山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第978号
上诉人（原审原告）青岛登科房地产开发有限公司。
法定代表人武宗科，该公司董事长。
委托代理人李乐国，山东海乐普律师事务所律师。
委托代理人刘苗，山东海乐普律师事务所律师。
上诉人（原审被告）高丽精线合金（青岛）有限公司。
法定代表人刘涛，该公司董事长。
委托代理人张作民，山东圣恩律师事务所律师。
委托代理人薛晶，山东圣恩律师事务所律师。
上诉人青岛登科房地产开发有限公司（以下简称登科公司）、上诉人高丽精线合金（青岛）有限公司（以下简称高丽公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服青岛市城阳区人民法院（2013）城民初字第673号民事判决，分别于2015年1月22日、2015年1月15日向本院提起上诉。本院于2015年3月23日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、马喆参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年4月21日、2015年5月21日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人登科公司的委托代理人李乐国、刘苗，上诉人高丽公司的委托代理人薛晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
登科公司在原审中诉称，2008年4月2日，双方签订《青岛出口加工区厂房、场地租赁合同》，约定由高丽公司承租登科公司厂房及场地，前三年度租赁费为每年1126322元，义务租赁期限为6年。登科公司根据高丽公司要求对厂房进行改造、装修并配套相关设施，依约全面履行了合同义务，但高丽公司从2011年1月10日起一直拖欠租赁费，2011年3月又以自有厂房建好为由提前单方终止租赁合同。高丽公司突然解约，严重违背双方签订租赁合同的初衷，至今未向登科公司交接房屋，损害了登科公司的合法权益，致使登科公司专为高丽公司改建厂房的费用全部损失。另外，高丽公司承租期间给登科公司厂房、场地、设施等造成严重破坏，其应承担恢复原状或损害赔偿的责任。高丽公司拖延恢复原状导致登科公司无法使用出租厂房，造成厂房闲置，依法应承担恢复原状交接前的租赁费损失。因高丽公司无视法律和有效合同的行为给登科公司造成上述损失，经登科公司多次敦促无果。为维护登科公司合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、高丽公司支付登科公司租赁费、逾期付款违约金、提前终止合同违约金、厂房闲置期间的租赁费等损失共计4356256元；2、高丽公司将租赁期间损坏的厂房、场地等恢复原状或赔偿损失（如需评估，以评估为准）；3、诉讼费用由高丽公司承担。庭审中，登科公司明确第一项诉讼请求为高丽公司支付登科公司租赁费488072.72元、逾期付款违约金998670.4元、提前终止合同违约金1126322元、拖延恢复原状的租赁费损失1707942.14元、水费32002.2元及利息3246.31元；明确第二项诉讼请求为高丽公司赔偿登科公司损失暂定为1093000元（最终以评估数额为准）。
高丽公司辩称，1、高丽公司不欠付登科公司租金，相应的逾期付款违约金无事实及法律依据；2、因出口加工区管委会招商需要，协调高丽公司自建厂房并保证顺利搬迁，且保证不需支付违约金，高丽公司才开始自建厂房，并于2011年1月起与登科公司协商解除合同事宜，高丽公司不存在恶意违约，不应支付提前终止合同违约金，且该违约金约定过高；3、根据双方租赁合同约定，高丽公司以书面方式提出终止本合同30日后自动解除，本案登科公司自2011年1月起即实际控制租赁房屋，并非法扣押高丽公司钢丝成品等设备，登科公司实际控制厂房不允许高丽公司进入，故该厂房闲置期间的租赁费与高丽公司无关，属于登科公司恶意扩大并不应产生的损失，依法不应支持；4、高丽公司对登科公司要求水费及利息有异议，登科公司主张的水费未经双方确认，也没有缴纳水费的凭证，不能证明登科公司所诉水费数额，利息也不应支持；5、登科公司第二项诉讼请求，根据法律规定，应以高丽公司恢复原状为优先，且双方已就提前终止合同约定了违约金，不应再赔偿损失。
