湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1230号
上诉人（原审被告）：蔡青，男，1987年6月16日出生，汉族，住武汉市江汉区。
委托代理人：李珂，湖北诚明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：万汉江，男，1951年10月23日出生，汉族，住武汉市江岸区。
委托代理人：陈昊，湖北元申律师事务所律师。
委托代理人：胡燕，湖北元申律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王忠萍，女，1955年2月10日出生，汉族，住武汉市江岸区。
委托代理人：陈昊，湖北元申律师事务所律师。
委托代理人：胡燕，湖北元申律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）�程宏顺，男，1977年11月28日出生，汉族，住武汉市新洲区。
原审被告：王亚男，男，1984年6月4日出生，回族，住武汉市江岸区。
原审第三人：深圳泛华联合投资集团有限公司湖北分公司，住所地武汉市江岸区江汉路250号武汉船舶国际广场1901号。
法定代表人：万九洲，该公司总经理。
委托代理人：宋余毅，该公司员工。
委托代理人：史维亮，广东金本色律师事务所律师。
上诉人蔡青因与被上诉人万汉江、王忠萍、程宏顺，原审被告王亚男，原审第三人深圳泛华联合投资集团有限公司湖北分公司（以下简称泛华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第01421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月11日，万汉江、王忠萍诉至一审法院，请求判令：1、确认程宏顺与蔡青于2012年9月11日签订的《武汉市存量房买卖合同》无效，蔡青无权取得该房屋所有权；2、判令蔡青将位于武汉市江岸区蔡家田小区47栋1单元3层1室的房屋过户到万汉江名下；3、本案的诉讼费用由蔡青、王亚男及程宏顺承担。
蔡青辩称：万汉江、王忠萍的诉请有歧义，程宏顺是受委托人，万汉江与泛华公司签订了合同，并办理了公证。蔡青在合法的情况下购买诉争房屋，这是一个恶意诉讼，侵犯了蔡青的权益。万汉江、王忠萍声称涉案房屋被卖不知情不合常理，请求驳回万汉江、王忠萍的诉讼请求。另蔡青只是名义上的购买人，实际上的购买人为王亚男。
王亚男辩称：1、万汉江与泛华公司的情况王亚男不清楚；2、王亚男不认识程宏顺；3、王亚男将房屋买下过户给蔡青时，找过万汉江，万汉江是知情的。请求驳回万汉江、王忠萍的诉讼请求。
程宏顺辩称：1、程宏顺不认识王亚男，不存在恶意串通；2、程宏顺的行为是职务行为；3、请求法院变更诉讼主体。
泛华公司辩称：1、本案系房屋买卖合同纠纷；2、万汉江在本案中陈述的事实是不实的，万汉江的诉讼为恶意诉讼。2011年12月23日，万汉江与吴胜新分别签订2份借款抵押合同，两份合同分别为30万元，实际用款人为万汉江，并办理了公证；合同签订后，2012年1月5日泛华公司一次性向万汉江打款60万元；3、万汉江借款后，只还款4期，就未再还款；万汉江并未与泛华公司沟通处置房屋的事项；2012年7、8月期间，泛华公司将债权转让给张琦，张琦将万汉江名下的剩余款项26.8万元支付给泛华公司；之后万汉江未偿还张琦款项，所以万汉江说通过处置吴胜新房屋还款的事实不符；4、程宏顺受万汉江委托处置涉案房屋未违反万汉江意志，万汉江向泛华公司借款时除签订借款抵押合同外还办理了委托公证，万汉江的行为是表明万汉江同意一旦万汉江逾期还款，即泛华公司可以处置房屋以偿还债务，若万汉江不同意，则不会办理委托公证。
一审法院经审理查明：万汉江、王忠萍系夫妻关系。位于武汉市江岸区蔡家田小区47栋1单元3层1室（建筑面积72.64平方米）的诉争房屋原属万汉江所有。
