台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1002民初7411号
原告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司台州海门支行，住所地浙江省台州市椒江区洪家车站街243号。
负责人：陈荣华，该行行长。
委托诉讼代理人：陶才明，男，该行工作人员。
委托诉讼代理人：李新平，男，该行工作人员。
被告（案外人）：台州鼎泰海洋世界开发有限公司，住所地浙江省台州市台州海洋广场—海豚剧场。
法定代表人：王群燕，财务总监。
委托诉讼代理人：金颖波，浙江多联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张霞，浙江多联律师事务所律师。
被告（被执行人）：台州中泰置业有限公司，住所地浙江省台州市广场中路38号3楼。
法定代表人：邵为军，执行董事。
原告中国农业银行股份有限公司台州海门支行（以下简称农行海门支行）与被告台州鼎泰海洋世界开发有限公司（以下简称鼎泰公司）、被告台州中泰置业有限公司（以下简称中泰置业）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年9月2日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月20日公开开庭进行了审理，原告农行海门支行的委托诉讼代理人陶才明、李新平，被告鼎泰公司的委托诉讼代理人金颖波到庭参加诉讼。后因工作原因，人民陪审员发生变换，本院于2016年12月22日对本案重新进行了公开开庭审理，原告农行海门支行的委托诉讼代理人李新平，被告鼎泰公司的委托诉讼代理人张霞到庭参加诉讼。被告中泰置业经本院合法传唤，无正当理由两次均拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农行海门支行在庭审中向本院提出变更后的诉讼请求：涤除被告中泰置业与被告鼎泰公司对坐落于台州市广场中路××号的房地产（以下简称讼争房产）的租赁关系，准许不带租拍卖讼争房产。事实和理由：本院在执行原告农行海门支行与案外人台州中泰旅游发展有限公司（以下简称中泰旅游）、被告中泰置业金融借款合同纠纷一案中，于2016年5月27日裁定拍卖被告中泰置业所有的本案讼争房产，同时告知原告被告中泰置业与被告鼎泰公司之间对讼争房产存在租赁关系，本院拟对讼争房产进行带租拍卖。为此，原告农行海门支行于同年5月31日向本院提出执行异议，认为案外人中泰旅游于2009年1月23日向原告借款1000万元时，被告中泰置业即以本案讼争房产作抵押担保，并办理了抵押登记手续。此后，中泰旅游的贷款每年周转一次，直到现在，期间因抵押登记到期，被告中泰置业又连续于2012年1月13日、2014年1月17日两次重新办理抵押登记。在办理抵押登记中，案外人中泰旅游向原告提供了本案讼争房产的房屋租赁合同，证明被告中泰置业将本案讼争房产租赁给中泰旅游，同时，中泰旅游出具给原告放弃租赁优先权承诺书，明确原告在对讼争房产行使抵押权及处置抵押物时，其放弃对讼争房产的优先购买权和承租权，被告中泰置业也明确对此承诺无任何异议。中泰旅游最后一次提供给原告的房屋租赁合同签订于2015年1月22日，放弃租赁优先权承诺书的时间为2015年1月23日。被告鼎泰公司成立于2014年12月4日，其与被告中泰置业的租赁合同明显无效。被告鼎泰公司提供的转帐凭证回单，只能证明案外人金国健与案外人台州中泰海洋广场有限公司（以下简称海洋广场公司）有资金往来，不能证明是被告鼎泰公司支付给被告中泰置业的租金。