北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第18883号
原告（反诉被告）王建杰，男，1971年9月22日出生。
委托代理人陈俊霞（系王建杰之妻），女，1974年9月15日出生。
被告（反诉原告）王科沣，男，1967年6月26日出生，个体经营者。
委托代理人李晶晶，北京市东卫律师事务所律师。
原告（反诉被告）王建杰与被告（反诉原告）王科沣租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员安燕燕独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告王建杰的委托代理人陈俊霞，被告王科沣及其委托代理人李晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告王建杰诉称：我和被告于2015年2月20日签订书面租赁协议，约定由被告承租我位于台湖镇蒋辛庄村村委会院后路北小院内的房屋和土地，双方商定每年租金三万七千元，租赁期限一年，自2015年2月20日至2016年2月19日止，且约定了违约责任。被告只支付我半年租金18500元，并在未通知我的情况下中途搬走，我向其索要余下租金无果，故起诉至法院，请求法院依法判决：1、被告支付我租金18500元；2、被告支付我违约金37000元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告王科沣辩称：不同意原告的所有诉讼请求，双方之间签订租赁合同是无效的，租赁的房屋及土地没有相关的审批手续。在租赁期间房屋经常漏雨，我方无法进行使用和办公，达不到租赁的用途，我们在2015年7月10日已经通知过原告办理退租的手续，在这之前我们就已经搬走了，我们实际租赁时间不足半年，但是我的租金支付到了8月20日。如果合同无效原告应该返还我方41天的租金。我们通知过原告进行交接，但是原告不同意交接，现在我方手中只是剩下一把钥匙。即使租赁合同有效，原告主张的违约金过高，合同显失公平，合同是原告提供的版本，我方也无法进行修改，要求原告明确诉讼请求，是要求解除合同还是继续履行合同，原告的违约金是如何计算的。
被告王科沣反诉称：2015年2月20日，我和原告签订了租赁协议，约定我租赁位于台湖镇蒋辛庄村村委会院后路北小院内的房屋与土地，租赁期限为2015年2月20日至2016年2月19日，每年租金为37000元。我已向原告支付半年租金18500元。签订租赁合同后至我2015年7月10日通知原告不再租赁房屋时，我多次要求原告提供房屋所有权属证明以及土地的相关使用证明或者房屋的相关审批手续，原告一直拖延并且至今未提供。租赁房屋为单层铁皮房，在北京冬季寒冷、夏天炎热难耐，并且下雨时房屋漏水，导致我无法正常办公工作。在租赁期间我多次要求原告维修房屋，但直至我2015年7月10日通知原告不再租赁房屋时，原告仍没有对房屋实施维修。2015年7月，我得知所租赁的房屋并没有相关权属证明以及审批手续，并且原告也无法提供权属证明，也不对房屋进行修缮，我无法正常使用。无奈之下，我于2015年7月10日通知原告不再租赁此房屋。我认为，原告租赁房屋没有权属证明以及审批手续，系违法建筑。根据有关法律法规，我与原告之间的房屋租赁合同应属无效。故起诉至法院，请求法院依法判决：1、我与原告于2015年2月20日签订的租赁合同无效；2、原告返还我押金6000元与2015年7月10日至2015年8月20日的租金4156元，共计10156元；3、原告返还我冰柜一台、空调一台；4、诉讼费由原告承担。
原告王建杰就反诉辩称：对于被告提出的第一项诉讼请求确认合同无效我方不同意，当时的租赁协议是在双方经过协商才签订的，并不是我方强迫被告签订的。在我方租赁协议上写明已经向甲方交纳租金押金一万元，合同载明的押金是1万元，但是被告实际支付了6000元的押金，可以看出是在双方协商的情况下确定的合同。根据双方签订的合同第一条，不同意返还押金6000元以及剩余的租金。被告陈述租赁到8月20日，在7月10日被告已经走了，但是现在钥匙还是没有在我的手里，被告是私自搬走的，没有经过我的同意。根据合同约定，要求被告继续交纳租金。要求我方返还冰柜及空调不同意，我和被告没有进行过任何交接手续，所以院子在被告的掌控之内，这些东西我也没有看见，所以我没有东西返还。诉讼费不同意承担。被告和我签订租赁协议时没有要求让我出具任何审批手续，反诉就是为了和我要剩余的钱的借口，至于我房屋是否为违法建筑，是属于村委会管理的，并不牵扯双方的责任，我们和村委会也有租赁合同，我们也有去村委会交纳租金的收据。
经审理查明：2015年2月20日，王建杰（甲方）与王科沣（乙方）签订了一份《租赁协议》，约定由乙方租赁甲方位于通州区台湖镇蒋辛庄村村委会院后路北小院内的房屋和土地，租赁期限自2015年2月20日至2016年2月19日。该协议第一条约定，甲乙双方商定每年租金三万七千元整，下年租金应提前两个月交清。每超过规定交费日期一天收取年租金千分之五的滞纳金，超过规定交费日期不交者将视为自动放弃此承租地块的所有权限，甲方将无偿收回土地，租赁合同自动解除。地上物及一切建筑（无论谁建）的所有权利均归甲方享有，和乙方无关。乙方先行向甲方交纳租房押金1万元，合同到期后乙方无违约情况可退还，若中途解约押金不退。协议第六条约定，乙方租赁期间，如中途不干所交租金分文不退，还将给付甲方一年的租金做违约金的赔偿。协议第七条约定，乙方租赁期间地上原有水、电、建筑设施和种植物，应按时进行维护，出现任何原因的损坏都需乙方自行维修，维修费用乙方自负。此外，该协议还约定了其他内容。
