江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00928号
上诉人（原审原告）许进召。
委托代理人姬传生，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李祥业。
被上诉人（原审被告）相飞。
两被上诉人共同委托代理人夏振国、王静，江苏润国律师事务所律师。
原审第三人南加刚。
上诉人许进召与被上诉人李祥业、相飞、原审第三人南加刚房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2013）新民初字第05382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月26日、6月17日公开开庭审理了本案，上诉人许进召的委托代理人姬传生、被上诉人李祥业、相飞及其委托代理人夏振国、王静，原审第三人南加刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许进召一审诉称：双方当事人于2011年10月29日签订房屋租赁合同和补充协议，双方约定由许进召将坐落在海州区朝阳西路24号楼4、5、6三层的房屋出租给李祥业、相飞经营客房使用。双方约定的租赁期限为2011年11月16日至2019年8月28日，房屋年租金为80万元，李祥业、相飞在房屋租赁期间限于自己使用，不得对外出租、转让，但李祥业、相飞违反双方合同约定擅自对外出租，并且一直拖欠自2011年11月16日至2014年11月15日房屋租金。现许进召按照双方租赁合同和补充协议以及根据《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定，诉至人民法院，请求法院判决：1、解除双方于2011年10月29日签订的房屋租赁合同及补充协议；2、李祥业、相飞支付拖欠的2011年11月16日至2014年11月15日（扣除63万元借款）房屋租金1770000元；3、李祥业、相飞按租金的30%支付违约金531000元；4、本案诉讼费由李祥业、相飞承担。
李祥业、相飞一审辩称：1、李祥业、相飞不欠许进召租金，李祥业、相飞共使用房屋时间是一年半，租金已经全部支付完毕。2、李祥业、相飞没有违反合同约定，不应承担违约金。
南加刚一审未到庭，亦未向原审法院提交书面陈述意见。
原审法院经审理查明，2009年8月26日，南加刚与许进召签订《房屋租赁合同》一份，双方约定南加刚将座落在海州区朝阳西路24、24-1、24-2号房屋出租给许进召使用，房屋共六层，租期为八年，自2009年11月1日起至2017年10月31日止，年租金135万元，在该房屋整体装修完工后付房租67.5万元，其余租金67.5万元于第一年（2010年10月31日前）付清，以后每年租金每半年结付一次，每年的10月31日前结清当年租金，许进召应按合同约定及时交纳房屋租金，不得无故逾期、超期，否则加收逾期付款违约金，按中国人民银行同期贷款利息4倍计算，许进召迟延交纳租金，经催告后在合理期限内仍未履行，南加刚有权解除合同。同日，双方签订补充条款，南加刚同意许进召在租赁期间内有权自行对外出租、转让该房屋。
合同签订后，南加刚将上述租赁房屋的部分楼层交付许进召使用，后双方产生纠纷，许进召诉至原新浦区法院，要求判令南加刚继续履行房屋租赁合同，交付合同约定的三、四层楼，延长租赁合同期限，南加刚提起反诉，要求判令解除合同，许进召交还房屋，修复门窗、地面，给付一年租金135万元及利息。原新浦区法院经审理，于2011年5月13日作出（2011）新民初字第516号民事判决书，判决如下：一、南加刚于判决生效后三日内将三、四两层楼交付给许进召；二、将双方于2009年8月26日签订的《房屋租赁合同》中第二项第1条房屋租赁期限变更为：“该房屋租赁期限为八年，自南加刚实际整体交付之日起计算”；三、许进召自南加刚实际整体交付房屋后三日内按440800元／年的标准给付南加刚一、二两层楼租金（自2009年11月1日起计算至南加刚实际整体交付房屋之日止）；四、驳回南加刚的其他诉讼请求。后南加刚对该判决不服，提起上诉。2011年9月5日，连云港市中级人民法院作出（2011）连民终字第0680号民事判决书，判决如下：一、维持连云港市新浦区人民法院（2011）新民初字第516号民事判决的第一、二、四项及诉讼费部分；二、变更连云港市新浦区人民法院（2011）新民初字第516号民事判决的第三项为：许进召于本判决生效后三日内按440800元／年的标准给付南加刚第一、二两层楼租金（自2009年11月1日起计算至本判决确定的给付之日止）。
原审法院另查明，许进召与李祥业、相飞于2011年即商谈转租事宜，但因许进召与南加刚的租赁纠纷，南加刚申请原审法院执行，致使许进召无法将租自南加刚的房屋转租给相飞、李祥业。2011年9月28日，许进召、南加刚在原新浦区法院执行局作出谈话笔录，许进召同意于2011年9月29日将877900元汇入原审法院账户，其中27790元为执行费。2011年9月29日，李祥业向原新浦区法院账户交纳577900元，李祥业又以其要交纳房租为由致电案外人张宜亮，让其再汇30万元至原新浦区法院账户，张宜亮让其表弟＊＊从案外人＊＊处转30万元。同日，＊＊将30万元汇入原审法院账户。南加刚当天从原新浦区法院将850000元执行款领走并将上述租赁房屋的1-6层全部交付许进召使用。2011年10月29日，许进召与李祥业、相飞签订房屋租赁合同，约定许进召将租赁房屋24号楼四、五、六层转租给李祥业、相飞经营旅店。租赁期限自2011年11月16日至2019年8月28日。租金为每年80万元，按年支付，以后每年的租金于10月18日前支付。相飞、李祥业应按时交纳租金，如逾期10天后尚未交纳租金则应按当年租金加一倍支付给许进召。李祥业（以王慧名义）于2012年10月17日又给付南加刚40万元，2013年1月6日，南加刚又因与许进召的租赁合同发生纠纷，再次诉至原新浦区法院，要求解除与许进召的租赁合同并要求许进召给付租金及违约金。该案诉讼中，南加刚同意该款项冲抵许进召欠付南加刚的租金。后原新浦区法院又作出（2013）新民初字第166号民事判决书，判决解除了双方之间的租赁合同，许进召给付南加刚租金及违约金等，但应扣除李祥业支付的40万元。