本案讼争房产的房产证载明房屋建筑面积为地上1-4层共8736.83平方米，地下一层为610.12平方米，合计9346.95平方米，这与案外人中泰旅游提供的租赁合同中面积相符，而被告鼎泰公司提供的租赁合同中租赁面积为8903平方米，与讼争房产登记面积不符。从纳税情况看，本案讼争房产作为台州海洋世界的场所，一直由案外人中泰旅游实际占有并对外经营，2015年2月之前台州海洋世界的经营也一直由中泰旅游缴纳税款，2015年2月之后才改由被告鼎泰公司缴纳税款。中泰旅游既有合法有效的租赁合同又实际占有本案讼争房产并且对外经营，根据法律相关规定，即使就同一房产订有两份以上的租赁合同，中泰旅游也因先占有讼争房产而其租赁合同应先得到支持。被告鼎泰公司于2015年6月8日对自己的租赁合同进行登记备案，并把租赁时间前移至2014年1月1日，损害了原告的合法权益。综上，原告农行海门支行认为被告鼎泰公司与被告中泰置业的租赁关系不成立，请求本院予以涤除，支持原告的诉讼请求。
被告鼎泰公司辩称：一、案外人金国健与被告中泰置业签订的关于台州海洋世界承包经营合同的补充协议、金国健与两被告共同签订的补充协议书、金国健与海洋广场公司签订的承包经营合同、金国健与海洋广场公司、被告鼎泰公司共同签订的补充协议书，均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，均合法有效。根据上述合同或者协议，被告中泰置业将本案讼争房产租赁给金国健，目的是为了履行金国健与海洋广场公司签订的承包合同。金国健及其后来的被告鼎泰公司在签订合同后即已实际占有讼争房产并使用至今，同时也已向有关部门办理了备案登记手续，交纳了相应的税款，因此，两被告所涉的租赁权合法有效，应当予以保护。二、从原告起诉的抵押权成立时间上看，原告是在2014年1月17日与被告中泰置业签订的抵押合同，1月20日办理的抵押他项权证，因此原告取得讼争房产抵押权是在2014年1月20日。从金国健与被告中泰置业签订的关于台州海洋世界承包经营合同的补充协议看，被告中泰置业于2014年1月1日即已将本案讼争房产租赁给金国健，该租赁关系还于2015年6月8日进行了备案登记，房屋租赁登记备案证上的有效期也是从2014年1月1日开始，被告鼎泰公司成立后，金国健将对讼争房产的租赁权转移给被告鼎泰公司，可见被告鼎泰公司取得讼争房产租赁权的时间早于原告的抵押权，原告主张涤除该租赁权的请求不应支持。三、金国健租赁讼争房产、承包经营海洋广场公司后，不但支付了大量款项到海洋广场公司用于支付海洋国际酒店的返租租金、债务利息、员工工资、水电费等，而且一直占有讼争房产并组建团队经营海洋广场公司，2014年12月4日设立被告鼎泰公司后，金国健也自己担任法定代表人。四、金国健承包海洋广场公司经营，是因该公司的法定代表人邵为军对外负有巨额债务。邵为军当初设立了三家公司，被告中泰置业是开发平台，中泰旅游是融资平台，海洋广场公司才是经营平台，是台州海洋世界的经营主体，因此中泰旅游承诺放弃对本案讼争房产的租赁权，实际与本案无关。五、台州海洋世界景区为国家4A级景区，旅游项目主要包括海洋馆游览、海豚剧场表演和极地馆等主题活动，本案讼争房产是海洋馆游览的场所，如果被单独拍卖，必然割裂台州海洋世界主题旅游项目的统一，损害台州海洋世界4A级旅游景区的形象，对台州旅游产业和教学实践活动造成损失。综上，被告鼎泰公司认为，其依法取得的对讼争房产的租赁权和对海洋广场公司的承包经营权应当得到法律的保护，原告提出不带租拍卖的理由无事实和法律上的依据，况且台州海洋世界是台州重要的景区，请求驳回原告的诉讼请求。
被告中泰置业未作答辩。
原告农行海门支行为支持其诉讼主张，向本院提交并当庭出示了下列证据：
