上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第29096号
原告（反诉被告）上海香梅物业管理有限公司。
法定代表人顾某。
委托代理人张龙。
委托代理人吴建新。
被告（反诉原告）陈晓丹。
委托代理人吴海寅，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，北京大成（上海）律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海香梅物业管理有限公司与被告（反诉原告）陈晓丹物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2013年10月14日、2013年11月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海香梅物业管理有限公司之委托代理人张龙、吴建新、被告（反诉原告）陈晓丹及其委托代理人吴海寅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海香梅物业管理有限公司诉称，被告系本市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉讼房屋）业主，原告系涉讼房屋所在香梅花园小区的物业管理单位。涉讼房屋建筑面积131.39平方米，物业管理费为每月每平方米人民币3.50元（以下币种相同），其中开发商补贴原告0.50元，被告须按每月每平方米3元交纳物业管理费，该收费标准经过论证。然被告自2008年1月起就未曾付过物业管理费，至2013年6月已欠付物业管理费累计26，015.22元。原告曾多次打电话给被告催缴物业费，并分别于2009年2月11日、2009年11月2日、2010年4月16日、2012年8月1日向被告发函催讨物业管理费，2009年的两份催缴函收件人“陈国檀”系原告书写错误，应为涉讼房屋的共同产权人“陈国”，但函件邮寄地址均为被告的涉讼房屋，被告亦确认收到了2010年4月16日的催缴函，原告已尽到了催缴义务，故本案不存在被告主张的诉讼时效问题。被告2004年5月15日签署了业主临时公约等内容的文件签收单，并签署了开发商金大元（上海）有限公司（以下至判决主文前简称金大元公司）致业主的函，公约及致函均明确约定了3元的物业管理费收费标准，被告对此是知晓的，原、被告就收费标准已达成一致。被告2004年5月缴纳的物业费发票上记载“争议待定”并未明确争议内容，与本案无关。被告购房的商品预售合同记载的上海世邦魏理仕物业顾问有限公司（以下至判决主文前简称世邦公司）系一家顾问单位，协助原告提高服务质量。原告系金大元公司根据预售合同委托的物业管理单位，系管理香梅花园小区的合法主体，前述致业主函中对此也有记载。被告所称小区70%的绿化率系房屋销售时开发商的表述，与原告无关。管理期限为2004年12月24日起的前期物业管理合同系最早的物业管理合同，并经过区主管部门备案。原告具备物业管理资质，也履行了物业管理义务，按时足额交纳物业管理费系被告应当履行的义务，被告长期拖欠物业管理费的行为已影响到原告的正常运作和管理，为此诉至法院，要求：判令被告支付原告2008年1月1至2013年6月30日的物业管理费26，015.22元。
被告陈晓丹辩称，被告购房时的预售合同约定的物业管理单位为金大元公司及世邦公司，且并未约定金大元公司可以另行授权或组建新的物业管理单位对香梅花园小区进行物业管理，原告并非预售合同约定的物业管理单位，原、被告之间不存在法律关系。原告仅具有三级物业管理资质，根据物业企业资质管理办法的相关规定，三级资质的管理权限为15万平方米，2004年5月1日起调整为20万平方米，而香梅花园建筑面积超过30万平方米，故原告不具备对香梅花园进行物业管理的资质。建设单位应当通过招投标方式选聘前期物业管理单位，开发商金大元公司占原告70%的股权，属绝对控股，金大元公司法定代表人系原告法定代表人的父亲，2004年12月原告通过所谓邀聘的形式进行管理，其所谓的招标存在串标行为，原告并未通过合法手续取得香梅花园的前期物业管理，而是非法取得，故原告不应当收取被告物业管理费。即便原告具有物业管理权利，香梅花园容积率超过0.5，系公寓房，应当按上海市住宅物业服务分等暂行办法收费，若超过最高标准收费，应当发布招标公告等进行备案，并应当经区物价局或发改委予以确认，原告按3元的标准收费已远超分等收费中最高的五级标准，但原告对此未提供相应依据。而原告提供的收费标准论证报告仅在最后一页盖有公章，前几页内容均无盖章，且论证报告应送区价格主管部门确认、报市主管部门备案后才能作为收费依据，但该份报告仅仅是论证，据被告了解，在浦东新区发改委及上海市发改委公开渠道均查询不到备案，故该论证报告未经过确认、备案，不具有效力。