江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）苏执复字第00099号
申请复议人（异议人、被执行人）宏大（扬州）环保设备制造有限公司，住所地江苏省扬州邗江经济开发区牧羊路8号。
法定代表人步超，该公司总经理。
委托代理人白俊巍。
申请执行人江苏汇金控股集团有限公司，住所地江苏省南京市玄武区童卫路7号。
法定代表人朱明亮，该公司董事长。
委托代理人于东旭，北京大成（南京）律师事务所律师。
被执行人亚美（南京）环保科技有限公司，住所地江苏省南京市江宁经济开发区将军大道78号。
法定代表人孙厚明，该公司总经理。
评估人江苏三师土地房地产评估有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区上海路160号7楼。
法定代表人杨彤焰，该公司董事长。
委托代理人吴荣华，男，汉族，1970年3月28日生，该公司估价师。
委托代理人华占巧，女，汉族，1981年7月22日生，该公司估价师。
宏大（扬州）环保设备制造有限公司（以下简称宏大公司）因江苏汇金控股集团有限公司（以下简称汇金公司）申请执行该公司与宏大公司、亚美（南京）环保科技有限公司（以下简称亚美公司）追偿权纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2014）宁执异字第27号执行裁定，向本院申请复议。本院于2014年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2014年12月11日进行公开听证。申请复议人宏大公司的委托代理人白俊巍、申请执行人汇金公司的委托代理人于东旭、评估人江苏三师土地房地产评估有限公司（以下简称三师评估公司）的委托代理人吴荣华和华占巧到庭参加听证。本案现已审查终结。
本院经审查查明：汇金公司与亚美公司、宏大公司追偿权纠纷一案，南京中院于2012年8月17日作出（2012）宁商初字第68号民事调解书。确认：一、亚美公司和宏大公司已于2012年8月16日向汇金公司偿还了借款本金400万元。2012年9月5日前，亚美公司和宏大公司还应偿还汇金公司借款本金450万，并支付利息（以36506805.32元为本金按年利息10%计算）。剩余借款本金28006805.32元及全部利息（以28006805.32元为本金按年利息10%计算）在2012年12月28日前偿还完毕；二、亚美公司和宏大公司负责在2012年9月5日前为汇金公司办理完毕宏大公司的50%股权质押事宜；三、如未按期履行本协议一之还款义务，则亚美公司和宏大公司未偿还本金部分按照每年10%计息，至实际还款之日止；四、本案受理费224334元，减半收取112167元，保全费5000元，合计117167元，由亚美公司和宏大公司负担；汇金公司为实现债权支付的律师费用（按江苏省律师收费标准的80%计算），亦由亚美公司和宏大公司负担；上述费用在2012年9月5日前支付给汇金公司，汇金公司同时将相关票据（复印件并加盖汇金公司的公章）交付给亚美公司和宏大公司；五、汇金公司在2012年8月20日前向法院提交申请，内容为撤销对宏大公司的土地查封；六、截止2012年12月28日，若亚美公司和宏大公司有任何违反本协议的行为，汇金公司有权就本协议全部权益提前向法院申请强制执行。如非亚美公司和宏大公司违约，汇金公司不得对亚美公司和宏大公司采取任何形式的新强制措施。
因宏大公司、亚美公司未履行上述生效法律文书确认的义务，汇金公司向南京中院申请执行。执行过程中，南京中院依法委托三师评估公司对宏大公司名下的位于江苏省扬州邗江经济开发区南园土地使用权（面积218570平方米）及土地附着物（总建筑面积36890.5平方米）进行市场价值评估。2014年5月30日，三师评估公司作出三师估报（2014）第0187号房地产估价报告。该报告对建筑物选用重置成本法进行估价，对土地评估选用比较法进行估价。估价结果为：估价对象在价值时点2014年5月9日可能实现的市场总价为5497万元，其中土地附着物评估结果为1475万元，土地评估结果为4022万元。该评估报告估价作业日期从2014年5月9日起至2014年5月30日止，使用有效期限为一年，从2014年5月30日起至2015年5月29日止。
宏大公司向南京中院提出执行异议称：三师评估公司对该公司位于扬州市邗江经济技术开发区南园的土地及附着物评估的评估价值偏低。理由是：扬州邗江经济开发区内其他地块同期价格已超出每亩20万元，而三师评估公司对该地块的评估价格为每亩12万元，差距巨大；该评估报告对土地附着物的评估价值是1475万元，与南京大陆房地产估价师事务所出具的评估报告有效期只相差两个月，但价值却减少了57万元。
