湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）衡蒸行初字第47号
原告衡阳市蒸湘供销合作社，住所地:衡阳市船山西路3号。
法定代表人郭湘生，该社主任。
委托代理人汤该生，男，1965年2月27日生。
被告衡南县房产管理局，住所地：衡南县云集镇公园南路。
法定代表人杨松柏，该局局长。
委托代理人秦亮，男，1970年6月11日出生。
委托代理人胡朝阳，湖南溥天律师事务所律师。
第三人衡阳市东方龙实业发展有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区船山路1号。
法定代表人刘思辉，男，该公司经理。
第三人刘卫华，女，1974年10月1日出生。
第三人罗建凤，女，1966年7月30日出生。
第三人衡阳市蒸湘区农村信用合作联社，住所地：衡阳市衡邵路**号。
法定代表人易晓斌，该联社理事长。
委托代理人甘露，湖南居安律师事务所律师。
原告衡阳市蒸湘供销合作社与被告衡南县房产管理局，第三人衡阳市东方龙实业发展有限公司、衡阳市蒸湘区农村信用合作联社、刘卫华、罗建凤不服房屋行政登记一案，于2015年8月4日向本院提起行政诉讼，本院于当日依法受理，于2015年11月29日向被告及第三人公告送达了起诉状副本和应诉通知书。并依法组成合议庭，于2016年2月1日进行了公开开庭审理。原告衡阳市蒸湘供销合作社委托代理人汤该生，被告衡南县房产管理局委托代理人秦亮、胡朝阳，第三人衡阳市蒸湘区农村信用合作联社委托代理人甘露到庭参加诉讼，第三人衡阳市东方龙实业发展有限公司、刘卫华、罗建凤经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
被告衡南县房产管理局于1995年9月1日将座落在衡阳市船山路1号的一、二层房屋，共计410.9㎡，办理初始转移登记在第三人衡阳市东方龙实业发展有限公司名下。2009年7月8日被告衡南县房产管理局对该处房屋进行了第二次转移登记，为刘卫华、罗建凤颁发了南房权证城区字第000203**号房屋所有权证。被告向本院提供了以下被诉行政行为的证据,依据：
一、证据。
1、证据一、关于集资建房方案及建设用地审批图（1994年8月10日）。证明：1、该房产权最初来源系清泉房产公司按集资建房方案报建；2、有关建设用地审批手续。
2、证据二、集资建房协议书（1994年12月19日）。证明：1、衡阳市东方龙实业发展有限公司向清泉房产公司在上述集资建房中缴付集资款集资购买有关房屋的协议；2、证明衡阳市东方龙实业发展有限公司取得房屋有关依据；3、衡阳市东方龙实业发展有限公司集资购买有关房屋的红线图（即具体位置）。
3、证据三、衡阳市东方龙实业发展有限公司初始登记资料（1995年9月）。证明：1、房屋登记申请表；2、具结书；3、上述集资建房协议资料（同上）；4、No.013617号房屋所有权证；5、No.013617号房屋所有权证档案存根。
4、证据四、衡阳市东方龙实业发展有限公司No.013617号所有权证换发新证No.00020379号所有权证的资料（2009年7月4日）。证明：1、换发的新证南房权证城区字第000203**号证。2、房屋分层分户平面图；3、所有权人东方龙公司。
5、证据五、衡阳市东方龙实业发展有限公司将No.0020379号房屋变更登记为刘卫华、罗建凤的有关登记资料（2009年7月8日）。证明：1、变更登记审批表；2、衡阳市东方龙实业发展有限公司企业注册登记及有关股东变更登记的相关资料；3、No.00020389号所有权人已变更为刘卫华、罗建凤的房屋所有权证。
6、证据六、刘卫华因借款将No.0020389号上述房屋抵押登记的资料（2009年7月30日）。证明：1、房地产抵押估价报告（2009年7月10日）；2、刘卫华与衡阳市蒸湘区农村信用合作联社的《借款合同》；3、抵押人与信用社的《抵押合同》；4、抵押的房屋他项权利登记申请书；5、相关人员的身份资料；6、该房的南房城区他字第00002175号抵押他项权证；7、领取他项权证的联社工作人员身份资料。
