上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终4770号
上诉人(原审原告)戴明华，男，1948年4月23日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人(原审原告)戴丽莉，女，1979年1月17日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人(原审原告)梅强，男，1982年2月6日生，汉族，住上海市宝山区。三上诉人共同委托代理人刘平，上海刘平律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海康德利房地产经营有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人胡礼刚，董事长。委托代理人张洛加。委托代理人许又村，上海市联诚律师事务所律师。上诉人戴明华、戴丽莉、梅强因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第979号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年3月26日，戴明华、戴丽莉、梅强及戚思情共同与上海康德利房地产经营有限公司(以下简称“康德利公司”)签订《上海市商品房预售合同》，向康德利公司购买上海市宝山区场北路551弄中环国际公寓9号401室房屋(以下简称“系争房屋”)。2012年4月2日，双方对系争房屋进行验收交接。验收中发现的问题为进户门有问题、东厕所窗关不紧、不平、楼层高度不对。2013年12月9日，戴明华、戴丽莉、梅强经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2014年4月，戴明华等向康德利公司提出五大质量问题，要求予以解决。2014年5月起，戴明华等向相关政府部门信访反映系争房屋质量问题。2014年10月28日，戴明华、康德利公司及建交委、质监站等开会形成《会议纪要》，主要内容为，会议目的，本着2014年9月15日会议内容，解决系争房屋窗户存在的质量问题。会议背景，2014年9月15日宝山区建交委信访科陈主任组织召开会议，并提出对系争房屋窗户质量问题进行整体窗户更换，相关费用由开发商予以承担。开发商表述，要去上门再次勘探，进行维修或者整体调换窗户，但可能存在安全隐患或不安全性，生活上可能会带来不便望业主知晓。业主方要求：1、存在质量问题的窗户进行整体调换；2、施工方以及施工材料需要符合国家行业标准；3、凡是由于换窗而导致的一切业主方的财产损失均由开发商承担。双方达成以下共识：1、存在质量问题的窗户进行整体调换；2、开发商预计于2014年10月31日前上门探勘；3、开发商与业主双方对于方案制定均需要花费时间，因此预计于2014年11月30日前在宝山区建交委信访科的监督下进行第二次会议，讨论并决定施工方案(方案包括：施工日程安排、费用负担、具体实施细节、善后等)；4、具体施工时间主要以业主方生活安排出发，与开发商商议决定；5、竣工时间根据最终决定的施工方案决定。原审法院审理中，戴明华等提供了2014年9月15日会议和2014年10月28日会议的录音。前一录音内容显示，戴明华向宝山区建交委信访办陈主任提出其家里危险的窗的问题。陈主任建议，窗户安全隐患，尽快把它更换掉，更换窗户引发的问题在产生后再来解决。戴明华表示，该录音中危险的窗不是特指哪一扇窗，戴明华家里三个房间的窗都存在质量问题，有安全隐患。安全隐患是指：1、不符合国家标准；2、出现漏水问题；3、东南的窗的窗框是倾斜的，对人身也有危险。对于安全隐患的问题，由于2014年10月28日会议纪要中双方已对质量问题的窗达成了一致的解决方案，没有必要再鉴定。康德利公司表示，康德利公司不在2014年9月15日会议现场，不清楚危险的窗所指；系争房屋的窗不存在安全隐患。2014年10月28日《会议纪要》中讲有质量问题的窗要更换，是指应当要更换的质量问题，不是有一点瑕疵就要更换。该《会议纪要》，只是行政部门组织的会议，不是双方民事法律关系，不能作为本案证据。