湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0192民初3472号原告：付丰玲。委托诉讼代理人：汪初建，湖北金楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮文迪，湖北金楚律师事务所实习律师。被告：周燕。委托诉讼代理人：陈超，湖北百思得律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，湖北百思得律师事务所律师。被告：严功奇。委托诉讼代理人：陈超，湖北百思得律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，湖北百思得律师事务所律师。第三人：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区江汉路250号船舶国际广场18层R2号。法定代表人：高凡春。委托诉讼代理人：胡莎，该公司员工。原告付丰玲诉被告周燕、严功奇，第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称：搜房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员黄桂武适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付丰玲及其委托诉讼代理人汪初建，被告周燕及其委托诉讼代理人陈超、杨凯，被告严功奇的委托诉讼代理人陈超、杨凯，第三人搜房公司的委托诉讼代理人胡莎，到庭参加了诉讼。审理中，当事人申请庭外和解但至今未果，本案现已审理终结。原告付丰玲的请求判令：1、被告继续履行原被告双方于2016年7月5日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》，并办理房屋过户手续；2、被告向原告支付违约金46万元；3、由被告承担本案的律师费、居间服务费、诉讼费、保全费等费用。事实和理由：2016年7月5日，原被告在武汉搜房天下房地产经纪有限公司米兰映像分公司的居间下签订了《武汉市存量房屋买卖合同》。该合同约定：原告购买被告位于武汉东湖新技术开发区珞瑜东路22号恒大华府A区9栋1层02号商品房，建筑面积375.87平方米。原告应于合同签订当日向被告支付购房定金24万元，除已付定金24万元与拟申请贷款金额248万元外，原告分两次向被告支付剩余的成交总价款，第一次于提前还贷日，即2016年8月10日向被告支付135万元，第二次在房屋权属转移登记手续办理完成当天再向被告支付剩余的房款53万元。合同还约定：任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，守约方可以选择是否继续履行合同。如守约方选择继续履行的，甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。合同签订后，原告于2016年7月5日如约向被告支付了购房定金24万元，2016年8月10日再次按照合同约定向被告支付136万元购房款。2016年9月22日，被告以无钱办理房屋产权登记手续为名要求原告继续支付购房款，当日，原告再次向被告支付了13万的购房款。被告在收到原告上述购房款后，却以房屋出售价格过低，要求原告增加房屋成交价，否则既不办理房屋过户手续，也不退还原告已支付的购房款。期间，原告曾多次与被告协商继续履行合同，但被告坚决表示不履行。被告不诚信的行为不仅浪费了原告大量的时间和精力，而且严重损害了原告的利益。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告周燕、严功奇辩称：1、涉案合同存在违反《合同法》第五十二条的情形，属于无效合同，应依法驳回原告的诉讼请求；2、本案涉及的律师费、诉讼费、居间费、保全费等一切费用由原告承担，本次交易存在大量谎言及违反法律、行政法规强制性规定等情形，涉案房屋属于两被告的夫妻共同财产，原告在明知被告周燕无处分权利的情形下，与被告周燕共同欺骗被告严功奇，严重损害了被告严功奇的利益，第三人作为专业的中介机构，对于双方违反法律、行政法规的强制性规定的交易行为不予阻止，严重损害了被告严功奇的合法权利，涉案合同应属无效合同，各方均不应当承担法律责任；3、涉案合同中的大量格式条款及违约条款等未向两被告说明，应属无效；且原告并未实际取得或占有房屋，不适用善意取得制度，本案中并无守约方与违约方，双方均存在过错，互相不承担责任。搜房公司述称：原被告通过我方居间签订涉案合同，合同合法有效，我方在签约时会告知合同中的重要条款、价格等，房屋产权证显示被告周燕单独享有房屋的所有权，所以合同只让被告周燕一人签名，且被告严功奇出具了同意买卖涉案房屋的声明，是被告方不想卖了所以交易进行不下去了。原告付丰玲积极按照涉案合同履行了义务。经审理查明：被告周燕与被告严功奇系夫妻关系。涉案房屋位于武汉东湖新技术开发区恒大华府A区9幢1层2号，在房管部门登记为周燕一人名下，无共有人信息；该房屋在原被告签订涉案合同后贷款已经偿清。