上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第505号
原告（反诉被告）中国人民解放军第四七二四工厂。
法定代表人徐曙。
委托代理人梁蔚飞，上海市申房律师事务所律师。
委托代理人沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海子威酒店管理有限公司。
法定代表人谢金丰。
被告（反诉原告）上海宏星旅馆。
法定代表人翁永文。
委托代理人谢金丰。
原告中国人民解放军第四七二四工厂（以下简称4724厂）诉被告上海子威酒店管理有限公司（以下简称子威酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月21日立案受理。本案适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭。因案情需要，本院依法追加上海宏星旅馆（以下简称宏星旅馆）作为共同被告参加诉讼。审理中，被告申请对涉案房屋装修残值及设施、设备进行评估，并提起反诉。本案于2013年3月6日、2013年5月29日、2013年11月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人梁蔚飞、两被告的法定代表人谢金丰、翁永文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告4724厂诉称，上海市场中路XXX号甲（以下简称系争房屋）共四层，系原告所有。2005年9月20日，原告与子威酒店签订《军队房地产租赁合同》及《附加协议》，约定子威酒店承租系争房屋用作旅馆，租期自2005年12月20日至2015年12月19日，并约定如子威酒店转租或与他人互换，必须征得原告同意。如原告因军事需要，子威酒店应将房屋返还给原告。现子威酒店未征得原告同意，擅自将一楼转租，且原告因军事需要使用房屋向子威酒店提出解除合同，遭到拒绝。原告请求法院判令：1、解除原告与子威酒店就系争房屋签订的《军队房地产租赁合同》及《附加协议》，并要求两被告返还上址房屋；2、被告子威酒店支付一楼房屋使用费（按1万元／月计算，自2011年8月1日起算至实际迁出之日止，二楼以上房屋不再主张使用费）。
被告子威酒店、宏星旅馆共同辩称，原、被告之间的租赁合同合法有效，租金已付至2011年7月（由物业公司收取），之后原告将二楼以上关闭。系争房屋共计四层，每层面积相同，2005年被告花费100万元装修，2010年又花费30万元装修，但无合同与发票。二楼至四楼经营宏星旅馆，一楼共计十间门面房，其中一间为旅馆大堂，半间为安全通道，其余对外转租，租金虽由子威酒店收取，但次承租人由原告指定。转租事实已发生多年，原告所谓不知情不成立。现同意解除租赁合同及迁出，根据2005年10月8日子威酒店与航鹰物业签订的租赁合同，同意按6万元／年支付一楼房屋使用费。
反诉原告子威酒店、宏星旅馆共同诉称，系争房屋原为医院，由反诉原告出资改建，并增设部分设备。旅馆由两被告共同经营，一般每月经营额为5万元，每年有五个月左右生意较好，经营额可达8万元。原告要求解除合同，应对被告予以赔偿，要求反诉被告赔偿192.8万元，由以下部分组成：1、装修残值及设施、设备评估价值32.8万元；2、经营损失130万元（按2.5万元／月计算，自2011年9月至合同期满共计4年4个月）；3、其他费用60.8万元，折扣后按30万元计算（包括拆除原格局费用3.5万元、更换供电设施费用9万元、强电设施和人工安装费用11万元、热水供应设施及人工费用3万元、排污设施及化粪池费用7.5万元、电话及其他电信设施安置费用2.7万元、宽带费用2万元、公安登记网络系统设备购买及安装费用2.3万元、公安制定安装监控系统2.8万元、托关系办理旅馆执照花费17万元，以上均无单据）。
反诉被告4724厂辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。理由如下：1、30万元的其他费用无证据证明。2、经营损失的主张无法律依据，而且反诉原告主张的经营损失计算标准与所提供的税单显示的盈利情况不相符合。3、一楼店铺及旅馆的经营均说明子威酒店擅自转租，已构成违约，故反诉被告有权解约，且无需承担任何赔偿责任，反诉被告也不同意支付装修残值补偿。
