江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终1361号上诉人（原审原告）：钟小华，男，1983年10月28日生，汉族，住兴国县。委托诉讼代理人：卢敬飞，江西国兴律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：赣州华隆房地产开发有限公司，住所地兴国县潋江镇兴国大道269号。法定代表人：钟建文，董事长。委托诉讼代理人：李剑玲，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。上诉人钟小华因与被上诉人赣州华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服兴国县人民法院(2016)赣0732民初3457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钟小华上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：双方约定的交房时间是2015年5月30日前，不是原审判决认定的2015年12月30日。被上诉人提供的《竣工验收报告表》只能证明其申请了竣工验收，不能认定通过了竣工验收。三天时间的暴雨属正常时间段内正常数据，不存在顺延交房的问题。被上诉人出具的《承诺书》属于单方承诺或赠与行为，并无上诉人放弃追究被上诉人违约责任的权利之内容，更不存在上诉人与被上诉人达成谅解的意思表示。双方所签合同第九条的约定为格式条款，单方面排除、限制了上诉人的合法权益，该约定无效。被上诉人华隆公司辩称：被上诉人提供了符合法律规定的竣工验收报告，备案表只是向相关行政单位报备竣工验收结果，并提供档案资料存档。暴雨天数是从项目开工后开始计算，导致工期延误时间有13天。县政府规划市政道路征收了被上诉人在建中的土地，也导致工期延误569天，不构成逾期交房的事实。一审判决中被上诉人出具的承诺书已被对方签字签收，完全符合合同法中关于要约和承诺的意思表示。双方所签商品房买卖合同按照行业惯例是由相关行政单位提供的，不属于格式合同。在合同文本中开发商和买受人的权利义务对等，双方关于违约金的约定都为不超过1万元，不存在加重或免除一方责任的问题。在商品房买卖合同上购房人对每一个附件和合同正本的签字都能说明开发商尽到了合理的提示及说明义务。在买房过程中，上诉人本身存在逾期付款79天的违约行为，应当承担违约金3495元。请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审原告钟小华向一审法院起诉请求：被告支付起诉之日逾期交房违约金55800元和起诉后的逾期交房违约金（按原告支付的购房款总额62万每月0.5%计算至被告房屋符合交付条件之日止）。一审法院认定事实：2014年9月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》即半山国际1号组团（XX花园四期），合同编号为2014072924，合同价款为620000元，付款方式为一次性付款，交房时间为2015年12月30日。双方约定逾期付款的违约责任为，逾期90天以内的，按应付款的万分之一支付违约金，合同继续履行，90天以上的按应付款的万分之二支付违约金，但双方约定的违约金最多不超过10000元。逾期交房90天以内的按已付款的万分之一支付违约金，合同继续履行，逾期90天以上的，按已付款的万分之二支付违约金，违约金累计不超过10000元。合同签订后，被告没有按约定的时间交付房屋。2016年9月13日被告向XX花园四期一号组团的购房户作出承诺：“本公司开发的XX花园四期一组团因前期遇到了巨大的经济困难及天气影响，工程一度停顿，致使原合同的交房时间无法交付。现本公司承诺，在以下两个方面补偿金福花园四期一组团的购房业主：1、本公司承诺免除XX花园四期一组团购房业主三年物业费，（如若更换物业，物业费由本公司向物业支付，以本项目竣工备案表下发的日期为起算时间）。2、赠送面积部分的楼板由公司出资于2016年10月底以前浇好，业主统一委托本公司指定施工单位施工，费用由本公司承担。特此承诺。2016年9月13日”。被告的承诺作出后，原告于2016年9月29日办理了入住程序书，同时委托兴国金福物业管理有限公司与第三方签订拓增面积的施工合同。诉争房屋建设期间，兴国县人民政府回购被告的部分土地，但没有变更原有的规划设计，因中雨雪以上天气79天按合同约定可以顺延交房。另查明，本案争议的房屋于2016年1月7日通过了竣工验收，被告没有把通过了验收的情况告诉购房户，被告因欠缴规费没有取得《备案表》。一审法院认为，县政府的抄告单不能说明已经改变了原来的设计规划，不能成为延期交房的理由。兴国气象局的降水记录证明交房时间可以顺延，顺延后，被告仍然违约。被告没有按约定的时间交房，构成违约。被告违约后于2016年9月13日向金福花园四期一组团的业主作出承诺，该承诺其实质是一种要约，是对原违约责任方式的变更。要约发出后，原告于2016年9月29日与被告订立了入住程序书并委托被告与第三人订立施工合同。原告的行为是对被告要约作出的承诺，承诺作出后对原、被告都具有约束力。被告对其违约责任作出了赔偿，且原告已经接受，原告继续要求被告承担违约责任，证据不足。原告委托代理人认为被告的承诺书是对原告的补偿，不是对原告的赔偿，其代理意见不予采信。原告填写入住程序书是对收房方式的变更，视为被告交付了房屋。原告要求被告承担逾期交房前以及逾期交房后的违约金的请求没有事实依据。原告逾期交纳购房款，被告没有提起反诉，本案不作处理。综上所述，原告接受了要约和接收了所购房屋，要求被告支付违约金的请求证据不足不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条，《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案受理费（按简易程序收取）598元，由原告钟小华承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明：上诉人钟小华与被上诉人华隆公司在所签订的《商品房买卖合同》中约定：被上诉人华隆公司应当在2015年5月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给上诉人钟小华。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人钟小华与被上诉人华隆公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。合同中约定，无论哪一方违约，违约金的总金额均不超过10000万元，双方的义务对等，该条款并未违反《合同法》第四十条的规定。《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被上诉人华隆公司逾期交房，其应承担相应的违约责任，为此，华隆公司于2016年9月13日向XX花园四期一组团的业主作出承诺，该承诺其实质是一种要约，是对原违约责任方式的变更。上诉人钟小华收到该要约后，于2016年9月29日与被上诉人华隆公司订立了入住程序书并委托被上诉人华隆公司与第三人订立施工合同。上诉人钟小华的行为应视为是接受了华隆公司的要约。上诉人填写入住程序书是对收房方式的变更，视为被上诉人交付了房屋。既然被上诉人已经承担了相应的违约责任，而上诉人业已接受，故上诉人要求被上诉人承担逾期交房前以及逾期交房后的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人钟小华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1428元，由上诉人钟小华负担。本判决为终审判决。审判长  傅忠审判员  徐军审判员  彭莉二〇一七年八月十五日书记员  钟琳书记员  刘琪