西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0103民初4887号
原告：北京银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市碑林区和平路116号。
负责人：赵政党，该分行行长。
委托代理人：肖鸿炜，北京市康达（西安）律师事务所律师。
委托代理人：罗涛，北京市康达（西安）律师事务所律师。
被告：杜俊梅，女，1978年6月13日出生，汉族。
被告：西安万科恺洲置业有限公司，住所地：西安曲江新区寒窑路南侧。
法定代表人：钱嘉，该公司董事长。
委托代理人：姬陈苗子，男，1986年11月12日出生，汉族。
原告北京银行股份有限公司西安分行（以下简称“北京银行西安分行”）诉被告杜俊梅、西安万科恺洲置业有限公司（以下简称“万科恺洲置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告北京银行西安分行之委托代理人罗涛、万科恺洲置业公司之委托代理人姬陈苗子到庭参加诉讼，被告杜俊梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告北京银行西安分行诉称，其与被告杜俊梅、被告万科恺洲置业公司于2011年1月18日签订《个人购房按揭贷款借款合同》。合同约定，借款人为购买坐落于西安市曲江新区曲江池南路以东.曲江池中路以南万科金域曲江第4幢3单元32层33202号房产，向原告申请借款金额人民币180万元，借款期限240个月（从2011年1月18日起算），合同利率为放款日同期贷款基准利率下浮15%，等额本金还款，逾期利率为合同利率上浮40%执行，罚息利率为合同利率上浮100%执行。被告万科恺洲置业公司为上述借款合同项下债务承担连带保证责任。同日，原告与被告杜俊梅签订了《西安市房地产抵押合同》，约定以借款合同中约定的所购房产为上述债权做抵押担保，随后双方在西安市房屋管理局办理了抵押登记手续。合同签订后，原告依约履行了放款义务，但从2015年11月开始被告杜俊梅不履行合同项下每月还款义务，经原告多次催收仍未按约还本付息。现原告诉至法院请求判令：1、要求被告杜俊梅偿还我行贷款本金1372500元，利息22160.27元（上述利息从2015年11月15日计算至2016年2月15日），及至贷款偿还日的利息、逾期利息、罚息，并承担实现债权和担保权利的其他费用；2、由被告杜俊梅以抵押物优先偿还上述债务；3、由被告杜俊梅承担本案的诉讼费；4、由被告万科恺州置业公司为上述债务本息、诉讼费承担连带保证责任。
被告杜俊梅未到庭答辩。
被告万科恺洲置业公司辩称，原告与被告杜俊梅签订了《西安市房地产抵押合同》，办理了抵押登记手续并取得《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》，原告对该商品房享有担保物权。因此，原告应在被告杜俊梅的抵押物以外承担保证责任，即承担不足部分的补充责任。
经审理查明，2011年1月18日，原、被告签订了合同编号为32001F110080的《个人购房按揭贷款借款合同》（以下简称“借款合同”）。合同约定，被告杜俊梅为购买西安市曲江新区曲江池南路以东.曲江池中路以南万科金域曲江第4幢3单元32层33202号房产，在原告处贷款180万元，贷款期限为240个月，合同利率为放款日同期贷款基准利率下浮15%，逾期利率为合同利率上浮40%执行，罚息利率为合同利率上浮100%，还款方式为等额本金还款。同日，原告与被告杜俊梅、刘强签订了《西安市房地产抵押合同》（以下简称“抵押合同”），合同约定，被告杜俊梅为保证借款合同的履行，以其购买的西安市曲江新区曲江池南路以东.曲江池中路以南万科金域曲江第4幢3单元32层33202号建筑面积为189.05平方米的住宅用房抵押担保。如被告未能清偿债务，原告有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。随后，原、被告在西安市房地产管理局办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》，登记号为Y11004146。合同签订后，原告按约向被告杜俊梅发放银行贷款180万元。由于被告未按时足额还款，2015年12月29日经陕西省西安市公证处（2015）西证民字第14474号公证书及（2015）西证民字第14480号公证书公证,原告向被告杜俊梅及万科恺洲置业公司邮寄送达了《全部收贷通知书》，宣布贷款提前到期。
另查，2010年8月25日原告北京银行西安分行与被告万科恺洲置业公司签订《个人购房按揭贷款开发商合作协议》，并于2011年11月22日签订补充协议，约定万科恺洲置业公司为在其公司购买房产并向北京银行西安分行申请购房按揭贷款的借款人提供阶段性连带责任保证，“开发商履行担保责任，不以北京银行向借款人或其他任何担保人提出权利主张或进行诉讼、仲裁、强制执行为前提，其对北京银行承担的担保责任不受其他任何担保人所提供的担保的影响，也不因之而免除或减少。开发商特别声明在履行担保责任清偿北京银行债权之前不要求北京银行先就任何抵押物、质押物行使担保权利或进行诉讼、仲裁、强制执行。”
杜俊梅自2015年11月15日起逾期未还款，截止2016年2月15日，被告杜俊梅尚欠借款合同项下贷款本金余额1372500元，利息22160.27元，2016年2月15日以后至今仍本息逾期、欠息。
上述事实有《个人购房按揭贷款借款合同》、《个人购房按揭贷款开发商合作协议》、《个人购房按揭贷款开发商合作协议之补充协议》、董事会决议、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》、个贷放款记账操作记录单、公证书、全部收贷通知书、杜俊梅还款记录表及本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告北京银行西安分行与被告杜俊梅签订的《个人购房按揭贷款借款合同》、原告与被告万科恺洲置业公司签订的《个人购房按揭贷款开发商合作协议》及补充协议、原告与被告杜俊梅、刘强签订的《西安市房地产抵押合同》意思表示真实，内容合法，不违反法律规定，均系合法有效合同。合同当事人均应按照合同约定履行各自的义务，原告履行了向被告发放贷款的义务，被告杜俊梅未按合同约定履行按时还款付息义务，已构成违约，原告有权宣布贷款提前到期，被告杜俊梅应向原告偿付全部借款本息，被告万科恺洲置业公司依约应承担连带清偿责任。现原告要求被告杜俊梅按照合同约定履行偿还借款本金、利息、逾期利息、复利，并主张以抵押房产优先偿还，同时要求被告万科恺洲置业公司承担连带保证责任的诉讼请求，证据充足，理由充分，依法应予支持。因合作协议已约定，万科恺洲置业公司对北京银行西安分行承担的担保责任不受其他任何担保人所提供的担保的影响，也不因之而免除或减少，故被告万科恺洲置业公司要求在抵押物以外承担保证责任的辩称，本院不予采信。实现债权和担保权利的其他费用因暂未发生，故不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杜俊梅于本判决生效后十五日内偿还原告北京银行股份有限公司西安分行贷款本金1372500元及计算至2016年2月15日的利息22160.27元，并按照合同约定支付自2016年2月15日起至贷款清偿之日的利息、逾期利息、复利；
二、被告杜俊梅不能在上述期间履行上述债务，原告北京银行股份有限公司西安分行有权以被告杜俊梅抵押担保的位于西安市曲江新区曲江池南路以东.曲江池中路以南万科金域曲江第4幢3单元32层33202号房产折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；该房产变现后，其价款超过债权数额的部分归被告杜俊梅所有，不足部分由被告杜俊梅清偿；
三、被告西安万科恺洲置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告杜俊梅追偿。
如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。
诉讼费17351元由被告杜俊梅、被告西安万科恺洲置业有限公司负担（此款原告已预付，被告于履行本判决时直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 曹 旭 侠
审 判 员 卢 颖
人民陪审员 李 秦
二〇一六年八月九日
书 记 员 皇甫淑敏