湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄中民一终字第818号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）李瑞先，居民。
委托代理人谢春华，居民。
委托代理人谢建新，居民。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）双峰县房地产管理局，住所地双峰县永丰镇城中路29号。
法定代表人胡望平，系该局局长。
委托代理人曹斌，湖南定胜律师事务所律师。
委托代理人贺峰，该局干部。
上诉人李瑞先因房屋租赁合同纠纷一案不服双峰县人民法院于2015年9月17日作出（2015）双民一初字第511号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年1月6日公开开庭进行了审理。上诉人李瑞先及其委托代理人谢春华、谢建新，被上诉人双峰县房地产管理局的委托代理人贺峰、曹斌，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告双峰县房地产管理局与被告李瑞先曾存在租赁关系的房屋建于60年代中期，建筑面积为28.56㎡，自1967年前后至2011年底，该房屋一直由被告李瑞先租赁。2012年2月22日，原告与被告李瑞先签订2012轻工业局106号廉租住房租赁合同。双方约定：1、租赁期限：自2012年1月1日至2012年12月31日。2、租赁期满被告如仍然符合廉租住房保障对象条件而且有意继续承租的，征得同意后双方重新签订房屋租赁合同。如不符合廉租住房保障对象条件应该腾退该房，如拒不腾退，自应腾退之日起，按市场租金价格收取房租。3、租金标准：每月110元，全年合计1320元。合同期满以后，原、被告没有续签合同，原告要求被告腾退房屋，被告李瑞先至今没有腾退，近几年来，被告多次要求购买其租赁原告的房屋，原告未予承诺，被告的租金已交至2013年底。因被告等人租用的房屋经鉴定为D级危房，2015年1月9日，双峰县人民政府向被告等原承租户发出《关于永丰镇文星街直管公房拆除的通告》，决定对被告等人租赁原告的房屋进行拆除改造，要求各原承租户于2015年2月10日前自行搬离。尔后，原告也向被告发出了相应的通知。但是，被告并未搬离。2015年5月18日，原告提起诉讼，提出前述请求。尔后，被告提起反诉，提出前述反诉请求。
原审法院经审理认为，本案的争议焦点为原告的诉讼请求是否成立；被告的反诉请求是否成立。原、被告签订的廉租房屋租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方约定租赁期限为一年，租赁期限以后，原、被告没有续签合同，那么，至2012年12月31日，原、被告的租赁合同关系即已终止，但是，原告按2012年的合同收取了被告2013年的租金，应视为2013年度原、被告存在事实租赁关系，2014年至今，原告没有收取被告的租金，那么，可以确定原、被告的租赁关系于2013年12月31日终止，对原告要求终止与被告的房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持；被告不按约定的合同期限终止租赁关系，长期占用原告的房屋系违约行为，侵害了原告的财产权利，应负违约责任，即迅速搬出原告的房屋，赔偿自2014年1月1日至搬出房屋之日的收益，对原告要求被告迅速搬出占用的房屋，支付占用的租金的诉讼请求，予以支持；对被告现占用原告的房屋，原告有自由处分的权利，在原告不自愿的情况下，被告无权强求原告将房屋出卖给自己，故此，对被告要求原告将房屋出卖给被告的反诉请求，不予支持；被告没有提交确凿的证据证明在租赁期间，被告在征得原告同意以后对租赁房屋进行维修，故对被告要求原告支付修缮费用的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）双峰县房地产管理局与被告（反诉原告）李瑞先的房屋租赁合同关系于2013年12月31日终止；二、限被告（反诉原告）李瑞先在本判决书生效之日起七天内将其占用原告（反诉被告）双峰县房地产管理局的房屋腾空并搬迁。逾期履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金；三、被告（反诉原告）李瑞先在本判决书生效之日起七天内按每月110元的标准赔偿原告（反诉被告）双峰县房地产管理局自2014年1月至搬出之日的损失。逾期履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告（反诉被告）双峰县房地产管理局的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李瑞先要求原告（反诉被告）双峰县房地产管理局将出租的房屋出卖和支付修缮费用的反诉请求。案件受理费200元，反诉费200元，合计400元，由被告李瑞先负担。
