北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3918号
上诉人（原审被告）李慧满，男，1988年11月9日出生。
委托代理人张珺（李慧满之母），1962年5月27日出生。
委托代理人段峥，北京市方诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李国忠，男，1934年12月22日出生。
委托代理人李晖（李国忠之女），1968年8月21日出生。
被上诉人（原审原告）于质彬，女，1932年1月4日出生。
上列二被上诉人之委托代理人贾鸿斌，北京市京师律师事务所律师。
上诉人李慧满因合同纠纷（原审案由为房屋买卖合同纠纷）一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第16240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，李慧满之委托代理人张珺、段峥，李国忠之委托代理人李晖，李国忠、于质彬之委托代理人贾鸿斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年7月，李国忠、于质彬起诉至原审法院称：李国忠退休前在国务院办公厅做高级工程师工作，单位分配给其位于北京市丰台区方庄小区芳古园×区×号楼15层1-1504诉争房产，面积60.37平方米两居室。2007年12月18日李国忠取得诉争房屋的产权证书。2010年9月，李慧满的父母李刚、张珺提出李慧满计划出国留学，需要费用，跟李国忠商量将其名下的诉争房产办理银行抵押贷款，李慧满父母保证按期还款，待李慧满留学结束后结清贷款，归还房屋。并说李国忠、于质彬80多岁银行不批贷款，房屋过户到李慧满名下银行才能批准贷款。李国忠同意了他们的提议。在9月27日去丰台区房屋管理局大厅办理手续时，李慧满父母安排办理的是诉争房屋通过买卖方式过户给李慧满的手续。后来经了解，李慧满出国留学未实际用诉争房屋办理贷款手续。双方的网签合同显示李慧满以明显低于市场价的36万元购买了诉争房产，而李慧满及其父母从未向李国忠、于质彬支付购房款。这个过程李慧满、其父母还有李国忠始终未征得于质彬同意，诉争房产为李国忠、于质彬婚后所得，应为夫妻共同财产。于质彬认为丈夫李国忠和李慧满的行为严重侵害到了于质彬的权益。李慧满取得诉争房产不符合物权法善意取得的条件。现李国忠、于质彬诉至法院，要求：一、确认李国忠与李慧满于2010年9月27日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、将诉争房产由李慧满名下恢复登记到李国忠名下。
李慧满辩称：不同意李国忠、于质彬的诉讼请求。我为李国忠、于质彬唯一的孙子，且我家庭经济条件较好，我父母一直对李国忠、于质彬孝敬有加，因此，李国忠、于质彬才决定将诉争房产卖与我。我父母自2010年起陆续将近40万元现金（我家经营餐馆，有充足现金）给付李国忠、于质彬。2010年9月27日过户当天，我一家和李国忠、于质彬均到过户现场，因为李国忠、于质彬没有结婚证，且当时房本上的所有人仅为李国忠一人，过户大厅引导员说于质彬不算共有人，不用在买卖合同上签字，因此合同上只有李国忠一人签字，于质彬当时在场。双方签订的合同真实有效，我向李国忠、于质彬支付了对价，签订了合同且房产已过户，是善意取得。李国忠与我之间没有恶意串通损害于质彬的合意。李国忠不应以原告身份参加诉讼。按照李国忠、于质彬起诉所述，是李国忠瞒着于质彬将房屋过户给我，那么李国忠、于质彬在本案中应为权利相对方，如果存在侵权后果，李国忠作为直接责任人应承担相应责任。综上，法律对于认定合同无效规定十分严格，李国忠、于质彬起诉所称房屋是李国忠借给我，并不是导致合同无效的法定因素，并且李国忠、于质彬没有证明我李慧满存在恶意。故请求法院驳回李国忠、于质彬的诉讼请求。
原审法院经审理查明：李国忠与于质彬系夫妻关系，李慧满系李国忠之孙。李国忠原系北京市丰台区芳古园×区×号楼15层1-1504号房屋（以下简称1504号房屋）登记所有权人，于2007年12月18日取得房屋所有权证书。
2010年9月27日，李国忠（出卖人）与李慧满（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同），约定：出卖人所售房屋为1504号房屋，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为360000元。合同关于定金交付、房屋交付、房款交付、物业交割、违约责任及权属转移登记等均未作约定。签订合同当日，李慧满取得1504号房屋所有权证书。1504号房屋一直由李国忠和于质彬居住。
