广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1707号
原告：陈小琼，1980年12月4日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市茂南区。
共同委托代理人胡焱平、仲兆庶，均系广东红棉律师事务所律师。
被告广州市高德长兴置业有限公司，住所地：广州市天河区珠江西路8号1801之自编1815。
法定代表人苏萌，董事长。
委托代理人李太福、何伯明。
原告陈小琼诉被告广州市高德长兴置业有限公司（简称“高德公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈小琼及其委托代理人胡焱平、仲兆庶，被告高德公司的委托代理人李太福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈小琼诉称：2010年8月，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》，约定由原告承租被告位于广州市天河区长兴路13号长兴购物中心（长兴项目）自编号D-219号商铺，租赁期限自2010年8月1日至2013年7月31日止。由于涉诉商铺存在各种问题，被告未能按原约定交付日期（2010年8月1日）将商铺交付给原告使用，同时擅自对商铺进行停水停电处理，导致原告无法正常经营业务。2011年8月13日被告将原告租赁的商铺锁死，导致原告无法正常经营业务；后被告未经原告同意，将商铺锁住，导致原告停业至今。2011年9月11日，为避免进一步扩大损失，原告要求被告打开被锁的店铺时，被告派人将原告职工倪志健、倪志欣、陈曾娣打伤。被告以上行为造成原告大量货物无法销售，损失严重。《中华人民共和国消防法》第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。根据最高人民法院2004年3月4日《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》中的精神，房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。由于原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》时，涉讼物业没有通过消防验收，根据上述规定，签订的房屋租赁和推及补充协议应认定为无效。根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告人因自身原因导致合同无效，返还从原告处取得的财产，并赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、确认原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》无效；某、被告向原告退回租赁保证金15415.8元，退回租金1381.66元，退回预收款6000元；3、被告赔偿原告货物损失111727.88元；4、被告赔偿原告装修损失72263元；5、诉讼费由被告承担。
被告高德公司辩称：不同意原告诉请。1、原告所述的事实不存在，根本不存在停水停电或因消防导致原告暂停营业或封铺的事实，原告也没有证据证明其主张。2、被告早已通过消防设计审核，消防验收合格，并进行开业前消防安全检查，原告主张租赁合同无效并据此要求退回租赁保证金、退回租金、赔偿装修损失、经营损失等，不能成立。3、本案实际情况是原告经营不善、投资失败，并欠交大量租金、管理费而弃铺，导致合同提前终止。
经审理查明：2010年，原告（承租人／乙方）与被告（出租人／甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区长兴路13号长兴购物中心（长兴项目）自编号D-219号的房地产（以下简称案涉商铺）出租给乙方作商铺用途使用，建筑（或使用）面积50.99平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2010年8月1日至2010年9月24日免租金，2010年9月25日至2011年7月31日的月租金额为6118.8元，2011年8月1日至2012年7月31日的月租金额为6608.3元，2012年8月1日至2013年7月31日的月租金额为7137.07元；租金按月结算，由乙方在每月第5日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳12237.6元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；本合同未规定事宜及与《补充协议》约定不同之条款，以《补充协议》约定为准等条款。
原告（乙方）与被告（甲方）另签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲乙双方就案涉商铺租赁事宜协商一致，特订立本协议作为双方签订的《广州市房屋租赁合同》之补充协议；如本协议与原合同（即双方于同日签订的上述《广州市房屋租赁合同》）有不同规定，则以本补充协议为准；甲方拥有合法权利作为出租方向乙方出租建筑物内的租赁物业；甲方将该物业在建成后的部分物业租赁给乙方从事男装经营；乙方愿意承租租赁物业用于经营男装项目，主营“远东苹果”；租赁期限为自场地交付之日起2010年8月1日起至2013年7月31日，共计3年；自场地交付之日即2010年8月1日至2010年9月24日共55天，免租装修期内，甲方免收收租金，装修期管理费按每月每平方10元收取；免租装修期及免租营业期内乙方仍然应当交纳双方约定的其他费用，包括但不限于物业管理费、装修水电费及其他因本物业使用而产生的一切费用；乙方应于装修期满前即2010年9月25日前完成装修并正式营业；否则甲方有权终止原合同及本协议并没收乙方已交纳的租赁保证金；某010年8月1日至2010年9月24日免租金，2010年9月25日至2011年7月31日的月租金额为6118.8元，2011年8月1日至2012年7月31日的月租金额为6608.3元，2012年8月1日至2013年7月31日的月租金额为7137.07元；乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租赁费（节假日顺延），甲方在收款后向乙方开具同等金额的税务发票；在本协议签订之日起5个工作日内，乙方向甲方支付履行本协议的租赁保证金12237.6元，即相当于乙方租赁物业标准租金的2个月的租金金额的款项，租赁保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下，甲方在10个工作日内全部无息返还乙方；根据双方确定的租赁物业的交付条件，甲方于2010年8月1日前将租赁物业移交给乙方；如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付延迟违约金；从迟交日起，按日加收所欠缴金额0.3%的迟延违约金；甲乙双方同意，有下列违约情形之一的，守约方可书面通知违约方解除原合同及本协议