四川省眉山市彭山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）彭山民初字第830号
原告（反诉被告）四川省彭山长寿电器有限责任公司，住所地眉山市彭山区青龙镇上莲村8组。组织机构代码：73586684-1。
法定代表人黄明忠。
委托代理人方秀莲，四川法派律师事务所律师。
委托代理人毛建英，四川法派律师事务所律师。
被告（反诉原告）蒋某某。（系双流县黄甲名瑞家具厂业主）
委托代理人包某某。
委托代理人于海樱，四川英鼎律师事务所律师。
原告四川省彭山长寿电器有限责任公司（以下简称长寿电器公司）与被告蒋某某租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理。依法由审判员张文清适用简易程序公开开庭进行了审理，后被告蒋某某于2015年7月28日提起了反诉，本案依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下仍称原告）长寿电器公司的委托代理人方秀莲、被告（反诉原告，以下仍称被告）蒋某某的委托代理人包某某、于海樱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长寿电器公司诉称，被告蒋某某经营一家具厂。于2014年1月9日与原告签订一份《房屋租赁合同》。合同约定原告将位于眉山市彭山区青龙镇先锋村10社的厂房、住宿、办公用房出租给被告开办家具厂。合同约定租期为五年，从2014年3月15日至2019年3月16日，第一、二、三年的租金为每年32万元，2014年2月15日前支付第一年的租金，以后每年的租金提前一年进行支付，在合同期内任意一方违约，须向另一方支付十万元的违约金，若约定期限到而未支付，按每天千分之三支付占用资金利息。据此，依照合同约定，被告应当在2015年2月15日前支付原告2015年3月15日至2016年3月14日的租金，但被告一直未支付，原告向被告发书面通知被告拒收。原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法应当受法律保护。被告的行为已严重违反合同约定，应承担相应的法律责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉请求判令：1.依法判决被告支付原告从2015年3月15日至2015年7月15日的租金106666元及损失69604元。2.解除原、被告于2014年1月9日签订的《房屋租赁合同》。3.被告支付原告违约金10万元。4.本案受理费及诉讼损失费，由被告承担。
被告蒋某某辩称，1.本案所涉房屋租赁合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同自始无效。该厂房系本诉原告在彭山区青龙镇先锋村10社租赁土地后所搭建的临时建筑，自建成后根本没有经过公安消防机构的验收备案。本案所涉房屋租赁合同明确约定，本诉原告将该厂房出租给本诉被告开办家具厂，该家具厂规模较大，又系劳动密集型企业，因此，应属于法律规定必须经消防验收备案的情形。2.租赁物属于未取得建设工程规划许可证建设的房屋，该租赁合同无效。3.租赁物根本不能实现合同目的，本诉被告遭受了严重的经济损失，本诉被告应当返还所收租金。4.租赁物不符合约定的用途，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定不能适用本案。5.本诉原告的种种借口均不能推卸其作为出租人的法定瑕疵担保责任。首先，本诉原告提出，本诉被告是通过朋友的介绍承租的厂房，并在签订了租赁合同之前到现场查看了租赁物。本诉原告的观点不符合法律规定，合同法规定出租人的瑕疵担保责任是贯穿于签约到合同履行的全过程。况且，该厂房所出现的重大问题大多发生在隐蔽工程中。其次，本诉原告提出，原、被告在签订合同时，根据被告的申请为其搭建了厂房、打地平、打水井、挖水池共计花费115368元。本诉原告以此来主张自己受到了损失，原告的该项诉求没有道理。这些支出本身就是出租人的基本义务，合同无法履行，是租赁物存在重大的火灾隐患和无法使用的严重瑕疵，出租人不应将修建和维修租赁物的费用强加于承租人身上。再次，本诉原告一再称本诉被告没有证据证实租赁物存在问题，无法正常使用。本诉原告说法纯粹是违背客观事实，完全无视三次庭审中本诉被告所举的证人证言、现场照片等证据。至于本诉原告提出，证人是被告厂的工人，与被告有利害关系，因证人居住在厂里，证人更加了解租赁物的实际情况，证人的证言与现场照片相互印证，是能够证明案件客观事实的。此外，由于该厂房未经消防验收存在重大的火灾隐患，存在诸多导致被告难以正常生产的严重问题。被告被迫搬离该厂，另租厂区生产是为减少损失，避免损失扩大。