上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2730号
上诉人（原审原告）朱亚莉，＊出生，汉族，户籍地＊＊＊，现住＊＊＊。
委托代理人杨贇，上海合勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海东苑美墅置业有限公司，住所地＊＊＊。
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人单新宇，上海单新宇律师事务所律师。
委托代理人夏易，上海单新宇律师事务所律师。
上诉人朱亚莉因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年1月23日，原上海市闵行区房屋土地管理局（甲方、出让方）与上海东苑美墅置业有限公司（乙方、受让方，以下简称东苑美墅公司）签订《上海市国有土地使用权出让合同》（沪闵房地（2006）出让合同第11号）一份，约定甲方向乙方出让位于＊＊＊，地块总面积116，539.10平方米。合同项下土地使用权出让用途为住宅用地，出让年限为70年，自本合同签订之日起计算。土地使用权出让金人民币（以下币种相同）23，680，384元。该合同第七条约定，在土地出让年限内，乙方要求改变该合同所附《上海市闵行区七宝镇35号二期地块国有土地使用条件》的，除应当依法办理有关审批手续外，还应征得甲方的同意，并与甲方重新签订补充合同，相应调整出让金，并办理房地产登记。《上海市闵行区七宝镇35号二期地块国有土地使用条件》载明，土地用途“住宅用地”，土地使用年限“70年，自本合同签订之日起计算”。合同签订后，合同项下土地使用权于2006年5月12日登记至东苑美墅公司名下，东苑美墅公司获取《上海市房地产权证》（沪房地闵字（2006）第＊＊＊号）。
2013年5月23日，闵行区人民政府发布《关于调整上海东苑美墅置业有限公司＊＊＊号（二期）地块用地范围的通知》，载明，上海东苑美墅置业有限公司以邀请招标出让方式供地，签订了《上海市国有土地使用权出让合同》（沪闵房地（2006）出让合同第＊＊＊号），并于2006年5月12日取得了上海市房地产权证（沪房地闵字（2006）第＊＊＊号），产证宗地面积为116，539平方米，土地用途为住宅用地。现同意对（沪房地闵字（2006）第＊＊＊号）上海市房地产权证批准的建设用地范围作如下调整：原批准的116，539平方米土地中，建设用地面积调整为90，945.60平方米，土地用途为商务办公用地。区房地产登记处根据《上海市房地产登记条例》办理相应《上海市房地产权证》变更登记手续。建设用地单位应按上述通知，抓紧办理各项调整手续和签订土地使用权出让补充合同。
2013年5月28日，上海市闵行区规划和土地管理局（出让方、甲方，以下简称闵行区规土局）与东苑美墅公司（受让方、乙方）就沪闵房地（2006）出让合同第＊＊＊号《上海市国有土地使用权出让合同》另行签订《上海市国有土地使用权出让合同（补充）》（沪闵规土（2013）出让合同补字第＊**号）一份，约定甲方向乙方出让位于上海市＊＊＊号二期地块，地块总面积90，945.60平方米。四至范围为东至中春路、南至沪松公路、西至规划姚浜竖河、北至规划新龙路。合同项下土地使用权出让用途为商务办公用地，出让年限为50年，自本合同签订之日起计算。土地使用权出让金69，660，384元，乙方同意补缴出让金45，980，000元。该合同所附《上海市闵行区＊＊＊号二期地块国有土地使用条件》载明，土地用途“商务办公用地”，土地使用年限“50年，自本合同签订之日起计算，即2013年5月28日”。该合同所附《国有建设用地使用权出让合同调整说明》载明，2006年1月23日原上海市闵行区房屋土地管理局和东苑美墅公司签订沪闵房地（2006）出让合同第＊＊＊号出让合同主合同。2013年5月28日调整出让合同，系统生成补充合同号沪闵规土（2013）补字第＊＊＊号补充出让合同。出让合同出让方由上海市闵行区房屋土地管理局调整为上海市闵行区规划和土地管理局。原出让合同第二条出让地块总面积116，539.10平方米，土地使用权出让用途为住宅用地，出让年限70年，调整为出让地块总面积90，945.60平方米，土地使用权出让用途为商务办公用地，出让年限50年；原出让合同第三条出让金23，680，384元，调整为出让金69，660，384元，乙方同意补缴出让金45，980，000元；原出让合同《土地使用条件》土地用途住宅用地，土地使用年限70年，自本合同签订之日起计算，调整为土地用途商务办公用地，土地使用年限50年，自本合同签订之日起计算，即2013年5月28日。