原审查明，一、2008年4月2日，双方签订《青岛出口加工区厂房、场地租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），主要约定：高丽公司租赁登科公司位于青岛出口加工区内的厂房、场地，租赁期限自2008年7月1日至2018年6月30日共计10年，第1年度至第3年度租赁费为1126322元，租赁费每三年按3%递增，从第2年度起，租赁费按季度支付（每季度第一个月的前10日）；登科公司根据高丽公司要求对厂房、场地进行改造、装修，其中，为停水时保证水的供应在工厂外合适位置建设一处40吨的蓄水池（土建部分），在厂房东侧合适位置设置自行车棚，高丽公司承担租赁期内所发生的电费、水费、卫生费，双方应严格遵守、执行本合同，任何一方违约应赔偿由此给对方造成的经济损失；高丽公司应按本合同规定按时付给登科公司租金，如逾期不交，从逾期一个月算起，每逾期一个月向登科公司交纳按年租金2%的违约金（不超过一个月时不计违约金）；本合同执行的义务期限为6年，租赁期限内如高丽公司要终止本合同，应提前3个月以书面形式通知登科公司，第1年度至第3年度内高丽公司提出终止本合同，应支付登科公司一年的租赁费作为违约金，第4年度至第6年度内高丽公司提出终止本合同则要支付登科公司半年的租赁费作为违约金，（高丽公司以书面形式正式提出终止本合同30日内，本合同自动解除，高丽公司根据本条规定向登科公司支付违约金）。2009年11月29日，高丽公司（乙方）与青岛出口加工区管理委员会招商局（甲方）签订《青岛出口加工区项目补充协议》，主要内容为高丽公司与青岛出口加工区管理委员会招商局关于购地及自建厂房事宜的约定，其中第七条约定“乙方从现租赁厂房搬至自建厂房时，甲方负责协调房东保证乙方不交任何违约金的前提下顺利搬迁”。高丽公司称其自建厂房于2010年12月底完工，随后陆续将租赁厂房内的设备等搬迁至新厂房，登科公司于2011年1月18日派人实际控制厂房。登科公司称其在2011年春节后约2月中旬发现高丽公司搬走的。登科公司称其于2011年3月5日收到高丽公司落款时间为2011年3月1日的《解除租赁合同通知书》，该通知书载明：“我公司（高丽公司）与贵公司（登科公司）于2008年4月2日签订《青岛出口加工区厂房、场地租赁合同》，约定租用贵公司的厂房。后来，我司决定增加投资计划，在出口加工区管委会招商局的协调下，我司决定自行购买土地，自建厂房运营。我司和出口加工区招商局于2009年11月29日订立了《青岛出口加工区项目协议》和《青岛出口加工区项目补充协议》，约定双方的相关权利和义务，合同约定招商局负责处理我公司和青岛登科房地产开发有限公司解除合同所发生的违约金。基于上述协议的规定，招商局应该已经与贵公司进行了提前的沟通，并通报我司将来不再租赁其厂房的事实。因此，我司在厂房建设和搬迁过程中，没有再另行通知贵司。现因为我公司自有厂房建设完毕，从2011年1月1号开始不再继续承租贵公司的房产，特提出终止签订的《青岛出口加工区厂房、场地租赁合同》。对于不能和贵公司继续合作深表遗憾，并对给贵司造成的不便表示歉意，同时就解除合同后的法律事项我公司将积极地和贵公司保持沟通和协商。”2012年2月10日，登科公司向高丽公司发出《通知函》，要求高丽公司尽快支付2011年度租赁费1126322元、2012年度第一季度租赁费290027.92元、逾期支付租赁费违约金630740.32元，并将损坏的厂房恢复原貌。2012年2月13日，高丽公司向登科公司发出回函，认为根据双方签署的《青岛出口加工区厂房、场地租赁合同》约定，该租赁合同已随着2011年3月份向登科公司发出的解除租赁合同通知书而自动解除，不应该继续发生登科公司通知中要求的费用。
