广东广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第1364号原告：陈某，住广州市。委托代理人：冯妙玲，住址同上。被告：冯某，住广州市，现下落不明。原告陈某与被告冯某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托代理人冯妙玲到庭参加了诉讼。被告冯某现下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期满逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某诉称：我与被告是亲戚，被告在2009年因经营生意资金不足有意出售位于广州市机场西乐嘉路53号201房。后经双方协商，被告按当时市场价以25万元将房屋转让给我。我资金不足，仅凑到24万元，由于之前2009年4月30日被告已向我借款14万元，故被告与我约定购房款25万元用现金支付24万元，余下1万元在上述借款中冲抵。于是，2009年9月3日，我与被告签订《协议书》，约定上述买卖房屋事宜。同年12月3日，被告将房屋吉屋交付给我使用。合同签订后，我于2009年分四次现金共支付24万元给被告，加上约定借款抵扣1万元，实际我已付清购房款25万元。但被告迟迟未还清银行抵押贷款，故未能办理抵押涂销手续。2011年11月28日，我向法院起诉被告要求办理房屋过户手续，但后来得知该房屋于2011年11月25日被广州市荔湾区人民法院查封，故我只好撤诉并另行提起执行异议之诉。关于执行异议之诉，一审支持我的请求，但二审法院不查明事实，以偏概全，错误判决�销一审判决。我已经失去涉案房屋产权，但我现金支付购房款24万元和借款14万元给被告都是千真万确的，一审二审法院判决都没有否定《协议书》的真实性，这些钱都是我的血汗钱，故为讨回公道，被告应返还我付的款项，并赔偿我因丧失房屋及房屋增值差价损失。关于借款14万元，扣除1万元房款后被告还欠13万元未还，故我已向荔湾区人民法院起诉被告要求判决清偿13万元及利息。为了房屋过户，我迫不得已代被告向银行偿还了抵押贷款4999元，但现在却得不到房屋，故我已向荔湾区法院起诉要求被告返还该款及利息。被告应当返还我已交的执行异议案件一审、二审[案号：（2012）穗荔法民三初字第654号及（2013）穗中法民五终字第742号]案件的诉讼费各5050元。综上，请求判决：1、被告退还我购房款25万元及利息（从2009年9月3日起计算至实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、被告赔偿因无履行购房《协议书》条款及时办理产权过户而涉案房屋被查封、房价上升造成的损失41万元；3、被告退还我代其还清涉案房屋银行贷款4999元及利息（从2012年6月26日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、（2012）穗荔法民三初字第654号及（2013）穗中法民五终字第742号案件诉讼费共10100元以及本案诉讼费由被告承担。被告冯某无答辩。经审理查明：2009年4月30日，原告向被告银行账户转账支付140000元。同年9月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，约定：甲方将位于广州市机场西乐嘉路53号201房（以下简称涉案房屋）的产权转让给乙方，转让总价为人民币250000元；一、签订本协议时，乙方支付100000元，余款150000元于9月13日前付清；�、房产原有未清按揭费用约叁万元，由甲方在2009年12月3日内清还完毕，并在2009年12月3日前办理产权过户手续，过户费用由乙方负责；三、办理过户之前，该物业的管理费等费用由甲方负责，甲方在2009年12月3日前将吉屋交付乙方使用。如有未尽事宜，再另行协商。合同签订后，原告于2009年9月3日向被告转账支付100000元、于2009年9月11日转账支付100000元、于2009年9月13日转账支付34000元、于2009年9月14日转账支付6000元，合共240000元。双方至今为办理房屋产权过户手续。原告无举证证明双方约定被告于2009年4月30日借给被告的14万元中的10000元用于抵扣购房款10000元。诉讼中，原告提供管理费发票、物业公司证明，拟证明被告已将涉案房屋交付原告使用。原告提供《2009年1-9月广州市市区住宅交易登记累计信息》及中介公司广告牌照片，拟证明原告存�涉案房屋升值损失410000元。另查明：涉案房屋于2000年核发房地产权证，登记权属人为被告，总建筑面积为44.09平方米，他项权利人为案外人中国农业银行广州市东山支行（以下简称东山支行），权利部位为全部，权利价值为135000元。被告与东山支行于2002年6月19日申请抵押并办理了抵押登记。2012年6月26日，原告以被告代理人身份代被告办理了向银行存款4999元的手续。