江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终3676号上诉人（原审原告）：胡金平。被上诉人（原审被告）：沛县粮食局，住所地沛县歌风路11号老县政府院内。法定代表人：吴勇，该局局长。委托诉讼代理人：高新春，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沛县沛城镇村镇建设开发有限公司，住所地沛县沛城镇正阳路10号。法定代表人：ＸＸ，该公司经理。委托诉讼代理人：申志刚，江苏时务律师事务所律师。上诉人胡金平因与被上诉人沛县粮食局、被上诉人沛县沛城镇村镇建设开发有限公司（以下简称村镇开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服沛县人民法院（2015）沛民初字第0211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡金平上诉请求：要求被上诉人依法履行商品房买卖合同。1、依法归还一审法院保全房屋，把侵占其房屋人安置到正在拍卖的房屋里；2、以上要求如不能实现，可以就拍卖房屋与上诉人要求履行合同之房屋按照同等面积进行置换并办理产权手续；3、在前两项不能实现的情况下，请求按照商品房价格赔偿房款及违约金。沛县粮食局辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。村镇开发公司辩称：上诉人在上诉状中增加诉讼请求不属于二审审理范围，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。胡金平向一审法院起诉请求：请求依法判令被告履行商品房买卖合同，交付鑫粮苑小区6号楼1单元101室、102室的房屋，并根据合同约定支付违约金187096.26元；诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、涉案商品房买卖合同的事实：2003年12月1日，亿华公司与原告胡金平签订商品房买卖合同两份（合同编号为2008047、2008042），约定胡金平以68707元、94127元的价格购买鑫粮苑小区6号楼1单元102室、101室的房屋，并出具购房款收据两份。商品房买卖合同中加盖有亿华公司沛县粮库项目部的印章，收据中加盖有亿华公司的印章。该商品房买卖合同于2003年12月2日在沛县房产服务中心办理预售登记备案。2009年4月27日，胡金平曾以亿华公司、村镇开发公司、沛县粮食局为被告提起诉讼，要求被告交付6号楼1单元101室房屋，协助办理过户手续。一审法院于2009年10月27日作出（2009）沛民一初字第1838号民事裁定书，认定双方商品房买卖合同有效，但以未经验收不得交付使用为由驳回了原告的起诉。二、鑫粮苑小区项目开发方面的事实：2002年7月8日，美国C&T国际（集团）公司作为乙方、沛县粮食局作为甲方签订《沛县国家粮食储备库附属工程联合开发项目协议书》，约定：“……按甲方提供的图纸，在工程开工后6个月内，无偿提供给甲方两幢安置楼房。两幢安置楼位于沿河堤北最南部两排……6、乙方开发建设该项目房地产权（除两幢安置楼外）乙方有权自主经营、转让、分配和销售处理……”。2002年12月26日，徐州市盛泉房地产开发公司沛县粮库项目部向沛县粮食局作出承诺书，载明：“鉴于沛县国家粮库配套工程6、7号住宅楼为拆迁安置房，为执行合作开发协议，确保安置户能够及时上房，特作如下承诺：一、6、7号住宅楼保证在二00三年八月底前全面竣工（包括室外小区配套工程）交付使用，延期每天罚款2000元。二、建成后的6、7号住宅楼及小区产权为你局所有，任何单位、施工方或个人均无权占有或出售。三、涉及6、7号住宅楼建设及材料供应等各项费用支出全权由我公司负责于有关单位或个人结算，不以该住宅楼及配套工程抵债。上述承诺条款由我公司承担法律责任。二00二年十二月二十六日（徐州市盛泉房地产开发公司沛县粮库项目部印章、孙敬民签名）”。2005年9月2日，沛县粮食局以建设工程施工合同纠纷对亿华公司提起诉讼，经调解，徐州市中级人民法院作出（2005）徐民一初字第133号民事调解书，约定：“……由于徐州亿华建设开发有限公司的过错，7#、6#拆迁安置楼未按期交付使用，故徐州亿华建设开发有限公司应承担拆迁户过渡费。