浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1082民初6189号
原告（反诉被告）：方友满，男，汉族，1968年2月2日出生，住浙江省临海市。
原告（反诉被告）：王佳红，女，汉族，1991年6月12日出生，住浙江省临海市。
原告（反诉被告）：董小兰，女，汉族，1953年10月11日出生，住浙江省临海市。
原告（反诉被告）：王金莲，女，汉族，1959年11月15日出生，住浙江省临海市。
四原告（反诉被告）共同委托代理人：施杨浩，浙江时空律师事务所律师。
被告（反诉原告）：临海银泰购物中心开发有限公司，住所地：临海市古城街道巾山中路14号4楼。统一社会信用代码：91331082590559544T。
法定代表人：辛向东，职务：经理。
委托代理人：傅利彬，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：魏文通，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。
原告方友满、王佳红、董小兰、王金莲为与被告临海银泰购物中心开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2016年7月14日向本院起诉。2016年7月20日，被告临海银泰购物中心开发有限公司提起反诉，经审查后，本院予以受理。本院于2016年8月11日适用简易程序公开开庭审理了本案。原告方友满、王佳红、董小兰、王金莲委托代理人施杨浩、被告临海银泰购物中心开发有限公司委托代理人傅利彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方友满、王佳红、董小兰、王金莲起诉称：2014年2月25日，原、被告签订了一份编号为20140100395的《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的银泰城A-08幢1-47号商铺一套。双方在合同中就购房款、房屋交付时间及交付条件、逾期交房违约责任等内容进行了详细约定，其中第五条约定房屋价款为3626509元；第九条约定被告应当在2014年8月31日前，将符合如下条件的房屋交付原告使用：一是建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证；二是取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；三是用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；第十条约定被告未按合同规定期限将房屋交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向原告支付违约金。嗣后，原告按约履行了购房款支付义务，但被告在合同履行过程中出现了逾期交房的情况，并且超过了90天。经原告核实，被告迟延交付房屋是因涉案房屋在开发建设过程中存在规划不符合许可要求等违规行为，进而导致长时间无法完成竣工验收工作。为此，原告已多次与被告进行沟通，明确表达了与被告解除购房合同，要求退还购房款的意思，但被告始终不予理会。
综上所述，原告认为被告逾期交房的行为已严重违约，原告有权单方面解除商品房买卖合同，并要求被告退还全部购房款并赔偿全部损失（利息损失和违约金）。同时，合同约定的违约金明显低于实际损失，原告有权要求将违约金提高至符合实际损失的范围。现原告为维护自身的合法权益，特提出起诉，请求法院依法判决：一、解除原、被告签订的编号为20140100395的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告已付购房款1816509元，并支付违约金90825.45元；三、被告赔偿原告购房首付款1816509元的利息损失241709.23元（自2013年2月25日起暂算至2016年6月28日的利息，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）。上述总计2149043.68元。
被告临海银泰购物中心开发有限公司答辩并反诉称：一、2014年2月25日，反诉原、被告双方签订、生效编号为20140100395的《商品房买卖合同》一份，约定四反诉被告向反诉原告购买位于临海市东方大道的银泰城项目A-08幢1-47号商铺一套，四反诉被告应于2014年1月22日前向反诉原告支付购房款100万元，2014年2月28日前向反诉原告支付购房款816509元，剩余购房款181万元在签订合同同时办理银行按揭贷款支付，合同第八条约定了四反诉被告逾期付款的违约责任。双方签署合同后，四反诉被告虽支付前两期购房款1816509元，剩余房款并未按合同约定获得按揭银行的贷款得以支付，反诉原告多次去电、发函催告，仍拖欠至今，已构成逾期违约；二、四反诉被告至今未付清余款181万元，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第3项第（2）点约定，结合最高院《审理商品房买卖合同》司法解释及合同法第67条规定，反诉原告有权拒绝向其交房，即四反诉被告的本诉诉讼请求及诉称事实与理由不成立，应予驳回。