湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄陂民商初字第00282号
原告（反诉被告）武汉瑞通三里科技有限公司。住所地：武汉市黄陂区三里镇邓畈村瑞通工业园。
法定代表人秦必洪，该公司董事长。
委托代理人杨小峰，该公司员工。代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）程崇庆。
委托代理人石勇，湖北诚明律师事务所律师。代理权限：特别授权。
第三人武汉瑞通管业有限公司。住所地：武汉市江汉区双龙小区*栋***层****室。
法定代表人胡蔚，该公司董事长。
原告武汉瑞通三里科技有限公司（以下简称瑞通科技公司）诉被告程崇庆土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理。经审查，本院依职权追加武汉瑞通管业有限公司（以下简称瑞通管业公司）为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年6月15日依法公开开庭审理了本案。原告的委托代理人杨小峰、被告程崇庆及委托代理人石勇到庭参加了诉讼。第三人瑞通管业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2010年1月27日，原告和被告签订了土地使用权《租赁合同》，约定原告将位于武汉市黄陂区三里镇瑞通工业园12.78亩土地租赁给被告使用，被告于每年12月31日前支付第二年一年的租金。鉴于瑞通工业园建设耽搁了时间，2015年12月5日，双方对部分条款重新商议，签订了《关于瑞通工业园租赁的补充协议》（以下称补充协议），补充协议第3条约定，被告在2012年12月31日之前支付原告补偿金127800元，该补充协议第4条约定，被告应承担租赁土地的土地使用税每亩每年2000元。至今，原告向土地证上的使用权人（即第三人瑞通管业有限公司）实际支付了2011年、2012年、2013年土地使用税。标准为土地证上的使用权人在2011年向黄陂区税务部门缴纳土地使用税的标准，每亩每年2000元。协议签订后，原告按协议履行了合同，被告未按补充协议约定履行义务。鉴于以上事实，原告依据我国民事诉讼法的相关规定，特向人民法院起诉，请求：1、判令被告支付原告2012年以前土地使用税38340元；2012年土地使用税25560元；2013年土地使用税25560元，以及按照每亩1万元的补偿款127800元，以上合计217260元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、2010年1月27日签订的瑞通工业园《租赁合同》、2012年12月5日的补充协议。证明双方当事人的权利义务关系，被告应按照合同约定向原告支付补偿款和土地使用税的事实。
证据二、2012年3月12日《中华人民共和国税收通用缴款书》、2013年11月20日金额12万元的收据、2014年7月15日金额12万元的收据。证明土地使用税为每平方米每年3元，合计每亩2000元，原告代为垫付2012年、2013年的土地使用税。
被告（反诉原告）辩称，1、答辩人与被答辩人于2012年12月5日签订的补充协议因其期限超过20年，违反法律的强制性规定无效。2、补充协议是被答辩人逾期交付租赁物的前提下，以被答辩人延长租赁期限作为对价，答辩人承担土地补偿及相关税费等义务的约定。由于被答辩人承诺延长的租赁期限无效，因此，协议整体相应无效。3、上述《租赁合同》和补充协议都是被答辩人单方面拟定的格式条款，将应该由被答辩人承担的法定纳税义务通过合同条款的形式转嫁给答辩人。因此，根据法律规定，土地使用税应由出租人即被答辩人承担。4、上述《租赁合同》和补充协议没有经过双方当事人协商，被答辩人对增加答辩人义务和责任的条款根本没有履行提示的义务。该补充协议约定的权利义务对双方当事人没有约束力，且在工业园承租人集体提出异议的情况下，双方已明知补充协议无效的事实，现继续履行的系原《租赁合同》。
被告（反诉原告）反诉称，2010年1月27日，反诉人与被反诉人签订了《租赁合同》。合同约定，反诉人从被反诉人处转租位于黄陂区三里镇邓畈村瑞通工业园面积为10亩（实际为12.8亩）的国有土地使用权，租赁期限为30年，自2010年1月1日起至2040年1月1日止。双方还约定反诉人根据租赁面积一次性给予被反诉人每亩24000元作为前期土地开发费用补偿，合同约定由被反诉人负责完成规划调整及项目报备手续，反诉人在2010年12月31日前完成入驻投产。基于30年租赁期限的约定，反诉人在租赁土地上的建设工程等相关投入共计282.84万元。
由于被反诉人的原因，致使2012年10月底园区才达到正常生产经营条件。鉴于被反诉人违约的事实，应被反诉人的要求，双方于2012年12月5日签订了补充协议。补充协议约定，将原《租赁合同》约定的租赁期限由2010年1月1日至2040年1月1日变更为2013年1月1日至2043年12月31日，作为对价，反诉人以每亩10000元的标准，一次性补偿被反诉人127800元。补充协议签订后，由于瑞通工业园承租人对被反诉人承诺的延长租赁期限违反法律规定，以及关于税费缴纳的格式条款损害租户利益为由，集体提出异议，该补充协议双方均未实际履行，反诉人与被反诉人仍按原《租赁合同》交纳和收取租金。第三人系涉案土地的土地使用权人，被反诉人与第三人系租赁合同关系。
