河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀08民初31号原告（申请执行人）中国银行股份有限公司承德分行。负责人牛少辉，行长。委托代理人张克，中国银行股份有限公司承德分行职员。被告李艳春（案外人），个体业主，住承德市。委托代理人宫树明，河北意祥律师事务所律师被告黄志超（被执行人）。委托代理人孙湘怡，河北骥腾律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司承德分行与被告李艳春、第三人黄志超申请执行人执行异议一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告中国银行股份有限公司承德分行委托代理人张克，被告李艳春委托代理人宫树明、被告黄志超委托代理人孙湘怡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告中国银行股份有限公司承德分行（以下称承德中行）与第三人黄志超借款担保纠纷案，经承德中行申请，承德市中级人民法院于2015年4月23日对黄志超名下的美地湾景湾邸S3号楼1单元401室房屋予以查封保全。原告在申请执行过程中，被告李艳春于2016年1月26日对该执行标的提出书面异议，称2014年11月19日黄志超与李艳春签订《房屋买卖协议》，黄志超将该房屋以55万元的价格转让给李艳春，李艳春将房屋转让款全部支付给了黄志超，黄志超将上述房屋的钥匙交给李艳春，并正式将该套房屋正式交付李艳春使用。由于开发商原因，该房屋一直未办理房本，所以黄志超未将该房屋过户至李艳春名下，根据最髙人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被告李艳春请求解除对房屋的査封等强制执行措施。承德中院经书面审理后，认为李艳春的异议理由成立，裁定中止对该房屋的执行。原告在申请査封该房屋过程中，得知黄志超在2009年8月7日向开发商购买房屋时，是通过向承德建设银行贷款方式取得的，该房屋在政府相关部门已抵押登记，且截止法院查封时该贷款并未清偿，抵押登记并未解除，仍由黄志超按照贷款合同约定支付贷款本息至原告起诉时。《中华人民共和国担保法》第49条第1款规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物己经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效”。《中华人民共和国物权法》第191条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。据此，原告认为，2014年11月19日黄志超与李艳春签订的《房屋买卖协议》具有明显瑕疵，依法应认定无效，李艳春对该房屋不享有排除强制执行的权益，假如李艳春实际占有也不具有合法性，因此，承德市中级人民法院（2016)冀08执异6号执行裁定书认定的事实错误，适用法律错误，依据《民事诉讼法司法解释》第304条、第313条第（一）款相关规定，请求1、撤销承德市中级人民法院（2016）冀08执异6号执行裁定。2、准许原告对执行标的黄志超名下的美地湾景湾邸S3号楼1单元401室的执行。3、诉讼费用由被告承担。原告向本院提交证据：1、黄志超与承德德生房地产开发有限公司签订房屋买卖合同及发票。证明，该房屋所有权属于黄志超。2、个人住房借款合同，该合同是黄志超在购买该房屋时与承德建行签订的借款合同，证明目的房子的所有权是黄志超的。3、房屋抵押他项权证，证明黄志超在购买该房屋时在建行签订了价款合同和抵押合同，并在政府的相关部门予以登记。4、黄志超在建行贷款的相应资料，证明截止到2016年4月26日，该笔贷款仍然存续，抵押并未解除，仍由黄志超代为偿还贷款本息，说明黄志超与李艳春签订的协议不具有真实性。这些证据的来源是我方向法院申请调取的证据。被告李艳春辩称，一、本案是执行异议之诉，不是合同效力的确认之诉，不能直接判决确认合同无效。针对本案答辩人与第三人签订的《房屋买卖协议》的效力问题，必须作为一个单独的诉讼另案审理。