北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初3285号
原告（反诉被告）杨利，男，1983年4月5日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
委托代理人吴国磊，北京市中策律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京旺家伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇西大街9号院11号楼2层221号。
法定代�人王玉，副总经理。
委托代理人王成，北京宝辰律师事务所律师。
委托代理人金维岗，男，1971年10月8日出生，汉族，北京旺家伟业房地产经纪有限公司监事，住北京市海淀区。
原告(反诉被告)杨利与被告（反诉原告）北京旺家伟业房地产经纪有限公司（以下简称旺家伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨利的委托代理人吴国磊，被告旺家伟业公司的法定代表人王玉及委托代理人王成、金维岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨利诉称：2014年6月8日，原、被告签订《代理合同》，约定由原告将其所有的位于北京市昌平区××小区××号院××号楼××层××单元××的房屋委托给被告进行出租。《代理合同》正文多次出现“全权委托、委托期内、不得转委托”等叙述，该合同性质实为委托合同，被告代理权限为“1、以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约的事宜。2、代甲方向承租方收取租金。3、监督租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务……。”该委托合同约定的代理期限为2014年6月9日至2017年10月8日，每月租金为3000元，由被告代为向承租人收取后向原告支付，经纪人为被告法定代表人王玉。2015年下半年，原告发现被告在屋内打隔断进行分租，严重违反了合同约定。《房产证》与《代理合同》第一条均表明，原告的房屋为二室一厅一卫。《代理合同》第八条第（二）项约定“乙方为了方便代理房屋租用，接承租人要求在不影响房屋主体结构的情况下，对房屋进行装修、装饰的……”，第十三条约定“甲方不允许打隔断”，但被告在未与原告协商的情况下，将客厅隔成了两部分，一部分作为缩�后的客厅，一部分作为第三个卧室，已经实质上影响了原告房屋的主体结构，令房屋由二室一厅一卫变成了三室一厅一卫。鉴于被告有打隔断的情形，原告于2015年12月25日向被告法定代表人王玉的手机发送了短信，作出了于2016年2月4日解除合同的意思表示，王玉没有回复，截至起诉前，被告仍非法占用房屋，侵害了原告的所有权。现原告诉至法院，诉讼请求：一、确认原、被告双方的《代理合同》于2016年2月4日解除；二、判令被告向原告返还位于北京市昌平区××小区××号院××号楼××层××单元××的房屋；三、判令被告向原告支付房屋占用费（自2016年2月5日起至实际返还房屋之日止，计算标准为每月3000元）；四、诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告杨利变更起诉案由为房屋租赁合同纠纷，并将上述诉讼请求第三项变更为：判令被告向原告支付房屋使用费�自2016年2月5日至2016年3月4日止，计算标准为每月4600元；自2016年3月5日至实际返还房屋之日止，计算标准为每月5100元）。
被告旺家伟业公司辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。原、被告双方签订的合同形式是代理合同，但实质上是房屋租赁合同，合同对房屋租金支付等相关约定，存在房屋租赁合同的基本法律关系，无论是否出租被告都要向原告支付租金，属于包租合同。原告单方解除合同违反了合同法规定和合同约定，违背了诚信原则。原告单方解除合同使得被告提前清退租户，并支付了违约金，房屋不能正常出租，给被告的合法利益、预期利益及装修、购买家电等造成损失。被告没有对房屋进行结构性改变，不存在打隔断等违约情形，原告无权解除合同。本案不应适用合同法关于委托的规定。
反诉原告旺家伟业公司诉称：2014年6月8日，反诉原、被告签订《房屋出租代理合同》，约定：出租代理期限自2014年6月9日至2017年10月8日，共计三年零四个月；房屋租金为每月3000元，按季度支付。合同第六条第三项约定：“甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际是否出租，乙方应按约定的租金标准向甲方交付”。合同第十一条第（一）项约定：“委托期内，乙方提前退租……”。据此，反诉原、被告之间委托代理合同关系转化为租赁合同关系，附带允许反诉原告对外转租获益。合同还约定：“甲方提前收回房屋……需提前两个月通知乙方……需赔偿给乙方二个月的合同约定的租金作为违约金，并赔偿乙方的直接损失及因违约给乙方的承租人造成的经济损失。”