辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽07民终1071号
上诉人（原审被告，反诉原告）：宋宝权
。
委托诉讼代理人：赵庚，辽宁锦尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔雪峰，辽宁天一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：金秋星。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：朱云凤。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：闫国良，凌海市司法局金城法律服务所法律工作者。
上诉人宋宝权因与被上诉人金秋星、朱云凤房屋租赁合同纠纷一案，不服凌海市人民法院（2015）凌海大民初字第01902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋宝权及其委托诉讼代理人赵庚、崔雪峰，被上诉人金秋星、朱云凤及其委托诉讼代理人闫国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人宋宝权上诉请求：要求撤销原判，依法改判驳回一审原告的诉讼请求，支持反诉人的反诉请求，上诉费、反诉费、评估费由上诉人负担。事实和理由是：我与被上诉人签订的是五年的租赁合同，一年就解除没有道理。我们约定返还押金的条件是合同期满后，各种费用不欠的前提下。现一审法院支持一审原告的任意解除行为，我们认为是错误的。另外，我同意被上诉人改变装修的前提是租期五年，现在装修一年就不再租赁，因为被上诉人的装修给我造成损失，应依法赔偿。一审法院以装修时我没有反对为由不予支持，是错误的。
被上诉人金秋星、朱云凤辩称，我方在租期未满时提出解除合同并按照约定提前三个月搬离租赁房，宋宝权应按照约定退还押金。宋宝权明知我们租赁房屋用于经营洗浴，对于我们装修是明知的，望二审法院驳回宋宝权的上诉请求，维持原判决。
被上诉人金秋星、朱云凤向一审法院起诉请求：我们于2014年9月29日与被告签订了一份租房协议，并且约定乙方需交伍仟元押金给甲方。合同期满后，在各种费用不欠的前提下，退还乙方伍仟元整。我们于2015年8月3日退还了房屋不再租用，但我们找被告讨要押金伍仟元时，遭到了被告拒绝。因被告拒不返还抵押金，故此特向凌海市人民法院提起诉讼，请求依法判令被告返还抵押金伍仟元整。
上诉人宋宝权在一审中反诉称，我与被反诉人于2014年9月29日签订房屋租赁协议，反诉人将其自有房屋出租给被反诉人经营浴池所用，约定合同租期5年，并且约定乙方不得破坏房屋结构及装修，并支付保证押金人民币5000元。但被反诉人违反合法有效的租赁协议约定，于2015年8月3日提前退租，并将房屋的窗户、楼门、墙面及装修的地面破坏，因被反诉人安装锅炉把我的一楼二楼的暖气都给断了，改了，现在无法正常供暖。因其提前退租，给我造成直接经济损失人民币15000元。被反诉人对此视而不见，还要求我返还房屋保证押金人民币5000元，并且还勾结其他人到反诉人自己经营的小店大闹，当着街道邻居，围观群众污蔑和诽谤我，我的人格和尊严受到严重影响。现我根据《中华人民共和国民事诉讼法》第51条等法律法规的规定，为维护自身合法权益，特向贵院提出反诉，请求驳回原告起诉的同时，判决被反诉人对其在承租期破坏的房屋恢复原状或赔偿15000元。
一审法院认定事实：原告（反诉被告）朱云凤、金秋星作为乙方，被告（反诉原告）宋宝权作为甲方，于2014年9月29日订立房屋租赁合同，租期五年（从2014年9月29日至2019年9月29日）。由朱云凤、金秋星租用宋宝权所有坐落于凌海市集贸街9号二单元一楼、二楼东屋，并约定“……合同期间如果乙方下一年不租，需提前三个月通知甲方，提前三个月搬走，并不得托欠其它任何费用。乙方还需：1、乙方交伍仟元押金给甲方，合同期满后，在各种费用不欠的前提下退还乙方伍仟元整。……3、乙方在装修期间，不得拆承重墙，如有大型变动，需与甲方协商；合同期满，乙方不得拆除主体装修，不得破坏已有的装修。”上述合同订立后双方开始履行，二原告给付被告押金5000元，并经被告宋宝权同意开始装修房屋，欲经营浴池。装修期间，被告宋宝权一直在该房屋居住。2015年8月3日，二原告提出解除租赁合同，并与被告协商后提前三个月搬走。2016年4月29日，经辽宁渤海资产评估公司对租赁房屋进行鉴定，出租房屋内恢复原状所需费用为12017元。鉴定费为被告宋宝权支付。因被告未退还二原告押金，二原告诉至法院，要求被告退还押金5000元。宋宝权则提起反诉，要求二反诉被告对房屋恢复原状或赔偿损失15000元。
