北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初10060号
原告（反诉被告）：刘虹秀，女，1992年6月13日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。
委托诉讼代理人：曹云倩，北京卓航律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京正浩置业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇政府东配楼103室。
法定代表人：段胜利，董事长。
委托诉讼代理人：李培胜，男，1975年5月26日出生，汉族，公司法务。
委托诉讼代理人：王亚军，男，1984年2月10日出生，汉族，公司法务。
原告（反诉被告）刘虹秀与被告（反诉原告）北京正浩置业有限公司（以下简称：正浩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘虹秀的委托诉讼代理人曹云倩，被告（反诉原告）正浩公司的委托诉讼代理人李培胜、王亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘虹秀向本院提出诉讼请求：确认双方之间签订的商品房预售合同解除；判决正浩公司依法返还已支付购房款665078元；诉讼费由正浩公司承担。事实和理由：我为房屋买受人，正浩公司为出售方。双方于2017年3月15日签订了《北京市商品房预售合同》，约定正浩公司将坐落于北京市大兴区黄村镇DX00-0101-0201等地块F2公建混合住宅用地项目(配建限价商品住房)B4#办公楼12楼1207出让给我，总价款为6050780元，我于合同签署之日向正浩公司支付了665078元首期购房款;正浩公司在销售房屋时对该项目房屋的居住和使用功能有明确的介绍，把商住房屋当作住宅宣传，误导了我，使我陷入了错误的认识，从而做出错误的判断。我认为，正浩公司存在虚假宣传的行为欺诈购房者，遂于2017年5月12日向正浩公司发出合同解除通知，通知正浩公司解除合同并返还购房款。
被告（反诉原告）正浩公司辩称：刘虹秀的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。1.双方签订的《北京市商品房预售合同》真实自愿、合法有效。刘虹秀与我公司2017年3月12日签署《恒大未来城认购书》，2017年3月15日签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2025328），购买我公司开发建设的恒大拾翠园项目（配建限价商品住房）B4#办公楼12层1207，系双方自愿、真实的意思表示，不存在我公司欺诈、虚假宣传，并导致刘虹秀重大误解的情形。认购书明确载明“双方确认本认购书是双方真实意思表示”，“乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境己有充分的了解”，“乙方自愿认购”。合同特别提示也明确表明“该商品房规划性质为办公”，“土地（地类）用途为办公，土地使用年限为50年”，合同第一条、第三条都有明确规定。刘虹秀作为一个成年人，具有完全的民事行为能力，对合同条款、自己的行为、特别是购房这样重大的合同行为，具有足够的认识和控制能力，签署认购书及合同是其真实意思的表示。同时，合同范本由北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局修订下发，合同内容不存在违法、违规的事项。合同签订过程中，我公司不存在欺诈、胁迫等严重影响刘虹秀意志及行为自由的情况。刘虹秀称我公司在售房时存在虚假宣传的行为，没有事实依据。2.刘虹秀要求退还购房款没有法律依据。刘虹秀起诉状以及提交的落款日期为2016年5月12日的《律师函》以虚假宣传、误导刘虹秀为由单方要求解除合同，没有法律和事实依据。刘虹秀并不当然具有单方合法解除合同的权利，并且我公司也从未收到刘虹秀解除合同的正式书面通知，合同依法有效成立，并未解除，刘虹秀的诉讼请求没有事实和法律依据。依据合同第七条及该条补充协议的约定，刘虹秀选择银行按揭并首付分期付款的方式进行交易，并按期交纳了首期首付分期款。按合同约定，刘虹秀应于2017年5月12日前支付总房款20%的二期首付分期房款1335702元。截止目前，经我公司多次催告，刘虹秀逾期131天仍未按照合同约定交纳二期首付分期房款。依照合同第八条约定，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。据此，提起反诉请求：要求刘虹秀继续履行合同义务，支付分期首付款第二期应付房款1335702元；要求刘虹秀支付逾期付款违约金（自2016年5月12日至实际付款之日止，按照逾期付款金额日万分之一的利率计算）；诉讼费由刘虹秀承担。
