广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠中法民一终字第486号
上诉人（原审被告）：惠东县百货纺织品总公司。住所地惠东县平山街道营盘路*号。
法定代表人：胡建忠，总经理。
委托代理人：朱辉扬，广东点津律师事务所律师。
委托代理人：钟振光，男，1962年12月24日出生，汉族，住惠东县。
被上诉人（原审原告）：林华界，男，l942年11月11日出生，汉族，住惠东县。
委托代理人：吴晓彤，广东粤惠律师事务所律师。
上诉人惠东县百货纺织品总公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠东县人民法院（2012）惠东法民一初字第589号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
林华界于2012年5月5日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2007年7月1日签订的l2个档位共六份《租赁协议书》以及分别于2010年9月1日、2011年11月11日签订的《补充协议书》，将12个档位返还给原告管理；2、被告支付至档位返还日止拖欠的租金(每月9000元，暂计至2012年6月30日为66790元)及违约金(双方协议书表述为滞纳金，每日按3‰计，从2011年7月1日暂计至2012年6月30日为33943元)给原告；3、本案诉讼费由被告负担。
主要事实和理由：1999年，原告向被告和惠东县城市建设综合开发集团公司购买位于县城××惠东商城(即现龙峰市场)共十个档位。2003年5月29日，惠东县人民法院作出(2003)惠东法民初字第140号民事判决书，确认了原告对十个档位(编号为：l22、121、120、119、118、75、76、77、78、79)拥有所有权。因被告拖欠租金未付，被告再转让二个档位(编号为80、ll7)给原告抵拖欠的租金。2007年7月1日，原告与被告签订了六份《协议书》，将十二个档位出租给被告，约定了租赁期从2007年7月1日起至2020年6月30日止，以及租金的计算办法、支付期限，如被告拖欠租金，原告有权向被告每天计3‰滞纳金(应为违约金)。2010年9月1日，原告与被告签订《补充协议书》，将十二个档位每月租金从4500元变更为6500元，如被告违约拖欠租金超过三个月或其他违约行为，原告可根据自己意愿终止合同，收回档位的使用权。2011年11月11日，原告与被告再次签订《补充协议书》，将十二个档位的租金变更为每月9000元，从2011年7月1日计起，支付时间改为按季度支付，即每季的第2个月的15日之前，如被告超过此时间支付即违约，原告有权每天计3‰滞纳金(违约金)，同日，被告的法定代表人胡建忠出具二份承诺书，承诺将租金每月调整为9000元，并承诺支付期限和支付的决心。但从2011年7月1日起至2012年6月30日，被告除支付部分租金(2012年1-6月未付)外，仍欠租金66790元、违约金(滞纳金)33943元。原告多次要求被告按约支付租金，被告仍以各种理由拒不支付。
惠东县百货纺织品总公司辩称，一、承认从2011年7月1日起至2012年6月30日止，已付租金41210元(20650元+20560元)，还有66790元没有支付，但不是答辩人故意拖欠，答辩人并未违约，无需支付违约金。2012年1月，答辩人主动到被答辩人家中协商支付租金问题，被答辩人口头同意在2012年第二季度的5月再一次性结清全部所欠租金，对此不计滞纳金，以后严格按约定时间(每季度第二个月l5日前)支付租金。因双方在后来补充协议中已约定每月租金从6500元增加到9000元，且是在2011年11月11日才补充增加的，因此，差额款12790元应在缴付2012年第一季度租金时支付。2012年5月中旬，答辩人要付租金时，被答辩人却要求累计支付821164元，大大超出了双方约定的租金数额。经答辩人反复指出其计算错误，被答辩人在2012年5月18日仍要求支付235913元，同样大大超出了双方的约定。被答辩人三次向答辩人书面计取索要不同数额的租金(第一次为708508元、第二次为821164元、第三次为235913元)，答辩人为与被答辩人和解协商，承诺先按过去方式结付给款，暂时留置争议，并当场向其书面出示《林华界龙峰市场档租结算情况》要求其签收，却遭拒绝，因此，是被答辩人自己无理要求答辩人支付远超出双方约定数额的租金，拒绝接受答辩人提出的合理数额66790元，以致引起本案诉讼。二、即使答辩人需付滞纳金(违约金)，答辩人认为按每日3‰计算过高，应按照银行同期同类贷款利率计算较为公平、合理，且应按所欠租金数额从每季度第2个月的15日开始计算。2011年未支付被答辩人12790元，是因为2011年11月11日双方在补充协议中增中了租赁费，计算滞纳金的时间应从2012年第一季度起计90天，即(12790元×3‰×90天)+(27000元×3‰×90天)=10743元。三、答辩人不同意解除与被答辩人的租赁协议，应继续履行租赁协议至合同期满。