广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初8272号
原告：刘显培，男，1962年10月4日出生，汉族，住广州市花都区，
原告：欧阳小清，女，1964年10月23日出生，汉族，住广州市花都区，
两原告共同委托诉讼代理人：李彬，广东合誉律师事务所律师。
被告：赖力珲（曾用名：赖玉辉），男，1962年2月8日出生，汉族，住广州市花都区，
原告刘显培、欧阳小清与被告赖力珲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后，依法由审判员王璇适用简易程序于2016年9月28日公开开庭进行审理，后因工作关系，本案改由审判员吴海萍主审并依法组成合议庭适用普通程序于2017年4月20日公开开庭进行审理。原告刘显培、欧阳小清的共同委托诉讼代理人李彬，被告赖力珲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘显培、欧阳小清向�院提起诉讼请求称:1、被告立即向两原告偿还拖欠租金25506.52及利息，利息以25506.52元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自起诉之日计至付清之日止；2、判令租金押金5400元归两原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月14日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定两原告将其所有位于广州市花都区新华镇玫瑰路15号48号商铺出租予被告使用；租赁期限：从2012年7月1日至2015年6月30日，共3年；第一年租金为1800元/月，其后每年递增10%。然而在租赁期届满后，被告却以各种借口拒绝按合同约定返还涉案商铺，依然占有使用涉案商铺，拒绝支付2015年5月租金及占有使用期间的租金。经两原告多番催促后，被告于2016年3月20日向原告欧阳小清出具《欠条》，确认自2015年5月至2016年3月（共11个月）尚欠原告租金共23958元，并承诺�2016年4月5日前偿还，否则原告有权收回商铺。可惜，被告于2016年4月仅向两原告偿还5000元租金。其后，两原告多次要求被告返还涉案商铺并偿还拖欠租金，被告亦答应于2016年6月22日返还涉案商铺并偿还拖欠租金。6月22日，原、被告双方办理房屋交接手续后，被告仍无理拒绝偿还拖欠租金，从2015年6月1日至2016年6月22日被告尚拖欠两原告租金25506.52元。两原告多次向被告追讨拖欠租金未果，为维护原告合法权益，特诉至法院。
被告赖力珲辩称，我方同意向原告支付诉请中租金25506.52元的一半，剩余的租金和占有使用费不同意支付，利息也不同意支付，也不同意押金归原告所有，但我方同意用押金抵扣我所拖欠的租金和占有使用费5400元，经核算，我方同意向原告支付7353.26元。我承租了原告3个商铺，去年我返还了除了涉案商铺的另外两个铺面，然后对涉案商铺进行了装修，装修完我有2、3个月租金没有给原告，原告说如果我不给租金就要终止合同，要我搬走，我不搬走，2015年11月份原告就锁了门，过了一个月我要拿材料，所以我就给了原告5000元，2016年1月我跟原告协商说我可以搬走，但是我装修了，我要求装修费作价3万元一人负担一半，原告一开始没有答应，2016年3月份原告表示要求我付清至2016年3月份的租金并且同意我继续承租，我表示不愿意承租了，我要求原告负担15000元装修费，原告也同意了，2016年5月1日左右原告开门让我把东西搬走。我认为我与原告已经达成了协议，原告要付我一半装修费，所以我不同意支付25506.52元和利息。合同已经期满，履行完毕，所以押金应当返还给我。
经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街玫瑰路15号48号商铺，登记的权属人为欧阳小清，欧阳小清与刘显培伟夫妻关�。
2012年6月14日，刘显培（出租方、甲方）与赖力珲（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用，二、租赁期限从2012年7月1日起至2015年6月30日，面积45.82平方米。三、1、第一年租金每月1800元，第二年开始每年递增10%，每季租金按季度缴交，每季必须提前五天缴交下季租金，先交租后使用。2、乙方向甲方交纳押金5400元，乙方租赁期满后交清水费、电费等属乙方负担的费用后，甲方才退回押金给乙方。租赁期未满退租的，押金不退回。四、1、乙方要按月准时交租，不得以任何借口为理由，将押金抵作租金，过期不交租又没有与甲方协商，甲方有权停止租赁关系，并收回商铺，屋内财物甲方不负任何损失责任，押金不退回乙方。4、乙方租赁期满后，乙方原装修的设施，属于固定部分（装嵌在物业结构内）不得拆除。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，赖力珲向刘显培、欧阳小清支付押金5400元，赖力珲在取得刘显培、欧阳小清的同意下于2014年对涉案商铺进行了装修。刘显培、欧阳小清认为赖力珲从2015年5月1日开始拖欠租金，在2015年6月30日合同期满后，刘显培、欧阳小清同意赖力珲继续租用涉案商铺，但双方未签订书面租赁合同，刘显培、欧阳小清认为在赖力珲拖欠租金的情况下，多次向赖力珲主张拖欠的租金并要求收回商铺，但赖力珲不予理睬，后刘显培、欧阳小清的员工在2016年2月初对涉案商铺加上一把新锁，赖力珲无法使用涉案商铺，后在2016年2月中旬，赖力珲承诺偿还拖欠的租金，刘显培、欧阳小清的员工就解锁并将涉案商铺交给赖力珲继续使用。后赖力珲仍未交租，在双方交涉下，赖力珲于2016年3月20日签订欠条一张，载明：今欠欧阳小清商铺租金23958元，经协商约定2016年4月5日前全部还清，如果十五天不能按时付款收回商铺。