上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初55337号
原告(反诉被告)：上海明白餐饮有限责任公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：鞠品芳，总经理。
委托诉讼代理人：黄健，上海市临港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁莉，上海市临港律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海晨涌餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：胡永胜，执行董事。
委托诉讼代理人：毛建国，上海达真律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈志高，上海达真律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海明白餐饮有限责任公司(以下简称明白公司)诉被告(反诉原告)上海晨涌餐饮管理有限公司(以下简称晨涌公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明白公司的法定代表人鞠品芳及其委托诉讼代理人黄健、丁莉，被告晨涌公司的委托诉讼代理人毛建国、陈志高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明白公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告单方解除合同之行为违约；2、判令被告支付违约金人民币(币种下同)30万元，赔偿原告经济损失482,934.20元；归还租赁押金20万元。审理中，原告撤回了第1项诉讼请求。事实和理由：2014年6月，原、被告签订租赁合同，约定由原告向被告承租上海市浦东新区惠南镇城东路XXX号世纪联华一楼美食城，铺位号：MSGC03。根据被告提供的相应注册资料，原告办理了工商登记，获得营业执照后开始经营。2016年3月，工商部门告知原告执照登记地址与实际经营地址不符，应立即整改，进行相应的变更或重新注册，否则将视为无证经营，立即停止营业。原告要求被告提供资料进行工商变更登记，但被告迟迟不肯提供，还在2016年5月7日对系争商铺停止供电。2016年5月10日，被告发送律师函告知原告解除租赁合同。2016年6月2日，被告擅自将门锁更换并进屋处置原告物品，随后被告张贴广告对外招租。被告拒不配合提供工商登记资料，以拖欠租金为由解除合同与事实不符，已经根本违约，对原告造成了极大的经济损失，故诉请如前。
被告晨涌公司辩称，不同意原告诉请，原告逾期支付租金超过一个月，被告催款无果，才解除租赁合同。系争商铺所在的商场是统一的大产证，营业执照由承租户自行办理，被告提供给所有承租户办理营业执照的材料都是一样的。为何原告办出的营业执照与实际地址不符，被告不清楚。双方曾签订过跟系争房屋不符的租赁合同，为了原告办理营业执照之用。浦东新区工商部门未曾到店里提出营业执照与经营地址不符的事情，也没有要求原告停业整顿。即使来过，也要给原告变更的缓冲期，这时候原告仍然需要支付租金。原告供电方式是先付后用，只要卡里充钱，电就可以用，不存在停止向原告供电的情况。实际违约方为原告，被告有权单方解除合同。原告交付的押金是15万元，同意在扣除相应费用后予以返还。同时，被告提起反诉：1、判令解除反诉原、被告之间签订的《租赁合同》；2、判令反诉被告返还租赁房屋；3、判令反诉被告向反诉原告支付租金16,438元(算至2016年5月15日)及延迟支付租金的违约金10,520元(自2016年4月5日起，按每日所欠租金4‰暂计算至2016年9月15日，要求算至实际履行之日止)；4、判令反诉被告支付房屋使用费21万元(自2016年5月16日起按每月52,500元暂算至2016年9月15日，要求算至返还房屋之日止)；5、判令反诉被告向反诉原告支付违约赔偿金30万元。
反诉被告明白公司辩称，同意解除合同，但《租赁合同》系由反诉原告违约解除，房屋也在2016年6月2日被收回。租金已经支付至2016年4月30日，自2016年5月7日开始，反诉原告对系争房屋停止供电，同意支付2016年5月1日至2016年5月6日之间的租金。不同意支付违约赔偿金。
