江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终3461号
上诉人（原审原告）赣州市南康区东山街道办事处坪岭社区居民委员会。
法定代表人：曾宪贵，男，1963年10月27日生，系该居委会主任。
委托诉讼代理人：陈坤清，江西凯莱律师事务所律师，一般授权代理。
上诉人（原审被告）：严文荣，男，1966年5月18日生，汉族，住赣州市南康区。
原审第三人：钟国林，男，1952年10月12日生，汉族，住赣州市南康区。
委托诉讼代理人：李佩，江西金蓉律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：张少荣，江西金蓉律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人赣州市南康区东山街道办事处坪岭社区居民委员会（以下简称坪岭居委会）因与被上诉人严文荣、原审第三人钟国林合同纠纷一案，不服赣州市南康区人民法院(2016)赣0703民初3312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人坪岭居委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：当时坪岭居委会的干部为了谋取私利，同被上诉人严文荣签订了二份协议，还暗自口头约定每干部各得一间店面和套房。所以，2004年10月18日上诉人与被上诉人严文荣签订的协议书是无效的。2005年5月20日，四村干部与被上诉人严文荣签订的协议及他们每人各分得一间店面和套房的暗中约定也是无效的，因此，应当按照无效合同处理本案。一审法院认定2014年5月28日南康区东山街道办事处出具的证明合法有效属认定事实错误。因为这份证明是在购买严文荣应得住房的房东因无法办理房产证而上访，南康区政府责成东山街道办事处要尽快解决，以防止上访给政府造成压力下出具的。102#店面本属于上诉人所有，但严文荣已卖给朱金香，上诉人已认可出卖。所以，严文荣应返还出让店面的价款43577.75元。严文荣在本案中应返还上诉人多少钱，就看105#店面如何处理。如果105#判归上诉人则应返还43577.75元；如果105#店面判归严文荣，则应另外计算严文荣应当返还的金额。一审法院把105#店面判归被上诉人严文荣，在计算店面出让价格时却按1200.51元/㎡计价，是完全错误的。一审法院是依据2007年6月9日的结账清单计算的。这份结算清单记载清楚，这204733.17元是建筑造价的金额，并不是店面出让价格，店面出让价格按2007年应当是3500元/㎡。侧面的店面101＃、102#也是2046元/㎡，何况是正大街的店面呢，怎么可能按1200.51元/㎡计算出让店面的价格呢？因为合同无效，本应双方返还，但由于本案已事隔多年，无法按无效合同双方返还，只得按实际情况处理。2004年10月18日合同约定上诉人应得面积应当包括南康区检察院查处后退回上诉人应得房屋的面积，详见结账清单和上诉人依据合同决算清单，即上诉人应得店面面积（138.88㎡+170.539㎡）为309.419㎡，应得套房面积为556.262㎡（已交付上诉人）。减去上诉人已得到的店面面积255.049㎡（106#95.65㎡、一单元104#73.60㎡、二单元104#64.5㎡，上诉人已认可的被上诉人严文荣卖给朱金香多卖21.299㎡，合计为255.049㎡），上诉人还应得54.37㎡，即105#店面面积。可见，105#店面应当归上诉人，严文荣无权出卖105#店面。一审法院认定2004年10月18日上诉人与被上诉人严文荣签订的合同有效，即上诉人只应得138.88㎡，是十分错误的，应当依据上述理由，认定上诉人应得店面面积309.419㎡及套房面积556.262㎡。严文荣已分得应得的店面面积，并且是多卖店面面积21.299㎡。所以，被上诉人严文荣无权处分105＃店面。
被上诉人严文荣口头辩称：合作建房有两份协议，2004年10月18日的协议，还有就是2005年5月20日的的补充协议，按照法律说该协议不生效，但是我就说算数，根据这两份协议所得房屋和面积计算一下，按照我来说，坪岭居委会就多得了45平米。
