山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）即民再初字第2号
原告：王立华，男，1957年10月7日出生，汉族，住即墨市。
委托代理人：于永龙，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。
被告：张定锡，男，1969年2月27日出生，汉族，住即墨市。
被告：即墨市环秀街道办事处前东城村民委员会。住所地即墨市环秀街道办事处前东城村。
法定代表人：杜吉功，村主任。
委托代理人：江崇涛，山东文鼎（城阳）律师事务所律师。
委托代理人：徐爱菊，山东文鼎（城阳）律师事务所律师。
原告王立华与被告张定锡、被告即墨市环秀街道办事处前东城村民委员会（下称前东城村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2010）即民重字第20号民事判决。原告王立华不服判决上诉，青岛市中级人民法院于2013年2月21日作出（2013）青民一终字第292号民事判决。王立华不服判决向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2014年12月15日作出(2014)鲁民提字第41号民事裁定，1、撤销青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第292号民事判决和本院（2010）即民重字第20号民事判决；2、本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原告王立华及委托代理人于永龙，被告前东城村委会委托代理人徐爱菊到庭参加诉讼，被告张定锡经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
本案经审理查明，2009年7月21日原告王立华向本院起诉称，原被告因房屋买卖纠纷，于2009年4月1日经人民法院调解达成还款协议，但被告至今拒不履行调解协议给付欠款1176342元。诉讼请求：1、解除原被告达成的还款协议；2、判令被告给付欠款1176342元、利息2000元。关于利息的诉讼请求变更为要求被告支付从2009年7月1日起以20万元为基数按中国人民银行同期贷款利率两倍计算，至判决生效之日止的利息。审理中，原告王立华申请追加被告前东城村委会参与诉讼，并变更诉讼请求，要求二被告赔偿拆除其房屋补偿款300万元、承担利息损失（按双方协议约定偿还利息至判决生效之日止）、同时将土地返还，诉讼费用由被告负担。
被告张定锡无书面答辩，庭审中辩称，欠款属实，同意原告计算利息的要求。被告在付清第一笔款项同时要求原告协助被告办理土地转让相关手续并按原协议的规定负担30%的土地过户手续费。重审中，又辩称本案涉案厂房原所有权人是青岛瑞生家私有限公司，涉案房屋的土地属于前东城村委会，并且已经与其形成租赁关系，因此本案的房屋所有权与土地使用权均与原告没有法律上的利害关系，原告不具备法律规定的主体资格，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告前东城村委会无答辩。
原审查明，2006年原告王立华与被告张定锡达成口头房屋买卖合同，原告将位于即墨市环秀街道办事处前东城村、烟青路8号工厂的南厂房出卖给被告，价款为2100000元。后原告将厂房院落交付给被告，被告陆续付款人民币923658元，尚欠1176342元未付。2008年7月24日，原告向本院提起诉讼〔案号：（2008）即民初字第3175号〕，要求解除原被告签订的房屋买卖合同。案件审理过程中，原告王立华与被告张定锡于2009年4月1日达成书面和解协议：1、张定锡支付王立华房款人民币1176342元，于2009年6月30日前付200000元、10月30日前付400000元，余款576342元于2009年12月30日前全部付清。如果张定锡未按本协议指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、若张定锡按本协议第一款规定的时间付清第一笔款后十日内，王立华将讼争房屋所占用的租赁即墨市环秀街道办事处前东城村民委员会土地的租赁合同上的“王立华”变更为“张定锡”，张定锡不得转租他人；3、若张定锡按本协议第一款规定的时间付清第二笔房款后十五日内，王立华协助被告张定锡办理讼争房屋的过户手续，王立华承担办理过户手续费用的30%（以办理过户手续费用发票为准），其余办理过户手续费用由张定锡承担；4、张定锡承担案件受理费13400元，于2009年4月10日前直接给付王立华。协议达成后，原告撤回对被告的起诉。被告仅将案件受理费付给原告，且逾期，其余欠款被告未付，导致原告又诉讼来院。
