浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬奉民三初字第750号
原告：胡静飞。
委托代理人：胡腾龙，浙江颂阳律师事务所律师。
委托代理人：李颂，浙江颂阳律师事务所律师。
被告：浙江兴润置业投资有限公司。住所地：奉化市锦屏街道茗山路*号。
法定代表人：沈明崇，该公司执行董事。
委托代理人：马忠民，该公司职员。
委托代理人：陈洁，浙江海册律师事务所律师。
原告胡静飞为与被告浙江兴润置业投资有限公司（以下简称兴润公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年8月27日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员吴项南适用简易程序独任审判，于2014年9月15日、2015年6月4日公开开庭审理了本案。第一次庭审时，原告胡静飞的委托代理人胡腾龙、被告兴润公司的委托代理人马忠民到庭参加了诉讼。第二次庭审，原告胡静飞的委托代理人李颂、被告兴润公司的委托代理人陈洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡静飞起诉称：2011年5月，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（备案合同编号为20110500173），约定原告向被告购买坐落于奉化市香山美邸小区58号别墅一幢，建筑面积为441.29平方米，并约定以建筑面积为计价方式，按每平米
26921.07元的单价计付房款为11880000元，该商品房交付时间为2012年12月31日前，若逾期交房，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付房款0.02%的违约金。合同签订后，原告按约支付全额购房款，但被告未能按期交付房屋。2014年8月20日，被告将房屋交付给原告后，该房屋的产权登记面积仅438.69平方米。故请求判令被告兴润公司退还购房款69994.782元，并且支付逾期交房违约金1401840元（自2013年1月1日起按已付房价款11880000元按每日万分之二的比率计算至2014年8月20日）。后原告变更诉讼请求为要求支付逾期交房违约金1321056元（自2013年1月1日起按已付房价款11880000元按每日万分之二的比率计算至2014年7月17日）。
被告兴润公司未作书面答辩，在庭审时口头答辩称：当初购买的房屋价格是按照套数计算的。地下室的面积当时没有写在合同里面，实际交付了。如果非要按照房产证面积计算的话，地下室需还给被告。合同时间是2012年12月31日，楼盘竣工时间是2013年6月27日，交付时间是2013年6月30日，被告用电话、信件通知原告，原告不来交付是原告自己的事情。合同约定交付的时间至实际交付的时间为六个月，被告与所有购买房子的业主进行沟通，有些业主进行了赔偿，有些没有。据了解当时原告与项目部的董事长方亮进行协商，同意延期交付。另外，香山美邸小区仅仅是挂靠在被告兴润公司名下，有独立的财产，不具有民事主体资格；对本案所诉的事实没有异议，但对违约金的计算有异议，原告因自身原因不予配合，违约金应计算到2013年6月23日为413424元。
原告胡静飞为证明自己的诉讼主张，在举证期限内提供了下列证据材料：
1．商品房买卖合同一份，用以证明原告向被告购买涉案商品房的事实；
2．销售不动产统一发票三份，用以证明原告已经付清全部房价款的事实；
3．房屋所有权证及国有土地使用证一份，用以证明被告实际交付房屋日期为2014年8月30日，且实际交付的产权登记面积仅438.69平方米的事实。
被告兴润公司提供了下列证据材料：
1.图纸一份，用以证明涉案房屋的地下室面积有357.3平方米的事实；
2.商品房买卖补充协议一份，用以证明被告与其他业主（包括本案原告）因未按期交房而进行协商，原告放弃赔偿要求的事实；
3.电话通知清单一份，用以证明被告向原告电话通知其交房情况的事实；
4.奉化市台外商地块合作开发协议书一份，用以证明奉化市香山美邸是挂靠在被告名下，实际由宁波元业房地产开发有限公司和宁波欧威兹照明电器有限公司全权负责、开发决策的事实；
5.奉化市房地产开发项目竣工综合验收合格证书（复印件）一份，用以证明项目名称为奉化市台外商地块商住项目（香山美邸小区）经奉化市综合验收小组检查验收后，确定为合格，同意交付使用，由奉化市住房和城乡建设局于2013年6月28日颁发合格证书的事实；
6.罗亚芬与谢春梅的询问笔录各一份，用以证明香山美邸项目销售部销售人员罗亚芬与谢春梅均证明香山美邸项目于2013年6月份通过综合验收，项目部于同月通知全部购房人办理交付手续的事实；
7.结算单一份，用以证明与原告购买同类型别墅购买者为林芳玲2013年6月23日香山美邸通过验收后开发商通知林芳玲办理交房，应该通知原告交房，林芳玲于2013年6月24日办理完成交房手续，开发商不存在故意拖延交付房屋的情况，间接说明是原告自身原因未来交房。
以上证据，双方当事人质证及本院认证如下：
对原告提供的证据1、2、3，被告兴润公司没有异议。本院确认这些证据作为认定本案事实的依据。
对被告提供的证据1，原告胡静飞认为该份图纸没有任何盖章和签名确认，也无法确认与本案所涉房屋有关联性，这份图纸是设计图，与后来实际建造是否相同原告也无法确认。本院认为该图纸的与本案无关联性，不予采纳。
