福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第8496号
原告福州海晟房地产开发有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区。
法定代表人林智东，职务总经理。
委托代理人王飞，福建拓维律师事务所律师。
委托代理人邓雪楠，福建拓维律师事务所律师。
被告王新涛，男，汉族，1944年8月17日出生，住福建省永泰县。
被告颜素华，女，汉族，1951年5月28日出生，住福建省永泰县。
被告林幼英，女，汉族，1974年1月10日出生，住福建省永泰县。
被告王统浩，男，汉族，1994年9月5日出生，住住福建省永泰县。
第三人中国建设银行股份有限公司福州城东支行，住所地：福建省福州市鼓楼区。
负责人杨达远，该行行长。
委托代理人李军，该行职员。
原告福州海晟房地产开发有限公司（以下简称海晟地产）与被告王新涛、颜素华、林幼英、王统浩、第三人中国建设银行股份有限公司福州城东支行（以下简称建行城东支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月17日立案受理后，依法由审判员王平担任审判长，与审判员黄昌杰、人民陪审员林建勇组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓雪楠，第三人委托代理人李军到庭参加诉讼。被告王新涛、颜素华、林幼英、王统浩经本院公告传唤，公告期满无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告福州海晟房地产开发有限公司诉称，2013年6月20日，原告福州海晟房地产开发有限公司（以下称“海晟地产”）与王滟寰签订了编号为xxxxxxx的《商品房买卖合同》，双方约定：王滟寰购买原告开发的位于鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象＊楼＊单元号房；该商品房总价为3376127元，建筑面积为178.59平方米；付款方式采取银行按揭贷款。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条第6款的约定，“出卖人为买受人按揭贷款提供保证期间，如因买�人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行贷款本息的，出卖人有权解除合同，买受人并应当按照出卖人代偿付金额的15%向出卖人支付违约金，给出卖人造成的其他损失，应予另行赔偿”。合同签订后，王滟寰向原告支付了房屋首付款1016127元。原告为王滟寰办理了《商品房买卖合同》的备案登记，以及鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象＊楼＊单元号房的预告登记。原告还按照购房款的总金额向王滟寰开具了号码为00994759、00081334和00081335的三张销售不动产统一发票。2013年8月19日，王滟寰、林幼英与第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建行福建省分行”）签订了《个人住房借款合同》，约定被告向第三人建行福建省分行贷款1850000元，贷款期限为60个月；原告作为保证人，对合同第二条所�借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用等提供连带责任保证。建行福建省分行已按约定支付了全部贷款本金。此后，王滟寰于2013年12月21日因病去世。四被告作为王滟寰的直系亲属向原告提出继续履行《商品房买卖合同》，并同意由被告四王统浩作为代表办理收房手续。按照被告的要求，原告于2015年7月9日将诉争房屋交付给被告。由于被告未按照《个人住房借款合同》的约定向建行福建省分行支付按揭款，导致原告承担连带还款责任，截至2015年9月22日原告已代为支付按揭款合计人民币40322.44元。在此期间，原告多次电话催促被告偿还按揭款，并于2015年9月25日向被告发送通知，要求其在7日内偿还原告代垫的按揭款项，但是被告至今未履行清偿义务。同时由于被告持�未按照《个人购房借款／担保合同》约定向第三人支付按揭款，导致原告持续向第三人承担还款保证责任。被告的行为已严重违反了《商品房买卖合同》的约定。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1.解除原告与王滟寰之间签署的合同编号为xxxxxxxxxx的《商品房买卖合同》；2.被告将位于鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象＊楼＊单元号房返还原告；3.被告协助原告办理编号为xxxxxxxxxx的《商品房买卖合同》备案的注销手续；4.被告协助原告办理位于鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象＊楼＊单元号房（预告登记证号为：榕房预YR字第xxxxxx号）预购商品房预告登记的注销手续；5.被告向原告返还号码为00994759、00081334和00081335的销售不动产统一发票的发票联；6.被告向原告支付已代垫的按揭款项40322.44元（暂计至2015年9月22日，最终应以被告偿还完�全部银行按揭款之日原告为被告实际代垫的全部按揭款为准）；7.被告向原告支付违约金6048.36元（按照原告暂计至2015年9月25日已代偿付金额40322元的15%计，最终应以原告实际代偿金额的15%计算）；8.原告有权在被告已付的房价款中直接抵扣被告应承担的第六项、第七项请求中的被告应承担的金额；9.被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费）。
