云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云28民终776号上诉人（原审被告）：景洪市晟华房地产开发有限责任公司。住所地景洪市。统一社会信用代码：9153280167086713XW。法定代表人:孙敏，董事长。委托诉讼代理人：孙兆宇，景洪市晟华房地产开发有限责任公司总经理。特别授权代理。被上诉人(原审原告)：王黎乳，男，汉族，身份证住址甘肃省兰州市，现住云南省昆明市。委托诉讼代理人：刘晓云，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。上诉人景洪市晟华房地产开发有限责任公司（以下简称晟华公司）因与被上诉人王黎乳商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2015）景民二初字第1012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭分别于2017年1月18日、2017年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人晟华公司的法定代理人孙敏及委托诉讼代理人孙兆宇，被上诉人王黎乳的委托诉讼代理人刘晓云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人晟华公司上诉请求：撤销景洪市人民法院（2015）景民二初字第1012号民事判决，驳回被上诉人全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审法院对涉案证据采信、认定事实错误，判决和适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益。2009年3月31日，西双版纳州发展和改革委员会作出批复，同意核准上诉人开发西双版纳普洱茶文化博览园商业B区滨港国际一期项目，项目内容包括地下一、二层和地上一、二层，总面积127541㎡，景洪市建设局2010年1月28日发给上诉人该项目532801201001280101号《建筑工程施工许可证》载明有这一建筑面积。该一期项目拟建的全部地下一、二层和地上一、二层房屋的预售许可手续一并于2010年3月2日办好，项目名称滨港国际地下室项目，上诉人就该项目取得的“商品房预售许可证明”编号为“预许西字（2010-06）号”（下称06号证），06号证许可上诉人预售的商品房面积为127541㎡。本案的焦点问题是上诉人在2011年1月14日将涉案的滨港国际项目1层107号商铺出售给被上诉人之前，是否已取得了该商铺的预售许可。诉讼中，一审法院和上诉人及被上诉人对06号证的真实性、合法性是认可的，只是被上诉人对06号证与本案的关联性有异议，同时，06号证的发证单位西双版纳州建设局分别于2015年8月6日出具给一审法院一份《情况说明》，于2015年12月2日出具给被上诉人一份《复函》，于2016年6月29日又出具给一审法院一份《复函》。其中，《情况说明》明确释明06号证许可预售的127541㎡的房屋面积中包括了项目地下室面积75679.535㎡及地上一、二层房屋面积51861.456㎡，州建设局的这份释明与一审法院查明的云南工程勘察设计院于2007年2月7日针对滨港国际项目颁发的《工程设计证书》载明的项目地下总建筑面积为75679.535㎡的内容是相互印证的，仅从这一点就可以肯定，06号证许可上诉人预售127541㎡的房屋面积，除地下商铺以外，一定还包括有地下室以外50000多平方米的房屋面积。事实也确实如此，即滨港国际项目地上一、二层房屋面积（包括王黎乳所购商铺面积）全部都包含在06号证许可上诉人预售的127541㎡面积之内。很显然，上诉人不可能为了预售王黎乳购买的项目1层107号商铺而专门专办一个商铺房预售许可证。另外，州建设局两份《复函》内容，均与其颁发的06号证内容相矛盾，而且没有其他任何证据来印证其真实性。在这种情况下，一审法院不是依照《民事诉讼法》的规定，通知单位证人州建设局出庭作证，接受当事人质询、质证，将证据查证属实后定案，而是直接采信有诸多疑点，无任何有效证据能印证，且与其此前出具的《情况说明》和颁发的06号证相矛盾的州建局《复函》，作为定案依据，并据此错误认定上诉人无证售房、欺诈售房，进而判令上诉人承担惩罚性民事责任，极大损害了上诉人利益。事实上，一审法院及上诉人和被上诉人都认可06号证具有真实性和合法性，这意味着06号证许可上诉人预售滨港国际一期项目商品房屋的面积为127541㎡，因此，只要查明核实该127541㎡的可售面积具体是由哪些房屋的面积构成，就可以确定涉案的商铺面积在127541㎡内。2016年6月29日州建设局给一审法院的《复函》并没有否认该局于2015年8月6日给一审法院的《情况说明》中阐明的06号证载明的上诉人可售面积127541㎡包括了一、二层的全部商铺面积的主张，一审法院采信州建设局《复函》为定案证据明显错误，导致认定案件事实错误。