2016年7月5日，被告周燕（甲方，卖方）与原告付丰玲（乙方，买方）在第三人搜房公司的居间下签订《武汉市存量房屋买卖合同》，约定：第一条，甲方所出售房屋物业地址位于恒大华府××区××房，建筑面积共373.17平方米，所在楼栋建筑总层数为4层，其中地上4层，地下0层。第二条，房屋权属情况，（一）该房屋所有权证号/不动产权证证号为湖XXXXXX；（四）该房屋的抵押情况为：1、该房屋已经设立抵押，抵押权人为：交通银行，抵押金额为140万元。该房屋的抵押，甲方应在签订合同后的第一个还款日办理抵押注销手续。第三条，成交总价格、付款方式、付款时间，（一）房屋成交价为460万元，乙方应在本合同签订当日向甲方支付购房定金24万元，该笔款通过自行交接方式划转；（二）乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为248万元。甲乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除签约当日所支付的定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次于提前还款的当天，乙方向甲方支付135万元，资金通过自行交接方式划转。第二次于房屋产权转移办理的当天，乙方向甲方支付53万元，资金通过自行交接方式划转；（三）甲乙双方约定，办理银行贷款面签的时间（双方须提供齐全的贷款面签资料）为不动产登记证办理出来10日内，任何一方逾期的，适用本合同第九条第（五）款的约定；（四）甲乙双方约定房屋权属转移登记当日付部分购房款的，甲方应先行配合乙方办理房屋过户，乙方于见交易收件单后向甲方支付合同约定的相应房屋价款，但甲乙双方另有约定的除外。第五条，该房屋买卖交易的承诺，（一）甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任；（五）本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中的网签、贷款、交税、产权转移登记、抵押注销、房款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第九条第五款承担违约责任；（六）乙方应于出出地证/不动产权证书之日起15日内配合办理进抵押手续。若否，按本合同第九条第五款承担违约责任。第七条，税、费相关规定，（一）本次交易应缴纳的所有税费以及产权转移过程中产生的其他费用由乙方承担全部……。第八条，（二）因一方原因导致守约方未能在本条第一款约定的时间内完成房屋所有权转移手续，经守约方催告后15日内仍不履行的，守约方有权单方解除合同。如守约方选择解除合同，适用本合同第十条的约定。如守约方选择继续履行合同的，违约方应继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，违约方应按交易房屋成交总价的万分之三/日向守约方支付违约金，且该违约金应于实际产权转移之日向守约方支付。第九条，违约条款，（一）除不可抗力外，甲方逾期交房违约责任：1、甲乙双方约定交付房屋在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按房屋成交总价万分之五/日向乙方支付违约金，且应于实际交付之日向乙方支付；甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋交付实际交付之日支付……甲方逾期超过10日，乙方有权单方解除合同……乙方选择继续履行合同的，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金于房屋实际交付之日支付。（五）除本合同明确约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，守约方可以选择是否继续履行合同。如守约方选择继续履行的，甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如守约方选择解除合同的，适用本合同第十条解除条款的约定。第十二条，发生争议协商不成的，依法向该房屋所在地人民法院起诉，因维权产生的费用，包括但不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等，由违约方承担；等内容。该合同为原告付丰玲、被告周燕签字捺印。签订上述合同时，被告严功奇出具了配偶同意出售声明及共有权人同意出售声明各一份，载明“本人严功奇，系位于恒大华府××区××房房屋权利人周燕的配偶/共有产权人（产权号：湖XXXX**），现本人同意配偶出售上述房产，凡配偶/权利人周燕所签署的所有文件本人均予以认可，并承担相应的法律责任……”，且被告周燕在该两份声明同一页内签名捺印确认“上述声明为本人配偶/此房共有产权人的真实意思表示，本人对上述文本的真实性、合法性、有效性承担法律责任”。同日，被告周燕（甲方，卖方）、原告付丰玲（乙方，卖方）与第三人搜房公司（丙方，居间服务方）签订了《居间服务合同》，约定由搜房公司作为居间方进行涉案房屋的买卖交易。《居间服务合同》签订后，原告付丰玲向第三人搜房公司支付了69000元中介费及3000元代办评估费。