湖南省醴陵市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0281民初3748号原告（反诉被告）廖国栋。原告（反诉被告）醴陵市大喜酒酒行。经营者：廖喜爱。委托代理人钟紫芳，湖南弘扬律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为起诉、参加诉讼庭审或调解，承认、放弃、变更诉讼（仲裁）请求，进行和解，提起反诉或者上诉。委托代理人廖长江。被告（反诉原告）杨梓锡。委托代理人汪林清，湖南醴源律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为起诉、参加诉讼庭审或调解，承认、放弃、变更诉讼（仲裁）请求，进行和解，提起反诉或者上诉。原告廖国栋、醴陵市大喜酒酒行与被告杨梓锡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月7日立案受理后，被告（反诉原告）杨梓锡向本院提起了反诉，本院决定合并审理。本院依法组成合议庭，于2018年3月16日进行了公开开庭审理。原告廖国栋、醴陵市大喜酒酒行的委托代理人钟紫芳、廖长江，被告杨梓锡的委托代理人汪林清均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告廖国栋向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即将承租门面交还给原告；2、判决被告立即将其所欠的门面租金19200元（至2017年12月止），和电费2520元（至2017年11月30日止）支付给原告，并承担延期付款违约金及实际交付门面之日止的租金和水电费；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告廖喜爱和廖国栋为母子关系，多年以来，以两人为主的家庭成员共同从事食品、烟酒销售的个体工商户经营，开始时所取的个体工商户字号名为“醴陵市酒仙名酒商行”，登记的经营者为廖国栋，后因所经销酒类品牌的变化等原因，于2015年10月9日注销了该字号，重新进行个体工商户登记，取字号为“醴陵市大喜酒酒行”，登记的经营者为廖喜爱。2014年1月1日，原告代表人廖喜爱以醴陵市酒仙名酒商行的名义与醴陵方交通建设质量安全监督局（以下简称交通质监局）签订了一份《房屋租赁合同》，承租了该局整个一楼办公大厅房屋（一大间，面积约117平方米），租期三年，从2014年1月1日至2016年12月30日。随后，原告投资6万多元，雇请施工队伍对该房屋进行清理、施工、改建、装修，将该大厅改造成门面。鉴于原告当时经营规模不大，场地有所富余，于是在该大厅中间建了一道隔断墙，将其“一分为二”，并在征得交通质监局同意后将一半门面转租给被告杨梓锡，并签订了《门面租赁合同》，其中约定租赁时间为两年，从2014年6月30日起至2016年6月30日止，租金为3200元/月，租金按六个月一交，每次19200元，先交后用，同时还约定了合同解除、装修处理、违约责任等方面的内容。合同签订后，原告依约将门面交由被告经营江南茶庄。原、被告所签合同于2016年6月30日到期后，被告没有继续与原告签订租赁合同，但却继续占用门面。原告与交通质监局的合同于2016年12月30日到期后，又由廖喜爱以醴陵市大喜酒酒行的名义续签了合同，期限至2023年12月31日止。原告续签后，多次找被告要求其签订合同后使用，但被告一直拒绝续签，却又不交还租赁门面，虽然在原告多方努力下，被告交付了至2017年6月30日的租金，但其后被告既拒签合同、不交租金，又拒不交还租赁门面，强占原告所租门面经营获利。被告拒签合同，强占原告所租赁门面至今已达一年六个月之久，原告因经营规模扩大，也急需收回门面自用。被告的违约违法行为已给原告造成重大的经济损失和身心伤害。为维护原告的合法权益，维护正常的经济秩序，特向贵院起诉，请求判决被告立即交还租赁门面，支付所欠的租金、电费，并赔偿相应损失。被告杨梓锡答辩并反诉称，反诉被告廖国栋及醴陵市大喜酒酒行不是诉争房屋的权利人，无权要求反诉原告履行相关义务。反诉原告所租赁的门面系国有资产，统一由株洲市行政资产经营有限责任公司管理。2018年1月16日，反诉原告已向株洲市行政资产经营有限责任公司支付了租金18000元。醴陵市交通建设质量安全监督局无权和反诉被告签订租赁合同。反诉被告多收取了反诉原告38550元租金，该款应当返还给反诉原告。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以全部驳回。原告（反诉被告）就反诉答辩称：反诉原告的反诉请求与事实不符。2015年10月9日，醴陵市酒仙名酒商行虽然注销，其民事纠纷的处理应当由其经营者进行，廖国栋符合当时的主体。本案所涉租赁房屋原来属于醴陵市交通规费征稽所所有，该所被撤销后，该房屋由醴陵市交通建设质量安全监督局接管，所以两原告与其签订的房屋租赁合同是合法有效的。反诉原告是从反诉被告这转租的门面，反诉原告与醴陵市交通规费征稽所和醴陵市交通建设质量安全监督局无任何合同和租赁关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据本院认定的证据，结合当事人的诉、辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：原告廖国栋与醴陵市大喜酒酒行的经营者廖喜爱系母子关系，系共同从事食品、烟酒的个体户经营者，2007年7月注册登记的个体工商户名为“醴陵市酒仙名酒商行”，登记的经营者为廖国栋。2015年10月9日注销了该字号，2016年2月1日重新登记为“醴陵市大喜酒酒行”，个体经营者为廖喜爱。2014年1月1日，出租方醴陵市交通建设质量安全监督局与承租方醴陵市酒仙名酒商行签订了《房屋租赁合同》，出租方将其座落于醴陵市交通建设质量安全监督局办公楼一楼临街办公大厅（面积为117平方米）出租给醴陵市酒仙名酒商行作为经营场地，租赁时间从2014年1月1日至2016年12月30日。2016年12月30日，出租方醴陵市建设质量安全监督局与承租方醴陵市大喜酒酒行签订了《房屋续租（租赁）合同书》，约定将出租方座落于醴陵市交通建设质量安全监督局办公楼一楼临街办公大厅（面积为117平方米）继续出租给醴陵市大喜酒酒行作为经营场地，租赁时间从2017年1月1日至2023年12月31日止。