济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初73号
原告山东海亮房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人周迪永，董事长。
委托代理人郭静，女，1990年2月8日出生，汉族，该公司员工，户籍所在地山东省淄博市，现住济南市。
被告李绍光，男，1988年4月21日出生，汉族，户籍所在地山东省苍山县，现住济南市。
原告山东海亮房地产开发有限公司（以下简称海亮公司）与被告李绍光商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理。本案依法由审判员李子萍独任审判，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告海亮公司委托代理人郭静到庭参加诉讼。被告李绍光经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海亮公司诉称：原告与被告于2014年8月8日签订《济南市商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定：被告购买原告开发的1701号商品房，房屋总价款748242元。被告已于2014年8月8日支付购房款228242元，被告向银行贷款52万元并已于2014年8月20日支付至原告账户。根据合同约定，被告应按时履行偿还按揭贷款的义务。但原告多次接到银行通知，被告从2015年4月15日起，存在逾期不偿还贷款的违约行为，并要求原告承担连带保证责任。原告在接到上述通知后，多次与被告联系，被告以资金不能周转、经济状况不良等原因，多次推脱。考虑到被告的经济状况及履行能力，原告主动提出替被告偿还剩余贷款本息，以承担保证人的责任。据银行通知，截止2015年12月21日，被告尚欠银行贷款本息536179.39元（其中本金511333.36元，利息24846.03元）。按照上述通知，2015年12月21日，原告替被告偿还了全部贷款本息共计536179.39元。根据原、被告签订的合同补充协议第三条第八款的规定“若出卖人为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，阶段性担保期内，买受人未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息的，按揭贷款银行向出卖人发出催款通知要求出卖人承担保证责任时，经出卖人书面告知，买受人应按出卖人向其发出的告知函上的日期偿还贷款本息；如果出卖人未在上述日期内偿还的，则自出卖人代买受人向按揭贷款银行承担连带保证责任之日起，出卖人有权解除合同及相关协议，买受人应承担购房款总价15%的违约金，如违约金不足弥补出卖人损失的，另按实际损失予以赔偿，出卖人选择解除合同的，在退还购房款时，有权扣除其代买受人向按揭贷款银行支付的全部款项、违约金、赔偿金及其他费用”。据此规定，原告已替被告偿还贷款本息536179.39元，扣除应经支付给原告的52万元贷款，被告应将剩余16179.39元贷款本息支付给原告，并向原告支付违约金112236.3元。诉请：一、判令解除原告与被告签订的《济南市商品房买卖合同》及附件；二、被告支付违约金112236.3元；三、被告支付原告代其偿还的银行贷款利息16179.39元。
被告李绍光未提出答辩。
经审理查明，原告海亮公司已经取得X号楼的《商品房预售许可证》。
2014年7月24日，被告李绍光向原告海亮公司支付购房定金3万元，原告海亮公司给被告李绍光出具收据1份。
2014年8月8日，原告海亮公司与被告李绍光签订《济南市商品房买卖合同》，约定：被告李绍光购买原告海亮公司开发建设X号楼1701号房屋一处，建筑面积107.93平方米，价款748242元。其中第六条付款方式及期限约定：被告李绍光于合同签订之日支付首期房款228242元，其余52万元，被告李绍光申请贷款支付。合同并就逾期交款的违约责任、交房时间、逾期交房的违约责任、房屋交接、产权登记等事项进行了约定。该合同载明被告李绍光的地址为济南市X号102。
同日，原告海亮公司（甲方，出卖人）与被告李绍光（乙方，买受人）签订《济南市商品房买卖合同》附件一：房屋平面图；附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：民用建筑节能信息公示。附件五：合同补充协议。该补充协议约定：……。第三条关于付款方式及期限。……8、若出卖人为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，阶段性担保期内，买受人未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，按揭贷款银行向出卖人发出催款通知要求出卖人承担担保责任时，经出卖人书面告知，买受人应按出卖人向其发出的告知函上的日期偿还贷款本息；如果出卖人未在上述日期偿还的，则自出卖人代买受人向按揭贷款银行承担连带担保责任之日起，出卖人有权解除合同及相关协议，买受人应承担购房款总价15%的违约金，如违约金不足以弥补出卖人损失的，另按实际损失予以赔偿，出卖人选择解除合同的，在退还购房款时，有权扣除其代买受人向按揭贷款银行支付的全部款项、违约金、赔偿金及其他费用。该合同补充协议并就交房时间、办证日期、单方解除合同、保修等事项进行了约定。
