山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第742号
上诉人（原审原告、反诉被告）张培聚。
委托代理人逄锦南，山东持言律师事务所律师。
委托代理人徐金良，山东持言律�事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）叶林。
委托代理人韩勇，男。
上诉人张培聚因与被上诉人叶林房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10957号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员王化宿担任本案主审、与代理审判员邱彦共同组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人张培聚的委托代理人逄锦南、徐金良，被上诉人叶林及其委托代理人韩勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张培聚在原审中诉称，2013年2月24日，其与叶林签订《房产买卖过户契约》，约定叶林出售给张培聚坐落于青岛市市南区瞿塘峡路19号×××户住房（房屋所�权证号：青房地权市字第××66号）建筑面积96.68平方米，房屋的成交价69万元，房屋维修基金12000元张培聚已交，张培聚向叶林支付7万元，其中2万元为购房定金，5万元为购房押金。双方同意在2013年2月25日当天过户，张培聚承担2月25日过户当天的税费。张培聚已向叶林交付了2万元购房定金，5万元购房押金。但2013年2月25日叶林未配合张培聚办理过户，无奈张培聚多次催促叶林，叶林又承诺2013年3月21日配合张培聚办理网签手续，但叶林到期日又拒绝办理网签。叶林拒绝过户的行为导致《房产买卖过户契约》无法履行，叶林存在严重违约，张培聚本着信守合同的原则，缴纳了房屋维修基金12000元，土地出让金10602元，土地使用权出让契税318.06元，印花税5.3元。因不能过户，导致张培聚损失22925.36元。故请求：1、判令解除双方签订的《房产买卖过户契约》；2、叶林双倍返�购房定金4万元，退还购房押金5万元，赔偿损失22925.36元；3、本案诉讼费由叶林承担。
叶林在原审中辩称，张培聚称叶林违反合同约定，要求叶林双倍返还定金与事实和相关法律不符。张培聚诉状中称2013年2月25日叶林未配合过户，与事实不符；2013年2月25日，张培聚告知叶林因二次评估垫资户走了，张培聚无力支付房款，最终导致双方未交易成功。张培聚称2013年3月21日叶林拒绝网签与事实不符，当天张培聚短信告知叶林，房产交易中心挂牌无法办理网签，因此取消当日的网签约定。叶林一直积极寻求同张培聚达成交易，张培聚却以各种理由推诿。张培聚要求叶林赔偿22925.36元无事实与法律依据，该22925.36元均系张培聚向房屋管理部门缴纳，而非向叶林支付，即使合同解除，张培聚也应向房屋管理部门申请退款。
叶林在原审中反诉称，按照双方合同约定，双方应于2013年2月25日办理过户并且在过户同时张培聚向叶林缴纳剩余房款，但是2013年2月25日张培聚拒绝在过户时向叶林缴纳剩余房款，致使双方无法办理过户，后经叶林多次向催促办理过户并交款，张培聚均以各种理由拒绝。虽然张培聚缴纳了房屋维修基金、土地出让金、土地使用权出让契税和印花税，但是张培聚仅仅想通过缴纳上述款项就要求叶林办理过户，其行为致使房屋买卖契约无法履行，是重大违约。同时，张培聚自2012年4月20日至今一直占用青岛市瞿塘峡路19号×××户房屋，未付租金并且拖欠部分物业费，给叶林造成重大损失。故请求：1、判令解除双方签订的《房产买卖过户契约》；2、判令张培聚向叶林缴纳的购房定金2万元不予返还；3、判令张培聚向叶林缴纳自2012年4月20日至2013年10月14日青岛市市南区瞿塘峡路19号×××户房屋租金45000元；4、判令张培聚向叶林缴纳自2012年4月20日至2013年10月14日张培聚在涉案房屋拖欠的物业费1400元；5、判令张培聚将其在青岛市市南区瞿塘峡路19号×××户房屋的物品搬离；6、本案诉讼费由张培聚承担。
