广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第6055号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市骏翔经济发展有限公司，住所地广州市天河区，组织机构代码：73491542–9。
委托代理人：胡海燕，陈师乐，广东信德盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市鑫威远物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区，组织机构代码：70844377–1。
法定代表人：李跃军，总经理。
委托代理人：刘红，广东国道律师事务所律师。
上诉人广州市骏翔经济发展有限公司（以下简称骏翔公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：骏翔公司原名称为广州市宏得欣经济发展有限公司（以下简称宏得欣公司），2005年6月10日经工商部门核准变更为现称。
2001年8月2日，广州市鑫威远物业管理有限公司（甲方，以下简称广州鑫威远公司）、宏得欣公司（乙方）双方签订《租赁合同书》（简称2001年8月2日租赁合同），约定：根据1997年8月18日广深铁路物业管理公司与广州市天河区金鹏实业发展有限公司签订的《联合经营田心村第二商场协议书》第七条条款的内容和甲方提出改变付款方式，同时由于甲、乙双方内部机制调整及经营管理的需要更改单位名称，经双方协商一致，对上述三个内容进行调整补充修订，其他内容不变，具体如下：一、甲方名称由原来的“广深铁路物业管理公司”改为“广州市鑫威远物业管理有限公司”，乙方由原来的“金鹏公司”改为“广州市宏得欣经济发展有限公司”。二、因该地在开放前被长期占用而无法施工，由原广深铁路公司基建工程公司委托乙方出面协助解决，经乙方的努力在按委托方要求的期限内完成，使该地的工程能得以顺利进行，基此，甲方愿意继续与乙方合作。三、甲方同意提供田心村铁路宿舍第七、八、九、十、十一、十二、十三栋首层建筑物及周围可开发利用的场地给乙方办第二商场（面积约2800平方米），同时提供商场的用水、用电。商场的水电费由乙方支付。四、合作时间：自1997年6月1日起至2011年12月31日止。五、乙方负责首层商场装修的全部投资，负责商场的布局及档位设计、经营管理、治安、消防、计生等工作，保证商场的正常经营及安全。六、乙方负责办理商场租赁和营业执照手续，负责理顺工商、税务、公安等部门关系。七、利润及亏损处理：为便于经营管理，确保甲方的利益，将原协议的“共享盈利、共担风险”改为固定分成，甲方不负亏损责任。八、固定分成金额：自2001年1月1日起至2003年12月31日止，每年为33.7万元。此后可根据届时实际情况，双方另行协商，原则上每三年调整一次。2000年以前按原《协议书》标准已执行。九、付款方式：每季一次，时间为本季度末最后一个月的15日前，乙方到甲方财务一次付清当季度的分成金额。十、乙方对商场负有经营管理责任，在经营期间应遵章守法，按章纳税，否则造成不良后果由乙方负责，与甲方无关。十一、协议期满后的财产归属：合作期满后，若无其他原因，可继续合作，如因故不能继续合作，建筑物的土建部分归甲方所有；可拆除的装饰物和柜台等归乙方所有。十二、甲乙双方在合作期间，应本着平等互利、友好互助的原则，不断完善商场的经营管理工作，促使其上档次、上效益。十三、违约责任：甲乙双方必须遵守本协议，任何一方不得违约。如乙方违约，乙方全部投入的资金不得收回，归甲方所有；如甲方违约，甲方应负责赔偿乙方全部投资及费用。赔偿的计算方法：以乙方投入资金总额按人民币的年贬值率的15%（均数）及投入年限推算（从1993年7月起计）；同时违约方还应负责赔偿对方经济损失，其计算方法为按合作期间每年利润100万元及违约年数推算。十四、本协议自双方签字之日起生效。乙方与原广深铁路公司基建工程公司于1993年7月13日签订的《联合经营田心村第二商场协议》同时终止执行。十五、未尽事宜，双方可本着友好的原则，另行补充。十六、本协议书一式六份，甲乙双方各执三份，均具同等法律效力。十七、甲方与广州市天河区金鹏实业发展有限公司于2001年8月2日所签合同终止执行。
2004年1月8日，广州鑫威远公司（甲方、出租方）、宏得欣公司（乙方、承租方）双方签订《补充协议》（简称2004年1月8日补充协议），约定：自2004年1月1日至2006年12月31日的租金由原来的7.8万元／年调整为11万元／年，合同其他条款不变。
