云南省祥云县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2923民初1049号
原告：李正朋，男，1980年6月12日生，汉族，祥云县人，小学文化，个体工商户，住祥云县。
原告：周建琼，女，1984年10月18日生，汉族，祥云县人，初中文化，个体工商户，住址同上，系李正朋妻子。
二原告委托诉讼代理人：徐强，云南富达律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告：褚佑新，男，1955年12月10日生，汉族，祥云县人，初中文化，退休职工，住祥云县。
被告：杨瑞华，女，1961年2月8日生，汉族，祥云县人，高中文化，退休职工，住址，系褚佑新妻子。
二被告委托诉讼代理人：张浙生，云南正圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告李正朋、周建琼与被告褚佑新、杨瑞华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李正朋、周建琼向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原、被告2015年12月7日签订的《祥云县房（地）产买卖契约》于2016年8月12日解除；2、判令被告返还原告购房款550000元，并退还原告办理产权过户产生的税收开支57516元及资金占用费5000元；3、判令被告自行承担原告给被告退回房屋过户产生的税收费用；4、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年12月6日，原、被告签订房屋买卖协议，约定：被告将坐落于祥云县祥城镇九峰路62号房产（房屋二层，砖混结构，国有土地证号祥国用（98）字第09**号，土地使用面积128.37平方米，房产证号祥城镇字第××号，建筑面积192.63平方米）出售给原告，房屋成交价格666000元，协议还约定了其他事项。当天，原告给褚佑新支付了50000元定金。2015年12月7日，原、被告双方到祥云县房地产管理所办理产权过户手续，在房管所签订了《祥云县房（地）产买卖契约》，依照房产证明确了原告购买房屋为××，房产证、土地证号和《房屋买卖协议》一致，当天办理了产权过户手续，原告缴纳了营业税等36630元、契税19980元、交易手续费771元、房屋所有权登记费80元、印花税5元。2015年12月21日，原告给被告转款支付购房款50万元，并支付手续费50元。
2016年1月初，被告给原告交付房屋，原告发现住房现状和产权登记不符，和相邻他户有隔墙使用权争议。原、被告双方为此发生争执，房屋一直没有交付，原告也没有支付尾款，双方多次协商无果。2016年8月12日，经祥云县彩云法律服务所主持双方调解，达成如下协议：1、双方自愿解除2015年12月7日签订的《祥云县房（地）产买卖契约》；2、李正朋将房屋所有权和土地使用权转退还褚佑新；3、褚佑新将已收购房款55万元退还李正朋；4、已经发生的税收开支57516元和资金占用费5000元由褚佑新退还李正朋；5、上述款项由褚佑新交彩云法律服务所临时管理，办理房产证、土地证当天由彩云法律服务所交付李正朋；6、办理退还房产证、土地证所涉税费各项总额由褚佑新承担。调解书签订后，原告多次到祥云县彩云法律服务所催促办理退款手续，但被告拒绝履行协议，至今没有退还原告支付的购房款及其他费用。为此，原告特依照《中华人民共和国合同法》的规定提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。
被告褚佑新、杨瑞华辩称，双方签订的买卖契约系双方真实意思表示，系合法有效的合同，双方必须严格遵守执行。被告不但履行了交付房屋的义务，而且已经依法协助办理了过户登记手续，原告已经取得了相应物权，被告的合同义务已经履行完毕，原告的合同目的已经实现，双方的买卖合同依法不能解除。案涉房屋产权明晰，相邻四至无争议。原告已经就相邻等相关问题进行了详细了解，原告所诉的“使用权有争议”的主张与事实不符。至于双方于2016年8月12日达成的《调解书》，因该次调解程序启动不合法，调解人员芮红寿虽属祥云县司法局人员但并非调解书上载明的“祥云县彩云法律服务所”人员，《调解书》无房屋共有人杨瑞华的签字确认，因此，《调解书》形成的程序和主体不合法，没有法律效力，不能否定双方签订的房屋买卖合同。此外，《调解书》约定的内容不具有可履行性，一是被告已经将原告交付的购房款用于购买他处房屋，现已无经济能力返还给原告；二是原告依约已经缴纳的相关税费已经不能退还；三是案涉房屋已经办理了产权变更登记手续，以协议解除原买卖合同的方式并不能撤销物权变更登记，案涉房屋的物权仍然属于原告。综上所述，双方签订的《买卖契约》合法有效，且案涉房屋已经过户到原告名下，应驳回原告的诉讼请求，同时请求判令原告立即支付购房尾款166000元（因原告违反诚实信用原则及《买卖契约》的约定，其无权要求退回定金50000元，亦不得将该笔定金折抵为购房款）。
