北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6236号
上诉人（原审原告）：宋桂森（案外人），男，1955年7月19日出生。
委托诉讼代理人：王健勇，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔丽雅（宋桂森之儿媳），住北京市东城区。
被上诉人（原审被告）：申海鸥（被执行人），男，1981年11月5日出生。
委托诉讼代理人：卞一璐，北京市广盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吕仁山（申请执行人），男，1965年3月26日出生。
上诉人宋桂森与被上诉人申海鸥、吕仁山案外人执行异议之诉上诉一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初15178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宋桂森上诉请求：1.撤销北京市东城区人民法院2018年4月27日作出的（2017）京0101民初15178号民事判决书；2.改判支持宋桂森一审诉讼请求，即判令不得执行北京市东城区东花市北里东区7号房屋（以下简称涉案房屋）并解除相应的查封措施；3.诉讼费由申海鸥、吕仁山负担。事实与理由：一审法院认定事实错误。由北京市第二中级人民法院（2017）京02民终5581号民事判决书显示可知，涉案房屋买受人涉及宋桂森及吕仁山，无其他第三人。在吕仁山涉案�存量房屋买卖合同》被认定无效的情况下，且宋桂森已经足额向北京鑫天置地房地产经纪有限公司（以下简称鑫天置地公司）支付购房款170万元，鑫天置地公司已经将涉案房屋交付宋桂森使用至今。根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一项、第四项及第十一条规定可知，宋桂森必然会取得涉案房屋的所有权且宋桂森已于2018年5月4日向北京市东城区人民法院以撤销行政登记为由将北京市规划和国土资源管理委员会、吕仁山、吴英及申海鸥提起诉讼，北京市东城区人民法院已经受理。上述行政诉讼的结果对吕仁山是否享有涉案房屋所有权及依据所有权设立的他项权是否成立将有重大影响，足以改变本案审判结果。因此北京市东城区人民法院针对涉案执行标的的执行行为应当依法予以终止。
申海鸥辩称，同意一审�决，不同意宋桂森的上诉请求。
吕仁山辩称，同意一审判决，不同意宋桂森的上诉请求。
宋桂森向一审法院起诉请求：判令不得执行北京市东城区东花市北里东区7号房屋并解除相应的查封措施。
一审法院认定事实：坐落于北京市东城区东花市北里东区11号楼3门7号房屋原系案外人刘志富所有的房产。
2009年3月，刘志富、刘志富之妻王金芬与案外人董滨、鑫天置地公司签订《北京市存量房房屋居间合同》，约定刘志富、王金芬与董滨通过鑫天置地公司居间，将涉案房屋卖与董滨；成交价为105万元；董滨向鑫天置地公司支付居间服务费3万元等。此后，双方又签订数份《补充协议》，约定双方于2010年4月1日前办理涉案房屋的所有权过户手续。2009年8月2日，董滨向刘志富、王金芬付款38万元。当日，刘志富、王金芬将涉案房屋交付�董滨，但双方并未按照约定办理过户手续。2010年5月，董滨诉至一审法院，要求刘志富、王金芬协助办理涉案房屋的所有权过户手续。诉讼中，双方达成调解协议，内容为董滨给付刘志富、王金芬剩余房价款127万元（总价款增至165万元）；刘志富、王金芬协助董滨将涉案房屋公证到董滨的指定人名下。
2010年2月26日，董滨代表鑫天置地公司与宋桂森签订《房屋代理销售协议》，约定将北京市东城区东花市北里东区401室房屋（协议原文）出售给宋桂森，价款人民币170万元整，双方商定2010年6月1日前办理产权过户手续。当日，鑫天置地公司将涉案房屋交付给宋桂森。2010年2月26日至2016年3月22日，宋桂森共向鑫天置地公司交付购房款170万元。宋桂森居住涉案房屋至今。
2011年4月22日，刘志富、王金芬公证委托案外人钟军代理出售涉案房屋。2011年6月21日，�军代理刘志富与吕仁山签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定刘志富、王金芬将涉案房屋卖予吕仁山；房价款为56万元；居间方为鑫天置地公司。2011年6月23日，吕仁山领取了涉案房屋的所有权证。
