安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第04989号
上诉人（一审原告）：杨某。
委托代理人：陈先超，安徽徽航律师事务所律师。
委托代理人：蒋浩。
被上诉人（一审被告）：李锐。
委托代理人：杨廷安，安徽皖大律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：丁宝凤。
被上诉人（一审被告）：宇宗本。
上诉人杨某与被上诉人李锐、丁宝凤、宇宗本及第三人刘某案外人执行异议之诉一案，安徽省合肥市瑶海区人民法院于2014年8月4日作出（2014）瑶民一初字第00785号民事判决书。宣判后，第三人刘某不服提起上诉，本院于2014年12月1日作出（2014）合民一终字第03701号民事裁定书，认为原判决违反法定程序，裁定撤销原判、发回重审。安徽省合肥市瑶海区人民法院依法另行组成合议庭进行了审理，案件审理过程中，安徽省合肥市瑶海区人民法院依法通知第三人刘某退出本案的诉讼。2015年7月22日，安徽省合肥市瑶海区人民法院作出（2015）瑶民一初字第00846号民事判决。杨某不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理完毕。
一审法院查明：李锐与宇宗本、丁宝凤因民间借贷纠纷，经原审法院立案受理。在该案审理过程中，经李锐申请，该院作出（2012）瑶民一初字第02791号民事裁定书，于2012年6月27日依法查封了宇宗本名下的位于合肥市景荣花园幢室的房屋。查封该房屋时银行按揭贷款尚未清偿完毕。2012年10月11日，该房的银行按揭被提前一次性全部清偿，中国工商银行安徽省分行营业部的抵押权归于消灭。2012年8月30日，原审法院就李锐与宇宗本、丁宝凤民间借贷纠纷一案作出判决，丁宝凤不服提出上诉，合肥市中级人民法院于2012年12月14日判决驳回上诉，维持原判。2013年2月25日，李锐向原审法院申请强制执行，刘某提出异议，原审法院于2013年8月15日作出（2013）瑶执异字第00018号执行裁定书，裁决驳回刘某异议，刘某在法定期限内未向原审法院提起案外人异议之诉。杨某于2013年向原审法院提出执行异议，原审法院于2013年12月12日作出（2014）瑶执异字第00001号执行裁定书，裁决驳回杨某异议。杨某2013年12月24日向原审法院提起案外人执行异议之诉，请求判令：一、确认合肥市站前路景荣花园幢室的房屋为杨某所有；二、停止对合肥市站前路景荣花园幢室房产的执行。
另查，宇宗本与杨某形成日期为2006年6月2日的房屋买卖协议一份，约定宇宗本将合肥市景荣花园幢室按原价385890元出售与杨某。双方在协议中确认宇宗本该房屋尚有按揭贷款，杨某已经支付房款137429.68元，宇宗本认可杨某已向其支付全部房款，剩余房款248460.32由杨某直接向提供按揭贷款的银行支付。双方还确认宇宗本已经将该房产实际交付给杨某，钥匙、产权证等也交由杨某执管，宇宗本不再享有该房产权人的任何权益，杨某享有该房产权人的一切权益。此协议还由双方配偶姚大芳及刘某签字确认。宇宗本后出具2006年6月4日的收条一张，说明已经收到杨某支付的房款137429.68元，其余向银行按揭的费用由杨某向银行支付，并承诺在相关规定的时间内办理商品房产权的转让手续。
再查，因杨某与刘某离婚纠纷，2012年3月23日经合肥市中级人民法院判决，对白马服装城的若干商铺作出了分割，并确定合肥市景荣花园幢室暂由刘某占有、使用。刘某实际上将该房屋出租以获取收益。
一审法院认为：本案争议的焦点在于，案外人是否享有足以对法院强制执行的标的物排除执行的权利。首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房屋买卖合同在给付价款的义务履行完毕之前，并不直接发生物权变动的法律效果，即使完全给付价款，因其他因素介入，也有可能存在履行不能的情况，最终不能产生物权变动的效果。本案中杨某与宇宗本约定剩余房款248460.32元由杨某直接向按揭银行履行，故杨某只有在将该剩余房款向按揭银行中国工商银行安徽省分行营业部全部给付，方可视为房屋买卖合同价款给付完毕。原审法院就李锐与宇宗本、丁宝凤民间借贷纠纷一案于2012年6月27日对涉案房产作出查封时，杨某尚未给付完毕房屋的按揭款，买卖合同的付款义务未履行完毕，故该房屋所有权未发生转移，法院对该房屋查封并无不当，同时房地产管理部门对法院查封予以登记，即在于以公权力向任何不特定之市场主体宣告该房屋权利已有争议、瑕疵，并阻却权利人对该房屋的其他处分及相对人的交易行为。
