广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2003号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄坚，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘巧哲，住广州市越秀区。
两上诉人的委托代理人：朱延，广东恒益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑韵瑶，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何嘉仪，住广州市荔湾区。
两被上诉人的委托代理人：曹伟钊，是广东经国律师事务所律师。
两被上诉人的委托代理人：梁剑力，是广东经国律师事务所实习人员。
原审第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：宋炽平。
委托代理人：李韵，该公司工作人员。
委托代理人：卢国瑞，该公司工作人员。
原审第三人：广州竞宇金融服务有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：鄢红胜。
上诉人黄坚、刘巧哲因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市国土资源和房屋管理局于2013年4月14日登记核发证号为粤房地权证穗字第××号的房屋产权证载明座落于广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路29号5座xx房的权属人为黄坚。粤房地权证穗字第××号的房屋产权证载明座落于广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路29号5座XX房的权属人为刘巧哲。2015年5月31日，郑韵瑶、何嘉仪作为乙方（买方）与黄坚、刘巧哲作为甲方（卖方），共同签订编号为NO9100751的房屋买卖合同，约定甲方向乙方出售涉诉房屋，建筑面积分别为68.59、60.67平方米，该物业是以现状按套售予乙方，成交价为人民币1680000元，付款方式详见《付款细则》。如甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费。甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。付款细则为：乙方应于签订本合同时支付人民币叁万元正（￥30000元）作为定金。楼价余款甲乙双方同意按下列第2种方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约（如因房管局原因导致交易延迟则双方同意交易时间相应顺延）。乙方应在签署本合同后7天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等。首期楼价款（含定金）共计人民币450000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2015年6月31前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。人民币1200000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税即到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付。2015年5月30日郑韵瑶、何嘉仪向黄坚、刘巧哲支付定金3万元，黄坚、刘巧哲出具收据一份，确认收到郑韵瑶、何嘉仪交来购买番禺区洛浦街南浦环岛西路29号5座xx、XX房的定金叁万元正。2015年5月31日郑韵瑶、何嘉仪向广州市德才房地产代理有限公司（以下简称“德才公司”）支付中介代理费5000元，德才公司开具了编号为DZSKNO：0007221收款收据予以确认。同日，郑韵瑶、何嘉仪向广州竞宇金融服务有限公司（以下简称“竞宇公司”）支付按揭代理费合计4500元，竞宇公司出具NO：0007391、0007392收款收据予以确认。
原审法院另查明：2015年6月4日19:33:56，郑韵瑶、何嘉仪、黄坚、刘巧哲双方签订的房屋买卖合同在广州市国土资源和房屋管理局网站上备案生成合同编号为穗存量房合字第15060035924号的广州市存量房买卖合同。2015年6月4日20:03:04生成合同编号为穗存量房合字第15060035845号的广州市存量房买卖合同。
