北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终6696号
上诉人（原审原告、反诉被告）焦志云，男，1977年4月2日出生。
委托代理人王怀宇，北京市中迈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京海楠房屋物业管理有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇第肆村民生路北区东六条10号。
法定代表人郭楠，总经理。
委托代理人魏光辉，男，1947年11月4日出生，北京海楠房屋物业管理有限公司职员。
上诉人焦志云因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年1月，焦志云诉至原审法院称：北京海楠房屋物业管理有限公司（下称海楠物业公司）向我宣称有北京市廉租住宅出租。我与海楠物业公司于2007年10月3日签订了北京市廉租住宅租赁合同，双方约定我承租北京市大兴区西红门镇×××110号房屋（下称110室），租赁期限自2008年6月1日至2028年5月31日，全部租金为50000元。合同签订后，我在2007年10月15日向海楠物业公司交付了全部租金50000元。但是在2014年10月，海楠物业公司停水停电。2015年11月9日，在我不知情的情况下，海楠物业公司强行将我租赁的110室拆除。我向海楠物业公司主张赔偿，但海楠物业公司拒绝赔偿损失。为维护自身合法权益，我诉至法院，请求判决海楠物业公司返还我租金35000元（剩余14年的租金），赔偿我财产损失43580元（家具、家电、厨房用具等物品，以及装修）、搬迁补偿款69000元及违约金10000元（按照总租金50000元的20%计算），本案诉讼费用由海楠物业公司承担。
海楠物业公司辩称：对于房屋拆除腾退，我公司是有依据的。我公司在2014年10月22日接到了北京市大兴区西红门镇城乡结合部改造试点领导小组办公室的通知，110室所在楼栋系违法建设，在拆除腾退范围内，该办公室要求我公司解除与北京市大兴区西红门镇四村签订的租赁合同，限期拆除地上物。2014年10月23日，我公司就把通知张贴到小区的墙上和用户的门上，之后陆续张贴了停水、停电、停暖通知。根据本案双方当事人所签订租赁合同，如遇拆迁，退还租金，所以我公司不存在违约情形，而且我公司还要将土地退还当地村委会。搬迁和拆迁是不同的，焦志云误认为本案涉及拆迁，拆迁系依据拆迁法规，对所拆迁地段进行评估，对被拆迁人进行安置，给予搬迁补偿，这些均依法执行。因110室所在楼栋属于违法建设，所以不存在拆迁补偿、搬迁补偿、安置补偿、临时安置补偿等补偿项目，只是对房屋产权人给予适当的建设补偿，并没有其他各项拆迁费用。我公司不同意焦志云的诉讼请求。第一，2014年11月15日是不再供暖的日子，所以同意返还自该日至合同到期之日的租金，不认可焦志云所要求退还的租金数额。第二，焦志云所主张财产损失43580元包括物品及装修，家具家电等物品是可以搬走的，而且也通知焦志云搬走，其也搬走了，腾退的时候报警了，警察并未处理，这说明房屋里没有东西了，而且当时房子里确实没有物品了。装修是不可移动的，当时进行了清登，对于已经搬走的300多户，已经给予了相应补偿，但现在不同意补偿焦志云装修损失，因为没有相应合同依据。第三，对搬迁补偿款69000元不同意补偿，因为我公司没有签订拆迁补偿协议，也没有获得拆迁利益。第四，不同意给付违约金10000元，因为本案合同应为无效，我公司不存在违约行为。
海楠物业公司反诉称：我公司于2006年12月30日租用北京市大兴区西红门镇四村的土地建房，2007年之后将房屋改建成公寓，以长期租赁的形式与焦志云签订了房屋租赁合同。北京市大兴区西红门镇城乡结合部改造试点领导小组办公室于2014年10月21日告知该地块属于拆除腾退范围，故北京市大兴区西红门镇四村村民委员会必须解除土地租赁合同，并要求拆除腾退地上建筑物。为配合腾退拆除工作，我公司决定与租户办理解除房屋租赁合同的手续。经多次贴通知、电话告知、约谈、短信告知后，公寓全部租户搬离了公寓，目前只有少数个别租户未办理退租手续。涉案房屋未经有关部门审批，违反了国家强制性、禁止性规定，属违法建设。据此，我公司提起反诉，要求判决确认焦志云与我公司于2008年6月1日签订的合同编号为A110的租赁合同无效，反诉费用由焦志云承担。
