福建省三明市三元区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0403民初228号
原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司，住所地福建省三明市三元区新市南路206号山水御园3幢1层。
法定代表人李凤翔，董事长。
委托代理人邓桂明，男，汉族，系该公司职工。
委托代理人王上灼，男，汉族，系该公司职工。
被告李进宝，男，汉族，45岁。
委托代理人雷剑波，男，汉族，52岁。
委托代理人范日祥，男，汉族，48岁。
原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司（以下简称海联翔三明分公司）诉被告李进宝物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理，依法由审判员罗新荣适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。因原、被告双方分歧较大且案情较为复杂，故不适用小额诉讼程序进行审理并依法适用简易程序进行了审理。原告海联翔三明分公司的委托代理人邓桂明、王上灼与被告李进宝及其委托代理人雷剑波、范日祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海联翔三明分公司诉称，2014年6月20日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，被告将三明市三元区新市南路309号左岸名都6栋305室委托原告进行前期物业管理。协议约定：住宅每平方米每月1.3元、李进宝应于每半年／年度首月前十日按时交纳半年／年度物业服务费，每逾期一日按欠费总额的3‰收取滞纳金。被告购买的房产面积为82.355平方米。海联翔三明分公司接受委托后，依据协议约定对物业进行积极有效管理，但被告却未按协议约定支付物业管理服务费、公摊电费。自2015年9月1日起至2015年12月31日止，被告共拖欠物业服务费428.2元、拖欠物业费的违约金29.2元（截止到2015年11月30日）、公摊电费120.9元。原告多次向被告催讨上述费用，但被告均拖延不予缴纳。为维护原告合法权益，故诉至法院要求法院依法判决：1、被告支付拖欠自2015年9月1日起至2015年12月31日止的物业服务费428.2元、2014年12月6日至2015年7月5日止公摊电费120.9元及相应违约金29.2元（截止到2015年11月30日）。2、被告承担本案的诉讼费用。
被告李进宝辩称，一、原、被告双方签订的《前期物业服务协议》存在霸王条款，违反了相关法律规定，双方签订的协议为无效合同。二、在“不签物服务合同不给户门钥匙并办理交房手续”的胁迫下，答辩人在入住时与原告签订了格式化的《业主手册》、《左岸名都前期物业服务协议》，违背了自愿、平等、协商一致的原则。协议中存在许多违法违规事实：1、协议约定的每半年／年度首月前十日按时交纳每半年／年度物业服务费，每逾期一日按欠费总额3‰收取滞纳金的约定违反了福建省及三明市有关物业服务费的收费规定。在履行过程中，原告违反了物业服务合同的约定及相关的法律规定。2、其房屋自购买起空置至今，根据相关规定，应按60%收取物业服务费。3、小区现有道路、围墙、幼儿园等相关配套设施存在未完备或未交付使用，根据规定，收费标准应适当降低。三、原告在对小区进行物业服务合同过程中存在许多问题。1、重复收费，如收取装修管理费、装修垃圾清理费等。2、根据协议约定，物业公司将属于全体业主所有的物业公用部位、公共设施统一管理和经营，所收取的相关费用应用于弥补答辩人物业服务费。3、原告的收费标准与管理标准未能达标。四、原告与建设单位约定管理人员人数为46人，但实际只配备了15人。小区安保是按全封闭管理模式实施，但由于物业公司管理出现的种种原因，人员配置严重不足，小区安保长期出现管理漏洞，小区环境长期存在脏、乱、差的现象，只能达到三级的服务标准。因此，物业服务公司应降低收费标准。4、原告收讫的费用未开具发票给业主。原告在本栋楼宇的公摊水电费分摊不清，即施工单位因屋面漏水原因返工，所产生的电费亦分摊给本栋全体业主。由于物业服务不到位和未退还的装修押金、重复收取的装修垃圾清理费、重复收取的装修管理费及被告多次与物业服务企业友好协商按相关规定的标准降低收取服务费等原因，造成被告延期未交物业费，被告要求降低服务收费标准。综上所述，由于物业公司存在以上种种问题，故其拒交物业服务费，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告是经福建省住房和城乡建设厅核准成立的具有二级资质证书、并经三明市三元区工商行政管理核准登记成立的物业服务企业。2011年8月3日，原告与海翼地产（三明）有限公司（以下简称海翼地产）签订了《海翼.左岸名都前期物业服务合同》，双方约定：海翼地产将海翼.左岸名都（座落于三明市三元区新市南路309号、建筑面积105689.252平方米一期）委托海联翔三明分公司实行物业管理；管理期限暂定五年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止；住宅物业服务费按每平方米每月1.3元收取；业主每次缴纳费用的时间为每季度第一个月的前10个工作日，逾期按每日千分之三收取滞纳金；业主空置房物业服务费按约定收取；合同还就委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。2014年6月24日，原告与被告李进宝签订了《左岸名都前期物业服务协议》，双方约定：坐落于三明市三元区新市南路309号左岸名都6栋305室房屋（建筑面积82.51平方米）交由原告实施物业管理；物业服务费按建筑面积收取、住宅每月每平方米为1.3元；被告应于每半年／年度首月前十日按时交纳半年／年度物业服务费、每逾期一日按欠费总额的3‰收取滞纳金；物业管理服务标准按照三明市物业服务一级标准执行；因购房人原因空置房屋，应全额交纳物业服务费；服务期限自双方签字（章）之日起生效，至原告与海翼地产签署的《前期物业服务合同》终止日终止；合同还就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费、其他有偿服务等作了约定。协议签订后，原告对被告所在小区进行了物业服务管理。因被告未按期缴纳物业费，原告遂具状诉至本院。
