广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终2116号
上诉人（原审原告）：罗小艳，女，1963年3月28日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：陈峰，广东东方昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄创基，男，1948年10月21日出生，香港特别行政区居民，
委托代理人：刘仁利，广东岭南律师事务所律师。
委托代理人：李爱国，广东锐锋律师事务所律师。
原审第三人：广州市华丰房产发展有限公司，住所地广州市荔湾区西华路132号。
法定代表人：欧东铭。
上诉人罗小艳因与被上诉人黄创基、原审第三人广州市华丰房产发展有限公司（以下简称华丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7080号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
罗小艳上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决支持其诉讼请求，立即停止（2006）荔法执字第5348号案对位于广州市荔湾区人民北路759号1210房的强制执行；3.判决黄创基和华丰公司承担本案的一审、二审诉讼费用。事实与理由：其是广州市荔湾区人民北路759号1210房的实际使用人及购买人。其以567300元向开发商华丰公司的股东广州光大南方经济发展公司（以下简称光大南方公司）购买涉案房屋，并已于2007年9月15日前支付了全部房款567300元。光大南方公司向其出具了收到全部房款的收据，于2008年9月30日声明代表华丰公司出售并将涉案房屋交付给其。其使用涉案房屋至今近9年。根据物权法第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。其收楼后开始使用涉案房屋，并花了几十万进行装修。光大南方公司屡次向其承诺签订正式的商品房买卖合同并办理房地产权证，但至今没有为其办妥房地产权证。2016年7月7日，其发现了张贴的(2006)荔法执字第5348号《强制执行告知书》，要求其搬离涉案房屋，才知道法院要执行其购买且实际居住的房产。根据现有证据可以确认在一审法院查封拍卖涉案房屋之前，光大南方公司代表华丰公司屡次向其承诺签订正式的商品房买卖合同并办理房地产权证，但至今没有为其办妥房地产权证。其购买了涉案房屋，支付了全部购房款，华丰公司向其交付了涉案房屋。其在收房后合法占有和使用涉案房屋至今，且对房屋未能办理产权登记不存在过错，依法应认定其购房的行为合法有效。因此，依据民诉法第二百二十七条、物权法等法律法规提起上诉，请求判决停止对涉案房产搬迁的强制执行，以保护真正业主的合法利益。此外，涉案房屋在黄创基办理房产证时存在诉讼。黄创基于2012年办证时向房管部门出具的关于付清全部房款的具结书，没有其它证据予以辅助证明。其认为黄创基涉及违法办证。
被上诉人黄创基辩称，其不同意罗小艳的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：一、涉案房屋由华丰公司开发建设，作为商品房预售许可证登记的出售人，华丰公司有权将涉案房屋出售给其。涉案房屋现已登记在其名下，所以，其是涉案房屋的合法产权人。该房屋以按揭方式购买，其一直按时向银行偿还按揭贷款。二、光大南方公司对涉案房屋不享有处分权，无权出售给罗小艳。罗小艳向无处分权人购买房屋、非法占有房屋的行为不能对抗其对房屋享有的物权。三、其于1999年购买涉案房屋，并办理了预售登记备案。2006年，生效的仲裁裁决进一步确认了其对涉案房屋的合法权属。而罗小艳与光大南方公司的非法交易行为发生在2007年，罗小艳的行为明显侵害其合法权益。四、罗小艳明知光大南方公司无权出售涉案房屋，明知其与华丰公司的预售合同已办理备案登记，明知无法取得房屋产权仍然购买，主观上存在重大过错甚至恶意。五、一方面，生效的仲裁裁决已经确定了华丰公司向其交付房屋的义务，人民法院强制执行涉案房屋符合法律规定；另一方面，其作为涉案房屋的合法产权人，当然享有占有、使用房屋的权利，他人必须无条件配合。总之，罗小艳提交的证据最多只能证明：在其与开发商签订《商品房预售合同》并在房管局备案登记后，罗小艳在明知或应知存在一房二卖的情况下，又与无关单位就涉案房屋进行非法交易，损害其合法利益。根本不能证明罗小艳对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，因此，应当驳回罗小艳的上诉请求。六、2006年其向一审法院申请执行仲裁裁决，华丰公司向本院申请撤销仲裁裁决，被裁定驳回。华丰公司随后又向一审法院申请不予执行仲裁裁决，也被裁定驳回。2014年华丰公司再次向本院提出不予执行仲裁裁决的申请，2015年4月10日，本院裁定驳回其申请。2016年10月24日，华丰公司第四次向本院提出不予执行仲裁裁决的申请［案号：（2016）粤01执异410号］，本院认定华丰公司就同一仲裁裁决再次提出申请，裁定驳回其申请。
