浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙05民终1268号上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江安吉中实农业发展有限公司，住所地安吉县章村镇高山村平石自然村。法定代表人：刘长征。委托诉讼代理人：吴平，浙江浦源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安吉县章村镇郎村村股份经济合作社，住所地安吉县章村镇郎村村。主要负责人：何存芳。委托诉讼代理人：王炳印，安吉县报福法律服务所法律工作者。上诉人浙江安吉中实农业发展有限公司（以下简称中实公司）因与被上诉人安吉县�村镇郎村村股份经济合作社（以下简称郎村合作社）租赁合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2016）浙0523民初7310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中实公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，依法改判驳回郎村合作社的一审诉讼请求或发回重审（中实公司不再主张行使单方解除的权利）；二、一审、二审诉讼费及反诉费均由郎村合作社承担。事实和理由：一、一审程序违法。一审认定超出郎村合作社诉请范围，违反民事诉讼法不告不理的基本原则。一审中，郎村合作社诉请内容为“请求判令中实公司支付欠付租金12万元”，并未要求继续履行合同，一审法院却主动介入并直接认定继续履行合同，明显超出郎村合作社诉请�围。一审判决剥夺了中实公司在一审中关于合同是否继续履行的举证质证及抗辩权，明显不公。二、中实公司与郎村合作社签订的租赁合同，已经符合合同约定的免费顺延条件，具体理由：1.双方合同第一条第三款明确规定了中实公司租用该土地用于酒店经营，包括餐饮住宿、旅游开发的项目，同时在合同第一条第五款表述为，郎村合作社应积极配合中实公司办理餐饮住宿等相关证照和营业手续，如因房屋本身及中实公司原因导致相关证照和营业手续无法办理，因此延误的租期免费顺延，可见中实公司已经明确告知租赁房屋为经营酒店，是商业目的，且双方约定了免费顺延使用的情况。2.郎村合作社交付的租赁物自始不能实现合同目的，一审脱离合同约定事实，未就房屋依附土地的用途作出评定。案涉土地至今在规划用途上是建设村小学等公益事业，换言之，即规�用途至今为公益事业建设规划，但一审对此未作评价。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及二十六条，经批准的土地利用总体规划的修改须经原批准机关批准，未经批准不得改变土地利用总体规划，如中实公司继续经营，必然导致违法经营。3.郎村合作社提交的土地登记资料，并非是双方按合同约定指向的建筑物权属证书，这将导致中实公司始终欠缺合法建筑物的证明材料，不能通过装饰装修工程消防竣工验收。被上诉人在一审中提交的登记资料，未载明建筑的产权单位、竣工时间、建筑结构、建筑层数、建筑面积、使用性质，故该资料并不能指向本案争议建筑物。即便指向涉案建筑物，也因为欠缺相关参数，导致中实公司不能申报消防验收。三、一审判决驳回中实公司要求赔偿损失的反诉请求，其理由不成立。第一，中实公司已经举证证明安吉天祥�游发展有限公司为中实公司投资设立，并提交了《代持股协议》，从郎村合作社一审答辩内容来看，郎村合作社也知道中实公司与安吉天祥旅游发展有限公司的关系。因此足以认定安吉天祥旅游发展有限公司系中实公司为实现经营目的而设立。第二，中实公司有权要求郎村合作社赔偿损失。在中实公司明确告知郎村合作社租赁房屋目的的前提下，郎村合作社故意隐瞒出租房屋依附土地用途为村办学校这一公益事业的事实，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条，中实公司有权要求郎村合作社赔偿损失。另外，对损失应理解为投入后的目的不能实现所造成的全部损失。即便如一审所言，中实公司的合同目的不能实现后，中实公司的投入也必然存在相应减损，一审应当酌情考虑。四、一审庭审程序不规范。一审中，中实公司提起了反诉并缴纳了全额反诉费用，一�庭审期间虽进行举证质证，但对反诉事实及理由并未进行充分审理。中实公司就本诉进行了答辩，但对反诉部分未做充分辩论，一审法院也未询问中实公司是否提出辩论意见，故一审庭审程序不规范，有失公平。郎村合作社辩称，一、租赁合同系中实公司单方提供的版本，存在很多不合理显失公平的地方，特别是中实公司违约不承担违约责任，而郎村合作社违约要承担违约责任；二、中实公司已经达到合同目的，从2014年到2017年一直在正常经营，2016年8月到安吉公安局报福派出所查看了系统资料，显示三个月内经营登记住宿的有337人；三、郎村合作社一直积极配合，但中实公司至今没有提出消防及环评验收申请；四、土地用途原本是用于开办小学，性质是集体土地，双方签订合同时学校是闲置的，章村村人民政府于2017年9月5日出�的证明可证实郎村小学于2009年整体搬迁至章村镇中心小学，从2009年至2014年期间，曾经办过郎村居家养老服务中心，因此土地权属是明确的，不影响办理环评及消防手续；五、一审要求中实公司给付租金12万元，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。