北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初7459号
原告（反诉被告）张雪梅，女，1969年1月29日出生。
委托代理人田峰，北京市大嘉律师事务所律师。
被告（反诉原告）直升（北京）股权投资基金管理有限公司，住所地北京市丰台区广安路9号。
法定代表人陈建兴，执行董事。
委托代理人郁江川，男，1983年4月23日出生，直升（北京）股权投资基金管理有限公司职员，住北京市通州区。
原告（反诉被告）张雪梅与被告（反诉�告）直升（北京）股权投资基金管理有限公司（以下简称直升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郑阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告张雪梅及其委托代理人田峰，被告直升公司的法定代表人陈建兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张雪梅诉称：2015年9月7日，我与被告直升公司的代理人郁江川签订租赁合同，将位于北京市丰台区西客站广场广安路9号（以下简称1502、1503室）房屋出租与被告。合同约定租赁期限为1年，自2015年9月7日起至2016年9月6日止。合同签订后，被告支付了6个月的租金，原告为被告垫付了2578元的宽带费。2016年3月，被告通知我停止租赁房屋并撤离涉案房屋，但被告的家具等物品一直占用房屋至今。双方多次协商未果，故起诉要求法院判令：1、解除双方所签租赁合同；2、被告腾退房屋并向原告支付至腾退之日止的房屋租金；3、被告支付违约金48800元（直升公司在我处有押金24400元，要求抵扣1个月违约金）；4、被告返还垫付的宽带费用2578元。
被告（反诉原告）直升公司辩、诉称：不同意张雪梅的诉讼请求。张雪梅与案外人庞晓云就本案1502、1503室房屋签有租赁合同，庞晓云承租时是毛坯房，后庞晓云对房屋进行装修并购置了一些家具，在租赁期内转租与我方。张雪梅与庞晓云的租金约定每月14113元，我方与庞晓云的租金是24400元。后张雪梅不同意庞晓去转租，提出三方协商解决问题，于是三方签署了协议书，约定解除张雪梅与庞晓云的租赁合同，亦解除庞晓云与我方的转租合同，由张雪梅与我方签订租赁合同，租金仍约定为每月24400元，这个租金标准远高于空房出租，因此在协议中注明家具在租赁期内免费使用。2015年9月24日，张雪梅与我方签订了租赁合同，约定房屋建筑面积118平方米，租金每月24400元，我方支付了6个月租金和押金24400元。2016年1月19日，我方微信联系张雪梅，要求解除双方之间的租赁合同，并表明愿意承担2个月房屋租金的违约责任，原告用微信回复同意解除合同，并声称自己在国外，委托我方代为联系中介出租本案房屋事宜，我方遂于2016年1月20日搬离了房屋。张雪梅明知双方租赁合同业已解除，要求我方继续支付房屋租金于法无据。合同解除后，我交纳的押金应予退还。2016年3月的宽带我方未使用，故也不应负担此笔费用。另查看张雪梅购买涉案房屋的预售合同，得知涉案房屋的面积应为116平方米，张雪梅多收取我方2平米租金亦应予返还。故反诉要求法院判令张雪梅：1、返还押金24400元；2、返还多收取的2平米租金，6个月合计2482元。
反诉被告张雪梅辩称：我与庞晓云的租赁关系�经解除，与本案无关。但家具的所有人确系庞晓云，庞晓云借给直升公司使用一年。家具与我方无关，若直升公司要求解除合同，在承担违约责任的前提下，其作为家具使用人，有义务腾空房屋。直升公司一直要求解除合同，却未能与庞晓云达成一致意见，将家具搬走，腾空房屋，致使我方无法收回房屋，造成损失。直升公司违约在先，押金不予退还。房间平米的事情我不知道，合同是直升公司打印的，我只是签了个字，合同上写明建筑面积约为118平米，双方租金不是按平米收取的。综上，不同意直升公司的反诉请求。
经审理查明：2015年9月，郁江川（承租方、乙方）代表直升公司与张雪梅（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意位于北京市丰台区西客站广场广安路9号国投财富广场4号楼1502室和1503室出租给乙方使用；房屋建筑面积约为118平�米，租赁期限为1年，自2015年9月7日起至2016年9月6日止；房屋每月租金为24400元，租金支付方式为押一付六；租金每六个月支付一次，应于付款月起租日7天前支付下一次租金；押金相当于一个月的租金，即24400元；本合同终止后，乙方应及时将本人物品及时搬出本房屋，逾期五日不搬，视为乙方放弃其所属权，甲方有权自行处理；本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付未违约方两个月房租作为违约金；甲方垫付乙方2016年3月6日至5月15日的宽带费，乙方在支付下半年房租时一并支付，费用共计2578元。庭审中，郁江川及双方当事人均确认上述《租赁合同》系郁江川代表直升公司签订，后直升公司向张雪梅支付了6个月租金（租金支付至2016年3月7日止）和押金24400元。
