浙江省宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第1890号
原告：吴明明，企业职工。
被告：胡传梅，自由职业。
原告吴明明为与被告胡传梅房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月19日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员黄文娟继续适用简易程序进行审理。本案于2015年11月20日、12月1日公开开庭进行了审理，原告吴明明、被告胡传梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2015年3月4日，原、被告签订了租房协议一份，约定原告将案外人吴育均所有的位于宁波市鄞州区东湖花园二期商务公寓C座711室出租给被告居住使用，租期自2015年3月15日至2016年9月14日，租金为每月3333.3元，租金及物业费均是半年一交，均需提前15天支付；水费、电费、燃气费，按照实际使用量以及约定的费用标准计算，三个月支付一次。合同还对违约责任进行了约定。合同签订后，被告按约支付了20000元租金。2015年8月31日前，被告应支付第二个半年的租金和物业费，但被告声称厨房柜门修复之后再交房租。经原告再三要求，被告在2015年9月初支付了5000元。起初双方商定由被告自己找人修复，费用在租金中扣除，但被告以没有时间为由直到9月20日都没有处理修复事宜。之后，原告自己找人于9月29日修复好厨房柜门。但被告又称卫生间马桶漏水、热水器短路，需要修复之后再付房租。因被告拖欠租金超过1个月，原告要求解除合同，并向被告发送了租房合同终止函。故请求法院判令：1、解除原、被告2015年3月4日签订的租房协议；2、被告立即腾退房屋并恢复原状；3、被告赔偿原告违约金4500元（15000元＊30%），另结清至腾退日房租水、电、燃气、物业等费用。庭审过程中，原告将诉讼请求修改并明确为：1、确认原、被告于2015年3月4日签订的房屋租赁协议于2015年10月12日解除；2、被告立即腾退房屋，修复厨房燃气灶点不燃和油烟机接油器缺失的问题；3、被告赔偿原告违约金4500元（15000元＊30%），并支付原告水费228元、电费806.2元、燃气费14元、物业费1273.9元；4、被告支付拖欠的租金及房屋占有使用费共计1999.93元（计算至2015年11月17日）。
被告答辩称：1、被告未按约修复厨房柜门及台面问题，违约在先，故被告有权不按合同约定支付第二期租金，而且，双方已就租金支付进行了协商，被告按照约定在2015年9月12日支付的5000元租金对应的租期截止日是2015年10月25日，在此之前不付租金不属于违约行为，被告无需赔偿原告违约金；2、被告不存在逾期1个月未支付租金的情形，故原告在2015年10月12日以被告逾期交纳租金超过1月为由要求解除合同，没有依据，该份解除合同通知函不发生解除合同的效力，合同应于被告腾退时即2015年11月17日解除；3、被告已于2015年11月17日腾退完毕，且已恢复原状，原告所说的问题与被告无关；4、对物业费1273.9元没有异议，但水、电、燃气费用应按照实际使用量及相关部门的费用标准进行结算，合同约定的水、电、燃气费用标准偏高，不应适用；5、对原告主张的租金及占有使用费1999.93元无异议。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、租房协议一份（系原件），拟证明被告应该在2015年8月31日之前支付下半年租金2万元的事实；
2、房产证、委托书各一份（均系原件），拟证明涉案房屋是属于案外人吴育均所有，吴育均委托原告代为出租的事实；
3、租房合同终止通知函、快递详单各一份（均系原件），拟证明原告在2015年10月12日通知被告解除合同的事实；
4、大理石安装收据一份（系原件），拟证明2015年9月28日厨房已经修复完毕的事实；
5、收款收据一份（系原件），拟证明房屋在出租给被告之前，屋内的太阳能热水器已修好的事实；
6、照片2份（原件），证明9月28日左右厨房的状况；
7、录音光盘一份（录音时间为2015年9月25日），拟证明原告已经落实安排好修复厨房柜门和台面，但是被告拒绝按照协商的内容履行的事实；
8、网络截图一份（打印件），证明原告在积极地修复厨房的柜门和台面的事实；
