上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第17411号
原告上海淮海商业集团置业发展有限公司。
法定代表人刘金红。
委托代理人胡钦福，上海市东方世纪律师事务所律师。
被告陈斌。
原告上海淮海商业集团置业发展有限公司（以下简称淮海公司）诉被告陈斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年6月21日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2013年10月17日再次公开开庭进行了审理。原告淮海公司的委托代理人胡钦福、被告陈斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淮海公司诉称，2012年2月2日，原、被告签订场地租赁合同1份，约定原告将浦东新区博兴路XXX弄XXX号三楼建筑面积700平方米的房屋出租给被告，租赁期限为2012年2月16日至2016年6月15日止。合同签订后，原告按约交付了房屋，但被告拖欠2012年6月16日起的租金、物业服务费和水电费。为此，原告委托律师于2013年2月7日向被告发函要求支付欠付费用，但被告接函后仅支付了租金人民币12，250元和水电费7，245.30元，仍拖欠租金、物业管理费340，570元。现原告起诉要求：1、解除原、被告签订的场地租赁协议；2、被告支付原告2012年6月16日至2013年4月15日的租金及使用费312，570元；3、被告支付原告2012年8月16日至2013年4月8日的物业服务费27，194.52元；4、被告按照每日0.3%的标准向原告支付逾期至判决生效之日止的付款利息（租金182，083元自2013年1月1日起算，租金130，487元自2013年4月16日起算，物业服务费15，750元自2013年1月1日起算，物业服务费11，344.52元自2013年4月16日起算）；5、被告立即搬离、腾空承某房屋，并向原告支付自2013年4月16日起至实际腾空房屋之日止的使用费和自2013年4月9日起至实际腾空房屋之日止的物业服务费（均按合同约定的标准计算）。
被告陈斌辩称，1、同一幢房屋内，被告的租金比其他租户贵，与签约时原告的承诺不一致。2、被告及物业没有提供倒垃圾的地方和广告位、车位，房屋经常停电且物业员工向被告索要车费。3、房屋经常漏水，被告始终没有修复。基于以上原因，被告拒付租金。现同意解除合同，同意按照每平方米每天1.30元的标准支付租金，按照每月2，000元的标准支付物业服务费，不同意支付逾期利息，且逾期利息约定过高。但要求原告赔偿装修费、转让费、设备采购费用合计110万元，否则不同意搬离。另外，原告还应返还被告已付押金。
经审理查明，上海市浦东新区博兴路XXX弄XXX号三楼房屋系原告向案外人承某，并获授权可对外出租。
2012年2月2日，原、被告签订场地租赁合同1份，约定甲方（原告）出租给乙方（被告）的场地坐落于上海市浦东新区博兴路XXX弄XXX号三楼部分房屋，建筑面积约700平方米，乙方承诺承某场地仅作经营桌球用。租赁期限为2012年2月16日至2016年6月15日，场地交付日为2012年2月16日。2012年2月16日至2012年6月15日期间月租金为36，196元；2012年6月16日至2013年6月15日期间月租金为37，282元；2013年6月16日至2014年6月15日期间月租金为38，773元……物业管理费为每月3，500元。保证金为72，392元，租赁期间甲方有权从保证金中扣减、抵销任何乙方应付未付的租金（含物业管理费）和由于乙方原因发生的本合同规定的违约事件应支付的违约金以及将上述保证金用于赔偿因乙方原因给甲方造成的损失等。租赁期届满终止（或本合同提前解除）时，若乙方未发生本合同规定的违约事件，且乙方已交还场地付清租赁期内一切水、电等费用，并办妥使用该场地注册证照的注销登记手续后，甲方应在其后一个月内将保证金无息返还乙方。水费押金为800元，电费押金为8000元。租金和物业管理费采用押二付二，先付后用的原则，乙方应于上一期第二个月的10日向甲方支付下两个月的租金和物业管理费。租赁期内，甲方负责公共场地及其设备设施的管理和维护，若甲方原因造成前述场地和设施及该场地内设施装置未能正常运作，甲方承担责任。乙方应负责其自行安装的设施、设备的管理和维护。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满当日或提前解除当日将已恢复至附件三所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态的场地交还甲方。除甲方同意外，乙方归还该场地时不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方的分隔、装修或任何设施，乙方因恢复原状造成乙方装修设施和设备等价值折损，甲方无须赔偿。乙方逾期不支付租金、公共事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累计达到30日以上的，甲方有权合法收回该场地，本合同亦随即提前解除，且乙方应按逾期应付款项的日0.5%的标准向甲方支付逾期利息，除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，乙方并应向甲方支付剩余未履行租期内的租金、管理费作为赔偿金。
