山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第319号
上诉人（原审原告）王中坤
委托代理人刘东革，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
上诉人�原审第三人）赵德林
被上诉人（原审被告）戴理
原审第三人李洪军
上诉人王中坤、上诉人赵德林因返还原物纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2011）李民初字第1940号民事判决，分别于2012年11月6日、2012年11月15日向本院提起上诉。本院于2012年12月19日受理后，依法组成由审判员吕良臣担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、代理审判员孙琦参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2013年1月10日组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人王中坤及其委托代理人刘东革，上诉人赵德林，被上诉人戴理到庭参加诉讼。庭审后，经三方当事人同意，本院于2013年3月19日至2013年12月19日对本案进行调解。本案现已审理终结。
王中坤在原审中诉称，2010年11月10�，王中坤、戴理签订房地产买卖契约，约定王中坤购买戴理名下位于青岛市李沧区滨河路＊＊号＊单元＊＊户房屋。双方按照约定交纳了房款并办理了产权过户手续。根据合同约定，戴理应当于2011年3月12日前将涉案房屋交付给王中坤，但至今未交付。王中坤特诉至法院，请求判令：1、戴理立即将青岛市李沧区滨河路＊＊号＊单元＊＊户房屋给交付给王中坤；2、戴理向王中坤支付补偿金10万元；3、戴理按照本金82万元的日万分之五向王中坤支付自2011年3月12日起到交房之日止违约金；4、戴理按照1500元／月的标准向王中坤赔偿自2011年3月12日起到交房之日止的房屋租金损失；5、第三人从涉案房屋内迁出；6、本案诉讼费用由戴理承担。
戴理辩称，王中坤的损失是由第三人李洪军造成的而不是由戴理造成的，且王中坤主张数额过高。
第三人赵德林陈述意见称，戴理与第三人李洪军恶意串通将涉案房屋出售，赵德林不同意从涉案房屋内迁出。
第三人李洪军未陈述意见。
原审查明：2010年11月10日，王中坤（乙方）与戴理（甲方）签订房地产买卖契约，约定：戴理将座落在青岛市李沧区滨河路＊＊号＊单元＊＊户的住房（房屋所有权证号：青房地权市字第2＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，土地使用权证号：1＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，计建筑面积：96.63平方米）出售给王中坤。房屋总价款为人民币82万元，合同签订之日王中坤支付定金人民币10万元，余款以贷款形式支付。房款付清后，戴理应当于2011年3月12日之前将房屋交付给王中坤。契约第三条第三项约定：“因此房现处于租赁状态，甲方负责与原租户交接清楚，若有产权纠纷或债务债权纠纷全部由甲方承担法律责任。”契约打印补充条款第二条约定：“此房款包括室内设施有：固定�修，乙方扣留房款￥10000.00元整，作为房屋交接、户口迁移、机顶盒、有线、水、电、煤气、暖气、物业等各项费用的结算押金。若甲方不能按合同约定交付房屋，乙方可从房屋结算押金中扣除相应的经济损失。”契约手写补充条款第二条约定：“甲方本人保证此房无任何纠纷。因此房现处于租赁状态，甲方保证按合同约定于2011年3月12日之前将房屋交于乙方。若甲方不能如期交房，甲方保证于约定时间10日内退还乙方所有房款并赔偿乙方损失壹拾万元整，同时乙方愿把房产证重新过户给甲方。若遇特殊情况，甲方、乙方提前协商。”契约签订之后，王中坤按照合同约定向戴理支付了购房款，戴理也将涉案房屋过户至王中坤名下。因戴理未能按照合同约定如期交房，双方又签订补充协议1份，其主要内容为：“…甲方保证于2011年5月17日（阴历2011年4月15日）将房屋腾出交于乙方。若甲方到期还未能交房，甲方同意按甲方与乙方签定买卖合同约定支付违约金，即自2011年3月12日起至未交房时间内每日按总房款捌拾贰万元每日万分之五支付违约金，并额外支付乙方壹拾万元做为补偿……”。王中坤自认按照契约打印补充条款第二条约定扣留了戴理房款人民币1万元。
