吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一终字第1556号
上诉人（原审被告）：周亚芹，女，1962年7月29日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。
委托代理人：韩玉成，吉林市龙潭区大口钦镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：郭忠和，男，1951年3月17日生，汉族，农民，住吉林市龙潭区。
委托代理人：郭云凯（系被上诉人郭忠和之子）。
委托代理人：佟丽萍，吉林鑫美律师事务所律师。
上诉人周亚芹因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2015）龙民一初字第366号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
郭忠和在原审时诉称：2010年4月8日，郭忠和与周亚芹经协商一致，签订《房屋及土地买卖契约书》，约定郭忠和将私有的、坐落在吉林市龙潭区大口钦满族镇红阳街29号的房地产转让给周亚芹，其中面积为2885.4平方米土地一处，面积为1017.96平方米地上楼房一座，面积为438.2平方米地上平房一座，交易价款为56万元，周亚芹首付10万元，余款2010年7月30日前一次付清，付清余款后，郭忠和向周亚芹提供房产证及土地使用证。合同生效后，周亚芹向郭忠和付款10万元，余款付款期限到期后，经郭忠和多次催要又付10万元，余款36万元周亚芹过期拖延拒付。郭忠和认为，周亚芹的行为严重违背双方的合同约定，构成了明显的违约行为，给郭忠和造成了经济损失，损害了郭忠和的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，特向贵院起诉，请求法院依法判令：1.解除郭忠和与周亚芹签订的《房屋及土地买卖契约书》；2.周亚芹赔偿郭忠和诉争土地上被砍果树的经济损失8000元。
周亚芹在原审时辩称：周亚芹不同意解除买卖合同，双方的诉争房屋纠纷不符合合同法规定，郭忠和起诉没有法律依据，请求法院驳回郭忠和的诉求。郭忠和已经收了周亚芹给付的20万元房屋交易款，双方已经达成实质交易行为，合同应依法继续履行。周亚芹延期给付剩余款项的现状是郭忠和明确表示同意的。造成延期的主要原因是郭忠和的义务没有履行，也就是郭忠和没有将土地及楼房的权属证照准备好，无法进行权属变更登记。周亚芹至今曾多次要求履行合同，郭忠和明确表示拒绝。郭忠和要求赔偿被砍果树的损失8000元的诉请，周亚芹不接受，请法院驳回该项诉请，因为在买卖标的范围内的一切附属物品在合同中已明确列明为交易附属设施，故权利主体已发生转变，附属设施应归周亚芹所有，周亚芹有权处分自己的物品，郭忠和没有权利要求赔偿。郭忠和的诉请是自己的臆断，没有事实和法律依据，请法院驳回郭忠和诉请。房屋现在已经由周亚芹占有使用，请法院支持周亚芹的观点。周亚芹有证据证明郭忠和所述树木的损失不是事实，树木周亚芹有照片为证，树木不值钱，郭忠和主张的赔偿标准没有权威法律依据，不应支持郭忠和的诉请。
原审判决认定：2010年4月8日，周亚芹向郭忠和购买位于吉林市龙潭区大口钦满族镇红阳街、产权证号为吉林市房权证乡镇字第G32-0747**号的平房一座和产权证号为吉林市房权证乡镇字第G32-0080**号的楼房一座，以及该两座房屋所在的编号为永国用（97）字第333号的国有土地使用权；双方于当日签订《房屋及土地买卖契约书》（以下简称“契约书”），约定：一、交易价款为56万元，周亚芹首付10万元，余款于2010年7月30日一次付清；二、周亚芹付清余款，郭忠和应向周亚芹提供产权人的房产证及国有土地使用证。契约书签订后，周亚芹于合同签订当日向郭忠和支付首付款10万元，于2010年8月9日再次支付郭忠和10万元，尚余36万元至今未支付。另查明：郭忠和并没有向周亚芹交付诉争土地及房屋，而是周亚芹自行占用诉争土地及房屋至今。
原审判决认为：关于郭忠和与周亚芹之间签订的契约书的法律效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”郭忠和与周亚芹于2010年4月8日签订契约书，系双方真实意思表示，且双方当事人对契约书的效力均无异议，故认定郭忠和与周亚芹之间签订的契约书合法有效。关于本案是否存在法定的解除合同情形的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”故周亚芹是否存在迟延履行债务或者其他违约行为，是本案是否存在法定的解除合同情形的主要事实之一。而周亚芹是否存在迟延履行债务的问题，即周亚芹是否存在迟延支付购房款的情形，取决于双方当事人之间关于周亚芹给付余款的义务和郭忠和提供房屋所有权证、国有土地使用证的义务二者之间的履行顺序是如何约定的。契约书第一条约定：余款于2010年7月30日一次付清；第二条约定：周亚芹付清余款，郭忠和应向周亚芹提供产权人的房产证及国有土地使用证。故根据契约书的字面意思进行解释，且双方关于给付余款义务的履行期限有明确约定，并结合房屋买卖交易习惯，本院认定，双方约定的周亚芹给付余款的义务先于郭忠和提供房屋所有权证、国有土地使用证的义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”而周亚芹未在双方约定的余款给付期限内一次性付清全部余款，即周亚芹未先行履行向郭忠和支付余款的先履行义务，故周亚芹存在违约行为，郭忠和有权拒绝向周亚芹提供房屋所有权证及国有土地使用证。