苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴度民初字第0341号
原告苏州锦新刺绣工艺品有限公司，住所地苏州市吴中区光福镇工业园南区。
法定代表人韩锦途，董事长。
委托代理人江涛，江苏达源律师事务所律师。
被告苏州日东平盛精密机械制造有限公司，住所地苏州市吴中区光福工业园南区1号。
法定代表人郭越悦，董事长。
委托代理人鲁春雨，江苏九典律师事务所律师。
委托代理人华文菁。
本院于2013年7月22日立案受理了原告苏州锦新刺绣工艺品有限公司（以下简称苏州锦新公司）诉被告苏州日东平盛精密机械制造有限公司（以下简称苏州日东平盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案依法由代理审判员谢丰适用简易程序先后于2013年11月21日、12月25日公开开庭进行了审理，原告委托代理人江涛、被告委托代理人鲁春雨到庭参加诉讼。后依法组成合议庭适用普通程序于2013年2月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人江涛、被告委托代理人鲁春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州锦新公司诉称，其与被告于2011年8月4日签订《房屋租赁合同》一份，约定其将位于苏州市吴中区光福镇工业园南区1号内2号厂房出租给被告，月租金为57858.3元，每月25日前支付次月租金，租期自2011年5月10日至2014年5月9日。后其依约将厂房交付被告使用，因被告多次未按时支付租金，并在2012年7月后至今未付租金。故要求解除其与被告签订的《房屋租赁合同》；被告支付租金752157.9元及滞纳金68874.52元；被告拆除在公共场所搭建的车棚、恢复原状；被告承担本案诉讼费用。
审理中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告支付按每月57858.3元计算自2012年5月26日开始至被告迁出租赁房屋之日止的租金及按被告实际结欠原告租金的万分之四每日计算自2012年6月26日至被告实际支付租金之日止的滞纳金；原告在本案中放弃主张第三项诉讼请求。
被告苏州日东平盛公司辩称，原告并非租赁房屋的所有权人，无权享有租赁的权利；原告迟延履行开票义务，致使其对支付租金后能否取得发票产生怀疑；原告拖欠其电费760000元（截至2013年9月）、树木种植费18000元，其不支付租金系行使抵销权；原告未按约为其提供办公室、食堂、车棚，故原告违约在先；原告擅自拆除其建设的防盗栏杆，其在原告恢复之前有权不支付租金；对原告主张的滞纳金不予认可，即使其存在违约，滞纳金约定过高，应予以调整。
经审理查明，2011年8月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其坐落于苏州市吴中区光福镇福利村4组光福镇工业园南区1号内2号厂房全部出租给被告使用，租期自2011年5月10日至2014年5月9日，月租金为57858.3元，被告应于每月25日前向原告支付次月租金；在被告拖欠租金2个月以上或被告所欠各项费用、滞纳金总计达40000元以上的情形下，原告有权解除合同，由此造成原告损失的，被告应予赔偿；被告拖欠租金，应向原告按拖欠金额万分之四每日支付滞纳金。合同签订后，被告已实际使用租赁房屋，原告于2012年7月17日向被告总务处的员工王燕送达《通知》一份，要求被告承担房租款开票税金并支付2012年6月以后的房租。因原、被告双方就原告应承担的电费数额无法达成一致，原告自2012年2月开始未向被告支付电费，被告在2012年7月20日向原告支付2012年6月的租金之后，未再向原告支付租金，故引发本案诉讼。
另查，被告向原告所承租房屋的土地使用者登记于原告名下，土地使用权面积为32646.70平方米，用途为工业用地，原告于2003年4月1日取得建造生产、办公用房的《建设用地规划许可证》，于2006年7月19日取得建造厂房、传达室、配电房的《建设工程规划许可证》，原告遂建造完成第1号、第2号厂房，因第3-5号厂房尚未完工，故上述房屋未能申领房产证。
