山东省郯城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郯民重初字第3号
原告山东郯城农村商业银行股份有限公司（原郯城县农村信用合作联社）
法定代表人刘春，董事长。
委托代理人田向春，该公司职工，特别授权。
委托代理人杨冰雪，该公司法律顾问，一般代理。
被告胡恩凌。
委托代理人冯雷，山东鼎元律师事务所律师，一般代理。
原告山东郯城农村商业银行股份有限公司（原郯城县农村信用合作联社）与被告胡恩凌租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月20日作出（2012）郯民初字第3410号民事判决，被告胡恩凌不服该判决，上诉至临沂市中级人民法院，临沂市中级人民法院于2014年6月16日将该案发回本院重审，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东郯城农村商业银行股份有限公司的委托代理人田向春、杨冰雪，被告胡恩凌的委托代理人冯雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东郯城农村商业银行股份有限公司诉称，本案涉及的房屋位于郯城县南外环中段浩源商贸城对过，2011年1月1日双方签订了租赁合同，原告租赁被告的该房屋，合同约定租期10年，被告保证该房屋无产权争议。原告已支付前5年的租金40万元。租赁房屋交付后原告对该房屋进行了装修，支出装修费用573286元，并增添了办公设施等。原告在对该房屋正常使用过程中，因被告的该房屋占用的土地与东马街居委会有土地争议，导致东马街部分村民自2012年8月份以来先后5次围堵原告的浩源商城分社营业厅，致使合同无法正常履行，严重影响原告的正常营业。为了维护原告的合法权益，现诉请人民法院依法确认双方于2011年1月1日签订的租赁合同无效；要求被告返还原告未到期的租金253320元；赔偿装饰损失458560元，共计711880元。
被告胡恩凌辩称，1.原告的诉讼请求无事实与法律依据，被告不认为原、被告双方签订的租赁合同是无效的。原告对涉案房屋的权属情况十分清楚。当时该房屋所占用的地块是被告为经营门窗业务所租用的门面及场地，原告最初意识到这里的建材生意已初具规模，资金流量大，原告即主动与被告方协商，目的是想在被告方租用的地块上筹建营业场所。原告在先行做了充分的考察后，于2010年9月25日先行支付给被告10万元建房启动资金，同时提交了建房设计图纸，被告方在原告的指导和策划下最终建设完成了该营业场所。经查询《农村信用社机构管理办法》、中华人民共和国公安部第86号令、《中国人民银行关于金融机构设置或撤并管理暂行规定》中相关条款，原告作为经营金融机构的专业经营者，在设立分社或储蓄所时对所经营的房屋必须有所有权或使用权的证明文件方可报原告主管部门批准金融机构经营许可证及向职能部门获取营业执照。而针对该房的实际权属情况，原告为了达到经营所需要的手续，除了合同中约定产权保证条款，又私下让被告提交了另一份在被告名下的房权证手续复印件，当时被告不知道原告的真实用意，直到现在才明白原告的造假行径。2.由以上得知退一步讲即使该租赁合同是无效的，也全部是原告的原因造成的，被告方在整个过程中没有任何过错。且该营业场所一直在原告的掌控之中，原告自始至终没有将该营业场所交给被告，2014年年底原告更新换代了自动取款机，2015年年初，原告对该营业场所的广告牌由信用社改换为农村商业银行，两项举措说明原告方自2011年1月1日至今一直占有并使用该营业场所，被告方无需返还租金。另外，原告的金融机构许可证和营业执照仍没有注销，依据金融机构的相关法律规定，应视为该营业场所仍处于正常经营状态中。3.自2010年至今三届居委会领导班子均认同被告对原告所租赁的房屋享有完整的使用权。2010年启动建房时，第一届居委会认同并支持，原告申请工商登记时，第二届居委会给盖公章说明其支持该租赁行为并认可该房屋使用权无争议。第三届居委会即现在的居委会仍然认同该房屋产权无争议，并再次承诺保证原告正常营业。4.