上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第23323号
原告上海程达投资发展有限公司。
法定代表人高巍。
委托代理人张建平，上海市同建律师事务所律师。
被告新特利尔（上海）投资管理有限公司。
法定代表人万安平。
原告上海程达投资发展有限公司诉被告新特利尔（上海）投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月4日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月19日公开开庭进行了审理。原告上海程达投资发展有限公司的委托代理人张建平到庭参加诉讼。被告新特利尔（上海）投资管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海程达投资发展有限公司诉称，原、被告于2012年7月签订房屋租赁合同，约定原告将自有的华融大厦2201-2202室（建筑面积为730.09平方米）房屋出租给被告作商务办公，被告按月支付租金人民币（以下币种相同）84，386.30元。双方就合同的终止条件及违约责任协商一致。但自2013年1月起，被告开始拖欠租金，截至2013年6月共计达506，317.80元，故原告起诉来院，要求：1、判令解除原、被告间的房屋租赁合同，被告迁出上海市浦东新区浦东南路XXX-
XXX号华融大厦2201-2202室房屋；2、判令被告支付原告自2013年1月起至2013年10月止的欠租843，863元及违约金（按欠租84，386.30元为计算基数，分别自2013年2月1日、2013年3月1日、2013年4月1日、2013年5月1日、2013年6月1日、2013年7月1日、2013年8月1日、2013年9月1日、2013年10月1日起计算至2013年10月31日止，按每日1%为标准）；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告表示对2013年10月之后的租金自愿放弃主张，并要求法院对违约金的数额酌情进行调整。
被告新特利尔（上海）投资管理有限公司未作答辩。
经审理查明：系争房屋登记的权利人为原告上海程达投资发展有限公司。
2012年7月11日，原告上海程达投资发展有限公司（甲方）与被告新特利尔（上海）投资管理有限公司（乙方）签订华融大厦房屋租赁合同一份，约定甲方合法拥有的出租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区浦东南路XXX-
XXX号，华融大厦第22层2201-2202室，该房屋建筑面积为730.09平方米。租赁期自2012年8月1日起至2014年7月31日止。2012年8月1日至2012年8月31日为甲方提供给乙方的装修免租期，在此期间，乙方无需向甲方支付房屋租金，租金从2012年9月1日开始计算。该房屋每日每平方米建筑面积租金为3.80元，月租金总计为84，386.30元。合同第4.3条约定：乙方采取先付后用的方式租赁该房屋，乙方在每月15日前必须将次月租金支付给甲方，租金发票由甲方开具，并在收到乙方相应款项后将相关票据提交乙方。若乙方支付租金逾期15日以上，甲方有权单方面解除租赁合同，并通知物业管理处切断电源。合同第5.1、5.2条约定：乙方于本合同签字生效之日向甲方支付该房屋的首月租金及租赁保证金（保证金相当于两个月的租金，即168，772.60元），甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁期限届满之日，乙方退还承租房屋，经甲方验收合格并结清费用后，甲方于一周内全额退还保证金；乙方擅自改变承租房屋结构或未按本合同约定支付相关费用的，甲方有权向乙方追偿或直接在保证金中扣除相关费用以及恢复约定状态所支出的费用，该保证金不足以支付该费用的，甲方有权继续向乙方追偿该费用。合同第10.1条约定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过半个月的；……。合同第10.3条约定：乙方未按约定期限支付租金（包括首月租金）及保证金（包括接到甲方要求补齐保证金通知而未在三个工作日内及时补齐保证金的），每逾期一天，乙方应按月租金的1%向甲方偿付逾期付款违约金。
2013年7月4日，原告上海程达投资发展有限公司起诉来院，诉请如前。
庭审中，原告陈述被告支付了截止至2012年12月31日的租金和押金168，772.60元，之后未付。关于被告支付的押金，原告要求将该押金用于抵扣被告欠付的租金。原告自愿同意以被告收到诉状副本之日（即2013年10月14日）作为合同解除日。
以上事实由原告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同以及原告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告已履行交房的义务，被告理应按约交付房屋租金。现被告未按合同约定支付房屋租金，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合合同约定，本院予以支持。鉴于原告自愿同意以被告收到诉状副本之日作为合同解除日，故本院确认合同解除日为2013年10月14日。合同解除后，被告继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，将系争房屋返还给原告，并支付尚未付清的房屋租金及合同解除后的房屋使用费。关于房屋使用费的计算标准由本院参照双方约定的租金标准予以确定。原告自愿放弃主张2013年10月之后的房屋使用费，于法不悖，本院予以准许。原告要求被告支付按欠租84，386.30元为计算基数，分别自2013年2月1日、2013年3月1日、2013年4月1日、2013年5月1日、2013年6月1日、2013年7月1日、2013年8月1日、2013年9月1日、2013年10月1日起计算至2013年10月31日止的违约金，符合合同约定，本院予以支持。鉴于合同约定的违约金的计算标准过高，且原告自愿同意由法院酌情调整违约金的数额，故本院依据公平原则及诚实信用原则，对违约金计算标准调整为同期银行贷款利率的四倍。关于被告支付的押金，原告要求用于抵扣被告欠付的租金，并无不当，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，系放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海程达投资发展有限公司与被告新特利尔（上海）投资管理有限公司签订的关于上海市浦东新区浦东南路XXX-
XXX号华融大厦2201-2202室房屋的房屋租赁合同于2013年10月14日解除；
二、被告新特利尔（上海）投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区浦东南路XXX-
XXX号华融大厦2201-2202室房屋，将房屋返还给原告上海程达投资发展有限公司；
三、被告新特利尔（上海）投资管理有限公司应支付原告上海程达投资发展有限公司自2013年1月起至2013年10月止的房屋租金及使用费843，863元，扣除被告已支付的押金168，772.60元，余款675，090.40元被告新特利尔（上海）投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告上海程达投资发展有限公司；
四、被告新特利尔（上海）投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海程达投资发展有限公司支付违约金（以每期欠款84，386.30元为计算基数，分别自2013年2月1日、2013年3月1日、2013年4月1日、2013年5月1日、2013年6月1日、2013年7月1日、2013年8月1日、2013年9月1日、2013年10月1日起计算至2013年10月31日止，均按中国人民银行公布的同期贷款利率四倍为标准）。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14，825元，由被告新特利尔（上海）投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 马顺山
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。