湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终5969号
上诉人（原审被告）：汪福莉，女，汉族，1959年3月9日出生，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：黄小卉，湖北勇济律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石建清，湖北勇济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉市鑫红岭物业管理有限公司。住所地：武汉市江汉区建设大道***号同成广场*栋*层***室。
法定代表人：穆云鹤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：彭小欢，湖北诚明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴茜，湖北诚明律师事务所律师。
上诉人汪福莉因与被上诉人武汉市鑫红岭物业管理有限公司（以下简称鑫红岭公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初8440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
汪福莉上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回鑫红岭公司的全部诉讼请求;二、本案一、二审诉讼费由鑫红岭公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，判决错误。一、同成广场A栋2栋2层204室的所有权人为吴昊，并不是汪福莉，该房屋的物业费依法不应当由汪福莉承担。二、汪福莉于2014年4月25日将同成广场D栋1层108室转让给陈文辉，湖北省武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民二初字第00599号民事判决书对此予以了认定，物业费不应由汪福莉承担。三、汪福莉已经实际缴纳了A栋3单元3104室的物业费，且该房屋存在漏水问题，一直没有出面解决。四、汪福莉于2006年7月将A栋2栋2层203室、A栋2栋2层204室、A栋1层112室、A栋1层113室出租给王小屏，且王小屏租赁期间向鑫红岭公司支付了承租期间的物业费，鑫红岭公司不应重复主张。上述房屋于2013年2月8日出租给了天津天瑞信合贵金属经营有限公司，天津天瑞信合贵金属经营有限公司承租使用期间为2013年2月至2014年9月，租赁合同约定物业费由天津天瑞信合贵金属经营有限公司承担，故汪福莉只应承担连带责任。五、2014年，武汉她他酒店管理有限公司在未征得物业公司及共用业主汪福莉协商一致的情况下，对同成广场A栋双方共用门厅及汪福莉所有的A113室进行装修及改造，导致汪福莉所有的A113室的入户门改为户外进入。武汉市江汉区人民法院经审理作出（2015）鄂江汉民一初字第01030号民事判决书，由武汉她他酒店管理有限公司排除妨害，该案目前仍在执行过程中。故汪福莉有合理的理由不交物业管理费。六、鑫红岭公司的诉讼主体资格存在瑕疵。鑫红岭公司没有证据证实其经过了业主大会的选聘程序。本案的物业服务合同存在瑕疵。七、一审法院对于物业服务费的收费标准认定事实不清。鑫红岭公司提交的三份物业合同可以证明，2011年6月至2013年6月间，同成广场业委会没有与鑫红岭公司签订物业服务合同，但鑫红岭公司在本案中诉请的收费标准及一审法院判决标准均是按2013年6月1日至2015年5月31日期间的那份物业服务合同计算。根据该份物业服务合同第五条载明内容，2011年至2013年期间的物业费收费标准是低于2013年至2015年期间约定的标准的。
鑫红岭公司辩称，汪福莉作为业主，鑫红岭公司为其提供了物业服务，汪福莉应该缴纳物业费。汪福莉上诉的几点理由均不是可以不缴纳物业费的正当理由。A栋2栋2层204室房屋所有权人为吴昊，但吴昊与汪福莉为母子关系。、A栋2栋2层203室、A栋2栋2层204室、A栋1层112室、A栋1层113室房屋为一个整体，一直以来是汪福莉缴纳物业费。D栋1层108室仍由汪福莉享有使用权，由其承办的餐厅在使用。此前已经生效的判决已经认定天津天瑞信合贵金属经营有限公司已向汪福莉支付物业费，但是汪福莉在收取后没有交给鑫红岭公司。汪福莉与鑫红岭公司之间的物业合同合法有效，关于相应收费标准，鑫红岭公司一审已经提交证据证明收费合理。鑫红岭公司已经提供物业服务，鑫红岭公司对酒店改造门厅没有强制执法权，故她他酒店改造门厅与本案没有关联。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