四、答辩人愿意在法院主持下和解立即支付尚欠的租金及违约滞纳金66790元+10743元=71543元。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，1999年11月18日，原告林华界向被告惠东县百货纺织品总公司和惠东县城市建设综合开发集团公司购买两公司合作开发的位于惠东县平山镇××惠东商城(现为龙峰市场)l22、121、120、119、118、75、76、77、78、79共十个档位，并将上述档位出租给被告和惠东县城市建设综合开发集团公司。2003年5月29日，因被告和惠东县城市建设综合开发集团公司未给原告办妥上述档位的产权手续及拖欠原告租金，原告向本院提起诉讼，本院于2003年5月29日作出(2003)惠东法民初字第140号民事判决书，判决：被告和惠东县城市建设综合开发集团公司转让给原告的位于县城××惠东商场的铺位（编号为l22、121、120、119、118、75、76、77、78、79）应于判决生效之日起6个月内提交合法有效的手续给原告办理铺位产权证；被告和惠东县城市建设综合开发集团公司拖欠原告铺位租金共52878元，于本判决生效之日起一个月内一次性付清给原告。因被告和惠东县城市建设综合开发集团公司未履行上述判决第二项并继续拖欠租金，2004年10月10日，被告和惠东县城市建设综合开发集团公司与原告签订协议书，将惠东商场80、ll7号档位转让给原告。2007年7月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了六份协议书，每份协议书约定出租两个档位，且均约定：租赁期间由2007年7月1日起至2020年6月30日止，共13年；乙方每月支付租金750元，支付时间为次月的10日前，以现金支付或者通过银行转账到乙方指定的账户；采取每三年递增6%的方式，逐步增加乙方的租金收入；甲方若未按约定时间支付租金超过三个月，即甲方违约，乙方有权终止本协议，收回档位使用权，乙方有权向甲方每天计3‰滞纳金。根据上述六份协议书，上述十二个档位的月租金共4500元。2010年9月1日，原告与被告签订第一份补充协议书，约定：自2010年7月1日起每月增加租金2000元，即从原来每月租金4500元变更为每月租金6500元。2011年11月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订第二份补充协议书，约定：从2011年7月1日起，甲方的12个档位租金从每月4500元和每三年递增6%变更为每月9000元；支付时间改为每季度第2个月的15日之前，如乙方超过此时间支付即违约，甲方有权每天按3‰计滞纳金；同日，被告法定代表人胡建忠出具承诺书，主要内容为：承诺同意每月租金调整为9000元，协议增加部分最迟在明年第一季度前支付。2011年7月1日至2011年9月30日，被告支付原告租金20650元。2011年10月1日至2011年12月31日，被告支付原告租金20560元。被告拖欠2011年7月1日至2011年12月31日的租金9000元/月×9个月-20650元-20560元=12790元。2012年1月1日起的租金至今未支付。2012年5月29日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。
诉讼期间，原告林华界于2012年12月25日向被告惠东县百货纺织品总公司邮寄送达解除租赁协议书通知书，被告于2012年12月26日收到上述通知书，惠东县公证处于2012年12月27日作出（2012）粤惠惠东第002340号公证书，对原告邮寄送达上述通知书的内容及过程进行了公证。2013年2月3日，经原、被告结算，被告向原告出具一份结算书并承诺于2013年2月10日（春节）前付清拖欠的租金及违约金，但逾期仍未支付。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原告林华界与被告惠东县百货纺织品总公司分别于2007年7月1日、2010年9月1日、2011年11月11日签订的协议书及补充协议书关于逾期支付租金按每天3‰计滞纳金的条款，违反《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第9条关于“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包括利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”的规定，属无效条款，约定的滞纳金超出中国人民银行规定的同期同类贷款利率的部分不予保护，协议书及补充协议书约定的其他条款，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同履行期间，被告未能按协议书及补充协议书的约定支付租金，原告提起诉讼之后，被告认为原告要求的滞纳金过高，对滞纳金过高部分可以请求变更，对协议书及补充协议书约定的租金及合理范围内的滞纳金应当及时支付，但被告对租金及合理范围内的滞纳金长期拖欠，拒不支付，依照《合同法》第九十四条第（二）项、第（四）项、第二百二十七条的规定，原告有权解除合同。