四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第751号
上诉人（原审被告）王翠。
委托代理人李勇，四川谦信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张国亮。
委托代理人张竞。
委托代理人龙万友，四川善嘉律师事务所律师。
原审被告王伍斋。
原审被告苏富琼。
上诉人王翠因与被上诉人张国亮、原审被告王伍斋、苏富琼房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，王伍斋与苏富琼系夫妻关系，王翠系王伍斋、苏富琼之女。2005年7月14日，成都市金牛区金泉街道金桥社区居民委员会因拆迁安置向王伍斋交付了位于成都市金牛区金科苑46幢3单元3楼6号的讼争房屋。同年8月24日，在华琪中介的促成下，张国亮与王伍斋、苏富琼、王翠在成都市金牛区土桥法律服务所的见证下签订了房屋买卖协议书，约定王伍斋、苏富琼、王翠以122500元的价格将讼争房屋转让给张国亮，张国亮在签订协议当天付清全部房屋转让款。若王伍斋、苏富琼、王翠违约导致张国亮不能买到并享有讼争房屋（包括有关部门通知可以办理产权时怠于协助办理过户，无正当理由超过一个月视为怠于协助办理过户）等原因发生诉讼，张国亮因此受到的损失以及诉讼费用、聘请律师的合理费用等均由王伍斋、苏富琼、王翠承担等权利义务。协议签订当天，张国亮向王伍斋、苏富琼、王翠付清了全部房款，王伍斋为此向张国亮出具了收到购房款122500元的收条。王伍斋向张国亮交付讼争房屋后，讼争房屋由张国亮居住、使用至今。
原审法院另查明，2013年4月16日，王翠以个人名义在成都市房屋管理局办理了讼争房屋的权属证书，讼争房屋现登记地址变更为成都市金牛区金科苑中街103号11栋3单元3层6号。2013年4月20日左右，张国亮与王伍斋、苏富琼、王翠协商办理产权变更登记手续未果，诉至原审法院。张国亮为该次诉讼聘请律师支付律师费4000元。张国亮请求判令王伍斋、苏富琼、王翠立即将成都市金牛区金科苑中街103号11栋3单元3层6号过户给张国亮；王伍斋、苏富琼、王翠承担张国亮维权产生的律师费4000元。
原审法院认定上述事实，采信了如下证据：张国亮的起诉状、房屋买卖协议书（见证书）、收条、房屋信息摘要、房屋所有权证、地址变更证明及庭审笔录。
原审法院认为，张国亮与王伍斋、苏富琼、王翠之间签订房屋买卖协议，系双方意思表示真实、且该协议未违反法律、行政法规的效力强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，张国亮已经履行完毕付款义务，王伍斋、苏富琼、王翠也应当按照诚实信用原则，严格履行合同约定的协助张国亮办理房产过户手续的义务。王伍斋、苏富琼辩称王伍斋与张国亮系借贷关系；苏富琼、王翠是王伍斋欺骗下才在房屋买卖协议上签名的观点，未提供相应证据予以证明，且与法庭查证事实不符，故王伍斋、苏富琼的辩解理由，不予采信。王翠经原审法院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证、辩驳的权利。讼争房屋已经实际交付，王翠作为讼争房屋登记的所有权人，应当协助张国亮办理讼争房屋权属变更登记手续。张国亮主张王翠协助办理讼争房屋过户登记的诉讼请求，原审法院予以支持。王伍斋、苏富琼不是讼争房屋的登记所有权人，办理过户时王伍斋、苏富琼没有可协助履行的内容，故张国亮主张王伍斋、苏富琼协助办理讼争房屋过户登记的诉讼请求，原审法院不予支持。张国亮与王伍斋、苏富琼、王翠在房屋买卖协议中约定王伍斋、苏富琼、王翠在有关部门通知可以办理权属证书，怠于协助办理过户才承担诉讼中合理的律师费，而对于怠于协助的理解为王伍斋、苏富琼、王翠在无正当理由的情况下超过一个月视为怠于履行协助义务。本案中，王翠办理权属证书后，从张国亮要求王伍斋、苏富琼、王翠履行协助到张国亮提起诉讼的时间不足一个月，张国亮也未提供证据证明王翠在诉讼前拒绝协助其办理讼争房屋过户手续，故张国亮主张王伍斋、苏富琼、王翠支付律师费的诉讼请求，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、王翠在判决生效后五日内协助张国亮办理位于成都市金牛区金科苑中街103号11栋3单元3层6号房屋的权属变更登记手续。二、驳回张国亮的其他诉讼请求。案件受理费100元、诉讼保全费2370元，合计2470元，由王翠负担。