汪福莉向一审法院起诉请求：一、汪福莉向鑫红岭公司支付物业费364648元；二、汪福莉向鑫红岭公司支付违约金15436.6元（暂计算至2015年12月31日止），并每日按应交物业费万分之五的标准，自2016年1月1日起计算至实际付清之日为止；三、由汪福莉承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2006年至2015年间，鑫红岭公司与武汉市同成广场大厦业主大会业主委员会签订多份《武汉市物业服务委托合同》及《武汉市物业管理委托合同》，约定鑫红岭公司为同成广场小区提供物业服务。物业费标准为高层住宅楼1.6元每平方米每月，一楼商业门面7元每平方米每月，二楼商业门面4元每平方米每月。如业主逾期交纳物业费，应按照逾期金额日万分之五支付违约金。合同签订后，鑫红岭公司为同成广场小区提供物业服务至2015年12月31日。汪福莉系同成广场A栋1层112室（建筑面积78平方米）、A栋1层113室（建筑面积47.72平方米）、A栋2栋2层203室（建筑面积1818.26平方米）、A栋2栋2层204室（建筑面积497.33平方米）、A栋3单元3104室（建筑面积234.84平方米）、D栋1层108室（建筑面积359.88平方米）业主。拒绝缴纳物业管理费，自2011年11月1日至2015年12月31日，其名下的D栋1层108室房屋欠缴物业管理费39587元；自2012年7月1日至2015年2月28日，其名下的A栋1层112室、A栋1层113室、A栋2栋2层203室、A栋2栋2层204室欠缴物业费共计316043元。自2014年1月1日至2015年12月31日，其名下的A栋3单元3104室欠缴物业费共计9018元，以上合计364648元。鑫红岭公司催要欠款未果，遂诉至一审法院。
一审法院认为，武汉市同成广场大厦业主大会业主委员会代表汪福莉与鑫红岭公司签订的《武汉市物业服务委托合同》及《武汉市物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方应按照合同约定享有权利和履行义务。鑫红岭公司依约向汪福莉提供了物业服务，汪福莉应依约向鑫红岭公司交纳物业服务费，现汪福莉拖欠物业服务费，已构成违约，应当承担相应违约责任。故鑫红岭公司要求汪福莉支付拖欠的物业服务费及违约金的诉讼请求，具有合同和法律依据，一审法院予以支持。汪福莉的抗辩意见没有证据证明，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第十二条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决:一、汪福莉支付武汉市鑫红岭物业管理有限公司物业费364648元；二、汪福莉支付武汉市鑫红岭物业管理有限公司违约金（截止2015年12月31日为15436.6元，此后的违约金以物业费欠款为基数，自2016年1月1日起至欠款付清之日止，按照日万分之五标准计算）。上述款项，于判决生效之日起十日内付清，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3501元，由汪福莉负担（此款武汉市鑫红岭物业管理有限公司已预付一审法院，汪福莉应随同上述判决款项一并支付武汉市鑫红岭物业管理有限公司）。