原审再查明：黄坚、刘巧哲于2015年6月6日通过微信、短信的方式通知郑韵瑶、何嘉仪因其置换房产不成功不再向郑韵瑶、何嘉仪出售涉案房屋，于2015年6月27日通过EMS（快递单号为1030611620915）邮寄函件一份，载明：“2015年5月30日双方签订了《房屋买卖合同》（合同编号：9100751）。后因我方决定解除合同，并于6月6日通过微信、短信及电话等方式及时、多次告知贵方，希望贵方尽快共同协商解除合同的具体程序以及相关赔偿事宜，以免双方损害进一步扩大。但遗憾的是，因为贵方的原因，双方迟迟未达成一致，现我方再次以书面形式告知贵方，合同所指向的房产不再出售，我方已解除合同希望双方能够积极协商将损失降至最低。”。郑韵瑶、何嘉仪于2015年6月29日收到上述函件。郑韵瑶、何嘉仪于2015年6月27日通过顺丰快递（快递单号为931676918106）向黄坚、刘巧哲发出履行合同通知书一份，载明：“阁下与我方签订了《房屋买卖合同》，约定阁下以168万元将番禺区洛浦街南浦环岛西路29号5座xx房、XX房出售予我方。合同定了后，我方已按照合同约定履行自身义务，包括支付合同定金、准备合同约定的首期房款、办理银行按揭贷款手续等。按照《房屋买卖合同》第16条第2点第（1）项的约定，阁下应协助我方办理银行按揭贷款手续，并按照要求签订有关文件或合同等。现银行按揭贷款的资料早已备齐，只要阁下在相关文件中签名就可办理。为此，我方及按揭贷款手续代理公司已多番催促阁下到代理公司办理有关手续，但时至今日，阁下仍未予配合。为使房屋买卖流程顺利退件，我方特函告阁下，通知阁下于2015年6月29日上午十时到按揭贷款手续代理公司，配合我方办理相关按揭贷款手续！此外，阁下提出的解除房屋买卖合同，不再出售房产予我方的决定，我方认为坚决不能接受，阁下的行为并不符合合同的约定，也没有法律依据，完全是无视事实及双方签订合同本意的做法。为免讼累及使阁下蒙受不必要的经济损失，我方诚望阁下能按照本函的要求配合我方继续履行合同，使房屋买卖能顺利完成。”黄坚、刘巧哲于2015年6月28日收到上述函件。其后，因郑韵瑶、何嘉仪、黄坚、刘巧哲就涉案房屋的交易问题未能达成一致意见，郑韵瑶、何嘉仪于2015年7月9日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、黄坚、刘巧哲继续履行与郑韵瑶、何嘉仪及德才公司所签订的《房屋买卖合同》，配合与协助郑韵瑶、何嘉仪、竞宇公司办理按揭贷款手续（含签署《广州市存量房买卖合同》），及办理房屋的产权转移登记手续；2、黄坚、刘巧哲向郑韵瑶、何嘉仪支付违约金16800元（每日以房屋成交价168万元的千分之一从2015年6月30日起至实际履行合同之日止计算）；3、本案的诉讼费用由黄坚、刘巧哲承担。在案件审理过程中，郑韵瑶、何嘉仪将诉讼请求变更为：1、判令黄坚、刘巧哲向郑韵瑶、何嘉仪支付违约金168000元及房屋差价22万元；2、判令黄坚、刘巧哲向郑韵瑶、何嘉仪返还房屋定金30000元，并赔偿郑韵瑶、何嘉仪经济损失9500元（其中中介费用5000元，办理按揭手续费4500元）；3、本案诉讼费用由黄坚、刘巧哲承担。郑韵瑶、何嘉仪后将第一项诉讼请求中要求黄坚、刘巧哲赔偿房屋差价22万元的主张撤回。
原审审理期间，黄坚、刘巧哲向原审法院提起反诉，请求判令：1、郑韵瑶、何嘉仪、黄坚、刘巧哲双方之间的买卖合同关系已于2015年6月6日解除；2、郑韵瑶、何嘉仪及竞宇公司立即为黄坚、刘巧哲办理撤销合同编号为[穗存量房合字第15060035924号]《广州市存量房买卖合同》；3、黄坚、刘巧哲承担本案的全部诉讼费用。
在原审庭审过程中，郑韵瑶、何嘉仪、黄坚、刘巧哲均确认黄坚、刘巧哲不再出售涉案房屋的理由为其置换新房不成功。在第一次庭审后，郑韵瑶、何嘉仪、黄坚、刘巧哲均同意解除双方于2015年5月31日签订的编号为NO9100751的房屋买卖合同。
以上事实，有房屋买卖合同、收据、收款收据、履行合同通知书、快递单、邮寄情况查询结果、房地产权证及产权情况表、微信聊天记录、广州市存量房买卖合同、解除合同告知函、短信聊天记录以及庭审笔录予以证明。
