浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第2583号
原告：陈朝杰。
委托代理人：傅正翀。
被告：王国清。
被告：刘茁英。
两被告的共同委托代理人：周拥军。
两被告的共同委托代理人：楼增渭。
原告陈朝杰诉被告王国清、刘茁英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月23日立案受理，依法由审判员丁国芳适用简易程序，于2014年11月4日、12月18日公开开庭进行了审理。原告陈朝杰的委托代理人傅正翀，两被告共同委托代理人周拥军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈朝杰诉称：两被告系夫妻关系。2006年11月7日，被告王国清与原告的代理人龚彬潮签订《房产转让合同》，约定被告王国清出售其位于义乌市南陈新村2号楼（又称南陈小区2幢）第五层朝南自东向西第肆间（507室）的房产。合同还对逾期办理房产证等违约行为约定了相应的违约责任。因龚彬潮系原告的代理人，故与涉案《房产转让合同》相关的权利义务，均由原告享有和承担。原告以龚彬潮名义向被告支付了344700元购房款，被告王国清于2007年1月8日将涉案房屋交付使用。合同约定被告王国清应当于房产交付使用后180日内为原告办理房地产权属证书，但时至今日，被告王国清并未按约定办理房产的过房登记手续，已属违约。为此，提起诉讼要求：1、依法确认2006年11月7日被告与原告代理人龚彬潮所签订的房产转让合同合法有效；2、判令两被告协助原告办理位于义乌市南陈小区2幢507室房屋房产证及土地证的过户登记手续；3、判令被告王国清支付逾期办理房产权证违约金51705元；4、判令被告刘茁英对第三项诉讼请求承担连带清偿责任。
被告王国清、刘茁英辩称：1、对第一项诉讼请求，确认被告与龚彬潮签订的房产转让合同合法有效是没有异议的；2、龚彬潮在房产转让合同中并非原告的代理人，龚彬潮跟原告双方有转让房产的法律关系；3、本案没有办理过户手续是因为客观上履行不能，因为本案涉及的房产属于整栋里的一小套，现在市政府还不允许办理分割手续，目前尚不能办理过户手续。被告并不存在主观故意行为，所以不应承担相应违约责任。
针对被告的答辩，原告补充陈述：龚彬潮确系原告的代理人，这一点可以从被告王国清在2014年8月16日所出具的承诺书中可以明确，并非如同被告代理人所述系转让房产的关系。
原告就其诉讼主张举证：
一、房产转让合同一份，以证明原被告双方的权利义务；
二、收款收据二份，以证明原告以代理人的名义向被告王国清交付购房款344700元；
三、承诺书一份，以证明龚彬潮系涉案《房产转让合同》的挂名权利人，实际权利人系原告陈潮杰，相应的权利义务由原告陈朝杰享有和承担，被告王国清对此表示认同。
四、土地使用权登记查询结果证明一份，以证明涉案房产的土地性质为国有出让，被告王国清将涉案房产进行转让，符合法律的相关规定。
五、结婚登记审查处理表一份，以证明两被告系夫妻关系。
六、房产档案证明一份，以证明涉案房产系两被告共同共有。
被告的质证意见：
对证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议，合同据有相对性，合同只能证明被告与龚彬潮存在合同间的权利义务关系。
对证据二的真实性没有异议，对证明目的有异议，收款收据明确表明该款项是以龚彬潮的名义交纳，不存在龚彬潮系代理人的问题。
对证据三的真实性没有异议，对证明目的有异议，根据承诺书并没有表明的原告系龚彬潮代理人的身份，作为房产转让合同来说，是被告与龚彬潮发生的法律关系，至于原告与龚彬潮内部间的关系与本案无关。
对证据四的真实性没有异议，对证明目的有异议，并非所有土地性质为国有出让就可以进行转让，因为涉案房产土地属于整体的地块，根据目前的政策是不允许分割转让的。
对证据五、六没有异议。
被告就其所辩提供申请报告复印件一份，以证明被告自2007年开始就向国土局、建设局申请分割转让。
原告的质证意见：该申请报告系复印件，对真实性无法确认。如果是原件，对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，申请报告中的申请日期是2007年8月28日，根据涉案的房产转让合同第4页可以明确被告应当在房产交付使用后180日内办理权属证书，被告所申请的日期已经超过合同所约定的时间范围，而且作为出卖人，应当在涉案房产转让合同签订前就取得相关部门的批准，不能在房产转让合同已经签订后再向国家机关申请批准，该证据可以证明被告对原告所造成的损失负有全部责任。
本院对证据的认证意见：被告对原告提供的证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以认定。原告虽对被告提供证据的真实性有异议，但被告在庭审后提供原件，故本院对其真实性予以确认。
