安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖16民终1086号
上诉人（原审被告）：纪绍亮，男，1978年7月14日出生，汉族，农民，住安徽省利辛县。
委托代理人：李利，安徽文州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董月季，男，1970年11月25日出生，汉族，农民，住安徽省利辛县。
原审被告：纪玉云，男，1957年4月5日出生，汉族，农民，住安徽省利辛县，系上诉人纪绍亮之父。
委托代理人：李利，安徽文州律师事务所律师。
上诉人纪绍亮因与被上诉人董月季、原审被告纪玉云承揽合同纠纷一案，不服利辛县人民法院（2015）利民一初字第02748号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人纪绍亮、被上诉人董月季、原审被告纪玉云及其与上诉人纪绍亮的共同委托代理人李利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
纪绍亮上诉请求：1、依法撤销利辛县人民法院（2015）利民一初字第02748号民事判决；2、驳回被上诉人董月季的诉讼请求；3、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、认定上诉人调换土地建房的口头协议无效，不符合纪王场乡规划建设的事实，应确认上诉人同纪文明换地的事实。上诉人同纪文明之间的换地行为发生在上诉人建房动工之前，不是动工之后受到纪文明阻止后调换土地的。2、不存在委托建房，上诉人纪绍亮与被上诉人董月季之间是房屋买卖关系。如果是委托建房，董月季应先支付建房款，而董月季是在房屋主体工程快竣工时才交的款。且同一时间纪绍亮卖房屋给冯红光的行为与其和董月季之间一样。该房屋经评估工程造价为88500元，董月季支付76000元，并称6000元系罚款和辛苦费，上诉人没有义务为董月季无偿建房。而该房屋用地全部用于建房，未留有滴水和出路，违背常理。董月季没有证据证明其委托上诉人建房。二、原审判决适用法律错误。1、董月季非法买卖土地的行为不能取得物权，违法行为不受法律保护。上诉人土地承包经营权与纪文明土地承包经营权互换，符合法律规定，可以认定上诉人通过互换取得物权。2、非法买卖土地行为不合法，双方不存在承揽关系，而原审以承揽关系认定此案是错误的，以承揽关系判决上诉人交付定作物把楼房返还给被上诉人董月季系适用法律错误。
董月季辩称，我与纪绍亮是委托建房关系。我从纪峰处购买土地后，纪绍亮主动要求给我建房，但未签订书面委托建房协议。我先后共给了纪绍亮76000元，其于2006年5月18日给我出具有52000元的收条，于2006年6月17日给我出具有24000元的收条。纪绍亮说他和纪文明互换地，实则是其逼着纪文明出的换地手续。综上，我要求返还房屋，维持原判。
纪玉云述称，纪绍亮所讲属实。
董月季向一审法院起诉请求：原告董月季于2005年6月12日与本街村民纪峰协商，由纪峰以每间6000元的价格将自有的宅基地四间共计24000元的总价转让给原告，供原告建房使用。宅基地转让费已交付完毕，该处宅基地已依法属于原告使用。后二被告纪绍亮、纪玉云主动找到原告家，要求承包原告家的建房工程，口头协议为：“工价、建房手续的办理、建房材料均由二被告一次性包完，共计建房两层八间共70000元。”现已给被告76000元（其中有城建局罚款2000元加上二被告的辛苦费，故多给6000元），对此有被告纪绍亮出具的收款收条佐证。现工程已接近完工，然而二被告偷着将给原告所建的楼房卖给同街上居住的村民冯红光两间。原告得知情况后，便询问二被告，二被告拒不返还。其行为已构成对原告合法财产的侵害，为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求二被告在房屋竣工验收后立即将上、下两层共计八间楼房一次性交付给原告所有；本案诉讼费用由二被告承担。
