浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0782民初5951号
原告：傅文财，男，1973年4月8日出生，汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：李忠、胡晓俊，浙江拓思律师事务所律师。
被告：傅文喜，男，1972年11月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。
被告：徐某，女，1977年10月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。
被告：傅凯斌，男，2000年7月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。
法定代理人：徐某（系傅凯斌母亲），女，1977年10月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。
三被告共同委托诉讼代理人：毛建荣，浙江红太阳律师事务所律师。
三被告共同委托诉讼代理人：王智平，浙江红太阳律师事务所实习律师。
原告傅文财与被告傅文喜、徐某、傅凯斌宅基地使用权纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员毛滨独任审判，于2018年5月16日公开开庭进行了审理。原告傅文财的委托诉讼代理人李忠、胡晓俊，被告傅文喜、徐某、傅凯斌的委托诉讼代理人毛建荣、王智平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅文财向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告傅文喜签订的《房屋绝卖协议》和《房屋买卖补充协议》有效。二、判令三被告协助原告将江东街道下傅小区76幢1号占地面积36平方米的不动产权过户至原告名下。事实与理由：傅文喜与徐某系夫妻关系，傅凯斌系傅文喜与徐某的儿子。原告与三被告均系义乌市江东街道下傅村村民。2007年10月27日，原告与被告傅文喜签订《房屋绝卖协议》和《房屋买卖补充协议》，约定被告作价1872000元将其批得的36平方米江东街道下傅村旧村改造土地使用权转让给原告，被告协助原告办理不动产权过户登记手续。嗣后，原告按照协议付清全部款项，并在安置地块上出资建造了房屋，该房屋一直由原告管理使用至今。现涉案不动产权证已办理完毕，但三被告至今未协助原告将江东街道下傅小区76幢1号28.57%的不动产权过户登记至原告名下。为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。
原告就其诉请提供以下证据：
1、房屋绝卖协议、房屋买卖补充协议各一份，证明被告作价1872000元将其批得的36平方米江东街道下傅村旧村改造土地使用权转让给原告，同时约定被告应协助原告办理不动产权过户登记手续等事项。
2、协议书一份，证明经过投标，被告取得36平方米旧村改造土地使用权，该协议表明该土地所在位置。
3、收条4份，证明原告已按房屋绝卖协议、房屋买卖补充协议的约定将款项支付给被告。
4、婚姻状况信息查询反馈表（档案资料）一份，证明第一、第二被告系夫妻关系。
5、不动产权证一份，证明涉案房屋相关不动产权证已于2018年1月26日办理完毕，但被告并未按协议约定协助原告办理不动产权过户登记。
6、当庭提供证明一份，证明下傅村同意被告将36平方米宅基地土地使用权转给原告。
7、当庭提供义乌市农村村民建房用地审批表（档案资料）一份，证明三被告的关系，以及三被告拥有下傅村144平方米土地使用权。
8、当庭提供义乌市农村住房历史遗留问题处理有偿使用合同、义乌市农村住房历史遗留问题审核表、收款收据（档案资料）各一份，证明涉案部分超建面积的有偿使用费系原告方支付。
经庭审质证，三被告质证意见如下：
1、房屋绝卖协议、房屋买卖补充协议各一份，由傅文喜、傅文财签字真实性无异议，但是徐某与傅凯斌不知情也没有签字，合法性有异议，涉案的宅基地是三被告共同共有，第一被告擅自处分是违法的，对合同内容是有异议的，1872000元也是不合法的，实际转让的价格是468000元。
2、协议书一份，真实性无异议，但是第二、三被告并不知情，也没有转让。
3、收条4份，由傅文喜出具的是没有异议的，但是收到的款项没有这么多，除了468000元收到过，其他都是虚的。
4、婚姻状况信息查询反馈表一份，无异议。
