湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终826号上诉人（原审被告）：临武县人健国贸中心房地产开发有限公司，住所地湖南省临武县舜峰镇解放北路金融大厦九楼。法定代表人：罗建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王勋，湖南尚友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜海雄，男，1983年11月17日出生，汉族，住湖南省临武县。上诉人临武县人健国贸中心房地产开发有限公司（以下简称人健房地产公司）因与被上诉人杜海雄房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省临武县人民法院(2018)湘1025民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，于2018年6月1日公开开庭进行了审理。上诉人人健房地产公司的委托诉讼代理人王勋、被上诉人杜海雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。人健房地产公司上诉请求：依法撤销原判，改判人健房地产公司不赔偿违约金。事实与理由：1.人健房地产公司于2015年9月起向住建部门申请房屋一般验收，由于住建部门一直没有出具主体验收合格的证明，致使人健房地产公司不能在约定的期限内将符合合同交房要求的房屋交付给杜海雄，但人健房地产公司在2017年7月26日收到住建部门的验收合格单后第一时间通知杜海雄收房。人健房地产公司从2017年8月11日开始交房，杜海雄在收到交房通知后至今未收房，应自行承担迟延交房的后果。因此人健房地产公司不存在违约，不应支付违约金。2.人健房地产公司出卖给杜海雄的房屋价格低于市场价格，由于各种材料及人工的费用上涨，人健房地产公司入不敷出，欠下大笔材料款和工人工资，无力支付延期交房违约金。现房价大涨，人健房地产公司更希望杜海雄选择退房，让人健公司将房屋卖与他人，以缓解资金困难。庭审中，人健房地产公司主张其在2017年8月已通知杜海雄收房，如果认定人健房地产公司构成逾期交房，违约金只能计算到2017年8月31日止。杜海雄辩称：1.涉案房屋没有取得《建筑工程竣工备案表》，未经过消防验收合格，也未书面通知其验收房屋，至今未达到交付条件，人健房地产公司存在违约，应向杜海雄支付违约金。2.购房价格高低与合同违约无关，且买受人无违约，是否退房根据合同约定应由买受人决定。3.违约金应按合同约定计算至符合合同约定的房屋交付条件之日止。请求二审法院驳回上诉，维持原判。杜海雄向一审法院起诉请求：1.判令人健房地产公司继续履行合同，并限期无条件交付杜海雄之房屋合法手续；2.判令人健房地产公司立即给付杜海雄因延期交房产生的违约金59287.60元（从2016年8月31日计算至2018年3月5日，逾期天数为551天），自2018年3月5日之后的违约金按照商品房买卖合同约定计算方法计算至人健房地产公司交付符合合同约定的房屋之日止；3.判令由人健房地产公司缴清新世界中心3栋2902房的水、电、天然气入户费；4.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由人健房地产公司承担。在一审诉讼过程中，杜海雄撤回了“限期人健房地产公司无条件交付杜海雄之房屋合法手续”的诉讼请求。一审法院认定事实：2015年10月3日，杜海雄与人健房地产公司签订了《商品房买卖合同》，其中约定：“…第三条…买受人（即杜海雄）购买的商品房为第号房；…第四条…该商品房单价为每平方米2800元，总金额358,680元整；…第八条…出卖人（即人健房地产公司）应当在2016年8月31日前…将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买�人使用，1、该商品房经验收合格。…第九条…（2）逾期超过90日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金…等内容。附件三：装饰、设备标准约定，电、水、管道燃气均按设计预埋到户，开户费均自理。后杜海雄依约支付了购房款358680元整，但人健房地产公司未依约交房。纠纷发生后，经杜海雄多次主张未果，故向法院提起诉讼，请求依法处理。一审法院认为，当事人应秉着诚实信用原则全面履行合同约定的义务。本案中，对案涉《商品房买卖合同》双方当事人均予以认可，且经核并未违反法律规定或行政法规的强制性规定，故应属合法有效�同。人健房地产公司逾期交房自2016年9月1日起起至2018年3月5日止，共计551天，按照合同约定的内容进行核算，违约金应为59289.8元（358680元×0.03%×551天），现杜海雄主张违约金59287.6元，未超出合同约定，予以支持。杜海雄要求人健房地产公司缴纳诉争房屋的水、电、天然气入户费，根据《商品房买卖合同》附件三中装饰、设备标准中的约定，人健房地产公司对水、电、天然气预埋到户，开户费均自理，故对杜海雄的该项诉讼请求依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条规定，判决：“一、被告临武县人健国贸中心房地产开发有限公司应继续履行与原告杜海雄于2015年10月3日签订的《商品房买卖合同》；二、限被告临武县人健国贸中心房地产开发有限公司在本判决书发生法律效力后五日内支付原告杜海雄违约金59287.6元（截止2018年3月5日止），此后的违约金按照已支付房价款的万分之三继续计算至房屋交接之日止；三、驳回原告杜海雄其他的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1283元，减半收取641.5元，由被告临武县人健国贸中心房地产开发有限公司承担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。补充查明：双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。…出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点为人健房地产公司是否存在违约行为，如果存在违约则违约金如何计算。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，杜海雄与人健房地产公司在《商品房买卖合同》中已明确约定了案涉房屋的交付日期和方式，人健房地产公司未按约定的期限和方式向杜海雄交付房屋，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。杜海雄主张人健房地产公司应每日按合同约定的已付房款的万分之三支付违约金，于法有据，应予支持。人健房地产公司称其已于2017年8月通知杜海雄收房，但未提供证据证明其已于2017年8月按照合同约定书面通知了杜海雄收房，故人健房地产公司主张逾期交房违约金应计算至2017年8月31日止的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上，人健房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1283元，由上诉人临武县人健国贸中心房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹      文      杰审 判 员 欧      阳      萍审 判 员 谢      末      钢二〇一八年六月十八日法官助理 郑      芝      康书 记 员 曹婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回�诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。