海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼民一终字第19号
上诉人（原审原告）海南诚源房地产开发有限公司。
法定代表人林毅，该公司总经理。
委托代理人陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。
委托代理人王建海，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）李岩。
委托代理人苏艳艳，海南阳光岛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海南环瑞置业有限公司。
法定代表人邹庆军，该公司董事长。
委托代理人佟国庆，海南维特律师事务所律师。
原审第三人海口港集团公司。
法定代表人林毅，该公司总经理。
委托代理人张柳青，该公司法律顾问。
上诉人海南诚源房地产开发有限公司（以下简称诚源公司）与被上诉人李岩、海南环瑞置业有限公司（以下简称环瑞公司）及原审第三人海口港集团公司（以下简称海口港集团）案外人执行异议之诉纠纷上诉一案，诚源公司不服海口海事法院（以下简称原审法院）（2014）琼海法执诉字第3号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院于2015年2月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人诚源公司的委托代理人陈垂瑜、王建海，被上诉人李岩及委托代理人苏艳艳，被上诉人环瑞公司的委托代理人佟国庆，原审第三人海口港集团的委托代理人张柳青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于海口市滨海大道以北秀英港的中央商城一期及扩建工程由环瑞公司出资和海口港集团出地，于2002年10月联合开发建设。2009年9月14日，李岩与环瑞公司签订《商品房买卖合同》（编号：hk-2009-5c），约定李岩以每平方米2325.88元的价格购买环瑞公司位于海口市滨海大道秀英港的中央商城第五整层总计建筑面积为3654.54平方米的商品房，总购房款为850万元，一次性付款方式支付房款。同日，李岩与环瑞公司签订了《关于〈商品房买卖合同〉的特别协议》，约定李岩借给环瑞公司850万元，借款期限6个月，前者从本金中扣出100万元先期支付利息，并约定后者以其在海口市滨海大道秀英港的中央商城第五层计面积3654.54平方米的铺面为上述债务提供担保，并相应签订了《商品房买卖合同》。2009年9月16日，李岩通过案外人霍双向环瑞公司转账支付730万元。同日，环瑞公司分别出具编号为0226494和编号为0226493的资金往来专用凭证各一份，分别载明收到李岩往来款830万元和20万元。此后，双方订立一份签约日期标为2009年9月18日的《协议书》，双方约定，自本协议生效之日起解除2009年9月14日签订的前述《关于﹤商品房买卖合同﹥的特别协议》，并追认2009年9月16日李岩支付的850万元是2009年9月14日签订的《商品房买卖合同》中所约定的购房款，且李岩并未逾期付款。双方的上述所有追认及于2009年9月14日，即《商品房买卖合同》于2009年9月14日生效。双方还确认2009年9月16日是《商品房买卖合同》中所涉及商品房的交付日期，李岩认可环瑞公司于当日交房；李岩自2009年9月17日起将《商品房买卖合同》中所涉商品房租赁给环瑞公司使用，租期五年，自2009年9月17日起至2014年9月16日止等内容。
