湖南省长沙市岳麓区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0104民初2612号 原告聂道全，男，1988年9月9日出生，汉族，住武汉市武昌区。 委托代理人黄文兵，湖南金州律师事务所律师。 被告王燕，女，1973年7月17日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 委托代理人谢青峰，湖南广维律师事务所律师。 委托代理人罗海珍，湖南广维律师事务所律师。 第三人长沙我爱我家信息科技有限公司，住所地：长沙市雨花区人民东路**新三诚大厦。 法定代表人黄星春，系公司执行董事。 委托代理人阳波，男，1987年10月23日出生，汉族，住湖南省南县。系长沙我爱我家信息科技有限公司法务。 委托代理人刘杰，男，1987年10月1日出生，汉族，住河北省涿州市。系长沙我爱我家信息科技有限公司业务经理。 原告聂道全诉被告王燕、第三人长沙我爱我家信息科技有限公司（以下简称“我爱我家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月29日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2017年6月5日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告聂道全及其委托代理人黄文兵，被告王燕的委托代理人谢青峰，第三人我爱我家公司的委托代理人阳波、刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂道全诉称，2016年8月7日，原、被告通过居间方第三人我爱我家公司签订了《房屋买卖居间合同》，由原告聂道全购买被告王燕名下位于长沙市××××××××路从西（世茂铂翠湾）13栋2704房（以下简称“涉案房屋”）。合同约定由原告一次性支付购房总价款775000元，合同签订之日原告交付50000元作为购房定金，并支付我爱我家公司居间服务费15000元；房屋过户当日支付725000元购房款，之前支付的50000元定金转为购房款。合同签订后，原告多次要求被告按合同约定履行义务，但被告王燕不愿意出卖涉案房产，并明确表示不愿履行合同。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判决：1.解除原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》，被告向原告支付房价20%的违约金共计155000元；2.被告向原告退还定金50000元；3.被告支付原告居间费15000元；4.被告赔偿原告损失100000元；5.本案诉讼费由被告承担。 被告王燕辩称，原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》无效，涉案房屋无产权证书，买卖行为告知抵押权人，未经抵押权人同意。第三人我爱我家公司应对合同无效承担缔约过失责任。原告要求被告承担违约责任并赔偿其损失的诉请无事实及法律依据。综上，请求驳回原告对被告的全部诉讼请求。 第三人我爱我家公司述称，《房屋买卖居间合同》的当事人三方为原告聂道全、被告王燕及本公司。根据相关法律规定，该合同的各方当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗，合同自三方当事人签字后即生效，对三方当事人具有法律拘束力。合同签订后，被告王燕以涉案房屋为夫妻共同财产为由向本公司及原告聂道全发送律师函，主张房屋转让行为无效，本公司对此已复函。此后，本公司多次与原告聂道全、被告王燕进行协商沟通，要求双方继续履行合同，但是并未取得实质性进展。综上，请求法院依法公正判决。 经审理查明,座落于长沙市××××××××路从西（世茂铂翠湾）13栋2704房屋系被告王燕所有，该房系被告王燕以按揭贷款的形式从中国银行贷款后购买，目前按揭贷款尚未还清。2016年8月7日，原告聂道全（乙方）经第三人长沙我爱我家公司（丙方）介绍，与被告王燕（甲方）签订《房屋买卖居间合同》（合同编号：MJCS1500508）一份，合同约定：“……第二条：转让房屋的具体情况：1.甲方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的，座落于长沙市××××××××路从西（世茂铂翠湾）13栋2704房屋在丙方（我爱我家公司）的促成下出售给乙方。2.该房屋权属状况为：权利人王燕，建筑面积94.01平方米……房屋类型为：住宅。第三条：转让房屋的抵押1.该房屋的的抵押情况，抵押权人：中国银行……第六条：成交价格与相关费用承担1.经甲乙双方协商一致，该房屋出售价格为人民币775000元，该转让价款不含税费。2.乙方于本合同签订之日向甲方支付购房款共计人民币50000元……4.居间服务费：基于丙方提供的服务，在本合同签订时，乙方一次性向丙方支付居间服务费即人民币15000元，上述费用于本合同签订当日由甲乙双方向丙方支付。第七条：房款的支付方式及期限该房屋房款按下列第1款方式处理：①、一次性付款：乙方于过户当日支付房款人民币725000元给甲方，定金人民币50000元在支付该笔款项时转为房款。第八条：房屋产权过户1.甲乙双方在签订本合同3天内向丙方完整地提供银行或房地产管理部门所需要各项资料，并保证所提供资料的真实性、合法性及有效性。甲乙双方授权丙方办理网上签约手续。