辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）抚中审民终再字第00051号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：赵芯，男，1973年2月23日出生，汉族，住清原满族自治县，个体工商户。
委托代理人：翟文斌，辽宁数典律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张继悦，男，1978年7月16日出生，汉族，住清原满族自治县，个体工商户。
委托代理人：马立宝，辽宁启运律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：清原满族自治县文化广电体育局，住所地清原满族自治县清原镇浑河南路。
法定代表人：裴立新，该局局长。
委托代理人：李晓海，辽宁宝石律师事务所律师。
委托代理人：魏国萍，该局办公室主任。
申请再审人赵芯因与被申请人张继悦、清原满族自治县文化广电体育局（以下简称县文体局）业主共有权纠纷一案，不服本院（2012）抚中民一终字第00354号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2014年7月28日作出（2013）辽审四民申字第01072号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2014年10月10日公开开庭审理了本案。申请再审人赵芯及委托代理人翟文斌，被申请人张继悦及委托代理人马立宝，被申请人县文体局委托代理人李晓海、魏国萍到庭参加诉讼。
赵芯诉称，2007年10月，县文体局将原少年宫的1-4楼654.97㎡卖给张继悦。张继悦在没有办理过户手续的情况下，没有与其他业主商量，没有经过国家专门机关批准，擅自将少年宫内共用的楼道和消防通道私改成门市房占为己有，将原承重墙拆掉，改成门市房大门。2008年7月，我从谭业平处购买了原文化馆二楼舞厅（谭业平1999年6月购买的房产面积213.07㎡）。后将其改为台球厅。张继悦将共用楼道和消防通道私改成门市房违反了《物权法》第七十条、第八十三条，最高院关于审理建筑物区分所有权案件的相关司法解释的规定，其行为侵犯了我的合法权益，使我的生意受到很大影响，造成重大经济损失。县文体局擅自处分公用的通道和楼道从而使其改变了使用功能，并进行经营性活动。应承担排除妨害，恢复原状，确认处分行为无效及赔偿经济损失的责任。请求人民法院：责令张继悦、县文体局停止侵害、排除妨害、恢复原状；张继悦、县文体局赔偿因侵权给赵芯造成的经济损失10万元；确认张继悦、县文体局处分少年宫内共用楼道的行为无效；诉讼费由二者承担。
张继悦辩称，2007年8月24日，县文体局委托市拍卖行对原少年宫进行拍卖。拍卖建筑面积1622.97㎡，其中968平方米没办房产证，拍卖保留价351.6万元。2007年9月1日，我参加了竞买并以351.6万元竞拍成交。2008年1月30日办理了房屋产权证照。而赵芯是2008年7月8日购买了原少年宫二楼213.07平方米。赵芯诉我侵权，事实不成立，我买的是县文体局的房屋，过户时间是2008年1月30日，县文体局平移一楼间壁墙时间是2007年9月，在平移间壁墙时，赵芯还没购买此房，如何对赵芯构成侵权赵芯是明知房屋现状而购买的，现赵芯诉请恢复原状，不应得到法律上的保护和支持。我买房面积为1622.97㎡，但2009年6月经县城建局房产管理处现场实测面积为1575㎡，实测少47㎡，而赵芯实际面积比房照多47㎡，赵芯购买不含楼道面积，是借我的楼道行走，而不是共用的通道，那是我的私有面积。既然不是公用通道，就不存在排除妨碍的问题，我不存在侵权，更不存在恢复原状的问题。赵芯是认同当时的现状买的，我从未阻止其通行，也未设置任何障碍。赵芯要求赔偿经济损失十万元无事实依据，原因是二楼台球厅业主是郑梵，执照有效期从2004年2月17日至2012年2月16日。里面从未体现赵芯经营的字样，其无权请求赔偿经济损失。请求法院驳回赵芯的诉讼请求。
