上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第593号
原告王彩。
原告吴创业。
两原告共同委托代理人赵琳，上海市中信正义律师事务所律师。
被告陆昱。
委托代理人商瑜，上海誉嘉律师事务所律师。
第三人上海锐丰房地产投资顾问有限公司。
法定代表人卢航。
委托代理人贺玲。
原告王彩、吴创业诉被告陆昱房屋买卖合同纠纷一案，于2014年2月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，后依法组成合议庭。经原告申请，本院于2014年3月11日追加第三人上海锐丰房地产投资顾问有限公司公司（以下简称“锐丰投资顾问公司”）参加诉讼，于2014年9月4日公开开庭进行了审理。原告王彩及两原告的共同委托代理人赵琳、被告陆昱的委托代理人商瑜、第三人锐丰投资顾问公司的委托代理人贺玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王彩、吴创业诉称，2013年3月8日，原、被告经第三人居间签订购房合同，由原告购买被告及五位案外人名某某于本市长宁区凯旋路XXX号XXX室房屋（以下简称“涉讼房屋”），房屋总价人民币（下同）1，550，000元，于2013年5月31日前办理交易过户，交易产生的税费及其他相关费用均由原告承担。同日，原告支付首期房款，加上之前支付的定金合计向被告支付600，000元。2013年3月10日，原告代被告缴纳交易税费103，075元。因房产调控政策趋严，原告暂时被限购，要过半年才可办理交易过户，被告表示愿意等原告满足条件后过户。2013年5月，涉讼房屋的其他权利人即案外人陈甲系原告及第三人，想去掉涉讼房屋原产权人中两位产权人的名字，2013年6月3日，买卖双方与第三人签订解约协议，约定三日内解除合同，同意2013年8月20日前重新签订买卖合同并按原合同条款执行，如任何一方到期不履行则视为违约，应支付给被违约方原房价的20%计310，000元。此后，上海的房价又上涨，2013年8月原告及第三人联系被告签约，被告以种种理由拖延。2013年11月下旬，原告至长宁区房地产交易中心查询，才得知被告早于2013年9月10日将涉讼房屋高价卖给他人。被告持有原告的首付房款及定金长达六个月不予退还，在原告的多次催讨下，被告陆续归还了550，000元，对于原告代被告缴纳的交易税费等被告迟迟不愿配合办理退还手续。被告违约将涉讼房屋另卖他人的行为严重侵害了原告利益，在房价上涨，购房政策愈严的情况下给原告带来巨大损失。根据双方解约协议的约定被告应当承担违约责任，故要求判令：1、被告退还原告购房款50，000元并赔偿利息损失（以50，000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计息，自2013年6月4日起至判决生效之日止；2、被告支付原告为被告代缴的税费103，075元；3、被告支付违约金310，000元。
被告陆昱辩称，买卖合同无法履行及后续合同无法签署的责任在原告。尚有50，000元未退还原告属实，因原告违约，被告考虑到原告经济状况仅扣除50，000元作为违约金。原告代缴的税费由税务机关征收，被告未得到退费，不应由被告向原告支付该费用。原告的诉请无法律依据和事实依据，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，两原告系夫妻关系。上海市长宁区凯旋路XXX号XXX室房屋为被告及案外人陈乙、刘某某、黄某某、孟某某、陈丙名下按份共有的产权房，建筑面积44.16平方米。
2013年3月8日，经第三人锐丰投资顾问公司居间，原告（乙方）、被告及案外人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方涉讼房屋，转让价款共计1，550，000元；双方确认在2013年5月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补充条款（一）第4条，甲、乙双方交易所产生的税、费及其他相关费用均由乙方承担。甲方应自行出具或委托税务机关出具全额房价款发票给乙方；签订合同当日乙方支付甲方部分首期房价款590，000元，合同签订前乙方已支付定金30，000元亦转为首期房价款合计620，000元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请930，000元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订合同后30日内向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续。