湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终5534号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱英杰，男，汉族，1973年1月18日出生，住武汉市武昌区，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市美城物业管理有限公司，住所地：武汉市武昌区三角路新村1号。
法定代表人：邬仁华，总经理。
委托诉讼代理人：徐青荣，男，汉族，1990年11月13日出生，该公司法务，户籍地安徽省巢湖市含山县，
上诉人朱英杰因与被上诉人武汉市美城物业管理有限公司（以下简称美城物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初1524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱英杰上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判朱英杰不应向美城物业支付物业管理费4579.20元并判决美城物业继续履行房屋维修义务，赔偿因其未尽维修义务给朱英杰造成的经济损失45000元；二、美城物业承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一、一审判决认定朱英杰居住房屋的顶层不由美城物业直接履行维修义务，系认定事实错误；2015年8月26日，小区业委会作为甲方与美城物业签订的《武汉市物业服务合同》中第二条明确约定：“美城物业提供物业服务的内容包括物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护。”《物业管理条例》第二条规定：“物业对房屋及配套的设施设备和相关场地负有维修、养护、管理的义务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，在物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的维修、养护、管理的义务时，业主诉请继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任时，人民法院依法应当予以支持。二、一审判决认定美城物业因未尽维修义务而不应赔偿朱英杰遭受的经济损失，有悖于法律规定。朱英杰居住的房屋室内的房顶、墙面等多处大面积渗水，并曾多次向美城物业反映情况要求处理，美城物业接到通知后拒绝履行维修义务而严重影响了朱英杰的生活。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条的规定：“物业公司因未能履行物业服务合同约定的维修义务，导致财产安全受到损害时，依法应当予以赔偿。”物业公司没有尽到维修义务，故应该承担由此给朱英杰造成的经济损失。
美城物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。房屋漏水责任不在物业公司，保修期内的修复义务在房屋建设方，保修期外以房屋维修基金进行修缮，房屋若存在质量问题，朱英杰可以向其出售房屋的缪飞或房屋建设方主张责任。朱英杰没有尽到查明漏水具体原因的义务，应自行承担部分责任。综上，物业公司不应该承担房屋漏水对朱英杰造成的损失。
美城物业向一审法院起诉请求：一、朱英杰一次性支付美城物业自2014年2月起至2017年2月止的物业管理费5,724元；二、朱英杰一次性支付美城物业违约金343.44元（按照中国人民银行贷款利率计算）；三、全部诉讼费用由朱英杰承担。
朱英杰向一审法院提出反诉请求：一、判令美城物业继续履行房屋维修义务；二、判令美城物业赔偿因未尽维修义务给朱英杰造成的经济损失45,000元；三、本案的全部诉讼费用由美城物业承担。
一审法院认定事实：朱英杰为武汉市武昌区三角路新村1号清芷园3-1-1101室业主，该房屋在顶层，房屋建筑面积132.95平方米。武汉市房屋产权登记信息查询单显示，该房屋系朱英杰于2013年10月25日从出卖人缪飞处购得。
2007年12月29日、2010年1月10日，美城物业与武汉市美城房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托书》。由美城物业对美城·清芷园小区提供物业管理服务。
2013年11月13日的《收据》上载明：入账日期：2013年11月13日交款单位缪飞3-1-1101人民币（大写）壹仟柒佰捌拾捌元整￥1788收款事由2013.2.10-2014.2.10物业费已退2012.1-2013.12月垃圾费120元。下面备注：已卖房退预交的垃圾清理费465装押金1000共计1465下有缪飞签名，注明已退。
2013年11月15日的《收据》上载明：入账日期：2013年11月15日交款单位3-1-1101朱英杰人民币（大写）壹仟元整￥1000收款事由中注明系装修押金。
2014年1月1日，武汉市美城房地产开发有限公司（甲方）与美城物业（乙方）签订《前期物业服务委托书》。合同载明:……就甲方选聘乙方对美城·清芷园小区（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。约定：第六条……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.60元/月.平方米；高层住宅：1.20元/月.平方米；……。第七条业主应于收房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。……物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在下月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。第三十五条本合同期限自2014年1月1日起至2016年1月1日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第三十一条对业主未按时足额交纳物业服务费用应承担违约责任作了约定，但并未约定违约金的标准。