王中坤主张签订合同的前几天，王中坤及其爱人与房屋中介公司的工作人员一起去涉案房屋看过房。当时，李洪军和一个不知姓名的男人在场。2010年11月10日，王中坤通过金屋子中介公司与戴理签订房地产买卖契约，并按约定支付了首付款，通过贷款方式支付了余款。款项全部支付完毕后，与戴理办理了过户手续，领取了房产证，但戴理一直没有将涉案房屋交付给王中坤。为此，双方又签订了补充协议，约定于2011年5月17日交房，但至今未交。王中坤主张补充协议约定戴理若未能在规定期限内向王中坤交付房屋，则需按照总房款82万元0.5‰／日的标准向王中坤支付违约金，并额外支付补偿金人民币10万元。王中坤主张戴理应当按照当地租金水平1500元／月的标准向其支付房屋租金损失。
戴理对王中坤所述没有异议，并主张在购买涉案房屋前戴理购买了李洪军的滨河路1019号的房屋一套，并向李洪军支付房款23万元，但最后法院判决该房屋是他人的，李洪军无权出售，戴理就找李洪军要钱，李洪军自愿将涉案房屋以43万元的价格卖给戴理，双方签订了房地产买卖契约。契约签订后约四、五天，戴理在李洪军家中（涉案房屋内）将现金20万元交付给了李洪军。当时，李洪军、赵德林还有他们的儿子都在场，李洪军给戴理打了一张收条。之后，李洪军将涉案房屋的相关手续材料交给戴理，戴理自行到房产部门办理房产证。戴理同意给王中坤部分违约金，但认为王中坤主张过高，对于租金戴理认为应当由居住者支付。
第三人赵德林主张，李洪军于1996年给青岛大学开发的房地产打工，青岛大学用涉案房屋抵建筑工程款，赵德林与李洪军及儿子李洋于1997年搬入涉案房屋居住。赵德林表示其不清楚房屋买卖过程，其于2010年6月份左右交电费时，才知道涉案房屋的登记房主已经更改。赵德林自认李洪军在2010年下半年就不在涉案房屋内居住了，目前只有其与儿子李洋在涉案房屋内居住。第三人赵德林对王中坤的补偿金、违约金、租金主张，没有异议。第三人赵德林提交青岛市李沧区李村街道办事处东北庄社区居民委员会于2005年3月3日出具的“证明”原件1份，证明涉案房屋原来归李洪军所有，其内容为：“兹有李沧区滨河路＊＊＊＊号楼＊单元＊＊＊户产权属李洪军所有。特此证明。”第三人赵德林主张李洪军擅�将涉案房屋卖给了戴理，并提交购房协议原件1份，予以证明，其主要内容为：“…甲方（李洪军）同意将座落在青岛市李沧区滨河路＊＊号＊单元＊＊户的住房…计建筑面积96.52平方米出售给乙方（戴理）…上述房屋的成交价为人民币43万元…现金一次性付清房款，43万元肆拾叁万元…甲方应于收到房款后将房屋交付给乙方…”
第三人李洪军未到庭，亦未对王中坤的主张提出异议。
原审认为，涉案房屋的原登记产权人为戴理。在签订合同之前，戴理就告知涉案房屋处于租赁状态，第三人李洪军带王中坤到涉案房屋内看过房。因此，王中坤完全有理由相信，戴理对涉案房屋享有完全的处分权。王中坤与戴理于2010年11月10日签订的房地产买卖契约合法有效，双方均应当按照该合同约定享受权利、履行义务。王中坤按照合同约定支付了房款，戴理就应当按照合同约定将�案房屋交付给王中坤，但是目前第三人赵德林在涉案房屋居住，而不是由戴理控制使用，所以对于王中坤主张的要求戴理交付涉案房屋的诉讼请求，法院不予支持。
