青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终1215号
上诉人（原审被告）李志明，男，汉族，1972年7月15日出生，无固定职业，住西宁市城西区
委托代理人：杨建鹤，青海豪剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青海力盟海怡房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630000757420285A，住所地西宁市城西区
法定代表人：马海龙，董事长。
委托代理人：王伟，该公司职工。
委托代理人：蒲富华，青海竞帆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王瑞玉，女，汉族，1963年6月23日出生，户籍地址：河南省巩义市，现住西宁市城西区
被上诉人（原审被告）：李宏，男，汉族，1976年6月23日出生，个体工商户，户籍地址：云南省保山市施甸县遥，现住西宁市城西区
委托代理人：李凯鸿，青海海博律师事务所律师。
上诉人李志明与被上诉人青海力盟海怡房地产开发有限公司（以下简称力盟公司）、王瑞玉、李宏租赁合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2016）青0104民初960号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年10月31日公开开庭审理了本案。上诉人李志明的委托代理人杨建鹤，被上诉人力盟公司的委托代理人蒲富华，王瑞玉、李宏的委托代理人李凯鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李志明的上诉请求：撤销一审判决，改判李志明不承担房屋租金和违约责或发回原审法院重审。事实和理由;1、2016年4月13日双方达成解除合同协议书，并将承租房屋交回，其不存在违约的事实，即使承担2016年4月的租金，这部分租金只有73904.5元，一审判决177370.80元过高；2、本案系侵权和违约责任的竞合，力盟公司只能择一主张，一审法院同时并用属违法法律规定。
力盟公司答辩：1、一审法院认定李志明违约事实清楚，李志明截止2016年6月15日没有腾退房屋，交还房屋，双方就解除租赁合同达成一致，就返还财产，李志明并没有完全履行，房屋没有腾退，应承担租金和违约金；2、一审法院释明力盟公司选择违约或侵权，力盟选择合同违约主张权利，并无不当；3、王瑞玉在一审中称述，以李志明的名义缴纳房租，李志明作为合同相对人履行合同，对于房屋转租情况力盟公司并不知情；4、李志明没有处理好合作伙伴或次承租人的关系，导致房屋不能腾退，应另案处理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李志明的上诉请求。
王瑞玉答辩称：李志明从力盟租赁的房屋，又转租给李宏，其是李宏雇佣的管理人员，其交的房租，收据上写的是李志明的名字。一审判决其不承担责任正确。
李宏答辩称：1、原审判决认定事实清楚，李宏与力盟公司不属于合同的缔约方；2、李志明无证据证明王瑞玉、李宏与力盟之间系合同关系，综上，李志明的上诉无事实和法律依据，请求驳回李志明的上诉请求。
一审法院查明：力盟公司与李志明于2011年1月20日签订了商铺号：2-501的商业巷步行街《商铺租赁合同书》，约定将力盟公司坐落于城西区五四大街37号力盟商业巷步行街丝路巷第2号楼五层2-501号商业用房，建筑面积1499.75㎡（实测面积为1478.09㎡）租赁给李志明。之后双方按约定履行了合同。李志明在力盟公司的出租房屋内确定了自己的经营品牌“塞纳左岸（咖啡餐饮）”。合同约定2011年6月1日至2014年5月31日期间，该房屋的月租金为50元/㎡；2014年6月1日至2016年5月31日期间，该房屋的月租金为51.5元/㎡。房租第一年按每三个月限结算一次租金。第二年开始按每六个月限结算一次租金。以后每次承租方需提前30日前支付后续期限的租金。承租方应按照约定支付租金，每延期支付一天，出租方按应付款的每日万分之五加收滞纳金。逾期三十日仍然不足额支付应付的房租时，出租方即有权终止本合同。同时，双方还约定了押金、禁止转租、转让、转借、联营、调换、分包商铺及违约责任等权利和义务。2016年3月22日李志明向力盟公司书面提出合同期满后不在续约的申请。2016年4月13日力盟公司书面回复了李志明，同意在《商铺租赁合同书》终止日期为2016年4月30日解除与李志明的《商铺租赁合同书》，终止该合同的履行。要求李志明于2016年4月30日前向力盟公司交回其所承租的房屋。本案李志明未能按照与力盟公司双方的约定按期交回承租的房屋，致使双方产生纠纷。
