辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第264号
上诉人（原审被告）杨如江，男，无职业。
委托代理人班伟，系法律工作者。
被上诉人（原审原告）中国人民解放军海军旅顺房地产管理处。
法定代表人陈海山，系该处处长。
委托代理人迟龙飞，系工程师。
委托代理人魏柯，系律师。
上诉人杨如江因与被上诉人中国人民解放军海军旅顺房地产管理处（以下简称旅顺房管处）租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院作出的（2013）旅民初字第2312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨如江及其委托代理人班伟、被上诉人旅顺房管处的委托代理人迟龙飞和魏柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告旅顺房管处一审诉称，2009年7月1日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》（该合同于2009年10月13日经中国人民解放军海军房地产管理局批准生效），合同约定：被告承租原告管理的位于旅顺口区北海街道袁家沟村（海房辽字第8508号坐落）的建筑面积466平方米的房屋和占地面积3900平方米的场地，用于畜牧养殖。租赁期限自2009年9月15日至2012年9月14日。2010年，原告与案外人大连城市建设集团有限公司（以下简称城建集团）签订《海军储备房地产委托管护协议书》（该协议于2010年9月9日经中国人民解放军海军房地产管理局批准生效），将包括案涉房地产在内的土地及地上、地下建筑物、构筑物委托给城建集团管护，并同意城建集团使用，但须向原告支付营区功能维护费每年50000元。城建集团已向原告支付了前两个年度的费用，共100000元。原、被告签订的《军队房地产租赁合同》期限届满后，经原告多次催告，被告至今拒绝腾退案涉房地产。被告在租赁期满后占用案涉房地产却不支付占有使用费用，并导致原告无法将案涉房地产交付给城建集团使用，城建集团也因此拒绝再向原告支付功能维护费。现原告诉至法院，请求判令被告腾退位于旅顺口区北海街道袁家沟村（海房辽字第8508号坐落）的建筑面积466平方米的房屋和占地面积3900平方米的场地；被告赔偿原告损失50000元；被告承担本案诉讼费用。
原审被告杨如江一审辩称，被告自1997年就开始租赁案涉房地产，尽管合同是三年或两年一签，但原告从未提出过终止合同，到期就续签，且之前的合同中注明被告享有优先承租权。原告与城建集团所订立的托管协议，实质上是租赁协议，侵害了被告的用益物权。2009年原告将案涉房地产租给被告使用，2010年在租赁合同有效期内又租给城建集团，该行为是违约行为，造成的损失应该由原告承担。故不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求。
大连市旅顺口区人民法院一审查明，2009年7月1日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》（海房租合字第0500014号），约定：原告将其管理的坐落于大连市旅顺口区北海街道袁家沟村（海房辽字第8508号坐落）的房屋建筑面积466平方米，场地面积3900平方米，出租给被告使用。租赁期限自2009年9月15日起至2012年9月14日止。年租金为人民币5000元。租赁期间被告不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得原告书面同意，费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给原告。被告不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向原告提供建设方案，征得原告书面同意，费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给原告。被告须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归原告的全部财产完好无损地无条件交还原告，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经原告同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。原、被告租赁合同期满后，双方没有重新签订租赁合同。原告通过派人通知、公证送达腾退通知书、请求房地产所在地村委会协调等方式多次要求被告腾退案涉房地产，被告没有按照原告要求腾退，继续占有使用案涉房地产至今。
