湖南省沅江市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0981民初847号
原告粟迪平，男，1956年4月6日出生,汉族，住湖南省沅江市草尾镇复兴路桥南巷**号。
委托代理人唐国安，男，1964年5月10日出生，汉族，住沅江市金融路**号*栋*单元***号（系粟迪平外甥）。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，代为上诉，代收法律文书等。
被告吴南成，男，1971年7月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区新泉路**号*栋*单元*楼**号。
委托代理人谭谈，湖南省沅江市琼湖法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，代为申请执行、提起上诉，代收法律文书等。
被告段雨柔，女，1966年9月19日出生，汉族，住湖南省沅江市万子湖乡嘉禾村***号附**号。
委托代理人殷少怀，湖南省沅江市琼湖法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，代为反诉，代收法律文书等。
原告粟迪平与被告吴南成、段雨柔房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年5月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告粟迪平诉称，2012年10月7日，被告吴南成经房屋所有权人原告粟迪平同意，与被告段雨柔达成共识，分别以甲、乙双方名义签订了《房屋租赁合同》，该合同对租期、租金、违约条款等作了详尽的约定。被告段雨柔在2013年年底自觉履行了应尽的义务。但自2014年2月起，被告段雨柔拒不给付租金，已严重违约，至今拖欠。故原告粟迪平为维护自身的合法权益，诉至法院要求解除原告粟迪平与被告吴南成所签订的房屋租赁协议及被告吴南成与被告段雨柔签订的《房屋租赁合同》和被告段雨柔立即退还所租房屋。
原告粟迪平为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据：
证据一、房屋产权证、国土证各1份，拟证明被告段雨柔所租房屋的所有权系原告；
证据二、商品房买卖合同、补充协议复印件各1份，拟证明在原告粟迪平购买该商品房前，沅江市音乐房地产开发有限公司就将该房屋租赁给德克士沅江餐厅，原告粟迪平从沅江市音乐房地产开发有限公司购买该房屋后，将该房屋继续租赁给德克士沅江餐厅，德克士沅江餐厅的负责人是被告吴南成；
证据三、《房屋租赁合同》1份，拟证明被告段雨柔与被告吴南成签订租赁合同，被告段雨柔承租德克士沅江餐厅所租赁的原告粟迪平房屋，且经过了原告同意；
证据四、庭审笔录复印件1份，拟证明被告段雨柔承认所租房屋系原告的，并向原告支付了2014年元月份租金。
被告吴南成辩称，被告吴南成与原告粟迪平及被告段雨柔分别签订房屋租赁协议及《房屋租赁合同》，被告吴南成已与原告粟迪平及被告段雨柔进行了接洽，被告段雨柔与原告粟迪平发生了直接房屋租赁关系。被告吴南成将2013年度的房屋租金54000元转交给了原告粟迪平，且与原告粟迪平及被告段雨柔进行了交接。2014年元月份房屋租金，被告段雨柔直接向原告粟迪平交纳的。
被告吴南成为支持其抗辩，向本院提供了以下证据：
证据一、《房屋租赁合同》1份，拟证明原、被告三方均认可该出租房屋产权系原告粟迪平的，且经原告粟迪平同意进行转租的；
证据二、庭审笔录复印件1份，拟证明被告段雨柔承认所租房屋系原告粟迪平的，且直接向原告粟迪平交纳房屋租金。
被告段雨柔辩称，原告粟迪平提出的诉讼请求应予驳回，其理由是：被告段雨柔作为房屋租赁合同的次承租人，只对承租人被告吴南成承担义务，不对原告粟迪平承担义务。原告粟迪平将房屋租赁给被告吴南成后，按照合同相对性原理，原告粟迪平只能找被告吴南成主张权利，故原告粟迪平将被告段雨柔诉至人民法院，其诉讼主体错误，请求人民法院依法驳回原告粟迪平的诉讼请求。
被告段雨柔为支持其抗辩，向本院提供了以下证据：
《房屋租赁合同》1份，拟证明原告粟迪平将其房屋出租给被告吴南成后，在2012年10月17日同意将出租给被告吴南成的房屋由被告吴南成转租给被告段雨柔；且被告段雨柔与被告吴南成租赁期限从2012年10月17日起至2017年2月28日止，租金是由被告段雨柔支付给被告吴南成。
被告吴南成对原告粟迪平提供的上述证据提出了如下质证意见：
证据一、二、三、四均无异议。
被告段雨柔对原告粟迪平提供的上述证据提出了如下质证意见：
