广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕中法民二终字第71号
上诉人（原审原告）广东省汕头中食集团公司。
法定代表人吴海荣，总经理。
委托代理人余炳荣，广东百泰律师事务所律师。
委托代理人肖美佳。
被上诉人（原审被告）金伟强。
委托代理人王睦群、谢佩华，广东博能律师事务所律师。
原审第三人广东省汕头粮油进出口公司。
法定代表人谢宏杰，总经理。
委托代理人陈鼎昌。
上诉人广东省汕头中食集团公司（下称中食公司）因与被上诉人金伟强及原审第三人广东省汕头粮油进出口公司（下称粮油公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2014）汕龙法民二初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月6日公开开庭审理了本案。上诉人中食公司的委托代理人余炳荣、肖美佳和被上诉人金伟强的委托代理人谢佩华到庭参加诉讼，原审第三人粮油公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，根据房地产权证的记载，位于汕头市护堤路24号第一层至二层的所有权人为粮油公司。金伟强以粮油公司没有履行（2001）龙经初字第850号民事判决书确定的还款义务为由，向原审法院申请强制执行。原审法院于2013年1月21日作出（2002）龙执字第429号恢字1－2号执行裁定书，裁定查封粮油公司名下的上述房产。中食公司向原审法院提出执行异议。2013年12月10日，原审法院作出（2002）龙执字第429号恢字1号外异之一执行裁定书，其中本院认为的部分内容为：“中食公司与粮油公司虽订立《房地产转让协议书》但双方未依法办理房地产转让的审批和过户登记手续，异议房产的权属现为粮油公司所有。由于粮油公司未能自觉履行生效法律文书确定的还款义务，本院依据申请执行人的申请，裁定查封被执行人粮油公司所有的房产有据。案外人中食公司的异议理由不成立，应予驳回”。该裁定书裁定驳回中食公司的异议。另查：2003年1月24日，中食公司与粮油公司签订《房地产出让协议书》，约定：粮油公司位于汕头市护堤路24号内宿舍楼底层全层的房地产出让给中食公司作为结欠房改补偿金；粮油公司将该房产及土地使用权有条件出让给中食公司使用；出让金额作为粮油公司结欠中食公司房改补偿金232786.07元；粮油公司应负责理楚该产权出让手续，中食公司应予配合；该宗土地、房产交易过户的补交地价款，双方各负总额的50％，交易过户手续所需的其他税费按规定各自承担。上述转让协议签订后，粮油公司与中食公司没有办理上述房产的产权过户手续。上述房产现由中食公司使用。
原审法院认为，中食公司与粮油公司签订的《房地产出让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。中食公司要求确认其与粮油公司于2003年1月签订的《房地产出让协议书》合法有效的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。因中食公司与粮油公司在签订上述协议书后，没有在房产管理部门办理产权变更登记，不能产生物权变动的法律效力，中食公司对《房地产出让协议书》项下的房产不享有所有权，故中食公司要求确认位于汕头市护堤路14号一层房地产归其所有，停止对上述房地产的强制执行的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、中食公司与粮油公司于2003年1月24日签订的《房地产出让协议书》合法有效。二、驳回中食公司的其他诉讼请求。案件受理费4850元，由中食公司负担3850元，金伟强负担1000元。
上诉人中食公司不服原审判决，上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2判决位于汕头市护堤路24号第一层的房地产归中食公司所有；3、判决停止对位于汕头市护堤路24号一层房地产的强制执行；4、本案诉讼费用由金伟强承担。事实与理由如下：原审判决认为中食公司与粮油公司签订的《房地产出让协议书》合法有效，但认为双方签订《房地产出让协议书》后，没有在房产管理部门办理产权变更登记，不能产生物权变动的法律效力，中食公司对《房地产出让协议书》项下的房产不享有所有权，判决驳回中食公司要求确认对涉案房地产归中食公司所有并停止对该房地产强制执行的诉讼请求。原审判决存在重要事实没有认定，且适用法律错误等问题，具体如下：一、中食公司和粮油公司均系国有企业，《房地产出让协议书》的签订及协议书项下房地产的转让系按当时汕头市对外经济贸易局的要求执行。中食公司与粮油公司原同为“广东省汕头粮油食品进出口公司”，属国有企业，上世纪八十年代按上级要求拆分为“广东省汕头食品进出口公司”和“广东省汕头粮油进出口公司”两家国有企业，当时均隶属市外经贸系统，上级主管部门为汕头市对外经济贸易局。