湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初6352号
原告：杨明立，男，1987年4月9日出生，汉族，户籍所在地武汉市青山区。
委托诉讼代理人：李洁，湖北瀛楚律师事务所律师。
被告：武汉三江航天投资发展有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道336号金宁国际商厦11层1号。
法定代表人：洪昌龙，董事长。
委托诉讼代理人：万金平，公司职员。
原告杨明立与被告武汉三江航天投资发展有限公司（以下简称三江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月22日公开开庭进行了审理，原告杨明立的委托诉讼代理人李洁、被告三江公司委托诉讼代理人万金平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨明立向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定向原告支付逾期交房违约金（从2015年7月1日起，按照原告已付房款万分之二每日的标准，向原告支付违约金至实际交房之日止）；2、判令被告按照原告已付房款的1%向原告支付逾期办理产权登记违约金人民币10609元；3、判令被告向原告返还逾期交房期间原告已经支付的物业管理费共计人民币3211元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月2日，原告杨明立与被告三江公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发销售的位于武昌区和平大道航天首府二期10幢22层6号房，原告按合同约定支付了首付款465196元，并办理了贷款手续。截止合同约定的交房之日，被告并未达到合同第九条约定的交付条件，包括国家强制规定的五证两书及合同约定的消防、水电、燃气、电话、宽带均未达到要求。被告已构成逾期交房，应当承担合同约定的逾期交房违约责任。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求以其诉讼请求予以判决。
三江公司辩称：1、原告所购房屋已于2014年12月29日取得了武汉市城乡建设委员会颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，标的房屋已经国家强制验收标准验收合格，具备交付条件。随后，公司依合同约定，对标的房屋的水、电、天燃气、网络、有线电视等设施进行了完善，并依合同约定通知原告交楼。原告也于2015年7月27日对房屋进行了验收检查，并接受了标的房屋，办理了房屋交接手续。原告在接受房屋过程中，对房屋的设备、设施及现状进行了检查及验收，除了《业主收房验收记录表》中记载的房屋质量问题外，原告也未提出其他异议及要求，因此应当视为原告对交付房屋状况的认可。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交房使用。故我方只承担2015年7月1日至2015年7月27日期间逾期交房违约金。2、根据双方签订合同第十六条约定，因我公司的责任造成原告不能办理房地产权属证书的，我公司才应向原告承担违约金。我公司已协助原告办理相应产权证书，现标的房屋的产权已过户至原告名下。原告主张所谓的“逾期办理产权登记违约金”无合同及法律依据，不应得到支持。3、原告已实际接收房屋，并与武汉三江物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，依据法律规定，原告应向物业服务企业支付物业服务费。同时我公司未收取过原告的物业管理费，原告向我公司主张返还物业管理费，无合同及法律依据，不应得到支持。
经审理认定事实如下：
2014年4月2日，杨明立与三江公司签订房屋买卖合同，购买位于武汉航天首府二期小区10幢22层6号房屋（现小区更名为武汉恒大首府小区）。合同第九条约定三江公司应当在2015年6月30日前将符合约定8项交付条件的商品房交付买受人使用。其中第九条第3项约定供电、给水、排水等设施按要求设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。第九条第5项约定于2015年6月30日通电。如果逾期交房自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，三江公司按日支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十条约定买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。合同第十六条约定三江公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。如果因三江公司的责任造成不能办理房地产权属证书，三江公司应按照已付房价款的1%支付违约金。罗丹萍已向三江公司支付全部购房款1060915元。2015年7月27日，杨明立办理了房屋交接手续。
2016年6月27日，供电部门完成了武汉航天首府小区二期项目的低压批量新装流程，该项目正式供电。
本院认为，杨明立与三江公司签订《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。杨明立已按约支付了全部购房款。三江公司应按照合同约定履行按期交房义务。综合案件审理情况，归纳争议焦点如下：
一、三江公司交付房屋是否达到交付条件
关于三江公司交付房屋在2016年6月27日前是否达到交付条件，主要涉及双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条第3项和第5项的约定。第九条第3项：“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”，系对供电等设施质量要求的约定。三江公司未在举证期限内举证证明供电设施建成后经相关行业单位认可，达到正常使用条件。第九条第5项：“供电：于2015年6月30日通电”，系对电力供应状态的约定。根据已查明事实，涉案房屋所处工程项目直到2016年6月27日才完成低压批量新装流程，正式供电，此前均为临时供电。现双方当事人对临时供电是否符合约定的“通电”条件发生争议，首先应对“通电”依照合同目的和交易习惯进行解释，购房者买房的最重要的目的是使用，开发商应当向购房者交付的是能保证正常使用的、使用权无瑕疵的房屋，而开发商将临时用电外转给住户使用不仅违反《供电营业规则》第十二条第二款关于临时用电不得外转或转让的禁止性规定，同时因临时供电常常会出现电压不稳、断电等问题，难以保障住户的正常使用，所以合同中约定的“通电”应解释为正式供电，而不是临时供电。此外，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中的《商品房买卖合同》系三江公司提供的格式合同，发生前述争议时，亦应该本着作出不利于提供格式条款一方的解释规则，将“通电”解释为正式供电。综上所述，应认定涉案房屋在2016年6月27日之前未达到合同约定的交付条件。
二、三江公司应承担何种责任
双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付给买受人使用，应承担逾期交房的违约责任。该条款包含两层含义：1、出卖人应当按期交房；2、按期交付的房屋应该达到交付条件。
对于没有按期交房的，不符合第1层的含义要求，自然应该承担逾期交房的违约责任，三江公司在2015年7月27日向杨明立交付房屋，应按照合同第十一条的约定承担逾期交房责任，向杨明立支付逾期交房违约金5728.94元（1060915元×2÷10000×27天）。
对于按期交付的房屋未达到交付条件的，买受人可以根据合同第十二条的约定拒收房屋，进而适用第1层含义的要求，主张出卖人承担逾期交房的违约责任。但对于买受人接收了房屋的情形该如何承担责任，合同未作明确约定。本院认为，合同第九条的约定的交付是一种房屋使用权的交付，第十一条约定的违约责任的基础在于对买受人房屋使用权的妨害，逾期交付房屋导致的是房屋使用权行使不能，交付房屋未达到交房条件导致的是房屋使用权瑕疵，二者系程度上的差别。另外，考虑到买受人验收房屋能力有限，所以除非买受人明确作出免除出卖人责任的意思表示，否则不能将收房行为推定为免除出卖人完成交房条件义务的事由。综上，买受人可以参照第十一条约定向出卖人主张违约责任。三江公司交付的房屋在2016年6月27日之前未达到交付条件，构成了对杨明立房屋使用权的妨害，杨明立参照合同第十一条约定向三江公司主张违约责任，本院予以支持，但按照未交房的情形主张违约金，金额过高，本院酌情调整为14258.70元。
根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物的单据，并转移标的物的所有权的义务”。房地产作为不动产，权属证书是享有物权的合法赁证，开发商取得出售房产的初始登记是买受人办理权属证书的前提，被告未按合同约定的交付房屋时间起90日内办理完房地产初始登记，应按原告已付房款的1%支付违约金。故原告请求被告按已付房款的1%向原告支付逾期办理产权登记违约金10609元的主张，本院予以支持。
杨明立与武汉三江物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，并支付物业服务费。杨明立向三江公司主张返还物业服务费没有法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉三江航天投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨明立违约金合计30596.64元。
二、驳回原告杨明立其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费389元减半收取194.5元，由被告武汉三江航天投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 周 杰
二〇一七年二月十日
书记员 庞海丽