山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终3125号
上诉人（原审被告）青岛文华房地产开发有限公司。
法定代表人曲秀芳，董事长。
委托代理人王成栋，山东乾恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛大汉隆城房地产营销策划有限公司。
法定代表人陈明星，董事长。
委托代理人殷增奎，山东倡通律师事务所律师。
委托代理人云万林，山东倡通律师事务所律师。
上诉人青岛文华房地产开发有限公司（以下简称文华房地产公司）因与被上诉人青岛大汉隆城房地产营销策划有限公司（大汉隆城公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2015）胶民初字第797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日受理后，依法组成由代理审判员徐镜圆担任审判长并主审本案，代理审判员安太欣、代理审判员齐新参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年5月18日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人文华发地产公司的委托代理人王成栋，被上诉人大汉隆城公司的委托代理人殷增奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
大汉隆城公司在原审中诉称，2010年5月17日，大汉隆城公司与文华发地产公司签订《独家代理销售委托合同》，文华发地产公司将位于胶州市经十二路与纬四十一路交汇处北都.现代城项目一期7.2万平方米委托大汉隆城公司代理销售。该合同同时约定了佣金结算、支付方式等条件。另《独家代理销售委托合同》约定若文华发地产公司未按合同约定支付佣金，每延期一天，则按逾期部分的日万分之二点一支付违约金滞纳金，逾期30日大汉隆城公司有权解除合同。合同签订后，大汉隆城公司按约履行了代理销售义务，但文华发地产公司却未按合同约定结算和支付佣金。2012年9月13日，大汉隆城公司书面通知文华发地产公司，解除与其签订的《独家代理销售委托合同》。合同解除后，文华发地产公司向大汉隆城公司支付了部分佣金，并承诺以后的佣金及时结算，大汉隆城公司又重新开展代理销售。此后文华发地产公司仍然未按照约定付款，经大汉隆城公司核算，截止目前，文华发地产公司累计拖欠大汉隆城公司佣金1400225.37元及滞纳金（截止2015年1月4日38443元）。请求法院判令：1、文华发地产公司支付佣金1400225.37元；2、文华发地产公司支付违约金到付清之日止（截止2015年1月4日38443元）;3、案件受理费由文华发地产公司承担。原审诉讼中，大汉隆城公司明确诉讼请求为：要求文华发地产公司支付佣金1347467.37元；2、如果文华发地产公司认可尚欠大汉隆城公司佣金1347467.37元，则大汉隆城公司放弃违约金的诉讼请求。
文华发地产公司在原审中辩称，一、大汉隆城公司未在《独家代理销售委托合同》约定的期限内完成约定的销售任务，应承担违约责任。根据大汉隆城公司与文华发地产公司于2010年5月17日签订的《独家代理销售委托合同》约定，文华发地产公司委托大汉隆城公司代理销售“北都.现代城”项目，面积7.2万平方米，大汉隆城公司应在合同签订之日起两年内也就是2012年5月16日前完成总销售面积的95%（不低于68400平方米），但是事实上大汉隆城公司没有完成销售任务，根据文华发地产公司的支付佣金的情况推算，至2012年5月16日，大汉隆城公司完成的销售任务不到合同约定的销售任务的一半。根据《独家代理销售委托合同》第九条销售目标完成率奖惩约定，实际完成任务时间比合同约定时间每推迟一个月罚款10000元。因此大汉隆城公司应自2012年6月起至达到销售面积的95%之日止，每月支付合同约定的罚款10000元。因大汉隆城公司销售不力，导致文华发地产公司回笼资金迟缓，给文华发地产公司造成巨大经济压力，延误了文华发地产公司其他项目的开发进度，文华发地产公司保留提起反诉的权利。二、大汉隆城公司计算佣金的方法及计算依据存在多处错误。根据《独家代理销售委托合同》约定，大汉隆城公司代理销售的房产价格，高于或等于基价时，方可计算佣金，也就是说低于基价的不能收取佣金。根据大汉隆城公司提交的2014年5月《销售佣金结算表》，序号1、3、4、5、7、8、11、12、13、22、25，2014年8月住宅《销售佣金表》序号1、2、3，以上客户单价均低于基价，不能计收佣金。根据《独家代理销售委托合同》第三条约定，文华发地产公司的关联单位、内部员工认购的房屋不计提佣金，2014年8月住宅《销售佣金表》序号5到16的购房人为内部职工购房，大汉隆城公司不应计提佣金。根据《独家代理销售委托合同》第七条约定，购房客户一次性付款比例达到100%，按揭贷款的已付款比例达到100%，视为代理销售成功，双方结算佣金，否则不具备结算佣金的条件。2014年11月住宅《销售佣金表》序号1、2、4、9、10、12款项不齐，未达到结算标准，不应计收佣金。