青海省西宁市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）青01民终653号
上诉人（原审被告）：马振青，公民身份号码×××，男，回族，1990年2月12日出生，湟中县村民，住西宁市。
委托诉讼代理人:王贵平，青海松海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李庆梅，公民身份号码×××，女，汉族，1952年5月27日出生，退休，住西宁市。
委托诉讼代理人：赵虎（李庆梅之子），无固定职业，住西宁市。
上诉人马振青与被上诉人李庆梅侵权责任纠纷一案，李庆梅于2017年9月27日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判令马振青停止侵权，立即腾退城东区朱家庄村宁互公路2.8公里处场地和场地内全部建筑物、赔偿损失35000元。西宁市城东区人民法院于2018年1月29日作出（2017）青0102民初3391号民事判决，马振青不服提起上诉。本院于2018年3月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
马振青上诉请求：改判双方继续履行租赁合同；如二审维持原判，李庆梅应给付搬迁所需的拆迁补偿费用、合同尚未期满的补偿，以及提前终止合同的违约金。事实和理由：马振青之父马文俊去世后，马振青继续租赁场地和房屋，在租赁合同尚未到期的情况下，李庆梅以场地在政府征地拆迁范围内为由，要求提前终止合同，但提供的证据并无明确具体拆迁时间，且租赁场地附近的其他业主仍在继续经营，也未收到过拆迁通知。该拆迁项目是否继续实施、是否有变化尚不明确。如果提前终止合同，政府的拆迁项目又因故搁置，马振青的损失难以弥补，请求二审予以公正判决。如该拆迁项目不能继续实施，则撤销一审判决，如真正属于拆迁范围，并在近期内实施拆迁，则判令马振青享受因拆迁而应得的相应补偿费用，并不承担对李庆梅的35000元的赔偿费用。
李庆梅辩称，承租人马文俊未去世之前己与李庆梅解除场地房屋租赁合同关系，马文俊同意解除但迟迟不予搬离。李庆梅将书面解除通知送达后，马文俊准备搬离期间因病去世。马文俊与李庆梅的租赁关系在马文俊生前己解除，马振青无继承的事实和法律依据，其强行占有场地房屋构成侵权。一审法院对于上述事实未予认定，但判决结果正确，应予维持。马文俊去世后，李庆梅与马振青从未达成过新的场地房屋租赁协议，双方从始至今不存在租赁关系。马振青腾退场地房屋与是否拆迁及拆迁是否会给马振青造成损失、与本案不是同一个法律关系，马振青以拆迁可能造成损失作为理由亦不成立。拆迁与否均不会对马振青造成损失，马振青的要求和主张依法不成立。
一审法院认定事实：2003年2月8日，李庆梅与西宁市城东区韵家口镇朱家庄村民郭建梅、马吉忠、孙花良、朱廷海签订协议书，将耕地租赁给李庆梅用于修建建材厂，租赁期限为20年。李庆梅协议签订后，在该租赁的土地上修建了厂房等设施，又于2016年7月27日与马振青的父亲马文俊签订了厂地房屋租赁合同，约定：1.将位于朱家庄村宁互公路2.8公里处的厂地和现有的办公室5间、宿舍3间、伙房1间等建筑物租赁给马文俊用于机械加工；2.租赁期3年，从2016年9月1日起至2019年8月31日止，年租金为210000元整，押金为10000元。合同期满承租方若无违约情况或厂内的房屋财产没有损坏时，出租方将押金退还给承租方，如有损坏，承租方必须照价赔偿，如有违约行为出租方也可以从押金中扣除；3.下年度租金提前二个月向出租方一次性交付，否则出租方视为不租，出租方有权租给他人。合同期满在同等条件下，承租方有优先权；4.厂地租赁期内发生的水、电及工商、税务等各项费用均由承租方承担；承租期内承租方与外界发生的债权、债务与出租方无关；5.承租方有下列情况的，出租人可终止合同，收回厂地房屋。（1）承租人擅自将房屋转租、转让或借用他人。（2）承租人在租赁的厂区内进行非法活动，损害公共利益的；6.承租期内，出租方需在厂内进行修缮房屋或进行建筑时，承租人不得以认可理由阻挠施工，出租方新建的房屋与承租方无关。修建所占用的面积从租金中平均扣除，修建不影响正常生产，具体事项双方协商解决；7.合同内双方不得单方终止合同，如有违约，违约方承担租金的30%的违约金。确需无法继续履行本合同时，须提前2个月通知对方；8.