河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀04民终2762号
上诉人（原审原告）郭桂荣，女，1975年11月13日出生，汉族，系峰峰矿区饮食公司下岗职工，现住峰峰矿区。
委托代理人郭云庆，男，1949年12月13日生，汉族，住址，系上诉人郭桂荣之父。
被上诉人（原审被告）邯郸市顺田房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区滏东大街146号。
法定代表人高俊祥，系该公司董事长。
委托代理人苏志斌，河北紫微星律师事务所律师。
原审第三人赵方云，女，1962年5月2日出生，汉族，系邯郸市峰峰矿区棉麻公司退休工人，现住峰峰矿区。
上诉人郭桂荣因与被上诉人邯郸市顺田房地产开发有限公司（以下简称顺田公司）、原审第三人赵方云租赁合同纠纷一案，不服邯郸市峰峰矿区人民法院（2015）峰民初字第1700号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，郭桂荣的委托代理人郭云庆、顺田公司的委托代理人苏志斌、第三人赵方云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审认定，2014年8月16日，被告顺田公司以峰峰顺田商场管理处为甲方与第三人赵方云作为乙方签订了合作协议，该协议约定：“为了保障乙方拥有产权的“顺田购物中心”商铺的良好收益，保持“顺田购物中心”的整体形象和高品质建立良好稳定的运营状态，甲乙双方共同同意甲方将“顺田购物中心”租赁给邯郸市新世纪商业广场（邯郸市阳光集团）经营管理，同时乙方同意将所购商铺租赁给甲方，由甲方负责提供代理经营、租赁、物业管理等全面商铺经营管理代理业务。在平等自愿、协商一致的基础上，达成如下协议并承诺共同遵守：一、乙方以顺田购物中心一层1328#、1329#号产权商铺租赁给甲方，由甲方洽谈租赁给邯郸新世纪商业广场所遇到的问题。二、合作期限：自2014年10月1日起至2030年2月28日止。三、收益及付款方式：乙方收益按同期、同等位置新世纪商业广场对外每平方米使用面积出租价格计算（具体价格双方签订补充协议），付款方式：分别在每年3、6、9、12月底之前将每年12个月租金平均分四次打入乙方指定的农行卡内：持卡人姓名：赵方云，卡号，到期不能按时付款，每日按应付款的2‰加收滞纳金。四、考虑到商场的稳定经营及市场价格的变动，每三年根据商场的租赁价格对该协议中的乙方收益调整一次。五、签订本协议的业主如想进商场经营，在商场招商时，乙方到商场招商租赁摊位，甲方负责将乙方介绍给新世纪商业广场，在同等条件下优先安排经营位置。六、本协议自签定之日起，双方须认真遵守，任何一方不得中止合同，否则赔偿对方违约金50万元整。七、由于不可抗拒因素导致任何一方不能履约的，其责任可以免除，如水灾、地震、政府行为等……”双方在协议上签字盖章。
同日，双方又签订了一份补充协议，该协议约定：“根据甲乙双方关于乙方所购顺田商铺返租所签订的合作协议，就乙方铺位收益一事，根据商场运营的实际情况，双方签订如下补充协议，共同遵守：1、根据经营管理公司（邯郸市峰峰新世纪商业广场有限公司）的出租价格，乙方铺位2014年10月1日至2017年9月30日每年租金收益为壹万零壹佰叁拾陆元整。2、付款方式：在每年的3、6、9、12月租金平均分四次打入乙方指定的农行卡内（持卡姓名赵方云，卡号），到期不能按时付款，每日按应付款的2‰加收滞纳金，逾期15天，按甲方违约处理。3、违约责任，本协议自签定之日起，双方须认真遵守，任何一方不得违约，否则违约方赔偿对方违约金50万元整，同时双方签订的合作协议作废……”双方在补充协议上签字盖章。
2015年3月11日，第三人赵方云与原告郭桂荣签订买卖协议，将顺田购物中心一层1328#、1329#号商铺产权转让给原告郭桂荣，郭桂荣在2015年3月13日取得顺田购物中心一层1328#、1329#号商铺的产权证书。
2015年6月24日，被告顺田公司将2015年4至6月的租金2534元转到第三人赵方云的农行卡上。
