北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初24264号
原告：任利伟。
委托诉讼代理人：贾严。
被告：赵亚军。
委托诉讼代理人：王建伟。
第三人：景竞。
委托诉讼代理人：王誉洁。
第三人：北京存房房地产经纪有限公司。
法定代表人：徐瑞东。
委托诉讼代理人：吕伟欣。
委托诉讼代理人：刘莹。
原告任利伟（以下简称姓名）与被告赵亚军（以下简称姓名）、第三人景竞（以下简称姓名）、第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。任利伟及其委托诉讼代理人贾岩；赵亚军的委托诉讼代理人王建伟；景竞的委托诉讼代理人王誉洁到庭参加了诉讼，存房公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任利伟诉称：2015年12月31日，我与赵亚军的代理人景竞经存房公司居间介绍，共同签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定赵亚军将其所有的北京市朝阳区百子湾西里*号楼*层*单元1903号房屋出售给我，房屋成交总价445万元，买方付款方式为商业贷款。签约当日，赵亚军的代理人景竞向我及经纪人出具了《售房委托书》、《代理人关于代理权的承诺书》、涉案房屋所有权证、景竞本人和赵亚军的身份证。我向由景竞提供的户名为赵亚军的银行卡中转入20万元购房定金，赵亚军对此知悉。鉴于此，我已经尽到了查明代理人身份的注意义务，我有理由相信景竞有权在代理权限内代理赵亚军同我进行涉案房屋的交易。合同履行过程中，赵亚军及景竞拒绝配合我办理涉案房屋网上签约手续、首付款资金监管手续以及银行商业贷款手续。故我起诉，请求判令解除我与赵亚军签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；赵亚军返还我购房定金20万元；赵亚军给付我居间服务费22250元及保障服务费8900元；赵亚军赔偿我房屋差价损失297.96万元。
赵亚军答辩称：我从未授权景竞将我和我丈夫景小宁共同所有的房屋进行出售，我和景小宁至今未同意景竞出售该房屋，直至收到法院传票才知道房屋出售，任利伟与景竞签署的房屋买卖合同应属无效；我未收取任何购房定金，所以不应当返还；任利伟无权要求我退还居间服务费和保障服务费，存房公司作为专业房屋买卖中介机构，在房屋交易过程中未尽到审慎注意义务，应退还任利伟交纳的居间服务费和保障服务费并承担赔偿责任。不同意任利伟的诉讼请求。
景竞述称：赵亚军对于房屋买卖不知情，赵亚军至今不同意我出卖房屋，我与任利伟签署的房屋买卖合同应属无效。
存房公司述称：买卖双方签订的买卖合同有效。签订合同时，景竞出示房产证原件、景竞身份证复印件、赵亚军身份证原件和赵亚军的授权委托书，我方认为景竞有出售房屋的权限；且任利伟将定金转入赵亚军的账户，赵亚军通过短信表示收到，我方认为赵亚军知晓房屋出售。后续合同履行过程中，赵亚军不予配合任利伟办理网签手续。
经审理查明:赵亚军与景竞系母女关系，案外人景小宁与赵亚军系夫妻关系。北京市朝阳区百子湾西里*号楼*层*单元1903号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人登记在赵亚军名下，该房屋系景小宁、赵亚军婚内购买。
2015年12月31日，任利伟作为买受方（乙方）、景竞代理赵亚军作为出售方（甲方）通过存房公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。约定：甲方出售涉案房屋，建筑面积92.47平方米；该房屋未设定抵押；房屋成交总价为445万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金20万元，定金通过自行交接方式划转；乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为297万元；乙方于2016年4月30日向甲方支付126万元，于交房当日向甲方支付2万元；甲方应当在2016年7月31日将房屋交付给乙方；甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同；如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。
当日，任利伟（乙方）与景竞代理赵亚军（甲方）签订《补充协议》。约定：房屋成交价格为425万元，房屋装饰装修及配套设施设备等作价为20万元，总计425万元；乙方于2015年12月31日当日向甲方支付定金20万元，该定金为首付款的一部分；甲方配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续，双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后双方应办理房屋所有权转移登记手续；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应当在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方所缴纳的居间服务费及评估费不予退还，由甲方直接赔付乙方。上述合同均由景竞代赵亚军签字，赵亚军本人未在合同上签字。
2015年12月31日，景竞代理赵亚军、任利伟、存房公司签订《居间服务合同》，约定任利伟向存房公司支付居间服务费22250元。
