北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8917号
上诉人（原审被告）：北京思源曙光商业经营管理有限公司，住所地北京市朝阳区南湖中园316号楼3层301-05号。
法定代表人：刘全波，总经理。
委托诉讼代理人：王博涛，男，1983年10月2日出生，北京思源曙光商业经营管理有限公司职工。
被上诉人（原审原告）：李营营，女，1982年7月7日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：张晶（李营营之夫），1980年11月25日出生，住北京市顺义区。
上诉人北京思源曙光商业经营管理有限公司（以下简称思源曙光公司）因与被上诉人李营营房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初11098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
思源曙光公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项；本案一、二审诉讼费用由李营营负担。事实与理由：1.根据双方签订的合同，思源曙光公司有权不同意李营营的续租申请，思源曙光公司决定不再续约，在合同到期终止前30日告知李营营不同意其续租申请，也为李营营预留出合理的搬家时间，思源曙光公司没有违约。2.合同到期前，思源曙光公司和李营营一直处于续签合同的协商阶段，没有任何证据显示思源曙光公司同意与李营营续签合同。3.思源曙光公司是因为李营营经营的商铺存在消防隐患不予整改才决定不与李营营续签合同，理由具有正当性。4.一审法院判决思源曙光公司给付李营营违约金和赔偿损失，缺乏事实和法律依据。
李营营辩称：对思源曙光公司的上诉请求不予认可，同意一审判决。
李营营向一审法院起诉请求：1.判令思源曙光公司退还李营营保证金17500元；2.判令思源曙光公司支付李营营违约金24500元；3.判令思源曙光公司赔偿李营营经济损失40000元；4.案件受理费由思源曙光公司承担。
一审法院经审理查明：2015年3月17日，北京思源国际物业管理有限公司作为甲方（出租人）与乙方李营营（承租人）签订《房屋租赁合同》，协议的主要内容为：租赁物业：甲方出租北京市顺义区石门街6号院1号楼一层101-a02-a号铺位，租赁物面积72平方米；租赁物业用途为洗衣店，而且乙方承诺将统一以“伊莱恩”品牌对外经营；租赁物业预计于2015年3月23日交付，最终交付日期以甲方书面通知为准，交付标准毛坯房：租赁期为3年，自2015年3月23日起至2018年3月22日止，若由于租赁物业交付日迟延，则租赁期限从甲方实际交付之日起算；租赁期限届满乙方有意继续承租该租赁物业的，需在租期届满90日前向甲方提交书面的承租申请，甲方同意续租的，双方应当自甲方同意之日起30日内进行协商并重新签署租赁合同；装修免租期为30天；本合同的履约保证金为17500元，履约保证金须在本合同签订之日起5日内付清，合同解除或终止时，乙方满足无任何违约行为或乙方虽有违约情形但已承担全部违约责任的、无任何未结清费用、无损坏租赁物业等问题、已将注册在本租赁物业的营业执照或相关证照地址注销或变更、应承担的其他合同义务均履行完毕且按照协议约定交还租赁物业，经甲乙双方签字确认后15个工作日内甲方将履约保证金无息退还乙方；履约保证金在扣除应由乙方承担的所有款项后剩余部分无息退还给乙方；租金标准为每建筑平方米每日2.66元，自租赁物业实际交付之日起每满2年，日租金在上年度日租金标准上上浮5%，租金支付表显示2017年9月23日至2018年3月22日租金标准为每建筑平方米每日2.8元；违约责任：因一方违约而解除合同的，违约方应当向守约方支付相当于合同解除当月租金的三倍作为违约金，如一方违约，而守约方同意不解除合同的，违约方应当向守约方支付相当于合同解除当月租金的二倍作为违约金。
2018年1月3日思源曙光公司招商部经理周某与李营营就续签租赁合同事宜通过微信进行商谈，双方达成一致拟续签3年。2018年3月12日，周某持租赁合同文本交由李营营签字，李营营用手机拍照留存了合同文本，合同文本内容显示租赁期为2018年3月23日至2021年3月22日，租金标准为每建筑平方米每日4.08元。李营营在落款处签完字后，该合同文本由思源曙光公司保管。3月20日，思源曙光公司通知李营营双方不再续签租赁合同，并开始为涉诉物业重新招商。4月16日，思源曙光公司向李营营发出告知函，通知李营营租赁合同于4月19日自然终止，要求李营营及时归还租赁场地，同时要求李营营签署房屋租赁合同解除协议。4月19日，双方办理房屋交接手续，李营营没有结清水电费，思源曙光公司没有退还李营营履约保证金。
一审庭审中，李营营主张思源曙光公司在其已在合同文本签字的情况下通知其不再续签，属于违约行为，故依据合同约定主张违约金。双方一致认可合同到期前每月租金为6125元。思源曙光公司主张在租赁期间李营营经常违反物业管理规定将三轮车停放在消防通道、店中电线裸露存在安全隐患，所以才不再与李营营续签合同，并提交照片、告知函加以证实。李营营对思源曙光公司提交证据的真实性不予认可，亦提交照片证实没有乱停放电动三轮车。
