杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭富商外初字第14号
原告：黄永金。
委托代理人：岑建中。
被告：富阳复润置业有限公司。
法定代表人：史济苗。
委托代理人：胡文。
原告黄永金诉被告富阳复润置业有限公司定金合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法由审判员吴贤祥适用简易程序，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告黄永金及其委托代理人岑建中、被告委托代理人胡文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告经多方寻找并通过被告产品推介会的介绍，在2014年9月15日与被告签订《复城国际中心商铺认购协议书》1份，并交纳定金100000元。因原告已找好了愿意承租该商铺的租房人，故当时就准备了相应的资金确切要购买协议书确认的被告位于杭州市富阳区富春街道金平路19号202室商铺。但原告在约定的时间准备签订正式的商品房买卖合同时，却被被告的工作人员告知无法与原告签订正式的商品房买卖合同。此后，原告多次到被告工作场所询问签订合同事宜，但多次无果。因无法在约定时间内签订合同，导致原告谈下的商业项目及租房事宜也一再搁浅，并最终导致承租人另行寻找商铺。被告的上述行为显然已违约并�成了原告的损失，故原告要求按双方签订的复城国际中心商铺认购协议书的约定双倍返还定金。为此，原告诉至本院，请求判令：一、被告双倍返还原告定金200000元；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：解除认购协议书。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供了下列证据：
1、复城国际中心商铺认购协议书1份。用以证明原、被告签订协议书，双方对权利、义务进行约定。
2、发票1份。用以证明原告已交付定金100000元的事实。
3、光盘2份（附书面文字资料）。用以证明因被告的原因，商铺无法交付的事实。
4、通知函1份、通知书1份。用以证明被告明确说明双方未按期签订购房合同的原因。
5、查询记录1份。用以证明原、被告协议书中所涉的房屋，在2014年12月26日已办理抵押登记的事实。
被告答辩称：一、原告所诉与�实不符。原告称，在定金合同约定时间未签订正式商品房买卖合同后，原告多次到被告工作场所询问签订合同事宜但多次无果。事实是，原告在定金合同约定签约时间后与被告就签约商务条件进行再次协商，包括商铺购买价格折扣、分期付款方式以及要求被告帮助出租商铺等。因此，原告从未明确表示放弃购买商铺或者要求必须按约定时间签约，导致未完成签约的根本原因是后期原告提出的条件被告无法应允。原告称，因无法在约定时间内签约导致商业项目搁浅并造成原告损失。事实是，原告所说的商业项目是指开烤鱼店。合同约定签约时间为2014年9月15日，而原告在2015年1月提出开烤鱼店的想法，并与被告工程部、商管部沟通餐饮工程条件等，后因本项目内已有烤鱼店会形成内部竞争、不利于项目运营，因此该事项未最终落实。不论是时间，还是项目搁浅的真正�因，均与原告所述不符。二、原告诉请双倍返还定金的理由不成立，于法无据。首先，定金合同约定被告拒绝按约定时间签订商品房买卖合同的，应当双倍返还定金。在约定签约时间后，原告未提出要求签约的意思表示，被告也未提出拒绝签约的意思表示，只是双方在原告要求下继续洽谈签约条件，以事实认可变更的形式均未行使关于定金的相关权利。其次，双方在进一步协商未果的基础上，理应按原有约定履行各自义务，即原告应按原约定商务条件完成商品房买卖合同的签订。但原告在被告签约通知后未提出任何异议，也未按约履行，明显已构成根本性违约。被告根据定金合同约定以及法律关于定金的相关规定向原告送达没收定金的通知函，行使没收定金权利。此时，原告为了逃避自身的违约责任，与被告工作人员谈话、进行引导并录音，仅选用部分对话内容向法院隐瞒事实真相，双倍返还定金的要求更是违反了诚实信用原则。
被告为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1、签约通知书1份（复印件）、快递凭证2份。用以证明被告已经明确通知原告完成签约的义务。
2、定金没收通知函1份（复印件）、快递凭证1份。用以证明因原告未履行签约义务，被告向原告通知予以没收定金。
3、汪靓轩出具的说明1份。用以证明原告提供的对话内容仅为部分对话，原告在被告送达定金没收通知函前未主张双倍返还定金，双方就商铺用途、购买金额等持续协商的事实。
4、钱可人出具的说明1份。用以证明原告提供的对话内容仅为部分对话，被告营销经理并不清楚原告纠纷事实及发展，仅将原告作为普通客户接待，且原告存在刻意引导的事实。