2016年7月5日，原告付丰玲支付定金24万元，被告周燕出具金额24万元的收据。后，原告付丰玲又于2016年8月10日向被告周燕支付136万元购房款、于2016年9月7日向被告周燕支付涉案房屋维修资金22928元、于2016年9月22日向被告周燕支付购房款107072元。至此，原告付丰玲共计向被告周燕支付173万元。后，被告周燕用该费用提前还清银行抵押贷款并办理了不动产权证，登记为被告周燕单独所有。此后，被告周燕、严功奇拒绝出卖房屋，双方发生纠纷，故原告付丰玲诉至法院。2016年11月5日，原被告在搜房公司进行商谈并由原告付丰玲方录音，但商谈未果。录音中有被告严功奇表示“我不卖，我不卖，你把我杀了我都不买”、“（声明书上面）字是我自己签的”、“首先这样说，对不起，我毁约了，这是肯定的，我一开始就不想卖这个房子，别人差我的钱，我说我把别人的房子冻结了……”；被告周燕称“我本来是要卖的”、“我是要卖的，我不卖我不会把那个字签了，就这一点，这个家庭矛盾是有的，这个卖房子的事不是那个”。被告周燕称“这个房子我肯定要卖，你别再扯那些远的，你不卖给别人，别人也有损失，别人还要买房子，你看能不能加点钱把这个房子卖给别人”，被告严功奇称“现在武汉的房子均价是一万八，一万六到一万八……加几多，加一百万，我说了加一百万撒……”；等内容。在诉讼中：一、经原告付丰玲申请，本院对案涉房屋进行了查封，期限3年，从2016年11月4日起至2019年11月3日止。二、原告付丰玲已将剩余房款287万元提存至人民法院账户。三、当事人要求对过高的违约金依法进行调减。四、原告付丰玲委托湖北金楚律师事务所律师汪初建作为其诉讼代理人并支付代理费35000元、向法院起诉交纳案件受理费23610元、保全费5000元。以上事实，有当事人陈述、《武汉市存量房屋买卖合同》、配偶同意出售声明、共有权人同意出售声明、收条、《居间服务合同》、银行凭条、不动产权证书、录音、委托代理合同、律师代理费发票等证据材料在卷佐证。本院认为：原告付丰玲、被告周燕在搜房公司居间下签订的《武汉市存量房屋买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告严功奇本人出具了配偶同意出售声明及共有权人同意出售声明，表示被告周燕、严功奇均同意本案的房屋买卖交易，故对被告严功奇提出被告周燕未经其同意处分夫妻共有财产即案涉房屋导致所签订合同无效的抗辩意见，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同签订后，原告付丰玲履行了付款等义务，而被告周燕、严功奇在赎楼办理不动产权证后即拒绝继续履行合同，导致双方交易不能顺利进行，构成违约。为保证诚实信用的正常交易安全，在案涉合同无法定履行障碍的情况下，本院对原告付丰玲要求继续履行合同并办理过户手续的诉讼请求予以支持，被告周燕、严功奇应当对该合同的履行予以配合，办理过户登记手续等相关费用由原告付丰玲承担。对于原告付丰玲提存至本院账户的购房余款287万元，为解决纠纷避免诉累，被告周燕、严功奇可在完成本案房屋所有权变更登记手续后持生效法律文书来本院领取。关于原告诉请的本案居间服务费69000元、保全费5000元、原告方律师费35000元、案件受理费23610元，共计132610元，根据涉案合同第十二条“因维权产生的费用，包括但不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等，由违约方承担”的约定，均应由被告周燕、严功奇承担，本院对原告付丰玲的上述诉请予以支持。关于原告付丰玲要求按总房款460万元的10%即46万元支付违约金的诉讼请求，虽双方在《武汉市存量房屋买卖合同》第九条第（五）款中确有约定违约金标准为按总房款的10%，被告周燕、严功奇提出违约金明显过高，依法应当调减。本院认为，在继续履行合同情形下原告付丰玲的实际损失主要为不能按预期时间正常行使房屋所有权导致的损失，本院考虑双方履约情形和市场环境等因素，结合涉案合同约定律师费等已由违约方被告承担，本院对该违约金酌情按20万元处理。综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条，据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告付丰玲与被告周燕就武汉东湖新技术开发区恒大华府A区9幢1层2号房屋签订的《武汉市存量房屋买卖合同》继续履行；二、被告周燕于本判决生效之日起十五日内协助原告付丰玲将武汉东湖新技术开发区恒大华府A区9幢1层2号房屋变更登记至原告付丰玲名下，被告严功奇予以必要配合，办理过户手续等相关费用由原告付丰玲承担；三、被告周燕、严功奇于本判决生效之日起十日内向原告付丰玲赔付居间服务费、保全费、律师费、案件受理费等共计132610元；四、被告周燕、严功奇于本判决生效之日起十日内向原告付丰玲支付违约金20万元；五、驳回原告付丰玲的其他诉讼请求。本案案件受理费23610元、财产保全费5000元由被告周燕、严功奇负担（此款原告付丰玲已预交且已计算至上述款项，无需另行给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄桂武二〇一八年一月二十九日书记员  于振婷