辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鞍民一终字第00085号
上诉人（原审原告）：韩庆虹。
被上诉人（原审被告）：中置（鞍山）房地产开发有限公司。
法定代表人：郑玉清，该公司董事长。
委托代理人：黄岩，辽宁久智律师事务所律师。
原审原告韩庆虹与原审被告中置（鞍山）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，鞍山市铁西区人民法院于2014年11月11日作出（2014）鞍西民一初字第213号民事判决，韩庆虹不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人韩庆虹，被上诉人中置（鞍山）房地产开发有限公司的委托代理人黄岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩庆虹一审诉称：原告与被告在2010年9月28日签订《商品房买卖合同》，原告以364，980元购买了被告开发的铁西区置地新城13号楼商品房住宅一套，合同签订后，原告依约履行了付款义务，并于2010年12月31日接房。2014年6月取得房屋所有权证，但未取得土地使用权证。《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。即原告应当于2012年1月1日前取得房屋产权证，但被告未按合同约定期限为原告办理房屋产权证。原告多次催促，被告以各种理由推诿，至今没有为原告办理土地使用权证，被告的行为已经严重违反了合同的约定，故原告诉至法院，请求判令被告限期为原告办理土地使用权证；判令被告赔偿原告违约金91，315.60元；被告承担诉讼费用。
被告中置（鞍山）房地产开发有限公司一审辩称：原告已经就逾期办理房产证向法院起诉，双方已经和解，现原告再次起诉，与上次起诉属于同一法律关系。原告已经获得逾期办理房屋权属证书的赔偿，被告不同意再次赔偿。延迟办理土地使用权证书并非被告责任，被告取得的原告所在小区土地使用权证，还需要配合办理同一地块其他小区手续使用，而根据国土资源局的规定，被告无法将已开发完，即原告所在小区的土地使用权分割。故无法办理土地使用权证不是被告责任。原告已经取得房屋所有权证书，被告并未因未取得土地使用权证造成损失，请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：原告与被告于2010年9月28日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于鞍山市铁西区置地新城第13幢1-9号房屋（产权产籍号为2-28-274-1091），房屋面积104.28平方米，房屋总价364，980元。合同第六条约定，2010年9月28日前付清全房价款。合同第八条约定，被告应当在2011年3月31日前将商品房所在楼宇验收合格的房屋交付原告。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人协助办理。商品房买卖合同签订后，原告分两次付清购房款，被告于2010年10月29日、2011年4月13日向原告出具了预收购房款发票。2010年12月31日被告向原告交付房屋，2013年10月11日被告取得置地新城小区住宅小区验收合格证，2014年6月，原告取得商品房的房屋所有权证书。另查，2014年7月17日，原告与被告关于原告逾期取得房屋所有权证违约金问题已经达成和解。再查，2008年12月，被告取得地号为c10-9-4地块的土地使用权，并在此开发置地新城小区，该小区分为一、二、三期建设。原告购买房屋为第一期。根据被告代理人陈述，第二期项目未竣工验收，第三期项目正在建设中，其中第三期预计于2015年6月向业主交付房屋。又查，根据向鞍山市国土资源局铁西分局了解，根据《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发（2012）134号）第一条第二款的规定，“宗地已经确定，不得随意调整。”，鞍山市国土资源局铁西分局无法将被告已开发完的小区土地使用权分割。
一审法院审理认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同书是双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，故双方的合同应为合法有效，对原、被告双方均具有约束力。双方合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人协助办理。原告虽然在合同约定的期限内没有取得土地使用权证书，但被告已经向国土资源部门申请办理土地使用证的分割，而碍于《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发（2012）134号）的规定，国土资源部门无法分割涉案土地的土地使用权，亦即无法为原告办理土地使用权证，所以原告无法取得土地使用权证并非被告原因。原告的请求没有事实和法律依据，该院不予支持。关于原告主张的违约金一节，原告主张的违约金依据是商品房买卖合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人协助办理。合同条款提到的房地产权属证书既包括房屋所有权证书，也包括土地使用权证书。而因违约产生的违约金被告仅需赔偿一次，原告与被告已经就房屋所有权证违约金问题达成和解，原告再一次提出为土地使用权证书支付违约金的主张，没有事实和法律依据，该院不予支持。关于被告为原告办理土地使用权证一节，因办理土地使用权证是履行商品房买卖合同的义务，被告有义务为原告办理土地使用权证书，根据被告陈述，涉案土地的小区于2015年6月交付，亦即于此时开发完毕，被告应当于2015年6月30日后配合原告办理土地使用权证，原告关于办理土地使用权证的请求，该院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、被告中置（鞍山）房地产开发有限公司于2015年7月1日起十五日内配合原告韩庆虹办理鞍山市铁西区置地新城第13幢1-9号房屋（产权产籍号为2-28-274-1091）的土地使用权证书；二、驳回原告韩庆虹的其他诉讼请求。诉讼费2082元（原告已交），由原告承担1982元，被告承担100元，被告于该判决生效之日起十五日内给付原告。
