浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0681民初07420号
原告：浙江大唐袜业城有限公司，住所地：诸暨市大唐镇开元西路328号。
法定代表人：侯志平。
委托诉讼代理人：楼旭东、赵丹，浙江曦明律师事务所律师。
被告：诸暨市唐人文化传播有限公司，住所地：诸暨市大唐镇开元西路359号。
法定代表人：蒋冠华。
委托诉讼代理人：赵宇婷，系公司员工。
原告浙江大唐袜业城有限公司（以下至判决主文前简称袜业公司）与被告诸暨市唐人文化传播有限公司（以下至判决主文前简称文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员金冬红独任审判，于2016年8月4日公开开庭进行了审理。原告袜业公司的委托诉讼代理人楼旭东、被告文化公司的委托诉讼代理人赵宇婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袜业公司诉称，原、被告于2011年4月6日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告向原告承租诸暨市大唐镇老袜业市场主楼一幢、裙房两处、地下室一层，面积共16721平方米；租赁期限暂定为10年，自2011年10月1日起至2021年9月30日止；前5年每年租金为2006520元，自第六年起每年租金按基础价增加5%，租金按先付后用原则交纳，每6个月支付一次，每次支付半年租金，租金计付时间从2012年6月1日起计算，逾期支付按应付租金日千分之五计算违约金等。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，但被告仅支付租金1053260元，至2016年5月31日被告尚欠原告租金6972820元。上述所欠租金经原告多次催讨至今无果。为此，现原告请求法院依法判令解除原、被告于2011年4月6日签订的《房屋租赁合同》和2012年3月20日签订的《房屋租赁补充协议》；由被告腾退位于诸暨市大唐镇老袜业市场主楼一幢、裙房两处、地下室一层，面积共16721平方米的租赁房屋；由被告支付2016年5月31日前拖欠原告的房屋租金6972820元和2016年6月1日起至合同解除之日按合同约定计算的房屋租金及相应违约金（支付租金953260元自2012年12月1日起、租金1003260元自2013年6月1日起、自2013年12月1日起、自2014年6月1日起、自2014年12月1日起、自2015年6月1日起、自2015年12月1日起至款付清日止按日千分之五计算的违约金）；由被告支付自解除合同之日起至实际腾房之日止按每年2006520元计算的租赁房屋被占用期间的租金损失。
被告文化公司辩称，同意解除原、被告于2011年4月6日签订的《房屋租赁合同》和2012年3月20日签订的《房屋租赁补充协议》；尚有部分房屋租金未付清是事实，主要原因是经济形势不好及诸暨市政府六项整治导致其公司亏损而无力支付高额租金；原告主张的租金与实际有出入，根据租赁合同第十五条约定，对落实“巨幕影院”项目可就优惠租金在总租金中予以扣除，另租金支付期限已由原来的2012年6月1日延迟至2012年7月1日；对合同中第六条约定的装修装饰及添置设备，被告将另行起诉由原告进行补偿后被告再腾退该租赁房屋。综上，请求法院依法作出公正裁决。
经审理查明，浙江大唐轻纺袜业城有限公司（于2012年1月11日变更为浙江大唐袜业城有限公司即本案原告）作为出租方与承租方被告于2011年4月6日签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告向原告承租诸暨市大唐镇老袜业市场主楼一幢、裙房两处、地下室一层，面积共16721平方米；租赁期限暂定为10年，自2011年10月1日起至2021年9月30日止；前5年每年租金为2006520元（基础价），自第六年起至第十年每年租金按基础价增加5%，租金按先付后用交纳，每6个月支付一次，每次支付半年租金，租金计付时间从2012年6月1日起计算，逾期支付按应付租金日千分之五计算滞纳金，逾期超过三个月的，合同自动中止；被告承租房屋后保证在承租场所内引进三种及三种业态以上的文化娱乐产业，包括“巨幕影院”项目，并正常营业。若被告保证“巨幕影院”项目首次落户镇乡的，则原告同意租期内前三年租金给予优惠，即第一年返还基础价租金的15%（时间从2012年6月1日支付租金时开始计算），第二年返还基础价租金的10%，第三年返还基础价租金的5%，否则优惠取消，先交后退等。2012年3月20日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》一份，约定原租期延迟三个月，付款延迟一个月，即合同期限从原来的2026年9月30日延迟至2026年12月30日，付款期限从原来的2012年6月1日延迟至2012年7月1日。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，但被告至今仅支付租金1053260元。因对被告所欠的租金经原告多次催讨无果后，原告遂向本院起诉。本院于2016年7月15日向被告送达了原告的起诉状副本。
另查明，2011年11月诸暨市大唐镇人民政府决定同意将大唐镇集体资产经营公司所属的本案租赁标的物的主楼及裙房租与被告引进横店电影城，共同开发高端巨幕影院为核心，餐饮、娱乐、购物、大型超市于一体的商贸综合体。同年12月7日被告与浙江横店电影院线有限公司签订《房屋租赁合同书》，约定被告将其承租的其中2210平方米房屋转租给浙江横店电影院线有限公司用于影视娱乐及相关商业配套等经营。浙江横店电影院线有限公司租赁房屋后按约定经营该商业项目中。