对被告提供的证据2，原告胡静飞认为协议上面是陈青青，系案外人，与本案没有关联性。本院认为该证据即使真实，也无法证明与原告进行协商的事实，不予采纳。
对被告提供的证据3，原告胡静飞认为系被告单方面制作，没有原告及其他人的签名确认，并不能证明被告已经电话通知原告及其他人的事实。该证据与证据6、7一并认证。
对被告提供的证据4，原告胡静飞认为与本案无关联性。经审查，本院确认该证据与本案有关联性，作为认定本案相关事实的依据。
对被告提供的证据5，原告胡静飞对证据的真实性没有异议。本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。
对被告提供的证据6，原告胡静飞认为原告没有接到过通知，真实性有异议，这两个人与被告有利害关系，即使存在口头通知，也不符合合同中约定的书面通知。该证据与证据3、7一并认证。
对被告提供的证据7，原告胡静飞有异议，认为结算单购买人没有签字，与本案无关，2013年6月28日才取得合格证书，2013年6月24日交付房屋是不合法的。本院认为证据7系57号别墅购买人林芳玲在（2014）甬奉民三初字第871号案件提供，该证据的真实性应予以认定。另外，林芳玲属于证据3名单范围内，被告兴润公司作为房地产开发商在能办理交付手续时按常理应当会及时通知购房人办理房屋交付手续，为此该证据能与证据3、证据6相互印证，本院确认证据3、6、7作为认定本案相关事实的依据。
经审理，认定的事实如下：2011年5月，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份（备案合同编号为20110500173），约定原告向被告购买坐落于奉化市香山美邸小区58号别墅一幢，建筑面积为441.29平方米，以建筑面积为计价方式，按每平米26921.07元的单价计付房款为11880000元，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，该商品房交付时间为2012年12月31日前，若逾期交房，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付房款0.02%的违约金，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，若因原告原因，未能按期交付的，原告承担从合同交付起按日向被告支付总房款的0.05%的经济损失。合同签订后，原告按约支付全额购房款。2013年5月，香山美邸小区竣工。2013年6月28日，该别墅取得竣工综合验收合作证书。2014年8月20日，涉案房屋办理了产权登记手续，登记面积为438.69平方米。另查明，该小区57幢别墅在2013年6月24日交付给购房者，原告胡静飞于2014年7月17日向香山美邸小区的物业奉化市恒诚物业有限公司领取了房屋钥匙，办理了相应的交接手续。第一次庭审时，被告兴润公司认为交付房屋日期为2013年6月30日。
本院认为：依法成立的合同，具有法律效力。本案中，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定了别墅的计价方式为按建筑面积计算，被告辩称别墅是按套计算房屋总价，与合同约定不符合，被告也无法提供其他证据予以反驳。现合同约定的建筑面积为441.29平方米，产权登记建筑面积为438.69平方米，则被告需退还69994.782元购房款（2.6平方米×26921.07元／平方米）。至于原告要求支付逾期交付房屋的违约金，根据《商品房买卖合同》房屋交付需书面通知，虽被告兴润公司无法提供书面证据告知原告交房，结合被告提供的证据链，本院认为被告兴润公司存在口头通知交房的行为，该通知形式虽不符合合同约定，但应认定履行了交付房屋通知义务为宜。另结合被告兴润公司第一次庭审时的答辩意见，本院确认该房屋的交付日期为2013年6月30日，为此需按照11880000元按每日万分之二计算自2013年1月1日至2013年6月30日的违约金为430056元，2013年7月1日以后的违约金不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告浙江兴润置业投资有限公司于本判决生效后十日内退还给原告胡静飞购房款69994.782元；
二、被告浙江兴润置业投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿给原告胡静飞按购房款11880000元按每日万分之二自2013年1月1日计算至2013年6月30日逾期交房违约金430056元；
三、驳回原告胡静飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点五×迟延履行期间）。
案件受理费17319元，减半收取8659.5元，由原告胡静飞负担5546.5元，被告浙江兴润置业投资有限公司负担3113元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。
审判员 吴项南
二〇一五年六月十八日
书记员 陈梦楚
附：一、本判决依据的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。