重庆市梁平县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）梁法民初字第03088号
原告刘西南，男，生于1975年11月5日，汉族，重庆市梁平县人，农民。
原告（第一原告之妻）毛云春，女，生于1975年12月15日，汉族，重庆市梁平县人，农民。
委托代理人刘西南，男，生于1975年11月5日，汉族，重庆市梁平县人，农民，住梁平县聚奎镇顺安村*组。
被告重庆市诺贝文具有限公司，住所地梁平县双桂街道镇龙村1组（原经济技术开发区3号），组织机构代码73657985-2。
法定代表人张克荣，系该公司经理。
原告刘西南、毛云春诉被告重庆市诺贝文具有限公司（下称诺贝文具公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员白在勇担任审判长，与代理审判员田安琴、人民陪审员严建华组成合议庭，公开进行了审理。原告刘西南到庭参加了诉讼，被告诺贝文具公司的法定代表人张克荣经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘西南、毛云春诉称，二原告与被告于2009年1月22日签订了房屋买卖协议，根据协议约定，被告将其自有的住房五间出售给原告，房屋总价款为98598.64元，另向被告支付1000.00元过户工本费用。而原告先后支付了购房款98598.64元，另还加付了1000.00元过户工本费。被告也将房屋交付给原告使用至今。该房屋买卖协议应有效，请求人民法院判令确认二原告与被告于2009年1月22日签订的房屋买卖协议合法有效，由被告协助将梁平县××街道（原××镇）××村一组被告原所有的综合楼三楼楼梯旁左边5间房屋的产权变更登记在原告名下，并承担办理房屋过户的一切费用。
被告诺贝文具公司未作答辩。
经审理查明，被告诺贝文具公司在××镇××村（原经济技术开发区3号）有混合结构办公、住宅综合楼一幢，建筑面积1429.24㎡；混合结构商用办公综合楼一幢，建筑面积336.11㎡；砖木结构工业用房一幢，建筑面积326.57㎡；该处房屋共计2091.92㎡，房屋产权证编号为房权证308字第1171**号，国有土地使用证编号为梁梁国用2003字第1327号。2006年8月17日，被告诺贝文具公司以其该处房产2091.92㎡作抵押在原梁平县农村信用合作联社城西信用社借款77万元，期限为2007年8月28日归还，并在梁平县房地产交易所进行了抵押登记。2009年1月16日，因重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司诉诺贝文具公司典当纠纷一案，本院依据重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司的申请，对被告诺贝文具公司位于梁山镇镇龙村的房屋2091.92㎡整体查封。2009年1月，被告诺贝文具公司张帖门市出售告示，表明急需偿还银行贷款，将梁平中学对面的门市、房屋出售，有意者前来洽谈。2009年1月22日，被告诺贝文具公司与原告刘西南、毛云春签订《房屋买卖协议》，约定被告诺贝文具公司为甲方，原告刘西南、毛云春为乙方，甲方将其所有的位于梁平县××街道（原××镇）××村一组综合楼三楼楼梯旁左边5间房屋出售给二原告，面积106.53㎡，房价98598.64元（面积及总房款以实际测算为准）；并约定签订本协议时乙方须预付总房款的20％给甲方，付款金额20000元，其余房款甲乙双方到梁平县城西农村商业银行取房屋产权证时付清，甲方收到全款后必须将钥匙和房屋一并交给乙方；甲方负责办理产权证，乙方付工本费1000元，甲方在六个月内将产权证办给乙方，其余办理产权证的一切费用由甲方负责承担。同日，原告刘西南、毛云春支付给被告诺贝文具公司购房款20000元。原告刘西南、毛云春使用该房屋至今。
