北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第14404号
上诉人（原审被告）曾涛，男，1972年7月20日出生。
委托代理人蔡慧明，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张敏，女，1981年10月8日出生。
委托代理人ＸＸ，重庆元炳律师事务所北京分所律师。
委托代理人杨丹，重庆元炳律师事务所北京分所律师。
被上诉人（原审被告）王军，男，1970年8月5日出生。
原审第三人花旗银行（中国）有限公司北京长安支行，住所地北京市东城区建国门内大街7号光华长安大厦101、1625－1626室。
负责人许姮，行长。
委托代理人宋君，北京市金杜律师事务所律师。
委托代理人李文强，北京市金杜律师事务所律师。
上诉人曾涛因与被上诉人张敏、王军、原审第三人花旗银行（中国）有限公司北京长安支行（以下简称花旗银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第33678号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曾涛及其委托代理人蔡慧明，被上诉人张敏之委托代理人ＸＸ、杨丹，被上诉人王军，原审第三人花旗银行之委托代理人李文强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年10月，张敏起诉至原审法院称：2011年5月31日，我和曾涛以及曾涛的授权人王军签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定由我购买曾涛出售的位于北京市朝阳区×路×号院×楼×单元×号房屋，房屋价款385万元。我将自己居住的小户型房屋出卖筹款，并向花旗银行贷款240万元，先后向曾涛、王军支付了全部购房款，并办理了房屋过户手续。2011年9月，案外人张×起诉王军、曾涛，要求确认我和曾涛签订的上述房屋买卖合同无效，在该案件审理过程中，我才得知曾涛在2008年9月24日已经将该房屋出售给王军，而王军在2009年6月将该房屋出售给张×，而王军在2011年5月31日又将房屋出售给我并办理了过户手续。该案件经北京市两级法院审理，于2012年8月17日被确认我和曾涛签订的上述存量房屋买卖合同无效。我认为，曾涛及曾涛的委托代理人王军与我办理涉案房屋买卖手续的过程中，曾涛、王军从未告知我涉案房屋已经卖给了王军，且王军向我隐瞒该房屋已经卖给了张×，曾涛和王军存在缔约过失责任。现我诉至法院，请求判决：1.曾涛、王军连带退还我购房款385万元、购房中介费38500元、购房交易税37950元、契税10350元，并按照中国人民银行同期贷款利率给付我付款之日至曾涛、王军退还购房款、中介费、交易税和契税之日止的利息；2.曾涛、王军连带承担我向花旗银行贷款承担的利息490080.61元（暂计算至2015年2月，实际数额以最终花旗银行提供的数额为准，并要求支付到曾涛、王军实际履行退还全部购房款之日）；3.曾涛、王军连带赔偿我实际发生的租房费用226150元（租赁期间2011年9月20日至2015年4月20日，并要求支付到曾涛、王军实际履行退还全部购房款之日）；4.曾涛、王军连带赔偿我房屋增值差价款1741700元。
曾涛在原审法院辩称：张敏要求我和王军承担连带责任的诉讼请求，没有事实和法律依据。本案中涉及的《北京市存量房屋买卖合同》系王军和张敏所签订，这也是生效的法院判决文书所确认的，因此我不应当承担任何责任，也谈不上任何连带责任。在法院确认合同无效的判决文书中，我是没有任何过错的。综上，我不同意张敏的诉讼请求。
王军在原审法院辩称：关于曾涛和张敏签订的《北京市存量房屋买卖合同》，我仅仅是作为曾涛的代理人依法行使代理人的权利并履行代理人的义务。双方签订的合同是真实有效的。张敏第一、二项诉讼请求没有事实和法律依据。张敏与曾涛签订了买卖合同后，顺利的进行了过户。涉案房屋也登记到张敏名下。在整个房屋买卖过程中，曾涛不仅知情，而且参与了合同的履行，在张敏办理房屋贷款手续和银行面签时，曾涛本人均到场，因此曾涛应当承担相应的责任。关于张敏主张的差额损失，我认为这也应当是导致合同无效的过错方承担该责任，即曾涛承担。曾涛从最初将房屋出卖给我就没有履行其相应的合同义务，导致涉案房屋引发一系列的诉讼。
花旗银行在原审法院述称：首先，我行与张敏签订的贷款抵押合同是合法有效的，抵押权已经办理了登记，因此也应当是合法有效的，法院应予保护。贷款抵押合同与房屋买卖合同是相互独立的两个合同，房屋买卖合同的效力不应当影响到抵押贷款合同的效力。因此我行认为，张敏仍应当按照抵押贷款合同履行向我行还款的义务。第二，本案中，如果张敏从王军、曾涛处取得了返还的购房款，应该优先用于归还我行的贷款。第三，我行认为王军、曾涛不是我行的直接债务人，法院不应当判决二人向我行归还贷款。
