广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1845-1846号
上诉人（原审被告）：深圳招商房地产有限公司。
法定代表人：贺建亚，系该公司董事长。
委托代理人：黄璜、男。
委托代理人：尚东宁，男。
被上诉人（原审原告）：张子昱，男。
上诉人深圳招商房地产有限公司（以下简称招商公司）因商品房预售合同纠纷两案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第434、435号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本两案进行了审理。本两案现已审理终结。
原审法院查明：2011年7月18日，张子昱与招商公司签订了编号为深（宝）网预买字（2011）第7054、7055号的两份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：张子昱向招商公司购买位于深圳市宝安区观澜街道环观南路某园某C、D房，其用途为住宅，建筑面积分别为88.97、74.93平方米，总金额分别为1077285、904916元。张子昱采取按揭付款方式。合同第九条约定，招商公司应当于2012年3月18日前将本房地产交付给买受人，交付应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。招商公司向张子昱交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。张子昱对招商公司所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对招商公司交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；合同第十条约定，招商公司应在本房地产交付时向与张子昱提供有关本房地产的下列文件：（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）深圳市建设工程竣工验收备案（回执）；（三）房地产（住宅）质量保证书；（四）房地产（住宅）使用说明书；（五）收楼意见书；（六）业主临时公约；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、公用设施设备接管查验清单。上述文件不全的，视为不符合交付标准，张子昱有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，张子昱收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起2日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内在《收楼意见书》中提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产；招商公司收到张子昱异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为张子昱异议事实成立，本房地产视为未交付；合同第十二条约定，招商公司如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付张子昱，逾期超过90日的，张子昱有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，张子昱解除合同的，招商公司应当自张子昱解除合同通知到达之日起10日内退还张子昱全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向张子昱支付违约金，违约金不足以补偿张子昱实际损失的，招商公司应补偿其差额；张子昱要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，招商公司按日向张子昱支付本房地产总价款万分之四的违约金。
合同第十三条约定招商公司在本房地产交付张子昱时，本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格。
该合同附件三约定了装置、装修、装饰标准。1、外墙：主体外墙：涂料；低楼层部分：劈开砖、涂料；部分凹阳台侧墙：水泥砂浆；2、内墙：厨房：水泥砂浆；卫生间：聚合物水泥基防水涂膜；住宅其他房间：水泥砂浆；3、天花：住宅套内房间：腻子；阳台、露台：外墙涂料；4、地面：住宅房间（厨、卫除外）：水泥砂浆；阳台、露台：外墙涂料；5、门窗：入户门为木饰面防火防盗门；住宅外墙门窗：国产铝合金型材（饰面工艺为艳消电泳），配件采用国产品牌五金配件。门窗玻璃：6、7栋A、B、D、E、F户型中的卧室，A、B户型的客厅，C户型的书房（6栋2单元C户型无书房）着色中空钢化玻璃；卫生间：单片钢化磨砂玻璃；住宅户内其他部位外窗玻璃：镀膜钢化玻璃；6、厨房：地面水泥砂浆；煤气管道接口到户；7、卫生间：地面防水砂浆（8、9、10栋B、F户型以及6、7栋D、F户型的卫生间地面未降板）。
