河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中民二初字第1271号
原告郭慧娟。
委托代理人李敬民，郑州市中原区石佛镇法律服务所法律工作者。
委托代理人李绍坤，郑州市中原区石佛镇法律服务所法律工作者。
被告齐喜红。
委托代理人王郑宏，郑州市中原区棉纺路法律服务所法律工作者。
原告郭慧娟与被告齐喜红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭慧娟及其委托代理人李敬民、李绍坤，被告齐喜红委托代理人王郑宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭慧娟诉称：2014年2月23日，原、被告双方签订房屋租赁合同，合同对双方的权利义务进行了约定，原告按照约定向被告支付了一年租金18000元，空房转让费22000元，但被告拒不向原告出示房产证以及复印件，直接导致原告无法正常办理经营手续，原告只好在没有营业执照的情况下进行试营业，直接导致原告的合同目的无法实现，并且受到很大损失。2014年6月2日，中原区卧龙岗城中村连片改造工作指挥部发出公告，要求商户腾空房屋，被告遂退回原告租金11000元，即使按照实际占有时间，尚欠租金2500元。被告理应退还租金和转让费并赔偿原告损失，但其拒不退款和赔偿，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至本院要求判令：一、确认原、被告双方2014年2月23日所签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告退还原告租金18000元、转让费22000元，并赔偿原告装修损失12000元，共计52000元；三、诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：
一、2014年2月23日原、被告签订的《房屋租赁合同》一份、2014年2月23日《证明》一份，以上证据证明：原、被告之间存在房屋租赁关系，原告郭慧娟按照双方合同约定履行了义务。
二、证人臧某和崔某的证言各一份，证明：被告拒不向原告提交房产相关证明文件，包括房产使用权、建筑许可等，导致原告无法办理营业执照；原告进行的装修是经被告同意的；实际的拆迁公告时间为2014年6月初，实际的拆迁时间及水电实际的停用时间为2014年7月，导致原告无法继续试营业。
三、《中原区北卧龙岗城中村连片改造工作指挥部》拆迁公告一份（复印件），该证据证明：在2014年6月中旬，拆迁指挥部已经发出公告，也证明本案涉及房屋所在区域具体拆迁的时间及停水停电的时间。
四、装修工人曹震和张建海出具的《装修清单证明》（复印件）一份，证明：原告花费装修费12000元。
被告对原告提交的上述证据发表质证意见为：
对原告证据一无异议；证据二与本案无关联性，不予质证。臧某证言起不到原告所述证明作用，其陈述的事情是过后听原告陈述的内容，并不是臧某当场所见的情况；对证据三的真实性无异议，但该证据与本案无关；对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，房屋交付后原告没有实际装修，如果原告要证明装修费用，应有正式的合同或发票，而该证据没有证明力。
被告齐喜红向法庭提交的证据材料有：
证据一、2014年3月14日郑州电缆集团股份有限公司市场管理部出具的《收据》一份，证明：原告向该公司交纳房租，郑州电缆集团股份有限公司直接向原告出具的收费凭证，原、被告间对于该租赁房屋的转让经过了郑州电缆集团股份有限公司的同意，因为该收据抬头为原告经营的慧源足浴。
证据二、2014年6月23日原告向被告出具的《收条》一份，证明：原、被告双方在拆迁公告发布后经过协商，已经就多交的房租及转让费问题达成一致意见，并作了了结。
证据三、2014年1月7日被告与郑州电缆（集团）股份有限公司签订的《房屋租赁合同》（复印件）一份，证明：被告出租给原告的房屋是有合法来源的，被告将郑州电缆（集团）股份有限公司租来的房子转让给了原告。
原告对被告提交证据发表质证意见为：
对证据一的真实性无异议，但该证据与本案无关，也证明不了原、被告双方和加盖公章的郑州电缆集团股份有限公司有任何关联；对证据二的真实性有异议，根据惯例，出具收条时收条内容全部都应由出具人书写，而该份收条中仅签名是原告书写，剩余内容请法庭对其真实性作出调查；证据三系复印件，不予质证。
本院对原告提交的证据材料分析认证如下：
