湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0111民字第2636号
原告:管菊洽，女，1962年9月25日出生，汉族，湖北省公安县人，已退休，住湖北省公安县。
委托诉讼代理人：袁龙炎，男，原告之子，1983年10月4日出生，汉族，湖北省公安县人，华中科技大学教师，原住武汉市洪山区，现住武汉市武昌区。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：夏志敏，湖北观筑律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告:武汉融汇置地房地产开发有限公司。住所地:武汉市洪山区黄家湖西路***号（湖北中医药大学黄家湖校区正门对面）。
法定代表人:任锋，该公司总经理。
委托诉讼代理人:刘劲松、姬建生，北京中伦（武汉）律师事务所律师。代理权限:一般代理。
原告管菊洽诉被告武汉融汇置地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理，依法由审判员顾青适用简易程序于2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告管菊洽委托诉讼代理人袁龙炎、被告武汉融汇置地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姬建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告管菊洽诉称：2014年10月，原告购买被告开发的融科花满庭小区26栋1单元801号房屋，按合同约定缴纳购房款，缴存维修基金等。2015年12月26日，原告对房屋进行验收时发现门窗无法正常开合，墙壁大面积裂缝、空鼓、烟道裂缝、卫生间地面漏水、厨房顶棚漏水、入户门锁损坏等严重质量问题，导致无法收房。被告工作人承诺一周内维修完毕，但未按承诺履行。2016年1月29日，原告再次前往收房，但只有墙面空鼓和放房门锁进行了维修，漏水等严重问题仍未解决。2016年3月8日，原告再次去验房时，厨房水管顶棚处仍渗水，地面也出现漏水点，墙面存在大面积裂缝。因被告出售给原告的房屋无法达成收房装修条件，原告要求被告解决和赔偿被告予以拒绝，原告向洪山区建设局反映情况，经该局调查处理，最终原告于2016年6月11日正式收房。但此后，房屋漏水问题仍未解决，因向楼下漏水问题，楼下业主要求原告维修。综上，被告未按合同约定将质量合格的房屋交付给原告，应承担违约责任并赔偿原告损失。为此，原告提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付原告逾期交房违约金49930元（计算至实际交房之日2016年6月11日）；2、被告继续彻底维修房屋的义务；3、维修期间的物业费、水电费由被告承担（共计1168元，从2016年1月1日计算至2016年6月11日）；4、赔偿因维修造成原告的房租损失14300元（计算至实际交房之日2016年6月11日）；5、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费。
被告武汉融汇置地房地产开发有限公司辩称：双方合同约定交房时间2015年12月30日，被告于2015年12月16日已发出交付通知，原告此后已经验收房屋，被告并未逾期交房，原告所述的问题属于房屋维修范围，根据合同约定维修期间不赔偿损失；房屋存在的问题，被告已经履行维修义务，且原告提交的证据也表明被告已经履行维修义务。综上，被告已经履行交房义务和维修义务，不应承担责任，请法院驳回原告的诉讼请求。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月22日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的融科花满庭26幢1单元8层1号房屋，建筑面积88.31平方米，总价618919元。合同对交房期限及条件、逾期交房的违约责任、交接等进行了约定，其中第九条关于交房期限及条件的约定如下：“出卖人应当在2015年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付买卖受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续……”。合同第十一条对逾期交房的违约责任进行了约定，主要内容为如逾期不超过30日，出卖人每日按已付房款的万分之三向买受人支付违约金；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人每日按已付房款的万分之五向买受人支付违约金。合同附件六中约定“买受人办理交付手续时，若房屋出现《住宅质量保证书》内的质保项目问题，出卖人负责在完成交付手续后免费予以维修，但不承担延期交付违约责任以及任何补偿、赔偿责任。”