河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终5329号
上诉人（原审原告）:石家庄长安区房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区和平东路316号。
法定代表人：赵东兴，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张倩,河北天宏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：董学敏，女，汉族，1975年9月7日出生，现住石家庄市裕华区。
委托诉讼代理人：邢庆辉，河北太平洋世纪律师事务所律师。
上诉人石家庄长安区房地产开发有限公司（以下简称长安区房地产公司）因与被上诉人董学敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人长安区房地产公司的委托诉讼代理人张倩、被上诉人董学敏的委托诉讼代理人邢庆辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石家庄长安区房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销石家庄市裕华区人民法院(2018)0108民初350号民事判决书，并依法改判支持上诉人诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决以微信记录并未就具体事项及履行期限进行约定，认定该微信不能视为法律意义上有效的催告错误，依法应予纠正。1、债权人“催告”债务人履行迟延债务，该催告是债权人要求债务人履行义务的意思通知，法律并未规定“催告”的形式、方式、格式等，只要向债务人表达出要求履行债务的意思即属于法律意义上的“催告”。法律意义上的催告并没有“正式文件”的要求，不能以权利人是否向义务人出具正式文件作为权利人是否向义务人催告的证明。2、上诉人提交的微信记录就是上诉人向被上诉人催告交款的证明。首先，被上诉人提到2017年上诉人为业主办理房产证时发现被上诉人未清付房款后，双方“就如何补交房款事宜进行沟通”，并确认经办人员就是上诉人工作人员“许峥”。许峥与被上诉人爱人李新旗2017年9月22日往来的微信记录的指向与目的就是上诉人向被上诉人催告交纳剩余房款30万元。其次，本案中上诉人以数据电文的书面形式向被上诉人催告交款，明确了交款金额、交款方式、交款途径，意思通知明确具体，具备催告的法律效力。3、一审判决中认定催告应当对履行期限进行约定系错误认定。首先，履行期限不是法律规定的催告必要要件，未约定履行期限并不影响“催告”的认定。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第十五条的规定，商品房买卖合同纠纷的催告履行期限是法律明确规定的三个月。逾期未履行权利人请求解除合同的，应予支持，即微信记录无履行期限的内容也不排除该履行期限以及逾期后果的事实存在。二、一审判决适用法律错误，依法应予纠正。1、一审判决适用的《合同法》第九十四条第三项规定，权利人向义务人表达要求义务人履行义务的意思通知后，不管是否约定了履行期限，义务人应当在“合理期限”内履行，该条款并未规定“催告”内容是否应当有履行期限，一审判决以此否定微信记录催告效力的认定错误。2、本案系商品房买卖合同纠纷，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）,根据《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定，权利人向义务人催告后，义务人应当在三个月的合理期限内履行，既证明权利人向义务人的催告无履行期限约定的必要，也证明本案上诉人催告后，被上诉人应当在三个月内履行付款义务，被上诉人在此合理期限内仍未履行，上诉人请求解除合同，依法应予支持。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误，依法应予纠正，恳请贵院依法撤销一审判决，并改判支持上诉人诉讼请求，解除上诉人与被上诉人的商品房买卖合同、责令被上诉人将房屋腾清后退还上诉人。
董学敏答辩称，一、原判认定事实清楚正确，适用法律正确。上诉人以微信记录为依据，认为其行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，其履行了催告，而答辩人没有在其催告后合理期限内履行支付剩余房款，因此，上诉人有权解除合同，要求答辩人腾清房屋。事实上，一审中，上诉人、答辩人共同认可的事实是：答辩人通过银行按揭贷款支付余款，上诉人代答辩人办理银行按揭贷款。而答辩人的贷款一直没有办理下来，上诉人没有与答辩人联系沟通未办成的原因。因此，答辩人虽然没有支付房屋余款，但不属于延迟支付，不属于违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的适用条件是买受人迟延支付购房款，而根据上述事实，答辩人的行为不属于迟延支付，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的要件，不适用该条款。因此，上诉人以该条款为依据行使合同解除权，没有事实基础。其次，微信记录的提交（2018年2月2日开庭当庭提交）已经超过举证期限（举证期限为2018年1月30日）。再次，该微信记录只是反映了上诉人、答辩人在上诉人发现答辩人的贷款未办理下来后上诉人的员工许峥与答辩人的爱人的沟通，并没有明确如何归还；而且，在之后被告再找许峥时，许峥以其不再负责、已提交董事会为由不再答复；许峥是否能够代表上诉人，上诉人没有任何授权，而且答辩人从未收到上诉人任何正式的、书面的函告，要求答辩人支付剩余房款或解除合同；因此，无论从实体上还是程序上，该微信记录不构成法律意义的催告，答辩人没有支付余款不属于迟延违约，上诉人行使合同解除权没有事实基础和法律依据。另，涉案房屋已经交付答辩人13年之久，上诉人的交付行为也可以推定其放弃合同解除权。现在突然以诉讼的方式要求解除与答辩人的房屋购买合同并要求答辩人腾退房屋，于情于法，没有依据。综上，原判认定事实清楚正确，使用法律正确，恳请法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