罗小艳向一审法院起诉请求：1、立即停止（2006）荔法执字第5348号案对位于广州市荔湾区人民北路759号1210房的强制执行；2、黄创基承担本案受理费。
一审法院认定事实：1999年4月，广州市新怡发房地产开发有限公司（以下简称新怡发公司）与华丰公司经协商，新怡发公司分别以黄创基与黄创岳的名义向华丰公司购买包括涉案房屋在内的华丰公司开发的金门大厦合共20套商品房；1999年4月6日，新怡发公司代黄创基与黄创岳向华丰公司支付了购买上述20套商品房的定金400000元，其中分摊到涉案房屋的定金为20000元；1999年5月11日新怡发公司代黄创基与黄创岳向华丰公司支付了购买上述20套商品房的房款3000000元，分摊到涉案房屋的购房款为60063元；1999年9月27日，黄创基与华丰公司签订购买华丰公司开发的位于广州市荔湾区人民北路金门大厦D幢D1205号房屋的《商品房预售合同》（编号：穗房预合字98120203号），约定总房价款为483600元等；上述合同签订后，黄创基通过银行按揭向华丰公司付款290000元。由于华丰公司一直未交楼，黄创基于2005年12月1日根据上述合同中的仲裁条款向广州仲裁委员会申请仲裁，广州仲裁委员会于2006年6月27日作出（2005）穗仲案字第2710号裁决：华丰公司于裁决书送达之日起三十日内向黄创基按双方在1999年9月27日签订的《商品房预售合同》约定的条件交付广州市人民北路金门大厦D幢D1205号房屋；……该裁决书于2006年7月5日送达黄创基与华丰公司双方。因华丰公司没有按上述生效裁决书履行义务，黄创基于2006年10月12日向一审法院申请执行，一审法院依法立案受理，案号（2006）荔法执字第5348号，该案后因暂无法执行而中止执行。2016年1月14日，黄创基以已取得涉案房屋的产权登记为由申请恢复执行，要求华丰公司交付涉案房屋。一审法院依法立案，案号为（2016）粤0103执恢13号。在恢复执行过程中，一审法院于2016年6月16日到涉案房屋所在地张贴《强制执行告知书》及《公告》，责令华丰公司及涉案房屋实际使用人在2016年7月1日前清理屋内所有物品，将房屋交付给黄创基，并告知如逾期不履行的，则一审法院强制执行。
2016年7月20日，罗小艳对一审法院强制执行将广州市荔湾区人民北路759号1210房交付给黄创基提出书面异议。一审法院受理后，以（2016）粤0103执异82号执行裁定书裁定驳回罗小艳的异议请求。上述裁定于2016年10月28日送达罗小艳，罗小艳遂于2016年11月8日提起本案诉讼。
罗小艳为证明其是荔湾区人民北路759号1210房的实际使用人及购买人，向一审法院提交了以下证据：1、协议书，载明罗小艳与光大南方公司签订协议，约定罗小艳购买华丰公司开发的人民北路金门大厦房号为12D05的房屋，总房款567300元；2、收据及银行流水记录，载明罗小艳向光大南方公司支付购买金门大厦12D05房房款合计567300元，其中收据经手人处签名为叶际英；3、水电、燃气、宽带、物业费用等发票，载明户名均为罗小艳；4、叶际英名片，载明叶际英是华丰公司董事及财务部经理。黄创基对上述证据均不予确认。
一审法院另查明，人民北路金门大厦D幢D1205号房屋及金门大厦12D05房为同一房屋，现址为广州市荔湾区人民北路759号1210房。2012年12月3日，黄创基取得该址房屋的房地产权证（粤房地权证穗字第××号）。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院二审期间，罗小艳为证明黄创基非法取得涉及房屋的房产证，向本院当庭提交了以下证据：1、2010年8月1日关于《广州市人民政府办公厅转发广州市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》；2、广州市解决历史遗留的办理房产证问题办公室出具的《通告》；3、华丰公司的《异议书》及附件金门大厦未付清房款业主名单、金门大厦涉诉房屋一览表；4、黄创基于2012年12月10日出具的《具结书》。黄创基认为有关房产证的发放问题，经本院行政诉讼审理，已以（2014）穗中法行终字第680号判决驳回华丰公司诉讼请求，故不属于本案审理范围。