2015年6月25日，第三人赵方云拿顺田公司给其转账的2534元给原告郭桂荣，郭桂荣称不能要。2015年7月22日第三人赵方云注销了接收租赁费的农行卡号。2015年7月25日，第三人赵方云以书面告知书通知被告顺田公司，称其拥有被告购物中心一层1328#、1329#号商铺已过户给原告郭桂荣，请被告顺田公司不要给其账号再打租赁费，其与被告签订的返租合同由原告郭桂荣继续执行，并由其通知郭桂荣办理变更手续，租凭费请顺田公司打给郭桂荣，自己接收租赁费的农行卡号已注销。
原告多次到被告处索要租金，被告称其没有给原告之间签有合同，让原告郭桂荣、第三人赵方云均到被告处，三方在场的情况下书写文字说明，要求写明其以后租金谁领，并告知被告租金转到哪个卡上。原告称其已办理产权变更手续，并将原告与第三人赵方云之间买卖协议的复印件、产权证明复印件、第三人赵方云的保证不领取租金的保证书交到被告处，被告就应当将租金交给原告郭桂荣，被告让其书写文字说明，没有道理，拒写。被告以原告不书写文字说明，没法转款为由，拒将租金给付原告。2015年9月11日，原告将邯郸市顺田房地产开发有限公司峰峰商城管理处诉至法院，因原告起诉的主体有误，法院于2015年11月9日驳回原告的起诉。
2015年10月30日，被告顺田公司以邮寄的方式，将书面通知送达原告郭桂荣，通知原告郭桂荣于2015年11月15日前与赵方云共同到被告处书面确认1、是否由郭桂荣继续作为出租人收取租金？2、是否变更出租人及租金收取方式？原告郭桂荣收到该通知后，没有到被告处进行书面确认。2015年11月24日，被告顺田公司将2015年7月至12月的租金提存到邯郸市峰峰矿区公证处，邯郸市峰峰矿区公证处通知郭桂荣领取5068元租金。
2015年11月9日，原告将被告及第三人诉至法院。
2015年12月，第三人赵方云将收到的租金2534元退给被告顺田公司，被告称其是按照约定转款，所以不能收，故该款仍在第三人赵方云手里。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，第三人赵方云将拥有顺田购物中心一层1328#、1329#产权商铺租赁给被告，由被告负责提供代理经营、租赁、物业管理等全面商铺经营管理代理业务，双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的合作协议，就合同的期限、收益、付款方式等事项进行了约定，并在当天就合作协议的出租价格、付款方式、违约责任等签订补充协议，上述协议自成立时生效，对合同双方具有同等的约束力，双方均应按照协议约定全面履行合同。在租赁期限内，第三人将自己拥有产权的租赁物转让给原告，并不影响租赁合同的效力，原告郭桂荣及被告顺田公司均应按照合同条款全面履行自己的义务。原告郭桂荣取得合同的权利后，应及时告知顺田公司，并按照约定提供收取租金的农行卡号，顺田公司应当按照约定返还租金，原告提交的证据不能证明已经履行了对顺田公司告知收取租金农行卡号的义务，2015年6月24日，被告顺田公司将4至6月的租金2534元转到第三人赵方云的农行卡上并无不当，次日，赵方云找郭桂荣要将收到的2534元给原告，遭到原告拒收，不能以此判定被告顺田公司违约。
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，自原告告知被告租赁物发生产权变动始起，取得租赁合同的相对权利，故原、被告双方均应按照合同履行。被告应根据交易习惯明确提示原告提交农行卡号，被告提供的证据不能证明在2015年7至9月间已尽提示义务，却将该期间的租金提存系不当行为，被告应当将2015年7至9月租金支付给原告并按约定承担2‰的滞纳金。
2015年10月30日，被告以书面方式通知原告是否变更租金的收取方式，原告未予答复，原告也未向被告提供收取租金的农行卡号，被告为完成合同的履约义务，将2015年10至12月租金提存并无不当。
