河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫96民终1058号
上诉人（原审被告）：赵东升，男，1975年3月3日出生，汉族，住济源市。
被上诉人（原审原告）：河南君诺物业服务有限公司，住所地：济源市滨河北路18号，组织机构代码：55421358-5。
法定代表人：韩江伟，经理。
委托诉讼代理人：张艳艳，河南剑光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：单琴花，该公司员工。
上诉人赵东升因与被上诉人河南君诺物业服务有限公司（以下简称君诺公司）物业服务合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2016）豫9001民初2388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵东升、被上诉人君诺公司的委托代理人单琴花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵东升上诉请求：1、要求君诺公司执行2014年的文件，物业费按照每平方0.5元收取。2、因为小区的配套设施没有到位，因此在0.5元的基础上应该优惠30%。3、关于配套房的物业费从2014年10月1日应当不再收取。事实与理由：一审判决中关于第一项判决结果的理由不能成立。1、2014年9月22日，济源市发展和改革委员会和住房建设局联合发布《济源市物业服务收费管理办法》，就本市物业服务费收费、物业费收取标准和物业服务三大问题作出新的规定，物业费收取时间、物业费构成、空置房物业费收取等一系列问题有了法律依据。办法自2014年10月1日起执行，原《关于对住宅小区物业管理服务收费（试行）实施等级管理的通知》同时废止。但是君诺公司没有于2014年10月1日执行该文件，没有出台符合新标准的收费办法。《济源市物业服务收费管理办法》中没有每平方0.9元的标准。2、2014年10月1日后君诺公司按照每平方0.9元收取物业费没有法律依据，业主可以拒交。3、庭审中赵东升曾提到《济源市物业服务收费管理办法》第十六条：房屋交付使用后，因建设单位开发、分期交付使得小区的绿化、道路等配套设施不能同时交付使用的，业主缴纳的物业费应低于规定标准的20%-40%，差额部分应由开发建设单位向物业服务企业补偿。小区大门至今没有交付使用，现在业主出入走的都是消防通道。4、配套房按实有面积的50%收取物业管理费不符合《济源市物业服务收费管理办法》第十三条的规定，物业费的收取以法定产权面积计算，未办产权证的以售房合同中表明的建筑面积为准。未计入产权面积的附属房屋不得收取物业服务费，故君诺公司要求的配套房的物业费从2014年10月1日后不应支持。5、一审判决认定君诺公司的物业服务确实存在瑕疵，所以物业费不应全额收取，应按实际服务标准收取，按五级标准收费才符合公平原则。
被上诉人君诺公司辩称：1、君诺公司是二级资质单位，按照政府指导价每平方应收取1.1元的物业费，但收取的是每平方0.9元的物业费，低于政府的指导价，君诺公司和业主之间有约定。2、《济源市物业服务收费管理办法》是指导性文件，并不是强制性文件，所以君诺公司收取费用应该以双方合同约定的价格为准。3、关于配套房收取物业费的问题，赵东升也享受到了君诺公司提供的服务，比如说：消防、保洁、大门安保，上诉人称大门一直没有投入使用是因为该小区是三期工程，现在工程还未完工，所以大门一直没有投入使用，即使大门没有投入使用，物业费也不应该降低，应以合同约定为标准。4、君诺公司和赵东升之间存在合同约定，双方约定每平方按照0.9元收取物业费，物业费的收取应该以合同约定为准。
君诺公司向一审起诉请求：赵东升交纳物业服务费5689元及滞纳金3597.7元。
一审法院认定事实：君诺公司系园丁苑住宅小区的物业服务企业，赵东升系该小区18号楼1单元402室业主。2011年5月17日，赵东升、君诺公司双方签订《前期物业管理服务协议》及承诺书，约定由君诺公司为赵东升在园丁苑小区的房产（建筑面积108.66㎡）及配套房（14.59㎡）提供物业服务，住房按每月每平方米0.9元的标准、配套房按实有面积的50%向赵东升交纳物业管理费，并于每年年初交纳下一年的物业费。若君诺公司违反协议，未达到服务质量约定目标的，赵东升有权要求君诺公司限期改正，逾期未改正给赵东升造成损失的，君诺公司承担相应的法律责任。若赵东升违反协议，君诺公司除有权要求赵东升全额交纳物业服务费外，还有权要求赵东升按照所欠费用日万分之四的标准交纳滞纳金。赵东升物业费交纳至2011年11月30日。从2011年12月1日至2016年4月1日，赵东升共欠赵东升物业服务费5426元，至今未交纳。
