上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第43号
上诉人（原审被告）海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心，住所地上海市徐汇区＊＊＊2层201室。
负责人＊＊，经理。
上诉人（原审被告）祝冬辉，＊生，汉族，户籍地＊＊＊。
上列二上诉人之共同委托代理人董志刚，北京董志刚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海华泾投资发展有限公司，住所地上海市徐汇区＊＊8幢2楼201室。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人＊＊＊，公司职员。
委托代理人刘加快，上海刘加快律师事务所律师。
原审被告海南国际传媒有限公司，住所地＊＊＊＊＊。
法定代表人＊＊，董事长。
原审被告上海凡士力合电子商务有限公司，住所地上海市徐汇区＊＊4号楼203室。
法定代表人＊＊，总经理。
原审被告上海梅高美电子商务有限公司，住所地上海市徐汇区＊＊4号楼206室。
法定代表人＊＊，总经理。
上列三原审被告之共同委托代理人董志刚，北京董志刚律师事务所律师。
上诉人海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心（以下简称海南国际传媒上海制作中心）、祝冬辉因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第3246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，上海市徐汇区＊＊＊＊内的3号楼（以下简称系争房屋）的房屋产权人为上海市徐汇区华泾镇人民政府（以下简称华泾镇政府）。2011年9月，华泾镇政府授权上海华泾投资发展有限公司（以下简称华泾公司）系争房屋的租赁、转租、收款权限等权利。授权期限为2011年9月至2030年2月9日。2014年2月12日，华泾镇政府另授权华泾公司就系争房屋委托招聘物业公司进行管理。2012年11月7日，华泾公司（甲方）与海南国际传媒上海制作中心（乙方）就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积为1402.55平方米。房屋用途为乙方经营范围内的办公用房。租金支付原则：先付后用，付全押一。租金按建筑面积每平方米每天人民币（以下币种相同）1.5元计算，其中：第一年按照每平方米每天1.05元标准支付租金，每年租金标准为537，527.28元，每月租金标准为44，793.94元；第二年、第三年按每平方米每天1.5元标准支付租金，每年租金标准为767，896.12元，每月租金标准为63，991.34元。租金、押金支付及押金返还原则：（1）按先付后用，付3押1的原则。本合同生效之日起三个工作日内，乙方支付甲方首期租金134，381.82元、押金44，793.94元。（2）甲方对乙方支付的租金开具发票、对押金开具收据。乙方所交押金视同履约保证金。租赁关系终止时，在乙方退还租赁物业给甲方并交接完毕，且乙方结清水、电、通讯、注销或变更以该租赁建筑物为住所地（如有）等所有费用及事宜后，甲方在3个工作日内将收取的押金（含如发生乙方拖欠租金、水、电等费用抵扣后的押金金额情形）无息返还给乙方。物业管理费及支付方式：乙方在本合同签订同时应与甲方签订相关物业管理合同，物业费为每月每平方米5.8元，按月计收，每月的物业管理费为8，134.79元，起交日期为2012年11月8日。本合同租期为3年，即自2012年11月1日起至2015年10月31日止。违约责任：合同任何一方未能按本合同履行义务的视为违约，违约方应依本合同及法律规定承担民事责任；违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；违约方支付的违约金不足抵付履约方损失的，还应赔偿造成履约方实际损失与违约金的差额部分。同日，华泾公司与海南国际传媒上海制作中心双方签订《物业管理服务合同》，约定物业管理费为每月每平方米5.8元，每月计8，134.79元。起交日期为2012年11月8日。
2014年2月18日，华泾公司（甲方）与海南国际传媒有限公司（以下简称海南国际传媒公司、乙方）、海南国际传媒上海制作中心（丙方）、上海凡士力合电子商务有限公司（以下简称凡士力合公司、丁方、保证人）、上海梅高美电子商务有限公司（以下简称梅高美公司、戊方、保证人）、祝冬辉（己方、保证人）签订补充协议书，约定：一、乙方、丙方共同确认，截至2014年1月底，拖欠甲方系争房屋租金、物业管理费共计471，396.65元，分别为租金460，737.66元，物业管理费8，134.79元，水电费2，524.2元。该笔471，396.65元欠款在本协议签署之日起30日内向甲方支付完毕。如发生逾期支付情形，每逾期1天，则按应支付数额的千分之五计算支付甲方滞纳金。二、丁方、戊方、己方作为保证人自愿为乙方、丙方按时全额向甲方支付上述471，396.65元欠款提供保证担保；丁方、戊方、己方的保证方式为连带责任保证；保证人保证担保的范围为欠款本金、滞纳金及甲方为实现该笔债权支出的费用。同时，丁方、戊方、己方同意为乙方、丙方全面履行2012年11月7日与甲方签署的《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》的项下义务提供连带责任保证。
