辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终6121号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：房志娟，女，1990年5月8日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省绥棱县，现住沈阳市苏家屯区。
委托诉讼代理人:刘丹，辽宁欣合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：沈阳港联房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区丁香街192号。
法定代表人：刘铭，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张秋实，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘颖，女，1986年6月21日出生，汉族，该公司员工。
被上诉人（原审被告、原审反诉被告）：沈阳房江湖信息科技有限公司，住所地沈阳市和平区长白街125号3门。
法定代表人：高军，该公司经理。
委托诉讼代理人：王越，辽宁卓政律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉被告）：沈阳众合卓成房产经纪有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区建设东路7甲2号（19门）。
法定代表人：孙达，该公司总经理。
上诉人房志娟因与被上诉人沈阳港联房地产开发有限公司（以下简称“港联公司”）、被上诉人沈阳房江湖信息科技有限公司（以下简称“房江湖公司”）、被上诉人沈阳众合卓成房产经纪有限公司（以下简称“众合卓成公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2017）辽0111民初4487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
房志娟上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.判令上诉费用由港联公司、房江湖公司、众合卓成公司承担。事实与理由：一审法院没有查清本案基本事实，房志娟已经按合同约定支付各项费用。房志娟购买案涉房屋时开发商承诺是零首付，并且可以协助我方办理贷款。但后期开发商没有按照承诺履行，一审庭审后我方找到开发商要求提供备案合同及其他办理贷款的手续，以便我方可以自己办理贷款，开发商以各种理由拒绝。因此我方不能办理贷款的过错完全在于开发商不配合我方办理各项手续，对此应当承担相应过错责任。一审判决解除合同并撤销备案手续错误。
港联公司辩称，同意一审判决。我们提供了办理贷款的相应手续，是由于其个人原因贷款没有办理下来，因此我方提出解除买卖合同。我方在一审中提出了反诉，并结合一审判项我方已经胜诉，请求将起诉费、反诉费判令房志娟承担。
房江湖公司辩称，同意一审判决。
众合卓成公司辩称，同意一审判决。
房志娟向一审法院起诉请求：1、判令港联公司履行商品房买卖合同及交付房屋的义务，房志娟按照合同价款372,200元和零首付履行义务；2、判令港联公司协助房志娟办理银行贷款手续；3、确认案涉房屋归房志娟所有，判令港联公司协助房志娟办理房屋所有权登记手续；4、判令港联公司、房江湖公司、众合卓成公司承担诉讼费用及其他相关费用。
港联公司向一审法院反诉请求：1、解除我方与房志娟签订的顶盛国际花园13号楼1-1202号房屋的商品房买卖合同；2、请求法院判决撤销房志娟所购买的争议房屋的房屋备案手续；3、房志娟按照合同约定给付合同违约金43,200元；4、房志娟承担反诉费用。
一审法院认定事实：2017年2月7日房志娟与港联公司签订顶盛国际花园认购协议，房志娟购买港联公司开发的沈阳市苏家屯区南京南街1028号13号楼1-12-2号房屋，房屋建筑面积79.73平方米，双方约定房志娟在签订认购协议书同时向港联公司交纳预定金12,200元作为履行本认购协议书之担保，于2017年2月10日前支付预定金余额93,049元，房志娟贷款金额为36万元。房志娟与房江湖公司签订沈阳房江湖团购协议书，房志娟对房江湖公司提供的团购服务满意认可，自愿向房江湖公司支付团购费1万元，2017年3月7日房志娟与港联公司签订了商品房买卖合同，并办理了房屋备案（合同备案号E1707019902），约定首付款金额为105,249元，贷款金额为36万元。买受人需在本合同签定7日内交齐个人贷款资料并办理完毕贷款手续。否则，将视为您违约，此房源将另行出售。买受人同时需在本合同签定30天内保证贷款金额达到甲方账户，逾期视为违约，按合同第七条处理。房志娟委托众合卓成公司办理房屋贷款，支出代办费用7,100元，因房志娟助学贷款存在逾期原因未办理成。现港联公司已将案涉房屋备案在房志娟名下，但房志娟至今未支付房屋首付款及贷款，房屋未交付房志娟使用。
