新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终355号
上诉人（原审被告）：单树山，男，1967年8月18日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市头屯河区。
上诉人（原审被告）：范凤娥，女，1967年6月5日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市头屯河区。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：吕国定，新疆赛天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭东琼，女，1968年11月14日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托诉讼代理人：蒋璐，女，1992年7月6日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托诉讼代理人：范茹君黛，新疆恒瑞律师事务所律师。
上诉人单树山、上诉人范凤娥因与被上诉人彭东琼合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市头屯河区人民法院(2017)新0106民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人单树山、上诉人范凤娥及其二位的共同委托诉讼代理人吕国定，被上诉人彭东琼的委托诉讼代理人蒋璐、范茹君黛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
单树山与范凤娥共同上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判我方向彭东琼支付补偿费240万元；2、本案一、二审诉讼费用由彭东琼承担。事实与理由：我方于彭东琼签订的《合资建房协议》属于变相买卖宅基地的性质，应属无效合同，彭东琼不能依据协议取得一半翻建房屋的所有权，拆迁补偿款应当归我方所有，彭东琼向我方交付翻建后的一半房屋（价值120万元）用于购买我方的一半宅基地及地上房屋，该费用应当由我方予以返还；彭东琼在其购买的一半宅基地上翻建了房屋（价值120万元），应当由我方给予补偿，因此我方应向彭东琼支付的补偿款为240万元。一审法院按我方取得的全部补偿款的50%判决我方对彭东琼承担责任，实质上是将我方应当获得的补偿款认定为彭东琼的实际损失，变相扩大了彭东琼的损失范围，彭东琼的实际损失是其建房花费的240万元。彭东琼在《合资建房协议》履行过程中存在严重违约行为，协议约定彭东琼应投资400万元建房，房屋建成后各占一半房屋面积，但彭东琼实际只投资240万元修建房屋，也就是只向我方交付了价值120万元的房屋，彭东琼尚欠我方80万元，如果按照协议履行，彭东琼应当向我方支付剩余80万元，还应当按照协议约定承担3-5倍赔偿金。一审判决认定协议无效，但认定双方存在过错，按50%的比例承担相应责任，实质上是按协议约定进行判决，彭东琼不但不用支付剩余款项，也不用承担违约责任，又按协议约定获得了补偿款，判决结果严重丧失了公平正义。综上，请求二审法院判如所请。
彭东琼辩称，我们双方签订《合资建房协议书》，按协议出资建造房屋达2868.88平方米并进行装修，我共计花费240万元，后我们双方均居住在涉案房屋直至拆迁前，因双方签订的协议违反法律行政法规的强制性规定被认定为无效合同，房屋被拆迁无法返还，一审法院依据合同法第58条的规定，按过错判决各自承担相应的责任有法律依据。依据《房屋征迁补偿协议》，单树山、范凤娥二人共计收到补偿款9,707,086元，一审中双方确认房屋、房屋附属物及装修部分均为我出资修建，一审判决以我出资修建及增值部分价值计算损失符合法律规定，并未扩大我的损失范围，本案合同无效必然导致我丧失与他人另订合同的机会，结果就是我无法享受因房屋价格上涨带来的利益，单树山和范凤娥二人的违约行为给我造成巨大的信赖利益损失，该损失即涉案房屋高额的征收补偿款。因物价上涨的原因，我已不足以购买同类房屋的住房，更无法购买同类地段的商品房，补偿协议确定的涉案房屋价值达9,707,086元，单树山及范凤娥因此获得巨额利益，严重违反了诚信原则，结合本案的购房目的、居住情况及当地房价的实际水平等因素，一审判决以50%的比例承担相应责任正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
彭东琼向一审法院起诉请求：1、请求单树山及范凤娥共同返还拆迁补偿款4,853,543元；2、请求单树山及范凤娥共同支付拆迁补偿款利息53，955.22元；以上合计4，907，498.22元；3、请求单树山及范凤娥承担本案诉讼费、保全费、邮寄送达费。庭审中彭东琼增加一项诉讼请求：请求单树山及范凤娥共同支付违约金1,456,062.90元。
