江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第01786号
上诉人（原审被告）启东市近海镇大圩村村民委员会，住所地启东市近海镇大圩村。
法人代表龚克娜，该村民委员会主任。
委托代理人黄施继，江苏江海明珠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）叶瑾。
被上诉人（原审原告）陆文龙。
以上两被上诉人共同委托代理人陈德炜，启东市公平法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）沈文冲。
上诉人启东市近海镇大圩村村民委员会（以下简称大圩村委会）因与被上诉人叶瑾、陆文龙、沈文冲房屋租赁合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2013）启近民初字第0596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年4月15日，南通凯凯公司与大圩村委会签订了一份租房协议书。协议约定：大圩村委会将位于近海镇大圩村南首惠海线东侧，占地4亩，厂房建筑面积950平方米的原近海笔料厂和综合厂的厂房及场地租赁给南通凯凯公司使用;南通凯凯公司每年向大圩村委会上缴租金5000元，负责租赁老厂房的维修，支付维修费用，并在上缴租金中退除；大圩村委会同意南通凯凯公司在该范围内新建厂房，周边关系由大圩村委会协调；租赁期限为2003年4月15日至2013年4月15日止。2004年1月1日，大圩村委会与南通凯凯公司重新订立租房协议，除租赁标的相同外，还约定由南通凯凯公司负责综合厂厂房维修和翻建空余地的建房及水电安装，资金由南通凯凯公司支付，费用在上缴租金中退除，其厂房、地基的所属权归大圩村委会；南通凯凯公司向大圩村委会上交房租地费5000元，另加综合厂北边厂区占用费3400元；租赁期限待南通凯凯公司基建、维修工程结束后再约定。同日，双方签订了租房备忘合同，合同约定：截止2003年10月31日南通凯凯公司在大圩村委会原综合厂房的维修、翻建空余地的建房及其它辅助设施已全部结束；南通凯凯公司在维修、翻建空余地的建房及其它辅助设施工程中，支付各项费用为210000元，所有票据交付大圩村委会验证；租赁期限为2003年4月15日至2028年4月14日止，期间南通凯凯公司不再交纳任何租赁费用。
2007年2月15日，叶瑾、陆文龙与大圩村委会签订了一份租房协议，协议约定：大圩村委会将占地约4.5亩的原近海笔料厂和综合厂的厂房及场地租赁给叶瑾、陆文龙使用;大圩村负责原笔料厂屋顶的维修、水泥落地及厂房围墙，并协调周边矛盾；叶瑾、陆文龙负责综合厂厂房维修及空余地建房，并支付所需资金，所付资金在上缴租赁租金中扣除，其中厂房及地基的所属权归大圩村所有；叶瑾、陆文龙每年向大圩村委会上缴租金8400元；叶瑾、陆文龙所支付建房及维修资金全额折算租金，具体租赁期限待叶瑾、陆文龙所有维修及建房工程全部结束后再约定，期限见备忘合同。同日，大圩村委会又与叶瑾、陆文龙签订了一份租赁备忘合同，合同约定：截止2007年2月15日叶瑾、陆文龙在大圩村委会原综合厂房的维修翻建空余地的建房及其它辅助设施全部结束；叶瑾、陆文龙在维修翻建、空余地建房及其它辅助设施工程中，支付各项费用为250000元，所有票据交付大圩村委会验证通过；经双方协商同意，租期自2007年2月15日起至2028年12月14日止，租赁期间不再交纳任何租赁费用。
2007年4月10日，南通凯凯公司负责人顾立松与谈红革签订了一份转让协议，将南通凯凯公司承租的原近海笔料厂和综合厂的土地及建筑物转让给谈红革。同日，大圩村委会与谈红革签订了租房协议和租赁备忘合同。该租房协议和租赁备忘合同的内容中除了将租赁期限改为2007年4月10日至2028年12月9日止外，其余内容与叶瑾、陆文龙同大圩村委会订立租房协议和租赁备忘合同的内容相同。
