湖北省襄阳市襄城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0602民初1414号
原告（反诉被告）：夏全林。
委托诉讼代理人：陈新华，湖北创佳律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：夏楠。代理权限：特别授权。
被告：华金良。
委托诉讼代理人：李春兰，系华金良妻子。代理权限：特别授权。
被告：李春兰。
被告（反诉原告）：华夏。
委托诉讼代理人：潘文涛，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告夏全林与被告华金良、李春兰、华夏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，依法由审判员刘俊适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告夏全林及其委托诉讼代理人陈新华、夏楠，被告华金良的委托诉讼代理人李春兰，被告李春兰，被告华夏的委托诉讼代理人潘文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏全林向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋买卖合同约定的义务，协助原告办理不动产权属变更登记手续，将位于襄阳市襄城区檀溪路189号恒大名都6幢2单元12层1室的房屋不动产权属变更登记至原告名下，原告向被告支付剩余购房款；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告增加诉讼请求为：1、判决被告返还原告为其垫付的面积差房款9984元；2、判决被告支付违约金12.4万元。事实与理由：2015年7月15日，原告与被告签订房屋买卖合同，上列被告将位于襄城区檀溪路恒大名都6幢2单元12层1室住宅出售给原告，经多次协商最后约定的实际成交价为1240000元。期间，双方就购房款数额、支付剩余房款和办理不动产权属变更登记等事项，多次签订补充协议，对原合同约定的相关条款进行变更或补充。截止目前原告支付了1150000元房款，被告也将房屋交付了原告居住近两年，并且在襄阳市房管局办理了襄阳市存量房买卖合同的网签备案。但在合同履行过程中，双方后期产生矛盾，被告拖延并拒绝协助原告办理房屋不动产权属变更登记手续，导致原告不能取得所购房屋的不动产权属证书，原告多次请求被告协助办理变更登记手续，均被被告推诿拒绝，合法权益不能得到实现，故诉至法院。
被告华金良、李春兰辩称：答辩人与原告所签订的合同，均系受华夏委托所签订的，其作为华夏的委托人所从事的民事行为，答辩人不应承担民事责任。2015年7月16日，答辩人与原告签订了一份房屋买卖合同，约定将属于华夏（答辩人之女）名下的位于襄城区檀溪路恒大名都6幢2单元12-1号，面积为173.33平方米的房屋出售给原告。随后双方又分别于2015年8月25日、2015年9月10日、2016年11月17日签订了三份补充协议，对相关事项进行了约定，该四份合同虽然都是以答辩人的名义签订的，但该房所有权人属于华夏。2016年11月17日，华夏在襄阳市公证处签署授权委托书，授权答辩人代表她处理相关售房事宜，故答辩人签订的合同，是经过授权后代理华夏签署。
被告华夏辩称意见及反诉请求：1、判令被反诉人支付剩余购房款9万元；2、判令被反诉人支付违约金12.4万元；3、判令被反诉人退还反诉人所支付的暖气押金1万元、物业管理费12800元；4、判令被反诉人支付补偿款45632元；5、本案反诉费用由被反诉人承担。