7、证据七、衡阳市房地产管理局文件。证明：依据该文件及有关追认对清泉房产公司集资建房座落在市区的授权颁证。
8、证据八、清泉房地产开发有限公司的主体、资质资料。证明：原清泉房产公司一直隶属衡南县开发企业，且源属房产局下属企业，因此，对清泉房产公司的集资建房符合授权颁证范围。
二、依据。
1、中华人民共和国城市房地产管理法。2、城市房屋权属登记管理办法。3、城市房屋产权产籍管理暂行办法。4、城镇房屋所有权登记暂行办法。
原告衡阳市蒸湘供销合作社诉称，1991年1月1日，原告与湖南省烟草公司衡南县公司签订了一份协议书，约定：衡阳市大元头供销社将座落在衡阳市船山西路3号的2.81亩空置地中的1.34亩交由湖南省烟草公司衡南县公司建设综合大楼。1994年8月9日衡阳市大元头供销社与湖南省烟草公司衡南县公司第二次签订了协议书，约定：由于衡阳市大元头供销社资金困难，将其名下的1.47亩和划拨出去的1.34亩土地全部交给衡南县烟草公司筹建，衡阳市大元头供销社分得一层171.6平方米，二层198平方米及住宅380.4平方米，共计750平方米的房屋。该协议签订后，房屋交由衡阳清泉房地产综合开发公司承建。在房屋开市建设前，衡阳清泉房地产公司于1994年8月10日制定了一份“关于集资建房方案”，标明：1、本次集资建房拆迁湖南省衡阳县烟草专卖局危房1980平方米，住宅864.5平方米。经协商赔偿该局拆迁安置费68万元，不再赔偿房屋；2、占用衡阳市大元头供销社土地1.47亩，经协议：赔偿住宅、门面共计750平方米，其中住宅380.4平方米，办公室198平方米，门面171.6平方米，不另记土地转让费；3、集资建房总面积为3600平方米，住宅24套2477平方米，一层门面515平方米，二楼办公室608平方米；4、住宅24套，职工集资18套，赔偿衡阳市大元头供销社6套。该房屋尚在建设当中，衡阳清泉房地产综合开发公司龙发工程建设指挥部与衡阳市东方龙实业有限公司于1994年12月19日签订了一份集资建房协议书，约定将所有建设的房屋出售给衡阳市东方龙实业发展有限公司。该协议签订后，衡阳市东方龙实业发展有限公司持该协议及其他相关资料，于1995年9月1日向衡南县房地产管理局申请办理产权登记手续。衡南县房地产管理局将衡阳市船山路1号的房屋办理在了衡阳市东方龙实业发展有限公司名下。1996年2月，新建的住房及门面建成使用，一直由衡阳市大元头供销社使用、租赁及收益至今。2009年7月1日，该产权登记变更为全国统一的房屋权属证书，登记为衡阳市东方龙实业发展有限公司。同年7月8日，衡南县房地产管理局将该处房屋变更登记在第三人刘卫华、罗建凤名下。2009年7月29日，第三人刘卫华、罗建凤持该房屋产权证在衡阳市蒸湘区信用社贷款260万元。2010年10月，原告因企业改制才得知自己拥有的房屋已经登记在第三人刘卫华、罗建凤名下。被告衡南县房地产管理局为第三人衡阳市东方龙实业发展有限公司办理南房权证城区字第000203**号房屋所有权证及将该房屋为刘卫华、罗建凤变更颁发南房权证城区字第000203**号房屋所有权证，系将座落在衡阳市城区范围内的房屋违法超越职权颁证的行为，该行为无效，特请求判令撤销被告为第三人衡阳市东方龙实业发展有限公司颁发的南房权证城区字第000203**号房屋所有权证；判令撤销被告为第三人罗建凤、刘卫华颁发的南房权证城区字第000203**号房屋所有权证。
原告向本院提供了以下证据：
证据一、产权拍卖文件及确定交易书（P1-P41）。证明：该房屋产权2010年由衡阳市方景房地产公司拍卖取得。
证据二、租赁经营合同书租金收据及租赁人身份证明（P42-P47）。证明：该房屋租金2010年后由衡阳市方景房地产公司收取。
证据三、原告及第三人的身份证明。证明：1、衡阳市蒸湘供销合作社营业执照，证明原告具有诉讼主体资格；2、罗建凤、刘卫华身份证件，证明第三人刘卫华、罗建凤的诉讼主体资料证。
证据四、南房权证城区字第000203**号房屋所有权证。证明：被告衡南县房产管理局于2009年7月8日向第三人刘卫华、罗建凤颁证。
