贵州省大方县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0521民初660号
原告（反诉被告）罗伟。
委托代理人（特别授权）段永全，贵州圣谋律师事务所律师。
委托代理人杨儒静，贵州圣谋律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）贵州华屹房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区太慈桥黄磷路2号。
法定代表人冯平，贵州华屹房地产开发有限公司总经理。
委托代理人陈明福，贵州华屹房地产开发有限公司员工。
委托代理人（特别授权）杨黎，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
原告（反诉被告）罗伟与被告（反诉原告）贵州华屹房地产开发有限公司（以下简称华屹公司）商品房销售合同纠纷一案，本院分别于2015年7月24日、9月16日受理后，依法作出（2015）黔方民初字第1678号民事判决书，罗伟不服提起上诉，毕节市中级法院作出（2015）黔毕中民终字第2619号民事裁定书，裁定撤销本院1678号判决，发回本院重审。本院于2016年3月3日受理后，依法另行组成合议庭于2016年4月22日公开开庭进行审理。罗伟及其委托代理人段永全、杨儒静，华屹公司委托代理人陈明福、杨黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗伟诉称：华屹公司作为出卖人，罗伟作为买受人于2011年6月16日签订《商品房买卖合同》，合同约定房款279322.00元，所购房为华屹锦城第三组团4号楼4单元502号。合同约定华屹公司应于2012年12月30日之前交付所购房屋的土地使用证和房屋所有权证，如果违约，应当按照所付购房款总额每日以0.03%支付违约金。罗伟履行了支付商品房价款的义务，华屹公司虽然向罗伟交付了房屋，但至今未办理土地使用权证和房屋产权证。为罗伟办理土地使用权证和房屋所有权证是华屹公司的法定义务和合同义务，华屹公司的行为违反了《商品房买卖合同》的约定，也违反了法律规定，应当继续履行义务，向罗伟支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，特向人民法院提起诉讼，请求，一、判令华屹公司在本判决生效之日起90日内为罗伟办理土地使用权证和房屋所有权证；二、判决华屹公司以购房款279322.00元为基数，按每日0.03%支付从2012年4月1日起至交付土地使用权证和房屋所有权证之日的违约金，至起诉之日为101876.76元；三、案件诉讼费由被告承担。
华屹公司辩称：1、根据双方签订的合同第二十二条规定，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，即办证义务系原、被告双方所有；2、我国相关法律并没有规定办理房屋转移登记系出卖人的法定义务；3、未办理房屋转移登记的主要责任在罗伟，系罗伟未缴纳相关税费所导致；4、华屹公司出售的房屋现在能办理产权证，只要罗伟交齐相关税费及相关手续，就能及时办理。
华屹公司反诉称：华屹公司与罗伟签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定罗伟应当承担因面积误差而导致的购房款补交义务、为办理产权证登记向华屹公司提供相关资料的义务，以及自行缴纳专项维修资金和购房契税等合同义务。截止提起反诉之日，罗伟也没有履行上述义务。因罗伟不履行相关合同义务已经影响华屹公司正常工作程序，特提起反诉，请求，一、判令罗伟向华屹公司补交购房款2145.00元；二、判令罗伟向华屹公司提交办理权属登记及产权转移的身份信息、缴纳专项维修资金和购房契税的票据；三、判令罗伟自行完成缴纳专项维修资金和购房契税；四、反诉费用由罗伟承担。
罗伟对反诉辩称：华屹公司主张罗伟补交2145.00元房屋面积差价没有事实依据，华屹公司要求罗伟提供办理产权登记的资料于理不符。华屹公司要求罗伟自行缴纳房屋维修资金和契税违反合同约定。合同对维修资金和契税约定了两种缴纳方式，自相矛盾，应作出对提供格式条款的华屹公司不利的解释。罗伟有权选择一种方式。综上，华屹公司的反诉没有事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。
