云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普中民终字第268号
上诉人（原审被告）王荣，男，生于1956年12月18日，汉族，小学文化，住云南省景东彝族自治县（以下简称景东县），个体户。公民身份号码：×××。
委托代理人杨桥富，云南新南疆律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审原告）景东彝族自治县锦屏镇景川路尚武门小组。
负责人鲁云江，系该村民小组组长。
委托代理人李启忠，云南红核律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人王荣与被上诉人景东彝族自治县锦屏镇景川路尚武门小组（以下简称尚武门小组）租赁合同纠纷一案，不服云南省景东县人民法院（2014）景民初字第250号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，并组织双方到庭进行调查及调解，上诉人王荣及其委托代理人杨桥富、被上诉人尚武门小组委托代理人李启忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审确认的法律事实，原、被告于2010年2月2日订立《房屋出租合同》，合同约定，原告将位于景东县体育馆门前综合楼后院的简易房及空地租赁给被告使用，租期为一年，年租金8000元，到2011年1月31日止。合同还约定：不经原告许可，被告不得转租，不得改变房屋原样。合同签订后，被告请求时任组长张代文将合同期限改到2014年1月31日止，顺延了三年，但合同中的一年期限未更改。时隔一年，被告未经原告许可，拆除简易房，建盖钢架大棚。合同期限届满，被告不归还原告出租房及空地，原告于2014年3月10日书面通知被告于3月31日归还承租房屋、空地。被告于2014年4月7日交了2014年2月28日前租金，但以建钢架大棚、场地硬化及添附其它设施投资35万元，要求原告赔偿25万元为由拒绝迁出。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人应当归还租赁物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人有权请求赔偿，也可以请求承担其他民事责任。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁，当事人可随时解除合同。本案原、被告订立的合同，期限虽有改变，前后也相互矛盾，但无论一年或四年，合同期限均已届满，被告应当按约定归还原告租用房屋。但被告未按期归还，已侵害原告的物权，应承担逾期占用原告房屋的合理费用，其费用以原订立合同约定的月租金计算，原告主张依法有据，予以支持。被告以租期为一年，后属不定期租赁，征得时任组长张代文同意后，投资35万元建盖了钢架大棚、场地硬化及添附其它设施，未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果，反诉要求原告赔偿25万元的请求依法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条以及《中华人民共和国物权法》第三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决为：一、被告（反诉原告）王荣于本判决生效后十日内自行拆除所建钢架大棚，将空地归还原告（反诉被告）景东彝族自治县锦屏镇景川路村尚武门小组。二、被告（反诉原告）王荣支付原告（反诉被告）景东彝族自治县锦屏镇景川路村尚武门小组占用房屋、空地费用，从2014年3月1日起每月666.67元（每天21.92元）至实际交还租赁物日止。三、驳回被告（反诉原告）王荣的诉讼请求。本案本诉案件受理费300元，减半收取l50元，反诉案件受理费300元，减半收取l50元，共300元，由被告（反诉原告）王荣承担。
原审判决宣判后，原审被告王荣不服，请求二审法院依法撤销（2014）景民初字第250号民事判决书，并依法判决驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要理由为：被上诉人诉讼主体不适格。在本案涉及的房屋租赁期内，被上诉人已经将空地转让给丁海勇，并将使用权变更且在丁海勇名下，被上诉人已不是空地及简易房使用权人和所有权人，其诉讼主体不适格。2011年上诉人续租简易房及空地后，由于简易房老旧无法使用，故拆除简易房，在空地上新建钢架大棚，场地硬化及添附其它相关设施。上诉人在建设过程中，被上诉人从未提出过异议，在被上诉人向法院提起本案诉讼前，被上诉人从未提出过异议。如需返还土地及简易房，上诉人建盖的钢架大棚，场地硬化及添附其它相关设施应当由被上诉人补偿，即支持上诉人原审反诉请求。
被上诉人尚武门小组答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。本案是租赁合同纠纷，被上诉人诉讼主体适格，上诉人与被上诉人是签订合同的当事人，合同约定的租赁期限为4年，租赁期满后被上诉人书面通知上诉人简易房和空地，但上诉人拒不归还，故被上诉人作为合同的当事人提起诉讼的主体适格。上诉人反诉要求对其建盖的钢架大棚、场地硬化及添附其它相关设施进行补偿，因上诉人建盖的钢架大棚、场地硬化及添附其它相关设施，未经被上诉人同意，根据合同约定及相关法律规定应由上诉人自行承担。
二审中，上诉人向本院书面申请调查其租赁物的产权登记情况，本院依其申请调取景东县房产管理所复函一份。经向双方出示，上诉人对上述材料的真实性、合法性及关联性均无异议；被上诉人对上述材料的真实性、合法性及关联性均予以认可。
被上诉人尚武门小组向本院提交房屋、土地内部流转合同及土地使用权证各一份（均为复印件），欲证明本案涉及的土地变更发生在起诉之后，被上诉人是适格的诉讼主体。
上诉人质证认为，房屋、土地内部流转合同系复印件，其真实性无法确认，仅认可被上诉人将房屋出售给丁海勇的事实；对土地使用权证真实性、合法性及关联性均予以认可，但不认可被上诉人的证明目的。
