广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民二初字第201号原告：中信银行股份有限公司广州增城支行，住所地广东省广州市。负责人：叶为民，该行行长。委托代理人：柯伟龙、苏丽英，广东广大律师事务所律师。被告：林志达，住广东省增城市。被告：彭睿，住广东省增城市。被告：广州增城万达广场有限公司，住所地广东省广州市（仅作办公用途）。法定代表人：丁本锡。原告中信银行股份有限公司广州增城支行诉被告林志达、彭睿、广州增城万达广场有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序进行审理，并于2015年5月18日公开开庭进行审理。原告中信银行股份有限公司广州增城支行的委托代理人柯伟龙到庭参加诉讼；被告林志达、彭睿、广州增城万达广场有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告中信银行股份有限公司广州增城支行诉称：原告与被告林志达、彭睿于2013年4月24日签订了《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证（2012版））》（合同号：（2013）增银房贷字第483号），约定被告林志达、彭睿向原告借款27万元，用于购买位于增城万达广场（商业，酒店，办公A-6，A-7，B-2，C-1，C-2，C-3）6幢16层1601房，借款期限为120个月，按月等额本金还款。被告林志达、彭睿提供所购买的房产作为抵押物，并办理了抵押登记。另，被告林志达、彭睿属夫妻关系，本案债务发生在双方婚姻存续期间，被告彭睿对涉案债务承担连带责任。2012年11月19日，原告与被告广州增城万达广场有限公司签订了《楼宇按揭业务合作合同》，约定原告作为被告广州增城万达广场有限公司的房地产开发项目的按揭银行，为购房人办理人民币按揭贷款业务。被告广州增城万达广场有限公司同意为该项目购房人的按揭贷款在过渡期向原告提供连带责任保证担保。借款合同签订后，原告按约定向被告林志达、彭睿发放贷款，但被告未按约定偿还贷款本息，原告多次催收未果。根据合同约定，原告有权宣布被告林志达余下的贷款本金提前到期，同时要求被告广州增城万达广场有限公司承担连带保证责任。为此，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：（1）、解除原告与被告林志达、彭睿签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证（2012版））（合同号：（2013）增银房贷字第483号）》；（2）、被告林志达、彭睿向原告归还贷款本金243000元，支付利息、罚息（按照合同约定计算至付清款日止）；（3）、原告对处分抵押物增城万达广场（商业、酒店、办公A-6、A-7、B-2、C-1、C-2、C-3）6幢16层1601房（即广州市增城荔城街增城大道69号6幢1601房）所得价款享有优先受偿权；（4）、被告林志达、彭睿向原告支付律师费2000元；（5）、被告广州增城万达广场有限公司对被告林志达、彭睿的上述还款义务承担连带清偿责任；（6）、本案诉讼费由三被告共同承担。被告林志达、彭睿、广州增城万达广场有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩及证据。经审理查明：2012年11月19日，原告与被告广州增城万达广场有限公司签订了编号为（2012）穗增银个贷楼宇合作字第001号《楼宇按揭业务合作合同》，该合同约定原告为被告广州增城万达广场有限公司提供按揭贷款额度为20000万元，有效期壹年，按揭成数最高5成，最长期限为10年。同时约定，被告广州增城万达广场有限公司同意为上述按揭贷款在过渡期内（即自借款人与原告签订个人购房借款合同之日起，至所对应的按揭房产办妥房产证及以原告为抵押权人的他项权证，并将上述他项权证及其他有关资料交由原告持有之日止）向原告提供连带责任保证担保。保证期间为两年，即借款人在本合同所约定的过渡期内未能依照《个人购房借款合同》约定的期限履行债务之日起两年。每一份个人购房借款合同项下的保证期间单独计算。担保范围包含个人购房借款合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、费用；借款人应承担的违约金、赔偿金、补偿金；原告为实现债权和担保权而发生的费用（包含律师费、差旅费等等）。还约定为简化程序，被告广州增城万达广场有限公司不在原告与借款人签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》中签字盖章，但被告广州增城万达广场有限公司郑重声明，同意遵守原告与每一借款人签订的个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）中关于保证人（即丙方）的一切条款，并按该合同及本合同约定承担保证责任。2012年12月31日，被告林志达及其妻子即被告彭睿共同向原告声明其知悉被告林志达向原告借款的事实，并授权原告查询其个人信用信息；同时，作为涉案房屋的抵押人及共有人还向原告声明同意将涉案房屋的全部权益用做被告林志达向原告借款的抵押担保。2013年4月24日，原告与被告林志达双方签订了编号为（2013）增银房贷字第483号的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）（2012版）》，约定原告为被告林志达购买位于增城市荔城街增城大道69号【增城万达广场（商业、酒店、办公A-6、A-7、B-2、C-1、C-2、C-3）】6幢1601房的房屋提供为期10年金额为27万元（2013年4月24日至2023年4月24日）的贷款。被告彭睿作为抵押物共有人在上述借款合同上签字。上述合同约定被告林志达采用按月等额还款法，每月还款2250元，还款日为每月1日，还款总期数为120期；还约定贷款利率采用浮动利率，即以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上上浮10%。执行浮动利率期间，贷款利率按照以下方式进行调整，即自贷款发放之日起，首次利率调整日确定为次年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整日对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照本合同约定方式进行浮动后所确认的利率。上述浮动后的利率调整原告不再另行书面或者口头通知被告林志达。还约定逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。上述合同同时约定被告林志达违反合同约定，逾期或未按照约定的金额归还贷款本息的即构成违约，原告为此有权采取如下措施：停止发放贷款，宣布合同项下已发放贷款提前到期，要求被告林志达立即偿还全部贷款及相应利息，依法处分合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息，要求丙方履行保证责任等。还约定原告因实现债权所发生的各项费用（诉讼费、律师费等）均由被告林志达承担。上述合同还约定丙方(被告中信银行股份有限公司广州增城支行)对自合同生效之日起至被告林志达就合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他相关资料交由原告持有之日止（“担保阶段”）被告林志达的所有应付款项承担连带保证责任。