贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民三终字第468号
上诉人（原审原告）：罗皝，男，汉族，1975年10月4日出生。
委托代理人：邓愈，贵州子尹律师事务所律师。
委托代理人：田景波，贵州子尹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贵州省湄潭县全兴房地产开发有限公司。
法定代表人：查林，公司总经理。
委托代理人：郑继才，湄潭县中心法律服务所法律服务工作者。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司湄潭支行。
法定代表人：唐伟春，该支行行长。
上诉人罗皝与被上诉人贵州省湄潭县全兴房地产开发有限公司（以下简称全兴房开公司）、第三人中国工商银行股份有限公司湄潭支行（以下简称工商银行）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2014）湄民初字第1003号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
经审理查明，全兴房开公司开发“阳光空间”商住楼，办理了各项法定手续。罗皝与全兴房开公司于2013年9月8日签订《阳光空间房屋认购协议书》，约定罗皝认购全兴房开公司开发的位于湄潭县湄江新区天文大道1#路中段阳光空间商住楼，房号为：＊＊栋＊单元＊楼＊号房屋。后双方于2013年11月12日签订了《商品房买卖合同》，约定罗皝购买全兴房开公司所有的“阳光空间”商住楼第＊＊栋＊单元＊楼＊号房屋，商品房价款为420126.00元。《商品房买卖合同》的合同当事人中买受人处填写有罗皝的名字、身份证号码、联系电话和地址等信息。《商品房买卖合同》第八条约定付款方式及期限：贷款方式付款。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计200126.00元，余款（小写）220000.00元以公积金贷款支付。第十一条约定交付时间和条件：（一）出卖人应当在2013年12月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付时限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率不应当小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金。第十四条约定交接手续：（一）该商品房达到的第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的。买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同签订后，罗皝于2013年9月14日向全兴房开公司交付首期房款200126.00元及购房维修基金6019.00元，后其在工商银行办理住房公积金借款220000.00元，付清了全部购房款。罗皝购房所在楼房于2014年1月5日通过了综合验收，并于2014年6月4日在湄潭县住房和城乡建设局办理了工程竣工验收备案登记。全兴房开公司于2014年1月6日在湄潭县城公告栏张贴交房公告，通知业主于2014年1月8日办理交房手续，公告载明：“尊敬的阳光空间全体业主：我公司开发建设的阳光空间住宅楼已通过验收，将于2014年元月8日正式交房，为了便于业主收房，我公司安排4天时间集中办理收房手续，请各位业主于2014年元月8日—2014年元月12日前来办理入住手续。逾期则视为自动收房，具体事项如下：一、交房地点：阳光空间售房部；二、交房应缴纳款项及资料：根据相关部门购房要求，需交纳的相关税费、业主身份证原件、购房合同、发票及收据（原件）；三、详细情况请咨询：0852—4255888。特此公告！贵州省湄潭县全兴房地产开发有限责任公司阳光空间项目部2014年元月6日”。后罗皝以全兴房开公司未书面通知交房，且逾期交房超过90日为由，将全兴房开公司诉至一审法院，请求判令：全兴房开公司退还全部购房款426145.00元，并承担已支付购房款0.5%的违约金共计2131.30元。在诉讼过程中，罗皝以全兴房开公司违约给其造成损失（其所支付的贷款利息、首期付款利息、租金等费用）超过合同约定违约金为由，将其要求全兴房开公司承担已支付购房款0.5%的违约金共计2131.30元的诉讼请求变更为要求全兴房开公司承担已支付购房款5%的违约金共计21310.30元。
还查明，截止至一审庭审时即2014年6月10日，罗皝共向工商银行归还贷款本金10300.65元及贷款利息5412.19元。