另查，2010年，原告与城建集团签订《海军储备房地产委托管护协议书》，约定：原告将海房辽字8508号坐落房地产（该房地产包含案涉房地产，面积约为案涉房地产的10倍）委托给城建集团管护。委托管护期限自2010年9月1日起至2015年8月30日止。城建集团经原告同意可以使用该坐落，并向原告支付营区功能维护费每年50000元，并约定待本案原、被告租赁合同期满后，由原告移交给城建集团管理使用，管护费不变。
庭审中，被告以案涉租赁合同审理结果与案外人城建集团有利害关系，城建集团侵害被告用益物权为由，要求追加城建集团为本案第三人。被告主张原告与城建集团签订的《海军储备房地产委托管护协议书》名为委托管护，实为租赁，是以租代管。对此原告承认是以租代管。被告主张自己对案涉房地产享有优先承租权，并提交租赁期限自2004年9月15日至2005年9月14日的租赁合同一份予以证明。原告对此证据真实性无异议，但认为该合同期满后，原告仍将案涉房地产出租给被告，已经履行了合同义务，本案诉争的合同并未约定被告享有优先承租权，故不同意被告对案涉房地产享有优先承租权的主张，并明确要求被告赔偿的50000元是由被告逾期腾退案涉房地产的占有使用费及预期损失费构成。
大连市旅顺口区人民法院一审认为，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》（海房租合字第0500014号）是双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，合法有效。依法有效的合同对原、被告双方均具有约束力。原告与案外人城建集团签订的《海军储备房地产委托管护协议书》中，对被告承租案涉房地产的处理有明确约定，即待原、被告之间租赁合同履行期限届满后，由原告将被告承租的案涉房地产移交给城建集团管理使用，因此，被告以案涉租赁合同审理结果与案外人城建集团有利害关系，要求追加城建集团为本案第三人的请求，不予准许。本案审理的系原、被告之间的租赁合同，被告主张城建集团侵害其用益物权，两者不属同一法律关系，且城建集团亦不属本案合同的当事人，故被告以城建集团侵害其用益物权为由，要求追加城建集团为本案第三人的请求，亦不予准许。依据查明的事实，可以认定2012年9月14日原、被告双方签订的租赁合同期满后，双方未重新签订租赁合同，被告应当依照合同约定及时履行腾退案涉房地产之义务，被告拒不腾退没有法律和合同的依据，原告要求被告腾退案涉房地产的请求，应当予以支持。被告占有使用案涉房地产至今，违反合同约定，导致原告不能将案涉房地产另行出租他人使用，确实给原告造成损失，被告应承担违约责任。原告交付给城建集团“管护”的房地产面积，约为被告占有使用房地产面积的十倍，原告以城建集团拒付“管护费”50000元为据，要求被告赔偿损失50000元的请求数额过高。参照原、被告之间签订租赁合同的租金数额，一审法院确定被告应给付原告占有使用费的数额较为合理，即被告应自2012年9月15日起按照13.70元／日（5000元÷365日=13.70元／日）的标准给付原告占有使用费。原告主张预期损失费用，提交的证据不足以证明自己的主张，故该项请求不予支持。被告主张原告侵害其用益物权，但没有提供相应的证据证明自己的主张，故被告的主张应不予支持。被告主张对案涉房地产享有优先承租权，没有事实和法律依据，应不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告杨如江于本判决生效后三十日内将坐落于大连市旅顺口区北海街道袁家沟村（海房辽字第8508号坐落）的房屋建筑面积466平方米，场地面积3900平方米腾退给原告中国人民解放军海军旅顺房地产管理处；二、被告杨如江自2012年9月15日起，按照13.70元／日（5000元÷365日=13.70元／日）的标准给付原告中国人民解放军海军旅顺房地产管理处占有使用费至本判决第一项确定的房地产实际腾退日止；三、驳回原告中国人民解放军海军旅顺房地产管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，减半收取为575元，其他诉讼费100元，合计675元，由原告中国人民解放军海军旅顺房地产管理处负担500元，被告杨如江负担175元（此款原告已预交，被告在执行时一并给付）。