90年代末，因按当时的房改政策房改后，市外经贸系统的国有企业存在个别企业之间拖欠房改补偿金无法付清的问题，市外经贸局要求系统内企业以房地产转让的形式抵偿房改补偿金。在此政策环境下，粮油公司因结欠中食公司的房改补偿金232786.07元，于2003年1月24日根据市外经贸局“关于解决系统内单位之间个别企业因无法付清房改补偿金，以企业房产转让的形式作抵偿”的精神，与中食公司签订《房地产出让协议书》，由粮油公司以232786.07元的价格将涉案房地产抵偿给中食公司。同日，粮油公司将房地产连同《房屋所有权证》、《国有土地使用证》一并移交中食公司。中食公司和粮油公司均系国有企业，涉案房地产系国有资产，中食公司和粮油公司均不具有自主决定以涉案房地产抵偿债务的权利。双方上述《房地产出让协议书》的签订及房地产的转让，系按当时市外经贸局的要求执行，抵偿的债务范围也仅限于房改补偿款，符合市外经贸局的要求。因此，上述房地产转让行为应认定为经上级主管部门批准执行。原审判决对中食公司与粮油公司转让房地产的背景原因和政策原因没有查清，影响了对本案的处理结果。二、中食公司具有足以阻止执行标的即涉案房地产转让、交付的实体权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法〔2012〕240号）第80条“案外人执行异议之诉案件中，如查明案外人是真正的所有权人或共有人，或对执行标的享有建设工程价款优先受偿权等实体权益且足以阻碍执行行为的，可判决确认案外人对执行标的享有承租权等实体权益但不足以阻碍执行行为的，可判决确认案外人对执行标的享有该实体权益，并驳回其他诉讼请求。”根据上述规定，在案外人执行异议之诉案件中，案外人请求法院对执行标的停止执行的权利包括物权登记的所有权，也包括实际的所有权，以及其他足以阻碍执行的实体权益。本案中，中食公司与粮油公司房地产转让后虽尚未办理产权过户手续，未取得登记所有权人的权利，但双方转让房地产的行为系执行上级主管部门的政策，且早在该房地产被查封的10年以前（2003年1月24日）就已转让移交完毕，此后中食公司也一直居住使用至今，应认定中食公司系涉案房地产真正的所有人，具有足以阻碍执行的实体权益。原审判决以物权登记作为阻止执行标的转让、交付的唯一标准，驳回中食公司要求确认涉案房地产归中食公司所有并停止对涉案房地产强制执行的诉讼请求，适用法律错误。三、原审判决中食公司与粮油公司签订的《房地产出让协议书》合法有效，又判决驳回中食公司要求确认涉案房地产归中食公司所有并停止对涉案房地产强制执行的诉讼请求，前后内容相互矛盾。原审判决第一项判决中食公司与粮油公司签订的《房地产出让协议书》合法有效。据此，中食公司与粮油公司双方均应根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定全面履行《房地产出让协议书》的内容，包括房地产的过户。但是，原审判决的第二项驳回中食公司要求停止对涉案房地产强制执行的诉求，维持了涉案房地产继续处于被查封、被强制执行的限制状态。在涉案房地产被查封、被强制执行的状态下是不能转让和过户的。换言之，在原审判决第二项的前提下，原审判决第一项确认合法有效的《房地产出让协议书》是无法履行的。因此，判决第一、二项的内容相互矛盾，逻辑混乱，无法执行。
被上诉人金伟强答辩称，中食公司和粮油公司之间签订的《房地产出让协议书》是无效的。上述二企业都属于国有企业，本案房地产的土地性质属于国有，来源方式是划拨，本案房地产的转让、出让等处置方式应当依法经过法定程序报批，并且依法应当对转让、出让等处置的财产进行评估、公开挂牌竞价、审批备案、办理产权变更登记过户等手续；对置换的财产，应当对双方的置换财产依法进行评估、报批、审计、登记、过户等法定程序和办理法定手续。而且依照法律规定对出让方或转让方等存在未清偿的债务，不得出让或划转、置换财产。但上述二企业的《房地产出让协议书》不但没有真实的货币交易，没有所谓清偿“债务”的有效凭证，而且没有依照法定程序经过广东省人民政府或汕头市人民政府的同意等文件办理报批手续，也没有经过主管部门（当时是汕头市对外经济贸易局）的书面同意和审批备案等手续；而且没有按照《国有资产评估管理办法》（试行）、《企业国有资产评估管理暂行办法》对本案房地产进行评估，也没有依照《企业国有产权转让管理暂行办法》、《企业国有资产产权登记管理办法》对本案房地产进行评估、公开拍卖或竞价、审计、办理国有资产产权登记手续、房地产变更过名等手续。因此，中食公司与粮油公司之间签订的《房地产出让协议书》都是严重违反了我国法律强制性规定，是无效的。二、即使原审法院认定中食公司与粮油公司之间的《房地产出让协议书》有效，也仅仅是合同权利，而没有物权权利。中食公司对本案房地产至今没有办理产权过户手续等，是存在重大的过错责任。