湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7112号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉中大金帝装饰设计有限公司，工商注册地武汉市江夏区郑店黄金桥工业园，现办公地武汉市黄陂区滠口工业园。
法定代表人：徐为乾，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘强，湖北诚明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉共达机电工程有限公司，住所地武汉市江夏区郑店黄金桥工业园。
法定代表人：庄瑛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：庄兰春，该公司员工。
委托诉讼代理人：李云芬，该公司员工。
上诉人武汉中大金帝装饰设计有限公司（以下简称中大金帝公司）因与被上诉人武汉共达机电工程有限公司（以下简称共达机电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年4月28日，共达机电公司诉至一审法院，请求：1．解除共达机电公司与中大金帝公司签订的《武汉市房屋租赁合同》，中大金帝公司立即腾退房屋并交还房屋钥匙。2．中大金帝公司支付因其单方面终止合同的赔偿金414720元（庭审中变更为311040元），违约金100000元。3．中大金帝公司支付承租期间拖欠的房租172800元（庭审中变更为28800元，从2016年1月11日起至2016年6月10日止）、水费1401元、电费8985元及逾期滞纳金49260元（庭审中变更为房租滞纳金77760元、水电费滞纳金4674元）。4．中大金帝公司将其毁损的房屋及附属设施（压破路沿石；厂房地面损坏、墙面损坏10处；厂房及办公楼堆积大量垃圾及杂物）恢复原状并赔偿损失10万元。5．本案全部诉讼费用由中大金帝公司承担。在庭审中增加要求中大金帝公司补付租金37500元（2016年1月10日之前）。
中大金帝公司辩称并反诉称，共达机电公司主张的违约金过高，不应补交37500元租金。共达机电公司为了将没有竣工验收、没有取得任何法定许可的房屋对外租赁，诱导中大金帝公司与其签了一份房屋租赁合同，租赁期限为五年。其严重违背平等自愿原则，恶意扩大中大金帝公司的义务。由于共达机电公司的租赁房屋严重漏水，导致中大金帝公司的材料和成品遭受损失，共达机电公司提供的房屋不能够实现中大金帝公司的合同目的，导致中大金帝公司的投资化为乌有，共达机电公司应当赔偿中大金帝公司项目投入的损失，双方反复进行磋商无果。2016年2月24日，在经共达机电公司的同意，在共达机电公司现场保安的看护情况下，中大金帝公司搬走了部分的机械设备和相关原材料等物品。待中大金帝公司再返回对剩余的其他能够搬走的设备物品等进行搬离托运的的时候，共达机电公司不同意中大金帝公司搬离剩余的设施物品和杂物，并拒绝进行租赁款项的结算。故提起反诉，请求依法判令：1．中大金帝公司与共达机电公司双方签订的租赁合同无效；2．共达机电公司返还收取的租赁费和保证金人民币120万元（以实际发生额为准）；3．共达机电公司赔偿中大金帝公司投入损失人民币559481元（以实际发生并确认的为准）；4．共达机电公司无条件协助中大金帝公司搬走属于中大金帝公司建造的非依附于厂房的能够搬走的全部购置安装办公设备和物品的义务；5．由共达机电公司承担本案全部诉讼费用。
共达机电公司针对反诉辩称，一、共达机电公司与中大金帝公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2013年1月11日，共达机电公司与中大金帝公司在本案讼争的房屋内进行了多次现场查看并查看了房屋相关证件，房屋经过了规划、建设、环保及消防验收，并有所有权属证书，在平等自愿基础之上签订了“房屋租赁合同”，并已履行了3年，中大金帝公司未提出过异议。中大金帝公司的反诉请求既无法律依据又不符合客观事实，不应得到支持。对于厂房屋顶个别渗漏点，情况轻微并不影响中大金帝公司的使用，其提出后我方积极履行了维修义务。中大金帝公司多次拖欠房租、水电费并要求我方降低房租价格，被我方拒绝后，其单方面搬离租赁区域、拒不履行合同付款义务，构成合同违约。请求驳回中大金帝公司的全部反诉请求。
