上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第32429号
原告（反诉被告）张志强。
委托代理人刘清萍，北京长安（上海）律师事务所律师。
委托代理人罗笙铭，北京长安（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）宫红梅。
委托代理人姚启明，上海国创律师事务所律师。
原告张志强诉被告宫红梅以及反诉原告宫红梅诉反诉被告张志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月5日、12月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张志强及其委托代理人刘清萍、罗笙铭，被告（反诉原告）宫红梅及其委托代理人姚启明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张志强诉称，2011年8月15日，原、被告签订租赁房地产租赁合同，约定被告将丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁给原告，租赁期限为2011年8月15日至2014年8月14日，每月租金人民币6，000元，付二押二。合同签订后双方按约履行。2013年5月，被告告知原告打算将房屋出售，要求原告提供看房方便，尽快搬离，并愿意赔偿原告损失。2013年6月22日，被告通知原告购房者已确定，要求原告尽快搬离，并同意向原告支付违约金12，000元。原告遂于2013年7月5日搬离了该房屋，但被告至今未向原告支付违约金并退还押金。另外，原告7月5日搬离时留下定制沙发一套，准备在交接房屋结算费用时，一并搬离，但被告一味回避，导致至今不能将沙发搬离。为此，原告起诉要求：1、被告支付违约金12，000元；2、被告返还押金7，800元；3、被告返还沙发一套。审理中，原告增加诉请要求确认双方租赁合同于2013年7月5日解除。
被告宫红梅辩称，被告确实曾计划将房屋出售，并表示如果确定出售的话可以考虑违约金，原告也同意配合让购房者看房。但在被告带人看房时，多次遭到原告拒绝。为此，被告出于气愤，在2013年6月22日通过邮件告诉原告购房者已定，同意支付违约金，要求原告搬离。7月5日，原告邮件告知已经搬离，7月16日被告查验房屋，双方至今没有交接。现不同意支付违约金。第一次庭审中，原告（本人）表示同意返还押金和沙发。第二次庭审中，原告（代理人到庭）表示在合同履行过程中，被告发现房屋污损严重，故曾提出过要求原告搬离，这仅是对原告损坏房屋的不满，并非确定要解除合同；原告在7月5日突然通知搬离，给被告一个意外，合同至今未解除，被告不存在主动违约行为，不同意返还押金和沙发。
反诉原告宫红梅反诉称，根据合同约定，租期自2011年8月15日开始，租金两个月支付一次，每次提前7天支付，每逾期一日按日租金的2倍支付违约金。但实际履行中，反诉被告自第二期开始违约，累计逾期支付153天，应付违约金30，600元。另外，反诉被告于2011年10月19日还少付3，000元，2012年8月22日少付1，999元，2012年12月23日少付260元，累计少付租金5，259元。反诉被告在使用房屋过程中，使用不当，造成房屋地板泡水、智能马桶损坏等，反诉原告为此花费维修费用超过15，691元。2013年7月5日，反诉被告搬离后，杳无音讯，至今未交还房屋和附属物品，应当承担2013年7月6日至实际交还房屋之日的租金28，000元。为此，提起反诉要求：1、反诉被告支付迟延支付租金的违约金30，600元；2、反诉被告支付欠付租金5，259元；3、反诉被告赔偿房屋设施损坏费用15，691元；4、反诉被告支付未交还房屋产生的租金28，000元。
反诉被告张志强辩称，因反诉被告工资发放日改变，双方曾口头约定在每月30日前支付租金，因此，反诉被告未逾期支付租金。另外，双方约定的违约金过高，请求调整。2011年10月19日，反诉被告分两笔支付反诉原告租金9，000元和2，841元，合计11，841元，少付的159元是代反诉原告前租客支付的有线电视费；2012年8月22日，经与反诉原告协商，反诉被告代为在房屋内购置价值1，999元脱排油烟机一台，故在租金中扣除了该费用；2012年12月23日，因空调维修花费260元，经反诉原告同意在租金中扣除该费用。因此，不存在少付租金的问题。在实际使用中，反诉被告没有造成设施损坏，搬离前也已经清扫了房屋。7月5日搬离后，已经通知反诉原告，反诉原告在7月13日已经换锁，收回了房屋，不产生之后的租金损失。综上，不同意反诉原告的全部反诉请求。