2.甲方双方确认，本合同签订后一次性付款自签订合同之日起当天向房地产管理部门申请办理房屋产权转移手续……第九条：房屋交付甲乙双方协商一致，在乙方支付的房款中扣除人民币5000元作为甲方按照本合同约定期限交付房屋的保证金，该款项在本合同签订时一次性交付丙方托管。丙方自收到甲乙双方签字确认的《物业交割单》后，3个工作日内将交房保证金直接交付给甲方……3.交付时间：过户当日将该房屋交付给乙方……第十条：违约责任……8.本合同签订后，如甲乙双方任一方拖延或拒绝配合办理交易中各项手续或未能履行本合同之条款导致本合同不能顺利完成，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付该房屋出售价20%的违约金，同时丙方居间服务费全部由违约方承担。”同日，原告聂道全与被告王燕、第三人我爱我家公司签订《补充协议》一份，约定：“甲乙双方已于2016年8月7日签订的《房屋买卖居间合同》编号MJCS1500508，现甲乙丙三方协商一致，就甲方向乙方出售房产一事达成以下补充协议，以兹共同遵守：第一条：为办理甲方房屋银行解除抵押手续，乙方向甲方贷款银行指定的账户首期款500000元整，该笔款项等该房屋办理完过户手续后自动转为房款。第二条：若甲方未按照甲乙双方签订的《房屋买卖居间合同》（编号MJCS1500508）内条款办理房屋过户手续，甲方自愿以世茂铂翠湾二期13栋2704房屋抵押上述房款……”上述合同签订后，原告依约于2016年8月7日向第三人我爱我家公司支付了15000元居间服务费，并向被告王燕支付了50000元购房定金，其中30000元通过银行转账的方式支付至王燕的银行账户。被告王燕依约向第三人交付了5000元交房保证金。另，为尽快办理涉案房屋的过户手续，被告王燕向第三人我爱我家公司支付了房屋过户加急费用3000元，后因房屋产权登记政策变动，致使房屋产权登记部门到2016年10月底方对外办公。2016年9月22日，被告王燕的丈夫王凯以涉案房屋系其与被告的夫妻共同财产，被告对外转让该房屋未经其同意为由不同意出售涉案房屋，要求原告及第三人退还涉案房屋的文书资料，并向原告及第三人送达了《律师函》一份。2016年10月16日，第三人向被告委托的湖南东方阳光律师事务所发送《回复函》一份，告知其在签订《房屋买卖居间合同》时，王凯本人在场，且涉案房屋系王燕单独所有，要求被告继续依约履行合同。2017年3月16日，王凯通知原告提供银行账户，要求退还原告交付的50000元购房定金，原告则要求继续履行合同，因双方无法协商一致，遂酿成本诉。 以上事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的原、被告身份证复印件、第三人我爱我家公司的工商登记信息、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、购房定金收条、居间服务费收据、《律师函》、《回复函》，被告提交并经庭审质证的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、涉案房屋物件收据、交房保证金及加产权登记急费收条、短信记录予以证实，本院予以确认。 本院认为，原被告双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。本案中，虽然原、被告双方在《房屋买卖合同》第七条约定乙方（原告）于过户当日支付房款人民币725000元给甲方（被告），但在双方签订的《补充协议》中第一条明确约定：“为办理甲方房屋银行解除抵押手续，乙方需向甲方贷款银行指定的账户（支付）首期款500000元，该笔款项等该房屋办理完过户手续后自动转为房款”。可知，双方通过《补充协议》第一条对《房屋买卖合同》中第七条中房款支付方式作出了变更。双方应按变更后的合同条款履行各自的义务，从《补充协议》第一条内容可知，原告向被告支付500000元首期购房款系被告解除涉案房屋抵押的先决条件，故原告向被告支付500000元购房款系在先义务，虽然被告未向原告提供其贷款银行指定的账户，但原告完全可以通过向原告本人银行账户支付或采取向第三人提存的方式履行自己的在先义务，然而，原告并未采取合理的措施履行自己的在先义务，在原告未履行先行义务时，被告有权拒绝履行自己的相应义务。故对原告要求被告支付其155000元违约金、居间费15000元并赔偿其损失100000元的诉讼请求，本院均不予支持。对原告要求解除其与被告签订的《房屋买卖合同》、退还其支付的购房定金50000元的诉请，鉴于被告已无继续履行合同的意愿并愿意退还原告的购房定金，故对原告的该两项诉请，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零一条之规定，判决如下： 一、原告聂道全与被告王燕于2016年8月7日签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号：MJCS1500508）自本判决生效之日起解除； 二、被告王燕于本判决生效之日起十日内退还原告聂道全购房定金50000元； 三、驳回原告聂道全的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取3050元，由原告聂道全负担1050元，被告王燕负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员 卿 斌 二〇一七年八月十一日 书记员 罗翠玲