安徽省明光市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）明民一初字第01959号
原告：张田华，男，1970年8月29日出生，汉族，农民，住安徽省明光市。
委托代理人：胡学仕，明光市明光法律服务所法律工作者。
被告：黄计峰，男，1975年5月20日出生，汉族，个体户，户籍地安徽省邳州市，经常居住地安徽省明光市。
委托代理人：宋仁会，明光市古沛镇法律服务所法律工作者。
原告张田华诉被告黄计峰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理，依法由审判员刘宗燕适用简易程序，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告张田华及其委托代理人胡学仕、被告黄计峰及其委托代理人宋仁会到庭参加了诉讼。庭审中，应双方当事人要求，本院给予双方十天时间庭外和解，但到期后双方未能达成协议。本案现已审理终结。
原告张田华诉称：2013年7月13日，双方签订一份《协议》，约定黄计峰在南大街路南旁，从东往西第四户，建一栋长13.8米、宽7米楼房出售给张田华，首付伍万元……质量由黄计峰负责，协议还对其他事项作出了约定。协议签订后，张田华首付5万元购房款，黄计峰于2013年8月2日出具一张收条。张田华事后得知，黄计峰没有取得建设用地许可证、建设用地规划许可证、房屋预售许可证，且协议中的房屋所占的土地是村集体土地，房屋无法办理产权登记，《协议》为无效协议。张田华曾找黄计峰协商要求终止协议、返还购房款未果，故提起诉讼，请求依法确认张田华与黄计峰于2013年7月13日签订的《协议》无效、由黄计峰返还张田华购房款人民币5万元。
被告黄计峰在庭审中辩称：涉诉房屋系黄计峰从赵德林处以折抵工程款方式取得，黄计峰有占有、使用、处分该房屋的权利；赵德林系诉争房屋所在地村民，其所建房屋系经镇里同意；张田华虽不属于房屋所在地村的村民，但其是桥头镇农村居民，其可以购买本镇范围内的房屋；《协议》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，属有效协议；建设用地许可证、建设用地规划许可证、房屋预售许可证不是农村房屋买卖的前提条件。双方签订的《协议》是有效的，不同意返还购房款。
张田华为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1.2013年7月13日《协议》，拟证明黄计峰将明光市桥头镇南大街正在施工的房屋出售给张田华，约定首付款5万元；2.2013年8月2日收条，拟证明黄计峰收到张田华购房款5万元；3.2013年5月14日《承包合同》（复印件），拟证明黄计峰承建赵德林房屋并用于销售，其销售行为没有法律效力。
黄计峰为支持其抗辩意见，向本院提供了张田华提供的证据3《承包合同》原件，拟证明黄计峰以折抵工程款的方式取得了房屋所有权，黄计峰有权处分该房屋。
双方对对方提供证据的真实性没有异议，黄计峰对张田华提供证据3的证明内容有异议，认为达不到其所有达到的证明目的，反而能够证明黄计峰以折抵工程款的方式取得了涉诉房屋的物权、其有权处分该房屋。
本院在双方举证、质证的基础上，对双方提供的证据作如下认证：双方提供的证据，对方对其真实性没有异议，且与本案具有关联性，本院确认该证据效力，但对张田华提供证据1、3、黄计峰提供证据的证明内容，本院将综合本案情况结合法律规定予以确认。
经过庭审的举证、质证以及本院对证据的认证，查明案件事实如下：2013年7月13日，黄计峰与张田华签订协议，约定：黄计峰在南大街路南旁，从东往西第四户，建一栋长13.8米、宽7米楼房出售给张田华，首付伍万元，一层浇顶付伍万元，二层浇顶付伍万元，2014年6月30日付伍万元，2014年底付四万元，2015年底付清，总价贰拾玖万元，质量按黄计峰和赵某某协议为准，到期不付款，按银行利息计息，质量由黄计峰负责，黄计峰、张田华双方签字后生效。黄计峰、张田华夫妻俩、见证人张某甲、张某乙在协议上签名。之后，张田华支付给黄计峰5万元，2013年8月2日黄计峰出具收条并注明2013年8月2日以前的收条全部作废。黄计峰通知张田华接收房屋，张田华不愿接收并要求退还已付房款未果，故提起诉讼。
另查：2013年5月14日，黄计峰与赵某某签订承包合同，赵某某将桥头南大街路南旁约12套房屋承包给黄计峰施工，双方对付款方式约定为“甲方（赵某某）支付乙方（黄计峰）工程款以房折抵，南大街路南每户按二十五万元整计算……折抵后剩余工程款待工程竣工一个月内付给乙方，或按折抵价格折抵给乙方。乙方在工程竣工一个月内把多余的款付给甲方。折抵给乙方的房屋，乙方卖多卖少，甲方不过问。折抵的房屋位置如下：拐角楼房除外……”。
本院认为：当事人签订的合同或协议违反法律、行政法规的强制性规定的应属无效，因该无效合同或协议取得的财产应当予以返还;当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。黄计峰并非涉诉房屋所在地的村民，也并未合法取得涉诉房屋所占土地的集体土地使用权，虽陈述其以折抵工程款的方式取得了所承建房屋的所有权，但未提供其依法取得该房屋物权的证明；其与张田华签订的房屋买卖协议违反了相关法律的强制性规定，依法应确认为无效；黄计峰因该无效协议而取得的购房款应当返还给张田华。故张田华的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持；黄计峰以其已取得涉诉房屋所有权、有权处分该房产、其与张田华签订的房屋买卖协议有效为由主张驳回张田华诉讼请求的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告张田华与被告黄计峰于2013年7月13日签订的《协议》无效；
二、由被告黄计峰返还原告张田华购房款人民币5万元，于本判决生效之日起十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，减半收取525元，由被告黄计峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 刘宗燕
二〇一五年八月二十八日
书记员 夏 杰
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。