北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9055号
上诉人（原审被告）：何壹，女，1971年4月8日出生。
委托诉讼代理人：闫涛，北京市君润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京尚宇堂广告有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇永乐店一村村委会南300米。
法定代表人：张宇，执行董事。
委托诉讼代理人：张锐，女，1982年11月25日出生。
委托诉讼代理人：彩登枝，北京彩和律师事务所律师。
上诉人何壹因与被上诉人北京尚宇堂广告有限公司(以下简称尚宇堂公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初13204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
何壹上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由:一审认定事实不清，适用法律有误。一审未对承租房屋的产权进行审查，对尚宇堂公司损失酌定数额过高，我方不认可尚宇堂公司的装修损失。
尚宇堂公司辩称：同意一审判决，不同意何壹的上诉请求。
尚宇堂公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年11月15日解除；2.判令何壹返还剩余房租78881.66元，保证金2万元；3.判令何壹返还车辆出入证押金6600元及物业费1466.66元；4.判令何壹赔偿损失311654.51元。
一审法院认定事实：2012年7月13日，尚宇堂公司作为承租方与何壹作为出租方签订房屋租赁合同，约定由何壹将其位于北京市朝阳区驼房营南里甲×号东风艺术区×号（以下简称涉案房屋）面积为185平米的房屋租赁给尚宇堂公司，租期自2012年8月11日至2018年8月10日止，共计6年。前三年租金为每年189000元；后三年租金每年207900元，尚宇堂公司向何壹缴纳履约保证金2万元。合同同时约定，所有改造、改建项目均须书面将改造方案呈报何壹，未经同意不得随意施工。改建、改造过程中，所有拆除材料由何壹查收，尚宇堂公司不得私自处理。
2012年7月13日，何壹向尚宇堂公司出具收条，表明收到尚宇堂公司交纳的房屋租赁押金2万元。
2014年4月，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定何壹再将涉案房屋中的70平米租赁给尚宇堂公司，租期4年，租金每年6万元。其他条款同主合同一致。
2015年11月20日，何壹向尚宇堂公司出具收据，表明收到尚宇堂公司物业车辆押金五千元。
2014年12月至2015年12月期间，尚宇堂公司向北京东×××元。
2016年7月13日，尚宇堂公司通过公司财务张锐支付宝账户向何壹支付2016年8月至2017年2月的房租及物业费136150元。同日，何壹向尚宇堂公司出具收据，表明收到尚宇堂公司交纳的2016年8月至2017年7月的物业费2200元，2016年8月10日至2017年2月10日的房租133950元。
2016年11月21日，北京市长安公证处出具公证书，对涉案房屋内部及周边情况拍照及摄像进行保全。
2016年12月7日，尚宇堂公司与北京四通搬家有限公司签订《搬运合同》，支出搬家费3600元。
2016年12月8日,尚宇堂公司向何壹发出《解除租赁合同通知书》。后与北京八六三科技孵化器有限公司签订租赁协议，租期为2016年12月21日至2017年3月20日。
另查，尚宇堂公司承租涉案房屋后，分别于2012年、2013年、2014年进行三次装修，何壹对2012年和2014年的装修予以认可，对2013年的装修认为未经何壹同意，不予认可。北京市朝阳区东风乡人民政府（以下简称东风乡政府）于2014年6月4日出具证明，内容为：“位于北京市朝阳区东风乡将台洼村驼房营南里甲6号东风艺术区的房屋建筑面积49600平方米，产权属于北京市朝阳区东风乡人民政府所有，属于商业用房，合法建筑，不属于市级挂账村，不属于政府储备用地，不属于拆迁范围；已于2008年6月委托北京恒鑫博泰商贸有限公司文化艺术展览展示中心进行出租及物业管理，委托时限自2008年6月12日——2028年6月11日。”
庭审中，双方确认尚宇堂公司搬离涉案房屋后仍有1368元水费及1193.4元电费未付清，双方均同意在本案应退房租中予以扣除。