2008年3月10日，谈红革又与沈文冲签订了厂房转让协议，将该厂房及土地以220000元转租给沈文冲。沈文冲还与大圩村委会及谈红革订立厂房转让备忘录，内容为：为保证近海镇大圩村经济合作社与沈文冲厂房转让后正常工作，原顾立松在经营南通凯凯公司期间欠下的工人工资款约拾万整，由沈文冲协助谈红革负责发放，以工人欠条为准。此款在沈文冲与谈红革的转让金中扣除，由沈文冲在2008年4月20日前付清。同日，大圩村委会与沈文冲签订了与谈红革同大圩村委会签订的租房协议和租赁备忘合同内容相同的租房协议和租赁备忘合同。3月11日，沈文冲通过银行汇给谈红革110000元，给付现金10000元。谈红革向沈文冲出具了120000元的收条。
另查明，2008年12月28日，南通凯凯公司负责人顾立松在出具给叶瑾、陆文龙的一份情况证明中称，因公司在对承租厂房维修及空余地建房缺少资金，其代表公司于2006年7月11日向叶瑾、陆文龙借款250000元。后由于多种原因公司停产歇业，在此情况下公司经与叶瑾、陆文龙协商，并经大圩村委会同意，将公司原租用的厂房、场地，包括空余地新建的厂房设施全部转租给叶瑾、陆文龙使用，其租金以所借的250000元投资款抵扣，故在2007年2月15日由其召集大圩村领导与叶瑾、陆文龙签订了租赁协议及租赁备忘合同。但顾立松在2010年5月20日接受启东市公安局刑事侦查大队江海中队的询问中又称，因其欠叶瑾、赵淑敏240000元，所以在2007年2月份将租赁的厂房转租给他们二人。当时有转租协议，只不过后来协议未达成。
还查明，2007年2月15日叶瑾、陆文龙与大圩村委会签订租赁合同后，请他人对厂房予以看护。2008年4月至8月，第三人沈文冲进驻厂房区域时与叶瑾、陆文龙因公司租赁权归属问题多次发生纠纷，启东市公安局近海派出所也数次出警，并会同镇政府相关部门及大圩村干部召集双方当事人数次进行协调，未果。
再查明，叶瑾、陆文龙曾于2008年8月11日以大圩村委会及沈文冲为被告向法院提起过诉讼，要求确认大圩村委会与沈文冲于2008年3月10日订立的租房协议和租赁备忘合同无效。后叶瑾、陆文龙于同年12月15日撤诉。2009年9月22日，叶瑾、陆文龙以相同诉讼请求、相同被告再次起诉，法院经审理后2009年11月13日作出（2009）启民一初字3019号民事判决：一、解除启东市近海镇大圩村村民委员会与沈文冲签订的租房协定和租赁备忘合同；二、启东市近海镇大圩村村民委员会继续履行与叶瑾、陆文龙签订的租房协议和租赁备忘合同。沈文冲不服该判决，向启东市人民检察院提出申诉。南通市人民检察院于2010年8月25日以“启东市人民法院（2009）启民一初字3019号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，并超出诉讼请求”为由向南通市中级人民法院提出民事抗诉。南通市中级人民法院于2010年9月1日裁定指定原审法院再审。原审法院于2011年12月19日作出（2011）启民再初字第0001号民事判决：一、撤销原审法院（2009）启民一初字第3091号民事判决书第一项、第二项。二、确认原审被告沈文冲与原审被告启东市大圩村村民委员会2008年3月10日订立的租房协议和租赁备忘合同中有关在空余地上建房的约定及建房资金拆算租金、租期等相涉内容无效；合同的其他内容包括修理约定和实际修理行为等内容有效。
原审法院在审理中另查明如下事实：2012年7月20日，第三人沈文冲将租赁物的使用权以300000元转让给案外人谢立宇。谢立宇又于2013年5月25日以360000元的价款转租给东京时装（启东）有限公司，该公司已投入100多万元对租赁物进行了大规模的翻建、装修。上述两次厂房租赁权的转租或转让，大圩村村委会均以见证人或在场人名义盖章。