县文体局辩称，县文化馆、少年宫原系我们管理的国有资产，按照2005年6月19日第12次县长办公会议决定，文化馆、少年宫资产处置按法律程序进行。2007年经县国有资产管理办公室批准，委托抚顺市拍卖行有限公司以公开竞价的方式进行公开拍卖。2007年9月1日张继悦竞拍成交，并于2008年1月依法进行了产权登记。2008年7月赵芯从谭业平处购买了二层一部分。现赵芯诉至法院，我方认为：一、我方经县国有资产管理办公室依法处理国有资产合法有效，赵芯无权提出异议。二、我方不存在任何侵权行为，赵芯购买谭业平的房屋是在我方处置国有资产后11个月，张继悦装修移墙早已完毕，赵芯购买前已是对该房现状的认可。三、依县房产管理处的情况说明，赵芯购买不含公用面积。又根据防火规范要求现通道符合防火要求。又依清原广厦建筑设计有限责任公司的《关于原文化宫一层结构有关问题的说明》，证明对应东门的室内走廊隔墙原设计没有，可以根据使用需要拆改。
2010年7月27日，清原满族自治县人民法院作出（2010）清民一初字第23号民事判决书，该判决书认定以下事实：清原镇居民谭业平于1999年6月购买了清原满族自治县文化馆位于清原满族自治县少年宫二楼的舞厅。2004年2月17日，郑梵利用该房产注册成立清原镇大郑台球厅，营业有效期至2012年2月16日止。清原满族自治县少年宫系县文体局（原清原满族自治县文化体育局）管理的国有资产，并按照2005年6月19日县长办公会议决定按法律程序对其予以公开拍卖。2007年，经相关部门批准，县文体局委托抚顺市拍卖有限公司于2007年9月1日以公开竞价方式进行公开拍卖。拍卖标的1622.97㎡。当日，张继悦参加了竞买，并以351.6万元竞拍成交。2007年10月，有县文体局的工作人员在场，由冷岩装修公司施工，将原一楼5米宽的共用楼梯通道间距改为1.5米。2008年1月30日，张继悦到相关部门办理了上述房屋产权证照。2008年7月8日，赵芯购买了谭业平所有的、面积为213.07㎡，位于张继悦的房产二楼北侧的房产。此后不久，双方因通道问题发生纠纷。为此，县房产管理部门对双方实际面积进行了实地测量和查阅相关档案查明：赵芯购买的房产面积为213.07㎡，但不含共用楼梯间面积。而张继悦购买的原少年宫总面积为1548.93㎡，包含了全部的公共楼梯间面积。2009年11月，张继悦将原来一楼通道出口处的铝合金门改成防盗门。现赵芯诉至本院，要求判令张继悦停止侵害，排除妨害，恢复原状；赔偿因侵权造成的经济损失；确认县文体局处分原少年宫内共有楼道和通道行为无效。
原审法院认为：赵芯通过买卖行为、张继悦经竞拍方式取得的房产所有权是合法有效的，依法应予保护。但县文体局于2007年在依法对其管理的国有资产即原少年宫予以出售时，应充分考虑原舞厅业主及欲购业主的合法权利，对双方共用的楼道应依建设部《城市异产毗连房屋管理规定》，结合该建筑用途、结构等因素予以合理分摊公用面积，并承担相应义务。故县文体局处置一楼双方共有通道部分给张继悦一方的行为，侵犯了赵芯一方的合法共有权，应是无效的。对此，张继悦应排除妨害，按原设计恢复公用通道。关于张继悦主张赵芯从他人手中购买该房产时，现有通道状态虽已成既定事实，建组结构的变更部分经相关行政主管部门认定，该变更楼内结构的行为对建筑物质量不存在影响，亦符合消防通道标准，且是在物权法实施之前的辩解理由，本院不应支持。原因是其变更虽然无损于建筑结构、质量及安全、消防等，但其不能据此侵犯共有人合法权益，故其辩解本院不予支持。双方应按原设计对一楼公用通道依法律法规的规定享有共有权。关于赵芯主张赔偿经济损失的诉求，因其并非台球厅的营业业主，亦未提供证据证明损失数额等，故对此主张本院无法支持。现按照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第一款（七）项、第八十条、第九十五条、第九十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款（一）项、第七条、第十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、县文体局处分共有通道的行为为无效。二、张继悦于判决生效后30日内排除妨碍，按原设计恢复与赵芯共有的一楼共用通道。三、驳回赵芯的其他诉讼请求。