原审法院认为，罗皝与全兴房开公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反有关法律规定，合法有效。罗皝主张全兴房开公司未书面通知交房，且逾期交房超过90日，要求退房，由全兴房开公司退还全部购房款426145.00元的诉讼请求，实质是要求解除合同，经查全兴房开公司所修建的阳光空间商住楼，其建房的相关法定手续齐全，所建工程在2014年1月3日综合验收后，于2014年1月7日办理了备案登记，至此，全兴房开公司已具备交付房屋条件。全兴房开公司于2014年1月6日张贴交房公告的行为，是履行书面通知交房义务，是按约履行合同，全兴房开公司公告通知后，罗皝未按通知内容与全兴房开公司办理交房手续，不是全兴房开公司的过失或违约。全兴房开公司于2014年1月6日张贴交房公告时，已超过2013年12月28日前交房的约定，是迟延履行，迟延交房11天，按迟延程度对合同目的影响程度的认定，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”之规定，全兴房开公司迟延11天履行，显然不符合经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，应予支持解除合同的规定，全兴房开公司违约程度较轻，未构成根本违约。为增进社会和谐，维护交易安全，倡导诚信经营，正确履行合同义务，对罗皝要求解除合同的主张不予支持，应予驳回；虽然全兴房开公司未根本违约，但全兴房开公司有轻微违约行为，然而，本案在审理中，经释明后，罗皝拒绝变更诉讼请求，应尊重当事人对诉讼权利作出的处分，在本案中不宜判令全兴房开公司承担责任。据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回罗皝的诉讼请求。案件受理费8058.00元，依法减半收取4029.00元，由罗皝负担。
宣判后，罗皝不服原审判决，向本院提起上诉称：根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人应当书面通知上诉人办理接房手续，上诉人在被上诉人处留有联系方式和联系电话，但被上诉人没有履行书面通知义务。按照合同约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权退房。现被上诉人逾期交房早已超过90日，上诉人要求退房的请求应得到支持。一审判决认定被上诉人在湄潭县城的公告栏处张贴交房公告即是对上诉人履行了书面通知义务不当。且被上诉人在一审辩论终结前，仍不具备交房条件。因被上诉人未按约定时间履行交房义务，且商品房不具备交房条件，已经构成违约。一审判决错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
二审期间，被上诉人全兴房开公司辩称：被上诉人于2014年1月6日向“阳光空间”全体业主张贴了交房公告，该小区业主在见该公告后同期已入住80%以上，现因房价下跌等因素影响，上诉人故意不办理交房手续企图达到解除购房合同，获得违约赔偿的目的；被上诉人所建工程从分部验收、综合验收、竣工验收等均符合规范，符合交房条件。被上诉人并未违约，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，罗皝要求全兴房开公司退还全部购房款的诉讼请求，实质是要求解除双方于2013年11月12日签订的《商品房买卖合同》，故本案争议的焦点为：本案是否符合解除《商品房买卖合同》的情形。罗皝与全兴房开公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，罗皝与全兴房开公司均应按照合同约定履行相应义务。合同签订后，罗皝按合同约定向全兴房开公司交付购房首付款200126.00元及购房维修基金6019.00元，并以公积金贷款220000.00元支付了购房余款，已按合同履行了主要义务，全兴房开公司亦应按照合同约定时间向罗皝履行交付房屋义务，现交房期限早已届满，双方仍未办理房屋交付手续。罗皝认为由于全兴房开公司未按合同约定履行书面通知其办理交房手续的义务，且已逾期交房超过90日，其可以拒绝接房并有权要求退房。全兴房开公司则认为其于2014年1月6日已通过张贴公告的方式履行了书面通知罗皝办理交房手续的义务，罗皝无权要求退房。本院认为，该争议的实质是全兴房开公司通过张贴公告方式通知购房人办理房屋交付手续的行为，是否已履行了《商品房买卖合同》所约定的书面通知办理房屋交付手续义务。从罗皝与全兴房开公司签订的《商品房买卖合同》来看，双方仅在合同中约定了全兴房开公司应当书面通知罗皝办理交付手续，但未对书面通知的具体方式进行明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条第（五）项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”之规定，在罗皝与全兴房开公司未在《商品房买卖合同》中对书面通知的具体方式进行明确约定，双方亦未就此达成补充协议的情况下，应从该《商品房买卖合同》中约定书面通知办理交付手续条款所望达到的合同目的，即在房屋达到交付条件时及时向罗皝交付房屋来对全兴房开公司张贴交房公告的行为进行判断。