申请执行人汇金公司答辩称：三师评估公司的评估报告程序合法，结论真实客观，如实反映了涉案房地产的实际价值。
三师评估公司称：涉案土地位于扬州邗江经济开发区，评估公司对涉案土地的评估采用比较法，通过江苏土地资产网，选取三个区位相近的成交案例，结合估价对象具体情况和交易时间、产权情况等因素，取三个价格均值作为涉案土地单价，至于宏大公司提出扬州邗江经济开发区土地提价至每亩18万元的异议，评估公司没有收集到成交案例；对于土地附着物，评估公司结合完工程度，综合考虑多种因素，包括工程前期费用、公共基础设施配套费、开发利润等，确定附着物市场价值。宏大公司认为两个评估公司对附着物评估价值相差57万元的异议，因为评估的附着物建筑面积达36890.5平方米，评估时点也不一致，57万元的差异在合理范围内。
南京中院审查后认为：三师评估公司具有估价资质，其按照《估价规范》规定的估价程序和估价方法，分别采用比较法和重置成本法对涉案土地及其附着物进行价值评估，所作出的估价结论符合市场价值。关于宏大公司提交的下载于扬州市国土资源局网站的关于扬州邗江经济开发区工业用地挂牌价格统一提高至每亩18万元的书证，以证实涉案土地价格评估偏低，因该规定发布时间是2014年7月10日，本评估报告估价时点是2014年5月9日，估价作业日期从2014年5月9日至2014年5月30日，三师评估公司听证接受质询时亦表示未收集到相应价格的成交案例；三师评估公司评估的附着物建筑面积达36890.5平方米，评估时点不一致，与南京大陆土地估价师事务所出具的估价报告相比有57万元的差异应属合理范围之内。2014年9月15日，南京中院作出（2014）宁执异字第27号执行裁定，驳回宏大公司的异议。
宏大公司不服南京中院（2014）宁执异字第27号执行裁定，向本院申请复议称：申请复议人资产位于江苏省扬州市邗江经济技术开发区南园，自2014年4月起，邗江区规定经过市区认定的符合区域产业发展方向、带动性强、贡献度高的优先供地项目用地出让价格不得低于部最低标准外，其余工业用地挂牌新出让价格统一提高至18万元／亩。而三师评估公司在2014年5月出具的该地块的评估报告中，每亩价格不足12万元。土地评估的价值明显偏低，估价结果不合理。申请复议人提交的下载于江苏省扬州市国土资源局网站的关于扬州市邗江区工业用地挂牌价格统一提高至每亩18万元的书证，该新闻发布的时间是2014年7月10日，所报道的事情发生在2014年4月份，而本涉案及的评估作业是在2014年5月份，所以评估报告中关于土地部分的评估应参照最新的规定，而不是因三师评估公司没有收集到成交案例就否认报道内容的真实性，土地评估就可以不按照新规定进行。
申请执行人汇金公司辩称：本案是经过南京中院主持评估程序，并且经双方共同选定评估机构，评估机构的评估程序合法，评估结论公平客观。本案已经是被执行人第二次申请复议，显然是在滥用诉权，因此申请执行人请求驳回被执行人的全部复议请求。
评估人三师评估公司称：该公司受南京中院的委托，对宏大公司名下位于扬州市邗江经济技术开发区南园的土地及附着物进行评估。2014年5月9日，该公司评估人员吴荣华、华占巧和南京中院法官及双方当事人代表一同对估价对象进行实地查看，故本次评估设定的价值时点为2014年5月9日。本次评估对房屋选用重置成本法进行评估，对土地选用比较法进行估价。估价宗地位于扬州市邗江经济技术开发区南园，现该开发区已经改名扬州高新技术产业开发区，该土地规划用途为工业，由于与估价对象区域内相同或相似供需圈内开发用地挂牌拍卖案例较多，故采用比较法评估该宗地的地价。该公司通过江苏土地市场网选择了三个位于扬州高新技术产业开发区南园，且区位条件相近的工业土地出让的近期成交案例，交易案例的实际情况如下：交易案例A，成交地块编号2014G012，位于扬州高新技术产业开发区，交易时间2014年3月27日，规划用途为工业，成交单价183元每平方米。交易案例B，成交地块编号2013G102，位于扬州高新技术产业区，交易时间是2014年1月21日，规划用途也是工业，成交单价168元每平米。交易案例C，成交地块编号2013G067，位于扬州高新技术产业区，交易时间2013年11月4日，规划用途工业用地，成交单价208元每平米。