黑龙江省佳木斯市郊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郊民初字第422号
原告吴XX，身份证号：2308031959********，男，1959年6月14日出生，汉族，无职业，现住佳木斯市向阳区兴工社区*组**号。
委托代理人关XX，佳木斯市XX法律服务所法律工作者。
代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解，代收法律文书。
委托代理人吴XX（吴XX之兄），男，个体。
被告孙XX，男，汉族，1968年12月5日出生，现住佳木斯市莲江口镇长胜村。
委托代理人张XX，鹤岗市XX法律服务所法律工作者。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。
委托代理人张XX，黑龙江XX律师事务所律师。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。
被告聂XX，女，71岁，系被告孙XX之母（其他信息不详）。
委托代理人孙XX，男，汉族，1968年12月5日出生，与被告聂XX系母子关系。
代理权限：代为承认、放弃诉讼请求，进行调节，代收法律文书。
第三人毛XX，男，1976年7月18日出生，无职业。
第三人邢XX，男，1972年7月29日出生，无职业。
原告吴XX与被告孙XX、聂XX，第三人毛XX、邢XX确认合同效力纠纷一案，本院于2014年2月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月11日、6月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人关XX、吴XX，被告孙XX及其委托代理人张XX、张XX，被告聂XX的委托代理人孙XX（本案第一被告）到庭参加诉讼，第三人毛XX、邢XX经依法传唤，无正当理由拒不庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1998年9月16日，经原告与案外人孙录（已故）协商一致，签订了房屋买卖协议，约定孙录（已故）将坐落在佳木斯市郊区莲江口镇长胜村的房屋【房屋所有权证号为：佳房私字第9507403号】出卖原告，并将集体土地建设用地使用证【佳郊莲集建（96）字第4010518号】交付给原告，房屋面积为360平方米，总价款为100000元，原告当日交清房款，孙录出具收条一张，同时将该房屋所有权证和集体土地建设用地使用证也一并交给了原告。协议签订后，鉴于孙录（已故）无房居住的实际困难，原告同意孙录及家人继续在该房屋居住，并同时看护好房屋和院落，原告不再另行支付报酬。约定原告使用该房屋时，孙录（已故）无条件及时搬出。但原告一直未利用诉争房屋，但每年都去看几次。2012年末，原告发现有人在原告购买的院内建房。随后了解到被告父亲孙录已于2009年11月29日病故，原告于1998年购买的房屋，已被第三人毛XX、邢XX购买，并于2011年分别办理房屋所有权登记。
综上所述，原告认为自己于1998年购买的房屋虽未办理房屋所有权转移登记，但与房屋所有权人孙录签订房屋买卖协议，是合法有效的。孙录死亡后，其继承人理应按着我国《继承法》规定继续履行并协助原告办理房屋所有权转移登记的义务。现因被告孙XX擅自将诉争房屋出卖给第三人，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求1、依法确认原告与被告孙XX之父孙录签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、依法确认被告孙XX之父孙录与第三人毛XX之间签订的《卖房文约》无效；3、依法确认被告孙XX之父孙录与第三人邢XX之间签订的《卖房文约》无效；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告孙XX辩称：一、原告与孙录签订的房屋买卖协议中“孙禄”签字是伪造的，该房屋买卖协议未生效。二、即使孙录与原告签订了房屋买卖协议，该协议也无效。依照法律规定房屋买卖属要式法律行为，必须进行登记，而原告与孙禄之间签订的房屋买卖协议在长达16年的时间里从未进行任何形式的登记，也未实际履行，因此无效。该房屋买卖协议中的房屋为被告聂XX与孙录夫妻所共有财产，聂XX从未知晓而且也未同意孙录卖房，依照法律规定共同财产之共同共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产的行为无效。按照我国土地管理法律法规中关于“禁止城镇居民在农村购买宅基地的规定”该房屋买卖协议也属无效。三、原告将孙XX列为被告属于程序错误，孙XX作为被告主体不适格。
被告聂XX辩称：本案中房屋买卖协议中的房屋为被告聂XX与孙录夫妻所共有财产，聂XX从未知晓而且也未同意孙录卖房，依照法律规定共同财产之共同共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产的行为无效。