宣判后，杨如江不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。其主要上诉理由为：一、杨如江自1997年即与旅顺房管处建立租赁关系并在租赁处从事经营活动。出于对旅顺房管处的信任，杨如江每次续签合同往往是在空白合同上签字，旅顺房管处是否给及何时给杨如江合同，杨如江并不介意。而本案所涉租赁合同直至本案开庭质证时杨如江才看到并知晓合同具体内容，该合同中存在添加的内容及附图。杨如江认为这些内容是旅顺房管处上级机关批准后添加的，有欺上瞒下弄虚作假之嫌。二、杨如江在租赁期间对军产进行了较好维护，将荒山改良为沃土，且种植有大量经济林木，依法理杨如江享有继续租赁权。三、旅顺房管处提供的房屋面积和土地面积不符合合同约定。原审法院未能重视杨如江实地测量的主张，因面积不足，杨如江权益受到损害，旅顺房管处应承担违约责任。四、杨如江没有向案外人移交房屋土地的义务，而旅顺房管处也从未组织人员安排时间和地点进行接收。在旅顺房管处授权下，案外人实施了侵害杨如江用益物权的行为，旅顺房管处依法应承担责任。五、原审法院采信的证据存有重大瑕疵，不具有证明力。六、杨如江委托代理人的住址当庭已说明，而一审判决将其写错并未裁定更正。
旅顺房管处二审答辩认为，不同意杨如江的上诉请求。一、杨如江主张旅顺房管处提供的房屋和土地面积与合同约定不符，与事实不符，杨如江对此未能提供证据证明。杨如江以此作为其在租赁期满后拒不腾退的理由缺乏事实和法律依据。二、杨如江主张其享有继续租赁权即优先续租权，没有法律依据，本案诉争合同中对此没有约定，杨如江以拒不腾退的方式强迫旅顺房管处与其续约，缺乏法律依据，也违背合同法缔约自由的基本原则。三、本案诉争问题是杨如江在租赁合同期满后是否有腾退义务，以及其在租赁期满后占有使用旅顺房管处的房屋和场地是否应当支付占有使用费并赔偿损失。至于杨如江称诉争合同第十七条第5款是旅顺房管处事后添加的，属举证不能；且该条款是有关租赁范围的约定，与本案诉争问题无关。至于案外人是否侵害其用益物权与本案不属于同一法律关系。杨如江对案涉房屋和地不享有用益物权。综上，旅顺管理处认为一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院补充查明，杨如江按年租金5000元的标准，已向旅顺房管处交付了2012年9月14日之前的全部租金。还查明，2013年3月18日，旅顺房管处向杨如江发出《通知书》，主要内容为：“……租赁期限自2009年9月15日起至2012年9月14日止。根据《合同》第八条的约定，租赁期满你应将所承租房地产及改造、装修及增设设备等全部财产完好无缺的无条件交还我管理处。但虽经我管理处多次催促，你至今拒绝腾退。我处已将该区域（旅顺口国用（2007）字第0408059号国有土地使用证）委托大连城市建设集团有限公司管理并进行清理。……请你务必于2013年3月25日前将该房地产及其设施、设备等财产保持完好交还大连城市建设集团有限公司，房屋内的物品由你于前述期限内自行运出，并交回该房屋钥匙。”
上述事实，有2009年7月1日签订的《军队房地产租赁合同》、《海军储备房地产委托管护协议书》、《公证书》、《通知书》、大连市旅顺口区北海街道袁家沟村村民委员会出具的《情况说明》以及当事人的一、二审陈述笔录在卷为凭，业经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，上诉人与被上诉人于2009年7月1日签订的《军队房地产租赁合同》约定，租赁期限自2009年9月15日起至2012年9月14日止，年租金为5000元；租赁期满时上诉人必须将其所承租的房地产及合同约定权属归被上诉人的全部财产完好无损地无条件交还被上诉人，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经被上诉人同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。现双方租赁期限已经届满，且双方亦未重新签订新的租赁合同，上诉人继续占有租赁房产及土地，无合法依据，被上诉人要求其腾退租赁房屋及场地，于法有据，应当予以支持。关于上诉人主张案涉租赁合同是其在空白合同情况下签订的，且合同中存在被上诉人添加的内容及附图一节，本院认为，上诉人作为完全民事行为能力人，其理当对其签署的合同具有受其约束的基本常识和预知能力。况且，上诉人该项主张，主要依据是其提举的双方分别于2000年7月和2005年7月签订的《军队房地产租赁合同》。该两份合同虽均是就旅顺口区北海街道袁家沟村海房辽字第8508号房屋而签订的租赁合同，但无论是该两份合同本身还是两份合同与案涉租赁合同之间，在房屋具体的租赁面积、租赁用途、租金标准等内容上均存在差异，且在双方权利义务约定方面，并无证据显示三份合同存在直接的前后关联，故应当认定案涉租赁合同与该两份租赁合同均为各自独立的合同。上诉人以案涉租赁合同与两份租赁合同内容存在差异为由，主张案涉租赁合同系其在其空白合同文本情况下签订并由被上诉人添加有关内容，依据不足，本院难以采纳。
