赤峰市红山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）红民初字第2205号
原告胡玉娟，女，蒙古族，住赤峰市红山区。
委托代理人张柏松，赤峰市红山区长青法律服务所法律工作者。
被告包商银行股份有限公司赤峰分行，住所地赤峰市红山区。
法定代表人刘玉梅，行长。
委托代理人侯秉刚，系该行职工。
委托代理人张晓利，系该行职工。
被告苏瑞臣，男，汉族，个体工商户，住赤峰市红山区。
被告杨树成，男，汉族，住赤峰市红山区。
被告贾玉华，女，汉族，住赤峰市红山区。
二被告委托代理人苏瑞臣，男，自然情况同前。
原告胡玉娟与被告包商银行股份有限公司赤峰分行（以下简称包行赤峰分行）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2012年11月29日作出（2011）红民初字第3918号民事判决书。被告包行赤峰分行不服，提起上诉。赤峰市中级人民法院于2013年3月25日作出（2013）赤民三终字第45号民事裁定书，决定将该案发回本院重审。在诉讼过程中，因苏瑞臣、杨树成、贾玉华系本案必要共同诉讼人，本院依职权追加该三人为本案被告参加诉讼，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡玉娟及其委托代理人张柏松、被告包行赤峰分行的委托代理人侯秉刚、张晓利，被告苏瑞臣及被告杨树成、贾玉华的委托代理人苏瑞臣到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告胡玉娟诉称，其在赤峰市红山区西屯办事处新天地小区自有地下一层开办“同一首歌”歌厅。2011年10月13日早晨，其发现楼上包行赤峰分行所有的商厅积存大量水，造成其房屋屋顶装修及物品被水严重浸泡。因被告商厅长期无人管理，其被迫将门砸开。经查漏水点系三楼棚顶内的房屋暖气管路跑水及被告所有的商厅地热管路漏水。被告包行赤峰分行未能尽到注意防范义务，任凭地热管路漏水及大量暖气水长时间积存，导致浸泡其房屋装修及物品，造成了其损失，已构成侵权。赤峰市公证处人员就现场被泡情况予以现场公证。事发后，其多次找被告进行协商处理，但被告对此置之不理。故请求法院依法判令被告承担2008年-2011年的财产损失费384000元，判令被告承担本案的诉讼费用。
在诉讼过程中，原告将赔偿数额变更为382220.80元，并对其诉讼请求进行了细化，其主张的382220.80元为四个取暖季度期间的损失。
被告包行赤峰分行辩称，1、原告所称从2008年至2011年10月13日前因被告暖气管道跑水所受到的损失（也就是除本案中2011年10月13日跑水外）没有相关证据证明，而且也没相关损失的证明，并且即使原告在2008年至2011年10月13日前存在其所称的损失，也因已过诉讼时效而不能获得赔偿。2、其单位不应对原告胡玉娟的损失承担赔偿责任。主要理由如下：（1）损失不是其单位造成的。根据原告胡玉娟所提供赤峰市公证处的公证书所证明的事实，胡玉娟所遭受的财产损失并不是其单位所有的房屋跑水造成的，而是因位于三楼苏瑞臣家门前的暖气管道跑水造成的。（2）其单位不应承担损失扩大的责任。原告在发现跑水后并没有在第一时间通知其单位，而是将其单位原所有的一楼房屋卷帘门撬开后一段时间才通知其单位。其单位在接到原告通知后，第一时间派人前往其单位原有房屋（现已被胡玉娟竞拍取得）扫水，以避免损失扩大，而且其单位也没有追究原告胡玉娟因紧急避险而破坏其单位门锁的补偿责任，所以，其单位不应对未防止损失扩大的责任负责。如果有未及时采取处置措施而致损失扩大的责任的话，那么该责任应该由原告承担，因为原告在发现自已财产遭受损失后，并未采取有力措施避免损失扩大，即使在将其单位门锁撬开的情况下，也没有将地面积水进行清扫，而是放任损失进一步扩大。3、原告的损失应由管道的所有者或管理者承担。根据原告胡玉娟所提供的赤峰市公证处的公证书所证明的事实，胡玉娟所遭受财产损失并不是其单位所有的房屋跑水造成的，而是因位于三楼苏瑞臣家门前的暖气管道跑水造成的，所以原告的损失应由该管道的所有者或者管理者承担。