广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深南法民三初字第587号
原告黄庆华（反诉被告，以下统称原告），女，汉族。
委托代理人任忠孙，广东卓建律师事务所律师。
被告林秋璇（反诉原告，以下统称被告），女，汉族。
委托代理人沈于敏，广东金地律师事务所律师。
委托代理人王超波，广东金地律师事务所实习律师。
原告�庆华诉被告林秋璇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月18日立案受理后，被告于法定期限内提起反诉，本院予以合并审理；原告于2013年12月11日向本院申请撤回本诉，本院于2013年12月12日做出（2013）深南法民三初字第587号民事裁定书，裁定准许原告撤回本诉，本案反诉继续审理。本院于2014年4月3日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人任忠孙，被告的委托代理人沈于敏、王超波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告反诉诉称，2013年7月31日，被告将其所有的某商铺出租给原告经营使用，双方签订《商铺租赁合同》，约定首年月租金24300元（人民币，下同）；被告依约将商铺交付原告，履行了合同义务。原告为经营需要，拆卸原有装修将商铺水管进行改造及重新装修，并将该工程发包给无资质的公司装修，2013年8月12日，原告在装修过程中发生了�外人伤亡的事故。藉此，原告便不依约缴纳管理费用及租金，被告多次与其沟通催缴，均无结果。2013年9月16日，原告函告被告其欲退租，被告告知其应继续履行合同并告知其违约风险，其后被告多次向原告请求履行合同，均无结果。按照合同第七条的约定，原告在租赁期间，未经被告同意，擅自退租，且拖欠租金长达数月，已构成违约。至今为止，原告拖欠管理费4794.39元、租金48600元。原告擅自退租造成被告五年租金的损失，并造成被告原有投入装修的80万元损失及花费重新装修的经济损失，同时亦使被告商铺无法出租，给被告带来了无法估量的经济损失。被告现提起反诉，请求法院判令：1、原告向被告支付租金、违约金、滞纳金、水电管理类费用，共计284730.39元；2、原告将租赁的商铺恢复原状交还被告；3、原告承担本案诉讼费用。庭审中，被告撤回其第二项诉讼请求。
原告针对反诉辩称：1、原告提出解除合同的原因为发生了重大情势变更导致原告难以继续履行租赁合同，原告不属于无故单方解除合同，原告不构成违约；2、原告主张的重大情势变更有两点内容，一是2013年8月12日装修电工触电死亡，死者家属长达半个月在商铺门口烧纸哭闹，物业管理处为维持秩序，禁止原告出入商铺，原告无法继续装修；二是死者家属已向原告和物业管理处同时提起人身损害赔偿之诉，主张金额高达118万元，导致原告不仅缺乏继续履行本案合同的经济能力，同时由于物业管理处与原告存在利害关系，原告要在物管的范围内长期举办少儿英语培训班难以顺利进行；3、原告已经于2013年9月16日向被告书面提出退租，于10月21日向被告邮寄并退回商铺钥匙，且原告已支付被告一个月租金和押金共计72900元，已足以支付原告应当承担的全部租金，故原告不存在拖欠被告租金的情况；4、原告一直在积极努力的为被告寻找新租客，并促成案外人杨小杰与被告于2013年11月21日签订承租合同，每月租金比原合同提高了540元，因此，原告提出解除合同及后续的补救行为不仅未使被告遭受损失，被告还获得了更高利益；5、租赁合同第七条约定的违约金标准过高，在违约金的基础上再支付滞纳金的约定，不仅于法无据，也不合情理。综上，因为原告不存在违约，无需支付违约金，对租金的支付可以按照实际情况计算至2013年10月21日，并用押金冲抵，水电等管理费也可以用原告支付的装修保证金抵扣。
经审理查明，位于深圳市南山区某铺位（涉案商铺），建筑面积为179.9平方米，登记价为4588889元，系被告所有。