周亚芹虽然主张不安抗辩权，但根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，周亚芹并未提供充分证据证明郭忠和在余款支付期限之内并未持有平房的房屋所有权证以及诉争土地档案丢失的事实，以及周亚芹是在其给付余款的履行期限之内知晓前述情况存在的事实，故周亚芹无法证明其行使不安抗辩权的法定事由的存在；且周亚芹于2010年8月9日（在双方约定的余款给付期限届满之后）再次支付郭忠和10万元购房款的行为，证明在2010年8月9日之前并不存在周亚芹所主张的不安抗辩事由，故应认定，本案并不存在周亚芹享有不安抗辩权的事由，周亚芹存在迟延支付购房余款的违约行为；而余款给付期限届满的时间为2010年7月30日，距今已有5年有余之久，诉争房屋及土地的市场价格已经发生变动，且郭忠和丧失了尽早使用资金的权益，故郭忠和的合同目的已无法实现。综上，原审法院认定，本案存在合同解除的法定情形，郭忠和有权要求解除其与周亚芹之间签订的契约书。关于契约书解除后的法律效果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因周亚芹已向郭忠和给付购房款20万元，故契约书解除后，郭忠和应当将周亚芹已给付给郭忠和的20万元购房款返还给周亚芹；因契约书的解除并非因郭忠和有违约行为，故周亚芹提出如若契约书解除，则要求郭忠和按照周亚芹已给付的20万元购房款的双倍予以返还的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于郭忠和主张要求周亚芹赔偿其诉争土地上被砍果树的经济损失的诉请。本案诉争土地的使用权人仍为郭忠和，且双方当事人均认可周亚芹占有使用诉争土地及房屋的行为并非基于契约书的履行，而是周亚芹自行抢占的结果，因本案系房屋买卖合同纠纷，而郭忠和主张周亚芹砍伐其诉争土地上被砍果树的行为系属侵权行为，故郭忠和的该项诉请并非基于本案的房屋买卖合同法律关系，故本院对郭忠和主张要求周亚芹赔偿其诉争土地上被砍果树的经济损失8000元的诉请不予支持，郭忠和可依据物权保护法律关系另案告诉。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第六十八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决。
原审判决主文：一、解除郭忠和与周亚芹于2010年4月8日签订的《房屋及土地买卖契约书》；二、郭忠和于本判决生效之日起十日内，向周亚芹返还周亚芹已给付郭忠和的20万元购房款。三、驳回郭忠和其他诉讼请求。案件受理费6820元，由周亚芹承担6700元，由郭忠和自行承担120元。
原审判决后，周亚芹不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判郭忠和与周亚芹继续履行《房屋及土地买卖契约书》，并由郭忠和承担诉讼费用。理由：一、原审判决认定事实不清。1.我与郭忠和关于延期履行合同是双方口头商定的，并且郭忠和于付款期满后的8月9日再次接受我给付的钱物，是行为表示同意，故不能认定我有违约行为。2.从签订合同到给付期限届满，再到第三笔款项支付，这些时间是郭忠和要求的，是给其留足时间或提供各种证照的时间，并且当时郭忠和自认；且我提供的证据能够证明郭忠和当时没有平房的证照，同时原始录音也能加强此证据的效力，但一审并未评判。3.我曾于期限届满两日即7月28日带现金去找郭忠和要求履行协议，但郭忠和明确表示证照没有办完，要求延后履行，并且我提供的证据能够证明平房的房证是2011年5月27日补发的，完全能够证明2010年7月30日前郭忠和没有该合法手续，所以我行使不安抗辩权有充分的证据支持。4.在合同履行期间，我曾多次陪同郭忠和就房证及土地证问题到相关部门去查档，但都未果，即便此次法院的查询也是多次查询的结果，并且郭忠和在录音中也承认该种情形。5.关于房屋交付的时限问题，在合同中没有明确约定时间，按照交易习惯，买受人交付首付即应获得使用权，并且我曾多次要求郭忠和交付，但都被拒绝，并且无理由的大幅度涨价，使双方僵持不下，此种情况，完全是郭忠和以合法形式掩盖非法目的的行为导致的。故未及时履行或延期履行，完全是郭忠和的行为导致的。二、原审判决适用法律不当，郭忠和不享有解除权。1.本案应适用《中华人民共和国合同法》第六十八条第三、四项，第一百六十七条的规定。本案中我已交付了二十万元，占总金额三分之一以上，故郭忠和无权解除合同。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，迟延支付购房款的，需要经过三个月的合理催告，催告后仍未履行的，当事人可以请求解除合同，并且解除权的行使应该在解除权发生之日的一年内，其不行使的，解除权消灭。
