江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6552号
上诉人（原审被告）袁爱民，男，1973年5月20日生，汉族。
委托代理人王权，江苏金路律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京大洋制桶有限公司，住所地南京市沿江工业开发区葛关路815号。
法定代表人朱建明，该公司总经理。
委托代理人陈汉东，江苏天茂律师事务所律师。
委托代理人王新春，江苏天茂律师事务所律师。
上诉人袁爱民因与被上诉人南京大洋制桶有限公司（以下简称大洋制桶公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六沿民初字第342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
大洋制桶公司原审诉称，2011年11月16日，大洋制桶公司、袁爱民签订一份《库房（厂房）租赁协议》，约定：1、仓库用途：乙方（袁爱民）用于体育健身经营场所之用；2、使用面积为1300平方米；3、租用时间2011年10月25日至2016年10月25日；4、租金每月每平方米10元，计年租金156000元；5、付款方式为每半年付一次，提前一个月付下半年租金，即每年3月16日、9月16日；7、在合同期间，甲乙双方不得擅自将房屋转租给第三方，否则属于违约行为。在乙方经营期间，甲方不得租给另一方经营乙方同行业项目；……13、乙方用水电情况装表计量，按实际使用量水电部门实际价格收取；15、违约责任：甲乙各方如有一方提前解租违约赔偿未违约方三个月租金。协议签订后，大洋制桶公司按约将仓库交付给袁爱民使用。2013年5月袁爱民未经大洋制桶公司同意擅自将租赁的库房分割300平方米左右转租给第三人用于经营食品批发。大洋制桶公司发现后与袁爱民交涉，袁爱民于2013年5月31日向大洋制桶公司出具承诺书，承诺在2013年10月26日前自行关闭时，按租赁协议约定将库房恢复原状，交还大洋制桶公司。2013年11月18日，大洋制桶公司两次向袁爱民致函，要求袁爱民于2013年12月31日前将擅自转租给第三方的厂房收回，直至2014年11月11日，袁爱民才将上述房屋收回。自2014年4月26日至2014年10月25日袁爱民应支付大洋制桶公司租金78000元，袁爱民实际支付69000元，尚欠9000元未支付。在大洋制桶公司提起诉讼后，袁爱民又支付了2014年10月26日后的部分租金30000元，截至2015年5月12日尚欠39000元，另自2013年6月至2015年5月12日袁爱民共欠缴水费7656元。大洋制桶公司认为，袁爱民在租赁期间擅自将租赁的库房分割后转租给第三人，又未按约及时支付租金，其行为已构成严重违约，故诉至法院，请求判令：1、解除大洋制桶公司、袁爱民双方于2011年11月16日签订的《库房（厂房）租赁协议》；2、袁爱民向大洋制桶公司返还所租赁的1000平方米的库房；3、袁爱民支付大洋制桶公司2014年4月26日至2014年10月25日期间尚欠的租金9000元，并以9000元为基数按银行同期贷款利率支付利息；4、袁爱民自2014年10月26日起到合同解除之日止按月租金10000元向大洋制桶公司支付房租；5、袁爱民自判决确认合同解除之日起至实际退还房屋之日止按照月租金10000元向大洋制桶公司支付占有房屋使用费；6、袁爱民支付大洋制桶公司水费7656元（2013年6月1日至2015年5月12日），并以7656元为基数按银行同期贷款利率支付利息；并自2015年5月13日起至实际返还房屋之日止按照实际使用的标准向大洋制桶公司支付房屋使用水费；7、袁爱民支付大洋制桶公司违约金30000元；8、袁爱民承担诉讼费用。
