黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑高商终字第3号
上诉人（原审第三人）黑龙江省新建监狱，住所地哈尔滨市。
法定代表人孟繁宝，该监狱监狱长。
委托代理人段志远，该监狱工作人员。
委托代理人李华通，该监狱工作人员。
被上诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司哈尔滨顾乡支行，住所地哈尔滨市。
代表人贾凤涛，该支行行长。
委托代理人王尔彪，该支行工作人员。
委托代理人王芝泉，黑龙江久通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黑龙江省宇同房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市。
法定代表人丁柏智，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）哈尔滨三力建筑工程集团有限公司，住所地哈尔滨市。
法定代表人杨连滨，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）黑龙江天宇建筑工程有限公司，住所地哈尔滨市。
法定代表人李壮，该公司经理。
被上诉人（原审被告）黑龙江新宇投资发展有限公司，住所地哈尔滨市。
法定代表人赵守华，该公司总经理。
上诉人黑龙江省新建监狱（以下简称新建监狱）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司哈尔滨顾乡支行（以下简称工行顾乡支行）、黑龙江省宇同房地产开发有限公司（以下简称宇同公司）、哈尔滨三力建筑工程集团有限公司（以下简称三力公司）、黑龙江天宇建筑工程有限公司（以下简称天宇公司）、黑龙江新宇投资发展有限公司（以下简称新宇公司）借款合同纠纷一案，哈尔滨市中级人民法院（以下简称哈中院）曾于2007年9月20日作出（2007）哈民三初字第64号民事判决。宣判后，三力公司不服，向本院提起上诉。本院于2008年3月3日作出（2008）黑商终字第3号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案执行过程中，新建监狱向哈中院提出执行异议申请，哈中院于2009年1月20日作出（2009）哈执异字第1号民事裁定，驳回新建监狱的异议请求。新建监狱向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2009年11月25日作出（2009）民申字第1255号民事裁定，指令本院再审该案。2013年1月24日，本院作出（2010）黑监民再字第44号民事裁定，撤销（2008）黑商终字第3号民事判决和哈中院（2007）哈民三初字第64号民事判决，发回哈中院重审。重审中，哈中院追加新建监狱为第三人参加诉讼，并于2014年6月5日作出（2013）哈民三商重字第1号民事判决。新建监狱不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新建监狱的委托代理人段志远、李华通，被上诉人工行顾乡支行的委托代理人王尔彪、王芝泉到庭参加诉讼。被上诉人宇同公司、三力公司、天宇公司、新宇公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审判决认定：2001年8月30日，中国工商银行哈尔滨市河图支行（以下简称工行河图支行）与宇同公司签订一份《借款合同》，借款金额600万元，借款期限自2001年8月31日至2003年1月31日。同日，工行河图支行与哈尔滨三力建筑工程有限公司（以下简称三力建筑公司）签订一份《保证合同》，约定三力建筑公司为上述借款提供连带责任保证。合同签订后，工行河图支行依约向宇同公司发放了600万元贷款。2002年12月1日，宇同公司、三力建筑公司向工行河图支行申请将上述借款展期至2003年10月10日。同年12月15日，三力建筑公司向工行河图支行出具《承诺书》，承诺继续为上述展期借款提供保证，保证期限为展期贷款到期后两年。2003年1月27日，工行河图支行与宇同公司签订一份《商品房开发贷款展期协议书》，将上述借款展期至2003年10月10日。2003年10月31日，工行河图支行与宇同公司签订一份《中国工商银行房地产业借款合同》（以下简称《借款合同》），借款金额为1600万元，借款期限自2003年10月31日至2005年4月29日，年利率7.137%。同日，工行河图支行分别与三力建筑公司、天宇公司各签订一份《保证合同》，三力建筑公司为宇同公司的600万元借款提供连带担保，天宇公司为宇同公司的630万元借款提供连带担保。同时，工行河图支行与黑龙江新宇实业有限公司（以下简称新宇实业公司）签订一份《抵押合同》，新宇实业公司以座落于哈尔滨市南岗区和兴路149-3号建筑面积为1909.7平方米的房产（房屋所有权证号为哈房权证南字第000617**号、第000618**号）为宇同公司的370万元借款提供抵押担保，并办理了哈房他字第30015143号、第1003002396号房屋他项权证。工行河图支行分别于2003年10月31日向宇同公司发放贷款600万元、630万元，于12月30日向宇同公司发放贷款370万元。2004年3月29日，三力建筑公司变更名称为三力公司。同年11月22日新宇实业公司变更名称为新宇公司。2005年10月10日，工行河图支行向三力公司发出《中国工商银行督促履行保证责任通知书》，三力公司在该通知书上加盖公章并签字。2006年12月25日，工行河图支行向宇同公司、天宇公司进行了催收，宇同公司于2007年1月18日偿还借款本金28.6万元。
