河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫17民终863号
上诉人（原审原告）：陈学重，男，1956年3月2日生，汉族，住驻马店市驿城区。
上诉人（原审原告）：陈三妮，女，1955年10月7日生，汉族，住驻马店市驿城区。
上诉人（原审原告）：陈学连，女，1950年11月27日生，汉族，住驻马店市驿城区。
上诉人（原审原告）：王俊梅，女，1961年9月10日生，汉族，住驻马店市驿城区。
上诉人（原审原告）：许传玺，男，1968年9月15日生，汉族，住驻马店市驿城区。
上诉人（原审原告）：王朝德，男，1924年3月25日生，汉族，住驻马店市驿城区。
上诉人（原审原告）：陈学有，男，1937年12月4日生，汉族，住驻马店市驿城区。
上诉人（原审原告）：聂秀兰，女，1957年12月11日生，汉族，住驻马店市驿城区。
诉讼代表人陈学重、陈三妮。
以上八上诉人委托诉讼代理人：李春雨，河南豫通律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：吕爱梅，女，1966年4月20出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
上诉人（原审第三人）：张连保，男，1969年10月24日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
上诉人（原审第三人）：蔡锋，男，1967年10月29日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
上诉人（原审第三人）：张幸美，女，1954年6月3日出生，汉族，住河南省泌阳县。
以上四上诉人委托诉讼代理人：徐大利，河南成盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王来群，男，1954年12月21日生，汉族，住驻马店市驿城区。
委托诉讼代理人：卢勇，河南同立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周绍峰，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。
上诉人陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰及上诉人吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美因建筑用地使用权转让合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2014）驿民重字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈学重及其与上诉人陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰的委托诉讼代理人李春雨，上诉人吕爱梅、张连保及其与上诉人蔡锋、张幸美的委托诉讼代理人徐大利，被上诉人王来群的委托诉讼代理人卢勇、周绍峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰上诉请求：请求撤销一审法院判决第二项，改判被上诉人王来群返还八上诉人陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰的土地及八份土地使用证，并依法确认地上建筑物归八上诉人陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰所有。事实与理由：1、上诉人陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰与被上诉人王来群签订联合建房协议及补充协议应为合作建房协议，而非土地使用权转让合同。2、一审法院判决认定诉争地块上楼房已基本完工，且楼房价值较高；楼房已与诉争土地形成复合体，土地已无法单独返还，属于认定事实错误。根据房随地走的原则，诉争地块上楼房应归上诉人陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰所有。4、因为土地使用权人为上诉人陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰，建设工程规划许可证等是以上诉人陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰名义办理，所以被上诉人王来群应返还土地，地上建筑物产权归上诉人陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰所有，由上诉人陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰对被上诉人王来群就建筑物的价值进行折价补偿。5、被上诉人王来群承担本案的全部诉讼费用。
上诉人吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美上诉请求：请求撤销一审法院判决，改判被上诉人王来群履行联合建房协议，向上诉人吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美交付一楼门面房从东向西六间及两大套住房。2、判决被上诉人王来群偿延迟交房及违反协议给上诉人吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美造成的损失200000元。3、被上诉人王来群承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1、上诉人吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美与王来群签订的是联合建房合同。本案当事人都是个人，均不具备房地产开发资质，不属于合作开发房地产，原判错误。2、联建房已经政府批准合法建成，原判认定联合建房合同无效错误、不公平。3、吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美已经履行联合建房合同义务，王来群没有按合同约定履行，依法应当承担违约责任。
被上诉人王来群辩称，原判正确，应予维持。
陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰向一审法院起诉请求：1、确认陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰与王来群双方签订的联合建房协议为无效协议；2、王来群返还陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰的土地及八份土地使用证。
吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美向一审法院起诉请求：1、判决被告王来群履行联合建房协议向第三人交付一楼门面房从东向西六间及两大套住房。2、判决被告赔偿延迟交房及违反协议给原告造成的损失200000元。
一审法院认定事实：陈学重等八原告在橡林乡××刘庄拥有八处住宅土地，该八处土地使用权类型为划拨、使用权面积均为180平方米。2007年9月28日，原告陈三妮、陈学连（甲方）与被告王来群（乙方）签订联合建房协议一份，约定：1、甲方将其在雪松××西段刘庄南边拥有的土地2500平方米提供给乙方，乙方出资进行联合开发建房；2、工程建筑面积为二栋住宅楼约7100平方米（其中北楼一楼为门面房）；3、结构类型为砖混结构（北楼一楼为框架结构）；4、承建该工程的图纸设计，各种建筑手续施工许可证、建筑许可证、消防、人防、环保、文物及其它手续有乙方办理；5、分成比例：乙方给甲方成品房总面积为2500平方米，包括门面房、车库面积。具体位置为住房北楼西单元东户2-5楼4套、南楼中单元1-5楼10套、西单元（1-5楼）5套、门面房北楼一楼西头6间、车库8间，差额面积按市场价补足；6、交工后由乙方负责办理整楼房产证（甲方提供土地证），并将建筑物外围的建筑垃圾清理干净，以保证院内环境；7、在施工中所发生的伤残事故由乙方承担，甲方概不负责。因土地出现纠纷，四邻及外界干扰施工，乙方负责承担。楼房建成后，土地权在统一价格基础上双方在拥有的产权内出售，院内绿化，配套、路面（包括下水道、化粪池）设施均有乙方负责。2007年10月14日，陈学重等八原告与被告王来群签订补充协议一份，约定：甲方陈三妮、陈学连等八户在雪松××西段刘庄南边拥有土地2500平方米。为了合理利用土地，配合我市整体规划，搞活经济，本着互惠互利的原则，经双方协商，对该土地联合开发建房，就有关事宜达成以上协议。
2008年3月1日，吕爱梅、张幸美、蔡峰、张连保四人签订联合建房协议一份，约定：四人在驻马店市××城区雪松路西段刘庄南边有可使用土地约四亩，为了合理利用土地，配合我市整体规划，经协商同意对几方的土地共同统一联合开发建房，由吕爱梅作为四人的代表与王来群签订联合建房协议，吕爱梅与王来群签订的联合建房协议对四人均产生法律效力。同日，吕爱梅与王来群签订联合建房协议一份，约定：1、甲方在雪松××西段刘庄南边拥有土地大约四亩提供给乙方，乙方出资进行联合开发建房，2、工程建筑面积：建筑面积：1栋、底层门面二楼以上住宅楼约____平方米（宽度约16米，长约50米），以图纸设计建筑面积为准；3、结构类型为框架结构；4、承建该工程的图纸设计，各种建筑手续施工许可证、建筑许可证、消防、人防、环保、文物及其它手续由乙方办理；5、分成比例：乙方给甲方一楼门面房六间，深度按建房一层图纸建设面积，要最大套面积，楼层由甲方任意选（11层大套和12层两大套）房子，门面房要西头从路边向东六间。下余部分归乙方所有；6、交工后由乙方负责办理整楼房产证大证，负责给甲方办理房产证和土地使用证，一切费用由甲方负责，并将建筑物外围的建筑垃圾清理干净，以保证院内环境，门面房前地坪绿化均由乙方负责；7、在施工中所发生的伤残事故由乙方承担，甲方概不负责。因土地出现纠纷，四邻及外界干扰施工，乙方负责承担、甲方概不负责。楼房建成后，土地权在统一价格基础上双方在拥有的产权内出售，院内绿化，配套、路面（包括下水道、化粪池）设施均由乙方负责等条款。
签订上述联建协议后，王来群于2008年11月5日以陈学连等十二户联建住宅楼的名义办理了驻规个建字（2008）第013号建设工程规划许可证，该证显示：建设规模为12877.39平方米，南楼（砖混结构）5层、北楼（框架结构）19层。2011年6月19日，王来群又以陈学连等十二户联建住宅楼的名义办理了建筑工程施工许可证。后王来群将上述工程交由施工单位郑州弘业建筑工程有限公司施工。现该工程南楼已建成，北楼基本封顶。
另查明：一、关于房屋现状：被告王来群称，南楼6层房屋已经建成并入住，北楼16层房屋主体完工并封顶，只剩外粉。八原告称，南楼6层已经建好，是否入住不清楚，另一栋房屋建到16层，没有封顶。四第三人称，南楼6层已经建好，是否入住不清楚，另一栋房屋建到16层，是否封顶不清楚。二、关于房屋分配情况：八原告称，协议上约定住房南楼是给15套，但是被告王来群只给了13套，约定的其他房屋均没有给；被告王来群称，按照合同约定王来群已经交付南楼14套房屋，其中一套房屋原告陈三妮已出售给他人；八原告质辩称具体交房数量以双方均认可的交房手续为准。四第三人称，约定分配的都是北楼，现在一间也没给；王来群对此质辩称北楼现在还没有建好，建好就给。
一审法院认为，八原告与被告王来群签订联合建房协议及补充协议，以及四第三人与被告王来群签订的联合建房协议，其内容却为由八原告及四第三人提供土地，由被告王来群出资进行开发，八原告及四第三人不承担风险，只收取固定的利益。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，原、被告之间以及第三人与被告之间形成的法律关系应为土地使用权转让合同关系。因原告及第三人所提供的土地为橡林乡××刘庄的住宅用地，土地使用类型为划拨，至原审起诉前也未取得有批准权的人民政府办理土地使用权出让手续。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，故原告与被告之间形成的土地使用权转让合同关系以及被告与第三人之间形成的土地使用权转让合同关系均应为无效合同。根据相关法律规定，合同无效的，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。鉴于本案被告在诉争地块上已投入较多资金，经批准所建设的两栋楼房已基本完工，且楼房价值较高；上述楼房已与诉争土地相互依附，形成复合体，土地已无法单独返还；同时，八原告请求返还土地与第三人的诉讼利益相冲突；故土地已无法返还，被告应当折价补偿。但原告未请求折价补偿，而请求返还其土地及土地证，本院不予支持，应予驳回。关于第三人的主体资格，因被告以原告与第三人共十二户联建住宅楼的名义办理了建筑工程施工许可证并建设楼房，且第三人的诉讼请求与本案有关联，故第三人作为本案当事人，诉讼主体适格。因第三人与被告之间形成的土地使用权转让合同关系已被确认为无效，故第三人请求被告履行联合建房协议向第三人交付门面房六间、两大套住房以及赔偿损失，于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第二十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，一审法院判决：一、确认陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰与王来群形成的土地使用权转让合同关系为无效合同。二、驳回陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰对王来群的其他诉讼请求。三、驳回吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美对王来群的诉讼请求。本诉案件受理费300元，由王来群负担。第三人吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美提出诉讼请求的案件受理费9800元，由第三人吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美负担。
