山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第57号
上诉人（原审原告）安红。
委托代理人牟岩。
被上诉人（原审被告）安林。
委托代理人许巍，山东中颐律师事务所律师。
上诉人安红因与被上诉人安林房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2012）南民初字第10015号民事判决，于2012年9月13日向本院提起上诉。本院于2012年11月15日受理后，依法组成由审判员代理审判员谢雄心担任审判长及本案主审，代理审判员李深、杨丽参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并分别于2012年12月27日、2013年2月1日、2013年5月20日、2013年7月5日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人安红的委托代理人牟岩、被上诉人安林及其委托代理人许巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安红在一审中诉称，青岛市市南区珠海一路4号＊号楼＊＊＊户房屋，原系安红与安林的父母安文山、艾端华的夫妻共同财产。安文山于1999年9月23日去世后，继承人未对涉案房屋属于安文山的份额进行分割。2009年12月29日，艾端华以明显低价将该房产卖给安林，并于2010年1月4日办理了房屋产权过户手续。2010年1月10日，艾端华因病去世。涉案房屋在安文山去世后未留遗嘱的情况下，艾端华、安红以及安林应作为第一顺位法定继承人对涉案房屋属于安文山的部分进行遗产分割。在涉案房屋尚未进行分割之前，艾端华、安红和安林对涉案遗产房屋享有共同共有权。艾端华未经共同共有人之一的安红同意，以明显低于市场价值的价格擅自处分该房产，侵犯了安红对涉案房屋的合法继承权益，该买卖行为依法应认定为无效。请求法院判决：1、依法确认编号为35149的青岛市存量房买卖合同无效；2、诉讼费由安林承担。
安林在一审中辩称：1、艾端华依法享有涉案房屋物权，享有完全的对房屋的处分权。艾端华于1999年12月14日与青岛市房产管理局签订公有住房买卖合同并缴纳了购房款，于2003年9月15日领取了房产证。鉴于此时安红与安林的父亲安文山已经过世，艾端华是以其个人名义购买的，是房产的唯一所有权人。2、艾端华与安林签订的存量房买卖合同不违反任何法律规定，应当认定为合法有效。艾端华是房屋的产权人，转让房屋的价格由其自己决定，不侵犯其他任何人的财产权利，他人无权干涉。3、涉案房产并非安文山的遗产。安文山过世时留有遗嘱并且遗产已经分割完毕，当时尚未签订任何买卖合同。艾端华购买房屋时所享有的安文山的工龄优惠，是国家出售公有住房时对购房人的一种经济补贴，该补贴不能成为死亡人的遗产，房屋产权应当依照房屋买卖合同和房产证记载为准。4、安红主张房产系用夫妻共同积蓄出资购买，没有证据证明。安文山过世时家中已无积蓄，艾端华购买房子的费用系由安林支付。
原审查明，安文山与艾瑞华原系夫妻关系，二人生有子女二人，分别为安林、安红。安文山于1999年9月23日去世，艾瑞华于2010年1月10日去世。
1998年6月19日，中共青岛市委宣传部向青岛市教委下发《文化公寓分配通知书》一份，内容为：“根据市委书记办公会研究意见，决定将珠海一路小南村3号楼604一套住房分配给你单位，解决安文山同志住房。”
1999年12月7日，艾瑞华作为购房申请人出具《青岛市个人购买公有住房申请表》，申请购买青岛市市南区珠海一路4号＊号楼＊＊＊户房屋。1999年12月14日，艾瑞华作为购房人与青岛市房产管理局签订《青岛市公有住房买卖合同书》，购买上述房屋。2003年9月15日，艾端华领取上述房屋房地产权证书，房产证号为青房地权市字第房改434143号。
2009年12月29日，艾端华与安林签订《青岛市存量房买卖合同》，合同编号为35149，约定艾瑞华将上述涉案房屋以55万元价格出售给安林。后安林领取了涉案房屋的房地产权证。
庭审中，安红主张涉案房屋的购房款出资来源为安文山与艾瑞华的夫妻共同财产，安林则主张实际出资人为安林，但双方均未提交证据证明各自主张。
