上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初26584号
原告孙天珍，女，1981年11月15日生，汉族，住上海市浦东新区。原告委托代理人钟斐颖，上海左券律师事务所律师。原告委托代理人柯维文，上海左券律师事务所律师。被告李国仁，男，1949年6月3日生，汉族，住上海市徐汇区。被告委托代理人姜志明，上海市中和律师事务所律师。第三人上海太平洋房屋服务有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人章启光，董事长。委托代理人丁速敏，男。原告孙天珍与被告李国仁定金合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称上海太平洋公司)为本案第三人共同参与诉讼，并于2016年6月16日再次公开开庭审理。原告孙天珍及其委托代理人钟斐颖、柯维文，被告李国仁及其委托代理人姜志明，第三人上海太平洋公司的委托代理人丁速敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙天珍诉称，2015年1月23日，原、被告通过第三人上海太平洋公司居间介绍签订了《房地产买卖(含居间)协议》(以下简称居间协议)，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积90.6平方米，总价款人民币268万元。签订上述协议之后，原告分两次共向被告支付定金计10万元。双方应于2016年2月28日前签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)。嗣后，原告从中介处获得系争房屋的钥匙，准备装修时却发现系争房屋的屋外院墙不可拆除，这与当初签订居间协议时中介和被告向其承诺的不符，因此原告于2016年2月1日起一直与被告协商解除居间协议并且要求被告返还原告已支付的10万元定金。但被告对于原告的要约一直不予回复。后原告经权衡为避免损失，故于2016年2月25日向被告明确表示愿意继续履行居间协议，但被告并未于2016年2月28日到中介公司与其签订网上备案的《买卖合同》。次日，被告向原告退还定金10万元。由于房价上涨，被告不愿意出售系争房屋导致合同无法签订，被告理应双倍返还定金，故诉至法院，要求判令被告支付双倍返还定金的差额部分10万元，本案诉讼费及其它相关费用由被告承担。被告李国仁辩称，原告的陈述与事实不符，被告不存在违约事实。被告在与原告签订《居间协议》时，从未承诺过系争房屋的院墙可以拆除，但是原告自签订《居间协议》后，多次以此为由要求与被告协商解除《居间协议》并且要求被告返还10万元定金。原告称双方应于2016年2月28日签订正式的《买卖合同》也与事实不符。根据《居间协议》约定，双方应在2016年3月25日前签订《买卖合同》。期间，原告多次重申自己患有XXX疾病，要求中介为被告介绍新的买家。被告在得知原告称自己患有XXX疾病后，考虑再三决定同意原告的要求，解除双方签订的《居间协议》，并于2016年2月29日通过汇款将定金10万元全额退还给了原告。原告提出了解除《居间协议》的要约，被告只是接受了要约，并不存在违约事实，故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人上海太平洋公司述称，被告提供的由第三人公司法务部于2016年3月29日出具的《情况说明》中已经明确表示了第三人所认为的事实。由于原告在签订《居间协议》后以院墙不能推倒及自己患有XXX疾病为由要求解除合同和返还定金。虽然第三人也进行过沟通，但是无法促成交易。由于原告不想要继续购买系争房屋而导致原、被告双方无法签订《买卖合同》。经审理查明，2016年1月23日，原告(乙方)与被告(甲方)经第三人上海太平洋公司(丙方)居间介绍签订《居间协议》，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)，建筑面积90.6平方米，总价款人民币268万元。协议第一条约定：“甲乙双方约定定金总金额为人民币10万元整，乙方于签订本协议时支付甲方定金人民币10万元整，……。”第四条约定：“5、付款方式：A、乙方于甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方房款人民币73万元整。B、乙方于2016年2月28日前，支付甲方房款人民币71万元整。……。F、(1)乙方于2016年2月28日前，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达15日，则甲方有权单方面解除合同。……。8、甲、乙双方应于2016年3月25日前，至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续。”第五条约定违约责任：“1、若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，则甲方应双倍返还乙方支付的定金，……。2、若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为乙方违约，则乙方支付的定金由甲方没收不再返还……。”