张培聚针对反诉辩称，叶林称张培聚拒绝办理房屋过户，不符合事实。一、2013年2月24日，张培聚与叶林签订房屋买卖合同，约定2013年2月25日过户，张培聚承担过户当天的税费。但2月25日当天叶林不配合过户，后于2013年3月3日叶林自行开锁，占有了涉案房屋，叶林以其行为表明其不想履行合同。二、张培聚多次催促叶林履行合同，叶林承诺在2013年3月22日配合张培聚办理网签，但叶林失约。三、张培聚在2013年2月24日已缴纳了房屋维修基金12000元，土地出让金10602元，土地使用权出让契税318.06元，印花税5.3元，合计22925.36元，并向叶林支付了7万元购房定金和押金，以实际行动表明一直在履行合同。而叶林才是对张培聚不信任以张培聚缴纳房款少而拒绝履行合同。四、2013年3月3日，叶林自行占有涉案房屋，此后所有房屋使用费及物业费等费用应由其本人承担。
原审法院查明，青岛市市南区瞿塘峡路19号×××户房屋建筑面积96.68平方米，房地产权利人系叶林。
2012年4月20日，叶林向张培聚出具收到条一张，内容为：“今收到：张培聚购买青岛市市南区瞿塘峡路19号×××户定金，人民币壹万元，房屋成交价陆拾玖万元，在2012年5月10日前完成过户，逾期自动放弃，定金不退。”2012年8月7日，张培聚与叶林签订《协议书》一份，就张培聚购买叶林位于青岛市市南区瞿塘峡路19号×××户房屋达成一致。2013年1月21日，张培聚与叶林重新签订《协议书》一份，协议写明原签订的协议书、定金押金条自动作废。2013年2月21日，张培聚就购买涉案房屋向叶林出具《特证明》一份。2013年2月24日，张培聚作为乙方、叶林作为甲方签订《房产买卖过户契约》。契约主要内容为：“第一条甲方同意将坐落在青岛市市南区瞿塘峡路19号×××户住房出售给乙方。第二条房屋的成交价为69万元，乙方已交房屋维修基金12000元。第三条乙方已向甲方支付7万元，其中购房定金2万元、购房押金5万元。第四条甲乙双方同意，在房屋实际交付之日从2012年4月20日至2013年2月25日前，乙方已拥有房屋使用权，根据有关规定应交付与房屋有关费用（包括水、电、物业费）由乙方负责缴纳，与甲方无关。第五条甲乙双方同意，在2013年2月25日当天，如当天地税不需要二次评估，直接把过户所有的税款当天交齐，并把甲方剩余的房款过户时全部付清。乙方承担房屋过户当天的所有费用。乙方愿意当天补助甲方10个月的房屋（每月2500元）和剩余房款一起付清。第六条甲方保证上述房屋权属清楚，必须配合乙方办理完过户，若与乙方过户前发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方和乙方垫资户造成的经济损失，由甲方负责赔偿。第七条甲乙双方同意，如乙方不配合甲方办理完过户，不交过户的所有税费，甲方有权开锁处理乙方屋里的所有东西，后果乙方自负。第八条甲、乙双方在办理上述房屋买卖，过完户当天需交纳的税费，由乙方承担，甲方配合乙方办理完过户。……”张培聚及叶林在《房产买卖过户契约》上签字、捺印确认。
2012年，张培聚向房产管理部门缴纳涉案房产房屋维修基金12000元。2013年1月22日，张培聚向青岛市国土资源和房屋管理局缴纳涉案房屋土地出让金10602元；2013年1月23日，张培聚向青岛市地方税务局征收局存量房交易管理中心缴纳税款318.06元、印花税5.3元。另，截至2013年2月24日，张培聚共向叶林支付购房定金2万元，购房押金5万元。
2012年4月20日，叶林将涉案房屋提前交付给张培聚使用。2013年3月3日，叶林找开锁公司将涉案房屋开锁后换锁。2013年7月14日，张培聚将涉案房屋物品搬走，但仍留有沙发、办公桌、床、装修的架子等大件物品。
张培聚另提供叶林2013年3月21日出具的内容为“明天我去配合张培聚办瞿塘峡路19号×××户10天网签”的《证明》一份，及案外人青岛福安阁经济信息咨询有限公司出具的“……叶林未到场，所以挂牌网签未能办理”的《证明》一份，主张叶林承诺配合张培聚办理网签，但是叶林一直未配合办理。叶林质证后认为，不去办理网签是由于张培聚的原因造成的，张培聚的证据不能证明是叶林的原因导致双方无法完成房屋买卖合同。为此，叶林提供张培聚发送的内容为“叶哥，今天就不用过去了！今天挂牌，明天才能出网签合同签字，明天上午我给您打电话！”手机短信，主张张培聚所述的2013年3月21日叶林没有配合网签系虚假陈述。
叶林另提供录音光盘及录音整理稿一份，主张2013年2月25日双方交易没有达成以后，叶林多次通知张培聚付款以完成交易，但张培聚却以不付全款、双气问题、房租、垫资户等各种理由拒不配合；此外，张培聚对二次评估的事情知情，叶林也给予时间操作，但张培聚却以二次评估为由，拒绝履行合同，因此是张培聚违约导致房屋买卖合同无法实现。张培聚未在规定时间内提供该证据的书面质证意见。
