新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院
民 事 判 决 书
（2017）兵民再4号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：蔡林中，男，1951年10月1日出生，汉族，新疆天宇建设有限责任公司退休职工，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：库尔勒煌都房地产开发公司，住所地新疆维吾尔自治区库尔勒市。
法定代表人：肖峰，该公司经理。
委托诉讼代理人：张凯，新疆天擎律师事务所律师。
再审申请人蔡林中因与被申请人库尔勒煌都房地产开发公司（简称煌都房产公司）合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团第二师中级人民法院(2015)兵二民终字第00148号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年11月11日作出（2016）兵民申252号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
蔡林中申请再审称，1、一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。一审法院违反证据规则，采信证据错误，导致认定事实错误。在煌都房产公司未提供证据证明涉案房屋经验收合格的情况下，认定煌都房产公司已经履行了交房义务，系主观推定。房屋置换的性质决定蔡林中交付原住房和煌都房产公司交付置换房屋是主给付义务，缴纳超出面积房款的义务是附随义务，煌都房产公司不得以蔡林中未履行补置换房与原住房的差价的义务为由拒绝履行交付置换房的固有义务。2、二审法院对超出面积部分按备案单价每平米3982元计算，采信证据错误，违反法律规定确定价格。蔡林中与煌都房产公司对超出面积的价格未进行约定，二审法院依据煌都房产公司提交的《商品房销售价格备案通知单》确认超出面积按每平米3982元计算，无事实和法律依据。3、蔡林中在一审中提交了调查2010年房屋市场价格的申请，一审法院不予准许，违反法律规定。4、一、二审法院适用法律错误。一、二审法院对本案定性错误，一审法院在立案时案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，后在未审理的情况下，将案由变更为合同纠纷，属程序违法。蔡林中与煌都房产公司系房屋拆迁法律关系，应适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律法规。一审法院违反“交易习惯”适用规则。在煌都房产公司未主张双方之间存在“交易习惯”的情况下，主动援引“交易习惯”来判决，违反法律适用规则。涉案房屋至今未完成交付，一审法院将2013年9月9日认定为交付房屋日期，认定错误。煌都房产公司应支付自2013年8月29日至实际交房时的过渡费，而对蔡林中主张因增加公摊面积而减少使用面积的损失一审法院未予支持，无法律依据。5、一审法院未围绕蔡林中诉求审理案件，对超出面积房款进行了审理，超出当事人诉求，违反法律规定。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一、二审判决，改判支持其诉讼请求。
煌都房产公司答辩称，1、该公司同意继续履行双方签订的协议，但蔡林中必须缴纳超出房屋面积的房款。置换房屋已经竣工并交付使用，符合国家的质量标准，但因房屋性质由审批时的商业和住宅改为现在的办公和住宅，因此没有通过消防验收，没有取得定案单，但所有房屋已经交付使用至今。2、根据双方签订的协议第四条，超出置换面积部分应当按照市场价格缴纳房款。按照目前市场的置换规则，房屋都是在两年到三年才能竣工交付，任何置换协议都不是以签订协议时的价格为准，都是以房屋开盘市场价交付。3、关于过渡费，双方签订的协议明确约定为2013年2月28日，该公司认可2013年8月28日才交付房屋，并于2013年9月9日通知蔡林中缴纳超出面积的房款并领取钥匙。蔡林中认可收到缴纳房款的凭条，但因其未缴纳房款，故该公司没有交付房屋，蔡林中要求支付过渡费没有事实和法律依据。4、关于本案定性的问题。双方签订的是置换房屋协议，由于房屋采光问题，该公司用新建房屋置换了蔡林中等17户居民的旧房，但并未拆迁或征收，与蔡林中之间不存在征收与被征收的关系，故不属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原审法院认定正确。因双方已经约定了置换比例，所以不存在面积或扩大公摊面积的说法。该公司的答辩意见与原一扣除公摊、二审时的意见完全相同。请求驳回蔡林中的再审申请，维持原判。