一审法院经审理后认定事实如下：经过现场查看与协商，共达机电公司（甲方）与中大金帝公司（乙方）于2013年元月11日签订了武汉市房屋租赁合同，出租2#厂房。合同约定：第一条房屋座落：武汉市江夏区黄金工业园内，乙方承租房屋总面积3600㎡（其中：厂房3300㎡、办公300㎡）。租赁用途：生产、办公。房产标准：房屋通过消防、水、电验收合格，厂房内装总电源、配电柜。第二条1、租赁期共5年，甲方从2013年元月11日起将出租房屋交付乙方使用，至2018年元月11日止。2、厂房自2013年元月20日，办公楼自2013年5月20日，起算房屋租金。第三条1、出租房屋月租金15元／㎡（注：本租金包含物业管理费，不包含税费，乙方需开房屋租赁发票时应按国家规定支付相关税费。如需开具收据，甲方不加盖公章。扣除税金后甲方实得房屋金额15元／㎡）。租赁期第1、2、3年，月租金15元／㎡，租赁期第4、5年，月租金16元／㎡。2、租金支付：乙方每季度（月）5号向甲方付清租金（若遇节假日，租金支付日提前）。3、乙方在签订合同时，应当向甲方交纳履约保证金拾万元。如乙方能按约履行合同义务，租赁期满后，甲方应不计利息，将履约保证金退还乙方；反之，甲方则不予退还履约保证金。4、水、电、卫生费：甲方物业部门按厂区每月实际情况核算。水、电、卫生费价格按市政府规定收取，另按10%收取管理费。乙方向甲方交纳各项费用，甲方开具相应内部收据。6、乙方作为入园企业，应积极配合甲方的厂区管理工作，遵守厂区相关的安全、物业管理规范，包括：园区管理协议、园区内转供电协议、消防安全责任协议等将作为合同附件。7、乙方应符合国家相关消防、环保的相关要求，并承担由此产生的相关一切责任及费用。第六条2、租赁期间，乙方不能以任何理由要求甲方减免房租或拖欠房租。拖欠房租的，甲方按乙方拖欠金额×0.3%×拖欠天数计取滞纳金。乙方逾期7天仍不能完全支付房租、水电费或其他应缴费用，甲方向乙方（包括其工作人员）发出催款通知书（甲方发出催款通知书之日起满二日，视为甲方催款通知书已送达），乙方收到催款通知书之日起满5日仍不缴清拖欠的费用，甲方有权采取停止供应水、电、气等措施，由此造成的损失由乙方完全承担。同时甲方有权依法没收乙方的履约保证金，并有权解除合同。甲方解除合同的通知送达（包括视为送达）乙方之日，本合同解除。甲方可将该租赁物另行处置。3、租赁期间，如乙方确需要退租，必须提前叁个月书面通知甲方，经甲方同意后，向甲方支付赔偿金。赔偿金以剩余租期内应交租金总额的30%计算。5、租赁期间，乙方未经甲方同意不得改变房屋的结构及用途，因故意或过失造成租用房屋及其附属设施毁损的，应负责恢复原状并赔偿损失。乙方确需装修房屋、安装窗户和防盗门等，应事先征得甲方同意；如需经政府审批的，则应经有关部门批准方能施工，相关费用均由乙方自行承担。第八条乙方违约责任1、乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，仍应支付滞纳金（滞纳金按每日千分之一计）；2、乙方单方终止合同，造成甲方经济损失的，应支付赔偿金及违约金。（上文所述违约金为：拾万元）。第十一条甲、乙双方都应提供法人的合法身份证件或资格证明（营业执照、税务登记证等）。合同签订后，2013年元月14日，中大金帝公司缴纳保证金10万元，共达机电公司按约定将房屋交付给中大金帝公司，双方互相提交了营业执照等。中大金帝公司的营业执照登记有办公家具设计、生产、加工、销售的经营范围，其在生产过程中，需要使用危险、化学物品及其种类未向共达机电公司申报说明。中大金帝公司承租房屋后，将办公楼部分进行了装修，用木板隔断住宿，在厂房东南角内施工了二层活动房，其在生产中使用了生产需要的部分危险、化学物品，但是双方未履行新的消防验收手续。双方按照合同履行。2015年下半年，江夏区消防部门进行消防检查，发现用木板隔断住宿，要求撤除或者搬走，发现消防设施不齐全，下发了整改通知，要求其整改。在租赁期间，至2016年元月10日止，中大金帝公司实际支付1818500元。租赁期间，中大金帝公司为共达机电公司装修了一个圆柱子，花费15000元。2016年2月24日，中大金帝公司未经双方协议一致搬离房屋，但是二层活动房、办公楼隔断未撤除。共达机电公司要求其结算支付租金未果，遂提起诉讼。一审法院于2016年5月17日向中大金帝公司送达了起诉状副本等诉讼文书。
一审法院另查明，共达机电公司位于武汉市江夏区郑店黄金工业园的抗菌玻璃门窗型材项目一期厂房及办公楼，属于消防抽查验收范围，其办理了规划许可证、施工许可证、规划验收合格证、环境监测、土地证等，经过消防验收合格，2011年10月11日，武汉市公安局江夏区分局消防大队下发了夏公消抽告（2011）第Y007号建设工程消防竣工验收抽查结果告知单，经现场验收抽查，综合评定为：合格。
