广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终字第321号上诉人（原审原告）：江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司，住所地：江门市新会区会城镇圭峰山风景区荔枝山。法定代表人：关淑琼，总经理。委托诉讼代理人：黄芸，广东三良律师事务所律师。委托诉讼代理人：关锦华，广东三良律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李让娟，女，1977年12月20日出生，汉族，住江门市新会区。委托诉讼代理人：廖其章（李让娟的丈夫），男，1978年1月13日出生，汉族，住江门市新会区。原审第三人：江门市建泰投资置业发展有限公司，住所地：江门市新会区会城圭阳北路72号圭峰花园雍华苑二座。法定代表人：杨景丽，该公司经理。上诉人江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司（以下简称圭峰物管公司）因与被上诉人李让娟、原审第三人江门市建泰投资置业发展有限公司（以下简称建泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初3098号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人圭峰物管公司的委托诉讼代理人黄芸、被上诉人李让娟委托诉讼代理人廖其章到庭参加诉讼，建泰公司法定代表人杨景丽经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。上诉人圭峰物管公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判李让娟立即支付拖欠的物业管理费24844.56元，逾期滞纳金2236元，合计27080.56元（自2013年11月1日起暂计至起诉日，直至李让娟清偿为止）给圭峰物管公司；3、本案一、二审诉讼费用全部由李让娟承担。事实和理由：一、原审判决认为圭峰物管公司与李让娟之间不存在物业服务合同关系，驳回圭峰物管公司的诉请是属于认定事实不清，圭峰物管公司与李让娟形成了事实物业管理服务合同关系，李让娟应当向圭峰物管公司履行支付物业管理费用的义务。（一）李让娟于2010年4月22日与建泰公司签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定买受人应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》；第八条约定商品房经验收合格交付；第十五条约定了商品房交付使用后360日内办理产权登记手续。（二）李让娟虽然没有与圭峰物管公司签订物业管理服务合同，但责任不在圭峰物管公司，李让娟在签署购房合同时知悉要同时签署物业管理合同，且亦知悉圭峰花园的物业管理公司是圭峰物管公司。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定，参照《上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第十七条内容，足可认定圭峰物管公司与建泰公司（2013年9月20日之后）以及李让娟存在事实上的物业服务合同关系，圭峰物管公司要求李让娟支付物业管理费有法律依据和事实依据。二、涉案房屋已实际交付给李让娟，李让娟作为业主应当向圭峰物管公司缴纳物业管理费，原审法院适用法律错误，应依法改判。李让娟亦于2014年4月14日经变更后办理了涉案房屋产权证。根据《商品房销售管理办法》第34条，《城市房地产开发经营管理条例》第33条及《城市商品房预售管理办法》第12条的规定，与办理房屋产权证所需文件相印证，建泰公司已经根据合同约定将涉案房屋交付给李让娟，李让娟已经收楼并是涉案房屋的业主，毋容置疑。至于李让娟至今未装修使用是其行使处分权，不能作为其声称未收到房屋的合法抗辩。综上，李让娟拖欠圭峰物管公司的物业服务费事实清楚，证据充分，圭峰物管公司亦履行了书面催收的手续，提供的证据已经形成完整的证据链条，根据《物业管理条例》、最高人民法院《物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，请求二审法院依法查明本案的真正事实，支持圭峰物管公司的上诉请求。二审期间，圭峰物管公司补充上诉意见如下：一、虽然李让娟与建泰公司所签订的《房屋买卖合同》第八条没有具体约定房屋交收时间，但明确了房屋交付的条件是商品房经验收合格，该涉案房屋验收合格的时间是2009年4月2日，竣工验收的备案时间是2012年9月18日，李让娟曾于2013年4月3日到建泰公司处签领了办理土地证的材料并于2014年4月14日办理了房产登记，而建泰公司会同圭峰物管公司于2013年10月23日及之前均通过多种通知方式包括书面通知要求李让娟清缴所欠的物业管理费，因此，房屋确已交付给李让娟，而李让娟也是涉案房屋的业主，其应当向圭峰物管公司缴纳物业管理费。二、一审庭审中，李让娟陈述没有使用房屋是因为房屋的质量问题，但在双方协商调解的过程中，江门市新会区七堡建筑工程有限公司经查勘得出结论涉案房屋仅有外墙细微裂缝，主体质量没问题，所以针对李让娟所述的质量问题，其在质保期间没有通过正当途径向建泰公司或者圭峰物管公司反馈，该理由不能作为其不予接收房屋的理由。被上诉人李让娟辩称，一、李让娟虽然是被告，但是李让娟与圭峰物管公司没有任何关系，没有合同及服务关系，没有书面文件可以证明李让娟与圭峰物管公司存在合同关系，李让娟没有接受圭峰物管公司任何服务。二、商品房验收是否合格是李让娟与第三方之间的纠纷，与本案无关。七堡建筑工程有限公司是承建商，其查勘结论没有任何说服力，应该由第三方进行鉴定得出结论才具有说服力。