绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍柯民初字第469号
原告：谢来三。
委托代理人（特别授权）：杨国勤，浙江明显律师事务所律师。
被告：绍兴市柯桥区马鞍镇新闸居民委员会，住所地：绍兴市柯桥区马鞍镇新闸村。
代表人：任上登。
委托代理人（特别授权）：赵金法，浙江理论律师事务所律师。
本院于2015年1月15日立案受理原告谢来三诉被告绍兴市柯桥区马鞍镇新闸居民委员会（以下简称新闸居委会）合同纠纷一案，依法适用简易程序，由审判员周国鑫独任审判，于2015年3月10日、4月7日两次公开开庭进行了审理。原告谢来三（第一次）及其委托代理人杨国勤，被告新闸居委会的委托代理人赵金法到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解，和解期限为一个月，期满后未能实现和解。本案现已审理终结。
原告谢来三诉称：原告系马鞍镇新闸村村民，1998年10月19日原告向该村购买平房二间，同意建造楼屋二间。协议约定由村负责为原告办理申批手续。2003年因拆迁村改居，原马鞍镇新闸村民委员会变更为柯桥区马鞍镇新闸居委会。2008年10月，原告居住的马鞍镇滨海工业区因为市政绿化项目新闸居委会地块房屋拆迁，原告在内的61户要求全部拆除。2008年10月29日，绍兴县嵇山房地产评估有限公司房屋拆迁价格评估表（一），原告总应拆迁建筑面积为235.63平方米，房屋拆迁价格评估表（二）装修及附属物损失71775元。当时由于原告没有审批手续，原告的房屋至今未拆迁。2009年底前其他住户均全部拆迁搬走，原告一户单独生活居住带来极大的安全隐患，为此2011年原告租住到现在的安滨嘉苑至今。经原告多年来上访，现马鞍镇人民政府同意按现在方案二层的面积给原告安置，另一层不同意安置。以上情况，原告向被告提出，被告同意人民政府不予赔偿的第三层部分通过法律程序由其承担赔偿，诉讼费律师费由被告承担。
综上，原告认为，由于被告的过错，造成原告至今未能拆迁安置的严重后果，被告理应承担一切法律责任。因此，原告特起诉请求：1.判令被告赔偿给原告拆迁房屋总面积235.63平方米的三分之一计人民币235630元及装修费约25000元，共计266030元（按235.63平方米÷3×3000元／平方米，及装修费25000元计算）；2.本案受理费用及律师代理费13000元由被告承担。
被告新闸居委会辩称：1.对事实部分，1998年10月19日原新闸村委和原告签订协议是事实，拆迁情况也是事实。具体评估是马鞍镇人民政府在处理，以人民政府评估的为准。2.对于原告的诉讼请求村委认为装潢人民政府已经评估了，不再计算在这个范围之内。对于原告主张的三分之一面积的损失，请法院依法判决。对于计算的方式，我们认为按照市场价减去原先的人民政府对房子评估的价格，这就是面积的价格。对于其他请求请法院结合相应的证据依法判决。
经审理本院认定以下事实，原告系被告村民。被告前身为马鞍镇新闸村民委员会，2003年撤村改居。1998年10月13日，原告向被告购买大队仓库两间（包括楼房屋基地两间），价款共计18000元。同年10月19日，双方订立《协议》一份，主要内容，村由（有）平房二间，卖给农户谢来三，包括地基，计建成楼房两间，全长10米×3.80米，计76平方米，出卖谢来三之户建造，计价款18000元，其地基申批归村负责批出给乙方（指原告），时间1999年1月1日批出，如果甲方（指被告前身新闸村民委员会）对建房手续没有批出，如乙方建房时发生问题，有甲方负责。到期后被告并未为原告办理建房审批手续。2003年，原告未经有关部门批复即将上述两间仓库拆除在原址翻建成三层楼屋两间。2008年因实施市政工程，包括原告在内的61户村民住宅被纳入拆迁范围。由于原告与拆迁人对拆迁补偿范围意见不一，原告迄今为止未与拆迁人签订相关拆迁安置协议。被告于2015年1月14日出具《证明》一份交原告为凭，主要内容：2003年经村允许原告与同村村民金加夫一起在原购买的平房上造三楼二间。由于原马鞍镇新闸村民委员会未按协议书上承诺为谢来三办理好有关房屋的批建手续，现滨海工业区拆迁办只同意谢来三拆迁房屋总面积235.63平方米中的三分之二（即二层）给予拆迁安置补偿，造成谢来三经济损失，由此引起的一切诉讼、律师代理费由本居委会承担，原告遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。
同时查明，原告为本次诉讼，向其诉讼代理人所在的浙江明显律师事务所支付诉讼代理费13000元。
以上事实认定，由双方当事人在庭审中所作陈述及下列由原告提供并经查证属实的证据所证实：
证据一，日期为1998年10月13日的《绍兴县马鞍镇新闸村委会统一收款凭证》一份、日期为1998年10月19日的《协议》一份，证明原告以18000元的价格向被告前身新闸村委会购买仓库两间、新闸村委会同意在1999年1月1日前负责批出楼屋建房手续的事实；
证据二，日期为2015年1月14日的《证明》一份、开票日期为2015年1月13日的《浙江增值税普通发票》一份，证明拆迁办只同意原告房屋总面积的三分之二给予拆迁安置补偿，造成原告损失，被告同意承担由此引起的诉讼、律师代理费的事实；
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案原、被告于1998年10月19日订立的《协议》中双方约定：“村由（有）平房二间，卖给农户谢来三，包括地基”系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效条款。协议中双方另约定由被告于1999年1月1日前负责批出原告两间平房翻建为楼房的建房手续，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第三款：“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。”之规定，原告翻建房屋的审批手续依法应由市、县人民政府批准，被告作为基层群众性自治组织，根本无权审批原告平屋翻建楼屋的手续，故双方就此所作之约定明显违反上述法律之强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，依法应认定无效。该法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因建房审批不涉及互相返还的问题，现原告以其房屋拆迁部门只同意补偿一至二层、第三层不同意补偿为由要求被告赔偿由此造成的差价损失，事实和法律依据均缺乏，本院不予支持，被告自愿承担原告的诉讼代理费，此系被告的真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故被告应予承担，对于本案诉讼费用的负担，本院根据被告意见决定由被告负担大部。现原告的部分诉讼请求，理由正当，本院应予支持，其不合理部分诉讼请求，依法应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告绍兴市柯桥区马鞍镇新闸居民委员会应赔偿原告谢来三诉讼代理费13000元，限于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履为行期间的债务利息。
本案受理费5485元，减半收取2743元，由原告负担743元，被告负担2000元，限被告于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费5485元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 周国鑫
二〇一五年五月七日
书记员 李琼珏