原告（反诉被告）刘虹秀对反诉辩称，不同意继续履行合同，依据无理由退房承诺及协议书，我们从第二笔付款之日届满之前就发出了合同解除通知，过了两三天就向法院起诉了，正浩公司也知道我要求解除合同的事情，不同意支付逾期付款违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换和质证。刘虹秀提交正浩公司的宣传手册以及正浩公司销售现场的录像证明正浩公司在销售房屋时虚假宣传，正浩公司对录像及宣传手册的真实性、证明目的不予认可，无法证明与其公司有关。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年3月15日、出卖人正浩公司与买受人刘虹秀签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y2025328）约定：买受人购买坐落于北京市大兴区黄村镇DX00-0101-0201等地块F2公建混合住宅用地项目（配建限价商品住房）B4#办公楼12层1207号。该商品房的规划性质为办公，其预测建筑面积共118.73平方米。其中，套内建筑面积82.57平方米，分摊共有建筑面积36.16平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米80547.17元，总价款6650780元。第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第（一）、（二）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。2.逾期超过180日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之壹（该比率不低于第1项中的比率）的违约金。本条所称逾期付款是指依照第七条及附件四约定的到期付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。（二）前款违约金应于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付。……第十九条预售合同登记备案，出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】（不超过30日）办理商品房预售合同联机备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。
出卖人正浩公司与买受人刘虹秀在附件四《关于该商品房房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》约定：“第一条：买受人同意下列第（二）种方式付款。……（二）银行按揭付款，买受人同意按下列第2种方式付款……2.首付分期付款：买受人应于本合同签署之日向出卖人支付房款10%的首期房款665078元，于2017年5月12日之前支付总房款20%的二期首付房款1335702元，于2017年8月30日之前支付总房款20%的三期首付房款1330000元。买受人如未能在上述约定期限内向出卖人支付相应款项，则视为买受人逾期付款，按本合同第十一条处理。剩余款项3320000元，买受人以银行按揭贷款的形式支付，买受人应在本合同签署当日向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，并向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请。出卖人在买受人办理银行按揭手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准买受人的按揭贷款申请。买受人未能在上述期限内提供全部贷款申请资料及缴纳相关费用的，则视为买受人逾期付款，按本合同第八条处理。买受人应当自竣工验收备案之日起30天内，将贷款款项划拨至出卖人账上。附件十二《补充协议》约定……二、双方同意本合同第七条补充如下：（一）关于银行按揭付款方式的约定1.买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按照本合同第八条之约定承担逾期付款的违约责任。2.买受人申请银行按揭贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行最终审批为准，如银行批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行最终审批之日起15日内付清，否则，视为逾期付款，买受人同意按本合同第八条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。3.如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行审批终了之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第八条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。4.买受人在办理完毕银行按揭贷款手续之前，要求终止合同的，买受人所交的款项不予退还。三、双方同意本合同第八条补充如下：1、本合同第八条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买方所交的全部款项不予退还，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无须承担任何违约责任。十三、其他约定，出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同与其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任，权利的内容在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议至全部条款内容，全额本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。十四、本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。2017年3月15日，刘虹秀为买受人办理了涉案房屋的网上联机备案手续。
