浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙湖民终字第230号
上诉人（原审被告）慎泉林。
委托代理人王宗伟，浙江萤火虫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖州市政工程有限公司。住所地湖州市环城西路***号。
法定代表人沈坚强，该公司董事长。
委托代理人杨建平，男。
上诉人慎泉林与被上诉人湖州市政工程有限公司（以下简称湖州市政公司）房屋租赁合同纠纷一案，湖州市吴兴区人民法院于2012年3月20日作出（2012）湖吴民初字第40号民事判决。慎泉林不服该判决，向本院提起上诉。本院于2012年4月27日受理后依法组成合议庭，于同年7月16日公开开庭进行审理，上诉人慎泉林的委托代理人徐伯镇、被上诉人的委托代理人杨建平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2009年3月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于环城北路502号面积为30.87平方米的地磅间作为仓库，租金为7500元每年，合同期限为2009年3月19日至2010年3月18日。合同约定的租赁期满后，双方未续签书面的租赁协议，但被告仍继续使用该地磅间，原告亦未提出异议。该地磅间的租金被告支付至2010年6月30日止。2010年1月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告自2010年1月1日起至2010年12月31日止将坐落于湖州市环城北路502号60.2平方米的店面房及83.87平方米的仓库出租给被告。店面月租金为75元每平方米，仓库月租金为15元每平方米。租金分两期支付：第一期租金在合同签订时支付；第二期在2010年6月20日前支付。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，被告开设了“建忠五金”，经营建材。被告依约支付了2010年1月至6月的房屋租金和水电费用。2010年5月中旬，原告湖州市政公司接到湖州市城市建设与规划局的拆迁通知，本案所涉的属原告所有的环城北路502号被纳入拆迁范围。2010年6月10日，原告通知被告其所租房屋已被纳入拆迁范围，根据双方约定，租赁合同于2010年6月30日终止，并要求被告于2010年7月30日前完成搬迁清场，返还房屋的工作，原告另行安排时间进行验收并办理退还保证金的手续。2010年6月20日，被告慎泉林收回其所有的位于环城北路270号至272号房屋两间，用于经营，并赔偿给原租户沈方明各项损失计5万元。因被告未按期返还房屋，2010年9月4日、20日，原告两次发出通知，要求被告缴纳房屋租金。至今，租赁房屋钥匙仍在被告处，被告未缴纳2010年7月1日以后的房屋租金及水电费用，亦未向原告返还房屋，双方纠纷成讼。
原审法院经审理认为：原、被告之间的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定全面履行义务。在租赁合同的履行过程中，因本案出租房屋被列入拆迁范围，根据双方约定租赁合同终止。合同终止后，原、被告双方均不再具有合同上的权利和义务，原告不具有依据合同向被告收取租金的权利，被告也应当及时将租赁房屋返还交付给原告。但被告至今仍占用房屋显属不当，原告现要求被告立即交还租赁房屋，并要求被告支付2011年8月31日前逾期交房占有使用费之请求合理合法，本院予以支持。但对于逾期交房占有使用费的标准，本院结合本案相关事实，同时考虑到被告占有房屋期间尚未正常经营之客观情况，酌情确定按原双方约定租金的70％计算。同时，本院考虑到合同终止后，原告应给予被告合理期限用于搬迁，原告在2010年6月10日向被告发出的通知中也明确要求被告于2010年7月30日前搬离，故对于原告请求被告支付2010年7月份占有使用费之请求本院不予支持。至于原告要求被告支付水、电费之请求，因原告提交的水、电费清单系其单方制作，且被告在庭审中不予认可，故本院难于支持。对于被告提出其之所以至今未交出租赁房屋，是因为尚未解决其的拆迁安置补偿问题，其应当享有相关的拆迁安置补偿之意见，本院认为，本案系原、被告之间的房屋租赁合同纠纷，被告提出的房屋拆迁安置补偿问题与本案属不同的法律关系，故本院在本案中不予审查处理。为正确调整民事法律关系，保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（七）项、第二百三十五条，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告慎泉林于本判决生效之日起十日内将位于湖州市环城北路502号租赁房屋（店面、仓库和地磅间）腾空返还给原告湖州市政工程有限公司；二、限被告慎泉林于本判决生效之日起十日内支付原告湖州市政工程有限公司房屋占有使用费58099.4元；三、驳回原告湖州市政工程有限公司其余诉讼请求。本案受理费2091元，减半收取1046元，由原告湖州市政工程有限公司负担383元，被告慎泉林负担663元。
上诉人慎泉林不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、一审判决认定事实不清。首先，一审湖州市政公司仅提供了房屋租赁合同、通知等证据，而未提供建设规划部门与之签订的相关拆迁补偿协议或相关内容，上述通知不能证明涉案房屋一定要拆迁，而仅存在拆迁可能。其次，通知发出后，湖州市政公司未与慎泉林取得联系，未对房屋是否搬空进行确认、验收。一审已经认定慎泉林在湖州米兰广场承租房屋，重新开业，亦认定慎泉林未实际占用和使用涉案房屋，也就证明慎泉林在规定时间内已经腾空租房。因而房屋未能收回的责任应由湖州市政公司承担。最后，湖州市政公司没有提供相关证据证明涉案房屋确要拆迁，因而其发出通知系单方提前解约，应认定其违约在先，应由其赔偿慎泉林相关损失。二、一审判决适用法律不当。一审判决适用了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”但本案中，慎泉林是承租人而非次承租人，且已经在合理期限内腾空租赁的房屋，不能适用该条款。综上，上诉人慎泉林认为一审认定事实不清，适用法律不当，请求二审撤销原判，公正判决。
