北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10821号
上诉人闫振国（原审原告、反诉被告），男，1977年6月23日出生。
上诉人齐晶（原审原告、反诉被告），女，1980年11月3日出生。
二上诉人共同委托代理人翟建，北京市智舟律师事务所律师。
上诉人谢国豪（原审被告、反诉原告），男，1979年9月16日出生。
委托代理人万有志，北京朗泰律师事务所律师。
上诉人闫振国、齐晶因与上诉人谢国豪租赁合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第04576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
闫振国、齐晶共同在原审法院诉称：2010年12月1日，谢国豪与我方协商签订租赁协议，租赁我们的承包地和房屋。协议约定：闫振国、齐晶向谢国豪出租土地及其地上所属物，面积为南院和西院共计三间房和2.1亩土地；谢国豪每年向闫振国、齐晶交纳租赁费22000元和1000元水费；合同期限为18年，合同到期后经双方协商可以再续合同。同时双方还口头约定，每年的十二月一日交清租赁费及水费23000元。合同签订后，谢国豪居住了一年，但到了2011年12月1日，谢国豪没有按约定支付我方房租和水费。我们找谢国豪索要多次，谢国豪都一拖再拖。另外，谢国豪养了三十条藏獒，臭气熏天，狗叫噪音让人无法正常休息。谢国豪养的狗已接连咬伤两人，随时威胁他人人身安全。综上，谢国豪违约不交租金，养狗污染环境，影响他人正常生活及安全。故我方向贵院起诉，请求：1.判令解除闫振国、齐晶与谢国豪的租赁合同；2.谢国豪给付闫振国、齐晶2011年12月1日至谢国豪实际腾退涉诉宅院之日止的租金及使用费，给付标准按照每年22000元计算，谢国豪给付闫振国、齐晶自2011年12月1日至2013年4月30日止的水费；3.谢国豪自判决生效之日起一个月内将涉诉宅院腾退。
谢国豪在原审法院辩称：1.不同意闫振国、齐晶诉讼请求。闫振国、齐晶在起诉书中陈述的大部分事实不真实，我要求与闫振国、齐晶继续履行合同。闫振国、齐晶继续收取按合同约定的租金，该承租地按合同约定由我继续承租使用。如闫振国、齐晶执意要解除双方约定的合同，闫振国、齐晶必须给付我在该承租地投资建设的不动产财产折款，不动产归闫振国、齐晶所有；2.我与闫振国、齐晶于2010年11月中旬在我寻找承租养殖地时相识。闫振国、齐晶告知我，其夫妻二人与村委会签订有养殖地承包合同书，将该承包地转租给我，村委会完全同意，闫振国、齐晶帮助我在转租合同履行期间协调与村内的关系，我和闫振国、齐晶于2010年12月1日签订了养殖地转租赁合同书，并且我在签订合同书后及时交纳了2010年12月至2011年12月的全年租金22000元和当年的用水费1000元，共计23000元。当时我考虑到转承租必须经过当地村委会的许可，故此在合同约定的第一项明确注明由闫振国、齐晶负责全部的协调本村关系，我也好安心地在承租养殖地内投资建设搞养殖。在该转承租的养殖空地内，只有低矮的约不足1.5米高的简易围墙，东侧简易围墙是砖、泥砌建，南侧、西侧、北侧的简易围墙均是陶粒砖、泥砌建，闫振国、齐晶在向我转承租的该养殖院内的东北侧位置圈垒了一个独立小院，我的承租范围是整个西院和三间简易北房的面积范围。我承租后在租赁的院落内投资建设，按照合同的约定我重建养殖院大门，将原院墙增高至约2.3米，并将院内原房屋三间装修，建设了其他房屋和狗舍等设施。合同约定我投入建设后的产权均归我所有。我自2010年12月份合同签订后即开始边搞养殖边扩大养殖地内需要的设施和建设，一直建设至2011年12月份，计投资234338.6元。2011年8月份始闫振国、齐晶多次让我搬走，单方违约，此后闫振国、齐晶又向法院起诉，要求与我解除租赁合同。我考虑到搞养殖的全部投资已近200万元，希望能够继续履行合同。2011年11月份，我希望闫振国、齐晶收取下年度承租金和水费，但遭到了闫振国、齐晶的拒绝。闫振国、齐晶于2012年3月中旬将通向我养殖范围内的供水管道截断供水，我无奈自临近村的养殖户买水每天拉运至今。我认为闫振国、齐晶要求与我解除合同，拒绝收取租金及税费，且私自违约将我养殖地内的水源截断，我没有过错，我不同意与闫振国、齐晶解除合同。如果闫振国、齐晶坚持与我解除合同，我请求法院判令闫振国、齐晶给付我地上物全部财产折款234338.6元。闫振国、齐晶在给付我财产折款后，双方解除合同。
