山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民初251号
原告（申请执行人）:济南农村商业银行股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人：马立军，董事长。
委托诉讼代理人：刘岩松，山东环周律师事务所律师。
被告（执行案外人）：黄现朋，男，1984年9月21日出生，汉族，住济南市。
第三人(被执行人)：济南天建房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：石玮华，董事长
委托诉讼代理人：杜洛山，男，1968年10月29日出生，汉族，济南天桥平民法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：贾明凯，男，1987年10月24日出生，汉族，该公司法务部主任，住济南市。
原告济南农村商业银行股份有限公司（以下简称济南农商行）与被告黄现朋、第三人济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年2月4日受理后,依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告济南农商行的委托诉讼代理人刘岩松，被告黄现朋，第三人天建公司的委托诉讼代理人杜洛山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
济南农商行向本院提出诉讼请求：一、请求撤销(2016)鲁01执异567号执行裁定书；二、继续执行济南市天桥区天福苑小区2号楼D座202房产；三、本案诉讼费用由黄现朋承担。事实与理由：贵院在审理济南农商行与天建公司等金融借款合同纠纷四案中，作出(2014)济商初字第352-1、353-1、354-1、355-1号民事裁定书和协助执行通知书，查封了天建公司位于天福苑小区2号楼6-211、5-209、2-203、1-202、1-201室的房产，上述房产己于2012年8月3日办理抵押登记，济南农商行系抵押权人。2015年3月30日，贵院作出(2014)济商初字第353号民事判决书，判决济南农商行对上述查封房产享有优先受偿权。执行过程中，黄现朋以其于2012年8月17日己购买天福苑小区2号楼D座202房产为由提出案外人异议，后贵院作出(2016)鲁01执异567号执行裁定书，中止了对天福苑小区2号楼D座202房产的执行。济南农商行认为该裁定明显错误，理由如下：一、(2016)鲁Ol执异567号执行裁定认定事实不清。黄现朋在向贵院提出执行异议时，仅提交了房屋买卖合同、发票、物业管理服务协议、物业费及水电费单据，该证据不能证实其是否支付购房款及支付购房款的具体时间，亦不能证实其己实际占有使用案涉房产。故现有证据不能证实黄现朋对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。二、(2016)鲁Ol执异567号执行裁定适用法律错误。贵院作出执行裁定书的依据为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)，该批复旨在规范建筑工程的承包人依据建造活动享有的优先权以及购房人的权益，并未就抵押权人与购房人享有权益的优先顺序作出规定。贵院对《批复》作出的解读、解释不能作为定案依据，(2016)鲁01执异567号执行裁定书适用法律错误。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。济南农商行于2012年8月3日对涉案房屋进行抵押登记，抵押权已合法设立，且该事实业经贵院(2014)济商初字第353号民事判决书确认，济南农商行对该抵押物享有优先受偿权。黄现朋提交的证据显示其于2012年8月17日与天建公司签订房屋买卖合同，该时间迟于济南农商行抵押权设立时间，属于典型的“先抵后卖”。根据《物权法》第l91条第2款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，在济南农商行抵押权存续期间，天建公司向黄现朋出售抵押财产既未经济南农商行同意，黄现朋作为买受人亦未代天建公司清偿债务消灭抵押权，黄现朋仅享有要求第三人天建公司履行房屋买卖合同或承担违约责任的权利，该权利系债权，不能对抗济南农商行的抵押权，故其对案涉房产不享有足以排除强制执行的权益。
另，2015年1月26日，中国银监会山东监管局作出鲁银监准(2015)37号批复，同意济南农村商业银行股份有限公司及201家分支机构开业，山东济南润丰农村合作银行自行终止，其债权债务由济南农商行承担。
综上所述，济南农商行是案涉房产的抵押权人，黄现朋对案涉房产不享有足以排除强制执行的权益。(2016)鲁01执异567号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。
黄现朋辩称，应按照执行裁定书执行。
天建公司述称，济南农商行与天建公司借款纠纷，天建公司是作为担保人提供的房产担保，在担保过程中天建公司所提供的房产已实际销售完毕，并由购买者实际占有，该情况济南农商行在评估过程中已详知。故而在本案中济南农商行所提起的执行异议之诉不能成立，法院作出的执行裁定适用法律正确，黄现朋提出的执行异议符合法律规定，应当予以支持。请求依法驳回济南农商行的所有诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于济南农商行提交的(2014)济商初字第353号民事判决书、(2016)鲁01执异567号执行裁定书。济南农商行营业执照复印件、鲁银监准(2015)37号批复，各方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
