广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1708号
原告：佛山市南海区顺源四海物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区，营业执照：4406820002483＊＊。
法定代表人：冯顺炎。
委托代理人：欧阳昌运，系广东泽康律师事务所律师。
被告：刘以文，男，汉族，住广东省佛山市高明区。公民身份号码：×××2316。
原告佛山市南海区顺源四海物业管理有限公司诉被告刘以文租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法由审判员招伟妍独任审判，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧阳昌运、被告刘以文到庭参加诉讼。诉讼期间，双方申请和解未能达成一致。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年3月1日签订房屋租赁合同，约定将原告位于佛山市南海区＊＊出租给被告经营KTV、娱乐中心、旅业项目使用。租期自2012年3月1日至2022年2月30日，共计10年。租金及物业管理费自2012年3月1日起计算，至2015年2月30日（28日）的租金和管理费每月为137867.8元。自2015年3月1日至2018年2月30日（28日）的租金上浮10%，被告自2012年7月份至2015年6月份共欠原告租金为2813017元，自2012年3月份至2015年6月共欠管理费1022664元，共计3835681元。原告每月均对被告予以催要，但被告拖欠迟迟不予支付，被告已经严重违反了合约约定。请求判令：1.解除原告与被告于2012年3月1日签订的《商户租赁合同》，并收回出租给被告位于佛山市南海区＊＊物业；2.被告向原告支付租金2999562.8元（租金从2013年2月起暂计至2015年12月）、管理费1176063.6元（管理费从2012年3月起暂计至2015年12月）以及水电费和垃圾处理费58575.9元（从2014年6月起暂计至2015年11月）；三项合计：4234202.3元；3.被告向原告逾期支付租金及管理费的滞纳金（从起诉之日起按照应缴费总额的1%计算至实际清偿之日止）；4.被告已向原告支付的保证金380000元归原告所有；5.被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，原告每月收取两万五千多的物业管理费，但从开始到现在一直没有保安，在营业过程中，没有对被告所遗失空调负责。原告口头承诺物业没有第二家酒吧，只有被告一家，但是原告在2012年租给别人在一楼开798酒吧，对被告的生意造成很大影响。2015年11月4日原告同意退1754平方米，一共退金额28064元。如原告有意起诉被告，应在所欠金额还没有这么多的时候起诉。现经营环境不好，合同解除，对双方都没有好处，希望双方协商解决。对诉讼请求第二点金额有异议，具体数额要核实，因为11月和12月份已经减少租赁金。不同意支付滞纳金，原告应在被告一开始违约时就起诉，不应该等到所欠金额很多的时候才起诉。不同意没收保证金和返还场所。
庭审中，原告举证如下：
1.企业营业执照、组织机构代码、企业法定代表人身份证明复印件1份。用以证明原告诉讼主体资格。
2.刘以文身份证复印件1份。用以证明被告诉讼主体资格。
3.商户租赁合同原件1份。用以证明原被告于2012年3月1日签订《商业租赁合同》，约定被告承租原告位于佛山市南海区＊＊。租赁物第一层租金按每月每平方米34元，第二层租金按每月每平方米22元，第三层租金按每月每平方米13元，前三年租金不变，第四至六年的租金递增10%，第七至十年的租金递增15%。物业管理费按每月每平方米3元，共计25566.6元／月。租赁期限自2012年3月1日起至2022年2月30日（28日）止，租期为10年。同时约定被告向原告交纳保证金380000元，如被告违约，原告有权没收保证金380000元。
4.收据（N0.00068＊＊）原件1份。用以证明被告向原告交纳保证金380000元的事实。
5.刘以文交欠费清单原件1份。用以证明被告尚欠原告租金及管理费等合计4234202.3元。
6.土地使用权承包合同原件1份。用以证明原告承包佛山市南海区＊＊的土地使用权，自建涉案租赁物并有权出租的事实。
7.西樵镇临时建筑工程备案登记表复印件1份。
经质证，被告对原告出示的证据1、2无异议。证据3中合同约定管理费，但原告没有尽到合同义务，未安排保安。证据4无异议。证据5中所列租金137867.8元已经包含管理费25566.6元，2015年11月和12月每月多计算28064元，2014年6月份至2015年2月份租金仍是137867.8元，租金一共多算120多万元。证据6无异议。对于证据7，备案表只是村委会的章，没有西樵镇以及上级部门的盖章。
庭审中，被告没有证据提供。
经审查，原告出示的证据1-4、6因被告对其真实性无异议，本院予以确认。证据5为欠付费清单，具体数额以本院核实认定为准。证据7本院综合进行认定。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2009年6月20日，原告收取被告按金380000元。