当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，被告对原告提交的证据《祥云县彩云法律服务所调解书》和《情况说明》提出异议，认为该两份证据不合法；原告对被告提交的证据《商品房购销合同》提出异议，认为与本案无关联，也不能证明被告无赔偿能力。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《祥云县彩云法律服务所调解书》和《情况说明》能反映本案相关案件事实，本院确认作为认定案件事实的依据；2、被告提交的证据《商品房购销合同》与本案无关联，不予确认。
根据当事人的陈述和上述法庭确认的证据，本院确认如下案件事实：2015年12月6日，原、被告签订了《房屋买卖协议》和《租房协议》。《房屋买卖协议》约定：被告将自己所有坐落于祥云县祥城镇九峰路62号（原登记门牌号为××）房产（二层砖混结构房屋，国有土地证号祥国用（98）字第09**号，土地使用面积128.37㎡，房产证号祥城镇字第××号，建筑面积192.63㎡）出售给原告，房屋成交价格666000元，房屋买卖过户产生的一切费税由原告承担，协议还约定了款项交付和违约责任等相关事项。《租房协议》约定：被告方租借上述房屋居住一段时间（2016年1月1日至2016年9月30日）。
协议签订后，原告于签订协议之日支付了定金50000元。2015年12月7日，原、被告双方到祥云县房地产管理所办理产权过户手续，在房管所签订了格式合同《祥云县房（地）产买卖契约》（主要内容同前述《房屋买卖协议》，该契约另行约定于2017年12月7日交付房屋），并于当天办理了房屋所有权过户登记手续。原告依约缴纳了营业税等36630元、契税19980元、交易手续费771元、房屋所有权登记费80元、印花税5元。2015年12月21日，原告给被告转款支付购房款50万元，开支了转款手续费50元。2015年12月21日，原、被告双方向祥云县国土资源局祥城分局申请土地使用权转让变更登记，祥云县国土资源局审核后，于2016年3月18日按照原登记情况批准使用权人变更登记为李正朋，但原告方至今未领取新证，也未缴纳相关费用。
2016年1月初，原、被告双方因房屋现状和产权登记不符以及相邻权属等问题发生争议，双方多次协商无果。原告拒绝支付购房尾款、拒绝接收房屋。2016年8月12日，经祥云县彩云法律服务所主持调解，双方达成如下协议：一、双方自愿解除2015年12月7日签订的《祥云县房（地）产买卖契约》；二、李正朋将房屋所有权和土地使用权转退还褚佑新；三、褚佑新将已收购房款55万元退还李正朋；四、关于解除《祥云县房（地）产买卖契约》双方已经发生的李正朋因办理房产办证费用和购买房屋交易的税收开支各项费用合计57516元和资金占用费5000元，由褚佑新退还李正朋；五、关于第三、第四条的款项由褚佑新交彩云法律服务所临时管理，在褚佑新领房产证、土地证当天由彩云法律服务所交付李正朋；六、双方在协议签订后共同到税务机关申请办理退税手续，所退税费由李正朋如数支付褚佑新，在办理退还房产证、土地证所涉及的国家征收税费各项总额由褚佑新承担；七、双方所涉及经济往来时双方必须出具收款字据。在此次调解过程中，原告李正朋、周建琼和被告褚佑新、杨瑞华均同场，但周建琼和杨瑞华未在调解协议上签字。李正朋与褚佑新签署调解协议后，褚佑新将存有60万元的银行卡交付给调解人员管理。原、被告双方去办理退税未果后，被告不愿意继续履行调解协议，并要回了上述银行卡。为此，原告向本院提起诉讼。
另查明，上述房地产系被告于1986年通过家庭分家析产所得，1998年获颁了《国有土地使用权证》，土地使用类型为划拨，用途为住宅，载明使用权面积为128.37㎡，其中28.37㎡为与他户共用（院子以及通道）。被告于2010年拆除旧房后从新建盖了房屋，新建房屋实际使用土地状况与土地证载明的状况发生了一定变化，原来的部分共用土地（原共用大门通道位置）已经被被告方占用，但没有办理相关变更登记手续。2012年，被告褚佑新与西边相邻方赵雷签订过《共用墙协议》，将共用院子隔开各自管理（在共用院子南段，从被告户西边山墙外50公分处打了隔墙），同时约定赵雷户借用被告户西边山墙滴水50公分（赵雷户在该西边山墙北头搭建了一简易楼阁，该楼阁相关建筑物紧靠被告户的山墙）。原、被告双方协商过程中，被告与赵雷户协商后，将西边山墙外50公分滴水位置打了隔墙，上述楼阁建筑物部分未作处理。
