山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第139号
上诉人（原审被告）：陆海广，居民。
委托代理人：许德理，山东易知律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孟祥凤，居民。
被上诉人（原审原告）：临沂市维尼宝贝孕婴用品有限公司。住所地：临沂市兰山区万阅城*座****号。
法定代表人：孟祥凤，总经理。
上诉人陆海广因租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2014）临兰商初字第1810号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告孟祥凤、临沂市维尼宝贝孕婴用品有限公司（以下简称维尼公司）在一审中诉称，2012年6月，原告的原经营场所因政府拆迁，原告维尼公司委托孟祥凤分别于2012年7月21日、9月12日与被告陆海广签订房屋租赁合同二份，原告以年租金10万元租赁被告的办公楼2000平方米、厂房4400平方米，用于生产卫浴洁具。合同约定租赁期限分别为2012年8月5日至2017年8月5日、2012年9月20至2017年9月20日，如有违约，违约方须支付对方违约金20万元；如因市政建设需要拆迁或改造已租赁的房屋，被告应提前三个月以书面形式告知原告，给原告造成的损失被告承担责任，并赔偿原告相应的装修、设施及误工费用。合同签订后，原告对房屋进行了装修，购进了设备，雇佣了40多名工人进行生产销售。2013年1月1日后，被告无故称合同作废，收回房屋进行改造，天天到原告厂内强行停水停电，义堂镇派出所已经出警五次，被告一直不听处理，并于2013年3月4日将原告打伤住院。原告实在不能再在被告处生产和工作，另找地方租赁房屋搬迁，应按规定留出三个月的时间，设备拆装运输需大量费用，工人待岗期间应照发工资，原告不能正常生产，造成利润损失，原告所进行的房屋装修改造，以上费用被告按照合同约定均应赔偿，原告多付的租赁费，被告应予退回。原告多次与被告调解未果。请求判令解除原告与被告所签房屋租赁合同；判令被告退回未使用房屋租金40250元、赔偿装修费68330元、设备拆装运输费32100元、工人工资266734元、利润损失40936元、搬迁费10220元；判令被告支付违约金200000元，并承担诉讼费用。
原审被告陆海广在一审中辩称，被告与原告维尼公司不存在合同关系，这在原告的诉讼请求中已经明确表述，要求依法解除双方所签订的租赁合同。本案涉及三个当事人，根据合同相对性，被告与原告维尼公司不存在合同。被告与原告孟祥凤之间的租赁合同，被告已完全履行合同义务，原告所主张的解除租赁合同没有事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2012年7月21日，孟祥凤作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的被告陆海广签订《房屋出租合同》，约定：甲方将坐落在鹅黄路化沂庄段路东南紫荆花服饰北至瑞启服务站的房屋建筑面积2400平方米使用面积2400平方米，出租给乙方使用。装修及设备情况：北车间院子及北西四间平房归乙方使用。租赁期共5年，甲方从2012年8月5日起至2017年8月5日止，合同期满后，如甲方继续出租房屋，乙方在同等条件下拥有优先承租权；租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到新的房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。年租金70000元，由乙方在2012年8月5日交纳给甲方，先付后用，以后支付应在付款期末前10天。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）及宽带电话和门窗完好，以保障乙方安全正常使用，乙方应积极配合。如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效。乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，按时交纳水、电气、收视、电话、卫生及物管等费用。乙方的民事纠纷均自行负责。租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿对方违约金100000元。房屋如因地震、山洪等不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失，甲方不承担责任。房屋如因水灾、火灾等人为因素等原因导致损毁或造成乙方损失的，甲方承担相应责任。因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，甲方应提前三个月以书面形式告知乙方，使原告造成的损失，甲方承担责任，并赔偿乙方相应装修、设施及误工等费用，因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算。本合同出租房屋租金二年不变，第三年按年租金8%增加。
