宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬镇民初字第1087号
原告：陈崇富。
原告：苏美仙。
两原告共同委托代理人：沈丽娜，宁波市骆洲法律服务所法律工作者。
被告：苏祥胜。
被告：张菊红。
两被告共同委托代理人：邵焕彤，浙江时光律师事务所律师。
原告陈崇富、苏美仙诉被告苏祥胜、张菊红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月26日立案受理后，依法由代理审判员张晓圆适用简易程序，于2013年12月13日、2014年3月6日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，于2013年5月22日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人沈丽娜，被告苏祥胜、张菊红及其委托代理人邵焕彤到庭参加了诉讼。经原被告双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告陈崇富、苏美仙起诉称：两原告系夫妻关系。原告陈崇富名下有位于宁波市镇海区骆驼街道镇骆西路199号碧水莲晴三期的店面房（以下简称碧水莲晴房屋）一套。2013年2月4日，两原告与被告苏祥胜、张菊红签订房屋买卖合同一份，约定两原告自愿将碧水莲晴房屋出卖给两被告，房地产成交价格为121万元。双方约定的付款方式为：两被告在合同签订当时已支付首付款65万元；房屋钥匙交付后，两被告再支付6万元，然后双方办理房屋过户手续；余款50万元自钥匙交付日起，按月息6‰计算，三年内余款全部结清。对上述付款方式的条款，其理解为：原告方履行完交付钥匙的义务后，被告方需向原告方支付购房款6万元，被告方付清该笔款项后，原告方再配合其办理讼争房屋的过户手续，余款50万元被告方只要在钥匙交付之日起三年内付清，至于具体何时支付，每次支付多少，都没有约束，但自钥匙交付之日起，被告方应按月利息6‰标准支付利息，利息应按月支付，自钥匙交付当月起被告方就应支付3000元利息。2013年3月7日，原告陈崇富到骆驼拆迁办办理讼争房屋的交付手续。2013年3月9日，两原告将房屋钥匙交付于两被告，但两被告未按约支付第二笔房款6万元，也未支付剩余房款的月息。2013年4月14日，两被告将房屋钥匙退还给原告方，声明要求退房，为此其向被告方进行口头催告，要求被告方支付购房款6万元，并按月支付利息。两被告将钥匙退还给原告方，主要是两被告想迟延支付6万元购房款及本应按月支付的余款利息。原告方认为，钥匙交付当日被告方就应支付6万元购房款，且自钥匙交付当月起就应按月支付利息，但被告方均未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，被告方上述行为及退还钥匙的行为已构成违约，故其要求解除双方签订的房地产买卖合同。关于房地产买卖合同中约定的第五款违约责任，原告方理解为违约金是已付房款65万元的20%。对于原告苏美仙在上述房屋买卖中所做的一切行为，原告陈崇富均予以认可。现双方就此无法协商，故原告诉至法院，诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间于2013年2月4日签订的房屋买卖合同；2.要求两被告支付违约金13万元（65万元×20%=13万元）。
被告苏祥胜、张菊红答辩称：两被告系夫妻关系。2012年年底，其与两原告初步达成购买讼争房屋的意向，为筹集购房款其还处置了自己名下的另两套房屋，2013年2月4日房屋买卖合同签订前，其已向两原告支付购房款共计65万元。其认为双方约定的付款方式为：两被告支付购房款65万元后，两原告需履行交付房屋钥匙的义务；在两原告已交付钥匙且房屋产权已过户至原告方名下的情况下，两被告再向两原告支付购房款6万元，且双方就讼争房屋立即办理过户手续；自房屋钥匙交付且房屋已过户至两被告之日起，三年内余款50万元全部付清，至于具体何时支付，每次支付多少，都没有约束，自房屋钥匙交付且房屋已过户至两被告的当月起，按月息6‰计算利息，但合同中“按月息6‰计算”仅是对利息计算标准的表述，并不代表利息是按月支付，利息应是在其向原告方支付部分房款时一并结算，例如其在房屋钥匙交付且房屋已过户至两被告名下后的第三个月支付余款10万元，则在支付该笔款项时，一并将之前的利息付清，若50万元均未给付，则每月产生的利息是3000元，若有部分款项已支付，则以剩余款项作为计算利息的基数。对于房地产买卖合同记载的违约责任条款，其理解为违约金是购房款121万元的20%。2013年3月9日，原告苏美仙将房屋钥匙交付给被告方，当时其表示要到讼争房屋现场试过钥匙再支付6万元，对此原告方表示同意。2013年4月14日，其到讼争房屋验房，才发现钥匙是假的，根本打不开房门。其认为两原告交付假钥匙的行为不能视为已经交付了钥匙，且两原告交付钥匙时，房屋也尚未过户至两原告名下，故其拒绝向两原告支付6万元，其认为己方不存在违约行为，若最终认定其存在违约行为，认为违约金数额应按未付房款56万元的20%来计算，并要求法院对违约金数额根据对方的实际损失予以酌减。两被告将假钥匙交还两原告后，多次要求两原告继续履行房屋买卖合同，并未表示要退房，但其认为交付钥匙的前提是房屋已过户至原告方名下，因当时该条件未成就，故未再向原告方催告要求交付钥匙。
