福建省长汀县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汀民初字第1663号
原告中国工商银行股份有限公司长汀支行，住所地长汀县。
代表人陈福长，行长。
委托代理人刘永旺，职员。
被告戴久兴，男，1971年3月13日生，汉族，务工，住长汀县。
被告陈木兰（被告戴久兴妻子），女，1978年9月3日生，汉族，务工，住长汀县。
长汀县华龙房地产开发有限公司，住所地长汀县。
法定代表人戴根水，经理。
委托代理人詹兴诚，员工。
原告中国工商银行股份有限公司长汀支行与被告戴久兴、陈木兰、长汀县华龙房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘永旺，被告长汀县华龙房地产开发有限公司委托代理人詹兴诚到庭参加诉讼。被告戴久兴、陈木兰经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司长汀支行诉称，2009年7月21日，原、被告签订《个人购房借款／担保合同》，约定：被告戴久兴、陈木兰（共同借款人）向原告借款人民币（下同）188000元用于预购房产，期限20年，分240期按月等额本息还款，年利率4.158%（基准利率下浮30%），逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率加收50%，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。如遇基准利率调整，从次年1月1日起按调整后的基准利率及合同约定计算利息。每月1日（无对应日的以当月最后一日）为还款日，被告戴久兴、陈木兰应于借款后的次月开始按月还款。如未按约定及时还款，原告有权宣布全部未到期的借款提前到期。被告戴久兴将其所有的上述预购房产抵押给原告，并办理了抵押物预告登记。被告长汀县华龙房地产开发有限公司为上述借款提供连带责任保证，保证期间2年，但对抵押物正式登记完毕后到期的债务免除保证责任。2009年7月29日，原告依约向被告戴久兴提供借款188000元。但自2014年8月29日起，被告戴久兴、陈木兰已累计7期未按约定偿还借款本息。截止2015年5月19日，被告戴久兴、陈木兰结欠原告借款154228.7元，利息4088.51元。请求法院判令：1、被告戴久兴、陈木兰向原告归还借款154228.7元（逾期借款4368.05元、宣布提前到期借款149860.65元），利息4088.51元，以及自2015年5月20日起至欠款付清之日止按合同约定利率计算的利息及复利。2、原告就拍卖、变卖被告戴久兴、陈木兰所有的上述房产所得款项在上述诉求中的债权范围内享有优先受偿权。3、被告长汀县华龙房地产开发有限公司对诉求1中的债务承担连带清偿责任。4、本案诉讼费用由三被告承担。
原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1、原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》；2、（2009）汀房抵字第1281号《房地产抵押登记证书》（预告登记）；3、《借款凭证》；4、被告戴久兴、陈木兰的《结婚证》；5、《个人贷款逾期催收通知书》；6、贷款发放信息及还款、欠款明细表。
被告戴久兴、陈木兰未答辩也未向本院提交证据。
被告长汀县华龙房地产开发有限公司辩称，对原告起诉的事实和诉请没有意见。被告长汀县华龙房地产开发有限公司为被告戴久兴、陈木兰支付的利息36596.15元应当扣除。被告长汀县华龙房地产开发有限公司承担的是阶段性担保责任，因此在执行中应当先拍卖、处置上述抵押物。
本院认为，被告戴久兴、陈木兰经本院依法传唤未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自行放弃抗辩权。被告长汀县华龙房地产开发有限公司对原告提供的证据无异议。原告提供的证据内容真实，来源合法，与本案相关联，可以作为认定本案事实的依据，证明原告的起诉事实。对原告的起诉事实本院予以确认。
综上所述，原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。被告戴久兴、陈木兰未按合同约定归还全部借款属违约行为，原告按照合同约定要求被告戴久兴、陈木兰归还到期和未到期借款，支付按合同约定利率计算的利息和复利的诉讼请求，本院予以支持。在被告戴久兴、陈木兰未能履行上述债务的情况下，原告有权按照约定对抵押物行使抵押权，以折价、变卖、拍卖抵押物的所得价款优先受偿。本案当事人未在合同中约定物的担保和人的担保并存时，原告实现担保权的顺序和规则，而被告戴久兴自己提供房屋抵押，因此，原告应当首先行使抵押权以受偿债权，不足清偿的部分由被告长汀县华龙房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告长汀县华龙房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告戴久兴、陈木兰追偿。被告长汀县华龙房地产开发有限公司称，为被告戴久兴、陈木兰垫付的借款利息应当扣除。因原告的诉讼请求不包含该款项，被告长汀县华龙房地产开发有限公司可以向被告戴久兴、陈木兰另行主张权利。被告戴久兴、陈木兰经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告戴久兴、陈木兰应于本判决生效之日，偿还原告中国工商银行股份有限公司长汀支行借款154228.7元、利息4088.51元，以及自2015年5月20日起至借款本息还清之日止按合同约定利率计算的利息和复利。
二、如果被告戴久兴、陈木兰不能履行第一项债务，原告中国工商银行股份有限公司长汀支行有权以折价、变卖、拍卖抵押物的所得价款优先受偿。
三、如果处置抵押物所得价款不足清偿第一项债务，被告长汀县华龙房地产开发有限公司应当在不足清偿的债务范围内承担连带保证责任。被告长汀县华龙房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告戴久兴、陈木兰追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3466元，公告费160元，由被告戴久兴、陈木兰、长汀县华龙房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 梁承球
审 判 员 罗利荣
人民陪审员 黄冬生
二〇一五年十一月十日
代理书记员 钟晓春
附注：本案所引用的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的按照约定。
当事人对保证合同的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
五、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。