广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初6341号原告：陈大任，男，汉族，1957年7月6日出生，住广州市越秀区。委托代理人：李广彬，广东经国律师事务所律师。委托代理人：黄树豪，广东经国律师事务所律师。被告：佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区狮山镇兴业北路根溪村旁（车间六）之A209房，统一社会信用代码：91440605663386012H。法定代表人：岑兆雄。委托代理人：游镇涛，广东信孚律师事务所律师。委托代理人：张晓佳，广东信孚律师事务所律师。原告陈大任诉被告佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年4月14日立案受理后，依法由审判员方菲适用简易程序于2016年6月13日、7月15日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李广彬和被告的委托代理人游镇涛均到庭参加了两次庭审，被告的委托代理人张晓佳到庭参加了第一次庭审。诉讼中，被告申请司法评估，评估期间审限予以相应扣除。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2010年3月31日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，原告购买位于佛山市南海区狮山镇时代峰云居4栋七单元401房，总价381249元。同时被告又与原告签订《物业回购确认书》，被告承诺在原告获得该单元房地产权证的5年后，如该单元市场价格低于原告购买该单元的价格，则原告可以在获得该单元房地产权证5年后的一个月内向被告提出书面回购申请，被告应予回购，回购该单元的价款为原成交价的115%。涉讼房屋于2010年11月26日获得房地产权证。2015年9月至11月期间，原告发现涉讼房屋的市场价格明显低于购买时的价格。原告于2015年11月25日向被告提交书面回购申请，被告迟迟不予答复，直至2015年12月29日，原告收到被告寄出的《告知函》，表示不予回购。原告认为，原告没有违约行为，按约定向被告提交回购申请，被告无故拒绝回购，被告应依约定支付原成交价115%的回购总价款。为此，诉请：1.被告履行《物业回购确认书》的回购义务；2.被告向原告支付涉讼房屋回购总价款438436.35元（即成交价381249×115%）；3.被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，第一，没有证据证明涉案房屋在约定时点的市场价格低于原告的购买价格,回购条件未成就，原告无权请求被告回购涉讼房屋。原告提交的《房地产估价报告》存在明显瑕疵，不具有证据效力。该报告采用比较法对涉讼房屋的市场价格进行估价，但估价的比较对象与涉讼房屋不在同一小区内，且与涉讼房屋分别相隔9到14公里不等。比较对象的房屋形态与涉讼房屋不属于同类房屋。涉讼房屋属于别墅户型，市场上称为叠加墅，实用性通风及采光不是普通洋房可比拟，而报告选择的比较对象均为普通洋房。该估价报告系原告单方委托，不具有客观性，依法不具有证据效力。第二，即使回购条件已成就，由于《物业回购确认书》属于附条件的预约合同，在双方尚未就房屋回购签订买卖合同的情况下，原告只享有要求被告与其签订《商品房买卖合同》的权利，无权径行要求被告支付回购房款。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证复印件1份，用以证明原告诉讼主体资格。2.被告登记信息打印件1份，用以证明被告诉讼主体资格。3.物业回购确认书原件1份，用以证明原告与被告约定涉讼房屋回购事宜，如涉讼房屋获得房产证5年后市场价格低于购买时价格，则原告在期满后的一个月内提出书面回购申请；双方约定的回购价格为原成交价的115%。4.关于要求贵公司回购房屋的申请函复印件1份，用以证明原告于2015年11月25日向被告提出回购申请。5.告知函原件1份，用以证明被告确认于2015年11月25日收到原告提交的回购申请，但表示不予回购。6.房地产评估报告原件1份，用以证明涉讼房屋市场价格低于购买价格。7.房地产权证原件1份。8.广东省商品房买卖合同复印件1份。证据78用以证明原告从被告处购买涉讼房屋，已按合同约定履行了全部义务，涉讼房屋分别于2010年11月20、26日获得房产证。经质证，被告对原告的证据12、78无异议。对证据3真实性有异议，只有被告盖章，没有原告签名，所以该确认书不成立也没有效力，对被告不具有约束力。对证据4真实性无异议，被告收到原告该申请函，但申请函提出的前提是双方签订物业回购确认书，达到回购确认书上回购条件，且应遵循物业回购确认书约定的回购流程，但现因双方并未签订物业回购确认书，拟签订的物业回购确认书上的回购条件也不具备，所以被告有权拒绝原告提出的回购请求。对证据5真实性无异议，原告的回购申请未达到回购确认书上的条件，被告拒绝原告回购申请。