延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终1429号
上诉人（原审原告）：麻佰义，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：麻百平，延吉市公园法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：延吉市中富房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市公园街101号。
法定代表人：葛成修，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张冬梅，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：李书敏，吉林常春（延边）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：图们市图们江花园商贸有限公司，住所地吉林省图们市明星路1号。
法定代表人：张勇军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：延边百先达房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市河南街天池路1077-2号。
法定代表人：金光哲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。
上诉人麻佰义因与被上诉人延吉市中富房地产开发有限公司（以下简称中富公司）、图们市图们江花园商贸有限公司（以下简称商贸公司）、延边百先达房地产有限公司（以下简称百先达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服吉林省图们市人民法院(2011)图民初字第791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人麻佰义的委托诉讼代理人麻百平、被上诉人中富公司的委托诉讼代理人李书敏、被上诉人商贸公司的委托诉讼代理人齐晖、被上诉人百先达公司的委托诉讼代理人齐晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
麻佰义上诉请求：1.撤销(2011)图民初字第初791号民事判决书，并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与中富公司签订了商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且中富公司在对外售房时已经取得了商品房预售许可证，本案诉争房屋买卖合同合法有效。双方签订房屋买卖合同时供货水泥款已经全部结算完毕。拖欠的水泥款全部结算后，根据已付水泥金额中富公司给开具了房屋买卖合同书；2.一审适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条第二款、第十八条第二款规定，该房屋买卖合同合法有效，并应该赔偿损失。中富公司取得该项目承办权，并办理了售房许可证，中富公司是唯一的预售的权利人。根据《合伙企业法》第二十一条第二款、第三十条规定应当保护上诉人的合法权益。一审判决驳回上诉人的诉讼请求，严重违背本案事实关系及法律关系；3.上诉人善意购买本案诉争房屋，并在本案诉讼中进行保全，原审法院依据被上诉人的申请将保全房屋强行调换，要求上诉人书写同意调换保全书，据调查该房屋被上诉人赠与他人。中富公司具有预售房屋许可证，上诉人完全相信合伙人是以中富公司为本案商品房预售商，其合伙人同意认可，虽然商贸公司将该房地产开发项目收回，中富公司行使的权力及义务应由商贸公司承担责任。根据《合伙企业法》第二条，本案应该由商贸公司继续履行合同，承担义务。
中富公司辩称：1.根据中富公司和商贸公司签订的联合开发合同书，双方属于联合开发体，合同书约定中富公司对外负责销售事宜，其行为代表整个联合开发体，权利义务归属于商贸公司和中富公司；2.根据最高法院138号判决，联合体解除地上物完全归属于商贸公司及后继百先达公司，因此交付房屋义务应当由其继续履行，省高院184号判决也明确确认如存在真实的买售人可另案处理，其含义明白无误的指出如果查明购房合同属实，即应当与已经确认的62套房屋同样处理。
商贸公司、百先达公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，其他答辩与原审答辩意见一致。
麻佰义向一审法院起诉请求：要求三被告继续履行合同（交付房屋），并按照总房款的日万分之四标准支付违约金至交付为止。事实与理由：2005年11月4日我与被告中富公司签订房屋买卖合同，我购买由延吉市住宅建设有限公司进行施工建设的图们市紫阳江畔明珠小区第2栋2单元4层2号楼房屋，总价款151050元；第2栋2单元3层2号楼房屋，总价款151050元；2栋1单元3层2号楼房屋，总价款203520元。原告付清全部款项，但被告至今没有交付房屋，已构成违约。根据最高院司法解释，被告应赔偿损失。
一审法院认定事实：（一）延吉市住宅建设集团有限公司承建图们市紫阳·江畔明珠小区2#、7#楼。因该公司拖欠原告的水泥款，经该公司法定代表人池铜新与被告中富公司协商，以在建房屋抵付工程款。2005年11月4日，池铜新代原告麻佰义与北宫中富公司签订商品房买卖合同，双方约定，原告购买由被告中富公司与被告商贸公司联合开发的紫阳·江畔明珠小区图们市紫阳·江畔明珠小区第2栋2单元4层2号楼房屋，总价款151050元；第2栋2单元3层2号楼房屋，总价款151050元；第2栋1单元3层2号楼房屋，总价款203520元。房屋价款全部以工程款抵顶。