原告依据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定发出解除租赁协议通知书，符合法律规定的程序，原、被告之间的租赁协议书及补充协议书自解除租赁协议通知书送达之日起解除。原、被告于2013年2月3日签订的结算书未履行，不影响解除租赁协议通知书的效力。租赁协议书及补充协议书解除前，被告应当按季度支付租金及按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍支付滞纳金，根据第二份补充协议关于租金“支付时间改为每季度第2个月的15日之前”的约定及被告法定代表人胡建忠出具的承诺书中关于“协议增加部分最迟在明年第一季度前支付”的承诺内容，其中2011年7月1日至2011年12月31日期间拖欠的租金12790元及2012年第一季度的租金27000元合计39790元的滞纳金起算时间，应为2012年2月15日；2012年第二季度拖欠的租金27000元的滞纳金起算时间为2012年5月15日；2012年第三季度拖欠的租金27000元的滞纳金起算时间为2012年8月15日；2012年第四季度拖欠的租金27000元的滞纳金起算时间为2012年11月15日。租赁协议书及补充协议书解除后至被告依据本判决返还档位之日止，被告实际占用原告档位，应当参照补充协议书的约定支付租金并按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计滞纳金，即2013年第一季度的租金27000元应从2013年2月15日起计算滞纳金；2013年4月1日至被告依据本判决返还档位之日止，应参照每月9000元的标准支付租金，并从每月的15日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算滞纳金。
综上，对原告林华界的诉请及被告惠东县百货纺织品总公司的辩解，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条、《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：
一、解除原告与被告分别于2007年7月1日、2010年9月1日、2011年11月11日签订的协议书及补充协议书。二、被告于本判决生效之日起十日内将协议书约定的位于县城××惠东商场的十二个档位（编号为l22、121、120、119、118、75、76、77、78、79、80、ll7号）返还给原告。三、被告于本判决生效之日起十日内支付2011年7月1日至2013年3月31日期间的租金147790元及滞纳金给原告（滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，其中39790元从2012年2月15日起计，27000元从2012年5月15日起计，27000元从2012年8月15日起计，27000元从2012年11月15日起计，27000元从2013年2月15日起计）。四、被告按每月9000元的标准支付从2013年4月1日起计至本判决返还档位之日止的租金给原告，每月支付租金时间为当月的15日前，逾期从当月的15日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计滞纳金。五、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费9200元，由被告负担。
当事人二审意见
上诉人惠东县百货纺织品总公司不服原审判决上诉称，一、上诉人承认从2011年7月1日起2012年6月30日止，已付租金41210元，还有66790元没有支付，但不是上诉人故意拖欠，上诉人并未违约，无需支付违约金。
早在2012年1月，上诉人主动提前到被上诉人家中协商支付租金问题时，大家考虑到上诉人因己投入大量资金对档位进行了重新装修调整，暂时经济周转困难，被上诉人口头承诺同意了在2012年第二季度的5月再一次性结清全部所欠租金，且对此不计“滞纳金”，以后严格按约定时间(每季度第二个月15日前)支付租金。因双方在后来补充协议中已约定从每月租金6500元增加到每月9000元，且是在2011年11月11日才补充增加的，为此支付差额款12790元应在缴付2010年第一季度租金时支付。但到了上诉人要付租金时，被上诉人却要求累计支付821164元，大大超出了双方约定的租金数额。经上诉人反复指出其计算错误，被上诉人在2012年5月18日仍要求支付235913元，同样大大超出了双方的约定。且被上诉人三次向上诉人书面计取索要不同数额的租金(第一次为708508元、第二次为821164元、第三次为235913元)，当时上诉人为了与被上诉人和解协商，解决争议，承诺其先按过去方式续传给款，双方暂时留置争议，并当场向其书面出示《林华界龙峰市场档租结算情况》要求其签收，却遭其拒绝，可见，是被上诉人自己无理要求上诉人支付远超出双方约定数额的租金，拒绝接受上诉人提出的合理数额66790元，以致引起本案诉讼，并不是上诉人故意拖欠租金，上诉人并没有违约，不同意支付违约金。
