广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第450号
原告：汤力昌，男，1976年1月17日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：龚雪莹，广东正善律师事务所律师。
被告：广东阿克太新型建材有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：蒋四旺。
原告汤力昌诉被告广东阿克太新型建材有限公司（以下简称：阿克太公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理后，依法适用普通程序分别于2014年9月5日、2014年11月19日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人龚雪莹均到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：位于广州市花都区炭步镇汽车城工业区内一块自留地的使用权由原告向广州市花都区炭步镇民主大田第五经济合作社（以下简称：民主大田五社）承租取得，土地性质为汽车城征地后的村集体自留用地，可用于建设厂房并对外出租。经民主大田五社同意并确定后，原告将该用地及地上承建厂房、空地全部出租给被告经营使用。为此，原被告于2010年4月18日签署《厂房租赁合同》，后因被告一直无法按《厂房租赁合同》约定支付租金，而双方为了能够继续履行该租赁合同，经协商后，原被告双方于2010年10月28日签订了《协议书》，对双方的租赁事宜进行了变更约定。协议书约定：原告将厂房和空地面积共28235平方米（其中厂房建筑面积为6146平方米，空地面积为22089平方米）全部出租给被告使用，空地租期自2010年4月18日起至2031年12月30日止，厂房的租赁期自2010年10月18日起至2037年12月30日止。2010年4月18日至2010年10月18日期间属厂房建设期，此期间的空地租金按6000元／月计收，厂房租金免付。自2010年10月18日起开始，厂房租金按每月8元／平方米标准计收，空地则按每月2.5元／平方米标准计收。厂房及空地的租金每五年在上一年度租金的基础上递增8%直至租期届满为止。协议书还约定：于2010年10月28日签订协议当天，被告应向原告支付空地租金60000元，在上述约定厂房建设期间，被告应于每月18日前向原告支付当期空地租金60000元，其中2010年9至10月两个月期间的空地租金共120000元作为押金，该押金在租期届满且被告不存在违约的情况下才由原告无息退还。从2010年10月18日开始，被告应于每月18日前按相应租金标准向原告支付空地及厂房租金。并且，即使被告未按约定期限完成厂房施工建设，仍应自2010年10月18日起向原告计付厂房租金。上述合同签订后，被告从未按约履行义务，至今未向原告支付过任何租金、押金及其他费用，不但构成违约，而且造成原告巨大经济损失。根据《协议书》第十一条关于违约责任的约定“被告如逾期向原告支付租金的，应支付违约金，违约金按每逾期一天以未支付部分款项的千分之五计算，如逾期超过30天，原告有权解除协议，收回出租物，对已建设部分的厂房归原告所有，由原告自行处分……”，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失及支付违约金。由于被告一直拖欠租金，损害原告权益，原告与被告协商解决，并于2014年4月13日向被告送达《解除合同通知书》，通知被告原告有权解除协议并收回物业，要求被告在5天内处理或与原告协商解决在建厂房事宜，该解除合同通知书由被告法人代表蒋四旺亲自接收，但被告在收到原告的解除合同通知书后，并没有立即交还场地给原告，也没有在5天期限内与原告协商沟通解决方案，而且，原告继续联系被告代表蒋四旺进行交涉，蒋四旺已经不见踪影，无法联络。但被告的施工人员则仍留守在工地处，直至2011年5月31日左右，原告发现被告的施工队人员已经撤离工地，工地被闲置，而在建工程只完成了主体框架，连厂房也未砌好砖，其余设施工程（如电房、消防等）更没有开始建设，即被告实际完成工程量不到总工程量的60%就已经停止建设了，该60%投入成本约130万左右。一方面原告须按约支付土地租金给村经济社，一方面被告占用场地后一直未支付任何租金，如今被告却弃置工程，不能按月完成厂房建设，导致原告无法正常出租厂房而获得租金收入，损失惨重，为避免损失继续扩大，根据《合同法》第一百一十九条规定，原告才接收场地，自行投入资金继续完成建设并装修用于出租，原告投入的资金约3143043.68元。被告因拖欠工程款项与其施工队之间产生纠纷，被告为推卸责任，在原告不知情，更未与原告进行工程款结算的情况下，就自行与陈建汉施工队进行工程款结算确认，被告与陈建汉因建设工程纠纷诉至法院，并将原告牵涉入内，该案正处于二审审理工程中，案号为：（2014）穗中法民五终字第292号。