广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终15735号上诉人（原审原告、反诉被告）：MASSIMILIANOMUGNAI，意大利国籍。委托诉讼代理人：ＸＸ，广东贤耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶姗姗，广东贤耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：华W，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：谭玲春，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵静，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告，反诉第三人）：邓强W，住所地：广东省深圳市南山区。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：陈G，住所地：广东省深圳市宝安区。上诉人MASSIMILIANOMUGNAI因与被上诉人华W、邓强W、陈G房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初3310号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月30日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，被上诉人邓强W、陈G经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。上诉人MASSIMILIANOMUGNAI上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求，驳回被上诉人全部反诉请求；2、全部一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定涉案租赁合同第5.2条约定了出租方有权提前解除合同，并认定合同已解除，属于认定事实错误。租赁合同第5.2条约定：租赁期内，若甲方（出租方）出售该出租房屋导致该出租房屋所有权发生转移，甲方须保证本合同能继续执行或支付相当于两个月租金的赔偿金给乙方（承租方），乙方在收到赔偿金后应在一个月内迁出本物业。第一、从该条款的文字内容看，没有出现一审判决在本院认为部分所述的“明确约定”出租方“有权提前解除合同”的内容。第二、从该条款的含义看，作为第5条出租人的责任条款项下的子条款，该条款约定的是出租方在产权变更时负有的可供承租方选择的两项义务，其一是须保证本合同能继续执行，其二是支付相当于两个月租金的赔偿金给承租方，承租方收到赔偿金后一个月内迁出。作为权利方的承租方有选择其一要求出租方履行的权利，而作为负有义务的出租方则没有选择权。MASSIMILIANOMUGNAI作为承租方，选择继续执行租赁合同，作为出租方的华W单方转账“赔偿金”不能当然取得合同解除权。第三、华W的代理人在一审庭审中两次提到与MASSIMILIANOMUGNAI协商解除，事实上根本不存在协商的过程。华W代理人不惜虚构事实来证明MASSIMILIANOMUGNAI同意解除合同，可见其亦认为需MASSIMILIANOMUGNAI同意才能适用华W支付赔偿金后MASSIMILIANOMUGNAI搬出涉案房屋的选项。第四、从合同上下文的逻辑看，第7条单独约定了提前解约条款，如果第5.2条约定的是出租方提前解约的情形，理应在第7条中予以援引说明，但该条却并未提及。并且，该条款的句式结构“乙方若想提前解约，甲方在租约内将不予退还乙方押金”也与第5.2条不同，其后半段的后果是唯一的，并没有同时约定第二种选项，由此也可印证第5.2条并非出租方提前解约条款。二、华W没有单方支付赔偿后解除合同的权利，其发出的《解除的通知书》无效，租赁合同继续有效，MASSIMILIANOMUGNAI应付的是租金，并非房屋占用费。MASSIMILIANOMUGNAI已支付的2016年2月份租金为12600元(其中600元是按照租赁合同约定递增的5%)，一审判决错误地将该金额写成了12000元。三、邓强W、陈G应返还3000元给MASSIMILIANOMUGNAI，华W应承担500元房屋设施维修费，并赔偿其违约给MASSIMILIANOMUGNAI造成的损失，一审判决认定事实错误。1、MASSIMILIANOMUGNAI于2016年2月转账给邓强W、陈G的3000元并未用于涉案房屋水电等费用的扣划，因涉案房屋水电等费用的缴费账户已变更为华W的账户，故邓强W、陈G应向MASSIMILIANOMUGNAI返还该笔款项。