江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常商初字第185号
原告常州中天房产代理有限公司。住所地江苏省常州市钟楼区通江南路**号新城国际大厦*层。
法定代表人倪定保，该公司董事长。
委托代理人沃小贤，江苏致达律师事务所律师。
委托代理人袁俊杰，江苏致达律师事务所律师。
被告无锡市松日工程机械有限公司。住所地江苏省江阴市璜土镇澄常工业园澄常路南。
法定代表人解美芬，该公司总经理。
被告蒋莳芳。
上述两被告共同委托的代理人储静，江苏常信律师事务所律师。
原告常州中天房产代理有限公司（以下简称中天公司）诉被告无锡市松日工程机械有限公司（以下简称松日公司）、蒋莳芳代理合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月13日对本案进行了公开开庭审理。原告中天公司的委托代理人沃小贤，被告松日公司、蒋莳芳共同委托的代理人储静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中天公司诉称：2013年10月28日，我公司与松日公司签订《销售代理协议书》一份，约定由我公司独家代理为松日公司销售坐落于江阴市镇澄路3565号房屋，销售单价为4000元／㎡，并约定销售价格溢价部分归我公司所有，松日公司支付成交金额的1.5%作为报酬，蒋莳芳对上述费用承担担保责任。合同签订后，我公司、松日公司与常州市美源环保科技有限公司（以下简称美源公司）签订《协议书》一份，美源公司以单价4500元／㎡购买松日公司房屋。但协议签订后，松日公司未能按约向我公司支付溢价款及报酬。我公司特诉请法院判令：一、松日公司支付报酬1703289.6元、溢价款12616960元，合计14320249.6元，并支付自2013年12月8日起按所欠款以同期银行贷款利率支付逾期付款利息直至付清时止；二、蒋莳芳承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告松日公司、蒋莳芳共同答辩称：一、中天公司介绍美源公司来购买我公司的房屋，但美源公司未支付房款，就连合同约定的300万元定金也未支付。该合同是欺诈合同，所以中天公司要求支付报酬和溢价不能成立。虽然，双方合同第4条约定，松日公司与购买方签订合同，即为销售成功。这里所指的签订合同，前提必须是合同是合法有效的，如果是无效合同，松日公司无须支付报酬和溢价。二、中天公司对其介绍的美源公司十分了解，知道其根本没有能力购买松日公司的房产，双方串通欺骗松日公司，应该承担相应的法律责任。三、松日公司的房产处于银行抵押状态，按照相关法律规定，购买抵押物必须在解除抵押后，该房产本身不具备出售的条件。鉴于上述原因，松日公司与中天公司介绍的美源公司签订的房屋买卖协议是无效的，所以，松日公司不承担支付中天公司报酬和溢价的责任。四、蒋莳芳在本次委托房屋买卖交易中是代表松日公司，不是其个人行为，故也不应该承担担保责任。
原告中天公司为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、销售代理协议书一份，证明松日公司委托中天公司销售案涉房产，双方对溢价归属、报酬支付标准及蒋莳芳承担连带清偿责任作了约定。
2、松日公司与美源公司签订的协议书一份，证明美源公司以单价4500／㎡，总价113552640元购买了案涉房产，中天公司已经完成了销售代理工作。
3、江苏常通高科重工股份有限公司的工商资料，证明该公司的子公司包含江苏常通工程机械有限公司（以下简称常通公司）；蒋莳芳为母公司和子公司的法定代表人。
4、松日公司的工商资料，证明解美芬为该公司的法定代表人，解美芬和蒋莳芳系夫妻关系，所以蒋莳芳是松日公司的实际控制人。
5、美源公司的工商资料，证明该公司的注册资金为人民币1000万元，2014年3月6日起该公司股东为付弟和袁法根，袁法根为监事。
6、松日公司房产登记薄，证明案涉房屋上存在抵押，期限为2012年4月11日至2015年4月10日止，抵押担保的最高额为8000万元和3000万元；案涉房屋在2013年11月27日被无锡市崇安区人民法院查封至今。
7、2013年11月16日的合同书及产权证，证明松日公司再次委托中天公司为其销售坐落于江阴市镇澄路3553号1-6号的房产。
8、2013年12月30日常通公司与广西赛博尼木业有限公司（以下简称赛博尼公司）签订的补充协议，证明松日公司与美源公司之间的买卖合同未能履行，系因松日公司未能及时解除案涉房屋的抵押。
9、赛博尼公司出具的委托书，证明委托美源公司办理收购案涉房产的情况。
10、赛博尼公司出具的委托书，证明赛博尼公司委托中天公司将人民币600万元转交给常通公司。
11、土地登记审批表3份、江阴市房屋登记簿证明1份及公司准予变更登记通知书1份，证明无锡万通房地产开发有限公司（以下简称万通公司）的土地自2013年10月16日起就被抵押；常通公司的土地、房屋自2011年5月起就被抵押；此外万通公司的股东在2012年5月已变更为吴斌和汤仁娟。
