福建�厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第3514号
原告付传洪，男，1976年11月29日出生，汉族。
委托代理人李筱研、杨倩（实习），福建乐丰律师事务所律师。
被告卓强，男，1965年8月8日出生，汉族。
被告满莹，女，1963年10月3日出生，汉族。
委托代理人卓强，系满莹的丈夫，身份信息同上。
被告林振钟，男，1975年4月23日出生，汉族。
委托代理人翁唐仁，福建凌一律师事务所律师。
原告付传洪与被告卓强、满莹、林振钟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月12日受理后，依法由代理审判员戴艳丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付传洪委托代理人李筱研、杨倩，被告林振钟委托代理人翁唐仁，被告卓强（同时作为被告满莹的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付传洪诉称，2013年11月18日，被告林振钟以187万元（人民币，下同）的价格向被告卓强、满莹购买了位于厦门市海沧区沧虹东里7号1303室的房屋（以下简称案涉房屋），当日即通过付传洪的哥哥付仿平以208万元的价格转手给付传洪。付传洪于当日通过付仿平向林振钟支付了购房定金10万元。2013年12月5日，经林振钟安排，卓强、满莹办理了公证委托，授权付仿平办理房屋出售等事宜。付传洪于当日通过付仿平向林振钟和卓强分别支付了21万元和83万元，至此付传洪已付清全部首付款114万元。2013年12月9日，付传洪与卓强、满莹向厦门市国土资源与房产管理局备案了编号为00223390号的《存量房买卖合同》，但此后，卓强、满莹一直未依约与付传洪办理案涉房屋的过户手续。后付传洪得知，早在此次交易之前，卓强、满莹已经将案涉房产出售给案外人贾鸿雁。付传洪遂向法院起诉，要求卓强、满莹履行合同义务，协助付传洪办理�涉房屋过户手续，该案经二审审理后，判决卓强、满莹协助贾鸿雁办理案涉房屋过户手续，驳回付传洪的诉讼请求。三被告在明知案涉房屋属于一房二卖的情况下，向付传洪、付仿平隐瞒事实，骗取信任达成交易，但现付传洪已无法实际取得案涉房屋，三被告应对付传洪已经支付的全部购房款承担连带返还责任。为此，付传洪诉至法院，请求判令：一、解除原告付传洪与被告卓强、满莹就厦门市海沧区沧虹东里7号1303室房屋达成的房屋买卖合同；二、被告卓强、满莹即日共同返还原告付传洪已付购房款530000元，并支付款项占用期间的利息27000元（利息自2013年12月5日起按银行同期贷款利率计算，暂计至2014年10月20日为27000元），以及违约金100000元，被告林振钟就被告卓强、满莹的前述债务承担连带责任；三、被告林振钟即日返还原告付传洪已付购房款210000元，并支付�项占用期间的利息10000元（利息自2013年12月5日起按银行同期贷款利率计算，暂计至2014年10月20日为10000元），被告卓强、满莹对林振钟的前述债务承担连带责任；四、本案诉讼费用由三被告承担。
被告卓强、满莹辩称，卓强、满莹系夫妻关系，案涉房屋是双方的夫妻共同财产，满莹已授权卓强全权处理案涉房屋的出售等相关事宜。原告付传洪的陈述属实。三年前卓强、满莹将案涉房屋出售给案外人郑春霞，但郑春霞一直未办理过户手续，后郑春霞在卓强、满莹不知情的情况下将案涉房屋转卖给案外人贾鸿雁，而贾鸿雁由于政策问题一直无法办理过户手续，在此情况下，卓强、满莹才决定将案涉房屋再次出售。2013年11月18日，卓强经朋友介绍到位于厦门市莲坂的一家房产中介机构，中介人员郑建斌接待后马上打电话叫被告林振钟到场，经协商后林振钟与卓强签订了房屋出售协议，卓强将案涉房屋以187万元的价格出售给林振钟，林振钟当场向卓强转账支付了10万元定金。卓强要求林振钟尽快办理过户手续，但林振钟说要将案涉房屋转卖以赚取差价，卓强对此无异议，表示只要收足187万元购房款即可。后林振钟通知卓强、满莹于2013年12月5日去做公证，卓强、满莹就按林振钟的安排做了公证委托，授权案外人付仿平办理案涉房屋的出售等相关事宜。公证当天卓强收到付仿平支付的购房款83万元，加上之前林振钟支付的10万元定金，共计93万元，卓强出具了相应的收条给付仿平。之后付仿平代理卓强、满莹将案涉房屋出售给原告付传洪，付传洪在办理过户手续时发现讼争房产存在纠纷，于是要求退款，卓强已经在2013年12月分两次退还购房款合计40万元。