江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0981民初3188号
原告：高锦祥，男，1955年1月3日出生，住江苏省东台市。
原告：徐辉，女，1955年6月16日出生，住江苏省东台市。
共同委托代理人：秦永鉴，江苏陈爱平律师事务所律师。
被告:倪进，男，1979年9月13日出生，住江苏省东台市。
被告：何吉海，男，1961年10月3日出生，住江苏省东台市。
被告：倪凤珍，女，1962年11月12日出生，住江苏省东台市。
原告高锦祥、徐辉与被告倪进、何吉海、倪凤珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告高锦祥及两原告的委托代理人秦永鉴，被告倪进到庭参加诉讼。2016年7月6日，原告高锦祥、徐辉申请追加何吉海、倪凤珍为本案的被告，本院于2016年7月27日公开开庭进行了审理，原告高锦祥及两原告的委托代理人秦永鉴，被告倪进、倪凤珍到庭参加诉讼，被告何吉海经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告高锦祥、徐辉向本院提出诉讼请求：1、判令何吉海、倪凤珍支付原告2014年11月1日至2016年10月31日期间2015、2016年度房屋租金64936元，被告倪进承担连带责任；2、解除原、被告双方的房屋租赁关系，责令何吉海、倪凤珍限期迁出原告的房屋及经营场地。事实和理由：何吉海、倪凤珍系夫妻关系，倪进系猊凤珍亲戚。2007年9月1日，倪进与东台福城建材市场有限公司（以下简称“福城公司”）签订了《东台·江苏碧城农资城钢材市场双层营业房及堆场租赁合同》一份，该合同约定将碧城商贸园钢材市场XX幢105、205、106、206的房屋租赁给倪进经营，承租方在2009年12月31日前免付租金，从2010年1月1日至2017年9月30日每年按合同约定金额和期限支付租金。2010年12月，福城公司将碧城商贸园钢材市场B3幢106、206的房屋出售给徐辉并协助办理了产权证。2010年12月24日，福城公司与高锦祥签订《碧城钢材市场商品房租赁合同》，合同约定福城公司收取承租人租金后向徐辉及高锦祥按约定数额支付租金。2014年11月11日，福城公司因经营困难，双方同意解除《碧城钢材市场商品房租赁合同》，收取租金的权利由徐辉直接向承租人行使。由于XX幢106、206房屋的实际使用人为何吉海、倪凤珍，根据法律规定，徐辉作为合法的房屋产权人在与福城公司解除委托收取租金关系后，多次向被告主张收取租金权利，但被告拒绝履行。
被告倪进辩称，倪进与福城公司签订的合同是在钢材市场搬迁之前签订的，钢材市场搬迁进至碧城商贸园钢材市场后，倪进一直未实际使用过案涉房屋，双方之间的合同已实际解除，倪进不应当支付租金。
被告何吉海未应诉、答辩。
被告倪凤珍辩称，高锦祥、徐辉系夫妻关系。倪凤珍与何吉海系夫妻。倪凤珍、何吉海从老钢材市场到碧城商贸园钢材市场时共使用了5间店面房，在倪凤珍、何吉海投资260万元左右后，办公室张总让人告知倪凤珍、何吉海不要做行车，并称如有人做赔偿损失80多万元，此后倪凤珍、何吉海每年都向福成公司交纳租金。2015年，高锦祥向倪凤珍去收取租金时，倪凤珍询问福成公司人员才知晓案涉房屋出售给了给了高锦祥。高锦祥向倪凤珍收取租金相比别人较高，其他承租人的租金有的仅2000元/年，但高锦祥却按27000元/年向倪凤珍收取租金。为此，请求法院依法处理。
本院经审理认定事实如下：倪凤珍与何吉海系夫妻，倪进与倪凤珍具有亲戚关系。2007年9月1日，倪进（乙方）与福城公司（甲方）签订《东台·江苏碧城农资城钢材市场双层营业房及堆场租赁合同》一份，约定甲方将位于农资城钢材市场内XX幢5号至6号共两间，合计建筑面积188平方米的营业用房和门前对应配套的面积约240平方米的堆场出租给乙方经营使用，经营范围为钢材类。租赁期限十年，自2007年9月30日起（鉴于本钢材市场系东台钢材城整体搬迁项目，因建设工期受非甲方因素影响，具有不确定性，乙方具体租赁起始日期以本钢材市场确定的开业时间为准），至租赁期满日2017年9月30日止。其中免租时间截止日期为2009年12月31日（不因起始日而改变）。同时约定免租金期满后乙方应于2009年11月30日、2010年11月30日、2011年11月30日、2012年11月30日、2013年11月30日、2014年11月30日、2015年11月30日前分别支付2010、2011、2012、2013、2014、2015、2016年度租金28800元、36000元、43200元、50400元、57600元、64800元、72000元，于2016年11月30日前支付2017年1月1日起至2017年9月30止租金59400元。双方还对甲、乙方的权利和义务、合同的解除、违约责任、免责条款等进行了约定。合同第十二条第1款约定，在租赁期限内场地所有权发生变更的，乙方按照本合同享有的权利不受影响。合同签订后，倪进实际使用了105、205号房屋，未实际使用B3幢6号房屋（即106、206号），由何吉海、倪凤珍实际使用B3幢6号房屋，并由何吉海、倪凤珍与福城公司结算至2014年10月31日的租金。
