湖北省十堰市郧阳区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鄂0321行初25号
原告孙中华，男，1948年8月21日出生，汉族。
委托代理人范青华，男，湖北荟才律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告十堰市郧阳区房地产管理局。住所地：十堰市郧阳区城关镇民族路**号。
法定代表人杨青林，男，该局局长。
委托代理人黄康军，男，系该局法规股长。代理权限：一般代理。
委托代理人邓兴亮，男，系十堰市郧阳区汉江法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，签收法律文书等。
第三人湖北郧县农村商业银行股份有限公司。住所地：十堰市郧阳区城关镇金沙路**号。
法定代表人邱世华，男，系该公司董事长。
委托代理人王志，男，湖北诚智（十堰）律师事务所律师。代理权限：特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书等。
第三人王忠林，男，1964年10月25日出生，汉族。
原告孙中华诉被告十堰市郧阳区房地产管理局（以下简称“郧阳房管局”）、第三人湖北郧县农村商业银行股份有限公司（以下简称“郧县农商行”）、王忠林房屋行政登记一案，原告孙中华于2016年6月6日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2016年6月7日分别向被告郧阳房管局、第三人郧县农商行、王忠林送达了起诉状副本、应诉通知书和举证通知书。本院依法组成由审判员徐虎担任审判长，审判员吕明智、曹添毅参加的合议庭，并由吕明智担任本案的主审，于2016年6月27日公开开庭审理了本案。原告孙中华及委托代理人范青华，被告郧阳房管局委托代理人黄康军、邓兴亮，第三人郧县农商行委托代理人王志以及第三人王忠林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被告郧阳房管局于2001年3月9日作出郧房权证原种场字第××号房屋所有权登记行政行为，2001年5月16日作出房屋他项权抵押登记行政行为。原告孙中华认为上述登记行为侵害了其合法权益，要求予以撤销。郧阳房管局认为两项登记符合法律规定，登记材料齐全，程序合法。
被告郧阳房管局为证明其行为的合法性，在法定举证期限内向本院提交了如下证据材料：
证据一：孙中华、王忠林身份证复印件各一份。拟证明郧阳房管局办理房屋登记中孙中华、王忠林均在场并提供了各自身份证复印件。郧阳房管局只对身份证件进行形式审查，并不具备对证件真假进行实质审查。
证据二：房屋所有权登记发证申请审批表一份、郧县农业税征收管理局稽查队出具的湖北省契税完税证复议件一份。拟证明郧阳房管局系按法定程序办理的房屋所有权登记。
证据三：房屋他项权登记审批表复印件一份、原告孙中华身份证复印件一份。拟证明郧阳房管局是按法律规定依房屋所有权人和抵押权人申请办理的他项权登记。
证据四：抵押担保合同、房地产估价申请书复印件各一份、孙中华房屋所有权证和土地使用证各一份。拟证明郧阳房管局在办理他项权登记时，孙中华、王忠林均在场并提供了各自身份证复印件，他项权登记符合法律规定，材料齐全、程序合法。
原告孙中华诉称，1998年12月5日原告经人介绍购买了由第三人王忠林开发建设位于郧县（现为郧阳区）谭家湾镇西茶亭66号楼的一套房屋，双方签订了《协议书》，原告按约定交付了购房款，第三人王忠林也按约定交付了房屋，办理土地使用证后也交付了原告，此后，王忠林以办理房屋所有权证为由，向原告索要了土地使用证和第一代公民身份证（号码为422622480821841）。原告经多次向王忠林索要土地使用证、房屋所有权证，王忠林均以房产证没有办好为由推拖，至到王忠林下落不明无法联系。2015年7月原告经多方打听与王忠林取得联系，王忠林告知原告购买的房屋已办理了房产所有权证，证件用于其向郧县城关信用社抵押贷款。经向被告查询得知，郧县城关信用社、王忠林在原告不知情的情况下，王忠林以原告名义出具担保书，向被告郧阳房管局申请办理他项权登记，被告郧阳房管局在房屋所有权人未到场签字同意担保的情况下，为郧县城关信用社办理了他项权抵押登记，被告郧阳房管局疏于审查，损害了原告合法权益。原告还查询得知，2001年3月9日被告将原告购买的房屋登记在查无此人的孙中华（公民身份证号为××）名下，该房屋登记不能证明房屋归原告所有。被告登记中疏于审查和把关，导致房屋登记错误，并在房屋所有权人未到场签字同意担保的情况下，为郧县城关信用社办理了他项权抵押登记，使原告的合法财产至今处于登记错误和抵押状态。为此，原告多次要求被告予以纠正，被告却置之不理，请求法院依法判令：1.撤销被告2011年3月9日作出的郧房权证原种场字第××号的房屋所有权登记；2.撤销被告2001年5月16日作出的郧房权证原种场字第××号《房屋所有权证》的他项权抵押登记；3.由第三人王忠林为原告办理《房屋所有权证》并将抵押的《国有土地使用证》交付原告。