郎村合作社向一审法院起诉请求：1.中实公司向其支付租金120000元；2.中实公司向其支付逾期利息6240元。中实公司向一审法院提出反诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.郎村合作社赔偿其各项损失870002.98元。一审法院认定事实：2014年6月9日，郎村合作社与中实公司签订《租赁合同》，郎村合作社将位于安吉县郎村村陈村自然村的郎村小学800平方米校舍和600平方米场地出租给中实公司使用。双方约定租赁用途为：酒店经营，包括餐饮、住宿、旅游产品开发等项目；租赁期限为：30年（自2014年9月9日起至2044年9月8日止），2014年6月9日至2014年9月8日期间为免租金过渡期；租金金额：采取分段计算方法，其中2014年9月9日至2017年9月8日期间年租金80000元，2017年9月9日至2020年9月8日期间年租金86400元；支付方式：租金每年支付一次，第一年租金应于2014年9月9日前一次性付清，此后租金应于每年8月30日前付清；违约责任：双方不得单方面解除合约，如单方面解除合约的，违约方应按照当年的合同金额的20%作为损失赔偿给对方。此外双方还约定：“甲方（即郎村合作社）应积极配合乙方（即中实公司）办理餐饮、住宿等相关证照和营业手续。如因房屋本身的原因导致乙方无法办理相关证照和营业手续的，则因此延误的租期免费顺延，如最终无法办理，则乙方有权解除本合同，并不承担任何违约责任。”同日，郎村合作社与中实公司办理租赁物交割手续，交由中实公司使用。至郎村合作社提起本案诉讼时，中实公司尚欠2015年度租金40000元和2016年度租金80000元。二、案涉租赁物即郎村小学800平方米校舍和600平方米场地所涉及的土地所有权和土地使用权均登记在郎村村民委员会名下，租赁房屋及场地的用地和建设经过了土地管理部门的审批。2014年6月18日、6月25日、2015年3月28日，中实公司分别与他人签订装修合同，对租赁物进行了装修和设备的安装。2014年12月12日，中实公司股东刘长征设立一人有限责任公司安吉天祥旅游发展有限公司，案涉租赁物实际由安吉天祥旅游发展有限公司占有使用。2017年1月3日，中实公司以案涉租赁物占地既非商业性质亦非建设用地为由，致函郎村合作社行使合同解除权。一审法院认为，郎村合作社与中实公司双方所签订的租赁合同是双方真实意思表示，除租赁期间超过法定20年上限外，其余内容不违反法律禁止性规定应属有效。郎村合作社已将具有使用功能的租赁房屋和场地交付给中实公司占有使用，完成了其主要合同义务，现中实公司拒绝支付到期租金120000元属于违约行为，应承担继续履行和赔偿损失的违约责任，故该院对郎村合作社关于支付租金及逾期付款利息的本诉请求予以支持。中实公司主张租赁房屋和场地的占地性质系集体土地违反了土地用途管制制度，导致其无法办理环评和消防验收手续，进而以合同目的无法实现为由行使合同解除权并要求郎村合作社赔偿损失，缺乏事实与法律依据，对此不予支持。理由有二：一、租赁房屋和场地所占用的土地和建房行为已经办理了相关审批，占地性质为集体建设用地。因此，租赁房屋用地行为或建设行为并不违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于土地用途管制的规定，案涉租赁房屋和场地属于合法建筑物、构筑物。二、环评和消防验收程序所针对的是装修设计环节是否符合国家标准，而租赁房屋和场地的占地性质本身与环评和消防验收程序中所应具备的条件并无关联。因此，以租赁房屋和场地占地性质为集体所有权为由，进而主张租赁物不符合约定用途，缺乏法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百零七条、第二百一十四条之规定，判决：一、安吉县章村镇郎村村股份经济合作社与浙江安吉中实农业发展有限公司于2014年6月9日所签订的《租赁合同》超出20年租赁期限的部分无效；二、浙江安吉中实农业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付安吉县�村镇郎村村股份经济合作社房屋和场地租金120000元、逾期付款利息6240元，合计126240元；三、驳回浙江安吉中实农业发展有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2820元、反诉案件受理费6850元，合计9670元，由浙江安吉中实农业发展有限公司负担，限于判决生效之日起十日内缴纳。二审中，中实公司未向本院提交新的证据。郎村合作社向本院提交证明一份，拟证明章村镇中心小学于2009年整体搬迁至新校区办公，章村八个行政村小学全部搬迁到镇中心小学，案涉租赁物是闲置的郎村小学。