被告王新涛、颜素华、林幼英、王统浩经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见和证据材料。
第三人中国建设银行股份有限公司福州城东支行述称，同意在贷款结清情况下，解除原告与被告的商品房买卖合同。
本案审理过程中，原告提交如下证据：A1.四被告的身份证复印件；A2.王滟寰死亡户口注销单；A3.户口簿；A4.结婚证；A5.亲属关系证明；A1-A5证明王滟寰已身故，王新涛、颜素华、林幼英、王统浩系王滟寰的直系亲属，为本案的适格被告。A6.全国企业信用信息公示系统工商公示信息，证明第三人的工商登记基本信息。A7.《商品房买卖合同》证明：1.王滟寰购买原告开发的位于鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象＊楼＊单元号房；该商品房总价为3376127元，建筑面积为178.59平方米；付款方式采取银行按揭贷款。2.根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条第6款的约定，“出卖人为买受人按揭贷款提供保证期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行贷款本息的，出卖人有权解除合同，买受人并应当按照出卖人代偿付金额的15%向出卖人支付违约金，给出卖人造成的其他损失，应予另行赔偿”。3.《商品房买卖合同》已办理�备案登记。A8.《预告登记证》，证明王滟寰购买的海晟闽江印象＊楼＊单元号房已办理了预购商品房预告登记手续。A9.个人购房借款／担保合同，证明王滟寰、林幼英与第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建行福建省分行”）签订了《个人住房借款合同》，约定被告向第三人建行福建省分行贷款1850000元，贷款期限为60个月；原告作为保证人，对合同第二条所列借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用等提供连带责任保证。A10.海晟·闽江印象房屋交付签收单；因王滟寰已身故，四被告经协商一致同意由王统浩代为办理收房手续，诉争房屋已于2015年7月9日交付。A11.共同指定收房证明；A12.物业抵用券签收单；A13.海晟·闽江印象逾期交房违约金信息确认单；A14.福建省新建商品住宅使用说明书；A15.福建省新建商品住宅质量保证书；A16.销售不动产统一发票，证明：1.王滟寰已从原告处领取了号码为00994759、00081334和00081335的三张销售不动产统一发票的发票联。2.第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行履行了支付贷款本金的义务。A17.中国建设银行单位客户专用回单及特种转账贷方凭证；A18.代偿款及还款明细；A17-A18证明：1.被告出现了逾期偿还贷款的违约行为；2.原告已于2015年8月31日和2015年9月22日代被告向第三人建行福建省分行偿还按揭贷款共计40322.44元。A19.《通知》及邮寄面单，证明原告在王滟寰欠款期间，多次电话催促其家人（即本案被告）偿还按揭款，并于2015年9月25日向其发送通知，要求其在7日内偿还原告代垫的按揭款项，但是被告至今未履行清偿义务。当庭补充：A20.中国建设银行单位客户专用回单、特种转账借方凭证；A21.《通知》及EMS邮寄凭证；A20-A21证明：1.原告起诉后，被告持续未偿还银行按揭贷款，截止2016年6月30日，原告已累计为被告代垫了147470.25元按揭本息。2.原告多次向被告发送《通知》，要求被告偿还原告代垫的按揭款项，但被告收到通知后至今未履行清偿义务。A22.中国工商银行业务回单，证明原告在交房时已向被告支付了逾期交房违约金6684.73元。
第三人建行城东支行对证据A1-A22的真实性及证明对象均无异议。
第三人当庭提交证据B1.中国建设银行个人贷款对账单，证明原告代被告垫款情况。原告对上述证据的真实性及证明对象均无异议。
被告王新涛、颜素华、林幼英、王统浩未提交证据材料。
上述证据，因被告未到庭参加诉讼，视为放弃相关质证的权利，且原告对A2-A12均能提供原件予以核对，第三人对�告提交的证据真实性均无异议；第三人的证据B1亦有原件核对，原告对其亦无异议。故本院对原告、第三人提交的上述证据的真实性予以确认。
根据上述有效证据及到庭当事人的陈述，本院查明如下事实：2013年6月20日，原告福州海晟房地产开发有限公司与王滟寰签订《商品房买卖合同》及相关的附件合同（包含《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《合同补充协议》等六个附件，合同编号为：201336770027）。该合同约定王滟寰购买原告开发的位于福州市鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象＊楼＊层＊单元房屋一套（以下简称讼争房产），购房总价款为3376127元，签订该合同前付清首期购房款1016127元，剩余购房款2360000元由被告向银行申请个人抵押贷款。其中，附件六《合同补充协议》第三条第6款规定，“出卖人为买受人按揭贷款提供保证期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行贷款本息的，出卖人有权解除合同，买受人并应当按照出卖人代偿付金额的15%向出卖人支付违约金，给出卖人造成的其他损失，应予另行赔偿。”本案讼争房屋于2013年7月29日在福州市房屋登记中心登记在王滟寰名下，登记号为：榕房预YR字第xxxxxxx号，预售合同号为xxxxxxxxxx。
