江西省吉安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）赣08执复26号
复议申请人（利害关系人）：江西大博医疗器械有限公司。住所地：吉安市青原区青原大道西侧天立花园盛世华庭**栋103、104、201（东）室。组织机构代码：07425824X。
法定代表人：阮东芳，该公司董事长。
委托代理人：张磊，该公司员工，一般代理。
复议申请人（利害关系人）：李小利，男，1987年12月27日生，汉族，个体户，住吉安市青原区。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司吉安青原支行，住所地：吉安市青原区青原大道237号，组织机构代码：861971618。
负责人：庄小武，该行行长。
被执行人：吉安市江能电力工程有限公司，住所地：吉安市青原区河东街道天立花园盛世华庭C5201室，组织机构代码：685993710。
法定代表人：刘茂清，总经理。
被执行人：刘茂清，男，1959年1月5日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。
被执行人：潘细如，男，1970年10月19日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。
被执行人：曹小娟，女，1963年6月7日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。
复议申请人江西大博医疗器械有限公司（以下简称大博公司）、李小利不服吉安市青原区人民法院（2016）赣0803执异4号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
吉安市青原区人民法院执行申请执行人中国农业银行股份有限公司吉安青原支行（以下简称农行青原支行）与被执行人吉安市江能电力工程有限公司（以下简称江能公司）、刘茂清、潘细如、曹小娟借款合同纠纷一案中[执行案号为（2016）赣0803执150号]，异议人李小利、大博公司对该院的委托评估等执行行为提出执行异议，要求重新评估，停止对被执行人刘茂清、曹小娟名下的，位于吉安市青原区天立花园盛世华庭C5101、C5102、C5103、C5104门面、C5201（东）室房产的拍卖并中止该案的执行。该院于2016年7月28日召开了执行听证会。
吉安市青原区人民法院查明，申请执行人农行青原支行与被执行人江能公司、刘茂清、潘细如、曹小娟借款合同纠纷一案，该院于2015年9月17日作出（2015）青民初字第678号民事判决书，判决：一、被告江能公司在本判决生效后10日内偿还原告农行青原支行借款本金850万元及利息（从2015年6月21日起至实际还清贷款之日止按合同约定的年利率7.28%）；二、原告农行青原支行在850万元范围内对被告刘茂清、曹小娟名下的抵押房产即吉安市青原区河东街道天立花园盛世华庭C5101、102、103、104门面和C5201房产（房产证号分别为吉房权证青原字第××、00××00、001××02、00××98、00××96）享有优先受偿权；三、被告刘茂清、曹小娟、潘细如对被告江能公司所欠原告农行青原支行上述借款本息（含诉讼费）承担不超过850万元的连带清偿责任，被告刘茂清、曹小娟、潘细如在承担连带清偿责任后，有权向被告江能公司追偿；四、驳回原告农行青原支行的其他诉讼请求。被告潘细如对上述判决不服提出上诉，江西省吉安市中级人民法院二审后作出（2015）吉中民二终字第314号民事判决，驳回上诉，维持原判。经农行青原支行申请，该院于2016年2月29日立案执行。2016年3月25日，该院作出（2016）赣0803执150号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人刘茂清、曹小娟名下的抵押房产即吉安市青原区河东街道天立花园盛世华庭C5101、102、103、104门面和C5201房产（房产证号分别为吉房权证青原字第××、00××00、001××02、00××98、00××96，并移送司法技术室对上述房产进行评估。2016年5月3日，吉安文山会计司法鉴定所作出[2016]价鉴字第012号司法鉴定意见书，鉴定意见为上述房产的鉴定值为956.512万元。因李小利、大博公司对该司法鉴定意见书提出异议，吉安文山会计司法鉴定所于2016年7月21日出具书面答复，对其评估资质、评估过程及评估范围作出了补充说明。
