宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终787号
上诉人（原审原告）：刘伟，女，1971年2月2日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人（原审原告）：杨蕾，女，1973年10月6日出生，汉族，北京中和华昊财务咨询有限公司职员，住北京市朝阳区。
上诉人（原审原告）：王永恒，男，1967年3月7日出生，汉族，北京中和华昊财务咨询有限公司职员，住北京市朝阳区。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：王涛，宁夏宁众律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陕西鲜上鲜文鱼庄餐饮管理有限公司，住所地陕西省西安市高新区高新路80号望庭国际1幢10106室。
法定代表人：王翦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：訾长雷，男，1973年5月27日出生，汉族，该公司法务部职员，住陕西省西安市莲湖区。
上诉人刘伟、杨蕾、王永恒因与上诉人陕西鲜上鲜文鱼庄餐饮管理有限公司（以下简称陕西鲜上鲜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第8234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月12日立案后，依法组成合议庭，于2016年5月6日公开开庭审理了本案。上诉人刘伟、杨蕾、王永恒的委托诉讼代理人王涛，上诉人陕西鲜上鲜公司的委托诉讼代理人訾长雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘伟、杨蕾、王永恒上诉请求：1、撤销（2015）兴民初字第8234号民事判决书第一项、第二项、第四项判决，依法改判陕西鲜上鲜公司向刘伟、杨蕾、王永恒支付房屋租赁费244922元，逾期交付违约金440859.60元，并赔偿原告损失354240元；2、陕西鲜上鲜公司承担本案诉讼费用。事实及理由：一、陕西鲜上鲜公司于2015年1月27日支付的125000元和2015年6月12日支付的100000元，按照合同法的相关原则，上述已付的225000元按照履行顺序，应当优先计算为赔偿损失，而不应当单纯认定为支付的租赁费。本案中，宁夏鲜上鲜文鱼庄餐饮管理有限公司实际上就是陕西鲜上鲜公司为了经营方便，在宁夏成立的公司。2014年11月，刘伟、杨蕾、王永恒看陕西鲜上鲜公司经营不善，为了救活陕西鲜上鲜公司，出于好心才同意和陕西鲜上鲜公司合作经营，以减轻陕西鲜上鲜公司的负担，更好的经营火锅店，双方并不存在解除合同的意愿，实际上也没有解除合同。一审判决确定2014年11月20日为合同解除日是错误的。二、（2015）兴民初字第8234号民事判决书适用法律错误。首先，上述判决按照每月2%的标准计算两个月作为违约金的认定没有法律和事实依据。双方当事人签订的《房屋租赁合同》中约定，陕西鲜上鲜公司逾期交付房屋租金，每逾期一日按照年租金千分之五支付违约金。逾期十五日即视为陕西鲜上鲜公司不履行合同，刘伟、杨蕾、王永恒有权单方中止合同。实际上，该房屋直到2015年8月重新出租。刘伟、杨蕾、王永恒所遭受的租赁费损失远远超过诉讼请求中主张的违约金的数额。本案中不存在减少违约金的情形，一审法院关于违约金的判决没有事实和法律依据。其次，本案中双方当事人基于十年的租赁期约定了四个半月的免租期，而陕西鲜上鲜公司只经营了半年就要单方解除合同，刘伟、杨蕾、王永恒要求陕西鲜上鲜公司赔偿免租期的租金损失是有事实和法律依据的。
陕西鲜上鲜公司辩称，刘伟、杨蕾、王永恒一方的上诉理由不成立，上诉人双方于2014年11月20日经协商达成补充协议，将此前所签订的房屋租赁合同及转让协议解除，该两份协议已无任何法律效力，双方均应以该补充协议为基础，履行自己的义务。因陕西鲜上鲜公司在经营期间产生重大困难，已无法再继续经营，故对该补充协议未能完全履行，应按照该补充协议继续履行完毕，一审法院的判决及刘伟、杨蕾、王永恒一方的上诉均违背了该补充协议的约定，因此应撤销一审判决，驳回刘伟、杨蕾、王永恒的上诉请求。
