广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0183民初858号原告：宋志斌，男，1973年10月11日出生，汉族，住广州市增城区，委托代理人：关靖灏，广东百越律师事务所律师。被告：广州市增城迷你休闲酒吧，住所地广州市增城区荔城街通园中路**号首层家、夹层。法定代表人：古玲。被告：张绍能，男，1972年1月7日出生，汉族，住所地广州市增城区，被告：陈天乐，男，1978年12月20日出生，汉族，住广州市增城区，被告：古玲，女，1988年6月5日出生，汉族，住江西省赣州市寻乌县。原告宋志斌诉被告广州市增城迷你休闲酒吧、被告张绍能、被告陈天乐、被告古玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋志斌的委托代理人关靖灏到庭参加诉讼，被告张绍能、被告陈天乐、被告古玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告宋志斌向本院提出诉讼请求：1、解除宋志斌与广州市增城迷你休闲酒吧签订的《房屋租赁合同》，广州市增城迷你休闲酒吧、张绍能、陈天乐、古玲即时清空并返还诉争租赁商铺；2、张绍能、陈天乐、古玲向宋志斌支付2014年7月至2015年6月止的租金134352元；3、张绍能、陈天乐、古玲向宋志斌支付拖欠从2014年7月至2015年6月止的水电费3133.79元；4、张绍能、陈天乐、古玲向宋志斌支付从2014年7月至解除租赁合同止的违约金32870元（按年租金的20%计算违约金）；5、被告张绍能、被告陈天乐、被告古玲承担本案诉讼费（包括但不限于公告费、鉴定费等）。事实和理由：2011年3月31日宋志斌与增城市荔城环境卫生管理二所签订了《房屋租赁合同》，后征得增城市荔城环境卫生管理二所同意下，宋志斌与广州市增城迷你休闲酒吧、张绍能于2012年7月14日签订《房租租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定将座落于增城市荔城街通园中路荔城环卫二所旧办公楼及仓库（以下简称涉案商铺）租给广州市增城迷你休闲酒吧、张绍能作为商业、办公使用，约定租期为2012年6月1日至2019年3月31日止，租金约定为第一个年度（2012年6月1日至2013年5月31日）租金为10500元，根据《租赁合同》第十六条规定租金为每年递增方式。同日，宋志斌将涉案商铺交付广州市增城迷你休闲酒吧及张绍能使用。后未经宋志斌同意，广州市增城迷你休闲酒吧、张绍能将合同转给陈天乐，后广州市增城迷你休闲酒吧、张绍能和陈天乐拒绝支付租金至今，累计已经超三个月。根据《租赁合同》第七条规定“拖欠租金累计达3个月的”，宋志斌有权解除《租赁合同》，宋志斌已多次向向广州市增城迷你休闲酒吧、张绍能、陈天乐通知解除《租赁合同》并要求支付相应的租金及违约金，但广州市增城迷你休闲酒吧、张绍能、陈天乐依旧占用涉案商铺，拒绝返还涉案商铺。2015年2月23日，陈天乐通过转账向宋志斌支付租金3万元。综上，广州市增城迷你休闲酒吧、张绍能、陈天乐的行为已经严重侵犯宋志斌的合法权益，为维护宋志斌的合法权益，特向法院起诉，请求依法支付宋志斌的诉讼请求。被告广州市增城迷你休闲酒吧、张绍能、陈天乐、古玲未到庭答辩。经审理查明：2011年3月31日，增城市荔城环境卫生管理二所（甲方）与宋志斌（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定增城市荔城环境卫生管理二所将位于增城市荔城街通园中路荔城环卫二所旧办公楼之房屋租赁给宋志斌，并约定宋志斌不得擅自转租，否则增城市荔城环境卫生管理二所可终止合同并收回房屋等内容。2012年7月14日，宋志斌（甲方）与广州市增城迷你休闲酒吧（乙方）签订《房屋租赁合同》，载明“……第一条：房屋基本情况甲方现将座落于增城市荔城街通园中路荔城环卫二所就办公楼及仓库至房屋（以下简称该房屋）转租给乙方使用，房屋的建筑面积350平方米（以房产证为准）。