原告孙中华为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据材料：
证据一：原告孙中华第一、二代身份证复印件各一份，郧阳区公安机关出具的孙中华身份情况证明三份。拟证明原告孙中华身份信息和被告登记错误事实。
证据二：孙中华与王忠林于1998年12月5日签订的协议复印件一份、王忠林于2015年7月9日出具的证明一份。拟证明原告孙中华以20000元购买王忠林房屋。
证据三：王忠林出具收条复印件各一张。拟证明孙中华于1998年12月5日、1999年4月24日分别支付王忠林购房款18000元、1000元事实。
证据四：郧县农业税征收管理局稽查队出具的湖北省契税完税证复议件一份。拟证明孙中华缴纳了契税。
证据五：孙中华代理人范青华于2015年11月19日对王忠林询问笔录一份。拟证明：1.原告孙中华系［郧国用（98）字第27020313-9号］《国有土地使用证》所指向的使用人；2.郧阳房管局在房屋初始登记中，没有严格查验房屋所有人身份详细记录信息，导致房屋所有权登记的所有权人与实际购房人原告的身份信息不符，不能证明所登记房屋归原告所有；3.第三人王忠林在原告孙中华不知情情况下，冒用孙中华名义，为第三人郧县农商行贷款提供担保，被告郧阳房管局在他项权登记中，未按照程序核对担保人的真实意愿，在原告孙中华未到场签字同意情况下办理他项权登记，其登记行为违法。
证据六：王忠林身份证复印件一份，拟证明王忠林身份信息。
证据七：《湖北荟才律师事务所调查专用证明》复印件一份。拟证明公民身份证号码为××、出生于1957年11月12日的“孙中华”不存在；被告郧阳房管局将原告孙中华的房屋登记在一个不存在的“孙中华”名下，系登记错误。
被告郧阳房管局辩称，我局根据房屋开发商王忠林的申请，对申请人提交的材料进行审核后，按照登记程序依法登记，登记行为正确、合法。该房屋登记是由开发建设人王忠林申请初始转移登记，提交的材料齐全，符合原建设部《城市房屋权属登记办法》规定。我局在登记中，对该房屋地理位置、楼栋楼层房号、面积、产权人姓名均没有登记错误，原告没有拿到房屋产权证是由本案第三人王忠林过错造成，与我局登记行为无关。原告诉称我局在房屋他项权登记不当和疏于审查行为，经核查，该登记原告均提供了真实合法有效的证件，我局登记中只作形式审查，不具有实质审查材料真伪的权利和条件，抵押登记是根据当事人双方合法证件办理，并不存在过错，我局两次登记行为事实清楚，程序合法。登记行为因发生在2001年，原告起诉时已超过法定诉讼时效，原告要求撤销登记行为不再受法律支持，请求法院驳回原告诉讼请求。
第三人郧县农商行述称，原告孙中华的起诉超过了诉讼时效；本案是否存在另一个“孙中华”需要查明确认，因此本案可能存在缺少必要的诉讼当事人；我行只是抵押权人，如果被告因登记行为错误，将导致我行的贷款损失，被告理应承担责任。
第三人郧县农商行为支持其述称，向本院提供了如下证据材料：
郧县农商行借据正本及借款凭证复印件各一份。拟证明郧县农商行按时给贷款人王忠林发放了贷款。
第三人王忠林述称，原告孙中华购买我承建的房屋属实，我当时为原告孙中华办理房产证时提供的是原告正确的身份信息，具体是由原种场集镇办负责人付先堂统一办理的房产证，房产证交给我后，我并不知道房产证中的产权人“孙中华”身份证信息与实际购房人原告孙中华身份证信息不符；因我和胡平原是合伙人，当时是胡平提出向我借用房产证和土地使用证，用于向信用社借款提供担保，我同意后将孙中华的房产证和土地使用证交给信用社经办人张利，我以孙中华名义给信用社提供了担保书并办理了全部借款担保手续。借款是以我名义发放，但我没用借款。本人同意原告孙中华的诉讼请求。
第三人王忠林未向本院提供任何证据。
经庭审质证，原告对被告证据材料一证明目的有异议，认为公民身份证号为××的“孙中华”是虚假的，并非是实际房屋所有人原告孙中华，不能证明原告孙中华在房屋登记中到场确认；对王忠林提供的身份证复印件和是否在房屋登记现场没有异议。对证据材料二的房屋所有权登记发证申请审批表中产权人记载有异议，认为产权人“孙中华”是虚假的，证明被告在登记时没有严格查验核对所有权人，存在登记错误；对证据材料三、四有异议，认为被告在他项权登记中，原告均没有到场签字同意，抵押担保手续和材料中所有孙中华的签字均为他人所签，不是原告真实意思表示，被告没有严格查验核对原告真实意愿，予以登记不符合法律规定；原告对第三人郧县农商行证据材料没有异议，但否认为此笔贷款提供了担保。
