赤峰市松山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民初字第4456号
原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所，住所地：赤峰市松山区。
负责人王洪柱，内蒙古大川律师事务所主任。
委托代理人静婧，内蒙古大川律师事务所律师
被告李艳华，女，汉族，无职业，现住赤峰市松山区。
原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人诉被告李艳华请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公�开庭进行了审理，原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人的委托代理人静婧，被告李艳华到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，并于2015年1月13日指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。
管理人接管赤峰五甲万京置业有限公司后，发现该公司为解决资金问题，于2014年8月18日向被告借款人民币28万元，双方没有签订借款合同，而是签订了合同编号为2013-0034820号的《内蒙古商品房买卖合同》并办理了网签手续，约定将坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区13号楼13-2-2-1201房屋出售给被告，该房屋�筑面积为93.76平方米，合同单价为2986.35元每平方米，房屋价款为28万元。当日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告又签订了一份《商品房回购协议书》，约定赤峰五甲万京置业有限公司自被告交付购房款之日起6个月内回购上述房屋，同时约定每三个月支付利息1.26万元。
2014年8月18日，被告李艳华向赤峰五甲万京置业有限公司转入人民币28万元，由赤峰五甲万京置业有限公司为被告出具了28万元的收据。同日，赤峰五甲万京置业有限公司向被告支付借款利息1.89万元。
原告认为，赤峰五甲万京置业有限公司与被告虽然签订了《商品房买卖合同》，但是双方的真实意思并不是进行商品房买卖交易，而是以签订买卖合同的方式融资借款。由于签订商品房买卖合同并非是当事人的真实意思表示，且房屋销售价格明显低于市场售价，该行为违反了民事活动应�遵循的自愿、等价有偿和诚实信用的基本原则。故请求法院确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告李艳华签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告办理解除上述房屋的网签手续。
被告辩称，我与赤峰五甲万京置业有限公司自愿签订的《内蒙古商品房买卖合同》反映了双方的真实意思表示，因当时房地产市场低迷，我一次性付清房款，赤峰五甲万京置业有限公司优惠卖给我的，并给我好处费1.26万元，但此款并非利息，我是购买赤峰五甲万京置业有限公司的房屋而不是借款给赤峰五甲万京置业有限公司。综上所述，应驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、赤峰五甲万京置业有限公司与被告李艳华于2014年8月18日签订的合同编号为2013-0034820号的《内蒙古商品房买卖合同》1份，证明赤峰五甲万京置业有限公司以明显低于市场价的价格与被告签订了《商品房买卖合同》。
2、赤峰五甲万京置业有限公司与被告李艳华于2014年8月18日签订的《商品房回购协议书》，证明被告与赤峰五甲万京置业有限公司之间是借贷关系。
3、赤峰五甲万京置业有限公司为被告出具的28万元的收据及记账凭证各1枚，证明2014年8月18日，被告向赤峰五甲万京置业有限公司转入人民币28万元，赤峰五甲万京置业有限公司为其出具了28万元的收据。
4、被告出具的利息收据1枚，证明被告于2014年8月18日收到赤峰五甲万京置业有限公司给付的2014年8月18日至2014年11月18日的借款利息1.89万元。
5、赤峰正合会计师事务所于2015年3月22日出具的（2015）第56号审计报告1份，证明赤峰五甲万京置业有限公司对外销售房屋单价的平均价格为每平方米7623元，其中最高单价为每平方米10350元，最低单价为每平方米6200元，证明与被告签订商品房买卖合同中约定的单价明显低于市场价格。
被告对原告所举证据中的利息收据提出异议，认为其只收到1.26万元而不是收据标注的1.89万元，此款不是利息，是好处费；对原告所举的其他证据无异议。
被告未提交证据。
本院对原被告所举证据综合认证如下：对原告提交的5组证据，被告对其中的利息收据提出异议，认为其只收到1.26万元而不是收据上标注的1.89万元，同时认为此款是好处费不是利息，但该收据中明确标注“收2014年8月18日至2014年11月18日3个月的的利息1.89万元。收款人：李艳华”，被告李艳华对其签字并无异议，故被告的异议理由不能成立，本院对该利息收据予以采信。被告对原告提交的其他证据无异议，且该5组证据能够证明赤峰五甲万京置�有限公司与被告之间系借款合同关系，双方签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》名为房屋买卖实为借贷提供担保，李艳华确已收到了赤峰五甲万京置业有限公司给付的借款利息1.89万元，本院对原告提交的上述证据及其证明目的予以采信。
根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：
赤峰五甲万京置业有限公司为解决资金问题，于2014年8月18日向被告李艳华借款人民币28万元，双方没有签订借款合同，而是签订了合同编号为2013-0034820号的《内蒙古商品房买卖合同》，约定赤峰五甲万京置业有限公司将其开发的坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区13号楼13-2-2-1201房屋出售给被告李艳华，该房屋建筑面积为93.76平方米，房屋单价为2986.35元每平方米，房屋价款为28万元。上述合同签订后，被告李艳华于同日将28万元人民币转入赤峰五甲万京置业有限公司帐户内，赤峰五甲万京置业有限公司为被告出具了28万元的收据1枚，双方对上述房屋办理了网签手续。当日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告又签订了一份《商品房回购协议书》，约定赤峰五甲万京置业有限公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同；赤峰五甲万京置业有限公司回购时，应按原售价（被告已付房款额）回购；同时约定自协议签订之日起，赤峰五甲万京置业有限公司于2014年8月13日向被告支付2014年8月18日至2014年11月18日的利息126万元，以被告收据为凭据；于2014年11月18日向被告支付2014年11月18日至2015年2月18日的利息1.26万元，以银行汇款凭证为据。2014年8月18日，赤峰五甲万京置业有限公司向被告支付2014年8月18日至2014年11月18日的借款利息1.89万元。
赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请。并于2015年1月13日，指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告解除上述房屋的网签手续。
本院认为，综合当事人的诉辩主张和本院查明的事实，本案的争议焦点是赤峰五甲万京置业有限公司与被告李艳华之间是借贷关系还是房屋买卖合同关系。根据被告李艳华与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》中，关于双方对回购价格、回购期限、房屋销售单价的约定以及被告确已收取了赤峰五甲万京置业有限公司给付的借款利息1.89万元的事实，应确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告李艳华的真实意思表示是借贷而不是房屋买卖，赤峰五甲万京置业有限公司从被告处借款人民币28万元，双方之间形成的是借贷关系。被告李艳华与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》是名为房屋买卖实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保，则赤峰五甲万京置业有限公司为抵押人，被告李艳华为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定赤峰五甲万京置业有限公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告李艳华与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告李艳华与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告李艳华与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已经过房产登记机关办理了网签备案手续，原告要求被告李艳华协助办�解除对上述房屋的网签手续实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，本院予以支持。赤峰五甲万京置业有限公司应偿还被告李艳华借款28万元，但因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，因此被告李艳华的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下：
被告李艳华与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年8月18日签订的合同编号为2013-0034820号的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效；由被告李艳华于本判决生效后三日内协助原告办理注销上述房屋的网签合同。
案件受理费100元，由被告李艳华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 郝文杰
代理审判员 张莹莹
人民陪审员 丁玉芳
二〇一五年九月十八日
书 记 员 何茂欣