如果以被告与他人新签订租赁合同而断言被告有违约行为、有过错，是违背客观事实，是不公正的。综上，本案所涉房屋租赁合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，同时又未取得建筑工程规划许可证，因此，该租赁合同依法应认定为无效。该厂房修建时无建设工程规划许可，无任何法定的主管部门批准建设，投入使用时未经消防验收，本属违法建筑，同时又存在诸多严重问题，不符合约定的用途，根本不具备品质的完整的使用价值，本诉被告根本不能正常使用。因此，本诉原告要求本诉被告支付2015年3月5日至2015年7月15日的租金106666元及赔偿损失69604元的诉求，没有事实依据和法律依据。请求法院驳回本诉原告的诉求请求。
被告蒋某某反诉称，2014年1月9日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》。合同约定，反诉被告将位于眉山市彭山区青龙镇先锋村10社的厂房、住宿、办公用房出租给被告开办家具厂。合同约定租期为五年，从2014年3月15日至2019年3月16日，前三年的租金每年为32万元，第四、五年的租金分别为34万元。合同签订后，反诉原告已支付了租金32万元。但是，当反诉原告搬入租赁的厂房后才发现该房屋存在着诸多严重影响使用的缺陷，该厂房系反诉被告在彭山区青龙镇先锋村10社转租土地后所搭建的简易厂区。因此，该厂房厂区简陋，场地不平整，生产生活配套设施存在着突出问题，1.厂区内生活用水不卫生有异味，员工根本无法饮用，基本生活无法保障，导致工人辞职增多，工厂生产难以继续。2.该厂房地下水沟、下水道淤积、堵塞，一旦下雨就污水四溢，产品及材料被浸泡，损失惨重。3.生产生活用水直接排放河沟，附近群众意见很大。4.该厂房系临时搭建的简易厂房，设计不合理，相邻的饲料厂所排放的废气直接排向该厂的生产车间，严重影响生产生活。5.搭建该厂房的材料大多系回收材料，漏雨现象十分严重，导致反诉原告的产品及原材料发霉、变形，给反诉原告造成严重的经济损失。尤为严重的是，该厂房自建成之后根本没有通过消防验收，也未有相关报建手续，不但违法，且属于违章建筑或依法应当予以拆除的违法建筑，该建筑不但违反法律法规的强制性规定，还存在着严重的的安全隐患。由于反诉被告出租的租赁物存在严重瑕疵，且存在不合法现象，因此导致反诉原告租赁该房屋后不但无法使用，还蒙受了重大的经济损失。综上，反诉被告采取欺骗的方式隐瞒租赁物的缺陷，违背了诚实信用原则。同时，反诉被告违反法律法规的强制性规定，致使租赁物存在严重的的安全隐患，因此，该合同依法应当认为无效，合同确定无效后，反诉被告应退还已收取的租赁费用。现反诉原告为维护其合法权益，特提出反诉，请求法院判令1.确认反诉原告与反诉被告于2014年1月9日签订的《房屋租赁合同》无效。2.反诉被告返还反诉原告已交租金32万元。3.本诉受理费和反诉受理费，由反诉被告承担。
反诉被告长寿电器公司辩称，一、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》没有违反《合同法》五十二条第五项之规定，双方签订的租赁合同合法有效。其理由为，1.本案不适用《消防法》第十一条、十三条的规定，反诉被告出租给反诉原告的房屋不是国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，而是属于其他建设工程，依法不需要消防险收，只需要消防机构备案即可，消防机构也没有抽查到反诉被告出租的房屋消防设施不合格。2.反诉原告提供的眉山市规划报告，不能证明涉案房屋属于《城乡规划法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》调整的范围。该规划报告系复印件，附表中载明的青龙镇，是指地名，而不是指该镇所有管辖范围。出租房屋位于彭山区青龙镇先锋村十组，此处的总体规划应由青龙镇编制，而不是由眉山市编制。因此反诉被告的出租房屋不在城镇规划区范围内。3.本案涉及的标的物不是违章建筑。根据国家的现行法律法规的规定，违章建筑应当由行政主管部门认定和处理，是否属于违章建筑的认定权在行政主管部门。反诉被告的出租房屋离城镇较远，不存在影响城市规划的问题。出租房屋所在地的地方有许多家企业，都是采用租用土地的形式修建厂房进行生产，涉案房屋在反诉被告租赁前就已经是厂房，已存在十多年时间，相关部门是认可的。在行政部门没有认定为违章建筑被没收前或者拆除前，应当充分发挥其使用效能，不应禁止原告出租利用。二、由于本诉被告逾期没有支付本诉原告的租金，已构成根本违约，故本诉原告可以依法解除租赁合同。三、本诉被告应当支付合同解除前的租金，即从2015年3月15日至2015年7月15日的租金，并依照合同约定支付违约金，以及赔偿原告的损失。