贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0303民初1231号
原告遵义市龙鼎物业服务有限公司，住所：贵州省遵义市汇川区西安路纳帕溪谷二层，组织机构代码：56094XXXX。
法定代表人陈成，该公司总经理。
委托代理人王清风。
委托代理人雷洪波，贵州上善律师事务所律师。
被告胡永健，贵州省仁怀市人，住贵州省仁怀市，公民身份号码：×××。
原告遵义市龙鼎物业服务有限公司（以下简称龙鼎公司）与被告胡永健物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨德均适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙鼎公司委托代理人雷洪波，被告胡永健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙鼎公司诉称：原告受托对遵义市侨龙房地产开发有限公司开发的“纳帕溪谷”小区提供物业服务。被告居住该小区，从交房起开始接受原告的物业管理服务，被告现欠原告物业管理费6669元（从2012年9月30日计算至2015年12月31日）。经原告多次催收，被告拒不支付，遂诉至人民法院，请求法院判令：一、被告支付原告欠交的物管费6669元（从2012年9月30日计算至2015年12月31日）；二、诉讼费由被告承担。
被告胡永健辩称：1、根据物业管理条例规定,物业服务费的收取应与服务水平适应,但原告公司提供的小区服务存在问题,包括绿化未完善,公共实施损坏了未修理,原告利用公共区域进行商业经营牟取利益,未尽到维修义务造成电梯经常发生故障等;2、由于原告公司违规承接未经查验的物业,我方与原告公司签订的《前期物业服务合同》为违规的无效合同;3、物业管理费的起算时间应为我接房的时间2012年6月25日,之前已经缴纳的物管费1980元应在本案的物业费中扣抵,物管费应按照房屋套内面积114.19平方米来计算,另我向原告公司缴纳的装修保证金3000元及我的装修工人向物管公司缴纳的押金一直未退还,原告龙鼎公司的前身内当家物管公司还违规收取房屋水电开户费。综上,请法院酌情减少或免除物业管理费。
经审理查明：原告龙鼎公司是依法成立的物业服务公司，具有物业服务企业资质，资质等级为叁级。原企业名称为遵义市内当家物业服务有限公司，2013年6月27日更名为遵义市龙鼎资产管理有限公司，2013年8月1日再次更名为遵义市龙鼎物业服务有限公司。原告对遵义市侨龙房地产开发有限公司开发的遵义市“纳帕溪谷”小区提供前期物业服务。被告胡永健系“纳帕溪谷”小区4-33-1号房屋业主（房屋面积137.47平方米）。2012年6月25日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《纳帕溪谷小区（前期）物业服务合同》。该合同约定，被告胡永健购买纳帕溪谷小区4-33-1号房，建筑面积137.47平方米。前期物业服务自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。另该合同第一条第一款第5项约定“物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业小区的整体管理责任转让给第三方。”、第二条第三款约定物业服务企业“保证小区公共配套设施完好，不得随意改变用途”、“随时检查维护设施设备，出现问题和故障及时排除解决，使设备运行正常，不影响业主生活（特殊情况除外）。”、第三条第一款约定物业服务费按建筑面积每月每平方米1.20元收费（该收费标准经遵义市物价局核准）、第二款约定物业服务费按半年度预收，每半年度首月的前10天收取服务费、第五条约定“甲方在不危及物业安全，美观的前提下可在楼顶，墙体，裙楼等合理位置依法设置广告位，广告牌的投入和收益由业主承担和享有，由物业公司用于小区文化建设和节日庆祝活动。”。合同还约定了其他内容。另被告已向原告缴纳物业服务费1980元(时间从2011年4月1日至2012年9月30日止)。
又查明，2015年11月5日下午，因为小区电梯出现故障全部关停，遵义电视台《直播遵义》做了相关报道。另遵义市特种设备检验所向汇川区市场监督管理局发出关于汇川区纳帕溪谷小区10台电梯控制系统质量不稳定存在严重安全风险及事故隐患的情况报告显示：造成故障及问题的原因主要由电梯制造产品的电器主控系统质量不稳定所致，经该所多次派员检验，未能得到有效解决，签约维保公司目前也未能在技术手段上对此问题进行有效整改。针对汇川区市场监督管理局以〈汇川〉市监特令[2015]第09号《特种设备安全监察指令书》向在原告发出的“责令立即停止使用”指令，原告于2015年11月1日向“纳帕溪谷”小区业主发出紧急公告，确定于2015年11月5日15：00准时关闭电梯。2015年11月18日,被告胡永健所在小区业主联名向政府报告反映该小区的电梯情况:“纳帕溪谷”小区是遵义市侨龙房地产公司开发的,期间合格使用期只有短短一年多,从交房到现在,小区所有电梯未全部开启过,开启的电梯在使用过程中经常出现故障。
