上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初57729号
原告谈曼忠，男，1944年11月24日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人沈梅初，上海博济律师事务所律师。
委托诉讼代理人郁少波，上海博济律师事务所律师。
被告袁龙，男，1966年5月24日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人沈立安，上海永乐律师事务所律师。
被告杨进京，男，1991年9月19日生，汉族，住安徽省宿州市。
原告谈曼忠与被告袁龙、杨进京排除妨害纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告谈曼忠的委托诉讼代理人沈梅初、被告袁龙、杨进京与被告袁龙的委托诉讼代理人沈立安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谈曼忠向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即搬离、腾退上海市浦东新区惠南镇城南路XXX号底楼西侧两间房屋(以下简称“系争房屋”)；2、判令被告袁龙支付原告2017年度上半年的房屋使用费人民币20,000元，并自2017年7月1日始至实际搬离日止按每月3,333.33元由被告袁龙支付原告房屋使用费。事实与理由：原告为系争房屋产权人，系争房屋已出租给被告袁龙数年，被告袁龙也已向原告支付了2016年12月31日前的房屋租金。2017年初原告因系争房屋拆迁，故向被告袁龙要求收回房屋，但被告袁龙没有退还房屋，且将房屋转租给被告杨进京，故依法提出起诉。
被告袁龙辩称，系争房屋租赁至今已20余年，系上海悦盛汽车销售有限公司自1994年注册成立至今的工商登记住所既实际经营地，每年由该公司按先使用后付租金的习惯向原告缴付了已使用年度的房屋租金，现双方未解除租赁关系，故不存在妨害行为，且原告起诉被告袁龙属主体错误，故请求驳回原告对被告袁龙的起诉。另系争房屋在租赁期间已被限期拆迁，根据规定在征收补偿问题未得到解决之前原告不能提出解除合同。
被告杨进京辩称，2017年4月始，因与上海悦盛汽车销售有限公司合作加盟了“邓禄普轮胎授权零售店铺”，故在邓禄普公司对系争房屋进行装修后于2017年6月始使用系争房屋进行合作经营，其系该店铺实际经营者，并转账交付给被告袁龙合作经营保证金20,000元。现如搬离停止经营，邓禄普公司将追究违约责任。
本院经审理认定事实如下：原告与被告袁龙自1996年始口头约定订立房屋租赁合同，由原告将私有的上海市浦东新区惠南镇城南路XXX号底楼西侧三间房屋出租给被告袁龙，被告袁龙将承租的房屋作为上海悦盛汽车销售有限公司的经营用房，若干年后双方口头变更租赁物为系争房屋，房屋租金为每年40,000元。2017年3月，原告儿子向被告袁龙出具收条收取了被告袁龙缴付的2016年度租金40,000元。之前当年度的租金均由被告袁龙在第二年年初缴纳。2017年4月，上海悦盛汽车销售有限公司与邓禄普轮胎销售(上海)有限公司签订销售合同书，将系争房屋作为“邓禄普轮胎授权零售店铺”。自2017年6月始，上海悦盛汽车销售有限公司与被告杨进京合作经营该店铺。现原告要求收回系争房屋，因双方未能协议，故涉讼。
另查明，系争房屋因相关项目建设已于2011年被纳入拆迁范围，现因延长房屋拆迁期限至2018年1月，故尚未拆迁。
审理中，被告袁龙陈述在2017年5月，原告打电话要求解除租赁合同并收回房屋，电话中原告表示免缴今年5月前的租金、赔偿损失10万元，限其在2017年6月30日前回复，在期限届满后因其未同意将系争房屋退还原告，故原告提出了起诉。原告陈述与被告袁龙未约定先使用房屋后付租金，因被告袁龙经营公司资金困难，才同意拖欠当年度的租金。今年初，原告就已口头通知被告袁龙要求解除房屋租赁合同收回房屋，但被告袁龙却不同意，现认可被告杨进京辩称的事实，不认可被告袁龙陈述的免除租金、赔偿损失的事实，坚持要求两被告搬离、腾退系争房屋。
上述事实，由当事人的陈述及原告的房地产权证、被告杨进京书写的证明、房屋现状照片、原告儿子出具给被告袁龙的租金收条、销售合同书、房屋拆迁许可证等证据证实。
本院认为，原告与被告袁龙就房屋租赁达成的口头约定，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应视为有效合同。法律规定：租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告袁龙自认原告已打电话通知其限期解除合同，虽被告袁龙在期限届满后不同意解除合同，但应依法确认原告与被告袁龙的房屋租赁合同于2017年6月30日已解除，且原告要求解除合同系因系争房屋被限期拆迁，并非其主观因素要求解除不定期租赁合同，故原告的诉讼请求，应予支持。
被告袁龙认为房屋承租人应为上海悦盛汽车销售有限公司，但根据本院查明的事实系被告袁龙承租系争房屋后用于公司经营，应确认实际承租人为被告袁龙，被告袁龙认为主体不符的主张没有依据，不予采信。对被告袁龙认为系争房屋在租赁期间已被纳入拆迁范围，应在得到拆迁补偿后原告才可解除合同，但因双方未建立稳定的租赁关系，原告可随时提出主张终止履行双方的租赁合同，符合合同解除的法定条件，故该主张不能成立。在原告要求解除合同的通知自到达被告袁龙后，上海悦盛汽车销售有限公司仍与被告杨进京在系争房屋合作经营“邓禄普轮胎授权零售店铺”，由此造成的相关损失应自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，判决如下：
一、被告袁龙、杨进京于本判决生效后十日内将坐落于上海市浦东新区惠南镇城南路XXX号底楼西侧两间房屋腾退给原告谈曼忠；
二、被告袁龙于本判决生效后十日内给付原告谈曼忠房屋租金20,000元(自2017年1月始至2017年6月止)；
三、被告袁龙、杨进京于本判决生效后十日内支付原告谈曼忠房屋使用费(自2017年7月1日始至实际腾退日止按每日109.50元计算)。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元(原告谈曼忠已预交)，减半收取计150元，由被告袁龙、杨进京负担，于本判决生效后十日内交本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 郑卿杰
二〇一七年八月十五日
书记员 刘仪蘋
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。