苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初6651号
原告：怡合置业（苏州）有限公司,组织机构代码67548822-7，住所地苏州工业园区华池街88号2幢。
法定代表人：陈镜平,总经理。
委托诉讼代理人：季海兵，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张心源，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
被告：苏州食好餐饮有限公司,组织机构代码32358279-7，住所地华池街88号2幢晋合广场3层303、305室。
法定代表人：刘岩。
原告怡合置业（苏州）有限公司（以下简称“怡合公司”）诉被告苏州食好餐饮有限公司（以下简称“食好餐饮”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，后因被告下落不明，转由普通程序，公开开庭进行了审理。原告怡合公司委托诉讼代理人张心源到庭参加诉讼，被告食好餐饮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告怡合公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《晋和广场商铺租赁合同》，将晋和广场303、305号商铺返还原告；2、被告支付原告拖欠租金暂计601252.9元，计算至合同解除之日；3、被告支付按合同约定租金标准，自合同解除之日起至实际搬离之日止的房屋使用费；4、被告支付拖欠营销推广费10000元；5、被告支付拖欠物业管理费465561.8元；6、被告支付拖欠水电费17370.7元；7、被告支付违约金151088元；8、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月24日，原告与沈成泽签订《晋和广场商铺租赁合同》，约定沈泽成租赁原告的晋和广场3030、305号商铺，并约定租金及营销推广费、违约责任等。2015年2月1日，原被告、沈成泽签订三方补充协议，约定自2015年2月1日起，租赁合同项下的权利义务转移给被告，被告拖欠租金已构成违约，原告有权解除合同并追究违约责任。
被告食好餐饮未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2014年1月24日，甲方怡合公司与乙方沈成泽签订《晋和广场商铺租赁合同》，约定乙方承租位于苏州工业园区华池街88号晋和广场项目3层303、305号商铺，使用面积413.94平方米，租赁期限自2014年2月1日至2019年4月30日止，若开业日期顺延，则合同约定租赁期起始日相应顺延；第三条约定，租金递增，2015年5月1日至2016年4月30日期间年租金为604352元、2016年5月1日至2017年4月30日期间年租金为622483元、2017年5月1日至2018年4月30日期间年租金641157元等，租金先付后用，按季支付，除首期外每期租金提前1个月支付；物业管理标准为公共服务费13.74元每平方米每月，代收代缴14.95元每平方米每月（含空调电费），先付后用，按季支付，除首期外每期租金提前1个月支付，物业管理费由乙方向怡合公司委托的物业管理公司支付；水、电、燃气、热力等能源费用向物业管理公司；营销推广费按10000元每年标准收取，除首期外其余年份推广费于合同签订日前10个工作日支付次年营销推广费；第四条约定履约保证金为100725元；第七条约定，租赁合同期限届满或合同终止之日，乙方应当返还房屋，还应当使承租房产复原，复原状态以取得物业管理方的复原施工验收合格为准，双方应当签署承租房产交还确认书，若签署确认书后，或未签署确认书，乙方实际撤离承租房产后，乙方在房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置；第十一条11.3款约定，乙方延迟支付租金、物业管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应当按照未支付费用1%支付迟延付款违约金，延迟支付15日，甲方有权采取停水停电等措施，延迟支付30日，视为乙方违约，甲方有权解除本合同；乙方违反本合同11.3款等，甲方有权解除合同，乙方应当向甲方支付相当于三个月租赁费的违约金，同时保证金不予返还。2014年4月18日，业主签署晋和广场303、305室收房表。
2015年2月1日，甲方怡合公司与乙方食好餐饮、丙方沈成泽签订《晋和广场商铺租赁合同》三方补充协议，约定三方同意于2015年2月1日起，丙方就晋和广场2幢303、305号商铺的《晋和广场商铺租赁合同》的全部权利义务转移给乙方，甲乙双方协议将租赁期限延长至2019年12月17日止，双方仍按甲丙签订的原合同享受权利、履行义务，履约保证金转至乙方，附件四为晋合广场303、305商铺合同期内应付租金、营销推广费明细表。附件四中，明确约定2015年6月18日至2015年9月17日期间租金151088元及当年营销推广费10000元，支付日期为2015年5月18日前；2015年9月18日至2016年6月17日期间各季度租金151088元，支付日期对应为2015年8月18日、11月18日、2016年2月18日前；2016年6月18日至2017年6月17日期间每季度租金为155620.75元；2017年6月18日至2018年6月17日期间每季度租金为160289.25元；2018年6月18日至2019年6月17日期间每季度租金为165098元；2019年6月18日至2019年12月17日期间每季度租金为165098元。
