广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1883号
上诉人（原审原告）：黄达，香港居民。
委托代理人：李佑国，广东海埠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市活士高尔夫用品有限公司。
法定代表人：金剑，该公司总经理。
上诉人黄达与被上诉人深圳市活士高尔夫用品有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服（2014）深罗法民三重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
黄达在原审中的诉讼请求为，判令：一、被告向原告返还租赁押金人民币7000元；二、被告返还涉案铺面内存放的全部物品，包括供应商深圳波斯诺体育文化有限公司、深圳市零捌体育用品有限公司及深圳市罗湖区高比体育用品商店供应给原告的货物存货，机器设备，原告自购的办公设备、家具及用品，原告自有货品及原告员工和客户的私人用品，原告保存的各类票据、文件（详细物品清单见附件1至7），不能原物返还的，按照原告购置价格进行相应的赔偿；三、被告赔偿原告装修费用人民币195999元；四、被告赔偿被扣押物品的折旧费（具体金额以法院委托的评估鉴定专业机构做出的评估鉴定结论为准，暂定人民币100000元）；五、被告赔偿原告因货物价格差异（减值）而导致的经济损失159248元（详见附件8、9）；六、被告赔偿原告停业期间的利润损失120000元；七、被告向原告赔偿利润损失人民币30万元；八、被告向原告赔偿员工工资损失人民币20万元；九、本案的全部诉讼费用均由被告承担。
原审法院经审理查明：
（一）位于深圳市罗湖区xx路xx号罗湖区体育馆x练习场，其建设单位为深圳市罗湖区体育发展中心，未办理《房地产证》。2008年1月20日，深圳市罗湖区体育发展中心与活士高尔夫公司签订《深圳市罗湖区高尔夫球场练习场（含餐厅）租赁合同书》，约定活士高尔夫公司承租罗湖区体育馆x练习场。活士高尔夫公司承租罗湖区体育馆x练习场之后，2008年5月1日，与黄达签订《铺面租赁经营合同》，合同约定，活士高尔夫公司将罗湖区体育馆x练习场内二楼一间200平方米的铺面出租给黄达使用，月租金人民币7,000元，租赁期限为3年，自2008年7月1日起至2011年7月31日（2008年6月1日至2008年6月30日为免租装修期），黄达应于每月第一周工作日内将租金转入活士高尔夫公司指定账户；如黄达不能按期转入租金的，应承担违约责任，支付租金1%的违约金，并按每日万分之三支付滞纳金。合同签订后，活士高尔夫公司依约将租赁房产交付黄达使用。
（二）原告在庭审中提交了一份被告于2008年4月28日出具的收到原告交来店铺押金7000元的收据复印件，在本院原审的第一次、第二次庭审中被告均确认收到了原告的押金7000元，但认为原告违约，不应退还。在原审第三次庭审中，被告称原告提交的证据为复印件，并称经核对没有收到该笔押金。原告称由于被告将涉案商铺上锁，该份证据的原件已经被被告非法扣押。
（三）在《铺面租赁经营合同》履行过程中，原、被告因租金支付等问题产生争议，原告向被告缴纳了2009年8月之前的租金，但未缴纳2009年9月之后的租金。原告称，被告要求原告增加租金，并在原告拒绝增加租金后单方于2009年8月17日在租赁房产大门加锁，因此原告未缴纳2009年9月之后的租金。被告则称，原告故意拖欠2009年9月之后的租金，且被告是于2010年6月才将租赁房产大门加锁；在原告故意拖欠租金的情况下，被告于2010年6月的加锁行为本身是合法留置行为。
（四）为了查清案件事实，本院在原审案件审理过程中依法向深圳市黄贝派出所调取了关于本案的报警记录。2010年8月17日，黄达在黄贝派出所所作笔录陈述：“2009年8月15日，罗湖x练习场的负责人找到我说现在他们公司换了老板，现在他们要加5倍租金，我不答应，结果到了2009年8月17日，罗湖x练习场的工作人员在没有通知我们的情况下，拿了一把锁在将我们轶达工房的店铺锁住了，当天我就到黄贝派出所报案，派出所告知我们去法院解决。后来我担心轶达工房里面的货品损失，所以就在2009年8月18日买了一把锁将轶达工房锁住了……”。