张继悦不服提出上诉，请求二审法院撤销原判依法改判。理由同一审。
赵芯及县文体局的答辩意见同一审。
2011年6月24日，抚顺市中级人民法院作出（2010）抚中民一终字第00634号民事裁定，该裁定认为一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（三）项之规定，裁定撤销清原满族自治县人民法院（2010）清民一初字第23号民事判决；发回清原满族自治县人民法院重审。
重审时，赵芯、张继悦、县文体局的诉辩意见同一审。
2012年4月15日，清原满族自治县人民法院作出（2011）清民一初字第924号民事判决，该判决查明，清原满族自治县少年宫系县文体局管理的国有资产，始建于1993年。县文体局根据2005年6月19日县长办公会议决定按法律程序对其予以公开拍卖。2007年，经有关部门批准，县文体局委托抚顺市拍卖行有限责任公司于2007年9月1日以公开竞价方式进行公开拍卖，拍卖标的1622.97㎡。当日，张继悦参加了竞买，并以351.6万元竞拍成交。2007年10月，有县文体局工作人员在场，由冷岩装修公司施工，对一楼结构进行了装修改造，将一楼通道及大门往北平移至原童装门市（该童装门市由张继悦通过拍卖购得）。2008年1月30日，张继悦到相关部门办理了上述房屋的产权证照。谭业平于1999年6月购买了县文化馆位于少年宫二楼北侧的舞厅（面积213.07㎡）。2004年2月17日，郑梵利用该房产注册成立清原镇大郑台球厅，营业有效期限至2012年2月16日。2008年7月，谭业平将该房产出售给赵芯，并变更了产权登记。赵芯购买的该房产面积仍为213.07㎡。赵芯、张继悦因通道问题发生纠纷，县房产管理部门对双方实际面积进行了实地测量和查阅档案查明：赵芯购买的房产面积为213.07㎡，但不含共用楼梯间面积。而张继悦通过拍卖购得的房产，包含了全部共用楼梯间面积。相关行政主管部门经调查核实认为：张继悦购买的原少年宫建筑是框架结构。所扒改的楼梯间墙不是承重墙，不影响建筑工程质量，也符合相关防火规范。清原广厦建筑设计有限责任公司出具说明，主楼一层（圆形部分）除框架柱、框架梁、楼梯及其两侧240墙、外维护墙不能拆改外，其余部位可根据使用需要重新分隔。对应东门的室内走廊隔墙原设计没有，是文化局使用过程中后砌的，可以根据使用需要拆改。需要说明的是，自文化宫建成以后，对一楼的布局已经是第三次扒改。2009年11月，张继悦将原来一楼通道出口的铝合金门改成了防盗门。
原审法院认为：赵芯通过买卖行为、张继悦通过竞拍方式取得房产所有权均是合法有效的，依法应予保护。张继悦及县文体局对一楼通道及大门的拆改，因有相关证据证明，张继悦为一楼门市的合理布局，将处在其所有权面积内的通道及大门往北平移至与他人门市房相邻，且该通道及大门的宽度与往北平移前基本一致。赵芯于2008年7月从谭业平手中购得原少年宫二楼北侧的房产时，该一楼通道改造往北平移已成既定事实，赵芯多次到有关部门反映情况，相关行政部门未予处理。故该拆改行为并无不妥。赵芯购买房产后，未投入经营，且又不是台球厅的经营业主，亦未提供相应证据证明其经济损失的数额。赵芯要求排除妨碍，恢复原状，赔偿经济损失10万元的诉讼请求，因无事实依据及相关法律规定，本院不予支持。赵芯要求确认县文体局处分共用楼道的行为无效，因县文体局处分共用楼道的行为，是在赵芯2008年7月购买二楼舞厅之前，张继悦改造往北平移后的一楼通道没有造成赵芯丧失通行权。故县文体局处分共用楼道的行为不构成直接侵权。依据《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、改造往北平移后的一楼通道由原、被告双方共同使用。二、驳回赵芯的其他诉讼请求。
