江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4388号
上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡祥荣，男，1966年10月3日生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人:陈育峰，江苏佳民律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王玮，江苏佳民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：刘畅，男，1975年2月13日生，汉族，住南京市鼓楼区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑琦，女，1979年6月19日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人:马双，江苏义科律师事务所律师。
委托诉讼代理人:姜志勇，江苏义科律师事务所律师。
上诉人蔡祥荣因与被上诉人刘畅、郑琦房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初4039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人蔡祥荣上诉请求：依法撤销一审判决第二、三项，依法判决被上诉人将涉案房屋解押，并过户至其名下，被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审错误认定刘畅的行为不构成表见代理;(二)一审错误认定郑琦不同意出售涉案房屋。
被上诉人刘畅辩称：请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人郑琦辩称：一审认定事实清楚，其尊重一审判决结果，请求予以维持。
蔡祥荣一审请求：1、判令刘畅、郑琦立即将南京市建邺区苍山路18号青桐园10幢504室房屋解押。2、判令刘畅、郑琦立即将南京市建邺区苍山路18号青桐园10幢504室房屋过户至其名下。3、判令刘畅、郑琦支付违约金60万元。
郑琦一审反诉请求：1、判令刘畅与蔡祥荣签订的《房地产中介合同》无效。2、请求法院判令蔡祥荣将南京市建邺区苍山路18号青桐园10幢504室房屋归还郑琦。
一审法院认定事实：
郑琦与刘畅系夫妻关系，两人于2005年8月30日登记结婚。建邺区苍山路18号青桐园10幢504室房屋（以下简称504室）购买于2013年，登记在郑琦名下。2015年6月3日，刘畅与蔡祥荣签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定由蔡祥荣购买504室房屋，价款为330万元，于2015年6月3日支付购房定金30万元，于2015年6月10日前支付首期房款80万元（含定金30万元），于2015年6月20日前支付50万元，于2015年7月27日前支付房款100万元，于2015年10月10日前支付100万元；双方于2015年10月10日前办理涉案房屋的过户手续；并约定违约金为60万元。该合同中郑琦的签名均由刘畅代签。双方签订合同时，刘畅出具了涉案房屋的产权证、郑琦与刘畅的结婚证及授权书照片一张，该授权书载明郑琦授权其丈夫刘畅全权代理504室房屋出售事宜。庭审中，郑琦及刘畅均称郑琦曾于2015年农历新年时向刘畅出具过一份授权书，但因郑琦的父母反对卖房，该授权书被郑琦收回并撕毁，但刘畅已将该授权书拍照保存；在签订涉案合同时，刘畅并未持有该授权书原件。蔡祥荣称在签订合同的过程中，刘畅曾电话联系郑琦告知卖房之事，但刘畅与郑琦均予以否认。
涉案合同签订后，蔡祥荣通过自己及其妻子叶红的银行账户分12次将330万元购房款支付给刘畅，至2015年11月底付清。刘畅于2015年8月25日将涉案房屋交付给蔡祥荣，蔡祥荣随即装修，并于2015年12月入住涉案房屋至今。
2016年3月，郑琦向蔡祥荣发函称因涉案合同中无郑琦签名，且合同所附授权书系照片影印件，故该合同对其无约束力。庭审中，郑琦称因504室房屋购买后一直由刘畅负责对外出租，故房产证一直由刘畅保管，刘畅谎称504室房屋一直对外出租，直至2016年3月才告知其504室房屋已出售，要求其协助蔡祥荣办理房屋解押手续。
另查明，504室房屋于2013年11月11日被抵押于中国工商银行股份有限公司南京城南支行，债务人系郑琦，被担保主债权数额为220万元。目前该笔按揭贷款尚未清偿完毕。
一审法院认为：504室房屋系登记在郑琦名下，郑琦未在《房地产买卖中介合同》中签字，也在涉案合同签订数月前就将出具给刘畅的授权书收回并撕毁，刘畅未经郑琦同意将504室房屋出售系无权处分。签订合同时，刘畅仅出具了授权书照片，蔡祥荣主张刘畅的行为构成表见代理，理由不充分，一审法院不予认可。蔡祥荣称刘畅在签约时曾电话告知郑琦售房之事，但亦无相应证据予以佐证，一审法院亦不予认可。因504室房屋产权人郑琦未同意出售该房屋，蔡祥荣要求解除504室房屋的抵押手续及办理504室房屋过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。刘畅与蔡祥荣签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，亦不存在其他合同无效之情形，当属合法有效。郑琦要求确认涉案合同无效，一审法院不予支持。刘畅未按约将504室房屋过户给蔡祥荣，已构成违约，应承担相应的违约责任,蔡祥荣要求刘畅支付违约金60万元，有合同依据，一审法院予以支持。蔡祥荣未享有504室房屋的所有权但占有使用了该房屋，理应将该房屋归还；刘畅也应将蔡祥荣已支付的330万元房款返还蔡祥荣。蔡祥荣在未获得涉案房屋所有权的情形下对涉案房屋进行了装修，装修损失应由蔡祥荣承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、刘畅于本判决生效之日起十五日内向蔡祥荣支付违约金60万元。
