贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔05民终2338号
上诉人（原审原告）廖招贤，男，1984年7月23日出生，汉族，医生，住所地：贵州省织金县。
上诉人（原审原告）祁帮菊，女，1987年5月19日出生，土族，医生，住所地：贵州省织金县。
二上诉人的委托代理人（特别授权）王松，贵州施仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）织金县金园置业有限公司，住所地：织金县城关镇西环路127号福星苑三单元二楼B套，统一社会信用代码：91520524057050690P。
法定代表人王光柱，系该公司经理。
委托代理人（特别授权）张菘，贵州本芳律师事务所律师。
委托代理人左秀柒，贵州本芳律师事务所律师。
上诉人廖招贤、祁帮菊因与被上诉人织金县金园置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院（2017）黔0524民初1360号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告廖招贤、祁帮菊提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的编号为JY-0007号《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房总款462912元（含房款446898元及代收税费16014元）及利息（以462912元为基数，从2014年9月26日计算至向原告返款购房总款之日止）；3、判令被告承担原告因偿还贷款而支付中国建设银行股份有限公司织金支行的利息、违约金等一切费用；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月25日，原、被告双方签订编号为JY-0007号的《商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告开发的金园世纪城第五幢1单元16层02号房（建筑面积约118.53平米，房屋总借款446898元）；2、房屋交付时间为2016年9月30日；3、逾期超过90日，买受人（原告）有权退房。合同签订后，原告及时将房屋首付款166898元及税费16014元交与被告，并于2015年7月21日在中国建设银行股份有限公司织金支行办理住房公积金贷款，贷款总额为280000元。2016年9月30日，双方约定交房时间已到，但因被告工期拖延，该房屋至今仍未交付。
原审被告织金县金园置业有限公司辩称：首先，原告起诉要求解除商品房买卖合同不符合法律规定的程序要件，双方未约定合同解除时间，原告也未给予被告3个月的催告时间；其次，由于本案涉及原告与银行间的借贷及被告与银行间的担保关系，被告不能将购房款直接返还给原告；第三，原告要求返还的“税费”系由国家税务机关收取，被告不应承担返还原告税费及利息的义务；第四，原告第二项诉讼请求中各项款项的实际支付时间不同，不能同时以2014年9月26日起算；第五，原告第二、三项诉请中的利息系重复计算，公积金贷款非被告的自有资金，被告不可能既承担资金占用利息又支付原告提前还贷的利息。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审经审理查明：对当事人双方没有争议事实，予以确认。原告廖招贤、祁帮菊与被告织金县金园置业有限公司于2014年9月25日签订编号为JY-0007的《商品房买卖合同》，合同中约定：原告购买被告开发的金园世纪城第五栋1单元16层02号房（建筑面积约118.53平方米，房屋单价为3770.34每平米，总价款为446898元），合同第11条约定“出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房”。合同签订后，原告将房屋首付款166898元及税费16014元支付给被告，并于2015年7月21日与中国建设银行股份有限公司织金支行签订《住房公积金借款合同》，向该行办理住房公积金借款280000元，借款期限为240个月。2015年7月29日，被告织金县金园置业有限公司收到该笔款项。因被告织金县金园置业有限公司未按时向二原告交付房屋，原告于2017年3月15日向被告发出《解除合同通知书》，张贴于被告售楼部门外。原被告双方主要争议的事实为：双方签订的《商品房买卖合同》是否具备解除条件。为此，原告提交了编号为JY-0007号《商品房买卖合同》，经质证，被告对其真实性无异议，但认为该合同内并未明确约定逾期交房时原告方可以解除合同，故本案只能适用法定解除。原审认为，原、被告双方主要是对合同中第十三条的理解产生分歧，该合同第十三条对逾期交房责任作了约定：“除不可抗力及国家政策发生重大变化导致本项目无法实施的情形外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按买受人已交房款的银行同期活期利率支付违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过X日，（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起X日内退换全部已付款，并按照买受人全部已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之X（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起X日内向买受人支付违约金。”从合同文本可以看出，双方并未对买受人有权退房的条件及相应违约责任进行约定，仅在该条第一款第（1）项约定了逾期在90日之内的违约责任，而第（2）项的内容均未填写，加之该条第一款写明第（1）项和第（2）项不作累加，故应认定双方未对买受人有权退房的逾期交房日期及相关违约责任进行约定。
