北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终5847号上诉人（原审被告）程中祥，男，1967年6月12日出生。被上诉人（原审原告）李德民，男，1955年7月1日出生。被上诉人（原审原告）秦文珍，女，1956年3月2日出生。二被上诉人之共同委托代理人闫德利，北京智深律师事务所律师。上诉人程中祥因与被上诉人秦文珍、李德民房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初7093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后依法组成合议庭公开开开庭对本案进行了审理。上诉人程中祥及被上诉人秦文珍、李德民的委托代理人闫德利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。程中祥上诉请求：撤销原审法院的判决，依法改判：一、驳回秦文珍、李德民的全部诉讼请求；二、秦文珍、李德民赔偿因火灾问题给我造成的损失；三、对方对我进行辱骂，给我造成了精神损害，我在二审中就此问题提起反诉；四、诉讼费用由对方承担。事实和理由:一、秦文珍、李德民要求提高房租至每年七万五千元，我并不同意，但迫于无奈于2015年1月3日缴纳了5万元，于2015年8月1日缴纳了25000元，于2016年2月4日转账支付了2万元；二、2016年2月11日，锅炉房水泵电线故障引燃周边可燃物，烧到了我的厂房内，给我造成了巨大损失；三、原审法官当庭向秦文珍、李德民指出租赁协议无效，要求秦文珍、李德民变更并增加诉讼请求；四、原审法官阻止程中祥就火灾赔偿问题提起反诉；五、程中祥并未欠付秦文珍、李德民租金，却被判令退还房屋；六、秦文珍、李德民采用断水断电等方式逼我就范，给我造成了经济损失；七、原审还存在不先签收就不给判决文书、着火时间叙述错误、将承租地由“西南角院内”曲解为“西宅院内”等明显错误。秦文珍、李德民辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、原审判决中存在笔误，承租地点是西南角院内的部分房屋；二、原审中程中祥只是在答辩时说到了火灾损失，而未将火灾赔偿问题作为一项反诉请求提出。李德民、秦文珍在原审法院诉称：秦文珍、李德民系夫妻关系，2003年1月秦文珍与经济合作社签订租赁合同，租赁了空闲土地2.5亩，后秦文珍、李德民在该土地上建造房屋。2009年12月1日，程中祥与秦文珍、李德民达成口头协议，程中祥承租秦文珍、李德民所建的房屋（南前面一排厂房300平方米）及院内西面一排二层楼房中的一层9建房屋，年租金35000元，2014年11月30日，双方协商年租金变更为75000元。协议达成后，程中祥将其开办的家具厂从回龙观村搬到此处经营。2015年11月，秦文珍、李德民通知程中祥，双方解除租赁关系，程中祥提出，应给予一定的搬家时间，双方商定程中祥3个月搬离，搬家期间仍按年租金75000元计算。2016年2月4日程中祥支付了2015年12月1日至2016年3月7日的租金20000元，但至今没有搬离。故诉至贵院，请求判令：1、依法解除程中祥与秦文珍、李德民之间的事实租赁关系；2、程中祥将所租房屋返还给秦文珍、李德民，并支付尚欠的租金10000元；3、诉讼费由程中祥负担。在本案审理过程中，因秦文珍、李德民均未能提供涉案场地集体土地建设用地使用权证及地上物的建设规划审批手续，经法院释明，秦文珍、李德民变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为:1、要求确认程中祥与秦文珍、李德民所形成的事实上的租赁关系无效；2、程中祥腾退涉案场地及房屋；3、程中祥支付占有使用费10000元；4、诉讼费由程中祥负担。一审法院认定事实：2009年12月1日，李德民与秦文珍、李德民签订《协议书》约定，程中祥承租秦文珍、李德民享有使用权的西宅院内部分房屋，租赁期限从2009年11月1日至2014年10月31日，租金35000元，双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，李德民将房屋交付程中祥使用，程中祥按约定向李德民支付了房租，程中祥将房屋用于橱柜、家具加工使用。合同到期后，双方未续签合同，程中祥继续使用涉案房屋，并于2015年1月3日向李德民交纳了2014年12月1日房租预付款50000元。2015年8月10日向李德民交纳2015年8月1日至12月1日房租25000元。2016年2月4日向李德民交纳2015年12月1日起预付款20000元。在本案审理过程中，程中祥否认针对2014年合同到期后，双方针对原租金进行了变更。另查，李德民与秦文珍系夫妻关系，涉案场地系秦文珍2003年1月1日与经济合作社签订租赁合同，通过租赁方式取得使用权，租赁期限为20年。秦文珍、李德民取得使用权后在涉案场地上建设了部分房屋用于自用和出租。一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，秦文珍、李德民与程中祥所形成的事实上的房屋租赁关系因涉案租赁房屋没有规划审批手续，违反了法律的效力性的禁止性规定，应属无效。事实租赁关系虽被认定为无效，但因程中祥仍占用使用涉案房屋用于经营，故对于占用使用涉案房屋期间，程中祥仍应当向秦文珍、李德民支付占用使用费，关于具体费用，因双方并未签署书面合同，虽程中祥主张涉案房屋的租金仍为每年35000元，但结合秦文珍、李德民所出示的三张租金收据看，可以推定2014年度涉案房屋的年租金为75000元，在此情况下，法院酌情认定程中祥与秦文珍、李德民之间针对涉案房屋的占有使用费应为每年75000元。