湖南省溆浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）溆民一初字第565号
原告（反诉被告）李艳萍，女，1971年8月7日出生，汉族，务农。
委托代理人黄剑英，湖南民海律师事务所律师。
被告（反诉原告）程板顺，男，1965年8月12日出生，汉族，务农。
委托代理人杨开良，男，1955年10月15日出生，汉族，务农。
被告（反诉原告）杨开良，男，1955年10月15日出生，汉族，务农。
原告（反诉被告）李艳萍与被告（反诉原告）程板顺、郑立军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月8日受理后，原告（反诉被告）李艳萍于2014年5月12日以郑立军已将份额转让给杨开良为由，撤回对郑立军的起诉。本院依法通知郑立军退出诉讼，并追加杨开良为共同被告参加诉讼。被告（反诉原告）杨开良、程板顺于5月26日对原告（反诉被告）李艳萍提起反诉。本案由审判员刘继刚适用简易程序，根据当事人意见于2014年5月28日公开开庭进行了合并审理。代理书记员吴亚君担任记录。原告（反诉被告）李艳萍及其委托代理人黄剑英、被告（反诉原告）程板顺的委托代理人杨开良（反诉原告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李艳萍诉称：被告（反诉原告）租赁原告所有的溆浦县城大汉步行街A02栋100号门面做生意，双方于2013年4月26日签订门面租赁合同，约定租期二年，租金按年交纳，第一年租金为78000元，第二年租金随行就市。按照交易习惯，第二年租金应在第一年合同期满前一个月交纳。在合同履行过程中，被告（反诉原告）因经营不善亏损，致使无法正常营业。原告（反诉被告）在第一年租赁合同期满前多次要求被告（反诉原告）交纳租金，被告（反诉原告）以各种理由拖延，既不交纳租金，也不腾房，被告（反诉原告）的行为属于根本违约，严重损害了原告（反诉被告）的合法权益。现依法起诉，请求人民法院判决：一、解除门面租赁合同，将门面交还原告（反诉被告）；二、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付自租赁之日起至交还房屋之日起的租金；三、由被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）李艳萍为支持自己提出的诉讼请求，向本院提交下列证据：1、房屋所有权证1本，拟证明李艳萍对门面享有所有权；2、门面租赁合同1份，拟证明与程板顺、郑立军于2013年4月26日签订门面租赁合同，租期二年，第一年租金78000元，第二年租金随行就市；3、大汉商业步行街反租协议1份，拟证明2012年反租租金就有51000元；4、证人何某某的证言并出庭作证，拟证明李艳萍催要租金的事实及给付租金的交易习惯；5刘某某与罗某某签订的商铺出租合同，拟证明2014年门面租金已达68000元以上。
被告（反诉原告）杨开良、程板顺答辩并反诉称：被告（反诉原告）程板顺与郑立军于2013年4月26日合伙租赁原告（反诉被告）所有的溆浦县城大汉步行街A02栋100号门面，与原告（反诉被告）李艳萍签订门面租赁合同，当时约定每年租金58000元，另按原告（反诉被告）李艳萍要求付给原告（反诉被告）李艳萍转让费20000元。除此之外，郑立军、程板顺还向上一期该门面承租人张艳给付了38000元转让费，用于补偿门面装璜及设备等费用。2013年8月27日，郑立军将份额转让给杨开良，由杨开良、程板顺继续租赁该门面。2014年4月18日，杨开良、程板顺商量后决定将门面转租给唐某某，但李艳萍不同意转租。4月23日，李艳萍无故要求关闭门面，导致歇业至今。李艳萍无故要求被告（反诉原告）程板顺、杨开良关闭门面，造成巨大经济损失。提出如下反诉：一、解除门面租赁合同；二、李艳萍应退还转让费20000元；三、李艳萍应补偿给付原承租人张艳的门面装璜及设备等费用38000元；四、赔偿关门歇业的损失12000元。
被告（反诉原告）程板顺、杨开良为支持自己的答辩及反诉请求，向本院提交了下列证据：1、溆浦县大汉物业管理有限公司门面租赁合同及大汉物业溆浦公司证明各1份，拟证明该门面2011年至2012年的租赁户是张艳，2012年至2013年的租赁户是郑立军、程板顺，每年租金350000元。李艳萍主张2013年租金78000元，不符合市场规律；2、商铺出租合同1份，拟证明与李艳萍隔壁的101号门面2011年1月16日至2014年1月15日间每年租金43800元，约定租金随行就市，约定每年租金不可能78000元；3、张某出具的收条1张，拟证明郑立军、程板顺给付张艳转让费38000元；3、转让协议1份，拟证明程板顺同意郑立军将份额转让给杨开良；4、唐某某证明1份，拟证明唐某某接受程板顺、杨开良转让的事实；5、证人舒某某的证明1份，拟证明李艳萍要求关闭门面的事实；6、大汉物业管理有限公司员工林某出庭作证，拟证明物业公司出具证据的真实性；7何某与舒某签订的门面租赁合同1份，拟证明2014年门面租金为46000元。
