湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终5810号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉意式美意酒店管理有限公司，住所地武汉市江汉区江汉一路45-47号1-1号楼3层2号。
法定代表人：王爱红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：袁观耀，湖北法辉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王爱红，女，1977年9月21日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：杨正昭，系王爱红之夫，住址同上。
委托诉讼代理人：袁观耀，湖北法辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司，住所地武汉市江汉区江汉一路45-47号（旋宫饭店）6层。
法定代表人：郑小玲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：彭潇、张康蝶，湖北谦牧律师事务所律师。
上诉人武汉意式美意酒店管理有限公司（以下简称武汉意式美意公司）、上诉人王爱红因与被上诉人武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司（以下简称武汉宝发新旋宫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初7590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人武汉意式美意公司、王爱红上诉请求：撤销原判，改判武汉宝发新旋宫公司返还履约保证金41200元并赔偿武汉意式美意公司装修残值等损失合计1586069.2元；武汉宝发新旋宫公司承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1、案涉商铺属违法建筑，武汉宝发新旋宫公司不具备合法出租主体资格，武汉意式美意公司依法具有合同解除权。2、武汉宝发新旋宫公司违反合同约定，造成武汉意式美意公司经营不能。3、武汉宝发新旋宫公司在一审诉讼中，擅自处理武汉意式美意公司物品并予转租，给武汉意式美意公司造成重大损失，应当予以赔偿。
被上诉人武汉宝发新旋宫公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。武汉意式美意公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
2016年9月，武汉宝发新璇宫公司诉至一审法院，请求：1、确认武汉宝发新旋宫公司与武汉意式美意公司签订的《商铺租赁合同》于2016年11月30日解除；2、武汉意式美意公司支付武汉宝发新璇宫公司2016年5月17日至2017年4月2日期间的房屋租金；3、王爱红对武汉意式美意公司的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由武汉意式美意公司、王爱红负担。事实与理由：2015年11月2日，武汉宝发新旋宫公司与武汉意式美意公司签订《商铺租赁合同》，约定武汉意式美意公司承租旋宫饭店3层2号商铺，用于西餐经营，租赁期限8年，租金递增，第一年租金按季度支付，后期半年支付。2015年11月7日，武汉宝发新璇宫公司依约交付商铺，武汉意式美意公司进场后于2016年2月14日开始营业，并支付保证金41200元以及前三个月租金123600元。2016年5月起，武汉意式美意公司因经营不善停止经营，且拒付租金，武汉宝发新璇宫公司不得已于2016年9月向法院提起诉讼，并依照合同约定于2017年4月2日将租赁商铺内的物品清退。
