北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终415号
上诉人（原审被告）谷卫平，男，1960年7月4日出生。
被上诉人（原审原告）北京恒联兴物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区武圣西里28号院3号楼地下室01室。
法定代表人苏春海，经理。
委托代理人吴姿虹，北京汉马律师事务所律师。
委托代理人董国文，北京汉马律师事务所律师。
上诉人谷卫平因与被上诉人北京恒联兴物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第22311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官孙京担任审判长，法官蒙瑞、法官李坤参加的合议庭，于2016年1月8日召集双方当事人进行了询问，并公开开庭进行了审理。上诉人谷卫平以及被上诉人物业公司之委托代理人董国文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
物业公司在一审中起诉称：谷卫平系北京市朝阳区紫东苑住宅小区×号楼××室的业主，于2003年8月26日与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业公司向谷卫平提供物业服务，由谷卫平向物业公司交纳物业管理费。谷卫平自2008年9月1日起至2013年1月15日未支付物业管理费，已构成违约，故物业公司起诉，要求谷卫平支付2008年9月1日至2013年1月15日期间拖欠的物业服务费12209元，并按日千分之三的标准支付2008年9月1日至实际支付之日的滞纳金。
谷卫平在一审中答辩称：物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院驳回物业公司的诉讼请求。另外，物业公司在物业管理过程中违反物业服务协议，存在下列过失行为：1.道路堵塞；2.电梯故障、损坏及停运；3.房屋共用部分被私搭乱建，私自出租，造成道路和楼梯损坏；4.供暖不热；5.小区环境和安全恶化；6.账目不清，涉嫌侵占物业费及公共收益。故谷卫平不同意物业公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：2003年8月26日，物业公司（甲方）与谷卫平（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。双方约定：物业名称为紫东苑住宅小区，房屋坐落为武圣西里×号院×号楼××号，建筑面积147.38平方米；甲方对房屋共用设备设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务管理，不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；乙方交纳费用时间为2003年9月1日，住宅按建筑面积每月每平方米1.98元，每次交纳费用时间为每年9月1日前五日内；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。
合同签订后，双方即开始履行；自2008年9月1日起，谷卫平未交纳物业费。2005年9月28日，物业公司向全体业主做出《物业费收费标准说明》，其中载明物业公司出租了电梯广告位和部分公摊房屋及地上停车位，以出租的收益来补贴业主的物业管理服务费用，应广大业主和北京中横联房地产开发有限公司要求，小区物业管理服务费收费标准由原合同价1.98元／月／㎡暂调整为1.58元／月／㎡。
一审审理中，谷卫平主张物业公司在物业管理过程中存在物业管理不善情形，根据法院生效判决，酌减后的物业费标准为每月每平米1.26元。物业公司主张其持续主张权利，并向法院提供催缴物业费的通知书。
一审法院另查，物业公司于另案自述其于2013年1月10日与其他公司进行文件交接，于2013年1月12日进行现场交接，物业公司收取物业服务费的结点为2013年1月12日。
一审法院判决认定：物业公司、谷卫平签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应当严格履行。根据查明的事实，物业公司所提供的物业服务有不符合合同约定的情形，故该院对物业公司主张之物业费予以酌减。谷卫平主张物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效，该院不予采纳。因谷卫平并非无故拖欠物业费，故物业公司要求谷卫平支付滞纳金，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、谷卫平于判决生效后10日内给付物业公司物业服务费9762元；二、驳回物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
