上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初633号原告(反诉被告)：上海金佳金融信息服务有限公司，住所地上海市。法定代表人：王永佳，董事长。委托诉讼代理人：金天来，该公司工作人员。委托诉讼代理人：蔡正华，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海德律风置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：江永兴，总经理。委托诉讼代理人：吴俍君，北京炜衡(上海)律师事务所律师。上海金佳金融信息服务有限公司(下称金佳公司)与上海德律风置业有限公司(下称德律风公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案后，于3月30日受理反诉。本院依法先适用简易程序，后转入普通程序，公开开庭进行了审理。金佳公司委托诉讼代理人金天来和蔡正华、德律风公司委托诉讼代理人吴俍君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金佳公司向本院提出诉讼请求：德律风公司退还押金560,526元和2015年6月25日至同年9月30日的租金503,491.20元、支付违约金472,023元。事实和理由：2015年3月30日，双方签订上海市房屋租赁合同(下称租赁合同)，约定德律风公司向金佳公司承租上海市静安区北京西路XXX号XXX楼整层(面积为1,077.68㎡，下称涉案房屋)，租期自2015年3月16日至2016年4月15日；每月租金157,341元，支付方式为2015年3月20日前支付同年3月16日至同年6月30日租金550,693.5元，2015年7月1日至2016年4月15日按季度支付，每季度首月5日前支付472,023元；其中2016年3月16日至同年4月15日为免租期(仅免收租金,物业管理费按实支付)：合同总金额为1,888,092元。根据公安部消防局《关于执行新版消防技术规范有关问题的通知》(公消[2015]98号)，2015年5月1日开始执行新版《建筑设计防火规范》，其中关于防烟与排烟系统设置场所执行新版《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)，故涉案房屋是不符合消防要求的，从2015年5月1日开始，德律风公司花费近4个月都未能完成整改。静安区消防支队2015年6月24日的行政文书明确指出，相关房屋在再次检验合格后方可使用，违反规定的将会被追究法律责任。金佳公司若继续承租，存在巨大的安全隐患，根据房屋出租安全协议书2.7条，金佳公司有权解除合同，故于2015年9月17日按约发邮件通知德律风公司解除租赁合同，德律风公司于同年9月19日回复。住房与城乡规划部、公安部消防局等均以公告形式要求执行新版《建筑设计防火规范》，德律风公司作为一家上市公司、中国物业管理协会常务理事、上海物业管理行业协会副会长单位、中国物业管理综合实力百强企业，其作为行业的佼佼者应当知悉。德律风公司从一开始将涉案房屋出租给金佳公司时就知道存在安全隐患，不符合新版《建筑设计防火规范》，在新标准执行之后未立即整改，在金佳公司给予的宽展期内亦未完成消防整改。依据合同法、消防法、城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释等规定，租赁房屋所在的整栋建筑物即国立大厦存在严重安全隐患，不符合使用标准，不能实现合同目的，因此，金佳公司解除合同，并要求追究德律风公司的违约责任。德律风公司辩称并反诉称，不同意金佳公司的诉请，并提出反诉请求：1、确认双方签订的租赁合同于2015年10月30日解除，2、金佳公司支付2015年10月租金157,341元、物业管理费29,501元及同年9月电费1,321.25元、10月电费126元，合计188,289.25元，3、金佳公司赔偿财产损毁及维修损失28,720元。事实和理由：涉案房屋系上海电信实业集团的产权房，德律风公司负责代管。2015年3月30日，双方签订租赁合同，约定德律风公司向金佳公司承租涉案房屋，每月租金157,341元。金佳公司承租房屋后，于2015年4月24日完成装修并进行消防备案登记，同年6月24日消防部门出具验收意见书，整体意见为消防验收不合格。消防验收不合格的原因一方面系同年5月1日消防验收标准的提升，另一方面系由于金佳公司自身过错所导致，德律风公司并无过错。后德律风公司配合法律的实施，积极实施消防通风改造项目。因该项目的实施不仅针对涉案房屋，还需针对整栋大楼进行，大楼每一层均需预留通风管道并采购大排量的风机进行系统改造。