文书内容昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初224号原告：贾红梅，女，1969年10月23日出生，汉族，昆明市呈贡区人，住昆明市呈贡区，委托诉讼代理人：王伟，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨雁翎，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。被告：呈贡新都昌广场置业有限公司。委托诉讼代理人：冯俊声，男，系该公司法务主管，特别授权代理。原告贾红梅与被告呈贡新都昌广场置业有限公司（以下简称新都昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾红梅及其委托诉讼代理人王伟、杨雁翎，被告新都昌公司的委托诉讼代理人冯俊声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告交付经国家法定主管部门验收合格的房屋；2.请求依法判令被告支付延期交房违约金（2014年10月1日至2014年10月30日为3000元；2014年10月31日至实际交付验收合格的房屋之日逾期交房违约金，以购房款1209608元为基数，按日利率0.02%计算）3.本案诉讼费用被告承担。事实与理由：2013年8月20日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定被告将位于呈贡新区洛龙街道办事处西部新都昌商业广场第地下室幢负2层S046号房屋出售给原告，房屋总额为1229608元，房款优惠20000元，原告分期支付1209608元，被告于2014年9月30日前交付组织验收合格的房屋给原告。合同签订后原告依约支付了购房款。被告至今未将房屋交付给原告。根据合同第九条逾期交房的违约责任约定：“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”被告延期交房应当承担违约责任。被告新都昌公司辩称，针对原告要求交付经国家法定主管部门验收合格房屋的诉求超过了合同的约定，合同仅约定经建设单位组织验收合格就可以交房；对原告主张的违约金要求按照原告分期交纳房款的时间计算违约金。同时本案的原告也存在逾期付款的违约责任，要求在本案中相互抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交的商品房购销合同、交款收据、优惠协议等证据，被告不持异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年8月20日，原告贾红梅作为买受人与被告新都昌公司签订《商品房购销合同》，约定：“购买新都昌商业广场第地下室幢负2层S046号房，套内面积20.25平方米，每平方米60721.38元，总金额1229608元，约定贷款方式付款。新都昌公司应于2014年9月30日前向买方交付经建设单位组织验收合格的房屋，并应当以媒体公告形式通知买方办理交接手续。被告逾期交房的违约责任承担方式为自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告按原告已付款的0.02％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。”另被告新都昌公司认可在总购房款基础上优惠了原告20000元，原告于2017年3月7日支付被告1209608元。本院认为，本案争议的焦点是原告要求交付经国家法定主管部门验收合格房屋诉请的应否支持；交房条件如何确定；逾期交房违约金应如何计算。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《商品房购销合同》约定卖方应向买方交付经建设单位组织验收合格的房屋，“经建设单位组织验收合格”是双方约定的交房条件，原告主张被告交付经国家法定主管部门验收合格的房屋与约定不符，并且房屋经国家法定主管部门验收合格的时间并不确定，故该项诉请本院不予支持。经庭审查明涉及本案的房屋至今未经建设单位组织验收合格，尚未达到交房条件，被告新都昌公司存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”故，被告应当按照合同约定向原告支付逾期交房违约金直至房屋经建设单位组织验收合格并以媒体公告形式通知买方办理交接手续之日为止。至于违约金的具体计算，合同约定逾期交房违约金的计算方式为：交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告按原告已付款的0.02％乘以逾期天数向原告支付违约金，结合原告实际分期付款的时间、数额计算详见下表：付款时间              付款金额（元）              开始时间              截止时间              计算标准              违约天数(天)              违约金额（元）                  2014.10.1              2014.10.30              100元              30              3000                   2013.10.10              237764.8              2014.10.31              2018.1.9              0.02%              1166              55446.75                  2013.12.30              184441.2              2014.10.31              2018.1.9              0.02%              1166              43011.69                  2014.8.28              150000              2014.10.31              2018.1.9              0.02%              1166              34980                  2014.12.30              184441.2              2014.12.31              2018.1.9              0.02%              1105              40761.5                  2015．9．7               150000              2015．9.8              2018.1.9              0.02%              854              25620                  2016.1.11              102960.8              2016．1.12              2018.1.9              0.02%              728              14991.09                  2016.9.26              50000              2016.9.27              2018.1.9              0.02%              469              4690                  2017.3.7              150000              2017.3.8              2018.1.9              0.02%              307              9210                  合计              1209608              231711.03                  房款优惠20000元      截止2018年1月9日，被告新都昌公司应向原告支付的逾期交房违约金为231711.03元，从2018年1月10日开始至房屋经建设单位组织验收合格并以媒体公告形式通知买方办理交接手续之日为止，以1209608元为基数，按照每日0.02%计算。对于是否以逾期付款违约金进行抵扣的问题，被告提出因原告存在逾期付款的问题，应向其支付逾期付款违约金，该主张独立于原告的诉讼请求而存在，也不包含在原告提出诉讼请求所依赖的民事法律关系之中，被告应当提起独立的诉讼，经法院审理判决确定原告应承担的逾期付款违约金后再进行抵销，被告仅通过抗辩的方式提出主张并不能实现其抵销的目的。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告呈贡新都昌广场置业有限公司在本判决生效后十日以内向原告贾红梅支付从2014年10月1日至2018年1月9日止的逾期交房违约金231711.03元以及从2018年1月10日至房屋经建设单位组织验收合格并以媒体公告形式通知买方办理交接手续之日为止，以1209608元为基数，按照每日0.02%计算的逾期交房违约金。二、驳回原告贾红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2271.5元，由被告呈贡新都昌广场置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  林莉二〇一八年三月六日书记员  何静