成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高新民初字第5763号
原告文君，男，1975年5月4日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
委托代理人廖丹，四川助民律师事务所律师。一般授权代理人。
被告吴柯，男，1976年11月3日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托代理人李雷，北京市高通（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人温蕾田，北京市高通（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。
第三人寇雅云，女，1978年12月22日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
原告文君诉被告吴珂、第三人寇雅云案外人执行异议之诉一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月25日、2016年5月20日两次公开开庭进行了审理。原告文君及其委托代理人廖丹、被告吴珂的委托代理人李雷到庭参加诉讼，被告寇雅云经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文君诉称，2011年3月，原告文君与第三人寇雅云签订房屋买卖合同，第三人寇雅云将位于南充市顺庆区和平东路103号1层2、3号房屋出售给原告文君，价款合计180万元。原告文君依约付清了全部房款，第三人寇雅云也将该房屋及的“两证”交付给原告，原告文君收取租金至今，但因为第三人寇雅云的原因至今未办理产权过户。2015年4月，原告文君得知所购房屋被法院查封，提出执行异议后被法院驳回。原告文君认为，根据相关法律就司法解释的规定，原告文君已对案涉房屋享有合法权利，法院不得对该房屋进行执行，故诉至法院请求判令不得对位于南充市顺庆区和平东路103号1层2、3号房屋进行执行。
被告吴珂辩称，不动产所有权应由公示为准，案涉房屋登记在第三人寇雅云名下，被告吴珂有权申请法院强制执行该财产。第三人寇雅云随同原告文君签订买卖合同，但从原告文君提交的证据看，不能证明原告文君已经足额支付了全款，同时原告文君提交的调查笔录也不能证明案涉房屋已将交付给原告文君。原告文君提交的证据无法证实是非原告文君的原因不能办理过户，即使是第三人寇雅云无法找到，但原告文君可以通过登报、诉讼的方式要求第三人寇雅云进行过户，但原告文君怠于通知，没有过户自身有原因。综上，原告文君不享有排除对案涉房屋进行进行的权利。
第三人寇雅云未向本院提交书面的陈述意见。
经审理查明，（一）、2005年8月8日，第三人寇雅云取得位于南充市顺庆区和平东路103号1层2、3号房屋（房屋产权证号：南房权证南监字第××号，建筑面积116.39平方米）的房屋产权证。2010年7月13日，第三人寇雅云出具委托书授权任玉清出售上述房屋。2011年3月24日，第三人寇雅云作为卖方与原告文君作为买方签订《南充市房地产买卖居间合同》，约定卖方将上述房屋出售给买方，价款合计180万元，该款分三次付清；该合同另约定，卖方于2011年4月15日前把房屋交付给买方，双方于2011年4月30日到相关部门办理房屋产权过户手续，若一方未到场，则按违约处理。案外人任玉清作为第三人寇雅云的授权代理人在该合同上签名。原告文君陆续向任玉清或者第三人寇雅云支付了购房款180万元，2011年5月30日，任玉清出具收条载明房款全部付清，同时任玉清出具《承诺书》，载明所出售房屋已出租给陈勇，租赁合同于2011年3月30日到期，为保证文君、谢华的合法权益，承诺若到期未交付门面给文君、谢华，愿意承担法律责任及经济责任。
2012年5月1日，原告文君以第三人寇雅云的名义将讼争商铺租赁给案外人罗云，租赁期限自2012年5月10日至2017年5月9日，租金第一年13万元，第二年14万元。案外人罗云向原告文君支付了第一年的租金13万元后，讼争商铺又租赁给案外人龙强，2014年4月20日，案外人龙强向原告文君支付了租金14万元。2015年6月15日，原告文君又将讼争商铺租赁给案外人四川杏林医药连锁有限责任公司，该公司于2015年6月17日向原告文君支付了租金143000元。
