上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初8790号
原告(反诉被告)：顾薇，女，1979年5月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：苏雁(系顾薇舅舅)，男，1960年9月26日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。被告(反诉原告)：张盛，男，1971年2月11日出生，汉族，身份证地址上海市徐汇区。被告(反诉原告)：康洁，女，1973年11月8日出生，汉族，身份证地址上海市。被告(反诉原告)：康汉元，男，1941年2月18日出生，汉族，身份证地址上海市。被告：韦韫玉，女，1942年8月15日出生，汉族，身份证地址上海市徐汇区。四被告委托诉讼代理人潘雅芳，上海严诞生律师事务所律师、四被告委托诉讼代理人王琴芳，上海严诞生律师事务所律师。第三人：上海银行股份有限公司漕河泾支行，住所地上海市。主要负责人：顾卫东，行长。委托诉讼代理�：商雪松，上海银行股份有限公司漕河泾支行工作人员。委托诉讼代理人：康伟，上海银行股份有限公司漕河泾支行工作人员。原告顾薇与被告张盛、康洁、康汉元、韦韫玉、第三人上海银行股份有限公司漕河泾支行(以下简称上海银行漕河泾支行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案后，依法适用简易程序，后被告张盛、康洁、康汉元于2016年5月5日提起反诉，本院于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)顾薇及其委托诉讼代理人苏雁、刘奇、被告韦韫玉及三被告(反诉原告)的委托诉讼代理人潘雅芳、王琴芳、第三人上海银行漕河泾支行的委托诉讼代理人康伟、商雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾薇向本院提出诉讼请求：1.判令被告张盛、康洁、康汉元继续履行上海市徐汇区凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同，并将房屋过户至原告名下�2.判令被告张盛、康洁、康汉元将房屋交付给原告使用；3.判令被告张盛、康洁、康汉元支付逾期过户违约金，按照原告已付房款460万元的日万分之五，自2016年2月20日起计算到其实际过户之日止；4.判令被告张盛、康洁、康汉元支付因延期交房的补偿金(按每日300元标准，自2016年2月20日起计算至被告实际交房之日止，暂计18,600元)；5.判令被告支付装修违约金38,200元；6.诉讼费、保全费被告承担。庭审中，原告增加诉请，要求被告韦韫玉对被告张盛、康洁、康汉元承担连带责任。庭审后，顾薇撤回要求判令被告张盛、康洁、康汉元支付逾期过户违约金，延期交房的补偿金以及装修违约金三项诉请。事实与理由：顾薇与张盛、康洁、康汉元于2015年10月8日就上海市徐汇区凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订房地产买卖合同。房产买卖合同约定房产转让价为553万�，另外补充协议约定房产装修补偿款为167万元，合计售价为720万元。原告根据合同及补充协议的约定分别支付给被告计460万元人民币。根据补充协议(二)的约定，在2016年2月20日之前被告先将房屋搬出交给原告。2016年2月28日被告与原告办理了房屋交接手续。交房结束后第三天，原告得知被告方将钥匙交给他人，系争房屋被他人占用，原告至今无法入户。又根据合同约定双方应于2016年2月29日前办理房产交易相关手续，因被告方的推诿或失联，造成房产交易停滞。原告多次与担保人韦韫玉联系询问，均未果。3月底被告通过中介转告原告终止房产买卖，被告的行为构成违约。张盛、康洁、康汉元、韦韫玉辩称，不同意原告诉请。按照买卖合同约定及补充协议，原告在2016年2月29日要支付被告200万元，原告至今未付，故被告不同意继续履行合同。被告在2016年2月28与原告办理了交房，同时支付原告2,400元延期交房补偿金，所以交房已经履行完毕，不存在逾期交房违约金。基于原告至今仍未支付相关房款，导致合同无法履行，原告向案外人承担的装修合同违约责任应由原告自己承担，与被告无关。至于韦韫玉的担保责任，因担保的前置条件已经履行完毕，所以韦韫玉无需再承担担保责任。上海银行漕河泾支行述称，被告今年一月结清贷款，只是他项权利还未注销，与第三人无关。已收到全部贷款，是被告没有到银行来办理注销他项权利手续。如果继续履行合同，第三人同意配合撤销他项权利。张盛、康洁、康汉元提起反诉诉讼请求：1.判令解除编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；2.判令顾薇支付张盛、康洁、康汉元违约金145万元；3.诉讼费由顾薇承担。事实与理由：张盛、康洁、康汉元与顾薇分别于2015年10月8日和2016年1月21日签订�上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、《补充协议》及《补充协议二》。合同及补充协议对买卖房屋的相关内容进行了约定。合同签订后，顾薇却严重违约，其共应支付张盛、康洁、康汉元购房款人民币720万元，但至今仅支付了人民币460万元。根据合同约定，买受人未按照上述约定期限付款的，买受人应当向出售方支付违约金，违约金按买受人逾期付款的日万分之五计算，违约金自应付而未付的第二日开始计算，逾期超过十日后买受人仍未付款的，除买受人应向出售方支付拖欠十日的违约金外，出售方可单方面解除合同，买受人还须按照本合同约定的总房价20％支付违约金给出售方。顾薇辩称，不同意反诉请求。补充协议二改变了支付房款的节点，2016年2月29日之前可以支付房款，也可以不支付房款，要根据张盛、康洁、康汉元的实际情况来判断房款支付节点，而且顾薇已经优先支付了55万元。本案是张盛、康洁、康汉元违约，其没有合同解除权。