浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义佛堂民初字第214号
原告：方文国，经商。
委托代理人：楼红锋。
委托代理人：武丽佳。
被告：义乌市赤岸镇溪西村民委员会。
诉讼代表人：朱益华。
委托代理人：朱小翁。
被告：义乌市赤岸镇溪西村股份经济合作社。
负责人：毛松芳。
原告方文国为与被告义乌市赤岸镇溪西村民委员会、义乌市赤岸镇溪西村股份经济合作社租赁合同纠纷一案，于2015年6月24日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员ＸＸ独任审判，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案于2015年9月7日转为普通程序并组成合议庭，于2015年10月9日再次公开开庭进行了审理。两次开庭原告方文国及其委托代理人楼红锋、被告义乌市赤岸镇溪西村民委员会的委托代理人朱小翁、被告义乌市赤岸镇溪西村股份经济合作社的负责人毛松芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方文国起诉称：2014年，原告为了开办驾校而想要租赁义乌市赤岸镇驾驶考试中心对面空闲的场地。经赤岸镇溪西村村民介绍，被告表示驾考中心对面的进溪西村水泥路两侧的南、北两块空闲场地（以下简称南北空闲场地）归其所有且有出租的意向。后经被告组织，双方于2014年11月30日签订《空闲场地承租合同》，约定被告将其所有的南北空闲场地承租给原告，并约定第一年的承租款为301000元，且除承租款外，原告需交被告100000元押金，押金于承租期末返还。原告将押金和第一年的承租款交付给被告义乌市赤岸镇溪西村股份经济合作社后，向土地管理部门咨询驾校申办事宜，土地管理部门告知原告承租的南北空闲场地均为国有土地，并非被告所有，被告无权出租。后经原告查询得知，被告所谓其所有的南北空闲场地已于2002年被国家征收（征收批文号：浙土字［B2002）第10501号）。原告认为，被告并非南北空闲场地的所有权人，原、被告之间签订的《空闲场地租赁合同》因被告无权对南北空闲场地进行处分而无效。现原告诉请判令：1、确认原告与被告义乌市赤岸镇溪西村民委员会之间于2014年11月30日订立的《空闲场地承租合同》无效；2、两被告共同向原告退还承租款301000元、押金100000元，合计401000元。
被告义乌市赤岸镇溪西村民委员会答辩称：招投标的程序都是正常的，跟原告签订的合同是合法有效的。我们有镇政府留回土地的协议书，我们村有权来处置这块土地的。要求驳回原告的诉讼请求。
被告义乌市赤岸镇溪西村股份经济合作社答辩称：招标广告和协议书上内容是一致的，双方签订的合同是合法合理的，要求驳回原告的诉讼请求。
针对两被告的答辩意见，原告补充陈述：被告所谓的与镇政府签过协议之后，其就有权处分土地的观点是错误的，被国家征收的土地，镇政府都是无权处分的。退一步讲，即使与镇政府签订的协议有效，但协议中也明确写明是用于旧村改造的，而本案中被告是将土地用于出租，所以合同是无效的。签订合同的时候，被告告诉原告南北两个地块均为建设用地。经过第一次开庭，该两个地块中的南面地块并非建设用地。
原告方文国为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1、空闲场地承租合同一份、义乌市村经济合作社统一收款收据二份，证明原告和被告义乌市赤岸镇溪西村民委员会就义乌市驾考中心对面进溪西村水泥路两侧的南、北空闲场地达成承租协议的事实，同时证明原告已向被告义乌市赤岸镇溪西村股份经济合作社交付承租款301000元及押金100000元的事实。
2、建设用地项目呈报材料（批文号：浙土字［B2002）第10501号）三份，证明原、被告订立的《空闲场地承租合同》中约定的承租地块已于2002年被国家征收的事实。
被告义乌市赤岸镇溪西村民委员会质证认为：对证据1、2，没有异议。但在承租合同第三、四条有明确的约定，合同有写明建设用地，没有约定土地的用途，如果要使用这块土地相应的手续应当由原告承担的，村里是协助配合的。被告义乌市赤岸镇溪西村股份经济合作社质证认为：对证据1、2，没有异议。本院对原告提供的上述证据的真实性予以确认。
