江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0585民初7209号原告：赵雪茹，女，1989年11月27日生，汉族，住安徽省郎溪县。委托代理人：王庆秋，上海市光明（太仓）律师事务所律师。（代理权限至2016年12月15日止）委托代理人：冯婷，上海市光明（太仓）律师事务所律师。（代理权限自2016年12月15日始）委托代理人：汤占军，上海市光明（太仓）律师事务所实习律师。被告：唐磊，男，1985年11月18日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人：韩琪，上海序伦律师事务所律师。被告：朱叶，女，1984年4月20日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托代理人：韩琪，上海序伦律师事务所律师。第三人：ＸＸＸ，男，1974年2月5日生，汉族，住黑龙江省安达市。委托代理人：王一敏，江苏周瑞昌律师事务所律师。委托代理人：陈碧玲，江苏周瑞昌律师事务所律师。原告赵雪茹与被告唐磊、第三人ＸＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案，依法由审判员王云超适用简易程序分别于2016年12月7日、2016年12月15日公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，原告赵雪茹申请追加朱叶作为被告参加诉讼，本院依法予以准许。原告赵雪茹及其委托代理人王庆秋（参加第一次庭审）、冯婷（参加第二次庭审）、汤占军、被告唐磊、被告朱叶及两人的委托代理人韩琪、第三人ＸＸＸ及其委托代理人王一敏、陈碧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵雪茹向本院提出诉讼请求：被告唐磊、朱叶共同支付原告赵雪茹违约金123780元。事实与理由：2016月8月29日，原告赵雪茹在太仓市天鸿房地产经纪有限公司通过现场看房、洽谈，看中了被告唐磊所有的位于太仓市大庆锦绣新城雍景苑4幢1105室房产，当时太仓市天鸿房地产经纪有限公司老板ＸＸＸ即向原告出示了该房的房产证和土地使用权证的原件、被告唐磊的身份证复印件和结婚证复印件，ＸＸＸ向原告说明“因被告唐磊是上海人，工作也比较忙碌，来回不方便，所以将土地证、房产证交由他，授权他代签房屋买卖合同”。原告核对了相关证件与售房信息无误后，与ＸＸＸ签订了《房地产买卖契约》，房屋价款为1190000元。当天原告按照合同约定支付了50000元定金。2016年9月8日，原告通过银行向ＸＸＸ指定的银行账户转入首付款232800元，并向ＸＸＸ表示要求次日办理房屋过户手续，但ＸＸＸ一直以各种理由拖延过户。2016年9月18日，ＸＸＸ突然电话告知原告说被告唐磊明确表示该房不卖了。原告与ＸＸＸ多次沟通未果，ＸＸＸ也拒绝告知被告唐磊的联系方式。原告无奈不得不另购房产，于2016年9月24日以1500000元的价格购买了同地段、同面积的房屋。原告系通过合法经营的房产中介购买了涉案房产，ＸＸＸ又是太仓市天鸿房地产经纪有限公司法定代表人，且在售卖房产时向原告出示了房产证、土地证的原件，当场带领原告查看了涉案房屋，原告有理由相信ＸＸＸ为被告唐磊的代理人，原告与ＸＸＸ签订的房屋买卖合同合法有效，对被告唐磊与原告产生法律约束力，在签订合同后，被告唐磊通过ＸＸＸ明确表示不卖房屋，构成根本违约。