浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0523民初7482号原告：蔡红，男，1958年6月12日出生，汉族，住安吉县。委托诉讼代理人：朱四明，浙江银湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘健慧，浙江银湖律师事务所律师。被告：安吉博大置业有限公司，住所地安吉县递铺镇天荒坪路。法定代表人：林啸。委托诉讼代理人：颜彬，万商天勤（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：单凌捷，万商天勤（上海）律师事务所律师。原告蔡红与被告安吉博大置业有限公司（以下简称“博大公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理后，于2017年12月19日组织双方进行了证据交换。2018年2月1日，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，双方当事人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还商铺并支付占有使用费83149元（从2016年11月16日起按租金标准暂算至2017年11月30日）；2.被告支付拆除装修产生的恢复原状费用1547元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年11月29日，原被告签订《商业用房租赁合同》，约定原告将合同项下商铺（安吉第一国际城一楼1079号建筑面积51.92平方米，安房权证递铺字第××号）租赁给被告，租期至2016年11月15日，每年度租金86764元，并约定“合同期限届满日，乙方应恢复租赁商铺原状交付甲方”。租赁届满后，被告至今未清空返还商铺，也未支付租金。原告方业主多次主张权利，被告一直推诿。相关业主多次向有关部门反映，有关部门组织了协调，但被告一直消极懈怠。2017年2月22日，昌硕街道办事处出具受访事项答复意见书。原告要求被告对商铺进行明晰定位，并清除相应障碍物，恢复原状。被告行为导致原告房租损失83149元，为拆除原装修恢复原状费用1547元。综上，原告故而起诉并要求判准其诉讼请求。被告答辩称：一、关于商铺返还问题。1.被告已按约将商铺返还原告。租赁合同期满时，原告可自由占有和使用商铺。商铺返还以占有为前提，被告租期届满后，并未继续占有商铺，自然不涉及返还。动产与不动产返还存在本质不同，不动产返还不存在交付过程。包括原告商铺在内的1-3层业主已对外招租，表明业主已占有商铺，且拥有对外租赁完整权利。2.为充分保障包括原告在内的广大业主权利，被告在租期届满前积极筹备成立业主委员会，在组织成立业主委员会时被告已明确告知小业主不再续租，已体现最大善意。小业主选举业主委员会时已明知被告不再续租。租期届满前，考虑到原告商铺仅系被告整体承租的第一国际城1-3层的一小部分，被告向业主委员会发函告知将按期撤出。该函由业主委员会主任签收，其接收函件行为应代表小业主。3.在返还商铺上，被告已尽到最大合理义务，不存在过错。反观原告，在被告按约撤出情况下，仍通过业主委员会提出超出合同约定的要求，包括对商铺进行区域分隔、对大楼外墙进行清理、明确商铺界限、编号、位置、面积、产权标准等，上述要求没有合同和法律依据，原告过错明显。4.2016年11月10日，被告、业主委员会、1-3层业主代表在第一国际城四楼办理交付大门钥匙等资料，并邀请昌硕街道办事处代表李妍、住建局物业科代表刘忠朋、灵峰社区代表汪志宏见证，业主委员会主任钱敏强、被告法定代表人林啸参与交付资料，包括大门钥匙。被告拟将1-3层整体钥匙交给1-3层业主代表，但业主委员会副主任（1-3层业主代表）万向阳、蔡红、余敏华缺席。本次交接，业主委员会主任钱敏强拒收商场钥匙。由于整个1-3层诸多小业主并非独立封闭空间，没有钥匙，所以无法也无须将商场钥匙交给所有小业主，且小业主通过商场侧门也可以进出到自己商铺。因此，被告交付不存在过错，原告应自己承担责任。商场大门钥匙为安全考虑不应交给任何一位小业主，商场大门钥匙是否交付不代表商铺是否交付，且业委会明确拒收商场大门钥匙。二、关于恢复原状问题。租期届满前，被告已按约将商铺恢复原状。即使未恢复原状，附属装换及设施已归原告所有，被告没有清理义务。三、关于占有使用费。被告已将商铺清理完毕，未清理装潢及附属物也已归原告，且被告未继续占有，故无须承担占有使用费。四、中都百货暂停营业后不再支付租金。由于2016年11月合同就到期，短时间内无法转租，从2014年6月起被告以自有资金支付了3700万元的两年半租金，被告损失也是巨大的。