经审理查明，2011年，原、被告签订房地产租赁合同一份，约定甲方（被告）将上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方（原告），租赁期限为2011年8月15日至2014年8月14日，租金每月6，000元，两个月为一期，第一期租金应于2011年7月25日前付清，先付后用，以后每期租金提前7日支付。如逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付逾期违约金。乙方需支付甲方租赁保证金12，000元，甲方应于租赁关系终止且在乙方将房屋及附属物品向甲方交割清楚，并乙方付清所有应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。租赁期限内，水费、电费、煤气费等房屋使用费由乙方承担。如甲方按法定程序将房产所有权转移给第三方，在无特别约定的情况下本合同对新的房产所有者继续有效。租赁期间，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，依据本合同第八条追究甲方违约责任。合同第八条约定，甲乙双方应当诚意履行本合同，任何一方未按本合同约定履行，若有特别约定的，从其约定，无特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行的，视为根本违约，守约方有权解除本合同，且违约方须支付违约金，数额为月租金的2倍，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方据实赔偿。
合同签订后，被告交付了房屋，原告交付了租赁保证金12，000元和首期租金。2011年10月19日，原告给付租金11841元；2011年12月25日、2012年2月22日、2012年4月23日、2012年6月25日、2012年10月20日、2013年2月27日、2013年4月25日，原告各支付被告租金12，000元；2012年8月21日，原告支付被告租金10，001元，2012年12月23日，原告支付被告租金11，740元。原告表示，2011年10月19日少付的159元系其代被告支付了前租客欠付的有线电视费，2012年8月21日少付1，999元，系经被告同意代为购置脱排油烟机费用；2012年12月23日少付260元系经原告同意扣除的空调修理费用。被告则认可当时同意扣除了空调维修费260元，但不认可扣除有线电视费和脱排油烟机费用，确认房屋内增添了一台脱排油烟机。
另查，2012年8月21日原告发送短信给被告：“已汇款10，001元作为9、10月的房租，其中扣除了油烟机购置费1，999元”。2012年12月23日，原告发送短信给被告：“2013年1、2月房租已汇，扣除了空调修理费260元”。2012年2月22日，原告发短信给被告：“已汇两个月房租”。被告回复：“谢谢”。2013年5、6月间，原、被告开始短信往来，沟通被告出售房屋、带客看房及双方租赁合同提前解除的补偿问题。2013年6月22日，被告发短信给原告：“今日购房者已定，按合同约定我同意支付违约金月租金的两倍12，000元，请你尽快找到合适的居住地”。同日，被告回复：“好的，我尽快找”。2013年6月26日，原告妻子发送电子邮件给被告：“我们刚找到房子，最快这个周末搬走，不知道你什么时候方便？”当日，被告回复：“我现在在日本，7月9日回上海”。2013年6月29日，原告妻子又发电子邮件给被告：“我们5号搬走”。2013年7月5日，原告搬离房屋，原告妻子发电子邮件给被告：“我们已经搬走”。2013年7月11日，原告给被告发短信：“你现在在国内吗？我们7月5日已经搬出去了，如果你在国内我们找个时间把合同结了”。被告回复：“刚回国、比较忙、下周我抽空吧！”2013年7月17日，被告向原告发送告知函，表示合同履行期间实际居住人口超过合同约定；被告带人看房期间，原告不予配合；7月5日退租后发现房屋内环境恶劣墙壁油污霉变、卫浴设施家具损坏；由于是乙方不守承诺，借甲方看房无法居住为由，甲方是无可奈何情况下同意搬出的策略，因此不能支付违约金，保证金中应抵扣6月15日至7月5日共计21天的租金4，200元，余款7，800元暂时为维修费用，多退少补。
审理中，原告提供了1，999元的发票一张，付款单位为上海宫雪商务咨询有限公司，证明经与被告协商，在购置脱排油烟机时开具发票的付款单位是被告担任法定代表人的公司。被告否认曾同意扣除脱排油烟机费用及有线电视费用。
被告提供了各类发票4张（其中3张付款单位是上海宫雪商务咨询有限公司）及服务单和收据各一张，证明被告花费卫生洁具、粉刷墙壁、更换门锁、清扫等费用；还提供了水费（2013年8月10日抄表，每两个月抄表一次，用水量18立方米，金额50.40元）、电费（146.47元）、燃气费（82.50元）账单各一张，证明原告拖欠的公用事业费。原告对维修清扫的票据均不认可；对电费和燃气费同意支付，对水费表示愿意承担7月5日之前的部分（按总日期平均分摊）。
