四川省绵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）川07执异27号异议人：四川通利达物流有限责任公司，住所盐亭县工业园区梓江路1号，组织机构代码30942611-4。法定代表人：卢磊，该公司总经理。委托代理人：杨静洲，四川石泉律师事务所律师。申请执行人四川翰威建筑工程有限公司，住所地绵阳市涪城区西山北路10号。组织机构代码证号：67579351-2。法定代表人瞿国谦，该公司董事长。委托代理人张全文，四川联衡律师事务所律师。委托代理人胥俊，该公司工作人员。被执行人绵阳市兴环通实业有限责任公司，住所地绵阳市盐亭县云溪镇梓江路1号。组织机构代码证号：57072949-3。法定代表人卢文群，该公司总经理。委托代理人高雄，该公司工作人员。本院在执行四川翰威建筑工程有限公司（以下简称翰威公司）与绵阳市兴环通实业有限公司（以下简称兴环通公司）建筑工程施工合同纠纷一案中，案外人四川通利达物流有限责任公司（以下简称通利达公司）于2016年8月15日对执行标的变卖程序提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人通利达公司称：一、申请人对案涉拍卖、变卖标的物依法享有优先购买权。2014年7月10日，被执行人兴环通公司与其签订《房屋租赁合同》，将座落于盐亭工业园梓江路1号厂区厂房出租给其使用，租赁期限为2014年7月10日至2030年7月10日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，通利达公司对该拍卖、变卖标的物在同等条件下依法享有优先购买权。二、你院的评估、拍卖、变卖等执行行为违反法律规定，侵犯其的优先购买权，依法应当撤销。综上，请求撤销拍卖、变卖被执行人兴环通公司所有的位于盐亭县云溪镇工业园区下月1社及蒙子村5、6、12社的工业房地产，并重新启动拍卖程序，维护其优先购买权。申请执行人翰威公司答辩称：一、翰威公司对兴环通公司位于盐亭县云溪镇工业园区下月圆1社及蒙子村5、6、12社工业厂房建筑享有法定优先权。二、通利达公司与兴环通公司系关联企业，无有效、实际的租赁关系，通利达公司不存在优先购买权。本院查明，2014年5月23日，本院依据（2013）绵民初字第110号民事调解书立案受理翰威公司申请执行兴环通公司建设工程施工合同纠纷一案。执行中，本院作出（2014）绵执字第194-1号民事裁定书，于2015年2月4日向盐亭县国土局发出了（2014）绵执字第194-1号协助执行通知书，查封了兴环通公司名下，证号为盐国用（2011）第01244号的国有土地使用权。同年6月17日，本院以（2015）绵民委鉴字第99号鉴定（评估）委托书委托绵阳市长诚房地产评估事务所有限公司对该宗土地及土地上的房产进行评估。该公司于2015年6月29日作出绵长房评（2015）字第0263号《房地产估价报告》。2015年7月23日，本院在纪检监察部门的参与下选择四川绵阳银海拍卖有限公司、四川盈信天地拍卖有限公司、四川绵阳合力拍卖有限公司三家公司对案涉标的进行拍卖，并于2015年7月24日，以（2015）绵民委鉴字第110号涉案标的拍卖委托书委托上述三家拍卖公司对位于盐亭县云溪镇工业园区下月圆1社及蒙子村5、6、12社一宗土地使用权及土地上建筑物【土地证号：盐国用（2011）第012**号】予以拍卖。委托书中载明，标的评估价为18122409元，首次拍卖与评估报告一致。三家拍卖公司于2015年7月30日在绵阳晚报10版上刊登拍卖公告，该公告载明了拍卖地点、标的简介、报名地址、联系电话等。届时在绵阳市绵州酒店6B会议室进行了第一次公开拍卖。流拍后，本院于2015年8月25日向上述三家拍卖公司发出通知，通知其进行第二次拍卖，拍卖保留价为：在第一次保留价基础上降20%。三家拍卖公司于2015年9月8日在绵阳晚报06版上刊登拍卖公告。届时，在绵阳市涪城区警钟街87号房管大厦二楼拍卖大厅进行了第二次公开拍卖。流拍后，又于2015年10月9日向上述三家拍卖公司发出通知，通知进行第三次拍卖，拍卖保留价为:在第二次保留价基础上降20%。即：11598342元。三家拍卖公司于2015年10月13、28日在绵阳晚报上刊登拍卖公告。