杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0108民初3640号
原告:魏志相，男，1966年9月6日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托代理人（特别授权）：单燕红、徐狄卿，浙江法君律师事务所律师。
被告：袁建江，男，1973年5月24日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托代理人（特别授权）：葛翔、顾杰峰，浙江峰翔律师事务所律师。
第三人：杭州联庄实业投资有限公司，住所地：杭州市滨江区创业路298号。
法定代表人：王闯。
第三人：王闯，男，1966年10月9日出生，汉族，住杭州市萧山区。
本院于2016年8月1日立案受理了原告魏志相诉被告袁建江、第三人杭州联庄实业投资有限公司（以下简称“联庄公司”）案外人执行异议之诉一案，依法适用普通程序，于2016年9月28日公开开庭进行审理，原告魏志相及其委托代理人单燕红、徐狄卿，被告袁建江的委托代理人葛翔、顾杰峰，第三人联庄公司的法定代表人王闯均到庭参加诉讼。2017年1月6日，本院追加了被执行人王闯作为本案的第三人参加诉讼，再于2017年2月22日公开开庭进行了审理，原告魏志相及其委托代理人徐狄卿，被告袁建江的委托代理人葛翔、第三人联庄公司的法定代表人王闯、第三人王闯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、停止（2016）浙0108执279号之一执行裁定书，对位于杭州市××区××沿街道××大道××本大厦××室房产中的A1-1407室的拍卖执行；2、确认案涉房屋归原告所有；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2006年8月，原告作为第三人联庄公司开发的中兴科技大厦A楼的实际施工人，承建了中兴科技大厦项目，工程于2009年竣工，后更名为知本大厦。因第三人联庄公司无法付清工程款，2011年3月原告与第三人联庄公司商定，由第三人联庄公司将知本大厦A1-1407室以2027790元的价格抵偿给原告，抵偿方式为预订合同、交付房屋、房款直接在知本大厦工程款予以扣除。第三人联庄公司于2011年3月28日交付房屋，原告自2013年5月装修并使用至今已经达4年。除已抵消的上述房款外，第三人联庄公司尚有工程款未付清。2016年3月25日，因被告与第三人联庄公司存在另案诉讼纠纷，贵院裁定对案涉房屋进行拍卖。后原告依法向贵院提出执行异议，于2016年7月17日收到驳回裁定，基于上述事实，原告认为，贵院拟执行拍卖的知本大厦1幢1401室房产，其中A1-1407室的权利人并非第三人联庄公司，而是原告，为此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条提出诉讼。
被告辩称，对法院（2016）浙0108执异19号裁定书认可，原告所主张的案涉房屋买卖合同关系不具备真实性，原告与第三人之间关于工程与房款的相关约定，本身不具备真实性、合法性，因为案涉抵偿协议的前提是原告与第三人之间有工程建设关系，但是工程的实际施工单位是核工业西南建设工程总公司（以下简称“核工业西南公司”），而该公司并未将工程款债权转让给原告，或该公司与第三人对工程款抵扣房款的约定。原告诉请第二项并非执行异议之诉可以解决的。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人联庄公司陈述，工程的总承包是核工业西南公司，原告与核工业西南公司签订有分包合同。第三人与核工业西南公司也有约定，要房屋的可以从工程款冲抵房款，原告是项目经理，所以他打的报告是认可的，核工业西南公司也是清楚的。当时第三人对外签订了一批预转让合同，以为很快可办理房产证，但是因为政府的原因，房产证五年后才办出，10年前房屋都是可以分割转让的，2015年1月28日才限制了转让的权限，因此第三人正在打行政官司，尚未有定论。对法院的二份执行裁定是不认可的，房屋买卖行为与工程的结算是不同的经济行为，原告有意愿买房，第三人又欠施工单位工程尾款，所以当时约定抵消的，也已经将房屋交付，原告的诉请是正确的。
第三人王闯陈述，作为所执行诉讼案件的担保人，对本案的标的是没有关系的，但是对原告的诉请是同意的，具体意见和第三人联庄公司是一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭进行对证据进行了举证和质证。当事人对真实性无异议的证据：(2016)浙0108执279号之一执行裁定书、（2016）浙0108执异19号执行裁定书、（2015）杭滨商初字第1274号民事判决书、承诺函，本院予以确认并在卷佐证。
