北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10096号
上诉人（原审原告）：李军，男，1972年3月10日出生，现北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：曾乃君，北京开盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：石丽静，女，1980年12月15日出生，住山东省菏泽市牡丹区。
委托诉讼代理人：申冰，北京市汉周律师事务所律师。
上诉人李军因与被上诉人石丽静房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初23508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李军上诉请求:1.请求改判石丽静支付李军损失金额398487元以及相应利息(以银行同期贷款利率为准,自2016年8月17日至石丽静实际清偿之日止);2.请求判令一、二审诉讼费用由石丽静承担。事实与理由：一、一审法院部分事实未查清。第一，《房屋租赁合同》部分无效，不影响其他条款的有效性，该合同仍然有效。因涉诉房屋被停止使用造成的损失应由石丽静承担。第二，关于李军的损失。李军因石丽静故意隐瞒错误的认为可以连续经营8年以上而为此付出48万元转让费并花费157579元进行装修，仅上述两项李军须多支出经营成本398487元。二、一审法院适用法律错误。双方签订的合同后面五年租期无效，石丽静系过错方，应赔偿李军所受损失。
石丽静二审答辩称：同意一审判决对损失部分的认定。
李军向一审法院起诉请求：1、请求确认双方于2013年7月17日签订的《房屋租赁合同》第一条房屋租赁期限自2016年8月17日至2021年4月6日的部分无效（2016年8月16日是李军将房屋腾退交还给刘文波的时间）；2、判令被告赔偿李军因不能继续履行《房屋租赁合同》无法继续使用商铺的损失，包括转让费480000元、装修损失157579元及上述转让费及装修损失的利息（以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2016年8月17日计算至实际清偿之日止）；3、判令被告返还李军押金45833元及利息（以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2016年8月17日计算至被告实际清偿之日止）。
一审法院认定事实：2013年7月17日，石丽静（甲方）与李军（乙方）签订《转让合同》，就东方威尼斯美容美体中心转让达成以下事宜：“东方威尼斯美容美体中心坐落在，北京市朝阳区黄杉木店路×号×号楼×及×号楼所有地下室。经双方协商，甲方同意把东方威尼斯美容美体中心公司转让给乙方经营。乙方同意接受对东方威尼斯美容美体中心公司的所有经营权。甲方责任：甲方将东方威尼斯美容美体中心公司转让给乙方，包括店内现有的所有设备设施（房屋产权和消防系统除外），甲方自愿把东方威尼斯美容美体中心的营业执照，税务登记证等相关证件过户到乙方名下，并把公章财务章等移交给乙方。店内设备设施为一次性转让，转让以后，均归乙方所有，如再有磨损损坏，均由乙方负责支配或维修，与甲方不发生任何关系。乙方一次性支付给甲方转让金肆拾捌万元人民币……”该合同已经实际履行，李军支付石丽静48万元的转让费。
同日，石丽静（出租方、甲方）与李军（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，石丽静将位于北京市朝阳区黄杉木店路188号阿曼寓所×号楼×及×至×的全部地下室（以下简称涉案房屋），总面积为860平方米，地上260平米，地下600平米出租给李军，并约定：“第一条：房屋租赁期限（一）房屋租赁期为2013年8月8日至2021年4月6日；第二条：房屋租金1、房屋租金为每月人民币肆万伍仟捌佰叁拾叁元整，乙方在第壹次缴纳租金时，应一并额外缴纳壹个月租金作为押金。期限届满双方合意解除合同时，房屋无明显人为损害且乙方无拖欠房租，与外界无经济纠纷时，甲方应于交接当天退还房租押金。2、租金交纳方式为每三个月交纳一次租金，除第一次外其余租金应于租金到期前7日一次性转账方式支付。第六条：合同解除（一）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。1、不支付或不按照约定支付租金，拖欠达柒日以上的。第七条违约责任（二）在乙方违约不能按时交纳租金逾期超过十五天时，乙方默认甲方有权强行收回房屋，以此造成的损失由乙方负责。（但因甲方原因引起的除外，如甲方不能按时到乙方处收取租金，或者在逾期期间无法联系甲方等原因）……”当日，李军向石丽静交纳了押金45833元。双方均认可李军将涉案房屋租金交纳至2016年8月8日，之后李军未交纳过租金。
