广东省肇庆市鼎湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1203民初156号
原告（反诉被告）：邓景云，女，汉族，1965年12月30日出生，住肇庆市端州区，
委托代理人：李博，广东赛力律师事务所律师。
委托代理人：胡国恒，广东赛力律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄晓彤，女，汉族，1990年3月25日出生，住肇庆市鼎湖区，
被告（反诉原告）：戴子聪，男，汉族，1990年1月8日出生，住肇庆市鼎湖区，
两被告共同委托代理人：江颖诗，广东兴会律师事务所律师。
原告邓景云与被告黄晓彤、戴子聪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告黄晓彤、戴子聪提出反诉，本院对反诉审查后依法受理，适用简易程序于2018年2月27日公开开庭合并审理。原告邓景云的委托代理人李博、胡国恒，被告黄晓彤、戴子聪及其共同委托代理人江颖诗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邓景云诉称：被告黄晓彤、戴子聪欲购买原告名下肇庆市鼎湖新区新城48区昌贤路3号鼎湖森邻（北区）M1NM2幢M1-801房（下称“标的房屋”），于2017年5月1日向原告支付购房定金2万元。2017年5月19日，原告与两被告签订《房地产买卖合同》（合同编号：201705190035）约定：原告将前述房屋转让给两被告，交易总价款为62万元，支付方式为分期支付，两被告应于2017年5月19日前支付第一期购房款18.6万元，于2017年11月30日前支付第二期购房款43.4万元；在合同签订之日起30日内，原、被告共同办理房屋过户手续。签订合同后，两被告于2017年5月19日通过银行转账方式向原告支付了首期购房款16.6万元，原告亦依照合同约定，将标的房屋过户至两被告名下。但截止2017年11月30日，经原告多次催告，两被告仍未向原告支付第二期购房款。直至2017年12月19日，两被告才将第二期购房款支付给原告。《房地产买卖合同》第六条：“乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在7日内退回乙方，另赔偿甲方人民币五万元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。”根据该违约责任约定，被告逾期15天未向原告付清购房款已构成违约，本合同约定解除条件已成就，两被告向原告交纳的定金2万元应归于原告，两被告应将房屋返还原告，并按合同约定向原告支付违约金5万元。由于两被告违约，房屋后续过户返还原告所产生的一切费用，应由两被告共同承担。为维护原告合法权益，特依法提起诉讼，请求法院判令：1.解除原告与被告于2017年5月19日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：201705190035）；2.两被告将标的房屋返还给原告，并协助原告办理过户手续，由此产生的一切费用由两被告承担；3.两被告向原告支付的定金2万元归原告所有；4.两被告向原告支付违约金5万元。两被告承担本案诉讼费。
被告黄晓彤、戴子聪辩称：2017年5月1日，两被告与原告邓景云在房屋中介鼎湖区合富地产信息服务中心签订《房屋买卖合同》，约定被告以银行按揭的方式购买房屋，第二期房款43.4万元的支付以银行按揭放款时间为准。2017年5月19日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：201705190035）并非原告与被告的真实意思表示，双方于2017年5月1日签订的《房屋买卖合同》才是双方最真实的意思表示。在房屋交易时应当按照《房屋买卖合同》的条款执行。原告同意被告以银行按揭的方式购买房屋，并在《房屋买卖合同》中约定“以银行按揭放款为准”，这足以说明原告明确知道银行按揭放款时间的不确定性。《房地产买卖合同》上约定的具体付款时间只是按要求填写的格式合同，并非双方的真实意思表示，第二期购房款支付时间为2017年11月30日，实际上是在中介的估算下填写的，以上内容从微信聊天记录及证人证言上可见到。根据《房屋买卖合同》第三条中“经双方协商，到房管局签署二手房买卖合同价格只作为缴纳税费的参考价格……实际付款方式以本合同为准……”的约定，可以明确原告知道签订《房地产买卖合同》只是为了完成交易程序。因此，第二期购房款43.4万元于2017年12月19日转入原告银行账户，被告已完全履行合同约定义务。《房地产买卖合同》第六条第二款约定：“乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时……”运用了“及”，说明只有两条件同时成就，被告才构成违约并承担违约责任，而被告一直向原告表示继续履行合同，因此原告向被告主张违约责任没有合同和法律依据。被告已经付清房款，即使应给付逾期付款利息，也是从逾期付款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付违约金至付清款日止。由于被告已经付清房款，房屋已经过户到被告名下，交易已经完成，被告不同意解除合同；原告诉请解除合同，要求被告返还房屋并承担违约责任，没有事实和法律依据；对原告的诉讼请求应予驳回。
