常州市金坛区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0482民初3478号
原告江苏高正物业管理有限公司，住所地常州市武进区高新技术产业开发区古方路98号。
法定代表人万君伟，该公司董事长。
委托代理人刘伟，该公司经理。
被告戴薇莲。
原告江苏高正物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告戴薇莲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法由代理审判员庄娇适用简易程序于同年8月17日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人刘伟、被告戴薇莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称，原告是一家经营物业管理的企业，位于丹阳门北路9-A号，由原告提供物业管理服务。被告是26号楼甲单元502的业主。就凤凰城小区的物业管理事宜，原告于2006年12月25日与该项目的开发商金坛宏达阳光置业有限公司签订一份前期《前期物业管理委托合同》，之后就与具体的每户业主关于物业管理服务的相关事项进行了明确约定。双方约定由原告提供物业管理服务，被告每月按照房屋的建筑面积以每平方米0.65元向原告支付物业管理服务费，据此被告每月应向原告支付物业管理服务费75.37元，截止2016年6月30日共拖欠30个月，拖欠物业管理服务费2261.10元，滞纳金510.53元，诉讼费25元，共计为2796.63元。关于凤凰城物业管理服务收费标准问题，于2006年11月24日获得金坛市物价局的批复。原告一直按照约定履行物业管理义务，但被告戴薇莲从2014年1月起开始拖欠物业管理服务费。经原告多次催讨，被告拒不支付。现依据法律规定，请求判令被告立即支付给原告自2014年1月1日起至2016年6月30日止的物业费2261.10元；判令被告立即支付滞纳金510.53元；判令被告承担本案的诉讼费用25元；以上三项合计人民币2796.63元。
被告戴薇莲辩称，被告于2008年搬入该小区，持续交了几年的物业费，从2010年开始发现阁楼出现霉斑，就向物业反映，物业到被告家中简单处理，但是已经造成装饰柜霉斑。后发现书柜又出现大面积霉斑，又向物业反映，没人来处理，原告只能自己找人，用去人民币500元。再后来，出现阁楼漏水问题越来越严重，和物业反映也没有人处理，被告又只能自己找人把露天阳台封起来，暂时解决了主卧漏水的问题，并对其进行修复。作为物业，对住户反映的问题，应当到现场检查，物业拿了业主的钱，不为业主办事情，房子出现问题，业主要求维修，推三阻四，问题不同意解决。
经审理查明，从事物业管理活动的江苏高正物业管理有限公司具有独立法人资格。2007年5月13日，金坛宏达阳光置业有限公司为甲方、原告为甲方选聘的物业企业，被告为乙方，三方签订了《前期物业管理服务协议》，该份合同约定由原告负责被告房屋的前期物业管理，物业管理服务内容包括物业共用部位的维修、养护与管理以及物业共用设施设备的运行、维护和管理，物业服务费用为住宅每月每平方米0.65元，物业服务费每半年预先交纳1次，业主或物业使用人应在每个半年的首月5号前履行交纳义务。如被告逾期未交物业费，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每日加收0.5‰的滞纳金等内容。被告系常州市金坛区凤凰城26幢甲单元502室业主，实际建筑面积115.95平方米。自2014年1月1日起至2016年6月30日，每月支付物业费75.37元，合计30个月，被告共计结欠原告物业管理费2261.10元。物业公司通过挂号信向戴薇莲书面催交物业费。
另查明，根据原告提交的滞纳金计算明细，滞纳金按照日万分之五标准自2014年1月6日起至2016年3月31日共计510.53元。
上述事实，有当事人陈述、原告提供的《前期物业管理服务协议》、收据、催款函、物价局文件、物业费计算明细和滞纳金计算明细等材料在卷佐证。
本院认为，根据《江苏省物业管理条例》第三十一条“新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同”和《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，金坛宏达阳光置业有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，应属合法有效。原告与被告签订的前期物业管理服务协议是双方真实意思的表示，合法有效，对双方具有约束力。双方约定的建筑本体共用部位一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙等，物业公司对此承担维护、养护、管理的义务。结合原、被告的陈述可以认定物业公司对业主的房屋漏水问题未进行及时有效地处理，小区物业服务存在不足之处，物业公司要求业主按照合同约定缴纳足额物业费显然不妥。鉴于物业公司在服务方面存在瑕疵，依照《物业服务收费管理办法》规定的物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，应对服务存在瑕疵的物业费进行酌减，业主按物业费标准的80%交纳物业费为宜。此外，因为物业公司服务有瑕疵在先，并非业主故意不交物业费，因此物业提出的加收滞纳金要求，应当不予支持。物业服务具有公共性，物业公司接受委托对小区进行管理服务，业主应当及时交纳物业费，物业费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序的维持所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅不利于小区整体管理，有损其他正常交费业主的利益，最终也损害了自己的利益。物业公司亦应增强管理和服务意识，切实改进完善相关管理服务工作，双方应真诚善意、相互尊重，就出现的问题及时沟通交流，有则改之无则加勉，共同致力于营造良好的小区环境。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告戴薇莲于本判决生效之日起5日内支付原告江苏高正物业管理有限公司物业费1808.88元。
二、驳回原告江苏高正物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取人民币25元，由原告负担9元，被告戴薇莲负担16元（该款原告已预交，被告应负担部分于本判决生效之日起5日内迳付给原告）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用收费办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元（户名：江苏省常州市中级人民法院；账号：80×××63；开户行：江苏银行常州分行营业部）
代理审判员 庄 娇
二〇一六年九月九日
书 记 员 吉玉娟
附本案判决适用的法律条文:
《物业管理条例》
第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其按时交纳；逾期仍不交纳的物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。