2013年7月31日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，租�五年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止；免租期为45天，自2013年8月1日起至2013年9月15日止，免租期内，甲方只免除租金，在免租期内实际使用房屋产生的水费、电费、管理费等其他费用都由乙方支付；第一年租金为每月每平方米135元，每月租金24300元；本合同一经签署，乙方即应交纳相当于两个月租金的押金和一个月租金；合同终止，乙方交清租金及管理费、水电、煤气，电话及税费等相关费用后，甲方即可退还乙方押金；若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还，直接转为违约金；管理费、水电费、煤气费和电话费由乙方自行向有关部门交纳，甲方在租赁期内不承担任何税费，所有相关税费都由乙方承担；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，每天滞纳金为实欠租的3%；租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退�的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同押金总额的四倍金额向甲方支付违约金，且应在违约之日起十日内向对方赔付完，每逾期一天按支付违约金的1%加收滞纳金；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；乙方在签此租赁合同之日前需付两个月租金数额的押金和一个月租金给甲方，总金额72900元；及其他条款。
上述租赁合同签订后，被告将涉案商铺交由原告使用；原告向被告支付押金48600元和一个月的租金24300元，共计72900元。另查，原告向涉案商铺的物业管理公司深圳市诺德物业管理有限公司（以下简称诺德物业公司）缴纳了装修保证金6000元、2013年8月的管理费1439.2元和本体维修基金44.98元。
2013年9月16日，原告向被告发出《退租函》，内容为：由于2013年8月12日在涉案商铺发生工人触电身亡事故，该事�造成原告仅投资损失就超过50万元，且原告从装修进场开始就不断受到物业公司和消防检查人员的刁难；基于上述原因，并根据租赁合同第七条中的“不可抗力所造成的损失不属于违约范围”，向被告提出解除租赁合约的要求，请被告在收到此函之日起5日内给予原告书面答复，否则将视为被告接受原告的要求解除合同。被告于2013年9月17日收到上述函件，并向原告发函表明其拒绝原告退租。
2013年10月20日，原告向被告邮寄特快专递，被告于10月21日收到该快递。原告表示其系将涉案商铺的钥匙邮寄给被告，被告则表示其收到的钥匙并非涉案商铺的钥匙。
2013年11月21日，被告与案外人杨某签订《商铺租赁合同》，该合同约定租期5年，自2013年11月22日起至2018年11月21日止；免租期为30天，自2013年11月22日起至2013年12月21日止；第一年的租金为每月每平方米138元，每月租金24840元；及其他条款。庭审中，原告申请杨某作为证人出庭作证，杨某表示其系通过原告承租了涉案商铺。
关于涉案租赁合同的解除时间。原告主张2013年10月21日被告收到原告邮寄的钥匙时视为双方解除租赁合同；被告则表示2013年11月11日被告提出反诉要求原告承担违约责任并赔偿损失时视为双方解除租赁合同。
庭审中，被告表示其第一项诉讼请求的租金为48600元（2013年9月至2013年11月11日）、违约金为194400元、滞纳金为85536元、管理费等为4794.39元。为证明原告拖欠物业管理费等费用，被告提交了某物业公司出具的告知函及欠费明细，欠费明细显示：涉案商铺拖欠2013年9月至11月的管理费等费用共计4757.79元（包括2013年9月的电费305.25元及每月物业管理费1439.2元、每月本体维修基金44.98元）和滞纳金36.6元。原告对告知函和欠费明细的真实性予以认可，但表示2013年11月21日后的费用由新租客承担，故11月21日之后的物管费479.73元不应由原告承担，而且租赁合同未约定本体维修基金由原告缴纳。
另查，原告于2013年12月26日向本院起诉，要求确认涉案租赁合同于2013年9月17日解除，并要求被告退还押金48600元；本院立案受理，案号为（2014）深南法民三初字第40号，后原告撤诉，本院予以准许。
以上事实，有《商铺租赁合同》、产权登记资料、律师函、告知函及欠费明细、收据、退租函、特快专递邮件详情单及查询结果等证据以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应严格履行。
原告申请撤回本诉，本院已予以准许，故本案只对被告的反诉予以审理。被告撤回要求原告归还涉案商铺的诉讼请求，系其�自身权利的处分，本院予以准许。