有争议的证据有：原告提供的建设工程施工合同、补充协议、工程内部承包合同、知本大厦预订合同、收据、知本大厦房屋交接书、报告、知本大厦室内装修申请表、知本大厦装饰装修管理协议、照片、水电费明细，证明原告为实际施工人，与第三人合意将拟拍卖房产中的1407室充抵欠付工程款，并自于2011年3月交付使用至今。被告对上述证据的真实性有异议，不能证明其主张；第三人联庄公司、王闯均无异议。本院对上述证据认定如下：（一）建设工程施工合同、补充协议、工程内部承包合同均系原件，第三人均无异议，本院对其真实性予以确认；（二）对知本大厦预订合同、收据，证据为原件，均盖有第三人联庄公司公章，收据联为盖有地税监制章的统一收款收据，本院对其真实性予以确认。（三）对知本大厦的房屋交接书、报告，其形式为原告与第三人联庄公司之间签字盖章形成，并无证据证明当时核工业西南公司认可并已进行结算；装修申请表、管理协议，照片，虽没有相关直接证据加以印证，但水电费明细为物业公司所制作，具有一定的客观性，原告所称的A1-1407室的水电费收取始于2013年5月，而2013年5月之前对该房号并无记录，而其他有业主或租户名称的房号，即使水电费为0也均有记载，因此对上述证据中的房屋交接书、报告的真实性无法确认，对2013年5月之后原告使用该房屋的事实予以确认。
本院经审理查明事实如下：2006年6月核工业西南公司作为承包人与发包人即本案第三人联庄公司签订了建设工程施工合同，承建了中兴科技大厦A楼。2006年8月原告与核工业西南公司浙江分公司就上述工程项目签订了工程内部承包合同。工程2009年底竣工，后中兴科技大厦更名为知本大厦，第三人联庄公司尚欠程款未付清。2011年3月28日原告与第三人联庄公司签订了《知本大厦预订合同》，所购房号为A1-1407室，并支付了定金100000元。2013年5月起原告一直使用该房屋。
袁建江为与联庄公司、王闯及杭州银行股份有限公司钱江支行委托合同纠纷一案于2015年8月17日向本院起诉，本院于2015年12月30日作出了（2015）杭滨商初字第1274号民事判决，判决联庄公司支付袁建江委托贷款本金人民币60000000元，并按照合同约定以不超过中国人民银行同期同档次贷款基准利率4倍支付自2014年6月21日至本判决确定之日止的利息、违约金及逾期利息损失；联庄公司就上述款项承担抵押保证责任，袁建江就联庄公司抵押于杭州银行有限公司钱江支行名下的位于杭州市××区××沿街道××大道××本大厦1401（杭房他证字第××号）、1601（杭房他证字第××号）、1801（杭房他证字第××号），位于杭州市××区××沿街道××大道××601（杭房他证字第××号）的四套房产以折价、或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；王闯就上述四套房屋清偿后尚未予以清偿的部分承担连带保证责任，其承担了保证责任后，有偿向联庄公司追偿。
2016年2月16日袁建江向本院申请执行，2016年3月25日本院作出（2016）浙0108执279号之一执行裁定书，拍卖联庄公司位于杭州市××区××沿街道××大道××本大厦××室房产，即第三人联庄公司自行标注的A1-14层，编号为A1-1407室为其中一间。原告为此提出书面异议，本院于2016年5月20日作出（2016）浙0108执异19号执行裁定书，驳回了其执行异议申请。原告于2016年7月17日收到裁定书后不服，为此提起诉讼。
另查明：知本大厦1幢1401登记在第三人联庄公司名下，该登记产权下有房屋若干。知本大厦项目未办理过预售登记，目前也未经批准，不具备分割转让的条件，无法办理房屋分户登记。
本院认为，被告袁建江对位于杭州市滨江区江南大道4278号知本大厦1幢1401享有优先受偿权，是经生效民事判决所确认的权利，本院据此作出拍卖裁定，符合法律规定。涉案房屋A1-1407室属于被告袁建江享有优先受偿权的范围内，原告阻止执行的前提条件是对该执行标的是否享有足以排除执行的实体权利，对此本院论述如下：（一）根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”知本大厦1幢1401登记在第三人联庄公司名下，并在第三人联庄公司出具承诺函的情况下办理了抵押登记的他项权证，其分割销售始终未经批准，故原告要求确认案涉房屋所有权，缺乏事实和法律依据；（二）原告与第三人联庄公司没有签订书面的买卖合同，至于房款问题：第三人联庄公司与核工业西南公司存在建设工程关系，工程款也是由第三人联庄公司与核工业西南公司结算，原告即使是实际施工人也无权结算工程款，其与第三人共同所称的核工业西南公司也同意以房抵债，剩余房款直接从知本大厦的工程款予以扣除的意见，并没有证据予以证明，事实上工程款也并未结算，因此原告认为工程款已抵房款、房款已付清的主张，依据不足，本院不予采纳；（三）原告与第三人签订预订合同、房屋交付使用均基于债务抵偿，并不存在真实的房屋买卖，因此不发生物权期待权的效力，不能对抗被告袁建江的优先受偿权。综上，原告无充分证据证明案涉房屋系其所有，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行的诉请，依据不足，本院不予支持；其要求确认房屋归其所有的诉请，本院也不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告魏志相的全部诉讼请求。
案件受理费23022元，由原告魏志相负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 潘 文
人民陪审员 陆文伟
人民陪审员 张丽清
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 桑晶晶