袁爱民原审辩称：1、袁爱民在履行合同过程中并未违反合同约定，不符合法定解除条件，如果大洋制桶公司履行了协议第15条的约定，赔偿袁爱民三个月租金后，袁爱民也同意解除合同；2、袁爱民并不欠大洋制桶公司租金，相反还多支付了费用；3、袁爱民没有违反合同约定，不应承担支付违约金责任。综上，请求驳回大洋制桶公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年11月16日，大洋制桶公司、袁爱民签订《库房（厂房）租赁协议》一份，约定：1、仓库用途：乙方（袁爱民）用于体育健身经营场所之用；2、使用面积为1300平方米；3、租用时间2011年10月25日至2016年10月25日，租期六年；4、租金每月每平方米10元，计年租金156000元（不含税价乙方自理）；5、付款方式为每半年付一次，提前一个月付下半年租金，即每年9月16日、3月16日；……7、在合同期间，甲、乙双方不得擅自将房屋转租给第三方，否则属于违约行为。在乙方经营期间，甲方不得租给另一方经营乙方同行业项目；……13、乙方用水电情况：装表计量，按实际使用量水电部门实际价格收取。每月底按时缴纳一次；……15、违约责任：甲、乙各方如有一方提前解租违约赔偿未违约方三个月租金。协议签订后，大洋制桶公司按约将位于本市新华东路139号仓库交付给袁爱民使用。2013年5月袁爱民未经大洋制桶公司同意擅自将租赁的库房北面分割300平方米转租给案外人用于经营食品批发。2013年11月18日，大洋制桶公司向袁爱民致函，言明：“限贵方在2013年12月31日前将擅自转租给第三方的厂房收回，否则我公司视同贵方已违约，有权收回出租厂房。”2014年11月，大洋制桶公司收回袁爱民转租的300平方米库房，并与案外人形成新的租赁关系。
原审另查明，2014年4月26日至2014年10月25日袁爱民应支付大洋制桶公司租金78000元，袁爱民实际支付69000元，尚欠9000元。2015年4月16日袁爱民支付租金30000元。截至2015年5月12日袁爱民共欠付租金48000元（含欠付的2014年4月26日至2014年10月25日期间的租金9000元及2014年10月26日至2015年5月12日期间的租金39000元，2014年10月26日以后的租金标准以袁爱民实际使用的1000平方米计算为10000元／月）。另，自2013年6月至2015年5月12日袁爱民共欠缴水费7656元。2014年8、9月间，大洋制桶公司向袁爱民催要租金，但双方对欠付数额未能达成一致，大洋制桶公司诉至本院，诉如所请。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、大洋制桶公司以袁爱民擅自转租及拖欠支付租金主张解除《库房（厂房）租赁协议》，要求袁爱民返还租赁的1000平方米库房是否成立。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，袁爱民未经大洋制桶公司同意将承租的库房（厂房）分割后部分转租给他人使用，即使大洋制桶公司于2014年11月收回了袁爱民转租的库房，亦无法否定袁爱民擅自转租行为的客观存在。其次，大洋制桶公司主张袁爱民在承租期间内欠付租金，袁爱民虽抗辩已支付并多付了费用，但其提供的证据不足以证明其辩解意见，故应承担不利的后果，因此，原审法院认定袁爱民存在拖欠租金的事实。根据袁爱民的陈述：2014年8、9月间，大洋制桶公司曾向其要过租金，但双方对欠缴数额未能达成一致。据此可以认定，大洋制桶公司已向袁爱民催要过租金但未果，综上，大洋制桶公司以袁爱民未经其同意擅自转租且存在拖欠租金的违约行为而要求解除合同，返还所租赁的库房，于法有据，原审法院予以支持。
二、关于袁爱民应付租金及占有使用费的数额。根据大洋制桶公司自认及袁爱民提供的部分租金支付凭证，能够认定2014年4月26日至2014年10月25日间袁爱民已支付69000元，尚欠9000元。因大洋制桶公司在收回300平米库房后按袁爱民实际使用的1000平方米计算主张月租金标准为10000元，不违反法律规定及合同约定，故在扣除袁爱民于2015年4月16日支付的30000元后，截至2015年5月12日袁爱民共欠付租金48000元（含欠付的2014年4月26日至2014年10月25日期间的租金9000元及2014年10月26日至2015年5月12日期间的租金39000元）。2015年5月13日至袁爱民实际返还库房期间的租金及使用费按《库房（厂房）租赁协议》约定10000元／月计算；关于大洋制桶公司主张的租金利息，无合同约定，原审法院不予支持。