在上述交易案例的基础上，结合估价对象与比较案例的具体情况，将该宗地与在较近时期内已经发生的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照待估宗地的交易时间、交易情况、使用年限、产权状况、容积率、区域以及个别因素的差别，修正评出比准价格，最后取三个比准价格的平均值作为比较法评估的土地单价，至于申请复议人提及的邗江区工业用地挂牌的新规定，一方面该规定发布的时间是2014年7月，是在本次评估价值时点之后；另一方面，该规定也有“除经过市区认定的符合区域产业发展方向，带动性强、贡献度高的优先供地项目用地不得低于最低价标准外”的规定，即存在不按照每亩18万元供地的可能。该公司评估人员从江苏土地市场网上查找到邗江区6月份两个地块的成交价格都是每亩11.2万。综上所述，该公司对宏大公司名下的位于扬州市邗江经济技术开发区南园的土地及附着物价值评估中的估价程序符合基础规范，评估方法恰当，交易案例选择合适，评估结果合理。
本院执行复议听证中查明，江苏省扬州市国土资源局于2014年7月10日在该局网站刊登《我市积极实行工业用地差别化定价》一文，内容为“为更好地发挥市场对土地资源配置的决定性作用，我市以提高工业用地出让最低价、实施差别化定价为抓手，进一步优化工业产业投资结构，促进企业提高土地利用效益，节约、集约用地。邗江区规定，从今年4月开始，除经过市、区认定的符合区域产业发展方向、带动性强、贡献度高的优先供地项目用地出让价格不低于部最低标准外，其余工业用地挂牌出让价格统一提高至18万元每亩。……”。
另查明：南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司根据南京中院委托对涉案评估资产进行评估，并于2013年3月9日出具宁大陆房地估字（2013）第010号房地产估价报告。估价时点2013年1月17日，评估总价5204万元，其中土地评估价值3672万元，评估单价168元／平方米；土地附着物评估总价1532万元。
还查明：三师评估公司具有《中华人民共和国房地产估价机构资质证书》，资质等级为一级，本案估价人员吴荣华、华占巧具有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的注册房地产估价师证书。
本案的争议焦点是：宏大公司认为三师评估公司对本涉案案土地评估价值过低是否有事实和法律依据。
本院认为：宏大公司主张三师评估公司对本涉案案土地评估价值过低没有事实与法律依据。一、三师评估公司具有《中华人民共和国房地产估价机构资质证书》，资质等级为一级，本案估价人员吴荣华、华占巧具有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的注册房地产估价师证书。三师评估公司对评估情况和采用的评估方法、评估依据等进行了说明，并无明显不合常理之处，对其评估能力和专业判断法院应当予以信赖。二、虽然申请复议人宏大公司认为，根据江苏省扬州市国土资源局于2014年7月10日在该局网站刊登的《我市积极实行工业用地差别化定价》一文可以证实，根据江苏省扬州市邗江区相关规定，从2014年4月开始，除经过市、区认定的符合区域产业发展方向、带动性强、贡献度高的优先工地项目用地出让价格不低于部最低标准外，其余工业用地挂牌出让价格统一提高至18万元每亩。因而本涉案案土地评估价应当不低于18万元每亩。但该文只能证明江苏省扬州市邗江区对该区经政府部门挂牌出让的工业用地最低价格作出规定，而本案是法院对宏大公司所有的涉案土地进行拍卖、变卖等处置，并非政府相关部门挂牌出让土地。宏大公司认为三师评估公司根据法院委托对涉案土地进行的司法评估价格不能低于政府相关挂牌出让最低价格，没有法律依据。且本案三师评估公司对涉案土地的评估作业期为2014年5月9日起至2014年5月30日止，而上述网站文章发布于2014年7月10日，宏大公司亦未能提供证据证明三师评估公司在评估作业期间已知或应知江苏省扬州市邗江区相关规定。
综上，申请复议人宏大公司的复议请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。南京中院（2014）宁执异字第27号执行裁定并无不当，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回申请复议人宏大（扬州）环保设备制造有限公司执行复议申请，维持江苏省南京市中级人民法院（2014）宁执异字第27号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 孙 凯
代理审判员 赵 黎
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 薛佳明