二、即使上诉人需付“滞纳金”(违约金)，上诉人认为按每日3‰。计算过高，应按照银行同期同类贷款利率的1倍计算较为公平、合理，但一审判决滞纳金按中国人民银行同期同类贷款的利率四倍计算，明显偏高，应予变更。
三、如上所述，由于上诉人故意拖欠租金，并不存在违约?所以，上诉人不同意解除与被上诉人的租赁协议。且双方签订协议约定，租赁期限从2007年7月1日起至2020年6月30日止，尚有7年租期未履行。更何况在2007年之后，上诉人已陆续对整个市场档位进行了大幅度装修调整，投入这300多万元，解除租赁协议返还档位已不现实，对双方来说都将带来巨大的经济损失。上诉人认为，双方应继续履行租赁协议至合同期满对双方都有利。一审判决解除协议不符合稳定市场交易，促进经济发展的原则。
四、上诉人愿意在二审法院主持下和解立即支付尚欠的租金及按银行贷款利率1倍计算的滞纳金。
综上，造成部分租金未按时支付，上诉人多次提出远超出协议约定数额的要求，而拒绝接受上诉人支付的合理数额，也是重要原因，上诉人愿意立即按协议支付所欠租金。本案尚未达到解除协议的条件，协议完全可以继续履行，更符合双方的根本利益，请求二审法院依法判令：1、撤销原审判决第一判项和第二判项；2、改判为林华界与惠东县百货纺织品总公司分别于2007年7月1日、2010年9月1日、2011年11月11日签订的协议书及补充协议书继续履行；3、变更原审判决第三、第四判项为滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率一倍计算。
被上诉人林华界答辩称，一、答辩人与上诉人签订的协议书及补充协议书应解除。
答辩人将十二个档位出租给上诉人，唯一的目的是通过出租收取租金。当收不到租金时，答辩人收取租金的目的就不能实现，出租也就失去意义，同时，上诉人因长期拖欠答辩人的租金也损害了答辩人的合法权益，因此，《合同法》第九十四条第(四)项规定：“当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”以及第二百二十七条的规定，当事人可以解除合同。答辩人请求解除与上诉人签订的协议书及补充协议书有事实依据，也有法律依据，原判决第一判项解除答辩人与上诉人签订的协议书及补充协议书、第二判项将十二个档位返还给答辩人是正确的，请求二审法院予以维持。上诉人的第1项、第2项上诉请求没有依据，请求二审法院予以驳回。
二、滞纳金应从2011年7月1日起计算，且每天按3‰计算不违反法律规定。
2011年11月11日答辩人与上诉人签订《补充协议书》后的同时，上诉人的法定代表人胡建忠自己书写一份《承诺书》、一份有四个条款内容的承诺书，此承诺书第4款规定：“协议第二款正式履行从第二季度开始。以上如未按时支付，业主有权每天计罚3‰滞纳金。”“协议第二款”即是补充协议书的第二款，内容是变更支付租金的时间，其次是规定滞纳金的计算，既然是从第二季度开始，那么滞纳金应从7月1日起开始计算。原判认定从2012年2月15日起计算是错误的，应予更正。
对于双方约定每天按3‰计付滞纳金问题，《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据此规定，答辩人与上诉人可以约定拖欠租金违约金的计算办法。而违约金的数额，法律没有规定上限或下限数额，也没有强制性数额的规定，完全由当事人约定，答辩人与上诉人约定逾期支付租金每天按3‰计付滞纳金是双方的真实意思表示，如果上诉人认为过高了，当时上诉人完全可提出来，双方再另行协商约定，但上诉人没有提出来，表明上诉人完全同意每天按3‰计付。而且，由于之前上诉人反复违约，双方在协商违约金时，每天按3‰计付还是上诉人的法定代表人胡建忠提出来的。原判认为每天按3‰计付滞纳金违反了《最高人民法院关于人民法院审理借贷纠案件的若干意见》第9条的规定，这是错误的。民间借贷的利率最高法院作出限制是正确的，但与约定违约金是不同的。惠州市人民政府发布的《惠州市路桥车辆通行费年票制收费管理试行办法》第二十条：“本籍车辆不按照本办法规定时间缴纳车辆通行费年票费的，除责令其补缴外，并从欠缴之日起按欠缴天数按日加收2‰的滞纳金。”这个每天按2‰也超过了银行同类贷款利率的四倍，但并不违法。因此，答辩人与上诉人约定每天按3‰计付违约金不违法，现上诉人上诉请求按照银行同期同类贷款利率的1倍计算，答辩人不同意。请求二审法院改判滞纳金每天按3‰计算。
三、请求驳回上诉，改判滞纳金的起算时间和每天按3‰计算。
