广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终3330号
上诉人（原审原告）：广州市越秀房地产开发经营有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：陈啟敏，职务：执行董事。
委托代理人：ＸＸ，国信信扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市生产资料服务公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：刘伟林。
委托代理人：吴俊林，广州东百企业集团有限公司员工。
委托代理人：张京科，广州东百企业集团有限公司员工。
上诉人广州市越秀房地产开发经营有限公司（以下简称越秀房地产公司）因与被上诉人广州市生产资料服务公司（以下简称生资公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初18634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人越秀房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判生资公司赔偿越秀房地产公司因涉案房产而产生的损失2033953.7元（其中，越秀房地产公司因涉案房产向案外人叶某赔偿1807747.2元，损失的涉案房产代办费用88022.86元，损失的办理涉案房产过户登记税费138183.64元），并按照中国人民银行同期贷款利率支付自本案起诉之日起至全部赔偿结清之日的利息；3、生资公司承担一审、二审的全部诉讼费。事实及理由如下：本案涉及的全部事实可分为事实一和事实二。事实一：越秀房地产公司与生资公司合资建房，约定由越秀房地产公司提供资金，生资公司负责提供合作地块的征地、报建、投资批文并以其名义申报有关手续，在分配共建的房产时，生资公司故意隐瞒涉案房屋是原址居民回迁房的事实，使得越秀房地产公司与案外人叶某的房屋买卖合同无效，并赔偿2033953.7元。基于生资公司在分配房产的过程中故意隐瞒欺诈涉案房产的属性，存在严重过错，根据《合同法》第四十二条，生资公司应当承担损失赔偿责任；事实二：越秀房地产公司与生资公司因合资建房，双方协议约定对原址住户和原业主回迁所占的租赁房和产权房各负责一半。因在另案中，越秀房地产公司负担了回迁面积107.604平方米，生资公司负担了回迁面积58.5824平方米。因此，根据回迁责任各负一半的原则，生资公司理应补偿越秀房地产公司多负担部分的一半面积，即（107.604-58.5824）÷2=24.5108平方米。事实一属于损失赔偿责任，事实二属于合同责任中的继续履约责任。本案越秀房地产公司仅是就事实一提起了法定过错赔偿责任之诉，并没有就事实二提出合同继续履行责任之诉。在一审庭审中，越秀房地产公司已经向法庭表示，保留追诉生资公司继续履行合同，补偿24.5108平方米房产的权利。一审法院在判决时，偷换了三个概念：1、将事实一偷换为事实二；2、将本案诉争的损失赔偿责任偷换为合同继续履行责任；3、将越秀房地产公司依据《合资建房协议》本应分配取得的24.5108平方米房产偷换为是生资公司对越秀房地产公司的损失赔偿。并故意掩盖对事实一的法律责任评判，没有对本案诉争的2033953.7元的损失赔偿责任作出评判，其判决的443280.98元的赔偿金也不是针对2033953.7元损失按照同等责任的划分，更不是按照全部责任或主要责任或次要责任或无责任的划分，但却对越秀房地产公司未提出诉讼的事实二作出了判决；其次，对于上述事实二，即使生资公司继续履行合同，也应当从其分得的合建房产中另行分配24.5108平方米给越秀房地产公司。