三、袁爱民是否欠付大洋制桶公司水费。根据庭审中大洋制桶公司、袁爱民一致的陈述，袁爱民对大洋制桶公司主张的2013年6月1日至2015年5月12日间产生的水费7656元数额无异议，故原审法院对该数额予以确认。由于袁爱民没有证据证明其已多支付租金并已冲抵水费，故其应按约向大洋制桶公司支付7656元水费。2015年5月13日起至实际返还房屋期间的水费，应按照实际使用量及供水部门实际价格向大洋制桶公司支付。大洋制桶公司要求支付的水费利息，无合同约定，原审法院不予支持。
四、袁爱民是否应向大洋制桶公司支付违约金30000元。《库房（厂房）租赁协议》第十五条系大洋制桶公司、袁爱民就任一方提前解除合同而违约应向守约方承担的违约责任所作的约定，本案中，袁爱民的违约情形并非提前解除合同，故大洋制桶公司据此要求袁爱民支付违约金30000元无事实依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十一条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除南京大洋制桶有限公司与袁爱民于2011年11月16日签订的《库房（厂房）租赁协议》；二、袁爱民于判决生效之日起三十日内向南京大洋制桶有限公司返还位于南京市六合区新华东路139号1000平方米库房；三、袁爱民于判决生效之日起三十日内向南京大洋制桶有限公司支付至2015年5月12日的租金48000元、2015年5月13日至其实际返还库房期间的租金及使用费按10000元／月计算；四、袁爱民于判决生效之日起三十日内向南京大洋制桶有限公司支付2013年6月1日至2015年5月12日间的水费7656元，2015年5月13日起至实际返还房屋之日的水费按照实际使用量及供水部门实际价格支付；五、驳回南京大洋制桶有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3264元，由袁爱民负担2504元，由南京大洋制桶有限公司负担760元。
袁爱民不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、2012年10月26日至2013年4月25日，上诉人交了两笔78000元，第一笔78000元是2012年9月19日一次性交付给朱建明的，有收据能够证明；第二笔78000元分五次由上诉人支付给被上诉人财务会计丁某，丁某出具了五张收条，另结合被上诉人的财务记账流水，也反映丁某收款78000元的事实，故款应计入上诉人之后的已付款范围，上诉人经计算，截止2015年5月12日上诉人多支付了34000元，而非原审认定欠付48000元。二、原审认定2014年10月26日至2015年5月12日上诉人欠付被上诉人39000元错误，原审查明2014年10月26日以后每月租金标准10000元／月，按6个半月计算，租金为65000元，扣除上诉人于2015年4月16日支付的30000元，应欠付35000元，而非39000元。综上，原审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人大洋制桶公司答辩称：1、上诉人认为自2012年9月19日至2015年4月16日多交了34000元租金，应就这一事实承担相应举证责任。原审期间，上诉人对欠付租金事实认可，只是数额问题，所以上诉人认为多支付了34000元租金没有事实依据。2、关于原审认定2014年10月26日至2015年5月12日欠付被上诉人39000元租金的问题，上诉人在房屋租赁期间将被上诉人租赁1300平方米厂房中300平方米擅自转租给第三人，上诉人对此事实是认可的，上诉人擅自转租300平方米，被上诉人在2014年11月份收回，也就是到2014年11月份租金应当按照年标准进行计算。因此被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
针对原审查明的事实，上诉人袁爱民持有异议：即原审法院对2012年10月26日至2013年4月25日期间其实际缴纳156000元租金数额未查清。双方当事人对原审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。
