河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终203号
上诉人（原审被告）：董凯，男，1976年9月15日出生，汉族，住河南省登封市。
委托诉讼代理人：马光辉，河南知德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：安昱聪，河南知德律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：王书青，女，1969年5月2日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：李德恩，河南嵩峰律师事务所律师。
上诉人董凯因与被上诉人王书青租赁合同纠纷一案，不服河南省登封市人民法院（2017）豫0185民初5671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人董凯的委托诉讼代理人马光辉、安昱聪，被上诉人王书青的委托诉讼代理人李德恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董凯上诉请求：1.撤销河南省登封市人民法院作出的（2017）豫0185民初5671号民事判决第一项、第三项及第二项60000元违约金部分内容，将本案改判为驳回王书青解除租房协议和董凯支付给王书青违约金60000元的诉讼请求，或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由王书青承担。事实和理由：一审认定事实错误，继而作出错误判决。首先，违约方系王书青而非董凯。根据“租房协议”约定，董凯应支付租金的时间是2016年7月1日前。而在2016年6月30日，董凯便给王书青打电话询问其房租转至哪个银行，王书青以见面再说而未同意，之后也一直拒收该年度的房屋租金。另一方面，从电话录音中不难听出，王书青拒收房屋租金系其觉得租金未达到自己的预期。一审中，王书青认可存在协商变更租房协议的事实，但事实上双方协议不存在任何可变更的情形。由此可以看出，王书青提出变更协议、拒收租金行为已构成违约。其次，一审判令董凯向王书青支付60000元违约金是错误的。根据《合同法》第113条第1款、第114条第2款及《合同法司法解释》第27条、第29条的规定来看，违约金数额应以实际损失为基础。而本案中，因王书青的原因致董凯不能缴纳房屋租金，该行为并未给王书青造成确定的损失，一审法院在未查明王书青损失的情况下，判令董凯以每月5000元，按12个月来承担60000元违约金显然是错误的。再次，董凯与王书青签订的租赁期限为15年，董凯也是按15年来对房屋进行的装修，所花费的各项装修费用共计有400多万元，现所租赁房屋仅使用了6年，尚余9年之久，如将双方之间的租赁协议解除，势必给董凯造成极大的损失，且其装修也已经添附于房屋而不可拆除，故无论是董凯搬走，还是王书青再寻租，均会给双方造成无法挽回的经济损失。因此，依据公平原则和保护双方利益及维护社会经济秩序，涉案协议不应被解除。最后，一审查明2017年8、9月份，董凯向王书青支付了13万元租金，王书青认可并接受。董凯支付租金和王书青接收租金的行为，也更进一步说明了双方仍然是愿意按照租房协议的约定履行。
王书青辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。根据一审法院查明的事实，董凯已经拖欠王书青房屋租金，按照租赁合同的约定2016年7月份董凯应支付的房租至今未履行完毕。同时，2017年7月份应支付的房租至今也分文未交。董凯的行为已经违反双方约定，根据合同约定及法律规定王书青享有合同的解除权。另外，根据合同法的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中董凯将一楼的门面房，除酒店大厅以外全面转租给他人使用，二楼的部分也租赁给他人使用，其在转租中未经过王书青同意，故一审法院根据双方的合同约定及法律规定，解除双方签订的合同具有事实和法律规定，应依法予以维持。二、关于董凯提出的违约金问题。王书青与董凯在签订合同时就已经约定了迟延履行的违约金按月计算，每月5000元，该金额经双方同意，并在合同中进行了明确；另外，按照法律规定的年利息24%计算，给王书青造成损失也高于每月5000元，所以一审法院按照双方约定的违约金标准进行判决，符合法律规定。三、董凯提出自己对房屋进行了装修，投入资金过大问题。首先，合同的违约系董凯不交纳租金造成的，截止目前董凯也没有将2016年的租金支付完毕；其次，根据市场行情，酒店经营用房也都是在3-5年就需要大范围装修一次，董凯现在经营中出现困难不能支付租金，更不用说重新装修经营，现在终止合同也是避免造成双方更大的损失。所以不论是依据双方约定、法律规定还是本案实际情况，现在终止双方合同也能更好的保护各方利益。