李小利与刘茂清、江能公司房屋租赁合同纠纷一案，该院于2015年11月26日作出（2015）青民初字第799号民事调解书，确定原告李小利与被告刘茂清、江能公司自愿解除2015年5月22日签订的《房屋租赁合同》，被告刘茂清、江能公司在2015年12月31日前返还原告李小利交纳的商铺租金及押金共计19.3万元并赔偿原告装修损失3.5万元，如被告未按约定履行给付义务，则应从2016年元月1日起按人民银行同期贷款利率支付原告228000元的利息至实际付清之日止。经李小利申请，该院于2016年1月18日依法立案执行[执行案号为（2016）赣0803执47号]。
大博公司与刘茂清、江能公司房屋租赁合同纠纷一案，该院于2015年11月26日作出（2015）青民初字第800号民事调解书，确定原告大博公司与被告刘茂清、江能公司自愿解除2015年6月10日签订的《房屋租赁合同》，被告刘茂清、江能公司在2015年12月31日前返还原告大博公司交纳的房屋租金及押金共计21.3万元并赔偿原告装修损失15.6万元，如被告未按约定履行给付义务，则应从2016年元月1日起按人民银行同期贷款利率支付原告36.9万元的利息至实际付清之日止。经大博公司申请，该院于2016年1月6日依法立案执行[执行案号（2016）赣0803执20号]。
吉安市青原区人民法院认为，该院执行标的物为被执行人刘茂清、曹小娟抵押给申请执行人农行青原支行的房产，对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估，李小利与大博公司的装修损失在生效民事调解书中已经确认，无须重复评估确定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。李小利、大博公司提交的证据均不能证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，两异议人以评估价格过高、被执行人以评估价格过低为由申请重新评估的理由均不能成立，故停止拍卖并重新评估的异议主张不成立；本案据以执行的（2015）青民初字第678号民事判决书、（2015）吉中民二终字第314号民事判决书系生效法律文书，两异议人以申请执行人农行青原支行在发放贷款过程中有过错、故丧失优先受偿权为由是对生效判决不服，两异议人可另案主张权利，故两异议人申请中止本案执行且对上述房产拍卖成交款享有优先受偿权的异议主张亦不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，裁定驳回异议人李小利、大博公司的执行异议。
复议申请人大博公司、李小利向本院申请复议称，（1）复议申请人与被执行人江能公司、刘茂清签订房屋租赁合同，分别承租了位于吉安市青原区天立花园盛世华庭C5103、C5104门面、C5201（东）室和C5101、C5102门面房产。复议申请人均支付了押金及租金，并对所租赁房屋进行了装修，至今仍在使用。复议申请人对该租赁房屋的装修添附在法院拍卖的涉案房产上，增加了该房屋的实际价值。吉安市青原区人民法院以生效调解书已经确认装修损失为由，认为无须重新评估确定该房屋的装修价值是错误的，实际上复议申请人与被执行人之间的调解协议没有得到履行，相应装修费用并未得到清偿。（2）法院在确定评估机构时，没有征求当事人的意见，没有按照随机方式予以确定，存在程序违法，且评估房产的人员没有进入涉案房产内部实地勘查。与同一年份、同一开发商开发、地理位置更优的相似房产相比，涉案房产作为二手房，评估价格远高于开发商的现价销售一手房，说明评估价过高。（3）复议申请人在执行中才知道农行青原支行人员有渎职抵押贷款的情况，农行青原支行以1400万元虚高的评估价予以抵押贷款，应属无效，吉安市青原区人民法院执行局还予以认定其法律效力，不符合法律规定。（4）复议申请人应属案外人而非利害关系人，吉安市青原区人民法院的异议裁定适用民事诉讼法第二百二十五条错误。要求撤销该院异议裁定，停止对吉安市青原区天立花园盛世华庭C5103、C5104门面、C5201（东）室和C5101、C5102门面房产的执行。
经审查，本院对吉安市青原区人民法院查明的事实予以确认。
