重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终5675号上诉人（原审被告）：徐杰，男，1971年10月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：肖川，重庆法缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高莉琳，女，1962年5月16日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：陶春竹，重庆承业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈玉兰，女，1979年11月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。被上诉人（原审被告）：张东，男，1971年7月25日出生，汉族，住重庆市开县。上诉人徐杰因与被上诉人高莉琳、陈玉兰、张东房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第18298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐杰及其委托诉讼代理人肖川、被上诉人高莉琳的委托诉讼代理人陶春竹到庭参加诉讼，被上诉人陈玉兰、张东未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐杰上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人高莉琳的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由高莉琳承担。事实和理由：一审法院对于案件事实没有查清，适用法律错误，导致判决错误，依法应当予以撤销。徐杰已经足额支付高莉琳的房屋占有使用费和物业服务费，没有拖欠行为存在，不应该承担相关费用。2014年11月1日，徐杰向高莉琳交款43万元，其中就包含了2014年11月、12月、2015年1月份的租金和物业服务费。2016年1月1日徐杰与第三人陈联树签订了《茶楼转让补充协议》约定徐杰将涉案茶楼转让给陈联树，2016年1月14日，高莉琳与陈联树签订《协议书》，该协议书主要约定：2014年11月1日至2015年1月31日期间的房屋占有使用费由徐杰向高莉琳支付，2015年2月1日至2016年1月31日的房屋占有使用费和物管费等共计44.5万元由陈联树支付给高莉琳，并且还约定了详细的付款时间。第三人严格按照合同约定履行付款义务，目前按约已经向高莉琳支付了25万元的款项。综上，徐杰已经履行完毕自己的付款义务，房屋占有使用费已经全部支付完毕。高莉琳辩称，一审法院已经查清徐杰应当支付高莉琳房屋款项325274.56元以及物业服务费29448.53元，一审因徐杰、陈玉兰、张东未出庭，一审法院没有认定陈玉兰与徐杰系夫妻关系，也未认定张东与徐杰系合伙关系，一审对此事实没有查清；现有生效的民事调解书载明徐杰与陈玉兰系夫妻关系，本案债务系夫妻共同债务，陈玉兰应当承担连带责任；张东与徐杰系合伙关系，也应承担连带责任。徐杰应按照一审判决支付租金及物业服务费，陈玉兰、张东对本案承担连带责任。高莉琳向一审法院起诉请求：1、被告徐杰向原告支付从2014年11月1日至其实际归还该场地时止的房屋占用费（被告已于2016年1月29日实际归还房屋）；2、被告徐杰承担从2014年11月1日至被告实际归还场地时止的物管费、水费；3、陈玉兰、张东对上述款项承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：2013年9月8日，原告作为出租方（甲方），徐杰作为承租方（乙方）签订《茶楼房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于重庆市渝北区民安大道1000号“巴蜀丽景”项目第9栋负一层。出租负一层房屋面积957.4平方米（建筑面积）。（其中写字间面积932平方米，公摊面积25.4平方米），负二层面积28.62平方米。租赁期限陆年，从2013年6月11日至2019年6月5日止。2013年6月11日起至2013年7月31日为免租期。从2013年8月1日开始计算租金。租赁期内2013年8月1日至2015年7月31日负一层租金为37/平方米（不含物管费），月租金人民币为：35423.8元，负二层租金为100元/平方米（不含物管费），月租金为2862元；3个月两项合计租金为：114857.40元。