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的商品房买卖合同、商业用房租赁合同、房屋所有权证、解除合同协议（2009年11月28日）、商业用房租赁合同（2009年11月29日）、调解不成告知书（昌硕街道人民调解委员会2017年1月18日致万向阳、蔡红等安吉第一国际城业主代表）、信访事项答复意见书（昌硕街道办事处2017年2月22日致万向阳、郭飞彭等人），以及原告对被告所举商业用房租赁合同（2009年11月29日）、房屋所有权证、关于筹备成立业主委员会的请示（2016年3月16日致安吉经济开发区管委会）、关于筹备成立业主委员会的请示（2016年4月8日致昌硕街道办事处）、关于筹备成立业主委员会的请示（2016年4月18日致安吉县人民政府县长）、关于成立业主委员会的申请（2016年5月10日致昌硕街道灵峰社区）、信访事项答复意见书（昌硕街道办事处2016年5月12日致林啸）、第一国际城业主大会（委员会）筹备组2016年8月11日和2016年9月29日分别发布的安吉县第一国际城业主名单公示和关于第一国际城业主委员会成立的公告、被告2016年11月10日致业主委员会的告知函、业主委员会2016年10月26日抄送被告的安吉第一国际城业主代表第三次会议决议、业主委员会2016年12月3日抄送被告的第一国际城业主与博大置业交房条件书、第一国际城业委会致博大置业的函（2017年6月27日）、（2017）浙安证字第4829、4846号公证书的真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据作如下认定：1.商场清理修复施工合同，原告以此证明拆除和清理1-3层隔墙、橱柜等装饰装修需30万元费用。被告质证后提出，其对该份合同真实性无法确认，并提出原告商铺不存在隔墙和橱柜。本院认为，上述协议约定的拆除和清理费用为协议价，发包方作为与本案被告存在直接利害关系的一方当事人，其与第三人约定的协议价是否合理并无其他证据予以佐证，故本院不予确认；2.第一国际城第一层和第三层部分现场照片各两张（2017年10月25日拍摄），原告以此证明合同期满后第一国际城1-3层的现场状况。被告质证后提出，照片拍摄距离其退场近一年，部分内装出现损坏属正常现象，其没有维修义务。本院认为，上述照片虽在被告退场半年后拍摄，但被告并未举证证实照片所摄现场非其退出时的现场，故本院对被告退出时未将形成附和的装饰装修予以拆除的事实予以确认，但上述四张照片系原告选择性拍摄的部分遗留装修场景，故不足以反映1-3层形成符合的装饰装修的整体状况；3.湖州晚报（2005年11月25日）和中邮专送广告（2005年12月29日）各一份，原告以此证明被告在销售第一国际商城商铺时承诺给予高额回报、持续经营，上述广告构成要约。被告对该两份广告真实性无异议，提出上述广告非其发布，也不构成邀约。本院认为，上述广告与本案争议内容无关，且双方已就租赁事宜签订书面协议，该组证据与本案缺乏关联性。综上，本院对本案事实认定如下：2005年12月21日，原告蔡红与被告博大公司签订商品房买卖合同一份，双方约定：1.被告将安吉第一国际城一层1079号建筑面积51.65平方米的商铺以618192元转让给原告作商业使用；2.被告交付使用商铺的装饰、设备标准应符合附件三（安吉国际商厦1-5F商业裙房装饰、设备标准：1.外墙：干挂花岗岩石墙面2.内墙：乳胶漆3.顶棚：轻钢龙骨石膏板4.铝合金框，无色低反射玻璃5.商场地面：地砖6.商场卫生间：防滑地砖、陶瓷墙砖、轻钢龙骨石膏板7.电梯：品牌电梯8.空调：采用品牌中央空调）的标准。同日，原被告与安吉国际商厦商贸有限公司还签订商业用房租赁合同一份，三方约定：1.原告将安吉第一国际城一层1079号商业用房出租给安吉国际商厦商贸有限公司，租期十年，从2006年11月16日起至2016年11月15日止；2.出租方同意免除前三年租金，租金从第四年开始计算，后七年每年度租金86764元；3.合同期限届满，承租人应恢复租赁商铺原状交付出租方。若不能恢复原状，则附属装潢及设施所有权归属出租方；4.被告作为商铺开发商承诺：如承租人不能足额支付租金，其愿以商厦4-5层物业所得租金和产权（变现价值）补足差额部分。2009年11月28日，原被告与安吉国际商厦商贸有限公司签订解除合同协议，三方约定：1.解除2006年1月15日签订的商业用房租赁合同；2.原被告按原租赁合同签订新的租赁协议。次日，原被告签订与此前内容一致的租赁合同。上述合同履行过程中，为确保1-3层租期届满后顺利交接，被告2016年3月至5月期间多方呼吁成立业主委员会。同年9月29日，安吉第一国际城业主委员会成立。2016年10月26日，第一国际城1-3层全体业主代表对租期届满后交接事宜讨论后，通过业主委员会向被告提出以下要求：1.在交接前对各业主商铺用防火防潮材料进行区域分隔，并按户安装好电表、电路、卷闸门；2.交接前必须整改好大楼内外的一切设备、设施。博大公司必须对整栋大楼的外墙清理；完成对消防通道、设施、水电（电线、电缆老化问题、电器设备老化问题、水管漏水破损）、区域安全、通信设施、电梯设施等问题的整改。确保相关设施完好畅通，且每个部分都必须经过相关职能部门验收合格并经全体业主代表签字同意，不得影响第二期招租工作；3.