黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑08民终857号
上诉人（原审原告）：佳木斯融和房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市东风区晓云社区。
法定代表人张凤滨，经理。
委托诉讼代理人：年春龙，男，该公司项目经理。
委托诉讼代理人：程淑芝，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。
被上诉人(原审被告）：吕平。
委托诉讼代理人丁伟，黑龙江中东律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人）：鹤岗市宏顺建筑安装有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区兴建小区1-17号楼2单元102室。
法定代表人耿兆军，经理。
委托代理人袁春林，该公司法律顾问。
上诉人佳木斯融和房地产开发有限公司（以下简称融和公司）因与被上诉人吕平、第三人鹤岗市宏顺建筑安装有限公司（以下简称宏顺公司）返还原物纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市前进区人民法院（2014）前民初字第167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭于2017年1月20日公开开庭审理了本案，上诉人佳木斯融和房地产开发有限公司委托诉讼代理人程淑芝、被上诉人吕平的委托诉讼代理人丁伟、第三人鹤岗市宏顺建筑安装有限公司的委托诉讼代理人袁春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人融和公司的上诉请求：撤销一审判决，吕平搬出杏林湾小区A楼一单元21层3号。理由是，1、吕平不具有房屋买受人资格，不享有诉争房屋的物权；2、宏顺公司将诉争房屋抵帐给吕平的行为不符合工程安装合同约定的抵帐条款，吕平占有房屋行为不具有合法性；3、吕平通过宏顺公司低价取得诉争房屋主观具有恶意性，不能认定为善意购买人；4、宏顺公司恶意侵占售房款，诉争房屋不具备以房抵工程款的条件。
被上诉人答辩理由与一审答辩理由一致。
被上诉人宏顺公司答辩称：吕平占有诉争房屋是合法占有，在抵债给宏顺公司的48套房屋中，其它房屋均是按照卖给吕平的程序出售的。吕平购买诉争房屋其主观不具有恶意性，宏顺公司是依据上诉人公司的授权进行销售的。
原告融和公司向一审法院的诉讼请求：被告立即从争议房屋内搬出并将房屋返还原告。理由是，原告于2010年取得佳木斯市前进区“杏林湾”小区的开发许可。2014年4月，原告发现被告未办理任何交款及进户手续的情况下，私自占用原告所有的佳木斯市前进区杏林湾小区A楼一单元21层3号住宅楼房（面积116.14平方米）。2014年4月17日，原告在上述被侵占住宅房门上张贴限期搬出通知书，但被告无动于衷。
被告吕平辩称：2012年6月，被告到原告售楼处订购杏林湾小区A楼1单元21楼3号，面积116.14平方米住宅楼房。后通过被告朋友高凤涛得知于金星参与该小区的施工有抵帐房，比售楼处买房要便宜。故联系于金星后由其带领重新到售楼处与售楼人员陆莹、张琪将被告原先选好的房屋在售楼处选定，并在售楼处电脑上对被告选定的房屋进行了登记。为此，被告并将售楼提成1000元交与两名售楼人员。当时楼房正在施工，于金星带领被告夫妻二人到选购的房屋内查看地热铺设的情况。同年12月，原告售楼处张琪通知被告到原告处办理购房手续。并告知被告该户为于金星抵帐的房子需于金星出抵帐的手续。后被告和于金星一同到杏林湾26楼耿兆军办公室与耿协商购房事宜。当时耿承诺该房为抵帐房，房款从耿的工程款中统一结算，待原告负责人年春龙回来后就给被告办手续，同时约定总房款40万元分两次支付。2013年1月10日，被告依第三人要求将15万元房款付至耿名下工商银行的帐号内，耿的配偶李娟为被告出具属名为第三人的收据。后于金星在售楼处拿到钥匙后交给被告。同月，原告开始对房屋进行装修后入住。2013年5月4日，被告又依第三人要求将剩余房款25万元汇入耿的儿子耿雷名下工行帐号内，同时耿为被告出具25万元房款收据、第三人用该户房屋抵工程款的委托书及抵工程款564442元的收据。其后被告一直催促耿为被告办理购房的正式手续，耿均以工程未结算完毕为由推托。2013年6月，被告找到当时的介绍人高凤涛并与耿一同到原告负责人年春龙办公室。年春龙当时承诺让耿将电业局王永利的工程算完帐后就给被告办理购房手续。后被告又多方通过朋友协助催促房屋手续未果。综上，被告虽在第三人处购抵帐房产，但已经原告公司负责人年春龙的同意并入住至今，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人宏顺建筑公司辩称：原告所述与事实不符，第三人宏顺建筑公司在原告融和开发公司处承包了“杏林湾”小区工程项目中水、电及消防工程的施工。双方约定用房屋抵顶工程款，现原告已用部分房屋抵顶第三人工程2255万元，但工程实际造价为3000余万，经第三人核算后，原告尚欠第三人1200余万元。后期签订以房屋抵顶工程款协议时（附房屋明细，含房屋的坐落、面积、单价）约定抵工程款为2900余万元，但施工过程中因设计变更（有原告方增加工程量的签字），工程款增加至3700万元。当时约定，我方可自行销售房屋（含抵帐名细之外的房产）用于抵帐，但所收房款须交至原告处用于统一结算。后期签订的以房抵工程款所约定的房屋价格远高于第三人对外实际售价，但第三人急需工程回款只能这样销售；被告吕平所述均属实，本案诉争房产为取得原告同意抵工程款的房屋。另需要说明的是，第三人并没有抵帐房屋的钥匙，抵帐范围内的房屋由第三人给购房人出具委托书，购房人持身份证及相关票据到原告的售楼处就可以领取钥匙。现抵帐明细上的房屋大约有九户左右没有出售，第三人已出售40余户。
