贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0102民初3981号
原告：周光鑫，男，1986年9月12日生，汉族，住贵州省大方县。
委托代理人：饶冰，贵州诚合律师事务所律师。
被告：谢丽华，女，1967年12月3日生，汉族，住贵阳市南明区。
被告：刘克平，男，1966年3月13日生，汉族，住址同上。
第三人：贵州三益得房地产置业有限公司，地址在贵阳市南明区花果园E区第E5栋1层15号。
法定代表人：喻大钊，该公司总经理。
委托代理人：张三飞，男，1989年3月29日生，汉族，住贵阳市南明区。
第三人：中国银行股份有限公司贵州省分行，地址在贵阳市瑞金南路347号。
负责人：李民，行长。
委托代理人：林祉彤，女，1986年7月24日生，汉族，该行员工，住贵阳市云岩区。
原告周光鑫诉被告谢丽华、刘克平以及第三人贵州三益得房地产置业有限公司、中国银行股份有限公司贵州省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员赵曦独任审判，公开开庭进行了审理。原告周光鑫的委托代理人饶冰，被告谢丽华，第三人贵州三益得房地产置业有限公司、中国银行股份有限公司贵州省分行的委托代理人张三飞、林祉彤到庭参加诉讼，被告刘克平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案现已审理终结。
原告周光鑫诉称：2015年9月18日，原告与二被告签订《卖房协议》一份，同年11月27日，原告与谢丽华以及第三人贵州三益得房地产置业有限公司签订《房屋买卖三方合同》，约定谢丽华将位于贵阳市南明区花果园棚户区彭家湾改造项目C区1-8号楼XXX号房屋一套出售给原告，原告需支付18万元，该房屋所欠银行贷款由原告负责偿还，之后，原告共计向被告支付了购房款197800元，被告承诺于2015年12月3日前将房屋交付给原告，但被告至今未履行合同，故诉至法院请求：一、判令而被告履行合同，将贵阳市花果园彭家湾棚户区改造项目C区1-8号楼XXX号房屋过户给原告。二、判令二被告返还多支付的购房款17800元，同时赔偿原告律师代理费3000元。三、诉讼费用由被告承担。
被告谢丽华辩称：被告与刘克平虽然是夫妻关系，但关系一直不好，刘克平认识原告，价值40万元的房子18万就卖给原告，之前被告不同意，但刘克平说做工程急需资金，才签字同意的，签字后原告支付了8万元，剩余付款未支付，原告称已经支付给刘克平，但被告不认可，经电话核实，刘克平称虽然向原告出具了收条，但实际上并未收到原告所主张的金额，现在被告至认可收到8万元付款，剩余部分原告需补齐后才同意过户房屋。
第三人贵州三益得房地产置业有限公司述称：原被告双方自行协商好后来到公司请第三人代拟合同，并代办房屋更名手续，原被告之间的纠纷与第三人无关。
第三人中国银行股份有限公司贵州省分行述称：被告的房屋系向第三人贷款购买，办理了抵押登记，作为抵押权人，不同意原告要求过户房屋的请求。
经审理查明：二被告系夫妻关系，于2003年12月16日登记结婚。坐落贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区改造项目C区5号楼XXX房屋一套，系被告谢丽华以银行按揭的方式向贵阳宏益房地产开发有限公司购买，贷款银行为中国银行股份有限公司兴关路分理处，首付款200367元，贷款36万元，在贵阳市房屋产权监理处办理了预购商品房抵押权预告登记。2015年9月18日，原被告双方签订《卖房协议》，约定被告将上述房屋作价18万元出售给原告，因需要办理房屋更名手续，2015年11月27日，原被告双方与第三人贵州三益得房地产置业有限公司签订《房屋买卖三方合同》一份，约定房屋成交价为18万元，银行贷款由原告清结，办理提前还款，由第三人代办房开公司的更名手续，中介费为22415元，第一份卖房协议，由刘克平与原告所签，谢丽华的名字由刘克平代签，第二份合同二被告均签字捺印。