如在租赁期满后未及时完成以上整改工作而影响招租未能出租，所影响时间段内租金按原房价租金标准（房价8%）付给全体业主，否则全体业主拒绝接受交接。2016年11月10日，被告发函业主委员会告知其不再续租，并提出向业主委员会移交1-3层的商场钥匙，但遭拒收。2016年11月23日和12月3日，昌硕街道两次召集1-3层业主代表与被告协商返还事宜，双方分歧严重未能达成一致。2016年12月3日，万向阳、蔡红等12位1-3层业主代表与业主委员会向安吉县人民政府和被告等发出“第一国际城业主与博大置业交房条件书”，要求政府在10天内帮忙解决问题。当月23日和30日，县信访局、昌硕街道、住建局两次召集1-3层业主代表和被告协商，但双方仍未能达成一致。2017年1月18日，昌硕街道人民调解委员会向万向阳、蔡红等第一国际城业主代表发出调解不成告知书。2017年6月27日，业主委员会应1-3层全体业主要求，发函通知被告做好1-3层遗留杂物及场地清理，并对各商铺产权进行标注，做好四至界址和编号。另查明，安吉第一国际城共29层，全体业主约425人，其中1-3层业主约386人。安吉第一国际城业主委员会在2016年9月成立，由钱敏强担任主任，副主任由1-3层业主代表万向阳、蔡红、余敏华担任。2016年9月14日，1-3层业主代表万向阳、蔡红网上发布第一国际城1-3层整体或分割出租广告。2017年12月5日，万向阳、蔡红在第一国际城东北大门内侧张贴招租广告。本案租赁合同期满后，被告未再继续占用和使用1-3层商铺，现被告已支付租金至租赁合同届满。本院认为，本案中被告是否已履行商铺返还义务，以及被告应否承担拆除形成附和的装饰装修费用，为双方诉争焦点所在。在综合考虑原告起诉意见，被告答辩意见以及双方辩论意见后，本院逐一进行分析评判。关于商铺是否已返还问题。本案租赁合同未明确约定商铺返还具体方式。因此，双方当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务，并按照有利于实现合同目的的方式进行履行。对照本案案情，原告作为安吉第一国际城1-3层业主之一，其在租期届满前明知被告不再续租，但其通过业主委员会向被告提出对其商铺以防火防潮材料进行区域分隔等要求，否则明确拒绝办理交接，而包含原告在内的1-3层商铺买受时的交付标准中并未包含上述内容，故原告行为属为自身利益不正当阻止商铺返还成就。被告在收到1-3层全体业主通过业主委员会发出的有关办理交接的会议纪要后，其在租期届满前再次反馈不再续租，并向业主委员会提出移交1-3层的商场钥匙。被告作为承租人根据1-3层作商场整体利用的性质和使用后的状况，其已尽到合理通知和协助义务。此外，包括本案原告在内的1-3层业主专属部位并未涉及钥匙，被告返还时亦不具有交付专属部位房屋钥匙的合同义务。另外，本案租赁合同期满后，被告也未继续占用和使用第一国际城1-3层商铺。综上，本案租赁合同期满时，被告已履行返还义务，故原告诉请第一项内容，本院不予支持。关于被告应否承担拆除1-3层形成附和的装饰装修所产生的费用问题。本案租赁合同第十三条在装潢设施归属中约定“合同期限届满，乙方应恢复租赁商铺原状交付甲方。若乙方不能恢复原状，则租赁的附属装潢及设施所有权归甲方”。上述合同条款作为被告与第一国际城1-3层业主签约时重复使用的格式条款，依照合同法有关格式条款的解释规则，出租方有权选择恢复原状，也可选择接受形成附和的装饰装修归其所有，但出租方选择恢复原状，则应在合同期满前及时通知对方拆除，否则将导致双方权利义务关系处于不稳定状态。现包括本案原告的1-3层业主直至租赁合同期满半年后才通知对方将商场遗留杂物及场地做好清理，该要求中对形成符合的装饰装修是否进行拆除并不明确具体。退一步而言，即便该要求中包含对形成附和的装饰装修进行拆除，出租方主张拆除的时间也已明显超出合理期限。被告作为安吉第一国际城1-3层的整体承租方，其在出租方合同期满前未及时明确是否接受形成附和的装饰装修的情况下，虽可免除其拆除的义务，但形成附和的装饰装修最终是否拆除由出租方选择。因此，在出租方决定拆除时，由此产生的拆除费用承租方仍应予以负担。现本案所涉装饰装修部分附和于1-3层的共有部位，部分附和于业主的专属部位，由此产生的拆除事宜关乎1-3层全体业主的共同利益。因此，在未获绝大多数业主确认的情况下，简单将拆除决定权和拆除费处置权交由个别业主来行使，显然不利于保护1-3层全体业主的整体利益。此外，本案原告未举证证实其专属部位中存装饰装修，也未证实其所主张的拆除费用存在合理性。综上，本院对原告诉请第二项亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：驳回原告蔡红的诉讼请求。本案受理费960元（已减半），财产保全费745元，合计诉讼费1705元，由原告蔡红负担（已预缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  毛效龙二〇一八年七月二十六日书记员  阚晓景?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?