江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏民申6591号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：江苏金标营建设有限公司，住所地江苏省南京市六合区经济开发区毛许街1号。法定代表人：张志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤楠，江苏天熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小迪，江苏天熙律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：徐标，男，1964年12月15日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。被申请人（一审第三人）：南京市六合区国有资产经营（控股）有限公司。再审申请人江苏金标营建设有限公司(以下简称金标营公司)因与被申请人徐标、南京市六合区国有资产经营（控股）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2016）苏01民终697号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。金标营公司申请再审称，（一）一、二审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。1.一、二审判决认定金标营公司与徐标存在所谓的房屋买卖合同关系，且房款为人民币37万元，主要依据三份协议书，即金标营公司与徐标于2003年5月2日订立的协议；案外人陈庆文与徐标签订的所谓房屋买卖协议；2003年3月19日陈庆文、张素宝与金标营公司签订的龙津广场施工补充协议，该认定缺乏证据证明。（1）2003年5月2日，金标营公司与徐标所订立的协议，第十五条明确该协议为预售协议，今后统一订立正式房屋买卖合同；该协议第二条明确约定，该房屋的售价采取金标营公司经有关部门批准或采取拍卖的方式确定。因此，该协议并非正式的房屋买卖合同，只为今后签订正式买卖合同而订立的预约合同。（2）陈庆文与徐标签订的所谓房屋买卖协议不能作为认定金标营公司与徐标之间存在房屋买卖合同关系的依据。在2003年3月19日金标营公司与陈庆文订立的协议中，明确约定陈庆文所预定四间房必须由金标营公司统一销售，统一开据，陈庆文不得私自接受房款，陈庆文如确需转让他人，价格由陈庆文与他人说好，金标营公司出据，转抵工程款，金标营公司与陈庆文按照核定的价格进行结算。该条款说明，一般情况下，陈庆文不得私自销售房屋，在特定条件下，也必须在金标营公司的参与下销售房屋且必须由金标营公司出据，陈庆文并无直接签订合同开具收条的权限。徐标对应当签订正式房屋买卖合同以及房价确定的方式和权利归金标营公司，陈庆文无权代表金标营公司签订房屋买卖合同并确定价款，均是明知的。（3）一、二审判决认为该房屋价款37万元属于合理对价，缺乏证据证明。按照该价格，每平方米单价为1931元，然而1997年同区域房屋单价已达3000元。故37万元明显畸低于正常市场价格，明显属于不合理对价。由此可见，陈庆文与徐标签订的所谓房屋买卖协议，属于恶意串通，存在明显过错。（4）一、二审判决认定徐标无论将房款交付给了金标营公司还是陈庆文，均属于已经付清了全部房款，缺乏证据证明。陈庆文、徐标明知该房屋不得私自销售，且确定房价、签订正式房屋买卖合同的权利均归金标营公司所有，故陈庆文、徐标无权私下确定该房屋的售价为37万元，该37万元并非涉案房屋的定价。因此，所谓徐标已经付清房款的事实，完全是建立在先的错误的事实认定基础之上，不能成立。2.一、二审判决对无效合同的缔约过错责任划分不当。徐标具有恶意，其未认真审查房屋买卖所必须的合法手续即盲目签约，应负有相应的缔约过错责任，一、二审判决对此未予认定，是错误的。（二）一、二审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。