综上事实，原告为维护自身合法权益，唯有诉诸法院，依法主张权利并追究被告责任，特具状起诉，请求依法判令：1.确认原、被告于2010年4月18日签订的《厂房租赁合同》及2010年10月28日签订的《协议书》已于2011年4月13日解除；2.被告向原告支付拖欠的租金986340元（租金从2010年4月18日起计至2011年4月17日止，2010年4月18日起至2010年10月17日止的租金以每月60000元为标准计算；2010年10月18日起至2011年4月17日止的租金以每月104390元为标准计算，合计986340元）；3.被告向原告支付逾期支付租金的违约金2160085元（违约金计算方法：2010年4月18日至2010年10月17日的租金违约金以每月60000元为本金，分别从欠费当月的19日起，按每日千分之三为标准，计至被告付清款项之日止，并以两年为限；2010年10月18日起至2011年4月17日的租金违约金以每月104390元为本金，分别从欠费当月的19日起，按每日千分之三为标准，计至被告付清款项之日止，并以两年为限，计算两年的总额为2160085元）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。
诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告于2010年10月28日签订的《协议书》已于2011年4月13日解除；原告变更第二项诉讼请求为：被告向原告支付拖欠的租金1090730元（租金从2010年4月18日起计至2011年5月17日止，2010年4月18日起至2010年10月17日止的租金以每月60000元为标准计算；2010年10月18日起至2011年5月17日止的租金以每月104390元为标准计算，合计1090730元）。
被告阿克太公司没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。
原告在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以确认。
经审理查明：涉案土地位于广州市花都区炭步镇民主村，为民主大田五社农民集体所有，面积17.5552公顷，为民主大田五社集体自留地，用地性质为工业用地。
2006年9月25日，原告汤力昌（乙方）与民主大田五社（甲方）签订《租用土地协议书》，约定甲方经经济社村民会议商议后同意将其拥有的望段（土名）的土地（汽车城征地后划拨地，有红线图、范围图、文件等）折合45.8亩（土地位于汽车城江北路以西、温屋经济社以东）出租给乙方建厂经营，但不得经营违反国家规定的有害村民健康的企业；租用时间：2007年1月1日至2037年12月30日止，租金每亩每年为4200元，甲方于2007年1月1日前将租赁土地交付给乙方使用；先交租后使用，先交租金50%，半年后再一次性交50%，交款地点：甲方财会站。此外，双方还对其他内容进行了具体约定。合同签订后，民主大田五社即将租赁土地交付给原告使用。
2010年4月18日，原告汤力昌（甲方）与被告阿克太公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方经民主大田五社同意将位于花都区汽车城工业区，厂房建筑面积2236平方米（每月8元／
），宿舍楼、办公楼建筑面积1800平方米（每月8元／
），空地18000平方米（每月2.50元／
），全部以租赁形式租给乙方作厂房，甲方应在2010年9月15日前将合同约定的物业交给乙方使用，甲方逾期交付物业的按每逾期一天向乙方支付35000元违约金，租赁期限由2010年9月15日起至2037年12月31日，租期为27年。此外，双方还对其他内容进行了具体约定。
《厂房租赁合同》签订后，原告汤力昌在建设厂房、宿舍楼、办公楼工程中因资金不足，经与被告阿克太公司协商，约定由被告阿克太公司出资建设厂房、宿舍楼、办公楼，租金在被告阿克太公司垫付的工程款中抵减。因此，被告阿克太公司联系有关施工队承建涉案工程。2010年6月20日，被告阿克太公司与案外人陈建汉签订两份《工程劳务合同》，约定被告阿克太公司分别将办公楼、宿舍楼和厂房的建筑工程项目委托陈建汉施工，陈建汉包全部人工和材料，工程单价按2006年定额三类起取费计算，主体封顶、装修完工后被告阿克太公司按工程量产值支付80%的工程款，交楼后一个月内支付15%的工程款，剩余5%作为质保金，交楼半年后10日内扣除相应款项后无息退还。
《工程劳务合同》签订后，陈建汉于2010年6月25日向被告阿克太公司支付500000元工程押金并组织施工人员进场施工。施工期间，被告阿克太公司未及时支付进度款，工程在完成主体封顶及部分装饰水电工程后于2010年10月27日停工。
