沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第00052号
原告查林红。
被告宿霞。
原告查红林诉被告宿霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月19日立案受理后，依法由代理审判员聂雪独任审判，分别于2014年1月13日、2014年1月14日、2014年3月4日公开开庭进行了审理。原告查红林，被告宿霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告查红林诉称，本人2013年8月6日入住沈阳市和平区长白西路X号X单元X楼X室（某花园）9月中旬就发现地漏返水，11月7日发生非常严重的地漏返粪水，下班回家发现新床被泡，被告到目前还没有及时处理这个情况。厨房卫生间频繁返水，家中不能没人在家，随时都有发生返水的可能，本人无法居住和工作，与被告协商后，被告同意我们搬家，但是，被告以诸多理由推脱，不退给我房租和押金。11月12日，我从房屋搬走。我认为根据合同第六条，被告不能给我提供能够居住的房屋，是被告违约。同时被告不来验房，责任应该由被告承担。诉讼请求：要求被告退回三个月房租4200元，一个月押金1400元，共计5600元。
被告宿霞辩称，实际上，原告于7月23日就已经拿到钥匙了。13年11月7日晚上，我接到原告电话说地漏返水，便立刻赶到房屋，联系物业，物业说已经将水阀关闭。我帮忙处理屋内的残水，并给原告留下300元。第二天我去物业要求他们清理粪池，物业当天就把粪池清理了。我一直积极处理漏水的事。之后原告多次找我，说还在返水，不能在此居住了。后原告说要搬出房屋，11月11日下午4点我跟原告联系，我说要验房交接，原告不同意，说不退房租，不给钥匙。我再找原告要求验房时，原告说房屋钥匙放在中介，不与我见面。1月6日，我找原告协商续租问�，原告称双方合同已经解除，钥匙在中介处。我询问中介，中介否认。至今我也没有收到房屋的钥匙，没有验房，房屋一直由原告使用，不存在退租金的事。我11月12日给原告打电话就是为了验房，被告以不给我钥匙向我要求退房租和押金。同时，此时已经剩两个多月的房租了，并非三个月房租。关于采暖费，我们签订的是一年的合同，所以我才承担采暖费，现在原告只租用了半年，我认为采暖费不能我独自承担。关于中介费，合同上写明由违约方承担，原告违约，应该有原告承担。此外，被告拿不出任何有关部门的材料证明房屋不能居住了，是原告违约。
经审理查明，诉争房屋系被告所有，位于沈阳市和平区长白西路X号X单元X楼X室。2013年7月23日，通过辽宁某不动产加盟店的居间介绍，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定被告将诉争房屋出�给原告使用。合同第2条第6款约定，甲方以保障乙方的正常使用为原则，对房屋及时实施维修和养护，乙方应对房屋维修养护工作给予支付和配合，租赁期间，因房屋及附属设施设备出现损坏的（尤其水、电路等安全隐患），乙方应采取适当措施，防止损失扩大，并立即通知被告维修。若被告接到通知后未及时维修，因此给他人造成的损失由被告负责。合同第3条约定，租赁期为12个月，自2013年8月6日至2014年8月6日止，租金为每月1400元，租金支付方式为半年支付一次。乙方向甲方交纳水、电、煤气及室内物品押金1400元，租约期满后多退少补。合同第4条约定，甲方应支付丙方中介费1400元，协议签订后，中介费概不退还，由违约方承担。合同第6条约定，甲方或乙方一方违反合同的规定，造成合同终止的，须赔偿对方一个月房租。协议签订后，被告将诉争房屋交付原告�用，原告向被告支付半年租金8400元及押金1400元。2013年11月7日，诉争房屋卫生间发生下水道返水。2013年11月8日，被告联系物业将诉争房屋的化粪池清理。2013年11月10日，诉争房屋厨房发生返水。2013年11月12日，原告搬离诉争房屋。2013年11月15日，原告到中介，与被告女婿沟通，说明搬离诉争房屋的事实，并要求将诉争房屋钥匙交还被告，遭到拒绝。后又要求将房屋钥匙交至中介，中介亦拒绝收取钥匙。原、被告未就房屋进行交验，原告尚欠被告电费97.43元未结清。现原告以被告拒不返还房屋租金及押金为由诉至法院。
上述事实，有原告提供的照片、录音资料，被告提供的房屋租赁合同、照片以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实的意思表示，且�违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，原、被告均应恪守履行。原告主张因房屋存在返水问题，无法居住，故要求解除与被告签订的租赁合同，并已实际搬离诉争房屋，应认定为原、被告的租赁合同已经解除。但原告并未提供充分证据证明返水问题确令诉争房屋无法居住，同时，房屋出现返水问题后，被告均积极予以处理，故原告系单方违约解除合同，应按照合同约定赔偿被告一个月房租1400元并承担被告已支付的中介费1400元。合同解除后，被告应返还原告自2013年11月13日至2014年2月5日即两个月二十三天的房屋租金3873.33元。关于被告提出原告于2013年7月23日便搬入诉争房屋，租金应从此时开始计算的抗辩，因合同约定的租赁期限起算点为2013年8月6日，租金应从此时开始计算，故对被告的该项抗辩，本院不予采纳。关于被告提出原告违约解除合同，采暖费�承担问题的抗辩，被告作为房屋的出租人，在原告明确表示不再租赁诉争房屋后，亦未积极妥善地处置房屋，放任损失扩大，亦应承担相应责任，故对被告的该项抗辩，本院不予采纳。综上，关于原告主张返还房屋租金的诉讼请求，被告应返还原告房屋租金1073.33元（3873.33元-2800元）。关于原告主张返还押金的诉讼请求，因原告尚欠被告电费97.43元，应将该款项返扣除后，被告再将剩余押金返还原告。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告宿霞于判决生效之日起十日内，返还原告查红林房屋租金1073.33元；
二、被告宿霞于判决生效之日起十日内，返还原告查红林押金1302.57元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《�华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告查红林负担14元，由被告宿霞负担11元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 聂雪
二〇一四年三月五日
书 记 员 高珊
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（�）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。