宣判后，赵芯不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其上诉理由是：1、1999年6月，谭业平购买清原县少年宫二楼舞厅并办理产权登记，登记的建筑面积为213.07㎡。2007年9月县文体局通过拍卖将剩余房屋1-7层出售给张继悦，总面积1622.97㎡。2007年10月张继悦将门厅（共用的通道）与其一楼门市房之间的承重墙拆除向外移3.5米，并将门厅大门向北拆改，圈占40㎡，影响其通行和使用，要求其停止侵害、恢复原状。2、原审法院适用法律错误，赵芯作为业主，对楼梯、通道享有共有权，县文体局将共有部分拍卖给张继悦损害了赵芯的合法权益，因此应认定县文体局处分共有面积的行为无效。
张继悦同意原审判决并辩称：1、赵芯购买房屋时，一楼墙体已平移完毕，说明其认可房屋现状。2、赵芯主张不享有物权即无法上、下楼错误，其目前可以自由上、下楼。3、县文体局作为建筑物的初始权利人，在出售给谭业平舞厅之后，有权将剩余面积出售给张继悦，因此其处分行为应当有效。赵芯未购买共有面积，未支付合理对价，且经勘查，赵芯购买的仅是二楼实际使用面积。
县文体局同意原审判决并辩称：1、清原满族自治县文化馆、少年宫原系县文体局管理的国有资产，不同于一般的商品房，县文体局所出卖的房产是独立于赵芯所购得的房产以外的属于县文体局管理的房产。县文体局在出售上述房产时依法报经管理部门批准，出售面积以房屋产权登记证为依据，按国有资产出售的规定进行评估、拍卖，因此是合法有效的行为。2、赵芯2008年7月从谭业平处购买的原二楼舞厅，产权登记面积为213.07㎡，不含公用面积，而县文体局2007年出卖给张继悦的房屋，登记面积中包含楼梯间的面积，赵芯与张继悦分别依法享有各自所购买的登记面积内房屋的所有权，由于两者相邻，原审法院适用相邻关系的法律调整正确，应予维持。
2012年8月13日，抚顺市中级人民法院作出（2012）抚中民一终字第00354号民事判决书，该判决书认定一审查明的事实属实。
该二审判决认为，依法成立的合同受法律保护。赵芯、张继悦均通过合法程序取得房屋所有权，应认定合法有效。1999年清原县文化馆与谭业平签订房地产买卖契约，约定将文化综合楼2楼舞厅卖给谭业平，房屋建筑面积213.07㎡，赵芯2008年从谭业平处购买此房产；县文体局于2007年通过评估、拍卖等程序，将整栋楼房的剩余面积（除2楼舞厅外）拍卖给买受人张继悦，张继悦交付了相应价款并办理了相应的过户手续，因此张继悦的房屋面积中包含了双方争议的楼梯通道。现赵芯主张其对1-2楼楼梯通道享有所有权，无法律依据，本院不予支持。同时虽然一楼北侧通往二楼的楼梯通道面积包含在张继悦的房屋面积内，但该楼梯通道是通往二楼的必经之路，是历史遗留下来的，应保证赵芯通行的权利。关于赵芯提出张继悦擅自拆改一楼大厅和通道，圈占40㎡面积，影响其通行和使用，因赵芯从谭业平处购买此房屋时，一楼已经改造完毕，赵芯系明知房屋现状的情况下，自愿购买此房屋，故其主张恢复原状，本院难以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
赵芯不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，其申请再审称：文体局在处分涉案房屋时，对房屋的专有面积和共有面积没有释明，并且将其中的楼梯和通道出售给张继悦一人，违反了相关法律规定，存在明显过错。张继悦擅自拆除一楼通道墙壁，圈占共用通道面积的行为构成侵权。赵芯对共用通道依法享有共有权，原审判定为通行权，是错误的。并且，本案原审法官因涉嫌受贿已被追究刑事责任，依法本案也应重新审理。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十三项的规定申请再审。
张继悦的答辩意见同初次一审时的答辩意见。
县文体局的答辩意见同初次一审时的答辩意见。