罗伟提供证明其诉辩主张的证据有：1、身份证、华屹公司基本信息（网上打印），用以证明罗伟和华屹公司的主体适格；华屹公司无异议；2、《商品房买卖合同》、收款收据4张、个人借款凭证、个人购房担保借款合同，用以证明罗伟于2011年6月与华屹公司签订商品房买卖合同，双方对权利义务进行约定，应受合同拘束，该合同在工商部门进行了备案，系基于反复使用需要的格式合同，双方在合同中对房屋的转移登记进行约定，出卖人承诺在2012年12月30日前取得商品房所有权初始登记并将办理上述转移登记的有关文书给买受人，双方对出卖人不能办理商品房转移登记赋予买受人选择权，出卖方不能办理相关文书，应承担每日房价款0.03%违约金；对商品房转移登记双方约定由华屹公司办理房屋所有权转移登记，罗伟已经按双方合同约定全面履行了义务，不存在违约情形，提供相关办证资料及缴纳相关税费，买受人并不清楚，需由出卖方通知或者告知买受人，罗伟才知道以什么方式提供何种资料，本案中，华屹公司没有履行通知或告知义务，应承担不能交付房屋产权证及国有土地使用证的违约责任；对华屹公司应承担的违约责任，在合同中已有约定。委托费500.00元相比购房款27万余元，不是根本违约，合同中也没有约定委托费用的交付时间及方式，在双方签订的补充协议中，提供必备资料是按相关职能部门的要求和规定，华屹公司没有列出清单予以告知。华屹公司对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，1、双方签订的合同系贵州省建设厅和贵州省工商行政管理局共同制定，不是由华屹公司制定，因该合同不是由华屹公司制定，所以罗伟不能以该合同是由华屹公司提供，而要求华屹公司承担相应责任；2、华屹公司认为该合同约定的办证义务并不在华屹公司，且至今罗伟未向华屹公司提供办证的任何资料，即便是合同中有两种办证方式，一是罗伟委托华屹公司办理，二是华屹公司按合同办理，但罗伟从未向华屹公司明示需要华屹公司办理，华屹公司从未同意接受罗伟的委托为其办理，所以，华屹公司没有为罗伟办证的义务；3、办理房产证过程中，相应的义务如缴纳大修基金及契税等，应由合同买卖各方向相关部门了解，华屹公司没有通知罗伟办理产权证的义务；4、即便是委托费500.00元，其针对的也是办证这一环节，并非用于对抗是否已交付所对应的房屋价款，罗伟未支付委托费，华屹公司可据此不为其办证。
华屹公司提供证明其诉辩主张的证据有：房产测绘成果报告书，用以证明罗伟所购房屋经大方县房管局测绘的套内面积是97.12平方米，合同约定的面积是96.38平方米，面积差0.74平方米，应补差价是2145.00元。罗伟对该证据的真实性、合法性均有异议，认为达不到华屹公司的证明目的，1、该证据系华屹公司单方委托，未经罗伟同意，不具有约束力；2、合同中约定的测绘机构是大方县房产事业局，而非大方县房地产交易市场，而且大方县房地产交易市场及测绘人员是否具备资质和资格，均不能证明。
罗伟提供的证据，华屹公司对真实性不持异议，该证据具有真实性、合法性和关联性，其证据效力予以认定。华屹公司提交的房产测绘成果报告书加盖有测绘单位印章，可以认定其真实性，但该证据的测绘单位与合同约定的测绘机构不一致，故对房产测绘成果报告书的证据效力不予认定。
经审理查明：2011年6月16日，华屹公司作为出卖人，罗伟作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定罗伟购买华屹公司开发的商品房华屹锦城Ⅲ组团4号楼4单元5层502号房，房屋建筑面积为110.93平方米，套内建筑面积为96.38平方米，房屋单价为每平方米2898.13元，总价款279322.00元。合同第十四条第（四）项约定，双方同意按照下列第1或2种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳下列（1）、（3）、（5）、（6）、（7）项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费；（4）供暖费；（5）水、电等安装作业费（以实际产生费用计算，多退少补）；（6）办理贷款涉及的相关税、费和代办费（以实际产生费用计算，多退少补）；（7）办理房屋产权涉及的相关税、费和代办费（以实际产生费用计算，多退少补）。2、本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列（1）、（2）、（3）、（5）、（6）、（7）项费用，并在接收该商品房时向出卖人出示相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费；（4）供暖费；（5）水、电等安装作业费（以实际产生费用计算，多退少补）；（6）办理贷款涉及的相关税、费和代办费（以实际产生费用计算，多退少补）；（7）办理房屋产权涉及的相关税、费和代办费（以实际产生费用计算，多退少补）。对房屋面积差异的处理，约定为误差绝对值在3%以内的，据实结算房价款。合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2012年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。