杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭上商初字第338号
原告：严海峰。
委托代理人：王红良，浙江信远律师事务所律师。
被告：孙亮。
被告：叶真。
原告严海峰与被告孙亮、叶真民间借贷纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员娄磊独任审判，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告严海峰的委托代理人王红良到庭参加诉讼。被告孙亮、叶真经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严海峰起诉称：2014年1月10日，二被告因经营需要向原告借款，双方经过协商签订借款合同及房产抵押合同各一份，约定借款本金2700000元，利息为月利率1.6%，借款期限从2014年1月10日起至2014年7月9日，并以二被告所有的位于杭州市下城区云裳公寓2幢3单元102室房屋作为抵押担保。合同签订后，原告依约将借款本金支付至被告孙亮账户内，双方亦办理了抵押登记手续。后二被告已经支付了截至2014年5月9日的利息，之后的利息未再支付。2014年7月9日借款到期，二被告没有依约履行借款本息的归还义务。现原告诉至法院，请求判令：1、二被告立即向原告归还借款本金2700000元及借期内利息（按本金2700000元，月利率1.6%，自2014年5月10日计算至2014年7月9日）、逾期利息307134元（按本金2700000元，以年利率24%，自2014年7月10日起暂计算至2015年1月29日），之后的逾期利息按上述标准计算至判决确定的履行之日止；2、二被告支付原告实现债权的费用146000元；3、原告对二被告所有的位于杭州市下城区云裳公寓2幢3单元102室房屋在拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；3、案件受理费用由二被告承担。
为证明其主张，原告向本院提交以下证据：
1、借款合同及房地产抵押合同一份，证明原、被告间借款抵押担保关系的事实；
2、说明、转账凭证各一份，证明原告通过案外人姜梦泉将借款交付给被告孙亮的事实；
3、房屋他项权证、房屋权属登记信息各一份，证明案涉借款已经办理抵押登记，房屋属于二被告所有的事实；
4、证人证言一份，证明2014年1月16日，原告通过案外人姜梦泉将借款交付给被告孙亮的事实。
被告孙亮、叶真未答辩，亦未向本院提交证据。
审理中，本院依法对原告提供的证据进行当庭质证后，认证如下：
二被告经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃质证权利。本院认为，原告提交的证据1-4真实、合法，与本案有关联性，本院予以确认。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：
2014年1月10日，原告严海峰与被告孙亮、叶真签订借款合同一份，约定二被告向原告借款2700000元，借款期限为6个月，自2014年1月10日至2014年7月9日，借款利率为月利率1.6%；二被告应于每个自然月10日之前向原告支付利息，若二被告逾期还款的，逾期还款期间的利息按照未还借款的总额以每日千分之一的标准计算至实际还款之日止；二被告应向原告支付履约保证金43200元，未经原告同意，履约保证金不得抵作任何二被告应向原告支付的款项，但当二被告发生违约行为时，原告有权从履约保证金中直接扣除因向二被告催讨的利息、本金、违约金等而发生的费用；二被告应当向原告指定的账户支付利息或归还本金；若二被告发生违约行为，原告有权要求二被告按照约定支付逾期还款的利息，并可要求二被告立即归还全部借款本金、利息、催讨费用及相关费用，包括原告为实现债权而支出的费用，包括但不限于律师费、调查费、保全费、公证费、查档费、邮寄费、诉讼费、差旅费等。同日，原告与二被告签订房地产抵押合同一份，约定二被告以其所有的位于杭州市下城区云裳公寓2幢3单元102室房屋提供抵押担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。2014年1月16日，原告委托案外人姜梦泉通过其账户向被告孙亮交付借款2700000元。同日，原告与二被告办理了位于杭州市下城区云裳公寓2幢3单元102室房屋的抵押登记手续。
审理中，原告自认于2014年1月16日收到二被告支付的履约保证金43200元，并支付了截至2014年5月9日的利息共计172800元。
本院认为，合法的民间借贷关系受法律保护，债务人应当按照约定的期限返还借款。本案中，原、被告签订的借款合同系双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应属有效，被告应当按照合同的约定期限归还借款，至于归还的借款数额，本院认为，借款合同系实践性合同，借款数额应当按照借款人实际收到的款项为准，原告于2014年1月16日向二被告交付了款项2700000元，同日，原告亦从二被告处收到了履约保证金43200元，故二被告实际从原告处收到的款项为2656800元，故本案的借款本金应当确认为2656800元，截至2014年5月9日，原告可以收取的利息应当为160116元，而原告实际收取了利息172800元，故12684元（172800元-160116元）应当视为二被告归还的本金。因此，截至2014年5月9日，二被告尚欠原告的借款金额为2644116元。关于2014年5月10日至2014年7月9日的利息，应当按照本金2644116元，以月利率1.6%计算，为84612元。二被告逾期未归还借款本金，应当向原告支付逾期利息，原告要求被告支付2014年7月10日至2015年1月29日的利息307134元，该数额未超过法律规定的范围，本院予以准许，而之后的利息按照年利率24%的标准计算高于法律许可的范围，本院依法予以调整。二被告以位于杭州市下城区云裳公寓2幢3单元102室房屋为本案借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，该抵押权合法有效，故原告要求就案涉房屋折价或者以拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于原告要求的实现债权的费用146000元，缺乏依据，本院不予支持。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙亮、叶真于本判决生效之日起10日内归还原告严海峰借款本金2644116元及借期内利息84612元；
二、被告孙亮、叶真于本判决生效之日起10日内支付原告严海峰逾期利息307134元，之后的逾期利息按借款本金2644116元，年利率22.4%，自2015年1月30日起计算至本判决确定的履行之日止；
三、若被告孙亮、叶真未按时履行上述第一至二项还款义务，原告严海峰就被告孙亮、叶真所有的位于杭州市下城区云裳公寓2幢3单元102室房屋折价或者以拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；
四、驳回原告严海峰的其他诉讼请求。
二被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预收案件受理费32664元，减半收取16332元，由被告孙亮、叶真负担15543元，由被告原告严海峰负担789元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费32664元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）。
代理审判员 娄 磊
二〇一五年三月三十日
书 记 员 陶舒雯