上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初28977号
原告(反诉被告)王敏洁，女，1987年10月5日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人张磊，远闻(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)丁赵生，男，1978年10月17日生，汉族，户籍地安徽省桐城市，现住上海市浦东新区。被告(反诉原告)王凤英，女，1978年7月4日生，汉族，户籍地安徽省桐城市，现住上海市浦东新区。两被告共同委托代理人杨真人，上海齐坦律师事务所律师。原告(反诉被告)王敏洁诉被告(反诉原告)丁赵生、王凤英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王敏洁及其委托代理人张磊，被告(反诉原告)丁赵生及其两被告共同委托代理人杨真人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王敏洁诉称，2016年1月25日，原告通过居间方介绍购买两被告位于上海市浦东新区上南七村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，双方签署了《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)及补偿协议，约定系争房屋的转让价为人民币(以下币种相同)232万元，包括房价款160万元和装修补偿款72万元，原、被告应于2016年4月20日前办理系争房屋的转让过户手续。合同签订当日，原告支付被告房款2万元，次日支付房款6万元，2月19日支付房款62万元，同时向房地产交易中心递交了审税申请。2016年3月31日，原告联系被告办理过户事宜，被告找各种理由推脱。4月6日，双方再次面谈时，被告表示因房价已上涨50万元，要求原告加价才同意出售，双方协商未果。4月11日，原告向被告催告要求按约履行，办理过户手续，被告未予理睬。4月14日，被告向原告发函告知解除合同。被告拒绝履行合同的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益。诉请判令：1、两被告立即涤除设立于系争房屋上的抵押；2、两被告配合原告办理将系争房屋产权过户登记至原告名下的手续，并交付系争房屋；3、两被告支付原告违约金，自2016年4月20日起至办理产权过户之日止，按照每日350元计算。被告丁赵生、王凤英共同辩称，不同意原告的诉请，双方的买卖合同无效，系争房屋的实际交易价格为232万元，买卖合同上的交易价格为160万元，双方做低房价的行为，侵犯了国家税收利益，应当认定无效。被告出售系争房屋本意为了置换，但根据上海市政府2016年3月24日发布的房屋限购新政策，被告出售系争房屋后已无条件在本市购买其他房屋，被告签订本合同的目的将无法实现。被告已通过律师发函给原告，要求解除合同。由于出现了重大事项导致被告已丧失继续购房的资格，被告交付系争房屋后将成为无房户。反诉请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告间签订的买卖合同及补偿协议；2、反诉原告同意返还反诉被告购房款70万元并赔偿反诉被告上述款项的利息损失，按银行同期贷款利率计算。针对反诉，王敏洁辩称，不同意反诉原告的请求，双方间的买卖合同及补偿协议合法有效，应当继续履行。限制购房的新政策不影响本案买卖合同的履行，即使按照新政策被告目前不具备购房资格，该情形属于暂时的，本案中不存在不可抗力导致不能实现合同目的的情形，合同不存在履行的障碍。经审理查明，两被告为系争房屋产权人，系争房屋建筑面积55.72平方米。2016年1月26日，丁赵生、王凤英(卖售人、甲方)与王敏洁(买受人、乙方)签订买卖合同，约定甲方转让系争房屋给乙方，转让价款160万元。于2016年4月20日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条(三)，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。……补充条款(一)，甲方于甲乙双方至房地产交易中心办理产权过户手续当日，将该房地产交付乙方。……附件三付款协议：1、乙方于签约时，支付甲方房款2万元；2、乙方于2016年1月27日之前，支付甲方房款6万元；3、乙方于2016年2月20日前，支付甲方40万元。注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项；4、乙方于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，支付甲方房款110万元；5、乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方2万元。2016年2月19日，丁赵生、王凤英(甲方)与王敏洁(乙方)签订补偿协议，约定甲乙双方于2016年1月25日签订的买卖合同，该合同约定的成交价160万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，现双方达成如下协议：1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方72万元，并于2016年2月20日前支付甲方22万元，于甲乙双方办理过户手续之前支付50万元；2、本次交易甲方应缴纳的交易税费均由乙方承担并支付；……4、本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准；5、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。