证据一：借款合同、借款凭证各二份，证明中泰旅游分两次向原告借款共计人民币1000万元；2014年1月17日的最高额抵押合同一份，证明被告中泰置业以本案讼争房产为中泰旅游的上述两笔借款提供抵押担保；房权证台字第××号房产证、台开国用（2005）第1212号土地使用权证、台房他证台字第××号他项权证、房地产抵押清单各一份，证明本案讼争房产为被告中泰置业所有、被告中泰置业已抵押给原告并已办理抵押登记的事实；本院（2016）浙1002民初987号民事裁定书、民事判决书各一份，证明本案讼争房产已被本院查封，本院也已判决原告的上述借款对讼争房产的折价款或者拍卖、变卖后所得价款有优先受偿权。
证据二：本院（2016）浙1002执1524号执行裁定书、带租拍卖告知书各一份，证明本院决定对本案讼争房产带租拍卖的事实；本院（2016）浙1002执异15号执行裁定书，证明原告对带租拍卖讼争房产提出异议后被本院驳回的事实。
证据三：台州市房屋租赁合同、中泰旅游营业执照、组织机构代码证、经营利用许可证、放弃租赁优先权承诺书各一份，证明中泰旅游经营的事项、租赁本案讼争房产及放弃租赁权利的事实。
证据四：中泰旅游缴纳税务的清单若干、支付上海一家公司货款的发票若干，证明中泰旅游经营台州海洋世界的事实。
原告农行海门支行提供的证据均为复印件。
被告鼎泰公司的质证意见：对原告农行海门支行提供的证据一、证据二无异议。对证据三中泰旅游的营业执照、组织机构代码证、经营利用许可证无异议，对台州市房屋租赁合同、放弃租赁优先权承诺书有异议，认为中泰旅游的该租赁合同侵害了被告鼎泰公司的合法权益，不能有效成立。该租赁合同签订于2015年1月22日，迟于金国健于2013年12月20日与被告中泰置业签订的租赁合同，且中泰旅游不是台州海洋世界这一4A景区的经营主体，台州海洋世界的经营权属于海洋广场公司，实际由金国健承包经营，中泰旅游的该租赁合同是虚假合同，不具有租赁优先权，对应的中泰旅游也不存在放弃租赁权的问题。对证据四，认为原告提供的证据不是原件，无法判断真实性，即使是真实的，也不能证明原告的主张，因为台州海洋世界的经营收入不可能每月只有三四十万，购买的物资也不可能只有海水素，如鱼类、鱼料、设备等都是经营所必需，且海水素是否用于台州海洋世界也无从知晓，因此不能证明台州海洋世界由中泰旅游在经营。
被告鼎泰公司为支持自己的主张，向本院提交并当庭出示了下列证据：
证据一：鼎泰公司营业执照、企业变更登记情况各一份，证明被告鼎泰公司成立于2014年12月4日，经营范围包括旅游资源开发等，变更登记前的法定代表人是金国健，2015年6月2日变更后的法定代表人为王群燕。
证据二：承包经营合同、关于台州海洋世界承包经营合同的补充协议各一份，补充协议书二份，证明海洋广场公司由金国健承包经营，为确保承包合同的履行，被告中泰置业又将本案讼争房产出租给金国健。金国健及其团队在经营海洋广场公司过程中，于2014年12月4日成立了被告鼎泰公司，金国健并将对海洋广场公司的经营权、对讼争房产的租赁权一并转由被告鼎泰公司继受，并均得到中泰置业或者海洋广场公司同意的事实。
证据三：房屋租赁登记备案证、房屋租赁备案说明各一份，证明被告鼎泰公司承租讼争房产后向房屋管理部门进行备案登记的事实。
证据四：台州海洋世界门票收入分成协议、补充协议各一份，证明协议各方就如何处置被告中泰置业、海洋广场公司债务协商一致的事实。
证据五：银行付款回单四张、发票一张，其中四张付款回单证明金国健为经营海洋广场公司所需，打款到海洋广场公司用于支付海洋广场公司的债务和租赁费用，一张发票证明被告鼎泰公司支付租金的事实。
证据六：海洋广场公司返还租金计算表若干、台州海洋广场北幢商务楼租赁合同书、收条各三份，证明被告鼎泰公司及原法定代表人金国健租赁讼争房产、承包经营海洋广场公司后支付的租赁费、承包费的去向，主要用途是一直为海洋广场公司、被告中泰置业垫付返租租金的事实。