事实及理由：2015年7月16日，反诉人与被反诉人签订一份《房屋买卖合同》，约定将位于襄城区檀溪路恒大名都6幢2单元12-1号，面积173.33平方米的房屋出售给被反诉人，随后双方分别于2015年8月25日、2015年9月10日、2016年11月17日签订三份《补充协议》，对相关事项进行了约定，其中2015年7月16日《房屋买卖合同》第六条约定“腾交后房屋所产生的一切费用由乙方承担”，第九条约定“任何一方有其他违约行为，应向对方按总房款的10%支付违约金”，2016年11月17日《补充协议》第二条约定“在双方办理网签的当天，买方支付卖方20万元，剩余款项4万元在办理过户手续当天，即在行政服务中心签字时一次性付清”，第三条约定“补偿金额为19万元交完税费为剩余金额的四成，作为李春兰的补偿”。以上合同及补充协议的履行过程中，反诉人及其委托代理人李春兰，不仅按时交付了房屋给被反诉人，且协助被反诉人积极办理各种相关手续，并且在2016年11月17日完成了该房屋的网签备案手续，但被反诉人却多次、多处违约，主要体现为：1、2016年11月17日双方办理完成网签手续备案后依照合同约定，被反诉人应当交付剩余购房款20万元，但仅支付了15万元，截至目前为止已支付购房款115万元，尚有9万元未能支付。2、被反诉人在接收房屋后应当承担房屋产生的一切费用，但因反诉人在购房时依照开发商的要求交付的1万元暖气押金及四年物业费12800元，被反诉人迟迟不予承担，双方由此产生纠纷。综上，在房价不断上涨的客观现实下，反诉人从未要求解除合同，要求涨价等，而是依据合同的约定尽力配合被反诉人办理房屋过户手续，但被反诉人却多次违反合同约定，不断侵犯反诉人合法权益，故提起反诉，要求被反诉人承担相应责任，在反诉人承担责任并交付款项后，反诉人将按照合同约定，办理产权登记过户手续。
原告夏全林对反诉部分答辩意见：1、关于被告主张的剩余房款问题：原告在本诉诉状中表述，被告将房产权属过户至原告名下后，原告支付剩余房款，原告不存在故意拖欠房款行为。在诉讼前，也通过律师与被告沟通协商，表示将房款支付被告，被告协助办理过户手续，但由于被告提出无理要求，原告有意支付剩余房款，但双方未能达成一致意见，被告拒绝按收，导致房款不能及时交付。2、关于被告主张第二项支付违约金12.4万元的问题：在履行合同中，原告不存在违约行为，该主张没有事实依据。双方因买卖本案争议房屋，经多次协商，多次签订补偿协议，对房屋价值、购房款支付、产权手续过户等事项进行多次变更约定。2015年9月16日原告一次性支付100万元购房款，被告也将房屋交付给原告居住使用。2016年11月17日，双方协商好后，一同至服务中心进行网签及办理房屋产权变更登记，在政务中心办理时，双方再次签订补偿协议。因当时办理登记手续时，政务中心即将下班，手续未能办理完毕，但原告仍在当天给被告转帐15万元，被告收到房款后未提出异议，默认了转帐15万元的事实，原告也给被告发送短信说明，被告未提异议。当时双方约定下周一共同至服务中心办理，而后原告将剩余9万元购房款一次支付给被告，但约定时间到后被告未前往政务中心办理过户手续，导致矛盾，至今该房屋未办理过户手续。在合同履行过程中，原告不存在拖欠购房款，迟延支付行为，不存在违约。相反原告一再请求被告协助及时将过户手续办完，将剩余房款支付给被告，但被告一直借故拒绝，拖延不办。原告购房居住了近两年，且支付了近93%购房款，仅剩下少数购房款，不可能不支付。因此，被告主张原告付款违约，与事实不符，主张不能成立，相反被告主观上推诿办理产权过户手续，造成过户手续未能办理，违约行为明显，应当承担违约责任。3、关于被告主张返还暖气押金1万元和物业管理费1.28万元的问题：双方确认买卖的房屋价款中，均包含了被告房屋腾交前，为购买或入住所支付的全部费用（包括房款、装修、税金、水电气设施、有线电视、物业管理等），这此费用就是被告交付了，其将房屋卖给原告，这此费用也是附属房屋的，在没有明确约定退还的情况下，应当视为随房买卖一并赠与给购房人。而房屋买卖合同中，对这两项费用也未约定由原告返还给被告，且这两项费用，也不是房屋交付后被告另行支付的费用。房屋交付后，物业公司未再向被告另行收取物业费，而物业公司也仅收取了被告一年物业费用，另三年系赠送。暖气押金，是被告在购房时为装修房屋购买暖气材料时所支付的订购押金，与双方的房屋买卖没有关联，而被告订购的暖气材料，原告也从该商家购买并支付了货款，被告支付的押金有权向收取押金的商家收回。同时，根据约定，房屋腾交后，后期所发生的任何费用，原告也并未让被告承担。故被告要求返还暖气和物业管理费主张不能成立。4、关于被告主张补偿款45632元的问题：该项主张在各项税收还未缴纳，数额尚未确定的情况下，要求支付没有依据。本案过户手续尚未办理，各种税费还未缴纳，剩余数额尚未确定，条件未成就，被告主张没有事实依据。