原审判决同时查明：1997年12月8日，司法部哈尔滨设计院（以下简称司法部设计院）与新宇公司签订一份《商品房销售协议书》（以下简称《房屋销售协议》），新宇公司将座落于哈尔滨市南岗区和兴路149号建筑面积为840.79平方米的房产（以下简称和兴路房产）转让给司法部设计院，付款方式以司法部设计院的二处房产，即哈尔滨市新技术开发区38号B座建筑面积为1310平方米的房产（以下简称开发区房产）和哈尔滨市道外区太古街680号建筑面积为266平方米的房产（以下简称太古街房产）折抵173万元购房款，其余10万元于1998年10月1日前支付。同日，新宇公司向司法部设计院开具了一份金额为183万元的《黑龙江省单位往来资金结算票据》，载明的交款事项为购房款。1999年12月3日，新宇公司与司法部设计院签订一份《协议书》，司法部设计院以一辆黑A393**号牡丹牌中巴客车作价4万元折抵上述购房款。司法部设计院缴纳了1998年至2006年诉争房产的包烧费。2007年8月24日，黑龙江省机构编制委员会作出黑编（2007）100号《黑龙江省机构编制委员会关于省直监狱劳教系统部分单位调整的通知》，撤销司法部设计院，人员、编制划入新建监狱，权利义务由新建监狱承担。
原审判决另查明：案涉开发区房产系由哈高科技集团股份公司房屋开发分公司开发，黑龙江垦区国家安全局于1998年10月13日以240万元的价格从哈高科技集团股份公司房屋开发分公司购买了该房产，并办理了房屋产权登记手续。案涉太古街房产系由哈尔滨市聚兴城市建设综合开发公司开发，赵某某于1998年以630，785元的价格从哈尔滨市聚兴城市建设综合开发公司购买了该房产，并于1999年办理了哈房权证外字第00024**号房屋产权证书。以上两处房产从购房之日起至今未发生过权属变更。案涉黑A393**中巴客车的原所有权人为司法部设计院，该客车所有权人于2006年3月10日变更为贾振洲。
重审中，工行河图支行于2013年12月10日变更诉讼请求为：一、宇同公司偿还工行河图支行贷款本金1571.4万元及利息15，002，971.07元（计算至2013年11月6日），及欠款付清之日止的利息；二、如宇同公司不能偿还工行河图支行的贷款本息，以新宇公司的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先偿还工行河图支行的贷款本金370万元及利息（按合同约定及中国人民银行同期逾期贷款利率计算至还清之日止）；三、三力公司承担连带保证责任，偿还贷款本金600万元及利息（利息按合同约定及中国人民银行同期逾期贷款利率计算至还清之日止）；四、天宇公司承担连带保证责任，偿还工行河图支行贷款本金601.4万元及利息（利息按合同约定及中国人民银行同期逾期贷款利率计算至还清之日止）。案件受理费由各原审被告承担。
原审判决认为：工行河图支行与宇同公司签订的借款合同意思表示真实，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。工行河图支行如约发放了贷款，宇同公司仅于2007年1月18日偿还了借款本金28.6万元，宇同公司应承担相应违约责任。工行河图支行与天宇公司、三力公司所签《保证合同》亦合法有效，依据《中华人民共和国担保法》第六条关于“债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务”的规定，天宇公司、三力公司应在各自的保证范围内承担连带保证责任。新建监狱主张其系案涉抵押房产的所有权人，案涉《抵押合同》无效，并举示了其与新宇公司所签的《房屋销售协议》、房款票据及包烧费收据等，但根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力”的规定，新建监狱未办理产权变更登记，仅以上述证据不能对抗第三人。新建监狱虽主张其以案涉开发区和太古街两处房产和价值4万元的中巴客车抵扣购房款，案涉购房款已实际支付，但其用于置换的两处房产的所有权人均为案外人，而案外人取得房屋的方式均是直接向开发商购买，且至今未发生过权属变更。案涉中巴客车虽属司法部设计院，但变更后的所有权人并非新宇公司，新建监狱亦无证据证明二者之间存在关联关系。据此，新建监狱所举证据不足以证明其已支付了案涉购房款，可以认定案涉《房屋销售协议》未实际履行，新建监狱主张其是案涉抵押房产的所有权人证据不足。工行河图支行已就案涉抵押房产办理了房屋他项权利证书，其在取得抵押权过程中并无过错，该抵押行为合法有效，工行河图支行应以案涉抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款在其担保范围内优先受偿。