系争房屋中的窗不能整体更换，整体更换才会产生安全隐患。如果确有安全隐患，康德利公司愿意承担相应的责任。2014年10月28日的录音是不完整的，戴明华等挑的是对其有利的话；即使是戴明华等提供的部分，也没有康德利公司承诺进行整体更换的内容，说明康德利公司从来没有同意过窗子进行整体更换。2013年10月14日，戴明华所在小区的众多业主向康德利公司提交请求书，要求解决墙体渗水、漏水问题。次日，康德利公司出具了《关于中环国际公寓房屋渗漏维修事宜的处理方案》。当月19日，130户业主、康德利公司、总承包商等形成会议纪要，开发商和总承包商承认小区渗漏水问题包括墙体开裂问题是房屋的施工或质量问题，应所有业主要求由开发商请第三方专业机构进行鉴定，同时承诺负责房屋渗漏水及开裂的维修，等等。嗣后，确定由同济大学专业防漏中心为检测、维修单位，渗漏水维修方案征求业主意见后，实施了维修工程。康德利公司表示，康德利公司已对戴明华房屋的渗漏水进行维修，愿意按评估报告确定的金额对戴明华等进行赔偿，提供了系争房屋《装潢损坏修复估价分户报告》，报告载明，北卧室窗渗水，乳胶漆修补、地板修补；主卧室窗东侧渗水，乳胶漆修补等，评估总价为人民币(以下币种均为人民币)2,376元，估价日期为2014年4月30日。戴明华等表示，不知道该报告是真是假；戴明华等没有签字确认，对戴明华等没有约束力。康德利公司表示，戴明华等的诉请既无事实依据，又无法律依据，不应得到法院的支持。但为息讼宁人，自愿给予戴明华等1万元(含康德利公司认为本应给予的2,376元)，作为对戴明华等诉请所涉的，虽无法律事实存在，但可能客观事实存在的如窗框平整度、极差、地坪等小问题的一次性补偿。现戴明华、戴丽莉、梅强诉至原审法院，要求判令康德利公司：1、整体更换系争房屋三个卧室的铝合金玻璃窗(需选择原施工单位之外的有资质的施工单位进行施工)，并按原标准修复因窗户漏水以及因更换窗户给戴明华等装修造成的损坏，并给予不低于2年的保修期；2、按照原标准修复因墙裂问题给戴明华等厨房、卫生间造成的瓷砖损坏(修复墙裂问题不作主张)；3、修复进门处的地坪落差、卫生间开间极差(一头大、一头小)质量问题，并按原标准修复因修复地坪落差、卫生间开间极差问题给戴明华等装修造成的损坏；4、赔偿因房屋质量问题给戴明华等造成的损失8,300元(因房屋漏水造成的沙发损坏3,600元，因地坪落差问题造成的装修停工损失2,400元，地板搁塞损失2,000元，材料运输及搬运费300元)；5、赔偿因房屋漏水造成戴明华等不能正常居住的损失(自2012年4月2日康德利公司开始更换铝合金窗户之日起至更换完毕可以正常入住止按每月6,000元标准计算)；6、赔偿因卫生间一头大一头小问题给戴明华等造成的精神损失10,000元。原审法院认为，开发商应依法承担所开发商品房的质量保修责任。戴明华等根据2014年10月28日的《会议纪要》要求对三个卧室的铝合金窗进行整体更换，康德利公司认为系窗户外观上的瑕疵而不同意进行整体更换。该《会议纪要》载明双方达成的共识之一为“存在质量问题的窗户进行整体调换”，但其中对多少窗户存在质量问题、存在什么样的质量问题、多少窗户进行整体更换等均未加以明确，戴明华等提供的该会议的录音的内容中也未涉及这些内容，而康德利公司在本次会议上的意见为“要去上门再次勘探，进行维修或者整体调换窗户”，鉴于本次会议的目的是本着2014年9月15日会议内容解决系争房屋窗户存在的质量问题，会议背景是2014年9月15日宝山区建交委信访科陈主任组织召开会议并提出对系争房屋窗户质量问题进行整体窗户更换，故本次会议所解决的系争房屋窗户存在的质量问题可根据2014年9月15日会议内容加以确定。根据戴明华等提供的2014年9月15日会议的录音，戴明华等在该会议中提出的是系争房屋危险的窗的问题，窗户进行整体更换方案的提出就是基于戴明华等所提危险的窗的安全隐患问题，可见，窗户进行整体更换方案针对的是系争房屋危险的窗这一存在安全隐患的质量问题。2014年10月28日会议是本着2014年9月15日会议内容解决系争房屋窗户存在的质量问题，该质量问题应指危险的窗的质量问题，故双方关于“存在质量问题的窗户进行整体调换”的共识中进行整体更换的窗户的质量问题应限于存在安全隐患的危险的窗的质量问题。