原审法院经审理查明：2008年9月24日，曾涛与王军签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。该合同约定曾涛将位于北京市朝阳区×路×号院×楼×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）出售给王军，合同价款150万元。合同签订时，该房屋处于未交付状态，曾涛的银行贷款尚未偿还完毕，房屋产权证尚未下发。曾涛和王军在履行上述合同过程中发生纠纷，王军将曾涛诉至北京市朝阳区人民法院，要求曾涛履行与其共同到银行开具保险箱义务，并将上述合同、借款合同、购房款发票做保险箱保管。此后王军向曾涛付款87万元。北京市朝阳区人民法院于2010年4月9日作出了支持王军诉讼请求的判决书。曾涛不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉，该院于2010年9月20日作出了终审判决，判决驳回上诉，维持原判。此后，王军以涉案房屋具备过户条件为由，再次将曾涛诉至北京市朝阳区人民法院，该案在审理过程中，王军与曾涛于2010年12月15日就涉案房屋的过户以及房款支付等事项达成和解协议，王军于同日办理了撤诉手续。
2009年6月20日，王军与案外人张×及北京铭大房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，该合同约定王军以203万元将涉案房屋出售给张×。签约当日，张×向王军支付了58万元购房款，2009年10月26日，张×向王军支付了第二笔购房款87万元。2010年2月11日，王军以借款形式收取了张×第三笔购房款15万元。王军将涉案房屋交接给张×，张×亦实际入住涉案房屋。
2011年5月13日，王军与曾涛签订了一份《交易补充协议》，双方约定为了交易方便起见，户名为曾涛的涉案房屋，直接过户给第三方，曾涛可以委托王军办理，也可以直接和第三方办理。同日，曾涛向王军出具的委托书进行了公证。曾涛委托王军作为其代理人办理涉案房屋的有偿转让事项，委托期限至2011年7月20日。
此后，王军就出售涉案房屋事项与张敏达成合意，并于2011年5月19日收取了张敏定金5万元。2011年5月31日，王军代曾涛与张敏就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定张敏以385万元购买涉案房屋。该合同在房屋权属情况项下注明出卖人已将房屋出租，承租人已放弃优先购买权。2011年5月31日，张敏向王军支付首付款120万元。2011年6月8日，张敏向王军支付了购房款20万元。2011年6月7日，张敏、姚×与花旗银行签订了一份《个人房产抵押贷款合同》，该合同约定张敏将涉案房屋抵押给花旗银行，由张敏和姚×向花旗银行贷款240万元。2011年6月23日，花旗银行按照张敏和姚×的指定，将240万元购房贷款发放给王军。2011年6月10日，张敏与曾涛签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，同日，张敏和王军、曾涛办理了涉案房屋的《房屋所有权转移登记申请书》，申请曾涛作为转出方将涉案房屋转移至转入方的张敏名下，张敏、王军、曾涛于当日办理了涉案房屋的过户手续。张敏为购买涉案房屋于2011年6月9日向房屋中介公司支付了中介服务费38500元，于2011年6月10日交纳了契税10350元，于2011年6月10日交纳了房屋交易税37950元。
2011年11月，张×以张敏和曾涛作为被告、王军作为花旗银行起诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认张敏与曾涛于2011年5月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及2011年6月10日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。北京市朝阳区人民法院于2012年4月9日作出了（2011）朝民初字第36354号民事判决书，该判决认为，张敏在与王军就购买涉案房屋达成合意的过程中，明知涉案房屋有他人实际居住，房屋出卖人无法带其看房的情况下，便以较低价格与王军签订房屋买卖合同，张敏行为有违正常购房者的一般注意义务亦不符合房屋类大标的商品的交易习惯。同时此前张敏所居住房屋与涉案房屋为同一楼宇相邻单元，其有充分便利的客观条件对涉案房屋实地考察或至物业公司等部门对房屋实际居住人的情况予以充分了解，其应对购买涉案房屋所存在的潜在风险以及对实际居住人利益可能存在的损害具有充分的认知，据此张敏在房屋购买过程中不具善意。故此，可以认定张敏与王军之间存在恶意串通的主观故意，其签订合同并抢先过户行为，损害了在先买房人张×的合法利益，故张敏与王军关于涉案房屋所达成的买卖合同应属无效合同。同时，因关于涉案房屋曾涛与王军之间的纠纷已经两次诉讼程序进行了处理，最终双方达成调解，本案纠纷源于王军对涉案房屋在张×与张敏之间的一房二卖行为，故曾涛对王军与张敏之间房屋买卖合同无效的后果无过错。据此该院判决确认张敏与曾涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。张敏不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，该院经审理于2012年8月17日作出了（2012）二中民终字第09422号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
