宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴利民初字第1498号
原告利玫，女，汉族，1969年6月29日出生，高中文化，个体户。
委托代理人王浩，系吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者。（一般代理）
被告张琛，男，汉族，1972年8月4日出生，大专文化，系吴忠市公交公司职工。
原告利玫与被告张琛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理，依法组成合议庭于2014年12月30日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告利玫及其委托代理人王浩，被告张琛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告利玫诉称，2011年5月18日，原告因经营生意需要从宗钰处租赁了位于吴忠市利通区文卫路老信用社楼下的营业房一套，面积为222.45平方米。2011年8月，原告经使用租赁房屋后，认为面积过大不能充分利用，便自己出资雇人将所租的营业房用隔板隔出了面积为100平方米的一间房屋另作他用。后被告找到原告，因系朋友关系，经双方协商，被告愿意承租原告隔出的100平方米的营业房。2011年8月1日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定：原告将位于吴忠市利通区文卫路老信用社楼下，由原告在其原营业房中所分割出的面积约为100平方米的房屋出租给被告使用，房屋租赁期为3年，租赁费为每年30000元，房屋租金按年由被告提前向原告支付。被告交纳了第一年房租后，原告将房屋交付被告使用。2012年8月，一年租期届满，原告多次催被告交纳第二年房租，被告拒不支付。现原告诉至法院，请求依法判令：1.被告向原告支付拖欠2年的房屋租金60000元；2.被告向原告支付违约金10000元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告张琛辩称，被告现租赁的房屋的房主是吴忠市水利设计勘察院并不是原告，现在的房主也多次催促被告交纳房租。被告为此事多次找原告协商，但是原告不予答复，后被告与租赁房屋的房主签订了房屋租赁合同，并向其缴纳了两年的房屋租金40000元。
原告利玫为支持其主张，向本院提供以下证据材料：
一、房屋租赁合同书1份（原件），以证明：1.原告将涉案营业房出租给被告租赁使用的事实，2.原、被告合同约定房屋租金为每年3万元，租期三年的事实，3.原、被告约定房屋租金按年提前交纳；
二、欠条1张（原件），以证明原告与被告签订的房屋租赁合同已经实际履行。
被告张琛经当庭质证，对原告提供的证据没有异议，但是证据二欠条中载明的欠款是2011年房屋租金，被告已交清。
被告张琛为支持其辩解，向本院提供以下证据材料：
一、收据2份（原件），以证明2012年至2014年的两年房租40000元被告都已向吴忠水利工程勘测设计院交纳；
二、租赁合同1份（原件），以证明2012年8月1日，被告与吴忠水利工程勘测设计院就涉案房屋签订了房屋租赁合同；
三、证人马欣的证言，以证明：被告于2012年至2014年就涉案房屋的租金都已向吴忠水利工程勘测设计院交纳。吴忠水利工程勘测设计院于2012年2月22日取得了涉案房屋的所有权。
原告利玫经当庭质证，对被告提供证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。1.涉案房屋的所有权人是宗钰，并不是吴忠水利工程勘测设计院；2.即便原告在租赁房屋期间，房屋所有权发生转移，但依据买卖不破租赁的原则，原、被告签订的房屋租赁合同仍然有效，被告仍应当向原告支付其拖欠的房屋租金，被告的证据不能证明其免除向原告交纳租金的义务；对证据二的关联性及证明目的有异议。1.该证据与本案没有关联性；2.该证据不能证明涉案房屋的所有权人是吴忠水利工程勘测设计院；对证据三证人马欣的证言不予认可。1.涉案营业房是原告从宗钰出租赁所得，并不是吴忠水利工程勘测设计院或新家源房产公司；2.不能证明涉案营业房在原告租赁期间所有权发生转移；3.不能证明吴忠水利工程勘测设计院有权收取被告应当向原告缴纳的房屋租金。
本院依职权向宗钰做的调查笔录及宁夏新家源集团房地产开发有限公司出具的情况说明。
原告利玫经当庭质证，对询问笔录有异议，当时宗钰口头上答应原告将涉案房屋部分租给他人；对情况说明也有异议，应该按照签订租赁合同的双方确定，签合同时是宗钰，不是新家源公司。