两原告向本院提交了如下证据：
1.房屋买卖合同一份，欲证明原、被告双方于2013年2月4日签订房屋买卖合同一份，约定两原告自愿将碧水莲晴房屋出售于两被告，两被告已支付购房款65万元，双方约定房屋钥匙交付后，两被告需支付6万元，且按月息6%支付余款50万元的利息。两被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
2.碧水莲晴非住宅安置房交付书复印件一份，欲证明原告陈崇富于2013年3月7日从骆驼拆迁办办理了房屋交付手续的事实。两被告对该证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为该证据仅能证明两原告从拆迁办接收讼争房屋的事实。本院认为，两原告是否在拆迁办办理房屋交付手续，与两原告之后能否将房屋钥匙交付于两被告具有一定关联性，故本院对两被告提出的关联性异议不予采纳，对该证据的真实性予以认定。
3.发票联、业主入住验房表、前期物业管理协议各一份，欲证明原告方于2013年3月9日向物业管理处交付物业费后，物业管理处向原告方交付钥匙的事实。两被告对上述证据的真实性无异议，但对其关联性均有异议。本院认为，两原告是否在物业管理处办理验房手续并领取房屋钥匙，与两原告之后能否将房屋钥匙交付于两被告具有一定关联性，故本院对两被告提出的关联性异议不予采纳，本院对该组证据的真实性予以认定。
4.光盘及录音对话打印件各一份，欲证明被告张菊红当时认可其将钥匙归还给两原告的理由在于讼争房屋尚未取得产权证，录音中被告张菊红未提到退还钥匙是因为钥匙是假的。两被告对该证据的真实性无异议，表示录音所涉对话发生在2013年5月份初，从录音中可以听出原告苏美仙不想再将讼争房屋出卖给两被告，且承认自己违约，而其则未提到要退房，反而坚持要求继续履行合同，至于两原告所交付的钥匙是不能打开房门的。本院对该组证据的真实性予以认定。
5.结婚证一份，欲证明两原告系夫妻关系的事实。两被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
6.房屋所有权证、国有土地使用证及契证各一份，欲证明讼争房屋登记在原告陈崇富名下的事实。两被告对该组证据无异议。本院对此予以认定。
7.情况说明复印件一份（原件在（2014）甬镇民初字第35号案卷中），欲证明2013年8月讼争房屋房门被无故打开，故原告方更换锁具的事实。两被告对该证据形式上的真实性无异议，但对其关联性有异议，且认为该证据存在造假的可能，原告方交付给被告方的钥匙并非是从物业处领取的钥匙，原告方换锁的行为与其交付给被告方的钥匙系假具有关联性。本院认为，该证据与被告方关于原告方交付钥匙系假等辩称有一定关联性，故对被告方提出的关联性异议不予采纳，因该证据属于单位的书面证言，相关单位无正当理由未出庭作证，故该证据不能单独作为认定案件事实的依据。
两被告向本院提交了如下证据：
1.借款收据、交易回单及取款凭证复印件各一份，欲证明两被告在签订涉案房屋买卖合同前已支付部分购房款，由此可见两被告想要购买讼争房屋的意愿。两原告对该组证据的真实性无异议，认可两被告已支付购房款65万元的事实。对于被告方提供该组证据欲证明的事实中两原告认可的上述事实，本院予以认定。
2.照片两张，欲证明两原告交付给两被告的钥匙存假，属违约行为的事实。两原告对该证据的真实性有异议，认为无法从该证据中确认拍摄时间，认为该证据不能证明其欲证明的事实，2013年3月9日其交付给两被告的是物业交付的钥匙，在两被告退还钥匙后确换过锁。本院认为，该组证据无法确认拍摄时间，故不足以证明两被告欲证明的事实，本院对两被告提供该组证据欲证明的事实不予认定。
3.结婚证一份，欲证明两被告苏祥胜、张菊红系夫妻关系的事实。两原告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
根据已认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院查明事实如下：
原告陈崇富、苏美仙与被告苏祥胜、张菊红于2013年2月4日签订房地产买卖合同一份，约定将原告陈崇富名下位于宁波市镇海区骆驼街道镇骆西路199号1-14，2-14室建筑面积为85.57平方米的房屋一套出卖给被告苏祥胜、张菊红，双方约定房屋总价款为人民币121万元。关于付款方式，双方约定：1.已付房款65万元；2.钥匙交付，再交6万元，然后办理房产过户手续；3.余款50万元，钥匙交付日起，按月息6‰计算，三年内余款全部结清。关于违约责任，双方约定：不履行合同一方，应付违约金总金额的20%。合同签订时，两被告已支付讼争房屋购房款65万元。2013年3月9日，原告方将钥匙交付于被告方。2013年4月14日，被告方将钥匙返还给原告方。被告方自认至今未支付第二笔房款6万元。2013年5月初左右，原告苏美仙就被告方退还钥匙的问题到被告方家中进行交涉，称房子不卖给被告方了，苏美仙的女儿要。
另查明：原告陈崇富、苏美仙系夫妻关系，陈崇富对苏美仙在上述房屋交易过程中的一切行为均表示予以认可。被告苏祥胜、张菊红系夫妻关系。
本院认为：本案争议焦点有五，本院逐一分析如下：
