成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青羊民初字第2827号
原告成都龙湖物业服务有限公司，住所地：成都市金牛区。
法定代表人张学樵，董事长。
委托代理人赵林阳，泰和泰律师事务所律师。一般代理。
被告钟宇。
委托代理人刘虎。系被告父亲。特别授权。
原告成都龙湖物业服务有限公司（以下简称为龙湖物业公司）与被告钟宇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员罗维独任审判，公开开庭进行了审理。原告龙湖物业公司的委托代理人赵林阳，被告钟宇的委托代理人刘虎均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告龙湖物业公司诉称，被告于2007年7月21日与原告签订了《翠微清波前期物业服务合同》，合同约定的住宅物业服务费为2元/平方米，逾期支付的违约责任均为按日加收拖欠费用总额3‰的滞纳金。根据合同约定，被告应按月向原告交纳住宅物业服务费、生活垃圾处置费、电费等费用。其中被告拖欠2011年2月至2014年11月的住宅物业服务费，累计拖欠上述费用共计8250.56元。经原告多次催缴，被告仍未向原告交纳上述费用，截至具状日，被告应向原告支付各项的滞纳金共计16841.38元。现为维护原告合法权益，请求判令：1.被告支付2011年2月至2014年11月拖欠的住宅物业管理服务费共计8250.56元；2.被告支付第一项诉讼请求中拖欠费用产生的滞纳金，计算截止日为被告实际交纳拖欠费用之日（截止具状日共计16841.38元）；3.被告承担本案全部诉讼费用。
被告钟宇辩称，1.原告逾期十个月交房，应向被告支付逾期交房违约金。而且房屋存在质量缺陷，需返修整改；2.被告多次与原告协商无果，迫于无奈不缴纳物业服务费。对于违约责任不予认可，没有法律依据。据此，请求驳回原告部分诉讼请求。
经审理查明，钟宇系该小区业主。2007年7月21，龙湖物业公司作为甲方与乙方钟宇签订了《翠微清波前期物业服务合同》，约定甲方为乙方提供所购翠微清波物业的管理服务，费用标准为住宅物业服务费按建筑面积2元/平方米/月计收，物业服务费按季缴纳，乙方在每年1月15日、4月15日、7月15日、10月15日之前（或物业管理公司通知时间为准）将四个季度的费用全额缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰的滞纳金；甲方服务期限为该小区住宅由甲方根据本合同内容进行管理，为期三年（自“翠微清波”整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算）。本小区业主大会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。同时，钟宇还签署了《翠微清波住宅业主临时公约》。双方确认因钟宇未按约定缴纳物业服务费，拖欠2011年2月至2014年11月的物业服务费共计8250.56元，期间龙湖物业公司多次向钟宇催收未果。
另查明，经成都市房产登记部门登记备案，确认青羊区的房屋所有权人为钟宇，规划用途“住宅”，建筑面积为89.68平方米。
因协商未果，龙湖物业公司以钟宇未按约交纳物业服务费为由于2015年3月4日起诉至本院。
上述事实有龙湖物业公司的企业法人营业执照、钟宇的身份证复印件、《翠微清波前期物业服务合同》、《翠微清波住宅业主临时公约》、EMS国内特快专递邮件详情单、房屋信息摘要等证据及当事人的陈述在案佐证。
审理中，钟宇提供2008年10月18日《证明》、《联系函》、2008年11月2日《翠微清波看房记录单》、2008年11月2日《会议纪要》、翠微清波物管沈经理出具验房存在质量问题证明、2009年2月12日与翠微清波办公室约定会面沟通证明、《情况说明》、2009年6月6日交房现场实况证据（照片15张）、翠微清波水表房质量缺陷证据（照片3张）、翠微清波物管现场检查901房质量缺陷证据（照片4张）、与翠微清波沟通文函、信件证明（5份）、成都龙湖锦华置业有限公司售房专用收据、违约金计算明细，证明案涉房屋存在质量问题，龙湖物业公司承诺对涉案物业房屋质量缺陷整改无果，龙湖物业公司应承担逾期交房的违约责任。龙湖物业公司对2008年10月18日《证明》、《联系函》、2008年11月2日《翠微清波看房记录单》、2008年11月2日《会议纪要》、翠微清波物管沈经理出具验房存在质量问题证明、2009年2月12日与翠微清波办公室约定会面沟通证明、《情况说明》的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为这些证据是证明房屋质量问题，属于开发商与业主的法律关系，与龙湖物业公司无关，整改是物业公司经开发公司委托进行的，法律关系属于与开发商的关系；对照片的三性均有异议，无法证明照片拍摄的时间、地点；对文函、信件的三性无异议，证明原告履行了催告义务；对成都龙湖锦华置业有限公司售房专用收据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为仅证明被告与开发商之间的法律关系；对违约金计算明细的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为售房合同的当事人双方是开发商与业主，本案龙湖物业公司不是售房合同的相对方。
本院认为，钟宇与龙湖物业公司签订的《翠微清波前期物业服务合同》、《翠微清波住宅业主临时公约》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。钟宇作为“翠微清波”业主在接受了龙湖物业公司提供的物业服务后，应支付相应的物业服务费用。经双方确认，钟宇确实未向龙湖物业公司缴纳2011年2月至2014年11月的物业服务费共计8250.56元，现龙湖物业公司主张钟宇支付该部分费用，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。对于钟宇所主张的关于案涉物业存在房屋工程质量缺陷及逾期交房的问题，因房屋的工程质量及逾期交房问题均系钟宇与房屋出售方之间履行房屋买卖合同的过程中所涉的权利义务，系房屋买卖合同相关的法律关系，与本案的物业服务合同属不同的法律关系，故钟宇据此拒交物业服务费，无合同及法律依据，本院不予支持，对于钟宇主张的逾期交房违约金，亦不属于本案审理范围，本院不予审查认定。
对于违约金，因《翠微清波前期物业服务合同》就物业服务费的缴纳时间进行了明确约定，而钟宇未按约缴纳该物业服务费，其行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条约定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，钟宇应承担相应违约责任。而《翠微清波前期物业服务合同》终明确约定违约责任为“逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰的滞纳金”，而钟宇对该违约责任不予认可，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院认为，逾期缴纳物业服务费对龙湖物业公司来说可能造成的损失主要是资金占用利息损失，本案中龙湖物业公司、钟宇双方约定的违约金计算标准明显过分高于资金占用利息损失，且钟宇明确提出了调整违约金的意思表示，故本院依法予以适当调整，以违约造成的实际损失为基础，考虑钟宇的过错及违约情形等因素，本院酌情调减违约金为3000元。
综上，龙湖物业公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第三十六条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告钟宇于本判决生效之日起十日内向原告成都龙湖物业服务有限公司支付物业服务费8250.56元及违约金3000元；.
二、驳回原告成都龙湖物业服务有限公司的其余诉讼请求。
如果被告钟宇未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费427元，减半收取214元，由原告成都龙湖物业服务有限公司负担114元，被告钟宇负担100元（该款已由原告成都龙湖物业服务有限公司预交，待被告钟宇履行上述给付义务时一并支付给原告成都龙湖物业服务有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 罗 维
二〇一五年五月二十一日
书记员 刘彩霞