福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第545号
上诉人（原审被告）李廷昶，男，1983年11月28日出生，汉族。
委托代理人杨晓玲、张晓云，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门金廷投资有限公司。
法定代表人伍俊更，公司董事长。
委托代理人方周文，福建重宇合众律师事务所律师。
原审被告厦门馨煊迪进出口贸易有限公司。
法定代表人李廷昶，公司总经理。
委托代理人李玉玲，公司职员。
上诉人李廷昶因与被上诉人厦门金廷投资有限公司（以下简称金廷公司）、原审被告厦门馨煊迪进出口贸易有限公司（以下简称馨煊迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第3978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，厦门市湖里区兴湖路31号房产的登记权属人为厦门金鞍汽车有限公司。2012年4月26日，原告向厦门金鞍汽车有限公司承租了厦门市湖里区兴湖路31号房产。2012年10月26日，原告（甲方）与被告李廷昶（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，由乙方向甲方租赁厦门市湖里区兴湖路31号第五层C区501室房产，面积336.13平方米。合同第三条约定乙方租赁用途为注册公司办公之用，今后凡是与乙方有关联的公司均等同于乙方使用，一切责任由乙方承担，但只得作为办公所用，不得任意变更用途。合同第四条约定房屋租赁期自2012年10月26日至2016年10月25日。合同第五条约定2013年10月26日至2014年10月25日期间租金单价为65.10元／平方米，每月租金计21882.06元。合同第六条约定租金每3个月为一期，各期租金提前10天支付。合同第七条约定租赁押金41680元，由乙方在签署合同时支付给甲方，合同到期后结清所欠租金和其他杂费且公司注册地址迁出后将剩余押金返还给乙方。合同第八条约定乙方承担租金期间的水、电、物业管理费等与乙方经营产生有关的直接费用。合同第十一条约定租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方应结清各自应当承担的费用；乙方添置的新可移动物可由其自行收回，返还后对该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。合同第十六条约定双方任何一方违反本合同约定给对方造成损失的，应当赔付对方的损失。合同第十七条约定租赁期内，甲方需提前收回该房屋的应提前30日通知乙方，乙方需提前退租的应提前30日通知甲方。合同第十九条约定乙方逾期支付租金，每逾期一天需按应付租金的千分之十支付违约金，拖欠租金超过15天甲方有权解除合同，收回房屋，并不免除乙方的违约责任；甲方通知乙方解除合同3日后，房屋内遗留物品，视乙方放弃，甲方有权处置。合同第二十条约定乙方提前解除本合同，应提前30天书面通知甲方，租赁押金不予退还。合同第二十四条约定争议协商不成的，任一方有权向甲方所在地人民法院提起诉讼。合同还就双方的权利义务等事项做了约定。合同签订后，原、被告双方开始履行合同，原告依约将房屋交付给被告李廷昶使用。2012年12月6日，被告李廷昶作为被告馨煊迪公司的法定代表人，将该公司的住所注册登记至上述租赁房屋。后因双方就租赁合同的解除，以及租金、电费、物业管理费等费用的支付发生争议，故原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即将租赁房屋返还给原告并将被告公司注册地址从租赁房屋迁出；3、被告向原告支付房屋租金105668.77元，并按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付逾期付款违约金（其中，35646.19元从2013年11月26日起计算，70022.59元从2014年2月26日起计算，均计至判决确定的付款之日止，暂计至2014年5月31日9995.90元）；4、被告向原告支付电费、空调费、管理费及其他费用共计11218.12元（2014年3月12日起至2014年5月31日止）；5、被告承担本案诉讼费用。