付传洪属于先行违约，卓强同意其诉讼请求的第一条，并同意返还其剩余购房款53万元，但不同意支付利息、违约金，且付传洪主张的利息过高。另外的21万元是付传洪支付给林振钟的费用，卓强、满莹并未收取，故该款项不应由卓强、满莹返还。林振钟与付仿平签订的000869号《房地产转让协议》事先未经卓强、满莹的授权同意，公证当天卓强、满莹才知道林振钟已将案涉房屋转卖他人，但具体情况林振钟均未详细告知，卓强、满莹直到收到法院送达的材料才看到000869号《房地产转让协议》，对合同内容是不同意的。林振钟与卓强、满莹之间不是委托代理关系，而是房屋买卖关系，双方之间签订的0002901号《房产买卖协议》并未协商解除，林振钟属于转卖案涉房屋以赚取差价。
被告林振钟辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，房屋出售方为卓强、满莹，购买方为付传洪，林振钟并非合同的当事人，故付传洪将林振钟诉为本案被告，属于主体不适格。000763�《房地产转让协议》约定由林振钟代收部分购房款，可见，林振钟并非该合同的当事人。林振钟与卓强、满莹签订的0002901号《房产买卖协议》签订后未实际履行，双方已在协议签订当日协商解除，林振钟是卓强、满莹与付仿平之间房屋买卖合同中的出售方代理人，但并未赚取费用。林振钟代收的21万元已经与卓强、满莹结清了。请求驳回付传洪对林振钟的起诉。
经审理查明，一、位于厦门市海沧区沧虹东里7号1303室的案涉房屋为被告卓强、满莹的夫妻共有财产。2013年11月18日，卓强、满莹（甲方，出售方）与被告林振钟（乙方，购买方）签订一份《房产买卖协议》（编号：0002901），约定：甲方将案涉房屋以187万元的价格出售给乙方；协议签订之日，乙方需支付购房定金10万元，总房款分两次在2013年11月30日前付清；双方应于2013年11月25日前去房管局做二押登记；双�应于2013年11月30日前做委托公证给乙方，甲方在公证当天必须提供水电费、物业管理费清单给乙方；甲方同意乙方以第三方过户贷款等内容。该协议的中介方为案外人郑建斌。林振钟于协议签订当日向卓强支付了购房定金10万元。
二、2013年11月18日，林振钟以卓强、满莹的名义（出售人、卖方）与案外人付仿平（买受人、买方）签订一份《房地产转让协议》（编号：000869），约定：卖方将案涉房屋以208万元的价格出售给买方；协议签订之日，买方应支付购房定金10万元；协议签订后，双方不得中途毁约，若卖方中途毁约，应书面通知买方，并自毁约之日起三日内退还买方所付全部购房款，同时向买方支付与定金数额相当的违约金；本协议由林振钟代签，视为与产权人签订有同等法律效力等内容。付仿平于协议签订当日向林振钟支付了购房定金10万元。
三、2013年12月5日，卓强、满莹办理了公证委托手续，授权付仿平全权办理案涉房屋的出售等相关事宜。同日，付仿平以卓强、满莹的名义（出售人、卖方）与原告付传洪（买受人、买方）签订一份《房地产转让协议》（编号：000763），约定：卖方将案涉房屋以208万元的价格出售给买方；协议签订之日，买方应支付购房定金10万元，并于2013年12月5日支付首期购房款114万元（含定金），剩余购房款94万元应于2013年12月10日支付；林振钟已于2013年11月18日代收定金10万元；首付款支付21万元至林振钟账户，支付83万元至卓强账户；双方应于2013年12月20日前签订《存量房买卖合同》，并前往土房局办理过户登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向守约方支付上述房款总额的0.05%最为违约金，最迟于2014年2月28日前因一方原因仍无法办理过户登记手续，则守约方有权解除本协议并�究违约方的违约责任；协议签订后，双方不得中途毁约，若卖方中途毁约，应书面通知买方，并自毁约之日起三日内退还买方所付全部购房款，同时向买方支付与定金数额相当的违约金等内容。付仿平于协议签订当日向林振钟支付了21万元，向卓强支付了83万元。林振钟出具《收据》一份，写明收到付仿平支付案涉房屋劳务费21万元；卓强出具《收条》一份，写明收到付仿平购房款83万元，含定金10万元共计93万元。2013年12月9日，付仿平作为卓强、满莹的代理人，代理卓强、满莹与付传洪签订一份《存量房买卖合同》，约定案涉房屋出售的相关事宜。后因双方之间发生纠纷，卓强、满莹已经退还购房款40万元给付传洪。