四反诉被告应立即向反诉原告承担逾期付款违的违约责任。三、即使反诉原告在2014年11月30日之前未交房，从而使反诉被告有权依据合同第十条约定享有合同解除权，但是时至本案原告起诉日，即2014年12月1日至2016年7月13日长达一年半的时间里，原告等人从未向被告主张或要求解除合同。根据最高院《审理商品房买卖合同》司法解释第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。据此，原告在本案中再无解除合同的权利，为维护反诉原告的合法权益，请求法院驳回反诉被告的诉讼请求，并反诉请求法院依法判决：四反诉被告立即向反诉原告支付剩余购房款181万元和逾期付款利息238377元（暂计算至2016年7月25日，自2016年7月26日至实际付清日按合同约定的日万分之一点五计算），两项合计2048377元。
针对被告的反诉，原告答辩称：被告违约在先，已经构成根本违约。原告按合同约定缴纳买房首付款，被告也已接受履行并出具了销售不动产统一发票，即原告已经如期履行了主合同义务。合同约定出卖人（被告）应当在2014年8月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，而被告在2015年2月27日才取得工程竣工验收，表明在此之前被告无法向原告交房，被告明显违约在先。在被告根本违约下，原告要求解除合同并要求其承担违约责任，完全符合法律规定和合同约定，不存在原告要承担逾期付款违约责任的事实与理由。二、按揭手续办理与否不应成为被告反诉理由，被告属于过错方。办理按揭的银行是由被告指定的，原告提交申请材料后，办理按揭手续的义务应当属于被告。原告在缴纳房屋首付款后，有向被告指定的银行申请过办理房屋按揭贷款手续，也曾填写过申请表格，后由于各方面原因没有办理成功（不排除被告有故意恶意拖延交房时间的可能），一定程度上属于被告过错原因导致。另外，被告约定的按揭贷款手续办结时间点不明，也没法认定被告逾期交付和违约。三、原告属于合法行使不安抗辩权。原告之所以没有成功办理按揭，一方面一定程度上属于被告过错，另一方面是原告合法行使不安抗辩权。在合同签订后，据原告了解核实，被告所建造房产在开发建设过程中存在规划不符合许可要求等违规行为（2015年2月27日工程才竣工验收证实了这一事实）并且存在部分房屋漏水、地下车库肆意改建等行为，后在2014年年初还连续出现业主大规模退房事件，2015年业主纷纷向法院起诉退房。原告行使不安抗辩权，曾多次向被告交涉要求给个说法（退房或是承担违约责任），被告几乎都是把原告拒之门外，原告无奈之下要求退房，并于2016年4月27日向被告发律师函要求退房，不料被告直接无理拒收，将律师函退回。以上事实表明了答辩人是合法行使自己的权利，即不安抗辩权，而被告是预期违约，原告要求被告退还首付款并承担违约责任完全符合法律规定。
综上，原告已经履行了主合同义务，不存在逾期付款，更不存在逾期付款的违约责任。相反，被告存在合同上的根本违约和预期违约，并且存在一定程度上的过错，请人民法院驳回被告的反诉请求。
原告方友满、王佳红、董小兰、王金莲为证明其主张的事实，向本院提供证据如下：
证据1：四原告身份证复印件及被告主体信息复印件各一份，拟证明原、被告主体资格。
证据2：《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同法律关系，以及双方权利义务的约定。
证据3：销售不动产统一发票，拟证明原告按约向被告支付了购房首付款的事实。
证据4：《竣工验收备案表》及《规划核实确认书》复印件各一份，拟证明被告逾期交房的事实。
证据5：《律师函》及送达凭证复印件各一份，拟证明原告曾发出律师函要求退房而被告拒收的事实。
经质证，被告临海银泰购物中心开发有限公司对原告提交的证据1无异议，本院对其证明效力予以认定；被告对原告提交的证据2、3的真实性、合法性没有异议，对原告拟证明事实的关联性有异议，被告认为证据2不能证明原告有权依据合同或法律规定解除本案合同，因为本案原告至今未付清房款，自始无权要求被告交房，被告认为证据3反能证明原告仅支付了部分购房款，没有如约足额付款，该行为属违约，应承担逾期付款的违约责任。本院认为，原告提交的证据2、3能够证明原告拟证明的原、被告之间存在着商品房买卖合同法律关系，以及双方通过合同约定了权利义务的事实和原告按约向被告支付了购房首付款的事实，故对于上述两份证据的证明效力予以认定；被告对原告提交的证据4的真实性、合法性无异议，对原告拟证事实的关联性有异议，被告认为该份证据反能证明本案商品房在2015年2月27日后已符合各项交付条件，原告所谓不安抗辩已经丧失。本院认为，该份证据能够证明被告逾期交房的事实，故对于该份证据的证明效力予以认定；被告对原告提交的证据5有异议，被告认为该退回的信件及信封没有在法庭上当庭打开，该面单上也没有本案原告方友满的信息，没有表达解除合同的意思，故没有关联性，该面单充其量仅能证明2016年4月26日通过中国邮政向被告临海银泰公司邮寄送达不成被退回的事实。即使该证据就是原告诉称的《律师函》，那么该律师函也不能证明原告表达了解除《商品房买卖合同》的意思。首先，该信件邮寄时间为2016年4月26日，原告行使合同解除权已经逾期一年而丧失了，再行使已无法律效力；其次，该律师函内容中没有表示原告通知解除双方间《商品房买卖合同》的内容与意思，最多也是要求被告与方友满等协商解决。本院认为，该份证据能够证明原告曾于2016年4月26日向被告发出律师函要求退房而被被告拒收的事实，故对于该份证据的证明效力予以认定。
