四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终2419号
上诉人（原审原告）：南充宏凌置业有限公司，住所地四川省阆中市滨江路东段还房小区4栋8单元1-1号。
法定代表人：韩明，总经理。
委托诉讼代理人：张娣，四川纪明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗兴强，四川纪明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：樊乐宇，男，生于1982年4月20日，汉族，住四川省阆中市。
上诉人南充宏凌置业有限公司（以下简称宏凌公司）因与被上诉人樊乐宇商品房销售合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初2614号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宏凌公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判樊乐宇赔偿宏凌公司损失240375元；3.樊乐宇承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定事实错误。樊乐宇购买案涉房屋的单价为每平方米5554.8元，面积为160.25平方米，总价890156元；上诉人提交2016年签订的案涉楼盘备案的《商品房买卖合同》一份，证明被上诉人违约给上诉人造成的房屋价差损失为240375元。上诉人的实际损失远大于合同约定的违约金，一审未支持被上诉人赔偿上诉人的全部损失金额240375元错误。
樊乐宇辩称，一审认定事实清楚。案涉房屋未办到按揭贷款的原因不在樊乐宇，而系宏凌公司与银行的衔接问题。不能办理按揭且樊乐宇无力支付余款的情况下，宏凌公司未及时解除合同，造成损失扩大的责任在宏凌公司，请求驳回上诉，维持原判。
宏凌公司向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，樊乐宇向宏凌公司支付实际损失240,375元。2.本案诉讼费由樊乐宇承担。
一审法院认定事实：2013年12月24日，宏凌公司与樊乐宇签订《商品房买卖合同》。合同约定：樊乐宇购买宏凌公司开发修建的位于阆中市滨江路东段“宏凌山水城”X幢X单元X层X号房屋;房屋面积为160.25平方米，单价每平方米5,554.80元，购房款总计890,157元；付款方式及期限为樊乐宇可以首期支付购房总价款的40％，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司阆中支行借款支付，具体付款方式及期限的约定见附件五；逾期付款责任：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的8％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金；出卖人应当在2014年1月3日前向买受人交付商品房。合同附件五：付款方式及期限的约定：买受人采用按揭付款：于2013年12月24日付首付款360,156元；余款530,000元整向银行贷款。同时，双方还签订《商品房买卖合同补充协议》。协议约定：第一条：买受人于合同签订当日内，向出卖人支付按揭贷款购房首付款360,156元，余款530,000元买受人以向银行申请按揭贷款的方式进行支付。第二条：1.买受人须于合同签订后7日内（即2013年12月31日前）主动将办理按揭贷款手续所需的相关文件及相关费用（详见按揭须知）交给出卖人，用于向银行申请贷款。买受人应无条件地配合银行等相关单位办理按揭贷款手续。2.买受人承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时，已经充分了解了个人住房按揭贷款的办理条件和程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合贷款条件。