安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民一初字第00032号
原告：宋伟，女，1974年10月25日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：宋春，系宋伟之妹。
委托代理人：赵玉宏，安徽北方之光律师事务所律师。
被告：高月萍，女，1962年10月2日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省牡丹江市阳明区。
委托代理人：孙慧，系高月萍之女。
原告宋伟因与被告高月萍房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2014年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月4日公开开庭审理了本案。原告宋伟的委托代理人宋春、赵玉宏，被告高月萍及其委托代理人孙慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋伟诉称：2013年3月6日，宋伟与高月萍签订《房屋租赁合同》（简称《租赁合同》），约定高月萍租赁淮北市相山区古城路62号相王国际购物广场商住楼1幢104号、201号、301号商业用房，面积1515.28平方米，租期自2013年5月15日至2015年5月14日，租金总计1942500元。高月萍自合同签订之日起二日内支付第一年度租金971250元，2014年5月15日前十天支付971250元。合同同时还约定，高月萍拖欠租金，按未支付租金的每日千分之五支付滞纳金。连续拖欠租金三个月以上的，宋伟有权提前终止合同。合同签订后，宋伟将房屋交付高月萍经营使用，高月萍仅于2013年3月18日支付491250元，尚欠第一年租金480000元未付。2014年1月16日宋伟向高月萍送达解决争议的律师函，高月萍未予答复。2014年3月15日晚，高月萍连夜搬出租赁房屋，单方毁约。《租赁合同》第八条约定，单方解除合同须提前两个月书面通知对方，并支付对方违约金100000元。高月萍的行为严重违约，依法应承担100000元的违约责任。合同还约定，高月萍拖欠租金应向宋伟支付滞纳金，逾期一日支付未付租金千分之五的滞纳金。据此计算至2014年4月10日，拖欠480000元租金，滞纳金为936000元（480000元×0.005×390天）。2014年4月11日起至清结租金之日止，每日滞纳金2400元。综上，高月萍的行为已严重违约，依法应承担支付欠付租金、滞纳金、违约金的违约责任。请求：一、解除宋伟与高月萍于2013年3月6日签订的《租赁合同》；二、判决高月萍支付拖欠的租金480000元、至2014年4月10日的滞纳金936000元，2014年4月11日至清结租金之日止每日滞纳金2400元，并支付100000元违约金。
高月萍答辩称：一、宋伟不是本案的适格主体。2013年3月6日双方签订《租赁合同》时宋伟没有出示涉案房屋的产权证明，仅提供了1层建筑面积为74.42平方米的产权证，且产权人为牛雪英和史先彬，产权证登记日期为2013年5月6日，证明在合同签订后两个月，宋伟才提供一份产权人不是其本人的产权证明，且二楼、三楼的产权证明至今未见，导致高月萍多项执照未能及时办理。据此可以证明宋伟不是涉案房屋的合法权利人，其无权将房屋对外出租，也不是本案适格原告。二、宋伟涉案房屋的经营范围存在欺诈。宋伟承诺可以经营酒店，实际该房屋不得经营酒店。涉案房屋系商住楼，宋伟未与楼上住户协商就承诺可以经营酒店，导致高月萍在不知情的情形下进行装修。楼上住户联名到相山区环保局上访，导致高月萍无法正常办理经营酒店所需的手续，无法正常经营。依法宋伟应赔偿高月萍的损失。三、涉案房屋不具备交付使用的条件。宋伟交付的房屋一直不能正常用电，至2013年9月宋伟才去申请改造房屋电路，此时距离双方约定的2013年5月15日交付房屋已过去三个月。宋伟应赔偿高月萍装修期间的人工、材料设备等花费及违约金等计4954353元。四、2013年3月16日，宋伟擅自将房屋封锁，非法占有、搬运高月萍自有的设备及营业用品，并且在《租赁合同》纠纷尚未解决的情形下将房屋转租给他人。请求驳回宋伟的诉讼请求，支付高月萍要求赔偿损失的请求。