4、即使其单位应该为原告的损失承担责任，也应该按照自身房屋占全楼面积的比例承担责任。根据跑水点的位置是位于公共楼道的位置，物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据该条规定，该管道应该为该楼所有业主共同所有，在无法确定份额的情况下，应该推定共同共有，应该按照自身房屋占全楼面积的比例承担责任，也就是说包括原告在内的所有业主都应该按照自身房屋占全楼面积的比例承担责任。5、即使其单位应按照第三条所述承担赔偿责任，那么该赔偿责任应由原告胡玉娟承担。原告在明知其单位房屋有纠纷的情况下，在其单位拍卖该房屋时，通过竞买取得该房屋，而且其单位在拍卖活动过程中，也将该房屋的瑕疵进行说明，原告也对此予以认可，那么在原告取得该房屋后，该房屋所有纠纷的后果均应由原告承担。
综上所述，其单位不应该对原告的损失承担赔偿责任，原告的损失应由管道的所有者或者管理者承担；即使其单位应该为原告的损失承担责任，也应该按照自身房屋占全楼面积的比例承担责任，且该责任也由于原告拍卖取得其单位的房屋而由原告承担。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告苏瑞臣、杨树成、贾玉华三人辩称，漏水管路的主权不属于其三人，也不由其三人管理，漏水与其三人无关。因此，其三人不应当承担赔偿责任。
原告胡玉娟为支持其诉讼主张提供如下证据：
1、（2011）赤证内字第3054号公证书一份及公证处录制的视听光盘一张，证明原告的财产损失是由被告包行赤峰分行所有的商厅漏水造成的。
2、2009年12月18日由原告自行录制的视频资料一份，证明2009年12月18日被告包行赤峰分行所有的房屋再次漏水，原告找到被告包行赤峰分行的相关领导对漏水情况进行勘察，并对相关损失协商进行赔偿。另，证明漏水情况在2008年11月份就已经开始。
3、赤峰富龙热力有限公司出具的证明一份，证明2008年11月至2011年11月份的四个取暖期，包行赤峰分行所有的房产内的管道都在漏水。
4、赤峰市红山区价格认证中心出具的赤红发改认经鉴字（2012）26号价格鉴定结论书及赤红发改认经鉴字（2012）26号价格鉴定说明书各一份，证明房屋漏水给原告造成的损失情况。
5、证人出庭作证称，2008年11月份，其接到报修电话，说是同一首歌歌厅跑水了，其当时去了，看到地面有水。在一层大厅有一个地盘管分流器，后来其就把这个地盘管分水器给关了。第二天去了以后不跑水了，证明是地盘管在漏水。这是地盘管的质量问题，与其所在的公司无关。2009年通水之后不长时间，同一首歌歌厅又跑水了，又是一层大厅分水阀门打开了。2011年同一首歌老板找到其，说是把那个房子买下来了，让其换阀门，后来就给换了阀门。
被告包行赤峰分行对原告所举证据质证意见如下：
对证据1公证书及所附光盘的真实性没有异议，但对证明内容有异议。这份公证书明确记载是三楼楼梯右侧，证明是三楼跑水导致的。
对证据2原告自行录制的视频资料的真实性及所证明的内容均有异议，理由是：原告所出具的音像资料录制的时间不明确。根据相关法律规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，原告对音像材料中所出现的人员未提供相关证据证明其系包行赤峰分行的职工。因此，对录像中出现的人员及其谈话内容均不予认可。
对证据3富龙热力公司出具的证明的真实性没有异议，但对该证明里记载的内容有异议，理由是：富龙热力公司接到报修后，应当有记载，对于维修情况应当有维修记录。该份证明所记载的时间为“2008年大概11月中旬”，证明当时“蒙小维修站”并未对报修情况予以记载，原告也未提供富龙公司有关维修情况记录的相关证据。综上，富龙公司并未对现场勘察维修。而且，该份证明对一楼大厅地热盘管阀门质量问题的确认方式仅仅是“初步断定”、“用手摸水有温度，证明是余热水”、“怀疑”等推断性说法，对于漏水是否是由于一楼大厅地热盘管跑水所致，并没有明确的、专业的、可以令人信服的结论。另，即使维修人员在2008年大概11月中旬对一楼大厅进行过维修，但其在2011年11月份之前没有去过现场的情况下却证明“该用户没有听取维修人员的告知，于2009年至2010年采暖期该用户一直没有维修仍在使用”属于主观臆断。因此，该份证明不具有证据效力。