2011年12月23日，万汉江因资金周转找泛华公司借款30万元，泛华公司委托陈帆与万汉江、王忠萍签订《借款抵押合同》，该合同约定：万汉江向陈帆借款30万元，月利率1.62%，借款期限自2011年12月26日至2013年6月26日，万汉江以武汉市江岸区蔡家田小区47栋1单元3层1室（建筑面积为72.64平方米）的房屋作抵押，合同还约定万汉�还清借款本金、利息，并支付相应费用后，且全部履行合同各项条款，抵押合同即终止。如借款期限届满或借款展期届满后5日内，万汉江不履行债务或不能完全履行债务的，陈帆即可行使房地产抵押权。陈帆有权行使抵押权，处分抵押房地产。陈帆在上述合同出借栏签字，万汉江在借款人栏签字并捺手印，王忠萍在抵押物共有人栏签字并捺手印，并对该房屋办理抵押登记手续。同日，泛华公司委托程宏顺与万汉江、王忠萍签订委托书，委托内容：程宏顺受托代理万汉江、王忠萍对位于武汉市江岸区蔡家田小区47栋1单元3层1室（房产证号：武房权证市字第××号，建筑面积72.64平方米的房屋）处理以下事项：“一、办理上述房屋买卖过户以及该房屋的测绘、财产分割、财产变更等相关手续，并代收房款；二、办理上述房屋产权查询、产权登记，土地登记及领取房产证和土地证有关手续；三、代为办理上述房屋注销抵押登记或房屋抵押登记等有关的手续；………………。”委托期限为2011年12月26日至2013年6月26日。万汉江、王忠萍在受托人栏签字并加盖手印。
2012年1月5日，泛华公司通过陈帆向万汉江转款30万元。万汉江从2012年2月22日起每月向泛华公司偿还款37，400元，至2012年5月31日止，共向泛华公司偿还4期借款。
2012年8月29日，泛华公司将万汉江的债权转让给张琦。2012年9月7日，陈帆为万汉江的送达《债权转让债权通知书》办理保全证据公证。2012年9月11日，程宏顺将涉案房屋以29万元的价格卖给蔡青。程宏顺在《武汉市存量房买卖合同》中的代理人栏签字并加盖手印，蔡青在买方栏签字并加盖手印。随后，程宏顺协助蔡青办理房屋过户手续，2012年9月24日，蔡青取得房屋产权证。
一审庭审中，泛华公司�述，蔡青在买房时未要求看房，双方直接办理过户登记手续。泛华公司对以上陈帆、江胜全及程宏顺的行为认可为职务行为。
一审法院认为：本案中，双方的争议焦点主要在泛华公司是否有权处置涉案房屋及蔡青取得涉案房屋是否是善意取得。
首先，万汉江与泛华公司签订的《借款抵押合同》系双方真实意思表示，《借款抵押合同》中的内容不违反法律禁止性规定，同时泛华公司也依约向万汉江履行了出借款项的义务。因此，万汉江与泛华公司之间成立借贷关系。万汉江与程宏顺之间签订的《委托书》并办理公证的行为实际上系双方对于上述《借款抵押合同》的担保。根据双方的《借款抵押合同》中对于借款未还的约定：借款期限届满或借款展期届满后5日内，万汉江不履行债务或不能完全履行债务的，陈帆即可行使房地产抵押权。陈帆有权行使抵押权，处分抵押房地产。泛华公司处置房屋的前提条件是双方合同期限届满，万汉江在不履行还款义务或不能完全履行债务的情况下，泛华公司才能对双方约定的抵押物进行处置。现双方的《借款抵押合同》期限未届满时，泛华公司将万汉江的债权直接转让给第三人张琦并办理公证送达，已经违反双方合同的约定。同时，泛华公司在可以通知到万汉江的情况下，以公证保全证据的形式送达债权转让通知，且其不能确认万汉江收到该债权转让通知，根据《中华人民共和国合同法》第80条的规定：债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。泛华公司的债权转让通知未送达，该转让对万汉江不发生效力，故张琦转让房屋行为应属于无效。对于万汉江要求确认程宏顺与蔡青于2012年9月11日签订的《武汉市存量房买卖合同》无效的主张，�院予以支持。
