湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永冷民初字第1664号
原告蒋正兵，男，1982年3月18日出生，汉族，永州市冷水滩区人。
委托代理人张岳，永州市冷水滩区法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权。
被告永州市秋晖房地产开发有限责任公司，住所地湖南永州市冷水滩区凤凰园路。
法定代表人陈跃国，系该公司经理。
委托代理人张水清，男，1965年10月23日出生，汉族，系永州市秋晖房地产开发有限责任公司的法律顾问，代理权限为特别授权。
委托代理人唐飞鸽，男，1987年8月10日出生，汉族，系永州市秋晖房地产开发有限责任公司的法律顾问。
原告蒋正兵与被告永州市秋晖房地产开发有限责任公司（以下简称秋晖房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月9日立案受理后，依法组成由审判员谭胡林担任审判长，代理审判员胡慧、人民陪审员袁学中参加的合议庭，于2014年3月26日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员周凯担任庭审记录。原告蒋正兵及其委托代理人张岳、被告秋晖房地产公司的委托代理人张水清、唐飞鸽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋正兵诉称，2011年10月12日，原、被告签订了一份《城市荣域商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于永州市冷水滩区凤凰路与梧桐路交汇处的城市荣域第三栋二单元604号房屋一套。房屋面积为140.63平方米，价格为2029.25元／平方米，总价款为285373元，付款方式为按揭付款。原告按合同约定在签订合同时将上述购房款的79%计205373元付给了被告，按合同约定被告应于2013年10月6日前向原告交付经验收合格并符合约定交房标准的房屋；但被告至今没有履行交房义务，且该房屋至今没有通过消防验收，其他配套设施尚在完善当中。根据双方合同的约定，被告逾期交房应承担逾期按日向原告支付已付房款的万分之六的违约金，违约金从2013年6月10日开始算至被告实际交房时止。故被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、被告继续履行《城市荣域商品房买卖合同》中约定的交房和办理房屋所有权证及土地使用权证的义务；2、被告给付原告因逾期交房应承担的违约金损失20033.18元（暂从2013年6月10算至2013年10月6日，逾期117天）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
原告为证实自己的主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、原告的身份资料和被告的营业执照复印件各一份。拟证实原、被告双方的基本情况及诉讼主体资格；
证据二、《城市荣域商品房买卖合同》一份，拟证实1、被告依约应在2012年12月30日前按合同约定的标准交房、取得证明文件并办理书面的交接手续；2、被告应在交房后360个工作日内为原告办理土地使用权证和房产证；3、被告逾期交房应承担违约金的计算标准按约定为出卖人每日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金；
证据三、收据七份、发票三份，拟证实原告依约已支付了全部购房款，2013年6月10办理好按揭10月6日接房；
证据四、信访接待登记表两份，拟证实原告等城市荣域的多名业主因被告逾期交房、房屋不符合约定交房标准、配套设施不完善等原因向政府部门信访；
证据五、承诺书两份。拟证实被告书面认可原告等业主反映的上述情况，并承诺按合同要求交房，水电、绿化到位，同时在2014年6月30日前办好证件，按合同约定标准承担违约责任；
证据六、证明五份和照片八张。拟证实城市荣域部分业主因小区用电方面存在问题，导致烧坏部分电器，小区至今没有搞好绿化和安装休闲配套等设施；
证据七、《绿景美城商品房买卖合同》两份及房屋产权证一份。拟证实城市荣域小区附近百米的绿景美城业主合同签订的时间与原告等城市荣域业主的时间基本相同，交房的时间均为2012年12月30日前，而绿景美城的房屋均能按时交房，足以佐证被告在客观上不是存在延期交房的理由。
