湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）怀鹤民一初字第944号
原告雷彬，男，1979年2月18日出生，汉族。
委托代理人皮朝南，湖南清园律师事务所律师。
被告吕绍刚，男，1974年8月18日出生，汉族。
委托代理人曾喜生（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。
第三人易迎春，男，1970年2月3日出生，汉族。
原告雷彬与被告吕绍刚房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2015年10月13日公开开庭对本案进行了审理，原告雷彬、被告吕绍刚及委托代理人曾喜生到庭参加诉讼。庭后，本院依法追加第三人易迎春参加诉讼，于2015年11月4日公开开庭对本案进行了审理。原告雷彬及委托代理人皮朝南、被告吕绍刚及委托代理人曾喜生、第三人易迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷彬诉称：2014年11月，原告雷彬因做生意需要长期租赁住房，要生意合伙人易迎春询问其朋友吕绍刚是否可以在红星桥帮忙物色一套住房，被告告诉原告，自己在红星桥电力公司家属区有住房一套可以低价出租，但以自己做生意急需资金周转为由要求原告一次性付完全部房租。原告考虑到租金较低，利于长期租赁，再加上被告一直苦苦相求，基于被告与易迎春与原告是朋友关系，就同意了一次性付款。2015年11月5日，在原告付完房租后，被告与原告签下了房屋租赁合同及收条一份，并承诺在一个月内尽快腾房，租房时间从正式交房的那天开始计算。如不按时交房，原告可以随时提出还款及补偿利息的要求。然而原告在多次提出腾房要求无果后，又要求其退还十万元租金，但被告均以各种理由和借口搪塞，迟迟不肯交房或偿还租房款，其行为已严重损害了原告的合法权益。特诉请法院请求判决：1、被告吕绍刚继续履行房屋租赁合同，履行将房屋交给原告使用；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告吕绍刚辩称：一、房屋租赁协议是违背被告真实意愿的房屋租赁合同，是虚假的。被告在该份合同上签的名字没有合同的相关内容，合同的周期是有效期20年。交租方式是一次性10万元。合同第四条约定可以擅自改变使用性质，改变房屋结构。二、关于收到租金，写的是收到易迎春的租金10万元，和原告没有关系，且没有转账凭证。三、主体资格存在问题，存在原告对被告胁迫恐吓的可能，合同是无效的。原告要求继续履行合同是违反法律规定的。
第三人易迎春辩称：签的合同是被告本人签的。当时是原告想要在红星路租房做员工宿舍。原告和被告是不认识的，正好被告需要借款。签协议的时候，我们问了被告要其老婆签字，被告说没有老婆，只是女友没有结婚登记的，房子属于他个人的。签协议的时候有贺利军在场。15日被告找到我们说写个欠条给我们，为了让我们放心给他10万元钱，这个做赔偿的保证。借条这个钱没给被告，我们也没找他要。签租赁协议时我在场，租金是我们愿意一年一年付，后来是被告要求一次性10万元。被告当时需要这个钱，被告说可以便宜点，但是要求一次性付款。被告一到场就要求10万元钱，被告要做工程需要10万元。
经审理查明：2014年11月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方自愿将坐落在怀化市鹤城区红星路4栋的房屋，建筑面积：152.95平方米，使用面积：139.02平方米房屋出租给乙方使用；租房从2015年6月15日起至2035年5月15日止，有效期为20年；月租金为416元，交租方式为一次性支付，计人民币拾万元；乙方有权将该房转租他人使用，可擅自改变使用性质，也可擅自改变房屋结构；甲方不得提前收回房屋，乙方不得改变房屋结构。原、被告分别在该协议的“甲方签字”及“乙方签字”处签字，贺利军及第三人易迎春在证明人处签字。该协议由第三人打印并填写合同主文内容。
2014年11月15日，被告向第三人出具收条一张，内容为：“今收到易迎春房屋租金壹拾万元整（100000），收款人：吕绍刚。”原告及第三人均称第三人系受原告的委托支付房屋租金，被告否认其收到易迎春支付的10万元租金。原告陈述由于其与被告不认识，所以委托第三人支付租金。第三人陈述其与被告通过贺利军认识，关系不密切，也无经济往来。
2014年11月15日，被告又向原告出具借条一张，内容为：“今借到雷彬现金人民币壹拾万元整，于2015年2月15前还清。”原告称：“未向被告支付10万元借款，为了让原告放心支付10万元租金，被告提出写一张借条给原告。”被告称：“被告未提出写借条，原告提出签订房屋租赁合同是其出借10万元的条件。”
原告自诉其签订房屋租赁协议前未到涉案房屋内查看房屋情况，并称：“不清楚该房内情况，在看了被告出示的房屋所有权证复印件后签订的租赁合同，未与被告协商过该房屋内的家具家电是否一并出租。”