一审法院认为，原告（反诉被告）朱云凤、金秋星和被告（反诉原告）宋宝权订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。二原告在租期未满一年时，提出解除合同，并按照合同约定，提前三个月搬离租赁房屋。被告亦应当按照合同约定，在各种费用不欠的前提下将押金退还二原告，现被告未提出证据证明二原告拖欠费用，故二原告要求被告退还押金5000元的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告要求二反诉被告对涉案房屋恢复原状或赔偿损失的请求。庭审中，反诉原告明确表示对二反诉被告租赁房屋用于经营浴池是明知的，与该房屋原用途（休闲会馆）并不相同，其应该预见二反诉被告需要对房屋进行装修而未予反对，表示其对装修房屋事项的认可。加之二反诉被告申请的三位装修工人可以证明，在装修过程中，反诉原告一直在房屋居住，对于二反诉被告的装修亦表示同意，故反诉原告要求二反诉被告对涉案房屋恢复原状或赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十三条之规定，判决如下：一、被告宋宝权与本判决生效之日起十日内退还原告金秋星、朱云凤租房押金5000元；二、驳回反诉原告宋宝权的诉讼请求。案件受理费100.00元，反诉费175元，共计275元，由被告（反诉原告）宋宝权承担。
本院二审期间，上诉人宋宝权提供了自己与供暖公司签订的复网协议证明被上诉人对供暖设施做了较大改动。被上诉人认为协议时间间隔事发时间较长，与被上诉人不具有关联性，也不能直接证明案件事实，对此不予认可。经合议后合议庭对该证据不予认可。原审认定的事实双方均无异议，可以认定本案的事实，本院予以确认。在审理过程中，双方均认可争议房屋现已经由上诉人另行出租。
本院认为，当事人应按照合同约定全面履行义务，本案中双方在房屋租赁合同中约定“合同期间如果乙方下一年不租，需提前三个月通知甲方，提前三个月搬走，并不得托欠其它任何费用。”被上诉人于2015年8月3日提出解除合同，不符合上述条件，不能适用上述合同约定的解除条款。被上诉人应与上诉人另行协商解除租赁合同，被上诉人向上诉人提出解除合同、返还押金是发出解除合同的要约，上诉人提出可以解除合同但不返还押金是新的要约。在此情况下，被上诉人可以选择继续履行合同、也可以选择继续协商或者同意上诉人的要约。被上诉人未继续履行合同，也未继续与上诉人协商，而是自行搬出房屋不再租用，应视为同意上诉人的解除条件。因此，被上诉人之后起诉要求上诉人返还押金没有法律依据，应予驳回。原审认定被上诉人提出解除合同符合合同约定没有事实及法律依据，应予纠正。被上诉人虽在二审中提出自己在合同期满前三个月就搬离租赁房屋但并未提供证据；且原审认定其在2015年8月3日提出解除合同，被上诉人并未提出异议；同时在被上诉人的起诉状中自己陈述“于2015年8月3日退还了房屋不再租用”，因此，被上诉人的主张不能采信。上诉人作出的要约是其真实意思表示，应受要约约束，上诉人发出要约后将房屋另行出租，应视为已经协商解除合同，现起诉要求赔偿损失不符合上述要约的内容，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，判决如下：
一、撤销凌海市人民法院（2015）凌海大民初字第01902号民事判决；
二、驳回被上诉人金秋星、朱云凤的诉讼请求；
三、驳回上诉人宋宝权的反诉请求。
一审案件受理费100元，由被上诉人金秋星、朱云凤负担。一审反诉费175元，由上诉人宋宝权负担。二审案件受理费275元，由上诉人宋宝权负担175元，被上诉人金秋星、朱云凤负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 刘树林
审判员 闻 伟
审判员 李 俐
二〇一七年六月十六日
书记员 姚少华