对于黄现朋提交的以下证据，济南农商行有异议：房屋买卖合同、发票、物业管理服务协议各1份、2012年8月20日至2017年3月15日的水电费收据、物业费收据6份，证明黄现朋于2012年8月17日签订购房合同，2012年8月21日入住。该房子不应执行。济南农商行对房屋买卖合同、发票及物业服务协议的真实性无异议，但认为房屋买卖合同的签订时间晚于抵押登记的时间，另外发票应当是作为完税凭证，不能够证明其已经实际支付了全部购房款。对于水电费、物业费收据的真实性有异议，收据并未加盖任何公司的公章，不清楚其来源，也不能证明其已实际支付水电、物业费及实际占有使用房屋的情况。天建公司对以上证据没有异议。
对于以上有争议的证据，本院认为，以上证据均为原件，济南农商行对水电物业费收据有异议，但未提交相反证据，且天建公司对其真实性无异议因此，以上证据均应予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年8月1日，山东济南润丰农村合作银行与济南昊兆商贸有限公司（以下简称昊兆公司）签订四份流动资金借款合同，借款金额分别为l000万元、300万元、560万元、140万元，借款期限自2012年8月1日至2015年7月30日止。同日，山东济南润丰农村合作银行与天建公司分别签订四份最高额抵押合同，天建公司以其名下房产证号为济房权证天字第1091**号、坐落于济南市天桥区无影山中路121号天福苑富华居l-101至1-113号车库、6-104室、6-1101室、6-1104室，天福苑小区1-202、1-201、2-203、5-209、6-211室的房产对昊兆公司在山东济南润丰农村合作银行2012年8月1日至2015年7月30日之间的借款，在最高额1000万元、300万元、560万元、140万元内提供最高额抵押担保，并于2012年8月3日办理了抵押登记。后昊兆公司未按约支付利息，山东济南润丰农村合作银行提起诉讼。本院在审理该案及其他天建公司作为被告的金融借款纠纷三案中，本院作出(2014)济商初字第352-1、353-1、354-1、355-1号民事裁定书和协助执行通知书，查封了天建公司位于天福苑小区2号楼6-211、5-209、2-203、1-202、1-201室的房产。本院于2015年3月30日作出(2014)济商初字第353号民事判决，判决昊兆公司偿还山东济南润丰农村合作银行借款本金19885999.05元及利息、经济损失，天建公司对昊兆公司的还款责任在最高额2000万元的范围内承担连带清偿责任，山东济南润丰农村合作银行对天建公司提供的抵押权利在最高额2000万元的范围内享有优先受偿权。
2012年8月17日，黄现朋与天建公司签订房屋买卖合同，黄现朋购买天建公司开发建设的天福苑2号楼1单元2层202室房屋，购房金额28万元。2012年8月20日，天建公司向黄现朋出具销售不动产统一发票，金额28万元。2012年8月21日，黄现朋与济南天建物业管理有限公司签订物业管理服务协议，之后黄现朋入住涉案房屋。该房产一直登记在天建公司名下，黄现朋未能办理过户登记手续。
在(2014)济商初字第352号、353号、354号、355号金融借款纠纷案件执行过程中，黄现朋以其于2012年8月17日己购买天福苑小区2号楼D座202室房屋为由提出案外人异议。2016年12月24日，本院作出(2016)鲁01执异567号执行裁定书，本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)第一条、第二条明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。本案中，黄现朋以消费者的身份购买房产，其权利应当优先于抵押权，申请执行人山东济南润丰农村合作银行享有的抵押权不能对抗房屋买受人黄现朋，故对案外人黄现朋提出的排除执行异议，予以支持。裁定中止对天福苑小区2号楼D座202室房产的执行。
2015年1月26日，中国银行业监督管理委员会山东监管局以鲁银监准[2015]37号批复，同意济南农村商业银行股份有限公司及其分支机构开业，原山东济南润丰农村合作银行自行终止，其债权债务由济南农村商业银行股份有限公司承担。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。本案中，在涉案房屋查封前黄现朋已与天建公司签订房屋买卖合同，并支付了全部购房款，已实际占有使用涉案房屋。济南农商行虽对涉案房屋享有优先受偿权，但黄现朋购买房产后，其权利应当优先于济南农商行的抵押权，黄现朋提出的排除执行异议应予支持。综上，济南农商行的诉讼理由不成立，其诉讼请求不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告济南农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费5500元，由原告济南农村商业银行股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 马立营
代理审判员 曹 强
代理审判员 万振驰
二〇一七年七月十七日
书 记 员 邢春艳