四、2014年3月，付传洪作为原告，以卓强、满莹作为被告，以案外人贾鸿雁、招商银行股份有限公司厦门分行作为第三人，向本院起诉房屋买卖合同纠�一案，请求判令卓强、满莹继续履行2013年12月5日付传洪与卓强、满莹的代理人付仿平签订的《房地产转让协议》，并协助付传洪办理房产权属转移登记手续。本院经审理后查明，卓强、满莹在2011年11月25日办理了公证委托，授权案外人郑春霞办理案涉房屋的出售等相关事宜，2012年11月9日，郑春霞将案涉房屋出售给贾鸿雁，本院认为付传洪不构成善意第三人，于2014年5月26日判决卓强、满莹应协助贾鸿雁办理案涉房屋的解押及房产权属变更登记手续，驳回付传洪的诉讼请求。付传洪不服本院判决，上诉至福建省厦门市中级人民法院，该院经审理后认为卓强、满莹在与贾鸿雁签订合同后，在未与贾鸿雁解除合同的情况下，又将案涉房屋出售给付传洪，已构成一房两卖，依照双方合同的履行情况，贾鸿雁的合同签订、履行均在付传洪之前，原审判决并无不当，于2014年10月9日判决驳回付传洪的上诉，维持原判。
五、卓强于2014年12月4日出具一份《确认书》，确认：林振钟代理我们（卓强、满莹）出售案涉房产，以劳务费方式代收的21万元购房款已经和我们结清。卓强在《确认书》上签署了本人的名字，并代满莹签署了名字。林振钟委托代理人庭审陈述：21万元林振钟已经与卓强、满莹结清了，其中3万元是林振钟之前支付给他人的介绍费，4.5万元是林振钟之前支付给中介方郑建斌的中介费，这两笔款项以抵扣方式与卓强、满莹结算，剩余13.5万元以现金方式支付给卓强。卓强庭审陈述：该《确认书》是应林振钟的要求出具的，真实意思是确认同意林振钟从案涉房屋的转卖中赚取21万元的差价；林振钟是否支付给案外人介绍费、中介费卓强不清楚，林振钟未向卓强现金支付13.5万元，实际上该21万元由林振钟收取，并未交付给卓强、满莹。本案第一次庭审时，林振钟本人未到庭，本院向其委托代理人告知林振钟本人必须在本案第二次庭审时到庭说明情况，但林振钟在本案第二次庭审时仍未到庭，由其委托代理人提交一份《情况说明》，《情况说明》内容中关于21万元与卓强、满莹结算的情况与其委托代理人的庭审陈述一致，并表示具体现金支付的情况记不清楚了。
六、付传洪申请付仿平作为证人出庭作证，付仿平出庭作证称：其与付传洪系亲兄弟关系，付传洪想买房，委托付仿平帮忙；因付传洪有钱放在付仿平处，故购房款由付仿平代为支付；付仿平经中介联系与林振钟碰面，林振钟拿着案涉房屋的产权证原件，并称是帮朋友卖房，双方遂签订了合同，付仿平向林振钟转账支付了10万元；2013年12月5日卓强、满莹办理委托公证当日，付仿平应林振钟要求向其转账支付了21万元，林振钟出具了收据，但�向付仿平明确该款项的性质，当日付仿平另向卓强转账支付了83万元等内容。
以上事实有原告付传洪提交的《房产买卖协议》（编号：0002901）、《房地产转让协议》（编号：000869）、《房地产转让协议》（编号：000763）、《公证书》、《存量房买卖合同》、银行转账回单、《收据》两份、《收条》、产权证、（2014）厦民终字第2281号《民事判决书》，被告卓强、满莹提交的卓强银行账户交易明细，被告林振钟提交的《确认书》、（2014）海民初字第1004号《民事判决书》，证人证言、当事人陈述及庭审笔录佐证，足以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。位于厦门市海沧区沧虹东里7号1303室的案涉房屋系被告卓强与被告满莹的夫妻共有财产，满莹已授权卓强全权处理案涉房屋的出售等相关事宜，因此，卓强有权代理满莹对案涉房屋进行处分。卓强自2011年后对案涉房屋的处分行为已构成一房两卖，前述案件已经由本院及福建省厦门市中级人民法院处理完毕，终审判决判令卓强、满莹应协助案外人贾鸿雁办理案涉房屋的解押及房产权属变更登记手续，驳回原告付传洪要求卓强、满莹继续履行2013年12月5日所签订的《房地产转让协议》，并协助付传洪办理房产权属转移登记手续的诉讼请求。付传洪与卓强、满莹之间的房屋买卖合同已经无法继续履行，付传洪无法通过履行合同取得案涉房屋的所有权，因此，付传洪在前述案件处理完毕后，提起本案诉讼，要求解除合同并取回已支付的购房款，其主张合法有据，本院予以支持。付传洪与卓强、满莹双方之间关于解除就案涉房屋所达成的房屋买卖合同已达成一致意见，双方均同意解除合同，本院予以认可，该合同应于付传洪起诉之日2014年11月12日解除。