2014年5月网点《销售佣金表》，3个客户的信息房产局做过房号及面积变更，应按变更后的信息作为结算的依据。2014年11月住宅《销售佣金表》序号7、11房屋未销售，不应计提佣金。2014年5月车库《销售佣金表》及2014年5月附房《销售佣金表》，按《独家代理销售委托合同》约定的结算方式是合同总价的3%计算，不适用溢价佣金计算方式。以上表明大汉隆城公司单方制作的《销售佣金表》所依据的事实未经认真核实，佣金的计算方法和标准存在明显错误，应当扣除52758元。三、因大汉隆城公司未尽职履行代理销售职责，导致购房客户起诉文华发地产公司，大汉隆城公司应承担违约及赔偿责任。根据《独家代理销售委托合同》第四条“工作内容”第二项房屋销售及相关后续事宜，大汉隆城公司应承担配合文华发地产公司做好房屋交付等工作。在向崔青海销售房屋过程中，因未履行书面通知交房义务，导致崔青海向法院提起诉讼追究文华发地产公司的逾期交房违约责任。大汉隆城公司在代理销售房屋过程中，未按照商品房预售合同的格式条款内容，向房屋买受人履行书面通知义务，导致房屋在交付程序上存在瑕疵，并最终导致房屋买受人向法院起诉文华发地产公司，对此大汉隆城公司负有不可推卸的责任，除按照合同第十六条第9项约定承担全部损失外，还应另行支付违约金5000元。请求驳回大汉隆城公司的诉讼请求。
原审查明，2010年5月17日，大汉隆城公司（乙方）与文华发地产公司（甲方）签订《独家代理销售委托合同》，约定：文华发地产公司将位于胶州市经十二路与纬四十一路交汇处北都.现代城项目一期7.2万平方米委托大汉隆城公司代理销售。自本合同签订之日起至2012年9月30日止。独家代理，甲方不再委托任何单位和个人参与销售。甲方自行销售的商品房屋（包括但不限于甲方或者甲方关联单位内部员工、甲方客户内部员工认购的房屋、甲方公关活动销售的房屋以及其他属于甲方主要联系的原因销售的房屋），均不计入乙方销售业绩，不计提佣金；甲方工程、材料供贷合作单位工程、材料款抵购房款等不计入乙方销售业绩，不计提佣金，甲方于本合同签订以前已积累认购的房屋，不计入乙方销售业绩。以上所售房源须在预留80套范围内，此外以任何形式售出的单位亦纳入乙方销售任务及提成范围。第五条销售任务中总任务约定：乙方应在自本合同签订之日起两年内完成上述销售代理住宅范围内总销售面积95%的销售量。第六条销售代理基价、佣金及销售费用约定，项目可销售面积（委托总面积）约为72000平方米。住宅销售代理基价的平均标准1860元/㎡，车库为1800元/㎡（层高2.2米以下），贮藏室为880元/㎡，网点房价格由双方另行约定。具体到各套住房或门面（下称销售单位）销售代理基价的定价由乙方在本合同签订后30日内在平均标准基础上制定《一房一价基价表》（附件一）并上报甲方审批签章认可后方生效。在整个销售过程中，对《一房一价基价表》所作的任何优惠，须由甲方书面确认后方可执行，乙方严格按指令办理，并认可优惠后的实际成交金额作为计算代理佣金的依据。在销售过程中，乙方不得以私自打折或变相优惠等任何形式将房屋以低于销售代理基价的价格销售，否则甲方有权解除本合同。乙方的销售代理佣金由两个部分组成：（1）基价佣金：乙方按各个销售单位销售代理基价总额3%的标准提取基价佣金，即基价佣金=销售代理基价×销售面积×3%，在经甲方书面同意后，房屋实际成交价格低于销售代理基价的，则基价佣金=实际成交价格×销售面积×3%。溢价佣金：乙方各个销售单位实际销售单价高于销售代理基价时，高出基价之上的溢价部分，甲方得70%，乙方得30%，即溢价佣金=（商品房买卖合同单价-
该房屋销售代理基价）×销售面积×30%。销售代理佣金由甲方支付给乙方进行包干使用，乙方负责承担自本合同签订之日起所发生的售楼部的水电费、日常电话费、策划销售人员的酬劳和差旅费、策划费、广告设计、制作及发布费用、销售日常办公、耗材费用等乙方为履行本合同而发生的费用。第七条佣金结算条件：本合同履行期限，可计入乙方销售业绩的客户与甲方签订商品房预售合同，甲方收到所签合同一定比例的房款时（其中一次性付款的，已付款比例达到100%时；以按揭贷款方式支付房款的，已付款比例达到100%），视为乙方代理销售成功，双方结算代理佣金，已与客户签订购房合同，并符合下列条件的乙方结算代理佣金。第八条佣金的支付办法约定：佣金每月结算一次，乙方在每月3日前向甲方提交上一月度的佣金对账单，经甲方审核确认无误后，于当月10日前将提佣金全额支付给乙方。每次付款日，乙方应向甲方提供本次应付款的正式发票。若乙方逾期提交对账单或发票，则甲方的付款时间相应顺延。第十六条违约责任约定：1、如甲方违反本合同第三条第一款规定，乙方有权单方面终止合同。2、在代理期间如非乙方原因甲方单方面终止合同，则向乙方支付50000元的违约金。3、在代理期间如非甲方原因乙方单方面解除合同，则向甲方支50000元的违约金。4、若甲方未按合同约定支付佣金，每逾期一天，则按逾期部分的日万分之二点一支付违约金。逾期超过30天，乙方有权解除本合同。
自2011年5月起至2014年11月，文华发地产公司合计应付大汉隆城公司佣金5391028.07元，文华发地产公司已付
