江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民初字第00841号原告张军。委托代理人桑合梅。被告南通景瑞置业有限公司，住所地南通开发区广州路**。法定代表人傅明建，执行董事。委托代理人胡菁，上海胡菁律师事务所律师。原告张军与被告南通景瑞置业有限公司（以下简称景瑞置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法由代理审判员曹维维独任审判，于2015年9月22日进行了公开开庭审理。后依法组成合议庭，于2015年12月16日进行了公开开庭审理。原告张军及其委托代理人桑合梅，被告景瑞置业的委托代理人胡菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告因生活需要决定购房，在被告处被告的销售人员向原告介绍了房屋情况，并带原告至其已开发的景瑞望府一期楼盘46幢3楼看样板房，承诺二期楼盘只会在户型方面有优化，其他方面和一期一样。在详细考察一期楼盘后，原告决定在二期中购房。2013年4月25日原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买景瑞望府55幢1606室房屋，层高为3米，建筑面积124.69平方米，每平方米价格7039.17元，总价款877714元，原告交付了全部房款。2014年8月，景瑞望府二期撤去护栏后，原告发现二期外形丑陋、用材低劣、布局不合理，房屋品质、环境、布局等方面远低于一期及周边楼盘。同时，二期所有房屋的层高只有2.9米，与购房合同中标明及样板房的3米层高完全不吻合，电源线也不符合标准。目前景瑞望府二期现房，其价格低于同期及一期价格，也低于同期周边房屋价格。原告认为，被告用真实的一期现状诱导原告购买二期房屋，明显有欺诈行为，而且层高缩水，将直接导致房屋价款减少，造成原告长期的精神压抑。原告基于一期房屋的品质，以7039.17元/平方米远高于同期周边楼盘的价格购买了景瑞望府二期房屋。原告认为，被告的欺诈行为给原告造成重大损失，现根据《合同法》第五十四条第二款的规定，要求判决：1、对房屋价格进行变更，每平方米减少1500元，总价应减少187035元，要求被告予以退还；2、被告承担层高违约金30000元；3、将原告景瑞望府55幢1606室内的电源线更换成国标线；4、被告承担本案诉讼费用。在庭审过程中，原告明确第二项诉讼请求为要求被告给付因违约造成的原告精神损失30000元，并撤回第三项诉讼请求。被告辩称：1、景瑞望府二期房屋已通过验收，被告已经通知原告收房，且房屋不存在质量瑕疵，原告现只认为二期品质不如一期就是欺诈，依据显然不成立，原告未能举出证据证明被告存在欺诈行为。而被告公司及其销售人员没有承诺一二期房屋是一样的，房屋价格是由市场决定的，双方订立的补充协议也不是格式合同，现原告据此主张降低房屋价格没有合同依据和法律依据。2、景瑞二期的房屋从规划、施工到验收阶段，层高都是2.9米，由于经办人员打印失误，错将2.9米层高打印成3米，愿意承担打印错误的责任，请求法院依法判决。经审理查明，2013年4月25日，原告张军（买受人）与被告景瑞置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告张军向被告购买商品房景瑞十八城55幢1606室房屋一套，层高为3米，建筑面积124.69平方米，每平方米价格7039.17元，总价为877714元。对于面积差异处理，双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件三中约定装饰、设备标准：外墙局部干挂花岗岩、石材漆及外墙涂料。双方在该合同附件四的合同补充协议中第一条还约定：关于买受人所购房的基本情况1、出卖人保证在办理产权登记时该房屋没有产权纠纷及债务纠纷，保证在办理产权登记时已解除该房屋出卖人设定抵押权（如有）；2、鉴于口头沟通及广告在理解上可能存有歧义，出卖人在签订本合同前因销售商品房所发布的路牌广告、广告效果图，制作的宣传沙盘、样板间、楼书及宣传材料等均不作为出卖人销售房屋所做出的承诺。买受人承诺最终不依上述材料作为订立合同的依据，甲、乙双方权利、义务、责任仅以本合同及合同附件、补充协议的约定为准，在签约之前甲、乙双方任何一方通过任何方式（包括但不限于口头、书面、实物等）所表达和提供任何信息都不再作为确定双方权利、义务的依据。3、出卖人对受让土地红线范围以外的市政规划、环境宣传为目前现状，供买受人参考，且不构成本合同内容，具体以政府部门批准的实施方案为准。该合同签订后，原告按约付清了全部房款。