上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第915号
原告徐刚。
委托代理人戴益鸣，上海政明律师事务所律师。
委托代理人张一帆，上海政明律师事务所律师。
被告邵瑞。
第三人朱福平。
委托代理人朱福全。
原告徐刚与被告邵瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月26日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，追加朱福平作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告徐刚及其委托代理人戴益鸣，被告邵瑞，第三人朱福平的委托代理人朱福全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐刚诉称，徐刚向朱福全借款人民币70万元，约定于2014年4月15日前归还，故徐刚向朱福平出具公证委托书，如不能按期还款，授权朱福平有权将上海市宝山区海江二村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售。因徐刚未能按期还款，朱福平于2015年2月10日将系争房屋以81万元低价出售给邵瑞。徐刚认为，朱福平将系争房屋以明显低价出售，房价显失公平，故起诉要求撤销徐刚与邵瑞间的房屋买卖合同，将房屋恢复至徐刚名下；因邵瑞支付了购房款79万元，徐刚同意返还购房款79万元。
被告邵瑞辩称，邵瑞系按照合同办事，且房价不存在低或不低，邵瑞为了购买系争房屋纠结来、纠结去也是有风险的，且付出了金钱、精神上的成本，邵瑞是信任朱福全才购买了系争房屋，故不同意徐刚的诉讼请求。
第三人朱福平述称，因徐刚无力偿还借款，朱福平根据公证委托书向邵瑞出售了系争房屋，故不同意徐刚的诉讼请求。
经审理查明，2014年1月16日，徐刚作为委托人向朱福平作为受托人出具委托书，内容为，委托人是座落于系争房屋的产权证登记的权利人，现委托受托人朱福平在我的权限范围内办理房屋出售、出租有关的一切事宜：1、办理还款、领取他项权利证明、办理房屋抵押注销登记；2、代为办理产权证密码的挂失、补办、领取；3、代为签订居间合同、定金协议、房地产买卖合同（房屋出售价格不低于人民币80万元）；4、代为办理房地产转移（过户）登记；5、办理交房、水、电、煤及物业、维修基金过户手续；6、代为支付房地产出售过程中的相关税费；7、协助买受人办理购房贷款；8、代为办理该房屋看管、出租、搬迁房内物品及代收租金；9、代收房款及房地产出售过程中的其他相关事宜。委托权限为全权委托。委托期限从2014年4月15日起至2015年4月15日止。受托人无转委托权。委托人对受托人办理的有关手续及签署的相关合同、协议、文件均予以认可，并享有相关权利、承担相关义务。2014年1月20日，上海市宝山公证处出具公证书，对上述委托书进行公证。
2015年2月10日，朱福平代徐刚（卖售人、甲方）与邵瑞（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，甲方依法取得的房地产权证号为宝XXXXXXXXXX，房屋建筑面积66.42平方米。第二条约定，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计81万元。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2015年2月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定，甲乙双方确认，在2015年3月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议未作约定。2015年3月17日，邵瑞经核准登记为系争房屋的房地产权利人。
另查明，2014年1月16日，朱福全（甲方、出借人）与徐刚（乙方、借款人）签订《借款合同》，内容为，乙方现因生意经营，向甲方借款，甲乙双方达成协议如下：一、甲方向乙方出借本金70万元。二、借款期限三个月，自2014年1月16日起至2014年4月15日止（以银行转账凭证为准）。三、上述借款利率按中国人民银行公布的放款当日适用的同期贷款基准利率的四倍计算。四、乙方应在到期日以前将借款本金及利息一次性偿还给甲方。五、违约责任。如果因乙方不能按时还款，甲方为解决本纠纷所发生的各项费用（包括交通、诉讼、执行、聘请律师等费用）均由乙方承担。六、本合同经公证后即成为具有强制执行效力的债权文书，借款人不履行或者履行不适当的，借款人愿意接受人民法院的依法强制执行。七、本合同经双方签字后成立，自出借人提供借款时生效。
2014年1月20日，上海市宝山公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对前述《借款合同》赋予强制执行效力的公证。
审理中，徐刚表示，其确实拖欠朱福全70万元，朱福全还曾经登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为70万元。徐刚逾期还款，朱福全可以依法行使权利，但朱福全、朱福平不应当在未告知徐刚的情况下即以不合理的市场价将系争房屋另行出售，系争房屋市场价应当在150至160万元左右。现系争房屋仍由徐刚居住使用。关于邵瑞支付的房款79万元，邵瑞并没有提供资金往来的凭证和收条等依据，徐刚有理由怀疑其中的全部金额或部分金额是虚构的，但如果朱福全认可该笔钱款用以偿还了徐刚的借款，则徐刚对于该笔房款予以认可，也愿意向邵瑞予以返还。