长安区房地产公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告将房屋腾清后退还原告；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告曾用名石家庄市长安区城市建设开发公司，于2004年9月17日与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设坐落于裕华区房屋。该房屋建筑面积114.69平方米，总价371710元；地下室13737元，合同总金额385447元。被告以按揭贷款方式付款，应于2004年9月17日前付清首付款并提供全部银行按揭资料办理银行按揭，由贷款银行于三十日内发放贷款。逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，被告仅支付85447元，至今既未将贷款手续办理完备由贷款银行发放贷款，又未补交剩余房款，严重违反合同约定、法律规定。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法解除双方的《商品房买卖合同》，并由被告将房屋腾清后退还原告。
一审法院认定事实：2004年9月17日原、被告签订商品房买卖合同，被告购买原告所建新天地自然康城小区17幢3单元102房屋及配套地下室。合同约定，购房总价款为385447元（含地下室），被告于2004年5月12日交款10000元，于2004年9月17日交款75447元，共计85447元（含地下室13737元），贷款300000元。2005年4月8日原告出具新天地·自然康城入伙通知书，该通知书载明：董学敏所购新天地·自然康城17栋3单元102房屋，已经验收合格，准予入住。办理入伙手续所需各项款额为A：办理产证代收费用15418元；B：其他入伙费用846元。新天地·自然康城业主入伙流程图显示1.结算房款及相关费用；2.签署公约承诺书；3.业主提交相关证件；4.签订协议；5交纳无业相关费用；6.办理完上述手续后，办理移交手续。2005年4月24日，被告与石家庄市居安物业管理中心签订前期物业管理服务协议。2005年5月被告入住上述房产，居住至今。被告支付首付款后，未办理贷款，亦未缴纳剩余房款。在本次诉讼前原告工作人员曾与被告爱人发过微信并进行电话沟通，但原告并未发出过正式书面催告，进行催收房款或要求解除合同。原告庭审中称，1.合同第六条只是赋予原告享有合同解除权，根据相关法律规定，原告于2017年9月22日向被告催告支付剩余款项，被告至今未付。合同解除权应当自我方催告后3个月履行期限届满之日起计算，本案未超诉讼时效；2.被告应在接到我方上述催告交款后，3个月的合理期限内履行，但至今未履行交款义务，合同赋予了原告享有合同解除权；3.被告长期占有使用，并不能认定其对该房屋享有所有权，支付房款系被告在商品房买卖合同中最主要的合同义务，因被告未付清房款，不能办理不动产登记，其未取得该房屋所有权，应腾房退还。原告当庭提交原告公司职员与被告爱人微信记录、房屋买卖合同、收据予以佐证。被告质证称，上述微信仅是原告工作人员与被告爱人聊天往来，应有一个付款期限，不能体现具体细节，不能证明被告存在违约行为。被告称，1.双方自2004年9月17日签订商品房买卖合同，合同约定了逾期付款超过30日出卖人有权解除合同，至今已13年之久，故原告诉讼请求超过诉讼时效；2.原告所述2017年9月22日向被告爱人发微信所谓的催告，不构成法律意义上的催告，原告所谓催告仅是双方协商的一个途径，该微信记录没有相应缴纳的时间，只是说明双方对房款进行过协商，没有明确要求被告在规定时间内缴纳剩余房款，不构成法律意义上的催告；3.合同约定，被告于2004年9月17日付清首付款并办理银行按揭，并无贷款银行于贷款30日内发放贷款的约定，因此按照该条的规定，被告已经履行约定的义务，不存在违约的情形。被告自原告向其交付房屋后，居住至今，原告从未向被告发过任何催告，原告主张解除没有任何依据。被告为此提交如下证据：转账划款委托协议书、新天地·自然康城业主入伙流程图、入伙通知书，被告2005年4月24日缴纳水费、物业费、工本费收据、新天地·自然康城住户手册、前期物业管理服务协议一份、住宅质量保证书一份、住宅使用说明一份，用于证明原告已经向被告交付房屋，被告已经入住。原告质证称，委托协议书与本案无关；流程图、入伙通知书、收据没有异议，但被告无按揭合同、放款证明、购房付款凭证，交纳物业费不代表取得房屋所有权；前期物业管理服务协议没有异议，但不能证明被告取得房屋所有权。
一审法院认为，合同解除权在权利本质上属于形成权，其行使不适用诉讼时效规定，故本院对于被告称本案超过诉讼时效的主张不予支持。本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反相关法律规定。双方均应按照该合同约定，履行各自义务。被告自2005年入住新天地自然康城小区17幢3单元102号房屋，至今13年，该合同已经得到实际履行。原告在此期间并未向被告出具任何相关正式文件，要求解除该合同或者对被告未付的房款进行催收即要求被告在合理期限内履行付款义务。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。原告提交的微信记录，并未就具体事项及履行期限进行约定，该微信记录不能视为法律意义上有效的催告。基此，原告在现阶段要求解除诉争《商品房买卖合同》，不符合相关法律规定，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第九十条之规定，判决如下，驳回原告石家庄长安区房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费40元，由原告负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，1.上诉人提供的微信记录只简单提供了支付账户和支付金额，且微信聊天方许峥并未提供任何加盖有上诉人公司公章的书面文件或委托手续证明其行为是经过了上诉人授权的代表公司的有权代理行为，仅以此草率方式通知被上诉人，就要求被上诉人短时间内向某账户交纳金额达30万元的款项，无法使被上诉人对于需交房款的去向确信无疑，明显程序不当且有失公平，故一审法院认定“该微信记录不能视为法律意义上有效的催告”正确，本院依法予以维持。2.根据双方合同约定，“买受人于2004年9月17日前付清首付款并提供全部银行按揭资料办理银行按揭”，可知办理按揭贷款并非被上诉人单方义务，且上诉人并未提出切实证明涉案房屋按揭贷款未办理成功是由于被上诉人单方的原因，因此本案并不满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的适用条件，关于上诉人提出的被上诉人迟延付款的主张本院不予支持。
综上所述，石家庄长安区房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人石家庄长安区房地产开发有限公司。
本判决为终审判决。
审判长 李淑然
审判员 黄良涛
审判员 姜瑞祥
二〇一八年六月二十七日
书记员 孙 梦