辽宁省庄河市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0283民初4602号
原告：王长生，男，1967年9月1日出生，住庄河市。
委托诉讼代理人：许辉，系辽宁法磊律师事务所律师。
被告：王艳，女，1974年12月9日出生，住庄河市。
委托诉讼代理人：刘洪德，系辽宁李远祥律师事务所律师。
被告：王洪飞，女，1974年12月24日出生，现羁押于大连市姚家看守所。
委托诉讼代理人：钟伟，系辽宁昌汉律师事务所律师。
原告王长生诉被告王艳、王洪飞申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许辉、被告王艳委托诉讼代理人刘洪德、被告王洪飞委托诉讼代理人钟伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：要求恢复对坐落于庄河市×小区的×号楼×号车库的执行。事实与理由：根据被告王艳向法院提交的车库转让协议，案涉车库转让时间为2013年3月29日，但根据常理，凡是车库需要转让的，都要由车库实际所有人和受让人亲自到大连福乐家房地产开发有限公司办理相关更名手续。王洪飞买案涉车库的时间是2011年10月18日，案外人提供的其与王洪飞签订的买卖合同时间为2013年3月29日，但案外人与王洪飞签订合同后，双方应当到开发公司办理更名转让手续，并且王洪飞将×房更名给兰传瑜，双方就于2014年11月14日到开发公司办理了相关手续。案外人和王洪飞不但没有到开发公司办理转让手续，王洪飞还于2013年12月7日交纳了案涉车库2014年的物业费，也就是说案外人提供的车库买卖合同是不真实的，因此，我认为案外人提供的车库买卖合同是虚假的。况且双方只是签订了车库转让协议，被告王艳并没有给付车库款，只是双方串通为了规避执行，双方都口头称款项已给付，如此大额款项，若给付被告应向法院提交流水账，否则就是未付款。也就是说双方虽然签订了车库买卖协议，结果并未实际履行。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告王艳辩称：不同意原告的诉讼请求。我于2013年3月29日与王洪飞签订了案涉车库的买卖合同，根据车库买卖合同，案涉车库已经归我所有，由我占有使用。请求驳回原告的诉讼请求。
被告王洪飞辩称：案涉车库买卖合同是合法有效合同，原告的请求没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原告王长生诉被告王洪飞买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月9日作出（2015）庄民初字第1513号民事判决书，判决王洪飞偿还原告王长生借款×万元，并承担此相应利息及诉讼费用。判决生效后，因王洪飞未按判决履行义务，原告向本院申请执行。本院于2015年2月10日作出（2015）庄民初字第1513号民事裁定书，将王洪飞所有的坐落于庄河市×小区×号楼×号车库（建筑面积为26.90平方米）予以查封。之后,王艳对执行案涉车库提出异议，本院于2017年6月7日作出（2017）辽0283执异33号执行裁定书，裁定中止对案涉车库的执行。
2011年10月18日，王洪飞与大连福乐家房地产开发有限公司签订《车库转让协议书》，王洪飞以×元的价款购买了×号楼×号车库。2013年3月29日，王洪飞与王艳签订《车库买卖合同》，约定案涉车库以×万元价款卖给王艳，双方均称是用现金付清全部车库款，只是没有办理产权变更登记，因该车库初始产权就办理不了，系开发商原因造成的。案涉车库现由王艳占有使用。
诉讼中，原告提供2013年12月7日专用收款收据，以证明2014年度案涉车库物业费由王洪飞交纳。二被告对该证据在第一次庭审时予以认可，认为2014年度案涉车库物业费系被告王洪飞交纳，并陈述因为当时王艳和王洪飞签订车库买卖合同履行完毕后，王艳认为车库价值过高，也多次找到王洪飞交涉这个问题，让王洪飞退点钱回来，那段时间王艳一直都在找王洪飞，不仅跟他要钱，而且还要求他办理过户手续，当时王洪飞感到烦躁就躲着他，他就跟王艳说2014年度的物业费我给你交。第二次庭审被告王艳举证了2017年4月27日专用收款收据(大连福乐家物业管理有限公司出具，交款人为王艳，系收取2014-2015年度物业费1600元)，证明2014年度及2015年度物业费由被告王艳交纳。原告对该证据不予认可。原告提出二被告于第一次庭审中已经认可2014年度物业费已经由王洪飞缴纳过，这次提交的该收款收据中包含了2014年的物业费（被告王艳方陈述由于上一次开庭过程中，王艳当时没有找到这个证据的原件，因此，她在表述物业费缴纳的时候没有记清，后来开完庭后，她又找到这个证据）。被告王艳提供了落款时间为2014年11月12日的电费通知单，客户名称为刘春举。原告对该交费通知单不予认可。