原审法院认为，郑韵瑶、何嘉仪、黄坚、刘巧哲签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上述合同签订后，郑韵瑶、何嘉仪依约向黄坚、刘巧哲交付了定金30000元，郑韵瑶、何嘉仪向德才公司支付了中介代理费5000元及向竞宇公司支付了按揭手续费4500元，并开始着手办理银行贷款申请手续，可见郑韵瑶、何嘉仪、黄坚、刘巧哲在交易初期均是以实际行动切实履行约定，履约意愿明确。本诉讼发生的根本原因在于郑韵瑶、何嘉仪、黄坚、刘巧哲双方对于合同是否继续履行未能在诉讼前达成一致意见。综合郑韵瑶、何嘉仪、黄坚、刘巧哲提交的证据以及原审法院庭审查明的事实可知，黄坚、刘巧哲提出解除合同的理由为其置换新房不成功，不属于法律规定的一方当事人可以解除合同的理由之一，而郑韵瑶、何嘉仪、黄坚、刘巧哲双方在房屋买卖合同中亦未约定一方可以解除合同的条件，故在郑韵瑶、何嘉仪未同意解除合同的情况下，黄坚、刘巧哲单方向郑韵瑶、何嘉仪发出不再出售涉案房屋的通知不能发生合同解除的效力，故黄坚、刘巧哲主张双方签订的房屋买卖合同在2015年6月6日解除，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。而在案件审理过程中，郑韵瑶、何嘉仪、黄坚、刘巧哲双方于庭上均同意解除2015年5月31日签订的编号为NO9100751的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，原审法院予以确认。同时，根据双方签订的合同约定，如黄坚、刘巧哲在签订合同后不能按合同约定将该物业售予郑韵瑶、何嘉仪，应向郑韵瑶、何嘉仪支付成交价10%的违约金，并退回郑韵瑶、何嘉仪已付的所有款项。黄坚、刘巧哲在签订房屋买卖合同后拒绝履行合同构成违约，故郑韵瑶、何嘉仪要求黄坚、刘巧哲按照房价1680000元的10%支付违约金168000元以及退还定金30000元的主张，符合双方约定及法律规定，原审法院予以支持，对黄坚、刘巧哲要求双倍返还定金及要求法院调整违约金计算标准的抗辩，原审法院不予采纳。关于郑韵瑶、何嘉仪要求黄坚、刘巧哲赔偿经济损失9500元（其中中介代理费5000元、按揭手续费4500元）的主张，由于郑韵瑶、何嘉仪、黄坚、刘巧哲双方在合同中约定如一方在签订合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费，郑韵瑶、何嘉仪已向德才公司支付中介服务费5000元，故对郑韵瑶、何嘉仪要求黄坚、刘巧哲支付中介代理费5000元的主张，原审法院予以支持。关于郑韵瑶、何嘉仪要求黄坚、刘巧哲支付按揭手续费4500元的请求，没有事实及法律依据，黄坚、刘巧哲亦表示同意支付该费用的前提为双倍返还定金而非按照总房价的10%的标准计算违约金，故对郑韵瑶、何嘉仪该主张，原审法院不予支持。关于黄坚、刘巧哲要求郑韵瑶、何嘉仪及竞宇公司办理撤销编号为[穗存量房合字第15060035924号]《广州市存量房买卖合同》的主张，因郑韵瑶、何嘉仪、黄坚、刘巧哲双方签订的房屋买卖合同已经解除，故郑韵瑶、何嘉仪及竞宇公司有义务协助黄坚、刘巧哲办理撤销合同编号为[穗存量房合字第15060035924号]《广州市存量房买卖合同》的手续。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条的规定，于2015年11月20日作出如下判决：一、解除郑韵瑶、何嘉仪与黄坚、刘巧哲于2015年5月31日签订的编号为NO9100751的房屋买卖合同；二、黄坚、刘巧哲于本判决生效之日起七日内向郑韵瑶、何嘉仪支付违约金168000元；三、黄坚、刘巧哲于本判决生效之日起七日内向郑韵瑶、何嘉仪返还定金30000元及赔偿经济损失5000元；四、郑韵瑶、何嘉仪及广州竞宇金融服务有限公司于本判决生效之日起七日内协助黄坚、刘巧哲撤销编号为[穗存量房合字第15060035924号]《广州市存量房买卖合同》；五、驳回郑韵瑶、何嘉仪的其余诉讼请求；六、驳回黄坚、刘巧哲的其余反诉诉讼请求。一审本诉受理费4413元，由郑韵瑶、何嘉仪负担96元，由黄坚、刘巧哲负担4317元，一审反诉受理费9960元，由黄坚、刘巧哲负担。