2009年11月11日，诚源公司作为乙方与作为甲方的环瑞公司和海口港集团签订《商品房买卖合同》（编号：hk-2009-156），约定：环瑞公司和海口港集团将中央商城一期5层122间共3654.5平方米的铺面（包括本案涉及的84间铺面）以2500元／m2的售价出售给诚源公司。对于购房款的支付方式与期限，合同约定：“付款方式双方另行约定。甲方无条件同意，无论乙方的支付购房款进度如何，均不影响商品房买受人地位。无论乙方支付购房款进度如何，甲方均不得以乙方付款不足为由要求解除本协议或主张本协议无效。”同年11月14日，海口港集团分别将诚源公司所购的商铺向海口市房产管理部门办理了商品房合同备案登记手续，但诚源公司实际未付购房款。之后，三方并未就上述房产签订其他买卖合同，直至2010年10月20日诚源公司与环瑞公司签订《商品房买卖合同》，双方在此合同中明确环瑞公司将其享有所有权的5158.24平方米房产出售给诚源公司，约定房产价格为一楼9500元／m2、五楼2500元／m2，总价为3246.914万元；诚源公司应按环瑞公司发出的付款指令，将购房款在规定的时间汇入环瑞公司指定的第三方海口港集团账户等内容。合同签订后，诚源公司依据环瑞公司于2010年11月1日出具的《付款指令》，分别于2010年11月2日、4日和10日，通过转账方式，分三次共从中国银行向海口港集团开立在中国工商银行秀英支行的22×××51账号内汇入3246.914万元，转账支票存根联的用途一栏备注均为“购房款”。环瑞公司收讫款项后于同年11月10日向诚源公司出具了《收据》。
2012年3月31日，李岩因环瑞公司未全面履行双方签订的合同，向海南仲裁委员会提出仲裁申请，该委于2013年5月22日作出（2012）海仲字第13号裁决书，之后又作出（2012）海仲字第13号补充裁决书和13-1号补正裁决书对上述（2012）海仲字第13号裁决书进行补充、补正。后因环瑞公司未履行生效裁决所确定的义务，李岩遂向原审法院申请强制执行。在原审法院执行过程中，诚源公司就申请执行人李岩与被执行人环瑞公司商品房买卖合同一案中的标的物主张所有权，于2013年12月5日向原审法院提出执行异议，环瑞公司也向海口市中级人民法院申请撤销（2012）海仲字第13号裁决。2014年3月16日，海口市中级人民法院作出（2014）海中法仲字第7号民事裁定书，驳回了环瑞公司的申请。同年6月11日，原审法院针对诚源公司提出的执行异议作出（2014）琼法执异字第3号执行裁定书，驳回诚源公司的异议。诚源公司不服该执行裁定，遂成讼。
另查，环瑞公司与海口港集团曾于2008年10月8日就中央商城的房产签订分割合同及多份分割补充协议，就产权分割的对象、比例、铺面区位，以及分割后的相关事务处理、公共设施使用、分配房产的交付标准、配套设施完成时间、争议解决及其他事项进行约定。之后至2011年11月中央商城具备办理房产证大证分割条件前，双方还签订了两份分割补充协议，对分得房产价值、房产分割面积及房产证分证办理事宜等进行细化和补充约定。
诚源公司诉讼请求：一、确认海口市滨海大道秀英港的中央商城第五层a5001、a5002、a5003、a5005、a5006、a5007、a5008、a5009、a5010、a5011、a5012、a5013、a5015、a5017、a5018、a5019、a5020、a5021、a5022、a5023、a5025、a5026、a5027、b5027、b5028、b5029、b5030、b5031、b5032、b5035、b5036、b5037、b5037a、b5038、b5039、b5050、b5051、b5052a、b5052b、c5053a、c5053b、c5055a、c5055b、c5056a、c5056b、e5075a、e5075b、h5089、h5090、h5091、h5092、、h5093、h5095、h5096、h5097、h5098、h5099、h5100、h5101、k5100、k5101、k5102、k5103、k5105、k5106、k5107、k5108、k5109、k5110、k5111、k5112、k5112b、y5261、y5262、y5263、y5265、y5266、y5267、y5268、y5269、y5270、y5271、y5272、y5273房产归诚源公司所有；二、停止对上述第一项房产的执行；三、本案的诉讼费用由李岩和环瑞公司承担。