2009年3月31日，广州鑫威远公司（甲方、出租方）、骏翔公司（乙方、承租方）双方签订《补充协议》（简称2009年3月31日补充协议），约定：一、原合同乙方“广州市宏得欣经济发展有限公司”已经更名为“广州市骏翔经济发展有限公司”，现乙方“广州市骏翔经济发展有限公司”继续履行合同。二、根据2009年3月14日广铁集团公司召开关于濂泉路专项整治工作会议的决定，广州铁城实业有限公司已将位于天河区濂泉西路田心村铁路宿舍第三栋首层300平方米的场地经营管理权于2009年3月交甲方，乙方同意从2009年4月1日起将当月租金于每月15日前汇入甲方账上。三、本协议自2009年3月15日起生效。
2010年3月10日，广州鑫威远公司（甲方、出租方）、骏翔公司（乙方、承租方）双方签订《补充协议》（简称2010年3月10日补充协议），约定：一、原合同中乙方承租的“田心村铁路宿舍第七、八、九、十、十一、十二、十三栋首层建筑物及周围可开发利用的场地”中，七至十三栋后倚靠围墙的单车棚在广州市政府2009年的整治行动中已拆除，并已原址复建围墙连体结构，复建连体结构面积为382平方米。二、考虑自2009年市政府“一号行动”和“二号行动”以来，乙方所承租的部分经营场所经营上受到一定影响，而乙方在此期间仍信守协议足额交纳租金。为此，双方同意复建部分连体结构的租金在原基础上按20元／平方米／月的价格提租，即提租金额为7640元／月，乙方须按时与原合同约定租金一并向甲方交纳，有效期自2010年5月1日起至2011年12月31日止。三、本协议一式四份，双方各执二份，为原协议之补充，具有同等法律效力。
2011年12月31日，深圳鑫威远公司（甲方、出租方）、骏翔公司（乙方、承租方）双方签订《补充协议》（简称2011年12月31日补充协议），约定：甲乙双方因乙方前身宏得欣公司与甲方前身广州鑫威远公司于2001年8月2日和2010年3月10日分别签订的《租赁合同》、《补充协议》于2011年12月31日到期。现甲乙双方经友好协商，达成如下补充协议：一、甲方将广州市天河区濂泉西路田心村铁路宿舍第七至十三栋首层建筑物及周边可开发利用场地物业租赁给乙方使用，租赁场地面积3882平方米。二、租金单价为每月每平方米52元，月租金201864元（3882平方米×52元／月／平方米）。三、租赁期限从2012年1月1日起至2012年3月31日止。四、乙方向甲方交纳租金的时间为当月的20日。五、鉴于甲方与乙方签订新的租赁合同需报甲方上级主管部门审批，所需时间较长，因此，甲乙双方所签订的原《租赁合同》和《补充协议》如与本补充协议有冲突的均以本补充协议为准，其他合同条款延长履行至本补充协议约定的期限终止时止。六、本协议一式四份，甲乙双方各持二份，具有同等法律效力。
2012年7月3日，深圳鑫威远公司向骏翔公司邮寄发出《通知》（函件于2012年7月4日送达），函称：双方2011年12月31日签订的《补充协议》约定的租赁期限于2012年3月31日到期，我司因铁路经营发展需要，不再将上述场地出租给贵司使用，请贵司接到本通知之日起30日内，将上述物业移交我司。
2012年7月16日，深圳鑫威远公司发出《关于收回租赁场地、物业的函》，再次敦促骏翔公司交还场地。
2013年2月20日，深圳鑫威远公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除深圳鑫威远公司与骏翔公司之间的租赁关系；2、骏翔公司将租赁深圳鑫威远公司的3882平方米场地立即返还给深圳鑫威远公司；3、骏翔公司按月租金标准向深圳鑫威远公司支付至返还租赁场地时止的场地使用费（201864元／月）；4、骏翔公司承担本案诉讼费。骏翔公司于2013年8月1日向原审法院提起反诉，请求判令：1、确认骏翔公司与深圳鑫威远公司双方的租赁关系继续有效；2、深圳鑫威远公司赔偿骏翔公司在金鹏市场综合整治及升级改造过程中所支付的拆迁费376000元、复建费用7450047.75元及租金损失5332295元，合计13158342.75元；3、深圳鑫威远公司承担本案全部诉讼费用。原审法院将本诉、反诉合并审理。
关于骏翔公司反诉称的因配合政府有关部门整治濂泉路服装市场周边地区而对其所承租的场地进行拆除，骏翔公司提供如下证据：1、落款时间2009年7月20日、落款人广州鑫威远公司出具的函件。主要内容：根据广州市政府有关指示要求，骏翔公司必须于2009年7月31日前将属于拆除范围内的各承租铺位内所有存货清理完毕，全部搬离市场等。2、落款时间2009年8月4日、落款人广州鑫威远公司出具的《通知》。主要内容：感谢骏翔公司在濂泉路拆迁整治工作中对我司的大力支持和配合，特别是在天河区政府实施的“二号整治行动”中按市政府及铁路部门要求，不计损失、不讲条件，积极做好小档主的宣传动员和思想稳定工作，并主动清拆、改造了经营范围内的大铁棚和水电管线等项目，使整个“二号行动”得以顺利、圆满进行；请骏翔公司严格按照市城管局和天河区政府在行动计划中的要求，保质、保量、保安全、保时间的彻底完成清拆任务。