江西省宜春市袁州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）袁民一初字第1934号
原告：彭林义，男，1954年11月30日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。
委托代理人：杨凤秀，女，1975年6月27日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。
被告：唐光明，男，1956年10月9日出生，汉族，宜春市高安市人，住宜春市袁州区。
被告：龙平，男，1977年8月5日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市。
原告彭林义（以下简称原告）为与被告唐光明、龙平案外人执行异议之诉一案，于2015年8月7日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后依法组成由审判员易绪莲担任审判长，审判员张圣来、孙慈亭参加的合议庭，书记员刘强安担任记录，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告彭林义及其委托代理人杨凤秀，被告唐光明、龙平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1996年12月29日，原告与被告龙平签订了一份《征用店面协议书》，约定由原告购买被告龙平的一间店面，价款为51000元，对该买卖行为，还有证明人在该协议上签字；原告向龙平支付购房款现金的同时，被告龙平向原告出具了收据一份，同时，也有证明人签字。据此，双方买卖行为成立，协议合法有效，且支付购房款，但被告龙平一直没有协助办理过户手续。两被告民间借贷案件在执行过程中，贵院对原告提出的案外人执行异议，对原告与龙平的协议予以认可，仅仅认为原告无法提供支付凭证，形成不了完整的证据链而被驳回。原告认为，贵院对该事实的认定显然不合理，在1996年原告没有通过银行转账的意识，也根本就不会操作，当时的操作习惯也极少会通过银行转账支付，其与被告龙平之间的买卖行为成立，且已提供收据，足以证明支付了相应款项，且两分证据中皆有证明人签字，应当属原告的合法房产，而贵院也并没有尽责审查相关事实，没有通过证明人查清事实，草率作出驳回裁定明显不合理。综上，请求撤销（2015）袁执异字第21号执行裁定书，对原告所有的一间房产不予执行；本案诉讼费由被告承担。
被告唐光明辩称：对这笔交易不知情，且买卖无效，有法律确认。
被告龙平辩称：原告说我不协助办理过户手续，我盖房子的时候是1996年资金不够，所以先给原告一个店铺，我们约定多少年后可以按照市场价收回，但是原告都没有找我。
综合原告的诉称及两被告的答辩，并征询双方当事人的意见，本案的争议焦点为：原告与被告龙平的征用店面协议是否有效。
庭审中，双方当事人举证、质证如下：
原告为证明自己诉称的事实，提供的证据有：（一）征用店面协议书，证明原告与被告龙平有合作建房的合同关系的事实。（二）收据，证明原告已经出资，被告龙平也实际收取了原告建房资金的事实。（三）租店协议两份，店租、电费等费用收据一组，证明原告实际出租、收益、管理店面的事实。
对原告的上述举证，被告唐光明经质证认为，对证据（一）的三性无异议，但不知道这件事，与其无关；对证据（二）不知情，与其无关；对证据（三）无异议。
对原告的上述举证，被告龙平经质证认为，对证据（一）（二）（三）的三性无异议。
被告唐光明为证明自己诉称的事实，提供的证据有（2015）袁执异字第21号执行裁定书，证明袁州区法院驳回了原告的执行异议，原告与龙平之间的买卖合同无效。
对被告唐光明的上述举证，原告经质证认为，买卖合同在先，对该裁定书不认可。
对被告唐光明的上述举证，被告龙平未发表质证意见。
被告龙平未向本院提交证据。
依原告申请，本院依法传唤证人袁某出庭作证，庭审中，袁某作出如下陈述：我1974年就在宜春与龙平的父亲很熟悉，与原告的父亲关系也很好，被告龙平做房子时要我去作证，我觉得这是一件好事就去了。我的名字也可以写袁*，身份证上是袁某。收据是付清的时候打的，条子是我写的，卖房子的时候房子还没有做好。就是因为没钱才会这样子卖房子。
对证人袁某的当庭陈述，原告及被告唐光明、龙平经质证未提出异议。
庭审中，本院出示对案外人龙永冬的调查笔录一份。
对上述调查笔录，原告及被告龙平经质证未提出异议。
对上述调查笔录，被告唐光明经质证对其真实性、合法性提出异议。
