新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民一终字第313号
上诉人（原审原告)：新疆煤炭设计研究院有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴尔区南昌路177号。
法定代表人：郭建新，该公司董事长。
委托代理人：张波，男，该公司员工。
委托代理人：窦刚贵，新疆巨臣律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：新疆傅琳房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市北京南路28号10号楼1单元501室。
法定代表人：王傅林，该公司董事长。
委托代理人：陈克峰，新疆四至律师事务所律师。
委托代理人：刘丹，新疆四至律师事务所律师。
上诉人新疆煤炭设计研究院有限责任公司（以下简称煤炭设计院）因与上诉人新疆傅琳房地产开发有限责任公司（以下简称傅琳房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2015）乌中民四初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人煤炭设计院的委托代理人窦刚贵、张波，上诉人傅琳房产公司的委托代理人陈克峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
煤炭设计院上诉请求：撤销原判决第二、三、四项，依法改判支持煤炭设计院的一审诉讼请求；由傅琳房产公司承担诉讼费用。事实与理由：（一）傅琳房产公司应按照双方签订的协议，履行交付24套房屋的义务，原审仅判令傅琳房产公司交付9套房屋，免除了傅琳房产公司的主要义务，违反等价有偿和公平原则。煤炭设计院与傅琳房产公司签订《联合改造开发新疆煤炭设计研究院旧房合作协议》及《补充协议》，双方对安置补偿房屋的位置、用途做了明确约定。因傅琳房产公司自身原因未取得七层以上房屋的规划手续，导致房屋完全无法交付，并不能免除傅琳房产公司向煤炭设计院交付安置补偿房屋的义务。傅琳房产公司应当遵守诚信原则，将有合法手续的六层以下房屋按照协议约定的数量和面积交付给煤炭设计院。（二）双方关于安置补偿房屋的位置及用途约定明确、特定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款关于被拆迁人对补偿安置房屋享有优先受偿权的规定。《2011年全国民事审判工作会议纪要》第十条规定：”被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优先于其他权利”。煤炭设计院与傅琳房产公司在协议中已约定傅琳房产公司以原址重建房屋与煤炭设计院被拆除房屋的产权进行调换，对煤炭设计院获得的补偿住宅、商业用房和地下室车位的数量及面积均有明确约定，双方对安置补偿房屋的位置、用途及数量约定明确、特定、具体。傅琳房产公司在无法交付七层以上房屋的情况下，应当按照协议约定的数量和面积，在六层以下的范围内向煤炭设计院履行交付义务。虽然傅琳房产公司向其他购房者办理了预售登记，但根据司法解释之规定，煤炭设计院作为被拆迁人，对明确约定位置和用途的房屋享有优先受偿权。本案煤炭设计院优先受偿权未能得到保护，既不符合司法解释之规定，也未平衡交易各方之利益。(三)傅琳房产公司应当承担违约责任。依据双方协议约定，傅琳房产公司应于2011年10月向煤炭设计院交付所属安置补偿房屋，其不但未交付，将本应安置补偿给煤炭设计院的商业用房及住宅预售给第三人并进行了预售登记，恶意违约，煤炭设计院要求傅琳房产公司承担违约责任有合同及法律依据。
傅琳房产公司辩称，傅琳房产公司与煤炭设计院之间不是拆迁补偿关系。事实及理由同上诉意见一致。