一审法院认为：房志娟与港联公司双方签订的商品房买卖合同及认购协议系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，双方均应受该合同约束。房志娟主张继续履行合同义务，因其未按合同约定支付首付款和贷款，港联公司也未将房屋实际交付房志娟使用，合同已无法继续履行，应解除双方签订的房屋买卖合同，撤销房屋备案手续，返还房志娟交纳的预订金、团购费、代办费用；关于港联公司要求房志娟承担违约金，因港联公司盲目销售，没有尽到审查义务，致使按揭贷款无法实施，负有一定责任，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、解除房志娟与沈阳港联房地产开发有限公司就位于沈阳市苏家屯区南京南街1028号13号楼1-12-2号房屋签订的商品房买卖合同；二、房志娟于判决发生法律效力之日起10日内协助沈阳港联房地产开发有限公司办理撤销沈阳市苏家屯区南京南街1028号13号楼1-12-2号房屋的商品房买卖合同的备案手续；三、沈阳港联房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还房志娟预定金12,200元；四、沈阳房江湖信息科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还房志娟团购费1万元；五、沈阳众合卓成房产经纪有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还房志娟代办费7,100元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。六、驳回房志娟、沈阳港联房地产开发有限公司的其它诉讼请求。案件受理费6,883元，反诉费8,885元，由沈阳港联房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。房志娟提交了以下新证据：录音一份，证明我方积极履行义务要求港联公司向我方提供备案合同及其他办理贷款的手续，以便我方可以自己办理贷款，但是开发商以各种理由对我方进行拒绝，我方不能办理贷款的过错完全在于港联公司，对此港联公司应当承担过错责任。港联公司发表质证意见称，与本案无关，该份录音系庭后录制，在开庭前代办公司及我公司多次配合房志娟办理贷款，因其个人原因未按时缴纳各种款项，其行为属于违约。后我方提出解除合同，不存在再配合的义务，而且房志娟应按合同约定支付逾期付款的违约金。房江湖公司与众合卓成公司没有意见。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，房志娟与港联公司签订认购协议及商品房买卖合同，上述合同均属有效，双方应当按照约定履行。现房志娟起诉要求继续履行合同，而港联公司反诉主张解除合同，故本案的争议焦点为：1.港联公司是否有权解除合同。2.房志娟的诉讼请求是否能够得到支持。
关于港联公司是否有权解除合同的问题。在房屋买卖合同关系中，无论是直接支付房款或通过贷款方式支付，买受人均负有支付房款的义务。而对于办理贷款，出卖人仅负有提供相关材料的协助义务。本案中双方签订的《商品房买卖合同》也对买受人的付款期限及逾期付款的责任做了约定。现房志娟未能办理银行贷款，也未能向港联公司支付房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，港联公司享有合同解除权。关于房志娟主张，未能办理贷款并非己方责任，而是港联公司过错导致。结合房志娟提供的录音证据及各方当事人陈述，房志娟未能办理贷款主要原因一方面是由于首付比例不符合银行贷款政策，另一方面是由于房志娟本人存在助学贷款逾期问题，上述问题并非由港联公司不履行配合义务导致。而房志娟所主张港联公司不提供材料，不配合贷款，其证明该事项的录音时间发生在一审诉讼期间，不能证明房志娟此前未能办理贷款的原因是港联公司不履行配合义务。因此，对于房志娟主张的未能办理贷款的过错应由港联公司承担，本院认为不能成立。综上所述，港联公司有权解除本案商品房买卖合同。
关于房志娟主张继续履行商品房买卖合同及确认案涉房屋归其所有的主张，因房志娟迟延履行付款义务，港联公司有权解除合同，故本院不能支持。此外，房志娟主张按照合同价款372,200元和零首付履行义务，并提交了相应的录音证据。本院经审理认为，即使房志娟所述真实，港联公司与房志娟约定零首付购房，双方此种约定违反中国人民银行及政府相关部门关于个人住房贷款首付比例的相关政策。而双方为办理银行贷款，又签订一份金额较高的商品房买卖合同，此种做法增加了银行的信贷风险，本身亦不具有合法性。因此，对于房志娟要求按照372,200元和零首付履行合同的诉讼请求，本院无法支持。房志娟作为完全民事行为能力人，对购买案涉房屋存在的法律风险应当知晓。但港联公司以所谓零首付为诱饵，明知存在合规风险，盲目销售，对合同的解除存在一定的过错，故一审法院驳回港联公司要求房志娟承担违约金的反诉请求，并由港联公司承担一审诉讼费用及反诉费用公平合理。因合同解除，一审法院判决返还各项费用，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人房志娟的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8718元，由上诉人房志娟负担。房志娟预交二审案件受理费11325.5元，其中2607.5元予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年七月十三日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 薛 彤
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；