庭审中，被告同意解除双方于2011年4月6日签订《房屋租赁合同》和2012年3月20日签订的《房屋租赁补充协议》，并同意腾退租赁房屋，但请求法院调整违约金计算标准（参照银行同期贷款利率计算），并要求法院确认按合同约定的优惠租金在总租金中予以扣除。对被告提出的调整违约金计算标准问题，原告同意由法院酌情确定，但对被告提出的租金优惠问题，则认为合同中的优惠租金条款明确约定由被告先交纳租金后再退还优惠租金，因被告未支付约定租金，故该租金优惠政策不应由被告享有。
上列事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》和被告提供的《房屋租赁合同书》、工商变更登记情况表、浙江横店电影院线有限公司的企业法人营业执照、原告出具的证明和诸暨市大唐镇人民政府出具给被告的书面资料、中国银行国内支付业务收款回单、浙江增值税专用发票及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实。上述证据经庭审质证，证据间能互相印证，本院依法确认为本案有效证据收集在卷。
本案的争议焦点为：违约金如何调整？租金优惠政策被告能否享有？
关于争议焦点一“违约金的调整问题”：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。本案中双方约定的违约金按日千分之五计算，虽未过分高于原告造成的损失，但鉴于原告同意由本院酌情确定，故本院根据本案案情酌情确定按日千分之三标准计算违约金；关于争议焦点二“租金优惠问题”：根据双方租赁合同中约定的“巨幕影院”项目首次落户镇乡的，则原告同意租期内前三年租金给予优惠…。否则优惠取消，先交后退。现该“巨幕影院”项目实际已落户大唐镇，故该租金优惠政策应按合同约定履行。至于合同约定的“先交后退”仅是对所交租金及退还优惠租金的支付时间顺序的约定，被告虽有拖欠相关租金的行为，但该行为并不能作为取消该租金优惠政策的依据，故合同约定的租金优惠政策应由被告负责享有。
综上，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告间的租赁房屋行为系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规规定，故本院依法确认有效。被告应按合同约定履行支付租金义务，但被告至今仅支付原告房屋租金1053260元，显然被告已构成违约。因被告迟延支付租金，原告据此要求解除双方间的租赁合同，符合法律规定，且被告对此也表示同意，故本院依法予以准许。解除合同的时间为被告收到本案起诉状副本之日即2016年7月15日。合同解除后，合同的权利义务终止，尚未履行的，终止履行。本案租赁合同因被告违约且由本院确认解除后，被告应将租赁房屋腾退给原告，并应按合同约定向原告方支付违约金，同时向原告履行支付尚欠租金的义务。经本院核算，截止合同解除日，被告尚应支付原告租金7223635元。关于违约金的计算标准按本院确定的日千分之三计算，违约金的起始日应分段计算。鉴于原告主张的违约金计算起始时间存在不当，本院依据双方的补充合同约定予以确定。对原告请求的合同解除后至被告实际腾退房屋时的租赁房屋被占有期间的租金损失可按双方合同约定的年租金2006520元标准计算。综上，对原告之合理诉讼请求，本院予以支持；对其不合理诉讼请求，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定,判决如下:
一、确认原告浙江大唐袜业城有限公司与被告诸暨市唐人文化传播有限公司于2011年4月6日签订的《房屋租赁合同》和2012年3月20日签订的《房屋租赁补充协议》于2016年7月15日解除；
二、被告诸暨市唐人文化传播有限公司将位于诸暨市大唐镇老袜业市场主楼一幢、裙房两处、地下室一层（面积共16721平方米）的租赁房屋腾退给原告浙江大唐袜业城有限公司，限本判决生效之日起三个月内履行完毕；
三、被告诸暨市唐人文化传播有限公司支付原告浙江大唐袜业城有限公司2016年7月15日前的房屋租金计人民币7223635元，并支付租金953260元自2013年1月1日起和租金1003260元分别自2013年7月1日起、自2014年1月1日起、自2014年7月1日起、自2015年1月1日起、自2015年7月1日起、自2016年1月1日起，均至款付清日止按日千分之三计算的违约金,款限本判决生效之日起十五日内付清；
四、被告诸暨市唐人文化传播有限公司支付原告浙江大唐袜业城有限公司自解除合同后即2016年7月16日起至实际腾房之日止按每年2006520元计算的租赁房屋被占用期间的租金损失，款限本判决生效之日起十五日内付清；
五、原告浙江大唐袜业城有限公司应返还被告诸暨市唐人文化传播有限公司优惠租金计人民币601956元，款限被告诸暨市唐人文化传播有限公司在履行本判决主文第三项中确定的支付租金义务之日起三日内付清；
六、驳回原告浙江大唐袜业城有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照<<中华人民共和国民事诉讼法>>第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费74655元，依法减半收取37327.50元，由原告浙江大唐袜业城有限公司负担2200元，由被告诸暨市唐人文化传播有限公司负担35127元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 金冬红
二〇一六年十月十六日
书记员 郑小玲