在生资公司没有合建房产的情况下，即使折算现金也应该按照涉案房地产的市场价格25000元/㎡估算确定，而非越秀房地产公司与案外人叶某在赔偿协议中约定的16800元/㎡确定赔偿标准；再次，生资公司在一审庭审中确认与原址居民陈某甲就涉案房产签订《协议书》，亦明确答复知道越秀房地产公司将涉案房屋卖予案外人叶某，并配合越秀房地产公司将涉案房产过户给叶某，但被问及为何明知涉案房屋是分配给原址居民的情况下将涉案房产再次分配给越秀房地产公司时，生资公司闪烁其词且无正面回答，可见生资公司是故意隐瞒涉案房产属于回迁房这一事实；最后，一审法院的判决没有解决越秀房地产公司203万元的损失如何补偿的问题，由于生资公司隐瞒、欺诈的原因造成上述损失，但一审法院仅是判决生资公司承担44万元，这个金额根本不能弥补越秀房地产公司的全部损失，且一审法院对此判决也并未阐述原因。综上，一审判决不是针对本案诉争的事实所作出，请求二审法院依法改判。
被上诉人生资公司二审答辩称：一、按约定，双方共同承担拆迁地段原住户和原业主回迁安置责任。在1988年分配合建房时，越秀房地产公司对涉案房屋用于安置被拆迁户回迁是明知的，涉案XX巷26号403、404房的回迁责任由越秀房地产公司负责，XX巷24号305房的回迁责任由生资公司负责，双方以该最终分配方案细化了《合资建房协议书》中“原则上双方各负责一半”的约定。实际上，涉案26号403、404房建筑面积合计107.604平方米，生资公司分得与涉案房屋相同情况的24号305房建筑面积合计58.5824平方米，二者相差49.0216平方米。即便越秀房地产公司多负担49.0216平方米，亦完全符合《合资建房协议书》约定的“必要时甲方（生资公司）可少负担一些，但总数额不大于100平方面积”精神。故生资公司没有过错，不应承担赔偿责任；二、越秀房地产公司一直拥有涉案房产的支配权，从越秀房地产公司向生资公司发出的《承诺函》内容亦可证明其清楚该房产安置拆迁户的事实；另，越秀房地产公司与生资公司按照2008年1月22日签订的《协议书》，将其中10套房屋一次性转移到叶某名下，而根据一审查明的事实，叶某是越秀房地产公司聘任的总经理，越秀房地产公司与叶某之间的《赔偿协议》不能采信；很明显，2010年生资公司转移涉案房产到叶某名下时，双方对涉案房屋用于安置被拆迁户是明知的。越秀房地产公司和叶某意图谋求不当利益不成，现在要求生资公司承担越秀房地产公司所谓的损失，对生资公司是极大的不公平。综上，请求二审法院驳回越秀房地产公司的诉讼请求。
2016年9月6日，越秀房地产公司向一审法院起诉，以因生资公司原因导致其司在与叶某的房屋买卖过程中发生了赔偿损失为由，请求：判令生资公司赔偿越秀房地产公司因涉讼房产而产生的损失2033953.7元（其中包括越秀房地产公司因涉讼房产向案外人叶某赔偿的费用1807747.2元，越秀房地产公司支出的涉讼房产代办费用88022.86元、办理涉讼房产过户登记税费138183.64元），并按照中国人民银行同期贷款利率支付自本案起诉之日起至全部赔偿结清之日止的利息。
一审法院经审理查明：1984年12月25日，生资公司（甲方）与越秀房地产公司（乙方，原称越秀区房产公司）签订《合资建房协议书》，约定：甲方经批准征用惠福西路XX巷24-28号，甜水横巷5号地段，面积1052平方，兴建宿舍大楼愿意与乙方合资建房。由甲乙双方派员成立筹建小组，负责现场技术监理工作，确保双方协议和施工合同的执行。筹建小组成员的工资福利、奖金、办公费等由派出单位负担。双方同意建房的各项资金，包括测量钻探、设计报建、室外水电、下水道、市政费、建筑税等等一切费用，按所得建筑面积予以分摊。关于新房的分配问题双方经协商决定：按市规划局批准的红线同时进行基建，东南向属甲方，西南向属乙方，关于该址原住户和原业主回迁所占的租赁房和产权房原则上双方各负责一半（百分之五十）必要时甲方可少负担一些，但总数额不大于100平方面积。该址征地、报建、投资批文等资料证明均由甲方负责提供，并以甲方名义申报有关手续，新楼建成后以乙方为主向房管部门办理有关产权事宜，但在被办妥契证前本协议为产权有效依据。原公房租户的产权面积按省市有关规定办理；等。
