湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂硚口民三初字第00419号
原告（反诉被告）：武汉大陆桥投资开发有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区多福路特58号。
法定代表人：林阿进，系该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：李磊，系该公司职员。
委托诉讼代理人（特别授权）：胡智泉，系湖北山河律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江南，女，1971年6月12日出生，汉族，湖北省武汉市人，个体工商户，住湖北省武汉市江汉区新华家园*号**楼*号，公民身份号码：4224211971********。
委托诉讼代理人（特别授权）：黄春红、王超，均系湖北立丰律师事务所律师。
原告武汉大陆桥投资开发有限公司（以下简称大陆桥公司）与被告江南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案后，被告江南于2015年12月17日提出反诉。本院依法适用普通程序，由审判员毛丽担任审判长并主审本案，人民陪审员何红武、胡莉萍参加评议，于2016年1月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大陆桥公司的委托诉讼代理人李磊、胡智泉、被告（反诉原告）江南的委托诉讼代理人黄春红、王超到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人请求本院给予其调解期限，本院予以准许。但双方当事人未能调解达成协议。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）大陆桥公司诉称并反诉辩称，江南经营我公司开发的汉正街品牌服饰批发广场5171、5172号商铺。双方于2013年6月11日签订《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》，约定租赁期限自2013年7月1日至2015年6月30日止。该租赁合同真实有效。合同到期后，我公司要求江南继续签订租赁合同，江南拒不签订书面租赁合同，但是仍向我公司支付商铺租金。在江南经营商铺过程中，我公司发现江南在武汉市的其他同类批发市场经营相同的“埃文”店铺，严重违反了双方签订的租赁合同第七条第3款第（5）项解除合同的条件：“经甲方劝阻，乙方仍未按照甲方要求时间撤离在品牌广场以外的武汉行政区域内的其它同类市场，由乙方本人或其亲属或其作为实际控制人经营的同类商铺。”为此我公司多次与江南协商，江南均置之不理，甚至指派营业员前往我公司闹事，严重影响我公司的正常工作秩序。我公司遂行使解除合同之权利，将江南堆放在承租商铺内的货物清空封存并通知江南领取。我公司于2015年11月19日邮寄了解除合同书，江南于2015年11月21日拒签。综上所述，江南拒不签订《商铺租赁合同》的行为以及违反合同约定多店经营的行为不仅严重损害我公司的品牌形象，同时也给我公司造成一定的经济损失。我公司现请求：1、解除我公司与江南之间的租赁关系；2、江南向我公司支付违约金248900元；3、江南承担本案的诉讼费。后其诉讼请求1变更为：请求确认我公司与江南之间的合同已于2015年11月21日解除。我公司请求驳回江南的反诉请求。
被告（反诉原告）江南辩称并反诉称，大陆桥公司所述与事实严重不符。2014年6月11日，我与大陆桥公司签订《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》，合同租赁期限自2013年7月1日起至2015年6月30日。我均按合同约定支付了当期应付租金。合同期满，我曾多次询问何时续签书面租赁协议，大陆桥公司均以原租赁合同尚未修改完毕拒绝，导致包括我在内的品牌批发广场50余商户均未与大陆桥公司签订书面租赁合同。2015年6月24日，我缴纳了2015年7月1日至2016年6月30日的租金513520元。大陆桥公司对我继续承租商铺没有异议，双方已构成事实租赁关系，大陆桥公司无权单方解除租赁合同。2015年11月12日，大陆桥公司以我违反“多店经营”合同条款为由，对我承租的5171-5172号商铺采取停电措施，导致我生意惨淡，无法正常经营。当天大陆桥公司向我发出书面通知，要求我务必于2015年11月13日12点之前办理相关手续，但并未以任何形式明确办理何种手续。11月16日上午，我请求大陆桥公司恢复供电，被当场拒绝。大陆桥公司指责我严重违约，要求我写出退场申请，承诺退出品牌服饰广场不再经营。我认为我并未违约，无需承担违约责任。我已预付了2015年度全年租金及物业费，在汉口北场地仅用于行政办公和货品展示，并非销售经营，由于之前在品牌广场的办公区域已被大陆桥公司收回，经多次沟通无效，才寻求他处办公。