等等。3、标题为“濂泉路拆档逾两千”的报纸报道（未显示报纸名称及日期，骏翔公司称为2009年7月31日广州日报报道）。主要内容：昨日是濂泉路整治“二号行动”自拆的最后一天，截至昨日17时，广铁集团和骏翔公司已拆除81个档口，停业封闭300户；广州市城管局表示，“二号行动”将在8月1日前全部结束，之后一条18米宽、贯穿南北的濂泉路北段瓶颈将被打通，扫清濂泉路北段拓宽工程的最后障碍，并为接下来消除消防隐患等下一阶段的工作奠定坚实的基础。等等。经质证，深圳鑫威远公司对上述证据真实性均无异议。
深圳鑫威远公司为证实政府部门要求骏翔公司拆除的是违章建筑物，提供如下证据：1、落款时间2009年6月30日、落款人广州市天河区濂泉路服装批发市场升级改造领导小组办公室出具的《通知》。主要内容：根据2009年6月30日下午广州市政府关于濂泉路周边地区综合整治工作会议精神，从2009年7月1日起沙河第二成衣批发市场进入拆除程序，请各承租户尽快清空各自档口的货物，2009年7月31日前由业主自行拆除，否则天河区人民政府组织力量强制拆除。2、落款时间2009年7月10日、落款人广州市天河区人民政府办公室出具的《通知》。主要内容：根据广州市人民政府《关于濂泉路服装市场周边地区综合整治的通告》和市政府的有关指令要求，现就拆除沙河第二成衣批发市场有关事项通知如下：2009年7月28日起全面关闭该市场；2009年7月30日对该市场进行围蔽；2009年7月31日前各承租户必须将市场内所有存货清理完毕，全部搬理市场；2009年8月1日广州市城市管理综合执法局天河区分局将按市政府有关指令强制拆除该市场所有违法建筑物。3、2009年7月27日广州市城市管理综合执法局铁路分局向骏翔公司各业主出具的《致沙河第二成衣批发市场广州市骏翔经济发展有限公司各业主的告知书》，主要内容：根据市委、市政府关于濂泉路服装批发市场周边地区综合整治工作的部署，现将具体拆除事项告知如下：内环路放射线范围内的骏翔公司的构筑物均属违法建筑，根据相关规定，定于2009年8月1日起对沙河第二成衣批发市场实施强制拆除工作；请骏翔公司在2009年7月30日前自行拆除上述违法建设，否则2009年8月1日将按“二号行动”方案进行强制拆除，所需费用由当事人承担；请骏翔公司做好各业主的思想工作，主动支持、配合整治工作。4、2009年7月27日骏翔公司向广州市城市管理综合执法局天河分局出具的《濂泉路市场自拆方案》，载明：为响应广州市政府关于濂泉路周边地区综合整治方案的统一部署，配合贵局的拆除要求，我司已积极行动起来，按要求逐渐开展该项工作，现将我司本次应拆范围的拆除方案呈报贵局：2009年7月28日前，给各承租户下发停业拆除通知；2009年7月28日，停止供水供电；2009年7月30日至31日，由专业人员切断并改造3栋与13栋之间范围内与住宅楼的消防管道、供电、供水等管线；2009年8月1日至2日，切断、改造10–12栋的消防管道、供电、供水等管线，并拆除3栋、13栋旁的违章建筑；2009年8月3日至4日，切断、改造7–9栋的消防管道、供电、供水等管线，并拆除10–12栋旁的违章建筑；2009年8月5日，拆除7–9栋之间的违章建筑，清理场内卫生环境及恢复因拆除工作造成住宅楼局部的破损；2009年8月1日至3日，按要求全场停止营业三天。等等。经质证，骏翔公司对上述证据的真实性无异议。
关于骏翔公司反诉称“由于金鹏服装市场自拆迁行动后客源严重流失、存在多个安全隐患，经营受到极大影响，同时也为了响应市政府对整个沙河服装市场进行升级改造的要求，我司根据广州市鑫威远物业管理有限公司的指示，对已遭拆迁损坏的金鹏市场进行复建和升级改造，复建升级项目包括土建、消防、水电、卷闸门、广告招牌、防雨棚、地铺大理石和地下排水工程费等”，对此骏翔公司提供如下证据：1、市场拆迁工程款发票（金额376000元）；2、三栋市场升级改造工程款发票（金额716000元）；3、金鹏服装市场商铺复建工程款发票（金额3194799.66元）；4、土建、排水工程款收据（金额1980000元）；5、消防工程款收据（金额181650元）；6、供电工程款收据（金额165452元）；7、卷闸门安装工程款收据（金额253299.09元）；8、雨篷、广告牌安装工程款收据（金额860680元）；9、围墙工程款收据（金额98167元）。以上合计7826047.75元。上述证据经质证，深圳鑫威远公司对上述证据均不予确认。