原审第三人钟国林述称：居于两上诉人2004年10月18日签订的协议书，第三人再与严文荣签订的《购房协议书》购买105店面，坪岭居委会要求第三人腾出店面的主张不合法，不应得到支持。2004年10月18日所签协议第三条、第二条、第四条，严文荣作为合作建房一方，支付了一切建房费用，双方在协议中也明确约定，严文荣只要交付店面138.88平米第二层441.28平米，其它房屋由严文荣处理，因此，严文荣是属于合同取得对房屋店面的处分权。坪岭居委会认为根据口头协议另有四套房，四间店面归其所有没有证据证明。坪岭居委会认为第三人购买二单元105店面未征得其同意而要求收回，唯一有理由合法的就是主张合同无效，而第三人与被告签订的合同不存在无效的情形。更何况第三人在2007年9月14日与刘光德签订的租赁协议当中，当时的村书记赖信清也作为在场人签名。不能因为其已过世，就对其一切行为不认可。这既不符合法律规定，也不符合人之常情。第三人自2007年管理使用收益该店面至今，怎么又成不当得利呢？第三人是基于合同，并且支付了相应对价而取得的店面收益，不属于不当得利，无需返还。
上诉人严文荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人无须支付被上诉人店面款43577.75元并判令被上诉人补偿上诉人店面面积45.3平方米，本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人仅签订过两份协议，分别是2004年10月18日和2005年5月20日签订的两份协议，根据该两份协议坪岭居委会一共应得的店面面积为188.88平方米，而结算清单上所记载的“当时按写的协议120平方米店面补偿价430元／平方米”，该120平方米是指第一份协议中138.88平方米中的120平方米，而不是另外的协议。一审判决所依据的结算清单是由坪岭居委会单方提供的数据，未经上诉人确认，不能作为本案证据。另外，从坪岭居委会补偿给上诉人房价款的计算中也可看出，双方约定其中120平方米所补造价430元／平方米是水电上户等费用，而不是店面价格。因为法院已经认可50.539平方米店面的单价为3030元／平方米，所以不可能又有430元／平方米的店面价格，两者不可能存在如此巨大差距。因此，120平方米的店面不是单独存在的，而是双方补差价的面积数字。坪岭居委会应得店面面积为188.539平方米，但实际分得面积为234.75平方米，其多分得的45.3平方米应当补偿给上诉人。
上诉人坪岭居委会口头辩称：原审认定双方依据协议应当总分配的面积是309.419平方米，有书面材料证实，并不是象严文荣所称，这120平方米包括在这138多平方米中。这120平方米以及50平方米已经被居委会购买，总的店面面积是不变的，如果105号店面没有卖给他，我们出的40万是包括哪个店面的面积？严文荣所说没有多分店面与本案事实不符。综上，请求法庭查明事实，依法驳回严文荣的上诉请求。
原审第三人钟国林述称：对严文荣的上诉请求、事实与理由没有意见。
一审原告坪岭居委会向一审法院起诉请求：1、判令被告严文荣返还多卖店面款43577.75元；2、判令第三人钟国林返还不当得利款87360元，并立即腾出二单元105号店面；3、本案诉讼费由被告及第三人承担。
一审法院认定事实：2004年10月18日，原告南康坪岭居委会与被告严文荣签订协议书一份，约定：1、经南康区东山街道办事处批复，原告采取以地换房的方式，将南康区蓝田果品市场安置点的501.147㎡土地交由被告建设581.169㎡的房屋；2、店面138.88㎡（含分摊楼梯间）及第二层441.28㎡归原告所有，其他房屋由被告处理，施工中的一切费用（含税费）由被告支付。
2005年5月20日，被告与案外人赖信清、蓝奕海、曾昌忠、谢宝兰（均为南康坪岭居委会干部）签订协议书一份，约定：被告同意按430元/㎡计算套房价格，增加50㎡店面面积给上述案外人，店面价格按2600元/㎡计算。
2007年6月9日，原、被告对房屋建设价格进行了结算，结账清单载明，店面120㎡按430元/㎡计价，店面50.539㎡按3030元/㎡计价，套房按430元/㎡计价，原告支付被告店面套房补助金443925.83元（其中店面款为204733.17元）。后原告分得并使用案涉房屋104号店面（138.1㎡）、二单元106号店面（96.65㎡），而被告将案涉房屋101号店面、102号店面出售给案外人朱金香，将103号店面出售给案外人何玉兰。2006年9月10日，被告与第三人钟国林签订购房协议一份，约定被告将案涉房屋二单元105号店面出售给第三人。而后，第三人将105号店面租给案外人刘光德、伍珊灵等人使用。