另外，德律风公司的改造亦需得到业主单位的批准，并依照国家法律规定进行改造招标采购和施工，施工无需原告配合，不影响原告使用涉案房屋。该改造项目于同年10月20日完工。消防工程公司于同年10月28日请求金佳公司对改造项目签字确认，遭拒。同年10月30日，金佳公司搬离涉案房屋。金佳公司承租涉案房屋期间一直正常使用房屋进行办公，并未因消防原因(包括其自身的消防过错整改问题)遭到本市静安区消防支队的行政处罚。至德律风公司2015年10月20日改造完毕为止，静安区消防支队未针对全区任何一栋因本次消防验收标准提升而需改造的大楼进行行政处罚。德律风公司认为，在金佳公司承租涉案房屋时和提交二次装修消防验收报告时，涉案房屋符合消防安全法律规定，后法律变更导致消防验收标准提升，系不可抗力因素，德律风公司对此没有过错，后亦积极对大楼进行改造；金佳公司消防验收未通过审核的部分原因系其自身过错导致，且其在搬离之前一直正常使用涉案房屋，未导致其租赁合同目的不能实现，其恶意单方面解除合同的行为无事实和法律依据，德律风公司不予认可。因金佳公司的违约行为，导致合同不能继续履行而事实解除，故应以其实际搬离的日期即2015年10月30日为合同解除日。截止该日，金佳公司尚欠付9月电费1,321.25元、10月电费126元、10月租金157,341元和物业管理费29,501元。金佳公司在搬离时恶意损毁涉案房屋的部分设施，包括：1、损毁吊顶5块(80元/㎡，损毁面积1.5㎡，合计120元)；2、损毁高档不锈钢台盆一个(3,500元)；3、损毁地插30个(50元/个，合计1,500元)，损毁弱电线路500米左右(5,000元)。4、工费：损毁合计需要人力采购、运输、维修成本3万元。金佳公司对德律风公司的反诉辩称，不同意德律风公司的反诉请求，理由同本诉。经审理查明，涉案房屋系上海电信实业(集团)有限公司(下称电信公司)的产权房，德律风公司受委托出租。涉案房屋所在大楼即国立大厦于2000年7月25日取得消防验收合格的意见书。2014年、2015年，国立大厦消防设施检测合格。2015年3月16日，德律风公司和金佳公司签订租赁合同，约定：德律风公司向金佳公司承租涉案房屋，2015年3月16日前交房，租期自2015年3月16日至2016年4月15日；每日每平方米租金4.8元，每月租金157,341元，2015年3月20日前支付同年3月16日至6月30日的租金550,693.5元，2015年7月1日至2016年4月15日按季度支付，每季度首月5日前支付472,023元，其中2016年3月16日至同年4月15日为免租期(仅免收租金，物业管理费按实支付)；金佳公司应支付相当于三个月租金和物业管理费的租赁保证金560,526元，租赁关系终止时，该款除用以抵充合同约定由金佳公司承担的费用外，剩余部分无息归还；租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由金佳公司承担，物业管理费0.9元/日/㎡，其余费用每季按实结算，支付方式和时间与租金一致；9-2条约定：有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(二)德律风公司交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现合同目的的，或房屋存在缺陷、危及金佳公司安全的；(六)金佳公司逾期不支付租金累计超过一个月的；10-6条约定：租赁期间，非本合同规定的情况，金佳公司中途擅自退租的，应按提前退租天数的三倍支付违约金，若违约金不足抵付损失的，还应负责赔偿，德律风公司可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由金佳公司另行支付。双方另签署房屋出租安全协议书(未记载签约时间)，约定：二、1、德律风公司应认真执行安全生产法、消防法、机关、团体、企事业单位消防安全管理规定及上海市安全生产条例等国家、市府和上级主管部门颁发的有关安全生产、消防、治安工作的法律、法规，以及本公司相关安全工作的管理规定及要求；2、德律风公司依照国家有关法律法规与金佳公司签订租赁合同并订立本协议书；4、德律风公司出租房屋内的附属设施、安全生产、消防设施设备(包括特种设备)等，经双方确认符合国家有关规定，处于安全可用状态；7、在承租期间，对国家有关安全监管部门检查发现非金佳公司原因造成的安全隐患，德律风公司应立即整改，违反此款，金佳公司有权解除租赁合同。三、4、金佳公司应在租赁合同生效前对租赁的房屋环境及相关设施设备的状况进行认定，租赁合同生效后，就表示金佳公司确认房屋设施处于安全状态；7、在承租期间，对国家有关安全监管部门检查发现因金佳公司原因造成的安全隐患，金佳公司应立即整改，违反此款，德律风公司有权解除租赁合同。