王书青向一审法院起诉请求：1.依法解除2011年5月3日王书青与董凯签订的租房协议，判令董凯立即搬离王书青的房屋，将房屋交付给王书青；2.判令董凯支付2016年8月1日至2017年7月31日之间的房租270000元，并判令董凯支付2017年8月1日起至其搬离前占用房屋的租金；3.并判决董凯支付违约金60000元；4.本案诉讼费由董凯承担（董凯在租用期间未经王书青同意，转租给别人）。
一审法院认定事实：王书青与董凯于2011年5月3日签订租房合同，约定王书青将位于登封市区崇福路北段的房产及其附属设施租赁给董凯经营使用，租赁期限15年，自2011年8月1日起到2026年7月31日止。并约定2016年8月1日起到2021年7月31日止五年内每年租金27万元，租金应于每年7月1日前交纳下年度租金，逾期不交者可给一个月的宽限期，超过宽限期不交纳的支付每月5000元的违约金；若连续超过六个月不交纳租金，甲方有权单方终止合同等。合同生效后双方正常履行。到2016年7月1日，董凯未按照约定交纳2016年8月1日至2017年7月31日的房租，2017年7月份也未交纳下年度的租金。2017年8、9月份董凯支付王书青房租13万元，下欠房租至今未付。董凯亦承认未经王书青同意将所租房屋中部分门面房转租他人。
一审法院认为，王书青、董凯之间签订的租赁合同有效，双方应当严格履行。董凯拖欠房租未付，属违约行为，应当承担违约责任。合同约定如董凯连续六个月不交房租的，王书青有权单方终止合同，系双方对合同解除条件的约定。董凯的违约行为已经使合同解除条件成就，王书青请求解除合同符合法律规定。王书青要求董凯搬离房屋并支付60000元的违约金，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除王书青与董凯的租房合同；二、董凯于判决生效之日起十日内支付王书青租金20．75万元（2016年8月1日至2017年11月1日之间的房租），支付王书青违约金6万元，并支付王书青自2017年11月2日起到实际搬离房屋之日止的租金（按照合同约定每月2.25万元计算）；三、董凯于判决生效之日起二十日内搬离所租王书青的房屋。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，减半收取3125元，由董凯负担。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依约履行合同约定的义务，不履行或者不正确履行的，应当承担相应的民事责任。本案王书青与董凯签订的《租房合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，依法成立并生效。根据现有证据显示，董凯违反双方约定拖欠租金，故其应当承担支付租金及违约金的民事责任。董凯上诉称其未支付租金是因为王书青想变更协议、拒收租金造成的。诉讼中，王书青虽承认双方有协商变更租房协议的情形，但并未形成一致意见，因此原租房协议对董凯仍具有约束力；且董凯未提供证据证明王书青存在故意拒收租金的行为，故董凯拖欠租金的行为已构成违约，其上诉所称王书青系违约方的理由不能成立，本院不予采纳。
关于违约金，双方在合同中明确约定违约金标准为每月5000元，一审判决认定由董凯按此标准承担违约责任，未超出当事人签订合同时应预见范围。现董凯上诉称违约金数额高于王书青实际遭受的损失，其不应支付违约金，缺乏证据证实，亦与双方签订合同约定违约金的目的相悖，本院不予支持。
关于涉案租赁合同是否符合解除条件的问题。由于董凯欠付租金已经超过六个月，且董凯未经王书青同意擅自将部分房屋转租他人使用，故王书青要求解除涉案租赁合同，符合合同约定及法律规定，一审判决予以支持并无不当，本院予以认同。
综上所述，董凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6250元，由董凯负担。
本判决为终审判决。
审判长 马清来
审判员 曾小潭
审判员 宋江涛
二〇一八年一月二十三日
书记员 王 凯