江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第00544号
上诉人（原审原告）朱怡然。
上诉人（原审原告）陆霏。
委托代理人张同林（受朱怡然、陆霏共同委托），江苏英特东华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）无锡华光珠宝城房地产有限公司，住所地无锡市中山路319－339号。
法定代表人赵何琍琍，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）无锡市华光珠宝城物业管理有限责任公司，住所地无锡市中山路333号2楼C座。
法定代表人赵何琍琍，该公司董事长。
委托代理人殷晓钢（受二被上诉人共同委托），江苏太湖律师事务所律师。
上诉人朱怡然、陆霏因与被上诉人无锡华光珠宝城房地产有限公司（以下简称华光房产公司）、无锡市华光珠宝城物业管理有限责任公司（以下简称华光物业公司）商品房销售合同、物业服务合同一案，不服无锡市崇安区人民法院（2014）崇民初字第0636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月4日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
朱怡然、陆霏原审诉称：原告系华光房产公司开发的无锡市中山路319-341号房地产项目中裙第XX号产权式商铺（以下简称涉诉商铺）业主。根据华光房产公司签订的《华光大厦、珠宝城商厦房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及作为附件的《无锡华光珠宝城管理公约》（以下简称《管理公约》），该公司作为公约规定的管理者，应在大厦交付使用后不超过十八个月内召开第一次业主大会。然而，该公司未按约履行该义务，也未按《江苏省物业管理条例》的规定向无锡市崇安区崇安寺街道办事处（以下简称崇安寺街道办事处）提供物业管理区域证明及成立业主大会需要的资料。因此，该公司应承担继续履行《买卖合同》、《管理公约》的违约责任。
同时，华光物业公司也是《管理公约》规定的管理者，也应按约召开业主大会。另根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款规定：委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。根据上述规定，华光物业公司系上述条款中规定的“第三人”，华光房产公司系原告的代理人，代理原告聘用物业公司。华光物业公司违约损害了原告的利益，并在其不知情的情况下，擅自将原物业公司上海华泰大厦物业管理有限公司无锡分公司变更为华光物业公司，系未尽代理人的责任，而且两公司的法定代表人系同一人，故两公司应共同承担责任。
综上，请求判令：华光房产公司、华光物业公司共同筹办召集业主大会，即向崇安寺街道办事处提供位于无锡市中山路319-341号房地产项目--
华光大厦、珠宝城商厦物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明及其他与成立业主大会有关的文件资料；提出筹备业主大会书面申请；承担筹备召开首次业主大会所需费用。
华光房产公司、华光物业公司共同辩称：一、本案涉及房屋买卖合同、物业服务合同两种不同的法律关系，不应合并审理；二、《管理公约》规定的管理者是“第一业主或者业主管理委员会聘用的管理该大厦的任何人或公司”，在未聘请物业管理企业之前，管理者是华光房产公司，聘请物业管理企业后，管理者应当为相关物业管理企业；三、成立业主大会须全体业主共同努力，须经当地街道办事处和房地产管理部门的指导，而非其单方面能完成的；四、华光物业公司并非《管理公约》当事人，公约对该公司无约束力；五、根据《江苏省物业管理条例》规定，物业管理区域已交付的专有部分面积超过建筑总面积50％时，建设单位才应按物业所在地的街道办事处的要求报送相关材料，目前本案所涉物业管理区域已交付的专有部分面积未超过建筑总面积50％，崇安寺街道办事处也从未要求其报送材料，即使其须提供材料，也应由崇安寺街道办事处向其主张。综上，请求法院依法裁判。
原审经审理查明：1995年3月13日，朱怡端、朱怡忠与华光房产公司签订《买卖合同》，购买珠宝城商厦第五层涉诉商铺，约定《管理公约》与该合同具有同等效力。1996年1月26日，双方又签订《管理公约》，载明：华光房产公司为第一业主；该大厦指华光珠宝城，包括八层珠宝城商厦及其两层地下室和三十七层华光大厦及两层地下室；管理者指第一业主或业主管理委员会聘用的管理该大厦的任何人或公司；管理者受本公约约束，并须遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务；管理者须于该大厦经无锡市政府主管部门检验合格，并交付使用后不超过十八个月内召开第一次业主大会，选出主席及管理委员会。嗣后，涉诉商铺经法院判决确认归朱怡然所有，后登记至朱怡然、陆霏名下，朱怡然在上述业主公约落款处签名。2014年5月28日，朱怡然、陆霏诉至法院。