经审理查明，上海市浦东新区惠南镇城东路380-384(双)号一层7970.53平方米房屋产权人为上海腾藤实业有限公司(以下简称腾藤实业公司)，产权证号为沪房地浦字(2012)第265832号。上海市浦东新区惠南镇城东路386、388号二层8501.52平方米房屋产权人为腾藤实业公司，产权证号为沪房地浦字(2012)第265823号。
2014年5月，腾藤实业公司、上海腾藤房地产开发有限公司(以下简称腾藤房地产公司)出具转租证明，腾藤实业公司授权腾藤房地产公司将上述房屋对外出租；腾藤实业公司与联华超市股份有限公司签订过租赁合同，现同意联华超市股份有限公司授权上海世纪联华超市南汇有限公司转租、招商。同月，上海世纪联华超市南汇有限公司出具转租证明，同意上海静瑛投资管理有限公司(以下简称静瑛公司)在城东路XXX号商铺开设美食广场，并有权对外独立招商、转租。
2014年3、4月，原告的法定代表人鞠品芳及股东朱玉娥、王春红等与静瑛公司签订《租赁合同》，由鞠品芳等向静瑛公司承租城东路XXX号世纪联华一楼美食城，铺位号：MSGC03，建筑面积为417平方米房产。
2014年5月15日，朱玉娥与静瑛公司又签订《租赁合同》，静瑛公司将城东路XXX号，世纪联华一楼美食城，铺位号：MSGC03，建筑面积为373平方米的房产出租给朱玉娥。
2014年6、7月，鞠品芳、朱玉娥(乙方)与晨涌公司(甲方)签订《租赁合同》(以下简称系争合同)，约定甲方将位于城东路XXX号世纪联华一楼美食城，铺位号：MSGC03，建筑面积373平方米的房产出租给乙方。甲方同意乙方可将承租房产用于开设味之佳中式快餐。租期8年，自2014年5月17日至2022年5月16日止。每月租金50,000元，含物业费。第一次递增时间为2016年5月17日，以后各年度依此类推。租金每三个月为一期，第一期租金自2014年5月20日以前交纳，以后各期租金应提前25日前交纳。在合同签订后三日内，乙方向甲方支付150,000元作为合同的履约保证金。乙方办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续时，如需甲方提供证明材料，甲方应积极协助配合。甲方对此等业务，不另收费，甲方有责任协助乙方申请营业执照所需的一切材料，如提供详细的房屋结构图，上下水，供电，环测和消防等。有下列情况之一，甲方有权选择提前终止合同，并要求乙方赔偿按合同终止时租金标准计算的六个月租金的违约金，如违约金不足弥补甲方遭受的实际损失的，甲方有权要求乙方就其遭受的实际损失的不足部分承担赔偿责任：(1)乙方逾期支付租金或各项费用达一个月；……补充条款：双方同意押金改为四个月，起租日改为2014年8月1日。
明白公司成立后，原、被告双方在系争合同乙方位置添加了明白公司名称，被告在添加处加盖了印章。审理中，原、被告确认系争合同乙方已经变更为明白公司。
原、被告确认，原告已支付至2016年4月30日的租金。但双方对原告已付的押金存在争议，原告主张已付押金20万元，被告主张已收押金15万元。经查，2014年6月18日静瑛公司开具收据，载明收取15万元履约保证金；2015年2月3日晨涌公司开具收款收据，载明“租金压金”5万元。被告认为，5万元收款收据实际为租金，因当时房屋漏水造成原告电表箱损坏，影响原告经营，故在原告支付2015年2月至4月租金15万元时，被告开具了15万元的租金发票和该5万元的收款收据，当时说好合同正常履行完毕时退还原告。原告则坚持，2015年2月至4月的租金15万元和该5万元押金是分别支付的。
另查明，原告明白公司于2014年12月25日登记成立，公司注册地址为城东路XXX号二层MSGC03铺位。工商登记档案显示，2014年12月初，鞠品芳等人申请公司登记时，提供的相关住所资料包括沪房地浦字(2012)第265823号房地产权证、腾藤实业公司和腾藤房地产公司的转租证明、上海世纪联华超市南汇有限公司的转租证明以及静瑛公司与鞠品芳、朱玉娥等人签订的租赁合同(租赁标的为城东路XXX号二层MSGC03铺位，面积417平方米)，相关环评审批意见、餐饮服务许可证、卫生许可证上的经营场所地址均为城东路XXX号二层MSGC03铺位。
2016年4月14日、2016年5月4日，原告向被告发送询问函、告知函，明确当时根据被告提供的资料办理了二楼的营业执照，现得知该行为属无证经营，2016年4月12日曾要求被告提供新办证照的资料，但被告仅提供了部分资料，现要求被告2日内提供完整的资料。庭审中，被告表示2016年4月，原告提出办证资料后，已经给了原告沪房地浦字(2012)第265832号房地产权证及相应的转租证明；原告则认为被告提供的资料不完整，还应提供环评、消防等资料。另外，双方对2014年原告办理证照时，被告提供的是一层的相关资料还是二层的相关资料各执一词。
