北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初38095号
原告（反诉被告）：解彬，男，1981年9月13日出生，汉族，职员，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人孙府，北京市浩东律师事务所律师。
被告(反诉原告)：潘勇，男，1961年1月10日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
被告：曹满红（潘勇之妻），1960年2月25日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
两被告委托诉讼代理人白雪峰，北京市凯泰律师事务所律师。
第三人：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：梅虹，经理。
委托诉讼代理人：曾宪名，男，满懿（北京）房地产咨询有限公司职员，住公司宿舍。
原告谢彬诉被告潘勇、曹满红，第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告谢彬及其委托诉讼代理人孙府，被告潘勇及潘勇、曹满红的委托诉讼代理人白雪峰，第三人满懿公司之委托诉讼代理人曾宪名到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
谢彬向本院提出诉讼请求：1、判令潘勇继续履行2016年5月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令潘勇自判决生效之日起七日内协助我办理房屋核验、解押、网签及房屋过户等手续，房屋过户至我名下；3、判令潘勇在房屋过户到我名下后七日内，将位于北京市海淀区前沙涧路×单元××房屋腾退交付给我；4、判令潘勇向我支付违约金370000元；5、本案诉讼费用由潘勇负担；6、上述义务如需要曹满红予以配合，我要求潘勇和曹满红共同履行义务。事实和理由：2016年5月10日我与潘勇签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定潘勇将其所有的位于北京市海淀区前沙涧路×单元××的房屋出售给我，房屋总价款为185万元。合同签订后我按照约定支付了定金5万元并准备好了全款，但在2016年9月潘勇明确告知我和中介公司，其不再出售该房屋。潘勇的上述行为严重违反了合同约定，侵犯了我的合法权益，其应承担相应的违约责任。经多次交涉无果，故向法院提起诉讼。
潘勇向本院提出反诉请求：1、判令解除我与谢彬签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、本案诉讼费由谢彬承担。事实和理由：按照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，除了签订合同时谢彬应支付定金5万元外，其余的各项义务包括办理抵押登记注销、办理房屋过户登记、支付购房款等全部约定为合同签订后180个工作日内。由于合同约定的先后履行顺序不明，我又需要办理提前还贷解除抵押的手续，故与谢彬协商要求其先支付30余万元以办理提前还贷解除抵押的手续，但遭到谢彬的拒绝。在此情况下，我不得不自行筹措资金在合同约定的期限内偿还了银行贷款。在合同履行过程中我并无违约行为，反而是谢彬在双方约定的合同履行期限届满前提起了诉讼，并提出诉讼保全将房屋查封，导致双方的合同无法继续履行。时至今日，谢彬除了向我支付了5万元定金外，没有履行任何合同义务。我认为双方签订的合同权利义务不对等，名为房屋买卖合同，实际的性质应为定金合同，我不存在任何违约行为，谢彬滥用诉权的行为导致合同无法继续履行，其行为违反了合同约定，故我起诉要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
曹满红辩称，北京市海淀区前沙涧路×单元××的房屋是我和潘勇的夫妻共同财产，潘勇在出售该房屋时并没有征得我的同意，上述房产是我们夫妻的唯一住房，出售后会严重影响我的生活，现我认为潘勇与谢彬签订的房屋买卖合同无效，不同意谢彬的诉讼请求。
谢彬针对潘勇的反诉辩称，潘勇明确表示房屋涨价了，其不再出售房屋，为了防止潘勇将房屋转卖给他人，我向法院提起诉讼并申请了诉讼保全，诉讼保全不影响合同的继续履行，是潘勇违约不愿意继续履行合同，其行为违反了合同约定，现我不同意潘勇的反诉请求。