诉讼过程中，原告还提供两份缴费通知书，以此证明被告尚欠水费、电费、物业管理费等合计11218.12元。被告对该证据的真实性不予认可，并主张其已缴清相关费用。原告主张缴费通知书系物业公司出具，被告未缴纳，原告也未代缴。两被告提供一份《建筑装饰工程施工合同》和一份空调安装合同，以此证明被告委托原告对讼争租赁房屋进行装修并安装了空调。原告以《建筑装饰工程施工合同》没有提供原件为由对其真实性不予认可，并认为空调系被告委托他人安装，与本案没有关联。两被告还提供两张照片，以此证明被告与原告协商一致搬离讼争租赁房屋，原告将讼争租赁房屋出租他人的事实。原告对照片的真实性不予认可，但其主张被告于2014年5月份搬离租赁场所，其系2014年7月初才收回租赁场所。
原审法院认为，（一）《租赁合同》相对方的认定。原告与被告李廷昶签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政的强制性规定，应认定有效，双方应遵照履行。《租赁合同》第三条明确约定被告李廷昶租赁房屋的用途为注册公司办公之用，凡与被告李廷昶有关联的公司均等同于被告李廷昶使用，一切责任由被告李廷昶承担。被告厦门馨煊迪进出口贸易有限公司系被告李廷昶以讼争租赁房屋为住所注册成立的公司，故讼争《租赁合同》项下的权利义务应由被告李廷昶负担，原告请求被告厦门馨煊迪进出口贸易有限公司负担，法院不予支持。（二）《租赁合同》是否解除的认定。被告李廷昶辩称其系在与原告协商一致解除《租赁合同》后，于2014年4月搬离讼争租赁房屋。原告主张被告李廷昶系2014年5月31日搬离讼争租赁房屋，并于2014年7月初收回讼争租赁房屋。因两被告以实际搬离讼争租赁房屋，原告也实际收回了讼争租赁房屋，故双方的《租赁合同》于原告收回讼争租赁房屋时已解除，原告再请求解除《租赁合同》并返还讼争租赁房屋，法院不予支持。（三）是否拖欠租金及金额的认定。被告李廷昶辩称其系在与原告协商一致于2014年4月底解除《租赁合同》，并付清租金。但其未能提供证据予以证明，故对其关于合同的解除时间和租金已付清的抗辩，法院不予采纳。原告请求被告李廷昶支付2013年11月26日至2014年5月31日期间的租金差额（被告李廷昶已支付30000元）及支付按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的违约金，不违反合同约定和法律规定，理由充分，法院予以支持。根据约定，租赁期自2012年10月26日开始，租金应每3个月提前10天支付。故其中2013年11月26日至2014年1月25日期间的租金差额21882.06＊2-30000=13764.12元应于2013年10月15日前支付，违约金应自2013年10月16日起算，原告请求该违约金自2013年11月26日起算，于法不悖，予以支持；2014年1月26日至2014年4月25日期间的租金21882.06＊3=65646.18元应于2014年1月15日前支付，违约金应自2014年1月16日起算，原告请求2014年1月26日至2014年2月25日期间的租金21882.06元的违约金自2013年11月26日起算，不予支持，请求2014年2月26日至2014年4月25日的租金21882.06＊2=43764.12元的违约金自2014年2月26日起算，于法不悖，予以支持；2014年4月26日至2014年5月31日期间的租金21882.06＋21882.06／30＊6≈26258.47元应于2014年4月15前支付，违约金应自2014年4月16日起算，原告请求该违约金自2014年2月26日起算，不予支持。以上租金合计13764.12＋65646.18＋26258.47=105668.77元。（四）水费、电费和物业管理费等费用的认定。原告称被告李廷昶拖欠2014年3月12日至2014年5月31日期间的水费、电费和物业管理费等费用合计11218.12元，但其又称其并未为被告李廷昶代缴纳，故其请求被告李廷昶向其支付该部分费用，于法无据，法院不予支持。（五）其他事项的认定。关于被告厦门馨煊迪进出口贸易有限公司的住所迁出讼争租赁房屋事宜，不属民事案件受理范围，法院不予审理。至于被告李廷昶辩称的原告承诺补偿其装修损失一事，以及押金已抵做2014年3月和4月的租金问题，因其未能提供证据予以证明，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告李廷昶应于判决生效之日起十日内，向原告厦门金廷投资有限公司支付2013年11月26日至2014年5月31日期间的租金差额105668.77元，并支付按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的违约金（其中，13764.12元的违约金自2013年11月26日起算，21882.06元的违约金自2014年1月16日起算，43764.12元的违约金自2014年2月26日起算，26258.47元的违约金自2014年4月16日起算）。二、驳回原告厦门金廷投资有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，李廷昶不服，向本院提起上诉。
