江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4582号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱柏荣，男，1975年8月8日生，汉族，住江苏省溧阳市。
委托诉讼代理人：杨长路（系朱柏荣表弟），男，住南京市栖霞区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京金域蓝湾置业有限公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区清水亭东路。
法定代表人：耿冰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李伟，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人朱柏荣因与被上诉人南京金域蓝湾置业有限公司（以下简称金域蓝湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初13631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱柏荣及其委托诉讼代理人杨长路，被上诉人金域蓝湾公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱柏荣上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求，驳回被上诉人原审诉讼请求。事实和理由：被上诉人将房屋交付给我方后，因为房屋漏水，被上诉人代理公司代理签约人承诺漏水修缮期间的房租顺延，双方补签一个补充协议，但万科现场管理人员多次与万科物业交涉关于漏水修缮给上诉人造成的损失，后遭到万科物业拒绝。在此过程中，上诉人积极主动尝试解决问题，多次邀请、反复催促万科代理公司代理人至被上诉人处陈述事实；再三建议万科现场管理人员将我方实际情况向上级领导陈述汇报，以求尽快解决；多次投诉万科物业公司，要求其承担责任或者履行与被上诉人公司的合约责任；多次发函给被上诉人公司领导，要求合理、妥善、从速、专人处理相关损失赔偿事宜，但被上诉人在交房修缮属实、违约在前的情况下，推诿、欺诈、恐吓上诉人，且管理混乱，万科物业公司上门滋事、恐吓、阻挠上诉人正常经营，被上诉人被迫于2017年3月关门。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
金域蓝湾公司辩称：双方合同约定的租期是从2015年10月1日起，上诉人朱柏荣在原审中承认房屋已经维修完毕，并且在2015年11月25日开业，原审法院判决我们赔偿上诉人三个月的租金，已经充分保护了上诉人的合法权益，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
金域蓝湾公司向一审法院起诉请求：1.确认其与朱柏荣签订的《商铺租赁合同》于2016年9月30日解除；2.判令朱柏荣向其返还承租的位于江宁××路××金域××商铺××号商铺；3.判令朱柏荣支付2016年1月1日至2016年9月30日期间的租金44500.4元及逾期付款违约金（2016年1月1日至2016年12月31日为37547.22元；自2017年1月1日起以82047.62元为基数按日千分之三的标准算至实际支付之日止）；4.判令朱柏荣支付自2016年10月11日起至实际搬迁之日止的逾期返还房屋违约金，按8343.8元/月（48.37平方米×115元/平方米/月×1.5）的标准计算；5.保证金17709元不予退还；6.案件受理费由朱柏荣承担。
朱柏荣向一审法院反诉请求：如金域蓝湾公司不解除合同只要求给付租金，要求免租一年六个月，并赔偿其损失300000元。如金域蓝湾公司要求解除合同，要求：1.金域蓝湾公司赔偿损失749211.72元（其中房屋转让费110000元，加盟费120000元，装饰装修及门头费59211.72元，由于他方原因未能如期开张的食品仓储和损耗费用100000元，由于他人原因造成的人工费、电费、食品损耗400000元。以上损失按749211.72元计算）;2.金域蓝湾公司赔偿店面损失（按2500元/天计算，自起诉之日起至搬离店面之日止）；3.个人损失（按100000元/年计算，自租赁之日起至赔偿之日止）。