此租金不含税金，租赁房屋产生的税费由乙方负责承担并缴纳。物管费每月现按2元/平方米计收，每月物管费为人民币1972元，3个月两项物管费合计为人民币5916元，由甲方代收代交。如小区物管公司物管费的收费标准提高，则乙方所交费用提高至相等标准。上述两项每季度合计费用为人民币120773元。除渣费按年一次性收取，一年人民币1000元。从第三年起（含第三年，即2015年8月1日起），每两年租金递增一次，每次在上次租金基础上递增10%。水电费按表计，由甲方代收代交，现电表有两个，表（1）为照明用表，起度为4670度；表（2）为空调用表起度为246度。水表由乙方自行安装，等安装好后，由双方共同确定起度。本合同实行先支付租金及物管费后使用房屋，每季度（3个月）交纳一次租金及物管费的原则。乙方在签定本合同后三日内，向甲方支付一季度（3个月）的首期租金及物管费，同时交纳房屋保证金人民币30000元，合同到期后房屋无损坏甲方在三个工作日内全额退还（不计息）。以后为至少提前10日缴纳下季度（3个月）的房屋租金及物管费，以此类推，直至所欠租金付清为止。2014年10月13日，重庆市渝北区人民法院对原告高莉琳与被告徐杰，陈玉兰房屋租赁合同纠纷一案作出（2014）渝北法民初第12270号民事调解书，调解内容为：一、双方于2013年9月8日签订的《茶楼房屋租赁合同》继续履行。二、被告徐杰、陈玉兰在2014年10月20日前支付原告高莉琳2014年4月至2014年10月房屋租金229714元。三、被告徐杰、陈玉兰在2014年10月20日前支付原告高莉琳垫付的2014年5月1日至2014年10月31日物管费、2014年6月11日至2015年6月10日除渣费及空调租赁费、截止2014年9月30日水费（止数502立方），上述款项共计34224元。……五、在上述《茶楼房屋租赁合同》履行过程中，若被告徐杰、陈玉兰逾期支付租金，物管费超过10日，双方合同立即解除，被告徐杰立即将租赁房屋返还原告高莉琳，被告徐杰、陈玉兰向原告高莉琳支付违约金10万元。2014年11月6日，原告向本院申请执行（2014）渝北法民初第12270号民事调解书第五项内容，执行案号为（2014）渝北法民执字第02983号，本院向徐杰、陈玉兰发出了限期执行通知和公告。徐杰、陈玉兰向本院提出执行异议，认为其已经履行了调解书第1-4项内容，双方签订的《茶楼房屋租赁合同》并没有解除。法院再执行第五项内容没有法律和事实依据，要求撤销向徐杰、陈玉兰发出的限期执行通知书和公告。本院作出（2014）渝北法民执字第02983号执行裁定书，驳回了徐杰、陈玉兰的异议。徐杰、陈玉兰向重庆市第一中级人民法院申请复议，该院作出（2015）渝一中法执复字第00258号民事裁定书，驳回申请复议人徐杰、陈玉兰的复议申请。2015年8月19日谈话笔录中,张东提到最近茶楼在装修，我们在找人转让。协商记录中载明张东与徐杰是合伙关系到场。2016年1月29日执行笔录反映当日徐杰已将房屋交还原告。原告已向物管公司代为缴纳了2014年11月1日至2016年1月31日的物业服务费29580元。原告诉至本院，要求判如所请。庭审中原告自认2014年11月1日后，被告支付了271176.3元，其中2000元为水费。《茶楼房屋租赁合同》于2014年10月31日解除。对于徐杰与陈玉兰的夫妻关系原告在（2014）渝北法民初字第12270号案件中已提供。一审法院认为，原告与徐杰所签订的《茶楼房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当是合法有效的合同。对于合同的解除时间，由于（2014）渝北法民初字第12270号民事调解书中确认“在上述《茶楼房屋租赁合同》履行过程中，若被告徐杰、陈玉兰逾期支付租金，物管费超过10日，双方合同立即解除，被告徐杰立即将租赁房屋返还原告高莉琳，被告徐杰、陈玉兰向原告高莉琳支付违约金10万元。”结合本院的（2014）渝北法民执字第02983号执行裁定书及重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法执复字第00258号民事裁定书对该项内容进行了执行。即生效的民事裁定书已确认双方的合同已经在约定的付款时间后超过10日予以解除，且原告认为合同的解除时间是2014年10月31日，本院对此予以确认。对于合同解除后，徐杰未履行交付房屋的义务，故应当对实际占用期间的费用承担给付责任。标准按双方《茶楼房屋租赁合同》的约定予以主张。即从2014年11月1日起至2015年7月31日期间为：（35423.80元+2862元）/月×9月=344572.2元；从2015年8月1日至2016年1月29日期间为：（35423.80元+2862元）/月×110%×（5+28/30）月=249878.66元。