被告松日公司、蒋莳芳经质证认为：对证据1-7的真实性无异议，需要说明的是，正是因双方2013年10月28日签订的委托销售合同没有履行，所以才签订了第二份销售协议。对证据8的真实性无异议，但赛博尼公司没有履行合同义务。对证据9、10的真实性无异议，但与本案无关。常通公司是松日公司的关联公司，常通公司并没有收到中天公司转交的600万元。证据11与本案无关，因为本案讼争的是松日公司的土地和房屋，不是万通公司、常通公司的土地和房屋。
本院经审理查明：2013年10月28日，中天公司与松日公司、蒋莳芳签订《销售代理协议书》一份，主要内容为：1、松日公司委托中天公司独家代理销售其所属房产，房屋产权证号为：澄房权证江阴字fsg10013047-1、fsg10013047-2、fsg10013047-3、fsg10013047-4、fsg10013048-1、fsg10013048-2，销售单价为4000元／㎡。2、中天公司义务为负责媒体推广，费用由松日公司承担；负责寻找客户；根据市场变化可以建议松日公司调整销售方案。3、销售价格超出部分为溢价，归中天公司所有；松日公司支付中天公司销售成交金额1.5%的报酬，上述溢价及报酬由松日公司自销售成功之日起30日内支付。4、松日公司与购买方签订合同，即算销售成功。如因松日公司未履行本协议第一条规定的义务，导致合同无法履行，与中天公司无关，本协议继续有效。5、中天公司所得的佣金金额全额由蒋莳芳担保。后因中天公司与松日公司就佣金及溢价的支付发生争议，中天公司遂于2014年6月3日诉至本院，请求判如所请。
还查明，2013年11月8日，松日公司、美源公司与中天公司共同签订《协议书》一份，约定：1、松日公司同意出售坐落于江阴市镇澄路3565号的房屋，建筑面积25233.92㎡。产权证编号为：澄房权证江阴字fsg10013047-1、fsg10013047-2、fsg10013047-3、fsg10013047-4、fsg10013048-1、fsg10013048-2。2、经中天公司介绍，松日公司与美源公司对美源公司购买松日公司的上述房屋达成一致。3、上述房产的成交价为4500元／㎡，总价113552640元。4、房屋买卖协议签订后，美源公司于2013年11月13日之前支付购房定金300万元；2014年1月10日之前办理房屋、土地产权过户手续时，美源公司支付购房款95552640元，购房余款1500万元一年之内由美源公司支付给蒋莳芳。5、松日公司于2013年11月15日之前提供金融机构认可可以抵押3500万元金额的抵押物给美源公司，用于美源公司帮松日公司还贷，于2013年12月31日前，美源公司将松日公司银行贷款6000万元还清。
2013年12月30日，常通公司与赛博尼公司签订《补充协议》一份，该协议第一条约定：常通公司已于2013年12月将自有资产（江阴绿海香洲房产）通过赛博尼公司至银行贷款3000万元，赛博尼公司承诺于2014年元月5日前支付1000万元，其中400万元给常通公司，600万元放在中天公司处保管（该款用于常通公司还贷）。剩余2000万元将在2014年元月20日前支付给常通公司。第二条约定：赛博尼公司在2014年元月10日前将常通公司银行贷款2500万元还清，同时常通公司再提供价值1000万元的资产给赛博尼公司让其融资，其他资金均由赛博尼公司自行解决。第三条约定：赛博尼公司在还清上述2500万元贷款后，常通公司将其公司股份30%转至赛博尼公司名下（该股份只为赛博尼公司融资还贷的平台作用，不属于真实买卖）。赛博尼公司将常通公司资产融资贷款人民币6000万元作为松日公司还贷款，还清贷款后，常通公司办理之前松日公司的买卖协议，赛博尼公司无条件归还常通公司30%的股权。
此后，松日公司与美源公司签订的《协议书》及常通公司与赛博尼公司签订《补充协议》均未能履行完毕。
本案的争议焦点为：一、松日公司是否应向中天公司支付报酬1703289.6元？二、松日公司是否应向中天公司支付溢价款12616960元？三、蒋莳芳是否应对松日公司应支付的报酬承担连带清偿责任？
本院认为：中天公司与松日公司、蒋莳芳签订的《销售代理协议书》系各方当事人真实意思表示，合法有效。关于争议焦点一，《销售代理协议书》中约定的中天公司的主要义务之一是媒体推广、寻找客户，据此，中天公司只要如实报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，在订约成功后，即可要求松日公司支付报酬。故本案中，在中天公司与松日公司签订合同后，中天公司在如实提供订约机会，并促成松日公司与美源公司签订以买卖案涉房屋为主要内容的《协议书》后，已完成了相应的居间义务，松日公司应根据双方约定，在《协议书》签订后30日内给付报酬，即销售成交金额1.5%（113552640元×1.5%=1703289.6元）。现松日公司未能按期给付报酬，应承担相应的违约责任。中天公司要求松日公司自2013年12月8日起至款项付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率支付逾期付款利息，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。虽然松日公司与美源公司之间的买卖合同最终未能实际履行，但因松日公司未能提供证据证明中天公司在报告订约信息时存在故意提供虚假信息等情况，故案涉《协议书》能否得到适当正确的履行，并不影响松日公司向中天公司支付报酬义务的履行。