一审法院认为:尚宇堂公司与何壹签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律、行政法规的规定，合法有效，双方应当依约履行。因乙方违约导致合同解除的，应当承担违约责任。本案中，因何壹与其他主体就涉案房屋发生争议，导致尚宇堂公司无法继续使用房屋，何壹应当返还剩余租期的租金，并赔偿因此给尚宇堂公司造成的损失。现双方均认可房屋不再具备使用条件，同意解除合同，法院不持异议。关于合同解除时间，尚宇堂公司主张涉诉房屋自2016年10月27日起不具备使用条件，故其搬离了涉诉房屋，但其未能提供证据证明房屋确实不具备使用条件及其行使解除权发出解除通知。根据法院查明的事实，尚宇堂公司于2016年12月7日雇用搬家公司搬家，在此之前，尚宇堂公司仍有物品未搬离涉案房屋，后尚宇堂公司于2016年12月8日向何壹发出解除通知，并租赁了其他场地办公，租期自2016年12月21日起至2017年1月20日止。故法院对于尚宇堂公司要求确认双方租赁合同自2016年10月27日起解除的诉讼请求不予支持。法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年12月8日起解除。据此，何壹应当返还尚宇堂公司已经缴纳的2016年12月9日起至2017年2月10日的房屋租金及保证金。关于尚宇堂公司欠付的水电费，双方同意在应退房租中予以扣除，法院不持异议。关于房屋租金和押金以及5000元车辆出入证押金，何壹同意返还，法院不持异议。关于其他车辆出入证押金，尚宇堂公司系向物业公司支付，要求何壹返还于法无据，故法院不予支持。关于物业费，何壹称其已向物业公司支付不同意返还，法院认为该物业费系尚宇堂公司向何壹支付，现因何壹原因租赁合同解除，何壹应当向尚宇堂公司支付剩余期间的物业费，何壹向尚宇堂公司返还后可另行向物业公司主张。关于实际损失，何壹同意支付搬家费用、公证费用，认可尚宇堂公司于2012年和2014年的装修，装修损失计算申请法院酌定。对于尚宇堂公司2013年的装修，何壹称未经其同意不予认可，但尚宇堂公司装修后何壹对此未提出异议，且尚宇堂公司有装修合同及费用发票证明其实际对房屋进行了装修并支出了费用，故法院对该笔费用列至装修损失中计算。对于尚宇堂公司租赁仓库的费用，因2016年10月27日至2016年12月8日期间租赁合同并未解除，尚宇堂公司也未将所有物品从涉案房屋中搬离，故其另行租赁仓库的费用法院不予支持。其他装修损失法院审查后予以酌定。据此，一审法院于2018年3月判决如下：一、确认北京尚宇堂广告有限公司与何壹签订的《房屋租赁合同》于二〇一六年十二月八日解除；二、何壹于判决生效后七日内返还北京尚宇堂广告有限公司房屋租金四万五千零六十五元；三、何壹于判决生效后七日内返还北京尚宇堂广告有限公司房屋保证金二万元；四、何壹于判决生效后七日内返还北京尚宇堂广告有限公司车辆出入证押金五千元、物业费一千四百六十六元六角六分；五、何壹于判决生效后七日内赔偿北京尚宇堂广告有限公司实际损失二十四万八千九百六十三元；六、驳回北京尚宇堂广告有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费7758元，由何壹负担（于判决生效后七日内交纳）。
本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为：根据双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点主要在于合同解除问题以及原审判决对尚宇堂公司的损失认定是否适当。关于合同解除，根据已经查明的事实，双方签订合同后，出租方何壹因与案外人就涉案房屋发生争议，致使本案租赁合同无法继续履行，现双方均认可房屋不再具备使用条件，尚宇堂公司亦已经搬离涉案房屋，原审法院根据尚宇堂公司发送解除通知的时间、实际搬离时间等确定双方合同解除时间为2016年12月8日，并无不当。何壹虽然主张房屋缺乏相应证照，本案租赁合同应属无效，但未能提交有力证据予以证明,结合东风乡政府出具的证明材料，本院对何壹要求认定合同无效的主张不予采信。关于尚宇堂公司的装修损失问题，合同解除后，何壹作为违约方应当向承租人尚宇堂公司赔偿其因装修房屋产生的损失，现尚宇堂公司提交装修合同、采购相应装修材料的发票等在案佐证，原审法院根据证据情况、双方履约情况等酌予确定赔偿数额，并无不当，本院予以维持。
综上，何壹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5034元，由何壹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 杨 夏
审 判 员 万丽丽
二〇一八年七月二十七日
法官助理 李延昭
书 记 员 卢园园
书 记 员 王 艳