浙江省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）浙民申字第243号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：桐乡市青镇房产开发公司。住所地：浙江省桐乡市乌镇镇常丰街大桥路**号。
法定代表人：施建平，该公司董事长。
委托代理人：马利明，男，汉族，1969年5月1日出生。
委托代理人：费晓瑛，浙江嘉诚中天律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：上海恩浩房地产经纪有限公司。住所地：上海市嘉定区曹安公路****号***室。
法定代表人：刘建波，该公司董事长。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：嘉兴朋悦商业经营管理有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道东兴街庆丰中路A幢1403号。
法定代表人：任晓政，该公司执行董事。
委托代理人：凌巧荣，浙江红船律师事务所律师。
委托代理人：盛洪伟，浙江红船律师事务所律师。
再审申请人桐乡市青镇房产开发公司（以下简称青镇房产公司）因与被申请人上海恩浩房地产经纪有限公司（以下简称恩浩公司）、嘉兴朋悦商业经营管理有限公司（以下简称朋悦公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市中级人民法院（2013）浙嘉民终字第37号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
青镇房产公司申请再审称：（一）有新的证据足以推翻原审判决认定的事实。新的证据为：1.工商登记信息复印件，证明恩浩、朋悦两公司与中悦公司间存在利害关系。2.桐乡市旅游委员会网页资料和照片，证明案涉商铺处于黄金地段。3.工商登记资料，证明恩浩、朋悦两公司因青镇房产公司变更法定代表人而匆忙起诉。4.部分发票，证明恩浩、朋悦两公司就案涉商品房委托代理销售已取得巨额利润。（二）二审判决认定案涉未售房产归恩浩、朋悦两公司所有，属认定事实不清。1.双方签订案涉协议的本意是要在合作过程中尽到勤勉尽责的义务，将所有商品房以尽可能高的价格全盘销售，并不存在超出合同底价3600万元后的未售房产归恩浩、朋悦两公司所有的意思表示。2.商品房买卖必须遵守法律和行政法规强制性规定，履行相关税费缴纳及过户手续。但本案原审判决直接将83间未售房屋“零价”判归恩浩、朋悦两公司所有，导致无法办理过户手续。因此原审判决不具有可执行效力。3.即使83间未售房屋可以作为恩浩、朋悦两公司的利润，但原判仅判令其承担过户的契税、印花税、办证费等，明显不公。相应的营业税、城市建设税、印花税、土地增值税等，也均应由恩浩、朋悦两公司承担，且该理由只需青镇房产公司以抗辩或上诉形式向二审提出，无需提出反诉。（三）原审程序违法，对青镇房产公司提出追加114户买受人为本案第三人参加诉讼，原审未依法追加，导致无法查清恩浩、朋悦两公司隐匿的销售价款。综上，青镇房产公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第五项、第六项之规定申请再审。
恩浩、朋悦两公司口头陈述意见称：（一）新的证据与本案没有关联性或不能证明本案事实，不足以推翻原审判决。（二）双方签订的包销合同对未售房产归恩浩、朋悦两公司所有的约定清楚，且已被省高院另案生效判决所再次确认。青镇房产公司的再审申请缺乏事实和法律依据，应裁定予以驳回。
本院认为：本案审查焦点为：（一）新的证据是否成立。（二）原审认定案涉未售房产归恩浩、朋悦两公司所有是否正确。（三）原审程序有无违法。