一审法院认定事实：原告同本行政村村民纪峰于2005年6月12日达成购买争议房屋所占用土地的协议，有“地契”为证，内容为：“立卖地文约人纪峰因手中不便出售宅子一处给魏华建房子用。子孙永久为业。同中言明永不反悔，价每间六千元。四间共二万四千元。（绘草图标明该宗地的四至）卖主纪峰、买主魏华、中人张玉霞、王付。二00五年六月十二号生效。”土地转让费已交付完毕。“地契”所出售的“宅子”系登记在纪峰的父亲纪文明（农村土地承包经营权证号是：利农地承包权（补换）第230107042号，农村土地承包合同书编号230107042）名下的农村土地承包经营权证记载的承包地，该土地曾由纪文明出租给李姓个人办纸箱厂，李姓个人因经营不善将租赁的土地及地上附着物交付给纪文明，纪峰在未经其父亲纪文明同意的情况下，与董月季签订协议将该宗土地以宅基地的名义出售给董月季。2005年12月1日，纪绍亮以个人名义向利辛县纪王场乡纪王场村村委会书面申请规划建房四间，纪王场村村委会于同年12月3日在纪绍亮申请报告上签署意见并加盖印章，意见为“经村委会研究同意建房，建议上级领导给予批准建房”。申请报告的下方空白处加盖利辛县纪王场乡人民政府印章，没有意见及日期。2006年2月，纪绍亮在地契标明的地点未经相关部门批准施工建房四间两层共计房屋八间，纪绍亮在建房时被纪文明发现，纪文明以建房使用的土地是其承包的土地为由阻止纪绍亮施工，后纪文明与纪绍亮的父亲纪玉云达成口头换地协议。2006年3月22日，利辛县国土资源局派员去施工现场勘查，并作出土地（矿产）违法案件现场勘测笔录，笔录载明用地单位纪绍亮，占地用途商住，占地面积133平方米。2006年4月16日，利辛县国土资源局利国土监【2006】150号文件作出利辛县国土资源局土地行政处罚决定书，被处罚人为纪绍亮，查明纪绍亮于2006年3月份未经批准，非法占用133平方米土地建房，处罚内容为“没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，处以罚款2660元人民币”。2006年8月29日，纪绍亮向利辛县国土资源局缴纳罚款2000元。2006年5月18日、6月17日纪绍亮分别立据收原告款52000元、24000元，两次收款合计76000元。2006年5月28日、6月24日纪绍亮分别立据收取冯红光46500元、42000元，两次合计收款88500元，收款后纪绍亮将本案争议楼房北端二层上下各两间出卖给冯红光，原告得知情况后向政府有关部门反映。2007年1月8日，原告向本院提起诉讼，请求判令被告纪玉云、纪绍亮交付给原告新建楼房上下两层共八间，并申请财产保全。2007年1月9日，本院依法作出裁定，查封当时纪绍亮正在建造的两层楼房共八间。2007年4月3日，本院委托利辛县同鑫房地产评估咨询有限公司对查封的两层楼房进行评估，估价结果：该房产单价为300元/平方米，总房价为85600元。2013年12月4日，利辛县国土资源局作出利国土资【2013】178号文件，即关于撤销《利辛县国土资源局土地行政处罚决定书》（利国土监【2006】150号）的决定。
一审法院认为，物权是权利主体依法对特定物享有直接支配和排他的权利，权利人既具有对物直接支配的内容，又具有对抗权利主体以外的第三人的效力。基于物权的直接支配性和排他性，物上请求权是一种独立的请求权，在物权受到妨害时，物权人有权请求妨害人返还原物、消除妨害、消除危险等。本案争议的焦点是诉争的房屋是原告委托纪绍亮建房还是纪绍亮通过换地自己建房，纪绍亮收取原告的76000元是建房款还是售房款，纪绍亮是否应该返还新建楼房上下两层共八间。根据查明的事实，当事人及案外人之间先后发生以下法律关系：纪峰与原告之间的土地买卖关系、原告与纪绍亮之间的委托建房关系、纪绍亮与纪文明之间的土地互换关系、纪绍亮与冯红光之间的房屋买卖关系。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地。土地的使用权可以依法转让。”第六十二条第三款规定“农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”《中华人民共和国物权法》第一百二十八条规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”纪峰将属于其父亲纪文明的农村承包地以宅基地的名义卖给原告，纪峰与原告签订的土地买卖协议因其主体不合格、内容违反法律、行政法规的强制性规定而无效，协议不具有法律效力；纪玉云与纪文明口头协议互换农村承包地给纪绍亮用于非农建设，违反法律、行政法规的强制性规定，互换协议无效。纪文明发现纪绍亮在其承包地上建房去加以阻止，其后才产生口头换地协议，可见，纪绍亮建房施工在先，换地在后，因此，纪绍亮在原告购买的土地上施工，原告与纪绍亮虽没有建房协议，但根据原告购买土地、纪绍亮在原告购买的土地上建房、纪文明阻止建房、纪文明与纪玉云口头协议互换土地发生的顺序，能够得出纪绍亮应是受原告委托建造房屋。当事人没有提供相关部门的批准文件证明争议房屋所使用的土地性质为宅基地或建设用地，建房也未经有关部门依法审批，原告与纪绍亮之间的委托建房协议因违反法律的强制性规定属于无效协议，不具有法律效力。