（五）租赁房产的经营使用在2009年8月17日至2010年7月期间处于停滞状态，被告经营的高尔夫球具用品店内物品仍存放于该租赁房产内。
（六）原告于2010年12月24日向本院提出对涉案铺面内的物品所形成的折旧损失、部分货物价格差异而导致的损失及装修费用进行评估鉴定。评估单位深圳市建星项目管理顾问有限公司回复无法对涉案铺面内的物品所形成的折旧损失、部分货物价格差异而导致的损失进行评估。并对涉案房产的装修费用进行了评估，根据深圳市建星项目管理顾问有限公司的评估鉴定报告，根据原告提供的原装修照片，天花板原来是灰色的乳胶漆，现在是米黄色乳胶漆。地面原装修照片是地毯，现在是木地板。除了天花灰色乳胶漆和地面地毯是按照照片评估的，其他项目都是标的物现场存在的。装修单价按装修时深圳市工程造价行情确认。本标的物重新装修造价为118964元，截至2009年8月17日，该标的物装修还有约23.5个月未使用，该标的物的装修费用评估为75558元。庭审中，被告否认原告曾经装修了涉案房产，并称原告只安装过2－3台空调。原审中本院询问原告所陈述的装修是否经过被告的同意，原告称2008年6月1日至2008年6月30日为免租装修期，因此，被告应该知道装修。被告称只同意原告安装过空调。
（七）2008年5月26日，原告与深圳市大步装饰设计工程有限公司签订《施工合同》，约定深圳市大步装饰设计工程有限公司对涉案房产进行装修。原审庭审中，证人王某证明其负责对涉案房产进行装修。
（八）本案庭审中，证人梁某出庭作证，陈述其为原告的员工，原告在起诉状附后的物品清单大部分存放于原告的店铺内；证人陈某出庭作证，陈述其为深圳波斯诺体育文化有限公司负责人，系原告供货商，原告提供的代销协议书及7月份代销物品统计表属实；证人刘某出庭作证，称其曾是被告员工，曾看到被告方拿出原告存放在涉案房产中的高尔夫球杆来使用。
（九）已经生效的（2012）深中法房终字第289号判决书对涉案《铺面租赁经营合同》予以解除。
（十）（2013）深中法房终字第713号民事裁定书中查明，原审二审中活士公司陈述，涉案房屋于2009年12月16日由其自行收回，搬离物品时未通知第三方见证，涉案房屋的物品放置在一个房间进行保管，物品清单根据保管物品的数量由其单方制作；黄达则陈述，涉案房屋的物品不仅仅是活士公司单方制作的清单中所载明的那些物品，还有价值大约103万元的物品没有在清单上载明。
以上事实有铺面租赁合同、租赁押金收据，证明被告收取原告押金7000元、报警回执、施工合同、评估鉴定报告、（2012）深中法房终字第289号判决书、（2013）深中法房终字第713号民事裁定书等书面证据及当事人及证人的庭审记录相佐证。
原审法院认为，原、被告于2008年5月1日双方签订的《铺面租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的禁止性及强制性规定，合法有效。原告已经将2009年8月的租金支付完毕，不存在拖欠租金的行为。被告在原告没有违约的情况下将涉案房产锁门，造成原告不能使用涉案房产，构成违约。黄达作为涉案物业的承租人，在被告将涉案房产锁门后，又在涉案房产加锁，是保护涉案房产内自己物品财产安全的行为，并不构成违约。
关于原告要求被告返还的租金押金7000元，原告在庭审中提交了一份被告于2008年4月28日出具的收到原告交来店铺押金7000元的收据复印件。并称由于被告将涉案商铺上锁，该份证据的原件已经被被告非法扣押。在原审法院的原审第一次、第二次庭审中被告均确认收到了原告的押金7000元，但认为原告违约，不应退还。在原审第三次庭审中，被告称原告提交的证据为复印件，并称经核对没有收到该笔押金。原审法院认为，根据租赁商铺的商业惯例，出租方通常在签订租赁合同时会向承租方收取1－2个月的租金作为租赁押金。原告所提交的租金收据金额与涉案商铺1个月的租金相同，符合商业惯例。被告在本案的原审第一次、第二次庭审中均确认收到租赁押金人民币7000元，在原审第三次庭审中，在没有提供相应证据的情况下，对收到押金人民币7000元予以否认，原审法院对其辩论意见不予采纳。涉案《铺面租赁经营合同》已经解除，原告并未违约，被告应将押金人民币7000元返还给原告，因此，原审法院对于原告要求被告返还押金人民币7000元的诉讼请求予以支持。
