鄂托克前旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0623民初279号原告鄂托克前旗鑫正物业管理有限责任公司，公司住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗敖勒召其镇沙日塔拉东街凯祥家园9#-5底商。法定代表人ＸＸ，系该公司执行董事兼经理。委托代理人ＸＸ东，男，1949年12月4日出生，汉族，系该公司员工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗敖勒召其镇巴音社区和泰家园11号楼2单元102室。被告王林飞，男,1982年7月7日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告鄂托克前旗鑫正物业管理有限责任公司（以下简称鑫正物业公司）与被告王林飞物业服务合同纠纷一案，于2017年2月17日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。依法适用简易程序由审判员边子仙独任审理，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告鑫正物业公司的委托代理人ＸＸ东及被告王林飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告鑫正物业公司诉称，2011年至2016年，我公司与敖镇安祥小区业主委员会签订了《物业服务合同》。根据合同约定，由我公司承担该小区全部的物业管理与服务工作，期限从2011年10月1日至2016年12月31日止。合同签订后，我公司依约按时保质保量的为该小区的业主进行着全�位的物业管理与服务工作。而被告王林飞系该小区业主，至今拖欠物业费9471元拒不缴纳，经我公司多次索要未果，以致严重影响我公司的正常运行，故原告诉至人民法院，请求：1、由被告支付2012年1月1日至2012年12月30日的物业费192.5平米×0.7元×12个月=1617元；2013年1月1日至2013年12月30日的物业费192.5平米×0.8元×12个月=1848元；2014年1月1日至2014年12月30日的物业费192.5平米×1.2元×12个月=2772元；2015年1月1日至2016年12月30日的物业费192.5平米×0.7元×24个月=3234元。2、本案诉讼费由被告承担。被告王林飞辩称，1、日期不准确，2012年6月份我才买的房，8月30日取的钥匙，应按取钥匙时间收取物业费；2、2012年买房的时候已经交过一年的物业费，交到了2013年8月份；3、物业公司服务不到位，没有打扫过卫生，没有24小时保安巡逻，没有定时抽污水�导致我家的底商被淹；4、我愿意交一部分物业费，可以通过协商确定数额。原告提供的证据情况及被告质证意见：物业服务合同书复印件四份，证明原告为安祥小区以合同为基准提供物业服务，物业费收取标准是双方协商的结果。被告质证称：1、保安人员没有24小时巡逻；2、去年没有垃圾桶；3、道路积雪积水和烟花没有做到及时清扫；4、污水化粪池没有及时清理，2012年堵过一次，污水淹了我家的货，2016年也堵过一次。被告向法庭提供的证据及原告的质证意见。1、《底商认购协议书》原件一份、收据原件两份、内蒙古农村信用社回单原件两份，证明2012年6月6日购买该小区底商，2012年8月30日领取钥匙，取钥匙时要求交纳垃圾清运费。原告质证称买房时间认可，从买房时间2012年6月6日就要交纳物业费，不以装修和交垃圾清运费的时间为收费起点。我们从2012年1月1日开始计算时间有误。2、收据彩印件（原件在开发商处）一份，证明被告已经交纳过一年的物业费（买房时交纳了95000元费用包括一年物业费，票据上的鑫正物业公司书写的时间有误）。原告质证对票据真实性认可，但证明你2011年就买了房子，交款时间是2012年6月6日，我需要回去跟公司的账目核对。3、被告与物业公司保安的录音一份，证明2016年有6个月原告公司没有在小区放置垃圾桶。原告质证对真实性不认可，称我们公司门卫上现在没有姓王的保安，录音不能证明是我们保安的回答。经审查，本院对上述原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告提供的第1、2组证据真实性予以确认，对被告提供的第3组证据，因系单一证据，无其他证据予以佐证，原告亦不予认可，本院对此不予确认。经审理查明，从2013年1月1日至2016年12月30日，该公司与敖勒召其镇安祥小区业主委员会签订了四份物业管理服务合同，合同的主要内容为物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的使用与维护、违约责任及其他事项。其中2013年1月1日至2013年12月30日约定商业物业服务费为0.8元/月·平方米，2014年1月1日至2014年12月30日约定商业物业服务费为1.2元/月·平方米，2015年1月1�至2016年12月30日约定商业物业服务费为0.7元/月·平方米。被告王林飞系安祥小区4号楼2号底商的所有权人，房屋面积为192.5平方米。另查明，被告自认其于2012年8月30接收了该房屋钥匙。另外原告鑫正物业公司在庭后向法庭提供了2012年8月1日与安祥小区业主委员会签订的物业服务合同，合同服务期限从2012年8月1至2013年8月1日，合同约定小高层物业按0.7元/月·平方米收取，附属建筑物业按0.3元/月·平方米。故本院确认被告王林飞现欠原告2012年8月30日至2012年12月30日的物业服务费，并拖欠2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费7854元（其中2013年1月1日至2013年12月30日的物业费192.5平米×0.8元×12个月=1848元；2014年1月1日至2014年12月30日的物业费192.5平米×1.2元×12个月=2772元；2015年1月1日至2016年12月30日的物业费192.5平米×0.7元×24个月=3234元）。本院认为，安祥小区业主委员会在2013年1月1日至2016年1月1日与原告鑫正物业公司签订的四份物业服务合同，符合现行法律、法规的规定，依法成立并生效，对包括被告在内的小区全体业主均具有法律约束力。原告按照合同为安祥小区提供服务，被告作为该小区的业主理应按照合同约定交纳相应的物业服务费，被告欠费未付的行为显属不当，现原告要求被告王林飞支付物业服务费的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付2012年1月1日至2012年12月30日的物业费1617元，本院认为，原告庭后提供的2012年合同，原告自认系业主委员会补签的合同，本院认为该份补签的合同与2013年正式的业主委员会签订的合同服务期限有冲突，且该份合同中双方只约定小高层物业按0.7元/月·平方米收取物业费，并未约定商业房物业收取费用标准。对于双方约定的小高层，在建设部的有关规定中，并没有这个概念，在现实生活中，通常人们把7-11层楼房称之为小高层，因此，原、被告虽确认被告于2012年8月30日入住该房屋，但原告要求收取被告商业房2012年1月1日至2012年12月30日的物业费的依据不足，本院对此不予支持，原告可在证据充足后另行起诉；关于被告认为原告服务质量差，要求少交物业费的抗辩，本院认为物业合同作为一种持续性、服务性，通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践中，不可能是完美的。正是基于物业服务合同的特点，业主如果发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的方法沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。但是业主如果通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益更会影响小区全体业主的利益。本案中，本院结合双方陈述及同期涉诉小区物业服务合同纠纷案件来看，原告所提供的物业服务与双方约定的服务标准存在一定的差距，故对原告主张的物业费本院将予以酌减，具体以欠费总额的10%酌减，故被告应向原告交纳2013年1月1日至2016年12月30日的物业费7854元的90%，即7068.6元。应当指出，物业管理企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业管理企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的理解和配合；同时业主也应对物业管理企业给予一定的谅解，尽可能的看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望双方通过共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王林飞于本判决生效之日向原告鄂托克前旗鑫正物业管理有限责任公司交纳2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费7068.60元；二、驳回原告鄂托克前旗鑫正物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十�条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王林飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  边子仙二〇一七年五月十二日书记员  车梦杨