河南省郑州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）豫01执异216号
案外人（异议人）：张春玉，女，汉族，1949年8月19日出生。
委托诉讼代理人：范梦楠，河南豫商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李雨，河南豫商律师事务所律师。
申请执行人：河南豫商投资担保有限公司。
法定代表人：冯庆习，董事长。
委托诉讼代理人：刘新涛，河南群达律师事务所律师。
被执行人：郑州好嘉利食品有限公司。
法定代表人：王伟庆，董事长。
委托代理人：王晓培，该公司职员。
在本院执行河南豫商投资担保有限公司（以下简称豫商公司）申请执行郑州好嘉利食品有限公司（以下简称好嘉利公司）追偿权纠纷一案中，案外人张春玉对我院查封、拍卖郑州市高新区翠竹街6号11幢1单元11层1101号房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张春玉称，豫商公司申请执行好嘉利公司一案，因涉案房产所有权人好嘉利欠张春玉借款未还，张春玉承租了涉案房产即高新技术产业开发区翠竹街6号11幢1单元11层1101号房屋以抵债，于2012年12月28日，涉案房产的所有权人好嘉利公司与与张春玉签订《房屋租赁合同》，将涉案房产出租给张春玉，租期是20年，自2013年3月1日起至2032年12月31日止，每年的租金为167000元，张春玉一次性付清20年的租金。合同签订之时，涉案房产上没有设置任何抵押权，合同生效后，张春玉开始使用涉案房产至今，现双方签订的〈房屋租赁合同〉还在合同期内。对涉案房产的执行结果，将侵害张春玉合法的、在先的租赁权，故请求保障自己对涉案房产合法的、在先的租赁权。
为支持其主张，异议人张春玉提交借条一份及收据九份，以证明截止2012年10月份左右，被执行人好嘉利公司尚欠张春玉借款共计357万元。租赁合同3份，以证明自2012年12月28日起就合法承租涉案房产并转租，享有占有、使用、收益权。第一份租赁合同落款时间为2012年12月18日，出租方即甲方为好嘉利公司，承租方即乙方为张春玉；双方约定甲方将高新技术产业开发区翠竹街6号11幢1单元11层1101号房屋租赁给乙方，甲方租赁给已方的房屋面积为（866.35）平方米。租期是20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日止，每年的租金为167000元，张春玉一次性付清20年的租金，共计3340000元，合同还约定了其他的权利义务。第二份租赁合同落款时间为2014年4月21日，出租方即甲方为张春玉，承租方即乙方为邢新红；双方约定甲方将高新技术产业开发区翠竹街6号11幢1单元11层1101号房屋租赁给乙方，甲方租赁给乙方的房屋面积为（580）平方米。租期是叁年，自2014年4月15日起至2017年4月14日止，双方约定租金为25元/平方每月，该房屋租金为174000元/年，租金支付为年付。合同还约定了其他的权利义务。第三份租赁合同落款时间为2014年11月8日，出租方即甲方为张春玉，承租方即乙方为张臻；双方约定甲方将高新技术产业开发区翠竹街6号11幢1单元11层1101号房屋租赁给乙方，甲方租赁给已方的房屋面积为286.35平方米。租期是五年，自2014年11月8日起至2019年11月7日止，双方约定租金为66000元/年，自第四个租赁年开始递增。合同还约定了其他的权利义务。