一审法院认为，2011年5月17日，君诺公司、赵东升签订的《前期物业管理服务协议》及承诺书是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，系有效合同。合同生效后，君诺公司提供物业服务，赵东升应当按照双方的约定按时足额交纳物业管理费。赵东升提出以下几点答辩意见：1、与君诺公司签订的《前期物业管理服务协议》系受胁迫所为，应属无效，但赵东升并未提供证据证明胁迫情形存在，辩称无依据，不予采纳；2、即使合同有效或者存在事实上的物业管理关系，因君诺公司履行义务不符合约定，存在违约行为，赵东升享有先履行抗辩权，有权拒交物业费。但赵东升并未提供证据证明君诺公司的物业管理存在根本性违约行为，不能以此为由拒交物业费；3.君诺公司主张的部分物业费已经超过诉讼时效，不应支持。结合君诺公司提交的证据，君诺公司曾陆续向赵东升催交，并无怠于行使权利，君诺公司主张未过诉讼时效；4.违约金。考虑到君诺公司的物业服务确实存在瑕疵，不应当再要求赵东升支付违约金。另君诺公司在提供物业服务的过程中，应增强服务意识，加强与业主的沟通交流。若赵东升认为君诺公司提供的服务质量与收费标准不一致，君诺公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，另行要求君诺公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。庭审中，赵东升又称配套房不应交纳物业费，但在双方签订的承诺书中赵东升认可已收到《前期物业管理服务协议》，协议中约定有配套房按实有面积的50%交纳物业管理费，故辩称无依据，不予采纳。2011年12月1日至2016年4月1日赵东升共欠君诺公司物业管理费5426元。君诺公司要求赵东升支付，理由正当，予以支持。
综上所述，对君诺公司要求赵东升交纳物业费的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、赵东升于该判决生效后十日内支付河南君诺物业服务有限公司5426元；二、驳回河南君诺物业服务有限公司要求赵东升支付滞纳金的诉讼请求。如果未按照该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由河南君诺物业服务有限公司负担21元，赵东升负担29元。
二审中，上诉人赵东升提供编号为沁园办字第00××40号房产证复印件一份，证明其所持有的房产证上没有显示配套房的面积，而物业费的收取应该按照房产证上的面积收取，所以君诺公司不应该收取关于配套房的物业费。
被上诉人君诺公司质证称：对该证据的真实性无异议，上诉人所称的配套房系地下配套房，按照合同约定应收取物业费。
本院认证如下：因双方对房产证本身的真实性不持异议，对房产证的真实性予以确认，但根据双方所签订的前期物业管理服务协议的约定，对于配套房按实有面积的50%收取物业服务费，赵东升提供的房产证不能推翻该协议的约定，其证据效力，本院不予确认。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，2011年5月17日，君诺公司、赵东升签订的《前期物业管理服务协议》及承诺书是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，系有效合同，君诺公司应按合同约定提供物业服务，赵东升应当按合同约定交纳物业管理费。赵东升在接收房屋、签订前期物业管理服务协议前对该小区的建设状况应是了解的，因君诺公司与赵东升之间签订的是前期物业管理服务协议，尽管2014年9月22日济源市发展和改革委员会和住房建设局联合发布了《济源市物业服务收费管理办法》，但君诺公司与赵东升之间的物业服务协议内容并未变更，因此，赵东升仍应按协议约定履行交纳物业费的义务。综上，赵东升的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人赵东升负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姬于卫
代理审判员 林慧慧
代理审判员 石 林
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 张二鑫