其次，杨某依据《最高人民法关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定提出执行异议，该规定为被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。而杨某在原审法院对涉案房产进行查封时，其并未支付完全部房款，且该房屋被法院查封之后，杨某应当认识到该房卖方即宇宗本存在着不能履行房屋买卖合同的法定阻碍力，即使其履行给付全部价款的义务，该房屋亦因被法院采取查封的强制措施而难以过户，杨某方仍于2012年10月11日一次性将该房屋按揭款提前全部支付，其行为不能确认为善意和无过失。
另，根据合肥市中级人民法院审理杨某与刘某离婚案件的判决可知杨某、刘某双方均有多处房产，同时诉争房屋也并非宇宗本的家庭唯一住房。
综上，杨某的执行异议不符合执行规定所拟定的条件，杨某援引此规定来支持其主张，以债权对抗物权，要求确权并停止执行，没有事实和法律依据，法院不予支持。
据此，该院依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告杨某的全部诉讼请求。
案件受理费3400元，由杨某承担。
杨某不服向本院提起上诉称：原审判决认定部分事实不清，程序违法，判决错误，应依法改判。一、债权具有平等性，被上诉人丁宝凤、李锐对被上诉人宇宗本享有的是债权，并不因其在诉讼中采取了保全而使债权转化为物权，财产保全作为民事诉讼的一种强制措施并不能改变民事权利的性质，也不能否认杨某、刘某享有的权利。1、杨某、刘某和宇宗本房屋买卖合同有效。房屋买卖合同并不因是否登记而影响其效力。根据诚实信用原则，宇宗本应当继续履行合同，将房产过户到杨某、刘某名下。2、房屋产权虽未转移，法院也不可执行房屋。债权具有平等性。杨某、刘某作为房屋买卖合同的债权人，李锐作为借款合同的债权人，双方地位平等，都应当受到法律同等保护。如果法院为了执行李锐诉宇宗本、丁宝凤的生效判决而强制执行房屋，实质上就是赋予了李锐对该房屋的优先权，与债权的平等性相悖的。杨某、刘某已付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记客观上没有过错。尚未办理过户登记时，买方对房屋的权利虽不是物权，但因其已经付清全部价款并实际占有不动产，其权利接近于物权。杨某、刘某对于房屋的合法占有权，可以对抗第三人。二、在涉案房屋买卖合同价款给付完毕标准及时间节点的判断上，原审法院认定错误。根据合同相对性，杨某、刘某付清房款的标志应是对宇宗本债务的清偿，但原审法院却认为杨某、刘某应先将剩余房款向按揭银行全部给付，方可视为房屋买卖合同价款给付完毕。宇宗本与杨某、刘某2006年6月2日签订房屋买卖协议，6月4日形成收条，共同确认：宇宗本此前已经收到杨某、刘某支付的房款137429.68元，宇宗本已经将相关证照实际交付给杨某、刘某，且约定剩余房款由杨某、刘某直接向按揭银行支付，宇宗本不再享有该房产权人的任何权利。可见，此时杨某、刘某已经不欠宇宗本任何房款，房屋买卖合同价款已经给付完毕。三、涉案房产查封时间是2012年6月27日，此时杨某、刘某已经履行完毕买卖的付款义务，且房屋已经交付使用，房屋权利人已经是杨某、刘某，此时的查封已经失去正当性。四、杨某、刘某向按揭银行一次性付款是正当、合理的行为，不应该受到责难，更无需承担法律责任。五、诉争房屋确实是杨某与刘某唯一一套住房，是刘某带女儿生活所必须的居住用房，杨某、刘某对未能过户并无过错，依照法律规定，不能拍卖、变卖或抵债。六、民事执行中的查封、扣押、冻结财产的规定旨在保护善意第三人的合法在先权利，本案应当保护杨某、刘某作为善意第三人的合法在先权利。