2015年12月1日，程中祥向秦文珍、李德民交纳了20000元，法院推定该款为2016年1月至4月前的占有使用费，现秦文珍、李德民主张程中祥支付未腾退涉案场地前的占有使用费10000元，法院确定的占有使用费的截止日期为2016年5月31日，按照每月6250元计算应为31250元，故对于秦文珍、李德民的主张法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。秦文珍、李德民与程中祥所形成的事实租赁关系被认定无效后，秦文珍、李德民作为出租人可以要求程中祥返还涉案租赁房屋。综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、李德民、秦文珍与程中祥从二〇一四年十二月一日所形成的事实租赁关系无效。二、程中祥于本判决生效后三十日内腾退西涉案院落内的原租赁房屋予李德民、秦文珍。三、程中祥于本判决生效后七日内给付李德民、秦文珍涉案租赁房屋占有使用费一万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由李德民、秦文珍负担1625元（已交纳）；由程中祥负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。本案二审期间，双方当事人对于承租地点的位置达成一致，本院予以认定：程中祥承租的房屋村西南角。经本院查看原审法院的庭审光盘，程中祥就火灾赔偿问题提起反诉，原审法官告知其另诉解决。本院认定的其他事实与原审法院一致。本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。本案中，《协议书》约定的承租期限到期之后，秦文珍、李德民继续向程中祥提供租赁房屋，程中祥亦向秦文珍、李德民缴纳费用，应当认为程中祥与秦文珍、李德民以其他形式就房屋租赁问题订立了合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款及第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。本案中，秦文珍、李德民向程中祥出租的房屋未取得建设工程规划许可证也未按照建设工程规划许可证的规定建设，故秦文珍、李德民与程中祥之间形成的事实上的租赁关系应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。秦文珍、李德民与程中祥之间形成的事实上的租赁关系应属无效的情况下，程中祥应当将房屋返还给秦文珍、李德民。原审判决主文第一项、第二项的处理符合法律的规定，本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。秦文珍、李德民与程中祥之间形成的事实上的租赁关系虽被认定无效，但程中祥仍应当向秦文珍、李德民支付占有使用费，占有使用费的标准当在事实租赁关系期间的租金标准之内。虽程中祥不认可年租金75000元的标准，但《协议书》约定的承租期限到期之后，程中祥继续使用涉案房屋且按照每年75000元的标准向秦文珍、李德民缴纳费用，本院认定程中祥与秦文珍、李德民形成的事实上的租赁关系的租金标准为每年75000元。2015年12月1日，程中祥向秦文珍、李德民交纳了20000元，该款应为2016年1月至4月前的占有使用费。原审法院确定的占有使用费的截止日期为2016年5月31日，依据每年75000元的租金标准计算应为31250元。秦文珍、李德民主张程中祥缴纳房屋占有使用费1万元，该主张在程中祥应缴纳的房屋占有使用费的标准之内，应予支持。原审法院对此处理正确，本院予以确认。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案中，程中祥在原审法院就火灾赔偿问题提起反诉，但火灾赔偿问题的权利基础是物权请求权，与本诉的租赁关系并不属于相同法律关系；火灾赔偿问题与本诉并不具有因果关系；火灾赔偿问题与本诉所依据的事实亦不相同。故原审法院未将程中祥提起的反诉与本诉合并审理是正确的。程中祥可就火灾赔偿问题另行起诉解决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。原审中，秦文珍、李德民主张解除二人与程中祥之间的房屋租赁关系。房屋租赁关系的解除以有效为前提，但秦文珍、李德民与程中祥之间的房屋租赁关系应属无效。秦文珍、李德民主张的房屋租赁关系的效力与人民法院的认定不一致时，原审法院告知秦文珍、李德民可以变更诉讼请求。原审法院的作法符合司法解释的规定，本院予以确认。一审期间未提起的诉讼请求不能在二审期间提出，否则将会形成实质上的一审终审，剥夺当事人的上诉权利；亦不符合民事诉讼法级别管辖的规定。程中祥主张的精神损害问题、断水断电产生的经济损失问题均属二审期间新增的诉讼请求，本院对此不予审查，程中祥可就该问题另行起诉解决。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由程中祥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  范 磊代理审判员  朱文君二〇一六年十月十一日书 记 员  明 玥