云南省瑞丽市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云3102民初17号
原告：李河平，男。
委托诉讼代理人：高李波，云南和序律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告：胡正妹，女
原告李河平与被告胡正妹民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李河平及其委托诉讼代理人高李波到庭参加诉讼，被告胡正妹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李河平向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告借款本金40万元，并按月利率2%支付从2013年5月27日起至实际付清之日止利息24.8万元（40万元×2%×31个月），合计64.8万元。2.判令原告对抵押物房地产[土地使用权证号为瑞国用（2008）第216号，房产证号为瑞房权证瑞丽市字第000116**号]在拍卖、变卖时有优先受偿权。3.判令被告承担本案的诉讼费和律师代理费。事实和理由：2013年2月27日被告向原告借款，并签订借款合同书，双方约定：被告向原告借款40万元，借款期限一年，即2013年2月27日至2014年2月27日；不满一个月算一个月计息，月息4分，每月利息为1.6万元；被告自愿将自己名下的房地产[土地使用权证号为瑞国用（2008）第216号，房产证号为瑞房权证瑞丽市字第000116**号]作抵押。合同签订后，由于相关部门不办理土地及房产的抵押登记，被告将抵押的房地产证书交付给原告，原告让儿子李公有通过富滇银行汇款40万元给被告。被告支付了3个月的利息（2013年2月27日-2013年5月27日），由于原、被告是朋友，原告多次向被告催要，被告拒不归还本金及支付利息，现在原告也联系不到被告。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条、第十条、第二十六条、第二十九条规定，原告按照借款本金40万元及月利率2%请求被告偿还本金及支付利息符合法律规定。鉴于相关行政部门不予办理土地、房产的抵押登记行为，根据《最高人民法院适用<中华人民共和国担保法>若干规定问题的解释》第五十九条规定，当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产享有优先受偿权。据此，对拍卖、变卖抵押房地产原告享有优先受偿权。另根据担保法第四十六条规定：抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。因此被告作为抵押人应当承担原告实现抵押权的律师代理费。综上，原告的诉讼请求符合法律规定和合同约定，请法院支持原告的诉讼请求。
被告胡正妹未作答辩。
原告李河平为证明其主张，向本院提交以下五组证据：
一、借款合同原件一份，欲证明2013年2月27日原告与被告借款，借款期限1年，月息4分，用瑞丽市姐岗路东侧（华丰市场）C1幢3号的房地产[土地使用权证号为瑞国用（2008）第216号，房产证号为瑞房权证瑞丽市字第000116**号]作为抵押。
二、富滇银行转款凭证原件一份，欲证明原告在2013年2月27日通过儿子李公有的账户转款给胡正妹账户40万元，已经完成了支付义务。
三、瑞国用（2008）第216号土地使用权证复印件一份（原件当庭核实并退回原告）、瑞房权证瑞丽市字第000116**号房产证复印件一份（原件当庭核实并退回原告），欲证明被告胡正妹在2013年2月27日向原告借款40万元的事实，并用瑞丽市姐岗路东侧（华丰市场）C1幢3号房地产[土地使用权证号为：瑞国用（2008）第216号，房产证号为瑞房权证瑞丽市字第000116**号]作为抵押，原件都在原告手上，相关部门不予办理抵押登记，原告对抵押物享有优先受偿权。
四、民事委托代理合同原件一份、代理费发票原件一份，欲证明原告为了实现债权，支付律师代理费19500元，代理费按照诉讼标的３％的标准收取。
五、证人李公有的证言，欲证明借款本金是由证人的账户转出的。
本院认为原告提供的第一组、第二组、第三组和第五组证据能够相互印证形成证据链，证实被告向原告借款40万元，原告已经履行了借款交付义务，且被告自愿用其名下的一宗房地产进行抵押担保，被告已经将房产证和土地使用权证交付给原告方，对该四组证据，本院予以采信。原告提交的第四组证据系民事委托代理人合同及发票，合同有原告的签字、云南和序律师事务所的公章，发票上亦加盖云南和序律师事务所的公章，并且云南和序律师事务所派律师出庭参加了诉讼，对该组证据的真实性，本院予以采信。
