云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0126民初1015号原告马猛，男，1971年11月17日生，回族，昆明市人，现住昆明市。委托代理人张金方、张文娟(未到庭)，云南众衡诚律师事务所律师。特别授权代理。被告云南石林阿诗玛珠宝旅游发展有限公司。住所：石林彝族自治县。法定代表人董洪齐。委托代理人赵辉伟，云南协和律师事务所律师。特别授权代理。原告马猛诉被告云南石林阿诗玛珠宝旅游发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年7月5日受理后，依法由审判员王燕适用简易程序，于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告马猛的委托代理人张金方，被告云南石林阿诗玛珠宝旅游发展有限公司的委托代理人赵辉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马猛诉称：2012年11月23日，原、被告签订两份《石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》，合同编号为X号、X号。合同约定：原告向被告购买坐落于石林县“石林·阿诗玛珠宝名城”第X栋X层X号、X号2套房屋；建筑面积分别为222.75平方米和186.23平方米，购房总价款分别为846450.00元、707674.00元，原告以分期付款方式向被告支付购房款；被告应于2013年12月31日前将经建设单位验收合格并符合本合同约定的物业交付原告；若被告逾期90天仍未能交房，则解除合同，由被告按原告已付款的5%向原告支付违约金，被告向原告无息退还已付款。合同签订后，原告于2012年12月12日分别向被告支付了两套房屋的第一期购房款各342000.00元。但被告却至今没有将房屋交付原告，被告的行为已构成违约。诉请：解除原、被告签订的X号、X号两份《石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》；由被告返还购房款684000.00元；由被告向原告支付违约金34200.00元。被告云南石林阿诗玛珠宝旅游发展有限公司辩称：一、因原告未按照合同约定支付购房款，构成根本违约，同意解除合同。二、同意退还购房款684000.00元。三、在合同履行过程中，被告没有违约行为。根据合同约定，原告支付购房款的义务在先，被告交房义务在后，因原告没有按照约定于签订合同后一年内累计支付购房款至总价款的50%，根据先履行抗辩权，被告无须交房，故原告主张违约金无事实和法律依据。综上，请求驳回原告主张支付违约金34200.00元的诉讼请求。综合诉辩意见，本案争议焦点问题：原、被告签订的合同是否有效；基于合同有效情况下，原、被告哪一方存在违约行为；原告主张的违约金是否有事实和法律依据。庭审中，原告针对所诉的事实，举证如下：1、《石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》2份；证实原、被告于2012年11月23日签订两份房屋买卖合同，合同对房屋单价、总价、坐落位置、交房时间及被告逾期交房的违约责任进行约定，同时说明根据合同第三条约定，原告支付的第一期购房款调整为总房款的40%，第二次付款应在2013年11月23日付至总房款的50%，由于该项目工程于2013年5、6月份停工至今，原告行使不安抗辩权停止支付剩余款项。2、收据2份；证实原告按合同约定支付第一期购房款。经质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性、合法性及关联性无异议，认为原告提交的证据恰好证实是原告违约，原告没有按照合同约定在2013年11月23日前支付购房款至总房款的50%，而且原告陈述工程于2013年中期停工不符合事实，且原告提交的证据无法证实原告有权行使不安抗辩权。本院认为，被告对原告提交的证据无异议，本院予以确认，并作为认定本案事实的依据。庭审中，被告未提交证据。另外，根据本院已生效判决确认被告开发的项目为石林阿诗玛珠宝玉石加工旅游商品交易项目，仅取得建设用地规划许可证及国有土地使用证。被告于2014年停工建设该项目。经审理，本院确认如下法律事实：2012年11月23日，原、被告就“石林·阿诗玛珠宝名城”第X栋X层X号、X号物业分别签订《石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》，约定被告开发建设的项目为工业用房，用于珠宝玉石的生产、加工、展示等生产经营活动，土地性质为出让，土地使用年限自2011年1月10日起至2061年1月10日止；其中原告受让的石林·阿诗玛珠宝名城X栋X号物业建筑面积为222.75平方米，价款合计846450.00元，原告应于签订合同当日一次性支付342000.00元，并于本合同签订之日起一年内累计支付至本合同约定总价款的50%；原告受让的石林·阿诗玛珠宝名城X栋X号物业建筑面积为186.23平方米，价款合计707674.00元，原告应于签订合同当日一次性支付342000.00元，并于本合同签订之日起一年内累计支付至本合同约定总价款的50%。双方同时约定被告应于2013年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的多层部分物业交付原告使用；双方并对逾期付款及逾期交房的违约责任以及其他事项进行约定。原告于2012年12月12日分别支付“石林·阿诗玛珠宝名城”第X栋X号、X号物业的购房款各342000.00元。现原告以被告未按合同约定交房且至今仍未交房为由，诉至本院。另查明，被告开发的项目为石林阿诗玛珠宝玉石加工旅游商品交易项目，仅取得建设用地规划许可证及国有土地使用证。被告于2014年停工建设该项目。本院认为，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款有关“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”及《中华人民共和国建筑法》第七条第一款有关“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证……”的规定，被告就其开发项目应当在开工建设前办理建设工程规划许可证及施工许可证，但至今未办理，并将建设房屋进行预售，据此销售房屋的行为不具有合法性。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条有关“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原、被告签订的两份《石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条有关“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原、被告签订的《石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》为无效合同，且系被告的过错导致合同无效，被告应当返还原告已支付的购房款并赔偿因此给原告造成的损失。故对原告要求返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求解除双方签订的石林·阿诗玛风情谷项目物业受让合同》及支付违约金34200.00元的诉讼请求，因合同无效，故不存在解除合同的问题，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持；因为双方签订的合同无效，亦不存在违约及支付违约金问题，鉴于双方之间的合同系被告的原因导致无效，且被告于2012年12月12日起占用原告支付的684000.00元给原告造成损失，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院认定由被告支付原告资金占用费34200.00元。据此，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国建筑法》第七条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告云南石林阿诗玛珠宝旅游发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告马猛购房款684000.00元，支付原告马猛资金占用费34200.00元；二、驳回原告马猛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10982.00元，减半收取5491.00元，由被告云南石林阿诗玛珠宝旅游发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 王 燕二〇一六年八月十八日书记员 汪云春