江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终6232号
上诉人（原审被告）：殷保兵，男，1977年11月17日出生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：李玛林，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘博，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈金良，男，1967年1月6日出生，汉族，住南京市秦淮区。
被上诉人（原审原告）：陈紫莹，女，1997年12月26日出生，汉族，住址同上。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：张云翔，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人殷保兵因与被上诉人陈金良、陈紫莹房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院(2017)苏0104民初1286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人殷保兵及其委托诉讼代理人李玛林、刘博，被上诉人陈金良、陈紫莹的委托诉讼代理人张云翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
殷保兵上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回陈金良、陈紫莹的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈金良、陈紫莹承担。事实及理由：1.一审法院程序违法。首先，被上诉人在一审法庭调查结束后在一审法官的释明下口头申请变更诉讼请求，不符合法律规定，且变更后的诉讼请求与原案由不同，超出了原先的审理范围，被上诉人应当对返还原物的诉讼请求另行起诉。其次，一审判决未载明证人证言，不符合法律规定。2.被上诉人不是主张案涉房屋租金的适格主体。双方签订租赁合同时，案涉房屋的所有权人是余彪，被上诉人并不是案涉房屋的所有人，被上诉人无权签订租赁协议，租赁协议自始无效或不成立。被上诉人与本案无直接利害关系，不是适格主体。3.一审法院认定上诉人拖欠房租65.95万元，证据不足。被上诉人在一审诉状中承认上诉人曾分别支付了2.5万元和3万元租金，上诉人又举证证明曾于2015年12月27日向张冬艳账户存入租金4万元。张冬艳2015年4-5月期间的银行账户交易明细显示，2015年4月27日由ATM机分四笔存入4万元，每笔1万元。上诉人曾主张存入6万元，系记忆错误。但即使上诉人说法前后不一，亦不能简单否认此4万元是上诉人存入。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
陈金良、陈紫莹辩称，殷保兵的上诉理由不能成立。1.一审程序合法，没有偏差和错误。被上诉人在一审中提出的诉讼请求以及变更的诉讼请求均是围绕双方租赁关系，其案由均以房屋租赁合同为基础，并无偏差。迁出房屋只是房屋租赁合同解除以后承租方的义务之一，将其增加到本案中，是为了方便解决双方争议，并无不当。被上诉人在提出变更诉请之时，法庭给予了上诉人答辩时间和理由，上诉人当时对此未提出任何异议，也未在一审判决之前提出任何口头或者书面意见。3.关于2015年4-5月间，上诉人向被上诉人支付6万元租金事实，在一审时上诉人向法庭陈述，其于2015年4-5月间向被上诉人代理人支付了6万元租金，但没有打款记录，对此一审法院要求被上诉人调取2015年4-5月间ATM的记录，上面只有4万元账目往来，被上诉人明确指出此款与本案房屋租金没有关系，上诉人也没有其他证据证明这4万元就是上诉人所陈述的6万元。双方于2015年8月20日有过对账行为，并且有交房租情况说明、对账单，对于双方8月20日之前的账目已经全部核对完毕，其中就包括2015年4月15日上诉人向被上诉人银行转账的行为。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈金良、陈紫莹向一审法院诉讼请求：1.