湖南省冷水江市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）冷民一初字第354号
原告盛涤明，男，1962年7月17日出生，汉族。
委托代理人张朝晖，广东德法理律师事务所律师。
委托代理人王梦飞，冷水江市锑都法律服务所法律工作者。
被告段继建，男，1960年6月25日出生，汉族。
被告李兆华，男，1970年5月16日出生，汉族，。
被告潘海知，男，1982年1月6日出生，汉族。
原告盛涤明与被告段继建房屋买卖合同纠纷一案，于2013年5月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员张洁担任审判长，与人民陪审员刘瑞连、姜菊桃参加的合议庭，于2013年11月29日公开开庭进行了审理。书记员廖淑娴担任庭审记录。本院在本案的审理过程中，依据被告段继建提交的合作建房协议及申请，依法追加李兆华、潘海知为本案被告参加诉讼，并于2013年11月29日第二次公开开庭进行了审理。原告盛涤明及其委托代理人王梦飞，被告段继建两次均到庭参加了诉讼。被告李兆华、潘海知经本院依法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告盛涤明诉称：2012年6月2日，原告与被告段继建签订《购房合同》，合同约定将被告段继建在冷水江市桃山坳（440电厂生活小区）一套商品房以每平方1480元的价格转让给原告，交房时间为2012年10月，约定违约金责任为5万元。2012年5月21日、6月2日原告分两次向被告段继建缴纳定金共6万元。交房期限届满后，原告多次要求被告段继建按合同约定交房，但因房屋尚未竣工，交房未果。综上所述，被告段继建的行为已经构成根本违约，并给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，特起诉前来，请求法院判令：1、解除原、被告双方于2012年6月2日签订的《购房合同》；2、被告双倍返还原告定金12万元；3、被告支付原告违约金5万元；4、被告赔偿原告额外支出租房损失5000元；5、本案诉讼费用及原告的律师代理费10000元由被告承担。
被告段继建辩称：1、原告购房属实，至今未交房，愿意解除购房合同，将收取的6万元退还给原告，但双倍返还定金无依据；2、未如期交房是由于政策的缘故，导致房屋迟迟未竣工；3、由被告承担律师费没有依据；4、违约金按照合同约定，可以协商解决。
原告盛涤明为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
1、原告身份证，拟证明原告的基本情况及主体资格；
2、购房合同，拟证明原告与被告段继建于2012年6月2日签订了房屋买卖合同的事实；
3、收据，拟证明原告盛涤明向被告段继建缴纳定金6万元，已按约履行合同义务的事实；
4、律师费缴费发票，拟证明原、被告因协商不成，原告聘请律师支付律师费10000元的事实。
被告段继建对原告盛涤明提交的证据，发表了如下质证意见：
对证据1-3，无异议；对证据4有异议，该费用不是必然会产生的费用，不应当由被告承担。
被告段继建为支持其答辩主张，向本院提交了《合作建房协议》一份，拟证明买卖标的系被告段继建与被告李兆华、潘海知共建同有的事实。
原告盛涤明对被告段继建提交的证据，发表了如下质证意见：对《合作建房协议》的真实性、关联性有异议，购房合同签订时并不知道三被告共同建房的事实，且该协议即使是真实的，被告段继建、李兆华、潘海知三人也应当连带承担违约责任。
本院对原告盛涤明提交的证据，认证如下：对证据1、2、3，被告段继建无异议，本院予以采信；对证据4，原告支付律师费用与被告段继建是否存在违约行为无相当因果关系，故不予采信。
本院对被告段继建提交的证据，认证如下：《合作建房协议》的当事人为三被告，与本案房屋买卖合同纠纷无关联，故不予采信。
本院根据采信的证据及当事人在庭审中的陈述，认定如下案件事实：
2012年6月2日，原告盛涤明（作为甲方）与被告段继建（作为乙方）签订《购房合同》，甲方将位于冷水江市桃山坳（440电厂生活小区）的一套商品房转让给乙方，协议约定：1、房屋面积暂约定为115平米，实际面积以房产证上载明的面积为准；2、房屋价格为每平方米1480元；3、交房时间为2012年10月；4、乙方自合同签订之日起付款6万元，待主体工程完工时付清余款；5、双方不得违约，否则将承担5万元违约金责任。2012年5月27日、同年6月2日，原告盛涤明分两次（每次3万元）向被告段继建共支付6万元，被告段继建出具了两份内容相当的收条，即“今收到人民币3万元，用途为购房定金”。因被告段继建欲将批建4层的住宅增加至7层需补相关报批手续，故所建房屋至2013年7月18日本案第一次开庭时主体工程尚未竣工，导致不能按照约定如期向原告交付房屋。