傅琳房产公司上诉请求：撤销原判决第一、二、三项，改判驳回煤炭设计院诉讼请求；由煤炭设计院承担诉讼费用。事实及理由：（一）原审认定双方为拆迁补偿关系没有事实和法律依据。无论从合作协议的名称、权利义务内容到协议履行过程中煤炭设计院所享有的权利，均证明双方系联营合作关系，双方分别以资金和地块作为条件，联合开发，风险共担，利益共享。煤炭设计院获得的开发面积已经超过总开发面积和价值的45%，这样大的补偿比例在任何一宗合作开发房地产中都不可能实现。双方是合作项目，不是补偿关系。虽然面积比例为1：1.24，但价值却有天壤之别，补偿面积价值远高于原来的老房子价值，煤炭设计院获得了高于原来房屋价值近4倍的补偿。（二）原审判决傅琳房产公司交付房屋违反法律、法规。按照建筑工程相关法律法规，未经竣工验收不得交付。煤炭设计院在工程竣工验收前，没有对未交付的房屋提起诉讼的权利。（三）一审超诉讼请求判决没有事实和法律依据。煤炭设计院对商铺的诉讼请求是：安置补偿底商住宅楼1层大空间商业用房，而不是全部底商，一审将全部373平方米底商判给煤炭设计院，违背不告不理的原则。（四）双方的合作建立在风险共担、利益共享的基础上，煤炭设计院要对项目开发风险、损失承担责任，基于合作关系，其不享有物权，更不享有优先权，原判决缺乏事实和法律依据。
煤炭设计院辩称，答辩意见与上诉意见一致。
煤炭设计院向一审法院诉讼请求：1.傅琳房产公司交付13套职工安置补偿房屋[乌鲁木齐市南昌路北二巷26号底商住宅楼（以下简称底商住宅楼）1单元401室、1单元501室、1单元601室、2单元201室、2单元301室、2单元302室、2单元401室、2单元402室、2单元502室、2单元601室、3单元301室、3单元401室、3单元501室]；2.傅琳房产公司交付安置补偿底商住宅楼第1层大空间商业用房（一层南侧2/11轴-16轴范围房屋，即商铺1）及底商住宅楼2单元202室、3单元201室、3单元202室，使用面积519平方米；3.傅琳房产公司交付安置补偿房屋8套（底商住宅楼1单元201室、1单元202室、1单元301室、1单元302室、1单元402室、1单元502室、1单元602室、3单元302室）；4.傅琳房产公司交付安置补偿的地下室6个车位（底商住宅楼地下室2-6轴范围，建筑面积558平方米）；5.傅琳房产公司对上述1-4项诉求所述房屋及地下室车位按拆迁补偿户优先向房产登记机构办理预告登记，其中登记户名为：向煤炭设计院13户职工个人的安置补偿房屋底商住宅楼办理预告登记至每户个人名下；向煤炭设计院交付安置补偿的底商住宅楼第1层大空间商业用房及底商住宅楼2单元202室、3单元201室、3单元202室、1单元201室、1单元202室、1单元301室、1单元302室、1单元402室、1单元502室、1单元602室、3单元302室、地下室6个车位（底商住宅楼地下室2-6轴范围，建筑面积558平方米）办理预告登记至煤炭设计院单位名下；6.傅琳房产公司为煤炭设计院办理所属补偿房屋的房地产权属证书及土地使用权证，登记户名同第5项诉求；7.傅琳房产公司支付违约金3000万元；8.傅琳房产公司承担本案诉讼费、保全费等。
一审法院认定，2007年5月30日，煤炭设计院与傅琳房产公司签订《合作协议》，协议约定：双方联合改造开发煤炭设计院拥有的位于乌鲁木齐市南昌路北一巷的宗地及附着物，傅琳房产公司向煤炭设计院以该地重建房屋进行补偿。拆除的旧房为：1.办公楼一楼大会议室（一层，建筑面积235.2㎡）；2.4号住宅楼（总建筑面积1581.5㎡，另有阳台面积106.5㎡）；3.配电室（一层，建筑面积35.2㎡）；4.商店（二层，建筑面积87.5㎡）；5.食堂（一层，建筑面积93.2㎡）；6.小饭馆（一层，建筑面积65㎡）。