纪绍亮虽提供申请建房报告，但申请并未依法获得县级人民政府批准，故纪绍亮辩称本人所建房屋占用的土地是通过行政村和村民小组与纪峰的父亲纪文明调换的土地缺乏事实和法律支持，本院依法不予采纳。《中华人民共和国物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”争议的房屋是建造在农村承包经营的土地上，违反土地管理法等相关法律规定，政府房地产主管部门并未给予登记，纪绍亮依据土地主管部门的处罚文件证明自己是争议土地的使用权人，但《利辛县国土资源局土地行政处罚决定书》（利国土监【2006】150号）已被利辛县国土资源局利国土资【2013】178号文件予以撤销，纪绍亮将其负责建造的房屋出卖给冯红光，违反法律规定，系无权处分行为。纪绍亮与原告之间系承揽关系，纪绍亮是承揽人，原告是定作人，承揽人应按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人应给付承揽人报酬。因原告与纪绍亮之间的承揽合同系无效合同，对合同无效双方均有过错，各自承担相应的责任。房屋建造成本经评估为85600元，原告已支付76000元，纪绍亮返还房屋的同时，原告应补足建房差额部分。原告要求纪玉云承担责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。判决:一、被告纪绍亮于判决生效之日起三十日内返还其为原告董月季所建造的楼房上下两层共八间，原告董月季于判决生效之日起三十日内给付被告纪绍亮剩余建房款9600元；二、驳回原告董月季对被告纪玉云的诉讼请求。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为，本案争议的焦点为：董月季与纪绍亮之间是委托建房关系还是房屋买卖关系？一审法院以双方系承揽关系判决纪绍亮返还其为董月季所建造的楼房上下两层共八间是否正确？
关于董月季是委托纪绍亮建房还是纪绍亮出售房屋给董月季的问题。2005年6月12日，董月季与纪峰之间签订土地买卖契约，双方约定纪峰以24000元的价格将本案争议房屋的土地出售给董月季，钱款已支付。此后，纪绍亮申请建房，并在未经有关部门审批的情况下在该土地上建房，纪文明得知后阻止，由此可知纪绍亮在建房时并未与纪文明达成换地协议，纪文明对纪绍亮在本案争议房屋所在的土地上建房并不认可，而董月季对纪绍亮在其购买的土地上建房未提出异议，因此，应是董月季委托纪绍亮建房在先，纪绍亮与纪文明换地在后。董月季主张的其与纪绍亮之间系委托建房关系更具有合理性，纪绍亮称其与董月季是房屋买卖关系与事实不符。综上，纪绍亮与董月季之间应认定为委托建房关系，而非房屋买卖关系。
关于原审认定双方系承揽关系，判令纪绍亮返还其为董月季所建造的楼房是否正确的问题。尽管董月季与纪绍亮之间并无书面的委托建房协议，但结合本案地契、收条、证人证言等相关证据，可以认定董月季系委托纪绍亮为其建房，董月季为定作人，纪绍亮为承揽人，双方形成承揽关系。因当事人没有提供相关部门的批准文件证明争议房屋所使用的土地性质为宅基地或建设用地，建房也未经有关部门依法审批，故双方之间的承揽合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。因本案合同无效双方均有过错，应当各自承担相应的责任。一审判决纪绍亮返还董月季所建楼房八间并无不当。因双方之间并无书面承揽合同约定建造房屋的具体价格，一审法院依据房屋建造成本评估价格85600元，去除董月季已支付的76000元，判决董月季给付剩余的建房款9600元亦无不当，本院应予维持。原审认定双方系承揽关系，适用法律正确。此外，对本案争议房屋所涉违法行为的处理，应由行政机关另行作出，不属于本案审理范围。
综上所述，纪绍亮的上诉理由不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人纪绍亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 颜四新
审判员 邢 利
审判员 王桂燕
二〇一六年十二月二十八日
书记员 李 杰
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）、原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）、原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。