云南省祥云县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2923民初1号原告（反诉被告）陆玉宏。被告（反诉原告）刘永美。原告陆玉宏诉被告刘永美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，被告刘永美提起反诉。本院于2016年1月25日依法由审判员李福荣适用简易程序公开开庭对本、反诉进行了合并审理。原告陆玉宏和被告刘永美均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陆玉宏诉称：2015年5月17日，原、被告双方签订了《租房协议》，约定被告刘永美将位于瓦窑村的自有房屋副楼一小院（面积约75㎡）租给原告用于宰羊，租期为一年，租金为6000元。2015年8月7日，原告因受伤不能宰羊，遂回家养伤。待原告伤情好转后，发现被告已经将房屋拆除，正在建新房。被告的行为已经构成违约，故起诉请求判令被告返还2015年9月17日至2016年5月16日期间的租金4000元、押金500元、房屋改造及设施费用3000元和不能继续宰羊的损失费2000元，合计9500元。被告刘永美答辩并反诉称：2015年7月，原告同被告讲不再租房了，并于2015年8月将相关物品搬走，将房门钥匙交还给被告方。是原告自己毁约，所以，不应由被告返还租金和赔偿损失。因原告在使用房屋期间破坏了房顶、墙壁、地板和门，还将被告方的10块楼板砍了烧掉，故反诉请求判令原告赔偿房屋损失费用12000元、楼板损失800元和2015年5月至8月的水电费540元，合计13340元。针对反诉，反诉被告陆玉宏辩称：并没有破坏着房屋，也没有烧过楼板，只是在石棉瓦房顶上开了一个洞安装烟囱，但不影响使用，并在原有墙壁上打开了一个门洞并安装了钢条门。至于水电费，如果对方拿出单据来，可以双方协商分摊。对方主张的损失费用，没有事实依据，不应赔偿。为支持自己诉讼主张，原告陆玉宏向法庭提交了如下证据：A1、身份证复印件1份，欲证实原告的基本情况；A2、《租房协议》复印件1份，欲证实双方签订合同情况及具体约定内容；A3、收条复印件1份，欲证明原告交付租金6000元和押金500元的事实；A4、祥云县新型农村合作医疗外伤报销申请审核表复印件1份，欲证实原告受伤住院的时间。为支持答辩和反诉主张，被告刘永美向法庭提交如下证据：B1、证人田某某的证词：2015年8月份左右，看见陆玉宏来找刘永美谈到过不再租房了，刘永美拆房子的时间是在2015年11月左右；B2、通话清单2份（2015年8月和2015年12月各1份），欲证明陆玉宏从2015年8月到2015年12月期间只同刘永美通过两次电话，并且还于12月29日发过短信，证明陆玉宏表明不再租房的事实。经质证，原、被告均对对方提交的证据无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和上述确认的证据，本院确认以下法律事实：2015年5月17日，原、被告双方签订了《租房协议》，约定被告刘永美将自己所有的位于瓦窑村的石棉瓦顶房屋一间带一个小院（面积约75㎡）租给原告用于宰羊，租期为一年（2015年5月17日至2016年5月16日），租金为6000元；原告使用的水电费及相关卫生费由原告自行承担，太阳能卫生间的水电费共同协商处理。合同签订后，原告支付了租金6000元和押金500元，被告将房屋交付给原告使用。原告使用房屋过程中，对房屋进行了部分改造，主要为：1、在房屋内修建了隔墙（矮墙），将房屋隔为两部分，一部分用于关羊，另一部分用于摆放相关物品；2、在房屋的其中一面墙上挖了一个门洞（约1.5米见方）并安装了钢条栅栏门；3、修建了宰羊台并安装了烟囱。2015年8月，原、被告双方曾协商解除合同，但对是否退还未使用租金发生争议，没有达成最终协议。在此期间，原告因手部受伤回家休养。2015年8月25日左右，原告安排其儿子将租赁房屋内的冰箱、锅炉等物品搬走，同时将房门钥匙交还了被告方。原告使用期间的相关水电费至今未交。2015年11月左右，被告将房屋拆除，现已重新修建了房屋基础。现原告以被告违约拆除租赁房屋为由向本院起诉，要求被告退还未使用房屋期间的租金和押金并赔偿损失。