被上诉人郭忠和辩称：一、原审法院认定的事实清楚。1.郭忠和从未与周亚芹有延期付房款的约定。后给的10万元是付款到期后在郭忠和多次索要的情形下给付的。2.双方签订合同时土地使用证、房屋所有权证齐全，不存在、也不需要“是给其留足时间或提供各种证照的时间”。3.周亚芹称“2010年7月28日带现金去找被郭忠和要求履行，但被郭忠和明确表示，证照没办完，要求延后履行，…，郭忠和没有合法手续”与事实不符。郭忠和是在2011年发现房证丢失后及时进行了补办，并不存在“7月28日证照未办完”的事实。4.本案不存在不安抗辩权的法定事由。首先，合同约定周亚芹给付余款的义务先于郭忠和提供房证、土地使用证的时间；其二，而周亚芹未在双方约定的余款给付期限内一次性付清全部房款，故郭忠和有权拒绝交证；其三，周亚芹在2010年7月30日付款到期后，8月9日在郭忠和多次索要的情形下又给付10万元的行为，证明在2010年8月9日之前并不存在不安抗辩事由。其四，周亚芹未给付余款已5年之久，诉争房屋土地市场价格发生重大变动，郭忠和丧失了及时使用资金的机会，使郭忠和的合同目的无法实现。二、原审法院适用法律正确。1.周亚芹是先履行给付房款的义务人。2.《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定：未付款金额达到全部价款的五分之一出卖人可以解除合同，本案未付价款是五分之三点四，远远超过了五分之一，所以郭忠和当然的享有解除权。3.按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》本案交易的标的物不是商品房，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。4.至郭忠和起诉之日止，郭忠和一直索要房款，只是要求在价格上做相应调整，但是周亚芹不同意，才引起郭忠和诉讼，郭忠和的解除权没有消灭。综上：周亚芹的上诉理由均不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判，以维护社会正常的经济秩序及市场交易安全。
二审庭审中，双方当事人均未提供新的证据。经本院审理查明的事实与原审判决认定事实无异。
本院认为：郭忠和与周亚芹于2010年4月8日签订契约书，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，故郭忠和与周亚芹之间签订的契约书合法有效。关于郭忠和与周亚芹于2010年4月8日签订的《房屋及土地买卖契约书》是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，郭忠和与周亚芹签订的契约书约定购房款余款46万元的给付日期为2010年7月30日，但周亚芹到期后并未如约履行给付义务，其仅在2010年8月9日再次支付郭忠和10万元，剩余房款36万元至今未支付。周亚芹主张因郭忠和不能提供部分房产的证照，其是按照郭忠和的要求才未交余款的。因郭忠和与周亚芹签订的契约书明确约定周亚芹给付余款的义务先于郭忠和提供房屋所有权证、国有土地使用证的义务，且周亚芹并未提供充分证据证明郭忠和在余款支付期限之内并未持有平房的房屋所有权证以及诉争土地档案丢失的事实，以及周亚芹是在其给付余款的履行期限之内知晓前述情况存在的事实，故周亚芹无法证明其行使不安抗辩权的法定事由的存在。周亚芹于2010年8月9日（在双方约定的余款给付期限届满之后）再次支付郭忠和10万元购房款的行为，证明在2010年8月9日之前并不存在周亚芹所主张的不安抗辩事由。周亚芹提供的证据亦不足以证明其迟延履行的行为是受到郭忠和的指示。故现能够认定周亚芹存在迟延支付购房余款的违约行为；而余款给付期限届满的时间为2010年7月30日，距今已有5年有余之久，诉争房屋及土地的市场价格已经发生变动，且郭忠和丧失了尽早使用资金的权益，故郭忠和的合同目的已无法实现。关于周亚芹主张本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定的主张，因《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条第一款规定：“合同法第一百六十七条第一款规定的分期付款，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。”本案中双方的契约书约定在首付后周亚芹应一次性将余款给付完毕，故本案不适用《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的规定。关于周亚芹主张应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的问题，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一款规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，所涉房产是自然人之间买卖的房产，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。综上，周亚芹上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元，由上诉人周亚芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 英
审 判 员 孙 伟
代理审判员 付婷婷
二〇一六年三月二日
代理书记员 姜 雪
（此件共11页，印15份）