广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第260号
原告冯锦成，男，住佛山市禅城区。
委托代理人梁敏杰。
被告佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司。
法定代表人杨建军。
委托代理人李杰南。
委托代理人徐凤霞。
原告冯锦成诉被告佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月21日受理后，由审判员方菲适用简易程序于2014年4月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁敏杰及被告的委托代理人李杰南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月22日，原、被告签订合同编号为：20××××190号《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买佛山市南海区狮山镇狮山街道办事处科技北路1号锦绣北苑＊＊房，总房价为人民币608455元。根据合同第八条约定：被告应于2013年12月31日前将符合约定交付条件的商品房交付原告使用；根据合同第九条约定：被告逾期交付房屋的，被告应自合同第八条规定的最后交付期限即2013年12月31日的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价万分之五的违约金。合同签订后原告已按约定付清全额购房款。至2013年12月31日止，被告仍未能向原告交付房屋。2014年1月中旬被告向原告送达的书面收楼通知书，称原告所购商品房可于2014年1月27日交付使用，原告据此前往销售中心准备办理收楼手续，但此时商品房根本不具备约定的交付条件，被告未能向原告交付房屋。暂计至2014年3月18日，被告共计逾期77天。被告于2014年3月23日已接收涉讼房屋。为此，诉请：1、判令被告向原告支付从2014年1月1日起至实际交楼日止按已付房款的日万分之五计付的逾期交付房屋违约金（暂计至2014年3月18日违约金为23425.52元）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、被告推迟交楼的原因是有部分的业主请求加建围墙而到政府部门进行投诉，政府部门要求被告加建围墙后才进行验收，所以导致交楼推迟。按照原、被告双方所签订的补充协议约定，加建围墙并非本案合同中约定的范畴，所以由于业主原因致使本案诉争的楼房推迟交付，责任在业主方，而不在被告方。2、被告在2014年1月29日已经全部通知了业主进行收楼，而被告也在该日通过各部门验收合格，但由于2014年1月30日适逢春节，所以备案推迟到同年2月17日，但不影响开发商进行交楼的义务。即便计算推迟交楼的违约金应只计算至2014年1月29日。3、本案双方所约定的违约金明显过高，请求法院进行适当地调整。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、原告身份证（1份，复印件），证明原告主体资格。
2、企业机读档案登记资料（1份，复印件），证明被告主体资格。
3、商品房买卖合同（1份，原件），证明原、被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买狮山街道办事处科技北路1号的房屋一间，合同约定房屋总价、付款方式、交付时间、交付条件、交付方式及违约责任。
4、南海区建设工程竣工联合验收终审意见书（1份，复印件），证明被告于约定交付时间届满后案涉房屋才经验收合格，被告逾期交付案涉房屋的事实。
5、收据（2份，原件），证明原告依约向被告支付定金及购房款的情况。
6、南海农商银行借款借据（1份，原件），证明原告已依约向被告支付全额购房款。
经质证，被告对原告的全部证据均无异议。
被告在诉讼中提供下列证据：
1、营业执照（1份，复印件），证明被告诉讼主体资格。
2、邮政专递回单（2份，原件，均为1月29日）、收楼书（1份，原件），证明被告已于2014年1月29日通知原告收楼，并告知相应的收楼手续，同时原告已于2月23日收楼。
3、钥匙借还记录表（1份，原件，2月22日），证明原告在接到被告收楼通知后，曾于2月22日到被告处借用钥匙看楼，同时原告应当知道收楼的时间。
4、收楼验收表（1份，原件），证明原告已经知道收楼的时间及程序，被告已尽到通知的义务。
5、收楼签领表（1份，原件），证明原告已于2014年2月23日收楼。
6、补充协议书（1份，原件），证明合同补充协议中第四条约定，鉴于被告是分期开发，根据政府部门批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也分期建成交付，其他项目的交付不迟于被告最后一期的交付时间，本案中原告等部分业主曾于2013年11月就围墙的加建到狮山规划部门投诉，致使延误了验收。这责任在于原告。
7、规划总平面图（1份，复印件）、竣工总平面图（1份，原件），证明部分业主向行政部门投诉的围墙在平面图中没有标明围墙线，根据行政部门的要求，被告加建围墙后才能审批通过竣工验收。
8、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（1份，复印件），证明2013年12月被告已向行政主管部门提交验收申请，2014年1月29日已经全部验收合格，被告具备交楼的条件。
9、收楼通知书（1份，打印件），证明2014年1月29日被告发出收楼通知书的内容，通知房屋于2014年1月27日可交付使用。
