辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0281民初6264号
原告：潘世德，男，1963年8月21日出生，汉族，现住瓦房店市。
原告：韩庆敏，女，1965年9月11日出生，满族，现住瓦房店市。
被告：瓦房店嘉宸房地产开发有限公司，住所地：瓦房店市。
法定代表人：段志友，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：孙文姬，系辽宁健业律师事务所律师。
原告潘世德、韩庆敏与被告瓦房店嘉宸房地产开发有限公司（以下简称嘉宸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告潘世德、韩庆敏，被告嘉宸公司委托诉讼代理人孙文姬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘世德、韩庆敏向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付合同违约金38039.66元；2、要求被告承担诉讼所需的全部费用。事实和理由：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律法规之规定，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上，于2013年3月21日签订了地址在祝华办事处XX街X段XXX号X单元X层X号，土地号00X-00X-00X的商品房买卖合同。在签了合同的履行过程中，原告始终秉持诚信为本，依法守法的理念，忠实地实践着合同中每一项规定与事宜，具体于2013年3月21日完成了合同中第六条之规定，一次性付清房款，350596元整，于2013年11月6日完成合同第十一条中规定的原告义务。可就在我们为拥有奋斗一生而取得的房屋庆幸，准备将该房屋用作抵押取得贷款，承揽上海恒田机电设备有限公司的制作业务时，被告却迟迟不能履行合同第十五条规定，“买卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由买卖人提供的资料报产权登记丰关备章”。造成了原告无法办理房产证进行抵押，从而失去了承揽制作业务的机会，损失达拾几万元。
面对被告的不诚信与给原告造成的损失，原告通过与被告的多番交涉，最终在政府部门的协调下，被告2017年10月26日才通知原告办理房屋产权证，此时距离合同第十五条约定的时日相差1450天。为了维护原告的利益，原告决定追究被告的违约行为，根据合同法第十五条“因出卖人的责任，买受人在交付一年内无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书，自该一年期满日之次日起，由出卖人承担每日已收房款万分之壹的违约赔偿金”之规定，要求被告支付合同违约金38039.66元。
被告嘉宸公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告购买的房屋在实际交付后的面积超过合同约定的面积，按照合同约定应当补齐面积差价款。原告在依约补齐面积差之前，不能办理房产证的原因不在被告，被告有权行使后履行抗辩权，原告无权要求被告承担逾期办证违约金；二、在被告没有缴纳政府行政事业性收费之前，政府不同意办理塞纳城项目的竣工验收备案手续，直到被告缴纳部分费用，并且业主上访等原因，才促使政府在2017年9月19日下发了塞纳城项目的竣工验收备案手续。因此，案涉房屋不能按时办理产权登记，是政府政策调整取消免收行政事业性收费的原因，并非被告的责任，不应由被告承担违约责任；三、案涉房屋从2017年9月19日被告取得竣工验收备案表之日起，就可以办理产权登记手续，合同约定由被告将办理权属登记所需资料包产权机关备案的义务在2017年9月19日已履行完毕；四、根据最高院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”等规定，从原告认为被告逾期办证之日起，就应当计算诉讼时效。在2017年10月1日前，根据民法通则计算两年的诉讼时效，及原告主张2015年10月2日前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月21日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告将瓦房店市祝华办事处XX街X段XXX号X单元X层X号房屋卖给原告，建筑面积80.27平方米，总价款350596元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格。……”。合同第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.因出卖人的责任，买受人在交付一年内无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年期满日之次日起，由出卖人承担每日已收房款万分之壹的违约赔偿金。”被告于2013年11月6日将案涉房屋交付二原告。2017年9月27日，被告在案涉房屋所在单元楼信报箱处张贴办理不动产登记证书办理通知书，通知业主可以办理不动产登记所需各项手续。
案涉房屋合同约定的建筑面积为80.27平方米，总价款为350596元，实际核定的建筑面积为81.86平方米，总价款为357541元。二原告于2017年12月12日补交了房屋面积差价款。二原告与被告签订了《商品房买卖合同》第五条约定：合同约定建筑面积与房屋产权面积核定认证书记载的建筑面积的差额按本合同第四条约定单价在房屋交付时多退少补，其他情况合同继续履行，房价款不作调整。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同履行过程中，案涉房屋已于2013年11月6日交付，按照商品房买卖合同的约定，被告应于2014年11月5日前完成房屋产权登记备案，但被告直至2017年9月27日才在案涉房屋所在单元楼信报箱处张贴办理不动产登记证书办理通知书，通知业主可以办理不动产登记所需各项手续，故被告的行为已经构成违约，其理应按照合同约定承担相应违约责任。
对于被告提出逾期办证系因政府政策调整取消免收行政事业性收费，并非被告的责任，不应由被告承担违约责任，本院认为，根据合同约定，将办理产权登记资料报产权登记机关备案的义务应由被告承担，被告未提供证据证明其已经在约定的期限内履行相关义务，亦未提供证据证明逾期办证与政府政策变化有关，故被告的抗辩缺乏证据支持，本院不予采纳。
关于被告主张2015年10月1日前的违约金已过诉讼时效一节，本院认为，按照合同约定，被告嘉宸公司应自2014年11月6日起向原告承担逾期办证的违约责任，被告公司称“在被告没有缴纳政府行政事业性收费之前，政府不同意办理塞纳城项目的竣工验收备案手续，直到被告缴纳部分费用，并且业主上访等原因，才促使政府在2017年9月19日下发了塞纳城项目的竣工验收备案手续”，可见原告作为房屋买受人对于被告公司逾期办证的违约行为主张过权利，且被告公司对房屋买受人主张权利的事实是明知的，本案时效因买受人要求被告公司履行义务而发生中断，因此对被告公司的该项主张，本院不予采纳。
关于被告提出的原告购买的房屋在实际交付后的面积超过合同约定的面积，原告在依约补齐面积差之前，不能办理房产证的原因不在被告，被告有权行使后履行抗辩权，原告无权要求被告承担逾期办证违约金的主张，本院认为，被告在交付案涉房屋时就应当知晓房屋实际面积与合同约定的面积存在误差，按照商品房买卖合同的约定，案涉房屋已于2013年11月6日交付，被告应于2014年11月5日前完成房屋产权登记备案，被告公司并未提供证据证明其在2014年11月5日前通知原告补交房款，故对被告的该项主张，本院不予采纳。
关于违约金的计算方式，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的承担方式已经予以明确约定，即按每日已收房款万分之壹计算违约赔偿金，故应当按照上述标准进行计算。原告请求的逾期办证违约金应自2014年11月6日计算至2017年9月27日，鉴于二原告于2017年12月12日补交了房屋面积差价款，应收房款数额应当按照350596元计算，被告应承担的逾期办证违约金数额为37023元（350596元÷10000×1056天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告瓦房店嘉宸房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告潘世德、韩庆敏自2014年11月6日始至2017年9月27日止的违约金37023元；
驳回原告潘世德、韩庆敏其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费751元，由原告潘世德、韩庆敏承担25元，被告瓦房店嘉宸房地产开发有限公司承担726元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 迟 峰
人民陪审员 王 洁
人民陪审员 杨 筠
二〇一八年四月十六日
书 记 员 王丹鹏