反诉人认为，被反诉人与反诉人签订的《租赁合同》中超过法定最长租赁期限20年的部分无效，双方签订的补充协议基于被反诉人将不受法律保护的租赁期限再次延长而整体无效。被反诉人应赔偿反诉人基于超出法定租赁期限而投入的损失，被反诉人逾期交付租赁物应返还反诉人交付的逾期租金。为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，请求人民法院依法判决：1、确认反诉人与被反诉人之间签订的《租赁合同》中超过20年租赁期限的部分无效；2、确认反诉人与被反诉人于2012年12月5日签订的补充协议无效；3、判令被反诉人赔偿因超过法定租赁期限造成反诉人的建设工程投入损失94.28万元及相应利息；4、判令被反诉人返还逾期交付租赁物期间反诉人交纳的租金11.52万元（4000元／亩.年÷12×27个月×12.8亩）及相应利息。
被告（反诉人）程崇庆为支持其反诉请求，向本院提交了如下证据：
证据一、程崇庆身份证复印件。证明反诉人的主体资格。
证据二、武汉瑞通三里科技有限公司《企业信息》。证明被反诉人的主体资格。
证据三、武汉瑞通管业有限公司《企业信息》。证明第三人的主体资格。
证据四、2009年7月1日原告与第三人签订的《租赁合同》。
证据五、授权书。
证据四、五共同证明第三人与被反诉人系租赁关系，且为该涉案土地的使用权人。同时也证明被反诉人明知法律只保护20年的租赁期限，故意隐瞒上述事实欺骗反诉人，签订30年的租赁合同。
证据六、瑞通工业园编号：2010－003号《租赁合同》。证明反诉人与被反诉人系租赁合同关系，合同中约定的土地使用权租赁期限超过20年的部分违反法律强制性规定，应认定为无效。
证据七、2012年12月5日签订的补充协议。
证据八、关于补充协议的签署经过。
证据九、《关于补充协议的五点意见》。
证据七、八、九共同证明1、补充协议是在被反诉人逾期交付租赁物的前提下，以被反诉人延长租赁期限作为对价，反诉人承担土地补偿费的约定。由于被反诉人承诺延长的租赁期限本身无效，因此协议整体无效。2、关于缴纳税费的约定是被反诉人事先拟定并批量签订的格式条款。
证据十、瑞通工业园租户工程建设款情况一览表。
证据十一、瑞通工业园租户配套缴费情况一览表。
证据十二、金额为282.84万元收据及银行凭证。
证据十、十一、十二共同证明反诉人与被反诉人仍按照原《租赁合同》履行义务，补充协议在双方当事人之间没有履行，对双方均无约束力。
证据十三、湖北省高级人民法院（2014）鄂民申字第00118号民事裁定书。证明该裁定书认定被反诉人故意隐瞒并欺骗反诉人与其签订31年的租赁合同导致反诉人巨大的合同利益损失和被反诉人未按照补充协议约定收取租金的事实，也证明了被反诉人存在明显的欺诈故意以及应按照原合同履行义务的事实。
证据十四、证人证言。证人魏某、江某、曹某、高某、代某的证言。主要证明关于瑞通工业园土地租赁补充协议签署经过的事实。
原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉请求、事实和理由辩称，1、同意反诉人的第一项诉讼请求，超过20年的租赁期间无效。2、反诉人的其他反诉请求无事实基础和法律依据，请求法院驳回。同时第四项诉讼请求超过了诉讼时效，法院不应支持。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二的真实性不持异议，但认为达不到原告的举证目的。原告对被告提交的证据一、二、三不持异议；对证据四的真实性无异议，原告认为该证据与本案无关，不能达到其证明目的；对证据五的“三性”均有异议，不能达到其举证目的；对证据六的真实性、关联性无异议；对证据七的真实性没有异议，对关联性提出异议，认为达不到举证目的；对证据八的“三性”均提出异议，认为不能达到举证目的；对证据九真实性无异议，但不能达到举证目的；对证据十的“三性”均有异议；
对证据十一的“三性”均有异议，不能达到证明目的；对证据十二中盖有公司公章的10张收据认可，其他的不认可；对证据十三的真实性没有异议，对证明目的有异议，不能达到其证明目的；对证据十四，即证人证言，原告认为证人与本案有利害关系，是原告的租户，有的有过关联诉讼，其证言不能作为认定案件事实的依据。
对上述当事人无异议的证据，即原告提交的证据一、证据二，被告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据六、证据七、证据九、证据十三依法予以采信；对当事人有异议的证据，本院认为：对被告提交的证据五，因没有盖公章，且原告不认可，故本院不予采信；对被告提交的证据八，该证据是被告起草的土地租赁补充协议的签署经过，因被告不认可，对有相关证据印证的部分事实本院予以采信；对证据十、十一本院不予采信；对证据十二，对证据十四即证人证言有相关证据印证的部分予以采信。
经审理查明：第三人武汉瑞通管业有限公司于2007年7月20日取得了武汉市黄陂区三里镇邓畈村4万平方米工业用地的使用权，用以建设瑞通工业园。2009年7月1日，第三人与原告瑞通科技公司签订了《租赁合同》，将该土地的使用权租赁给原告。合同约定租赁期限为30年，自2010年1月1日起，至2039年12月31日止，在法律允许的20年租赁期满后，再不另行签订合同的前提下，视为新订立了合同，本合同无条件延续10年。
