浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍诸草民初字第359号
原告：朱砂。
原告：陈晖。
两原告委托代理人：丁锋、黄科松。
被告：骆明贤。
委托代理人：姚建成。
原告朱砂、陈晖为与被告骆明贤房屋租赁合同纠纷一案，于2013年10月30日向本院起诉，本院于同日受理。本案由审判员郭幼芬、助理审判员徐国平、人民陪审员王松余组成合议庭适用普通程序审理，由审判员郭幼芬担任审判长，于2014年2月21日公开开庭进行了审理。原告朱砂、陈晖之委托代理人丁锋、黄科松、被告骆明贤之委托代理人姚建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱砂、陈晖诉称：2009年9月15日，被告骆明贤向戚建萍租赁诸暨市大唐镇雍平路鸿瑞公寓1幢1-2层26-27号房屋两间，租期为2009年9月28日起至2015年9月27日止，租金为46000元，支付方式为每年第一个月以现金形式支付，第二年起每年按租金总额3%递增，第三年起按租金总额5%递增。租赁关系发生后，被告的租金支付至2012年9月27日，2012年9月28起的租金至今未付。2013年3月26日，戚建萍将上述房屋中的26号1-2层转让给了两原告。2013年6月29日，原告通知被告转让事实并要求其支付租金，但被告未予理睬。2013年9月29日，原告委托律师解除了双方签订的房屋租赁合同中26号房屋的租赁关系，并要求被告在7天内腾退房屋，但被告至今未腾退房屋。现原告起诉要求判令被告立即腾退诸暨市大唐镇雍平路鸿瑞公寓1幢26号1-2层房屋；2、判令被告支付租金25300元，并按年租金25300元的标准赔偿原告自2013年9月29日起至实际腾退日止的房屋使用费。
被告骆明贤未提供书面答辩，庭审中辩称：原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，没有任何事实和法律依据；原告要求解除与被告间的房屋租赁合同不具备任何实质要件和形式要件。被告只和戚建萍间存在租赁关系，至今未收到任何租赁主体变更的通知，要求驳回原告的诉讼请求。
原告朱砂、陈晖为证实自己的主张，向本院提供如下证据：
1、提供2009年9月15日，戚建萍与被告骆明贤签订的房屋租赁合同一份，以证实戚建萍与被告约定具体租赁房屋坐落地点、租赁时间、租金数额及支付时间等内容的事实；
2、提供房权证诸字第××号房屋所有权证及诸暨国用（2013）第90406521号土地使用证各一份，以证实本案所涉的、坐落在诸暨市大唐镇雍平路鸿瑞公寓1幢1-2层26号房屋产权已于2013年5月10日登记到两原告名下的事实；
3、提供戚建萍出具的书面证明一份，以证实本案所涉房屋已经转让给两原告及同意所涉房屋自2012年9月28日起租金由两原告收取的事实；
4、提供楼海飞出具的证明一份及房权证诸字第××号房屋产权证及诸暨国用（2013）第904064**号土地使用证各一份，以证实证据1中所涉租赁房屋中的27号营业房，戚建萍已转让给楼海飞、顾琪丽所有，楼海飞应收取的房屋租金按照面积分摊应为17400元，其余租费应归两原告收取的事实；
5、提供2013年6月29日变更合同主体通知及诸暨市邮政速递物流分公司业务查询单一份，以证实两原告于2013年6月29日向被告发送通知，告知被告本案所涉房屋产权已经转让给两原告及2013年度租金应支付给两原告及已经通过特快专递将该通知寄送至被告所承租房屋的事实；
6、提供中国移动通信客户详单一份，以证实原告陈晖于2013年8月5日、2013年8月20日三次致电被告向被告催缴房租的事实；
7、提供律师函及诸暨市邮政速递物流分公司业务查询单一份，以证实原告于2013年9月29日向被告寄送律师函，告知被告由于向被告催缴租金后被告未予理睬故通知被告解除租赁合同及该通知已用特快专递寄送被告及被告本人于2013年9月30日签收的事实。
上述证据经被告质证，发表如下质证意见：证据1的真实性无异议；对证据2、3、4认为不清楚；对证据5认为被告没有收到上述通知，退一步讲，即使收到上述通知，通知本身也没有原告主张的向被告进行房租催讨的任何内容；对证据6认为通话的手机号码是被告在使用该事实没有异议，但认为通话记录不能证实通话内容及原告主张的与被告通话是为了向被告催缴房租的诉讼主张；对证据7也认为没有收到该份通知。
本院认为，被告骆明贤对证据1的真实性无异议，本院予以认定；证据2、3、4，原告提供的两原告及案外人楼海飞、顾琪丽所有的房产证及土地使用证均系有关部门颁发，结合原告提供的戚建萍的证明，可以认定戚建萍将证据1中被告租赁的26号营业房转让给两原告及将27号营业房转让给楼海飞、顾琪丽并同意上述房屋自2012年9月28日起的房屋租金由房屋受让人收取的事实；证据5、6、7，被告骆明贤虽否认收到两份通知，但原告提供的证据可以证实原告已将上述通知发送至被告所租赁的营业房且证据7的通知已由被告本人亲自收取的事实，证据6的通话记录虽不能直接反映通话内容，但可证实原告在2013年8月间3次主动打电话给被告的事实。故上述证据本院均予以认定。
被告骆明贤未向本院提供证据。