一审法院认定事实：2015年，金域蓝湾公司（甲方）与朱柏荣（乙方）签订南京万科金域蓝湾商铺租赁合同一份，约定甲方将坐落于南京市××路××金域××商铺××号商铺出租给乙方经营零售、进口食品，经营品牌佳必得，商铺建筑面积48.37平方米，租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止；装修及免租期合计2个月，其中装修期自2015年9月1日至2015年9月30日，免租期自2016年9月1日至2016年9月30日上述期间免收租金。但免租期及装修期间，乙方仍应自行承担（若有）物业服务费、商管费、水电费用（含公共水电分摊费用）、通讯、有线电视、网络、燃气等与房屋有关的其他所有费用。甲方给予乙方的免租期优惠以乙方于2015年10月1日前开业，……并持续经营至少24个月为前提条件。每延迟开业一天，乙方应按每天286元的标准向甲方支付违约金，延期开业超过30天或持续经营少于24个月的，甲方有权解除合同，租赁保证金不予退还。甲方应会同乙方于2015年9月1日前办理该房屋移交手续，双方签署交接单，见附件八；按建筑面积计算租金，浮动租金：本房屋初始租金按房屋建筑面积单价计算，115元/平方米/月，第二年至第三年单价分别为121.9元/平方米/月和129.21元/平方米/月。2015年10月1日至2015年12月31日，房屋租金为16687.65元，缴付时间为签约日。2016年1月1日至2016年3月31日，房屋租金为16687.65元，缴付时间为2015年12月15日。2016年4月1日至2016年6月30日，房屋租金为16687.65元，缴付时间为2016年3月15日。2016年7月1日至2016年9月30日，房屋租金为11125.1元，缴付时间为2016年6月15日。2016年10月1日至2016年12月31日，房屋租金为17688.91元，缴付时间为2016年9月15日。……；乙方须按本合同规定的方式和时间，如期缴纳租金。乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日，按逾期缴纳租金的千分之三支付违约金。逾期支付租金达到30天或者逾期不足额支付租金超过60天的，甲方有权解除合同；如甲方迟延交付房屋，则装修期、免租期及租赁期的起算时间相应顺延计算；乙方应于本合同签署之日向甲方支付租赁保证金17709元；如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权按约定标准扣除相应金额的保证金来抵偿乙方欠缴之任何款项（包括租金、物业服务费和应由乙方承担的其他费用）以及应赔偿甲方的违约金或损失，保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权追偿；乙方应在租赁届满或租赁合同提前终止后10日内，在良好的、清洁的和正常的使用状态下（正常损耗除外）向甲方返还该房屋，与甲方共同办理验收交接手续。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一天应向甲方支付合同终止前一年月租金折合成每日日租金3倍的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权追偿；租赁期间，乙方发现该房屋建筑结构有损坏、故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3个工作日内开始维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，维修费用由甲方承担。如该损坏或故障足以导致乙方无法正常使用房屋，确需暂停全部或部分经营的，乙方应在维修通知中载明，甲方应免除修复期间的租金（如果发生在免租期间的，免租期间顺延）。超过90天未能修复，房屋仍无法正常使用的，乙方有权解除本合同。但因乙方不当装修、不当使用导致的房屋质量问题由乙方负责维修。一方不及时履行本合同约定的维修责任，致使房屋损坏延续或扩大，造成另一方财产或人身伤害的，责任方应承担赔偿责任；一方违约给另一方造成损失，本合同约定的违约金、保证金不足以弥补损失的，违约方还应对损失差额予以赔偿。合同附件八房屋交接单内容为：甲乙方双方根据租赁合同约定的交房时间、约定的标准，于2015年9月1日在租赁现场对房屋进行交接。乙方确认交接所交房屋符合合同约定条件。
