贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔七民初字第1429号
原告聂建波，男，1973年10月29日出生，汉族，贵州省毕节市人。
委托代理人聂咏（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。
委托代理人潘智慧（一般代理），贵州锐驰律师事务所律师。
被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司。
法定代表人王德彬，该公司总经理。
委托代理人周遵才（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。
委托代理人徐箐华（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。
原告聂建波诉被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2014年6月26日立案受理后，依法适用简易程序审理，因案情复杂，2014年8月7日转为普通程序审理，依法组成合议庭于2014年9月19日公开开庭进行了审理。原告聂建波及委托代理人潘智慧、被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司委托代理人周遵才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年3月15日，原告与被告经协商签订《商品房买卖合同》，合同对产权登记进行了约定，合同第二十条第三款转移登记“（一）出卖人（被告）承诺于2012年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（原告）。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人（注：合同内没有“不能”字样）交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列第二项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金”。《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第三条约定“甲方（被告）自乙方（原告）接房之日起360日内到有关部门办理并向乙方提供该房屋产权证”。合同签订后，原告按约定履行了支付购房款和提交办证所需资料的义务，被告2012年7月21日向原告交付房屋。在约定办证期限到期后，原告多次要求被告交付房屋产权证，被告不履行。直到2014年5月21日被告才通知原告已经办理房屋产权证。综上，被告逾期向原告交付房屋产权证的行为已经构成违约。为此，原告诉至法院，要求：判令被告支付从2013年5月9日至2014年5月20日共计377天逾期向原告提供房屋产权证违约金人民币39，877.20元。
在审理过程中，原告认为，2012年3月15日原、被告签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》约定2012年12月31日之前交房，因申请人急需房屋住，要求被告提前交房，被告同意在主合同上注明交房时间为2012年5月31日前。然而被告于2012年7月21日才向原告交付房屋。原告申请增加诉请：判决被告支付从2012年6月1日至2012年7月21日共计51天逾期交房违约金人民币6，416.00元。
原告为支持其诉请，提交了如下证据：
证据一：聂建波身份证。用以证明原告是本案适格的诉讼主体。被告质证意见：无异议。
证据二：商品房买卖合同、交房款收据。用以证明原告与被告2012年3月15日签订《商品房买卖合同》，约定套内建筑面积为103.71平方米，房屋总价款是417，850.00元，建筑面积每平方米单价4，056.00元；2012年12月31日前交付产权转移登记证，并约定了计算和承担违约责任的方式。原告已按合同约定支付了购房款，被告违约应按合同约定承担赔偿责任。被告质证意见：真实性无异议，不能达到证明目的，能证明房屋总价款是417，850.00元，但单价不是4，056.00元，总价款中包含了水电安装费及附属设施安装费。
证据三：收据（交契税、维修基金等）。用以证明购房契税、交易费、电开户费、闭路电视开户费等是另外交的，不包含在购房总价款中。被告收取水、电安装费属于重复收费应当退还。被告质证意见：三性无异议，达不到证明目的。被告未重复收费，开户费是交给相应的水、电公司而不是水、电安装费。
证据四：产权交接工作流程表。用以证明被告违约，应承担从2013年5月9日至2014年5月20日共计377天逾期向原告提供房屋产权证的违约金39，877.20元。被告质证意见：真实性无异议，达不到证明目的。涉案房屋产权证是在2014年1月15日办理完毕，根据物权公信原则，该产权已登记在原告名下，被告交付产权证日期应以房产证上登记的2014年1月15日为准。原告提交的流程表没有具体日期，不能证明被告是在2014年5月20日才交付给原告的。
证据五、收据（查询费）。用以证明原告2012年9月10日在房产局开具了无房证明并交给被告办理房产证，原告积极履行了自己的义务。被告质证意见：没有原告方的签名，与本案无关联性，达不到原告的证明目的。
证据六、工程质量验收会议结论、工程质量竣工验收单。用以证明原告所购买的怡景国际新城A区1、2号楼整栋楼在2012年7月10日才进行合格验收，被告不可能在合同约定的时间即2012年5月31日前交房。被告应承担逾期交房的违约责任。被告质证意见：三性无异议，达不到证明目的。显示了所交房屋是经验收合格的，被告积极履行了合同义务，没有违约。
证据七、“特别约定”（《商品房买卖合同》第44页手工书写）。用以证明原、被告2012年3月15日约定2012年5月31日前交房。被告质证意见：真实性有异议，达不到证明目的。处于合同44页，只写了“升腾房开”，没有公司盖章，无法定代表人签字，也无授权人的签字，不合常理，合同第45页的补充协议内容部分都加盖了被告公司的合同专用章。
