宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬镇民初字第1479号
原告（反诉被告）：宁波亿隆包装材料有限公司（组织机构代码：），住所地：宁波市镇海区宁波石化经济技术开发区蛟川工业园区镇浦路2368号。
法定代表�：张永全，该公司总经理。
委托代理人：山曼，浙江和义观达律师事务所律师。
委托代理人：殷叶朋，浙江和义观达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁波市新兰电器有限公司（组织机构代码：），住所地：宁波市镇海区庄市街道金达路588号。
法定代表人：张炎林（该公司总经理。
委托代理人：张勤，国浩律师（宁波）事务所律师。
原告宁波亿隆包装材料有限公司（以下简称亿隆公司）诉被告宁波市新兰电器有限公司（以下简称新兰公司）合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理，被告新兰公司于2015年12月14日向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法由审判员贾毅飞适用简易程序独任审判于2016年1月22日公开开庭进行了审理。原告亿隆公司委托代理人山曼、被告新兰公司委托代理人张勤到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告亿隆公司起诉称：2015年7月31日，案外人宁波市鄞州颖颖包装材料有限公司与被告、案外人宁波市海曙擎达房地产经纪有限公司签订《资产转让协议》，后三方同意受让方改为原告亿隆公司，约定被告将位于宁波市镇海区庄市街道金达路588号的房屋、土地使用权以及配套附属设施等资产转让给原告，转让价格为人民币1050万元，并约定了转让款支付、标的物交付、违约责任等内容。原告支付了购房定金20万元，但上述资产在2015年8月31日被法院查封，造成被告无法继续履行合同。原告认为，被告的行为实属违约，应当返还购房定金并支付违约金，但经原告多次催促无果，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告之间的资产转让协议；2.被告立即返还原告购房定金20万元，并支付违约金20万元。
被告新兰公司答辩并反诉称：被告同意解除双方的资产转让协议。根据双方的约定，原告在支付20万元定金后，应在2015年8月30日前支付被告房款740万元用于被告还贷，然而原告并未按时支付房款，原告逾期付款属于违约，按照约定原告迟延付款超过十日的，每逾期一日需支付违约金5000元，逾期三十日的，被告有权选择解除协议或继续履行协议。若被告决定解除协议，则被告无需返还原告支付的定金，且有权向原告追偿因原告违约给被告造成的经济损失。被告及中介（宁波市海曙擎达房地产经纪有限公司）多次要求原告履行付款义务均无果，且原告恶意起诉被告，并申请财产保全给被告造成严重的经济损失，被告已于2015年12月13日书面通知原告解除资产转让协议。现被告为维护自身合法权益，特提出反诉，请求判�：1.解除双方的《资产转让协议》；2.原告在被告不退还定金的条件下再赔偿被告额外支付的贷款利息损失143098元（贷款本金740万元，按实际贷款月利率6.63‰计算，自2015年8月31日起暂计算至2015年12月14日，实际应计算至财产保全解除之日）。
原告就反诉部分答辩称：原告同意解除双方的资产转让协议，但这是由被告违约造成的。原告在2015年8月底就听说被告因涉及民间借贷可能被他人起诉，且实际情况确实是案外人在2015年8月28日因民间借贷对被告提起诉讼并申请保全，致使涉案房产和土地在2015年8月31日被查封，这导致原告的合同目的无法实现，此情形下，原告享有不安抗辩权，就不应支付被告购房款。
原告向本院提供的证据有：
1.资产转让协议、涉案房产土地的土地证复印件、房产证复印件各一份，欲证明被告将位于宁波市镇海区庄市街道金达路588号的房屋、土地使用权以及配套附属设施转让给原告，且对转让价款以及其他权利义务进行了约定。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。
2.付款凭证一份，欲证明原告支付定金20万元的事实。被告对该份证据无异议。本院对该份证据予以认定。