原告出卖给被告的厂房的所有权证登记的所有权人是青岛瑞生工艺家私有限公司，出卖的厂房只是该公司的南半部分厂房，而厂房占用的土地则是即墨市环秀街道办事处前东城村集体所有土地，原告王立华、被告张定锡均系租赁前东城村委会土地使用。青岛瑞生工艺家私有限公司系外资企业（台湾瑞云实业有限公司出资成立），1998年12月1日被工商部门吊销营业执照。1998年4月3日，青岛市市南区人民法院作出（1998）南法泰经初字第94号判决书，判决被告青岛瑞生工艺家私有限公司偿还原告中国农业银行青岛市分行营业部借款本金100万元及相应利息。1998年9月9日，中国农业银行青岛市分行营业部申请执行。1998年11月24日，青岛市市南区人民法院作出（1998）南法执字第2095号民事裁定书，扣押青岛瑞生工艺家私有限公司财产一宗，并指定中国农业银行青岛市分行营业部保管。受青岛市市南区人民法院委托，1998年12月7日，青岛市市南区涉案物品价值认定中心对中国农业银行青岛市分行营业部与青岛瑞生工艺家私有限公司欠款一案所涉及的厂房、机器设备等物品的价值认定为人民币2498200元，其中厂房价值为796000元（该院尚有另案执行青岛瑞生工艺家私有限公司未执行完毕）。1999年2月12日，原告王立华与李相忠以即墨市大宇机械厂（李相忠系该厂私营业主，出资120.5万元；王立华出资17.5万元）的名义与中国农业银行青岛市市南区第二支行签订转让协议，甲方为中国农业银行青岛市市南区第二支行，乙方为即墨市大宇机械厂。协议内容为：青岛瑞生工艺家私有限公司欠甲方贷款未还，甲方依法起诉，经市南区人民法院民事裁定书裁定，瑞生公司位于即墨市前东城村的厂房、设备等财产归甲方所有，由甲方自行处置。乙方为进一步发展业务，愿一次性买断甲方的上述财产。经甲乙双方友好协商，本着平等互利的原则，达成如下协议：1、乙方出资人民币138万元，一次性买断甲方的上述财产。在协议签订后的二日内，乙方将款项全额交付甲方，甲方再将有关的财产及各种权属证明书、资料等交付乙方。2、瑞生公司所欠其他债务与甲乙双方均无任何关系，乙方从买断之日起有上述财产所有权，可自主经营，自行处置。3、甲方协助乙方与当地村委联系，重新确定土地租赁年限、价格或转让事宜。4、甲方保留对除上述转让财产之外的瑞生公司其他财产的追索权。5协议签订后，乙方负责及时办理有关的权属转移等手续，甲方予以协助，发生的费用由乙方承担。因财产转移应缴纳的交易税由甲、乙双方各承担一半。6、财产评估报告和市南区法院民事裁定书为本协议重要组成部分。协议签订后，1999年3月8日和3月12日，原告王立华与李相忠以即墨市大宇机械厂名义交款96万元，购买了青岛瑞生工艺家私有限公司的厂房。
1999年6月14日，原告王立华与李相忠、胡正伟、王澄德出资成立青岛大宇木业制造有限公司，后该公司租赁以即墨市大宇机械厂名义购买的青岛瑞生工艺家私有限公司厂房使用。2000年3月31日，因李相忠健康原因，原告王立华与李相忠、胡正伟、王澄德达成关于青岛大宇木业制造有限公司清算分立协议，其中公司的生产场地划分为南北二处，南场地由王立华、胡正伟、王澄德分得使用，北场地由李相忠分得使用。2001年4月7日，原告王立华就分得的12.43亩的南场地与前东城村委会签订租赁合同，租赁期限50年，双方并就其他事项进行了约定。
另原告王立华分得的南厂房场地，其中有大型车间三座，面积分别约为80.5米×12米，厂区西南侧有两层小楼房一座占地面积约为4米×4米，旁边有9米×5.5米平房一处和13.3米×4.3米平房一处。被告张定锡在买得上述厂房后，另行在厂区北侧建造了一座面积约1400平方米的办公楼和车间，厂区西侧建造了简易平房18间。被告建造上述厂房均无主管部门批准手续。审理中，被告前东城村委会为被告张定锡出具证明，证明王立华与村委会2004年4月7日签订租赁合同，于2005年1月1日转让给了张定锡，有张定锡向村委缴纳租赁费，包括王立华2005年1月1日以前所欠村委租赁费。张定锡有经营使用权、房屋所有权，村委与王立华从2005年1月1日后无来往业务关系。
