贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）筑观法民初字第957号原告（反诉被告）：胡龙，男，1977年4月11日生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区，公民身份号码5201031977********。委托代理人：郑继华（执业证号15201200910505576），中豪律师集团（贵阳）事务所律师。被告：贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司，住所地贵州省贵阳市金阳新区（观山湖区）金阳大道北段1号，现营业地址贵州省贵阳市观山湖区黔灵山路76号，组织机构代码7366XXXX-1。法定代表人：李晓林，职务董事长。委托代理人：杨朝林，男，1979年8月28日生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区，公民身份号码5221211979********，该公司员工。被告（反诉原告）：贵阳市金城汇置业有限公司，住所地贵州省贵阳市金阳新区（观山湖区）金阳大道北段1号，组织机构代码7988XXXX-2。法定代表人：倪成钢，职务董事长。委托代理人：张怡（执业证号15201200011471434）、潘黔刚（执业证号15201201310138254），贵州北斗星律师事务所律师。原告胡龙诉被告贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司（以下简称金阳建投公司）、贵阳市金城汇置业有限公司（以下简称金城汇置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告金城汇置业公司在法定期限内提起反诉，经审查本院决定受理，本案依法由审判员李丽适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告胡龙及其委托代理人郑继华，被告金阳建投公司委托代理人杨朝林，金城汇置业公司委托代理人张怡、潘黔刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡龙诉称，2007年7月21日，原告与贵阳金阳新区房地产开发有限公司（2009年7月名称变更为贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司）签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于金阳新区观山西路与金阳大道交叉口的金阳乾图中心广场X区半负X层XXX号商铺。《商品房买卖合同》约定：该商铺建筑面积共25.52平方米，其中套内建筑面积18.904平方米，公摊6.616平方米，每平米单价为16474.7元，总价款为420436元人民币；实际面积与约定面积差异按照多退少补的原则进行补差。原告依约履行了付款义务，但在2012年7月通知收房时，原告发现其所购的金阳乾图中心广场X区半负X层XXX号商铺并非被告承诺的独立商铺，该商铺南面多开了一个门，该门与内场开敞商场相连，并直接导致了公摊面积被测绘成15.82平方米，建筑面积增大到33.82平米。然而据原告了解，按独立商铺的测绘标准，即在该南铺不存在南面多开门的因素影响的情况下，该商铺经测绘的公摊面积并非15.82平方米，而是0.362平方米，低于商品房买卖合同约定的6.616平方米，按合同约定被告应按多退少补的原则向原告补差。另外，在原告收房时，通知原告的主体即已变成了金城汇置业公司，随后也是被告金城汇置业公司与原告就公摊面积多次协商。为维护原告的合法权益，特依据相关法律法规诉至法院，请求：1、判令被告向原告返还购房款103032.77元及相应利息（利息按人民银行同期同类贷款利率从2012年7月2日计算起至支付完毕之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告金阳建投公司辩称，2007年是由我们公司来开发的，但是涉及到房屋后期销售等权利义务就全都转移到了金城汇置业公司，之后和我们公司这边就没有什么关系了。被告（反诉原告）金城汇置业公司对本诉进行答辩并提出反诉称，原告胡龙的第一项诉请不应得到支持，反而原告胡龙欠被告金城汇置业公司房屋面积补差款，我们认为该项诉请应驳回。原告胡龙的第二项诉请诉讼费应由原告方承担。对于事实及理由，第一被告已经将项目转移给了第二被告，也办理了相关手续且进行了变更，这一点没有异议。