湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第128号
上诉人（原审被告）郴州市桂湘房地产开发有限公司。
法定代表人刘泓锐，系该公司董事长。
委托代理人李亚黎，湖南民浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘欣卉，女，1986年5月31日出生，苗族，湖南省临武县人，郴州市广播电视台干部。
上诉人郴州市桂湘房地产开发有限公司（以下简称桂湘公司）因与被上诉人刘欣卉商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人桂湘公司的委托代理人李亚黎，被上诉人刘欣卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：桂湘公司系郴州市“御景湾（人和好景）”商品房项目的开发商。2012年4月16日，刘欣卉与桂湘公司签订了一份《郴州市商品房买卖合同》，约定刘欣卉以351，575元的总价购买桂湘公司开发的“御景湾（人和好景）”第2栋701号房屋（商品房预售许可证号为2013-00**号）。该合同第九条约定：“出卖人应当在2013年12月26日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经建设、施工、设计、监理单位盖章确认验收合格并符合本合同附件第三所约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭受不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2）买受人逾期付款除按本合同第六条处理外，出卖人有权延迟交房；3）因政府及主管部门原因导致本项目暂停建设或变更规划设计的。”第十条约定：“由于出卖人原因，未按本合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过60日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，刘欣卉按约定支付了全部购房款351，575元。按照双方所签订合同约定，桂湘公司应于2013年12月26日前向刘欣卉交付房屋，但桂湘公司未能按期交房，刘欣卉多次向桂湘公司催告并要求桂湘公司支付逾期交房违约金未果。刘欣卉诉至法院，请求：一、判令桂湘公司在2014年8月31日前向刘欣卉交房；二、判令桂湘公司支付延迟交房违约金共计123，094.18元（违约金至2013年12月27日起计算至2014年6月16日）；三、案件受理费由桂湘公司负担。
庭审中，桂湘公司认为迟延交房不是桂湘公司自身原因造成，而是由于郴州市冲口路片区城市提质改造和片区自来水管道提质改造的客观原因造成，并提供了郴州市自来水公司工程部于2014年8月15日出具的《供水管道安装工程说明》，内容为：“位于冲口路人和好景项目供水管道安装、分表至户工程于2013年跟我公司签订输电网事同并支付工程款，按有关要求分期施工，2#、3#栋2013年10月份申请安装，我公司就该项目材料及工程队施工及时开展招投标工程。因2013年下半年及2014年初城区供水主管提质改造搬迁（包括冲口路供水主管改造），工程量及施工难度大，导致不能及时到人和好景工地施工，直到2014年6月才完成该小区管道安装、分表到户工程。特此说明。”桂湘公司同时提供了郴州市经济开发区管理委员会建设局于2014年8月15日出具的《证明》，内容为：“冲口路大道属市政府基础设施项目，是辖区内的管理的项目，根据市政府有关部门要求，于2012年3月至2013年1月对冲口路全程实行道路拓宽、绿化、量化提质改造，施工工期10个月。特此证明。”
诉讼过程中，桂湘公司已于2014年10月将刘欣卉购买的“御景湾（人和好景）”第2栋701号房屋交付刘欣卉，刘欣卉书面申请放弃诉讼请求的第1项即：“判令桂湘公司在2014年8月31日前向刘欣卉交房，并将诉讼请求中的第2项变更为：判令桂湘公司向刘欣卉支付迟延交房的违约金共计12，094.15元（违约金暂时自2013年12月27日计算至2014年6月16日，此后的违约金按已交房价款万分之二的比例计算至2014年9月30日止）。”
原审法院认为：本案属于商品房买卖合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同的双方应当坚持诚实信用原则，履行自己的义务。本案主要的争议焦点是桂湘公司是否应当承担逾期交房的违约责任。
本案中，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。根据该《郴州市商品房买卖合同》的约定，桂湘公司应于2013年12月26日前履行交房义务，而桂湘公司于2014年10月才办理交付手续，违反了合同约定，应承担相应违约责任。桂湘公司已于2014年10月向刘欣卉交付房屋，故刘欣卉申请放弃诉讼请求中的第1项，即：“判令桂湘公司在2014年8月31日前向刘欣卉交房”，应予以准许。根据刘欣卉的第2项诉请，桂湘公司自2013年12月27日至2014年6月16日的逾期交房时间为109天，按照合同约定，桂湘公司应按日向刘欣卉支付已付房款万分之二的违约金，据此计算，桂湘公司自2013年12月27日至2014年6月16日期间的逾期交房违约金为7664.34元，刘欣卉要求桂湘公司支付此期间逾期交房违约金超过7664.34元部分应不予支持，对刘欣卉同时要求此后逾期交房违约金按已交房款万分之二的比例计算至2014年9月30日，应予以支持。
桂湘公司辩称迟延交房是由于冲口片区城市提质改造和自来水供水管道提质履行的客观原因造成，属于双方所签《郴州市商品房买卖合同》第九条约定的“因政府及主管部门原因导致本项目暂停建设或变更规划设计的”出卖人可据实予以延期的“特殊原因”，桂湘公司不承担违约责任。经审查，根据桂湘公司提供的郴州经济开发区管理委员会建设局出具的《证明》，冲口路大道于2012年3月至2013年1月实行道路提质改造，而双方的《郴州市商品房买卖合同》是在冲口路大道提质改造完成后的2013年4月16日签订，桂湘公司完全可以预见向刘欣卉交房的时间，故冲口路大道提质改造不属于双方约定的延期交房的“特殊原因”；根据桂湘公司提供的郴州市自来水公司工程部出具的《供水管道安装工程说明》，桂湘公司开发建设的冲口路人和好景小区供水管道安装、分表到户工程，于2013年4月同郴州市自来水公司签订相关施工合同并支付工程款，郴州市自来水公司不能及时到桂湘公司的人和好景小区施工，直至2014年6月才完成该小区管道安装、分表到户工程，应由桂湘公司与郴州市自来水公司按双放合同约定处理，郴州市自来水公司未按合同约定施工，不属于双方约定的延期交房的“特殊原因”。据此，对桂湘公司提出的不应承担违约责任的抗辩意见，应不予采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：“被告郴州市桂湘房地产开发有限公司向原告刘欣卉支付逾期交房违约金7664.37元（每日按刘欣卉已付房款351，575元的万分之二，从2013年12月27日计算至2014年6月16日，此后违约按该标准继续计算至2014年9月30日止，），此款限被告郴州市桂湘房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付清。如果被告郴州市桂湘房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182元，由原告刘欣卉负担102元，由被告郴州市桂湘房地产开发有限公司负担80元。
上诉人桂湘公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人延期交房是由于政府修路和自来水公司搞地下管道耽误工期造成，属于其不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，依法可以免责。综上请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，由被上诉人负担本案一、二审案件受理费。
被上诉人刘欣卉答辩称：水管问题不构成不可抗力，桂湘公司违约交房应承担责任；并按照合同约定，如遭受不可抗力无法履行合同，桂湘公司应当在30日内告知刘欣卉，即使构成不可抗力，桂湘公司没有依照合同履行义务，也应当承担责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应当承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免不能克服的客观情况。不可抗力多指火灾、地震、旱灾等自然现象及战争、动乱等社会现象。上诉人关于政府修路和自来水公司修地下管道事项属于不可抗力的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人桂湘公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郴州市桂湘房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许斌海
审 判 员 杨利平
代理审判员 邵毅波
二〇一五年五月五日
书 记 员 陈道勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。