合同签订后，朱柏荣于2015年9月8日向金域蓝湾公司支付保证金17709元，于2015年10月23日向金域蓝湾公司支付2015年10月1日至2015年12月31日的租金16687.65元。朱柏荣收房后在装修过程中因房屋顶部漏水多次与金域蓝湾公司及物业公司交涉，金域蓝湾公司及物业公司亦进行了多次维修，均未果。2015年10月20日起，金域蓝湾公司对朱柏荣承租房屋楼上卫生间全部砸掉重新做防水。审理中，涉案房屋前承租人陈欣作为证人到庭作证，称其于2015年8月将承租房屋转给朱柏荣，在其承租期间发现阁楼顶部漏水，金域蓝湾公司进行了多次维修，但阁楼顶部还是漏水，对阁楼经营有影响。金域蓝湾公司经办人员朱伟在法院对其调查中陈述，朱柏荣拿房后一直在装修，朱柏荣装修时发现漏水后多次向公司和物业报修，后经上门查看发现是楼上卫生间漏水导致，从2015年10月20日起公司对楼上卫生间全部砸掉重新做防水，工期约十天左右，房屋是挑高的，中间有隔断，阁楼主要用于放置红酒，阁楼顶部漏水对朱柏荣经营影响不大，做好防水后朱柏荣开业经营。朱柏荣在庭审中自认，承租房屋多次维修，金域蓝湾公司自2015年10月20日起对楼上卫生间全部砸掉重新做防水，做防水过程中通知其装修，工期应为15天以上，做防水之后房屋没有漏水现象，不存在房屋质量问题，其在2015年11月25日开业经营。
后金域蓝湾公司与朱柏荣因赔偿损失问题未达成一致意见，产生矛盾，朱柏荣拒绝按期交付租金。2016年6月13日，金域蓝湾公司向朱柏荣发送租金催缴函，要求朱柏荣缴纳租金。2016年7月18日，金域蓝湾公司向朱柏荣发送关于解除租赁合同的通知，以朱柏荣逾期未缴纳租金违反合同约定为由，解除双方的租赁合同。庭审中，朱柏荣称其在2016年8至9月间收到解除合同通知，但具体时间记不清楚。金域蓝湾公司主张以2016年9月30日为解除合同之日。
朱柏荣针对其主张的损失，提交以下证据：1.其于2015年8月17日与前承租人陈欣签订的转让协议一份，及陈欣出具的二张收条，证明房屋转让费110000元；2.其与佳必得签订的投资申请表一份，收据二张，证明加盟费120000元；3.2015年11月20日门头广告字牌收据7000元，2015年11月13日店面装修收据40000元，购物清单价格12211.72元，证明装修及购物损失为59211.72元。金域蓝湾公司质证后对上述证据的关联性、真实性和合法性均不予认可，认为与本案无关。
一审法院认为，当事人的合法权利应受法律保护。金域蓝湾公司与朱柏荣之间的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。
关于违约责任。金域蓝湾公司与朱柏荣在租赁合同中约定租赁期间，朱柏荣发现该房屋建筑结构有损坏、故障时，应及时通知金域蓝湾公司修复。金域蓝湾公司应在接到朱柏荣通知后的3个工作日内开始维修。逾期不维修的，朱柏荣可代为维修，维修费用由金域蓝湾公司承担。如该损坏或故障足以导致朱柏荣无法正常使用房屋，确需暂停全部或部分经营的，朱柏荣应在维修通知中载明，金域蓝湾公司应免除修复期间的租金。超过90天未能修复，朱柏荣有权解除合同。朱柏荣在装修期间发现房屋存在漏水的情况下，已通知金域蓝湾公司进行维修，金域蓝湾公司亦进行多次维修，并于2015年10月20日起又将租赁房屋楼上卫生间全部砸掉重新做防水，至2015年11月上旬将租赁房屋维修完毕，金域蓝湾公司虽存在迟延履行维修义务的行为但实际上已履行出租人的维修义务，金域蓝湾公司迟延履行维修义务的行为只构成一般违约行为。如金域蓝湾公司维修房屋期间影响朱柏荣经营收益的，朱柏荣可要求不支付或减少支付维修期间的租金，但不能以房屋质量存在问题为由拒付租金。故对朱柏荣主张违约责任应全由金域蓝湾公司承担的意见，一审法院不予采纳。