二审中，上诉人袁爱民向本院提交被上诉人大洋制桶公司的财务记账流水单（复印件）一份。袁爱民认为，1、该流水单记载其分五次共计支付大洋制桶公司78000元，每笔钱都是支付给大洋制桶公司财务会计丁某，且丁某向袁爱民出具了收条；2、其在2012年9月19日支付给被上诉人总经理朱建明78000元，朱建民向其出具了“2012.10.25－2013.4.25”78000元的收据，该收据已提交给原审法院。被上诉人质证认为，对于2012年9月19日收款收据不持异议，但该收据并非朱建明出具给上诉人，系由其财务出纳丁某出具的；记账流水单不是原件，也非财务凭证。
2015年12月7日，大洋制桶公司财务出纳丁某到庭陈述，其在2012年9月29日至2013年1月5日期间，分别收到袁爱民五笔租金共计78000元，该租金与2012年9月19日载明的78000元是同一笔租金，收据是朱建明开具的，但这个收据不代表大洋制桶公司收到钱。
2015年12月11日，大洋制桶公司法定代表人朱建明到庭陈述，对于2012年9月19日收据不持异议，因大洋制桶公司的收据、财务印鉴章及公章均由其本人保管，而其出差较多，按照合同约定，袁爱民应提前一个月支付下半年租金，故其会将收据提前开好交给出纳，由出纳给各租赁户，所有租赁户的租金都交到财务，财务内部均有记账流水。由于大洋制制公司与袁爱民存在长期租赁关系，其都提前将收据开好交给袁爱民，袁爱民按此付款，其他租赁户都是这样操作的。
2015年12月28日，大洋制桶公司分别申请承租人南京鹏海机械设备有限公司法定代表人崔林军、南京新港世通金属容器制品有限公司财务会计王某出庭作证，以证明其与各租赁户均是按“先开收据、后付款”的方式收取租金。崔林军陈述，其与大洋制桶公司租金半年一结，大洋制桶公司先开收据，其再付钱；王某陈述，大洋制桶公司财务向其开具现金收据后，其过10天或半个月向他们一次性付款，一直都是这样做的。袁爱民质证认为，崔林军对于其公司付款程序并不清楚，其对袁爱民许多询问不能作出肯定的回答；王某陈述是大洋制桶公司会计每次将收据交给王某，而本案诉争收据是大洋制桶公司朱建明出具给袁爱民，袁爱民直接向朱建明支付了78000元，两个证人证言并不能证明大洋制桶公司与所有承租人都按先开收据再付钱方式结算的。
另，针对大洋制桶公司收回300平方米厂房时间问题，大洋制桶公司二审中陈述，其于2014年10月底收回后出租给案外人王振；袁爱民不予认可。经查：1、本案原审庭审中，大洋制桶公司陈述，其于2014年10月底收回300平方米厂房；袁爱民陈述，其在2013年12月31前就把厂房还给大洋制桶公司；大洋制桶公司向原审法院提交2013年11月18日催告函一份，要求袁爱民在2013年12月31日前将擅自转租给第三方的厂房收回，袁爱民于当日签收该函。2、大洋制桶公司在本案二审中提交其与案外人王振的《库房仓储协议》，载明协议签订时间为2014年11月14日签订，约定仓储时间为2014年11月1日至2016年10月31日。
本院二审另查明，双方当事人在原审中，经对账确认袁爱民在2013年6月－2015年3月期间，欠付大洋制桶公司水费7656元。
此节事实，有财务记账流水单（复印件）、收款收据、租赁合同、证人证言、原审开庭笔录、本院谈话笔录及开庭笔录等在卷证实。
本院认为，上诉人袁爱民与被上诉人大洋制桶公司签订的《库房（厂房）租赁协议》合法有效，双方应照此履行。双方在合同履行过程中，袁爱民擅自转租房屋存在违约行为，故大洋制桶于2015年2月10日向原审法院起诉要求解除合同，应予支持，本院认定双方自该日起合同解除。
一、本案中，双方除78000元存在争议外，对于2014年4月26日前租金实付情况双方均不持异议，故审查袁爱民在合同解除前是否欠付租金，主要结合袁爱民自2014年4月26日－2015年2月10日应付款及已付款数额进行分析认定。
