广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8695号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李林，住四川省南充市顺庆区。
委托代理人：谢一飞，广东正光明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区。
负责人：陈戎。
委托代理人：罗凯波、郑璐瑶，均系该司职员。
上诉人李林因与被上诉人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红公司）居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人李林上诉请求：1�撤销原审判决；2、认定李林与卖方、满堂红公司签订的《广州市存量房买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书》无效；3、满堂红公司向李林返还代理费10000元；4、一审、二审的诉讼费由满堂红公司承担。事实和理由：原审法院认定事实错误。一、原审法院对购房过程的事实认定错误。满堂红公司为了获取业务，使用违规违法的手段承诺为李林补缴税金购买房产，李林不懂广州市的购房政策，听到满堂红公司专业人员的意见，并承诺代理办理购买争讼房屋的过户，使李林完全相信满堂红公司有能力可为李林代为办理购买争讼房屋的有关手续。满堂红公司不顾给李林造成严重经济损失的可能，为了赚取居间费用，签订无法实现的《广州市存量房产买卖合同》。满堂红公司的员工龙先生及负责天河区的裘小姐均对李林说，为李林代办购买一年的纳税票据的手续后，只要李林办理离婚手续，就可以为李林办理争讼房屋的过户手续，其行为具有欺骗性，足已误导不懂购买房屋政策的李林。之后，造成李林无法购买争讼房屋，导致李林经济受到严重的损失。二、《广州市存量房买卖合同》应当是无效合同，《买卖代理费支付承诺书》也应当无效的承诺，一审法院却认为满堂红公司这种居间行为合法，认定明显错误。满堂红公司明知李林没有条件购买第三套房屋，却怂恿李林签订了《广州市存量房买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书》，其行为明显违反了《房地产经纪管理办法》和《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》(穗国房字(2011)1**号)相关规定，应当被认定为无效。
被上诉人满堂红公司二审辩称：李林对原审查明事实部分否定的内容是对证据的描述以及对原告陈述的记载，根本不存在于事实不符的情况，李林仅凭自身主观臆断推定原审查明事实错误，是没有事实依据的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
满堂红公司向是一审法院起诉请求：1、李林向满堂红公司支付代理费14700元；2、由李林承担本案诉讼费。
李林原审辩称并反诉称：不同意满堂红公司的诉讼请求。李林于2013年10月1日在中原地产广州分公司获得天河区兴盛路12号之三1904房要出卖的信息，但中原地产广州分公司的业务员说：“你们是外地人，需要有在广州市连续缴纳一年的税金或购买一年的社保，且夫妻两个人不能拥有2套广州市的房屋，才可以购买。我们不能帮你们代理该套房屋买卖手续，你到满堂红问问，听说他们近期办理了两宗外地人补办税金后，就可以买房”。李林觉得上述房屋的地点不错，方便小孩上学。李林急于要买上述房屋，就到满堂红公司在天河区的门店，向满堂红公司的员工龙先生询问：“我们是外地人，从来没有在广州市缴纳税金，也没有购买社保，我的妻子名下在广州市有两套房屋，是否可以买房？”满堂红公司员工龙先生就说：“我们可以帮你通过渠道办理补充缴一年的税金，你与妻子在广州市办理离婚，就可以买该套房屋了”。由于李林不懂广州市的政策，听到满堂红公司的专业人员的说法，觉得满堂红公司可以为李林代为办理购买上述房屋的有关手续。之后，李林于2013年10月12日与卖方高一田签订了《广州市存量房买卖合同》，与满堂红公司签订了《买卖代理费支付承诺书》。李林向满堂红公司支付了代理费10000元，向卖方支付了购买上述房屋的定金50000元。满堂红公司的员工龙先生及裘小姐，均对李林说可以为李林代办购买一年的纳税票据的手续。但在签署《广州市存量房买卖�同》的第三天（即2013年10月15日），广州市出台了外地人要在广州市连续缴纳2年的税金，才可以购买房屋的规定。