长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长经开民初字第00360号
原告（反诉被告）：赵渊，男，朝鲜族，1946年10月24日生，住长春市宽城区。
委托代理人：赵忠吉，男，朝鲜族，1953年3月5日生，系赵渊弟弟，住长春市朝阳区。
被告（反诉原告）：岳丽，女，满族，1971年1月15日生，无职业，住长春市宽城区。
委托代理人：杨广川，男，汉族，系岳丽丈夫，住长春市宽城区。
委托代理人：赵玉芬，吉林实正律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵渊与被告（反诉原告）岳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵渊及其委托代理人赵忠吉，被告（反诉原告）岳丽的委托代理人杨广川、赵玉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵渊诉称：2010年6月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，被告租用原告位于长春经济技术开发区的厂房及办公楼、场地，租用期为7年，年租金为30万元，每年租金分两次付清，每年3月份交15万元，第二次每年12月份交15万元，约定双方认真遵守，如有违约，违约方赔偿对方违约金5万元。原告将房屋交付被告，被告用于“吉林省杨氏汽车服务有限公司（三一重工特约维修服务站）”经营场所，进行混凝土搬运车维修等。但自2012年开始被告违约，未交付房屋租赁费，至2013年10月末已欠租金44万元，加上2013年11月、12月租金，至2013年年底，被告共欠租金48万元。被告在2013年11月16日出具还款计划，自2013年11月16日起每月还款5万至7万元，但被告仅给付1万元，被告至今尚欠租金48万元。原告诉请：一、解除原告与被告签订的租赁协议；二、被告给付原告租金480000元、违约金50000元及按同期人民银行所产生的应付利息11737.5元，共计541737.5元；三、诉讼费用由被告承担。
被告岳丽辩称：被告认为不应该承担租金及违约金、利息等赔偿。理由是：一、2010年签订租房协议开始，被告使用房屋及院进行修车。双方的承诺没有全部兑现，给被告造成很大的影响和损失。双方自从租赁后就纠纷不断，自2012年底开始出现比较大的争议。2012年底一场大雪后被告承租房屋旁边的房屋被大雪压塌，被告租赁的房屋也发生问题，被告要求原告维修，但原告不但不给维修，还要求被告搬家，被告只能搬到房屋外边进行作业。在原告不维修房屋的情况下被告自然不可能支付租金。自2012年底被告一直在厂房外作业，致使营业额下降。2013年11月原告带人开始封堵大门，并带来一群人对被告的人身进行威胁，被告只能给原告出具还款计划。之后原告到安监局举报该房存在安全隐患，长春经开安监局根据原告的投诉于2013年12月20日下达了现场处理措施决定书，作出处理决定，在重大安全隐患排除前，暂时停产停业，从危险区撤出作业人员。二、原告不维修房屋另外一个原因是原告早就没有打算履行合同，而是准备将房屋出卖给开发商，原告之所以不维修房屋主要原因是未打算继续履行。2014年5月28日开发商找到修理厂沟通腾房事宜，开发商告知被告，原告已将房屋所在的院落包括被告承租的房屋全部出售给开发商。为了阻止修理厂的使用，2014年5月28日原告将院子的大门封上了，下班时修理厂的员工在开关大门时被砸坏了，腰椎折了两节，被告会另案主张。因原告不维修厂房，2013年修理厂的作业全部在厂房外完成，很多必须在室内完成的业务不能完成，致使很多大客户流失。2012年营业额是924586.96元，2013年营业额是433032.39元，营业额显著下降。2014年1季度的营业额为33162.38元。因房屋租赁引起营业额下降后，原来的股东退股，2014年修理厂资金面临的困难加剧，公司只好另寻股东加入缓解压力。因修理厂一直未找到新的厂房，营业额下降也未搬迁，到2013年底原告开始封大门。修理厂从2014年1月至开庭时止一直未营业，由于汽车修理行业雇人难，所以未解聘员工，仍旧正常支付员工工资。在原告的强迫下，修理厂只好搬迁，工人为搬迁加班加点工作，发生加班费及雇佣车辆等费用，以上费用都是因原告违约造成的，根据合同法规定，原告应当承担赔偿责任。