原告自认被告在2014年11月1日后支付了271176.3元-2000元=269176.3元，应当按其自认予以扣除。徐杰应当向原告支付的房屋占用费为344572.2元+249878.66元–269176.3元=325274.56元。对于物管费双方约定为1972元/月,现原告已代为缴纳，故徐杰应当予以支付。金额为1972元/月×（14+28/30）月=29448.53元。徐杰作为租金支付的履行义务方，应当对租金及物管费的支付情况举证，现其未到庭，视为放弃举证、质证的权利。张东及陈玉兰并不是与原告签订《茶楼房屋租赁合同》的相对人，且原告在本案中未举示证据证明陈玉兰与徐杰是夫妻关系，单从法院所作协商笔录也无法认定徐杰与张东的合伙关系，故原告要求其承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下:一、被告徐杰在本判决生效后立即支付原告高莉琳2014年11月1日至2016年1月29日期间占用房屋的占有使用费325274.56元；二、被告徐杰在本判决生效后立即支付原告高莉琳2014年11月1日至2016年1月29日期间占用房屋的物业服务费29448.53元；三、驳回原告高莉琳的其他诉讼请求。本案受理费7790元，由被告徐杰负担。二审中，徐杰提交了2014年11月1日的收据、徐杰与案外人陈联树签订的《茶楼转让补充协议》、高莉琳与徐杰签订的《协议书》、2016年1月、2月、3月、6月、7月、8月等交款单位为陈联树的收据，拟证明其已向高莉琳交纳了2014年11月、12月、2015年1月的房屋租金和物业管理费，对于调解书中列明的10万元违约金对方已经明确放弃；高莉琳同意徐杰将该茶楼转让给陈联树，并由陈联树支付相应的租金给高莉琳，视为徐杰履行支付义务；对于陈联树代徐杰向高莉琳交房款的履行行为，同样是徐杰的履行行为，目前已经履行完毕，不应再承担支付义务。高莉琳质证后认为，2014年11月1日收据不能达到徐杰的证明目的，高莉琳从未放弃过10万元违约金，有生效的执行裁定书明确高莉琳有权收回涉案房屋并且收取违约金；《协议书》的真实性认可，但对于徐杰应当支付高莉琳的相关费用没有影响，《茶楼转让补充协议》与本案无关联；收据的交款人是陈联树，并非徐杰，与本案无关等。高莉琳在二审中提交了一审法院（2014）渝北法民初字第12270号案的审理笔录以及从重庆市渝北区民政局调取的陈玉兰、徐杰的结婚登记审查处理表，拟证明徐杰与陈玉兰系夫妻关系，以上债务发生在双方夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，陈玉兰应承担连带责任，且徐杰与陈玉兰并未办理过离婚。徐杰质证后认为，本案高莉琳并没有上诉，对于其举示的证据不予质证。本案其他事实与一审审理查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，上诉人徐杰与被上诉人高莉琳签订的《茶楼房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据一审法院另案作出的（2014）渝北法民初字第12270号生效的民事调解书和（2014）渝北法民执字第02983号执行裁定书以及本院（2015)渝一中法执复字第00258号执行裁定书的内容，可以确定双方的房屋租赁合同已经在约定的付款时间后超过10日予以解除，即一审判决认定的合同解除时间为2014年10月31日，对此本院亦予以确认。合同解除后，徐杰未履行交房义务，其应当对实际占用期间的费用按照合同约定的标准承担给付责任。一审判决在扣除徐杰已经支付的部分费用后，经过计算确定其还应当支付的房屋占有使用费及物业服务费恰当，本院予以采信。而徐杰在审理中并没有提供充分证据证明其已向高莉琳足额支付了房屋占有期间的使用费和物业服务费，应承担举证不能的责任。虽然高莉琳在二审中举示证据证明徐杰与被上诉人陈玉兰系夫妻关系，但其并未举证证明该笔债务是徐杰与陈玉兰在夫妻关系存续期间的夫妻共同债务，也未能举证证明徐杰与被上诉人张东系合伙关系，应承担举证不能的法律后果。其要求陈玉兰与张东承担连带责任无事实和法律依据，一审判决对该请求未予支持并无不当。综上所述，徐杰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7790元，由徐杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓代理审判员  张晋鹏代理审判员  刘 静二〇一六年九月九日书 记 员  梁多华