山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0213民初4024号原告：青岛友邦物业管理有限公司，住所地青岛市李沧区。法定代表人：李衍森，职务董事长。委托诉讼代理人：罗丹卉，山东海剑律师事务所律师。被告：王庆伟，男，汉族，青岛广播电视台职工，住青岛市李沧区。原告青岛友邦物业管理有限公司与被告王庆伟物业服务合同纠纷一案,本院于2016年11月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2016年11月18日公开开庭进行了审理。原告青岛友邦物业管理有限公司委托代理人罗丹卉，被告王庆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛友邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告欠缴的物业服务费、电梯运行费及滞纳金共计3926.6元（自2015年1月1日计算至2016年9月30日，其中欠缴物业服务费2695.9元，电梯运行费599.1元，滞纳金631.6元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》，按该合同的规定，被告作为李沧区惠水路518号米罗湾小区10号楼3单元502户房屋的业主，应在收楼后于每季度第一个月的15日前按季向原告交纳物业服务费用、电梯运行费用（以下总称物业费），但是2015年1月1日至2016年9月30日被告未向原告交纳物业费，共欠物业费3295元，期间原告多次向被告催促交纳物业费，但是被告均无正当理由拒绝交纳，其行为已经构成根本违约，被告除交纳上述所欠物业费之外还应承担《前期物业管理服务合同》约定的违约责任即物业服务相关费用逾期交纳的，每日加收千分之三的滞纳金631.6元，物业费和滞纳金合计共3926.6元。被告王庆伟辩称，1、原告的物业服务并未达到合同约定的五星级物业服务标准；2、原告在小区公告栏、电梯内等业主共有的场地放置商业广告牌，未经全体业主同意，亦未向业主公布收益流向，且被告认为广告和车位收益应属全体业主共有；3、原告收取物业费时未向业主开具正规发票，涉嫌偷税漏税。综上，原告没有按照物业服务合同的约定完全履行物业服务义务，已构成违约，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告于法庭辩论终结后提出反诉请求，本院已向被告释明反诉需要于法庭辩论终结前提出，现被告于最后调解阶段提出反诉违反法律规定，本院不予受理，被告可另行主张权利，本院仅就原告诉讼请求进行裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的事实和证据，本院确认如下：2013年1月18日，案外人青岛新海园山溪春城置业有限公司作为甲方、原告作为乙方签订《米罗湾小区前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对米罗湾小区提供前期物业管理服务的相关事宜进行了约定，其中物业服务费用按业主拥有物业的建筑面积交纳，住宅为2.20元/月/平方米，合同期限自2013年1月20日起至业主委员会成立止。合同签订后，原告即向位于青岛市李沧区惠水路518号的米罗湾小区提供前期物业服务。被告为青岛市李沧区惠水路518号米罗湾小区10号楼3单元502户房屋的业主，建筑面积为71.32平方米，该房屋属高层住宅。2013年11月1日，被告王庆伟作为甲方、原告作为乙方签订《前期物业管理服务合同》，合同落款处甲方栏有被告王庆伟签名，乙方栏加盖青岛友邦物业管理有限公司米罗湾管理处印章，合同约定，乙方应根据山东省《物业服务规范第1部分：住宅物业》中规定的五星级服务内容提供前期物业管理服务；高层、多层住宅的公共性服务费（物业服务费）1.8元/月/建筑平方米，住宅的电梯运行费为0.4元/月/建筑平方米；业主收楼后物业服务费等相关费用按季交纳，应在每季第一个月15日前履行交纳义务，业主收楼后无论是否居住或空置均应全额交纳，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交费用总额的万分之三加收滞纳金。被告王庆伟于2013年10月31日收楼，并交纳物业费至2014年12月31日，自2015年1月1日起欠缴物业费。以上事实，有原告提交的原告与案外人青岛新海园山溪春城置业有限公司签订的前期物业服务合同、原告与被告签订的签约文件《前期物业管理服务合同》、统一收款收据以及庭审笔录在卷佐证。以下为有争议的证据：被告提交照片、录音、录像等证据，证明涉案小区保安、保洁服务、小区绿化、物业维修等服务不符合合同约定，没有达到合同约定的五星级物业服务标准；证明原告将车位管理费与物业服务费捆绑管理，并擅自利用小区电梯空间、业主共有区域的违章建筑等对外经营谋取私利；证明原告封闭车库入口，将业主所有的车库供他人占用，原告行为已构成违约，被告不应向其交纳物业费。原告认为被告提交的照片均系打印件，无法证明拍摄时间及拍摄地点，提交的录音、录像非原始载体，且录音声音嘈杂，人物无法分辨，无法证明被告主张，原告均不予认可。本院认为，原告与建设单位—案外人青岛新海园山溪春城置业有限公司签订的《米罗湾小区前期物业服务合同》以及原、被告之间签订的《前期物业管理服务合同》真实有效，对原、被告双方均具有约束力，各方应按照合同约定行使权利、履行义务、承担责任。原告应按合同约定提供物业服务，被告应按合同约定履行交费义务。被告主张小区保安、保洁服务、小区绿化、物业维修等服务不符合合同约定；车位管理费与物业服务费捆绑管理；擅自利用小区电梯空间、业主共有区域的违章建筑等对外经营谋取私利；封闭车库入口，将业主所有的车库供他人占用，侵犯被告的车位所有权，认为原告的物业服务未达到合同约定的五星级物业服务标准，没有按照物业服务合同的约定完全履行物业服务义务，构成违约，故其不应交纳物业费用，因其未提交充分证据证实其主张的事实，且本院认为，依据双方的《前期物业管理服务合同》，上述理由均不足以构成业主拒交物业服务费的事由，故对被告主张不予采信。原告提供了物业服务，对其主张被告支付物业服务费、电梯运行费的主张，本院予以支持。涉案房屋自2015年1月1日至2016年9月30日期间的物业服务费按照71.32平方米×1.8元每月每平方米×21个月＝2695.9元；电梯运行费按照71.32平方米×0.4元每月每平方米×21个月＝599.1元，共计3295元，被告应向原告支付。原、被告在《前期物业管理服务合同》中虽有逾期支付物业服务费违约金的约定，但是本案中根据被告提供的照片、录音、录像及双方陈述表明，原告提供的物业服务尚存在不完善、不到位的情况，通过被告抗辩意见可以看出，业主拒不交纳物业服务费用，是想采取该种方式督促物业企业提高服务质量和水平，该方式虽然欠妥，但涉案小区物业公司的物业服务水平确有可以提升的空间，故对原告关于违约金的主张，本院不予支持。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同的目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务能力，也离不开小区业主的理解支持，这种理解支持很重要的一项就是正常交纳物业服务费用，以维持小区的正常运转和发展。所以，被告应及时交纳物业服务费，否则不但会使原告的合法利益受损，也会影响其他正常交费业主的利益。而原告作为物业服务企业，亦应主动接受业主的监督，努力提高服务质量，为业主提供宜居的居住环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条、第一百六十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、被告王庆伟于本判决生效之日起10日内支付原告青岛友邦物业管理有限公司自2015年1月1日至2016年9月30日期间（共21个月）的物业服务费2695.9元，电梯运行费599.1元，合计3295元。二、驳回原告青岛友邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元（原告已预交），由被告负担，被告王庆伟于本判决生效之日起10日内给付原告青岛友邦物业管理有限公司25元。本判决为终审判决。审判员  刘海伟二〇一六年十一月二十三日书记员  宫艺榕