湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终3654号上诉人（原审被告）：武汉风驰置业发展有限公司，住所地武汉市蔡甸区张湾街柏林横街4号。法定代表人：闵池，董事长。委托诉讼代理人：陈钊，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：殷伦，男，1984年5月20日出生，汉族，户籍地湖北省蕲春县，委托诉讼代理人：肖军文，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张艳华，女，1986年2月22日出生，汉族，户籍地湖北省随州市曾都区，委托诉讼代理人：肖军文，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉风驰置业发展有限公司（以下简称风驰公司）因与被上诉人殷伦、张艳华商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月6日公开开庭进行了审理，上诉人风驰公司的委托诉讼代理人陈钊,被上诉人殷伦、张艳华的委托诉讼代理人肖军文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。风驰公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、因被上诉人未交存首期住宅专项维修资金，因此产生的延期交房责任应由被上诉人自行承担。二、涉案房屋具备交房条件后，上诉人已经实际履行了合同约定的书面通知义务。殷伦、张艳华辩称，上诉人未履行合同约定的通知义务，未将交房及交纳维修基金的时间、地点正确通知我方，我方未交纳维修基金，产生的责任应由上诉人承担，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。殷伦、张艳华向一审法院起诉请求：1、判令风驰公司交付符合法定和合同约定的交付条件的房屋；2、判令风驰公司支付逾期交房赔偿金11557元（暂计至2016年3月20日，应自2015年12月28日开始至达到交付条件之日止）,（一审庭审中，变更为要求支付逾期交房违约金，违约金数额以购房总价款为基数，自2015年12月28日起按日万分之二计至达到交付条件并完成合法交付之日止）；3、达到交房条件之前的物业服务费由风驰公司承担；4、本案诉讼费由风驰公司承担。一审法院认定事实:对于当事人双方均认可涉案商品房于2016年2月23日通过武汉市江夏区城乡建设局工程竣工验收备案，具备交房条件的事实，一审法院予以确认。2014年1月10日，殷伦、张艳华与风驰公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买风驰公司开发的三和·光谷道二期5幢18层3号房，房屋总价款696238元，合同第九条约定风驰公司应于2015年12月28日前交付符合合同约定条件的房屋。合同签订后，殷伦、张艳华依约支付了购房款。涉案房屋于2016年2月23日具备合同约定的交房条件。风驰公司于2016年3月9日在《长江商报》上公告：“武汉风驰置业发展有限公司开发的三和·光谷道二期，现已于2016年2月23日办理完有关交房证件，请部分未接房业主速到项目所在地物业公司办理接房手续。”殷伦、张艳华于2016年6月29日收到风驰公司以EMS方式寄送的《入伙通知书》，内容为：“武汉风驰置业发展有限公司曾多次电话通知您来我公司办理入伙手续，但由于您个人的原因至今未办理入伙手续。现我公司通知您携带相关资料前来三和光谷道物业管理中心办理入伙手续，若有疑问请电话027-870××××5联系。”2017年1月13日，殷伦、张艳华向一审法院提起诉讼。一审诉讼中，殷伦、张艳华于2017年2月24日就涉案房屋向武汉市维修基金专户交纳住宅专项维修资金7391元。本案在一审审理过程中，双方同意在2017年2月25日办理交收房手续，殷伦、张艳华按约前去收房时，风驰公司委托的交房公司武汉精城筑家物业管理有限公司告知殷伦、张艳华在《房屋交付办理流程》上签名时，可以对第6项的免责条款不签字（《房屋交付办理流程》上1-5项为业主信息、物业费、验房、领取钥匙、门禁卡等，第6项“注意事项：本人自愿如期收房，不再向开发商另行追究延期交房责任”），但还是要支付从2015年12月28日起至收房之日前的物业服务费，殷伦、张艳华予以拒绝也没收到房。2017年3月6日，风驰公司同意按照殷伦、张艳华提出的第一项和第三项诉请履行交房义务，殷伦、张艳华接到通知后以等法院判决后再收房为由拒绝收房。2017年3月28日，在一审法院主持下，双方办理了房屋交付手续，殷伦、张艳华于当日向一审法院申请撤回第一项和第三项诉讼请求。一审法院认为，殷伦、张艳华与风驰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定享有权利履行义务。本案争议焦点为风驰公司逾期交房违约责任、期间以及违约金的计算标准。1、逾期交房违约责任、期间。涉案合同第九条“出卖人应在2015年12月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用……”双方对涉案房屋于2016年2月23日才符合法定及合同约定的交付条件这一事实均无异议，风驰公司逾期交房的违约责任起始日应为2015年12月29日。关于涉案房屋具备交房条件后，风驰公司以2016年3月9日在《长江商报》上公告通知业主收房，2016年6月29日向殷伦、张艳华寄送《入伙通知书》为由，辩称已履行交房通知义务的意见。根据涉案合同附件六“合同补充协议一、关于联络方式1、合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信方式。”按上述约定风驰公司采取登报公告的通知方式，非合同项下约定的通知送达方式。风驰公司以EMS方式向殷伦、张艳华寄送的《入伙通知书》，内容为“武汉风驰置业发展有限公司曾多次电话通知您来我公司办理入伙手续，但由于您个人的原因至今未办理入伙手续。现我公司通知您携带相关资料前来三和光谷道物业管理中心办理入伙手续，若有疑问请电话027-870××××5联系。”