刘显培、欧阳小清表示该欠条的租金是从2015年5月1日计至2016年3月31日。刘显培、欧阳小清的员工在2016年3月20日当天再次另行购买新锁将涉案商铺锁上，赖力珲未按约定在2016年4月5日前支付拖欠租金，只是在2016年4月中旬支付了5000元，后赖力珲在2016年6月中旬答应交还商铺，刘显培、欧阳小清的员工遂在2016年6月20日对涉案商铺解锁，后赖力珲在2016年6月22日将涉案商铺内的可移动物品搬走，刘显培、欧阳小清表示涉案商铺已在2016年7月另租他人使用。赖力珲对刘显培、欧阳小清的陈述不予确认，认为欠条的金额是刘显培、欧阳小清计算的，其认为只拖欠18000多元的租金，赖力珲认为只从2015年9月1日起拖欠租金，在2015年11月支付了3000元，在2016年3月支付了3000元，2016年4月支付了5000元，且刘显培、欧阳小清从2016年2月初对涉案商铺上锁至2016年6月，该段时间不应计算租金，而赖力珲已在2016年6月10日搬离商铺，赖力珲对其主张未提交相关证据予以佐证。
刘显培、欧阳小清表示根据涉案合同的约定2015年5月1日至2015年6月30日期间的租金共4356元，2015年7月1日至2016年6月22日期间占有使用费每月2178元，扣除赖力珲在2016年4月中旬支付的5000元，经核算，赖力珲尚欠24911.20元（23958元+1597.20元+4356元－5000元）。
诉讼中，赖力珲认为其投入的装修价值应抵扣相应的租金，故向本院申请其对涉案商铺投入的装修价值进行评估，本院依法摇珠确定广东明润工程造价咨询有限公司为本案评估机构，该公司于2016年12月29日出具评估收费函，本院于2017年1月4日将该交费函送达赖力珲，赖力珲直至2017年3月21日仍未交纳评估费，该公司遂出具无法评�函并作退案处理。
本院认为，刘显培与赖力珲签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。欧阳小清虽未在合同签字，但其作为涉案商铺的产权人有权享有涉案商铺的相关收益。租赁期届满后，赖力珲继续使用涉案商铺，刘显培、欧阳小清没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
在合同履行期间，赖力珲未按时交纳租金，后刘显培、欧阳小清多次向赖力珲主张拖欠租金未果，且赖力珲在2016年3月20日签下欠条后仍未按约定支付租金，赖力珲的行为违反合同约定，依约应承担相应的违约责任，经核算，涉案商铺在2014年7月1日至2015年7月1日期间每月租金为2178元，2015年7月1日至2016年7月1日期间每月租金为2395.80元，则刘显培、�阳小清主张的2015年5月1日至2016年6月22日期间的租金为32466.72元（2178元/月×2个月+2395.80元×11个月22天），因刘显培、欧阳小清在2016年2月初至2016年2月中旬及2016年3月20日至2016年6月20日期间对涉案商铺上锁导致赖力珲无法使用商铺，故该期间的租金不应由赖力珲承担，本院酌定2016年2月初至2016年2月中旬为15天，故2016年2月初至2016年2月中旬及2016年3月20日至2016年6月20日期间的租金为8385.30元（2395.80元/月×3个月15天），扣除赖力珲在2016年4月支付的5000元，故赖力珲应向刘显培、欧阳小清支付租金19081.42元（32466.72元-8385.30元-5000元）及利息，利息以19081.42元为本金，从起诉之日2016年8月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止，超出部分，本院不予支持。赖力珲认为其在2015年8月31日前的租金已支付完毕，且认为其在2015年11月支付了3000元，在2016年3月支�了3000元，并在2016年6月10日已搬离商铺，但赖力珲对其主张均未能提交任何证据予以佐证，刘显培、欧阳小清亦不予认可，赖力珲对此应承担举证不能的后果，故本院对其抗辩意见不予采纳。因赖力珲拖欠租金的行为违反合同约定，刘显培、欧阳小清根据合同约定要求没收赖力珲支付的押金5400元，合理有据，本院予以支持。
关于赖力珲主张的装修价值，因双方在租赁合同中对形成附合的装饰装修物作出约定，在租赁期满后，赖力珲原装修的设施属于固定部分不得拆除，且涉案合同因赖力珲拖欠租金的违约行为导致无法履行，因此赖力珲主张其投入的装修价值抵扣拖欠的租金，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠�案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下：
一、被告赖力珲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘显培、欧阳小清支付租金19081.42元及利息，利息以19081.42元为本金，从2016年8月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；
二、被告赖力珲支付的押金5400元归原告刘显培、欧阳小清所有，原告刘显培、欧阳小清无须退还；
三、驳回原告刘显培、欧阳小清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费576元，由被告赖力珲负担412元，由原告刘显培、欧阳小清负担164元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上�状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 吴海萍
人民陪审员 张绍针
人民陪审员 黄燕君
二〇一七年四月××日
书 记 员 邓国靖