山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁04民终1195号
上诉人（原审被告）：高桂民，男，1965年3月18日出生，汉族，住枣庄市高新区。
委托诉讼代理人：孟德，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司，住所地枣庄市薛城区泰山中路东侧黄河路南侧。
法定代表人:张莉，总经理。
委托诉讼代理人：韩建东、薛成利，山东薛国律师事务所律师。
上诉人高桂民因与被上诉人枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司（以下简称雅洁丽特物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2017）鲁0403民初2963号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人高桂民及委托诉讼代理�孟德，被上诉人雅洁丽特物业公司的委托诉讼代理人薛成利、韩建东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高桂民上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决程序违法。1.原审将多个独立的案件合并审理违法。雅洁丽特物业公司在一审立案和庭审过程中均举证2012年前期物业服务合同，高桂民也是针对此合同进行答辩的。在原审诉讼过程中，雅洁丽特物业公司提出其与枣庄市盛苑房地产开发有限公司（以下简称盛苑公司）签订另两份前期物业服务合同。在2012年前期物业服务合同不合法情况下，诉讼中却要求按照2011年前期物业服务合同主张主权利，还要求按三个合同合并计算合同期限。原审没有驳回雅洁丽特物业公司的起诉，却将原本独立的三个物业服务合同合并审理，并未征得高桂民的同意，也未重新给予答辩期，剥夺高桂民的答辩权。2.原审遗漏当事人。根据2012年物业服务合同第二十条、第三十一条的约定，盛苑公司应承担支付物业服务费的义务。原审未追加盛苑公司作为共同被告参加诉讼。3.原审违法采信雅洁丽特物业公司的证据。雅洁丽特物业公司在原审第一次庭审调查时，仅举证2012年前期物业服务合同，此时举证期限届满。雅洁丽特物业公司没有申请延长举证期限，却在第二次庭审调查中举证2011年前期物业服务合同。原审采信雅洁丽特物业公司逾期提交的证据违反法律规定。二、原审认定事实错误。1.雅洁丽特物业公司没有举证招、投标的事实，其和盛苑公司签订的三份前期物业服务合同均未注明经过招标程序，违反《物业管理条例》的规定。根据法律规定，物业服务合同要经过招投标程序，签订合同后经过有关部门备案，才�业主有约束力。2012年及2015年的物业服务合同均存在未经过招投标的情况。2.原审认定2011年前期物业服务合同经过备案是错误的。雅洁丽特物业公司与盛苑公司物业接管时间为2011年9月20日，签订2011年前期物业服务合同的时间为2011年9月28日，枣庄高新技术产业开发区物业管理办公室签署审批时间为2011年9月19日，是要求雅洁丽特物业公司按照程序招投标后再上报备案，而不是确认已按照规定程序进行了招投标。上级备案部门并没有给雅洁丽特物业公司签署备案意见，也没有出具前期物业管理备案证明。3.原审认定雅洁丽特物业公司有权收取物业管理费的事实错误。雅洁丽特物业公司根本未提供其履行前期物业服务合同的证据，也未履行物业服务的任何书面或者其他证据，对物业服务合同的条款都不清楚。原审认定其提供物业服务没有依据。雅洁丽特物业公司承接未经验收合格的东山华府小区物业，将盛苑公司对东山华府小区物业的维护责任转移，损害了业主的利益，其行为违反《物业承担查验办法》的规定，由此产生的法律后果自行承担。按照2012年物业服务合同第二十条的约定，雅洁丽特物业公司应向盛苑公司主张物业服务费。该合同对上诉人没有约束力，但对雅洁丽特物业公司和盛苑公司有约束力。三、原审判决适用法律错误。
雅洁丽特物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人服务该物业经过行政服务部门备案。被上诉人提供了相应物业服务。根据有关证据，上诉人也已认可被上诉人提供了物业服务。
雅洁丽特物业公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告物业管理费1498元；2.被告支付原告违约金2406元；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2008年12月10日被告高�民与盛苑公司签订商品房买卖合同，由被告高桂民购买盛苑公司开发的盛苑裕景山庄（东山华府）小区7号楼西单元3层301号商品房一套，房屋面积为149.81平方米。其中合同第二十一条约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为枣庄市薛城区盛成物业管理有限公司（资质证号：鲁物043016），在前期物业管理期间，服务价格为0.60元/月/平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费，物业服务费按年收取。同时还约定物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件四。