满堂红公司无法通过渠道购买连续缴纳2年的税金票据。导致李林无法购买上述房屋，也导致李林无法全额收回定金50000元，经济受到严重损失。李林后来向广州市天河区人民法院起诉卖方高一田，案号是（2014）穗天法民四初字第842号，该案双方通过调解解决了纠纷，但李林仅收回35000元定金，由此说明由于上述房屋的买卖合同未能履行完毕，交易不成功已给李林造成15000元的损失。由于满堂红公司是专业的、享有声誉房地产中介代理公司，李林就完全听信其员工的话，亦没有看清满堂红公司的格式合同，在满堂红公司的怂恿下就签订了《广州市存量房买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书》，并支付代理费10000元给满堂红公司。满堂红公司是以低价代理�违规代理来赚取服务代理费，明知李林签订的《广州市存量房买卖合同》存在履行不能的障碍，却怂恿顾客去签订《广州市存量房买卖合同》。满堂红公司违反了《房地产经纪管理办法》及《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（穗国房字[2011]156号）相关规定。故李林与卖方签订的《广州市存量房买卖合同》是无效合同，与满堂红公司签订《买卖代理费支付承诺书》是无效的承诺。由于《广州市存量房买卖合同》违法、违规，是无效合同，且满堂红公司无法为李林代理购买连续缴纳2年的税金的票据，李林根本无法购买上述房屋。李林多次要求满堂红公司返还代理费10000元，但满堂红公司以种种借口不肯返还。由于满堂红公司不当的行为，导致李林严重的经济损失，满堂红公司依法应返还李林代理费10000元。为了维护李林的合法权益，现请求法院判令：1、确认满堂红公司、李林之间的居间合同无效；2、满堂红公司向李林返还代理费10000元；3.本案诉讼费由满堂红公司承担。
满堂红公司原审就反诉辩称：不同意李林的反诉请求。李林到满堂红公司的店铺告知满堂红公司已在上述房屋附近为小孩找到相应的学校，希望能够购买上述房屋，为小孩办理入学手续。在了解到李林的相应情况后（其没有购房资格），满堂红公司已告知李林其不符合购房的条件，即使与出卖方签订合同，也无法办理过户手续。而李林告知满堂红公司其名下的2套房屋会自行处理其中1套，留出过户的名额，但由于社保方面的问题，请求满堂红公司给予协助办理（购买社保及办理社保补交手续）。对此，满堂红公司再次与李林说明由于当时房地产政策比较紧，即使满堂红公司能协助李林办理社保的补交手续，在过户时有可能也无法顺利完成过户登记，满堂红公司建议李林先处理好现有房产取得相应的购买名额后，再考虑购房。但李林强烈要求满堂红公司给予协助（购买社保及办理社保补交手续），并要求满堂红公司先与业主协商，假如满堂红公司无法为其办理社保补交手续的，由李林自行处理（自行办理社保补交手续）。在签订合同后，由于政策的变动，即使能够成功办理社保的补交手续，李林在当时也没有购房的资格，为此买卖双方没有继续履行买卖合同。满堂红公司认为，居间合同为双方的真实意思表示，在订立该合同的过程中，满堂红公司并未对李林作出任何隐瞒或欺诈的行为；李林所主张的《房地产经纪管理办法》、《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》的规定为管理性规定，即使进一步说，满堂红公司存在违规操作的行为，也仅是违反了管理性的规定，并没有违反国�的强制性规定，对此满堂红公司认为该居间合同为有效合同。
一审法院认定事实：满堂红公司是具有为房地产转让、抵押和租赁等提供代理、咨询、经纪服务资质的广州市房地产中介服务机构。
查册时间为2013年10月14日的《房地产登记簿查册表》显示：位于广州市天河区兴盛路12号之三1904房的房地产（以下简称案涉房屋）的登记权属人为案外人高一田，建筑面积为63.8181平方米，使用性质为居住用房，登记时间为2012年5月15日。