被告在2009年8月17日擅自将涉案商铺上锁，并将被告高尔夫球具用品店内的物品存放于被告处。被告对擅自将原告的物品存放在被告处的事实予以确认，但对于原告提供的物品清单不予确认。本案争议的最大焦点就是关于涉案租赁房屋内的货物清单与价值的确定。一方面，本案中原告虽然提供了代销协议、7月份代销物品统计表等证据，证人陈某在庭审中出庭证明深圳市波斯诺体育文化用品公司曾经将货物放到涉案商铺由原告代销，并称原告提交的证据即是原告及证人在涉案商铺被上锁前最后一次盘点的货物，原审法院认为，原告与证人陈某最后一次盘点货物并非锁门前一天，在盘点货物与锁门期间，原告既可能将出售，也存在将货物放至其他地点的可能性。因此，前述证据并不能证明涉案房产内的物品清单及价值。原告提交的涉案房产锁门前后的照片等以证明涉案房产内存放其清单上所列明的物品名称及价值，系其单方制作，且没有其他证据相佐证，被告方也未予认可，证明力不足，本案不予采信。本案庭审中三名证人证言也未能明确存放在涉案房产内物品内容及价值，因此，原告提交的一系列证据以证明涉案房产内存放物品清单及其价值并不能形成证据链，原审法院不予采纳。因此，在双方当事人对货物清单存在争议情况下，涉案房屋内物品的内容和价值无法确认，仅凭原告提交的不能原物返还物品情况统计进行价值评估并无意义。另一方面，从原告的举证来看，原告所举证的证据拟证明涉案物品的内容与价值，虽然未能达到相应的证明力标准，被告对原告所主张的上述事实也未能举出反证予以推翻，而根据已查明的案情可知，被告对涉案房产内物品有擅自搬离且未予妥善处理的情况。造成涉案房产内物品内容及价值无法核实的主要原因是本案被告擅自上锁，而未采用第三方见证、现场录像并清点造册等方式对涉案房屋物品的品种、数量等内容予以明确，因此涉案房产内存放物品的品种、数量无法核实主要归责于被告。因此，对于原告主张存放于涉案房产而被告予以否认的无法原物返还的物品，原审法院结合三个证人证言及双方提交的物品清单及进货单等情况酌情判定被告赔偿原告损失人民币20万元。被告擅自将涉案商铺上锁，应将存放在被告处的货物依照被告所列财产清单返还给原告。
原告为了证明对涉案房产进行了装修，提供了原告与深圳市大步装饰设计工程有限公司签订的施工合同，证人王某也在原审庭审中证明其负责对涉案房产进行装修。本院认为，根据《铺面租赁经营合同》的约定，2008年6月1日至2008年6月30日为免租装修期，原告提供的施工合同与证人王某的证人证言与《铺面租赁经营合同》中的免租期相吻合。因此，被告应该同意并知晓原告装修的事实。故，原审法院对于被告否认原告曾经装修了涉案房产的辩论意见不予采纳。深圳市建星项目管理顾问有限公司的评估鉴定报告是根据原告提供的原装修照片及现存标的物现场的基础上进行评估的。被告并未提供相反的证据证明原告未进行装修及原告提供的原装修照片不是涉案房产在2008年6月所进行的装修，因此，原审法院对深圳市建星项目管理顾问有限公司的评估鉴定报告予以确认。根据评估报告，涉案标的物重新装修造价为人民币118964元，截至2009年8月17日，该标的物装修还有约23.5个月未使用，该标的物的剩余租赁期内装饰物装修残值评估为人民币75558元。根据法律规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰物装修残值的，应于支持。因此，被告应赔偿原告剩余租赁期内装饰物装修残值人民币75558元。
对于原告要求被告赔偿的被扣押物品的折旧费，因鉴定机构无法鉴定，原审法院酌定原告因物品被扣押的损失为人民币2万元。原告要求被告赔偿因扣押物品造成价格损失无事实及法律根据，原审法院不予支持。对于原告要求被告赔偿被告停业造成的利润损失，原告向原审法院提交了资产负债表及利润表作为证据证明自己的主张，原审法院认为，资产负债表及利润表均是原告单方拍摄与制订，并未得到被告的确认，被告均不予认可，故原审法院对于原告的证据不予采信，对于原告的该项诉讼请求原审法院不予支持。
