甘肃省平凉市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘08民终240号
上诉人（原审被告）：王星，男，生于1972年1月6日，汉族，农民，住灵台县。
委托诉讼代理人：王晓勇（王星之兄），男，生于1966年5月20日，汉族，农民，住灵台县。
委托诉讼代理人：贾小丽，甘肃溪河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于海林，男，生于1973年6月3日，汉族，农民，住灵台县。
委托诉讼代理人：杨晓光，甘肃璞义律师事务所律师。
上诉人王星因与被上诉人于海林房屋买卖合同纠纷一案，不服灵台县人民法院（2016）甘0822民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王星的委托诉讼代理人王晓勇、贾小丽，被上诉人于海林及其委托诉讼代理人杨晓光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王星上诉请求：请求撤销灵台县人民法院（2016）甘0822民初289号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由:原审法院认定事实不清，导致判决错误。1.上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》合法有效。上诉人与被上诉人于2012年8月18日签订了《商住楼转让合同》，上诉人将建造的商住楼以198000元的价格卖给被上诉人，虽然该商住楼土地性质属于什字镇长坡村所有的集体土地，但是该商住楼的建设是经什字镇人民政府依照小城镇建设统一规划、统一审批，而且有灵台县人民政府统一规划建设的相关文件，在政策允许的情况下建造的小产权房屋，该房屋建造符合政策规定，故双方签订的《商住楼转让合同》合法有效。一审法院认定为无效，属于认定事实不清。2.涉诉房屋已于2013年4月由上诉人交付被上诉人居住使用。被上诉人还和邻居共同硬化了公共通道，单立了排污管道户、电户等，一审法院认定房屋未交付，属于认定事实不清。3.涉诉房屋现在存在安全隐患，是本案被上诉人起诉要求退还房屋的根本原因。被上诉人在使用当中，2015年夏季该幢房屋因地基下陷导致严重裂缝，存在安全隐患，不能正常使用，经评定地基下陷是因原地基所有人对地基事前处理不到位造成的，并非上诉人的建造所为。一审法院对该涉诉房屋现状未查清事实，轻率判决被上诉人返还房屋严重错误。4.被上诉人使用涉诉房屋三年之久，如果要返还，被上诉人还应当给付上诉人使用房屋三年的租赁费。房租费的计算依照同时期、同地段租赁费来计价。
于海林辩称，一、一审法院认定事实清楚。2012年8月18日答辩人与被答辩人签订《商住楼转让合同》，后答辩人向被答辩人交付房款19万元，下剩8000元。此后由于被答辩人出售给答辩人的楼房系在集体所有土地上修建，未经农用地变建设用地审批手续，无法给答辩人办理商品房产权登记及商品房土地使用权登记手续，导致答辩人无法合法取得该商住楼的所有权及土地使用权，至今未向答辩人履行交付手续。二、一审法院适用法律准确。本案中，被答辩人未经农用地转用建设用地审批手续，且未取得商品房预售许可证明，将在集体享有所有权的承包地上开发的商住楼出售给答辩人，违反了法律强制性规定，双方签订的《商住楼转让合同》属于无效合同，一审法院适用法律正确。
于海林向一审法院提出诉讼请求：1、确认原、王星签订的商住楼转让合同及补充协议无效；2、由王星返还购房款19万元；3、诉讼费由王星承担。
一审法院认定事实：一审法院认定事实：2012年8月18日，于海林与王星签订《商住楼转让合同》，合同约定：王星廉价转让其与曹勤宝联户建造的二层商住楼，于海林购买中间一套（上下各两间）,转让价格198000元，以现金转账的方式付款，合同签订之日一次性付清；付款应积极主动，按期给付，逾期承担利息作为惩罚；商住楼以原有图纸和协议建造，四址与曹勤宝的商住楼一样，楼前、楼后同样的排面；商住楼后院以政府规划为准，和相邻后院一样的排面，和曹勤宝的后院排面一致并三套均分，对等对应划分，确保人行道路畅通；合同附联户建造商住楼协议书一份，用来证明联户建造的事实，仅供知情，与转让无任何关系；商住楼转让后一切事宜自己办理协调，于王星无关；合同签订之后，双方不得反悔，不得提出超越合同及协议之外的要求。同年10月3日，双方又签订《补充协议》约定：付款根据协商首付10万元，余款于2012年农历12月1日给付；商住楼交付使用及各款项兑现后，所有权归于海林，联建户及其他人等无权干涉；在时机成熟的情况下，办理商住楼相关手续时，王星积极出具所需资料和相关证件，及时配合于海林。当日，于海林付给王星商住楼转让款10万元。王星在施工期间，于海林与王星口头协商，商住楼的阳台封闭、卫生间防水、楼梯下小房子三个项目，由于海林承担工程费用，王星工队施工修建。2012年11月28日，于海林按此约定向负责施工的王晓勇给付3720元，王晓勇负责施工完成了上述三项工程。