审理中，被告确认沙发一套现在其处；被告还确认在2013年7月16日收回房屋。
以上事实由原告提供的房地产租赁合同、短信、电子邮件、告知函，被告提供的银行明细单，以及双方当庭陈述，在案佐证。
本院认为，原、被告签订的房地产租赁合同合法有效，双方均应恪守。被告在第一次庭审中对原告提供的短信和电子邮件、告知函予以确认，但在第二次庭审中又予否认，但未能提供证据推翻其自认，故本院对短信和电子邮件、告知函予以确认。被告在2013年6月22日的短信中已经明确购房者已确定，愿意支付12，000元违约金，要求原告尽快搬离；原告明确回复同意，因此，双方已经协商一致提前解除合同。被告抗辩称因房屋内污损严重而要求原告搬离，显与事实不符。被告又抗辩称原告不配合看房，本院认为，租赁期间原告依法取得对房屋的占有使用权，原告有权决定看房的具体时间和安排，从双方的短信往来看，原告已经从诚实信用角度对被告的看房予以了配合，被告的抗辩不予采纳。
合同解除后，双方应当结清各项费用。原告主张的违约金12，000元，符合双方在短信中达成的一致意见，本院予以支持。原告主张的租赁保证金，已经扣除2013年6月15日至7月5日的租金4，200元，也应予以支持。原告的沙发一套，应由被告予以返还。
根据合同约定，每期租金提前7日支付，故反诉被告应于付款月的8日之前支付租金，现反诉被告逾期付款，确实应承担违约责任。反诉被告抗辩双方曾口头约定变更了付款期限，但证据不足，本院不予采信。鉴于双方约定的逾期付款违约金标准过高，反诉被告请求调整的意见本院予以采纳，具体数额由本院酌定。
反诉原告主张的租金包括三笔，其中2011年10月19日实际少付159元（并非反诉原告主张的3，000元），反诉被告主张系扣除代付的有线电视费，但未提供证据，本院不予采信；2012年8月22日的1，999元，从反诉被告提供的短信和发票，均可证实是代为购置脱排油烟机的费用，且反诉原告对此长期未提异议，因此本院采纳反诉被告的抗辩意见；2012年12月23日的260元空调维修费，反诉原告已经予以确认，不再赘述。据此，反诉被告应支付反诉原告欠付租金159元。
承租人返还的租赁物应符合正常使用后的状态。反诉原告主张的房屋设施维修费用，其仅提供了部分单据，未提供反诉被告损坏房屋、返还的房屋不符合正常使用后状态的证据，因此本院对反诉原告该项请求予以驳回。反诉原告将公用事业费并入维修费用一并主张，不妥，鉴于反诉被告同意支付公用事业费，本院予以判决；其中水费部分由本院酌情处理。
反诉原告主张的2013年7月6日之后的租金，因反诉被告系基于反诉原告的要求提前解除合同并尽快搬离房屋，反诉被告在7月5日搬离前后均已经明确告知反诉原告具体搬离的时间，并反复要求交接房屋、结算费用，而因为反诉原告的原因双方未能及时交接房屋，因此，2013年7月6日起的租金损失应由反诉原告自负。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张志强与被告（反诉原告）宫红梅之间的房地产租赁合同解除；
二、被告（反诉原告）宫红梅应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）张志强违约金12，000元；
三、被告（反诉原告）宫红梅应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张志强保证金7，800元；
四、被告（反诉原告）宫红梅应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张志强沙发一套；
五、原告（反诉被告）张志强应于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）宫红梅逾期付款违约金367元；
六、原告（反诉被告）张志强应于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）宫红梅租金156元；
七、原告（反诉被告）张志强应于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）宫红梅公用事业费254.17元；
八、驳回被告（反诉原告）宫红梅其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费295元，减半收取147.50元，反诉案件受理费897元（已减半收取），合计1，044.50元，由原告（反诉被告）张志强负担25元，被告（反诉原告）宫红梅负担1，019.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一三年十二月二十七日
书记员 薛辰彦
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。