二、经登科公司书面申请，原审依法委托青岛理工大学建筑设计研究院（以下简称“理工大学设计院”）对涉案被损坏的厂房、场地的修复方案进行鉴定，登科公司垫付司法鉴定费50000元，理工大学设计院为此出具了QDLGSJYJD-2414号鉴定意见书，鉴定意见及处理建议为：5.1涉案建筑外立面玻璃黏贴反光膜及遮阳膜，不符合原有竣工图纸要求；外立面玻璃存在破损现象，影响建筑使用功能；外墙顶部饰面局部存在损坏，影响建筑美观；外墙局部存在孔洞及螺栓，影响建筑使用。处理建议：建议清除涉案建筑外立面玻璃黏贴反光膜及遮阳膜，恢复至原竣工标准；将破损玻璃进行更换；将外墙饰面损坏及相关部位面层打磨、找补，并按重新粉刷；建议将孔洞采用C20细石混凝土封堵，并将该部位及相关部位进行粉刷处理；将出墙面螺栓切除。5.2涉案建筑物一层卷帘门破损、变形以及铝合金门变形等，影响建筑使用要求。处理建议：建议对破损的卷帘门进行更换处理；建议对变形的铝合金门进行修复处理。5.3涉案建筑物一层西门位置影壁墙及二层、三层间隔墙，不符合竣工图纸要求。处理建议：将间隔墙拆除恢复至原竣工图纸要求，由此引起的地面损坏需要修复处理，由此引起的顶棚需要进行重新调整处理。5.4涉案建筑物一层地面存在混凝土设备基础底座和管沟、地槽、二层地面刷漆处理及三层地面铺设瓷砖，不符合竣工图纸要求；一层地面存在严重油污污染、二层地面部分存在破损、楼梯间花岗岩台阶存在破损及室内墙面局部存在污染，影响建筑使用要求及建筑美观要求。处理建议：1）拆除一层混凝土设备基础，2）将混凝土地面下凿40mm，3）将地面清理干净，并洒水湿润72小时以上，刷环氧树脂高强粘结剂一道并撒砂粘结，4）将一层地面重新浇筑C25细石混凝土，地沟、地槽位置地面150mm以下位置采用C15小毛石混凝土找平，地沟、地槽位置地面及地沟、地槽两侧各500mm范围内地面配φ6@200钢筋网片，5）地面随打随抹平。6）将二层地面破损位置及刷漆位置向下凿毛20mm处理，清理干净洒水湿润后，刷素水泥浆一道，抹1：2.5水泥地面，随打随抹平。7）将三层瓷砖地面拆除，清理干净洒水湿润后，刷素水泥浆一道，抹40厚1：2.5水泥砂浆，抹平处理。8）将室内污染的墙面饰面铲除，重新施工。9）因室内隔断拆除造成的室内地面、内墙面污染、损坏进行修复，将由此引起的吊顶重新调整处理。10）将楼梯间花岗岩台阶破损处进行更换处理。5.5涉案建筑物部分灯具损坏、部分消防设施损坏、配电箱、配电柜丢失、顶棚存在吊挂设施，影响建筑使用要求。处理建议：建议将损坏的灯具、消防设施、配电箱、配电柜按原装恢复安装；将顶棚吊挂设施拆除。5.6涉案建筑物卫生间洁具、洁具配件、隔断、墙面瓷砖等损坏，影响建筑使用要求。处理建议：建议将卫生间所有损坏的洁具、洁具配件以及隔断等重新更换、修复处理；将卫生间墙面瓷砖存在损坏的部位及相关部位一同更换处理。5.7涉案建筑物室外新建2处建筑物及拆除1处自行车雨棚。（此条需要鉴定申请人提供相应证据至法院，由法院裁定。）处理建议：如属实，则：拆除2处新建建筑物及基坑、基础，回填种植土恢复原有植被；将原有自行车雨棚恢复原状。双方均未在原审指定期限内针对该鉴定意见书提交书面异议。登科公司质证意见为对该鉴定意见书真实性无异议，但认为租赁合同明确约定登科公司应高丽公司要求在厂房外建设一处蓄水池（土建部分）及设置自行车棚，故该鉴定意见及处理建议第5.7项应予支持。