江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1572号
上诉人（原审被告）杨毅荣，男，1954年2月7日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京江滨物业管理处，住所地南京市鼓楼区上元里**号。
法定代表人马万华，该管理处总经理。
委托代理人赵继林、顾志贤，江苏鼎原律师事务所律师。
原审第三人南京弘文物资有限公司，住南京市鼓楼区幕府西路122-15号。
法定代表人鲍伟伟。
上诉人杨毅荣因与被上诉人南京江滨物业管理处（以下简称江滨物业）、原审第三人南京弘文物资有限公司（以下简称弘文物资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6600号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨毅荣、被上诉人江滨物业的委托代理人顾志贤到庭参加诉讼，原审第三人弘文物资公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江滨物业一审诉称，坐落于南京市幕府西路124号（原大庙村121号）的土地及地上建筑物属国有财产，经南京市原下关区教育局及现鼓楼区教育局授权，由江滨物业进行管理和出租。2011年1月4日，江滨物业和杨毅荣签订房屋租赁合同，约定杨毅荣承租南京市幕府西路124号部分房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限为1年，自2011年1月1日起；年租金11500元，先缴款后用房，每季度支付一次。租赁期限届满后，杨毅荣继续占用租赁房屋，并缴纳了截至2014年12月31日的租金。2015年4月，因南京市鼓楼区人民政府决定对该地块进行环境整治，需要收回房屋。江滨物业于2015年4月21日、6月23日及7月24日书面通知杨毅荣腾空并交付房屋，杨毅荣至今未移交房屋。且杨毅荣在租赁期限内将部分房屋擅自提供给弘文物资公司经营钢材业务。自2012年1月1日起，江滨物业、杨毅荣之间形成不定期租赁合同，并于2015年5月21日解除，杨毅荣及弘文物资公司继续使用房屋已无事实及法律依据。为维护自身合法权益，江滨物业遂诉至法院，请求判令：1、杨毅荣及弘文物资公司立即迁出幕府西路124号的租赁房屋；2、杨毅荣立即给付江滨物业自2015年1月1日起至2015年5月21日止的租金4482.5元；3、杨毅荣及弘文物资公司按房租标准给付江滨物业自2015年5月22日起至实际迁出之日止的房屋使用费；4、杨毅荣及弘文物资公司承担本案诉讼费用。
杨毅荣一审辩称，同意缴纳房租和房屋使用费。杨毅荣自2005年开始向南京市下关区校办实业公司（以下简称下关校办实业公司）承租房屋，2008年签订租赁合同，期限为两年，年租金为11500元，每年年底缴纳当年租金。合同期限届满后，下关校办实业公司领导与江滨物业达成口头租赁协议，不再签订合同，口头协议具体内容与2008年签订的房屋租赁合同一致。江滨物业代理人出具的期限为壹年，承租期为2011年1月1日到2014年12月31日的合同并非杨毅荣本人签订。杨毅荣租赁房屋十年期间，从未拖欠房租，房租已交至2014年12月31日。江滨物业有权请求杨毅荣迁出，但应当给予合理搬出时间。如环境改造后能留下部分房屋，仍愿意继续承租两年，租金可另行协商。如无法继续租赁房屋，江滨物业应补偿杨毅荣装潢费及搬家费等共计1.5万元。
弘文物资公司一审未答辩。
一审法院经审理查明，南京市鼓楼区幕府西路124号（原南京市下关区宝塔桥街道大庙村121号）的土地及地上建筑物原由南京市大桥中学使用，后辗转被多家单位使用。1997年因幕府西路扩建拆除部分建筑物，剩余2167.5平方米的土地由原南京市下关区教育委员会领取土地使用证，但未办理房屋所有权证。后交由南京市下关区校办实业公司及江滨物业进行管理、出租至今。
杨毅荣自2005年起承租涉案房屋，年租金为11500元。2015年4月21日，江滨物业向杨毅荣送达《通知》，主要内容为：根据上级领导要求，对幕府西路124号地块进行环境综合整治，现将承租的房屋收回，请在接到通知后一个月内将房屋腾空并交还我单位。同年6月23日，江滨物业再次向杨毅荣送达《通知》，催促其于接到通知后十日内将房屋腾空并交还江滨物业，逾期江滨物业将提起诉讼，并由杨毅荣承担相应后果。杨毅荣签收上述两份通知。同年7月24日，江滨物业代理人向杨毅荣送达《律师函》，告知其双方之间的不定期租赁合同已于2015年5月21日解除，要求其接到该函件十日内腾空、返还租赁房屋，并支付租金及房屋使用费等等。杨毅荣表示其已收到律师函，但至今未将涉案房屋腾空并交还江滨物业，江滨物业遂诉至法院，请求判如所请。
现涉案房屋的实际使用人为杨毅荣及弘文物资公司。
经现场勘验，幕府西路124号房屋坐北朝南，分为四部分房屋。自东向西第一部分房屋分为两处，南侧房屋（广告牌上喷涂地址为幕府西路124-1，即涉案房屋）现由杨毅荣及南京弘文物资有限公司使用，北侧房屋临近炮兵部队驻地大门，由案外人帅永庆自江滨物业处承租。第二部分房屋（广告牌上喷涂地址为幕府西路124-2）现由案外人昊旭汽车维修中心使用，第三部分房屋（广告牌上喷涂地址为幕府西路124号）由案外人南京益吉钢结构有限责任公司使用，第四部分房屋由案外人张长平承租，现由案外人张毛妹、黄喜友、黄晓东使用。
