山东省沂源县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）源民初字第927号
原告：李冲会，个体业主。
委托代理人：贾成义，山东多博仕律师事务所律师。
被告：赵敬友，退休职工。
委托代理人：伊斌，山东民意律师事务所律师。
原告李冲会与被告赵敬友房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李冲会及其委托代理人贾成义、被告赵敬友及其代理人伊斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李冲会诉称：2009年，被告所在单位沂源县地税局组织职工团购一批楼房，因被告无力支付楼款，而原告青睐于团购价格，经双方协商一致，被告将所购楼房按开发公司和地税局的定价转售予原告，由原告支付相应楼款，自2011年开始，原告陆续支付给被告楼款35万元及地板砖款8700元，如今，涉案楼房已竣工，再支付20万元楼款后便可交付居住，而被告却拒收剩余楼款并拒绝交付楼房。请求判令被告继续履行房屋买卖合同，将原告购买的沂源县城阳光花园小区8号楼西单元四楼西户房屋一套及储藏室、地下停车位交付给原告；诉讼费、保全费由被告负担。在本案审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：要求被告返还购房款35万元、地板砖款8700元，并要求被告承担违约责任（自被告收取房款、地板砖款之日至各款项还清之日止按照月息2分计算）
被告赵敬友辩称：原告的诉讼请求无事实依据，应依法予以驳回，原、被告之间并未形成一套完善的房屋买卖合同，原、被告之间的合同在以后的相关楼款协商方面产生较大的争议，并未形成一致意见，因此合同并未符合合同成立的要件，合同并未成立，同时根据原告起诉的事实和理由可以看出，原告称被告以开发公司和地税局的定价无偿转售给原告，不加任何价款，这与被告转让该楼房的初始意见表示不一致，因此在合同没有成立的情况下，原告要求继续履行合同无事实和法律依据。
对于原告陈述的25万元、10万元及交付时间，被告无异议，地板砖款是8600元，但对于原告所要求的经济损失的计算时间及标准有异议，本案双方的协议签署不符合法律要约，属于无效的口头合同，无效合同所产生的法律后果是双方返还财产，给对方造成经济损失，合同无效构成的原因不在于被告不交付房屋，而是原告要求以更低的价值购买房屋，无效的原因是不符合法定的形式，双方在形成口头购买意向时，该房屋仅仅是地税局初步准备建设的房屋，没有形成，也不达到办理产权证书的相关条件，双方在达成口头意向时，没有当时签订书面协议，并对相关价格及权利进行约定，不符合房屋买卖合同书面形式的要件，双方均有过错，并且原告按月息2分计算经济损失没有法律依据，只能按照中国人民银行同期基准利率计算，因为合同无效，原告要求经济损失的时间起点应自向被告主张返还钱款的时间开始计算，也就是今天。
经审理查明：原告李冲会与被告赵敬友系亲戚关系。2009年，被告所在单位沂源县地税局组织职工团购一批楼房，价格低于市场价。被告因资金紧张，欲放弃购买资格。原告表示愿意购买该房，被告同意由原告购买。因双方关系较为密切，未确定转让价款。2011年6月6日，原告向被告支付购房款25万元，2012年10月12日，原告向被告支付购房款10万元，被告分别给原告出具收款条各一份。后原告向被告支付地板砖款8600元（未出具收款条，原被告双方认可）。被告收取原告房款后，均已通过其单位转交给房屋开发商。涉案楼房竣工后，需再支付20万元便可交付居住。被告自行缴纳20万元购房尾款，并已领取该房钥匙。期间，原、被告因转让价格问题多次协商，未达成一致意见。
