江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）宿中民申字第0045号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）侯学义。
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）周学华。
被申请人（一审原告、二审上诉人）刘家安。
刘家安与侯学义、周学华房屋买卖合同纠纷一案，江苏省泗阳县人民法院于2012年11月16日作出（2011）泗民初字第1918号民事判决。刘家安不服，向本院提起上诉。本院于2013年2月6日作出（2012）宿中民终字第1452号民事判决，已经发生法律效力。侯学义、周学华不服，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。
一审查明，2009年3月10日，被告侯学义、周学华向原告刘家安借款20万元，约定于2010年3月12日归还，并约定以被告侯学义、周学华所有的位于众兴镇洋河南路58号的房地产作抵押，于2009年3月11日办理了抵押登记手续。因被告侯学义、周学华逾期未还款，原告刘家安于2010年7月23日起诉要求被告侯学义、周学华归还借款20万元。经调解，一审法院于2010年8月13日作出（2010）泗民初字第2059号民事调解书，调解书的内容为：被告侯学义、周学华于2010年8月16日前偿还原告刘家安借款20万元。因被告侯学义、周学华未履行调解书确定的义务，刘家安于2010年8月17日申请强制执行。2010年8月30日双方自行达成执行和解协议，主要内容为：一、被告侯学义、周学华自愿将坐落在泗阳县众兴镇洋河南路房产（房产证号9924**号）以62万元价格抵售给原告刘家安，其中折抵所欠款44万元（该款包括经法院调解的20万元，未经诉讼程序另欠的24万元）；二、原告刘家安支付给被告侯学义、周学华房产差价18万元。原告刘家安于2010年9月1日向被告侯学义、周学华支付了18万元，被告侯学义、周学华向原告刘家安出具了收到购房款62万元的收条。一审法院于2010年9月6日作出（2010）第1756号执行终结通知书。后被告侯学义、周学华未履行执行和解协议，原告刘家安要求被告侯学义、周学华继续履行执行和解协议并给付违约金5万元。
一审另查明，侯学义、周学华与刘家安、俞某某于2010年8月5日签订一份房地产买卖协议，主要内容为：侯学义、周学华自愿将（房产证号9924**号）的房屋出售给刘家安、俞某某，成交价格为62万元，刘家安、俞某某已向侯学义、周学华支付定金5万元，并于2010年9月2日前一次性将余款付清给侯学义、周学华。侯学义、周学华应于2010年9月2日前将上述房屋及证件交给刘家安、俞某某，并协助办理过户。2010年8月30日侯学义、周学华与刘家安自行达成执行和解协议。因被告侯学义、周学华不履行执行和解协议，原告刘家安与俞某某于2010年12月29日起诉要求被告侯学义、周学华交付房屋。一审法院于2011年5月27日作出（2011）泗民初字第0010号民事裁定，裁定驳回刘家安、俞某某起诉。刘家安、俞某某不服该裁定向宿迁市中级人民法院提起上诉，宿迁市中级人民法院作出（2011）宿中民终字第0721号民事裁定，认定执行和解协议系对房屋买卖协议的变更，刘家安与俞某某要求履行房屋买卖协议，无法律依据，应驳回起诉，一审裁定并无不当，但如侯学义、周学华不履行原、被告双方于2010年8月30日签订的执行和解协议，刘家安可以申请一审法院恢复对原调解书的执行，也可以另案起诉要求被告侯学义、周学华继续履行执行和解协议。
一审还查明，张某、侯志春诉侯学义、周学华民间借贷纠纷一案，因张某、侯志春申请诉讼保全，一审法院于2010年11月18日作出（2010）泗民初字第2818号民事裁定，查封了侯学义、周学华所有的位于泗阳县众兴镇洋河南路58号的房产。
一审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”。该项规定属于禁止性规范，违反这一规定，将产生房屋无法进行转让、过户、交付的后果。本案中，原、被告双方虽然签订了执行和解协议，但是当时因房屋属于拆迁范围，房产管理部门不予办理过户手续，且也未实际交付，因此双方对于执行和解协议未履行。本案的争议房产即位于洋河南路58号的房产（房屋所有权号为992494，丘地号38052），因另案被法院查封，查封房产时原告刘家安未提出异议，原告刘家安现要求交付房屋的诉讼目的无法实现，故对原告刘家安的诉讼请求不予支持。另原告刘家安要求被告侯学义、周学华给付违约金的主张，因其未提供充分证据予以证实，对该主张也不予支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：驳回原告刘家安的诉讼请求。案件受理费1130元，由原告刘家安承担。