1.一、二审判决对金标营公司、陈庆文、徐标之间的法律关系的法律适用上存在明显错误。陈庆文代理权是有限的，其与徐标签订的协议超越了代理权，徐标对此明知，并非善意第三人。金标营公司对本案陈庆文与徐标之间的行为没有追认，故陈庆文与徐标的行为对金标营公司没有任何效力，金标营公司不应承担责任。一、二审判决却认为陈庆文与徐标的行为，由金标营公司向陈庆文另行主张，其实际导致陈庆文与徐标之间的行为对金标营公司产生了效力，并由金标营公司承担法律责任，明显与法律规定不符，属于法律适用错误。2.一、二审判决认定徐标在合同签订时已支付了购房款，该款与当时的房屋价值相当，应视为徐标已折价补偿了金标营公司，这一认定明显违反法律规定。（1）该款并非购房款，且与当时的房屋价值明显不符，一、二审判决认为系购房款且与房屋价值相当毫无事实法律依据。（2）一、二审判决在具体适用折价补偿原则时按照徐标与陈庆文制造的所谓37万元房款来补偿，从而作出金标营公司没有损失的错误认定。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，在本案房屋买卖协议被生效判决确认无效后，双方应当相互返还财产。即金标营公司应返还徐标购房款本金，并赔偿利息损失；徐标则应将其依据无效的房屋买卖合同取得的房屋返还给金标营公司，并赔偿金标营公司房屋使用费损失。本案房屋之所以不能适用上述返还原则，是由于涉案房屋在法院审理期间被拆迁单位拆除，如不拆除，根本无折价补偿之必要。因此，徐标应按照上述规定折价补偿金标营公司，折价补偿的依据是房屋灭失时的评估价值。3.一、二审判决在处理无效合同返还问题时适用了错误的法律，对于无效合同的返还以及因合同无效所导致的缔约过失责任之间的区别认识不清。徐标应当补偿金标营公司的是因其不能返还的房屋的折价款。因此，在徐标折价补偿金标营公司房屋价款的问题上与缔约过失责任无关。返还问题应适用返还有关的法律规定，赔偿问题应适用赔偿有关的法律规定，进而综合裁判。一、二审判决认定徐标无过错，不应对金标营公司的损害承担责任，显然混淆了返还合同对价和缔约过失责任之间的关系。金标营公司一审诉讼请求要求返还拆迁补偿款和房屋，并不涉及到无效合同导致各方损失的赔偿责任问题，一、二审判决明显超出了诉讼请求。即使一并处理合同无效所产生的损失问题，也应当先适用返还的法律规定，明确无效合同返还的标的和金额之后，结合实际产生的损失及双方当事人过错等因素，再适用赔偿损失的法律规定，对于最终的法律后果进行计算。而非如一、二审判决一般，直接无视返还问题的存在。4.一、二审判决错误理解无效合同缔约过失责任和损失的含义。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，可得利益损失得到赔偿的前提是合同有效成立，而无效合同自始无效，任何一方没有履行合同的义务，所以可得利益并不存在。最高人民法院（2014）民一终字第277号民事判决也表明了相同的观点。一、二审判决将徐标只能在有效合同里才能主张的可得利益（涉案房屋及其增值）作为本案无效合同里的损失予以合法保护，明显违背法律规定。5.就缔约过失责任的分配问题，一、二审判决适用法律也存在明显错误。徐标在签订合同时存在明显恶意，或至少存在重大过错。因为政府规划调整，不兑现承诺，导致涉案房屋无法办理产权登记，金标营公司遭受了巨大损失。有关房屋最终未能签订正式房屋买卖合同，也并非金标营公司过错。因此，金标营公司不存在过错，徐标存在明显过错。即使存在损失，也应当由徐标承担。综上，金标营公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定申请再审。徐标提交意见称，其与金标营公司存在房屋买卖合同关系，且已经支付了相应对价，一、二审判决适用法律并无不当，也未超出或遗漏金标营公司诉讼请求，请求驳回再审申请。