二审中，汪福莉提交了以下证据，证据一、A栋2栋2层204室的房屋产权证和土地使用权证，证明该房屋所有权人是吴昊而非汪福莉；证据二、武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民二初字第00599号民事判决书及汪福莉与案外人陈文辉签订的《转让协议》，证明D栋1层108室已于2014年4月25日转让给了陈文辉；证据三、汪福莉与王小屏签订的《租赁合同》，证明汪福莉于2006年7月将A栋2栋2层203室、A栋2栋2层204室、A栋1层112室、A栋1层113室出租给王小屏，约定物业费由王小屏负担；证据四、汪福莉与天津天瑞信合贵金属经营有限公司签订的《租赁合同》，证明汪福莉于2013年2月将A栋2栋2层203室、A栋2栋2层204室、A栋1层112室、A栋1层113室出租给天津天瑞信合贵金属经营有限公司，约定物业费由天津天瑞信合贵金属经营有限公司负担；证据五、武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民一初字第01030号民事判决书，证明武汉她他酒店管理有限公司的侵权行为，鑫红岭公司没有采取任何措施，汪福莉有合理理由拒绝缴纳物业费。
物业公司经质证认为，五份证据均不属于新证据。对证据一A栋2栋2层204室的产权证和土地使用权证的真实性没有异议，但是汪福莉一直实际缴纳物业费，吴昊与汪福莉是母子关系,故对证明目的有异议；证据二武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民二初字第00599号民事判决书没有以判决形式确认汪福莉已经不是D栋1层108室的业主，对汪福莉与案外人陈文辉签订的《转让协议》真实性不予认可且与本案没有关联性；对证据三汪福莉与王小屏签订的《租赁合同》有异议，汪福莉已经认可有实际缴纳物业费行为，只是数额有异议，故不能证明汪福莉没有缴纳物业费义务；对证据四汪福莉与天津天瑞信合贵金属经营有限公司签订的《租赁合同》真实性有异议。汪福莉与天津天瑞信合贵金属经营有限公司已就租赁合同有过生效判决文书，法院判令天津天瑞信合贵金属经营有限公司向汪福莉缴纳租赁期间的物业费，故汪福莉应直接向物业公司缴纳物业费；证据五武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民一初字第01030号民事判决书与本案没有关联性。
本院经审查认为，汪福莉提供了A栋2栋2层204室的产权证和土地使用权证的原件，鑫红岭公司对真实性无异议，故本院对2013年6月27日后A栋2栋2层204室的实际产权人为吴昊的事实予以认可；证据二武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民二初字第00599号民事判决书中虽对汪福莉与陈文辉2014年4月25日转让同成广场D栋1层108室房屋的事实予以了查明，但没有以判决形式确认汪福莉已不是D栋1层108室的实际使用人，故对汪福莉的证明目的不予采信；证据三汪福莉与王小屏签订的《租赁合同》中租房期限虽为2006年7月10日至2016年9月18日止，且约定物业管理费由王小屏提交，但依照法律规定鑫红岭公司有权向汪福莉主张；结合鑫红岭公司一审提交的本院（2016）鄂01民终995号民事判决书，对证据四汪福莉与天津天瑞信合贵金属经营有限公司签订的《租赁合同》的真实性本院予以认可，但（2016）鄂01民终995号民事判决书最终判令由天津天瑞信合贵金属经营有限公司向汪福莉支付2013年5月至2014年9月共计17个月的物业管理费的结果并不能达到其证明目的；本院不予认可；证据五武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民一初字第01030号民事判决书反映的是案外人武汉她他酒店管理有限公司与汪福莉之间的侵权纠纷，从该案查明的事实来看，并未认定鑫红岭公司对该侵权结果具有直接责任或有管理上的过错，故对汪福莉提出其拒交物业费有合理理由的证明目的不予采信。
鑫红岭公司二审提交了以下证据，证据一、汪福莉于2011年7月1日至2013年12月31日按1.6元/平方交纳A栋3单元3104室的物业费收款收据，证明汪福莉按该房屋面积为234.84平方交过物业费，也知晓物业费的收费标准并按标准支付物业费；证据二、武汉市江汉区物价局颁发的2006年至2009年、2009年至2011年间的《湖北省服务价格（收费）监审证》，证明在2011年之前物业公司的收费标准是经过物价部分核准的。2012年之后由于政策改革，物业部门收费就不需要物价部分审核了。
汪福莉经质证认为，对证据一汪福莉2011年7月1日至2013年12月31日交纳A栋3单元3104室物业费收款收据的真实性没有异议，但从2014年12月31日至2015年12月31日的物业费汪福莉已缴纳，目前还没有证据；证据二中2009年至2011年的《湖北省服务价格收费监审证》没有原件，对真实性没有异议。但表明物价部门审核的价格是收费的最高价，但具体执行的收费标准并不是以这个为准。其他的没有异议。