若乙方贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后于2013年5月31日之前办理送件手续，且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方；待乙方贷款申请经贷款银行审核通过后于2013年5月31日之前，甲、乙双方亲自或委托锐丰投资顾问公司赴房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，并取得收件收据。待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付甲方第二期房价款，该期房价款应于借款合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付；待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证，且甲方收到第二期房价款后3日内，甲、乙双方应对涉讼房屋进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方。
上述买卖合同前言特别告知（二）言明，买卖双方当事人在签订合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定；能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；购房人在签订合同前，可以向财税部门、贷款银行咨询相关税收、信贷政策，了解房屋转让涉及的税费，慎重确定购房款支付方式；补充条款（一）第8条，根据上海市房地产交易中心下发的特别规定，合同签订前双方已阅看合同前言中的“特别告知（二）”以及“补充条款（二）”中的各项格式内容，同时双方对于合同附件中规定的国家相关限购政策并予以全面认可并同意遵照执行购房人家庭成员及名下住房情况申报表中，在房地产开发企业、经纪机构承诺栏内，注明已按照国家和本市住房限售的规定，对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料以及纳税或社会保险缴纳证明（对非本市户籍居民家庭）进行核对，符合住房限售规定。如违反限售规定不予办理房地产过户手续的，房地产开发企业承诺不追究购房人解除合同的违约责任，房地产经纪机构承诺严格执行本市中介经纪收费等相关管理规定，并加盖第三人公章；补充条款（二），在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：双方共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续。
上述买卖合同签订当日，原告向被告帐户汇入590，000元，被告返还原告现金20，000元，加上原告已先行支付给原告的定金30，000元，原告合计支付给被告首付款600，000元。
2013年3月10日，原告至税务机关，以被告名义缴纳销售不动产、普通住房转让收入、地方教育附加收入、教育费附加收入、河道工程修建维护管理费等各项税费合计103，075元。
2013年6月3日，原（乙方）、被告及案外人（甲方）、第三人（丙方）业务员三方签署《解约协议》，约定在丙方居间介绍下，就乙方购买甲方涉讼房屋相关事宜，三方于2013年3月8日签订了房屋买卖合同，且甲方已收乙方首期房款600，000元，现由于乙方到期无法履约而甲方要现在要去掉原产权人当中的其中两位产权人（陈乙、孟某某）名字，现经甲、乙、丙三方协商，同意解除该合同，达成如下意见：一、三方同意自协议签订三日内解除该合同；二、甲、乙均同意2013年8月20日之前重新签订涉讼房屋的买卖合同按原合同条款执行；三、甲、乙双方均同意执行协议第二项，如有任何一方到期不履行则视为违约，应支付给被违约方原房价的20%计310，000元，同时支付给居间方2%佣金31，000元。该份协议被告未亲笔签名，但被告对该协议内容表示认可。
嗣后，原、被告在2013年8月20日前未重新签订房屋买卖合同，第三人业务员在2013年10月11日给被告的短信中告知被告签约地址，要求被告确定时间后给回复。2013年11月8日，该业务员短信告知被告“我很早多次通知签约以免造成违约，到目前为止你们出售方一直以各种理由推脱，目前已经造成违约，客户以及我们公司会以金融诈骗以及签约违约起诉你们出售方”。2013年12月，被告陆续退还原告购房款550，000元。
2014年1月7日，原告至交易中心查询，得知涉讼房屋在2013年11月30日由交易中心受理，于同年12月19日经核准，产权人过户至案外人陈丁名下。
另查明，2013年9月28日，被告与案外人黄某某、刘某某、陈丙作为卖售人与案外人陈丁作为买受人就涉讼房屋签订房屋买卖合同，约定转让价款1，060，000元。买卖双方并另行签订补充协议，由陈丁另付被告725，000元作为装修及家具补偿款。