（二）景洪市法院（2015）景民二初字第79号民事判决涉及的曾卫华购买上诉人滨港国际项目2层106号商铺的《商品房购销合同》，被景洪市法院认定为系双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律禁止性规定，属有效合同。二审法院（2016）云28民终438号民事判决书虽然撤销了一审判决部分的内容，但对一审法院认定曾卫华购买上诉人滨港国际项目2层106号商铺的《商品房购销合同》，系合法有效合同的认定，是不持异议的。需要说明的是，前述所涉滨港国际项目2层106号商铺的面积与本案王黎乳所购买上诉人滨港国际项目1层107号商铺的面积一样，都包含在06号证许可上诉人预售127541㎡面积之内。这从另一个方面证明了上诉人与王黎乳签订的该项目1层107号商铺的《商品房购销合同》也同样是合法有效的。被上诉人王黎乳答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案争议的焦点是上诉人出售给被上诉人的商铺在出售前是否取得了预售许可证，上诉人取得预售许可的只是地下室，不包含王黎乳购买的商铺。州住建局2015年8月出具的证明经被上诉人向州住建局询问，该局答复出具相关材料均有固定公文模式，都是红头文件，该份证明行文不规范，无用章记录，系作假。州住建局向被上诉人出具的复函证明预售许可仅仅是滨港国际的地下室，如存在证据作假的情况，应按照相关法律规定追究责任。上诉人第二个观点与本案没有关联。被上诉人王黎乳向一审法院起诉请求：1、确认双方于2011年1月14日签订的《商品房购销合同》无效；2、晟华公司返还王黎乳已支付购房款1746356.25元以及利息471516.19元；3、晟华公司向王黎乳支付赔偿金1746356.25元；4、诉讼费由晟华公司承担。一审法院认定事实：2011年1月14日，王黎乳（乙方）与晟华公司（甲方）签订《商品房购销合同》（合同编号：1-107），约定：王黎乳向晟华公司购买其开发的西双版纳普洱茶文化博览园商业B区滨港国际项目1层107号商铺；乙方购买的商品房为预售商品房，批准预售商品房的机关是西双版纳州建设局，商品房预售许可证号为预许西字（2010-06）号；按套计价，套内建筑面积为70.8平方米，每平方米31250元，总价款2212500元；乙方选择首付70%，10年跟银行按揭贷款方式购房，甲乙双方签订本合同当天乙方向甲方支付全部应付房款的70%，即66375元、印花税0.05%为1106.25元，合计1746356.25元；甲方应于2012年3月31日前，将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方；该商品房经验收合格后，甲方应当以《西双版纳报》公告的形式通知乙方办理交接手续，按媒体公告的期限视为交接时限，乙方应在公告时限内以甲方委托的物管公司办理有关交接手续，未按照公告时限办理房屋交接手续的，在公告中明确的交接时限届满之日起，视为房屋已移交完毕。合同还约定了其他事项。合同签订后，王黎乳依约于2011年3月25日前将购房款的70%（1612500元）及相应配套费、契税、维修基金共计1746356.25元交付晟华公司。晟华公司亦于2012年12月28日通过《西双版纳报》刊登了《接房公告》，其内容如下：您购买的“滨港国际”商品房已如期竣工，您可于2012年12月31日起至2013年1月31日止到我公司接房。另查明，云南工程勘察设计院于2007年2月7日针对西双版纳普洱茶文化博览园商业B区滨港国际项目颁发《工程设计证书》，载明“规划用地面积46376.94平方米，总建筑面积176167.965平方米（其中，地下总建筑面积75679.535平方米，地上总建筑面积100488.43平方米）”。西双版纳傣族自治州发展和改革委员会于2009年3月31日作出批复，同意核准晟华公司开发西双版纳普洱茶文化博览园商业B区滨港国际一期项目（建设地址：景洪市）。晟华公司分别于2010年2月1日取得了景洪市的土地使用权证[证号：景国用(2010)第0002号]；于2010年3月2日取得了由西双版纳傣族自治州建设局颁发的商品房预售许可证[证号：预许西字(2010-06)号]，载明“滨港国际地下室项目，经审查，符合商品房预售条件，准予预售，项目建设地点为景洪市，预售房屋面积为127541平方米。”；于2013年11月20日取得了建设工程规划许可证附件[其主要内容为：规划许可证原证号为GBT2260200900019,原批准面积176167.965平方米，原层数为7层(其中，地下2层、地上5层)，超面积72297.895平方米，根据市人民政府会议精神及公示内容，补办超面积后现建筑面积为10层(其中，地下2层，地上8层）]。西双版纳傣族自治州住房和城乡建设局于2015年8月6日出具《情况说明》，载明“被告开发的西双版纳普洱茶文化博览园商业B区‘滨港国际’一期项目，我局于2010年3月2日向其颁发的《商品房预售许可证明》[证号：预许西字(2010-06)号]所许可预售的房屋面积包括地下面积75679.535平方米及地上一、二层面积51861.465平方米，共127541平方米，此证合法有效。”