江苏省常州市戚墅堰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）戚商初字第191号
原告中国工商银行股份有限公司常州戚墅堰支行，住所地常州市戚墅堰大街168号。
负责人张谷平，该行行长。
委托代理人曾芹芳。
委托代理人王俊。
被告常州市翠鸟包装有限公司，住所地常州市武进区横林镇崔北村。
法定代表人姚仲义，该公司董事长。
被告万洪明。
被告韩玉娣。
三被告共同委托代理人周协强，江苏源博律师事务所律师。
三被告共同委托代理人何斌，江苏源博律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司常州戚墅堰支行（以下简称工行戚支行）与被告常州市翠鸟包装有限公司（以下简称翠鸟公司）、万洪明、韩玉娣金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理。依法由审判员黄冬梅适用简易程序于2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告工行戚支行委托代理人曾芹芳、王俊，被告翠鸟公司、万洪明、韩玉娣的委托代理人周协强、何斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行戚支行诉称，2012年5月22日，原告与被告翠鸟公司签订了1份最高额抵押合同，约定在2012年5月22日至2015年5月22日期间，在人民币842.63万元的最高债权余额内，为其与原告签订的所有借款合同但不限于借款合同项下借款人义务的履行提供抵押担保，抵押范围为被告翠鸟公司的房产和土地，即位于常州市武进区横林镇崔北村的房产，并办理了抵押登记。2013年5月23日，被告万洪明与韩玉娣向原告提交了承诺函，承诺在2013年5月23日至2015年5月22日期间，在350万元的最高债权余额内，为被告翠鸟公司的上述借款提供连带责任保证。2013年6月4日，原告与被告翠鸟公司签订了小企业借款合同，约定被告翠鸟公司向原告借款300万元，年利率为6%，贷款期限为2013年6月4日至2014年5月21日，对逾期贷款按合同利率加收50%的利率计收罚息，并对未支付的利息按合同利率加收50%的利率计收复利。合同签订后，原告按约向被告翠鸟公司发放了贷款。现贷款已到期，原告催要未果，故请求判令：1、被告翠鸟公司立即偿还原告借款本金300万元，并支付自2015年8月21日起至所有借款还清之日止按合同约定利率计算的利息（包括罚息、复利）；2、被告万洪明、韩玉娣对上述债务在350万元范围内承担连带还款责任；3、原告有权以抵押物即位于常州市武进区横林镇崔北村诸家坝的房地产折价、或拍卖、变卖，并以所得价款就上述债权优先受偿；4、本案诉讼费用由三被告承担。庭审中，原告将要求被告翠鸟公司支付借款利息的起算时间变更为2015年12月21日，其他诉讼请求不变。
被告翠鸟公司、万洪明、韩玉娣辩称，对借款及担保事实没有异议。但不应当再计算复利，因为罚息本身就是一种处罚，再计算复利对于被告来讲显失公平。违约金要以损失为基础，不能超过损失的30%。
经审理查明，2012年5月22日，工行戚支行（甲方）与翠鸟公司（乙方）签订了编号为2012年戚抵字第036号最高额抵押合同，合同第1.1条约定乙方所担保的主债权为自2012年5月22日至2015年5月22日期间，在人民币842.63万元的最高余额内，甲方依据与翠鸟公司签订的本外币借款合同等而享有的对债务人的债权。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括在第1.1条所述之最高余额内。用于抵押担保的抵押物为位于常州市武进区横林镇崔北村的房屋（房屋所有权证号为常房权证武字第××号、土地使用权证号为武集用2004字第1202314号），所有权人为翠鸟公司。甲方主债权到期债务未予清偿的，甲方有权实现抵押权。甲方实现抵押权时，可通过与乙方协商，将抵押物拍卖、变卖后以所得价款优先受偿，或将抵押物折价以抵偿债务人所欠债务。甲乙双方未就抵押权实现方式达成一致的，甲方可直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。2012年5月29日和6月1日，工行戚支行与翠鸟公司办理了上述抵押物的房屋和土地抵押权登记手续。