证据八、永州气象局出示的证明。拟证实在2011年10月5日到2012年12月31日期间，永州日降水在中雨及以上的日数为45天。
被告秋晖房地产公司辨称，双方约定的交房时间是2012年12月30日前，但双方还约定了可以据实延期的几种情况，根据本案的实际情况，因法定节假日停工44天，因政府原因导致停工128天，因下雨导致不能施工而停工34天，故原告计算逾期交房的时间有误，与客观事实严重不符，在扣除合同规定的上述时间后，被告逾期交房的时间实际只有4天。被告所开发的该房屋在2013年8月1日已经达到交房的条件，被告在2013年6月22日已发出公告，并通过各种途径通知原告收房，但原告不肯办理交房手续，故2013年8月1日之后的日期不应当计算为逾期交房的时间。原告诉请的违约金过高，根据永州市房产局的证明，该房同路段的住房月租金为6-8元每平方米，原告的实际损失应以同路段的住房租金为依据，而原告诉请的违约金为每日60.24元，显著地超过了原告的实际损失，请求人民法院予以调减违约金。同时被告一直在履行合同中的交房和办理房屋所有权证、土地使用权证的义务。
被告秋晖房地产公司为了证实自己的主张，向法院提交了下列证据：
证据一、停工整顿的通知及回复，拟证实原、被告签订合同之日起到交付日期止，因政府原因实际停工128天，工期相应顺延；
证据二、气象资料，拟证实原、被告签订合同之日起到交付日期止，因天气下雨导致停工47天，工期相应顺延；
证据三、施工日志及监理日志，拟证实该工程施工情况及施工过程中因政府原因及天气停工的实际天数；
证据四、永州市房产局的证明，拟证实原告所购房屋的租金实际为每月每平方米6-8元；
证据五、照片，拟证实被告已于2013年6月22日贴出交房公告，通知原告所购的商品房已于2013年7月1日可以交房；
证据六、消防验收、竣工验收资料及房屋的总房产证，拟证实原告所购的房屋于2013年7月1日前已经符合交房条件并办理了总房产证，可以交房；
证据七、证人陈勇军的证言，拟证实原告等37户所购的房屋于2013年7月份已经可以交房，并且有住户办理了交房手续。
在庭审质证过程中，被告对原告提供的证据一、二、三、四、五、七、八的真实性无异议，但对证据四、五的证明目的有异议，此二份证据不能证实被告所修建的房屋没有达到交付条件；对原告证据七的证明目的有异议，其他的合同与本案的合同没有可比性；对原告提供的证据六的真实性有异议，不符合证据的形式要件，证人应当出庭做证，且证人所讲的也不是事实，照片的来源无法核实。
原告对被告提供的证据一、二、四、六、七的真实性没有异议，但对原告证据一的证明目的有异议，该证据不能证明被告所说的可以延期128天，根据被告的申请只有一个月的因工顺延，被告所建的房屋存在多处的质量和安全隐患，与原告无关，不能计算可以扣除延期的时间；对原告证据四的证明目的有异议，该证明不能完全客观的反映同时间同路段的房屋租金价格；对原告的证据六的证明目的有异议，该证明出具的时间已超过约定交房的时间达一年之久，且该证据只能证实可先于办理房产证并不能证实已通过消防验收；对被告的证据三的真实性有异议，该证据中的监理日志不符合证据的形式要件；对被告的证据五的真实性有异议，此照片的来源无法核实，原告也从来没有看到过此交房公告，且如交房根据合同的规定要办理书面手续方可。
经庭审质证，本院对双方的证据做如下认证：原告提供的证据一、二、三、四、五、七、八，被告对其真实性均没有提出异议，原告提供的证据一、二、三、四、五、八客观合法，可以证实本案的相关事实，与本案具有关联性，可认定为有效证据；原告提供的证据六，其证据形式不符合证据规则的要求，本院不予确认；原告提供的证据七与本案无关，本院不予认定。被告提供的证据一、二、四、六、七，原告对其真实性均没有异议，但被告提供证据一的证明目的是证实停工的时间，并证明应当扣除延期交房的时间，而该证据中所反映的停工原因是被告的施工存在问题，并不符合双方合同约定的可以扣除延期交房时间的条件，本院对此证据不予确认；被告提供的证据二、四、六、七，其客观真实，可以证明本案的相关事实，可确认为有效证据；被告提供的证据三欲证实被告因政府原因和天气原因而停工的时间，被告的证明目的与证据一的目的一致，但该证据中所反映的停工时间除天气原因系双方合同约定的可以扣除延期交房的时间外，而其他停工的原因不是双方合同约定的可以扣除延期交房的时间，天气原因的证据已有被告提供的证据二即气象资料予以明确证实，故本院综合上述情况对被告的证据三不予认定；被告的证据五，原告提出了异议，且该证据的真实性无法核实，本院对此证据亦不予确认。