被告临海银泰购物中心开发有限公司为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
证据6、《商品房买卖合同》（备案合同编号：20140100395）复印件一份，拟证明1.原、被告双方于2014年2月25日签订了编号为20140100395的《商品房买卖合同》，合同约定买房人的地址为“临海市世纪花城2号楼3单元1401室”，联系电话为“135××××4388”,附件八第一条约定前述买受人地址为通讯地址，如有变化的买受人有义务书面告知出卖人，否则承担无法送达的后果与损失。2.合同第七条第一款第三项第3点约定了四原告方友满等应于合同签订同时到出卖人指定的银行办理181万元的按揭贷款手续，若因银行行原因贷款政策变动或买受人自身原因，银行未批准按揭的，其差额部分由买受人七天内一次性付清；自办理贷款之日起两月内未放贷的按第八条买受人逾期付款处理；最后，买受人应当在交房时结清房款，原告未付清房款构成违约在先，无权要求被告交付商品房。3.合同第八条约定了买受人逾期付款超过90日后按应付款每日万分之一点五计算违约金。4.合同第九条约定出卖人应当在2014年8月31日前交付商品房，结合合同第十条及最高院审理商品房买卖合同司法解释第十五条规定，即使原告方友满等有权解除合同，也应在2014年12月1日至2015年11月30日行使，否则解除权消灭。
证据7、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《浙江省建设工程规划核实确认书》、《关于临海银泰城商住楼项目竣工环保设施验收意见的函》、《关于临海银泰城A07地块建设工程消防验收合格的意见》、《关于临海银泰城A08地块建设工程消防验收合格的意见》等复印件各一份，拟证明涉案房屋所在工程已于2015年2月27日取得竣工验收备案，在竣工验收备案前已经取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许文件，符合合同第九条规定的各项交付条件的事实；原告自始不享有所谓的不安抗辩权。
证据8《交付通知书》、《送达凭证》及《应诉通知书》各一份，拟证明案涉房屋所在工程已于2015年2月27日取得竣工验收备案后，依约通知包含反诉被告等商铺业主付款交房，原告等无理拒付房款的违约事实。
证据9《律师催告函》及《送达凭证》复印件各一份，拟证明原告经被告委托律师催告支付剩余购房款，仍无理拒付至今的事实。
经质证，原告对被告临海银泰购物中心开发有限公司提交的证据6的真实性、合法性无异议，对其待证事实有异议，该份证据反能证明被告构成根本违约，原告的诉讼请求合情、合理、合法。本院认为，根据合同第九条、第十条约定，原告方友满等确应享有解除合同的权利，但该项权利应在2014年12月1日至2015年11月30日期间行使，否则解除权消灭。故本院对于该份证据的真实性、合法性及拟被告证明的原告的解除权消灭的事实予以认定；原告对被告临海银泰购物中心开发有限公司提交的证据7有异议，原告认为合同约定了2014年8月31日交付房屋，但该份证据却表明被告在2015年2月27日才符合竣工验收交房条件，恰好证明被告构成根本违约的事实。本院认为，被告未按约定时间交付房屋构成根本违约是事实，合同第九条约定的交房时间为2014年8月31日前，被告在2015年2月27日才符合竣工验收交房条件并不符合合同第九条之规定，故对于该份证据的证明效力不予认定；原告对被告临海银泰购物中心开发有限公司提交的证据8有异议，原告认为第一次交寄清单记载时间是2014年12月4日，这个时候根本不符合交付条件，而被告在不符合交付条件的情况下让原告收房明显违反了客观事实。第二次交付通知本案原告并没有收到，交付通知书上的名字非原告，与原告无关。另外交寄清单上只有方友满一人，本案另外三个原告更加没有收到。本院认为，被告延迟交房构成违约，且该份证据的当事人并非本案的当事人，故对于该份证据的证明效力不予认定；原告对被告临海银泰购物中心开发有限公司提交的证据9有异议，原告在被告构成根本违约的情况下与被告多次交涉都被被告拒绝，原告发送的退房协商律师函也被被告退回，被告对原告的合法请求拒之不理，却发函要求原告支付剩余房款明显违反法律规定且不符合情理。本院认为，本案所涉纠纷起于被告违约延迟交房，原告并非无理拒付剩余购房款，故对于该份证据的证明效力不予认定。