经审理查明：2013年，被告华夏与襄阳恒大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，华夏购买襄阳恒大房地产开发有限公司开发的位于襄阳市襄城区檀溪路“恒大名都”6幢2单元6-2-12-1号房屋，面积173.33平方米。2016年10月15日，办理不动产权证书，证号：（2016）襄阳市不动产权第0xxxxx号，权利人华夏，单独所有。
2015年7月16日，原告夏全林，被告华金良、李春兰针对上述房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定：1、房屋状况：房屋位置襄城区檀溪路恒大名都6幢2单元12-1号，建筑面积约173.33平方米，车库：无。配套：水表、电表。房屋现状：已腾空。随房附赠品：固定装修。2、经双方协商认可，该房屋成交价为人民币1430000元。3、签订本合同过程中，乙方（夏全林）支付定金50000元。4、具体付款时间：乙方于2015年8月26日前将房屋全款备齐到中国农业银行清河支行资金监管，房管局查档当日付清甲方（华金良、李春兰）。5、甲方协助乙方将本房产更名到乙方名下，更名费由甲方承担。6、甲方于银行解除资金监管当日内向乙方腾交房屋及附属设施，并交清腾交日前房屋所发生的水、电、煤气、暖气、闭路等一切费用，否则，乙方可由房款中扣除代交。腾交后房屋产生的一切费用由乙方承担。7、甲方于银行解除资金监管日内将户口由原房址迁出。8、甲方保证该房产权清晰，且不存在乙方所未知的产权瑕疵，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等情况，由甲方负责处理，并承担相应民事责任。9、任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金，乙方不按期支付购房款或甲方不能按期向乙方腾交房屋，每逾期一日，由违约方向对方按总房款额千分之三支付违约金，任何一方有其他违约行为，应向对方按总房款额的10%支付违约金。10、双方保证其身份证号、电话及联系地址准确无误，否则后果自负；甲乙双方均知晓需到开发商处办理改合同（更名）手续，甲方负责办理改合同（更名手续）。改合同（时间）2015年8月30日前。如因开发商处不能办理改合同（更名）手续，本合同解除，互不追究责任。
2015年8月25日，原告夏全林与被告李春兰签订《补充协议》，内容为：1、因开发商不能办理改合同，买卖双方交易变更为二手房交易。2、乙方（夏全林）于甲方（李春兰）出房产证当日全款到位中介方，过户当日中介方将房款50%转给甲方，余款待乙方出证后付清甲方。3、过户时间，2015年9月10日前。4、如不能在2015年9月10日前过户，此合同自行中止，互不追究责任。
2015年9月10日，原告夏全林与被告李春兰又签订《补充协议》，内容为：1、乙方（夏全林）于2015年9月15日前第壹笔房款90万元至100万元自行支付给甲方（李春兰），此款不经中介方，乙方待甲方出证后3日内将第二笔房款53万元至63万元到位中介方，待乙方出证后付清甲方。2、过户时间，待甲方出证后7日内。3、乙方第三笔房款里含双方税费、双方中介费。4、如不能按期付款，此合同自行解除，互不追究责任。
