广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗海法民三初字第1543号
原告：林婉玉，户籍地址福建省石狮市。
委托代理人：温绍东、杜宁，均为广东永航律师事务所律师。
被告：广州颐明房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：欧阳依丹，董事长。
委托代理人：佘泽伟、陈花蕾，均为该公司职员，联系地址同公司。
原告林婉玉诉被告广州颐明房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杜宁和被告的委托代理人佘泽伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买颐景某的房屋。原告依约向被告支付了全部购房款1234786元，被告应当在商品房交付使用后550日内为原告办理房产证并交付，但被告逾期将房产证交付给原告，已经构成违约。根据《商品房买卖合同》的约定，被告每满一年就需按照已付购房款的1%支付违约金，故被告应支付原告违约金。原告最终确定的诉讼请求为：1、被告向原告支付计至起诉之日的逾期办理产权证的违约金32820.6元；2、被告向原告支付为原告办妥并交付房产证之日止的违约金；3、本案受理费由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告起诉状中所称的房价总款有误，应以发票记载的实际价格为准；二、原告于2009年3月31日收楼时，没有按照合同的约定提交办证所需的资料，经被告多次催促，原告才交齐资料，由此耽误了办证的时间；三、退一步讲，即使原告认为被告迟延办证，其起诉也超过两年的诉讼时效。
经审理查明：原、被告于2008年10月7日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买广州市海珠区合生颐景华苑第A6幢18层1801号房；总金额1234786元；被告应当在2009年3月31日前，将取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》的房屋交付给原告使用；房屋交付的标志是办理收楼手续；被告应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；在此场合，原告应当及时提供产权登记机关要求的需原告提供的证件资料；被告应如实告知原告为办理产权登记需要由原告提供的证件资料；被告未告知或告知的内容不完备、不准确，致使原告未能及时提供证件资料的，原告不承担责任；被告违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年被告按已付购房款的1%向原告支付违约金；合同附件五补充协议第6条约定，双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；合同附件五补充协议第9条约定，原告已知悉办理房产证所需资料，被告不再另行书面通知；原告应在收楼时向被告提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以被告开具的收件回执为准。如原告迟延上述义务的，被告相应顺延办理房产证的时间；如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；等。该合同办理了预售登记手续。
上述合同签订后，原告向被告支付了相应购房款。据被告出具的发票记载，被告于2008年10月15日向原告出具金额为860000元的发票，被告于2011年12月6日向原告出具金额为373252元的发票（附注记载为“退面积差”）。上述发票总额为1233252元。
2013年5月31日，原告向本院提起本案诉讼。
被告为证实原告逾期提交办证所需的资料，向本院提交了其于2011年11月28日寄给原告的信函，该信函由邮局盖邮戳退件。原告对此表示，对信件邮戳的真实性由法院认定，但原告没有收到过被告邮寄的该信函，不知为何邮件会被退回。
诉讼中，双方均确认：1、原告于2009年3月31日收楼；2、在没有顺延情形的情况下，按合同约定被告须于2010年10月2日前办妥房地产权证并交付给原告；3、合同约定的购房款与发票记载的购房款金额不一致，是房屋面积差问题导致的。合同签订后，原告向被告付清了合同约定的购房款，但在办理房产证之前被告通知原告，合同约定的面积大于房屋实际面积，所以需要向原告退还面积差，在被告向原告退还面积差额款后，被告按发票中记载的金额向原告出具了发票；4、房管部门目前仍未将涉案房屋登记至原告名下
原告在诉讼表示：1、原告主张的迟延办证违约金从2010年10月3日起计至被告把房产证实际交给原告之日止；2、由于房产证办妥后出现面积差的结算，故本案按发票中记载的价格作为计算违约金的本金。
被告在诉讼中表示：1、如果被告构成违约，同意按发票中记载的价格作为计算违约金的本金；2、如果不涉及诉讼时效问题，同意从2010年10月3日开始计算违约金，但原告的起诉超过了诉讼时效，故不同意从2010年10月3日开始计算违约金；3、原告于2011年12月左右才向被告提交办证所需的资料；4、若迟延办证满一年，则按发票金额的1%计算违约金，若没有满一年，则不计入违约金。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。
根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。双方均确认被告于2009年3月31日交付房屋给原告，且均表示在没有顺延情形的情况下，被告须于2010年10月2日前办妥房地产权证并交付给原告，本院对此予以确认。关于被告认为原告迟延提交办证资料的问题，虽然合同附件对原告需提交的办证资料作出了相应约定，但是没有具体列明所需的是什么资料，鉴于在商品房买卖合同关系中双方所处的地位，对于具体所需的办证资料被告负有通知原告的义务。被告表示其多次通知原告提交办证资料，但其对此未能举证予以证明，即使被告提交其于2011年11月28日寄给原告的函件，但其向原告发出该函件的时间，已经明显超过应当交付房产证的最后期限，另据被告表示，原告于2011年12月左右交齐了办证所需的材料，本案中无证据证实原告未按被告通知的时间提交办证资料，故被告认为应顺延办证期限，理由不充分，本院不予支持。
关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。如前所述，被告须于2010年10月2日前办妥房地产权证并交付给原告，若被告构成违约，则从逾期之日起，每满一年被告按已付购房款的1%向原告支付违约金。据此计算，被告应于2011年10月3日支付第一次期满一年（2010年10月3日至2011年10月2日）的违约金，即该期间违约金的主张期限应不迟于2013年10月2日，现原告于2013年5月31日提起本案诉讼，没有超过诉讼时效。鉴于被告表示若不涉及诉讼时效问题，同意从2010年10月3日开始计算违约金，故本案违约金从2010年10月3日开始计算。
关于违约金的计算标准。据合同约定，违约金从逾期之日起开始计算，每满一年按已付购房款的1%支付，被告提出未满一年的部分不应计算违约金的意见，显然不符合公平原则，本院不予采纳。
关于计算违约金的截止时间，据合同约定，被告不仅应在交楼后550日内为原告办妥产权登记，还应在该期限内将房产证交付原告，否则将承担违约责任，故违约金应计至被告将房产证交付原告之日止。由于被告实际交付房产证的时间至今未能确定，故其应支付从2010年10月3日起至2013年10月2日止的违约金给原告为宜，该日之后的违约金，原告可结合被告实际交付房产证的时间另行主张。
综上所述，被告在本案应向原告支付从2010年10月3日起至2013年10月2日止的迟延办证违约金，每年按已付房款的1%计算（即1233252元×1%×3=36997.56元）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广州颐明房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告林婉玉支付从2010年10月3日至2013年10月2日的迟延办证违约金36997.56元；
二、驳回原告的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费725元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决确定的义务时，将其应负担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 俊
人民陪审员 何翠娴
人民陪审员 曲营建
二〇一四年八月十九日
书 记 员 赖佩明
谢晓敏