根据本院采信的证据和原、被告当庭所做的陈述，本院确认本案的以下基本事实：
2011年10月12日，原、被告签订了一份《城市荣域商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于永州市冷水滩区凤凰路与梧桐路交汇处的城市荣域第三栋二单元604号房屋一套，房屋面积为140.63平方米，价格为2029.25元／平方米，总价款为285373元，付款方式为在合同签订当日支付总购房款的79%即人民币225373元做首付款，剩余购房款60000元办理银行按揭贷款手续。被告秋晖房地产公司应在2013年3月30日前，将本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遇下列特殊原因，被告可据实予以延期，不作违约处理：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的；2、因高考、环卫、环保等政府有关活动（节日、庆典），政府临时禁令耽误的时间，由于政府公共配套原因引起的工程延期，施工期间一天内连续四小时中雨，顺延一天，非被告原因造成的一天连续四小时停水或停电，顺延一天，具体以施工方的施工日志为准；3、非出卖人所能控制造成的延误；4、本条款内的不可抗力包括人力不可抗拒的自然灾害和出卖人所不能控制的事故等其他原因。该商品房达到交付使用条件后，被告秋晖房地产公司应当书面通知原告办理交付手续。被告秋晖房地产公司逾期交房的违约责任为：逾期超过30日后，原告有权解除合同，也可以要求继续履行合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从合同规定的最后交房的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之六的违约金。双方同时约定，被告应当在商品房交付使用后的360个工作日内，将办理好产权证及国有土地使用权证交付给原告，其办证所需的行政规费和契税均由原告自行承担。双方还约定，合同所规定的通知是指包括以邮寄、公告、短信、电话等方式或直接当面口头方式告知，以邮寄、公告、短信、电话方式通知的，邮寄、公告、短信或电话当日视为已通知，邮寄后7日或公告3日视为通知到达之日。合同还规定了其他事项。该合同签订后，原告按合同约定将全部购房款225373元交付给被告，银行按揭贷款的剩余购房款60000元也已支付给被告，被告秋晖房地产公司在2013年10月6日将涉案的商品房交付给原告蒋正兵。2013年10月16日原告等购房者180余人以被告秋晖房地产公司修建的“城市荣域”房屋质量不合格、消防未验收、被被告秋晖房地产公司要求强行收房、延期交房等事项为由向永州市信访部门进行信访，相关部门也组织进行了协调；在协调中即2013年10月16日被告秋晖房地产公司的相关人员做出了承诺，承诺被告卖给原告等人的房屋在2013年12月30日前达到绿化要求和消防要求、违约的方式按合同进行计算、现基本可以交房等等。被告秋晖房地产公司所修建的该栋房屋于2013年4月26日通过主体工程验收合格，于2013年11月6日通过了消防办证验收，并于2013年12月18日将本案的该栋房屋的总房屋产权证办理妥当。
另查明，从2011年10月12日至2012年10月6日，永州市冷水滩日降水在中雨及以上的日数为35天。永州市房产局的出具证明证实，原告所购房屋的所在路段的住房租金为每月每平方米6-8元。中国人民银行公布的2012年12月的同类贷款基准年利率为6﹒15%即月利率为0﹒5125%。
本院认为，原、被告双方签订的《城市荣域商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务，原告已按约定支付了全部购房款，被告依法依约应当将竣工验收合格的房屋交付给原告，对此双方均无异议。原、被告双方主要就被告逾期交房的时间和合同约定的违约金是否过高存在争议，本院现分别评析如下：
