江西省樟树市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0982民初834号
原告：刘剑，男，1988年3月22日出生，汉族，樟树市人，住樟树市。
委托诉讼代理人：关玲华，女，1966年9月12日出生，汉族，樟树市人，住樟树市，系原告刘剑之母。
委托诉讼代理人：陈巧琴，江西阳明阳律师事务所律师。
被告：江西省樟树市市建房地产开发有限公司，住所地：樟树市新天国际商业2号楼202号。
法定代表人：孙国栋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：管雪强，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：兰新华，江西新青年律师事务所律师。
原告刘剑（下称原告）与被告江西省樟树市市建房地产开发有限公司（下称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月11日、6月27日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告委托诉讼代理人关玲华、陈巧琴、被告委托诉讼代理人管雪强、兰新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同及判令被告向原告支付逾期交房违约金自2015年12月1日起至实际交房之日止55027.48元（2015年12月1日至2016年5月17日期间违约金：655089元×0.0005／天×168天=55027.48元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月28日，原告作为买受人、被告作为出卖人就金岸银河2栋2单元2**室（房屋总价款655089元）签订商品房买卖合同（合同编号：20150100209），该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年11月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第一款第一条第（2）项约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2015年1月10日、2月7日，原告交纳购房首付款205089元，同年2月16日原告交纳购房余款450000元，至此原告已交纳全部购房款共计655089元。2016年5月17日，被告电话通知原告收房。原告就被告延期交付房屋的违约金问题多次与被告协商，被告均以各种理由拒不履行合同义务。
被告辩称，原告所述不是事实，事实上原告在2017年2月办理业主入伙手续时，原、被告就商品房逾期交房事宜已经协商好，协商结果是由被告自愿替原告交一年的物业费，用于充抵逾期交房的违约金，双方纠纷已协商解决。被告已按双方约定履行了义务，原告不得以此再主张权利，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审时组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1.原告提交来访登记表1份，证明原、被告就逾期交房违约金事宜一直未达成一致意见，原告等人到樟树市人民政府上访时信访工作人员与被告负责人管雪强沟通的结果是免3000元物业费，而2017年2月入伙流程表上的免一年物业费，原告是不认可的。被告以该来访登记表上无经办人签字，来访时间为2016年7月8日，而原、被告双方于2017年2月就商品房逾期交付事宜已协商解决为由，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的提出异议。
本院认为，该来访登记表能够反映原告等人因被告逾期交房等情况到樟树市人民政府信访的情况，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定；但因原告信访在先，原、被告双方就逾期交房的违约金事宜协商在后，故本院对该证据的证明目的不予认定。
2.原告提交录音、录像光盘2张，证明原告的入伙流程表中记载的“免一年物业费，充抵违约金，双方就商品房违约金问题再无纠纷”，是物业公司员工杨某于2017年9、10月应被告负责人管雪强的要求，在汇报其领导王某后，在未与原告沟通的情况下单方面添加上去的。被告以该证据是原告代理人关玲华、陈巧琴及与被告有利害关系的黄娇等人在证人杨某不知情的情况下偷录的，不具备合法性，取证人存在引诱、误导，且录音、录像模糊不情，与被告提供的证据相冲突为由，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的提出异议。
本院认为，该录音、录像中证人杨某出现的画面极少，谈话内容含糊不清、存有疑点，不能据此证明原告的证明目的，且其与本院询问调查笔录中证人杨某的陈述不一致，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（三）项之规定，本院对该证据不予认定。
3.被告提交签收单、收房确认书及前期物业协议各1份，证明原告于2017年2月21日补办了收房手续，且原告与江西银湾物业樟树分公司签订了前期物业协议，前期原告应向物业公司交纳物业费。原告对签收单、收房确认书的真实性、合法性无异议，但以自己依据该签收单、收房确认书已主张逾期交房违约金，保留追诉违约金的诉讼权利为由，对其关联性提出异议；以该前期物业协议书只有首尾2页，被告应提供完整的前期物业协议书，且其与逾期交房无关为由，对该前期物业协议书的真实性、合法性、关联性提出异议。
本院认为，本院对签收单、收房确认书的真实性、合法性、关联性予以认定，但就该签收单、收房确认书本身内容不能证明原告主张逾期违约金的情况；因被告未提供完整的前期物业协议，故本院对该2张前期物业协议的内容不做认定。
4.被告提交业主入伙流程表1份，证明2017年2月21日原告就商品房逾期交房违约金事宜已与被告协商一致，且被告已履行约定内容。原告以入伙流程表上“免一年物业费，充抵违约金，双方就商品房违约金问题再无纠纷”的文字是物业公司员工杨某于2017年9、10月按照被告负责人管雪强要求，在未与原告沟通的情况下单方面添加的，原、被告双方并未达成协议为由，对该证据的真实性、合法性、关联性提出异议。
本院认为，根据本院询问调查笔录中证人杨某的陈述，可以证实入伙流程表上“免一年物业费，充抵违约金，双方就商品房违约金问题再无纠纷”的文字，是在原告与被告协商一致情况下由杨某写下的，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