该合同附件五第7条约定，张子昱、招商公司双方一致同意，招商公司及买卖合同项下的房屋在同时满足以下条件时，即达到交付标准：A.满足本合同第十条之规定；B.满足本合同第十三条之规定；C.满足本合同附件三之规定；D.拟交付的房屋与本合同附图和／或按本合同第十九条履行合法手续的变更项目相一致。除以上四点原因外，张子昱不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，招商公司《入伙通知书》中的入伙期限届满之日即为本房地产的交付时间。交付验收中发现的质量瑕疵，张子昱应于验收之日起2日内以书面方式提出质量瑕疵异议，否则视为交付房屋无质量瑕疵。招商公司收到张子昱提出的质量瑕疵异议后按房屋《质量保证书》约定的时间进行处理。附件五第10条对合同第十一条进行了修订：1、张子昱收到《入伙通知书》后，应在《入伙通知书》约定入伙之日起2日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内在《收楼意见书》中提出；张子昱逾期不提出异议，视为同意接受本房地产。招商公司在收到张子昱异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。招商公司逾期不予答复及处理的，视为张子昱异议事实成立，本房地产视为未交付。
2012年1月12日，招商公司取得了深圳市住房和建设局出具的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，称已收招商公司某园南区项目竣工验收备案的资料。
2012年3月2日，招商公司向张子昱发出入伙通知书，要求张子昱于2012年3月18日11时至13时前往某园物业管理中心办理涉案房产的验收入住手续，附件《业主入住知会函》向张子昱知会了办理手续时需携带的资料及办理流程。流程2的“签约区签约”包括领取《某园业主手册》、《装修手册》、《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》等内容。
2012年3月18日，张子昱验房后，提出了房屋存在的问题，并由工作人员在《房屋交接确认表》记录，14C房问题包括：入门处有多处损坏、门上下无油漆、主卧有空鼓、主卧室右边房间的玻璃窗声音大、防护栏与墙壁接合未接上、房间空间高低不一样、装煤气表与房间有一个插座盖坏、卫生间二次地漏未堵上不能试水等。并记载“不同意收房”。14D房问题包括：入户门上下未封油漆、入户口大理石有裂痕、入户门合页不正、主卧室窗四周没有靠墙、窗户有响声、卫生间上方有漏水、房间高低不一样、卫生间灯不亮等。并记载“不同意收房”。招商物业公司某园管理处工作人员在该表上签名且注明“已收到”，并加盖了管理处公章。
2012年7月22日，张子昱再次验房后，对于14C房，提出“除了入户门有喷漆外，其余问题都与2012年3月18日所验问题一样，都无整改”，并由工作人员在《房屋交接确认表》上记录，同时注明“不同意收房”。对于14D房，提出“卫生间、厨房灯不亮，看是否是线路有问题，其余问题与2012年3月18日结果一样，都无整改”，并由工作人员在《房屋交接确认表》上记录，同时注明“不同意收房”。
招商公司提交的其向案外人深圳市罗湖建筑安装工程有限公司的多份《派工单》显示，14C房产于2012年3月20日有多项报修内容，包括：卫生间侧排地漏未堵上，不能试；厨房有一个插座坏；主卧有空鼓，房间空间高低不一；入户门多处损坏，门上下无油漆，规定完成时间为2012年3月28日。处理结果显示“已完成”，并有核实人签字。14D房产于2012年3月20日保修“入户门有刮花、入户门合页不正，入户门上下未封油漆”，规定完成时间为2012年3月28日，处理结果显示完成；同日报修“卫生间上方有渗水，房间高低不一样”，处理结果显示“没发现”。两张派工单均有核实人签字。
另查明，张子昱未签署某园业主入伙流程会签单及收楼意见书，亦未领取《房屋使用说明书》及《住宅质量保证书》。
张子昱诉讼请求：1、招商公司支付逾期交付房产的违约金314136.3元（14C房）和263873.5元（14D房）（暂计至2014年3月17日，应计至招商公司实际交付房产之日止）；2、本两案诉讼费由招商公司承担。
原审法院认为：张子昱和招商公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》以及合同附件五“买卖双方补充约定”均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
合同附件五第7条虽约定房屋只要符合合同第十条、第十三条、附件三及合同附图的约定，即为符合交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理手续，否则视为交付。但该附件第10条中同时保留了合同第十一条的约定，即招商公司对张子昱提出的书面异议是否在十五日内答复同样是认定房屋交付的要件。由此可以看出，合同附件五第7条是对房屋交付的质量要求的约定，第10条是对房屋交付程序的约定。