证据一没异议；证据二中的补充协议有异议，该房屋的租金从2009年8月31日后由原告粟迪平找被告吴南成收取，由此说明该份补充协议与被告吴南成及被告段雨柔的合同是一致的，被告段雨柔不应向原告粟迪平交纳租金，交纳租金的应是吴南成；证据三证明目的有异议，该份合同是经原告粟迪平同意将房屋转租给被告段雨柔的；证据四是复印件，不符合证据三要素，虽有原告粟迪平收取被告段雨柔租金的事实，在几次开庭审理时，被告段雨柔多次申明原告粟迪平没有收取租金权利。
原告粟迪平对被告吴南成提供的上述证据提出了如下质证意见：
证据一、二没异议。
被告段雨柔对被告吴南成提供的上述证据提出了如下质证意见：
证据一没异议；证据二有异议，此证据没有证明其合法来源。
原告粟迪平对被告段雨柔提供的上述证据提出了如下质证意见：
证据的证明目的有异议。
被告吴南成对被告段雨柔提供的上述证据提出了如下质证意见：
证据的证明目的有异议。
经庭审举证、质证，本院对原告粟迪平、被告吴南成和被告段雨柔提交的证据证认如下：
原告粟迪平的证据一、二、三其内容客观真实，证据形成及来源合法，与本案有关联性，本院予以确认；证据四其证明内容真实，与本案有关联性，虽被告段雨柔提出异议，但未提供相应证据予以证明其异议，本院应予确认。
被告吴南成的证据一、二其内容客观真实，证据形成及来源合法，本院应予确认。
被告段雨柔的证据其内容客观真实，证据形成及来源合法，本院应予确认。
根据上述有效证据和原、被告的陈述，本院认定以下事实：
2008年12月24日，原告粟迪平与德克士沅江餐厅（负责人吴南成）签订房屋租赁协议，原告粟迪平将自己所有的位于沅江市琼湖办事处桔城大道美世界商业广场二楼的房屋租赁给德克士沅江餐厅。原告粟迪平与德克士沅江餐厅（负责人吴南成）的房屋租赁协议对租期、租金、违约条款等作了详尽的约定。2012年10月7日，被告吴南成与被告段雨柔又签订《房屋租赁合同》，且征得原告粟迪平同意，被告吴南成将原告粟迪平所有的位于沅江市琼湖办事处桔城大道美世界商业广场二楼的房屋租赁给被告段雨柔。被告吴南成与被告段雨柔的签订《房屋租赁合同》，对租期、租金、违约条款等作了详尽的约定。被告吴南成与被告段雨柔签订《房屋租赁合同》后，被告段雨柔至2014年1月止，向被告吴南成交纳了房屋租金，被告吴南成也将该房屋租金交给了原告粟迪平。之后，被告段雨柔从2014年2月起至今未向被告吴南成交纳房屋租金；被告吴南成从2014年2月起至今也未向原告粟迪平交纳房屋租金。故原告粟迪平房诉至本院要求解除原告粟迪平与被告吴南成所签订的房屋租赁协议及被告吴南成与被告段雨柔签订的《房屋租赁合同》和被告段雨柔立即退还所租房屋。
本院认为,原告粟迪平与德克士沅江餐厅（负责人吴南成）签订的房屋租赁协议和被告吴南成与被告段雨柔签订的《房屋租赁协议》是各方当事人真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告吴南成未履行房屋租赁协议义务，向原告粟迪平交纳房屋租金，已构成违约；被告段雨柔未履行《房屋租赁协议》义务，向被告吴南成交纳房屋租金，亦已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟廷支付租金的，出租人可以解除合同”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持；次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”之规定，原告粟迪平要求解除原告粟迪平与被告吴南成所签订的房屋租赁协议及被告吴南成与被告段雨柔签订的《房屋租赁合同》和被告段雨柔立即退还所租房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。
被告吴南成辩称中提出被告段雨柔应直接向原告粟迪平交纳房屋租金的抗辩和被告段雨柔辩称中提出被告段雨柔诉讼主体错误原告粟迪平提出的诉讼请求应予驳回的抗辩，其所提供的证据不足，辩解理由不充分，本院依法不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、解除原告粟迪平与德克士沅江餐厅（负责人吴南成）签订的房屋租赁协议及被告吴南成与被告段雨柔签订的《房屋租赁合同》；
二、由被告段雨柔退还位于沅江市琼湖办事处桔城大道美世界商业广场二楼所租赁的房屋给原告粟迪平，于本判决生效后五日内被告段雨柔将原告粟迪平所有的位于沅江市琼湖办事处桔城大道美世界商业广场二楼房屋交付给原告粟迪平。
本案案件受理费500元，由被告吴南成、段雨柔负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 张尧夫
审 判 员 李建龙
人民陪审员 刘海山
二〇一六年十二月二十二日
代理书记员 钱 超
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释》
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。