上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第34354号
原告王红华。
委托代理人王恒，上海百悦律师事务所律师。
委托代理人杨丽娟，上海百悦律师事务所律师。
被告张红兵。
委托代理人李明德，北京市中银律师事务所上海分所律师。
原告王红华诉被告张红兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月8日公开开庭进行了审理，原告王红华及其委托代理人王恒，被告张红兵及其委托代理人李明德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王红华诉称，原、被告于2010年4月20日续签房屋租赁协议，约定租赁期限自2010年5月15日至2013年5月14日。合同到期后，双方未续签合同，被告应按合同约定履行腾空房屋、恢复原状并迁出房屋的义务，原告也曾发函给被告要求迁出，但被告拒不迁出，也不支付房屋使用费。原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，要求判令：1、原、被告的房屋租赁协议于2013年5月14日终止，2、被告腾空房屋、恢复原状并迁出，3、被告支付原告房屋使用费暂计82，687.50元（人民币，以下币种相同，暂自2013年5月15日计至2013年8月14日，以每年租金330，750元为基数，实际算至被告迁出之日止）。审理中，原告撤回要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求。
被告张红兵辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的房屋存在违章搭建，且未经公安机关消防验收，故租赁合同无效。为此，被告在租赁协议到期前与原告协商房屋装修费用分担问题，但原告拒绝协商，被告才未迁出房屋，房屋使用费损失也应由原告自己承担。
经审理查明，系争的房屋位于上海市浦东新区周浦镇里仁村9组（即沪南公路XXX号），该房屋所在地号为周浦镇里仁村126丘，土地用途为商业，房屋用途为商业，其中1幢房屋层数为3层，建筑面积为585.52平方米，2幢及3幢房屋层数均为1层，建筑面积分别为45.90平方米及55.13平方米，共计686.55平方米。原告王红华为前述房屋的权利人。
2007年4月16日，原告王红华作为乙方，被告张红兵作为甲方，双方签订《承包经营合同》一份，约定由甲方提供沪南公路XXX号一至三层约500平方米的经营房屋给乙方作汽车销售及卡拉OK之用，承包经营期限暂定为3年，自2007年5月15日至2010年5月14日；乙方在承包经营期内对房屋作适当的装潢，但不得破坏房屋结构，合同终止时，房屋的装修材料归甲方所有。
2010年4月20日，原、被告又签订《房屋租赁协议》一份，其中第一条约定，出租房屋地址为浦东新区沪南路XXX号一至三层。第二条约定，房屋面积约750平方米。第三条约定，租赁期限为三年，自2010年5月15日起至2013年5月14日止。第四条约定，第一年租金为300，000元（不含税），第二年、第三年每年递增百分之五，每半年交一次，采取先付后用的方式；乙方应交纳房屋使用押金30，000元，租赁期间乙方如无违约行为，则在退租时，从合同终止起一个月后将押金全额退还乙方。第十三条第6项约定，租赁结束后30日内，乙方应恢复房屋原状，搬清所有物品，室内打扫干净，届时双方共同入室检验通过后，结清应付租金及其他应付费用及押金，由于装修而产生的不易搬迁之物（如屋顶装潢、地面、墙面、门窗、阁楼等），在迁出时，由乙方无偿赠与甲方。如乙方在规定期限内不履行上述义务，甲方有权自行恢复房屋原状，由此造成甲方损失的，由乙方承担。协议还对其他内容作了约定。同时，该协议尾部注明：“2007年4月16日签订的合同已到期自动作废，合同中所押的保证金叁万元和清单将继续延续生效。”
上述合同及协议签订以后，被告付清了租赁期内的租金，并向原告支付了押金30，000元（人民币，以下币种相同），后于2013年5月14日（即租赁期限届满之日）停止营业，但尚未搬离。