其次，程宏顺与蔡青签订《存量房买卖合同》，并办理过户手续的行为损害万汉江的权益，蔡青对于购买万汉江的房屋，无法提交付款凭证，亦无法说明付款方式，其购买行为并非善意，故对于万汉江要求蔡青将位于武汉市江岸区蔡家田小区47栋1单元3层1室的房屋过户到万汉江名下的诉讼请求，予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认程宏顺与蔡青于2012年9月11日签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；二、蔡青于判决生效之日起十日内将位于武汉市江岸区蔡家田小区47栋1单元3层1室的房屋过户到万汉江名下。案件受理费10，340元、邮寄送达费80元及财产保全费5，000元，共计15，420元，由蔡青承担。因万汉江已将该款预交，故蔡青应在本判决生效之日起5日内直接支付给万汉江。
判后，蔡青不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，改判驳回万汉江、王忠萍的诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由万汉江、王忠萍承担。事实及理由：1、一审判决认定蔡青非善意取得诉争房屋没有事实依据，侵害了蔡青（王亚男）的合法权益。2、蔡青只是名义购房人，王亚男才是实际购房人，王亚男出于投资目的，以现金方式支付购房款，以合法形式过户在蔡青名下，该交易应受法律保护。3、万汉江声称不知王亚男购买诉争房屋系虚假陈述。
被上诉人万汉江、王忠萍答辩：蔡青不构成善意取得，万汉江不知道王亚男购房一事。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人程宏顺未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。
原审被告王亚男述称，认同蔡青的上诉请求及理由。
原审第三人泛华公司述称，认同蔡青的上诉请求及理由，蔡青（王亚男）对诉争房屋构成善意取得。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院另查明：陈帆与万汉江、王忠萍签订《借款抵押合同》后，在诉争房屋的房屋所有权证上办理了抵押备注。万汉江、王忠萍一直在诉争房屋中居住。
二审审理中，王亚男自述系从事房屋投资生意。王亚男未提交在购买诉争房屋时已告知万汉江的证据。
本院认为：2011年12月23日，泛华公司委托陈帆与万汉江、王忠萍签订的《借款抵押合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。该合同明确约定：万汉江向陈帆借款30万元，借款期限自2011年12月26日至2013年6月26日，万汉江以武汉市江岸区蔡家田小区47栋1单元3层1室的房屋作抵押，如借款期限届满或借款展期届满后5日内，万汉江不履行债务或不能完全履行债务的，陈帆即可行使房地产抵押权。2012年8月29日，泛华公司将对万汉江的债权转让给张琦时，张琦明知诉争房屋已办理抵押的情况下，不与万汉江联系加以确认，以保证债权实现，明显不符合常理。2012年9月11日，张琦在未得到万汉江同意，且明知行使抵押权条件不成就的情形下，授意程宏顺将诉争房屋以29万元的价格卖给蔡青，张琦转让诉争房屋行为应属于无效。纵观蔡青购买万汉江房屋的过程，其无法提交付款凭证、说明付款方式，蔡青所称的实际购房人王亚男作为从事房屋投资生意的专业人员，对明知诉争房屋已办理抵押而不向万汉江核实情况给予合理解释，足以认定蔡青、王亚男的购房行为并非善意。一审判决确认程宏顺与蔡青签订的《武汉市存量房买卖合同》无效、判令蔡青将诉争房屋过户到万汉江名下有事实和法律依据。
综上，上诉人蔡青的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10，340元，由蔡青负担。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 骆朝辉
审判员 李斌成
二〇一六年五月三日
书记员 饶诗敏