重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初5346号原告（反诉被告）王登春，女，汉族，1975年7月17日出生，住四川省遂宁市船山区。委托代理人严国高，重庆龙淳律师事务所律师。被告（反诉原告）包凡，女，汉族，1968年6月30日出生，住重庆市沙坪坝区。委托代理人李彦佑，重庆百君律师事务所律师。委托代理人鄢然，重庆百君律师事务所律师。原告（反诉被告）王登春与被告（反诉原告）包凡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，由审判员贺前春担任审判长，与审判员田秀荣、人民陪审员朱锡林组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。王登春及其委托代理人严国高，包凡委托代理人李彦佑、鄢然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王登春诉称：王登春系渝北区××街道××大道×号××小区×号房屋的所有权人。2015年8月21日与包凡签订房屋租赁合同，包凡承租案涉房屋。居住期间，包凡增添部分电器及地毯等物。2016年2月7日12时许，包凡离家外出，未将电冰箱、洗衣机、落地灯、电热水壶底座断电，当日晚10时许，因电气线路故障引起火灾发生，导致房屋被烧坏及部分家具烧毁。王登春多次找包凡修复或赔偿，包凡不予理睬。现诉至法院，请求判令：包凡赔偿因火灾造成的损失（按火灾直接财产损失申报统计表赔偿包括修复费用及电器、家具费用）。被告（反诉原告）包凡辩称：发生火灾的原因不是包凡不当使用造成的，火灾的责任不在包凡，包凡不承担赔偿责任；王登春有义务定期检查，火灾原因是电气线路故障，案涉房屋的电气线路由王登春安装，王登春未检修，产生的一切后果由王登春承担。综上，请求驳回王登春的本诉诉讼请求。反诉原告包凡诉称：2015年8月21日，王登春与包凡签订房屋租赁合同，包凡承租案涉房屋，月租金1400元。合同签订后，包凡支付了12个月的租金16800元，押金3000元。2016年2月7日，案涉房屋起火，烧毁了包凡的厨具、饰品、衣物等财产。2016年2月18日，渝北区公安消防支队统计包凡因火灾产生的损失为27000元。期间，由于火灾导致小区电梯进水，包凡支付了电梯维修费1900元。2016年4月7日，渝北区公安消防支队调查结束，出具《火灾事故认定书》，认定案涉房屋起火原因为客厅装饰台处电气线路故障引燃可燃物导致发生。王登春作为出租方，负有保证房屋内设施设备正常运行的义务，现因电气线路的问题导致发生火灾，致使包凡无法继续使用案涉房屋，造成了损失，包凡有权解除合同并要求王登春赔偿损失。现起诉请求判令：一、1、判决包凡与王登春于2015年8月21日签订的《房屋租赁合同》解除；二、王登春退还包凡六个月的房屋租金8400元，押金3000元；三、王登春赔偿包凡的损失28900元。反诉被告王登春辩称：合同期限未到，合同有效，包凡无权要求解除合同；包凡擅自添加电器，长时间离家对电器不断电，造成火灾责任在包凡，原告不承担任何责任，包凡应对王登春的损失进行赔偿。经审理查明：王登春系位于重庆市渝北区××街道××大道×号××小区×号房屋的所有权人。2015年8月21日，以王登春为甲方、包凡为乙方签订了一份《房屋租赁合同》。主要约定甲方将上述房屋出租给乙方，租赁期限2015年8月22日至2016年8月21日，每月租金1400元，乙方在本合同签订时交纳3000元作为租赁保证金，乙方在租赁终止之日缴清房屋的一切费用，甲方应将保证金无息退回乙方。合同6.6条约定：因使用不当或人为造成房屋及原配置设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复；7.4条约定：合同终止之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方保证金中直接扣除，不足部分由乙方负责赔偿。合同还对其他方面进行了约定。该份合同系张玲玲代王登春签订。同时双方签字确认了一份室内物品清单，包括：电视机一台、空调两台、冰箱一台、洗衣机一台、热水器一台、燃气灶一台、油烟机一台、餐桌一张、椅子四把、沙发一套及茶几、电视柜、书桌、书柜、鞋柜、床头柜各一张、衣柜二个、床二张、窗帘三幅。合同签订当日，包凡交纳了3000元押金及12个月租金16800元，张玲玲代王登春出具收条。渝北公消火认字（2016）第0008号火灾事故认定书载明：2016年2月7日21时52分，渝北区指挥中心接到报警，案涉房屋发生火灾。火灾烧毁客厅及厨房，过火面积26平方米，无人员伤亡，经统计，直接经济损失为107800元。经调查，对起火原因认定如下：起火时间为2016年2月7日21时50分许；起火部位为渝北区××大道×号××小区×号住宅内；起火点为住宅内客厅装饰台处；起火原因为客厅装饰台处电气线路故障引燃可燃物导致火灾发生。案涉房屋火灾事故的鉴定报告载明：鉴定物证为铜导线等残留物，鉴定结论为样品为一次短路熔痕样品。消防支队对包凡的询问笔录载明：包凡是2016年2月7日当天中午12点左右离开案涉房屋的，离开时电冰箱、洗衣机、落地灯、电热水壶底座没有断电。王登春填报的火灾直接财产损失申报统计表中载明：建筑结构及装修部分包括阳台（地面、墙、窗）、客厅（墙、第、顶）、厨房（墙、顶、表）、厕所（集成吊顶）、卧室（门、墙、窗）、燃气表及弱电配置的烧毁面积、已使用年限等，以上申报损失为50000元，渝北区消防支队根据烧损率、折旧年限统计损失为40000元；设备及其他财产部分包括防盗门及鞋柜、沙发、茶几、电视柜、餐桌、椅子、电视墙、冰箱、橱柜、抽油烟机、燃气灶及燃气橱柜、热水器集成吊顶浴霸、洗衣机及所有窗帘、电脑台式及吊灯，申报损失为51000元，渝北区消防支队根据烧损率、折旧年限统计损失为40800元。