三、关于房产证问题，房产证是物权问题，李让娟已经交付金钱，拿到房产证是应该的，但是这并不代表这个物业没有瑕疵。四、李让娟一直没有入住涉案房屋，一直没有领取涉案房屋的钥匙，是因为房屋质量问题多次到第三方要求修复房屋拿钥匙，但是一直没有得到重视。李让娟花费了600多万买的房屋却不能入住已经对李让娟非常不公平。五、李让娟没有任何验收涉案房屋的证据，没有签收涉案房屋，圭峰物管公司所述的书面通知，李让娟没有在涉案房屋入住，圭峰物管公司在涉案房屋张贴通知是不能传达到位的。原审第三人建泰公司未作述称。圭峰物管公司向一审法院起诉请求：要求李让娟立即支付拖欠的物业管理费24844.56元、逾期滞纳金2236元（从2013年11月起暂计至起诉日，此后计至李让娟清偿为止）。一审法院认定事实：2009年1月1日，建泰公司与圭峰物管公司签订《圭峰花园二期前期物业管理委托合同》，合同约定建泰公司委托圭峰物管公司对圭峰花园二期雍豪苑提供前期物业管理服务，别墅住宅按每月每平方米1.5元计算物业管理费，由业主向圭峰物管公司缴交，委托管理期限为五年，自2008年10月21日起至2013年9月20日止。2010年4月22日，李让娟与建泰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人李让娟向出卖人建泰公司购买位于江门市××区××花园××座的预售商品房，房屋建筑面积为501.91平方米，建筑层数为地上三层，售价为5050000元；该合同约定商品房经验收合格交付买受人使用，未约定房屋的交付日期；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示验收的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，视为买受人已接收房屋，由此产生的一切责任由买受人承担；买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。2013年10月23日，建泰公司和圭峰物管公司共同向圭阳北路72号圭峰花园二期雍豪苑别墅住宅各业主作出《关于办理别墅住宅交付使用手续的通知》，并将该通知张贴于李让娟购买的圭峰花园雍豪苑85座房屋大门前的信箱处。该通知的主要内容为：建泰公司前期已通知雍豪苑购房业主办理别墅住宅交付使用和签订物业服务合同手续，现再次发出通知，要求未办理住宅物管费缴费手续及结清前期欠费的业主，在2013年11月30日前到物管公司办理住宅物管费缴费手续及结清前期欠费，逾期不办理手续者，按国家有关法律规定处理和收取物管费滞纳金。2016年4月14日，圭峰物管公司委托广东三良律师事务所律师关锦华向李让娟发出《律师函》，告知李让娟其于2013年11月开始没有缴纳物业管理费，截至2016年2月，已欠物业管理费20108.36元，由此产生滞纳金1897.23元，催促李让娟应在收到函件起十日内缴纳所欠的物业管理费及滞纳金。2016年8月5日，圭峰物管公司诉至原审法院。另查明，李让娟未与建泰公司或圭峰物管公司签订过《前期物业管理服务协议》。李让娟于2013年4月3日签收了办理涉案房屋土地证的图纸两张，2014年4月14日，李让娟办理了涉案房屋的产权证。庭审中，李让娟和圭峰物管公司均确认李让娟未入住涉案房屋。原审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。综合圭峰物管公司、李让娟的诉辩主张，本案的争议焦点为李让娟与圭峰物管公司是否存在物业服务合同关系？李让娟与建泰公司在《商品房买卖合同》中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。现圭峰物管公司提供的《关于办理别墅住宅交付使用手续的通知》及该通知的张贴照片显示，出卖人建泰公司和圭峰物管公司将该通知张贴于李让娟购买的房屋大门前的信箱处。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原审法院认定在已知道李让娟未入住涉案房屋的情况下，建泰公司和圭峰物管公司仍采取在房屋大门前的信箱处张贴通知的方式通知李让娟办理交付手续，不符合《商品房买卖合同》中关于房屋交付的约定。本案中，原审法院依法通知建泰公司作为无独立请求权的第三人参加诉讼，但圭峰物管公司及建泰公司均未能举证证明出卖人已履行交付房屋的义务，故圭峰物管公司应承担举证不能的法律责任。李让娟虽于2014年4月14日办理了涉案房屋的产权证，但其取得房屋产权证并不能证明李让娟已经实际接收房屋。依照国务院《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因建泰公司与李让娟未能完成涉案房屋的交付手续，李让娟未曾接受过物业服务，圭峰物管公司与李让娟之间并不存在物业服务合同关系，现圭峰物管公司要求李让娟支付物业服务费及滞纳金的诉讼请求，无事实依据，原审法院依法不予支持。无独立请求权第三人建泰公司经原审法院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条，国务院《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，判决如下：驳回江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费477.02元，由江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司负担。二审中，圭峰物管公司提供以下三份证据：一、竣工验收备案表（涉案别墅是B1-12），证明涉案房屋已验收合格，李让娟当时买的是现房。二、第二期雍豪苑别墅办理土地证签字表，证明李让娟联系方式是可以送达相关通知。三、工作联系单，证明涉案房屋质量没有问题。针对圭峰物管公司二审期间提供的上述证据，李让娟委托诉讼代理人认为，一、竣工验收备案表没有注明涉案房屋，而且竣工验收备案表不能证明涉案房屋是否质量合格。