对证据6真实性、合法性均有异议，被告没有参与该报告形成过程，被告也没有委托出具报告单位；报告书中陈述内容存在明显瑕疵，报告书对涉讼房屋价值采用比较法作对比，但报告中选取的三个案例与涉讼房屋距离相距较远，最远的达到14公里，选取的案例不具备比较性；报告书是原告单方委托的，报告的结论不具备客观性，不能作为认定事实的依据。被告在诉讼中没有提交证据材料。经审查，被告对原告的证据12、4、5、78的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告的证据3有原告签名，且被告已在该确认书上盖章确认该确认书一式二份，证明被告亦持有该确认书，被告没有举证推翻原告证据3的真实性，本院对原告证据3的真实性予以确认。原告证据6本院综合进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2010年3月31日，原告与被告签订编号为20100328334746《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买位于南海区狮山镇阳光路5号时代峰云名居4栋七单元401房，价款381249元。另查明，原告于2010年3月31日与被告另行签订三份《广东省商品房买卖合同》，分别约定购买位于南海区狮山镇阳光路5号时代峰云名居4栋七单元301房、302房、402房，价款503565元、329088元、290548元。2010年3月，原告与被告签订《物业回购确认书》，约定原告认购由被告开发的位于佛山市南海区狮山镇时代峰云名居4栋七单元301房、302房、401房、402房，成交价1504450元；被告回购该单元的条件：1、原告在签订该单元的《商品房买卖合同》后，就该合同的履行无任何违约行为，并遵守该单元小区内物业管理的各项规定；2、原告在获得该单元房地产权证的5年后，如该单元市场价格低于原告购买该单元的价格，则原告可以在获得该单元房地产权证5年后的一个月内向被告提出书面回购申请，超出上述一个月的期限，原告无权要求被告回购该单元；原告在该单元满足回购条件时向被告提出回购要求，被告回购该单元的价款为原成交价的115%，即1730118元；等等。行政主管部门于2010年11月11日核发涉讼房屋的权属证书。2015年11月25日，原告向被告送达《关于要求贵公司回购房屋的申请函》，要求被告回购涉讼房屋。原告其后收到被告出具的落款日期为2015年12月26日的《告知函》，载明因原告未在约定时间提交书面回购申请及相关证明材料，不符合回购条件，不予回购。原告持有一份（委托人原告）的房地产估价报告，载明佛山市南海区狮山镇阳光路5号时代峰云名居4栋七单元301房、302房、401房、402房在2015年12月16日的评估价值为1484500元。2016年4月13日，原告提起诉讼，致本案及（2016）粤0605民初6340、6342、6343号案。诉讼中，本院向原告释明举证责任，原告表示不对涉讼房屋的价值申请司法鉴定。被告向本院提交评估申请，其后又撤回评估申请，本院依法终止司法鉴定程序。本院再次向原告释明举证责任，原告表示不对涉讼房屋的价值申请司法鉴定。本院认为：当事人对自己的诉讼主张应举出相应的证据予以证实。原告认为现涉讼房屋价值低于购买价格，以评估报告（原告出示的证据6作为该主张依据，但该评估报告非经原、被告共同委托作出，亦未能得到被告认可，其证据效力本院不予确认。经本院释明举证责任分配后，原告坚持不申请鉴定，对此应承担举证不能的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十九条规定，当事人可以申请人民法院通知有专门知识的人出庭，就鉴定人作出的鉴定意见或者专业问题提出意见。原告主张根据该规定，被告没有申请专家证人出庭推翻原告提交的评估报告，应采信原告的评估报告。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条第一款规定，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。第四十四条第四款规定，第四十四条前三款关于回避的规定适用于书记员、翻译人员、鉴定人、勘验人。根据前述规定，《中华人民共和国民事诉讼法》中的鉴定人应某法院依法指定或经双方当事人协商确定的鉴定人员，需遵守民事诉讼法关于回避的相关规定。原告主张其单方委托的鉴定报告的出具人等同于民事诉讼法中的鉴定人，没有法律依据，本院对原告主张其评估报告应予采纳的意见不予支持。综上，原告没有举证证明涉讼房屋在约定时点的价值低于原告购买的价格，原告请求被告履行回购义务支付回购款的主张缺乏事实依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈大任的诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3938.27元（原告已预交），由原告陈大任负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二○二○一六年七月二十二日书记员 蓝斯艺