广东省中山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）中中法执复字第7号
申请复议人（被执行人）：梁桂芳，女，1972年1月15日出生，汉族，住中山市。
申请复议人：黄焕好，女，1948年5月2日出生，汉族，住中山市。
申请复议人：吴某，男，1998年5月9日出生，汉族，住中山市。
上述三申请复议人的委托代理人：杜文樯、杜文穗，系广东弘立律师事务所律师、律师助理。
申请执行人：邓志坚，男，1969年12月10日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：贺四平、李德路，系广东正鸿律师事务所律师、实习律师。
被执行人：吴君龙，男，1973年12月19日出生，汉族，住中山市，现在四会监狱服刑。
申请复议人梁桂芳、黄焕好、吴某不服广东省中山市第一人民法院作出的（2013）中一法执异字第46号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查并公开听证，现已审查终结。
广东省中山市第一人民法院在执行邓志坚与吴君龙、梁桂芳民间借款纠纷一案[执行案号：（2013）中一法执字第5274号]过程中，作出（2013）中一法执字第5274-1号公告，决定拍卖梁桂芳位于中山市民众镇的房产。梁桂芳、黄焕好、吴某不服该公告提出执行异议，认为上述房产是其生活所必需的居住房屋，同时土地性质是集体土地，是村民的专属用地，不能改变其用途，故请求停止拍卖。广东省中山市第一人民法院经审查认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”（2013）中中法民一终字第336号判决已发生法律效力，土地证号为××号土地的使用权登记在梁桂芳名下，该登记具有物权公示、公信的法律效力，因被执行人吴君龙、梁桂芳拒不履行生效法律文书所确定的义务，该院执行梁桂芳名下房产并无不当。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条的规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予强制执行。”本案中，土地证号为××号的土地使用权面积已达200平方米，按中山市廉租住房人均住房保障面积15平方米的标准，案涉房产面积远超过异议人及所扶养家属所必需的生活住房标准。另外，梁桂芳正值壮年，不存在缺失劳动能力的情形，应有能力通过劳动创造收入解决基本居住和生活问题。综上，该院对案涉房产采取的执行措施符合法律规定，异议人的申请理由不成立。2013年6月14日，广东省中山市第一人民法院作出（2013）中一法执异字第46号执行裁定：驳回异议人梁桂芳、黄焕好、吴某的异议主张。
梁桂芳、黄焕好、吴某不服上述裁定，向本院申请复议，请求撤销（2013）中一法执异字第46号执行裁定，停止拍卖位于中山市民众镇的房地产，主要理由为：一、执行法院没有保障梁桂芳及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋之前，不能先行拍卖；二、黄焕好与吴某，一个年老、一个年幼，不具备劳动能力，不能通过劳动创造解决基本居住和生活问题；三、根据法院生效判决，梁桂芳仅对4万元的借款本息承担连带责任，而新胜村涉案房产土地面积已达200平方米，如法院拍卖该房产，将产生超过4万元的评估、拍卖、过户等其他费用，不符合经济原则和执行的原则；四、涉案土地为农村集体所有土地，未经村委集体组织同意法院不能拍卖；五、上述房产是梁桂芳婚前个人财产，本案债务是在梁桂芳婚后因配偶欠债而欠的连带责任，不应以其婚前财产清偿。