高丽公司质证意见为对该鉴定意见书真实性无异议，但高丽公司不同意鉴定，一直主张要求自行委托恢复原状；对建筑外立面玻璃黏贴反光膜及遮阳膜，因为不影响实际使用，故不同意鉴定机构进行清除的意见；因高丽公司从厂房撤出后由登科公司实际控制并管理涉案厂房，门的损坏不能证明是由高丽公司造成的，故不应由高丽公司修复；对建筑厂房一、二、三层隔断高丽公司不同意拆除，双方签订租赁合同后，高丽公司经登科公司同意将通用厂房按高丽公司实际需要以隔断的方式分别设置了生产区域和办公区域，如果没有隔断高丽公司无法正常生产经营，高丽公司为安装隔断花费大量费用，拆除有违公平原则；高丽公司经过登科公司准许在三层地面铺设瓷砖，花费大量费用，并在其他需要区域花费巨资涂刷了环氧树脂漆，没有必要再进行清理，登科公司自己使用或另行出租该厂房也要加铺瓷砖或对地面进行相应处理，不需要对瓷砖及环氧树脂清除；因厂房由登科公司实际控制，不能证明灯具及消防设施缺失或损坏是由高丽公司造成的，应由登科公司自己承担；鉴定机构照片显示卫生间墙面瓷砖发生粉化，属于自然粉化，该费用不应由高丽公司承担；对其他项目没有意见。经登科公司书面申请，原审依法委托青岛汇德工程造价咨询有限公司（以下简称“汇德造价公司”）对涉案厂房、场地的修复费用进行鉴定，登科公司垫付司法鉴定费15000元，汇德造价公司为此出具了汇所司鉴字（2014）第2-1号工程造价鉴定报告，鉴定结论为涉案厂房工程修复费用的总造价为902178.16元（其中包括理工大学设计院修复方案第5.7条所涉及的费用76732.42元）。登科公司未在原审指定期限内针对该报告提交书面异议。高丽公司在原审指定期限内针对该报告提交了书面异议，汇德造价公司对其所提异议出具了书面回复函，高丽公司对该回复函无异议。登科公司质证意见为对该报告真实性无异议，认为该报告第七项的费用应予支持。高丽公司质证意见为对该报告真实性无异议，但对该报告中鉴定结论第六项有异议，认为鉴定价格太高。
原审认为，双方2008年4月2日所签订的《租赁合同》系双方自愿、平等协商签订，等价有偿，意思表示真实，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。
综合双方诉辩主张和本案查明事实，原审对登科公司诉讼请求依次评判如下：
一、关于登科公司要求高丽公司支付租赁费488072.72元。高丽公司向登科公司发出落款时间为2011年3月1日的解除租赁合同通知书，登科公司称其于2011年3月5日收到，在高丽公司没有提交证据证实登科公司收到日期的情况下，原审对该收到日期予以采信。双方对合同正文“租赁期限内如高丽公司要终止本合同，应提前3个月以书面形式通知登科公司”条款及合同括号内“高丽公司以书面形式正式提出终止本合同30日内，本合同自动解除，高丽公司根据本条规定向登科公司支付违约金”条款有争议，因双方《租赁合同》约定的合同执行义务期限为6年，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款关于合同的解释方法规定，原审认为应当根据该《租赁合同》所使用的词句、合同的有关条款进行整体解释，即在合同执行义务期限为6年的前提下，高丽公司终止本合同应提前3个月以书面形式通知登科公司，在高丽公司未提前3个月书面通知的情况下，高丽公司抗辩以书面形式正式提出终止本合同30日内，本合同自动解除，原审对此意见不予采纳。登科公司认为双方《租赁合同》解除日期应为2011年6月5日，高丽公司应支付相应的租赁费，理由正当，原审予以部分支持482158.15元，其租赁费计算方式为：2011年1月1日至2011年3月31日期间租赁费281580.5元（年租赁费1126322元÷4个季度）＋2011年4月1日至2011年6月4日期间租赁费200577.65元（1126322元÷365天×65天）。
二、关于登科公司要求高丽公司支付逾期付款违约金。登科公司基于高丽公司欠付租赁费，根据《租赁合同》约定计算的违约金共计998670.4元，高丽公司辩称不欠付租赁费，不产生逾期付款违约金，原审认为，因已认定高丽公司应付登科公司租赁费482158.15元，高丽公司不支付租赁费会给登科公司造成利息损失，但双方约定的违约金确系过分高于给登科公司造成的损失，且双方对应否支付租赁费及合同解除时间有争议，故原审酌情以欠付租赁费为基数的银行同期贷款利率130％予以调整，经原审依法核算，以高丽公司支付登科公司逾期付款违约金74312.53元为宜。