……第三条租赁期限1.租赁期限自2012年6月1日至2019年3月31日止。2.该房屋共350平方米，每平方米30元正，即每月租金为人民币壹万零伍佰元正（￥10500）.3.租赁期间，由乙方于每月的10日前将租金交付给甲方（不含发票）。4.乙方向甲方缴纳押金（保证金）人民币贰万元正（￥20000）。……第五条租赁间甲乙双方各自承担下列责任……4.在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由以房产承担延期付款的违约责任；1、水、电费；2、煤气费；3、电话费；4、物业管理费；5、电视费；……第十条违约责任，租赁期间双方必须遵守合同，任何乙方违反本合同的规定，按年度需向对方加纳年度租金的1000%作为违约金，乙方逾期未付租金的，每逾期一日，甲方有权按租金的0.5%向乙方加收滞纳金。……第十六条租金递增方式：租赁期2013年6月1日开始按原租金额递增5%，（即每月￥11025元）；到2014年6月1日开始按原租金额递增5%，（即每月租金￥11576元）；到2015年6月1日按上年租金额递增5%，（即每月￥12155元）；……”。合同签名处甲方为宋志斌签名，乙方为张绍能签名，并加盖“广州市增城迷你酒吧”的印章。2015年8月18日，陈天乐通过中国工商银行股份有限公司广州荔城支行转账3万元给黄雪玉，并注明“补制2015年2月13日回单，注意重复”。2016年4月28日，广州市增城区人民政府荔城街道办事处出具《证明》，载明“兹由荔××××号一、二楼房屋，面积共816平方米，该房屋产权属于增城市荔城环境卫生管理二所所有。为了查明涉案房屋的权属情况，本院发函至广州市增城区国土资源和规划局进行查询。2016年9月18日，广州市国土资源和规划局回复《查询结果证明》，载明位于增城区荔××××号、增城区荔城街通园中路荔城环卫二所旧办公楼及仓库因地址不详细暂没有房地产权属登记资料记录。另查明，广州市增城迷你休闲酒吧系个人独资企业，其注册地为广州市增城区荔××××号首层、夹层，投资人原为张彩玉，于2013年8月5日投资人变更为古玲，现主体状态为吊销。本案审理中，宋志斌主张以下事实：一、涉案房屋是增城市荔城环境卫生管理二所的，并提交原增城市荔城街规划建设办公室出具的《工作会议纪要》，载明关于荔城环境环境卫生管理二所位于荔××××号的项目，是经会议讨论后同意竣工审核，并同意使用性质为商住等内容，拟证明涉案房屋的规划报建情况及权属情况；宋志斌的转租行为也是得到增城市荔城环境卫生管理二所的同意；涉案房屋于2015年11月份被宋志斌收回，不需要各被告清空并返还。二、张绍能是广州市增城迷你休闲酒吧的实际经营者，起初合同上只有张绍能的签名，后广州市增城迷你休闲酒吧加盖了印章，但没有发现印章不一致问题；张绍能擅自将广州市增城迷你休闲酒吧转手他人，并未告知宋志斌，但宋志斌一直通知张绍能交租，直到2014年4、5月份，广州市增城迷你休闲酒吧因为涉毒被派出所查封，宋志斌才知道酒吧已转手；2014年7月开始，广州市增城迷你休闲酒吧开始拖欠租金，且2014年6月份的租金尚欠551元，宋志斌多次致电张绍能催收租金，后2015年2月13日，陈天乐转账3万元用于支付租金，之后再没交过租。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”、第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，位于广州市增城区荔××××号的涉案房屋暂无取得建设工程规划许可证，亦无相应的权属登记资料，宋志斌于2012年7月14日就该房屋所签署的《房屋租赁合同》应属无效。因合同无效，宋志斌主张要求解除上述《房屋租赁合同》，本院不予支持。因宋志斌主张其已经于2015年11月份收回涉案房屋，并明确不需要各被告清空并返还涉案房屋，故对其主张要求广州市增城迷你休闲酒吧、张绍能、陈天乐、古玲清空并返还房屋的诉讼请求，本院不予调处。