涉案房屋原为一大间，西侧有一过道。经杨毅荣及弘文物资公司改造，现房屋被分割为6间，中间一间作为办公室，办公室南侧一大间存放钢材物资；另外四间中两间用作存放氧气罐等物品，两间作为休息室，摆放有床等物品。过道被改造为厨房及卫生间，内有热水器、洗衣机、空调、灶具等物品。
一审庭审中，江滨物业向一审法院提交由江滨物业、杨毅荣签订的落款时间为2011年1月4日的《房屋租赁合同》，用于证明双方之间的房屋租赁合同关系。该合同约定杨毅荣向江滨物业承租房屋，期限为1年，自2011年1月1日起至2014年12月31日止；年租金为11500元，先缴款后用房，每季度支付一次等等。杨毅荣质证认为，该合同并非由其本人签订。同时，杨毅荣向一审法院提交落款日期为2007年12月20日的《房屋租赁合同》复印件，该合同载明：承租方杨毅荣向出租方下关校办实业公司租赁下关幕府西路124号房屋，租赁期限为两年，自2008年1月1日至2009年12月31日止，年租金为11500元等等。该份合同除上述内容及签订日期外与江滨物业提供的2011年1月4日的合同基本一致。在合同尾部，出租方一栏的“南京市下关区校办实业公司”公章系复印件，而承租方一栏有“杨毅荣”签字，亦加盖“南京下关飞达乙炔物资供应站”公章。杨毅荣陈述，对出租方公章为何为复印件不清楚，杨毅荣租赁房屋后用作办公，“南京下关飞达乙炔物资供应站”系其经营企业中的一个。江滨物业对该复印件不予认可。
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。江滨物业受土地使用权人委托，管理涉案房屋，有权提起诉讼。因未对涉案房屋进行房屋所有权登记，且江滨物业并未提供相应的建筑规划许可证等合法建造手续，应认定为违法建筑。虽然江滨物业、杨毅荣双方就有无签订时间为2011年1月4日的《房屋租赁合同》产生争议，但是双方之间存在事实上的租赁关系，鉴于涉案房屋为违法建筑，江滨物业、杨毅荣之间的房屋租赁合同关系无效。
房屋租赁合同确认无效后，出租人有权要求承租人返还房屋并赔偿损失。现涉案房屋由杨毅荣及弘文物资公司共同实际使用，江滨物业请求杨毅荣及弘文物资公司迁出涉案房屋，并由杨毅荣按照11500元／年的标准支付2015年1月1日至实际迁让之日的房屋使用费，不违反法律规定，一审法院予以支持。
弘文物资公司经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。杨毅荣请求的装潢费用及搬家费用，本案不予理涉，杨毅荣可另行主张。
综上，为维护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、杨毅荣及南京弘文物资有限公司于本判决生效之日起十日内腾空、迁出南京市鼓楼区幕府西路124号的房屋（自东向西第一部分东南侧房屋），并返还南京江滨物业管理处；二、杨毅荣于本判决生效之日起十日内以每年11500元的标准向南京江滨物业管理处缴纳自2015年1月1日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费。一审案件受理费80元，减半收取40元，由杨毅荣及南京弘文物资有限公司负担（此款江滨物业已预付，杨毅荣及弘文物资公司在给付上述款项时直接给付江滨物业）。
上诉人杨毅荣不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、杨毅荣2008年与下关校办实业公司签订租赁合同，合同期满后，双方达成口头协议，内容与2008年签订的合同一致，双方之间的口头协议应当受到法律保护。2、2015年，江滨物业通知杨毅荣因环境整治需要收回房屋，杨毅荣希望继续承租涉案房屋。综上，请求二审法院判决江滨物业继续履行租赁合同，如江滨物业不愿继续履行，要求江滨物业给予装潢费、搬家费等补偿款1.5万元并给予合理时间搬出涉案房屋。
被上诉人江滨物业答辩称：1、继续履行合同已无可能，所有房屋均要收回。2、上诉人提出的补偿，不属于本案审理的范围，其应当另案起诉。一审法院认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉请求均不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人弘文物资公司二审未到庭参加诉讼。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，被上诉人提交上诉人2011年至2014年向被上诉人交纳租金的发票和相关的具体单据，上诉人对上述的发票的真实性无异议，对上述证据予以认可，并认可出租方已经由南京下关校办实业公司变更为江滨物业。
本院认为，因江滨物业不能提供涉案房屋的建筑规划许可证等合法建造手续，一审法院认定双方之间的租赁关系无效并无不当；合同无效后，上诉人因无效合同所占有使用房屋应当予以返还，因此对于上诉人要求继续履行租赁合同这一主张本院不予支持。对于上诉人要求被上诉人赔偿其1.5万元的装潢费、搬家费等费用的上诉理由，不属于本案审理的范围，上诉人可另行主张。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人杨毅荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年五月六日
书 记 员 王 慧