李营营就其主张的经济损失明确为包括机械设备挪移费用、损坏费用、装修费用、客户退卡费用，洗衣设备是45万元购买，装修花费10万元，退卡20余万元，并提交迁移机械设备照片、退卡告知函照片等加以证实。同时指出洗衣店属于养成成本较高的行业，需要较长时间的维护才能得到顾客的肯定，前三年都是亏损，目前刚有所好转。
一审法院认为：李营营与思源曙光公司签订的房屋租赁合同合法有效，法院予以确认。现双方认可该合同于2018年4月19日经顺延到期终止，法院不持异议。依据合同约定，思源曙光公司应退还李营营履约保证金，但李营营欠付租赁期间的相关费用应予扣除。现双方认可李营营所欠费用为2451.6元，法院予以确认。
双方所签订的房屋租赁合同虽已到期终止，但不影响任何一方依据该合同向对方主张违约责任等。在房屋租赁合同履行期期满前3个月，李营营与思源曙光公司招商部门负责人就继续承租事宜已达成合议，李营营有理由相信双方合同继续履行，不用对合同终止后的事宜做相应准备。2018年3月份思源曙光公司招商工作人员持双方已协商达成一致意见的合同文本要求李营营签署，李营营客观事实上也已签署，上述过程足以说明双方同意继续签订房屋租赁合同。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，双方应在30日内重新签署租赁合同，思源曙光公司没有按照合同约定重新签署合同，而是通知李营营双方不再续签，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。审理中，思源曙光公司虽主张李营营经营存在违反物业规定、有消防隐患等情形，但即使李营营经营存在上述情形，也是加强管理、消除隐患事宜，并非构成思源曙光公司不续签合同的正当理由，且双方履行合同已三年时间，思源曙光公司对李营营的履约情况也应是非常了解的，其公司在同意续签合同后以此为由反悔，亦有悖常理，故法院对思源曙光公司不续签合同的理由不予采信。李营营依据合同约定要求思源曙光公司支付违约金，法院应予支持，但其计算数额有误，法院参照双方解除合同约定标准予以纠正。
李营营除依据合同约定要求思源曙光公司承担违约责任外，还要求思源曙光公司赔偿其损失，考虑到思源曙光公司过错程度、李营营实际损失以及预期利益损失等因素，法院确定思源曙光公司在支付违约金的情况下另行支付李营营部分损失费，具体数额法院酌情确定。李营营的过高请求，法院不予支持。
据此，一审法院于2018年6月判决：一、北京思源曙光商业经营管理有限公司返还李营营履约保证金一万五千零四十八元四角，于判决生效后七日内执行；二、北京思源曙光商业经营管理有限公司给付李营营违约金一万八千三百七十五元，于判决生效后七日内执行；三、北京思源曙光商业经营管理有限公司给付李营营损失费三万元，于判决生效后七日内执行；四、驳回李营营的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。庭审中，经法庭询问，思源曙光公司陈述其于2017年12月29日及2018年2月均向李营营经营的商铺发出过消防整改通知。李营营主张其商铺不存在消防隐患，也从未收到过要求整改的通知。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为思源曙光公司是否存在违约行为。2018年1月起思源曙光公司即与李营营就续签合同事宜进行协商，后思源曙光公司招商部经理周某持双方已协商一致意见的合同文本要求李营营签署，李营营客观事实上也已经签署，应认定为双方同意续签合同。根据双方房屋租赁合同的约定，双方应在30日内重新签署租赁合同，而思源曙光公司单方面通知李营营不再续签，已构成违约，应承担相应的违约责任。
思源曙光公司上诉主张其与李营营一直处于续签合同的协商阶段，后因李营营经营的商铺存在消防隐患故决定不与李营营续签合同。但根据思源曙光公司的陈述，其于2017年12月及2018年2月均通知过李营营要求其进行整改。而周某于2018年1月3日与李营营就续签租赁合同事宜通过微信进行商谈，且于2018年3月12日持合同文本交由李营营签字。按照思源曙光公司的陈述，思源曙光公司在已经通知李营营进行整改的情况下仍与李营营协商续租事宜且就续租内容达成了合意，故思源曙光公司主张因李营营的商铺存在消防隐患故不与其续签的理由不能成立，本院不予采信。根据上述事实亦可以看出，李营营有理由相信思源曙光公司同意与其续约。思源曙光公司主张其并未违约缺乏事实及合同依据，本院不予采纳。一审法院根据合同约定的违约责任，判决思源曙光公司支付李营营违约金18375元，并综合考虑思源曙光公司的过错程度、李营营的实际损失以及预期利益损失等因素，酌情确定思源曙光公司给付李营营损失费3万元，并无不当，本院予以维持。
综上所述，思源曙光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1386元，由北京思源曙光商业经营管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 惠
审 判 员 胡新华
审 判 员 陈 静
二〇一八年七月三十一日
法官助理 冯 妍
法官助理 陈 雁
书 记 员 杨艳娇