上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10796号
上诉人（原审原告）：上海娇兰机电材料有限公司，住所地上海市浦东新区合庆镇勤益村益华路728号。
法定代表人：黄裕祥，总经理。
委托诉讼代理人：张誉，上海明伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏余，上海明伦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海国安汽车修理有限公司，住所地上海市浦东新区合庆镇勤益村益华路728号。
法定代表人：张国安，董事长。
委托诉讼代理人：史培杰，上海君澜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：计涵青，上海君澜律师事务所律师。
上诉人上海娇兰机电材料有限公司（以下简称娇兰公司）、上海国安汽车修理有限公司（以下简称国安公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初24991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日受理后，依法组成合议庭于2016年11月8日公开开庭进行了审理。上诉人娇兰公司的委托代理人张誉、上诉人国安公司的委托代理人史培杰到庭参加诉讼，现已审理终结。
上诉人娇兰公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持娇兰公司的原审诉请。
事实和理由：停工停业补偿款应该是专属于经营企业及承租人的，理应由娇兰公司获得。一审法院确认了娇兰公司有停工停业的损失，但是未按照政府文件确定的标准补偿，其酌定没有法律和事实依据。
上诉人国安公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回娇兰公司的原审全部诉请。
事实和理由：双方租赁合同明确约定，如遇动迁，合同终止，娇兰公司无条件清场，国安公司不承担任何费用，因此按约国安公司无需补偿任何费用。娇兰公司没有证据证明其存在客观损失，一审法院酌定的搬迁费用依据不足。
双方均不同意对方的上诉请求。
2016年4月1日，娇兰公司诉至一审法院，请求判令：1、国安公司给付娇兰公司补偿款人民币（以下币种相同）367,455.20元（包括停工停业费273,879.20元，附属设施费21,130元，机器设备搬迁费49,646元，宽带及物品搬迁费65,310元，扣除国安公司已经支付给娇兰公司42,500元）；2、本案诉讼费由国安公司负担。
一审法院认定事实：2014年12月20日，娇兰公司（乙方）与国安公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于上海市浦东新区XX路XX号部分厂房车间包括西面楼房二层楼下三间（以下简称系争房屋）出租给乙方开设公司，租期自2015年1月1日起至2017年12月31日止，每年租金10万元；租金为先付后用，合同生效后一周内支付第一年租金，以后每年第一个月的5日前支付全年租金；乙方如需装潢及改造，应在不影响原结构的前提下进行，如需改变原结构，应事先征得甲方同意后方可施工，否则所发生的一切后果均由乙方负责；乙方在租赁期内，如遇不可抗力因素，则造成的损失均由甲乙双方各自负责，如遇动迁，双方须无条件立即终止协议的履行，乙方必须在接到书面或口头通知后三个月内无条件做好清场工作；任何一方因故不再继续租房，应提前二个月通知另一方，经友好协商并达成共识后终止合同；合同终止后，可移物由乙方搬移，固定物不得拆除，甲方不承担任何费用；任何一方违约，均按年租金的10%作违约补偿对方损失。租赁合同签订后，双方实际履行。
2015年12月28日，国安公司（乙方）与上海XX有限公司签订《合庆镇“产业结构调整（建设用地减量化）”项目补贴协议》（以下简称《补贴协议》），主要内容为根据相关政府文件，合庆镇人民政府将于日前启动“产业结构调整（建设用地减量化）”项目，鉴于该项目为市、区两级政府关注的重大项目，社会影响重大，现双方在平等自愿的原则下协商达成如下协议：一、乙方承诺按照协议约定时间节点腾空房屋交乙方指定部门拆除、复垦；二、房屋位于XX镇XX村，评估总建筑面积3701.53平方米；三、实际损失补贴内容及标准，1、房屋拆除实际损失1,580,393.44元，装饰装修实际损失222,216.16元，附属设施实际损失605,856元，2、设备、物品等搬迁实际损失1,195,076元，3、停工停产损失1,142,979.60元，4、甲方在乙方自愿配合前提下同意对乙方按上述实际损失金额予以补贴；四、乙方承诺在2016年1月28日前腾空及搬离该房屋及场地。上述协议签订后，娇兰公司、国安公司提前解除了就系争房屋签订的租赁合同，娇兰公司于2016年春节前后将系争房屋归还给国安公司。目前系争房屋已经拆除。