3990802.41元，尚欠1400225.64元未付。大汉隆城公司同意放弃文华发地产公司在答辩中提出异议的52758元佣金的主张。
原审认为，大汉隆城公司与文华发地产公司签订销售代理合同，由大汉隆城公司独家代理销售商品房，双方之间的商品房委托代理销售合同关系依法成立并生效，大汉隆城公司与文华发地产公司均应按约履行各自的义务。
文华发地产公司认可尚欠大汉隆城公司佣金1347467.37元未付，应当予以支付。大汉隆城公司在诉讼中明确诉讼请求为如果文华发地产公司认可尚欠大汉隆城公司佣金1347467.37元，则大汉隆城公司放弃违约金的诉讼请求，同意放弃文华发地产公司在答辩中提出异议的52758元佣金的主张，大汉隆城公司的主张系其对自身权利的行使，原审予以支持。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条的规定，判决：一、文华发地产公司支付大汉隆城公司佣金1347467.37元，于判决生效后10日内向大汉隆城公司支付；二、驳回大汉隆城公司的其他诉讼请求。案件受理费17748元，保全费5000元，由文华发地产公司负担21623元，大汉隆城公司负担1125元。
宣判后，文华发地产公司不服原审判决，上诉至本院。
上诉人文华发地产公司上诉称，一、大汉隆城公司未在合同约定期内完成销售任务，其诉讼请求不能成立。根据双方合同约定，大汉隆城公司应在2012年5月16日前完成总销售面积的95%，但是大汉隆城公司没有在约定的期限内完成约定的销售任务。根据本案证据，至2012年5月16日，大汉隆城公司至多完成合同约定的销售任务的1/2，根据双方合同约定，文华房地产公司不仅没有拖欠大汉隆城公司任何销售佣金，反而是大汉隆城公司应向文化房地产公司支付一定数额的罚款；二、因大汉隆城公司销售不力，导致文华房地产公司资金回笼迟缓，延误了文华房地产公司其他项目的开发进度，文化房地产公司依法不应支付大汉隆城公司任何佣金。综上，请求法院依法判决：一、撤销原审判决，改判驳回大汉隆城公司的诉讼请求或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费由大汉隆城公司承担。
被上诉人大汉隆城公司答辩称，本案双方当事人于2010年5月17日签订的《独家代理销售委托合同》确定了销售代理基价及合同期内总的销售任务，其中住宅基价平均标准为1860元每平方米，车库为1800元每平方米，储藏室为880元每平方米，大汉隆城公司据此制定了一房一价表并经文华房地产公司确认。文华房地产公司见项目销售状况好，销售进度快，多次单方面通知大汉隆城公司提高销售价格，并对大汉隆城公司限制放出可售房源，并提高售房价格，导致大汉隆城公司无法按既定计划开展销售。文华房地产公司至今仍以未完成销售任务为由拖延拒绝支付佣金，没有合同与法律依据。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案的焦点问题是：佣金问题。
大汉隆城公司与文华发地产公司于2010年5月17日签订的《独家代理销售委托合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。双方在合同中约定代理期限自合同签订至2012年9月30日止。代理期限期满后，双方未进行结算，亦未终止合同履行，而是由大汉隆城公司继续代理销售双方合同约定的涉案房屋，应视为双方对合同履行期限进行了变更。按时足额支付佣金是文华发地产公司的主要合同义务。本案审理中，文华发地产公司认可其尚欠付大汉隆城公司佣金1347467.37元，大汉隆城公司对此表示认可并放弃要求文华发地产公司支付违约金的主张，系双方对自己诉讼权利的合法处分。据此，本院确认文华发地产公司欠付大汉隆城公司佣金1347467.37元。文华发地产公司主张大汉隆城公司未在合同约定期限内完成销售任务，其不应支付佣金。对此，本院认为，虽然双方在合同中约定大汉隆城公司应在合同签订之日起两年内完成总销售面积95%的销售量，但双方在合同履行过程中，文华发地产公司多次提高涉案合同项下房屋的销售基价，其也未按合同约定支付佣金，且其在合同到期后并未对大汉隆城公司的销售量提出异议，而是继续委托大汉隆城公司代理销售涉案房屋。文华发地产公司的上述行为足以表明其对大汉隆城公司的代理销售量并无异议，其以大汉隆城公司未按期完成销售任务为由拒付佣金，有违诚信原则，本院不予支持。文华发地产公司的其他上诉理由，无事实及法律依据，本院亦不予支持。原审判令文华发地产公司支付大汉隆城公司佣金1347467.37元，判决正确，本院予以维持。
综上，上诉人文华发地产公司上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21623元，由上诉人青岛文华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐镜圆
代理审判员 安太欣
代理审判员 齐 新
二〇一六年六月十五日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 李珊珊