经叶林申请，证人王建民出庭作证。证人王建民出庭作证称，证人系叶林的朋友，证人与张培聚、叶林曾共同到房产交易中心咨询过二次评估的事情，张培聚对二次评估是知情的，张培聚承诺二次评估的费用由其承担。
叶林对证人证言�异议，张培聚对证人证言的证明事项不予认可，张培聚认为其并不十分了解二次评估事宜，从签订合同来看，可能存在二次评估，对可能涉及的二次评估费用，在双方没有特殊约定的情况下，二次评估产生一些差价、增值税等，应该由叶林承担。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护，同时，当事人协商一致的，可以解除合同。
本案中，张培聚与叶林签订的《房产买卖过户契约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应依照合同的约定行使权利、履行义务。现张培聚起诉要求解除双方签订的《房产买卖过户契约》，叶林亦同意解除该合同，因此，双方要求解除2013年2月24日签订的《房产买卖过户契约》的诉讼请�符合法律规定，依法予以支持。
根据双方《房产买卖过户契约》的约定，“甲乙双方同意，在2013年2月25日当天，如当天地税不需要二次评估，直接把过户所有的税款当天交齐，并把甲方剩余的房款过户时全部付清。乙方承担房屋过户当天的所有费用。”但是，双方直至一审开庭时仍未就涉案房屋完成过户买卖手续，张培聚亦未另行支付叶林任何房款。原审法院认为，在商品房买卖合同中，双方当事人约定，买受人付款义务应当先于或者与出卖人的交房、办证义务同时履行的，买受人逾期支付全部或部分购房款时，出卖人可以行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，其交房、办证的期限可予以相应顺延。因此，张培聚作为买方在双方约定的过户日未给付叶林任何款项，叶林有权顺延房屋过户的日期。因此，本案是张培聚违约在先，张培聚主张叶林违约，请求叶林双�返还定金2万元的诉讼请求于法无据，依法不予支持。叶林主张解除合同后张培聚缴纳的2万元定金不予退还的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。
对于张培聚缴纳的房屋购房押金5万元，因双方的《房产买卖过户契约》已经解除，叶林应当将该5万元返还给张培聚。对于张培聚向房产管理部门、青岛市国土资源和房屋管理局及青岛市地方税务局征收局存量房交易管理中心缴纳的房屋维修基金、土地出让金等22925.36元，因张培聚并非向叶林缴纳，现因张培聚违约导致双方解除合同，因此，张培聚请求叶林赔偿损失22925.36元的诉讼请求于法无据，依法不予支持。
叶林自2012年4月20日起便将涉案房屋交付给张培聚使用，直至2013年3月3日，叶林将涉案房屋换锁。2013年7月14日，张培聚进入涉案房屋，将涉案房屋相关物品搬走，但搬走后仍留有沙发、办公桌、床、装修的架子等大件物品。原审法院认为，根据双方签订的契约，涉案房屋租金为每月2500元，张培聚自2012年4月20日开始使用涉案房屋，虽然2013年3月3日叶林将涉案房屋换锁，但张培聚在2013年7月14日仍自行进入涉案房屋搬走物品，且直至现在涉案房屋仍然遗留有张培聚数件大件物品，导致叶林无法使用、出租涉案房屋，对此给叶林造成的租金损失应由张培聚赔偿。因此，叶林请求张培聚支付涉案房屋自2012年4月20日至2013年10月14日房屋租金45000元的诉讼请求符合双方合同约定和法律规定，依法予以支持。对于涉案房屋内张培聚的物品，张培聚应及时搬出，逾期由叶林自行处理。
叶林主张张培聚应赔偿其缴纳的2012年4月20日至2013年10月14日张培聚在涉案房屋拖欠的物业费1400元，叶林并未提供相关的证据加以证明，故对叶林的该主张，原审法院不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决：一、解除张培聚与叶林就青岛市市南区瞿塘峡路19号×××户房屋签订的《房产买卖过户契约》；二、叶林于判决生效之日起10日内返还张培聚购房押金5万元；三、张培聚已向叶林交付的购房定金2万元不予退还；四、张培聚于判决生效之日起10日内支付叶林自2012年4月20日至2013年10月14日的涉案房屋租金45000元；五、张培聚于判决生效之日起30内将青岛市市南区瞿塘峡路19号×××户房屋内物品搬走，逾期由叶林自行处理；六、驳回张培聚的其他诉讼请求；七、驳回叶林的其他诉讼请求。案件受理费2559元，由张培聚负担1426元，叶林负担1133元。反诉费730元，张培聚负担714元，叶林负担16元。即叶林需给付张培聚419元。因叶林负担部分，张培聚已经预交，叶林于判决生效之日起10日内给付张培聚419元。