2014年5月28日，赣州市南康区东山街道办事处出具证明一份，载明：南康坪岭居委会在2003年11月17日经南康区人民政府同意，在蓝田法院对面划拨2亩土地用于建设综合楼。因南康坪岭居委会经济困难，于2004年8月20日经东山街道办事处会议决定，同意采取以地换房的形式建设。现案涉房屋已建成，共计八层，其中店面104号、106号（包公摊面积231.55㎡）、二楼（包公摊面积483.59㎡）用于南康坪岭居委会办公，其余房屋由开发商销售，并已售完。
2014年1月20日，案涉房屋二单元105号店面登记在原告名下。2014年10月15日，为办理案涉房屋二单元105号店面的过户手续，原告与罗忠诚、钟金华签订存量房屋买卖合同。
2016年3月9日，赣州市南康区人民检察院出具证明一份，载明：南康坪岭居委会赖信清等四位村干部与严文荣达成的各分配住房一套及一间店面的协议，查清事实后，赖信清等四位村干部退回了四套住房和四间店面给南康坪岭居委会，南康坪岭居委会与严文荣依约定的面积和单价进行了结算。
一审法院认为，原、被告于2004年10月18日签订的协议书是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告严文荣依约建成案涉房屋，取得了房屋的处分权。赣州市南康区东山街道办事处出具的证明可以证实除案涉房屋104号店面及106号店面归原告所有外，其余店面均由被告处分的事实。同时，原告与罗钟诚、钟金华签订的存量房屋买卖合同亦可以证实原告已知晓案涉房屋二单元105号店面已销售给第三人钟国林的事实。故根据原、被告双方协议，原告仅能取得面积为138.88㎡的店面，现原告已取得面积共计234.75㎡的104号店面及106号店面，其余店面依约由被告自由处分。被告严文荣作为案涉房屋的有权处分人与第三人钟国林签订的二单元105号店面购房协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。且该协议已依约履行，并由第三人实际占有、使用该店面十年之久，原告主张第三人钟国林返还不当得利款，腾出二单元105号店面，无事实及法律依据，本院不予支持。
原告认为其与被告对案涉房屋进行结算后，被告多分得了房屋面积，要求被告返还相应店面的房款，证据充分，本院予以支持。依据协议及结算清单，原告应得店面面积为309.419㎡（138.88㎡+120㎡+50.539㎡），其中120㎡店面的单价为430元/㎡，50.539㎡店面的单价为3030元/㎡，原告为此支付的店面价款为204733.17元，但实际分得店面面积234.75㎡（104号店面及106号店面）。综合原、被告的协议约定、结账清单及原告实际分得的店面面积，本院酌定被告按单价1200.51元/㎡（204733.17元÷170.539㎡）返还原告多付店面款，即被告严文荣返还原告店面款89640.88元（1200.51元/㎡×74.669㎡），原告仅主张被告严文荣返还店面款43577.75元，本院予以支持。被告严文荣与案外人赖信清等村干部于2005年5月20日签订的协议，该协议侵害了集体利益，属无效协议，故原告认为该协议涉及赖信清等人的权益已转让给原告，理由不充分，本院不予采纳。被告严文荣辩称补充协议是为了做账用，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、由被告严文荣返还原告赣州市南康区东山街道办事处坪岭社区居民委员会店面款43577.75元；二、履行期限：限被告严文荣于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告赣州市南康区东山街道办事处坪岭社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2919元，由原告赣州市南康区东山街道办事处坪岭社区居民委员会负担2030元，被告严文荣负担889元。
