北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终8589号上诉人（原审原告）：高军，男，1967年8月6日出生。上诉人（原审原告）：张守华，男，1962年10月1日出生。上诉人高军、张守华共同委托诉讼代理人：李首仁，北京市国典律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨俊丽，女，1979年7月17日出生。上诉人（原审被告）：高旭东，男，1969年10月6日出生。上诉人杨俊丽、高旭东共同委托诉讼代理人：席东明，北京市仁杰律师事务所律师。上诉人高军、张守华与上诉人杨俊丽、高旭东房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初64704号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人高军、张守华及其委托诉讼代理人李首仁，上诉人杨俊丽及杨俊丽、高旭东之委托诉讼代理人席东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高军、张守华上诉请求：撤销一审判决第三项，改判杨俊丽、高旭东支付高军、张守华拆迁补偿款20万元。事实与理由：一审法院判决杨俊丽、高旭东支付的8万元补偿款与高军、张守华的损失相差悬殊，不能弥补搬迁费用，高军、张守华在涉案土地上修建基础设施、安装变电器、建房及装修投入巨大，一审法院判决支付高军、张守华8万元明显不公平。高军、张守华因在一审中不知道拆迁主体，无法提供拆迁补偿协议书，不能确认具体赔偿数额，但知道该协议书在杨俊丽、高旭东手中。杨俊丽、高旭东不当得利取得巨额的拆迁费用，相应补偿款应属于高军、张守华所有。杨俊丽、高旭东辩称：不同意高军、张守华的上诉请求，杨俊丽、高旭东不应当向其支付任何拆迁补偿。拆迁协议所规定的主体是杨俊丽而不是高军、张守华，故拆迁利益与高军、张守华没有关系。双方在签订合同之初明确约定六年内遇到国家政府规划征地，获得拆迁利益双方各50%，六年之后再拆迁则与高军、张守华是没有关系的，故高军、张守华要求支付拆迁补偿费没有法律及合同依据。高军、张守华违反合同约定主张拆迁补偿，是不诚实的行为。杨俊丽、高旭东上诉请求：撤销一审判决第三项，杨俊丽、高旭东不应当对高军、张守华进行房屋拆迁补偿。事实与理由：一审法院认定双方合同终止后高军、张守华已无权要求分割拆迁费，却又以公平原则判决杨俊丽、高旭东给付高军、张守华8万元毫无道理。杨俊丽、高旭东与高军、张守华在签定合同之初就确定，六年内如遇拆迁则给付高军、张守华部分补偿，六年后与高军、张守华无关，故高军、张守华现无权要求任何补偿。高军、张守华在租赁杨俊丽、高旭东土地期间一共才交纳了几万元的租金，在此经营期间早已赚回了很大利益。况且高军、张守华所建的全是棚房不是正式房屋，成本很低，判决8万元完全超出了杨俊丽、高旭东的承受能力，违背了公平原则。高军、张守华辩称：杨俊丽、高旭东在法律理解及合同理解上有错误。根据民法总则的规定，附条件生效的法律行为在条件成就时生效，双方签订的《土地租赁合同》约定，六年内拆迁则高军、张守华获得50%的拆迁补偿费，但因在6年内未拆迁，该条件没有成就，该合同条款未生效，没有生效的法律行为不能作为判案依据。租期到期后，高军、张守华继续承租房屋，也继续缴纳租金，拆迁后杨俊丽、高旭东因高军、张守华建设的房屋获得了巨大利益，应当给付高军、张守华一定的拆迁利益。高军、张守华向一审法院起诉请求：1．判令解除高军、张守华与杨俊丽签订的《土地租赁合同》；2．判令杨俊丽、高旭东返还未到期租金6000元（2017年5月20日至2017年9月16日）；3．判令杨俊丽、高旭东连带赔偿高军、张守华所建房屋拆迁补偿款10万元。一审法院认定事实：对当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。2009年3月12日，甲方（出租方）杨俊丽与乙方（承租方）高军、张守华签订《土地租赁合同》，合同约定：甲方鉴于和吕家营经济合作社已有3600平米的土地租赁合同，对该地块具有使用权。其中550平米的土地现闲置，同意对550平米闲置土地使用权出租。甲方出租土地面积约550平米，坐落在（位于）京津塘高速公路东侧吕家营村。租金：合同前三年，每年年租金2．48万元，后三年增加20%即年租金2．976万元。合同期限暂定为六年，六年后，如果乙方愿意继续租赁，则甲方在取得或者仍然拥有该土地使用权时保证无条件续租给乙方，年租金另增加20%。六年内，若遇国家政府规划征地，所取得的拆迁补偿费甲、乙双方各得50%。2017年5月17日，北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社向功能疏解项目腾退户下发关于签订《租赁合同》终止协议书的通知，主要内容有：根据《十八里店乡吕家营村区域功能疏解项目腾退补偿实施细则》，对你户位于北京市朝阳区十八里店乡吕家营村现由你方所使用的土地上的房屋建筑物及附属设施进行拆除腾退。