广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1881民初3588号
原告：英德市悦安居物业管理有限公司。住所地：英德市。
法定代表人：刘志明，总经理。
委托代理人：张雪娟，广东华途律师事务所律师。
委托代理人：黄红兰，广东华途律师事务所实习律师。
被告：曾志娣，女，汉族，英德市人，住英德市。
委托代理人：黄定球，广东浈阳律师事务所律师
委托代理人：胡细康，广东浈阳律师事务所律师
原告英德市悦安居物业管理有限公司（以下简称悦安居物业）诉被告曾志娣物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月9日受理后，依法由审判员何白玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告悦安居物业的委托代理人张雪娟、被告曾志娣的委托代理人黄定球到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告悦安居物业诉称：2012年12月1日，原告与英德市盛世嘉华房地产开发有限公司（以下简称盛世嘉华公司）签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告向盛世嘉华公司开发的小区提供物业管理服务。
被告系盛世翡翠银湾Ａ***号房业主，物业面积118.16平方米，物业费交至2014年1月31日，截止至2015年12月31日计23个月未交管理费为人民币3261.40元，也未交水费478.40元，合计未交费用人民币3739.80元。
《前期物业管理服务合同》第二十九条约定,业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时交纳物业服务费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之二的标准向乙方支付违约金，该违约金由乙方自行负责追讨。被告逾期违约金人民币3570.81元。
原告已按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未有效果。现特向法院诉请：判令被告曾志娣支付原告物业管理费人民币3261.40元、水费478.40元、逾期违约金3570.81元，以上合计7310.61元（计算至2016年7月31日）。
被告曾志娣答辩称：一、答辩人并未与被答辩人签订物业服务合同，被答辩人以提供物业服务一方提起诉讼的主体不符合法律规定。答辩人自始至终都没有与被答辩人签订物业服务合同，答辩人当初入住装修时系与广州中信厚德物业管理有限公司英德分公司签订前期物业服务合同。2012年11月30日，广州中信厚德物业管理有限公司英德分公司撤场，将相关资料移交给开发商。被答辩人与开发商签订前期物业管理合同时没有经过公示，根本未通知业主，更未征求业主的意见。当时提供物业服务的办公地点标明的物业公示为深圳市悦安居物业管理有限公司，相关收费凭证均为深圳市悦安居物业管理有限公司。英德市住建局向被答辩人发出的英德市物业服务企业资质和服务行为专项整改通知书（以下简称通知书），明确载明被答辩人未能提供物业前期合同，答辩人对被答辩人与开发商是否有签订前期物业管理合同是存在疑问的。因此，答辩人对被答辩人以提供物业服务方名义起诉的主体资格存疑。
二、即使被答辩人有向答辩人提供物业服务，其提供的物业服务质量极差，甚至不是有利于保护业主方权益的服务。根据英德市住建局的通知书可知，提供物业的一方，存在：1、物业从业人员未能到位；2、未办理区域备案；3、未公示收费标准；4、未建立投诉台账；5、未能提供任何资质证书；6、未能提供前期物业合同；7、卫生环境脏乱差。可知提供物业服务的一方提供的服务质量极差，更有甚的是，在收到整改通知后，小区物业丝毫没有整改的意向，甚至没有整改方案。在物业撤场之前，即物业公示提供物业服务期间，存在电梯故障无人检修、属于物业管理的配套设施损毁没有人修复、电线电表乱拉乱接无人管理、车库物业管理的配套设施损毁没人修复、过道垃圾堆积无人清理、各自水电配备设备维护无人跟进。在其临近撤场时，故意拖欠水电费和环卫垃圾清理转运费用，关闭供水阀门、锁住消防通道和垃圾转运通道，导致小区垃圾大量堆积，恶臭冲天，经政府部门历时四天方能解决。
三、被答辩人要求答辩人支付违约金缺乏依据。涉案小区物业公司在撤场前恶意拖欠水电费，系由业主委员会组织业主向供水供电单位缴付的费用。而物业公司收取了业主的水电费后却不能向供水供电单位缴交水电费的行系违法行为。答辩人并未与被答辩人签订前期物业服务合同，对于开发商与其签订的前期物业管理合同中关于违约金的约定不能适用于业主一方。而物业公司提供的物业服务质量极差，甚至存在侵害业主权益的行为，其本身就存在严重违约行为，其诉请要求支付违约金缺乏事实和法律依据。
综上，被答辩人诉请答辩人支付其物业管理费等费用于法无据，应予以驳回。
经审理查明：盛世嘉华公司在开发盛世.翡翠银湾商住小区过程中与广州中信厚德物业管理有限公司签订《前期物业管理合同》，之后双方解除合同后。2012年12月1日，盛世嘉华公司与原告签订《前期物业管理合同》，其中，合同第二条约定：物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位（包括约定共用部分和法定共用部分）的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、虫害消杀。4、公共绿化的养护和管理（包括小区门口广场及商铺临街面的管理维护）；5、车辆停放管理（不包含地下停车场部分）；6、公共秩序维护、安全防范等事项（包括管理区域内的安全监控和巡视）的协助管理；…；第五条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业￥1.20元/月·平方米；商业物业：￥2.30元/月·平方米；第七条约定：物业管理费按月交纳，业主或物业使用人应在每月1015日前交纳当月物业管理费，并交纳上月水费及公摊费用；第二十九条约定：业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时交纳物业服务费用的，乙方（原告）有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之二的标准向乙方支付违约金，该违约金由乙方自行负责追讨；第三十八条约定：本合同期限自2012年12月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
