贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0115民初5290号
原告：李可，女，汉族，1982年3月12日生，住所地广州市天河区。
委托诉讼代理人：卢彦声，北京市盈科（广州）律师事务所律师，执业证号14401201110071200。
委托诉讼代理人：张洋，贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号15201201210703770。
被告：代涛，男，汉族，1984年6月2日生，住所地长沙市雨花区。
被告：李丹，女，汉族，1984年11月2日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。
第三人：贵州黔逸居房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路中天会展城A4-1-A4-10栋负1层36号房。
法定代表人：潘昌训，该公司执行董事兼总经理。
原告李可诉被告代涛、李丹，第三人贵州黔逸居房地产经纪有限公司（以下简称黔逸居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢彦声，被告李丹到庭参加诉讼，被告代涛、第三人贵州黔逸居公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助将位于贵阳市观山湖区美的·林城时代××栋××单元××层××�屋(黔（2017）观山湖区不动产权第006xxxx号）变更登记至原告名下；2、判令被告支付违约金暂计人民币4,995元整；3、判令被告支付居间中介费人民币2.3万元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求，判令被告承担因违约给原告造成的经济损失律师费人民币20,000元，保全担保费人民币8,000元，合计28,000元。事实与理由：2017年9月4日，原告与被告签订购房《房屋买卖三方合同》约定被告将其位于贵阳市××××号美的·林城时代xx栋xx单元xx层xx号售予原告，合同约定房款总金额为人民币92万元整，定金人民币2万元整，首付款人民币25万元整，剩余部分进行按揭贷款。然而在原告总共支付人民币33.3万元后，被告却没有办法办理房屋过户手续，原因是被告一对外拖欠债务导致该房屋被查封。被告一在《房屋买卖三方合同》签订后以各种借口多次向原告索要购房款，原告为了顺利办理过户手续，已经向被告支付了超过合同约定首期款的金额，但因为被告一的原因导致无法办理过户手续。为维护自身合法权益及法律权威，原告特提起诉讼，望支持如前诉请。
被告李丹辩称：房屋虽然是我与代涛共有的财产，但我一直都是积极配合原告的，导致问题出现都是代涛的原因，应由代涛承担责任。
被告代涛及第三人贵州黔逸居公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。
原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告李丹对原告提交证据无异议，被告代涛及第三人贵州黔逸居公司未到庭参加诉讼视为放弃诉权。本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证，另结合当事人陈述本院认定事实如下：
位于贵阳市××××号美的·林城时代xx栋x单元xx层xx号房屋（权证号：黔（20**）观山湖区不动产权第006xxxx号）系被告李丹、代涛共同共有。
2017年9月4日，被告李丹（出售方、甲方）与原告李可（购买方、乙方）及第三人贵州黔逸居房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房屋买卖三方合同》（编号：QYJDC201708xxxx），约定原告李可向被告李丹购买其名下位于贵阳市××××号美的·林城时代xx栋xx单元xx层xx号房屋，建筑面积100.24平方米。合同第三条第一项约定“甲乙双方一致同意，交易房屋及装饰装修、设施总成交价款为人民币920,000元。”，第二项约定“乙方承担办理本次买卖交易权属转移等手续，按照国家相关法规规定应由甲、乙双方缴纳的税、费及评估费、抵押登记费等其他税费。”；第四条第一项约定“乙方签约当日向甲方支付定金人民币20，000元，同时甲方将房产权属证书交丙方保管，甲方与乙方办�完毕该房屋权属转移后定金自动转为购房款。”，第二项第三点约定“甲乙双方同意按照按揭贷款方式支付购房款，乙方办理商业按揭贷款，将购房首付款人民币250,000元（该金额包含前期支付的定金），以资金监管划转给甲方，贷款金额人民币670,000元，由银行或公积金管理中心发放贷款以资金监管划转给甲方。”；第五条约定“甲乙双方同意丙方作为交易居间方，甲乙双方签署该合同既视为丙方已为该合同的成立提供了居间服务，双方同意签署合同当日由乙方向丙方支付合同约定的居间服务费，具体支付方式为签合同当日支付5,000元，余下18,000元于过户当日付清。”；第七条约定“甲方应当在过户当日将该房屋交付给乙方”；第八条第一项约定“甲方未按照第七条约定将房屋交付乙方的自约定的交付期限届满或条件成就之次日至实际交付之日止，按照逾期时间分�处理：（1）逾期在30日之内，甲方按日计算向乙方支付总房款0.05％日的违约金，并于该房屋交付之日向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应按照总房价款的20％向乙方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款，房屋权属已经发生转移的，乙方将房屋权属转移到甲方，所产生的税费由甲方承担。如乙方未解除合同的，甲方应按全部迟延天数计算向乙方支付总房款0.05％日的违约金，并于实际支付应付款之日向甲方支付违约金，合同继续履行。（原文如此，应为并于该房屋交付之日向乙方支付违约金）”，第六项约定“甲乙双方中任何一方违反本合同约定导致本合同无法履行的，丙方已收取的居间服务费不予退还，违约方应向守约方承担违约责任且已产生的各项费用由违约方承担，并赔偿守约方已支付的费用（包含已支�给丙方的居间服务费）。”；第九条约定“甲乙双方同意自合同签署后，双方资料齐全，达到办理产权转移标准之日起七个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理转移登记手续。”；第十三条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效”。该合同尾部甲方处有李丹的签名，乙方处有李可及其代理人涂崇达的签名，丙方处有黔逸居公司法定代表人签名并加盖公司公章。
