文书内容海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终539号上诉人（原审被告、反诉原告)三亚君怡物业管理有限公司。法定代表人舒贻红，该公司总经理。委托代理人卢力熊，海南问源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)三亚和利房地产开发有限公司。法定代表人曲亮，该公司经理。委托代理人马起飞，黑龙江新时达律师事务所律师。上诉人三亚君怡物业管理有限公司（简称君怡公司）因与被上诉人�亚和利房地产开发有限公司（简称和利公司）物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015)城民一初字第4915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人君怡公司的委托代理人卢力熊，被上诉人和利公司的委托代理人马起飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：2010年4月1日，和利公司与君怡公司签订《物业服务协议》，约定君怡公司为和利公司所购置的21896．92平方米（如和利公司房屋改建房产面积增加将按新面积计算）房产提供物业服务，期限从2010年4月1日至瑞海购物公园瑞海豪庭小区业主委员会成立时止。关于物业服务相关费用的收取标准如下：一、物业管理费缴纳标准为：1、属于零售商业区域内的正常使用房屋物管费5.00元/平方米·月(含养护费)。房屋空置时的物管费：3.50元／平方米·月(含日常养护费)；2、属于酒店经营区域内的正常使用房屋管理费：2.50元/平方米(含养护费)、酒店装修期间房屋空置时的物管费：1.50元／平方米·月(含日常养护费)；二、公摊水电费：1、房屋正常使用期间，按自用总建筑面积的0.30元／平方米·月的标准承担；2、房屋空置期间，按自用总建筑面积的0.15元／平方米·月的标准承担；三、水电费：和利公司自用部位使用的水、电费执行水电供应收费标准；四、滞纳金：对拖欠物管费、水电费及其他约定的服务费，君怡公司有权从逾期之日起按应交费用以每日2‰向和利公司加收滞纳金。和利公司交纳上述费用的日期为每月1日-10日。合同履行过程中，和利公司以君怡公司未履行协议约定的主要义务，严重违背协议约定和物业管理规定为由诉至法院，请求判令解除《物业服务协议》。为此，和利公司举证涉案物业服务区域2015年9月16日、9月18日的现场照片50张证明君怡公司对瑞海购物公园的共用部位、公共设备、场地等未尽责维修、养护责任，管理混乱等严重违约行为。经法院现场勘查查明，君怡公司管理区域的确存在如自动扶梯损坏、消防电动卷闸门损坏、消防控制室设备损坏、消防设施损坏、卫生间设备损坏、服务区域垃圾未及时清理等事实，并且因占用、堵塞消防通道，2011年三亚市消防部门曾向君怡公司下发过责令整改通知书并进行过行政处罚。案件审理过程中，君怡公司以和利公司未依约缴纳物业费、养护费、水电公摊、水电费、垃圾费等为由提起反诉，请求判决和利公司缴纳上述费用并支付滞纳金。经查，2010年1月1日至2015年8月31日，和利公司拖欠物业管理费1927756.96元（含养护费），其中3-5层物业管理费（含养护费）为1218057.48元，水电公摊费用55058.56元、水费45277.88元、电费30905.75元、垃圾费241.26元。涉案物业区域和利酒店3-5层从2010年停工封闭未投入使用空置至今，面积为11941.74平方米。和利公司一审诉称：《物业服务协议》约定君怡公司为和利公司瑞海购物公园区域房产提供物业服务，但君怡公司未履行协议约定的主要义务，对瑞海购物公园的共用部位、公共设备、场地等未尽责维修、养护，管理混乱，尤其在消防部门就防火安全隐患下达责令整改通知后，在长达数年时间里不进行整改。君怡公司不履行《物业服�协议》约定的主要义务，已对和利公司的物业和公共安全形成隐患，严重违背协议约定和物业管理规定，故请求判令：一、解除双方于2010年4月1日签订的《物业服务协议》；二、诉讼费由君怡公司承担。君怡公司针对和利公司的起诉辩称：和利公司要求解除《物业服务协议》没有法律依据，君怡公司一直按协议约定尽责进行物业管理，物业管理状况良好，对设施设备也进行了维护维修保养，于今年4月份消防刚刚进行过检查合格。