2016年11月17日，原告夏全林与被告李春兰再行签订《补充协议》，内容为：1、由于中介方办事手段欺骗，经双方协商后期房屋过户的相关手续，中介不再参与办理，由买卖双方自行办理后期过户手续，双方相互配合，不得无故拖延。2、对于后续尾款的支付，经买卖双方共同协商一致同意，在双方办理网签的当天，买方支付卖方李春兰部分尾款200000元，剩余尾款40000元在办理过户手续当天，即在行政服务中心签字时一次性付清。3、由于中介的欺骗手段，致使一年多来未能办理完过户手续，卖方李春兰房屋已交付尾款迟迟拿不到，在交易中蒙受损失，现今卖方李春兰多方配合买方完成后续的房屋交易，希望买方能够适当的预予补偿，补偿金额为19万交完税费为剩余金额的四成做为李春兰的补偿。4、未尽事宜，双方协商解决。
双方签订2015年9月10日签订补充协议后，2015年9月16日，原告夏全林转帐支付被告李春兰房款100万元，2016年11月17日，双方签订最后一份补充协议当日，双方在房管局办理了房屋买卖合同备案手续，原告夏全林转帐支付被告李春兰房款15万元，而后双方履行中产生争议，诉至本院。诉讼中，经本院主持调解，双方当事人于2017年7月21日，办理完房屋产权过户手续，将诉争房屋产权变更至原告夏全林名下，同日，原告夏全林支付被告房价余款9万元。
另查明，2016年5月9日，华夏出具委托书，委托李春兰作为其委托代理人，代为出售襄阳市襄城区檀溪路“恒大名都”6幢2单元6-2-12-1号房，签订房屋转让合同，办理网签手续。在国土、房屋管理部门办理上述房产的交易、过户手续，签署相关文件，查询住房证明，代缴房产交易的有关税费。收取上述房产的买卖价款。到自来水公司、供电公司及供气公司办理上述房产的水电、供气过户手续，签署相关文件。襄阳市公证处对委托书出具（2016）鄂襄阳证民字第3039号公证书。
本院认为：被告李春兰作为被告华夏的委托代理人与原告夏全林签订的房屋买卖合同以及三份补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的规定，为有效合同。李春兰在代理行为中所实施的行为后果由华夏承担。双方在履行合同中产生争议，本院作如下认定：
1、本案对双方具有约束力的合同。如前所述，双方当事人在买卖房屋行为中缔结了四份合同。其中2015年7月16日的房屋买卖合同中约定“如因开发商处不能办理改合同（更名）手续，本合同解除，互不追究责任”、2015年8月25日的补充协议中约定“如不能在2015年9月10日前过户，此合同自行中止，互不追究责任”、2015年9月10日的补充协议中约定“如不能按期付款，此合同自行解除，互不追究责任”。均系双方对合同解除的约定，即约定合同解除条件。其与附解除条件的解除权不同，当约定解除条件成就时双方订立的合同产生解除效力，不需一方或双方再行提出解除意思表示。2015年7月16日的房屋买卖合同与2015年8月25日补充协议的解除条件已成就，两份合同产生解除的效果，对双方无约束力，且双方针对两份合同履行违约责任进行了免除，两份合同涉及的房屋买卖关系归于消灭。对双方当事人不产生约束力。2015年9月10日补充协议约定的解除条件，因原告夏全林履行了给付房款的义务，解除条件不成就，对双方当事人产生合同约束力。故对于本案双方房屋买卖合同，具有约束力的合同为2015年9月10日及2016年11月17日的两份补充协议。
2、房屋买卖合同未履行完毕的原因及是否存在违约行为的认定。原告夏全林认为，2016年11月17日，双方办理完房屋买卖合同备案后，双方对2016年11月17日补充协议约定房屋款项支付由原来的支付20万元改变支付15万元，原告支付了15万元，但被告不再继续履行房屋过户的其他义务，致合同未能履行完毕。被告认为，2016年11月17日补充协议签订后，按协议约定原告应支付20万元房款，原告仅支付了15万元，双方并没有变更合同内容，属原告违约；原告接收房屋后未将暖气押金及物业费给付被告属违约。根据本院查明的事实，原被告双方在2016年11月17日前履行合同未产生争议。2016年11月17日，原、被告在房管局办理了房屋买卖合同备案，原告夏全林支付了15万元房款后，双方产生以上本院归纳的争议，致合同未履行完毕。（1）双方是否形成合同履行变更的事实。根据双方达成的房屋买卖合同及三份补充协议的内容，双方对房款的支付进行了多次变更。