反诉原告岳丽诉称：2010年，反诉原告租用反诉被告所拥有的房、办公室及场地，用于吉林省杨氏汽车维修服务有限公司的经营场所。2012年底，反诉被告所有的紧邻反诉原告租用厂房的房屋，在一场大风雪后倒塌，将反诉原告所租用的房屋墙壁砸出巨大裂痕，致使反诉原告所租房屋存在着明显的安全隐患，根本无法使用。为此，反诉原告多次找到反诉被告要求及时修缮房屋，反诉被告不但不及时修缮，还多次向反诉原告下危房通知，要求反诉原告不得进入房屋工作，声称如发生危险由反诉原告自行承担。因所租赁的房屋不能正常使用造成企业亏损，反诉原告无力继续向反诉被告如约缴纳房租。为此，反诉原告多次找到反诉被告协商，要求其修缮房屋并赔偿。可是，反诉被告不但不修缮房屋，还让反诉原告搬迁，试图逼迫反诉原告自行放弃索赔倒出房屋。尤其是2013年12月份，反诉被告为了达到逼迫反诉原告迁出房屋的目的，向长春经济技术产业开发区安全生产监督管理局举报反诉原告的经营场地存在严重安全隐患，该局经过检查后令公司停业，并作出了限期整改通知。一年多来，因反诉被告既不修缮厂房又不同意理赔，无奈的反诉原告只能在四下寻找合适场所的同时，为了安全起见，也为了尽量减少损失，把厂房里的器械搬到了院子里来使用，大部分修理工作不能够正常完成，很多新老客户看到反诉原告如此的工作环境，纷纷走掉，不在反诉原告处修车。基此，致使公司2013年营业额从2012年营业额的924586.96元下滑为433032.39元，下降了50%以上。因房屋是反诉原告租的，公司的合作伙伴也因此产生误解，放弃了合伙，使反诉原告的损失更加惨重。尽管租赁合同未到期，赔偿问题也没有解决，为了不扩大损失、恢复生产，反诉原告花大价钱另租了场地并搬迁，由于修配厂的主要“家当”是大型汽修设备，因此搬运了近两个月，安装调试设备还需要时日，且仍然有部分设备反诉被告扣押未搬运完毕。在停业期间反诉原告为了能留住工人以保持公司的技术力量，只能照常为工人开支。反诉被告的行为，已经给反诉原告造成了2013年全年减少营业额的损失49万余元及2014年上半年不能生产的营业损失46万余元，搬迁造成人工费、车费及工人工资等直接经济损失40余万元，合计经济损失135万余元。反诉原告诉请：一、反诉被告赔偿反诉原告直接经济损失135万元及违约金5万元；二、本诉与反诉诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告赵渊辩称：反诉原告陈述的事实与理由可以证明以下问题。一、反诉原告所欠房租与吉林省杨氏汽车维修服务有限公司有直接关系，应由吉林省杨氏汽车维修服务有限公司负责偿还所欠房租，法定代表人杨广川也于2012年6月21日写过还款说明，所欠房租应由反诉原告、杨广川、吉林省杨氏汽车维修服务有限公司共同偿还。二、关于违约问题，应搞清由谁先违约，违约的程度有多严重。租赁协议第四条规定，反诉原告签房屋租赁合同头一个月应缴纳15万元，但反诉原告违约欠5万元，只交了10万元，而且之后也拖欠租金，从签定协议开始至今反诉原告一直违约。三、反诉原告认为近邻房屋砸了租赁的房屋，倒塌的厂房和租用的厂房距离是多少，能砸出巨大裂痕的重物是什么，是怎么砸出巨大裂痕的，砸的范围有多大，被砸的巨大裂痕在那里，程度有多大，是什么东西砸的？请反诉原告举证回答。
为了证实自己的主张，原告（反诉被告）赵渊向法庭提交了以下证据：
证据一、2012年8月21日、2012年9月20日、2013年6月30日、2013年8月8日、2013年9月3日、2014年5月28日《通知》各1份，用以证明因岳丽欠房租，赵渊要求其搬迁。岳丽质证认为：对真实性有异议，以上通知均没收到过，被告只收到过原告下的危房通知，限期被告搬走。
岳丽对该组证据的真实性有异议，且赵渊亦未向法庭提供证据证明上述通知确已向岳丽送达，故本院对该组证据的真实性不予确认。
证据二、2014年5月27日录像光盘1张及照片9张，用以证明争议房屋现状，整体厂房没有巨大裂痕。岳丽质证认为：对真实性无异议，照片是现场照片，但没有反映现场真实情况，是原告自己举报房屋有安全隐患。
岳丽对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。
证据三、长春经济技术开发区国土资源局于2005年3月2日出具的《证明》1份，用以证明争议房屋是原告所有的。岳丽质证认为：不发表质证意见。
岳丽对该组证据的真实性未发表意见，本院对该份证据的真实性予以确认。
证据四、《租房协议》1份，用以证明赵渊与岳丽之间形成租赁关系。岳丽质证认为：对真实性无异议。
岳丽对该份证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
证据五、《还款说明》2份，用以证明从租房开始到2013年11月15日岳丽共欠44万元租金。岳丽质证认为：对真实性均无异议，对欠租金数额也无异议。