2、华W负有租赁合同第5.4条约定的房屋及设施的维修义务，因华W拒不履行，MASSIMILIANOMUGNAI已垫付的维修费500元应由其承担。3、因华W拒不履行租赁合同，MASSIMILIANOMUGNAI不得不提起本案诉讼，支出的律师费应由华W承担。被上诉人华W辩称，一、原审法院查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。二、双方所签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，合同第5.2条约定了出租人解除合同的条件，条件成就时出租人享有解除权。同时，说明出租人可以选择继续履行租赁合同，也可以支付赔偿金或者解除合同。这一合同约定符合合同法第93条第二款的规定，因此，MASSIMILIANOMUGNAI对该条文的解读存在理解错误。MASSIMILIANOMUGNAI自2016年1月份至今一直在占用涉案的房产，只交纳了6.3万元，是5个月的房屋占用费。华W认为，MASSIMILIANOMUGNAI补交的行为并非是继续履行合同的表现，而仅仅是采取了补救的措施。MASSIMILIANOMUGNAI关于请求500万元房屋维修费的问题没有法律依据，法庭应当予以驳回。华W依据MASSIMILIANOMUGNAI所提供的银行帐号，并且在短信与邮件往来中均可以认定双方对合同的解除以及对赔偿金额的收取进行了相应的联络，足以认定MASSIMILIANOMUGNAI认可合同的解除。因此，MASSIMILIANOMUGNAI的上诉事实和理由不能成立，法庭应当予以驳回。被上诉人邓强W、陈G未应诉亦未提交书面答辩意见。MASSIMILIANOMUGNAI向一审法院起诉请求：一、确认华W、邓强W、陈G分别发给MASSIMILIANOMUGNAI的两份《解除的通知书》无效；二、判令华W继续履行MASSIMILIANOMUGNAI与邓强W、陈G签订的《租赁合同-LEASECONTRACT》，向MASSIMILIANOMUGNAI提供收取租金以及水电煤气管理费等费用的银行账号，保障MASSIMILIANOMUGNAI正常使用租赁房屋及其各项设施；三、华W承担MASSIMILIANOMUGNAI垫付的房屋设施维修费人民币500元；四、邓强W、陈G向MASSIMILIANOMUGNAI返还人民币3000元；五、华W赔偿因违约给MASSIMILIANOMUGNAI造成的全部损失（暂计2万元），；六、本案全部诉讼费用由华W、邓强W、陈G承担，合计599590元。华W向一审法院反诉请求：一、依法确认华W与MASSIMILIANOMUGNAI之间的租赁关系已于2016年2月11日解除；二、依法判令MASSIMILIANOMUGNAI立即搬离位于南山区蛇口金世纪南路半岛CB一期2栋2A的房屋：三、依法判令MASSIMILIANOMUGNAI向华W支付自合同解除之日至实际搬离房屋期间的房屋占用费（自2016年2月11日起至实际搬离之日为止，参照每月租金12000元，暂计至2016年5月11日，暂计36000元）；四、本案反诉费由MASSIMILIANOMUGNAI承担。一审法院经审理查明：2014年9月15日，MASSIMILIANOMUGNAI与邓强W、陈G签署了《租赁合同-LEASECONTRACT》（下称“合同”），约定邓强W、陈G将其名下位于深圳市南山区蛇口金世纪南路半岛CB一期2栋2A的房屋出租给MASSIMILIANOMUGNAI，租期五年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止，第一年每月租金12000元，此后每年递增5%。合同第5.2条约定，租赁期内，若甲方（邓强W、陈G，出租人）出售该出租房屋导致该出租房屋所有权发生转移，甲方须保证本合同能继续执行或支付相当于两个月租金的赔偿金给乙方（MASSIMILIANOMUGNAI，承租人），乙方在收到赔偿金后应在一个月内迁出本物业。合同签订后，双方均按约履行。2015年12月29日，邓强W、陈G与华W签署《二手房买卖合同》，约定将涉案房产出售给华W；华W于2016年1月18日实际购买该房产，并于2016年1月22日将涉案房产产权变更登记至其名下。2016年2月5日，华W向MASSIMILIANOMUGNAI邮寄《解除的通知书》，表示因涉案房产所有权已经转移至其名下，现根据涉案合同5.2条之规定，通知MASSIMILIANOMUGNAI解除涉案合同，并将于2011年2月11日向MASSIMILIANOMUGNAI工商银行账户转账支付相当于两个月租金的赔偿金，请MASSIMILIANOMUGNAI在收款后四十日内（即2016年3月21日前）搬离涉案房屋。