同日，被告李绍光向原告海亮公司支付购房款198242元，原告海亮公司出具收据1份。
2015年11月18日，原告海亮公司与被告李绍光签订《协议书》，约定：原告海亮公司接到招商银行济南分行的通知，截至2015年11月15日，被告李绍光已累计拖欠该行8期按揭款，本息共计33051.41元，尚有未到期应付剩余本金511333.36元。现银行方面要求原告海亮公司承担阶段性担保责任，替被告李绍光履行还款义务。鉴于原告海亮公司为被告李绍光的贷款向银行承担阶段性担保责任，原告海亮公司已通过电话、面谈等方式多次与被告李绍光沟通联系，敦促被告李绍光履行还款义务。现双方达成一致如下：1、原告海亮公司替被告李绍光向银行交纳全部贷款本息（具体金额以银行方出具的明细为准）及逾期还款违约金（若有）；2、自原告海亮公司履行上述阶段性担保责任之日起，原告海亮公司有权采取诉讼等方式解除双方的买卖合同及相关协议，收回标的房屋。被告李绍光须全力配合原告海亮公司推进解除合同的相关手续。在退还房款时，有权扣除其代被告李绍光向银行支付的全部本息款、违约金及其他费用。3、根据买卖合同补充协议，被告李绍光应承担购房款总价15%的违约金，如违约金不足以弥补原告海亮公司损失的，被告李绍光按实际损失予以赔偿。该违约金或实际损失额，原告海亮公司有权在解除合同后、退还房款时直接扣除。双方对上述情况表示完全知情且同意。原告海亮公司在该协议书中加盖印章，被告李绍光签署姓名。该《协议书》载明被告李绍光的联系地址为X区6号楼。
2015年12月9日，招商银行股份有限公司济南分行（以下简称招行济南分行）向原告海亮公司发出《个人贷款催收通知书》，载明：李绍光、海亮公司：截至2015年12月9日，李绍光尚欠贷款本息535051.33元（其中本金511333.36元，利息23717.97元），请在通知发出之日起7日内筹集资金，归还贷款本息。
2015年12月21日，原告海亮公司向招行济南分行支付536179.39元。
2015年12月30日，招行济南分行出具《代偿证明》1份，载明：我行客户李绍光自2015年4月至2015年12月，在我行连续逾期并形成不良，属于严重违约行为。根据《个人购房借款及担保合同》第38条的规定，要求保证人在规定期限内清偿借款人所欠的全部债务，保证人海亮公司已于2015年12月21日履行合同条款，将李绍光所欠我行贷款536179.39元全部结清（其中本金511333.36元，利息24846.03元）。
在审理过程中，原告海亮公司提供其与招行济南分行签订的《招商银行个人购房贷款合作协议书》复印件1份，载明：双方就原告海亮公司开发建设的楼宇进行个人购房贷款合作；对购买楼宇的购房人，海亮公司应推荐其向招行济南分行申请贷款。购房人凭与海亮公司签订的房地产买卖合同和首期款收款收据向招行济南分行申请购房贷款；海亮公司对招行济南分行向购房人连续发放的购房贷款，提供无条件的、不可撤销的连带保证；海亮公司保证责任的范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及招行济南分行实现债权的费用；保证责任期间自海亮公司与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证和/或房地产他项权证交由招行济南分行执管之日止。
上述事实，有原告海亮公司提供的《济南市商品房买卖合同》及附件、收据、《协议书》、《招商银行个人购房贷款合作协议书》、招行济南分行出具的《个人贷款催收通知书》和《代偿证明》及当事人当庭陈述为证，经开庭审查和质证，可以采信。
本院认为，原告海亮公司与被告李绍光于2014年8月8日签订的《济南市商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及附件均系有效，双方均应按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，因被告李绍光未按时偿还贷款，导致原告海亮公司代为偿还了贷款。