双方共同确认，本条所列旧房及宗地内产权属煤炭设计院的构筑物、地面附着物及地下构筑物、管线等配套设施，拆除后重新购置总价款为600万元。煤炭设计院获得的补偿：1.补偿给煤炭设计院的商业用房建筑面积占重建房屋商业用房总建筑面积的40%；位置：第1层和第2层大空间商业用房。2.第3-11层补偿给煤炭设计院的住宅面积占该重建房屋本层住宅总建筑面积（包括阳台面积）的40%，第12层及以上（如果存在）补偿给煤炭设计院的住宅建筑面积占该层总建筑面积（包括阳台面积）的30%。其中安置住宅22套，每户建筑面积75-90㎡，总建筑面积不低于1760㎡；3.补偿给煤炭设计院的地下室建筑面积占该重建房屋地下室总建筑面积的40%。傅琳房产公司获得的补偿：除煤炭设计院获得的补偿外，该重建房屋剩余的房屋建筑面积（包括该重建房屋建筑面积相对应的土地使用权）归傅琳房产公司所有。傅琳房产公司所属房屋在同等销售价格的前提下优先出售给煤炭设计院。傅琳房产公司负责拆迁并承担拆迁费用。傅琳房产公司向煤炭设计院缴纳重建房屋补偿履约保证金150万元及双方在《煤炭设计院移交所属旧房宗地书》上签字后，才能开始拆迁。傅琳房产公司违约，不能按时完成重建房屋，按冬季时间（本年度11月1日-下年度3月31日）扣除后，傅琳房产公司重建房屋竣工验收通过并向煤炭设计院移交所属补偿房屋时间，拖延工期超过2个月（61天）且不到6个月（183天），傅琳房产公司按本协议第五条第2款约定超过22个月的标准支付临时安置住户费。履约保证金的支付：1.本协议签订后5个工作日内，傅琳房产公司向煤炭设计院指定账户支付50万元履约保证金；2.傅琳房产公司向煤炭设计院支付50万元履约保证金后，煤炭设计院向傅琳房产公司提交该开发宗地的土地使用权证书及该宗地上所有房屋的产权证;3.办理完毕该开发宗地土地使用权证书至傅琳房产公司名下后或取得建设用地许可证后5个工作日内，傅琳房产公司向煤炭设计院第二次支付50万元履约保证金。由傅琳房产公司全额承担重建房屋费用并负责重建房屋工作。建筑主体地面以上部分不少于11层。第1层和第2层为大空间商业用房，第3层至第11层为住宅，户型为每户建筑面积75-90㎡的不少于22户。地面一层及以上建筑主体建筑面积不小于9700㎡。重建房屋工作包括：项目建设前期工作（详见附件二：行政审批流程图包含内容）、规划红线、设计、审图、招标、施工、监理、综合配套、办理房屋产权证及土地证、移交物业管理。规划、设计方案必须经双方协商一致，并由双方法人代表签字、加盖双方公章后才可实施。竣工验收并向煤炭设计院移交所属补偿房屋的期限为：在重建房屋用地搬迁完毕之日（以双方在《煤炭设计院移交所属旧房宗地书》签字日为准）起计算，22个月（连续675天）内重建房屋竣工验收并向煤炭设计院交付。傅琳房产公司委托煤炭设计院完成设计、招标代理及施工监理工作，签订委托设计、招标代理及施工监理合同，以上合同费用由傅琳房产公司承担。第五条搬迁、过渡、安置工作中的责任和义务：1.搬迁工作，傅琳房产公司在取得该开发宗地土地使用权证书或建设用地许可证后，向煤炭设计院提交搬迁通知书，煤炭设计院接到傅琳房产公司搬迁通知之日起60日内，由煤炭设计院负责完成开发宗地内全部的人、财、物搬迁安置工作。傅琳房产公司负责开发宗地内所有待拆除建筑及设施的拆除工作；2.过渡工作，由煤炭设计院与被拆迁户签订搬迁协议及拆迁安置补偿协议，傅琳房产公司承担每月600元的临时过渡费，由傅琳房产公司交给煤炭设计院后，煤炭设计院负责发放。重建房屋竣工验收并交付的日期超过本协议约定的，傅琳房产公司按800元每月向搬迁户支付临时过渡费；3.煤炭设计院负责安置户入住安排、分配工作。违约责任：傅琳房产公司不能按约定的工期完成重建房屋竣工验收并交付的，延迟工期执行本协议第三条的约定。
