湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0802民初1014号
原告：潘振武，男，生于1975年4月1日，汉族，荆门市人。
原告：龚发润，女，生于1992年10月2日，土家族，湖北省神农架林区人。
二原告委托诉讼代理人：宋文权，湖北法之星律师事务所律师。
被告：龚永海，男，生于1966年8月13日，汉族，荆门市人。
委托诉讼代理人：刘城，荆门市东宝区景东法律服务所法律工作者。
第三人：袁永香，女，生于1966年12月28日，汉族，荆门市人，系龚永海妻子。
第三人刘湘林，男，生于1962年8月5日，汉族，荆门市人。
第三人：周文付，男，生于1968年8月12日，汉族，荆门市人。
原告潘振武、龚发润与被告龚永海、第三人彭永香、刘湘林、周文付确认合同无效纠纷一案，荆门市中级人民法院发回重审后，本院于2016年6月6日重新立案，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告潘振武及两原告的委托诉讼代理人宋文权、被告龚永海及其委托诉讼代理人刘城、第三人周文付到庭参加诉讼。第三人袁永香、刘湘林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
潘振武、龚发润向本院提出诉讼请求：1、确认潘振武与龚永海签订的《水库转租、房屋及宅基地购买协议》无效；2、龚永海向潘振武返还转租款31万元；3、龚永海向潘振武退还房屋；4、龚永海赔偿潘振武、龚发润经济损失7.4万元；4、龚永海承担本案诉讼费用。事实和理由：郭信金与荆门市东宝区漳河镇团坊村村民委员会（以下简称团坊村委会）签订《团坊村周沟水库承包合同书》，约定郭信金承包经营周沟水库，后郭信金与刘湘林合伙经营该水库。该水库及其修建的房屋先后由龚永海、周文付经营使用。潘振武、龚发润认为龚永海采取欺骗手段签订协议，协议内容违反了法律法规的强制性规定，致使协议无法履行，不能实现协议目的。
龚永海辩称，潘振武、龚发润提出的诉请无事实法律根据，请求人民法院依法驳回。双方交易过程真实、合法有效，不存在违反法律禁止性规定。潘振武、龚发润认为本案违反了土地管理法第六十三条之规定，即使违反了上述规定，也不会导致整个合同的无效，只会导致部分合同无效。本案诉讼的是水库的转让，依据湖北省水库管理办法的相关规定水库不属于土地性质，水库可以流转，水库经营权的转让是有效的。
第三人周文付的辩称意见同龚永海辩称意见一致。
第三人彭永香、刘湘林未作答辩。
潘振武、龚发润围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：
1、经过公证的团坊村周沟水库承包经营合同一份，证明团坊村周沟水库的承包经营权人是郭信金，不是龚永海；
2、水库转让及房屋购买协议，证明潘振武与龚永海签订该协议的事实，该协议违反法律法规禁止性规定，龚永海不是协议约定的转让权利人；
3、宅基地土地使用证、房屋登记情况证明书各一份，证明房屋土地的物权权利人是刘湘林，不是龚永海。该房屋的土地使用权属集体所有宅基地；
4、潘振武户籍卡，证明潘振武系城市居民，龚永海不能将本案标的物转让给潘振武；
证明1-4同时证明龚永海存在欺诈行为，同时相关交易合同内容也违反法律禁止性规定。
5、龚永海收条二张，证明龚永海向潘振武收取转让价款、房屋土地价款共计31万元；
6、协议及公证书一份，证明“大汉龙城”的房屋属潘振武所有，该房屋现被龚永海占用。
证据5-6同时证明了潘振武、龚发润的利息损失和房租损失。
被告龚永海、第三人彭永香、刘湘林、周文付未提交证据。
