# 广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初7311号
原告：东莞市金色物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇黄金洲高科大厦G座西8号铺。统一社会信用代码为91441900560812189K。
法定代表人：黄建华,该公司总经理。
被告：陈惠芬，女，汉族，1974年1月18日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：靳建科，男，汉族，1973年3月28日出生，住郑州市。系被告丈夫。
原告东莞市金色物业管理有限公司诉被告陈惠芬物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法由审判员温建伟适用小额诉讼程序，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄建华、被告陈惠芬及其委托代理人靳建科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告购买了金色家园金星阁XXXXX房和XXXXX房（两单元已打通，合计面积为152.4平方米），按照原告与开发商于2011年3月15日签订的《金色家园物业管理委托合同》以及相关法律法规，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。依据东莞市物价局给予原告批复的东价虎备[2012]1号文件的规定，被告在2014年7月1日至2016年6月30日期间共拖欠原告应缴纳的物业管理费及水费分别为8784元和1681元，且截至2016年7月1日止，被告依法应向原告缴纳上述费用的滞纳金3274元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费，但其一直以电梯噪音大为由拒绝缴费。现根据《物业管理条例》第七条，《物业管理费条例》第六十七条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告起诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付物业管理费8784元；2.被告向原告支付水费1681元；3.被告向原告支付物业管理费和水费的滞纳金3274元；4.被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：一、原告作为金色家园物业管理方，未达到物业管理服务质量，未履行原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中第三条的约定，并应按第九条的约定向被告作出相应赔偿。二、电梯噪音问题长期存在，电梯的维护保养工作并非由奥的斯原厂进行，虽然原告确实做过相关工作，但效果不佳，且原告态度消极，电梯噪音问题始终未彻底解决。被告在噪音问题困扰两年多的时间里一直与原告协商，在得不到解决的情况下才停缴物业管理费，以此给予原告解决问题的压力。三、对原告起诉主张被告欠其物业管理费和水费，原告没有异议，但对于滞纳金和诉讼费用，原告认为不应由其承担。
经审理查明：被告是坐落于东莞市虎门镇虎门大道金色家园金星阁XXXXX、XXXXX号房的业主，原告是金色家园的物业管理方。2011年4月12日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《前期物业管理服务协议》，双方就双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理费用、保险和违约责任进行了约定，其中包括：1.共用部位、设施设备的维护和管理：公共设施设备完好率达99%以上；2.乙方交纳费用时间：每月10日前缴纳当月管理费和上月水电费；3.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。《前期物业管理服务协议》签订后，由原告向被告提供物业管理服务，并按2.4元/平方米的标准收取物业管理费和代收水费。原告主张由于被告没有按约定向原告缴交2014年7月至2016年6月的物业管理费8784元（366元/月）和2014年6月至2016年5月的水费1681元，并由此产生计算至2016年7月1日止的滞纳金3274元（物业管理费滞纳金为2735元、水费滞纳金为539元），原告遂诉至法院，请求判如所请。
庭审中，对于原告主张被告尚欠其物业管理费8784元和水费1681元以及物业管理费的收费标准，被告没有异议，但被告主张，经原、被告双方以及业主委员会协商，原告已向其承诺减免其中的4个月物业管理费和1854元滞纳金，并提供《协议书》和《缴费通知单》为证。其中，《协议书》没有任何签章，但记载“乙方（被告）提出减免以上两个单元4个月管理费1464元，同时减免滞纳金1854元的要求，甲方同意乙方要求”的内容，而《缴费通知单》显示被告所有的XXXXX房和XXXXX房在2014年7月至2016年1月期间的物业管理费、代收水费和滞纳金的金额情况，并在备注栏注明“请于每月15日前缴费，超过70天未缴费的将按每日千分之一计收滞纳金”，下方有“扣减4个月管理费另减1000元”的手写字样。对此，原告确认《缴费通知单》中“扣减4个月管理费另减1000元”的手写字样是原告的法定代表人黄建华所写。此外，被告主张由于其长期受到电梯噪音问题的困扰，而原告一直没有彻底解决问题，被告才拒交物业管理费和水费，以给予原告解决问题的压力。庭审中被告确认电梯在后来更换为原厂实施维护后，噪音问题已得到明显改善。