谢国豪在原审法院反诉称：我与闫振国、齐晶于2010年12月1日签订了土地租赁合同书，我开始转承租对方的养殖地，并开始投入了大量的人力、财力、物力，可是在履行合同过程中，闫振国、齐晶一方严重违反合同的约定，在无任何正当理由的情况下强行于2012年2月9日给我截断供水，造成饲养的狗及人畜供水全部中断，我无奈自下西市村承包地内的承包户尹×处雇佣车辆购买拉运水源，自2月10日开始每天早、晚各一趟次，购买拉运水源，供养殖人畜用水，每趟次30元，一直到2012年5月26日我共计支付尹×拉运购买水费用6360元。此后，我每天拉水至今。2012年5月25日，闫振国、齐晶又将通往我承租养殖地内电源切断，停止供电，因当时正在夏季，造成我冰柜储备喂狗用的羊肉500斤全部腐烂，单价每斤6元，造成损失3000元。并且闫振国、齐晶实施的上述行为完全是在人民法院审理此案过程中，我于2012年5月26日上午向北石槽镇公安派出所报警，该派出所辖区民警于森和另一位民警及时出警对闫振国、齐晶上述行为提出了警告，并责令闫振国、齐晶立即为我恢复供水供电，至此（5月26日）闫振国、齐晶才停止了对我的侵权损害行为。现我依法提起反诉，请求判令闫振国、齐晶给付我自2012年2月10日至我实际腾退之日止因停水造成的购水、运水的损失费用支出59160元，停电造成的货物损失3000元，上述合计62160元。
闫振国、齐晶就反诉辩称：我们并没有给谢国豪停水、停电，谢国豪在2013年4月30日之前一直在正常用水，损失不应由我方承担。且反诉状上的用水量过多不符合事实，对此我方不认可。双方的电费是分开交纳的，谢国豪只是交纳了自己使用的电费。对于损失情况谢国豪没有证据证实，我们不同意谢国豪的反诉请求。
原审法院经审理查明：闫振国与齐晶系夫妻关系。2003年，齐晶与顺义区北石槽镇西范各庄村经济合作社（以下简称西范各庄合作社）签订承包土地合同书，约定：西范各庄合作社将村南杨行短幅地3.5亩承包给齐晶搞种植、养殖业；承包期限27年，从2003年4月26日至2030年4月26日止；齐晶不准将承包地转租他人，不准采砂挖土拉出承包地以外，不准在其承包的土地上建永久性建筑。2010年12月1日，闫振国与谢国豪签订土地租赁合同书，约定：闫振国向谢国豪提供土地及地上所属物，其面积为南院和西院共计3间房2.1亩地，北院除外；闫振国负责协调本村关系；闫振国负责前院大门安装和房屋吊顶；谢国豪在租赁期间所建设的房屋其产权归谢国豪所有，其建筑房屋不得超过国家和地方政府所规定的范围；谢国豪每年向闫振国缴纳租赁费22000元和1000元水费。双方签订合同后，谢国豪给付闫振国及齐晶2010年12月1日至2011年11月30日的租金及水费。2012年3月1日至法院2012年4月24日第一次开庭审理此案期间，齐晶将谢国豪用水切断。谢国豪称闫振国及齐晶自2012年2月9日便切断谢国豪用水至今，并提供证人尹×、樊×出庭作证，证实谢国豪给付拉水费用为2012年5月26日之前为每天两趟计60元，2012年5月27日之后为每天80元。闫振国、齐晶称2013年4月30日之前谢国豪一直用他们的水，自2013年4月30日之后因村里打井导致水源枯竭，谢国豪无法正常用水，但自2013年9月份逐步可以正常用水。谢国豪另提交照片证实闫振国及齐晶切断其电线造成损失。闫振国及齐晶否认给谢国豪断过电，对损失不予认可。谢国豪提交缴纳电费收据证实其交纳了闫振国及齐晶应负担的电费，闫振国及齐晶对此不予认可，称双方各自有电表，各自交纳了电费。