因双方当事人对上述款项存有争议，经骏翔公司申请评估，原审法院摇珠确定广州金盛建工程项目管理咨询有限公司（以下简称金盛建公司）作为评估机构，原审法院委托金盛建公司分别对广州市天河区金鹏服装市场复建、升级工程的工程造价及余值进行评估。金盛建公司到现场勘查后作出评估报告。评估报告载明：一、广州市天河区金鹏服装市场复建、升级工程范围包括：1、沿街商铺部分（简称新建商铺）：独立基础，实心砖墙，矩形柱，梁、板，招牌，卷闸门，块料楼地面，墙面一般抹灰，天棚抹灰，外墙块料，墙裙，瓦屋面；2、非沿街商铺部分（第7、8、9、10、11、12、13栋首层建筑物及周边，简称旧商铺）：楼地面，半圆采光天棚，电气疏散应急照明，安防监控系统，消火栓喷淋系统，地下排水安装工程。二、建造时间按租赁时间计算，其中当时建造时期评估金额为5673395.95元（旧商铺部分4504417.57元、新商铺部分1168978.38元）、至合同期满之日2011年12月31日余值为1559139.55元（旧商铺部分570927.22元、新商铺部分988212.32元）、至2014年12月31日余值为1134436.78元（旧商铺部分417373.53元、新商铺部分717063.24元）。三、建造时间按当事人提供的收款资料计算，其中当时建造时期评估金额为6060706.78元（旧商铺部分4941598.53元、新商铺部分1119108.25元）、至合同届满之日2011年12月31日余值为4883133.21元（旧商铺部分3941560.19元、新商铺部分941573.02元）、至2014年12月31日余值为3011884.83元（旧商铺部分2263104.04元、新商铺部分748780.79元）。
骏翔公司为证明因受深圳鑫威远公司指示对租赁场地进行清拆、复建，导致部分租赁场地被拆除及封闭停业，造成其租金损失达5332295元，提供《租赁合同》（A加区、D区）、租赁合同（三栋首层、中区、A区、B区、C区）予以证实。深圳鑫威远公司对上述证据的真实性均不予确认。
关于复建的商铺，深圳鑫威远公司认为其曾与骏翔公司签订《建筑工程合同书》，其是复建商铺的发包人，骏翔公司是承包人，其已支付了复建费用108万元给骏翔公司。对此深圳鑫威远公司提供如下证据：1、广州鑫威远公司与骏翔公司分别于2010年8月8日、2010年9月1日签订的《建筑工程合同书》，载明工程名称分别为“广州沙河金鹏商铺复建工程”、“广州沙河金鹏商铺复建工程追加工程”，工程造价分别为58万元、50万元；2、广州鑫威远公司与骏翔公司盖章确认的施工图预（决）算（编制时间2011年7月28日）；3、银行付款凭证及工程款发票多份。经质证，骏翔公司对上述证据的真实性均无异议。
深圳鑫威远公司另提供落款时间2013年1月20日、落款人广州鑫威远公司向原审法院出具的一份书面说明，主要内容：我司与深圳鑫威远公司是一套人马二块牌子，现我司将与宏得欣公司、骏翔公司所签订的所有《租赁合同书》、《补充协议》等一切有关的合同、协议的所有权利、义务已从2011年9月20日开始全部转让给深圳鑫威远公司，并由深圳鑫威远公司承担和行使。
案件审理过程中，原审法院到涉案场地现场勘查，现场骏翔公司指出：其承租场地范围包括3栋首层、7–13栋首层（A区、B区、C区）及7–13栋首层沿街铺位；2009年政府整治时拆除了3栋与7–13栋首层之间的A加区以及目前D区铺位对出马路的旧D区商铺，目前D区就是拆除旧D区后沿着新马路复建的；目前整个市场有500多个铺位。深圳鑫威远公司对场地现场同意骏翔公司的陈述。原审法院对现场情况拍摄照片多张。
关于2001年8月2日租赁合同中“协议期满后的财产归属：合作期满后，若无其他原因，可继续合作，如因故不能继续合作，建筑物的土建部分归甲方所有；可拆除的装饰物和柜台等归乙方所有”的约定，深圳鑫威远公司认为：该约定的本意是如能拆的物品（可移动物品）由乙方搬走，不可移动的物品（包括附着于建筑的装修）归甲方所有。骏翔公司则表示：该条款不适用于本案，理由：1、政府的整治行为是不可预知的，且双方对此没有约定，故2009年至2010年期间因政府的整治行为导致我方拆除重建的补偿应按法定进行处理；2、我方反诉请求中包含了租金损失和拆除费用，该部分损失也是政府整治行为所致，非双方过错造成，且我方在整治期间也正常交租给原告，故应按照公平原则处理。
深圳鑫威远公司、骏翔公司双方均确认骏翔公司已交租至2015年10月31日。
本案中骏翔公司表示涉案场地由我方转租给小租户用于服装批发，涉及约400户，我方与小租户的合同大概分为三部分，一部分是2013年年底到期，一部分2014年年底到期，一部分2015年年底到期。深圳鑫威远公司表示，如解除合同，我方愿意承接骏翔公司与小租户所签的转租合同，不要求小租户搬离涉案场地，由我方自行管业，我方不要求法院追加小租户作为当事人参加诉讼。
