江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第0228号
原告无锡市百达建设发展有限公司。
委托代理人周书进、钱宇弘。
被告无锡市塔影物业管理有限公司。
被告无锡市崇安区人民政府上马墩街道办事处。
委托代理人王海度。
委托代理人华鸿宇。
被告无锡金世房产职介有限责任公司。
被告沈建良。
原告无锡市百达建设发展有限公司（以下简称百达公司）与被告无锡市塔影物业管理有限公司（以下简称塔影公司）、无锡市崇安区人民政府上马墩街道办事处（以下简称上马墩街道办）、无锡金世房产职介有限责任公司（以下简称金世公司）、沈建良返还原物纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，由代理审判员吴伟独任审判，于同年4月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2015年2月15日公开开庭进行了审理。原告百达公司的委托代理人周书进、钱宇弘，被告塔影公司、上马墩街道办的共同委托代理人华鸿宇，上马墩街道办的委托代理人王海度，被告沈建良（又系被告金世公司的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百达公司诉称：其合法建造了无锡市上马墩路10-45号房屋（以下简称涉诉房屋），并于2007年2月9日取得初始登记证。2007年起，塔影公司、上马墩街道办未经其同意，擅自将涉诉房屋出租给金世公司、沈建良。2013年5月，金世公司、沈建良又将该房屋部分面积出租给治黑买。其多次要求四被告返还房屋，但四被告拒不返还，造成其无法占有房屋的收益损失。经评估，涉诉房屋2007年2月9日至2014年2月8日的租金为394479元，2014年2月9日起的损失按上述年平均租金计算。综上，请求判令：一、塔影公司、上马墩街道、金世公司、沈建良向其返还无锡市上马墩路10-45号房屋；二、塔影公司、上马墩街道、金世公司、沈建良共同赔偿其损失（2007年2月9日至2014年2月8日期间为394479元；自2014年2月9日起至实际返还房屋之日止按每年56354元计算）。
被告塔影公司、上马墩街道办共同辩称：2005年6月18日，百达公司与无锡市公安局崇安分局上马墩派出所（以下简称上马墩派出所）签订《协议书》，约定百达公司将涉诉房屋无偿给上马墩派出所永久使用。由于当时该房屋尚未确定正式门牌号，故协议中载明的瑞江花园10-8号系临时门牌号。上马墩派出所为工作便利，将涉诉房屋与上马墩街道办的东门立交转弯处的联防值班室、塔影苑居委会警务室进行置换使用。塔影公司、上马墩街道办则将涉诉房屋出租给了金世公司、沈建良。据此，其有权占有、使用涉诉房屋，请求驳回百达公司的诉讼请求。百达公司于2013年12月12日向沈建良、金世公司发函，限其收函后5日内返还房屋，该函次日送达，百达公司在此之前并未主张权利，故即使法院支持百达公司返还房屋、赔偿损失的诉讼请求，也应从2013年12月18日起算。
金世公司、沈建良共同辩称：同意塔影公司、上马墩街道的辩称意见。沈建良向塔影公司、上马墩街道办承租了涉诉房屋，并由金世公司实际使用，其承租使用房屋合法有效，故请求驳回百达公司的诉讼请求。
经审理查明：百达公司系本市瑞江花园（该小区位于上马墩路两侧）的建设单位。2005年6月18日，百达公司与上马墩派出所签订《协议书》1份，载明：“百达公司将瑞江花园××-8（1-2层）房无偿给予上马墩派出所，作为该小区警务室，永久使用。”2007年2月9日，百达公司取得无锡市上马墩路10-45号房屋初始登记证。同年11月1日起，沈建良承租涉诉房屋，并与塔影公司签订《租赁合同》，约定租期为2007年11月1日至2010年12月31日。2010年，塔影公司、上马墩街道办与金世公司签订《企业住所（经营场所）租赁协议》，约定金世公司承租涉诉房屋，租期自2010年12月31日至2013年12月31日。2012年12月19日，上马墩街道办与沈建良签订《租赁合同》，约定沈建良承租金世房产瑞江大厅，租期自2013年1月1日至12月31日。2013年11月28日，上马墩街道办与沈建良签订《房屋租赁合同》，约定沈建良承租金世房产瑞江大厅，租期为2014年1月1日至12月31日。同年12月12日，百达公司委托江苏漫修（苏州）律师事务所向沈建良、金世公司发送律师函，要求对方收函后5日内归还涉诉房屋、支付不当得利并赔偿损失，沈建良次日收到该函。因沈建良、百达公司未返还涉诉房屋，百达公司遂于2014年2月21日诉至本院。