在金域蓝湾公司已履行维修义务，双方就赔偿事项未能协商一致的情况下，朱柏荣长期拒付租金的行为已构成根本违约。金域蓝湾公司在催缴租金无果后依据合同的约定，要求解除合同的请求，符合合同约定，一审法院予以支持。至于合同解除时间。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。金域蓝湾公司于2016年7月18日向朱柏荣送达了解除合同通知，朱柏荣自认于2016年8至9月间收到，金域蓝湾公司主张以2016年9月30日为解除合同之日，并无不当，故一审法院认定2016年9月30日为合同解除之日。
关于返还房屋。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。金域蓝湾公司与朱柏荣的房屋租赁合同解除后，朱柏荣应将租赁房屋返还给金域蓝湾公司，故对金域蓝湾公司要求朱柏荣返还租赁房屋的诉请，一审法院予以支持。
关于租金与逾期付款违约金。金域蓝湾公司要求朱柏荣支付2016年1月1日至2016年9月30日拖欠的租金44500.4元，符合合同的约定，一审法院予以支持。至于租金逾期支付违约金，双方在合同中约定逾期缴纳租金的，每逾期一日按逾期缴纳租金的千分之三支付违约金，该约定违约金标准过高，虽朱柏荣在庭审中未要求调整违约金，但一审法院本着公平原则，根据当事人的过错程度、违约造成的损失、预期利益等多种因素，酌情将逾期付款违约金的标准调整为按日万分之三计算。金域蓝湾公司计算逾期付款违约金时，对基数进行了重复计算，一审法院予以调整。
关于逾期返还租赁房屋违约金。金域蓝湾公司与朱柏荣在租赁合同中约定，租赁合同提前终止后10日内，朱柏荣应向金域蓝湾公司返还租赁房屋，逾期返还房屋的，每逾期一天应向金域蓝湾公司支付合同终止前一年月租金折合成每日日租金3倍的违约金。金域蓝湾公司在合同解除后主张按照合同约定要求朱柏荣支付逾期返还租赁房屋的违约金，有合同依据，一审法院予以支持。但金域蓝湾公司主张按日租金的1.5倍的标准计算违约金，该违约金标准过高，虽朱柏荣在庭审中未要求调整违约金，但一审法院本着公平原则，根据当事人的过错程度、违约造成的损失、预期利益等多种因素，酌情将逾期返还租赁房屋的违约金标准调整为按日租金1倍的标准计算。
关于保证金。金域蓝湾公司与朱柏荣在租赁合同中约定，持续经营少于24个月的，金域蓝湾公司有权解除合同，租赁保证金不予退还。如果朱柏荣违反本合同的任何条款，金域蓝湾公司有权按约定标准扣除相应金额的保证金来抵偿朱柏荣欠缴之任何款项（包括租金、物业服务费和应由朱柏荣承担的其他费用）以及应赔偿金域蓝湾公司的违约金或损失，保证金不足以弥补金域蓝湾公司损失的，金域蓝湾公司有权追偿。根据双方在合同中的约定，金域蓝湾公司有权不予返还保证金，但该保证金可从金域蓝湾公司所受的损失中扣减，一审法院酌定从金域蓝湾公司主张的欠付租金中扣减17709元。
关于朱柏荣主张的各项损失。出租人对租赁物负有维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，金域蓝湾公司与朱柏荣在租赁合同中约定，2015年9月1日至2015年9月30日为装修期免收租金，2015年10月1日前朱柏荣开业。后因租赁房屋漏水，金域蓝湾公司多次维修直到2015年11月上旬维修完毕，朱柏荣在2015年11月25日才开业经营。对2015年10月1日至2015年11月上旬期间的租金，因维修影响使用的，朱柏荣可以不支付该期间的租金或减少支付租金。另由于金域蓝湾公司多次维修导致朱柏荣迟延开业，朱柏荣可主张因维修导致其迟延开业的相关损失。朱柏荣未提供充分证据证明其迟延开业的相关损失。一审法院综合房屋维修情况、开业情况等综合因素，酌定金域蓝湾公司赔偿朱柏荣因维修影响使用和迟延开业的损失按三个月租金即16687.65元。