上诉人刘家安不服一审判决，向本院提起上诉称：1.在上诉人已经履行执行和解协议约定的义务之后，一审法院未向当地房管部门送达协助房屋过户的民事裁定等文书是错误的。因一审法院的失职行为造成房屋现未能办理过户手续，一审法院以“该房屋属于拆迁范围，房主管理部门不予办理过户手续”推卸责任的理由不成立；2.涉案房屋上诉人申请保全在先，一审法院已作出了（2010）泗民初字第2059号民事裁定并送达。而（2010）泗民初字第2818号案件中诉讼保全的申请人分别是二被上诉人的女婿和侄儿，一审法院以存在后一民事裁定为由驳回上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人侯学义、周学华辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
二审诉讼中，双方当事人对一审认定的事实无异议。
二审另查明，2010年11月2日18时左右，双方曾因涉案房屋产生纠纷，刘家安报警。本案在一审审理过程中，泗阳县公安局城西派出所出具证明：2010年11月2日18时41分49秒，城西派出所接到110指令称洋河路铁行南边路东君再饭店对面发生纠纷，民警到现场后了解到是刘家安购买侯学义位于泗阳县众兴镇洋河南路58号的房屋，双方因为房屋产权发生纠纷。经了解，侯学义的女儿侯媛媛称其中两间自家后盖的房屋（不在房产证上规定的面积）并没有卖给刘家安，两间房子位于洋河南路58号院内门朝西的两间。
刘家安陈述当时产生纠纷的原因为：涉案房屋交付给刘家安后，刘家安对房屋进行了装修。当时装修人员回家吃饭，刘家安去看装修情况。一看门被砸开了，就打电话给俞某某说侯学义要在房子里面住不走了，刘家安和俞某某就撵他走，可是侯学义赖在里面就是不出来。后来刘家安就报警的。
侯学义陈述当时产生纠纷的原因为：至2010年11月2日，侯学义已有两三天没有在家中住，这两三天家里是没有人的。家里门没有锁，侯学义在2010年11月2日回家，发现大门的锁被换了。侯学义就打电话给刘家安，问为什么把锁换掉了。刘家安问侯学义干什么的，侯学义说拿几件衣服的。刘家安就打电话给俞某某，与俞某某一起过来把大门打开，让侯学义进去的。然后就让侯学义走，侯学义就不同意走。然后刘家安就报警的。
本案在一审审理过程中，刘家安申请证人陈某某到庭作证，以证明其雇用陈某某对涉案房屋进行装修的事实。侯学义、周学华对此质证称：侯学义、周学华不认识证人。侯学义、周学华到鸭场养鱼、养鸭有一个星期未在家，大门的锁是被刘家安敲开后找装修人进行装修的。侯学义、周学华发现后进行制止，制止不服后刘家安报警的。侯学义、周学华没有将房屋交付给刘家安。
二审又查明，2010年7月30日，一审法院根据刘家安的诉讼保全申请，作出（2010）泗民初字第2059号民事裁定，对涉案房屋进行了查封。
二审归纳本案的争议焦点是：1.本案应恢复执行，还是作为新的民事案件处理；2.如果作为新的民事案件处理，刘家安诉讼请求（判令侯学义、周学华履行执行和解协议，协助办理房屋过户手续并赔偿损失5万元）应否支持。
关于第一争议焦点。二审认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条规定：申请执行人因受欺诈、胁迫与被执行人达成和解协议，或者当事人不履行和解协议的，人民法院可以根据当事人的申请，恢复对原生效法律文书的执行。该条是规定一方当事人在对方当事人违约不履行和解协议时，守约方享有选择权，而不是出现一方不履行和解协议时，对方当事人必须要申请法院恢复对原生效法律文的执行。本案中，当事人双方达成的是以房抵债协议，性质属于房屋买卖协议，不能作为法院强制执行的依据，法院不能依据该和解协议直接作出变更房屋权属的裁定。因该协议是双方重新就双方的权利义务作出的约定，具有民事合同性质，刘家安有权依据该协议主张民事权利。