三、关于登科公司要求高丽公司支付提前终止合同违约金。高丽公司提前终止《租赁合同》，违反合同约定，其虽抗辩青岛出口加工区管理委员会招商局负责协调登科公司保证高丽公司不交任何违约金的前提下顺利搬迁，但该双方所签订的《青岛出口加工区项目补充协议》未经登科公司确认，不产生对抗双方《租赁合同》约定的效力，故登科公司基于合同约定要求高丽公司支付提前终止合同违约金1126322元，理由正当，于法有据，原审予以支持。
四、关于登科公司要求高丽公司偿付拖延恢复原状的租赁费损失。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”高丽公司在租赁期间因使用不当造成部分租赁物损坏，应承担损害赔偿责任。鉴于高丽公司表态同意为登科公司恢复原状，双方对此进行过协商但未达成一致意见，而原审所支持的提前终止合同违约金1126322元已具有弥补登科公司租赁费损失的作用，且登科公司在该租赁费损失扩大上未采取适当措施，对此亦有过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，原审综合当事人的过错程度以及减损义务等因素，根据诚实信用原则，对登科公司主张的拖延恢复原状租赁费损失1707942.14元不予支持。
五、关于登科公司要求高丽公司支付水费及利息。双方《租赁合同》约定由高丽公司承担租赁期内所发生的水费，登科公司在本案中要求高丽公司支付水费32002.2元，但所提交的证据不足以证明其事实主张，应对此承担不利后果，故原审对登科公司要求高丽公司支付水费32002.2元及利息3246.31元的诉讼请求不予支持。
六、关于登科公司要求高丽公司偿付损失1093000元（最终以评估数额为准）。如上述第四部分所述，高丽公司应对在租赁期间因使用不当造成部分租赁物损坏承担损害赔偿责任，经原审依法委托理工大学设计院和汇德造价公司鉴定评估，认为涉案房屋设施应予修复处理，对于理工大学设计院鉴定意见及处理建议中第5.7条涉案建筑物室外新建2处建筑物及拆除1处自行车雨棚问题，双方《租赁合同》明确约定由登科公司为停水时保证水的供应在工厂外合适位置建设一处40吨的蓄水池（土建部分），在厂房东侧合适位置设置自行车棚，结合涉案室外建筑物现状及原自行车雨棚处可见钢管痕迹等情况，原审认为应对理工大学设计院“拆除2处新建建筑物及基坑、基础，回填种植土恢复原有植被；将原有自行车雨棚恢复原状”的处理建议予以采纳，故鉴定机构结合现场勘测情况，所作出的鉴定意见结论程序、范围合法，符合本案实际情况，应作为本案的定案依据。登科公司以最终以评估数额902178.16元为准要求高丽公司偿付损失，理由正当，于法有据，原审予以支持。
七、关于登科公司垫付司法鉴定费65000元，该费用根据鉴定结论及判决结果依法应由高丽公司承担。
综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十九条、第一百二十五条第一款、第二百二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、高丽精线合金（青岛）有限公司于判决生效后十日内支付青岛登科房地产开发有限公司房屋租赁费482158.15元。二、高丽精线合金（青岛）有限公司于判决生效后十日内支付青岛登科房地产开发有限公司逾期付款违约金74312.53元。三、高丽精线合金（青岛）有限公司于判决生效后十日内支付青岛登科房地产开发有限公司提前终止合同违约金1126322元。四、高丽精线合金（青岛）有限公司于判决生效后十日内偿付青岛登科房地产开发有限公司损失902178.16元。五、高丽精线合金（青岛）有限公司于判决生效后十日内支付青岛登科房地产开发有限公司司法鉴定费65000元。六、驳回青岛登科房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49945元，由登科公司负担26471元，高丽公司负担23474元。