岳丽对该组证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
证据六、照片33张，用以证明被告在承重梁上钻了孔，北面梁弯了是由于被告使用时撞击造成。岳丽质证认为：对真实性无异议，证明问题有异议，大门不是车撞的，梁上的孔不是我们钻的，这个房子以前也是做修配厂。
岳丽对该组证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
证据七、委托书1份，用以证明赵忠吉、金吉先、金花子委托赵渊办理争议房屋对外租赁所有权利。岳丽质证认为：真实性无法确定，岳丽租赁房屋是从赵渊手里租的。
岳丽对该份证据的真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认。
为了证实自己的主张，被告（反诉原告）岳丽向法庭提交了以下证据：
证据一、长春经济技术开发区安全生产监督管理局于2013年12月20日作出的《现场处理措施决定书》1份，用以证明原告知道房屋存在安全隐患，能够恢复。赵渊质证认为：对真实性无异议。
赵渊对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
证据二、电费票据6份，用以证明院内4、5个租户的所有电费都是被告承担的，原、被告双方有争议。赵渊质证认为：对真实性无异议，被告是2011年11月份自己安的电表，有5张票据是被告自己安电表之后的电费，2011年7月8日的电费是被告自己用的。
赵渊对该组证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
证据三、工商档案1份，用以证明2013年3月因不能正常经营，所以股东聂秋波退股，因资金问题，2014年3月招募新股东谷猛。赵渊质证认为：对真实性无异议。
赵渊对该组证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
证据四、2012年资产负债表、2013年资产负债表、2014年1季度增值税纳税申报表各1份，用以证明2012年营业额为924586.96元，2013年营业额为433032.39元，2014年1季度营业额33162.38元，因厂房不能使用，给修理厂造成损失数额。赵渊质证认为：对真实性有异议。
赵渊对该组证据的真实性有异议，且该组证据均系岳丽单方制作，亦未提供其他证据相佐证，故本院对该组证据的真实性不予确认。
证据五、2014年2—5月份工资表1份，用以证明因雇工困难，虽然未营业，但没辞退工人，欠工人工资情况。赵渊质证认为：对真实性有异议。
赵渊对该组证据的真实性有异议，且该组证据均系岳丽单方制作，亦未提供其他证据相佐证，故本院对该组证据的真实性不予确认。
证据六、2014年3-5月份加班工资表1份，用以证明被告支付加班工资。赵渊质证认为：对真实性有异议，是被告单方制作的，且要求赔偿加班工资没有法律依据。
赵渊对该组证据的真实性有异议，且该组证据均系岳丽单方制作，亦未提供其他证据相佐证，故本院对该组证据的真实性不予确认。
证据七、证人黄士才证人证言，证明证人在单位专管修车、处理事故，2012年11月中旬下场大雪，就把被告的厂房压塌了，证人单位的三台车修了一个多月，从此证人单位就不在被告处修车了，之后修配厂找的证人单位老板，才又在那里修车，2013年12月份证人单位又送了2台车，但被告厂子被封了，又将车送到别的地方修的。赵渊质证认为：无异议。岳丽质证认为：无异议。
赵渊及岳丽均对证人证言无异议，本院对该证人证言予以采信。
证据八、证人齐晓斌的证人证言，证明2012年冬天下大雪那年把杨广川租的房子压塌了。赵渊质证认为：齐晓斌曾经偷过公司的防水材料，被开除了，对证明问题有异议，厂房塌了的事不存在。岳丽质证认为：证人是原告管理单位的员工，证人证言是真实的。
赵渊对证人证言的真实性有异议，且证人证言所证明的“大雪把所争议房屋压塌”的事实与岳丽主张的“大雪把争议房屋砸出巨大裂痕”的事实相矛盾，本院对该证人证言不予采信。
证据九、吉林省杨氏汽车维修服务有限公司员工胡春成、付立权的证人证言，证明2012年下雪后租赁房屋有毛病房东不给维修，工作的车间有危险，影响生产生活，2012年之后就撤出来在外面维修。赵渊质证认为：证人是被告单位职工，真实性有异议，喷漆设备都在屋内，不可能在外维修。岳丽质证认为：没有异议，以上两名证人证言足以体现厂房危险，被告搬出来，造成损失确实存在。