对证据4鉴定书的真实性没有异议，对证明内容有异议。这份证据只能证明原告在2011年10月13日受到的损失，并不能证明其他时间段的损失。
对证据5出庭作证的证人证言有异议，该证人所陈述的内容并不能证明其所要证明的问题，报修应有登记和维修记录本，且证人陈述的内容与富龙出具的证明有相矛盾之处。其单位原所有的房产是在2011年12月份更换的房主。
被告苏瑞臣、杨树成、贾玉华三人对原告所举证据均没有异议。
被告包行赤峰分行及被告苏瑞臣、杨树成、贾玉华未提供证据。
本院对原告所举证据依法认证如下：
对原告提交的证据1、4，四被告对其真实性没有异议，该两份证据能够反映出原告房屋受损的事实及损害情况，予以确认。对原告提交的证据2，因被告包行赤峰分行对其真实性有异议，对录像资料中出现的人物的身份不予认可，现录像资料中的人物是否系被告包行赤峰分行的工作人员，原告未提供相关证据进行佐证，故不予确认。对原告提交的证据3、5，被告包行赤峰分行对其有异议，但在被告包行赤峰分行的答辩中称在拍卖涉案一层房产时其单位对房屋存在的瑕疵向原告胡玉娟进行了说明，并认可涉案一层房屋存在纠纷。据此，可确认包行赤峰分行所有的一层房产存在一定的瑕疵，依据包行赤峰分行上述答辩意见并结合原告提交的该两份证据能够证明被告包行赤峰分行原所有的一层房产的地热管路存在漏水情况，故对该两份证据予以确认。
依据以上认定的证据，结合原、被告各方陈述，本院查明如下事实：
原告胡玉娟系坐落于赤峰市红山区西屯办事处新天地小区3号楼负一层“同一首歌”歌厅的业主及用于经营同一首歌歌厅所在房产的所有权人。被告包行赤峰分行所有的房产位于同一首歌歌厅的楼上即涉案楼房的一层。被告苏瑞臣、杨树成、贾玉华共同所有的房产位于涉案楼房的三层。
2011年10月13日，被告包行赤峰分行所有的商厅内存有大量积水，在三楼楼梯右侧棚顶内的暖气管路上有一处漏水点。包行赤峰分行所有的商厅内的积水渗入到同一首歌歌厅内，将歌厅内的部分装修及设备浸泡。原告于当日向赤峰市公证处申请保全证据。2011年10月20日，赤峰市公证处制作了（2011）赤证内字第3054号公证书，该公证书记载：公证处接到胡玉娟的公证申请后，指派公证员进行了办理，2011年10月13日，公证处公证员与胡玉娟共同来到赤峰市红山区园林路北段西侧新天地小区3#楼地下室“同一首歌”歌厅，发现该歌厅接待处右侧房顶有一处正在滴水。上到一楼，发现该楼东北角地面有大量流水，该水流系从该楼东北角的一个无牌匾的大门内流出，顺水流上到该楼三楼，发现该三楼楼梯右侧顶棚内部一根水管有一个漏水点，正在往外大量喷水。公证人员张巍对上述情况进行了现场录像，公证员制作了《赤峰市公证现场记录》一份。根据胡玉娟的申请，赤峰市公证处公证人员张巍、巴根于2011年10月15日，再次来到赤峰市红山区园林路北段西侧新天地小区3#楼地下室“同一首歌”歌厅。发现该歌厅多个包房多处房顶及走廊的装潢存在不同程度、不同面积被水浸泡及滴水现象，公证员巴根、张巍与胡玉娟和歌厅管护人员对被水浸泡的物品进行了清点。公证人员张巍对上述情况进行了现场录像，公证员巴根制作了《赤峰市公证现场记录》一份。原告胡玉娟以财产损害赔偿为由诉至本院，要求赔偿其各项损失384000元。