原审法院认为：关于深圳鑫威远公司是否为本案适格主体的问题。关于涉案场地租赁事宜，虽2001年8月2日租赁合同、2004年1月8日补充协议、2009年3月31日补充协议及2010年3月10日补充协议由作为出租方的广州鑫威远公司与作为承租方的骏翔公司前身宏得欣公司、骏翔公司签订，但深圳鑫威远公司（甲方）与骏翔公司（乙方）双方2011年12月31日补充协议中明确载明“甲乙双方因乙方前身宏得欣公司与甲方前身广州鑫威远公司于2001年8月2日和2010年3月10日分别签订的《租赁合同》、《补充协议》于2011年12月31日到期”，表明骏翔公司对深圳鑫威远公司的出租人身份不持异议，且双方在2011年12月31日补充协议中再次明确了涉案场地的位置、面积、租金标准、交租日期及租赁期限（2012年1月1日至2012年3月31日止），对合同的主要条款进行了约定；深圳鑫威远公司提供的广州鑫威远公司出具的函件也明确载明其与骏翔公司前身宏得欣公司、骏翔公司签订的一系列租赁合同、补充协议的权利义务全部转让给深圳鑫威远公司。另外，本案中骏翔公司也以深圳鑫威远公司作为反诉被告，提起反诉，该行为也表明其认可深圳鑫威远的诉讼主体地位。因此，深圳鑫威远公司是本案租赁合同的出租方，是本案的适格主体。骏翔公司辩称深圳鑫威远公司不是本案适格主体，缺乏理据，不予采信。
关于深圳鑫威远公司要求解除其与骏翔公司租赁关系的诉请。按查明的事实，2011年12月31日补充协议约定的租赁期限已于2012年3月31日届满，此后深圳鑫威远公司、骏翔公司双方未续签合同，骏翔公司继续使用涉案场地并缴纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方成立不定期租赁合同关系，在此情况下深圳鑫威远公司随时有权解除合同。深圳鑫威远公司于2012年7月两次发函告知不再出租并要求收回场地，并于2013年2月20日提起本案诉讼，属依法行使合同解除权。现深圳鑫威远公司要求解除其与骏翔公司租赁关系，理据充分，予以支持。
关于深圳鑫威远公司要求骏翔公司交还涉案场地的诉请。鉴于深圳鑫威远公司明确表示愿意承接骏翔公司与小租户所签的转租合同，不要求小租户搬离涉案场地，由其自行管业，不要求法院追加小租户作为当事人参加诉讼，上述表示属当事人自由处分权利，并无不当，在此情况下原审法院不处理涉案场地的交接问题。但应当指出，合同解除后深圳鑫威远公司有权对涉案场地进行管业。
关于深圳鑫威远公司要求骏翔公司按租金标准支付返还租赁场地时止的场地使用费的诉请。合同约定租金标准为201864元／月，本案中深圳鑫威远公司、骏翔公司双方均确认骏翔公司已交租至2015年10月31日，且本案不涉及实际交还场地的情况，自2015年11月1日起至本案判决生效之日止的场地使用费应由骏翔公司按月在每月20日前支付给深圳鑫威远公司。
关于骏翔公司要求深圳鑫威远公司赔偿涉案场地综合整治及升级过程中的租金损失及拆除费用的反诉请求。根据当事人的举证，政府部门在2009、2010年间对涉案场地违建物等进行整顿，属政府的行政行为，与出租方无关，且无证据显示当时骏翔公司向出租方提出异议，现骏翔公司在双方合同期满后要求深圳鑫威远公司赔偿上述费用，缺乏理据，不予支持。
关于骏翔公司要求深圳鑫威远公司赔偿涉案场地综合整治及升级过程中的复建费用的诉请。首先，如上所述，租赁期间政府部门对涉案场地违建物等进行整顿，属政府的行政行为，与出租方无关。其次，骏翔公司作为民事主体，在作出上述复建行为时明知其租赁期限至2011年12月31日届满，且当时出租方也未向其作出合同期满后同意续租的承诺，在此情况下，骏翔公司投入资金对涉案场地进行升级改造，属其出于自身经营考虑，亦与出租方无关。再次，2001年8月2日租赁合同约定“协议期满后的财产归属：合作期满后，若无其他原因，可继续合作，如因故不能继续合作，建筑物的土建部分归甲方所有；可拆除的装饰物和柜台等归乙方所有”，深圳鑫威远称该约定的本意是能拆的物品（可移动物品）由乙方搬走，不可移动的物品（包括附着于建筑的装修）归甲方所有，应符合当时双方约定的真实意思表示，现骏翔公司以上诉请与双方约定不符。因此，骏翔公司以上诉请亦缺乏事实及法律依据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十六条的规定，于2015年10月29日作出判决：一、解除深圳市鑫威远物业管理有限公司、广州市骏翔经济发展有限公司双方之间关于广州市天河区濂泉西路田心村铁路宿舍第七至十三栋首层建筑物及周边可开发利用场地物业（租赁场地面积3882平方米）的租赁合同关系。二、广州市骏翔经济发展有限公司按月在当月20日前支付上述场地自2015年11月1日起至判决生效之日止期间的使用费（201864元／月）给深圳市鑫威远物业管理有限公司。三、驳回深圳市鑫威远物业管理有限公司的其它本诉请求。四、驳回广州市骏翔经济发展有限公司的反诉请求。本诉受理费45560元，由深圳市鑫威远物业管理有限公司负担。反诉受理费50380元，由广州市骏翔经济发展有限公司负担。评估费71600元，由广州市骏翔经济发展有限公司负担。