张盛在外欠高利贷，其母韦韫玉为其提供担保，并且在3月15日上房屋上又有了其他担保，在顾薇已经支付了460万元房款的情况下，就算迟延支付房款也是在履行不安抗辩权，并且顾薇也不存在迟延支付房款的情形，张盛、康洁、康汉元要求的违约金约定过高。现在房价上涨，解除合同对张盛、康洁、康汉元是有利的。顾薇也没有诱导被告韦韫玉签订担保书。顾薇购买系争房屋是置换房屋，所以不同意解除合同，要求买卖合同继续履行。本院经审理认定事实如下：上海市凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋系张盛、康洁、康汉元共同共有，建筑面积138.05平方米。2015年10月8日，乙方(卖售人)顾薇与甲方(卖售人)张盛、康洁、康汉元签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)及《补充协议》，约定，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落于凯旋路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积138.05平方米。甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为553万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。合同第四条约定甲方于2016年3月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定甲乙双方确认，在2016年2月29日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付期限之第二日起算至实际付款之日起，逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲方可单方面解除合同，乙方还须按照本合同约定的总价款的20%支付违约金给甲方。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产支付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当支付之日起。经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款(一)约定，甲方于收到乙方银行放款后叁日内将房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气等费用进行结算。甲方于2016年2月29日前至该房屋所在地的公安派出机构办理该房屋全部户口的迁出手续。合同附件三(付款协议)约定：甲乙双方经协商同意，�方将上述房屋成交款分伍次支付给甲方，即1、乙方于签订买卖合同当日向甲方支付房款人民币133万元，包含已支付定金人民币20万元；2、乙方于2015年11月15日之前向甲方支付房款人民币100万元；3、乙方于2016年2月29日之前向甲方支付房款人民币255万元；4、甲方同意乙方向银行申请贷款人民币60万元整，以贷款的形式支付第肆期房价款，若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲、乙双方至上海市徐汇区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，以现金的形式补足该不足部分。甲方应配合协助乙方办理贷款事宜。5、乙方于房屋交接当日支付甲方尾款人民币5万元。当日，顾薇(乙方)与张盛、康洁、康汉元(甲方)签订《补充协议》，载明，经甲、乙双方协商后约定该房产价格共计人民币柒佰贰拾万元整。该房屋交易价格为人民币伍佰伍拾叁万元整，另乙方需支付甲方房屋装修补偿款人民币(包括房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备)壹佰陆拾柒万元整。甲、乙双方经协商同意，乙方将房款及装修补偿款共分陆次支付给甲方：(1)、乙方于签订买卖合同当日向甲方支付房款人民币壹佰叁拾叁万元整，包含已支付定金人民币贰拾万元整。(2)、乙方于签订买卖合同当日向甲方支付装修补偿款人民币壹佰陆拾柒万元整。(3)、乙方于2015年11月15日之前向甲方支付房款人民币壹佰万元整。(4)、乙方于2016年2月29日之前向甲方支付房款人民币贰佰伍拾伍万元整。(5)、甲方同意乙方向银行申请贷款人民币陆拾万元整，以贷款的形式支付第伍期房价款，若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲、乙双方至上海市徐汇区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，以现金的形式补足该不足部分。甲方应配合�方办理贷款事宜。(6)、乙方于房屋交接当日支付甲方尾款人民币五万元整。顾薇(乙方)与张盛、康洁、康汉元(甲方)于2016年1月21日签订《补充协议(二)》，约定：1.乙方按照原来的付款协议已支付甲方人民币共肆佰万元整，乙方争取剩余现金款项(除尾款外)可在2016年2月29日之前支付，因甲方自身原因需要乙方在签订了本补充协议当日，提前支付部分房价款人民币伍拾伍万元整，甲方作为补偿与乙方，约定于2016年2月20日之前办理房屋交接手续、结清水、电、煤等费用，并支付尾款人民币伍万元整。若在约定日期内因甲方原因不能如期交房，需按每日人民币叁佰元整支付给乙方作为补偿金。2.甲方同意乙方拿到该房屋钥匙后进行装修使用，如最终买卖没有达成，则乙方支出的装修费用由甲方全部承担。合同签订后，顾薇分别于2015年9月25日向张盛支付定金10万元、9月29日向张盛支付定金10万元、10月8日向张盛支付房款113万元和167万元、2015年11月12日向张盛支付房款100万元、2016年1月21日向张盛支付房款55万元、2016年2月28日向张盛支付尾款5万元。