场地租赁合同签订后，原告按约交付了房屋，被告支付了保证金72，392元和水电费押金8，800元。后因被告拖欠租金、物业管理费、水电费，原告于2013年2月7日致函被告，要求被告十日内付清上述费用360，065.30元。被告接函后支付了部分租金及水电费。审理中，双方确认在原告律师函之前被告已付清2012年7月15日之前的租金和2012年8月15日之前的物业管理费；2012年7月16日之后的租金仅支付了10，718元。原告发律师函后，被告又支付了租金12，250元。
被告称房屋自交付起长期漏水原告未予修复。原告则表示房屋交付后符合正常使用状态，不存在漏水事实；2013年6月21日本案开庭时被告提出漏水问题，经被告查看系相邻房屋和四楼公共区域管道井渗水，现已修复；2013年10月17日开庭时被告再次提出渗水问题，经被告查看系暴雨造成四楼其他租户渗水影响，已经通知其他租户修复。
2014年1月24日本院至现场进行了查看，发现租赁房屋进门左侧墙壁与桌球台之间的地面上局部有水渍、右侧安全门旁顶部有局部渗水形成的水渍。另外，查看当日被告反映门前公用通道已经施工和堆放建材一周，影响其经营；原告表示此为隔壁租户施工，预计春节前完工。
审理中，被告表示其为承某房屋向他人支付转让费（设备）38万元，重新装修花费30万元，更新设备（电脑、台球桌、电视机等）花费40万元，要求原告赔偿，并申请对转让费、装修费、设备费进行鉴定。原告则认为，被告违约，按照合同约定原告不需要赔偿装修等费用，故不同意鉴定，但愿意适当补偿被告装修费12万元。原告还主张应没收保证金，因被告又拖欠水电费46，456.50元，故水电押金应抵扣水电费，也不予返还。
本院认为，原、被告之间的场地租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。承某人应当按照合同约定支付租金及其他费用，被告辩称房屋漏水故拒付租金。经本院现场查看，房屋局部确实存在渗水可能，但根据现场情况，即使局部渗水情况确实存在，所占整体房屋范围较小，不影响房屋的整体使用。况且，被告自2012年6月开始就拖欠租金等费用，现有证据不能证明当时房屋已经发生渗水，也没有证据证明被告曾经向原告提出过房屋存在渗漏水的情况。因此，被告的此项抗辩不能成立。被告提出租金过高、没有倒垃圾处、没有车位、没有广告位，均无事实和合同依据。鉴于被告长期拖欠租金等费用，原告要求解除合同，应予支持。
合同解除后，被告应当将房屋腾空后返还原告。被告还应结清相应的租金（合同解除后为使用费）、物业管理费。原告要求被告承担租金、物业管理费的逾期利息，符合合同约定，但考虑到双方约定的标准过高，本院予以调整。原告主张按照合同约定被告违约致合同解除，保证金应予没收，水电押金冲抵水电费，本院予以支持。被告要求原告赔偿损失，其中转让费和设备费无法律依据，有关设备应由被告搬离；被告使用房屋期间确实存在局部渗漏水，现有装修尚有一定的利用价值，原告应予适当补偿，本院综合租赁合同系被告违约而解除、被告提出的装修费用为30万元，并结合双方约定的租赁期限为4年4个月、目前被告已经使用约2年的情况，认为原告提出的补偿12万元合理合法，本院予以照准。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海淮海商业集团置业发展有限公司与被告陈斌之间的场地租赁合同；
二、被告陈斌应于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区博兴路XXX弄XXX号3楼约700平方米承某房屋中迁出，并将房屋腾空后返还原告上海淮海商业集团置业发展有限公司；
三、被告陈斌应于本判决生效之日起三十日内给付原告上海淮海商业集团置业发展有限公司截止2013年4月15日的租金及使用费312，570元，以及自2013年4月16日起至实际返还房屋之日止按每月37，282元的标准计算的使用费；
四、被告陈斌应于本判决生效之日起三十日内给付原告上海淮海商业集团置业发展有限公司自2012年8月16日起至实际返还房屋之日止按每月3500元的标准计算的物业管理费；
五、被告陈斌应于本判决生效之日起三十日内给付原告上海淮海商业集团置业发展有限公司逾期利息（其中以本金197，833元自2013年1月1日起，以本金141，831.52元自2013年4月16日起，均按每日万分之五的标准，计算至本判决生效之日止）；
六、原告上海淮海商业集团置业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内给付被告陈斌装修补偿款12万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8，758元，由被告陈斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
人民陪审员 周国莲
人民陪审员 钱文君
二〇一四年二月十二日
书 记 员 王晔璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。