本院依原告申请向瑞丽市住房和城乡规划建设局、瑞丽市国土资源局调取关于瑞丽是否展个人与个人之间的抵押登记业务的回函、文件各一份，瑞丽市住房和城乡规划建设局的回函载明“经查询，2013年1月至2013年12月，我局未开展过个人与个人之间抵押登记业务。”瑞丽市国土资源局提供的文件载明“依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。”
对本院调取的证据，原告无异议。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月27日被告胡正妹向原告李河平借款40万元，并向原告出具借款合同，载明“今借到李河平现金40万元，借款时间一年，不满一个月算一个月计息，月息4分，每月利息为1.6万元；胡正妹自愿用瑞丽市姐岗路东侧C1幢3号房地产作抵押。”合同签订当日，原告让儿子李公有通过富滇银行瑞丽分行汇款40万元给被告，被告随即将位于瑞丽市姐岗南路东侧房地产的土地使用权证及房产证[土地使用权证号：瑞国用（2008）第216号，房产证号：瑞房权证瑞丽市字第000116**号]交付给了原告。借款期间被告支付了3个月的利息（2013年2月27日-2013年5月27日），借款到期后，原告多次催要未果，遂诉至本院。
另查明，2013年1月至2013年12月瑞丽市住房和城乡规划建设局未开展过个人与个人之间的抵押登记业务；经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。
本院认为，第一，关于借贷关系是否成立及借款本金是多少的问题。原告李河平向本院提供了借款合同、银行交易凭证、证人证言、房产证及土地使用权证作为证据，足以证明借款事实的存在，因此本院认为原、被告之间借款事实存在，借款本金确定为40万元。第二，利息应按何种标准计算。原告主张利息应按月利率2%从2013年5月27日起支付至实际付清之日。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定“借贷双方对逾期利率有约定的,从其约定,但以不超过年利率24%为限。……约定了借期内的利率但未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持。……”原告的主张符合法律规定，本院予以支持。第三，关于原告对位于瑞丽市姐岗南路东侧的房地产[土地使用权证号为：瑞国用（2008）第216号，房产证号为瑞房权证瑞丽市字第000116**号]在拍卖、变卖时是否享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十九条规定：“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”本院依原告申请调取的瑞丽市国土资源局出具的文件及瑞丽市住房和城乡规划建设局出具的回函能够证明抵押物没有登记系登记部门的原因导致，被告胡正妹也将抵押物的物权凭证交付给了原告，原告至今仍然持有上述物权凭证，本院对原告关于位于瑞丽市姐岗南路东侧的房地产在拍卖、变卖时享有优先受偿权的主张予以支持，但不得对抗善意第三人。第四，关于原告主张由被告承担本案律师费、诉讼费的问题。原、被告在签订借款合同时并未约定由谁承担实现债权的费用，原告进行诉讼并聘请律师为其代理案件是原告根据自己的判断自愿进行的行为，由此产生的费用应由原告本人承担，对原告该项诉请，本院不予支持；诉讼费应根据《诉讼费用交纳办法》的规定进行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十九条之规定，判决如下：
一、被告胡正妹于判决生效之日起十五日内归还原告李河平借款本金40万元及支付利息（以40万元为本金，按照年利率24%从2013年5月27日计算至还清借款之日）。
二、被告胡正妹在本判决规定的期限未履行上述支付义务时，原告李河平对被告胡正妹位于瑞丽市姐岗南路东侧的房地产[土地使用权证号：瑞国用（2008）第216号，房产证号：瑞房权证瑞丽市字第000116**号]在拍卖、变卖时的价款享有优先受偿权，但不得对抗善意第三人。
三、驳回原告李河平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10280元，由被告胡正妹负担9970元，原告李河平负担310元；公告费600元，由原告李河平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。
审 判 长 杨 娟
审 判 员 杨丽君
人民陪审员 杨恩岳
二〇一六年十月十八日
书 记 员 楚志勇