被告对原告证据材料一证明目的有异议，认为原告提供的两份公民身份证是两个地址，不是同一人，对公安机关出具的孙中华身份情况证明无异议；对证据材料二、三真实性无异议，但认为不能证明登记行为错误；对证据材料四证明目的有异议，认为原告代理人称在调查中制作有录像光盘，但未向法庭提交和当庭播放，该询问笔录不能印证，故，不能作为证据使用，也不能证明登记行为错误；对证据材料五无异议；对证据材料六的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为两次登记行为均由当事人双方申请并提供材料，登记中只对材料作形式审查，不具有实质审查真伪的权利，程序合法、材料齐全，登记行为不存在错误；被告对第三人郧县农商行证据材料无异议。
第三人郧县农商行对原告证据材料质证意见同被告质证意见一致；对被告证据材料无异议；对第三人王忠林当庭陈述抵押担保手续和材料中均由其代替原告孙中华签字有异议，认为按照规定三方均应到场才能办理登记，被告登记是符合规定的。
第三人王忠林对原告证据材料无异议；对被告证据材料中公民身份证号为××的“孙中华”有异议，认为实际房屋所有权人为原告，办理登记是由原种场集镇办负责人付先堂统一办理，自己不知情。对抵押担保手续和材料中孙中华的签字和盖章，均认可是其以孙中华的名义代签，原告孙中华在房屋登记和他项权登记中均没有到场签字同意；对第三人郧县农商行证据材料真实性无异议，但否认自己使用了贷款，实际贷款人为胡平。
经庭审质证和合议庭评议，本院对原、被告、第三人无异议的证据材料予以采信。对原、被告、第三人有异议的证据材料作如下确认：
原告证据一，是公安机关对原告户籍信息作出的证明，公安机关是户籍管理专门机关，公安机关具有向公民制作、发放居民身份证件职权，公安机关证明原告在原住所地梅铺镇办理有户口，第一代公民身份证号为××，第二代号为42262219480821241，新老两号码为原告同一人，原告另在郧县城关镇诚北东路127号也办理有户口，公民身份证号为××，按照户口管理条例规定，2013年5月原告注销了梅铺镇户口，注销前梅铺镇身份证号与城关镇身份证号××为原告同一人。公安机关证明具有真实性、合法性，与本案原告户籍信息有直接关联，本院予以确认采纳；原告证据二、证据三、证据四各方当事人均无异议，本院予以确认采纳；证据五，孙中华代理人范青华系职业律师，依照法律规定具有调查取证权利，其询问笔录与第三人王忠林陈述一致，第三人王忠林当庭不持异议，本院予以确认采纳；证据六，王忠林身份证属公安机关制作、发放，第三人王忠林当庭对证件个人信息记载不持异议，本院予以确认采纳；证据七，系孙中华代理人范青华向公安机关调查取证的介绍证明，公安机关经核查后将证明事项在介绍证明中予以证明，虽然出具证明形式不规范，但真实反映了原告户籍信息情况，本院对公安机关证明予以确认采纳。
被告证据一，孙中华、王忠林身份证复印件均与证件本人真实信息不符，没有其他材料证实二人在办理行政登记时均在现场，本院对被告证明目的不予确认采纳；证据二，房屋所有权登记发证申请审批表和原告孙中华契税完税证复议件为房屋登记中必备材料，但其申请审批表中产权人“孙中华”户籍身份信息与原告孙中华身份信息不一致，不能证明所登记的房屋产权属房屋实际购买人原告孙中华所有，本院对被告证明目的不予确认采纳；证据三、证据四均为房屋他项权登记中必备材料，但其材料中第三人王忠林当庭陈述孙中华签字和盖章均系王忠林本人代签所为，被告没有询问原告孙中华就登记事项的真实意思表示材料予以证实，本院对被告证明原告孙中华在房屋他项权登记现场的证明目的不予确认采纳。
第三人郧县农商行借据正本及借款凭证证据，是其办理借款和发放借款的必备手续和程序，第三人王忠林当庭认可借款人栏内签字和盖章系本人所为，其借款属实本院对第三人郧县农商行证明目的予以确认采纳，但不能证明原告孙中华为借款提供了抵押担保。