同年3月18日，金佳公司支付德律风公司押金560,526元。同年4月24日，金佳公司向上海市静安区公安消防支队(下称静安消防支队)申报涉案房屋办公室内装修工程消防设计审核。5月13日，静安消防支队出具建设工程消防设计审核意见书：同意该工程消防设计，另就设计方面和消防设施部分等提出意见。5月28日，金佳公司申请消防验收，提供材料中包括“6、消防设施检测合格证明文件复印件”。6月24日，静安消防支队出具建设工程消防验收意见书：“该建设工程不符合国家有关消防规范、地方标准和原审核要求，具体情况如下：一、未提供消防设施的检测报告，不符合《建设工程消防监督管理规定(119号令)》第二十一条规定。二、部分走道两侧的隔墙未隔至楼板底部，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第6.2.4条规定。鉴于以上情况，该建设工程消防验收不合格。根据《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，你单位申报消防验收改建工程经消防验收合格后方可投入使用，否则将承担一切法律责任，且我支队将依法进行处罚。”之后，德律风公司向电信公司申请国立大厦消防排风系统改造，获批准，后电信公司进行改造招标采购和施工，至同年10月20日完成，后金佳公司拒绝再次申请消防验收。同年4月27日，中华人民共和国公安部消防局发布《关于执行新版消防技术规范有关问题的通知》(公消[2015]98号)：新版《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)将于今年5月1日起实施，自新版规范实施之日起，新建、改建、扩建的建筑工程消防设计审核和消防验收，应执行新版规范。二、新版规范实施之前，建设工程的消防设计已经公安机关审核合格或者备案的，可按原审核或者备案时适用的规范执行，但鼓励建设、设计、施工及使用单位积极采用新版规范。三、鉴于新制订的《建筑防烟排烟系统技术规范》尚未批准发布，防烟排烟系统的设计与审核按照以下规定执行：防烟与排烟系统设置场所执行新版《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)，其他具体系统设计仍执行《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)及《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)(2005版)的有关规定。同年9月17日，金佳公司向德律风公司邮寄电子邮件，称：因德律风公司对国立大厦未取得消防验收合格证，存在安全隐患，不符合使用标准，不能实现合同目的，在金佳公司给予的几个月宽展期内仍未解决消防事宜，至今未能取得消防验收合格证，故通知解除双方签订的租赁合同，要求退还已付全部款项并赔偿装修费用、经济损失。同年9月19日，德律风公司复函金佳公司，称：国立大厦于2000年消防验收合格；金佳公司装修消防验收未通过，系因今年5月消防验收标准的提升，消防排烟量不能达到新标准，德律风公司将于10月20日前完成该整改项目，并递交审批；金佳公司未因此受到行政处罚并导致不能正常办公，德律风公司不认可金佳公司以此事由解除租赁合同。同年10月30日，金佳公司搬离涉案房屋。物业部在交割表上备注：门口不锈钢台盆需要复原，搬场时部分弱电线和地插拆除。同年3月至10月，国立大厦人员出入登记簿上记载至涉案房屋金佳公司的人员姓名、事由及进出时间。审理中，双方确认：金佳公司已付德律风公司三个月租金和物业管理费的租赁保证金560,526元、至2015年9月30日的租金、物业管理费(29,501元/月，0.9元/日/㎡)、2015年4月至8月的电费1,217.5元、1,368.75元、2,002.5元、1,730元、1,503.75元，同意支付2015年9月电费1,321.25元和10月电费126元。德律风公司确认于2016年9月19日将涉案房屋另租他人。审理中，金佳公司提交其与案外人上海敞达投资管理有限公司(下称敞达公司)签订的房屋租赁合同，约定：金佳公司向敞达公司承租上海市闸北区洛川中路XXX号B栋701室，租期自2015年5月15日至2018年5月14日，以此证明涉案房屋消防验收不合格，未能实现租赁目的，金佳公司以向第三方租赁的方式满足自己的办公需求。鉴于该房屋的起租日位于金佳公司对涉案房屋的消防设计审核刚通过，处于装修期间，尚未申请消防验收审核，故本院不予采信该证据及证明目的。