朱福平表示，系争房屋的交易由朱福全进行操作。朱福全确曾在系争房屋上设立70万元的抵押权。徐刚拖欠朱福全70万元不予返还，且一直找理由推脱，眼看徐刚向朱福平出具的公证授权委托书的委托期限快要到期了，朱福全即将系争房屋挂牌。一开始挂牌价是100万元，但因朱福全告知中介系争房屋内有户口、房子上有抵押、产权人交房的时候会有点搞等情况，故一直没有人买。邵瑞在朱福全的姑姑借的房屋内租住，认识了朱福全。朱福全听说邵瑞想买房子，就把系争房屋介绍给了邵瑞。朱福全一开始开价到手88万元，但邵瑞不肯。朱福全就在公证委托书上载明的最低价上加了1万元，以81万元卖给了邵瑞。朱福全怕惊动徐刚，担心徐刚知情后对系争房屋做手脚、使得房子卖不掉，故朱福全没有带邵瑞上门看系争房屋，而是带邵瑞看了类似房型的房子。邵瑞虽然知道系争房屋会有点搞，但系争房屋比市场价低了二三十万，也是值得的，且朱福全会配合邵瑞收房子。邵瑞向朱福全的朋友汇款20万元作为房款，此后又向朱福全支付了81，000元（其中1，000元是给朱福全的车马费）。由于邵瑞担心最后无法完成产权过户手续，故直至邵瑞拿到了其成为产权人的产权证当日，邵瑞才又支付了购房款51万元，该笔51万元由邵瑞支付到了朱福全的表弟何保林的银行账户上。因朱福全曾与何保林合伙做生意，之后何保林退伙，朱福全欠何保林钱，故朱福全要求邵瑞将该51万元直接汇给了何保林。当日，朱福全向邵瑞出具了收条，确认总共收到购房款79万元。此外，朱福全与邵瑞协商好，尚有尾款2万元，待邵瑞收回系争房屋后再支付。如果系争房屋能够顺利交易，则所有房款81万元即抵充了徐刚拖欠朱福全的借款本息。
邵瑞表示，朱福平所述的买卖经过属实。朱福全出具的收条，邵瑞因故弄丢了，现无法提供。系争房屋交易时，系按照119万元交税，该价格是交易中心按照市场价核定的价格。
以上事实，有原告徐刚提供的借款合同、具有强制执行效力的债权文书公证书、委托书、公证书、上海市房地产买卖合同、上海市房地产权登记簿等，及各方当事人的陈述等证据为证，有关证据经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，徐刚出具公证委托书，委托朱福平代其就系争房屋签订房地产买卖合同、办理房地产转移登记过户手续、代为办理变更或注销房地产抵押登记、代为收取房款等相关事项，故朱福平在授权范围内代理徐刚与邵瑞就系争房屋签订房地产买卖合同等行为的法律后果依法应由徐刚承担。
本案的争议焦点在于徐刚是否有权请求人民法院撤销该份合同。根据合同法的相关规定，在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。朱福平代徐刚与邵瑞签订的上海市房地产买卖合同约定的房价为81万元。根据徐刚的陈述，系争房屋当时市场价为150至160万元；根据邵瑞的陈述，交易过程中，交易中心根据市场价核定的价格为119万元。根据朱福平的陈述，系争房屋比市场价低了二三十万。现各方均未就系争房屋当时的市场价提供相关依据，但即使根据邵瑞及朱福平陈述的市场价格，邵瑞以81万元购买系争房屋，房屋价格已明显偏低。根据朱福平及邵瑞的陈述，因徐刚拖欠朱福全钱款未还，且徐刚向朱福平出具的公证委托手续的期限即将到期，故在徐刚不知情的情况下，朱福平凭借公证委托手续向邵瑞出售了系争房屋。纵观系争房屋买卖的交易过程，朱福平为实现朱福全的债权，故意隐瞒徐刚出售系争房屋，显属恶意。邵瑞对此明知，并利用了朱福全急于卖他人之房、实现己方债权的情况，以明显过低的价格购买系争房屋，亦存在过错，其购房行为并非正常的市场交易行为。现系争房屋交易价格明显过低，致使徐刚与邵瑞间的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定系争房屋买卖合同显失公平。徐刚以显失公平为由要求撤销其与邵瑞间的买卖合同，合法有据，应予准许。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因徐刚与邵瑞间的买卖合同被撤销，邵瑞应将系争房屋的房地产权利返还给徐刚；邵瑞及朱福平均认可邵瑞支付了购房款79万元，徐刚亦同意返还，故徐刚应向邵瑞返还上述购房款。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第72条的规定，判决如下：
一、撤销原告徐刚与被告邵瑞就上海市宝山区海江二村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、原告徐刚于本判决生效之日起十日内，向被告邵瑞返还购房款79万元；
三、被告邵瑞于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权利返还给原告徐刚。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取为5，950元，由原告徐刚及被告邵瑞各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一五年七月十七日
书记员 刘劭阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
……
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
72．一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。