判后，上诉人骏翔公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院错误认定：“涉案场地综合整治及升级过程中的拆除费用、租金损失和复建费用与出租方深圳鑫威远公司无关。”据骏翔公司提交的《广州市房产权属证明书》显示：天河区濂泉西路95号大院7、8号，第9、10号以及第11、12、13号的建筑基地面积分别为646.83平方米、737.05平方米以及710.80平方米（合计2094.68平方米），3栋的建筑基地面积为188.76平方米，第3栋以及第7至13栋首层建筑物经房产部门登记的总面积合计为2283.44平方米。然而，《租赁合同书》及相关补充协议约定的租赁面积远超过上述房产部门登记的建筑面积。由上述事实可见，深圳鑫威远公司出租给骏翔公司的经营场地包括第3栋及第7至13栋首层建筑物及周边可开发利用场地物业，即除了在房产部门登记的2283.44平方米建筑面积以外，还包括周边可开发利用场地，约定的租赁面积也从初始的3100平方米扩张到后来的3482平方米再到现在的3882平方米，并按照每平方计算租金。换言之，深圳鑫威远公司在租赁合同成立之初所提供的经营场地就远超过产权证登记的面积，骏翔公司为深圳鑫威远公司开发利用了周边场地，深圳鑫威远公司也一直按照全部物业面积收取租金、享受收益。骏翔公司认为：（1）骏翔公司作为善意的承租人，信赖深圳鑫威远公司作为国有企业依法出租拥有合法权利的场地，按照租赁合同的约定及深圳鑫威远公司的授意对其所提供的全部场地进行了开发经营；（2）后来部分场地在2009年被政府部门认定为违建物并遭到强制拆除，是因为深圳鑫威远公司提供的租赁场地超过了合法经营的面积，骏翔公司并不是过错方；（3）随后的复建是因为拆迁影响正常经营而不得不进行的修复工程；（4）为弥补在拆迁中所遭受的损失，骏翔公司曾多次与深圳鑫威远公司进行协商，双方对于以延长租赁期限的方式解决骏翔公司的损失问题是有共识的；（5）深圳鑫威远公司一直按照合同约定的场地面积收取租金，从未因拆迁或被认定为违建物而减免租金。因此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十一条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，骏翔公司在深圳鑫威远公司的授意下对其提供的场地上进行改造、扩建，对全部经营场地支付租金，相关改造、扩建的费用本来就应当由深圳鑫威远公司承担，更何况随后发生的拆迁费用、租金损失以及复建费用均是因深圳鑫威远公司的过错发生，故相应的损失应当由深圳鑫威远公司承担。二、一审法院错误理解租赁合同的意思表示，错误适用租赁合同的约定，错误驳回骏翔公司的反诉请求。关于2001年8月2日《租赁合同书》（广鑫-
租赁-016-2002）以及2001年8月2日《租赁合同书》（广鑫-
租赁-014-2002）中第十一条的约定，“协议期满后的财产归属：合同期满后，若无其他原因，可继续合作，如因故不能继续合作，建筑物的土建部分归甲方所有；可拆除的装饰物和柜台归乙方所有。”该条款不适用于本案，理由是：（1）复建工程不是在租赁合同正常履行的情况下发生的，是由于深圳鑫威远公司所提供场地有权利瑕疵导致政府拆迁，从而对骏翔公司造成的不必要的损失；（2）对于政府的拆迁在签订合同时不可预知，且双方在合同中对此没有约定；（3）深圳鑫威远公司对于复建工程部分一直享受租金收益；（4）对于复建工程所涉土建及装修部分，属于合同约定之外的情形，应当按照法律规定进行处理，依照前面的分析应由过错方深圳鑫威远公司予以承担。三、从社会效果来看，由骏翔公司继续承租符合广大实际经营户的利益。骏翔公司在金鹏市场经营了近二十年，对于市场的租金方面一直都以经营户的利益和市场导向为准，从不乱提价，从不要高价，与实际经营户建立了非常良好的信任关系，有非常好的信誉。四、部分涉案场地在租赁期间被政府部门认定为违建物并遭到强制拆除，过错在于深圳鑫威远公司一方，且复建费用、复建期间围闭商铺及拆除商铺造成的租金损失等并未在租赁合同中进行约定，因此，骏翔公司由此损失的拆迁费用、租金损失和复建费用均应依法由深圳鑫威远公司承担。请求法院判决：1、撤销原审判决第一项、第四项；2、骏翔公司与深圳鑫威远公司双方的租赁关系继续有效；3、深圳鑫威远公司赔偿骏翔公司在金鹏市场综合整治及升级改造过程中所支付的拆迁费376000元、复建费用7450047.75元及租金损失5332295元，合计13158342.75元；4、深圳鑫威远公司承担一审反诉受理费50380元、评估费71600元及二审诉讼费用。