解除双方之间的房屋租赁合同，殷保兵将南京市金陵路26-28号房屋二楼、三楼营业用房面积约500平方米房屋（以下简称诉争房屋）返还陈金良、陈紫莹；2、殷保兵支付2015年4月18日至2017年4月17日期间所欠的房租67万元，并承担逾期付款利息（以67万元为基数，按银行同期贷款利率自2016年4月18日计算至2017年4月17日）。3、诉讼费由殷保兵承担。后陈金良、陈紫莹于2017年4月26日撤回其要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，并增加诉讼请求：殷保兵按每年37.5万元的标准支付自2017年4月18日起至其实际交还房屋之日止的房屋使用费。
一审法院认定事实：金陵路26-28号房屋原系余彪所有，2013年9月，余彪将该房屋50%产权转让给陈金良。2016年3月，余彪又将其名下该房屋另50%产权转让给陈紫莹，2016年3月4日，金陵路26-28号房屋产权登记为陈金良、陈紫莹按份共有，陈金良、陈紫莹各享有50%产权。
2013年5月1日，陈金良（甲方）与华某,4（乙方）签订《租房协议》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方使用，租期三年，自2013年4月18日至2016年4月17日止。租金分六次支付，2013年4月18日、2013年10月18日、2014年4月18日、2014年10月18日每次支付12万元，2015年4月18日、2015年10月18日每次支付17.5万元。2013年10月26日，华某,4将诉争房屋转让给李前梅经营，华某,4、李前梅及陈金良在前述合同上签字确认。2014年3月3日，李前梅又将诉争房屋转让给殷保兵经营，李前梅、殷保兵及陈金良在前述合同上签字确认，并约定：“1.2014年3月3日该合同延租壹年，并转给殷保兵，一切按原合同条款（实际合同到期日为2017年4月17日），2016年4月17日至2017年4月17日房租在原房租35万基础上上涨7%。2.房租期满，在同等价格上乙方有优先租赁权。3.合同期满，如乙方续租，房租以最后一年的房租为基础每年递增7%。”
2014年4月18日，张冬艳代理陈金良（甲方）与殷保兵签订《租房协议》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方经营，租期三年，自2014年3月3日至2017年4月17日止，合同期满自行失效，如需续签，双方再行协商，乙方拥有租赁优先权。第一年2014年4月18日至2015年4月17日租金为24万元，第二年2015年4月18日至2016年4月17日租金为35万元，第三年2016年4月18日至2017年4月17日租金为37.45万元。先付后租，如果乙方未按时交纳租金，甲方有权单方面终止协议，清退乙方，所造成损失由乙方全权负责。
现合同期满，殷保兵未向陈金良、陈紫莹交还诉争房屋，亦未能结清租期内租金，陈金良、陈紫莹遂提起本案诉讼。
一审庭审中，殷保兵提交屠兴军2014年3月22日出具的收条一张，证明其取得诉争房屋经营时支出转让费45万元。殷保兵主张该转让费应在其所欠租金中扣除。一审法院询问殷保兵能否将诉争房屋清空交还陈金良、陈紫莹，殷保兵表示，“交不起来，转让费和装修费没谈好。陈金良、陈紫莹要同意我转让，我才同意交房。”
一审诉讼中，陈金良、陈紫莹与殷保兵就以下事实和证据发生争议，一审法院认定如下：
关于陈金良是否有权与殷保兵签订《租房协议》。殷保兵认为双方签订合同时，陈金良并非诉争房屋产权人，故双方签订的租赁合同自始不成立。陈金良提供余彪出具的委托书一份，证明余彪委托其代为出租诉争房屋的事实。殷保兵质证对该委托书的真实性不予认可，但未提供证据证实。
一审法院认为，陈金良依据余彪出具的授权委托书出租诉争房屋符合法律规定，殷保兵虽对该委托书的真实性持有异议，但并无证据证实，不予采信，应当认定陈金良出租诉争房屋已取得余彪的授权。且在案涉《租房协议》履行期间，陈金良、陈紫莹已取得诉争房屋产权，殷保兵抗辩称案涉《租房协议》自始不成立缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于殷保兵尚欠租金数额。陈金良、陈紫莹提供：2015年8月20日，张冬艳与殷保兵签订《关于俊隆宾馆交房租情况说明》，内容为：“该房租至2015年4月18日前按合同已交清，自2014年11月至2015年8月6日共交房租5次，分别为2014年11月9万，2014年11月1万，2015年4月15日2万，银行转账1.5万，银行转账1万，合计14.5万。