经审理查明：2006年11月7日，被告王国清（出卖人）与龚彬潮（买受人）签订《房地产转让合同》一份，约定：买受人购买的房地产为南陈新村2号楼第五层朝南自东向西第肆间（507）的房屋，该房地产建筑面积约48.12平方米（房屋面积以有关部门实测、登记为准）；按建筑面积，该房地产单价为人民币每平方米7959元，房屋总价为383000元，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记的面积为准，房款多退少补；付款方式：买受人在受让本房地产签定合同时，首付房价总款的60%（含总房价20%的购房定金）即￥229800元，房屋交付时支付30%即￥114900元，余款10%即￥38300元在见证过户时全部付清。同时约定：出卖人应当在2007年3月31日前将房地产交付买受人使用；出卖人应当在房产交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证的，双方同意按下列（）项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起十五日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价的15%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的15%向买受人支付违约金。3、双方协商解决。当天，龚彬潮支付被告王国清首付款人民币229800元。2007年4月3日，龚彬潮支付王国清房屋款及代收房屋维修基金115850元。2007年1月8日被告将涉案房屋交付原告使用，涉案房屋由原告使用至今。
2014年6月1日，案外人龚樟菊、龚彬潮出具的《承诺书》中载明：“2006年11月7日承诺人与王国清（身份证号码××）签订《房产转让合同》，王国清将其位于义乌市南陈新村2号楼第五层朝南自东向西第肆间（507室）房屋转让给承诺人，建筑面积48.12平方米，房屋总价383000元，已支付转让款344700元，余款38300元于过户时付清。现承诺人郑重承诺：承诺人仅为该房屋的挂名买受人，实际买受人为陈朝杰（身份证号码××，所有购房款项实际均为陈朝杰支付。”2014年8月16日，被告王国清在该《承诺书》下方确认情况属实。
另查明，两被告系夫妻。坐落于义乌市南陈小区2幢的土地使用权的性质为国有，土地使用者为被告王国清，使用权类型为出让，土地用途为住宅，使用期限自2006年1月26日至2076年1月25日。坐落于义乌市南陈小区2幢房屋登记的所有权人为被告王国清、刘茁英。
2014年12月19日，原告申请撤回“依法判令被告王国清支付逾期办理房产权证违约金51705元、依法判决令被告刘茁英承担连带清偿责任”的诉讼请求；本院已裁定予以准许。
本院认为：2006年11月7日的《房产转让合同》载明的买受人为龚彬潮；但2014年6月1日龚彬潮确认实际买受人系本案原告，购房款也由原告支付，被告王国清也予以确认。据此本院确认本案所涉《房产转让合同》的实际买受人系本案原告。2006年11月7日的《房产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容也未违反相关法律、行政法规的强制性规定，系合法效。双方当事人均应按约定履行各自的义务。本案房屋买卖合同纠纷产生于两被告夫妻关系存续期间，且涉案房屋房地产权登记在两被告名下，两被告均有义务协助办理将涉案房屋房地产权证过户至原告名下的手续。根据法律、行政法规和政策规定，住房分割需符合住宅设计规范等要求，并经住房和城乡建设局、国土资源局等行政管理部门审核同意方可办理。现原告未提供本案争议房屋符合分割转让条件的证据，原告要求两被告协助办理涉案房屋房地产权证过户手续，本院暂不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百三十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、确认2006年11月7日被告王国清与原告陈朝杰的代理人龚彬潮所签订的《房产转让合同》合法有效；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费3338元，由原告负担1669元，由被告王国清负担1669元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币6676元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入帐号：户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审 判 员 丁国芳
二〇一四年十二月十九日
代书记员 周 胜