判后，上诉人黄坚、刘巧哲不服原审判决，向本院提起上诉称：本案涉案合同约定的违约金条款过高，应根据本案被上诉人实际损失，并考虑上诉人及早通知积极弥补其他损失发生等实际情况予以调整，才符合合同法公平、公正的原则。理由如下：一、原审法院未对本案涉案合同解除具体时间予以认定错误。本案诉讼发生的根本原因在于上诉人与被上诉人未能就违约金赔偿数额达成一致，而非涉案合同能否继续履行。2015年6月6日，在二上诉人得知欲置换房产无法交易后，就立即告知二被上诉人无法出售涉案房产，解除双方的房屋买卖合同关系，并主动向二被上诉人提出协商赔偿事宜。在此之后，双方一直就赔偿数额进行商讨，最后因赔偿数额协商不成导致诉讼发生。根据一审庭审期间，上诉人提交的手机微信聊天记录可知，在2015年6月6日，即上诉人告知被上诉人解除双方买卖合同关系之后，上诉人与被上诉人一直有就赔偿数额进行商讨，商讨赔偿实际上是以双方的房屋买卖合同关系已经解除为前提的。由此可见，被上诉人提起诉讼是以追索更多的违约金为目的的，而并非原审法院认定的涉案合同是否继续履行而导致诉讼发生。既然双方于诉前就已经商谈过赔偿数额，双方的房屋买卖合同关系就应于本案诉前(即2015年6月6日)解除。二、根据本案上诉人违约以及因此造成被上诉人损失的实际情况，涉案合同约定的成交价的10％的违约金明显过高，应予以调整。1、上诉人在自己无法履行涉案合同后，从未考虑用故意推脱、拖延等导致惯常交易期限内无法完成房屋买卖等现实中常用的推卸责任的手段企图逃避责任，而是考虑不要扩大双方的损失，第一时间诚恳的告知被上诉人无法履行合同，并积极、主动与被上诉人协商赔偿，又积极帮助被上诉人在涉案房产所在的小区内寻找其他房源。上诉人虽然违约在先，但已尽自己的全力尽量挽救、减少双方的损失扩大，并已将损失降低到最低。2、涉案合同的版本为目前广州房屋中介提供的二手房买卖合同范本，目前采用该范本的房屋买卖交易中交易不成的违约金都采用标的金额10％的格式条款。而在实际交易中，合同标的金额、交易时间、违约过错程度以及守约方的实际损失等现实情况都与此违约金约定条款差距甚大，而具体到每个不同的案件的违约金的确定应由法庭来最终调整，才能使得这种简单划一的格式条款不失公平、公正。具体在本案房屋买卖合同关系交易中，被上诉人仅向上诉人支付了定金，被上诉人房屋贷款都尚未申请，房屋买卖交易的最主体部分根本尚未开始，在这种情况下，就简单、机械适用格式条款中违约金条款，要求上诉人承担成交总价的lO％的违约金，对上诉人不公平、不公正。3、在本案涉案合同违约金金额约定过高时，而涉案合同又有约定定金条款，适用定金条款已足以弥补上诉人的损失，本案应适用定金条款及其罚则。如上所述，上诉人在不能履行涉案合同的情况下，已经及时并己尽所能将损失降到最低。但被上诉人却一边与上诉人商谈赔偿，一边继续委托并要求按揭公司原审第三人德才中介公司为涉案房产办理网签，将资料交予第三人广州竞宇金融服务有限公司申请房贷，对于扩大的损失，上诉人不应承担。4、原审法院在涉案合同违约金约定过高却未予调整的情况下，还将被上诉人己支付的中介费判予上诉人另行支付给被上诉人，明显错误。根据合同法的相关规定，只有在违约金不足以弥补守约方损失的情况下，法院才应该调整违约金或判决将损失不足部分补足，而本案己如前所述，涉案合同约定的违约金远远高于被上诉人的实际损失，原审法院却还判决上诉人向被上诉人支付赔偿，明显违反合同法的相关规定。综上所述，为减少上诉人与被上诉人的损失，上诉人己尽自己最大的诚意和努力，但被上诉人却置若罔闻，打算一边与上诉人谈赔偿金额，另一边继续推进交易进行，借上诉人的过错之失，意欲将自己的利益达到最大化。原审法院的判决使得法庭的判决失去调整的作用，违反了法律公平、公正的原则。为此，上诉请求：1、请求依法撤销广州市番禺区人民法院(2015)穗番法石民初字第759号民事判决书第二、三项判决内容，并依法改判二上诉人向二被上诉人双倍返还定金合共人民币60000元整。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人郑韵瑶、何嘉仪答辩同意原审判决，不同意上诉人黄坚和刘巧哲的上诉请求。
原审第三人德才公司述称：与一审庭审意见一致。
原审第三人竞宇公司经本院合法传唤未到庭发表意见。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同，意思表示真实，合法有效，应当切实履行。上诉人以未能完成换购为由主张解除合同，并不符合双方合同约定，亦无充分的法律依据，原审结合守约方的意思表示认定合同解除，以及判定上诉人承担违约责任，并无不当。上诉人二审认为违约金超出被上诉人的实际损失，要求予以调整。应当指出，原审判决对违约金的处理，符合双方当事人的合同约定，体现了对合同意思的尊重。结合房地产市场交易的实际情况，该判决亦利于对交易稳定的保护，未明显超出原审法院依法裁量的合理范围，应予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4345元，由上诉人黄坚、刘巧哲共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年五月十一日
书 记 员 李 杨