北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第23021号
原告中国佛教协会，住所地：北京市西城区阜内大街25号。
法定代表人传印，会长。
委托代理人毕永祥，男，1973年12月29日出生。
委托代理人闫靖，女，1979年2月24日出生。
被告北京今风古韵餐饮有限公司，住所地：北京市西城区阜成门内大街171号。
法定代表人石岭。
第三人勤以行（北京）投资管理有限公司，住所地：北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼1442A房间。
法定代表人张召，执行董事。
委托代理人胡琼，女，1984年12月15日出生。
原告中国佛教协会（以下简称：佛教协会）诉被告北京今风古韵餐饮有限公司（以下简称：今风古韵公司）、第三人勤以行（北京）投资管理有限公司（以下简称：勤以行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张涛独任审判，公开开庭进行了审理。佛教协会的委托代理人毕永祥、闫靖，勤以行公司的委托代理人胡琼到庭参加诉讼。今风古韵公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佛教协会诉称，2005年6月30日北京市白塔寺管理处（出租方）与被告签订《房屋租赁合同》，约定出租方将由其管理的坐落于北京市西城区阜成门内大街xxx号北京市白塔寺管理处西跨院出租给被告使用，房屋用途为商业用途；租赁期限为二十年，自2005年7月1日至2025年6月30日；除非双方另有约定外，被告需要事先征得北京市白塔寺管理处书面同意，方可在租赁期内将该房屋转租给他人；被告有下列情形之一的，北京市白塔寺管理处有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按约定支付租金超过60日的、2、欠缴各项费用达30万元的、5、擅自将该房屋转租给第三人的；被告有上述约定的情形之一的，应按年租金的百分之百支付违约金。合同签订后，北京市白塔寺管理处积极履行了合同约定的各项义务，但被告未经书面同意，擅自将租赁房屋进行部分转租，并从2013年下半年起开始欠付租金，至今仍未支付。根据《房屋租赁合同》的约定，2013年下半年的租金为37.5万元，2014年上半年的租金为37.5万元。根据2013年3月22日中共中央统战部《关于切实解决全国性宗教团体项目建设有关问题的会议纪要》以及2013年6月4日北京市人民政府协调会议定事项，北京市白塔寺管理处的上级主管单位北京市文物局与国家宗教事务局签订《移交协议》，将包括《房屋租赁协议》约定出租房屋在内的文物建筑的产权移交给国家宗教事务局所属的原告管理使用。该《移交协议》已于2013年8月19日生效，相关资产已于2013年9月正式移交。根据《移交协议》约定，移交后北京市白塔寺管理处不再享有权利，亦不再承担义务，在与被告履行合同的过程中，出现纠纷由原、被告协商解决。现原告诉至法院，要求解除2005年6月30日北京市白塔寺管理处与被告签订的《房屋租赁合同》，被告及第三人向原告腾退房屋；被告支付2013年7月1日至2014年6月30日欠付的房屋租金75万元；被告支付违约金75万元；本案诉讼费由被告承担。
被告今风古韵公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未委托代理人参加诉讼、未向本院提交书面答辩意见。
第三人勤以行公司述称，我公司现在使用的房屋是被告租赁房屋中靠北的一个院子。我公司与被告签订的租赁合同是有效的，在我公司与被告签订合同时，被告给我公司出示过北京市白塔寺管理处出具的同意转租的文件，我公司使用该房屋北京市白塔寺管理处是知道的，也未就此事提出异议。北京市白塔寺管理处将房屋移交给原告的时候，我公司也曾向相关部门提交了方案。现我公司希望继续使用该房屋，故不同意腾退房屋。
经审理查明，2005年6月30日，北京市白塔寺管理处（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落于北京市西城区阜成门内大街xxx号北京市白塔寺管理处西跨院（附件一：《租赁范围示意图》）的房屋，房屋用途为商业经营；租赁期限自2005年7月1日至2025年6月30日，租金及支付方式为：第一年至第三年每年人民币25万元，第四年至第六年每年人民币35万元，第七年至第九年每年人民币75万元，第十年至第十二年每年人民币85万元……；租金支付时间：每年的一月份交纳上半年的租金，六月份缴纳下半年的租金；支付方式为甲方直接收取乙方支付租金；租赁期满或合同解除后，乙方付清所有费用后方可搬出该房屋；除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋转租给他人；乙方不支付或者不按照约定支付租金达60日的，或者欠缴各项费用达30万元的，或者擅自将该房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方应按年租金的100%向甲方支付违约金。
2013年3月1日，被告与第三人签订《租赁合同》，被告将其租赁的涉案房屋中靠北侧的书园（书园为被告租赁后自命名场地）房屋及部分设施设备出租给第三人，用作第三人办公场所。