至于朱柏荣主张的其他损失无法律和事实依据，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、原告金域蓝湾公司与被告朱柏荣于2015年签订的《南京万科金域蓝湾商铺租赁合同》于2016年9月30日解除；二、被告朱柏荣于判决发生法律效力之日起十日内向原告金域蓝湾公司返还位于南京市××路××金域××商铺××号商铺；三、被告朱柏荣于判决发生法律效力之日起十日内向原告金域蓝湾公司支付2016年1月1日至2016年9月30日期间的租金44500.4元（扣减保证金17709元，尚需给付26791.4元）及逾期付款违约金（2016年1月1日至2016年12月31日为3754.72元；自2017年1月1日起以44500.4元为基数按日万分之三的标准计算至实际支付之日止）；四、被告朱柏荣于判决发生法律效力之日起十日内向原告金域蓝湾公司支付逾期返还租赁房屋违约金（自2016年10月11日起至实际搬迁之日止，标准按每日185.42元计算）；五、被告朱柏荣交付给原告金域蓝湾公司的保证金17709元不予退还；六、反诉被告金域蓝湾公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿反诉原告朱柏荣损失16687.65元；七、驳回原告金域蓝湾公司其他诉讼请求；八、驳回反诉原告朱柏荣的其他反诉请求。本案本诉案件受理费2294元，由金域蓝湾公司负担780元，朱柏荣负担1514元。反诉案件受理费减半收取5646元，由金域蓝湾公司负担126元，朱柏荣负担5520元。
本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1、和被上诉人工作人员朱伟的电话录音一份，证明上诉人和被上诉人之间达成了关于房屋漏水赔偿的三点协议：“把房屋修好、赔偿推迟开业的损失2万元、顺延三个月房租”，后在履行过程中，被上诉人意见反复不定，上诉人因此拖延缴纳租金进行对抗。2、人民调解笔录。证明万科物业公司上门滋事，进行言语恐吓。3、图片2张，证明万科物业公司对我方恶意拉电、拉闸，阻挠我方经营。4、2017年1月8日万科物业公司发出的《关于规范商业街送货车辆停放的通知》，证明万科物业公司要求我方在门店300米以外装卸货，造成上诉人进货操作不便。5、图片2张，证明我方店铺前面在无人通知的情况下进行了围挡搭建，影响我方经营，造成人气流失，生意进入低潮状态。6、3封租金催缴函，证明被上诉人不顾事实原委，多次向上诉人催缴租金，骚扰上诉人。7、录音一份，证明原审法官要求上诉人修改上诉状，影响上诉人维权。8、3封函件及邮寄单，证明上诉人积极解决问题，多次向被上诉人发函。9、业主联名书一份，证明被上诉人欺压承租户的事实。10、江宁法院传票，证明物业公司起诉上诉人。11、图片一组，证明被上诉人恶意阻挠上诉人经营。
被上诉人对上述证据的质证意见为：1、无法确认录音中谈话人身份，真实性不予认可，且该录音仅能反映上诉人提出过赔偿方案，但双方包括物业公司没有同意，不能证明双方已经达成了有关赔偿的协议。2、真实性认可，但系万科物业和上诉人之间发生的纠纷，与本案无关。3、该证据无法反映是否断电，谁断的电，故该证据与本案无关。4、真实性认可，物业公司对小区进行统一管理是正当合法的。5、真实性认可，但无论是被上诉人还是万科物业对广场公共区域进行翻新均是正当合法的，并非对上诉人的经营进行干扰。6、真实性认可，被上诉人系依法对欠费的商铺进行催款。7、该证据与本案无关。8、上诉人发送的信件仅是其单方意思表示，与本案无关。9、真实性、合法性和关联性均不认可。10、真实性合法性认可，但与本案无关。11、该证据超过举证期限，且图片不能反映上诉人主张的内容。上诉人和物业公司之间的纠纷和本案无关。本院认为，上诉人提交的证据1中朱伟并未确认被上诉人同意了上诉人提出的赔偿方案，该证据不能证明上诉人的证明目的。上诉人提交的证据2、3、4、5、10、11的真实性本院予以确认，但上述证据主要反映上诉人和物业公司之间的关系，不能证明被上诉人阻挠上诉人经营。上诉人提交的证据6、8系上诉人与被上诉人的往来函件，真实性本院予以确认，但被上诉人催缴租金不能证明被上诉人骚扰上诉人。证据7系原审法官要求上诉人根据法律要求修改上诉状，并未影响上诉人的上诉权。证据9签名证人未出庭作证，本院对该证据不予采信。