其后，原告将该土地的部分使用权转租给被告程崇庆，双方于2010年1月27日签订了《租赁合同》，合同约定租赁期限从2010年1月1日至2039年12月31日，租金从2010年7月1日至2014年12月31日每年每亩4000元，以后每五年增加1000元的租金，租赁土地的面积为12.78亩。瑞通工业园在建设过程中，因基础设施滞后，致2012年10月底才达到正常的生产经营条件，影响了被告的生产经营。为此，双方于2012年12月5日签订了补充协议，重新约定租赁期限为2013年1月1日至2043年12月31日，同时还约定以每亩1万元的标准，被告向原告补偿12.78万元；被告在租赁期间产生的一切税费，如土地使用税、房产使用税等由被告承担。补充协议签订后，因被告等承租人不履行补充协议约定的义务，原告于2013年3月3日向被告及瑞通工业园全体承租人提出《关于补充协议的五点意见》，其主要内容是如果承租人按补充协议交纳了土地税和补偿款，可以废除补充协议，重新签订补充协议。2012年3月12日，第三人向武汉市黄陂区地方税务局交纳了2011年1月1日至2012年3月31日的土地使用税15万元。
合同在履行过程中，被告于2011年10月12日向原告交纳了2010年7月1日至2011年12月31日的土地租金76700元、2011年12月26日交纳了2012年度土地租金51120元、2013年3月14日交纳了2013年度土地租金51120元、2013年4月3日交纳了2014年1月1日至2015年12月31日租金115020元及厂房等基础设施配套费258.10万元。因被告未按补充协议约定交纳土地使用税和补偿款，原告诉至本院，被告提出反诉。
本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》和补充协议的期限超过了法律规定的20年，但根据我国合同法的规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效外，其余部分有效；格式条款是一方当事人为重复使用而预先拟定，合同的另一方当事人是不特定的，合同的主要条款是不能协商修改的。本案原告与特定的对象，即瑞通工业园的承租户签订的合同，其条款有可能是原告预先拟好的，但双方是可以协商修改的，双方当事人签订的合同不属法律规定的格式条款订立的合同。因此，被告提出补充协议无效的理由不能成立。综上，原告租赁第三人合法取得使用权的土地，转租给被告等人建设瑞通工业园，合同的基本内容是当事人真实意思表示，除合同约定的租赁期限外，其他内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应履行合同约定的义务。合同约定超过二十年的期限违反法律规定，超过的部分无效，按无效条款处理。
第三人瑞通管业有限公司作为瑞通工业园国有土地使用权人，是交纳土地使用税的义务主体，其交纳了税费后依照合同约定，收取承租人的税费并不违反国家法律、行政法规强制性规定，原告要求被告依照合同约定交纳税费的请求本院应予支持。根据原告提交的证据，瑞通管业仅交纳了2011年1月至2012年3月的土地使用税31950元，原告要求被告交纳该期限之外的税费，因无证据证实，本院不予支持；原告请求被告依照补充协议的约定，按每亩1万元的标准支付127800的补偿款，是双方当事人真实意思表示，本院予以支持。被告认为原告故意隐瞒法律规定20年的租赁期限，与被告签订补充协议，属欺诈行为，请求确认补充协议无效。原告在与被告签订补充协议时虽然没有向被告讲明法律规定的租赁期限，但不构成法律规定的欺诈，补充协议超过20年租赁期限的部分无效；因瑞通工业园建设中耽误了时间，被告入驻瑞通工业园生产经营的时间迟延了2年零3个月，被告反诉要求原告返还迟延期间的租金11.5万元（4000元／亩.年×12.78亩÷12个月×27个月）的请求本院予以支持。原告提出被告要求其返还租金的请求超过了诉讼时效的抗辩理由，因合同在履行中，其理由不能成立，本院不予支持；被告反诉请求原告赔偿因租赁合同约定超过法定租赁期限造成被告的建设工程投入损失94.28万元，因其请求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告武汉瑞通三里科技有限公司与被告程崇庆签订的《租赁合同》、《关于瑞通工业园租赁的补充协议》约定租赁期限超过20年的部分无效；
二、由被告程崇庆向原告武汉瑞通三里科技有限公司支付2011年1月至2012年3月为其垫付的土地使用税31950元；
三、由被告程崇庆向原告武汉瑞通三里科技有限公司支付补偿款127800元；
四、由原告武汉瑞通三里科技有限公司向被告程崇庆返还2010年7月1日至2012年10月的租金115020元；
五、驳回原告武汉瑞通三里科技有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告程崇庆的其他反诉请求。
以上具有给付内容的判项，于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元、反诉费7200元，共计11800元，由原告武汉瑞通三里科技有限公司负担3600元、被告程崇庆负担8200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 郑勇前
人民陪审员 张 红
人民陪审员 夏 琳
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 刘 畅