广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第190号
原告：谭翠，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××。
委托代理人：杨锦秀，系广东经纬法律师事务所律师。
委托代理人：黎志文，系广东经纬法律师事务所律师。
被告：梁继文，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××。
被告：广东中复高科新材料有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：黄泳霖。
被告：黄家进，男，汉族，住广东省廉江市，公民身份号码×××。
本院于2015年1月30日受理原告谭翠诉被告梁继文租赁合同纠纷一案后，依法适用简易程序由代理审判员黄伟独任审理，并于2015年3月17日公开开庭审理，原告委托代理人杨锦秀、被告梁继文到庭参加诉讼。后因本案处理结果同广东中复高科新材料有限公司（以下简称中复高科公司）、黄家进有法律上的利害关系，本院依法追加其为本案共同被告参加诉讼，依法转换适用普通程序组成合议庭，并于2015年10月12日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨锦秀、被告梁继文、中复高科公司的法定代表人黄泳霖到庭参加诉讼，被告黄家进经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。诉讼中双方申请庭外和解，但未能达成协议；本案依法公告送达；庭外和解、公告期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称：原告和被告在2011年9月签订《建筑物租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于佛山市南海区××的厂房、宿舍、办公室、空地等，合同期限为6年，自2011年9月21日起至2017年9月22日止，每月10日前支付当月的租金、水费、垃圾费、卫生管理费、滞纳金等费用。其中2011年至2014年9月前，每月租金为41280元，2014年9月起每月租金递增11%。《建筑物租赁合同》对违约责任等做了约定。合同签订后，原告按约履行了义务，但被告未按约定支付租金、水费、垃圾费、卫生管理费等费用。经原告多次催讨，被告均未支付，已经严重侵犯了原告合法权益，特起诉，请求判令：1.解除原告与被告梁继文、黄家进签订的《建筑物租赁合同》。2.三被告向原告返还涉讼合同项下租赁物。3.三被告向原告支付2014年8月1日起至8月31日租金41280元、2014年9月1日起至实际返还租赁物之日止的租金（每月45793.18元，暂计至2015年1月31日为270384元），支付2014年7月11日至2015年2月10日的水费1016.8元、2014年1月1日至2014年12月31日垃圾费960元、2014年1月1日至2014年12月31日卫生管理费786元及滞纳金（以41280元为本金自2014年8月11日起，以45793.18元为本金自2014年9月至2015年1月期间每月11日起，均至实际清偿之日止按每月3%的标准计付滞纳金）。4.被告梁继文、黄家进支付的租赁保证金82560元归原告所有。5.本案诉讼费由三被告承担。
被告梁继文辩称：1.租金实际支付至2014年7月，确认尚欠2014年8月1日起至8月31日租金41280元、2014年9月1日起至庭审之日止的租金（每月45793.18元），2015年3月17日第一次庭审后被告中复公司已向原告支付租金25000元，该部分款项应予扣减；2.确认尚欠2014年7月11日至2015年2月10日的水费1016.8元；3.确认尚欠2014年1月1日至2014年12月31日垃圾费960元、2014年1月1日至2014年12月31日卫生管理费786元；4.租金、水费、垃圾费、卫生管理费均应由广东中复高科新材料有限公司负担，与被告无关；5.不同意解除合同、不同意返还租赁物及支付滞纳金。
被告中复高科公司答辩称：1.不同意解除合同、不同意返还租赁物及支付滞纳金；2.确认尚欠2014年8月1日起至8月31日租金41280元、2014年9月1日起至庭审之日止的租金（但认为2015年9月1日至9月20日的租金标准为每月41280元，自2015年9月21日起租金标准才变更为每月45793.18元），2015年3月17日第一次庭审后已向原告支付租金25000元，该部分款项应予扣减；3.确认尚欠2014年7月11日至2015年2月10日的水费1016.8元；4.确认尚欠2014年1月1日至2014年12月31日垃圾费960元、2014年1月1日至2014年12月31日卫生管理费786元。