一、关于被告逾期交房的时间问题。根据合同约定被告应在2013年3月30日前将本合同约定的商品房交付给原告使用，但被告在此时间前没有将商品房交付给原告。被告辨称其交房的时间应确定为2013年8月1日，且被告在2013年6月22日已发出了交房公告，对此后的时间不应再计算为逾期交房的时间，但根据举证规则和被告提供的有效证据不能证实被告的上述辨称意见。原、被告双方在合同中对所交房屋是否需验收合格虽然没有做出约定，但相关的法律法规明确规定房屋应当经相关部门验收合格方可交付使用；本案所涉的房屋在2013年4月26日经房屋质监部门验收主体合格，在2013年11月6日经过了消防办证验收，且于2013年12月18日被告将该房屋的总房屋产权证办妥，以上足以证明被告修建的房屋在2013年12月18日才通过了相关部门的合格验收，故认定被告依法可以交房的时间应为2013年12月18日。原告诉请被告一直没有通知原告收房，但原告等人在2013年10月16日信访时已明确提到被被告要求强行收房，此可以证实原告在此时已收到了被告的交房通知，故本院依证据认定2013年10月18日为被告通知原告收房的时间。对2013年12月18日之后的逾期时间，因被告的商品房已达到法定交付条件且已通知原告收房，依法依约不应再计算为被告逾期交房的时间。从双方签订合同之日至2013年3月30日合同约定的交房之日止降水在中雨及以上的日数共为47天，依约应当扣除被告逾期交房的时间。综上，被告从2013年6月10日合同约定的交房时间开始到2013年10月6日原告接房时止，共计逾期交房时间为117天，在依约扣除中雨及以上的日数35天后，被告逾期交房的时间依约应认定为82天。被告秋晖房地产公司辨称因法定节假日停工44天和政府原因导致停工128天依约应当将此时间扣除逾期的时间，对此辨称观点或不是合同约定的可延期的时间或证据不足，本院均不予支持。被告同时辨称被告的房屋于2013年7月1日就可以交房，但根据相关规定，房屋竣工应当进行验收合格后方可交付使用，被告修建的房屋虽在2013年7月1日前通过了主体工程的合格验收，但并没有在此前通过消防等方面的综合验收并进行竣工验收备案登记，而被告在2013年12月18日将该栋楼的总房产证办妥，可以认定该栋楼于2013年12月18日才通过了相关部门的合格验收，故对被告的此辨称观点也不予支持。
二、本案合同约定的违约金是否过高。本案中合同约定，被告逾期交房应按日向原告支付已付房价款万分之六的违约金，原告签订合同后向被告支付了购房款285373元，被告在合同规定的时间内没有将房屋交付给原告，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据合同的规定被告逾期交房的日违约金为171.22元，每月按30日计算的违约金为5136元；根据被告提供的永州市房产部门的证明和原告购买房屋的面积，该房屋的月租金最高为1125元左右；根据中国人民银行的贷款基准利率计算原告购房款的月利息为1462.5元。故本案的违约金确属过分高于原告的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，被告现主张约定的违约金过高并请求人民法院予以减少，本院对此依法予以支持。本院根据当事人的预期利益和公平原则酌情确定本案的违约金为每月1901元。
综上，被告逾期交房的时间为82天折算为2.74个月，本案确定的总违约金为5196元，被告依法应将其支付给原告。因原告已经接收房屋，对原告要求被告交房的诉讼请求依法不予支持。对原告要求被告继续履行合同约定办理房屋所有权证及土地使用权证义务的诉讼请求，此是合同中约定的相关内容，被告应当按合同的规定履行其义务，本院对此依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告永州市秋晖房地产开发有限责任公司应在本案的房屋交付之后的360个工作日内为原告蒋正兵办妥其房屋所有权证及土地使用权证；
二、被告永州市秋晖房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内向原告蒋正兵支付逾期交房的违约金5196元；
三、驳回原告蒋正兵的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费301元，由被告永州市秋晖房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 谭胡林
代理审判员 胡 慧
人民陪审员 袁学中
二０一四年三月三十一日
代理书记员 周 凯
附相关法律法规条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。