辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1763号
上诉人（原审被告）：吴玉英，女，1954年12月2日出生，汉族，无职业，住址沈阳市于洪区。
委托代理人：彭胜利，北京市德渊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳鑫龙物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区北站路138号。
法定代表人：于静，该公司总经理。
委托代理人：程欣，男，1979年10月29日出生，汉族，该公司部门经理。
上诉人吴玉英因与被上诉人沈阳鑫龙物业管理有限公司（以下简称“鑫龙物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第01453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月6日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员相蒙主审，审判员李妍参加评议的合议庭，于2014年8月18日公开开庭审理了本案，上诉人吴玉英的委托代理人彭胜利、被上诉人鑫龙物业公司的委托代理人程欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鑫龙物业公司诉称：鑫龙物业公司是对吴玉英居住的小区进行物业服务企业，吴玉英是该小区的业主，按照相关规定及物业管理服务合同的约定，鑫龙物业公司为该小区提供物业服务，吴玉英向鑫龙物业公司支付物业服务费，鑫龙物业公司按约定履行了对小区进行物业管理、服务的义务，该小区居住的绝大多数业主也按合同规定将物业费给了鑫龙物业公司，但是吴玉英等少数业主一直拖欠交纳物业费，吴玉英自2012年10月8日至2014年3月8日拖欠物业费14，235.97元，为维护鑫龙物业公司的合法权益，请求法院支持鑫龙物业公司的诉讼请求。
吴玉英辩称：不同意鑫龙物业公司的诉讼请求。对鑫龙物业公司管理小区的合法性有异议，鑫龙物业公司没有对小区进行管理。小区内的酒店是鑫龙物业公司配合下才开张的，给小区造成安全隐患。我们买房子时与欧亚签订过物业合同，1.8元每平方米，现在涨到3.5元每平方米不合理，小区没有业主会所，没有宽带、有线，没有绿化，没有监控设施，没有垃圾箱，水井没有井盖无人管理。房屋大发票已经开出，但由于不交物业费，就不给办理房证。
原审法院审理查明：鑫龙物业公司是具有合法经营资质的物业服务企业。
2012月10月8日，沈阳欧亚实业有限公司清算组与鑫龙物业公司签订《“荷兰村别墅”小区物业管理移交合同书》，约定由鑫龙物业公司对“荷兰村别墅”小区进行物业服务，物业管理期限自双方交接完毕之日起，至业主大会或业主委员会重新选聘服务企业之日止”。当日到辽宁省沈阳市于洪公证处对《“荷兰村别墅”小区物业管理移交合同书》进行公证。
2012年10月1日，鑫龙物业公司对“荷兰村别墅园区”物业服务收费标准做出说明：“结合我市别墅物业服务收费平均标准，考虑园区实际配套设施及物业服务水平，物业服务费暂按下列标准收取：别墅为每月3.50元／平方米；温室大棚0.50元／平方米；商业网点1.75元／平方米。”沈阳欧亚实业有限公司清算组在情况说明上标注“情况属实”字样，并加盖公章，予以确认。
2012年10月10日，沈阳欧亚实业有限公司清算组发《致荷兰村别墅小区业主一封信》，正式告知园区内所有业主“按市政府要求指派鑫龙物业公司来园区进行物业管理服务”。
2013年11月26日，沈阳市于洪区住宅小区管理办公室出具《物业服务合同备案证明》一份，其中写明“鑫龙物业公司接受沈阳欧亚实业有限公司清算组委托，对座落于沈阳市于洪区西江街201号的荷兰村别墅进行物业管理服务。现双方签订的《物业服务合同》予以备案。”
吴玉英系“荷兰村别墅”小区业主，已于《房屋现状及致业主一封信》业主签收单签字，其住宅面积为239.26平方米，欠费期限为2012年10月8日至2014年3月8日，拖欠物业费金额为14，235.97元。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国公司法》第一百八十五条第三项明确规定：“清算组在清算期间有权代表公司处理与清算有关的公司未了结的业务”。沈阳欧亚实业有限公司清算组是独立的民事主体，有权在企业破产期间以清算组的名义代表公司参与民事活动，处理公司相关未了结的业务。据此，沈阳欧亚实业有限公司清算组与鑫龙物业公司所签订的《“荷兰村别墅”小区物业管理移交合同书》不违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的。所以，鑫龙物业公司系该小区合法的物业服务企业。