（一）关于新的证据。恩浩、朋悦两公司就青镇房产公司提交新的证据进行质证认为与本案没有关联性或不能证明本案争议事实，不足以推翻原审判决。本院审查认为，证据之一，系名称为浙江朋悦投资有限公司的企业名称变更登记为嘉兴中悦置业有限公司的工商登记信息资料。该证据与本案审理的事实不具有关联性，不属本案新的证据。证据之二，系桐乡市旅游委员会网页资料和照片，青镇房产公司欲证明案涉商铺处于黄金地段。该证据系网上资料，内容同样与本案审查焦点事实无关。证据之三，系青镇房产公司的工商登记资料，欲证明恩浩、朋悦两公司因青镇房产公司变更法定代表人而匆忙起诉。该证据及待证事实均与本案审理无关，也不能据此认定恩浩、朋悦两公司的起诉违反法律规定。证据之四，系部分发票复印件，青镇房产公司提交该证据系为证明恩浩、朋悦两公司在案涉商品房委托代理销售过程中已获得巨额利润，这也和本案审理的焦点事实无关。因此，恩浩、朋悦两公司的质证意见成立，应予采纳。
（二）关于原审程序是否违法问题，青镇房产公司认为原审未同意追加房屋买受人为第三人参加诉讼导致无法查清销售价款以及涉案房产未经评估。对此，由于恩浩、朋悦两公司已在一审中撤回了关于佣金的诉讼请求，而仅要求将未售房产判归其所有，本案审理已不涉及对未售房产进行价格评估。同时，因双方当事人一致认可销售回款已超过3600万元，故本案中也无须再查明具体的销售总价款。据此，青镇房产公司要求追加114户买受人为本案第三人，并非本案审理所必须。原审未支持青镇房产公司的申请，并无程序违法。
（三）关于案涉未售房产是否应归恩浩、朋悦两公司所有。本案当事人因对其签订的房产营销代理协议所约定的代理方式，即：“超出底价部分的房款与未售房产作为一方销售代理佣金的形式包干进行销售”之含义理解产生分歧。青镇房产公司认为3600万元仅为包销底价，完成该底价销售后，剩余部分，恩浩、朋悦两公司仍应继续销售，直至基本售完。恩浩、朋悦两公司认为青镇房产公司的理解完全曲解了合同约定的本意，事实上恩浩、朋悦两公司就是以3600万元的底价买断了案涉房产项目，超出3600万以上的剩余房产理应按照合同约定，作为佣金归两公司所有。对此双方理解上的分歧，除本案一、二审均支持恩浩、朋悦两公司外，在青镇房产公司另案提起的与恩浩公司、朋悦两公司委托代理销售合同纠纷一案，本院作出的（2014）浙民终字第5号民事判决中也有明确表述。即认为双方当事人在全程营销代理协议中约定的是以3600万元底价包销本案项目的全部房产，超出底价部分的房款与未售房产作为包销方的销售代理佣金，双方并未约定必须将房产全部销售完毕，并以销售总价来结算税费和佣金。恩浩、朋悦两公司按期完成3600万元的包底价销售任务后，双方当事人在包销期满当日又签订两份补充协议，但也未对延长包销期限内必须将房产全部销售，最终以销售总价来结算税费和佣金以及原包销期满后出售的房产如何定价作出约定。因此，即使恩浩、朋悦两公司未在延长包销期内销售房产或销售的房产价格偏低，也未违反双方协议约定。至于青镇房产公司认为，根据房产营销代理协议第二条第六项关于税费比例及佣金返还的约定，亦可表明协议本意是将所有商品房以尽可能高的价格全盘销售，并不存在超出合同底价3600万元，所有的未售房产归恩浩、朋悦两公司所有的意思表示。本院认为，双方虽然在协议中约定超出包销总底价3600万元以上的销售收入，青镇房产公司分档次按25%至70%扣除税收包干，其余部分作为佣金返还给恩浩、朋悦两公司，但该税收包干与青镇房产公司应实际缴纳的税收比例大致相当，青镇房产公司并不能据此获得其诉请主张的利益。因此，该条约定也不代表协议中包含“必须将所有商品房以尽可能高的价格全盘销售”的本意，何况协议约定恩浩、朋悦两公司享有该项目的自主定价权。
另据（2014）浙民终字第5号民事判决确定双方争议的83间未售房价值，系根据双方签订的房产营销代理协议中关于未售房属包销人的销售代理佣金，包销人享有项目的自主定价权等约定，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”的规定，判决以包销单价计算确定83间未售房的价值予以支付青镇房产公司，故恩浩、朋悦两公司并非无偿取得该些房产。
综上，青镇房产公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第五项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一项之规定，裁定如下：
驳回桐乡市青镇房产开发公司的再审申请。
审 判 长 贾黎文
代理审判员 徐济时
代理审判员 杨 席
二〇一四年六月十九日
书 记 员 徐 丹