浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3534号
上诉人（原审被告）：杨智伟，男，1977年10月27日，汉族，户籍所在地浙江省龙泉市，现住杭州市下城区。
委托代理人：虞逸烽、孙军峰，浙江峰翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周琰，女，1977年10月30日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
委托代理人：童顺根、翁国有，北京华泰（杭州）律师事务所律师。
上诉人杨智伟与被上诉人周琰因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第1496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：杨智伟对周琰诉称的双方之间签订的《房屋租赁合同书》、合同书约定的内容、周琰已支付的租金等费用及未能办理营业执照的情况、杭州赛码品牌管理有限公司（以下简称赛码公司）将案涉房屋换锁并占有至今、周琰发函通知解除合同的事实均无异议，原审法院予以认定。
双方合同约定，周琰应于2014年1月10日前向杨智伟支付第二年房屋租金。周琰未能如期予以支付。
原审法院另查明：浙ＸＸ东家具投资有限公司（以下简称华东家具）于2012年10月向杭州市工商局拱墅分局提交报告，称该公司于2007年6月即已取得登云路518号3幢裙房地上三层地下一层20年的租赁权，赛码公司的招商行为违规，要求工商部门查处，不得违规核发营业执照。2012年7月17日，陶××等六人及杭州金象影视投资有限公司（以下简称金象影视）经杭州市工商局拱墅分局预先核准杭州金象电影院有限公司（以下简称金象电影院）企业名称。嗣后金象影视与赛码公司签订《房屋租赁合同书》，向赛码公司租赁杭州市登云路518号西城时代项目综合商业区第三层建筑面积3878平方米的商业用房用于经营“金象影城”。2013年1月26日，陶××等六人向杭州市工商局拱墅分局邮寄提交申请材料要求设立金象电影院。经听证及审查，杭州市工商局拱墅分局于2013年3月22日作出《驳回通知书》，载明：陶××等六人提交金象电影院设立登记申请所提交的住所证明不能证明拟设立登记的公司已经取得相应住所的合法使用权，不符合《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十四条的公司住所证明条件；根据该条例第五十四条第二款及《中华人民共和国行政许可法》第四十二条第一款的规定，决定不予登记。新闻媒体对金象电影院等无法办理营业执照进行了相关报道。陶××等六人于2013年3月5日向原审法院提起行政诉讼，要求判决撤销杭州市工商局拱墅分局于2013年3月22日作出的《驳回通知书》。原审法院于2013年4月25日判决驳回陶××等六人的诉讼请求。陶××等六人不服判决提起上诉，后撤回上诉。2014年3月10日，杭州市工商局拱墅分局向金象电影院颁发营业执照，该营业执照载明的营业期限自2013年7月17日至2033年7月16日止。2013年8月23日，杭州市工商局向杭州肯德基有限公司登云路分店颁发营业执照，营业场所位于杭州市拱墅区。2014年3月31日，杭州市拱墅区食品药品监督管理局向杭州市拱墅区翁健食府颁发餐饮服务许可证，载明地址为杭州市拱墅区登云路518号恒策西城时代中心一楼A009号商铺。
原审审理中，经周琰申请，原审法院委托杭州信联资产评估有限公司对案涉租赁房屋室内装修及其他设施进行了评估，其评估值为385380元。
周琰于2014年8月7日提起本案诉讼，诉请判令：1、杨智伟赔偿周琰各项损失共计717460元；2、杨智伟返还租房押金4万元；3、杨智伟支付周琰违约金183456元。
原审法院审理认为：双方当事人之间签订的《房屋租赁合同书》，是双方当事人在平等自愿的基础上达成的，意思表示明确、真实，内容不违反国家法律强制性规定，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案主要争议焦点在于周琰是否有权解除其与杨智伟之间签订的《房屋租赁合同书》。根据双方合同约定，租赁标的发生产权纠纷致使周琰不能对外营业连续超过30日或累计超过30日的，周琰有权提前解除或终止本合同。案涉租赁标的所属房屋，因产权人先后与华东家具、赛码公司签订租赁合同，进而引发华东家具与赛码公司纠纷产生，并导致租赁该地块范围内房屋进行经营行为的商户，在办理营业执照时被工商管理部门驳回，尽管后来部分商户办出了营业执照，但是，周琰在承租案涉房屋后的较长时间内，办理营业执照存在障碍，其有权就此依据双方的约定主张解除合同，故原审法院认定周琰解除合同的行为符合双方合同约定，并确认其合同解除有效。虽然，根据双方合同约定，杨智伟应于合同解除或终止之日起30日内赔偿周琰因此而遭受的相应损失，包括周琰根据本合同已发生租赁标的内部设计、装修、设备设施损失等费用。但是，对于周琰要求杨智伟赔偿各项损失的诉请，原审法院认为还是应该结合双方合同履行等实际情况，公平进行确定。双方因营业执照等问题发生争议后，本应及时解决纠纷，尤其是周琰在多次交涉未果的情况下，理应及时主张权利，确定责任，制止损失的扩大，但其在事隔一年后才提起诉讼，客观上造成了损失的增加。鉴于周琰对其损失的扩大也有过错，其也应自行承担一定的责任，故周琰的各项损失609125元（其中租金211783元、物业管理费6962元、室内装修及其他设施385380元、评估费5000元），根据本案的实际情况，原审法院酌情确定由周琰自行承担40%，杨智伟承担60%（609125元×60%=365475元）。因此，周琰要求赔偿损失诉请中的合理部分，原审法院予以支持。对于周琰要求退还租房押金的诉请，原审法院予以支持。因双方租赁关系已经解除，杨智伟收取的押金应当予以退还。至于周琰要求支付违约金的诉请，考虑到周琰履行合同义务中也有一定的瑕疵，存在逾期支付租金的违约行为，对此，周琰也应承担相应的民事责任，故原审法院酌情认定双方责任互相抵销，因此，周琰要求支付违约金之主张，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年10月24日判决：一、杨智伟赔偿周琰各项损失365475元；二、杨智伟退还周琰押金4万元；上述应付款项，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回周琰其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费13210元，由周琰负担5828元，杨智伟负担7382元；财产保全申请费3520元，由杨智伟负担。
宣判后，杨智伟不服，向本院提起上诉称：1、原判认定双方当事人签订的《房屋租赁合同书》依法解除是错误的。2、原判对上诉人而言造成极大的不公平。请求二审法院撤销原判第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
周琰答辩称：原判认定事实清楚，证据认定正确。虽然判决结果对被上诉人不是很有利，但被上诉人不提起上诉。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：对于原审判决所认定的双方当事人签订的案涉《房屋租赁合同书》之效力，双方当事人均无异议，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该合同约定杨智伟负有配合周琰办理营业执照的义务，如杨智伟无法提供有关租赁房屋的合法证明文件，造成周琰无法开业或按时开业的，杨智伟应退还周琰缴纳的履约保证金并赔偿相应损失；租赁标的发生产权纠纷致使周琰不能对外营业连续超过30日或累计超过30日的，周琰有权提前解除或终止本合同。现已查明，案涉房屋确因产权纠纷致使周琰不能对外营业连续超过30日，故周琰依法有权解除案涉房屋租赁合同并要求杨智伟承担相应的民事责任。原审判决判令杨智伟承担相应赔偿责任系正确。至于杨智伟诉称系赛码公司的原因导致周琰损失产生的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定——“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”杨智伟仍应向周琰承担违约责任并可依法向第三方主张相关权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。杨智伟的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7382元，由上诉人杨智伟负担，限于本判决书生效之日起十五日内来本院办理结算手续。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一六年五月六日
书 记 员 王勤