在一审审理过程中，中大金帝公司认可欠水费1401元、电费8985元。一审法院主持双方现场查看，组织双方协商，2016年6月13日，中大金帝公司将能够搬走的安装的办公设备和物品全部搬走，腾退房屋交还钥匙给共达机电公司。一审庭审过程中，共达机电公司增加请求，要求中大金帝公司补交三年房租的税费328140元，因中大金帝公司当庭表示不要求共达机电公司出具税务发票，共达机电公司遂撤回此请求。共达机电公司于2016年7月1日，增加了房屋租赁的经营范围。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点为：本案所涉的房屋租赁合同是否有效？中大金帝公司认为，中大金帝公司在生产过程中，使用了部分易燃易爆的危化物品，共达机电公司没有对此办理消防验收，且超经营范围出租房屋，没有取得房屋租赁证，双方签订的房屋租赁合同违反法律法规禁止性规定无效。共达机电公司认为，房屋租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，房屋租赁证没有法律规定，超经营范围订立合同，不因此认定合同无效。双方签订合同时经过现场查看与协商，双方的意思表示真实。共达机电公司出租房屋前，其2#厂房经过了消防抽查验收合格，而且本案所涉的厂房属于消防抽查范围，不是必须经公安消防机构验收的房屋，双方签订房屋租赁合同时，房屋已经公安消防部门验收合格，而且，中大金帝公司在签订合同时，没有向共达机电公司提出使用部分易燃易爆危化物品的说明以及对于厂房有其他要求的其他特别约定，故，双方签订的房屋租赁合同，未违反消防法的禁止性规定。中大金帝公司在承租房屋后，如果在生产过程中，需要使用部分易燃易爆危化物品及增加相关设施，则需要重新向公安消防机构申报消防验收，双方合同约定“乙方应符合国家相关消防、环保的相关要求，并承担由此产生的相关一切责任及费用”，此申报义务人为乙方即中大金帝公司，其无论是否进行新的消防验收申报，对此前已经签订的租赁合同的效力不具有溯及力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条规定“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”共达机电公司在签订租赁合同时，经营范围中没有房屋出租的内容，因房屋出租不是国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的内容，因此，该超出经营范围签订房屋租赁合同，不是合同无效的情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”双方合同中没有约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件；《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定房屋租赁合同要向房产管理部门登记备案，但是未规定是房屋租赁合同生效或者成立的要件，因此，共达机电公司是否取得房屋租赁证，不是租赁合同生效的要件。综合上述，共达机电公司与中大金帝公司签订房屋租赁合同时，共达机电公司出租的房屋经过了消防验收合格，双方意思表示真实，租赁合同未违反法律法规的效力性规定，是合法有效的。中大金帝公司反诉请求判令租赁合同无效，无事实与法律依据，不予支持；其反诉要求共达机电公司返还其收取的租赁费，亦无法律依据，不予支持。中大金帝公司在租赁期间，为生产需要进行的投入，应当自己负责，其要求共达机电赔偿，没有法律依据，不予支持，但是共达机电公司认可其为共达机电公司装修的一个柱子15000元，可以要求共达机电公司支付。合同有效，双方均应依据合同约定全面履行合同义务。共达机电公司出租房屋后，中大金帝公司应当依据约定的时间、金额支付租金。中大金帝公司在未与共达机电公司协商一致的情况下，搬离租赁的厂房，以自己的行为表明不履行合同义务，现共达机电公司请求解除合同合法有理，予以支持，确认向中大金帝公司送达起诉状副本之日即2016年5月17日合同解除。合同解除后，中大金帝公司交付的保证金10万元，在中大金帝公司依法承担违约责任的情况下，共达机电公司应当予以返还，中大金帝公司要求共达机电公司返还保证金10万元的请求，予以支持。中大金帝公司已经在2016年6月13日撤除了其设备、物品，退还了房屋，共达机电公司请求腾退与交还钥匙的请求以及中大金帝公司反诉要求共达机电公司协助其搬走办公设备和物品的请求均已经实际处理完毕，双方均认可，不再处理并确定该日为双方合同解除之日。因中大金帝公司拖欠水电费、拖欠房租、未经协商一致搬离厂房，该弃租行为属于违约行为，应当依法承担相应违约责任，支付违约金，违约金为双方的约定10万元，且支付下欠的水电费、租金并支付滞纳金。双方在合同中约定“拖欠房租的，甲方按乙方拖欠金额×0.3%×拖欠天数计取滞纳金。”“乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外。仍应支付滞纳金（滞纳金按每日千分之一计）”，该滞纳金的约定中大金帝公司认为过高，调整为按照日万分之五计算；双方合同约定“租赁期间，如乙方确需要退租，必须提前叁个月书面通知甲方，经甲方同意后，向甲方支付赔偿金。赔偿金以剩余租期内应交租金总额的30%计算。”中大金帝公司未与共达机电公司协议一致而搬离，单方弃租，不属于该约定适用的情形，故共达机电公司要求中大金帝公司支付赔偿金311040元，没有依据，不予支持。