买受人已详细阅读附件四有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守临时管理公约。合同签订后，双方按约履行了合同，被告于2010年5月25日领取钥匙。2011年9月19日�盛苑公司向枣庄高新技术产业开发区物业管理办公室申请盛苑裕景山庄（东山华府）小区的前期物业管理备案，申报材料显示原告为三级资质等级，资质证号鲁物043153，合同生效时间2011年9月；招标方式为公开，物业类型为住宅，总套数1184套，建筑面积13.8673万平方米，占地5.76931万平方米，物业管理费标准（元/月/平方米）：住宅物业0.52元；商业物业1.10元；电梯费每层递加0.06元。并附有物业管理制度及服务内容及标准。2011年9月20日，盛苑公司与原告办理了东山华府房屋、本体设施接管验收，并制作了接管验收表，双方在表格上盖章确认。
2012年9月30日，原告与盛苑公司签订东山华府前期物业管理服务合同。合同约定由原告为盛苑公司开发的盛苑裕景山庄（东山华府）小区提供前期物业管理服务。合同约定原告提供的物业服务内容及标准为《枣庄市住宅物�服务等级标准》中的规定的二级服务内容及标准；业主于物业交付之日起交纳物业服务费用，每半年交纳一次。物业服务费的标准为：高层住宅0.5元/月/平方米，电梯费以2层0.06元/月/平方米为基数起收，每高一层递增0.06元/月/平方米，并约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按每拖延一日支付欠款金额的千分之三的标准向原告支付违约金。同时该合同还约定本合同期限自承接查验后首位业主入住之日起，满三年止；本合同期满前90天，业主大会尚未成立的，双方协商是否续签合同，如续签合同双方应重新签订物业服务合同。
2014年12月5日，枣庄市住房和城乡建设局授予原告枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司所服务管理的盛苑裕景山庄（东山华府）为枣庄市物业管理示范小区称号。
2015年9月30日，经协商原告与枣庄市盛苑房地产开发有限公司重新签订了东山华府小区的前期物业管理服务合同。合同内容同原告于2012年9月30日与枣庄市盛苑房地产开发有限公司签订东山华府前期物业管理服务合同的内容。
原告依合同约定提供物业服务，为了按时收取物业费，原告分别于2013年9月1日、2014年9月1日、2015年9月1日、2016年9月1日向小区内业主发出缴纳物业费的通知。被告于2013年6月20日交纳物业费899元、于2015年7月1日交纳物业费899元。自2015年1月至2016年9月被告共拖欠原告物业管理费1498元。2017年12月25日原告向法院书面申请放弃违约金。
一审法院认为,被告高桂民与枣庄市盛苑房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同合法有效，对双方均有约束力。原告与枣庄市盛苑房地产开发有限公司签订前期物业服务合同也是经过公开招标的方式合法取得的，系双方真实意思表示的结果且不违�相关的法律和政策，当属有效。同时根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，被告虽未与原告订立书面物业管理委托协议，但原告受开发商的委托进行物业管理，双方之间存在事实上的物业管理关系，被告享受了原告的物业服务后，也应依相关规定及时缴纳物业管理费。而且在签订前期物业管理服务合同后，原告实际成为该物业的物业服务企业，并实际实施了物业管理，就有权向物业使用人收取物业管理费。因此，按照前期物业服务合同以及临时规约的约定，业主应按时足额交纳服务费用。被告作为业主理应交纳相应的物业管理费。根据被告住房的面积是149.81平方米，原告计算被告拖欠物业管理费1498元数额得当，符合合同约定，该院依法予以支持。原告在诉讼中放弃违约金，符合法律规定，该院予以准许。
被告作为小区的业主，明知该小区有物业服务企业提供服务，原告不是其与建设单位在商品房买卖合同约定的物业管理企业，并未提出异议，再以不知情及没有合同关系为由提出抗辩有违诚实信用原则，对其不支付物业管理费的辩称不予采信。
根据合同约定，盛苑公司与原告于2011年9月20日办理了东山华府房屋、本体设施接管验收，并制作了接管验收表，双方在表格上盖章确认，由此合同成立并生效，被告辩称合同约定的不明确，收取物业费的期间不明确，导致物业费的数额无法确定的理由与事实不符，其辩称的理由不能成立，该院依法不予采纳。至于小区没有竣工验收及消防验收不合格，并不是前期物业管理服务合同生效的必备要件，被告以此主张前期物业服务合同不成立于法无据。