原审认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。被告织金县金园置业有限公司收到原告方交付的房款后，即应按照约定于2016年6月30日前向二原告交付房屋，但至今未交付房屋，已构成违约。由于双方未对逾期交房后是否可以解除合同及解除合同后的违约责任进行约定，现原告起诉要求解除合同，应当适用法定解除的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，虽然原告于2017年3月15日向被告发出《解除合同通知书》，张贴于被告售楼部门外，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”，由于该《解除合同通知书》内容并非催告被告方履行交房义务，而是直接要求与被告方解除合同，且发出时间不足3个月，故应认定目前并未达到法定解除的条件，原告要求解除合同的诉讼请求不应得到支持。
综上，原告廖招贤、祁帮菊要求解除与被告织金县金园置业有限公司签订的JY-0007号《商品房买卖合同》的诉讼请求，由于法定解除条件未达成，不应得到支持，其余诉讼请求也因合同未能解除而不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，原审判决：驳回原告廖招贤、祁帮菊的诉讼请求。案件受理费8244元，减半收取4122元，由原告廖招贤、祁帮菊负担。
宣判后，廖招贤、祁帮菊不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定双方未对买受人有权退房的逾期交房日期及相关违约责任进行约定属认定事实错误。首先，JY-0007号《商品房买卖合同》第十三条第1（1）项约定“逾期在90日之内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按买受人已交房款的银行同期活期利率支付违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”第1（2）项约定“逾期超过X日（该日期应当与本条第1（1）项相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人……”，从该约定可看出，第1（1）项系对逾期90日之内交付房屋的违约责任及处理方式，该条第1（2）项中则是对逾期超过90日交房产生的法律后果进行的约定。其次，JY-0007号《商品房买卖合同》系被上诉人提供的格式条款，双方对合同第十三条的理解发生争议，根据法律规定，应当按照通常理解予以解释，一审以该条第1（2）项未填写具体日期从而认定双方未对“逾期超过90日交房”的法律后果进行约定错误。第三，关于合同第十三条第一款“1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）”的约定，上诉人选择逾期交房超过90日项下的法律后果主张权利并无不妥。最后，合同第十一条第一款约定的交房日期为2016年9月30日，截止上诉人起诉时该房屋尚未交付，逾期交房日期远超90日，且上诉人主张退房时已于2017年3月15日书面通知被上诉人。一审以双方所签合同第十三条第1（2）项的内容未填写而认定双方未对买受人有权退房的逾期交房日期及相关违约责任进行约定，认定事实错误，上诉人在被上诉人逾期交付房屋超过90日之前提下，向被上诉人主张退房并归还购房款及利息等诉求具有事实依据。二、适用法律不当。被上诉人没有按双方合同约定于2016年9月30日前向上诉人交付房屋的行为已经违约，现上诉人退房条件已成就，被上诉人应当承担返还上诉人购房总款462912元及利息以及承担上诉人向中国建设银行股份有限公司织金支行支付的利息15031.65元（暂算至2017年3月29日）的违约责任。一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，认定上诉人发出的《解除合同通知书》不足3个月，本案合同解除应适用法定解除，判决驳回上诉人诉讼请求，适用法律不当，判决不公。综上所述，请求：1、撤销原判；2、改判解除JY-0007号的《商品房买卖合同》；3、改判被上诉人返还上诉人购房总款462912元（包括房款446898元、代收税费16014元）及利息（利息以462912元为基数，自2014年9月26日起至实际向上诉人返还购房总款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；4、改判被上诉人承担上诉人向中国建设银行股份有限公司织金支行支付的利息15031.65元（截止2017年3月29日，上诉人已支付利息15031.65元，实际利息以上诉人与银行解除贷款合同时为准）；5、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。二审中，上诉人将第4项上诉请求具体为：改判被上诉人承担上诉人向中国建设银行股份有限公司织金支行支付的利息18897.33元。
被上诉人织金县金园置业有限公司答辩称：一、本案双方的争议在于《商品房买卖合同》第十三条约定中“逾期超过×日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房”中的“×”是否应为“90日”。被上诉人认为，1、合同解释首选文义解释，即通过对合同所使用的文字词句含义的解释，以探求合同所表达的当事人真实意思。JY-0007号《商品房买卖合同》第十三条第1款均是在划线处填写了明确的数字进行约定，则当然会在后续第2款使用数字进行约定。然双方在第2款使用的却是“×”，而非明确数字，表明双方当事人本意上未进行约定。2、虽然“×”之后有“（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）”的表述，但是该表述系用括号表示，是对“×”处横线的填写说明，即：若双方要约定日期，则该约定的日期应该与本条第1（1）项中的日期相同；若不约定，则罢。3、从合同整体解释上看，但凡双方有明确约定之处，均填写了明确的数字，而非用不明确的符号进行推断。由此也可说明此款中的“×”系当事人未进行约定。因此，一审认定“双方并未对买受人有权退房的逾期交房日期及相关违约责任进行约定”正确，并适用法定解除的规定并无不当。二、本案非单一的商品房买卖合同关系，因上诉人与被上诉人成立商品房买卖合同关系而随之设立的还有上诉人与银行之间的借贷关系，被上诉人与银行之间的担保关系。上诉人若诉请解除与被上诉人之间的《商品房买卖合同》，还应诉请解除与银行之间的借款合同。否则就算本案商品房买卖合同被判解除，因上诉人与银行之间的借贷关系仍然存续，银行未免除被上诉人的担保责任，被上诉人也不能将购房款直接返还上诉人。本案应追加银行作为当事人参加诉讼，以便于人民法院查明事实，依法处理，做到案结事了。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审予以维持。