至于原告所主张的利润损失、员工工资损失，原告向本院提交工资单作为证据证明自己的主张。原审法院认为，利润损失为原告对预期利益的估算，并未实际发生，该项诉讼请求没有法律依据，原审法院不予支持；工资单是原告单方制作，未得到被告的确认，原告也未能提供证据证明该项损失已实际产生，故原审法院对于原告的该项证据不予采信，对于原告的该项诉讼请求，原审法院也不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告深圳市活士高尔夫用品有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告黄达返还押金人民币7000元整。二、被告深圳市活士高尔夫用品有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告黄达返还原告在涉案商铺存放的物品（物品清单详见附件）。三、被告深圳市活士高尔夫用品有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告黄达赔偿擅自处理涉案房屋内物品造成的损失人民币20万元。四、被告深圳市活士高尔夫用品有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告黄达赔偿租赁期内装饰物装修残值人民币75558元。五、被告深圳市活士高尔夫用品有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告黄达赔偿因物品被扣押折旧的损失为人民币2万元。六、驳回原告黄达的其他诉讼请求。
如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币24598元，由原告负担人民币9598元，由被告负担人民币15000元；评估费人民币12000元，由被告负担；公告费人民币260元，由被告承担。
上诉人黄达不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、请求依法撤销深圳市罗湖区人民法院(2014)深罗法民三重字第4号民事判决的第二、三、五、六项，并依法予以改判：1、判令被上诉人向上诉人返还涉案铺面内存放的全部物品，包括供应商深圳波斯诺体育文化有限公司、深圳市零捌体育用品有限公司及深圳市罗湖区高比体育用品商店供应给上诉人的货物存货，机器设备，上诉人自购的办公设备、家具及用品，上诉人自有货品及原告员工和客户的私人用品，上诉人保存的各类票据、文件（详细物品清单见附件1至7）。不能原物返还的，按照上诉人购置价格进行相应的赔偿；2、判令被上诉人向上诉人赔偿折旧损失100000元；3、判令被上诉人向上诉人赔偿因货物价格差异（减值）而导致的经济损失159248元；4、判令被上诉人向上诉人赔偿利润损失300000.00元；5、判令被上诉人向上诉人赔偿工资损失人民币200000.00元。二、本案之全部诉讼费用均由被上诉人承担。
事实与理由：
一、关于上诉人在涉案商铺内存放的物品情况及价值。上诉人为了证明在涉案商铺内存放的物品情况，向一审法院提供了上诉人与供应商的货物盘点文件、证人证言、现场照片及现场视频资料等，该些证据材料能充分证实上诉人之事实主张，即上诉人存放在涉案商铺内的物品情况。但，一审法院却机械地适用证据规则，以被上诉人不予确认为由，认为上诉人盘点日期并非商铺被锁前一天可能存在货物出售或转移，从而不予采信上诉人主张之物品清单。另外，对上诉人提供的现场照片和视频资料更是未作任何回应，实属不当亦有失司法公平、公正。首先，本案之发生全因被上诉人十分野蛮地将涉案商铺加锁并非法扣押了上诉人存放在涉案商铺内的所有物品包括营业资料而导致，在此种情况下完全应该由被上诉人举证其非法扣押上诉人物品的情况。被上诉人在一审庭审中亦陈述其扣押、搬运上诉人存放在涉案商铺内物品过程中均有摄像，上诉人及一审法院均要求被上诉人提供该视频资料，但被上诉人一直拒绝提供。且，被上诉人缺席一审庭审、放弃质证权利。依据民事证据规则，一审法院理应完全采信上诉人之证据，支持上诉人之事实主张。其次，上诉人向一审法院提供的物品清单及证实物品情况的证据材料，一审法院仅以被上诉人不予确认便不予采纳。同样的情况，被上诉人向一审法院提供的物品清单，在没有任何辅助证据支持下，更未得到上诉人之确认的情况下，一审法院予以采纳并据此作出相应的判决，上诉人完全无法理解。另外，从被上诉人提供的物品清单可以看出，该清单内未有电脑、办公家具等物品，而涉案商铺系上诉人之营业场所不可能没有电脑、办公家具等最起码的营业设施，由此就可以分析出该份物品清单是否具有真实性。再次，即便上诉人存在举证不能的情形，亦因被上诉人之极端违约行为而导致。