庭审中，李国忠称，李国忠是为了帮助李慧满出国留学办理贷款，才将房屋临时改成李慧满的名字，约定李慧满留学回国再改成李国忠的名字。2013年李慧满留学回国后，李国忠一直催促李慧满将房屋过户回来，未果。经查询，1504号房屋未做抵押贷款，故起诉。对此，李国忠提交录音证据四份，证明上述约定内容。其中，2015年7月12日李国忠与李刚（李国忠之子、李慧满之父）录音中，李国忠说：“喂，小刚，我是你爸，昨天你们来了以后，要求明天去撤诉，……我想了想，还是先把方庄的房子给我过回来，然后我就随时随地给你撤诉”。李刚说：“那就一块去呗。”李国忠说：“先把我这个方庄的房子给我过回来。”李刚说：“先你那个房子，满子不是答应月底吗？”李国忠说：“月底他要是不给我过，你看昨天张珺（李国忠儿媳、李慧满之母）跟你的意思并不完全一致的是不是？你看方庄这房子呀，刚一开始，她说抵押贷款，说得很清楚抵押贷款，什么你又给我写保证，抵押贷款完了以后，说满子回来以后马上给我过回来，这都是当时她答应我的，你看现在，又跟我讲条件……。”李国忠又说：“你给孩子打个电话，这一两天，礼拜一二一块去一趟，顺便两个事全办了好不好？先把我方庄的房子给我过回来，我心里就有底了。”李刚说：“你这不是得上那儿，问那税的事儿吗？”李国忠说：“那个税呀，没多少钱，……你跟孩子说一下，我就要求一两天，先把我这过了以后，马上就把那个撤诉了。”2015年7月13日李国忠与张珺录音中，李国忠说：“今天小满去不去呀？”张珺说：“方庄那房子，如果过户的话，要交40多万的税。”李国忠：“你是从哪问的？”张珺说：“我表妹那儿问的，待会再给您问问吧，您亲自问问……我表妹是房管局的，她说交20%的税。”李国忠说：“这个有好多办法，因为你很有经验……。”李国忠又说：“咱们就别等月底了。要不一天老琢磨这事儿，我脑子也受不了了，身体也受不了了。”张珺说：“是是是。”李国忠说：“咱们先把这事办了，以后咱就撤诉了，咱别的方面大的出入都没有，只不过是细节问题，你说对不对呀？”张珺说：“对，我去问问，我先去问吧，先不去您那儿呢，我直接去丰台交易中心吧。”2015年7月15日李国忠、张珺和李晖（李国忠之女）的录音中，李晖说：“是不是就是原来说给那个李慧满出国留学作抵押，完了以后那什么，那个。”张珺说：“方庄那房子不是在李慧满名下呢嘛。”李晖说：“就是那会儿说，完了以后再给过回来？”张珺说：“对。”李晖说：“是不是原来说好再过回来，现在就是要过回来呀？”张珺说：“是。”李国忠说：“反正意思一定要过回来。……你原来答应给我过回来，现在过不了了，这算我的问题算你的问题？”张珺说：“算我的，算我的。”2015年7月17日李刚与李晖录音中，李晖说：“就我的理解是什么呀，他（李国忠）就想着自己把着，甭管什么东西，他自己的就是自己的。”李刚说：“自己把着费用谁出？”李晖说：“可是问题是，当初不是都是为了好吗？都是为了满子吗？……你们当初就是把那房子过到满子名下，不也是为了留学贷款吗？再说了，也说好了，到时候再还给他，给他过回来。他现在非常气愤，说这孩子怎么这样，刚一开始他应了我来，说等哪天去，完了以后就一步比一步的，越来越恶劣，就觉得特别特别伤心。”李刚说：“满子呀，他终归不是很成熟，终归是个孩子。”李慧满对上述四份录音真实性均不予认可，认为四份录音都没有李慧满的陈述，从李刚和李晖的对话里，可以看出于质彬是知情的，7月15日的对话里，可以看出1504号房屋过户是有条件的。录音证据与李慧满没有直接关系。并称录音当事人对其陈述记不清了，但不申请录音鉴定。
庭审中，李慧满提交国务院办公厅机关1997年出售公有住宅楼房买卖契约、收据、收款专用凭证复印件，证明李国忠名下位于丰台区西罗园×区×号楼505号房屋是李慧满父母出资买的，收据上李国忠名字是母亲张珺写的，李慧满母亲给上述房屋出资的钱作为给1504号房屋出资的一部分，也是李国忠将1504号房屋出售给李慧满的原因。李慧满又提交1504号房屋收款专用凭证、存量房屋买卖合同、相关税费发票复印件，证明李国忠单位将1504号房屋作为公房出售，是李慧满母亲出的钱，买卖合同上房屋出售共有权意见没有内容，证明于质彬没有房屋共有权人身份。房价款符合国家规定，不存在低于市场价八倍的情况。李慧满还提交承租合同和房管局登机大厅告知单，证明李慧满经济情况良好，无需贷款，过户当时于质彬到现场，因没有结婚证所以没签字。李国忠、于质彬对上述证据不予认可，称上述505号房屋与本案无关，购买人为李国忠，签字为李国忠本人签字，不认可价款折抵。房屋实际共有权人和登记共有权人不一致，房管局未严格审查。市场价应以实际为准，不认可税务部门通过就没有低于市场价。于质彬根本没去房管局。另外，李慧满称自2010年起，已将30余万元房款以现金形式陆续支付给了李国忠、于质彬。李国忠、于质彬不予认可，称一分钱也没给。李慧满对此未提交相关证据。