本院查明：邓志坚与吴君龙、梁桂芳民间借款纠纷一案，广东省中山市第一人民法院作出（2012）中一法张民一初字第621号民事判决，判令吴君龙偿还500万元借款本金及利息给邓志坚；梁桂芳对上述债务中的100万元借款本金及利息承担连带清偿责任；案件受理费及诉讼保全费共计52850元，由吴君龙负担42280元，由吴君龙、梁桂芳连带负担10570元。梁桂芳不服向本院提起上诉，本院经审理作出（2013）中中法民一终字第336号民事判决，判令：变更（2012）中一法张民一初字第621号民事判决第一项为吴君龙于判决发生法律效力之日起七日内向邓志坚清偿借款本金404万元及利息；变更（2012）中一法张民一初字第621号民事判决第二项为梁桂芳对第一项债务中的4万元借款本金及利息承担连带清偿责任。在该案审理过程中，广东省中山市第一人民法院依邓志坚提出的诉讼保全申请，于2012年6月7日作出（2012）中一法张民一初字第621号-1号民事裁定，查封梁桂芳位于中山市×村土地使用面积为200平方米之房地产。因吴君龙、梁桂芳未履行生效判决所确定的义务，邓志坚向广东省中山市第一人民法院申请强制执行，该院受理立案，立案号为（2013）中一法执字第5274号。前述诉讼保全查封措施在进入执行程序后，自动转为执行过程中的查封措施。在执行过程中，执行法院于2013年8月21日向吴君龙、梁桂芳及其房屋居住人发出（2013）中一法执字第5274-1号公告，告知该院决定拍卖被查封的房屋，限令吴君龙、梁桂芳及承租在该房屋居住的所有人员及物品于2013年8月31日前自行迁出。逾期，该院将强制执行。
本院另查明：梁桂芳名下位于中山市村的房产于1998年11月31日核发集体土地使用证，证号为××号，土地使用者为梁桂芳，土地所有者××××民众镇新盛村民委员会，用途为住宅，使用权类型为批准拨用宅基地，使用权面积为200平方米。
本院再查明：梁桂芳与吴君龙于1997年4月21日登记结婚，于2012年4月12日登记离婚。
本院又查明：萧盛开与吴君龙、梁桂芳民间借贷纠纷一案，执行法院作出（2012）中一法张民一初字第777号民事判决，判令：吴君龙、梁桂芳连带偿还500000元借款本金及利息给萧盛开。案件受理费8800元，由吴君龙、梁桂芳负担。梁桂芳不服向本院提起上诉，本院于2013年6月14日作出（2013）中中法民一终字第337号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决发生法律效力后，萧盛开向执行法院申请执行，该院立案与邓志坚案合并执行[案号为（2013）中一法执字第5274-1号]。两案执行过程中，执行法院未就梁桂芳名下位于中山市X村房产的处理问题与国土资源管理部门协商一致。
本院认为：一、被执行人梁桂芳名下被执行法院查封的房产使用权面积为200平方米，即使三申请复议人均在该房屋内居住，人均居住面积××××超中山市廉租住房人均住房保障面积15平方米的标准，且被执行人梁桂芳有劳动能力，可以劳动收入解决居住问题。本院对三申请复议人提出上述房产属其生活必需居住房屋的主张不予采纳。
二、执行法院以梁桂芳为被执行人的两案已合并执行，执行标的本金共计54万元，三申请复议人主张案件执行标的仅为4万元，拍卖处理查封房产不符合经济原则和执行的原则，无事实和法律依据，本院不予采纳。
三、本案查封房产系梁桂芳于婚后取得土地使用权，属其与被执行人吴君龙的共有财产，三申请复议人主张该房产系梁桂芳婚前个人财产的复议理由无事实和法律依据，本院不予采纳。
四、三申请复议人主张本案争议房产所涉土地为集体所有土地，未经村集体组织同意不得拍卖，三人在异议阶段已提出此主张，执行法院未查明相关事实并在异议裁定中予以审查裁决实属不当。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条“处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理”的规定，执行中处理涉及集体土地的农村房屋，应先与国土资源管理部门协商一致，否则不能处理。本案中执行法院在未与国土资源管理部门协商一致的情况下，向相关人员发出（2013）中一法执字第5274-1号公告，决定拍卖被查封的房屋，限令相关人员迁出争议房产的行为不当，应予纠正。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（五）项、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2013）中一法执异字第46号执行裁定；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2013）中一法执字第5274-1号公告。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 李油欢
审 判 员 赵 娟
代理审判员 叶繁荣
二〇一四年四月三十日
书 记 员 伍柳青