证据七：浙江名牌产品证书、浙科协发（2006）56号文件、台州海洋世界创国家4A级旅游景区汇报材料等，证明台州海洋世界为国家4A级景区，经营权属于海洋广场公司。
证据八：金国健出具的说明一份，证明金国健租赁讼争房产、承包经营海洋广场公司及组建被告鼎泰公司、支付的资金用于垫付海洋国际酒店返租租金及相关债务等事实。
被告鼎泰公司提供的证据均为复印件，其中证据八金国健的说明原件在本院（2016）浙1002民初4687号卷宗内。
原告农行海门支行的质证意见：对被告鼎泰公司提供的证据一、证据七无异议。对证据二，原告认为所有合同或者协议都是虚假的，都是被告中泰置业为了逃避银行债务而签订的虚假合同，因为从2009年开始，中泰旅游就向原告贷款，两年一转，本案讼争房产一直抵押给原告，2015年被告中泰置业发生债务危机，这一系列合同或者协议都是那时伪造出来的。金国健在此之前是中泰旅游的董事长，中泰旅游、海洋广场公司实际都是其在经营管理，其也明知中泰旅游的贷款事项，因此这一系列合同或者协议不能证明其租赁了讼争房产。对证据三，被告鼎泰公司成立于2014年12月4日，2015年6月去办理备案登记时，承租的有效期却从2014年1月1日起算，那时公司还未成立，因此该备案登记是无效的。对证据四的真实性无法确定，也不能证明两被告之间存在租赁关系。2014年12月之前，金国健和被告鼎泰公司均未支付过租金，被告鼎泰公司在2015年只支付过一次租金，也是为逃避债务才支付的。门票收入分成只是海洋广场公司内部管理的材料，与本案租赁关系无关。对证据五的真实性无异议，关联性有异议。从银行付款凭证的内容看，无法证明金国健系支付租金，特别是被告鼎泰公司成立后，付款人仍是金国健，不符合公司财务操作要求，这四张付款回单应当是金国健与海洋广场公司的其他经济往来，与租赁被告中泰置业的本案讼争房产没有关系。一张发票注明是“房租”，但时间是2015年8月5日，说明金国健之前的付款不是支付租金，也说明被告鼎泰公司提供的证据二这一系列合同或者协议都是后签的。对证据六的关联性有异议，台州海洋广场北幢商务楼租赁合同书、海洋广场公司返还租金发放表均是海洋广场公司的经营行为，不能与被告鼎泰公司就抵押房屋的租金支付等同，返还客户租金不是被告中泰置业的义务，因此该证据与本案无关。对证据八的真实性有异议，金国健与本案有关联，其证言不能作为证据使用。
被告鼎泰公司针对原告农行海门支行的质证意见补充认为，对证据二这一系列合同或者协议，原告方认为虚假，应提供证据予以证明。原告方主张的对中泰旅游的贷款发生于2015年1月，2014年的贷款被告中泰置业已归还，而这一系列合同或者协议签订于2014年，两被告不可能在2014年为逃避2015年的债务而签订虚假合同。对证据三房屋租赁登记备案证，登记时间确实是2015年6月，离实际租赁时间相距较长，但大多数房屋租赁合同都不会备案，被告鼎泰公司后来选择备案，正是由于被告中泰置业或者说邵为军可能会存在巨大债务，对鼎泰公司的经营可能造成损害。对证据四门票收入分成协议，台州海洋世界的门票现为160元一张，游客可游海洋馆、海豚剧场、极地馆等地方，其中极地馆本身就是由金国健和他的团队投资设立的，与被告中泰置业无关。被告中泰置业作为开发主体，在开发台州海洋世界的同时，还开发了海洋国际酒店，海洋国际酒店是从客户处租房开发的，因此返租的租金都由海洋广场公司负担。由于被告中泰置业有巨大债务，仅海洋国际酒店应支付各购房户的返租款每年就600多万，金国健只能从台州海洋世界门票的收入中先支付各购房户的返租租金，作为支付给被告中泰置业讼争房产的租金和对海洋广场公司的承包费。
为查明本案事实，本院依职权调取并出示了下列证据：
证据一：海洋广场公司、台州鼎泰极地动物世界投资有限公司营业执照各一份，证明本案讼争房产中还有这两家公司。
