山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1014号
上诉人（原审原告）单淑德。
委托代理人郑湘，山东融信律师事务所律师。
委托代理人刘宇，山东融信律师事务所律师。
被上诉人�原审被告）史好喜。
委托代理人苏道彬，山东雅君律师事务所律师。
原审第三人林青。
上诉人单淑德因与被上诉人史好喜、原审第三人林青房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第5267号民事判决，于2015年3月27日向本院提起上诉。本院于2015年3月27日受理后，依法组成由代理审判员徐镜圆担任审判长并主审本案，代理审判员迟金铜、代理审判员高仁青参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年5月8日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人单淑德的委托代理人郑湘，被上诉人史好喜的委托代理人苏道彬，原审第三人林青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
单淑德在原审中诉称，2013年5月8日，某房屋中介人员林青找到单�德，给单淑德推荐购买位于青岛市黄岛区漓江东路505号海尔山海湾小区甲8号楼1单元101室的房屋。后单淑德于2013年5月8日和2013年5月11日按照林青的要求向史好喜的账户内共计汇入7万元。林青与史好喜签订了《房地产买卖契约》，后林青又与史好喜签订了解除买卖合同解约书，以上情况单淑德均不知情。后史好喜于2013年5月23日退还单淑德4万元，尚欠单淑德3万元。现单淑德提起诉讼，请求法院判令史好喜返还单淑德不当得利款3万元及利息1.8万元。
史好喜在原审中辩称，1、本案在市南区人民法院以同样的案由审理，市南法院判决其不当得利不成立；2、单淑德与林青系亲戚关系，林青在合同上签字经过单淑德许可。合同中也明确约定，以后可以变更房屋实际过户人。林青不存在欺骗单淑德的情形；3、其作为不当得利纠纷案被告，主体不适格；4、其与林青签订的《房�买卖契约》合法有效，单淑德与林青之间的关系与其无关；4、单淑德对所有事实均知情；5、单淑德系恶意起诉。买房人的违约行为，该房屋现仍未出售，其依法有权不予退还购房定金。综上，请求法院驳回单淑德诉讼请求。
林青在原审中述称，其只是帮着单淑德买房子，单淑德的诉讼请求与其没有实际的关系。
原审查明，单淑德欲购买一处房屋，后在林青的介绍下对史好喜位于青岛市黄岛区漓江东路505号海尔山海湾小区甲8号楼1单元101室的房屋形成了初步的购买意向。林青称其受单淑德的口头委托，协助其办理房屋买卖的相关手续。单淑德称签订合同时其本人在场，但其并未给林青任何委托。2013年5月8日，林青作为买方与卖方即史好喜签订《房屋买卖代收定金合同》一份，居间人青岛铭夏房产阿里山路店员工毛雷代林青在该合同上签字。合同约定：“六、违约责任。1、本《房屋买卖定金合同》经买卖双方签字生效后，若买方不履行本合同义务，已付全部定金不再退还，作为违约金赔偿给卖方。”同日，单淑德向史好喜的中国建设银行账户转入3万元。
2013年5月11日，林青作为买方（乙方）与卖方即史好喜（甲方），就购买位于青岛市黄岛区漓江东路505号海尔山海湾小区甲8号楼1单元101室的房屋事宜，签订《房地产买卖契约》。签订该份契约时，单淑德、史好喜及林青均在现场。该契约第二条约定：“本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币￥7万元作为购房首付款。”契约第七条约定：“本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在十日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。”同日，单淑德向史好喜的中国建设银行账户转入4万元。
2013年5月21日，史好喜（甲方）向林青发出“合同解除通知书”，称：“因乙方告知甲方，因国家政策原因，无法履行2013年5月8号签订的《房地产买卖契约》，即终止此合同，乙方通知甲方按2013年5月8号签订的《房地产买卖契约》合同中第七条规定内容执行。”林青在此通知书上签字。
另史好喜发出“房屋买卖合同解约书”一份，载明：“由于乙方想解除原签合同，不进行购买，按照双方约定，经协商，甲方同意将乙方所付款中的四万元退付给乙方，剩余三万元作为违约金，由甲方所得。”林青、史好喜、涉案房屋共有人孙进美、毛雷在此解约书上签字。
2013年5月23日，单淑德收到史好喜退还的房屋预付款4万元。单淑德与林青在收条上签字。
另查明，《房屋买卖代收定金合同》载明：“八、其它约定事项：……6、买方的暂定为林青（××），若因其他原因更换买方，卖方无意见。”《房地产买卖契约》补充条款第四条约定：“此合同乙方签署人不一定为过户手续办理人，此办理人由乙方过户前决定，甲方无意见。”
原审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。法律规定，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。林青系单淑德的侄媳妇。涉案房屋系单淑德本人看好并形成了购买意向，合同签订时单淑德认可其本人在现场，并依约向史好喜支付了相关购房款项，单淑德陈述因合同上系林青签字因此不想继续购买房屋。另外，林青与史好喜签订和相关合同中，均对房屋的实际产权登记人做出了特别约定。综上，本案中虽然单淑德并没有给予林青书面形式的委托，但单淑德的行为却认可了由林青代理其办理相关买房手续。《房屋买卖代收定金合同》及《房地产买卖契约》中均对单淑德支付的3万元购房定金作出了相关约定，即若因买方违约，以上款项卖方�返还。庭审过程中，单淑德陈述因合同上系林青签字因此不想继续购买房屋。由此可见，合同终止是由单淑德提出，3万元购房定金应归卖方即史好喜所有。《房屋买卖合同解约书》上亦约定该3万元作为违约金由卖方即史好喜所得。综上，单淑德请求史好喜返还购房定金3万元的诉讼请求，证据不足，原审不予支持。
