湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终3585号
上诉人（原审原告）：王亚萍，女，1962年5月13日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。
委托诉讼代理人：周正良，湖南恒孚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：长沙复地房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区北站路办事处油铺街居委会209号。
法定代表人：王基平，系公司总经理。
委托诉讼代理人：李进东，湖南泓锐律师事务所律师。
上诉人王亚萍因与上诉人长沙复地房地产开发有限公司（以下简称复地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初3836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王亚萍上诉请求：1、依法改判长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初字第3836号判决第一项，改判支持其诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由复地公司承担。事实与理由：独立商业的商铺配套设施直接决定了商业的聚客效应和商铺坪效租金水平，从而决定了商铺的市场价格，本案中综合楼及泛会所等配套设施的开发建设是影响商铺价格的主要因素。其在决定购买涉案商铺时，因听信复地公司销售人员的介绍及发放的宣传资料，看重五星酒店、甲级写字楼及泛会所等配套设施，才同意以高出同地段商铺价格购买。因配套设施一直未建设到位，降低了涉案商铺的商业属性，商铺交付至今仍无人承租，给其造成重大经济损失。请求二审法院根据其实际损失将违约金调整为购房款全额30%。
复地公司上诉请求：1、请求撤销长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初3836号民事判决第一项；2、请求依法改判其不承担任何违约责任；3、由王亚萍承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：宣传资料中所提及的综合楼、泛会所是复地公司拟开发的楼盘二期，且已明示需以政府审批为准，一审法院认定该内容为复地公司明确具体的承诺是错误的。本案中D#栋商铺在宣传资料中已经明确为“独立商业”，该商铺的交付与合同约定完全一致，复地公司不存在违约行为。王亚萍购买商铺的价格是公开透明的，是双方合意的结果，没有证据证明综合楼、泛会所对价格确定有重大影响。原审法院认定宣传资料内容构成要约与事实不符，也与司法解释规定相悖。
王亚萍向一审法院起诉请求：1、请求依法解除王亚萍与复地公司签订的《长沙市商品房买卖合同》；2、请求将违约金比例调整至购房款总额的30%，即由复地公司支付违约金2308440.30元；3、本案的诉讼费及相关费用由复地公司承担。
一审法院认定事实：2014年，王亚萍通过复地公司发放的《复地·外滩十六铺C#、D#栋商铺概况》宣传单，了解复地公司开发的复地崑玉府项目。宣传单首页以图片的方式对综合楼进行了展示，并附文字说明：“未来，将被打造成集五星万豪酒店、国际甲级写字楼、奢适板宅、国际公寓、泛会所商业为一体的具有国际商务属性的滨江高端住区”；在宣传单楼栋位置平面图的左下方，标注了万豪酒店、公寓、5A甲级写字楼，并附文字说明：“项目C#、D#为独立商业，各上下两层，总面积1673.12㎡，位于项目东、西地块小区入口交汇处，湘春路与市政道路交汇处，正对黄兴路十字路口，昭示性佳；离东面的地铁1号线湘雅路口站出入口和西面的五星万豪酒店及甲级写字楼约50米距离，项目对面即是明德中学。”在销售过程中，复地公司在销售沙盘上作出温馨提示：“本模型系规划方案设想的实现，仅供购房者参考。最终交付结果以政府部门批准文件以及双方合同约定内容为准”。
2014年10月16日，王亚萍与复地公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130316116）及四份附件，约定王亚萍购买复地公司开发的位于长沙市××区××路××号复地崑玉府D幢1层116号商铺，建筑面积255.56平方米，单价30109.57元/㎡,总房价7694801元。《长沙市商品房买卖合同》附件四即《合同补充协议》第一条特别告知，双方在合同签订前，所做的关于小区和房屋及房屋装潢的任何书面、电子或口头说明、介绍和承诺，若与《长沙市商品房买卖合同》及协议约定不一致的，双方的权利和义务均以本《长沙市商品房买卖合同》及本协议的约定为准。第二十条约定，销售现场人员口述项目介绍、复地崑玉国际的宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成要约邀请或要约，所有资料以政府最终批准的文件和买卖合同约定及附件约定内容为准。买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任。出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。出卖人在广告、宣传资料及本合同对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标示。
