江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终6035号上诉人（原审被告）：杨启慧,女,1982年1月20日出生，汉族,个体，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：孙俊翼，江苏神阙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛昌盛,男,1955年8月27日出生,汉族，退休职工，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：臧首云，江苏方胜律师事务所律师。上诉人杨启慧因与被上诉人薛昌盛房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2017）苏0117民初2031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨启慧上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审请求，发回重审或依法改判，被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）涉案租赁合同不符合解除条件；（二）其并不知道溧政发[2011]76号、溧政发[2011]77号文件；（三）其应获得装修补偿和营业补偿；（四）一审在其未主张的情况下，直接判决拆迁补偿款的金额、归属违反法定程序；（五）一审未经质证就认定其有三台空调。被上诉人薛昌盛辩称：上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。薛昌盛一审请求：1、判令解除双方于2015年3月17日签订的房屋租赁合同。2、判令杨启慧腾空房屋并迁出，并按租金标准向原告支付自2017年3月22日起至实际搬出房屋日止的占有使用费。一审法院认定事实：溧水区永阳街道分龙岗182号房屋登记在薛昌盛儿子薛峰名下，房屋建筑面积123.23平方米，土地性质为集体。2015年3月17日，薛昌盛、杨启慧商定由杨启慧租赁该房屋经营杨梅饭店（营业执照注册号320124600251167）并签订租房合同一份，约定：租期3年，自2015年3月8日至2018年3月8日；租金第一年26000元，第二、三年31000元，先付后租；有关城建、卫生、安保等管理费，水、电、物管等费用由承租方负担；承租方对房屋进行装修应经出租方同意，在不破坏房屋主体结构情况下方可施工，费用由承租方负责，租赁期满不得损坏房屋内部装修，不得向出租方提出任何装修费用补偿的要求；租赁期内，如政府拆迁，承租方无条件服从，门面补助归出租方，营业性补助10000元以内归承租方。合同签订后，杨启慧使用了该房屋并向薛昌盛支付了至2017年3月8日的租金。2017年2月21日，溧水区永阳街道分龙岗182号房屋所在地块被溧水区委、区政府纳入征地拆迁范围。2017年3月9日，薛昌盛通过手机短信的方式通知了杨启慧拆迁信息，并要求杨启慧在15日内搬迁。此房屋在2014年2月由薛昌盛出租给方云使用，约定的租赁期限自2014年3月8日至2016年3月8日。2015年3月8日，方云将房屋转租给杨启慧，双方还签订了店面转让协议书，其中约定：转让后店面现有装修、装饰及其他所有设备等归杨启慧所有，转让费83000元。庭审中杨启慧确认83000元转让费中的各项组成双方没有确定具体的交接清单，对自己进行装修的部分口头告知过薛昌盛，薛昌盛也表示同意，但双方之间没有书面材料。薛昌盛不认可杨启慧曾向薛昌盛申请过进行装修，也没有发现杨启慧有过装修，对杨启慧进行过装修的事实不予认可。庭审中杨启慧另主张：除双方在合同中对门面补助和营业性补助进行了特别约定外，对装修、设备、搬迁、安置、营业执照等补助没有约定，杨启慧应获得房屋装修、设备及营业执照等按照政府拆迁政策可以获得的拆迁补偿款。根据溧政发[2011]76号、溧政发[2011]77号文件，溧水区征地房屋拆迁补偿标准与本案争议相关的补偿有：1、装修补偿为每平方米600元；2、搬家费为每平方米12元；3、空调移机费每台2**元，杨启慧共有3台空调。4、营业补偿费为每平方米300元；5、过渡费为每平方米每月8元至被拆迁人获得安置时止。没有设备及营业执照方面的补偿。