按照第三人与被告签订合同的目的，是为了保障商铺产权人在“顺田购物中心”商铺实现良好的收益，保持“顺田购物中心”的整体形象和高品质建立良好稳定的运营状态，双方共同同意将“顺田购物中心”租赁给邯郸市新世纪商业广场（邯郸市阳光集团）经营管理，由被告负责提供代理经营、租赁、物业管理等全面商铺经营管理代理业务。为实现合同的连续性和盈利性的根本目的，防止另一方无故解除、终止合同的履行，合同的双方约定了50万元的违约金，该违约金应当是合同在根本违约导致合同不能继续履行，无过错方要求过错方所给予的补偿，针对本案，被告没有按期履约的行为，双方均有不同程度的过错，不属于根本违约的情形，故原告要求被告赔付50万元违约金的诉求，不予支持。第三人赵方云转让商铺产权后，不应当再收取商铺收益，所收租金为不当得利，应予返还，考虑到第三人赵方云在收到款项后即找原告要求给付租金，不存在过错。遂判决：一、被告邯郸市顺田房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内给付原告郭桂荣2015年7至12月租金收入5068元，滞纳金466.25元（滞纳金是2015年7月至9月按2534×2‰×92天＝466.25元）。二、第三人赵方云自本判决书生效之日起十日内给付原告郭桂荣租金2534元。三、驳回原告郭桂荣的其他诉讼请求。案件受理费8892元，被告邯郸市顺田房地产开发有限公司负担50元，原告郭桂荣负担8842元。
宣判后，上诉人郭桂荣不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。从客观上讲，上诉人不可能不要租金。（一）判决书中第三人的证言：2015年，我和原告到产权处办理了房产证后，郭桂荣拿着房产证到史金林办公室，史金林留下了复印件，并且我告诉史金林：2015年4月1日以后的租赁费给郭桂荣，不用给我。2015年6月24日，史金林给我农行卡转了第二季度租赁费2534元，我于2015年7月22日注销了该农行卡号。（二）判决书中原告的证言：2015年3月11日，赵方云、郭桂荣签订了《购房协议书》，3月13日到区房产处办理了过户房权手续。拿证后二人把房权证、购房协议交给了史金林。史看后留下了二证的复印件。当场赵方云、郭桂荣讲明租金从4月1日起由郭桂荣领取，赵方云保证不再领取，并告诉史说：购房协议书中第二条已经写明。（三）被告留下房权证，购房协议书的事实，购房协议书中明确写着：2015年4月1日以后的租金由郭桂荣领取，证明原告通知了被告，租金什么时间支付给谁。（四）庭审记录中，原告诉说被告拒收银行卡的事实。2015年6月25日、6月27日，原告与第三人又通知史金林2015年4月1日以后的租金由郭桂荣领取。史金林却拒收郭桂荣的银行卡，在庭审中有记录。根据以上事实产权人没有不要租金的常理，证明原告及时通知了被告2015年4月1日租金由郭桂荣领取。
二、原告赔付违约金的上诉理由：原审认为，针对本案，被告没有按期履行约定的行为，双方均存有不同程度的过错，不属于根本性违约的情形，故要求违约金的诉求不予支持。这是适用法律错误。原告赔付违约金的法律依据如下：1、依据合同法80条，买卖不破租赁的法律规定，出租人转让房屋，承租人在原租赁合同约定的时间内，可以按照原合同条款继续租赁。按合同法的规定，被告须按照原合同的条款继续租用。2、依据合同约定，补充协议中的约定条款：在每年3、6、9、12月底租金分四次打入乙方指定的卡内，到期不能按照付款，每日按应付款的2‰加收滞纳金。逾期15天，按违约处理。任何一方不得违约，否则违约方赔付对方违约金50万元，同时双方签订的合作协议书作废。（三）依据《民法通则》106条款规定“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应承担民事责任”。支付违约金是134条承担民事责任中规定的一项。根据以上法律规定，被告应赔付违约金，要求赔付违约金10万元。三、赔付2015年10月1日至11月24日滞纳金的理由：一审法院判被告赔付滞纳金的时间是2015年7月至9月。提存通知书证明被告提存租金的时间是2015年11月24日，所以赔付违约金的该是2015年10月1日至11月24日的滞纳金547元（5068×2‰×54天=547元）。请求：中级法院判令被上诉人违约，赔付违约金10万元和判决令被上诉人赔付2015年10月2日至11月24日计54天的滞纳金547元。