潘振武、龚发润提交的证据，龚永海、周文付质证认为对证据1真实性无异议，但对证明目的有异议，刘湘林是以郭信金的名义承包的，刘湘林与郭信金是亲兄弟。后刘湘林将水库又转让给了龚永海和周文付，且经过村委会同意，因周文付是龚永海的妹夫，又是团坊村村民，过户不需缴纳相关费用。龚永海有权处分该水库。对证据2真实性无异议，但对证明目的有异议。从合同内容来看，不能反映违反了法律禁止性规定，龚永海是合法取得经营权的。对证据3真实性无异议，该证据与本案争议焦点无关联性。对证据4真实性无异议，与本案无关。根据合同条款第一条第五项，双方指定的是黄全柄，不是潘振武。同时，潘振武也未提供证据证实黄全柄不是团坊村村民。对证据5真实性无异议，但对关联性有异议，潘振武、龚发润不能主张利息。对证据6真实性无异议，但对证明目的有异议，公证书并不是物权凭证，潘振武占用房屋属合法，不需要支付租金。
上述证据经本院审核后认为，证据1只能证明在2002年5月15日，周沟水库的承包经营权人为郭信金，从潘振武、龚发润的起诉状及当事人陈述反映，后郭信金、刘湘林又将水库转包给周文付，因此不能证明水库的承包经营权人为郭信金，对证明目的不予采信。证据2能证明双方签订了水库转让及房屋购买协议，协议本身无法证明是否合同，至于协议有无违约法律法规的禁止性规定，将在本院认为部分予以认定。证据3与本案有关联，证据能证明其待证事实，本院予以采信。证据4能证明潘振武系城镇居民，且与本案有并联，本院予以采信。虽双方指定的房屋及宅基地使用权为黄全柄，但协议的转让双方为潘振武与龚永海，双方在合同生效条款中也约定潘振武实际取得水库经营权及房（地）产及附属设施的所有权。潘振武为房屋受让方。另外从协议第一条第6款约定，“甲方产权人周文付作为见证人同意协助办理一切流转、过户手续”，由此可见潘振武对水库及房屋的权属应是明知的，龚永海并不存在欺诈行为。证据5、6能证明龚永海收取转让款31万及大汉龙城的房屋现被龚永海占用，但证据6反映大汉龙城的房屋所有权人为张雪纤，张雪纤委托潘振武出售，而非属潘振武所有。另外是否存在利息损失及房租损失，将在本院认为部分予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2002年5月15日，案外人郭信金与荆门市东宝区漳河镇团坊村村民委员会签订《团坊村周沟水库承包合同书》，约定郭信金买断经营团坊村周沟水库（约10亩），期限从2002年6月15日至2031年12月30日。之后，郭信金与刘湘林合伙经营该水库，刘湘林在水库边修建了一套房屋，并取得了房屋所有权证及宅基地使用权证。2013年10月16日，龚永海以周文付的名义与郭信金、刘湘林签订协议，将水库及修建的房屋作价26万元转让给周文付，房屋所有权证及宅基地使用权证至今未过户至周文付名下，但水库及房屋一直由龚永海在实际经营、使用。
2013年10月25日，龚永海与潘振武签订《水库转租、房屋及宅基地购买协议》，约定龚永海向潘振武转让周沟水库经营权，期限18年，从2013年10月30日至2031年12月30日止，并出售水库东面山边建造的房屋和宅基地（面积户型等以产权证为准）以及各种附属设施（自建的渔池、猪圈、旱地等），以上设施及权属折价72万元，潘振武于合同签订之日支付20万元，并用荆门市大汉龙城2栋2702号房产作价42万元交付龚永海使用并过户至龚永海之子龚远喜名下，余款12万元于2013年12月30日前付清。潘振武同意龚永海继续使用水库至2016年12月30日。周文付、袁永香及龚发润在鉴证人处签名。同时，周文付同意协助办理一切流转、过户手续。
协议签订后，潘振武、龚发润合伙经营该水库，龚发润分期向龚永海支付31万元。潘振武、龚发润在房屋周边改建了附属物猪圈、并修建了围墙、地坪等。龚永海认可上述改建、修建的猪圈、围墙、地坪等价值8000至10000元。
2013年10月底，潘振武将大汉2栋2702号房产交付龚永海使用至今，交付的是毛坯房，龚永海对该房屋进行了装修并购置了家具、家电。该房屋至今未办理房屋过户手续。
另查明，潘振武系城镇居民。其明知城镇居民不能购买宅基地上的房屋。
本院认为，龚永海与潘振武签订《水库转租、房屋及宅基地购买协议》中涉及宅基地使用权的转让，根据最高人民法院（2010）民一他字第4号的复函的意见，农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效。潘振武为城镇居民，不是团坊村村民，不属于同一集体经济组织成员，因此与龚永海签订的房屋及宅基地购买协议无效。又因水库的转让与房屋买卖无法分开，故《水库转租、房屋及宅基地购买协议》无效。