另查明：2014年1月，苏州工业园区国土房产局为怡合公司的苏州工业园区华池街88号2幢房屋颁发商品房屋登记注册证。2017年1月12日，本院公告送达起诉状、传票、应诉通知书等诉讼材料至食好餐饮。
怡合公司提供的发票显示，怡合公司已向晋和物业管理（苏州）有限公司支付涉案房屋的2014年6月1日至2016年4月30日（2015年8、11、12月已交）物业管理费431264.92元、2016年5月1日至2016年6月17日物业管理费34296.87元、2014年6月19日至2014年8月20日水费1428元、2015年12月21日至2016年3月31日水费2894.5元、电费13048.2元。
庭审中，怡合公司陈述，被告交付保证金100725元，保证金依据合同约定应罚没；房屋交付时为毛坯，交付后装修，店铺为江村寨子烤肉，补充协议系对租赁主体进行变更，商铺使用并未发生变化，要求被告交付原交付时的毛坯状态房屋；以诉讼方式要求解除合同，被告店铺自2016年3、4月开始不经营，2016年4、5月开始联系不上被告，因涉案店铺为韩式烤肉，装修比较特殊，现被告所有物品及装修都在店铺内未动，如果由其复原，复原费用较大，且店铺内物品过多，无法随意拆除及搬动；其诉请的租金601252.9元系2015年6月18日至2016年6月17日期间的租金，其中2015年6月18日至2015年9月17日仅支付部分，尚欠147988.9元、剩余9个月完全未支付；营销推广费系2015年6月18日至2016年6月17日期间的；物业管理费系2014年6月1日至2016年6月17日期间，其中被告仅支付2015年8月、11月、12月物业费，实际履行中2014年6月1日前物业管理费减免掉，2014年6月1日至2014年6月18日半价收取6567.49元，之后按合同约定；电费系2015年12月21日至2016年3月31日期间，金额为13048.2元；水费系2014年7月21日至2014年8月20日期间1428元、2015年12月21日至2016年3月31日2894.5元。
2017年2月15日，本院至涉案房屋现场勘验，现场遗留大量桌椅、餐具及厨房用品，本院将现场情况拍照，经询问，原告陈述房屋现门锁系被告的锁，该店铺在2016年3月不经营，因店内有蟑螂、发臭等问题，物业打电话联系被告处理，被告将钥匙给了物业，所以其现在有钥匙，店内的状况与被告不经营时一样，其并未动过店内物品，被告也一直未来处理店内物品。
以上事实，由原告提交的晋和广场商铺租赁合同、三方补充协议、商品房屋登记注册证、发票、勘验笔录以及当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。
本院认为，原、被告以及沈成泽签订的房屋租赁合同及补充协议系各方真实意思表示，依法成立有效，原被告双方均应按照合同约定履行权利义务。关于租赁合同的解除，首先，根据租赁合同约定内容显示，双方已就租赁期内发生导致合同终止履行的情形及相关责任作了明确约定，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，对双方均具有法律效力，均应恪守履行。原告已将涉案房屋交付被告使用，被告应按约定支付租金。其次，租赁合同中明确约定租金的金额及支付期限，被告理应按照合同约定支付相应的房租。原告确认被告已支付2015年6月18日前的租金，被告未提供证据证实已足额支付此后的租金，理应承担举证不能的不利后果。租赁合同亦明确约定，若被告延迟支付租金达30日，原告有权解除合同，被告作为承租方应按约履行支付租金义务，但被告未按约支付租金，已构成违约。原告要求解除合同有合同及法律依据，本院予以支持。再次，原告起诉时明确要求解除租赁合同，且本院于2017年1月12日公告送达被告起诉材料，故本院认定2017年1月12日双方的房屋租赁合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，故原告要求被告支付欠付租金、返还房屋应予支持。经核算，原告主张的2015年6月18日至2017年1月12日期间的租金955722元，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。就原告主张的恢复毛坯状态，双方签订的租赁合同中明确约定交还时需将承租房产复原，故原告的该项主张，有事实及法律依据，本院予以支持。
关于房屋占有使用费，首先，因被告已下落不明，且原告陈述被告自2016年3月起不再经营，被告以其实行行动表明不再继续履行租赁合同。其次，双方的租赁合同中亦已明确约定被告实际撤离承租房产后，遗留在承租房屋内的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为被告放弃所有权及一切权利，原告有权自行处置，原告亦应及时收回房屋以免损失扩大，故本院酌定被告支付原告房屋占有使用费259367.91元。