另查，2010年6月8日，被告前东城村委会作为甲方与作为乙方的张定锡签订拆迁补偿协议，内容为：1、经甲乙双方协商达成一致乙方将厂内的建筑物2个月以内全部搬出清理结束、乙方厂内建筑物都归甲方所有。2、乙方二层楼3087.3平方米，每平方米补偿800元，计补偿2469840元，平房4109.38平方米，每平方米补偿450元，计补偿1849221元，共计甲方应付乙方补偿费4319061元。3、村委原与王立华2001年4月7日签订的租赁合同后王立华于2005年1月1日王立华与张定锡来村委达成口头协议转让给张定锡所有使用合同条款不变。王立华所欠的租赁费有张定锡缴纳村委至今，王立华其他债权债务与村委无关。2005年1月1日以前王立华租赁合同经营期间所有债权债务有王立华、张定锡二人协商解决。2005年1月1日后转让张定锡经营期间所欠债权债务有张定锡自己承担。4、乙方2010年租赁费甲方给予减免，乙方以上所欠租赁费从补偿费扣除。5、甲方付给乙方搬迁费66000元。6、甲方先付给乙方补偿费150万元，乙方搬出后甲方全部付清补偿费。2010年11月1日，双方又签订补充协议，内容为：张定锡所经营场地是租赁前东城村委集体的归前东城村委所有。张定锡所经营厂房地面附着物都由张定锡自己拆除，所拆下的物料都归张定锡所有。
上述事实，有原被告当庭陈述、原告提交的协议书、（2008）即民初字第3175号案卷、本院调取的相关证据等在案佐证，且经开庭质证，本院确认上述证据对本案具有证明效力。
一审判决如下：1、被告张定锡返还原告王立华剩余房屋折价款1176342元；2、被告张定锡支付原告王立华上述剩余购房款的利息（自2008年7月24日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决生效之日止。）；上述一、二项款额，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。3、驳回原告王立华的其他诉讼请求。案件受理费30800元（原告预交），由原告王立华负担10000元，被告张定锡负担20800元。
原告王立华不服判决上诉，二审驳回上诉，维持原判。原告不服二审判决，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院作出(2014)鲁民提字第41号民事裁定：1、撤销青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第292号民事判决和即墨市人民法院（2010）即民重字第20号民事判决；2、本案发回即墨市人民法院重审。
重审诉讼中，原告仍按原审诉讼请求要求二被告赔偿拆除其房屋补偿款300万元、同时将土地返还。
被告张定锡未答辩。
被告前东城村委会答辩称，1、本案应属于王立华与张定锡之间的房屋买卖纠纷，与前东城村委会无关。王立华在涉案厂房拆迁前已经将厂房卖给张定锡，买卖事实清楚，有双方签订的《协议书》和之前庭审双方多次确认证明，对于如何还款、何时更名、过户等都属于该买卖合同的履行问题。前东城村委会不是厂房买卖合同的当事人，对其双方在履行买卖合同过程中发生的纠纷不清楚，不应承担王立华与张定锡之间因为买卖合同效力、合同履行产生的法律后果。2、基于王立华与张定锡之间的房屋买卖事实，前东城村委会与张定锡就涉案厂房签订拆迁补偿协议、发放拆迁补偿款合法合理，而且拆迁前和拆迁过程中，王立华从未向前东城村委会提出异议或主张拆迁权利，村委的拆迁行为无任何过错，更无任何侵权行为。3、根据“地随房走”原则，涉案厂房已经转让给张定锡，其使用范围内的土地使用权也随之转让给张定锡。而且自2005年开始由张定锡向村委交纳涉案厂房占用土地的租赁费，王立华与前东城村委会之间再无任何业务关系。涉案厂房所涉土地本就属于前东城村委会集体土地性质，王立华起诉要求前东城村委会连带赔偿其损失及返还租赁土地的诉请没有法律依据和事实根据，请法庭查明事实依法予以驳回。
诉讼中，原告提交被告前东城村委会于2006年12月28日出具的证明一份。证明事项为涉案房屋所占用的土地使用权是王立华，张定锡系替王立华向土地所有权人前东城村委会缴纳租赁费。前东城村委会对王立华仍然系涉案土地的使用权人也是明知的，王立华与前东城村委会间的土地租赁合同关系至今有效。
被告前东城村委会对该证据的真实性无异议。称王立华自2005年1月1日起已经将涉案土地使用权全部转让给张定锡，该证据是2006年下半年王立华和张定锡共同向村委提出核算截止到2006年12月所有欠付村委会的租赁费由张定锡一并结清。因该款包括王立华之前欠前东城村委会的153772元租赁费和张定锡欠前东城村委会2005年至2006年租赁费108886元，所以村委会会计为方便对账，在开具收据时，交款单位处注明是王立华，但后来因为张定锡没有一次性支付上述收据款项，前东城村委会将该收据原件从张定锡处收回作废。房屋拆迁前，张定锡已将该款付清。
被告前东城村委会提交关于王立华与前东城村委会租赁关系及王立华、张定锡缴纳租赁费情况说明原件一份，并附农村集体经济合同管理登记簿复印件一份和收款收据复印件15份，证明王立华和张定锡2005年1月1日共同到村委会申请将王立华租赁的土地使用权转让给张定锡，双方与前东城村委会商定由张定锡结清王立华之前欠付村委会的全部租赁费，之后的租赁费由张定锡缴纳，前东城村委会与王立华之间再无业务关系。张定锡与前东城村委会之间的租赁权利义务继续延用原王立华与前东城村委会签订的租赁合同，之后张定锡逐次向前东城村委会缴纳租赁费，前东城村委会向张定锡开具收据因其2007年前张定锡缴纳的租赁费都是王立华欠付前东城村委会的租赁费，所以前东城村委会开具给张定锡的收据中在交款单位处是王立华，摘要处注明是张定锡代交等字样。
