江苏省沭阳县人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沭商初字第0066号
申请人沭阳县中小企业信用担保有限责任公司，住所地沭阳县苏州中路（姑苏花苑1号楼）。
法定代表人殷正光，该公司董事长。
委托代理人马玉超。
委托代理人戴号，江苏名典律师事务所律师。
被申请人沭阳新好景酒店管理有限公司，住所地沭阳县沭城镇北京中路东侧（中心大酒店二楼）。
法定代表人耿国鹏，该公司总经理。
申请人沭阳县中小企业信用担保有限责任公司（以下简称中小企业担保公司）申请拍卖被申请人沭阳新好景酒店管理有限公司（以下简称新好景公司）抵押物纠纷一案，本院于2014年1月14日立案受理后，依法由代理审判员章彦威独任审判于2014年1月19日公开进行了审理。申请人中小企业担保公司委托代理人马玉超、戴号到庭参加诉讼，被申请人沭阳新好景酒店管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审查终结。
申请人中小企业担保公司诉称：2012年11月12日，被申请人与申请人签订《最高额抵押反担保合同》，约定：被申请人同意对耿国鹏自2012年11月12日至2015年11月11日贷款提供抵押反担保，担保的贷款金额为550万元、利息、违约金、损害赔偿金及耿国鹏应向申请人支付的违约金、赔偿金和实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、处置费等）；被申请人新好景公司提供位于沭阳县沭城镇北京中路东侧新好景公司三层，建筑面积为1158.54平方米的房屋作为借款的抵押反担保，并办理了抵押登记。
2012年12月24日，耿国鹏（借款人）与中小企业担保公司签订《最高额贷款担保合同》，约定：中小企业担保公司为耿鹏在江苏沭阳农村商业银行贷款550万元提供担保，期限自2012年12月24日至2013年12月1日；耿国鹏为中小企业担保公司提供反担保，耿国鹏不能按担保合同约定期限归还贷款的，中小企业担保公司按逾期贷款万分之8.3／日收取违约金。同日，江苏沭阳农村商业银行（贷款人）与耿国鹏、中小企业担保公司签订《最高额个人保证担保借款合同》，约定由中小企业担保公司为耿国鹏自2012年12月24日至2013年12月1日在贷款人处形成的主债务最高额550万元借款提供连带责任担保。同月25日、29日贷款人向耿国鹏分别发放贷款330万元、220万元。后耿国鹏未按约归还贷款，贷款人于2013年12月10日从申请人账户划款5534532.47元，用于偿还耿国鹏的贷款本息。因双方约定的违约金计算标准过高，申请人自动将其调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。现申请拍卖、变卖位于沭阳县沭城镇北京中路东侧沭阳新好景酒店三层建筑面积为1158.54平方米的房屋，所得价款优先偿还申请人的代偿款5534532.47元及违约金（以550万元为基数自2013年12月2日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至还清款之日止）、律师费118100元，并承担实现抵押权的费用。
申请人为证明其主张，提供了以下证据：
1、2012年11月12日最高额抵押反担保合同，约定被申请人以其位于沭阳县北京中路东侧第三层房屋向中小企业担保公司提供反担保，并约定反担保的范围；
2、2012年11月12日沭阳县房沭城他字第75××33号房地产抵押登记证明及沭阳县房权证沭城字第××号房屋所有权证，证明被申请人与中小企业担保公司就抵押房屋办理了抵押登记；
3、2012年12月24日最高额贷款担保合同和最高额个人保证担保借款合同，约定中小企业担保公司为耿国鹏在江苏沭阳农村商业银行贷款550万元提供连带责任担保，并约定由被申请人向申请人提供反担保；
4、2012年12月25日、2012年12月29日借款借据两张，证明贷款人已向耿国鹏发放贷款550万元；
5、2013年12月10日银行特种转帐借方传票一份，证明中小企业担保公司为耿国鹏代偿贷款本息5534532.47元；
6、2014年2月18日代理合同、代理费发票及收费标准，证明申请人为本案支付律师代理费118100元。
7、被申请人的营业执照复印件一份及工商登记信息表一份，证明被申请人系一人独资公司，法定代表人是耿国鹏。