该《入伙通知书》不符合涉案合同第十二条“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人……”的约定，风驰公司主张以寄送《入伙通知书》时间节点作为已履行了交房通知义务的意见，一审法院不予采纳。风驰公司以涉案合同第十条“买受人在办理房屋交付使用手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交存首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续……”的约定，抗辩殷伦、张艳华在未交纳住宅专项维修资金的前提下，公司可以拒绝交付房屋，不承担逾期交房违约责任的辩称意见。一审法院认为，《商品房买卖合同》系格式合同，合同虽未明确约定由出卖人通知买受人交纳住宅专项维修资金交存的义务，但亦未约定由买受人自行在网上查询下载《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》交存维修资金的义务，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定，以及涉案合同第十二条“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人”的约定，风驰公司未在合同中明显提示由业主自行到网点交存住宅专项维修资金，也未尽到书面通知义务，对风驰公司该项辩称意见不予采信。另，本案在一审审理中，双方约定在2017年2月25日办理交收房手续，殷伦、张艳华前去收房时，被告知可不签免责条款，但还是要支付收房前的物业服务费，导致殷伦、张艳华未予收房，应视为风驰公司违反了涉案合同第十二条“出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件”的约定，故不认定2017年2月25日为风驰公司逾期交房的违约截止日。风驰公司于2017年3月6日愿意按殷伦、张艳华第一项、第三项诉请，履行交付符合法定及约定条件的房屋，殷伦、张艳华对房屋符合法定及约定交付条件也予以认可，其在接到通知后理应受领房屋、防止损失扩大，其拒绝受领，系其对权利的滥用，亦为不履行自身合同义务的行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，殷伦、张艳华在收房障碍消除的情形下，拒绝受领房屋后的逾期交房违约金，属于自行扩大的损失，不应再由风驰公司承担。综上，风驰公司逾期交房违约时间应从2015年12月29日起计算至2017年3月6日止，共计434天。2、逾期交房违约金计算标准。根据涉案合同第十一条“出卖人逾期交房的违约责任……自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点伍的违约金”的约定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，殷伦、张艳华提供的证据不足以证明其实际损失，风驰公司应支付的逾期交房的违约金应以696238元为基数，从2015年12月29日起按日万分之0.5计至2017年3月6日止，核定违约金数额15108.36元。一审审理中，鉴于双方当事人均对涉案房屋符合法定及约定交付条件予以认可，本着司法为民宗旨，避免损失扩大，2017年3月28日，在一审法院的主持下，双方办理了房屋交付手续，殷伦、张艳华申请撤回第一项、第三项诉请，一审法院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决：由武汉风驰置业发展有限公司于一审判决生效之日起十日内向殷伦、张艳华支付逾期交房违约金15108.36元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费588元，减半收取为294元，由武汉风驰置业发展有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，殷伦、张艳华与风驰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应依约全面履行义务。本案中涉案商品房至2016年2月23日才通过武汉市江夏区城乡建设局工程竣工验收备案，事实上已超过合同约定的交房时间。此后，风驰公司虽于2016年3月9日在《长江商报》上公告通知业主收房，并于2016年6月29日向被上诉人邮寄了《入伙通知书》，但通过公告送达的方式并不符合双方补充协议中通知应以挂号信方式送达的约定,2016年6月29日邮寄的《入伙通知书》中亦未明确载明办理交接手续需携带的证件,故风驰公司并未严格依照双方合同第十二条“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人……”的约定全面履行通知义务。结合本案一审中，虽经双方同意在2017年2月25日办理交收房手续，但被上诉人前去收房时，风驰公司委托的交房公司武汉精城筑家物业管理有限公司仍告知被上诉人在《房屋交付办理流程》上签名时，可以对第6项的免责条款不签字，但还是要支付从2015年12月28日起至收房之日前的物业服务费。上述情况与被上诉人起诉状中载明的被上诉人去接收房屋时被要求签订相关免除开发商延期交付责任的相关条款并交纳物业费后才能够收房形成印证。故被上诉人未收房并非其自身原因怠于收房或不愿履行交纳首期住宅专项维修资金所致，而是风驰公司对业主收房并未全面履行通知义务且附加了合同约定外的条件，风驰公司主张因被上诉人未交存首期住宅专项维修资金因此产生的延期交房责任应由被上诉人自行承担的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。一审判决按双方合同约定的违约金标准，自合同约定的交房日的次日（2015年12月29日）至风驰公司同意不附加条件交房的2017年3月6日，计算逾期交房的违约金并无不当，应予维持。综上所述，武汉风驰置业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费588元，由武汉风驰置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 更审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一七年八月七日书记员 肖 华