最终确定，原告夏全林的支付房款义务为2015年9月15日前支付90万元至100万元；办理网签当天支付20万元，余款4万元办理过户手续当天付清。经审理查明2016年11月17日，双方办理房屋买卖合同备案（网签）后，李春兰于12时51分向夏全林发送短信，内容为“今天下午先付20万，明天下午办理交税手续”。夏全林于13时07分、13时13分回短信，内容为“为了把事办好，下午我先打15万你给对方，也可以明天下午交费后在打5万”。“交税后”。当天15时41分夏全林转帐支付李春兰15万元。15时42分李春兰回短信，内容为“收到”。原告夏全林认为，李春兰回复“收到”表示其同意或默示同意付款20万元变更为15万元。李春兰认为，本人未同意变更，我回复“收到”，是对夏全林转款15万元收到的表示。通过以上双方短信内容，被告李春兰提出给付20万元房款与双方补充协议约定给付时间金额一致，且给付条件成就，即网签手续办理完毕。原告夏全林提出给付15万元，明天下午给付5万元的内容系对原约定的变更。原告发送该信息为13时07分，原告夏全林转款支付15万元为15时41分，被告李春兰回复收到信息为15时42分。根据事情发展顺序以及“收到”的字面意思，被告李春兰的回复“收到”意思为转帐15万元收到的回复符合客观事实，本院采信被告李春兰的陈述。合同内容的变更应当由双方当事人达成一致意见，具有达成合意的意思表示，或相对方以实际行动予以接受。本案中，被告李春兰未对合同变更作出明确的意思表示，同时双方产生争议致合同未再履行，可以认定双方未达成变更合同内容的合意。（2）是否产生违约行为。根据《合同法》第八条的规定，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定履行，不得擅自变更或解除合同。依照双方2016年11月16日达成的补充协议约定，原告夏全林应当在网签手续办理完毕当天，支付被告李春兰房款20万元，但夏全林只支付了15万元，余款5万元在本院主持双方调解，被告协助原告办理完产权过户手续时支付。夏全林未按合同约定支付的行为，构成违约。夏全林作为债务先履行人，其履行合同不符合约定，被告李春兰有权拒绝夏全林要求办理过户手续的要求。故被告李春兰未继续协助原告办理过户手续的行为不构成违约。综上，因原告夏全林未按合同约定履行，双方产生争议，故合同未能履行完毕，原告夏全林负有过错。
3、关于原告夏全林要求被告李春兰协助办理产权过户手续，以及被告李春兰要求原告支付剩余房款9万元的请求问题。经审理原被告双方均要求继续履行合同，在此前提下，被告李春兰负有协助办理产权过户的义务，原告夏全林负有支付房款的义务。经本院主持调解，双方已将房屋过户于夏全林名下，夏全林已支付剩余房款9万元。双方请求本院不再处理。
4、关于原告夏全林要求被告李春兰支付垫付房屋差价款9984元的问题。根据以上对当事人具有约束力的合同的认定，2015年9月10日及2016年11月17日的两份补充协议中未约定因房屋实际面积增加而产生补交房款的承担。本院查明，双方在洽谈诉争房屋买卖的过程中，房屋实际测量面积未确定，对房屋面积以华夏购买恒大公司的房屋买卖合同约定面积173.33平方米为基础，双方协商的房屋价款以该面积而产生，即原告购买诉争房屋所认可的价款所体现的房屋面积为173.33平方米。现房屋实际面积大于约定面积，原告夏全林为多出面积的受益人，所补交的房款也应由其交纳。原告夏全林要求被告李春兰支付垫付房屋差价款9984元的请求，本院不予支持。
5、关于双方均主张违约金12.4万元的请求问题。对于造成买卖合同未能履行的违约由原告夏全林瑕疵履行行为产生，原告夏全林主张被告承担违约金的请求，本院不予支持。对于违约金的确认，因对于双方具有约束力的合同中未约定违约金数额，本院酌定以原告未履行房款金额5万元为基数，以中国人民银行一年期贷款利率的两倍为标准计算，从2016年11月17日至2017年7月21日（给付房款时间）。