中实公司经质证认为，对该证据的真实性没有异议，对关联性和合法�有异议，该证据未在举证期限届满前三日内提交，证明加盖的公章为安吉县章村镇人民政府，但章村镇人民政府并不具备证明能力，理应由拆迁管理部门予以证明，该证据也仅能体现朗村村小学搬迁而不能反映学校依附土地规划用途进行过变更，该土地规划用途始终为公益事业用途。本院经审查认为，该证据与双方讼争事实不具有关联性，对该证据的效力本院不予认定。本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉房屋是否符合租期免费顺延的条件，进而中实公司是否欠付租金；二、郎村合作社应否赔偿中实公司损失；三、一审程序是否违法。关于争议焦点一，中实公司主张�案涉房屋缺乏合法性证明文件导致其不能办理消防手续，且现有的土地用途和规划也不能开办酒店，根据双方《租赁合同》第一条第5点，延误的租期可以免费顺延。本院认为，中实公司的该项主张不能成立，理由如下：第一，《租赁合同》第一条第5点约定，“甲方（郎村合作社）应积极配合乙方（中实公司）办理餐饮、住宿等相关证照和营业手续，如因房屋本身的原因及甲方原因导致乙方无法办理相关证照和营业手续的，则因此延误的租期免费顺延”，该条文中“房屋本身的原因”和“甲方原因”含义不清，周延过大，尤其是前者按照通常习惯理解，应当主要指房屋有无质量、权属等问题。因该条文属于免除中实公司主要合同义务的约定，在约定不明的情况下应严格依照文义作出解释，�中实公司所称无法办理合法性证明文件，不能明确清晰地对应该条免租情形；第二，中实公司称因房屋不能办理合法性证明文件进而导致不能办理消防手续，对此应由中实公司承担举证义务，但中实公司在一审中明确表示其无法提供该方面的证据，二审中也未能提供新证据，应当自行承担不利后果。另外，中实公司也未能证明其在诉讼前要求郎村合作社配合办理消防手续或其他证件而郎村合作社拒绝履行合同义务的情况，故不能适用租期免费顺延的合同约定；第三，中实公司系专门从事经营活动的企业法人，在签订合同前亦对案涉租赁物进行过一定的了解，对当时租赁物依附土地的性质和规划应当是较为清楚的，在此前提下中实公司依然与郎村合作社达成租赁的合意，且双方在合同中对土地的规划并未作出进一步的约定，现其以土地性质不符合同目的为由拒付租金，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。因此，中实公司的该节上诉意见不能成立，其应当依照合同的约定支付120000元租金及逾期利息。关于争议焦点二，中实公司诉称，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条，郎村合作社故意隐瞒出租房屋依附土地用途为村办学校这一公益事业，故应当赔偿损失。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，故适用该条文的前提是当事人在订立合同中有故意隐瞒事实或主动提供虚假情况的行为。本案中，双方在租赁合同中明确约定租赁物为安吉县章村镇朗村村陈村自然村养老服务中心（原小学）。按照常理，中实公司在签订合同时应当能够推断出该土地的规划用途，且中实公司也未证明存在其主动询问规划用途而被郎村村委会故意隐瞒或提供虚假情况的事实，故对中实公司的该项上诉意见本院亦不予支持。关于争议焦点三，中实公司主张一审程序违法，主要理由有二，一是认为一审法院判决中实公司继续履行合同，超出郎村合作社诉讼请求，剥夺了中实公司举证质证及抗辩权利，二是认为一审对反诉部分未作充分审理。关于第一个理由，本院认为，一审在“本院认为”部分载明中实公司“应承担继续履行和赔偿损失的违约责任”，是基于已经查明的事实和法律的规定，对中实公司所应承担责任作出的总体评述，但具体应当承担何种责�及承担方式，还应当结合郎村合作社的诉讼请求进一步作出判决。因郎村合作社仅请求中实公司支付租金及逾期利息，故一审法院在最终判决主文中并未判令中实公司继续履行合同，不违反法律规定，且中实公司在二审中亦未继续主张解除合同，故对中实公司的该项上诉理由本院不予支持。关于第二个理由，经查，一审法院在2017年6月7日组织双方当事人进行证据交换时，中实公司已经就反诉请求及理由作出陈述，郎村合作社也对此作出答辩，双方就反诉部分进行证据交换，在2017年6月15日开庭时，中实公司亦充分发表了其的辩论意见，最终一审对中实公司的反诉请求未予支持，并在判决书证据认定及“本院认为”部分作出了说理，故对中实公司的该项理由亦不予支持。综上所述，中实公司的上诉请求不能�立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16520元，由上诉人浙江安吉中实农业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周辰晨审判员  徐 晶审判员  赵哨兵二〇一八年七月二日书记员  谢敏飞?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-11-?