协议签订后，煤炭设计院自2007年6月28日至2007年8月2日分别与其单位12户被拆迁职工签订《拆迁安置补偿协议》，于2009年3月24日与职工潘林生签订《拆迁安置补偿协议》。约定煤炭设计院因建设需要，须拆除职工的房屋，根据拆迁安置的规定向职工等面积补偿，房屋位于4号住宅楼重建工程。补偿面积超出职工原房屋产权面积部分，由职工按市场价格购买。协议生效后，职工应当按照煤炭设计院通知的时间将旧房房产证及土地证交给煤炭设计院，并由职工配合煤炭设计院将其所属拆迁范围内的房屋产权转移至煤炭设计院指定的单位名下。煤炭设计院每月向职工支付临时过渡费600元，直至煤炭设计院向职工发放补偿房屋钥匙之日终止。2007年7月5日，煤炭设计院向傅琳房产公司移交了应拆除办公大楼的房产证及土地使用证、4号楼煤炭设计院名下公房（含门卫室）的房产证、10户职工的房产证及土地证。2007年7月11日、8月6日，煤炭设计院分别向傅琳房产公司移交了其名下4号楼公房（含门卫室）的土地证及其余2户职工的房产证及土地证。傅琳房产公司进行了房屋拆迁，并按约定向煤炭设计院发放过渡费。
2008年2月20日，煤炭设计院与傅琳房产公司签订第一份《补充协议》，约定应当拆除属煤炭设计院所有的构筑物、地面附着物及地下构筑物、管线等配套设施拆除后重新购置总价款为800万元。并约定补充协议签订后，煤炭设计院将其名下4号住宅楼的10套公房的产权转移至傅琳房产公司名下，各项手续费由傅琳房产公司承担。
2009年4月21日，煤炭设计院与傅琳房产公司签订第二份《补充协议》，约定应当拆除属煤炭设计院所有的构筑物、地面附着物及地下构筑物、管线等配套设施拆除后重新购置总价款为1000万元。
2009年6月10日，煤炭设计院与傅琳房产公司签订第三份《补充协议》，约定共同确认由煤炭设计院完成的设计方案。傅琳房产公司向煤炭设计院13名职工补偿住宅13套，面积合计690㎡，超出690㎡的面积由职工自行按市场价购买。向煤炭设计院补偿商店为1层南侧10轴-16轴，2层南侧9轴-16轴，使用面积为519㎡，折算建筑面积为639㎡。向煤炭设计院补偿住宅不少于8套，建筑面积为823㎡。补偿煤炭设计院闷顶（局部12层）建筑面积68㎡，使用面积41㎡。补偿煤炭设计院地下室：建筑面积558㎡，即10个车位。
2009年5月26日，乌鲁木齐市国土资源局公开挂牌出让土地，其中包括涉案项目用地，用途为商住，面积1367.17㎡，容积率为2.7，建筑密度为44.5%。傅琳房产公司与乌鲁木齐市国土资源局于2009年6月30日签订《挂牌成交确认书》，于2009年7月3日签订《国有建设用地使用权出让合同》。
2009年10月20日，煤炭设计院与傅琳房产公司签订《建设工程设计合同》约定由煤炭设计院对涉案房屋进行工程设计。2009年10月27日，双方签订《设计合同补充协议》，约定由傅琳房产公司自行选择设计人员对傅琳佳座底商住宅楼进行工程设计，设计成品由煤炭设计院出版，傅琳房产公司向煤炭设计院支付设计管理费2万元。2009年11月6日，煤炭设计院向傅琳房产公司送达《关于要求执行联合改造开发煤炭设计院旧房合作协议的函》，主要内容为，”你公司在开发傅琳佳座底商住宅楼工程中，拒绝与我公司签订该项目的《建设工程委托监理合同》违反了协议的约定。为此，我公司要求严格履行《合作协议》”。2009年12月，傅琳房产公司委托案外人对涉案工程进行监理。2010年3月9日，煤炭设计院、傅琳房产公司签订《施工图设计文件审查合同》约定由傅琳房产公司委托煤炭设计院对傅琳佳座底商住宅楼工程施工图设计文件进行审查，傅琳房产公司向煤炭设计院支付审查费。2010年3月30日，煤炭设计院向傅琳房产公司出具施工图设计文件审查合格书。