MASSIMILIANOMUGNAI确认于2016年2月6日签收该函件。2016年2月15日，邓强W、陈G亦向MASSIMILIANOMUGNAI邮寄《解除的通知书》（落款日期为2016年2月5日），内容与华W发出的《解除的通知书》基本一致，另外注明其于2016年1月18日将涉案房产产权变更登记至华W名下，并告知了不动产权证书编号。MASSIMILIANOMUGNAI确认于2016年2月15日签收该函件。2016年2月11日，华W向MASSIMILIANOMUGNAI工商银行账户转入24000元，注明系解除涉案合同之赔偿金。MASSIMILIANOMUGNAI确认收到该笔款项。2016年3月11日，广东贤耀律师事务所律师ＸＸ受MASSIMILIANOMUGNAI委托，分别向华W及邓强W和陈G发出两份《律师函》，认为原租赁合同继续有效，被告华W不得擅自解除合同，请华W继续履行合同，以及要求邓强W和陈G退还MASSIMILIANOMUGNAI于2016年2月15日向其账户预存的水电等费用3000元。华W于2016年3月14日签收《律师函》。MASSIMILIANOMUGNAI于2016年2月15日向邓强W、陈G账户转入3000元用于扣除水电费。另查明，MASSIMILIANOMUGNAI在涉案房屋内居住至今。一审法院认为，MASSIMILIANOMUGNAI与邓强W、陈G签订的《租赁合同-LEASECONTRACT》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。该合同第5.2条明确约定了出租方若出售该房产，其有权提前解除合同，但须向承租方支付相当于两个月租金的赔偿金，承租方收款后应在一个月内搬离。合同应自享有解除权的一方当事人解除合同的通知达到对方之日解除。在邓强W、陈G向华W转移涉案房产所有权后，依据法定的“买卖不破租赁原则”，华W即成为涉案合同的一方当事人（出租方）；华W、邓强W、陈G此后先后向MASSIMILIANOMUGNAI发函通知解除涉案合同，并支付了两个月租金的赔偿金，该行为符合涉案合同第5.2条之约定，故一审法院确认涉案合同在MASSIMILIANOMUGNAI收到华W的解除通知之日即2016年2月6日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，其有权要求赔偿损失。现华W反诉请求MASSIMILIANOMUGNAI搬离涉案房屋，并支付合同解除后至其实际搬离房屋期间的房屋占用费，于法有据，应予支持。该占用费按照每月租金12000元的标准，从2016年2月7日起计算至本判决确定的MASSIMILIANOMUGNAI应搬离之日止；因MASSIMILIANOMUGNAI实际已经向邓强W、陈G支付2016年2月份租金12000元，该笔款项应从占用费中予以扣除，由华W、邓强W、陈G在房屋交接过程中自行结算。MASSIMILIANOMUGNAI请求邓强W、陈G向其返还支付的水电等费用3000元，因MASSIMILIANOMUGNAI实际在涉案房屋居住至今，仍有产生水电等费用并按月扣划，该请求事实依据不足，不予支持。MASSIMILIANOMUGNAI请求华W承担其垫付的维修费500元，证据不足，不予支持。MASSIMILIANOMUGNAI主张华W违约并应赔偿其损失，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、MASSIMILIANOMUGNAI须于本判决生效后三十日内搬出位于深圳市南山区蛇口金世纪南路半岛CB一期2栋2A的房屋；二、MASSIMILIANOMUGNAI须于本判决生效后七日内向华W支付房屋占用费（该费用按照每月12000元的标准，自2016年2月7日起计算至本判决确定的MASSIMILIANOMUGNAI应搬离之日止，并扣除12000元）；三、驳回MASSIMILIANOMUGNAI的全部诉讼请求；四、驳回华W的其他诉讼请求。案件受理费9795.9元，反诉费350元，合计10145.9元，由MASSIMILIANOMUGNAI负担。本院经审理查明，（一）MASSIMILIANOMUGNAI向邓强W、陈G支付了2016年2月租金12600元。（二）MASSIMILIANOMUGNAI与华W确认，MASSIMILIANOMUGNAI已向华W支付了2016年6月-10月的占有使用费，2016年3月-5月占有使用费尚未支付。（三）华W确认原邓强W、陈G向MASSIMILIANOMUGNAI收取的租赁保证金24000元已转付给华W，华W同意以租赁保证金抵扣两个月占有使用费。除以上事实外，一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，邓强W、陈G与MASSIMILIANOMUGNAI签订的涉案《租赁合同-LEASECONTRACT》合法有效。