新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）塔民一终字第703号
上诉人（原审原告）：周秀莲，女，1953年8月13日出生，汉族，无固定职业，住塔城市。
委托代理人（特别授权）：窦廷贵，新疆扬眉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王红梅，女，1973年9月23日出生，汉族，无固定职业，住塔城市。
上诉人（原审被告）：贺连防，男，1977年5月14日出生，汉族，无固定职业，住塔城市。
共同委托代理人（特别授权）：崔学环，塔城地区钟亮法律事务所法律工作者。
上诉人周秀莲、王红梅、贺连防因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服塔城市人民法院（2014）塔民一初字第449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月12日公开开庭审理了本案。上诉人周秀莲及其委托代理人窦廷贵、上诉人王红梅、贺连防及其共同委托代理人崔学环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，原告周秀莲系位于塔城市二工镇二工村06-01-1806号院落的土地使用权人。被告王红梅系河南省商丘市柘城县百岗乡王寨村村民，被告贺连防系塔城市居民，被告王红梅、贺连防自2000年租住原告周秀莲房屋，2009年6月1日，原告周秀莲上述院落出售给被告王红梅，并签订房屋转让合同，约定“甲方周秀莲同意将自己名下一套房产转让给乙方王红梅、贺连防（房产使用面积1007.63平方），属于集体所有制，转让费共计137000元”。后被告王红梅、贺连防陆续对院落进行了修缮，并翻修房屋10余间，新建房屋10余间。2011年9月5日，原、被告在办理过户手续时，原告周秀莲与被告贺连防重新签订房屋转让合同，约定“甲方周秀莲同意将自己名下一套房产转让给乙方王红梅、贺连防（房产使用面积1007.63平方），属于集体所有制，转让费共计137000元，壹拾叁万柒千元整；过户费由乙方王红梅、贺连防承担；合同一经签订甲乙双方不得在任何情况下违反合同约定”。现原告周秀莲认为双方的房屋转让合同违反法律的强制性规定，属于无效合同，故诉讼请求确认原、被告之间的房屋转让合同无效，判令原、被告之间相互返还财产。
原审认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。农村宅基地所有权属于本农村集体经济组织，不能自由流通转让，农村村民可以将自己的农村房屋出售给本集体经济组织成员，不得出售给本集体经济组织以外的其他成员，包括其他经济组织成员和城镇居民。出售农村房屋需经本集体经济组织同意并报土地管理部门及人民政府批准。农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享有居住地福利。国家限制农村宅基地的用地和转让，主要是限制宅基地使用权的取得和受让。农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地的转让，其效力也取决于能否经政府审批而使受让方取得宅基地使用权。原告周秀莲将涉案宅基地出售给本集体成员以外的被告王红梅、贺连防，此行为侵犯了集体经济组织及其他组织成员的公共利益，且未经土地管理部门及人民政府批准，依法应认定为无效。合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。但出卖人原告周秀莲作为宅基地使用权人，其售房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示。随着房屋交付，原告周秀莲的弃权行为也发生了法律效力。弃权行为能否撤销，就取决于买受人被告王红梅、贺连防的态度。如果王红梅、贺连防同意返还房屋，说明原告周秀莲还有撤销弃权行为的条件；如果被告王红梅、贺连防不同意返还房屋，那么，原告周秀莲就丧失了撤销弃权行为的条件。根据“房地一致”原则，原告周秀莲因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋要求，故对其要求返还房屋的诉讼请求不予支持。同时，庭审查明，被告王红梅、贺连防自2000年租住，2009年6月购买房屋后，陆续对院落进行了修缮，并翻新、新建了房屋，虽然原、被告所签订的合同无效，但确系双方真实意思的表示，如果互相返还，明显对被告王红梅、贺连防不公平。故原告周秀莲的诉讼请求，依法部分予以支持。遂依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告周秀莲与被告王红梅、贺连防于2009年6月1日、9月5日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；二、驳回原告周秀莲的其他诉讼请求。案件受理费140元，因适用简易程序减半收取70元，邮寄费70元，合计140元，由原告周秀莲、被告王红梅及贺连防各负担70元。
周秀莲上诉称，原审适用法律错误。法律规定合同被认定无效后，因该合同取得财产应当予以返还，一审判决上诉人无权要求返还错误。
王红梅、贺连防上诉称，原审认定事实不清。1、作为上诉人实际使用和管理该房屋五年多，同时在该院重新修建房屋，使该房屋得到了很大的升值空间，被上诉人周秀莲违背公序良俗，编造虚假诉讼，本案涉及的房屋不存在不宜过户的事宜；2、虽未办理过户手续，但不影响合同效力，上诉人对该房屋进行了重大修缮和改造，现不能因为市场价格上涨，房屋拆迁补偿等利益的驱动，主张合同无效；3、该争议的房屋因是城市规划范围，已不属于农村土地；4、上诉人周秀莲要求返还房屋已过诉讼时效。请求依法撤销原判，确认双方之间的房屋买卖合同有效。
本院经审理查明的事实与原审认定一致。
本案的争议焦点是：一、上诉人周秀莲与上诉人王红梅、贺连防签订的房屋买卖合同是否有效？二、双方是否应互相返还财产？三、本案是否已过诉讼时效。
本院认为，关于焦点一、上诉人周秀莲与上诉人王红梅、贺连防签订的房屋买卖合同是否有效？《农村宅基地管理办法》第八条规定“农村宅基地所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租”。农村宅基地不可以自由流通转让，农村村民可以将自己的农村房屋出售给本集体经济组织成员，不得出售给本集体经济组织以外的其他成员，包括其他经济组织成员和城镇居民。上诉人王红梅、贺连防不是该集体经济组织的成员，上诉人周秀莲未经批准转让宅基地的行为，为无效行为。据此，双方签订的合同也为无效合同。
关于争议焦点二、双方是否应互相返还财产？根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因诉争合同被确认为无效合同，故对上诉人周秀莲要求其返还房屋的上诉理由予以支持。其出售房屋时已收取房款137000元，应返还给上诉人王红梅、贺连防。对于上诉人王红梅、贺连防因购买此房院后进行的维修、新建的房屋以及由此产生的费用可向上诉人周秀莲另行主张。
关于争议焦点三、本案是否已过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第（四）项的规定，物权请求权不适用诉讼时效。
综上所述，原判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。上诉人周秀莲的上诉理由予以支持，上诉人王红梅、贺连防的上诉理由不予支持。依照《农村宅基地管理办法》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持塔城市人民法院（2014）塔民一初字第449号民事判决的第一项，即“一、原告周秀莲与被告王红梅、贺连防于2009年6月1日、9月5日签订的《房屋买卖合同》为无效合同”；
二、撤销塔城市人民法院（2014）塔民一初字第449号民事判决的第二项，即“二、驳回原告周秀莲的其他诉讼请求”；
三、上诉人王红梅、贺连防于本判决生效后六十日内将2009年6月1日、2011年9月5日签订的《房屋买卖合同》中的房院返还给上诉人周秀莲；
四、上诉人周秀莲于本判决生效后六十日内返还上诉人王红梅、贺连防购房款137000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费140元，因适用简易程序减半收取70元，邮寄费70元，合计140元；二审案件受理费70元，投递费140元，合计350元，由上诉人周秀莲负担175元、上诉人王红梅及贺连防负担175元。
本判决为终审判决。
审判长 茹荷娅
审判员 潘 宏
审判员 李国兴
二〇一四年十一月四日
书记员 马月平