上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初8034号
原告(反诉被告)：上海纺科投资有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：沈豪，执行董事。
委托诉讼代理人：吴佩林，男，在上海纺科投资有限公司工作。
委托诉讼代理人：赵磊，上海市华荣律师事务所律师。
被告(反诉原告)：伊恒医疗器械技术科技(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：周明雄，总经理。
委托诉讼代理人：曹亮亮，男，在伊恒医疗器械技术科技(上海)有限公司工作。
委托诉讼代理人：杨翰博，男，在伊恒医疗器械技术科技(上海)有限公司工作。
原告上海纺科投资有限公司诉被告伊恒医疗器械技术科技(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后依法由代理审判员金艳适用简易程序进行审理。本案于2016年9月13日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人吴佩林、赵磊，被告法定代表人周明雄及委托诉讼代理人曹亮亮、杨翰博到庭参加诉讼。审理中，被告提出鉴定申请，后因被告未缴纳鉴定费，本院作被告撤回鉴定处理。被告提出反诉，本院经审查依法予以受理。本案于2016年11月22日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人吴佩林、赵磊，被告法定代表人周明雄及委托诉讼代理人曹亮亮、杨翰博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海纺科投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年5月25日签订的《标准厂房租赁合同》；2、被告自合同解除之日迁出系争租赁房屋；3、被告支付原告租金(按照每月人民币38,256元，自2015年6月25日至腾退之日，扣除被告已经支付的30,232元)；4、被告向支付原告物业管理费(按照每月2,716元，自2015年6月25日至腾退之日止)；5、被告支付原告2014年10月27日至2016年10月31日的水电费100,059.84元；6、被告支付房屋租金逾期付款违约金(按照每月租期结束后次日起分段计算，每逾期一日按未付租金的万分之三计算至实际支付之日)；7、被告支付原告物业管理费滞纳金(按照每月租期结束后次日起分段计算，标准为每逾期一日处以千分之三计算至实际支付之日)；8、被告支付原告违约金(三个月租金)114,768元；9、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2015年5月25日签订《标准厂房租赁合同》，约定原告将其所有的中纺科技创业园(华浦路XXX号，4号厂房)出租给被告，建筑面积为3,585.35平方米，租期5年，双方约定合同生效之日原告即将厂房交付被告。第一年租金为1元每平方米每天，月租金38,256元，一旦签订合同，被告应向原告支付厂房租赁保证金114,768元，厂房租金按月支付，被告应于每月25日前支付原告，被告如违反合同约定逾期支付租金的，每逾期一日为被告未付租金的万分之三计算，未付租金累计达到一个月的，原告有权解除合同，被告应赔偿原告违约金金额为三个月租金。同日，原、被告签订《物业管理协议》，月付物业管理费2,716元，如逾期缴纳，每天处以千分之三的滞纳金。该合同签订后，原告按照合同约定交付厂房。被告却屡次拖欠租金、物业管理费、水电费、逾期违约金、滞纳金。原告多次致电、致函被告，要求及时履行付款义务，但被告拒不履行合同义务。
被告伊恒医疗器械技术科技(上海)有限公司辩称：同意解除租赁合同，迁出系争房屋。被告认为系争房屋存在漏水、渗水问题，不符合作为工厂的要求，只同意支付三分之一的租金和物业管理费。同意按照实际使用的情况支付原告水电费，但是被告认为基础电费并未约定，不同意支付，自租赁房屋开始被告确实未支付过水电费，确认自2014年10月27日至2015年10月28日的水电费金额为12,928.69元。诉讼前就漏水问题就与原告进行沟通，因为漏水问题导致无法使用系争房屋，所以迟延支付租金和物业费有正当理由，所以不同意支付租金和物业费的滞纳金。
被告认为因厂房漏水导致被告长期无法使用的面积达到三分之二，并且签订物业管理协议时原告并无物业管理资质，所以被告提出反诉，要求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告装修损失30万元；2、反诉原告按实际使用面积承担租金；3、反诉原告与反诉被告签订的《物业管理协议书》无效。审理中，反诉原告撤回第2项诉讼请求，变更第1项诉讼请求金额为252,100元。
原告针对被告的反诉辩称：不同意反诉请求。根据合同约定被告装修需要经过原告书面同意，但被告并未经过原告同意进行装修，并且解除合同是因被告违约，被告也没有证据证明装修损失金额，所以不同意赔偿装修损失。物业资质属于行政管理体制下管理型要求，对于合同效力没有影响，原告收取物业费并非盈利目的，而是为了维护厂区正常秩序和卫生，被告享受物业服务应按实计算物业费。