上诉人李廷昶上诉称，一、李廷昶系职务行为，并非租赁合同当事人。一审认定李廷昶为租赁合同当事人错误。租赁合同签订时馨煊迪公司尚未成立，当时处于筹备办理注册登记过程，尚未刻公章，因此由李廷昶代表馨煊迪公司与金廷公司签订租赁合同，租赁合同承租人为空白，后面代表才是李廷昶，根据租赁合同第三条规定，乙方租赁用途为注册公司办公之用，今后凡是与乙方有关联的公司均等同于乙方使用，一切责任由乙方承担。李廷昶只是乙方代表而非乙方，原审直接将乙方认定为李廷昶错误。李廷昶系馨煊迪公司法定代表人，其为公司寻找办公地点、签订租赁合同系属于职务行为，本案租金也是馨煊迪公司支付，故不论本案审理结果如何，李廷昶均不应当为此承担责任。二、李廷昶不存在拖欠租金。馨煊迪公司支付租金至2014年2月份。合同解除后，李廷昶代表公司于金廷公司就租金、违约金、装修费等方面进行协商，金廷公司同意将合同中押金作为2014年3、4月份租金，馨煊迪公司将购买的部分办公设备留给金廷公司使用，之后与4月底腾出房屋归还金廷公司，不存在拖欠租金之说。金廷公司于诉状陈述“被告于2014年4月16日将桌椅遗留在讼争房屋不辞而别”，馨煊迪公司庭审也query2014年俄月搬离讼争房屋，故原审法院认定李廷昶于5月31日搬离讼争房屋并据此计算租金缺乏依据。综上，李廷昶请求二审法院撤销原审判决，改判驳回金廷公司对其诉讼请求。
被上诉人金廷公司答辩称，一、一审法院认定由李廷昶承担租赁合同的主体，符合双方租赁合同约定，合同第三条也约定明确，乙方租赁用途用于注册公司，今后与乙方有关联的公司……不得改变办公用途。这条就已经很明确，不管注册任何公司，都是由李廷昶承担本租赁合同的一切责任。一审认定李廷昶承担责任符合事实和合同约定。二、一审法院认定的租金拖欠期间还有数额也是符合合同约定，符合租赁事实。所以，一审法院计算租金符合事实和合同约定，也符合法律规定，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审被告馨煊迪公司述称，同意李廷昶的上诉意见。租赁合同承租人为馨煊迪公司，李廷昶系职务行为，馨煊迪公司愿意承担租赁合同相关权利义务。馨煊迪公司在2014年4月11日已经与金廷公司谈好，同意馨煊迪公司搬出讼争地点，另外，馨煊迪公司也把装修、中央空调遗留在现场，这些都是已经协商好的，而且，搬离当天已将钥匙交给金廷公司负责人，故不存在拖欠租金情形。
经审理查明，对于原审判决查明的事实，除李廷昶认为“原告依约将房屋交给被告李廷昶使用”查明错误，房屋是由馨煊迪公司办公使用。其余事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，关于租赁合同承租人认定问题。虽然讼争房产实际使用人为馨煊迪公司，但是租赁合同第三条已经明确约定李廷昶租赁房屋的用途为注册公司办公之用，凡与李廷昶有关联的公司均等同于李廷昶使用，一切责任由李廷昶承担。该约定系合同订立双方真实意思表示，此后李廷昶以讼争房屋为住所注册成立馨煊迪公司的行为亦符合该条款约定，故原审法院据此认定租赁合同项下权利义务由李廷昶负担并无不当，李廷昶以馨煊迪公司实际使用讼争房屋并交纳租金行为推定李廷昶并非租赁合同当事人的上诉主张缺乏依据，亦与合同约定相悖，本院不予采信。关于李廷昶是否拖欠租金问题。李廷昶上诉主张经双方协商，金廷公司同意李廷昶以押金及部分办公设备抵作租金，对此金廷公司不予认可，李廷昶也未能举证予以证明。同时，由于李廷昶存在拖欠租金行为，故而馨煊迪公司在合同尚未期满前即搬离讼争房屋，根据租赁合同约定，李廷昶提前解除合同应提前30天书面通知金廷公司，租赁押金不予退还，故李廷昶以押金抵租金的主张亦与合同约定相悖，本院不予采信。由于李廷昶、馨煊迪公司于合同期满前自行搬离讼争房屋，其既未提前通知金廷公司也未与金廷公司办理交接手续，故李廷昶以馨煊迪公司自行搬离讼争房屋时间计为合同解除租金计算截止日显然缺乏依据，原审法院据此认定租赁合同于金廷公司收回房屋时解除并无不当，据此支持金廷公司关于租金的诉讼请求是正确的，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2314元，由上诉人李廷昶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 柯艳雪
二〇一五年五月二十日
代书记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。