李岩答辩称：诚源公司提起执行异议之诉的理由不成立，理由是：一、该84间铺面不在海口港集团分得的铺面之内。二、2009年11月11日和2010年10月20日环瑞公司及海口港集团共同或分别与诚源公司签订的两份《商品房买卖合同》及其附件均是无效的，由此派生的《商品房买卖合同备案表》也是无效的。三、2009年11月11和2010年10月20日环瑞公司及海口港集团共同或分别与诚源公司签订的两份《商品房买卖合同》所涉及的铺面主要是李岩购买，且已交付，李岩拥有所购铺面使用权，并将铺面返租给环瑞公司出租经营，收取租金。房产证至今尚未办理是环瑞公司违约所致，李岩并无过错。四、本案不属于我国《民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议之诉的范围。综上，由于环瑞公司先将涉案房产出售给李岩，后又出售给诚源公司，导致诚源公司无法实现合同目的，对于环瑞公司的一房两卖的行为，诚源公司可依法向环瑞公司主张权利，而无权向李岩提出任何要求，故请求法院依法驳回诚源公司的诉讼请求。
环瑞公司答辩称：2009年11月11日，环瑞公司及海口港集团共同与诚源公司签订编号为hk－2009－156的《商品房买卖合同》，2010年10月20日，环瑞公司再次与诚源公司签订《商品房买卖合同》。此两份合同签订后，对于合同的履行情况与诚源公司陈述的意见一致，环瑞公司认可诚源公司主张的事实。既然涉案的84间铺面已经出售给诚源公司，权益应归诚源公司享有，原审法院应停止对上述房屋的执行。
海口港集团陈述称：首先，海口港集团同意诚源公司及环瑞公司的意见。其次，海口港集团与环瑞公司及诚源公司签订三方协议，约定分割完毕再确定交付、付款义务。第三，2009年10月份，海口港集团与环瑞公司将房产进行分割，后诚源公司与环瑞公司再次签订《商品房买卖合同》，将房产出售给诚源公司。前后两份合同均是当事人真实意思表示，合同合法有效，并办理了预售登记，诚源公司支付了全部购房款，诚源公司的权益应受到法律保护。
原审法院认为，本案为案外人异议之诉。根据我国《民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出书面异议的，应当先向执行法院提出。法院经审查，认为理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，分为两种情况寻求救济：一种是对与原判决、裁定无关的争议，可以向法院提起诉讼；另一种是认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理。前者属于案外人异议之诉，其目的在于通过诉讼排除对执行标的物的强制执行，赋予案外人实体上的救济途径；后者属于只能通过审判监督程序予以救济的规定。该条文中的“认为原判决、裁定错误”不包括案外人认为仲裁裁决及其他生效法律文书错误的情形。本案中，诚源公司不是（2012）海仲字第13号仲裁案件的当事人，该裁决结果对其不具约束力。诚源公司作为执行案件的案外人，认为仲裁裁决错误，法院执行该仲裁裁决将损害其实体权利，显然应当根据该条文的第一种情况赋予其救济权利和途径，即准许其向执行法院提出执行异议，并在其执行异议被驳回后提起案外人异议之诉。
关于诚源公司是否享有涉案房产的所有权的问题。从本案查明的事实来看，涉案中央商城是以海口港集团出地、环瑞公司出资的合作模式合作开发建设，以海口港集团的名义开发报建的，主要由环瑞公司对外销售。在2008年10月至2011年11月中央商城具备办理房产证大证分割条件之前，合作双方虽就中央商城的房产签订过分割（补充）协议，但这些分割协议是对双方权利义务的约定。由于中央商城尚未办理房产证大证分割，环瑞公司和海口港集团作为共同开发商均可对外签订卖房合同销售中央商城房产。诚源公司于2009年11月11日与环瑞公司、海口港集团签订的《商品房买卖合同》以及于2010年10月20日再次与环瑞公司签订的《商品房买卖合同》对合同双方的权利义务进行了约定，诚源公司亦按照后一份合同的约定支付了全部购房款，且前后两份合同内容关联，意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，应认定上述两份合同合法有效。但是，诚源公司支付了购房款后，环瑞公司始终未履行交房义务，事实上，环瑞公司已无将涉案房产交付给诚源公司的可能。由于环瑞公司与李岩签订的《协议书》（落款时间为“2009年9月18日”）已将包括涉案房产在内的房产出售给李岩，并由李岩将这些房产返租给了环瑞公司，环瑞公司也收取了李岩的购房款。