按合同，第4次付款已付清，即2015年4月18日前房租已付清，余款2.5万交2015年4月18日以后房租。”证明2015年4月18日后至租期届满，殷保兵仅支付租金5.5万元，尚欠租金67万元。殷保兵认可上述情况说明上“殷保兵”字样签名系其本人所签，但对情况说明内容不予认可，其签字的时候情况说明的上半部分是空着的，情况说明所载殷保兵已付房租14.5万元并非事实，殷保兵实际付款应为15.5万元。因前述殷保兵所述事实并无相应证据证实，一审法院不予采信，对于上述情况说明的真实性，一审法院予以确认。
殷保兵提供：工商银行自动柜员机客户凭条四张，证明其于2015年12月27日支付租金4万元。陈金良、陈紫莹对该证据的真实性予以认可，但其中有1万元系殷保兵支付的水电费，殷保兵实付房租为3万元。因陈金良、陈紫莹对其所述事实并无证据证实，一审法院不予采信，应当认定殷保兵于2015年12月27日支付租金4万元。
另殷保兵陈述：1.殷保兵于2015年4、5月间向张冬艳账户存入6万元租金，分六次存入，每次1万元，但无法提供存款凭条。一审法院遂要求陈金良、陈紫莹提供张冬艳账户在2015年4、5月期间的交易明细清单。据陈金良、陈紫莹提供的张冬艳账户（尾号为8510）明细清单显示，该账户于2015年4月27日由ATM机分四笔存入4万元，每笔1万元。陈金良、陈紫莹表示该四笔款项与殷保兵无关。殷保兵对该明细清单质证则表示，该四笔款项就是其支付的租金，之前说存入6万元是因为记不清了。
一审法院认为，殷保兵陈述前后矛盾，且张冬艳与殷保兵于2015年8月20日签订的《关于俊隆宾馆交房租情况说明》对于2015年4月27日存入张冬艳账户的4万元并未涉及，殷保兵认为该4万元系其支付的租金缺乏证据支持，一审法院不予采信。
2.殷保兵与陈金良签订合同时，陈金良承诺，如果江南贡院没有开通，第三年租金仍按24万元收取。对此，陈金良、陈紫莹不予认可，殷保兵亦未提供证据证实，一审法院不予采信。
如上所述，殷保兵按约应支付2015年4月18日至2017年4月17日租金72.45万元，2015年4月18日前结转租金2.5万元，2015年12月27日殷保兵支付租金4万元，合计支付2015年4月18日至2017年4月17日期间租金6.5万元，尚欠租金65.95万元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面、诚信、严格地履行合同所约定的义务。陈金良与殷保兵签订的《租房协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。殷保兵未能按约结清租期内租金，显属违约。陈金良、陈紫莹要求殷保兵支付欠租并承担逾期付款利息的请求符合法律规定，予以支持。基于前文认定，殷保兵应向陈金良、陈紫莹支付欠租65.95万元，并按银行同期贷款利率支付自2016年4月18日至2017年4月17日期间的逾期付款利息。殷保兵主张其支付的转让费应在所欠租金中扣除缺乏法律依据，一审法院不予支持。
依据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现陈金良与殷保兵之间的《租房协议》租期已经届满，殷保兵以转让费、装修费尚未谈好为由拒绝交房，于法不符。租期届满后，殷保兵继续占用诉争房屋，应按合同约定租金标准向陈金良、陈紫莹赔偿房屋使用费损失。故对于陈金良、陈紫莹要求殷保兵清空返还诉争房屋，并支付房屋使用费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、殷保兵于判决生效之日起三十日内腾空南京市金陵路26-28号二、三层房屋，将该房屋返还陈金良、陈紫莹；二、殷保兵于判决生效之日起三十日内向陈金良、陈紫莹支付所欠租金65.95万元及逾期付款利息（自2016年4月18日起至2017年4月17日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；三、殷保兵于判决生效之日起三十日内按每年37.45万元的标准向陈金良、陈紫莹支付2017年4月18日起至其实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、驳回陈金良、陈紫莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10820元，减半收取5410元，由殷保兵负担。
