北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00170号
上诉人（原审被告）王永刚，男，1973年5月4日出生。
被上诉人（原审原告）北京市国泰安物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区马家堡路88号。
法定代表人陶忠德，总经理。
委托代理人李洋，男，1983年2月14日出生，北京市国泰安物业管理有限责任公司职员。
委托代理人郑海红，女，1983年10月25日出生，北京市国泰安物业管理有限责任公司职员。
上诉人王永刚因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第04174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年2月，北京市国泰安物业管理有限责任公司（下称国泰安物业公司）起诉至原审法院称：王永刚自2003年8月16日购买并入住由我公司实施物业服务的北京市丰台区×××1901号房屋（下称1901号房屋），该房屋的建筑面积为83.76㎡。双方签订了《东丽温泉家园业主公约》，我公司提供了物业服务，但王永刚拖欠物业费未交纳。现诉请判令王永刚支付2007年9月至2014年2月的物业费共计10037元及逾期支付利息（以10037元为基数，自2007年9月起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2014年2月止，为3177.30元），诉讼费由王永刚负担。
王永刚辩称：不同意国泰安物业公司的诉讼请求。1、本案案由不成立。我们之间从未签订过任何形式的物业服务合同，其在诉状中标明案由物业服务合同纠纷，而在事实和理由中却表述业主公约，业主公约并非合同，无合同基本构成要素，无国泰安物业公司诉求的标的。2、规来信（2010）17号文件证明，国泰安物业公司的诉讼主体不适格。国泰安物业公司出具证据材料虚假，内容与本案无关。其未提交在小区事实履行物业服务的证据。3、小区开发商未将物业移交给业主，国泰安物业公司没有为业主服务的条件和事实。小区开发建设为“烂尾”工程，至今未验收。包括业主公摊面积，全由自称与小区开发商北京市裕发东瑞房地产开发有限责任公司（下称裕发东瑞开发公司）共同开发的北京市小型动力机械有限责任公司（下称小型动力公司）进行自营、自收、自管，如果国泰安物业公司在小区提供了物业服务，费用也应该由小型动力公司承担，而不是小区业主。同时，2005年小区变更了开发商，国泰安物业公司没有证据证明开发商将物业管理移交，故物业费应由开发商负责。另外，国泰安物业公司提供的服务仅限于打扫卫生，所以我只同意交纳卫生费和垃圾清运费，不同意交纳其他费用。
原审法院经审理确认：公民、法人的合法权利依法受法律保护。和谐美好的小区生活需要物业公司与业主共同建设和维护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
首先，国泰安物业公司是否是小区的物业管理服务单位。根据法院依法调取的《东丽温泉家园物业管理委托合同》，以及《东丽温泉家园业主公约》和房屋质量问题投诉的答复等证据可以认定，国泰安物业公司为小区的物业管理服务单位。其次，王永刚是否为物业费交纳主体。1901号房屋在国泰安物业公司提供物业管理服务的范围内，王永刚作为房屋产权人在享受物业管理服务后，应当交纳相应的物业管理费用。针对2013年小型动力公司出具《证明》，王永刚主张的国泰安物业公司不对小区进行物业管理，但其文字内容显示，“上述三项目，即游泳馆、体育馆、停车场，均系我公司（小型动力公司）收取相应的租金与管理费，物业公司并不收取租金及管理费”，王永刚的该项辩解意见证据不足。针对王永刚根据案外人华××的房屋质量问题的答复，主张国泰安物业公司不具备物业管理服务资质，国泰安物业公司提交了物业服务企业资质证书进行反驳，故对王永刚的该项辩解意见，法院不予采信。另外，王永刚以小区未开发完毕，未验收，开发商未将物业移交等为由，拒绝交纳物业费用，其提交的答复意见等证据不足以证明其主张，故对其该项辩解意见法院不予采信。