已经生效的(2012)深中法房终字第289号民事判决已认定被上诉人单方加锁并扣押上诉人物品这一违约事实，一审法院认为货物盘点并非扣押前一天因而不采纳上诉人之相关证据材料，理由是盘点时间至被上诉人锁门期间上诉人可能出售或转移货物。但被上诉人锁门行为发生突然且无任何征兆，上诉人如何在锁门的同一时间对商铺内货物进行盘点，又如何保全能充分证实商铺内物品存放情况的证据呢？更何况被上诉人在锁门后，拒绝上诉人取回任何物品包括上诉人之营业资料比如账本、销售单等。一审法院完全脱离现实生活地认定案件事实，亦未准确适用证据规则，机械地司法，最终作出了对上诉人极其不公平之判决。最后，一审法院不采信上诉人主张的物品清单的主要理由是盘点并非商铺加锁前一天，即对盘点之日至商铺被锁期间是否存在销售或转移的事实存疑。然而，一审法院并未对该案件事实进行任何询问、查明。按照一审法院之审判逻辑，岂不是任何出租方均可肆意扣押承租方之财物，日后如果承租方能举证租赁物业内存放什么物品则出租方就返还，如果承租方不能举证的则出租方便能合法地占有承租方之财物。而事实上，往往这种情况下承租方相关能证实财物来源、存在的证据材料亦一同被非法扣押，又如何充分举证呢？因此，一审法院如此判决，不仅未能维护上诉人之合法权益，更将间接地促使租赁市场纠纷高发。
二、关于上诉人之损失情况。一审法院在认定上诉人之损失情况时亦是机械司法，未能保障上诉人之合法权益，有失司法公平、公正。上诉人在一审期间，向被上诉人主张了折旧损失、因货物价格差异（减值）而导致的经济损失、利润损失及工资损失等，并向一审法院提供了相应的证据予以证实。对此些证据材料，一审法院仅以被上诉人不予确认或上诉人单方制作为由不予采信（试问作为民事诉讼证据中的当事人陈述是否一定要得到对方当事人的确认，法院才能采信吗？），如此机械司法，如何能查明案件事实，又如何保障诉讼当事人之合法权益呢？本案如下事实已查明或是众所周知的：1、被上诉人非法扣押上诉人财物（其中大部分为正在销售的新的高尔夫用品）的时间是2009年8月，至今已经六年了，且被上诉人自始至终未曾或要求向上诉人返还被扣押的财物，非法侵占行为仍在持续中。2、上诉人承租涉案商铺系进行高尔夫用品销售、维修。高尔夫用品作为高档消费品，销售量很低，产品更新换代非常频繁，新款面世后旧款就将大幅降价、滞销。即便被上诉人返还上诉人存放在涉案商铺内的物品，其价值亦将大幅贬值甚至上诉人无法销售。但，一审法院在认定上诉人损失时却未能充分考虑前述事实，机械司法。上诉人认为，一审法院根本未能保障上诉人之合法权益，而在处处偏袒存在恶劣违约行为的被上诉人。一审判决不采信上诉人提交的证据材料之理由基本都是以被上诉人不予认可或单方制作为由，且自始至终未考虑上诉人之举证能力因被上诉人之非法扣押涉案商铺内物品的行为而受到严重之限制。
综上，请求贵院依法查明案件事实，公正裁判，并依法支持上诉人之上诉请求！
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人在涉案商铺内存放的物品情况及其价值，原审判决已作了充分论述，本院认同原审判决观点，不再赘述。因上诉人提交的一系证据以证明涉案房产内物品清单及其价值不能形成证据链，原审法院不予采纳，并无不当。在双方当事人对货物清单存在争议的情况下，涉案房屋内物品的内容和价值无法确认，原审判决根据双方举证情况及举证责任分担情况，酌定被上诉人应赔偿上诉人损失20万元，亦无不当，本院予以维持。被上诉人所列财产清单属于对被上诉人不利的证据，属于其自认，故原审判决判令被上诉人擅自将涉案商铺上锁，应将存放在被上诉人处的货物依照被上诉人所列财产清单返还给上诉人亦无不当。
关于折旧损失，因鉴定机构无法鉴定，原审法院酌定被上诉人赔偿上诉人损失2万元，符合法律规定。至于货物价格差异而导致的损失、利润损失、及工资损失等因举证不足，原审判决未予支持，亦无不当。原审判决已充分论述，本院亦不再赘述。
综上所述，上诉人黄达的上诉事实与理由均不成立，其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11192元由上诉人黄达负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年二月二日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；