广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深福法民三初字第1699号
原告长江（反诉被告，以下简称原告），男，汉族。
委托代理人李献云，广东嘉得信律师事务所律师。
被告深圳兰光集团有限公司（反诉原告，以下简称被告）。
法定代表人高宏洪，董事长。
委托代理人吴强，广东深长城律师事务所律师。
委托代理人雷力，广东深长城律师事务所律师。
原告长江诉被告深圳兰光集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月17日受理后，依法由代理审判员杨震、人民陪审员夏文郁、人民陪审员孙玉萍依法组成合议庭，于2013年11月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李献云、被告委托代理人吴强、雷力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2012年3月5日签订《深圳市房屋租赁合同书》，被告将兰光大厦A-1F东以月租金15225元出租给原告，合同约定房屋租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日止。合同签订后，原告发现租赁房产及其附属设施存在重大安全隐患，并存在妨碍安全、正常使用的故障，为防止损失进一步扩大，原告多次督促被告尽快采取有效措施进行维修和改善，但被告一直推诿，导致合同履行过程中原告遭受了重大损失，被告应根据合同约定向原告承担违约责任，但被告对原告的要求置之不理。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付违约金168700元；二、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩并反诉称：原告的诉讼请求没有事实及法律依据，依法不应予以支持。双方的租赁合同关系自2007年建立直至2012年底，期间一直合作愉快，原告也比较准时交纳了相关租金，原告诉称房屋存在重大安全隐患与事实不符，客观上是由于原告经营的失误导致其经营困难，原告才主动想放弃相关店铺。依据租赁合同约定，如果出现妨碍正常使用的故障，原告应及时通知被告，采取措施防止缺陷扩大，被告应在接到通知后5日内进行维修。本案房屋不存在安全隐患，但由于楼上租户施工原因出现了个别渗水问题，被告在收到原告通知后均及时通知楼上租户予以修缮。因此，被告已经充分履行了合同的相关义务，不存在任何违约行为，原告的诉讼请求应依法予以驳回。在双方合同终止后，被告通过通知、催告等形式多次要求原告交清拖欠费用并交还房屋，但原告却拒不配合。最后，被告通过向派出所、街道办等政府部门投诉、反映后，在有关部门配合下于2013年3月5日收回了房产，原告非法占据被告房产2个月零5天，应向被告支付相当于双倍租金的赔偿费用。为维护被告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、原告向被告支付非法占有物业期间（2013年1月至2013年3月5日）的赔偿金63437.50元；2、原告承担全部诉讼费用。
针对被告的反诉，原告答辩称：1、原告拒付2013年1、2月份的租金是正当行使抗辩权，被告违约在先，无权解除合同。依据相关法律规定出租人将租赁物交给承租人后，租赁物必须符合租赁用途。本案中被告出租给原告的房屋不符合工程建设各项标准，不具备相应质量要求，以致2楼租户重新装修时出现墙体开裂，导致原告房屋天花漏水、地板泡水，无法正常使用。原告拒绝支付1、2月份的租金是正当行使抗辩权。2、即使原告应当承担2013年1、2月份租金，在双方租赁合同中已明确约定可以从保证金中扣除，故不存在拒绝支付的情况。
经审理查明：原、被告自2007年开始就涉案房产建立租赁合同关系，双方于2007年3月23日、2009年12月25日先后签订《房地产租赁合同》和《房屋租赁合同》。2012年3月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定原告以月租金15225元租赁被告位于深圳市福田区振华路兰光大厦A楼东2室的房产，租赁期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。乙方应于每月1日前交付租金。甲方出租租赁房屋时，可向乙方收取租赁保证金14850元（保留原租赁保证金）。甲方退还租赁保证金的条件及时间为：乙方退房手续办理完毕20天以内以转账方式。出现下列情形之一，甲方可不予退还租赁保证金：合同期未满、合同期间，乙方违反合同和补充协议的条款。出现乙方拖欠租金达30天（1个月）以上等违约行为的，甲方可以不予退还租赁保证金，解除或变更合同。合同终止后，乙方应于两日内迁离并返还租赁房屋。逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依据法律规定或合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。
