昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0112民初3471号
原告：昆明万达广场投资有限公司，住所地云南省昆明市西山区前兴路前卫街道办事处办公大楼5楼。
法定代表人：齐界。
委托诉讼代理人：王博，云南王永明律师事务所律师，特别授权代理。
被告：阿布都艾尼·阿巴拜克热，男，1989年11月11日出生，维吾尔族，户籍所在地新疆巴楚县。
原告昆明万达广场投资有限公司与被告阿布都艾尼•阿巴拜克热商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，依法适用普通�序，公开开庭进行了审理。原告昆明万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人王博到庭参加了诉讼，被告阿布都艾尼•阿巴拜克热经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昆明万达广场投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签的《商品房购销合同》及合同补充协议，撤销商品房买卖合同登记备案，将涉案房屋腾退移交给原告。2.被告向原告支付违约金1383923元。3.被告赔偿给原告造成的损失200000元。4.本案案件受理费、保全费、律师代理费及原告申请诉讼保全产生的担保费用由被告承担。事实和理由：2013年1月30日，原、被告签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定由被告购买原告开发建设的西山万达广场第X幢第XXX号XXX号房屋；房屋价款6919616元，付款方式为担保贷款，被告据此向中国银行股份有限公司�南省分行营业部按揭贷款2820000元，期限为120个月。合同补充协议约定，若被告逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次或者按揭银行通知原告承担保证责任的，原告有权选择解除本合同，并要求被告按照约定承担违约责任。而被告并未按照约定按期还贷，2016年5月11日中国银行股份有限公司云南省分行营业部向原告发出《债权提前到期通知》，要求原告一次性清偿全部债权本息（至2016年5月13日止本金为2208938.82元）。被告的行为已经违反了合同的约定。
阿布都艾尼•阿巴拜克热未作答辩。
本院确认本案法律事实如下：
2013年1月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买西山万达广场I第X幢第XXX层XXX号房屋，价款为6919616元。付款方式及期限约定为：“买受人首期支付4099616元，付款日期：2013-01-30。其余价款2820000元向银行贷款支付。”房屋交付期限约定为：“甲方应于2015年7月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”同日，原、被告还签订了《合同补充协议》，其中对按揭贷款付款的补充约定为：“因甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前违约方偿还房款贷款提供担保），则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向�方支付款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止《借款合同》，甲方有权解除本合同及本补充协议，将房屋收回另行出售，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。”关于违约责任的补充约定为“如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（不计利息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述违约责任外，乙方还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用均由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。甲方有权自乙方将已付的房款扣除并支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款。”《商品房买卖合同备案登记表》中记载上述合同登记号为KM2013XXXXXXX。2016年5月11日，中国银行股份有限公司云南省分行营业部向原告发出《债权提前到期通知》，称根据其与债务人被告、阿热孜古丽·阿不来提以及原告于2013年3月5日签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，原告为该合同项下债务人的债务承担连带保证责任，其已经按照合同约定履行了债权人的相关义务。鉴于债务人出现了该合同项下约定的相关违约行为，根据相关协议的约定，其宣布债权本金2208938.82元、利息及全部应付款项于2016年5月13日提前到期。其要求债务人于2016年5月31日之前一次性清偿全部债权本息及全部应付款项。请原告最迟于2016年5月31日之前履行保证责任。2016年6月20日，原告与云南堰商融资担保有限公司签订《委托担保合同》，约定原告申请财产保全诉讼的财产为西山万达广场第4幢第1-2层XXX号房屋，西山万达广场第X幢第XXX号、XXX号、XXX号房屋，云南堰商融资担保有限公司在上述担保范围内承担相应的连带担保责任。同日，原告向云南堰商融资担保有限公司支付诉讼保全担保费25000元。2016年7月18日，原告因本次诉讼支付律师代理费16000元。
另，因被告采用公告送达，原告支付公告费390元。
以上事实有《商品房购销合同》及合同补充协议、《商品房买卖合同备案登记表》、《债权提前到期通知书》、发票以及《委托担保合同》予以佐证。
庭审中，原告陈述双方尚未办理涉案房屋的交接手续。截止开庭，原告尚未代被告向中国银行股份有限公司云南省分行营业部偿还贷款。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方在合同补充协议中约定若被告逾期�还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止《借款合同》，原告有权解除合同及补充协议。现按揭银行于2016年5月11日发出《债权提前到期通知书》，原告享有单方解除权的条件已经成就，原告作为解除权人可以解除合同，本院对原告要求解除《商品房购销合同》及合同补充协议的诉讼请求予以支持。由于双方尚未办理涉案房屋的交接手续，涉案房屋并未转移占有，故原告要求被告将涉案房屋腾退移交给原告无事实依据，本院不予支持。至于原告主张的违约金1383923元，合同补充协议中约定如因被告原因导致合同及补充协议解除的，被告应向原告支付购房款总额20%的违约金。现被告逾期偿还银行到期贷款本息，按揭银行发出《债权提前到期通知》，原告因此起诉要求解除合同及补充协议，根据上述约定，被告应向原告支付购�款总额20%的违约金，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，结合本案合同的履行情况、被告的过错程度以及当事人的预期利益，原告主张的违约金过高，本院酌情支持违约金345980.8元。违约金和赔偿损失作为违约责任的形式，同时适用的前提是原告主张支付违约金后，如仍有损失的，其有权主张赔偿损失。但原告并没有提交有效的证据证实其损失情况，故本�对原告要求被告赔偿损失200000元的诉讼请求不予支持。
至于原告要求撤销商品房买卖合同登记备案的诉讼请求，因办理商品房卖买卖合同登记备案的主体系房地产管理部门，属于相关行政机关的职权范畴，故本院不予支持。关于原告主张的律师代理费，因合同补充协议中约定如因被告原因导致合同及补充协议解除的，原告因签署合同及补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由被告承担。而原告因本次诉讼支付的律师代理费并不属于上述费用的范畴，故本院对原告要求被告承担律师代理费的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告承担其因申请诉讼保全向法院提供担保而向担保公司支付的担保费的诉讼请求，根据合同法�的可预见规则，该笔费用已经超过被告订立合同时预见或者应当预见到的因其违反合同可能造成的损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告昆明万达广场投资有限公司与被告阿布都艾尼•阿巴拜克热于2013年1月30日签订的《商品房购销合同》及合同补充协议（合同登记号KM2013XXXXXXXX）。
二、被告阿布都艾尼•阿巴拜克热于本判决生效之日起十五日内向原告昆明万达广场投资有限公司支付违约金345980.8元。
三、驳回原告昆明万达广场投资有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费11981元（原告已预交），由原告昆明万达广场投资有限公司负担2381元，被告阿布都艾尼•阿巴拜克热负担9600元；保全费5000元、公告费390元，由被告阿布都艾尼•阿巴拜克热负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 姚 琳
人民陪审员 贺加敏
人民陪审员 夏书萍
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 杨 莎