重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第06321号
原告重庆超越物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道望江路28号，组织机构代码76889529-4。
法定代表人朱素英，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）段帮敏，男，1963年1月26日出生，汉族，该公司员工，住重庆市涪陵区。
被告彭勇，男，1973年9月9日出生，住重庆市长寿区。
原告重庆超越物业管理有限公司（以下简称超越物业公司）与被告彭勇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理后，依法由代理审判员王曌担任审判长，与代理审判员田玉康、人民陪审员刘承重组成合议庭，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告超越物业公司的委托代理人段帮敏、被告彭勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告超越物业公司诉称：被告彭勇系重庆市长寿区凤城街道x号x幢xx号业主，房屋面积88.94平方米。2009年5月25日，我公司与该小区业委会签订了《xx小区物业服务合同》，合同期限为2009年6月1日起至2010年5月31日止，合同约定物业服务费用实行包干制，电梯房基价按每平方米0.57元收取，非电梯房每平方米0.40元，物业服务费用按季度缴纳，业主或物业使用人应在每季度末月的25日前履行交纳义务，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金等。合同到期后，业委会没有续聘或选聘其他的物业管理企业，我公司一直为xx小区提供物业服务至今。被告未交纳2010年1月1日至2015年5月31日期间的物业服务费，我公司经催收未果。现请求判令被告支付我公司2010年1月1日至2015年5月31日的物业服务费3698.5元及违约金（违约金从每季度末月的26日起，按每日千分之三的标准计算至付清时止）。
被告彭勇辩称，我房屋面积是88.94平方米，自2010年1月起没有交纳物管费属实。我没有与原告签订合同，因原告没有按照合同进行物业管理，业主委员会也未与原告续签合同。合同到期后，业主委员会聘请了新的物管公司，原告不撤场，新的物业公司不能入场为我小区服务。我不应支付物管费，也不同意交纳违约金，要求调整违约金。原告没有按照物业服务合同进行物业管理，具体表现为：消防通道严重阻塞、未及时更换消防水管、外墙墙砖脱落、1幢没有安装监控、路灯坏了没有维修、花园被业主用来种菜和停车、垃圾桶设置不合理，每层楼应该有一个垃圾桶，小区内乱搭乱建、脏乱差。
经审理查明：被告彭勇系重庆市长寿区凤城街道x号xx小区x幢xx号房屋业主，其房屋面积为89.15平方米，房屋类型为电梯房。
2009年5月25日，原告超越物业公司与长寿区xx小区业主委员会（以下简称业主委员会）签订《xx小区物业服务合同》。该合同约定：由原告为小区提供物业服务，合同期限自2009年6月1日至2010年5月31日；在业主委员会与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务收费实行包干制，电梯房基价按每平方米0.57元收取，从第三层起每上一层每平方米增加0.02元；非电梯房按每平方米0.4元收取，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度末月的25日前履行交纳义务，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金等内容。合同到期后，原告仍对xx小区提供物业服务至今。被告彭勇自2010年1月1日起未交纳物业服务费，原告曾向被告书面催收，后被告仍未交纳。
同时查明，2011年1月10日，长寿区凤城街道办事处发出通知，载明：“xx小区业主：1、我街道于2010年6月5日接业主蒲德辉等75名要求罢免小区业主委员会主任陈伟一事的书面申请，经街道审定要求罢免的程序合法，并于2010年7月24日向小区业委会发出启动罢免程序的通知，而小区业委会至今尚未实施，根据《重庆市物业管理条例》第三十二条的规定，从即日起，由街道办事处负责启动罢免xx小区业主委员会主任陈伟职务的工作；2、在新的业主委员会主任选定之前，由重庆超越物业服务公司继续履行对xx小区的物业服务至新的业委会主任组织根据《重庆市物业管理条例》重新选聘物业服务公司；3、小区业主委员会主任陈伟代表小区业主委员会与重庆园美物业服务公司签订的物业服务合同，经街道办事处城管办和房管局物安科审查，程序不合法…；4、重庆园美物业服务公司不要再对xx的物业服务进行干扰，等等”。
2015年6月，重庆市第一中级人民法院对上诉人邓晓婉与被上诉人重庆超越物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案做出（2015）渝一中法民终字第02541号民事判决，认为：“上诉人邓晓婉所在的原龙凤花园B区现xx小区，在被上诉人超越公司实施前期物业服务合同期满后，经业主同意，与业主委员会签订了物业服务合同；该合同期满后，因原业主委员会主任的罢免问题引起纠纷，经街道办事处依职权协调处理，启动罢免程序，并决定在新的业委会主任选定以及选聘新的物业服务企业前暂由原物业公司继续进行物业服务；基于此，超越公司继续进行物业服务，收取物业服务费符合法律规定”等内容。
另查明，原告超越物业公司在该小区提供物业服务期间，存在消防管网渗水、监控设施老化、外墙墙砖脱落的现象。
上述事实，有当事人的陈述、xx小区物业服务合同、长寿区凤城街道办事处三峡路社区居民委员会对xx小区延期物业服务的情况说明、2011年1月10日重庆市长寿区凤城街道办事处通知、催款通知书及照片、挂号信函收据、房产档案查询单、（2015）渝一中法民终字第02541号民事判决书、照片等证据在案证实，本院予以确认。
本院认为：原告超越物业公司与xx小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对业主具有约束力。在该合同期满后，原告继续对该小区提供了物业服务，被告应当按时交纳物业服务费用。对于被告辩称的原告在合同到期后，不撤场，致使业委会聘请的新的物业公司无法入场服务的意见，本院认为，凤城街道办事处已经认定了该小区业主委员会与重庆园美物业服务公司签订的物业服务合同不合法，原告在合同到期后继续为xx小区提供服务的事实，亦经生效判决予以认定，故对该辩解意见不予采信。故，原告请求被告支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，本院予以支持，但原告应当参照原物业服务合同的约定全面履行物业服务义务。被告欠交2010年1月1日至2015年5月31日期间的物业服务费，其中2010年6月1日至2015年5月31日期间的物业服务费仍以《xx小区物业服务合同》的标准计算。经查明，原告在履行物业服务合同过程中，存在小区消防管网渗水、监控设施老化、外墙墙砖脱落的情况，说明原告提供的物业服务不到位，故不能认定原告全面履行了合同约定的义务，对其请求的诉争期间的物业服务费，本院酌情下调20%。经查询，被告房屋建筑面积为89.15平方米，原告主张88.94平方米，系对其权利的处分，符合法律规定。故被告应支付原告2010年1月1日至2015年5月31日期间的物业服务费2821.2元（0.61元/月/平方米×88.94平方米×65个月×80%）。关于违约金的问题，本院认为，因原告在合同履行期间未全面履行合同义务，在原告与小区业主委员会的合同期限届满后，双方系事实合同关系，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告彭勇在本判决生效后5日内支付原告重庆超越物业管理有限公司2010年1月1日至2015年5月31日期间的物业服务费2821.2元；
二、驳回原告重庆超越物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告彭勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告彭勇负担（原告已预交，被告在本判决生效后5日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 王 曌
代理审判员 田玉康
人民陪审员 刘承重
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 罗 琳