被上诉人辩称：一、原判认定事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立。一是被上诉人没有任何违约或过错行为；二是上诉人故意拒收租金的目的是为了造成被上诉人违约的假象。在租赁合同中，出租人与承租人确定租金的支取方式是符合一般交易习惯的合理之举，且出租人对确定租金支取方式更应积极主动进行明示。本案中，出租方的行为却与常理不符。第三人赵方云也证实其拿到第二季度租金后主动给上诉人，但上诉人拒收，这充分证明上诉人故意拒收租金。二、原判适用法律正确。依据《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《城市房屋租赁管理办法》：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。”本案上诉人与被上诉人依法应继续履行原合同，这其中当然包括租金及支付方式的约定。依据《合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。”涉案租赁房屋租期的截止时间为2030年2月28日，依法应以书面形式订立。况且，租金支付方式系《合同法》第二百一十三条规定的合同内容，因此，对租金支付方式的改变更应以书面形式进行确认。根据上述法律规定，上诉人在取得合同权利后，应及时告知被上诉人按照合同的约定提供收取租金的农行账号，但时至今日，上诉人未以任何形式向被上诉人确认其租金的收取方式。被上诉人以书面方式通知上诉人是否变更租金的收取方式，上诉人未予答复，也没有向被上诉人提供租金的农行卡号，被上诉人为完成合同的履行义务，将应付租金提存并无不当。上诉人没有拖欠上诉人租金，不存在违约行为，无须承担赔偿违约金的责任。三、上诉人要求赔付2015年10月1日至11月24日的滞纳金无任何依据。2015年7月1日至12月31日的租金被上诉人已经履行，不存在违约的行为。自2015年9月11日上诉人第一次起诉至今，本案一直在法院审理过程，双方的权利义务都处于不确定状态，而且被上诉人也没有违约行为，故上诉人要求被上诉人该阶段的滞纳金，明显缺乏法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人答辩称：我已经将房屋卖给上诉人并告知被上诉人，之后的事是他们各自的事情，与我无关。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案第三人赵方云与顺田公司签订房屋租赁协议，对该协议双方没有争议，在租赁期限内，赵方云将其拥有产权的租赁物（房屋）转让给上诉人郭桂荣并已告知顺田公司，根据法律规定该转让行为不影响租赁合同的效力。郭桂荣在取得租赁物的所有权后，郭桂荣与顺田公司对继续租赁涉案房屋及租金的履行方式都应主动进行协商并予以确定，以便于顺田公司向郭桂荣履行租金。顺田公司要求郭桂荣将其收取租金的农行卡号书写在原租赁协议上，被郭桂荣拒绝，有郭桂荣提供的录音证据可以证实。郭桂荣虽称告知了顺田公司银行账号，但其所举证据不足以证明其向顺田公司履行了告知变更租金给付方式的义务。故郭桂荣主张顺田公司违约的理由不能成立，郭桂荣要求顺田公司赔付其违约金10万元的请求，不予支持。关于顺田公司应否向郭桂荣支付54天的滞纳金547元问题。原审已查明，2015年10月30日，顺田公司以书面方式通知郭桂荣是否变更租金的收取方式，郭桂荣未予答复，也未向顺田公司提供收取租金的农行卡号，顺田公司为完成合同的履约义务，将应付租金提存，符合法律规定，顺田公司的提存行为应认定为已实际履行了向郭桂荣支付租金的义务。故上诉人要求顺田公司支付滞纳金的理由亦不能成立。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2310元，由上诉人郭桂荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨海山
审 判 员 王志平
代理审判员 张增民
二○二○一六年七月二十五日
书 记 员 常新蕊