吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉02民初107号
原告（执行案外人）：顾吉军，男，1951年10月29日出生，汉族，无职业，住吉林省磐石市
委托诉讼代理人：顾强，男，1976年4月24日出生，磐石市行政执法局局长，住吉林省磐石市,系顾吉军儿子。
委托诉讼代理人：汤世海，磐石市法律援助中心律师。
被告（申请执行人）：中国长城资产管理公司长春办事处，住所地吉林省长春市朝阳区。
负责人：汪国良，该办事处总经理。
委托诉讼代理人：金东梅，吉林中证律师事务所律师。
第三人（被执行人）：吉林省嘉利成房地产开发有限公司，住所地吉林省磐石市。
法定代表人：杜军，该公司经理。
委托诉讼代理人：任铃，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
第三人（被执行人）：杜军，男，1979年1月6日出生，汉族，吉林省嘉利成房地产开发有限公司经理，住吉林省磐石市
第三人（被执行人）：王晓宇，女，1982年6月1日出生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。
第三人（被执行人）：孙雷，男，1973年6月2日出生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。
第三人（被执行人）：张丽杰，女，1972年10月10日出生，满族，磐石市公安局科员，住吉林省磐石市。
原告顾吉军与被告中国长城资产管理公司长春办事处（以下简称长城资产公司）、第三人吉林省嘉利成房地产开发有限公司（以下简称嘉利成公司）、杜军、王晓宇、孙雷、张丽杰案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾吉军及其委托诉讼代理人顾强、汤世海、被告长城资产公司的委托诉讼代理人金东梅、第三人嘉利成公司的委托诉讼代理人任铃、第三人王晓宇到庭参加诉讼。第三人杜军、孙雷、张丽杰经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
顾吉军向本院提出诉讼请求：解除（2014）吉中非诉执字第230号民事裁定书中顾吉军购买的位于磐石市开发区阜康大路以南、人民路以北、挡石河以东、吉沈铁路以西的金色都汇二期楼房B7座2单元801号、B7座1单元802号、B7座1单元602号、B7座1单元702号、B7座1单元1402号、B7座1单元902、B5座103号门市、B4座1单元1201号、B7座2单元802号、B4座2单元1402号、B5座104号门市、B7座2单元1401号、B7座2单元1402、B7座1单元1002号、B7座2单元702号、B7座1单元601号、B7座2单元701号、B3座13号车库、B3号12号车库、B4座2单元1302号、B5座4单元1301号，共21套房屋的查封，停止对该标的物的执行，并由长城资产公司承担诉讼费用。事实和理由：2014年1月26日、1月29日、2月19日、3月13日，顾吉军与嘉利成公司先后签订了13份商品房买卖合同和8份金色都汇房屋预订协议，嘉利成公司将位于磐石市开发区阜康大路以南、人民路以北、挡石河以东、吉沈铁路以西的金色都汇二期楼房B7座2单元801号、B7座1单元802号、B7座1单元602号、B7座1单元702号、B7座1单元1402号、B7座1单元902、B5座103号门市、B4座1单元1201号、B7座2单元802号、B4座2单元1402号、B5座104号门市、B7座2单元1401号、B7座2单元1402、B7座1单元1002号、B7座2单元702号、B7座1单元601号、B7座2单元701号、B3座13号车库、B3号12号车库、B4座2单元1302号、B5座4单元1301号卖给顾吉军。双方结算的方式是用工程款和其他拖欠的借款抵顶。合同签订时，顾吉军就交纳了入住费，嘉利成公司也向顾吉军交付了房屋，顾吉军已实际占有并使用了上述房屋。2014年10月22日，吉林市中级人民法院作出（2014）吉中非诉执字第230号执行裁定书，将顾吉军依法购买的上述房屋予以查封，并予以执行。顾吉军提出执行异议，吉林市中级人民法院作出（2016）吉02执异77号执行裁定书，驳回了顾吉军的异议申请，故提起异议之诉，请求支持顾吉军的诉讼请求。