合同签订后，王亚萍一次性支付购房款，复地公司向王亚萍交付了商铺。王亚萍收房后发现宣传资料中提及的五星级酒店、甲级写字楼（以下简称综合楼）及泛会所皆未建设，并向一审法院提交了长沙市城乡规划局出具的长规函〔2015〕1107号政府信息公开答复书，该答复书载明：“复地崑玉府剩余建设的内容正在协调中，临江（湘江北路）酒店暂未审批，也无最新审定的规划总平面图。”王亚萍认为，复地公司未按承诺提供综合楼及泛会所的配套设施，致使商铺空置，应按照其实际损失赔偿购房款总额30%的违约金。庭审中，王亚萍提交了一份湖南富兴物业管理有限公司出具的证明，用以证明王亚萍所购商铺同地段的门面租金标准为180-220元/平方米/月，据此计算空置租金损失为107.34万元；提交了两张借条，用以证明王亚萍对外借款400万，因此造成运营损失及利息155.66万元（利息134.66万元）；提交了招租广告及收条，用以证明王亚萍为出租商铺花费广告费5万元；同时根据合同约定及相关行业规定要求复地公司支付物业管理费4万元（7.67元/平米，自2014年10月计算至2016年7月）、设施设备重新启用维修费10万元。
2015年1月21日，复地公司向长沙市城乡规划局提出请求证实复地崑玉国际二期规划调整的请示。2015年2月11日，长沙市城乡规划局向复地公司出具反馈意见单，其上载明：“来文所称情况属实，该项目二期总图于2014年3月10日审定。在单体报审过程中，新的《建筑日照参数标准》（GB/T50947-2014）从2014年8月1日起实施，依照此新的标准，项目对周边已建住宅小区的日照有一定影响，因此，我局暂停了该项目二期的建筑单体审批，正在做相关修改和调整。”
一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。王亚萍、复地公司于2014年10月16日签订的《长沙市商品房买卖合同》及四份附件，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。本案的争议焦点为以下三个方面：
一是复地公司发放的宣传资料是否构成要约。王亚萍认为复地公司的宣传资料关于综合楼及泛会所的宣传明确具体，并对王亚萍决定购买商铺以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。复地公司则认为，综合楼属于项目二期规划范畴，宣传资料及沙盘都注明了广告属于要约邀请，最终交付结果应以政府部门批准文件及双方合同约定为准，不构成要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，复地公司在向王亚萍发放的《复地·外滩十六铺C#、D#栋商铺概况》首页，以图片的方式对综合楼的位置及外形进行了展示，同时配以文字，宣传商铺所在项目“未来，将被打造成集五星万豪酒店、国际甲级写字楼、奢适板宅、国际公寓、泛会所商业为一体的具有国际商务属性的滨江高端住区”；在楼栋位置平面图的左下方标注了“万豪酒店、公寓、5A甲级写字楼”字样，并配以文字说明商铺“距离西面的五星万豪酒店及甲级写字楼约50米距离”。由此可见，复地公司向王亚萍发放的《复地·外滩十六铺C#、D#栋商铺概况》，通过图文结合的方式向王亚萍展示了所购商铺的周边环境及综合楼的具体位置，使王亚萍在阅读宣传资料后对复地公司修建综合楼、泛会所的承诺形成了直观明确的印象，故宣传资料对综合楼、泛会所的承诺是具体明确的。又因在王亚萍购买本案争议商铺时，宣传资料中所说的综合楼及泛会所并未建设，王亚萍不能通过现场查看的方式来判断商铺周边的环境设施。由于复地公司制作的宣传资料在前期的宣传过程中对其楼盘的评价已经形成了一定的影响，王亚萍通过宣传资料了解该楼盘的情况时仍然可能受宣传资料的影响而选择购买。因此，可以认定复地公司制作的宣传资料对王亚萍的购房行为产生了影响。综上，复地公司对于综合楼及泛会所的宣传构成要约，应视为合同内容。
至于复地公司提出宣传资料、沙盘、合同皆明确告知王亚萍，所有宣传内容不构成要约，房屋的最终交付结果以政府部门批准文件以及双方合同约定内容为准的答辩意见。复地公司未举证证明其在售楼时对宣传资料及沙盘的温馨提示进行了明确说明。虽然王亚萍与复地公司在合同及附件中约定“销售现场人员口述项目介绍、复地崑玉国际的宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成要约邀请或要约，所有资料以政府最终批准的文件和买卖合同约定及附件约定内容为准”，但该合同系复地公司提供的格式条款，复地公司未举证证明其在签订合同过程中，采取合理方式对王亚萍进行了特别提示，该约定免除复地公司的责任，侵害了王亚萍的信赖利益，应为无效条款。因此，宣传资料、沙盘的提示内容及该约定，均不能免除复地公司在合同订立过程中法定的诚实信用原则，故一审法院对复地公司的该答辩意见不予采信。
二是复地公司是否应承担违约责任。复地公司在宣传资料上承诺建设综合楼及泛会所，该允诺明确具体，应视为合同内容，复地公司应当遵守诚实信用原则，履行宣传允诺的义务。根据长沙市城乡规划局出具的答复函，可以证明综合楼项目单体审批尚未通过，王亚萍所购商铺也未建设泛会所。故复地公司的行为构成违约，应承担违约责任。因王亚萍与复地公司在《长沙市商品房买卖合同》及附件中未就综合楼及泛会所是否开发建设的违约责任进行约定，且商铺价格的组成因素很多，王亚萍亦未举证证明综合楼及泛会所的开发建设是影响商铺价格及导致商铺空置的主要因素。同时，王亚萍在订立商品房买卖合同之前也应尽到审慎的注意义务，对拟购房产进行多方位的考察，对合同进行认真阅读。故一审法院综合王亚萍自身所应承担的责任及复地公司的违约事实、影响结果在房屋中的参与度考虑，酌定由复地公司按王亚萍购房款总额的8%支付违约金615584.08元（7694801元×8%）为宜。对于王亚萍提出应当按照购房款总额30%支付违约金的诉讼请求，因王亚萍提交的证据不能完全作为证明其实际损失的依据，故一审法院对此不予支持。