关于第二争议焦点。二审认为，刘家安与侯学义、周学华达成的协议内容合法，系双方当事人真实意思表示，应为有效合同，双方均应履行合同约定的各自义务。根据二审查明的事实，侯学义、周学华已将涉案房屋交付给刘家安，刘家安已对房屋进行装修。侯学义、周学华陈述双方产生纠纷并报警的原因，前后陈述不一，对其陈述的并未交付房屋的辩解，不予采信。刘家安已向侯学义、周学华支付协议约定的全部款项，接收房屋并进行装修，已对房屋进行实际占有并行使权利，对刘家安要求侯学义、周学华协助办理房屋过户手续的主张，应予以支持。双方在和解协议中未约定违约金内容，刘家安也未举证证明其因侯学义、周学华未协助其办理房屋变更手续存在损失，故其主张赔偿损失的请求不予支持。
综上，一审法院查明的案件基本事实清楚，但适用法律错误，一审判决不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，二判决：一、撤销泗阳县人民法院（2011）泗民初字第1918号民事判决；二、侯学义、周学华于判决生效之日起十日内协助刘家安将泗阳县众兴镇洋河南路58号房屋（房屋所有权号992494，丘地号38052）产权变更至刘家安名下；三、驳回刘家安的其他诉讼请求。一审案件受理费1130元，，二审案件受理费80元，合计1210元，由上诉人刘家安负担1050元，被上诉人侯学义、周学华负担160元。
二审判决后，侯学义、周学华向本院申请再审，其主要申请再审理由是：申请人与被申请人的房屋买卖协议是在受到被申请人欺诈的情况下签订的，争议房屋一直没有交付给被申请人。至于被申请人主张已对房屋进行装修，是被申请人强行将房屋门锁撬开，并不存在装修的说法。二审判决认定事实不清，请求撤销二审判决，对本案提起再审。
被申请人刘家安辩称，争议房屋已经交付，被申请人安排他人进行装修，但申请人把门锁砸掉，赖着不走，为此被申请人报警。如果是被申请人强行撬开门锁，应当由申请人报警才符合情理。因此，二审判决认定事实清楚，应驳回申请人的再审申请。
本院审查查明的事实与二审查明事实一致。
审查期间，申请人向本院提供了以下证据：
1.2013年8月和10月份的电费发票两张；
2.泗阳县众兴镇西康居委会出具的证明一份，内容是：侯学义、周学华全家长年居住在泗阳县众兴镇洋河南路58号，还将多余房屋及门面房租给他人使用，每月亲自收取房屋租金，电费也由侯学义本人亲自交到泗阳县供电部门；
3.现在租赁争议房屋的三位承租人的书面证明，内容是：本人自承租泗阳县众兴镇洋河南路58号房屋以来，至今所有房租和水电费一律交与侯学义本人。关于刘家安此人，我不认识，也没有见过，我所见过和接触过的房东只有侯学义。
4.侯学义与他人签订的租房协议数份。
申请人提供以上证据旨在证明争议房屋长期以来由申请人及家人居住使用，没有向被申请人交付房屋。
被申请人质证意见是：以上证据只能证明申请人强占房屋后，将房屋重新出租，因为此前的承租人已出具声明书放弃购买该房屋。至于电费发票，因被申请人在装修房屋时，房屋刚交付，用电户头没有过户，这些电费也是申请人强占房屋后产生的。
本案的争议焦点为：涉案房屋是否已经交付。
本院认为，刘家安与侯学义、周学华达成的房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，内容合法，应为有效合同，双方应按合同约定全面履行自己的义务。根据二审查明的事实，侯学义、周学华已将涉案房屋交付给刘家安。侯学义、周学华在申请再审期间提供的缴纳电费、出租房屋等方面的证据，均为其又强行占有该房屋后因使用该房屋而发生的，不能证明其在与刘家安签订房屋买卖协议后未交付房屋。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，也更有利于实现合同目的。本案双方当事人达成了合法有效的房屋买卖协议，刘家安已付清全部购房款，实际占有该房屋并行使权利，且合同履行不存在障碍，现侯学义、周学华反悔不同意履行合同，没有事实和法律依据。因此，二审判决侯学义、周学华协助刘家安办理房屋过户手续，并无不当。申请人的申请再审理由没有事实和法律依据，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项规定的再审条件，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回申请再审人侯学义、周学华的再审申请。
审 判 长 杨晓玲
代理审判员 陈 宁
代理审判员 赵 虎
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 胡悦亭
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