2013年7月17日，闵行区规土局发布《关于核发上海东苑美墅置业有限公司新建＊＊＊号二期地块商务办公项目建设用地规划许可证的通知》，同意发给东苑美墅公司《建设用地规划许可证》（沪闵地（2013）＊＊＊），建设工程名称＊＊＊号二期地块商务办公项目，建设用地规划性质“商务办公用地”。同日，东苑美墅公司获得沪闵地（2013）＊＊＊号《建设用地规划许可证》。
2013年10月31日，闵行区规土局向东苑美墅公司颁发《建设工程规划许可证》，建设项目名称＊＊＊号二期地块商务办公项目，建筑物名称＊＊＊栋，总建筑面积32，651.60平方米。同年11月14日，闵行区规土局另向东苑美墅公司颁发《建设工程规划许可证》，建设项目名称＊＊＊号二期地块商务办公项目，建筑物名称＊＊＊栋，总建筑面积15，815.14平方米。2014年2月24日，闵行区规土局发布《关于上海东苑美墅置业有限公司建设＊＊＊号二期地块商务办公项目沪闵建（2013）＊＊＊号建设工程规划许可证调整的通知》，同意原规划的＊＊＊号楼进行平面细微调整，原批准总建筑面积15，815.14平方米，地上建筑面积14，687.85平方米，地下建筑面积1，127.29平方米，调整后批准总建筑面积15，805.67平方米，地上建筑面积14，678.38平方米，地下建筑面积1，127.29平方米。同年3月26日，闵行区规土局又向东苑美墅公司颁发《建设工程规划许可证》，建设项目名称＊＊＊号二期地块商务办公项目，建筑物名称＊＊＊号楼，总建筑面积12，572.36平方米。闵行区建设和交通委员会于2013年11月26日、2014年1月27日、2014年4月28日，分别向东苑美墅公司颁发《建筑工程施工许可证》，所涉工程分别为＊＊＊号二期地块商务办公项目＊＊＊楼与＊＊＊楼。
2014年3月3日，闵行区住房保障和房屋管理局向东苑美墅公司颁发《上海市商品房预售许可证》，确认系争房屋具备预售条件。该预售许可证载明，土地使用权出让合同编号为沪闵房地（2006）出让合同第＊＊＊号、沪闵规土（2013）出让合同补字第＊＊＊号，房地产权证编号为沪房地闵字（2006）第＊＊＊号，项目名称七宝万新国际中心，土地用途“商务办公”。系争房屋的房屋类型为“办公楼”。
2014年3月26日，朱亚莉（乙方、买方）与东苑美墅公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》一份，由乙方购买甲方预售的上海市闵行区＊＊＊室房屋，暂定总房价款3，242，795元。该预售合同列明，包括系争房屋在内的房屋已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，闵行区房屋土地管理局已批准上市预售，预售许可证编号为闵行房管（2014）预字＊＊＊号。该预售合同第一条列明，土地用途为住宅。第二条约定，乙方购买的本案系争房屋，政府批准的规划用途为办公。第四条约定，总房价款是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。合同附件三约定，系争房屋装修及设备标准为“七宝国际＊＊＊楼标准办公交付标准”。合同附件四列明土地使用权批准用途为住宅。合同附件还约定了前期物业，以及物业费计收的标准为商业办公。合同签订于“万科七宝国际体验中心”。预售合同签订当日，朱亚莉向东苑美墅公司支付了定金200，000元与部分购房款3，042，795元。当日，朱亚莉还向东苑美墅公司支付了预告登记费550元。
