广东省佛山市禅城区人民法�
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初3369号
原告广东中奥物业管理有限公司，住所：广东省广州市番禺区。注册号：440000000006230。
法定代表人刘建。
委托代理人齐松辉，男，汉族，××年××月××日出生，住河南省新野县。系。
委托代理人姚家南，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省阳山县。系。
被告蒋军，男，汉族，住佛山市禅城区佛山。身份证号码：×××0473。
原告广东中奥物业管理有限公司诉被告蒋军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗婉文独任审判，并于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姚家南以及被告蒋军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月14日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每月的10日前。被告系三区九座304房的业主，物业面积91.18平方米，按约定应当向原告缴纳从2014年5月1日至2015年12月31日的物业管理费，但被告一直拒绝缴费。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付物业管理费3150.32元（包括：2014年5月至2014年12月物业管理费1240元、2015年1月至2015年12月物业管理费1860元，2015年6月1日至2015年9月30日的公共分摊电费50.32元）；2、被告按照每日0.2%支付逾期付款的滞纳金至2015年12月31日，应支付滞纳金为1917.04元；3、被告承担本案诉讼费。
被告辩称，对原告诉请的欠费时段以及金额无异议，但被告拖欠原告管理费的原因是原告未能提供优质高效的物业管理服务，具体包括以下问题：1、被告从2013年开始向原告反映房屋墙壁渗水的问题，但原告一直推托会安排处理，直至2015年初被告才派人上门解决；2、每逢下雨天，三区九座大楼门厅会积水，导致地面打滑，但原告是在问题发生后近两年时间才进行处理；3、被告家阳台玻璃门锁于2014年损坏，直至现在被告未安排人员上门处理；4、原告没有修复损坏的康乐设施或使用其他廉价物品代替原来的设施；5、上述问题被告已多次向原告提出，但当被告第二次致电原告，原告的工作人员均无法告诉被告之前反映的是什么问题。由此可见，原告管理混乱，对各个业主的诉求没有进行记录和归档。综上，原告无法提供优质物业服务，原告应减半收取物业管理费且不能计收滞纳金。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告的营业执照、组织机构代码证、被告蒋军的身份证复印件。拟证明原告及被告蒋军的诉讼主体资格。
2、物业管理资质证书。拟证明原告具备物业管理资质。
3、东海国际花园前期物业管理服务协议、物业管理服务合同。拟证明原告与被告存在物业服务合同关系。
4、物业服务费明细单8张。拟证明被告蒋军从2014年5月1日至2015年12月的欠费明细。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、照片7张。拟证明原告未按照物业服务合同的约定对公共设施进行维护和修理。
2、物业管理服务合同打印件。拟证明东海国际业委会已与原告签订新的物业服务合同；原告的服务没有达到合同约定的标准。
3、东海国际与业主沟�会的打印件。拟证明涉案小区存在的管理问题。第23条载明被告在2014年8月已向原告反映公共设施管理情况，但原告至今未解决。
4、两段录音。拟证明原告确认其对公共区域的管理存在缺失，这些问题也属于原告的管理职责。
为查明案件事实，本院依职权向佛山市禅城区房地产档案馆调取涉案房屋房地产登记信息查询结果两份。
经庭审质证，本院认证如下：原告的证据，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据1、3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据2无合同相对人的签名，本院不予采信；证据4为录音材料，原告对真实性有异议，认为无法确认谈话对象，原告的抗辩意见成立，本院不予采纳。本院依职权调取的证据，原、被告均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2011年4月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，双方主要约定如下：由甲方对东海国际花园进行物业管理，管理期限从2012年1月1日起至业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）由乙方按其总建筑面积交纳，其中高层住宅1.7元／月／平方米（不包含公共设施设备水电能耗分摊费用）。住宅类物业、商业、其它物业服务费用按每3个月为一周期交纳，业主应按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起或与甲方另行约定物业承接日的，由实际承接日起（二者以先发生为准）交纳物业服务费；业主或物业使用人应在每周期首10日内按时向甲方交纳当周期物业服务费，履行交纳义务；逾期甲方将向乙方收取应交款每日千分之�的违约金。