2013年3月17日，李祥业与孙李兵、郭文静、江晓林签订酒店转让协议，将其用租自许进召的房屋开设的酒店资产及经营权转让给孙李兵、郭文静、江晓林。转让协议签订之日即生效。2013年3月18日，许进召出具租金抵扣说明，其内容大致为，相飞、李祥业与许进召第二年的租金（2012年11月16日至2013年11月15日）80万元，因许进召欠李祥业借款63万元，许进召同意进行冲抵，李祥业、相飞还欠许进召第二年租金17万元。2013年12月19日，孙李兵出具证明一份，其内容为，关于朝阳西路格林豪泰酒店2013年4月1日之后房租与李祥业无关。2014年5月5日，原审法院审判人员又与孙李兵进行了谈话，孙李兵再次确认其三人与李祥业之间签署的转让协议的真实性。2014年6月2日，第三人南加刚出具证明一份，其内容为，李祥业与许进召签订的朝阳西路24号4、5、6层的租赁协议于2013年4月1日同意转租给现在租赁者郭文静。2013年4月1日之后租金与李祥业无关，南加刚与现在经营者结算。诉讼中，许进召申请撤回要求李祥业、相飞给付2014年4月5日之后的房屋租金及相应逾期付款违约金的诉讼请求。
原审法院认为：许进召、李祥业、相飞签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，李祥业、相飞与许进召的租赁合同中约定的租赁期限为2011年11月16日至2019年8月28日，但李祥业、相飞已于2013年3月17日将租赁自许进召的部分房屋转让给了孙李兵等人。又因许进召拖欠南加刚租金，南加刚为能顺利收取租金，亦认可李祥业、相飞转让酒店的事实，2013年4月1日之后的租金与李祥业、相飞无关。因此，李祥业、相飞实际租赁上述房屋的期限为2011年11月16日至2013年4月1日，许进召与李祥业、相飞之间的租赁合同实际已于2013年4月1日解除。李祥业、相飞先后支付款项合计1277900元。许进召的各项诉求，原审法院综合认定如下：许进召要求解除与李祥业、相飞之间租赁合同的诉求，双方之间的租赁合同已于2013年4月1日实际解除，因此，对许进召的这一诉求，原审法院不予支持。许进召申请撤回要求李祥业、相飞给付2014年4月5日之后的房屋租金及相应逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律规定，应予准许。许进召要求李祥业、相飞支付2011年11月16日至2014年4月4日的房屋租金及按租金的30%支付违约金的诉讼请求，因李祥业、相飞实际租赁使用该房屋为2011年11月16日至2013年4月1日，合同已于2013年4月1日经房屋所有权人南加刚同意实际解除，而李祥业、相飞已为其租赁期给付了相应对价，不存在违约。对许进召的这两项诉求，原审法院亦不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回许进召的诉讼请求。一审案件受理费25210元，由许进召承担。
上诉人许进召不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定许进召与李祥业、相飞之间的租赁合同已于2013年4月1日解除是错误的。原审法院无权解除涉案合同。一审判决造成郭文静等人使用他人房屋却不用支付租金，人为的制造新的不公平。南加刚被追加进一审程序却不承担责任，属于错误。请求二审法院依法支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人李祥业、相飞答辩称：1、一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判；2、被上诉人实际租赁时间为一年半，应付租金120万元，被上诉人已经按照合同约定交付了全部租金；2、原审第三人南加刚于2013年3月13日同意李祥业将酒店转让给孙李兵，视为南加刚解除与上诉人的部分房屋的租赁合同。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。
原审第三人南加刚答辩称：对原审判决无异议。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，许进召以李祥业、相飞为被告，南加刚为第三人起诉至原审法院，要求：1、解除双方于2011年10月29日签订的房屋租赁合同及补充协议；2、被告支付拖欠的第一年房屋租金630000元；3、被告按年租金的30%支付违约金189000元；4、本案诉讼费由被告承担。原审法院于2014年9月9日以（2014）新民初字第02641号民事判决驳回许进召的诉讼请求。许进召不服原审判决，上诉至连云港市中级人民法院。本院以（2014）连民终字第01974号民事判决驳回上诉，维持原判。许进召不服向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院以（2015）苏审二民申字第01299号民事裁定驳回其再审申请。
本案在二审期间的争议焦点为：涉案房屋租赁合同是否已经于2013年4月1日解除。
关于该争议焦点，本院审查后认为，涉案房屋由上诉人许进召出租给被上诉人李祥业、相飞，租期为2011年11月16日至2019年8月28日。2013年3月17日两被上诉人将部分房屋租赁给案外人孙李兵，南加刚作为所有人对此转租行为予以认可，并直接向案外人收取租金。二审期间，南加刚再次确认2013年4月1日之后涉案房屋的租金与本案的上诉人许进召、被上诉人李祥业、相飞均无关。涉案租赁合同已无履行的必要，原审法院藉此认定涉案双方之间的租赁合同已实际解除并无不当。同时，上诉人要求解除合同的诉求已经法院实体审理、判决并已生效，本院认为上诉人的该项上诉理由无事实与法律依据，本院对该上诉理由不予采信。关于南加刚的责任，本院经审查后认为，通过案件审理，南加刚作为无独立请求权的第三人在本案中无需承担责任，原审法院判决并无不当。
综上，许进召的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25210元，由上诉人许进召负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 淼
审 判 员 程 晨
代理审判员 严伟晏
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。