一审法院认定事实：2014年5月1日，单树山、范凤娥（甲方）与彭东琼（乙方）签订《合资建房协议》，协议主要内容为：彭东琼出资将单树山、范凤娥所有的位于乌鲁木齐市头屯河区宅基地平房（面积约750平方米）翻新重建。新建房屋为三层半，建房总面积约2400平方米，双方各占建房面积的50%。彭东琼出资修建属于单树山、范凤娥的房屋，总投入资金为400万元。房屋建成后，双方按以上分配面积享有各自房屋使用和收益的权利。在建房过程中由单树山、范凤娥负责办理与建房相关的所有手续，并协调处理相关部门的检查，所需费用及处罚由单树山、范凤娥自行承担。该房的使用期限为终身，如遇政府拆迁征购，土地及房屋赔偿各自50%所有。单树山、范凤娥配合彭东琼办理与赔偿相关的手续，并在领取赔偿款后于十日之内将该赔偿款支付给乙方。如单树山、范凤娥违反约定承担该房总赔偿款三到五倍的违约金。房屋建成后，单树山、范凤娥应主动在三年内将彭东琼的房屋产权过户到彭东琼名下，办理手续的费用由彭东琼承担。房屋建成分付到彭东琼名下后，此协议无效。协议签订后，彭东琼出资240万元在单树山的宅基地上建房，房屋建成后彭东琼、单树山各自居住使用50%。单树山与范凤娥系夫妻，2017年4月10日，受乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）房屋征收与补偿管理办公室的委托，新疆华远房地产评估有限公司对单树山位于乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）河南庄村2队房地产及附属物进行评估，评估报告为新华远（估）字2017第00194—B—29号。单树山评估房产1栋，总建筑面积2868.88平方米，评估总价为8,695,056元；院落内另有不锈钢扶手、铁皮房等附属设施，其中不锈钢扶手5,946元、铁皮房11,890元、三相电1万元（2套）、水泥地面12,904元、房屋1层装修133,878元、房屋2层装修209,247元、房屋3层装修209,374元、房屋4层装修125,312元，以上共计718,551元。2017年4月28日，单树山、范凤娥（乙方）与乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）老城区改造提升建设工程指挥部办公室、乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）房屋征收与补偿管理办公室（甲方）签订《房屋征迁补偿协议》，征迁补偿协议主要内容为：乙方地上房屋及其它附属物补偿总价为9,413,607元、搬迁补偿费每户2,000元、特殊补助费3万元（低保、残疾等补助）、一次性奖励261,479元，上述总计9,707,086元。2017年6月6日，单树山、范凤娥领取拆迁补偿款9,707,086元。单树山、范凤娥在房屋征迁后在乌鲁木齐市购买了安置楼房。
一审法院认为，关于《合资建房协议》的效力问题。本案所涉及的建房用地性质是宅基地，按照我国法律规定，宅基地只允许使用权人在该地上建造房屋，使用权人不得非法出租、买卖或变相买卖。彭东琼与单树山、范凤娥签订《合资建房协议》时明知建房所用土地为单树山、范凤娥的宅基地，仍签订该协议，并约定以彭东琼出资，单树山、范凤娥出地的方式合作进行房屋建设，双方由此各拥有房屋50%的产权及收益实际上是非法变相买卖房产，其行为违反国家关于农村土地管理的相关法律法规，故《合资建房协议》因违反法律规定属无效。关于补偿款的分配问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，彭东琼出资在单树山、范凤娥使用的宅基地修建了房屋，现所建房屋已被征迁，无法予以返还，单树山、范凤娥应当向彭东琼补偿建房款及房屋增值部分的价值。单树山、范凤娥取得的征迁补偿款是基于其宅基地上房屋及附属设施征迁所得，且双方在签订《合资建房协议》对遇政府拆迁征购时补偿款的分配亦有约定，故单树山、范凤娥应以房屋征迁补偿款为基础对彭东琼予以补偿。对于《合资建房协议》的无效，彭东琼与单树山、范凤娥均负有过错，双方应当按50%的比例承担相应责任，故单树山、范凤娥应当依照取得的房屋补偿款的50%即4,347,528元（8,695,056元×50%）对彭东琼予以补偿。单树山、范凤娥取得的房屋征迁补偿款除房屋补偿8,695,056元外，还有房屋附属物、装修补偿718,551元，该配套设施中有彭东琼出资修建部分，故对于三相电补偿1万元、水泥地面补偿12,904元、房屋1至4层装修补偿677,811元，单树山、范凤娥亦应按50%即350,357.50元对彭东琼予以补偿。关于利息及违约金的问题，一审法院认为，双方签订的《合资建房协议》因违反法律规定而导致合同主要条款无效，故对彭东琼主张的利息及违约金的诉讼请求不予支持。判决：一、单树山、范凤娥于本判决生效之日起十日内给付彭东琼房屋及装修拆迁补偿款4，697,885.50元；二、驳回彭东琼要求单树山、范凤娥支付利息53,955.22元的诉讼请求；三、驳回彭东琼要求单树山、范凤娥支付违约金1,456,062.90元的诉讼请求。