上述合同签订后，任利伟于2015年12月31日给付景竞现金2万元、向赵亚军银行帐户内转帐8万元，于2015年1月1日向赵亚军银行帐户内转帐5万元，于2015年1月8日向赵亚军银行账户转入5万元。任利伟于2015年12月31日向存房公司支付居间服务费22250元。后赵亚军未配合办理房屋交易网签手续。
审理中，赵亚军主张其未授权景竞出售涉案房屋，对景竞出售房屋、任利伟转款均不知情，2016年春节景竞方告知其涉案房屋已被出售。
任利伟主张签约当日景竞称赵亚军无配偶，涉案房屋无其他共有权人，景竞出示了房产证原件、售房委托书、赵亚军的身份证原件、代理人关于代理权的承诺书等，2016年2月景竞丈夫孙令提出涨价至480万元，任利伟未同意，后赵亚军未配合办理网签手续。任利伟向本院提供售房委托书复印件，该委托书内容为：“委托人赵亚军……受托人景竞……委托人欲出售坐落于朝阳区百子湾西里*号楼*层1903（室）房屋（产权证号为X京房权证朝字第XX**号），现特委托受托人全权代理委托人办理该房产的如下事宜：1、签署出售上述房产的各类交易合同；2、收取上述房屋交易的购房定金；受托人在上述委托范围内所进行的代理活动，办理有关事项，签署有关文件委托人均承认，委托人愿意按照其与相关交易方之约定履行义务，委托期限至上述事宜办结为止。委托人：赵亚军2015年12月31日本人保证上述委托内容系业主本人出具，系业主本人真实意愿，如有虚假本人愿承担由此产生的一切法律责任”。
景竞主张其于2016年春节将出售涉案房屋的情况告知赵亚军，上述售房委托书落款“赵亚军”的签字由其自行书写，否认提出涨价。
存房公司认可任利伟的陈述，主张景竞称所有事情由其本人负责，不方便提供赵亚军电话，故存房公司未向赵亚军核实委托情况；签约当日景竞曾通过电话、微信与赵亚军沟通出售房屋及收款事宜；因其公司搬家，未找到授权委托书原件。
另查，2016年4月，任利伟提出诉前财产保全申请，本院作出（2016）京0105财保87号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。2016年5月3日，任利伟向本院提出诉讼，要求继续履行合同，赵亚军协助办理涉案房屋产权过户、房屋交付手续，给付违约金、居间服务费、保障服务费等。诉讼中，任利伟于2017年5月15日庭审中变更诉讼请求，要求解除双方之间签订的房屋买卖合同及补充协议。审理中，任利伟申请对涉案房屋于2017年5月15日的市场价格进行评估，本院委托北京仁达房地产评估有限公司进行鉴定。后北京仁达房地产评估有限公司做出估价结果报告，结果为涉案房屋2017年5月15日价值为742.96万元。任利伟为此支付评估费16900元。
以上事实，有相关书证、当事人陈述等在案佐证。
本院认为：任利伟与景竞代理赵亚军签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。赵亚军主张在其不知情的情况下，景竞以其名义签订房屋买卖合同，景竞没有代理权，但鉴于赵亚军与景竞系母女关系，签约时景竞出示了房产证原件、售房委托书、赵亚军的身份证原件等材料，客观上形成具有代理权的表象。赵亚军虽对售房委托书不予认可，但任利伟与赵亚军在有存房公司参与的情况下签订了房屋买卖合同，再结合任利伟审查景竞提供的资料、任利伟向赵亚军的银行账户内转款等情节，任利伟已经尽到了合理的注意义务，有理由相信景竞代赵亚军签订房屋买卖合同，故因此产生的法律后果应由赵亚军承担。因赵亚军拒绝履行合同义务，已构成违约，致使任利伟不能实现房屋买卖的合同目的，故任利伟享有合同解除权。任利伟于2017年5月15日主张解除房屋买卖合同及补充协议，并于当日通知到赵亚军，故本院确认双方之间房屋买卖合同及补充协议于当日解除。任利伟要求赵亚军返还购房定金、赔偿居间服务费损失，于法有据，本院予以支持。任利伟要求赵亚军赔偿保障服务费损失，证据不足，本院不予支持。
任利伟要求赵亚军赔偿房屋差价损失一节，任利伟申请鉴定，经鉴定涉案房屋于2017年5月15日的市场价格为742.96万元。任利伟未主张违约金，而主张赵亚军赔偿房屋差价损失297.96万元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。故对于任利伟主张之房屋差价损失，不能单纯以鉴定时点的房屋现值和合同约定的价格之差为准,还应结合合同履行、本案实际情况等相关因素予以考虑，故本院酌情确定赵亚军赔偿任利伟房屋差价损失八十万元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、确认原告任利伟与被告赵亚军之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于二Ｏ一七年五月十五日解除。
二、被告赵亚军于本判决生效后十日内返还原告任利伟定金二十万元。
三、被告赵亚军于本判决生效后十日内赔偿原告任利伟居间服务费二万二千二百五十元。
四、被告赵亚军于本判决生效后十日内赔偿原告任利伟房屋差价损失八十万元。
五、驳回原告任利伟其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费42400元，由被告赵亚军负担（于本判决生效后7日内交纳）。
保全费5000元，由被告赵亚军负担（于本判决生效后7日内交纳）。
评估费16900元，由被告赵亚军负担（于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。
审 判 长 童雪霏
人民陪审员 张燕琴
人民陪审员 赵金燕
二〇一八年五月二十三日
书 记 员 杨 琳