湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂10民终453号
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北富迪实业股份有限公司，住所地仙桃市干和办事处汉江路。
法定代表人：李俊明，总经理。
委托诉讼代理人：李咏，该公司行政副总。
委托诉讼代理人：许懿方，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙财，男，1973年6月12日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住洪湖市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙安，男，1972年1月19日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住洪湖市。
上列被上诉人共同委托诉讼代理人：文浩，湖北玉沙律师事务所律师。
上诉人湖北富迪实业股份有限公司（下称“富迪公司”）因与被上诉人孙财、孙安房屋租赁合同纠纷一案，不服洪湖市人民法院(2012)鄂洪湖民初字第01874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人富迪公司的委托诉讼代理人李咏、许懿方，被上诉人孙安及被上诉人孙财、孙安的共同委托诉讼代理人文浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
富迪公司上诉请求：撤销洪湖市人民法院(2012)鄂洪湖民初字第01874号民事判决，依法改判。事实和理由：1、一审判决事实不清，证据不足。上诉人、被上诉人均认可武汉市建筑工程质量检测中心有限公司司法鉴定所对被上诉人受损房屋的鉴定结论，因此，该房屋受损的因果关系已被司法鉴定结论固定，只需另对房屋修复方案及造价进行鉴定即可。但一审法院依据被上诉人的申请，委托荆州市名家建筑工程司法鉴定所对房屋损害原因、修复工程造价一并进行鉴定。（1）上诉人不认可荆州市名家建筑工程司法鉴定所的鉴定结论，该结论不能作为本案的事实及判决依据；（2）双方均认可武汉市建筑工程质量检测中心有限公司司法鉴定所的鉴定结论，一审法院再次根据单方申请委托鉴定机构对房屋受损原因鉴定，多此一举，违反鉴定程序；（3）荆州市名家建筑工程司法鉴定所的鉴定资质为“建筑工程质量（勘察）鉴定”，其仅有权对建筑工程质量做出司法鉴定，其应该对建筑受损因果关系及受损建筑修复方案，特别是修复工程造价，无鉴定资质。一审法院采信荆州市名家建筑工程司法鉴定所作出鉴定结论不当，请求二审法院对荆州市名家建筑工程司法鉴定所作出的明显超出其鉴定范围的鉴定�论是否具有证据效力予以审查。2、一审判决对被上诉人出租房屋租金的损失计算数额明显错误：（1）一审判决认定的事实及房屋租赁合同的约定内容，被上诉人将出租房屋强行关闭至上诉人将房屋腾空，其间大致为4年半，租金应为8万元，一审判决认定13万元不当；（2）被上诉人在无任何正当理由的情况下关闭租赁房屋，致使上诉人在剩余7年的租赁期间内无法使用租赁物，被上诉人明显有主要过错。因此，被上诉人应自行承担租金损失。一审判决由无责任的上诉人承担上述损失的60%，既不公平又不公正。
孙财、孙安辩称，1、一审法院对被上诉人对相关鉴定机构申请的鉴定均是按照法定程序，每次对鉴定机构的选择均有双方当事人的签字和表态，上诉人所称的鉴定事项是单方面的鉴定不属实没有任何依据。2、本案的鉴定机构之所以经过多次选定，是因为涉及到房屋损害及损害原因、损害程度、维修方案及造价的鉴定，一审法院确定名家鉴定所，基于鉴定的科学性统一性和关联性，保证鉴定结果正确。3、名家司法鉴定所是经过湖北省司法厅专门审查登记的法定鉴定机构，该鉴定机构对涉案房屋的鉴定是经过了法院鉴定科的审查。上诉人认为名家鉴定机构不具备鉴定资质，应该举证。上诉人称鉴定程序违法没有事实依据。4、房屋租赁损失应该由上诉人承担。上诉人违法施工改建导致房屋出现危房，被上诉人是基于要求上诉人对房屋进行维修加固得不到及时处理不得已采取关闭门面，避免进入超市的顾客造成人身伤亡，该行为为行使合同法规定的不安抗辩权。上诉人提出的租金计算错误理由不能成立。一审法院适用法律正确，二审法院应当予以维持。