至于复地公司提出综合楼未开发建设是法律法规对日照系数的修改所致，不可归责于复地公司的答辩意见。根据长沙市城乡规划局出具的答复函，新的《建筑日照参数标准》（GB/T50947-2014）从2014年8月1日起实施，原、复地公司签订《长沙市商品房买卖合同》及附件的时间为2014年10月16日，复地公司在《建筑日照参数标准》（GB/T50947-2014）已经实施，项目二期暂停单体审批的情况下，没有及时对前期的宣传资料进行相应更正，并告知王亚萍实际情况，仍与王亚萍签订合同，故《建筑日照参数标准》（GB/T50947-2014）的实施，不属于情势变更，不能作为复地公司的免责理由。
三是王亚萍要求解除合同是否有法律依据。王亚萍认为复地公司未建设综合楼及泛会所，导致商铺空置，双方签订的合同目的不能实现，遂要求解除合同。本案中，王亚萍与复地公司签订《长沙市商品房买卖合同》及附件后，王亚萍向复地公司支付了购房款，复地公司亦向王亚萍交付了符合条件的商铺，因此，复地公司已履行了合同约定的主要义务，合同目的已经实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，王亚萍不具备提出解除合同的法定情形，故一审法院对王亚萍要求解除合同的诉讼请求不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第九十四条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、复地公司于本判决生效之日起十五日内支付王亚萍违约金615584.08元；二、驳回王亚萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25268元，由王亚萍负担18485元，由复地公司负担6783元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点是：1、复地公司发放的宣传资料是否构成要约；2、复地公司是否存在违约行为及违约金数额的确定。现分述如下：
一、关于复地公司发放的宣传资料内容是否构成要约问题。复地公司上诉称，“宣传资料中所提及的综合楼、泛会所是复地公司拟开发的楼盘二期，且已明示需以政府审批为准，一审法院认定该内容为复地公司明确具体的承诺是错误的。本案中D#栋商铺在宣传资料中已经明确为“独立商业”，该商铺的交付与合同约定完全一致，复地公司不存在违约行为。王亚萍购买商铺的价格是公开透明的，是双方合意的结果，没有证据证明综合楼、泛会所对价格确定有重大影响。原审法院认定宣传资料内容构成要约与事实不符，也与司法解释规定相悖”。本院审查认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，复地公司在向王亚萍发放的《复地·外滩十六铺C#、D#栋商铺概况》等楼盘宣传资料中，以图文结合的方式，明确承诺楼盘将打造成集万豪酒店、5A甲级写字楼、泛会所商业为一体的国际商务属性滨江高端住区，并明确涉案商铺与西面的五星万豪酒店及甲级写字楼约50米距离等等，上述宣传资料对楼盘开发规划范围内（包括一期、二期）建筑物及商业配套进行了明确具体的说明和允诺。且从一般人的认识判断而言，高端酒店、甲级写字楼、泛会所等楼盘功能配套设施，是影响楼盘商铺定价的重要因素，直接关系到买房人对商铺价值的预估，进而影响到商铺购买意向，本案王亚萍便是基于复地公司的上述宣传承诺，才最终决定接受商铺定价并签订购买合同，故上述宣传资料依法应当视为要约，成为合同内容。虽然复地公司在与王亚萍签订的商品房买卖合同及附件中约定“宣传资料仅供参考，不构成要约，所有资料以政府最终批准的文件和买卖合同约定及附件约定内容为准”，但该合同系复地公司提供的格式条款，复地公司未举证证明其在签订合同时已明确提示王亚萍注意上述条款，且当时新的《建筑日照参数标准》已实施，相关行政部门暂停楼盘二期单体审批的情况下，未及时调整宣传资料内容，也未将规划变动情况告知王亚萍，故上述合同条款不能成为否定宣传内容构成要约的理由。
二、关于复地公司是否存在违约行为及违约金数额的确定问题。复地公司在宣传资料中明确承诺的豪华酒店、写字楼、泛会所等商业配套，应视为合同内容，复地公司应当按照诚实信用原则，履行宣传允诺的义务。根据长沙市城乡规划局出具的答复函，可以证明综合楼项目单体审批尚未通过，复地公司未能兑现承诺，应承担违约责任。鉴于双方在商品房买卖合同及附件中未就综合楼及泛会所是否开发建设的违约责任进行约定，原审法院综合违约事实、违约原因、违约影响等多方面因素，酌情以购房款总额的8%计算违约金，处理适当。王亚萍未能提供证据证明商铺空置与复地公司违约存在必然因果关系，其上诉提出应按购房款总额的30%计算违约金的请求无事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人王亚萍、复地公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费25268元，由上诉人王亚萍负担12634元，由上诉人长沙复地房地产开发有限公司负担12634元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨林华
审 判 员 詹支粮
审 判 员 曾庆军
二〇一七年八月七日
代理书记员 雷 佩
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。