合同签订后，经双方协商，王科沣向王建杰交纳押金6000元，半年租金（2015年2月20日－2015年8月19日）18500元。
本案审理过程中，经本院询问，原告明确其诉讼请求为要求解除与被告签订的《租赁协议》，同时要求被告支付下半年的租金及违约金共计55500元。原告称签订合同时被告应一次性交纳一年的租金，但被告称过两天再交下半年的，所以只收取了被告半年的租金，但时至今日被告尚未交纳剩余半年的租金，且在未通知自己的情况下私自搬走，故根据双方的合同约定，其主张解除双方签订的租赁协议。被告称租金是一次交纳半年的，另一半租金应于今年8月份交纳，今年7月10日自己向原告打电话表示下半年不再承租该房屋了，并于当天搬离了涉租房屋，但至今并未将房屋钥匙交还给原告。对于原告要求解除租赁合同的主张，被告表示其也不想承租该房屋了，但双方之间签订的租赁合同应属无效合同。
关于被告反诉要求原告返还冰柜一台、空调一台的请求，本院于2015年11月25日前往涉租房屋进行现场勘验，涉租房屋内并未存放被告所称的冰柜和空调。原告称并不清楚被告在涉租房屋存放冰柜和空调的情况，被告称是原告拿走了冰柜和空调，原告予以否认，被告对其说法未提供证据加以证实。
上述事实，有租赁协议、收据、勘验笔录、录音及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对缔约方具有法律拘束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据本案查明的事实，王科沣与王建杰签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，应属合法有效。双方应恪守履行各自的合同义务。现原告以被告擅自搬离涉租房屋，并拖欠租金为由要求解除租赁合同，且被告亦表示不愿意再继续承租涉租房屋，故对于原告要求解除租赁协议的主张，本院予以支持；关于该协议解除的时间，以本案最后一次庭审辩论终结时间为限，即2015年10月9日。对于原告要求被告交纳租金的请求，由于被告将租金交纳至2015年8月19日，故被告应向原告交纳自2015年8月20日至合同解除之日止的租金，租金数额由本院进行核算，对于原告该项诉讼请求中过高的部分不予支持；关于合同解除后的房屋使用问题，因解除后房屋使用费用不再系租金，对于解除后房屋使用费问题，原告可以另行解决。关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，根据双方签订的租赁协议，被告的行为已构成违约，故应当向原告支付违约金，关于违约金的数额，因原告主张的数额过高，本院根据本案实际情况依法予以酌减。
对于被告要求确认双方签订的租赁协议无效的反诉请求，因涉租房屋并未有相关部门认定为违法建筑，且租赁协议系双方真实意思的表示，应属合法有效，故被告的该项反诉请求，本院不予支持；关于被告要求原告返还押金的反诉请求，根据双方签订的租赁协议载明，若中途解约押金不退，故被告的该项诉讼请求本院不予支持；关于被告要求原告返还2015年7月10日至8月20日期间租金的反诉请求，因被告并未提供证据证明就退租事宜和原告进行过交接手续，且目前涉租房屋的钥匙还在被告手中，涉租房屋尚处于由被告占有使用的状态，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持；对于被告要求原告返还冰柜一台、空调一台的反诉请求，经本院现场勘验，在涉租房屋并未发现存放冰柜和空调，且被告并未提供有效证据证明其在涉租房屋存放冰柜和空调，后被原告拿走的情况，故本院对被告的该项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告王建杰与被告王科沣于二0一五年二月二十日签订的《租赁协议》予以解除；
二、被告王科沣于本判决生效之日起七日内向原告王建杰支付自二0一五年八月二十日至《租赁协议》解除之日止的租金共计人民币五千一百七十元；
三、被告王科沣于本判决生效之日起七日内向原告王建杰支付违约金五千五百五十元；
四、驳回原告王建杰的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告王科沣的反诉请求。
案件受理费594元，由原告王建杰负担560元（已交纳），由被告王科沣负担34元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费152元，由反诉原告王科沣负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 安燕燕
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 郭 迎