2016年8月16日，李军从涉案房屋中搬离。李军称其将涉案房屋交给了刘文波，石丽静认可刘文波代石丽静与李军进行的房屋交接。
双方均认可李军搬离涉案房屋时拖欠水费1000元，李军同意上述水费在押金中予以抵扣。
石丽静不同意退还李军押金，称李军因未交租金搬离，导致石丽静与刘文波、董旭峰的合同解除，造成很大损失，但承认损失未实际发生；另外李军对外办理了消费卡，有消费者找石丽静要，因此不同意退还李军押金。李军对石丽静上述不退还押金的理由不认可。
李军称于2013年对涉案房屋进行了装修，花费157579元，并提交《店面装修协议》、装饰项目预算单、马洪军《证明》佐证。石丽静对上述证据的真实性均不认可。
石丽静称李军因经营不善拖欠租金，并提交李军、石丽静微信记录：“李军：你刚才打电话说的意思前边我听明白了，就是八月底前咱们尽量转出去，后面说的如果转不出去该怎么办呢，我没挺清楚。石丽静：转不出去，你接着干呗，还能咋办呀。李军：那刘文波的意思是什么呢，听他意思八月就要收回房子来。石丽静：这个跟你没关系，是我和他的事，我会处理好的。他和我哥闹矛盾那，你放心吧。李军：好。……石丽静：李哥，我哥和刘文波闹的不太愉快，他们分开了，咱们这以后是刘文波的了。这个合同回来从签一份，你和刘文波签，但合同的所有条款都不变，一切是我承诺给你的内容，我月底到北京。你看行吗？所有一切都不变，只是换个合同，换个人签。李军：恩，你到北京咱们见面说吧。……石丽静：你到底怎么想的李哥？李哥，不管你签不签合同，也都到该交房租的时候了。……2016年7月29日石丽静：李哥，把房租汇过来呗。李哥，如果不交房租，七号收房子，你就违约了，我就不管了。……石丽静：李哥，你这是干什么呀？不交房租，能这样赖着吗？闹的不好有意思吗？……李军：哎，我怎么能是赖房租呢……”。李军对上述微信记录的真实性认可，但称其未交纳租金的原因是石丽静与刘文波的租赁合同已经到期，其担心租金给了石丽静没有保障。
对于当事人双方有争议的事实和证据，法院认定如下：
关于石丽静与刘文波就涉案房屋租赁合同的到期时间。石丽静称涉案房屋系石丽静从刘文波、董旭峰处租赁，租赁期限为2011年6月17日至2021年4月7日，并提交《房屋租赁合同》佐证。石丽静对上述《房屋租赁合同》的真实性、关联性、证明目的均不认可。李军称石丽静与刘文波、董旭峰的租赁合同到2016年6月份到期，并提交2016年7月24日、2016年8月12日、2016年8月16日李军与刘文波的录音原件及李军、石丽静微信记录原件佐证。2017年7月24日的录音有以下内容：“刘文波：我说需要多少钱，她就不干，这个那个，说白了，我说你干不干无所谓啊，你看看合同去，我现在我也忙，我在济南。我有工地项目，我也没有时间和你扯皮，我说你要租，我就优先于你，我就要那么多房租，不租，我提前通知你了，你该撤就撤，对吧，她说她租，我说你租行啊，那咱合同不是已经到期了吗，咱得重新再签合同啊，因为合同已经到期失效了这个合同，你清楚了吧，应该是六月份，我记得是6月份。李军：到16年6月份？刘文波：就是两个月噢上个月16号她到期的，她非得说是8月份，我说行，无所谓，这东西咱就说到期走你要走的话我也不能说就是那一天，你没搬走咱也不能干那个事儿吧，就这个情况，后来她就是等于是上周吧，上周给我打电话的意思是，上周就把你和她的情况和我说了，她说你看哥啊，她可能怕你她可能是怕和你有违约我估计是，我要把你轰走，你肯定要找她是吧，对吧，有前期投入什么的，是吧。李军：那我肯定是要找她呀是不是，换谁也该找她啊。……刘文波：其实吧，我和她老公也关系不错。认识也十几年了。但是我租她这房子，我当时跟她说的很清楚。这五年之内，咱就按照原协议。五年以后，我随着市场价的行情，肯定优先给你，哪怕给你便一点，我也会给你，但我不可能始终保持这个价格，我已经跟她说的很清楚了……咱俩沟通一下，你也明白，我也明白，这样的话你俩先达成一致意见。你跟她协议作废，咱两个签，我跟她也协议作废，你听懂了吗？李军：我听懂了。……刘文波：现在你不想干了是吧。李军：对。刘文波：你本来就不想干了，对吧。李军：对。……刘文波：现在我跟她谈到什么份儿上呢，我为什么来找你，就是她想让你以后直接给我交房租。李军：我明白那个意思，石丽静和我说的意思是，她给我发了一个微信，她说还是延续以前的。……李军：我再转让，肯定让第三方直接跟你签合同，或者和石丽静去签合同，如果你和石丽静达成协议了，就让他直接和你签，如果说我转不出去，我肯定还要再找石丽静，因为这合同本来就存在问题，咱不说这叫合同欺诈吧，你弄得也很不舒服。刘文波：她跟你的话，假如说我同意的话，人家就不存在合同欺诈呀。李军：你就是这个意思吗？如果你同意的话，我可以往外转，就是转低一点，我多少都能转呀，对不对呀。……”石丽静对三段录音的真实性、关联性、证明目的均不认可。