2015年5月23日，被告万洪明与韩玉娣共同向工行戚支行出具担保承诺书，承诺自愿以其个人和家庭所有财产，对2013年5月23日至2015年5月22日期间，在人民币350万元的最高余额内，工行戚支行依据与翠鸟公司签订的借款合同及其他文件（以下简称主合同）而享有的对债务人的债权提供保证担保；保证方式为连带责任保证，保证范围包括主债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。工行戚支行主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，工行戚支行有权要求其先承担保证责任，其承诺不因此而提出抗辩。本担保承诺书的保证期间为自主合同确定的债权到期之次日起两年。
2013年6月4日，工行戚支行与翠鸟公司签订《小企业借款合同》，约定翠鸟公司向工行戚支行借款300万元用于采购原材料，借款期限为12个月，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准。借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为合同生效日（提款日／合同生效日）与第2.2条约定的借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为0。借款人提款后，借款利率以6个月为一期，一期一调整，分段计息。第二期利率确定日为提款日满一期之后的对应日，如果调整当月不存在与提款日对应的日期，则以该月最后一日为对应日，其他各期依此类推。借款到期借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息。对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。同日，翠鸟公司向工行戚支行出具借款借据，约定借款利率为6%，逾期借款浮动值为50%，借款到期日为2014年5月21日，按月结息，结息日为每月20日。工行戚支行于借款合同签订当日向翠鸟公司发放贷款300万元。翠鸟公司支付利息至2015年12月20日。后翠鸟公司未能按约归还借款，万洪明、韩玉娣亦未能履行保证义务，工行戚支行遂诉来本院，并提出前列诉讼请求。
上述事实，由原告工行戚支行提供的最高额抵押合同、他项权证、担保承诺书、借款合同、借款借据、对账单及当事人的庭审陈述等予以证实，本院予以确认。
本院认为，工行戚支行与翠鸟公司签订的最高额抵押合同及借款合同均系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。工行戚支行已按约向翠鸟公司发放贷款，翠鸟公司未能按约归还借款本息，故工行戚支行要求翠鸟公司归还借款本金300万元及利息的诉讼请求，本院予以支持。因工行戚支行与翠鸟公司在借款合同中约定，如翠鸟公司未按约偿还借款并支付利息的，工行戚支行有权计收罚息及复利。故翠鸟公司抗辩不应计算复利的理由不成立，本院不予采信。万洪明与韩玉娣未能按照承诺履行保证义务，工行戚支行要求万洪明与韩玉娣对翠鸟公司的上述债务承担连带还款责任的诉讼请求，本院予以支持。因翠鸟公司与工行戚支行约定以抵押物在抵押担保范围内向工行戚支行承担抵押担保责任，故工行戚支行要求以位于常州市武进区横林镇崔北村的房地产折价、或拍卖、变卖，并以所得价款就上述债权优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条和第一百九十五条、第二百零三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：一、被告常州市翠鸟包装有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司常州戚墅堰支行借款本金300万元及利息（自2015年12月21日起至所有借款还清之日止，按借款合同约定利率计算的利息，包括罚息、复利）；
二、被告万洪明、韩玉娣对上述债务在350万元范围内承担连带清偿责任；万洪明、韩玉娣履行担保义务后可向常州市翠鸟包装有限公司追偿。
三、原告有权以抵押物即位于被告常州市翠鸟包装有限公司所有的位于常州市武进区横林镇崔北村的房地产（房屋所有权证号为常房权证武字第××号、土地使用权证号为武集用2004字第1202314号）折价，或者拍卖、变卖，并以所得价款就上述债权优先受偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30800元减半收取15400元，由被告常州市翠鸟包装有限公司、万洪明、韩玉娣负担。此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院（户名：常州市中级人民法院，开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）预交上诉案件受理费。
审判员 黄冬梅
二〇一五年十二月三十日
书记员 管 玲