焦志云对海楠物业公司的反诉辩称：海楠物业公司要求确认合同无效无法律及事实依据。租赁合同没有合法解除，这与海楠物业公司要求确认合同无效是矛盾的，我的合法权益没有受到保护。海楠物业公司主张房屋是违章建筑，但是又签订了租赁合同，前后矛盾。我认为合同是有效的，现在房屋已经灭失，海楠物业公司再说房屋是违章建筑，这已经没有意义了。不管房屋是否合法，损失均是由海楠物业公司所造成，与我无关，应由海楠物业公司承担责任。
原审法院经审理认为：至本案审理时，110室所在楼栋已被拆除，其未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故焦志云、海楠物业公司于2007年10月15日所签订房屋租赁合同应认定无效，对海楠物业公司要求确认上述合同无效之反诉请求，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，虽然110室在2015年才被拆除，但在此之前已不再供暖，并陆续停水、停电，也进行了相应清登工作，故在房屋被拆除之前，焦志云已经无法正常使用租赁房屋，而根据海楠物业公司自认，其在2014年10月23日通知海楠家园小区的住户腾退租赁房屋，故法院酌情确定海楠物业公司应退还自2014年10月23日起，至2028年5月31日期间的房屋租金，经计算，金额为34013.70元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。焦志云所主张财产损失包括物品（家具、家电、厨房用具）损失及装饰装修损失。对于物品损失，焦志云未举证证明所求偿物品在拆除腾退时受损及物品价值，故对相应诉讼请求，法院不予支持。对于装饰装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，因拆除腾退部门尚未出具评估意见，未与房屋建设方签订补偿协议，现房屋已拆除，导致无法确定拆除腾退时的装饰装修价值，故对该装饰装修财产损失，法案不予处理，当事人可待相应评估意见作出后另行解决。同理，对焦志云所主张搬迁补偿款69000元，本案不予处理，当事人可另行解决。因双方所签订合同为无效合同，故对焦志云要求海南物业公司给付10000元违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2016年5月判决：一、确认焦志云与北京海楠房屋物业管理有限公司于二○○七年十月十五日签订的房屋租赁合同无效；二、北京海楠房屋物业管理有限公司于判决生效后十日内退还焦志云房屋租金三万四千零一十三元七角；三、驳回焦志云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，焦志云不服，上诉至本院，主张：租赁合同合法有效，海楠物业公司强行拆除房屋严重侵害了我的权益，造成了我大量私有财产灭失，故要求撤销原判，改判支持我原审的全部诉讼请求。海楠物业公司同意原判。
经审理查明：110室所在楼栋位于北京市大兴区西红门镇海楠家园小区，海楠物业公司系该房屋的建设单位。2007年10月15日，海楠物业公司（出租人，甲方）与焦志云（承租人，乙方）针对110室的租赁事宜签订“北京市廉租住宅租赁合同”，合同编号为“京房大兴字第A110号”，双方约定海楠物业公司将110室交与焦志云使用，租赁期限为2008年6月1日至2028年5月31日，房屋租金共计50000元；双方在上述合同第十条约定：“1、乙方承租房超过三年，可以退房并解除合同，乙方需要提前三个月通知甲方，甲方将按照居住年限扣除租金，剩余租赁金额全部返还给乙方。2、乙方在租赁期内，如遇政府占地、拆迁、城市建设等原因，乙方所承租的房屋需要建设改造时，甲方将按居住年限扣除租金，剩余租赁金额全部返还给乙方”。合同签订后，海楠物业公司依约定交付110室。合同签订当日，焦志云一次性支付海楠物业公司全部房屋租金50000元。