戴理未履行合同约定的房屋交付义务，应当向王中坤承担违约责任。王中坤、戴理之间签订的房地产买卖契约约定戴理应当于2011年3月12日之前交付房屋，但是戴理至今未交付，戴理应当赔偿王中坤因此而遭受的租金损失，但是损失应当自违约之日起的次日起计算。因此，对于王中坤主张的要求戴理按照1500元／月的标准向王中坤赔偿自2011年3月12日起到交房之日止的房屋租金损失的诉讼请求，法院予以支持。王中坤的租房损失应当先从其扣留戴理的房款1万元中扣除，剩余房租损失，戴理应当赔偿给王中坤。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”王中坤主张戴理向其支付补偿金10万元以及按照总房款82万元的0.5‰／日的标准向王中坤支付自2011年3月12日起到交房之日止违约金的诉讼请求数额过高，应予适当调整。考虑到戴理的过错及王中坤购买涉案房屋后因不能居住使用而带来的不便，法院认为应当以2万元为宜。第三人赵德林主张其享有涉案房屋的所有权，但未在法院指定的期限内提起确权之诉，其提交的证据也不足以推翻王中坤提交的房地产权证的证明力。因此，第三人赵德林继续占有使用涉案房屋没有合法依据。对于王中坤主张的要求第三人赵德林从涉案房屋内迁出的诉讼请求，法院予以支持。�三人赵德林若认为李洪军与戴理恶意串通，侵犯其合法权益，应当另行主张。王中坤并未举证证明第三人李洪军在涉案房屋内居住，因此，对于王中坤主张的要求第三人李洪军从涉案房屋内迁出的诉讼请求，法院不予支持。
原审据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条之规定，判决：一、戴理按照1500元／月的标准向王中坤赔偿自2011年3月12日起到交房之日止的房屋租金损失；该房屋租金损失应当先从王中坤扣留戴理的房款1万元中扣除，剩余的租金损失，戴理应当支付给王中坤，于判决生效之日起10日内付清。二、戴理向王中坤支付违约金2万元，于判决生效之日起10日内付清。三、第三人赵德林于判决生效之日起1个月内从涉案青岛市李沧区滨河路＊＊号＊单元＊＊户房屋内迁出。四、驳回王中坤的其他诉讼请求。戴理若逾期履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元、公告送达费300元、邮寄送达费120元，共计3020元（王中坤已预交），王中坤负担1510元，戴理负担1510元，于判决生效之日起10日内给付王中坤。
宣判后，王中坤、赵德林不服一审判决，分别向本院提起上诉。
王中坤上诉称：王中坤与戴理之间关于违约金、补偿金的约定合法有效，双方应予履行。戴理违约给王中坤造成的损失远大于合同约定的违约金，且戴理在一审过程中并未请求法院对约定的违约金予以适当减少，故原审判决第二项无法律依据。因此，请求二审依法改判原审判决第二项，判令戴理向王中坤支付补偿金10万元，并按照总房款82万元的日万分之五的标准向王中坤支付自2011年3月12日起至交房之日止的违约金。
戴理答辩称：原审判决正确，请求维持。
赵德林陈述意见称：王中坤的上诉与其无关。
赵德林上诉称：1、本案系王中坤与戴理之间的房屋买卖合同纠纷，原审法院后来才追加赵德林作为第三人参加诉讼。在一审最后一次开庭时，王中坤追加诉讼请求，要求赵德林从涉案房屋中迁出，但原审法院对该诉讼请求没有给予赵德林法定的答辩时间和举证期限，也没有向赵德林释明另行主张权利。2、涉案房屋系赵德林与李洪军的夫妻共有财产。李洪军在赵德林不知情的情况下，与戴理恶意串通将该房屋以明显低于市场价的价格出卖给戴理。戴理伪造各种文件办理了房产证后，又出卖给王中坤。李洪军、戴理的行为严重侵害了赵德林的合法权益，其出卖房屋的行为应为无效。3、赵德林及儿子只有这一处住房，李洪军出卖该房屋，将使�无房屋居住。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审。
王中坤答辩称：赵德林的上诉理由无事实及法律依据，请求驳回其上诉请求。
戴理答辩称：戴理在购买涉案房屋时去看过房，并不像赵德林主张的未看过房。戴理并未和李洪军恶意串通，购房款是在赵德林家中支付的，赵德林当时在场。
原审第三人李洪军未对二上诉人的上诉请求陈述意见。
本院二审查明，原审法院对本案纠纷分别于2012年7月26日及2012年9月3日开庭审理，王中坤、戴理及赵德林三方当事人到庭参加诉讼，李洪军经传唤未到庭参加诉讼。在该两次开庭审理过程中，戴理均辩称王中坤主张的损失及违约金过高。在2012年9月3日的一审庭审中，王中坤当庭表示追加诉讼请求，要求李洪军、赵德林迁出涉案房屋。原审法院就此询问戴理及赵德林是否申请答辩期及举证期限时，戴理及赵德林均回答：“不申请”。