经审理查明，1995年3月，原告取得《建设工程规划许可证》，建设项目包括住宅及商场（包含系争房屋在内），建设规模18772平方米。
2005年9月20日，原告（甲方）与上海子威餐饮服务管理有限公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定乙方承租系争房屋（建筑面积1150平方米），用途为旅馆。租期自2005年12月20日至2015年12月19日。租金按季结算，乙方在每期前二十日内交付甲方。如乙方转租或与他人互换使用，须征得甲方同意。转租双方必须另行签订租赁合同。
同日，双方又签订《附加协议》，约定租赁期限为10年，租金分别为：2005年12月20日至2006年12月19日为38万元，2006年12月20日至2007年12月19日为39万元，2007年12月20日至2010年12月19日每年为40万元，从2010年12月20日至2015年12月19日租赁期间，在上一年基础上按2.5％递增。合同期内，如甲方因军事需要用该房，乙方应将房屋交还给甲方，善后事宜双方协商解决。上述两份协议甲方委托代理人均为袁正美。
2005年10月8日，上海航鹰物业管理中心（甲方）与谢金丰（乙方，即子威酒店的法定代表人）签订《军队房地产租赁合同》，约定乙方承租上海市场中路XXX号底楼（建筑面积为150平方米），用于食品、南北土特产、五金、百货。租期自2005年12月20日至2015年12月19日。年租金为6万元，按年结算。甲方委托代理人为袁正美。原告认为，袁正美系物业公司工作人员，其未经原告同意无权签约，当时签约可能是为协助被告办证，原告对此既不知情，也未收到租金。被告表示，6万元由物业公司收取，无收据，旅馆停业后未再支付。
2005年12月20日，翁永文（即宏星旅馆的法定代表人）取得《军队房地产租赁许可证》，房产地址即为系争房屋，建筑面积1150平方米，发证机关为中国人民解放军海军房地产管理局。
2008年8月，上海子威餐饮服务管理有限公司更名为子威酒店。
2011年7月29日，上海航鹰物业管理中心向子威酒店发出停业通知，称由于其擅自转让第三方，责令宏星旅馆于8月30日前停止营业。
2011年8月6日，上海航鹰物业管理中心又向子威酒店发出停水电通知，决定自2011年8月9日起对系争房屋进行无期限的停水电处置。自2011年8月起，宏星旅馆停止营业。
2011年9月13日，上海航鹰物业管理中心要求子威酒店将七月份以前的房租缴清，之后的房租待厂里做出决定后另行通知。
2012年1月6日，中国人民解放军海军装备部出具证明，内容为系争房屋（共四层）因军事需要，列为装备保障人才队伍建设专用设施。
审理中，被告还提供：1、旅客登记簿、记账本；2、缴税凭证（2011年7、8月，宏星旅馆每月纳税500元，计税金额为1万元）；3、照片；4、申请证人罗永梁、丁华英、马索么乃、张秀清到庭作证，以证明2005年开始一楼房屋陆续对外出租，挂牌经营餐饮、杂货等。
被告申请对系争房屋装修残值及设施、设备进行评估，上海众华资产评估有限公司接受委托，并出具评估报告，评估价值为322060元。对此，原告无异议。被告则认为，报告中遗漏供水系统、化粪池、供电系统。评估公司针对被告的异议做出书面答复如下：1、关于上海市公安旅客登记系统，现场勘查并未发现有“上海市公安旅客登记系统”实物，申请评估方也并未提出相关要求。2、关于安全监控系统，现场勘查并未发现有“安全监控系统”实物，申请评估方也并未提出相关要求。3、关于供应每个客房的冷水热水系统，评估对象中装修项目序号23的管道工程已包括“供应每个客房的冷水热水系统”。4、关于整栋旅馆的排污系统，评估对象中装修项目序号23的管道工程已包括“整栋旅馆的排污系统”。5、关于前台以及每个客房的电话系统，评估对象中装修项目序号22的布线工程已包括“前台以及每个客房的电话系统”。被告表示，对评估师的答复无异议，不申请评估师到庭。监控系统和公安登记系统的发票已遗失，但两样设施均是经营旅馆所必需，旅馆原有安装，在评估前已自行拆除，故评估人员未在现场看见。后被告又提出报告中遗漏一楼装修部分，经评估公司现场勘察后出具说明，本次增加评估范围市场价值为27540元。对此，双方当事人均表示无异议。反诉原告表示，反诉诉请中评估价值有误，应为322060元，现要求增加赔偿装修残值27540元，反诉被告表示不同意赔偿。