原告从2012年12月1日起开始进驻盛世.翡翠银湾商住小区对小区进行物业管理。并办理了工商营业执照。2013年5月27日，原告取得了由英德市住房和城乡建设局颁发物业管理三级资质证书，有效期限至2014年5月27日。有效期届满后，原告没有续办物业管理资质证书。
2009年5月9日，被告曾志娣与盛世嘉华公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了盛世·翡翠银湾小区第Ａ栋***号房。该房建筑面积118.16平方米。其每月应交纳的物业费为141.79元。被告入住涉案小区后能按时交纳物业服务费。在原告2012年12月31日进驻涉案小区后被告仍能按时交纳，其物业管理费交至2014年1月31日，之后未交纳。截止至2015年12月31日共23个月被告未交物业管理费，共款3261.21元，水费478.40元，合计3739.61元。为此，原告向本院提起诉讼，要求法院判准其诉讼请求。
另查明：2015年8月，涉案小区召开业主大会，并选举产生业主委员会。2015年12月31涉案小区业主代表与原告法定代表人刘志明签订撤场协议，移交相关资料，原告不再对盛世.翡翠银湾商住小区进行管理。
本院认为：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。同一物业管理区域的业主，应当成立业主大会，并选举产生业主委员会。翡翠银湾小区的业主委员会产生于2016年8月。本案的物业费纠纷起止时间为2012年12月1日至2015年12月31日。即业主委员会产生之前的前期物业费纠纷。
本案争议焦点一，建设单位盛世嘉华公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》是否有效的问题。本院认为，原告在与盛世嘉华公司签订《广东省商品房买卖合同》明确约定“买受人接受开发商选聘的物业管理企业提供的统一物业管理服务，授权开发商与物业管理企业签订《前期物业管理服务合同》；经出卖人提示，买受人已经仔细阅读，理解《前期物业管理服务合同》的全部条款，并自愿接受《前期物业管理服务合同》的约束”。该约定是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，对双方有约束力。因此，建设单位在建设开发翡翠银湾小区过程中先与广州中信厚德物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，基于各方面的原因，双方解除了合同；之后于2012年12月1日又与本案原告签订《前期物业管理服务合同》，此时，该小区仍没有成立业主大会及选举产生业业主委员会，建设单位选聘物业服务企业管理小区，符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故被告的抗辩意见本院不予采纳。该合同对包括被告在内的全体业主均具有约束力，被告是翡翠银湾小区的业主，实际接收了原告的物业管理服务，应当按照合同约定支付物业管理费和水费。
本案争议焦点二，违约金的问题。被告拒不交纳物业服务费用，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，按照合同的约定支付违约金。但和谐、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。
在合同的履行过程中，双方均违约。被告以物业服务不到位、管理差等为由拖欠物业服务费；而原告在2014年5月27日三级资质有效期满后，没有取得续期。管理不到位。在2015年5月英德市住房和城乡建设局对其发出限期整改通知书后，没有取得效果。因此，原告要求被告按照合同的约定，全额支付违约金的请求本院不予采纳。结合本案的实际情况，在2014年5月27日原告的三级资质有效期满之前业主所拖欠物业管理费的，应按照合同约定支付物业管理费及违约金；2014年5月27日原告的三级资质有效期满后，原告的服务质量与业主缴纳物业管理费发生冲突时，但被告仍接受了原告的物业服务，仅在2015年12月31日才通过业主委员会与原告解除合同。因此，对于此段时间（2014年5月27日后）的物业管理费，业主有拖欠的，应予以补交，对于原告要求支付此段时间所拖欠物业管理费的违约金，本院不予以支持。故，被告从2014年1月31日起至2015年12月31日共23个月未交的物业费3261.21元、水费478.40元共3739.61元应予补交；支付从2014年1月31日起至2014年5月31日拖欠物业费的违约金，以141.79元/月为基数，从欠缴物业费次月1日起按每天按应缴金额的千分之二计算至2016年7月31日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、限被告曾志娣于本判决生效之日起十日内支付原告英德市悦安居物业管理有限公司的物业管理费3261.21元，水费478.40元，合计3739.61元；
二、限被告曾志娣于本判决生效之日起十日内支付2014年1月31至2014年5月31日所拖欠原告英德市悦安居物业管理有限公司物业管理费的违约金，以141.79元/月为基数，从欠缴物业费次月1日起每天按应缴金额的千分之二计算至2016年7月31日止（以不超过该月欠缴物业费本金为限）。
三、驳回原告英德市悦安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费25元，由被告曾志娣承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 何白玲
二〇一六年十二月三十日
书记员 胡容容
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。