浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终3439号
上诉人（原审被告，反诉原告）：宁波华恒底盘零件有限公司。住所地：宁波市鄞州区集士港镇祝家桥村。
法定代表人：于峰，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告，反诉被告）：邵利定，男，1965年4月16日出生，汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。
被上诉人（原审被告，反诉被告）：毛红球，女，1968年7月28日出生，汉族，宁波市鄞州宁杭制衣有限公司法定代表人，住宁波市鄞州区。
两被上诉人的共同委托代理人：张信国，宁波市宁高法律服务所法律工作者。
上诉人宁波华恒底盘零件有限公司（以下简称华恒公司）因与被上诉人邵利定、毛红球房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2016年9月14日作出的（2015）甬望民初字第574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2011年8月3日，宁波市鄞州高桥利红服装厂（以下简称利红服装厂）与宁波市鄞州华信底盘零件有限公司（以下简称华信公司）签订《房屋（厂房）租赁协议》一份，约定利红服装厂将其所有的位于宁波市鄞州区高桥镇石塘村面积为2270㎡的房屋及相应附属设施出租给华信公司。租赁期限自2011年11月1日起至2016年10月31日止。租金数额，第一年租金为220000元，此后每年租金递增10000元，其中2015年11月1日至2016年10月31日的租金为260000元。双方另约定：租金为先付后租�由承租方于每年11月1日前向出租方支付后一年全额租金。租金发票及税金均由承租方负责支付。承租方在签订合同时向出租方支付定金50000元，待支付第一年租金时（即2011年11月1日之前）予以扣除；承租方在承租房屋时预付房租费50000元作为押金，待支付最后一年租金时扣除。又约定：若任何一方在未征得对方谅解的情况下不履行协议条款而导致协议中途终止，则视为该方违约，双方同意押金部分作为违约赔偿金。同年11月1日，双方签订补充协议一份，约定华信公司每年向利红服装厂支付附属设备使用费10000元。之后，利红服装厂按约将房屋及附属设施交付华信公司使用，被告亦依约支付了定金50000元（已抵扣第一年租金），预付了房租费50000元及2011年11月1日至2015年10月31日的房屋租金、附属设施使用费与2015年11月10日前的水电费，此后房屋租金及附属设施使用费、�电费则均未付。被告于2015年12月腾退搬离涉案房屋，于2016年1月9日向原告邵利定邮寄了《房屋交接通知书》及房屋钥匙并于该日撤出门卫，原告邵利定于2016年1月10日收悉邮件。2016年1月15日，原告邵利定将涉案房屋出租给宁波市乐儿优婴童用品有限公司（以下简称婴童公司）。
另查明：两原告系夫妻，利红服装厂系个人独资企业，投资人为本案原告邵利定；2013年3月15日，利红服装厂歇业注销，企业资产划转给原告邵利定，相应债权债务转由本案两原告共同承担。2013年3月27日，涉案房屋所有权人变更为本案原告邵利定。2014年8月14日，华信公司将公司名称变更为本案被告。
又查明：涉案房屋位于宁波市鄞州区高桥镇石塘村杨家路1号，系一处有围墙的独立厂区，厂区大门朝南，外接公路临河，围墙处原印有被告公司名称，现已变更为婴童公司。厂�内现有朝东三层楼房一幢（位于甬房权证鄞州区字第××号房产证所载0276幢房屋对应位置）、朝南二层楼房一幢（位于甬房权证鄞州区字第××号房产证所载0258幢房屋对应位置）、朝西二层楼房一幢（对应甬房权证鄞州区字第××号房产证所载0256幢房屋）、朝南楼房与朝西楼房相接处朝南二层楼房一幢、门卫处平房四间（对应甬房权证鄞州区字第××号房产证所载0274幢房屋）及门卫北侧平房一处。上述房屋中朝东三层楼房及朝南二层楼房系原告方于2005年将原先0276幢、0258幢房屋拆除后重建而成，门卫北侧平房一处系被告于2012年在原告方知情情况下出资48000元自行建造。经测量，除门卫北侧平房一处外，厂区内现有房屋实际面积约为2280㎡。
再又查明：原告方租赁给被告的厂房，其中1089.99㎡有相应的房屋所有权证及土地使用权证，其余仅有土地使用权证，未�理房屋所有权证。被告自行建造的平房，未办理合法建设手续，亦未取得房屋所有权证。