3.涉案房产查询结果证明一份、（2015）甬镇骆商初第183号案件起诉及保全材料一套，欲证明被告违约的事实。被告对该组证据真实性无异议，但称案外人起诉被告新兰公司是在原、被告双方签订资产转让协议之后，被告不存在故意隐瞒的情况，且案外人起诉新兰公司的案件和本案并无关联性，涉案房产是在2015年8月31日被查封，而原告按照约定应在2015年8月30日前支付740万元购房款用于被告还贷，这是原告违约，而且此次查封并不必然导致合同无法履行，现在此次查封已经解封，现有的查封是由原告申请保全才查封的。本院对该组证据真实性予以认定。
被告向本院提供如下证据：
1.解除资产转让协议通知书、快递面单、快递网上查询结果打印件各一份，欲证明被告于2015年12月13日书面通知原告解除资产转让协议的事实。原告对该组证据真实性认可，称原告确实收到过通知，但不认可被告所说的解除协议的理由。本院对该组证据真实性予以认定。
2.镇海区人民法院（2015）甬镇民初字第1479-1号民事裁定书、保全清单、镇海区房地产管理中心查询结果证明各一份，欲证明原告申请财产保全，查封被告房产及土地的事实。原告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。
根据已经认定的证据，结合原、被告庭审陈述，本院查明如下事实：2015年7月31日，被告新兰公司作为转让方与案外人宁波市鄞州颖颖包装材料有限公司（受让方）、案外人宁波市海曙擎达房地产经营有限公司甬旺房产联盟加盟店（中介方）签订一份《资产转让协议书》，后三方共同协商将受让方变更为原告亿隆公司。协议约定的主要内容包括：1.新兰公司将位于宁波市镇海区庄市街道金达路588号房屋（含固定装修）、土地使用权和配套附属设施等资产（具体包括：①土地使用权，面积3208平方米，权证号甬国用2012-0604551号，工业用地；②有证房屋，建筑面积4061.67平方米，权证号为骆字第证房012017317号；③位于该土地范围内建造和配套的全部无证房屋及装修、配套附属设施、固定装修、250KVA变压器一台、10吨行车2台，……，1套监控设备）转让给亿隆公司，转让价格为1050万元；2.亿隆公司应在协议签订时先支付20万元定金给新兰公司，并应于2015年8月30日前支付新兰公司740万元用于新兰公司还贷，同时中�方组织买卖双方办理过户手续，余下房款290万元由亿隆公司在三证做出后30天内支付给新兰公司；3.新兰公司未按时提供产权过户所需资料或未按时依中介方组织到法定交易场所办理产权过户手续和交房手续，延迟超过十日的，每逾期一日支付亿隆公司5000元违约金，逾期三十日的，亿隆公司有权选择解除协议，若选择解除协议，新兰公司应退还定金并另外支付20万元违约金；4.亿隆公司未按时支付房款超过十日的，每逾期一日支付新兰公司5000元违约金，逾期三十日的，新兰公司有权选择解除协议或继续履行协议，若新兰公司选择解除协议，亿隆公司所付定金不予退回。2015年8月5日，亿隆公司向新兰公司支付了20万元定金。2015年8月28日，案外人程小凯因其他事由将被告新兰公司及其法定代表人张炎林诉至本院，并申请了财产保全，本院于2015年8月28日作出（2015）甬镇骆商初字第183-1号民事裁定书，并依据该裁定书于2015年8月31日查封了被告新兰公司位于镇海区庄市街道金达路588号的房产，直至2015年12月初才予以解封。原告亿隆公司在2015年8月30日前并未支付被告新兰公司740万元用于还贷，至今仍未支付该笔款项。被告新兰公司于2015年12月13日向原告亿隆公司发送《解除资产转让协议通知书》，称由于亿隆公司不按协议约定支付购房款，新兰公司要求解除双方的资产转让协议，原告于2015年12月14日签收该通知书。现亿隆公司以新兰公司违约为由，要求解除双方的资产转让协议，退还定金20万元，并支付违约金20万元。而新兰公司认为亿隆公司违约，要求解除资产转让协议，并由亿隆公司承担相应的违约责任。
本院认为：本案的争议焦点有三，一是涉案资产转让协议的解除及解除时间；二是原告亿隆公司未按约定日期支付740万�购房款是属于行使不安抗辩权还是属于违约行为；三是被告新兰公司的房产被查封是否应认定为新兰公司违约。本院对争议焦点逐一分析如下：
一、涉案资产转让协议的解除及解除时间
涉案资产转让协议约定原告逾期支付房款超过三十日的，被告有权解除该协议，被告在2015年12月13日向原告发出解除协议的书面通知，原告在次日签收，且原、被告双方在庭审中均明确表示同意解除资产转让协议，故本院认定资产转让协议自原告签收解除通知之日即2015年12月14日解除。
二、原告亿隆公司未按约定日期支付740万元购房款是属于行使不安抗辩权还是属于违约行为