相关数据是测绘部门作出的，我们认为没有什么可质疑的，如果原告对该数据有质疑可以向相关部门提出。2007年7月21日，金阳房开与胡龙签订了《商品房买卖合同》（编号2007-0009）就金阳房开出卖、胡龙购买金阳乾图中心广场X幢半负X层XXX号房产事宜达成合意。合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定：本案房产建筑面积共25.52平方米；合同第五条面积确认及面积差异处理约定：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，销售面积以贵阳市产权监理所核定的面积为准，若约定面积与产权监理所核实面积不符时，双方应按多退少补的原则进行补差，每平米补差价格仍按合同约定价款。现金阳乾图中心广场项目的建设单位和所有人已为反诉人金城汇置业公司，与该项目相关的资产及权利义务，包括本案房产在内，都已概括转移至金城汇置业公司。本案房产经验收合格，符合合同约定的交付条件后，2011年11月8日，反诉人在《贵阳晚报》上刊登了“交房通知”。2012年5月，贵阳市房产测绘队出具了《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，核实本案房产建筑面积为33.82平方米，据此，反诉人通知胡龙依据合同约定对面积差异进行处理，胡龙向反诉人支付购房补差款人民币136740.01元，然而胡龙拒绝履行。综上所述，反诉人为维护其合法权益，特依据相关法律法规诉至法院，请求：1、判令胡龙向反诉人支付购房面积补差款人民币136740.01元；2、全部诉讼费用由胡龙承担。反诉被告（本诉原告）胡龙辩称，本案争议是因为被告所建设的商铺，就是原告所购买的商铺多开了一道门导致，多开一道门既没有增加什么实际价值，反而还让该商铺和其他的商铺不一样。而且我们也是按照合理价格购买的，就因为多开了一道门还要多交补差款。双方也多次协商，反诉人也在陈述中说道多开一道门他们存在过错。经审理查明，2007年7月21日，胡龙作为买受人与出卖人金阳房开签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2007-0009），双方约定由胡龙购买金阳房开开发的位于贵阳市金阳新区（现为观山湖区）观山西路与金阳大道交叉口西金阳乾图中心广场第X幢半负X层XXX号商业用房一套，合同第三条约定建筑面积共25.52平方米，其中套内建筑面积18.904平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积6.616平方米，第四条约定商铺购置价按建筑面积计算，每平方米为16474.7元，总金额为420436元。对于面积确认及面积差异处理，双方在合同第五条约定“根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积√】【套内面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套内面积计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第壹种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）销售面积以贵阳市产权监理所核实面积为准，若本合同约定面积与产权监理所核实面积不符实，买卖双方应按多退少补的原则进行补差，每平米补差价仍按本合同第四条第一款为准。……”对于商铺的交付时间，双方约定出卖人应当在2007年12月30日前交付。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，胡龙足额支付了合同约定的购房款共420436元。经调查，本案中所涉及的位于金阳乾图中心广场项目，原系贵阳金阳新区房地产开发有限公司（注：即本案被告，现已更名为“贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司”）与贵州乾图房地产开发有限公司（以下简称乾图房开）合作开发，后为了项目的顺利实施，2007年3月，上述两家公司用各自在该项目中的资产出资设立了贵阳市金城汇置业有限公司，并将与项目有关的土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证、投资许可证等的建设单位和所有人均变更为金城汇置业公司，与该项目相关的资产及权利义务关系都已概括转移至金城汇置业公司，金城汇置业公司成立前，金阳房开和乾图房开与购房者签订的金阳乾图中心广场项目《商品房买卖合同》由金城汇置业公司继续履行。