2010年10月28日，原告汤力昌（甲方）与被告阿克太公司（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方经民主大田五社同意将位于广州市花都区炭步镇汽车城工业区内的一块38亩自留地的使用权（系甲方向当地民主大田第五经济合作社承租取得）开发承建厂房，并将该用地及厂房一并出租给乙方使用，用地的租赁期限自2010年4月18日起至2037年12月30日止，厂房租赁期限自2010年10月18日起至2037年12月30日止。二、该用地上承建的厂房由乙方使用，厂房设计需符合乙方的生产要求，双方同意该厂房由乙方自行设计出图并带资施工建设，乙方施工建设的厂区包括厂房、宿舍、办公楼及厂区的道路、变压器报装及变电房、水电和消防设施，该厂房工期为六个月（自2010年4月18日至2010年10月18日止），厂房建成后，乙方在租赁期内享有使用权。厂房建筑面积6146平方米（其中车间2186平方米、办公楼1080平方米、宿舍楼2880平方米）空地面积22089平方米。三、租金及支付方式：厂房、宿舍、办公楼的租金为每月8元／平方米，空地租金每月2.5元／平方米（甲乙双方约定：乙方施工建设厂房的6个月工期内，空地的租金按每月人民币60000元计收，自2010年10月19日起，空地的租金按每月人民币2.5元／平方米计收），厂房及空地的租金每五年在上一年度的基础上递增8%。厂房的施工先由乙方全额带资建设，甲乙双方同意乙方应向甲方收取的工程款在甲方每月应向乙方收取的厂房及空地租金中的50000元抵扣，直抵扣完毕。甲乙双方共同确认厂房的工程造价为4150000元，其中车间的工程造价按450元／平方米×2186平方米计算，宿舍、办公楼按800元／平方米×3960平方米计算。签订本协议之日，乙方应向甲方支付空地租金60000元，之后于每月18日前支付空地租金60000元，乙方于2010年9－10月向甲方支付的空地租金120000元作为押金，该押金在租赁期限届满后且乙方不存在违约的情况下，由甲方以不计息的方式退还给乙方。乙方于2010年10月18日起开始计付厂房租金，自该日起，乙方应于每月18日前向甲方支付空地及厂房租金。四、厂房施工前的填土、平土工程及厂房围墙工程由甲方施工出资完成。厂房的施工建设由乙方自行聘请施工人员进行施工建设，并由乙方自行向施工人员支付工程款项。如因乙方原因导致厂房施工建设未按时完工的，乙方仍应自2010年10月18日起向甲方计付厂房租金。如乙方拖欠施工人员的工程款，导致厂房建设停工，视为乙方违约，甲方有权解除协议，同时，对已在建厂房部分，乙方同意由甲方进行处理，处理所得款由甲方负责清偿乙方拖欠施工人员的工程款项，清偿后仍有剩余的，由甲方向乙方支付相应的部分工程款项。工程款项支付完毕后仍有剩余的，归甲方所有。五、违约责任：乙方如逾期向甲方支付租金的，应向甲方支付违约金，违约金以每逾期一日按未支付部分款项的千分之五计算。如逾期超过30日的，甲方有权解除合同，收回出租物，对乙方承建的厂房等不动产，由甲方自行处分，处分所得款项，先用以支付所拖欠的租金及违约金；如乙方应收取的工程款项与甲方应收取的厂房租金尚未抵扣完毕的，则剩余部分款项再用以支付乙方应收取的工程款，支付完毕乙方应收取的工程款项后，所剩余的款项归甲方所有。五、本协议为最终协议，以前的协议自动作废。双方还就合同的其他权利义务关系进行了约定。
2011年1月27日，陈建汉与被告阿克太公司进行工程结算。结算后，被告阿克太公司向陈建汉出具《欠条》，内容为：“今欠陈建汉先生在广东阿克太项目工程款肆佰柒拾捌万肆仟肆佰捌拾壹元正（4784481元），项目工程地点花都区车城大道江北路3号广东阿克太工程项目。（备注：包括伍拾万元押金在内）此款分三期付清，在2011年6月15日前付200万元，在2011年9月30号前付100万，其余在2011年12月30号底前全部付清。以上付款时间不能按时付清，本人承担一切后果及法律责任。”欠条上加盖被告阿克太公司印章，落款为被告阿克太公司的法定代表人蒋四旺签名。此后，被告阿克太公司向陈建汉支付工程款100000元，余款经陈建汉催收未果。
2011年4月13日，原告汤力昌向被告阿克太公司送达了《解除合同通知书》，记载：“广东阿克太新型建材有限公司：贵公司与本人于2010年10月28日签订《协议书》，约定贵公司承租位于广州市花都区炭步镇汽车城工业区内的一块自留地，面积约为38亩。合同约定贵公司建设厂房的6个月期内，每月支付空地租金60000元，自2010年10月18日起开始计算厂房租金，厂房、宿舍、办公楼的租金为每平方米8元，空地租金为每平方米2.5元，每月租金合计104390.5元，应于每月18日前支付。贵公司至今已拖欠本人半年的租金，严重侵害了本人的合法权益。根据《协议书》第十一条第2款的规定，本人有权解除本协议，收回出租物，并自行处分贵公司承建的厂房。现本人特通知贵公司解除双方签订的《协议书》，贵公司在收到本通知之日起5天内自行处理或者与本人协商处理贵司承建的厂房，逾期不处理，本人有权按合同约定，自行处理该不动产。特此通知，顺祝商祺”。该通知书的通知人处签有“蒋四旺”三字。