该协议的签章日期是2003年1月24日，中食公司和粮油公司登记成立至今已有10多年之久，中食公司对上述房产至今仍没有办理房产交易过户及变更登记手续是存在重大过错责任的。依照我国《物权法》第9条、《城市房地产管理法》第36条的规定，中食公司没有本案房地产的物权权利，不是本案房地产的所有权人。即使原审法院认定上述协议书有效，也仅仅是合同权利，而没有物权权利，中食公司对本案房地产至今没有办理产权过户手续等，是存在重大的过错责任，应驳回其全部上诉请求。三、中食公司不是本案房地产的权属所有人，无权要求停止对本案房地产的强制执行。从汕头市房地产档案馆出具的《房地产产权情况表》、原审法院于2013年1月21日作出的（2002）龙执字第429号恢字1－2号《执行裁定书》依法查封本案房产及2013年12月10日作出的（2002）龙执字第429号恢字1号外异之一《执行裁定书》审理查清、认定的事实可知，本案查封的房地产权属所有人仍然是粮油公司。因此中食公司不是本案房产的权属所有人，其请求确认位于汕头市护堤路24号一层房地产归其所有并要求停止强制执行依法不能成立。四、金伟强的申请查封及强制执行合理合法。金伟强依法受让了（2001）龙经初字第850号《民事判决书》判决确定的债权，并依法向原审法院申请办理变更手续，该院也于2013年1月4日作出（2002）龙执字第429号恢字1－1号《执行裁定书》裁定变更金伟强为本案的申请执行人。本案房地产至今仍然是粮油公司所有，金伟强依法向原审法院申请查封和强制执行，该院作出了（2002）龙执字第429号恢字1－2号《执行裁定书》查封了本案房产是合理合法的。综上所述，中食公司不是本案房产的权属所有人，其与粮油公司都是国有企业，房地产出让依法应当依法定程序办理，且按法律规定出让方或转让方存在未清偿的债务时，不得出让或划转财产，故其出让行为是无效的。即使其与粮油公司之间存在房地产出让关系的话，也仅仅是合同权利，而没有物权权利，对本案房产至今没有办理房产过户手续等存在明显的重大过错责任，请求依法驳回中食公司的全部上诉请求。
粮油公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明，原审判决查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院另查明，根据〔汕国用（1993）字第90103332号〕国有土地使用证记载，涉案房地产的土地权属来源是房改剩余。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉。争议的焦点是中食公司对涉案房地产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案查明的事实显示：涉案房地产的所有权人为粮油公司。2003年1月24日，中食公司与粮油公司签订《房地产出让协议书》，约定粮油公司将涉案房地产出让给中食公司，出让金额作为中食公司结欠粮油公司的房改补偿金232786.07元；粮油公司负责理楚该产权出让手续，中食公司应予配合。协议签订后，粮油公司将涉案房地产交由中食公司使用至今。根据上述协议约定，粮油公司将其结欠中食公司的房改补偿金折抵涉案房地产出让金，应视为中食公司已支付相应价款并已实际占有涉案房地产10多年，该房地产至今未办理过户登记手续，并非中食公司的原因，中食公司对此并无过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该规定，依法可认定中食公司对涉案房地产享有足以排除强制执行的民事权益。中食公司关于其与粮油公司的《房地产出让协议书》有效、停止对涉案房地产执行的理由成立，应予支持。原审法院认定中食公司要求停止对该房地产的强制执行证据不足属适用法律错误，应予纠正。又因中食公司与粮油公司至今仍未理楚涉案房地产的过户登记手续，中食公司对该房地产依法不享有所有权，中食公司请求确认涉案房地产归其所有依法无据，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持汕头市龙湖区人民法院（2014）汕龙法民二初字第97号民事判决第一项；
二、撤销汕头市龙湖区人民法院（2014）汕龙法民二初字第97号民事判决第二项；
三、停止对汕头市护堤路24号一层房地产的强制执行。
四、驳回广东省汕头中食集团公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费4850元，由金伟强负担。二审案件受理费4850元，由被上诉人金伟强负担。
本判决为终审判决。
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审判长 陈晓珣
审判员 庄晓燕
审判员 郑达坚
二〇一五年六月十九日
书记员 林佳俊