经质证，原告对被告证据1无异议。对证据2中的2014年1月29日快递单真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为在商品房不具备交付条件的情况下的收楼通知不应具有相应的法律效力，快递单无法确定收楼通知书的具体内容，被告在房屋不具备交付的前提下存在故意欺瞒原告的行为，对被告主张的证明内容不确认；对证据2中的收楼书真实性、合法性无异议，关联性有异议，从内容上看只能证明原告办理过收楼手续，并不能证明原告在签订收楼书时实际向原告交付了房屋。对证据3钥匙借还记录表真实性、合法性无异议，对证明内容不予确认。对证据4收楼验收表无异议，同时证明房屋有质量问题，与收楼书印证原告在2014年2月23日因房屋有质量问题未实际收楼。对证据5收楼签领表有异议，与收楼书、收楼验收表印证原告在2014年2月23日因房屋有质量问题未实际收楼，证明被告逾期交楼的事实。对证据6合同补充协议真实性无异议，但认为是格式合同，其内容是格式条款，不具有相应效力。对证据7真实性合法性无异议，关联性有异议，不能证明被告所主张的事实。对证据8的真实性、合法性无异议，该证据证实涉案楼宇于2014年2月17日备案，备案前被告发出的收楼通知都是无效的，证明被告存在逾期交楼的事实。对被告证据9的真实性无异议，合法性有异议，2014年1月27日案涉房屋不具备合同约定的交付条件，该通知书没有显示合同约定的房屋符合交付条件的证明文件，通知仅属于被告单方意思表示；被告存在故意隐瞒房屋未达到交付条件的事实。
经审查，被告对原告的证据均无异议，本院予以采信。原告对被告证据1无异议，本院予以采信。原告对被告证据2-4、6-9的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；原告没有举证推翻被告证据5的真实性，本院对证据5的真实性予以确认，对证据2-9的证明内容结合本院采信的其他证据予以综合认定。
本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：
2012年11月22日，原、被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买佛山市南海区狮山科技北路1号锦绣北苑＊＊房；价款608455元；原告逾期付款的（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后……经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金；（第八条）被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件（1、该商品房经验收合格，4、该商品房已办理竣工验收备案），并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房的（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；并对产权登记等进行了约定。
同日，双方签订一份《合同补充协议》，约定鉴于锦绣华庭是分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于锦绣华庭最后一期竣工交付的时间。
原告已按合同约定支付房款予被告。
2014年1月29日，被告向原告合同约定地址寄发收楼指引。
2014年2月17日，涉讼楼宇经竣工验收备案。
2014年2月23日，原告签署《收楼验收表》，列明涉讼房屋存在“阳台玻璃门有大缝、主人房窗门关吾到，主人房墙体多处空鼓”等4个问题，不进行收楼。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。合同约定房屋交付期限为2013年12月31日前，但涉讼楼宇至2014年2月17日才竣工验收备案，超出约定期限。对比被告提供的规划总平面图及竣工总平面图，两者并不存在差异，无法反映被告所述规划变动情况；且小区围墙建设与单栋楼宇竣工验收并不存在必然关联，被告辩称因应业主要求加建围墙致楼宇竣工验收备案延误的主张本院不予采纳。涉讼楼宇于2014年2月17日经竣工验收备案，具备约定交付条件，原告收楼验收所指出的房屋问题并不涉及房屋基础、主体结构或直接关系居住安全，原告可要求被告进行相应的修复处理，但不能作为拒绝收楼的理由，原告认为逾期收楼违约金应计至其主张实际收楼日的意见本院不予采纳。原、被告就房屋买卖主要义务（支付房款、交付房屋）约定的逾期责任是双务对等的，结合现行的资金占用利率水平及周边房屋租售标准，本院认定约定的日万分之五违约金计算标准并不过高，被告要求对违约金进行调整的主张本院不予采纳。综上，被告应以已付房款608455元为本金从约定交付期限届满次日（2014年1月1日）起至竣工验收备案之日（2014年2月17日）止（共48日）按日万分之五计付违约金14602.92元予原告，原告请求超出部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金14602.92元予原告冯锦成。
二、驳回原告冯锦成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取192.82元（原告已预交），由原告负担110.28元，由被告负担82.54元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一四年六月十日
书记员 蓝斯艺