因不可抗力的原因造成的损失，双方互不担责。如果国家征用，承租方需无条件搬出，出租方退还剩余的租金。合同签订后，马文俊交清了2016年9月1日至2017年8月30日一年的租金。2016年11月8日，李庆梅因西宁市城东区人民政府下发的宁互路拓宽项目房屋拆迁补偿安置方案通告，得知其出租的厂地被纳入政府拆迁范围后，于2016年11月11日给马文俊出具了书面解除厂地租赁合同通知，并送达了马文俊。2017年7月1日，李庆梅再次通知了马振青要求终止合同，马振青不同意。2017年8月14日马文俊因病去世，其子马振青要求继续租赁厂地及房屋，并给李庆梅交纳租金，李庆梅不收，双方为此产生纠纷。李庆梅所租赁的厂地已被纳入宁互路拓宽项目房屋拆迁范围。
一审法院认为，李庆梅与马文俊签订厂地房屋租赁合同后，承租的厂地及房屋用于生产经营。租赁期间承租人马文俊因病去世，并不必然导致合同权利义务的终止，其继承人马振青可继受厂地房屋租赁合同的权利义务，马振青不够成侵权。但本案诉争租赁物已被西宁市城东区人民政府纳入拆迁范围，预期合同目的不能实现，依据李庆梅与马文俊签订的厂地房屋租赁合同第八条”如国家征用，承租方需无条件搬出，出租方退还剩余的租金”的约定，解除厂地房屋租赁合同的条件已成就，且李庆梅于2016年11月11日已书面通知马振青解除合同，马振青虽有异议，但未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，应认定为合同解除。马振青拒不腾退厂地及房屋于法无据，李庆梅诉求其腾退厂地和厂地内全部建筑物之主张予以支持。李庆梅主张赔偿侵权损失35000元，实际是租金损失，因马振青现实际占有、使用租赁物确未支付租金，李庆梅对该项费用按每月17500元只主张了2个月租金损失合理，应予支持。马振青辩称租赁期限未满，要求继续履行合同的抗辩理由不能成立，不予采信。鉴于诉争租赁物被纳入政府拆迁范围后，马振青全部腾退租赁物需要合理期限，酌情考虑房屋腾退期限为三个月，遂判决马振青于三个月内腾退位于西宁市城东区朱家庄村宁互公路2.8公里处厂地和厂地内全部建筑物、马振青于十日内赔偿李庆梅租金损失35000元。
本案二审期间，马振青、李庆梅除对宁互路拓宽项目是否属实、租赁合同是否继续履行、李庆梅是否应给予马振青补偿存在争议外，对一审查明的基本事实无异议，本院对各方均无异议的事实予以确认。
关于宁互路拓宽项目是否属实的问题，李庆梅提交了西宁市城东区人民政府2016年10月8日的《房屋征收告知书》、2016年11月8日的《房屋拆迁补偿安置方案》、《规划设计条件红线图》，用于证明宁互路拓宽项目的真实性及马文俊承租的场地及房屋在拆迁范围之内。马振青认可宁互路拓宽项目的真实性及及马文俊承租的场地及房屋在拆迁范围之内，又称根据法律规定，因该项目占用大量农用地，应该取得国务院的批准，否则项目是否合法并不确定，能否完成亦不确定，所以租赁合同不能提前终止。
本院认为，根据马振青、李庆梅均认可的《房屋征收告知书》、《房屋拆迁补偿安置方案》和双方的陈述，本案涉及的场地房屋确实在宁互路拓宽项目拆迁范围之内。该项目虽然尚未实际拆迁到本案涉及的场地房屋，但该项目依然在推进当中，并非马振青所称的不属实。既然行政部门已经在开展推进宁互路拓宽项目，租赁合同中约定的”如国家征用，承租方需无条件搬出......”的条件就已经出现并具备，李庆梅有权依据该约定主张马文俊搬离涉案的场地房屋。至于马振青所说的该项目是否合法、能否完成，并不是李庆梅需要考虑的问题，也并非民事案件能够解决的问题。只要约定的情形出现，李庆梅也就具有了终止合同履行的权利。李庆梅在2016年11月就已通知马文俊解除合同，而马文俊或马振青未对解除合同通知的效力申请仲裁或诉讼，所以李庆梅与马文俊签订的租赁合同已经解除。在合同已经解除，马振青无依据占有场地房屋的情况下，李庆梅有权要求马振青予以腾退，所以对马振青要求继续履行合同的请求不予支持。马振青主张补偿及违约金，而租赁合同约定此种情形出现时，承租方是无条件搬出，所以该请求并无依据。而且李庆梅依据合同约定通知解除合同，并不构成违约，马振青主张违约金亦缺乏依据。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4975元，由马振青负担。
本判决为终审判决。
审判长张磊
审判员陈志秀
审判员王有林
二○一八年四月二十七日
书记员陈倩