被告提交的十六张照片、236户业主认为原告物业服务质量�满意的签字证明，系其自己制作、自行采集的，无法证实其来源是否合法，且业主数不到整个小区住户的20%，无法证实原告的服务质量不符合相关规定，因此该证据该院依法不予采信。关于物业公司的是否提供了物业管理服务及物业管理服务质量是否达标的问题，该院认为，根据民事诉讼证据的认定规则，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；无法证明的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告提供的证据不足以证明原告不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。关于被告提出物业公司提供的物业管理及服务不到位的抗辩意见，因物业公司的管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，而不是指向某一特定的业主，为其提供特定的服务，被告虽依法享有对物业公司履行物�服务合同的监督权，但并不能因物业公司在实施物业管理及服务活动中存在的瑕疵而拒交物业管理费用，如果确系因物业公司的工作违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，可以通过法律规定的形式向物业公司主张权利，而且与该小区被枣庄市住房和城乡建设局授予枣庄市物业管理示范小区称号的事实相矛盾,故对被告的此项抗辩意见，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告高桂民于判决生效后十日内支付给原告枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司物业管理费1498元。二、驳回原告枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告高桂民负担，于判决生效后七日内交纳。
二审中被上诉人提交新证据。证据1、电梯演习记录表、电梯维修记录表等东山华府电梯维修保养服务的证据一宗；证明：被上诉人提供物业服务。证据2、被上诉人交纳东山华府水电费发票六张；证明：被上诉人提供物业服务。证据3、被上诉人在门卫处出入登记表一组；证明：被上诉人提供物业服务。证据4、建筑消防设施维修保养等证据一宗；证明：被上诉人提供物业服务。上诉人质证意见为，被上诉人当庭提交的证据未在开庭前向法庭提交，根据我国民诉法及最高人民法院关于证据的相关规定，本案所有的证据材料均发生在一审起诉之前，已超过举证期限也不属于新证据，视为其放弃举证权利，不能作为本案有效证据予以使用。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，第一，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中被上诉人与枣庄市盛苑房地产开发有限公司签订前期物业服务合同系双方真实意思表示且不违反相关的法律和政策，原审法院认定涉案合同有效，并无不当，该前期物业服务合同对于双方均有法律效力。上诉人的上诉主张无效的理由并非�律规定的无效情形，因此该上诉主张缺乏法律依据，本院依法不予支持；第二，对于前期物业服务中当事人争议的承接查验问题，物业公司已经提供相应的证据证实其进行了承接查验，至于承接查验是否合法规范属于房地产行政管理部门管辖范畴，并不属于本案民事案件的审查范围；第三，对于上诉人主张的拖欠的物业费是否书面催交问题，一审时被上诉人已经提交的催缴单、律师函,结合邮寄查询单，本院认定对拖欠的物业服务费用被上诉人已经书面催收；第四，对于上诉人主张的漏列主体问题，因前期物业合同约定当业主不按规定交纳物业服务费用时，枣庄市盛苑房地产开发有限公司承担的是连带责任，故被上诉人仅选择业主作为被告提起诉讼是依法行使自己的诉权，枣庄市盛苑房地产开发有限公司并非是必须参加诉讼的当事人。另外，对于上诉人主张物业公司提供的物业管理及服务不到位问题，其可以另行主张权利。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人高桂民负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 莹
审判员 杨丽娜
审判员 孙 晓
二〇一八年七月十六日
书记员 高文娜
合议庭评议笔录
时间：二〇一八年七月十六日地点：民四庭
合议庭：李莹（主审）、孙晓、杨丽娜书记员：高文娜
评议（2018）鲁04民终1195号一案
主审人意见：根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中被上诉人与枣庄市盛苑房地产开发有限公司签订前期物业服务合同系双方真实意思表示且不违反相关的法律和政策，原审法院认定涉案合同有效，并无不当，该前期物业服务合同对于双方均有法律效力。上诉人的上诉主张无效的理由并非法律规定的无效情形，因此该上诉主张缺乏法律依据，依法不予支持；第二，对于前期物业服务中当事人争议的承接查验问题，物业公司已经提供相应的证据证实其进行了承接查验，至于承接查验是否合法规范属于房地产行政管理部门管辖范畴，并不属于本案民事案件的�查范围；第三，对于上诉人主张的拖欠的物业费是否书面催交问题，一审时被上诉人已经提交的催缴单、律师函,结合邮寄查询单，本院认定对拖欠的物业服务费用被上诉人已经书面催收；第四，对于上诉人主张的漏列主体问题，因前期物业合同约定当业主不按规定交纳物业服务费用时，枣庄市盛苑房地产开发有限公司承担的是连带责任，故被上诉人仅选择业主作为被告提起诉讼是依法行使自己的诉权，枣庄市盛苑房地产开发有限公司并非是必须参加诉讼的当事人。另外，对于上诉人主张物业公司提供的物业管理及服务不到位问题，其可以另行主张权利。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受�费50元，由上诉人高桂民负担。
杨：同意主审人意见。驳回上诉，维持原判。
孙：同意主审人意见。驳回上诉，维持原判。
合议庭决议：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高桂民负担。
合议庭成员签字：