沈阳市沈北新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0113民初216号
原告盛芝兰，女。
委托代理人李纲，辽宁同宇律师事务所律师。
被告沈阳宇威房地产开发有限公司。
被告张红，女。
委托代理人杨菲，辽宁华禹律师事务所律师。
第三人张鹰，男。
委托代理人张艳（系张鹰妹妹），女。
原告盛芝兰与被告沈阳宇威房地产开发有限公司（以下简称宇威公司）、张红商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月3日作出（2015）北新民初字第759号民事判决，张红不服判决提起上诉，沈阳市中级人民法院于2015年8月19日作出（2015）沈中民二终字第01683号民事裁定，撤销原判，发回重审。重审期间依被告张红申请追加张鹰为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛芝兰及其委托代理人李纲，被告宇威公司的法定代表人刘振宇，被告张红的委托代理人杨菲及第三人张鹰委托代理人张艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年8月3日，原告与被告宇威公司签订了《“东方华宇”认购书》一份，约定由原告购买被告宇威公司开发的位于沈北新区辉山北大街166-7号4-3-2号房屋。原告于同月10日一次性将房款交付完毕后入住该房屋。2010年原告办房证时得知宇威公司于2009年12月将该房屋卖给张红，并在房产局进行了预告登记。经原告了解，二被告之间系借贷关系，二被告明知该房屋已经出售给原告还签定了《商品房买卖合同》，且二被告交易该房屋的价格为62520元，存在恶意串通。现原告诉至法院要求：1、确认原告与宇威公司签订的房屋买卖合同有效；２、确认二被告签订的《商品房买卖合同》无效；3、判令二被告协助原告办理房屋所有权证。
被告宇威公司辩称，其向沈阳银鹰投资担保有限公司张鹰借款，同时以《商品房买卖合同》备案形式做的借款抵押，至于银鹰将房屋备案到谁名下其不清楚。其与被告张红之间不存在房屋买卖合同关系，与原告签订的“认购书”真实有效。
被告张红辩称，其与宇威公司签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示，其不知晓一房二卖的事实。原告与被告宇威公司之间只是认购书，不是买卖合同。且诉争房屋出售给原告的时间是2008年，而宇威公司2009年才取得房屋预售许可证，其买卖行为违法。
第三人述称，其借款给宇威公司同时与宇威公司签订了商品房买卖合同，将包括本案在内的共96套房屋备案到张鹰及其亲属名下，如宇威公司到期不能还款，96套房屋全部归张鹰所有。后宇威公司未履行还款义务，该房屋应归张鹰所有，张红向张鹰支付了房款。其参与诉讼目的是为了澄清案件事实，应认定张红与宇威公司合同有效。
经审理查明，2008年8月3日，原告与被告宇威公司签订了《东方华宇认购书》一份，认购书载明：“原告购买被告开发的位于沈阳市沈北新区清水台镇“东方华宇”小区5号楼4-3-2号商品房一套，建筑面积为57.18平方米，单价2086.92元/平方米，总房款119330元。”原告于2008年8月10日一次性付清房款，并于同年9月1日办理了入住手续，后原告在此房屋居住至今。
2009年12月9日，宇威公司因结算工程款资金不足，向第三人借款580万元，并签订了借款协议，协议载明：“宇威公司以其开发的“东方华宇”小区96套商品房做借款抵押，并由宇威公司负责对抵押房屋进行备案登记；如果宇威公司到期仍未清还借款，上述抵押房屋归张鹰所有。”同时附有96套房屋明细表一份（包括本案诉争房屋）。协议后诉争房屋备案至张红名下。2010年原告到房产部门办理房屋所有权证时得知争议房屋以买卖形式备案到张红名下。后由专案组协调此事，但原告房屋所有权证问题始终未能解决，原告于2015年1月5日诉讼来院。审理中，原告还提供了其入住后所交纳的水、电、煤气等费用的收据及沈北新区清水台镇清宇社区出具的居住证明，进一步证明了原告在诉争房屋居住的事实。被告对社区出具的证明无异议，但张红认为原告提供的交款票据与购买房屋不存在关联性。对于原告提供的认购书及宇威公司出具的收款收据，张红认为宇威公司在2009年2月2日才取得预售许可证，在此之前是不允许销售房屋的，因此对认购书真实性及关联性均有异议，收款收据不足以证明原告实际交付了购房款。
被告张红针对其主张提供了其与被告宇威公司于2009年12月8日签订的《商品房买卖合同》一份，合同载明：“被告张红购买沈北新区辉山北大街‘东方华宇’166-7号4-3-2号商品房一套，建筑面积为62.51平方米，单价为1000元/平方米，总价款为62510元”。张红还提供了宇威公司于同一日出具的购房款收据及入住通知单各一份。但同时张红又主张其于2010年8月9日向第三人交付的房款，承认其未向宇威公司交付房款。
通过原告提供的东方华宇小区门牌审批对照表看，房屋地址为沈北新区辉山北大街166-7号楼施工时编号为5号楼。原告与被告张红对各自购买的房屋为同一标的物没有异议。
上述事实有《房屋认购书》、交费收据、《商品房买卖合同》、借款协议书及当事人陈述等证据予以证明，经庭审质证，在卷佐证。
本院认为，原告与宇威公司之间虽然签订的是认购书，但该认购书具备商品房买卖合同的实质要件，且双方均已履行了协议的主要条款，依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）（以下简称商品房买卖解释）第五条之规定，该协议应认定为商品房买卖合同。至于张红主张原告与宇威公司在签订认购协议时没有取得预售许可导致协议无效的问题，因在本案起诉前争议房屋已取得预售许可证，依据《商品房买卖解释》第二条之规定，对被告张红的主张，本院不予支持。
关于二被告签订的商品房买卖合同的性质及效力问题
一、二被告之间虽然签订了商品房买卖合同，但从借款协议书、附表及宇威公司、第三人陈述可以看出，诉争房屋实际用作了债权的担保。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据上述规定，该担保不发生物权效力。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”因此，宇威公司与第三人借款协议中第七条“宇威公司不能清偿借款，抵押房屋归第三人所有”的约定无效，第三人无权据此取得诉争房屋，也无权转让该房屋。二、审理中被告张红自认没有向宇威公司支付房款，而是将房款交付第三人；从张红提供的证据看，其于2009年12月8日即收到了宇威公司提供的入住通知单，但一直未能入住诉争房屋。而原告提供的缴费收据及社区证明，均可证明原告已实际占有诉争房屋。据此，二被告之间的商品房买卖合同不能对抗原告。综上，原告与宇威公司所签订的商品房买卖合同合法有效。被告宇威公司作为房屋开发单位协助原告办理房屋所有权证是其应履行的义务，故原告要求被告宇威公司协助其办理房屋所有权证的请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》（法释〔2003〕7号）第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告盛芝兰与被告沈阳宇威房地产开发有限公司于2008年8月3日所签订的商品房买卖合同有效；
二、被告沈阳宇威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告盛芝兰办理位于沈阳市沈北新区辉山北大街166-7号楼4-3-2号房屋所有权证；
三、驳回原告其它诉讼请求。
案件受理费1362元，由被告沈阳宇威房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 党 莉
审 判 员 ＸＸＸ
人民陪审员 纪晓丹
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 高秋红