武汉意式美意公司一审辩称，武汉意式美意公司同意解除租赁合同，但解除原因系武汉宝发新璇宫公司违约后，武汉意式美意公司根据合同法规定行使合同解除权。涉案合同签订后，双方于2016年1月27日对原合同内容进行了变更，约定租赁商场内经营户的开业率达70%后为租金起算时间，该商场实际于2016年5月底才达到70%的开业率标准，故武汉意式美意公司的租赁起算时间应为2016年6月1日，武汉意式美意公司已付三个月的租金和一个月的押金，故武汉意式美意公司在9月时不欠租金。其次，商铺租赁面积有一部分在附楼部分，该附楼系武汉宝发新璇宫公司违反消防法律法规，违反国家房屋建设管理规定建设的违章建筑，其在交付使用时仍未取得工程规划许可证，致使租赁商铺的独立和公共使用部分长期处于不适合租赁的危险状态，由此导致租赁合同不能履行。武汉意式美意公司于2016年9月5日与武汉宝发新璇宫公司就合同解除及有关赔偿事宜进行了协商，因双方未协商一致，武汉宝发新璇宫公司单方停止供电和锁门，导致双方终止履行。综上，武汉宝发新璇宫公司违约在先，是导致合同解除的根本原因，其所提诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。
王爱红一审辩称，同意武汉意式美意公司陈述的答辩意见，请求法院驳回武汉宝发新璇宫公司的诉讼请求。
武汉意式美意公司提起反诉请求：1、武汉宝发新璇宫公司返还履约保证金41200元；2、武汉宝发新璇宫公司赔偿武汉意式美意公司损失合计1586069.2元；3、反诉费用由武汉宝发新璇宫公司承担。事实与事由：武汉宝发新璇宫公司在合同期间构成违约，导致合同终止履行，武汉意式美意公司有权解除租赁合同，对于合同终止给武汉意式美意公司造成的房屋装饰装修投入等损失合计1586069.2元，应由武汉宝发新璇宫公司承担赔偿责任。
针对武汉意式美意公司的反诉请求，武汉宝发新旋宫公司一审辩称，武汉意式美意公司从2016年6月起拖欠租金，并于9月擅自关门停止营业。附楼系根据武汉市文化局、国土规划局及江汉区政府要求按照原地址、原面积、原高度的原则进行的修缮，并非重建及改建，不存在违建情况，附楼在武汉意式美意公司开业前已通过消防验收，且租赁商铺与附楼无关联。故武汉意式美意公司有权根据合同约定解除合同。武汉意式美意公司主张的各项损失，均系其经营不善导致的亏损，与武汉宝发新璇宫公司没有关联，应由其自行承担。武汉宝发新璇宫公司向法院起诉后，因武汉意式美意公司拒不退出租赁房屋，武汉宝发新璇宫公司依据合同规定于2017年4月2日收回了商铺，并处分商铺内物品，武汉宝发新璇宫公司依约无需承担赔偿责任。综上，武汉意式美意公司的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。
一审法院经审理认定事实如下：2014年11月17日，武汉意式美意公司注册登记成立，其股东为王爱红。坐落于武汉市江汉区江汉一路45-47号1-1号楼1-6层房屋，其所有权属于武汉璇宫饭店有限公司（以下简称武汉璇宫饭店）享有。2013年，武汉璇宫饭店与湖北福鑫成投资公司签订《租赁合同》，约定武汉璇宫饭店将建筑面积9247.17平方米的房屋及湖北福鑫成投资公司拟在物业上新建面积约4257平方米房屋，出租给湖北福鑫成投资公司用于经营，租赁期限15年6个月。同日，湖北福鑫成投资公司与武汉宝发新璇宫公司签订《租赁合同》，约定，湖北福鑫成投资公司将上述租赁房屋出租武汉宝发新璇宫公司，租赁期限15年6个月。合同签订后，湖北福鑫成投资公司于2013年5月11日向武汉璇宫饭店出具了《委托经营管理承诺》。
2015年11月2日，武汉意式美意公司（合同乙方）为经营西餐厅与武汉宝发新璇宫公司（合同甲方）签订《商铺租赁合同》，该合同约定：租赁地址为璇宫饭店3层2号铺位，计租面积515平方米，租金以计租面积计算；经营范围为西餐厅；租赁期限自2015年11月10日起至2023年11月9日止，其中装修免租期100天，租金起租日为2016年2月17日；每年实收租金递增，其中2015年11月10日至2016年11月9日每月租金41200元，2016年11月10日至2017年11月9日每月租金为54075元；签订合同时，缴纳第一年租赁保证金41200元和三个月租金123600元，第一年后期租金按季支付；租赁期满，完成收回商铺手续时，必须在确认乙方无任何违约行为并扣除乙方拖欠费用后，无息退回乙方所剩保证金；乙方若逾期缴纳应缴之款项，包括但不限于租金及其他应付费用，在甲方向乙方发出催缴书面通知后，二十天内仍未缴纳应缴款项时，甲方有权停止乙方使用的水、电、中央空调的供应，甲方对乙方的损失不承担赔偿责任；乙方擅自停止营业，逾期缴纳应缴之款项，达到五十日的，甲方有权单方面终止合同，即时收回商铺另行出租并不再另行通知乙方，乙方所缴纳各项保证金及商铺装修投入不予退还，归甲方所有。同时，乙方应于甲方发出通知五天内自行将商铺内所有物品搬出，如逾期不搬出，视同乙方自愿放弃该商铺内所有物品，甲方有权对该铺内所有物品进行处理而无需事先通知乙方，乙方对此不得有异议。