所谓我“多店经营”不符合事实，我拒绝申请退出。后我因有事离开，员工自发到大陆桥公司，再次请求恢复供电和正常运营秩序，被当场拒绝。后员工离开，直至我的店铺关门再未收到大陆桥公司任何消息。11月16日夜间，在未告知我到场、且在之前未发出任何书面的合同解除通知的情况下，大陆桥公司将我店内所有货物搬运一空并换新锁封锁店门，导致我无法销售早在六月份就已经订回来的销售货物。停业期间，我仍然按员工签订的劳动合同照常支付了员工工资。大陆桥公司已将商铺出租给他人，并无损失。大陆桥公司的行为严重侵害了我的货物所有权，导致原租赁合同实际已无法履行，该行为违反了合同约定，大陆桥公司应支付相当于六个月租金的违约金。《商铺租赁合同》中禁止多店经营的条款系大陆桥公司提供的格式条款，超出了房屋租赁合同应当约定的权利义务内容，明显限制与侵犯了我的自主经营权，严重违反了合同双方意思自治和市场公平竞争原则，属于典型的霸王条款，应当认定无效。大陆桥公司的行为违反了合同法第四十条、第五十二条的规定，现请求驳回大陆桥公司的诉讼请求，并提起反诉，反诉请求为：1、确认《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》第五条第六款、第七条第三款第五项合同条款无效，同时解除该合同；2、大陆桥公司支付违约金248900元；3、大陆桥公司退还剩余租期租金303333元；4、本案诉讼费用由大陆桥公司承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：湖北省武汉市硚口区多福路特58号5层1号房屋（建筑面积8769.31平方米）的所有权人系大陆桥公司。2013年6月11日，大陆桥公司与江南签订《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》。合同约定：大陆桥公司将该房屋的5171、5172号商铺出租给江南，租赁期限自2013年7月1日起至2015年6月30日止，第一年的租金总额为340829元，第二年的租金总额为374912元。江南所承租的商铺只能用于埃文女装品牌的经营，未经大陆桥公司书面同意，江南不得擅自更改或增减品牌。……五、经营管理的约定……6、江南承诺在租赁期间，只在该商铺经营合同约定的品牌，不在武汉市行政区域内的其它同类市场，由本人或其亲属或江南作为实际控制人经营同类商铺。……七、合同的终止、变更与解除……3、江南有下列情形之一，大陆桥公司有权单方面书面通知江南解除合同，并要求江南承担违约责任：……（5）经大陆桥公司劝阻，江南仍未按照大陆桥公司要求的时间撤离在该房屋以外的武汉市行政区域内的其它同类市场，由江南本人或其亲属或其作为实际控制人经营的同类商铺。……大陆桥公司无法定或合同约定的理由单方面终止履行合同，江南有权单方面书面通知大陆桥公司解除合同，并要求大陆桥公司承担违约责任。江南出现合同第七条第3款情形时，无论大陆桥公司是否解除合同，江南均需在接到大陆桥公司书面通知三日内向大陆桥公司支付相当于该商铺六个月租金额的违约金。当违约金不足以弥补大陆桥公司损失时，还应赔偿大陆桥公司相应损失。大陆桥公司出现违约情形时，大陆桥公司均需在违约行为发生后十日内向江南支付相当于该商铺六个月租金额的违约金。当违约金不足以弥补江南损失时，还应赔偿江南相应损失。江南的租金按实际租期结算。合同还就其它事项进行了约定。该合同签订后，双方履行了该合同。2015年6月29日，大陆桥公司向江南收取了自2015年7月1日起至2016年6月30日止的房屋租金497800元。但双方一直未续签租赁合同。后大陆桥公司发现江南在武汉市行政区域内的其它同类市场经营埃文女装品牌。2015年11月12日，大陆桥公司向江南发出《通知》，内容为：“江南租赁的汉正街品牌服饰批发广场5171、5172商铺，因在租赁期间严重违反我公司相关管理规定，我公司已多次与你方进行沟通，但仍未进行整改。现请你方务必于2015年11月13日12：00之前来我公司办理相关手续。”大陆桥公司曾于2015年11月12日对上述商铺停电。后因大陆桥公司、江南就租赁事宜未协商一致，大陆桥公司于2015年11月16日晚间将上述商铺内的货物搬出后另存放于他处。上述商铺即由大陆桥公司管理。2015年11月19日，大陆桥公司向江南邮寄了《解除租赁关系通知书》，主要内容为：“大陆桥公司决定与江南解除租赁关系，请江南在收到通知后两日内来公司领取5171-5172商铺内的货物，并办理相关手续，逾期产生的货物保管及仓储占用费用将由江南一并承担。”该邮件于2015年11月21日被拒收。2015年11月25日，大陆桥公司起诉来院，请求解除双方之间的租赁关系、江南支付违约金248900元。诉讼中，江南提出反诉，请求：确认《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》第五条第六款、第七条第三款第五项合同条款无效，同时解除该合同；大陆桥公司支付违约金248900元，并退还剩余租期租金303333元。后大陆桥公司变更其诉讼请求为：确认《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》已于2015年11月21日解除；江南支付违约金248900元。因双方当事人各持己见，调解未达成协议。