谷卫平不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审法院判决认定事实错误。1.《前期物业管理服务协议》是物业公司采用隐瞒缺陷和采用欺骗手段强加给谷卫平签署的，即便在物业公司自始至终严重违约的情况下，谷卫平依然严格遵守了多年义务。直到近几年，物业公司不履行物业服务管理义务，甚至还破坏谷卫平的居住生活环境和安全环境，违约是物业公司单方面造成的。2.物业公司恶意拖欠水电费等各种代收费用的支付，严重影响谷卫平使用水电和生活权益，小区的物业管理服务一直处于瘫痪状态。3.物业公司涉嫌非法侵占谷卫平支付的物业费及物业收入。物业公司向谷卫平收取的物业费、停车费、电费、水费等，每次收取后都直接转移、藏匿、非法侵占。物业公司公布的年度物业费收入，明显收支不符，涉嫌造假。物业公司肆意侵占了谷卫平交付用于物业管理服务的各项费用，应该由物业公司向谷卫平退还其侵占的物业服务收入。4.一审法院依据物业公司起诉书认定物业费计算日期与事实不符。一审法院依据物业公司起诉书认定谷卫平自2008年9月1日起未交纳物业费，根据现己查到交费发票显示，谷卫平在2007年12月15日向物业公司支付了2008年和2009年两年的物业费5588元。5.物业公司提交的证据《物业费收费标准说明》表明其多收物业费。2001年至2005年本小区物业服务费的标准均为1.58元／月／平方米，而谷卫平从未收到过退还的物业服务费，物业公司应该向谷卫平退还其多收两年的物业服务费1414.85元。二、一审法院不予采纳谷卫平提出诉讼时效过期的抗辩理由缺乏法律依据。物业公司与谷卫平签署《前期物业管理服务协议》中收取物业服务费的时间点分别是2009年9月1日前五日内、2010年9月1日前五日内、2011年9月1日前五日内和2012年9月1日前五日内共四个时间点。这四个时间点都是物业公司第一次向谷卫平主张权利之时，谷卫平作为债务人都已经向物业公司明确表示不履行义务。在这些时段，物业公司一直收到谷卫平交来的水、气、电费，这些收据可以证明物业公司是知道谷卫平作为债务人明确表示不履行义务的。一审法院不予采纳谷卫平的诉讼时效抗辩，于法无据。2.物业公司向一审法院提交的催交物业费通知书，属于无效证据。既然物业公司知道谷卫平的住址和联系电话，应与谷卫平直接联系催收，而且寄送催交物业费通知书的日期也己经超过诉讼时效期间。综上，谷卫平上诉请求：1.依法撤销一审判决并依法改判驳回物业公司的诉讼请求；2.判令物业公司退还其多收谷卫平的物业服务费1414.85元；3本案全部诉讼费用均由物业公司承担。
谷卫平向本院提交以下新的证据予以证明：物业公司于2007年12月15日出具的管理费发票1张，金额为5588元，用以证明谷卫平已向物业公司缴纳了2007年9月1日至2009年8月30日期间的物业服务费。
物业公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：谷卫平的上诉请求缺乏事实及法律依据，物业公司请求二审法院维持一审判决，驳回谷卫平的上诉请求。
物业公司未向本院提交新的证据。
经本院庭审质证，双方当事人对以下涉及本案争议焦点的新的证据持有异议：物业公司认可管理费发票的真实性，但不认可关联性与证明目的，主张根据物业公司收费记录，该发票系针对谷卫平缴纳的2006年及2007年物业服务费一并开具的，谷卫平并未缴纳2007年9月1日至2009年8月30日期间的物业服务费。本院认为，物业公司认可管理费发票的真实性，本院对此亦不持异议，因该管理费发票上并未注明缴费期间，谷卫平亦未提交其他证据证明其缴纳了2006年及2007年物业服务费，且谷卫平在一审审理过程中未提交，该证据亦不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”的范畴，故本院不予采信。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《前期物业管理服务协议》、《物业费收费标准说明》、公证书、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：物业公司向谷卫平居住的小区提供了物业服务，谷卫平也已实际享受了物业为其提供的物业服务，谷卫平应依约交纳物业服务费。一审法院鉴于物业公司提供的物业服务确有不符合双方约定的情形，对其主张的物业费金额进行酌减，并无不当。谷卫平主张其已缴纳2008年至2009年的物业管理费，但并未提供充分证据证明，本院不予支持。关于诉讼时效，物业公司主张已通过送达催款通知书等方式向欠费业主主张权利，且物业公司提供的物业服务系持续性服务，谷卫平并无证据证明物业公司明显怠于行使权利，故谷卫平关于诉讼时效的上诉主张，本院不予支持。
另，关于谷卫平主张物业公司应退还其部分物业费，系其二审期间增加的诉讼请求，因物业公司不同意本院一并审理，故谷卫平可另行起诉，本院对此不予处理。
应当指出的是，物业公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。
综上，谷卫平的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费54元，由北京恒联兴物业管理有限公司负担29元（已交纳），由谷卫平负担25元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费108元，由谷卫平负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙京
代理审判员 蒙瑞
代理审判员 李坤
二〇一六年一月十九日
书 记 员 沈力