江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿城洋民初字第0674号
原告曾标，男，1973年3月26日生，汉族。
委托代理人吴良辉、沈筱晓，江苏大楚律师事务所律师。
被告宿迁华夏酒都经营管理有限公司。
委托代理人徐兴旺，公司员工。
第三人马成领，男，1970年3月31日生，汉族。
第三人苏晓云，女，汉族。
第三人张栋华，男，汉族。
原告曾标诉被告宿迁华夏酒都经营管理有限公司（下称华夏公司）、第三人马成领、苏晓云、张栋华委托合同纠纷一案，本院于2013年8月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月16日公开开庭进行了审理。原告曾标及委托代理人吴良辉、沈筱晓，被告华夏公司的委托代理人徐兴旺到庭参加诉讼。第三人马成领、苏晓云、张栋华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾标诉称：2010年初，原告购买了位于宿迁市洋河新区洋河镇南大街北一区12栋-157、12栋-159号商铺（原编号12-148、12-150）。后原被告签订了委托经营合同，原告将上述两间商铺委托给被告进行出租，委托经营管理期限为2年（从2010年5月1日至2012年4月30日）。委托期限届满后，原告多次要求被告返还房屋，被告一拖再拖，至今未能返还。为了维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求依法判令：一、被告及第三人将华夏酒都商贸城12-157号房屋、12-159号房屋返还原告；二、被告承担违约金40000元及相应的租金损失（从2012年5月1日起，按139元／天计算至实际返还房屋之日止）；三、本案的诉讼费及保全费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，提供了以下证据：
一、房屋产权证书两份，证明原告系涉诉房屋所有权人；
二、委托经营合同两份，证明原被告之间就涉诉房屋签订了委托经营合同，委托经营期限为2010年5月1日至2012年4月30日，双方委托管理期限已经终止，原告要求被告返还房屋符合合同约定。原告要求被告承担违约金和损失，有合同依据；
三、原被告之间的往来邮件，证明原告要求被告返还房屋；
四、照片两张（2012年8月22日原告和被告当面交涉后所拍），证明涉诉房屋当时没有装修，而目前该房屋已经装修且开始营业，被告存在恶意违约；
五、收条（复印件）两份，证明原告要求给付房屋租金的计算依据。
被告华夏公司质证意见：一、对两份房屋产权证的真实性无异议，但与本案没有关联性，原告应当进一步举证其委托被告经营管理的两间商铺为上述产权证记载的房屋；二、对两份《委托经营管理合同》的真实性无异议，但对合同中贴的有“仇多军”字样的字条真实性不予认可；三、证据三、四均为复印件，真实性无法确认；四、证据五系复印件，没有被告签章，不予认可。
本院认证意见：一、对两份房屋产权证及两份《委托经营管理合同》的真实性，本院予以确认；二、对于两份《委托经营管理合同》贴的“曾标12-148现编号12-157上海仇多军”、“曾标12-150现编号12-159上海仇多军”字样，因被告在庭审中认可原告要求返还的房屋即为上述委托合同中编号为12-148、12-150的房屋，故本院对其真实性予以确认；三、证据三、四、五均为复印件，对其真实性本院不予确认。
被告华夏公司辩称：一、原被告之间的委托经营管理合同没有明确约定房屋交还时间，原告一直和被告协商续签合同，从未明确要求被告交还房屋，原告要求被告返还房屋应当给予被告合理期限；二、原告同时主张违约金和租金损失没有法律依据，根据合同法及相关司法解释规定，违约金应以实际损失作为计算依据。委托经营管理合同中约定的违约金过高，要求以涉诉房屋所在区域实际租金标准对违约金进行调整。原告主张的租金损失标准没有事实依据。
被告为支持其答辩意见，向本院提供了华夏国际酒都商贸城12号楼部分租赁合同复印件及租金统计表，证明12号楼每天平均租金标准是0.299元／平方米。
原告质证意见：被告提供的证据可以证实被告将涉诉房屋转租给他人的事实。
本院认证意见：租赁合同可以证明被告将涉诉房屋出租给案外人使用，但租金统计表系被告单方制作，故本院对其真实性不予确认。
第三人马成领述称，一、我对原告起诉要求返还涉诉房屋一事是知晓的；二、我是从被告华夏公司租赁的房屋，租期8年，用于经营宾馆，先后投入一百八十多万的资金，原告应向被告华夏公司主张返还房屋，而不应向我主张返还房屋。
第三人苏晓云述称，一、原告起诉我要求返还涉诉房屋一事，我是清楚的；二、我不是从原告处租的房子也不是从被告华夏公司处租的房屋，原告应当向被告华夏公司主张返还房屋。
第三人张栋华述称，一、原告起诉我要求返还涉诉房屋一事，我是清楚的；二、涉诉房屋是案外人戈成勇从被告华夏公司租来的，由戈成勇经营，我们是替戈成勇管理业务的，此事与我们无关。