9、短信清单一份（打印件），拟证明：（1）原告在2015年8月27日以短信方式催促被告缴纳房租；（2）被告在8月31日之前提出修复橱柜门要求，原告也同意并积极配合；（3）最初是被告联系工人修复的，但是被告以各种理由未找工人修复；（4）被告没有按照之前协商内容支付剩余房租的事实。
被告原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、录音及文字材料各一份（录音时间为2015年9月12日），拟证明双方在合同履行过程中进行了协商变更，即，被告先支付5000元，剩余15000元待厨房柜门和台面修复之后再支付，若修复不好则被告有权立刻搬走且原告要退还押金的事实；
2、录音及文字材料各一份（录音时间为2015年9月29日），录音内容：拟证明9月29日的时候厨房还没有修好，被告要求按照之前协商的退还押金、搬离房屋；
3、录音一份（录音时间为2015年9月30日），拟证明厨房台面和柜门直到2015年9月30日才修复完毕的事实；
4、物业费用价格证明、燃气费凭证及用电标准（2014年）各一份、电费缴费回单四份（均系原件），拟证明水是3.2元／吨，燃气是每吨2.8元／吨，电费按照电力公司每个月出具的单据缴纳，物业费标准是2070.1元／年，被告实际应付物业费为1273.9元等事实。
上述证据经庭审质证，双方质证意见及本院认证意见如下：原告的证据1-2，被告无异议，本院予以确认。原告的证据3，虽被告表示对邮寄情况不清楚，但被告对于在10月12日收到这份解除合同书的事实予以确认，故本院对原告拟证明事实予以确认。原告的证据4-5，被告不认可，因证据非正式发票，亦无其他证据作证，故本院不予确认。原告的证据6，被告无异议，本院予以确认。证据7，被告对录音内容及录音时间均无异议，本院予以确认，但录音内容没有明确厨房修复事情已经落实好，故对原告拟证明内容不予认可。被告的证据1-2，原告对录音内容的真实性及录音时间无异议，本院予以确认。被告的证据3，原告无异议，但认为柜门和台面在9月29日已修复好，但是修复台面及柜门系原告应履行的合同义务，依据证据规则，修复时间应由原告举证证明，但其并未完成举证责任，故本院以被告认可的9月30日为修复完成时间。被告的证据4，原告对电费缴费单及被告已缴纳电费231.3元无异议，对物业费用价格及对被告实际应付物业费为1273.9元无异议，但其他材料与本案无关，不予认可；本院对被告认可的材料及事实予以认可，其他材料，因只是打印材料，本院对真实性不予认可。
案件审理过程中，本院依职权勘查了房屋现场，并制作了勘查情况说明一份，载明：1、被告于2015年11月17日下午腾退完毕，并将房屋交还给原告；2、截止腾退时，承租房屋的水表显示772吨、电表读数为8294.5吨、燃气读数为626立方。原、被告均签字确认。该份情况说明经庭审出示，原、被告均表示无异议，本院予以确认。
综合原、被告诉辩意见、举证、质证合本院认证意确认本案如下事实：
2015年3月4日，原、被告签订《租房协议》一份，约定：被告承租位于宁波市鄞州区东湖花园二期商务公寓C座711号（即宁波市鄞州区嵩江东路728弄6号711室）的房屋，租期自2015年3月15日至2016年9月14日，每月租金为3333.3元，半年一付，先付后用，第一期租金20000元及押金3500元，提前15天支付，电费为1.1元／吨，起始度数为7382；水费为6元／吨，起始吨数为734；燃气费为2.8元／吨，起始立方数为621，水、电、燃气三个月结一次。押金用于保障房屋内设备完好，合同期满，若被告没有损害房屋内的设备，则原告于合同期满日如数退还。若被告延迟支付租金达1个月的，原告有权解除合同，且尚应按照拖欠天数支付违约金，标准为拖欠租金的5%。房屋如出现漏水、墙面脱落等情况，原告应予以解决。合同签订前，房屋的厨房存在柜门缺失、台面有裂纹、玻璃门有破洞的情况，原告口头答应被告会将这些问题修复好。合同签订后，被告支付了房租20000元及押金3500元，原告也按约将房屋交付被告使用。期间，被告未再向原告提出房屋修复的要求，原告用红纸将玻璃门的破洞贴住了，厨房柜门和台面的问题没有处理。2015年8月27日，原告催促被告交纳第二期租金，被告要求原告修复厨房柜门和台面。2015年9月12日，双方口头达成一致意见，被告先支付原告5000元租金，待柜门和台面修复好后再支付剩余租金15000元，若修不好则原告退回押金，被告搬走。次日，被告向原告支付5000元。9月30日，柜门和台面修复好，但被告自9月29起以原告没有尽到修复房屋的义务为由，表示不想再租赁房屋，要求尽快搬走和钱款结算。之后，双方就搬走与否、钱款如何结算等未能协商一致。10月12日，原告向以被告拖欠第二期的租金超过1个月为由要求解除合同，并要求被告承担违约责任，赔偿损失，被告于当日收到该函。2015年11月17日，在本院组织下，被告将涉案房屋腾退完毕，并将钥匙交还给原告。截止被告搬离时，水表吨数为772，电度数为8294.5，燃气立方数为626。承租期间，被告支付了电费231.3元。