如被告林志达在担保阶段内未能依照合同约定按时偿还贷款本息和/或相关费用的，在保证期间内，原告有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证期间为担保阶段内被告林志达每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。还约定丙方同意放弃《担保法》第28条及《物权法》第176条项下的针对原告的所有抗辩以及根据上述法条所可能获的全部权利。还约定合同的抵押物就是被告林志达向原告贷款所购买的房屋，抵押物的共有人同意将合同项下的抵押物作抵押，并同意受该合同约束。2013年4月24日，根据被告林志达的授权，原告将其借款汇入被告广州增城万达广场有限公司账户用于支付涉案房屋的房款。2013年12月18日，原告与被告林志达就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，但至今未办理商品房抵押权登记。自2014年5月1日起至今，被告林志达未按照约定履行还款义务，拖欠原告本金243000元及利息、罚息，原告多次催收未果。2014年8月27日，原告委托广东广大律师事务所就涉案款项向被告追讨涉案款项，并就本案支付了律师费2000元。原告明确表示其主张对涉案房产的优先受偿权就是主张抵押权。同时表示，其主张的利息、罚息系从2014年5月1日起计算至付清款日止。本院认为：原告与被告广州增城万达广场有限公司签订的编号为（2012）穗增银个贷楼宇合作字第001号《楼宇按揭业务合作合同》、以及原告与被告林志达签订的编号为（2013）增银房贷字第483号的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）（2012版））》均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，故该上述合同依法成立、有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已经按照合同约定向被告林志达履行了发放贷款的义务，现被告林志达逾期还款的行为，导致原告无法按照合同约定收取本息，而原告依约收取本息是系签订的合同的根本目的，现被告林志达逾期还款的违约行为，使得原告无法实现其合同目的，故原告依法可以行使解除权解除其与被告林志达、彭睿签订的涉案合同，为此，原告关于解除与被告林志达、彭睿签订编号为（2013）增银房贷字第483号的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证（2012版））》的诉讼请求，本院予以支持。因原告依法可以行使解除权，并可依约定要求被告林志达清偿贷款本金243000元及利息、罚息；同时，因被告林志达、彭睿系夫妻关系，涉案款项产生于被告林志达、彭睿夫妻关系存续期间，而婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负的债务应当按夫妻共同债务处理。为此，关于原告要求被告林志达、彭睿共同清偿贷款本金243000元及利息、罚息（利息、罚息按照合同约定的标准自2014年5月1日起计付至贷款本息清偿之日止）的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于,一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记,而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后,并不导致不动产物权的设立或变动,而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，虽然原、被告双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，同时根据物权法定的原则，抵押权预告登记依法也不能产生抵押权设立登记的法律效果。现原、被告双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。故原告要求处分涉案房屋即对增城市荔城街增城大道69号【增城万达广场（商业、酒店、办公A-6、A-7、B-2、C-1、C-2、C-3）】6幢1601房所得款项享有优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。因涉案的合同约定被告林志达违约的情形下，被告林志达需向原告支付因实现债权所发生的各项费用（包含律师费等），故原告主张的律师费符合合同约定，且主张的金额亦未超过法律规定的范围。同时，鉴于被告林志达、彭睿系夫妻关系，被告彭睿需对被告林志达的上述债务承担共同清偿责任。故对于原告主张的要求被告林志达、彭睿共同支付律师费2000元的诉讼请求，本院予以支持。因被告林志达逾期还款，且涉案房产尚未办妥他项权证，而根据原告与被告广州增城万达广场有限公司的约定，在上述情形下，被告广州增城万达广场有限公司需对被告林志达所有应付款项承担连带保证责任，故原告现要求被告广州增城万达广场有限公司就被告林志达拖欠原告的涉案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。因借款合同的借款人为被告林志达，而根据原告与被告广州增城万达广场有限公司合同约定，被告广州增城万达广场有限公司仅需要对借款人即被告林志达的还款义务承担保证责任，现原告要求被告广州增城万达广场有限公司对被告彭睿的还款义务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中信银行股份有限公司广州增城支行与被告林志达、彭睿签订的编号为（2013）增银房贷字第483号的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证（2012版））》；二、被告林志达、彭睿于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中信银行股份有限公司广州增城支行清偿贷款本金243000元及利息、罚息（利息、罚息按照合同约定的标准自2014年5月1日起计付至贷款本息清偿之日止）；三、被告林志达、彭睿于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中信银行股份有限公司广州增城支行支付律师费2000元；四、被告广州增城万达广场有限公司对被告林志达的上述债务承担连带清偿责任；五、被告广州增城万达广场有限公司承担清偿责任后，在承担责任的范围内有权向被告林志达追偿；六、驳回原告中信银行股份有限公司广州增城支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5440元（原告已预缴5440元），由被告林志达、彭睿、广州增城万达广场有限公司连带负担；被告广州增城万达广场有限公司负担后，有权在负担的范围内向被告林志达追偿。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  彭碧波审 判 员  李金勇人民陪审员  刘秀英二〇一五年六月十六日书 记 员  成映思附本判决相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零一条贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于第第三款规定情形的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。