重庆市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝01执异189号
案外人：重庆惠敦酒店有限责任公司，住所地重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路1016号（一、二楼层）1-2-1、1-2-2、2-1、2-2、2-3、2-4号。统一社会信用代码91500104305164591U。
法定代表人：韩依洁，执行董事。
委托诉讼代理人：韩侃跃，该公司员工。
委托诉讼代理人：曾念庆，重庆恒庆律师事务所律师。
申请执行人：重庆中讯金通投资（集团）有限公司，住所地重庆市北部新区高新园星光大道62号海王星科技大厦A区8楼。统一社会信用代码91500000676133014R。
法定代表人：吴惠兰，董事长。
委托代理人：李娟，该公司员工。
被执行人：重庆硕庆实业有限责任公司，住所地重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路1016号2-3。组织机构代码67611447-0。
法定代表人：周激，职务不详。
被执行人：周激，男，汉族，1973年12月23日出生，住重庆市沙坪坝区。
被执行人：周波，男，汉族，1967年10月11日出生，住四川省武胜县。
本院以（2015）渝一中法民执字第1126号案立案执行申请执行人重庆中讯金通投资（集团）有限公司（以下简称中讯金通公司）与重庆硕庆实业有限责任公司、周激、周波借款合同纠纷一案，执行依据为本院（2014）渝一中法民初字第01544号民事判决。执行过程中，案外人重庆惠敦酒店有限责任公司（以下简称惠敦公司）对本院拍卖重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路1016号房产提出书面异议。本院于2017年6月13日作出(2017)渝01执异682号执行裁定，驳回惠敦公司的异议请求。惠敦公司不服，向重庆市高级人民法院申请复议。重庆市高级人民法院于2017年12月25日作出(2017)渝执复33号执行裁定，撤销本院(2017)渝01执异682号执行裁定，发回本院重新审查。本院依法另行组成合议庭重新进行了审查，现已审查终结。
异议人惠敦公司称，被执行人周激所有的位于重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路1016号房产已由其承租，期限为2014年6月15日至2027年6月12日共13年，相关租金均已付清。对本案标的物的拍卖，无论何人买受，均应保证其未使用完的承租期限，即2027年6月12日前的使用权利，拍卖对此应予公示，并应保证其同等条件下的优先购买权。为支持其主张，惠敦公司向本院提交了两份房屋租赁合同以及汇款单笔对账单、补充协议、借条、付款回单、收据、承诺书、债权债务代偿处置协议书等证据材料。
申请执行人中讯金通公司辩称，1、根据对方提交的合同，其中一份承租方为“曹勇”，且租金是否真实支付存在疑问，惠敦公司并不能因此提出异议。另一份合同虽为惠敦公司签订，但并未支付租金；2、案涉房产于2014年5月4日被杭州市滨江区人民法院查封，而对方提供的两份房屋租赁合同签订的时间均在此之后，且同年10月22日、11月3日案涉房屋又被重庆市大渡口区人民法院及本院先后查封，故查封在前，租赁在后，惠敦公司提出保证其承租期限的理由不能成立。请求驳回惠敦公司的异议请求。
审查查明，周激名下的重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路1016号A区、B区、C区、D区、1-2-1、1-2-2、2-1、2-2、2-3、2-4房屋（以下简称案涉房屋）于2014年5月4日被杭州市滨江区人民法院查封，查封期限为二年。同年10月22日、11月3日，重庆市大渡口区人民法院和本院先后对案涉房屋进行了轮候查封。其后，杭州市滨江区人民法院在查封到期后未续行查封，重庆市大渡口区人民法院将上述查封财产移送本院并案执行。
2016年12月13日，本院发布公告，拟对周激名下的案涉房屋进行评估、拍卖，并要求其使用人、承租人、担保物权人或其他权利人向本院申报权利。在无人申报情况下，本院依法委托相关机构对案涉房屋进行评估，并于2017年2月10日进行了不带租赁拍卖，该次拍卖因无人应拍而流标。其后，惠敦公司向本院提出其承继曹勇与周激于2014年6月13日签订的房屋租赁合同，享有对案涉房屋至2027年6月12日之前的租赁权，并以此向本院提出执行异议。
另查明，2014年6月13日，周激（甲方）与曾勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将坐落在重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路1016号建筑面积3777㎡，使用面积3500㎡的商业出租给乙方。租赁期限自2014年6月13日至2024年6月12日，租金为每月每平方米8.8元，月租金33237.6元。五年内不递增租金，前五年期满后五年租金共递增10%。乙方第一次支付甲方2014年6月13日至2019年6月12日租金200万元。乙方第二次支付甲方2019年6月13日至2024年6月12日租金220万元。乙方租用甲方产权物业的用途为经营酒店及乙方自行确定的其他经营项目。同年6月13日、6月14日，曹勇分别向周激在招商银行的62×××15和62×××66账户各转账汇款100万元。