如因买受人的实际情况与贷款条件不符合或因买受人的其他原因，而导致在本协议签订之日30日内仍未办理完毕按揭贷款手续，或被银行拒绝办理的，则视为由于买受人的原因未能订立按揭贷款合同，买受人应在贷款协议约定期限届满或被银行拒绝办理贷款之日起，七日内一次性付清全部房款，否则买受人构成违约，出卖人有权追究买受人合同约定总购房款10％的违约金并解除本合同。3.（1）买受人逾期办理银行按揭贷款手续，或者逾期提供按揭贷款申请资料及费用在三十日内的，应每日按贷款申请额万分之三向出卖人支付违约金；（2）买受人逾期办理银行按揭贷款手续，或者逾期提供按揭申请资料及费用超过三十日的，出卖人有权解除商品房买卖合同及其补充协议，买受人按合同约定总房款的10％向出卖人支付违约金，出卖人在扣除买受人应承担的违约金等费用后，将买受人已交纳的剩余购房首付款无息归还买受人。4.买受人向银行申请按揭贷款成数及年限以银行批准为准。如银行批准的贷款额度与买受人申请的不一致，则两者之间的差额由买受人于银行审批结果揭晓后7日内支付完毕，逾期按本合同第二条第3.（2）条的约定承担逾期付款违约责任。
签订合同的当天，樊乐宇向宏凌公司支付购房款360,156元、银行按揭费250元、维修基金2,404元。合同签订后，樊乐宇将办理按揭贷款的相关手续交给宏凌公司，宏凌公司在为樊乐宇向中国工商银行股份有限公司阆中支行办理按揭贷款时，因樊乐宇不符合贷款条件按揭贷款未成。2015年，宏凌公司再次为樊乐宇向中国建设银行股份有限公司阆中支行申请按揭贷款，樊乐宇再次提供了按揭贷款手续，因樊乐宇首付购房款比例太小，樊乐宇给宏凌公司打了10万元的购房款欠条，但樊乐宇按揭贷款仍未办理下来。一审审理中樊乐宇称，2016年3月宏凌公司又通知樊乐宇提供了一次办理按揭贷款的手续，但按揭贷款仍未办理成功。
一审另查明，2015年6月30日，宏凌公司通过特快专递向樊乐宇发出《要求迅速配合办理按揭贷款的函》，内容为：“樊乐宇：我公司分别于2013年12月24日与你签订了《商品房买卖合同》，樊乐宇购买了我公司开发的‘宏凌山水城’X幢X单元X号房产，根据合同规定，除交付首付购房款外，余下未付购房款，樊乐宇向中国工商银行股份有限公司阆中支银行按揭贷款支付。但你至今未来我公司办理按揭贷款相关手续，其行为已构成严重违约。现我公司特再次函告你：请务必于在收到本函之日起十五日内，前来我司办理相关银行按揭贷款手续，履行付款义务。否则，我司将依法解除你签订《商品房买卖合同》，由此而产生的一切法律、经济责任将由你自行承担。”
一审审理中，宏凌公司提供了中国建设银行股份有限公司阆中支行于2016年7月12日的证明，以及中国建设银行股份有限公司阆中支行于2016年7月13日的证明，证明的内容均为：“阆中市房管局：兹有客户樊乐宇购买由南充宏凌置业有限公司开发的‘山水城’小区X幢X单元X楼X号住房一套，因不符合我行贷款条件，我行未向其提供贷款。特此说明！”宏凌公司请求解除与樊乐宇签订的商品房买卖合同，并称目前与樊乐宇所购房屋同地段、同类型的商品房每平方米降价近2,000元，请求樊乐宇对160.25平方米的房屋按每平方米1,500元赔偿其损失240,375元。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。按照合同约定，樊乐宇购买宏凌公司的商品房首期支付购房款360,156元，余款530,000元向工商银行阆中支行按揭贷款支付。樊乐宇向宏凌公司支付首付款360,156元后，其余530,000元在向工商银行申请办理按揭贷款时，因樊乐宇不符合按揭贷款的条件未办理成功。按照《商品房买卖合同补充协议》约定如樊乐宇在2014年1月23日前未办理完毕按揭贷款，樊乐宇应在2014年1月30日前一次性付清下余的购房款，否则宏凌公司有权追究樊乐宇合同约定总购房款10％的违约金并解除本合同。宏凌公司一直在催促樊乐宇提供办理按揭贷款的相关材料，直至2015年6月30日宏凌公司还向樊乐宇发出《要求迅速配合办理按揭贷款的函》，要求樊乐宇到宏凌公司办理相关银行按揭贷款手续，樊乐宇虽提供了相关材料，但仍然未办理成按揭贷款，故宏凌公司有权请求解除合同。樊乐宇在《商品房买卖合同补充协议》中已承诺其实际情况完全符合贷款条件，在因樊乐宇的原因不能办理按揭贷款时，樊乐宇应配合宏凌公司办理按揭贷款。樊乐宇在不符合贷款的条件银行不予贷款时，樊乐宇未按合同约定一次性付清购房款，樊乐宇已构成违约。宏凌公司请求解除合同符合合同约定的解除条件，其请求一审法院予以支持。