原审认为，本案的争议焦点是：位于青岛市市南区珠海一路4号＊号楼＊＊＊户的涉案房屋是否属于安文山与艾瑞华的夫妻共同财产，艾瑞华对其是否具有完全处分权。
法律规定，夫妻在夫妻关系存续期间取得的财产属于夫妻共同财产。夫妻一方死亡后，如果继承已经发生，遗产已经分割完毕，健在的一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为其个人财产。购买时健在一方使用已死亡配偶的生前工龄优惠购房价格的，已死亡配偶的工龄折扣应作为健在一方享有的福利待遇。如果夫妻一方死亡后，遗产没有进行分割，健在一方使用已死亡配偶生前工龄购买房屋的，该住房应认定为健在一方的个人财产。已死亡配偶的工龄折扣，应作为健在一方享有的福利待遇。因此，无论涉案房屋的实际出资是否为安文山与艾瑞华的夫妻共同财产，涉案房屋系艾瑞华在安文山去世后购买，应当认定为艾端华的个人财产，艾瑞华对该房屋享有完全处分权，无需征得他人同意。在此情况下，艾瑞华与安林签订房屋买卖合同，应认定为双方的真实意思表示，合同合法有效。现双方已经履行完毕并且办理了房屋过户手续，安林是涉案房屋的合法产权人。安红主张涉案房屋属于艾端华与安文山的夫妻共同财产，艾瑞华出售房屋的行为属于无权处分，房屋买卖合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，对此依法不予认可。
据此，原审法院依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条之规定，判决：驳回安红的诉讼请求。案件受理费9300元，诉讼保全费5000元，均由安红负担。宣判后，安红不服，上诉至本院。
上诉人安红上诉称，原审法院未查明安文山去世时遗产未分配的事实，未查明涉案房屋买卖的过程，未查明安林购买涉案房屋的款项来源和去向，未查明涉案房屋交易时艾端华的身体状况，未查明涉案房屋交易过程中存在的瑕疵。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原判，改判确认安林与艾端华签订的房屋买卖合同无效，一、二审诉讼费由安林承担。
被上诉人安林辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明，本案一审庭审中，安红称安林与艾端华签订的房屋买卖合同中艾端华的签字有伪造嫌疑；安林则称如安红对合同有异议可申请司法鉴定。本案二审中，安红向本院提交书面申请，要求对上述合同中艾端华签字的真实性进行司法鉴定，并提交自青岛市市南区教育局人事档案管理部门调取的有艾端华签字的比对材料。对此，安林自认艾端华的签字确实不是其本人所签，而是由安林代签，但签名上的指印系艾端华本人所按。本案二审中，为查明案件事实，本院依法到青岛市房地产登记中心对涉案房屋的交易过程进行调查并制作了调查笔录。该中心提交《房地产登记申请书》、《青岛市房地产登记中心登门服务表》、《房地产登记询问记录》复印件各1份，涉案房屋的登门服务照片复印件2张。上述照片分别显示，艾端华平躺在病床上，《房地产登记申请书》、房屋买卖合同签字页夹在右手两指之间，其中一个手指位于签名处。该中心2名工作人员称：1、从卷宗材料看，涉案房屋存在登门服务的事实，登门服务工作人员是宋昊臻、王鹏显，均是该中心临时聘请的工作人员，现均已辞职无法找到；2、《房地产登记申请书》、《青岛市房地产登记中心登门服务表》、《房地产登记询问记录》内容均由房屋买卖双方自己填写，由申请人签字确认，如一方当事人不会或不方便签字，可由他人代签，但代签人必须在签字旁同时签上自己的姓名并按手印；3、《房地产登记询问记录》中的“询问人安帅”系直接打印文字，安帅实际是受理人员，并未登门服务；4、涉案房屋的《青岛市房地产登记中心登门服务表》中“办理意见”处的“登门服务人员签字”一栏未签字，经核实，宋昊臻、王鹏显在同日共上门服务6-7家，随机查询其中3家，均有该2人的签字；5、上述表格中艾端华的签字和手印是否为本人所为，只有登门服务人员知道，该2名工作人员并不清楚，但从照片来看，应是本人签字，本人按手印。