谢国豪提交对涉诉场地内投入的资产价值进行评估的申请，经法院上报北京市高级人民法院摇号确定北京评估有限责任公司进行评估，结果为：涉诉场地内全部投入的资产价值为148560元，其中北房卫生间内洗手池、浴霸、镜子、杂物架，暖气片，铁栏杆，锅炉，室内照明灯，铁门可拆走，价值为11210元。谢国豪为此交纳鉴定费用5000元。对于评估报告书中涉及的项目，闫振国及齐晶称除室内照明灯、围墙外，其他的物品均由谢国豪投资建设。对于围墙，谢国豪进行了增高，但谢国豪认为原围墙高度为1.5米，闫振国及齐晶认为原围墙高1.8米。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。齐晶与西范各庄合作社于2003年签订承包土地合同书后，闫振国将该承包地转租给谢国豪，双方按照合同约定予以实际履行，故闫振国与谢国豪于2010年12月1日签订的土地租赁合同书应属有效。合同履行过程中，闫振国、齐晶擅自采取停水措施，谢国豪亦未实际履行给付闫振国、齐晶2011年12月1日之后的租金，故法院认为涉诉合同已无继续履行之必要，闫振国、齐晶请求解除涉诉合同，法院予以支持。对于合同的解除，双方均有过错，由此造成的损失双方应予分担。合同解除后，谢国豪应当将涉诉场地及房屋腾退给闫振国、齐晶。现谢国豪仍占有使用涉诉场地及房屋，闫振国、齐晶请求谢国豪给付2011年12月1日至实际腾退之日止的租金及使用费，有法律及事实依据，法院予以支持。具体标准，法院按照双方约定的租金标准计算。对于闫振国、齐晶请求谢国豪给付自2011年12月1日至2013年4月30日止的水费，因根据本案查明的事实，闫振国、齐晶于2012年3月1日至2012年4月24日期间，擅自采取停水措施，存在一定过错，故谢国豪应减免给付供水费用，具体数额，法院酌定。对于在涉诉场地内谢国豪投资建造的可拆除的北房卫生间内洗手池、浴霸、镜子、杂物架，暖气片，铁栏杆，锅炉，铁门，谢国豪应予拆除带走。对于评估报告中涉及的其他物品，由闫振国、齐晶按照法院根据评估报告酌定的数额给付谢国豪相应的损失。对于谢国豪请求给付停水费用的主张，法院认定闫振国、齐晶断水时间为2012年3月1日至2012年4月24日及2013年4月30日至2013年9月，对此期间的费用，闫振国、齐晶应予给付，具体数额，按照谢国豪主张标准计算。对于谢国豪请求给付停电造成的货物损失的主张，证据不足，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2014年6月判决：一、闫振国与谢国豪于二○一○年十二月一日签订的土地租赁合同于判决生效之日立即解除；二、谢国豪将涉诉房屋、场地内的北房卫生间内洗手池、浴霸、镜子、杂物架，暖气片，铁栏杆，锅炉，铁门自行拆除带走，将涉诉房屋、附属物、场地腾退给闫振国、齐晶，均于判决生效之日起七日内执行；三、谢国豪给付闫振国、齐晶自二○一一年十二月一日至二○一四年五月三十一日的租金五万五千元及自二○一四年六月一日起至实际腾退之日止，按每日六十元的标准计算的租金及土地使用费用，均于判决生效之日起七日内执行；四、谢国豪给付闫振国、齐晶自二○一一年十二月一日至二○一四年四月三十日的水费一千元，于判决生效之日起七日内执行；五、闫振国、齐晶给付谢国豪因停水造成的损失一万六千二百二十元，于判决生效之日起七日内执行；六、闫振国、齐晶给付谢国豪财产损失六万九千零七十元，于判决生效之日起七日内执行；七、驳回闫振国、齐晶的其他诉讼请求；八、驳回谢国豪的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，闫振国、齐晶与谢国豪均不服原审法院判决，向本院提起上诉。闫振国、齐晶上诉称：谢国豪实际租赁的土地超过合同约定的租赁面积，一审法院未予查明；谢国豪违约建造永久性建筑，且在租赁土地时未告知用于开办养殖场，属于过错方，应自行承担财产损失；我方从未采取任何断水断电行为，且原审认定的谢国豪停水损失标准过高；评估报告中对谢国豪的财务评估标准过高。故请求撤销原审判决第四、五、六项，发回重审或改判：谢国豪向我方支付其拖欠的自2011年12月1日至2014年4月30日水费2500元；我方不向谢国豪支付因停水造成的损失16220元，不向谢国豪支付财产损失69070元，以上共计88790元；谢国豪承担本案的鉴定费用；一、二审诉讼费用由谢国豪承担。
谢国豪辩称：对方擅自停水、停电，因其违约造成今日局面，我不需要支付对方水费；合同到期后我多次要求对方收取租金均遭拒绝，过错在对方；我对围墙进行了增高，但评估报告未涉及；原审认定可以拆走的物品都是专门定制的，一经拆除无法使用，故应由其赔偿损失。