2016年1月19日，直升公司微信联系张雪梅协商�要求解除租赁合同。2016年3月17日，直升公司与张雪梅签署《交接说明》，双方交接了电卡及钥匙，并对房屋内家具情况予以确认。2016年5月27日，庞晓云将房屋内家具搬走，张雪梅收回房屋并表示同意撤销要求腾房的诉讼请求。
庭审中，直升公司称签订本案租赁合同之前，张雪梅（甲方）、庞晓云（乙方）、郁江川（丙方）曾签订《三方协议》约定：经三方友好协商，甲方与乙方解除国投财富广场4号楼1502室和1503室房屋租赁合同；乙方与丙方解除1502室和1503室房屋租赁合同；同时甲方与丙方签订上述房屋的租赁合同，该合同于2015年9月24日签订，但起租日为2015年9月3日。该《三方协议》左下处标注“现房屋内家具乙方免费给予丙方使用一年”。因此，直升公司于提出解除合同之日始即要求撤除宽带、通知庞晓云搬走房屋内家具，但张雪梅拒绝庞晓云搬走家具。张雪梅称，其与庞晓云有其他案件诉讼，不想与庞再有联系，庞并非合同相对方，无权进入房屋搬走家具，若有直升公司授权或者与直升公司一同前来腾房，其均会同意。直升公司法定代表人称之后公司离开北京去外地经营了，是通过电话方式协调庞晓云搬走家具事宜；其与张雪梅之间的租赁合同是张雪梅与庞晓云租赁合同的延续，并非简单的两方租赁关系，张雪梅拒绝庞晓云搬走房屋内的家具，占用房屋的费用不应由其公司承担；另依据合同约定，张雪梅有权自行处置房屋内家具，其未及时行使权利造成的扩大损失应自负；另合同中约定的违约金标准过高，要求法院依法予以调整。
以上事实，有双方当事人陈述、《三方协议》、《租赁合同》、《交接说明》、《商品房预售合同》、微信记录等证据在案佐证。
本院认为：《三方协议》、《租赁合同》系当事人各方真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应当依照合同约定履行各自义务。租赁合同履行期间，直升公司提出解除合同要求，双方微信中并无已就解除合同达成一致意见的相关内容，故本院对直升公司主张合同已经协商解除之辩称不予采纳，对张雪梅要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。合同履行期限未届满，直升公司单方要求解除合同，构成违约，应当承担相应违约责任。直升公司于庭审中明确提出违约金过高，要求法院予以调整，本院综合整体案情予以酌定为3万元。关于张雪梅要求至腾房之日止的租金问题，本案租金已付至2016年3月7日，虽然直升公司是本案租赁合同的相对方，但双方租赁合同系由三方协议演化而来，张雪梅亦知晓房屋内家具系案外人所有，张雪梅、直升公司及庞晓云应协商腾退房屋，故本院对张雪梅此项诉讼请求，亦综合整体案情予以酌定。关于张雪梅垫付的宽带费，虽然直升公司未使用，但系因其租赁行为产生，现因其违约不履行租赁合同，相应的费用应由其承担，故本院对张雪梅此项诉讼请求予以支持。合同解除后，收取的押金应予退还，但鉴于张雪梅于本案中提出押金予以抵扣违约金之要求，理由正当，本院予以准予，因直升公司所交押金已予抵扣违约金，故对于其返还押金之要求，本院不予支持。直升公司无证据证明租赁合同中的租金标准系按建筑平方米计算所得，故本院对其要求张雪梅退还2平方米租金之反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、解除张雪梅与直升（北京）股权投资基金管理有限公司�订的《租赁合同》。
二、直升（北京）股权投资基金管理有限公司向张雪梅支付违约金三万元（其中二万四千四百四十元以直升（北京）股权投资基金管理有限公司在张雪梅处的押金抵扣，剩余五千六百元于本判决生效之日起七日内支付）。
三、直升（北京）股权投资基金管理有限公司于本判决生效之日起七日内向张雪梅支付租金一万五千元。
四、直升（北京）股权投资基金管理有限公司于本判决生效之日起七日内向张雪梅支付宽带费二千五百七十八元。
五、驳回张雪梅的其他诉讼请求。
六、驳回直升（北京）股权投资基金管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2846元，由直升（北京）股权投资基金管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉费236元，由张雪梅负担200元（于本判决生效之日起七日内交纳），由直升（北京）股权投资基金管理有限公司负担36元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郑阳
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 阚爽