关于租赁合同的解除时间。原告因涉案商铺发生事故而于2013年9月16日向被告发函要求解除租赁合同，被告不同意，原告又于2013年10月20日向被告邮寄涉案商铺的钥匙，被告于10月21日收到该钥匙，原告因此认为双方租赁合同于2013年10月21日解除；而被告表示其收到的钥匙并非涉案商铺的钥匙，且被告认为租赁合同解除的时间是被告提起反诉之日，即2013年11月11日。对此，本院认为，本案原告单方要求解除租赁合同并向被告邮寄了钥匙，但被告并不认可该钥匙系涉案商铺的钥匙，而且，即使涉案商铺的钥匙已归还了被告，亦不能证明原告已搬离涉案商铺并且原、被告双方已对涉案商铺进行了交接，因此，对于原告提出的涉案租赁合同于2013年10月21日解除的主张本院不予采信，本院采纳被告的主张，确认涉案租赁合同于2013年11月11日解除。
关于被告主张的租金、管理费等费用。原、被告的租赁合同于2013年11月11日解除，故原告应支付被告截至2013年11月11日止的租金和管理费。涉案租赁合同已明确约定免租期为45天，自2013年8月1日起至2013年9月15日止，故该期间原告无须支付租金。经计算，自2013年9月16日起至2013年11月11日止的租金为46170元（24300元／月÷30天×57天），因原告已支付了一个月的租金24300元，故原告还须向被告支付租金21870元（46170元－24300元）。对于物业管理费等费用，因原告已缴纳过2013年8月的本体维修基金，且《商铺租赁合同》中也约定相关税费由原告承担，故原告应当缴纳租赁期间的本体维修基金。经计算，原告应支付被告2013年9月至2013年11月11日的物业管理费、本体维修基金等费用共计3817.8元（4757.79元-（1439.2元＋44.98元）÷30天×19天］及上述费用的滞纳金36.6元，共计3854.4元。
关于�告主张的违约金。本案原告主张其提前解除涉案租赁合同系因发生重大情势变更的情况，故不应承担违约责任。对此，本院认为，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，本案中涉案商铺因发生事故造成人员伤亡，不属于情势变更，故原告单方提前解除租赁合同没有合法依据，原告的行为构成违约，原告应承担相应的违约责任。涉案租赁合同约定原告违约应向被告支付押金四倍的违约金，原告对此提出了调整违约金标准的请求，本院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，被告未向法院举证证明其因原告的违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，考虑到原告提出解除合同确系因为发生了伤亡事故，原告亦因此遭受重大损失，原告在向被告提出解除合同后积极为被告寻找新的租户，避免了被告的损失进一步扩大，且被告与新租户签订租赁合同所约定的租金也比原告支付的租金略高；此外，根据《商铺租赁合同》第三条的约定，因原告提前解除合同，押金不予退还，直接转为违约金，故本院根据公平原则酌情判令被告没收原告已支付的押金48600元，原告无需另行支付违约金。
关于被告主张的滞纳金。《商铺租赁合同》约定原告违约支付违约金的，应在违约之日起十日内向被告赔付完，否则每逾期一天按支付违约金的1%加收滞纳金，对此，本院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，本院已判令原告向被告支付违约金，且《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条已规定债务人迟延履行债务的加倍支付迟延履行期间的债务利息，故被告要求原告支付违约金的滞纳金无法律依据，本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法�第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告黄庆华于本判决生效之日起十日内向被告林秋璇支付租金21870元；
二、原告黄庆华于本判决生效之日起十日内向被告林秋璇支付物业管理费、本体维修基金等共计3854.4元；
三、驳回被告林秋璇的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
反诉案件受理费2785.48元，由原告负担251元，被告负担2534.48元（被告已预交5570.96元，多预交的2785.48元由本院退还被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
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审 判 长 庞海婷
人民陪审员 陈璋福
人民陪审员 陈焕嫦
二〇一四年四月十一日
书 记 员 沈 蕊