以上事实，有《华光大厦、珠宝城商厦房屋买卖合同》、《无锡华光珠宝城管理公约》、房屋所有权证以及当事人的陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：虽然朱怡然、陆霏与华光房产公司、华光物业公司分别构成房屋买卖合同和物业服务合同关系，但其主张两公司均系《管理公约》的共同义务人，对两公司的诉讼请求均系基于《管理公约》，故其诉讼请求可以一并审理。
《管理公约》约定管理者须在一定期限内召开第一次业主大会，但并未明确约定管理者须实施的具体行为。《江苏省物业管理条例》第十四条规定：“物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。”第十五条规定：“符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。”因此，业主大会是物业管理区域内全体业主对物业进行自治的方式，召开业主大会须在主管部门的指导下、经全体业主的努力、通过一定程序进行，并不适于强制履行。朱怡然、陆霏诉讼请求中要求华光房产公司、华光物业公司履行的义务均规定于上述条例中，但《管理公约》订立时，该条例尚未实施，故该些义务并非《管理公约》的内容。根据上述条例规定，现业主大会应由筹备组筹备召开，华光房产公司不符合条例关于召开业主大会的主体规定，依该规定已无法履行《管理公约》所约定的召开业主大会的义务。关于筹备业主大会，上述条例规定可以由建设单位或十人以上业主向街道办事处提出书面申请，说明提出该申请系条例赋予建设单位或业主的权利，而非义务，不能强制履行。另根据该条例，召开、成立业主大会须具备一定条件、履行一定程序，建设单位系根据街道办事处的要求提供筹备业主大会所需相关资料，而非根据个别业主的要求。目前并无证据证明崇安寺街道办事处提出过相关要求，或已为组织成立首次业主大会筹备组发生了费用，故朱怡然、陆霏要求两公司履行提供相关资料和承担筹备业主大会费用尚不具备条例规定的条件。据此，朱怡然、陆霏的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《物业管理条例》第十条、《江苏省物业管理条例》第十三条、第十四条、第十五条之规定，判决：驳回朱怡然、陆霏的诉讼请求。诉讼费80元由朱怡然、陆霏负担。
朱怡然、陆霏不服原审判决，向本院提起上诉称：按照《管理公约》华光房产公司应当筹办召集业主大会；根据《江苏省物业管理条例》，上报相关资料是华光房产公司的义务。原审判决未支持其诉请错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人华光房产公司、华光物业公司共同辩称：1、业主大会是物业管理区域内全体业主对物业进行管理的自治机构，业主大会的成立应当在主管部门的指导下，按照法定程序和步骤成立。2、依据《管理公约》的规定，业主大会必须由占大厦使用权份额不少于50%的业主亲自或者派代表出席方可举行，涉案物业目前为止出售并交付的面积占物业总面积的45%左右，不符合50%的条件。3、按照规定，首次业主大会应由物业行政管理部门组织指导成立的筹备组来召集设立，而非建设单位或者物业公司；即使建设单位没有及时向行政管理部门报告申请成立业主大会，经过20%的业主联名也可以直接向行政管理部门提出书面申请。4、成立业主大会的材料应当是建设单位在物业所在地的街道办事处的要求下才提交，并非按照某一个业主的要求提供。综上，朱怡然、陆霏的上诉请求没有依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实相同。
本院认为：业主大会是物业管理区域内全体业主对物业进行自治的方式，召开首次业主大会须在物业行政主管部门的指导下、经全体业主的努力、通过一定程序进行，并不适于强制履行。本案中，虽然双方在《管理公约》中约定管理者须在一定期限内召开首次业主大会，但并未明确约定管理者须实施的具体行为。《江苏省物业管理条例》出台后，对筹备首次业主大会的方法、步骤及所需提供的文件资料均有了明确规定。根据该条例规定，首次业主大会应由物业所在地街道办事处组织成立的大会筹备组筹备召开，华光房产公司不符合筹备召开首次业主大会的主体条件，已无法履行《管理公约》约定的召开首次业主大会的义务。朱怡然、陆霏要求两被上诉人共同筹办召集业主大会的请求，与《江苏省物业管理条例》的相关规定相悖，原审判决未予支持并无不当。关于提供相关文件资料和承担大会费用的问题，应按筹备首次业主大会的相关规定履行，目前尚未进入该程序，上诉人个人提出要求被上诉人履行上述义务，缺乏法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人朱怡然、陆霏负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 陈丽芳
二〇一五年五月二十六日
书记员 张 威