根据原告海亮公司与被告李绍光所签订的《济南市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》中第三条中：“若出卖人为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，阶段性担保期内，买受人未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，按揭贷款银行向出卖人发出催款通知要求出卖人承担担保责任时，经出卖人书面告知，买受人应按出卖人向其发出的告知函上的日期偿还贷款本息；如果出卖人未在上述日期偿还的，则自出卖人代买受人向按揭贷款银行承担连带担保责任之日起，出卖人有权解除合同及相关协议”的约定及2015年11月18日《协议书》中：“自原告海亮公司履行上述阶段性担保责任之日起，原告海亮公司有权采取诉讼等方式解除双方的买卖合同及相关协议，收回标的房屋”的约定，该内容实际上是原告海亮公司与被告李绍光就《商品房买卖合同》解除约定的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。就本案而言，至原告海亮公司于2016年1月5日提起诉讼，原告海亮公司要求解除与被告李绍光签订的《商品房买卖合同》已符合双方约定的合同解除条件。因此，原告海亮公司要求解除与被告李绍光签订的《济南市商品房买卖合同》合法有据，予以支持。在该《济南市商品房买卖合同》解除的情形下，相关附件作为合同的一部分亦应同时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。就本案而言，原告海亮公司于2016年1月5日提起诉讼,被告李绍光于2016年1月9日收到起诉状副本及应诉手续，应视为通知到达对方，故双方解除《济南市商品房买卖合同》及附件的时间为2016年1月9日。
原告海亮公司要求被告李绍光支付违约金112236.3元。经审查，根据原告海亮公司与被告李绍光所签订的《济南市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》中第三条中：“若出卖人为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，阶段性担保期内，买受人未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，按揭贷款银行向出卖人发出催款通知要求出卖人承担担保责任时，经出卖人书面告知，买受人应按出卖人向其发出的告知函上的日期偿还贷款本息；如果出卖人未在上述日期偿还的，则自出卖人代买受人向按揭贷款银行承担连带担保责任之日起，出卖人有权解除合同及相关协议，买受人应承担购房款总价15%的违约金，如违约金不足以弥补出卖人损失的，另按实际损失予以赔偿，出卖人选择解除合同的，在退还购房款时，有权扣除其代买受人向按揭贷款银行支付的全部款项、违约金、赔偿金及其他费用”的约定及2015年11月18日《协议书》中：“根据买卖合同补充协议，被告李绍光应承担购房款总价15%的违约金，如违约金不足以弥补原告海亮公司损失的，被告李绍光按实际损失予以赔偿。该违约金或实际损失额，原告海亮公司有权在解除合同后、退还房款时直接扣除”的约定，原告海亮公司要求被告李绍光支付违约金合法有据。本案涉案房屋的价款为748242元，经核算，原告海亮公司该项请求合法有据，予以支持。
原告海亮公司要求被告李绍光支付代其偿还的银行贷款利息16179.39元。经审查，原告海亮公司收取被告李绍光银行贷款为52万元，原告海亮公司因承担保证责任向银行支付贷款本息536179.39元，原告海亮公司多付的款项为16179.39元。原告海亮公司该项请求合法有据，予以支持。
需要说明的是，除通过银行按揭贷款支付购房款外，被告李绍光还另向原告海亮公司支付了购房款228242元，在双方合同解除后，原告海亮公司应向被告李绍光退还相关款项；同时因本院认定被告李绍光存在违约行为、应当向原告海亮公司支付相应违约金和相关费用，根据双方“出卖人选择解除合同的，在退还购房款时，有权扣除其代买受人向按揭贷款银行支付的全部款项、违约金、赔偿金及其他费用”的约定，双方存在结算的问题。因被告李绍光未到庭参加诉讼，导致本院无法对此作出处理，故双方在不能协商解决时，可依法主张相应的权利。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告山东海亮房地产开发有限公司与被告李绍光于2014年8月8日签订的《济南市商品房买卖合同》及附件于2016年1月9日解除；
二、被告李绍光自本判决生效之日起十日内支付原告山东海亮房地产开发有限公司违约金112236.3元；
三、被告李绍光自本判决生效之日起十日内支付原告山东海亮房地产开发有限公司款项16179.39元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2868元，减半收取1434元，由被告李绍光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李子萍
二〇一六年三月二十九日
书记员 裴立红