双方2016年6月22日微信记录有以下内容：“李军：那刘文波的意思是什么呢，听他意思八月就要收回房子来。石丽静：这个跟你没关系，是我和他的事，我会处理好的。他和我哥闹矛盾那，你放心吧。”石丽静对微信记录的真实性、关联性认可，证明目的不认可。法院认为，结合双方质证意见，李军不认可石丽静提交的《房屋租赁合同》的真实性，并提交了录音证据原件、微信记录原件予以反驳，石丽静认可微信记录的真实性，从微信记录中可以看出，李军曾告知石丽静刘文波2016年8月份要收回涉案房屋，石丽静并未予以反驳，这与李军提交的录音证据中刘文波称与石丽静的合同于2016年6月份到期，但石丽静坚持说是8月份到期相互印证，刘文波在录音中自认对石丽静提出的合同于2016年8月份到期未明确表示反对，因此，法院对李军提交的录音证据、微信记录的真实性予以采信，录音及微信记录内容与石丽静提交的《房屋租赁合同》中租赁期间不一致，法院对《房屋租赁合同》的真实性不予采信，并据此认定石丽静与刘文波、董旭峰的租赁合同于2016年8月份到期。
一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点有三：一是双方签订的《房屋租赁合同》中2016年8月17日至2021年4月6日的租赁期限是否有效；二是石丽静是否应该赔偿李军转让费、装修损失及利息；三是石丽静是否应该返还押金及利息。
关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，石丽静与刘文波、董旭峰的租赁合同于2016年8月到期，石丽静转租给李军的转租期限为2013年8月8日至2021年4月6日，超过石丽静作为承租人的剩余期限，超过部分应认定为无效。因此，法院对李军要求确认《房屋租赁合同》中2016年8月17日至2021年4月6日的租赁期限无效的诉讼请求予以支持。
关于争议焦点二，转让费48万元系双方另行达成的《转让合同》中李军的合同义务，该合同已经履行，与本案房屋租赁并非同一法律关系，法院在本案中不予处理。李军租金交纳至2016年8月8日，按照《房屋租赁合同》第二条第2款的约定：租金交纳方式为每三个月交纳一次租金，除第一次外其余租金应于租金到期前7日一次性转账方式支付。李军应当在2016年8月1日前交纳下一期租金，由于石丽静与出租人之间的租赁合同于2016年8月到期，双方之间的租赁期限面临无效风险，石丽静可能丧失履行合同主要义务的能力，且石丽静无证据证明其与出租人续签了租赁合同，李军以不交纳租金的方式行使不安抗辩权符合法律规定，不构成违约。因此，法院对石丽静主张的李军未交纳租金构成违约的答辩意见不予采信。关于李军主张的装修损失，李军在本案中提交的证据不能证明其装修的实际花费情况，法院对李军要求石丽静赔偿装修损失及利息的诉讼请求不予支持。
关于争议焦点三，双方之间《房屋租赁合同》未能继续履行的责任在石丽静，现李军已于2016年8月16日搬离涉案房屋，且石丽静在庭审中所称的不同意退还李军押金的理由不能成立，石丽静应当退还李军押金。双方均同意在押金中扣除一千元水费，法院不持异议。关于李军主张的押金利息，无事实和法律依据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、李军与石丽静于二〇一三年七月十七日签订的《房屋租赁合同》第一条第（一）款中二〇一六年八月十七日至二〇二一年四月六日的租赁期无效；二、石丽静于判决生效之日起七日内退还李军押金四万四千八百三十三元；三、驳回李军的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中,当事人未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
本案中，石丽静对涉案房屋的剩余承租期限，超过石丽静将涉案房屋转租李军的期限，超过部分应认定为无效。因此，双方签订的《房屋租赁合同》中2016年8月17日至2021年4月6日部分的租赁期限无效。《房屋租赁合同》未能继续履行的责任在石丽静，一审法院判决石丽静退还李军押金并无不当，本院予以确认。
关于李军主张的转让费的损失及利息，本案48万元转让费系双方另行达成的《转让合同》中约定的合同内容，与本案房屋租赁并非同一法律关系，本院在本案中不予处理。关于李军主张的装修损失，因李军并未提交充分的证据对其其装修的实际花费情况予以证明，故本院对李军要求石丽静赔偿装修损失及利息的主张亦不予支持。
综上，李军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7277元，由李军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 玄明虎
审 判 员 何灵灵
审 判 员 闫 慧
二〇一八年八月十七日
法官助理 申峻屹
法官助理 林家诚
书 记 员 高 媛
书 记 员 刘 欣