2011年5月底，被告阿克太公司在建的厂房、宿舍、办公楼工程由原告汤力昌接收。涉案工程经原告汤力昌投入资金建设、装修后，另行出租他人使用至今。
2013年8月12日，陈建汉以原告汤力昌和被告阿克太公司为被告向本院提起诉讼，要求原告汤力昌和被告阿克太公司连带返还押金500000元、支付工程款4284481元及利息，本院经审查后于2018年8月21日立案受理，案号为（2013）穗花法民三初字第1268号。2013年11月11日，本院对该案作出（2013）穗花法民三初字第1268号民事判决，判决：“一、被告广东阿克太新型建材有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈建汉返还押金500000元。二、被告广东阿克太新型建材有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈建汉返还押金500000元的利息，利息按中国人民银行规定的一年期贷款利率自2012年1月1日起计至付清款日止。三、被告广东阿克太新型建材有限公司在本判决发生法律效力之日起十天内向原告陈建汉支付工程款4184481元。四、被告广东阿克太新型建材有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈建汉支付工程款4184481元的利息，利息按中国人民银行规定的一年期贷款利率自2012年1月1日起计至付清款日止。五、被告汤力昌对被告广东阿克太新型建材有限公司的上述债务承担连带清偿责任。六、驳回原告陈建汉的其他诉讼请求……”该案被告汤力昌不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院经审查后，于2014年4月17日作出（2014）穗中法民五终字第292号民事判决，判决：“一、维持广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1268号民事判决第一、二、三、四、六项及一审案件受理费负担的决定；二、变更广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1268号民事判决第五项为：汤力昌对广东阿克太新型建材有限公司应向陈建汉支付的工程款在3600000元限额内承担连带清偿责任。”。
诉讼中，本院行使释明权，告知原告假如涉案合同无效时，是否需要变更诉讼请求，原告表示假如涉案合同无效，变更诉讼请求为：1.被告向原告支付拖欠的占有使用费1090730元（占有使用费从2010年4月18日起计至2011年5月17日止，2010年4月18日起至2010年10月17日止的占有使用费以每月60000元为标准计算；2010年10月18日起至2011年5月17日止的占有使用费以每月104390元为标准计算，合计1090730元）。2.被告向原告支付逾期支付占有使用费的利息2160085元（利息计算方法：2010年4月18日至2010年10月17日的占有使用费利息以每月60000元为本金，分别从欠费当月的19日起，按每日千分之三为标准，计至被告付清款项之日止，并以两年为限；2010年10月18日起至2011年4月17日的占有使用费利息以每月104390元为本金，分别从欠费当月的19日起，按每日千分之三为标准，计至被告付清款项之日止，并以两年为限，计算两年的总额为2160085元）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。
庭审中，原告确认涉案的厂房、宿舍、办公楼工程自被告阿克太公司开始建设始至原告于2011年5月底接收之日止，原、被告双方均未办理涉案的厂房、宿舍、办公楼工程的工程报建手续。
诉讼中，本院就涉案土地的性质、地类分别向国土、规划部门发函咨询，规划部门函复涉案土地为工业用地（m），但国土部门至本案作出判决前仍未回复。
本院认为：原告汤力昌与被告阿克太公司签订的《协议书》关于原告出租涉案空地给被告的条款是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。但涉案的厂房（包括车间、宿舍、办公楼）未办理工程报建手续，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，属于违法建筑，《协议书》关于原告出租涉案厂房给被告的条款虽是双方当事人的真实意思表示，但违反了法律的强制性规定，该部分条款无效。
被告阿克太公司自合同约定支付空地租金之日起未支付空地租金，已逾期超过30日，原告要求解除合同的通知书已于2011年4月13日送达给被告阿克太公司，因此本院确认原告汤力昌与被告阿克太公司于2010年10月28日签订的《协议书》关于空地租赁的条款于2011年4月13日解除。