满懿公司述称，谢彬所述情况属实，我公司服从法院的判决，如果判决继续履行合同，我公司愿意配合办理相关手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。经审理本院认定事实如下：潘勇系北京市海淀区前沙涧路×单元××（以下简称×单元××）房屋的所有权人，房产证（X京房权证海字第XX**号）记载上述房屋为潘勇单独所有，房屋性质为经济适用房，登记时间为2011年12月5日，建筑面积85.64平方米。曹满红与潘勇系夫妻关系，×单元××的房屋系潘勇夫妇婚后购买。2010年1月26日潘勇与北京银行股份有限公司中关村科技园区支行（以下简称北京银行）签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，借款本金为30万元，因办理按揭贷款，×单元××的房屋设定了抵押，并办理了抵押物登记，抵押权人为北京银行。2016年5月10日潘勇与谢彬签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定潘勇将其所有的×单元××的房屋出售给谢彬，房屋总价款为185万元，潘勇收到谢彬支付的全部购房款后三个工作日内将房屋交付给谢彬。同日，潘勇（甲方）、谢彬（乙方）、满懿公司（丙方）签订了《居间服务合同》，合同约定：满懿公司作为居间方为潘勇、谢彬的房屋交易提供居间服务，居间服务费由乙方承担，并应于本合同签订当日一次性足额向丙方支付。2016年5月10日潘勇（甲方）、谢彬（乙方）、满懿公司（丙方）签订了《补充协议》，协议约定：×单元××的房屋交易总价款为185万元，乙方于2016年5月10日向甲方支付定金5万元，甲方应于本合同签署后的180个工作日内办理完毕交易房屋的提前还贷及抵押登记注销手续。乙方以自有资金支付购房款，乙方应于本合同签署后180个工作日内，将第一笔购房款107万元以资金托管或监管的方式支付给甲方；乙方应于最晚过户的前一天，将第二笔购房款73万元以建委资金监管的方式支付给甲方。甲、乙双方同意，双方应于本合同签署后180个工作日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。本次房屋交易涉及税费金额以税务机关核算的金额为准，税费全部由乙方承担。协议第四条约定，甲方拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲方根本违约的，应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金，丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。乙方逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；乙方根本违约的，应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项可用于冲抵违约金，并多退少补，丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。协议第五条约定：经三方一致协商同意，该房屋如果在2016年12月31日前，由于该房屋的优先回购证明没有批下，不是甲、乙、丙三方任何一方责任，则三方和平解约，三方无责。甲方退还乙方购房定金5万元，丙方退回乙方所支付的所有佣金27750元；由于该房屋交易中产生的税费高于40万，三方免责，和平解约，如果乙方想继续交易，甲方和丙方无权解约。合同签订当日，谢彬向潘勇支付了购房定金5万元，同时谢彬向满懿公司支付了佣金及服务保障费共计27750元。
谢彬称2016年5月10日签约当天，曹满红就在签约现场，并且还填写了配偶同意出售证明，就上述主张其提交了配偶同意出售证明，证明中声明人签字栏有“曹满红”的签字，曹满红否认上述签名是其书写。谢彬称2016年9月潘勇提出增加购房款，双方未达成一致意见后潘勇明确表示不再出售房屋，其上述行为已构成根本违约，就上述主张谢彬的证人毛某出庭作证，毛某证明：我在满懿公司任组长职务，参与了潘勇和谢彬的房屋交易的过程，签约时曹满红在现场，并在配偶同意出售证明中签字。2016年9月左右潘勇开出了政府放弃回购证明，但其要求涨钱，双方没有谈成，潘勇就说房子不卖了，潘勇说他家就一套住房，市场的房价都在涨即使卖了房子也买不了其他房子，所以就不卖了。在谈涨钱的时候，潘勇夫妇和孩子都在场，潘勇附带着提出让谢彬先支付30余万元，他好去办理银行还贷和解抵押的手续，但没过几天潘勇就说房子不卖了。谢彬和满懿公司对证言的真实性无异议。潘勇对证人证言不予认可，其表示三方商谈的时候其目的不是要涨钱，而是要求谢彬先把偿还贷款的30余万元给出了。×单元××的房屋现由潘勇、曹满红居住使用。曹满红表示签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时其在现场，当时其就不太同意卖房，因此还和潘勇产生了矛盾。潘勇称其一直在履行合同义务，自行筹集资金偿还了银行贷款并办理了解除房屋抵押登记的手续，相关部门明确答复能够出具政府放弃回购证明，因双方就谁出钱办理还贷事宜产生了争议，所以其一直没有去开证明，就上述主张潘勇提交了北京银行出具的贷款结清证明1份，主要内容为：我行于2010年1月26日与潘勇订立了《个人购房按揭贷款借款合同》，并由我行按照借款合同的约定向借款人发放了30万元。现借款人已于2016年10月17日将借款合同项下的全部债务清偿完毕。谢彬、满懿公司对证明的真实性无异议。