一审法院认为：薛昌盛、杨启慧之间所签订的租房合同是双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。2017年2月21日，租赁房屋所在地块被政府纳入征地拆迁范围，此时薛昌盛、杨启慧履行租房合同所依据的客观情形已发生了重大变化，履行合同的目的已经不能实现，薛昌盛也于2017年3月9日告知了杨启慧房屋即将被拆迁的事实并要求杨启慧搬迁，表明薛昌盛已经向杨启慧提出了终止履行合同的主张，此时合同已经薛昌盛依法解除，因此，薛昌盛现要求杨启慧搬出房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。目前，房屋仍有杨启慧占有使用，薛昌盛要求杨启慧承担自2017年3月22日起至杨启慧腾空迁出房屋之日止按租金标准支付占有使用费的诉请，一审法院也予以支持。另外，根据租房合同的约定和拆迁标准的规定，薛昌盛应向杨启慧支付10000元的营业费补偿及3台空调的移机费600元。关于杨启慧主张的装修补偿，拆迁标准的规定是按面积每平方米600元计算，与实际装修无关，应按照双方合同的约定和法律的规定处理，杨启慧认为其进行了装修并经薛昌盛口头同意，但薛昌盛不认可杨启慧有装修事实的存在，杨启慧也未能提供相关证据证明其进行了装修并经薛昌盛同意以及具体的装修费用，根据《最高人民法院》第十三条，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担的规定，杨启慧的这一主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院》第十三条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决如下：一、确认薛昌盛与杨启慧关于溧水区永阳街道分龙岗182号房屋所签订的租房合同于2017年3月9日解除。二、杨启慧于本判决生效之日起十日内腾空溧水区永阳街道分龙岗182号房屋并交付给薛昌盛。三、薛昌盛于本判决生效之日起十日内向杨启慧支付营业补偿10000元及移机费600元。四、杨启慧按年31000元的租金标准向薛昌盛承担自2017年3月22日起至实际向薛昌盛交付房屋时的房屋占有使用费。案件受理费575元，减半收取287.5元，由杨启慧负担。本院二审期间，双方皆没有提交新证据。对一审判决查明的事实，杨启慧认为其经薛昌盛同意对涉案房屋进行过装修。对一审判决中认定的补偿部分其也不予认可。二审中，薛昌盛陈述就涉案房屋拆迁，其虽签订了拆迁协议，但该协议尚未经拆迁办审核。本院认为:本案中，由于涉案租赁房屋所在地块已于2017年2月21日被政府纳入征地拆迁范围，以致涉案租赁合同履行的基本条件已发生重大变化，故自涉案房屋纳入征地拆迁范围后，双方就涉案租赁合同的权利义务关系已终止。故薛昌盛一审主张的确认涉案租房合同已于2017年3月9日解除的诉讼请求已无必要，本院二审依法不予支持。由于杨启慧在双方权利义务关系终止后至今仍占有使用涉案房屋，且其只向薛昌盛支付了至2017年3月8日的租金，故薛昌盛主张的杨启慧返还涉案房屋，并支付自2017年3月22日起至实际返还房屋时的房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于占有使用费的支付标准，一审判决按照双方租房合同约定的年31000元租金标准支付，对此，本院认为，该支付标准符合案件事实，并无不当，本院依法予以维持。另由于就涉案房屋，被拆迁人尚未与拆迁部门达成拆迁补偿协议，故涉案房屋因拆迁所能获得补偿的项目及具体数额尚未确定。故一审判决薛昌盛向杨启慧支付营业补偿10000元及移机费600元，缺乏相应事实依据，本院依法予以撤销。如杨启慧认为其对涉案房屋拆迁享有利益，可待涉案房屋的拆迁补偿确定后，再另案主张。综上所述，杨启慧的上诉请求部分成立；本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市溧水区人民法院（2017）苏0117民初2031号民事判决第二、四项；二、撤销江苏省南京市溧水区人民法院（2017）苏0117民初2031号民事判决第一、三项；一审案件受理费575元，减半收取287.5元，由杨启慧负担。二审案件受理费575元，由杨启慧负担460元，薛昌盛负担115元。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年九月二十五日书记员  朱亚芳