浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙嘉民终字第145号
上诉人（原审被告）：邱建乐。
委托代理人：陈勇。
被上诉人（原审原告）：李建丽。
被上诉人（原审原告）：肖丹。
原审被告：嘉兴市亿源置业开发有限公司。
法定代表人：斯军钢。
委托代理人：孙瑞森。
上诉人邱建乐为与被上诉人李建丽、肖丹、原审被告嘉兴市亿源置业开发有限公司（以下简称亿源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2012）嘉南民初字第1830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年2月17日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年6月25日，李建丽、肖丹作为乙方与亿源公司作为丙方签订一份《房地产买卖合同》，合同约定：由甲方邱建乐将坐落于嘉兴市南湖区广益路万好家居购物广场的H幢203室商业用房转让给乙方，转让价260000元，乙方在合同签订当日支付甲方购房款（含定金）120000元，在2011年7月3日前支付甲方购房余款140000元；自本合同签订、购房款付清之日起2日内甲方将房屋交付给乙方；甲方逾期交房不超过30日的，自前述交房期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，乙方有权解除合同，甲方应自乙方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款并按乙方累计已付款的10%向乙方支付违约金；乙方委托甲方或甲方指定的第三方代为办理房屋产权转移登记手续，内容包括代为缴纳交易税费（乙方应在支付房款首付款时一并支付给甲方）、办理房屋契证、所有权证及土地使用权证（以下简称三证），并保证乙方在本合同签订且乙方全款付清后90天内取得上述三证，如因甲方原因造成乙方不能在上述期限内申请取得房屋所有权证的，视为甲方违约，乙方有权：（1）退房，甲方在乙方提出退房要求之日起15日内将乙方已付房款退还乙方，并按已付房款的10%赔偿乙方的损失；丙方对甲方在本合同中的义务履行包括因违约所产生的违约责任（包括但不限于因甲方出卖的房屋所有权瑕疵或甲方迟延交房或因甲方违约向乙方支付的违约金）承担连带保证责任等等，合同甲方即房产出让人处盖有邱建乐印章。合同签订当日，李建丽、肖丹向亿源公司支付购房款120000元。2011年7月5日，李建丽、肖丹向亿源公司支付购房款140000元及税费款10544元。涉案房产产权于2010年1月18日登记在邱建乐名下。2011年4月18日邱建乐设定抵押登记，将该房产抵押给上海浦东发展银行股份有限公司温州分行。涉案房产尚在该抵押登记中。邱建乐和万好家居至今未将涉案房屋交付于李建丽、肖丹，亦未将房产三证办理至李建丽、肖丹名下。
原审法院认为，邱建乐没有提供证据证明涉案《房地产买卖合同》上其个人印章存在伪造、被迫或有其他特殊约定的情形，故视为邱建乐的真实意思表示。该合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效。同理，李建丽、肖丹提供的盖有邱建乐个人印章的收款收据，亦视为邱建乐的真实意思表示，合法有效。李建丽、肖丹于2011年7月5日已付清合同约定的全部购房款26万元及税费款10544元，但邱建乐至今未将房产交付给李建丽、肖丹，亦未按约将房产三证办理至李建丽、肖丹名下，邱建乐严重违约，李建丽、肖丹要求解除合同，由邱建乐返还已付购房款26万元及税费款10544元，并承担违约责任，依法有据，予以支持。但李建丽、肖丹主张的违约金为47450元，该请求不当，根据合同约定，应为已付购房款的10%，即26000元。该26000元违约金并不过分高于李建丽、肖丹已付房款的利息损失，予以支持。亿源公司作为涉案房地产买卖合同中甲方即邱建乐的合同义务的连带保证责任人，依法应对邱建乐上述付款义务承担连带清偿责任。亿源公司辩称保证期限已过，应免除其保证责任。因合同约定的是“丙方对甲方在本合同中的义务履行包括因违约所产生的违约责任（包括但不限于因甲方出卖的房屋所有权瑕疵或甲方迟延交房或因甲方违约向乙方支付的违约金）承担连带保证责任”，该约定不明，保证期限应为主债务履行期届满之日起二年。亿源公司保证期限并未过期，对其辩称，不予采纳。亿源公司认为应追加金胜海为原审被告，但其提供的证据不足以证明金胜海为涉案房产实际所有人，该院对此意见亦不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十二条第二款的规定，判决：一、解除李建丽、肖丹与邱建乐、亿源公司之间的《房地产买卖合同》；二、邱建乐于该判决生效后五日内返还李建丽、肖丹购房款260000元、税费款10544元，并支付李建丽、肖丹违约金26000元，合计296544元，亿源公司对前述款项承担连带清偿责任；三、驳回李建丽、肖丹其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3035元（减半收取），保全费2110元，合计5145元，由邱建乐、亿源置业公司负担。
判决宣告后，邱建乐不服，向本院提出上诉称，第一、邱建乐从未就涉案房产与李建丽、肖丹签订过合同，也未授权亿源公司出售涉案房屋。邱建乐并未在合同上签名，合同上加盖的私章并非邱建乐所有。第二、李建丽、肖丹并未向邱建乐履行过支付购房款的义务，邱建乐也未向李建丽、肖丹收取过购房款。第三、涉案房产已在2011年4月抵押给上海浦东发展银行温州分行，并在嘉兴市房管部门办理了抵押登记。邱建乐不可能在2011年7月再将已经抵押的房产出售。综上，请求二审撤销原判，改判驳回李建丽、肖丹对邱建乐的诉讼请求。
李建丽、肖丹答辩称，双方之间签订的买卖合同具有法律效力。
亿源公司答辩称，买卖合同系邱建乐与李建丽、肖丹签订，真实合法有效。购房款已由邱建乐实际收取，亿源公司仅系合同保证人，邱建乐要求亿源公司承担返还购房款、税款及违约责任无事实和法律依据。
各方当事人二审中均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为李建丽、肖丹提供的加盖有“邱建乐”印章的《房地产买卖合同》是否成立的问题。
亿源公司为销售楼盘发布销售广告，雇佣销售人员，设置销售场所，提供格式合同，收取购房款项，开具收款收据，这些行为共同构成了亿源公司的营销流程。作为一般消费者，李建丽、肖丹完全有理由相信亿源公司可以销售涉案房产。李建丽、肖丹在亿源公司销售大厅签订了《房地产买卖合同》，并在销售大厅处刷卡支付购房款并获得收据。李建丽、肖丹提供的《房地产买卖合同》上，邱建乐作为出卖方加盖了印章，亿源公司作为担保方亦加盖了印章。邱建乐在签订合同时并未在场并不影响其委托亿源公司与买受人签订房屋买卖合同。
亿源公司开发的万好家居房产最初有138套登记在邱建乐名下。邱建乐也承认其曾委托亿源公司出售其名下的30套房产，并在2011年10月30日与亿源公司签有委托合同。因此，邱建乐委托亿源公司销售其名下房产的事实可以认定。尽管邱建乐认为买卖合同上的签章并非其所有，但其并未进一步提供相应证据予以证明。因此，本院认定买卖合同所载内容为邱建乐真实的意思表示。至于邱建乐认为其并未收到购房款的问题，并不影响买卖合同的成立。一审认定合同成立有效并根据合同约定作出相应的判决并无不当。
综上，邱建乐的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定并经本院审委会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6070元，由邱建乐负担。
本判决为终审判决
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审 判 长 李伟
代理审判员 陈远
代理审判员 倪勤
二〇一三年五月十六日
书 记 员 邵洁