吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终2866号
上诉人(原审原告）：史彩莲，女，1966年2月23日生，汉族，住长春市南关区。
上诉人(原审原告）：王文启，男，1955年5月2日生，汉族，住长春市南关区。
二上诉人的委托诉讼代理人：李阔，吉林理扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林省吉鑫物业开发有限公司，住所：长春市大经路18号。
法定代表人：郑炳宽，该公司经理。
委托诉讼代理人：方向卓，吉林龙乾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王志坚，该公司办公室主任。
被上诉人（原审被告）：赵野，女，1983年11月15日生，满族，住吉林省永吉县。
被上诉人（原审被告）：赵凤祥，男，1967年9月7日生，汉族，住长春市南关区。
史彩莲、王文启因与吉林省吉鑫物业开发有限公司(以下简称吉鑫物业)、赵野、赵凤祥房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2017）吉0102民初2335号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
史彩莲、王文启一审诉称：其与吉鑫物业于2001年末签订了关于吉鑫物业所有的14栋408室房屋买卖合同,交付了购房款人民币18万余元,由于408室房屋属于烂尾工程，其又急需住房,为此与吉鑫物业多次协商,于2003年初双方商定吉鑫物业将7号楼713室房屋抵顶408室房屋卖给其,713室当时的现状是外墙保温、门窗、水、电、暖气、煤气没有建设和安装,但是有上楼的楼梯,通过其自身努力可以居住,其与吉鑫物业销售科正式办理了交接和入住,此后,其对713室房屋的门窗、水、电、燃气进行了安装,居住以来对该房屋又进行了两次装修,装修费共计花费30余万元。2017年5月份,自称是中介公司的五六个人,说713室已经卖给赵野,并以暴力相威胁强行要求其立即腾迁,其不得以报警后了解得知,吉鑫物业已将713室房屋虚假卖给了他人。从形式上看,吉鑫物业与赵凤祥于2002年12月18日签订了《商品房预售协议》,以人民币25万元的价格卖给了赵凤祥,赵凤祥于2016年5月6日以人民币5万元的价格将713室房屋卖给了赵野，其认为上述两笔买卖虚假,吉鑫物业与赵凤祥没有有效证据能够直接证明买卖关系的发生，其2003年年初入住713室房屋以来直至2017年5月,赵凤祥从来没向其主张房屋所有权，赵凤祥以25万元购买的713室房屋没有理由以5万元进行出售，赵野在购买713室房屋之前,该房屋已被长春市南关区法院分别于2015年5月和2015年7月两次公告查封。故诉请判令确认被告赵凤祥与吉鑫物业签订的关于永春B区7号楼713室《商品房预售协议》无效；判令赵野与赵凤祥签订的关于永春B区7号楼713室《房屋转让合同》合同无效；判令确认其与吉鑫物业关于永春B区7号楼713室房屋买卖关系成立；诉讼费用、保全费用由对方负担。
吉鑫物业一审辩称：其从未将房屋卖给史彩莲、王文启，案涉预售协议是借款担保，713室属于史彩莲、王文启自行强占，史彩莲、王文启的诉请应予驳回。
赵野一审辩称：史彩莲、王文启所述不实。
赵凤祥一审辩称：史彩莲、王文启不是713室房屋的买受人,居住事实并不能证明买卖关系，无权提出确认赵凤祥取得房屋的合同效力及赵凤祥转让房屋合同效力之诉；赵凤祥原始取得713房屋合法有效，因吉鑫公司欠赵凤祥材料款,2002年11月30日，吉鑫公司与赵凤祥签订《商品房抵债协议》吉鑫公司以253503.50元将713室抵债给赵凤祥,后为履行抵债，双方签订商品房预售协议,吉鑫出具了收据，上述两个协议并未违反法律强制性规定,合法有效,且赵凤祥于2016年已经办理了权属证书,赵凤祥对713室取得了物权；应驳回史彩莲、王文启的诉请。
