山东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁执复128号
复议申请人（利害关系人、异议人）：张荣忠，男，汉族，1969年1月29日出生，住滨州市北海经济开发区。
委托代理人：刘正江、徐文彬，山东齐海律师事务所律师。
申请执行人：烟台开发区丰源海运有限公司。住所地：烟台开发区。
法定代表人：邢竹青，董事长。
被执行人：滨州中盛海运船务有限公司。住所地：滨州市无棣西港经济园区。
法定代表人：张长普，董事长。
委托代理人：丁娟、周罡，上海锦天城（济南）律师事务所律师。
复议申请人张荣忠不服青岛海事法院作出的（2015）青海法执异字第19号执行裁定，向本院提出复议申请。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
青岛海事法院在执行（2014）青海法执字第70号案过程中，根据申请执行人烟台开发区丰源海运有限公司的申请，于2015年9月15日拍卖了被执行人滨州中盛海运船务有限公司所有的棣国用（2005）第0××70号土地使用权、棣房权证（2006）字第0××20号房产、滨州港西港港区散货码头八号泊位。2015年9月29日，异议人张荣忠以青岛海事法院执行行为不当提出异议称，异议人与被执行人于2012年11月1日签订了关于涉案资产的租赁、承包经营合同，异议人是承租人。法院在拍卖该资产前并未通知异议人拍卖的时间、地点，影响其行使优先购买权。据此申请法院撤销拍卖结果，由其按照成交价格优先购买。
被执行人对异议人的陈述予以认可。
买受人称，异议人与被执行人签订的租赁、承包经营合同无效，异议人不享有优先购买权，法院的拍卖行为符合法律规定，应予维持。
青岛海事法院查明，2013年1月14日在本案诉讼阶段青岛海事法院向无棣县国土资源局送达了（2011）青海法商初字第3061号民事裁定书和（2011）青海法商初字第306号协助执行通知书，查封被告滨州中盛海运船务有限公司棣国用（2005）第0×70号土地使用权。2014年3月11日，向无棣县房产行政管理局送达了（2014）青海法执字第70号执行裁定书和（2014）青海法执字第70号协助执行通知书，查封被执行人所有的棣房权证（2006）字第0××20号房产。
异议人在提出异议期间，向青岛海事法院提交了异议人与被执行人于2012年11月1日签订的关于涉案资产中房屋土地的租赁合同和码头的承包经营合同等相关证据材料。经查，上述租赁合同未按照《城市房地产管理法》第五十四条的规定向主管部门登记备案。
被执行人的股东为滨州市金水源航运有限公司，异议人张荣忠于2014年12月3日成为该公司总经理兼法定代表人。
2014年11月17日，被执行人代理人王建勇通过邮政特快专递向青岛海事法院鉴定中心提交异议书，第二条写明“棣国用（2005）第0××70号土地使用权及棣房权证（2006）字第0××20号房产已经抵押，并且租赁于第三方，承租方对房产进行改建、扩建及装修装饰，土地上的其他附属物属于承租方建设并享有所有权，不应当作为评估拍卖的标的”。但该异议书并未告知承租人的名称和联系方式，亦未提交租赁合同等证据。
受青岛海事法院委托，青岛金诺拍卖有限公司于2015年8月28日在《青岛早报》、《滨州日报》发布拍卖公告。2015年9月15日，上述资产拍卖成交，价格为1700.544万元，买受人为烟台市平安海洋工程服务有限公司。青岛金诺拍卖有限公司与买受人签署成交确认书，买受人按照拍卖规则付清款项。但青岛海事法院尚未向相关部门送达协助执行通知书，涉案资产尚未办理变更登记。
异议人在听证会上陈述，其在2014年8月18日青岛海事法院鉴定中心及评估人员前往被拍卖的土地和房产勘察时，便知晓该资产被青岛海事法院查封，青岛海事法院已经决定拍卖，但是不知晓具体的拍卖时间、地点，因此未能参加竞拍。异议人在拍卖成交前未向青岛海事法院申请行使其优先购买权。
青岛海事法院认为，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定，“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”被执行人在向青岛海事法院鉴定中心提交的异议书中称涉案资产租赁于第三方，但并未同时告知承租人的名称和联系方式，亦未提交租赁合同等证据，青岛海事法院无法从该异议书中得知优先购买权人的信息。并且，被执行人和异议人未按照法律规定将被拍卖房屋的租赁事项向主管机关登记备案，未向社会公示。因此，异议人不是已知的优先购买权人，故不在青岛海事法院应当通知的人员范围内。