宣判后，登科公司、高丽公司均不服一审判决，分别向本院提起上诉。
登科公司上诉称：一、原审认定的逾期付款违约金数额有误，高丽公司应支付登科公司逾期付款违约金998670.4元。双方合同第六条对逾期付款违约金有明确约定，高丽公司逾期支付租金应按照约定标准支付登科公司违约金。而且，高丽公司并未主张约定的违约金过高，也未申请法院予以减少，故原审以高丽公司欠付的租赁费为基数按照银行同期贷款利率的130%计算登科公司损失无事实及法律依据。二、原审对登科公司主张的拖延恢复原状的租赁费损失在认定事实及适用法律方面均错误。1、因高丽公司对登科公司的厂房、场地造成破坏后却一直拖延拒不修复，并一直非法占用该厂房，导致该厂房不能得到及时修复、出租，故该期间的租赁费损失应由高丽公司全部承担。另外，原审直到2014年4月11日在鉴定机构组织双方现场勘查时才明确告知登科公司自此日起可自行对毁损厂房进行修复，以便出租，这也说明此前厂房未及时修复所产生的租赁费损失系高丽公司造成的，其应承担。2、登科公司主张的提前终止合同违约金系基于双方合同第六条第3项的约定，与涉案拖延恢复原状的租赁费损失系基于不同的事由，故原审认定“提前终止合同违约金已经弥补拖延恢复原状的租赁费损失”是错误的。三、原审对登科公司主张的水费及利息不予支持错误。登科公司在一审已举证证明高丽公司所欠水费总额（包括用水量和水费单价），而高丽公司虽自称不拖欠水费但未提交任何证据予以证明，应承担举证不能的责任，故登科公司主张的水费及利息损失应予支持。综上，请求二审撤销原判第二、六项，依法改判：1、高丽公司支付登科公司逾期付款违约金998670.4元；2、高丽公司支付登科公司拖延恢复原状的租赁费损失1707942.14元；3、高丽公司支付登科公司水费
32002.2元及利息3246.31元；4、本案一、二审诉讼费由高丽公司承担。
高丽公司答辩并上诉称：一、登科公司上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。二、关于租赁费和逾期付款违约金。1、租赁费不应支持。原审已查明登科公司于2011年3月5日收到终止租赁合同通知书，根据双方租赁合同“承租方书面提出终止合同30日内本合同自动解除，高丽公司依照约定支付违约金”的约定，该合同于4月5日终止，此后不应支付租赁费，并且原审也是依据该约定支持了登科公司主张的违约金。在合同就同一事项约定矛盾的情况下法院不应选择有利于登科公司的条款。如果原审采纳了有利于登科公司的“提前三个月通知”条款，因该条款无违约金的约定，就不应支持违约金。但原审偏袒登科公司导致认定事实错误。2、逾期支付租赁费不存在，逾期违约金不应认定。原审酌情认定的违约金还是太高太勉强。三、提前终止合同违约金依据约定应有管委会招商局负责，如果判决的违约金太高显失公平，则应判令担保人承担适当责任。四、关于赔偿损失。1、高丽公司始终要求自行恢复原状，但法院从未准许，剥夺了高丽公司的权利，高丽公司一直不同意以评估的方式认定损失，对评估报告不认可。如：5.1认定的玻璃贴膜如若去除，高丽公司可以自己解决；建筑影响美观怎么认定？外墙螺栓封孔高丽公司可以进行，外墙粉刷属于自然折旧不应赔偿。5.2认定的卷帘门损坏可以更换或者维修，更换后的卷帘门评残呢？5.3建筑物一层影壁墙和二、三层间隔墙属于明显的必要设置，涉案厂房不间隔则不能使用，且登科公司使用至今也未拆除，若要赔偿也应该在拆除后予以评估赔偿。5.4所属项目实际未拆除，损失未实际发生。另外，一层地沟内高丽公司铺设了大量电缆（40多万元），至今由登科公司控制不允许拆除，这和评估报告所述修复相矛盾。5.6项中的卫浴修复简单，高丽公司可自行施工。