证据五、衡阳市大元头供销社与衡南烟草公司的协定书及土地使用权。证明:原告为船山路1号（现船山路3号）一鸣酒家房屋的所有人。
证据六、衡阳市东方龙实业发展有限公司所有权存根、申请书、具结书、集资建议协议书。证明：被告违反法律规定将船山西路3号的房屋所有权颁发给第三人刘卫华、罗建凤。
证据七、借款合同、抵押合同。证明：刘卫华、罗建凤以南房权证城区字第000203**号房屋所有权证在衡阳市蒸湘区农村信用合作社借款合同、抵押合同。
证据八、相关法律法规。证明:《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产管理法》、《商业银行房地产货款风险管理指引》。
证据九、授权委托书。证明：1、刘诗辉是受湖南省衡南县烟草专卖局委托处理与原告合资建房一事。2、刘诗辉的代理期限到项目全面竣工验收交付使用终止。
证据十、原告与衡阳市聚龙家具厂的房屋租赁合同与一鸣饭店租赁合同及收款收据。证明：原告于1996年10月起对船山西路3号一、二楼房屋（现一鸣食府的经营场地）进行出租，现原告还在收取租金。
证据十一、原告与衡南县烟草局委托人刘诗辉就合资建房一事的结算单。证明：1、该结算单由刘诗辉书写及原告的负责人签字认可。2、原告尚欠衡南县烟草专卖局10367元。
证据十二、报案材料。证明：1、衡阳市供销合作社就侵占原告船山西路3号一、二楼房屋所有权一事，衡阳市供销合作社于2010年10月14日向衡阳市公安局经侦支队报案。
被告衡南县房地产管理局辩称，1、被告的行政登记行为的程序及内容合法、恰当，2、原告所诉称系民事纠纷争议，原告应先行解决民事争议。3、被告没有存在违法超越职权颁证的行为。4、原告起诉已明显超过起诉期限。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。
第三人衡阳市东方龙实业发展有限公司，刘卫华，罗建凤未作述称。
第三人衡阳市蒸湘区农村信用合作联社述称，2009年7月29日衡阳市蒸湘区农村信用合作联社与刘卫华、罗建凤签订了借款合同和抵押合同。信用社是依据房地局办理的抵押发放的贷款，因此信用社没有过错；即使产权被撤销，也应保证信用社的合法权益。
经庭审质证，本院对原、被告及第三人提供的证据作如下认定：
1、被告提供的证据六、七，原告提供的证据三、四、六、七、八，双方当事人表示对其真实性无异议，根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十七条规定，对于当事人自认的证据，本院予以采信。
2、原告提供的证据一、二、五、九、十、十一，被告均表示对其合法性、真实性不作评价。本院认为，被告对原告的证据不作评价，应该是不持异议。经核查，上述证据来源合法，客观真实，能相互印证，本院对上述证据予以采信。被告对原告提供的证据十二持异议，认为与本案无关。本院认为，该证据证明了原告曾因诉争房屋产权登记争议问题，向公安机关进行了报案，公安机关对相关人员进行询问、调查的事实与本案诉争有关联性，故对该证据本院予以采信。
3、被告提供的证据据一、三、四、五、八，原告对该几份证据的真实性、合法性有异议，认为与本案无关联。本院认为，被告方提供的上述证据，客观真实的反映了被告在1995年9月1日先为衡阳市东方龙实业发展有限公司办理诉争房屋产权证，后在2009年7月8日为刘卫华、罗建凤办理诉争房屋产权证变更登记的事实。上述证据符合证据的合法性、真实性和关联性，本院予以采信。被告提供的证据二，仅仅是案外人两个公司之间签订的房屋买卖合同及自制的集资购房平面图，没有其他证据予以证实，不能证明案外人之间签订本案诉争房屋买卖合同的事实，故本院对该证据不予采信。