（二）紫阳·江畔明珠小区是由中富公司与商贸公司联合开发的建设工程。2005年4月22日，二被告签订《联合开发合同书》，联合开发建设吉林省图们市江岸人家小区（后更名为：紫阳·江畔明珠小区，现名称：图们江花园小区）。合同约定的主要内容为：商贸公司以位于图们市医院东侧的25600平方米土地作为投资，中富公司投资全部建设资金并负责承建12栋住宅和部分门市房，建筑面积以双方确认的设计图纸为准；双方共同确认土地价款为1300万元（含出让金及一切开发手续）；扣除双方投入所取得的净收益，双方按百分之五十的比例进行分配；双方确认以中富公司的名义进行项目审批和报建，并以其名义开展工作。《联合开发合同书》约定合作开发“12栋住宅和部分门市房”，后变更为8栋，实际开发建设为8栋住宅和部分门市房。
由于中富公司与商贸公司在合作期间发生纠纷，故诉讼至法院，最高人民法院于2008年7月7日作出（2007）民一终字第138号民事判决书，判决：㈠商贸公司和中富公司于2005年4月22日签订的《联合开发合同书》的权利义务终止;㈡中富公司将所建联合开发工程的地上物于判决生效之日起15日内交付给商贸公司；㈢驳回商贸公司的其他诉讼请求。
中富公司诉商贸公司、第三人张毅返还投资款一案，吉林省高级人民法院于2012年11月20日作出（2011）吉民一终字第184号终审判决，判决：㈠图们市图们江花园商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还给延吉市中富房地产开发有限公司投入款34988936.89元，并支付利息（利率按照中国人民银行同期同类贷款计算，期限自判决生效之日起至实际支付之日止）；㈡驳回图们市图们江花园商贸有限公司的其他上诉请求。在该判决中，已确认商贸公司认可的房屋买卖合同中不包括本案的房屋买卖合同。
在最高人民法院及吉林省高级人民法院判决后，百先达公司出资向中富公司返还了判决书中的相关款项，后又由百先达公司负责开发完善房屋，及办理相关手续。
一审法院认为：原告麻佰义与被告中富公司之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且中富公司在对外售房时已取得商品房预售许可证，因此该合同是合法有效的商品房买卖合同。原告以拖欠的工程款抵顶所购房屋的全部房款，被告中富公司应履行交付房屋的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律或事实上不能履行；……”在本案中，最高人民法院判决，中富公司应限期将所建联合开发工程的地上物交付给商贸公司，因此被告中富公司已无法履行交付房屋的义务。现被告中富公司至今无法履行，其行为已构成违约。庭审中本院已向原告释明相应法律后果，但原告表示不变更诉讼请求。关于被告商贸公司、被告百先达公司是否应承担责任的问题。被告商贸公司与被告中富公司在双方签订的“联合开发合同书”中约定，商贸公司用土地作为投资，中富公司承担对地上建筑物的全部建设资金。从以上内容可看出，上述二被告并未成立合作开发房地产的公司或其他组织，因此双方属独立经营对外应独立承担民事责任。案涉合同的当事人为原告和中富公司，虽然商贸公司取得地上物的所有权，但不能因此成为合同当事人。根据合同相对性原则，该合同所产生的权利义务应由被告中富公司承担，且被告商贸公司不认可案涉合同。因此被告商贸公司在本案中不应承担责任。被告百先达公司与原告未形成法律意义上的权利义务关系，因此其在本案中不应承担责任。综上，原告要求交付房屋的诉讼请求无法得以实现，其无法实现合同目的，应向合同相对人中富公司主张相应权利，故对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项之规定，判决：驳回原告麻佰义的诉讼请求。案件受理费8850元，保全费5000元，共计13850元，由原告麻佰义负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，已发生法律效力的吉林省高级人民法院（2013）吉民一终字第125号民事判决书认定，中富公司与商贸公司之间关于联合开发合同的性质为合作型联营，并非合伙型联营。因此，中富公司和商贸公司对联合开发时对外产生的民事责任应当各自承担。由于中富公司与商贸公司之间的联合开发合同在项目未完成之前被依法解除，中富公司将未开发完成的土地使用权返还给了商贸公司，且地上物按照随地转移的原则归于商贸公司，商贸公司则已将中富公司对建设地上物投入的资金予以返还。因此，中富公司对其预售的房屋已丧失所有权，房屋买卖合同虽然有效，但中富公司已无法实际履行。商贸公司并非房屋买卖合同的一方当事人，其取得地上物系对价取得，无法定承担连带责任的义务。麻佰义以购买的房屋由商贸公司取得所有权为由，要求商贸公司承担履行房屋买卖合同的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，麻佰义的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8850元，由上诉人麻佰义负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 朴美兰
二〇一六年十一月十四日
书记员 段崇鹏