原审法院另查明，包括系争房屋在内的七宝万新国际中心销售过程中，东苑美墅公司以“Google式办公”、“七宝地铁餐饮街铺”等主题广告，进行营销与销售。销售现场亦按照办公楼的布置、陈设与销售方式进行销售。此外，东苑美墅公司在销售过程中向朱亚莉提供了“阳光宣言”手册，提示包括朱亚莉在内的购房人特别注意相关事项，包括“本项目用地性质为商办用地，故相关水费、电费、网络费等公用事业费的收费标准将参照政府规定的商业（或经营）性质项目的收费标准计取。”
朱亚莉认为，东苑美墅公司在使用权为70年的住宅用地上建造房屋并向朱亚莉出售，双方就此达成合意并签订合同。东苑美墅公司欲单方变更土地用途，致使朱亚莉所购买系争房屋的使用年限由70年变更为50年，其行为已构成违约。故朱亚莉诉至原审法院，要求判令东苑美墅公司赔偿上海市＊＊＊购房款的20年使用权折价款损失926，512.80元。
原审法院认为，合同系由当事人互相意思表示一致而成立，由多数条款组合而成，旨在规律彼此权利义务的当事人自创的规范。合同规范的本源在于当事人的意思表示。故本案争议焦点即朱亚莉、东苑美墅公司对于系争房屋买卖的意思表示，包括系争房屋与所属土地的性质、年限等，是否达成一致。关于本案争议焦点，应当以朱亚莉、东苑美墅公司双方签订的《上海市商品房预售合同》文义为出发点，通观预售合同文本的全文，斟酌订立预售合同磋商过程的事实与资料，考量双方订立预售合同的目的与经济价值，参酌相关交易习惯，以诚实信用为原则加以判断双方的真实意思表示。本案中，第一，从文义来看，东苑美墅公司就系争房屋已经取得了闵行房管（2014）预字＊＊＊号预售许可证，并列明系争房屋政府批准的规划用途为办公。第二，从预售合同全文表述内容来看，双方以“办公楼”为合同标的立约，并于合同附件约定，系争房屋装修、设备标准与前期物业费计收标准均为“商业办公”。第三，从双方订立合同的过程与资料来看，东苑美墅公司以“Google式办公”、“七宝地铁餐饮街铺”等主题广告进行销售，阐明包括系争房屋在内的销售房屋均为“办公”、“店铺”性质；而系争房屋销售过程时，闵行区人民政府已经公开发布的《关于调整上海东苑美墅置业有限公司＊＊＊地块用地范围的通知》，闵行区规土局已经发布与颁发的《关于核发上海东苑美墅置业有限公司新建＊＊＊号二期地块商务办公项目建设用地规划许可证的通知》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，闵行区住房保障和房屋管理局颁发的《上海市商品房预售许可证》等，均已列明系争房屋所属七宝万新国际中心土地用途为“商务办公”，系争房屋的房屋类型为“办公楼”；《上海市商品房预售许可证》还特别列明，系争房屋所属七宝万新国际中心土地使用权出让合同编号为沪闵房地（2006）出让合同第＊＊＊号、沪闵规土（2013）出让合同补字第＊＊＊号，出让合同及其附件明确列明，系争房屋所涉土地使用年限50年，自2013年5月28日起计算。第四，从双方订立预售合同的目的、经济价值与相关交易习惯来看，朱亚莉系通过销售广告至东苑美墅公司处万科七宝国际体验中心进行签约的，结合系争房屋所处区域系商业办公区域，销售广告宣传内容与比对展示内容均为商业办公型楼宇或中心；朱亚莉办理系争房屋包括预售限购政策查询、磋商签约、付款手续等客观情况；以及朱亚莉对系争房屋构造、功能、价值的判断，特别是对东苑美墅公司销售广告、“阳光宣言”手册内容的客观评价等，可见，朱亚莉签订《上海市商品房预售合同》的合同目的与对系争房屋经济价值的需求系商业办公用途，并非日常居住。
综上所述，意思表示之合意，系指当事人内心意思经由解释所认定的表示内容的一致。本案中，一方面，东苑美墅公司经闵行区人民政府批准，建设用地用途调整为商务办公用地后，与闵行区规土局签订土地使用权补充出让合同，确定土地用途为商务办公用地，补缴了出让金，再以商务办公用地申领《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，实际进行施工，并在取得《上海市商品房预售许可证》后，对外以“办公”、“餐饮街铺”为内容进行销售，整个过程中均表达了系争房屋所属部分土地系“商业办公”属性的意思表示；另一方面，朱亚莉在系争房屋的签约磋商过程中，知晓或应当知晓系争房屋与所属部分土地系“商业办公”性质之事实，且实际表达了意愿购买“商业办公”属性的系争房屋的意思表示。