又查，被告实际于2007年开始就向原告承租了坐落于苏州市吴中区光福镇福利村4组光福镇工业园南区1号内2号厂房，原、被告于2009年5月8日签订《供电协议》一份，约定原告向光福供电所申请将配电房户名变更至被告名下，户名变更后，区内电费总额由被告直接向供电公司支付，区内其他单位需要用电，被告须给予配合，被告承担2号厂房和南区大门传达室电费，区内其他用电单位应缴的分摊电费由原告征收，电费在收到发票7日内负责支付。
再查，本案租赁房屋于2007年5月18日开始通电，自2007年5月18日至2014年1月22日，租赁厂房所在厂区累计用电4706308kmh，总电费为4102169.78元。
以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》、产权说明、国有土地使用证、供电协议、通知、交接记录、批复、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及被告提供的《工业厂房租赁协议》以及电费证明、本院庭审笔录、询问笔录在卷佐证。
审理中，被告认为租赁房屋应为苏州锦途实业有限公司所有，因苏州锦途实业有限公司为租赁房屋的所有权人，故其根据与苏州锦途实业有限公司签订的《工业厂房租赁协议》向苏州锦途实业有限公司转账支付了房租，因苏州锦途实业有限公司无法向其开具发票，故自2009年5月9日开始，其向原告支付租金。对此，向本院提供原告与苏州锦途实业有限公司于2008年4月5日签订的《土地使用权转让预购合同》复印件一份，原、被告及苏州锦途实业有限公司于2008年6月10日签订的《房屋租金代收代付合作协议》一份，被告向苏州锦途实业有限公司支付租金的转帐赁证，原、被告于2008年6月11日签订的《工业厂房租赁协议》，以及苏州锦途实业有限公司与被告于2008年6月11日签订的《工业厂房租赁协议》。
针对被告的上述意见及提供的证据，原告认为，对被告提供的原告与苏州锦途实业有限公司于2008年4月5日签订的《土地使用权转让预购合同》复印件一份不予认可，其并未将该土地使用权转让给苏州锦途实业有限公司；对其他证据真实性予以认可，被告向苏州锦途实业有限公司转账支付的租金系根据《房屋租金代收代付合作协议》的约定，由苏州锦途实业有限公司代其收取；因苏州锦途实业有限公司并非租赁房屋的所有权人，故其与被告于2008年6月11日签订《工业厂房租赁协议》，苏州锦途实业有限公司与被告于2008年6月11日签订的《工业厂房租赁协议》应为无效合同。
关于原告应向被告支付的电费，在本案审理中，经本院查看总电表及分电表的读数，结合原告的用电情况及原告已付电费，原、被告于2014年2月26日一致确认自2007年5月18日至2014年1月22日，原告尚结欠被告电费176290.08元。原告认为其结欠被告的电费不应在本案中处理，被告认为原告结欠其电费176290.08元应当在其结欠原告的租金中予以抵扣，被告同时表示，2014年1月22日之后原告结欠其的电费不要求在本案中处理。
审理中，原告对被告关于原告拖欠树木种植费、拆除被告所建防盗栏及未按约提供办公室、食堂、车棚的答辩意见不予认可，被告未能提供相关证据证明其主张。
本院认为，不动产物权应以登记为准。根据原告提供的租赁房屋土地使用权登记材料，结合建造生产、办公用房的《建设用地规划许可证》，本院确认位于苏州市吴中区光福镇工业园南区1号内2号厂房产权人为原告，原告据此向被告出租上述房屋并无不当。被告提供的证据并不能证明上述土地使用权及房屋产权已由原告转让第三人，本院对被告关于土地使用权及房屋产权非原告所有的抗辩意见不予采信。故原、被告于2011年8月4日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。
一、关于被告应向原告支付的租金数额。因被告未支付2012年7月份及之后租金，按照双方租赁合同关于租金的约定，被告应自2012年7月1日始按每月57858.3元计算向原告支付租金。
二、关于原告结欠被告的电费。虽然原、被告另行签订《供电协议》，但该协议是原、被告在《房屋租赁合同》基础上就供电事宜所签订的补充协议，该电费系房屋租赁过程中附带产生的必要费用，且该费用存在于原、被告间，应在本案中一并处理。原告关于该电费应另行处理的主张于法无据，本院不予支持。现原、被告一致确认截止2014年1月22日原告结欠被告电费176290.08元，对2014年1月22日以后的电费被告不要求在本案中处理，故对于电费176290.08元应在被告向原告支付的租金中予以抵扣。