陕西鲜上鲜公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判陕西鲜上鲜公司向刘伟、杨蕾、王永恒支付剩余款项27.5万元；2、刘伟、杨蕾、王永恒承担上诉费用。事实与理由：双方当事人于2014年4月13日签订房屋租赁合同，刘伟、杨蕾、王永恒将其所有的房屋租赁给陕西鲜上鲜公司，在该房屋同时存在转让费和租金的情况下，陕西鲜上鲜公司接手了该房屋并向刘伟、杨蕾、王永恒支付了部分相关费用，在经过了装修后上诉人开始对外经营。在经营中状况不佳，始终处于亏损状态，后双方友好协商，将原租房及转让两份协议终止，于2014年11月20日达成补充协议，陕西鲜上鲜公司分四次向刘伟、杨蕾、王永恒支付50万元即可，以前合同的不再履行。现陕西鲜上鲜公司已向刘伟、杨蕾、王永恒支付了22.5万元，尚欠27.5万元，因陕西鲜上鲜公司经营困难，尚未支付，目前双方仅存在该一笔债务，陕西鲜上鲜公司只应向刘伟、杨蕾、王永恒支付27.5万元，付款后双方所有债务结清。但原审判决认定事实错误，把双方已解除的转让合同重新恢复，判决上诉人向被上诉人承担107万元的转让费，该事实的认定是错误的。
刘伟、杨蕾、王永恒辩称，双方的补充协议明确约定不按时履行补充协议的，刘伟、杨蕾、王永恒一方有权按照原租赁合同及转让协议的要求陕西鲜上鲜公司承担责任，一审开庭期间，陕西鲜上鲜公司并没有就转让费的问题提出异议，双方的意思表示比较明确，达成的协议不违反法律规定，应当予以遵守，故陕西鲜上鲜公司的上诉不能成立，依法应当驳回。关于转让费的问题，一审中，我方已提交相应证据，证实转让费是陕西鲜上鲜公司在租赁涉案房屋时与前一家租赁方达成的转让费的数额，因为前一家租赁方欠刘伟、杨蕾、王永恒一方租赁费、物业费、暖气费等各项费用，达到150万余元，在此种情况下，150余万元由陕西鲜上鲜公司直接向刘伟、杨蕾、王永恒一方支付，用于冲抵前一家租赁方的欠款，因此转让费是刘伟、杨蕾、王永恒一方的实际损失，一审判决对此认定是没有错误的，陕西鲜上鲜公司的上诉应当驳回。
刘伟、杨蕾、王永恒向一审法院起诉请求：一、被告支付原告房屋租金24.4922万元，逾期支付租金违约金44.08596万元（年租金146.9532×5‰×60天），并赔偿原告损失57.924万元（损失金额以原告基于被告免租装修期租金计算）；二、被告支付原告转让费107万元；三、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告刘伟、杨蕾、王永恒分别是银川市兴庆区共享天地1号楼I段四层1号营业房（986.71平方米）、2号营业房（679.86平方米）、3号营业房（782.65平方米）房屋所有权人。2014年4月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，三原告将位于银川市兴庆区共享天地1号楼Ⅰ段四层营业房（共计2449.22平方米）租赁给被告使用，租赁期限自2014年9月16日至2024年9月15日，房屋租金第一年每月50元/平方米，按季度支付，以后逐年增加，半年一付。2014年4月23日至9月15日为装修期，该期间不计房租。被告如逾一日支付租金，则向原告承担年租金千分之五的违约金，逾期十五日，原告有权终止合同。因涉案房屋原系他人经营的火锅店，为此，被告与原告的委托代理人杨斌于租赁合同签订当日另行签订协议一份，协议约定被告向原告支付原火锅店的转让费157万元，该款分别于2014年4月28日前支付50万元，2014年12月31日前支付20万元，下剩57万元于2016年6月30日前付清。合同签订后，原告将房屋交付被告装修、使用，被告支付转让费50万元。后因被告拖欠租金，2014年11月20日，原、被告另行签订补充协议一份，协议约定，被告支付给原告50万元，分别于2015年1月25日、2月25日、3月25日、4月25日前各支付12.5万元。如被告按约支付该款项，则其拖欠原告的房屋租金、转让费、违约金等费用视为全部履行；若被告未按约支付款项，原告有权按照双方签订的房屋租赁合同及转让费协议的约定向被告追索拖欠的所有费用。同日，原告与宁夏鲜上鲜文鱼庄餐饮管理有限公司签订《合作协议》一份，协议约定原告以涉案房屋的使用权作为出资份额与该公司合作经营餐饮。补充协议签订后，被告先后于2015年1月27日、2015年6月12日分别向原告的代理人杨斌转款12.5万、10万元，原告认可收到该款项。因被告未按约支付下剩款项，原告诉至法院。
