广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）防市民一终字第194号
上诉人（一审被告）徐秀亮。
被上诉人（一审原告）东兴市金宏物业管理有限公司，住所地广西东兴市金海商业步行街。
法定代表人王彦，该公司总经理。
上诉人徐秀亮因与被上诉人东兴市金宏物业管理有限公司（以下简称金宏公司）物业服务合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2013）东民初字第556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月9日立案受理后，依法组成由审判员宋丞致担任审判长，审判员张小明、代理审判员何丽敏参加的合议庭，于2014年6月10日公开开庭进行了审理，书记员温婷婷担任法庭记录。上诉人徐秀亮到庭参加诉讼，被上诉人金宏公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2003年9月16日，徐秀亮与东兴金海房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，合同约定徐秀亮向东兴金海房地产开发有限公司购买金海商城金鑫阁，建筑面积115.27平方米。2004年3月31日，徐秀亮与深圳市邦宏物业管理有限公司签订两份《委托物业管理合同》，合同约定徐秀亮将购买的金海商城金鑫阁115.27平方米及金虹阁商铺87.5平方米物业委托深圳市邦宏物业管理有限公司管理，房按0.5元每平方米计算，徐秀亮每月支付57.64元，商铺按1元每平方米计算，徐秀亮每月支付87.5元。
2005年12月30日，林跃丽、徐秀亮与东兴金海房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，合同约定向东兴金海房地产开发有限公司购买金虹阁商铺，建筑面积87.5平方米。
2007年10月24日，金宏公司与金海商城业主委员会签订《金海商城物业管理服务合同》，合同约定物业服务费按每月每平方米一定的标准收取，不包括共用水费、电费，共用水费、电费每月按实另行分摊。住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取，商铺按建筑面积每月每平方米1元收取，物业服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用，按建筑面积每月每平方米0.1元与物管费一起预售，按实向业主分摊，每季度公布公摊费用明细等。
另查明，徐秀亮从2008年7月至2013年6月份未支付金宏公司金鑫阁房的物业管理费4149.6元，未支付金虹阁商铺从2008年1月至2013年6月的物业管理费5775元，共欠金宏公司物业管理费9924.6元。
一审法院认为，金宏公司与金海商城业主委员会签订的《金海商城物业管理服务合同》意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。金宏公司按约提供物业服务，徐秀亮未按约支付物业管理费构成违约，应承担违约责任。金宏公司请求支付物业管理费符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：徐秀亮支付东兴市金宏物业管理有限公司物业管理费9924.6元。案件受理费50元，减半收取25元，由徐秀亮负担。
上诉人徐秀亮不服一审判决，上诉称，一、上诉人提供的金海小区真实现状照片及一百多户业主的联合证明，反映了金宏公司的不作为，是业主的真实意见。二、B8商铺不属于物业服务范围内，亦不存在事实服务合同及事实。上诉人于2005年9月4日才购买商铺，但是被上诉人提交的商铺委托物业管理合同落款日期却是2004年11月9日，且合同签名明显伪造。上诉人购买该商铺时，开发商承诺该商铺属于路边独立商铺，保洁是由市政负责。金宏公司与金海商城业主委员会签订的物业服务合同服务范围亦不包括该商铺，该合同中所称的商铺4000平方米是指现利客隆超市内的格子商铺。整个小区商铺共9500平方米，利客隆超市内商铺已达4000平方米。三、一审法院只选取了物业管理条例第十二条的一部分，认定金宏公司与金海商城业主委员会签订的《金海商城物业管理服务合同》有效是错误的。选聘物业公司并未召开过业主大会，亦未征求任何业主的意见，该物业服务合同无效。四、上诉人楼前搭有一个棚，直接影响上诉人的生活，物业公司不管，其管理不到位。五、被上诉人并没有告知上诉人从2008年起拖欠物业费，因此一审判决上诉人支付从2008年7月至2013年6月的物业费部分已超过两年诉讼时效。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，判决错误。请求二审法院撤销东兴市人民法院作出的（2013）东民初字第556号民事判决，改判徐秀亮不须支付金宏公司物业管理费，并由金宏公司承担本案诉讼费用。
被上诉人金宏公司书面答辩称，一、物业合同真实合法有效，上诉人应当按照合同约定支付物业费和相关费用。根据物权法的规定，业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤消。但至今并未有业主请求撤销，故合同合法有效。二、被上诉人按约提供了物业管理服务，上诉人应按约支付物业管理费。上诉人在一审时向法院提供的小区现状照片是由于各上诉人拖欠物业费，上诉人无法继续维持，因此向相关部门申请退出获得批准后小区的现状。在此之前，被上诉人一直为金海小区提供物业服务。小区在特殊地段，物业服务的成本要比一般小区大得多，发生并非物业公司责任的事情后，业主将责任推给物业公司、拖欠物业费，导致物业公司无法正常运转、无法提供完整的小区服务，被迫退出小区。三、被上诉人与业主委员会签订的合同及提供物业服务所涉的范围均包括上诉人的商铺。合同中写商铺服务范围4000平方米，属笔误。小区共34000平方米，其中商铺为9500平方米，但是笔误不能抹掉被上诉人向上诉人提供物业服务这一事实。四、被上诉人的诉请尚未过诉讼时效。物业管理服务具有持续性，应连续计算物业管理费；从各业主拖欠物业费的次月起，被上诉人便向业主追讨，也向拒不交纳的业主发出了催缴函，诉讼时效已中断；若法庭支持业主的诉请，认为被上诉人的部分诉请已过诉讼时效，则业主将会在其违约行为中获利；上诉人在一审时并未提出诉讼时效抗辩。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。请求驳回徐秀亮的上诉，维持原判。
