浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越民初字第3591号
原告谈建琪。
委托代理人（特别授权代理）茹国钢。
被告陈彪。
被告陈涛。
第三人尹国权。
委托代理人（特别授权代理）沈锋标。
原告谈建琪与被告陈彪、陈涛、第三人尹国权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月24日立案受理。本案依法组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭进行了审理。原告谈建琪委托代理人茹国钢，第三人尹国权委托代理人沈锋标到庭参加诉讼。被告陈彪、陈涛经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谈建琪诉称：被告陈彪夫妻2002年10月24日经公证声明于1997年9月出资在绍兴市购得鲁迅中路56号78-82楼底营业房110.15平方米，鲁迅中路56号103室94.34平方米、104室95.15平方米，当时考虑到遗产税等原因而将购房发票及房地产证的所有人列到其子陈涛名下。故房屋实际仍然归被告陈彪夫妻所有。2012年3月23日，被告陈彪与原告签订《营业房租赁协议》一份，将上述房屋出租给原告作营业房使用（足浴店）。租期自2012年4月1日至2016年1月31日止。合同还约定了其他事项。现被告陈涛将上述房屋出卖给第三人尹国权。原告认为，根据合同法的有关规定原告对上述房屋享有优先购买权。被告与第三人明知原告已承租该房屋的事实和根据租赁合同享有优先购买权，以及原告对上述房屋正在依法经营的事实而仍然进行房屋买卖，侵害了原告的合法权益，原告享有在第三人尹国权同等价格条件下优先购买的权利。现原告诉至法院，请求判令：依法撤销被告与第三人的鲁迅中路56号78-82楼底营业房及103室、104室房屋买卖合同；依法保护原告对鲁迅中路56号78-82楼底营业房及103室、104室房屋的优先购买权，即鲁迅中路56号78-82楼底营业房及103室、104室房屋在同等条件下由原告买受。
被告陈彪、陈涛未作答辩，未提交书面答辩状。
第三人尹国权辩称：原告不是本案所涉房屋买卖合同的当事人，无权撤销被告与第三人之间签订的房屋买卖合同，目前无任何法律规定原告作为合同的案外人有权撤销合同当事人之间签订的合同。被告与第三人之间签订的房屋买卖合同合法有效，且所涉的房屋已经办理了产权变更登记手续，根据《最高院关于房屋租赁的司法解释》规定承租人即原告无权再主张优先购买权。据上，原告的诉讼请求缺乏法律依据，依法不成立，请求人民法院依法予以驳回。
原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、营业房租赁协议复印件1份，要证明原、被告之间签订了营业房租赁协议，规定了租期等相关权利、义务。第三人尹国权质证认为，原告未在另案中提交租赁协议原件，第三人在另案中已经提交原件，应以第三人提交的原件为准。经核对该复印件与第三人在另案中提交的租赁协议原件一致，故本院对该证据的真实性予以确认。
2、公证书复印件1份，要证明陈彪声明其房屋归陈涛所有。第三人尹国权质证认为，本案所涉的房屋属不动产，应以所有权登记为准，陈彪的声明也是其自我陈述，不影响房屋所有权，与本案处理也缺乏关联性。本院对该证据的真实性予以确认。
3、收条复印件1份、银行回执复印件2份（原件存放于（2013）绍越民初字第3512号案卷中），要证明原告支付给陈彪房屋租金的事实。第三人尹国权质证认为，对银行汇款单2份，关于个人转帐汇款业务受理回单，从表面来看虽然收款人是陈彪，但是由于该汇款单是通过招商银行汇到农业银行的，谈建琪可以在招商银行编制任何姓名汇款而形成回执，事实上该汇款是否汇款成功不确定。此外该回执时间是2013年5月22日，2013年年初，第三人已经与原告多次沟通，原告也认可向第三人支付租金，也清楚了解房屋所有权发生变更，假设原告向陈彪汇款，也是原告恶意汇款，据第三人向陈彪了解，陈彪没有收到该笔汇款。本院对该组证据的真实性予以确认。
4、民事诉状复印件1份（原件存放于（2013）绍越民初字第3512号案卷中），要证明诉争的房屋由被告出卖给第三人的事实。第三人尹国权质证认为，应以第三人提交给法院的起诉状原件为准。本院对该证据的真实性予以确认。
第三人尹国权为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、房地产买卖契约2份，要证明第三人与陈彪就本案所涉的3套房屋签订买卖合同。原告质证认为，真实性有异议，申请法院向房地产管理部门调取其登记的相关的买卖契约，以国家档案部门登记为准。结合第三人提供的证据2，本院对该证据的真实性予以确认。
2、收条2份、银行汇款单2份，要证明第三人根据房屋买卖合同的约定向陈涛支付了400万元的购房款。原告质证认为，对该证据的真实性有异议。本院对该证据的真实性予以确认。
被告陈彪、陈涛未向本院提交证据，未到庭质证，亦未发表书面质证意见，视为放弃质证权利。
综合上述予以确认的证据及原、被告双方的陈述，可以认定以下事实：2012年3月23日，原告谈建琪（乙方）与被告陈彪（甲方）签订营业房租赁协议一份，约定甲方根据原承租方申请，同意将绍兴市鲁迅中路56号78-82店铺，二楼百草园公寓公建1幢103、104室，建筑面积约300平方米及约20平方米车库一个出租给乙方作为营业用房使用。租赁期限从2012年4月1日起至2016年1月30日止，每年租金为13万元，租金一年一次性付清，下年度房租费在到期前一个月付清。
同时查明，2012年9月17日，被告陈涛与第三人尹国权签订房地产买卖契约一份，约定被告陈涛将座落于鲁迅中路56号103、104室房屋（建筑面积为94.34平方米、95.15平方米，附带汽车库25.19平方米）以1610700元的价格出卖给第三人尹国权。同日，被告陈涛又与第三人签订房地产买卖契约一份，约定被告陈涛将座落于鲁迅中路56号78-82房屋（建筑面积为110.15平方米）以2389300元的价格出卖给第三人尹国权。2012年9月17日，第三人尹国权通过绍兴恒信农村合作银行向被告陈涛汇款395万元，同日，被告陈涛向第三人尹国权出具收到购房款395万元的收条一份。2012年10月16日，第三人尹国权再次通过绍兴恒信农村合作银行向被告陈彪汇款5万元，同日，被告陈涛、陈彪向第三人尹国权出具收到购房款5万元的收条一份。
本院认为，被告与第三人签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，系合法、有效协议，应当受到法律保护。原告主张要求撤销被告与第三人的鲁迅中路56号78-82楼底营业房及103室、104室房屋买卖合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据法律规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。本案中，第三人已善意购买所涉租赁房屋付清房款并办理了登记手续，原告以保护其优先购买权为由要求在同等条件下由原告买受的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。被告陈彪、陈涛经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
驳回原告谈建琪的诉讼请求。
案件受理费80元、公告费560元，合计640元，由原告谈建琪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 赵钦宇
代理审判员 赵珠艳
人民陪审员 陈美珍
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 沈 敏
附页：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十四条：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。