上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第2253号
原告上海鸿业房地产开发有限公司。
法定代表人蔡昌琴，董事长。
委托代理人苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
被告柯传纪，男，1979年8月9日出生，汉族。
被告倪广群，女，1977年2月28日出生，汉族。
第三人同策房产咨询股份有限公司。
法定代表人孙益功，董事长。
委托代理人顾樱樱，女，在同策房产咨询股份有限公司工作。
委托代理人邱静，女，在同策房产咨询股份有限公司工作。
原告上海鸿业房地产开发有限公司诉被告柯传纪、倪广群商品房预售合同纠纷一案，本案于2015年6月1日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。本案于2015年7月30日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人谢锟、被告柯传纪、倪广群到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法通知同策房产咨询股份有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2015年10月28日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人谢锟，被告柯传纪、倪广群、第三人委托代理人邱静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海鸿业房地产开发有限公司诉称：原、被告于2013年11月22日签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买上海市青浦区清河湾路x弄《青浦卓悦商务广场》x号x层x室房屋，总房价款暂定人民币1，283，500元，双方在预售合附件一中约定付款方式。同时在预售合同第七条约定“乙方若未按合同约定时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款金额的日万分之四计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后……甲方有权要求乙方继续履行合同或单方面解除本合同。甲方选择解除合同的，乙方应按房屋总价的10%向甲方支付违约金，此款由甲方在乙方已交购房款中扣除，多余的购房款（不计利息）退还给乙方。如乙方支付的房价款不足赔偿甲方实际经济损失的，甲方有权追索。甲方要求乙方继续履行合同的，则双方应继续履行合同，乙方应当承担的违约金按逾期未付款的日万分之五计算，自约定应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止。但甲方要求乙方继续履行合同并不意味着甲方放弃单方面解除合同的权利。”合同附件《商品房预售合同补充协议》第十八条约定“乙方有义务在合同解除之日起10日内协助甲方办理解除合同备案手续（或预告登记，下同）……甲方应在双方履行完毕上述义务，该商品房返还甲方后且解除合同备案日后30日内，按合同及其附件相关条款，扣除相关款项后将余款返还乙方。”合同签署后，被告仅支付了643，500元购房款，经原告多次通过电话、信件等方式催讨，但被告拒不支付余款640，000元。原告曾于2014年4月23日和7月4日发催告函，要求被告支付拖欠款项，但被告至今未纠正违约行为。原、被告双方签订的预售合同系双方真实意思表示，合同成立且生效，双方应恪守履行。但被告未按合同约定按期支付购房款，原告多次催讨，被告仍拒绝支付。被告的行为已达到合同约定解除条件，给原告造成巨大经济损失，被告应按预售合同约定向原告承担违约责任。原告为维护自己合法权益，起诉至法院，要求判令：1、判令解除原告与被告之间就坐落于青浦区青浦镇清河湾路x弄《青浦卓越商务广场》x号x层x室房屋于2013年11月22日签订的《上海市商品房预售合同》，并于合同解除后10日内办理解除合同备案和预告登记注销手续；2、被告向原告支付总房价10%的违约金，即128，350元3、被告支付以64万为本金，标准为日万分之五，自欠付之日至解除之日止的逾期付款违约金。本案诉讼费被告负担。审理中，原告表示若无法同时支持诉请2和诉请3，则选择解约赔偿金，并同意将剩余房款退给业主。
被告柯传纪、倪广群辩称：被告愿意继续履行合同，支付剩余房款，但不同意支付违约金。剩余房款可以支付现金，但需要分两次支付，在2016年春节前付清。原告提出的继续履行合同的违约金19，000元金额过高。被告签订合同时与原告约定剩余房款需要办理贷款，2014年4月曾到光大银行办理贷款，银行说开发商开不出发票，要求被告等待，被告一直等了一年多，期间被告多次去过现场，但找不到人，贷款资料被告都递交了。2014年10月被告搬离合同中写的地址，但被告从未收到原告的催款函。办理贷款期间被告曾向原告索要发票，但原告开不出发票导致被告无法办理贷款。被告曾交案外人2万元，这2万元时可以抵5万元房款。原告主张的逾期付款违约金和解约违约金属于重复主张，即使被告构成违约，只能支持解约违约金。原告主张的违约金标准过高，根据合同约定，原告违约时仅需向被告支付0.01%的违约金，原告单方面解约时赔偿金额为总房款的1%，因此被告若被认定违约，违约金金额应参考这两项约定的标准。
第三人同策房产咨询股份有限公司述称：销售时的2万元抵5万元的活动是把2万元交给案外公司后房款就减免5万元，预售合同中的房款是已经减5万元后的房款。