结合民事诉讼法第119条及第154条之规定，鉴于原告现在的主体名称已发生改变，权利、义务承受人已发生变化，法庭应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年1月1日郯城县农村信用合作联社下属城区信用社与被告胡恩凌签订了《租赁合同》，甲方（出租方）为被告胡恩凌，乙方（承租方）为郯城县农村信用合作联社城区信用社。该合同约定：一、该房屋位于南外环中段浩源商贸城对过，系钢结构＋砖混，上下两层。二、租期10年，自2011年1月1日至2020年12月31日，租赁到期后乙方有优先租赁权。三、租金前五年每年8万元，后五年每年9万元，于合同签订之日起10日内一次性付清前5年租金，共计40万元。后五年的房屋租赁费于2015年12月31日前一次性付清45万元。…六、甲方保证产权无争议，如自合同签订之日五年内因该房屋手续不齐全导致乙方无法正常使用或被拆除，甲方除返还未到期的租金外还应当赔偿乙方的损失。乙方的损失计算方法：装修及增添不动产设施的费用／租期×未到期租期，装修及增添设施的费用以装修方提供的支款正式发票为准。七、该房屋如遇到公益性拆迁或商业性开发，因装修部分产生的拆迁补偿费用归乙方所有，土建部分产生的拆迁补偿费用归甲方所有。甲方退还已收到的未到期租金。八、在合同正常履行期间，如甲方根本违约，除赔偿乙方未到期的装修及设施损失外（计算方法参照本合同第6条约定），还应承担违约金10万元。如乙方根本违约，未到期的租金甲方不再返还，还应向甲方承担违约金10万元…。合同签订后，原告向被告支付前五年租金40万元，并对租赁房屋进行装饰，支出装饰费用计款573286.64元，并增添了办公设备，原告正常营业至2012年6月，因原告租赁被告的房屋所占用的摊位属东马街居委会所有，2012年6月2日东马街居委会向原告送达搬迁通知，告知原告“自本通知之日起，九十日内搬迁完毕，逾期不搬后果自负”。自2012年6月22日起，原告营业室多次遭到围堵，导致原告多次停业，经原告多次协调未果。2012年10月22日原告诉至本院，请求解除与被告签订的租赁合同，返还未到期的租金253320元，赔偿装修损失458560元，诉讼费用由被告承担。庭审中原告将诉讼请求第一项变更为请求依法确认双方签订的租赁合同无效。
另查，被告胡恩凌在法庭辩论终结前未提供有关其建设涉案房屋的建设工程规划许可证。经评估，原告装饰装修费用的损失为406472元。2014年6月25日，经银监会批准，郯城县农村信用合作联社变更注册登记为山东郯城农村商业银行股份有限公司。
为证明自己的主张，双方当事人提交如下证据：
原告提交的证据：1、租赁合同一份，证明双方存在租赁合同关系，同时约定被告保证无产权争议，涉案房屋手续不齐全；2、交纳租金发票，证明原告已向被告交纳租金40万元；3、装饰合同及装饰款发票，证明原告对本案的房屋进行装修所支出费用是573286.64元；4、东马街居委会给原告下达的搬迁通知书，证明原告租赁房屋所占的土地是违法占地，没有合法手续；5、原告的营业场所遭到围堵的现场照片，证明第一次开庭之后，原告遭到围堵至今已停业；6、评估报告一份，证明原告的装修损失是406427元；7.临沂市中级人民法院（2014）临商终字第633号民事判决书一份，证明被告与东马街居委会的土地租赁合同经终审判决解除，该房产所占土地不具有合法性。
被告提交的证据：1、市场摊位租赁协议、每年交纳租金收据及提存缴纳2012年度租金公证书，证明被告对该宗土地享有合法的、完整的使用权。2、原告方于2010年9月25日预付给被告10万元的建房启动资金的打款记录及当时原告方的经手人唐红云的证言，证明该营业场所是原告在充分考察后让被告筹建，该营业场所的建筑设计、策划及向郯城县公安局的报批均是原告单方实施。3、从工商局调取的原告方提交的营业单位变更登记申请书，证明原告方明知该租赁房屋的权属真实情况，仍造假把被告方的其他房权证冒充该处房权证非法获取营业执照（两房权证无论从面积还是四至与该案所租用场所差距巨大）；土地权属所有人盖章及承诺能证明东马居委会自始至终支持该场所租赁并言明该房产权属无争议。4、经营场所的状况照片两张：证明两个问题，一是营业场所不存在围堵情况。二是原告的广告牌已由信用社改换为商业银行。