经审理查明，1998年12月5日，原告孙中华与第三人王忠林签订房屋买卖协议，约定原告孙中华向第三人王忠林以集资方式购买承建位于原郧县原种场西茶亭的住宅楼房，价款为20000元，签订协议时付款18000元，待房屋证件办好付清余款。协议签订后，原告孙中华向第三人王忠林支付购房款18000元，第三人王忠林即向原告孙中华交付了房屋，原告孙中华居住使用至今。1999年4月24日，第三人王忠林将办好的郧国用（98）字第27020313-9号《国有土地使用证》交付给原告孙中华，原告向第三人支付了购房款1000元。此后，第三人王忠林以办理房产证为由，向原告孙中华索要了《国有土地使用证》和原告孙中华第一代手写身份证。后经原告多次催要，但第三人王忠林迟迟未将房屋所有权证交付原告，至到第三人王忠林下落不明。2015年7月原告经多方打听与第三人王忠林取得联系，得知其房屋所有权证已办理，第三人王忠林将其房屋所有权证和土地使用证用于了借款抵押担保，证件存于第三人郧县农商行。原告便向被告查询房屋登记和他项权登记情况，得知被告将其购买的房屋登记在另一个“孙中华”名下，登记时间为2001年3月9日，登记中的“孙中华”户籍身份信息住所地为湖北省郧县城关镇郧阳路北10号，公民居民身份证号码为××，与原告孙中华户籍身份信息不一致，不能证明所登记的房屋产权属房屋实际购买人原告孙中华所有。经查询并经公安机关证实，房屋登记的1957年11月12日出生、户址在的郧县城关镇郧阳路北10号的“孙中华”是虚假的，网上查无此人。
另查明，2001年2月第三人王忠林原合伙人胡平需向银行贷款，胡平提出向第三人王忠林借用房产证、土地使用证，用于借款抵押担保，第三人王忠林同意后，以原告孙中华名义提出房产估价申请，申请中将原告所购的房屋所有权和土地使用证予以抵押，并于2001年5月16日与第三人郧县农商行（原城关信用社）签订抵押担保借款合同，约定向第三人王忠林提供借款20000元，借款期限自2001年5月16日至2002年5月16日止，同时第三人王忠林以原告孙中华名义在合同抵押人栏内签名，并以孙中华名义出具房屋抵押担保书，同日第三人郧县农商行、王忠林向被告郧阳房管局申请房屋他项权登记，向被告郧阳房管局提供了原告第一代身份证复印件（身份证号码为××）。被告郧阳房管局在未核实询问原告抵押是否属其真实意愿情况下，为第三人郧县农商行办理了房屋他项权登记，设定抵押期自2001年5月16日至2002年5月16日止。第三人王忠林将指向为原告孙中华所购房屋的房屋所有权证和土地使用证交付第三人郧县农商行后，第三人郧县农商行向借款人王忠林发放了借款20000元。此后，因第三人王忠林下落不明，至今借款未予偿还。借款及抵押到期后，第三人郧县农商行未向原告主张过权利，致使原告所购并指向的房屋所有权证和土地使用证仍抵押存放于第三人郧县农商行。
本院认为，本案的争议焦点为：被告郧阳房管局房屋所有权登记和房屋他项权登记是否合法。
依照法律规定，国家实行房屋所有权登记发证制度，由登记机构进行登记。房屋登记和房屋他项权登记，是房屋登记机构依照法律、法规的登记条件，依法作出登记行政确认行为，使登记行政确认行为的内容或目的对行政相对人的法律地位和权利义务予以确定。本案被诉房屋所有权证和房屋他项权证的核发是在2001年，应适用修正前的《中华人民共和国城市房地产管理法》、原建设部第57号令《城市房屋权属登记管理办法》、原建设部第56号令《城市房地产抵押管理办法》和《湖北省城市房屋权属登记管理实施细则》的规定。根据修正前的《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款和《城市房屋权属登记管理办法》第八条的规定，县级以上地方人民政府房产管理部门是房屋产权的登记机关，核实房屋产权并颁发房屋所有权证书是房产管理部门的法定职权。被告郧阳房管局是本辖区房屋登记工作的政府主管机关，依法具有审查、核定义务。登记机构应当履行查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人。《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定，房屋权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。办理房屋登记中，被告郧阳房管局应当认真查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人，询问结果应当经申请人确认。本案中，被告郧阳房管局在办理房屋所有权登记时，没有认真查验申请人提供的身份证明，也未就有关登记事项询问原告，属未尽到审查、核实义务，致使房屋所有权登记在虚假的“孙中华”名下，造成登记的房屋所有权人户籍和身份信息与实际房屋购买人不一致。《城市房地产抵押管理办法》第五条规定，房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。被告郧阳房管局在房屋他项权登记时，也没有询问设定抵押是否是房屋权利人的真实意思表示，不能证明房屋权利人到场对设定抵押予以了确认。