涉讼房屋建成后，根据越秀区房地产公司、生资公司双方确认的《惠福西路XX巷24号之一26号产权归属情况综合表》显示，由越秀房地产公司占有26号102、103、105、106、107、202、301、302、303、401、403、404、501、502、503、504、601、602、603、604、701、702、703、704、24号301、303、304、404、501、601、701房，共1537.4549平方米。由生资公司占有24号102、105、105-1、203、204、205、206、207、305、402、403、502、503、602、603、702、703、26号204、24号-1的102、103、202、203、302、501、502、503、601、602、603、701、702、703房，共1577.1377平方米。
1997年11月4日，生资公司（甲方）与越秀房地产公司（乙方）签订《补充协议》，约定：双方于1984年12月25日签订合资建房协议书，共同出资在甲方征用的惠福西路XX巷24-28号、甜水横15号地段合建住宅楼，该楼已于1988年建成并按《协议》双方分配比例交付使用。由于种种原因，该楼的产权登记事项至今未有办理，为适应房改工作要求，双方就有关产权登记等事项达成如下补充协议。鉴于住宅楼建设用地是使用甲方征地红线图（由于历史原因未有办理乙方共同用地的加名手续）并以甲方名义报价，因此，双方同意仍以甲方名义办理该住宅楼产权登记，日后进行房改时，属乙方的房产，由甲方统筹办理房改申报手续，其售房款返还乙方。按原《协议》，该住宅楼的登记事宜由乙方办理，为便于操作，由甲方牵头，乙方配合，共同努力，争取早日完成产权登记及房产分割和领取契证等工作。办理该楼产权登记和产权分割等事项所需费用，按以下原则分担：1、属给原征地房管部门公房的回迁房，由接收房管站承担（若房管站不支付，则甲乙方按双方分配得房比例分担；2、属给原征地私房业主的回迁户，由私房业主承担；3、属给甲、乙双方安置本单位职工居住房，由甲、乙方各自负担；4、如乙方出售的商品房需交用地费等，由乙方承担；5、不能明确的房产所有权划分而统一支付的税费，按甲乙双方各得分成房面积按比例分担或以最终房产所有面积按比例分担。为便于办理房产登记和开展房改工作，乙方应将其在合建中所分得住房的使用安置情况的资料，提供给甲方，并在其具体工作中随时给予配合。乙方需承担的各项费用，可在房改售房收入款中抵扣；如出现不足支付时，在结算期接到甲方通知的一个月内补足应付款项。
2008年1月22日，越秀房地产公司（甲方）与生资公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方承诺承担因办理本协议14套房屋产权转移而产生的一切经济与法律责任，甲方与乙方于1984年12月25日签订了《合资建房协议书》，约定在惠福西路XX巷24-26号合作建房，1988年该房屋按约定的分配比例交付协议各方使用。甲方与乙方并对双方的房屋产权的归属进行了确认。1997年11月4日双方又签订了《补充协议》。乙方已停业清理多年，原负责惠福西路XX巷24-26号合作建房及办理产权相关事宜的经办人员均已离开公司，相关资料亦不齐全，因此甲乙双方约定产权归属甲方的所有房屋的产权登记事宜由甲方牵头办理，乙方尽力协助。约定归属甲方的房屋，乙方从未收取任何房屋租金（使用费），甲方确认本协议14套房屋使用权已移交甲方。经双方充分协商，就本协议14套房屋产权转移给甲方并办理产权转移手续等事宜订立本协议，甲乙双方再次确认，惠福西路XX巷24号301、304、404和26号102、103、105、106、107、202、301、302、401、403、404共计14套房屋应当属于甲方所有，但现该14套房屋仍登记为乙方所有（其中，26号302房由乙方和陈某乙按份共有，乙方占有38.47平方米，陈某乙占有18.5平方米）。双方确认乙方为办理惠福西路XX巷24-26号房屋已支付的全部相关费用为：1、违章罚款42120元；2、违章所付配套费90980元；3、设计费37100元；4、支付给广州市嘉建投资顾问有限公司代办产权的各种费用600000元，上述四项费用合计770200元。