一审法院认为，力盟公司与李志明于2011年1月20日签订了商铺号：2-501的商业巷步行街《商铺租赁合同书》双方按约履行了合同。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。2016年3月22日李志明向力盟公司书面提出合同期满后不在续约的申请。2016年4月13日力盟公司书面回复了李志明，同意在《商铺租赁合同书》终止日期为2016年4月30日解除与李志明的《商铺租赁合同书》，终止该合同的履行。要求李志明于2016年4月30日前向力盟公司交回其所承租的房屋。本案李志明未能按照与力盟公司双方的约定按期交回其所承租的房屋，具有违约行为和违约事实，应该承担违约责任。对李志明提出其并不存在拒绝腾房的事实，李志明在承租房屋后，一直交给李宏经营，且房屋已经于2016年4月13日已经交回力盟公司，不应由李志明承担违约责任和租金的意见不予采纳。对于力盟公司请求人民法院依法判令李志明、王瑞玉、李宏共同承担赔偿支付房屋租金损失共计184761.25元和违约金共计177370.8元的连带责任。鉴于本案力盟公司与李志明双方协商一致，共同签订了《商铺租赁合同书》，王瑞玉、李宏与力盟公司之间没有合同关系。鉴于合同的相对性原则，力盟公司的此项诉讼请求无法律依据，不予支持。力盟公司要求王瑞玉、李宏承担法律责任的诉求应该另案解决。李志明的违约行为确实给力盟公司造成了经济损失。因此，延期腾退出租房屋的违约责任应该由李志明承担。具体损失计算方式：租金计算依据《商铺租赁合同书》第四条：第一年50元/㎡，原告青海力盟海怡房地产开发有限公司主张本案按照第一年标准计算(月租金:1478.09㎡*50元/㎡=73904.5元/月)，租金起算时间为2016年4月1日至2016年6月15日，共计2.5个月（73904.5元/月*2.5月=184761.25元），产生租金共计184761.25元；违约金计算依据《商铺租赁合同书》第二十条：违约金为商铺年租金的20%。（73904.5元/月*12个月=886854元/年；886854元/年*20%=177370.8元），以上租金184761.25元+违约金177370.8元=362132.06元。遂判决：一、驳回力盟公司要求李志明、王瑞玉、李宏共同承担赔偿支付房屋租金损失184761.25元的诉讼请求；二、驳回力盟公司要求李志明、王瑞玉、李宏共同承担支付违约金177370.8元的诉讼请求；三、李志明支付力盟公司房屋租金184761.25元；四、李志明支付力盟公司违约金177370.8元。以上两项合计362132.06元。于本判决生效后十日内付清。本案诉讼费8272元，由李志明承担。
本院在二审期间，李志明提交了一份由力盟公司员工拍的一张照片，拟证明2016年5月初租赁场地已被力盟公司贴上封条接管的事实。力盟公司经质证，对该证据的真实性和关联性均不认可，认为具体贴在哪个门上不知道，贴封的时间也无法确定。王瑞玉经质证认为其不知道，6月初力盟公司停电停水，其职工在等工资，等工资的时候没有封门，具体封门时间我不知道。李宏经质证亦认为其不知道。
本院认为，李志明提交的照片，力盟公司经质证对该证据的真实性和关联性均不认可，且与王瑞玉陈述亦不一致，该照片无法反映贴封条的具体时间、地点，故该证据的证明效力不予确认。
对一审法院查明的事实，当事人均无异议，本院应予确认。
另查明，2016年6月15日李志明将涉案房屋腾退给力盟公司。
本院认为，李志明与力盟公司签订的租赁合同合法有效，应受法律保护。本案力盟公司是以租赁合同主张李志明承担违约责任。因力盟公司与李志明是租赁合同的主体，双方虽达成协议于2016年4月30日解除租赁合同，但要求李志明于2016年4月30日前向力盟公司交回承租的房屋，李志明未按约定交还房屋，直至2016年6月15日才将房屋腾退，李志明不仅要承担逾期交房的房屋租金，还应承担相应的违约责任。王瑞玉和李宏与力盟公司之间并不存在租赁关系，故李志明上诉主张租赁房屋的实际经营者是王瑞玉和李宏，其不应承担责任的上诉理由不能成立。李志明在合同终止后不及时交还商铺应承担违约金，但一审法院按原合同约定计算违约金明显过高，本院基于公平合理原则酌情调整，违约金参照双方合同约定的租金，从双方合同解除后至李志明实际交还房屋1.5个月租金的30%计算为33257.02元（73904.5×1.5月×30%），予以支持。李志明抗辩违约金过高的上诉理由成立，本院应予采纳。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，唯有计算违约金过高，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项规定，判决如下:
一、维持西宁市城西区人民法院（2016）青0104民初960号民事判决第一项、第二项、第三项，即一、驳回青海力盟海怡房地产开发有限公司要求李志明、王瑞玉、李宏共同承担赔偿支付房屋租金损失184761.25元的诉讼请求；二、驳回青海力盟海怡房地产开发有限公司要求李志明、王瑞玉、李宏共同承担支付违约金177370.8元的诉讼请求；三、李志明支付青海力盟海怡房地产开发有限公司房屋租金184761.25元；
二、变更西宁市城西区人民法院（2016）青0104民初960号民事判决第四项为李志明支付青海力盟海怡房地产开发有限公司违约金33257.02元。以上租金和违约金两项合计218018.27元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8272元，由青海力盟海怡房地产开发有限公司负担3309元，李志明负担4963元；二审案件受理费8272元，由青海力盟海怡房地产开发有限公司负担3309元，李志明负担4963元。
本判决为终审判决。
审判长 李宏宁
审判员 王 鹏
审判员 纳 敏
二〇一六年十一月二十五日
书记员 王 珊
附：审理本案适用的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。