福建省莆田市涵江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涵民初字第2098号
原告黄雄章，男，1974年1月8日出生，汉族，福建省仙游县人，农民，住所地福建省仙游县。
原告张碧云（又系原告黄雄章委托代理人，特别代理），女，1976年6月8日出生，住所地莆田市涵江区。
上述二原告的委托代理人蔡麟峰（特别代理），福建佘云律师事务所律师。
被告福建新世隆房地产有限公司（以下简称新世隆公司），住所地莆田市涵江区。
法定代表人方宝贵，董事长。
委托代理人严进（特别代理），福建远东大成律师事务所律师。
原告黄雄章、张碧云诉被告新世隆公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张碧云及二原告的委托代理人蔡麟峰、被告新世隆公司的委托代理人严进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称，2012年10月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO.0392076），约定：1、原告向被告购买凯旋天下第＊幢1层07＊号店面，总价款人民币796154元；2、交房时间为2013年1月5日前；3、被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交付全部购房款，被告在2013年1月6日将店面交付给原告使用，同时原告将办理房屋所有权证及国有土地使用权证（以下简称“两证”）的所有费用共计人民币26639元支付给被告，委托被告代为办理“两证”。现被告未按《商品房买卖合同》第十四条约定，在交房60日内办理房屋所有权初始预登记，并在交房90日内将“两证”办结并交付给原告。被告已构成违约，应承担合同约定的违约责任。请求判令：1、被告立即为原告办结店面的“两证”并交付给原告；2、被告支付给原告自2013年4月6日起至交给原告“两证”之日止，每日按购房款人民币796154元的0.01%计算的违约金。
被告辩称，第一、原告诉请被告为其办结店面的“两证”，没有合同依据，也没有法律依据。合同只约定被告办理房屋所有权初始预登记的合同义务，并没有办理“两证”的义务，被告只有协助原告办证义务；第二、本案系原、被告在《商品房买卖合同》之外，就“两证”办理事宜形成事实上的委托合同关系，被告系无偿受托办理，且双方并未就受托办证时限及逾期办结的责任作出约定，故原告诉请被告支付逾期违约金，没有依据；第三、基于合同约定义务及法定义务，被告承担逾期违约金时间的止算点应截至登记机关完成所有权初始预登记收件之日止，而本案讼争店面的签约及交房时间均迟于上述逾期违约金止算点，故被告无须向原告支付任何违约金；第四、被告无偿受托办理“两证”实际所需时间较长，主要是由于权属登记部门行政资源有限所致，该原因造成的办证拖延，原告无权向被告主张违约责任；第五、原告属于按揭付款购房，其《房屋所有权证》办出后需抵押在银行，因此，实际办证时间的长短，原告均无任何损失。
在本案审理过程中，二原告为证明其主张，在举证期限内提供以下证据：
一、原告黄雄章、张碧云的身份证复印件各一份，证明二原告诉讼主体适格；
二、《商品房买卖合同》一份、《销售不动产统一发票》三张，证明：1、原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买凯旋天下第＊幢1层07＊号店面，并支付了全部价款人民币796154元；2、被告应当在店面交付使用后60日内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，如因被告的原因，原告不能在店面交付使用后90日内取得房屋权属证书，原告不退还店面的，被告应自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向原告支付违约金；
三、预收代付费用的《收款收据》一份，证明：1、被告交付店面的时间为2013年1月6日；2、原告于2013年1月6日将办理房屋“两证”的所有费用共计人民币26639元支付给被告，委托被告代为办理“两证”；
四、《入伙通知书》一份，证明：被告交付店面的时间为2013年1月6日；
五、银行还款凭证一份，证明：原告已还清贷款的事实。
上述证据经庭审质证，被告的意见如下：对证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但提出被告在与原告签约前已经办理房屋初始预登记，并不存在违约情形；对证据三的真实性无异议，但提出证明对象实际上是双方买卖合同之外另行的约定；对证据四的真实性无异议；对证据五，提出该还款凭证不能体现是偿还讼争店面的银行贷款。
在本案审理过程中，被告为证明其主张，在举证期限内提供以下证据：
一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，证明被告诉讼主体适格；
二、莆田市住建局2012年第39期《会议纪要》复印件一份，证明莆田市房管涵江分中心在2012年9月27日之前已经完成对“凯旋天下”项目初始登记收件，并在2012年9月28日会上讨论；
三、原告黄雄章、张碧云所购买店面的房屋所有权证两份，证明二原告所购买店面的房屋所有权证在2013年12月24日已经办结；
四、房屋所有权证一份，证明凯旋天下较早办出的房屋所有权证时间是2013年1月。
上述证据经庭审质证，二原告的意见如下：对证据一无异议；对证据二提出真实性由法院依法审查，对其关联性有异议；对证据三真实性无异议，但被告并没有将房屋所有权证交付给原告，而且是逾期办理；对证据四真实性无异议，提出与本案无关。
本院经审查认为，二原告对被告提供的证据一与被告对二原告提供的证据一均无异议，本院予以确认。