蔡林中向一审法院起诉请求：1、煌都房产公司继续履行2012年7月23日签订的《关于x小区x号楼房屋置换协议的补充协议》，尽快交付符合国家质量标准，符合国家建筑规定及设计图纸要求及相关政策要求的房屋；2、煌都公司支付从2013年8月29日起至2015年7月28日的过渡期安置费23000元整（按每月1000元标准计算，计算23个月）；3、煌都公司由于产权调换房屋的公摊面积大于原房屋公摊面积，对因增加公摊面积而减少使用面积的损失给予补偿金34141.33元。
一审法院认定的事实：2010年煌都房产公司预建天宇大厦1#住宅楼，因天宇大厦1#住宅楼的建成将影响到蔡林中住房的采光，双方就该事项的补偿未达成一致意见，遂于2010年8月11日签订了《x小区x号楼房屋置换协议》（简称《置换协议》），该协议主要内容如下：为了改善煌都房产公司办公条件及鸿运小区住户的居住环境，解决公司职工住房，确保新建项目的施工建设和安置工作的顺利进行，现结合实际情况，制定本置换协议：一、置换范围：x小区x号楼拥有房屋产权证的住户；二、置换方式：原地置换到新建天宇大厦住宅楼；三、置换比例：1:1，即原住房为1，置换的新房为1，置换房屋面积以原房屋产权证的面积为准；四、新房面积超出置换面积的部分，每平方米按市场价交纳房款；五、在签订本协议之日起七天之内必须搬离原来住房，从搬迁之日起每月每户支付过渡费500元，一季度支付一次，时间从搬迁之日起到交房当日止（以施工合同交房日期为准），如不可抗力原因导致房屋延期交房的，不再支付超过合同规定的交房日期之后的过渡费。2012年7月23日蔡林中与煌都房产公司又签订了《关于x小区x号楼房屋置换协议的补充协议》（简称《补充协议》），该补充协议主要内容如下：煌都房产公司就天宇大厦对x小区住房采光补偿事宜经协商后达成一致，签订以下补充协议：1、煌都公司按照蔡林中原有住房的面积在天宇大厦上1:1置换，置换的楼房为x单元x层B户型（3-1502），面积为113.87（最终面积以房产部门测绘面积为准）；2、办理新楼房房屋产权证费用，原住房面积的费用由煌都房产公司承担，超出面积的费用由蔡林中承担；3、天宇大厦交房时间为2012年12月31日，煌都房产公司支付蔡林中过渡费的时间截止到2013年2月28日止。
另查明：1、蔡林中的原房屋建筑面积为67.26平方米、阳台面积为11.484平方米（该房屋位于天山辖区天山西路x号x小区），蔡林中在双方签订完协议后已按照协议的约定将该住房交付给煌都房产公司，但至今并未办理房屋过户手续；2、2013年9月9日，煌都房产公司通知蔡林中的内容如下：蔡林中，2-1501，B户型，面积118.46平方米，应补偿面积78.74平方米，超出面积39.72平方米，超出面积单价3982元，超出面积总价158165.04元；3、2013年1月之前，煌都房产公司实际每月支付蔡林中的过渡期安置费为500元，2013年1月至2013年5月期间，煌都房产公司每月实际支付给蔡林中的过渡期安置费为700元，2013年6月至2013年8月28日期间，煌都房产公司实际每月支付给蔡林中的过渡期安置费为1000元；4、煌都房产公司在天宇大厦的置换房屋至今因故无法办理房屋产权证；5、对于超出置换面积部分的房款，蔡林中至今未缴纳。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年10月14日作出（2015）库垦民初字第00365号民事判决：一、库尔勒煌都房地产开发公司于本判决生效后7日内支付蔡林中过渡期安置费1000元；二、驳回蔡林中的其他诉讼请求。一审案件受理费664元，由蔡林中负担600元，库尔勒煌都房地产开发公司负担64元。
蔡林中不服一审判决，向新疆生产建设兵团第二师中级人民法院提起上诉，请求：一、一审法院民事判决书中确定的案由与传票及受理案件通知书中载明的案由不一致，违反法律程序；二、一审法院对本案主要事实认定不清：1.对蔡林中一审中第一项诉讼请求未进行审理；2.未查清房屋超出面积房款158165.04元的计算依据；三、涉案置换房屋至今未竣工验收不能交付，煌都房产公司应向蔡林中支付过渡安置费；四、涉案房屋由于变更为商住楼，致置换房屋的公摊面积大于原房屋的公摊面积，煌都房产公司应向蔡林中支付因增加公摊面积而减少使用面积的补偿金。
二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。
二审法院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院民事判决书中确定的案由与传票及受理案件通知书中载明的案由不一致，是否违反法律程序；二、一审法院是否存在对蔡林中一审中第一项诉讼请求未进行审理及未查清超出面积房款158165.04元计算依据的问题；三、煌都房产公司应否向蔡林中支付过渡安置费23000元；四、煌都房产公司应否向蔡林中支付因增加公摊面积而减少使用面积补偿金。围绕以上内容，分析如下：