另查明：涉案房屋系案外人吴育均所有，由吴育均委托原告进行出租。
本院认为：合同履行过程中，经当事人协商一致，可以变更合同。根据原、被告双方签订的租赁协议及原告在协议签订前的口头承诺，原告应在合同签订后修复厨房的玻璃门、柜门及台面，被告应于2015年8月31日前支付第二期租金20000元，但是，该约定已在2015年9月12日经双方协商变更，即被告先付5000元，由原告修复厨房柜门及台面，修复之后被告再支付剩余15000元租金，该约定对原、被告均具有法律约束力。但是，在柜门和台面于2015年9月30日修复后，被告未按约支付剩余租金，反而要求解除合同和搬离房屋，已构成根本违约。被告辩称，原告提供的房屋存在厨房柜门和台面的问题，违约在先，且其支付的5000元租金对应的租期至2015年10月25日，在此之前不付租金亦不属于违约，另外，房屋还存在马桶漏水的问题，其要求搬走不属于违约。本院认为，双方就厨房柜门和台面的修复以及租金支付已经协商变更，被告的辩称不符合变更后的约定，另外，即使房屋存在马桶漏水的问题，因马桶漏水并不属于法定或约定的解除情形，故被告据此提出解除合同的要求不符合约定，也不符合法律规定，故本院对被告关于其无违约行为的辩称不予采纳。被告根本违约，原告有权行使法定解除权，所以，虽然原告在10月12日发送的合同终止函中，认为被告应在2015年8月31日前足额支付第二期租金20000元，不符合变更后的约定，但是原告要求解除合同的意思达到被告时，合同即依法解除，故原告要求本院确定租赁合同于2015年10月12日解除的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。租赁合同因被告违约而解除后，原告依法有权要求被告腾退房屋、恢复原状并赔偿损失。因案件审理过程中，被告已经腾退完毕并将房屋交还原告，故本院无需判决被告履行腾退义务。原告认为房屋尚存在煤气灶点不燃、漏油器缺失等问题，要求被告恢复原状，但未能提供证据证明上述问题是由被告造成，故本院对原告的修复请求不予支持。原告要求被告赔偿违约金4500元，该金额不足1.5个月租金，符合相关法律规定，也未超过约定的违约金标准，故本院予以支持。原告要求被告支付物业费1273.9元、租金及占有使用费1999.93元，被告没有异议，本院予以支持。原告关于水费、电费、燃气费的计算标准符合合同约定，计算吨数或立方数符合实际使用量，本院予以支持，被告辩称应该按照相关部门的标准作为计算依据，不符合合同约定，本院不予支持。但是，原告对电费的计算结果有误，本院予以纠正。关于押金，被告要求在本案中一并处理，原告也表示同意，为免于讼累，本院一并予以审查。因本院已认定被告已腾退完毕且恢复原状，故原告应将押金予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条之规定，判决如下：
一、确认原告吴明明与被告胡传梅于2015年3月4日签订的《租房协议》于2015年10月12日解除；
二、被告胡传梅支付原告吴明明合同期内剩余租金及合同解除后占有使用费共1999.93元、水费228元、电费772.45元、燃气费14元、物业费1273.9元，合计4288.28元；
三、被告胡传梅赔偿原告吴明明违约金4500元；
上述第二、三项合计8788.28元，扣除原告吴明明应返还被告胡传梅的押金3500元，被告尚应支付原告5288.28元，限被告于本判决生效后十日内履行完毕；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费130元，减半收取65元，由被告胡传梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 黄文娟
二〇一五年十二月十七日
代书记员 王夕雷