2014年7月28日，辽宁省高级人民法院作出（2013）辽审四民申字第01072号民事裁定书，该裁定认为，本案一审审判人员已因涉嫌在审理该案件时存在枉法裁判及受贿行为而被检察机关采取刑事强制措施，因此，赵芯的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十三项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条之规定，裁定如下：一、指令辽宁省抚顺市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。
本案再审过程中，申请再审人赵芯称，第一，本案的基本事实清楚。在诉讼过程中经清原房产管理处测量认定，赵芯的建筑面积中不含门厅、楼梯面积，与张继悦毗连房屋中有两条楼梯，其中一条是专门通往赵芯二楼歌舞厅的，该楼梯也被确认给张继悦。第二，原审法院立案案由错误，本案的正确案由应为建筑物区分所有权纠纷，原审法院将本案纠纷比照相邻关系纠纷是错误的。第三，原审判决认定事实错误，有关部门出具说明材料是不负责任的，根据涉案楼房的图纸可以证明墙壁是设计时就有的；根据《物权法》第七十二条的规定，谭业平是建筑物的区分所有权人，对涉案建筑共有部分享有共有权，其转让房屋时其共有权利也让渡给了赵芯。第四，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律问题的解释》第三条的规定，赵芯对一楼通道享有共有权。第五，原审适用法律错误，该案不应适用《物权法》第八十四条，第八十七条的规定。综上，请求人民法院撤销原审判决；责令张继悦按原建筑设计恢复一楼通道（门厅）原状；依法确认县文体局将涉案建筑中的属于申请人的共有通道、楼梯面积出售给张继悦的行为无效；依法确认赵芯对涉案建筑中的属于区分建筑物所有权人共有的通道面积享有物权；由张继悦承担诉讼费用。
张继悦辩称，一、二审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确。物权的取得方式有原始取得和继受取得，赵芯、张继悦均是继受取得，赵芯的面积只是213.07㎡，不包括其他物权。张继悦在二楼有仓房一处，赵芯将门换成防盗门侵害了张继悦通行的权利。《城市异产毗连房屋管理规定》已在2011年1月26日废除，双方当事人的楼房不是异产毗连而是相邻。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年10月1日起施行，《物权法》2007年10月1日开始施行，并不适用于本案。赵芯提起行政诉讼要求撤销张继悦的产权证被省法院（2013）辽行监字第240号驳回申请再审通知书驳回。请求人民法院维持抚顺市中级人民法院的判决。
县文体局答辩称，1、清原满族自治县文化馆、少年宫原系县文体局管理的国有资产，不同于一般的商品房，县文体局所出卖的房产是独立于赵芯所购得的房产以外的属于县文体局管理的房产。县文体局在出售上述房产时依法报经管理部门批准，出售面积以房屋产权登记证为依据，按国有资产出售的规定进行评估、拍卖，因此是合法有效的行为。2、赵芯2008年7月从谭业平处购买的原二楼舞厅，产权登记面积为213.07㎡，不含公用面积，而县文体局2007年出卖给张继悦的房屋，登记面积中包含楼梯间的面积，赵芯与张继悦分别依法享有各自所购买的登记面积内房屋的所有权，由于两者相邻，原审法院适用相邻关系调整正确，应予维持。
本院再审认为，本案涉及房产原为国有独有建筑，因该建筑先后部分转让于不同民事主体后，涉及相关法律事实的变化。原审认定事实中，对该建筑的共有、专有权属事实认定不清，对涉及的交易行为是否存在处分共有权利的事实亦未查清。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2012）抚中民一终字第00354号民事判决及清原满族自治县人民法院（2011）清民一初字第924号民事判决；
二、本案发回清原满族自治县人民法院重审。
二审案件受理费100元返还赵芯。
审判长 孙树魁
审判员 张庆利
审判员 刘 岩
二〇一五年二月二十六日
书记员 杨茜怡