重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0119民初6714号原告重庆市泉平物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道金光大道7号龙城花园1幢2-18、19-5，统一社会信用代码91500119054806843R。法定代表人裴定伟，职务总经理。委托代理人王毅，系重庆市泉平物业管理有限公司职员。委托代理人张仁强，重庆祥永律师事务所律师。被告罗云，男，1969年4月17日出生，汉族，住重庆市南川区。被告宋学伦，女，1968年1月12日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆市泉平物业管理有限公司（以下简称泉平物业公司）与被告罗云、宋学伦物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，依法由代理审判员肖雯雯独任审判，适用小额诉讼程序于2016年11月17日公开开庭进行了审理。原告泉平物业公司的委托诉讼代理人张仁强，被告宋学伦到庭参加了诉讼。被告罗云经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告泉平物业公司诉称，2012年11月12日，原告与南川区XXXX小区开发企业重庆坤罡房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定：物业服务费一楼按照建筑面积1.10元/㎡收取，二楼至顶楼按照建筑面积1.20元/㎡收取（包含电梯费），水电公摊费为12元/月·户。被告系XXXX小区业主，拥有80.6平方米的住宅用房，按照合同约定，被告每月应该向原告交纳物业服务费97元。但被告自2015年1月1日至2015年12月31日止共计13个月，累计拖欠原告物业服务费1257元、公摊水电费156元、二次供水费32元，及违约金348元，共计1823元未交纳。经原告多次催收无果，现诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付拖欠的物业服务费、公摊水电费、二次供水费及违约金共计1823元；二、本案诉讼费由被告承担。被告宋学伦辩称，1、我是与重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司签订的物业管理协议，没有与原告泉平物业公司签订任何协议，因此，原告无权起诉我。2、原告单方面在XXXX小区进行物业管理活动，因为其资质不够，没有管理大型小区的经验，导致XXXX小区变成一个开放式小区，门岗保安不作为，道闸门形同虚设，楼道到处都是张贴的小广告，各种推销人员敲门打扰，3幢被偷了几家，搞得人心惶惶。3、消防器材、设施不完善，失效的灭火器不及时更换，随处可见电源线裸露，安全隐患极大，垃圾不及时清除，遍地堆放，小区内车辆乱停乱放，给出行造成困难。4、乱收二次供水费，每平方米1.2元的收费标准没有经过物价局、发改委的核准，没有公示。每户公摊水电费不按相关规定公布收支情况，不据实结算。包括我在内的广大业主在2015年底投票表决泉平物业公司的去留问题，最终因其服务质量太差、管理混乱，将原告驱逐出XXXX小区。5、原告诉称的房号、面积、欠费时间段和收费标准都属实。6、泉平物业公司允许别人进小区做生意，在小区内卖石子石粉，是有收入的。泉平物业公司来接管XXXX小区时，XXXX小区开发商下差我介绍别人来买房的费用3000元，我要求该费用从泉平物业公司的物管费中扣除。被告罗云未到庭，亦无书面答辩意见。经审理查明：被告系XXXX小区X幢X单元XX-X号房屋的业主，该房屋的建筑面积为80.6平方米，系高层电梯房。2012年11月12日，原告与南川区XXXX小区的开发企业重庆坤罡房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定甲方（重庆坤罡房地产开发有限公司）选聘乙方（原告泉平物业公司）对XXXX小区实施前期物业管理服务事宜。该合同第四条第二款约定物业服务费用标准由乙方（泉平物业公司）与业主签订物业服务合同时约定；该合同第十六条约定合同期限自2012年11月12日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。上述合同签订后，原告泉平物业公司入驻XXXX小区实施物业管理和服务。被告所居住的4幢为高层电梯住宅，原告在XXXX小区提供物业服务期间，该幢楼房二楼至顶楼的物业服务费按建筑面积1.2元/㎡收取（包含电梯费），公摊水电费为12元/月/户，二次供水设备运行费为0.8元/月/吨。原告泉平物业公司在XXXX小区服务管理至2015年12月31日撤离。被告接房入住后，没有向原告交纳2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费、公摊水电费和二次供水费。2016年10月12日，原告诉至本院，要求被告支付2015年1月至2015年12月期间下欠的物业服务费、公摊水电费、二次供水费及违约金共计1823元。本院在审理原告诉XXXX小区业主物业服务合同纠纷系列案件过程中，部分业主提供该小区业主委员会组织多方参与检查小区设备设施纪要和照片，拟证明原告在物业服务过程中未对小区的设施设备进行维护，其服务质量存在服务瑕疵。被告在本案审理中陈述原告存在物业管理瑕疵，原告对此不予认可。以上事实，有原、被告的陈述以及原告提供的企业法人营业执照、《前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、南川区疾病预防控制中心检验报告书、入伙手续会签单、业主（住户）接房资料卡等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告与南川区XXXX小区的开发企业重庆坤罡房地产开发有限公司于2012年11月12日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述《前期物业服务合同》依法对南川区XXXX小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区XXXX小区进行了物业管理服务，被告作为业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告在2015年1月至2015年12月期间享受了原告提供的物业服务，但未按约定交纳物业管理服务费的行为侵害了原告的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的民事责任。根据查明的事实，2015年1月至2015年12月期间，被告应当向原告交纳的物业服务费为1160.64元（1.2元/平方米·月×80.6平方米×12个月），应当交纳的公摊水电费为144元（12元/月·户×12个月），合计为1304.64元。关于原告主张的二次供水费32元，由于原告未提供证据证明2015年1月至12月期间被告家实际产生的自来水用度为多少，故本院对原告要求被告支付二次供水费32元的诉求依法不予支持。至于原告主张的违约金，因原告在履行服务过程中确实存在一定的瑕疵，被告未按时交纳物管费具有一定的理由，因此本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求依法不予支持。被告宋学伦提出XXXX小区开发商下欠其介绍别人买房的费用3000元应从原告的物业管理费中扣除的抗辩理由，因未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗云、宋学伦于本判决生效后三日内向原告重庆市泉平物业管理有限公司支付2015年1月至2015年12月期间的物业管理服务费1160.64元和公摊水电费144元共计1304.64元。二、驳回原告重庆市泉平物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告罗云、宋学伦负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  肖雯雯二〇一六年十二月二十一日书 记 员  章弋航