经审理查明，1991年1月1日衡阳市大元头供销社【现本案原告，2001年10月17日衡阳市供销合作联社衡供办字（2001）第98号文件中将衡阳市大元头供销社更名为衡阳市蒸湘供销合作社】与湖南省烟草公司衡南县公司签订了一份协议书。协议约定，衡阳市大元头供销社将座落在衡阳市船山西路3号的2.81亩空置地中的1.34亩交由湖南省烟草公司衡南县公司建综合大楼。同年12月31日衡阳市人民政府以（91）市政土用字第148号批准书，同意将1.34亩土地划拨给湖南省烟草公司衡南县公司使用。同日，衡南县烟草公司在衡阳市城市规划部门办理了规建（91）70号建设用地规划许可证及红线图。1994年8月9日衡阳市大元头供销社与湖南省衡南县烟草专卖局（后更名）第二次签订了协议书，协议约定：由于衡阳市大元头供销社资金困难，将其名下的1.47亩和划拨出去的1.34亩土地全部交给衡南县烟草专卖局筹建，衡阳市大元头供销社分得一层171.6㎡，二层198㎡及住宅380.4㎡，共计750㎡的房屋。该协议书上双方单位均盖有公章，协议中的甲方代表签名为时任衡阳市大元头供销社的主任ＸＸ林，而乙方代表签名为时任衡阳清泉房地产综合开发公司副总经理刘诗（思）辉。该协议签订后，房屋的建设由衡阳清泉房地产综合开发公司承建。该房屋在开始建设前，衡阳清泉房地产综合开发公司于1994年8月10日制定了一份“关于集资建房方案”，标明:1、本次集资建房拆迁湖南省衡阳县烟草专卖局危房1980平方米，住宅864.5平方米。经协商赔偿该局拆迁安置费68万元，不再赔偿房屋；2、占用衡阳市大元头供销社土地1.47亩，经协议：赔偿住宅、门面共计750平方米，其中住宅380.4平方米，办公室198平方米，门面171.6平方米，不另记土地转让费；3、集资建房总面积为3600平方米，住宅24套2477平方米，一层门面515平方米，二楼办公室608平方米；4、住宅24套，职工集资18套，赔偿衡阳市大元头供销社6套。该房屋尚在建设当中，衡阳清泉房地产综合开发公司龙发工程建设指挥部与衡阳市东方龙实业有限公司（1995年2月27日成立，法定代表人刘思辉,2002年12月11日该公司被衡阳市工商行政管理局吊销营业执照）于1994年12月19日签订了一份集资建房协议书。该协议签订后，衡阳市东方龙实业发展有限公司凭着该协议及其他相关资料，于1995年9月1日向衡南县房产管理局申请办理产权登记手续。衡南县房产管理局根据衡阳市东方龙实业发展有限公司提供的资料，于同日将座落在衡阳市船山路1号（现为衡阳市船山西路3号）一、二层共计410.9㎡的房屋产权办理在衡阳市东方龙实业发展有限公司的名下。1996年2月，座落在衡阳市船山西路3号的住房及门面全部竣工并交付使用，此时该地段一、二层共计410.9㎡的商业用房，一直由衡阳市大元头供销社（现原告衡阳市蒸湘供销合作社）使用及租赁和收益至今。
2009年7月1日，被告衡南房管局又为衡阳市东方实业发展有限公司将产权登记变更为全国统一的房屋权属证书，证号为南房权证城区字第000203**号，同年7月8日衡阳市东方龙实业发展有限公司（该公司已于2002年12月11日被衡阳市工商行政管理局吊销）与第三人刘卫华、罗建凤到衡南县房产管理局办理产权变更登记手续，将原登记为衡阳市东方龙实业发展有限公司的，座落在衡阳市船山路1号（现为船山西路3号）一、二层共计410.9㎡房屋变更登记在第三人刘卫华、罗建凤名下，房屋产权证号为南房权证城区字第000203**号。之后第三人刘卫华、罗建凤持该房屋所有权证于2009年7月29日到衡阳市蒸湘区信用合作联社贷款260万元。2010年10月，原告衡阳市蒸湘供销合作社因企业改制才得知自己拥有的房屋现已登记在第三人刘卫华、罗建凤名下，故诉至法院，请求依法撤销被告衡南县房产管理局于1995年9月1日为衡阳市东方龙实业发展有限公司颁发的南房权证城区字第000203**号房屋产权证书，撤销2009年7月8日为第三人刘卫华、罗建凤颁发的南房权证城区字第000203**号房屋产权证书。
另查明，衡阳市郊区国土管理局（现蒸湘区国土管理局）于1998年12月8日将衡阳市船山路1号（现在的船山西路3号）一、二层410.9平方米房屋的国有土地使用权登记在原告衡阳市蒸湘供销社名下。