2013年8月19日，北京市文物局（甲方）与国家宗教事务局（乙方）签订《移交协议》，该协议载明：妙应寺又称白塔寺，其西路分三个区域，一是西路北侧地上的办公区及社教功能区，二是西路中部的旅游餐饮服务区，北京市白塔寺管理处与餐饮公司已签订了租赁合同，三是西路南侧，为多年形成的居民菜市场和商铺等，本次移交涉及西路北侧地上区域和西路中部区域，不包括西路北侧地下文物库房和西路南侧区域；甲方将西路北侧地上部分和西路中部旅游餐饮服务区移交乙方；2005年6月30日，北京市白塔寺管理处与被告就旅游餐饮服务区签订了《房屋租赁合同》，双方同意北京市白塔寺管理处按照上述合同约定，收取2013年6月30日之前被告应给付的租金；移交后，北京市白塔寺管理处不再享有上述合同的权利，亦不再承担义务，乙方作为上述合同的一方当事人，继受相应权利义务；移交后在合同履行过程中发生纠纷，由乙方与被告协商解决；移交后，如乙方将移交范围转交原告具体使用，乙方应确保其严格遵守本协议中的乙方各项义务；其他未尽事宜，由北京市白塔寺管理处与原告另行协商解决，并签订书面协议。
2013年9月24日，原告与北京市白塔寺管理处签订《白塔寺西路交接协议》，约定北京市白塔寺管理处将西路北侧管理业务用房地上部分和西路中部旅游餐饮服务区总面积3870.88平方米移交原告，移交日期为2013年9月24日；自交接之日起，原告按《移交协议》承担移交区域内的责任与义务。
2013年10月11日，北京市白塔寺管理处向被告发出《关于将餐饮服务区移交宗教局的通知》，告知被告北京市白塔寺管理处将西路中部旅游餐饮服务区移交宗教局，北京市白塔寺管理处与被告签订的《房屋租赁合同》项下北京市白塔寺管理处的全部权利义务，已由宗教局概括继受，北京市白塔寺管理处不再履行该合同。被告已于当日收到上述通知。
现原告诉至本院，要求解除2005年6月30日北京市白塔寺管理处与被告签订的《房屋租赁合同》，被告及第三人向原告腾退房屋；被告支付2013年7月1日至2014年6月30日欠付的房屋租金75万元；被告支付违约金75万元。第三人以其答辩意见，不同意原告要求腾退房屋的诉讼请求。审理中，经本院现场勘验，《移交协议》中涉及的西路中部旅游餐饮服务区即为北京市白塔寺管理处与被告签订的《房屋租赁合同》中的西跨院，其中靠北侧的院落现由第三人实际使用，其余部分由被告使用。
另查，关于原告提交的《房屋租赁合同》及《移交协议》，经本院与北京市白塔寺管理处核实，北京市白塔寺管理处对上述《房屋租赁合同》及《移交协议》的真实性予以确认，同时表示《房屋租赁合同》原件现在该处保存，2013年6月30日后的房屋租金已由国家宗教事务局概括继受。
再查1，佛教协会作为本案原告的依据系国家宗教事务局办公室出具的授权委托书，该委托书载明：根据中央统战部《关于切实解决全国性宗教团体项目建设有关问题的会议纪要》和北京市有关会议精神，国家宗教事务局与北京市文物局2013年8月19日签署了《移交协议》，正式接收白塔寺西路作为中国佛教协会办公场所。兹授权中国佛教协会管理使用白塔寺西路区域，就该区域因法律纠纷引起诉讼相关的一切事宜由中国佛教协会全权处理。
再查2，被告未交纳2013年7月1日至今的房屋租金。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、移交协议、白塔寺西路交接协议、催收房屋租金函件、关于将餐饮服务区移交宗教局的通知、现场照片、工商查询信息等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，北京市白塔寺管理处与被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。此后，北京市文物局与国家宗教事务局签订《移交协议》，原告与北京市白塔寺管理处依据该协议对包括涉案房屋在内的相关区域进行了移交。依据上述事实及国家宗教事务局办公室出具的授权书，原告有权对上述区域内因法律纠纷引起诉讼相关的一切事宜进行处理。按照《移交协议》的约定，对于涉案房屋2013年7月1日以后的租金北京市白塔寺管理处不再收取，北京市白塔寺管理处亦已将此情况告知被告，但国家宗教事务局及原告至本案起诉时均未收到被告2013年7月1日以后的租金。同时，《房屋租赁合同》中明确约定除双方另有约定以外，被告需事先征得出租方书面同意，方可在租赁期内将房屋转租他人。依据本案查明的事实本院亦无法认定被告在转租房屋前已经征得北京市白塔寺管理处同意。综上，被告的上述行为已构成违约，现原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。鉴于涉案房屋中靠北侧的院落现由第三人实际使用，其余部分由被告使用，故对原告要求腾房的主张，本院将判令被告及第三人共同向原告腾退房屋。因被告拖欠2013年7月1日以后的房屋租金，现原告要求被告支付2013年7月1日至2014年6月30日期间的房屋租金75万元，同时按照合同约定支付违约金75万元，理由正当，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩的权利，本院依法缺席判决。第三人关于北京市白塔寺管理处同意转租房屋的陈述缺乏相关证据支持，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：
一、解除北京今风古韵餐饮有限公司于二〇〇五年六月三十日与北京市白塔寺管理处签订的《房屋租赁合同》。
二、自本判决生效之日起十五日内，北京今风古韵餐饮有限公司及勤以行（北京）投资管理有限公司将北京市西城区阜成门内大街171号北京市白塔寺管理处西跨院（即白塔寺西路中部旅游餐饮服务区）的房屋腾空交中国佛教协会收回，腾空房屋时不得损坏房屋原有设施。
三、自本判决生效之日起十五日内，北京今风古韵餐饮有限公司给付中国佛教协会二〇一三年七月一日至二〇一四年六月三十日期间的房屋租金七十五万元。
四、自本判决生效之日起十五日内，北京今风古韵餐饮有限公司给付中国佛教协会违约金七十五万元。
如果北京今风古韵餐饮有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千一百五十元，由北京今风古韵餐饮有限公司负担，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 涛
二〇一四年十二月十二日
书记员 付欣颖