长城资产公司辩称，顾吉军与嘉利成公司之间签订的房屋预售协议书因嘉利成公司至今未取得房屋预售许可证，故该预售合同无效。同时，顾吉军与嘉利成公司抵账行为的真实性、合法性无法判断，故顾吉军的诉讼请求不能成立，应依法驳回。
嘉利成公司述称，在嘉利成公司原法定代表人杜贵印在世时与顾吉军达成协议由顾吉军承建金色都汇工程，并以争议房屋支付工程款，双方结算后最终达成协议，并签订买卖合同，以购房款抵顶工程款，双方合同履行完毕。因嘉利成公司出现变故，暂无法为顾吉军办理房屋产权，但顾吉军是争议房屋的权利人，起诉讼请求应予支持。顾吉军作为实际施工人，对所承建房屋享有优先受偿权，且该权利优先于银行抵押权。
王晓宇述称，与嘉利成公司的陈述意见一致。
杜军、孙雷、张丽杰未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见，视为其放弃陈述、举证和质证的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：顾吉军提交的证据1.商品房买卖合同13份和金色都汇房屋预订协议8份及收款收据21份，用以证明顾吉军与嘉利成公司就本案诉争的标的物签订了21份合法有效的买卖合同，嘉利成公司自愿用拖欠顾吉军的工程款抵顶购房款。21份买卖合同签订的时间均早于嘉利成公司与长城资产公司签订的抵押合同的时间以及长城资产公司办理抵押登记的时间、吉林市中级人民法院执行裁定查封的时间。长城资产公司质证认为，长城资产公司不是房屋预订协议、买卖合同以及收据的出具主体，对真实性无法核实。即使预订协议真实，但因未取得房屋预售许可证，预订协议也不发生法律效力。顾吉军主张购房款由借款及应付工程款抵顶，现有证据无法证明顾吉军与嘉利成公司之间存在欠款及应付工程款的事实。顾吉军已付工程款的事实无法证明。因商品房买卖合同无效及顾吉军名下有多处住房，根据最高人民法院关于执行异议的有关规定，应依法驳回顾吉军的诉讼请求。嘉利成公司质证认为，对证据的真实性及证明的问题均无异议。王晓宇质证意见与嘉利成公司质证意见一致。证据2.嘉利成公司出具的销控表一份，用以证明嘉利成公司已经将顾吉军购买的房屋列入售出楼盘之列，并将诉争房屋交付给了顾吉军。长城资产公司质证认为，对证据的真实性无法核实，对证明的问题有异议，该证据无法证明顾吉军与嘉利成公司之间确实存在欠付工程款以及借款的事实。同时因该项目未取得商品房预售许可证，该证据无法证明双方签订的商品房买卖合同以及预售合同合法有效。嘉利成公司质证认为，对证据的真实性及所证明的问题均无异议。王晓宇质证意见与嘉利成公司质证意见一致。证据3.《消防工程安装合同》一份，用以证明在抵顶房屋过程中，合同规定的工程款，且该工程款应优先受偿。长城资产公司质证认为，顾吉军提供的该份合同乙方为南京市消防工程（长春）有限公司，并非本案原告顾吉军，顾吉军主张对本工程享有应收价款的权利无事实依据。所以，本案中顾吉军主张用工程价款抵顶购房款无事实依据，同样该份证据也不能证明顾吉军享有建设工程价款优先受偿权。嘉利成公司质证认为，对证据的真实性及证明的问题均无异议。顾吉军在该份合同工程价款范围内享有优先受偿权，嘉利成公司以房屋购房款抵付工程款合法有效。王晓宇质证意见与嘉利成公司质证意见一致。证据4.（2014）桦民执字第633、634号执行和解协议书一份，用以证明顾吉军已经向嘉利成公司交纳了80万元入住费，也证明嘉利成公司已经将21套房屋交付给了顾吉军，顾吉军已经占有和使用了该21套房屋。长城资产公司质证认为，对真实性有异议，该证据不能证明嘉利成公司已经将21套房屋交付给顾吉军这一事实。同时，该和解协议中说明杜贵印将其所有的房屋份额抵顶给顾吉军，说明顾吉军除本案诉争房屋外，仍有其他住房。