海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9028民初673号原告：刘涛，男，1961年5月30日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原告：杨冬艳，女，1962年10月1日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原告：刘夕仑，女，1988年7月1日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。三原告共同委托诉讼代理人：潘利军，海南万理（陵水）律师事务所律师。被告：海南世知旅游有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县土福湾。法定代表人：刘长海，总经理。委托诉讼代理人：刘敬阳，海南世知旅游有限公司员工。原告刘涛、杨冬艳、刘夕仑与被告海南世知旅游有限公司（以下简称世知公司）合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告刘涛及三原告共同委托诉讼代理人潘利军、被告委托诉讼代理人刘敬阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向三原告支付拖欠的x期x栋房屋返租租金3481480元、违约金1412400元，以上合计4893890元；2、被告办理x期x栋房屋的权属过户手续，并承担应缴纳的相关税费；3、本案发生的所有诉讼费用由被告承担。庭审中，原告补充第一项诉讼请求：违约金的计算标准为按返租协议约定的每日万分之五自2014年10月22日计算至开庭之日止。事实及理由：2009年10月22日，原告刘涛购买被告产权式x期x号别墅，向被告交付房款9980000元，合同签订当日，原告将涉案房屋3层分别以刘涛、杨冬艳、刘夕仑的名义返租给被告，并分别与被告签订《海南世知旅游有限公司产权式别墅酒店销售返租协议书》。租赁期限自2009年10月22日至2014年10月21日，共5年。原告每年享受一定期限的免费入住权，被告支付租金给原告，一年一付。上述协议签订后，原告依约履行交房义务，但被告未按约支付返租租金，原告多次催促，被告承诺待经营好转后支付，但迟迟未实际履行。因被告拖欠租金一直未付，现原告起诉请求被告支付拖欠租金及违约金，并办理涉案房屋的产权过户手续。被告世知公司辩称，对原告起诉的事实基本认可，对原告主张的租金数额有异议，经核算后租金应为3468080元；原告主张的违约金过高，且现在被告公司资金紧张，希望能够免除违约金。原、被告双方为证明自己的主张，向本院提交以下证据：《商品房买卖合同》、《海南世知旅游有限公司产权式别墅销售返租协议》、《收款收据》、租金计算表、付款凭证。对原、被告双方提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月22日，原告刘涛、刘夕仑与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买世知公司开发建设的海南世知度假村产权式酒店x期x幢别墅，建筑面积498.94平方米，房屋总价款9980000元。合同落款处买受人为刘涛、刘夕仑署名。期后，原告刘涛以杨冬艳、刘夕仑以及本人的名义分别于2009年10月22日、2009年11月20日与被告签订了三份《海南世知旅游有限公司产权式别墅销售返租协议》（以下简称“返租协议”），约定原告自愿将涉案房屋返租给被告，期限为五年。双方同时约定：1、第一层的返租期限即2009年11月20日至2014年11月19日，第二、三层的返租期限即2009年10月22日至2014年10月21日；2、世知公司保证前五年内每年支付购房实付总价款13.8%的年租金，租金自付清全款之日起，一年一付，从第六年起原告可自行选择完全自用、委托经营或返租等方式；3、世知公司负责协助申办房产证，费用按照相关部门规定收取；4、世知公司在约定支付之日起5个工作日内支付年租金，若逾期支付的须在应付之日起至实际付清之日止按日万分之五支付违约金。上述合同和返租协议签订后，刘涛依约以涉案房屋楼层为准，于2009年10月22日支付第二、三层房款为4150000元、3050000元，于2009年11月20日支付第一层房款2780000元，共支付全部购房款9980000元。被告亦向原告刘涛出具了《收款收据》。期后，因经营管理不善、一些业主与被告合作期限届满要求退房等诸多原因，致使被告自2013年初开始便难以继续按返租协议约定向业主兑现租金和回报。2014年7月1日，被告向全体业主发出《致尊敬的投资者和海南世知旅游公司各位业主》的通知，告知全体业主公司决定自2014年4月1日起停止营业，并明确退房款及租金支付方式和时间等事项：于2014年10月中旬支付10%—20%的房款本金，2015年2月底前再支付50%—60%房款本金，2015年底前支付剩余本金和租金或利息；同时承诺：“对上述办法均不同意的投资者和业主，双方可通过法律途径仲裁解决。”该通知亦粘贴于涉案酒店公告栏处。庭审中，原、被告双方确认，被告至今拖欠原告的租金为3468080元。另查明，世知公司拖欠的租金为：别墅第一层租金为767280元（2780000元×13.8%×2年，即2012年11月20日至2014年11月19日），第二层租金为1718100元（4150000元×13.8%×3年，即2011年10月22日至2014年10月21日），第三层租金为1262700元（3050000元×13.8%×3年，即2011年10月22日至2014年10月21日），共计3748080元。世知公司已分别于2013年1月9日、2013年8月30日、2014年12月9日向原告支付了200000元、50000元、30000元，共计280000元租金，目前尚欠租金3468080元。再查明，被告世知公司开发的第五期房产因容积率等问题至今没有通过竣工验收，仍未取得涉案房屋的房地产初始登记（大产证）。原告购买的涉案别墅为被告开发的第x期房产，该房产于2009年8月4日取得商品房预售许可证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《海南世知旅游有限公司产权式别墅销售返租协议》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。一、关于租金及违约金的计算问题。原告将涉案房屋返租给世知公司，世知公司亦应按返租协议约定向原告支付租金。现经双方确认，被告拖欠原告租金为3468080元，故原告要求被告支付拖欠租金3481480元的诉讼请求，本院予以支持部分。现世知公司未能依约向原告支付租金构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算，原告主张按双方约定的每日万分之五计算，被告应支付的违约金为1412400元，明显过高，根据本案的具体情况和同期银行存贷利率变化情形，本院酌定调整违约金为按被告实际应付租金的每日万分之二计算。因双方约定租金支付方式为一年一付，且在约定支付之日起5个工作日内支付，故涉案别墅第二、三层违约金应自2012年10月27日起分段计算，第一层违约金自2013年11月25日起分段计算，扣除期间世知公司已支付的280000元，截止2016年7月28日，被告应向原告支付的违约金为655605.75元。二、关于房屋产权登记的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。另根据建设部《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应提交房屋已竣工的证明；第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交房地产权证书和证明房屋所有权发生转移的材料。据此，对合法建造的商品房应先由开发商进行房屋所有权初始登记，后才能凭借双方的买卖关系办理房屋转移登记。本案中，原告购买的是世知公司第五期的房产,而第五期房产因容积率等问题至今没有通过竣工验收，仍未取得房地产初始登记。尽管涉案房屋为合法建造，且原、被告双方有买卖合同约定，但当事人的意思自治不能违背法律的禁止性规定，即涉案房屋目前不具备房屋产权转移登记的条件。故对原告要求世知公司将涉案别墅的产权登记在其名下，并承担相关税费的诉讼请求，本院不予支持。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：一、被告海南世知旅游有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘涛、杨冬艳、刘夕仑支付房屋返租租金3468080元及违约金655605.75元；二、驳回原告刘涛、杨冬艳、刘夕仑的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45951.12元，由被告海南世知旅游有限公司负担38719.3元，由原告刘涛、杨冬艳、刘夕仑负担7231.82元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  林小丽人民陪审员  张玉红人民陪审员  容明杰二〇一六年十一月十六日法官 助理  蒋海燕书 记 员  冯长弘附：适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《房屋登记办法》第三十条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。