徐秀亮在二审期间向本院提供如下新证据：照片，用以证明金宏公司物业服务不到位的事实。
金宏公司二审期间未向本院提供新证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，金宏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。徐秀亮提交的照片，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对徐秀亮提交的照片予以确认。
综合诉辩双方当事人的意见，对一审查明的事实有以下争议：2004年3月31日徐秀亮与深圳市邦宏物业管理有限公司就金虹阁商铺签订的《委托物业管理合同》是否真实；徐秀亮是否需支付商铺物业管理费。
本院对争议事实和证据的分析与认定：金宏公司提供徐秀亮与深圳市邦宏物业管理有限公司就金虹阁商铺签订的《委托物业管理合同》作为本案证据。徐秀亮认为该合同签订时间为2004年3月31日，先于其购买金虹阁商铺的时间，不符合一般人的正常逻辑，为伪造的合同。对此，金宏公司未能进行合理的说明，也未能提供相应的证据佐证该合同的真实性，且因该合同的签订主体并非金宏公司与本案无关，故本院不予采信。一审判决对该份《委托物业管理合同》予以采信错误，本院予以纠正。
金宏公司提供其与金海商城业主委员会签订的《金海商城物业管理服务合同》，欲证明商铺需支付物业费。该合同约定小区总建筑面积为34000平方米，其中住宅30000平方米，商铺4000平方米，但金宏公司与徐秀亮均认可整个小区商铺共9500平方米。因金宏公司未能举证证明商铺属于该合同约定的物业服务范围内的商铺，亦未能提供证据证实其与徐秀亮就商铺存在事实物业服务合同关系，故一审认定徐秀亮未支付金虹阁商铺从2008年1月至2013年6月的物业管理费5775元依据不足，本院予以纠正。
一审认定其余事实属实，本院予以确认。
根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、《金海商城物业管理服务合同》是否合法有效、是否对业主具有约束力；二、金宏公司请求徐秀亮支付物业管理费共计9924.6元有无依据。
本院认为，关于《金海商城物业管理服务合同》是否合法有效、是否对业主具有约束力的问题。业主委员会是小区对外签订物业服务合同的合法民事主体，故金海商城业主委员会有权代表整个小区与金宏公司签订《金海商城物业管理服务合同》。该合同是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。金宏公司作为合同一方当事人已履行了合同的主要义务，徐秀亮作为金鑫阁房的业主，实际也已接受了金宏公司的物业服务，故《金海商城物业管理服务合同》对徐秀亮具有约束力。徐秀亮提出选聘物业公司并未召开过业主大会、该物业服务合同无效的上诉理由，于法无据，本院不予支持。
关于金宏公司请求徐秀亮支付物业管理费共计9924.6元有无依据的问题。关于金鑫阁2单元301号房。金宏公司为金海商城小区提供了物业管理服务，徐秀亮作为金鑫阁房的业主亦实际享受到了金宏公司提供的服务，其理应按照合同约定按时缴纳相应的物业费，故金宏公司请求徐秀亮支付金鑫阁房物业管理费4149.6元于法有据，本院予以支持。徐秀亮主张金宏公司服务不到位，并以此为由拒付该商品房的物业服务费。本院认为，徐秀亮对金宏公司的服务不满时，可以通过向金宏公司提出意见和建议，或者通过业主委员会或经过业主多数决议决定是否更换物业服务公司等合法方式进行解决，而不能成为拒绝支付金鑫阁房物业服务费的理由，故对徐秀亮该上诉主张，本院不予支持。关于商铺。因金宏公司未能提供证据证实商铺属《金海商城物业管理服务合同》约定的物业服务范围或就该商铺双方存在事实物业服务关系，故其请求徐秀亮支付商铺物业管理费证据不足，本院不予支持。一审判决徐秀亮支付商铺的物业管理费给金宏公司错误，本院予以纠正。关于徐秀亮提出金宏公司诉求已超诉讼时效的上诉主张，因其在一审时并未提出诉讼时效抗辩，故本院不予支持。
综上所述，一审法院认定事实部分错误，导致实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销东兴市人民法院（2013）东民初字第556号民事判决；
二、上诉人徐秀亮支付物业管理费共计4149.6元给被上诉
人东兴市金宏物业管理有限公司；
三、驳回上诉人徐秀亮的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，减半收取25元（被上诉人东兴市金宏物业管理有限公司已预交），二审案件受理费50元（上诉人徐秀亮已预交），合计75元，由上诉人徐秀亮负担36元，由被上诉人东兴市金宏物业管理有限公司负担39元。本院多收徐秀亮的14元，由上诉人徐秀亮在履行上述债务时予以扣减，本院不再退还。
上述义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋丞致
审 判 员 张小明
代理审判员 何丽敏
二〇一四年八月八日
书 记 员 温婷婷