上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初51718号
原告：上海市联运有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：吴勇国，总经理。
委托诉讼代理人：魏佳璐，上海市ＸＸ律师事务所律师。
被告：上海卡普里咖啡休闲有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区东昌路XXX号。
法定代表人：朱婷伟，总经理。
被告：上海江源餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：朱婷伟，总经理。
以上两被告共同委托诉讼代理人：余子晨，上海汉商律师事务所律师。
以上两被告共同委托诉讼代理人：王嵘，上海汉商律师事务所律师。
原告上海市联运有限公司(以下简称联运公司)与被告上海卡普里咖啡休闲有限公司(以下简称卡普里公司)、上海江源餐饮管理有限公司(以下简称江源公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏佳璐，两被告的法定代表人朱婷伟及委托诉讼代理人余子晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
联运公司向本院提出诉讼请求：1、被告卡普里公司迁出上海市浦东新区东昌路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，并将房屋归还给原告；2、被告卡普里公司按照每月4万元的标准，支付原告自2017年3月1日起计算至实际迁出日止的房屋使用费；3、被告江源公司对上述第2项诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：2015年1月30日，原告与被告卡普里公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁限期自2015年3月1日至2017年2月28日止。合同期满，被告卡普里公司应迁出系争房屋，并返还原告。若未能如期迁出，应承担期满后的双倍租金。被告江源公司自愿为被告卡普里公司提供担保，承担连带清偿责任。2017年1月22日，原告委托律师致函被告是否续租，但被告卡普里公司未予答复。2017年2月28日，租赁期满，被告卡普里公司未迁出，也未与原告签订续租合同。2017年4月15日，原告又委托律师致函被告卡普里公司，要求其迁出，但至今未迁。基于此，原告向法院提起诉讼。
卡普里公司、江源公司共同辩称，不同意原告诉请。被告有证据证明原告曾答应与被告续签房屋租赁合同至2019年，故原告在涉案租赁合同到期后，提供租赁期限至2018年的续租合同，被告卡普里公司未同意签署。虽然续租到2018年的合同没有签，但被告卡普里公司已按照原告要求向原告支付了租金15万，押金2万。根据合同法36条，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，因此原告无权要求返还房屋。除了系争房屋外，被告还承租过原告名下上海市虹口区东长治路XXX号房屋(以下简称虹口房屋)，虹口房屋装修残值约20万，但原告只补偿被告48,000元，被告表示同意，但同意的前提是系争房屋要继续续签。而且，因被告相信原告会续签合同至2019年，被告花费了130万对系争房屋进行了装修。若法院判决被告迁出，要求原告赔偿装修损失65万元，且一并补偿虹口房屋的装修损失15万元，共计80万元。系争房屋房屋使用费标准约定过高，要求调整至每月2万元的计算标准。被告卡普里公司无需承担上述责任，被告江源公司也不需要承担连带责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，认定事实如下：系争房屋产权登记在上海市联运总公司名下。2008年6月16日，上海市联运总公司更名为原告。2015年1月30日。原告(甲方)与被告卡普里公司(乙方)、被告江源公司(丙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租期自2015年3月1日起至2017年2月28日止，月租金2万元，年租金24万元。乙方向甲方支付使用房屋设备及租房的押金2万元。合同期满或者提前解除，乙方未能按约如期退还租赁房屋，乙方应承担超期部分的双倍租金。丙方愿意为乙方的到期债务和承租经营责任进行担保，对乙方不能偿付的债务以及乙方违约造成甲方的损失承担连带清偿责任。合同期满，乙方在租赁期间对租赁房屋进行装修的连体部分不得拆除，应完好、无偿留给甲方。甲方根据本合同之规定行使合同解除权，提前解除本合同的，有关乙方对租赁房屋的装修甲方不予赔偿，连体装修部分按照前款执行。合同期满或提前解除之日起10天内，乙方应迁出租赁房屋，并将租赁房屋(包括甲方交付乙方的设施、设备)完好地归还甲方。合同期满，乙方意欲续租，年租金再增2万元的基础上，乙方有优先承租权。租赁合同另行签署。
合同签订后，系争房屋由被告卡普里公司使用。卡普里公司支付原告租赁押金2万元。合同临到期，原、被告就续租事宜进行磋商未果。2017年1月12日，原告发送律师函称，合同期满后，不再续租，要求被告卡普里公司于2017年2月28日之前做好迁出准备，逾期迁出将依据合同约定双倍支付房屋使用费。2017年3月，原告的工作人员刘永明向被告卡普里公司提供了草拟的续租合同版本一份，该版本写明年租金26万，租赁期限自2017年3月1日起至2018年2月28日止，现因乙方(卡普里公司)请求续租，甲方(本案原告)充分考虑到乙方在原租赁期间的装饰、水电等投资，若在乙方续租期间保证不再做任何投资等情况下，同意继续延长租赁期限一年，签订本合同。由于双方对租赁期限等条款不能达成一致，被告卡普里公司未予签署。2017年4月20日，原告再次发送律师函称，原告已于2017年1月发律师函给被告卡普里公司，但未见任何书面回复，是否续租，但至今也未迁出。该合同已经期满，要求被告卡普里公司收函后3日内迁出，并支付双倍房屋使用费。
