广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）粤高法民一申字第1409号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：廖柯，男，汉族，住。
委托代理人：孙敏，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人：周秋菊。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中山市南兴房地产有限公司，住所地：广东省中山市。
法定代表人：马雄照，该公司副总经理。
一审第三人：中山市皇爵假日广场商业有限公司，住所地：广东省中山市。
法定代表人：赵瑞明，该公司董事。
再审申请人廖柯因与被申请人中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）、一审第三人中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市中级人民法院（2014）中中法民一终字第580号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
廖柯申请再审称：（一）二审判决适用法律确有错误，廖柯与南兴公司之间不存在交付商品房事实。廖柯作为涉案商品房的所有人，完全未对房屋进行查看验收，即被南兴公司交给皇爵公司作为酒店经营。南兴公司至今并未实际向廖柯交付房屋，仅凭商品房买卖合同约定“该商品房经验收合格是指经由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位出具工程竣工验收报告”即“符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，且不谈二审法院不依职权寻找、不予采信廖柯请求的法律法规，就是在廖柯已经向法院提供了支持廖柯请求的相关法律规定的情况下，二审法院仍不进行分析论证，甚至“无合同及法律依据，本院不予采信”。对于商品房交付，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建设部颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》【（2000）142号令】第五条规定，建设工程必须符合十一项要求方可进行竣工验收。《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第二章“工程竣工验收”第八条规定，开发、设计、施工、监理、勘察单位的验收只是“工程竣工验收前准备工作”；该实施细则第九条规定，工程应具备十三个条件和文件方可组织竣工验收。上述两规章可见：五单位的竣工验收报告文件充其量是工程竣工验收前的准备工作，是工程竣工验收的“条件”，而不是工程竣工验收的“结果”。二审法院认定“符合合同约定及法律规定的交付条件”毫无证据证明。商品房买卖合同约定，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合……交付买受人使用，约定的国家和人民政府的有关规定即是上述规定，南兴公司向廖柯交付房屋，是要在国家和地方人民政府的规定的前提下，还要符合合同约定的五单位出具竣工验收报告的情况下才能将商品房交付给买受人使用，否则，南兴公司即未向廖柯交付商品房。南兴公司取得竣工验收备案登记证在2014年3月31日，因而其逾期交付至2014年3月31日，廖柯在逾期交付期内提出请求合法合理。（二）二审法院判决认定的基本事实缺乏证据证明。二审法院认为“从房屋预售过程来看，开发商南兴公司……销售方案，采取以保底收益折抵房款或者直接享受房款折扣的方式给予购房者一定的购房优惠，或者直接向购房者支付收益，两份合同对涉案商品房用途、价格、优惠、委托经营管理期限及权限等做了明确约定，结合廖柯起诉状及庭审所诉买房投资的合同目的”就足以证实廖柯在签署上述合同书时，是明知及同意在出资购买涉案商品房后，在一定时期内将涉案商品房交由皇爵公司统一使用即经营管理，其对商品房占有、使用、收益权通过收取相应投资回报实现。二审法院作出此基本事实认定的证据何在？二审法院认定事实错误，开发商南兴公司的该种行为并非为销售方案，而是属于违反《商品房销售管理办法》的返本销售及售后包租行为。南兴公司与皇爵公司同为中山皇爵盈富投资发展有限公司旗下子公司，其两者为利益关联企业，存在重大利益关系。南兴公司与皇爵公司在同一时间、同一地点与廖柯签署合同，其他所有购买该五栋房屋的业主均以“委托经营”的形式与南兴公司、皇爵公司签订合同，此可证明该两公司并未提供其他销售方式给业主。据此，廖柯向本院申请再审。