关于上诉人以其在租赁期间对租赁房产进行了较好维护并栽种大量林木等为由，主张其对房屋及场地继续享有租赁权一节，本院认为，依据案涉租赁合同约定，上诉人对其承租的房产及附属设施设备进行看管维护属其应当履行的合同义务，并不能以此作为上诉人在租赁期限届满后对租赁房产仍享有租赁权的依据。至于上诉人二审中提供的《证明材料》，系其单方制作形成，且被上诉人不予认可，故本院不予采信；况且，即便上诉人在租赁期间修缮房屋、栽种树木、加盖猪圈等，在双方未将此作为上诉人继续享有租赁权的条件在合同中进行特别约定的情况下，上诉人以此主张其对房屋及场地继续享有租赁权，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人提及的被上诉人出租的房屋和土地面积不符合合同约定，被上诉人应承担违约责任一节，本院认为，就实际租赁面积与合同约定面积是否存在差异问题，双方合同履行期间，上诉人主张其曾于2010年5月份提出过异议，但对此并未提供证据予以证明。并且，如按上诉人自称的其早于2010年5月就提出过租赁面积方面的异议，但至租赁期限届满，其仍按合同约定的年租金5000元的标准向被上诉人交付租赁期限内的全部租金，对此视为上诉人对其租赁面积已作了事实上的认可。直至被上诉人在双方租赁期限届满后诉讼主张其返还租赁房屋及土地时，上诉人又以租赁面积与合同约定不符主张被上诉人承担违约责任，进而拒绝腾退其承租的房屋和土地，明显与双方履行合同的有关事实不符。故上诉人该项上诉观点，本院不予支持。
关于上诉人认为被上诉人从未组织人员接收租赁房产及场地，其没有向案外人移交房屋和土地的义务的上诉观点，本院认为，被上诉人已于2013年3月18日向上诉人发出通知书并办理公证，从通知书列明的“我处已将该区域（旅顺口国用（2007）字第0408059号国有土地使用证）委托大连城市建设集团有限公司管理并进行清理”、“请你务必于2013年3月25日前将该房地产及其设施、设备等财产保持完好交还大连城市建设集团有限公司，房屋内的物品由你于前述期限内自行运出，并交回该房屋钥匙”等内容来看，被上诉人将租赁期满后其向上诉人收回租赁房产及场地的权利委托给案外人城建集团行使并向上诉人进行了告知，要求上诉人向城建集团履行交还租赁房产及其设施、设备等财产的义务，城建集团要求上诉人交还租赁房产及其设施、设备的行为，应当视为其委托人即被上诉人的行为。上诉人以其没有向城建集团移交房屋和土地的义务为由拒绝腾退租赁房屋及土地，于法无据，本院不予支持。至于上诉人提及案外人城建集团侵害其用益物权一节，与本案不属于同一法律关系，本案不宜审理，上诉人可另行主张。故对上诉人二审提供的拟证明城建集团侵害其用益物权的视频证据，本院不予审查。
关于上诉人提出一审法院采信证据存在瑕疵一节，主要是上诉人认为一审采信大连市旅顺口区北海街道袁家沟村村民委员会出具的《情况说明》有误。对此，本院认为，《情况说明》主要是袁家沟村委会就其曾自2012年10月份对案涉纠纷多次协调的有关情况进行的书面说明，上诉人虽在二审审理期间提供录音证据反驳该份书面说明的真实性，但该份录音上诉人自称是其于2013年5月到8月份录制的，且从录音中显示的内容并不足以推翻该村委会出具的书面说明。况且，袁家沟村委会是否就案涉纠纷进行过调解，对本案实体处理并无实质性影响。据此分析，上诉人该项上诉主张，本院不予采纳。
另外，上诉人二审中提供两张照片，旨在证明《海军储备房地产委托管护协议书》签订后，案涉房屋及土地由城建集团占有和使用。对此，本院认为，上诉人提供的照片并不足以证明其承租的案涉房屋及土地自2010年签订《海军储备房地产委托管护协议书》起至2012年9月由城建集团占有使用，且上诉人该项主张与其庭审中自认的在租赁期限内即2009年9月15日至2012年9月14日止一直由上诉人自己使用承租房屋及土地以及租赁房屋及土地现仍由其使用的陈述自相矛盾。故在无其他证据佐证的情况下，上诉人该项上诉主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元（上诉人已预交），由上诉人杨如江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 侯学枝
代理审判员 刘冬艳
二〇一四年三月二十日
书 记 员 王 亮