上述事实，有证明信、房屋所有权证、《存量房屋买卖合同》、录音四份、《国务院办公厅机关1997年出售公有住宅楼房买卖契约》、收据、收款专用凭证、契税完税证、发票、桃园餐馆租赁合同丰台区房屋登记大厅存量房屋网签及资金监管告知单、一次性告知单及双方当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案的关键在于：李国忠将1504号房屋过户给李慧满的真实意思表示，是李国忠将房屋暂借予李慧满办理出国贷款待其回国后将房屋归还，还是将房屋出售予李慧满。从合同履行上看，李国忠与李慧满到丰台区房屋管理部门通过签订网签合同的方式将1504号房屋过户给李慧满，该网签合同除约定将政府最低指导价作为房屋价款外无其他约定，双方未签订关于1504号房屋其他买卖协议，且房屋一直由李国忠与于质彬居住。李慧满称36万元房款已通过现金方式陆续给付李国忠、于质彬，李国忠不予认可，李慧满未提交相应证据予以证明。从录音证据上看，虽然录音上无李慧满本人陈述，但李国忠、李晖与李慧满父母李刚及张珺的几次谈话，均能够清楚反映出李国忠将1504号房屋过户给李慧满的真实意思表示是为其出国办理贷款，而非将房屋出售给李慧满。故李国忠与李慧满签订存量房屋买卖合同（网签合同）的行为仅应视为过户行为，而非买卖行为。既然李国忠与李慧满无房屋买卖真实意思表示，故双方签订的存量房屋买卖合同不成立。现李国忠、于质彬要求确认李国忠与李慧满签订的存量房屋买卖合同无效，因确认合同无效应以合同成立为前提，故对于李国忠和于质彬该项诉讼请求，法院不予支持。李国忠与李慧满无房屋买卖真实意思表示，李慧满现已留学回国，李国忠要求李慧满按照约定将1504号房屋恢复登记至李国忠名下，理由正当，法院予以支持。对于李慧满的抗辩理由，法院不予采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条之规定，于2016年1月27日判决：一、李慧满于判决生效之日起七日内协助李国忠将北京市丰台区芳古园×区×号楼15层1-1504号房屋过户回李国忠名下。二、驳回李国忠、于质彬其他诉讼请求。
判决后，李慧满持原诉意见不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回李国忠、于质彬的诉讼请求。李国忠、于质彬同意原审判决。
本院经审理对原审法院查明事实，予以确认。另，本院审理中，李慧满申请证人李刚（李慧满之父）到庭作证，李刚陈述诉争房屋过到李慧满名下是因为李慧满出国深造需要名下有房产，对此，李国忠、于质彬主张李刚的陈述已表明双方之间没有真正的买卖房屋的意思表示，过到李慧满名下只是因为李慧满出国需要资产。
另查，原审法院于2015年8月11日作出（2015）丰民初字第16240号民事裁定书，裁定：一、查封李国忠名下位于北京市丰台区西罗园×区×号楼505号房屋。二、查封李慧满名下位于北京市丰台区芳古园×区×号楼15层1-1504号房屋。
上述事实，有（2015）丰民初字第16240号民事裁定书、证人证言、当事人陈述在案佐证。
本院认为：李国忠、于质彬主张李国忠与李慧满于2010年9月27日签订的《存量房屋买卖合同》无效，原审法院未予支持，李国忠、于质彬未就此提出上诉，李慧满在上诉中明确表示要求法院驳回李国忠、于质彬的诉讼请求，故此，原审法院驳回李国忠、于质彬的该项诉讼请求，本院不持异议。
李国忠、于质彬要求将诉争房产过户回李国忠名下，李慧满不同意，鉴于李国忠与李慧满签订了《存量房屋买卖合同》，所以判断李国忠、于质彬的诉讼请求是否成立，需要明确双方签订《存量房屋买卖合同》的真实意思。其一，从录音证据上看，虽然录音上无李慧满本人陈述，但李国忠、李晖与李慧满父母李刚及张珺的几次谈话，均能够清楚反映出李国忠将诉争房产过户给李慧满的真实意思表示是为李慧满出国，而非将房屋出售给李慧满，而且录音中显示双方发生争议也是因为将诉争房产从李慧满名下过户到李国忠名下需要高额的税费；其二，本院审理中，李慧满申请李刚（李慧满之父）到庭佐证，李刚陈述诉争房产过户到李慧满名下是因为李慧满出国需要名下有房产，该陈述足以表明双方的真实意思；其三，如果李慧满与李国忠之间是真正的房屋买卖合同关系，李慧满应占有诉争房产并且支付约定的购房款，但是李慧满既没有占有诉争房产，也没有证据证明其已经支付了购房款，结合双方产生的争议，足以使人对李国忠与李慧满之间存在真实的房屋买卖意思产生怀疑。综上，原审法院认定李国忠与李慧满之间不存在真实的房屋买卖意思，并无不当，本院予以确认。同时原审法院认定，李慧满既已回国，诉争房产理应恢复登记至李国忠名下，据此判决李慧满协助李国忠将诉争房产过户回李国忠名下，并无不当，本院予以维持。
综上所述，李慧满的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由李慧满负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费3350元，由李慧满负担（已交纳）。二审案件受理费6700元，由李慧满负担（已交纳3350元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
审 判 员 史 伟
代理审判员 高 磊
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 刘 曈