河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第484号
上诉人（原审被告）董邦琳，男，1966年5月23日生，汉族，住商城县。
上诉人（原审被告）杨忠荣，女，1968年9月10日生，汉族，住址同上。
二上诉人共同委托代理人岳克友，男，河南宇楼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张永恒，男，1962年6月20日生，汉族，住商城县。
委托代理人刘习顺，男，商城县法律援助中心律师。
上诉人董邦琳、杨忠荣与被上诉人张永恒房屋买卖合同纠纷一案，因不服商城县人民法院（2014）商民初字第804号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董邦琳及其委托代理人岳克友、被上诉人张永恒及其委托代理人刘习顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告杨忠荣经与原告张永恒协商后与2008年2月16日签订《委托购地建房合同》，约定原告在其原购买的出让土地上为被告建房（合同签订时房屋主体已实际完工），总价款738000元，合同签订时应付款590000元，房屋应于2008年5月16日前竣工，被告应予房屋竣工后一周内付清余款，逾期按月息1%支付利息，同时约定由被告承担办理房屋产权证、土地使用证费用10000元。合同签订后，被告杨忠荣向原告支付20000元。原告按合同约定标准将房屋施工完毕后，按被告的要求，另建门楼、硬化院落、整理车库、安装防盗窗等。2008年5月17日，经双方结算，被告应付原告房款计760000元，经双方协商同意，被告向原告出具借条，借款760000元并约定支付利息。之后，原、被告双方曾多次结算，被告除支付部分利息外，其余利息计入欠款本金，由被告重新出具借条，直至2012年3月26日，被告计欠原告本息1600000元，由被告杨忠荣向原告出具借条，借款1600000元，月息3%，并约定于2012年6月26日前还清。被告杨忠荣并在借条上签上董邦琳的名字且加盖指印。其间在2009年度，原告将权利人为被告杨忠荣的房屋所有权证、土地使用权证办好后，被告杨忠荣以该房产设置抵押，在本县鲇鱼山信用社贷款650000元，并将大部分款项用于被告董邦琳投资的房地产建设。土地使用证仍由原告持有。借款条上约定的还款期限逾期后，经原告多次催要，被告未能偿还欠款本息。2014年4月28日，原告通过案外人崔建召集并主持原告与被告董邦琳协调，双方达成在两个月内付款1400000元的口头协议，但被告董邦琳未能按协议履行。原告遂诉至本院，要求判如所请。
原审认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益。原告张永恒与被告杨忠荣自愿签订的《委托购地建房合同》合法有效，双方应按约定履行自己的义务。因被告杨忠荣未能按照合同约定的付款期限给付房屋价款，双方自愿将欠款约定为借款并计付利息并无不当，但该笔债务是因房屋买卖而产生，并不是严格意义上的借款，因此，本案依法应为房屋买卖合同纠纷。被告杨忠荣对其关于实际欠款只有160000元的抗辩理由未能举交有力证据加以证实，本院不予采信，被告杨忠荣依法应继续履行付款义务，因此，原告要求被告杨忠荣支付借款条据中实际房屋价款的诉讼请求，本院应予支持。依据原告的陈述，被告出具的借条中的金额包括超出相关法律法规规定部分的利息和复利，因此，该借条依法不能作为被告欠款数额的事实依据。关于借款利息问题，因原告未能举证证实自2008年5月17日至2012年3月26日期间曾有月息2％、3%的约定，且被告亦不予认可，本院依法确认该阶段利息按合同约定的月息1%计付，因此2008年5月17日至2012年3月26日期间的利息应为349600元（760000元×46个月×1%），但原告认可的已收利息180000元应从中扣除；借条中约定的月息3%已超过相关法律规定，超出部分依法不予保护，因此，原告要求被告杨忠荣支付自2012年3月26日至付清欠款之日止利息的诉讼请求中合理部分，本院应予支持。二被告是夫妻关系，原告曾于2014年4月28日经他人协调时向被告董邦琳主张权利，因此，被告关于原告的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，没有事实依据，本院不予采信。被告董邦琳虽未在合同和借条上签名，但被告杨忠荣为购买房屋所欠债务，依法应是二被告夫妻共同债务，因此，原告要求被告董邦琳共同清偿债务及利息的诉讼请求，本院予以支持。为了保护当事人的合法权益、维护社会经济秩序及社会诚信，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零九条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定判决：一、被告董邦琳、杨忠荣于本判决生效之日起十日内向原告张永恒支付购房款760000元及利息（自2012年3月26日起至欠款清偿完毕之日止按同期银行贷款利率的四倍计付）；二、二被告应同时向原告支付2008年5月17日至2012年3月26日期间的利息169600元（349600元-已付利息180000元）。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，由原告张永恒负担8000元，由被告董邦琳、杨忠荣负担11200元（暂由原告垫付，执行中一并结算）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
董邦琳、杨忠荣不服一审判决，上诉请求撤销原审判决。其理由在于：1、房屋买卖合同欠款应当按合同约定的1%利率计算利息，一审判决按银行同期贷款利率的四倍计算是错误的；2、一审判决将上诉人先期支付的定金2万元认定为利息是错误的。请求二审法院依法审理，并作出公平、公正的判决。并当庭提出张永恒在房屋建成一直未交房，上诉人享有先履行抗辩权。
张永恒的委托代理人刘习顺答辩称，一审法院的判决公平、公正，应予以维持。张永恒对上诉方未实际入住亦予以认可，但认为是因上诉人先委托其对房屋进行管理，其后因房款交纳问题协商不成致使未交付钥匙，但土地证、房产证均办理在上诉人杨忠荣名下，且上诉人用房产证贷款65万元，答辩人已实际履行合同。
二审审理过程中，双方均无新证据提交。二审查明事实与一审基本相同。
本院认为，公民合法的民事法律行为应受法律保护。本案双方争议的问题主要在于欠付购房款的利息问题以及定金2万元是否应认定为利息。关于欠付购房款利息计算标准问题，上诉人认为应按合同约定按月息1%计算，但上诉人于2012年3月26日出具的“借条”对利息约定变更为“月息三分”，不违反法律、法规强制性规定，应是其真实意思表示，且上诉人在一审庭审期间提出计息不应超出银行贷款利息四倍，故原审法院自2012年3月26日后按同期银行贷款利率四倍计算利息处理得当；关于定金2万元是否应认定为利息，因双方在诉讼期间均未提供充分证据证实其结算过程，但认可2008年5月17日双方进行结算，杨忠荣于当日向张永恒出具76万元借条，该2万元定金发生在建房合同签订之后结算之前，应在结算时已予以扣除，故原审认定欠款本金为76万元，已支付利息为18万元并无不当。但房屋买卖合同为双务合同，被上诉人张永恒应在实际收取欠付房款及利息后全面履行合同，交付房屋及上诉人杨忠荣名下土地证。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审程序合法，认定事实清楚，适用法律适当，判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元，由上诉人董邦琳、杨忠荣承担。
本判决为终审判决。
审判长 吴孔玉
审判员 刘友成
审判员 李 牧
二〇一五年六月十日
书记员 段凤娇