2010年10月13日，碧城商贸园钢材市场与徐辉签订《商品房买卖合同》，约定碧城商贸园钢材市场将五烈镇碧城商贸园钢材市场B3幢106、206、107、207室以497664元出售给徐辉，徐辉于2010年12月13日领取了东台市房权证五烈镇字第××号房屋所有权证及东国用（2010）第XXXXXX号国有土地使用权证。上述国有土地使用权证使用权面积为532.8平方米，记事栏载明，该宗商业用地终止日期2046年9月30日，仓储用地终止日期2056年9月30日。
2010年8月15日，2010年12月24日，高锦祥（甲方）与福城公司（乙方）签订《碧城钢材市场商品房租赁全权委托合同》一份，约定甲方全权委托乙方租赁甲方所拥有的江苏碧城商贸园商铺，并由乙方经营管理与维护，乙方与承租人签订租赁协议的期限不得超过本合同约定的期限。甲方商铺位于江苏碧城商贸园碧城钢材市场XX幢106、206、107、207号，建筑面积为207.36平方米，货场面积240平方米。乙方租赁管理期限为7年，租赁开始时间以甲方购房款全款付清之日起计算，即2010年11月25日计算，乙方应于租期内每年的11月25日之前将上一年租金支付给甲方。甲方在乙方租赁期间应交纳物业管理费、乙方服务代办费及物业出租税，合计交纳标准按租金的10%由乙方扣缴。乙方按甲方所缴总房价款10%支付保底租金，以后年递增1%，至7年：第一年（2011年）按总房价款的10%，年租金49766元，扣缴费用4977元，实际租金44789元；第二年（2012）按总房价款的11%，年租金54735元，扣缴费用5474元，实际租金49261元；第三年（2013年）按总房价款的12%，年租金59712元，扣缴费用5971元，实际租金53741元；第四年（2014年）按总房价款的13%，年租金64687元，扣缴费用6469元，实际租金58218元；第五年（2015年）按总房价款的14%，年租金69663元，扣缴费用6966元，实际租金62697元；第六年（2016年）按总房价款的15%，年租金74639元，扣缴费用7464元，实际租金67175元；第七年（2017年）按房价款的16%，年租金79615元，扣缴费用7962元，实际租金71653元。双方还对房屋质量维修、免责条款、委托期内产权转让、委托期满后的处置、违约责任等进行了约定。
2014年11月11日，高锦祥与福城公司签订《协议书》一份，载明双方于2010年12月签订全权委托商品房租赁合同，现因福城公司经营困难，难以支付原合同明确的返租金。经协商达成协议：1、原签订的福城钢材市场XX幢106、206、107、207号门面全权委托商品房租赁合同作废。乙方从2014年1月1日起收回该处房产，自主租赁。2、乙方收回该处物业后，必须服从福城钢材市场统一规划管理，执行国家相关法律法规，守法经营，按规定缴纳水电费及保洁等相关费用。3、该协议自签字生效起，今后乙方与租赁户所有一切事务均由乙方与租赁户自行协商处理，与福城公司无关。
2015年5月20日，福城公司出具情况说明一份，载明：何吉海租赁福城公司的XX幢6、7、8号B4幢1、2号计5间，两处房屋，从2014年11月1日起，福城公司与徐辉、高锦祥终止了返租协议，不再向何吉海收取房屋和场地的租金，现由购买人徐辉、高锦祥直接与何吉海协商处理房租事宜。原租赁合同只限于福城公司与何吉海双方的关系，与第三方没有任何关系。
碧城商贸园钢材市场XX幢106、206室房屋及B3107、207室、B4幢101、102、201、202室房屋由何吉海、倪凤珍自2007年9月起实际使用至今。因何吉海、倪凤珍未支付自2014年11月1日起的租金，高锦祥、徐辉向其收取租金未果，并发生争执，原告诉至本院，提出诉称之请求。
另查明，原告高锦祥曾主张何吉海、倪凤珍给付XX幢107、207、B4幢101、201、102、202室房屋的租金，本院依法作出（2015）东民初字第0854号民事判决；何吉海、倪凤珍亦诉讼福成公司、徐辉关于XX幢106、206、107、207、B4幢101、201、102、202室房屋租赁的优先购买权纠纷，本院依法作出（2015）东民初字第1026号民事判决，该两份判决均已生效。
上述事实，有到庭当事人的当庭陈述，原告提供的结婚证、房屋产权证、销售发票、土地使用证、《协议书》、福城公司出具的情况说明、福城公司张祥出具的《证明书》、《东台·江苏碧城农资城钢材市场双层营业房及堆场租赁合同》、《碧城钢材市场商品房租赁合同》、《碧城钢材市场B区售房通知》，被各倪进提供的福成公司于2016年6月12日出具的证明，被告倪凤珍提供的福成公司于2016年7月27日出具的情况说明，（2015）东民初字第0854号民事判决书、（2015）东民初字第1026号民事判决书等证据予以证实。