2017年3月15日，该房屋预售合同附随的《购房提示》显示有“商品房宗地规划用途是商业金融办公用地，所售房屋不属于住宅性质；房屋属非住宅项目，在教育、商业、医疗卫生、气热水点灯配套设施以及税费等方面均与住宅项目有所不同。”等内容，底部有‘刘虹秀’签名。附随的《购房承诺书》显示有“已详细阅读售楼现场的相关公示信息，并对该项目的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费缴纳标准等情况已有明确了解。已详细阅读商品房预（现）售合同条款，所签订的合同是真实意思表示”等内容，刘虹秀在承诺人处签名。截至目前，刘虹秀共支付购房款665078元。
2017年5月12日，刘虹秀委托北京卓航律师事务所曹云倩律师向正浩公司邮寄《律师函》，贵方于2017年3月15日与我委托方签订了《北京市商品房预售合同》，协议约定贵方将坐落于北京市大兴区黄村镇DX00-0101-0201等地块F2公建混合住宅用地项目（配建限价商品住房）B4#办公楼12层1207出让给我委托方，总价款为6650780元，我委托方于合同签署之日向贵方支付了665078元首期购房款。由于贵方在房屋预售时故意夸大商品房的居住功能，实际上该房屋为商业类用房，这种宣传误导了我委托方，从而做出了错误的判断，现依据相关法律规定，我委托方已具有单方解除合同的权利，并有权要求贵方返还已支付的购房款。现我委托方依据合同法第94条的相关规定，特向贵方告知：我委托方通知贵方合同解除，并要求返还购房款665078元。望见函后，于7日内返还购房款或与我委托方联系相关事宜，否则，我方将采取法律途径维权，届时，贵方将承担一切法律后果。上述《律师函》未送达成功被作为退件退回，正浩公司亦表示未收到上述《律师函》。
2017年5月26日，甲方正浩公司与乙方刘虹秀签订《无理由退房协议书》约定，鉴于甲乙双方与2017年3月12日签订恒大未来城楼盘B4幢1207《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、本协议一式三份，乙方一份，甲方二份，具同等法律效力。乙方签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议。
另查，2017年3月12日，甲方正浩公司与乙方刘虹秀签订《恒大未来城认购书》。刘虹秀持有由恒大地产集团有限公司向其出具的《无理由退房承诺书》，内容为：您购买的恒大属下公司开发的恒大未来城楼盘B4幢1207房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至入住手续前的任何时间均可无理由退房。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。正浩公司与刘虹秀签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。
本案的争议焦点：一、正浩公司是否构成虚假宣传存在欺诈行为；二、刘虹秀可否依据双方签订的《无理由退房协议书》主张解除合同。
首先，根据相关法律规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。现刘虹秀称正浩公司把商住房屋当作住宅宣传，构成欺诈为由要求解除双方之间的合同关系，本案中，双方签订的北京市商品房预售合同及附件的购房提示中均明确约定房屋性质系办公，刘虹秀在购房承诺书中亦签字确认明确了解了售楼现场的规划用途、土地使用年限，并承诺严格按照已购房屋的规划用途使用，刘虹秀作为完全行为能力人，在签订合同时已明确知晓涉案房屋的性质，双方签订合同并未违背其真实意思表示。其次，根据《无理由退房承诺书》以及双方签订的《无理由退房协议书》的相关约定，刘虹秀享有无理由退房的权利应满足以下条件：1、自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间；2、刘虹秀按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为。根据本案查明的事实，刘虹秀应于2017年5月12日之前支付总房款20%的二期首付房款1335702元，但其不仅未按期支付反而在2017年5月12日以虚假宣传为由向正浩公司发送解除通知书并提起本案诉讼，刘虹秀的行为已构成违约，刘虹秀不符合双方约定的无理由解除合同的条件。综上，刘虹秀要求解除双方合同关系的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持；正浩公司作为守约方要求刘虹秀继续履行双方之间的合同并要求刘虹秀支付二期首付房款1335702元及逾期付款违约金的诉讼请求，有事实及合同依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、于本判决生效后十日内，刘虹秀给付北京正浩置业有限公司第二期首付房款1335702元及逾期付款违约金（以1335702元为基数，按照每日万分之一的标准计算，自2017年5月13日起计算至实际付清之日止）；
二、驳回刘虹秀的全部诉讼请求；
三、驳回北京正浩置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费29178元，由刘虹秀负担（已交纳）；反诉案件受理费29239元，由刘虹秀负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 韩文静
二〇一八年五月十四日
书记员 刘雪飞