甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）酒民一终字第68号
上诉人（原审被告）祁丰花，女，1954年1月24日出生（身份证号：6221031954********），汉族，甘肃省敦煌市人，农民。
委托代理人ＸＸ展，甘肃飞天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）韦俊香，女，1986年3月13日出生（身份证号：6221031986********），汉族，甘肃省敦煌市人，农民。
委托代理人张海平，男，1976年8月22日出生（身份证号：6226231976********），汉族，甘肃省敦煌市人，农民。系被上诉人韦俊香之夫。
委托代理人郭文生，敦煌市沙州镇法律服务所法律工作者。
原审被告刘彦云，男，1976年6月19日出生（身份证号：6221031976********），汉族，甘肃省敦煌市人，农民。系上诉人祁丰花之子。
上诉人祁丰花因房屋租赁合同纠纷一案，不服敦煌市人民法院（2013）敦民初字第480号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原判认定，2012年7月31日，原告韦俊香与被告刘彦云签订了一份房产买卖协议，约定被告刘彦云将自有的坐落敦煌市肃州镇祁家桥村一组阳光小区住宅面积118.91平方米的楼房一套出售给原告韦俊香，合同签订时，被告刘彦云未给原告交付楼房房门钥匙。次日，被告刘彦云对原告韦俊香称因长期在外工作，其母亲祁丰花给其管孩子、孩子上学暂无地方住为由，要求租住售与原告的楼房半年时间。经双方协商，以原告韦俊香为出租方（甲方）、被告刘彦云为承租方（乙方），双方签订房屋租赁合同一份，约定原告将购买的被告刘彦云的房屋（注明为敦煌市肃州镇祁家桥村一组阳光小区住宅132号）反租给被告刘彦云，租期半年，从2012年8月1日起至2013年2月1日止，租金为6000元。合同签订后，被告刘彦云给原告韦俊香支付了合同约定的6000元租金，该楼房由被告刘彦云、刘彦云之妻、之子、之母一家共同居住。2012年9月7日，原告韦俊香与被告刘彦云在敦煌市房产管理局办理了楼房登记变更手续，将双方买卖的楼房所有权人变更登记为韦俊香，房产证上房屋坐落为敦煌市肃州镇祁家桥村一组阳光小区4幢132号。2013年2月1日租赁合同到期后，原告韦俊香要求被告刘彦云搬出交房时，被告刘彦云称马上要过年了，于是双方约定过了农历十五就搬。十五过后，原告韦俊香找被告刘彦云及被告祁丰花要求搬出交回楼房，被告刘彦云与其妻先后外出打工无法联系，被告祁丰花以楼房系一家四人共同财产、被告刘彦云一人不能出售、无权处分为由，拒绝搬出给原告韦俊香交房。原告索要楼房无果，遂于2013年4月25日向法院提起诉讼，要求二被告立即搬出现住房屋，并给付2013年2月1日至2013年5月2日三个月的租赁费3000元。另，原、被告双方诉争的楼房坐落于敦煌市肃州镇祁家桥村一组阳光小区4幢1单元3楼东户，2012年6月18日，被告刘彦云在敦煌市房产管理局办理了房屋转移登记，所有权人为被告刘彦云，没有共有人。2012年9月7日，原告韦俊香与被告刘彦云在敦煌市房产管理局办理房屋产权转移登记时，敦煌市房产管理局将房产证上房屋坐落误写为敦煌市肃州镇祁家桥村一组阳光小区4幢132号。本案庭审后，敦煌市房产管理局于2013年9月24日对登记的韦俊香持有的房产证进行了更正登记，所有权证号为00029901，房屋坐落为敦煌市肃州镇祁家桥村一组阳光小区4、5号楼住宅小区4楼幢1单元301房。
原审法院认为，原告韦俊香与被告刘彦云签订房产买卖协议、房屋租赁合同时，原、被告诉争的楼房即祁家桥村一组阳光小区4幢1单元3楼东户登记在被告刘彦云一人名下，没有登记共有人，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……，被告刘彦云系该楼房的所有人，被告祁丰花及所称的刘彦云之妻、之子不是该楼房的共有人，被告刘彦云有权按照自己的意愿出卖、出租其名下的产权房，原告韦俊香与被告刘彦云先后签订的房产买卖协议、房屋租赁合同均符合法律规定，具有法律效力，被告祁丰花辩称原告韦俊香与被告刘彦云签订协议及出卖、出租楼房无效的理由不能成立。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。原告韦俊香与被告刘彦云在签订房产买卖协议后，于2012年9月7日将原、被告诉争的楼房变更登记为原告，从登记之日起，该楼房的产权所有人为原告韦俊香，原告韦俊香提供的房产证、房产买卖协议、房屋租赁合同具有证明效力，予以确认。