鑫龙物业公司于2012年10月8日正式负责园区内的物业服务，吴玉英居住在“荷兰村别墅”小区，接受了物业服务，在《签收单》上签字，应承担交纳物业费的义务。关于收费标准问题：一、沈阳欧亚实业有限公司清算组对“荷兰村别墅园区”物业服务收费标准做出说明，别墅为每月3.50元／平方米；温室大棚0.50元／平方米；商业网点1.75元／平方米；二、“荷兰村别墅”小区共居住业主68户，其中已经有46户业主与鑫龙物业公司签订了《物业委托服务合同》，接受3.5元／平方米物业费的收费。所以，鑫龙物业公司就物业服务的收费标准是合理的。
关于吴玉英提出鑫龙物业公司管理小区的合法性及收费的合理性异议的主张，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第一百八十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：被告吴玉英自本判决发生法律效力之日起10日内向原告沈阳鑫龙物业管理有限公司支付2012年10月8日至2014年3月8日期间物业费14，235.97元；被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，减半收取78元，由被告吴玉英承担。
宣判后，上诉人吴玉英不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定事实不清。移交合同书不能支持被上诉人可以超过原合同权利范围收取物业费。收费标准说明系被上诉人单方制作，不具备“承诺”属性。《致业主一封信》系被上诉人单方制作，不具备要约属性。被上诉人没有提供备案的合同。《房屋现状及致业主一封信》不具备“要约”、“承诺”属性。二、一审法院适用法律错误。《公司法》第一百八十五条第三项规定“清算组在清算期间有权代表公司处理与清算有关的公司未了结的业务”，该规定指向的也是依法处理未结业务，因此清算组的处理必须符合《合同法》第八十八条。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案符合该禁止性规定情形，应认定清算组的委托行为无效。三、一审法院对被上诉人起诉的权利来源合法性、合理性认定错误。
被上诉人鑫龙物业公司辩称：同意原审判决。我公司是按照服务合同管理园区。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明：沈阳市物价局于2010年12月31日出具《关于进一步规范物业服务收费管理工作的通知》，内容：一、公寓、别墅区和各类办公、生产、经营用房等非住宅建筑的物业服务，以及物业服务企业接受物业产权人（使用人）个别委托开展的特约服务，其服务收费实行市场调节价格，无需办理收费许可证。
沈阳市政府依法处理“荷兰村”问题工作组办公室于2012年10月1日出具《关于荷兰村别墅园区物业收费标准的批示》，确认荷兰村别墅园区物业服务费收费标准为每月每平方米3.50元。
上述事实，有《“荷兰村别墅”小区物业管理移交合同书》、物业服务合同备案证明、关于荷兰村别墅园区物业服务收费标准说明、《房屋现状表及致业主一封信》业主签收单、致荷兰村别墅小区业主一封信、《关于进一步规范物业服务收费管理工作的通知》、《关于荷兰村别墅园区物业收费标准的批示》及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条有关“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的有关规定，本案中，在“荷兰村别墅”小区未成立业主大会及未选聘物业服务企业的情况下，沈阳欧亚实业有限公司清算组作为“荷兰村别墅”小区建设单位的权利义务承接主体，与鑫龙物业公司签订的物业管理服务合同对小区业主具有约束力。事实上，鑫龙物业公司对“荷兰村别墅”小区进行了物业服务，吴玉英作为小区业主负有支付相应物业服务费的义务。鑫龙物业公司接管“荷兰村别墅”小区后，因物价部门对别墅区的服务收费并未实行收费许可制，鑫龙物业公司依据服务水平将别墅类型收费标准暂定为3.5元／平方米，且该收费标准取得了沈阳市政府依法处理“荷兰村”问题工作组办公室的确认，吴玉英虽对该收费标准有异议，但并未提供有效证据证明该收费标准不合理，故原审法院判决吴玉英按照该标准支付2012年10月8日至2014年3月8日期间的物业费14，235.97元并无不当。关于吴玉英二审中提供视听资料欲证明鑫龙物业公司的服务不达标的问题，因物业公司进行物业管理服务、完成约定义务需要一定时间，并根据相关的工作流程统一进行安排，吴玉英提供的视听资料不足以证明鑫龙物业公司放弃或不履行自己合同义务，故吴玉英以此为由拒交物业费，理由不成立。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费156元，由上诉人吴玉英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘冬
审 判 员 李妍
代理审判员 相蒙
二〇一四年八月十八日
书 记 员 王鑫
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。