2012年6月28日，中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（由原东山支行和淘金支行合并）出具《结清证明》，主要内容为借款人冯某已还清抵押房屋广州市白云区机场西乐嘉路53号201房的贷款本息。再查明：冯某与江某工程款纠纷一案，因冯某没有履行法律文书确定的义务，广州市荔湾区人民法院于2011年11月15日作出执行裁定书，查封了涉案房屋。2012年4月26日，陈某向广州市荔湾区人民法院提起案外人执行异议之诉[案号为（2012）穗荔法民三初字第654号]，请求判决确认广州市机场西乐嘉路53号201房为陈某所有，对该房屋停止执行，受理费5050元由冯某负担。该院一审判决支持陈某的诉讼请求。江某提出上诉，广州市中级人民法院于2013年7月16日作出（2013）穗中法民五终字第742号民事判决书，判决撤销广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第654号民事判决、驳回被上诉人陈某的诉讼请求，本案一审、二审受理费各5050元，均由被上诉人陈某负担。以上事实，有《协议书》、银行转账凭条、存款凭条、证明、银行转账单、民事判决书、房地产登记簿查册表、现金缴款单、收据及原告陈述等证据证明。本院认为：原告已提供《协议书》原件，现无证据证明该证据虚�，结合原告付款、使用房屋等事实，故本院对《协议书》予以采信。由于被告原因造成涉案房屋被其他法院依法查封和执行，《协议书》已无法继续履行，原告合同目无法实现，故原告起诉要求被告退还已付款项理据充分。原告在在合同签订后共向被告转账支付240000元属实，本院予以采信。但原告主张双方已达成口头约定以被告之前向原告所借14万元中的1万元冲抵剩余房款10000元，对此原告并无提供证据证明由此约定，故该主张依据不足，本院不予采信。因此，被告应退还原告的购房款应为240000元，至于另外的100000元原告可按借款纠纷另行解决。《协议书》无约定被告的违约责任，现原告要求被告参照中国人民银行同期同类贷款利率，赔偿利息损失的意见合理，本院予以支持，但利息应以原告各笔款项实际付款日期分段起计算至被告付清之日止。关于原告主张的升值损失410000元的诉讼请求。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”但根据原告提供的《2009年1-9月广州市市区住宅交易登记累计信息》及中介公司照片，并不能具体、客观、真实地反映涉案房屋的实际市场价值，故该证据不足以证明原告存在房屋升值损失410000元，由此产生的不利后果依法由原告承担，且原告已主张房款的利息损失，亦是对原告经济损失的补偿，故对原告要求被告赔偿升值损失410000元的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。关于原告主张的代垫款4999元及利息、执行异议案件的诉讼费用10100元的诉讼请求。原告于2012年6月26日代被告在银行办理存款4999元属实，相关的银行存款凭条和《结清证明》原件均由原告持有，结合原告签订《协议书》、支付购房款及提起相关诉讼的事实，本院认为原告主张为解决房屋过户问题，由其出资4999元为被告垫付偿还银行抵押借款4999元的意见符合情理，本院予以采信。原告要求被告清偿该款并支付利息的诉讼请求合理合法，本院予以支持。由于是被告原因导致涉案房屋被法院查封执行，原告不得已提起案外人执行异议之诉，造成原告承担该案一审、二审受理费共10100元的损失，故原告要求被告赔偿该款的请求理据充分，本院予以支持。被告经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期满逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告冯某向原告陈某返还240000元及利息（利息分段计算：分别以100000元为本金从2009年9月3日起、以100000元为本金从2009年9月11日起、以34000元为本金从2009年9月13日起、以6000元为本金从2009年9月14日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。二、在本判决生效之日起五日内，被告冯某向原告陈某支付4999元及利息（以4999元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年6月26日起计算至清偿之日止）。三、在本判决生效之日起五日内，被告冯某向原告陈某支付10100元。四、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11850元、保全费4020元，由被告冯某负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  杨月琴人民陪审员  王向慧人民陪审员  刘 莲二〇一六�六月十五日书 记 员  廖若薇