2012年9月12日，孟祥凤作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的被告陆海广签订《房屋出租合同》，约定：甲方将坐落在鹅黄路化沂庄紫荆花服饰北邻的房屋建筑面积2000平方米使用面积2000平方米，出租给乙方使用，该房屋的外墙体使用权归乙方所有，乙方有权利在该区域内进行装饰及广告宣传等事宜。租赁期共5年，甲方从2012年9月20日起将此房屋交付乙方使用至2017年9月20日止。年租金30000元，由乙方在2012年9月15日交纳给甲方，先付后用，以后支付应在付款期末前10天支付。甲方必须保证该出租房屋的上水、下水、办公用电、宽带、电话等基本设施完善，以保证乙方在该房屋正常经营。租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金100000元。该合同的其他约定与2012年7月21日《房屋出租合同》相同。
2012年7月22日，孟祥凤向陆海广交纳租房款70000元，陆海广在该租房款收款收据上加盖“临沂市海广机械制造有限公司”公章。2012年10月10日、10月11日，原告孟祥凤向被告陆海广6228451820004853616账户交付办公楼租金2000元、多克思办公楼租金尾款18000元及现金10000元。原告孟祥凤、维尼公司依照《房屋出租合同》约定使用承租的房屋。
原审法院另查明，维尼公司成立于2010年6月11日，由李兰芳投资10万元设立；2013年8月13日变更投资人为孟祥凤出资5万元、孟祥丽出资5万元，经营范围为婴幼儿用品、婴儿纪念品批发零售；2013年8月22日，维尼公司法定代表人、经理由李兰芳变更为孟祥凤、执行董事由李兰芳变更为孟祥丽、监事由孟祥凤变更为王树春。孟祥凤为李兰芳之女。
2012年7月15日，原告维尼公司法定代表人李兰芳向原告孟祥凤出具《房屋租赁委托书》，载明：委托人李兰芳，受托人孟祥凤，李兰芳与孟祥凤系母女关系，特全权委托孟祥凤代表李兰芳办理维尼公司厂房租赁事宜，房屋所有权人为陆海广，代为办理上述房产的租赁手续，由此在法律上产生的责任一概由委托人承担。
2013年3月1日，临沂市公安局兰山分局义堂派出所110接处警单载明：报警电话186××××0232（使用人孟祥凤），警情地址：双岭路与俄黄路交汇向北国家电网对面清真全羊馆内，报警内容：报警人称电被偷；当事人孟祥凤、阎公友、吕兆光，见证人杨某；现场处警情况：出警到现场了解，因出租厂房合同发生纠纷，房东陆海广安排电工断电，告知到法院处理，不存在电被偷的情况。该接处警单还载明证明人吕兆光、杨某“是陆海广老板让我厂电工杨某断电维修”证言。
2013年3月3日，临沂市公安局兰山分局义堂派出所110接处警单载明：报警电话186××××0232，报警人孟祥凤，警情地址：双岭路与俄黄路交汇北300米路东侧海广科技木，报警内容：有人到厂子闹事；当事人阎公友、王军、周喜乐，见证人周某、陆海广；现场处警情况：经出警了解，属租赁纠纷，告知当事人协商解决。
原告孟祥凤、维尼公司提供的现场录像、照片显示：自2013年3月1日至3月5日间，被告陆海广的雇佣人员对原告正常的经营活动进行断电干扰、阻止、堵门，并要求原告退出承租。
2013年3月11日，原告维尼公司自承租被告的房屋内开始搬迁，将其经营使用的设备、物品、商品等搬迁至另行租赁的位于临沂市兰山区朱保陈围子社区经营场所，于2013年3月25日搬迁完毕；整理搬迁设备、物品、商品，进行营业准备，2013年5月1日维尼公司重新开始营业。为此，原告维尼公司于2013年3月12日支付临沂仁通商贸有限公司亚克力自动成型设备拆卸、搬运、安装费用32100元；于2013年3月10日支付搬迁空调移机费600元、3月11日支付搬迁运费7200元、人工费2420元。
2013年4月、5月，原告维尼公司分别发放2013年3月份、4月份工人工资138320元和154447元。
原告孟祥凤、维尼公司提供的2012年11月、12月维尼公司利润表显示：维尼公司2012年11月、12月利润分别为13336.33元和27000.54元。
原告维尼公司承租被告的房屋后，于2012年8月13日、8月25日、8月27日、9月15日、9月29日、10月15日、12月4日分别支付装修、材料、广告牌等费用1950元、6550元、7600元、2250元、22090元、14390元、13500元，合计68330元，对承租房屋进行了装修、设立广告牌。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款、第三款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外；委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。据此，以自己名义与被告陆海广签订《房屋出租合同》时，原告孟祥凤是维尼公司的经营管理人员，也是当时维尼公司法定代表人（投资人）李兰芳的女儿，并受维尼公司的委托。《房屋租赁合同》约定的租赁物是4400平方米的生产、经营用房屋、场所，原告维尼公司实际使用租赁物一定期限，被告陆海广是知道的，且没有提出异议。维尼公司实际使用租赁物，不违反《房屋出租合同》出租方、承租方的合同目的，不违反法律规定，不损害被告陆海广的合法合同利益。因此，原告孟祥凤以自己名义签订《房屋出租合同》，代表维尼公司，维尼公司应为《房屋出租合同》的承租方，维尼公司作为原告提起本案诉讼，符合法律规定。2014年7月21日、9月12日签订的《房屋出租合同》，体现了原告维尼公司、被告陆海广的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告维尼公司、被告陆海广均应当全面履行合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告维尼公司在使用所租房屋、场所中，没有根本违约，被告陆海广为收回租赁物，对原告维尼公司的经营采取断电干扰、阻止、堵门等，致使《房屋出租合同》终止、原告维尼公司搬离承租的房屋、场所。