孙财、孙安向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿�原告经济损失348015.24元；2、解除原、被告签订的房屋租赁合同；3、判令被告返还租赁的房屋；4、被告承担本案诉讼费用。
富迪公司向一审法院反诉请求：1、判令继续履行房屋租赁合同；2、判令两反诉被告给付违约金5万元；3、两反诉被告承担反诉诉讼费用。
一审法院认定事实：2008年4月28日，原告（反诉被告）孙安、孙财与被告（反诉原告）湖北富迪实业股份有限公司（原湖北富迪实业有限公司）签订房屋租赁合同。合同约定：两原告将其位于洪湖市园林路117号、119号的一层四间门市房及后院的空地出租给被告开办超市（二层自住）；租期十年，租金自2008年6月30日起算，至2018年6月30日止；租金前五年每年15000元，后五年每年20000元；被告有权对租赁物予以改造、扩建、新建、装潢，可将后院的厨房整体拆除，以拆还建；如两原告违约，除赔偿被告因改造、扩建、新建、装潢和经营造成的全部损失外，另须赔偿违约金50000元；如被告违约，除其在租赁物上新建的房屋归两原告外，另须赔偿违约金50000元。合同签订后，承租方对租赁房屋予以改扩建，随后超市开始营业。后双方因房屋租赁合同发生纠纷。2011年7月20日，被告以邮寄方式书面通知两原告取2012年的租金，两原告未领。同年7月22日，两原告将上述超市大门强行关闭。后被告将货物从超市内移出，货架、容器等物品则留置于超市内。因房屋出现裂缝、水管破裂等现象，2011年10月，两原告委托有关部门对其予以鉴定。2011年11月22日，洪湖市房屋安全鉴定所经鉴定认为，两原告房屋在无改扩建方案、施工设计等情况下，私自拆改房屋承重墙，导致房屋部分构建受损及扩增，综合判定该房屋为局部危房（C级）。次日，该所向两原告下达了危险房屋通知书，要求迅速采取措施，及时修缮治理，处理使用。两原告就为此支出鉴定费2800元。2012年7月20日，两原告以前述诉讼请求向一审法院提起诉讼。2012年10月15日，经一审法院委托，荆州市房屋安全鉴定管理所经评估认定：被告在不具备合法改扩建施工设计图的情况下，擅自对房屋结构做出重大改造，造成结构整体性破坏，刚度不足，局部基础变形不一，墙体出现开裂，屋面渗漏，给排水完整性破坏，水管破裂。综合评定该房屋为C级危房及局部危房，建议处理使用，或按内在价值损失予以估价赔偿。同日，该所向两原告下达危险房屋通知书，要求迅速采取措施，及时修缮治理，处理使用。原告支出鉴定费5000元。随后，一审法院委托鉴定机构对该房屋的内在价值损失予以鉴定。2013年12月30日，经荆州市价格认证中心评估，该认定房屋在价格鉴定基准日2013年12月10日的市场价值为203032.84元。原告支出鉴定费4300元。被告对上述鉴定结论不服，申请重新鉴定。2014年10月11日，武汉市建筑工程质量检测中心有限公司司法鉴定所经评估认定：两原告新建房屋地基基础不当，导致地基基础产生不均匀沉降、上部墙体产生不均匀沉降裂缝，其新建房屋部分安全性等级为Dsu级，应立即采取措施予以处理；原有房屋的改造施工，除导致一层墙体部分构建安全性等级为Cu级，应采取措施予以处理外，其他可能受影响的结构构件安全性登记尚未达到Cu级或尚未受到改造施工的明显不利影响；原有房屋的改造施工对房屋构建的不利影响已基本完成。被告支出鉴定费18000元。双方当事人对该鉴定报告均未提出异议，一审法院遂依两原告申请委托鉴定机构对租赁房屋维修方案及工程造价予以鉴定。2016年1月20日，两原告向一审法院提出先予执行申请，要求被告将其留置于租赁房屋内的货架等设施、设备移出。次日，一审法院组织双方对此予以调解。因被告提出与诉讼一并调解，而两原告不同意被告提出的调解意见而未果。当日，一审法院依法裁定被告将其留置于租赁房屋内的货架、容器等所有物品予以移出。2016年1月25日，被告将上述物品移出完毕。因对房屋维修方案与工程造价对外委托鉴定未果，经两原告申请，一审法院于2017年4月11日委托荆州名家建筑工程公司司法鉴定所对房屋损害原因、修复方案、修复工程造价一并予以鉴定。2017年4月26日，荆州名家建筑工程公司司法鉴定所经评估认定，两原告房屋损害的直接原因是被告非法实施结构改扩建，引起房屋的不均匀沉降变形所致。