本院经审查认为，汪福莉对证据一2011年7月1日至2013年12月31日交纳A3-3104号房屋的物业费收款收据的真实性予以认可，结合收款收据上所载明的内容，本院对鑫红岭公司的证明目的予以采信；从证据二武汉市江汉区物价局颁发的2006年至2009年、2009年至2011年间的《湖北省服务价格（收费）监审证》上载明的内容可以认定鑫红岭公司收取的物业费标准有合同依据且经过相关部门备案，对该证据的真实性及证明目的均予以采信。
二审查明，同成广场业主委员会与鑫红岭公司分别于2006年3月3日、2008年5月24日、2013年5月27日签订了三份物业服务合同。其中2011年6月30日至2013年5月30日期间，双方虽未签订合同，但鑫红岭公司仍在该小区提供物业服务。
经武汉市物价局2006年6月22日及武汉市江汉区物价局2009年3月24日核定，鑫红岭公司在此期间对多层住宅及办公用房的收费标准均为1.8元/平方/月、商铺7元/平方/月，有效期至2011年12月31日。
武汉市同成广场大厦业主大会业主委员会与鑫红岭公司在2013年5月27日签订的物业服务合同中约定：1、从2013年6月1日至2015年5月31日，高层住宅楼为1.6元/平方/月、高层办公楼为2.2/平方/月、1F商业门面7元/平方/月、2F商业门面4元/平方/月、3F商业门面3元/平方/月；2、2013年7月1日执行涨价后的新收费标准。
2013年6月27日后，本案所涉同成大厦A栋2层204室的房屋所有权人为案外人吴昊。
二审还查明，2014年案外人天津天瑞信合贵金属经营有限公司以房屋租赁合同纠纷一案将汪福莉诉至湖北省武汉市江汉区人民法院，要求解除其与汪福莉签订的《房屋租赁合同》，并返还缴纳的保证金50万元及装修补偿损失100万元。汪福莉在该案中提起反诉，要求天津天瑞信合贵金属经营有限公司承担因单方提前退租的违约责任，并结清租赁期间内与房屋（A栋1层112室、113室、A栋2栋2层203室、204室）有关的各项费用。后湖北省武汉市江汉区人民法院以（2014）鄂江汉民二初字第01498号民事判决书判决由天津天瑞信合贵金属经营有限公司向汪福莉支付自2013年5月1日至2014年9月间（17个月）的物业管理费167898元。判后，汪福莉不服上诉至本院，本院以（2016）鄂01民终995号终审判决驳回了汪福莉的上诉，维持原判。
二审再查明，武汉市同成广场大厦业主大会业主委员会以房屋使用权转让合同纠纷为由将汪福莉作为被告诉至湖北省武汉市江汉区人民法院，审理中，湖北省武汉市江汉区人民法院依职权追加同成置业有限公司及陈文辉为该案的第三人参加诉讼。湖北省武汉市江汉区人民法院在该案中审理查明，汪福莉与陈文辉2014年2月25日签订《转让协议》，汪福莉将同成广场D栋1层108室以80万元价款转让给陈文辉。
二审另查明，汪福莉按1.6元/平方/月的标准交纳了A栋3单元3104室自2011年7月1日至2013年12月31日的物业管理费。
经审理，本院对一审查明的其它事实予以确认。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。鑫红岭公司起诉时提供了三份《物业服务合同》，证明其与武汉市同成广场大厦业委会之间具有物业服务的合同关系。虽2011年6月30日至2013年5月30日期间，鑫红岭公司并未签订物业服务合同，但鑫红岭公司仍在该小区提供物业服务。且汪福莉本人在该期间内已交纳了相应的物业管理费。汪福莉诉称鑫红岭公司是否经过业主大会的选聘程序及其作为诉讼主体存在瑕疵，但就该项主张并未提出相应的证据予以证实。根据二审查明的事实，2013年6月27日以后A栋2层204室的实际产权人非为汪福莉。故本院仅对鑫红岭公司要求汪福莉交纳2012年7月1日至2013年6月27日期间物业管理费的诉讼请求予以支持。就2013年6月27日之后的物业管理费，鑫红岭公司可另案向变更后的实际产权人主张。汪福莉于2014年2月25日将D栋1层108室的房屋使用权转让给了案外人陈文辉，就该转让行为是否得到了湖北同成置业有限公司的认可及是否通知了鑫红岭公司，汪福莉并未提交证据予以证实，故汪福莉仍应向鑫红岭公司交纳D栋1层108室自2011年11月1日至2015年12月31日期间的物业管理费。