本院认为：公民的合法权益受法律保护。两原告购买案涉的房产后，其与福城公司签订的《碧城钢材市场商品房租赁全权委托合同》、《协议书》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规规定，应认定有效。对合同双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，两原告有权按合同的约定和法律的规定行使其合法权利。
被告倪进与福城公司签订《东台·江苏碧城农资城钢材市场双层营业房及堆场租赁合同》虽约定了倪进租赁案涉的房产，但双方签订合同后，倪进并未实际使用案涉房产，且亦未向福成公司支付相应的租金，双方对案涉房产的租赁合同未实际履行。被告何吉海、倪凤珍未与福成公司对于XX幢106、206房屋订立书面租赁合同，但自2007年实际使用案涉房屋，并支付了相应的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故被告何吉海、倪凤珍与福城公司之间关于XX幢106、206房屋的租赁应为不定期租赁。福城公司自2014年11月1日起，与两原告终止了委托租赁关系，由两原告直接向承租人何吉海、倪凤珍收取案涉房屋和场地的租金。由于被告何吉海、倪凤珍与两原告之间未订立书面租赁合同，被告何吉海、倪凤珍与两原告之间自2014年11月1日形成不定期租赁关系。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，原告已依法取得案涉不动产所有权，其对案涉不动产享有占有、使用、受益、处分的权利。案涉房产及堆场均已登记在原告徐辉名下，被告何吉海、倪凤珍至今仍在案涉房屋及堆场上从事经营，故两原告有权向被告何吉海、倪凤珍收取租金。
一、关于案涉房屋及场地的租金标准问题。被告何吉海、倪凤珍租赁XX幢106、206房屋后，一直按倪进与福成公司签订的租赁合同中约定的租金履行方式履行，证明何吉海、倪凤珍对于XX幢106、206房屋的租金按倪进与福成公司的约定没有异议。倪进与福城公司签订的租赁合同中约定B3幢106室及堆场2015年度、2016年度应缴租金分别为32400元、36000元，原告与福城公司签订的委托租赁合同中约定XX幢106室及堆场2015年度、2016年度扣除费用后的实际租金分别为31348.50元、33587.50元，原告以其与福城公司签订的委托租赁的租金标准就低主张权利，不违反法律规定，本院予以支持。
二、关于案涉房屋及场地的租金数额及解除租赁关系，何吉海、倪凤珍从租赁场地中迁出的问题。根据两原告与福城公司签订的《协议书》及福城公司出具的书面情况说明，自2014年11月1日起，福城公司与两原告终止了委托租赁协议，不再向承租人收取房屋及场地租金，两原告自2014年11月1日起可向承租人收取租金。由于两原告与被告何吉海、倪凤珍之间形成不定期租赁合同，双方可以随时解除合同，作为出租人的两原告解除合同应当给予作为承租人的被告何吉海、倪凤珍合理的期限。两原告要求被告何吉海、倪凤珍给付2014年11月1日至2016年10月31日期间的租金，可视两原告解除合同给予承租人的合理期限。故两原告要求被告何吉海、倪凤珍给付自2014年11月1日起至2016年10月31日止的租金64936元，本院予以支持。双方解除租赁合同及被告何吉海、倪凤珍从租赁场地中迁出的时间应为2016年11月1日。
三、关于被告倪进是否应承担责任的问题。被告倪进与福城公司签订《东台·江苏碧城农资城钢材市场双层营业房及堆场租赁合同》后，未按约定全面履行合同，福成公司并未提出异议，福成公司亦实际收取了使用人何吉海、倪凤珍的租金，且自2014年11月1日起，福城公司与两原告终止了委托租赁关系，约定由两原告直接向承租人收取案涉房屋和场地的租金，故被告倪进在本案中不应当承担责任。
综上，被告何吉海经本院合法传唤无正当理由未到庭，应承担由此可能产生对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告何吉海、倪凤珍于本判决生效之日起20日内给付原告高锦祥、徐辉2014年11月30日起至2016年10月30日止碧城商贸园钢材市场XX幢106、206房屋及场地租金64936元；
二、原告高锦祥、徐辉与被告何吉海、倪凤珍自2016年11月1日起解除碧城商贸园钢材市场XX幢106、206房屋及场地的租赁关系；同日，被告何吉海、倪凤珍将碧城商贸园钢材市场B3幢106、206房屋及场地上属于其所有的物品搬出，交原告高锦祥、徐辉收产；
三、驳回原告高锦祥、徐辉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1504元，减半收取752元，由被告何吉海、倪凤珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审判员 杨礼红
二〇一六年八月一日
书记员 赵小慧
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》法释[2015]5号
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。