2013年8月19日，王滟寰、被告林幼英作为借款人，与中国建设银行股份有限公司福建省分行作为贷款人、原告海晟地产作为保证人签订《个人住房借款合同》（合同编号为：350612280-2012-xxxxxxxx）。该合同约定，被告以讼争房屋作为抵押物向贷款银行申请贷款2360000元用于购买讼争房屋，原告为此提供阶段性保证责任。该合同第四十一条第二款第（三）项约定，本合同项下贷款发放后，贷款人授权本案第三人中国建设银行股份有限公司福州城东支行办理贷后变更与服务事项，包含但不限于提前还款、逾期催收、变更还款账号、变更还款方式、缩短贷款期限、诉讼等业务；贷款人对上述授权不再另行通知借款人和担保人，借款人和担保人均已知悉并同意贷款人的上述行为。
2013年6月20日，原告向被告出具1016127元的讼争房屋购房款发票。2013年10月17日，原告向被告出具2360000元的讼争房屋购房款发票。
王滟寰于2013年12月21日因病去世，其父亲是王新涛、母亲是颜素华，其妻为林幼英，与其妻生育一子王统浩。因王滟寰去世，被告王新涛、颜素华、林幼英、王统浩于2015年7月9日出具《共同指定收房证明》，诸被告协商共同指定王统浩作为讼争房屋的收房人，由其代表办理与交房有关的一切手续。同日，原告将房屋交付，由被告王统浩签收，�方同时共同确认逾期交房违约金为6684.73元，原告于2015年8月4日将该违约金转账支付给被告林幼英。
2015年8月31日，原告在建行的账户向第三人建行城东支行转账25817.02元用于讼争房屋贷款还款。2015年9月22日，原告又转账14505.42元至第三人账户用于讼争房屋贷款还款；2015年12月25日转账28931.5元，2016年3月28日转账39981.87元，2016年6月27日转账38234.44元。上述代为支付款项共计147470.25元。2015年9月25日、2015年12月31日、2016年3月31日、2016年6月30日，原告多次发函通知被告支付代偿的按揭款及其违约金，并告知若再次逾期还贷将依约解除合同。
本院认为，原告与王滟寰签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应依约及时履行。王滟寰去世后，诸被告共同出具《共同指定收房证明》，故由作为继承人的诸被告王新涛、颜素华、林幼英、王统浩继承王滟寰在合同中的权利义务。因此，诸被告拖欠第三人的贷款本息致使第三人多次从原告账户上扣划被告的银行贷款本息共计147470.25元。故，诸被告未归还按揭贷款本息的行为已经构成违约，依照《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条第6款的约定，原告作为出卖人已代作为买受人的被告偿付了银行贷款本息，已承担了相应的保证责任，此时，“出卖人有权解除合同，买受人并应当按照出卖人代偿付金额的15%向出卖人支付违约金”。因此，原告第一项要求解除双方签署的《商品房买卖合同》的诉请、第六项诉请主张被告支付原告代垫的按揭款项，以及第七项要求被告支付实际代偿金额的15%的违约金的诉请，符合合同的约定，本院依法予以支持。为免讼累，上述代垫款、违约金可在被告已付给原告的购�款中抵扣。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，因合同取得的财产应当互相返还、恢复原状。因此，原告第二项返还讼争房屋的诉请，第二、三项要求被告协助办理讼争房屋的《商品房买卖合同》备案的注销手续和商品房预告登记的注销手续的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告第四项要求被告返还销售不动产统一发票的诉请，该诉请并无合同相关条款约定，故原告该项主张无合同约定和事实依据，本院不予支持。
另，讼争房屋涉及的《个人住房借款合同》因原告和第三人未提出相关诉请，本院在本案中不予处理，合同当事人可另行主张。
综上，被告王新涛、颜素华、林幼英、王统浩经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共�国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告福州海晟房地产开发有限公司与王滟寰签订的编号为xxxxxxxxxxx的《商品房买卖合同》；
二、被告王新涛、颜素华、林幼英、王统浩于本判决生效之日起十日内将位于福州市鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象＊楼＊单元号房屋返还原告福州海晟房地产开发有限公司；
三、被告王新涛、颜素华、林幼英、王统浩于本判决生效之日起十日内协助原告福州海晟房地产开发有限公司办理编号为201336770027的《商品房买卖合同》备案的注销手续；
四、被告王新涛�颜素华、林幼英、王统浩于本判决生效之日起十日内协助原告福州海晟房地产开发有限公司办理位于福州市鼓楼区洪山镇乌山西路南侧海晟闽江印象＊楼＊单元号房屋（预告登记证号为：榕房预YR字第xxxxxx号）预购商品房预告登记的注销手续；
五、被告王新涛、颜素华、林幼英、王统浩于本判决生效之日起十日内支付原告福州海晟房地产开发有限公司代垫的按揭款147470.25元及违约金22120.54元（可在王滟寰与诸被告已付给原告的购房款中抵扣）；
六、驳回原告福州海晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费33809元、保全费5000元，由被告王新涛、颜素华、林幼英、王统浩共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
主审 法官 王 平
法 官 黄昌杰
人民陪审员 林建勇
二〇一六年九月五日
书 记 员 余 玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以�除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
申请执行提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。