一、关于本案法律关系的性质问题。本案中，煌都房产公司为解决公司职工住房及新建天宇大厦对x小区原住户的采光补偿等事项，与蔡林中签订的《关于x小区x号楼房屋置换协议》及补充协议，该协议系平等主体之间自愿签订、协商一致的内容，并非因拆迁房屋对被拆迁人给予补偿、安置的协议，故一审法院适用《中华人民共和国合同法》并无不当。根据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案由规定〉的通知》中的相关规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。一审法院经审理认为本案系双方因置换房屋产生纠纷，并未涉及房屋拆迁等内容，故以合同纠纷确定本案法律关系符合法律规定。对蔡林中关于一审法院民事判决书中确定的案由与传票及受理案件通知书中载明的案由不一致，违反法律程序上诉请求，不予支持。
二、关于超出面积房款计算依据的问题。蔡林中称一审中对其第一项诉讼请求未进行审理，亦未查清房屋超出面积房款158165.04元的计算依据。据已查明的事实，双方在已签订的《置换协议》及《补充协议》中，对置换房屋（天宇大厦x单元x层B户型x-
xxxx）的价格均未约定。库尔勒市价格监督检查局于2012年7月26日出具的《商品房销售价格备案通知单》中，天宇大厦1号商住楼项目的销售价格已准予备案，其中x-
xxxx、x-xxxx房的备案销售单价分别为每平方3982元和3985元，故超出面积的房款按此单价进行计算并无不当。其次，在蔡林中与煌都房产公司签订的《补充协议》中约定“办理新楼房房屋产权证费用，原住房面积的费用由煌都房产公司承担，超出面积的费用由蔡林中承担”。协议中由于双方对超出面积的付款及交房等事项，未约定先后履行顺序，一审法院按照通常交易习惯确定蔡林中负有先履行合同的义务（交纳房款），并据此判决驳回蔡林中要求煌都房产公司履行《置换协议》、《补充协议》及交付房屋的诉讼请求正确。故蔡林中的该上诉请求，二审法院不予支持。
三、关于过渡费支付的问题。对于蔡林中称置换房屋至今未竣工验收不能交付，煌都房产公司应向蔡林中支付过渡费的问题。双方在《补充协议》中约定“天宇大厦交房时间为2012年12月31日，煌都房产公司支付蔡林中过渡费的时间截止到2013年2月28日”，煌都房产公司在二审庭审中陈述：“在2012年底房屋确实没有完全竣工，所以过渡费的期限才延续至2013年8月28日。2013年9月9日通知蔡林中缴纳超出面积房款领取钥匙，实际就是重新确定了交房时间。”蔡林中亦认可确实于2013年9月9日收到关于超出面积应付款数额的凭条。因蔡林中未及时支付超出面积的房款，煌都房产公司未向其提供置换房屋，责任应由蔡林中承担。故蔡林中于2013年9月9日之后再主张过渡费，无事实依据。一审法院判决煌都房产公司支付2013年8月29日至2013年9月9日期间的过渡费1000元正确。
四、关于增加公摊面积而减少使用面积的补偿金问题。对于蔡林中主张的因设计变更，置换房屋的公摊面积大于原房屋的公摊面积，因此减少了其使用面积，煌都公司应向蔡林中支付补偿金的请求。蔡林中与煌都房产公司签订的《置换协议》，系公司为了改善公司办公条件及x小区住户的居住环境，解决公司职工住房，新建天宇大厦项目，与x小区原住户签订的协议。蔡林中在签订《置换协议》及《补充协议》时，应明知该置换房屋所在的天宇大厦系办公和居住的综合商住楼，与此前居住的多层住宅楼不同，但蔡林中并未提出异议并自愿签字。其在本案诉讼中提出此项内容，煌都房产公司不予同意，双方就协议内容的变更未达成一致意见。故蔡林中的此项主张无事实及法律依据，二审法院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审法院予以维持。蔡林中的上诉理由均不能成立，该法院予以驳回。二审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，于2016年4月18日作出（2015）兵二民终字第00148号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1229元，由蔡林中负担。
再审过程中，蔡林中和煌都房产公司均未提交新证据，并与一、二审举证、质证的意见一致。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定与二审法院一致。
本院再审认为，本案的争议焦点为：《置换协议》和《补充协议》没有实际履行的原因，以及因两份协议未履行，蔡林中所主张的各项诉讼请求的责任如何划分及承担。结合蔡林中申请再审的具体事项，从以下几个方面予以分析。
关于案件性质的确定问题。《置换协议》和《补充协议》是蔡林中与煌都房产公司因房屋采光权问题不能达成一致而形成的协议，是双方的真实意思表示，不涉及取得房屋拆迁许可证的单位与被拆迁人之间法律关系，一、二审法院适用《中华人民共和国合同法》解决双方纠纷，并根据法庭查明的当事人之间存在法律关系的性质，变更相应案由，程序正确，并无不当。蔡林中关于与煌都房产公司系房屋拆迁法律关系，应适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律法规的再审理由不能成立，不予支持。