请你户于2017年5月22日前，到吕家营村拆除腾退办公室签订《租赁合同》终止协议书。2018年3月26日，北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社开具证明，内容为：杨俊丽于2015年8月1日与我单位续签了《朝阳区农村集体资产租赁合同》，因疏解腾退，该合同已终止，杨俊丽已于2017年6月30日将其承租的十八里店乡吕家营村厂房场地交还我单位。庭审中，高军、张守华称其于2017年5月19日搬离租赁土地，并主张租赁合同自2017年5月19日解除；杨俊丽、高旭东称高军、张守华自2017年6月15日搬离，自此日双方事实上的租赁关系终止。双方共同确认，租赁土地之初地面上无建筑物，后由高军、张守华建筑房屋并对外出租经营。高军、张守华提交的中国农商银行永乐店支行账户交易查询单显示，自2015年1月14日至2017年5月16日，高军银行账户多次向杨俊丽银行账户转款。庭审中，双方确认上述转款系高军、张守华方交纳的部分租金。另，杨俊丽、高旭东称高军、张守华应当交纳的2017年3月12日至9月12日的租金共计18000元，但实际只交纳了10000，租金支付标准为每月3000元。高军、张守华认可杨俊丽、高旭东所述的交纳租金数额。另，杨俊丽与高旭东系夫妻关系，二人于2000年12月6日登记结婚。高旭东对杨俊丽租赁土地一事知情。经法院与北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社核实，拆迁腾退补偿协议中明确补偿款包含对房屋建筑物及附属设施的补偿。一审法院认为：根据法律规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附终止期限的合同，自期限届满时失效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据高军、张守华与杨俊丽双方2009年3月12日签订的《土地租赁合同》，合同期限已于2015年3月12日届至，相应的合同权利义务亦应于此日终止。但2015年3月12日后高军、张守华继续使用租赁物并交纳租金、杨俊丽收取租金且没有提出异议的行为，确立了双方形成了不定期租赁法律关系，原《土地租赁合同》应继续有效。因此，杨俊丽、高旭东关于《土地租赁合同》早已终止、事实上的租赁关系不需要解除租赁合同的答辩意见于法无据，法院不予采信。关于合同解除时间，法律规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除。本案中双方均未提交证据证明高军、张守华搬离承租土地的时间，结合北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社下发的通知可知，自2017年5月22日杨俊丽即不再具备涉案出租土地的使用权限，本案中的租赁合同客观上无法继续履行，由此法院认定高军、张守华与杨俊丽签订的《土地租赁合同》于2017年5月22日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的当事人一方可以要求返还。依据杨俊丽、高旭东述称的高军、张守华交纳租金数额、期限及月租金标准，杨俊丽应返还高军、张守华自2017年5月22日后未使用租赁土地的租金，经法院核算为3000元。因杨俊丽、高旭东系夫妻，高旭东在杨俊丽出租土地过程中知情未提异议，杨俊丽在夫妻关系存续期间出租土地获取租金的收益亦属于高旭东，故高旭东应就杨俊丽应返还的租金承担共同还款责任。杨俊丽、高旭东关于高军、张守华起诉高旭东不具有法律依据的抗辩意见于法无据，法院不予采纳。关于拆迁补偿费，在签订《土地租赁合同》时，高军、张守华与杨俊丽、高旭东明确约定了六年内，即自2009年3月12日至2015年3月12日所取得的拆迁补偿费，出租方与承租方有权均分。高军、张守华与杨俊丽、高旭东在后续的不定期租金期间未就《土地租赁合同》中有关拆迁补偿费的约定加以补充或更改。故自2015年3月13日起，高军、张守华无权要求分配杨俊丽、高旭东在此后所获的拆迁补偿费。但结合法庭调查的事实，高军、张守华确于承租土地后在空地上建筑了房屋等设施，拆除腾退对高军、张守华亦造成了一定的经济损失，且北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社拆迁腾退补偿协议中明确补偿款包含对地上建筑的补偿。