二审中，上诉人提交中国建设银行股份有限公司织金支行个人贷款还款凭证、中国建设银行股份有限公司织金支行个人贷款对账单、涉案房屋抵押权预告登记注销证明，用以证明：1、上诉人已与中国建设银行股份有限公司织金支行解除公积金贷款合同，2015年7月份至解除公积金贷款合同之日共向中国建设银行股份有限公司织金支行支付利息18897.33元；2、涉案房屋因公积金贷款进行的抵押权预告登记已经注销。
被上诉人质证意见：对上述证据的真实性、合法性请法院予以核实，若三性具备，认可上诉人的证明目的。
本院认为，上诉人提供的上述证据客观、真实，与本案相关联，对其证明力予以确认。
经审理查明：上诉人于2017年9月13日向中国建设银行股份有限公司织金支行偿还完毕涉案房屋公积金贷款280000元，另支付利息18897.33元，上诉人因涉案房屋所欠的公积金贷款本金及利息已结清。涉案房屋于2017年9月14日注销抵押权预告登记。涉案房屋因消防验收未通过，至今仍不符合交付条件。其余事实与一审查明的事实相同。
本案二审的争议焦点是：上诉人与被上诉人签订的JY-0007号《商品房买卖合同》关于逾期交房解除合同的条件是否约定明确，JY-0007号《商品房买卖合同》是否符合解除条件。
本院认为：双方签订的JY-0007号《商品房买卖合同》第十一条约定的交房日期为2016年6月30日，根据该合同第十三条：“除不可抗力及国家政策发生重大变化导致本项目无法实施的情形外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按买受人已交房款的银行同期活期利率支付违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过X日，（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起X日内退换全部已付款，并按照买受人全部已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之X（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起X日内向买受人支付违约金。”的约定，可明确该条第1（2）项中“逾期超过X日，（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房”中的买受人有权退房的逾期交房时间为90日，即双方对逾期交房解除合同的逾期交房时间已明确约定为90日。上诉人于2017年3月26日提起诉讼时，被上诉人逾期交房的时间已超过双方约定的90日，符合合同约定的解除条件，双方虽未对逾期交房解除合同后被上诉人应承担的违约责任予以明确，但不影响上诉人依约解除合同的权利。一审认定双方未对逾期交房后是否可以解除合同进行约定错误。综上，上诉人主张JY-0007号《商品房买卖合同》符合约定解除条件的上诉理由成立，应予以支持。合同解除后，上诉人已支付被上诉人的购房款446898元（其中，首付款166898元于2014年9月26日支付，公积金借款280000元于2015年7月29日支付）、被上诉人代收的税费16014元应由上诉人返还，被上诉人支付中国建设银行的利息18897.33元，应由被上诉人偿还。同时，因JY-0007号《商品房买卖合同》未对逾期交房解除合同后被上诉人应承担的违约责任进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被上诉人应支付占用上诉人购房款446898元及代收税费16014元，共462912元期间的利息损失（其中，首付款166898元及代收税费16014元，共182912元自2014年9月26日起计算至实际支付之日止，公积金借款280000元自2015年7月29日起计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。
综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持，原审认定事实错误，判决结果不当，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省织金县人民法院（2017）黔0524民初1360号民事判决；
二、解除上诉人廖招贤、祁帮菊与被上诉人织金县金园置业有限公司于2014年9月25日签订的JY-0007号《商品房买卖合同》；
三、由被上诉人织金县金园置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还上诉人廖招贤、祁帮菊购房款446898元、代收税费16014元，共462912元。并以462912元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付占用期间的利息；（其中，首付款166898元及代收税费16014元，共182912元的利息自2014年9月26日起计算至实际支付之日止，公积金贷款280000元的利息自2015年7月29日起计算至实际支付之日止。）
四、由被上诉人织金县金园置业有限公司于本判决生效之日起10日内偿还上诉人廖招贤、祁帮菊已支付中国建设银行股份有限公司织金支行的利息18897.33元。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8244元，减半收取4122元，二审案件受理费8244元，共12366元，由上诉人织金县金园置业有限公司承担。
如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 杨孝春
审判员 王 云
审判员 罗 珣
二〇一七年十月十八日
书记员 高 进