本院认为，加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权人的合法权益是法律、法规赋予被告衡南县房产管理局的法定职责。根据建设部房地产业司【1990】建房管字第13号《关于县座落在市区房屋登记发证问题的请示》复函、衡阳市房地产管理局衡市房权字（1990）第178号文件规定，被告衡南县房产管理局依法只能在其所辖区域内和授权范围内行使职权。本案中，虽然被告被授予在衡阳市区内对隶属衡南县的党政机关和企事业单位的房屋颁发房屋权属证书，但该授权办证行为生效日期为1998年11月25日。衡阳市东方龙实业发展有限公司系衡阳市工商管理局核准注册的座落在衡阳市区的企业，且办证房屋座落在衡阳市区范围内。1995年9月1日，被告衡南县房地产管理局为衡阳市东方龙实业发展有限公司办理本案诉争房屋的初始房屋产权登记系超越职权的行为。另按1995年1月1日施行的《中华人民共和国房地产管理法》第六十一条规定，办理房屋产权登记，必须持土地使用证才能办理。而在第三人衡阳市东方龙实业发展有限公司没有提供诉争房屋的国土使用权证的情况下，为衡阳市东方龙实业发展有限公司办理房屋登记，并颁发了衡南所字第13617号房屋所有权证；2009年7月1日原审被告为衡阳市东方龙实业发展有限公司办理了南房权证城区字第000203**号全国统一的房屋权属证书；同年7月8号，又为衡阳市东方龙实业发展有限公司办理了变更登记，将诉争房屋变更登记在刘卫华、罗建凤名下（房屋产权证号南房权证城区字第000203**号）。被告衡南县房地产管理局在对诉争房屋进行初始登记和变更登记过程中均没有尽到合理的审慎职责，且超越职权。故被告作出的具体行政行为系无效的法律行为。被告认为，原告所诉称系民事纠纷争议，原告应先行解决民事争议。本院认为，本院在审理行政案件时，仅需对本案被告作出的行政行为是否合法进行审查，无需待诉争房屋经民事诉讼确权后再作出评判，故被告的该项辩称理由不成立，本院不予支持。被告认为，原告起诉已明显超过起诉期限。本院认为，根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十二条之规定，对涉及不动产的，起诉期限从作出具体行政行为之日起最长不得超过20年。对被告的该项辩称理由，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国房地产管理法》第六十一条、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（四）项、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十二条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款、第八条之规定，判决如下：
一、撤销被告衡南县房产管理局为第三人衡阳市东方龙实业发展有限公司颁发的南房权证城区字第000203**号房屋所有权证。
二、撤销被告衡南县房产管理局为第三人罗建凤、刘卫华颁发的南房权证城区字第000203**号房屋所有权证。
案件受理费50元由被告衡南县房产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 易 晖
审 判 员 张维春
人民陪审员 周 聪
二〇一六年二月二十三日
代理书记员 ＸＸ梅
附法律条文：
《中华人民共和国房地产管理法》
第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条第（四）项行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（四）超越职权的。
《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》
第四十二条公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第五条第二款原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。
第八条当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。