吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）吉24民终1200号上诉人（原审被告）:孙海山，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李红玉，住吉林省延吉市，系孙海山之妻。被上诉人（原审原告）：许光赫，现住吉林省延吉市。被上诉人（原审原告）：金银玉，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李海涛，吉林鑫州律师事务所律师。上诉人孙海山因与被上诉人许光赫、金银玉房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初1967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙海山上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回许光赫、金银玉的诉讼请求。事实与理由：1.涉案房屋的买卖合同是上诉人与案外人赵艳梅于2007年5月26日签订的赵艳梅作为“原房主”在协议中收取首付款3万元并承诺负责办理房照及土地使用证。一审仅依据被上诉人提供的一份由被上诉人本人签字的委托书，并未调查此事就认定是被上诉人委托案外人赵艳梅将涉案房屋出售给上诉人,事实不清，证据不足。2.一审程序漏列与本案有利害关系的当事人赵艳梅，程序违法。3.上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖法律关系，被上诉人基于无效合同要求上诉人返还房屋并赔偿损失的请求于法无据。被上诉人在本案中不诚信，被上诉人委托赵艳梅与上诉人签订房屋买卖合同自然受房屋买卖协议效力的约束，协议明确约定剩余房款待房照及土地使用证办完后一次性付清，导致不明真相的上诉人购买了不能办理产权登记的房屋，上诉人无过错，被上诉人应承担合同无效的全部责任，同时上诉人保留另行追求被上诉人赔偿责任的权利。4.被上诉人同样的事实与理由、同样的诉讼请求已向延吉市人民法院提起过诉讼，延吉市人民法院作出（2016）吉2401民初5008号民事判决，判决认定房屋买卖合同的相对人应为赵艳梅与上诉人孙海山，被上诉人没有证据证明赵艳梅出售房屋系被上诉人的委托行为，故裁定驳回了被上诉人的起诉。被上诉人再次基于同样的事实、理由、诉讼请求起诉，仅仅比前案多了一份被上诉人自己书写的授权委托书，在没有追加赵艳梅作为第三人，也没有就笔迹形成时间鉴定情况下，就推翻了前案判决，上诉人认为本判决所依据的证据是不充分的。许光赫、金银玉辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。许光赫、金银玉向一审法院起诉请求：2007年5月26日，原告将位于延吉市小营镇光进村一组的房屋出售给被告，房屋价款为62121元。被告只向原告给付房款3万元，剩余房款32121元至今未付。由于该房屋系原告在宅基地上建造，土地性质为集体土地，根据国家相关政策农房禁止买卖的规定，原告诉至法院要求判令原、被告于2007年5月26日签订的房屋买卖合同无效、被告将位于延吉市小营镇光进村一组（49路终点、三层东侧第三户）面积为57.52平方米的房屋返还给原告、被告支付原告房屋使用费35400元（自2007年5月26日至2017年3月23日止，共计118个月，每月300元）。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，均系延吉市小营镇光进村一组村民。被告系图们市石岘镇夏嘎村五组村民。2006年春季，原告以划拨的方式取得了位于延吉市小营镇光进村一组270平方米宅基地使用权，并建设了建筑面积为719.4平方米的房屋。2007年3月1日，原告委托案外人赵艳梅出售上述房屋。同年5月26日，赵艳梅与被告签订房屋买卖合同，约定：赵艳梅将上述房屋中的三层东侧第三户出售给被告，每平方米单价为1080元，被告首付款3万元，余款待房屋产权证及土地使用权证办理完毕后一次性付清，办理产权登记的费用由原告承担。合同签订后，原告即将房屋交付给被告，被告亦于同日向赵艳梅支付房款3万元。2013年4月19日，原告取得包括已出售给被告房屋在内的房屋产权证，建筑面积共计为719.4平方米，其中出售给被告的房屋建筑面积为57.52平方米（幢号：0602、房号：3003）；同年7月10日，原告取得土地使用权证，土地使用面积为：270平方米，土地所有人为：延吉市小营镇光进村村民委员会，土地使用权类型为：划拨。