合同签订后原告依约支付了购房款。2015年12月16日，被告向原告发送交付通知书，通知其于2015年12月22日办理房屋交付。原告于2015年12月26日在被告工作人员陪同下到其所购房屋进行验房，当天验房形成的《房屋查验单》载明房屋存在墙面空鼓、裂缝、渗水及疑似渗水、窗户无法正常打开、平台无防护措施等问题需整改。2016年1月9日，原告再次在被告工作人员陪同下到其所购房屋进行验房，此次验房形成的《房屋查验单》载明存在入户门压条脱落、阳台拉门缝太大、次卧上顶楼地面有裂纹、主卧飘窗有渗水现象、卫生间往楼下漏水、主卧平开窗户无法打开等问题。2016年3月8日，原告再次前住验房，并向被告提出卫生间向楼下漏水、墙面裂缝等问题仍存在。此后，原告向被告发出《限期交房催告函》，催告被告交付无漏水、裂缝等严重质量问题的房屋，并要求被告支付逾期交房违约金。被告回函表示其已履行交房义务，对质量瑕疵问题的维修、整改工作也于2016年3月15日完成，不应承担赔偿责任。2016年4月，原告向洪山区建设局反映房屋质量问题，2016年5月25日，该局作出答复，说明该房屋除渗水问题仍在维修，其作的墙面、地面开裂、大门损坏等问题已经维修完毕，赔偿问题建议通过司法途径维权。2016年6月11日，原告办理收房手续，并缴纳了2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费2336元，房屋维修资金5398元原告已于2015年12月29日缴纳。庭审过程中原告陈述仍需维修的项目为阳台和露台向楼下漏水。
另查明，被告开发的融科花满庭二期26#楼于215年11月18日办理竣工验收备案，并于当日取得武汉市洪山区建设局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。
再查明，原告及其家人在该房屋交付前租住在武汉市武昌区四清村51号4栋2单元1号（建筑面积102平方米），该房屋租金每月2600元。
本院认为，本案的争议焦点如下：1、被告是否应承担逾期交房的违约责任？2、被告是否应履行对房屋进行维修的义务？3、被告是否应赔偿房屋维修期间的物业费、租金等损失？
关于被告应否承担逾期交房的违约责任，根据本院查明的事实，原告购买的房屋在合同约定的交付日之前已经具备了合同约定的交付条件，且被告提前向原告发送了交付通知书，已经按合同约定履行了交付义务，不构成逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任，故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金49930元的诉讼请求依法不予支持。关于被告是否应履行对房屋进行维修的义务，因原告当庭陈述仍需维修的项目为阳台和露台向楼下漏水，该问题属于楼下业主房屋质量问题，应由楼下业主向被告主张权利，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于被告是否应赔偿房屋维修期间的物业费、租金等损失，虽然被告未构成逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任，但原告在对房屋进行验收时发现房屋存在影响入住的质量问题要求被告进行维修、整改，被告也同意进行维修、整改，该房屋经维修、整改后，双方于2016年6月11日办理交接手续，比合同约定的交房时间即2015年12月30日延迟了5个月11天，该期间原告未能正常使用该房屋，导致其在外租房居住，产生了租金损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，故本院对原告该期间的租金损失依法予以支持，关于租金损失的数额，结合原告房屋所处区域房租价格与原告实际租住区域房租价格等情况，本院酌情按每月2000元计算，5个月11天租金损失共计10733元。双方合同附件六关于维修期间不承担赔偿责任的约定与法律规定相冲突，被告根据该约定主张不承担赔偿责任没有法律依据，本院不予采纳。物业费是原告根据物业服务合同向案外人武汉丽岛物业管理有限公司缴纳的，不属于因房屋质量问题造成的损失，故本院对原告要求被告赔偿物业费损失的诉讼请求依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十百四十二条之规定判决如下：
一、被告武汉融汇置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告管菊洽赔偿房屋维修期间的租金损失10733元；
二、驳回原告管菊洽的其他诉讼请求；
如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取405元，由被告武汉融汇置地房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 顾 青
二〇一七年三月二十日
书记员 杜思远