被告诺贝文具公司因未偿还原梁平县农村信用合作联社城西信用社的借款，重庆农村商业银行股份有限公司梁平支行起诉请求诺贝文具公司偿还借款，2008年12月24日，本院作出（2008）梁法民初字第2081号民事判决书，判决由诺贝文具公司偿还重庆农村商业银行股份有限公司梁平支行借款本息共940595.31元。诺贝文具公司与重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司典当纠纷一案，本院于2009年6月16日作出（2009）梁法民初字第69号民事判决书，判决由诺贝文具公司偿还重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司典当借款551535.55元及逾期利息，诺贝文具公司不服提起上诉，2009年11月21日重庆市第二中级法院对该案作出终审判决，变更判决由诺贝文具公司偿还重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司典当借款344416.30元及2008年10月9日起按同期同类贷款利率计算的资金利息。之后，被告诺贝文具公司申诉，2010年5月18日重庆市高级人民法院裁定驳回诺贝文具公司的再审申请。两案在执行过程中，原告刘西南、毛云春于2010年4月21日将购房款79598.64元交至本院执行案款账户，本院将收到的该笔案款用于清偿了诺贝文具公司欠重庆农村商业银行股份有限公司梁平支行的债务，致使争议房屋上设立的抵押权已经消除。诺贝文具公司于2011年向本院起诉，要求确认该房屋买卖协议无效，梁平县人民法院以（2011）梁法民初字第287号民事判决书确认该房屋买卖协议无效，二原告不服该判决，申请再审，梁平县人民法院作出的（2012）梁法民再初字第00007号民事判决书撤销了（2011）梁法民初字第287号民事判决书，并驳回了诺贝文具公司的起诉。现二原告诉讼来院，请求法院判决确认二原告与被告于2009年1月22日签订的房屋买卖协议合法有效，由被告协助将梁平县××街道（原××镇）××村一组被告原所有的综合楼三楼楼梯旁左边5间房屋的产权变更登记在原告名下，并承担办理房屋过户的一切费用。
另查明，本院对诉争房屋的查封超过了两年，已经自动解除，诉争房屋也不存在异议登记、行政限制、权证遗失等权利限制。
以上事实，有原告的当庭陈述、原告举示的符合证据真实性、合法性、关联性原则的《房屋买卖协议》、收据、中国农业银行现金缴款单、（2012）梁法民再初字第00011号民事判决书复印件、本院调取的经原告质证无异议的档案核查证明、国有土地使用证、房屋所有权证、公司基本情况表等证据予以证实，本院予以确认并作为定案的依据。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自合同成立时生效”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。二原告与被告签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的效力性禁止规定，该《房屋买卖协议》合法有效，对于二原告要求确认与被告于2009年1月22日签订的房屋买卖协议合法有效的诉讼请求，本院予以支持。
二原告已按约履行了支付购房款的义务，被告也应当按照合同约定交付房屋，并协助二原告办理房屋产权变更登记。虽然在签订合同时该房屋已被设立抵押，且被司法机关查封，该房屋的物权变动受到了限制，但目前查封已经自动解除，所设抵押权也已消除，产权变更登记的障碍已经清除，被告应当按照《房屋买卖协议》约定将争议房屋的产权变更登记至原告刘西南、毛云春的名下。二原告与被告在《房屋买卖协议》中约定除工本费外其余办理产权证的一切费用由被告负责承担，被告应当遵守此约定，按此约定支付办理房屋产权变更登记的一切费用。因此，二原告要求被告根据协议约定协助二原告将房屋产权（含房屋所有权、土地使用权）变更登记至二原告名下、并按约定承担办理产权变更登记的一切费用（除工本费外）的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、二原告与被告于2009年1月22日签订的房屋买卖协议有效。
二、由被告在本判决生效后三十日内协助二原告将位于梁平县××街道（原××镇）××村一组（原经济技术开发区3号）被告原所有的综合楼三楼楼梯旁左边5间房屋（房屋产权证编号为房权证308字第1171**号，土地使用证编号为梁梁国用2003字第1327号）的产权（含房屋所有权、土地使用权）变更登记至原告刘西南、毛云春名下，并按约定承担办理产权变更登记的一切费用（除工本费外）。
案件受理费2265元，由被告诺贝文具公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 白在勇
代理审判员 田安琴
人民陪审员 严建华
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 王忠美