北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第2210号
原告张存林，男，1955年11月5日出生。
委托代理人徐复林，北京市诚实律师事务所律师。
委托代理人张瑶，女，1981年8月24日出生。
被告司博君，男，1979年8月7日出生。
委托代理人易勇辉，北京市融源律师事务所律师。
原告张存林与被告司博君租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张存林的委托代理人徐复林、张瑶，被告司博君的委托代理人易勇辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张存林诉称：2009年10月11日，曾宁作为昌平区西环路26号楼4-7层房屋产权人与我签订《房屋租赁合同》，即曾宁将其所有的位于昌平区西环路26号楼4-7层房产出租给我，租期15年（2009年10月15日至2025年1月14日）租金付款方式年付，自2011年以后每年租金应在当年1月8日前付清。2011年6月23日，曾宁因拖欠银行债务，其房屋被法院拍卖，王红杰竞拍取得该房屋的所有权（面积2821.8平方米）。2014年1月9日，王红杰也因债务问题，其房屋被法院拍卖，司博君通过竞拍取得王红杰部分房屋的所有权，具体包括4层01、02、03；5层01、02、03；6层01；7层01、02共计9套房屋（面积2081.54平方米）。至此，9套房屋的出租方由王红杰变为司博君。根据法律规定我与司博君之间形成了租赁关系，各方应按照2009年10月11日曾宁与我签订租赁合同履行各自义务。依约定：2015年度租金为人民币201381元。司博君作为出租方依法享有收取其名下房屋租金的权利，同时负有全面履行义务即把房屋继续出租给我使用义务。法院通知我向司博君交付2015年租金的义务时，其对租金数额不认可而拒绝接收。我于2015年1月4日通过汇款方式，将2015年度租金201381元汇给司博君，至今未得到其是否收到此笔款项的信息。为此诉至法院，诉讼请求为：1、请求判令司博君继续履行原《房屋租赁合同》；2、司博君履行接收我的租金201381元协助义务；3、诉讼费由司博君承担。
被告司博君辩称：对事实基本认可，但是张存林没有汇款给我方。我方是通过拍卖取得的房屋所有权，在对房屋进行评估时，由于房屋的实际使用人没有配合，所以双方存在很大的矛盾。我方需要核实房屋现在由谁经营、经营什么、开设公司的股权分布、有几个股东、公司是否承包给他人经营、股东与张存林的关系。我方认为原合同租金标准过低，要求变更合同。
经审理查明：坐落在北京市昌平区昌平镇西环路26号楼4-7层房屋原为曾宁所有。2006年5月31日，曾宁与中国农业银行北京市昌平区支行（以下简称昌平区支行）签订《抵押合同》，以该房屋作为抵押，为北京富俊房地产开发有限公司向昌平区支行贷款1000万元提供担保。合同签订后，双方到北京市昌平区建委办理了抵押登记，但未在《房屋所有权证》上注明抵押登记情况。后由于北京富俊房地产开发有限公司未能偿还到期贷款，昌平区支行曾诉至北京市第一中级人民法院，要求北京富俊房地产开发有限公司偿还借款及利息，曾宁承担担保责任并处置抵押物。北京市第一中级人民法院以（2008）一中民初字第9187号民事判决书，判决北京富俊房地产开发有限公司偿还昌平区支行借款1000万元及利息、支付律师代理费，昌平区支行有权以抵押房产折价或以拍卖、变卖形式优先受偿。
2009年10月11日，曾宁与张存林签订《房屋租赁合同》，约定曾宁将西环路26号楼4-7层房屋（建筑面积为2747.92平方米）租赁给张存林，租期15年，自2009年10月15日至2025年1月14日止（其中2009年10月15日至2010年1月14日为免租装修期）；关于租金，双方约定：第一年至第四年年租金260000元，第五年至第六年年租金273000元，第七至第八年年租金286650元……，付款方式：租金为年付，即本合同签字之日给付租金26万元，自2011年起（含2011年）以后每年租金应在当年1月8日前一次性付清，另收租房押金21600元，待租期满退还。曾宁未告知张存林该房屋已经抵押的事实，并向张存林提交了房屋产权证，张存林收取了复印件。2009年10月11日，张存林向曾宁交纳租金26万元、押金21600元；2011年2月21日，张存林向曾宁交纳租金26万元。合同签订后，张存林对承租的毛坯房进行装修，并经营“速8酒店”至今。
由于北京富俊房地产开发有限公司未履行发生法律效力的民事判决书确定的给付义务。2010年4月15日，北京市第一中级人民法院作出（2010）一中执字第560-2号民事裁定书，查封曾宁所有的西环路26号楼4-7层房屋，并委托北京保利国际拍卖有限公司进行拍卖。2010年7月14日，北京市第一中级人民法院执行人员曾找到张存林，告知拍卖情况及优先购买权，张存林表示放弃优先购买权。2011年4月15日，王红杰以1530万元竞拍成功。2011年5月4日，北京市第一中级人民法院执行人员告知王红杰该房屋存在租赁情况，王红杰可代替原承租人成为出租人，但要变更实体权利义务须经承租人同意。2011年7月13日北京市第一中级人民法院执行人员召集王红杰与张存林，协商租赁合同继续履行情况，王红杰承认原租赁合同有效，但要求张存林以后租金要向王红杰交纳，张存林表示同意。后王红杰以曾宁抵押房屋在先，租赁房屋在后，故租赁合同无效为由诉至北京市昌平区人民法院，要求被告腾退房屋。北京市昌平区人民法院经审理后做出（2012）昌民初字第750号民事判决书，依法驳回了王红杰的诉讼请求。王红杰不服一审判决上诉至北京市第一中级人民法院，该案经二审审理后依法驳回上诉，维持原判。
