沈阳高新技术产业开发区人民法院行 政 判 决 书（2015）沈高开行初字第00121号原告：陈素梅，女，1957年11月出生，汉族，住址沈阳市。委托代理人：陈凤贵，系北京市中喆（沈阳）律师事务所律师。被告：新民市住房和城乡建设管理局，住所地新民市辽河大街88号。法定代表人：张继，系该局局长。委托代理人：冯树山，系该局法律顾问。委托代理人：李宝春，系该局新民市房产管理处工作人员。第三人：薛志，男，1959年10月出生，汉族，住址辽宁省。委托代理人：郑连伟，系新民市新柳法律服务所法律工作者。原告陈素梅诉新民市住房和城乡建设管理局及第三人薛志房屋登记行政确认纠纷一案，于2015年2月2日向本院提起行政诉讼。本院受理后，在法定期限内向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理了本案。原告陈素梅的委托代理人陈凤贵；被告新民市住房和城乡建设管理局的委托代理人冯树山、李宝春；第三人薛志及其委托代理人郑连伟到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议现已审理终结。原告陈素梅诉称，2011年7月30日，原告与沈阳金晟房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，原告购买了沈阳金晟房产开发公司开发的位于新民市民族街“华丽英典”第3幢1层（2-10）-（2-13）号网点房，即华丽英典3号楼（2-10）-（2-13）网点，并在被告处依法办理了（沈）房预（新民）字6365号预售商品房预告登记手续。可是，原告近日得知被告就原告所购买的房屋在原告不知情的情况下为本案第三人出具了《华丽英典房产认证证明》。被告的这一行为严重违法且侵害原告合法权益。原告特向法院提起诉讼，请求依法确认被告行为违法、无效，并撤销被告为第三人所作《华丽英典房产认证证明》，诉讼过程中，原告明确诉讼请求为撤销被告为第三人出具的《华丽英典房产认证证明》，理由是该认证行为违法、无效。原告向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明被告给原告的合同备案了。2、认证证明一份，证明被告将其给原告备案的房屋认证给第三人。被告新民市住房和城乡建设管理局辩称，第一，“证明”只是为了配合市委、市政府处理信访问题，并不是具体行政行为。2012年6月30日，沈阳金晟房地产开发有限公司（以下简称“金晟公司”）法定代表人符丽华因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，公司负责人刘红玉于8月17日被取保候审。鉴于沈阳金晟公司涉嫌犯罪，新民市委、市政府于2012年7月3日成立了处理沈阳金晟公司遗留问题专案组（简称“703”专案组）。经专案组调查，金晟公司先是通过签订老版《商品房买卖合同》或《认购协议书》的方式，卖出华丽英典项目期房130余户，然后又以《商品房买卖合同》备案的方式将已卖出的房屋二次出卖。经专案组询问刘红玉，并经其确认，未在房产部门备案人为实际购房人（只签订了《认购协议书》或老版《商品房买卖合同》）；已在房产部门备案人属于名为买卖、实为借贷关系，不存在真正的房产买卖关系。“一房两卖”的情形公开后，130余户先期购房人群体性上访，要求新民市委、市政府确认购房合同效力。确认合同效力应通过司法程序，但由于金晟公司涉嫌刑事犯罪，检察机关已经立案。相关民事纠纷法院暂不收案，无法办理。同时，由于金晟公司法定代表人及负责人均被采取强制措施无法出具确认手续，且购房人对金晟公司已经失去信任，其出具确认手续没有实际意义。故新民市委、市政府为了维护社会稳定，妥善处理信访问题，责成新民市房产管理处于2012年8月22日，为第三人等130余户购房户出具了“华丽英典房产认证证明”。这份证明只是认证买卖行为有效，并不是房屋产权最后的确认。第二，原告与证明之间不存在法律上的直接利害关系。虽然金晟公司在2011年7月30日在新民市房产管理处办理了与原告《商品房买卖合同》备案，但该公司隐瞒了在备案之前已于2011年5月27日就将合同标的房屋出售给第三人的事实。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，应由该公司对隐瞒出卖事实的行为，对买受人负责。原告的权益与“证明”之间没有直接的利害关系。原告将其作为被告没有事实根据。新民市房产管理处的“华丽英典房产认定证明”是配合新民市市委、市政府为处理信访问题作出的，并不是房屋登记程序中的具体行政行为。该行为不是可诉的行为，也不是新民市住房和城乡建设管理局授权作出的行为。原告将新民市住房和城乡建设管理局作为本案的被告，没有事实根据。原告的起诉不符合法定程序。原告是以“一房两卖”的受害者为由提起诉讼的。根据最高人民法院法释【2010】15号《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，当事人应先行解决买卖关系中的民事争议。原告明知存在民事争议，却试图通过直接提起行政诉讼来维护权益，不符合法定程序。另当年的8月19日晚，市委、市政府召开的紧急会议，处于稳定的目的，要求房产管理处出具认证证明，认证的内容由市领导直接书写，被告住房和建设管理局对此事不知情。综上，请求法院驳回原告的起诉。被告向本院提交如下证据：1、刑事判决书，证明刑事犯罪引发信访问题；2、工作安排，证明新民市委、市政府成立联合工作组；3、备案合同，证明产权纠纷由出卖人承担；4、商品房买卖合同及收据，证明房屋于备案前已经卖出；5、诉讼费收据，证明此纠纷进入民事诉讼程序。第三人薛志述称，当初新民市政府、市委之所以要求新民市房产管理处作出认证证明，其目的是维稳，第三人这种情况大概有200到300户，金晟地产的法人因为涉嫌诈骗被刑事拘留，案件正在审理之中，金晟地产向小额贷款公司及个人进行借款，造成实际购房人的房屋被实际借款人在房产部门进行了备案，专案组对实际相关的借贷人进行认定，对实际购房人进行了认定，为此新民市政府才召开紧急会议，要求对实际购房人进行认定。