案外人佛山市禅城区东海国际花园业主委员会（甲方）与被告签订《物业管理服务合同》，双方主要约定如下：第一条、物业名称：东海国际花园，座落位置：佛山市禅城区佛山大道北38号。第五章、物业管理服务收费。第十一条、乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业管理费、业主于使用人对费用负担另有约定的，从新约定。住宅1.70元／月／建筑平方米（不含公共能耗分摊费）；第十二条、业主或者物业使用人应按月向乙方交纳物业管理费，应在每月10号前交纳当前的物业管理费。逾期交纳的，开始计收滞纳金，滞纳金不高于欠缴本金。第三十八条、本合同为期四年，自2016年1月1日起至2019年12月30日止。
据被告提供的照片反映，涉案小区内儿童康乐设施有部分缺失，部分缺失导致地面缺陷已有水泥平整，部分石桌、石凳缺失，缺失部分已安装上由其他物料制作的桌子和凳子，儿童使用千秋有部分损坏。
另查明，涉案房产为被告所有，建筑面积为91.18平方米，占有份额为全部，有抵押，无查封。原告具备一级物业管理资质，其经营范围为物业管理、餐饮管理、酒店管理；房屋租赁等。
原告陈述：《前期物业服务协议》虽约定业主应以三个月为一周期交纳物业管理费，滞纳金从应交纳管理费的次日起开始计算，但部分业主曾反映收费时段不合理，应按月交纳管理费，经原告与业主约定，原告从2014年1月起按月收取物业管理费，业主交款时间为每月10日前，故原告诉请的滞纳金是以每月应交管理费为本金，从欠缴当月的11日起，分段累积计算的；公共康乐设施已损坏，不能单纯修复，需整体更换，为避免存在安全隐患，原告已作部分拆除；损坏的石桌，原告已提供临时�椅供业主使用，原告已经履行了相应的职责；被告陈述其屋内的墙面渗水和白灰脱落，在保修期内应由开发商负责维修，超过保修期则由业主自行维修，不属于原告的管理职责；三期九座门厅积水与开发商的设计有关，原告对于积水的问题已经及时处理；被告阳台玻璃门锁坏属于业主屋内的情况，被告也没有证据证明其曾致电原告要求维修。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于原告诉请的物业管理费。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》的约定，被告负有依约按时支付物业服务费的义务。原告诉请的物业服务费包含公摊费用，被告对欠付时段及金额均无异议，故原告诉请2014年5月至2015年12月的物业服务�及公摊费用共计3150.32元于法有据，本院予以支持。被告抗辩认为系原告管理不到位导致被告未缴纳物业服务费，但并未提供有效证据予以证明，被告提供的照片反映涉案小区公共设施有部分损耗，但亦反映原告已作出部分修复，且原告提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，业主或使用人不按时交纳物业服务费会对物业的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，因此，被告不能以此抗辩其合同义务，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。
关于原告诉请的滞纳金。因被告未依约按期支付物业服务费，已构成违约，故依据原、被告签订的《前期物业服务协议》的约定，被告需向原告支付逾期交纳物业服务费的滞纳金。关于滞纳金的计付标准，诉讼中，原告主张按日千分之二计收滞纳金，该标准虽低于涉案服务协议约定的标准，但仍属过高，被告亦提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌定按照年利率24%计算滞纳金。根据上述服务协议约定，被告应在每周期（3个月为一缴费周期）首10日前缴纳物业管理费，原告诉请以每月应交管理费155.01元为本金，从欠缴当月的11日起，分段累积计算滞纳金至2015年12月31日止，是对自己诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。被告仅交纳管理费至2014年4月，故滞纳金从2014年5月11日起分段计算合计641.12元，原告诉请超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告蒋军应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东中奥物业管理有限公司支付2014年5月1日至2015年12月31日的物业管理费3150.32元及滞纳金641.12元，合计3791.44元；
二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告蒋军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告广东中奥物业管理有限公司负担6元，被告蒋军负担19元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 罗婉文
二〇一六年五月三十日
书记员 李若梅
附引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法�
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。