故，被告郧阳房管局在房屋所有权登记和房屋他项权两项登记中，所依据的两份孙中华公民身份证号码和户籍信息均不一致，将房屋所有权登记在虚假的“孙中华”名下，而房屋他项权登记中设定的抵押人却是原告，致使房屋所有权人和设定的他项权抵押人并非是同一人，与房屋占用范围内的土地使用权权利主体也不一致，房屋他项权登记存在明显错误，属未尽到审查、核实职责，存在程序违法。被告郧阳房管局辩解理由不能成立，本院不予支持；第三人郧县农商行在办理借款抵押担保手续中，未依照《城市房地产抵押管理办法》、《湖北省城市房屋权属登记管理实施细则》规定，核对房屋所有权人和抵押人设定的抵押是否是其真实意愿，在房屋所有权人和抵押人未出具委托他人办理登记的情况下，未尽到审查、核实职责，致使登记的房屋所有权和土地使用权的权利人公民身份证号码和户籍信息均不一致。借款和抵押担保到期后，未向原告主张权利或向人民法院提起诉讼，第三人郧县农商行也存在过错责任。第三人郧县农商行辩解理由不能成立，本院不予支持。第三人郧县农商行向第三人王忠林发放的借款，应由第三人郧县农商行另行向第三人王忠林主张偿还权利或提起诉讼；原告在第三人王忠林下落不明情况下，并不知道房屋所有权证已办理和存在登记错误，也不知道已办理房屋他项权登记，无法提出诉讼主张。原告2015年7月与王忠林取得联系后，即向被告查询房屋登记情况，经查询后提起诉讼。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条第一款规定，因不属于原告自身原因耽误起诉期限，被耽误的起诉时间不计算在起诉期限内。原告属在法定期间内提起行政诉讼，对被告郧阳房管局及第三人郧县农商行提出的超过诉讼时效的意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项、第（六）项之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、撤销十堰市郧阳区房地产管理局颁发的郧房权证原种场字第××号《房屋所有权证》登记行政行为。
二、撤销十堰市郧阳区房地产管理局2001年5月16日作出的对原郧县城关农村信用合作社与孙中华房屋他项权登记行政行为。
三、十堰市郧阳区房地产管理局在本判决生效后三十日内，依原告孙中华身份信息重新作出房屋所有权登记行政行为。
四、驳回原告孙中华其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由被告十堰市郧阳区房地产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时预交上诉费50元，十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账户号：17234901040010701。通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满后七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审判长 徐 虎
审判员 吕明智
审判员 曹添毅
二〇一六年八月二十三日
书记员 郭 娇
本案适用的相关法律条文：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第六十条……
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
2、《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（三）违反法定程序的；
……；
（六）明显不当的。
第四十八条公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。
3、原建设部第57号《城市房屋权属登记管理办法》
第六条房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第八条……
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。
4、原建设部第56号《城市房地产抵押管理办法》
第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
5、《湖北省城市房屋权属登记管理实施细则》
第十一条房屋他项权利人不能亲自办理登记申请的，可以出具委托书委托代理人代为办理登记申请登记，登记机关认为有必要时，委托书须经公证机关公证。