以上王登春申报损失总计为101000元，渝北区消防支队统计损失总计为80800元。包凡填报的火灾直接财产损失申报统计表中设备及其他财产部分包括厨具、家居饰品、床上用品、衣物及饰品、各种碗碟及茶具、各种鞋子、生活日用品，申报损失为30000元，渝北区消防支队根据折旧年限统计损失为27000元。因火灾事故造成的电梯故障，维修费用为3800元，王登春、包凡各支付了1900元。王登春对张玲玲代自己签订合同、出具收条均予以认可。火灾发生后，案涉房屋无法正常入住。庭审中，王登春陈述，包凡自行添置了电器，购买的落地灯属于三无产品，长时间离家对电器没有断电属于不合理正当使用房屋应承担责任。包凡陈述，包凡只购买了落地灯，在客厅装饰台出仅有落地灯这一个电器，功率为5瓦，不属于大功率电器；离家电器不断电是符合常理的，不属于不当使用租赁物；包凡入住时间段，没有发现存在安全隐患，王登春负有安全检查的义务，产生责任应由王登春承担；现在请求解除合同是根据法定解除的理由，火灾发生后包凡无法入住案涉房屋，发生火灾后的租金应当退还，包凡现只请求退还六个月的租金，其他予以放弃。以上事实，有房地产权证、《房屋租赁合同》、租赁房屋室内物品清单、火灾事故认定书、询问笔录、押金收条、租金收条、火灾直接财产损失申报统计表、物管出具的收条、鉴定报告及原、被告的陈述随案为证，足以认定。本院认为：王登春、包凡签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十二条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案的争议焦点是：火灾的发生是由于出租人未尽到保持租赁物符合约定用途的义务还是承租人未尽到合理使用的义务。案涉房屋发生火灾的起火点为住宅客厅装饰台处；起火原因为客厅装饰台处电气线路故障引燃可燃物导致火灾发生。从本案的证据中无法看出电气线路故障是何种电气何种故障，鉴定报告的鉴定结论也仅为铜导线等残留物为一次短路熔痕样品，也无法看出是哪里的铜导线。综合本案证据，无法区分是因为哪一方的责任导致了火灾，故应依据房屋管理、安全注意义务确定责任承担比例。因案涉房屋在承租人包凡的实际掌控下，包凡更便于尽到安全注意义务，应承担更多的责任，故本院酌情认定王登春承担40%的责任、包凡承担60%的责任。关于损失赔偿。王登春同意按火灾直接财产损失申报统计表的金额确定损失金额，里面包含了建筑结构及装修的损失、家具家电的损失，共计80800元。按比例分担后，包凡要支付王登春损失赔偿款48480元。对于王登春请求判令包凡支付因火灾造成的损失赔偿48480元的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，不予支持。包凡反诉请求赔偿的损失28900元是按照火灾直接财产损失申报统计表中的统计损失27000元加支付的电梯维修费1900元组成。电梯维修费双方各自已经承担了50%，对于包凡请求王登春赔偿1900元的电梯维修费的诉讼请求，本院不予支持。按比例分担后，王登春应支付包凡损失赔偿10800元。对于包凡反诉请求王登春赔偿损失10800元的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，不予支持。关于合同是否解除。案涉房屋发生火灾后已经无法正常居住，租赁合同的合同目的已无法实现。对于包凡请求判令解除双方于2015年8月21日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。2016年2月7日火灾发生后房屋无法实际居住，租赁期限是2015年8月22日至2016年8月21日，现包凡请求退还6个月的租金共计8400元的诉讼请求本院予以支持。关于房屋保证金的退还。合同约定合同终止之日，双方共同检查交接房屋和设备，发现人为损坏则在保证金中予以扣除。现因火灾无法检查是否存在人为损坏，也就无法确定保证金该退还多少，火灾事故包凡要承担60%的责任，故对于包凡请求判令王登春退还保证金1200元的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王登春与被告（反诉原告）包凡于2015年8月21日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）包凡在本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）王登春损失48480元；三、原告（反诉被告）王登春在本判决生效后三十日内赔偿被告（反诉原告）包凡损失10800元；四、原告（反诉被告）王登春在本判决生效后三十日内退还被告（反诉原告）包凡租金8400元；五、原告（反诉被告）王登春在本判决生效后三十日内退还被告（反诉原告）包凡保证金1200元；六、驳回原告（反诉被告）王登春其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）包凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元由王登春负担32元，包凡负担48元；反诉案件受理费405元由王登春负担162元，包凡负担243元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  贺前春审 判 员  田秀荣人民陪审员  朱锡林二〇一六年八月二日书 记 员  周倩男