关于支付过渡费起算时间的问题。《置换协议》和《补充协议》签订后，双方均应严格按照协议约定履行各自的义务。《置换协议》第五条约定：“在签订本协议之日起七天之内必须搬离原来住房，从搬迁之日每月每户支付过渡费500元，一季度支付一次，时间从搬迁之日起到交房当日止（以施工合同交房日期为准），如不可抗力原因导致房屋延期交房的，不再支付超过合同规定的交房日期之后的过渡费。”《补充协议》第三条约定：“天宇大厦交房时间为2012年12月31日，甲方支付乙方过渡费的时间截止到2013年2月28日止。”根据查明的事实，蔡林中搬离原来的住房后，2013年1月之前，煌都房产公司每月支付蔡林中的过渡费为500元，2013年1月至2013年5月期间，煌都房产公司每月支付给蔡林中的过渡费为700元，2013年6月至2013年8月28日期间，煌都房产公司每月支付给蔡林中的过渡费为1000元。2013年9月，蔡林中在收到关于超出面积应付款数额的凭条后，双方因超出面积房款未达成一致意见，致使煌都房产公司未向蔡林中提供置换房屋。在此期间，蔡林中和煌都房产公司既未就通知缴纳房款后的过渡费重新约定，也没有及时向法院主张各自的权利，双方对于未交付房屋均负有责任，故蔡林中于2013年9月9日之后再主张过渡费，无事实依据。一、二审法院判决煌都房产公司支付2013年8月29日至2013年9月9日期间的过渡费1000元正确。
关于煌都房产公司是否应当交付房屋的问题。2013年9月，蔡林中在收到关于超出面积应付款数额的凭条后，双方始终对超出面积的房款未能达成一致意见，这亦是煌都房产公司未实际全部履行两份协议的原因。由于双方在《置换协议》和《补充协议》中均未约定先交付房屋还是先支付超出面积房款，而蔡林中已经根据协议的约定，搬离原来的住房，履行了协议的主要义务，因此煌都房产公司不能以蔡林中未支付超出面积的房款抗辩其未按约定交付房屋的义务。蔡林中在一审时的诉讼请求为：判令煌都房产公司继续履行2012年7月23日签订的《补充协议》，尽快交付符合国家质量标准、符合国家建筑规范规定及设计图纸要求及相关政策要求的房屋。因此煌都房产公司应当依据《补充协议》第一条的约定：“甲方按照乙方原有住房的面积在天宇大厦上1:1置换，置换的楼房为x单元内x层B户型（x-xxxx），面积为113.87（最终面积以房产部门测绘面积为准）”，交付符合该约定的房屋。一、二审法院以交易习惯驳回蔡林中的此项诉讼请求不当，应予纠正。
关于超出面积的房款问题。由于双方未约定交付房屋和支付超出面积房款的履行顺序，故煌都房产公司可以在交付房屋后，根据《置换协议》和《补充协议》的约定另行向法院提起诉讼，主张此项权利。现蔡林中提出其在一审中提交调取2010年房屋市场价格的申请，一审法院不予准许，违反法律规定的再审请求。由于超出面积的房款不属于本案涉及的问题，且一审判决后，蔡林中对此未提出上诉，一审法院不予准许并无不当。蔡林中提出一审法院对超出面积房款进行审理，超出了诉讼请求，二审法院对超出面积部分按备案单价每平米3982元计算，采信证据错误，没有事实和法律依据的再审请求。由于一、二审判决的判项并未涉及支付超出面积房款的问题，且煌都房产公司在本案中先提出反诉，后又撤回反诉申请，故超出面积的房款在本案中不作认定。
综上，蔡林中的部分申请再审请求成立，应予支持，一、二审判决适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、撤销新疆生产建设兵团第二师中级人民法院（2015）兵二民终字第00148号民事判决和新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院（2015）库垦民初字第00365号民事判决第二项，即“驳回原告蔡林中的其他诉讼请求”；
二、维持新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院（2015）库垦民初字第00365号民事判决第一项，即“被告库尔勒煌都房地产开发公司于本判决生效后7日内支付蔡林中过渡期安置费1000元”；
三、被申请人库尔勒煌都房地产开发公司于本判决生效后7日内交付再审申请人蔡林中符合《关于鸿运小区x号楼房屋置换协议的补充协议》约定的房屋；
四、驳回再审申请人蔡林中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件诉讼费用合计1893元，由再审申请人蔡林中负担600元，被申请人库尔勒煌都房地产开发公司负担1293元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨正远
代理审判员 吴 媛
代理审判员 王清华
二〇一七年五月四日
书 记 员 赵 静