原审原告邵利定、毛红球于2015年11月23日诉至原审法院，请求判令：原审被告支付原审原告租金210000元（已扣除承租房屋时预付的房租费押金50000元）、附属设备使用费10000元。审理过程中，原审原告将诉讼请求变更为：1.原审被告支付2015年11月1日至2016年1月15日的租金54166元；2.原审被告支付2015年11月1日至2016年1月15日的附属设施使用费2082.50元；3.原审被告支付原审原告代为缴纳的自2015年11月10日至2016年1月15日的水电费47377.47元；4.原审被告支付违约金50000元。上述合计153625.97元，原审被告在承租房屋时支付的押金50000元可在上述应付款金额中予以抵扣。
原审被告华恒公司提起反诉，请求判令：1.确认《房屋（厂房）租赁协议》第六条第四款关于租金发票及税金均由承租方负责支付，出租方一概不负责”的约定无效；2.原审原告向原审被告开具自2011年11月1日至2015年10月31日的租金发票；3.原审原告向原审被告支付违约金50000元。审理过程中，原审被告变更并增加反诉诉讼请求，要求：1.判令涉案《房屋（厂房）租赁协议》于2015年12月30日解除；2.确认《房屋（厂房）租赁协议》第六条第四款属于无效条款；3.两原审原告向原审被告开具自2011年11月1日至2015年10月31日的租金发票，发票金额为940000元；4.两原审原告支付违约赔偿金50000元；5.两原审原告返还多收取的租金488638.48元；6.两原审原告支付房屋新建费用48000元；7.两原审原告支付房屋维修费用13242.50元；8.两原审原告返还原审被告在承租房屋时支付的押金50000元。
原审法院认为：本案争议的第一个焦点为原告方租赁给被告的厂房面积。对此，原告主张实际交付被告使用的面积为2270㎡，被告则表示仅使用了其中1089.99㎡。根据原告方提供的土地使用权证、房屋所有权证、补充协议、车间改建报告及现场勘查可知：涉案房屋系独立厂区，除门卫北侧平房一处外，厂区内现有房屋实际面积约为2280㎡，被告自设门卫，围墙处印有被告公司名称，日光灯、吊扇等附属设施分装于厂区房屋各处，并不限于房产证所载几处房屋，而被告亦自述原告方在将房屋交付被告后未再对房屋进行改建、扩建及重建，被告就其仅使用了其中1089.99㎡房屋的主张未提供其他证据予以印证，故对其该主张不予采信，认定被告实际使用的即为厂区内所有房屋，除门卫北侧一处平房外，其余面积约为2280㎡。但由于原告租赁给被告的厂房并非全部具有房屋所有权证及土地使用权证，故涉案《房屋（厂房）租赁协议》中办理有房屋所有权证及土地使用权证的厂房租赁关系合法有效，其余厂房租赁关系因违反法律规定为无效。对于租赁合同中的有效部分，双方当事人应按协议的有效约定履行；合同无效部分则自始无效。本案争议的第二个焦点为本案中哪一方构成违约，合同能否解除。涉案《房屋（厂房）租赁协议》系双方真实意思表示，协议中约定的租赁期限及租金支付方式、违约条款等均不违反法律规定，为有效条款。原告方依照约定面积交付了房屋，已经履行了合同义务，然被告在房屋租赁期限届满之前未按约支付租金且未经原告同意提前腾退并要求解除合同，故被告构成违约。被告辩解原告方未履行房屋修缮义务，但就该主张亦未提交充分有效的证据，故对该辩解亦不予支持。鉴于被告业已腾退搬离厂房，原告亦已将房屋另租他人，合同实际已无法继续履行，故依法确认涉案合同有效部分解除。因原告于2016年1月10日方收悉被告寄送的《房屋交接通知书》及钥匙，以重新取得房屋支配权，故合同有效部分解除的时间为2016年1月10日。本案争议的第三个焦点为合同解除及无效之后相应权利义务的分配。合同有效部分解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人有权请求赔偿损失；合同无效部分，因该合同取得的财产，应予返还。故被告应支付自拖欠之日起至有效部分房屋租赁合同解除时止（计算至2016年1月10日，其中水电费暂计算至2015年12月23日）的租金、附属设施使用费、水电费及无效部分房屋占有使用费、附属设施使用费、水电费（亦计算至2016年1月10日，其中水电费暂计算至2015年12月23日）。被告逾期支付房屋租金并单方解除合同，还应按有效合同部分的约定承担违约责任，违约金酌情确定为30000元。被告要求原告返还租金并支付违约赔偿金50000元�因在本案中系被告违约，故被告上述主张亦系无理，亦不予支持。被告另外要求原告方支付房屋新建费用及维修费，关于房屋新建费用，因该新建的房屋未办理合法建设手续，原告方虽对被告新建房屋知情且未反对，但就房屋新建一事其并无过错，故新建费用应由被告自负；关于房屋维修费用，因被告提供的证据未能证明维修费产生的真实性及与本案的关联性，故对该主张亦难以支持。本案争议的第四个焦点为《房屋（厂房）租赁协议》第六条第四款关于租金发票及税金的约定是否有效。从该条款文意而言，原、被告该项约定仅系关于税金缴纳这一金钱给予义务的付款方式约定，并不违反法律的强制性规定，亦未损害国家、集体及第三人利益，故该项约定合法有效，当事人应按照约定履行。被告就其已支付的租金要求开具发票，合理合法，然该事项被告可自行前往房产所在地税务主管机关办理，不予理涉。另外，因双方在合同中关于承租房屋时预付的作为押金的房租费50000元既约定抵扣最后一年租金，又约定作为违约时的赔偿金，故该笔50000元将用于抵扣被告应履行的金钱给付义务，被告要求返还则于法无据，不予支持。