2017年3月17日，大连福乐家房地产开发有限公司出具情况说明，内容为：大连福乐家房地产开发有限公司于2011年出售19#、20#、33#、34#地下车库，登记购买方为王洪飞。2017年9月4日，本院向庄河市不动产登记中心询问庄河市×小区×号楼19、20、33、34号车库，是否能够办理所有权登记。庄河市不动产登记中心工作人员于同年9月6日回复：“上列四套车库可申请登记，但不发放登记证明，只记载于登记簿。”2017年9月25日大连福乐家房地产开发有限公司向本院出具《情况说明》，内容为：“庄河市人民法院：关于王洪飞2011年10月18日在我公司购买×小区×号楼19号车库、20号车库、33号车库、34号车库，其全部价款×元，已经全部交清。目前该车库仍然登记在王洪飞名下，其中2014年以前的物业费由王洪飞实际缴纳完毕，2015年至今，因王洪飞本人发生刑事案件被刑事拘留，导致上述四个车库的物业费和他本人的住宅房屋的物业费一直处于拖欠状态，没有人缴纳。另外，关于×小区所有出售车库（包括地上和地下车库）的税费等，已经交纳完毕。如日后业主有需求办理产权登记手续，我公司可以协助业主到相关部门办理车库产权登记手续。”关于案涉车库未办理产权登记的事实，王艳陈述：“当时王艳和王洪飞签定协议购买车库时，王艳问过王洪飞，案涉出库是否能够办理产权证，王洪飞说办不了产权证，变更名头只能到开发商做登记就行了。”被告王洪飞对王艳的该陈述认可基本属实，并陈述“王洪飞在购买车库时，开发商告诉他，车库只能签协议，不能办过户，什么原因不能办理过户，当时王洪飞没有问，王洪飞把协议签订完，把相关买卖时的三联单交付给王艳，凭这个我们认为交易已经完成，王洪飞认为没有必要到开发商再变更名头，所以没有变更，后来王艳不停的骚扰王洪飞，要求办理过户手续，我们认为是无理的要求”，“王艳没有找开发商进行变更，后来2015年以后，王洪飞已经被羁押到派出所，所以变更事宜没有进行下去”。诉讼中，本院组织原、被告三方进行现场查看，王艳一方持钥匙打开了车库门（包括另案共四个车库，其中三个车库存放了车辆）。
另查，王洪飞因涉嫌合同诈骗罪，于2015年4月13日被大连市公安局中山分局刑事拘留，于2015年5月21日被宣布逮捕，现羁押于大连市看守所。
诉讼中，原告申请撤回要求确认二被告间的车库转让协议无效的诉讼请求，本院已裁定准许。
本院所确认的上述事实，有（2017）庄民初字第33号民事裁定书、（2015）庄民初字第1513号民事判决书、车库转让协议书、车库买卖合同、情况说明、函、电费通知单、专用收款收据及当事人的陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案二被告对案涉车库提出的排除执行异议不成立。其理由如下：一、在案涉车库本院查封当时，本院已对案涉大连福乐家开发有限公司售楼处职工及小区物业经理制作了询问笔录，二人明确陈述案涉车库所有权人系王洪飞。二、被告王艳虽提供了车库转让协议书和物业费、电费的收据等佐证其在车库查封前已经签订买卖合同、合法占有案涉车库，但对2014年度物业费交纳一节，其在第一次庭审中认可王洪飞本人交纳2014年物业费，王洪飞亦认可2014年物业费由其交纳，其第二次庭审又提供2017年4月27日专用收款收据，欲证明其交纳了2014年的物业费，并未提供证据推翻其前述，亦未能对上述矛盾陈述作出合理解释，对其举证的电费通知单，该通知单名头为刘春举，亦不是被告王艳，故对其所举证据不足以证明其在车库查封前已占有。三、被告王艳与王洪飞签订买卖案涉车库的时间为2013年3月29日，案涉车库被查封的时间是2015年2月10日，王洪飞被刑拘的时间为2015年4月13日，二被告有充足的时间办理过户，而被告王艳陈述当时王艳和王洪飞签订协议购买车库时，王艳问过王洪飞，案涉出库是否能够办理产权证，王洪飞说“办不了产权证，变更名头只能到开发商做登记就行了”,王洪飞认可该陈述基本属实。而大连福乐家房地产开发有限公司出具说明称如果业主有需要办理产权登记手续，其公司可以协助业主到相关部门办理车库产权登记手续，经本院询问不动产登记中心，其工作人员亦称案涉车库可以记载于登记簿上。由此，被告王艳在购买车库时即知案涉车库王洪飞并未取得物权登记，且未进行仔细核实，而仍然进行购买，因此，案涉车库在王洪飞未取得物权登记的前提下，王艳基于与王洪飞的买卖合同关系，亦不能取得物权登记，因此，对于案涉车库在查封前未能完成过户，其自身有过错。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条（一）之规定，判决如下：
准许执行坐落于庄河市×小区的×号楼×号车库。
案件受理费550元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 宋振业
审判员 孙秀君
审判员 赵日荣
二〇一八年六月五日
书记员 王婷婷