本院审查期间，金标营公司提交了下列证据：1.1999年5月16日，原南京市六合县棠城房地产开发公司与蒋宝友签订的商品房买卖契约；2.1997年6月14日，南京金陵双层客车制造厂与王容栓签订的存量房买卖契约，拟证明案涉地区的房屋早在1997年、1998年房价已经突破了每平方米3000元，而本案房屋是2003年左右签订，定价却只有每平方米1000多元，案涉房屋签订合同时的价格与房屋的真实价格相去甚远，说明陈庆文、张素宝与徐标存在价格利益串通问题。徐标质证认为当时2002年、2003年六合区主城区商业中心住宅房屋单价就每平方米1000元左右。徐标对金标营公司提供的证据的真实性未提出异议，本院予以认定，至于与本案的关联性，将综合案件事实再予以认定。本院经审查认为，（一）关于金标营公司与徐标之间是否存在房屋买卖关系，以及如果存在房屋买卖关系，价款如何认定、徐标是否已经支付的问题。1.金标营公司否认与徐标之间存在房屋买卖关系，但根据查明的事实，案外人陈庆文持加盖有龙津花卉市场印章协议与徐标签订房屋买卖协议，该龙津花卉市场由金标营公司兴办，且金标营公司也与陈庆文签订协议，同意陈庆文对外出售房屋，价格由陈庆文决定。因此，陈庆文有权代表金标营公司与徐标签订房屋买卖协议。金标营公司向一审法院起诉时也认可其与徐标签订房屋买卖协议，故金标营公司否认其与徐标之间存在房屋买卖关系的理由不能成立。2.关于金标营公司与徐标之间房屋买卖价款问题。由于金标营公司与陈庆文签订的协议中明确约定陈庆文有权对外确定房屋价款，陈庆文也持有加盖龙津花卉市场印章的协议与徐标签订房屋买卖协议，在金标营公司没有与徐标按照双方上述协议约定重新签订房屋买卖合同的情况下，徐标实际上一直占有使用案涉房屋，金标营公司亦未提出异议，故徐标有理由相信陈庆文系代表金标营公司与其签订房屋买卖协议，且陈庆文有权确定房屋价款。因此，陈庆文与徐标签订的房屋买卖协议并约定房屋价款为37万元，对金标营公司具有约束力。金标营公司主张该房屋价款不合法，首先，如前所述，陈庆文有权对外确定房屋出售价格；其次，金标营公司将龙津花卉市场的房屋以一间42万元的价格出售给仇远飞，也证实本案陈庆文与徐标确定的房屋价款不存在明显不合理的事实。因此，金标营公司在本院再审审查期间提供的证据不能证实案涉房屋价款存在明显不合理的情形，其主张案涉房屋价款不合理，陈庆文与徐标存在恶意串通的理由不能成立。由于陈庆文有权代表金标营公司向徐标出售房屋，现徐标向金标营公司开办的龙津花卉市场支付了购房款20万元，向陈庆文支付了17万元，已经按约定付清了购房款，故金标营公司主张徐标没有支付款项的理由亦不能成立。（二）关于本案法律适用问题。1.案涉合同无效的过错责任问题。本案所涉房屋买卖协议因金标营公司未取得预售许可证而被生效民事判决确认无效，即使如金标营公司所称的合同无效系因为规划调整、当地政府违反承诺导致，但对房屋买卖合同的双方当事人来说，合同无效系出售方即金标营公司未取得预售许可证所导致，不可归责于徐标。如前所述，陈庆文有权代表金标营公司与徐标签订房屋买卖协议，徐标已经支付了合同约定的购房款，房屋已经交付使用，而且房屋价款不存在明显不合理的情形，故金标营公司主张徐标存在过错的理由不能成立。因此，案涉金标营公司与徐标之间房屋买卖协议无效，徐标不存在过错。2.关于合同无效的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，由于案涉房屋已经被拆除，故无法进行返还，应当适用折价补偿的原则，同时考虑有过错的一方应当赔偿无过错方损失的原则。金标营公司主张因为合同无效，徐标无权主张可得利益，故房屋增值部分归金标营公司所有。对此，本院认为，由于合同无效的责任在金标营公司，故房屋拆迁补偿款超出原购房价款即房屋实际增值部分认定归属于实际占有、使用且无过错的徐标，从结果上来说对双方是公平合理的。一、二审判决对金标营公司主张房屋增值部分归其所有未予支持，并无不当。金标营公司诉请要求徐标返还案涉房屋拆迁补偿款中超出原购买价款部分，一、二审法院审理时必然涉及到合同无效后的处理问题，不存在超出当事人诉讼请求的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回江苏金标营建设有限公司的再审申请。审判长  罗有才审判员  刘海平审判员  陈 强二〇一七年八月十日书记员  张璠倩