涉案房产于2016年1月22日转移登记至华W名下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此，华W作为涉案房产的新权利人，成为新的出租人，涉案《租赁合同-LEASECONTRACT》在华W与MASSIMILIANOMUGNAI之间继续有效。《租赁合同-LEASECONTRACT》中第5.2条约定，租赁期内，若甲方出售该出租房屋导致该出租房屋所有权发生转移，甲方须保证本合同能继续执行或支付相当于两个月租金的赔偿金给乙方，乙方在收到赔偿金后应在一个月内迁出本物业。根据该条约定，若邓强W、陈G出售涉案房产，邓强W、陈G可以选择保证新权利人继续履行《租赁合同-LEASECONTRACT》或附条件解除合同，即在所有权发生转移时，出租人就约定的条件可选择其一履行。MASSIMILIANOMUGNAI上诉认为选择权应由其行使，与合同约定的表述不一致，本院不予采纳。现华W、邓强W、陈G已先后向MASSIMILIANOMUGNAI发出解除租赁合同的通知，并且华W也已向MASSIMILIANOMUGNAI支付了两个月的租金的赔偿金，依据合同约定，MASSIMILIANOMUGNAI也应于收到赔偿金后一个月内搬离。MASSIMILIANOMUGNAI请求确认华W、邓强W、陈G向其发出的两份《解除的通知书》无效及继续履行涉案《租赁合同-LEASECONTRACT》缺乏合同及法律依据，本院不予支持。MASSIMILIANOMUGNAI请求邓强W、陈G退还其预存的水电费用3000元，因本案中MASSIMILIANOMUGNAI虽称2016年2月之前的水电费已结清完毕，但未提交相应的结算单据，因此，MASSIMILIANOMUGNAI要求邓强W、陈G迳行退还该笔款项依据不足，双方应在交房时对该笔款项进行结算。MASSIMILIANOMUGNAI请求华W向其支付维修费500元，但其提供的证据不充分，本院对此不予支持。此外，本院二审庭审中，MASSIMILIANOMUGNAI与华W已确认MASSIMILIANOMUGNAI已支付了2016年6月-10月的占有使用费，且同意将涉案房产的租赁保证金抵扣两个月的占有使用费，因此，上述费用应从MASSIMILIANOMUGNAI需支付的占有使用费中扣除，本院按时间顺序依次抵扣2016年3月、4月的占有使用费，则MASSIMILIANOMUGNAI仍欠付2016年5月及自2016年11月1日起的占有使用费，应向涉案房产的权利人华W支付。MASSIMILIANOMUGNAI已向邓强W、陈G支付2016年2月的租金12600元，则MASSIMILIANOMUGNAI应向华W支付的2016年2月的占有使用费，应由各方在涉案房产交接时自行结算。综上，MASSIMILIANOMUGNAI的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审期间出现新的事实，本院对于原审判决依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持中华人民共和国广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初3310号民事判决第一、三项；二、撤销中华人民共和国广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初3310号民事判决第四项；三、变更中华人民共和国广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初3310号民事判决第二项为：MASSIMILIANOMUGNAI须于本判决生效之日起七日内按照每月12000元的标准，向华W支付2月、5月及自2016年11月1日起至本判决确定的MASSIMILIANOMUGNAI应搬离之日止的房屋占有使用费（其中2016年2月的占有使用费自2月7日起算，MASSIMILIANOMUGNAI已向邓强W、陈G支付2016年2月的占有使用费12600元，该月的占有使用费应由MASSIMILIANOMUGNAI、邓强W、陈G、华W在涉案房产交接时自行结算）；四、驳回华W其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计19941.8元，由MASSIMILIANOMUGNAI负担。本判决为终审判决。审 判 长 马   龙审 判 员 许 莹 姣代理审判员 周   敏二〇一六年十一月五日书 记 员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。