另第三人不同意原告的诉讼请求，第三人认为被告所作出的行为从大局出发，也确实维护了实际购房人的利益，应政府的要求作出了具体行政行为是合法有效的，不应予以撤销。按照第三人与房屋开发商签订的商品房买卖合同来看，第三人签订的时间是2011年5月27日，而本案原告签订合同的时间为2011年的7月30日，第三人在先，并实际交付了对应价款，属于善意有偿取得。本案原告不是实际购房人，是以本案诉争房屋进行抵押担保的民间借贷关系，是真借贷假买卖，该案件由703专案组查清了事实。第三人对争议房屋进行了装修并实际入住，实际占有了该房屋，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，维护大局的稳定，维护第三人的合法权益。第三人向法院提交如下证据：1、商品房买卖合同、收据，证明在2011年5月27日，第三人与房屋开发商签订的合同是真实有效的，并且出具了收据。2、房屋开发商代收的契税收据一张，证明了第三人已经缴纳了契税。3、诉讼费收据，证明这纠纷已经进入民事诉讼程序，第三人起诉开发商，要求办理产权登记手续。4、第三人的购电卡，证明第三人实际占有使用该房屋。5、房产认证证明，用以证实被告应市政府的要求，为了维护稳定，根据实际情况和公安机关查清的事实，对实际购房人的实际购买行为的证明，而不是具体行政行为。6、查封裁定书、协助执行通知书，证明第三人对诉争房屋主张过权利，并通过法院进行了查封。经庭审质证，本院对原、被告及第三人所提交的证据作如下确认：对原告提供的证据1，对其真实性本院予以采信，对其与本案的关联性本院不予采信。对原告提交的证据2的真实性及与本案的关联性本院予以采信。对被告提供的证据1，对其真实性予以采信，但系证明刑事犯罪引发信访问题与本案被诉行政行为没有关联性，故对其与本案的关联性不予采信；对被告提供的证据2，系新民市委、市政府对“华丽新都和“华丽英典”项目有关问题的工作安排，没有体现出要求被告作出案涉的房屋认证证明，也不能作为被告作出具体行政行为的依据，故对该份证据的证据效力本院不予采信；对被告提供的证据3-5，对其的真实性予以采信，但无论合同内容如何约定，尽在民事法律关系领域对合同双方相对人产生权利、义务影响，与本案不发生关系，对关联性不予采信；对第三人提供的证据1、2、3、4，6，对其真实性本院予以采信，但由于本案所行政案件，所审查被告出具认证证明的行政行为的合法性，而上述证据均系民事确权纠纷所审查的范畴，故对其与本案的关联性不予采信。对第三人提交的证据5，本院对其的真实性以及与本案的关联性予以采信。经审理查明，2011年5月27日，第三人与沈阳金晟房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同，购买其开发的华丽英典小区3幢1层（2-10）（2-13）号网点。2011年7月30日，原告与沈阳金晟房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同，合同标的物同为华丽英典小区3幢1层（2-10）（2-13）号网点，且该商品房买卖合同在新民市房产管理处办理了备案登记。2012年6月，沈阳金晟房地产开发有限责任公司法定代表人符丽华因涉嫌合同诈骗罪被逮捕并提起公诉。2012年8月20日，被告为第三人出具了“华丽英典房产认证证明”，证明内容为：“根据案件调查组查实情况，经研究，初步确认你购买的华丽英典3号楼（2-10）（2-13）网点有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证”。为此原告诉至本院。另查明，新民市房产管理处系事业单位法人，被告新民市住房和城乡建设管理局系机关法人，被告新民市住房和城乡建设管理局授权新民市房产管理处行使房屋产权登记等职权。本院认为，本案被诉的认证证明内容是：“根据案件调查组查实情况，经研究，初步确认你购买的华丽英典3号楼（2-10）（2-13）网点有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证”。上述内容实际上是被告对涉案房屋的购买行为有效进行了确认并间接进行了确权证明。而被告作为房屋权属登记机关，其职责系对办理权属登记的申请人所交纳的相关资料进行审慎的形式审查，符合办理权属登记的要件时履行颁发房屋所有权证书。房屋购买合同的效力问题以及权属确认问题如有争议，原告及第三人应通过民事诉讼途径来解决，属于民事法律关系调整范畴。本案的认证证明亦不是被告办理房屋所有权证时所需审查的材料，所以被告作出本案被诉的具体行政行为已超越法定职权，且没有相关的法律依据，故此行为系无效行为，因此，该行为对原告及第三人的实体权利义务并不产生任何的影响。现原告要求本院对该行为予以撤销，只有在具体行政行为合法有效的前提下，才存在对被诉具体行政行为予以撤销的问题，本案被诉的行为系无效行为，故原告要求撤销被告认证证明的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：驳回原告陈素梅的诉讼请求；本案案件受理费人民币50元，由原告陈素梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长  王淑红审 判 员  王守英代理审判员  黄 沙二〇一五年三月十二日书 记 员  朱海维本案判决所依据的相关法律最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十六条有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：（一）起诉被告不作为理由不能成立的；（二）被诉具体行政行为合法但存在合理性问题的；（三）被诉具体行政行为合法，但因法律、政策变化需要变更或者废止的；（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。