另查明，被告租赁系争房屋后，在房屋内注册成立了以其为法定代表人的嘉红公司，该公司经营范围包括卡拉喔凯包房（电脑存储点唱系统）；销售预包装食品（不含熟食卤味、含冷冻冷藏食品）。原上海市南汇区公安消防支队经对嘉红公司提供的资料审查及现场抽查，于2007年9月17日作出《建筑工程消防验收意见书》，作出该公司建筑消防验收基本合格的意见。
2013年5月22日，原告向被告寄送《通知》，表示双方之间的租赁合同期限自2010年5月15日至2013年5月14日止，租赁期终止后，双方未续签协议，通知被告于2013年6月13日前腾空房屋，双方办理交接手续。
2013年9月，原告提起诉讼，诉请如前。
审理中，被告称其租赁系争房屋后，先后对房屋装修了二次，2007年进行包房内部装修，并在1幢和2幢房屋的南侧安装了一部消防楼梯，共计花费80万元左右，2010年对之前的包房进行了重新装修，为此花费了30万元左右，现其装修还值七、八十万，要求法院对其装修进行评估并由原告赔偿其装修损失。原告对被告二次装修的事实无异议，但对被告主张的装修金额不予认可，并表示消防楼梯的费用是其出的，现双方的合同已经到期，根据合同约定，其不存在赔偿被告装修损失的问题，被告也没有损失。关于违章搭建问题，被告称原告出租给其的房屋中2幢、3幢房屋根据产证只有一层，上面的房屋是原告违章搭建的，另外，原告还将天井搭建成房屋，共计面积在200平方米左右；原告确认其在涉案的2幢、3幢房屋上面进行了搭建（无产权证），并与其余房屋一并出租给了被告使用，但天井房屋并不是其搭建的，也不清楚是谁搭建的，其搭建的面积总计不超过100平方米，且被告当时表示这部分房屋用作仓库，故根本不影响合同效力，根据合同约定，合同到期后被告的装修无偿归原告所有，故不同意赔偿被告装修损失，至于押金则同意在被告应当支付的费用中予以抵扣。
上述事实，由原、被告的陈述及《上海市房地产权证》、《承包经营合同》、《房屋租赁协议》、《建筑工程消防验收的意见书》、《收条》、檀应林的证人证言和上海嘉红娱乐有限公司的工商档案机读材料等证据和庭审笔录予以佐证。
本院认为，涉案租赁协议的系争房屋，产证上载明的面积为686.55平方米，协议上约定的面积为750平方米，根据法律规定，无产证的房屋所涉的租赁合同无效，但其余有产证的房屋所涉租赁协议系原、被告双方真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，当属合法有效。对于无产证部分房屋，被告应及时迁出并向原告支付迁出之前的房屋使用费，对于有产证部分房屋，因原、被告约定的租赁期限至2013年5月14日止，该部分房屋所涉租赁协议因履行期限届满而自然终止，合同终止后，被告负有及时迁出并返还该部分房屋的义务，同时仍应向原告支付占用期间的房屋使用费。按双方约定，第三年的租金标准为330，750元，原告要求被告按此标准支付房屋使用费具有合同依据和法律依据，本院予以支持。对于被告已经支付的押金，根据原告意见，可判决原告返还，在执行时直接抵扣被告应当支付的费用。对于被告主张的装修损失，因已在另案中予以处理，故本案中不作处理。审理中，原告撤回要求被告将房屋恢复原状的诉请，系当事人对民事诉讼权利的自由处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告王红华与被告张红兵于2010年4月20日签订的《房屋租赁协议》中有产证的686.55平方米部分于2013年5月14日终止；
二、被告张红兵于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区沪南路XXX号房屋内迁出，并将房屋返还给原告王红华；
三、被告张红兵于本判决生效之日起三十日内支付原告王红华自2013年5月15日起至实际返还房屋之日止、按每年人民币330，750元的标准计算的房屋使用费；
四、原告王红华于本判决生效之日起三十日内返还被告张红兵押金人民币30，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，867元，减半收取计人民币933.50元，由被告张红兵承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 倪军燕
二〇一四年一月六日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。