宋伟为支持其诉讼主张提供如下证据：证据一、《租赁合同》，证明2013年3月6日，宋伟与高月萍签订《租赁合同》，合同约定了淮北市相山区古城路62号相王国际购物广场商住楼1幢104号、201号、301号约1515.28平方米商业用房的租赁事项，证明二人之间存在租赁合同关系。
证据二、律师函，证明2014年1月16日，宋伟委托代理律师向高月萍发出律师函，催促高月萍履行《租赁合同》义务，否则，宋伟将依法解决《租赁合同》纠纷。
证据三、物业管理公司出具的证明，证明2014年3月15日晚高月萍连夜搬出租赁房屋，不再继续经营，高月萍单方毁约。
高月萍对上述证据质证如下：证据一、二无异议。证据三内容不真实，证据形式不合法，不具有法律效力，达不到证明目的。
高月萍向本院提交如下证据：证据一、《租赁合同》，证明宋伟与高月萍存在租赁合同权利义务关系。
证据二、《房地产权证》，证明高月萍承租房屋的产权人系牛雪英和史先彬，不是宋伟，宋伟不是本案的适格原告。
证据三、《关于相王国际住户要求治理居住环境的书面材料》，证明自2013年3月24日起，相王国际购物广场商住楼1幢居民已开始向淮北市相山区环保局投诉，宋伟交付的房屋不适宜经营餐饮。
证据四、供电公司线路改造申请表和施工单，证明2013年9月高月萍去申请改造房屋电力，交付的房屋不具备正常经营条件。
证据五、照片一组共29张，光盘2张，证明2013年3月16日，宋伟擅自将房屋封锁，非法占有、搬运高月萍自有的设备及营业用品，并且在租赁合同纠纷尚未解决且高月萍自有的设备及装潢没有拆除的情况下，将房屋转租给他人，能够证明高月萍自有的设备及装潢的价值。
宋伟对上述证据质证如下：证据一真实性无异议、证明的事实无异议，该证据证明双方之间存在租赁合同权利义务关系，与高月萍称宋伟不具有主体资格的观点矛盾。证据二真实，但不能证明宋伟不是本案的适格主体，涉案房屋有3个房产证，2、3楼是宋伟名下的房产，1楼房产证产权人牛雪英和史先彬与宋伟是朋友，委托宋伟对外出租。证据三高月萍经营的餐饮行业影响住户的生活，与本案双方之间的争议无关，2013年6月7日的公示系高月萍制作的，说明高月萍履行了准备经营餐饮的相关告知程序，也证明高月萍实际使用了该房屋。证据四真实性无异议，证明了高月萍可以通过电路改造申请正常使用房屋，客户的名称系相王国际开发公司的老总，高月萍用电没有受到影响，只是需要改造。证据五真实性无异议，对证明事实有异议，证明高月萍已经正常使用了涉案房屋，不存在交付的房屋不能正常使用的情形；高月萍提供了大门上锁的照片是在2014年3月15日以后，2014年3月15日高月萍连夜搬走房屋内的物品，2014年3月16日宋伟才安装的锁；出租的公告系2014年3月16日制作的，该证据证明了高月萍单方毁约，不能证明高月萍主张的事实。
本院对宋伟所举证据审核认为：证据一、二真实、合法，高月萍也无异议，本院予以采信；证据三与高月萍所举的证据五能够相互印证，说明2014年3月15日后高月萍不再承租宋伟的房屋，本院予以采信。
本院对高月萍所举证据审核认证如下：证据一真实，与宋伟提交的证据一一致，本院予以采信。证据二真实，涉案房屋一层产权人虽不是宋伟，但二、三层产权人为宋伟，一层房屋产权人牛雪英、史先彬与宋伟系朋友关系，委托宋伟一起对外出租，且涉案房屋一至三层已实际交付高月萍使用，对该证据的证明目的不予采信。证据三真实，但涉案房屋已实际交付高月萍经营使用，不能达到其证明目的，本院不予采信。证据四能证明高月萍为经营火锅店申请过电力改造，但双方在租赁合同中未明确约定交付房屋时的用电参数条件，不能证明宋伟违约，不予采信。证据五与本案的争议焦点无关，不予采信。
根据双方当事人的诉辩意见及本院认定的证据，本院查明如下事实：2013年3月6日，宋伟与高月萍签订租赁合同，约定宋伟将相山区古城路62号相王国际购物广场商住楼1幢104号、201号、301号房屋面积计1515.28平方米租赁给高月萍使用，租赁期限两年，自2013年3月15日起至2015年3月15日止，免租期60天，租金自2013年5月15日起开始计算，租金计算前预付定金5万元，合同按约履行后转为房屋租金。并约定2013年5月15日至2015年5月14日租金1942500元，合同签订后2日内首付第一年度租金，以后租金于每年5月15日前十天支付。2013年5月15日前房屋交付给高月萍。双方还约定逾期交房一天，高月萍收取宋伟季度租金的千分之五作为违约金，高月萍拖欠租金，按日支付季度租金的千分之五作为滞纳金，一方违约应支付对方10万元违约金。