证据八、补充协议。用以证明被告不能按主合同约定的日期交房、办证，在签订主合同的同时签订了补充协议，说明被告对逾期交房、逾期办证明知，存在过错。被告应按补充协议承担违约责任，即按总房款的20%赔偿原告83，570.00元赔偿金【83，570.00=417，850.00（总房款）×20%】。被告质证意见：三性无异议，但达不到证明目的。该补充协议第五条约定是违约方中止该协议才承担20%违约责任。
证据九、商品房买卖合同（大众房开公司）两份。用以证明原告是准备用购买的怡景新城房屋的房产证贷款来买大众房开的房屋，但因被告逾期办证致使原告无法贷款买该房屋而让原告的父母买了该套房，被告逾期办证给原告造成了实际损失。被告质证意见：真实性无异议，与本案无关，签订合同的主体与原告何关系不清楚。达不到证明目的。
证据十、商品房买卖合同（三江房开公司）。用以证明同一地段房屋，三江房地产公司2012年房屋价格2，998.00元每平方米。被告质证意见：真实性无异议，与本案无关，该合同仅有出卖人，没有买受人，每平方米2，998.00元是三江房开公司的自主定价。定价不是房开公司说了算，应以评估部门评估为准。
证据十一、逾期交房赔偿调解协议。用以证明被告明知合同约定交付产权转移登记是在2012年10月31日，被告恶意违约，应当适用惩罚性原则。被告质证意见：真实性无异议，与本案无关，该协议是被告公司对自已权利义务的处分，达不到证明目的。
被告辩称：关于增加诉讼请求部分的答辩意见：1、被答辩人增加诉讼请求无事实和法律依据。被答辩人所述的特别约定内容对答辩人不具有法律约束力。该特别约定与补充协议相邻，补充协议上加盖有答辩人的合同专用章。而特别约定内容无答辩人的盖章，也无法定代表人或授权人的签字确认，不符合常理；2、即便特别约定能约束答辩人，答辩人施工修建涉案楼盘期间也存在诸多合理因素，因自然天气（2011年、2012年凝冻49天，暴雨4天）、政府行为（中考、高考、公务员考试及旅发大会）等原因停工82天，根据《合同法》的规定和答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》的约定，应依法扣减。前述的停工因素已在（2013）黔七民初字第1124号、1116号、1126号等判决书中认定为不可抗力，在计算违约金时应予以扣减；3、被答辩人诉请的按日以购房总款的万分之三计算违约金明显高于被答辩人的实际损失，依照《合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金应当予以大幅度减少，应以涉案房屋经评估的租金单价为基础计算。
关于逾期办理房屋产权证违约金的答辩意见：答辩人与被答辩人在《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第一项中约定，答辩人取得该商品房所有权初始登记后将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被答辩人与答辩人共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，被答辩人只具有协助办理的义务。办理房屋产权转移登记需要被答辩人提交身份证、结婚证、首套房证明等资料，被答辩人未按时交付相关资料，存在一定的过错。另外，《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第二条约定，交房时间为2012年12月31日，按约定应在2013年12月27日前办理完涉案房屋产权证。答辩人已于2013年12月10日办理完“大房屋产权证”（初始登记），2014年1月15日办理完涉案房屋产权证。根据我国合同法违约金补偿性规定，承担责任应以被答辩人的实际损失为依据，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。被答辩人购买房屋的目的在于居住，并于2012年7月25日已入住该房屋，合同目的已实现，被答辩人没有因产权证的问题遭受任何损失。被答辩人也无证据证明因逾期办证存在任何损失，且商品房销售合同成立并经过房产管理局登记备案后，被答辩人对所购房屋已拥有一定物权效力，享有物权，产权证的办出与否并没有给被答辩人带来损害。故答辩人不应承担任何违约责任，请求法院公正判决。
被告为支持其抗辩主张，提交了如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码证。用以证明被告公司的诉讼主体适格。原告质证意见：无异议。
证据二：法定代表人身份证明书。用以证明王德彬的法定代表人资格真实合法。原告质证意见：无异议。
证据三：《商品房买卖合同》、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》。用以证明：1、补充协议约定的交房时间为2012年12月31日，办理产权登记时间为交房后的360日内；2、办理产权转移登记是原被告的共同义务，被告仅有协助办理义务。原告质证意见：真实性、合法性无异议，达不到证明目的。原告已积极履行交付办理产权证有关材料的义务。
证据四：李发惠、邓国良、赵亚西、胡文华、吴国勋在涉案1-13-02#房屋所在的1幢楼顶修建的违章建筑及该违章建筑被拆除的照片。用以证明李发惠等人在涉案房屋所在的1幢楼顶修建违章建筑，导致该幢楼不能通过规划验收，经七星关区市西办事处强制拆除后才通过规划验收。原告质证意见：与本案无关。
证据五：毕节市房权证七星关区字第20140027**号房屋所有权证。用以证明被告于2014年1月15日办理涉案1-13-20#房屋产权证。原告质证意见：真实性无异议，办理该证日期为2014年2月27日，并非被告所说的2014年1月15日。原告至今未得房产证。
证据六：毕节市专业气象台20**及2012年气象记录表、七星环发（2012）39号文件。用以证明涉案房屋的建设因气候（凝冻、雨天）、政府行为等因素导致停工82天，属于不可抗力，应予以扣除。原告质证意见：与本案无关。原告购房时，该房屋已修建完毕。