赵渊对二证人的证人证言有异议，且二证人均系吉林省杨氏汽车维修有限公司员工，与岳丽有利害关系，故不能单独作为认定案件事实的依据。
证据十、2013年春季拍摄的照片19张，用以证明赵渊堵门不让生产。赵渊质证认为：对真实性无异议，但对证明问题有异议，堵门不让生产不属实，我们是因要帐才去的，堵门也就是中午期间，不影响生产，我们的本意也不是不让被告生产，被告也不存在停止生产的事，被告给钱了我们就把大门打开了，也就一个多小时的时间。
赵渊对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。
证据十一、2013年员工工资表1份，用以证明工人工资数额，2014年搬家时有工资损失。赵渊质证认为：对真实性有异议，被告做的，没有依据，怎么做都行。
赵渊对该证据的真实性有异议，且岳丽亦未提供其他证据相佐证，故本院对该证据的真实性不予确认。
证据十二、2012年9月至2014年5月电费清单2页，用以证明被告欠房租的原因之一就是电费发生争议。赵渊质证认为：对真实性无异议，但对证明的问题有异议，本案是被告欠房租引起的，被告租房后大量用电，一到收电费时被告都不交，电费是被告用多少拿多少，不存在逼迫的事。
赵渊对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
证据十三、搬家用车费用票据5张，用以证明被告搬家发生费用48000元。赵渊质证认为：对真实性无异议，搬家费确实存在，但对被告主张的48000元有异议。
赵渊虽对岳丽主张的48000元搬家费用有异议，但搬家事实确实存在，赵渊亦未提供其他证据证明其主张，故本院对该证据予以确认。
证据十四、照片6张，用以证明赵渊违约的目的就是将厂房卖给开发商，被告租赁的房子已拆没了，被告合同未到期，原告就将被告撵走了。赵渊质证认为：对真实性无异议，房子确实已拆了。
证据十五、收条6张，用以证明原告以自己的名义对外出租厂房并收取租赁费，不存在原告没有出租权的问题。赵渊质证认为：对真实性无异议，与本案无关。
赵渊对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。
经审理查明：2010年6月15日原告（反诉被告）赵渊与被告（反诉原告）岳丽签订《租房协议》，约定赵渊将自有的厂房和办公室2000㎡以及现有的场地租给岳丽做修理车间使用，租用期为7年（自2010年7月—2017年7月），年租金为30万元，付款方式为每年租金分两次付清，第一次6月份交15万元，第二次12月份交15万元，赵渊要保证使用年限，岳丽在租用期间需遵纪守法经营，要对职工进行安全教育，做到安全生产，岳丽在租用期间电费自付，水费240元由赵渊统一缴纳。同时约定，在租用期内如一方违约，则要赔偿对方违约金5万元。房屋交付后，吉林省杨氏汽车维修服务有限公司在争议房屋中从事汽车修配业务。2013年11月16日岳丽向赵渊出具《还款说明》，截止到2013年11月15日，岳丽欠赵渊房屋租赁费44万元。出具上述《还款说明》后，岳丽向赵渊支付房屋租赁费1万元。赵渊于2013年12月15日向长春经济技术开发区安全生产监督管理局举报争议房屋存在安全隐患，长春经济技术开发区安全生产监督管理局于2013年12月20日作出（长经开区）安监管现决（1）号《现场处理措施决定书》，认为吉林省杨氏汽车维修服务有限公司的修车作业场所（本案争议房屋）不具备安全生产条件，依据国家安监总局第15号令《安全生产违法行为行政处罚办法》第十四条第一款第（2）项的规定，作出如下现场处理决定：在本重大安全隐患排除前，暂时停产停业，从危险区撤出作业人员。另查明：一、涉案房屋现尚未取得建设工程规划许可证，亦未办理相关主管部门批准建设手续。二、在庭审中，原告（反诉被告）赵渊的诉讼请求由“解除合同、给付租金480000元、违约金50000元及按同期人民银行所产生的应付利息11737.5元，共计541737.5元”变更为“解除合同、给付房屋占有使用费480000元，放弃违约金50000元及利息11737.5元的诉讼请求”。三、赵渊要求岳丽参照租金标准支付的房屋占有使用费480000元包括截止到2013年11月15日所欠使用费440000元、2013年12月、2014年1月两月使用费50000元，扣除岳丽给付的10000元使用费，共计480000元。四、吉林省杨氏汽车维修服务有限公司现已从争议房屋中迁出，为此，支付搬迁费用48000元。五、在本案诉讼过程中，被告岳丽向本院提出反诉，要求原告赵渊赔偿其直接经济损失共计135万元及违约金5万元，直接经济损失135万元包括：1、营业额损失。