广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第447号
原告：珠海市豪晖房产有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：黄款，董事长。
委托代理人：彭晓笛，广东加通律师事务所律师。
委托代理人：黄旦先，公司员工。
被告：黄国昭，男，汉族，住珠海市。公民身份号码×××0857。
原告珠海市豪晖房产有限公司（下称“豪晖公司”）诉被告黄国昭房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭晓笛到庭参加诉讼，被告黄国昭经本院合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是涉案房屋的开发商，2006年5月16日，原告与被告签订一份《协议书》，协议约定：一、原告向被告出售珠海市濠海大厦14套房产（即：79栋2001、2201、2002、2202，77栋2203、2204、2205、2206、1807、1907、2007、2107、2307、2308），总建筑面积2253.15平方米，总价款人民币12780770元；二、被告在2006年7月31日前向原告支付完毕上述款项；三、如被告未能按双方的约定支付款项，则所售房产如出现任何经济纠纷及一切法律责任由被告承担；四、被告有权对外销售上述房产，自行确定销售价格，自负盈亏。在被告售出房产后，原告按被告与客户确定的价格为购房客户办理正式购房手续，签订售房合同及开具房产开发专用收据等。2006年5月24日，被告从原告处领取了濠海大厦79栋2002、2202，77栋2206、1807、1907、2007这六套房屋的钥匙。
由于被告至今都没有支付购房款，完全不履行合同义务，在双方的协商过程中，被告承诺将14套房屋中没有入住的房屋退回原告，支付已经交付入住的房屋的房款。
为此，原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，诉讼请求：1、确认原、被告2006年5月16日《协议书》关于濠海大厦14套房产中的7套房产即：79栋2001、2201房，77栋2203、2204、2205、2307、2308房的买卖合同关系已经解除；2、判令被告支付濠海大厦14套房产中已经交付入住的5套房产即：79栋2002、2202，77栋1907、2007、2107房的购房款共4865194元及违约金（按人民银行逾期贷款利率从2006年8月1日起计至付清款项之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。
原告对其诉称提供以下证据：1、《协议书》及附件；2、钥匙领条；3、判决书；4、会议纪要。
被告黄国昭未到庭，没有提交书面答辩状及证据。
经审理查明，濠海大厦为原告开发的房产。2006年5月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方向乙方出售的房产为珠海市濠海大厦的14套房产（房号、面积及价格详见本协议附件），总建筑面积为2253.15㎡，总价为人民币壹仟贰佰柒拾捌万零柒佰柒拾元整（12780770元）。二、在签订本协议二天内，乙方向甲方支付250万元；在濠海大厦超容积率部分具备补交地价条件时，乙方支付210万元；在2006年6月30日前，乙方再支付600万元；在2006年7月31目前，乙方付清余款。三、如乙方未能按本协议约定支付上述款项，则所售房产如出现任何经济纠纷，一切经济及法律责任由乙方负责承担。四、乙方有权对外销售上述房产，自行确定销售价格，自负盈亏。在乙方售出房产后，甲方按乙方与客户确定的价格为购房客户办理正式购房手续，签订售房合同及开具房产开发专用收据等。五、如乙方对外销售的总价超出本协议总价，则超出部分原应由甲方支付的税费由乙方负责缴纳，未超出部分由甲方负责缴纳。合同附件列明14套房的房号和总价为：79栋2001房，819816元；79栋2201房，832727元；79栋2002房，976064元；79栋2202房，991436元；77栋2203房，1018051元；77栋2204房，825189元；77栋2205房，798728元；77栋2206房，1338853元；77栋1807房，933701元；77栋1907房，949800元；77栋2007房，965898元；77栋2107房，981996元；77栋2307房，1022242元；77栋2308房，326269元。
2006年5月24日，被告黄国昭领取了其中79栋2002房、79栋2202房、77栋2206房、77栋1807房、77栋1907房、77栋2007房的房门和信箱钥匙。
其中，关于77栋2107房，2006年5月24日，被告黄国昭与梁秀珍签订《房屋转让承诺书》，将房屋转让给梁秀珍，梁秀珍向被告支付了房款。同日，原告与梁秀珍签订了《商品房买卖合同》，豪晖公司出具了发票。之后，梁秀珍因该房屋买卖的纠纷起诉豪晖公司、黄国昭，经法院（2007）香民一初字第129号、（2008）珠中法民一终字第1141号案件一、二审判决：继续履行《商品房买卖合同》，豪晖公司十日内交付77栋2107房给梁秀珍。
2014年1月19日，黄国昭与豪晖公司签订《会谈纪要》，黄国昭表示需要时间核实濠海大厦77栋1807、1907、2007、2107、2101、2102、2202、1904房，79栋2002、2202房的情况，协调购房人后再决定是退房给豪晖公司还是付款给豪晖公司，时间尽快。之后双方未能就上述议题进行落实。
本院认为，原、被告签订《协议书》构成房屋买卖合同关系，协议内容系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，协议应认定为有效，双方应依协议约定履行。协议约定原告向被告出售14套房产，被告向原告支付12780770元，但被告未依约支付价款，并将其中79栋2001、2201房，77栋2203、2204、2205、2307、2308房七套房产退回给原告，应视为双方就该七套房产解除买卖关系达成一致意见，原告要求确认该七套房产买卖合同关系已经解除，本院予以支持。
关于79栋2002、2202，77栋1907、2007、2107房等五套房产，已经实际交付给被告黄国昭，黄国昭也已经将部分房产另售他人，收取了房款，但并未按照双方协议约定支付五套房产的房款，已经构成违约，原告现要求被告按照协议书中约定的价款支付该五套房产的房款合计4865194元，符合法律规定和协议约定，本院予以支持。协议约定2006年7月31日前付清全部款项，被告未能支付，双方没有具体约定违约金，根据法律规定，考虑双方协议书签订时间较久，本院认定被告按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算2006年8月1日至实际支付之日的利息为违约金。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：
一、确认原告珠海市豪晖房产有限公司与被告黄国昭于2006年5月16日签订的《协议书》中关于濠海大厦77栋2203、2204、2205、2307、2308房，79栋2001、2202房七套房产的买卖合同关系已经解除。
二、被告黄国昭于本判决生效之日起十日内向原告珠海市豪晖房产有限公司支付77栋1907、2007、2107房，79栋2002、2202房的房款4865194元。
三、被告黄国昭于本判决生效之日起十日内向原告珠海市豪晖房产有限公司支付逾期付款的违约金，以4865194元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2006年8月1日计算至实际支付之日。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费104527元，由被告黄国昭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 吴 杰
人民陪审员 徐媛媛
人民陪审员 黄建华
二〇一四年九月二日
书 记 员 钟 浩
杨悦