被告义乌市赤岸镇溪西村民委员会、义乌市赤岸镇溪西村股份经济合作社为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1、空闲场地承租投标广告一份，证明被告公开对涉案土地的出租进行招投标，双方签订的合同合法的事实。
2、赤岸镇政府留回土地协议书一份，证明溪西村委会有权出租此地块，如何处置由村里决定的事实。
3、赤岸镇溪西村地块测绘报告一份，证明涉案租赁合同的地块属于建设用地。
原告方文国质证认为：对证据1，真实性有异议，该广告并没有溪西村的公章，也是由被告单方出具的，因此三性均有异议。对证据2，真实性没有异议，协议书的第三条合法性有异议，该土地是被国家征收的，镇政府和村里无权来协议处置该土地，退一步讲，即便该协议书的内容是有效的，协议中约定留回给村里的用途是用于旧村改造的，也不能用于出租。对证据3，对该测绘报告本身的真实性没有异议；对于涉案地块属于建设地块的性质是没有异议的。关于关联性，该测绘报告上无法显示出踩点的具体坐标位置，不清楚该测绘报告上所载的地块是否为涉案租赁合同中的地块一致；根据第二次开庭，被告陈述南面地块为8亩，北面地块为20亩左右，但测绘报告所载的地块面积与被告庭审陈述的地块面积不一致，根据测绘报告上载明的南面地块12.83亩，其中J21至J25的空地地块不在涉案租赁合同承租范围内，但是该地块测绘面积却算入到南面总地块面积12.83亩中，北面地块是15.58亩。
本院对被告提供的证据1招投标广告本身的真实性予以确认，但广告只是一项要约邀请，并不能以此判断原告、被告之间签订的合同效力，对该证据的证明力不予确认。对证据2协议书本身的真实性予以确认。对证据3赤岸镇溪西村地块测绘报告本身的真实性予以确认，根据该测绘报告可以表明，涉案合同的地块均属于建设用地。
经审理，本院认定事实如下：
2014年11月28日，原告方文国因租赁土地需要向被告义乌市赤岸镇溪西村股份经济合作社支付承租押金100000元；于2014年11月29日支付了租金301000元整。2014年11月30日，原告方文国（乙方）与被告义乌市赤岸镇溪西村民委员会（甲方）签订《空闲场地承租合同》一份，约定：驾考中心对面进村水泥路两侧，甲方有南、北空闲场地二块，共约30亩，该土地为建设用地，南面地块（东边以新公路边围墙为界，南边以大溪为界，西边以现有围墙内为界，北边以进村水泥路为界），北面地块（东边以变动所西面围墙垂直为界，南面以进村水泥路为界，西面以老公路为界，北边以变电所北面围墙垂直为界）；经村二委讨论决定，用公开招标方式承租给乙方经营，特订条款如下：一、承租年限：壹拾伍年，2014年公历12月1日至2029年公历11月30日止；二、承租款上交方法：第一年为叁拾万壹仟元整；乙方今后每个下年承租款都在当年的9月底前并按当年承租款提升百分之二的金额加当年承租款数的总金额，按时上交甲方，逾期不交的，甲方有权终止合同，没收乙方押金；三、上级有关土地使用所需要的一切手续全部由乙方承担办理；甲方给予协助配合……九、乙方交甲方押金壹拾万元（100000元），承租期末无违约的，期满不计利息返还……。合同签订后，被告义乌市赤岸镇溪西村民委员会交付涉案南北地块的土地。
另查明，2002年9月，经浙江省人民政府批准，义乌市赤岸镇34.6535公顷土地（含溪西村17.1814公顷土地）被征收（征收文号：浙土字［B2002）第10501号）。经现场勘查，涉案合同约定出租的土地中：南面地块位于浙土字［B2002）第10501号建设用地项目呈报材料所附征用图纸的征用红线之外，北面地块位于该征用图纸征用红线之内。南面地块现为集体所有的建设用地。
2009年4月15日，义乌市赤岸镇政府与义乌市赤岸镇溪西村民委员会签订协议书一份，其中第三条载明：赤岸镇政府同意溪西村留回旧村改造用地，进村水泥路北侧地块保证110千伏变电所约4.37亩用地外，其余全部由溪西村留回。
庭审中，双方一致认可涉案土地在原告承租之后，原告未对土地进行使用；原告现未交付第二年的租金款。被告陈述：被纳入征收红线范围之内的北面地块的部分土地（东边以田心渠道为界，西边以稠岭线老公路为界，南边以进村小路为界，北边以变动所北面围墙垂直为界区域）虽纳入征用红线，但未被实际使用，村里仍有农民将土地作为农业用地进行耕种。
2015年6月24日，原告以土地性质为国有用地、被告无权出租涉案土地为由，向本院起诉请求确认合同无效并要求返还租金、押金。
本院认为，本案的争议焦点在于：1、原告与被告义乌市赤岸镇溪西村民委员会签订的《空闲场地承租合同》是否为无效合同？2、如果是无效合同，两被告应返还的款项是多少？
