江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审二民申字第046号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱超杰，男，汉族。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱英杰，男，汉族。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江苏省洪泽湖农场集团有限公司。
法定代表人：倪文清，该公司董事长。
再审申请人朱超杰、朱英杰因与被申请人江苏省洪泽湖农场集团有限公司（以下简称洪泽湖农场）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法（2013）宿中民终字第0293号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
朱超杰、朱英杰申请再审称：原判决认定的主要事实缺乏证据证明，适用法律错误。1、原判决以洪泽湖农场不是商品房开发企业为由，认定双方当事人的房屋买卖合同不属于商品房买卖，不适用商品房买卖相关法律规定不当。洪泽湖农场出售的涉案房屋价款与同期同类商品房价格基本一致，远超成本价，双方纠纷应当按照商品房纠纷处理。2、涉案房屋未按结构说明要求设置构造柱，应属于主体结构存在问题，至今未经竣工验收，未能办理房屋产权证，故洪泽湖农场构成了根本违约，朱超杰、朱英杰应具有单方解除权，并要求洪泽湖农场予以赔偿。3、朱超杰、朱英杰的损失，应当按照解除合同时的同期同类房屋市场价与合同价的差额计算，而不应仅计算价款利息。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，请求再审本案。
本院经审查查明：2005年10月5日，泗洪县人民政府洪政发（2005）号文件批复同意洪泽湖农场建设职工住房，2006年9月14日，泗洪县国土资源局与洪泽湖农场签订土地使用权出让合同，约定以每亩23万元价格，将现泗洪县宏景家园所属地块计130亩土地使用权出让给洪泽湖农场，用于洪泽湖农场民警职工住房（宏景家园）建设。2006年10月7日，洪泽湖农场取得建设用地规划许可。2008年6月26日，洪泽湖农场取得土地使用权证书，同年7月7日洪泽湖农场取得建筑工程施工许可。
洪泽湖农场建设宏景家园，用于解决本单位职工住房问题，仅限于本单位职工购买。2007年4月15日，朱超杰、朱英杰与洪泽湖农场签订房屋买卖合同，购买了宏景家园1幢3单元205室房屋，房屋单价为1051元／平方米，储藏室单价为880元／平方米，总价款为147296.90元，并于当日以按揭的方式付清房款，目前中国农业银行按揭抵押贷款已经付清。朱超杰在签订合同时，系洪泽湖农场职工，后因刑事犯罪被开除公职。2009年2月14日，洪泽湖农场向朱超杰、朱英杰交付房屋，朱超杰、朱英杰缴纳完约定的太阳能热水器费用、管道天然气安装费，并将房屋装修后即搬入该房屋居住。入住后，朱超杰、朱英杰发现房屋存在质量问题，双方当事人发生争议。经洪泽湖农场委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司两次鉴定，鉴定结论为：1、主体结构为砖砌体结构，三层圈梁布置符合规范要求，未发现承重墙体出现因承载力不足而引起开裂。2、（5-1／5）／J轴墙上大洞口两侧未按结构说明要求设置构造柱，其余构造柱设置与设计相符。3、对部分构造柱配筋情况进行检测，所检构件钢筋配置与设计一致。4、对部分混凝土构件几何尺寸进行测量，所检构件几何尺寸与设计基本一致。5、经检测梁5-6／D及过梁5-6／A两侧面中部出现裂缝，该裂缝主要由材料收缩、截面削弱引起，建议对出现裂缝的构件采取适当的处理措施。
另查明：朱超杰、朱英杰为该房屋装潢支付71816元，支付太阳能费用、天然气开户费用各2000元，搬家费640元。涉案房屋已通过了建设、施工、监理、设计、勘察单位的竣工验收。朱超杰、朱英杰房屋未办理房产证。审理中，洪泽湖农场同意解除房屋买卖合同，并同意按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付购房款本息。
再查明：2007年4月15日，中国人民银行公布的金融机构五年期以上人民币贷款基准利率为7.11%。