一、双方在合同中约定的付款方式的理解问题。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，而判断合同当事人真实意思表示的首要方法，是判断合同条文的字面意思表示，即文义解释的方法。本案中，双方在房屋买卖合同中付款方式约定“钥匙交付，再交6万元，然后办理房产过户手续”，从文字表达及语言表达逻辑角度，该条款的文义通常应理解为：原告方需先履行交付钥匙的义务，在原告方履行该义务后，被告方需履行支付房款6万元的义务，在被告方履行该义务后，原告方再配合被告方办理房屋过户手续。被告方辩称其支付6万元房款的前提除了钥匙已交付，还包含房屋已过户至原告方名下，但从上述条款的文义中，无法推断出该意思表示，故本院对被告方的该辩称不予采信。
二、原告方是否已履行交付钥匙的义务问题。本案中，原告方于2013年3月9日向被告方交付房屋钥匙，该时间紧随原告方向相关机构办理房屋交接手续之后，被告方虽辩称原告方交付的钥匙并非系争房屋钥匙，但未提供充分证据予以证实，且按一般交易习惯，被告方应在合理时间内验房，但其直至钥匙交付后一个多月即2013年4月14日才将钥匙还给原告方，其作出反馈的时间与一般验房所需时间相较过长，且2013年5月初左右原、被告双方交涉时被告方并未提到还钥匙的原因系钥匙系假，而仅提到还钥匙是因当时房屋尚无法过户，综上，对于被告方关于其归还钥匙系原告方交付的钥匙并非属于讼争房屋的辩称，本院不予采信，故本院认为原告方2013年3月9日已经将钥匙交付给了被告方，被告方擅自退回钥匙的行为对原告方的履约行为并不造成影响，应视为原告方已经履行了交付钥匙的义务。
三、原告方是否存在违约行为的问题。房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且内容并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方均应按约履行。本案中，原告方向被告方交付房屋钥匙后，被告方理应向原告方支付房款6万元，同时余款50万元的利息按月息6‰开始计息，但被告方却未履行支付房款的义务，故本院认为被告方该行为构成违约。
四、买卖合同是否应解除的问题。法律规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，足以导致合同目的不能实现，构成根本性违约的，当事人才能行使法定解除权。本案中，依照双方在合同中的约定，钥匙的交付影响到被告方6万元房款的支付时间及余款50万元利息的起算时间，在原告方已将钥匙交付被告方后，原告方应视为已按约完成了自己的履约行为，被告方擅自退还钥匙的后果应由其自行承担，被告方退还钥匙的行为不影响原告方已完成交付钥匙的事实，也不影响6万元房款支付时间及余款50万元利息的起算时间的计算，被告方至今仍未支付6万元房款，其行为构成违约，但考虑到合同现有履行情况等因素，被告方已付总房款二分之一有余，被告方的违约行为尚不足以构成根本性违约，故对原告方要求解除房屋买卖合同的诉请，本院不予支持。
五、被告方支付违约金数额的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。被告方应对其违约行为承担违约责任，向原告方支付一定数额的违约金。对于房屋买卖合同中的违约责任条款，原告方理解为：违约金是已付房款65万元的20%，被告方在第二次庭审中陈述其对该条款的理解为：违约金是总房款121万元的20%，在第三次庭审中被告又要求违约金按未付房款56万元的20%计算。约定的违约金过分高于所造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告方要求法院根据原告方的实际损失对违约金予以酌减。原告方诉称违约损失包括未付房款6万元按同期银行贷款利率计算的利息损失，余款50万元从钥匙交付之日起按6‰计算的每月利息损失，另外还有每月应付利息按银行同期银行贷款利率的利息损失。本院认为，双方在房屋买卖合同中付款方式第三项约定“余款50万元，钥匙交付日起，按月息6‰计算，三年内余款全部结清”，该条款约定的利息属被告方按约应履行之债务，性质上并不属于违约损失，故原告方的违约损失主要是6万元房款按同期银行贷款利率计算的利息损失、因被告方违约而主张权利产生的费用损失等，综合考虑原告方的违约损失、被告方的违约行为及其在交易中的过错等因素，本院酌定被告方应向原告方支付违约金2万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告苏祥胜、张菊红支付原告陈崇富、苏美仙违约金人民币2万元，该款项于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告陈崇富、苏美仙其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2900元，由原告陈崇富、苏美仙负担2454元（已预交），被告苏祥胜、张菊红负担446元，于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 张晓圆
人民陪审员 傅国君
人民陪审员 乐一平
二〇一四年六月三日
代书 记员 陈可群