关于第一个问题，因涉案合同涉及南面地块、北面地块两处地块，原告与被告就该两块地块的租赁行为的效力应根据土地性质分别进行分析。
关于南面地块，该地块未被纳入2002年9月征用红线范围，其性质仍为集体所有的土地。南面地块虽为建设用地，但是农民集体所有的土地的使用权除法律规定情形之外不得出让、转让或者出租用于非农业建设。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；集体土地建设用地根据法律规定只有在以下三种情况下可以使用：1）乡镇企业建设使用本集体经济组织农民集体所有的土地；2）农村村民建设住宅使用本集体经济组织农民集体所有的土地；3）乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。本案中，南面地块系被告集体所有的建设用地，原告并非义乌市赤岸镇溪西村村民，被告将涉案南面土地出租给原告使用的行为，违反了法律强制性规定，原告与被告就南面地块的租赁行为归于无效。
关于北面地块，经现场勘查，该地块已于2002年9月被纳入征用红线范围并依法办理了土地征收手续，该地块已经由农民集体所有的土地转变为国有土地。国有土地的使用根据法律规定应当以出让或划拨方式取得；且需要使用国有建设用地的，应向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请并经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。涉案北面地块属于国有土地，被告义乌市赤岸镇溪西村民委员会系本村集体土地的所有权人，其无权对国有土地进行处分；其出租行为未经涉案北面地块土地管理者即县级以上人民政府土地行政主管部门审批。因此，原告与被告就北面地块的租赁行为应当认定无效。
综合上述分析，原告与被告义乌市赤岸镇溪西村民委员会就涉案南面地块、北面地块签订的《空闲场地承租合同》归于无效，涉案合同为无效合同。
关于第二个问题，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然原告自身也对合同无效存在部分过错，但原告的过错影响的仅仅是其损失的负担，因合同无效而收取的租金以及押金两被告应全额返还。因此，两被告应当返还原告租金301000元以及收取的押金100000元。
被告主张被征用土地经镇政府同意留回、其有权处置的抗辩，本院认为，北面地块属国有用地，国有用地的使用应根据法律规定的审批手续进行，镇政府并非涉案土地的审批权人，被告认为其为有权处分的抗辩，依据不足，本院不予支持。被告主张北面部分地块虽被征用但未被实际使用，本院认为，涉案北面地块已经被纳入征用红线范畴且经依法征收，其性质已经转变为国有土地，至于土地是否已经实际利用起来并不影响和改变涉案北面地块的土地性质；被告该项抗辩，本院不予支持。
综上，原告方文国的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第四十二条、第四十五条、第六十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第五十三条、第五十四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：
一、确认原告方文国与被告义乌市赤岸镇溪西村民委员会于2014年11月30日签订《空闲场地承租合同》无效。
二、被告义乌市赤岸镇溪西村民委员会、义乌市赤岸镇溪西村股份经济合作社于本判决生效后十日内返还原告方文国承租款301000元、押金100000元；合计401000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7316元，由被告义乌市赤岸镇溪西村民委员会、义乌市赤岸镇溪西村股份经济合作社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费7316元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入帐号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 长 叶 飞
人民陪审员 朱红星
代理审判员 楼 卿
二〇一五年十一月十日
代书 记员 贾惠青