涉案房屋坐落于怀化市鹤城区红星路4栋703号，房屋所有权人为吕绍刚，建筑面积152.95平方米，房屋所有权证号：怀房权证字第001036**号。被告及其家人至今居住在该房屋内。被告自诉其仅有涉案房屋一套住房。
另查明：被告称：“2014年10月15日，被告向第三人易迎春借款10万元，由于被告无法偿还借款，第三人要求被告向原告借款10万元以偿还第三人的借款，被告向原告出具借条后，原告将10万元支付给第三人。”经审查，本院认为原告起诉案由与审理事实涉及案由不一致，本院向原告行使了释明权，告知其变更诉讼请求，原告仍坚持主张本案为房屋租赁合同纠纷。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：
原、被告及第三人身份证复印件，证明原、被告及第三人的身份信息；
2、房屋租赁协议一份，证明原、被告签订了一份租赁房屋的合同；
3、收条一份，证明被告向第三人出具租金收条；
4、贺利军证人证言，证明被告及家人一直在涉案房屋内居住；
5、借条一份，证明被告向原告出具借条一张；
6、庭审笔录一份，证明本案其他事实。
对于被告提交的房屋租赁协议复印件，未提供原件，本院不予采信。
本院认为：判断合同的性质不应仅根据合同名称，而应以合同内容所涉法律关系作为基本依据。原告主张其与被告之间存在房屋租赁法律关系存在诸多疑点和不合常理之处：一、被告的房屋位于市区较繁华地段，建筑面积有152.95平方米，合同约定的房屋月租金仅为416元，严重低于市区内同地段同面积房屋出租价格；二、被告自诉其仅有涉案房屋一套住房，且被告及其家人一直住在涉案房屋，被告在房屋出租价格如此低的情况下，将自己仅有的一套住房向原告出租20年；三、房屋租赁协议的签订时间为2014年11月13日，收条的书写时间为2014年11月15日，该合同约定的租房时间从2015年6月15日起，签订合同时间与约定的交房期限时间跨度长达7个月；四、房屋租赁协议并非由出租方即被告草拟并打印，而是由第三人易迎春提供，出租方仅在合同“甲方”处签名；五、原告自认未到涉案房屋内查看房屋，其不知道涉案房屋内的具体情况，也未与被告协商过该房屋内的家具家电是否一并出租，原、被告在签订租赁合同前并不认识，原告在签订租赁时间长达20年的房屋租赁合同，且约定的租金高达一次性支付10万元的情况下，原告仅凭房屋所有权证复印件就决定承租房屋，且未与被告约定房屋内的各项设施的使用权；六、原告称与被告不认识，所以委托第三人支付租金，而第三人称与被告仅认识，来往不密切，也无经济往来。原告作为承租人，不亲自支付租金，而是委托与被告关系并不亲密的第三人支付租金。且既然是委托关系，收条应载明收到原告的租金，而本案中，收条的内容却是“收到易迎春房屋租金”；七、对于被告在2014年11月15日即写10万元收条，又写10万元借条的行为，原告辩称被告主动提出出具借条以保障原告租金安全，原告实际上未支付10万元借款，原告的辩解理由不符合日常生活经验法则。
由于本案房屋租赁协议的签订过程、合同内容、履行方式均存在诸多不合常理之处，同时，被告称签订房屋租赁协议是原告出借10万元的条件，并且自认原告已经支付了10万元借款，综上，原、被告之间所谓的房屋租赁协议并非双方真实的合同目的，而是以被告所有的房屋为原、被告之间的10万借款提供担保，双方以房屋租赁协议的形式代替借款担保合同。故本案合同的性质应认定为名为房屋租赁协议，实为借款担保合同。本案原告与被告的真实意思是被告如果不按时返还借款，原告有权取得该房屋20年的使用权。《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”因此，物权的种类和内容不允许当事人自由创设或者变更。虽然原、被告将涉案房屋的使用权作为借款的担保，但抵押权以不转移抵押物之占有为要件特征，质押权和留置权的标的是动产，优先受偿权是以上担保物权的核心和要质。综上，双方约定以房屋的使用权为原、被告之间的10万借款提供担保的方式既不符合物权法规定的抵押权的设定条件，也不符合质押权和留置权的设定条件。因此，以房屋的使用权作为借款的担保并不产生担保物权的法律效力。原告主张按照房屋租赁法律关系审理本案，但原、被告诉争的基础法律关系是民间借贷而非房屋租赁，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，原告主张的法律关系的性质与本院根据案件事实作出的认定不一致，经过本院释明，原告拒不变更履行房屋租赁合同的请求，本院应当驳回起诉。综上所述，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零五条之规定，裁定如下：
驳回原告雷彬的起诉。
本案案件受理费2300元，退回原告雷彬。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 员 王 黎
二〇一五年十一月五日
代理书记员 曾建波
附相关法律条文：
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。