被告黄家进经本院合法传唤没有到庭，视为放弃答辩的权利。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告身份证复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。
2.被告梁继文身份证、被告广东中复高科新材料有限公司组织机构代码证、基本信息复印件各1份，用以证明被告的诉讼主体资格。
3.建筑物租赁合同原件1份、2011年9月10日、2012年2月5日补充协议原件各1份，用以证明原告与被告签订合同，约定由被告承租原告的物业，并对违约责任作出约定；原告按约定履行合同后，被告却未依约向原告支付租金、水费、垃圾费、卫生管理费等费用。
4.收据复印件2份；
5.水费登记本原件3页；
6.南海区××镇集体组织收据原件2份；
7.照片打印件1份；
8.南海区××自来水有限公司水费通知单原件1份；
9.广东省国家税务局通用机打发票原件5份；
10.通知原件1份；
11.招大创业园、小坑尾工业园保洁收费方案原件1份。
证据4-11，用以证明2014年1月至2015年1月，被告拖欠原告各项费用的情况。
12.土地租赁合同、招大村小坑尾村民小组留用地红线图原件各1份；
13.水电报装证明原件1份；
14.建筑工程消防验收的意见书原件1份。
证据12-14，用以证明原告对本案讼争的物业享有合法的出租使用权。
经质证，被告梁继文、中复高科公司对原告出示的证据1-14均无异议。
诉讼中，被告梁继文举证如下：
1．企业法人营业执照原件1份，用以证明被告中复公司的诉讼主体资格。
2．授权委托书原件1份，用以证明被告受广东中复高科新材料有限公司委托签订涉讼合同。
3．转租协议原件1份，用以证明黄家进退出涉讼租赁关系。
4．供用电合同补充协议•定期存单质押协议原件1份，用以证明中复公司实际使用涉讼租赁物的情况。
经质证，原告对被告梁继文出示的证据1无异议。对证据2真实性由法院认定，合同履行过程中被告没有向原告出示过该证据，如果该证据为真实，认为广东中复高科新材料有限公司应与被告承担连带责任。对证据3真实性由法院认定，合同履行过程中被告没有向原告出示过该证据。对证据4有异议，原告并非该合同主体，无法确认该证据。
被告中复高科公司对被告梁继文出示的证据1-4均无异议。
诉讼中，被告中复高科公司没有提交证据。
为查明案件事实，本院依法调查取证并向双方出示如下材料：
1．企业机读档案登记资料1份；
2．董事、监事、经理信息1份。
经质证，原告、被告中复公司、梁继文均对材料1、2真实性无异议，均确认材料2中的黄家进即本案被告黄家进。
被告黄家进经本院合法传唤没有到庭，视为放弃质证、举证的权利。
经审查，原告出示的证据1-14、被告梁继文出示的证据1及本院出示的材料1、2均来源合法、内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性均没有异议，本院均予以采信。被告梁继文出示的证据4为原件，原告虽有异议但无证据推翻，本院予以采信。被告梁继文出示的证据2、3，本院进行综合认定。
根据上述采信的证据，结合当事人陈述，本院确认如下事实：
2011年9月10日，原告（出租方、甲方）与被告黄家进、梁继文（承租方、乙方）签订《建筑物租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将坐落于（土名）佛山市南海区××村、建筑面积为4365.08平方米的钢筋混凝土排架结构建筑物出租给乙方；租赁期限为6年，自2011年9月21日起至2017年9月22日止；厂房面积为3289平方米，租金每月每平方米10.5元，每月为34534.5元；宿舍、办公室面积为162.38平方米，每月每平方米12元，每月为1948.56元；空地面积913.7元，每月每平方米5.25元，每月为4796.925元；厂房、宿舍、办公室、空地租金合计每月41280元；厂房租金3年上调一次，在上一周期的基础上厂房租金增加11%，公共分摊面积增加9%；甲方于本合同签订之日收取乙方相当于两个月租金82500元作为租赁保证金；租赁期间，使用该建筑物所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担；租赁期间，乙方应及时支付厂租及其他应支付的一切费用，如拖欠租金满15天，甲方有权收取乙方所欠部分租金的滞纳金，滞纳金按每月3%收取，如乙方逾期一个月仍未交付租金又没有正当理由与甲方商量时，甲方有权终止本租赁合同，不予退还乙方所支付的租赁合同保证金。庭审中，原告与被告梁继文、中复高科公司均确认在涉讼合同实际履行过程中，被告实际使用宿舍、办公室面积为167.51平方米；合同约定的厂房租金递增实际为厂房、宿舍、办公室租金递增，公共分摊面积租金递增实际为空地租金递增。