2015年8月26日，武汉市美城清芷园小区第一届业主委员会作为甲方与美城物业乙方签订《武汉市物业服务合同》。合同载明:……甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就美城·清芷园（物业名称）物业服务有关事宜，订立本合同。合同约定：第二条乙方提供的物业服务内容包括：（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护。……第四条本物业服务合同期限为叁年，自2015年8月1日至2018年8月1日。第五条……1、物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：[多层住宅]：0.5-0.60元/平方米·月；[小高层住宅]:0.9-1.20元/平方米·月；第六条业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为元月1日——15日。第二十六条业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按日缴0.1%的标准向乙方支付违约金。双方还约定合同履行发生争议的，可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。2014年2月起朱英杰未缴纳物业管理费，美城物业通过电话及张贴的形式对朱英杰进行了催缴。
2014年2月17日，朱英杰与金满意签订一份《房屋屋面防水施工合同》，金满意向朱英杰开具工商服务业统一收款收据，显示2014年5月29日收取朱英杰45,000元。
上述事实，有双方提供的身份信息、前期物业服务委托书、武汉市物业服务合同、收据、催收函照片、武汉市房屋产权登记信息查询单及当事人陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，美城物业与建设单位武汉市美城房地产开发有限公司于2014年1月1日签订的《前期物业服务委托书》以及美城物业与武汉市美城清芷园小区第一届业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》未违反法律法规的规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述合同对朱英杰均具有约束力。美城物业在美城·清芷园小区业主委员会成立前，曾先后于2007年12月29日、2010年1月10日、2014年1月1日与武汉市美城房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托书》，2015年8月26日，在武汉市美城清芷园小区第一届业主委员会成立后，美城物业与该业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》，双方应按上述合同期限及内容履行自己的义务。双方当事人之间的权利义务关系，合同有明确约定的从其约定，没有明确约定的，应当依据相关法律、法规的一般性规定予以确定。朱英杰所有房屋位于顶层，其屋顶也就是建筑物的屋顶，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”。故朱英杰所有房屋屋顶，属于业主共有部分。本案中无论是开发商与美城物业签订的《前期物业服务委托书》，还是业主委员会与美城物业签订的《武汉市物业服务合同》均只约定物业公司具有对物业管理区域内共用部位的管理和维护。对物业公司是否应承担公用部位的维修义务、以何种方式维修、维修费用的承担等均没有明确约定。根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第二十一条第（一）项规定：“住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的。”以及第二十三条第一款第（二）项和第二款的规定：住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。根据上述规定，朱英杰所有房屋屋顶漏水的维修费用应由该幢房屋内业主按比例承担，先从业主个人维修资金分账户支付，美城物业公司没有承担房屋屋顶漏水维修费用的义务。朱英杰亦未提供其他证据证明房屋漏水系因美城物业的不当行为所致。故朱英杰主张美城物业赔偿其维修房屋屋顶的费用无合同和法律依据，一审法院不予支持。美城物业出具的《收据》载明该3-1-1101号房屋物业管理费交至2014年2月10日，所以朱英杰欠缴物业费的起始期限应为2014年2月11日。根据上述物业服务委托书、物业服务合同及收费存根，朱英杰房屋建筑面积132.95平方米，物业费标准为每月1.2元/平方米，朱英杰应该按照此物业费标准交纳物业费，故2014年2月11日至2017年2月10日期间的物业费数额应为5,737.7元（132.95平方米×1.2元×35个月＋132.95平方米×1.2元×27÷28）。美城物业公司向一审法院主张物业费5,724元。美城物业虽然不承担对朱英杰所有房屋屋顶的直接维修义务，但根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，美城物业应承担首先根据维修项目制定住宅专项维修资金使用方案，协助业主申请、使用住宅专项维修资金的义务。