原告承租该房产后用于开办“天天向上湘菜馆”。原告称，在合同期内，涉案房产自2012年2月份开始漏水，原告口头向管理处提出要求维修。被告则表示涉案房产的漏水时间是2012年10月20日，且只是偶尔滴水。
2012年10月20日，被告向兰光大厦A座2楼租户何锋强发出《整改通知》，称其承租房产的厨房区域的楼板有向下滴水的现象，要求其在10月23日前解决漏水和滴水的问题。
2012年10月22日，2楼租户何锋强向被告发出《整改回复》，称其已对地面和楼板内的渗漏部分进行了专业灌胶等防水防漏处理，并得到1楼租户的认可，现已整改完成。
2012年11月底，原告再次向被告反映漏水问题，并称此次大厅内也有漏水现象。被告于2012年11月29日再次向2楼租户何锋强发出《整改通知》，要求其在2012年12月6日前解决漏水问题。2楼租户何锋强经原告同意，采取了在一楼天花上部加装防护罩的方式进行了补漏，并于2012年12月5日将处理结果答复被告。对于此次加装防护罩所用时间，原告称共用了4-5天。
2013年3月5日，被告将涉案房产另行出租给案外人深圳市联运通物流有限公司。深圳市联运通物流有限公司于2013年9月5日出具一份《证明》称：我司自2013年3月20日起，租赁兰光大厦A1楼东2室至今，屋内未有漏水。
另查，原告在合同约定租赁期限内依约定标准支付了租金及相关费用。
被告确认收到了合同约定的租赁押金，但称因为原告在合同到期后拒不搬离，也不办理交接手续，被告没有退还。
2013年1月8日，原告向被告出具一份《承诺书》，称因受12月漏水修补停工事件影响，加上近年关大批员工辞职回家需结算较大数额工资及年终奖，流动资金出现困难导致上月交租产生滞纳金，本月至今未交房租，特请宽限几天。原告承诺：当日交滞纳金、3日后交齐本月房租、合同期内不会出现拖租现象。
2013年1月16日（通知落款时间为2012年1月16日，应属笔误），被告向原告发出一份《通知》，称截止2013年1月16日（原文为2012年1月16日，应属笔误）下午5点，如贵司仍未将房租及水电费交到管理处，将按合同条款进行滞纳金处罚。若欠租及应交费用满一个月的，视为乙方违约，将按合同相关条款采取相应措施。原告在2013年1月17日（原文为2012年1月17日，应属笔误）签收了该通知。
2013年1月18日，被告向原告发出《催告迁离并返还租赁房屋的通知》，称双方的租赁合同已于2012年12月31日到期终止，经被告多次催促原告至今未迁离，要求原告在2013年1月28日前迁离并返还租赁房屋，结清有关费用，否则被告将按合同约定行使有关权利。
2013年1月25日，被告向原告发出《催告函》，要求原告于2013年1月28日前迁离并返还租赁房屋，否则被告将从2013年1月29日起采取停水停电及关店措施。
原告称其于2013年2月9日搬走，搬走时没有与被告办理交接手续，2013年2月10日被告就将房屋加锁。被告则表示原告离开时房屋加锁，东西还在房屋里面没搬走，被告于2013年3月5日自行剪锁收房。
原告主张的损失具体包括装修损失68700元、营业损失（预估）5万元（2012年2月份至2012年12月份的营业损失）、停业期间员工工资损失5万元（2012年2月份至2012年12月份3个楼面服务员的工资），为证明其损失原告提供了其2012年1月至12月份的员工工资表、2011年9月到2013年1月期间餐厅营业情况、现金日记账、及案外人周论非、阮建文、李宝平等人提供的书面证词，三案外人在证词中均称系原告员工，涉案房产在2012年2月后因漏水导致湘菜馆的生意一落千丈。
2013年2月5日，原告委托广东嘉得信律师事务所律师李献云向被告发出一份律师函，称被告提供的房产安全、消防设施不合格，其他配套设施不到位，致使原告合同目的落空，且部分合同条款属于格式条款，合同整体失衡，要求被告与其进行协商。
以上事实有《房屋租赁合同》、《整改回复》、《整改通知》、《证明》、《承诺书》、《通知》、《催告迁离并返还租赁房屋的通知》、《催告函》、收费通知单、发票、收款收据等证据及庭审笔录证实。