证据二：海洋广场公司、台州鼎泰极地动物世界投资有限公司的说明各一份，证明该两家公司自愿放弃本案诉讼权利，同时明确表示无论本案的处理结果如何，对处理结果均无异议。
本院依职权调取的证据一为复印件，证据二是原件。
原告农行海门支行、被告鼎泰公司对本院出示的上述证据一、证据二均无异议。
被告中泰置业未提供证据，也未陈述质证意见。
本院认证如下：对原告农行海门支行提供的证据一、证据二，被告鼎泰公司提供的证据一、证据七，本院调取的证据一、证据二，原、被告双方对证据的真实性均无异议，本院均予以采信。对原告农行海门支行提供的证据三中的台州市房屋租赁合同，因被告鼎泰公司对中泰旅游的营业执照并不否认，而营业执照中中泰旅游公司登记的住所即为××广场中路××号，被告鼎泰公司也没有提供证据证明租赁合同是虚假的，故本院对该租赁合同的真实性予以采信，但原告基于该合同主张的权利能否得到支持本院将结合被告鼎泰公司提供的证据一并予以分析。对原告提供的证据四中泰旅游缴纳税务清单和支付上海一家公司货款的发票，本院结合原告无异议的被告鼎泰公司提供的证据七台州海洋世界的现状，认为原告提供的中泰旅游营业收入不符合经营台州海洋世界这一国家4A景区的实情，台州海洋世界不可能经常出现月收入为零，经营中也不可能只需要一种海水素产品，故对原告证明台州海洋世界由中泰旅游经营的意见，因证据不足不予采信。对被告鼎泰公司提供的证据二中的关于台州海洋世界承包经营合同的补充协议，被告中泰置业与金国健的房屋租赁意思表示明确，主要条款约定符合规范，结合海洋广场公司和被告中泰置业的法定代表人同为邵为军、台州海洋世界专属海洋广场公司经营并当时确实由海洋广场公司经营的事实，本院对该证据予以采信，认定金国健于2014年1月1日承租了本案讼争房产并承包了海洋广场公司的经营，同时认定金国健于2014年12月16日将其对讼争房产的租赁权和对海洋广场公司的承包经营权在被告鼎泰公司成立后由被告鼎泰公司继受的事实。原告农行海门支行虽对该证据有异议，认为合同或者协议虚假，但没有提供证据证明自己异议的主张，不能证明金国健与海洋广场公司有其他的法律关系，也不能解释金国健支付给海洋广场公司证据五中的各笔款项的其他用途，因此本院对原告的异议意见不予采纳。对被告鼎泰公司提供的证据三房屋租赁登记备案证，因被告鼎泰公司成立于该证中确认的房屋租赁起始时间之后，登记机关也没有对房屋租赁起始时间的审查义务，故原告农行海门支行认为不能由此确认房屋租赁起始时间为2014年1月1日的异议成立，本院只确认被告鼎泰公司于2015年6月8日办理了对讼争房产的租赁备案登记这一事实。对被告鼎泰公司提供的证据四、证据六、证据八，结合被告鼎泰公司提供的证据二以及海洋广场公司的经营范围包括住宿、餐饮服务等事实，本院确认金国健及后来的被告鼎泰公司将应支付的讼争房屋的租金、对海洋广场公司的承包费用于支付被告中泰置业、海洋广场公司需支付各购房户的返租租金。
据此，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实：本案讼争房产位于台州市广场中路××号，建筑面积9346.95平方米，其中地下一层610.12平方米，地上1-4层8736.83平方米，为被告中泰置业所有。根据工商部门颁发的营业执照，中泰旅游、海洋广场公司和被告中泰置业均位于该讼争房产中，而根据实地查看，台州鼎泰极地动物世界投资有限公司和被告鼎泰公司也都只能从该讼争房产的大门进出。2014年1月17日，被告中泰置业与原告台州海门支行签订最高额抵押合同，约定被告中泰置业以本案讼争房产为抵押物，为中泰旅游于2014年1月17日至2016年1月17日在最高余额人民币2163万元的范围内向原告的借款提供担保，并于2014年1月21日办理了抵押登记手续。2015年1月24日、1月28日，中泰旅游与原告台州海门支行分别达成两份流动资金借款合同，约定中泰旅游向原告各借款人民币500万元。