物权法规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理，原、被告诉争的楼房系由敦煌市房产管理局办理产权登记、转让、证明等事宜，故被告祁丰花主张对楼房享有共有权而提供的肃州镇祁家桥村村民委员会的证明、肃州镇人民政府证明、联名请求三份证据不能否定原告提供的敦煌市房产管理局颁发的房屋所有权证，不予采信。被告祁丰花辩称本案系刘彦云与原告韦俊香因赌博而起，债务不合法，不受法律保护的观点没有依据，不能成立。原告将购得的楼房租于二被告，被告刘彦云系合同签订人，被告祁丰花实际居住该楼房，租赁合同到期后，应当将楼房交付于原告韦俊香，但借故拖延不交，故二被告应当共同承担迟延交付期间的房屋占用损失，按照原告韦俊香与被告刘彦云签订的租赁合同租金的约定，原告要求二被告承担三个月的租赁费损失3000元的诉求予以支持。原告韦俊香与被告刘彦云签订的房产买卖协议中，并未约定出卖标的包括地下室，也未实际交付地下室及办理地下室产权登记或变更转让，原告韦俊香要求二被告交付地下室的诉求，被告祁丰花不予认可，辩称双方的房产买卖协议并未约定包含地下室、不予交付的理由成立，予以采信。被告刘彦云经法院合法传唤未到庭，应自负相应的法律后果。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条、第一百三十四条一款第（四）、（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条之规定，判决：一、被告刘彦云、祁丰花返还原告韦俊香的坐落为敦煌市肃州镇祁家桥村一组阳光小区4楼幢1单元301房（不包括地下室），限于判决生效后15日内交付；二、被告刘彦云、祁丰花支付原告韦俊香房屋占用费3000元（自2013年2月2日至2013年5月2日占用期间），限于判决生效后15日内支付；三、原告的其他诉讼请求不予支持。案件受理费50元，公告费560元，计610元，由被告刘彦云、祁丰花承担。
宣判后，祁丰花不服提起上诉，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人韦俊香的诉讼请求，理由是：一、原审被告刘彦云利用工作之便将涉案的原本属于上诉人和刘彦云、周丽英、刘佳辉四人共有的房屋未经其他共有人同意私自办至其个人名下，属于无效的行为，故原审被告刘彦云与被上诉人韦俊香之间的房屋买卖行为也无效；二、原审被告刘彦云是为了向被上诉人韦俊香偿还赌债才将涉案房屋卖与被上诉人，且成交价格19万元明显低于市场价格，因此被上诉人取得涉案房屋所有权的情形不符合善意取得的条件；三、被上诉人不是涉案房屋合法的所有权人，无权向上诉人主张房屋占用费。
被上诉人韦俊香答辩称：一、上诉人所提涉案房屋原本属于上诉人和刘彦云、周丽英、刘佳辉四人共有的主张无证据证实；二、原审被告刘彦云与被上诉人之间不存在赌债，该房屋系被上诉人通过合法的方式向原审被告刘彦云购得，支付的房屋价款为39万而非上诉人所说的19万；三、上诉人应当向被上诉人支付房屋占用费。
原审被告刘彦云未提交书面答辩状。
经二审查明，原判认定事实清楚无误，本院予以确认。
本院认为，被上诉人韦俊香与原审被告刘彦云签订房产买卖协议时，坐落于祁家桥村一组阳光小区4幢1单元3楼东户的涉案楼房登记在原审被告刘彦云一人名下，没有登记共有人，该楼房系通过敦煌市房产管理局依法办理了产权登记等事宜，上诉人祁丰花提供的证据尚不能否定敦煌市房产管理局颁发的房屋所有权证，故应当确认韦俊香与刘彦云签订房产买卖协议时，该楼房的所有权人为刘彦云，上诉人祁丰花不是该楼房的共有人。原审被告刘彦云作为房屋所有权人，有权按照自己的意愿出卖其名下的房屋，其与被上诉人韦俊香签订的房产买卖协议、房屋租赁合同均符合法律规定，具有法律效力。被上诉人韦俊香与原审被告刘彦云在签订房产买卖协议后，于2012年9月7日将涉案楼房通过房管局依法变更登记在被上诉人名下，从登记之日起，该楼房的所有人即为被上诉人韦俊香。因被上诉人韦俊香与原审被告刘彦云签订的房产买卖协议中约定房屋价款为39万，故以现有的证据，尚不能认定韦俊香与刘彦云之间存在以房屋价款偿还赌债的事实，也不能认定房屋成交价格明显低于市场价格。被上诉人韦俊香与原审被告刘彦云签订的租赁合同到期后，上诉人继续占用被上诉人的房屋没有法律依据，上诉人应当向被上诉人承担迟延交付房屋期间的占用损失。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，上诉人的上诉理由均不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人祁丰花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张耀泽
审 判 员 王振生
代理审判员 张小青
二〇一四年七月十日
书 记 员 赵国才