2、虽有评估报告，但登科公司至今也未进行恢复原状或者修复，不应认定所谓的损失发生。高丽公司租赁涉案厂房后，投入几百万元进行装修改造，包括铺设瓷砖地面、环氧聚酯漆涂刷地面、设置办公室隔断、玻璃贴膜隔热等，登科公司从未提出异议，这也是高丽公司租赁后正常生产必须进行的改造和装修，属于添附行为，不应属于终止租赁关系时赔偿或者恢复原状的范围。五、司法鉴定费不应支持。首先，高丽公司认为本案不应鉴定；其次是超范围鉴定；最后，鉴定费太高且鉴定发票未经庭审质证。综上，请求二审依法撤销原判第一至五项，并判令登科公司承担本案全部诉讼费。
登科公司答辩称：高丽公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。
二审期间，登科公司提交高丽公司起诉登科公司民事起诉状一份及开庭传票一份，以证明高丽公司已经就留在涉案厂房内的相关物品另行提起诉讼主张权利。经质证，高丽公司对此表示认可。
本院经审理查明，二审期间，本案双方当事人对高丽公司尚在涉案租赁厂房内的相关物品是否造成双方损失存在争议，登科公司称上述物品系高丽公司放置在涉案厂房的废弃物，造成该厂房迟延恢复原状及租金损失；高丽公司则主张该物品有部分设备以及生产加工用于出口的成品，因登科公司非法扣押造成该物品的留置，该设备及物资数额达360余万元，原来的成品现已报废。现高丽公司已就上述设备及物品的损失问题向青岛市城阳区人民法院另行提起诉讼主张权利。
二审查明的其他事实与原审查明一致。
本院认为，登科公司、高丽公司于2008年4月2日签订的租赁期限为10年的租赁合同，意思表示真实，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应按照诚实信用的原则全面履行其合同义务，且不得擅自变更或者解除合同。但在双方合同履行过程中，高丽公司向登科公司发出落款时间为2011年3月1日的解除合同通知书，解除了涉案租赁合同，其应按照合同约定以及法律规定承担相应的责任。综合双方诉辩主张，本案的焦点问题是高丽公司应否支付登科公司提前终止合同违约金、租赁费、逾期付款违约金、水费及利息并赔偿登科公司厂房、场地等恢复原状的费用以及拖延恢复原状的租赁费损失。现根据本案查明的事实，评判如下：
一、关于登科公司主张的提前终止合同违约金、合同解除前的租赁费、逾期付款违约金、水费及利息问题。高丽公司违反合同约定，提前终止租赁合同，其应依照双方合同第六条第3项的约定承担违约金，故原审在查明事实的基础上判决高丽公司支付登科公司提前终止合同违约金1126322元并无不当。虽然高丽公司主张青岛出口加工区管理委员会招商局负责协调登科公司保证高丽公司在不交任何违约金的前提下搬迁，但该双方所签订的《青岛出口加工区项目补充协议》未经登科公司确认，对登科公司并无法律约束力，故原审对高丽公司不予支付提前终止合同违约金1126322元的抗辩主张不予采纳，也无不当。
本案诉讼中，登科公司自认其于2011年3月5日收到高丽公司发出的解除租赁合同通知书，并主ＸＸＸ公司应支付2011年6月5日涉案租赁合同解除之前的租赁费，高丽公司则抗辩称涉案租赁合同在其以书面形式正式提出终止合同30日内自动解除，故其不应支付登科公司2011年1月1日至2011年6月5日期间的租赁费用。对此，本院认为，虽然双方合同第六条第3项末尾括号内注明“高丽公司以书面形式正式提出终止本合同30日后，本合同自动解除，高丽公司根据本条规定向登科公司支付违约金”，但其并未改变该条款关于“本合同执行的义务期限为6年，租赁期限内如高丽公司要终止本合同，应提前3个月以书面形式通知登科公司”的约定。因此，高丽公司在租赁期限内解除合同应提前3个月以书面形式通知登科公司。在高丽公司未提前3个月书面通知的情况下，原审认定其应承担2011年6月5日涉案租赁合同解除之前的租赁费482158.15元【自2011年1月1日至2011年3月31日期间的租赁费281580.5元（1126322元÷4个季度）＋自2011年4月1日至2011年6月4日期间的租赁费200577.65元（1126322元÷365天×65天）】，并无不当。高丽公司称涉案租赁合同应于2011年4月5日解除且其不应支付登科公司2011年6月5日之前的租赁费，因不符合合同约定，本院不予采纳。