合同关于厂房租赁的条款虽然无效，但双方合同约定因被告原因导致厂房施工建设未按时完工的，被告仍应自2010年10月18日起向原告计付厂房租金，而涉案厂房由被告全额垫资建设，后涉案厂房系因被告投入资金中断未按时完工，因此，被告理应从2010年10月18日起按照合同约定的租金标准向原告计付厂房占有使用费。故原告要求被告阿克太公司按照合同约定支付从2010年4月18日起至2011年4月13日止的空地租金、厂房占有使用费及逾期付款违约金、利息的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告阿克太公司聘请的施工人员已撤场离开，并未占有使用涉案场地，原告汤力昌亦已于2011年5月底接收涉案场地，并投入资金建设、装修后将涉案场地出租收益，因此，原告要求被告阿克太公司支付2011年4月14日至2011年5月17日的空地租金（占有使用费）、厂房占有使用费及相应的逾期付款违约金、利息的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。
根据双方合同约定，2010年4月18日至2010年10月18日的空地租金按照每月60000元的标准计收，2010年10月19日起的空地租金按每月每平方米2.5元（即每月55222.50元）计收，原告要求2010年4月18日至2010年10月17日的空地租金按每月60000元的标准计收，从2010年10月18日起即按每月55222.50元的标准计收，该标准低于合同约定的租金标准，本院予以准许。因被告阿克太公司并未按照合同约定全额垫资建设涉案厂房，仅向陈建汉支付100000元涉案厂房工程价款，而广州市中级人民法院已作出生效判决，判决原告对被告阿克太公司向陈建汉欠付的3600000元工程价款承担连带清偿责任，因此原告要求从2010年10月18日开始每月应向被告阿克太公司收取的空地租金不应再抵扣50000元作为工程价款的主张有理，本院予以支持。经核算，被告阿克太公司从2010年4月18日至2010年10月17日止应支付空地租金为360000元（60000元／月×6个月）；从2010年10月18日起至2011年4月13日止应支付空地租金、厂房占有使用费合计615901元（104390元／月×5个月＋104390元／月÷30天×27天），总计975901元。
双方合同约定被告阿克太逾期支付租金应以每逾期一日按未支付部分款项的千分之五标准计算违约金，原告虽然主动调整按照每日千分之三的标准计付逾期付款违约金、利息两年，但每日千分之三的标准，年化利率高达109.5%，该逾期付款违约金、利息标准显然已过分高于被告延迟交租给原告造成的损失，故本院依法调整为按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率为标准计付逾期付款违约金、利息。
被告阿克太公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告汤力昌与被告广东阿克太新型建材有限公司于2010年10月28日签订的《协议书》关于空地租赁的条款于2011年4月13日解除，关于厂房（包括车间、宿舍、办公楼）租赁的条款无效。
二、被告广东阿克太新型建材有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤力昌支付空地租金、厂房占有使用费合计975901元。
三、被告广东阿克太新型建材有限公司在支付上述第一项空地租金、厂房占有使用费的同时，支付逾期支付空地租金的违约金及逾期支付厂房占有使用费的利息给原告汤力昌，违约金、利息计算方法：2010年4月18日至2010年10月17日的空地租金违约金，以欠付空地租金60000元为本金，分别从欠费当月的19日起计至被告付清款项之日止；2010年10月18日至2011年3月17日的空地租金违约金及厂房占有使用费利息，以欠付空地租金和厂房占有使用费104390元为本金，分别从欠费当月的19日起计至被告付清款项之日止；2011年3月18日至2011年4月13日的空地租金违约金、厂房占有使用费利息，以欠付空地租金和厂房占有使用费93951元为本金，从欠费当月的19日起计至被告付清款项之日止。上述各月逾期付款违约金、利息均按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率为标准计算，并不得超过该月应交租金及占有使用费。
四、驳回原告汤力昌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32806元，由原告汤力昌负担13122.40元，由被告广东阿克太新型建材有限公司负担19683.60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 刘 兵
人民陪审员 袁伟峰
人民陪审员 骆锦明
二〇一五年一月七日
书 记 员 王学丹
刘雄燕