被上诉人湖州市政公司答辩称：一、双方当事人在一审中已经确认涉案租赁合同终止，因而产生占有使用问题。二、慎泉林主张其腾空房屋，与事实不符。慎泉林实际是在本案起诉后，2012年元旦后才腾空的，此前均是正常营业。湖州市政公司的工作人员数次上门收取水电费用，慎泉林也以拆迁为由拒绝支付。所以慎泉林所主张其在合理期限内腾空房屋的主张不能成立，应当承担相应的责任。此外，一审考虑实际经营状况酌情按照双方当事人约定的百分之七十计算占有使用费用，湖州市政公司认为也是不妥当，违反了合同约定，也与正常经营的事实相悖。三、一审判决适用法律正确。综上，湖州市政公司请求二审驳回慎泉林的上诉请求。
二审中慎泉林、湖州市政公司未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案二审中的争议焦点为，一、湖州市政公司2010年6月10日发出通知终止合同是否符合涉案房屋租赁合同的约定；二、慎泉林是否应承担2010年8月至2011年8月期间的涉案房屋占有使用费，如需承担，则如何承担。
关于争议焦点一，根据湖州市政公司与慎泉林于2009年12月29日签订的房屋租赁合同第九条解除本合同的条件9-1约定：“甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情况之一的，本合同终止，双方均不承担责任：……（三）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；……”上述约定系双方当事人真实意思表示，无违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。湖州市政公司在一审中提交了湖州市规划与建设局于2010年5月28日发出的拆迁通知书，明确“经湖拆许字（2010）01号《房屋拆迁许可证》批准，对拆迁范围内的房屋实施拆迁”。其中拆迁范围为：“东南至老大通桥（包括幸福街27号），西南至环城北路，西北至山水人家住宅小区，东北至龙溪岗（具体以项目规划用地红线范围为准）”。涉案房屋位于环城北路502号，经调查核实，属于上述拆迁范围。因而依据双方当事人的涉案房屋租赁合同约定，涉案房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围时，涉案房屋租赁合同终止，湖州市政公司据此提出终止合同，符合约定。至于慎泉林关于湖州市政公司未能证明涉案房屋确需拆迁故其单方违约的主张，与合同约定相悖，本院不予采信。
关于争议焦点二，因涉案租赁房屋被列入房屋拆迁许可范围，涉案房屋租赁合同终止。合同终止后，由合同确立的权利义务关系消灭，因而湖州市政公司不再具有依据合同约定收取租金的权利，慎泉林亦应及时返还涉案房屋。而根据双方当事人的陈述，2010年6月10日后，涉案房屋尚未进行交接，钥匙在慎泉林处。现湖州市政公司主张慎泉林未及时返还房屋应承担房屋占有使用费。慎泉林则认为其已经依约腾空房屋，但湖州市政公司未安排时间验收，房屋未予返还的责任在湖州市政公司，故由此产生的房屋占有使用费不应由其承担。对此，本院经审查认为，合同终止后，慎泉林应当返还涉案房屋，湖州市政公司为此于2010年6月10日发出的通知第2条明确要求慎泉林于2010年7月30日前完成搬迁清场、返还房屋的工作，符合双方合同约定，同时给予了合理的房屋返还时间。慎泉林虽提供证据欲证明其另行租赁房屋经营的事实，但难以据此证明其返还房屋而湖州市政公司未做确认的主张，一审关于慎泉林至今仍占用房屋显属不当的认定，符合本案实际。至于慎泉林认为房屋未被收回是湖州市政公司未作验收所致的主张，首先双方当事人所签订的涉案房屋租赁合同并未明确约定验收是合同期限届满或终止时房屋返还的前置条件；其次，根据湖州市政公司2010年6月10日的通知第3条：“根据该合同第七条‘房屋返还时的状态’第‘7-2’款规定，清场过程中请您保持房屋正常使用状态，我公司将另安排时间进行验收，验收符合条件的，再给予办理房屋租赁保证金退还手续。”结合该通知第2条关于要求慎泉林在2010年7月30日前搬迁清场、返还房屋的内容，湖州市政公司已经明确作出由慎泉林搬迁清场、返还房屋，另行安排时间验收以退还房屋租赁保证金的意思表示，即其亦未将验收作为房屋返还的前置条件；最后，由于慎泉林亦未能充分举证证明其已经返还房屋而湖州市政公司未作确认的事实。故对慎泉林的此项主张，本院不予采信。综上，由于合同终止后，慎泉林未及时返还涉案租赁房屋，一审认定慎泉林需要支付2010年8月1日至2011年8月31日的房屋占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以确认。此外，虽慎泉林系涉案房屋租赁合同的承租人，而非次承租人，但一审并未直接引用，而是参照适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，未有明显失当。至于房屋占有使用费的标准，湖州市政公司主张参照合同约定的租金标准，而一审根据本案实际情况，酌情确定按合同约定租金的70%计算，属合理范围内的自由裁量，未造成明显利益失衡，本院不再予以调整。
此外，关于慎泉林所主张的房屋拆迁补偿问题，与本案属不同法律关系，慎泉林可依据相关法律规定及证据另行主张。
综上，本院认为，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2091元，由慎泉林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈国祥
审 判 员 邱金海
代理审判员 朱 莹
二〇一二年八月十六日
书 记 员 沈 飞