2011年9月10日，原告与被告梁继文、黄家进签订《补充协议》，约定租赁保证金分期支付、用电报装等内容。
2012年2月5日，原告与被告梁继文签订《补充协议》，约定每月租金在10号前一定如数缴交租金，否则过期按日千分之二计算。
被告梁继文、黄家进已向原告支付保证金82500元。
2015年8月11日，被告梁继文向原告支付租金25000元。
被告梁继文、中复高科公司确认尚欠2014年8月1日起至庭审之日止的租金，但已付的租金25000元应作相应扣减；尚欠2014年7月11日至2015年2月10日的水费1016.8元、2014年1月1日至2014年12月31日垃圾费960元、2014年1月1日至2014年12月31日卫生管理费786元。
原告主张涉讼合同主体为原告与被告梁继文、黄家进；被告梁继文、中复高科公司主张合同主体为原告与被告中复高科公司。
被告梁继文持有一份中复高科公司出具的落款时间为2011年12月7日的《授权委托书》，载明：根据工作需要，授权公司员工梁继文与谭翠签订位于佛山市南海××村建筑物租赁合同，其签订合同纯属公司行为，与其个人无关，签订合同的权利与义务由公司负责（包括建筑物的押金、租金、水费、电费等一切费用由公司承担）。
被告梁继文持有一份落款时间为2011年10月31日的《转租协议》原件，载明甲方为梁继文、乙方为黄家进，甲乙双方于2011年9月10日合租谭翠所有的坐落于佛山市南海区狮山镇招大乡小坑尾村的厂房，双方一致同意乙方全部退出，乙方合伙租用的部分全由甲方继续租用，此后厂房租用的事宜全由甲方负责，与乙方无关。
本院认为，被告梁继文、黄家进与原告签订涉讼合同及补充协议，承租涉讼建筑物，虽被告梁继文庭审中提交了转租协议主张黄家进已经退出租赁关系，并提交了中复高科公司出具的授权委托书用以证明其代表中复高科公司签订合同，合同主体应为中复高科公司，但被告梁继文同时确认未向原告出示过该等转租协议及授权委托文件，三被告亦未举证证明曾向原告披露过该等文件或三被告之间的关系，原告对上述转租协议、授权委托书亦不予确认，并主张涉讼合同相对方为被告梁继文、黄家进，故本院对转租协议、授权委托书的证明效力不予确认，对被告梁继文、中复高科公司有关合同主体为中复高科公司的主张不予采纳，并认定涉讼合同主体为原告（出租方）与被告梁继文、黄家进（承租方），本案合同关系应由该三人清算，但不影响三被告之间另行清算其内部关系；原告诉请中复高科公司承担本案责任没有依据，本院不予支持。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原、被告均未能提供涉讼建筑物权属证书或相应的建筑规划报建、验收资料，亦无法提供土地性质及用途的证明文件，租赁标的不具备交付使用的条件，涉讼合同及补充协议违反法律强制性规定，依法无效。无效合同自始无效，原告请求解除涉讼合同没有法律依据，本院不予支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉讼合同无效，被告梁继文、黄家进应将涉讼合同项下租赁物返还予原告，原告该项诉请合法有据，本院予以支持；涉讼合同无效，保证金应返还予被告梁继文、黄家进，原告诉请没收该保证金没有法律依据，本院不予支持。被告梁继文、黄家进占有使用涉讼租赁物，根据公平合理及等价有偿原则，应参照合同约定向原告支付相应使用费及其他费用。原告主张被告支付2014年8月1日起至8月31日租金（使用费）41280元，经扣减被告梁继文已交的25000元，被告梁继文、黄家进仍应向原告支付2014年8月1日至8月31日使用费16280元。原告虽主张从2014年9月1日起按照递增后的标准计收使用费，但涉讼合同载明租赁期限从2011年9月21日开始，“租金三年上调一次”应指租赁期满三年上调一次，故本院参照合同约定标准，从2014年9月21日开始上调使用费标准，2014年9月1日至2014年9月20日仍然按照合同约定标准计算使用费。