综合双方质证意见，本院认证如下：对于本院依上诉人申请调取的证据，属国家相关职能部门保存，上诉人及被上诉人均对真实性无异议，本院予以采信。对被上诉人提交的房屋、土地内部流转合同，系复印件，真实性无法确认，不予采信；对被上诉人提交的土地使用权证，上诉人对其真实性、合法性及关联性均予以认可，该证据能够证明本案涉及土地于2014年7月1日已登记为丁海勇个人单独所有的事实，对该事实，本院予以确认。
根据法庭调查、结合本案的证据材料，二审查明的法律事实如下：原、被告于2010年2月2日订立《房屋出租合同》，合同约定，原告将位于景东县体育馆门前综合楼后院的简易房及空地租赁给被告使用，租期为一年，年租金8000元，到2011年1月31日止。合同还约定：不经原告许可，被告不得转租，不得改变房屋原样。后到期日被改至2014年1月31日止，但合同中约定的一年租赁期限未更改。后上诉人继续使用租赁物，被上诉人未提出异议。直至2014年3月10日被上诉人书面通知上诉人归还承租房，上诉人未归还，被上诉人遂于2014年4月2日向原审人民法院提起诉讼。诉讼过程中，上诉人于2014年4月7日向被上诉人交付至2014年2月28日的租金，但至今仍未归还租赁物。
另查明，经过公开竞价的方式，丁海勇以1200万元的价款向被上诉人尚武门小组购买于位于景东县体育馆外综合楼及土地使用权，景东县人民政府经过审核后颁发了国有土地使用权证，登记时间为2014年7月1日，登记国有土地使用权人为丁海勇。
归纳当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：被上诉人尚武门小组的诉讼主体是否适格；上诉人的反诉主张是否应支持。
本院认为，关于被上诉人尚武门小组的诉讼主体是否适格的问题。本案中，上诉人王荣与被上诉人尚武门小组因双方签订的租房合同发生纠纷，被上诉人于2014年4月2日提起民事诉讼，二审已查明涉案土地及简易房的使用权、所有权人于2014年7月1日变更登记为丁海勇，被上诉人提起民事诉讼时仍为土地及简易房的使用权、所有权人，故其作为合同的当事人和土地及简易房的使用权、所有权人提起诉讼并无不妥，其诉讼主体适格。上诉人的该上诉理由不能成立，对其上诉主张，不予支持。
上诉人与被上诉人签订的租房合同约定的租赁期限为1年，虽然被上诉人主张双方经协商后将租赁期限修改为4年，但其并未提供相关证据予以证明，故应当认定双方租赁期限为1年，即自2010年2月1日至2011年1月31日止。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方签订的租赁合同期间届满后，上诉人继续使用土地及简易房，被上诉人一直未提出异议，可视为双方签订的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之间通知承租人。”本案中，上诉人支付了2014年2月28日之前的租金，被上诉人于2014年3月10日通知上诉人返还土地及简易房，虽然在通知中对于解除合同的具体日期表述不明确，实际上双方均认可该通知系解除合同的意思表示，可视为双方同意于该日期解除合同。双方合同解除后，上诉人应当在合理期限内将其承租的土地及简易房返还被上诉人，因该土地及简易房的使用权、所有权人已变更登记为丁海勇，被上诉人收回土地及简易房后，应按其与丁海勇的约定将土地及简易房丁海勇。
双方签订的合同解除后使用权、所有权变更登记之前，被上诉人仍系土地及简易房的使用权、所有权人，故上诉人应当向被上诉人支付该段期限其土地及简易房的租金和占用费，一审依据双方签订的租赁合同约定的租金666.67元／月的标准计算并无不当，但日期应当自2014年3月1日至土地及简易房使用权、所有权变更前一日即2014年6月30日止。据此，上诉人还应支付被上诉人的租金及占用费计算为666.67元／月×4月＝2666.68元。
关于上诉人的反诉主张是否应支持的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”依据该规定，上诉人建盖钢架大棚、场地硬化及添附其它相关设施应当征得被上诉人的同意，但从本案现有证据不能证明其已取得被上诉人同意，故上诉人反诉要求被上诉人补偿其25万元建设费用的请求，无事实和法律依据。上诉人的该上诉理由不能成立，对其上诉主张，不予支持。
综上，原审审判程序合法，适用法律正确，但认定事实部分不清，判决不当，本院依据二审查明的事实予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持云南省景东县人民法院（2014）景民初字第250号判决第一项，即“被告（反诉原告）王荣于本判决生效后十日内自行拆除所建钢架大棚，将空地归还原告（反诉被告）景东彝族自治县锦屏镇景川路村尚武门小组。”及第三项，即“驳回被告（反诉原告）王荣的诉讼请求。”；
二、撤销云南省景东县人民法院（2014）景民初字第250号判决第二项，即“被告（反诉原告）王荣支付原告（反诉被告）景东彝族自治县锦屏镇景川路村尚武门小组占用房屋、空地费用，从2014年3月1日起每月666.67元（每天21.92元）至实际交还租赁物日止。”；
三、由上诉人王荣支付被上诉人景东彝族自治县锦屏镇景川路尚武门小组土地及简易房租金和占用费用2666.68元（该款于判决生效后十日内支付）；
四、驳回被上诉人景东彝族自治县锦屏镇景川路尚武门小组的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人王荣的上诉请求。
一审案件受理费300.00元，已减半收取150.00元，二审案件受理费300.00元，均由上诉人王荣负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决确定的给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。
审判长 张相云
审判员 赵 勇
审判员 李家宇
二〇一四年九月二十八日
书记员 丁海洋