上述合同签订后，在2015年9月18日至2016年3月25日期间，原告陆续向被告支付了187800元，另外支付了中介费10000元，2015年11月26日，刘克平向原告出具收条时注明，保证在一周之内完善各项手续，如未完善，周光鑫采取法律手段追究刘克平，刘克平将承担产生的一切费用，如诉讼费、律师费、物管费、违约金等。在该187800元房款中，被告谢丽华只认可自己签字的8万元，其余不予认可，主张刘克平虽然向原告出具了收条，但实际并未收到这么多款，具体是多少不清楚，且谢丽华主张自己与刘克平关系一直不好，不排除刘克平与原告串通欺骗自己。且谢丽华主张对于支付的款项的实际金额有录音证据能够证明不是原告所主张的金额，但谢丽华未按本院指定的期限提交该录音证据。由于该房屋涉及向第三人的贷款，在审理中，原告向银行提出可以提前归还所有的贷款，办理清结手续后与被告办理过户手续，但银行要求借款人谢丽华本人提交提前还款的申请才能办理，不接收原告的还款，谢丽华表示不同意提交申请。另外，原告提交发票一张，证明支出律师代理费3000元。审理中基于本案查明的基本事实，本院向双方释明，如果法院认定双方签订的合同无效，是否要求处理无效的法律后果，原告表示变更诉请，要求处理无效的法律后果，由被告返还已支付的购房款，并赔偿相关损失，被告谢丽华则表示，如果合同无效，同意退还已收取的房款。另查，中国银行股份有限公司兴关路分理处因银行内部机构调整，于2016年1月并入中国银行股份有限公司贵州省分行。以上事实，有原被告双方陈述及有关证据材料在卷为凭，并经庭审核实，足以认定。
本院认为：本案原被告双方签订房屋买卖合同约定将被告谢丽华购买的贵阳市南明区花果园棚户区彭家湾改造项目C区1-8号楼XXXX房屋一套出售给原告，但由于该付系谢丽华贷款购买，房屋办理了抵押登记，在未征得抵押权利人银行同意的情况下，双方买卖房屋的行为侵犯了银行的合法权益，现被告虽表示愿意帮助被告归还剩余的所有贷款，但银行在贷款人不提出申请的情况下不接受原告的还款，故该合同应为无效合同，合同约定的内容对合同双方不具有约束力。审理中，原告变更诉请，主张如果合同确定无效，则要求被告返还购房款及赔偿中介费律师费等，被告也表示同意返还收取的购房款，但被告谢丽华主张自己只收取了原告8万元购房款，其余款项被告刘克平虽出具了收条，但实际并未支付，但被告对自己的主张未提交证据材料予以证实，本院不予采信。根据原告举证的证据材料，原告共计向被告支付购房款187800元，原告支付中介费10000元，律师费3000元，购房款被告应当退还给原告，但中介费与律师费系原告因此造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效的，有过错乙方应当赔偿对方损失，双方均有过错的，应该各自承担相应的责任，本案原被告双方在签订合同之时对该房屋尚欠银行贷款的事实是明知的，导致合同无效，双方均有责任，产生的损失应当由双方共同承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告周光鑫与被告谢丽华、刘克平签订的《卖房协议》、原告周光鑫与被告谢丽华、刘克平以及第三人贵州三益得房地产置业有限公司签订的《房屋买卖三方合同》无效。
二、被告谢丽华、刘克平在本判决书生效后五日内返还购房款187800元给原告周光鑫。
三、被告谢丽华、刘克平在本判决书生效后五日内赔偿中介费、律师费6500元给原告周光鑫。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
诉讼费160元、诉讼保全费1509元，由被告谢丽华、刘克平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 赵曦
二〇一六年九月七日
书记员 彭毅