维修加固工程总造价为185271.49元。原告支出鉴定费18500元。2016年9月18日，经工商部门核准，原湖北富迪实业有限公司更名为湖北富迪实业股份有限公�。一审法院认为，本案争议焦点：租赁房屋的损害原因如何认定，房屋租赁合同应当如何处理，本案责任应当如何承担。一、关于租赁房屋损害原因的认定问题。武汉市建筑工程质量检测中心有限公司司法鉴定所鉴定意见书认为，被告在对两原告房屋改扩建时对新建房屋地基基础处理不当，导致地基基础产生不均匀沉降裂缝，造成相应损害后果。对该鉴定结论，双方均未提出异议。其他鉴定报告的相关鉴定结论亦与该鉴定结论基本一致。一审法院据此认定，两原告的房屋损害系因被告对该房屋改扩建所造成。被告辩称房屋损害另有原因，但其未向本院提交证据予以证明，其抗辩理由不能成立。一审法院不予采纳。二、关于租赁合同的处理问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，导致租赁物受�损耗的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，双方虽在合同中约定被告有权对租赁物予以改造、扩建、新建，但其不得对租赁物造成损害乃其应有之意，被告对租赁物的改扩建与新建对租赁物造成了损害，出租人据此要求解除租赁合同于法有据，一审法院予以支持。反诉原告要求继续履行合同于法无据，一审法院不予支持。三、关于责任承担的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于租赁房屋维修费的承担问题。因租赁房屋的损害系被告对房屋的不当改扩建所造成，故租赁房屋的维修加固费用185271.49元应当全部由被告承担。关于鉴定费的承担问题。鉴定费合计48600元，其中，原告支出30600元。因房屋损害系被告造成，而重复鉴定系因被告对鉴定结论不服及鉴定本身的局限所造成，因此，鉴定费应当全部由被告承担。故原告支出的鉴定费30600元，应当由被告承担。关于租金损失的承担问题。首先，根据本案的实际情况，租金损失应按双方在租赁合同中约定的租金标准及租期计算，并扣除已履行的部分，即两原告的租金损失为15000元/年×2年+20000元/年×5年=130000元。其次，就因果关系而言，双方的违约行为均与租金损失有因果关系。根据本案实际情况，一审法院酌定被告对租金损失应当承担60%的责任，两原告应当承担40%的责任。即被告应当赔偿两原告租金损失78000元。关于两原告主张的水费损失，因两原告提交的证据不足以证明其相关损失，故一审法院不予支持。以上合计，被告应当赔偿两原告185271.49元+30600元+78000元﹦293871.49元。关于两原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，因租赁房屋系两原告自行关闭，且被告已于2016年1月25日将其留置其内的物品全部移出，租赁房屋的占有已转移至两原告。故该诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告给付违约金的诉讼请求，因反诉被告在租赁合同履行期间擅自关闭租赁房屋，构成违约，故应当按照双方的约定承担给付违约金的责任，即两反诉被告应当给付反诉原告违约金50000元。判决：一、被告湖北富迪实业股份有限公司赔偿原告孙财、孙安293871.49元，该款于本判决生效之日起十日内给付。二、驳回两原告的其他诉讼请求。三、反诉被告孙财、孙安于本判决生效之日起十日内给付反诉原告湖北富迪实业股份有限公司违约金50000元。四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如未按生效判决履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费6520元，由被告承担5780元，原告承担812元；反诉案件受理费1050元，由反诉被告承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人孙财、孙安将其名下位于洪湖市园林路117号、119号的一层房屋及后院的空地出租上诉人经营超市，双方签订《租赁合同》一份，该合同中约定由被上诉人提供租赁物，上诉人支付租金的内容，合法有效，对双方当事人具有约束力。