故判决：一、宇同公司于判决生效后十日内给付工行河图支行借款本金370万元及利息（自2004年6月21日至2005年4月28日止，按年利率7.137%计付，自2005年4月29日至判决确定的履行期限内的实际履行之日止，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付）。二、如宇同公司不能清偿上述款项，对其不能清偿部分，以新宇公司座落于哈尔滨市南岗区和兴路149-3号的房产折价或变卖、拍卖所得的价款在抵押价值范围内优先受偿；三、宇同公司于判决生效后十日内给付工行河图支行贷款本金600万元及利息（自2004年6月21日至2005年4月28日止，按年利率7.137%计付，自2005年4月29日至判决确定的履行期限内的实际履行之日止，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付）；四、三力公司对上述第三项承担连带清偿责任；五、宇同公司于判决生效后立即给付工行河图支行贷款本金601.4万元及利息（自2004年6月21日至2005年4月28日止，按年利率7.137%计付，自2005年4月29日至判决确定的履行期限内的实际履行之日止，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付）；六、天宇公司对上述第五项承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213，584.86元，由宇同公司负担。
新建监狱向本院上诉称：一、司法部设计院于1997年12月8日与新宇公司所签《房屋销售协议》约定，新宇公司将其所有的案涉和兴路房产中的第七层（建筑面积为840.79平方米）出售给司法部设计院，总价款为183万元，司法部设计院以案涉开发区和太古街两处房产作价173万元抵交房款，其余10万元于1998年10月1日前付清，司法部设计院负责办理该两处房产的更名手续，新宇公司负责办理案涉和兴路房产的产权证，待司法部设计院购房款全部支付后将产权证移交司法部设计院。合同签订后，司法部设计院如约将案涉开发区和太古街两处房产更名至新宇公司名下，新宇公司亦将案涉和兴路房产交付司法部设计院使用至今，司法部设计院于1999年12月3日以案涉中巴客车作价4万元折抵房款。此后，司法部设计院多次催促新宇公司办理案涉和兴路房产的所有权证，但新宇公司以种种理由推脱，至今仍未办理，故余款6万元尚未支付，在司法部设计院与新宇公司以车抵款的《协议书》中明确说明“根据1997年12月18日双方签订的购房协议书，司法部设计院尚欠新宇公司购房款10万元”，以上事实足以证明，案涉《房屋销售协议》已实际履行，原审判决认定案涉《房屋销售协议》未实际履行错误。二、新宇公司未经司法部设计院同意，擅自将案涉和兴路房产抵押给工行河图支行，属无权处分，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效”的规定，案涉《抵押合同》无效。且新宇公司于1998年向司法部设计院交付房产，而案涉《抵押合同》于2003年10月31日签订，此时司法部设计院已将该房产作为办公用房实际占有使用达5年之久，门前亦已挂牌，亦有工作人员在办公，工行河图支行工作人员核实抵押房产时应当知道该房产已转让，其与新宇公司签订《抵押合同》时并非善意第三人，应属恶意串通损害司法部设计院或新建监狱利益。根据《合同法》第五十二条关于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”和第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”及《物权法》第一百八十四条关于“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”的规定，案涉和兴路房产不能抵押，《抵押合同》亦应无效。故新宇公司和工行河图支行严重侵犯了新建监狱的合法权益，使新建监狱面临失去房产的危险，将导致国有资产流失。请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判案涉《抵押合同》无效并解除抵押。
工行河图支行答辩称：新宇公司将案涉和兴路房产转让给司法部设计院后，至今未办理产权过户手续，司法部设计院用于支付房款的案涉开发区、太古街两处房产及中巴客车的事实亦无法查清，原审判决司法部设计院与新宇公司之间的《房屋销售协议》未实际履行正确，新宇公司对案涉和兴路房产享有处分权，案涉抵押权已有效设立，请求二审法院维持原判。
二审中，各方当事人均未向本院举示新证据。
本院二审查明，新宇公司与原司法部设计院于1999年12月3日所签案涉《协议书》的内容为：“根据1997年12月18日双方签订的购房协议书，司法部设计院尚欠新宇公司购房款10万元，原定1998年10月1日前和1999年7月30日前两次还款日期，由于司法部设计院资金紧张未能按签订日期归还。经双方友好协商，司法部设计院愿将牡丹牌豪华中巴客车（黑A393**号）作价4万元偿还部分房款，司法部设计院将车及所有手续交给新宇公司后所发生的一切费用及其他出现的一切责任由新宇公司负责。余款6万元在1999年12月31日前一次性给新宇公司，如司法部设计院不能按期还款，司法部设计院同意按购房款总额从第一次（1997年12月18日）签订购房协议开始每天按千分之三补偿新宇公司的一切经济损失。”