1、应付款数额问题。本院认为，袁爱民自2014年4月26日－2015年2月10日应付大洋制桶公司租金数额为113000元。具体分析及组成：①按合同约定，袁爱民自2014年4月26日－2014年10月25日止按1300平方米租赁面积应缴租金数额为78000元；②袁爱民自2014年10月26日－2015年2月10日应付租金数额为35000元，即：袁爱民主张300平方米厂房收回时间为2013年12月31日，对此未提交证据证明，本院根据大洋制桶公司的陈述、案外人王振的租赁合同签订时间和大洋公司诉请2014年10月26日起按1000平方米租赁面积主张的房租，认定袁爱民自2014年10月26日起至2015年2月10止（共3.5个月），按10000元／月标准向大洋制桶公司支付租金，计算该期间应付租金数额为35000元。上述①、②两项合计113000元。
2、已付款数额问题。①袁爱民提出，其重复支付了2012年10月25日－2013年4月25日期间的房租78000元，要求纳入2014年4月26日－2015年2月10日期间的已付款范围，并提供大洋制桶公司财务记账流水单及收据等。对此，本院认为，大洋制桶公司并不否认其财务出纳丁某向袁爱民收取了2012年9月29日至2013年1月5日五笔租金78000元，但并未再向袁爱民出具收款收据，而大洋制桶公司的财务记账流水，亦非双方往来账目最终结算凭证，本案二审中，相关证人丁某、催永军、王某也到庭陈述大洋制桶公司租金的收取方式，故大洋制桶公司主张其预先开出2012年9月19日78000元的收据，袁爱民于2012年9月29日至2013年1月5日分五笔缴清的意见，与事实相符，本院对袁爱民主张重复缴费的意见不予采信，进而对袁爱民主张要求将78000元纳入合同解除前已付款范围，不予支持。②双方在原审中已确认2014年4月26日－2014年10月25日袁爱民实付租金69000元，故应认定该款为2014年4月26日－2015年2月10日的已付款。
综合上述1、2可知，袁爱民在2015年2月10日合同解除前欠付租金为44000元（113000元－69000元＝44000元）。
二、房屋使用费起算时间及数额。双方在2015年2月10日解除合同后，袁爱民占有诉争房屋无合法依据，按照法律规定，其自此至实际迁出时止参照合同约定，应按10000元／月标准向大洋制桶公司支付房屋使用费。因袁爱民于2015年4月16日向大洋制桶公司支付30000元，故使用费支付起算时间向后顺延3个月，袁爱民应自2015年5月10日起按10000元／月标准向大洋制桶公司支付占有使用费。
三、关于水费问题。双方在原审中已确认袁爱民欠付大洋制桶公司2013年6月－2015年3月期间的水费7656元，故大洋制桶公司要求袁爱民支付，应予支持。对于2015年3月后发生的水费，待袁爱民实际迁出时，按实际发生数额支付给大洋制桶公司。
综上，原审法院认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
一、维持南京市六合区人民法院（2015）六沿民初字第342号民事判决第二、五项。
二、变更南京市六合区人民法院（2015）六沿民初字第342号民事判决第一项为：南京大洋制桶有限公司与袁爱民签订的《库房（厂房）租赁协议》于2015年2月10日解除。
三、变更南京市六合区人民法院（2015）六沿民初字第342号民事判决第三项为：袁爱民于本判决生效之日起三十日内向南京大洋制桶有限公司支付租金44000元；自2015年5月10日起至其实际返还库房之日止按10000元／月标准支付使用费。
四、变更南京市六合区人民法院（2015）六沿民初字第342号民事判决第四项为：袁爱民于本判决生效之日起三十日内向南京大洋制桶有限公司支付2013年6月1日至2015年3月31日期间的水费7656元，2015年4月1日起至实际返还房屋之日止的水费按照实际使用量及供水部门实际价格支付。
如果未本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3264元，由袁爱民负担2454元、由南京大洋制桶有限公司负担810元；二审案件受理费3264元，由袁爱民负担2454元、由南京大洋制桶有限公司负担810元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一六年一月四日
书 记 员 朱亚芳