被告黄晓彤、戴子聪反诉称：2017年5月1日，双方在房屋中介鼎湖区合富地产信息服务中心签订《房屋买卖合同》，约定反诉原告以银行按揭的方式购买反诉被告的肇庆市鼎湖新区新城48区昌贤路3号鼎湖森邻（北区）M1NM2幢M1-801房，总价款62万元；定金2万元在签订合同日支付，第一期购房款16.6万元在房产交易中心签订房屋买卖合同日支付，第二期房款43.4万元的支付以银行按揭放款时间为准。2017年12月19日，反诉原告付清43.4万元给反诉被告。但是反诉被告至今未按《房屋买卖合同》约定交付房屋，并且未结清该房屋物业管理费。根据《房屋买卖合同》第四条“交楼时间”的约定，反诉被告未按时向反诉原告交房，且未结清物业管理费等相关费用，已构成违约。为维护自身的合法权益，反诉请求：1.反诉被告即日向两反诉原告交付房屋；2.反诉被告向两反诉原告支付迟延交付房屋违约金12000元（自2017年12月20日起按100元/天，暂计算至2018年4月19日共120天，之后继续计算至房屋交付之日止）；3.反诉被告在交付房屋前按合同约定结清物业管理费。诉讼费用由反诉被告承担。
原告邓景云对反诉辩称：2017年5月19日《房地产买卖合同》是双方签订的后合同，根据合同法的规定，存在两份日期不一致的合同，应以时间靠后的合同为准，且该合同经相关部门备案，其效力高于前合同。另外，前合同中约定以银行放款为准作为第二期房款的支付方式，该约定不明确，因为银行是否放款何时放款都是不确定的。在此情况下，双方在后合同确定了房款支付时间。反诉原告作为有完全民事行为能力的人，应当对签订合同以及合同后果承担相应责任。反诉原告未能在2017年11月30日支付第二期房款，应承担违约责任。根据微信聊天截图，我方在反诉原告支付第二期房款前已通知其解除合同，因此无须向反诉原告交付房屋。后合同约定的第二期房款支付时间及房地产交接时间均是2017年11月30日，由于反诉原告没有在约定时间付款，我方可以根据合同法第66条规定行使同时履行抗辩权，因此我方有权拒绝交付房屋。合同第六条约定的中途不买及逾期十五天未付清房款，属于两个不能够同时存在的情形，按照文义解释和目的解释及结合一般大众理解，应当认定为满足其中之一即可解除本合同。房屋买卖合同因反诉原告违约已解除，我方没有违约，不存在结清物业管理费并向反诉原告交付房屋和支付延期交付房屋违约金；而且房屋物业管理费涉及第三人，本案中反诉原告无权要求进行处理。因此，对反诉原告的全部诉讼请求应予驳回。
原告（反诉被告）邓景云向本院提供下列证据：
原告身份证复印件，证明原告的主体资格。
被告身份证复印件，证明被告的主体资格。
《房地产买卖合同》（合同编号：201705190035），证明双方签订房地产买卖合同的事实。
银行流水账、收款收据，证明两被告支付首期款中含定金2万元的事实。
微信聊天截图，证明两被告没有按期支付第二期购房款，原告通知两被告解除合同的事实。
银行账户明细、中国建设银行个人贷款支付凭证、贷款发放回单，证明两被告逾期支付第二期购房款，已经构成违约的事实。
被告（反诉原告）黄晓彤、戴子聪向本院提交下列证据：
身份证复印件2份，证明原、被告诉讼主体资格；
《房屋买卖合同》，证明原、被告约定第二期房款的支付以银行按揭放款时间为准，被告并未违约。
《房地产买卖合同》，证明签订该合同是房屋交易的一个程序，即使合同被适用，合同违约责任的条件未成就，被告未违反合同约定。
个人贷款支付凭证、贷款发放回单，证明被告在2017年12月19日已支付第二期购房款。
《证明》，证明《房地产买卖合同》内的条款并非双方的真实意思表示。
《不动产权属登记信息查询证明》，证明涉案房屋现已登记在被告名下。
微信聊天记录截图，证明：①原告在2017年6月份至11月份一直催促被告要求银行按揭尽快放款，这点能反映原告认可“以银行按揭贷款为准”的约定。②因房价上涨，原告违约，其不诚信的行为不应得到支持。