本院另查明,据罗小艳提交的证据反映，光大南方公司与罗小艳签订一份《协议书》（无落款日期），约定内容有：涉案房屋的《商品房买卖合同》合同号为98120203，由华丰公司前法人代表王少钢用假卖和假按揭给黄创基，光大南方公司已向越秀人民法院提起对广州市国土资源和房屋管理局的行政诉讼，要求撤销房管局对上述合同号的合同备案登记，同时光大南方公司已向广州市公安局经侦支队报案，经侦支队于2007年1月5日立案；罗小艳购买金门大厦中的房号为12D05的房屋，总房款为567300元；鉴于上述房屋诉讼尚未完结的情况，光大南方公司暂不能为罗小艳签订《商品房买卖合同》及办理合同备案登记等手续；光大南方公司同意罗小艳在支付总房款给光大南方公司后可立即入住上述房屋，光大南方公司承诺在六个月内，罗小艳与华丰公司正式签订上述房屋的《商品房买卖合同》及办理合同登记备案手续，一年半内办理相关房产权属证件等。2007年7月19日、8月20日、8月30日，经手人叶际英先后向罗小艳开具购买涉案房屋房款50000元、250000元、200000的收据，收据中有光大南方公司的盖章。2008年11月27日，叶际英向罗小艳开具购买涉案房屋房款67300元的收据，并载明2007年9月15日收款，原收据0032413遗失补开，收据中有光大南方公司的盖章。2009年4月20日，光大南方公司出具一份《确认书》称：2007年7月19日，其司出具的《承诺书》中关于“购买涉案房屋的一年内，罗小艳与华丰公司签订《商品房买卖合同》并办理合同备案登记；一年半内办理相关房产权属证明”的承诺内容由于侦查机关对其司所报案情的侦查仍未完结，故致使向罗小艳承诺的上述事项未能兑现，明确此结果系其司责任。2016年7月15日，光大南方公司出具《证明》，称其司以承诺式协议书的方式将华丰公司开发的涉案房屋提供给罗小艳，罗小艳已于2007年9月15日向其司支付所有款项567300元，其司也于2007年9月30日将该房交付给罗小艳使用至今等。罗小艳提交的水费发票、网络电视安装凭证、银行代扣管道煤气费授权书反映，罗小艳是涉案房屋住户。
此外，2006年，光大南方公司曾就涉案房屋的预售合同备案登记问题向法院提起行政诉讼，本院作出（2012）穗中法行终字第399号终审行政判决，驳回华丰公司的诉讼请求。2014年，华丰公司以广州市国土资源和房屋管理局为被告提起行政诉讼，要求撤销黄创基单方申请办理的涉案房屋转移登记及房地产权证。本院作出（2014）穗中法行终字第677号终审行政判决，驳回华丰公司的诉讼请求。2014年，华丰公司向本院提起不予执行（2005）穗仲案字第2710号仲裁裁决申请。本院于2015年4月10日裁定驳回华丰公司的申请。2016年，华丰公司再次向本院申请不予执行上述仲裁裁决。2016年11月7日，本院以华丰公司违反“一事不再理”司法原则为由作出（2016）粤01执异410号民事裁定，驳回华丰公司的申请。
本院认为，本案为案外人提起的执行异议之诉，审查的关键是罗小艳对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。
根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。该法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，广州仲裁委员会（2005）穗仲案字第2710号裁决书已经裁决，华丰公司应将涉案房屋交付给黄创基。而涉案房屋亦于2013年12月登记于黄创基名下。此后，虽然该房屋的原产权人华丰公司认为上述产权登记错误曾诉至法院，但已被本院终审判决驳回其诉讼请求。即黄创基是涉案房屋的所有权人。罗小艳向法庭提供的光大南方公司的协议书、确认书、证明及收款收据等证据，仅反映光大南方公司与罗小艳之间的约定，以上证据依法均不能约束涉案房屋原产权人华丰公司。综上，罗小艳对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的实体权益，其上诉请求停止对涉案房屋的执行，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条及第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条及第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由罗小艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄晓清
审判员 叶洁靖
审判员 刘卓江
二〇一七年六月八日
书记员 罗翠君