协议第七条约定：“甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在本协议签署生效后次日起2016年2月25日内签署网上备案专用《上海市房地产买卖合同》，并依约履行各自义务。……。”合同还约定了其他事宜。上述合同签订的当日，原告孙天珍向被告李国仁支付了定金6万元。2016年1月28日，原告孙天珍又向被告李国仁支付了定金4万元。被告李国仁收款后分别向原告出具收到购买系争房屋定金6万元、4万元的《定金收据》二份。2016年1月31日至2016年2月25日期间，原告孙天珍以系争房屋院墙不能推倒及自己患有XXX疾病为由多次要求解除《居间协议》。2016年2月29日，原告孙天珍向第三人提供了其银行账户，被告李国仁于当日通过汇款返还了原告已支付的定金10万元。2016年3月底，被告将系争房屋出卖给案外人。嗣后，原告诉至本院，诉请如前。另查明，原告在2016年2月25日下午3点10分又发信息给被告，称“我查了下房价，至少涨了30万元，那我就先买了以后再卖吧！我已经通知中介买房子了。但是我临时没有凑够首付，会先付两成左右签合同。我找了人做首付贷，很快会给你全款。”2016年2月26日下午3点40分，原告又发短信给被告要求被告将银行卡号给原告，原告进行柜面转账。被告对原告的上述短信均未回复。2016年2月28日，原告孙天珍至第三人上海太平洋公司要求与被告李国仁签订《上海市房地产买卖合同》，但因被告并未到场而未能签订。原告提供当天其与第三人的工作人员录音资料中显示，第三人的工作人员告知其被告没有来，在看周边的房屋；现在被告不跟其谈，让其等消息。庭审中，被告向本院递交第三人于2016年3月29日出具的《情况说明》，上述说明载明系原告以自己患XXX疾病等各种理由，多次表示不再购买系争房屋，要求解除居间协议，并要求被告退还定金100,000元。第三人经与被告沟通后，被告同意解除，第三人将原告提供的银行账户告知被告，被告即将收取的定金100,000元划给原告。审理中，原告认为，虽然原告曾于2016年2月1日至2月25日期间向被告发出过协议解除的要约，但是被告在此期间一直没有对此要约做出过承诺，该要约已经因原告的撤销通知而失效了。因此《居间协议》理应继续履行。被告则认合同的成立需要有要约和承诺两个部分组成，原告提出要求解除合同就是发出一个新的要约，被告做出退还定金的回应就是给了原告承诺。被告已跟中介明确表态愿意解除合同。原告提出继续履行合同是新的要约，这个要约未得到被告的承诺，因此被告并不存在违约事实。以上事实，由原告提供的《居间协议》、《定金收据》、短信聊天记录、收款记录、录音光盘及文字记录，被告提供的微信聊天记录、短信记录、情况说明等证据以及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《居间协议》系双方真实意思表示，且也未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。根据上述协议的约定，原告向被告支付的定金属于立约定金，以担保双方在约定的期限内签订《上海市房地产买卖合同》。原告根据《居间合同》的约定向被告所交的定金，性质为立约定金，系为保证签订正式《买卖合同》而交付的定金。本案争议焦点是双方未能签订正式的《上海市房地产买卖合同》应归责于何方。本院认为，根据双方签订的《居间协议》约定，双方应在2016年2月25日前签署《上海市房地产买卖合同》，虽然原告在签订《居间协议》至2016年2月25日期间曾多次表示不再购买系争房屋，但被告未予以明确答复，直至原告在合同签订日最后明确表示可继续履行居间协议，要求签订《上海市房地产买卖合同》时，被告亦既未表示可解除的意思又没有至第三人处与原告签订上述正式合同。另外，根据原告与第三人的工作人员谈话记录看，原告表示继续履行居间协议的意思是明确的，而被告却明显拒绝到场签约。对于2016年2月29日被告将收取的定金100,000元退还原告是否可证明双方已达成解除居间协议的争议。本院认为，首先，协议的解除应由合同各方达成一致意见。本案中，没有证据证明双方已就居间协议达成一致解除意见。其次，虽然第三人出具《情况说明》，认为双方已达成解除意见，但一方面没有原告同意解除的意思表示，另一方面，根据原告与第三人工作人员之间在2016年2月25日之后的谈话内容可见，原告仍坚持要求签订正式房屋买卖合同。最后，权利的放弃需权利人明确表示。原告虽然收到被告退还的定金，但并不表示原告放弃了追究被告的违约责任。综上，由于被告拒绝与原告签订正式的房屋买卖合同，并将系争房屋出卖他人，有违诚实信用，理应按照定金罚则承担民事责任，现被告已退回定金本金，故原告要求被告按照定金罚则承担赔偿100,000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下：被告李国仁应于本判决生效之日起十日内按照定金罚则赔偿原告孙天珍100,000元。负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由被告李国仁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邱连祥
二〇一六年七月八日
书记员 吉 洁
附：相关法律条文