本院对申请人提供证据的认证意见：被申请人新好景公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证权利。证据1、2、3、4、5、6均为书证原件，证据7营业执照虽系复印件，但与加盖宿迁沭阳工商行政管理局档案专用章的工商登记信息表内容一致。申请人提供的证据形式合法、内容真实且相互印证，对上述证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。
经审理查明：2012年11月12日，中小企业担保公司（抵押权人）与新好景公司（抵押人）签订最高额抵押反担保合同，约定新好景公司将位于沭阳县北京中路东侧第三层的房产为借款人耿国鹏提供抵押反担保，反担保期限自2012年11月12日至2015年11月11日；抵押担保范围：贷款金额550万元及利息、违约金、损害赔偿金以及借款方应向抵押权人支付的违约金、赔偿金和实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、处置费等）。同日，中小企业担保公司与被申请人在沭阳县房地产管理处办理了编号为沭阳县房沭城他字第75××33号房地产抵押登记证明，该登记证明记载抵押房屋所有权人为新好景公司，房屋坐落为沭阳县北京中路东侧三层，房屋所有权证号为：沭城字第××号，国有土地使用权证号为：沭国用第11685号，权利价值为550万元，建筑面积为1158.54平方米。
2012年12月24日，中小企业担保公司与耿国鹏签订《最高额贷款担保合同》，约定中小企业担保公司为耿国鹏提供担保，担保金额为550万元，期限自2012年12月24日至2013年12月1日。同日，江苏沭阳农村商业银行（贷款人）与耿国鹏（借款）、中小企业担保公司（保证人）签订《最高额个人保证担保借款合同》，约定自2012年12月24日至2013年12月1日，贷款人向借款人发放最高限额贷款不超过550万元；在此期间和最高贷款限额内，每笔贷款的金额、期限、还款方式、贷款用途等以借款借据为准；借款借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款担保范围包括借款人在本合同项下与贷款人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费）及其他应付的费用。同月25日、29日贷款人向耿国鹏分别发放贷款330万元、220万元，贷款到期日均为2013年12月1日。贷款到期后，耿国鹏未按约偿还贷款，申请人为耿国鹏代偿贷款本息共计5534532.47元。
2013年1月，申请人与江苏名典律师事务所就本起申请拍卖被申请人新好景公司抵押物案件签订代理合同，支付律师费118100元。
本院认为：中小企业担保公司与耿国鹏签订的最高额个人保证担保借款合同及江苏沭阳农村商业银行与耿国鹏、申请人中小企业担保公司签订的企业最高额保证借款合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。新好景公司作为自然人独资公司，个体股东意思即代表全体股东意志，新好景公司作为其股东的担保人与被申请人新好景公司签订的最高额抵押反担保合同，不违反法律规定，最高额抵押反担保合同也应系有效合同。
耿国鹏未按约归还贷款本息，申请人为耿国鹏进行了代偿。被申请人新好景公司以其所有的房屋向中小企业担保公司提供抵押反担保，并办理了抵押登记，抵押权自登记时设立。申请人申请对被申请人的抵押物进行拍卖，优先清偿申请人对被申请人享有的到期债权，有事实和法律依据，本院予以支持；但抵押物的登记权利价值为550万元，故申请人应在上述抵押物拍卖或变卖所得价款550万元范围内享有优先受偿权。因双方约定的违约金标准过高，申请人自愿调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，不违反法律、行政法规强制性规定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
对被申请人沭阳新好景酒店管理有限公司所有的位于沭阳县北京中路东侧第三层的房产（房屋所有权证号为沭城字第××号）进行拍卖、变卖；申请人沭阳县中小企业信用担保有限责任公司就本案代偿款5534532.47元、违约金（以550万元为基数，从2013年12月2日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本裁定确定支付之日止）及律师费118100元在上述拍卖或变卖所得价款550万元范围内享有优先受偿权。
案件申请费80元，由被申请人沭阳新好景酒店管理有限公司负担。
本裁定书送达后立即发生效力。
代理审判员 章彦威
二〇一四年二月十九日
书 记 员 赵丹丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。