被告以原告违约提前搬离租赁房屋，且未对损害的房屋进行修复为由提起反诉，要求原告赔偿损失并支付相关水电费。本院认为，原、被告双方于2015年5月17日签订的《租房协议》合法有效，对双方当事人均有约束力，原、被告双方理应依约履行合同义务。本案原告在履行合同过程中，于2015年8月向被告提出不再租用房屋（解除合同）的意思表示后，又于8月25日左右搬离了租赁房屋并将房门钥匙交还给被告方，再次以实际行动表明其欲解除合同的意思表示。被告则在接收租赁房门钥匙后，于2015年11月将房屋拆除，以实际行动表明其同意解除合同，故本院认定原、被告双方签订的《租房协议》已经于2015年11月解除。因双方在解除合同过程中，对尚未使用的租金、如何处置原告添附的设施以及如何恢复房屋原状等事项未达成一致协议。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故原、被告均有权主张相关权利。一、本诉部分：1、关于返还租金问题。原告陆玉宏在签订合同后交付了一年的租金6000元（折算为每月500元），因双方在合同中未约定违约责任事项，也未约定提前解除合同时不能要求返还未使用期间的租金，故原告陆玉宏要求被告刘永美返还相应租金的诉讼请求成立，本院予以支持。关于应返还多少的问题，因原告陆玉宏于2015年8月以实际行动表明解除合同的意愿，而被告刘永美拆除房屋表明同意解除合同的时间为2015年11月，故被告刘永美应返还给原告的租金应为2015年11月17日至2016年5月16日未使用租赁房屋期间的租金3000元，原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持；2、关于返还押金及赔偿损失问题。因原告陆玉宏搬离租赁房屋后，没有将房屋恢复原状，其交付的押金应用于恢复房屋，不应返还；解除合同系原告首先提出，后双方均以实际行动解除了房屋租赁合同，双方均不存在违约问题，故原告陆玉宏要求赔偿相关损失的诉讼请求，本院不予支持。至于被告刘永美拆下的钢条栅栏门，被告刘永美当庭表示愿意返还给原告陆玉宏，本院予以支持。二、反诉部分：1、关于水电费问题。原、被告在协议书中明确约定“乙方（反诉被告陆玉宏）使用的水费、电费及相关的卫生费、物业管理费由乙方自行承担支付”，“太阳能、卫生间水电公用，费用共同协商处理”。反诉被告陆玉宏搬离租赁房屋时，并没有结清相关水电费用，反诉原告刘永美要求反诉被告支付水电费用的反诉请求成立，本院予以支持。反诉原告刘永美未提交证据证明缴纳水电费的具体数额，本案酌情支持200元，该项反诉请求，本院予以部分支持；2、关于反诉原告刘永美要求赔偿房屋损失费的问题。反诉原告刘永美要求赔偿房顶、墙壁、地板和门被损害造成损失12000元以及楼板损失800元，因房屋已被反诉原告刘永美拆除，反诉原告刘永美未提交相关证据证实损失情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，反诉原告刘永美应承担举证不能的法律后果，故反诉原告刘永美的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘永美于判决生效后5日内返还原告陆玉宏房屋租金人民币3000元。二、被告刘永美于判决生效后5日内将拆下的钢条栅栏门交还给原告陆玉宏。三、反诉被告陆玉宏于判决生效后5日内支付给反诉原告刘永美水电费人民币200元。四、驳回原告陆玉宏的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告刘永美的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件诉讼费人民币25元，由原告陆玉宏承担15元，被告刘永美承担10元。反诉案件诉讼费30元，由反诉原告刘永美承担25元，反诉被告陆玉宏承担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均未在法定期限内提出上诉的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李福荣二〇一六年二月十六日书记员  马雪蕊