七、原审一审程序违法，刘某作为涉案房屋的权利共有人，与本案审理结果有直接的利害关系，在执行异议后其因在15天内没有提起案外人执行异议之诉，但并不影响其与上诉人杨某对涉案房屋所拥有的共同权利，故其应作为第三人参与本案诉讼，一审以通知的形式通知刘某退出本案诉讼，程序违法。综上，请求二审撤销原判，发回重审，或依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李锐二审答辩称：一、上诉人对涉案房产既不享有使用权，更不享有所有权，上诉人的上诉无事实及法律依据。1、上诉人在一审提交的涉案房屋的房产证可以证明涉案房屋的所有权人是宇宗本，而非上诉人。2、上诉人提供的（2012）合民一终字第00384号民事判决书清楚地表明，上诉人不是涉案房屋的使用人。3、李锐提供的执行笔录可以证明涉案房屋一直是对外出租。上诉人与涉案房屋无法律上的关联关系，其无权就本案的执行提出异议。二、买卖协议并不产生物权转移的法律后果。即使协议是真实的，也只能证明杨某曾经与宇宗本签订过房屋买卖协议的事实，但协议签订之后，有无实际履行，双方之间有无其他交易或纠纷，无从知晓。本案争议焦点是涉案房屋的归属问题，并非债权问题，上诉人认为债权是平等的，要平等保护，是混淆概念。上诉人归还银行按揭贷款是代宇宗本履行义务。涉案房屋被保全之日，上诉人并未付清银行按揭贷款。三、涉案房屋并非杨某唯一房产或生活必需品。杨某除涉案房产外，在白马服装城二期还有三套房产。涉案房产一直是在对外出租，不是用于自住，而是用于经营。该房屋的执行并不影响杨某的日常生活。综上，请求依法驳回杨某的执行异议申请。
双方二审均未提供新证据。
经对原一审中双方提供的证据材料及双方当事人一、二审诉辩意见的综合审查，二审查明的案件事实与一审一致。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为：案外人执行异议之诉是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法。本案一审法院执行的标的是位于合肥市景荣花园幢室房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案诉争房屋登记在宇宗本名下，杨某未能提供证据证明其已取得诉争房产所有权。另依据《最高人民法关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，占有诉争房屋以阻却法院执行必须同时具备三个要件：存在真实有效的交易、支付了全部价款、未办理过户登记非因第三人过错造成。本案中，杨某未就与宇宗本关于诉争房产的交易的真实性、履行情况等事实提供足够的证据予以支持，其未能提供2006年支付房款的有效证据，杨某与宇宗本的房产交易的真实性存在疑点。即使双方存在真实有效的交易，直至法院查封涉案房产前，杨某仍未付清房屋全部价款。且在长达五年多时间内，杨某购买诉争房屋办理过户登记是不存在障碍的，仅是杨某主观原因而不予办理过户登记，因此杨某对于诉争房屋仍然登记在宇宗本名下是存在一定的过错，故本案不属于上述法律规定的保护范围。原审法院对诉争房产采取执行措施符合法律规定，杨某对本案诉争房产不具有实体权利，不能阻止一审法院的执行。本案系案外人执行异议之诉，根据民诉法第二百二十七条规定，对案外人异议的审查并作出裁定是作为案外人异议诉讼的前置程序，对未经案外人异议审查并裁定，案外人即针对执行标的直接提起确权诉讼的，人民法院不予受理，已经受理的，应当裁定驳回起诉；一审法院曾于2013年8月15日作出（2013）瑶执异字第00018号执行裁定书，裁定驳回刘某异议，但刘某未在法定期限内提起诉讼，故刘某不符合本案当事人主体资格。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，杨某的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3400元，由上诉人杨某承担。
本判决为终审判决。
审判长 佘敦华
审判员 王 雷
审判员 王政文
二〇一六年一月二十一日
书记员 李小玢
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。