另查明，吉安市青原区人民法院（2015）青民初字第678号民事判决中查明，2015年1月28日，农行青原支行与江能公司签订了《流动资金借款合同》，并与刘茂清、曹小娟签订《最高额抵押合同》，约定以被执行人刘茂清、曹小娟名下的房产即吉安市青原区河东街道天立花园盛世华庭C5101、102、103、104门面和C5201房产（房产证号分别为吉房权证青原字第××、00××00、001××02、00××98、00××96作抵押担保，并办理了抵押登记（抵押他项权证号：吉市房他证青原字第107**号）。2016年3月25日，吉安市青原区人民法院将被执行人刘茂清、曹小娟名下的抵押房产即吉安市青原区河东街道天立花园盛世华庭C5101、102、103、104门面和C5201房产（房产证号分别为吉房权证青原字第××、00××00、001××02、00××98、00××96对外委托评估后，分别向案件当事人即农行青原支行、江能公司、刘茂清、曹小娟、潘细如送达《对外委托工作选择专业机构的通知》，告知该院将于2016年4月6日上午9时公开选定评估机构，要求案件当事人按时到场，并载明未按时到场的法律后果。2016年4月6日，刘茂清、曹小娟、潘细如无故未能如期到场参加选择评估机构，该院依法确定吉安文山会计司法鉴定所为评估机构。确定评估机构后，当日该院向执行案件双方当事人发送了《委托司法鉴定通知》。2016年5月3日，吉安文山会计司法鉴定所作出[2016]价鉴字第012号司法鉴定意见书，鉴定意见为上述房产的鉴定值为956.512万元。因李小利、大博公司对该司法鉴定意见书提出异议，吉安文山会计司法鉴定所于2016年7月21日出具书面答复，对其评估资质、评估过程及评估范围作出了补充说明，其中明确说明，委托鉴定房产的装修费、房租费没有纳入鉴定范围。
吉安文山会计司法鉴定所具有司法鉴定资质，江西省司法厅向其颁发了证号为360602005的《司法鉴定许可证》，鉴定业务范围包括司法会计鉴定、建筑工程造价鉴定、资产评估、房地产评估。鉴定人员周素平、肖晓伟均获准从事司法鉴定业务，有司法部颁发的《司法鉴定人执业证》，具备会计师、房地产评估师的技术职称和执业资格，作出该司法鉴定意见书时尚在执业期内。
该案执行期间，大博公司、李小利于2016年6月6日向吉安市青原区人民法院提交书面意见，认为农行青原支行存在违规超额放贷行为，应丧失优先受偿的权利，要求从法院委托拍卖房产的变现款中优先扣回房租装修费共计67.4万元。
因潘细如不服本院（2015）吉中民二终字第314号民事判决，向江西省高级人民法院申请再审，2016年9月2日，江西省高级人民法院作出（2016）赣民申375号民事裁定书，裁定：一、本案由江西省高级人民法院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。2016年9月11日，吉安市青原区人民法院作出（2016）赣0803执150号执行裁定书，中止江西省吉安市中级人民法院（2015）吉中民二终字第314号民事判决书的执行。
本院认为，关于吉安市青原区人民法院执行（2016）赣0803执150号案过程中，委托评估案涉房产是否存在违法的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，因被执行人江能公司、刘茂清、潘细如、曹小娟未履行生效法律文书确定的义务，吉安市青原区人民法院依法对被执行人刘茂清、曹小娟名下的抵押房产即吉安市青原区河东街道天立花园盛世华庭C5101、102、103、104门面和C5201房产（房产证号分别为吉房权证青原字第××、00××00、001××02、00××98、00××96予以委托评估、拍卖，符合法律规定。在委托评估中，吉安市青原区人民法院已经书面通知执行案件当事人到场参与选择评估机构，被执行人一方未如期到场参加选择评估机构，依法视为放弃表达意见的权利，该院遂依法选定评估机构，并书面通知案件当事人，程序符合法律规定。复议申请人大博公司、李小利认为该院选择评估机构时没有征求当事人意见、未随机确定评估机构与事实不符。吉安市青原区人民法院确定的吉安文山会计司法鉴定所具备评估机构资质，人员资格以及评估方法也都有相应文件依据，该评估机构在评估中按照该行业资产评估规则进行估价，采取了市场比较法，对委托评估房产和类似房产加以比较对照估价，并未违反法律规定。大博公司、李小利对评估报告所提的异议，吉安市青原区人民法院已按规定要求评估机构进行了答复。大博公司、李小利以案涉房产与其他房产相比评估价格过高、以及评估机构未进入房产内部勘查为由，认为法院委托评估存在违法，依据不足，本院不予支持。
