浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍嵊民初字第1237号
原告：绍兴春帆物业管理有限公司。
法定代表人：操文汉。
委托代理人（特别授权代理）：张建波。
委托代理人（特别授权代理）：张良。
被告：商其明。
原告绍兴春帆物业管理有限公司（以下简称春帆公司）与被告商其明物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月18日立案受理后，依法由审判员舒肖玲适用简易程序于2013年8月29日公开开庭进行了审理。原告春帆公司的委托代理人张建波、张良，被告商其明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告春帆公司起诉称，原告系经营物业管理服务的企业，于2011年8月20日与嵊州市锦绣嘉园业主委员会签订了一份物业管理服务合同，物业管理服务的期间从2011年9月1日起至2012年8月31日止。被告系锦绣嘉园东苑XX幢X单元XXX室的业主，其房屋建筑面积为145.27平方米。合同约定由原告提供物业管理服务，小区内的多层业主每月按其房屋的建筑面积以每平方米0.55元的价格向原告计付物业管理服务费，据此被告每月应向原告支付物业管理服务费79.90元。然而在原告提供服务的一年里，被告没有履行合同约定的义务，物业管理服务费累计拖欠12个月，共计为959元。又根据物业管理服务收费办法及合同相关规定被告逾期支付物业管理服务费的，承担每日千分之二的违约金，故物业管理服务费和违约金累计达2253.60元。原告于2013年4月27日向被告书面催交，被告在催告的合理期限内仍未支付。现要求被告立即向原告支付自2011年9月1日至2012年8月31日止的物业管理服务费959元，逾期缴纳的违约金1294.60元，合计2253.60元，本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告主动放弃了要求被告支付违约金的诉讼请求。
被告商其明答辩称，不缴纳物业服务费是因车库外墙漏水，原告没有尽到修理的义务，等原告修理好之后，再缴纳物业服务费。
原告为证明其主张，当庭提供证据如下：
证据1、物业管理合同1份；证明原告与嵊州市锦绣嘉园业主委员会于2011年8月20日签订物业管理合同，约定原告于2011年9月1日至2012年8月31日为嵊州锦绣嘉园业主提供物业服务。
证据2、嵊州市房地产登记簿1份，证明被告系锦绣嘉园东苑XX幢X单元XXX室业主，被告主体资格适格。
证据3、绍兴春帆物业管理有限公司出具给被告的催告函1份，韵达快运回执2份；证明原告通过快递向被告送达了物业服务费催讨函的事实。
被告商其明质证称，对证据1合同的签订并不知情，也不能确定其真实性；对证据2没有异议；对于证据3，没有收到相关快递，也没有收到催讨函，且快递签名不是本人所签。
本院认证认为，证据1系春帆公司与嵊州市锦绣嘉园业主委员会签订的物业管理服务合同原件，能真实反映春帆公司作为锦绣嘉园小区的物业服务人在2011年9月1日至2012年8月31日间为小区业主提供物业服务的事实，故依法对证据1的证明力予以认定；证据2因被告无异议，故依法采纳作为本案认定事实的证据；证据3被告虽提出签名并非本人所签，但被告并未要求对签名进行笔迹鉴定，也未提供其他证据证明未签收催讨函，故本院依法采纳证据3，认定原告已通过快递向被告送达了催讨函的事实。
被告为证明其主张，当庭提供证据4、照片5张，证明其车库外墙脱落，渗水严重的情况。
原告质证称，对证据4的真实性没有异议，该小区多位业主出现了类似情况，作为物业公司也向该小区的开发商吉祥房产反映过问题。但房屋质量问题系业主与开发商之间的问题，不属于物业的服务范围，业主不能以此理由拒交物业服务费。
因原告对证据4无异议，本院依法对该证据的证明力予以认定。
经审理本院查明：原告春帆公司系经营物业管理服务的公司，于2011年8月20日与嵊州市锦绣嘉园业主委员会签订了一份为期一年（2011年9月1日起至2012年8月31日止）的物业管理服务合同。合同约定由原告春帆公司提供物业管理服务，小区内的多层业主每月按其房屋的建筑面积以每平方米0.55元的价格向原告支付物业管理服务费。被告商其明系锦绣嘉园东苑XX幢X单元XXX室的业主，其房屋建筑面积为145.27平方米，根据合同其每月应向原告支付物业管理服务费79.90元，一年共计958.80元。因被告未交物业费，原告于2013年4月27日通过韵达速运向被告送达物业管理服务费催讨函。另查明，在原告春帆公司经营管理锦绣嘉园小区期间，被告的车库出现了漏水等质量问题。后被告多次向原告反映该问题，原告也曾要求开发商进行修理，但未得到解决。
本院认为：原告与嵊州市锦绣嘉园业主委员会签订的物业管理服务合同依法成立，合法有效，对每一名锦绣嘉园的业主均具有约束力。被告提出对原告春帆公司与业主委员会签订的合同不知情的抗辩意见，本院不予支持。对于被告提出原告春帆公司没有维护修理其车库的意见，本院认为虽物业管理合同条款载明的委托管理事项中包括房屋建筑本体公用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维护，但合同中涉及管理服务费用条文亦载明房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的大中修与更新改造经费由维修基金支付。另浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第二十九条和《浙江省住宅物业保修金管理办法》第十条明确规定，建设单位应对商品房防水工程保修不低于8年。故本院认为，在保修期限内的房屋主体修理应由建设单位负责，超过商品房最低保修期间8年后，修理应由业主大会经必要程序后动用维修基金修理，而物业服务公司在业主房屋出现漏水等明显房屋质量问题时，其责任应是协调配合业主和建设单位，以及在维修基金的支持下主持修理房屋建筑本体，而不应是房屋质量问题的直接责任人。故又依被告所述，其房屋及车库交房时间为2006年左右，至车库质量出现问题时（2011年）不足8年，故其车库修理的责任人应为建设单位。同时，在小区内多业主出现房屋质量问题的情形下，物业服务公司已与房产开发商、建设局、社区进行了沟通，尽到了其应尽义务，业主应依法通过适当途径维护自己的合法权益，不能消极地以拒绝缴纳物业管理费的方式予以对抗。综上，原告作为物业服务人已履行了合同义务，提供了物业管理服务，同时被告应按时履行足额缴纳物业管理服务费的义务。原告在庭审中放弃了要求被告支付违约金的诉讼请求，系其真实意思表示，也未损害他人利益，本院予以准许。故原告请求被告支付2011年9月1日至2012年8月31日期间的物业费的合理部分诉讼请求，本院予以支持。依照《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、商其明在本判决生效后十日内支付绍兴春帆物业管理有限公司物业管理服务费958.80元。
二、驳回绍兴春帆物业管理有限公司其余诉讼请求。
如果商其明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告商其明负担（款由原告先行垫付，限被告在本判决生效后十日内径付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费50元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 舒肖玲
二〇一三年九月十七日
书记员 丁 波
本案引用的法律条文
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。