2014年4月3日，华泾公司将海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉起诉至原审法院。2014年5月14日，华泾公司与海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉签订和解协议书，约定：华泾公司（甲方）与海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司（乙方、丙方）于2012年11月7日签订的系争房屋的《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》自本协议生效之日起解除不再履行。海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉应在2014年6月底前将3号楼以现状且无任何补偿的方式返还给华泾公司。海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉在2014年6月底之前支付新拖欠的3号楼2014年第二季度4、5、6三个月的租金191，974.02元、物业管理费24，404.37元，合计216，378.39元。如逾期返还房屋，则应按上述租金标准的两倍支付甲方房屋占用费，且一直结算支付至返还房屋之日止。如逾期支付上述款项，每逾期一日，则应按逾期数额的万分之五计算支付华泾公司滞纳金。协议生效之当日，华泾公司应就（2014）徐民四（民）初字第1070号、1071号、1072号三宗租赁合同纠纷案件向徐汇区人民法院提出撤诉申请，并清洁（结清）此次所有诉讼、保全程序。该三宗案件华泾公司诉状中的诉讼请求给付部分除海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉2014年5月7日支付的2，206，168.51元外，有关违约金、滞纳金、解除4号楼租赁合同等其他诉讼主张在此次诉讼庭外和解中甲方予以放弃不再主张。如海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉在今后的履约过程中再次发生严重违约行为，且严重损害甲方合法权益的，则华泾公司享有恢复行使主张本条放弃的诉讼请求的权利。
2014年8月18日，华泾公司委托律师向海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉发送律师函，要求海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉在收到律师函后10日内将拖欠租金等费用支付完毕，逾期不支付，华泾公司将通过司法途径维护自身合法权益。届时，拖欠租金等费用的本金、违约金及诉讼费、律师费等实现该项债权的费用，华泾公司将主张并诉求海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉连带支付。
2014年9月22日，华泾公司诉至原审法院，请求判令海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉支付：1、2014年4-6月房屋租金191，974.02元；2、2014年4-6月物业管理费24，404.37元；3、违约金127，982.68元；4、滞纳金44，010元。海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉则表示，按照实际用房时间计算租金应为109，699.44元，物业费为16，240元；违约金标准过高，请求法院调整；双方就其他房屋的租金存在纠纷，华泾公司尚欠钱款，故请求予以抵扣。
原审审理中，双方均确认海南国际传媒上海制作中心交纳押金44，793.94元。华泾公司不同意在其的诉请中予以扣减。海南国际传媒上海制作中心称其于2014年5月22日向华泾公司返还系争房屋，华泾公司确认海南国际传媒上海制作中心于2014年5月23日向华泾公司返还系争房屋，鉴于海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉未提供相应证据予以证明其退房时间，原审法院确认海南国际传媒上海制作中心向华泾公司返还系争房屋的时间为2014年5月23日。
原审认为，华泾公司与海南国际传媒上海制作中心签订的《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》以及华泾公司与海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉之间签署的《补充协议书》、《和解协议书》均系各方真实意思表示，对订立方均具有法律约束力。根据《和解协议书》的约定，海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉应当在2014年6月底前返还系争房屋，并在6月底前支付拖欠的租金、物业管理费。现海南国际传媒上海制作中心已于2014年5月23日向华泾公司返还系争房屋，然未支付拖欠的费用，理当支付。华泾公司要求海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉支付拖欠租金、物业管理费的诉讼请求，予以支持。鉴于海南国际传媒上海制作中心的退房时间为2014年5月23日，故对海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉支付租金、物业管理费的期限予以相应调整。关于华泾公司主张的违约金与滞纳金，虽然《房屋租赁合同》中约定了违约金，但是《和解协议书》中的滞纳金条款的本质仍为违约金条款，滞纳金条款已将违约金条款进行变更。