2013年10月12日，李林签署了《买卖代理费支付承诺书》（以下简称《承诺书》），其主要内容为李林独家委托满堂红公司承购案涉房屋，满堂红公司在此过程中为李林提供了详尽的房地产咨询，并代表李林与卖方进行反复磋商、议价；鉴于满堂红公司提供上述居间服务及《中华人民共和国合同法》相关规定，如满�红公司成功促成买卖合同，李林同意于签订《广州市存量房买卖合同》当天支付买卖代理费24700元，否则须按签订上述合同之日起按每日总金额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付；李林知悉并同意下列情形，对此并无异议：……2、满堂红公司已经就现行房地产政策（限购、限贷）的内容向本人进行说明，3、就本次交易所产生的买卖代理费均以本承诺书为唯一依据；等内容。在上述《承诺书》背面还附有满堂红公司的温馨提示，并有李林的签名，其中第二条明确写明：“买卖双方均知悉物业所在地域的房地产交易应遵从的国家政策，且满堂红公司已对相关的国家政策（如限购、限贷）等作出告知，买卖双方必须保证自己具备政策规定的交易资质，并保证提供所需资料的真实性，否则，由此所产生的责任由�方自行承担”。但在庭审中，李林称由于满堂红公司隐瞒过户新政策及满堂红公司承诺帮李林补交社保就能过户，其是在满堂红公司欺骗下签署上述承诺书，其真实意思是满堂红公司承诺了一定可以过户成功，才签署承诺书。
同日，李林（乙方，下同）与案外人高一田（甲方，下同）签订《广州市存量房买卖合同（示范文本）》（以下简称《买卖合同》），约定：乙方以2470000元总价按套向甲方购买案涉房屋；乙方须在2013年10月12日支付定金50000元给甲方，首期楼款1050000元乙方应于原贷款银行通知还贷之日起15天内由乙方付至甲方供款账号内，楼价余款应办理按揭付款；（第十六条第二款）乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所需文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续等内容。
同日，李林向满堂红公司支付了代理费10000元，满堂红公司则向李林出具了相应的收款收据（编号为0215035）。
李林为证明其向案外人高一田支付了购房定金50000元，提供了有收款人高一田签名的收款证明（显示定金金额50000元）作为证据。满堂红公司对上述收款证明的真实性无异议。
原审庭审中，李林表示其认为其与满堂红公司之间的居间合同关系违反法律强制性规定（即《房地产经纪管理办法》、《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》）故主张双方的居间合同无效。由于《房地产经纪管理办法》、《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》不属于效力性强制性规定，因此，李林主张双方居间合同关系无效的理由不能成立，满堂红公司、李林就案涉房屋形成的居间合同关系是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性�定，属合法有效的合同关系，故原审法院依法向李林作出上述释明并告知李林可变更反诉请求。但李林表示其坚持原来的反诉请求，并称关于居间合同效力问题由法院依法认定，即使居间合同有效，其仍坚持要求满堂红公司返还其已付的10000元中介费，理由是满堂红公司存在欺诈行为（满堂红公司表示按照当时的政策补交1年的社保手续同时进行假离婚就可以实现办理房屋的过户手续；满堂红公司承诺帮李林补交社保手续，并教李林同时以办理假离婚的方式，最终实现房屋过户的目的），及故意隐瞒新政策出台（旧政策只需要补交1年社保就可以办理过户手续，新政策需补交2年社保才能办理过户手续；新政策在其签订买卖合同之前就有出台的可能性），导致李林不能办理过户手续。满堂红公司则表示在签订买卖合同的时期，李林的情况可以通过办理补交社保手续后实�办理过户手续，但对此满堂红公司并未对李林作出能100%成功过户的承诺；由于当时的购房政策变化十分频密，在补交社保手续问题上，满堂红公司清晰地告知了李林存在即使成功办理补交社保手续也可能无法办理过户登记手续的情况；对于购房政策的变动，满堂红公司无法预计；满堂红公司并未提出要求李林假离婚的建议，而是李林表示会自行处理自己现有的房产，腾出购房名额。
关于广州市房地产过户新政策与旧政策的内容以及新政策的出台时间，满堂红公司称旧政策是《广州市国土资源和房屋管理局关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》中的内容，即补交1年社保手续后，外地户籍人员也可以办理广州市内房屋的过户登记手续；新政策则变更为需要交纳2年以上社保记录，外地户籍的人员才能办理广州市内房屋的过户登记手续。满堂�公司提供了《关于继续严格执行限购政策的通知》〔网页打印件；显示广州市房地产交易登记中心于2013年11月19日作出，主要内容为从11月18日（不含）起，对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）等〕作为证据，拟证明新政策的出台时间及内容。李林对上述证据的真实性、合法性无异议，认为与满堂红公司无法为李林代为购买联系缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，直接导致其无法购买案涉房屋并造成其实际损失15000元。另，李林确认新政策是在签订买卖合同之后出台，满堂红公司是在买卖合同签订后一周后不到两周的时间内告知李林新政策出台及内容。