经开庭审理查明：位于上海市青浦区华浦路XXX号的房屋自2012年5月7日登记在原告名下，系争房屋是4幢厂房的一部分。
2015年5月25日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订《标准厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于中纺科技创业园(华浦路XXX号、X号厂房)，面积1,358平方米租赁给乙方，租赁期限为5年，给予乙方装修免租期1个月，正式租金计算起始日为装修免租期到期后的第一日；第五条约定月租金38,256元，双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为首年租金计算的3个月租金，共计114,768元；第六条约定厂房租金按月支付，乙方应于每月25日前支付给甲方；第八条约定租赁期间，甲方对厂房及附属设施每隔半年检查一次，发现任何损坏或故障时应及时修缮和维护；第十四条第三款约定鉴于周明雄先生系上海千人计划专家并同意在青浦区申报国家千人计划，甲方在本合同内给予乙方较大优惠与支持，如周明雄先生与乙方解除劳动合同关系或周明雄先生在青浦区以外申报国家千人计划，则甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付金额相当于三个月租金的违约金；等。
2015年5月25日，被告作为委托方(甲方)、原告作为受托方(乙方)签订《物业管理协议书》，约定甲方自愿将承租的上述房屋委托乙方进行管理，第七条约定乙方在为甲方提供以上服务项目的同时，向甲方收取物业管理费，标准为2元每平方米每月，共计每月2,716元；第八条约定甲方应在每月25日前缴付物业管理费；第十二条约定甲方如逾期不缴纳物业管理费，每天处以千分之三的滞纳金；等。2016年3月9日，原告变更经营范围，增加了“物业管理”一项。
被告共计支付原告145,000元，双方一致确认其中114,768元为保证金，剩余30,232元为租金。被告其余租金和所有水电费未付致讼。
另查明，2014年10月27日至2015年10月28日期间的电费双方协商确认为12,928.69元。
2015年11月23日，原告向被告发出催款通知单，载明：截至2015年11月23日，被告还欠原告房租、管理费、电费等计220,504.69元，及厂房保证金114,768元，根据双方签署的合同，被告应按月支付款项，要求被告收到通知后于2015年11月25日前付清。被告在回执处盖章并由周明雄签字签收，并表示：因财务问题，公司会在2015年12月5日前全数到位，特此说明，如不到位，后果自负。
2015年12月2日，原告向被告发出催款通知单，被告公司在回执上盖章签收；2015年12月17日，原告向被告发出催款通知单，被告公司副总在回执上签收；2016年5月13日，原告向被告发出催款通知单，被告财务人员李琛签字表示“欠款金额一致”。
原告向被告陆续开具租赁期间的租金发票和水电费收据，被告财务人员李琛签收。
在查明，被告于2016年12月6日将房屋腾退交还原告。原、被告一致同意被告已付的保证金抵扣被告所欠费用。
在本案诉前调解阶段，被告于2016年6月20日收到原告的起诉状及相关证据材料。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，产权证、厂房租赁合同、物业管理协议书、营业执照、发票及收据、催款通知及回执、银行回单、应付款项明细表等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告认为：1、被告逾期支付租金等费用超过一个月，严重违约，原告有权解除合同；2、原告出租给被告是为了引进上海千人计划专家，被告未提供其系千人计划专家的材料，原告有权解除合同；3、被告装修并未经过原告书面同意，且被告未提供充足证据证明其装修损失，被告违约也无权要求原告赔偿装修损失。
被告认为：1、系争房屋存在严重的渗漏水问题，导致被告只能使用其中的三分之一，故被告不存在违约。被告在2015年8月向原告口头反映房屋漏水；2、被告系千人计划专家，但2014年至今的千人计划名单未公布，合同也未约定原告因此可以解约；3、被告于2014年12月和2015年3月两次装修，因原告要求解除合同，要求原告赔偿装修损失。为此被告提供了装饰装修施工合同、厂房内漏雨视频、客户往来邮件。原告对上述证据真实性均不予认可。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告于2015年5月25日签订的《标准厂房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。被告长期拖欠租金、水电费等费用，并且在签收原告催款通知书后一直未支付，违反了合同约定，原告有权行使合同解除权。因诉讼前原告从未向被告书面提出要求解除合同，故本院认定合同解除日为被告收到本案诉状之日，即2016年6月20日。合同解除后，被告理应腾退，被告实际已于2016年12月6日搬离，故对原告要求被告腾退的请求不再处理。被告占用系争房屋，理应支付搬离前所欠的租金或使用费635,422元。被告抗辩因系争房屋漏水导致无法使用，故只同意支付三分之一租金的意见，鉴于原告不予认可，被告又未提供充足的证据证明自己的主张，且未及时缴纳鉴定费导致鉴定材料被鉴定单位退回，结合被告多次在原告的催款通知书回执上签字确认，故对于被告该项抗辩意见本院不予采信。原、被告一致同意被告缴纳的保证金冲抵欠款，于法无悖，本院予以确认。被告没有正当理由迟延支付租金，理应按照合同约定支付迟延支付租金的违约金。