君怡公司一审反诉称：君怡公司按《物业服务协议》约定履行合同义务，为和利公司提供良好的物业服务，但和利公司�不按时交纳物业管理费等。故提起反诉，请求：一、判令和利公司支付2010年1月1日至2015年8月31日管理费1375850.52元、养护费551906.44元、公摊55058.56元、电费30905.75元、水费45277.88元，垃圾费241.26元，滞纳金3758942.48元，共计5818182.89元；二、反诉费由和利公司承担。和利公司针对君怡公司的反诉辩称：一、君怡公司未按约定提供物业服务，无权按《物业服务协议》约定的价格收取物业管理费用；二、饮食城3-5层属在建工程，自2010年起长期封闭，不需提供物业管理服务，君怡公司也未提供任何物业服务，不应收取物业管理费；三、君怡公司没有按照约定提供基本的物业管理，和利公司拒绝缴纳物业费是行使先履行抗辩权的合法行为，君怡公司有关滞纳金的请求没有事实和法律依据。因此，和利公司请求解除《物业服务协议》的同时，按照君怡公司实际提供物业服务的面积，在协议价格的50%以下确定应付物业管理费金额。一审法院认为：《物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。一、关于君怡公司是否存在根本违约，《物业服务协议》是否应予解除的问题。物业服务企业履行合同约定和法律、法规规定的维修、养护、管理和维护义务。经现场勘查查明涉案物业区域自动扶梯损坏、消防电动卷闸门损坏、消防�制室设备损坏、消防设施损坏、卫生间设备损坏、服务区域垃圾未及时清理等情形，且因占用、堵塞消防通道被消防部门行政处罚。法院认为君怡公司在物业服务期间存在上述服务严重不到位的事实，严重影响小区生活和经营，存在安全隐患，可见其未依约履行《物业服务协议》主要义务，已构成根本违约致使合同目的不能实现，和利公司诉求解除双方于2010年4月1日签订的《物业服务协议》有事实和法律依据，予以支持。二、关于君怡公司反诉请求和利公司支付物业费、养护费、水电公摊、水电费、垃圾费、滞纳金的问题。《物业服务协议》对物业费、养护费、水电公摊、水电费等相关费用的计算方式及标准已明确约定，和利公司拖欠物业管理费1927756.96元（含养护费），其中3-5层物业管理费（含养护费）为1218057.48元，水电公摊费用55058.56元、水费45277.88元、电费30905.75元、垃圾费241.26元。和利公司主张改扩建的酒店3-5楼停工封闭，无需提供物业服务，不应该支付物业管理费，该3-5楼房屋虽然停工封闭基本无需物业服务，但该房屋由和利公司购买，房屋已经交付和利公司占有且《物业服务协议》对酒店装修期间房屋空置时的物业管理费标准进行了约定，即1.50元／平方米·月，故和利公司该抗辩于法无据，不予采纳。君怡公司未依约履行《物业服务协议》主要义务，已构成根本违约，和利公司主张因君怡公司服务期间存在服务严重不到位请求扣减物业管理费有事实和法律依据，应予支持。根据君怡公司服务严重不到位的履约事实，结合3-5楼停工封闭，基本无需君怡公司物业服务的事实，法院认为酌情扣减40%物业管理费较为合理，和利公司应支付君怡公司物业管理费的60%，即1927756.96×60%=1156654元。水费、电费、水电公摊、垃圾费为君怡公司代收代缴实际产生的费用，和利公司应据实支付。由于对3-5层该不该收物业管理费双方存有争议，并且君怡公司有严重服务不到位违约在先，和利公司要求扣减物业管理费未果情形下，未按月支付上述费用的行为并不构成违约。故君怡公司诉求和利公司支付滞纳金没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、解除和利公司与君怡公司2010年4月1日签订的《物业服务协议》；二、和利公司应于判决生效之日起十五日内向君怡公司支付物业管理费1156654元（含养护费）、水电公摊55058.56元、水费45277.88元、电费30905.75元、垃圾费241.26元，共计1288137.45元；三、驳回君怡公司的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费600元（和利公司已预交），反诉受理费26263元（君怡公司已预交），合计26863元，由和利公司负担5778元，由君怡公司负担21085元。