2016年2月19日，双方至交易中心进行审税。2016年2月28日双方签订《二手房房屋交接书》,当天张盛支付顾薇因迟延交房8天的补偿金2,400元。2016年2月29日，双方未至交易中心办理过户手续。房屋交接后几天，系争房屋被被告强行占有，现系争房屋被被告收回。根据交易中心房产登记信息，系争房屋于2001年9月12日设立抵押，抵押权人为上海银行漕河泾支行，债权数额为40万元，现该贷款已经还清，但未办理抵押涤除手续。2016年3月15日，系争房屋被上海市徐汇区人民法院司法查封，限制原因为徐汇法院(2016)沪0104民初7544号一案，保全金额为50万元。另查明，韦韫玉在合同签订后出具《担保承诺书》，载明�本人担保在凯旋路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖完全真实，产证因我儿子借款200万元，暂无取回，在顾薇买房支付叁佰万元后，若我方房屋买卖无法如期进行，我愿担保叁佰万的归还及承担该金额日千分之五的违约金。2016年1月26日，韦韫玉又出具《担保承诺书》，载明：本人对出售房凯旋路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖完全符合买卖条件，对房产出卖方在履行合同协议中，承诺承担连带担保，并担保2016年2月20日前搬空出售房产，并交给顾薇。以上事实，有原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》、补充协议、补充协议(二)、《二手房房屋交接书》、付款凭证、担保承诺书、审税单、房地产登记簿及双方当事人在庭审中的陈述等证据证实，并经当庭质证无疑，本院依法予以确认。庭审后，顾薇表示要求继续履行合同，后续应支付的房款愿意支付至法院，现在系争房屋�其申请保全前被徐汇法院另案查封的情况下，其愿意在260万元房款范围内涤除法院的司法查封。张盛等四被告表示若解除合同，顾薇支付的460万元房款在扣除其应承担的违约金后剩余钱款愿意支付给法院。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《补充协议(二)》系签订合同主体真实意思的表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。根据双方间买卖合同及补充协议的约定，双方应于2016年2月29日前共同办理产权过户手续，顾薇可于2016年2月29日前支付剩余房款，然而在2016年2月29日时，被告虽偿还了银行贷款，但尚未涤除系争房屋上设定的他项权利，系争房屋实际并不符合过户条件，综合系争房屋买卖合同履行过程，顾薇作为买方已积极按约履行了大部分付款义务，故顾薇提出其未支付剩余房款是其履行不安抗辩权的答辩意见，本院予以采纳，张盛、康洁、康汉元要求解除合同并要求顾薇支付解除合同违约金的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。因系争房屋被本院(2016)沪0104民初7544号案件查封且第三人在系争房屋上的抵押权仍未涤除，现第三人表示贷款已经还清，若合同继续履行，其愿意配合涤除抵押权，顾薇也承诺愿意支付剩余房款，且原告应支付剩余房款260万元大于司法查封的债权50万元，故本院认定，在不存在过户障碍的情况下双方的买卖合同可以继续履行，顾薇要求继续履行合同并将系争房屋过户至其名下的诉请，本院予以支持。过户涉及的税费根据双方合同约定及国家相关政策的规定。被告在向原告交付房屋后，又收回交付的房屋，现合同继续履行，而原告有权行使不安抗辩权，故被告不同意交房的答辩意见，本院不予采信。顾薇要求张盛、康洁、康汉元交付房屋的诉请，本院予以支持。现顾薇撤回部分诉讼请求，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。至于顾薇要求韦韫玉承担连带责任，根据法律规定，保证系对债务的担保，现顾薇主张的担保责任并非债务，故对该诉请本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、《中华人民共和国担保法》第六条规定，判决如下：一、顾薇与张盛、康洁、康汉元就上海市凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行(顾薇于本判决生效之日起三日内支付张盛、康洁、康汉元剩余房款2,600,000元)；二、上海银行股份有限公司漕河泾支行、张盛、康洁、康汉元于本判决生效之日起三日内共同涤除上海市凯旋路XXX弄XXX号XXX室上设定的抵押物权；三、张盛、康洁、康汉元于本判决生效之日起三日内�除上海市凯旋路XXX弄XXX号XXX室司法查封，自本判决第二项抵押权及前述司法查封涤除后三日内，张盛、康洁、康汉元与顾薇依法至房地产交易中心办理交易过户手续，将上海市凯旋路XXX弄XXX号XXX室房地产权利人变更登记为顾薇；四、张盛、康洁、康汉元于本判决生效之日起三日内将上海市凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给顾薇；五、驳回顾薇其余诉讼请求；六、驳回张盛、康洁、康汉元全部反诉诉请。本诉受理费减半收取计13,955元，保全费5,000元，共18,955元，由顾薇负担75元，由张盛、康洁、康汉元共同负担18,880元；反诉受理费减半收取计8,965元,由张盛、康洁、康汉元共同负担。如不服本判决，顾薇、张盛、康洁、康汉元可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一六年八月三十日
书记员 邓瑜佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
二、《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的�为。