反诉被告李艳萍辩称，反诉原告杨开良、程板顺要求解除门面租赁合同与反诉被告的诉讼请求一致，反诉被告不存在给付反诉原告转让费。
对李艳萍提交的证据，程板顺、杨开良提出如下质证意见：1、对证据1无异议；2、对证据2、3有异议，认为门面实际租金是58000元，租赁合同将20000元转让费列入了租金，反租协议系复印件；3、对何某某的证人证言有异议，对李艳萍催要租金的事不知情；4、对证据5无异议，现门面租金是68000元左右。
对程板顺、杨开良提交的证据，李艳萍均有异议，认为大汉物业在返租期满（2013年4月25日）后无权决定业主门面租金数额，程板顺、杨开良与唐某某商定的转租租金低，门面房屋所有人有权拒绝。程板顺、杨开良给付案外人张某的转让费，与李艳萍无关，2014年与原告相邻门面的租金已达68000元。
综合原、被告的举证、质证意见，对原、被告提交的证据，本院认证如下：双方提交的涉案门面租赁合同，租赁期限具有连续性，有关涉案门面不同时期的租金约定并不矛盾；李艳萍提交的证据及程板顺、杨开良提交的证据3、4、5、6、7所证明的事实予以确认；程板顺、杨开良提交证据1、2，据以证明租金78000元中含20000元转让费，根据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定合同当事人之间，只对特定合同当事人具有约束力，故只能证明与合同内容相对的事实，不能证明其主张租金78000元中含20000元转让费的事实。
根据采信的证据，本院确认如下事实：
2013年4月26日，李艳萍为出租方，程板顺、郑立军为承租方，就李艳萍所有的溆浦县城大汉步行街A02栋1层100号门面签订《门面租赁合同》。双方约定：租期二年，从2013年4月26日至2015年4月25日；合同期内出租方同意承租方转让门面，合同期满后出租方不同意承租方转让门面；第一年的租金78000元，第二年租金随行就市（按实际平方面积），租赁期满后在同等条件下，承租方有优先续租权；如承租方换老板，合同自动解除，合同到期后或中途承租方不再续租，室内外的固定装修一律不能撤除（空调，电视除外）。合同签订后，李艳萍将门面交付给郑立军、程板顺经营使用，郑立军、程板顺给付李艳萍第一年门面租金。在经营过程中，郑立军将自己的份额转让给杨开良，获得程板顺、李艳萍的许可。2014年4月23日，李艳萍要求杨开良，程板顺给付第二年租金，双方因租金金额发生争议。4月26日，杨开良关门歇业，未续交租金，至今也未将该门面返还给李艳萍。另查，与涉案门面同地段的2014年门面租金为68000元。
本院认为：原、被告签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告（反诉原告）应按照约定履行支付房屋租金和租赁关系终止后向原告（反诉被告）返还租赁房屋的义务。合同虽未到期，但原、被告一致要求解除租赁合同，终止租赁关系，故对原、被告均要求解除门面租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。被告杨开良、程板顺至今未退还租赁门面，原告李艳萍要求被告（反诉原告）杨开良、程板顺继续给付租金的诉讼请求，本院应予支持，参考市场行情，门面租金确定为每年68000元为宜。被告（反诉原告）提出补偿给案外人张艳的门面装璜及设备等费用38000元，解除租赁合同后要求原告（反诉被告）李艳萍返还转让费、赔偿损失等反诉请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国》第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告李艳萍与被告杨开良、程板顺签订的溆浦县城大汉步行街A02栋1层100号门面的租赁合同；
二、被告杨开良、程板顺应于本判决生效后十内迁出溆浦县城大汉步行街A02栋100号门面，并将该门面返还给原告李艳萍；
三、被告杨开良、程板顺给付原告李艳萍门面租金11333元（计至2014年6月25日，2014年6月26日以后租金按年租金68000标准，计至被告杨开良、程板顺返还门面时止）
四、驳回反诉原告杨开良、程板顺的其他诉讼请求。
上述第三项给付义务，限在本判决生效后10日内付清，如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费130元，减半收取65元，反诉案件受理费1600元，减半收取800元，共计865元，由被告（反诉原告）杨开良、程板顺承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 员 刘继刚
二〇一四年七月八日
代理书记员 吴亚君
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。