如果在本案的执行异议之诉中直接判决《房屋买卖协议》无效，不仅超出了本案的诉讼请求范围，而且剥夺了合同双方以及抵押权人承德建设银行的应诉权、辩论权和上诉权。另外，《房屋买卖协议》的签订在前，被答辩人与第三人的债权债务关系在后。《房屋买卖协议》并不存在恶意串通损害被答辩人权益的情形。被答辩人是没有权利申请确认与他毫不相关的《房屋买卖协议》无效的，他不具有适格原告的主体资格。二、《房屋买卖协议》是有效的。根据物权区分原则，物权的变动和合同的效力是区分的，物权的变动，并不影响合同的效力。虽然物权法第119条规定，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。但这里的“转让”指的是物权的变动，也就是不动产的变更登记。并不是指不能签订转让合同，或者签订的转让合同是无效的。所以本案当中，如果答辩人与第三人没有经过抵押权人承德建设银行的同意，办理了房屋的变更登记，转让了房产的所有权，那么变更登记行为是无效的。并不是说，双方签订的《房屋买卖协议》是无效的。而且，物权法第119条并不是一个绝对禁止性的规定，并不是说未经抵押权人同意，任何情况都不能转让抵押财产。而是规定，转让抵押财产所得的价款用于清偿抵押权人，或者受让人也可以代替抵押人偿还债务消灭抵押权。结合本案情况，转让协议签订之后，房屋出卖人可以提前偿还全部贷款，房屋买受人也可以代替出卖人偿还所有贷款消灭抵押权。就算是将来抵押权没有消灭，买受人无法取得房产的所有权，买受人可以起诉出卖人要求解除合同，承担违约责任，而不是要求确认合同无效。从这个角度上说，《房屋买卖协议》也是有效的。三、根据《房屋买卖协议》，答辩人对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，《房屋买卖协议》签订之后，答辩人已经支付了全部价款，并且实际占有了房屋，房产虽未登记并但不是答辩人的过错，是因为开发商的原因。因此，本案答辩人的情形完全符合以上法律规定，答辩人可以依据《房屋买卖协议》对执行标的提出异议，法院应该支持，并对执行标的停止执行。四、本案答辩人对执行标的享有所有权，被答辩人只是对第三人享有金钱债权，被答辩人的债权不应优先于答辩人的所有权受到法律的保护。答辩人现在依据《房屋买卖协议》享有对本案标的房屋的所有权，房屋未登记是由于房地产开发商的原因，并不是答辩人的过错。因此，综合本案法律关系，被答辩人的债权请求权不应优先于答辩人的物权请求权受到保护。而且，就算是将来第三人不按照《房屋买卖协议》履行义务，答辩人与被答辩人都对第三人享有债权。但答辩人的债权是本案特定的房屋，被答辩人的债权是金钱债权。答辩人的债权成立在前，被答辩人的债权在后。从法律公正原则的角度上说，本案被答辩人的债权也不应该优先于答辩人而受到法律的保护。综上，本案是执行异议之诉，不应审查合同效力。且《房屋买卖协议》已经生效并已履行，答辩人对执行标的享有足以排除强制执行的权益。承德市中级人民法院（2016）冀08执异6号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院驳回原告诉讼请求。被告李艳春向本院提交证据1、黄志超与李艳春的房屋买卖协议，证明黄志超于2014年11月19日将本案争议标的转让给李艳春。2、收条，证明李艳春于2014年11月19日，将全部购房款55万元交付给了黄志超。两份证据证明李艳春对本案的房屋享有所有权，享有足以排除强制执行的民事权益。被告黄志超辩称，一、答辩人与被告李艳春之间的房屋买卖合同合法有效，被告李艳春支付了全部购房款，并实际占有了该房屋，是该房屋的所有权人。2014年11月19日，答辩人与被告李艳春签定《房屋买卖协议》，约定答辩人将其所有的位于承德市双桥区美地湾景湾邸S3栋1单元401号房屋转让给被告李艳春，房屋建筑面积103.98㎡，房款总额55万元。被告李艳春于当日付清了全部购房款，答辩人随后将房屋交付给李艳春。因此，被告李艳春是美地湾景湾邸S3栋1单元401号房屋的合法所有权人。二、被告李艳春就美地湾景湾邸S3栋1单元401号房屋提出的执行异议于法有据，贵院作出的（2016）冀08执异6号执行裁定书裁定对该房屋中止执行，并无不当之处。