被告张琛经当庭质证，对法院调取的证据没有异议，予以认可。
经当庭举证、质证，本院对原、被告提供的证据认证如下：对原告提交证据的真实性、合法性及与本案的关联性均予以采信；对被告提交证据的真实性、合法性予以采信，但因与本案待证事实缺乏关联性，本院不予认证。对本院依职权调取的证据，予以确认。
经审理查明，2011年5月18日，宗钰受宁夏新家源集团房地产开发有限公司（以下简称新家源公司）委托与原告签订房屋租赁合同一份，约定：原告承租位于吴忠市利通区文卫路老信用社楼下营业房一套，面积222.45平方米；租赁期限36个月，自2011年5月18日至2014年5月18日。2011年至2012年租金为48000元，2012年至2013年租金为52800元，2013年至2014年租金为58080元。签订合同时一次性交清租金，同时交纳押金1000元。承租方如因工作需要将房屋转让给第三方承租人使用，必须事先征得出租方同意，否则转让无效，第三人无权使用该房屋。承租方逾期交付租金的，除按合同价及时如数补交外，迟延1天至30天，每天支付合同价1.5倍的违约金；迟延30天以上，每天支付合同价2倍的违约金（合同价指每平方米每天的价格）。合同签订后，房屋交付给被告使用。原告于2011年5月6日，通过银行转账的方式向新家源公司的法定代表人宗梅的账户打款46500元。同年7月9日，新家源公司给原告出具收到文卫路老信用社楼下2011年5月18日至2012年5月18日的租金46500元的收据一张。2011年6月23日，原告又向新家源公司法定代表人宗梅的账户中打款1000元，用于支付押金。2012年5月19日之后的房屋租金原告没有支付。2011年8月1日，原告利玫将其承租的房屋转租给被告张琛100平方米，租赁期限自2011年8月1日至2014年8月1日，每年租金为30000元。合同签订后原告将分割出的房屋交付被告张琛使用，被告张琛向原告利玫支付第一年房屋租金30000元。
2012年8月1日，被告张琛与吴忠水利工程勘测设计院签订了房屋租赁合同。被告向吴忠水利工程勘测设计院支付了2012年8月1日至2014年8月1日的房屋租金40000元。
另查，2012年2月22日，吴忠水利工程勘测设计院与新家源公司签订房屋出售协议一份，约定：原吴忠水利工程勘测设计院购买新家源公司位于吴忠市利通区文卫路东侧、银塔小区西门口南侧，占地面积1421.20平方米，房屋面积2696.46平方米。房屋总价款为540万元。
以上事实有当事人当庭陈述及本院认定的证据佐证。
本院认为，原告与新家源公司签订的房屋租赁合同中约定未经新家源公司同意不得将房屋转租他人。但新家源公司知道或者应当知道的六个月内未提出异议，视为新家源公司同意原告将房屋转租被告。原告与新家源公司租赁合同期限是2011年5月18日至2014年5月18日，而原告与被告租赁合同租赁期限自2011年8月1日至2014年8月1日，自2014年5月19日之后的期限约定系无效约定。故原告与被告之间的房屋租赁合同在2014年5月18日之前有效。被告应当向原告支付租赁费。新家源公司将涉案房屋转让给吴忠水利工程勘测设计院，吴忠水利工程勘测设计院承继了新家源公司与原告之间房屋租赁合同的权利义务。因原告尚欠吴忠水利工程勘测设计院的房屋租赁费，被告向吴忠水利工程勘测设计院支付租赁费40000元，应从被告向原告支付的房屋租赁费里扣除。此外，2014年5月19日之后原、被告之间的租赁约定虽系无效约定，但该期间被告一直占用、使用涉案营业房，理应向原告交纳房屋占用、使用费，故被告应向原告支付租赁费及占用、使用费20000元。关于原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求，因被告张琛已向吴忠水利工程勘测设计院支付租赁费，故不存在违约行为，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告张琛向原告利玫支付房屋租赁费及占用、使用费20000元，限被告张琛于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告利玫其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1550元，由被告张琛负担443元，由原告利玫负担1107元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
审 判 长 盖宁军
审 判 员 马 茹
人民陪审员 金贵礼
二〇一五年一月十五日
书 记 员 白秀秀
附：本案相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。