原、被告双方提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告提供的证据1，被告质证后对真实性、合法性、关联性没有异议，但认为双倍返还定金的条件并非双方未完成合同签订，而是被告拒绝签约。本院经审查后结合原告的证明目的，对该证据予以认定；证据2，被告质证后对真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以认定；证据3，被告质证后对真实性没有异议，但认为录音是在当事人不知情的情况下私自完成，且原告提交的对话内容仅为全部对话的任意截取内容，并不能证明因被告原因拒绝双方签约，也不能真实反映对话事实，被告就此提交了2份当事人的说明，更能客观、真实、全面反映整体事实发展，更能证明原告在认购书约定的签约时间后一直与被告协商签约的具体内容，原告并未提出立即签约或双倍返还定金的要求。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据4，被告质证后对真实性没有异议，但认为该两份通知恰恰说明被告明确通知原告完成签约义务。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据5，被告质证后对真实性没有异议，但认为该证据并未明确包含涉案房屋，即便所涉房屋为涉案房屋，仅仅只能说明涉案房屋抵押登记的事实，并不能说明被告拒绝签约。本院经审查后认为，鉴于被告在庭审结束后向本院提交的《关于（2015）杭富商外初字第14号案件涉案房屋抵押情况的说明》中已认可抵押的房屋包括案涉房屋，结合原告的证明目的，对该证据予以认定。
被告提供的证据1，原告质证后对真实性没有异议，认为原告确实收到，但对证明对象有异议，认为根据认购协议，应在2014年9月15日之前签订正式的购房合同，但是被告直到2015年3月才通知原告签约，系在被告违约的前提下通知签订，不能达到被告的证明目的。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据2，原告质�后对真实性没有异议，认为原告确实收到了该通知，但对证明对象有异议，认为根据前份签约通知书，被告没有权利没收原告交付的定金。本院经审查后对该证据的真实性予以认定；证据3、4，原告质证后对真实性表示无法确定，对证明目的及证明对象有异议，认为不存在部分对话的情况。本院经审查后认为，被告提供的该两组证据系证人证言，在证人未出庭作证的情形下，无法确认其真实性，故不予认定。
本院经审理，认定事实如下：
一、2014年9月15日，原告（乙方、预购方）与被告（甲方、卖方）在原富阳市金桥北路69号复城国际展示中心签订《复城国际中心商铺认购协议书》，就乙方向甲方预定商铺事宜，订立认购书，具体约定如下：“一、乙方认购复城国际中心19号202室商铺（以下简称该屋）。甲方已领取该房屋商品房销售许可证（证书号：现房售备字（2014）第006号）并经具有房产测绘资质的测绘机构实测，该商铺建筑面积为89.88平方米。二、甲、乙双方约定按下述方式计算该商品房价款：按实测面积计算，该商铺单价为人民币每平方米17771元，总金额为人民币1597295元整。三、乙方同意签订本认购书时，支付定金人民币100000元，作为甲、乙双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保，在签订《商品房买卖合同》时，乙方支付的定金直接转为房价款。四、甲、乙双方约定，乙方于2014年9月15日（以下简称合同签订日）前到富阳市金桥北路69号复城国际展示中心与甲方签订《商品房买卖合同》、签署银行按揭《贷款合同》的手续，甲方已向乙方告知并解释本认购书相关条款并提醒乙方注意，在乙方理解并确认的前提下双方签订本认购书。五、甲方发布或提供的广告、售楼书、样板房所标明的房屋平面布局、结构、建筑�量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况仅作为销售展示及演示用途，房屋实际交付标准由双方在《商品房买卖合同》及其补充合同、合同附件中另行约定，并以双方最终签署的《商品房买卖合同》及其补充合同、合同附件为准。六、除认购书第七条约定的情形外，若乙方在双方约定合同签约日后15天内未至本认购书约定地点签订《商品房买卖合同》的，甲方有权向第三方出售该套房屋，并不予退还乙方所缴纳的定金。七、如有下列情况的，乙方拒绝签订《商品房买卖合同》的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。甲乙双方签订本协议后、签订商品房买卖合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。八、如果甲方拒绝按照本认购书第四条约定的合同签订日与乙方签订《商品房买卖合同》的，则甲方应当双倍返还已收取乙方缴纳的定金。……。”认购协议书签订当日，原告向被告交付100000元，发票载明系“预售定金”。该认购协议书签订后，原、被告之间至今未签订正式的商品房买卖合同。关于未签订的原因，原告认为，案涉房屋在签订认购协议书时已被抵押导致双方迟迟无法签订合同，未签订合同的责任在被告方；被告则认为，原告在签订认购协议书当日未向被告提出要求签订合同，且原告事后也未向被告主张要求双倍返还定金，反而是继续与被告协商签订合同事宜，后因双方对合同条款无法达成一致意见而未签订，故未签订合同的责任在原告方。