根据付传洪的陈述和案外�付仿平的证言可知，付仿平所进行的与林振钟等人进行接洽、签订合同、支付款项的行为均受到付传洪的委托，案涉房屋的实际购买人系付传洪，付仿平仅作为付传洪的代理人进行案涉房屋的购买等相关事宜。卓强、满莹直接收取了付传洪支付的购房款83万元，并通过林振钟代收方式收取了付传洪支付的购房定金10万元，合计收款93万元，扣除卓强、满莹已经返还的40万元，还剩余53万元，该款项卓强、满莹应返还给付传洪。
另外，当事人各方之间对于由林振钟收取的21万元存在争议。本院认为，林振钟先以房屋购买人的身份与卓强、满莹签订了0002901号《房产买卖协议》，并支付了购房定金10万元，该合同已部分履行。林振钟主张该合同已于签订当日由合同双方协商解除，之后林振钟作为卓强、满莹的代理人代为出售案涉房屋，但该主张未得到卓强、满莹的确认，故�院不予采信。林振钟以卓强、满莹的名义与付仿平签订的000869号《房地产转让协议》事前未取得卓强、满莹的授权，事后亦未取得追认，故该合同不能对卓强、满莹产生约束力，应由林振钟自行承担责任。卓强、满莹在林振钟的安排下办理了公证委托手续，授权付仿平全权办理案涉房屋的出售等相关事宜，后付仿平代理卓强、满莹与付传洪签订了000763号《房地产转让协议》及《存量房买卖合同》，这两份合同系卓强、满莹与付传洪之间达成的房屋买卖合同。卓强、满莹将案涉房屋出售给林振钟的价格为187万元，出售给付传洪的价格为208万元，中间的差价为21万元，而该21万元差价由付传洪直接支付给林振钟，由此可见，该21万元的性质为房屋转卖的差价，系林振钟促成付传洪与卓强、满莹之间的交易后赚取的差价。林振钟主张该款已经与卓强、满莹结清，称其中7.5�元是林振钟之前支付给他人的介绍费、中介费，以抵扣方式与卓强、满莹结算，剩余13.5万元以现金方式支付给卓强，并举证《确认书》证明。但卓强对《确认书》的内容提出异议，对林振钟陈述的具体结清方式不予确认。本院认为，林振钟对于具体如何结清未能举证证明，且在本院的责令下未到庭说明情况，应承担举证不能的不利后果，对其提出的21万元已经与卓强、满莹结清的主张本院不予采信。如上分析，林振钟应自行承担000869号《房地产转让协议》的责任，其向付传洪收取的房屋转卖差价21万元应返还给付传洪。
关于违约金与利息。因卓强、满莹一房两卖的行为导致其与付传洪之间的房屋买卖合同无法实际履行，依据000763号《房地产转让协议》的约定，卓强、满莹应向付传洪支付与定金数额相当的违约金，即10万元。另外，在双方的房屋买卖合同解除后，卓强、满莹和林振钟应及时将购房款退还给付传洪，未及时退还期间的款项占用给付传洪造成了一定的损失，付传洪要求支付相应的利息，合法有据，本院予以支持，利息以应退还的金额为基数，从合同解除之日2014年11月12日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。另外，付传洪要求卓强、满莹和林振钟之间互负连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，对付传洪诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告付传洪与被告卓强、满莹之间就位于厦门市海沧区沧虹东里7号1303室房屋所达成的房屋买卖合同于2014年11月12日解除。
二、被告卓强、满莹应于本判决生效之日起十日内返还原告付传洪购房款530000元，并向原告付传洪支付违约金100000元及利息（利息以530000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率自2014年11月12日起计至本判决确定的债务履行日止）。
三、被告林振钟应于本判决生效之日起十日内返还原告付传洪购房款210000元，并向原告付传洪支付利息（利息以210000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率自2014年11月12日起计至本判决确定的债务履行日止）。
四、驳回原告付传洪的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费23440元减半收取11720元，由被告卓强、满莹负担8394元，由被告林振钟负担3326元，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 戴艳丽
二〇一五年三月二日
书 记 员 章先攀
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根�违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。