二审中，当事人对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。上诉人殷保兵另提交银行自动机客户凭条两份，证明其于2015年11月9日汇给张冬艳租金12200元，应当在欠缴的租金中扣除。陈金良、陈紫莹对该汇款凭证的真实性无异议，但认为该汇报金额不统一，不符合合同约定的支付房租的方式和数额，不能证明系用于支付房租，且上诉人有负担并支付水电费的事实，故该款支付的应是水电费而不是房租。
本院认为，上诉人殷保兵与被上诉人陈金良签订的《租房协议》，殷保兵虽主张签约时陈金良并非房屋所有权人，但陈金良提供了原房主余彪的授权书，殷保兵并无证据证明余彪的授权存在虚假，且其承租期间原房主余彪并未向其主张过权利，而陈金良、陈紫莹取得了房屋的全部份额，故殷保兵认为陈金良无权与其签订《租房协议》的理由不能成立，案涉《租房协议》合法有效，双方均应按约履行。本案一审诉讼中，租赁合同约定的租期届满，陈金良、陈紫莹起诉要求解除合同已无必要，一审法院予以释明并无不当；陈金良、陈紫莹在法庭辩论结束前变更诉讼请求，要求殷保兵返还租赁房屋，并结算租期内租金及占有使用房屋的费用，符合法律规定。殷保兵据此认为一审审判程序违法，依据不足，本院不予采纳。殷保兵还认为一审判决书未对证人证言予以认定，经查一审中殷保兵申请证人关某,4、华某,4出庭作证，证明其承租案涉房屋时的房屋所有权人是余彪，并不是陈金良，但证人证言所要证明的权属事实，一审判决已经在事实部分予以认定，殷保兵仅以一审法院未对证人证言作出单独认定为由主张一审程序违法，缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于殷保兵欠缴的租金数额。根据2015年8月20日张冬艳与殷保兵签订的《关于俊隆宾馆交房租情况说明》，双方确认殷保兵自2014年11月以来共交房租14.5万元，其中2015年4月18日前的房租已结清，余款2.5万元交2015年4月18日之后的房租。在双方的对账中，2015年4-5月期间仅有4月15日2万元的交租记录，现殷保兵主张2015年4月27日其还向张冬艳汇款4万元租金，与其对账情况不符，亦无其他证据证明当日张冬艳账户上入账的4万元系其支付的租金，故对殷保兵此项上诉意见，本院不予采信。殷保兵认为其于2015年12月27日支付租金4万元，有汇款凭证证明；2016年1月支付租金3万元，其虽无证据，但系陈金良、陈紫莹自认。陈金良、陈紫莹认为其自认收到的3万元即为2015年12月27日所收的4万元，只是其认为其中有1万元是水电费，故只认可收到房租3万元，所述时间系记忆误差。对此本院认为，上述两笔款项相差时间较短，陈金良、陈紫莹虽自认收取租金3万元，但该自认是建立在其只收到一笔款项的基础上，时间上的误差应在合理范围之内，而殷保兵并无证据证明其于2016年1月确实另行支付了3万元，故一审法院认定陈金良、陈紫莹在起诉状中自认的3万元即为2015年12月27日的4万元，具有事实依据，本院予以确认。对于殷保兵二审中提供的两张银行汇款凭条12200元，时间发生在2015年8月20日之后，陈金良、陈紫莹确认收到该款项，其主张该款系水电费而非租金，应当承担举证责任，现陈金良、陈紫莹并未举证证明，本院认定该款12200元系殷保兵缴纳的租金，殷保兵尚欠租金64.73万元。
综上所述，殷保兵的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持(2017)苏0104民初1286号民事判决第一、三项；
二、变更(2017)苏0104民初1286号民事判决第二项为：殷保兵于本判决生效之日起三十日内向陈金良、陈紫莹支付所欠租金64.73万元及逾期付款利息（自2016年4月18日起至2017年4月17日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；
三、驳回陈金良、陈紫莹的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费10820元，由上诉人殷保兵负担10620元，被上诉人陈金良、陈紫莹负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年九月二十五日
书记员 郭旭冬