二、2015年3月20日，被告向原告邮寄《签约通知书》，载明：“尊敬的黄永金：您于2014年9月16日认购复城国际中心富春街道金平路19号202室商铺（以下简称该房）。依据您与我公司签订的《复城国际中心商铺认购协议书》约定，应于2014年9月28日前，双方签订�商品房买卖合同》。因前期政府部门对房产权证审批手续滞后，导致房屋不具备房管部门现房销售签约规定，故签约延缓。我司及时办理各项手续，现该房已具备签约条件，请您于2015年3月27日前至富阳市金桥北路东方茂购物中心D座东方金街租售展示中心与我司签订《商品房买卖合同》。若您如期至上述地点与我司签订《商品房买卖合同》，则认购期间优惠仍有效；若您未能如期至上述地点与我司签订《商品房买卖合同》，则我司有权不予退还认购所缴纳定金。特此通知！”原告自认收到该通知书。2015年4月30日，被告向原告邮寄《关于复城国际中心金平路19号202室商铺认购业主定金没收的通知函》，载明：“致黄永金先生：我司已于2015年3月20日向您发出《签约通知书》（以下简称该通知书），告知您应于2015年3月27日前往我司富阳市金桥北路东方茂购物中心D座东方�街租售展示中心与我司签订复城国际中心金平路19号202室商铺（以下简称该商铺）的《商品房买卖合同》并办理相关购房手续。但令人遗憾的是，您至今未前往我司销售现场，也未与我司相关工作人员联络。经主动与您电话沟通了解情况后方得知，您至今仍未应允完成合同签订及办理相关购房手续。现该商铺已有多位意向客户向我司咨询可售情况并明确表示具有购买意向，鉴于市场需求及对其他客户平等商业机会的考量，万般无奈下，我司不得不通知您，我司于本函落款之日没收您已缴纳的认购定金人民币100000元，并将您认购的复城国际中心金平路19号202室商铺房屋另行出售给第三方。特此函告！”
三、被告名下包括案涉房屋在内坐落于杭州市富阳区富春街道金平路19号建筑面积4098.96平方米的房产于2014年1月21日办理抵押权登记，抵押权人为交通银行股份有限公�杭州众安支行，该笔抵押权已于2014年12月26日办理权注销登记。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条约定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”原告黄永金与被告富阳复润置业有限公司于2014年9月15日签订的《复城国际中心商铺认购协议书》约定原告在签订认购协议书当日交付被告定金100000元，并约定“如果甲方（指被告，下同）拒绝按照本认购书第四条约定的合同签订日与乙方（指原告，下同）签订《商品房买卖合同》的，则甲方应当双倍返还已收取乙方缴纳的定金。”，且原告已于当日交付该定金，故该约定系双方的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按该约定履行。现原告诉请要求解除该认购协议书，被告对该诉请没有异议，本院予以准许。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、原告有无在认购协议书约定的期限内向被告提出要求签订商品房买卖合同；二、被告有无拒绝按照认购协议书约定的合同签订日与原告签订商品房买卖合同。针对争议焦点一，原、被告在认购协议书中约定，原告应于2014年9月15日即签订认购协议书当日前到位于原富阳市金桥北路69号复城国际展示中心与被告签订商品房买卖合同，现原告虽无直接证据证明其已于当日要求与被告签订商品房买卖合同，但鉴于认购协议书签订的地点与认购协议书中约定的商品房买卖合同签订地点一致，而�购协议书签订的日期与认购协议书中约定的商品房买卖合同签订日期也一致，根据被告于2015年3月20日向原告发出的《签约通知书》可推断，原告在认购协议书签订后确与被告协商过签约事宜，根据日常生活经验判断，原告在签订认购协议书同时向被告提出要求签订正式的商品房买卖合同，应属常理，原告实无必要在签订认购协议书后离开然后于一定日期返回签订地再要求与被告签订商品房买卖合同，故本院认定原告在签订认购协议书当日已向被告提出签订商品房买卖合同事宜。针对争议焦点二，被告向原告发出的《签约通知书》载明“因前期政府部门对房产权证审批手续滞后，导致房屋不具备房管部门现房销售签约规定，故签约延缓。我司及时办理各项手续，现该房已具备签约条件，请您于2015年3月27日前至富阳市金桥北路东方茂购物中心D座东方金街租售展示中�与我司签订《商品房买卖合同》”，从中可推断案涉房屋在2015年3月27日前尚无法签订正式的商品房买卖合同，且案涉房屋在认购协议书约定的签约日尚处于被抵押状态，被告未将该情形告知原告，导致双方在约定日无法签订商品房买卖合同的责任归咎于被告，应认定被告拒绝签约。至于被告提出的原告在起诉前并未向被告提出要求双倍返还定金、仍继续与被告协商签约事宜，该情形的存在，并不表明双方已变更合同条款，原告仍可按双方原约定主张权利。综上，原告的诉讼请求，于理有据，本院予以支持。被告的辩称意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决�下：
一、解除原告黄永金与被告富阳复润置业有限公司于2014年9月15日签订的《复城国际中心商铺认购协议书》；
二、被告富阳复润置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告黄永金定金200000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告富阳复润置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理[开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68]。
审判员 吴贤祥
二〇一五年八月二十五日
书记员 王杭君