被告朱叶与被告唐磊系夫妻关系，涉案债务系被告唐磊、朱叶的夫妻共同债务。原告遂诉至法院。被告唐磊辩称：1.被告唐磊根本不认识原告赵雪茹、也从未联系过，双方之间并不存在任何合同关系，原告赵雪茹与ＸＸＸ签订的合同仅约束原告与ＸＸＸ、不能约束被告唐磊；2.被告唐磊根本就不认识ＸＸＸ，从未将房产证、土地证、身份证、结婚证放置在太仓市天鸿房地产经纪有限公司或ＸＸＸ处，也从未委托太仓市天鸿房地产经纪有限公司或ＸＸＸ或太仓搜居房产出售涉案房屋，也根本没通过ＸＸＸ告知原告不卖涉案房产的事情，被告唐磊将涉案房屋委托君临居房产中介公司介绍出售，但并未委托君临居房产中介公司其他权限，ＸＸＸ是其中一位购房者，因后来未付首付款，合同就没有履行；3.孙某未经被告唐磊同意擅自将证件交给ＸＸＸ使用，ＸＸＸ作为房产中介以此赚取房屋差价，孙某与ＸＸＸ恶意串通，两人的行为违反相关国家法规；4.被告唐磊对原告述说的定金和首付款事宜根本不知情、也从未收到，根本不知道ＸＸＸ将涉案房屋出售给原告，原告述说的损失与被告唐磊无关，另外被告朱叶不知道卖房的事情。综上,请求法院驳回原告赵雪茹的诉讼请求。被告朱叶辩称：1.其根本不知道被告唐磊将共有房屋出售的事情，直到去交物业费时才知被告唐磊要卖房、ＸＸＸ将两被告共有的涉案房产转卖事宜，其根本不同意出售，也从不知道ＸＸＸ将涉案房屋出售给原告，因被告唐磊出售涉案房屋未经共有人被告朱叶同意，故2016年7月12日的买卖合同效力待定；2.原告赵雪茹与被告唐磊之间并无任何合同关系，被告唐磊也未委托ＸＸＸ出售涉案房屋，原告赵雪茹与ＸＸＸ之间的房屋买卖合同不能约束被告唐磊。综上,请求法院驳回原告赵雪茹的诉讼请求。第三人ＸＸＸ述称：原告赵雪茹与ＸＸＸ之间签订的房屋买卖合同合法有效，被告唐磊与ＸＸＸ的房屋买卖合同中明确约定ＸＸＸ可以在2016年8月30日前将涉案房屋转卖给他人，ＸＸＸ有权代表被告唐磊与原告签订房屋买卖合同，现被告唐磊拒绝出售涉案房屋构成违约，应承担相应违约责任。经审理查明：被告唐磊、朱叶于2014年9月27日登记结婚，太仓市大庆锦绣新城雍景苑4幢1105室房屋系被告唐磊、朱叶共同共有，房产证号为：太房权证太仓字第××号，登记时间2014年5月19日，建筑面积99.03㎡。第三人ＸＸＸ系太仓市天鸿房地产经纪有限公司法定代表人，职业为房产中介人员。2016年7月12日，在太仓市君临居房产经纪有限公司（孙某）居间下，被告唐磊、朱叶（甲方）与第三人ＸＸＸ（乙方）签订《房屋买卖合同书》，甲方将坐落在太仓市城厢镇大庆锦绣新城雍景苑4幢1105室房屋出售给乙方，建筑面积99.03㎡，成交总价为945000元，付款方式为定金20000元、第二期首付+贷款；该合同第11补充约定中“（孙某书写）双方约定2016年8月30日之前办理过户手续、甲方同意转让第三方（原价）；（唐磊书写）若甲方朱叶未能按时过户、由唐磊承担责任”，甲方处由唐磊签名，乙方处由ＸＸＸ签名。被告唐磊当场将涉案房屋房产证、土地证原件、身份证复印件、结婚证复印件交给孙某保管，ＸＸＸ当场支付被告唐磊购房定金20000元。签订该合同时，被告朱叶并不在场。第三人称：2016年7月底时ＸＸＸ就通过幸福园房产公司以1020000元卖给一个客户，8月份快过户时被告唐磊跑到君临居公司要涨价50000元、经君临居公司协调后唐磊同意只涨价30000元，其告诉客户以1050000元出售，但客户不要了，后来其又找到原告这个客户。