依据最高人民法院关于执行异议的司法解释规定，顾吉军的诉请理由不能排除强制执行，应予驳回。嘉利成公司质证认为，对证据的真实性及所证明的问题均无异议，该份和解协议针对的是顾吉军施工的桦甸工程的工程款达成的和解，并将其中的80万元作为本案争议房屋的入住费予以处理。王晓宇质证意见与嘉利成公司质证意见一致。证据5.磐石市宏城供热有限公司出具的证明一份，用以证明顾吉军已经交纳了2015年度供热费，同时证明顾吉军已经实际占有和使用了诉争的21套房屋。长城资产公司质证认为，真实性无法核实，对证明的问题有异议，证明供热费交纳应与供热公司出具的正规缴费凭证为准，而该份证据无法证明顾吉军已经交纳了2015年度供热费。同时，即使交纳供热费也无法证明入住的事实。另外，该证据抬头标明的是金色都汇住宅，出具的对象不是顾吉军。嘉利成公司质证认为对真实性及证明的问题均无异议。王晓宇质证意见与嘉利成公司质证意见一致。证据6.2015年9月30日顾吉军与磐石市宏城供热有限公司签订的协议书一份，用以证明顾吉军已经实际占有和使用了诉争的21套房屋，签订了供热合同并交纳了供热费用。长城资产公司质证认为，对证据的真实性无异议，但不能证明顾吉军已经实际占有使用诉争房屋。嘉利成公司质证认为，对证据的真实性及证明的问题均无异议。王晓宇质证意见与嘉利成公司质证意见一致。证据7.借条复印件5张，证明嘉利成公司的原法定代表人杜贵印曾向顾吉军借款的事实，借款金额为4313000元，借条原件在以房抵债时被嘉利成公司收回。长城资产公司质证认为，对证据的真实性有异议，借条是复印件，且借款人不是嘉利成公司，不能证明以房抵债的事实。嘉利成公司质证认为借款由前公司法定代表人杜贵印经手，嘉利成公司无法确认。王晓宇质证认为真实性无异议。证据8.企业印章共管确认单一份，用以证明嘉利成公司的公章在2014年3月22日由长城资产公司与嘉利成公司共同管理。长城资产公司质证认为对证据的真实性有异议，因为嘉利成公司没有取得商品房预售许可证，所以签订的商品房预售合同无效。嘉利成公司质证认为对证据的真实性无异议。王晓宇质证意见与嘉利成公司质证意见一致。对上述证据，本院经审核认为，对顾吉军提交的证据1因嘉利成公司、王晓宇均无异议，长城资产公司虽有异议，但未提交相反证据予以反驳，故对其真实性予以认定。对其待证事实将综合评述。证据2系嘉利成公司自行打印统计表，证据3乙方为南京市消防工程（长春）有限公司，并由王波、顾吉军签名，故顾吉军主张对涉案工程享有应收价款的权利缺乏事实基础，综合证据2与证据3证明问题的关联性，对证据2、证据3所要证明的待证事实不予认定。证据4系当事人在执行过程中达成的和解协议书，对其真实性予以确认，但该协议书形成于本院对诉争房屋查封之后，且和解协议中认定诉争房屋于2013年抵偿给顾吉军与嘉利成公司与顾吉军买卖合同于2014年签订的时间不符，且与嘉利成公司自认诉争房屋于2014年11月交付给顾吉军的陈述相矛盾，不能证明诉争房屋交付及占有的待证事实，故对其所要证明的问题不予认定。证据5出具的对象为金色都汇住宅，且未有缴费票据予以佐证，不足以证明缴费的真实性，本院不予认定；证据6形成于本院对诉争房屋查封之后，且加盖的磐石市宏城供热有限公司公章与证据5上加盖的该公司公章编码明显不同，对真实性本院不予认定。证据7为复印件，且借款人为杜贵印个人，且嘉利成公司对借款事实不予确认，故本院不予认定。证据8本院予以采信。嘉利成公司及王晓宇未提交证据。
通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院查明以下事实：2014年1月26日，长城资产公司与嘉利成公司签订债务重组协议、抵押合同，约定将嘉利成公司位于磐石市开发区阜康大路以南、人民路以北、挡石河以东、吉沈铁路以西的金色都汇项目二期81999.32平方米在建工程，及对应的39056平方米土地使用权作为债务重组协议的债务履行抵押担保。同日，长城资产公司和嘉利成公司、杜军、王晓宇、孙雷、张丽杰签订了连带保证合同，约定杜军、王晓宇、孙雷、张丽杰承担连带责任保证。