特别是在屋面防水损坏造成渗漏此等法律明确规定的紧急情况下，物业公司更应该主动的、及时的履行上述义务。本案中美城物业未积极履行上述义务，导致业主朱英杰家存在屋顶渗漏水情形，其提供的物业服务存在缺陷。美城物业仍要求朱英杰承担全额物业服务费显失公平，故对美城物业要求朱英杰承担物业服务费的数额，一审法院酌情予以扣减20%，即5,724元的80%，朱英杰实际应支付物业费4,579.2元。考虑到朱英杰并非无故拖欠物业服务费，故对美城物业主张要求朱英杰按照中国人民银行同期贷款利率承担自2014年2月起至2017年2月止的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十六条、第五十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法判决：一、朱英杰于判决生效之日起五日内向武汉市美城物业管理有限公司支付2014年2月11日至2017年2月10日期间的物业管理费人民币4,579.2元；二、驳回武汉市美城物业管理有限公司其他诉讼请求。三、驳回朱英杰的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由朱英杰负担（此款武汉市美城物业管理有限公司已垫付，朱英杰连同上述款项一并支付给武汉市美城物业管理有限公司）。一审反诉案件受理费人民币463元，由朱英杰负担。
本院二审期间，朱英杰提交了以下二份证据，证据一、美城物业公司在武昌区房管局备案的2007年、2014年签订的前期物业合同两份及第一届业委会与美城物业公司2015年签订的物业合同一份。证明经过房管局备案的物业合同附件三和附件四均明确约定，美城物业公司对清芷园小区公共部位具有管理和维修义务。而美城物业公司向一审法院提交的物业合同内容与经过房管局备案的合同内容不一致；证据二、从国家企业信用信息公示系统下载的美城物业公司及美城房地产开发公司的信息打印件。证明美城物业公司与美城地产公司是关联企业。
美城物业经质证认为：对证据一真实性无异议。但是2007年的合同有效期在2007到2010年。2010年及2015年重新签订的合同的附件2和附件3空白，并没有对屋顶的维修义务作出具体的约定，且物业公司对公共部位的日常修补不同于需要动用维修基金所进行的修缮。朱英杰提交的三份合同内容与物业公司向一审法院提交的物业合同内容一致。因美城物业公司与美城房地产开发公司是两个独立的法人，证据二的企业信息与本案无关。
本院经审查认为，朱英杰提交的2007年、2014年美城物业与开发商签订的前期物业服务委托书与美城物业一审提交的前期物业服务委托书除没有附件外，其他内容均一致，并不存在不一致的情形。附件二中虽明确屋面属物业共用部位，但在附件四中也说明物业对房屋共用部位进行的是日常的管理和维修养护，并未明确是否包括大面积的维修。且房屋保修期内出现的渗漏等应由开发商进行维修的依据是国家相关的法律规定及政策。故对朱英杰提出的该项证明目的本院不予采信。对证据二美城物业公司及美城房地产开发公司的信息打印件的证明目的，本院亦不予采信，理由为美城物业公司与美城房地产公司是否为关联企业与本案的审理无关。
美城物业提交了徐家棚街社区居委会2013年向房管局申请的专项维修基金的申请书，申请内容为对清芷园小区1－7栋房屋楼顶进行维修。证明物业公司已经就房屋楼顶积极履行了相关维修和管理义务。
朱英杰经质证认为：对真实性及证明目的均不认可。申请专项维修基金不能证明物业公司实际对屋顶进行了维修。
本院经审查认为，申请书盖有武汉市武昌区住房保障房屋管理局和武汉市武昌区徐家棚社区居民委员会的公章，且有业委会相关成员及房管局负责人员的签名，对申请书的真实性本院予以确认。但申请书上显示申批时间为2013年1月15日，应在朱英杰购买房屋之前，故并不能证明就朱英杰2014年反映渗漏问题时，美城物业积极履行了申请报批及协助维修的义务。
经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，美城物业对朱英杰居住的房屋屋顶漏水是否具有维修义务及是否应当承担朱英杰自行维修屋顶的费用45000元是本案二审争议的焦点。公民合法的权益受法律保护。朱英杰作为小区业主享有物业相关服务的权利。现从本案查明的事实来看，朱英杰房屋的房顶漏水，是属于房屋质量问题还是其他业主使用不当所致，原因不明，虽给朱英杰的生活起居造成不便，但依据相关的法律规定，在房屋质量保修期内的，应由开发商承担保修责任，保修期过后则需要经业主大会经投票决定是否启动维修基金进行维修。物业管理公司对此仅负有发现问题后协调处置及执行的义务，并不具有直接进行维修的义务。故朱英杰以此为由拒交物业管理费的请求本院不能予以支持。虽美城物业与开发商签订的2007年、2014年的《前期物业服务委托书》第三十三条中载有“甲方（开发商）拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担”的约定，但朱英杰在购买该房屋时已发现屋项漏水，在未明确漏水原因也未与美城物业充分沟通的情况下，自己出资对屋项进行修缮时亦未通知美城物业到场的情况下，该维修行为应视为单方行为，故对其要求美城物业承担该笔维修费用的请求本院不能予以支持。美城物业作为小区服务单位未及时地响应和处置业主方提出的实际问题，存在服务上的瑕疵，一审法院已酌情扣减了相应的费用，本院予以确认。
综上，朱英杰的上诉请求不能成立，本院不能予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费513元，由朱英杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘捷
审判员 万军
审判员 晏明
二〇一七年十一月十二日
书记员 胡庭