二审同时查明，新宇公司与工行河图支行签订案涉《抵押合同》时，新宇公司的法定代表人系赵某某，抵押物系新宇公司座落于哈尔滨市南岗区和兴路149-3号第六层、第七层的房产，建筑面积为1909.7平方米，其中：第六层的房屋所有权证号为哈房权证南字第000617**号，所对应的房屋他项权证号为哈房他字第30015143号；第七层的房屋所有权证号为哈房权证南字第000618**号，所对应的房屋他项权证号为哈房他字第1003002396号。
二审另查明：2012年10月22日，中国工商银行股份有限公司黑龙江省分行作出工银黑复（2012）147号《关于省行营业部中央大街支行等分支机构变更的批复》，将工行河图支行由一级支行降格为二级支行，降格后名称仍为工行河图支行，隶属关系由中国工商银行股份有限公司黑龙江省分行营业部调整到工行顾乡支行。
除此，本院二审查明的其他事实与前述原审判决认定的事实相同。
本院认为：工行河图支行与宇同公司签订的案涉《借款合同》、与三力公司、天宇公司分别签订的《保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦无导致合同无效的其他情形，原审判决认定合法有效并判令债务人宇同公司及保证人三力公司、天宇公司承担清偿责任正确。本案需要解决的关键问题是案涉抵押权是否有效设立。根据前述查明的事实，新宇公司于1997年12月8日将案涉和兴路第七层的房产在先转让给了原司法部设计院，但买卖双方并未就该房产办理产权变更登记。新宇公司于2003年10月31日与工行河图支行签订案涉《抵押合同》，将该房产抵押给工行河图支行并办理了抵押登记。根据1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条和第六十条第三款的规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记制度”，“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记......”。《物权法》颁布后，该法第六条及第九条亦规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记......”，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，原司法部设计院于1997年12月8日受让案涉房产后，未办理所有权的变更登记，故依法不发生物权的变动效力。工行河图支行与新宇公司就案涉房产设立抵押权时，抵押房产的产权证所记载的权利人系新宇公司。该产权证系由国家行政机关依法定程序审查后作出，非依法定程序不得撤销，其所记载的内容具有物权公示公信效力。工行河图支行及其他社会公众均有理由相信该产权证的真实性，且现行法律、行政法规并未规定抵押权人在接受抵押时负有对抵押物的产权证做实质性审查的义务，工行河图支行基于对该产权证记载内容的信任而接受抵押，其主观上并无过错，不能以此认定工行河图支行取得抵押权时存在“恶意”，而新建监狱亦未举示证据足以证明工行河图支行与新宇公司之间存在恶意串通的情形，故原审判决认定案涉《抵押合同》合法有效及其抵押权已有效设立正确。新建监狱关于新宇公司无权处分、工行河图支行存在恶意及案涉《抵押合同》无效的上诉主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。新建监狱虽主张原司法部设计院已交纳大部分房款且实际占有案涉抵押房产，但新建监狱抑或原司法部设计院的前述行为均非其取得该房产物权的法定要件，亦不具有法定的物权公示效力，该行为不得对抗善意第三人工行河图支行依法取得的担保物权，原审判决工行河图支行就该抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿正确。因新宇公司与原司法部设计院于1997年12月8日签订的案涉《房屋销售协议》约定，以案涉开发区房产和太古街房产折抵173万元购房款，其余10万元于1998年10月1日前支付。此后，双方于1999年12月3日签订的案涉《协议书》进一步明确根据案涉《房屋销售协议》确定司法部设计院尚欠新宇公司购房款10万元，并达成以案涉中巴客车（黑A393**号）作价4万元偿还部分房款的合意，该协议应视为买卖双方对案涉《房屋销售协议》项下尚欠房款的确认。新宇公司至今未对原司法部设计院是否支付全额房款提出异议，亦未因此向原司法部设计院抑或新建监狱主张过权利，原审判决仅依据案涉开发区房产和太古街房产的产权登记状况即认定案涉《房屋销售协议》未实际履行不当，应予纠正。
综上，原审判决认定部分事实不清，部分适用法律不当，但裁判结果正确。新建监狱的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36，400元，由新建监狱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 剑
代理审判员 黄世斌
代理审判员 张静峰
二〇一五年十二月一日
书 记 员 马 莎