谢彬就合同未履行给其造成经济损失的情况未向本院提交其他有效证据证明。潘勇表示谢彬主张的违约金数额过分高于了损失，如果继续履行合同其要求对违约金予以酌减。另经询问，谢彬表示其可以一次性支付剩余的购房款。
2016年10月31日谢彬向本院提出保全申请，要求对×单元××的房屋进行保全，并提供了相应的担保。本院经审查认为谢彬的申请符合法律规定，故作出（2016）京0108民初38095号民事裁定书，裁定查封×单元××的房屋，查封期间，不得办理上述房屋抵押、买卖、过户等手续。
本院认为，潘勇与谢彬签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行义务。潘勇之妻曹满红作为房屋的共有人虽表示潘勇出售房屋未经其许可，但根据本案查明的事实，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时曹满红就在签约现场，由此可以认定，曹满红知悉合同的具体内容并参与了整个签约过程，在无证据证明曹满红当时明确表示不同意出售房屋的情况下，应视为曹满红对潘勇出售房屋的行为予以认可。现曹满红以潘勇未经其许可擅自出售房屋为由主张潘勇与谢彬签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效，缺乏相应的事实和法律依据，本院对其上述主张不予采信。
谢彬的证人毛某出庭作证，毛某系本案所涉房屋买卖合同的居间方满懿公司的工作人员，其实际参与了潘勇与谢彬房屋交易的洽商过程，在潘勇未提交相反证据的情况下，本院对证人证言的真实性予以确认。根据证言内容，本院认定系潘勇在2016年9月提出增加购房款，双方就此未能协商一致，进而潘勇表示不再出售房屋。潘勇的上述行为违反了《补充协议》第四条的约定，已经构成根本违约。谢彬在潘勇明确表示不出售房屋后向本院提起诉讼并申请诉讼保全，是在行使其正当的诉讼权利，潘勇认为谢彬在合同约定的履行期限届满前提起诉讼并申请诉讼保全的行为构成违约，缺乏相应的事实和法律依据，本院对其上述主张不予采信。在双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中，并无谢彬应先行向潘勇支付部分购房款用于潘勇偿还银行贷款的约定。因此，在潘勇提出由谢彬先行支付30余万元以偿还银行贷款并办理解除抵押手续的要求后，谢彬予以拒绝的行为亦未违反合同约定。现潘勇提出谢彬存在违约行为，据此提出要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的反诉请求，缺乏事实依据，本院对其反诉请求不予支持。
在本案审理过程中，潘勇表示相关部门已经明确表示能够出具政府放弃回购证明，谢彬则表示可以一次性支付剩余购房款。因此，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》具备继续履行的条件，本院对于谢彬要求潘勇协助其办理房屋过户手续并交付房屋的请求予以支持，因×单元××的房屋系潘勇与曹满红的共有财产，故在办理房屋过户手续和交付房屋时，曹满红亦应予以配合。鉴于潘勇在履行合同过程中存在违约行为，按照《补充协议》的约定，潘勇除应继续履行合同义务外，还应承担向谢彬支付违约金的责任。关于违约金的具体数额，谢彬未向本院举证证明潘勇的违约行为给其造成经济损失的具体情况，故本院对于潘勇提出的双方约定的37万元违约金的数额过分高于造成损失，应当适当减少的抗辩意见予以采纳，违约金的具体数额本院酌情判定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、谢彬于本判决生效后七日内向潘勇支付剩余购房款一百八十万元；
二、潘勇于收到谢彬向其支付的剩余购房款一百八十万元后的当日协助谢彬将北京市海淀区前沙涧路×单元××的房屋过户至谢彬名下，办理房屋过户手续的税费由谢彬负担，上述房产过户手续的办理如需曹满红协助，曹满红应予以配合；
三、潘勇于收到谢彬向其支付的剩余购房款一百八十万元后的三个工作日内将北京市海淀区前沙涧路×单元××的房屋腾空交付给谢彬，交付房屋如需曹满红予以配合，曹满红应予以配合；
四、潘勇于本判决生效后七日内向谢彬支付违约金三万元；
五、驳回谢彬的其他诉讼请求；
六、驳回潘勇的全部反诉请求。
潘勇如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼保全费五千元（谢彬已预交），由潘勇负担，于本判决生效后七日内交纳。
本诉案件受理费一万二千二百八十元（谢彬已预交），由潘勇负担，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费九千六百元，由潘勇负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 马千里
人民陪审员 沈玉明
人民陪审员 唐福来
二〇一七年十二月五日
书 记 员 王 樾