湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0302民初1268号
原告：吴琴，女，汉族，1966年4月5日出生，住湖北省十堰市茅箭区。
被告：游珍，女，汉族，1980年12月17日出生，住湖北省房县，现住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：杨飞，湖北嘉略律师事务所律师，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、调解。提起上诉、签收法律文书、代为申请执行、代领执行款项等特别授权。
原告吴琴诉被告债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法组成由审判员张青担任审判长，审判员计妍（主审）、代理审判员杜蔚参加的合议庭，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告吴琴，被告游珍及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。根据庭审中查明事实，本院认为该案系因房屋租赁引发的纠纷，故依法变更案由为租赁合同纠纷。
原告吴琴诉称，2016年2月6日，我与被告签订一份协议，约定被告将其经营的位于十堰市一中后门的上海美食城以320000元的价格转让给我，协议签订时，我支付了被告100000元转让费，另给被告出具了一份220000元的欠条。合同签订后，我才发现被告经营的上海美食城的房屋产权系第三人所有，而第三人与被告在《房屋租赁合同》中明确约定未经房主书面同意，被告不得转让。故诉至贵院，请求依法判令：一、确认原告与被告2016年2月6日签订的协议（转让上海美食城）无效；二、确认原告2016年2月6日给被告出具的220000元欠条无效；三、被告返还原告转让费100000元；四、被告承担案件受理费。
原告吴琴为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、欠条、协议，证明2016年2月6日原告与被告签订协议，约定被告将上海美食城转让给原告，原告也依照协议约定给被告支付了10万元；
2、收条、美食城概况、说明，证明被告说原告是自愿将美食城予以返还不属实，是被告到处说要收回美食城，导致美食城师傅无法安心干活，经常问原告要工资，原告是迫于无奈，实在无法经营下去才把美食城返还给被告的。
被告游珍未在法定期间内向本院提交书面答辩意见，当庭辩称，双方签订的协议并没有违反法律强制性规定，不属于无效协议的范围，协议是双方真实意思表示，并且原告已经按照协议的约定将自己的义务履行完毕，原告已经将该上海美食城返还给了被告，按照约定支付了10万元的使用费，这10万元包含房屋租金、设备使用费、被告的经营损失、原告损坏设备赔偿款，原告的起诉无法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。
被告游珍为支持其答辩理由，向本院提交如下证据：
1、上海美食城每月平均收入明细，证明上海美食城2015年8月至2015年12月每月平均收入为11万元左右，原告在经营期间给被告造成的营业额损失为20万元左右；
2、双方录音光盘，证明2016年4月25日原告按照协议约定将美食城返还给被告，同意将所支付的10万元系2016年2月6日至2016年4月25日之间租赁美食城的费用；
3、房屋租赁合同，证明被告依法租赁上海美食城的房屋，享有该房屋的使用权，该房屋每月平均租金为1万元。
经庭审质证，被告游珍对原告提交的证据1真实性无异议，对证明目的有异议，认为协议是双方真实意思表示，是合法有效的，约定转让总价款为32万元，先支付10万元，2016年4月25日前支付22万元，如未支付，原告将上海美食城返还给被告，已支付的10万元系支付2016年2月6日至2016年4月25日之间的租赁美食城费用，原告已经按照协议的约定将美食城返还给了被告；对证据2有异议，收条与本案无关联性，美食城概况、说明都是原告自己的陈述，不具有证明力。
原告吴琴对被告提交的证据1真实性有异议，认为是被告单方打印的，美食城一年也没有这么多收入；对证据2真实性无异议，但当时原告是没有办法，被告与房东的房屋租赁协议中说了，没有房东的书面同意，美食城是不能转让的；对证据3真实性无异议。
对原、被告双方均无异议的证据，本院依法予以确认。对存有异议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性、关联性原则予以认定。
经审理查明，2014年10月5日，十堰婧昊房地产开发有限公司（甲方，以下简称婧昊公司）与游珍（乙方）签订房屋租赁合同一份，双方约定将甲方所有的附1层103号门面租赁给乙方使用，租赁期限为三年，自2014年10月5日至2017年10月5日，年租金为112752元，租金从第二年逐年递增5%。该合同第8.5.1条约定，乙方未经甲方书面允许擅自将房屋以转租、转借等形式给第三方的，甲方可即时解除本合同。后游珍用该门面经营上海美食城。
2016年2月6日，吴琴与游珍就转让上海美食城一事签订协议一份，双方约定：“一、吴琴先支付游珍壹拾万元整，欠到游珍贰拾贰万元整，吴琴需在2016年4月25日前支付清欠款。如吴琴在2016年4月25日前未支付清欠款，游珍无条件收回上海美食城（吴琴已支付壹拾万元作为2016年2月6日-2016年4月25日之间租赁美食城费用，游珍不用返还给吴琴）。二、2016年2月6日之前游珍的一切经济和事务与吴琴无关，自行承担。2016年2月6日之后，美食城的一切由吴琴承担，和游珍没有任何关系，吴琴全部负责。三、美食城室内装潢、炊具、电器、桌椅、板凳等归吴琴所有，任何人不得动用（吴琴在没执行第一条，后面三条不成立）”。双方在该协议上签字。同日，吴琴给游珍出具欠条一份，内容为：“今欠到游珍现金贰拾贰万元整，计220000元，欠款人吴琴”。现吴琴以游珍无权转让该门面，双方签订的转让协议无效为由诉至本院，要求判如前请。
为查明案件事实，本院依职权前往婧昊公司了解本案房屋租赁合同相关事宜，该公司员工称，双方应按房屋租赁合同约定履行，未经公司书面允许不得擅自将房屋转租、转借，但只要门面承租人与第三人协商一致后，到公司办理转让手续也可。
本院认为，被告游珍承租婧昊公司房产经营上海美食城，双方明确约定游珍未经婧昊公司书面允许擅自将房屋以转租、转借等形式给第三方的，婧昊公司可即时解除合同。现游珍未经婧昊公司允许，擅自将该房屋转租给吴琴，违反法律的强制性规定，该转让协议应为无效。基于该转让协议产生的220000元欠条也应无效。
对原告要求被告返还转让费100000元的诉请，本院认为，游琴与婧昊公司的房屋租赁合同约定房屋年租金为112752元，租金从第二年逐年递增5%，根据该约定，该门面2015年10月6日至2016年10月5日的年租金为112752元×（1＋5%）=118390元，则2016年2月6日至2016年4月25日的租金为118390元/年÷365天×80天=25948元。而吴琴、游珍约定的2016年2月6日至2016年4月25日的租金为100000元，有失公平，故本院依法判令吴琴支付在此期间的房租25948元，被告游珍返还吴琴74052元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告吴琴与被告游珍于2016年2月6日签订的协议（转让上海美食城）无效。
二、原告吴琴于2016年2月6日向被告游珍出具的220000元欠条无效。
三、被告游珍于本判决生效之日起十日内返还原告吴琴74052元。
四、驳回原告吴琴其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由原告吴琴负担1000元，被告游珍负担1300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交至本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理通知书）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张 青
审 判 员 计 妍
代理审判员 杜 蔚
二○二○一六年九月二十五日
书 记 员 陈怡然
本案适用的相关法律依据：
1、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当尊信公平原则确定各方的权利义务。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
以合法形式掩盖非法目的的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。