2009年11月11日，煤炭设计院向傅琳房产公司送达《关于我院在傅琳佳座购房安置的确认函》，内容为：”目前，我院职工及我院在傅琳佳座购房和补偿安置的共有44套，其中我院8套，享受补偿安置的员工13户，另有购房员工23户。我院8套住房中的7套，安置在北侧第一单元楼梯间南侧楼层中部为基准层上、下均布，另外一套安置在第三单元楼梯间南侧（顶楼除外，其余楼层均可）。”4号楼补偿户选房汇总表：郭先庆：1单元9层B户型（左），80.484㎡；潘林生：1单元10层B户型（左），80.484㎡；王小萍：2单元3层A户型（右），84.484㎡；邵竣：2单元六层B户型（左），80.484㎡；季福春：2单元7层B户型（左），80.484㎡；邰萍：2单元7层A户型（右），84.484㎡；刘雪峰：2单元8层A户型（右），84.484㎡；廖斌：2单元8层B户型（左），80.484㎡；王海涛：2单元9层B户型（左），80.484㎡；丁宣：2单元9层A户型（右），84.484㎡；刘涛：2单元10层B户型（左），80.484㎡；朱淑艳：2单元10层A户型（右），84.484㎡；张晓丽：3单元六层D户型（左），71.57㎡（加单间）。傅琳房产公司书面确认收到上述文件。2009年11月，傅琳房产公司与煤炭设计院单位10户拆迁户签订《傅琳佳座认购协议》，确定每户拆迁职工应当获得的补偿面积及其选定的补偿房号、面积，并约定拆迁户将超面积房款的30%作为购房诚意金于协议签订时向傅琳房产公司交付。傅琳房产公司应当于取得《商品房预销售许可证》后五日内与拆迁户签订《商品房买卖合同》，办理网上签约备案等手续。傅琳房产公司应于2010年12月30日前或房屋完工之前取得《商品房预销售许可证》，否则，由于傅琳房产公司造成延期，拆迁户有权提前入住经过质检验收合格的本协议对应房号之房屋。对于已缴纳的诚意金，按照所延期限和银行同期利率的两倍计算利息。协议签订后，拆迁户按约向傅琳房产公司交纳了购房诚意金。2013年8月25日，煤炭设计院职工刘雪峰将其之前选定的房屋书面变更为2单元702室。
2010年4月6日，乌鲁木齐市城市规划管理局向乌鲁木齐市政府出具乌城规【2010】103号《关于煤炭设计院提出在南昌路拟建高层住宅的规划意见》，主要内容为煤炭设计院于2008年2月2日提出关于在乌鲁木齐市南昌路拟建高层住宅的申请，提出通过土地部分出让，谋求合作开发利用的方式建设高层建筑。于2008年9月25日提出申请，要求通过市场出让方式，在妥善解决好周边居民日照、采光等问题的情况下，同意在该用地内建设一栋多层住宅楼实施改造。乌鲁木齐市城市规划管理局按照城市规划要求给市国土局出具了该宗用地的”招、拍、挂”规划条件，规划用地性质为商住，容积率≤2.7，密度≤44.5%，绿化率≥33%，拟建建筑不得超过六层。鉴于上述情况，乌鲁木齐市城市规划管理局建议建设单位不应再调整或变更建设用地规划条件。2010年4月12日，煤炭设计院向乌鲁木齐市住房委员会递交《关于集资合作建设职工住宅的申请》，要求将已批准建设的地下一层、地上六层住宅楼，变更为地下一层、地上十二层住宅楼。
2010年9月27日，傅琳房产公司向煤炭设计院出具承诺书，内容为”为尽快办理傅琳佳座（原4号楼）的规划手续（1六层），我公司代理贵公司准备搬迁补偿户和其他购房户夫妻双方的身份证、结婚证等资料，我公司保证以上资料的真实性和准确性。由贵公司在每个住户的《乌鲁木齐市职工公有住房情况专项调查表》和《配偶单位住房货币补贴证明》签盖贵公司公章。为此我公司作如下承诺，第一条：以上资料仅用于办理位于贵公司原4号楼处的傅琳佳座的规划手续。第二条：傅琳佳座的规划手续批准后，贵公司按照贵我双方签订的合作协议和补充协议获得补偿房屋。第三条：我公司承诺，以上资料引起的一切经济和法律责任由我方承担，与贵方无关。第四条：我公司违反上述任何一项承诺，向你公司支付违约金3000万元（叁千万整）。”2012年1月29日，煤炭设计院向傅琳房产公司发出《关于傅琳佳座搬迁户临时过渡费问题的函》，主要内容为：依照双方协议的约定，重建房屋自拆迁完毕后连续计算22个月未竣工验收并交付的，过渡费由每月600元增加为每月800元。该项目实际自2009年8月拆迁完毕，至2011年10月，已满22个月。经双方协商，从2012年1月1日起你公司每月向搬迁户支付800元临时过渡费。请你公司履行上述约定，尽快办理款项。傅琳房产公司工作人员进行签收。2012年6月13日，煤炭设计院向傅琳房产公司发出联系函，主要内容为，”请提供我院公房拆除后补偿房屋的房号，注明单元、楼层分布。我院申请购置地下室车位2个，加上补偿我院的6个车位，共计8个车位，分布于2-6轴之间”。
