甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民一终字第31号
上诉人（原审被告）巴勇玲，女，1966年5月24日出生，汉族，住兰州市七里河区。
委托代理人周俊杰，男，1959年9月18日出生，汉族，住兰州市七里河区。
被上诉人（原审原告）甘肃华庆石油工贸有限责任公司（以下简称华庆公司），住所地：兰州市城关区。
法定代表人杨明，华庆公司总经理。
委托代理人杨西敏，男，华庆公司资产管理部主任，住兰州市七里河区。
委托代理人汪雯，甘肃正天合律师事务所律师。
上诉人巴勇玲因租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2014）七民初字第30325号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人巴勇玲的委托代理人周俊杰，被上诉人华庆公司的委托代理人杨西敏和江雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年3月21日，甘肃省石油总公司发布关于《房屋管理的通知》，通知内容载明：将甘肃省石油总公司名下的兰工坪1号小区沿街商铺（建筑面积1221.31平方米）日常对外出租及管理工作全权委托给原告华庆公司，且商铺的房租租赁合同均由华庆公司与承租人签订，合同文本报甘肃省石油总公司备案一份。2012年2月，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告华庆公司（甲方）将位于兰工坪1#小区903号的商铺（现门牌号为工林路903号）一间出租给被告巴勇玲（乙方）使用，建筑面积28平方米，租赁期限自2012年3月1日至2013年2月28日，租金标准为30元／平方米／月，10080元／年。第五条约定，乙方租赁商铺，应在本合同签订之日起，向甲方缴纳一个月房租的保证金1500元。第八条约定乙方租赁期限到期，且甲方明确表示要收回房屋或场地，乙方故意拖延或拒不交还房屋、场地的，除向甲方支付拖延期间的房租外，还应按年租金的3倍向甲方支付违约金，并承担相应的法律责任。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋。合同约定的租赁期限届满后，被告向原告缴纳2013年2月28日至2014年2月28日的房屋租金。2013年4月7日，华庆公司向被告巴勇玲发出《退房通知》，内容如下：根据房屋租赁合同的相关条款，租赁合同到期后，如甲方需收回房屋场地，乙方应在20天之内无条件清理场地退租，并办理相关退租手续。我公司已提前一个月书面通知你办理退租手续，之前你未办理。现再次通知，请你务必于2013年4月10日前办理退租手续，否则，我公司将对该商铺停水停电，由此产生的一切后果将由承租方承担。2014年8月12日，华庆公司再次向被告巴勇玲发出《退房通知》，内容如下：我公司与你签订的兰州市七里河区工林路903号商铺房屋租赁合同截止2014年2月28日终止，请于2014年8月20日前将该商铺腾空并办理退房相关手续，逾期不办理，我公司将采取法律途径收回商铺并按照合同约定追究违约责任，由此产生的一切后果将由你方承担。被告巴勇玲在上述退房通知上签字捺印。以上事实有《房屋租赁合同》、房屋租赁证、《关于房屋管理的通知》一份、《退房通知》两份及开庭笔录在卷佐证。
原审法院认为，原告华庆公司与被告巴勇玲签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，合同内容对双方当事人均具有法律约束力。原告华庆公司与被告巴勇玲签订的房屋租赁合同期满后，双方未续签房屋租赁合同，沿用原合同条款交纳房租，没有约定租赁期限。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告华庆公司发出的两份退房通知，被告巴勇玲签字确认收到，双方的不定期租赁合同关系得以解除，被告巴勇玲继续占用诉争房屋缺乏法律依据，故原告诉请判令被告巴勇玲腾交七里河区工林路907号-2的诉请有理，本院予以支持。关于被告巴勇玲提出的电表安装费用1.2万元，因无证据证明被告安装电表提前告知原告，得到原告华庆公司的认可，对于该答辩意见不予采纳。被告巴勇玲占用诉争房屋理应支付房屋租金，房屋租金按照双方签订的房屋租赁合同计算，计算方法为：30元／平方米／月×28平方米×9个月（时间自2014年3月1日至2014年12月1日止）＝7560元。关于原告请求判令被告支付违约金30240的问题，因被告巴勇玲实际欠付租金为7560元，原告请求被告支付违约金30240元的数额过高，本院对违约金数额予以适当调整。