同年6月20日，第三人夏明海、卫杨林以惠敦公司的名义与周激签订《房屋租赁合同》，约定周激将坐落于重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路1016号（一、二楼层）1-2-1号、1-2-2号、2-1、2-2、2-3、2、4号出租给惠敦公司作为商用。建筑面积3777㎡，使用面积3500㎡的商业出租给乙方。租赁期共五年，自2014年6月20日至2019年6月20日，每年租金50万元，于每年1月31日前一次性付清。
同年12月3日，周激（甲方）与曾勇（乙方）签订《补充协议》，约定就双方于同年6月13日签订的《房屋租赁合同》约定的租金及支付方式进行如下变更：一、乙方支付第二次租金的时间提前为2014年12月，支付金额变更为190万元。二、甲方于2014年8月1日向邱容借款人民币30万元，邱容于2014年11月28日已将债权转让给乙方，甲、乙双方同意该笔借款金额冲抵本补充协议第一条的租金30万元；甲方于2010年2月1日向乙方借款本金80万元，乙方通过重庆银行农村商业银行账号62×××82向甲方重庆农村商业银行账号62×××31支付了该笔借款，甲、乙双方同意该笔借款金额冲抵本协议第一条租金80万元。冲抵后，乙方仅需一次性支付甲方第二次租金80万元即可。甲方指定乙方将该笔款项支付在下列账户：户名卫杨林；账户：62×××72；开户行：重庆分行洋河支行（招商银行）。同年12月4日，曹勇分3次向上述卫杨林账户分别转账汇款10万元、20万元、50万元。
同年10月18日，周激出具《承诺书》，承诺最迟在2014年10月31日前将其与曹勇签订的房屋租赁合同中约定的房屋交付给曹勇。曹勇在该《承诺书》下方手书“本人依据本承诺书取得的相关房屋承租权益，全权转让给重庆惠敦酒店有限责任公司享有使用”，落款时间为2015年12月16日。
2016年6月11日，周激、重庆硕庆实业有限责任公司（甲方）与韩依洁、刘桂兵（乙方）及惠敦公司（丙方）签订《债权债务代偿处置协议书》，约定甲方对外尚有酒店用品、地毯款、电视款、字画款、家具款、墙纸款、装修款负债共计369000元。上述债务由乙方代甲方偿付，甲方同意将丙方实际享有的甲方房屋（建筑面积3777平方米）的租赁使用权，从2024年6月12日延长至2027年6月12日。
再查明，惠敦公司成立于2014年7月15日，其成立时的注册登记地址为重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路1016号（一、二层楼）1-2-1、1-2-2、2-1、2-2、2-3、2-4号，至今未进行变更。该公司的股东及法定代表人均经过多次变更，现任法定代表人为韩依洁。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。本案中，惠敦公司主张其对案涉房屋享有租赁权，但其并未举示证据证明其已办理租赁权的登记手续，故应根据合同来判断其是否享有租赁权。惠敦公司举示的其与周激签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期间为5年，租金为每年50万元，与其主张的租赁期间不一致，且其并未举示证据证明其按上述约定支付了租金。惠敦公司称其已经合法继受了曹勇根据与周激签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》而享有的对案涉房屋的租赁权，但其举示的《承诺书》仅能证明曹勇有将该租赁权转让给惠敦公司的意思表示，惠敦公司并未能举示证据证明其已与曹勇就该转让达成协议，亦不能证明出租人周激知晓并同意该转让。故现有证据不足以证明惠敦公司已合法继受曹勇对案涉房屋的租赁权。惠敦公司与周激等签订的《债权债务代偿处置协议书》的时间在重庆市大渡口区人民法院和本院查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，本院在评估、拍卖案涉房屋时将该租赁权依法予以涤除并无不当。至于惠敦公司提出应保护其同等条件下的优先购买权的问题，其应当在拍卖过程中予以主张，本案不予处理。因此，惠敦公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第三十一条的规定，裁定如下：
驳回案外人重庆惠敦酒店有限责任公司的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审判长 谭国贞
审判员 柯 涛
审判员 胡海滨
二〇一八年五月三十一日
书记员 唐 铭