还查，2016年5月7日，原告报案，称被告工作人员拉断商铺电源，导致无法经营。对此，被告认为原告系充值用电，不存在被告断电的事实。原告则认为，原告充值卡内有余额，不会因为余额不足而断电，系被告停电。经双方确认，截至2017年2月28日，电表充值余额还有679.50元。
2016年5月10日，被告向原告发送律师函，称原告已逾期支付租金超过一个月，要求解除双方的《租赁合同》，三日内返还商铺，否则视为原告已退房，由被告直接处置，另要求及时注销注册在房屋内的相关证照，并支付拖欠租金、违约金等费用。
2016年6月2日，被告在系争商铺门上加锁，原告报案。被告表示，被告加锁后，原告反应强烈，故被告当日就开锁，仅将锁挂在门上。
另查，2016年1月，明白公司曾以晨涌公司、静瑛公司为被告，就系争房屋面积争议向本院提起(2016)沪0115民初5972号诉讼，要求晨涌公司、静瑛公司退还因面积不足约定产生的租金差额等，本院于2016年4月11日作出判决，驳回明白公司的诉讼请求。该案审理中，双方确认鞠品芳等与静瑛公司就城东路XXX号世纪联华二楼美食城MSGC03铺位签订的租赁合同(即明白公司申请登记时向工商部门提交的租赁合同)是为了配合明白公司办理营业执照而签。该案中还查明，2014年6月20日，晨涌公司、静瑛公司向明白公司交付房屋，交付当日双方工作人员确认租赁商铺的位置后砌墙隔开。
原告主张的损失为782,934.20元(扣除违约金30万元后主张482,934.20元)，包括：1、装饰装修费用447,303.50元，要求被告承担70%；2、直接经营性损失159,600元(加盟费及保证金15万元、店面标准设计费8,000元、公共卫生检测费1,600元)；3、可得利益损失310,221.75元(会员卡充值盈利81,486.75元、四家送餐单位订单利润损失228,735元)。
经原告申请，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对原告投入的装饰装修价值进行鉴定，鉴定单位出具沪四鉴(2016)第053号司法鉴定意见书，认定房屋装修工程双方确认项目造价为277,173元，争议项目(与相邻铺位的隔墙，双方均主张为自己施工)造价为18,363元。原告对鉴定结论无异议，但认为餐具、餐桌椅、售菜区用品、其他厨房杂物、监控未鉴定。鉴定单位当庭表示，监控探头等已经列入鉴定范围，监控电脑主机可以搬离故未列入鉴定范围。被告认为造价过高，且未考虑折旧。鉴定单位当庭表示，鉴定结论为全新价格，如果仅考虑租期，应按照剩余租期占全部租期的比例计算折旧；如果考虑现场实物的情况，建议按照总价70%确定。
原告为证明其他损失，提供了1、与案外人上海众裕餐饮管理有限公司的加盟合同、加盟费收据(10万元)、保证金收据(5万元)、设计费收据(8,000元)、终止协议；2、充值记录照片；3、卫生检测费发票(1,600元)；4、与四家公司签订的餐饮合同。被告对此均不予认可。
2017年2月28日，双方完成系争房屋的交接。
本院认为，原、被告签署的《租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效。
涉案商铺所在商场一层、二层分属两本不同的房地产权证，产权证记载的门牌号码也不同。明白公司实际承租的MSGC03商铺位于一层，而其营业执照记载的地址是二层。对此，晨涌公司主张其2014年向明白公司提供的是一层的相关资料，但结合双方租赁合同上记载租赁地址是城东路XXX号(二层房地产权证记载的地址)，上海世纪联华超市南汇有限公司出具转租证明地址也是城东路XXX号的事实，本院对其主张难以采信。而双方在2014年6月20日交付房屋时已经确认房屋位置，原告应当明知其承租商铺位于一层，但其在2014年12月办理营业执照时仍使用了二层的房屋资料及与静瑛公司为办证另签且租赁地址为二层的租赁合同。由此，本院认定双方对造成明白公司实际经营地址与营业执照地址不符均有责任。对于营业执照地址错误，只要双方积极沟通、及时纠正，租赁合同继续履行并无障碍。根据在案证据及双方陈述，在明白公司向晨涌公司口头提出需要办证资料后，晨涌公司提供了一层的房地产权证。此后，明白公司书面发函认为晨涌公司未提供完整资料，却未说明具体所需资料，并且未按约支付租金。晨涌公司则未对办证资料事宜再作回复，而在合同约定的一个月届满后直接发函解除合同。本院认为，明白公司在房屋使用未受影响的情况下，未按时支付租金，确有不当；而晨涌公司明知明白公司系因提供资料事宜而暂未支付租金，却未对资料事宜及时回复，其径行解除合同理由也不充分。本院考虑到双方现均已无继续履行合同的意愿，故确认原、被告之间的《租赁合同》解除。但如前所述，双方对纠纷的发生，乃至合同解除，均有责任。