综上，原审依据《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：驳回单淑德的诉讼请求。案件受理费595元，由单淑德承担。
宣判后，单淑德不服原审判决，上诉至本院。
上诉人单淑德上诉称，一、原审法院认定林青与史好喜签订的《房屋买卖代收定金合同》及《房地�买卖契约》系代理单淑德所行使的代理行为，无事实和法律依据。林青仅是帮助联系卖房，单淑德没有授权其有代为签字的权利。史好喜及林青均未提交单淑德授权林青代理的任何证据。林青所签合同其本人均作为合同一方出现，未体现出任何代理单淑德的相关意思表示；二、《房屋买卖代收定金合同》所约定的3万元定金，对单淑德不具有法律约束力。单淑德未授权林青代理，林青无权代理单淑德签订合同，更无权转委托给毛雷。且毛雷所签合同中写明的是代理林青，并非代理单淑德。因此，该合同对单淑德不产生任何法律效力。毛雷作为房屋买卖的中介方却直接代替一方签订合同并约定违约后支付给自己的中介费用，亦于情理不合。单淑德坚持林青没有代理权，没有权利代理单淑德签订任何合同。其签字对单淑德均不产生法律效力。即使依据林青与史好喜所签�的《房地产买卖契约》，也不存在定金条款。该契约中第二条已经明确划去了对定金金额的约定，7万元的性质为首付款。第三条更明确约定房屋总价款168万元中7万元为首付款，161万元为尾款。根据该买卖契约，该房屋买卖双方没有约定定金。综上，请求法院依法判决：一、撤销原审判决，改判史好喜返还单淑德不当得利款3万元及利息1.8万元；二、一、二审诉讼费由史好喜负担。
被上诉人史好喜辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。单淑德的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。
原审第三人林青述称其无意见。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、林青的代理权问题；二、定金问题。
关于第一个焦点问题。单淑德主张其未授权林青与史好喜签订的《房屋买卖代收定金合同》及《房地产买卖契约》。林青主张单淑德以口头形式委托其代理单淑德办理房屋买卖手续。对此，本院认为，2013年5月8日，林青作为买方与卖方（史好喜）签订《房屋买卖代收定金合同》一份。同日，单淑德向史好喜的中国建设银行账户转入3万元。2013年5月11日，林青与史好喜就购买涉案房屋事宜签订李《房地产买卖契约》。签订上述契约时，单淑德、史好喜及林青均在现场。该契约第二条约定：“本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币￥7万元作为购房首付款。”契约第七条约定：“本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在十日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。”同日，单淑德向史好喜的中国建设银行账户转入4万元。单淑德虽不认可林青的签字行为，但其对为何两次给史好喜付款且付款金额与上述两份合同约定金额相符不能作出合理解释。故，单淑德向史好喜付款的行为表明其已有购买涉房房屋意向并实际履行上述合同约定。2013年5月23日，单淑德收到史好喜退还的房屋预付款4万元，单淑德与林青均在收条上签字。综上，从上述协议签订及付款过程看，结合林青系单淑德侄媳妇的事实，本院确认林青的签字行为已得到单淑德的授权，林青系单淑德的委托代理人，林青的签字行为合法有效。单淑德作为被代理人，应对林青的代理行为承担民事责任。
关于第二个焦点问题。2013年5月8日，林青作与史好喜签订《房屋买卖代收定金合同》一份，约定：林青向史好喜支付购房定金3万元。若林青不履行合同义务，已付定金不再退还。同日，单淑德向史好喜的中国建设银行账户转入3万元。后单淑德因不同意购买涉案房屋。2013年5月21日，史好喜（甲方）向林青发出“合同解除通知书”，称：“因乙方告知甲方，因国家政策原因，无法履行2013年5月8号签订的《房地产买卖契约》，即终止此合同，乙方通知甲方按2013年5月8号签订的《房地产买卖契约》合同中第七条规定内容执行。”林青在此通知书上签字表示认可。因林青与史好喜签订的《房屋买卖代收定金合同》并不违反相关法律、法规规定，故，单淑德作为林青的被代理人，应受该定金合同约束，其无权要求史好喜返还定金3万元。
综上，上诉人单淑德的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费595元，由上诉人单淑德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐镜圆
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一五年五月十一日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 李珊珊