据此，原审法院依照《中国人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第九十一条第一款第（二）项、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》�九十条之规定，作出如下判决：一、原宁波市鄞州高桥利红服装厂与原宁波市鄞州华信底盘零件有限公司于2011年8月3日签订的《房屋（厂房）租赁协议》及2011年11月1日签订的补充协议均于2016年1月10日解除；二、被告宁波华恒底盘零件有限公司支付原告邵利定、毛红球2015年11月1日至2016年1月10日的房屋租金及占有使用费共50555.56元；三、被告宁波华恒底盘零件有限公司支付原告邵利定、毛红球2015年11月1日至2016年1月10日的附属设施使用费1944.44元；四、被告宁波华恒底盘零件有限公司支付原告邵利定、毛红球2015年11月10日至2016年12月23日的水电费46477.46元；五、被告宁波华恒底盘零件有限公司支付原告邵利定、毛红球违约金30000元；（二至五项合计128977.46元，扣除承租房屋时预付的房租费50000元，尚须支付78977.46元，限于本判决生效后十日内履行完毕）。六、驳回原告邵利定、毛红球的其他诉讼请求；七、驳回被告宁波华恒底盘零件有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费2373元，保全费1020元，合计诉讼费3393元，由原告邵利定、毛红球负担809元，由被告宁波华恒底盘零件有限公司负担2584元；反诉案件受理费4899.50元，由被告宁波华恒底盘零件有限公司负担。
宣判后，原审被告华恒公司不服，上诉至本院称：一、一审法院在本案还没开始审理时就对上诉人账户进行查封，事先没有做任何调查，事后也未通知上诉人，此举违反了《中华�民共和国民事诉讼法》第一百条第一款和第一百零三条第一款的规定。二、《房屋（厂房）租赁协议》约定出租房屋登记面积2270平方米，且在一审第一次开庭前被上诉人向法院提供了登记面积为2270平方米的房屋所有权证三本，分别为“甬房权证鄞州区字第××号、20××44号、20××45号”，被上诉人确认其真实性。被上诉人没有完全交付房屋明显违约，一审法院没有据此审判，属于违法。三、一审法院在第一次庭审时适用简易程序，之后转为普通程序，但普通程序中的审判长不是简易程序中的独任审判员，判决书并未说明变更原因。四、一审法院对涉案房屋面积的勘查是无效的，原因是未经上诉人确认，也未由专业人员进行勘查。五、根据“甬鄞国用（2013）第15-05469号”土地使用权证的记载，被上诉人拥有使用权的土地上建筑面积为2747平方米，其中既包括被上诉人未交付的“甬房权证鄞州区字第××号”房屋所有权证的828.39平方米，也包括上诉人自建的约80平方米。由此可知，上诉人实际使用的房屋面积为1838.61平方米。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。
被上诉人邵利定、毛红球答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审期间，双方当事人均未提交证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：双方当事人签订的《房屋（厂房）租赁协议》约定出租房屋登记面积2270平方米。虽然被上诉人交付的房屋有房屋所有权证的是1089.99平方米，但包括没有房屋所有权证在内的房屋，被上诉人实际交付的房屋是2280平方米，不少于合同约定的面积，故不影响上诉人对房屋的使用需求。上诉人自2011年开始实际使用涉案房屋，其没有证据证明曾就房屋所有权证问题向被上诉人提出过交涉的事实。由此，上诉人认为被上诉人交付的房屋存在违约的主张，理由不足，本院难以采信。原审中，为确定上诉人实际使用的房屋面积，原审法院进行实地勘查并无不当。经被上诉人申请，原审法院裁定对上诉人的财产进行保全也无不当。原审法院的审判程序由简易程序转为普通程序，符合法律规定。
综上，原审法院认定事实清楚，判决得当。上诉人的上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13671元，由上诉人宁波华恒底盘零件有限公司负担。
本判决为终审判决�
审判长 黄永森
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一六年十一月二十一日
书记员 桂红艳