双方确认实际使用的宿舍、办公室面积为167.51平方米，则应按照该实际使用面积计算相应的使用费，故被告梁继文、黄家进应向原告支付2014年9月1日至2014年9月20日的使用费（34534.5＋167.51×12＋4796.925）÷30×20=27561.03元，并按照每月（34534.5＋167.51×12）×（1＋11%）＋4796.925×（1＋9%）=45793.18元的标准向原告计付从2014年9月21日起至实际返还租赁物之日止的使用费，原告有关使用费的诉请在本院核定范围部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。
原告主张的水费、垃圾费、卫生管理费合情合理、证据充分，被告梁继文、中复高科公司均予以确认，被告黄家进没有举证予以反驳，本院均予以支持，故被告梁继文、黄家进应支付2014年7月11日至2015年2月10日的水费1016.8元、2014年1月1日至2014年12月31日垃圾费960元、2014年1月1日至2014年12月31日卫生管理费786元予原告。
涉讼合同无效，原告诉请被告按照合同约定标准支付违约金没有法律依据，本院不予采纳；但被告梁继文、黄家进迟延支付占有使用费，确实造成原告损失，则本院根据公平原则及诚实信用原则，酌定被告梁继文、黄家进按照每日万分之五的标准计付利息予原告，则被告梁继文、黄家进应以41280元为本金从2014年8月1日起至2015年8月11日止，以16280元（按41280元-2500元计算）为本金从2015年8月12日起、以45793.18元为本金自2014年9月至2015年1月期间每月11日起，均至实际清偿之日止按每日万分之五的标准计付利息予原告，原告诉请在本院核定范围部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。
被告黄家进经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：
一、被告梁继文、黄家进应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告谭翠与被告梁继文、黄家进于2011年9月10日签订的《建筑物租赁合同》项下的位于佛山市南海区××村的租赁物予原告谭翠；
二、被告梁继文、黄家进应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年8月1日至2014年9月20日的使用费43841.03元予原告谭翠；
三、被告梁继文、黄家进应于本判决发生法律效力之日起十日内支付按照每月45793.18元的标准计算的从2014年9月21日起至上列第一项判决实际履行之日止的使用费予原告谭翠，本项随上列第一项判决清；
四、被告梁继文、黄家进应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以41280元为本金从2014年8月11日起至2015年8月11日止，以16280元为本金从2015年8月12日起、以45793.18元为本金自2014年9月至2015年1月期间每月11日起，均至实际清偿之日止按每日万分之五的标准计算的利息予原告谭翠；
五、被告梁继文、黄家进应支付2014年7月11日至2015年2月10日的水费1016.8元、2014年1月1日至2014年12月31日垃圾费960元、2014年1月1日至2014年12月31日卫生管理费786元予原告谭翠；
六、驳回原告谭翠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7675.55元（原告已预交），由原告谭翠负担1864元，被告梁继文、黄家进负担5811.55元。被告梁继文、黄家进负担的部分5811.55元，应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院将依法强制执行。对于原告谭翠预交的受理费5811.55元，在本判决发生法律效力之后经原告谭翠申请，本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 宋国俊
代理审判员 黄 伟
人民陪审员 陶婉虹
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 彭标文