本案至少出现管理期限为2004年12月24日起、2005年1月1日起、2006年12月24日起等三个以上版本的前期物业管理合同，鉴于金大元公司与原告之间的特殊关系，这样的前期物业服务合同，原告与金大元公司之间完全可以随意制作，存在伪造嫌疑，原告若要证明物业服务合同真实有效，应当提供经区主管部门备案的合同。而原告提供的所谓经备案的前期物业管理合同加盖的是上海市浦东新区建设局花木房产办事处印章，2004年建设局与房地局、土地局已分开管理，应当由房屋土地管理局盖章备案，并非建设局，故对建设局的备案不予认可。被告入户时签收的文件签收单，只能证明被告曾经收到过签收单中打勾的文件，但不能代表双方对收费标准达成一致，且2004年5月15日被告第一次缴纳物业管理费时就对收费资质、标准、起算点等提出异议，故发票上记载“争议待定”。原告提供的业主临时公约与被告入户时看到的不是同一份，且业主临时公约、收费标准应当在预售合同中予以约定。被告也确实签署了金大元公司致业主函，但仅代表被告收到该函件，并不代表被告同意函中所有内容。被告购房时获取的售楼广告中载明由香港大管家级资深经理领衔的国际标准服务管理，特邀全球首屈一指的世邦公司为物业顾问，内拥3万平方米香梅中央花园，70%的超高社区绿化率，但实际小区绿化率只有42%，根据预售合同中心绿地及产权属于小区，现在却对外开放成为公共绿地。可见，原告未提供符合收费标准的物业管理服务，收费依据不足。原告提供的几份催缴函中，被告仅收到了2010年4月16日的催缴函，其他函件均未收到，且2009年的两份催缴函收件人为陈国檀，并非邮寄给被告，陈国檀也并非被告父亲，2012年8月1日的催缴函无邮寄凭证。虽然被告收到了2010年4月16日的催缴函，但该日至原告起诉本案已超过本已中断的诉讼时效二年，故原告即便主张，也只能主张本案诉讼前两年起即2011年7月22日起的物业管理费。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告陈晓丹诉称，反诉原告于2004年3月6日与金大元公司签订预售合同购买涉讼房屋，预售合同约定的物业管理单位为世邦公司，并非反诉被告，根据上海市居住物业管理条例的规定，未受业主或使用人委托自行提供物业服务，业主或使用人可以不支付物业管理费，反诉原告并未委托反诉被告进行物业管理，可以不支付物业管理费。预售合同也未约定物业费标准，根据相关规定，应由开发商承担物业管理费。反诉被告目前仅为三级物业管理资质，香梅花园建筑面积超过30万平方米，反诉被告不具备对该小区进行管理的资质。反诉被告与金大元公司为母子公司，在物业管理招投标过程中串通投标，反诉被告系未经合法手续对小区进行非法物业管理。反诉被告的3元收费标准超过政府规定的最高5级收费标准，但至今未提供任何收费依据，反诉被告擅自提高收费标准，违规收费，反诉原告可以不支付物业管理费。反诉原告已缴纳了2004年5月至2007年12月的物业管理费16，503.20元，但反诉原告并不清楚缴纳标准，系根据反诉被告的要求缴纳，入户时反诉被告按每月每平方米2.8元收费，二年半后反诉被告又按每月每平米3元收费，发票金额对此也可印证。2004年5月第一次缴费系因为若不缴，反诉被告就不给钥匙入户，反诉原告迫于无奈才缴纳。综上，反诉被告属违规收费，依法应予返还，故要求判令反诉被告返还反诉原告已缴纳的2004年5月至2007年12月的物业管理费16，503.20元。
反诉被告上海香梅物业管理有限公司辩称，虽然预售合同约定世邦公司或金大元公司进行物业管理，但2004年5月金大元公司致业主函明确告知反诉被告系金大元公司根据预售合同约定组建的专业物业管理单位，故物业管理企业并未变更，反诉被告有权进行物业管理。反诉原告签署了文件签收单、致业主函，并实际按3元的收费标准缴费，可见反诉原告对反诉被告进行物业管理及3元的收费标准是知晓并认可的，并无异议。因此，反诉原告要求返还已支付的物业费，缺乏依据，要求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2004年3月被告（乙方）与金大元公司（甲方）签订商品房预售合同，约定乙方向甲方购买涉讼房屋，甲方已选聘世邦公司或金大元公司进行前期物业管理等内容。2004年5月15日被告签署香梅花园（一期）文件签收单，包括《业主临时公约》、住宅使用说明书等文件。《业主临时公约》载明：在前期物业管理期间，发展商委托上海香梅物业管理有限公司承担本物业的物业管理工作，并约定物业管理费标准为3.50元／平方米（发展商补贴0.50元／平方米，直至业主委员会成立）。同日，被告签署金大元公司致业主函，该函载明：上海香梅物业管理有限公司系金大元公司根据《预售合同》中关于住宅使用公约有关约定而出资组建的专业物业管理企业，金大元公司将按预售期间的承诺香梅花园一期物业管理费为3.50元／平方米月（其中开发商补贴0.50元／平方米月，直至业主委员会成立）。