因此，双方内心意思经由解释所认定的表示内容一致，朱亚莉、东苑美墅公司之意思表示已达成合意，合同成立生效。基于朱亚莉意愿购买“商业办公”属性系争房屋之真实意思表示，可以认定，其对合同内容与相关权利义务已经充分了解并知晓，不存在重大误解，并通过签约确认的方式表明愿意承担相应的合同义务与风险责任。故朱亚莉以东苑美墅公司违约并意欲擅自变更土地使用权性质为由，要求东苑美墅公司返还20年购房款损失之诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。
原审法院审理后，于二O一四年九月十日依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：驳回朱亚莉的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计6，532.56元，由朱亚莉负担。
原审法院判决后，上诉人朱亚莉不服，向本院提起上诉称：被上诉人东苑美墅公司出售的房屋规划用途与该房屋所属土地的使用性质不符，且被上诉人正在办理变更土地使用性质的手续，已构成违约。因合同约定购房款是指房屋和相应比例的土地使用权的总价格，故上诉人多支付了相当于20年的房款，被上诉人应予赔偿。为此，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人在原审中的诉讼请求。
被上诉人东苑美墅公司辩称：双方所签合同明确说明被上诉人所出售的房屋系办公楼，被上诉人并无违约行为。要求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为《上海市商品房预售合同》约定的土地使用性质与房屋用途性质不一致，且被上诉人将土地使用性质变更为“商务办公”，是否构成违约。《中华人民共和国合同法》规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对合同的解释，应根据订立合同之目的，探求当事人真实之意思，为此应斟酌订立合同时以及过去的事实，基于诚实信用原则而为判断。本案朱亚莉与东苑美墅公司签订《上海市商品房预售合同》，双方建立房屋买卖关系。该合同第二条约定东苑美墅公司向朱亚莉所出售商品房规划用途为“办公”；该合同“附件五”明确该商品房物业类型为“商业及办公”；该合同“补充条款一”第二十七条约定，朱亚莉系商办用房业主，与住宅商品房业主有异……根据上述合同条款的文义，结合东苑美墅公司于原审中提交的《建设用地规划许可证》、《上海市商品房预售许可证》及相关销售宣传资料等，可以认定朱亚莉明确知道其向东苑美墅公司购买的房屋与所属土地性质均为“商业办公”。双方签订《上海市商品房预售合同》时，合同第一条条款系根据系争土地使用性质登记的现状约定为“住宅”，合同签订后东苑美墅公司办理变更土地性质相关手续符合法律规定，亦符合双方所签订《上海市商品房预售合同》之交易目的，不构成违约。因此，朱亚莉以东苑美墅公司变更土地使用权性质构成违约为由，要求东苑美墅公司返还二十年购房款之上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13，065.12元，由上诉人朱亚莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 方
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 毛 焱
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 陈韫镠
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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