2012年3月1日，原、被告签订《佛山四季商业广场商户租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区＊＊第一层445.2平方米，第二层19701平方米，第三层6107平方米，总面积共8522.2平方米出租给被告经营KTV、娱乐中心、旅业项目使用；租赁期限为10年，自2012年3月1日起至2022年2月28日，前三年合同租金不变，第四、五、六年在第三年的租金上递增10%，第七、八、九、十年在第六年的租金上递增15%；第一层每月每平方米34元，共15136.8元／月，第二层每月每平方米22元，共43340元／月，第三层每月每平方米13元，共79391元，总租面积合共8522.2平方米，物业管理费每月每平方米3元，共25566.6元／月，合计租金共137867.8元；因被告经营所需要的一切用水、用电由被告安装电表、水表，水费、电费由被告负责。租金及物业管理费每月清缴一次，每月租金、物业管理费及应缴费用被告于当月10日前交付原告，否则，从10日至15日逾期首5日内按每月应缴费用总额的1%收取滞纳金，逾期达15日，原告有权要求被告退场终止合同，并追讨欠缴租金和物业管理费；被告应于本合同签订之日向原告交纳租赁保证金38万元；等等。
2015年11月，原、被告签订《补充协议》，约定将＊＊广场三层租面积共6107平方米，退回给原告1754平方米，租金每平方米13元，租金共22802元，管理费3元每平方米共5262元，合计共28064元。
2015年12月2日，原告提起诉讼。
本院认为：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。衡量建筑物合法性应以相关的建筑主管行政部门审核为准，原告出示的证据7并不是涉讼建筑物规划、报建、验收备案资料，其证据效力本院不予确认。租赁标的不具备交付使用的条件，原、被告签订的租赁合同依法无效，原告请求解除合同的主张本院不予支持。无效合同自始没有法律约束力，原告请求没收保证金的主张缺乏法律依据，本院不予支持。无效合同关系项下的财产依照相互返还、折价补偿的原则进行处理。原告请求返还租赁标的的主张本院予以支持。被告已实际占有涉讼建筑物，应参照约定计付相应的使用费予原告。约定的租金137867.8元按各屋每平方米单价作出，并未包括管理费部分。原告认为2014年6月至2015年2月每月租金变更为140000元，未经被告认可，与合同约定不符，本院不予采纳，该期间按原约定每月137867.8元、25566.6元计算。补充协议约定退减租金、管理费单价是以原约定单价为标准计算，故本院采纳被告主张，以该退减金额为基础进行递增计算，而非以原告所述递增计算后再扣减补充约定金额，2015年11月后约定租金为126572.38元［（137867.8元-22802元）×1.1］、管理费为20304.6元（25566.6元-5262元），每月合计为146876.98元。扣除被告各月已支付部分，被告尚应支付2012年3月至2015年12月使用费4095748.2元、从2016年1月1日起至返还之日止按每月146876.98元计付使用费予原告，原告请求超出部分本院不予支持。合同并未约定水电费由原告垫付，未有另行约定被告负担垃圾费，原告主张被告欠付的水电费、垃圾费亦没有双方确认的依据，原告该项主张本院不予支持。被告未能按月支付费用，但无效合同条款没有法律约束力，且约定每日1%计算标准过高，本院酌定按中国人民银行同期贷款利率计算利息，原告请求超出部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告刘以文应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退《＊＊广场商户租赁合同》及《补充协议》项下位于佛山市南海区＊＊第一层445.2平方米，第二层1970平方米，第三层4353平方米予原告佛山市南海区顺源四海物业管理有限公司。
二、被告刘以文应于本判决发生法律效力之日起支付2012年3月至2015年12月使用费4095748.2元、从2016年1月1日起至上列第一项实际返还之日止按每月146876.98元计算的使用费予原告佛山市南海区顺源四海物业管理有限公司。
三、被告刘以文应以4095748.2元为本金从2015年12月2日起至上列第二项款项支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告佛山市南海区顺源四海物业管理有限公司，本项随上列第二项清。
四、驳回原告佛山市南海区顺源四海物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取21906.31元，财产保全费5000元，合共26906.31元（原告已预交），由原告负担2123.32元，由被告负担24782.99元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一六年三月一日
书记员 张绪清