双方商定，上述770200元由甲方负担616160元，甲方应当在签署本协议的同时将616160元支付到广东君信律师事务所，该款由该事务所代管，在甲乙双方向房管局申请办理过户手续且该申请已获房管局受理之日起3个工作日内乙方凭房管局发出的受理回执到广东君信律师事务所一次性收取616160元，乙方收款后应当向甲方出具有效凭证，甲方如果要求出具发票的，则甲方同意另外支付税款23000元，该笔税款在出具发票的同时支付，因代管款项发生的费用由甲方承担。本协议签署之日起3个工作日内由甲乙双方共同申请办理将上述14套房屋产权转移到甲方或甲方指定的第三人名下的手续，在办理上述手续过程中如果需要26号302房现登记产权人之一陈某乙配合的，由甲方负责与陈某乙协调。由于甲方目前尚未查找到上述14套房屋由乙方收执的权属证明书，因此如办理过户手续需要，乙方需向房管局补办新权属证明书，甲方应给予乙方必要的协助，所需费用由甲方承担。乙方应当在房管局发出新权属证明书之日起3个工作日内向房管局等部门提交过户所需的文件材料，并由甲乙双方共同申请办理将上述14套房屋产权转移到甲方或甲方指定的第三人名下的手续。如因有关文件缺失而无法办理房产证相关事宜，则由甲乙双方共同委托有关中介机构代为办理，所需费用由甲方承担。办理上述14套房屋产权转移手续所需要的税费全部由甲方承担，乙方不再承担任何过户费用。
2009年4月1日，越秀房地产公司向生资公司发出《承诺函》，内容为：根据约定归属我司的房屋，贵司从未向我司收取任何房屋租金（使用费），我司确认应属我司房屋的使用权已移交我司。经我司某司协商再次确认，惠福西路XX巷24号301、303、304、404、501和26号102、103、105、106、107、202、301、302、401、403、404、502共计17套房屋应当属于我司所有，现房屋居住人均是XX巷拆迁时根据已签订的拆迁安置协议的拆迁户，但现该17套房屋仍登记为贵司所有。根据贵司与我司约定，由贵司协助我司办理上述17套房屋产权转移过户，为此，我司承诺：办理上述17套房屋产权转移手续所需要的税费、交易费用全部由我司承担，包括上述17套《房地产权证》上附记显示土地未办有偿使用手续，即土地出让金的费用，均由我司负责承担，贵司不再承担任何过户所需费用。总之，我司承担上述17套房屋产权转移而产生的一切经济与法律责任。
其后，生资公司应越秀房地产公司要求，将上述协议约定的14套房屋转移登记到越秀房地产公司指定的人员名下，其中涉讼26号403、404房登记在案外人叶某名下。
2014年11月17日，案外人陈某庚、陈某丙、饶某、陈某丁、陈某戊莲、陈某戊萍、陈某己、陈某戊英作为原告，以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由向一审法院起诉生资公司及第三人叶某。一审法院于2015年7月28日作出（2015）穗越法民三初字第728号民事判决书，判决：一、确认广州市越秀区惠福西路XX巷24号305房，26号403房、404房是作为拆除原广州市越秀区惠福西路XX巷28号首层房屋的产权调换房屋，由陈某庚、陈某丙、饶某、陈某丁、陈某戊莲、陈某戊萍、陈某己、陈某戊英取得，属陈某庚、陈某丙、饶某、陈某丁、陈某戊莲、陈某戊萍、陈某己、陈某戊英所有；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市生产资料服务公司为陈瑞芝、陈瑞琪、饶群凤、陈芳华、陈惠莲、陈惠萍、陈志坚、陈惠英办理广州市越秀区惠福西路XX巷24号305房的房地产权证；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市生产资料服务公司、第三人叶细廉共同为陈瑞芝、陈瑞琪、饶群凤、陈芳华、陈惠莲、陈惠萍、陈志坚、陈惠英办理广州市越秀区惠福西路XX巷26号403房、404房的房地产权证。因生资公司不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院于2015年11月4日作出（2015）穗中法民五终字第4797号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。