本院认为，土地使用权和相邻权属是房屋买卖合同关系的重要要素，合同当事人在签订房屋买卖合同过程中，应当对房屋状况、相关证照及相邻权属关系等内容进行全面审查，并对相关内容在合同中进行明确约定。本案中，案涉房屋系被告拆除旧房后重新建盖的房屋，该房屋重新建盖时，没有按照《国有土地使用权证》记载的宗地图施工，特别是与他户的共用面积发生了较大变化，但当时被告没有按照土地管理法规的规定申请办理变更土地登记，致使土地使用现状与土地登记情况不相符，从而导致案涉房屋的物权存在瑕疵。原、被告双方在订立《房屋买卖协议》和《祥云县房（地）产买卖契约》过程中均忽视了该重要内容，不但没有在合同中予以明确说明，也没有约定如何处理，足以证明原、被告双方在订立相关合同过程中存在重大误解。此外，本案案涉房屋与他户存在共用墙、借用滴水等相邻权属协议关系，但双方订立的相关合同中也未对此关系进行说明和约定，也无证据证明双方进行了另行约定，双方当事人在订立合同以后也未能就此问题达成一致协议，无法通过签订补充协议等方式进行解决，该情况也应认定原、被告双方在订立合同过程中存在重大误解。《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的……”。依照前述法律规定，如双方未能协商解除合同，则本案原、被告双方均可以依法行使撤销权。在法律规定的行使撤销权期限内，经祥云县彩云法律服务所主持调解，原、被告双方于2016年8月12日达成了协议（《祥云县彩云法律服务所调解书》），双方自愿解除2015年12月7日签订的《祥云县房（地）产买卖契约》。双方以协议的方式解除房屋买卖合同，符合本案事实和法律规定，本院予以确认，原告起诉请求确认双方签订的合同（《房屋买卖协议》和《祥云县房（地）产买卖契约》）于2016年8月12日解除的诉讼请求，本院予以支持。被告杨瑞华与褚佑新系夫妻关系，彩云法律服务所调解过程中，被告杨瑞华参加了调解工作，知晓解除合同的协议内容，现无证据证明其明确表示反对，结合双方当事人各系夫妻关系和调解书中只列明“丈夫”（李正朋和褚佑新）并由“丈夫”签字的事实，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，应认定双方“丈夫”均有代理权，故解除合同系双方当事人的真实意思表示，被告以杨瑞华没有在调解书上签字以及调解主体不适格、调解程序违法等为由主张《祥云县彩云法律服务所调解书》全部无效的答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定以及《祥云县彩云法律服务所调解书》的约定，被告应将购房款返还给原告，原告请求被告返还购房款55万元的诉讼请求，本院予以支持。本案房屋尚未实际交付给原告，故本案中不涉及返还房屋问题，但是，因案涉房屋已经办理过户登记手续，合同解除后，应再次办理变更登记手续，原告应给予协助办理。因原、被告双方在订立合同过程中，均忽视了土地使用状况与登记状况不符等重要内容，导致产生纠纷，双方均有过错，因此次交易行为产生的相关损失，应由原、被告双方共同承担（同等责任）。现已产生的税费损失57516元和原告主张的资金占用费5000元，应由被告赔偿50%即31258元。尚未产生的损失，本案中不予裁判。《祥云县彩云法律服务所调解书》虽然约定税费损失和资金占用费由被告支付给原告，但该约定是建立在相关税费可以退还的基础上形成，但是，该案房屋已经办理了过户登记手续，依照相关规定，相关税费已经不能退还，因此，该项约定系无效条款，原告要求被告全额支付上述款项的诉讼请求，本院予以部分支持。被告关于应继续履行房屋买卖合同等答辩意见，与本案事实和相关法律规定不符，本院不予采纳。案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十四条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告李正朋、周建琼与被告褚佑新、杨瑞华签订的《房屋买卖协议》和《祥云县房（地）产买卖契约》于2016年8月12日解除。
二、被告褚佑新、杨瑞华于判决生效后10日内返还原告李正朋、周建琼购房款55万元。
三、被告褚佑新、杨瑞华于判决生效后10日内赔偿原告李正朋、周建琼税费等损失31258元。
四、驳回原告李正朋、周建琼的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9925元，由原告李正朋、周建琼和被告褚佑新、杨瑞华各承担4962.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
审 判 长 李福荣
人民陪审员 罗琴丹
人民陪审员 周燕平
二〇一七年三月十五日
书 记 员 张凤莹