《租赁合同》另约定，被上诉人允许上诉人对其房屋在使用前进行改扩建，且租赁期满，扩建部分一并归被上诉人所有。虽然，上诉人改扩建时无施工设计，但因被上诉人未向上诉人提供其名下房屋结构情况相关资料且其明知上诉人对涉案房屋进行改扩建用于经营超市并同意上诉人改扩建，另考虑被上诉人在合同中约定经营期满扩建部分归其所有，且扩建部分未取得建设工程规划许可，故双方当事人对改扩建房屋后导致房屋受损均有过错，双方当事人应对涉案房屋因改扩建受损后所需的维修加固费用各自承担50%。上诉人主张荆州市名家建筑工程司法鉴定所对建筑受损因果关系、受损建筑修复方案及修复工程造价，无鉴定资质，一审法院采信其作出的鉴定意见书不当。对此本院认为，一审法院在诉讼中已依当事人申请多次委托鉴定机构进行了鉴定，双方当事人对涉案房屋因改扩建受损的事实无异议，虽然荆州市名家建筑工程司法鉴定所对修复方案及修复工程造价无鉴定资格，但考虑�方当事人从发生纠纷后涉案房屋闲置至今，如再委托鉴定机构重新鉴定将会导致损失继续扩大，故本院参考鉴定机构出具的多份鉴定意见书，综合认定案涉房屋的维修加固费用为190000元。双方当事人各自承担50%，即上诉人应承担95000元。
本案中，被上诉人已经收取上诉人从2008年6月30日至2011年6月29日的租金，此后，被上诉人于2011年7月22日将上诉人经营超市强行关闭，使其不能使用涉案房屋，上诉人于2016年1月25日将其在涉案房屋内货架、容器等所有物品的物品移出完毕，因此，涉案《租赁合同》解除。依据《租赁合同》约定，从2011年6月30日起至7月21日止的租金为916.7元，从2011年7月22日起至2016年1月25日止的租金为80583.3元，一审法院认定被上诉人租金损失为130000元，依据不足，本院予以纠正，上诉人主张一审认定租金损失不当的上诉理由部分成立。因双�当事人对改扩建房屋后导致房屋受损均有过错，在超市关停后上诉人腾空前，被上诉人的租金损失部分应由双方当事人各自承担50%，从2016年1月26日起，上诉人不应再支付租金。上诉人应支付被上诉人租金为41208.35元（916.7＋80583.3×50%）。一审中，鉴定费48600元，应由双方当事人各自承担50%，经查，上诉人已支付鉴定费18000元，被上诉人已支付鉴定费30600元，上诉人应支付被上诉人鉴定费6300元。
综上，上诉人应支付被上诉人房屋维修费用95000元、租金41208.35元、鉴定费6300元，共计142508.35元。一审认定事实清楚，但实体处理不当。本案经合议庭评议，并经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持洪湖市人民法院(2012)鄂洪湖民初字第01874号民事判决第三项，即“反诉被告孙财、孙安于本判决生效之日起十日内给付反诉原告湖北富迪实业股份有限公司违约金50000元”；
二、撤销洪湖市人民法院(2012)鄂洪湖民初字第01874号民事判决第一项，即“被告湖北富迪实业股份有限公司赔偿原告孙财、孙安293871.49元，该款于本判决生效之日起十日内给付”、第二项，即“驳回两原告的其他诉讼请求”、第四项，即“驳回反诉原告的其他诉讼请求。”；
三、上诉人湖北富迪实业股份有限公司与被上诉人孙财、孙安之间的《租赁合同》解除；
四、上诉人湖北富迪实业股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人孙财、孙安经济损失142508.35元；
五、驳回上诉人湖北富迪实业股份有限公司的其他反诉请求；六、驳回被上诉人孙财、孙安的其他诉讼请�。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费6520元，由上诉人湖北富迪实业股份有限公司负担2626元，被上诉人孙财、孙安负担3894元；一审反诉案件受理费1050元，由被上诉人孙财、孙安负担。
二审案件受理费5708元，由上诉人湖北富迪实业股份有限公司负担3000元，被上诉人孙财、孙安负担2708元。
本判决为终审判决。
审判长 郭元亮
审判员 李 静
审判员 陶齐学
二〇一八年六月八日
书记员 邱 爽