合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。潘振武、龚发润因合同取得的水库承包经营权及水库边的房屋，应当返还给龚永海。龚永海因合同取得的转让款31万元及荆门市大汉龙城2栋2702号房产一套亦应返还给潘振武、龚发润。
潘振武、龚发润另外主张了经济损失74000元，包含31万元按同期银行贷款利率6%从2013年12月至2015年8月的利息损失31000元、荆门市大汉龙城2栋2702号房屋20个月的房租损失20000元、改建、修建的猪圈、围墙、地坪等损失23000元。本院认为，对于利息损失龚发润将转让款31万元交付龚永海，合同无效后，龚永海应予退还，在此期间存在利息损失，其主张按同期银行贷款利率计算利息损失本院予以支持。对于房租损失，因潘振武交付给龚永海的为毛坯房，无法对外出租，其要求的房租损失无事实依据，本院不予支持。对于改建、修建的猪圈、围墙、地坪等损失23000元，双方对其价值均存在争议，潘振武明确表示不进行鉴定，龚永海自认价值8000元至10000元，本院酌定其价值为8000元。以上损失共计39000元。导致合同无效的主要原因在于国家禁止农村房屋（含宅基地）在非同一集体经济组织成员之间买卖。潘振武作为国家机关工作人员，明知城镇居民不得购买宅基地上的房屋而与龚永海签订《水库转租、房屋及宅基地购买协议》，其存在过错。从《水库转租、房屋及宅基地购买协议》中双方将房产和宅基地指定在龚发润母亲名下并要求龚永海配合办理户口迁移手续等内容反映，龚永海也应知道非同一集体经济组织成员之间不能购买宅基地上的房屋，其也存在过错。本院根据双方的过错程度，认定潘振武、龚永海过错程度相当，各自承担50%的责任，则龚永海赔偿潘振武、龚发润经济损失19500元。
龚永海对荆门市大汉龙城2栋2702号房屋进行了装修并购置了家俱家电，对于龚永海的损失，在本院释明后，龚永海明确表示同意鉴定但不交纳鉴定费用，则龚永海的因装修房屋的损失无法认定，龚永海可另行诉讼。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告潘振武与被告龚永海与签订《水库转租、房屋及宅基地购买协议》无效；
二、原告潘振武、龚发润将团坊村周沟水库、水库周边的房屋（所有权及宅基地使用权登记于刘湘林名下）及猪圈、渔池、旱地等返还给被告龚永海；之后修建的围墙、地坪交由龚永海使用；
三、被告龚永海退还原告潘振武、龚发润转让款31万元，并将荆门市大汉龙城2栋2702号房屋一套返还原告潘振武；
四、被告龚永海赔偿原告潘振武、龚发润经济损失20000元；
五、驳回原告潘振武、龚发润其他诉讼请求；
六、第三人彭永香、刘湘林、周文付不承担责任。
上述义务于判决生效后三十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11740元，由原告原告潘振武、龚发润负担858元，被告龚永海负担10882元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费11740元。上诉人款汇至荆门市中级人民法院，开户行：中国农业银行荆门海慧支行，户名：湖北省荆门市中级人民法院，账号：17570401040008989-1，上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行义务的，将标的款汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区人民法院，账号：42001666053059111666，开户行：建设银行荆门金虾支行。
审 判 长 李 莉
人民陪审员 龚 芳
人民陪审员 刘全英
二〇一六年十二月五日
书 记 员 黄天智