调查后，该2位工作人员均拒绝在笔录中签字。安红质证称：1、对笔录的真实性无异议；2、安林代艾端华签字而未在旁边签字并按手印，不符合规定；3、登门服务人员宋昊臻、王鹏未在《青岛市房地产登记中心登门服务表》上签字，而《房地产登记询问记录》中打印的询问人又是安帅，无法证明存在上门服务的事实；4、照片是复印件，无法确认真实性，且该照片不能反映出照片中的人在做什么，照片中出现的手指也无法确认是谁的手。安林质证称：1、因被调查人员未在笔录中签字，故该调查笔录不具有证据效力，不能作为本案的定案依据；2、对《房地产登记申请书》、《青岛市房地产登记中心登门服务表》、《房地产登记询问记录》的真实性均无异议，反映了办理房屋转移登记手续的过程；3、对2张照片的真实性无异议，反映了艾端华签订合同并按手印的过程，证明房屋买卖合同系其真实意思表示，合法有效。
另查明，本案二审中，安林申请证人辛元凯、尹玉珍出庭作证，欲证明青岛市房屋登记中心上门服务的事实成立，且房屋买卖合同系艾端华的真实意思表示。其中辛元凯作证称：其与艾端华一家系世交，曾于2009年12月下旬的一天上午到医院看望艾端华，当天艾端华的陪护人员说房屋中心的人在病房内办理房屋的事，于是在外等候；后辛元凯进入病房，与艾端华聊家常接近1小时，艾端华状态良好。尹玉珍作证称：其系艾端华的陪护人员，2009年12月20日后的一天上午10点左右，安林带2人进入病房，说有点关于房屋的问题，不知道他们是哪里的，好像是关于房屋的事情；艾端华神智很清楚，但是不能下床。安红质证称，证人辛元凯称陪护人员说房屋交易中心的人员在病房内，证人尹玉珍作为陪护人员却称不清楚是什么人员在病房内，2位证人的证言不能证明安林要证明的事实。
上述事实，有青岛房地产登记中心出具的《房地产登记申请书》、《青岛市房地产登记中心登门服务表》、《房地产登记询问记录》各1份及照片2张，本院制作的调查笔录1份，证人证言及当事人的陈述笔录在案为凭，并经当事人质证和本院审查，可以采信。
二审查明的其他事实与原审查明一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，本案争议的焦点是：艾端华与安林之间的房屋买卖合同是否合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，在安红申请对艾端华在房屋买卖合同中签字的真实性进行司法鉴定的情况下，安林自认艾端华的签字并非本人所签，而是由安林代签，本院对此予以确认。因安林并未提交证据证明艾端华委托其代签房屋买卖合同并在其他房产过户资料上签字，且其代签行为亦未得到艾端华的事后追认，故安林代艾端华在房屋买卖合同和各项房产过户资料中签字将涉案房屋卖给自己的行为，对艾端华不发生法律效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，安林主张涉案房屋买卖合同中艾端华的手印系其本人所捺，但其提交的证人证言和登门服务照片并不足以证明其该项主张。从本院调取的证据来看，仅有房产登记中心的2名工作人员提供登门服务并见证艾端华捺印，但该2人均未在《青岛市房地产登记中心登门服务表》中签字，亦未填写具体办理意见，无法证明艾端华本人捺印的事实。综合考虑上述事实，安林未提交充分证据证明其与艾端华之间的房屋买卖合同系艾端华的真实意思表示，安红据此要求确认该合同无效，于法有据，本院予以支持。
综上，上诉人安红的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。原审判决认定事实不清，导致判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销青岛市市南区人民法院（2012）南民初字第10015号民事判决。
二、编号为35149的青岛市存量房买卖合同无效。
一审案件受理费9300元，保全费5000元，二审案件受理费9300元，共计23600元，由被上诉人安林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 李 深
代理审判员 杨 丽
二〇一三年九月十八日
书 记 员 王 繁
书 记 员 王瑶瑶