5.被告提供证人王某的证言，证明自己于2015年10月入职江西银湾物业樟树分公司，担任金岸银河项目的物业经理。2017年2月21日原告补办入伙手续时，被告负责人管雪强要杨某在入伙流程表上写下免一年物业费、充抵违约金，物业公司不会参与原、被告协商逾期交房违约金的事，当时管雪强和原告都在场，自己与原告、管雪强当天都在入伙流程表上签名了，原告第一年应交的物业费是被告支付的。原告以自己未交物业费是与物业公司之间的事，不能证明被告代为向物业公司交纳了物业费，杨某当时在入伙流程表上写下免一年物业费、充抵违约金时原告并未在场为由，对该证言的真实性、合法性、关联性提出异议。
本院认为，证人王某的证言所反映杨某在入伙流程表上写下“免一年物业费，充抵违约金，双方就商品房违约金问题再无纠纷”的情况，与本院询问调查笔录中杨某的陈述相一致，故本院对该证言的真实性、合法性、关联性予以认定。
6.被告提交收款收据、增值税普通发票各1份及应支付物业费款项明细表2份，证明物业费的组成情况，且被告已替原告缴纳了物业费，履行了双方协议内容。原告对收款收据、增值税普通发票的真实性无异议，但以收款收据上列明的是7月份物业费，与明细表上面免一年物业费相矛盾为由，对收款收据的合法性、关联性及2016年8月应支付物业费款项明细表的真实性、合法性、关联性提出异议；以按照2份应支付物业费款项明细表上的内容是免了原告2年物业费，与被告答辩免了原告1年物业费相矛盾为由，对增值税普通发票的合法性、关联性及2017年6月应支付物业费款项明细表的真实性、合法性、关联性提出异议。
本院认为，该收款收据、增值税普通发票及2份应支付物业费款项明细表能够反映被告已替原告等业主向江西银湾物业樟树分公司交纳物业费（含原告等业主所免的一年物业费）的情况，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
7.本院出示询问调查笔录1份，证明杨某自2016年6月入职江西银湾物业樟树分公司起，就被公司派往金岸银河服务中心负责新入住业主的交房、入伙工作。2017年2月21日，在原、被告协商一致的情况下，被告负责人管雪强要其在原告的入伙流程表上写下了“免一年物业费，充抵违约金，双方就商品房违约金问题再无纠纷”，当时原告与管雪强都在场，两人均在入伙流程表上进行了签名。原告以询问调查笔录不是证人杨某的真实意思表示，其在调查笔录中的陈述与在录音录像中的陈述截然相反为由，对该证据的真实性、合法性、关联性提出异议。被告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。
本院认为，证人杨某在该份询问调查笔录中如实陈述了其在江西银湾物业樟树分公司金岸银河服务中心工作期间为原告补办入伙手续时，在原告与被告就逾期交房的违约金事宜协商一致情况下，由其在原告的入伙流程表上注明“免一年物业费，充抵违约金，双方就商品房违约金问题再无纠纷”的情况，故本院对证人杨某在该份询问调查笔录中陈述的相关事实予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定本案事实如下:
2015年1月28日，原、被告双方签订一份编号为20150100209的商品房买卖合同，该商品房买卖合同约定：原告购买被告开发的樟树市金岸银河2幢2－2**房，建筑面积125.52平方米，套内面积100.21平方米，分摊面积25.31平方米；按建筑面积计价为每平方米5219元，房款总价为655089元；签订合同当日原告付房款205089元，余款450000元由原告选择银行按揭付款，由银行直接放款至被告账户办理按揭，所需费用由原告自理；被告应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，原告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的；2.市政府市政工程建设延误交房时间，出卖人不负违约责任。施工中遇到重大问题或异常困难非被告独家能解决的，被告不负违约责任；被告逾期交房的违约责任：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供法定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为已交付并由原告承担相应的法律责任等内容。2015年1月10日，原告向被告预交了购房款82000元。合同签订后，原告又于2015年2月7日、2015年2月16日分别向被告交付购房款123089元、450000元。原告向被告共计交付了购房款655089元。2016年5月17日，被告电话通知原告收房。因被告未按照合同约定的期限（2015年11月30日前）交房，原告收房后，就被告延期交房的违约金事宜曾多次与被告协商。2017年2月21日，原、被告经协商，双方就商品房逾期交房的违约金事宜达成一致意见，原告在江西银湾物业樟树分公司金岸银河服务中心补办了业主入伙手续，江西银湾物业樟树分公司的经办人员杨某当场在原告的金岸银河业主入伙流程表上注明：“免一年物业费，充抵违约金，双方就商品房违约金问题再无纠纷”。之后，被告按照双方达成的协议替原告向江西银湾物业樟树分公司交纳了所免的一年物业费。
本院认为，原、被告双方是在平等自愿、协商一致的基础上签订商品房买卖合同的，该商品房买卖合同合法、有效，原、被告双方均应按照合同约定享受各自的权利、履行各自的义务。原告向被告付清了全部购房款后，被告应按照合同约定的期限及条件向原告交付商品房。被告未能按合同约定的期限向原告交房，属于违约，应承担相应的违约责任。根据证人杨某的证言及被告提供的金岸银河业主入伙流程表，可以证明原告在江西银湾物业樟树分公司金岸银河服务中心补办业主入伙手续时，原、被告及江西银湾物业樟树分公司已达成“免一年物业，充抵违约金，双方就商品房违约金问题再无纠纷”的协议，原、被告双方就被告逾期交房的违约金事宜已协商解决。江西银湾物业樟树分公司虽未在入伙流程表上加盖公章，但证人王某作为江西银湾物业樟树分公司派往金岸银河服务中心的物业经理，其代表公司在该入伙流程表上签字，属于职务行为。原告一直未缴交物业费，证人王某出庭作证，证实了原告应缴纳的物业费已由被告代为缴纳。原告以被告逾期交房要求其继续履行与原告所签商品房买卖合同并支付自2015年12月1日起至2016年5月17日实际交房之日止违约金55027.48元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告刘剑的诉讼请求。
案件受理费1175元，减半收取587.5元，诉讼保全费570元，合计1157.5元，由原告刘剑负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。
审 判 员 雷太军
二〇一八年六月二十七日
法官助理 尧豫楠
书 记 员 彭 昱