上诉人李瑞先不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、上诉人所在的双峰县第一居民点始建于上世纪60年代，属当时国家因修建马路和建设国营单位之需而无条件征收包括上诉人等人的房屋和菜地后，将被征收人安置进该居民点居住至今，这是历史背景，因此涉案房屋属于以房换房性质，上诉人居住期间一直将此房屋视同自有房屋，原审判决没有将历史原因查清，对上诉人李瑞先家被征收的祖产祖业亦没有作任何处理，属事实没有查清。2、上诉人居住涉案房屋期间，因房屋破旧不堪，多次为此房屋进行了维修并安装水、电设备，被上诉人没有履行过修缮义务，故上诉人提起反诉要求被上诉人支付居住期间的维修费用应当得到法院的支持。3、本案房屋不属于原审法院认定的廉租房，而是双峰县房地产管理局的直管公房。二、原审判决不公。上诉人所在的双峰县第一居民点同一栋房屋共18户，通过双峰县房地产管理局以及双峰县人民法院的协商处理，现在出现了两种不同的处理结果，已有10户通过变卖等方式已进行了妥善安置，上诉人所在的7户则没有进行安置，双峰县人民政府为此出台不同的会议纪要，损害了上诉人的利益，因此，上诉人请求按照前面10户的处理情况来购买涉案房屋合法合理。综上，请求二审法院撤销原判，对本案予以改判或发回重审，本案全部诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人双峰县房地产管理局辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
二审审理期间，上诉人李瑞先向本院提交了如下证据：证据1、房屋照片一组，拟证明涉案房屋和自建部分房屋因破旧不堪，上诉人居住期间进行了修缮、水电安装，花费了一定的费用，因此要求被上诉人对修缮费用予以返还合情合理；证据2、搬迁协议书，拟证明上诉人与被上诉人一审判决后基本达成了搬迁协议，但当时上诉人要求增加一条约定，被上诉人处的工作人员当时也同意了，但搬迁协议书被拿回双峰县房地产管理局后该局又不同意该协议了，到现在协议都没有给上诉人；证据3、优盘录音资料一份，拟证明双方进行了协商。上诉人双峰县房地产管理局经质证认为：对证据1，该组照片既无拍摄时间又无拍摄地点，该证据的真实性有异议，不能达到其证明目的，该照片中的自建房屋没有经过政府部门的批准，属于违法建筑，也与本案没有关联；对证据2，该协议不是与上诉人所签协议，因涉案房屋属于危房，在一审判决送达后，由双峰县人民政府组织共同协商制作了一个格式协议，然后与住户逐一签订协议，只有上诉人李瑞先没有与被上诉人达成协议，因为李瑞先要求在协议中加一句话，该句话是对被上诉人权利的制约与侵犯，因此没有达成协议；对证据3，与本案没有关联性。二审经审查，上诉人李瑞先提交的证据1，该组照片虽然可以反映涉案房屋的基本状况，但不能因此证明上诉人李瑞先因修缮房屋所花费的具体开支数目，故本院不予采信；对证据2，该协议书属另一案件当事人龚设琴与被上诉人双峰县房地产管理局达成的搬迁协议，结合被上诉人的质证意见，可以间接反映该案在一审判决后，被上诉人与上诉人之间协商过搬迁事宜，但最终没有达成搬迁协议；对证据3，优盘录音资料的真实性、客观性无法确认，且不属于二审程序中新证据，本院不予采信。
本院二审经审查，确认一审判决所查明的事实。
本院认为，上诉人李瑞先现居住的涉案房屋一直系由被上诉人双峰县房地产管理局在进行管理包括对房屋进行出租及房屋维护，涉案房屋的土地使用权人为双峰县房地产管理局，且上诉人李瑞先与被上诉人双峰县房地产管理局亦签订了房屋租赁合同明确了各自的权利义务。现房屋租赁合同已到期，涉案房屋经鉴定构成D级危房，继续出租将会对承租人和他人的人身财产安全构成威胁，在此背景下，出租人即被上诉人双峰县房地产管理局请求终止房屋租赁合同并要求承租人即上诉人李瑞先限期搬离和支付至搬离时止的租金，原审法院对此予以支持并无不当。上诉人李瑞先要求购买该房屋的反诉请求缺乏事实和法律依据。上诉人李瑞先在居住期间对涉案房屋进行了必要的维修维护，花费了一定的修缮费用的事实是存在的，但上诉人李瑞先并没有提交足够证据予以证实，原审法院不予支持亦无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费400元，由上诉人李瑞先负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王纲礼
代理审判员 王晶晶
代理审判员 刘 聪
二〇一六年四月二十五日
代理书记员 李亭攸
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。