因此，无论该《协议书》签订的时间是2009年9月18日抑或2011年12月2日，均是当事人的真实意思表示，亦未违反法律的强制性规定，应认定该协议合法有效。环瑞公司的返租行为应视为环瑞公司已履行法律上的交付义务。由此可以认定，涉案房产虽未登记在李岩名下，但李岩已实际行使涉案房产的收益。诚源公司始终并未实际取得对涉案房产的占有、使用、收益等实体权益。合同备案登记属于行政管理的范畴，与我国《物权法》中的不动产预告登记制度存在本质区别，不具有物权变动效力。诚源公司虽然已支付全部购房款，已办理合同备案手续，但其与环瑞公司之间依然属于普通债权债务关系。法院对涉案房产予以强制执行，既不会导致诚源公司对环瑞公司合同债权的丧失，也不必然对诚源公司的实体权益造成损害。综上，诚源公司对涉案房产不享有所有权，也没有其他可以阻止涉案房产转让、交付的实体权利，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回海南诚源房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费48160.80元，由海南诚源房地产开发有限公司负担。
上诉人诚源公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判确认争议的中央商城第五层84间铺面归上诉人所有；3、改判停止对上述房产的执行；4、本案诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1、上诉人对争议房产享有的权利具有对抗包括李岩在内的第三方的效力。上诉人与环瑞公司、海口港集团签订合同后，即在海口市房管部门办理了备案登记手续，有公示效力。《物权法》关于预告登记的规定并不否定备案登记的效力，上诉人的权利可以对抗第三人。2、李岩对争议房产享有的权利不能对抗上诉人。环瑞公司多次称其与李岩是借贷关系，且李岩没有支付任何购房款。即使李岩付清了全部购房款，其也只是享有对环瑞公司的普通债权，不能对抗上诉人。3、环瑞公司与李岩存在恶意串通，损坏上诉人合法权益的行为。环瑞公司与李岩签订《商品房买卖合同》时，环瑞公司与海口港集团并没有对中央商城房产进行分割，且预售许可证登记在海口港集团名下，环瑞公司无权销售房产。环瑞公司与李岩签订《代租协议》时，争议房产不符合交付条件。2011年12月2日环瑞公司与李岩签订《协议书》将双方关系由借贷转变为房产买卖时，双方将《协议书》签订的时间倒签为2009年9月18日。而在2011年12月时，争议房产已经为上诉人所购买且已经备案登记。该倒签行为显然是为了将李岩购房时间提前，从而达到损害上诉人对争议房产享受有的优先权的目的。
被上诉人李岩答辩称：1、诚源公司的商品房买卖合同备案登记行为不具有对抗第三人的法律效力。2、争议的84间铺面环瑞公司早已交付给李岩占有、使用、收益，李岩对争议房产的物权足以对抗第三人。3、诚源公司、环瑞公司和海口港集团于2009年11月11日签订的《商品房买卖合同》出卖方主体不合格，海口港集团无权作为出卖方出卖环瑞公司的房产，《商品房买卖合同》系无效合同。该合同及2010年10月20日诚源公司与环瑞公司签订的《商品房买卖合同》是以上三方为了侵吞李岩的涉案房产，恶意串通而签订的无效合同。海口港集团是诚源公司的股东之一，诚源公司对其所购买的房产是环瑞公司分得，并且已经出售给李岩这一事实是明知的。且至今没有证据证明诚源公司向环瑞公司支付了购房款。2009年11月11日三方签订《商品房买卖合同》，没有约定房款就办理合同备案登记不合理。仅靠环瑞公司的付款指令就由上诉人诚源公司将购房款支付给了其股东海口港集团。环瑞公司和海口港集团是关联公司。在没有证据证明环瑞公司欠海口港集团钱的前提下，李岩有理由怀疑诚源公司付款的真实性。
被上诉人环瑞公司未提交书面答辩状，其在庭审中辩称：环瑞公司和诚源公司之间的两份《商品房买卖合同》合法有效。环瑞公司和李岩之间的买卖合同不是真实意思表示。因此，环瑞公司与李岩之间的买卖合同无效。
原审第三人海口港集团陈述称：其认可上诉人的上诉意见。