原告的证据一，诉辩双方均无异议，本院予以采信。原告的证据二系证人证言，本院无法核实其真实性，不予采信。原告的证据三，诉辩双方对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。原告的证据四，无法核实其真实性，且没有证明力，不予采信。
被告的证据一，诉辩双方对其真实性无异议，本院予以采信。被告的证据二，原告对其真实性有异议，但其认可已经收到被告退还的租金11000元，故对该收条载明的退还租金的内容，本院予以采信。被告的证据三，虽然系复印件，但结合被告的证据一，可以认定该份证据的真实性，故本院予以采信。
根据诉辩双方的陈述、庭审笔录和本院采信的有效证据，本院确认法律事实如下：
2014年1月7日齐喜红与郑州电缆（集团）股份有限公司（以下简称电缆公司）签订房屋租赁合同，主要约定由齐喜红承租电缆公司位于郑州市淮河路31号院4号楼下约50平方米的房子，租赁期为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日止。
2014年2月23日齐喜红与郭慧娟签订房屋租赁合同一份，主要约定：由齐喜红将上述房屋转让给郭慧娟使用，租赁期为一年，自2014年3月1日至2015年3月1日止；转让费2.2万元，年租金1.8万元；租金一年一交，在合同签订之日一次性支付；租赁期间郭慧娟有权转让经营权或搬迁；租赁期间，齐喜红不得以任何理由提升房价和收回房屋，否则将赔偿郭慧娟一切损失，如遇拆迁或国家法规允许的情况，按照实际天数计算，郭慧娟必须如额退还余款，解除合同，房屋应按时清理出场。
2014年2月23日郭慧娟将一年房租1.8万元和转让费2.2万元交付于齐喜红，齐喜红将上述房屋交付于郭慧娟。
2014年6月22日中原区北卧龙岗城中村连片改造工作指挥部发布公告称2014年6月26日开始上述房屋所在区域将进入拆迁签约第一阶段，正式开始签约和兑付。
2014年6月23日经双方结算，齐喜红退回郭慧娟房租1.1万元。
另查明：本案涉及房屋系电缆公司所建，使用的土地系中原区闫垌村集体土地，电缆公司没有办理房屋产权登记。
本院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，由于涉案房屋系电缆公司利用村集体土地所建，没有办理产权登记，出租人齐喜红应当却未能提供房屋合法建设的手续，本院到电缆公司调查也未能核实有关情况，因此，应由被告齐喜红承担对其不利的举证责任后果，故对于原告要求确认双方于2014年2月23日签订的租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中诉辩双方在未核实房屋权利状况，也未取得房屋所有权人电缆公司允许的情况下，擅自签订租赁（转让）合同，均未尽到充分的注意义务，均有过错，应当各自承担相应的责任，能返还对方的财产予以返还，未能返还的折价补偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。本案中，双方在2014年6月23日已经对剩余房租进行了结算，被告齐喜红也已经退回原告房租1.1万元，故对于原告要求被告退还全部房租1.8万元的诉讼请求，本院不予支持。至于原告主张的转让费，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为转让费包括但不限于房屋的装修和经营机会，被告齐喜红转让了装修物的使用权应获得相应的对价。原告郭慧娟实际获得了店铺经营机会也使用了装修物并因此获益，应当折价补偿。双方对应予退回的房租已经进行结算，对于转让费，应按退回房租的比例折价退还1.3444万元，故对于原告要求被告退还转让费2.2万元的诉讼请求，本院支持1.3444万元，其余的不予支持。对于原告要求被告赔偿装修损失1.2万元的请求，证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告齐喜红自本判决生效之日起十日内退还原告郭慧娟转让费1.3444万元；
二、驳回原告郭慧娟的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1100元，由原告郭慧娟负担815.6元，由被告齐喜红负担284.4元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 刘煜伟
代理审判员 张明俊
人民陪审员 高 予
二〇一五年一月十六日
书 记 员 李相南