鉴于2011年6月30日至2013年5月30日期间，鑫红岭公司虽仍为同成广场小区提供服务，但并未与同成广场业委会签订物业服务合同，故对D栋1层108室在2013年5月30日之前的物业管理费应比照鑫红岭公司与同成广场业委会2008年5月24日签订的物业服务合同中核定的1.8元的价格予以交纳。对2013年6月1日至2015年12月31日的物业管理费则按鑫红岭公司2013年5月27日与同成广场业委会签订的物业服务合同中核定的2.2元的价格予以交纳。汪福莉二审中诉称A栋3单元3104室的物业管理费已交纳至2015年12月31日，但就该项主张及3104室房屋存在漏水问题并未提交相应的证据予以证实。湖北省武汉市江汉区人民法院以（2014）鄂江汉民二初字第01498号民事判决书判决天津天瑞信合贵金属经营有限公司向汪福莉支付2013年5月1日至2014年9月期间A栋1层112室、113室、A栋2层203室、204室的物业管理费，汪福莉虽不服该判决，提出了上诉，但本院以（2016）鄂01民终995号终审判决驳回了汪福莉的上诉，维持原判。故汪福莉诉称A栋1层112室、113室、A栋2层203室、204室的物业管理费应由物业使用人天津天瑞信合贵金属经营有限公司向鑫红岭公司交纳的上诉主张与事实相悖，本院不予采信。A栋1层112室、113室的建筑面积共计为125.71平方（78平方+47.71平方），鑫红岭公司起诉要求对上述两房屋的面积仅按87.71平方计算物业管理费视为处分自己权利的行为，本院予以确认。同成广场业委会与鑫红岭公司签订的三份物业合同中均有业主如未能按时交纳物业服务费，应从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳违约金的约定，鑫红岭公司起诉时请求截至到2015年12月31日止的违约金15436.6元低于按上述标准计算的金额，本院予以照准。根据同成广场业委会与鑫红岭公司签订的三份物业合同中关于收费的约定以及武汉市物价局2006年6月22日、武汉市江汉区物价局2009年3月24日签发的（收费）监审证中核定的价格，经本院核算，汪福莉应向鑫红岭公司交纳的物业管理费共计为322126元。其中A栋3单元3104室从2014年1月1日至2015年12月31日欠费为9018元（234.84平方*1.6元*24个月），D栋1层108室从2011年11月1日至2015年12月31日欠费为12308+24544=36852元（359.88平方*1.8元*19个月+359.88平方*2.2元*31个月）。A栋1层112室、113室从2012年7月1日至2015年2月28日欠费为19647元（87.71平方*7元*32个月）。A栋2层203室从2012年7月1日至2015年2月28日欠费为232737元（1818.26平方*4元*32个月），A栋2层204室从2012年7月1日至2013年6月27日欠费23872元（497.33平方*4元*12个月）。
综上，汪福莉的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审对于基本事实认定不清，造成部分实体判决错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，本院判决如下：
一、撤销武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初字第08440号民事判决；
二、汪福莉于本判决生效之日起十五日内向武汉市鑫红岭物业管理有限公司支付物业管理费共计322126元；
三、汪福莉于本判决生效之日起十五日内向武汉市鑫红岭物业管理有限公司支付截至到2015年12月31日的违约金15436.6元，自2016年1月1日起以物业费欠款为基数按日万分之五标准计算至付清之日止；
四、驳回武汉市鑫红岭物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3501元，由汪福莉负担。二审案件受理费3501元，由汪福莉负担3074元，由武汉市鑫红岭物业管理有限公司负担427元。
本判决为终审判决。
审判长 潘捷
审判员 万军
审判员 晏明
二〇一七年十一月二十四日
书记员 胡庭