本诉被告在庭审中抗辩，被告在2014年12月份即搬离了出租房屋，但本诉原告是不知情的，被告一直没有口头或书面形式告知过本诉原告不使用房屋了，原告没有使用、管理过被告租赁的房屋，涉案房屋一直在被告的撑控之下。如果本诉原告在主张权利之前将房屋另行出租他人，必将遭致被告的追责。四、如果法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定双方签订的协议无效，法院应当同时适用本解释第五条的规定，本诉被告应支付本诉原告2014年3月15日至2015年7月15日的房屋占有使用费426666元。五、是被告的违约行为导致原告要求解除租赁合同，被告应当赔偿原告损失69604元。综上所述，请求法院依法支持本诉原告的诉讼请求，并驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，被告蒋某某在成都市双流县开办了“双流县黄甲名瑞家具厂”，该厂性质是个体工商户。原告与被告于2014年1月9日签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定，原告将位于眉山市彭山区青龙镇先锋村10社的厂房、住宿、办公用房出租给被告开办家具厂。合同约定租期从2014年3月15日至2019年3月16日，租期为五年。第一、二、三年的租金每年为32万元，第四、五年租金分别为34万元。被告在签定合同之日一次性付定金5万元，于2014年2月15日前支付第一年的租金，以后每年的租金提前一个月进行支付。若合同期满被告不再续租，须提前2个月书面告知原告，若未告知视为续租或违约。若合同期未满被告需要终止时，房租未满1年按年收取。在合同期内任意一方违约，须向另一方支付10万元的违约金，若约定期限到而未支付，按每天千分之三支付占用资金利息。如遇不可抗拒的外力因素（政府拆迁、政策等）不算违约，房租按实际使用收取等主要内容。
另查明，被告支付了从2014年3月15日至2015年3月14日的房租32万元。在租赁期间，因租赁的旧厂房漏雨水，被告于2014年8月20日左右曾经进行过改建，改建的费用为42190元。因被告反映厂区的生活用水不能饮用，被告曾于2014年4月24日请人打井，打井的费用为18400元，购买潜水泵、水管、钢管等费用2940元。原、被告在签订房屋租赁合同后，原告根据双方的口头约定给被告新建的厂房，新建厂房、水池等费用为48480元。
还查明，被告于2014年10月25日与出租方眉山市彭山区公义镇中心居委会一组另签订了租房合同，该合同的租期从2014年11月2日至2019年11月1日，期限为5年。租金每年为38万元，第二年起递增率为5%等内容。被告在眉山市彭山区加工、销售家具，但未在眉山市彭山区对“名瑞家具厂”办理工商登记。
被告在2014年11月15日左右开始从原告的厂区搬到彭山区公义镇中心居委会一组，搬厂时间大约持续了20天左右。搬厂须从原告厂的门位经过，被告租赁的厂房靠近河边，原告未出租的厂房靠近103线，是由原告聘请的门位看守厂区大门。
原、被告于2014年1月9日签订《房屋租赁合同》的租赁物未取得建筑工程规划许可证，也没有通过消防验收，也未有相关报建手续，未办理房屋所有权证以及土地使用权证的相关手续。
以上事实有，原告提供的证据，1.原告营业执照、组织机构复印件、被告户籍证明复印件；2.原告与彭山区青龙镇签订的土地转租协议复印件；3.原告与被告签订的房屋租赁合同原件；4.原告请罗某某打井的收条以及送货单原件，原告请李某某搭建厂房、翻盖厂房的收据原件；5.李某某处理地平和修建水池等费用收据原件；6.原告支付证人费用的收据；7.原告给名瑞家具厂邮寄的催交房租的租金。被告提供证据，1.被告于2014年10月25日与出租方眉山市彭山区公义镇中心居委会一组另签订了租房合同；2.被告在成都市双流县开办了“双流县黄甲名瑞家具厂”个体工商户的营业执照复印件；3.蒋某某与包某某结婚证复印件；4.招行交易明细表；5.出租厂房的部分照片；6.证人肖邦德的证言；7.余春英的收据。原告申请的证人李某某、罗某某、李某某，被告申请的证人吴某某、蒋某某、陈某某的证言，以及原、被告在庭审中的陈述在卷作佐证。
本院认为，本案争议的焦点，其一、原告与被告于2014年1月9日签订《房屋租赁合同》的效力问题。庭审核实，《房屋租赁合同》的租赁物有原有的厂房，有新建的厂房，该租赁物均未取得建筑工程规划许可证，无通过消防验收证明，也无相关的报建手续，也未办理房屋所有权证以及土地使用权证的相关手续。该租赁物位于彭山区青龙镇先锋10组，青龙镇在眉山市城镇规划之内，先锋10组位于青龙镇且在城镇规划之内，农村居民多年前也转为城镇户籍。该租赁物旁边有饲料厂、煤厂等。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称城镇房屋，是指城镇、镇规划区内的房屋。”从以上查明的事实来分析，该租赁物属于镇规划区内的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程许可证或者主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。”规定，原告与被告于2014年1月9日签订《房屋租赁合同》无效。