2014年3月6日，磐石市房屋产权管理中心为在建工程抵押办理了抵押权利登记及他项权证。磐石市国土资源局于2014年3月10日为上述土地使用权办理了他项权证。2014年3月10日，吉林省长春市国安公证处作出（2014）吉长国安证经字第885号具有强制执行效力的债权文书公证书，对上述债务重组协议、抵押合同、连带保证合同进行了公证并赋予强制执行效力。该公证处于2014年9月12日又作出（2014）吉长国安证经字第4813号执行证书，确认长城资产公司可持该证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。2014年9月22日，长城资产公司依据此执行证书向本院申请强制执行。执行过程中，本院作出了（2014）吉中非诉执字第230号执行裁定，裁定如下：一、依法查封被执行人嘉利成公司位于磐石市开发区阜康大路以南、人民路以北、挡石河以东、吉沈铁路以西的金色都汇项目二期在建工程：B3号楼A区建筑面积1423.75平方米（幢号018）；B3号楼B区建筑面积16768.50平方米（幢号019）；B4号楼建筑面积20111.58平方米（幢号020）；B5号楼建筑面积17917.43平方米（幢号017）；B7号楼建筑面积11944.16平方米（幢号014）；B8号楼A区建筑面积1157.65平方米（幢号016）；B8号楼B区建筑面积12676.25平方米（幢号015）。二、依法查封被执行人嘉利成公司位于磐石市开发区阜康大路南挡石河东城镇住宅用地：使用权面积39056平方米，土地证号：磐国用（2013）第0284200**号；使用权面积15180平方米，土地证号：磐国用（2013）第0284200**号；使用权面积14564平方米，土地证号：磐国用（2013）第0284200**号。查封期限两年，自2014年11月6日起至2016年11月5日止。该房屋被本院查封后，顾吉军向本院提出案外人异议，称其承包嘉利成公司的施工项目，嘉利成公司用其开发的楼房抵顶给顾吉军，嘉利成公司分别为顾吉军出具了商品房买卖合同和房屋预订协议及收款收据。顾吉军签订合同后，已将部分楼房出售，在得知本院作出（2014）吉中非诉执字第230号执行裁定，查封了嘉利成公司的在建工程，其中含被抵债的房屋。（2014）吉中非诉执字第230号执行裁定是在2014年10月22日作出的，而顾吉军签订的合同和协议是在2014年1月26日至3月13日，根据相关法律规定，该执行裁定侵害了顾吉军的合法权益，请求停止对标的物的执行。本院于2016年6月20日作出（2016）吉02执异77号执行裁定，裁定：驳回案外人顾吉军的异议。顾吉军对该裁定不服，向本院提起了案外人执行异议之诉。
本院认为，本案的争议焦点为顾吉军作为案外人对涉案房屋主张权利是否能够阻却法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，顾吉军的诉讼请求不应予以支持。该条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”顾吉军所提交的证据仅能证明其与嘉利成公司签订了施工承包合同，进行了工程施工的事实，而无法证实嘉利成公司以诉争房屋抵偿拖欠顾吉军工程款、抵债行为真实、合法的事实，故其诉请不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中应当排除执行的情形，对其诉讼请求本院不予支持。
综上所述，顾吉军的诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告顾吉军的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告顾吉军负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 高忠华
代理审判员 王 东
代理审判员 佟 宁
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 孙 萍