两被告认为：被告根本不知道ＸＸＸ转卖的事情。关于2016年7月12日《房屋买卖合同书》“甲方同意转让第三方（原价）”的理解，ＸＸＸ理解为：无论ＸＸＸ卖给客户是什么价格，唐磊都同意按照945000元直接过户给ＸＸＸ要卖的客户；原告赵雪茹认可ＸＸＸ的理解；两被告则理解为：若ＸＸＸ不买房子，就由孙某帮甲方再找买家、仍按照945000元卖，但需甲方出面重新签合同。2016年8月29日，第三人ＸＸＸ从孙某处借来唐磊的房产证、土地证原件、身份证复印件、结婚证复印件，将涉案房屋通过太仓搜居房产经纪有限公司（丙方）出售给原告赵雪茹（乙方）并签订房地产买卖契约一份，约定：房屋成交总价（总包价）为1237800元（房价为1190000元，税费+中介费+工本费合计47800元），乙方在签订合同之日向甲方交定金50000元，办理网签合同时购房款应扣除相应定金金额，第二期款办理贷款登记手续后乙方将390000元支付至甲方账户（见卡），第三期款800000元在办理房产登记手续后乙方应出具相应金额欠条给甲方、支付时间以银行放款时间为准，中介费乙方23000元，甲方中途违约，订金双倍退还给乙方，违约方还需赔偿另一方成交定价10%违约金，甲乙双方中介费均由违约方承担，甲方不能按期向乙方交付所购房屋视为违约。该买卖契约顶部显示：甲方（卖方）处为唐磊，该买卖契约尾部显示：甲方（签章）处“ＸＸＸ代签”180××××8234；另该房地产买卖契约下部写有：房价壹佰壹拾玖万元整（1190000元），税费+中介费+工本费共计肆万柒仟捌佰元整（47800元），共计1237800元。该买卖契约签订后，原告赵雪茹当天立即支付第三人ＸＸＸ定金50000元。2016年9月6日，第三人ＸＸＸ用其代唐磊与原告赵雪茹签订的《房地产买卖契约》对涉案房产进行了网签备案。庭审中，原告陈述：钱到过户时付给房东，ＸＸＸ说他系唐磊卖房的代理人、有权代唐磊签合同并收取定金，但其没联系房东；9月7日晚ＸＸＸ通知其第二天13:00办理过户手续，9月8日其坐ＸＸＸ车子去房产交易中心，ＸＸＸ说房东在路上，并让其先把首付款去银行转给房东，房东过来后直接办理过户手续，ＸＸＸ让其把232800元转至他卡上，另外210000元转至房东卡上，但一直未给其房东的银行卡，当天一直也没等到房东过来，中间ＸＸＸ离开40分钟左右去物业上处理些事情、没告诉其具体什么事情，其让ＸＸＸ约房东第二天过户，ＸＸＸ让等通知；9月16日其又让ＸＸＸ约房东9月19日过户，9月18日晚8点左右其打ＸＸＸ电话时ＸＸＸ才说房东不卖房了；9月24日其就新看房并当天购买了涉案的1500000元的房屋。两被告陈述：对原告与ＸＸＸ的交流和处理过程不清楚，被告唐磊根本没与ＸＸＸ联系过。第三人ＸＸＸ认为：原告陈述的与自己交流和处理过程属实，当时根据其与被告唐磊的合同上“可以转卖他人”的约定，其认为应该有权利代被告唐磊卖涉案房产，故转卖他人时没必要跟被告唐磊再沟通联系，其也没被告唐磊的电话，被告唐磊也没给其任何手续和材料；卖房子是其与搜居房产合作的，47800元税费、中介费、工本费其与搜居房产包掉；ＸＸＸ转卖的第一家客户不买后，被告唐磊让其赶紧找下家，当时没说是房东来跟下家签合同还是由其替房东代签。