关于争议焦点二，中天公司尚无权要求松日公司支付溢价款12616960元，主要理由如下：首先，案涉房产的溢价尚未实际产生。中天公司与松日公司在《销售代理协议书》中约定，案涉房产的销售单价为4000元／㎡，销售价格超出部分为溢价，归松日公司所有。据此，溢价系因案涉房产经过销售交易，价值实现增长而产生。然而，在房产交易过程中，房产的增值主要体现为房产变现后获得的实际收益高于预期收益。故溢价产生的前提应是案涉房产进行了交易变现，卖方已经实际获得了相应的收益；具体到本案中，应为松日公司作为卖方获得了美源公司支付的购房款。因此，在松日公司未获得美源公司支付的购房款的情形下，案涉房产的增值尚未实现，溢价相应的也未实际产生。其次，中天公司与松日公司签订的《销售代理协议书》明确约定由中天公司独家代理销售松日公司的案涉房产，也即中天公司在履行了寻找客户、提供订约信息的义务后，还应为松日公司销售案涉房产，从而在获得报酬之外，才能获得案涉房产的相应溢价。本案中，松日公司的案涉房产尚未交易完毕，也即中天公司销售义务并未完成，故中天公司无权要求松日公司支付相应的溢价。最后，在案涉房产并未变现的情形下，由松日公司支付溢价款有违公平原则。公平原则的实质在于均衡合同双方当事人的利益，且应从双方当事人权利义务是否对等、一方获得的利益或另一方所受损失是否违背法律或者交易习惯等方面综合衡量。本案中，在中天公司履行媒体推广、寻找客户的义务后，松日公司已将销售金额的1.5%作为报酬支付中天公司。考虑到松日公司与美源公司的购房合同未实际履行，松日公司并未收到款项，在此基础上，若还应向中天公司支付溢价款12616960元，显然有违公平、等价的原则。
关于争议焦点三，因蒋莳芳在《销售代理协议书》中自愿承诺对中天公司所得的佣金进行担保。由于协议书中未约定担保方式，蒋莳芳的担保方式依法应认定为连带责任保证。因《销售代理协议书》中对于保证期间也未作出约定，故中天公司应在松日公司债务履行期届满之日起六个月内向保证人主张权利。松日公司与美源公司系在2013年11月8日签订房屋买卖《协议书》，根据《销售代理协议书》约定，松日公司应在买卖合同签订之日起30日内支付报酬，也即松日公司应在2013年12月7日前支付报酬。据此，中天公司应在2014年6月6日前向保证人蒋莳芳主张权利。而中天公司是在2014年6月3日以起诉方式向保证人主张权利，保证期间未经过，保证人蒋莳芳应对中天公司应支付的报酬承担连带清偿责任。
综上，中天公司的部分诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条的规定，判决如下：
一、被告无锡市松日工程机械有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常州中天房产代理有限公司支付报酬1703289.6元以及利息（自2013年12月8日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、被告蒋莳芳对无锡市松日工程机械有限公司的上述债务承担连带清偿责任；保证人承担保证责任后有权向债务人无锡市松日工程机械有限公司进行追偿；
三、驳回原告常州中天房产代理有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费107722元、财产保全费5000元，合计112722元，由原告中天公司负担99195元、被告松日公司、蒋莳芳负担13527元。被告松日公司、蒋莳芳应于本判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费13527元迳付中天公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时按《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南京山西路支行，账号：10×××75）。
审 判 长 吴红娥
代理审判员 郑 仪
人民陪审员 韩锡荣
二〇一五年一月九日
书 记 员 李 佳
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该
合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。