重庆市忠县人民法院
民事判决�
（2017）渝0233民初5788号
原告：重庆旺达物业管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇香山二路51号，统一社会信用代码91500233784220262E。
法定代表人：徐志兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋建，重庆佰锐得律师事务所律师，系特别授权。
被告：汪鹏，男，生于1981年2月15日，汉族，住重庆市忠县。
委托诉讼代理人：刘燕（被告汪鹏之妻），生于1984年11月18日，汉族，住重庆市忠县，系特别授权。
原告重庆旺达物业管理有限公司与被告汪鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法适用小额诉讼程序�公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋建，被告汪鹏及其委托诉讼代理人刘燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆旺达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付原告拖欠的物业服务费1482元，逾期违约金200元，合计1682元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告系忠县XX街道XX路X号附4号、附5号商铺业主（或物业使用人），该商铺4号建筑面积为48.47㎡，5号建筑面积为51.97㎡，原告于2016年4月12日、2016年4月28日与被告签订前期物业服务协议，约定原告为被告提供前期物业服务，物业服务费月3元/㎡/月（按建筑面积计算）。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，进行规范的物业管理。但是被告4号商铺自2016年12月起至2017年10月计11个月欠缴物业管理费1066.34元，5号商铺自2016年12月至2017年3月计4个月欠缴物业管理费415.76元，两商铺共欠缴物业服务费1482元。根据原、被告双方签订之前期物业服务协议第八条第四项之规定，被告不按约定缴付物业服务费的，逾期按每日不超过千分之二的标准向原告支付违约金200元。
被告汪鹏辩称，原告诉称未交物业费的期间属实，原告诉称的房屋地址及面积属实。但是涉案门面是被告从他人那里租来的，其中5号门面租期是2016年7月1日至2017年3月20日，4号门面的租期是2016年5月20日至2021年5月20日。被告从未与原告签过前期物业服务协议。被告与4号门面房主签订的合同期限为5年，合同中约定签订合同后第一年的物管费由房主缴纳，所以原告只能要求被告交纳2017年5月21日之后的物管费。被告没有交物管费的原因：1、4号门面的楼梯间因为隔壁邻居的卫生间装修漏水，被告�次向原告反映后，经原告协调，一直未处理。2、4号门面由于楼上规划局的空调漏水导致水进入门面，门口的电子广告牌被损坏两次，被告给原告反映多次，但原告一直未来处理。3、因人为损坏等原因，导致被告门面玻璃损坏，给原告反映后，原告一直未处理。因监控覆盖不到位，店面现金被盗后查不到原因，被告无法找人赔偿损失。4、2017年7月份原告高层管理人员打电话辱骂被告，说明管理服务人员素质差。5、5号门面以前做过活动石墩，但是后来被封，导致装货不方便。原告承诺将门前的石墩做成活动石墩，虽然石墩是属于市政，但是原告应当出面协调，却一直未处理，现被告被迫已转租。因此，被告不同意支付5号门面的物管费，4号门面同意支付2017年5月21日至2017年10月的物管费，其余物管费与被告无关，被告均不愿意缴纳。违约金被告亦不同意支付。
本院经审理认定事实如下：原告重庆旺达物业管理有限公司系物业管理企业。2013年5月5日和2014年4月8日，忠县中博香山湖置业有限公司与原告分别签订了两份《前期物业服务合同》，约定：忠县中博香山湖置业有限公司选聘原告为其开发的忠县忠州街道“中博*香山湖六期”、“中博*香山湖七期”实施前期物业管理服务；物业服务费用标准为商业物业为3元/月*平方米。2015年2月13日，忠县中博香山湖置业有限公司与王顺礼、陶应洪签订了《业主临时管理规约》，约定：由忠县中博香山湖置业有限公司选聘物业服务企业签订前期物业服务合同；对王顺礼、陶应洪的位于重庆市忠县XX街道XX路X号附4号商铺（该商铺建筑面积48.47㎡）提供物业服务，收�标准（按建筑面积）为商业物业为3元/月*平方米（不含电梯费、公共水电公摊费及所有政府另行征收的如垃圾处理费等费用）；物业的服务费用或服务资金按月交纳，各业主应在每月前十五日履行缴费义务；业主、使用人违反临时规约的约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应按每日3%的标准支付滞纳金。同时，合同还就委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等事项进行了约定。2016年4月12日，被告汪鹏与王顺礼（王朝霞代）签订《门面出租合同》，租用王顺礼的上述4号商铺，双方约定：房屋租期为5年，即自2016年5月20日起至2021年5月20日止；物业管理费由被告自行向物业管理公司交纳，第一年由房主王顺礼交纳。被告成为该商铺的承租人及物业使用人。