江苏省沭阳县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏1322执异251号
案外人：蔡中奎，男，1966年10月12日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。
委托诉讼代理人：汤冬芹，江苏名典律师事务所律师。
申请执行人：曹春，男，1968年2月17日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。
被执行人：沭阳县广厦置业有限公司，住所地江苏省沭阳县广州路45号。
法定代表人：孙军，该公司总经理。
在本院执行申请执行人曹春与被执行人沭阳县广厦置业有限公司（以下简称“广厦公司”）民间借贷纠纷一案过程中，案外人蔡中奎提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人蔡中奎提出异议称：案外人与广厦公司于2014年12月4日签订《协议书》，约定广厦公司将其位于沭城街道的广贸大厦公寓楼19楼、20楼全层以6280000元出售给案外人，以冲抵广厦公司欠案外人的工程款，广贸大厦的19楼、20楼全层楼房已交付给案外人，案外人对未办理过户手续没有过错，贵院在执行（2014）沭民初字第03686号民事调解书过程中查封了广贸大厦19楼、20楼的部分房屋。请求依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，中止对案涉房屋的查封。为证明自己的主张，案外人提供协议书复印件、工程款抵房收据两张、（2015）沭民初字第01529号民事判决等证据。
申请执行人曹春称：广厦公司没有将房屋交付给案外人，案外人没有实际占有该房屋，物业办公室也没有蔡中奎的上房手续；案外人至今没有去房管部门办理备案登记，其他业主均已备案，案外人未备案存在过错，请求驳回案外人的异议请求。申请执行人未提供相关证据。
经审查查明：曹春与广厦公司民间借贷纠纷一案，经本院调解，双方达成以下协议：一、被告沭阳县广厦置业有限公司于2014年12月31日前归还原告曹春借款300000元及利息（利息从2013年11月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率四倍计算至还清款之日止，已付144000元）；二、被告沭阳县广厦置业有限公司于2014年12月31日前归还原告曹春借款300000元及利息（利息从2014年2月23日起按中国人民银行规定的同期贷款利率四倍计算至还清款之日止，已付105000元）；三、被告沭阳县广厦置业有限公司于2014年12月31日前归还原告曹春借款500000元及利息（利息从2014年4月21日起按中国人民银行规定的同期贷款利率四倍计算至还清款之日止，已付125000元）；四、案件受理费14700元，减半收取7350元,保全费1820元，合计9170元，由被告沭阳县广厦置业有限公司承担。该调解书发生法律效力后，经曹春申请，本院于2015年1月4日立案执行，案号为（2015）沭执字第0278号。在该案执行过程中，本院于2015年8月27日依法作出（2015）沭执字第0278号执行裁定：查封沭阳县广厦置业有限公司所有的位于沭阳县沭城街道广州路45号沭阳县广贸大厦公寓楼2005室、2007室、2009室、2011室、2013室、2015室、2017室、2038室、2044室的住房，查封期间不得变卖、过户、租赁或抵押等。2016年1月20日作出（2015）沭执字第0278号之三执行裁定：沭阳县广厦置业有限公司所有的位于沭阳县沭城街道广州路45号沭阳县广贸大厦公寓楼2005室、2007室、2009室、2011室、2013室、2015室、2017室、2044室房屋进行公开拍卖。后案外人向本院提出执行异议。
本院作出的（2015）沭民初字第01529号民事判决查明：广厦公司在沭阳县开发建设沭阳县广贸大厦项目。2010年11月，广厦公司将沭阳县广贸大厦水电安装工程发包给无相关资质的蔡中奎施工。2014年12月14日，广厦公司（甲方）与蔡中奎（乙方）签订《协议书》，约定：沭阳县广贸大厦水电工程由蔡中奎承建，该工程已经完工并投入使用。一、工程总价：乙方报送给甲方的结算总价为19014330元，现双方同意按照下列方式确定最终应付款数额：……；二、甲方已付工程款：1.甲方支付现金为140000元；2.沭阳县广贸大厦公寓楼第19、20层冲抵工程款6280000元……。广厦公司在（2015）沭民初字第01529号案件起诉前即2015年4月23日前已向蔡中奎交付沭阳县广贸大厦公寓楼第19、20层房屋，其中部分已被蔡中奎出售。
另查明：毛广来诉沭阳县广厦置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院审理后于2015年7月1日作出（2015）沭民初字第02237号民事判决：一、原、被告之间的商品房买卖合同成立；二、被告沭阳县广厦置业有限公司于本判决生效后二十日内与原告毛广来签订关于沭阳县广贸大厦2015、2017室房屋的《商品房买卖合同》，并进行备案登记；三、被告沭阳县广厦置业有限公司于房屋验收合格后十日内向原告交付沭阳县广贸大厦2015、2017室房屋。在该案审理过程中，根据毛广来申请，本院于2015年6月16日作出（2015）沭民初字第02237号民事裁定：对被告沭阳县广厦置业有限公司开发的位于沭阳县广贸大厦2015、2017号房屋予以查封，查封期限为三年。该裁定对两套房屋的查封系首轮查封。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关规定已被后颁布生效的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定所变更，本案不宜适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。（2015）沭执字第0278号执行裁定对沭阳县广贸大厦2015、2017号房屋的查封并非首轮查封，该裁定对该两套房屋的查封尚未生效，案外人应对已生效的法律文书提出异议，对该两套房屋提出的异议，将另行处理。案外人虽在查封之前与被执行人广厦公司达成协议，通过抵冲工程款的形式冲抵房屋价款、并交付房屋，但案外人与广厦公司之间未签订备案的书面买卖合同，案外人也非消费者将所购房屋用于居住，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，案外人未取得阻却本案执行的相关权益。案外人的异议请求不成立，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人蔡中奎对位于沭阳县沭城街道广贸大厦公寓楼2005室、2007室、2009室、2011室、2013室、2038室、2044室住房的执行异议请求。
如不服本裁定，可在收到裁定书之日起十五日内本院提起诉讼。
审判长 章彦威
审判员 周 军
审判员 徐 品
二〇一七年一月四日
书记员 魏蓉蓉
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收取书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。