关于李林不符合上述旧政策所规定的过户登记条件的事实，满堂红公司、李林双方均确认在李林签订承诺书、三方签订买卖合同时已知晓李林不符合旧政策过户登记条件。
原审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。满堂红公司、李林就案涉房屋形成的居间合同关系的效力如前所述，故双方当事人均应依约自觉履行。李林的第一项反诉请求与原审法院上述认定不符，原审法院依法予以驳回。
本案的争议焦点是满堂红公司在居间行为中有无欺诈或故意隐瞒重要信息的行为。对于李林指称的欺诈行为，在满堂红公司仅表示其并非承诺通过补办社保手续就可以100%成功办理案涉房屋过户手续的情况下，李林未提供证据证明其陈述，故原审法院对李林关于满堂红公司存在欺诈行为的意见不予采信。对于李林指称的故意隐瞒行为，从本案查明的事实看，满堂红公司、李林所称的新政策于2013年11月才出台，晚于《承诺书》及《买卖合同》签订时间，李林关于满堂红公司故意隐瞒新政策的陈述缺乏事实依据，原审法院不予采信。综上，李林的第二项反诉请求，缺乏事实和法律上的依据，原审法院不予支持。满堂红公司作为居间人，已经促成李林与案外人高一田就案涉房屋签订《买卖合同》，履行了作为居间人的主要义务，李林理应依照《承诺书》约定于2013年10月12日向满堂红公司支付居间报酬24700元。经查，李林现尚欠14700元未付，显属违约，满堂红公司的第一项诉讼请求，有事实和法律上的依据，原审法院依法予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年11月20日作出如下判决：一、李林于本判决发生法律效力之日起10日内向满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付代理费14700元。二、驳回李林的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元、反诉受理费25元，合计105元，均由原审被告李林负担。
经二审审理,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院认为：李林明知自己在不符合旧政策过户登记条件下仍签署了《承诺书》和《买卖合同》，且无充分证据证明满堂红公司存在欺诈及故意隐瞒的行为，故原审驳回李林的反诉请求正确，本院予以维持。但满堂红公司在明知李林在不符合旧政策过户登记条件下仍促成李林签订上述《买卖合同》，且上述《买卖合同》签订后即出台了新政策，直接导致上述《买卖合同》没有实际履行，综合全案并从公平合理的角度考虑，李林应承担的代理费酌减为原来的50%即12350元为宜，扣减李林已付的10000元，李林还应支付2350元给满堂红公司，原审判决李林支付14700元代理费给满堂红公司不当，本院予以纠正。
关于李林要求确认上述《买卖合同》无效的上诉请求的问题。由于该请求属于李林在二审中所增加的请求，该《买卖合同》的相对方亦不是本案的对事人，故对该请求本院不予调处。
综上所述，李林的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第334号民事判决第二项；
二、变更广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第334号民事判决第一项为：李林于本判决送达之日起十日内向满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付代理费2350元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费80元、反诉受理费25元，合计105元，由满堂红（中国）置业有限公司广州分公司负担67元，李林负担38元。二审案件受理费50元，由李林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一六年九月三日
书 记 员 邹文芳
冯镇辉