雷州市人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）湛雷法执外异字第5号
异议人（案外人）凌宗帅，男，住山东省临沐县。委托代理人陈玉婷，广东瑞迪安律师事务所律师。
申请执行人洪劲，男，住雷州市。委托代理人黄尤，雷州市公职律师事务所律师。
被执行人李奇珠，男，住湛江市麻章区。
委托代理人杨晓泓，广东敏翔律师事务所律师。
本院在执行申请执行人洪劲与被执行人李奇珠民间借贷纠纷一案中，�外人凌宗帅对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人凌宗帅称，2012年6月，异议人与被执行人李奇珠签订了《二手房交易合同》，购买了位于湛江市开发区海滨大道中3号三帆海景新屯祥云阁101房的房产，以及配套设施011号车房，总价100万元，约定分期付款，3年内付清，并当日支付定金10万元。2013年1月，异议人又支付了第二期房款10万元后，李奇珠将上述房产交付给异议人。从2013年1月起，异议人在上述房屋居住，异议人经营的酒品也存放在房内和车房中。异议人认为，本人已支付20万元的购房款，并合法占有和使用上述房产，而且本人购买上述房产的时间早于申请执行人办理抵押手续的时间，故本人对上述房产享有所有权，（2014）湛雷法执字第150号之一执行裁定书是错误的，应中止对该房屋的执行。
异议人凌宗帅向本院提�的证据有：
1、身份证复印件，证明异议人异议主体资格；
2、《二手房交易合同》一份及收据二份，证明李奇珠已于2012年6月将涉案房屋转让给异议人，异议人支付了20万元购房款，并且目前在该房屋居住的事实；
申请执行人洪劲辩称：一、本案的执行异议申请有虚假之嫌。理由是：（一）在2013年民事诉讼一、二审中，李奇珠作为被告积极应约，在应诉中从来没有提过借款抵押物已出卖给其他人；（二）按照民间房屋买卖习惯，房屋卖给他人，即使还没来得及过户，但房屋的产权证也应随买卖合同一并交给买方保管。可是，涉案房屋的产权证不在异议人手中而是由申请执行人保管。二、异议人主张涉案房屋已实际使用没有事实证据。异议人主张涉案房屋已由其居住使用，但未能向法院提供任何证据。如果异议人是居住在该房屋的话，其在房屋执行评估阶段就应�知道该房屋已被法院查封。执行法官和评估机构工作人员敲门入室评估时，开门的是李奇珠的亲属，并非异议人。三、本案《二手房买卖合同》是一份未生效的合同。根据合同内容显示，该房屋总价款为100万元，异议人仅支付20万元，仅占房价的百分之二十，且合同并未约定双方签字即生效，说明该合同尚未生效。四、房产尚未过房登记，不能对抗本案的抵押权人。
申请执行人洪劲向本院提交的证据有：
1、一、二审民事判决书、民事裁定书和一份，证明异议人在诉讼中从来没有主张抵押借款时已将涉案房屋转让予他人；
2、房产证及抵押权证，证明涉案房屋已抵押予申请执行人。
被执行人李奇珠称，涉案房屋属于夫妻共同财产，法院的拍卖程序是否合法，请依法查清事实，公正处理。
本院查明，本院在审理洪劲与李奇珠民间借贷纠纷一案中，2013年3月14日作出（2013）湛雷法民一初字第203号之一民事裁定，对登记在李奇珠名下的座落在湛江市开发区海滨大道中3号三帆海景新屯祥云阁101号商品房（粤房地产权证号为C27955**）和011号车房（粤房地证字第C2795598号）予以查封候审。2014年1月13日，本院作出（2013）湛雷法民一初字第203号民事判决，限李奇珠在该判决生效之日起十日内偿还洪劲借款本金700000元及利息（利息从2012年10月19日起至2013年1月19日止，按月息3%计付，若月息3%起过中国人民银行同期同类贷款利率四倍的，超出部分不予保护；从2013年1月20日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付）。若果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5400元、诉讼保全费1500元，均由李奇�负担。该判决发生法律效力后，本院根据洪劲的申请于2014年6月17日立案执行。在执行过程中，本院于2015年3月4日作出（2014）湛雷法执字第150号之一执行裁定，续行查封李奇珠位于湛江市开发区海滨大道中3号海景新屯祥云阁101号商品房（证号：粤房地证字第C27955**号）和011号车库（证号：粤房地证字第（2795598号）。2015年3月31日，本院又作出（2014）湛雷法执字第150号之二执行裁定，拍卖李奇珠位于湛江市开发区海滨大道中3号海景新屯祥云阁101号商品房（证号：粤房地证字第C27955**号）及海景新屯祥云阁011号车库（证号：粤房地产字第C2795598号）。案外人凌宗帅对执行标的向本院提出执行异议。
另查明，凌宗帅向本院提交一份由李奇珠与凌宗帅签订的《二手房交易合同》，载明李奇珠将座落于湛江市开发区海滨大道中3号三帆海景新屯祥云阁101号房以及011号车库出卖给凌宗帅，价款为100万元，付款方式为分期付款，三年内付清，凌宗帅支付20万元之日起，李奇珠将合同项下房屋交付给凌宗帅占有使用。此外，凌宗帅向本院提交二份收据，载明李奇珠分别于2012年6月8日和2013年1月10日收到凌宗帅购房定金10万元和购房款10万元。
本院认为，位于湛江市开发区海滨大道中3号三帆海景新屯祥云阁101号房屋以及011号车库登记在李奇珠名下，属于李奇珠的财产，而且洪劲持有该房屋的《房地产他项权证》（证号：湛江TX0200002336），因李奇珠未履行生效法律文书确定的义务，本院委托中介机构对该财产评估拍卖符合法律规定。异议人凌宗帅虽向本院提交一份由李奇珠与其签订的《二手房交易合同》及二份李奇珠收到其购房款20万元的收据，但根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定�记。”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，李奇珠与凌宗帅的房屋转让行为不能对抗洪劲申请对该房屋的执行。因此，异议人凌宗帅请求中止对该房屋的执行，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人凌宗帅的异议请求。
案外人、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 唐春熙
审判员 吴茂盛
审判员 官永生
二〇一五年五月五日
书记员 谢 倩
附：相关法律�司法解释
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款：案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法�的解释》第三百零四条：根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条：申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；
（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
6、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条：案外人提起执行异议之诉人，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
7、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条：申请执行人提起执行异议之诉人，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。
8、《中华人民共和国物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
9、《中华人民共和国物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。