江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4334号
上诉人（原审被告）：徐明，男，1976年9月22日生，汉族，户籍地湖南省南县，现住江苏省南京市江宁区。
委托诉讼代理人：陈桂昌，江苏宁峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢德兵，江苏宁峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：印红，女，1977年9月15日生，汉族，住江苏省溧阳市。
委托诉讼代理人：韦清桐，江苏圣典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周飞，江苏圣典律师事务所律师。
上诉人徐明因与被上诉人印红房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初15377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐明上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回印红一审全部诉讼请求；二、本案诉讼费由印红承担。事实与理由：1、印红不属于限购对象，因双方先签订房屋买卖合同，后有南京市限购政策，限购通知明确，自2016年10月6日起执行。2、一审判决认定印红属于限购对象，未说明理由。3、即使适用不可归责于双方的原因，对于徐明的损失，印红应予赔偿。4、一审判决认定合同解除时间是2016年11月23日，2016年11月23日前合同为有效，应当按合同约定履行。合同约定，买方违约，卖方不予退还定金。一审判决既认定合同解除时间是2016年11月23日，又判决返还购房定金，自相矛盾。5、限购政策出台后，虽然印红感觉可以解除合同，但并未确定合同已解除，印红依然要按照合同约定按时履行付款义务，这是依照合同的必经程序。
印红辩称，印红因南京市相关政策被限购，不存在任何违约行为，请求二审法院维持原判。
印红向一审法院起诉请求：1、判决徐明返还购房定金100000元；2、本案诉讼费用由徐明承担。一审诉讼过程中，印红增加诉讼请求：要求确认双方签订的房地产转让协议已解除。
一审法院认定事实，2016年9月18日，徐明（甲方）与印红（乙方）、南京万科物业管理有限公司（丙方）签订《房地产（二手房）转让协议》，甲方将位于江宁区清水亭东路9号万科金域蓝湾22幢706室房屋出售给乙方，房屋建筑面积90.8平方米，总价为2810000元。房屋处于抵押状态，甲方承诺于协议生效之日起30日内还清贷款，注销抵押登记。乙方应于签订合同当天支付定金100000元，于2016年10月12日之前以银行转帐方式支付首付款730000元，剩余房款1960000元由乙方于2016年9月24日向银行申请按揭贷款并由按揭贷款银行转付给甲方，具体下款时间以银行到帐时间为准，双方办理房屋交接手续时乙方支付甲方20000元作为尾款。本协议签订后，甲乙任何一方违约，拒不履行合同的，按国家规定的定金罚则执行。印红于签约当日向徐明支付定金100000元。
2016年10月5日，南京市出台《关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》，规定自2016年10月6日起对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。2016年10月11日，印红丈夫陈志明向徐明发送手机短信通知，表示因南京楼市出台新政策导致失去购房资格，想约徐明谈一下解约的事，如不见面谈好，首付日过后不承担违约责任。2016年11月20日，印红向徐明发出解除通知书，要求解除双方签订的房地产（二手房）转让协议。2016年11月23日，徐明收到解除通知书。
一审另查明，印红及其丈夫陈志明户籍地均在江苏省溧阳市，印红的社会保险自1995年7月至2016年10月在江苏省溧阳市缴纳。
一审法院认为，印红与徐明签订的《房地产（二手房）转让协议》，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方本应按约履行。但双方在合同签订后履行过程中，南京市出台相关房地产调控政策，印红因户籍不在南京市且自购房之日起前2年内无南京市社会保险缴纳证明，系限购对象，印红以不可归责于双方当事人的原因导致合同无法继续履行为由，要求解除合同并返还定金的诉请，于法不悖，予以支持。徐明以印红违约在先应适用定金罚则且不同意解除合同的抗辩意见，无法律依据，不予采纳。至于合同解除日期，因印红行使合同解除权于2016年11月20日向徐明发出解除通知书，徐明于2016年11月23日收到，一审法院认定解除合同通知送达之日即2016年11月23日为合同解除之日。关于徐明认为印红无购房资格还应提交印红丈夫的社会保险缴纳证明，无法律和合同依据，不予采纳。关于徐明认为其有损失的意见，因徐明在一审中未提出反诉，一审法院不予理涉，徐明可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、印红与徐明关于江宁区清水亭东路9号万科金域蓝湾22幢706室房屋的《房地产（二手房）转让协议》于2016年11月23日解除；二、徐明于判决发生法律效力之日起十日内向印红返还购房定金100000元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，减半收取计1150元，由徐明负担。
本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。2016年10月5日南京市人民政府出台《关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》，明确要求“对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前2年内的在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”。虽然，上诉人徐明与被上诉人印红在签订《房地产（二手房）转让协议》时房产新政尚未出台，但因双方均未向有关房产管理部门办理网签或备案，根据相关规定，2016年10月5日前未办理网签或备案的，均应按新政执行。由于印红系非本市户籍居民，亦未在南京累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险，不符合在南京市购房的条件。新政的出台系双方不可控制的风险，导致双方签订的《房地产（二手房）转让协议》事实上无法继续履行不可归责于双方当事人，印红要求解除《房地产（二手房）转让协议》有相应的依据，一审确认该合同于2016年11月23日解除，符合法律规定。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《房地产（二手房）转让协议》已经解除，印红要求徐明返还已付定金100000元，有事实和法律依据，徐明应予返还。徐明上诉称印红不属限购对象，无事实依据，本院不予采纳。双方签订的《房地产（二手房）转让协议》虽约定印红在2016年10月12日之前以银行转帐方式支付首付款730000元，但2016年10月5日，南京市房地产调控新政已经出台，印红不符合南京市购房条件，新政的出台导致《房地产（二手房）转让协议》事实上履行不能不可归责于印红，印红再按不能履行的合同约定支付首付款已无必要。徐明主张印红违约不应返还定金，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，徐明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由徐明负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一七年九月七日
书记员 储 娜