江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终1900号
上诉人（原审被告）赵彬。
委托代理人丁莉。
被上诉人（原审原告）郭和平。
上诉人赵彬因与被上诉人郭和平房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第2841号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行审理。上诉人赵彬的委托代理人丁莉、被上诉人郭和平到庭接受询问。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年9月3日，郭和平（出租方、甲方）与赵彬（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲乙双方平等协商，就房屋租赁达成如下协议：1、出租房屋奥运城7楼23号（以房产证为准）。2、租赁期限自2014年9月3日起至2016年9月2日止，为2年。3、租赁费用每月人民币壹仟元整。4、缴费方式，签订合同时，承租方应一次性交纳一个季度费用（叁仟元和物业费）。5、水、电物业费承租方自行承担。6、承租方在租赁期间发生经济纠纷，人员安全、财产损失、防盗设施甲方不负连带责任。7、承租方在租赁期间可自行解决使用权，但不可以抵押，不得改动房屋结构，承租期满，承租方应将房屋完好交给出租方。8、承租方合同期满，自行搬走自己物品，不得要求出租人协助处理。9、以后交下一季度费用应提前五天将费用交给甲方银行卡中。10、甲方收取乙方租房押金壹仟元整。合同签订后，赵彬向郭和平缴纳押金1000元，赵彬租金缴纳到2015年6月2日。郭和平同意在租金中予以扣减押金。涉案房屋于2014年12月3日停电，郭和平主张停电7天，赵彬认可停电3天，双方对于停电时间均未向法庭举证。2015年7月31日，赵彬向郭和平1309236038手机号中发送短信，内容为：房子给你挪出来一周了，我不租了，账该怎么结就怎么结，一分不少你的。你什么时候来拿钥匙。2015年8月10日，赵彬向郭和平1309236038手机号中发送短信，内容为：郭房东，我是赵彬，上月31号就给你发信息说房子已经挪空，交钥匙的事情，一直没有回复，没办法我只能把钥匙交给楼下奥运果园水果店了，你去拿钥匙，随时可以打电话给我给你结清欠的房租费。郭和平陈述该两条短信已经收到，但是不敢找赵彬拿钥匙。因双方未就退房事宜达成一致意见，郭和平未收到房屋钥匙，其于2015年10月10日拨打110电话报警，双方在赵彬所称的水果店中未找到房屋钥匙，找开锁人员打开门锁，赵彬支付开锁费180元。因赵彬在租赁期间造成房屋墙面污损，郭和平为购买多乐士墙漆花费720元。
原审法院另查明，涉案房屋为位于徐州市铜山路康怡佳园第A18幢1单元723号房，该房屋已经取得建设工程规划许可证，许可证号为20070085。该房屋为郭和平儿子郭军华所有，2010年5月10日，郭军华书写材料一份，上载：日成房地产第A18幢1单元723号商品房购买受人是我郭军华，因本人长期在外省服役，从第一页就看出，地址是73086部队政治处郭和平转郭军华。因我与郭和平是父子关系，从2010年起此房的出租、出售、物业费均由我父亲负责，因房款、交税办理一切手续均是我父亲郭和平办理，所以此房授权我父亲郭和平负全责。2013年3月，郭和平在该份书面材料上书写：郭军华是我最小儿子，因不再本省服役，所以我与其协商，此房出租、出售均由我负全责。
2015年7月28日，郭和平以赵彬拖欠租金为由诉至法院，请求人民法院依法判令：赵彬支付郭和平房租4000元、物管费835.5元（从2015年6月3日计算至2015年10月10日）；赵彬造成郭和平房屋内物品损坏：猫眼40元、刷墙1520元、大理石磨光费50元、复合板100元、座便器40元、地砖40元；违约金6785元（按照两年租金、物管费之和的25%计算）；郭和平为取证花费冲印照片20元。
原审法院认为，一、关于案件所涉《房屋租赁合同》的效力问题。第一，涉案房屋已经取得建设工程规划许可证，故，双方签订的房屋租赁合同不属于最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的租赁合同无效的情形。第二，郭和平虽不是涉案房屋的所有权人，但房屋所有权人郭军华已经授权其对涉案房屋进行出租或是出售，且对于郭和平与赵彬签订租赁合同，收取租金的行为未提出异议，故，郭和平为案件的适格主体，有权要求提起诉讼。综上，双方签订房屋租赁合同系真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。二、关于租金、物业费计算的问题。