据查原告的名称于2014年6月份已经有关部门批改，后原告于2015年初更换该场所广告牌，说明原告从没有放弃对该营业场所的掌控及使用至今的事实。5、东马居委会承诺书，证明该房产使用权无争议，并保证原告放心使用，曾经的围堵不可能再出现。6、《农村信用社机构管理办法》第十二条、第十三条、第二十条明确要求开办信用分社或储蓄所要有筹建和开业两个阶段，筹建时应报经当地公安机关审批，同时应提交所用房产的房权证明或租赁房屋的产权证明等硬件要求，另提交中华人民共和国公安部令（第86号）《关于金融机构营业场所和金库安全防范设施建设许可实施办法》第四条、第七条第八款、第九条等均要求原告方必须先考查、落实产权明晰后方可报批营业场所的要求。7、营业单位变更申请书，证明原告方在该申请书中提交的被告名下的房权证，该房权证的面积为53.36平方米，位于东马街老区，而双方租赁的场所是位于东马街的新区，原告方明知该房权证不是经营场所的房权证。
上述证据，经双方当事人质证后均已收录附卷。
本院认为，郯城县农村信用合作联社变更注册登记后，其债权、债务由变更后的山东郯城农村商业银行股份有限公司承继。出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案被告胡恩凌租赁给原告经营使用的房屋虽系被告所建，但在法庭辩论终结前被告未提供有效证据证实其建筑的房屋取得建设工程规划许可证或系按照建设工程规划许可证的规定建设的，故其与原郯城县农村信用合作联社的租赁合同违反了法律强制性规定，应属无效，合同中约定的违约条款也无效。双方签订的租赁合同虽无效，但原告对涉案房屋进行了使用，应参照合同约定的租金标准支付给被告其使用期间的房屋占有使用费，未履行期间的剩余部分租金被告应当予以返还。对占有使用费的金额的认定问题，原、被告提交的证据可以证实，自2012年6月22日起原告经营的营业室遭到围堵不能正常营业，但未完全停业，自2012年11月8日起至今，原告未营业，2012年6月22日至2012年11月8日期间，原告未有证据证实其具体的停业时间，故原告占有并使用被告房屋的时间应以合同签订之日（2011年1月1日）起至停业之日（2012年11月8日）期间计算，计673天，按照每年8万元的每天均摊的占有使用费计算原告占有使用费应为147506.85元（8万元÷365天×673天），剩余部分租金252493.15元（40万元－147506.85元）被告应当返还给原告。原告为正常营业而进行的装修装饰，系经被告同意认可的，在合同确认无效后，因装修装饰物附合于建筑物，拆除后亦无实际利用价值，故对原告请求被告支付装饰装修的损失，本院予以支持，但应当根据双方对造成合同无效的过错程度分担。被告明知租赁的房屋未取得建设工程规划许可证而将房屋租赁给原告使用，原告作为专业金融机构，虽已注意到租赁的房屋手续是否齐全的问题，但仍未进行核实即与被告签订租赁合同，具有较大过错，根据本案实际情况，以原、被告分别承担60%、40%的责任为宜。原告装修装饰的损失406472元，应由被告承担其中的40%即162588.8元，其余损失由原告自行承担。被告辩称原告在合同无效的发生存在过错，合理部分，本院予以采纳。但被告辩称原告现在的主体名称已发生改变，权利、义务承受人已发生变化，应驳回原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、原郯城县农村信用合作联社与被告胡恩凌于2011年1月1日签订的《租赁合同》无效。
二、被告胡恩凌于本判决生效之日起十日内返还给原告山东郯城农村商业银行股份有限公司房屋租金252493.15元。
三、被告胡恩凌于本判决生效之日起十日内偿付给原告山东郯城农村商业银行股份有限公司装饰装修损失162588.8元。
四、驳回原告山东郯城农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费XXXXX元，由原告山东郯城农村商业银行股份有限公司负担XXXX元，由被告胡恩凌负担XXXX元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审判长 邱宝华
审判员 刘利贞
审判员 程幸乐
二〇一五年十月十五日
书记员 徐广艳