辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽10民终1015号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王文石，男，1947年1月28日出生，汉族，辽阳市太子河区望水台乡纸制品总厂裕兴造纸厂业主。
委托代理人：张显，辽宁诚信泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：辽阳制革厂。
法定代表人：孙德民，该厂厂长。
委托代理人：郑宇，辽宁德远律师事务所律师。
原审原告并反诉被告辽阳制革厂与原审被告并反诉原告王文石租赁合同纠纷一案，太子河区人民法院于2016年6月29日作出（2016）辽1011民初133号民事判决，王文石不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年9月29日公开开庭审理了本案。上诉人王文石的委托代理人张显、被上诉人辽阳制革厂的委托代理人郑宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）辽阳制革厂一审诉称：1999年10月26日，我单位与被告为业主的裕兴造纸厂签订租房协议，将北院库房及水泵房以北以南两块空地（约400平方米）出租给其使用，租期25年，自1999年12月1日起至2024年11月30日止。该出租行为未经土地管理部门和房产管理部门批准。我方为国有企业，所享有的全部土地使用权均为划拨方式取得。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条，45条的规定，划拨土地使用权，必须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，否则不得转让、出租、抵押。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。请求法院：一、依法确认原告与被告为业主的裕兴造纸厂之间的厂房场地租赁合同无效；二、被告限期搬离；三、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）王文石一审辩称及反诉称:不同意认定合同无效，双方签订租赁合同是经辽阳市白塔区公证处公证签订的合同，期限为25年。被告认为合同系双方平等自愿签订，双方如约履行了该合同，且履行己达16年之久，此期间被告一直在按照合同约定长期经营，投入生产、购买设备，现原告以国有土地不得出租为由要求确认合同无效，不符合法律规定，原告所适用的解释是2005年5月19日颁布的，而双方是在2000年签订的合同，该解释不适用于本案。如果原告要求解除合同，其所要求的限期搬迁和撤离所发生的费用和损失应由原告承担，对此损失被告已向法庭提出评估，并就其损失提出反诉。如国家确有此规定并适用本案，我方反诉要求原告赔偿因合同无效造成我方的各项经济损失；诉讼费由被告承担。
原告（反诉被告）辽阳制革厂一审反诉辩称：我方反诉认为双方合同违反法律规定，应认定为无效而不是合同为有效合同我方单方要求解除。反诉人所称经营投入的设备及其他投入属经营行为应当自身承担风险。反诉人所说双方至合同签订已履行长达16年之久，在16年期间内反诉人一直占有土地使用权，现在要求反诉人返还土地，反诉人并没有损失，只是不能再以违法行为取得额外收入，因此反诉人主张损失没有依据,反诉答辩人不同意赔偿。
一审法院审理查明：1999年10月26日，辽阳制革厂与王文石为业主的裕兴造纸厂签订租房协议，协议内容为：一、将北院库房（原俱乐部）及辽阳制革厂水泵房以北以南两块空地（约400平方米）承租给裕兴造纸厂使用。辽阳制革厂水泵南侧的换热水池移地由裕兴造纸厂建造，功能完备，可满足辽阳制革厂生产使用，后可废除原水池，以保证辽阳制革厂生产连续进行。二、承租期为二十五年，从1999年12月1日至2024年11月30日止，承租期内裕兴造纸厂享有对该房屋的使用权。三、承租范围：四至情况为水泵房北墙至化工厂围墙（电水井以西）；水泵房南墙至俱乐部北墙；化工厂西墙至化工厂院内二十米处；俱乐部南墙向南14米处。四、承租费总计为人民币22.5万元。其中15.5万元为维修房屋费，由裕兴造纸厂坐支（包括墙体加固、房盖换架换瓦、门窗更换等），由裕兴造纸厂施工，辽阳制革厂监督。裕兴造纸厂向辽阳制革厂一次性交纳租金7万元。五、承租期内裕兴造纸厂如果转让其承租的库房，必须经过辽阳制革厂同意，签字生效。六、承租期满后，裕兴造纸厂必须保证其承租房库房的完整性。2000年11月15日，辽阳市白塔区公证处作出（2000）辽白证经字第0702号公证书，对该租房协议进行了公证。双方己按合同各自履行义务。裕兴造纸厂于2009年初被吊销了营业执照，未注销。2009年6月25日，王文石之子王波成立辽阳市太子河区鑫源防水卷材厂并占用该争议房屋进行经营至今。庭审中，王文石向本庭提出鉴定申请，其鉴定申请的内容均为辽阳市太子河区鑫源防水卷材厂的各项损失，并无王文石任何损失的证据。另查明，目前，辽阳制革厂仍为独立法人单位，具有民事责任能力和诉讼主体资格，辽阳北斗化学工业公司破产管理人对辽阳制革厂不享有管理职能。确认上述事实的依据有租房协议、公证书、辽阳制革厂、辽阳市太子河区鑫源防水卷材厂营业执照及当事人陈述在卷为凭。