被上诉人深圳鑫威远公司答辩称：一、深圳鑫威远公司与骏翔公司在2001年8月2日签订的《租赁合同书》第5条明确约定，骏翔公司负责首层商场装修的全部投资，负责商场的布局及档位设计、经营管理、治安、消防、计生等工作，保证商场的正常经营和安全。骏翔公司在该《租赁合同》生效后，是依照《租赁合同书》的约定对涉案场地进行经营管理，与所有商户签定《租赁合同》的。深圳鑫威远公司从未与骏翔公司有关联的商户签定任何合同，更没有参与骏翔公司对所有商户的经营和管理。二、深圳鑫威远公司与骏翔公司在2001年8月2日签订的《租赁合同书》第10条明确约定：骏翔公司在经营期间应遵章守法，按章纳税。否则，由此而造成的不良后果由骏翔公司负责，与深圳鑫威远公司无关。在实际经营中，在利益的驱动下，是骏翔公司将承租的周边场地，在未取得政府有关部门的批文情况下，全部改建为商铺对外租赁经营。而深圳鑫威远公司从没有参与经营，更没有因骏翔公司的违法经营增加一分钱收益。三、2009年7月27日，是广州市城市管理综合执法局铁路分局向骏翔公司发出的告知书，明确指出骏翔公司的构筑物属违法建筑，将根据法律、法规的规定，定于2009年8月1日对其开发的沙河路第二成衣批发市场实施强制拆除。同时要求骏翔公司在2009年7月30日前自行拆除，如不按期自行拆除，将按二号行动方案进行强制拆除，费用由骏翔公司承担。四、由于违章建筑的搭建者、使用者、受益者都是骏翔公司，而且政府有关部门也清楚、掌握、知晓这一事实，因此，广州市天河区人民政府办公室、广州市城市管理综合执法局铁路分局均是向骏翔公司及骏翔公司出租的业主发出通知、告知书。这些通知、告知书的接受主体均全部是向骏翔公司明确提出，拆除的期限和应承担的后果均全部是告知骏翔公司。上述通知、告知书没有一个是向深圳鑫威远公司提出。骏翔公司提出深圳鑫威远公司的默许是毫无证据的指责。深圳鑫威远公司从未授意骏翔公司对租赁的场地进行违章搭建，因此发生的相关费用理应由骏翔公司承担。六、骏翔公司因拆除违章建筑，造成的损失与深圳鑫威远公司无关。因为，深圳鑫威远公司出租给骏翔公司的建筑物和场地，不是违法建筑，更没有被政府有关部门认定为违章建筑和非法用地，目前仍在正常使用中。骏翔公司在违章建筑被拆除后，对涉案场地进行改造、扩建的根本原因，是其搭建的违章建筑自行拆除后，市场还要继续经营的需要而进行。骏翔公司因经营的需要，需对损坏的部分进行修复，这是骏翔公司的事。与深圳鑫威远公司无关。土建部分确实应属深圳鑫威远公司出资的事项，深圳鑫威远公司已按规定与其签订有《建筑工程合同书》，和通过施工图预决算，并支付了复建工程款。八、关于协议期满后的财产归属，深圳鑫威远公司与骏翔公司在2001年8月2日的《租赁合同书》第11条明确约定：如因故不能继续合作，建筑物的土建部分归深圳鑫威远公司所有，可拆除的装饰物和柜台等归骏翔公司所有。而目前骏翔公司在涉案场地均没有可供拆除的装饰物和柜台。因此，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，深圳鑫威远公司也不负有补偿的义务。同时，深圳鑫威远公司与骏翔公司在2001年8月2日签订的《租赁合同书》也没有约定，合同期满后，深圳鑫威远公司要给予补偿。九、深圳鑫威远公司租赁给骏翔公司的建筑物没有瑕疵，政府的强制拆除是因骏翔公司的过错所导致的，理应由骏翔公司承担责任。何况骏翔公司因违章搭建也取得收入。十、从社会效果看，由骏翔公司继续承租该市场对广大租赁经营户不利。从一审法院到涉案场地查明的事实看，确实证明骏翔公司目前经营的市场现已破损不堪，确实不适应今天广州市的形象，而且消防设施早巳不能适应安全需要，特别是在诉讼期间，还被消防部门给予停业整改的处罚。而骏翔公司因经营问题，也不可能再投入资金对市场进行整改升级。因此，为了维护租户的利益和社会稳定和安全，深圳鑫威远公司本着自愿原则，同意接受全部小租户，并对市场进行升级改造，进行经营管理。十一、关于骏翔公司自称600万元的投入是不真实的。从骏翔公司提供给一审的证据就可以证实，其所称的投入，都是“白条”，没有合同和付款凭证来乏证实，而且评估报告显示，涉案市场有明显的新旧二部分区别。如果按现在的实际现状，评估价值折旧后也就是100万元，只有算全部新投入，不含折旧时才有600万元。但事实上，骏翔公司已使用了这么多年，余值如果按评估方法计算，截至今日100万元都不到。