5、不动产权证一份，真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，从不动产权证可以看出，本案被告与案外人是按份共有的，即使真的是如原告所讲处分了涉案的宅基地，按照物权法的规定，也应当经过持有份额三分之二以上的人同意才能过户。
6、证明一份，对下傅村民委员会的章没有异议，但对证明的出具，被告方也问了下傅村的村长和书记，对于这份证明的出具，下傅村的村长和书记不知情，也没有经过下傅村村民委员会讨论同意，该份证明不能体现村委会的意志，也与本案不具有关联性，不具有证明力。
7、义乌市农村村民建房用地审批表一份，是复印件，我们不予认可，但是对被告一家报批144平方米是认可的。
8、义乌市农村住房历史遗留问题处理有偿使用合同、义乌市农村住房历史遗留问题审核表、收款收据各一份，真实性予以确认，对于收款收据真实性也予以确认，但是不能证明原告的证明目的，不具有关联性。
被告傅文喜辩称，1、涉案宅基地实际转让价为13000元/每平方米，总价是468000元，协议书上写的1872000元是按1比4写上去的。除了收到468000元，其他价款没有收到过；2、本案所涉及的协议是无效的，本案所涉的宅基地是三被告共同审批所得，转让时没有经过其他共有人的同意，傅凯斌是未成年人，作为监护人，只能为了被监护人的利益才能转让，本案转让侵犯了未成年人的权益；3、傅文财作为受让方，与傅文喜是同一经济组织成员，受让后已经超过了义乌土地改革的最大面积；4、诉状中所写的不动产权登记已经办理完毕，按照不动产权的登记是按份共有的，按照物权法97条的规定，处分按份共有关财产应当经共有人三分之二以上的同意，本案即使第一被告同意过户，也达不到三分之二的份额，过户无法进行。请求驳回原告诉讼请求。
被告徐某、傅凯斌辩称，1、转让时第二、三被告没有签字，也没有收取任何款项，并不是本案所涉及协议的合同相对方；2、第三被告为未成年人，擅自处分第三被告的财产，侵犯了傅凯斌的权益；3、本案所涉及的财产未经其他共有权人同意，所签订的协议是无效的；4、本案的宅基地经过确权是按份共有的，处分按份共有的财产应当按照法律的规定，本案无法达到法定的条件，原告诉请要过户的诉请，应当依法予以驳回。
三被告就其诉请提供以下证据：
1、当庭提供起诉状及调解笔录（档案资料）、保证书各一份，证明傅文喜与徐某夫妻关系不好。
2、当庭提供土地登记卡（档案资料）一份，证明原告有房产，受让后超过政策规定的最大面积，不具有受让的资格。
经庭审质证，原告质证意见如下：
1、起诉状及调解笔录、保证书各一份，真实性无异议，但起诉状及调解笔录、保证书恰恰证明了徐某与傅文喜有深厚的感情基础，夫妻之间有过争吵不能就此得出夫妻关系不好的结论，从上述证据来看，被告夫妻关系良好。
2、土地登记卡一份，该份证据不能证明原告方不能因此获得其他土地及房产。
本院对原告提供的证据认证如下：
对房屋绝卖协议、房屋买卖补充协议，原告与被告傅文喜及见证人陈某均有签名摁指印，真实性应予认定。对被告出傅文喜出具的四份收条，有被告傅文喜签名摁指印，真实性应予认定。对原告提供的协议书、不动产权证、义乌市江东街道下傅村民委员会证明、义乌市农村住房历史遗留问题处理有偿使用合同、义乌市农村住房用地审核表、义乌市村经济合作社收款收据、义乌市农村村民建房用地审批表、租房协议书等证据，均与本案相关，对该些证据的证明效力，本院予以认定。
本院对被告提供的证据认证如下：
起诉状及调解笔录、保证书各一份，真实性予以认定，但该证据不能证明第一、第二被告夫妻关系不好。土地登记卡的真实性予以认定，但不能证明原告不具有受让的资格。
根据原、被告举证、质证，结合双方庭审陈述，本院对本案事实认定如下：
被告傅文喜、徐某系夫妻关系，被告傅凯斌系被告傅文喜、徐某的儿子。原告傅文财与被告傅文喜、徐某、傅凯斌均为义乌市江东街道下傅村集体经济组织成员。2006年8月25日，三被告经审批取得了144平方米的农村私人建房建设用地（义土农建字［2006］第7476号）的使用权。2007年10月27日，在陈某的见证下，原告（买入方）与被告傅文喜（出卖方）签订了《房屋绝卖协议》及《房屋买卖补充协议》各一份，协议约定了以下主要内容：“1、出卖方自愿将下傅村旧村改造安置处傅文喜户的房屋计36平方米权属（占地面积）包括一切相关证件按时值绝卖给买入方，计人民币1872000元整；2、付款方式：签协议时付1504000元整，旧村改造土地放样后付30万元整，房屋结顶证件做齐后付68000元整；3、出卖方保证本房屋权属清楚…”。补充协议约定了以下主要内容：“…2、本宗房屋出让给傅文财后，不论本宗房屋价格涨跌，出让人都不追加任何款项和费用，并无偿协助受让人办理产权证、土地证、过户等一切手续；3、若出让人故意拖延、刁难致使受让人无法办理过户、土地证、产权证等一切手续（如政策问题与出让人无关），出让人须归还给受让人所付的购房款计人民币1872000元整…”。上述房屋绝卖协议及房屋买卖补充协议中的绝卖（购房）款真实交易价格为468000元，原告傅文财已经支付。2007年11月29日，原告对受让的上述36平方米宅基地进行了投标，确定了地基位置。后原告傅文财出资在上述地基上建造了涉案房屋并占有使用至今。2017年12月19日，涉案房屋完成了义乌市农村住房历史遗留问题审核处理。2018年1月26日，涉案房屋办理了初始登记并取得了［浙（2018）义乌市不动产权第0008204号］不动产权证。该房屋现坐落于义乌市。后因被告未协助原告办理涉案房屋不动产权证过户登记手续，原告向本院提起诉讼。