上述合同签订后当日，原告李可通过中国建设银行向其代理人涂崇达转账25,000元，涂崇达又向被告李丹转账20,000元。同日，第三人黔逸居公司向原告李可出具收据两张，证明其收到李可交来购买美的林城时代中介服务佣金五千元整，以及李可交来购房定金两万元整。
2017年9月20日，原告通过中国建设银行向被告李丹转账288,000元。
2017年10月10日，原告李可向被告�涛转账25,000元，代涛出具收据及承诺书各一张，收据载明“今收到李可交来购买美的林城时代A25栋1单元2304号房首付款贰万伍仟元”，承诺书载明“本人代涛承诺今收到李可交来贰万伍仟元首付款。在本月30号之前办理过户和银行贷款等一切手续。若未履行承诺将承担一切法律责任。”，该收据及承诺书均由代涛签字捺印确认。
2017年11月3日原告李可与被告李丹、代涛前往贵阳市不动产登记中心办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，贵阳市不动产登记中心出具《不动产登记受理通知书》予以确认。同日，原告李可将案涉房屋的契税、个人所得税、增值税等税费缴纳完毕。但因被告代涛涉及其他债务致使案涉房屋被湖南省长沙市雨花区人民法院以及贵阳市南明区人民法院查封，导致原、被告未完成房屋所有权转移登记。
2017年11月24日，原告向本院提起诉讼并提出如前诉请。为实现其债权，其委托北京市盈科（广州）律师事务所律师提供法律服务，支付律师代理费20,000元。诉讼过程中，原告申请诉讼保全，于2017年12月7日与广东合润融资担保有限公司签订诉讼委托担保合同，支付保全担保费8,000元，后因该担保行为本院并未接受，原告又于2017年12月9日向中国人民财产保险股份有限公司贵阳分公司购买了诉讼保全担保责任险。
2018年3月12日，李可与案外人李双平达成《房产解封和解协议》，由李可代替代涛向贵阳市南明区人民法院缴纳五万元执行款，李双平配合立刻申请解除对案涉房屋的查封。
2018年3月13日，李可与案外人马海波达成《房产解封和解协议》，约定李可向法院缴纳15万元担保款，马海波配合立刻申请解除对案涉房屋的查封。
庭审后，原告向本院申请给予一定�限办理解除上述两个查封行为的相关手续，2018年5月23日原告向本院提交贵阳市不动产登记中心出具的案涉房屋查封状态信息，显示前述两个司法查封行为已被解除。
本院认为，原告李可与被告李丹及第三人黔逸居公司签订的《房屋买卖三方合同》，系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应属有效，各方当事人均应按照约定诚实信用地全面履行自己的义务。据庭审查明，案涉房屋系被告李丹与代涛共同共有，虽在合同签订时代涛并未参与，但在合同履行过程中，代涛收取了原告支付的购房款项，并承诺履行合同义务，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，被告代涛的上述行为视为对被告李丹无权处分行为的追认，被告代涛应受案涉合同的约束。
《房屋买卖三方合同》签订后原告已如约履行自身义务，二被告也配合完成了转移登记的申请手续，但因被告代涛的原因，案涉房屋被司法查封未能完成转移登记，后经原告积极配合垫付代涛欠款，该司法查封行为已消除，合同当事人及被告代涛应继续按照合同约定履行转移登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，现案涉房屋不能办理转移登记的障碍已消除，对原告要求二被告协助将案涉房屋变更登记至其名下的诉请，本院予以支持。
原告要求被告支付违约金4,995元，系按照《房屋买卖三方合同》第八条第一项第一款的约定计算，但该条款约定的是甲方逾期交房的违约责任，而合同约定的房屋交付期限系在过户当日，现房屋所有权转移登记尚未完成，具体时间不能确定，此种情况下，原告的该项诉请无事实基础，本院不予支持。
原告要求被告支付居间中介费2.3万元，因本案中导致合同无法履行的原因系被告代涛欠他人债务致使案涉房屋被司法查封，且其怠于消除此履行障碍，经原告积极垫付其欠款方得以解除该司法查封，根据《房屋买卖三方合同》第八条第六项约定，被告代涛作为违约方应当承担原告已发生的费用包括居间服务费，但经庭审查实，原告仅支付了居间服务费5,000元，且现合同履行障碍已消除，对原告的该项诉请，本院以5,000元予以支持。
原告要求被告承担因本案诉讼而支出的律师费20,000元及保全担保费8,000元。如前所述，导致本次诉讼系因被告代涛过错，其应当对原告实现债权产生的合理费用及因此导致的损失承担赔偿责任，律师费属合理费用且已实际发生，本院予以支持，但原告主张的保全担保费8,000元系其向广东合润融资担保有限公司寻求诉讼保全担保所产生，该担保本院并未接受，且该费用并非必要发生，本院不予支持。
需要说明的是，庭审中原告确认被告李丹无过错，因此，由于被告代涛的违约行为给原告造成的经济损失，应当由被告代涛予以赔偿，原告要求被告李丹承担责任的诉请，本院不予支持。
被告代涛经本院传票传唤无正当理由拒不到参加诉讼，视为放弃诉权，由此导致的不利后果，由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第一百一十条、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：
一、被告李丹、代涛于本判决生效之日起十五日内协助将位于贵阳市××××号美的·林城时代xx栋xx单元xx层xx号房屋（权证号：黔(20**)观山湖不动产权第006xxxx号）变更登记至原告李可名下；
二、被告代涛于本判决生效之日起十日内向原告李可支付居间中介费5,000元；
三、被告代涛于本判决生�之日起十日内向原告李可支付律师费20,000元；
四、驳回原告李可的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费600元(已减半收取)，诉讼保全费5,000元，共计5,600元，由原告李可承担287元，被告代涛承担5,313元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
审判员 张铮
二〇一八年六月六日
书记�王林