2015年1月23日，中泰旅游向原告提供其与被告中泰置业就讼争房产于2015年1月22日达成的房屋租赁合同，并向原告出具放弃租赁优先权承诺书，承诺原告若对讼争房产行使抵押权及处置抵押物时，其与被告中泰置业的房屋租赁合同自动解除，放弃对该讼争房产的租赁权和优先购买权。中泰旅游的该两笔借款到期后，因中泰旅游和被告中泰置业均未履行还款义务，原告于2016年1月29日向本院提起诉讼，本院于同年2月17日根据原告诉讼保全的申请查封了本案讼争房产。同年3月21日，本院作出（2016）浙1002民初987号民事判决，责令中泰旅游返还原告借款本金人民币1000万元并支付利息、逾期利息等，原告同时对登记在被告中泰置业名下的本案讼争房产的折价款或拍卖、变卖后所得的价款在上述款项范围内享有优先受偿权。该判决生效后，原告向本院申请执行。本院于同年5月27日作出（2016）浙1002执1542号执行裁定，拍卖被告中泰置业的本案讼争房产，并于同日告知原告拟对本案讼争房产带租拍卖。原告对带租拍卖提出异议，本院经听证审查，于2016年8月15日作出（2016）浙1002执异15号执行裁定，驳回原告的异议。原告对该裁定不服，于2016年9月2日向本院提起本案诉讼。
另查明，中泰旅游、海洋广场公司和被告中泰置业的法定代表人均为邵为军。被告中泰置业在建成台州海洋世界的相关房产后，成立海洋广场公司进行经营。海洋广场公司的经营范围包括住宿、餐饮服务、商铺租赁、海洋馆经营与管理、海洋观赏生物等，其中海洋国际酒店位于海洋广场北幢商务楼，为海洋广场公司返租被告中泰置业出卖的房产而设立。海洋馆包括热带雨林馆、海洋风情馆、海底隧道馆游览、海豚剧场表演等相关主题活动，海洋广场公司为此将海洋馆以台州海洋世界的名字申报国家4A级景区并获批准。2013年12月18日，案外人金国健与海洋广场公司订立承包经营合同，约定由金国健承包经营台州海洋世界，承包经营期限20年，自2014年1月1日起至2033年12月31日止。同年12月20日，金国健与被告中泰置业签订关于台州海洋世界承包经营合同的补充协议，约定金国健承租本案讼争房产，建筑面积8903平方米，租期自2014年1月1日至2033年12月31日，年租金为504735元，付款方式由金国健选择定期支付或者一次性支付。至此，金国健从被告中泰置业处取得讼争房产的租赁权，从海洋广场公司处取得台州海洋世界的经营权。金国健在取得讼争房产的租赁权和对台州海洋世界的经营权后，与海洋广场公司其他管理人员组建团队进行经营。因台州海洋世界的经营权专属于海洋广场公司，故金国健的团队一直以海洋广场公司名义经营。期间，由于被告中泰置业的财务紧张，金国健应支付的讼争房产的租金和对台州海洋世界的承包费，主要用于支付海洋国际酒店的返租租金。2014年12月4日，金国健及其团队组建设立被告鼎泰公司，公司的住所地为台州海洋广场—海豚剧场，金国健任法定代表人。被告鼎泰公司设立后，金国健通过与海洋广场公司、被告中泰置业、鼎泰公司分别签订《补充协议书》的方式，于同年12月16日将对本案讼争房产的租赁权和对台州海洋世界的承包经营权转由被告鼎泰公司继受。2015年6月2日，被告鼎泰公司的法定代表人变更为王群燕。同年6月8日，被告鼎泰公司对本案讼争房产作了租赁登记备案。至今，该讼争房产仍由被告鼎泰公司占有并经营管理。