对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人朱柏荣和被上诉人金域蓝湾公司签订的《商铺租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方均应依约履行。现被上诉人以上诉人欠租为由要求解除双方签订的商铺租赁合同，本院认为，上诉人经被上诉人催告，未缴纳2016年1月1日之后的租金，未履行其作为房屋承租人的主要义务，被上诉人通知解除双方签订的商铺租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。上诉人主张因被上诉人未赔偿房屋漏水给其造成的损失，故其有权拒缴租金。本院认为，被上诉人向上诉人交付的房屋存在顶部漏水问题，后虽经被上诉人维修完毕，但亦造成上诉人迟延开业，对此，被上诉人应当赔偿上诉人的损失。上诉人主张当时和被上诉人达成了“顺延三个月房租、赔偿两万元钱”的赔偿方案，但上诉人2016年之后一直拒绝缴纳房租，其欠租的数额已经高于其赔偿方案中涉及的赔偿金额，故上诉人以被上诉人未对其进行赔偿为由长期拒绝缴纳租金，并非正当行使抗辩权，上诉人的行为构成根本违约。上诉人该上诉理由，本院不予支持。
关于被上诉人主张上诉人给付的租金及逾期付款违约金。本院认为，双方签订的商铺租赁合同自上诉人收到解除通知之日即2016年9月30日解除，原审法院判令上诉人支付2016年1月1日至2016年9月30日期间的租金44500.4元（扣除保证金17709元后，尚需支付26791.4元），于法有据。因被上诉人虽和上诉人多次商谈关于漏水损失的赔偿事宜，但被上诉人未提交证据证明其积极主动就赔偿事宜提出解决方案，客观上促成了上诉人以此拒付租金，故本院对被上诉人要求上诉人给付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。
关于被上诉人主张上诉人给付的逾期返还房屋违约金。本院认为，上诉人因其自身原因至今未向被上诉人交还涉案房屋，给被上诉人造成了租金损失，其应当按照租金标准向被上诉人支付违约金至实际交还房屋之日。
关于上诉人主张被上诉人赔偿其损失。本院认为，被上诉人交付的房屋漏水造成上诉人迟延开业，上诉人曾和被上诉人协商赔偿方案，被上诉人工作人员亦承认上诉人提出过“顺延三个月房租、赔偿两万元钱”方案，但被上诉人迟迟未对该方案予以明确回复，结合上诉人迟延开业的时间及迟延开业可能导致上诉人的囤货折损等实际情况，本院对被上诉人给上诉人造成的损失酌定为30000元。因涉案房屋租赁合同因上诉人长期不交房租而解除，上诉人主张被上诉人阻挠其经营，但上诉人提交的证据主要反映物业公司和其之间的关系，无法证明被上诉人对其经营造成影响，因此上诉人要求被上诉人赔偿其房屋转让费、加盟费、装修费及其他损失，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，朱柏荣的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初13631号民事判决第一、二、四、五、七、八项；
二、变更南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初13631号民事判决第三项为：朱柏荣于本判决发生法律效力之日起十日内向南京金域蓝湾置业有限公司支付2016年1月1日至2016年9月30日期间的租金44500.4元（扣除保证金17709元，尚需给付26791.4元）
三、变更南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初13631号民事判决第六项为：南京金域蓝湾置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿朱柏荣损失30000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2294元，由南京金域蓝湾置业有限公司负担780元，朱柏荣负担1514元。反诉案件受理费减半收取5646元，由南京金域蓝湾置业有限公司负担226元，朱柏荣负担5420元。二审案件受理费2000元，由上诉人朱柏荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年九月五日
书记员 朱亚芳