2013年9月29日，吕仁山及其妻吴英与申海鸥签订《抵押借款协议》，约定吕仁山向申海鸥借款250万元，吕仁山、吴英自愿以涉案房屋（房屋所有权证编号X京房权证东字第XX**号）做抵押。同日，吕仁山给申海鸥出具《借条》，内容为“今由于生意资金周转困难向申海鸥借人民币贰佰伍拾万元，以转账方式到款。借款人吕仁山，2013年9月29日”。同日，吕仁山、吴英及申海鸥到北京市长安公证处办理公证，赋予上述《抵押借款协议》强制执行效力。同日，吕仁山、申海鸥至房屋登记机关办理了房屋抵押登记手续。
2013年9月30日，申海鸥通过转账方�将250万元转入吕仁山账户。2013年10月8日，申海鸥取得涉案房屋他项权证书。
此后，因吕仁山不能到期还款，申海鸥于2016年8月30日持公证处出具的执行证书向一审法院申请强制执行。一审法院于2016年9月21日出具执行裁定书及协助执行通知书查封了吕仁山名下的涉案房屋。因宋桂森对一审法院执行提出异议，一审法院于2017年7月24日做出（2016）京0101执异240号执行裁定书，裁定驳回宋桂森作为案外人的异议请求。宋桂森对该裁定不服，即提起本案诉讼。
一审法院另查，2016年1月，宋桂森将刘志富、吕仁山，董滨、吴英、王金芬、鑫天置地公司诉至一审法院，请求确认刘志富与吕仁山签订的涉案房屋《存量房屋买卖合同》无效。该案经北京市第二中级人民法院终审判决，确认刘志富与吕仁山签订的涉案房屋《存量房屋买卖合同》无效。
一审法院认为，案外人执行异议之诉，是通过针对特定执行标的执行行为提出异议的诉讼，从而达到排除对特定的执行标的强制执行的诉讼目的。因此，审查执行异议之诉的关键在于案外人是否对执行标的享有合法真实的实体权利。在案外人提起执行异议之诉的案件中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。宋桂森虽与案外人签订房屋买卖合同并居住涉案房屋，但其并未取得涉案房屋的所有权。吕仁山、申海鸥在签订的抵押借款合同时，吕仁山系登记的房屋所有权人，申海鸥向吕仁山实际提供了借款并办理了房屋抵押登记手续，其依法取得了涉案房屋的抵押权，是合法的抵押权人。在吕仁山不能履行还款义务后，申海鸥依法申请强制执行，行使抵押权利，于法有据。故宋桂森要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求，没有依据�法院不予支持。
综上所述，于2018年4月27日作出判决：驳回宋桂森的诉讼请求。
本院二审期间，宋桂森为了支持其上诉请求，向本院提交了（2018）京0101行初364号、365号、366号三案受理案件通知书、行政起诉状及答辩状。证明对涉案房屋宋桂森已向一审法院提起行政撤销登记之诉，该院均已受理，因此本案诉讼应当中止。申海鸥、吕仁山质证称，对上述证据真实性认可，但是三案目前没有审判结果，不影响本案的审理。本院经审查，宋桂森向本院提交的上述证据并不足以改变一审法院的判决结果，不属于我国《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条、第四十一条、第四十三条规定的新证据，故宋桂森提交的上述证据，本院不予采信。
当事人对一审法院经审理查明的事实无异议。。
本院二审经审理查明的事实同一审法院认定事实。
本院认为，吕仁山、吴英与申海鸥签订《抵押借款协议》之时，吕仁山系公示登记的涉案房屋有权人；申海鸥向吕仁山实际提供借款并办理涉案房屋抵押登记手续后，即取得涉案房屋抵押权，其亦系合法抵押权人。吕仁山到期未履行还款义务，申海鸥作为抵押权人依据公正执行证书申请强制执行，于法有据，宋桂森提起的行政诉讼不影响本案审理结果。故对一审法院以此驳回宋桂森要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求，本院予以支持。宋桂森主张的其于2018年5月4日提起案号为（2018）京01014行初346号及365号行政诉讼，不影响一审法院根据申海鸥的申请对涉案房屋的强制执行。
综上所述，宋桂森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由宋桂森负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
审 判 员 霍翠玲
审 判 员 刘丽杰
二〇一八年七月三十一日
法官助理 王旻忞
书 记 员 孙 雯