还查明，海洋广场公司、台州鼎泰极地动物世界投资有限公司明确表示放弃自己对本案的诉讼权利和诉讼利益。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，抵押权先于租赁权的，抵押权人在实现抵押权时，租赁合同对承租人的权益没有保护作用，反之，租赁权先于抵押权的，抵押权人在实现抵押权时，租赁关系可以对抗抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条亦规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据上述规定，租赁权要对抗抵押权，需要租赁权设定在先。而根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”的规定，租赁权的成立，又以承租人占有租赁物为要件。本案中，案外人金国键于2014年1月1日承租了被告中泰置业的本案讼争房产，并已实际占有该房产以海洋广场公司名义对外经营，2014年12月4日被告鼎泰公司成立后，金国健又于12月16日将其对讼争房产的租赁权转由被告鼎泰公司继受，并担任被告鼎泰公司的法定代表人，因此，不管是金国键个人承租，还是被告鼎泰公司后来的承租，金国健一直占有本案的讼争房产，某种意义上也可以理解为金国健租赁了讼争房产是用于开办鼎泰公司，讼争房产的租赁权由此得到承继，继续由金国键在享有，因此被告鼎泰公司取得讼争房产的租赁权可以追溯至2014年1月1日，早于原告农行海门支行于2014年1月21日取得的对讼争房产的抵押权。原告农行海门支行认为被告中泰置业与金国健的关于台州海洋世界承包经营合同的补充协议虚假，因没有提供证据证明，本院不予采信。原告提供的中泰旅游承租本案讼争房产的租赁合同，因金国健承租在先，无法得到保护，且该合同签订于2015年1月22日，第二天即1月23日就明确放弃租赁权，原告在质证过程中也认为中泰旅游、海洋广场公司实际都是由金国健在经营管理，可见原告对讼争房产实际已由金国健及其团队占有是明知的。至于原告提出的金国健及后来的被告鼎泰公司仅租赁8903平方米，与讼争房产实际建筑面积9346.95平方米不符的问题，因中泰旅游、海洋广场公司也位于讼争房产内而能得到合理解释。原告还主张抵押权应从2009年起算，认为与被告中泰置业的抵押合同自2009年1月开始签订，两年到期一转换，因原告未提供相关证据证实，且抵押合同是从合同，根据法律规定，在原告与中泰旅游的借款主合同履行完毕后，抵押合同的保证责任和原告对抵押物的抵押权也相应消灭，本案原告要求中泰旅游、被告中泰置业履行的主合同是2015年1月的两个借款合同，对应的担保合同是被告中泰置业与原告于2014年1月17日签订的最高额抵押合同，因此本院认定原告于2014年1月21日才取得对讼争房产的抵押权。另，作为被执行人的中泰旅游明确放弃租赁权，海洋广场公司、台州鼎泰极地动物世界投资有限公司也明确表示放弃自己对本案的诉讼权利和诉讼利益，据此本院可以不通知其参加本案的诉讼。
综上所述，被告鼎泰公司取得对本案讼争房产的租赁权先于原告农行海门支行取得抵押权，原告农行海门支行要求涤除被告鼎泰公司租赁权的理由不能成立。被告中泰置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：
驳回原告中国农业银行股份有限公司台州海门支行的诉讼请求。
本案受理费81661元，由原告中国农业银行股份有限公司台州海门支行负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 长 叶华斌
审 判 员 丁卫忠
人民陪审员 项蔓玲
二〇一七年一月四日
代书 记员 杨 萍
附件：
本案判决所依据的法律和法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第三百一十三条
对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的;
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。