上诉人君怡公司不服一审判决，上诉称：一、一审认定事实错误。1、消防问题。在物业服务期间，除因和利酒店擅自装修加建导致其对应部位的部分消防出现问题（后君怡公司予以修复）外，涉案区域整体消防格局及整体使用功能完全没有问题，且在今年4月16日，三亚市公安消防支队对涉案区域进行消防抽查，抽查结果亦为合格。和利公司所谓消防不合格依据的仅是原本已废用消防控制中心（正常运转的消防控制台就在一旁）和几个破损的消防栅（经现场考察完全可以使用）照片和4年前消防机构作出的消防整改通知书。首先，涉案区域消防设施多达上百个，和利公司提供的3个消防栅表面破旧的照片不能证明整体消防情况；其次，消防控制中心的系统是竖立的那台新的消防控制台，而非已经停止使用的原来的消防控制台，和利公司的照片选取特殊角度刻意将本就没有使用的消防台呈现突出，将正常使用且正在工作运作的消防控制塔隐后；再次，2011年消防机构作出的整改通知书，君怡公司早已进行整改修复，涉案场地位于三亚市大东海购物中心，且与三亚严管街接壤，有大型商场、KTV娱乐场所等，消防安全极为重要。若4年来一直存在严重消防隐患，相关政府部门不会允许涉案场地一直开门经营。2、卫生问题。涉案区域并非和利公司一个业主，其他业主自始至终没有就卫生问题向物业公司反映，且均按时缴纳物业水电服务费。和利公司自因擅自加建被广大业主投诉跟物业公司产生摩擦以来，一直不配合物业公司工作，且在享受物业服务时拒不缴纳物业服务费，君怡公司基于涉案区域物业服务整体性、无法割裂区域的原因，对涉案区域仍提供完整的物业服务。涉案区域处于大东海商业中心，若现场卫生真如和利公司提供的照片一样，为何其他业主不反映，城管市容卫生部门亦不可能不管。因此，和利公司提供的卫生脏乱差的照片并非现场事实。3、合同的独立性问题。君怡公司与开发商签订《前期物业服务合同》，为涉案区域提供物业服务，约定区域包括和利公司物业范围。君怡公司与和利公司签订《物业服务�议》主要是考虑到和利公司作为较大的业主，就物业服务细则（主要是物业费给予相对优惠）作进一步约定。《物业服务协议》其实是《前期物业服务合同》的补充，就涉案区域物业管理并不具有完全独立性。因为，假如《物业服务协议》解除，那君怡公司依据《前期物业服务合同》仍对涉案区域具有物业服务义务。因此，《物业服务协议》本身不具有独立性、可诉性。本案中，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条合同解除的情形，因此，和利公司要求解除《物业服务协议》没有事实和法律根据。二、一审扣减40%的物业管理费没有事实根据。物业服务包括治安、水电、卫生、排污、消防等方面，涉案3-5楼虽停工封闭，但仍享受君怡公司提供的治安安保、通过小区排污管道排污、消防险情防控、公用通道照明、通过公共通道运输建筑材料或垃圾导致的道�清洁等物业服务。合同明确约定房屋使用与闲置时的物业收费标准，涉案3-5楼物业管理费系按闲置房屋标准计算，符合合同约定。三、君怡公司对涉案区域提供包括治安、卫生、水电、消防等物业管理服务，且整体物业服务水平达到良好状态，符合合同约定条件。和利公司拖欠物业费，应当支付滞纳金。综上，请求撤销原判；改判支持一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由和利公司承担。被上诉人和利公司辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。1、和利公司提供的证据和现场勘查结果充分证明，君怡公司长期以来没有履行基本的物业管理职责，严重违反物业法规和《物业服务协议》的约定，已构成根本违约致使不能实现合同目的，根据《中华人民共�国合同法》第九十四条第四款的规定，《物业服务协议》应予解除。2、君怡公司没有按照《物业服务协议》的约定提供物业管理服务，不应按照约定的价格收取物业管理费用。一审适当扣减物业管理费正确。3、君怡公司物业管理服务严重缺失，违约在先，和利公司未支付部分物业管理费是行使先履行抗辩权的合法行为，并不构成违约。