河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫17民终3941号上诉人（原审被告）：池怀喜，男，1948年12月10日出生，汉族，住正阳县。上诉人（原审被告）：王月广（系池怀喜之子），男，1978年4月20日出生，汉族，住正阳县。以上二上诉人委托诉讼代理人：李明，河南明信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：正阳县客货运输公司，住所地正阳县西顺河街60号。法定代表人：许小喜，该公司经理。委托诉讼代理人：刘双喜，河南建法律师事务所律师。上诉人池怀喜、王月广因与被上诉人正阳县客货运输公司（以下简称客货公司）物权纠纷一案，不服正阳县人民法院（2016）豫1724民初1524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王月广、池怀喜的委托诉讼代理人李明及上诉人王月广，被上诉人正阳县客货运输公司的委托诉讼代理人刘双喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。池怀喜、王月广上诉请求：撤销正阳县人民法院（2016）豫1724民初1524号民事判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：池怀喜于2004年兼职客货公司经理，为避嫌才以该公司职工沈茹的名义与客货公司签订租赁合同，实际上自2000年起租赁房屋并经营宾馆的人就是池怀喜，故池怀喜对涉案房屋享有优先购买权。客货公司辩称，无论池怀喜与案外人沈茹之间是何种法律关系，池怀喜与客货公司之间都没有直接的法律关系，且客货公司委托拍卖涉案房产之前，已经决定不再对外出租并通知案外人沈茹，故不存在优先购买权的问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。客货公司向一审法院起诉请求：请求池怀喜、王月广立即将客货公司宾馆东楼二、三层（包括四层一间）共15间房屋及楼梯、浴池7小间、锅炉房腾退给客货公司，池怀喜、王月广向客货公司支付房屋占用费3万元并赔偿经济损失20万元，诉讼费由池怀喜、王月广承担。一审法院认定事实：原告客货公司与案外人沈茹于2004年4月9日签订租赁《承包经营合同书》一份，内容约定：“一、甲方（原告运输公司）将宾馆东楼和东楼楼梯及浴池、锅炉房（东楼共15间和楼梯4间、西楼二层4小间、浴池7小间）现有设施承包给乙方经营、使用，如需盖修，均有乙方承担，每年承包费为贰万柒仟元整，乙方同意（沈茹）。二、乙方每年交承包费时间为每年的公历4月9日一次付清。……七、承包合同期限为五年（2004.4.9至2009.4.9）。”该《承包经营合同书》到期后，原告运输公司与案外人沈茹以一年一续的方式续租至2015年4月9日（该期间未签订书面合同）。原告客货公司根据正阳县交通运输局2015年8月24日《正阳县交通运输局关于客货公司处置房屋的批复》（正交[2015]37号）对涉案房产进行处置,并于2015年9月15日进行公告。根据该批复，原告客货公司委托驻马店市公共资源交易中心对涉案房屋进行公开拍卖处置，驻马店市产权交易中心、河南联诚拍卖有限公司于2015年11月4日发出拍卖公告，定于2015年12月2日10时对争议房产进行拍卖。买受人马高升参加拍卖通过竞买以1526000元的报价竞得该涉案房屋，河南联诚拍卖有限公司于当日出具拍卖成交确认书，载明出售人、拍卖人、买受人、确认时间、标的名称、成交价款、支付方式、支付时间等内容，买受人马高升于2015年12月15日与出卖人（原告运输公司）签订《房产转让协议书》一份，内容约定：“……七、甲方（原告运输公司）于2015年12月15日之前将该房产交付给乙方（竞买人马高升）；卫生间的固定设施、厨房的固定设施、电视墙、鞋柜等等固定设施归乙方所有，甲方应保证这些设施的完好。……十五、本协议书符合甲乙双方当事人真实的意思表示，永不反悔，若有反悔和违反承担违约责任（月底给违约金为人民币20万元整）及一切法律后果。”该《房产转让协议书》签订后，原告客货公司未按约向竞买人马高升交付涉案房产，于2016年5月16日向竞买人马高升支付违约金20万元。原告客货公司分别于2015年8月20日、2015年12月17日书面通知案外人沈茹腾房。