关于物业管理费及水电费，租赁合同中明确约定物业管理费的金额及支付期限，物业管理费及水电费应支付给原告委托的物业管理公司，被告理应按照合同约定支付相应的物业管理费、水电费。原告已提供发票证实其已代被告向物业公司支付2014年6月1日至2016年6月17日期间物业管理费465561.8元、2014年7月21日至2016年3月31日期间水电费17370.7元，被告未提供证据证实已支付此后的物业费、水电费，理应承担举证不能的不利后果，故原告的该项诉请，本院予以支持。
关于原告主张的2015年6月18日至2016年6月17日期间营销推广费10000元，双方签订的租赁合同明确约定被告需向原告每年缴纳10000元营销推广费，被告未提供证据其已缴纳，应承担举证不能的不利后果，故原告的该项请求，本院予以支持。
关于原告主张的违约金，双方签订的租赁合同中明确约定，迟延支付租金达30日，原告有权解除合同，被告应当支付相当于三个月租赁费的违约金，同时保证金不予返还。被告未依照合同约定履行合同义务导致合同解除，依法应承担相应违约责任，双方当事人在合同中已明确约定被告违约导致合同解除，原告有权主张三个月租金的违约金以及不予退还保证金，上述约定均属于违约责任，考虑原告因被告违约而导致提前解除租赁合同遭受的实际损失以及迟延支付租金导致的损失，出租人在签订了租赁合同后有合理的期待权，即承租人将在合同所约定的租赁期限内履行租赁合同。本案中被告违约导致租赁合同解除，原告提前解除租赁合同收回房屋导致房屋闲置，故本院酌情认定被告应支付原告违约金251813元，该违约金部分与原告已收取的保证金予以抵扣，经核算，被告应支付原告违约金151088元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十七条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告怡合置业（苏州）有限公司与被告苏州食好餐饮有限公司就涉案晋和广场303、305室商铺形成的租赁合同关系于2017年1月12日解除。
二、被告苏州食好餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内将坐落于苏州工业园区华池街88号的涉案晋和广场303、305室房屋恢复原状交还原告怡合置业（苏州）有限公司。
三、被告苏州食好餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告怡合置业（苏州）有限公司2015年6月18日至2017年1月12日期间的租金955722元以及房屋使用费259367.91元。
四、被告苏州食好餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告怡合置业（苏州）有限公司2015年6月18日至2016年6月17日期间营销推广费10000元、2014年6月1日至2016年6月17日期间物业管理费465561.8元、2014年7月21日至2016年3月31日期间水电费17370.7元。
五、被告苏州食好餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告怡合置业（苏州）有限公司违约金151088元。
上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司苏州斜塘支行；账号：55×××89。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16008元，公告费690元，由被告苏州食好餐饮有限公司负担。此款项已由原告预交，本院不再退回，由被告苏州食好餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告怡合置业（苏州）有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：a。
审 判 长 邵婷婷
人民陪审员 钱建和
人民陪审员 刘义文
二〇一七年三月十七日
书 记 员 施 昌
拒不履行生效法律文书风险提示如下：
一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。
1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。
2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。
3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。
二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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