《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……,(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当时人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”，第六十九条规定“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”，依据该两条规定，原告如行使不安抗辩权，首先应有确切证据证明被告存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。本案原、被告双方约定原告在支付定金后，应在2015年8月30日前支付被告740万元，原告称在2015年8月底得知被告可能被别人起诉，因此就没有支付该笔款项，而被告名下位于镇海区庄市街道金达路588号的房产是在2015年8月31日被法院查封，原告在2015年8月30日前并无确切证据证明涉案房产被查封；此外，即使原告有能够证明被告存在丧失或者可能丧失履行债务�力情形的确切证据，原告也应当及时通知被告，如被告提供适当担保，原告应当恢复履行即支付被告购房款740万元，若被告经通知在合理期限内未提供担保，原告可解除合同。而本案中，原告即没有可以证明被告在原告应履行付款义务前存在丧失或者可能丧失履行债务能力情形的确切证据，亦未提供证据证明曾就中止履行通知被告并要求被告提供相应担保，故原告未按约定日期支付740万元的行为不能认定为行使不安抗辩权，而是属于违约行为。
三、被告新兰公司的房产被查封是否应认定为新兰公司违约
原、被告双方签订的资产转让协议约定“在2015年8月30日前，乙方（即原告亿隆公司）支付甲方（即被告新兰公司）房款740万元用于甲方还贷，同时丙方（即中介方）组织甲乙双方办理过户手续”，可见，原告的付款义务和被告配合办理过户手续的�务应是同时履行，由于原告在2015年8月30日前并未支付被告740万元，按照《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”的规定，被告有权不配合原告办理过户手续。虽说涉案房产在2015年8月31日被查封，直至2015年12月初才被解封，这期间被告无法办理过户手续，但按照双方约定，原告付款和被告配合办理过户均应在2015年8月30日前完成，如果原告在2015年8月30日前支付了740万元，被告如因涉案房产被查封无法办理过户，则是被告违约，而现在的情形是原告没有履行自己的义务，被告基于同时履行抗辩权也可不履行对原告的义务，致使双方在约定的期限内均未履行各自的义务，且原告至今未支付相应购房款，故被告在原告支付购房款前均可不配合办理过户手续。因此，涉案房产�2015年8月31日被查封并不能认定为被告新兰公司违约。
基于以上三点，本院认为，原告未按约定支付购房款属违约行为，而被告不存在违约行为，故原告要求被告退还定金20万元，并支付违约金20万元的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持，而反诉原告（被告）有关定金不予退还的反诉诉请符合法律有关定金罚则的规定，应予支持。关于反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）赔偿其额外支付的贷款利息的反诉诉请，由于被告并未就原告未按约定期限付款导致其应多付多少利息提供证据，被告该项反诉诉请并无事实依据，本院对其不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十�之规定，判决如下：
一、原告宁波亿隆包装材料有限公司与被告宁波市新兰电器有限公司之间就位于宁波市镇海区庄市街道金达路588号的房产和土地使用权等资产签订的《资产转让协议书》于2015年12月14日解除；
二、被告宁波市新兰电器有限公司无需退还原告宁波亿隆包装材料有限公司支付的定金200000元；
三、驳回原告宁波亿隆包装材料有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告宁波市新兰电器有限公司的其他反诉诉讼请求。
本案案件受理费7300元，减半收取3650元，财产保全申请费2520元，共计6170元，由原告宁波亿隆包装材料有限公司负担；反诉案件受理费1581元，由反诉原告宁波市新兰电器有限公司负担；上述费用均应于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五�内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 员 贾毅飞
二〇一六年二月二十九日
代书记员 郑罗方