河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）管民二初字第00288号
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行。
负责人贾群生，行长。
委托代理人刘筱丹，女，该行职工。
被告张玉荣，女，1968年1月21日生，汉族。
被告袁敬华，男，1966年6月22日生，汉族。
被告郑州元发置业有限公司。
法定代表人邹学文，该公司总经理。
委托代理人宋伟，男，该公司员工。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行诉被告张玉荣、被告袁敬华、被告郑州元发置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告负责人的委托代理人刘筱丹、被告袁敬华、被告郑州元发置业有限公司的委托代理人宋伟到庭参加诉讼，被告张玉荣经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年5月7日，原告与被告签订了《个人购房借款及担保合同》。合同主要约定：原告向被告发放贷款69.9万元，用于购买位于郑州市中原区西站北街－煤仓街北3号楼3层301号房产，被告自愿以该房产向原告提供抵押；2014年8月14日，原告依�向被告发放了69.9万元贷款，贷款期限180个月，自2014年8月14日至2029年8月14日，年利率为7.205%。现由于被告存在其它到期债务未予清偿，更无力偿还房屋贷款，根据《个人购房借款及担保合同》的约定，被告已经构成违约，原告有权宣布贷款提前到期，有权要求被告提前清偿全部贷款、利息及罚息，有权对抵押物享有优先受偿权，并要求被告二和被告三对被告一的借款承担连带保证责任。故原告诉至法院，请求判令：1、被告偿还原告截止2014年11月25日的借款剩余本金694654.43元、利息及罚息4120.78元，及2014年11月26日至实际还款之日之间的利息及罚息；2、原告对抵押物位于郑州市中原区西站北街－煤仓街北3号楼3层301号房产享有优先受偿权；3、被告二和被告三承担连带清偿责任；4、被告承担诉讼费用。
被告袁敬华辩称，对原告陈述的事实及理由没有异议，我是因为有�朋友借我的钱，之后这个朋友也失踪找不到了，所以没有按期还银行贷款，现在我借出去的本金也未追回，没有能力偿还原告剩余的贷款。
被告郑州元发置业有限公司辩称，1、我们愿意积极配合法庭解决该纠纷，但是必须在保证公司利益的前提下，所以公司替张玉荣、袁敬华偿还的按揭保证金，二被告应该归还给公司。2、根据物权有限的原则，首先要处理房产，公司才应承担连带清偿责任。3、根据最高院的相关规定，买受人合法买的不动产，但是没有过户的，法院不能强制执行，如果保证公司利益的前提下，我们愿意配合法院工作。
被告张玉荣缺席，在法定举证期间内未向法庭提交书面答辩状和证据。
经审理查明，2014年1月7日，被告张玉荣向被告郑州元发置业有限公司购买位于郑州市中原区西站北街－煤仓街北3号楼3层301号商品房一套，房屋合同价款为999390元。2014年5月7日，中国邮政储蓄银行有限责任公司郑州市众意西路支行（贷款人）与被告张玉荣（借款人）签订《个人购房借款及担保合同》一份，合同主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为699000元；借款用途为购买位于郑州市中原区西站北街－煤仓街北3号楼3层301号房产的房产；贷款期限为180个月，自2014年5月7日至2029年5月7日止，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%；贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按上述利率浮动比例重新确定贷款利率，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按贷款利率加收30%确定，贷款利率调整的，罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；借款人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为位于郑州市中原区西站北街－煤仓街北3号楼3层301号房产，抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，借款人连续三个月或累计六个月未足额还款的，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿，或经与抵押人协商将抵押物折价以抵偿借款人所欠债务等。
另查明，2013年11月29日，原告与被告郑州元发置业有限公司签订《开发商住房贷款合作及担保协议》一份，双方主要约定：甲方（原告）与乙方（郑州元发置业有限公司）就升龙天汇广场楼盘开展住房贷款业务合作；乙方为购房客户在甲方处的贷款提供连带责任保证；乙方在甲方指定的银行营业网点开立存款帐户，约定的单笔贷款发放前存入不低于贷款金额0.5%的保证金，并在此不可撤销地授权甲方按借款及担保合同的约定对帐户内保证金进行监督和扣收等。
合同签订后，被告张玉荣将位于郑州市中原区西站北街－煤仓街北3号楼3层301号房产抵押给中国邮政储蓄银行有�责任公司郑州市众意西路支行，并办理抵押登记。2014年8月14日，中国邮政储蓄银行有限责任公司郑州市分行依约向被告张玉荣发放贷款699000元，该款汇入被告张玉荣在合同中指定的帐户。贷款发放后，被告张玉荣开始时尚按时还款，从2014年11月起开始出现逾期还款。原告遂按照与被告郑州元发置业有限公司签订的《开发商住房贷款合作及担保协议》约定对被告郑州元发置业有限公司的保证金帐户内的保证金进行了扣划。截止到2015年4月15日，原告从被告郑州元发置业有限公司的保证金帐户中一共扣划了40377.46元。截止2014年11月25日，被告张玉荣剩余借款本息694654.43元、利息及罚息4120.78元尚未偿还。
另查明，原告出具的证明载明：“中国邮政储蓄银行郑州市区所辖支行的诉讼案件统一由中国邮政储蓄银行郑州市分行处理（包括起诉、应诉、执行等事宜），由此产生�权利义务由中国邮政储蓄银行郑州市分行承担。”
以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。
本院认为，当事人一方享有对对方当事人的主张进行答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告张玉荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为被告放弃了答辩与质证的权利。中国邮政储蓄银行有限责任公司郑州市众意西路支行与被告张玉荣签订的《个人购房借款及担保合同》、原告与被告郑州元发置业有限公司签订《开发商住房贷款合作及担保协议》均系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。原告出具的证明载明：“中国邮政储蓄银行郑州市区所辖支行的诉讼案件统一由中国邮政储蓄银行郑州市分行处理（包括起诉、应诉、执行等事宜），由此产生的权利义务由中国邮政储蓄银行郑州市分行承担。�原告作为中国邮政储蓄银行有限责任公司郑州市众意西路支行的上一级机构，有权向被告起诉主张还款。至起诉日，被告张玉荣已经多次逾期还款，按照合同约定，原告有权宣布已经发放的贷款提前到期，并要求被告提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息，故原告要求被告偿还截止2014年11月25日的剩余借款本金694654.43元和相应的利息、罚息，以及2014年11月26日起的利息、罚息的诉讼请求，理由正当及证据充分，本院予以支持。
根据本案中《个人购房借款及担保合同》的约定，被告张玉荣自愿将其位于郑州市中原区西站北街－煤仓街北3号楼3层301号的房产抵押给中国邮政储蓄银行有限责任公司郑州市众意西路支行并在房产管理部门办理了相应抵押登记，中国邮政储蓄银行有限责任公司郑州市众意西路支行依法享有对该房屋的抵押权及抵押权项下的相应权利，并�权利由原告承继，故原告对抵押物享有优先受偿权。
被告袁敬华与被告张玉荣系夫妻关系，二人在婚姻存续期间购买自用居住房屋用于共同生活，其贷款应为夫妻共同债务。故被告袁敬华应当对被告张玉荣的本案借款承担连带清偿责任。
被告郑州元发置业有限公司在《个人购房借款及担保合同》中系担保人，且在该合同的第二十一条中约定的系阶段性担保责任，且本案中由于原告至诉讼日尚未取得房屋他项权利证书，故被告郑州元发置业有限公司尚不能得以免除合同约定的连带保证责任，原告诉求被告郑州元发置业有限公司对被告张玉荣的未偿还贷款本息及罚息承担连带清偿责任，本院予以支持。被告郑州元发置业有限公司被原告扣划保证金帐户中的款项系被告郑州元发置业有限公司履行其与原告之间签订的《开发商住房贷款合作及担保协议》中的担保责任，�被扣划款项被告郑州元发置业有限公司可向被告张玉荣和被告袁敬华另行主张解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律之规定，判决如下：
一、被告张玉荣于本判决生效后十日内支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行借款本金694654.43元及相应的利息和罚息4120.78元（截止2014年11月25日），并支付从2014年11月26日起至本判决书确定还款之日止的利息及罚息（以上利息和罚息均按照《个人购房借款及担保合同》第四条和第九条中约定的利息、罚息利率标准进行计算）；被告袁敬华对上述被告张玉荣的支付义务承担连带清偿责任。
二、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行对被告张玉荣抵押的位于郑州市中原区西站北街－煤仓街北3号楼3层301号的房产的折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
三、被告郑州元发置业有限公司对原告中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行就上述被告张玉荣的抵押房屋经折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权后的未得到清偿部分债权，承担相应连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10788元，由被告张玉荣、被告袁敬华、被告郑州元发置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭�交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 范利辰
人民陪审员 张小旺
人民陪审员 张青梅
二〇一五年五月十八日
书 记 员 路 静
-1-