浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终3146号
上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼。
法定代表人：杜玮草，总经理。
委托代理人：杜曙光，男,1955年3月17日出生,汉族,住浙江省金华市婺城区,系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：诸葛艳萍，女，1967年3月25日出生，汉族，住浙江省金华市。
委托代理人：郎正树，男，1963年7月1日出生，汉族，住浙江省金华市，系诸葛艳萍丈夫。
上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）为与被上诉人诸葛艳萍物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院〔2017〕浙07**民初04196号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
恒定物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判，本案一、二审诉讼费用由诸葛艳萍承担。事实和理由：一、原判以诉讼时效为由截取合同债权的一部分，不符合时效制度的法律精神。诉讼时效，确定的是债权人的债权是否具备胜诉权，并不决定债权的范围，本案作为合同纠纷，债权范围是由合同决定的，即前期物业时期（2003年至2015年6月30日），割裂计算是错误的。二、前期物业期间应当执行政府指导价，指导价调整应当随之调整，业委会成立后双方没有达成协议期间仍属前期物业期间，仍应执行指导价，原判让恒定物业公司执行一个被废弃的文件标准（2005年31号）收费，是错误的。
诸葛艳萍辩称：一、原判认定事实清楚。柳湖花园1-24幢始终没有和恒定物业公司签订过服务合同，并不存在物业服务法律关系，恒定物业公司主体不适格，其任意起诉业主是不负责任和恶意的，其编造的物业费、滞纳金无合法依据。其无法证明其提供的管理服务符合新规定的3级物业服务收费登记，擅自非法涨价。二、原判依据本案涉及标的已过诉讼时效驳回恒定物业公司相应诉请适用法律准确。三、一审交物业费的计算方法应相同，2013年7月至2015年6月期间物业费744.7元，应当按照2016年11月前推到2015年6月计算方式应为103.43平方米*0.5元*5个月=258.57元。请求驳回恒定物业公司的上诉。
恒定物业公司向一审法院起诉请求判令诸葛艳萍：1．立即支付欠交物业服务费4261.3元（2005年1月1日至2005年12月31日，2008年1月1日至2015年6月30日）；2．立即支付欠交物业服务费滞纳金4261.3元（2005年7月1日至2015年6月30日）；3．支付逾期利息损失（从2015年7月1日至实际交付之日）；4．承担本案诉讼费。一审庭审中，恒定物业公司变更第一、二项诉请为：1、立即支付欠交物业服务费4013元（2008年1月1日至2015年6月30日）；2、立即支付欠交物业服务费滞纳金4013元（2008年7月1日至2015年6月30日）。
一审法院认定事实：2003年，金华市辛迪物业管理有限公司进驻位于金华市婺城区柳湖花园从事前期物业服务。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，载明：确定物业服务费新标准从2005年1月1日起执行，同时在附件1中明确金华市辛迪物业管理有限公司服务的柳湖花园收费等级为三级，在附件2中明确住宅小区多层三级收费中准价为0.30元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.45元/平方米/月，别墅三级收费中准价最高不超过0.54元/平方米/月，上浮幅度为30%等内容。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号“关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知”，载明：市区普通住宅小区前期物业服务收费等级按逐年级累加设定，考核由价格主管部门会同物业部门邀请相关部门和单位组成的考评组具体实施；等级评定标准中的“小区配套”为基本条件，由考评组认定，等级评定标准中的“服务标准”的评定实行考核和评价相结合，考核由考评组实施，复评考核按百分制计分，得分80分以上为合格，60分-70分为基本合同。60分以下为不合格单位，降低等级；评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，评价分满意、基本满意和不满意三档，不满意率30%及以上的降低等级，通知自2010年8月1日起执行；同时在附件1中明确金华市区住宅小区前期物业服务收费标准，多层三级收费中准价为0.50元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.75元/平方米/月，上浮幅度不超过20%等内容。嗣后，主管部门未会同物业部门及邀请相关部门和单位组成考评组对金华市辛迪物业管理有限公司在业主中开展满意度测评。2016年10月7日，金华市物价局针对金华市恒定物业管理有限公司作出《关于金价管（2005）83号的效力及金价价管（2010）65号文件相关问题的请示》的复函。载明：1、根据《金华市物业服务收费管理办法实施细则》和《金华市区住宅小区物业服务收费等级评定标准》的规定，经评定，柳湖花园小区物业服务等级为三级；2、根据《浙江省物业服务收费管理实施办法》第七条第二款规定，业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价；2010年6月25日，柳湖花园已成立业主委员会，物业服务收费实行市场调节价管理，收费由双方协商确定；3、柳湖花园住宅小区从2010年6月25日成立业主委员会之日起，物业服务收费已实行市场调节价，无需再对其收费等级重新进行考核评定。金华市辛迪物业管理有限公司一直未与小区业主委员会签订物业服务合同。诸葛艳萍系柳湖花园10幢2单元101室（多层住宅，建筑面积为103.43平方米）的业主，因拆迁被安置在该小区，自2003年起入住至今。金华市辛迪物业管理有限公司于每年的7月1日起收取当年柳湖花园小区物业费。诸葛艳萍交纳了2008年12月31日前的物业服务费，自2009年1月1日起未交纳物业服务费。2015年12月15日，金华市辛迪物业管理有限公司以特快专递方式向诸葛艳萍邮寄催交物业费通知书。2015年6月23日，柳湖花园业主委员会向金华市辛迪物业管理有限公司发出限期撤离的通知。金华市辛迪物业管理有限公司于2015年7月1日撤离柳湖花园小区。2016年1月27日，金华市辛迪物业管理有限公司更名为金华市恒定物业管理有限公司。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十六条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决：一、诸葛艳萍于判决生效之日起三日内给付恒定物业公司2013年7月至2015年6月期间的物业服务费744.70元；二、驳回恒定物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由诸葛艳萍负担。
二审期间，恒定物业公司向本院提交《金华市婺城区柳湖花园业委会4号函》复印件一份，证明其一直在向对方催讨物业费，而且是上门催，存在诉讼时效中断的问题。诸葛艳萍认为：之前是上门来收取的，后来就没有了。本院经审查认为，该证据非新证据，且不影响本院实体处理，本院不予采纳。诸葛艳萍未向本院提供新证据。
本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、诉讼时效问题。恒定物业公司上诉认为应将前期物业费（2003年至2015年6月30日）视为整体计算诉讼时效缺乏法律依据，原审法院驳回超出诉讼时效部分的物业费并无不当。二、收费标准问题。恒定物业公司上诉要求按照政府文件规定多层0.5元/平方米/月收费，因提高收费标准属于变更合同重要事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项与《物业管理条例》第十一条第（七）项“有关共有和共同管理权力的重大事项，应由业务共同决定”至规定，恒定物业公司提高物业费收费标准需由业主共同决定。恒定物业公司就提高收费标准既未与业主重新签订合同，也未经正当程序取得业主同意，其以现政府指导价为标准，直接向业务收取物业服务费，没有合同依据，原判对此未予支持，并无不当。综上所述，恒定物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人金华市恒定物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 亮
审 判 员 李建旭
审 判 员 徐 磊
二〇一七年十一月二十三日
代书记员 范华芳
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