本案中，张子昱于2012年3月18日验房后未签署《收楼意见书》，而其所主张的房屋验收异议已在《房屋交接确认表》中详细列明，并有管理处工作人员签字确认，原审法院认可张子昱已通过书面方式向招商公司提出了异议。从房屋交付的质量要求上看，张子昱提出的问题显然未达到严重影响房屋正常使用的程度，涉案房屋并不具备合同附件五第7条约定的拒绝收楼的事由，张子昱以房屋质量问题为由拒绝收楼明显不符合合同约定；但从房屋交付程序上看，张子昱在约定入伙之日即通过《房屋交接确认表》的方式提出书面异议，尽管异议形式存在瑕疵，但不能免除招商公司应在15日内做出书面答复和处理意见的义务，招商公司提出的“张子昱未依照合同约定在《收楼意见书》中提出书面异议，故招商公司不负有在15日内答复的义务”的相关辩解，缺乏理据，原审法院不予采信。现招商公司在房屋交付程序上存在明显的违约，按照合同附件五第10条的约定，应视为涉案房产未交付。招商公司虽提交《派工单》主张其已对张子昱提出的涉案房屋的部分问题进行修复，但张子昱于2012年7月22日验房后仍提出了书面异议，此后，未有招商公司的答复或通知记录。
招商公司作为房屋买卖合同中的卖方，负有向买方即张子昱交付涉案房产的义务，现涉案房产依据合同约定视为未交付，张子昱诉请招商公司承担逾期交付的违约责任符合合同约定，招商公司应自合同约定的交付房屋的期限届满日（2012年3月18日）之次日起至实际交付之日止，按日向张子昱支付涉案房产购房总价款万分之四的违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：深圳招商房地产有限公司于本判决生效之日起三日内向张子昱支付逾期交付违约金（14C房每日按购房总价款1077285元之万分之四，14D房每日按购房总价款人民币904916元之万分之四，自2012年3月19日起计至实际交付之日止，但至迟不超过本判决生效之日）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。14C房案件受理费3006元，14D房案件受理费2629元，均由招商公司负担。两案受理费张子昱已预交。
招商公司不服原审两判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审两判决；2.驳回张子昱的全部诉讼请求；3.由张子昱承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决中认定我司在交付程序上存在明显违约的事实错误。一审判决中认定，买卖合同附件五第10条是对房屋交付程序的约定，并据此认定我司未履行书面答复义务系在交付程序上存在明显违约，应当承担逾期违约金。一审法院在此明显采取了双重标准，选择性地无视了该条中“……如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内在《收楼意见书》中提出；买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产”的程序约定。根据该条约定，买受人的异议不应当、也不可以是通过其他任何途径提出，而应当列于《收楼意见书》中，“应当”一词说明这是买受人的义务而非权利，买卖双方不认可其它任何的异议提出方式。双方既然在买卖合同中只认可异议应当在《收楼意见书》中提出，即赋予了《收楼意见书》法律和合同上的效力，列于《收楼意见书》中的异议，我司始有书面答复的义务，这是尊重法律与合同的严肃性以及符合合同逻辑的要求。在本案中，是张子昱未按交付程序约定在《收楼意见书》中提出异议在先，要求我司书面答复在后，人为的扩大了我司的义务边界。我司同批次向逾千户业主交付房屋，无论先验房与否，均无条件提供收楼意见书供业主填写异议。业主只要在收楼意见书中提出异议，我司均在合同约定的期限内及时给予书面回复。张子昱验房后自行离去，拒绝按合同约定在收楼意见书中签署意见，系其未按交付程序履行义务，我司也因此不存在书面答复的义务，而一审判决完全颠倒该事实，无视张子昱的在先义务履行的缺失，无故创设出我司对其违约行为的书面答复义务，并据此认定我司违约，没有任何事实和法律依据。
二、涉案房产已满足约定条件，达到交付标准，张子昱仍恶意拒绝收楼，应当由其承担一切不利后果。我司于2012年1月12日即取得《竣工验收备案收文回执》，说明涉案房产已经竣工验收合格，具备交付使用的条件。张子昱所称细小瑕疵本就不影响房屋正常使用，且我司已及时处理。房屋建造结构复杂，工程庞大，出现不影响正常使用的细微瑕疵难以避免，在买卖合同中对于我司的质量保修责任也有明确约定，张子昱完全可以通过该条款主张权利而非拒绝收楼。我司已经依据买卖合同的约定充分履行了出卖人的义务，不存在任何违约情形，而张子昱恶意拒绝收楼，应由其承担一切不利后果。