二、蔡祥荣于本判决生效之日起十五日内将建邺区苍山路18号青桐园10幢504室房屋归还予郑琦。
三、驳回蔡祥荣的其他诉讼请求。
四、驳回郑琦的其他诉讼请求。
本案本诉受理费9800元，反诉受理费16600元，合计26400元，由蔡祥荣负担5800元，刘畅负担20000元，郑琦负担600元。
本院二审期间，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，蔡祥荣认为一审判决中所述“授权书被郑琦收回并撕毁”没有证据证明，其不予认可。
二审中，蔡祥荣申请久信房地产公司的工作人员杭樾出庭作证。杭樾当庭陈述：涉案房屋买卖系由其居间服务的，双方签约时，刘畅曾与郑琦电话联系确定价格。对杭樾的证言，刘畅、郑琦均不予认可。
二审庭审中，刘畅陈述涉案房屋的首付是郑琦和父母共同出资，但贷款是其夫妻共同偿还，其一直觉得该房屋系夫妻共同财产。由于其父亲居住条件很差，其也不愿意郑琦父母来南京居住，其就想把涉案房屋卖掉，为父亲另购买一处房屋。当时郑琦确实授权其出卖涉案房屋，但后来郑琦父母知道后大吵了一场，郑琦就将授权书收回了。其将涉案房屋出售给蔡祥荣后，其又用郑琦的身份证去开发商处购买了车位并转给了蔡祥荣。后来杭樾提出让蔡祥荣再补偿60万元，让其再给郑琦父母另购买套住房。于是其就和杭樾一直在找房子，才没有按时间配合办理产权过户。
蔡祥荣当庭陈述其是将原住房卖掉才购买的涉案房屋，现在其名下已无其它房产。现由于涉案房屋上存在抵押，无法过户。其愿意先垫资将涉案房屋解押，再向郑琦、刘畅追偿。
郑琦当庭陈述其从未委托刘畅与蔡祥荣协商再为其父母购买一套住房，其一直都是坚持要回涉案房屋。
本院认为：
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故即使刘畅在出售涉案房屋时无处分权，刘畅与蔡祥荣就涉案房屋签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议应为有效合同。
依据上述合同，蔡祥荣已支付了全额购房款330万元，接收了涉案房屋入住并进行了装修。虽其在与刘畅缔约时，未能及时核实刘畅是否确实获得了涉案房屋登记产权人郑琦的授权。但依据刘畅与郑琦的夫妻关系、刘畅提供的授权书照片、刘畅向蔡祥荣实际交付了涉案房屋并用郑琦的身份证配合蔡祥荣购买了车位的事实，已足以使一般公众确信刘畅出售涉案房屋系取得了郑琦的授权。
现蔡祥荣已依合同约定就涉案房屋支付了全部价款，入住并进行了装修，还购买了车位,如其不能依约取得涉案房屋的产权，而要因刘畅、郑琦所称其夫妻间内部问题将涉案房屋返还，势必会给其造成缔约时无法预见到的损失。故为维护交易的稳定性，倡导诚实守信原则，本院对蔡祥荣要求刘畅、郑琦立即将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求予以支持。郑琦若认为涉案房屋的买卖行为对其权益造成了损害，可向刘畅主张。
由于涉案房屋尚有抵押权未涤除，以致不能完成过户，故刘畅、郑琦应先将涉案房屋及时解押。如拒绝解押，可由蔡祥荣先垫资解押，再向刘畅、郑琦追偿。
关于一审判决的违约金60万元，本院认为，该60万元系在一审判决蔡祥荣返还涉案房屋基础上作出。现本院已判决郑琦将涉案房屋过户给蔡祥荣，故蔡祥荣因返还涉案房屋可能导致的损失已不存在，考虑到刘畅在涉案合同履行中，确实存在违约行为，而蔡祥荣也存在未及时核实刘畅授权的情形，本院酌定刘畅向蔡祥荣支付违约金5万元。
综上所述，上诉人蔡祥荣的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初4039号民事判决第三、四项；
二、撤销江苏省南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初4039号民事判决第二项；
三、变更江苏省南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初4039号民事判决第一项为刘畅于本判决生效之日起十五日内向蔡祥荣支付违约金5万元；
四、郑琦于本判决生效之日起十五日内将南京市建邺区苍山路18号青桐园10幢504室房屋解押；
五、郑琦于本判决生效之日起三十日内将南京市建邺区苍山路18号青桐园10幢504室房屋过户至蔡祥荣名下。
本案一审本诉受理费9800元，反诉受理费16600元，合计26400元，由蔡祥荣负担3200元，刘畅负担11600元，郑琦负担11600元。二审案件受理费9800元，刘畅负担4900元，郑琦负担4900元。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年八月十四日
书记员 杨文艳