本院二审期间，上诉人坪岭居委会提交了下列新的证据：1、案涉争议105号店面《房屋产权证》。欲证明争议的105号店面登记在坪岭居委会名下，坪岭居委会拥有完全物权。2、原审第三人钟国林的购房协议两份，其中一份为房屋购房协议，另一份为购买本案争议的105号店面协议。欲证明购买房屋坪岭居委会认可并加盖公章，购买争议的105号店面未经坪岭居委会认可。3、上访联名信。欲证明坪岭居委会2014年5月28日出具的证明是出于当时群众上访，在维稳的情况下出具的，部分内容违背坪岭居委会的真实意思表示。严文荣、钟国林对证据1的真实性、合法性不持异议，本院予以认定；对其关联性持有异议，认为所有案涉房产产权都是办在坪岭居委会的名下，最后由坪岭居委会再办理过户登记。其所出售的店面就是案涉105号店面才有争议，其他的都没有争议。本院认为，并不是案涉的105号店面《房产证》办在了坪岭居委会名下，本案所有房屋的《房产证》均办在坪岭居委会名下，然后再由其办理变更登记手续，故证据1与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。严文荣、钟国林对证据2的真实性、合法性、关联性不持异议，本院予以认定；对其证明对象持有异议，本院认为，坪岭居委会未在案涉店面《购房协议》上盖章，并不意味严文荣没有处分权，本院对其证明对象不予认定。严文荣、钟国林对证据3的真实性、合法性不持异议，本院予以认定；对其关联性持有异议，本院认为，购房业主上访与东山街道办事处出具的《证明》之间不存在因果关系，坪岭居委会亦未提供证据证明东山街道办事处所出具《证明》的内容是错误的，故本院对证据3的关联性不予认定。
二审经审理查明：2007年9月14日，原审第三人钟国林与案外人刘光德签订了一份《协议书》，约定由钟国林将案涉105号店面出租给刘光德使用，上诉人坪岭居委会干部赖信清作为在场人在该《协议书》上签名。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人坪岭居委会于2004年10月18日与上诉人严文荣所签《协议书》不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，该合同合法有效。上述合同约定，店面138.88㎡及第二层441.28㎡归上诉人坪岭居委会所有，其他房屋由上诉人严文荣处理。该约定表明，严文荣只要向上诉人坪岭居委会交付店面138.88㎡及第二层441.28㎡，其余房屋可由严文荣自行处理。上诉人严文荣根据此项合同约定，取得对案涉105号店面的处分权，其于2006年9月10日将案涉店面出售给原审第三人钟国林，双方为此签订《购房协议》一份，该协议亦未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。原审第三人钟国林于2007年9月14日与案外人刘光德签订了一份《协议书》，钟国林将案涉105号店面出租给刘光德，上诉人坪岭居委会的干部赖信清也作为在场人在《协议书》上签名，说明上诉人坪岭居委会不仅知道案涉105号店面已经销售给了钟国林，并且还知道钟国林已经行使了对该店面的占有、使用、管理、收益的权利，上诉人坪岭居委会对此并未提出异议。此外，赣州市南康区东山街道办事处出具的《证明》可以证实，除案涉104号、106号店面归坪岭居委会所有外，其余店面均由严文荣处分的事实。因此，上诉人坪岭居委会要求原审第三人钟国林返还不当得利款并腾出案涉105号店面，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人坪岭居委会要求上诉人严文荣返还店面款43577.75元，具有事实和法律依据，本院予以支持。上诉人严文荣要求上诉人坪岭居委会补偿其店面面积45.3㎡，因严文荣在一审时未提起反诉，本院不予审理，其可另行主张权利。综上所述，上诉人坪岭居委会及上诉人严文荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2919元，由上诉人赣州市南康区东山街道办事处坪岭社区居民委员会负担2030元，上诉人严文荣负担889元。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅 忠
审 判 员 徐 军
审 判 员 彭 莉
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 王 佳
代理书记员 郭燕华