申请执行人豫商公司称：异议人张春玉提出的针对涉案房产的租赁合同为虚假租赁合同。我公司和好嘉利公司发生借款担保法律关系后，当时除了好嘉利公司提供房产抵押反担保之外，还提供了自然人保证反担保，张春玉就是其中一个担保人，张春玉和我公司之间签订了《自然人保证反担保合同》，张春玉对好嘉利公司提供房产抵押反担保的情况是了解的，其没有提出任何房产租赁的异议。张春玉提供的所谓租赁合同租赁期为2013年9月1日起，张春玉为好嘉利公司提供反担保是2013年10月31日，张春玉对涉案房产的抵押和其所谓的租赁权发生冲突在明知的情况下没有提出任何异议，是和被执行人恶意串通进行的虚假行为。张春玉只提供了虚假的租赁合同，并没有到房产部门办理租赁登记，也没有对涉案房产予以占有的任何凭据。异议人称一次性缴纳20年的房租3340000元没有任何取款、付款凭证。对张春玉出示的借条和收据也有异议，这么大额的借款却没有一份转帐凭证。申请执行人为支持其主张，提交了（2014）郑民四初字第735号民事判决书一份和委托保证合同、自然人保证反担保合同各一份，证明张春玉反担保的事实。以及郑州新视野物业管理有限公司证明一份，内容如下“位于郑州西开发区翠竹街6号的郑房权证高开字第201114**号11幢1单元11层1101号房屋，被隔离为两部分，东边的部分现闲置，西边的部分由郑州昊鼎信息技术有限公司使用。
2015年河南金石投资管理有限公司把此前（2015.1.1-2015.12.31）欠的物业费交清，但一直没有使用，西边的部分一直由郑州昊鼎信息技术有限公司缴纳（交到2016年6月30日之前）。特此证明！”
张春玉对豫商公司提交的证据意见为：反担保不能否定真实的租赁关系，租赁合同先于抵押权人及申请执行人的抵押权形成时间，对涉案房屋享有的租赁权应得到保障。
被执行人好嘉利公司称：我公司与张春玉之间的债权债务关系是真实存在的，我们公司有租赁合同的原件，并提交法庭。好嘉利公司认可2015年9月份以后，好嘉利公司的债权债务托管给河南金石投资管理有限公司。
本院查明，2013年10月31日，好嘉利公司因向国家开发银行股份有限公司借款500万元，借款期限为2013年10月31日至2014年10月30日，豫商公司为其提供连带责任担保，好嘉利公司以本案涉案房产向豫商公司作抵押反担保，并于2013年11月5日办理了抵押登记，房屋他项权证号：1303093717，房屋他项权利人为豫商公司。同时张春玉亦以自有资产为好嘉利的该笔借款向豫商公司提供连带保证责任反担保。借款到期后因好嘉利公司未偿还借款，豫商公司代好嘉利公司向国家开发银行股份有限公司偿还借款本息共计478.9万元，后豫商公司向好嘉利公司追偿，我院于2015年11月5日作出（2014）郑民四初字第735号民事判决书判决郑州好嘉利食品有限公司偿还河南豫商投资担保有限公司478.9万元及利息。
案件进入执行程序后，我院于2016年8月1日作出（2016）豫01执239号限期搬离公告，要求正在使用或租赁被执行人好嘉利公司名下位于郑州市高新技术产业开发区翠竹街6号11幢1单元11层1101号（郑房权证高开字第201114**号）房产的公司或个人，限期搬离。并于2016年8月5日作出（2016）豫01执239号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人好嘉利公司名下位于郑州高新技术开发区翠竹街6号11幢1单元11层1101号（郑房权证高开字第201114**号）的房产。2016年8月17日，张春玉向我院提出执行异议。
本院认为,《最高人民关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，案外人张春玉称房产抵押以前就以租赁涉案房产来抵偿借款，抵偿的借款金额为334万元，对于该借款未提供银行转帐凭证，仅提供借条及收据，对其真实性本院无法认定；案外人称其签订有租赁合同，并在法院查封之前已占有使用该房产，但从申请执行人提交的证据可知，2015年的部分物业费由被执行人的债权债务托管人河南金石投资管理有限公司交纳。上述证据证明案外人并未完全占有、使用涉案房产，同时也证明了案外人的租赁合同及占有使用等事实为虚假的。综上，从现有证据无法认定案外人张春玉对涉案房产租赁关系的真实性，其异议请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人张春玉的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张迎
审判员 朱岩
审判员 金花
二〇一六年十月二十四日
书记员 刘洋