后西双版纳州住房和城乡建设局又于2015年12月2日出具《关于明确景洪市晟华房地产开发有限责任公司商品房预售许可证的复函》（以下简称“原复函”），载明“我局于2010年3月1日核发的《滨港国际地下室商品房预售许可证》，开发建设单位为景洪市晟华房地产开发有限责任公司，预售面积127541平方米，证号：预许西字（2010-06号），许可范围仅为滨港国际地下室。”西双版纳傣族自治州住房和城乡建设局于2016年6月29日向原审法院出具《西双版纳州住房和城乡建设局关于对云南省景洪市人民法院协助调查函的复函》（以下简称“州局复函”），载明“2010年3月1日景洪市晟华房地产开发有限责任公司向我局提出滨港国际地下室预售许可的申请，2010年3月2日根据申请提出的内容，我局核发了滨港国际地下室预售许可证，证号为预许西字（2010-06号）。王黎乳所购买的1层107号商铺所在区域未取得预售许可。”一审法院认为，商品房预售实行预售许可制度。开发企业未取得《商品房预售许可证》的，不得对未取得预售许可的商品房进行预售。本案的争议焦点是王黎乳购买的西双版纳普洱茶文化博览园商业B区滨港国际项目1层107号商铺是否取得预售许可。为此，晟华公司提交了《情况说明》加以证明，其中记载了“房屋面积包括地下面积75679.535平方米及地上一、二层面积51861.465平方米”；而王黎乳则提交了由同一部门出具的《原复函》，该函则记载了“许可范围仅为滨港国际地下室”。该两份文书，按一般人理解，其内容相互矛盾，但《情况说明》不具备规范性政府公文之格式，且双方当事人对同一事实分别举出了相反的证据，但均没有足够的依据否定对方证据，故《情况说明》及《原复函》均无法得以认定，即不得作为定案依据。因此，原审法院为查明案件事实，依职权向商品房预售许可的管理部门调查了有关情况，该部门已明确表示“王黎乳所购买的1层107号商铺所在区域未取得预售许可”，即涉案房产并未取得预售许可。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房解释”）第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，足以认定晟华公司在王黎乳起诉前未取得涉案房产的预售许可，涉案合同应属无效。故一审法院对王黎乳要求确认涉案合同无效的诉请，予以支持。关于晟华公司应否承担已付购房款一倍的赔偿责任的问题。首先，晟华公司并未举证证明王黎乳系“明知出卖人无预售许可而签约购房”的情形，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，晟华公司应就其举证不能承担不利后果；其次，取得商品房预售许可证明是出卖人的法定义务，其应当知道自己是否有合法的商品房预售许可证明，但涉案购房合同中却出现虚假的商品房预售许可证号。故足以认定晟华公司故意提供虚假的商品房预售许可证明。据此，根据商品房解释第九条第（一）项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”的规定，足以认定晟华公司的行为已属“故意隐瞒”，且因涉案合同无效，故晟华公司应依法返还已付购房款及利息并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此，原审法院对晟华公司提出的其不应承担购房款一倍的赔偿责任的抗辩意见，不予采纳；对王黎乳要求晟华公司返还购房款1746356.25元及利息471516.19元（以1746356.25元为基数，按照中国人民银行发布同期贷款基准利率计算，自付款之日起至2015年6月8日止），并支付已付购房款一倍的赔偿金1746356.25元的诉请，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：王黎乳与晟华公司于2011年1月14日签订的编号为1-107号《商品房购销合同》无效；晟华公司于本判决生效之日起十日内向王黎乳返还购房款1746356.25元，并支付利息471516.19元；晟华公司于本判决生效之日起十日内赔偿王黎乳一倍的购房款1746356.25元。案件受理费38514元，由晟华公司负担。本院二审期间，上诉人晟华公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人晟华公司提交的《商品房预售许可证明》[预许景字(2016—12）]号能够证实涉案房地产建设项目整体已取得预售许可；《滨港国际负二层至二层实测面积表》能够证实晟华公司开发的西双版纳普洱茶文化博览园商业B区滨港国际项目一期工程（负二层至二层）实测建筑面积为124970.45㎡；《滨港国际项目一层施工平面图》、《滨港国际一层销售平面图》、《公示》《西双版纳州住房和城乡建设局关于西双版纳普洱茶文化博览园商业B区—滨港国际建设项目规划建设手续的办理意见》（西建办〔2016〕86号）、《景洪市人民政府关于西双版纳普洱茶文化博览园商业B区—滨港国际建设项目补办规划建设手续的批复》（景政复〔2016〕195号）与本案争议焦点并无实际联系，本院不予采纳；本院依上诉人晟华公司的申请向西双版纳州住房和城乡建设局调取证据，西双版纳州住房和城乡建设局向本院出具《西双版纳州住房和城乡建设局关于云南省西双版纳州中级人民法院协助调查函的复函》。