戴明华等所提供的证据无法证明系争房屋的窗户已达到危险程度及存在安全隐患，戴明华等又不愿意进行鉴定，故对戴明华等要求整体更换系争房屋存在质量问题窗户的诉请难以准许。戴明华等要求康德利公司按照原标准修复因墙裂问题给厨房、卫生间造成的瓷砖损坏(修复墙裂问题不作主张)，但目前瓷砖损坏的原因并不明确，故难以准许。戴明华等要求康德利公司修复进门处的地坪落差、卫生间开间极差(一头大、一头小)质量问题，并按原标准修复因修复地坪落差、卫生间开间极差问题给戴明华等装修造成的损坏，对该问题，戴明华等在系争房屋验收交接时并未提出，且戴明华等已完成装潢，戴明华等以其行为表明了当时对该问题的容忍和对当时现状的接受，现再要求修复，缺乏必要性，而且只会人为地扩大损失，难以准许。戴明华等要求康德利公司赔偿因房屋漏水造成的沙发损坏3,600元、因地坪落差问题造成的装修停工损失2,400元、地板搁塞损失2,000元、材料运输及搬运费300元，并按每月6,000元赔偿因房屋漏水造成其不能正常居住的损失，缺乏事实依据，难以准许。戴明华等要求康德利公司赔偿因卫生间一头大一头小问题造成的精神损失费，没有法律依据，不予准许。康德利公司自愿就戴明华等诉请中可能客观存在的问题给予补偿1万元，不违反法律规定，可予准许。据此，原审法院判决：一、戴明华、戴丽莉、梅强要求上海康德利房地产经营有限公司整体更换上海市宝山区场北路551弄中环国际公寓9号401室房屋三个卧室的铝合金玻璃窗等诉讼请求，不予支持；二、上海康德利房地产经营有限公司于判决生效之日起十日内，支付戴明华、戴丽莉、梅强补偿款1万元。原审法院判决后，上诉人戴明华、戴丽莉、梅强不服，向本院提起上诉称：1、2014年10月28日双方经协商达成《会议纪要》，被上诉人应当按照纪要对有质量问题的窗户进行更换，而非仅对有安全隐患的窗户进行更换；2、上诉人一直在就进门处的地坪落差、卫生间开间极差问题提出异议，被上诉人应当解决；3、被上诉人应当承担更换或者维修责任，而非给予一点点补偿了事。请求本院撤销原判，改判支持其诉讼请求。被上诉人康德利公司辩称：1、《会议纪要》是上诉人信访的结果，并非被上诉人愿意；2、窗户已经与外墙成为一体化结构，除非存在安全隐患，否则不可能更换；3、1万元是被上诉人对上诉人可能的损失进行补偿。请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对协议条款有不同的理解，法院应当根据现有证据，结合协议的形成过程，来探究双方当事人的本意，并对协议条款作出合理的解释。上诉人因家中窗户质量问题多次找有关部门沟通，并提供了2014年9月15日会议录音和2014年10月28日会议录音及《会议纪要》。上诉人依据《会议纪要》要求对三个卧室的铝合金窗进行整体更换，但从上述证据可知，“存在质量问题的窗户进行整体调换”应限于对存在安全隐患的危险窗户进行更换，而非上诉人理解的只要窗户存在质量问题就应当进行更换，否则既不符合当事人的本意，又有违公平原则。原审法院对此已有详尽阐述，本院不再赘述。上诉人在2012年4月系争房屋验收交接时，发现进门处的地坪落差、卫生间开间极差等质量问题，但其还是对系争房屋进行了装修，并已入住，其以行为表明了当时对该问题的容忍和对当时现状的接受，现上诉人要求被上诉人对该质量问题进行修复，既缺乏必要性，亦会人为地扩大损失，原审法院对此不予准许，并无不当。双方对房屋质量问题的处理意见相左，如有被上诉人实施修复恐难进行。被上诉人自愿就上诉人诉请中可能客观存在的问题给予补偿1万元，既不违反法律规定，且能够填补上诉人的损失，本院予以准许。戴明华、戴丽莉、梅强的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费258元，由上诉人戴明华、戴丽莉、梅强负担。本判决为终审判决。
审判长 陈 俊
审判员 丁康威
审判员 徐 江
二〇一六年八月十日
书记员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……