本案中，罗皝作为与全兴房开公司签订《商品房买卖合同》的相对人，根据合同的相对性，全兴房开公司理应将办理交房手续信息直接通知到罗皝本人，以便罗皝能确定接收到该信息。同时，在双方签订的《商品房买卖合同》中明确记载有罗皝的联系方式和地址等信息，全兴房开公司履行书面通知罗皝办理房屋交付手续的义务亦具备相应条件。虽然全兴房开公司称其已在2014年1月6日通过张贴交房公告的方式通知购房人办理交房手续，但该种方式是否能确保罗皝接收到该信息处于不确定状态，并不利于交房目的的实现，且全兴房开公司现亦无证据证明其张贴交房公告的行为已达到使罗皝知道可办理房屋交付手续的目的。故全兴房开公司张贴交房公告的行为并不能视为其已履行了《商品房买卖合同》中约定的书面通知罗皝办理交房手续的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定及罗皝与全兴房开公司所签订《商品房买卖合同》中对出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权退房的约定，现全兴房开公司已经逾期交房超过90天，双方约定的解除合同条件已经成就，故罗皝要求退房即解除《商品房买卖合同》的请求，应于支持，一审法院未支持罗皝该诉讼请求不当。
对于罗皝要求全兴房开公司退还购房款426145.00元的诉讼请求。本院认为，罗皝所主张的426145.00元购房款实际系由购房首付款200126.00元、购房贷款220000.00元及维修基金6019.00元组成。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，罗皝与全兴房开公司之间的《商品房买卖合同》解除后，全兴房开公司返还购房贷款和购房款的本金及利息的主体分别应为工商银行和罗皝，由于工商银行未就购房贷款本金及利息提出诉讼请求，故在本案中全兴房开公司向罗皝返还的购房款应为购房首付款200126.00元及截止至一审庭审时即2014年6月10日罗皝已向工商银行归还的购房贷款本金10300.65元。同时，全兴房开公司还应向罗皝返还房屋维修基金6019.00元。对于罗皝要求全兴房开公司按已付购房款5%的标准支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，虽然全兴房开公司与罗皝在《商品房买卖合同》第十三条约定，全兴房开公司应按全部已付房款的0.5%即2100.63元向罗皝支付违约金，但罗皝因为购房需要向银行贷款并已归还部分贷款及利息，现因全兴房开公司违约导致《商品房买卖合同》不能继续履行，购房目的不能实现，对于罗皝已向银行归还的贷款利息及其向全兴房开公司支付的购房首付款所产生利息，可视为罗皝因全兴房开公司违约行为所造成的损失。因该损失数额已超过《商品房买卖合同》约定的违约金赔偿数额，故罗皝以约定的违约金低于实际损失为由要求对违约金进行调整于法有据。因此，全兴房开公司应向罗皝支付的违约金数额应为罗皝截至2014年6月10日止已向工商银行归还的购房贷款利息5412.19元及罗皝所付购房首付款所产生利息（从2013年9月14日起至2014年6月10日止按中国人民银行同期同类银行存款利率计算）的总和。综上，罗皝的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以采纳。
综上所述，原判认定事实不清，本院依法改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省湄潭县人民法院（2014）湄民初字第1003号民事判决；
二、解除罗皝与贵州省湄潭县全兴房地产开发有限公司于2013年11月12日签订的《商品房买卖合同》；
三、由贵州省湄潭县全兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内返还罗皝房屋维修基金6019.00元；
四、由贵州省湄潭县全兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内返还罗皝购房首付款200126.00元及利息（从2013年9月14日起至2014年6月10日止按中国人民银行同期同类银行存款利率计算）；
五、由贵州省湄潭县全兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付罗皝截止至2014年6月10日已向中国工商银行股份有限公司湄潭支行归还的购房贷款本金及利息共计15712.84元；
六、驳回罗皝的其他诉讼请求。
一审本案案件受理费4029.00元，二审案件受理费8058.00元，共计12087元，由罗皝承担4000元，由贵州省湄潭县全兴房地产开发有限公司承担8087元。
如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 滔
审 判 员 吴少瑞
代理审判员 刘娟娟
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 杨 茜