意见，向本院提交了永庆公司分别与原告、东肯置业签订的居间合同，证明：1、签订居间合同后，永庆公司有权按照合同约定直接将收取的定金交给卖方；2、原告与东肯置业在永庆公司的居间撮合下于2014年12月18日达成了房屋买卖的合意；3、原告在居间合同（卖方）备注的补充协议下方签名后又划掉，但将备注内容记载于居间合同（买方）上，表明原告认可补充协议内容，即原告与东肯公司达成了房屋买卖的合意，并交付了定金，约定了违约责任。
经庭审质证，原告对其证明目的有异议，认为原告与东肯置业没有达成房屋买卖协议，房屋买卖合同应当以书面形式订立，原告补交的定金是基于居间合同关系，是向永庆公司交纳的。被告东肯置业、毛昌德对该证据无异议，认为房屋买卖协议已经达成。
经审查，本院对双方当事人提交的居间合同的真实性予以采信。双方对于居间合同证明目的的主要争议在于：第一，原告交纳的定金是居间合同定金抑或房屋买卖合同定金；第二，原告向毛昌德个人账户交付定金是三方协议的结果抑或永庆公司的指示；第三，原告与东肯置业之间的房屋买卖协议是否达成。本院认为，首先，定金是为了保证给付定金一方债权实现和收受定金一方债务履行而设立的担保制度，从两份居间合同关于定金交付的内容看，该定金显然是为了房屋买卖合同目的的实现，并且定金最终也是由房屋卖方收取，可转化为购房款，故本案定金系房屋买卖合同定金。其次，2014年11月20日，原告与永庆公司签订居间合同时向居间人交纳了5万元履约诚意金（定金），2014年11月21日，东肯置业又与永庆公司签订了居间合同，同意按照该合同约定的价格出售房屋；2014年12月18日，三方协商房屋买卖事宜时达成了补交50万元定金的协议，原告当日交纳50万元定金，同时，居间合同（买方）第6条约定，“一旦该物业业主同意以本合同约定的条件出售该物业且与中介方签订了相关合同或作出了售房承诺时……买方同意中介方无需买方另行指示，可将买方交付的履约诚意金直接转交该物业业主，作为购买该物业的定金”，按照该约定，原告交纳50万元时东肯置业已作出售房承诺，即使永庆公司收取50万元后也有权直接转交东肯置业，故三方协商直接将50万元作为定金支付给东肯置业法定代表人毛昌德亦合乎情理。第三，房屋买卖合同属于法律规定的要式合同，须双方订立书面合同，合同方成立。但书面合同并不限于格式化的房屋买卖合同，居间合同（买方）视为买受人的邀约，居间合同（卖方）视为出售人的承诺，房屋买卖的权利义务已以书面的形式记载于两份居间合同，同时，买卖双方将房屋买卖的定金条款和违约责任条款以补充协议的方式记载于两份居间合同尾部，可以视为双方订立了书面的房屋买卖合同，故房屋买卖合同已成立。
结合上述采信的证据及当事人陈述，本院补充确认以下事实：
居间合同（买方）约定，买方同意以230万元认购东肯置业委托永庆公司出售的物业。该合同第6条约定：“一旦该物业业主同意以本合同约定的条件出售该物业且与中介方签订了相关合同或作出了售房承诺时，则买方与该物业业主之间的买卖合同即成立，买方同意接受中介方与该物业业主签订的居间合同中有关对买方的约束内容，且同意中介方无需买方另行指示，可将买方交付的履约诚意金直接转交该物业业主，作为购买该物业的定金。”居间合同（卖方）约定，卖方同意以220万元出售物业，签订合同时收取5万元定金。
2014年12月18号，黄永科、东肯置业、永庆公司共同协商房屋买卖事宜，达成补充协议：“a、经甲乙双方协商同意任何一方违约则需向另一方支付违约金壹拾壹万元整；b、买方于2014年12月18日补交定金伍拾万元整”。后因东肯置业未能偿还以涉案房屋作抵押担保的债务，导致该房屋的抵押未解除，房屋买卖合同未能继续履行。
本院认为，关于本案定性，黄永科主张为居间合同，永庆公司主张为定金合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的合同；定金合同是合同当事人在订立合同时，为了保证主合同的订立、履行而设定一定担保金额的合同。案由的确定应当以基础法律关系为依据。从本案法律关系看，三方主体黄永科、东肯置业、永庆公司两两之间存在合同关系，黄永科、东肯置业分别与永庆公司之间成立居间合同关系；黄永科与东肯置业在永庆公司的居间服务下达成了房屋买卖合同，为保证房屋买卖合同的履行，双方订立了书面的定金条款，黄永科向东肯置业交纳了55万元定金，双方建立了定金合同关系。黄永科诉请双倍返还定金，基础法律关系应为定金合同，本案案由应为定金合同纠纷。
毛昌德代表东肯置业收取了55万元定金，因东肯置业的原因，房屋买卖合同目的未能实现，东肯置业应当承担相应的法律责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，收取定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金；第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案中，黄永科同意以230万元的价格购买房屋，按照法律规定定金最高不超过46万元，故本院认定黄永科交纳的55万元中46万元属于定金，东肯置业未履行定金合同，应当双倍返还定金即92万元，加上黄永科交纳的超出定金的9万元，合计101万元，东肯置业通过毛昌德已先后退还黄永科12万元，实际还应退还89万元。毛昌德自愿与东肯置业共同承担返还义务，符合债务加入的条件，故本院对黄永科要求东肯置业、毛昌德共同返还89万元的请求予以支持。
关于永庆公司是否应当承担责任的问题。黄永科主张，定金收条是由永庆公司出具，其与永庆公司成立定金合同关系，另外，永庆公司在房屋买卖合同为成立的情况下指示黄永科将定金支付给毛昌德存在过错，应当承担责任。本院认为，本案定金合同的主体为黄永科和东肯置业，本院已在上文作出认定，定金合同旨在约束给付方和收受方按约定履行合同义务，本案定金的收受方为东肯置业，而非永庆公司。永庆公司系提供促成房屋交易的居间服务，其已按照居间合同约定为房屋买卖双方提供了订约机会和媒介服务，并促成了房屋买卖合同达成，至此，永庆公司的合同义务已经履行完毕，且房屋买卖合同未能履行的原因不在永庆公司。同时，永庆公司出具收据并不能代表定金最终由其收取，事实上，在黄永科与东肯置业达成房屋买卖协议后，不论永庆公司是否指示黄永科向卖方支付定金，永庆公司收取定金后转交东肯公司亦符合合同约定。因此，黄永科要求永庆公司承担返还定金的责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，黄永科要求东肯置业、毛昌德返还定金89万元的诉请，于法有据，本院予以支持；其要求永庆公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告荆门东肯置业发展有限公司、毛昌德于本判决生效之日起十日内返还原告黄永科定金89万元；
二、驳回原告黄永科的其他诉讼请求。
被告如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12900元，减半收取6450元，财产保全申请费5000元，合计11450元，由被告荆门东肯置业发展有限公司、毛昌德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费，上诉费汇至荆门市中级人民法院，开户行：湖北省荆门市农行海慧支行，户名：湖北省荆门市中级人民法院，账号：17570401040008989-1。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行义务的，将标的款汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区人民法院，账号：42001666053059111666，开户行：建设银行荆门金虾支行。
审判员 吴瑶琼
二〇一六年七月七日
书记员 钱小丽