一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应认定为无效合同。当事人之间签订的协议违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定，此规定为法律强制性规定，且系效力性规定，故辽阳制革厂的诉请符合法律规定，一审法院予以支持。王文石要求辽阳制革厂赔偿合同无效产生的损失，因王文石未在租赁房屋处继续生产经营，现经营的辽阳市太子河区鑫源防水卷材厂系其子王波所有，辽阳市太子河区鑫源防水卷材厂的损失与王文石无关，其反诉理由无其他证据予以证明，故驳回其反诉请求。由于该争议房屋现由王波经营的辽阳市太子河区鑫源防水卷材厂实际占有使用，辽阳制革厂要求王文石限期搬离的诉请应另诉处理。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决：一、辽阳制革厂与王文石经营的裕兴造纸厂于1999年10月26日签订的《租房协议》无效；二、驳回辽阳制革厂的其他诉讼请求；三、驳回被告王文石的反诉请求。案件受理费4,675元，反诉费4,400元，合计9,075元，均由王文石承担。
王文石的上诉理由及请求是：一、一审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人于1999年10月26日签订的《租房协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规，应为有效。另，合同签订后双方已按合同约定实际履行长达十六年，上诉人一直在按照长期经营投入组织生产、购买设备，被上诉人一直未主张合同无效，应视为其认可该《租房协议》合法有效。二、一审法院适用法律错误，被上诉人以《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44、45条规定主张租房协议无效，但该暂行条例的第44、45条仅为管理性规定，而非效力性规定，不应适用于本案。根据《合同法》第52条第5款规定，本案中，被上诉人主张适用的《暂行条例》第1条的立法目的已表明是为了改革城镇国有土地使用制度，加强土地管理，制定本条例，因此该条例的规定内容应为管理性规定而非效力性规定。本案中，《暂行条例》第44、45条并没有明确规定违反该规定将直接导致合同无效，且双方签订的《租房协议》没有损害国家利益或社会公共利益，并经过公证处公证证明系双方真实意思表示，符合《民法通则》第55条规定，应为有效民事法律行为。一审法院认为《暂行条例》第44、45条为强制性规定且系效力性规定是适用法律的错误理解。另根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》认定无效，因该解释于2005年8月1日实施，而双方签订协议是在1999年，故该解释属于事后法，没有溯及力，不应适用于本案。三、根据《合同法》第58条规定，合同无效后，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被上诉人作为土地出租人，应办理相关审批手续，若无效，也是由于被上诉人过错造成，故其应赔偿被上诉人各项损失。上诉人系辽阳市太子河区鑫源防水卷材厂投资经营人，审理过程中，对各项经济损失提出鉴定申请，并提供情况说明证明上诉人在承租土地上投资生产经营，因此上诉人提出反诉主张赔偿各项损失有事实和法律依据。一审法院驳回上诉人反诉赔偿损失的诉请，侵害了上诉人合法权益。综上，请求撤销一审判决，依法改判上诉人与被上诉人于1999年10月26日签订的《租房协议》无效，一切诉讼费用由被上诉人承担。
辽阳制革厂二审答辩认为：希望二审法院维持一审判决结果。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，关于上诉人王文石上诉称其与被上诉人辽阳制革厂签订的《租房协议》有效一节，但因双方签订的合同违反法律强制及效力性规定应为无效，原审法院认定并无不当，该上诉理由本院不予采信。关于上诉人主张因合同无效造成的损失应由被上诉人承担一节，但因本案争议土地现有他人占有使用，其可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,675元，由上诉人王文石负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 墅
审 判 员 倪红霞
代理审判员 张丽丽
二〇一六年十月十九日
书 记 员 秦海楠