据《广州市不动产登记查册表》记载，涉讼越秀区惠福西路XX巷24号305房建筑面积为58.5824平方米，26号403房建筑面积52.311平方米，26号404房建筑面积55.293平方米。
一审庭审中，越秀房地产公司、生资公司确认合资建房的过程中，拆迁、征地、回迁安置等手续均由生资公司处理。越秀房地产公司主张其不清楚具体回迁协议的内容，无法分辨哪些房间是用于安置租户回迁，哪些房间用于安置业主回迁并进行产权调换补偿。生资公司认为越秀房地产公司在1988年分房的时候已经清楚上述内容，双方对分配所得的房屋的情况都是清楚的，其中生资公司也分得了与涉讼403、404房相同情况的XX巷24号305房。
越秀房地产公司为证明其损失，向一审法院提交了如下证据：
1、越秀房地产公司（甲方）与案外人叶某（乙方）签订了《赔偿协议》，约定：鉴于2010年乙方从甲方处购买获得广州市越秀区惠福西路XX巷26号403/404房，并办理了产权登记。（2015）穗中法民五终字第4797号《民事判决书》于2015年11月10日生效，乙方由此失去了上述房屋的所有权，为此双方达成如下协议。本协议签订后15日内，甲方赔偿乙方因失去广州市越秀区惠福西路XX巷26号403/404房的损失共计1807747.2元，其中403房建筑面积52.311平方米，损失补偿为878824.8元；404房建筑面积55.293平方米，损失补偿928922.4元。甲乙双方一致同意赔偿金的计算标准参照同地段（2015）穗中法民五终字第4797号《民事判决书》生效当天楼价计算（具体为18000元每平方米）。经双方协商，最终确定赔偿价格计算标准为16800元每平方米。甲方支付约定款项后，乙方不得向甲方主张广州市越秀区惠福西路XX巷26号403/404房的相关权利。如甲方未能按照本协议第一条约定全额支付赔偿款项，每逾期一天，甲方除负有继续支付的义务外，还应另行支付违约金（违约金按照尚未支付的款项总额为本金，每逾期一天支付千分之三的利息）；等。
2、越秀房地产公司于2016年6月22日向叶某转账1807747.20元的《银行进账单》及相应的《企业存款对账单》。
3、生资公司将涉讼403、404房转移登记到叶某名下的交易过程中产生的税费发票。
生资公司对越秀房地产公司上述证据1、2的真实性不予确认，认为其没有参与，且案外人叶某是越秀房地产公司的公司经理，越秀房地产公司及叶某之间存在恶意串通的可能性。证据3，由于并非生资公司经办，故具体情况不清楚，但生资公司确认其在将房屋转移登记到叶某名下的房屋交易过户过程中并未支出过任何税费。
生资公司为证明其主张，向一审法院提供如下证据：
1、生资公司于2016年11月7日向广州市越秀区工商行政管理局调取复制的企业登记资料中的《任职证明书》，记载越秀房地产公司于2009年2月17日确认聘用叶某为公司经理，任期三年。越秀房地产公司确认叶某为其公司员工，但认为叶某同时仍拥有与公司进行正常商业活动、签订商业合同的法律资格。
2、生资公司与叶某于2009年12月1日签订的两份《房地产买卖合同》，其中约定生资公司将涉讼403房（建筑面积52.311平方米）、404房（建筑面积55.293平方米）分别以183088.50元、193525.50元出售给叶某等。生资公司陈述其是依照越秀房地产公司的指示协助越秀房地产公司办理将涉讼房屋转移登记到叶某名下的相关手续，越秀房地产公司对此无异议，但认为生资公司在交易过程中隐瞒了涉讼房屋属于回迁产权调换的房屋这一重要事实。
