安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相民一初字第01092号
原告：王谦忠，男，1965年9月3日出生，汉族，高中文化，无业，户籍所在地安徽省宿州市埇桥区，经常居住地安徽省淮北市相山区。
委托代理人：李振华，安徽亚星律师事务所律师。
委托代理人：朱雪松，安徽亚星律师事务所律师。
被告：袁海燕，女，1992年3月10日出生，汉族，无业，住安徽省淮北市相山区。
原告王谦忠与被告袁海燕民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员唐晓芳，于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告王谦忠及其委托代理人李振华到庭参加诉讼，被告袁海燕经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
王谦忠诉称：2010年5月10日，我与袁海燕签订两份借款合同，约定我出借给袁海燕36万元整，年利率18%，期限1年，袁海燕用坐落于淮北市相山区某处北A幢102室、202室两套房地产抵押；借款期限届满后，袁海燕未归还借款本金，仅按照约定利率支付部分利息至2014年9月10日。此后虽经我数次催要，袁海燕至今再未支付任何款项。为此诉至法院，请求法院依法判决袁海燕归还我借款本金36万元，支付利息及违约金129600元（暂计算至2015年5月11日，自2015年5月12日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍继续计算至清偿日止）、律师费1万元，暂合计499600元；依法判决我对坐落于淮北市相山区某处北A幢102室、202室房地产享有抵押权和优先受偿权，我有权申请法院拍卖、变卖或者折价抵押房地产清偿债务，拍卖、变卖价款超出我数额部分归周海燕所有，不足部分由袁海燕继续清偿；本案产生的诉讼费、公告费等费用均由袁海燕承担。
袁海燕未到庭进行答辩。
经审理查明：2010年5月10日，王谦忠与作为袁海燕委托代理人的孙燕签订两份抵押借款合同，两份合同约定袁海燕向王谦忠借款36万元（编号2010-05-10-05合同借款26万元；编号2010-05-10-06合同王谦忠借款给袁海燕10万元，案外人周艳丽借款给袁海燕14万元），年利率18%，借款期限1年，自2010年5月10日至2011年5月10日，违约金每日1‰，约定袁海燕以坐落于淮北市相山区某处北A幢102室、202室作抵押，同时约定袁海燕未偿还借款本息时，应承担王谦忠为实现债权所发生的诉讼费、律师费等内容。当日，王谦忠即提供了36万元借款给孙燕，孙燕向王谦忠出具借据一份。2010年5月11日，王谦忠与袁海燕就上述两套房地产分别办理了抵押登记手续，其中A幢101室的抵押权人为王谦忠，A幢202室的抵押权人为王谦忠10万与周艳丽14万。合同约定期间，袁海燕按照合同约定年利率18%向王谦忠支付了自2010年5月10日至2011年5月10日的利息6.48万元。合同期限届满之后，袁海燕仅支付了王谦忠自2011年5月11日至2014年9月10日前利息及违约金21.6万元。为此，王谦忠诉至本院。王谦忠为本次诉讼支付律师代理费1万元。
另查明，中国人民银行自2014年11月22日下调1年期银行贷款基准利率至5.6%，2015年3月1日下调至5.35%，2015年5月10日下调至5.1%，2015年6月28日下调至4.85%。
以上事实，有王谦忠提交的抵押借款合同、借据、淮北华融投资理财有限公司证明、银行记账凭证、借记卡明细对账单、账户明细、委托书、公证书、房地产他项权证及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：债务应当清偿。袁海燕向王谦忠借款36万元，并签订了抵押借款合同，双方建立了民间借贷法律关系，本院予以认定。现借款合同期限已经届满，袁海燕未清偿债务，王谦忠请求判令袁海燕偿还借款本金36万元，于法有据，本院予以支持。袁海燕按照合同约定支付王谦忠自2010年5月10日至2011年5月10日的利息6.48万元，不违反法律规定，本院予以确认。现王谦忠请求袁海燕支付自2011年5月11日至2015年5月11日利息及违约金12.96万元，由于自2014年11月21日起中国人民银行多次下调同期贷款基准利率，王谦忠请求自2011年5月11日至2014年11月21日的利息及违约金按照2%计算，不违反法律规定，本院予以支持，但应当扣除已经支付的利息21.6万元；自2014年11月22日至借款清偿之日止的利息及违约金，应该按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算。由于双方约定袁海燕未按约定偿还借款本息时，应承担王谦忠为实现债权所发生的诉讼费、律师费等相关费用，王谦忠请求袁海燕承担律师代理费1万元，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。因此，王谦忠对袁海燕提供抵押担保的坐落于相山区某处北A幢102室享有抵押权及优先受偿权，对坐落于相山区某处北A幢202室享有抵押权及按债权比例优先受偿权。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十六条、第五十三条第二款、第五十四条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告袁海燕于本判决生效后十五日内偿还原告王谦忠借款本金36万元，并支付利息及违约金（自2011年5月11日至2014年11月21日，按照2%计算，并扣除已经支付的利息21.6万元；自2014年11月22日至借款清偿之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算），律师代理费1万元。
二、如被告袁海燕未履行本判决第一项确定的义务，原告王谦忠有权以坐落于相山区某处北A幢102室（房地产权证号0445**）折价或以该房产拍卖、变卖价款优先受偿；以坐落于相山区某处北A幢202室（房地产权证号0445**）折价或以该房产拍卖、变卖价款按债权比例优先受偿；拍卖、变卖后其价款超过抵押担保债权总额的部分归被告袁海燕所有，不足部分由被告袁海燕清偿。
三、驳回原告王谦忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8794元，因本案适用简易程序审理减半收取4397元，由被告袁海燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
代理 审 判员 唐晓芳
二〇一五年八月十日
书记员（兼） 袁 雷
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
《中华人民共和国担保法》
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第6条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。