二审经审理查明，在一审期间，陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰提供了高国良出具的借条一份，载明：“借条今借到陈三妮、陈学连等八人八份土地使用证。高国良2007年10月22日”。并查明，本院做出的（2013）驻民四终字第184号民事裁定书认为，陈学重等八人与王来群签订联合建房协议及补充协议，为土地使用权转让合同。因该合同土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，故该土地使用权转让合同为无效合同。如果出现不能返还或没有必要返还的情形，应对该土地上的建筑物予以折价补偿。其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。上诉人陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰、上诉人吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美分别与被上诉人王来群签订的联合建房协议，内容为由一方提供土地，由另一方出资进行开发，提供土地的一方不承担风险，只收取固定的利益。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”，故上诉人陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰称与被上诉人王来群签订联合建房协议及补充协议应为合作建房协议，而非土地使用权转让合同的上诉理由不足，不予支持。因上诉人陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰及上诉人吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美所提供的土地使用类型为国有划拨土地，至今未取得有批准权的人民政府办理土地使用权出让手续，且本案当事人均不具备房地产开发经营资质，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条及第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”。故上诉人陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰及上诉人吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美分别与被上诉人王来群之间签订的合同均应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效的，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。本案在土地使用权没有合法转移的情况下，土地使用权仍归原土地使用权人所有。被上诉人王来群在诉争地块上已投入较多资金，建筑物与诉争土地形成复合体，根据本院（2013）驻民四终字第184号民事裁定书，如果出现不能返还或没有必要返还的情形，应对该土地上的建筑物予以折价补偿。因陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰在一审起诉时，未就地上建筑物权属及对建筑物的折价补偿问题提起诉讼请求，故对地上建筑物权属及对建筑物的折价补偿问题，陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰可另行主张权利，本案不予审理。合同无效后，土地证应予返还。但因为出具借陈三妮、陈学连等八人八份土地使用证借条的是高国良，而从现有证据情况看，尚不能确定高国良借陈三妮、陈学连等八人八份土地使用证的行为是受王来群委托，所以陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰可向高国良主张返还土地使用证。因吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美与被上诉人王来群之间签订的合同无效，故吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美请求判令王来群履行联合建房协议，向吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美交付门面房六间、两大套住房及上诉称王来群应当承担违约责任的上诉理由不足，不予支持。同时，吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美未提供损失数额的证据，也未就补偿等问题提起诉讼请求，且吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美的诉讼利益与陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰请求返还土地诉求相冲突，故本案对吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美的补偿等问题也不予以审理。上诉人吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美可就补偿等问题，另行主张权利。综上所述，上诉人陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰、上诉人吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美上诉理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10100元，由上诉人陈学重、陈三妮、陈学连、王俊梅、许传玺、王朝德、陈学有、聂秀兰负担300元；上诉人吕爱梅、张连保、蔡锋、张幸美负担9800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 强
代理审判员 呼小伟
代理审判员 刘 辉
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 刘 青