该项费用经沛县拆迁办按规定计算后，由徐州亿华建设开发有限公司给付江苏省沛县粮食局，再由江苏省沛县粮食局分发给各拆迁户。五、如徐州亿华建设开发有限公司在本协议签字之日起10日内将已被徐州亿华建设开发有限公司私自出卖的23套拆迁安置房撤去在沛县房产管理局的备案登记，使7#、6#两幢拆迁安置楼在不存在买卖状态的前置条件下，江苏省沛县粮食局同意只查封5#、4#楼……”。2007年1月10日，亿华公司作出声明，称“我公司承建的沛县鑫粮苑小区项目，因资金紧张于2005年1月17日在彭城晚报刊登公告声明：我公司退出该项目建设。我公司从未出卖过6#、7#楼的房屋，因资金紧张以6#、7#楼的部分房屋办理了借款抵押手续（以房屋买卖合同+备案的形式出现）并非买卖房屋。6#、7#楼的材料款、工程款等债务在门面房一并处理时一次性解决。我公司承建鑫粮苑小区项目期间所欠的债务同沛县粮食局无关，由我公司自己承担解决。2006年8月18日徐州中级法院调解书下达后，我公司仍无能力进行施工并决定退出。自2006年11月1日以后所产生的一切费用（含债权债务）同我公司无关”。亿华公司退出后，被告村镇开发公司对鑫粮苑小区组织建设至工程完工，并进行了销售。2009年11月17日，因江苏中阳建设集团有限公司诉沛县沛城镇村镇建设开发有限公司、沛县粮食局建设工程施工合同纠纷一案，徐州市中级人民法院作出（2008）徐民一初字第26号民事判决书，查明：2006年12月10日沛县粮食局与沛县村镇建设开发有限公司签订《沛县鑫粮苑小区联合开发项目协议书》。2007年1月1日沛县粮食局与沛县村镇建设开发有限公司又签订《沛县鑫粮苑小区联合开发项目协议书》，约定：一、甲方提供合作开发项目必须的协助与支持，与乙方一起共同促进小区建设的顺利进行；二、乙方继承原亿华公司开发鑫粮苑小区权利、义务，组织施工公司进行开发，加快小区建设；三、甲乙双方尊重徐州市中级人民法院（2005）徐民一初字第133号民事调解书，履行调解书确定的双方义务。2009年6月19日，因陈维维诉沛县粮食局、徐州盛泉房地产开发公司、徐州亿华建设开发有限公司、沛县双龙建筑安装防腐工程公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院作出（2008）沛民一初字第1575号民事判决书，查明：2002年7月8日，美国C&T国际（集团）公司与沛县粮食局签订的《沛县国家粮食储备库附属工程联合开发项目协议书》没有实际履行，沛县粮食局于2002年9月26日委托徐州市盛泉房地产开发公司开发，除以徐州市盛泉房地产开发公司名义外，其他内容与原合同一致。2003年10月28日，沛县粮食局撤销对徐州市盛泉房地产开发公司的委托，同意全权委托美国C&T国际（集团）公司在徐州投资成立的亿华公司进行开发经营。认定沛县粮食局与徐州市盛泉房地产开发公司以及亿华公司之间是土地使用权转让合同关系，而非合作开发房地产合同关系。后经二审审理亦认定“沛县粮食局与亿华公司之间是土地使用权转让关系”。三、项目后续问题：2014年1月6日，县国资办出具证明，载明：“根据……开发项目协议书，以及徐州市中级人民法院民事调解书（2005）徐民一初字第133号、沛县人民法院民事调解书（2011）沛民初字第846号之内容，开发项目协议书上约定的两栋安置楼（6、7号楼）应属于沛县粮食局资产，应属于国有资产”。2014年2月13日，沛县房产服务中心作出《关于注销鑫粮苑小区6#、7#楼商品房预售合同备案的通知》（沛房发[2014]7号），注销了鑫粮苑小区6#、7#楼原商品房预售合同备案。2014年7月18日，徐州沛丰拍卖有限公司发出拍卖公告，对鑫粮苑小区6、7号楼部分房产进行拍卖。沛县粮食局称，6、7号楼的房屋已被县里成立的工作组进行了清理，后安置上房。一审法院认为，一、涉案商品房买卖合同的相对人为村镇开发公司。理由如下：1、根据原告提供的商品房买卖合同可以认定，与原告成立买卖合同关系的相对人为亿华公司。2、被告沛县粮食局与亿华公司之间系土地使用权转让合同关系，而非合作开发房地产合同关系，由此可以认定，被告沛县粮食局不是涉案商品房买卖合同的相对方。