另查明：1、该涉案房屋实际经营者系被告池怀喜，采用家庭经营模式，池怀喜与王月广系父子关系，王月广有时被人称呼池月广，身份证记载姓名为王月广；2、被告池怀喜、案外人沈茹原系原告客货公司职工；3、2012、2013、2014年度承包费以案外人沈茹名义交纳，每年3万元；4、被告王月广于去年（2015年）向原告客货公司交纳租赁费，原告客货公司拒收；5、被告池怀喜（另案原告）以原告客货公司（另案被告）、竞买人马高升侵犯优先购买权为由于2016年4月12日向一审法院提起诉讼，要求：1、依法确认二被告（本案原告客货公司、竞买人马高升）于2015年12月15日签订的《房产转让协议书》无效，2、确认原告（本案被告池怀喜）对二被告交易的房屋在同等条件下有优先购买权，后本案被告池怀喜于2016年8月16日庭审中当庭放弃上述两项诉讼请求，并当庭变更诉讼请求，要求本案原告客货公司赔偿损失30万元,后原告（本案被告池怀喜）申请撤回对正阳县客货运输公司、马高升的起诉，一审法院于2016年9月29日作出（2016）豫1724民初832号民事裁定，裁定：准予原告池怀喜撤回对二被告的起诉。一审法院认为，本案争议焦点：1、原告与二被告之间是否存在租赁关系？租赁关系是否解除？2、原告要求二被告腾退房屋、赔偿损失是否具有事实和法律依据？针对焦点1，原告客货公司提供承包经营合同书及2012年至2014年度承包费收据拟证明原告客货公司与案外人沈茹之间存在租赁合同关系，与二被告之间不存在直接的租赁关系，被告池怀喜提供卫生许可证复印件、营业执照复印件、安全生产承诺书拟证明涉案房屋实际由被告池怀喜经营，原告客货公司知情，原告与二被告之间形成稳定的租赁关系，且租赁关系尚未解除，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告池怀喜提供证据与拟证事实的关联性、证明效力低于原告客货公司提供证据，故被告池怀喜主张与原告客货公司至今存在租赁关系，证据不足，不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，2015年4月9日原告客货公司不再续租以后，原告在涉案房屋上设置的用益物权消灭，原告对涉案房屋享有完全物权，2015年4月9日以后，二被告继续占有使用涉案房屋缺乏法律依据，原告有权向其主张权利，要求其排除妨害，故对原告要求二被告腾退涉案房屋的诉求，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，2015年4月9日以后至今，二被告仍占有使用涉案房屋，并造成原告客货公司无法向竞买人马高升交付涉案房屋，赔偿竞买人马高升违约金20万元，原告据此请求二被告支付占用费3万元（参照2012年度至2014年度承包费）、赔偿经济损失20万元，事实清楚，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、二被告池怀喜、王月广于本判决生效后三十日内将原告所有宾馆东楼二、三层及四层一间共计十五间房屋及楼梯、浴池七小间、锅炉房腾空并交付给原告正阳县客货运输公司；二、二被告池怀喜、王月广于本判决生效后十五内支付原告正阳县客货运输公司房屋使用费3万元；三、二被告池怀喜、王月广于本判决生效后十五内赔偿原告正阳县客货运输公司经济损失20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，由二被告池怀喜、王月广承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交案外人沈茹、丁秀兰在另案开庭笔录中的证言复印件各一份，欲证明沈茹只是名义上的承租人，且被上诉人知道实际经营人是池怀喜。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人对沈茹、丁秀兰的证言复印件不予认可，对于该二份证言不予采信。二审查明的其它事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，双方争议的焦点是，上诉人池怀喜对于涉案房屋是否具有优先购买权。本案中，被上诉人客货公司与沈茹签订的房屋租赁合同于2009年4月9日到期后，双方以一年一续的方式续租至2015年4月9日，该期间未签订书面合同。故双方在2009年4月9日之后实为不定期租赁，双方均可随时要求解除租赁关系。另，被上诉人没有收取2015年的房租，多次以口头、书面形式通知沈茹解除租赁关系，并对拍卖涉案房屋事宜进行了公告，故被上诉人与承租人之间的租赁关系已经终止，被上诉人当然享有完整的物权，其可自由处分涉案房屋，无论池怀喜是否之前系租赁关系的相对人其均不享有优先购买权。综上所述，池怀喜、王月广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人池怀喜、王月广负担。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  刘 东审判员  丁贺堂二〇一七年二月十日书记员  董福林