包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二终字第232号
上诉人（原审被告）内蒙古中冶德邦置业有限公司，住所地包头市昆都仑区钢铁大街17号街坊54号国贸大厦。
法定代表人胡德生，该公司董事长。
委托代理人孙凤岐，该公司法律顾问。
上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司包头昆都仑支行，住所地包头市昆都仑区钢铁大街76号恒隆公馆。
负责人陈红，该行行长。
委托代理人徐斌，男，1965年7月30日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司包头分支行员工。
被上诉人（原审原告）武军，男，1976年6月29日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人王景海，内蒙古河洋律师事务所律师。
委托代理人李锦霞，内蒙古河洋律师事务所律师。
原审被告中国农业银行股份有限公司包头分行，住所地包头市昆都仑区钢铁大街74号财富中心12-13层。
负责人王君双，该行行长。
委托代理人徐斌，男，1965年7月30日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司包头分行员工。
上诉人内蒙古中冶德邦置业有限公司（以下简称中冶德邦公司）、上诉人中国农业银行股份有限公司包头昆都仑支行（以下简称农行昆区支行）因与被上诉人武军，原审被告中国农业银行股份有限公司包头分行（以下简称农行包头分行）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2014）昆民初字第1426号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员刘兴平担任审判长，代理审判员魏晓燕、侯丽参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中冶德邦公司的委托代理人孙凤岐、上诉人农行昆区支行的委托代理人徐斌，被上诉人武军的委托代理人王景海，原审被告农行包头分行的委托代理人徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年11月13日，原告与被告中冶德邦公司签订《房屋租赁合同》，合同约定被告中冶德邦公司向原告租赁位于包头市昆都仑区钢铁大街南科隆集团东侧恒隆公馆面积为1241.52平方米的房屋（其中一层面积为431.2平方米，二层面积为810.32平方米），租赁用途是为农行包头分行提供营业场所，租赁期间从2009年11月15日至2012年11月14日，年租金为142万元，承租期间的物业费、水费、电费、供暖费、燃气费、电视收视费等一切费用由被告中冶德邦公司承担。合同还约定，被告中冶德邦公司在合同签订后5个工作日内一次性交付租金，以后的年度租金在每年的10月31日前交付，租赁期满或合同解除后7个工作日内，被告中冶德邦公司应当返还房屋及其附属设施。合同第十四条和十五条约定，被告中冶德邦公司不按照约定支付租金达30日的，应按照月租金的100%向原告支付违约金。因被告中冶德邦公司与被告农行包头分行签订了《拆迁安置补偿协议书》，双方约定在安置过渡期间被告中冶德邦公司为被告农行包头分行在昆区钢铁大街包头宾馆对面的恒隆公馆提供建筑面积1241.52平方米的营业、办公场所一处，故在2009年11月13日原告与被告中冶德邦公司签订《房屋租赁合同》后，被告农行昆区支行开始使用被告中冶德邦公司向原告租赁的房屋。2012年11月21日，原告与被告中冶德邦公司签订了《房屋续租合同》，合同约定被告中冶德邦公司继续向原告租赁上述房屋，租赁期间从2012年11月14日至2013年11月14日，年租金为2265700元，租金于合同签订后3日内一次性支付，违约责任以2009年双方签订的《房屋租赁合同》中第十五条的约定为准。2012年12月25日，被告中冶德邦公司向原告出具承诺函，承诺在2013年1月20日前支付租金，之后被告中冶德邦公司向原告付清了续租期间的房屋租金。2013年11月14日合同到期后，双方未就续租事宜协商一致，被告中冶德邦公司未再向原告支付租金。
原审法院另查明，被告中冶德邦公司向原告租赁位于包头市昆都仑区钢铁大街南科隆集团东侧恒隆公馆面积为1241.52平方米的房屋一部分为原告本人所有，另一部分系原告向北京鄂尔多斯科技发展有限公司租赁，该租赁将于2014年8月11日到期。
原审法院认为，原告与被告中冶德邦公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋续租合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。被告中冶德邦公司向原告承租房屋后，由被告农行昆区支行用作办公、营业场所，因原告与被告中冶德邦公司约定的租赁期限已于2013年11月14日届满，双方未就续租达成协议，故被告农行昆区支行作为房屋实际使用人，应当将房屋腾出并返还给原告。被告中冶德邦公司系房屋承租人，被告农行昆区支行系房屋实际使用人，被告农行包头分行是被告农行昆区支行的上级机构，且本案诉争房屋系被告农行包头分行交由被告昆区支行使用，故三被告应当按照原告与被告中冶德邦公司约定的租金标准即每日6207.4元（2265700元÷365日＝6207.4元）向原告支付因继续使用房屋的占有使用费，从2013年11月15日起计算至被告农行昆区支行返还房屋之日止。被告中冶德邦公司未按照约定期限向原告支付2012年11月至2013年11月的房屋租金，其虽然向原告出具了延迟支付租金的承诺函，但未提供证据证明原告同意其延迟支付租金，故被告中冶德邦公司延迟支付租金的行为已经构成违约；在租赁期限届满之后，被告中冶德邦公司未及时将房屋返还给原告，其该行为亦构成违约，故被告中冶德邦公司应当按照双方约定向原告支付违约金。