2016年9月8日，原告赵雪茹通过银行转账方式支付ＸＸＸ232800元，转账凭证摘要显示为买房，另赵雪茹该银行卡转账232800元后，余额显示228991元。第三人ＸＸＸ称：银行抵押贷款付给房东，975000元除去银行抵押贷款的钱后的首付款付给房东，其他的付给其、也就是232800元。2016年9月24日,原告赵雪茹（乙方）在太仓搜居房产经纪有限公司居间下与房东王连兵、李芬（甲方）签订《房地产买卖契约》购买甲方坐落于太仓市城厢镇滨河东路1号深柳苑6号604室房屋，建筑面积99.91㎡，成交总价1500000元，现双方已办理过户手续、该房屋已过户登记至原告赵雪茹名下。2016年9月24日晚20:51，原告赵雪茹姐夫李伟华17756318913（赵雪茹手机号、简称：李）与第三人ＸＸＸ180××××8234（简称：郑）电话录音,主要内容摘录：李问郑“房东到底还卖不卖房”，郑称房东不卖了，上次赵雪茹来时郑已告诉赵雪茹房东不卖了、让她赶紧再买房；李称“半个月涨了20几万”、“现在都从119万涨到139万”，郑称“没涨这么多”；郑称“他不是房东的委托人”、“房东跟他签的合同”。原告称：李伟华当时打ＸＸＸ电话是要5万元定金。两被告认为：该录音中ＸＸＸ明确说他并无委托权限。第三人对该证据真实性不持异议，但认为录音中ＸＸＸ仅系确认“房产证、土地证在他手中”、而非确认“房价涨到139万”。庭审中，第三人ＸＸＸ提供太仓市君临居房产经纪有限公司孙某（简称：孙）与被告唐磊136××××1080（简称：唐）的手机短信信息，主要内容摘录为：7月至8月期间孙某催唐磊还贷、并告诉唐磊客户帮唐磊还20万；9月2日唐让孙通知买家在过户前把首付款付了，孙通知唐需把户口本复印件拿过来批好贷款就支付首付；9月7日孙通知唐第二天至交易所，9月8日13:27孙通知唐“发个卡号、把首付款打给你”；9月11日9:57孙通知唐“ＸＸＸ自己买现金付给你；9月18日19:55孙通知唐“客户说要现金买”；9月19日11:14唐回复孙“一是不会把房子转让给名为客户实为房屋中介、采用欺骗手段签订合同且打着不良目的的ＸＸＸ，我方可以返还定金并给予你2000元辛苦费”，孙回复“客户意思适当加些也可以”，唐回复“真的不是钱的事，希望你给ＸＸＸ反馈一下”。原告赵雪茹对该证据不持异议。两被告对该证据真实性不持异议，但认为：被告唐磊并未与ＸＸＸ约定首付款金额，当时孙某说客户可以借唐磊20万来还贷，并非说合同中约定的首付为20万元；唐磊一直以为是ＸＸＸ自己要买涉案房屋，9月8日去物业交物业费时，ＸＸＸ说客户只肯首付20万，唐磊才知道ＸＸＸ仅是中介而非真实买家、在欺骗唐磊、赚取差价，并坚决不同意再卖给ＸＸＸ；若ＸＸＸ不是中介而是普通买家、首付30万的话，被告唐磊是愿意履行合同的，但被告朱叶是不同意卖房的，朱叶直到唐磊要户口簿时才知道唐磊要卖房、交物业费时明确不同意卖房，朱叶对短信内容及物业公司时谈的情况也不清楚。庭审中，第三人ＸＸＸ申请证人太仓市君临居房产经纪有限公司孙某出庭作证，孙某陈述：ＸＸＸ说房子是给他侄子买，唐磊同意到时把房屋按945000元转让给ＸＸＸ侄子，但没具体写ＸＸＸ侄子是谁、合同上就写了第三方，其没征得唐磊同意将上面的四样材料交给了ＸＸＸ使用；9月8日办过户时唐磊和朱叶一起到大庆物业处，唐磊要求ＸＸＸ首付300000元，ＸＸＸ要求首付200000元多一点，双方未谈成，当日没见过原告赵雪茹、也不认识赵雪茹，若当时首付款谈成的话就是被告唐磊直接过户给ＸＸＸ找的买家；后来ＸＸＸ称自己可以全现金买不贷款或若贷款的话涨价为由让其联系唐磊，唐磊称“就是不想卖了”；签合同时没说首付金额，合同上的“首付+贷款”意思通常就是能贷多少贷多少、剩余的作为首付付现金，其只负责ＸＸＸ与被告唐磊的买卖合同，不管ＸＸＸ转卖给其他人的事情，其没告诉唐磊过ＸＸＸ是中介；被告唐磊并未给ＸＸＸ出具卖房授权委托书、唐磊也未委托ＸＸＸ出售涉案房屋，“甲方同意转让第三方（原价）”意思是指“甲方需按该协议约定与乙方找的下家直接办理过户手续”而非指“ＸＸＸ不买的话由中介再卖”；被告唐磊与ＸＸＸ签好合同后，唐磊说要涨价，2016年8月22日唐磊和ＸＸＸ商量后均同意涨价30000元，之后唐磊还贷、其帮被告唐磊于2016年8月30日前办理了涉案房屋的抵押涂销手续，被告唐磊直到2016年9月8日才不愿意卖房的；其不清楚唐磊卖房是否征得了妻子同意，ＸＸＸ找到下家后以谁名义与下家签合同是ＸＸＸ自己的事情。原告赵雪茹、第三人对证人证言不持异议，ＸＸＸ另认为赵雪茹和孙某同时在ＸＸＸ车上过、但两人不认识对方；两被告对证人证言真实性不持异议，但认为：唐磊没同意过ＸＸＸ不买的话ＸＸＸ可以转卖给其他人，唐磊一直认为自己是直接过户给ＸＸＸ，根本不知道下家存在，直到9月8日ＸＸＸ说漏嘴时唐磊才知道ＸＸＸ是中介、过户是过户给ＸＸＸ的下家，唐磊马上明确拒绝卖房。上述事实，有原告赵雪茹提交的房地产买卖契约（ＸＸＸ代唐磊签）、中国农业银行卡交易明细清单、2016年9月24日的电话录音及录音文字内容、2016年9月24日房地产买卖契约、购房付款材料、房屋权属登记信息查询结果证明、网签备案证明，第三人ＸＸＸ提交的涉案房产证复印件、结婚证复印件、ＸＸＸ与唐磊2016年7月12日的房屋买卖合同书、证人孙某与被告唐磊的手机短信内容、证人孙某的证言，当事人陈述等予以证实。本院认为：依照法律规定，出卖他人之物的合同有效，物权是否可转移并非合同无效或效力待定的充分条件；被告唐磊与第三人ＸＸＸ于2016年7月12日签订的《房屋买卖合同书》依法签订，内容并不违反法律和行政法规的效力性强制规定，故被告唐磊与ＸＸＸ签的房屋买卖合同合法有效。本案的争议焦点为，第三人ＸＸＸ有无代理被告唐磊出售涉案房屋给原告赵雪茹的权限，就此本院认为，结合签订合同时的具体情境，“甲方同意转让第三方（原价）”的意思即被告唐磊同意ＸＸＸ将涉案房屋以2016年7月12日《房屋买卖合同书》成交价转让给ＸＸＸ侄子，但并非ＸＸＸ可代唐磊出售涉案房屋，本案中被告唐磊并未向ＸＸＸ交付任何证件、亦未同意ＸＸＸ可使用这些证件，被告唐磊更从未授权ＸＸＸ出售涉案房屋，被告唐磊亦不承认ＸＸＸ涉案代理行为，故被告唐磊与ＸＸＸ之间不存在代理关系。而原告赵雪茹未审查ＸＸＸ是否具有房东委托授权出售涉案房屋的手续即与ＸＸＸ签订合同存在过错，故ＸＸＸ该无权代理行为对被告唐磊不发生效力，ＸＸＸ并无代理被告唐磊出售涉案房屋给原告赵雪茹的权限，应由行为人ＸＸＸ自行承担责任，原告赵雪茹要求两被告支付违约金系错误行使权利，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵雪茹的诉讼请求。案件受理费5950元、减半收取2975元，由原告赵雪茹负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  王云超二〇一七年一月二十日书记员  徐瑜洁