二原告提供的证据二，真实合法，与本案存在关联性，能够证明二原告向被告购买店面的事实。二原告提供的证据三、四真实合法，能够证明其主张，予以采信。二原告提供的证据五，与本案没有关联性，不予采纳。
被告提供的证据二，真实合法，与本案存在关联性，能够证明房管部门已于2012年9月27日完成对二原告所购房屋初始预登记收件。被告提供的证据三具有真实性、合法性及关联性，能够证明被告于2013年12月24日为二原告办结房屋所有权证。被告提供的证据四，与本案没有关联性，不予采纳。
本案原、被告双方主要争议的焦点，本院予以分析认定如下：
一、关于被告是否承担办结房屋“两证”义务的问题。
二原告主张，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条及附件六合同补充协议第三项的规定，被告有义务为二原告办结“两证”，现被告未按合同约定在规定时间内为二原告办结“两证”，应承担违约责任。
被告主张，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条中并没有约定被告有为原告办结“两证”的义务，只有约定办理房屋所有权初始预登记的合同义务。同时约定买受人可以委托出卖人代办，故合同附件六第三项所约定的内容也是针对委托合同的代办义务。故其作为卖方，只有办理房屋所有权初始预登记及协助买方办理“两证”的义务。
本院经审查认为，合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。但未体现被告应当为二原告办结房屋“两证”的义务。合同附件六第三项规定：“…买受人应向出卖人交纳…各种税、费。买受人拒绝缴纳的，出卖人有权拒绝交付或拒绝办理产权…”，这里的“办理产权”应与《商品房买卖合同》相对应。《商品房买卖合同》作为主合同，合同附件六作为从合同，主合同规定出卖人有办理房屋所有权初始预登记的义务，从合同中的“办理产权”也应理解为“办理所有权初始预登记”。综上，被告应承担的义务为办理房屋所有权初始预登记，而不是办结房屋的“两证”。
二、关于被告应不应当支付违约金的问题
二原告主张，被告未按合同约定在交房的90日内将店面的“两证”办结并交付给原告，被告已构成违约，应承担合同约定的自2013年4月6日起至被告交给原告“两证”之日止，每日按购房款人民币796154元的0.01%计算的违约金。
被告主张，合同并未约定被告有办结“两证”义务，被告系无偿受托办理，故原告诉请被告支付逾期办证违约金，没有依据。
本院经审查认为，被告应承担的义务为办理房屋所有权初始预登记，而不是办结房屋的“两证”。合同规定被告应当在商品房交付使用60天内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，即被告应当在2013年3月6日（2013年1月6日交付＋60天）前办理房屋所有权初始预登记，而被告于2012年9月27日就已经办理房屋所有权初始预登记，完成了合同约定的义务，故原告要求二被告支付逾期办证的违约金，依据不足，不予支持。
经庭审举证、质证、认证，认定本案事实如下：
2012年10月11日，原告黄雄章、张碧云向被告新世隆公司购买位于莆田市涵江区黄安路8＊＊号店面（2012年9月27日，被告已完成房屋所有权初始预登记），总价款为人民币796154元。双方签订《商品房买卖合同》，合同第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。合同附件六第三项规定：“交房及办理产权登记时，买受人应向出卖人交纳在此之前政府有新的政策规定该套房还应交的其他各种税、费。买受人拒绝缴纳的，出卖人有权拒绝交付或拒绝办理产权，且不构成违反本合同第八条、第十四条关于交付及产权登记的约定……”合同签订后，二原告依约向被告支付了全部购房款人民币796154元，被告也于2013年1月6日向二原告交付店面。2013年12月24日，被告为二原告办结房屋所有权证，但未办结土地使用权证。二原告于2014年5月7日向本院提起诉讼，提出上述诉求。
本院认为，原、被告于2012年10月11日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，没有损害国家、集体或第三人的合法利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告履行了付款义务，被告也将房屋交付原告，同时，被告还应协助二原告办理房屋“两证”，被告于2013年12月24日办结店面的房屋所有权证，被告应继续协助二原告办理套房的土地使用权证。合同并未约定被告负有办结“两证”的义务，且被告在将讼争店面交付给原告前已办理了房屋初始预登记，故二原告要求被告支付逾期办证的违约金，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告福建新世隆房地产有限公司应在本判决生效之日起三十日内，协助原告黄雄章、张碧云办理坐落莆田市涵江区黄安路8＊＊号店面的《国有土地使用权证》；
二、驳回原告黄雄章、张碧云的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币576元，由原告黄雄章、张碧云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 郑剑伟
代理审判员 林丽勇
人民陪审员 林少聪
二〇一四年十月十三日
书 记 员 黄淑芳
附：本案适用的法律条文及申请执行提示
一、本案所引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、申请执行的期间告知
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。