第三人毛XX辩称：2011年10月17日，经聂XX授权委托，其子孙XX、孙国宝与我签订房屋买卖协议，并办理过户手续。
第三人邢XX未到庭，亦未答辩。
依据被告孙XX的申请，经原告与被告孙XX共同选择的黑龙江省普利斯司法鉴定中心文检检验鉴定结果为：1、送检的1998年9月16日房屋买卖协议上落款甲方处署名“孙禄”的签名是孙禄本人所书写；2、送检的1998年9月16日收条上收款人署名“孙禄”的签名是孙禄本人所书写。
经庭审质证，原告对鉴定结论未提出异议。被告孙XX、聂XX对鉴定结论提出异议，认为房屋买卖协议和收条上“孙禄”签名不是孙录本人签名。第三人均未到庭，亦未质证。
本院经审查认为，黑龙江省普利斯司法鉴定中心是原、被告双方共同选择的具有合法鉴定许可的鉴定机构，鉴定人员具有鉴定资质，故本院对其鉴定结果予以采信。被告虽有异议但未能提供相反证据，本院不予支持。
原告为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、原告身份证复印件。证明原告诉讼的主体身份。
经庭审质证，被告孙XX、聂XX、第三人毛XX对原告提交的证据的真实性未提出异议，本院予以采信。
证据二、房屋买卖协议书及收条各一份。证明1998年9月16日通过债务形式，被告孙XX父亲孙禄将争议的房屋以100000元的价格抵偿给原告。
经庭审质证，被告孙XX提出房屋买卖协议书和收条上“孙禄”签名不是孙录本人签的，收条日期有涂改，因此该证据不具有真实性，该组证据法院不应采信。债务100000元如何产生，原告应举证证实。被告聂XX提出丈夫孙录与原告签订房屋买卖协议自己不知道。第三人毛XX提出事实情况不清楚。
本院经审查认为，依据被告孙XX申请，由黑龙江省普利斯鉴定中心鉴定，房屋买卖协议书和收条上“孙禄”签字是孙录本人所书写，因此房屋买卖协议书和收条的真实性本院予以采信。
证据三、佳木斯市私房所有权证佳房私字第9507403号、佳郊莲集建（96）字第4010518号集体土地建设用地使用证各一本。证明孙录于1998年9月16日与原告吴XX共同签订房屋买卖协议后，将其合法有效的私房所有权证书及土地建设用地使用证交给原告。
经庭审质证，被告孙XX、聂XX、第三人毛XX对私房所有权证及土地使用证的真实性未提出异议，对原告证明的观点有异议，认为这两个证件应与聂XX有直接关系，私房所有权证与土地使用证不是孙录个人所有，是共有人家庭共有，是不是孙录本人交给原告，原告应举证证实。
本院经审查认为，被告孙XX、聂XX及第三人毛XX对原告提交的证据真实性未提出异议，本院予以采信。其认为上述两个证据不是孙录本人交给原告，原告应举证证实的观点没有法律依据，本院不予支持。
证据四、死亡注销人员详细信息表一份。证明公安机关已载明孙录于2008年11月29日死亡。
经庭审质证，被告孙XX对原告提交的证据的真实性无异议，但认为与本案没有直接的关联性。被告聂XX对真实性提出异议，孙录死亡时间应是2009年11月29日。第三人毛XX未质证。
本院经审查认为，被告孙XX、聂XX对孙录死亡的观点未提出异议，本院予以采信。关于死亡时间结合公安机关卷宗笔录，可以认为孙录于2008年11月29日死亡系录入错误，应为2009年11月29日。
证据五、佳木斯郊区莲江口房产管理处复印的第三人买房文约及佳木斯市佳信公证处（2011）黑佳信证内民字第888、889公证书各两份，佳木斯市郊区莲江口镇长胜村民委员会证明一份，佳木斯日报2011年11月9日声明一份。证明被告隐瞒事实真象，恶意无效地处分原告的合法财产的事实经过。
经庭审质证，被告孙XX、聂XX、第三人毛XX对原告提交的证据的真实性未提出异议。但孙XX、聂XX对原告提出的被告恶意处分原告合法财产不认可，认为房屋更名手续经过挂失、公证部门的公证，是依照程序办理过户手续，过户手续合法有效。
本院经审查认为，被告孙XX、聂XX及第三人毛XX对原告提交的证据真实性未提出异议，本院予以采信。结合被告孙XX在公安机关的笔录，可以认定孙XX故意隐瞒事实真象以获取相关过户手续的事实，但原告是否已合法取得诉争财产的所有权还需其他证据佐证。
证据六、佳木斯市公安局郊区公安分局刑事侦查大队询问笔录四份。证明被告已向公安机关承认对第三人说谎卖房的事实经过，被告恶意处分原告的合法财产的事实陈述，以及第三人未按法定程序买卖房屋，不是善意取得的事实。同时原告在公安机关已明确说明合法买卖孙录房产的经过及在场人员和交钱的事实。
经庭审质证，被告孙XX对吴XX在公安机关做的笔录的真实性提出异议，认为吴XX的笔录属于其自行陈述，不应作为证据使用，孙XX的笔录以现在当庭陈述为准。孙XX不知道房子有没有卖给原告，孙录将房屋和土地抵押给吴XX，没有办理手续，抵押无效，孙XX代替母亲出卖房产合法有效。第三人毛XX认可自己在公安局做的笔录是真实的。
本院经审查认为，公安机关的讯问笔录系经合法程序取得，真实有效，本院予以采信。被告孙XX认为以当庭陈述为准，否认在公安机关的陈述，没有法律依据，本院不予支持。其认为孙录将房屋和土地抵押给吴XX，没有办理手续，抵押无效的观点，与其在公安机关陈述不符，本院不予支持。