2014年10月21日，针对110室所在地块，北京市大兴区西红门镇城乡结合部改造试点领导小组办公室发布告知书，通知将于2014年10月22日开始入户清登，将对腾退区域内的建筑物、构筑物等地上物进行入户、清登、调查等项工作。海楠物业公司主张其在2014年10月23日通知海楠家园小区的住户，并在之后多次通知住户腾退搬家。为证明该项主张，海楠物业公司提交告知、通知书、照片等。在当年的供暖季，海楠物业公司未再向110室供暖，之后陆续停水、停电。为证明110室所在楼栋在2015年11月9日被强拆，并报警处理，焦志云提交照片。为证明在拆除腾退时110室内未留有物品，海楠物业公司提交照片、视频。双方当事人均认可评估公司已对110室进行入户清登。经法院与相关部门核实，虽然海楠家园小区内房屋已进行清登，但目前未与海楠物业公司签订补偿协议，没有作价评估材料。
另查，110室所在楼栋未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。110室所在楼栋现已被拆除。
本院审理中，焦志云提交了一段视频，画面显示几个人将另一个人从废墟里抬出来。焦志云称视频中是拆除C栋楼时的情形，其居住的是D栋楼，以此证明海楠物业公司是强行拆除房屋。海楠物业公司称可能是拆除C栋楼时的情况，画面中的楼梯是我公司的，因为大楼不具备居住条件了，拆除楼梯防止有人进去居住，有人阻止我公司就把人弄开了。焦志云还提交了村委会为其他租户出具的企业住所证明，以证明房屋是合法的。
上述事实，有北京市廉租住宅租赁合同、工作联系笔录、照片、视频、告知书及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。110室始终未取得建设工程规划许可证，故海楠物业公司与焦志云于2007年10月15日签订的房屋租赁合同无效。村委会出具的企业住所证明不能弥补建房手续的欠缺，焦志云主张房屋租赁合同有效，无法律依据，本院不予采信。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。因110室在拆除前已停止2014-2015供暖季的供暖，并陆续停水、停电，海楠物业公司亦自认2014年10月23日即通知海楠家园小区住户腾退房屋，故焦志云仅应承担2014年10月23日之前实际占用期间的房屋占有使用费，自2014年10月23日之后的费用应予退还。关于焦志云所主张的可移动的物品损失，因房屋被拆除前已经进行过入户清登，且110室所在住宅小区系陆续拆除，110室并非第一批被拆除的房屋，该小区自2014年底就陆续停水、停电、停暖，不适于正常居住，故焦志云应对房屋被拆除有所预期及准备，现焦志云未能举证证明在房屋被拆除时存在其所述的家具、家电、厨具类物品损失，故本院对焦志云所主张的可移动物品损失不予支持。
关于装饰装修损失，因房屋现已被拆除，且拆除腾退部门尚未针对装饰装修价值出具评估意见，致使现阶段无法确定装饰装修的实际损失，同时，因海楠物业公司未与拆除腾退部门达成补偿协议，补偿的项目、数额及是否涉及实际用户亦无法确定，故原审法院对装饰装修损失及拆迁补偿款未做实体处理，释明焦志云在相关问题确定后另行主张，并无不妥。关于焦志云诉请的违约金一节，因租赁合同无效，故该请求缺乏依据，本院亦不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。焦志云的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1726元，由焦志云负担1351元（已交纳），由北京海楠房屋物业管理有限公司负担375元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费35元，由北京海楠房屋物业管理有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费2702元，由焦志云负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
审 判 员 王磊
代理审判员 廖慧
二〇一六年九月九日
书 记 员 董红