二审期间，各方当事人均没有提交新的证据，对原审法院查明事实部分也均无异议，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点是上诉人诚源公司对其所主张的涉案争议的中央商城第五层84间铺面房产，是否拥有物权权利或者已经取得占有、使用、收益等实体权益，以阻止原审法院将上述争议房产强制执行给被上诉人李岩。结合其一、二审的诉讼请求，并根据已经查明的事实，争议实际涉及两个问题：一、上诉人诚源公司对争议房产的《商品房买卖合同》备案登记是否具有物权效力；二、关于李岩与环瑞公司之间是借贷关系还是房屋买卖关系，以及争议的房产存在一房二卖的情况下，诚源公司与李岩谁享有优先权。
关于上诉人诚源公司对争议房产的《商品房买卖合同》备案登记是否具有物权效力的问题。
诚源公司上诉称，其对争议房产享有的权利具有对抗包括李岩在内的第三方的效力。2009年11月，其与环瑞公司、海口港集团签订《商品房买卖合同》购买中央商城第五层3654.5平方米铺面，之后在海口市房产管理局办理商品房合同备案登记，有公示效力。《物权法》关于预告登记的规定并不否定备案登记的效力，上诉人的权利可以对抗第三人。但经本院审理认为，合同备案登记属于行政管理的范畴，与我国《物权法》中的不动产预告登记制度存在本质区别，不具有物权变动效力。上诉人诚源公司虽然已支付全部购房款，已办理合同备案手续，但并未实际取得对争议房产的物权，也没有取得占有、使用、收益等实体权益。其与环瑞公司之间依然属于普通债权债务关系。法院对涉案房产予以强制执行，既不会导致诚源公司对环瑞公司合同债权的丧失，也不必然对诚源公司的实体权益造成损害。
二、关于李岩与环瑞公司之间是借贷关系还是房屋买卖关系，以及争议房产存在一房二卖的情况下，诚源公司与李岩谁享有优先权的问题。
上诉人诚源公司称李岩与环瑞公司之间是借贷关系。但根据本案证据，2009年9月14日，李岩（买受方）与环瑞公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》，约定李岩购买中央商城第五层3654.54平方米铺面（包括争议的第五层84间铺面），价款为850万。同日，李岩与环瑞公司签订《关于﹤商品房买卖合同﹥的特别协议》，约定李岩借给环瑞公司850万，先扣利息100万，以第五层3654.54平方米铺面担保。2009年9月18日，李岩与环瑞公司签订协议，解除《关于﹤商品房买卖合同﹥的特别协议》，追认850万为购房款，确认2009年9月16日为交房日期。2009年9月17日起将房租给环瑞公司使用，租期五年。在没有证据证明出卖方系受胁迫改变初衷而与李岩将借贷关系改为商品房买卖关系的情况下，应认定该转变系环瑞公司与李岩的真实意思表示，双方虽曾经达成过关于借贷的合意，但最终有证据证明双方回到了商品房买卖关系的合意。环瑞公司已将包括争议房产在内的房产出售给李岩，并由李岩将这些房产返租给了环瑞公司，环瑞公司也收取了李岩的购房款。因此，无论该购房《协议书》签订的时间是2009年9月18日抑或2011年12月2日，均是当事人的真实意思表示，亦未违反法律的强制性规定，应认定该协议合法有效，李岩与环瑞公司之间属于房屋买卖关系。诚源公司、李岩购买本案争议房产时均没有进行物权登记。而环瑞公司的返租行为，应视为环瑞公司已履行法律上的交付义务。由此可以认定，本案争议房产当时虽未登记在李岩名下，但李岩已实际行使争议房产收益的权利。如前所述，诚源公司的合同备案登记不具有物权变动效力，诚源公司也没有取得争议房产的占有、使用、收益等实体权益。李岩因此对争议房产享有优先权。
综上所述，上诉人诚源公司对争议房产不享有所有权，也没有其他可以阻止争议房产转让、交付的实体权利。其上诉请求与理由均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费48160.80元，由海南诚源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王庆伟
代理审判员 唐赐伟
代理审判员 郑唐德
二〇一五年五月四日
书 记 员 王宇婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……