一审法院经审理查明：史彩莲与吉鑫物业于2001年11月10日签订《商品房预售协议》一份，约定：“甲方（史彩莲）购买乙方（吉鑫物业）永春B区B组团小区14栋砖混结构正向商品住宅、营业用房，认购的商品房屋间号为408、户型为二室二厅，计壹户，建筑面积97.43㎡，房屋售价2000元/㎡，计人民币194860元，煤气集资款3500元，上述各项款总计人民币壹拾玖万捌千叁百陆拾元”。2002年1月7日至2002年1月10日，吉鑫物业为史彩莲出具14#408室房款收据三张，共计190000元。另查，2002年12月18日，赵凤祥与吉鑫物业签订《商品房预售协议》一份，约定：“甲方（赵凤祥）购买乙方（吉鑫物业）上海路永春B小区七栋砖混结构南向商品住宅、营业用房认购的商品房屋间号，户型分别为（713室）、三室两厅一书房计壹户，建筑面积174.83㎡，共计人民币253，503.50元；甲方结清全部购房款后，乙方在2003年9月末前须将经过市质检部门验收合格的房屋交付甲方。”2012年10月20日，吉鑫物业为赵凤祥出具房款253503.50元的收据一枚。2016年4月29日，赵凤祥、丁冶松通过委托代理人葛秀华与赵野、管思录签订《长春市房屋转让合同》一份，约定将赵凤祥、丁冶松将南关区上海路与六马路交汇永春B区小区7栋713室，丘地号1-5/49-5（713），权属证号201603230452，建筑面积174.91平方米的房屋转让给赵野、管思录，总房款810000元。2016年5月6日，赵凤祥通过代理人葛秀华与赵野在长春市房产档案馆签订《长春市房屋转让合同》一份，约定赵凤祥将坐落于南关区上海路与六马路交汇永春B区小区7栋713号房转让给赵野，该房屋成交价格为总价5万元整。2016年5月10日，产权部门为赵野发放长春市南关区上海路与六马路交汇（永春B区7号楼）7单元713室房屋产权证，权利证号×××。2015年7月16日，长春市南关区人民法院向永春B区7栋713张贴公告，内容为：“……本院依据已发生法律效力的（2003）南民初字第896号、897号749-784号民事判决书，责令被执行人在规定期内自动履行义务，但被执行人拒不履行的，我院查明7号楼共有11套房屋在本院依法查封后，现有多人将上述房屋强占并出租。因此依照《中华人民民事诉讼法》第二百五十条之规定，本院责令上述房屋抢占人于本公告张贴之日内从上述房屋内迁出。到期仍不履行的，依法强制执行，并承担法律责任。”吉鑫物业尚未向史彩莲交付永春B区14栋408室，史彩莲、王文启现在永春B区7栋713号房居住，赵凤祥与赵野签订房屋买卖合同后，并未向赵野交付房屋。
一审法院认为，史彩莲与吉鑫物业于2001年11月10日签订《商品房预售协议》系双方真实意思表示，应认定合法有效。吉鑫物业未向史彩莲交付永春B区14栋408室房屋，史彩莲、王文启称与吉鑫物业之间关于永春B区7栋713室房屋形成买卖关系，并提供《申请书》及录音加以证实，但即便该申请书属实，但该申请书内容为：“……并在期间所购买的永春B区14#408室没有完工，不能入住，经公司同意让史彩莲入住永春B区7#楼7门713室”，该申请书由吉鑫物业法定代表人书写的内容为：“考虑本人实际困难，同意入住永春B区7栋713室，请销售科安排入住……”。