以上事实，由金佳公司提供的租赁合同、补充(修改)协议、押金发票、房屋出租安全协议书、静安消防支队建设工程消防设计审核申请受理凭证和审核意见书、建设工程消防验收申请受理凭证和意见书、电子邮件及解除通知书、德律风公司复函，德律风公司提供的上海市公安局建筑工程消防验收意见书、静安消防支队建设工程消防设计审核申请受理凭证、解除房屋租赁通知书回复函、国立大厦退租房及设备交割表、房租单、电费单、委托物业服务合同、上海市建筑消防设施检测报告、建筑消防设施维修保养检测报告、房地产委托租赁合同、上海市房地产权证、会议记录、进度说明、上海技汇建筑安装有限公司情况说明和照片图纸以及当事人的庭审陈述等予以证明。本院认为，德律风公司承租涉案房屋时，该房符合消防验收标准；2015年5月1日起颁布实施新版《建筑设计防火规范》，消防验收标准提升，涉案房屋所在国立大厦需进行消防排风排烟系统改造。金佳公司于同年6月24日的涉案房屋装修工程消防验收未通过，原因一是上述消防验收标准的提升，二是金佳公司装修的部分走道两侧的隔墙未隔至楼板底部。新的部门规章的实施属于不可抗力因素，德律风公司据此于同年6月底启动对涉案房屋所在国立大厦进行整改的进程，金佳公司未举证证明其因此影响房屋使用或德律风公司不合理拖延整改，故金佳公司以此为由解除合同，不符合法律规定和合同约定，因此其要求德律风公司退还已付租金、支付违约金的诉请，本院不予支持。金佳公司未支付2015年10月1日至30日的租金和物业管理费，并于10月30日搬离涉案房屋，构成违约。因此，德律风公司要求确认双方签订的租赁合同于2015年10月30日解除的诉请，本院予以支持，金佳公司应支付2015年10月1日至30日的租金155,185.92元(4.8元/日/㎡×1,077.68㎡×30日)和物业管理费29,097.36元(0.9元/日/㎡×1,077.68㎡×30日)、同年9月电费1,321.25元和10月电费126元。德律风公司要求金佳公司赔偿财产损毁及维修损失，因未举证证明损毁的具体财物型号和数量，故本院不予支持。德律风公司主张金佳公司已付保证金作为违约金和损失赔偿而不予退还，因双方合同解除后，德律风公司负有防止损失扩大的义务，故本院以德律风公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定金佳公司已付保证金中的472,023元用于抵扣违约金，剩余保证金88,503元用于抵扣部分金佳公司欠付的租金、物业管理费、电费。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海金佳金融信息服务有限公司要求被告(反诉原告)上海德律风置业有限公司退还押金560,526元的诉讼请求，不予支持；二、原告(反诉被告)上海金佳金融信息服务有限公司要求被告(反诉原告)上海德律风置业有限公司退还2015年6月25日至同年9月30日的租金503,491.20元的诉讼请求，不予支持；三、原告(反诉被告)上海金佳金融信息服务有限公司要求被告(反诉原告)上海德律风置业有限公司支付违约金472,023元的诉讼请求，不予支持；四、确认原告(反诉被告)上海金佳金融信息服务有限公司与被告(反诉原告)上海德律风置业有限公司就上海市北京西路XXX号XXX楼签订的上海市房屋租赁合同于2015年10月30日解除；五、原告(反诉被告)上海金佳金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海德律风置业有限公司2015年10月1日至30日的租金155,185.92元和物业管理费29,097.36元、同年9月电费1,321.25元、10月电费126元，合计185,730.53元(与已付保证金中的88,503元抵扣后，上海金佳金融信息服务有限公司实际还应再支付97,227.53元)；六、被告(反诉原告)上海德律风置业有限公司要求原告(反诉被告)上海金佳金融信息服务有限公司赔偿财产损毁及维修损失28,720元的诉请，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,624.36元，由原告(反诉被告)上海金佳金融信息服务有限公司负担；反诉案件受理费2,317.57元，由原告(反诉被告)上海金佳金融信息服务有限公司负担1,417.71元，由被告(反诉原告)上海德律风置业有限公司负担899.86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅德成审 判 员  张 宁人民陪审员  时 美二〇一七年二月十六日书 记 员  陈佩华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。