异议人自称于2014年8月18日知晓该资产被青岛海事法院查封且决定拍卖。但是异议人并未在拍卖前通知青岛海事法院租赁事项的存在，未要求在拍卖中行使优先购买权，根据相关法律规定，应当自行承担未能行使优先购买权的后果。
本案经青岛海事法院审判委员会研究，青岛海事法院在（2014）青海法执字第70号案中，对棣国用（2005）第0××70号土地使用权、棣房权证（2006）字第0××20号房产、滨州港西港港区散货码头八号泊位的拍卖符合法律规定，应予维持。青岛海事法院遂以（2015）青海法执异字第19号执行裁定书裁定驳回了异议人张荣忠的执行异议。
张荣忠不服，向本院提出复议申请，请求撤销上述异议裁定。理由：一、青岛海事法院异议裁定认定张荣忠不是已知的优先购买权人，不在法院应当通知的人员范围内，属于认定事实不清。
2014年8月18日，青岛海事法院司法鉴定中心人员以需要对滨州市无棣县西港园区内的房屋及场地和码头进现场勘查评估以便将来进行拍卖为理由欲进入张荣忠所承租的房屋及场地，由于该房屋及场地由张荣忠承租并使用，张荣忠当场便向在场的法院及评估机构的工作人员声明自己是房屋及场地和码头的承租人，并阻止了法院的工作人员进入场地进行勘查、评估，使得法院及评估机构的工作人员未能进入场地。所以，青岛海事法院在2014年8月18日就已经知道了涉案房屋及场地和码头已经出租及承租人为张荣忠的事实，而此时涉案房屋及场地和码头尚未拍卖，因此，在2014年8月18日张荣忠便已成为青岛海事法院已知的优先购买权人，青岛海事法院认定张荣忠不是已知的优先购买权人，不在法院应当通知的人员范围，属于认定事实不清。二、青岛海事法院在异议裁定中以张荣忠未在拍卖前通知租赁事项的存在、未要求在拍卖中行使优先购买权为由，认定张荣忠应当自行承担未能行使优先购买权的后果，属于理解、适用法律的错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条“人民法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场”的规定，通知优先购买权人是法院的法定责任和义务，法院不能将该项通知的责任和义务转嫁给优先购买权人。因此，青岛海事法院在异议裁定书中以张荣忠未在拍卖前通知租赁为由，认定张荣忠应当自行承担未能行使优先购买权的后果，属于理解、适用法律错误。三、我国《城市房地产管理法》不适用于本案，青岛海事法院适用法律错误。本案涉案土地和房屋不是在城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，也不是从事房地产开发和交易活动，而本案的土地属于工业用地，其所建的临时用房也不属于商品房，因此，本案涉案土地和房屋不属于《城市房地产管理法》的调整范围，无须到房地产主管部门进行备案，青岛海事法院以此作为驳回张荣忠异议的一项理由，属于适用法律错误。综上所述，张荣忠作为涉案财产的承租人、利害关系人和优先购买权人，青岛海事法院在拍卖其所租赁的房屋、场地及码头前未履行告知义务，侵害了张荣忠的优先购买权，依法应予纠正。
本院查明的事实与青岛海事法院查明的事实一致。
本院认为，本案的焦点问题是复议申请人张荣忠是否是青岛海事法院应当通知参与竞拍的优先购买权人。从查明的事实看，在本案异议审查期间，异议人曾两次向青岛海事法院寄交材料，反映涉案房产、土地已经被租赁、改扩建等事实，青岛海事法院应当基本了解拍卖标的物存在对外租赁的情况。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。”据此，青岛海事法院亦应对拍卖财产的租赁情况进行进一步的调查核实，此为法院在强制拍卖前应当履行的义务。因此，青岛海事法院关于无法从异议书中得知优先购买权人的信息，异议人不是已知的优先购买权人，故不在青岛海事法院应当通知的人员范围内，应当自行承担未能行使优先购买权后果的认定不当。青岛海事法院疏于履行法定职责，进而导致认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销青岛海事法院（2015）青海法执异字第19号异议裁定；
二、发回青岛海事法院重新审查。
本裁定为终审裁定。
审判长 王启江
审判员 陈居山
审判员 刘书鸿
二〇一六年八月十五日
书记员 梁 敏