本院二审期间，单树山、范凤娥共同围绕上诉请求依法提交了工程承包施工协议书一份、案外人王树红出具的收条9张、案外人王树芳出具的收条3张、案外人马永太出具的收条3张、本市百世地板销售单一张、新疆惠源电力有限责任公司出具的收据一张、经开区（头屯河区）河南庄村二队房屋价值补偿细则一份。上述证据证实彭东琼是在拆除了涉案宅基地上的其原有房屋后才新建了房屋，涉案宅基地上原来是存在房屋的，应当将这部分房屋的价值作为其损失予以考虑，其对于新建房屋也投入了619,300元，且村民补偿标准和非村民的补偿标准是不同的，在分配拆迁款时均应当将上述因素予以考虑，按50%划分过错比例严重不公平。本院组织当事人进行了质证，彭东琼的质证意见为：对单树山与范凤娥提供的上述证据的真实性、合法性及关联性均不认可，涉案房屋除不锈钢扶手外，均是我方出资建设，一层面积的装修是各自装修各自居住的地方，剩下2-4层部分的装修也是我完成的。涉案宅基地上原来有房屋，但是我们双方约定了拆除后重建，拆除的费用是我支出的。
本院除补偿细则外，对单树山、范凤娥提供的上述证据的真实性无法确认，且因与本案争议焦点无关，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。对补偿细则的真实性本院予以确认，对关联性本院结合本案其他证据综合予以评判。
本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。
本院认为，涉案《合资建房协议》中涉及的建房用地系宅基地，即农村集体经济组织所有的土地，单树山、范凤娥及彭东琼在合同中约定按照新建房屋面积的50%各自享有房屋使用和收益的权利，该约定违反国家关于农村土地管理的相关法律法规，故涉案《合资建房协议》应为无效协议，一审判决对此认定正确，本院予以确认。双方明知涉案建房用地系宅基地，使用权人不得买卖或变相买卖该土地，但仍签订《合资建房协议》并实际履行，故双方对《合资建房协议》无效的结果应承担同等的过错责任，一审判决确定双方应按50%的比例承担责任并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条中关于合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失的规定，彭东琼依据涉案《合资建房协议》投资240万元所建成的房屋已经拆除，单树山与范凤娥无法予以返还，则单树山与范凤娥应当对彭东琼投资所建成房屋予以折价补偿，根据《房屋征迁补偿协议》的内容反映，单树山评估房产1栋总价为8,695,056元，附属设施中三相电补偿1万元、水泥地面补偿12,904元、房屋1至4层装修补偿677,811元，且单树山与范凤娥已经依据该《房屋征迁补偿协议》领取了拆迁补偿款，该拆迁补偿款的获得是基于彭东琼的投资建房行为，故根据公平原则,应当以该《房屋征迁补偿协议》确定的房产及附属设施价值为基础确定彭东琼投资所建成房屋的价值。因此房屋价值包含了彭东琼的建房款及增值部分，而增值部分则应认定为彭东琼因涉案《合资建房协议》无效而产生的损失，因彭东琼未对一审判决提起上诉，故本院对建房款返还和损失赔偿部分不再进行区分，双方对《合资建房协议》无效的结果各承担50%过错责任，本院对一审判决确定单树山与范凤娥向彭东琼补偿4,697,885.50元【（8,695,056元+1万元+12,904元+677,811元）×50%】的结果予以维持。单树山与范凤娥认为仅应向彭东琼返还其实际投资款240万元的上诉理由没有事实及法律依据，也不符合诚实信用原则,本院不予采信。涉案《合资建房协议》已被确认为无效协议，且因合同取得的财产应当予以返还，单树山与范凤娥认为彭东琼违反合同约定，还应支付约定的剩余款项及违约金的上诉理由没有法律依据，本院不予采信。除彭东琼自认的附属设施部分外，单树山与范凤娥提供的证据不足以证实其二人对新建房屋进行了619,300元投入，本院对其二人的该上诉理由不予采信。
综上，单树山与范凤娥的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25,183.08元（单树山与范凤娥已预交），由上诉人单树山与范凤娥共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 冯 宁
审判员 卫 杨
二〇一八年四月十九日
书记员 马恒雯