湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2015）益赫民一初字第188号原告邓某某，女，湖南人。委托代理人仇某某。被告益阳五洲房地产开发有限公司。法定代表人吴某某，系该公司董事长。委托代理人贺某，系该公司总经理。代理权限为一般代理。原告邓某某（以下简称原告）与被告益阳五洲房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人仇安德、被告法定代表人吴某某及被告委托代理人贺某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于益阳市赫山区康富路西侧、梓山路北侧的益阳.五洲城A座M层415号商品房（建筑面积为18.07平方米，总价款为191730元），原告于合同签订当日如约向被告一次性付清了全部房款。根据合同第八条的约定，被告应当在2014年5月31日之前达到房屋主体竣工验收合格时将商品房交付给原告装修、使用和经营。但被告不能依约在指定日期交付该商品房，且至今仍未交房。根据合同第九条第（2）项的约定：“出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日，原告有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款。”2014年10月15日原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，被告于次日收到该通知书，但未依约在60日内退还全部已付款和税费。根据合同法的规定，解除合同的法律后果是返还财产、赔偿损失，而本案合同仅约定出卖人向买受人支付已付款1‰的违约金，该约定明显低于买受人所受到的损失，也违背了诚实信用和公平原则，应依法予以调整，应按同期银行贷款利率计算。故请求人民法院判令：1、解除原、被告于2011年4月30日签订的《商品房买卖合同》，并由被告退还原告购房款191730元及税费14301元；2、由被告按同期银行贷款利率向原告支付违约金，计算至一审判决之日止；3、由被告承担诉讼费用。被告辩称，一、被告房屋已经竣工验收了，有相关手续可以证明；二、原告所购房屋已交付给原告委托的第三方，且原告已提前收房；三、关于违约金的约定是双方真实意思表示。经审理查明，2011年2月26日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：一、原告购买被告建设的位于益阳市康富路西侧、梓山路北侧的益阳.五洲城（现名“太古城”）A座M层（负一层）415号商铺，建筑面积为18.07平方米，总价款为191730元；二、房价款于合同签订之日一次性付清；三、交付期限及条件（合同第八条）：被告应当在2014年5月31日前，将主体竣工验收合格的商品房交付给原告装修、使用、经营；四、房屋交接（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；五、逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，被告未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期未超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1‰向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原、被告签订上述《商品房买卖合同》当日，原告向被告出具一份书面授权委托书，其中载明：“本人授权委托益阳太古城商业管理有限公司代表本人与贵司办理益阳市梓山路五洲城A栋M层415号商铺的收楼手续，并委托其签署相关收楼手续所涉及的相关文件。”。2011年4月30日，原告又与益阳太古城商业管理有限公司签订一份《太古城M层商铺委托经营管理合同》，合同约定：原告将其向被告购买的上述商铺委托给益阳太古城商业管理有限公司统一经营管理，委托事项包括全面制定经营方案、全面招商、制定经营收入标准、办理收铺手续等；委托期限为3年，即自2011年5月31日至2014年5月30日止；委托经营期间的租金收益为57270元。同日，原告向被告支付了购房总价款191730元、其它税费14301元，原告之妹邓拥军代原告收取益阳太古城商业管理有限公司租金收益57270元。2011年5月30日，益阳太古城商业管理有限公司根据原告的上述授权与被告办理书面收楼手续，代表原告收取五洲城A座M层415号商铺。后原、被告因收房问题产生争议，原告要求与被告解除《商品房买卖合同》，并于2014年10月21日向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，但被告在庭审中称并未收到该通知书。此后原、被告曾就解除合同进行协商，但未果，故酿成纠纷。本案在审理过程中，本院另查明：一、被告在庭审中陈述：原告所购商铺确实至今未办理预售备案登记。二、被告开发的五洲城（太古城）系合法开发建设和销售，被告取得了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。2009年11月27日，益阳市建设工程质量安全监督管理站发出2009益质安监验字第（75）号工程主体验收通知单，建设单位益阳五洲房地产开发有限公司、勘察单位湖南大地岩土工程勘察设计有限公司、设计单位湘潭市规划建筑设计院、监理单位湖南环宇建设工程咨询监理有限公司、施工单位湖南益阳工程公司对五洲城A座主体工程各分项工程质量进行验收，验收结果为主体结构验收合格，益阳市建设工程质量安全监督管理站派员予以监督并对验收结果予以确认；但至今被告未到建设工程质量安全监督部门对涉案楼房办理竣工验收备案登记。以上事实有原、被告签订的《商品房买卖合同》、原告交纳购房款及相关税费的收据、原告与益阳太古城商业管理有限公司签订的《太古城M层商铺委托经营管理合同》、原告之妹邓拥军代原告收取益阳太古城商业管理有限公司租金收益的收条、原告向被告出具的《授权委托书》、益阳太古城商业管理有限公司代原告签署的楼宇验收记录表、被告取得的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证、益阳市建设工程质量安全监督管理站发出的2009益质安监验字第（75）号工程主体验收通知单及五洲城A1、A2座工程主体验收会议纪要以及原、被告当庭陈述等证据为证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为被告是否存在向原告逾期交房的违约事实。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定的权利义务履行。原告已依据合同约定向被告支付全部购房款，被告应当依约向原告交付房屋，并为涉案房屋办理预告登记、房屋所有权证及国有土地使用权证。本案中，涉案商品房虽未办理竣工验收备案登记，但房屋主体已验收合格，符合合同约定的交房条件，且根据原告向被告出具的《授权委托书》以及原告与益阳太古城商业管理有限公司签订的《太古城M层商铺委托经营管理合同》、原告之妹邓拥军出具的收条，原告已授权委托益阳太古城商业管理有限公司代表原告与被告办理涉案商铺的收房手续，并将该商铺委托益阳太古城商业管理有限公司经营管理，原告之妹邓拥军也已代原告收取益阳太古城商业管理有限公司租金收益57270元。而益阳太古城商业管理有限公司已于2011年5月30日根据原告的委托，代表原告办理涉案商品房收楼手续，该收楼时间未超过涉案《商品房买卖合同》约定的被告交房时间。综上，对原告关于被告逾期交房的主张，本院不予采信。原告主张被告逾期交房，要求解除与被告之间的《商品房买卖合同》并由被告退还购房款及税费、支付违约金的诉讼请求，与事实不符，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邓某某的诉讼请求。本案案件受理费5200元，由原告邓某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  文 武代理审判员  周丽花人民陪审员  夏克军二〇一五年十一月三日书 记 员  黄 晨附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3、《最高人民法院关于适用解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。