2013年4月18日，乌鲁木齐市城乡规划管理局作出乌城规改通【2013】第080号责令改正通知书，以傅琳房产公司建造的涉案房屋六层以上为违法超建为由，责令傅琳房产公司于2013年5月10日前自行拆除六层以上超建部分。
2013年8月6日，拆迁户王小萍、邵竣向乌鲁木齐市房产交易中心查询应向其补偿房屋南昌路北二巷26号底商住宅楼2单元302室、601室的情况，查询结果为2单元302室面积为93.84㎡、601室面积为119.57㎡，上述房屋均已预售登记给案外人，其中601室设立抵押登记，期限为2011年12月28日-2019年12月28日。
涉案项目傅琳房产公司拟命名”傅琳佳座住宅楼”，在房产局备案名称为南昌路北二巷26号底商住宅楼，该住宅楼目前已建设完成地下一层、地上12层，其中一层商铺面积为373.37㎡，2单元202室为93.84㎡、3单元201室为110.36㎡、3单元202室为131.26㎡。外围收尾工程正在进行，尚未进行竣工验收。本案符合规划条件的房屋，傅琳房产公司在2011年7月至2014年12月期间，除了一单元602号房屋未预售以外，其它房屋均已经进行预售，并且办理预售登记。
一审法院认为，根据双方合同约定的内容，煤炭设计院的主要义务是协助傅琳房产公司拆迁及办理土地使用权证手续，煤炭设计院的主要权利是获得相应面积的补偿房屋及过渡费。合同条款并无共担风险，共享利润的内容，不符合合作开发关系的特征。从补偿面积比例来看，傅琳房产公司共拆除煤炭设计院住宅面积1581.5㎡，阳台面积106.5㎡，合计1688㎡，约定补偿煤炭设计院住宅面积不低于1760㎡，补偿比例为1:1.04;共拆除煤炭设计院商业面积516.1㎡（建筑面积），约定补偿商业面积519㎡（使用面积），折合建筑面积639㎡，补偿比例为1:1.24，另补偿地下车位6个，面积为558㎡。从上述补偿比例来看，煤炭设计院获取的补偿房屋面积比更接近拆迁法律关系的相应比例，而非合作开发关系中获取的更大利益。双方间合同主要权利义务更符合拆迁安置法律关系的特征，故原审法院确认双方系拆迁安置补偿合同关系。
煤炭设计院、傅琳房产公司双方已经约定，煤炭设计院获得补偿的房屋包括六层以上的房屋，且对此部分房屋的具体位置进行了明确约定，现由于六层以上部分经由乌鲁木齐市城乡规划管理局2013年4月18日作出乌城规改通【2013】第080号责令改正通知书认定为违法超建并责令限期拆除。故煤炭设计院要求将六层以上的房屋调整至六层以下，对此该院认为，因煤炭设计院要求调整的房屋不是双方合同约定补偿的房屋，且双方当事人约定六层以上房屋目前不具备合法规划条件。故煤炭设计院要求调整补偿房屋的诉讼请求，缺乏法律依据，该院不予支持。
根据双方《补充协议》的约定，一层及二层均系补偿给煤炭设计院的特定物，系煤炭设计院被拆迁物物权的转化，虽已由傅琳房产公司预售给案外人，但煤炭设计院作为被拆迁人，其对安置房屋已享有的物权优先于房屋上的其他债权。根据补偿户选房表，煤炭设计院单位职工王小萍所选的2单元302室及邵竣所选的2单元601室均为特定物，亦享有优先权。关于8套安置公房，双方虽未明确约定房号，但根据双方的约定：”8套住房中的7套，安置在北侧第一单元楼梯间南侧楼层中部为基准层上、下均布，另外一套安置在第三单元楼梯间南侧（顶楼除外，其余楼层均可）”。可以确定7套安置房中含1单元302室、402室、502室、602室，均为特定物，享有优先权。另外一套根据双方的约定无法确定房号，不属特定物，该院难以支持其优先权。因涉案房屋尚未竣工验收，不符合交付条件，傅琳房产公司应当在交付条件具备时向煤炭设计院交付以上房屋。关于地下车库6个，面积558㎡，傅琳房产公司亦应当按约定向煤炭设计院交付。