协议另对其他事项作了约定。2016年1月25日，原告支付被告房款2万元。2016年1月26日，原告支付被告房款6万元。2016年2月19日，原告支付被告房款62万元。此后，双方办理了交易过户的审税手续。2016年4月14日，两被告委托律师向原告发函，称双方间签订买卖合同后，原告已支付购房款70万元。由于2016年3月本市发布了购房新政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。导致被告出售系争房屋后无法购房以改善住房条件，反而成为无房户，无法实现合同目的。故提出解除合同的要求，归还购房款70万元，赔偿同期银行贷款利息。希望协商解决解除合同的事宜。另查明，系争房屋上设有抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司上海普陀区支行的抵押登记，债权数额98万元。2016年1月25日，王敏洁与丁赵生签订了补偿协议一份，协议尾部“王凤英”的署名由丁赵生代签。该补偿协议的内容与原、被告2016年2月19日的补偿协议内容一致。审理中，被告称由于本市新出台了购房政策，被告在出售系争房屋后将不符合非本市户籍家庭在本市购房的条件，故被告发函给原告要求解除合同，被告欠付中国邮政储蓄银行股份有限公司上海普陀区支行的贷款已还清，只是尚未办理涤除手续。另被告认为合同约定的违约金计算标准过高，请求调整至按每日万分之三。被告向本院提供了纳税人为丁赵生的税收完税证明以及个人城镇基本养老保险缴费情况表，证明依据购房新政策的规定，被告在出售系争房屋后即属于限购对象。经庭审质证，原告称对税收完税证明以及个人养老保险费的缴纳表的真实性表示无法确认，即便真实，亦无法反映被告的全部纳税或缴纳个人养老保险的记录，且与涉案合同的履行没有关联性。原告表示，同意购房余款162万元在本案中一并处理，支付予被告。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的买卖合同以及补充协议、收款收据、催告函、房地产登记信息、律师函、税收完税证明(复印件)、个人城镇基本养老保险费情况(复印件)等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告就系争房屋签订的买卖合同以及补偿协议系双方当事人真实意思表示，双方为了规避交易税费就做低房价达成了合意，该做低房价的行为违反了法律法规的效力性规定，故买卖合同的价格条款无效，但不影响双方间买卖合同其余条款的效力。对于做低房价的行为，原、被告均存在过错。然原告已向被告支付了付款协议以及补偿协议约定的房款70万元，双方应当按照合同的约定于2016年4月20日前办理系争房屋的产权过户登记手续。被告以本市出台了购房新政策进而影响到被告再次购房的条件为由，不同意继续履行双方间的买卖合同，并向原告提出解除合同。对此，本院认为，买卖合同出卖人的主要义务是转移标的物的所有权于买受人。被告在出售系争房屋后是否符合在本市继续购房的条件客观上不影响本案买卖合同的履行，且即使被告在出售系争房屋后成为新政调控下的限购对象，该购房资格的认定也是暂时的。被告在出售系争房屋后是否再行购房，并非本案买卖合同能否继续履行的判断标准。故被告要求解除合同的理由不成立，本案中，被告不具有单方解除合同的权利。原告要求继续履行合同，由两被告在涤除系争房屋上设立的抵押后，协助原告办理系争房屋的产权过户手续并交付系争房屋，本院予以支持。被告逾期办理房屋的产权过户手续，原告要求被告承担违约责任，符合双方的合同约定。被告认为合同约定的赔偿金标准过高，请求予以调整，本院予以准许，本院调整至按已付款日万之三计算违约赔偿金。购房余款162万元，原告同意在本案中一并处理，本院予以准许。被告的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持，理由同上。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)丁赵生、王凤英于本判决生效之日起十日内涤除设立于上海市浦东新区上南七村XXX号XXX室房屋上的抵押；二、被告(反诉原告)丁赵生、王凤英于上海市浦东新区上南七村XXX号XXX室房屋上的抵押涤除之日，协助原告(反诉被告)王敏洁办理将上海市浦东新区上南七村XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告(反诉被告)王敏洁名下的手续，并将该房屋交付原告(反诉被告)王敏洁；三、被告(反诉原告)丁赵生、王凤英于办理上海市浦东新区上南七村XXX号XXX室房屋产权过户登记之日支付原告(反诉被告)王敏洁违约金，每日按已付款70万元的万分之三计算，自2016年4月21日起，计算至办理该房屋产权过户登记之日止；四、原告(反诉被告)王敏洁于办理上海市浦东新区上南七村XXX号XXX室房屋产权过户登记之日支付被告(反诉原告)丁赵生、王凤英购房款162万元；五、驳回反诉原告丁赵生、王凤英的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,388元，减半收取计12,694元，财产保全费5,000元，合计17,694元，由被告丁赵生、王凤英负担。反诉案件受理费减半收取计5,400元，由反诉原告丁赵生、王凤英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一六年六月二十二日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。