二、君怡公司的上诉请求没有事实和法律依据。1、君怡公司关于整体物业服务水平良好的主张罔顾事实。和利公司提交了现场同时期不同位置的照片所反映的物业管理情况可谓触目惊心。君怡公司在全部管理区域内的几乎每一个物业管理环节均存在整体性、全方位的管理服务缺失。一审认定君怡公司构成根本违约，符合客观事实。2、《物业服务协议》是双方就独立物业区域达成的协议，与前期物业合同不是主从合同的关系。和利公�所有的建筑区域相对独立，可以单独区分，解除《物业服务协议》并不影响君怡公司继续为其他业主提供服务。3、法律规定一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担减少价款、赔偿损失等违约责任。君怡公司提供的物业服务远未达到一般标准的60%，和利公司因长期不能得到应有的物业管理服务，未支付部分物业管理费，是行使法定权利的合法行为，不构成违约。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：《物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律�规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应全面履行合同规定的义务。和利公司主张君怡公司提供的物业服务未达到合同约定，存在根本违约，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定主张解除合同。《物业服务协议》的目的是由君怡公司对和利公司物业范围内共用部位、场地、设施设备、环境卫生和公共秩序等项目进行维修、养护和管理，根据和利公司提供的照片可见，君怡公司在提供物业服务过程中存在违约情形，但和利公司在长达五年的时间里一直在接受君怡公司提供的物业服务，说明君怡公司的违约行为没有达到使和利公司不能实现合同目的的情形，和利公司主张依据上述法律规定解除合同的理由不成立，本院不予支持。《物业服务协议》对于房屋空置时的物业费有明确约定，一审法院对于涉案3－5层按空置标准计算物业费符合约定，但以君怡公司存在违约行为扣除40%不符合合同的约定，也没有法律依据，应予纠正。和利公司长期不交纳物业费违反合同约定，但考虑到君怡公司确实存在违约行为，和利公司迟延支付物业费事出有因，故君怡公司主张支付物业费的滞纳金，本院不予支持；水电费为君怡公司代收代缴的费用，和利公司未按时交纳，应当支付滞纳金，但君怡公司未提供明确的数额，属举证不能，亦不予支持。综上，一审认定事实和适用法律部分错误，应予纠正。君怡公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销三亚市城郊人民法院（2015)城民一初字第4915号民事判决；二、三亚和利房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向三亚君怡物业管理有限公司支付物业管理费1927756.96元（含养护费）、水电公摊55058.56元、水费45277.88元、电费30905.75元、垃圾费241.26元，共计2059240.41元；三、驳回三亚和利房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回三亚君怡物业管理有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费600元（和利公司已预交），由和利公司负担；一审反诉受理费26263元（君怡公司已预交），由和利公司负担9192元，由君怡公司负担17071元。二审案件受理费52527元（君怡公司已预交），由君怡公司负担34143元，由和利公司负担18384元。和利公司负担的诉讼费由其直接向君怡公司支付。本判决为终审判决。 审  判  长    李新建               审  判  员    李  宁            审  判  员    陈太洪              二〇一六年六月十六日      书  记  员    吴 璟      附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；