被告的行为构成违约，应当承担违约责任。《房屋出租合同》中“因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，甲方应提前三个月以书面形式告知乙方，使乙方造成的损失，甲方承担责任，并赔偿乙方相应装修、设施及误工等费用，因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算”的约定，同样适用于被告陆海广违约致使合同终止的情况下，给原告维尼公司造成的装修、设施及误工等损失，被告陆海广应予以赔偿；原告维尼公司所承担的租金，应按实际使用时间计算。《房屋出租合同》在原告孟祥凤、维尼公司搬出被告陆海广的出租房屋、场所时，已实际解除，本院对《房屋出租合同》已经解除的事实，予以确认。原告诉讼请求解除《房屋出租合同》已无实际意义。原告维尼公司向被告交纳的租金，未使用期间的对应部分，被告应予返还。在租赁期间未届满的情况下，因被告收回租赁物的违约行为，致使原告维尼公司搬出租赁房屋、场所，不能实现《房屋出租合同》的合同目的，由此给原告维尼公司造成的损失，包括原告维尼公司支出的搬迁费用、因搬迁而未经营期间发放工人工资和利润损失（误工损失），被告应予赔偿。原告维尼公司参照搬迁前2012年11月、12月的利润计算因搬迁而未经营期间的利润损失，符合交易习惯，应予确认。原告维尼公司在使用租赁房屋、场所期间，进行了装修，设立了广告牌，符合合同约定，得到了被告默认许可，这些装修物、广告牌附合于租赁物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，被告应当赔偿原告维尼公司剩余租赁期内装修物、广告牌残值损失。原告维尼公司诉讼请求被告支付违约金20万元，因被告陆海广就其违约赔偿了原告维尼公司的损失，故不予支持。原告维尼公司行使了《房屋出租合同》的合同权益，原告孟祥凤对被告陆海广的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，判决：一、被告陆海广返还原告临沂市维尼宝贝孕婴用品有限公司租金40218元；二、被告陆海广赔偿原告临沂市维尼宝贝孕婴用品有限公司搬迁费用损失（为亚克力设备拆卸、搬运、安装费用32100元、搬迁空调移机费600元、搬迁运费7200元、人工费2420元）42320元；三、被告陆海广赔偿原告临沂市维尼宝贝孕婴用品有限公司搬迁误工损失（为工人工资248147元、利润33724元）281871元；四、被告陆海广赔偿原告临沂市维尼宝贝孕婴用品有限公司装修费用、广告牌费用损失68330元；五、驳回原告临沂市维尼宝贝孕婴用品有限公司的其他诉讼请求；六、驳回原告孟祥凤的诉讼请求。上述一至四项判决，于判决发生法律效力后十日内履行完毕。案件受理费10386元，诉讼保全费4020元，共计14406元，由原告孟祥凤负担4942元，由被告陆海广负担9464元。
上诉人陆海广上诉称，上诉人与维尼公司不存在租赁合同关系，一审判决认定承租方为维尼公司，认定事实错误。上诉人陆海广与被上诉人孟祥凤签订的租赁合同，上诉人没有任何违约行为，一审判决认定上诉人断电、堵门构成违约，无证据支持。一审判决上诉人赔偿维尼公司的各项损失无证据支持，也与上诉人无关。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人维尼公司、孟祥凤共同答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，对于涉案2012年7月21日、2012年9月12日两份《房屋出租合同》承租人主体的确定问题。上述两份合同均由孟祥凤与出租人陆海广签订，但孟祥凤与维尼公司均认可孟祥凤在该合同中承租人处签字系基于维尼公司的委托授权，因合同并没有对涉案房产的具体使用作出明确的界定，维尼公司实际使用租赁物，不违反《房屋出租合同》的目的，不违反法律规定，不损害被告陆海广的合法合同利益。且上诉人陆海广亦未提供在得知具体承租人为维尼公司后即向原承租人提出过异议的相关证据。依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”的规定，原审法院认定涉案合同的承租人为维尼公司并无不当。
关于涉案合同违约责任的承担问题。维尼公司为履行合同，使用涉案房产，已按约全额支付当期租金共计10万元，并投入大量人力、物力安装机器设备并组织生产。一审法院从临沂市公安局兰山分局义堂派出所调取的处警单亦表明双方曾发生的争议系因上诉人陆海广指示其电工对承租人断电引起。本院认为，即便因维修须断电，承租人陆海广亦应在合理的时间前通知维尼公司，以尽最大可能的减少其生产的损失，但陆海广未提供证据证明其就断电行为已事先履行了通知义务。且维尼公司提供的临沂市公安局兰山分局义堂派出所出警的照片显示，上诉人陆海广指示其雇佣人员手持木棒，连同社会人员对维尼公司的生产进行干预，是致使合同不能继续履行的根本原因。二审审理期间，上诉人亦未提供证据证明涉案合同的解除系因维尼公司违约所致，故对于上诉人称其没有断电堵门构成违约的辩解，本院不予采信。原审法院判令上诉人陆海广赔偿因其违约行为致使被上诉人维尼公司的各项损失，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10386元，由上诉人陆海广负担。
本判决为终审判决。
审判长 李言涛
审判员 姚玉蕊
审判员 张念国
二〇一五年三月十六日
书记员 孙 壹