原、被告均同意一楼租金由法院酌定，不再申请评估。关于经营损失，原、被告亦表示不申请审计，同意由法院酌定。原告并表示，关于次承租人一节不要求在本案中一并处理。宏星旅馆表示撤回反诉，原告赔偿给子威酒店后，两被告再自行结算。
以上事实，由租赁合同、附加协议、评估报告、书面答复、照片及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，根据原告与子威酒店签订的《附加协议》，合同期内如原告因军事需要使用系争房屋，子威酒店应将房屋交还给原告。目前原告确因军事需要，提出解除合同，要求提前收回房屋，被告也同意解除合同。双方当事人就解除合同达成一致意见，并无不妥，可予准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。
关于原告是否需要赔偿被告的损失。本院认为，原告因自身原因要求解除合同，被告虽同意解除合同，但仍有权要求原告赔偿损失。且，《附加协议》中约定因军事需要解除合同后的善后事宜由双方协商解决，而并非原告认为的无须赔偿。至于原告以子威酒店擅自转租为由拒绝赔偿，子威酒店于2005年承租系争房屋后即陆续将一楼部分房屋转租，次承租人长期在此挂牌经营餐饮、杂货等，原告应当知道一楼房屋存在转租，但未就此提出异议。且，翁永文（宏星旅馆）于2005年取得《军队房地产租赁许可证》，这也说明原告对于宏星旅馆在此经营是知晓，并且同意的。现原告再以子威酒店擅自转租为由主张解约，进而拒绝承担任何赔偿责任，无法律依据。关于一楼房屋租金，被告主张按谢金丰与上海航鹰物业管理中心签订的租赁合同中的租金标准支付，因上海航鹰物业管理中心无权签订租赁合同，原告也未予追认，故被告之主张难以成立。现双方当事人均表示同意一楼租金由法院酌定，本院将综合原告与子威酒店所签署的租赁合同及一楼房屋使用情况酌情确定。
关于被告损失的认定，根据评估报告，系争房屋装修残值及设备评估价值为349600元（包括一楼），该部分应由原告赔偿给被告。针对被告认为报告中所遗漏的项目，评估公司已做出书面答复，所谓遗漏项目或是已包含在报告中，或是现场勘查并未发现，被告对于评估公司的答复亦无异议。关于被告的经营损失，被告提供的证据不足以证明其存在130万元的经营损失，本院将参考被告的纳税情况及本案的实际情况酌情确定。被告主张的其他费用30万元，因无法提供相关证据，本院难以采纳。宏星旅馆撤回反诉，并无不妥，可予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）中国人民解放军第四七二四工厂与被告（反诉原告）上海子威酒店管理有限公司于2005年9月20日就上海市场中路XXX号甲房屋签订的《军队房地产租赁合同》及《附加协议》；
二、被告（反诉原告）上海子威酒店管理有限公司、上海宏星旅馆应于本判决生效之日起十日内迁出上址房屋，将上址房屋返还给原告（反诉被告）中国人民解放军第四七二四工厂；
三、被告（反诉原告）上海子威酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）中国人民解放军第四七二四工厂一楼房屋租金（自2011年8月1日起算至实际迁出之日止，按9000元／月计算）；
四、原告（反诉被告）中国人民解放军第四七二四工厂应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）上海子威酒店管理有限公司60万元。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费180元（原告已预缴）、反诉费11076元（被告已预缴）、评估费8000元（被告已预缴），由原告（反诉被告）中国人民解放军第四七二四工厂与被告（反诉原告）上海子威酒店管理有限公司各半承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
审 判 员 施鲁檬
人民陪审员 徐德媛
二〇一三年十二月三日
书 记 员 刘 怡
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。