经审理查明：原告曾标为华夏国际酒都商贸城一区12栋148号商铺、12栋150号商铺的产权人，现该房编号为华夏国际酒都商贸城一区12栋157号、12栋159号。2009年12月25日，原告曾标与被告华夏公司签订了两份《委托经营管理合同》（两份合同中原告为甲方、被告为乙方），分别约定甲方将华夏国际酒都商贸城一区12栋148号（建筑面积81平方米）、12栋150号商铺（建筑面积76.86平方米）委托乙方统一经营和管理，委托期限均为2010年5月1日至2012年4月30日。乙方在甲方购房时，将合同期内的经营收益一次性给付甲方，此外在上述委托经营期间，乙方不再向甲方支付任何收益及费用。两份合同还约定，委托经营期满前三个月，甲乙双方协商确定是否继续保持委托管理关系，如继续保持委托管理关系，由双方协商租金标准并重新签订委托经营管理合同。委托期满不再继续保持委托管理或租赁关系的，乙方将资产及时交还甲方。如果甲方违反合同规定，不再将商铺委托给乙方经营或不提供相关证明配合的，应将原先由乙方给付的经营收益款退回乙方，同时向乙方支付违约金两万元；如果甲方逾期将商铺委托给乙方经营或不及时提供相关授权和证明配合的，应承担违约金10000元。委托经营期间，双方必须遵守诚信原则，除上述约定赔偿情形外，任何一方违反合同其他规定给对方造成损失，须向对方支付违约金两万元。实际损失超过违约金部分的，应当据实赔偿。在上述约定的委托经营管理期间，原被告履行了相关的合同义务。委托经营期间满后，被告未履行交还房屋义务，亦未支付相应的费用，因而成讼。
以上事实，有房屋产权证、委托经营管理合同及当事人的陈述等在案佐证，本院予以确认。
在诉讼过程中，受本院委托，宿迁公兴资产评估有限公司对上述商铺的租金价格进行了评估，并出具了宿公评鉴（2014）002号资产评估报告（评估基准日为2012年5月1日），鉴定意见为：华夏国际酒都商贸城一区12栋157号、12栋159号的租赁单价均为0.5元／每平方米每天（租赁单价不含物业费、市场经营管理费）。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告就涉诉房屋签订了《委托经营管理合同》，约定委托期限为2010年5月1日至2012年4月30日，在合同约定的委托经营期满前三个月，双方对是否继续委托经营管理未协商一致，因此委托期限届满后，被告应当将涉诉房屋及时交还原告。而被告至今未向原告交还涉诉房屋，给原告造成一定损失，应承担相应的赔偿责任。对于损失，原告提供了两份收条（复印件），证明华夏国际酒都商贸城一区12栋157号商铺、12栋159号商铺在委托经营期内两年的租金分别为48421元、50994元，并以此为计算依据，要求被告给付其139元／天的租金损失，被告对其真实性不予认可。本院认为，即使上述收条中的内容是客观真实的，该标准也仅对双方委托经营期间内的涉诉房屋经营收益具有约束力。原告无法证明合同期满后双方协商确定保持委托管理关系，并协商确定租金标准及重新签订了委托管理合同。因此，合同期满后原告的损失不应按原告主张的标准进行计算，而应以涉诉商铺所在区域的实际租金标准进行计算。宿迁公兴资产评估有限公司出具的评估报告，较为客观、真实，故本院予以采信。原告的损失，从2012年5月1日起，按78.93元／天（81平方米＊0.5元／每平方米每天＋76.86平方米＊0.5元／每平方米每天）计算，至被告实际返还房屋时止。关于违约金，虽本院已经支持原告相应的租金损失，但考虑违约金具有惩罚性质，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因数，根据公平原则和诚实信用原则，本院将违约金调整为按原告损失的30%计算。因此，原告的损失和违约金之和，本院计算为102.61元／天（78.93元／天＊1.3）。
另外，原告要求被告返还房屋系基于合同关系，而与第三人马成领、苏晓云、张栋华之间系不同法律关系，可另案解决，在本案中本院不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告宿迁华夏酒都经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内将华夏国际酒都商贸城12-157、12-159号商铺返还原告曾标；同时赔偿原告曾标相应的损失（自2012年5月1日起至该商铺返还之日止，按102.61元／天计算）；
二、驳回原告曾标其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6577元，鉴定费2000元，合计8577元，由原告负担3577元，由被告负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6577元（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：460101040004680，征收单位：宿迁市中级人民法院）。
审 判 长 唐小元
审 判 员 施显军
人民陪审员 朱从富
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 高明杨
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
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