2012年12月26日，朱超杰、朱英杰向江苏省泗洪县人民法院提起诉讼，请求判令：洪泽湖农场赔偿退房款（楼上131.5平米计414168元、楼下储藏室10.33平米计27214元），天然气开户费2000元，太阳能热水器一台20**元，装潢费71816元，搬运费640元，误工费2000元。共计519838元。
一审法院认为：双方当事人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。本案不属于商品房买卖纠纷，不适用商品房买卖法律规定。洪泽湖农场交付的房屋存在质量瑕疵，且鉴定结论中明确房屋的质量瑕疵可以进行修复处理，故该违约行为仅为一般违约，朱超杰、朱英杰据此要求单方解除合同，依据不足，因洪泽湖农场同意解除合同，故而对于朱超杰、朱英杰要求解除合同的请求予以支持。双方应相互返还基于合同履行取得对方的财产。因合同解除是双方均同意而解除，非因洪泽湖农场违约而朱超杰、朱英杰取得单方解除的权利而解除，故对朱超杰、朱英杰要求按市场价赔偿损失的请求不予支持。洪泽湖农场同意按中国人民银行同期同类贷款基准利率返还购房款本息，予以照准。关于朱超杰、朱英杰要求按市场价赔偿损失主张的装潢、太阳能、天然气开户、搬家费用，因房屋退还，洪泽湖农场应予以补偿。朱超杰、朱英杰主张的2000元误工费，因处理退房、搬家事宜确需一定时间，参照朱超杰、朱英杰户口性质，酌情支持为800元。因返还房屋，朱超杰、朱英杰需处理搬家事宜，其主张的640元搬家费用较为合理，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除朱英杰、朱超杰与洪泽湖农场于2007年4月15日签订的房屋买卖合同；二、洪泽湖农场返还朱超杰、朱英杰购房款、车库款计147296.90元，并自2007年4月16日起按7.11%的年利率计息至判决确定的履行之日止；三、洪泽湖农场补偿朱超杰、朱英杰房屋装潢费用、太阳能款、天然气开户费、搬家费、误工费计77256元；四、朱超杰、朱英杰将宏景家园1幢3单元205室房屋返还洪泽湖农场；上述二、三、四项判决，于判决生效后三十日内履行完毕。
朱超杰、朱英杰不服一审判决，向江苏省宿迁市中级人民法院提起上诉。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判决。
本院认为：根据政府的相关文件，洪泽湖农场建设的房屋，其销售对象为本单位职工，而非不特定的社会公众，朱超杰、朱英杰在一审过程中，亦明确自认涉案房屋的出售价格低于当时同类房屋的市场价格，故原判决认定本案双方当事人之间的房屋买卖关系属于普通的房屋买卖关系，而非商品房买卖关系，不应适用商品房买卖方面的法律法规进行规范，并无不当。朱超杰、朱英杰以洪泽湖农场未在相关商品房开发经营法律规范规定的期限内办理完产权登记手续而主张洪泽湖农场根本违约，没有法律依据。根据二审查明的证据，涉案房屋已通过了建设、施工、监理、设计、勘察单位的竣工验收，应认定质量基本合格。虽然涉案房屋部分区域未设构造柱，存在质量瑕疵，但根据江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司的检测报告，未设构造柱区域未发现承重墙体出现因承载力不足引起的开裂，检测报告也无未设置构造柱影响房屋主体结构安全以及该缺陷不可修复的内容。故朱超杰、朱英杰关于涉案房屋存在的质量缺陷不可修复的主张证据不足。在法庭释明后，朱超杰、朱英杰仍表示不申请对房屋的质量问题是否可以修复进行鉴定，放弃了自己的程序权利，应承担相应的举证不能后果。因无证据表明涉案房屋存在主体结构质量缺陷不可修复的问题，朱超杰、朱英杰以此主张洪泽湖农场构成根本违约，理由亦不能成立。
因洪泽湖农场不存在根本违约的情形，朱超杰、朱英杰主张其有权单方解除本案双方之间的房屋买卖合同，无事实和法律依据。洪泽湖农场同意解除合同，但双方当事人未就因合同解除后的损失承担问题达成一致，在此情形下，由于朱超杰、朱英杰坚持要求解除合同，房屋增值损失属于朱超杰、朱英杰自己的行为所导致，朱超杰、朱英杰应自行承担。
综上，朱超杰、朱英杰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回朱超杰、朱英杰的再审申请。
审 判 长 张继军
代理审判员 薛山中
代理审判员 成荣海
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 蒋磊君