合同签订后，宋伟依约将涉案房屋交付给高月萍使用，宋伟自认高月萍于2013年3月18日支付租金491250元。房屋交付后，高月萍即对涉案房屋进行装修，2013年8月28日、29日高月萍以宋伟及一楼产权人牛雪英的名义向电力部门申请线路改造。2013年3月24日，涉案房屋楼上住户曾联名向淮北市相山区环保局反映楼下经营火锅店将影响其居住环境。涉案房屋高月萍用于经营川娇火锅店，于2013年9月12日正式营业，后于2014年3月15日搬出承租房屋。宋伟自认其于2014年3月16日将涉案房屋锁门。
另查明：高月萍承租的房屋共三层，一层产权人为牛雪英、史先彬，二、三层产权人为宋伟。
本院认为：本案双方的争议焦点为：1、涉案房屋租赁合同是否有效。2、宋伟是否适格原告。3、本案哪一方存在违约行为，宋伟是否有权解除合同及相应的责任承担问题。
关于涉案房屋租赁合同是否有效的问题。高月萍与宋伟签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定。虽然该房屋一层产权人非本案原告宋伟，但合同的效力与合同的履行是两个范畴的问题，涉案房屋租赁合同合法有效。
关于宋伟是否适格原告的问题。因涉案房屋二、三层的产权人为宋伟，虽然一层产权人非宋伟，但与高月萍签订租赁合同的一方主体为宋伟，涉案三层房屋已全部交付高月萍使用，在承租期间也未出现因房屋产权问题导致高月萍不能正常使用的情形，故有权就租赁房屋主张相应权利，宋伟是本案适格原告。高月萍认为因承租房屋一层的产权人不是宋伟，其主体不适格的理由不能成立，本院不予支持。
关于本案哪一方存在违约行为，宋伟是否有权解除合同及相应的责任承担问题。合同签订后，宋伟依约将涉案房屋交付给高月萍使用，高月萍接收房屋后即进行了装修。高月萍称交付的房屋的用电不能供经营火锅店正常使用，应认定宋伟违约。鉴于双方签订的租赁合同并未对房屋中的用电标准进行特别约定，宋伟交付给高月萍的房屋系毛坯房，电路能供一般正常使用，在双方未对用电情况进行特殊约定的情形下，不宜认定宋伟交付的房屋不符合合同约定。高月萍认为交付的房屋不符合双方约定，宋伟存在违约行为的主张不能成立，本院不予支持。2014年3月15日高月萍未通知宋伟即搬出承租房屋，以自己的行为表明不再履行合同，故宋伟起诉要求解除租赁合同应予支持。至今，双方亦未对房屋的交付及屋内物品的归属协商一致，高月萍未按合同约定的期限支付欠付的房租，其行为构成单方违约，依法应承担相应的违约责任。高月萍辩称宋伟擅自封锁房屋并占用其房屋内设备及营业用品，且将涉案房屋另租他人，其无相应证据证明设备数量及宋伟将房屋转租他人获利，本院不予支持。根据双方签订的合同约定，高月萍违约应支付宋伟10万元违约金及欠付租金日千分之五的滞纳金，但该数额明显过高，依法应予酌减。根据本案案情并权衡双方当事人的利益，以自高月萍应付款之日起，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率的4倍标准计算为宜，双方合同约定，被告高月萍应于合同签订后2日内即2013年3月8日首付第一年度租金，故应从此时起计算逾期付款违约金。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告宋伟与被告高月萍于2013年3月6日签订的《租赁合同》；
二、被告高月萍于本判决生效后十日内支付原告宋伟租金48万元，并支付自2013年3月8日起至实际付清之日止的逾期付款违约金，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率的4倍标准计算；
三、驳回原告宋伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18444元，由原告宋伟负担9222元，被告高月萍负担9222元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 朱 文
审 判 员 朱晓瑜
人民陪审员 刘 艳
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 王巧娴
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。