经二审审查，原审判决第8页第5行认定“甲乙双方签订本合同当天乙方向甲方支付全部应付房款的70%，即66375元、印花税0.05%为1106.25元，合计1746356.25元；”应为“甲乙双方签订本合同当天乙方向甲方支付全部应付房款的70%：1612500元，契税3%：66375元，印花税0.05%：1106.25元，维修基金3%：66375元，合计1746356.25元；”对原审认定的其他法律事实予以认定。二审另认定：2014年12月31日，景洪鑫昊房地产咨询公司出具《滨港国际?负二层至二层实测面积表》，载明滨港国际项目负二层至二层总建筑面积为124970.45㎡，并载明了各个房号的实测建筑面积。2016年11月16日，景洪市住房和城乡建设局向景洪市晟华房地产颁发《商品房预售许可证明》[预许景字（2016—12）号]，许可西双版纳普洱茶文化博览园商业B区滨港国际预售248464.895㎡的房屋，备注栏注明：“此证已包含原商品房预售证面积127541㎡，含原负一、二层，一、二层。原证号：预许西字（2010—06）。现已将其纳入新预售证范围内。”西双版纳州住房和城乡建设局于2017年2月16日向我院出具《西双版纳州住房和城乡建设局关于云南省西双版纳州中级人民法院协助调查函的复函》，该复函内容主要为：认可原审证据《情况说明》、《关于明确景洪市晟华房地产开发有限责任公司商品房预售许可证的复函》、《西双版纳州住房和城乡建设局关于对云南省景洪市人民法院协助调查函的复函》均为该局出具，并分别说明上述材料出具过程；说明其依照西双版纳州各级政府支持招商引资项目相关精神，在“滨港国际”项目不具备办理预售许可的条件下，经晟华公司申请依据景洪市建设局2010年1月28日发放的西双版纳普洱茶文化博览园商业B区滨港国际项目桩基及地下室工程《建筑工程施工许可证》（编号532801201001280101）所载明的面积，向晟华公司发放了“滨港国际地下室”项目预售许可证。景洪市住建局于2016年11月依法为晟华公司办理完毕相关手续，核发西双版纳普洱茶文化博览园商业B区滨港国际项目《建筑工程施工许可证》、核发《商品房预售许可证明》[预许景字（2016—12）号]，同时在备注栏上标注“此证已包含原商品房预售证面积127541㎡，含原负一层、负二层，一、二层。原证号预许西字（2010-06）号。现已将其纳入新预售证范围内。”涉案的“1层107号商铺”在2011年1月14日签订《商品房购销合同》时，晟华公司取得了“滨港国际地下室”项目的预售许可证[预许西字（2010-06）号]，但是由于规划的多次调整，“滨港国际地下室”的实际面积仅71578㎡。2016年11月，晟华公司已经办理齐全部合法手续，涉案的“1层107号”商铺在景洪市住建局核发的[预许景字（2016—12）号]商品房预售许可批准预售范围内。本院认为，一审证据出具者西双版纳州住房和城乡建设局对三份互相矛盾的证据（《情况说明》、《关于明确景洪市晟华房地产开发有限责任公司商品房预售许可证的复函》、《西双版纳州住房和城乡建设局关于对云南省景洪市人民法院协助调查函的复函》）均认可系其出具，但并未确定应以哪份为准；在上诉人晟华公司二审提供新证据《商品房预售许可证明》[预许景字（2016—12）号]上有备注明确注明“此证已包含原商品房预售证面积127541㎡，含原负一、二层，一、二层。原证号：预许西字（2010—06）。现已将其纳入新预售证范围内。”且该备注能与《工程设计证书》载明的面积及原预售许可的面积相互印证的情况下，应认定为涉案房产应在原《商品房预售许可证明》[预许西字（2010-06）号]许可预售范围内，双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，被上诉人王黎乳未能举证证实其主张，涉案合同不存在合同法第五十二条规定的情形，系有效合同，原审认定为合同无效，判决上诉人晟华公司返还购房款、房款利息以及房款一倍的赔偿款不当，应予纠正。综上所述，上诉人晟华公司的上诉请求成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销景洪市人民法院（2015）景民二初字第1012号民事判决；二、驳回被上诉人王黎乳的诉讼请求。二审案件受理费38514元，由被上诉人王黎乳负担。上诉人景洪市晟华房地产开发有限责任公司预交的案件受理费38514元，本院不再清退，由被上诉人王黎乳向上诉人景洪市晟华房地产开发有限责任公司迳付38514元。一审案件受理费按二审判决收取。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 吕 勇审判员 李鸿伟二〇一七年五月五日书记员 刘佳佳