韩庆虹上诉的理由及请求是：一、一审认定上诉人至今不能取得土地使用权证并非被上诉人的原因，该认定错误：1、根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被上诉人应当在2011年12月31日前向国土资源部门提供相关资料备案，以便上诉人办理房屋土地使用权证，而被上诉人违约导致上诉人至今不能取得。2、按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，被上诉人为上诉人办理土地使用权变更登记手续是法定义务，上诉人能否取得土地使用权证与被上诉人有直接关系。3、被上诉人向国土资源部门申请办理土地使用权证分割的函，时间是2014年9月28日之后，一审中被上诉人也没有提供国土资源部门的任何书面回复，而按合同约定，被上诉人应当于2011年12月31日前向国土资源部门申请土地使用权变更，被上诉人已经违约。4、上诉人办理完房屋所有权证后，多次找被上诉人要求办理土地使用权证，被上诉人以各种理由推脱，最后答复办不了。被上诉人在民心网投诉，国土资源部门答复小区居民办理房屋土地使用权证的前提是被上诉人办理土地使用权变更登记。二、一审认定被上诉人不用赔偿上诉人逾期办理土地使用证违约金，该认定错误：1、一审法院认定被上诉人违约产生的违约金仅需赔偿一次没有法律依据。上诉人与被上诉人达成的和解是关于逾期办理房屋所有权证的违约金，而此次上诉人主张的是逾期办理土地使用权证的违约金。2、一审认定上诉人要求被上诉人赔偿逾期办理土地使用权证违约金没有事实和法律依据的说法错误。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，由于合同中没有约定赔偿标准，因此按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”按照国土资源部门的规定，个人办理房屋土地使用权证需提供房屋所有权证，上诉人于2014年6月10日取得房屋所有权证，因此，被上诉人赔偿上诉人违约金的时间应从2014年6月10日开始计算。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、依法支持上诉人的诉讼请求或者发回重审，即由被上诉人赔偿上诉人逾期办理土地使用权证违约金16，439元（2014年6月10日计算至2014年12月11日上诉时止），如被上诉人未按认定期限为上诉人办理土地使用权证，被上诉人应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付上诉人违约金；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
中置（鞍山）房地产开发有限公司二审答辩认为：同意一审判决，请求维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人协助办理。现被上诉人未按约定期限报送需由出卖人提供的备案资料，构成违约。而报送备案资料协助办理土地使用权证，是履行商品房买卖合同的义务，故被上诉人应按合同约定承担“由出卖人协助办理”，即继续协助上诉人办理土地使用权证的责任。因此，一审判决被上诉人配合上诉人办理土地使用权证书并无不当，本院予以维持。
关于上诉人主张被上诉人赔偿逾期办理土地使用权证违约金一节。上诉人主张被上诉人应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定给付违约金，而该规定针对的是由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的的情况，又结合该解释第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，该条明确规定该解释中买卖合同的标的物为“房屋”而非“土地”，出卖人须“转移房屋所有权”，而非“土地使用权”，故该解释第十八条中的房屋权属证书系指房屋所有权，而不是土地使用权。因此上诉人以该条规定主张支付违约金不符合法律规定，本院不予支持。
关于上诉人主张2014年9月10日至上诉时止的违约金及如被上诉人未按限定期限为上诉人办理土地使用权证，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付上诉人违约金一节，系其二审新增加的诉讼请求，本院不予审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费210元，由上诉人韩庆虹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 富春玖
审 判 员 周 洁
代理审判员 张 彤
二〇一五年三月五日
书 记 员 薄李娜