二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本案经调解，各方当事人未能达成协议。
本院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案的焦点问题是：1、原审对涉案违约金的调整是否合法有据；2、赵德林应否迁出涉案房屋。现根据本案查明的事实，评判如下：
一、关于涉案违约金的调整问题。戴理在取得涉案争议房屋的权属证书后，将该房屋出卖给王中坤，王中坤有理由相信戴理对该房屋享有处分权。因此，王中坤与戴理签订的房屋买卖合同及补充协议不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行其合同义务。但在王中坤依约支付房屋价款后，戴理除协助其办理完毕涉案房屋的过户登记外，未依照合同约定于2011年3月12日之前交付房屋，且至今尚未完成该项交付义务，其行为构成违约。依照《中华人民共和国合�法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，戴理除应继续履行其交付房屋的义务外，还应承担赔偿损失等违约责任。虽然双方补充协议约定“戴理若未能在规定期限内向王中坤交付房屋，则需按照总房款82万元0.5‰／日的标准向王中坤支付违约金，并额外支付补偿金人民币10万元”，但考虑到戴理在原审中抗辩称合同约定的违约金数额过高，王中坤也无证据证明戴理违约给其造成的损失超过了该房屋的租金标准，因此，原审根据本案具体情况，结合双方合同的履行情况、戴理的过错程度，判决戴理支付王中坤违约金2万元，并按照1500元／月的标准向王中坤支付房屋交付前的租金损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。王中坤上诉称戴理未在一审期间提出关于约定的违约金过高的抗辩，与事实不符；王中坤主张戴理违约给其造成的损失远大于合同约定的违约金，也无证据证明，本院均不予采纳。
二、关于赵德林应否从涉案房屋迁出的问题。王中坤购买涉案房屋后，经依法登记取得涉案房屋的所有权，即依法对该房屋享有占有、使用、收益及处分的权利，而赵德林无证据证明其有�继续使用该房屋。因此，王中坤请求判令赵德林从该房屋中迁出，原审予以支持并无不当。赵德林上诉主张李洪军与戴理恶意串通出卖涉案房屋损害了其利益，无证据证明；其称王中坤追加要求其从涉案房屋中迁出的诉讼请求后，原审法院对该追加的请求没有给予其答辩期间和举证期限，与事实不符，本院均不予采纳。
综上，王中坤及赵德林的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求均不予支持。但原审判决第一项在履行时间上与第三项存在矛盾，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第180条之规定，判决如下：
一、维持青岛市李沧区人民法院（2011）李民初�第1940号民事判决第二、三项；
二、撤销青岛市李沧区人民法院（2011）李民初字第1940号民事判决第四项；
三、变更青岛市李沧区人民法院（2011）李民初字第1940号民事判决第一项为：被上诉人戴理按照1500元／月的标准赔偿上诉人王中坤自2011年3月12日起到上诉人赵德林实际腾房之日止的房屋租金损失。该房屋租金损失在扣除上诉人王中坤依照合同约定扣留被上诉人戴理的房款1万元后，由被上诉人戴理于房屋交付后10日内支付给上诉人王中坤；
四、驳回上诉人王中坤的其他诉讼请求。
若未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2600元、公告送达费300元、邮寄送达费120元，共计3020元，按照一审判决执行；二审案件受理费400元，由上诉人王中坤�担300元，上诉人赵德林负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕良臣
代理审判员 安太欣
代理审判员 孙 琦
二〇一三年十二月二十五日
书 记 员 赵媛媛
书 记 员 王 晶