一审法院认为：越秀房地产公司与生资公司签订的《合资建房协议书》及其《补充协议》、《协议书》均为双方真实一致的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据双方“关于该址原住户和原业主回迁所占的租赁房和产权房原则上双方各负责一半，必要时乙方可少负担一些，但总数额不大于100平方米”的约定，安置回迁户的事宜双方应各负担一半的责任。因目前双方已无法举证当时各自分得的30套房屋的安置回迁情况，亦无法考证双方各自已负担的原住户及原业主回迁所占的租赁房和产权房的比例，从公平合理的原则考虑，涉讼房屋的回迁安置责任双方亦应各负担一半。从已生效的法律文书可见，XX巷24号305房、26号403房、404房均已作为拆除原广州市越秀区XX巷28号首层房屋的产权调换房屋而分配给原被拆迁人所有，根据原、生资公司确认的《产权归属情况综合表》显示，24号305房（建筑面积58.5824平方米）原归生资公司所有，26号403房（建筑面积52.311平方米）、404房（建筑面积55.293平方米）均归越秀房地产公司所有，三套房屋合共产权面积166.1864平方米，越秀房地产公司、生资公司各自应负担83.0932平方米的回迁安置责任。现越秀房地产公司已负担107.604平方米的回迁安置责任，生资公司已负担58.5824平方米的回迁安置责任，故生资公司应向越秀房地产公司补偿差额面积24.5108平方米的回迁安置责任。因双方在本案中均明确表示不申请评估，鉴于越秀房地产公司与案外人叶某约定的赔偿标准16800元/平方米比较符合市场价格，且越秀房地产公司已举证证明实际向叶某支付了该部分款项，生资公司应向越秀房地产公司返还其中24.5108平方米的赔偿费用，合共411781.44元。同理，越秀房地产公司主张的办证税费，虽然越秀房地产公司曾在函件中表示自行承担该部分的办证税费，但其承担全部税费的目的是取得所有权，现涉讼两套房屋的产权已归属原被拆迁户所有，根据公平合理原则，该部分办证的税费也应由越秀房地产公司、生资公司各自负担50%，即生资公司须向越秀房地产公司返还差额面积24.5108平方米的相关税费，按照越秀房地产公司的计算方式，应含出让补地价23389.20元，营业税及附加4835.76元，土地增值税588.97元，另交易手续费、房屋登记费、房屋契税及土地契税、印花税均应按24.5108平方米/107.604平方米的比例承担，合共2685.61元。越秀房地产公司主张生资公司支付利息没有合同依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条的规定，于2016年12月9日作出判决：一、生资公司应在本判决发生法律效力之日起10日内，向越秀房地产公司赔偿损失443280.98元；二、驳回越秀房地产公司的其他诉讼请求。本案受理费23072元，由越秀房地产公司负担15123元，由生资公司负担7949元。
一审查明中，《情况综合表》中303应为703。
经二审审查，一审法院查明事实正确，本院予以确认。
二审中，越秀房地产公司提交了1998年至1999年间《接管通知书》复印件六份，主要内容为市国土房管局向越秀区国土房管局发出接管由越秀房地产公司或中行广东分行无偿移交的26号501、703、701、702、704、303、503、504房及24号701房的通知；拟证明《XX路XX巷24号之一26号产权归属情况综合表》中确认双方各自占有的房屋已经剔除了移交政府及原始居民的房屋面积。生资公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
本院认为，越秀房地产公司以因生资公司原因导致其司在与叶某的涉案403房、404房买卖过程中发生赔偿损失为由提起本案诉讼，主张由合建单位生资公司予以赔偿，故本案的争议焦点为：一、生资公司是否存在隐瞒、欺诈涉案403房、404房属回迁房的事实；二、越秀房地产公司是否因赔偿叶某从越秀房地产公司处购买的涉案403房、404房房产无效、无法取得涉案房屋产权损失1807747.2元而受有损失；三、生资公司应否就分配给越秀房地产公司的涉案403房、404房被判为回迁房归被拆迁人所有向越秀房地产公司承担损失赔偿责任。
