长沙市中级人民法院拟稿纸
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湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第05457号
上诉人（原审原告）长沙鸿铭物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路263号。
法定代表人孙桂英，董事长。
委托代理人蒋斌，系该公司物业管理处主任。
委托代理人罗任君，湖南金州律师事务所律师。
上诉人（原审被告）熊天乐。
两上诉人长沙鸿铭物业管理有限公司（以下简称鸿铭公司）、熊天乐因物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花人民法院（2015）雨民初字第02070号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年12月7日，鸿铭公司作为甲方，熊天乐作为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》1份，约定根据《商品房销售管理办法》第二章第十三条“买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业签订有关物业管理协议”的要求，根据国家有关法律法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就鸿铭物业管理服务达成协议。协议包括物业管理服务的内容、服务质量、双方的权利义务、物业管理服务费用等内容。在甲方的权利和义务第6项约定，甲方应根据本协议时间向乙方交纳物业管理费及其他各项费用，逾期除补交外，从逾期之日起按每日2‰交纳违约金。在物业管理服务费用第2项约定，住宅按建筑面积每月每平方米1.3元收取物业管理费。此后，双方对于协议的履行未发生争议，直至2005年3月。从2005年4月开始，熊天乐以支付电梯电费与《湖南省物业服务收费管理实施办法》第七条的规定不符为由不再交纳电梯费。从2011年10月开始，熊天乐以其楼下4栋403住户在其北向院悬挑阳台上私建一层违章建筑至熊天乐住户窗台下，鸿铭公司既不制止也不报告为由，未再交纳物业管理费。2008年4月2日，鸿铭中心业主委员会作为甲方，鸿铭公司作为乙方，双方签订《委托物业管理服务合同》1份，合同有效期至2011年4月1日止，双方约定甲方代表本住宅房屋产权人、使用人委托乙方对鸿铭中心小区物业实施统一管理服务。在第六条物业服务收费约定，乙方严格按照国家有关政策法规，在物价部门制定的物业管理服务收费标准以内和按相关部门制订的水电、燃气等代收标准收费；高层楼房电梯运行电费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；对不按规定、不按时交费的小区房屋产权人、使用人，乙方有权追偿，并加收每日千分之三的滞纳金。2011年4月18日，鸿铭中心业主委员会作为甲方，鸿铭公司作为乙方，双方又签订《委托物业管理服务合同》1份，合同有效期至2014年4月1日止，双方约定甲方代表本住宅房屋产权人、使用人委托乙方对鸿铭中心小区物业实施统一管理服务。物业管理费按照双方协商的收费标准执行：小高层1.50元／平方米.月，高层1.60元／平方米.月；对不按规定、不按时交费的小区房屋产权人、使用人，乙方有权追偿，并加收每日千分之三的滞纳金。2014年5月26日，鸿铭中心业主委员会作为甲方，鸿铭公司作为乙方，双方再一次签订《委托物业管理服务合同》1份，合同有效期至2019年4月1日止。双方约定甲方代表本住宅房屋产权人、使用人委托乙方对鸿铭中心小区物业实施统一管理服务。物业管理费按照双方协商的收费标准执行：小高层1.50元／平方米.月，高层1.60元／平方米.月；对不按规定、不按时交费的小区房屋产权人、使用人，乙方有权追偿，并加收每日千分之三的滞纳金。本案在诉讼过程中，鸿铭公司提供了2份材料：1、雨花区左家塘街道出具的《关于鸿铭小区4栋历史违建情况说明》，内容为：我辖区鸿铭南苑小区4栋历史违章建筑搭建于2011年，业主违章将北向阳台改建成房屋，当时鸿铭物业、湖橡社区、城管中队多次上门制止、劝阻其违建行为，并下发了停工整改通知，但该业主最终建成。此后，4栋5楼业主认为403的违章建筑影响了其生活，存在严重的安全隐患。现特将情况如实说明。2、长沙市物价局2005年发放的《长沙市物业管理公共性服务收费标准审批证》1份，其上注明：住宅小高层收费标准为1.5元，高层收费标准为1.6元。本案在诉讼过程中，熊天乐提交了1份湖南省物价局、省建设厅2004年发布的《湖南省物业服务收费管理实施办法》，该办法第七条第2项规定，物业服务成本或者物业服务支出一般包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯（中央空调）的运行维护费用。另查明，1、自2011年10月开始，鸿铭公司在小区收取的物业管理费为每平方米1.5元每月，不再收取电梯电费。在此之前，鸿铭公司在小区收取的物业管理费为每平方米1.3元每月，并收取电梯电费。2、截至2015年4月1日止，按住宅每平方米1.5元的标准计算，熊天乐累计拖欠鸿铭公司物业管理费8658.72元。