之后，北京市昌平区人民法院依据已发生法律效力的（2012）京方圆内经证字第12067号执行证书，于2013年2月27日依法委托鼎丰国际拍卖有限公司拍卖王红杰所有的位于北京市昌平区昌平镇西环路26号楼4层至7层部分商业房产9套（建筑面积2081.54平方米）进行拍卖。2013年12月24日司博君以1506万元的最高价竞得。北京市昌平区人民法院于2014年1月9日出具（2012）昌执字第3251号执行裁定书，裁定：“一、北京市昌平区昌平镇西环路26号楼4层01（昌字第495603号）、4层02（昌字第495610号）、4层03（495620号）、5层01（昌字第495608号”、5层02（昌字第495609号）、5层03（昌字第495607号）、6层01（昌字第495631号）、7层01（昌字第495612号）、7层02（昌字第495621号）房产的所有权及相应的其他权利归买受人司博君所有，自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人司博君可持本裁定书到财产管理机构办理相应产权过户登记手续。”2014年12月31日，北京市昌平区人民法院执行人员召集司博君与张瑶（张存林之女），协商租赁合同继续履行情况，并告知司博君应收取竞拍房屋的租金，司博君表示知道此事，但不认可房租，不同意收取。
2015年1月4日，张存林向司博君汇款201383元，作为2015年1月8日至2016年1月8日期间的租金。张存林称其向银行查询，该笔汇款现因无人领取，已被全款退回，张存林同意再行支付司博君该期间的租金201383元。
另查，2011年12月12日至2011年12月23日期间，王红杰曾将西环路26号楼4-7层房屋中的6层02—08号房屋出卖给白俐俐，白俐俐于2011年12月12日至2011年12月23日期间取得了上述房屋的所有权证书，根据上述房屋所有权证书显示，白俐俐名下的房屋的总面积为740.26平方米。2013年7月18日，北京市昌平区人民法院就张存林与白俐俐之间的房屋租赁合同纠纷一案作出（2013）昌民初字第3120号民事判决书，判决：“一、白俐俐与张存林继续履行张存林与曾宁于二○○九年十月十一日签订的《房屋租赁合同》。二、张存林于本判决生效后十日内给付白俐俐二○一二年度及二○一三年度房屋租金共计一十三万六千四百一十四元七角七分。三、驳回白俐俐的其他反诉请求。”该案经二审审理后依法驳回上诉，维持原判。
上述事实，有《房屋租赁合同》、（2012）昌民初字第750号民事判决书、（2012）一中民终字第6210号民事判决书、拍卖确认书、（2012）昌执字第3251号执行裁定书、工作笔录、汇款收据等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁合同因承租人对租赁物的占有及使用具备了一定的公示性，从而使得合同具备了对租赁物之物权变动的对抗性。
依据已生效裁判文书认定的事实可知，诉争房屋原产权人系曾宁，因曾宁拖欠银行债务，致使房屋被人民法院依法拍卖，王红杰经拍卖程序取得诉争房屋的所有权，后司博君再次经拍卖程序取得诉争房屋。张存林与曾宁所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，张存林、曾宁实际履行了合同，王红杰在经拍卖程序取得诉争房屋所有权后，明确向人民法院表示同意张存林就诉争房屋的租赁权继续存在。而司博君在拍得诉争房屋时亦知晓诉争房屋已存在租赁关系，据此，租赁物所有权虽在租赁期间发生变动，但租赁合同之效力在承租人张存林与买受人司博君之间得以维持，双方应按照张存林与曾宁之间签订的《房屋租赁合同》继续履行各自义务。依据上述事实，现张存林主张要求继续履行合同，具备事实及法律依据，本院予以支持。
根据庭审查明，司博君与白俐俐各自出租给张存林的房屋面积合计为2821.8平方米，故对于张存林应付给司博君的租金的具体数额，应以年租金273000元除以总的房屋面积2821.8平方米，得出承租房屋的每平米年租金，再乘以司博君所有的房屋面积。根据司博君提交的汇款收据显示，张存林已于2015年1月4日向司博君汇款支付租金201381元，但张存林称该笔款项后被银行退回，现张存林同意再行支付该笔租金，对此本院不持异议，司博君应履行接收租金的协助义务。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告司博君与原告张存林继续履行张存林与曾宁于二○○九年十月十一日签订的《房屋租赁合同》。
二、原告张存林于本判决生效后七日内支付被告司博君二○一五年度的房屋租金二十万零一千三百八十三元，被告司博君应协助接收上述款项。
案件受理费二千一百六十元，由被告司博君负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张祎慧
二〇一五年四月八日
书 记 员 王巧智