被告于2015年1月18日向原告发出交房通知。另查明，2015年1月21日，原告向被告发出解除合同告知函，因被告所售房屋层高为3米，实际交付的房屋层高为2.9米，要求与被告终止合同，退还购房款877714元，并赔偿违约金及其所有损失。2015年3月30日，景瑞置业回函称“1、景瑞十八城55幢1606室商品房，从项目工程规划方案到竣工备案，层高均为2.9米，建设过程中未曾发生过有关层高的规划、设计变更，且该层高符合国家住宅设计规范要求，并能完全满足房屋的使用功能；2、买卖合同中有关层高3米的约定，系公司经办人员疏忽造成，愿意承担相应的补偿；3、该房屋的层高笔误程度较小，对购房合同目的不会产生实质性影响。有关解除合同的要求，缺乏法律和事实依据，景瑞置业不能认同。”还查明，景瑞十八城55幢1606室房屋实测面积为123.11平方米，层高为2.9米。景瑞二期绿地面积为9671.81平方米，竣工绿地率约为55.08%，案涉房屋所在楼盘二期及地下室和配套绿化通过竣工验收，南通市城乡建设局于2014年12月16日出具了案涉楼盘二期的配套绿化竣工验收备案意见，并于2014年12月19日颁发了《建筑工程竣工验收备案证明书》。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、销售不动产发票、照片、社区平面图、解除合同告知函、回复函，被告提交的建筑工程竣工验收备案证明书、配套绿化竣工验收备案意见、检验报告等书证及双方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，原、被告于2013年4月25日签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规，属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。从原告提供被告构成欺诈的相关证据来看，景瑞一期与二期的公共区域及外部装饰对比照片只能证明一、二期房屋外饰确实有变化，但对房屋外饰双方在合同中除了有“外墙局部干挂花岗岩、石材漆及外墙涂料”外并没有特别具体的约定。对原告提供的宣传资料等证据，因原、被告在补充协议中已有约定：在签订本合同前因销售商品房所发布的路牌广告、广告效果图，制作的宣传沙盘、样板间、楼书及宣传材料等均不作为出卖人销售房屋所作的承诺。故亦不能作为被告欺诈的证据。本案的案涉房屋已通过竣工验收，原告目前所举证据尚难以证明被告存在欺诈行为。因此，原告主张被告在销售商品房过程中存在欺诈，要求房屋总价减少的诉讼请求，本院不予支持。由于案涉房屋的实测面积为123.11平方米，合同约定的建筑面积为124.69平方米，故被告应当按实结算，退还原告房屋价款11121.89元[（124.69平方米-123.11平方米）×7039.17元/平方米]。关于原告提出由于房屋层高不足3米，要求减少价款的请求，本院认为，原、被告合同中约定的房屋层高为3米，而案涉房屋实际层高仅为2.9米，被告未能按照约定交付房屋，应当承担相应的违约责任，本院参照合同中有关面积误差的约定酌情认定被告应当返还原告购房款32000元。对于原告主张因被告违约要求其赔偿原告的精神损害抚慰金30000元，本院认为，本案系合同纠纷，原告主张精神损害赔偿并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告应当返还原告购房款43121.89元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告南通景瑞置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张军购房款43121.89元；二、驳回原告张军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4556元，由原告张军负担3556元,由被告南通景瑞置业有限公司负担1000元（被告负担部分，原告已垫付，待履行时由被告一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4556元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。审 判 长  曹维维人民陪审员  郑延华人民陪审员  彭齐林二〇一六年一月七日书 记 员  陈雅雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十四条  下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。