；违约方应向对方支付相当于2个月租金同等金额的违约金；在乙方违约的情况下，甲方可收回本物业并没收乙方保证金：乙方须按时向甲方缴付租金及其他应缴之费用等费用，乙方如逾期5日不缴付租金等应缴之费用，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付；乙方逾期缴付达20日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向本物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其他设施；如乙方逾期缴付达50日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已单方严重违约终止双方的租赁关系，甲方有权没收乙方的租赁保证金，该物业装修（指与建筑物相连接固定的一切物体）归甲方所有，不足部分甲方保留继续向乙方追偿的权利；甲方全权委托案外人高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司负责本商场的物业管理工作，负责收取本物业的管理费及其它相关费用；本协议经双方当事人签字盖章后生效，为原合同的有效补充；双方同意原合同与本协议发生冲突时，以本协议为准等条款。
合同签订后，被告将案涉铺位交付给原告使用。原告向被告支付保证金15415元、2010年12月25日-12月31日租金1381.66元、预收款6000元。
关于案涉铺位的租金支付情况，原告称因被告一直未明确案涉铺位租赁的数额，所以没有交租，但有一笔预付款6000元应是2011年2-3月的租金；被告则称，支付租金情况应以被告出示的租金发票及收据为准，原告所述的6000元预付款应是自起租日起一个月的租金。
关于被告收回案涉铺位的时间，原告称被告于2011年8月13日封铺；被告则称，其于2011年8月中旬收回案涉铺位（在此之前原告因经营不善已自行离场）。原告对其陈述提供如下证据予以证实：1、李婕、姚桂凤的证人证言予以证实（上述证人并出庭作证）；某、照片多张；3、报警回执（复印件）一份及长兴派出所司法鉴定委托书三份。关于证人证言，李婕作证称：我是案涉铺位楼上的租户，认识原告；某011年9月被告对案涉铺位封铺，双方发生激烈争执，也有推拉动作，当时有很多人围观，我在场看见。姚桂凤作证称：我是原告聘请的员工；某011年8月11日，被告对案涉铺位进行封铺，导致我无法入内拿回物品；某011年9月11日，原告通知我回案涉铺位拿回物品，到达现场后保安不让我拿，双方发生争吵，保安打我们，当时报警；警察让我们去医院验伤，后来我没去。经质证，被告认为：关于证人证言，无法核实上述证人的身份，仅凭证人证言不能证明封铺事实存在；关于照片，无法确认拍摄时间、地点，故对其真实性、合法性、关联性均不予确认；对报警回执，因无原件，故真实性、合法性、关联性均不予确认；对长兴派出所司法鉴定委托书，不清楚上述人员是否原告员工及因何原因被殴打，且无伤情鉴定报告，故无法证明原告拟证明的事实，与本案无关。
关于原告诉称的货物损失及装修损失，原告提供如下证据予以证实：1、证人高某的证人证言（该证人并出庭作证），高某作证称：2010年11月5日左右，原告请我帮其装修案涉铺位，约装修了一个月，案涉铺位与相邻的D-219铺位总工程款为58000元，该款原告已付清。2、广州远东苹果服饰有限公司出具的展柜造价清单一份，显示金额44263元。3、广州远东苹果服饰有限公司制作的应收账款明细清单一份，显示总金额46678元。经质证，被告认为：关于证据1，因无法核实上述证人的身份，故仅凭证人证言不能证明该事实；关于证据2、3，该两份证据均与本案无关。
本案中，被告对其辩称提供了以下证据予以证明：1、显示由长湴公司于2013年9月15日作出的《证明》，内容为：“兹有高德长兴公司，其承租的广州市天河区长兴路13号。确是我公司的物业，同意其转租、管理、经营使用”。拟证明包括案涉商铺在内的物业的所有权人同意其转租商铺。2、广州市公安消防局于2006年1月18日作出的穗公消审（2006）第93号《建筑工程消防设计审核意见书》［复印件并加盖长湴公司的印章］、2011年1月10日作出的穗公消验（2011）第0017号《关于对长兴购物中心建筑及内部装修工程消防验收合格的意见》［复印件并加盖长湴公司的印章；内容包括：长兴购物中心建筑（共2栋均为3层，自编A、B栋……其中自编B栋三层第20-32轴、三层夹层电影院部分不属于验收范围，本次验收建筑面积45401平方米）……装修……综合评定该土建及内部装修工程消防验收合格等］、2011年8月10日核发的穗公消安检许字（2011）第0165号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（复印件并加盖长湴公司的印章；显示：场所名称为广州市高德汇购物中心，地址为广州市天河区长兴路13号，场所所在建筑物名称为广州市天河区长兴购物中心等）。拟证明案涉商铺所在物业已通过消防验收。3、《建设工程规划验收合格证》（复印件并加盖长湴公司的印章），拟证明涉案购物中心符合规划要求，验收合格。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
庭后被告提供加盖有广州市城市建设档案馆工程档案专用章的穗公消审（2006）第93号《建筑工程消防设计审核意见书》及（2011）第0017号《关于对长兴购物中心建筑及内部装修工程消防验收合格的意见》。经质证，原告对上述两份证据的真实性无异议，但认为上述证据涉及的地址与涉案铺位的地址不一致，故与本案无关。
另，庭审中本院询问原告，租赁期间有无因被告提供的场地不符合消防或规划要求，导致原告无法经营？原告回答称，没有书面证据证明，但我方在经营过程中曾口头要求被告提供相应材料用于办理经营手续。
本案审理过程中，本院向原、被告双方释明：被告已提供证据证明案涉铺位所在购物中心通过了消防验收，原告否认上述证据但未提供反驳证据，且原告无证据证实租赁期间因消防问题导致其无法正常使用案涉铺位，因此原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本院释明后原告坚持其诉请。
本院认为：本案原告诉请的立论基础是涉案铺位消防未通过验收，故《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》无效，被告应承担相应的法律责任。本院已释明原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》合法有效，但原告坚持其诉请；且原告作为付款义务人未举证其已依约支付租金，存在违约；被告确认其已于2011年8月中旬收回铺位，双方合同已实际解除。综合本案案情，原告诉请缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：
驳回原告陈小琼的诉讼请求。
本案受理费4400元，由原告陈小琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 李 郁
人民陪审员 严建华
二〇一四年三月十八日
书 记 员 蒲肖明
梁雅芝