本院认为，本案的争议焦点为：1、双方当事人签订的《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》第五条第六款、第七条第三款第五项合同条款的效力？2、江南是否只在诉争商铺内经营埃文女装品牌？3、《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》是否已于2015年11月21日解除？
关于争议焦点1，大陆桥公司认为上述条款有效；江南认为上述条款无效。本院认为：大陆桥公司与江南签订的《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定。江南虽然主张该合同第五条第六款、第七条第三款第五项系格式条款，明显限制其自主经营权，严重违反了合同双方意思自治和市场公平竞争原则，但江南未提供充分的证据予以证明，且双方当事人在该合同约定的租期内均已按照约定履行了自己的义务，双方当事人是在合同约定的租期届满后、江南续交一年租金继续承租的情况下才对上述条款的效力发生争议的，故上述条款应为有效。
关于争议焦点2，大陆桥公司认为江南未按约定只在诉争商铺内经营埃文女装品牌；江南认为其只在诉争商铺内经营埃文女装品牌的经营。本院认为：大陆桥公司已提供证据证明江南除在诉争商铺内经营埃文女装品牌外，还在武汉市行政区域内的其它同类市场经营埃文女装品牌。江南虽然予以否认，主张其在汉口北市场仅用于行政办公和货品展示，但其未提供充分的证据予以证明，故本院对江南的该主张不予认定。
关于争议焦点3，大陆桥公司认为该合同已于2015年11月21日解除；江南认为该合同还未解除。本院认为：虽然大陆桥公司于2015年11月19日向江南邮寄了《解除租赁关系通知书》，但该邮件于2015年11月21日被拒收，双方就租赁事宜一直有争议，故大陆桥公司请求确认该租赁合同已于2015年11月21日解除，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，大陆桥公司与江南签订的《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》有效。该合同约定的租期届满后，双方虽然未续签租赁合同，但大陆桥公司向江南收取了自2015年7月1日起至2016年6月30日止的房屋租金497800元，故原租赁合同继续有效，双方当事人应按照约定履行自己的义务。江南请求确认该租赁合同第五条第六款、第七条第三款第五项的条款无效，无事实和法律依据，本院不予支持。大陆桥公司请求确认该租赁合同已于2015年11月21日解除，本院不予支持。诉讼期间，因大陆桥公司、江南均同意解除该租赁合同，本院予以准许。江南在承租期间未按约定只在诉争商铺内经营埃文女装品牌，属违约行为，其应承担相应的违约责任。大陆桥公司在租赁合同未解除的情况下于2015年11月16日晚间将江南承租商铺内的货物搬出后另存放于他处，亦属违约行为，其亦应承担相应的违约责任。由于大陆桥公司、江南均有违约行为，其分别应向对方支付的违约金互抵较为合理。大陆桥公司造成江南自2015年11月17日起即无法使用其承租的商铺，故江南不应支付自2015年11月17日起至2016年6月30日止的房屋租金，现江南请求大陆桥公司退还剩余租期租金303333元，有理，本院予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除武汉大陆桥投资开发有限公司与江南签订的《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》。
二、武汉大陆桥投资开发有限公司在本判决生效之日起五日内向江南退还租金303333元。
三、驳回武汉大陆桥投资开发有限公司的其它诉讼请求。
四、驳回江南的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5034元、反诉案件受理费4911元，武汉大陆桥投资开发有限公司负担4911元，江南负担5034元。（武汉大陆桥投资开发有限公司已预付5034元、江南已预付4911元，江南在本判决生效之日起五日内向武汉大陆桥投资开发有限公司支付123元。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费9945元，款汇湖北省武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17079501040003967；开户行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 毛 丽
人民陪审员 何红武
人民陪审员 胡莉萍
二〇一六年九月十二日
书 记 员 金丽芳