二、备案表附着的催交费统计表没有任何人签名。三、李让娟认可第二期雍豪苑别墅办理土地证签字表的真实性，但是与本案没有关联性。四、李让娟购买的涉案房屋不是现房，还没有建设完毕。五、这个小区已经涉及很多诉讼，圭峰物管公司提交的证据不应采信。针对圭峰物管公司二审期间提供的上述证据，本院认为，上述证据中竣工验收备案表系复印自江门市新会区人民法院，且系作为圭峰物管公司一审期间主张涉案房屋已竣工验收的证据补强，本院予以采纳。上述证据中第二期雍豪苑别墅办理土地证签字表，一审期间圭峰物管公司已提交，不属于二审新证据。工作联系单的证明内容与本案不具有关联性，本院不予采纳。二审中，李让娟没有提交新证据。本院经二审审理，对原审法院判决所查明的部分事实予以确认。另查明：案涉房屋于2012年9月18日经江门市新会区住房和城乡建设局审核予以工程竣工验收备案。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕圭峰物管公司的上诉请求进行审理，对各方当事人均无提出的上诉问题不予审查。一、结合已查明的事实和现有证据显示，2010年4月22日，建泰公司与李让娟签订《商品房买卖合同》一份，建泰公司将其开发的江门市××区××花园××座房屋出售给李让娟，该房屋建筑面积为501.91平方米，并约定该商品房经验收合格交付买受人使用，未约定房屋的交付日期。之后，李让娟向建泰公司缴交相关房款。2012年9月18日案涉房屋经江门市新会区住房和城乡建设局审核予以工程竣工验收备案，2014年4月14日，李让娟为该房屋办理了房屋产权证。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”及《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。……”的规定，应当认定李让娟系案涉雍豪苑85座房屋的业主并已实际占有该案涉房屋。本案李让娟没有提供案涉雍豪苑85座房屋其不能合法占有的相关证据，原审法院作出李让娟取得上述房屋产权权并不能证明其已实际接收房屋的认定不当，本院予以纠正。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，圭峰物管公司作为圭峰花园二期雍豪苑小区的前期物业服务提供者，在上述合同期限届满后该小区至今未成立业主委员会并重新选聘物业服务企业的情况下，圭峰物管公司仍按照前期物业管理合同的约定向管理区域内的业主提供相应的管理和服务，故圭峰物管公司与该管理区域内的业主存在事实上的物业管理关系，根据民事行为应遵循的等价有偿原则，圭峰物管公司有权按前期物业管理委托合同的约定就其管理区域内产生的物业管理费主张权利。三、结合已查明的事实和现有证据显示，鉴于案涉雍豪苑85座房屋于2012年9月18日经江门市新会区住房和城乡建设局审核予以工程竣工验收备案，2014年4月14日，李让娟为该房屋办理了房屋产权证，李让娟作为业主理应能够合法占有并使用涉案房屋，现李让娟抗辩基于其没有实际收楼也未合法占有涉案雍豪苑85座房屋而不支付案涉房屋物业管理费的主张缺乏事实依据，本院不予采信。诉讼期间,李让娟抗辩主张其没有入住案涉房屋是因为该房屋存在质量问题，李让娟可就该房屋的质量问题存在与否另行主张权利。综上，结合建泰公司于2009年1月1日与圭峰物管公司签订《圭峰花园二期前期物业管理委托合同》中“……已移交业主但业主未入住的物业的管理服务费，仍需依照约定的收费标准的100%，由业主在每月5号前向物管公司缴费，别墅每平方米物管费为1.5元……”等约定及案涉雍豪苑85座的房屋建筑面积为501.91平方米以及本案双方在前期物业管理委托合同期满后对逾期支付物业管理费没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，结合本案实际情况，李让娟应当支付自其办理房屋产权证次月即2014年5月1日起至圭峰物管公司提起诉讼之日的当月止的物业管理费21080.22元（501.91平方米×1.5元平方米/每月×28个月）并赔偿逾期付款的损失(自2014年6月6日起以752.87元为本金分别从当月6日起逐月起算，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止)。综上所述，原审判决认定李让娟未实际接收该房屋而判令其不承担物业管理费错误，应予纠正。依照中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初3098号民事判决；二、李让娟应自本判决生效之日起十天内偿付江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司自2014年5月1日起至2016年7月31日物业管理费21080.22元并赔偿逾期付款的损失(该损失以752.87元为本金自2014年6月6日起分别从当月6日起逐月起算，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止);三、驳回江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司其他诉讼请求。如果李让娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费477.02元，由江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司负担107.02元，由李让娟负担370元；二审案件受理费477.02元，由江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司负担107.02元，由李让娟负担370元。本判决为终审判决。审判长 徐 闯审判员 罗志彬审判员 甄锦瑜二〇一七年四月十三日书记员 陈咏珏