审理中，原审法院鉴于涉案租赁物被多次出租、转让以及租赁物已由他人投入巨资翻建、装修，叶瑾、陆文龙坚持继续履行其与大圩村委会的租赁合同已不现实，并可能损害其他善意第三人的利益。故经行使释明权后，叶瑾、陆文龙变更了诉讼请求，要求解除叶瑾、陆文龙与大圩村委会之间的租赁合同；大圩村委会返还租金250000元并赔偿损失50000元。
原审法院认为：一、关于叶瑾、陆文龙与大圩村委会之间租房协议及租房备忘合同的性质问题。根据合同法的规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。本案中，叶瑾、陆文龙与大圩村委会之间的房屋租赁协议及备忘合同系在叶瑾、陆文龙的债务人南通凯凯公司停产歇业不再继续租赁大圩村委会厂房而将租赁权转让给叶瑾、陆文龙的前提下签订，以充抵其所欠叶瑾、陆文龙债务。这同样在大圩村委会与南通凯凯公司，叶瑾、陆文龙分别签订的协议内容一致性中得到体现。大圩村委会同叶瑾、陆文龙签订的租赁协议及备忘合同是对叶瑾、陆文龙受让承租权的确认，而非叶瑾、陆文龙基于南通凯凯公司的转租而取得租赁权。双方当事人主张所订协议系转租性质与事实不符，也与转租合同的法律特征不符，其主张不能成立。二、关于涉案双方之间租赁协议及备忘合同效力问题。本案中，双方约定原厂房设施作为租赁标的物并约定修缮等内容并未违反法律和行政法规强制性规定，应认定有效。但双方就有关在空余地上新建、翻建厂房的内容至今仍未取得批准手续，应认定为违章建筑，违章建筑作为租赁标的物属违反法律法规，故上述相涉内容无效。三、关于大圩村委会应否承担违约责任问题。对合同有效部分，叶瑾、陆文龙承继南通凯凯公司的租赁权后成为新的承租人，大圩村委会应按约履行出租人义务，确保叶瑾、陆文龙对租赁物的使用。然大圩村委会未按约履行义务，并在未得到叶瑾、陆文龙同意的情况下将租赁物出租给他人，之后就同一租赁物又多次与他人订立内容基本相同的合同，构成违约，应承担相应的违约责任。审理中，叶瑾、陆文龙考虑到租赁物现状而变更诉讼请求，要求解除合同，应予准许，但不免除大圩村委会应承担相应的违约责任。四、对于有效部分合同解除及无效部分所涉的返还租金数额问题。本案中，叶瑾、陆文龙系南通凯凯公司与大圩村委会租赁合同中承租权受让人，故应按原租赁合同约定的租金210000元（即实际维修、翻建的费用）计算。同时，对原承租人南通凯凯公司实际租赁期间应支付的租金也应扣除，即应扣除其2003年4月15日至2008年3月10日，按每年租金8400元（每月700元）计算的租金共41300元，尚余168700元，该款应由大圩村委会返还给叶瑾、陆文龙。五、对叶瑾、陆文龙要求大圩村委会赔偿损失50000元的请求。法院认为，叶瑾、陆文龙本可通过与大圩村委会的租赁合同实现自己的债权，但由于大圩村委会又与他人订立合同等违约行为而落空，其损失客观存在，大圩村委会应予赔偿。损失额宜以大圩村委会实际返还的租金数额，并自其将租赁物出租给第三人之日起至判决确定之日止按中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息确定。但因该数额已超过了叶瑾、陆文龙诉请的损失50000元，故法院依叶瑾、陆文龙主张的数额予以支持。不足部分的债权，叶瑾、陆文龙可向南通凯凯公司另行主张。大圩村委会在相关租赁合同订立时均未以现金形式收取租金，而都是以租赁物维修、翻建的费用抵租金，因此，其以未收取叶瑾、陆文龙及他人租金，不愿返还叶瑾、陆文龙租金的理由，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第五十六条、第六十条、第七十九条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条的规定，判决：一、解除叶瑾、陆文龙与大圩村委会2007年2月15日订立的租房协议和租赁备忘合同（除有关在空余地上建房及建房资金折算租金的约定内容外）。二、大圩村委会返还叶瑾、陆文龙租金168700元。三、大圩村委会赔偿叶瑾、陆文龙损失50000元。四、驳回叶瑾、陆文龙的其他诉讼请求。本案受理费5800元，由叶瑾、陆文龙负担2000元，大圩村委会负担3800元。