审理中，国安公司递交一份合庆镇产业结构调整领导小组制定的《合庆镇产业结构调整（减量化）实施操作手册（第一版）》（以下简称《操作手册》），其中载明的《合庆镇产业结构调整以奖代补操作口径》规定的停工停产（员工分流）补贴标准为：1、按建筑面积补贴（1）国有土地上的有证房屋建筑面积按每平方米350元给予补贴；（2）集体土地上的有证房屋参照国有土地房屋按每平方米350元给予补贴；（3）集体土地上的其他使用房屋按每平方米280元给予补贴；2、按实际员工使用情况补贴，实际用工每人补贴6万元；上述二类补贴方式视企业实际情况二选一。娇兰公司确认其诉讼请求主张的停产停业费系依据该《操作口径》的标准计算，即租赁面积有证部位2号、5号、8号房屋按每平方米350元的标准计算，无证部位10号、12号、13号按每平方米280元的标准计算，合计为273,879.20元；附属设施费为娇兰公司出资修建的下水道20米，按评估报告每米271元的单价计算为5,420元，另有一些电缆按评估报告单价计算为15,710元,上述合计为21,130元；机器设备搬迁费按评估报告列明为49,646元；物资搬迁费包括宽带迁移费310元，100车物品搬迁费按每车650元的标准计算为65,000元；根据评估报告整个厂区的物品搬迁为250车，娇兰公司按其物品量估算约为100车。机器设备搬迁费中所涉及的车床，娇兰公司陈述该设备是国安公司赠送给娇兰公司的，搬迁时娇兰公司也将其实际搬到的新的厂区，故搬迁费应支付给娇兰公司。
审理中，娇兰公司、国安公司确认国安公司已经给付娇兰公司补偿款42,500元。
一审法院认为，娇兰公司、国安公司签订的《房屋租赁协议》系当事人真实合意，双方就系争房屋建立的租赁关系成立。系争房屋中部分房屋没有合法建造手续，双方就该部分房屋建立的租赁合同关系无效，但不影响有证部分房屋租赁合同效力。虽然租赁关系提前终止有“产业结构调整”方面的原因，但该原因不是承租人造成，也不是不可抗力，而且出租人就此获得了补偿，故承租人有权要求出租人赔偿因租赁合同提前终止所遭受的实际损失。但是娇兰公司并无证据证明国安公司依据《补贴协议》以及《操作手册》所获得的停工停产补偿款系专属于承租人的补偿，故娇兰公司要求国安公司按《操作手册》的标准给付相应补偿款依据不足。不过考虑到娇兰公司租期未满另行寻找经营场所确实会对经营产生一定影响，故国安公司应给予娇兰公司一定赔偿，具体金额由法院综合考虑国安公司经营可能遭受的实际损失、房屋剩余租期等因素酌情确定。娇兰公司主张的附属设施补偿款因缺乏相应证据证明，法院难以支持。娇兰公司所主张的机器设备搬迁费所对应的均为其承租的10号房屋内的机器设备，且娇兰公司实际进行了搬迁，相关补偿费依法予以支持。娇兰公司主张宽带搬迁费国安公司予以认可，法院予以支持。娇兰公司主张的100车物品搬迁费虽然是自行估算，但考虑到娇兰公司作为实际使用人搬离房屋确实会产生一定的物品搬迁费用，故相应搬迁费亦由法院酌定。综上，法院确定国安公司应给付娇兰公司的机器设备搬迁费、物资搬迁费及其他损失补偿款合计金额为20万元，扣除国安公司已经实际给付给娇兰公司的补偿款42,500元，国安公司还应给付娇兰公司157,500元。国安公司辩称拆迁人尚未将补偿款全额支付给国安公司，故国安公司只应按拆迁人的付款比例向娇兰公司给付补偿款，法院认为，双方租赁合同已经解除，娇兰公司损失已经实际发生，而娇兰公司、国安公司之间并未约定依照拆迁人的付款进度支付补偿款，故国安公司此项答辩意见不予采纳。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十七条的规定，于二〇一六年六月二十二日作出判决：上海国安汽车修理有限公司应于判决生效之日起七日内支付上海娇兰机电材料有限公司补偿款157,500元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,811元，减半收取3,405.50元，由上海娇兰机电材料有限公司负担1,680.50元，上海国安汽车修理有限公司负担1,725元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。娇兰公司主张按照《补贴协议》及《操作手册》的标准获得各项补偿款，但未提供证据证明该标准系属承租人，因此本院对该主张难以支持。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。根据本案查明的事实，系争房屋无合法建造手续，因此娇兰公司与国安公司签订的《房屋租赁协议》无效。国安公司依据协议主张不予补偿娇兰公司的损失，于法无据，本院不予支持。
一审法院考虑到本案的客观情况，根据双方的过错程度酌定了补偿金额，系在现有证据情况下作出的综合判断，两上诉人均无优势证据证明一审法院判断有误本院对娇兰公司、国安公司的上诉请求均不予支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。两上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,899元，由上诉人上海娇兰机电材料有限公司负担4,449元，上诉人上海国安汽车修理有限公司负担3,450元。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一七年一月五日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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