双方合同中，没有拖欠水电费支付滞纳金的约定，共达机电公司要求中大金帝公司支付水电费滞纳金4674元，不予支持。按照诚实信用原则，合同解除后，中大金帝公司搬离后，应当对于房屋恢复原状，但是共达机电公司未对此费用进行鉴定，而是包给他人维修，因此，共达机电公司要求中大金帝公司赔偿此费用10万元，依据不足，不予支持。按照合同约定，至2016年1月10日止，中大金帝公司应当支付的租金，在折抵后，应当支付1856000元，中大金帝公司实际支付1818500元，下欠37500元，共达机电公司要求其支付，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条的规定，判决：一、武汉共达机电工程有限公司与武汉中大金帝装饰设计有限公司签订的房屋租赁合同于2016年5月17日解除；二、由武汉中大金帝装饰设计有限公司在本判决生效之日起十日内向武汉共达机电工程有限公司支付租金288000元及其逾期滞纳金，滞纳金从于2016年1月11日起至2016年6月10日止，按照日万分之五计算；三、由武汉中大金帝装饰设计有限公司在本判决生效之日起十日内向武汉共达机电工程有限公司支付水费1401元、电费8985元；四、由武汉中大金帝装饰设计有限公司在本判决生效之日起十日内向武汉共达机电工程有限公司补付租金37500元；五、由武汉中大金帝装饰设计有限公司在本判决生效之日起十日内向武汉共达机电工程有限公司支付违约金10万元；六、由武汉共达机电工程有限公司在本判决生效之日起十日内武汉中大金帝装饰设计有限公司返还保证金10万元；七、由武汉共达机电工程有限公司在本判决生效之日起十日内武汉中大金帝装饰设计有限公司支付装修费15000元；八、驳回武汉共达机电工程有限公司的其他诉讼请求；九、驳回武汉中大金帝装饰设计有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费13218元，减半收取6609元，由武汉中大金帝装饰设计有限公司负担4259元，由武汉共达机电工程有限公司负担2350元，反诉受理费减半收取9150元，由武汉共达机电工程有限公司承担1300元，由武汉中大金帝装饰设计有限公司负担7850元。
判后，上诉人中大金帝公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判，依法认定案涉租赁合同无效，合理分担损失；二、依法驳回共达机电公司主张违约金和修复损失的请求；三、共达机电公司承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1、改变经消防验收合格的房屋用途，消防应当重新进行消防验收。案涉房屋未经二次消防验收，租赁合同应当认定无效。2、共达机电公司在房屋租赁过程中存在过错，应当退还赔偿中大金帝公司的租赁损失。3、违约金应以实际损失为限，一审判决对违约金的计算无法定依据。
被上诉人共达机电公司答辩称，中大金帝公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院另查明：2004年3月4日最高人民法院公布的《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复（（2003）民一他字第11号）》于2013年2月—4月废止。
本院认为：2013年1月11日，共达机电公司（甲方）与中大金帝公司（乙方）签订的《武汉市房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按合同约定严格履行。共达机电公司依约履行了合同义务，中大金帝公司未依约按时支付租金，且在未与共达机电公司协商一致的情况下，搬离租赁的厂房，以自己的行为表明不履行合同义务，应当依合同支付租金、滞纳金，并承担违约责任，一审判决并无不当。关于中大金帝公司上诉主张案涉房屋租赁合同应当无效、共达机电公司应当退还赔偿中大金帝公司租赁损失的问题，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于中大金帝公司上诉主张违约金应以实际损失为限的问题，双方合同约定“乙方单方终止合同，造成甲方经济损失的，应支付赔偿金及违约金（上文所述违约金为：拾万元）”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，一审判决有事实和法律依据，中大金帝公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22368元，由武汉中大金帝装饰设计有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 李斌成
审判员 骆朝辉
二〇一六年十二月十三日
书记员 饶诗敏