届时，在四川绵阳合力拍卖有限公司拍卖厅进行第三次公开拍卖。流拍后，本院于2015年12月7日以（2015）绵民委鉴字第194号涉案标的变卖委托书，委托上述三家拍卖公司对案涉土地、房产及附着物予以变卖。变卖价为：11598342元。公告期限60天。该三家拍卖公司于2015年12月19日在当日的绵阳晚报上刊登了变卖公告。公告载明了变卖标的物地址、变卖期限、应买方式、变卖标的物自公告之日起原址展示及联系方式等。2016年2月17日，绵阳众投科技有限公司与上述三家拍卖公司签订变卖协议。次日三家拍卖公司出具变卖成交确认书，确认：一、买受人：绵阳众投科技有限公司，成交标的物：位于盐亭县云溪镇工业园区下月圆1社及蒙子村5、6、12社一宗工业房地产。宗地上建筑物共6幢，房产建筑面积约为20262.83m2。其中3幢建筑物为混合结构的仓库，另3幢为轻钢结构的厂房；土地证号为：盐国用2011第012**号，土地使用面积约38810m2，出让工业用地，土地使用权终止日期为2061年8月7日。二、变卖成交金额¥11598342.00元。当日，绵阳众投科技有限公司于将成交金额全款转至本院案款专用账户。另查明，2014年7月10日，兴环通公司（甲方）与通利达公司（乙方）签订一份“房屋租赁合同”，该合同第一条约定：甲方将其合法拥有，座落于盐亭工业园区梓江路1号厂区3号厂房配楼区域范围C2-1到C2-4，以其现状出租给乙方使用，该区域范围面积为300平方米。再查明，2014年6月10日，四川省盐亭县人民法院（以下简称盐亭法院）依据（2014）盐民保字第56号民事裁定书向盐亭县国土局发出（2014）盐法执字第56号协助执行通知书，载明：“将绵阳市兴环通实业有限责任公司位于四川省盐亭县工业园区的土地使用权予以查封”。本院认为，本案争议焦点是：一、案涉标的物评估、拍卖、变卖程序是否合法的问题。二、异议人主张其对案涉标的物享有优先购买权的问题。一、关于案涉标的物评估、拍卖、变卖程序是否违法的问题。本院于2014年5月23日立案受理此案，于2015年2月4日向盐亭县国土局发出了协助执行通知书，查封了被执行人兴环通名下的案涉财产。尔后，于2015年7月30日，9月8日，10月13、28日，12月19日在媒体和人民法院诉讼资产网及四川省拍卖行业协会网络信息系统等发布了对案涉标的公开拍卖和变卖的公告。期间，无人向本院提出主张案涉财产的请求。故，本案进入财产处置程序后，委托拍卖公司对案涉财产进行公开拍卖和变卖，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》及《四川省高级人民法院委托评估拍卖和变卖管理办法》等相关规定，其程序并不违反上述法律法规规定。二、关于异议人主张其对案涉标的物享有优先购买权的问题。要确认异议人具有优先购买权，必须明确异议人与本案的关系。2014年7月10日，异议人与兴环通公司签订“房屋租赁合同”时，案涉房屋已被盐亭法院查封。对于被执行人擅自出租已查封的财产，执行程序中怎样认定合同效力，最高人民法院于2009年12月22日针对山东高院《关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或解除租赁合同的请求》作出（2009）执他字第7号函，明确被执行人擅自与第三人签订的租赁合同并不当然无效，只是不得对抗申请执行人，第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。根据此回复精神，异议人通利达公司与兴环通公司签订的“房屋租赁合同”，不仅不能对抗申请执行人，在本案中还可以予以解除。据此，不能认定通利达公司为本案利害关系人和优先购买权人。综上所述，案外人通利达公司的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回案外人四川通利达物流有限责任公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向四川省高级人民法院申请复议。审判长  李松海审判员  刘云锋审判员  唐剑苹二〇一六年十二月十九日书记员  吴 琴附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。