关于案涉房产的装修费用是否列入评估范围的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第二款规定，调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。本案中，（2016）赣0803执150号案据以执行的生效法律文书，即吉安市青原区人民法院（2015）青民初字第678号民事判决已查明，2015年1月28日，农行青原支行与刘茂清、曹小娟签订《最高额抵押合同》，约定以刘茂清、曹小娟名下的涉案房产作抵押担保，并办理了抵押登记。而（2015）青民初字第799号民事调解书已确认李小利与刘茂清、江能公司于2015年5月22日签订《商铺租赁合同》，（2015）青民初字第800号民事调解书已确认大博公司与刘茂清、江能公司于2015年6月10日签订《商铺租赁合同》。这充分证明农行青原支行对案涉房产的抵押权设立、登记公示在先，大博公司、李小利对案涉房产的租赁、装修在后，大博公司、李小利对租赁案涉房产所产生的租赁关系，不得对抗农行青原支行已登记的抵押权。大博公司与刘茂清、江能公司房屋租赁合同纠纷案，以及李小利与刘茂清、江能公司房屋租赁合同纠纷案，经调解确认分别解除双方签订的《商铺租赁合同》，由刘茂清、江能公司分别返还大博公司、李小利的商铺租金、押金，并赔偿商铺的装修损失。调解生效后，经大博公司、李小利申请，两案已在吉安市青原区人民法院立案进入执行程序。所以，大博公司、李小利承租案涉房产所产生的装修损失，已在生效的民事调解书中予以确认赔偿，无须重新评估确定。所以，大博公司、李小利认为案涉房产的装修费用应重新列入评估范围的复议请求，本院不予支持。
关于复议申请人大博公司、李小利提出的农行青原支行对案涉房产处置没有优先受偿权的问题。（2016）赣0803执150号案执行依据即吉安市青原区人民法院（2015）青民初字第678号民事判决书、江西省吉安市中级人民法院（2015）吉中民二终字第314号民事判决书，已经判定农行青原支行对被执行人刘茂清、曹小娟名下的抵押房产即吉安市青原区河东街道天立花园盛世华庭C5101、102、103、104门面和C5201房产（房产证号分别为吉房权证青原字第××、00××00、001××02、00××98、00××96）享有抵押优先受偿权。吉安市青原区人民法院依此生效法律文书执行案涉房产，符合法律规定。大博公司、李小利以农行青原支行存在渎职抵押贷款行为为由，否认农行青原支行对于案涉房产的抵押优先权，是对生效法律文书不服，不属于执行异议、复议审查的范围。执行中，因潘细如不服（2015）吉中民二终字第314号民事判决，向江西省高级人民法院申请再审，江西省高级人民法院已作出（2016）赣民申375号民事裁定书，对该案予以提审，吉安市青原区人民法院已作出（2016）赣0803执150号执行裁定书，中止江西省吉安市中级人民法院（2015）吉中民二终字第314号民事判决书的执行。所以，大博公司、李小利所提出的此项复议请求，本院不予审查。
关于大博公司、李小利的异议是否属于案外人异议的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款规定，当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。本案复议申请人大博公司、李小利是另案即（2016）赣0803执20号案、（2016）赣0803执47号案的申请执行人，认为吉安市青原区人民法院在执行（2016）赣0803执150号案过程中，所采取的委托评估案涉房产的执行行为违法，并向执行法院提出异议，应属于利害关系人提出的执行异议，吉安市青原区人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定予以审查，符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回江西大博医疗器械有限公司、李小利复议申请，维持吉安市青原区人民法院（2016）赣0803执异4号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 肖幼新
代理审判员 杨 巍
代理审判员 李 娟
二〇一七年一月五日
书 记 员 刘立军