6、关于被告提出原告返还暖气押金1万元及物业费1.28万元的问题。2015年9月16日，诉争房屋已交付给原告夏全林，对于交付后因使用房屋产生的费用，应当由房屋实际使用人承担。审理查明，被告交纳的房屋物业管理费时间为2015年4月7日，交纳期间为一年（2015年1月1日至2015年12月31日），因交纳了一年的费用，物业公司给予三年物业费的奖励。该物业费已发生于交接房屋之前，且三年的物业奖励被告未实际支出，对于该请求本院不予支持。对于暖气费1万元，被告陈述发生于2013年11月10日，由李春兰向襄阳市洛卡冷暖设备有限公司交纳，后来将合同及押金给了夏全林。夏全林认为，暖气安装是李春兰带我去的，说是暖气转让给我，让我去办，没有给我押金条和合同。双方达成房屋总价款时是否包含了暖气安装费，双方未明确约定，在双方多次签订的合同中未明确约定暖气安装费用的承担。该费用发生于双方缔结房屋买卖之前，且在争议发生前房屋已交付原告，在双方争议前双方未提及暖气安装费用的承担问题，本院认定该押金未约定由原告承担。对于被告该项请求本院不予支持。
7、关于被告要求原告支付补偿款45632元的问题。房屋补偿款，双方约定为“19万元交完税费为剩余金额的四成”。双方约定仅是计算方式，应确定税费金额后，才予计算补偿金额。对于“税费”所包括的种类双方产生争议。原告夏全林认为，“税费”应包括公证费200元、证明费48元、房屋测绘费75元、不动产登记费80元、2016年5月11日第一次买卖契税17571.48元、本次买卖契税16098.35元、本次买卖增值税等四项60100.51元、房屋维修基金10489.2元、中介费5万元。被告认为第一次买卖契税、房屋维修基金、中介费不应核算在税费中。对于“税费”的解释，其前提是诉争房屋办理产权变更手续于夏全林名下支付的费用。对于争议房屋维修基金，其性质是房屋公用设施和房屋本体维修基金，其依附于房屋产生，并不因产权人的变动而产生，其受益人为现有房屋产权人。故房屋维修基金不应计入税费之列。关于中介费5万元，原被告双方在后期的履行中已确定不需中介方介入，由双方自行交易并办理相关手续，在此双方约定交完税费的性质所特定所指的行政机关办理过户所产生的费用，故中介费不应计算在内。关于第一次买卖产生的契税，因本案房屋是两次买卖行为，被告华夏与恒大公司房屋买卖契税的交纳影响到是否能将产权变更为夏全林的后果，且该契税属产权交易应当交纳的费用，最终也由夏全林交纳，故该契税应计算在内。综上，本院认定“税费”包括公证费200元、证明费48元、房屋测绘费75元、不动产登记费80元、2016年5月11日第一次买卖契税17571.48元、本次买卖契税16098.35元、本次买卖增值税等四项60100.51元，共计94173.34元。补偿金额为（190000元-94173.34元）×40%，为38330.66元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十七条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）夏全林于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）华夏补偿款38330.66元。
二、原告（反诉被告）夏全林于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）华夏违约金（以50000元为基数从2016年11月17日至2017年7月21日按中国人民银行一年期贷款利率两倍计算）。
三、驳回原告（反诉被告）夏全林的诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）华夏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为2510元，由原告（反诉被告）夏全林负担，反诉案件受理费减半收取2773元，原告（反诉被告）夏全林负担1483元，被告（反诉原告）华夏负担1290元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审判员 刘俊
二〇一七年九月五日
书记员 陈蓓