（1）2013年的营业额损失，即2012年的营业额924586.96元减去2013年的营业额433032.39元，损失约49万元。（2）2014年上半年营业额损失，即参照2012年营业额，半年营业额是46万多元，减去2014年1季度营业额33162.38元，损失约43万元。2、搬迁人工费及车费48000元。3、工资损失。2014年2月份工人工资32689元、2014年3月份工人工资51288元、2014年4月份工人工资43498元、2014年5月份工人工资55500元、2014年3月份加班费370元、2014年4月份加班费2475元、2014年5月份加班费15120元。六、岳丽与吉林省杨氏汽车维修服务有限公司法定代表人杨广川系夫妻关系，岳丽代表吉林省杨氏汽车维修服务有限公司与赵渊签订争议房屋《租房协议》，对岳丽的反诉请求吉林省杨氏汽车维修服务有限公司予以认可。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。在本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得相关主管部门批准审批手续，故赵渊与岳丽于2010年6月15日签订的《租房协议》无效，无效的合同自始没有法律约束力，故赵渊要求解除与岳丽签订的《租房协议》的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。虽然赵渊与岳丽签订的《租房协议》无效，但岳丽在占用、使用争议房屋对其产生经济利益，赵渊要求岳丽按《租房协议》约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求符合法律规定。赵渊于2013年12月15日向长春经济技术开发区安全生产监督管理局举报争议房屋存在安全隐患，长春经济技术开发区安全生产监督管理局于2013年12月20日作出（长经开区）安监管现决（1）号《现场处理措施决定书》，决定：在本重大安全隐患排除前，暂时停产停业，从危险区撤出作业人员。故可以认定2013年12月15日争议房屋就不具备安全生产条件，因争议房屋不具备安全生产条件，赵渊要求岳丽支付2013年12月15日之后的房屋占有使用费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。岳丽虽主张2012年年底争议房屋就已存在安全隐患，不具备安全生产条件，但未向法庭提供充分证据证明，故本院对其主张不予采信。根据《还款说明》及《租房协议》，截止到2013年12月15日岳丽欠赵渊房屋租赁费465000元（440000元＋25000元），扣除岳丽已偿还的10000元，岳丽实际欠赵渊房屋租赁费455000元，因赵渊与岳丽签订的《租房协议》无效，故本院参照《租房协议》约定的租金标准保护涉案房屋占有使用费455000元。关于岳丽要求赵渊给付违约金50000元的诉讼请求，因无效的合同自始没有法律约束力，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于岳丽要求赔偿的经济损失中的营业额损失及工资损失，因岳丽未向法庭提供充分证据证明营业额、工资损失与本案之间的因果关系及参与度，且其主张的营业额、工资损失均系其单方陈述，故本院对该部分诉讼请求不予支持。关于吉林省杨氏汽车维修服务有限公司从争议房屋中迁出的搬迁费用48000元，因涉案房屋现确系未具备安全生产条件，故赵渊应向岳丽支付搬迁费用48000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效后被告（反诉原告）岳丽立即向原告（反诉被告）赵渊支付房屋占有使用费455000元；
二、本判决生效后原告（反诉被告）赵渊立即向被告（反诉原告）岳丽支付经济损失48000元；
三、驳回原告（反诉被告）赵渊的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）岳丽的其他诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17917元（本诉案件受理费9217元、反诉案件受理费8700元），由原告（反诉被告）赵渊负担1917元，由被告（反诉原告）岳丽负担16000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 黄正男
审 判 员 胡忠宇
人民陪审员 黄学文
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 陶祥曦