谢国豪上诉称：我对合同解除不存在任何过错，不应分担造成的损失；闫振国、齐晶的行为是导致合同解除的直接原因，我没有正常使用土地及地上房屋，不应支付租金；我对租赁土地投入了大量资金，应获得足额补偿或赔偿；闫振国、齐晶擅自停水、停电，应当给付我因停水造成的购水、运水及停电造成的货物损失。故请求撤销原审判决第二、三、四、五、六项，改判支持我的原审反诉请求；一、二审诉讼费用由闫振国、齐晶承担。
闫振国、齐晶辩称：谢国豪在合同纠纷中过错在先；评估报告对谢国豪的损失评估过高；谢国豪所述的断水断电造成损失不是由我方造成的。
经审理查明：诉讼中，闫振国、齐晶主张解除双方签订的土地租赁合同，谢国豪同意解除合同。
本院审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有承包土地合同书、土地租赁合同书、收据、照片、发票、证人证言、评估报告及双方当事人当庭陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，齐晶与西范各庄合作社于2003年签订承包土地合同书，2010年12月1日闫振国与谢国豪签订了土地租赁合同书后。在合同履行过程中，闫振国、齐晶擅自采取停水措施致谢国豪无法正常使用租赁物，谢国豪亦未依约履行给付闫振国、齐晶2011年12月1日之后租金的义务，诉讼中，闫振国、齐晶请求解除涉诉合同，谢国豪同意解除合同，本院不持异议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。谢国豪主张闫振国、齐晶拒收租金，闫振国、齐晶对此予以否认，谢国豪未就其主张提供充分有效证据，本院不予采信。鉴于双方均在合同履行中均存在过错，原审判决双方对于合同的解除造成的损失予以分担，并无不当。合同解除后，谢国豪应当将涉诉场地及房屋腾退给闫振国、齐晶。对于在涉诉场地内谢国豪投资建造的可拆除的北房卫生间内洗手池、浴霸、镜子、杂物架，暖气片，铁栏杆，锅炉，铁门等谢国豪应予拆除带走。经评估有限责任公司对谢国豪涉诉场地内投入的资产进行评估并确定价值，评估报告书中包括对于围墙的价值评估，闫振国、齐晶、谢国豪均未就其对鉴定结论的异议提供充分有效证据，本院对双方异议均不予采纳。原审结合评估报告酌情判决闫振国、齐晶给付谢国豪评估报告中涉及的财产损失，亦无不当。
谢国豪作为承租方，依法应承担支付租金义务，鉴于谢国豪仍占有使用涉诉场地及房屋，闫振国、齐晶要求谢国豪给付2011年12月1日至实际腾退之日止的租金及使用费，合法有据。闫振国、齐晶于2012年3月1日至2012年4月24日期间，擅自采取停水措施，存在过错行为，原审判决谢国豪减免给付供水费用，并无不当。对于谢国豪要求给付停水费用的主张，原审法院认定闫振国、齐晶断水的期间，并判决上述期间的费用由闫振国、齐晶给付谢国豪，具有事实及法律依据。谢国豪未就其主张闫振国、齐晶致其停电造成货物损失一节提供充分有效证据，本院对其要求闫振国、齐晶赔偿停电造成的货物损失的诉讼请求，不予支持。综上所述，闫振国、齐晶、谢国豪的上诉请求，均缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费5000元，由谢国豪负担2500元（已交纳）；由闫振国、齐晶负担2500元（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费744元，由谢国豪负担（于本判决生效后七日交纳）；反诉案件受理费310元，由闫振国、齐晶负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费1054元，由闫振国、齐晶负担310元（已交纳）；由谢国豪负担744元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何灵灵
代理审判员 朱 伟
代理审判员 陈敏光
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 黄 蕾