依据《最高人民法院法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金按欠款金额的20%计算为1512元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、被告巴勇玲自本判决书生效之日起三日内向原告甘肃华庆石油工贸有限责任公司腾交位于兰州市七里河区工林路907号-2铺面一间。二、被告巴勇玲自本判决书生效之日起三日内向原告甘肃华庆石油工贸有限责任公司支付房屋占有使用费7560元。三、判令被告巴勇玲向原告甘肃华庆石油工贸有限责任公司支付违约金1512元。案件受理费971元，由被告巴勇玲承担。
宣判后，巴勇玲不服原审判决，向本院提出上诉，请求将本案发回重审，或改判被上诉人承担安装电表和输电线路费用l.2万元，诉讼费用由被上诉人承担。理由为：一、原审判决认定事实不清。合同到期前，被上诉人法定代表人杨明和李晓玲等人来到店中告知我房子不租了，我明确表示愿意到期腾房，但向对方表明电表和输电线路能够一并解决。之后，被上诉人对此事置之不理，为了向被上诉人讨要说法，一直到现在未腾房酿成纠纷，并非上诉人违约。实际上，2011年我承租房屋后，五星坪油库三番五次通知我电不让用了。在租赁房屋不让用电的情况下，我找到了被上诉人公司管理人员李晓玲要求解决用电事宜，确保租赁房屋的正常使用。而被上诉人的答复是“重新接电费用太高，要4-5万元，我们公司无法承担，让我自己想办法解决”。在我万般无奈的情况下，找到了供电公司重新申报电路，安装了电表和输电线路，共花费1.2万元。被上诉人却拒绝承担我花费的l.2万元，明显没有任何理由。上诉人房屋因南山路扩建被征收拆除，现剩余面积不足5平方米。被上诉人称系违法乱建，要求无条件拆除。但被上诉人安装的壁挂炉设备就在“违建房屋中”。如果拆除，壁挂炉将暴露于室外，由此产生的责任被上诉人必须自行承担。二、原审判决适用法律错误，裁判结果不当。本案中，被上诉人应当确保租赁商铺水、电等基础设施的正常使用。因第三人五星坪油库于租赁期限内通知不让用电，导致租赁物不符合约定的用途。安装电表和输电线路是被上诉人的法定义务，而事实是当我提出以上合理要求时被上诉人却置之不理，未尽到合理的维修义务，之后告知我自行解决。为此我花费l.2万元，按照《合同法》的相关规定，被上诉人理应承担以上费用。综上，上诉人是明理之人，按期腾房是我的义务。但是，维修租赁物并确保租赁物的正常使用是被上诉人的法定义务。电表和输电线路由我安装，但是不可能拆除，以后的直接受益人是被上诉人。因此，安装成本1.2万元应由被上诉人承担。
被上诉人华庆公司辩称，华庆公司出租的房屋处于适租状态，不存在“不让用电”的情形。华庆公司对巴勇玲重新安装电表一事不知情，且根据双方合同约定巴勇玲安装电表也应先向华庆公司提交设计方案，经华庆公司同意方可安装。请求二审维持原审判决。
经审理查明，原审判决对于本案基本事实的认定无误，本院予以确认。另查明，巴勇玲（乙方）与华庆公司（甲方）签订的《租赁合同》第七条第五项约定：“在租赁期限内，乙方不得擅自改变房屋结构，如乙方需对房屋场地进行装修或增设他物，须事先向甲方提交装修设计方案，经甲方同意并给予书面通知后方可办理。”
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人巴勇玲对原审判决其他判项均无异议，仅认为原审判决对其安装电表和输电线路的花费未支持不当。经审查，巴勇玲在原审中虽然提交了一份兰州市供电局的收款收据，但未提供其安装电表和输电线路前征得了华庆公司同意的证据。本院认为，巴勇玲与华庆公司约定的年租金为10080元，在租赁期间其如果确实需要安装电表和输电线路，也应严格按照合同约定事先征得华庆公司的书面同意方可进行，但其在未征得书面同意的情况下自行安装，违反了合同约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰或者扩建发生的费用，由承租人负担。”巴勇玲虽然称其安装前曾找过公司领导征得过同意，但仅有其单方陈述，再无其他证据佐证，华庆公司又不予认可，对该上诉理由本院不予采信。因巴勇玲无法证实华庆公司书面同意其安装电表和输电线路，由此产生的费用依法应由巴勇玲自己承担。综上，巴勇玲的上诉请求无充分证据证实，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费971元，由上诉人巴勇玲承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 林
代理审判员 王锡东
代理审判员 关 涛
二〇一五年三月十八日
书 记 员 宋彩艳