因此，法院从公平原则出发，结合实际情况，酌定杨俊丽、高旭东给付高军、张守华补偿款80000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年5月判决：一、确认高军、张守华与杨俊丽签订的《土地租赁合同》自2017年5月22日解除；二、杨俊丽返还高军、张守华租金3000元；三、杨俊丽支付高军、张守华补偿款80000元；四、高旭东对上述第二、三项确定的款项向高军、张守华承担共同还款责任；五、驳回高军、张守华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，高军、张守华没有提交新证据，杨俊丽、高旭东围绕上诉请求提交了两组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨俊丽、高旭东提交的第一组证据为照片十张，其称拍摄内容是高军、张守华所建设房屋拆迁前即2017年7月的状况，证明目的为，高军、张守华建设的都是棚房，没有花费很多钱，一审判决8万元补偿过高。高军、张守华的质证意见为：该证据不属于二审中的新证据，但对真实性认可，对证明目的不认可，照片中的房屋确实为高军、张守华所建，且该证据可以反证应当给高军、张守华补偿。本院经审查认为：高军、张守华认可该组证据的真实性，本院对该组证据的真实性予以确认，该组证据能够据以证实涉案土地在拆除腾退前的房屋状况，但不足以证明杨俊丽、高旭东所述其他证明目的。杨俊丽、高旭东提交的第二组证据为证人证言，其申请证人李某1、聂某出庭作证，证明目的为，涉案《土地租赁合同》六年到期后拆迁补偿与高军没有关系，高军、张守华建设的房屋不是正式房屋而是棚房，不会花费太多钱。证人李某1称，其系杨俊丽的邻居，在吕家营村也租赁过土地，高军、张守华与杨俊丽签订合同时其在场，是李某1指导双方写的合同，双方约定租期为六年，合同六年到期后拆迁与高军没有关系。证人聂某称，其系杨俊丽的朋友，张守华建设的房屋有彩钢房屋、砖房和石棉瓦房，其建设房屋主要用于出租，不同的材料拆迁补偿价格不一样，应以评估价格为准。高军、张守华的质证意见为：上述证人证言均不属于二审中的新证据，对于证人李某1证言的真实性认可，但不认可证明目的；对证人聂某证言的证明目的不认可，证人没有权利对房屋的价格作出认定，应当以评估机构评估的价格为准。本院经审查认为：高军、张守华认可证人李某2证言的真实性，本院对该证言的真实性予以确认，但上述证人证言不足以证实杨俊丽、高旭东所述证明目的。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人有具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同。赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据高军、张守华与杨俊丽2009年3月12日签订的《土地租赁合同》，合同期限于2015年3月12日届至，相应的合同权利义务亦应于此日终止，此后高军、张守华继续使用租赁物并交纳租金，杨俊丽收取租金且没有提出异议，双方形成了不定期租赁法律关系。根据《中华人民共和国合同法》之相关规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。诉讼中，高军、张守华与杨俊丽、高旭东双方一致认可高军、张守华与杨俊丽签订的《土地租赁合同》于2017年5月22日解除，且同意一审判决杨俊丽、高旭东返还高军、张守华租金3000元，本院不持异议。根据当事人诉辩意见及查明的事实，本案争议焦点为杨俊丽、高旭东是否应当向高军、张守华支付补偿款。高军、张守华与杨俊丽签订的《土地租赁合同》约定，六年内若遇国家政府规划征地，所取得的补偿费双方各得50%。双方在租赁合同约定的期限内并未遇到上述情况，上述租赁合同到期后双方形成不定期租赁关系，但双方并未就若遇国家政府规划征地补偿费分配进行重新约定，高军、张守华主张根据合同约定要求杨俊丽、高旭东支付拆迁补偿款，缺乏事实依据。高军、张守华上诉主张涉案土地拆除腾退所涉补偿款应归其所有，于法无据，本院不予采纳。根据查明的事实，北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社对杨俊丽的腾退补偿中包含对房屋建筑物及附属设施的补偿，高军、张守华确因拆除腾退而受到一定损失。杨俊丽、高旭东上诉主张其不应对高军、张守华进行补偿，依据不足，本院不予支持。一审法院从公平原则出发，结合双方租赁关系存续情形及高军、张守华建造房屋情况等因素，判决杨俊丽向高军、张守华支付补偿款80000元，高旭东对此承担共同还款责任，并无不当，本院予以维持。本案中，高军、张守华在一审中起诉请求杨俊丽、高旭东连带赔偿其所建房屋拆迁补偿款10万元，其在一审法庭辩论终结前未变更诉讼请求。二审中，双方就高军、张守华增加的上诉请求未达成一致意见，故高军、张守华超出一审诉讼请求部分的上诉主张，于法无据，本院不予处理。综上，高军、张守华与杨俊丽、高旭东的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4440元，由高军、张守华负担2960元（已交纳）；由杨俊丽、高旭东负担1480元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  何灵灵审 判 员  闫 慧二〇一八年七月二十六日法官助理  张 立法官助理  李海龙书 记 员  高 媛书 记 员  刘 欣