关于物业管理费，不论原告是否具备物业管理资质，原告实际对被告承租的房屋进行了物业管理。从合同约定的内容看，被告管理的内容主要是保洁和设备维护保养，管理的也系原告自有房屋，与被告承租房屋有关，且2016年3月9日原告增加了物业管理的营业范围，故原、被告签订的《物业管理协议书》并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告理应按照合同约定的标准支付使用期间的物业管理费。被告无正当理由拒不支付物业管理费，应当按照合同约定支付滞纳金，该滞纳金性质为逾期付款违约金，故对被告要求确认《物业管理协议书》无效的请求不予支持。
关于水电费，被告对原告主张的基础电费有异议，对其他无异议。虽合同中对基础电费无约定，然被告在原告的催款通知书上签字，并且被告财务人员签收了水电费的收据，被告在上述签收过程中未提出异议，故被告理应支付原告主张的水电费。
合同约定被告迟延支付租金累计达一个月的，原告有权解除合同，被告应赔偿违约金，金额为三个月租金，被告拖延支付租金显然已经远远超过一个月，故被告应支付解约违约金114,768元。
因合同解除系被告原因导致，被告也未提供充足证据证明其装修的金额，故对被告要求原告承担装修损失的请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海纺科投资有限公司与被告伊恒医疗器械技术科技(上海)有限公司签订的《标准厂房租赁合同》于2016年6月20日解除；
二、被告伊恒医疗器械技术科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海纺科投资有限公司房屋租金或使用费520,654元(已扣除保证金114,768元)；
三、被告伊恒医疗器械技术科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海纺科投资有限公司物业管理费49,974元；
四、被告伊恒医疗器械技术科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海纺科投资有限公司逾期支付租金违约金(共计十八笔，第一笔以8,024元为本金自2015年7月25日起算，第二笔至第十七笔均以38,256元为本金，分别自2015年8月25日、2015年9月25日、2015年10月25日、2015年11月25日、2015年12月25日、2016年1月25日、2016年2月25日、2016年3月25日、2016年4月25日、2016年5月25日、2016年6月25日、2016年7月25日、2016年8月25日、2016年9月25日、2016年10月25日、2016年11月25日起算，第十八笔以15,302元为本金自2016年12月25日起算，均按照日万分之三标准，计算至被告实际支付之日止)；
五、被告伊恒医疗器械技术科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海纺科投资有限公司物业管理费滞纳金(共计十九笔，第一笔至第十八笔均以2,716元为本金，分别自2015年6月25日、2015年7月25日、2015年8月25日、2015年9月25日、2015年10月25日、2015年11月25日、2015年12月25日、2016年1月25日、2016年2月25日、2016年3月25日、2016年4月25日、2016年5月25日、2016年6月25日、2016年7月25日、2016年8月25日、2016年9月25日、2016年10月25日、2016年11月25日起算，第十九笔以1,086元为本金自2016年12月25日起算，均按照日千分之三标准，计算至被告实际支付之日止)；
六、被告伊恒医疗器械技术科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海纺科投资有限公司水电费100,059.84元；
七、被告伊恒医疗器械技术科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海纺科投资有限公司解约违约金114,768元。
八、驳回反诉原告伊恒医疗器械技术科技(上海)有限公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费11,654元，减半收取计5,827元，由被告负担；反诉受理费2,540.75元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一七年三月十三日
书 记 员 岳明静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。