2014年7月1日醴陵市酒仙名酒商行及廖喜爱作为出租方将从醴陵市交通建设质量安全监督局租来的大厅隔断为一分为二，并征得醴陵市交通建设质量安全监督局的同意，将其中一半门面计54平方米，转租给被告杨梓锡，并签订了一份《门面租赁合同》，租赁时间从2014年6月30日起至2016年6月30日止，暂定为两年，合同期满后终止。月租金为3200元，年租金为38400元，押金1600元，合同签订之日一次性缴清前6个月租金19200元，如发生拖欠，应按中国人民银行延期付款的规定支付违约金，如拖欠两个月以上，出租方可收回出租的房屋及场地，承租人应于每季末月的30日前向出租方按时缴纳水、电费。租赁期满或合同解除，承租人必须在七日内搬出所租赁房屋及场地内自购的全部物件。承租方对门面装修费用，出租方不予补偿。被告杨梓锡承租该门面后即开始经营江南茶庄，并按合同规定向原告交纳押金1600元和到2016年6月30日止的租金。2016年6月30日，双方签订的租赁合同到期，被告仍然在使用该出租房屋，双方没有续签租赁合同，但被告只按每月2800元租金向原告交纳了2016年7月1日至2017年6月30日止的租金33600元。原告没有就此租金的交纳提出异议。自2017年7月1日起被告便没有向原告继续交纳租金，至2018年3月15日止原告代被告缴纳的电费588元，被告没有支付给原告。原告所租赁的房屋，原系醴陵市交通规费征稽所的房屋，因政府机构设置的变化，醴陵市交通规费征稽所被撤销后，该房屋由醴陵市交通建设质量安全监督局接管。由于被告认为其已与株洲市行政资产经营有限责任公司形成了事实上的不定期租赁合同关系，并已向株洲市行政资产经营有限责任公司交纳了18000元租金，现被告仍在继续使用该门面，原告则要求收回门面，并由被告向其交纳租金和电费。双方为此多次协调不成，原告遂于2017年12月7日起诉来本院，请求处理。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：被告是否应当将所承租门面交还给原告？被告是否拖欠原告的门面租金及代缴电费？反诉被告是否应当退回门面租金给反诉原告？醴陵市酒仙名酒商行和醴陵市大喜酒酒行均系廖国栋和其母亲廖喜爱的个体经营商行，在醴陵市酒仙名酒商行被注销后，原告又重新登记为醴陵市大喜酒酒行，其权利义务关系没有发生变化，原告的主体资格合乎法律规定。原告与出租方醴陵市交通建设质量安全监督局签订的两份租赁合同没有违反法律规定，均为有效合同。被告提出醴陵市交通建设质量安全监督局不是房屋的所有权人，也不是房屋的管理人，无权处理诉争房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予认可。原、被告之间签订的《门面租赁合同》系转租合同，原告转租其所承租的房屋的部分门面给被告使用，征得了醴陵市交通建设质量安全监督局的同意，该合同为有效合同。合同到期后，双方没有续签租赁合同，但被告按每月2800元的租金标准向原告交纳了2016年7月1日至2017年6月30日止的租金，这属于法律规定的：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现被告仍在继续使用该门面，故原告要求被告交还门面的诉讼请求合乎法律规定，本院予以支持，但应当给予被告一定的合理期限。租赁合同到期后即2016年7月1日至2017年6月30日止，原告接受了被告每月2800元的租金，故自2017年7月1日起至被告搬出房屋之日止，被告仍可按照每月2800元的标准向原告交纳租金，但应当扣除被告所交押金1600元。原告要求的超过部分，本院不予支持。对于原告代被告所缴电费588元，被告已当庭认可，此款应由被告向原告支付。原告要求被告承担所欠租金的延期付款违约金，因合同中约定不明，对此请求本院不予支持。反诉原告提出所涉租赁房屋系国有资产，且统一由株洲市行政资产经营有限责任公司管理，其已向株洲市行政资产经营有限责任公司交纳了18000元租金，与株洲市行政资产经营有限责任公司形成了事实上的租赁关系，没有提供可信的证据予以证明，故对反诉原告要求反诉被告退回门面租金38550元的反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨梓锡自本判决发生法律效力之日起三十日内将所租位于醴陵市交通建设质量安全监督局一楼用于经营江南茶庄的门面交还给原告醴陵市大喜酒酒行；二、被告杨梓锡自本判决发生法律效力之日起三十日内向原告醴陵市大喜酒酒行支付自2017年7月1日起至交还门面之日止的租金（按月租金标准2800元计算，但应扣除被告已交1600元押金），和代缴电费588元（自2018年3月16日起至交还门面之日止的电费据实结算）；三、驳回原告醴陵市大喜酒酒行和廖国栋的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杨梓锡的全部反诉请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费172元，反诉费382元，合计554元，由原告承担172元，被告承担382元。如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向株洲市中级人民法院缴纳。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，户名：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017330100016。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  何昌炎人民陪审员  徐军林人民陪审员  丁 丽二〇一八年三月三十日书 记 员  马雅琴附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条转租承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条租期不明的处理当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条续租租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。