本院认为，原、被告之间的租赁合同没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据双方的举证，涉案租赁房产在2012年10月、12月存在漏水现象，但每次漏水事故发生后，被告都及时要求2楼租户进行了补漏、修复，其中2012年12月份修复漏水期间2楼租户何锋强采取了在原告承租的房产天花上加装防护罩的方式进行维修，该方案取得了原告同意，并花费了4-5天的时间，该期间必然对原告的经营行为造成了影响，被告应赔偿原告相应的损失。但原告所提供的员工工资表、现金日记账均系其单方面制作，原告主张以此计算其营业收入和营业成本缺乏依据，本院不予支持，考虑到该期间原告确实无法正常经营，本院酌情判令被告返还维修期间的租金2456元（15225×5÷31）。至于原告主张的其他营业损失、员工工资和装修损失，缺乏证据支持，本院不予支持。
原告在向被告出具的《承诺书》中称“本月至今未交房租，特请宽限几天。原告承诺：当日交滞纳金、3日后交齐本月房租、合同期内不会出现拖租现象”，被告将该份承诺书作为证据提交，说明其认可该承诺书，据此可以认定双方在2012年12月31日租赁合同到期后租赁合同关系并未终止而是形成了不定期租赁合同关系，双方应继续依照原合同的约定履行合同义务，但原告未能依约在2013年1月1日前交纳当月租金，亦未依其承诺支付租金及相应费用，但被告于2013年1月18日向原告发出《催告迁离并返还租赁房屋的通知》时，合同约定的解除权条件并不成就，被告的《催告迁离并返还租赁房屋的通知》虽然发生了解除合同的效力，但其依据是合同法第二百三十二条关于不定期租赁合同当事人可以随时解除合同之规定，被告虽然可以据此解除合同，但应给予原告合理的搬迁准备期，该期限本院酌定为1个月，原告应在2013年2月17日前搬离并将涉案房产返还被告并按合同约定的租金标准向被告支付实际占有使用房产期间的房屋占有使用费，逾期则按合同约定的双倍租金标准向被告支付逾期返还房产期间的房屋占有使用费损失。原告虽主张其于2013年2月9日搬离，但此时原告既未将物品搬离，亦未与被告办理交接手续，原告并未履行完毕返还房产义务，该义务履行完毕的时间，应以被告自行收房的时间即2013年3月5日为准，2013年2月18日至3月5日间，原告应依据合同约定的双倍租金标准向被告支付房屋占有使用费损失。经核算，原告应付2013年1月1日至2月17日的租金和房屋占有使用费为24468.75元、应付2013年2月18日至3月5日房屋占有使用费损失16873.79元。
至于原告所称的租赁保证金问题，因原告并未就租赁保证金提出诉讼请求，被告亦未表示可以退还或充抵相关费用，本案对租赁保证金不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百三十二条、《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告深圳兰光集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告长江2012年12月份的租金2456元；
二、原告长江于本判决生效之日十日内起支付被告深圳兰光集团有限公司2013年1月1日至2月17日的租金和房屋占有使用费24468.75元和2013年2月18日至3月5日房屋占有使用费损失16873.79元；
三、驳回原告长江的其他诉讼请求；
四、驳回被告深圳兰光集团有限公司的其他反诉请求。
案件受理费3674元（已由原告预交），由原告负担3620.50元，由被告53.50负担；反诉费693元（已由被告预交），由原告负担452元，由被告负担241元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知书次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 震
人民陪审员 夏 文 郁
人民陪审员 孙 玉 萍
二〇一三年十二月六日
书 记 员 茶 丽 梅
书 记 员 曾鸣（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十二条租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十八条规定，未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应当加倍向出租人交付租金；造成出租人损失的，应当负赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。