深圳鑫威远公司请求二审法院在查明本案事实的基础上，驳回骏翔公司的上诉，维持一审判决。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：骏翔公司于二审期间提交以下证据：1、《合作意向书》复印件（2009年3月26日）；2、《关于对天河区濂泉西路田心村铁路宿舍及场地合同短期延期的批复》复印件（2012年5月15日），证据1、2拟证明深圳鑫威远公司于2009年涉案场地拆迁之前早已与案外人达成租赁涉案场地的合作意向，却对骏翔公司隐瞒实情并令骏翔公司配合拆迁及进行了大量复建工程，扩大了骏翔公司的损失，使得骏翔公司的资金投入无法回收；3、《证明》（2015年8月12日），拟证明深圳鑫威远公司同意骏翔公司自2012年1月1日起至今继续承租涉案场地，骏翔公司亦按时足额支付租金，原租赁合同应继续有效；4、《居民死亡医学证明（推断）书》，拟证明骏翔公司法定代表人已死亡，证据1-3是从其遗物中整理所获得，属于新的证据。深圳鑫威远公司的质证意见：对证据1、2因无原件，不确认真实性，与深圳鑫威远公司无关，对深圳鑫威远公司没有约束力；对证据3的真实性确认，对关联性不确认，按国家的规定，按属地原则，税费要由当地开的，所以才出证明给税务局，给骏翔公司拿去税务局，证明在补充协议中收取租金，给税务局开票用的；对证据4真实性确认。本院庭审后，骏翔公司向本院提交《调查取证申请书》，要求本院向广州铁路集团广深铁路实业发展总公司调取《合作意向书》、《关于对天河区濂泉西路田心村铁路宿舍及场地合同短期延期的批复》原件。深圳鑫威远公司向本院提交《申请书》，要求对深圳鑫威远公司出资新建的新建（沿街）商铺土建结构工程各项余值评估金额，从《评估报告》计算的合计各项余值评估金额总额中予以除剔，不作为骏翔公司的投入进行计价。
本院认为：骏翔公司与深圳鑫威远公司于2011年12月31日签订《补充协议》，在该协议中，双方已经确认各自的前身公司签订的《租赁合同》，因此，骏翔公司与深圳鑫威远公司之间为租赁合同关系。根据租赁合同及补充协议约定，租期至2012年3月31日到期。期满后，双方未签订合同续约，双方之间为不定期的租赁合同关系，现深圳鑫威远公司提起本案诉讼，要求解除租赁合同符合《中华人民共和国合同法》有关不定期租赁合同的解除规定，原审法院判决解除双方之间的租赁合同关系理据充分。骏翔公司要求继续延续其与深圳鑫威远公司之间的租赁合同关系没有法律依据，本院不予采纳。
关于骏翔公司主张深圳鑫威远公司支付拆迁费376000元和赔偿租金损失5332295元的问题。骏翔公司主张2009年因拆除违法建筑物而产生该费用及租金损失，该笔费用应由深圳鑫威远公司承担。本院认为，合同对于拆除违法建筑物的费用负担问题并没有约定，拆除违法建筑物属政府的行政行为，与出租人无关，出租人是依据合同约定收取租金，且发生拆除费用后，骏翔公司与广州鑫威远公司签订的2010年3月补充协议对拆除违法建筑物的事实予以确认，并给予了骏翔公司提租的优惠，现骏翔公司主张深圳鑫威远公司因此获益而应承担该笔费用依据不足。而骏翔公司将违法建筑物出租给他人导致产生租金损失，理应由其自行承担相关责任。原审法院不予支持骏翔公司的上述两项诉讼请求并无不当。
关于骏翔公司主张复建费用7450047.75元的问题。关于土建工程部分，深圳鑫威远公司提交的《建筑工程合同书》已证实向骏翔公司支付了108万元，按合同约定期满后土建部分归甲方所有。因深圳鑫威远公司对于骏翔公司提出的复建费用有异议，原审法院委托评估机构予以评估，根据评估报告第二大点的内容，至原审诉讼期间（2014年12月31日），余值为1134436.78元。对于评估报告第三大点至2014年12月31日余值为3011884.83元是评估机构根据当事人提供的收款资料计算，深圳鑫威远公司对此不予确认。骏翔公司承租涉案场地后因经营需要而进行升级改造，其目的在于吸引更多的次承租人进行经营，在合同对于租赁期限及期满后相关财物如何处理有明确约定的情况下，骏翔公司理应对其升级改造产生的费用承担责任，骏翔公司要求深圳鑫威远公司支付该笔费用没有合同依据，原审法院予以驳回骏翔公司的该项诉讼请求理据充分。
骏翔公司二审提交的证据不属于新证据且对于本案的处理结果没有影响，而骏翔公司、深圳鑫威远公司二审要求本院调查取证亦不符合证据规则的规定，本院不予接纳。上诉人骏翔公司的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费101482元，由上诉人广州市骏翔经济发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年三月二日
书 记 员 徐毅敏