本诉原告要求解除原、被告于2014年1月9日签订的《房屋租赁合同》的诉求。因本诉原、被告于2014年1月9日签订的《房屋租赁合同》属无效合同，根据《合同法》第五十六条“无效合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定。原告该项诉求，本院不予支持。
本诉原告要求本诉被告支付从2015年3月15日至2015年7月15日的租金106666元及损失69604元的诉求。庭审核实，被告租赁原告的厂房后，在其经营期间，因厂房漏雨，厂区的水有异味，被告提出后，原告对其漏雨的厂房进行了修建和对厂区的水井进行了加深处理。后被告于2014年年底与彭山区公义镇中心居委会一组签订从2014年11月2日至2019年11月2日租期5年的租赁合同。第一年的租金为38万元，从第二年起每年按5%递增。被告从2014年12月初开始用时20天左右从诉争的厂房搬到彭山区公义镇中心居委会一组。从以上查明的事实来分析，诉争的房屋地处省道103线旁，属交通便利，而被告后搬迁到的厂房属交通相对偏远的地区，且租金又高于诉争的房屋，从此结论得出，被告搬迁行为是对原告重新修建后的水井和对漏雨厂房处理结果并不满意。从被告庭审中陈述以及其厂的工人证实，被告从2014年年底从诉争的厂房搬迁到彭山区公义镇中心居委会一组，与被告与彭山区公义镇中心居委会一组签订为期5年的租赁合同相互印证，且形成了证据锁链，对被告从2014年年底从诉争的厂房搬迁到彭山区公义镇中心居委会一组这一事实予以采信。原告在庭审中陈述，原告对被告搬迁这一事实自己是不知情的。庭审中核实，被告的工作人员要外出均要经过原告聘请的门卫看守的大门经过，且原、被告是共同从一个大门口经过，被告搬迁经历近20天左右，原告不知情有悖常理。被告从诉争厂房搬迁到新迁厂房，不通知原告也违背常理，故被告陈述，其在搬迁诉争厂房时与原告的法定代表协商过这一事实予以采信。同时，原告对被告搬迁这一事实自己是不知情的，因未提供证据加以佐证，对原告该陈述，本院不予采信。又因原、被告在《房屋租赁合同》中也没有约定在合同期内解除合同必须以书面形式。综上，因原告未举证证实，被告从2015年3月15日至2015年7月15日占有、使用租赁物，且原、被告签订的《房屋租赁合同》属无效合同。故对原告该项诉求，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失69604元的诉求，因该损失是原告自己对其厂房进行维修，对其水井进行加深，故对原告该项诉求，本院不予支持。
原告要求被告支付违约金10万元的诉求，因原、被告签订的《房屋租赁合同》属无效合同，故对原告该项诉求，本院不予支持。
反诉原告要求确认其与反诉被告于2014年1月9日签订的《房屋租赁合同》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定。反诉原告该项反诉请求，本院予以支持。
反诉原告要求反诉被告返还其已交租金32万元的反诉请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，以及原、被告签订的《房屋租赁合同》第十二条“若反诉原告合同期未满反诉原告需终止时，房租未满一年按一年收取。”的约定，反诉原告该项反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款，最高人民法院《关于民事诉证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）蒋某某与原告（反诉被告）四川省彭山长寿电器有限责任公司于2014年1月9日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、驳回原告（反诉被告）四川省彭山长寿电器有限责任公司的诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）蒋某某的其他反诉请求。
本案受理费5440元、保全费1520元共计6960元，由本诉原告四川省彭山长寿电器有限责任公司负担；本案反诉费6100元，由反诉原告蒋某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审 判 长 张文清
代理审判员 魏晓雪
人民陪审员 袁德林
二〇一五年十月八日
书 记 员 陈 毅