宣判后，上诉人大圩村委会不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审法院认定叶瑾、陆文龙是通过权利转让取得合同权利，但对南通凯凯公司再次将同一房屋租赁使用权转给案外人谈红革（第三人沈文冲等）在本次判决中没有认定。南通凯凯公司将同一权利二次转让是合同无法继续履行的根本原因。2、权利转让是三方行为，南通凯凯公司是转让方，被上诉人是受让方，上诉人是债务人，南通凯凯公司将同一权利二次转让，是违约方。上诉人从未收回过房屋土地，与上诉人没有关系。3、一审法院未追加转让方南通凯凯公司作为共同被告，程序违法。4、判决认定的法律关系是权利转让，被上诉人及谈红革的房屋使用权均是通过南通凯凯公司转让取得，主张交房对象也应该是南通凯凯公司，南通凯凯公司应承担违约或赔偿责任。上诉人也未向被上诉人或另一受让人收取过任何租金，双方之间不存在新的租赁关系。5、一审法院认定的赔偿金额也存在错误，转让权利只有部分有效，其他部分无效，全额计算赔偿金有误。请求二审法院依法改判，驳回一审原告对上诉人的诉讼请求。
被上诉人叶瑾、陆文龙答辩称，2003年4月中旬上诉人将涉案的厂房出租给南通凯凯服饰公司之后与包括被上诉人在内的其他三个当事人订立的厂房租赁协议均是由上诉人与相关的当事人分别订立的，根据合同的相对性原则，就本案一审法院认定事实清楚，适用法律正确，其所作的判决并无不当，上诉人的所谓上诉理由依法不能成立，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人沈文冲未到庭答辩。
经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案中，虽然叶瑾、陆文龙获得租赁权是基于南通凯凯公司的转让，但与叶瑾、陆文龙签订租房协议的相对方是大圩村委会。且针对同一案涉房屋，大圩村委会亦与他人签订了租房协议。作为租房协议的出租方，大圩村委会的行为事实上构成了一房多次出租的情形，对合同有效部分，依法应承担违约责任。南通凯凯公司不是必须参加诉讼的当事人，一审中无需追加其为共同被告，一审程序并不违法。一审法院已经查明案涉房屋所涉的多份租房协议和租赁备忘合同，认定事实清楚。
大圩村委会作为出租方，应按约履行出租人义务，确保叶瑾、陆文龙对租赁物的使用。大圩村委会认为自房屋交付南通凯凯公司后从未收回过，该理由不能免除其出租人的义务。至于大圩村委会认为其从未向叶瑾、陆文龙或另一受让人收取过任何租金，故与叶瑾、陆文龙或另一受让人不存在租赁关系，该主张明显与租房协议和租赁备忘合同相悖，本院不予采纳。
一审法院依法确定叶瑾、陆文龙与大圩村委会签订的租房协议和租赁备忘合同部分有效，于法有据，按实际维修、翻建费用计算应返还的租金并扣除实际租赁期间应支付的租金，亦是合法合理，并无不当。综上，大圩村委会的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5800元，由上诉人启东市近海镇大圩村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 刘玉蓉
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 周 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；