上诉人在上诉状中称，租金不是故意拖欠，上诉人并未违约，无需支付租金。答辩人认为，答辩人与上诉人对租金的计算是争议不大的，双方争议的是滞纳金的计算。上诉人完全可以按合同规定先行支付租金，对滞纳金的计算和支付可继续协商或通过诉讼解决。上诉人以双方争议为由拖欠租金并以此否认其违约行为是不成立的，应予驳回。对上诉人继续履行合同的上诉请求，答辩认为，继续履行上诉人会继续拖欠租金，会继续损害答辩人的利益，答辩人不同意，此请求也应驳回。对于滞纳金的起算时间及计算标准，请求二审法院给予改判。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，上诉人与被上诉人对原审判决认定上诉人仍欠2011年7月1日至2012年6月30日期间的租金66790元以及从2012年7月1日起至今上诉人未支付租金的事实，均不持异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点是：1、双方于2007年7月1日、2010年9月1日、2011年11月11日签订的协议书及补充协议书是否应予解除；2、原审判决调整的迟延支付租金的滞纳金计算标准是否过高。
关于双方于2007年7月1日、2010年9月1日、2011年11月11日签订的《协议书》及《补充协议书》是否应予解除的问题，根据上诉人与被上诉人签订的《协议书》及《补充协议书》的约定，如上诉人超过约定三个月未付租金，被上诉人有权终止租赁合同，收回档位使用权。从本案已查明的事实以及上诉人自认的事实可以认定，在被上诉人向原审法院提起本案诉讼前，上诉人拖欠2011年7月1日至2012年6月30日期间的租金66790元，之后的租金亦未支付，已形成违约，因此，被上诉人请求解除其与上诉人签订的《协议书》及《补充协议书》，理由成立，本院予以支持。上诉人认为因被上诉人毫无根据的提高租金造成其无法依合同约定向被上诉人支付租金，为此提交了被上诉人提交的结算单予以证明。对此本院认为，即便被上诉人向上诉人提供了租金的结算单据，且该结算结果与合同约定的滞纳金计算标准不同，但亦不能以此作为其不交或迟延缴交租金的理由，因为上诉人并没有证据证明被上诉人无理地要求上诉人以结算单据中写明的数额支付租金及违约金。另外，上诉人认为被上诉人拒绝接收租金，但亦未提交证据证明，故本院对此亦不予认定。此外，上诉人认为其在承租被上诉人档位后投入了大量资金进行装修，解除合同将造成其巨大经济损失，对此本院认为，上诉人对其上述主张并未提交任何证据证明，在原审中亦未提及装修损失问题，因此，上诉人以此作为合同不能解除的理由同样不成立，本院不予采纳。综上，被上诉人请求解除其与上诉人于2007年7月1日、2010年9月1日、2011年11月11日签订的《协议书》及《补充协议书》，理由成立，上诉人应将涉案的位于惠东县城××惠东商场的十二个档位（编号为l22、121、120、119、118、75、76、77、78、79、80、ll7号）返还给被上诉人。
关于原审判决调整的迟延支付租金的滞纳金计算标准是否过高。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《协议书》及《补充协议书》虽约定，如上诉人迟延支付租金，则上诉人应按每天3‰的标准支付滞纳金，但因该约定的滞纳金计算标准过高，因此，原审判决参照民间借贷利率计算不得超过中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算标准，调整上诉人与被上诉人约定的滞纳金计算标准恰当，且依该调整标准计算的违约金并未超过被上诉人实际损失的30%，本院予以支持。但，原审判决在判令上诉人按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍标准计付违约金后，认为如上诉人未按指定的期间履行给付义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息不当，本院予以纠正。上诉人认为迟延支付租金的滞纳金计算标准应调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的一倍计算，缺乏依据，本院不予采信。又因上诉人仍拖欠从2011年7月1日起至2013年3月31日止的147790元及滞纳金未付和拖欠2013年4月1日之后的租金未付，因此，上诉人应将147790元租金及滞纳金和从2013年4月1日起计至档位返还之日止的租金及滞纳金支付给被上诉人。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费9200元，由上诉人惠东县百货纺织品总公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 莹
审判员 苏丹红
审判员 邓耀辉
二〇一三年九月十日
书记员 黄美静
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：”第(二)项在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
第四项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；