2015年11月7日，武汉宝发新璇宫公司依约将商铺交付武汉意式美意公司。2015年11月7日、12月26日，武汉意式美意公司向武汉宝发新璇宫公司交付保证金合计41200元。2016年2月6日，武汉意式美意公司向武汉宝发新璇宫公司交付了三个月租金123600元。2016年2月14日，武汉意式美意公司对商铺进行装饰装修后开始营业。2016年5月，武汉宝发新璇宫公司要求武汉意式美意公司支付2016年5月起的第二季度商铺租金，双方因此产生纠纷。2016年9月5日，武汉意式美意公司停止经营，一直未退出租赁商铺。武汉宝发新璇宫公司遂于2016年9月9日提起诉讼。2017年4月2日，武汉宝发新璇宫公司在未通知武汉意式美意公司情况下，将租赁商铺门锁打开，在清空商铺内的物品后，将商铺另行出租他人经营。
一审法院另查明，上述45-47号1-1号楼1-6层房屋系武汉璇宫饭店的主楼，该主楼有三层楼附楼一栋，因该附楼局部危险房屋，武汉璇宫饭店于2013年12月向武汉市国土规划局提出改扩建该楼的申请，经武汉市国土规划业务例会会议纪要和江汉区人民政府回函，同意对该附楼按“三原”原则进行恢复。2015年底和2016年初，武汉宝发新璇宫公司按照“三原”原则对附楼进行了重建，未办理建设工程规划许可证，江汉区花楼街水塔街办理处已督促尽快完善附楼相关规划审批手续。
一审还查明：2016年1月27日，武汉宝发新璇宫公司的法定代表人郑小玲在《商铺租赁合同》2.3条“租金起计日：2016年2月17日”旁边手写“商场内（按面积计算计算）商户开业率达70％起租，郑小玲，2016.元.27”，对合同约定的租金起算日期进行了变更。2016年2月14日，武汉意式美意公司开始营业。璇宫饭店内租户共17家，按“商场内（按面积计算）商户开业率达70％”的标准，武汉意式美意公司的起租日应认定为2016年6月1日。2016年5月，武汉宝发新璇宫公司要求武汉意式美意公司支付第二季度房屋租金，双方产生纠纷，武汉意式美意公司于2016年9月5日停止经营。武汉宝发新璇宫公司于2016年9月9日提起诉讼。2017年4月2日，武汉宝发新璇宫公司将租赁商铺门锁打开，在清空商铺内的物品后，将商铺另行出租他人经营。
一审法院认为：湖北福鑫成投资公司租赁武汉璇宫饭店房屋后，将房屋转租武汉宝发新璇宫公司对外发租经营，湖北福鑫成投资公司向武汉璇宫饭店出具了《委托经营管理承诺》，武汉璇宫饭店对此未提出异议。武汉宝发新璇宫公司承租房屋后，经与武汉意式美意公司协商一致后，将璇宫饭店3层2号，计租面积515平方米的商铺出租给武汉意式美意公司经营西餐，双方为此签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，租赁合同涉及的卫生间、电梯间位于附楼中，虽附楼的相关规划审批手续尚未办理，但该附楼的建设已取得武汉市国土规划业务例会会议纪要和江汉区人民政府回函的同意，该租赁不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案的《商铺租赁合同》有效。合同期间，2016年1月27日，武汉宝发新璇宫公司的法定代表人于2016年1月27日在《商铺租赁合同》2.3条“租金起计日：2016年2月17日”旁边书写“商场内（按面积计算计算）商户开业率达70％起租”的内容，应认定为双方对原合同约定租金起算日的变更。璇宫饭店内共有经营户17家，按“商场内（按面积计算）商户开业率达70％”的标准，其时间节点为2016年6月1日，故武汉意式美意公司租金缴纳起算时间应依约认定为此日。武汉宝发新璇宫公司主张商场内商户开业率达70％的时间为2016年2月17日，未能提供足够的证据证明，不予采纳。
合同期间，武汉意式美意公司已交付三个月期间租金，其应于2016年9月1日前缴纳第二季度的商铺租金，因其履行租赁交付义务，武汉宝发新璇宫公司提起诉讼，武汉意式美意公司于2016年11月30日收到送达的起诉书副本等诉讼材料，且至今未缴纳拖欠租金，其行为违反了合同约定义务，导致双方合同约定的武汉宝发新璇宫公司解除合同的条件成就，武汉宝发新璇宫公司请求确认合同于2016年11月30日解除的诉讼请求成立，具有合同约定和法律依据，予以支持。武汉意式美意公司提出武汉宝发新璇宫公司于2016年9月5日强制锁门并停止供水电的主张，未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，不予采纳。武汉意式美意公司用于经营的商铺面积位于主楼部分，仅公用卫生间、电梯间位于附楼中，该附楼在商铺经营前已经消防验收合格，相关规划审批手续也在办理中，且附楼的状态未对武汉意式美意公司的经营造成实际妨碍，故武汉意式美意公司主张租赁商铺长期处于不适合租赁的危险状态，导致合同不能履行，武汉宝发新璇宫公司违约在先的主张，也缺乏足够证据证明，不予采信。