出卖人不能在前述约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款0.01%承担违约责任；2、约定日期起30日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按以下第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。对商品房的转移登记，双方约定，1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，2、买受人同意委托委托华屹公司向房屋登记机关申请办理，委托费用500.00元，由买受人承担。办理产权登记应缴纳的税费，由出卖人和买受人按国家规定各自承担。如因买受人的原因导致产权工作办理滞后，出卖人不承担任何责任。合同附件十二《补充协议》第2条约定，房产证及土地使用证的使用年限以国家办证部门的规定为准；第3条约定，1、本合同价款中未包含房屋专项维修资金及其他费用，其收取标准按国家有关部门规定执行；乙方必须在接到甲方通知办理专项维修资金缴纳手续之日起7日内将专项维修资金手续办理完毕，否则视为违约，甲方有权解除合同，乙方需支付给甲方总房款5%的违约金；2、乙方签订本合同时，必须同时按国家有关部门规定缴纳本套房屋的专项维修资金；第6条约定，乙方必须于正式签署商品房买卖合同后五日内，按相关职能部门要求和规定向甲方提交办理权证登记及产权转移的必备材料。对相关费用的缴纳，罗伟称其享有选择权，并明确选择第一种方式，但到法庭辩论终结时，罗伟没有履行其中一种方式，即自行缴纳房屋维修资金和契税等费用，也没有委托华屹公司缴纳。
经审理，根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、华屹公司为罗伟办理房屋产权证和土地使用证的条件是否成就；2、罗伟的诉讼请求是否应予支持；3、华屹公司的反诉请求是否应予支持。
本院认为：罗伟与华屹公司于2011年6月16日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。罗伟向华屹公司购买商品房后，对房屋产权证和土地使用证的办理，《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（四）项明确约定了有两种办理方式，即双方共向房屋登记机关办理和买受人委托出卖人向房屋登记机关办理。同时，第（五）项第1条约定，办理房屋产权登记应缴纳的税费，由出卖人和买受人各自承担，如因买受人原因导致产权工作办理滞后，出卖人不承担任何责任。但至今，罗伟没有向华屹公司交纳委托办理产权证的费用，也没有自行缴纳其应向相关部门缴纳的房屋维修资金和契税等费用，因此，华屹公司为罗伟办理产权证和土地使用证的条件未成就，罗伟要求华屹公司在判决生效之日起90日内办理房屋所有权证和土地使用证的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。由于华屹公司为罗伟办理产权证和土地使用证的条件未成就，故罗伟要求华屹公司按总房款每日0.03%支付违约金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。房屋的实际面积应以房屋产权证记载的为准，而罗伟向华屹公司购买的商品房至今未办理房屋所有权证，因此，华屹公司以大方县房地产交易市场测绘的结果要求罗伟支付房屋面积差价2145.00元的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。由于《商品房买卖合同》约定了对办理房屋产权登记罗伟有自行办理和委托华屹公司办理的选择权，华屹公司反诉要求罗伟提供办理产权登记的身份信息、房屋专项维修资金和契税交费票据的请求剥夺了罗伟的选择权，违反合同约定，本院不予支持。同理，对房屋专项维修资金和契税的缴纳，合同也约定了罗伟有自行缴纳和委托华屹公司缴纳的选择权，华屹公司要求罗伟自行缴纳剥夺了罗伟的选择权，其反诉要求罗伟自行缴纳违反合同约定，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条的规定，判决如下：
一、驳回本诉原告罗伟的诉讼请求；
二、驳回反诉原告贵州华屹房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费1169.00元，由罗伟负担；反诉案件受理费25.00元，由贵州华屹房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审 判 长 胡桂海
人民陪审员 谢 健
人民陪审员 徐 玥
二〇一六年五月三十日
书 记 员 文 茳