原告要求被告中冶德邦公司就两次违约行为共支付违约金377617元，该项请求虽然是依据双方约定而确定，但因双方约定的的违约金数额过高，原告请求调整，结合本案实际，本院将违约金调整为月租金的30%即56642.5元（2265700元÷12个月×30%＝56642.5元）。原告要求三被告支付物业费、水费、电费、供暖费、燃气费等费用的诉讼请求，其未明确费用数额，也未提供相关票据，不予支持。被告中冶德邦公司关于双方约定的房屋租金过高的抗辩意见，因其与原告签订的《房屋续租合同》系双方真实意思表示，房屋租金由双方协商确定，故该抗辩意见无法律依据，不予采信；被告中冶德邦公司关于双方曾达成口头协议，原告同意其迟延支付租金的抗辩意见，其未提供充分证据证明，亦不予采信；被告中冶德邦公司作为房屋承租人，有义务在租赁期限届满后向原告返还房屋，故其关于房屋没有腾空是被告农行包头分行和被告农行包头支行的原因造成的抗辩意见，无法律依据，也不予采信。被告农行包头分行和被告农行昆区支行与原告不存在房屋买卖和租赁关系，在被告中冶德邦公司向原告租赁房屋的期限届满后，被告农行昆区支行无权依据被告农行包头分行与被告中冶德邦公司签订的《拆迁安置补偿协议书》继续占有使用房屋，故对被告农行包头分行与被告农行昆区支行的抗辩意见，不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告中国农业银行股份有限公司包头昆都仑支行于本判决生效后三十日内将位于包头市昆都仑区钢铁大街76号恒隆公馆1-101号、包头市昆都仑区钢铁大街恒隆公馆102号，面积1241.52平房米的房屋（其中一层431.2平方米，二层810.32平方米）腾出并返还原告武军；二、被告内蒙古中冶德邦置业有限公司、中国农业银行股份有限公司包头分行、中国农业银行股份有限公司包头昆都仑支行于本判决生效后三十日内向原告武军支付逾期使用房屋的占有使用费（按每日6207.4元计算，自2013年11月15日起计算至被告中国农业银行股份有限公司包头昆都仑支行实际腾出并向原告返还房屋之日止）；三、被告内蒙古中冶德邦置业有限公司向原告武军支付违约金56642.5元；四、驳回原告武军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15000元（原告已预交），由被告内蒙古中冶德邦置业有限公司、中国农业银行股份有限公司包头分行、中国农业银行股份有限公司包头昆都仑支行负担。
原审宣判后，中冶德邦公司与农行昆区支行不服提起上诉，中冶德邦公司请求二审法院依法撤销一审判决第二、三项并依法改判。其上诉的主要理由是，一、上诉人中冶德邦公司不应承担占有房屋的使用费，上诉人中冶德邦公司与被上诉人武军房屋租期到后，及时通知了上诉人农行昆区支行，要求其与被上诉人武军协商续租事宜，所以房屋使用费应由上诉人农行昆区支行承担。二、上诉人中冶德邦公司因资金紧张向被上诉人武军出具了《迟延支付租金的承诺函》并得到了被上诉人武军的许可。房屋没有腾空是由于上诉人农行昆区支行的原因导致的，所以上诉人中冶德邦公司不应承担违约责任。农行昆区支行请求二审法院撤销一审判决，驳回对上诉人农行昆区支行的诉讼请求。其上诉的主要理由是，一审判决认定事实不清，作出错误判决。2011年1月28日，农行包头分行与上诉人中冶德邦公司签订《拆迁安置补偿协议书》，双方约定在安置过渡期间上诉人中冶德邦公司为我行在昆区钢铁大街包头宾馆对面的恒隆公馆提供建筑面积1241.52平方米的营业、办公场所一处，该场所由上诉人中冶德邦公司向第三方租赁，租赁协议由上诉人中冶德邦公司与第三方签订，租赁费用由上诉人中冶德邦公司向第三方支付。根据上述约定，我行占有使用上诉人中冶德邦公司承租的房屋是有事实和法律依据的。被上诉人武军要求我行腾出并交还正在办公和营业的场所无事实和法律依据，依法应当判决驳回被上诉人武军对我行的诉讼请求。二、一审判决适用法律错误，上诉人中冶德邦公司与被上诉人武军签订的《房屋续租合同》到期后，租赁合同继续有效为不定期合同，被上诉人武军在没有主张解除《房屋续租合同》的情况下，一审判决上诉人农行昆区支行腾出租赁房屋，违反不告不理原则。
被上诉人武军答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告农行包头分行答辩称，同意上诉人农行昆区支行的意见。
本院审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人中冶德邦公司与被上诉人武军签订的《房屋租赁合同》和《房屋续租合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。上诉人中冶德邦公司向被上诉人武军承租房屋后，实际由上诉人农行昆区支行占有使用。上诉人中冶德邦公司与被上诉人武军约定的租赁期限已于2013年11月14日届满，双方未就续租达成协议，被上诉人武军提出上诉人农行昆区支行腾出租赁房屋的诉讼请求，作为房屋实际使用人，上诉人农行昆区支行应当将房屋腾出并返还给被上诉人武军。上诉人中冶德邦公司在二审过程中，表示认可租期届满后租赁房屋的使用费及相应的违约金应由其承担，本院予以确认，视为上诉人中冶德邦公司同意原审判决。原审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决上诉人农行昆区支行承担相应义务并无不当。上诉人农行昆区支行提出的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30000元，由上诉人中冶德邦公司负担15000元；由上诉人农行昆区支行负担15000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘兴平
代理审判员 魏晓燕
代理审判员 侯 丽
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 邢海峰
附：本判决所引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。