武汉意式美意公司自2016年9月1日拖欠商铺租金，且至2017年4月2日武汉宝发新璇宫公司清空租赁商铺时止一直占用租赁商铺，其应当依照合同约定支付商铺租金，并参照合同约定租金标准支付合同解除后的房屋占用使用费，其金额共计350715元[（41200元×2月）＋（41200元÷30日×9日）＋（54075元÷30日×21日）＋（54075元×4月）＋（54075元÷30日×1日）]。武汉宝发新璇宫公司要求自2016年5月起起算欠租的主张与合同约定不符，不予采纳。武汉意式美意公司系王爱红设立的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”规定，王爱红未证明其个人财产独立于公司财产，应对武汉意式美意公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，武汉宝发新璇宫公司向武汉意式美意公司、王爱红提出的权利请求，予以部分支持。
关于武汉意式美意公司提起的反诉请求，基于武汉宝发新璇宫公司依约行使合同解除权，导致租赁合同已经终止，武汉意式美意公司再次提出合同解除请求，且主张合同解除系因武汉宝发新璇宫公司违约在先导致，其请求和理由没有事实和法律依据，不予支持。双方合同约定，租赁期满且完成收回商铺手续后，如武汉意式美意公司无任何违约行为，在扣除拖欠费用后，武汉宝发新璇宫公司无息退回所剩保证金。因武汉意式美意公司拖欠租金导致合同解除，其要求返还保证金诉请的条件不成立，不予支持。武汉意式美意公司向武汉宝发新璇宫公司主张1586069.2元损失，包括房屋装饰装修、消防系统整改的投入损失以及购置家具、厨房设备、酒店用品等动产的费用损失，其中房屋装饰装修、消防系统整改的费用损失属于已与房屋已形成附合的财产损失，按照双方合同约定，如武汉意式美意公司逾期缴纳应缴款项达到五十日的，武汉宝发新璇宫公司有权单方面终止合同，武汉意式美意公司的商铺装修投入不予退还。因此，武汉意式美意公司主张的房屋装饰装修、消防系统整改等费用损失，应由其自行承担，其向武汉宝发新璇宫公司主张违约赔偿责任没有依据，不予支持。武汉意式美意公司主张的购置家具、厨房设备、酒店用品等动产物品的损失，由于合同终止系武汉意式美意公司违约造成，其应自行从商铺中搬走物品，其以武汉宝发新璇宫公司违约为由，向其提出违约赔偿请求权，于法无据，不予支持。武汉宝发新璇宫公司在未按合同约定向武汉意式美意公司发出“五天内自行将商铺内所有物品搬出，如逾期不搬出，视同乙方自愿放弃该商铺内所有物品”的通知情况下，将商铺内的物品搬走并进行处分，导致双方形成侵权法律关系，由此给武汉意式美意公司造成的动产财物损失，武汉意式美意公司可另行主张权利，本案中不合并审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司与武汉意式美意酒店管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2016年11月30日解除；二、武汉意式美意酒店管理有限公司支付武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司商铺租金和商铺占用使用费合计350715元；三、王爱红对武汉意式美意酒店管理有限公司上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回武汉意式美意酒店管理有限公司的反诉请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费1798元，由武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司负担490元，武汉意式美意酒店管理有限公司负担1308元；案件反诉受理费9723元，由武汉意式美意酒店管理有限公司负担。