而华泾公司主张的滞纳金中包含的海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉因违反《补充协议书》中约定逾期支付截止2014年1月底的租金而产生2014年2月18日至同年4月2日的滞纳金，虽然《和解协议书》中约定若海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉再次违约华泾公司可享有恢复行使向海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉主张的权利，但是该滞纳金并非本案中海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉因逾期支付2014年4月至6月房屋租金产生，故在本案中不作处理，华泾公司可另案起诉。故依照《和解协议书》中约定的违约金条款计算海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉应当支付的违约金。海南国际传媒上海制作中心、海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司、祝冬辉要求从华泾公司欠付其的相关款项中抵扣房屋占用费及物业管理费，无事实和法律依据，不予支持。另外，华泾公司应将海南国际传媒上海制作中心已付租金押金在其付清相关费用后，予以返还。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款之规定，于二○一四年十一月二十六日作出判决：一、海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉于判决生效之日起三十日内向上海华泾投资发展有限公司支付2014年4月1日起至2014年5月23日止的房屋租金112，379.32元；二、海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉于判决生效之日起三十日内支付上海华泾投资发展有限公司物业管理费14，371.46元；三、海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉于判决生效之日起三十日内向上海华泾投资发展有限公司支付2014年7月1日起至实际支付前款列明租金、物业管理费之日止违约金（计算公式为：以126，750.78元为基数，按日万分之五计算）；四、上海华泾投资发展有限公司于判决生效之日起三十日内返还海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心已付租金押金44，793.94元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3，663元，保全费2，420元由上海华泾投资发展有限公司负担1，663元，由海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、海南国际传媒有限公司、上海凡士力合电子商务有限公司、上海梅高美电子商务有限公司、祝冬辉负担4，420元。
原审法院判决后，海南国际传媒上海制作中心、祝冬辉不服，向本院提起上诉称：上诉人在承租上海市徐汇区＊＊＊＊内的4号楼的时候，曾经与华泾镇政府有过会议纪要，华泾镇政府为招商引资曾承诺，在上诉人满足条件后，会返还相应的租金，而返还的租金可以抵扣本案3号楼的租金。此外，原审确定的违约金过高，请求法院予以调整。综上，上诉人请求改判驳回被上诉人的原审诉请或者发回重审。
被上诉人华泾公司辩称：华泾镇政府从未承诺过要返还租金，而且关于4号楼的租金案件法院已经判决，也没有认可对方与华泾镇政府达成过会议纪要的事实。而且上诉人原审中也表示其主张的4号楼有没有会议纪要与本案无关。此外，相对于双方达成的协议而言，原审法院确定的违约金额已经过低，故不同意调整。综上，被上诉人不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告海南国际传媒公司、凡士力合公司、梅高美公司述称：同意上诉人的意见。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于上诉人以华泾镇政府未返还租金为由拒绝支付租金、管理费及滞纳金是否具有事实依据和法律依据以及原审确定的违约金额是否过高。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人虽主张，根据其与华泾镇政府达成的会议纪要，华泾镇政府曾承诺会返还相应的租金，但并没有提供相应的证据予以证明，且被上诉人也予以否认，故上诉人以华泾镇政府未返还租金为由拒绝履行其义务，缺乏依据，本院不予支持。此外，原审法院依据双方达成的《和解协议书》中关于违约金计算条款的约定，确定上诉人应当承担的违约金额，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2，835元，由上诉人海南国际传媒有限公司上海画中音传媒制作中心、祝冬辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一五年十月十日
书 记 员 倪非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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