诉讼中，百达公司称：《协议书》所载的“瑞江花园××-8”实际并不存在，故该协议并未实际履行。
塔影公司、上马墩街道为证明其有权使用涉诉房屋，提供了上马墩派出所出具的情况说明1份，载明：经与百达公司时任负责人核实，2005年6月18日百达公司将瑞江花园的施工房（临时门牌号为××－8，1－2层）无偿给上马墩派出所作警务室使用，后瑞江花园正式确定门牌××－45，由于当时为了便于工作，上马墩派出所和上马墩街道办商量将警务室置换到瑞江花园社区内，从2007年10月开始此房由上马墩派出所委托上马墩街道托管。经质证，沈建良、金世公司对此无异议。百达公司对该证据的真实性无异议，但认为该情况说明不属于法律规定的任何证据形式，且上马墩派出所系《协议书》当事人，与本案有利害关系，故不能作为证据使用。
经百达公司申请，本院委托无锡市求实土地房地产评估咨询有限公司（以下简称求实公司）对涉诉房屋2007年2月9日至2014年2月8日，2013年12月18日至2014年2月8日的租金分别进行评估，该公司出具报告认为两段期间租金分别为394479元、9254元，并载明：一般沿街小商铺租赁每年的租金增长率为5％，假设2007年2月9日至2014年2月8日期间房地产租赁市场稳定无重大变化，因此设定每年租金增长率为5％，在此条件下将租金还原至每年的租金额以此来评估。百达公司为此支付评估费5695元。经质证，百达公司对此无异议。上马墩街道办、塔影公司认为该估价报告未考虑涉诉房屋内有配电间（但无材料反映该配电间的面积）、房屋外栅栏影响人流量的因素，且设定年租金增长率为5％不合理。沈建良、金世公司未对该报告提出异议。求实公司评估人员吴宏卫出庭接受质询称：在现场勘察时并未见涉诉房屋内有配电间，房屋权属登记上也未显示，当事人亦未就此提出过，故评估时未考虑该因素；涉诉房屋门前的栅栏用于管理车辆，行人可正常通行，对租金评估无影响；5％的递增率是参考产权部门发布的房屋交易指数，结合评估人员对租金涨势的经验判断确定的。
以上事实，有无锡市住宅区房屋初始登记证、分割登记证、租赁合同、企业住所（经营场所）租赁协议、租房协议书、收据、律师函、EMS快递单、协议书、证明、情况说明、房屋租赁合同、评估报告以及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：百达公司与上马墩派出所于2005年6月18日签订的《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。百达公司称其与上马墩派出所于2005年6月18日签订的《协议书》所载明的瑞江花园10－8号房屋并不存在，与常理不符，其在涉诉房屋被长期无权占有（自协议签订起至百达公司提出异议近9年）的情况下未提出异议，也不符常理。据此，本院认为该《协议书》中的瑞江花园10－8号房屋即为涉诉房屋，百达公司亦实际履行了该协议。根据该《协议书》，百达公司已承诺将涉诉房屋无偿给上马墩派出所永久使用，故在协议履行期间内百达公司已让与占有、使用该房屋的权利。因该《协议书》的相对方系上马墩派出所，百达公司尚未向派出所主张解除上述协议，故在上述协议解除前，百达公司主张返还涉诉房屋缺乏权利基础，本院对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条之规定，判决如下：
驳回无锡市百达建设发展有限公司的诉讼请求。
诉讼费11645元（含财产保全费1570元、评估费5695元）由无锡市百达建设发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 诸庆文
代理审判员 吴 伟
人民陪审员 胡敏奇
二〇一五年二月十五日
书 记 员 李绥栋
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》：
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。