综上，本院对本案证据综合认证如下：
对原告提供的证据（一）（二）（三），本院认为，三组证据能够相互印证，且与证人袁某的陈述一致，两被告对三组证据未提出异议，故本院对该三组证据的证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。
对于被告唐光明提供的本院（2015）袁执异字第21号执行裁定书，该裁定书的内容与本案争议事实相关联，原告也是基于该裁定书的内容提起的执行异议之诉，故本院对该执行裁定书的证据效力予以确认。
对证人袁某的当庭陈述及对龙永冬的调查笔录，两组证据内容与本案相关联，来源与形式合法，故本院对其证据效力亦予以确认。
综上认证，结合庭审调查，本院认定本案事实如下：
原告彭林义为宜春市袁州区金瑞镇人，被告龙平为宜春市袁州区化成街道树棚下村民小组成员。1996年12月29日，被告龙平因缺乏建设资金，与原告约定，将准备修建的房屋第一层的其中一间36.3㎡店面以51000元的价格预先卖给原告，双方签订了《征用店面协议书》，载明：“彭林义，男系宜春市，金瑞镇人，（简称甲方）龙平，男系宜春市，化成街，牛王庙村，树棚下村民小组，成员，（简称乙方）。甲方构（注：购）买店面，地皮，地骨，经双方同意。以下永固生效协议书。（一）甲方征用乙方店面，面积长捌米柒拾伍，前宽長四米壹拾伍，后宽長四米壹拾伍，总面积是，叁拾陆点叁平方米。（二）四面界址是，前至公路，后至围墙，左至龙平，右至龙成军。（三）征用店面价格总共伍万壹仟元。乙方开了墙坑后付人民币80%，全部完工后就全部付清。以后加层三层以上的壹佰贰拾平方米，全部归甲方所有。（四）甲方征用乙方店面，永远由甲方所有长期使用，乙方及他人无权干涉。（五）本协议书自甲乙双方签字之日起生效，本协议书一式两份，甲乙各执一份。甲方签字：彭林义乙方签字易政华龙平证明人签字，袁某1996年，12月29日。”同日，在证明人袁某的证明下，原告将51000元交付给了被告龙平，证明人代书收据：“今收到彭林义购买龙平店面全部金额伍万壹仟元正此据，是实。1996年12月29日甲方彭林义、乙方龙平付款人彭林义、收款人龙平。证明人：袁禾吉”，龙平在《收据》上签名。房屋建成后，原告对该店面占有至今，并先后将该店面出租给案外人易桂秀、周宏杰等使用。2003年7月，被告龙平为位于宜万路**号的房屋办理产权登记，土地性质为集体土地，产权证号为2-15*2。
2013年，本案被告唐光明因与本案被告龙平民间借贷纠纷将其起诉至本院，并申请财产保全，查封了本案被告龙平名下位于宜万路*号1、3、4层空-2室（产权证号：2-15*2）的房屋。因被告龙平未履行（2013）袁民一初字第1237号民事调解书确定的法律义务，本案被告唐光明向本院申请执行本案被告龙平的上述房屋。2015年4月15日，本院作出（2015）袁执字第393号执行裁定书，裁定拍卖该房屋。在拍卖公告期间，原告向本院提出书面异议申请，请求法院撤销对房屋的拍卖。同年7月20日，本院出具（2015）袁执异字第21号执行裁定书，以原告提供了征用店面协议书及收据，但未提供付款凭证，不能构成完整的证据链，不足以排除执行为由，驳回了原告的异议，原告遂诉至本院。
本院认为，集体所有的土地依照法律规定属于农民集体所有。根据不动产房地一体原则，集体土地上房屋的转让必然涉及宅基地使用权的转让。本案诉争的房屋所占土地性质为集体土地，该房屋登记在集体组织成员龙平名下。原告与被告龙平签订《征用店面协议书》，购买被告龙平位于宜万路**号房屋一层的一间店面，该协议涉及到集体土地宅基地问题。宅基地使用权与集体经济组织成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得宅基地使用权。签订协议书时，原告为宜春市金瑞镇人，不是化成街道树棚下村民小组集体经济组织成员，依法不得在该集体经济组织内取得宅基地。故本院认为原告与被告龙平签订的《征用店面协议书》内容违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效协议。综上，本案原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告彭林义的诉讼请求。
案件受理费2225元，由原告彭林义负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。
审判长 易绪莲
审判员 张圣来
审判员 孙慈亭
二〇一六年五月十七日
书记员 刘强安