第三人邢XX未到庭，亦未质证。
被告孙XX为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、长胜村民委员会证明一份。证据内容：我村村民孙录与聂XX系合法夫妻关系，1985年建造了一栋红砖结构房屋，面积360平方米。证明争议的房屋属夫妻共同财产，孙录不应单独支配。
经庭审质证，原告对被告提交的证据的真实性未提出异议，对证明问题有异议，该360平方米房屋是孙录和聂XX的合法财产，在处分给原告时，聂XX是知情的。被告聂XX、第三人毛XX对证据的真实性未提出异议。
本院经审查认为，原告吴XX、被告聂XX、第三人毛XX对证据的真实性未提出异议，本院予以采信。
依据被告孙XX的申请，经原告与被告孙XX共同选择的黑龙江省普利斯司法鉴定中心文检检验鉴定结果为：1、送检的1998年9月16日房屋买卖协议上落款甲方处署名“孙禄”的签名是孙禄本人所书写；2、送检的1998年9月16日收条上收款人署名“孙禄”的签名是孙禄本人所书写。
经庭审质证，原告对鉴定结论未提出异议。被告孙XX、聂XX对鉴定结论提出异议，认为房屋买卖协议和收条上“孙禄”签名不是孙录本人签名。第三人均未到庭，亦未质证。
本院经审查认为，黑龙江省普利斯司法鉴定中心是原、被告双方共同选择的具有合法鉴定许可的鉴定机构，鉴定人员具有鉴定资质，故本院对其鉴定结果予以采信。被告虽有异议但未能提供相反证据，本院不予支持。
被告聂XX与第三人未向法庭提交证据。
根据本院审查认定的证据，结合当事人陈述，可以认定以下基本事实：被告孙XX与案外人孙录（已故）是父子关系，被告案外人聂XX与孙录（已故）是夫妻关系。原告吴XX与其兄吴金喜与被告孙XX父亲孙录存在债务关系，1998年9月16日，经原告吴XX之兄吴金喜与孙录协商一致，替原告与孙录签订了房屋买卖协议，协议约定孙录（已故）将坐落在佳木斯市郊区莲江口镇长胜村的房屋【房屋所有权证号为：佳房私字第9507403号】出卖给原告，并将集体土地建设用地使用证【佳郊莲集建（96）字第4010518号】交付给原告，房屋面积为360平方米，总价款为100000元，原告以债权及现金与孙录当日结清了房款，孙录出具收条一张，同时将该房屋所有权证和集体土地建设用地使用证也一并交给了原告。协议签订后，孙录及家人（包括二被告）继续在该房屋居住，原告不再另行支付报酬，但始终未实际使用及管理诉争房屋。2012年末，原告发现第三人在诉争房屋院内建房，并得知孙录已于2009年11月29日病故，诉争房屋已由被告孙XX卖给第三人毛XX、邢XX，并于2011年分别办理了房屋所有权登记。原告认为其购买的房屋虽未办理房屋所有权转移登记，但与房屋所有权人孙录签订的房屋买卖协议，是合法有效的。现因被告孙XX、聂XX将诉争房屋出卖给第三人，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。
本院认为，原告吴XX与被告孙XX父亲孙录于1998年9月16日签订的房屋买卖协议虽系双方当事人的真实意思表示，且双方已结清房款，但《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。本案原告系城镇居民，国务院国办发（2007）71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”……。因此双方签订的农村房屋买卖合同是无效合同，故原告请求确认与被告孙XX之父孙录签订的《房屋买卖协议》合法有效，本院不予支持。关于原告请求确认被告孙XX之父孙录与第三人毛XX、邢XX之间签订的《卖房文约》无效的诉请，本院已查明第三人毛XX、邢XX与孙录签订《卖房文约》时，孙录已经死亡，孙录签名非本人签字，且第三人的代字人刘玉林也未出庭作证，故《卖房文约》不具有真实性。同时，被告孙XX、聂XX明知孙录已死亡，却隐瞒事实以获取相关过户手续，而第三人也私自与未取得房屋处分权的被告签署《卖房文约》，亦属无效。况且第三人毛XX、邢XX也均系城镇居民，依据国务院国办发（2007）71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，其双方签订的《卖房文约》均为无效协议。综上，原告请求确认被告孙XX之父孙录与第三人毛XX、邢XX之间签订的《卖房文约》无效的诉请，本院予以支持。故依据《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
确认被告孙XX之父孙录与第三人毛XX之间2011年10月10日签订的《卖房文约》无效；
确认被告孙XX之父孙录与第三人邢XX之间2011年10月10日签订的《卖房文约》无效；
驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审 判 长 初德凯
人民陪审员 李殿奎
人民陪审员 周 发
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 李妍妍