合同解除后，双方应结清相关费用。
原告主张被告于2016年5月7日停止供电，有当日的报警资料为证；被告主张原告系储值供电，但现已查明原告尚有储值余额，不存在因余额不足而造成停电的可能；本院据此认定被告于该日停止供电。被告于2016年6月2日在房屋门上加锁，该事实双方均无争议，仅是被告抗辩当日就已经开锁，但其未就抗辩事实提供证据，本院不予采信。据此本院判定明白公司按照合同租金标准支付2016年5月6日以前的租金。2016年5月7日起明白公司实际上已经无法正常使用房屋，同时是由于双方对合同解除的责任、装修处置等存在争议而导致双方未清空、交接房屋。故本院根据双方的责任程度及本案相关实际情况，酌定明白公司应承担的2016年5月7日至实际交接日期间的租金及使用费的具体数额。
关于租赁保证金(押金)，双方对15万元并无争议，仅对5万元存在争议。《租赁合同》补充条款约定保证金为20万元，原告依据被告开具的5万元“租金压金”收据，主张支付了该5万元保证金。而被告抗辩因漏水而在原告支付租金时重复开具了该收据，且当时双方明确合同正常履行完毕才退还。本院认为，该收据载明的“租金压金”应理解为租赁押金。同时房屋漏水影响原告经营，减免原告部分租金以作补偿，并通过收据形式将已付租金转为合同约定的保证金亦属合理。现被告主张该5万元需合同正常履行结束才退还，本院不予采信。原告要求被告返还保证金20万元，本院予以支持。
关于原告要求被告赔偿损失，1、装饰装修及不可移动设施，已由鉴定单位出具鉴定意见，该鉴定程序合法，结论客观，鉴定人员某到庭接受原、被告询问，经过法庭质证，本院予以认可。就双方争议的隔墙，因双方均未提供相应证据，故本院按50%计入原告的投入范围。原告另外主张的餐具、用品、监控电脑主机等，属可移动物品，不应计入鉴定及赔偿范围。被告要求对鉴定结论计算折旧的意见，本院予以采纳。关于原告的装修费用，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本院根据双方过错程度，结合鉴定结论，考虑折旧，酌定被告装修补偿费用。2、原告主张的加盟损失(加盟费、保证金、店面设计费)以及公共卫生检测费，均系原告为自身经营所需支出的成本，并不属于租赁合同解除所造成的损失；其主张的可得利益损失，证据不足，本院难以认定；而且原告对本案合同解除也有责任，故上述请求本院不予支持。
双方对纠纷发生、合同解除均有责任，故双方互相要求对方支付违约金30万元的请求，以及被告要求原告支付延迟支付租金违约金的请求，均不予支持。鉴于房屋已经交接完毕，故被告要求原告返还房屋的诉请已无必要。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海明白餐饮有限责任公司与被告(反诉原告)上海晨涌餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》解除；
二、原告(反诉被告)上海明白餐饮有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海晨涌餐饮管理有限公司2016年5月1日至2016年5月6日的租金10,000元、2016年5月7日至2017年2月28日的租金及使用费245,000元；
三、被告(反诉原告)上海晨涌餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海明白餐饮有限责任公司装修补偿款10万元；
四、被告(反诉原告)上海晨涌餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海明白餐饮有限责任公司押金20万元；
五、驳回原告(反诉被告)上海明白餐饮有限责任公司、被告(反诉原告)上海晨涌餐饮管理有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13,629.34元，反诉案件受理费4,585元(已减半收取)，合计18,214.34元，由原告(反诉被告)上海明白餐饮有限责任公司负担10,391.84元，被告(反诉原告)上海晨涌餐饮管理有限公司负担7,822.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
人民陪审员 宋蓓蕾
人民陪审员 曹 璐
二〇一七年三月十七日
书 记 员 袁颖丽
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。