本院认为，双方争议的焦点是：房屋绝卖协议及房屋买卖补充协议中载明的1872000元绝卖（购房）款是否为双方真实的交易价格？被告方认为该款就是双方真实的交易价格，原告至今未付清。原告方认为2007年宅基地的市面价格实际是1万元-1.3万元平方米，原告方向被告方购买的地基价格是1.3万/平方米，本案实际为468000元。为了防止出卖方违约，因此协议中的价格以及收款的凭证均是实际交易价的四倍即1872000元。本院认为：1、被告分别于2007年10月26日、2007年11月27日、2008年5月21日、2008年12月18日给原告出具了收款1504000元、200000元、200000元、118000元的四份收条，收条总计的收款数额为2022000元（多写15万元作为违约金）。因为该数额与协议书中载明的1872000元购房款数额相同且支付的时间也符合协议的约定，故应认定本案购房款已付清。被告购房款未付清的辩解意见，本院不予采纳；2、在义乌本地的宅基地使用权转让交易中，为防止违约，确有把交易价格翻倍甚至翻几倍写的情况，本案房屋绝卖协议及房屋买卖补充协议的约定符合当时当地的该种交易习惯。而从价格上来说，1872000元/36平方米=52000元/平方米的价格也与2007年当时当地的宅基地价格明显不符。原告陈述单价1.3万/平方米，实际购房款是468000元，而被告也认可实际收到了468000元购房款。被告作为完全民事行为能力人，在实际只收到468000元的情况下，却愿意给原告出具了总计2022000元的收条（协议载明价款1872000元，多写了15万元作为违约金），并且没有证据证明被告事后对此有异议，故应认定双方实际交易的价格就是468000元；3、在房屋买卖补充协议中双方约定“若出让人故意拖延、刁难致使受让人无法办理过户、土地证、产权证等一切手续（如政策问题与出让人无关），出让人须归还给受让人所付的购房款计人民币1872000元整”，这里双方既没有约定违约金，也没有约定要赔偿的其他损失，可以进一步说明1872000元并非双方真实的交易价格。经综合分析，原、被告双方真实的绝卖（购房）款价格认定为468000元更符合本案实际。本院认为，原告傅文财与被告傅文喜签订的《房屋绝卖协议》和《房屋买卖补充协议》实质上系对被告傅文喜户旧村改造审批取得的宅基地使用权的转让。该二份协议除载明的绝卖（购房）款数额及分期付款数额有虚假记载以外，其他内容系双方真实意思表示。原、被告系同一集体经济组织成员，本案的转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，除上述虚假记载部分之外，应认定有效。被告徐某系被告傅文喜之妻、被告傅凯斌系其子，本案宅基地使用权转让已有十年之久，没有证据证明被告徐某、傅凯斌之前有提出过异议，基于三被告的身份关系，原告有理由相信被告傅文喜有代理权，故依法本案《房屋绝卖协议》和《房屋买卖补充协议》对被告徐某、傅凯斌具有法律上的约束力。原告傅文财已付清绝卖（购房）款，履行了合同义务，并且原告已在涉案地基上出资建造了房屋并占有使用至今。被告作为转让方按约负有协助原告办理涉案不动产过户登记的义务。涉案不动产现坐落于义乌市，已经义乌市农村住房历史遗留问题审核处理并办理了初始登记，已经可以办理过户登记手续。对原告合理部分的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条之规定，判决如下：
一、原告傅文财与被告傅文喜于2007年10月27日签订的《房屋绝卖协议》及《房屋买卖补充协议》部分有效。
二、被告傅文喜、徐某、傅凯斌于本判决生效后十五日内协助原告傅文财办理坐落于义乌市房屋中占地36平方米的不动产权过户至原告名下的变更登记手续。
三、驳回原告傅文财的其他诉讼请求。
案件受理费6900元，由被告傅文喜、徐某、傅凯斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 毛 滨
二〇一八年七月三日
书记员 朱炜玮