2011年11月8日，金城汇置业公司作为金阳乾图中心广场项目权利义务的承继人在贵阳晚报B叠第4版刊登了交房通知一份，通知购买金阳乾图中心广场B区商铺的业主到该公司客服部办理交房手续。胡龙接到交房通知后前往金城汇置业公司办理了交房手续，接收了房屋。2012年5月28日，金城汇置业公司委托贵阳市房产测绘队对案涉项目建筑面积进行测绘并得出《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》一份，该报告中载明案涉房产项目半负一层套内面积总计17362.93平方米，共有建筑面积总计658.92平方米，建筑面积总计18021.85平方米，分摊系数为0.037950，其中半负X-XXX号房屋套内面积为18.00（平方米），共有面积15.82（平方米），建筑面积33.82（平方米），分摊系数0.879018，此外，半负X-X房号中，除XX号、XX号、XX号的分摊系数与胡龙购买的XX号一样外，其余X-X房号商铺分摊系数均为0.020148。2012年6月30日，金城汇公司在贵阳晚报B叠第5版上刊登产权办理通知书，通知购买金阳乾图中心广场B区商铺的业主到该公司办理相关手续。原告胡龙认为金城汇置业公司交付的商铺与合同约定相比多开了一道门，造成公摊面积增大，与约定不符，双方为此发生争议。胡龙等人于2013年1月7日向贵阳市观山湖区碧海社区服务中心反映争议情况，该社区服务中心于次日向贵阳市城乡规划局监察大队和观山湖区规划分局发送《工作联系函》，委托上述部门查证乾图中心广场X幢X-XX至X-XX商铺在规划中是否有后门。2013年5月2日，贵阳市住房和城乡建设局以文件形式（筑建信函【2013】95号）复函市群工中心，其中第2条载明“经核实该项目测绘档案资料及房产测绘成果，竣工图及分割图均显示半负X-XXX房既对外开门又对内开门，测绘时对内开门的隔墙未修建，用虚线表示，测绘计算无误，符合《房产测量规范》的相关规定。半负X-XXX号房测绘建筑面积33.82m²，其中套内面积18.00m²，分摊的共有建筑面积15.82m²。”在回函期间，金城汇置业公司曾于2013年4月3日向碧海社区发出一份书面《关于8户独立铺面情况说明及解决方案》，载明“我司已售独立门面坐落在半负一层1-A37、1-A38、1-A39、1-A40及一层1-C9、1-C10、1-C11、1-C13共八间，如按双方签定的《商品房买卖合同》严格执行，业主需要按照产权处实际测量面积多退少补的原则，对超出面积进行补款，但因补款金额较大，业主和我司存在分歧，故我司为尽快解决和业主纠纷，和业主多次协商，提出以下处理方案，供业主选择：一、按照双方签定的《商品房买卖合同》严格执行。二、该8户业主对超出原预售面积部分不再进行补差，我司仍然按照产权处实测面积平方米为业主办理产权证，业主必须封堵其对商场内开的门，并保证以后不再开启使用，在业主经营该铺面时按合同面积平方业米缴纳物业管理费用，办理产权证所需的相关税费由业主自行承担。三、我司提供现有的所有独立门面让业主选择进行调换，仍按多退少补的原则执行。四、业主选择退铺，我司在7个工作日内退还业主已交所有款项，并按照同期银行利息补偿。”胡龙认为双方合同约定的是独立商铺，而被告交付的商铺对内多开了一道门破坏了商铺的独立性，与双方合同约定不符，也是造成公摊面积增大的原因，案涉X-XXX号商铺公摊面积应按0.020148的分摊系数来计算，即套内面积18.00平方米乘以公摊系数等于0.362平方米，而合同约定的公摊面积为6.616平方米，因此应当退还多交纳的103032.77元；金城汇公司则认为双方在合同中已经明确约定建筑面积以贵阳市产权监理所核实的面积按多退少补原则进行处理，现根据产权监理所核实的案涉X-XXX号商铺建筑面积为33.82m²，胡龙还欠金城汇置业公司面积补差款136740.01元，双方为此发生争议，多次协商未果，遂以前述事实及理由分别诉至本院提出本诉及反诉请求如前。本案在审理过程中，胡龙申请对其购买的X-XXX号商铺建筑面积（包括套内面积和公摊面积）以及商铺对内、对外开门对商铺公摊面积影响分别进行测绘鉴定，但由于测绘需要对整层建筑进行测绘，费用过高胡龙表示不能承担，故最终未重新进行测绘。经本院到贵州省贵阳市住房与城乡建设局测绘队了解，案涉商铺开门多少及开门方向确实会影响公摊面积大小，就本案中的商铺所处建筑来看，若商铺只对外开一个门，对内不开门，公摊面积不会达到15.82m²，另外该商铺在签订合同时的公摊面积可能是按当时的整层通间商铺计算的公摊，而之后对大通间商铺进行分割导致商铺因使用通道影响公摊计算。