三、一审法院的判决如果成立将对整个深圳市房地产市场产生恶劣影响。我司使用的是深圳市规划和国土资源委员会和深圳市市场监督管理局制定的《深圳市房地产买卖合同（预售）》标准合同文本，该标准合同亦被深圳房地产市场上的所有开发商所采用。该标准合同第十一条明确约定了买受人提出异议的形式必须是在《收楼意见书》中提出，我司依约制作了标准版本的《收楼意见书》，我司的工作流程也是依据该标准合同的约定对买受人在《收楼意见书》中提出的异议给予书面答复。因张子昱未按合同约定在《收楼意见书》中提出异议，故我司依据合同约定无需向其做出书面答复。如果一审判决成立，意味着买卖双方在买卖合同中明确约定了提出异议的形式的前提下，买受人可以不遵守该约定，以任何方式向出卖人提出异议，出卖人都应该在15日内对异议部分做出书面答复，否则视为未交付，出卖人应向买受人支付高额的违约金。这样人为的扩大了开发商的义务并承担严苛的违约责任，将导致市场上买受人均以细微瑕疵异议为由，不按标准合同约定的程序收楼并在开发商已经及时处理的情况下仍恶意拖延，以五花八门的形式向开发商提出异议，只要开发商没有在15日内做出书面答复就得以向开发商主张高额违约金，无疑会诱发极大的道德风险，破坏整个深圳市房地产市场的稳定。综上，请求贵院依法撤销一审判决，驳回张子昱的所有诉讼请求，维护我方的合法权益。
张子昱口头答辩称：招商公司未依照买卖合同第十条的约定向张子昱交付《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》及《业主临时公约》，依照该条约定，招商公司不符合交付标准，张子昱有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由招商公司承担。招商公司既然未依照买卖合同的约定向张子昱提供《收楼意见书》，张子昱不可能在《收楼意见书》中提出任何异议。张子昱在查验房屋后在《房屋交接确认表》中提出异议，且明确表明不同意收房。张子昱并未擅自离去，而是要求招商公司工作人员答复何时处理张子昱所提出的问题。招商公司工作人员找来其领导与张子昱交涉，经长时间交涉后，招商公司盖章确认收到张子昱提交的《房屋交接确认表》并口头答复张子昱，说处理完了会电话通知，让张子昱先回去等待，张子昱这才离去。张子昱认为，在招商公司未提供《收楼意见书》的情况下，张子昱在《房屋交接确认表》中提出异议，且明确表明不同意收房，应视为符合买卖合同第十一条的约定，招商公司未按照该条约定的时间内作出书面答复和处理意见，视为张子昱的异议成立，房屋视为未交付。原审判决对该事实认定正确，请求法庭查明事实，依法驳回招商公司的全部上诉请求。二、招商公司认为一审判决将房地产市场产生恶劣影响是毫无依据的。招商公司提供的的确是深圳市规划和国土资源委员会和深圳市场监督管理局指定的《深圳市房地产买卖合同（预售）》标准合同文本，只不过招商公司单方修改标准合同文本中的十多条并将修改后的条款列与买卖合同附件五当中，作为格式条款向张子昱提供，这些条款均减轻了标准合同文本中所规定的招商公司的责任或者排除了张子昱的权利。也就是说，招商公司利用自身在交易过程中的强势地位，提供的买卖合同本身就严重偏向招商公司，对招商公司有利，可即便如此，招商公司自己违约，不按照买卖合同的约定向张子昱提供相应的文件，不书面答复并处理张子昱所提出的异议，还反过来认为一审判决会产生道德风险，毫无依据。
本院经审理查明：招商公司二审确认，买卖合同约定的《收楼意见书》应由其提供。张子昱称其验房时招商公司仅提供了《房屋交接确认表》，未提供《收楼意见书》，招商公司确认《房屋交接确认表》是招商公司委托的物业管理公司提供的。在2012年7月22日张子昱再次验房后，招商公司称有电话通知张子昱再次验房，张子昱称没有接到通知。招商公司确认，买卖合同的附件五的内容为其自己添加。
原审查明的其他内容属实，本院予以确认。
本院认为，本两案为商品房预售合同纠纷案件。根据招商公司的上诉理由和张子昱的答辩意见，本两案的争议焦点为：1、张子昱在《房屋交接确认表》上对房屋质量提出的异议是否能视为房屋买卖合同中约定的验收异议；2、招商公司提供的买卖合同文本是否是政府有关部门提供的规范文本。
关于第一个争议焦点，本院认为，根据招商公司的自认和合同约定，招商公司在张子昱验房时需提供《收楼意见书》，供验房人填写。根据张子昱的陈述，招商公司在其验房时仅提供了《房屋交接确认表》，未提供《收楼意见书》，导致其只能在《房屋交接确认表》上填写自己的意见。本院认为，《民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，提供《收楼意见书》是招商公司作为开发商的义务，张子昱陈述招商公司在其验房时没有提供《收楼意见书》，招商公司虽对张子昱陈述的内容予以否认，但并未提供有关证据证明其已经履行了提供《收楼意见书》的合同义务，因此，招商公司应承担举证不能的不利后果。原审据此认定招商公司有答复张子昱提出的异议的义务及招商公司交付程序存在违约行为正确，本院对此予以确认。
关于第二个争议焦点，本院认为，招商公司提供的买卖合同已经由其通过添加合同附件五的方式将政府有关部门的范本合同中的有关权利义务予以变更，因此，张子昱与招商公司签订的买卖合同内容不是政府有关部门提供的格式范本合同内容。
综上，招商公司的上诉理由不成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费分别为3006元和2629元，由招商公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年九月十六日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。