经原、被告一致确认，2017年3月13日、3月15日、4月5日，被告卡普里公司分别向原告支付了三笔各5万元，2017年4月21日，被告卡普里公司向原告支付了2万元，共计支付了17万元。
租赁合同到期以后，双方是否形成续租合同关系，双方对此持有争议。被告向法院提交了原告的工作人员杜明弟与被告法定代表人朱婷伟的微信记录与名为“东昌路续租说明”的邮件。被告称该封邮件系朱婷伟写完后，由杜明弟修改完发给朱婷伟的。邮件附件中的“东昌路续租说明”中载明，2015年2月原告口头答应二年后继续与被告卡普里公司续签。设备、厨具、餐具更新，以上项目合计投入资金130多万元。邮件内容是致联运公司领导。被告认为，该证据证明原告认可其曾口头答应续签，并认可装修投入达130多万元。经庭审质证，原告表示真实性无法确认，即便证据真实，也不认可关联性，该证据不能证明原告答应过被告卡普里公司续租两年，邮件表述的其实是“二年后继续续签”。此后，原告也确实从未拒绝续签合同，而是双方不能对续签合同达成一致，导致合同没有签订，该证据无法证明原告确认过邮件的内容。被告另向法院递交了原告的工作人员朱廷祥的证人证言，证明虹口房屋装修补偿之所以少补偿，前提就是今后系争房屋将继续给予合作。经庭审质证，原告表示证人应出庭作证。即便证词系朱廷祥所签，其陈述的也仅仅是虹口房屋的租赁情况，而且原告已经给过被告续租的机会。针对上述两份证据，原告庭后递交情况说明称，杜明弟、朱廷祥系原告员工，但从未向被告承诺同意续租两年，同时员工无权代表公司做出承诺，应当以公司最后确认为准。被告还向法院递交了朱婷伟与原告工作人员刘永明的微信聊天记录，称2017年3月12日，刘永明向朱婷伟面交了续签合同版本，并微信提供了原告的银行账号，要求支付续租的租金和押金。被告按照原告要求支付了2018年半年的租金13万元，2018年的押金2万元，2019年的押金2万元，原告收取后从未返还给被告，被告据此认为其已履行了支付租金的主要义务，且原告予以接受。前述微信记录同时显示，2017年3月中旬，原告工作人员催促被告法定代表人二日内必须前来签署合同。4月初，再次催问被告何时可以签署合同。此后双方仍对续租合同的内容未达成一致意见，未能续签合同。经庭审质证，原告表示，原告给银行账号和合同是同时的，若被告同意该合同，就应按照此方式支付租金。但之后被告未同意续签合同的内容，却自行向原告账户支付款项，原告之所以未返还钱款给被告卡普里公司，是因为其一直占有使用房屋，应抵扣房屋使用费。对于涉案租赁合同的押金2万元，原告同意返还，于本案中一并处理。
本院认为，原告与被告卡普里公司的《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2017年2月28日已到期，但双方对是否形成续租合同关系存有争议。被告提交的杜明弟与被告法定代表人朱婷伟的来往邮件、朱廷祥的证人证言均不能直接证明原告已与被告建立了续租合同关系。其次，根据朱婷伟与原告工作人员刘永明的微信记录以及原告的当庭陈述反映，原告也的确表明了愿意续签的态度，就续签合同与被告卡普里公司进行协商，并向被告提供过续租合同的版本。由于被告不同意原告的续租期限等内容，双方未能就续租达成一致意见。且原告于2017年3月中旬多次催促被告签订续租合同未果，此后其不愿意与被告继续磋商，要求被告搬离系争房屋，故双方间的续租合同并未成立。原告基于双方续签合同的可能性，在提交草拟的租赁合同版本同时提供银行账号，并无不当。在双方续租合同尚未签订的情况下，被告自行向原告的银行账户支付款项的行为，不能视作续租合同已经成立。综上，原告基于租赁合同已到期，诉请要求被告搬离的请求，本院予以支持。双方合同约定，被告卡普里公司逾期搬离的，应承担超期部分的双倍租金。租期合同给予了承租人10天的搬离期限，卡普里公司逾期搬离，应承担超期部分的房屋使用费。故房屋使用费的计算，自2017年3月11日起计算。被告提出合同约定的房屋使用费标准过高，请求调整。鉴于原、被告在合同到期前后就续租进行过磋商等情况，以及合同约定的逾期交还房屋使用费稍显过高，本院酌情调整至被告按合同租金标准的1.5倍支付逾期交还房屋的房屋使用费。被告已经向原告支付的17万元，该笔款项在应付款中予以扣除。被告卡普里公司就系争合同所交付的租赁押金2万元，原告同意退还给被告卡普里公司，本院一并处理。由于涉案租赁合同系租赁届满，被告卡普里公司要求原告赔偿其装修损失等请求，无相应法律依据，本院不予支持。根据合同约定，被告江源公司应对被告卡普里公司的相应债务承担连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海卡普里咖啡休闲有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区东昌路XXX号房屋，并将该房屋返还给原告上海市联运有限公司；
二、被告上海卡普里咖啡休闲有限公司于本判决生效之日起三十日内按照每月3万元的标准，支付原告上海市联运有限公司自2017年3月11日起至实际搬离上海市浦东新区东昌路XXX号房屋之日止的房屋使用费(被告上海卡普里咖啡休闲有限公司已支付的17万元，在应付款中抵扣)；
三、被告上海江源餐饮管理有限公司对上述判决第二项中被告上海卡普里咖啡休闲有限公司应承担的债务承担连带责任；
四、原告上海市联运有限公司于本判决生效之日起三十日内退还被告上海卡普里咖啡休闲有限公司押金2万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1,800元，减半收取计900元，由被告上海卡普里咖啡休闲有限公司、上海江源餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一七年八月十六日
书记员 李 烁
附：相关法律条文