综合以上几点，依据《合同法》及相关规定，反诉被告单方提出解除合同，应向反诉原告支付未提前两个月通知的损失、违约金、装修损失、搬迁费、反诉原告向第三方实际支付违约金、预期利益损失、营业成本及员工提成业务费。另外，反诉原告依约履行租赁合同，未打隔断，无违约情形，因此反诉被告在本诉中主张解除合同缺乏事实和法律依据，应予驳回。现反诉原告依法提起反诉，反诉请求：一、判令反诉被告支付反诉原告违约金6000元；二、判令反诉被告赔偿反诉原告损失95000元（包括装修损失38000元、搬迁费1000元、赔偿第三人承租方违约金9600元、预期利润损失32400元、营业成本员工工资及提成8000元、未提前两个月通知产生的损失6000元）；三、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告杨利辩称：不同意反诉原告的反诉请求。违约金和损失的主张不能并存，反诉原告应当对其反诉请求举证证明。
经审理查明：2014年6月8日，杨利（甲方）与旺家伟业公司（乙方）就房屋出租代�的有关事宜签订《房屋出租代理合同》。该合同第一条主要约定：该房屋坐落于北京市昌平区××小区××号院××号楼××层××单元××号，该房屋为二室一厅一卫，面积93.05平方米，装修状况为毛坯房。第四条约定：乙方的具体代理权限为：1、以甲方的名义代理出租该房屋并办理与出租方之间的洽商、联络、签约事宜；2、代甲方向承租方收取租金；3、监督租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；4、依国家法律法规及政策规定行使代理权。甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事宜，并代理签署相关合同，甲方应配合乙方与承租人签订租赁合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。第五条主要约定：出租代理时间自2014年6月9日至2017年10月8日，共三年零四个月。第六条主要约定：房屋每月租金为3000元，按季度交付，租金收取方式为乙方代为收取。甲方选择由乙方代收租金的，双方遵守以下条款：1、甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金。2、在委托期内为了便于房屋出租或应承租者要求，乙方出资对房屋进行必要改善设施后添置设备，甲方应允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有。第十一条主要约定：委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方必须提前二个月通知乙方，除将已收取房屋租金的剩余部分退还乙方外，需赔偿给乙方二个月的合同约定的租金作为违约金，并赔偿乙方的直接损失及因违约给乙方的承租人造成的经济损失。第十三条约定：甲方不允许打隔断。
合同签订后，杨利将房屋交付给旺家伟业公司，后旺家伟业公司对房屋进行了装修，并将房屋转租给他人居住使用。本案庭审中，杨利称其于2015年12月25日向旺家伟业公司的法定代表人王玉发送手机短信，以旺家伟业公司未经允许在房屋内打隔断构成违约为由，要求旺家伟业公司于2016年2月4日腾退房屋。旺家伟业公司否认在房屋内打隔断，并主张杨利单方解除合同的行为构成违约，据此要求杨利承担违约责任。
以上事实，有《房屋出租代理合同》、房屋所有权证及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，杨利与旺家伟业公司签订《房屋出租代理合同》，约定杨利将涉案房屋交付给旺家伟业公司代为出租，旺家伟业公司向杨利支付固定金额的租金，多出部分的租金归旺家伟业公司收益，故双方签订的《房屋出租代理合同�虽然名义上为代理合同，但其本质上属于房屋租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杨利主张旺家伟业公司未经允许在涉案房屋内打隔断，该行为构成违约，但其提供的证据并不足以证明其所主张的事实，故对杨利的陈述，本院不予采信。在此情况下，杨利并不享有单方解除合同的权利，故其通过手机短信形式向旺家伟业公司发送的通知并不产生合同解除的效力。现杨利要求确认合同已于2016年2月4日解除的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。基于合同已解除的前提，杨利要求旺家伟业公司返还房屋并支付房屋占有使用费，本院亦不予支持。现涉案房屋仍由旺家伟业公司占有，故旺家伟业公司以杨利发送解除合同通知的行为构成违约为由，要求杨利支付违约金并赔偿损失，法律依据不足，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告杨利的诉讼请求。
二、驳回反诉原告北京旺家伟业房地产经纪有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费一千一百五十元，由杨利负担（已交纳）。反诉案件受理费一千一百六十元，由北京旺家伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张彦辉
人民陪审员 李 强
人民陪审员 吕春兰
二〇一七年二月十三日
书 记 员 谢宝石