廖柯向本院提交如下证据：1、部分业主向上海浦东发展银行相关人员提交申请贷款资料的单据，拟证明业主提交完整申请贷款材料后，银行因南兴公司原因无法放贷；2、部分业主的《补充合同》，拟证明南兴公司与业主约定以原价回购物业，是返本销售的约定，且南兴公司对皇爵公司向业主支付保底收益承担担保责任；3、包含业主前往浦发银行递交按揭资料录像、浦发银行行长助理回复按揭办理结果录音以及南兴公司回复暂不办理按揭的电话回复等内容的光盘一张；4、视频照片四张，拟证明业主已前往浦发银行递交按揭资料；5、给省高院的说明，拟证明南兴公司、皇爵公司与业主间存在大量纠纷，业主与皇爵公司委托经营管理合同无效；6、南兴公司关联公司关系图，拟证明南兴公司、皇爵公司为关联企业；7、业主名单，拟证明此次向省高院申请再审业主共计28户，申请再审案件36件。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据廖柯申请再审的事实和理由，本案申请再审审查阶段的争议焦点是：1、廖柯与南兴公司签订的商品房买卖合同、与皇爵公司签订的委托经营管理合同的效力；2、案涉商品房是否已交付以及南兴公司是否应当赔偿廖柯逾期交付商品房的损失。
根据一、二审查明的事实，廖柯于2012年11月18日与南兴公司签订一份商品房买卖合同以及补充协议，对购买房屋价款、房款支付方式、装修标准、房屋交付期限及违约责任承担等进行了明确约定。同日，廖柯与皇爵公司签订一份委托经营管理合同，由廖柯委托皇爵公司对涉案房屋进行为期十年的经营管理，并对经营管理期间、权限、利润分配等作出约定，同时约定廖柯保证自发展商发出收楼通知之日起按照发展商规定的时间办妥收楼手续，并将该涉案物业交付皇爵公司，逾期未办妥收楼手续并将涉案物业交付皇爵公司的，发展商有权自行将物业交付皇爵公司，且皇爵公司有权自行行使该物业的经营管理权、收益权及其他相关一切行为。双方同时还签订了一份授权委托书，廖柯委托皇爵公司办理有关涉案物业的收楼以及收楼相关的手续并签署相关文件等事项。
对于廖柯与南兴公司签订的商品房买卖合同、与皇爵公司签订的委托经营管理合同的效力问题。从一、二审查明的事实看，廖柯与南兴公司签订的商品房买卖合同已明确案涉商品房的用途为商业，且其在签订商品房买卖合同的当日即与皇爵公司签订了委托经营管理合同，全权授权皇爵公司对案涉商品房进行经营管理，由此可见，廖柯对于购买案涉商品房委托皇爵公司用作酒店经营具有充分的认识。对于廖柯主张南兴公司返本销售及售后包租行为违反了《商品房销售管理办法》的规定，二审判决从案涉商品房的销售程序、业主享有的购房优惠、案涉两份合同明确具体的相关内容以及《商品房销售管理办法》的部门规章属性等方面进行了全面分析，认定廖柯与南兴公司签订商品房买卖合同以及其与皇爵公司签订的委托经营管理合同均为双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并无明显不当。
关于案涉商品房是否已交付以及南兴公司是否应当赔偿廖柯逾期交付商品房的损失问题。一、二审审理查明，南兴公司已向廖柯发出交楼通知书，通知廖柯于2012年12月13日前办理收楼手续，虽然廖柯以涉案房屋不符合交付条件，未在商品房接收认可书上签名，但廖柯与皇爵公司签订的委托经营管理合同和授权委托书已明确约定，皇爵公司可代廖柯收楼以及办理收楼的相关手续，事实上南兴公司也已按商品房买卖合同的约定将涉案物业交由皇爵公司经营管理，因此，廖柯的收楼行为已经通过皇爵公司的代理行为而完结。故廖柯主张南兴公司在其未对房屋进行查看验收的情况下，将涉案房屋直接交付给皇爵公司作为酒店经营，至今并未实际向其交付房屋无事实和法律依据。同时，廖柯主张南兴公司要在国家和地方人民政府的有关规定的前提下，同时符合合同约定的五单位出具竣工验收报告的情况下才能将案涉商品房交付给其使用，否则不成其为交付。本案中，案涉商品房所在的皇爵广场五栋的土建工程、建筑装饰装修工程已于2013年1月21日由建设、设计、施工、建立、勘察单位共同出具工程竣工验收合格报告，并于2014年3月31日在中山市住建局进行竣工验收备案登记，已符合合同约定及法律规定的交付条件。即便此两日期已较约定之时滞后，但仍不能推翻涉案房屋已实际完成交付的事实。同时，对于廖柯主张逾期交楼损失的问题，由于廖柯与南兴公司签订的商品房买卖合同约定的交付日期为2012年12月15日，而如前所述，涉案房屋已于2012年12月13日完成实际交付，且已实际交由皇爵公司经营管理，并不构成逾期交付，廖柯认为南兴公司逾期交楼使其购买该房屋的目的受挫，无事实依据，故对廖柯逾期交楼损失的主张不予支持。由于廖柯在再审审查期间提交的部分业主申请贷款的材料、《补充合同》、光盘、照片、给省高院的说明、南兴公司关联公司关系图以及业主名单等证据，不足以推翻原判决，本院依法不再组织质证。
综上，廖柯的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，裁定如下：
驳回廖柯的再审申请。
审判长 贾 密
审判员 黄秋生
审判员 申良洪
二〇一五年十二月二十四日
书记员 陈贤璇