本院经审理查明：武汉意式美意公司不认同“2016年9月5日，武汉意式美意公司停止经营，一直未退出租赁商铺”，称2016年9月5日系因武汉宝发新璇宫公司强行停电造成其无法营业，武汉意式美意公司锁门。2016年9月27日，武汉意式美意公司搬取物品时，武汉宝发新璇宫公司予以阻止，武汉意式美意公司为此报警，同时武汉宝发新璇宫公司在大门上加锁。武汉宝发新璇宫公司对武汉意式美意公司上述异议表示不认同，称一审中已对此说明，非武汉宝发新璇宫公司所为。一审判决查明的其他事实属实。
本院另查明：2016年9月9日，武汉宝发新璇宫公司提起诉讼，要求解除与武汉意式美意公司之间的商铺租赁合同并支付欠付租金。2017年6月14日一审法院第二次开庭审理中，武汉宝发新璇宫公司请求确认双方签订的商铺租赁合同于2016年11月30日解除。
本院认为：2015年11月2日，武汉意式美意公司与武汉宝发新璇宫公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。根据双方其后约定的起租日计算，武汉意式美意公司应于2016年9月1日前缴纳第二季度的商铺租金，2016年9月5日虽未达到合同约定的“二十天内仍未缴纳应缴款项时，甲方有权停止乙方使用的水、电、中央空调的供应，甲方对乙方的损失不承担赔偿责任”的时间，但武汉意式美意公司逾期支付租金构成违约，2016年9月9日武汉宝发新璇宫公司提起诉讼要求解除双方商铺租赁合同，武汉意式美意公司亦反诉要求解除双方商铺租赁合同，一审判决结合起诉状复本送达之日的实际情况及当事人的诉讼请求，判令双方《商铺租赁合同》于2016年11月30日解除并无不当。
关于武汉宝发新璇宫公司主张武汉意式美意公司支付2016年5月17日至2017年4月2日期间的房租费用问题，武汉意式美意公司自2016年9月1日起欠付租金，至2016年9月27日案涉商铺被另行加锁，其后武汉意式美意公司未能实际控制、占用案涉商铺，故本院在2016年9月1日至2016年9月27日范围内的租金予以支持，武汉意式美意公司应当向武汉宝发新璇宫公司支付租金37080元（41200元÷30日×27日），并依合同约定支付逾期缴款滞纳金。
关于武汉意式美意公司主张武汉宝发新璇宫公司返还履约保证金41200元的问题，根据本案查明的事实，武汉宝发新璇宫公司依约收缴武汉意式美意公司履约保证金的条件并未成就，应当予以返还，结合本案实际情况，本院酌定武汉意式美意公司缴纳的履约保证金与欠付的租金及滞纳金相抵。
关于武汉意式美意公司主张武汉宝发新璇宫公司赔偿商铺装修、物品等损失1586069.2元的问题，因武汉意式美意公司未提交充足的证据予以证实，该项主张本院不予支持，武汉意式美意公司可另行主张。
综上，上诉人武汉意式美意公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但实体判决存在不当，本院予以更正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初7590号民事判决第一项；
二、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初7590号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；
三、驳回武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司的其他诉讼请求；
四、驳回武汉意式美意酒店管理有限公司的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费1798元，由武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司负担1600元，武汉意式美意酒店管理有限公司负担198元；一审反诉案件受理费9723元，由武汉意式美意酒店管理有限公司负担9477元，武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司负担246元。
二审案件受理费11032元，由武汉意式美意酒店管理有限公司负担9032元，武汉宝发新璇宫商场管理有限责任公司负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 李斌成
审判员 骆朝辉
二〇一七年十一月八日
书记员 申光伟