本院在本案审理过程中，鉴于原告盛涤明既按照购房合同的约定主张5万元违约金责任，又依据定金罚则要求被告段继建双倍返还定金12万元，而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告盛涤明仅能择一主张权利。经本院就此释明，原告盛涤明选择适用定金罚则，要求被告段继建双倍返还定金12万元，对主张5万元违约金责任的该项诉讼请求予以撤回，对此本院予以准许。
本案双方当事人在以下几方面存在争议：一是违约方应否双倍返还定金12万元；二是原告盛涤明所主张的因被告段继建违约导致额外支出5000元租房损失及其聘请律师所支付的律师费1万元是否成立。
本院认为，原告盛涤明与被告段继建签订的《购房协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，协议双方均应按照约定全面履行各自义务。被告段继建未按照购房协议约定期限交付房屋，且经原告盛涤明催告后仍未在合理期限内履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”的规定，原告要求解除合同的诉请，于法有据，本院予以支持。
原告盛涤明按照《购房协议》向被告段继建支付6万元，虽然双方在购房合同中约定为预付款，但被告段继建在出具的收条上注明所收款项性质为购房定金，原告盛涤明也对此予以认可，可视为双方对原合同条款的修改。被告段继建未按照合同约定如期交付房屋，其应承担双倍返还定金责任。但根据《中华人民共和国担保法》第一百二十一条的规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分，人民法院不予支持。本案中，主合同即购房合同标的额为170200元（1480元∕平米×115平米），标的额20%为34040元（170200元×20%），约定的定金6万元超出前述限额，故对超过部分25960元（6万元-34040元）不能认定为定金而应视为购房款予以返还，故原告要求双倍返还定金的金额应为68080元（34040元×2），加上被告段继建应返还的购房款25960元，共计应返还给原告盛涤明94040元（68080元＋25960元），故对原告盛涤明要求被告段继建双倍返还定金12万元的诉讼请求予以部分支持。
原告盛涤明主张额外房租损失5000元，但未提交相应证据予以证明，其依法应承担举证不能的不利法律后果，故本院对此不予支持。原告盛涤明认为，因被告段继建违约，导致其聘请广东德法理律师事务所张朝晖律师作为其本案的诉讼代理人，所支付律师费用10000元应由被告段继建予以赔偿。原告盛涤明为此提供了广东德法理律师事务所开具的发票（金额为10000元），但发票上载明的时间为2013年4月19日，授权委托上载明的授权时间为2013年5月9日，原告盛涤明在未授权之前就已缴纳相关律师费用有悖常理，且支付律师费用与对方违约行为无相当因果关系，故对原告的该主张不予支持。
至于被告李兆华、潘海知在本案中是否应承担责任。本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷，不论是《购房协议》还是定金条款，合同的当事人均系原告盛涤明与被告段继建，根据合同的相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，故即使购房合同标的系被告段继建与李兆华、潘海知共建共有，原告盛涤明也只能基于购房协议向合同相对方即被告段继建主张权利。据此，应由被告段继建向原告盛涤明承担相应民事责任，被告李兆华、潘海知在本案中不承担责任。但被告段继建在承担责任后，可以根据其与被告李兆华、潘海知之间的约定，向被告李兆华、潘海知进行追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告盛涤明与被告段继建于2012年6月2日签订的《购房协议》；
二、限被告段继建在本判决生效之日起十日内返还原告盛涤明定金68080元、购房款25960元，合计94040元；
三、驳回原告盛涤明的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4000元，由原告盛涤明负担1000元，被告段继建负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 员 张 洁
人民陪审员 刘瑞连
人民陪审员 姜菊桃
二〇一四年四月七日
书 记 员 廖淑娴
本判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。