以上事实有原、被告的陈述及书证在卷佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为：原告与被告于2012年6月25日签订的《纳帕溪谷小区（前期）物业服务合同》,被告提出原告违规承接未经查验的物业,但未提供证据予以证明,本院不予采信。该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和限制性规定，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，原、被告均应遵循诚实信用原则，按合同的约定履行各自的义务。合同约定，物业服务企业应“保证小区公共配套设施完好，不得随意改变用途”、“随时检查维护设施设备，出现问题和故障及时排除解决，使设备运行正常，不影响业主生活（特殊情况除外）。”、“物业服务费按建筑面积每月每平方米1.20元收费（该收费标准经遵义市物价局核准）、按半年度预收，每半年度首月的前10天收取服务费”、“甲方在不危及物业安全，美观的前提下可在楼顶，墙体，裙楼等合理位置依法设置广告位，广告牌的投入和收益由业主承担和享有，由物业公司用于小区文化建设和节日庆祝活动。”，被告抗辩原告提供的服务有严重瑕疵，不符合合同约定，构成严重违约，应少缴或免缴物业服务费,其提交的照片证据只能反映照相时的客观情况,其提交的报告只能反映房开公司安装的电梯合格使用期短且电梯存在安全隐患,不足以说明原告为小区提供物业服务期间未尽到维护维修等义务,而且《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”之规定,说明按照合同约定交纳物业服务费是业主的主要义务，只有在业主交纳物业服务费的前提下，物业公司才能提供优质的服务，故对被告的该辩解不予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定,说明即使物业公司未按约定标准服务，存在违约行为，业主拒交物业服务费也缺乏法律依据，物业公司的违约责任，业主可另行主张权利。
对原告主张的物业服务费是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，本案中，原告主张的物业服务费属于同一债务分期履行,故原告的主张未超过诉讼时效。
关于被告辩称原告公司未尽到维修电梯义务造成电梯安全隐患的问题，其仅提供的电梯安全检验合格证并不能说明原告公司未尽到维修义务,且提供的遵义市特种设备检验所向汇川区市场监督管理局发出关于汇川区纳帕溪谷小区10台电梯控制系统质量不稳定存在严重安全风险及事故隐患的情况报告说明：造成故障及问题的原因主要由电梯制造产品的电器主控系统质量不稳定所致。另提供的原告龙鼎公司发出停用电梯的公告说明该公告内容是应遵义市特种设备检验所要求整改而发出的。因此，小区电梯存在安全隐患的运行状态主要系电梯质量问题，如果因此对被告造成了损害，被告可另行主张权利。
对被告提出向原告公司缴纳的装修保证金3000元及被告的装修工人向物管公司缴纳的押金一直未退还、原告龙鼎公司的前身内当家物管公司还违规收取房屋水电开户费的问题,均不能作为少缴或拒交物管费的抗辩理由,被告可另行主张权利。
对被告提出物业服务费应从2012年6月25日起开始计算,自己已缴纳的1980元(时间从2011年4月1日至2012年9月30日止)应在原告主张的物业服务费中扣除再计算未缴纳的物业服务费，本案中,原告只主张2012年9月30日至2015年12月31日的物业服务费，被告的该辩解不能作为拒交本案中2012年9月30日至2015年12月31日的物业服务费的抗辩理由,对此被告可另行主张权利。
依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中,原告为小区提供物业服务,被告理应支付物业服务费，诉讼中,被告未按合同约定向原告缴纳2012年9月30日至2015年12月31日的物业服务费，结合物业服务合同约定“物业服务费按建筑面积每月每平方米1.20元收费（该收费标准经遵义市物价局核准）”及被告所有的房屋建筑面积为137.47平方米,故本院支持被告胡永健应向原告龙鼎公司缴纳2012年9月30日至2015年12月31日的物业服务费为6433.6元（39月×1.20元×137.47平方米）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、被告胡永健于本判决生效之日起十日内向原告遵义市龙鼎物业服务有限公司支付2012年9月30日至2015年12月31日物业服务费6433.6元;
二、驳回原告遵义市龙鼎物业服务有限公司其余的诉讼请求。
案件受理费25元（已减半收取,原告遵义市龙鼎物业服务有限公司已预交），由被告胡永健承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
本判决书生效后，原告可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 杨德均
二〇一六年五月十日
书记员 孙 敏