综合本案案情及现有证据，法院对国泰安物业公司要求王永刚支付物业费的诉讼请求予以支持。利息一节，鉴于双方对此并无明确约定，法院对国泰安物业公司的该项诉讼请求不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、王永刚于判决生效后十日内给付北京市国泰安物业管理有限责任公司二○○七年九月至二○一四年二月的物业费共计一万零三十七元。二、驳回北京市国泰安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王永刚不服，上诉至本院称：我与国泰安物业公司没有签订过物业服务合同，对于国泰安物业公司的收费标准，我不认可，有些面积不应纳入业主公摊范围。国泰安物业公司服务存在瑕疵，如小区至今使用工业用电、没有每个楼门里都配备保安，故我不同意支付物业费。国泰安物业公司同意原判。
经审理查明：王永刚系1901号房屋产权人，该房屋的建筑面积为83.76平方米。
2002年3月10日，国泰安物业公司与东丽温泉家园小区开发建设单位裕发东瑞开发公司、小型动力公司签订《东丽温泉家园物业管理委托合同》，约定自2002年3月15日起，裕发东瑞开发公司、小型动力公司委托国泰安物业公司对北京市丰台区×××进行物业管理服务。物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.71元向业主或物业使用人收取。2003年8月16日，王永刚与国泰安物业公司签订的《东丽温泉家园业主公约》，明确约定了服务费的收费标准为建筑面积每月每平方米1.71元，王永刚承诺按规定交纳各项服务费用。国泰安物业公司至今仍在为王永刚居住的东丽温泉家园小区提供物业服务。
王永刚未支付2007年9月至2014年2月的物业费10037元，国泰安物业公司现起诉要求王永刚支付。
王永刚反驳称其未与国泰安物业公司签订过物业服务合同，国泰安物业公司收取物业费的标准不合理，且物业服务存在瑕疵。
原审审理中，法官依法到北京市丰台区居住小区管理办公室调取了国泰安物业公司进行依法备案的《东丽温泉家园物业管理委托合同》。
以上事实，有双方当事人的陈述、《东丽温泉家园物业管理委托合同》、《东丽温泉家园业主公约》、商品房销售面积明细、收费表、房屋质量问题投诉的答复、来信答复意见、物业服务企业资质证书、证明等证据在案佐证。
本院认为：依据国务院《物业管理条例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面前期物业服务合同。国泰安物业公司与东丽温泉家园小区开发建设单位裕发东瑞开发公司、小型动力公司签订有《东丽温泉家园物业管理委托合同》，接受东丽温泉家园小区建设单位的委托为该小区提供物业服务，具有合法依据，虽然国泰安物业公司与王永刚未直接签订物业服务合同，但国泰安物业公司与王永刚签订的《东丽温泉家园业主公约》中，对物业服务收费标准有明确约定，王永刚承诺按规定交纳各项服务费用。现国泰安物业公司向王永刚主张的物业服务收费标准低于双方约定的标准，王永刚仍认为收费标准过高，有违双方约定，本院不予支持。
王永刚上诉提出的该小区现仍使用工业用电问题，经审理核实，国泰安物业公司认可小区仍使用工业用电，但表示对业主收费系按照民用电标准收取，差额由开发商负担。因此，关于使用工业用电问题并未造成业主的实际损失。
王永刚上诉提出小区每个楼门都应配备保安，对此并无法律上的强制要求，国泰安物业公司与建设单位的《东丽温泉家园物业管理委托合同》中也无此约定，国泰安物业公司与王永刚签订的公约中对此也无特别约定，故王永刚的此项主张缺乏依据，本院不予支持。
综上，王永刚的上诉主张均不能构成免交物业费的合法抗辩，其上诉请求，本院不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费130元，由北京市国泰安物业管理有限责任公司负担32元（已交纳），由王永刚负担98元（于本判决生效之日起10日内给付北京市国泰安物业管理有限责任公司）；二审案件受理费130元，由王永刚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一五年一月二十日
书 记 员 房依彤