3、2006年亿华公司退出鑫粮苑项目，随后被告村镇开发公司对鑫粮苑小区组织建设至工程完工，并进行了销售。虽然双方无项目转让的书面合同，但被告村镇开发公司接手了鑫粮苑项目的半拉子工程继续建设，并建成、出售，能够认定被告村镇开发公司承继了鑫粮苑项目的债权债务，且被告村镇开发公司亦未提供证据证实对于涉案项目的承接存在债权债务的其他约定。故原告与亿华公司签订的商品房买卖合同的权利义务，及于被告村镇开发公司。综上，亿华公司已退出鑫粮苑项目的建设，原告以村镇开发公司作为合同相对方提起诉讼，主体适格，但沛县粮食局不应作为涉案商品房买卖合同的一方当事人。涉案商品房买卖合同有效，但不能实际履行。理由如下：1、一审法院作出的（2009）沛民一初字第1838号民事裁定书，已认定鑫粮苑小区6号楼1单元101室的商品房买卖合同为有效合同。鑫粮苑小区6号楼1单元102室的商品房买卖合同同样具备合同的各项形式要件，经合同双方当事人签字认可，经审查，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，依法应当认定两份合同为有效合同。2、被告村镇公司抗辩称“涉案商品房买卖合同名为房屋买卖实为抵押借款”并提供了亿华公司的声明，但仅凭该证据不足以证实双方不存在商品房买卖合同的意思表示，故对被告的该抗辩意见，依法不予采信。3、根据沛县粮食局提供的联合开发项目协议书、承诺书，被告村镇开发公司提供的亿华公司作出的声明以及（2005）徐民一初字第133号民事调解书等可以认定，鑫粮苑小区6、7号楼为拆迁安置房，具有物权性质，沛县粮食局对此享有的安置补偿权益优于其他购房人的权利，亿华公司无权处分涉案房产且涉案房屋已由案外人实际居住。故虽然原告方持有的商品房买卖合同为有效合同，但上述合同依法不能履行。原告方主张的违约金依据的是商品房买卖合同第九条，该违约金条款是双方在履行合同前提下对违约责任的约定，因涉案商品房买卖合同不能实际履行，故原告不能依据该条款主张违约责任，对原告要求被告按每日万分之三支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。因合同不能履行，原告可依据合同关系另行主张因合同不能履行所产生的违约责任。综上，原告与亿华公司、村镇开发公司之间商品房买卖合同为有效合同，但依法不能履行。判决：驳回原告胡金平的诉讼请求。二审中，上诉人向本院提供2016年3月21日沛县住房和城乡建设局作出的关于撤销“注销鑫粮苑小区6号、7号楼商品房预售合同备案通知”决定（复印件），说明原备案通知注销的决定已经被撤销，也就是说涉案房屋恢复了备案。村镇开发公司的质证意见为：对于真实性有异议，该证据是复印件，即使该决定是真实的，也不能证明撤销备案通知后又恢复了对6号楼、7号楼的备案登记。沛县粮食局的质证意见为：对于撤销备案的事情是有这回事，但是预售合同备案仅仅是行政机关对小区建设的行政管理措施，备案之后并不代表购房人即取得所购商品房的物权效力，这份证据也不影响已经生效的法院判决书对被上诉人粮食局与开发商之间是土地使用权的法律关系的确认。本院认为，上诉人在二审中提供的2016年3月21日沛县住房和城乡建设局作出的关于撤销“注销鑫粮苑小区6号、7号楼商品房预售合同备案通知”决定因是复印件且被上诉人村镇开发公司对该证据的真实性不予认可，故该证据不能证明涉案房屋恢复备案登记的事实。根据沛县粮食局提供的联合开发项目协议书、承诺书，村镇开发公司提供的亿华公司作出的声明以及（2005）徐民一初字第133号民事调解书等可以认定，鑫粮苑小区6、7号楼为拆迁安置房，具有物权性质，沛县粮食局对此享有的安置补偿权益优于其他购房人的权利，亿华公司无权处分涉案房产且涉案房屋已由案外人实际居住。故上诉人虽然持有的商品房买卖合同为有效合同，但该合同因存在上述情形而不能履行。一审判决驳回上诉人诉讼请求并无不当。上诉人上诉超出一审诉讼请求，本院不予支持。综上所述，胡金平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6549元，由上诉人胡金平负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖伟巍审 判 员  宋新河代理审判员  孟 娟二〇一六年十一月三日书 记 员  宗 正