该申请书可以认定吉鑫物业准许史彩莲在7#713室居住，并不能认定史彩莲与吉鑫物业之间就关于永春B区14栋408室的《商品房预售协议》变更作出明确约定，故史彩莲、王文启主张与吉鑫物业关于永春B区7栋713室房屋买卖关系成立的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于查封期间买卖合同效力问题，法院查封期间产生的法律效力是在查封期间不得进行物权变动，并不影响当事人之间所签订的房屋买卖合同的法律效力。本案中史彩莲、王文启对吉鑫物业与赵凤祥、赵凤祥与赵野之间的《商品房预售协议》及《长春市房屋转让合同》主张系恶意串通，但仅举证证明其在赵野买房前就居住于永春B区7栋713室，并不能证明吉鑫物业与赵凤祥、赵凤祥与赵野为恶意串通。此外，申请确认合同无效或撤销合同，需为合同一方或与合同有利害关系的第三方，现史彩莲、王文启虽长期以来居住在永春B区7栋713室，但其与吉鑫物业并未形成买卖关系。即便申请书属实，也不因吉鑫物业允许其入住永春B区7栋713室而产生占有该房屋的权利。吉鑫物业将房屋出售给赵凤祥、赵凤祥将房屋出售给赵野并不损害史彩莲、王文启的利益，故史彩莲、王文启主张吉鑫物业与赵凤祥、赵凤祥与赵野之间房屋买卖合同无效的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第七十八规定，判决驳回史彩莲、王文启的诉讼请求。案件受理费13456元由史彩莲、王文启负担。
史彩莲、王文启上诉称：虽然史彩莲与吉鑫物业对713房屋未签订房屋买卖合同，但史彩莲占有该房屋十余年且进行了装修、添附，双方之间已形成事实上的买卖关系；即便未签署房屋买卖合同，史彩莲、王文启对该房屋也享有占有使用权，吉鑫物业将该房屋另行虚假出售他人的行为侵害了其合法权益，建议二审改判支持其一审诉请。
吉鑫物业答辩称：原判正确，应予维持。
赵凤祥、赵野未到庭，亦无答辩意见。
经本院审理查明的事实及证据与原判相同。
本院认为：1.现有证据尚不能认定史彩莲、王文启与吉鑫物业就713室形成房屋买卖关系。双方之间对于713室并未签订买卖合同，而史彩莲提供的证据申请书仅记载因史彩莲购买的408室没有完工不能入住，经吉鑫物业同意让史彩莲入住713室，并未体现房屋置换及另行达成买卖的意思表示，故史彩莲、王文启称其与吉鑫物业达成了买卖713房屋的合意的依据不充分，该上诉理由不能成立。2.现有证据尚不能认定吉鑫物业将房屋卖予赵凤祥、赵凤祥又卖予赵野的行为无效。即便史彩莲对713房屋享有使用权，但从该房屋二次交易的过程看，赵凤祥与吉鑫物业于2002年11月30日签订了含713房屋在内的多套商品房的抵债协议，于同年12月18日签订了713房屋的《商品房预售协议》，吉鑫物业也出具了收到购房款的收据，上述购房手续的形成要早于史彩莲实际入住713房间，虽然吉鑫物业将已经售出的房屋再让史彩莲居住的行为有不妥之处，赵凤祥作为实际购房人多年来亦未主张该房屋的居住权也与正常的购房思维不同，但考虑到该房屋系赵凤祥抵账而来，且史彩莲的居住行为并不对赵凤祥的买受行为构成实质影响，也就是说现有证据并不能得出赵凤祥与吉鑫物业的买卖行为属于恶意串通且影响史彩莲的居住的结论，史彩莲、王文启主张二者之间买卖合同无效的上诉理由所依据的证据不足，不能成立。因该手转让不能确认无效，那么随后发生的赵凤祥与赵野之间的买卖行为更与史彩莲、王文启无关，现房屋产权登记在赵野名下，史彩莲、王文启的使用权不能对抗物权，故关于该手买卖行为无效的上诉理由亦不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13456元，由史彩莲、王文启负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 贺银婷
代理审判员 李东鹤
二〇一八年七月二十日
书 记 员 丁 宁