2013年4月6日，于海林付给王星商住楼转让款82000元，同年10月9日又给付8000元。于海林三次共支付王星商住楼转让款19万元。另查明，本案所涉商住楼，系由王星出资、什字镇长坡村南门社村民曹勤宝提供自己的承包地，二人协议联建的二层楼房，所占用的土地性质属于集体土地。一审法院认为，王星将建造在农村集体所有土地上的房屋进行转让，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让的规定。双方签订的商住楼转让合同及补充协议，违反法律强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的无效合同。于海林要求确认商住楼转让合同及补充协议无效的诉讼请求，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。故于海林请求王星返还购房款19万元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。于海林要求王星返还的转让商住楼阳台封闭、卫生间防水、楼梯下小房子三个项目工程款3720元，因双方签订的合同无效于海林未取得转让房屋的所有权，王星应当返还于海林该笔款项。王星辩称，转让商住楼已于2013年4月交付给于海林使用，如于海林坚持合同无效，要求王星返还房款，应恢复楼房原状，按交付时的原物返还楼房并赔偿损失。于海林对此不认可。王星未提供证据证明转让商住楼已交付给于海林使用的事实，故对其上述辩解不予采信。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、于海林与王星签订的《商住楼转让合同》、《补充协议》无效；二、王星返还于海林购房款19万元及工程款3720元，合计193720元。案件受理费4100元，由于海林负担2000元，王星负担2100元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王星提供的李学军的证言证明涉案商住楼钥匙已经交给于海林，该证言与本案依职权调查的证言相一致，可以作为认定案件事实的依据，即李学军将于海林购买的商住楼钥匙转交给于海林。对于王星提供的提供的王小虎证言、王晓勇收条一张、王拴有收条一份、记账一份，用以证明涉案附属工程是于海林自己完成，工价3720元不包括在购房款中。经审查，王小虎的证言证实给于海林做铝合金门窗共计3720元，但王星提供的王拴有收条中收于海林扶手1500元，李学军的证言中又陈述其给于海林在楼梯下面做了一个小卫生间，于海林付了2700元，上述三人证实的款项与王星提供的王晓勇收到于海林3720元不相符，且互相矛盾。故应当认定王星收取于海林附属工程款3720元。对王星提供的其他证据只是证实曹勤宝、曹勤仁房屋受损情况，与涉案房屋没有关联性，不予采信。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。本案中王星将建造在曹勤宝家宅基地上的商住楼出售给于海林，既损害了所在集体经济组织其他成员的利益，又违反了上述法律规定，故王星与于海林签订的《商住楼转让合同》及补充协议属无效合同。二审庭审中，双方当事人均认可该合同为无效合同，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故于海林要求王星返还购房款19万元的理由正当，应予支持。关于王星上诉提出要求于海林返还涉案房屋的意见。经查，一方面，根据合同归《合同法》调整，物权变动归《物权》规制的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权。本案中，涉案房屋是由王星建造的位于曹勤宝宅基地上的房屋，王星并不是涉案房屋的所有权人，其在与于海林签订《商住楼转让合同》及补充协议后，也没有取得该房屋的所有权，其无权要求于海林返还房屋。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。该条规定的”标的物”应作狭义理解指动产，”法律另有规定”指两种情形：一是不动产所有权自登记之日起转移，二是所有权保留买卖合同中，标的物所有权自买受人交清最后一笔款项时转移给买受人。本案中，王星虽将涉案房屋钥匙交给于海林，但并没有向房屋管理部门办理产权设立、变更登记手续，故涉案房屋的所有权并没有转移。王星仅依据一般交易习惯，认为交钥匙即为交付房屋的意见没有法律依据。王星认为于海林在该房屋居住使用，在二审审理中，未提供相关证据证实，且根据本院现场勘查，涉案房屋并没有居住使用的痕迹。关于王星要求于海林给付三年租赁费12万元的意见，其在一审法院审理中并未提出反诉，属二审新增的诉讼请求，于海林不同意给付，王星可另案主张。
综上所述，王星的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4100元，由王星负担。
本判决为终审判决。
审判长吕长录
审判员曹海荣
代理审判员李艳
二○一七年六月二十七日
书记员李芳芳