本院经审理，认定事实如下：
2014年2月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的银泰城A-08幢1-47号商铺一套。双方在合同中就购房款、房屋交付时间及交付条件、逾期交房违约责任等内容进行了详细约定：合同第五条约定房屋价款为3626509元，现原告已支付1816509元。第九条约定被告应当在2014年8月31日前，将符合如下条件的房屋交付原告使用：一是建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证；二是取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；三是用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条约定被告未按合同规定期限将房屋交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向原告支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。本案涉房屋所在工程于2015年2月27日才取得竣工验收备案，符合交房条件。原告于2016年4月26日发出律师函要求退房而被被告拒收。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力。原告方友满、王佳红、董小兰、王金莲与被告临海银泰购物中心开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。原告方友满、王佳红、董小兰、王金莲在签订合同后按约向被告支付了两期购房款共计1816509元，而被告未在规定时间内按时交付房屋构成根本违约，原告有权依约解除合同。但根据最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，在被告未催告的情况下，原告的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案解除权发生之日应为2014年11月30日，而原告于2016年4月26日才向被告发出律师函要求解除合同，在该时间点时解除权已经消灭。故对于原告提出的要求解除与被告签订的编号为20140100395的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。因《商品房买卖合同》应继续履行，故原告要求被告返还已付购房款1816509元的诉讼请求，本院不予支持，原告应支付剩余购房款1810000元。本案被告未按时交付房屋，属违约在先，考虑到原告的损失，本院调整了违约金比例，被告自2014年9月1日起按日支付已付购房款的万分之3的违约金，因房屋至今未实际交付，本院认定违约金应付至被告向原告发送律师函进行催告之日止，即付至2016年7月5日止，违约金共计367298.12元。原告要求被告支付利息241709.23元于法无据，本院不予支持。因被告违约在先，被告要求原告支付逾期付款利息238377元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、原告方友满、王佳红、董小兰、王金莲与被告临海银泰购物中心开发有限公司于2014年2月25日签订的《商品房买卖合同》继续履行。
二、被告临海银泰购物中心开发有限公司自本判决生效之日起15日内支付原告方友满、王佳红、董小兰、王金莲违约金人民币367298.12元。
三、原告方友满、王佳红、董小兰、王金莲自本判决生效之日起15日内向银行办理剩余房款的按揭手续并将剩余房款人民币1810000元支付给被告临海银泰购物中心开发有限公司。
四、驳回原告方友满、王佳红、董小兰、王金莲的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告临海银泰购物中心开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23992元，减半收取11996元，由被告临海银泰购物中心开发有限公司负担。被告预交反诉案件受理费23187元,实际应收取11593.5元,由被告临海银泰购物中心开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院[上诉案件受理费先预交35585.5元，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交（具体金额由台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。账户名称：台州市财政局；开户行：台州市农行；账号：19-900001040000225089001]。
如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请，本院不予受理。
代理审判员 王 嘉
二〇一六年十月十日
代理书记员 朱玲英