2011年11月18日，原告申请本院委托有鉴定资质的机构对赤峰市红山区园林路北段西侧新天地小区3#楼地下室“同一首歌”歌厅被水浸泡装修及财产损失进行了价格鉴定。2012年6月18日，赤峰市红山区价格认证中心出具了赤红发改认经鉴字（2012）26号价格鉴定结论书，该鉴定书记载，鉴定中心受理委托后，于2011年12月13日对委托价格鉴定的位于赤峰市红山区园林路北段西侧新天地小区3#楼地下室“同一首歌”歌厅被水浸泡装修及财产进行了现场勘查。依据赤峰市公证处（2011）赤证内字第3054号公证书中所载的内容，结合对红山区装饰装修材料、灯光音响器材的市场价格调查，客观合理的对被水浸泡装修及财产损失进行价格鉴定，鉴定结论为：（一）被水浸泡装修损失的市场价格为：47724.20元；（二）被水浸泡财产损失的市场价格为：47965.00元。2012年9月6日赤峰市红山区价格认证中心针对其作出的赤红发改认经鉴字（2012）26号价格鉴定结论书作出说明，该说明记载：我中心出具的赤红发改认经鉴字（2012）26号《关于被水浸泡装修及财产损失的价格鉴定结论书》，价格鉴定结论是依据现场勘查标的物的实际现状、己使用年限，确定标的物的综合成新率，并结合市场价格调查进行鉴定的。
根据上述鉴定结论，原告将诉讼请求变更为382220.80元，即以鉴定结论为依据，计算了四个取暖季度期间的损失，并明确只向被告包行赤峰分行主张相关民事权利。
2011年12月16日，原告胡玉娟通过拍卖程序取得被告包行赤峰分行所有的一层房产的所有权。在拍卖时，被告包行赤峰分行将其所有的涉案一层房产存在的瑕疵向原告进行了说明。
2013年8月23日，法庭组织原告、被告包行赤峰分行及被告苏瑞臣到本案所涉漏水的楼房对三楼棚顶内的漏水点部位及地板水渗入部位进行现场指认。在现场指认中，原告及二被告未能指认出三楼棚顶内的具体漏水部位。在现场指认过程中，各方对以下事实形成一致认识：一是三楼棚顶内的漏水点管路系供热管路，三楼棚顶内的漏水管路应属三楼之上用户所有。二是（2011）赤证内字第3054号公证书所附光盘中体现的原告所经营的“同一首歌”歌厅的大楼负一层棚顶的漏水是从被告包行赤峰分行所有的一楼大厅的楼板渗入。三是涉案楼房无物业管理单位，管理模式是采取谁的产权部分由谁自行管理。
另查明，被告包行赤峰分行称对涉案房产采取的管理模式是每十天到十五天到涉案房产视查一次。包行赤峰分行原所有的一层房产的地热管路在供暖期存在漏水情况。
本院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条第一款第六（项）规定，承担侵权责任的方式主要有：……（六）赔偿损失……。本案中，原告与被告包行赤峰分行的不动产上下相邻，被告包行赤峰分行作为损害发生时一层房产的房屋所有权人，其对自己所有的房产应善尽管理义务，现因其怠于履行管理义务，未及时清理商厅内的积水，导致积水渗漏到原告经营的负一层的歌厅中，并给原告造成了财产损失，其对该损害后果存有过失，对此应当给予赔偿。
对于因房屋渗漏给原告胡玉娟造成的财产损失数额的认定，依据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”的规定，本案中有赤红发改认经鉴字（2012）26号价格鉴定结论书及2012年9月6日赤峰市红山区价格认证中心对26号价格鉴定书作出的说明在卷佐证，故对鉴定出的财产损失即被水浸泡装修损失47724.20元、被水浸泡财产损失47965.00元，总计95689.2元，予以确认。
关于原告胡玉娟主张的2008年至2010年的损失，因其未能举出证据证明其诉讼主张，不予支持。
综上，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及上述律规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告包商银行股份有限公司赤峰分行于本判决生效后五日内赔偿原告胡玉娟各项损失合计人民币95689.2元；
二、驳回原告胡玉娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3530元，鉴定费1200元，合计4730元（原告已预交），原告胡玉娟负担2380元，被告包商银行股份有限公司赤峰分行负担2350元，邮寄送达费60元（原告已预交），原告负担40元，被告包商银行股份有限公司赤峰分行负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 杨锐琪
审 判 员 李建坡
人民陪审员 陈国安
二〇一三年十二月五日
书 记 员 肖金新