关于煤炭设计院诉请傅琳房产公司协助其办理房屋的预告登记及产权登记手续的诉讼请求能否成立的问题。煤炭设计院作为拆迁户，对约定安置补偿的特定房屋享有物权，鉴于傅琳房产公司存在违反合同约定及诚实信用原则将安置给煤炭设计院的房屋另行出售的情形，煤炭设计院的该项诉讼请求双方虽未在合同中进行约定，该院予以支持。因协助办理房屋产权登记手续系傅琳房产公司的合同义务，对煤炭设计院的该项请求，该院予以支持。
关于煤炭设计院主张傅琳房产公司向其给付违约金3000万元的诉讼请求能否成立的问题。煤炭设计院提出该项主张的依据为2010年9月27日，傅琳房产公司向其出具的”承诺书”。根据”承诺书”的内容，该承诺书主要用于保证煤炭设计院向傅琳房产公司提供用于办理房屋规划手续（16层）资料的真实性及不作他用，并约定”规划手续批准后，贵公司按照双方签订的合作协议和补充协议获得补偿房屋”。现”承诺书”约定的规划手续（16层）未获批准，傅琳房产公司亦未将煤炭设计院提供用于办理规划手续的资料用作他处，未交付房屋系因房屋未建设完工，未竣工验收，尚不符合交付条件。煤炭设计院此时主张傅琳房产公司向其偿付3000万元违约金的条件尚未成就，该院不予支持。
煤炭设计院提出的邮寄费、保全申请费的承担问题，可与案件受理费一并处理，不再对其此项请求作为一项单独的诉讼请求予以判决。判决：一、傅琳房产公司在乌鲁木齐市南昌路北二巷26号底商住宅楼符合交付条件之日起十五日内向煤炭设计院交付乌鲁木齐市南昌路北二巷26号底商住宅楼第一层商铺（面积373.37㎡）、1单元302室、1单元402室、1单元502室、1单元602室、2单元202室、2单元302室、2单元601室、3单元201室、3单元202室，地下车库6个（面积558㎡）；二、傅琳房产公司于判决生效之日起十五日内协助煤炭设计院办理上述房屋的预告登记手续；三、傅琳房产公司在乌鲁木齐市南昌路北二巷26号底商住宅楼符合办理房地产权证书条件之日起十五日内协助煤炭设计院办理上述房屋的房屋产权证书和土地使用权证书；四、驳回煤炭设计院要求傅琳房产公司支付3000万元违约金的诉讼请求。案件受理费241800元，保全费5000元，合计246800元（煤炭设计院已预交），由煤炭设计院负担185100元，傅琳房产公司负担61700元。
本院二审中，2014年1月14日，经本院委托原审法院向乌鲁木齐市房屋产权登记管理中心查询，煤炭设计院诉讼请求第二项所主张要求傅琳房产公司交付安置补偿的底商住宅楼第1层大空间商业用房（一层南侧2/11轴-16轴范围房屋，即商铺1）在乌鲁木齐市房屋产权登记管理中心登记面积为192.05㎡。煤炭设计院及傅琳房产公司均对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，煤炭设计院认可其公司在一审诉讼请求的面积就为192.05㎡，一审判决超出了其公司的诉讼请求。