证据七、毕节市房权证七星关区字第20130025**号房屋所有权证。用以证明被告已于2013年12月10日办理完公司房屋所有权证。原告质证意见：无异议。
证据八、1、2号楼客户首套房证明清单。用以证明原告于2013年11月27日才向被告提供办理涉案房屋产权转移登记所必需的首套房证明、身份证等相关资料。原告质证意见：真实性无异议，但这是原告第二次交，第一次在2012年9月10日交的，被告弄丢了。
经综合审查全案证据，原告所举证据五、九、十、十一，与本案不具有关联性，本院不予采信。所举证据七“特别约定”是在《商品房买卖合同》的第44页空白处手写的内容，虽没有书写人，也没有加盖被告公司公章，但是写在原被告双方各自持有的合同中，属于合同内容，本院予以采信。但只能证明原告要求被告在2012年5月31日前交房，不能证明是双方约定的交房时间，故达不到原告的证明目的。其余证据均为书证，具有真实性、合法性和关联性，能证明本案的事实，本院予以采信，但部分达不到原告的证明目的。
对被告所举的八组证据，其中证据四李发惠等人修建的违章建筑被拆除的照片，与本案无关联性，本院不予采信。其余证据均为书证，原告对真实性无异议，能证明本案的事实，本院予以采信，但部分达不到被告的证明目的。
根据以上证据，本院确认以下事实：2012年3月15日，原
被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买天河·怡景新城A区第1幢13层2号房屋，建筑面积121.31平方米，房屋总价款417，850.00元，2012年3月15日前一次性支付，2012年4月30日前交房，2012年12月31日前取得所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。如果出卖人在约定日期起60日以后不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。同时，双方签订了《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》重新约定交房时间为2012年12月31日。办理产权登记时间为甲方（被告）自乙方（原告）接房之日起360日内到相关部门办理并向乙方提供该房屋产权证。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了房屋价款417，850.00元。2012年7月21日原告接房并向被告支付了办理产权证的相关费用。被告2013年12月10日办理完涉案房屋的初始登记，2014年1月15日办理涉案房屋的产权转移登记。因被告未按合同约定期限办理房屋所有权证并交付原告，原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。
本院认为，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。双方应按照合同约定全面履行义务。本案中，原被告约定交房时间为2012年12月31日，办理房屋产权证的时间为接房之日起360日内办理并提供，根据法律规定违约金具有惩罚性和补偿性，被告提前交房，未构成违约，未给原告造成损失，因此，办理房屋产权证的时间应以约定的交房时间起360日内。被告应于2012年12月31日起360日内即2013年12月26日前办理并提供房屋产权证给原告。2014年1月15日被告为原告办理了涉案房屋的产权转移登记，但未提供给原告。被告称是办理转移登记的当天即2014年1月15日通知原告领取房屋产权证的陈述，不符合常理，也无其他证据佐证，不予采信。被告通知领取房屋产权证的时间以原告自认的2014年5月20日确定。对于被告提出原告2013年11月27日才提供产权转移登记的相关资料，有一定过错的抗辩，被告公司2013年12月10日办理涉案房屋初始登记，之后才能为原告办理房屋产权转移登记。原告提供资料与否，并不影响被告办理房屋初始登记，故被告的抗辩理由不成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告认为原告购房的目的已实现，未办理房屋产权证未给原告造成实际损失而不承担违约责任的抗辩理由不成立，而原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，违约金应以原告所付购房款总额417，850.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准计算，从2013年12月27日起计算至2014年5月20日止。根据原、被告签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，交房时间是2012年12月31日，原告接房是2012年7月21日，无逾期交房情形，故对原告逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：
一、被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂建波逾期办理房屋所有权证违约金（以已付购房款总额人民币417，850.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%的标准，从2013年12月27日起计算至2014年5月20日止）。
二、驳回原告聂建波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币957.00元，由原告聂建波承担人民币160.00元，被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司承担人民币797.00元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审 判 长 刘玉桂
人民陪审员 赵明贵
人民陪审员 刘 蓉
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 马关江