经审理查明：2017年5月1日，原告邓景云与被告黄晓彤、戴子聪签订《房屋买卖合同》约定：被告购买原告的肇庆市鼎湖新区新城48区昌贤路3号鼎湖森邻（北区）M1NM2幢M1-801房，房屋成交价62万元。付款方式：签订合同即付定金2万元；第一期房款16.6万元于双方在房产交易中心签订该房买卖合同之日付清；第二期房款43.4万元，银行按揭放款为准。到房管局签订二手房买卖合同价格只作为缴纳税费的参考价格，暂定申报合同价为62万元，实际付款以合同为准，交税以房管局评估价为准。卖方收到买方全部房款当天必须将房屋交付给买方，逾期未交付房屋给买方，卖方要支付违约金100元／天给买方，有关房屋的管理费、水费、电费、有线电视费等一切费用由卖方负责结清。2017年5月19日，原告邓景云与被告黄晓彤、戴子聪签订《房地产买卖合同》（合同编号：201705190035）约定：原告将肇庆市鼎湖新区新城48区昌贤路3号鼎湖森邻（北区）M1NM2幢M1-801房转让给被告，成交价62万元。付款方式：在签订合同后1天内付定金2万元；第一期房款于2017年5月19日前付18.6万元，第二期房款于2017年11月30日前付43.4万元。合同签订之日起三十日内办理房屋过户手续，房屋于2017年11月30日交付使用。被告支付最后一期购房款时，原告将办理过户后的《不动产权证书》交付给被告。被告决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作毁约处理，本合同即告解除，被告所交定金，原告不予退回；原告在7天内退回被告已付购房款，被告另赔偿原告5万元违约金，由原告在被告已付房款中扣除。合同签订后，被告于2017年5月19日付第一期购房款18.6万元，原告出具收款收据给被告。被告向中国建设银行肇庆鼎湖支行申请贷款支付第二期购房款43.4万元，原告办理了由中国建设银行肇庆鼎湖支行将该贷款发放到自己账户的手续。双方办理了房屋产权由原告变更为被告的登记手续，查询时间是2018年2月11日的《不动产权属登记信息查询证明》显示，涉诉房屋登记权属人是黄晓彤、戴子聪即本诉被告（反诉原告）。2017年12月16日，原告以被告逾期付款违约为由，通过微信通知被告不再卖房，并要求与被告协商处理善后和赔偿问题。2017年12月19日，中国建设银行肇庆鼎湖支行将贷款20万元和23.4万元分别存入原告银行账户。
本院认为：本案是房地产买卖合同纠纷。原告邓景云与被告黄晓彤、戴子聪先后签订《房屋买卖合同》《房地产买卖合同》（合同编号：201705190035），系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。双方订立两份买卖合同的目的是房屋买卖交易，《房屋买卖合同》没有约定第二期买房款什么时候付清，但有约定被告通过银行按揭贷款方式支付；而《房地产买卖合同》约定第二期买房款于2017年11月30日付清。双方与银行办理了由银行将贷款直接付给原告的手续。被告向原告支付第一期买房款后，双方办理了房屋产权由原告变更为被告的登记手续；原告也于2017年12月19日收到银行放贷。可见，通过银行按揭贷款支付第二期买房款是双方的意愿；贷款到付时间比合同约定迟延19天，迟延时间较短，而且没有证据显示属于被告故意造成，因此该迟延付款不构成被告根本违约。原告收到第二期买房款后应当将房屋交付给被告。原告要求解除房屋买卖合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，因此本院不予支持。被告迟延19天给付第二期房款，原告要求被告支付违约金5万元并且不予退还定金2万元。被告认为逾期付款违约金应按中国人民银行同期贷款利率计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该法第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”鉴于没有证据显示双方在履行合同中有交收定金的情况；结合合同约定及履行情况，本院酌定被告应当向原告给付逾期付款违约金2万元。原告因迟延收到第二期购房款而通知被告解除房屋买卖合同，因此没有将房屋交付被告，所以在纠纷解决前，被告要求原告支付迟延交付房屋违约金没有法律依据,本院不予支持。房屋物业管理及其管理费交收，涉及第三人与被告之间物业管理关系，而且被告反诉请求中对原告应交付物管费数额不明确，因此应另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条二款、第一百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告邓景云应当于本判决生效之日起十五日内将肇庆市鼎湖新区新城48区昌贤路3号鼎湖森邻（北区）M1NM2幢M1-801房交付给被告黄晓彤、戴子聪。
二、被告黄晓彤、戴子聪应当于本判决生效之日起十五日内向原告邓景云支付逾期付款违约金2万元。
三、驳回原告邓景云的其他诉讼请求。
四、驳回被告黄晓彤、戴子聪的其他反诉请求。
本诉案受理费5000元由原告承担4500元、被告承担500元，反诉受理费50元由原告承担25元、被告承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。
审判员 黄杰初
二〇一八年三月二十七日
书记员 邵仲强