为此原告（乙方）与金大元公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对香梅花园实行物业管理，物业坐落位置浦东新区锦绣路、梅花路，委托管理期限自2004年12月24日起至2006年12月23日止，管理费由乙方按建筑面积每平方米3.50元向业主收取，其中0.50元由甲方补贴等内容。2004年10月经核准，被告登记为涉讼房屋产权人之一，房屋建筑面积131.39平方米。2006年6月23日上海市物业管理协议就香梅花园的物业服务收费标准出具《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》，论证意见为：同意上海香梅物业管理有限公司申报的物业服务内容及相应的收费标准，物业服务按原合同约定及申报承诺执行，物业服务收费标准为每平方米建筑面积3.50元／月。2007年4月原告（乙方）与金大元公司（甲方）再次签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对香梅花园实行物业管理，委托管理期限自2006年12月24日起至业主委员会成立签订合同时止，管理费由乙方按建筑面积每平方米3.50元向业主收取，其中0.50元由甲方补贴等内容。2009年2月11日、2009年11月2日原告向涉讼房屋地址邮寄物业管理费催缴通知，催缴通知列明收件人为“陈国檀”。2010年4月16日原告向被告邮寄物业管理费催缴通知，被告签收了该通知。2004年5月至2007年12月期间，被告缴纳物业管理费16，503.20元。原告诉请期间的物业费，被告没有交纳。2013年8月，原告提起本案诉讼。
以上事实，由原告提供的《前期物业管理服务合同》、房地产登记簿、文件签收单、《业主临时公约》、金大元公司致业主函、论证报告、催缴通知及挂号信回执，被告提供的《商品房预售合同》、《前期物业管理服务合同》、物业管理费发票等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，根据原告提供的前期物业管理服务合同、业主临时公约、收费标准论证报告、金大元公司致业主函等，原告对涉讼房屋所在香梅花园小区实行物业管理，并按每月每平方米3元的标准收取物业管理费，具有事实及法律依据，本院予以确认。原告为被告提供物业管理服务，被告应按核定的标准按时支付物业管理费。因此，原告要求被告支付拖欠的物业管理费之诉求，依法并无不当，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告返还已付物业管理费之请求，缺乏法律依据，本院不予支持。然原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，2010年4月16日的催缴函被告确认收到，此时发生诉讼时效中断，而原告就2012年8月1日的催缴函并未提供邮寄凭证，被告亦否认收到该次催缴通知，故对该次催缴，本院无法认定。鉴于原告未能提供2010年4月16日之后再次向被告催缴的相应证据，被告抗辩原告只能主张本案起诉前二年即2011年7月22日起的物业费，符合法律规定，本院予以采纳，故原告主张的物业管理费中2011年7月22日之前的物业管理费，因已超过诉讼时效，本院难以支持。原告就2011年7月22日至2013年6月30日的物业管理费主张，依法有据，本院予以支持，根据涉讼房屋面积131.39平方米及3元的收费标准，该期间物业管理费经本院核算为9，195.50元，被告应予缴纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
一、被告陈晓丹应于本判决生效之日起十日内支付原告上海香梅物业管理有限公司2011年7月22日至2013年6月30日的物业管理费9，195.50元；
二、驳回反诉原告陈晓丹的反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费450元，减半收取计225元，由原告上海香梅物业管理有限公司负担200元，被告陈晓丹负担25元；反诉案件受理费106元，由反诉原告陈晓丹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 储刘明
二〇一三年十二月十日
书 记 员 丁 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定的业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按裁决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。