经开庭审理查明：2013年11月22日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买上海市青浦区清河湾路x弄x号x层x室房屋；第三条约定每平方米建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为19，673.50元，根据原告暂测的房屋建筑面积，被告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，283，500元；第七条约定被告若未按合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之四计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，原告有权选择下列第二种方案追究被告责任：二、原告有权要求被告继续履行或单方面解除本合同，原告选择解除合同的，被告按该房屋总价的10%向原告支付违约金，此款由原告在被告已交购房款中扣除，多余的购房款（不计利息）退还给被告，如被告支付的房价款不足赔偿原告实际经济损失的，原告有权追索；原告要求被告继续履行合同的，则双方应继续履行合同，被告应当承担的违约金按逾期未付款的日万分之五计算，自约定应付款届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，但原告要求被告继续履行合同并不意味着原告放弃单方面解除合同的权利；附件一约定了付款方式和付款期限为分期付款：被告应于2013年11月22日前支付房价款26万元；应于2013年12月25日前支付房价款383，500元；应于2014年3月20日前支付房价款39万元；应于2014年6月20日前支付房价款25万元；补充条款约定被告选择银行按揭方式付款购买本房地产的，原告仅为代被告联系按揭银行或协助办理银行按揭业务，并不代办按揭，且不负有保证被告成功办理按揭的责任；被告选择原告代为联络按揭银行办理按揭付款的，在收到银行按揭放款意向书后8个工作日内，与按揭银行签署合法有效的借款抵押合同，被告逾期未办理的，逾期一日按成交价万分之三收取违约金，逾期超过90天的，原告有权解除合同并将房屋卖给他人，违约金在被告已交款项中扣除，剩余款项无息退还被告。
被告曾于2013年11月22日支付11万元，11月28日支付15万元，12月25日支付383，500元，共计643，500元。
原告向两被告发出落款时间为2014年4月23日、2014年7月4日的催告函，要求两被告支付剩余房款，收信地址为预售合同上被告的地址。两被告庭审中表示未收到上述函件，而两被告在2014年10月搬离上述地址但未告知原告。
原告开具被告已付房款发票，开票日期为2014年6月19日。
以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈述，商品房预售合同、发票、付款pos单、律师函及邮寄凭证等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，被告提供了从光大银行周浦支行取回的贷款资料以及录音资料，用以证明被告已经申请贷款，但因原告未开发票导致无法办理贷款，上述意见得到银行工作人员的认可。原告和第三人对上述资料均不予认可，原告表示按照被告提供的录音资料显示内容，银行贷款早就办理下来，因被告未签订合同而过期。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》为双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。根据合同附件一约定，被告应于2014年6月20日前支付完毕房价款，被告至今未支付，计算至原告起诉之日显然已经超过90日，被告需就其迟延支付房款提供约定或法定之依据，否则原告根据合同约定有权解除合同。被告陈述剩余房款需要办理贷款手续，原告对此不予认可，本院认为合同中未就剩余房款的支付方式有明确约定，剩余房款根据合同约定，显然是分批支付，一般情况下办理贷款时约定的是一个时间，因此，被告的上述主张因未提供充分证据予以证实，本院不予确认。贷款与否属于被告选择支付剩余房款的方式，不论哪种方式被告均应按约支付。即使被告需要办理贷款支付剩余房款，根据合同约定，原告亦无代办义务，被告需要自行办理贷款手续，被告选择原告代为联系或介绍的银行并不代表原告受托代办贷款业务。被告主张因原告迟延开具发票导致无法办理贷款，发票开具时间至诉讼超过1年，从被告提供的录音资料的内容中可以看出银行贷款手续已经审批下来，但因被告柯传纪未确定是否贷款而一直未签订贷款合同。因此，被告主张至今未支付房款的理由归责原告依据不足。被告应清楚自己未足额支付房款，但从签订合同确定付款时间至今长达1年半的时间内未采取积极有效方式来处理未付房款问题，对于自己的权益缺乏应有的维护意识。综上，本院认为原告以被告逾期支付房款达到约定解约条件而要求解除其与被告的合同的请求，于法无悖，本院予以支持。本院确定合同解除时间为被告收到本案诉讼材料之日，即2015年7月2日，合同解除后被告应配合原告办理合同备案注销手续。原告根据合同主张解约违约金，于法无悖，本院予以支持。合同解除后，原告再主张逾期付款违约金，没有依据，本院不予支持。合同约定违约金可在已付房款中抵扣，原告扣除违约金后再退还剩余房款的意见本院予以采信。被告主张解约赔偿金标准过高要求调整的主张，依据不足，原告又不予确认，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海鸿业房地产开发有限公司与被告柯传纪、倪广群于2013年11月22日签订的《上海市商品房预售合同》于2015年7月2日解除；
二、被告柯传纪、倪广群应于本判决生效之日起十日内配合原告上海鸿业房地产开发有限公司办理合同备案撤销手续；
三、被告柯传纪、倪广群应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鸿业房地产开发有限公司解除合同的违约金128，350元；
四、原告上海鸿业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告柯传纪、倪广群购房款643，500元；
五、原告上海鸿业房地产开发有限公司的其余诉讼请求不予支持；
原告在返还购房款时可直接扣除违约金。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5，068.70元，减半收取计2，534.35元，由原告负担1，100.85元，被告负担1，433.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵 霞
二〇一五年十一月二十七日
书记员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。