宣判后，原审被告王翠不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、张国亮与王伍斋、苏富琼、王翠签订的房屋买卖协议书无效。我国《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定，农民的住宅不得向城市居民出售。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。由于张国亮为城镇居民，故张国亮与王伍斋、苏富琼、王翠签订的房屋买卖协议书违反了上述规定，应为无效。2、案涉的房屋买卖协议书中，王翠只是在最后一页甲方处签了自己的名字，但协议书的卖方是王伍斋，只应由王伍斋承担法律后果。3、案涉房屋买卖协议书中卖方为王伍斋，房款也是王伍斋收取的，讼争房屋登记的产权证人为王翠，不是王伍斋，王伍斋属事实上和法律上履行不能，应由王伍斋退还购房款，与王翠无关。4、王翠除讼争房屋外无其他房屋使用居住，并且才生育孩子。请求撤销原判，改判为王翠不协助张国亮办理位于成都市金牛区金科苑中街103号11栋3单元3层6号房屋的权属变更登记手续。
被上诉人张国亮答辩称，1、案涉房屋买卖协议书于2005年8月24日签订，但2005年7月21日讼争房屋就已过户给王翠，因此王翠应承担本案的法律后果。2、王翠的现状不符合必须满足居住的条件。3、张国亮已付清房款并一直居住至今，张国亮有权要求王翠履行过户义务。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告王伍斋答辩称，讼争房屋是其所卖，并由自己一人收取了张国亮支付的购房款。王伍斋不管讼争房屋是否应过户给张国亮。
原审被告苏富琼答辩称，张国亮应当退还讼争房屋，房款是王伍斋收取的，苏富琼与王翠并未收到该房款。而且王翠现没有房屋居住。
二审中，各方当事人对原审法院审理查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。
二审补充查明，王伍斋、苏富琼、王翠的户籍证明中载明的户别为居民家庭户口。
本院认为，因王伍斋、苏富琼、王翠与张国亮签订房屋买卖协议书时，王伍斋、苏富琼、王翠的身份已为城镇居民，而《我国土地管理法》第六十三条有关农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款有关农民的住宅不得向城市居民出售，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》有关严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证的规定所适用的一方主体均为非城镇居民。因此，王翠以张国亮为城镇居民购买王伍斋、苏富琼、王翠房屋违反上述规定的主张不能成立，本院不予支持。张国亮与王伍斋、苏富琼、王翠之间的房屋买卖协议书，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。王伍斋、苏富琼、王翠共同作为卖方在该房屋买卖协议书中签字，该房屋买卖协议书中约定的权利义务对王伍斋、苏富琼、王翠均有约束力，因此，王翠关于本案责任只应由王伍斋承担的上诉主张不能成立，本院不予支持。张国亮已按房屋买卖协议书的约定将房款付清，王伍斋也将讼争房屋交付给张国亮，房屋买卖协议书约定的主要权利义务已经履行完毕，张国亮有权要求对讼争房屋办理权属过户手续。由于讼争房屋的产权所有人已登记为王翠，因此，原审法院判决王翠协助张国亮办理讼争房屋权属变更登记手续并无不当，本院予以确认。综上，王翠的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费200元，由王翠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张引千
审 判 员 尹 英
代理审判员 张菲菲
二〇一四年三月七日
书 记 员 李 玲