本院二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，煤炭设计院与傅琳房产公司签订《合作协议》及《补充协议》约定，煤炭设计院协助傅琳房产公司拆迁原有房屋建筑及转让附属土地使用权，获得相应面积的补偿房屋及过渡费，双方之间的法律关系符合房屋拆迁安置补偿合同的法律特征。煤炭设计院并不承担傅琳房产公司开发建设商品房的经营风险，傅琳房产公司关于双方之间系联营合作关系的上诉理由不符合双方签订及实际履行合同时的法律特征，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第七条规定：”拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。因此，被拆迁人主张优先权的安置补偿房屋应当是位置特定的房屋。除原审法院确定的9套房屋外，煤炭设计院主张的其余15套房均存在于涉案开发的商品房未获建筑规划许可的七层以上，该部分建筑已被相关部门责令拆除。因此煤炭设计院要求确认该15套房屋优先权并请求调换至六层以下的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。煤炭设计院就因不能取得该15套房屋所受到的经济损失，可以另案主张。本案傅琳房产公司开发的房屋尚未建设完工及竣工验收，不符合交付条件。煤炭设计院向傅琳房产公司主张违约金的前提应为傅琳房产公司存在违反其2010年9月27日向煤炭设计院出具的”承诺书”，未向煤炭设计院交付房屋的行为，故煤炭设计院主张傅琳房产公司向其偿付3000万元违约金的上诉理由依据不足，本院不予支持。另，原审第二、三判项符合煤炭设计院的诉讼请求，煤炭设计院要求撤销该两项判决内容，没有事实和法律依据。本院不予支持。
原审判决傅琳房产公司在符合交付条件时交付房屋已经考虑涉案房屋的现状处于未交工的状态，故傅琳房产公司诉称房屋未经竣工验收不能交付的上诉理由不能成立。煤炭设计院在原审诉讼请求明确为一层南侧2/11轴-16轴范围房屋，即商铺1，经向乌鲁木齐市房屋产权登记管理中心查询，煤炭设计院诉讼请求所主张的傅琳佳座一层商铺面积为192.05㎡。因此，一审判决傅琳房产公司向煤炭设计院交付乌鲁木齐市南昌路北二巷26号底商住宅楼第一层商铺面积373.37㎡超出了煤炭设计院的诉讼请求，本院予以纠正。
综上，原判决处理结果部分有误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市中级人民法院（2015）乌中民四初字第54号民事判决第二项、第三项、第四项，即：新疆傅琳房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内协助新疆煤炭设计研究院有限责任公司办理上述房屋的预告登记手续；新疆傅琳房地产开发有限公司在乌鲁木齐市南昌路北二巷26号底商住宅楼符合办理房地产权证书条件之日起十五日内协助新疆煤炭设计研究院有限责任公司办理上述房屋的房屋产权证书和土地使用权证书；驳回新疆煤炭设计研究院有限责任公司要求被告新疆傅琳房地产开发有限公司支付3000万元违约金的诉讼请求；
二、变更乌鲁木齐市中级人民法院（2015）乌中民四初字第54号民事判决第一项为：新疆傅琳房地产开发有限公司在乌鲁木齐市南昌路北二巷26号底商住宅楼符合交付条件之日起十五日内向原告新疆煤炭设计研究院有限责任公司交付乌鲁木齐市南昌路北二巷26号底商住宅楼第一层商铺（面积192.05㎡）、1单元302室、1单元402室、1单元502室、1单元602室、2单元202室、2单元302室、2单元601室、3单元201室、3单元202室，地下车库6个（面积558㎡）。
三、驳回新疆煤炭设计研究院有限责任公司的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费535517.95元，保全申请费5000元，由新疆煤炭设计研究院有限责任公司负担401900元；由新疆傅琳房地产开发有限公司负担136617.95元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 刚
代理审判员 段 武 伟
代理审判员 李 李
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 孜巴尔姑