原告质证意见：对证据的真实性无异议，对其证明效力有异议。该证据是被告前东城村委会单方出具的，与本案存在利害关系，其出具时间是否是票据载明的时间以及出具的票据是否反映真实的法律关系都无法确定。从证据的内容看，部分证据与前东城村委会陈述相矛盾，其证据本身不能证明其主张的与原告之间土地租赁关系终止的事实。其中合同管理登记簿中记载2007年3月9日的租赁费是张定锡名义缴纳的，2006年11月24日的票据载明的是王立华缴纳的，2006年12月28日作废的那份证据，载明的也是张定锡代王立华缴纳的。2007年4月27日的票据同样记载张定锡代王立华缴纳的。另外2001年12月31日和2005年1月5日的票据显示王立华自己缴纳的，其中2001年的1万元是以环秀木业名义交的。综上，被告前东城村委会应当明知原告与前东城村委会的土地租赁关系仍然有效。
（2008）即民初字第3175号案卷第一次庭审笔录被告张定锡对原告的诉请口头答辩称，1、原、被告间的口头买卖合同是成立的，被告不同意解除房屋买卖合同，要求继续履行；2、原告陈述的被告已付款87万元数额不对，实际付款数额为1043658元，其中付给原告房屋款66.1万元，他人代原告收房款12万元没有收条，代原告交给村委2001年至2006年的土地租赁费262658元；3、原告所诉其他都对。原告对被告张定锡的答辩陈述意见是：被告所讲付款数他人代交12万元不予认可，其余923658元认可被告给付原告购房款。
合议庭经对上述证据，从各证据与案件事实的关联程度及各证据之间的联系进行综合审查判断后，结合当事人陈述，确认如下事实：
2006年原告王立华与被告张定锡达成口头房屋买卖合同，价款为2100000元，被告张定锡已付款923658元包括张定锡代王立华缴前东城村委会2001-2006年土地租赁费。后张定锡以自己名义向村委会缴纳土地租赁费。
重审查明的其他事实与原审一致。
本院再审认为，本案纠纷是因原告王立华与被告张定锡之间的房屋买卖纠纷引起的。双方达成的厂房买卖合同是否有效。合议庭认为，涉案房屋原属青岛瑞生工艺家私有限公司，而涉案房屋的土地则是被告前东城村委会集体所有，青岛瑞生工艺家私有限公司系外资企业，1998年12月1日被工商部门吊销营业执照。因该公司尚欠中国农业银行青岛市分行营业部借款本息并经法院判决，原告与他人是从银行购买上述房屋。原告将涉案厂房于2006年转让给被告张定锡，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。且原被告之间的房屋买卖系双方的真实意思表示，并已交付，未违反法律规定，故原告与被告张定锡达成的厂房买卖协议有效，双方应按协议履行。被告张定锡已给付原告厂房转让款923658元，尚欠1176342元未付，双方又达成还款协议，并约定违约责任。因被告未付款，原告要求解除该协议，其理由不充分，本院不予支持。对被告张定锡尚欠的厂房转让款，原告可另行主张。对原告主张其与前东城村委会签订的租赁合同未终止。本院认为，王立华与被告前东城村委会签订的土地租赁合同，在实际履行过程中，王立华将涉案房屋转让给张定锡，其后，王立华再未向前东城村委会支付过土地租赁费，转让后的土地租赁费一直由张定锡向前东城村委会支付，应视为王立华已将涉案土地的租赁权一并转让给张定锡。原告之主张证据不足，本院不予支持。被告张定锡购买原告的厂房后与被告前东城村委会签订的涉案拆迁补偿协议未侵犯他人的权利。综上，原告的诉讼请求证据不足，本院不予支持。被告张定锡经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃诉讼及质证权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告王立华的诉讼请求。
案件受理费30800元（原告预交），公告费600元（原告已预交600元），均由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 展建强
审判员 董瑞玲
审判员 梁泽金
二〇一六年八月二十四日
书记员 宫 娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
……
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。