广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤民申8793号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：深圳市正日实业有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区宝安路松园西街23号松园大楼603室。
法定代表人：曹彩华，董事长。
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：深圳市西格物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福景路5号广东边防大厦1107室。
法定代表人：吴灿亚，董事长。
两再审申请人的共同委托诉讼代理人：廖再华，广东远大永恒律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人)：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区民治街道留仙大道边综合楼1l楼l109室(办公场所)。
法定代表人：唐学斌，总经理。
再审申请人深圳市正日实业有限公司（以下简称正日公司）、深圳市西格物业管理有限公司（以下简称西格公司）因与被申请人深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03民终22168号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
正日公司、西格公司申请再审称，（一）原审认定事实错误。1.彩生活公司实际退场的时间应为2012年底而非2013年11月15日。审计报告认定彩生活公司物业管理支出费用2013年的部分，因缺少审计材料无法审计，证明彩生活公司2013年没有发生物业管理费用支出，结合2012年10月31日正日公司、西格公司向彩生活公司发送解除合同的函的事实可以证实。2.管理费应是彩生活公司向物业使用或所有人收取。《西格公寓顾问代管合同》第四条约定了“管理费收费标准”由乙方（彩生活公司）向物业使用或所有人收取，西格公司安排谢飞虎到彩生活公司任职及彩生活公司以西格公司的名义收取管理费的情形均是为了遵照履行《西格公寓顾问代管合同》的约定，不构成对该合同第四条约定的变更。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也规定了交纳物业管理费的法定义务人为业主或物业使用人。西格公司、正日公司并非物业管理费的交纳人。（二）原审判决适用法律错误。1.《西格公寓顾问代管合同》因违法而无效。首先，西格公司签订该合同时并不具备物业服务资质，根据《物业管理条例》及《合同法》第五十二条的相关规定，物业公司没有资质的情形下签订的物业服务合同应为无效合同。其次，二审认定本案合同性质实质为物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定应属无效。2.正日公司作为开发商，与彩生活公司签订的《西格公寓顾问代管合同》应属前期物业服务合同性质，其选聘物业服务企业的程序未依照《物业管理条例》的相关规定而应属无效。即使该合同有效，合同效力依法也是发生在业主与物业服务单位之间。（三）申请人提供了垫付清洁费、水电费等费用的发票等证据，原审没有采信系错误。（四）本案应按照合同无效处理。在《西格公寓顾问代管合同》无效的情况下，不应再支持违约责任。即使合同有效，根据彩生活公司未履行义务的情况下已经构成严重违约，申请人完全可以代表业主行使法定解除权。
本院经审查认为，本案系民事再审审查案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本案应对再审申请人深圳市正日实业有限公司、深圳市西格物业管理有限公司主张的再审事由进行审查。具体分析如下：
关于物业管理费的支付问题。首先，对于彩生活公司的退场时间，正日公司、西格公司认为从审计报告缺少2013年彩生活公司物业管理费支出费用的审计材料，并结合其于2012年10月31日向彩生活公司发送《关于：解除<西格公寓顾问代管服务合同>的函》时间确定彩生活公司退场时间。因审计报告审计彩生活公司的物业管理费支出费用部分缺少2013年度和2011年10月的审计材料，所以仅以审计报告缺少审计材料判断彩生活公司的退场时间并不准确。正日公司、西格公司主张彩生活公司已于2012年12月底退场，又说仅剩两名保安员在岗，同时正日公司、西格公司并无证据证明彩生活公司的实际退场时间，原审采纳《专项审计报告》的审计结论并认定彩生活公司于2013年11月15日退场并无不当。其次，关于本案的物业管理费实际由谁收取的问题，双方在诉辩材料及一审庭审中确认了合同的履行情况是，小区的物业管理费、水电费等先由西格公司收取并开具西格公司收据，西格公司再按照合同约定将彩生活公司支付的物管成本及报酬转账至彩生活公司账户，原审由此认定物业管理费实际由西格公司收取。同时西格公司存在原法定代表人谢飞虎与彩生活公司签订《劳动合同》，任职彩生活公司的出纳员，以西格公司的名义收取管理费的做法，虽然西格公司主张该做法系为了履行《西格公寓顾问代管合同》的相关约定，但上述一系列证据均证明物业管理费为西格公司实际收取。
关于《西格公寓顾问代管合同》的合同效力问题。根据合同约定，由正日公司、西格公司委托彩生活公司对西格公寓提供物业服务顾问服务，正日公司、西格公司委托彩生活公司派驻全部物业管理的现场管理人员为西格公寓的住宅物业提供管理服务，彩生活公司每月提取物业管理收入的10％，与正日公司、西格公司5：5分成等合同约定情况看，二审认定该合同实质为物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。正日公司、西格公司认为根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”的规定，《西格公寓顾问代管合同》应属无效的问题。因该合同系双方真实意思表示，业主或业主委员会对合同效力未提出异议，本案依法不适用上述条款的规定。且该合同系正日公司、西格公司与彩生活公司在平等、自愿、协商一致基础上达成的协议，现正日公司、西格公司主张合同无效，而协议内容未明显违反法律规定，基于公平、诚信原则，双方当事人应当按照协议履行，不应任意失言。原审认定该合同合法有效，双方应遵照履行并无不当。
关于正日公司、西格公司认为《西格公寓顾问代管合同》即使有效，合同效力也应是在业主与物业服务单位之间,及建设单位选聘物业服务企业程序不符合《物业管理条例》相关规定的问题。因该合同系委托服务合同，本案系双方在履行《西格公寓顾问代管合同》过程中产生的纠纷，原审依合同约定判定双方应受合同约束并认定双方的权利义务并无不当。关于选聘物业服务企业程序涉及到正日公司作为建设单位选聘西格公司作为物业服务企业的程序是否符合相关规定等问题非本案审查范围，且据《物业管理条例》相关规定中物业买受人对此并未提出异议，该主张正日公司、西格公司在一审反诉时也未提出，原审不予审查并无不当，正日公司、西格公司由此主张合同无效于法无据。
综上所述，深圳市正日实业有限公司、深圳市西格物业管理有限公司的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审事由。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
驳回深圳市正日实业有限公司、深圳市西格物业管理有限公司何请所述正常的再审申请。
审 判 长 张永明
审 判 员 谭 甄
审 判 员 何曲伟
二〇一七年十二月二十一日
法官助理 慕丽静
书 记 员 林芳华