一审法院认定，原告于2010年取得佳木斯市前进区“杏林湾”小区的开发许可，同年12月原告与第三人签订《工程安装合同》，约定原告将其开发的杏林湾小区A、B、C栋楼水暖、电照，A、B、C、D、E栋消防工程及安装以包工包料的形式发包给第三人。其中水暖单价为73元/㎡、电72元/㎡、消防87元/㎡，工程总价款以全部实际发生土建建筑工程量结算。原告以抹帐房形式（立体砍块）进行工程结算，房价以开盘价降200元/㎡抹给第三人，此期间第三人可对房屋进行销售，售房款存入原告帐户。合同签订后至2011年1月23日，原告向第三人出具抵工程款房屋明细（A栋共48户），抵顶工程款22553567.60元。后因工程量的调整及回拢资金的需要，原告同意第三人可在抵帐明细外销售房屋用于抵顶工程欠款，但房款应交付原告，由原告向购房人出具房款发票。此后，第三人将本案争议房产出售被告。房款由第三人收取。另查，争议房产自2013年5月，由被告装修后居住至今。
一审法院认为：合同依法成立，受法律保护。本案被告虽在第三人处购买房屋，但此前原告作为诉争房屋的开发单位亦同意第三人对外销售房产。此后，被告又多次与原告协商购房手续等事宜直至被告装修入住，期间原告对被告购房之事实均未表示否认。结合第三人作为施工方有抵帐房屋同时对外销售的事实，使得作为房屋善意买受人的被告有理由相信第三人有权对外销售本案争议房产。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。可见，本案第三人向被告出售房屋的行为有效。现原告作为房产开发单位与作为施工单位的第三人因抵帐房产结算工程欠款等事宜产生纠纷，但不能以此否认被告购房（已支付全部房款并占有使用至今）行为的有效性。综上，原告以被告私自占有争议房屋，要求其搬出并将房屋返还原告的诉讼请求，于法无据，不应支持；关于原告主张的第三人销售房屋价值已多于原告应付工程款及销售房屋时未依双方之间的合同约定将销房款交到原告帐户等事实，属于原告与第三人之间的工程承包合同纠纷，原告可另行向第三人诉讼主张。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告佳木斯融和房地产开发有限公司要求被告吕平搬出房屋并将房屋返还原告的诉讼请求。案件受理费8269元，由原告佳木斯融和房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，融和公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。该证据是宏顺公司售房的委托书及收据。证明问题：宏顺公司销售的抵账房屋必须经由上诉人公司同意并且具备授权委托书和抵工程款的收据，并带领买房人亲自到上诉人的财务交纳购房款，才具备买卖合同的效力，在宏顺公司对外销售的房屋中除涉案的房屋外均履行了上述的手续。而本案当中吕平现居住的房屋是48户房源内，但双方没有到上述单位办理开发手续，宏顺公司与吕平的交易行为不具有合法性。
吕平和宏顺公司质证意见：对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，1、上诉人举示的证据恰恰证明房款的收款人是本案的宏顺公司，吕平也履行了交款的程序购买了本案的诉争房屋。2、上诉人委托宏顺公司出售的房屋分两类，第一类是事先双方签订的抵账房明细表，而后上诉人因工程量的增加和变更导致工程款的增大及上诉人为了变现房屋，在抵账明细表之外又委托宏顺公司代为出售若干房屋，明细表之外的房屋与抵账的房屋手续相同。
本院经审查认为，对该组证据的真实性因各方当事人均无异议予以确认。但该证据并不能证实上诉人提出的交易行为不具有合法性的问题，相反却证明房屋交易由宏顺公司收取房款并出具委托书，因此，对上诉人提出的证明问题本院不予采信。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，宏顺公司为融和公司开发的杏林湾小区的施工单位，其本身无销售商品房的资质，由于双方达成了用房屋抵顶工程款的协议，融和公司同意宏顺公司对外销售房屋，故双方形成了代理的法律关系，买受人多次与融和公司协商购房手续等，直至其装修入住，融和公司对买受人的购房行为未表示否认，买受人的购房行为应视为与融和公司形成了买卖关系，宏顺公司只是代理融和公司进行交易，其后果应当由融和公司承担。融和公司二审提交的证据不能证明融和公司的主张，相反却能够证明宏顺公司销售的房屋都是宏顺公司收款并出具委托书抵顶工程款。现买受人履行了房屋买卖的所有义务，融和公司否认买房行为并要求返还原物的主张不能得到支持。至于融和公司与宏顺公司之间房屋款项问题应另案主张。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8269元，由上诉人佳木斯融和房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 王云礼
审判员 韩国斌
审判员 王雪杰
二〇一七年一月二十二日
书记员 付丽丽