（二）、2014年5月13日，被告吴珂为与成都市亿瑞进出口有限公司、寇德基、任玉清、寇雅云、四川省嘉亿纺织有限责任公司民间借贷纠纷一案诉至本院，请求判令被告成都市亿瑞进出口有限公司偿还借款200万元并支付逾期还款违约金，寇德基、任玉清、寇雅云、四川省嘉亿纺织有限责任公司承担连带责任，同时本院依被告吴珂的申请于2014年5月20日裁定对第三人寇雅云位于南充市顺庆区和平东路103号1层2、3号房屋及位于1幢2单元3、4层2号房屋予以查封。2014年9月11日，经本院主持调解，双方当事人达成调解协议：成都市亿瑞进出口有限公司、寇德基、任玉清、寇雅云、四川省嘉亿纺织有限责任公司于2014年9月30日前归还被告吴珂借款本金100000元，于2014年10月31日前归还被告吴珂借款1000000元。因第三人寇雅云等人未按时归还借款，被告吴珂于2014年10月22日向本院申请执行【执行案号为（2014）高新执字第1161号】。
原告文君向本院提出执行异议，认为位于南充市顺庆区和平东路103号1层2、3号房屋为其所有请求解除对该房屋的查封。本院于2015年7月13日作出（2015）高新执异字第2号民事裁定：驳回案外人文君的异议。原告文君于2015年8月3日收到该裁定，于2015年8月18日向本院提起诉讼。
以上事实有双方当事人提交的身份证；本院（2015）高新执裁字第2号民事裁定书及（2014）高新民保字第233号民事裁定书、送达回证；《南充市房地产买卖居间合同》、转账凭证、收条、授权委托书、承诺书；房屋产权证；（2014）高新民初字第2212号民事调解书；房屋租赁合同、转账凭证、调查龙云的笔录等证据在卷佐证。
本院认为，本院在审理被告吴珂为与成都市亿瑞进出口有限公司、寇德基、任玉清、寇雅云、四川省嘉亿纺织有限责任公司民间借贷纠纷一案中，对登记在被告寇雅云名下的讼争房屋予以查封，现该案进入执行程序中，原告文君作为案外人起诉请求本院停止对其购买的房屋的执行，故原告吴珂就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益为本案争议焦点。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第三人寇雅云因与被告吴珂民间借贷纠纷，经本院调解第三人寇雅云应当归还被告吴珂借款，属于金钱债权执行。讼争房屋的查封时间为2014年5月20日，而原告文君与第三人寇雅云签订的《南充市房地产买卖居间合同》的时间为2011年3月24日，该合同未经生效法院判决或仲裁机构认定为无效合同，应认定为有效合同。原告文君向第三人寇雅云支付的购房款1800000元，具有转账凭证印证，同时第三人寇雅云的授权代理人任云清也出具了收条，故原告文君已经向第三人寇雅云支付全部购房款。讼争房屋在转让时由案外人陈勇承租，2012年5月1日，原告文君以第三人寇雅云的名义与案外人罗云签订租赁合同并收取租金，任玉清出具承诺书承诺在与陈勇的租赁合同到期后向原告文君交付房屋，因原告文君已经自行将房屋出租并收取租金，已经实际占有讼争房屋，应视为讼争房屋已经转移了占有，第三人寇雅云已经向原告文君交付了讼争房屋。原告文君购买讼争房屋后一直没有过户，原告文君认为是联系不到第三人寇雅云，诉讼中没有证据证明原告文君怠于行使要求第三人寇雅云过户的请求，也无证据证明第三人寇雅云通知原告文君过户而原告文君拒不过户，故现有证据不能证明原告文君对于讼争房屋没有过户存有过错。综上，为保护原告文君的合法权利，其合法占有使用讼争房屋，可以排除被吴珂对该房屋申请的执行，原告文君的执行异议成立，本院予以支持。故本院不得对位于南充市顺庆区和平东路103号1层2、3号房屋进行执行，同时本院（2015）高新执异字第2号民事裁定失效。原告文君未请求本院对该房屋的查封措施予以解除，应待本判决生效后，由本院执行机构另行裁定解除对上述房屋保全措施。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
不得对位于南充市顺庆区和平东路103号1层2、3号房屋（房屋产权证号：南房权证南监字第××号）进行执行。
本案案件受理费收取100元，由被告吴珂负担（原告文君已预交该款）。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 梁林军
人民陪审员 钟 明
人民陪审员 郭晓玲
二〇一六年五月二十日
书 记 员 刘苡辰
速录书记员张玉梅