2015年3月12日，忠县中博香山湖置业有限公司与黄英武、高传兰签订了《业主临时管理�约》，约定：由忠县中博香山湖置业有限公司选聘物业服务企业签订前期物业服务合同；对黄英武、高传兰的位于重庆市忠县XX街道XX路X号附5号商铺（该商铺建筑面积51.97㎡）提供物业服务，收费标准（按建筑面积）为商业物业为3元/月*平方米（不含电梯费、公共水电公摊费及所有政府另行征收的如垃圾处理费等费用）；物业的服务费用或服务资金按月交纳，各业主应在每月前十五日履行缴费义务；业主、使用人违反临时规约的约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应按每日3%的标准支付滞纳金。同时，合同还就委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等事项进行了约定。2016年4月28日，被告与黄英武签订《门面出租合同》，租用王顺礼位于重庆市忠县XX街道XX路X号附5号商铺，双方约定：房屋租期为5年，即自2016年7月1日起至2021年6月30日止；�业管理费由被告自行向物业管理公司交纳，第一年由房主黄英武交纳。被告成为该商铺的承租人及物业使用人。
上述合同签订后，原告依约对上述商铺提供了物业服务，进行了物业管理，但上述商铺的业主及被告于2016年12月起便停止缴纳上述两商铺的物业管理费。庭审过程中，原告当庭陈述其在双方约定的收费标准范围内，自愿将收费标准进行了下调，即“自2016年11月开始，商铺在建筑面积200㎡以下的按2元/㎡/月计算”。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与忠县中博香山湖置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，忠县中博香山湖置业有限公司分别与王顺礼、黄英武等人签订的《业主临时管理规约》，被告分别与王顺礼、黄英武等人签订的《门面出租合同》，其内容与形式均不违反国家法律法规的相关规定，合法有效。原告主张，被告作为涉案房屋的承租方即物业使用人，应当承担物业服务费。被告辩称，被告与涉案房屋业主即出租方已经约定，租房第一年由出租方负责交纳物业服务费，故只同意在被告与业主约定的应当由被告交纳物业服务费的期间内交纳物业服务费。经本院审查，本案中的《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》约定：物业服务费由业主负责缴纳；同时，《门面出租合同》约定：物业服务费由被告自行向物业管理公司交纳，但第一年由房主（业主）交纳。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”由此可见，如果房屋承租人（物业使用人）和房屋出租人（业主）签署的房屋租赁合同中，约定由承租人负责缴纳物业服务费用的，物业公司可以按照合同约定，向承租人收取费用，出租人承担连带责任；但如果房屋租赁合同没有相关条款约定物业服务费由承租人承担或者承租人和出租人已经约定物业服务费用由出租人交纳的，那么依照《物业管理条例》的规定，仍然应当由房屋出租人即业主来交纳物业服务费用。本案中，据被告与业主签订的《门面出租合同》约定，4号门面2016年5月20日至2017年5月19日期间和5号门面2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费应当由业主自行缴纳，故原告不能就上述期间的物业服务费向作为承租方的被告主张。综上，本院确认本案中被告应当交纳的物业服务费的期间为4号门面2017年5月20日至2017年10月19日，对原告请求被告支付其余时间段的物业服务费的主张，本院不予支持。关于原告自愿将收费标准进行下调，系原告的真实意思表示，符合法律规定，本院予以支持。自2017年5月20日起至2017年10月19日，被告拖欠原告的重庆市忠县XX街道XX路X号附4号商铺的物业服务费为484.70元（2.0元/㎡/月×48.47㎡×5个月）。关于原告主张被告应当支付违约金200元，本院认�原告虽依照合同约定提供了物业服务，被告未按时交纳物业服务费，但鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催收等工作方面存在不当，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。被告主张原告没有尽到物业服务义务，其提交的视频资料不能充分证实其主张，被告不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。物业管理是一个阶段性的工作，周到地服务是每个小区业主或物业使用人的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主或物业使用人间的沟通交流；作为小区业主或物业使用人也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主或物业使用人提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主或物业使用人提出的要求非物业服务范围的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。若因物业服务导致损失，受损方亦可另案主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告汪鹏在本判决生效之日起十日内向原告重庆旺达物业管理有限公司支付自2017年5月20日至2017年10月19日期间物业服务费484.70元。
二、驳回原告�庆旺达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告汪鹏负担。
本判决为终审判决。
审判员 罗燕
二〇一七年十二月二十五日
书记员 胡丽