关于涉案房屋承租方问题。虽合同上所列明的承租方为广州市增城迷你休闲酒吧，但张绍能在合同后签名，无证据证明张绍能是广州市增城迷你休闲酒吧的投资人或实际经营者，亦无证证明其签约行为受广州市增城迷你休闲酒吧委托，且宋志斌庭审中陈述一直是由张绍能支付租金，“广州市增城迷你酒吧”的印章是后来加盖的。由此可知，张绍能的签约行为应为其个人行为。因此，张绍能应为涉案房屋的承租方。同时，虽合同后加盖印章为“广州市增城迷你酒吧”，但广州市增城迷你休闲酒吧的注册地址为“广州市增城区荔××××号首层、夹层”，即涉案房屋。因此，广州市增城迷你休闲酒吧应为涉案房屋的承租方。综上，本院认为，涉案房屋承租方应为广州市增城迷你休闲酒吧和张绍能。因合同无效，广州市增城迷你休闲酒吧、张绍能已实际使用了宋志斌转租的涉案房屋，故宋志斌主张要求广州市增城迷你休闲酒吧、张绍能自2014年7月（即开始拖欠租金之日）至2015年8月按照合同约定的租金数额支付占有使用费，本院予以支持。依据合同约定的租金数额核算，广州市增城迷你休闲酒吧、张绍能应向宋志斌支付租金163801元（11576元×11个月+12155元×3个月），宋志斌另主张广州市增城迷你休闲酒吧拖欠2014年6月份租金551元，并在2014年7月收取了租金3万元，应予以增加及扣减。经核算，广州市增城迷你休闲酒吧、张绍能应向宋志斌支付占有使用费134352元（16380元+551元-30000元）。故宋志斌主张要求广州市增城迷你休闲酒吧、张绍能支付占有使用费134352元，本院予以支持。对于宋志斌主张要求陈天乐支付占有使用费问题，因没有证据证明陈天乐系广州市增城迷你休闲酒吧的实际经营者，也没有证据证明陈天乐租赁了涉案房屋或实际使用了涉案房屋，故对该诉讼请求，本院不予支持。对于宋志斌要求古玲支付占有使用费问题，因广州市增城迷你休闲酒吧系个人独资企业，依据《中华人民共和国个人独资企业法》第一条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”之规定，古玲自2013年8月5日成为广州市增城迷你休闲酒吧的投资人，应对广州市增城迷你休闲酒吧的债务承担无限责任。故宋志斌主张要求古玲承担支付涉案房屋占有使用费，本院予以支持。对于宋志斌主张水电费问题，因其未提供相应证据，对该诉讼请求，本院不予支持。对于宋志斌主张违约金问题，因合同无效，对其该项诉讼请求，本院亦不予支持。广州市增城迷你休闲酒吧、张绍能、陈天乐、古玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩。广州市增城迷你休闲酒吧、张绍能、陈天乐、古玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条第一款，《中华人民共和国个人独资企业法》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下：一、被告广州市增城迷你休闲酒吧、被告张绍能、被告古玲于本判决发生法律效力起十日内支付占有使用费134352元给原告宋志斌；二、驳回原告宋志斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3708元，原告宋志斌负担784元，被告广州市增城迷你休闲酒吧、张绍能、古玲负担2924元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  满华英人民陪审员  詹玉琴人民陪审员  罗巧宜二〇一六年九月二十六日书 记 员  余蓓蓓附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国个人独资企业法》第一条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。