合同从民事起诉状副本向樊乐宇送达之日即2016年6月29日起解除。目前商品房市场价格下降幅度较大，宏凌公司请求樊乐宇赔偿其违约造成的价差损失。宏凌公司在樊乐宇办理不到按揭贷款，又未补交下余购房款，已构成违约的情况下，即应及时采取相应的措施，既可要求樊乐宇补交下余的购房款，也可解除合同将商品房卖与他人，就不会造成较大的房屋价差损失，对于宏凌公司的损失不能全部让樊乐宇承担。樊乐宇应按合同约定的总购房款10%违约金的数额赔偿宏凌公司损失。樊乐宇已支付的购房款扣减樊乐宇赔偿的损失后，宏凌公司应返还给樊乐宇。樊乐宇向宏凌公司交纳的银行按揭费和维修基金，宏凌公司应返还给樊乐宇。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条之规定，判决：一、从2016年6月29日起解除南充宏凌置业有限公司与樊乐宇于2013年12月24日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。二、樊乐宇赔偿南充宏凌置业有限公司损失98,015.60元。三、南充宏凌置业有限公司返还樊乐宇购房款360,156元、银行按揭费250元和维修基金2,404元，共计362,810元。案件受理费减半收取7,485元，由樊乐宇负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宏凌公司提供雒浩然于2016年购买樊乐宇同一单元隔壁面积相当住房的备案合同，载明单价为每平方米3100元，拟证明因樊乐宇违约、房屋价格下跌，造成宏凌公司房屋差价损失240375元。樊乐宇对其真实性有异议，称该房屋在2013年樊乐宇购买案涉房屋时，销售人员称已出售给其他人，导致樊乐宇为购买两套相邻的房屋而只能买案涉房屋相邻单元的另一套房屋；且认为即使该份合同真实，也系特例，并不能证明案涉房屋现在的市场价格。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为樊乐宇应赔偿宏凌公司损失的金额问题。双方当事人对因樊乐宇违约导致案涉《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》解除无异议，樊乐宇应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第二条第2项“买受人承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时，已经充分了解了个人住房按揭贷款的办理条件和程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合贷款条件。如因买受人的实际情况与贷款条件不符合或因买受人的其他原因，而导致在本协议签订之日30日内仍未办理完毕按揭贷款手续，或被银行拒绝办理的，则视为由于买受人的原因未能订立按揭贷款合同，买受人应在贷款协议约定期限届满或被银行拒绝办理贷款之日起，七日内一次性付清全部房款，否则买受人构成违约，出卖人有权追究买受人合同约定总购房款10％的违约金并解除本合同”之规定，现因樊乐宇原因案涉房屋未能成功办理按揭贷款，合同解除后樊乐宇应当向宏凌公司支付总购房款10％的违约金。宏凌公司虽根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定请求按照其实际损失进行赔偿，但宏凌公司仅提交一份2016年相似房屋买卖的备案合同复印件，该份合同虽载明单价为每平方米3100元，但该价格是否是双方的真实意思表示、该份合同是否履行等尚不清楚，故该金额不能被认定为案涉房屋的现行市场价格，宏凌公司拟用该价格证明其房屋差价损失的证明目的不能达到。一审法院认定宏凌公司未及时防止损失扩大也应当承担一定损失，并按照合同约定的总购房款10%判令樊乐宇赔偿宏凌公司损失并无不当，本院予以维持。
综上所述，宏凌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3147元，由南充宏凌置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 任雅莉
代理审判员 王婵轶
二〇一六年十二月十七日
书 记 员 范云荣