广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0203民初3633号
原告：吴爱琴，女，1975年8月14日生，汉族，广西柳江县人，柳州市第三十三中学教师，住广西柳州市鱼峰区。
委托诉讼代理人：林嘉腾，广西华尚（柳江）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，广西华尚律师事务所律师。
被告：柳州市乐和房地产开发有限公司，住所：广西柳州市东环大道230号之一居上东旺阁A座24层1至12号，统一社会信用代码：91450200667007171U。
法定代表人：荣培坚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曾毅，广西广杰律师事务所律师。
原告吴爱琴与被告柳州市乐和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告吴爱琴及其委托诉讼代理人林嘉腾，被告柳州市乐和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曾毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴爱琴向本院提出诉讼请求：⒈被告向原告支付逾期交房违约金人民币40669元；⒉本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年8月29日签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于广西柳州市东环大道99号紫云华府的商品房一套。原告按照合同约定时间支付了购房款610648元。合同第八条约定被告应当在2012年12月31日前将经过建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格的商品房交付原告使用，但是被告至2014年10月29日才将2号楼报建设主管部门备案。按照法律规定和合同约定，只有验收合格才能交房，因此从合同约定交房最后期限之日的次日起到验收合格报建设主管部门备案之日止，被告逾期交房666天。依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条，被告应向原告支付逾期交房违约金40669元。
被告柳州市乐和房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。即使被告应承担逾期交房的违约责任，计算逾期交房违约金的截止时间应为被告交付房屋的时间，即原告验收房屋并领取钥匙的时间。被告有合同约定可据实予以延期交房的正当事由，在计算逾期交房天数时，应当予以扣减。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据1《商品房买卖合同》及附件一至四，有原件核对，被告对其真实性无异议，本院予以采信。证据2销售不动产统一发票，证明原告足额支付购房款，被告予以认可，本院予以采信。证据3系两份民事判决书，本院对该证据的真实性予以采信。证据4《个人住房（商业用房）借款合同》有原件核对，本院予以采信。2.被告提交的证据1售房柳字地[2011]132号柳州市商品房预售许可证，证明被告取得商品房预售许可证，原告对其真实性无异议，本院予以采信。证据2《建设工程质量竣工验收意见书》，证明涉案房屋于2014年9月19日通过施工、设计、监理、勘察、建设单位验收，符合法律规定和合同约定的交房条件，进一步证明在验收之前的交房行为是合法有效的。原告对其真实性无异议，但不认可其证明目的。本院认为，该证据有原件核对，原告亦认可其真实性，本院对该证据的真实性予以确认。但被告在验收之前交付房屋的行为，不符合合同约定的交付条件，故本院对被告的证明目的不予采信。证据3中国建设银行股份有限公司柳州文昌路支行联网业务入账通知书，证明原告于2013年2月1日办理完按揭手续，逾期148天，依据合同约定交房期限相应顺延。原告不予认可。本院认为，《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第一条第2项约定原告办理完所有按揭手续系指缴纳相关费用及提供办理按揭规定的全部资料等，因此原告与被告指定的银行签订贷款合同应视为办理完按揭手续，银行何时将贷款支付至被告账户原告无法控制，故本院被告的证明目的不予采信。证据4《“紫云华府”小区交房验收表》，证明原告于2013年8月3日验收房屋并领取钥匙，原告认可签订验收表的事实。本院对该证据予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年8月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于柳州市东环大道99号紫云华府2栋1单元8-3号房屋一套，建筑面积102.61平方米，总价款为610648元；原告付款方式为银行按揭付款。合同第八条约定，被告应于2012年12月31日前向原告交付符合合同约定验收合格条件并取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的商品房，并约定如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期的情形，其中包括：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的；2、因政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；3、影响工程进度但是被告无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、停电、停水、雨日、规划发生变化、政府指令停工或因设计变更增加工程量、增加工期等）及造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。合同第九条约定，逾期交房不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同附件四：合同补充协议第一条第2项第（1）点约定，原告于2010年8月28日交付的20000元定金于签订合同时转为首期款；第（2）点约定，原告于2011年12月15日前支付占全部总房款34.50%（已含定金）的首期款即210648元；第（3）点约定，余款占全部房款的65.50%即400000元，由原告在签订合同后七日内到被告指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳费用及提供办理按揭规定的全部资料等，否则视同原告逾期付款，交房期限随之顺延。2012年12月17日原告与中国建设银行股份有限公司柳州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，由银行发放贷款。原告支付购房款609042元。2013年8月3日，被告将紫云华府2栋1单元8-3号房屋交付原告。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明，柳州市东环大道99号紫云华府2#楼及人防地下室工程开工日期为2011年9月26日，至2014年10月8日均已经勘察、设计、施工、监理、建设五单位同意备案，于2014年10月29日经柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案。原告认为被告违约逾期交房，向本院提起诉讼，提出前述请求。
另查明，自2012年8月29日（合同签订之日）至2012年12月31日（合同约定交房之日），不存在符合合同预定（雨天、停水等原因）导致全天停工的天数。
本院认为，原、被告于2012年8月29日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、原告向被告主张逾期交房违约金是否已过诉讼时效？2、被告是否应向原告支付逾期交房违约金？
针对争议焦点1，本院认为，原、被告约定的交房期限是2012年12月31日，被告于2013年8月3日向原告交付了房屋，但该房屋于2014年10月29日方符合合同约定的交付条件，故原告向被告主张逾期交房违约金的时效应从2014年10月29日起算两年，原告于2016年9月13日向本院起诉要求被告支付逾期交房违约金，未超过两年诉讼时效。
针对争议焦点2，本院认为，根据合同约定，被告应当在2012年12月31日前将经勘验、设计、施工、监理、建设五方验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用。因此，被告将未通过竣工验收合格的房屋交付给原告，不符合合同约定的交付条件，仍应认定为违约交房。由于被告没有提供商品房竣工验收合格时间的证明，因此，本院根据原告提供的《竣工验收备案表》，确定以竣工备案时间作为计算被告逾期交房期限的截止时间，共计667日（自2013年1月1日至2014年10月29日），自2012年8月29日（合同签订之日）至2012年12月31日（合同约定交房之日）期间，不存在符合合同约定（雨天、停水等原因）导致停工的情况。由于合同对原、被告均有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。结合双方签订合同时间，依合同附件四：合同补充协议第一条第2项约定，原告于2012年8月29日与被告签订合同，即应于2012年9月5日前依约到被告指定的银行办理完所有按揭手续，而原告系于2012年12月17日与建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，即原告系于该日到被告指定的银行办理完所有按揭手续，根据合同附件四：合同补充协议第一条第2项第（3）点约定，自合同规定的应付款期限第二日起至原告实际履行完毕付款义务之日止的期间系原告逾期付款天数，交房期限随之顺延。由于原告未如期履行完毕付款义务，故被告依约享有交房期限顺延的权利。故自2012年9月6日至2012年12月17日止原告逾期付款合计103日，因此被告违约逾期交房564日（667日-103日），依《商品房买卖合同》第九条约定，被告应向原告支付逾期交房违约金34349.97元（609042元×564日×万分之一），对于原告诉请超过的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：
一、被告柳州市乐和房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴爱琴逾期交房违约金34349.97元；
二、驳回原告吴爱琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费817元（原告已预交），由原告吴爱琴负担127元，被告柳州市乐和房地产开发有限公司负担690元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 全晓岚
人民陪审员 彭彩云
人民陪审员 杨 柳
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 朱莹莹
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。