原告吴创业于2012年10月起开始缴纳本市个人城镇基本养老保险。2013年3月8日，原、被告就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》时，对非本市户籍居民家庭购房的，要求能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳一年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，自2013年11月起，对非本市户籍居民家庭购房的，由上述累计缴纳一年变为累计缴纳二年。原告认为，根据解约协议被告应于2013年8月20日前重新签订买卖合同，而原告在8月20日是符合条件可以签约，因为被告迟迟不签，到了11月份新限购政策下来原告就不能签约了，是被告违约。被告表示原告是受了第三人的蒙蔽，2013年3月8日签约时原告就是限购对象，不符合购房条件，原告自2012年10月才开始连续缴纳社保金，直至2013年9月才连续满一年，且原告需于2013年10月才能打印出连续在本市缴纳社保金满一年的证明，故2013年8月20日原告也不具备购房资格，且重新签合同过程中，第三人称原告不能及时过户，要延长二个半月的时间，被告对此无法接受。第三人表示2013年8月20日期间，原告是满足签约条件的，与被告联系时称案外人陈乙在国外，一直拖延签约。被告则认为陈乙已把其和儿子的名字都去掉，重新签约不需要陈乙签字，被告不可能以此作为拒绝签约的理由。
原告向被告索要购房余款50，000元未果，故诉讼来院，状告陆昱、刘某某、黄某某、陈乙、孟某某、陈丙，提出前述诉讼请求。审理中，被告陆昱书面承诺愿意一人承担本案诉讼的全部法律责任，原告撤销对刘某某、黄某某、陈乙、孟某某、陈丙五人的起诉。
上述事实，有《上海市房地产买卖合同》、房屋状况及产权人信息、转账凭证、签购单及税收通用缴款书、解约协议、中介方业务员出具情况说明、补充协议、短信记录、参保个人城镇基本养老保险缴费情况以及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审核实无误，本院予以确认。原告提供的通知书及房款退还协议复印件，因不能提供原件被告对该证据的真实性不予认可，本院认为上述证据无原件印证，无法证实其真实性，故不予采纳。
本院认为，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为2013年8月20日原告是否具有购房资格。原、被告及第三人对2013年3月8日就涉讼房屋签订的买卖合同原告是不符合购房资格的事实不持异议，但就2013年8月20日原告是否具备购房资格各执一词。从原告迟迟提供的个人城镇基本养老保险缴纳情况来看，原告吴创业自2012年10月开始缴纳该费用，且连续缴纳该费用的证明要满一年后即至2013年10月才能开具，因此原告在2013年8月20日还是不具备购房资格，且双方就过户时间、贷款期限均未能协商一致，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。双方未能签约，被告与案外人将涉讼房屋另行出售他人，被告应当将原告支付的购房款全额返还，现原告要求被告返还购房余款50，000元，本院应予支持。但原告要求被告支付50，000元利息损失，鉴于原告存在一定过错，本院不予采纳。至于原告代被告缴纳的税费，在双方就涉讼房屋签订的买卖合同解除后该税费就应当由被告退还，且税收的法定缴纳方为卖方，税收退还也应退至卖方名下，故被告应当将原告代缴的税费返还给原告。被告陆昱承诺独自承担本案诉讼的全部法律责任，故应当由其承担返还原告购房余款、支付原告代缴税费的法律责任。至于追究原告违约责任需要涉讼房屋权利人共同行使，被告以原告违约，购房余款作为违约金不予返还的抗辩意见不能成立。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：
一、被告陆昱应于本判决生效之日起十日内返还原告王彩、吴创业购房余款人民币50，000元；
二、被告陆昱应于本判决生效之日起十日内支付原告王彩、吴创业代缴的税费人民币103，075元；
三；驳回原告王彩、吴创业的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8，246.10元，由原告王彩、吴创业负担人民币4，884.60元，被告陆昱负担人民币3，361.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
审 判 员 郑丽敏
人民陪审员 牟世荣
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 陶艾敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。