2014年1月，被告起草房屋买卖协议一份，具体内容是：原告在购房发票金额基础上支付被告13万元，在办理购房发票时付清；如开发商退还所交购房款利息及退还地面砖款，归被告所有；被告协助原告将合同购买方改为原告，如不能更改，协助原告办理过户手续；单位或开发商要求缴纳的其他费用由原告缴纳。并约定了违约责任如下：合同签订后，双方不得违约。如原告违约，所缴纳的所有费用不予退还；如被告违约将房屋转让或转卖他人，被告需向原告返还所缴纳的所有费用，并按原告缴款时间支付给原告月息2分的利息。被告赵敬友及其子赵叶文在合同上签字捺印后交给原告。原告认为与该小区其他楼房相较，转让价格偏高，未在合同中签字。经双方多次协商未果，原告诉至法院，请求判令被告继续履行房屋买卖合同，将原告购买的沂源县城阳光花园小区8号楼西单元四楼西户房屋一套及储藏室、地下停车位交付给原告；诉讼费、保全费由被告负担。在本案开庭审理过程中，原告将被告签字的房屋买卖协议作为证据在庭审中提交，但仍认为转让价格偏高。后经法庭多次调解，原告认可该协议内容，同意完全按该协议内容履行。而被告则明确表示涉案房屋不再出售，原告认为被告违约，变更第一项诉讼请求为：要求被告返还购房款35万元、地板砖款8700元，并要求被告承担违约责任（自被告收取房款、地板砖款之日至各款项还清之日止按照月息2分计算）。
另在庭审中，原告表示虽然被告之子赵叶文在协议中签字，但涉案房屋的所有人系赵敬友，故仅起诉赵敬友。被告赵敬友对此予以认可。
上述事实，有原告提供的收款条两份，房屋买卖协议一份；本院调取的证明材料、证人证言及原被告在庭审中的陈述在卷佐证。
本院认为：本案讼争房屋虽尚未与开发商签订商品房买卖合同，未依法登记领取产权证书，但被告赵敬友参与单位团购房产的权属、位置明确，其产权的取得处于“可以期待”状态，原、被告转让房产的行为并不违反法律禁止性规定。原被告之间的房屋买卖行为，实质上系被告将参加单位团购购房的资格有偿转让给原告的行为。根据原、被告双方口头约定及庭审中原、被告陈述，在转让之初，双方有订立合同的意愿，属于以“其他方式”订立的合同，且原告已分两次缴纳购房款，合同已实际履行。原告所提供的被告签字的房屋买卖协议，最初双方在转让价款上未达成一致意见，但在审理过程中，原告表示认可该协议的所有内容，同意按照协议的所有内容履行，要求被告按照协议交付房产。双方对合同的价款、履行方式、违约责任等意思表示已完全一致，原告所提交的房屋买卖协议为有效合同，原、被告应当遵循诚实信用原则全面履行合同确定的权利和义务。而被告明确表示房屋不再出卖，系违约行为。虽然被告在协议中约定将房屋转让或转卖他人才承担违约责任，但合同当事人的法律地位平等，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，故原、被告在合同中的权利义务系是对等的，被告不再出售房屋亦系违约行为，应按照协议约定承担违约责任，返还原告已缴纳的款项，并按照原告缴款时间支付给原告月息2分的利息。原告的诉讼请求成立，本院予以支持。被告的答辩意见不成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第十条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条之规定，判决如下：
一、被告赵敬友于本判决生效后十日内返还原告所缴纳的购房款及地面砖款共计358600元。
二、被告赵敬友于本判决生效后十日内按照月息2分自原告缴款之日至本判决书确定的履行期限届满之日支付原告违约金（其中以25万元为基数，自2011年6月6日起至本判决书确定的履行期限届满之日按月息2分计算；以10万元为基数，自2012年10月12日起至本判决书确定的履行期限届满之日按月息2分计算；以8600元为基数，自原告变更诉讼请求之日2015年6月4日起至本判决书确定的履行期限届满之日按月息2分计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9380元，财产保全费3313元，由被告赵敬友负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 徐晓云
审 判 员 郭娟绒
人民陪审员 王 华
二〇一五年六月十九日
书 记 员 曹春燕