湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0103民初1733号原告林天然。委托代理人陈爱华。委托代理人胡进，湖南骄阳律师事务所律师。被告彭长才。委托代理人彭彬彬。被告龙达。原告林天然与被告彭长才、龙达租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林天然的委托代理人陈爱华、胡进，被告彭长才委托代理人彭彬彬，被告龙达，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林天然诉称：2013年6月23日，林天然与彭长才、陈靓签订一份《门面租赁合同》，约定林天然将其名下位于长沙市天心区中意二路168号中信文化广场第13幢二层XXX室约387.38平方米的房屋租赁给彭长才、陈靓使用，用于经营洗浴项目，租期从2013年10月1日至2018年9月30日共五年。之后，林天然依约提供了租赁物，彭长才未依约支付租金，亦未归还租赁物。另据了解，签订合同后，龙达合伙参与了经营，陈靓退出了经营。林天然诉至法院，请求法院判令：一、解除原、被告签订的《门面租赁合同》，并责令被告彭长才、龙达立即将位于长沙市天心区中意二路168号中信文化广场第13幢二层XXX室腾空返还给原告林天然；二、被告彭长才、龙达立即连带支付拖欠的房屋租金（2015年7月1日—9月30日租金22000元、2015年10月1日暂计算至2016年9月30日88000元）共计110000元，租金应当计算并支付至被告彭长才、龙达实际退出房屋之日止，以及要求被告彭长才、龙达承担逾期付款的利息损失暂计算至2016年5月19日计14993元（每逾期一日按未付租金同期银行贷款利率四倍支付利息，暂计算至起诉前，请求支付至债务清偿之日止）；被告彭长才、龙达连带承担违约金20000元；四、被告彭长才、龙达支付拖欠的物业费39319元、电费13899.8元，物业费应当计算并支付至被告彭长才、龙达实际退出房屋之日止；五、被告彭长才、龙达共同承担本案的诉讼费。被告彭长才辩称，彭长才已于2015年3月2日将涉案的租赁合同权利义务转让给龙达，在本案中无需再承担责任。被告龙达辩称，一、龙达与林天然没有合同关系，对租赁合同事宜完全不知情。二、龙达受让了彭长才、陈靓、万鹏合伙经营的天一足浴57.5%的份额，现彭长才仍有12.5%的份额、万鹏有30%的份额。三、天一足浴没有停车场，导致亏损，无法经营。四、房租已缴纳至2016年3月1日。被告陈靓未作答辩。经审理查明：2013年6月23日，林天然作为出租人，彭长才、陈靓作为承租人，签订一份《门面租赁合同》，合同约定：林天然将其名下位于长沙市天心区中意二路168号中信文化广场第13幢二层203室约387.38平方米的房屋租赁给彭长才、陈靓使用，用于经营洗浴项目，承租人以个人与其设立的经营实体双重身份共同承租上述租赁房屋，由承租人本人与经营实体在本合同上以共同承租人的身份向出资人承担连带责任。房屋租期从2013年10月1日至2018年9月30日共五年。租金金额为第一年至第三年每年88000元，第四年开始在前一年基础上递增8%，即第四年为95040元、第五年为102643元。第一年的租金按季度支付，2013牛6月23日至当月底支付2013年10月1日至12月31日3个月的租金22000元，2013年12月20日至当月底支付2014年1月1日至3月31日3个月的租金22000元，2014年3月20日至当月底支付2014年4月1日至6月30日3个月的租金22000元，2014年6月20日至当月底支付2014年7月1日至9月30日3个月的租金22000元；第二年的租金，2014年9月20日至当月底支付2014年10月1日至2015年3月31日6个月的租金44000元，2015年3月20日至当月底支付2015年4月1日至2015年9月31日6个月的租金44000元；第三年的租金，2015年9月20日至当月底支付2015年10月1日至2016年9月30日的租金88000元…。如承租方未能按上述约定按时支付租金的，出租方有权无条件单方解除合同、收回租赁房屋，承租方已投入的装饰装修全部无偿归出租方所有，且承租方应按本合同违约条款的约定向出租方承担违约责任。合同签订生效时，承租方支付20000元作为定金，在按合同约定支付第一年租金时，定金自动转为押金存放于出租方处，直至合同期满，定金及押金均不计算利息，出租方可凭票据退回押金。租赁期内，租赁房屋的经营方式限于承租方单独经营，不得采取承包、转包、联合经营、委托经营等其他任何方式，否则，由此引发的责任与出租方无关，承租方非经出租方书面同意不得将本合同项下租赁房屋整体或部分转租给第三方，否则转让合同是无效的，视为承租方违约，出租方有权无条件解除合同，收回租赁物，承租方应按本合同约定承担违约责任。租赁房屋的水、电费由承租方自行负责向供电、供水公司或物业公司缴纳。承租方在经营过程中发生的所有费用包括但不限于水电费、燃气费、卫生费、物业管理费及其他各种费用，由承租方承担。租赁期内，承租方必须按时缴纳租金及相关费用，否则应自逾期之日起按日以当年租金的千分之三支付违约金，逾期超过30日，出租方有权无条件单方解除本合同，收回租赁房屋。