高丽公司逾期支付登科公司2011年6月5日涉案租赁合同解除之前的租赁费，其应当按照双方合同第六条第1项关于“每逾期付款一个月则交纳年租金2%的违约金”的约定承担相应的违约责任。但因登科公司无证据证明高丽公司欠付上述租赁费造成的损失高于该款项的利息损失，故原审认定双方约定的逾期付款违约金过分高于给登科公司造成的实际损失，并根据高丽公司提出的其不应支付登科公司逾期付款违约金的抗辩主张，判决高丽公司以欠付租赁费为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130％支付登科公司逾期付款违约金74312.53元，符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条及第二十九条的规定。登科公司称高丽公司应按照合同约定的违约金标准支付违约金，不符合上述司法解释的规定；高丽公司主张其不应支付登科公司逾期付款违约金，也无事实及法律依据，本院均不予采纳。
登科公司主ＸＸＸ公司在租赁期内欠付其水费，依法应当承担举证证明责任。虽然登科公司为该项主张提供了其自身的水费缴纳凭证，但因登科公司认可同时租赁其厂房用水的除高丽公司外还有另外两家公司，在其无证据证明其他两家公司用水数量的情况下，上述证据不足以证明高丽公司单独的用水量及其应承担的水费。因此，原审对登科公司要求高丽公司支付水费32002.2元及利息3246.31元的诉讼请求不予支持，并无不当。
二、关于登科公司主张的租赁物恢复原状损失以及拖延恢复原状的租赁费损失问题。高丽公司在租赁期间因使用不当造成部分租赁物损坏，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条关于“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”之规定，其应承担相应的损害赔偿责任。虽然高丽公司表示同意自行将涉案租赁厂房、场地恢复原状，但双方并未就此协商一致。在双方当事人已失去合作信任的情况下，为解决双方矛盾并减少涉案租赁物的损失，原审在查明事实的基础上，根据鉴定机构依法作出的鉴定结论，判决高丽公司支付登科公司涉案租赁物恢复原状的费用902178.16元并承担司法鉴定费用65000元，并无不当。一审期间，鉴定机构理工大学设计院依法作出涉案《鉴定意见书》后，高丽公司经原审法院释明未在指定的期间内提出书面异议，应视为其对该鉴定意见的认可；高丽公司虽对汇德造价公司出具的《工程造价鉴定报告》提出了书面异议，但鉴定机构为此出具的回复函并未认定其异议成立。因此，高丽公司在二审期间再次对鉴定机构的鉴定结论提出异议并主张其不应承担鉴定费用，本院不予采纳。
至于登科公司主张的高丽公司至今仍在涉案租赁厂房内放置物品造成其迟延恢复原状及出租的租金损失问题，因高丽公司对登科公司该项主张有异议且双方对上述物品的留置原因存有争议，鉴于高丽公司已在原审法院对此另行提起诉讼主张权利，故本案对双方的相关主张不予处理。
综上，两上诉人的上诉理由不成立，本院均不予采信。原审认定事实清楚，判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费56140元，由上诉人青岛登科房地产开发有限公司负担28140元，上诉人高丽精线合金（青岛）有限公司负担28000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 安太欣
代理审判员 马 喆
二〇一五年六月四日
书 记 员 王 晶