案件审理过程中，张敏申请对涉案房屋的市场价值进行评估，法院依法委托北京首佳房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，该公司于2015年7月10日作出了《房地产估价报告》，评估结果为，涉案房屋在评估基准日（2015年4月20日）的市场价值为5591700元。案件评估费13000元，由张敏预付。张敏为证明其租金损失，向法院提交了姚×与案外人签订的房屋租赁合同以及支付房屋租金的凭证。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、2011年5月13日的经公证的委托书、《个人房产抵押贷款合同》、付款凭证、（2011）朝民初字第36354号民事判决书、（2012）二中民终字9422号民事判决书、张敏交纳交易税和契税的完税凭证、张敏支付房屋中介服务费的收据、《北京市房屋租赁合同》以及张敏、曾涛、王军、花旗银行的当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，由被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，王军作为曾涛的委托代理人，以曾涛的名义与张敏签订了《北京市存量房屋买卖合同》以及《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，曾涛作为被代理人应当对王军的代理行为承担相应的民事责任。曾涛承担责任后，如其认为王军作为代理人，在代理过程中存有过错的，其可向王军另案主张。张敏要求作为代理人的王军承担连带责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。本案中，曾涛与张敏签订的上述合同被法院二审终审判决确认无效。在合同被确认无效后，根据合同法关于合同无效法律后果的规定，曾涛应当向张敏返还张敏支付的购房款。根据（2011）朝民初字第36354号民事判决书以及（2012）二中民终字第09422号民事判决书认定的事实以及本案查明的事实，可以认定，作为曾涛的委托代理人王军，在向张敏出售涉案房屋时，并未将该房屋的实际事实状况（即张×事实居住于涉案房屋）和法律状况（即王军已经将涉案房屋出卖给张×）如实的告知张敏，作为被代理人的曾涛应当对其代理人的上述过错导致合同无效的法律后果承担主要责任。张敏在购买涉案房屋时，未尽到审慎审查的义务，在未对涉案房屋的实际使用情况进行核实后即与曾涛的代理人王军签订合同，张敏自身对合同的无效应当承担次要责任。综合考虑本案的事实情况，法院酌定张敏对合同无效承担的过错责任比例为40％，曾涛对合同无效承担的过错责任比例为60％。关于张敏主张赔偿购房中介费、购房交易税、契税、张敏支付的购房款利息以及张敏因向花旗银行贷款所发生利息的诉讼请求，法院将根据上述张敏和曾涛对导致合同无效的责任比例确定曾涛应当赔偿的数额。但张敏主张要求曾涛给付385万元购房款的利息与张敏主张要求曾涛赔偿其向花旗银行贷款240万元的利息存在重复计算，法院仅支持张敏主张的要求曾涛赔偿张敏向花旗银行贷款240万元的利息。关于张敏主张的赔偿房屋因增值导致的差价损失的诉讼请求，法院将根据张敏购买房屋时的购房款与涉案房屋经评估确定的市场价值的差额，按照张敏和曾涛的责任比例确定曾涛的赔偿数额。关于张敏主张的租金损失，该部分损失与张敏主张的房屋增值差价损失不应同时主张，故法院对张敏的该项诉讼请求不予支持。曾涛经法院依法传唤，无正当理由未到庭，法院依法缺席审判。据此，原审法院于2015年9月判决：一、曾涛于判决生效之日起七日内退还张敏购房款三百八十五万元，并以一百四十五万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的百分之六十向张敏支付自二〇一一年六月八日起至实际退还该款项之日止的利息，并赔偿张敏向花旗银行（中国）有限公司北京长安支行贷款二百四十万元所发生利息数额的百分之六十（具体数额由花旗银行（中国）有限公司北京长安支行根据自二〇一一年六月二十三日起至曾涛履行完毕退还全部三百八十五万元购房款之日止期间发生的利息予以确定）；二、曾涛于判决生效之日起七日内赔偿张敏中介服务费二万三千一百元，并以该款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的百分之六十支付张敏自二〇一一年六月九日至实际赔偿该款项之日止的利息；三、曾涛于判决生效之日起七日内赔偿张敏房屋交易税二万二千七百七十元，并以该款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的百分之六十支付张敏自二〇一一年六月十日至实际赔偿该款项之日止的利息；四、曾涛于判决生效之日起七日内赔偿张敏契税六千二百一十元，并以该款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的百分之六十支付张敏自二〇一一年六月十日至实际赔偿该款项之日止的利息；五、曾涛于判决生效之日起赔偿张敏房屋增值差价损失一百零四万五千零二十元；六、驳回张敏的其他诉讼请求。