原审法院认为：2003年12月7日，鸿铭公司、熊天乐双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。2011年4月18日、2014年5月26日鸿铭中心业主委员会先后与鸿铭公司签订两份《委托物业管理服务合同》，根据《物业管理条例》第十二条的规定，对鸿铭公司具有约束力。熊天乐应当按照三份服务合同的约定履行交纳物业管理费的义务。对于熊天乐应当交纳的物业管理费的标准，应当按照2011年4月18日、2014年5月26日鸿铭中心业主委员会与鸿铭公司签订的《委托物业管理服务合同》按每平方米每月1.5元的标准交纳，熊天乐应当支付2011年4季度至2015年1季度物业服务费8658.72元。熊天乐辩称依照相关规定并无小高层之说，鸿铭公司不能按每平方米每月1.5元的标准收取物业管理费，但两份委托物业管理合同均约定了小高层的收取标准为每平方米每月1.5元，且该收费名目和标准已获长沙市物价局批准，故原审法院对熊天乐的这一抗辩主张不予支持。熊天乐主张鸿铭公司违约在先，其楼下4栋403住户在其北向院悬挑阳台上私建一层违章建筑至熊天乐住户窗台下，鸿铭公司既不制止也不报告，并以此为由拒交物业管理费，没有事实依据，原审法院对这一抗辩主张不予支持。鸿铭公司要求熊天乐支付2005年2季度至2010年4季度电梯电费2373.98元。根据湖南省物价局、省建设厅2004年发布的《湖南省物业服务收费管理实施办法》第七条第2项规定，物业服务成本或者物业服务支出包括电梯的运行维护费用，且鸿铭公司、熊天乐双方签订的《前期物业管理服务协议》亦未约定熊天乐交纳电梯电费，故鸿铭公司要求熊天乐支付电梯电费没有法定或约定的依据，原审法院对鸿铭公司的该项诉讼请求不予支持。熊天乐未按时交纳物业管理费，应当承担相应的违约责任，但鸿铭公司要求熊天乐按欠付物业管理费的日千分之二计算违约金标准过高，原审法院调整为，熊天乐以应付的物业管理费8658.72元为基数，按日万分之三的标准，支付从2015年4月1日起至至实际支付之日止的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条之规定，遂判决如下：一、熊天乐于本判决生效后7日内向长沙鸿铭物业管理有限公司支付2011年4季度至2015年1季度物业管理费8658.72元，并以该款为基数，按日万分之三的标准，支付从2015年4月1日起至实际支付之日止的违约金；二、驳回长沙鸿铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费330元，因适用简易程序减半收取165元，由熊天乐负担。
上诉人鸿铭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、鸿铭公司收取电梯电费符合约定及相关规定。2003年12月7日双方签订的《前期物业管理服务协议》对收取电梯电费有明确约定，且有有关职能部门的规定可依，鸿铭公司主张的电梯电费应当依法予以支持；二、原审判决降低约定违约金不符合法律规定。故请求依法改判支持鸿铭公司的诉讼请求。
上诉人熊天乐辩称：一、鸿铭公司收取电梯电费所依据的湘价房字（2000）第66号文件在2005年1月1日已作废，熊天乐与鸿铭公司所签的《前期物业管理服务协议》和《业主公约》中的管理服务及收费有关条款与湘价服（2004）178号文件《湖南省物业管理服务收费实施办法》相抵触，应废除；二、鸿铭公司降低服务标准不履行管理职责，应承担违约责任。
上诉人熊天乐不服原审判决，向本院提起上诉称：一、熊天乐不是无理不交物业管理费，只是对鸿铭公司物业服务管理不满意，小区内有违章搭建的事实，而鸿铭公司对此行为不予处理，鸿铭公司作为物业服务企业有管理责任，应承担违约责任的不是熊天乐，而是鸿铭公司；二、鸿铭公司虽有二级企业资质，但是提供的物业管理服务只达到四级标准。故请求：一、撤销原审判决，改判熊天乐按四级资质0.6元／㎡标准支付物业管理费3710.88元；二、判鸿铭公司所得的物业管理区域内物业共用部位、共用设备的经营收益用于补充专项维修资金。
上诉人鸿铭公司辩称：一、熊天乐的上诉是针对违约金提出，没有对电梯电费提出上诉，只是对电梯电费进行答辩；二、第二项请求与本案毫无关联性，原审没有提出反诉，也不是原审审理的内容；三、熊天乐对鸿铭公司的收费标准提出异议，应该另外处理，而不应该在本案中处理，鸿铭公司的资质是经过政府部门核定的，熊天乐称资质不合格是无理的；四、熊天乐提出的违章搭建问题，不是鸿铭公司可以处理的问题，不可以成为不交物业管理费的理由。故熊天乐的上诉请求不合理，应予驳回。
本院二审过程中，双方当事人均未提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、熊天乐是否应按物业合同约定交纳物业管理服务费并承担违约责任；二、鸿铭公司是否可以收取电梯电费。
关于焦点一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，鸿铭中心业主委员会与鸿铭公司先后签订的两份《委托物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，业主委员会是代表全体业主签订的合同，该合同的效力同时及于本物业区域的全体业主，对熊天乐与鸿铭公司双方均具有约束力，双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。虽然该小区存在搭建违章建筑的现象，但是鸿铭公司已经采取了相应的措施并向所在社区反映了情况，鸿铭公司为熊天乐提供了物业管理服务，该事由不能成为熊天乐拒交物业费的抗辩理由，故原审判决熊天乐按照《委托物业管理服务合同》的约定交纳物业管理费并承担适当的违约责任并无不当。
关于焦点二，《委托物业管理服务合同》第二条约定委托管理服务事项包括供水、供电、消防设施、电梯等共用设施的日常维护、管理。且湖南省物价局、省建设厅2004年发布的《湖南省物业服务收费管理实施办法》第七条第2项规定，物业服务成本或者物业服务支出包括电梯的运行维护费用。因此，鸿铭公司要求另行收取电梯电费没有法定或约定的依据，原审判决驳回鸿铭公司的该项诉求并无不妥。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处恰当，应予维持，鸿铭公司、熊天乐的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费用330元，由鸿铭公司、熊天乐各负担165元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 刘完玲
审判员 熊 伟
二〇一五年十二月十六日
书记员 黄 佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。