现诉争房屋一直由被告占有使用至今，但未能办理房屋产权变更登记手续。一审法院认为：原、被告之间签订的房屋买卖合同虽然是双方当事人的真实意思表示，但该合同违反法律的强制性规定，该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定：合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，本案房屋买卖合同无效，被告应将房屋返还给原告，原告应将已收取的3万元房款返还给被告。关于原告提出要求被告赔偿房屋租金损失的问题，由于诉争房屋系农房，且原、被告并非同一集体经济组织成员，该房屋在原、被告之间系禁止买卖的。原告作为房屋的所有权人，明知农房而进行出售；被告作为房屋买受人未尽到应有的审查义务，从而导致房屋买卖合同无效，原、被告对此均具有过错责任。根据庭审查明的事实，本院酌定原、被告各自承担50%的过错责任。结合庭审中原、被告对诉争房屋月租金的陈述看（原告主张月租金300元；被告主张月租金也许可能达到300元），本院酌定房屋月租金按200元计算。原告的房屋租金损失为118个月X200元/月X50%=11800元。故原告要求确认合同无效、返还房屋、赔偿118个月的房屋租金损失35400元的诉讼请求，本院予以支持确认房屋买卖合同无效、被告返还房屋、赔偿房屋租金损失11800元。关于被告提出原告委托案外人赵艳梅出售诉争房屋时，其并未见过原告为赵艳梅出具的委托书的主张，因诉争房屋的产权登记在原告名下，且原告对赵艳梅与被告签订房屋买卖合同的事实予以追认，故本院不予支持。关于被告提出诉争房屋的土地使用权人为案外人高作亮，原告无处分权的主张，因诉争房屋的土地使用权登记在原告名下，且被告对其主张不能举证证明，故本院不予支持。关于被告的其他损失问题，因被告在庭审中未提出主张，被告可另行告诉解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：确认原告许光赫、金银玉与被告孙海山之间于2007年5月26日签订的房屋买卖合同无效；被告孙海山于本判决生效之日起30日内将位于延吉市小营镇光进村一组建筑面积为57.52平方米的房屋（幢号：0602、房号：3003）返还给原告许光赫、金银玉，并赔偿损失11800元；原告许光赫、金银玉于本判决生效之日起30日内返还被告孙海山购房款3万元；上述第二、第三判项同时履行。驳回原告许光赫、金银玉的其他诉讼请求。案件受理费2238元，减半收取1119元，由原告许光赫、金银玉负担295元；由被告孙海山负担824元。二审中，当事人均未提交新的证据。本院审理查明：2016年7月13日，许光赫、金银玉因与孙海山、李红玉之间房屋买卖合同纠纷一案起诉至延吉市人民法院，要求判令许光赫、金银玉与孙海山、李红玉于2007年5月26日签订的房屋买卖合同无效；孙海山、李红玉将位于延吉市小营镇光进村一组面积为57.52平方米的房屋返还给许光赫、金银玉；孙海山、李红玉支付许光赫、金银玉自2007年5月26日至实际返还房屋之日为止的房屋使用费3.3万元，延吉市人民法院于2016年10月10日以（2016）吉2401民初5008号民事裁定，认为诉争房屋系案外人赵艳梅出售给孙海山，并由赵艳梅与孙海山之间签订房屋买卖协议，且房屋亦由赵艳梅向孙海山交付，故房屋买卖合同的相对人应为赵艳梅与孙海山，据此裁定驳回许光赫、金银玉的起诉，该裁定书现已发生法律效力。许光赫与金银玉系夫妻关系，孙海山与李红玉系夫妻关系，诉争房屋一直由孙海山与李红玉共同居住。本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因许光赫、金银玉以相同的当事人、诉讼标的、诉讼请求再次起诉，构成重复起诉，故应驳回许光赫、金银玉的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条、第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初1967号民事判决；二、驳回被上诉人许光赫、金银玉的起诉；一审案件受理费2,238元，退还给许光赫、金银玉；上诉人孙海山预交的二审案件受理费2,238元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  池东波审判员  刘晓娟审判员  黄 伟二〇一七年九月二十二日书记员  陈显文