又查明，本案涉讼房屋三明市三元区新市南路309号左岸名都6栋305室房屋（建筑面积82.51平方米）系被告李进宝购买。被告未支付2015年9月1日至2015年12月31日期间的物业服务费。原告在进行物业服务管理期间，被告所在小区业主向有关部门反映了小区物业工作人员不足、小区保安不到位等现象。2010年10月1日起实施的《三明市物业服务收费实施办法》第十五条第三款规定：“业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费。原、被告双方均认可本案涉讼房屋至今已空置六个月以上。
上述事实，有原告提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书（二级）、《海翼.左岸名都前期物业服务合同》、买卖合同、《左岸名都前期物业服务协议》，被告提交的身份证、收费票据，上述证据和原、被告双方在庭审中的陈述相互印证，本院依法予以确认。
本院认为，案涉房屋所在小区尚未成立业主委员会。关于原告与海翼地产签订的前期物业服务合同效力，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。本案中，原告和海翼地产签订的前期物业服务合同双方主体适格，意思表示真实，符合法律规定，也与原、被告签订的《左岸名都前期物业服务协议》相印证，故本院对原告与海翼地产签订的《海翼.左岸名都前期物业服务合同》效力予以确认。因此，原告与海翼地产签订的《海翼.左岸名都前期物业服务合同》对该小区全体业主具有约束力。被告主张在“不签物服务合同不给户门钥匙并办理交房手续”等抗辩理由认为合同无效等观点依法不能成立，本院不予采纳。原告作为海翼.左岸名都（座落于三明市三元区新市南路309号、建筑面积105689.252平方米一期）的物业服务单位，已对该小区提供了相应的物业管理服务，有权按照前期物业服务合同的约定及原、被告的约定向被告收取物业服务费。被告作为该小区的业主，有享受小区物业管理服务的权利，并负有支付物业服务费的义务。虽然原、被告约定因被告原因空置房屋，应全额交纳物业服务费，但原告作为物业服务企业亦明知《三明市物业服务收费实施办法》有关空置房屋收费的相关规定，并与被告签订了“空置房应全额交纳物业服务费的”的条款，显然违反了该规定的精神，同时，根据权利义务相一致的原则，被告因房屋空置并没有享受原告相应的服务，理应酌减相应的费用，故原告应按约定物业管理服务费标准的60%收取被告应交纳的物业服务费。因此，被告应支付原告自2015年9月1日起至2015年12月31日止物业服务费256.92元（428.2元×60%）。对原告要求被告支付2014年7月6日至2015年7月5日期间公摊电费120.9元的诉讼请求，海翼地产与原告签订的合同及原、被告签订的合同虽然约定每月公共水费、电费按实际的总费用由全体业主分摊，但因被告提出异议，且原告提供的证据无法证明其主张，故本院不予支持。《福建省物业服务收费管理办法》第十五条第一款规定：“物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外”。对于违约金，虽然海翼地产与原告签订的合同及原、被告签订的合同均约定被告逾期交纳物业费，应向其支付滞纳金。但协议约定的收费方式（每半年／年度首月前十日按时交纳半年／年度物业服务费）不符合该规定，同时，本案原告在物业服务的过程中确实存在不足和瑕疵，被告因此而产生较大抵触情绪，本院综合考虑纠纷的发生原因，对原告主张的违约金29.2元的请求不予支持。另外，被告在答辩意见中所涉及的原告乱收费等问题，如果确实存在，被告可依法另行主张。和谐的物业关系和良好的小区环境需要大家共同努力，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望。物业服务单位应该为业主着想，积极改进工作中的不足，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通；业主也应该自觉遵守物业管理规定、从大局出发，共同维护小区的利益。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百八十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告李进宝应于本判决生效之日起十日内支付给原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司自2015年9月1日起至2015年12月31日止物业服务费人民币256.92元
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司负担12.5元，由被告李进宝负担12.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审判员 罗新荣
二〇一六年四月七日
书记员 李 帆
附相关法律条款：
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第二百八十条因当事人申请增加或者变更诉讼请求、提起反诉、追加当事人等，致使案件不符合小额诉讼案件条件的，应当适用简易程序的其他规定审理。
前款规定案件，应当适用普通程序审理的，裁定转为普通程序。
适用简易程序的其他规定中者普通程序审理前，双方当事人已确认的事实，可以不再进行举证、质证。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
特别提示：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文收生效之日起计算。