江苏省丹阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1181民初1297号
原告林正。
委托代理人金文，江苏正威律师事务所律师。
委托代理人袁书珍，江苏正威律师事务所律师。
被告丹阳市德欣房地产有限公司，住所地丹阳市缇香花园19幢19-25室。
法定代表人韩建山，董事长。
委托代理人周宁，江苏尚韬律师事务所律师。
委托代理人陈瑞良，江苏尚韬律师事务所律师。
原告林正与被告丹阳市德欣房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法由代理审判员孙志平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人金文、袁书珍，被告的委托代理人周宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林正诉称：2013年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的缇香花园三期41幢6层0606号房屋，价款814287元，合同约定交付房屋的时间为2015年5月20日。原告按约付清购房款后，被告至今未向原告交付房屋。现要求法院判令被告立即向原告交付房屋，支付延期交付房屋违约金至实际交付之日，承担原告已支付的律师费10800元，本案诉讼费用由被告承担。
被告丹阳市德欣房地产有限公司辩称：被告按照合同约定的交付条件及时间通知原告接收房屋，并没有任何违约之处，不应承担违约责任，请求法庭驳回原告的诉讼请求。一、（1）对于交付条件，合同中有若干选项，但没有一个为“完成备案”，如果强行要求将完成备案作为交付条件，违背了合同的本义，同时该示范文本中交付条件选项也没有任何意义。（2）备案并非行政批准行为，并不对工程的质量有实质性的评价和影响。关于商品房交付使用的条件，现行的法律法规主要是《房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建设工程质量管理条例》第16条。《城市房地产开发经营管理条例》第16条、第17条是关于政府部门组织验收以及住宅小区综合验收的规定，该两条分别在2002年和2004年国务院关于第一批取消和调整行政审批项目的决定、关于第三批取消和调整行政审批项目的决定中予以取消。也就是说，政府不再参与竣工验收，而且住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收也不再保留。由此可见，房屋交付中的验收合格也就是《建设工程质量管理条例》第16条确定的俗称四方验收。本案中，在合同约定的交房日之前，案涉房屋已满足竣工合格的条件，被告没有任何违约行为，不应承担任何违约责任。二、在2016年1月26日质监部门已经出具建设工程质量监督报告，建议予以备案，也就是说，退一步而言，即使备案有意义，被告的违约责任承担的时点应当截止至2016年1月26日。如果法庭认为应当参照备案时间进行交付，那么合同约定的违约金就不应当予以执行，至少应调整为银行同期贷款利率。
经审理查明：2013年10月11日，原告林正与被告丹阳市德欣房地产有限公司签订商品房买卖合同及补充条款各一份，合同约定：原告（××）购买被告（××）开发建设的缇香花园三期041幢06层0606号房，总价款814287元，原告应于2013年10月11日一次性付清；被告应当于2015年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；××逾期交房的，逾期超过15日后，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年5月21日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金；合同履行过程中出现的纠纷，双方应协商解决，协商不能解决的，向房屋所在地人民法院提起诉讼，违约方应承担守约方因诉讼而承担的律师费用。
合同签订后，原告按约向被告支付了房屋价款。2015年5月15日，被告向原告寄送入住通知书，称公司将于2015年5月20日正式交房，通知原告办理交房手续。因被告未取得质量监督报告及备案表等原因，原告认为不符合交房条件拒绝收房。2016年4月20日，被告向原告寄送入住通知书（第二次），通知原告于2016年4月28日办理房屋交付手续。
另查明，缇香花园三期于2015年4月22日至4月24日通过单位工程竣工验收，于2016年1月26日取得工程质量监督报告，于2016年3月29日取得竣工验收备案表。
2015年6月3日，丹阳市公安消防大队曾向被告发出建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，要求被告就有关问题进行整改。
2016年1月28日，丹阳市住房和城乡建设局作出丹住建罚字［2016］第008-C002号行政处罚决定书，其中查明缇香花园三期存在未经综合验收违规交付的违法行为。
2016年1月29日，原告委托江苏正威律师事务所处理本案诉讼事宜，并支付代理费10800元。
在审理过程中，缇香花园三期有部分购房户根据合同约定申请仲裁，镇江仲裁委员会作出仲裁，要求本案被告向申请人支付自2015年5月21日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（以已交付的房款为基数，按每日万分之三计算），该裁决双方已实际履行。
上述事实，由商品房买卖合同、补充条款、购房发票、入住通知书、委托代理合同、代理费发票、建设工程验收消防备案检查不合格通知书、丹住建罚字［2016］第008-C002号行政处罚决定书、工程质量监督报告、竣工验收备案表、入住通知书（第二次）、（2016）镇裁字第054号裁决书及双方当事人在庭审中的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约履行。合同约定的交房条件中的“验收”，不是指建设工程竣工验收，而是指由房地产主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门完成的验收。该项验收合格的标志是，商品房开发企业取得房地产主管部门核发的竣工验收备案表。讼争房屋届至约定交付日时，仅取得单位工程竣工验收证明书，未取得竣工验收备案表，并未达到合同约定的交付条件，即被告未能在合同约定的交付之日交付房屋，构成违约，原告要求其承担违约责任，于法有据。
对于违约金，缇香花园三期在2016年3月29日已经取得竣工验收备案表，符合了约定的交付条件，被告已通知原告于2016年4月28日办理交房手续，故本院确定被告承担违约金的截止时间为2016年4月28日，关于计算标准，被告辩称合同约定的每日万分之三过高，超出原告实际损失，但鉴于仲裁就此问题已作出裁决且双方实际履行，为平衡同期楼盘购房户的利益，本院对此不宜再作调整。关于律师代理费，本院仅支持按原告胜诉金额计算的代理费，多出部分由原告自行承担。为维护市场经济秩序，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告丹阳市德欣房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林正交付房屋；
二、被告丹阳市德欣房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林正支付自2015年5月21日至2016年4月28日止的逾期交房违约金84034元（814287元×0.03%×344天）、律师代理费4622元（84034元×5.5%）；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1000元，由被告丹阳市德欣房地产有限公司负担。(此款原告已垫付，原告书面承诺同意上述费用由被告直接向其支付，本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内向原告支付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。
代理审判员 孙志平
二〇一六年六月六日
书 记 员 徐 敬
附相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损害赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适应减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。