根据双方合同约定，租赁期限为2年，赵彬提前解除合同，属于违约，且赵彬在与郭和平就解除合同未达成一致的情形下，未将房屋钥匙交付给郭和平，因此，房屋租赁期限应计算至2015年10月10日。赵彬租金支付至2015年6月2日，还应支付郭和平4个月零7天的租金，扣减赵彬交纳的押金1000元，以及停电3天的房租，赵彬还应支付郭和平租金3131元。涉案房屋一年的物业费为1570元，赵彬物业费已支付到2015年6月2日，之后至2015年10月10日的物业费仍应支付，数额为554.1元。三、关于房屋维修的问题。赵彬作为承租人应在租赁期限届满后，经郭和平确认之后将房屋交付给郭和平。通过郭和平举证的房屋照片证实房屋在赵彬租赁期间确实有所损坏，但是郭和平仅举证购买油漆的收据，对于其主张的其他损失未举证，法院不予支持，郭和平可在有证据后另行主张。故，赵彬应赔偿郭和平房屋墙面损失720元。四、因双方合同中未约定违约金的计算方式，但赵彬未及时履行给付租金、赔偿损失的义务，确实造成了郭和平损失，因此，违约金的计算应以租金、物业费之和即3131元＋554.1元=3685.1元为基数，从2015年5月30日计算至赵彬实际付清该款之日止，按照同期人民银行贷款利率的1.3倍计算。遂判决：一、本判决生效之日起十日内，被告赵彬支付原告郭和平租金3131元、物业费554.1元、房屋损失720元及违约金（以3685.1元为基数，从2015年5月30日计算至被告实际付清该款之日止，按照同期人民银行贷款利率的1.3倍计算）。二、驳回原告其他诉讼请求。
上诉人赵彬不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋的工程规划许可用途为住宅，现涉案房屋为办公写字楼，不应属于有合法规划手续，本案房屋租赁合同应属无效。二、墙面污损并非上诉人承租期间所为，即便如被上诉人所称，墙面污损也只是一处，本着弥补损失原则，也不应是所有墙面整体重新粉刷。三、因双方就解除合同一事未达成一致意见，直到现在上诉人与被上诉人也未就解除合同达成合意，但双方均已各自行为表明不再履行合同。四、涉案房屋一年的物业管理费为1570元，被上诉人一直对上诉人称是1600元，并要求每季度交400元，被上诉人多收取物业管理费原审法院没有抵扣。五、关于违约金，原审法院判令上诉人按租金、物业费之和为基数从2015年5月30日计算至实际付清之日没有法律依据。综上，请求撤销原审法院判决，发回重审或直接改判。
被上诉人郭和平辩称：1、上诉人称房屋没有合法手续是错误的，房屋有合法的手续，房屋是商业办公房。2、有照片证明上诉人对墙面进行了污损。3、上诉人没有将钥匙交给被上诉人。4、房租、违约金有合同约定。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、涉案租赁合同是否有效；2、一审法院判决上诉人向被上诉人支付墙面损失720元是否正确；3、一审法院关于涉案房屋租赁期限的认定是否正确；4、上诉人要求将多交物业费进行抵扣的请求是否成立；5、一审判决关于违约金的认定是否有事实和法律依据。
本院认为：一、涉案房屋系取得合法建设手续的建筑物且未有证据证明该建筑物改变了规划设计用途，上诉人以此主张双方签订的房屋租赁合同无效，理由不足。二、墙面污损的事实上诉人并无异议，其虽称非其租赁期间所致，但未提供证据证明；而被上诉人所提供的证据则能够证实被上诉人为修复墙面污损所产生的费用，故原审法院判决上诉人赔偿被上诉人墙面损失720元，并无不当。三、合同的解除通常应由双方协商一致，上诉人亦认可双方的房屋租赁合同并未解除，其虽认为双方均已各自行为表明不再履行合同，但现有证据亦不能证实其主张，故原审法院认定双方的房屋租赁合同于2015年10月10日终止，亦无不妥。四、上诉人虽称被上诉人要求其每季度交400元物业管理费，但没有提供证据证明；而事实上至法院判决时，上诉人仍拖欠物业管理费554.1元，现上诉人要求将被上诉人多收取的物业管理费进行抵扣，没有事实依据。五、双方房屋租赁合同中虽未约定违约金的计算方式，但由于上诉人未及时履行给付租金、赔偿损失的义务，此行为确实给被上诉人造成了损失，因此，原审法院酌定违约金的计算以租金、物业费之和即3131元＋554.1元=3685.1元为基数，从2015年5月30日计算至上诉人实际付清该款之日止，按照同期人民银行贷款利率的1.3倍计算，亦不违反法律规定。
综上，上诉人赵彬的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由上诉人赵彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年六月二日
书 记 员 陆滢冰