一审法院认为，本案的争议焦点问题是原、被告签订的补充协议是否涤除了之前签订的房屋租赁合同及转让协议的效力。补充协议约定，如被告未按约支付款项，则原告有权按照租赁合同及转让协议向被告索要拖欠的所有费用。因被告在履行补充协议时存在违约，故原告有权按照租赁合同及转让协议向被告主张权利。原告于2014年11月20日与案外人宁夏鲜上鲜文鱼庄餐饮管理有限公司签订合作协议，约定将涉案房屋使用权出资，被告对此不持异议，应视为原、被告已协议解除双方签订的租赁合同。原告主张自2014年9月16日至2014年11月20日的租赁费24.4922万元符合合同约定（24.4922万元＜50元/平方米×2449.22平方米÷30天×65天），因被告此后向原告支付租赁费22.5万元，故被告应向原告支付下剩租赁费1.9922万元，超出部分法院不予支持。关于原告主张的违约金问题，原告按照年租金的千分之五主张违约金，显属过高，法院予以调整,酌情以年租金146.9532万元（2449.22平方米×50元/月×12月）为基数按月息2分判令被告向原告承担60天的违约金5.8781万元（146.9532万元×2%×2月），超出部分不予支持。关于原告主张的损失问题，原告称该损失系被告装修期间产生的租金，因双方在租赁合同中约定，装修期间不计房租，故对原告再行要求被告赔偿损失的诉讼请求，不予支持。原、被告在转让协议中明确约定，被告应向原告支付转让费157万元，扣除被告已向原告支付的50万元，被告应向原告支付下剩转让费107万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告陕西鲜上鲜文鱼庄餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告刘伟、杨蕾、王永恒租赁费1.9922万元；二、被告陕西鲜上鲜文鱼庄餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告刘伟、杨蕾、王永恒违约金5.8781万元；三、被告陕西鲜上鲜文鱼庄餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告刘伟、杨蕾、王永恒转让费107万元；四、驳回原告刘伟、杨蕾、王永恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11840元，由原告刘伟、杨蕾、王永恒负担5446元，由被告陕西鲜上鲜文鱼庄餐饮管理有限公司负担6394元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，2014年11月20日，刘伟、杨蕾、王永恒与案外人宁夏鲜上鲜文鱼庄餐饮管理有限公司签订《合作协议》一份，协议约定刘伟、杨蕾、王永恒以涉案房屋的使用权作为出资份额与该公司合作经营餐饮。同日，刘伟、杨蕾、王永恒与陕西鲜上鲜公司签订补充协议一份，约定陕西鲜上鲜公司向刘伟、杨蕾、王永恒支付50万元，分别于2015年1月25日、2月25日、3月25日、4月25日前各支付12.5万元。同时约定如陕西鲜上鲜公司按约支付该款项，则其拖欠刘伟、杨蕾、王永恒的房屋租金、转让费、违约金等费用视为全部履行；若陕西鲜上鲜公司未按约支付款项，刘伟、杨蕾、王永恒有权按照双方签订的房屋租赁合同及转让费协议的约定向原告追索拖欠的所有费用。二审中，双方当事人对上述事实均予以认可。依据以上事实，可以认定刘伟、杨蕾、王永恒与陕西鲜上鲜公司在2014年11月20日在解除了双方之前签订的房屋租赁合同。陕西鲜上鲜公司未按照补充协议约定的时间付款，应当按照上述补充协议约定，向刘伟、杨蕾、王永恒支付房屋租金、转让费、违约金。陕西鲜上鲜公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。因双方当事人在原房屋租赁合同中约定，2014年4月23日至2014年9月15日期间不计房租，原审法院按照原房屋租赁合同约定计算自2014年9月16日至2014年11月20日期间的房屋租金并扣减陕西鲜上鲜公司已付的22.5万元，判由陕西鲜上鲜公司应付刘伟、杨蕾、王永恒房屋租赁费1.9922万元并无不妥。刘伟、杨蕾、王永恒要求陕西鲜上鲜公司支付租赁费244922元，并赔偿损失354240元的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金的计算，根据双方当事人履行合同的情况及刘伟、杨蕾、王永恒作为房屋租赁方的实际损失，原审法院对违约金进行调整并无不当。
综上所述，刘伟、杨蕾、王永恒及陕西鲜上鲜公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24370元，由上诉人刘伟、杨蕾、王永恒负担11840元，上诉人陕西鲜上鲜文鱼庄餐饮管理有限公司负担12530元.
本判决为终审判决。
审 判 长 邢雪梅
审 判 员 张旭霞
代理审判员 张建国
二〇一六年九月九日
书 记 员 陈丽霞
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。