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告李艳春于2014年11月19日与第三人黄志超签定的《房屋买卖协议》，并于同日将全部购房款付清，实际占有该房屋，以上情形符合司法解释关于排除执行的条件，故贵院作出对美地湾景湾邸S3栋1单元401号房屋中止执行的裁定符合法律规定。三、答辩人将美地湾景湾邸S3栋1单元401号房屋转让给被告李艳春，并不影响该房屋抵押权人中国建设银行股份有限公司承德分行行使抵押权，该房屋转让行为合法有效。原告称答辩人转让房屋的行为无效，没有法律依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”按照该条款规定，债务人将已经设定抵押权的房屋转让，抵押权人仍可行使抵押权，其权利的行使没有受到影响。本案中，答辩人将美地湾景湾邸S3栋1单元401号房屋在中国建设银行股份有限公司承德分行办理了住房按揭贷款，并在承德市住房和城乡建设局办理了抵押权登记。即使答辩人将讼争房屋转让给被告李艳春，抵押权人建设银行承德分行仍有权在答辩人无法按期偿还借款时行使抵押权，其权利不会因答辩人转让讼争房屋而受到影响。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭依法予以驳回。被告黄志超未向本院提交证据。经本院审理查明，本院在审理原告中国银行股份有限公司承德分行与承德恒升商贸有限公司、黄志超、王伟借款担保合同纠纷一案中，中国银行股份有限公司承德分行于2015年4月20日向本院提出保全申请，本院于2015年4月23日查封了黄志超名下的美地湾景湾邸S3号楼1单元401室房屋。在本院执行过程中，案外人李艳春于2016年1月26日向本院提出异议，称2014年11月19日黄志超与李艳春签订《房屋买卖协议》，黄志超将该房屋以55万元的价格转让给李艳春，李艳春将房屋转让款全部支付给了黄志超，黄志超将上述房屋的钥匙交给李艳春，并正式将该套房屋正式交付李艳春使用。由于开发商原因，该房屋一直未办理房本，所以黄志超未将该房屋过户至李艳春名下，根据最髙人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，被告李艳春请求解除对房屋的査封等强制执行措施。本院经书面审理后，作出的（2016）冀08执异6号执行裁定，认为李艳春的异议理由成立，裁定中止对黄志超名下的美地湾景湾邸S3号楼1单元401室房屋的执行。中国银行股份有限公司承德分行遂诉至本院。另查明，黄志超在2009年8月7日购买涉案房屋时，是通过抵押贷款方式取得的，该房屋在政府相关部门已进行了抵押登记，且截止本院审理该案时，该贷款尚未偿清，抵押登记也未解除，仍由黄志超按照贷款合同约定支付贷款本息至原告起诉。黄志超转让该房屋时未告知抵押权人。黄志超与李艳春签订的《房屋买卖协议》明确约定“乙方一次性支付全部房款。甲方保证三个月内付清此房的剩余房屋贷款”。本院认为，被告李艳春虽向本院出示了2014年11月19日黄志超与李艳春签订《房屋买卖协议》及2014年11月19日，55万元房款收条，但未能向本院提交55万元房款给付方式、汇款凭证及李艳春已实际占有使用涉案房屋的相关证据。根据《中华人民共和国担保法》第49条第1款、《中华人民共和国物权法》第191条的相关规定，抵押人应通知抵押权人并告知受让人抵押情况，否则转让行为无效，而该案被告黄志超并未将转让情况通知抵押权人亦未按房屋买卖合同约定付清剩余房屋贷款，故二被告的答辩理由不能成立。依据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十三条（一）项之规定判决如下：准许对黄志超名下的美地湾景湾邸S3号楼1单元401室房屋的执行。案件受理费8275.00元由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审 判 长  徐岩波审 判 员  王玉珉代理审判员  马 莉二〇一六年十月八日书 记 员  郭浩楠