以上事实，有《物业管理委托合同》、东莞市物价局东价虎备〔2012〕1号《关于虎门镇金色家园物业服务收费标准备案的复函》、《金色家园XXXXX、XXXXX欠费明细表》、《前期物业管理服务协议》、《协议书》、《业主大会筹备组成员名单公示》、《缴费通知单》、电话录音以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。被告欠原告2014年7月至2016年6月的物业管理费8784元和2014年6月至2016年5月的水费1681元未付的事实，经原、被告双方确认，本院对此予以认可。而被告主张由于原告没有提供优质的物业管理服务，致使其长期受到电梯噪音问题的困扰，故被告拒付物业管理费和水费。本院认为，对于电梯噪音问题，原告曾与业主委员会沟通并更换了电梯维护厂家，目前电梯噪音已得到明显改善。即使原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，亦不足以构成被告拒付物业管理费和水费的合理理由，被告的抗辩理由不充分，本院不予采纳，被告应向原告缴交物业管理费和水费。关于被告应向原告缴费的数额，被告主张原告已向其承诺减免其中4个月的物业管理费1464元和滞纳金1854元，而原告亦在《缴费通知单》中书写上“扣除4个月管理费另减1000元”的字样，本院认为，结合《协议书》的内容以及原告法定代表人的书写行为来看，原告已向被告作出扣减物业管理费和滞纳金的意思表示，对于原告主张扣减物业管理费和滞纳金的事实，本院予以采信，但扣减的物业管理费应为1464元、滞纳金应为1000元，本院据此认定被告尚欠原告物业管理费为7320元。根据双方约定的付款期限，现被告的付款期限已届满，原告请求被告立即支付物业管理费7320元和水费1681元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
关于原告请求计算至2016年7月1日止的滞纳金的问题。由于被告没有按照约定的时间支付2014年7月起的物业管理费和2014年6月起的水费，已经构成违约，原告请求被告支付滞纳金有理，本院予以支持。根据双方的约定，每月10日前缴纳当月管理费和上月水电费，故滞纳金应分别以被告拖欠的当月物业管理费和拖欠的上月水费为基数，从当月11日起分段计算。关于滞纳金的计算标准，双方约定滞纳金按日1‰的标准计算，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”的规定，原、被告的约定的滞纳金过高，本院酌情调整滞纳金的计算标准为中国人民银行颁布的同期同类贷款基准利率的130%。即，对于2014年7月至2016年6月的物业管理费滞纳金，每月物业管理费滞纳金以366元为基数，按中国人民银行颁布的同期同类贷款基准利率的130%计算，分别从当月11日起分段计算至2016年7月1日止；对于2014年6月至2016年5月的水费滞纳金，每月水费滞纳金以实际拖欠的水费数额为基数，按中国人民银行颁布的同期同类贷款基准利率的130%计算，分别从次月11日起分段计算至2016年7月1日止。另，从前面论述可知，被告应向原告支付的滞纳金应在以上述标准计算所得的滞纳金总数额基础上予以扣减1000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、限被告陈惠芬于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市金色物业管理有限公司支付2014年7月至2016年6月的物业管理费7320元；
二、限被告陈惠芬于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市金色物业管理有限公司支付2014年6月至2016年5月的水费1681元；
三、限被告陈惠芬于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市金色物业管理有限公司支付上述第一至二判项确定的物业管理费和水费的滞纳金。其中，对于2014年7月至2016年6月的物业管理费滞纳金，每月物业管理费滞纳金以366元为基数，按中国人民银行颁布的同期同类贷款基准利率的130%计算，分别从当月11日起分段计算至2016年7月1日止；对于2014年6月至2016年5月的水费滞纳金，每月水费滞纳金以实际拖欠的水费数额为基数，按中国人民银行颁布的同期同类贷款基准利率的130%计算，分别从次月11日起分段计算至2016年7月1日止；并在以上述标准计算所得的滞纳金总数额基础上扣减1000元；
四、驳回原告东莞市金色物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序减半收取受理费为72元，由被告陈惠芬负担。
本判决为终审判决。
审判员 温建伟
二〇一六年八月二十五日
书记员 黄胤华
李敏仪