江苏省兴化市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏1281民初1243号
原告（案外人）:徐进，女，1965年10月5日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：庄丽斌，上海一凡律师事务所律师。
被告（申请执行人）:刘德进，男，1979年4月6日生，汉族，住兴化市。
第三人（被执行人）：张耀光，男，1952年9月5日生，汉族，住上海市松江区。
第三人（被执行人）：周国英，女，1955年11月13日生，汉族，住上海市松江区。
第三人（被执行人）：张弗，男，1979年12月27日生，汉族，住上海市松江区。
原告徐进与被告刘德进案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月19日立案受理。因张耀光、周国英、张弗与本案存在法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐进委托代理人庄丽斌，被告刘德进到庭参加诉讼；第三人张耀光、周国英、张弗经本院依法传唤未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，刘德进与张耀光、周国英、张弗、杨飞民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理，在审理该案过程中，根据刘德进的申请，本院依法作出（2017）苏1281民初字第2465号民事裁定，于2017年4月13日查封了上海市松江区的房屋（以下简称涉案房屋），案外人徐进遂向本院提出异议。本院于2018年1月5日作出（2018）苏1281执异3号执行裁定，裁定驳回徐进的异议。徐进遂诉至本院。
原告徐进向本院提出诉讼请求：请求中止执行上海市松江区的房屋。事实和理由：2017年9月19日兴化市人民法院作出（2017）苏1281民初2465号民事判决书，对刘德进与张耀光、周国英、张弗、杨飞民间借贷纠纷一案判决：张耀光、周国英、张弗、杨飞于判决生效后立即偿还刘德进借款20万元及利息。2018年1月5日兴化市人民法院作出（2018）苏1281执异3号执行裁定，驳回徐进对上海市松江区的房屋提出的书面异议。2014年12月2日，徐进与张耀光、张弗签订《动迁安置房买卖合同》，购买了系争房屋，并且已足额支付合同约定的价款，且自购买后一直居住于该房屋内，尚未过户的原因是目前办理小产权证的期限未满，非原告过错。
被告刘德进辩称：1、讼争房屋登记在张耀光名下，法院的查封是符合法律规定的。根据城市房地产管理法的规定，讼争房屋的所有权仍属于张耀光所有。2、根据《上海市住房保障房屋管理局关于规范动迁安置房房地产交易登记有关问题的通知》及《关于动迁安置房提交上市交易有关问题的通知》可以看出，动迁安置房屋在三年内是不好转让的，因此该转让存在法律上的障碍。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告属于违反该条第四项的规定。故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人张耀光、周国英、张弗均未陈述意见。
另查明，2014年12月2日，徐进（乙方）通过中介与张耀光（甲方包括张弗，张弗未在合同甲方签章一栏签字）签订了《动迁安置房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买坐落于上海市松江区的房屋，建筑面积55.62平方米；上述房产交易价格为50万元，甲方办理自己的房产证费用由甲方自己承担，过户给乙方的交易中所产生的费用由乙方承担；付款方式：合同当日给付40万元，甲方将合同所述房屋中的全部户口迁出、租客迁出并把截止当日所产生的水、电、煤物业费全部结清交房给乙方，余款10万元，在甲方办好房产证后签订（上海市房地产买卖交易合同）办理交税过户当日支付；房屋交付：甲方应在交房当日将该出售房屋有关的文件及票据交付乙方；关于产权登记约定：因本房屋是动迁安置房的原因，此房屋产权证，手续尚未办理，甲方自愿将此房卖给乙方，甲方承诺在该房屋房产证办理好后7天内将此房屋产权证过户到乙方徐进名下，交易所需费用由乙方承担。合同签订前的2014年11月1日，徐进向张弗交纳购房定金0.5万元；2014年12月2日，徐进向张弗转账付款39.5万元。2014年12月，原告徐进即入住上海市松江区。
再查明，上海市松江区系张耀光因拆迁所得的安置房，该房屋徐进取得后，尚未办理产权证登记到张耀光名下，现仍不具备办理产权证的条件。
又查明，刘德进与张耀光、周国英、张弗、杨飞民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月19日作出（2017）苏1281民初2465号民事判决，判决：张耀光、周国英、张弗、杨飞于判决生效后立即偿还刘德进借款20万元及利息（自2017年3月27日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）。诉讼费用4300元，公告费560元，合计4860元，由被告张耀光、周国英、张弗、杨飞负担。
本案争议焦点：原告徐进对位于上海市松江区的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
原告为支持其主张，提供下列证据：1、动迁安置房买卖合同，证明原告于2014年购买讼争房屋；2、银行转账记录及房款收据两份，证明原告已依约支付购房款40万元（订合同前交款0.5万元，后转账39.5万元）；3、居住证明，证明原告购买讼争房屋后一直居住其中；4、上海市不动产登记簿，证明目前诉争房屋仍在大产权证中；5、电费、燃气费发票，证明居住该房屋的事实。
经质证，被告对原告所提供的证据的真实性未提出异议，但称涉案房屋未办理过户登记，系属于买受人自身原因。
上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、银行转账记录、购房收据、居住证明、不动产登记簿、电费、燃气费发票等，及本院民事裁定书、执行裁定书、庭审笔录等在卷证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。第三人张耀光、张弗于2014年12月2日将位于上海市松江区的房屋转让与原告徐进时，第三人张耀光、张弗尚未依法登记领取权属证书，原告徐进至今未能办理房屋产权过户登记手续。原告徐进购买涉案房屋时，明知第三人张耀光、张弗未依法登记领取权属证书，仍违法交易，导致其至今未能办理产权过户登记手续，对此原告徐进存在过错。故原告对涉案房屋依法不享有足以排除强制执行的权利，原告请求中止对上海市松江区的房屋执行，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告徐进的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告徐进负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时预交案件上诉费80元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；账号：47×××53；行号：104312800123）。
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审 判 长 徐开勇
人民陪审员 顾 颖
人民陪审员 邵桂香
二〇一八年七月十三日
书 记 员 邰 超