经审理本院认定以下事实：2009年9月15日，被告骆明贤因经营需要与案外人戚建萍签订房屋租赁合同一份，约定：戚建萍将位于大唐镇鸿瑞公寓营业房26-27二层二间计房屋面积188.95平方米租赁给被告骆明贤经营所用，每年租金为人民币46000元，支付方式为：每年第一个月以现金形式支付租金，第二年起每年按租金总额3%递增；第三年起每年按租金总额5%递增。双方还对其他权利、义务进行了约定。2013年3月26日，戚建萍将上述租赁房屋中的26号营业房转让给了原告朱砂、陈晖，计建筑面积117.16平方米，两原告已于2013年5月10日取得上述房屋的房屋所有权证；戚建萍将27号营业房转让给了楼海飞、顾琪丽所有，计面积71.79平方米，两人也已取得上述房屋的所有权证。2013年6月29日，原告朱砂向被告骆明贤发送书面通知，告知被告戚建萍已将租赁房屋中的26号营业房转让给其本人，并告知被告应将2013年度的租金直接支付原告，原告并将上述书面通知用EMS寄送至被告租赁的26号营业房所在地。2013年8月间，原告陈晖三次致电被告骆明贤催讨租金，但被告未予理睬。2013年9月29日，两原告委托律师向被告骆明贤发送函件，通知被告因多次向被告催缴租金，被告未予理睬，故书面通知被告解除租赁合同并在收到该律师函件7天内腾退房屋交付两原告，两原告也将上述函件通过EMS寄送至被告租赁的26号营业房，2013年9月30日，被告本人签收了上述函件。此后被告仍未腾退房屋。原告遂于2013年10月30日起诉来院，要求判令被告腾退房屋，并支付2013年度租金25300元，并按25300元的标准赔偿原告自2013年9月29日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。
另查明：案外人戚建萍于2013年11月25日出具书面证明，证实同意上述租赁房屋自2012年9月28日起的房屋租金由两原告收取的事实；案外人楼海飞也于2013年11月25日出具书面证明，证实戚建萍转让给其的房屋租金按照面积比例应是每年17400元，其余租金28600元应由两原告收取的事实。
本院认为，被告骆明贤与案外人戚建萍订立的房屋租赁合同，未违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。现案外人戚建萍已将租赁房屋中的26号营业房产权转让给两原告的事实，由两原告提供的房屋产权证及相应的土地使用证所证实，事实清楚；原告已于2013年6月29日用书面形式告知被告房产转让事实并告知被告应向两原告缴纳2013年度房屋租金，并将该通知寄送至上述营业房所在地，此事实清楚，被告骆明贤在庭审中辩称未收到此通知本院不予采信；2013年9月29日，两原告通过律师向被告发送书面函件，告知被告因未向原告缴纳房租，特通知解除合同并要求被告在7天内腾退所租房屋。被告在2013年9月30日收到上述通知后仍未予理睬。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第二十四条明确规定：……当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。作为房屋承租方的本案被告，在收到两原告要求解除房屋租赁合同通知后，在明知解除合同通知没有约定异议期间、特别是在原告向本院提起诉讼时，该异议期间也尚未届满的情况下，未向人民法院提起诉讼以确认原告方主张的解除合同的效力，故应视为被告已同意解除租赁合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告主张要求被告腾退租赁房屋，于法有据，本院予以支持；按照两原告与楼海飞、顾琪丽所有的房屋产权比例，两原告可收取的租金基数为28600元，现两原告只要求按照25300元为准计算2012年9月28日至2013年9月27日及2013年9月28日以后至实际腾房之日止的房屋使用费，系原告对自己享有的权利的处分，本院予以准许。被告辩称未收到原告寄送的两份通知、不同意解除合同，要求本院驳回原告诉讼请求的主张与事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告骆明贤应于本判决生效之日起十日内腾退坐落在诸暨市大唐镇雍平路鸿瑞公寓1幢1-2层26号房屋；
二、被告骆明贤应支付原告朱砂、陈晖2012年9月28日起至2013年9月27日止的房屋租金25300元；并支付2013年9月27日起至房屋实际腾退之日止以25300元∕年为基数按实际天数计算的房租，款限本判决生效之日起十日内付清。
如果被告骆明贤未按本判决指定的期间年履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费1065元，由被告骆明贤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费1065元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部（并注明上诉费及一审案号、上诉人的姓名或单位，绍兴银行营业部及各网点不办理现金交费业务）。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 郭幼芬
代理审判员 徐国平
人民陪审员 王松余
二〇一四年三月十二日
书 记 员 马 琼