宣判后，张培聚不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决、发回重审或依法改判。其上诉的主要理由是：1、叶林于2013年3月3日私自将涉案房屋更换门锁，致使张培聚无法居住，一审判决将租金计算到2013年10月14日错误；2、12000元房屋维修基金是张培聚将款项支付给叶林，由叶林交纳，户名也是叶林，叶林应当返还该款项；3、叶林违约在先，应当双倍返还定金。
叶林答辩称，1、张培聚不按合同约定交纳房款，构成违约，定金不应返还；2、12000元的房屋维修基金应当双方共同办理退费手续，不应由叶林直接支付给张培聚；3、涉案房屋有张培聚的家具，造成叶林无法出租，一审判决将租金计算到2013年10月14日正确。
经审理查明，二审审理过程中，张培聚称其已将自己的物品全部拉走，涉案房屋内无张培聚的物品。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本案经调解，当事人未达成一致。
本院认为，张培聚与叶林于2013年2月24日签订的《房产买卖过户契约》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该《房产买卖过户契约》的约定，双方应于2013年2月25日当天支付剩余房款、办理房产过户手续，而张培聚未支付剩余房款，叶林也未协助张培聚办理房屋过户手续。本院认为，虽然双方约定了同一天支付房款和办理过户手续，但根据正常的交易习惯，张培聚作为买房人应当先行支付购房款后，叶林作为卖房人方履行协助办理房产过户的义务。而张培聚未按期给付叶林剩余房款，违约在先，叶林不予履行协助过户的义务，理由正当。故张培聚支付的2万元定金，依法不应返还。
双方在买卖涉案房屋过程中，张培�向叶林支付了12000元，由叶林交纳给了相关部门作为涉案房屋的维修基金。现双方的房屋买卖合同已经解除，涉案房屋仍归叶林所有，该房屋的维修基金应当由叶林自己承担，叶林收取张培聚的12000元作为自己房屋的维修基金，于法无据，叶林应当返还给张培聚。
叶林自2012年4月20日起便将涉案房屋交付给张培聚使用，双方并约定了张培聚应当支付房屋租金每月2500元。因双方并未完成房屋的买卖，应当仍为房屋租赁关系。叶林作为房屋的所有权人，于2013年3月3日自行将涉案房屋换锁，实际上单方强行收回了涉案房屋，张培聚已无法正常使用。张培聚当时留有部分物品在涉案房屋内，不能否认叶林换锁收回房屋的事实。叶林在已经收回涉案房屋的情况下，要求张培聚继续支付租金，无事实与法律依据。故张培聚应当支付租金的期间为2012年4月20日至2013年3月2日。张培聚占有使用涉案房屋共计10个月零11天，应当支付叶林租金25904.11元（2500元／月×10个月＋2500元／月×12个月÷365日×11日）。叶林已经自行将涉案房屋换锁收回，张培聚在二审中亦认可其在涉案房屋内无任何物品，叶林可自行处理涉案房屋内的物品。一审判决认定张培聚在涉案房屋内留有物品，并判令其搬走，处理不当，本院依法予以纠正。
综上，张培聚的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10957号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10957号民事判决第四项、第五项、第六项、第七项；
三、上诉人张培聚于本判决生效之日起10日内支付被上诉人叶林房屋租金25904.11元；
四、驳回上诉人张培聚的其他诉讼请求；
五、驳回被上诉人叶林的其他反诉请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2559元、反诉费730元，二审案件受理费1725元，共计5014元，由上诉人张培聚负担2718元；由被上诉人叶林负担2296元。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 邱 彦
二〇一四年九月三十日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 姚 莉