上述事实，有当事人陈述、当事人身份证明、《商品房买卖合同》、购房交费票据、贵阳晚报、工作联系函、筑建信函【2013】95号文件、照片、房屋分层分户平面图及房屋建筑面积分户汇总表、规划图纸及竣工图纸等证据在卷佐证，亦经庭审举证、质证核实，足以认定。本院认为，原告与被告金阳建投公司于2007年7月21日自愿签订《商品房买卖合同》对双方权利义务进行约定，合同内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务，现因金阳建投将合同权利义务全部转让由被告金城汇置业公司承担，故该合同中涉及的出卖人权利义务均由金城汇置业公司承继。双方现在争议的焦点在于合同约定的商铺面积与房产部门的实测面积有误差，金城汇置业公司认为双方应当依照合同约定的方式处理面积差异，即按贵阳市产权监理所核实的面积按照多退少补原则补足面积差价，而胡龙则认为其购买商铺时约定的是独立商铺，开门是面对广场这边，现交付的商铺则面对广场与面对内商场各开了一道门，商铺存在两道门从而导致商铺的公摊面积增大，但实际使用面积并未增加甚至减少，这是被告原因导致，双方应当按照只开一道门即只开面对广场这边的门计算公摊面积，按此方式计算公摊系数为0.020148，被告应当退还多交纳的103032.77元。我国现有相关法律法规中，对于商业用房的公摊面积比并无明确规定，而从本案查明的事实来看，双方发生争议的原因是公摊面积增大导致商铺面积增加，而面积增加根据双方合同约定则需要补交费用，胡龙对于公摊面积增加的原因理解为系因交付的商铺开两道门所致，而据我院向相关部门了解，商铺开门多少及开门方向对于商铺的公摊面积确实会有影响，但双方签订的《商品房买卖合同》中并没有对商铺开几道门及开门方向有明确的文字表述，也没有合同条款约定该案涉XXX号商铺为“独立商铺”，而平面图上也不能体现开门几道及开门方向，在本院要求金城汇置业公司提供案涉商铺建筑的规划图、设计图及竣工图后，金城汇置业公司只提供了规划图及竣工图，并表示没有找到设计图，而提交的规划图上不能看出案涉商铺开门的具体情况，竣工图上则体现出面对广场与面对内商场各有一道门，从双方提交的现有证据来看，无法查明双方在签订合同时案涉商铺开门的具体情况。双方签订《商品房买卖合同》时对于案涉商铺的建筑面积，包括套内面积与公摊面积均进行了约定，而胡龙也按该约定面积计价交纳了购房款，表明双方对于该商铺面积大小基本认可，同时也对可能会产生的面积差处理方式进行了约定，表明双方对于商铺可能会存在面积差异的情况在签订合同时有所预料。我国目前对于商品房存在面积差异的处理方式在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条进行了规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”双方虽在合同中约定了面积差异的处理方式，但增加面积的部分不是实际使用的套内部分而是公摊部分，如按合同约定的处理方法处理面积差异超出了买受人在签订合同时的预期，而经本院调查了解，商铺开门多少与开门方向均对公摊面积有影响，金城汇置业公司作为房开商未能举证证实与原告签订合同时对于案涉商铺开门的具体规划及设计，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，结合本案具体情况，对于案涉商铺面积差异的处理，本院确认不按双方合同约定方式进行，被告金城汇要求买受人胡龙按照合同约定的面积差异处理方式补交购房款的主张，本院不予支持。因目前双方均不能证实签订合同时商铺的具体开门方向，而开门面向广场还是面向内商场对于案涉商铺的公摊面积计算结果均不同，原告现在主张按照0.020148的公摊系数计算公摊面积同样无充分证据可以证实，故其要求被告退还多交纳的购房款的主张本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）胡龙的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）贵阳市金城汇置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取1301元（原告预交1301元），由原告（反诉被告）胡龙负担；反诉案件受理费1518元，由被告（反诉原告）贵阳市金城汇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 李 丽二〇一六年八月十二日书记员 杨清雅