判决后，曾涛不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，驳回张敏针对曾涛的全部诉讼请求，依法改判王军承担赔偿责任。上诉理由：1.原审判决认定王军是曾涛的代理人没有事实依据；2.一审所查涉及曾涛的关键事实部分有所遗漏；3.王军才是与张敏房屋买卖合同的主体，是真正的卖方；4.张敏和王军对房屋买卖合同无效承担责任，曾涛无责任。张敏、王军、花旗银行同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点为：应由曾涛还是王军向张敏承担退还购房款及赔偿各项损失的责任。根据本案查明的事实，王军在从曾涛处购得涉案房屋后，先出售予张×，又出售予张敏。生效判决以张敏与王军之间存在恶意串通为由，判决确认张敏与曾涛之间签订的房屋买卖合同无效。生效判决同时认定王军对涉案房屋存在“一房二卖”行为，曾涛对王军与张敏之间房屋买卖合同无效的后果无过错。本院认为，虽然曾涛在王军与张敏之间订立房屋买卖合同时出具过委托书，载明委托王军代其卖房，但仅系出于过户方便的考虑。其时，曾涛已不是涉案房屋事实上的所有权人，王军系“一房二卖”的行为主体，张敏与王军之间存在恶意串通行为，故曾涛不应承担被代理人之民事责任。原判认定曾涛承担被代理人责任有误，本院依法予以纠正。因张敏与王军之间存在恶意串通致使合同无效，原判酌定张敏应承担的过错责任比例并支持其相应的损失并无不妥，本院予以采纳。鉴于张敏所支付的购房款及申请的银行贷款均已支付给王军，理应由王军退还给张敏。至于张敏主张的购房税费及房屋增值差价等损失应根据其与王军之间过错比例予以分担。
综上，原判有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第33678号民事判决；
二、王军于本判决生效之日起七日内退还张敏购房款三百八十五万元，并以一百四十五万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的百分之六十向张敏支付自二〇一一年六月八日起至实际退还该款项之日止的利息，并赔偿张敏向花旗银行（中国）有限公司北京长安支行贷款二百四十万元所发生利息数额的百分之六十（具体数额由花旗银行（中国）有限公司北京长安支行根据自二〇一一年六月二十三日起至王军履行完毕退还全部三百八十五万元购房款之日止期间发生的利息予以确定）；
三、王军于本判决生效之日起七日内赔偿张敏中介服务费二万三千一百元，并以该款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的百分之六十支付张敏自二〇一一年六月九日至实际赔偿该款项之日止的利息；
四、王军于本判决生效之日起七日内赔偿张敏房屋交易税二万二千七百七十元，并以该款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的百分之六十支付张敏自二〇一一年六月十日至实际赔偿该款项之日止的利息；
五、王军于本判决生效之日起七日内赔偿张敏契税六千二百一十元，并以该款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的百分之六十支付张敏自二〇一一年六月十日至实际赔偿该款项之日止的利息；
六、王军于本判决生效之日起七日内赔偿张敏房屋增值差价损失一百零四万五千零二十元；
七、驳回张敏的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件评估费13000元，由张敏承担5200元（已交纳），由王军负担7800元（于本判决生效之日起7日内给付张敏）。
一审案件受理费56563元，由张敏负担8075元（已交纳），由王军负担48488元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费56563元，由王军负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 旭
审 判 员 万 丽 丽
代理审判员 吴 强 兵
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 仵霞书记员赵婷婷