三、关于原、被告签订的《房屋租赁合同》是否解除？因被告自2012年7月开始未按约履行支付租金的义务，并以原告结欠其电费作抗辩。截止2014年1月22日，因被告结欠原告租金数额已远远超出租赁合同中关于原告解除合同条件所约定的数额，原告据此主张与被告解除《房屋租赁合同》，合法有据，本院予以支持。
四、关于延期支付租金的滞纳金。因被告自2012年7月20日向原告支付2012年6月的租金之后，未再向原告支付租金，根据《房屋租赁合同》关于租金支付期限及滞纳金的约定，被告应当自2012年6月26日向原告支付滞纳金。现被告以约定滞纳金数额过高为由要求予以调整，鉴于原告所主张滞纳金的性质与违约金相当，而违约金的支付应参照实际损失，在原告未举证证明因被告违约拖欠租金致其实际损失的情形下，本院确认原、被告在《房屋租赁合同》中关于延期支付租金而产生的滞纳金数额约定过高，应予调整；原、被告虽在本案审理中确认截止2014年1月22日原告结欠被告电费176290.08元，鉴于被告在此前并未向原告确认应付电费数额，作为电表登记人的被告存在过错，且现有证据未能反映被告曾向原告主张电费，故对于被告认为因原告结欠其电费而不予支付租金及滞纳金的抗辩意见，本院不予采信。综上，本院确认被告应偿付原告就被告自2012年6月26日开始至每月25日期间实际每月结欠原告的租金及房屋使用费按同期同类银行贷款利率的1.3倍计算自2012年6月26日至被告实际迁出租赁房屋之日期间的滞纳金。
五、关于被告认为原告拖欠树木种植费、拆除被告所建防盗栏及未按约提供办公室、食堂、车棚的答辩意见，因原告不予认可，被告未能提供相关证据证明其主张，故本院对该答辩意见不予采信。
六、关于被告认为原告迟延履行开票义务致其不支付租金的答辩意见，因双方合同中并未约定增值税发票的开具时间，被告该项答辩意见，于法无据，本院不予采信。
七、原告自愿撤回要求被告拆除在公告场所搭建的车棚、恢复原状的诉讼请求，与法不悖，本院尊其自愿。
综上所述，原、被告于2011年8月4日签订《房屋租赁合同》应于本判决生效后解除；被告应支付原告自2012年7月1日至2014年1月22日的租金1083878.82元，扣除原告应给付被告电费176290.08元，被告还应向原告支付2012年7月1日至2014年1月22日的租金907588.74元。同时，被告应按每月57858.3元计算向原告支付自2014年1月23日至被告实际迁出租赁房屋之日的租金及房屋使用费，并按实际结欠租金数额向原告支付滞纳金。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、原告苏州锦新刺绣工艺品有限公司与被告苏州日东平盛精密机械制造有限公司于2011年8月4日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。
二、被告苏州日东平盛精密机械制造有限公司应支付原告苏州锦新刺绣工艺品有限公司2012年7月1日至2014年1月22日的租金907588.74元，并按每月57858.3元计算向原告苏州锦新刺绣工艺品有限公司支付自2014年1月23日至被告实际迁出租赁房屋之日的房屋租金及使用费，均于本判决生效之日起十日内履行。
三、被告苏州日东平盛精密机械制造有限公司应按同期同类银行贷款利率的1.3倍以逐月实际结欠租金及房屋使用费的金额支付原告苏州锦新刺绣工艺品有限公司自2012年6月26日至被告实际迁出租赁房屋之日止的滞纳金，于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取共计人民币23463元，由原告苏州锦新刺绣工艺品有限公司负担5463元，由被告苏州日东平盛精密机械制造有限公司负担18000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 俞惠初
代理审判员 谢 丰
人民陪审员 花伟慧
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 陶雅洁