关于争议焦点一。越秀房地产公司与生资公司于1984年签订《合资建房协议书》，约定新房东南向属生资公司，西南向属越秀房地产公司，同时约定该址原住户和原业主回迁所占的租赁房和产权房原则上双方各负担一半（百分之五十）。1988年房屋建成后，双方达成《XX路XX巷24号之一26号产权归属情况综合表》确认越秀房地产公司占有其中包括涉案403、404房在内的31套房屋，面积1537.4549平方米，生资公司占有包括涉案305房在内的32套房屋，面积1577.1377平方米。2008年双方签订《协议书》及2009年越秀房地产公司出具《承诺函》显示，越秀房地产公司确认1988年合建房屋已按约定的分配比例交付协议各方使用，并确认包括涉案403房、404房在内共17套房屋现居住人均是XX巷拆迁时根据已签订的拆迁安置协议的拆迁户。二审中，越秀房地产公司提交多份房管部门接管通知亦显示其司无偿移交给房管部门的26号303、501、701、702、703、704房等房屋均包括在前述《产权归属情况综合表》确定为越秀房地产公司占有的31套房屋范围内。故从系列协议约定和文件可见，前述《产权归属情况综合表》中约定双方各自占有的房屋（即越秀房地产公司占有31套房屋，生资公司占有32套房屋）系按双方《合资建房协议书》约定进行分配，包含有各自应负担的原住户和原业主回迁所占的租赁房和产权房，且越秀房地产公司知晓并确认包括涉案403、404房在内的17套房屋属于拆迁安置回迁房。越秀房地产公司在本案中主张生资公司隐瞒欺诈涉案403、404房的回迁房属性，事实不成立，本院不予采纳。
关于争议焦点二。越秀房地产公司在本案中主张其司因赔偿叶某从越秀房地产公司处购买的涉案房产无效、无法取得涉案房屋产权损失1807747.2元而受有损失，应当提供证据证明其与叶某之间就涉案403房、404房存在房屋买卖关系及因另案生效判决将房屋判归案外被拆迁人所有导致无法履行交易并产生赔偿责任的损失。越秀房地产公司在本案仅提供了另案生效判决以及其与叶某的《赔偿协议》及支付赔偿款的凭证，但对其与叶某之间存在房屋买卖关系的事实完全没有举证，不能证明其与叶某之间存在房屋买卖关系，故其应就此承担举证不能的不利后果，本院不予采信其所主张的与叶某之间存在房屋买卖关系的事实。越秀房地产公司以其与叶某之间存在房屋买卖关系为前提，主张另案判决致买卖无法履行而产生对叶某的赔偿责任，因基础事实不足采信，故其所提出的前述损失亦难以成立，本院不予采纳。至于越秀房地产公司提出因涉案403、404房产权过户给叶某产生税费损失，因越秀房地产公司已在2008年《协议书》及2009年《承诺书》中承诺办理房屋产权转移手续所需要的税费、交易费用全部由其司承担，其司承担房屋产权转移而产生的一切经济和法律责任，生资公司不再承担任何过户费用，故越秀房地产公司提出由生资公司对其作出赔偿，显然与约定不符，本院不予支持。
关于争议焦点三。如前所述，越秀房地产公司与生资公司于1988年签订《产权归属情况综合表》，双方在2008年《协议书》中确认“1988年该房屋按约定的分配比例交付协议各方使用”，且从越秀房地产公司提供的接管通知书、《承诺函》等文件显示前述《产权归属情况综合表》中约定各自占有的房屋包含有该址原住户和原业主回迁所占的租赁房和产权房，越秀房地产公司亦知晓及确认涉案403房、404房的居住人为已签订拆迁安置协议的拆迁户。故现有证据不足以证明涉案403房、404房应为归越秀房地产公司所有的无拆迁负担的房屋，亦不足以证明因涉案404、403房被另案判归被拆迁人所有，而令越秀房地产公司多负担了双方《合资建房协议书》约定的“该址原住户和原业主回迁所占的租赁房和产权房原则上双方各负责一半（百分之五十）必要时生资公司可少负担一些，但总数额不大于100平方面积”应由越秀房地产公司负担的义务。一审法院判令生资公司应向越秀房地产公司补偿差额面积24.5108平方米的回迁安置责任，事实和法律依据不足，据此作出生资公司向越秀房地产公司赔偿损失的处理欠妥。鉴于生资公司未对此提出上诉，本院予以维持。
综上所述，越秀房地产公司的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15123元，由上诉人广州市越秀房地产开发经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 李 民
二〇一七年五月八日
书记员 张 旭