双方任何一方违约，除前述已经约定的违约责任外，还应向守约方支付本合同年租金20%的违约金，还应承担守约方因此造成的损失。随后，林天然在收取20000元定金后，向彭长才、陈靓交付了租赁房屋，彭长才、陈靓入场经营。后彭长才于2015年1月22日登记注册成立了一家名为“长沙市天心区天道足浴馆”（以下简称天道足浴），经营者为“彭达才”，注册地址为长沙市天心区中意二路168号中信文化广场13栋203号，组成形式为个人经营，经营范围保健按摩。自2015年10月起，天道足浴未再进行日常经营，亦未向林天然交还房屋，且双方因租赁费产生争议，林天然遂诉至本院，诉求如前所述。另查明，2014年2月24日，陈靓将其合同权利义务转让给了龙达。同日，彭长才作为甲方，万少廉作为乙方，龙达作为丙方，签订一份《股份合作协议》，主要内容为：三方共同出资组建足浴城项目，根据《合伙企业法》及相关规定组建合伙企业天道足浴城；经营场所位于长沙市天心区大托机场口中信新城13栋XXX号。项目基础投资为60万元，甲方出资24万元占股40%，乙方、丙方各出资18万元各占股30%，丙方对2014年2月24日前产生的任何债务纠纷等不承担责任。全体股东推选丙方龙达为足浴城总负责人。在合伙事务范围内，每一股东都可以代表全体股东对外开展业务，在经营业务范围内的所有活动由全体股东共同负责。足浴城原为彭长才、万鹏、陈靓三人共同所有，持股比例为彭长才47.5%、万鹏30%、陈靓22.5%，现股东比例变为彭长才40%、万少廉30%、龙达30%。2015年3月2日，龙达作为甲方，彭长才作为乙方，签订一份《天道足浴股份转让合同》，主要内容为龙达以120000元受让彭长才持有的天道足浴馆35%股份，自2015年3月2日起，彭长才不参与天道足浴任何经营管理，有关天道足浴的相关证件转为龙达，彭长才应配合龙达办理好租房合同、营业执照、股份转让等相关证件的变更手续。彭长才仍持有天道足浴馆12.5%的股份，龙达需每月向其支付1000元红利，彭长才不承担店里任何债务。彭长才承诺自合同签署日起六个月内无条件以40000元转让其持有的12.5%股份，超过六个月彭长才自动履行股东权利和义务。后龙达实际向彭长才支付120000元，后续40000元未支付。关于租赁费支付情况。林天然陈述，2014年7月之前的租赁费已经支付；之后，在林天然指定的陈爱华账户于2014年7月30日、2014年10月31日、2015年2月12日分别收取了22000元，2015年5月31日收取了21450元，后未再收过租赁费；即尚欠2015年7月1日之后的租赁费。彭长才对此无异议。龙达陈述，对转账支付情况无异议，另用现金支付了部分租金，但未保留相关证据。本院认为，当事人对其主张负有举证责任，现被告彭长才、龙达未能提交证据证明其以现金支付了租赁费，应承担不利法律后果，本院认定2015年7月1日之后尚未支付租赁费。关于物业费等费用。林天然提交一份物业公司于2016年5月19日出具的《证明》，其内容为：中信文化广场XXXX商铺林天然从2013年8月1日起至2016年5月31日欠物业费34个月，物业费每平方米3元，商铺面积385.48平方米，共39319元；截至2016年5月19日欠电费12636.2度，按每度1.1元计算，共欠13899.82元。彭长才对该份证据无异议，并陈述2015年3月前确实欠了物业费，之后未管理天道足浴，对相关费用不知情。龙达陈述其在本起诉讼前未看到过该份证据，对此不予认可，并陈述2014年初，彭长才老婆让龙达交过一次10000元的费用，但未保留票据，记不清是什么费用了。以上事实，有《门面租赁合同》、营业执照、《股份合作协议》、《天道足浴股份转让合同》、房产证、银行转账凭证、《证明》、《欠条》以及当事人的陈述等予以证实，足以认定。本院认为：一、合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同自成立时生效，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。其一，《门面租赁合同》系林天然与彭长才、陈靓的真实意思表示，双方均应依约履行，在林天然依约提供租赁物后，彭长才、陈靓负有支付租赁款的义务。其二，诉讼中，林天然申请撤回对陈靓的诉请，系当事人对其民事权利的处分，本院（2016）湘0103民初1733号裁定书准许林天然撤回对陈靓的诉讼请求。其三，合同具有相对性，龙达与林天然并无合同关系，在本案中无需承担责任。其四，彭长才辩称其已将租赁合同的权利义务转让给了龙达，在本案中无需承担责任，但其与龙达的《天道足浴股份转让合同》尚未履行完毕，且其未提供证据证明其转让租赁合同权利义务已取得林天然同意，本院对其辩称不予采信。综上，彭长才应承担承租人的合同义务。二、彭长才未依约支付租赁费，构成违约，对林天然诉求立即解除《门面租赁合同》、彭长才立即返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。其二，因林天然收取了20000元押金，该款可抵扣应收租赁费，抵扣后，彭长才尚应向林天然支付2015年7月1日至9月30日期间租赁费2000元（22000元-2000元）及2015年10月1日至返还房屋之日按合同约定方式计算的租赁费。其二，双方合同既约定违约方支付本合同年租赁费20%的违约金，又约定违约方承担因此遭受的实际损失。本院认为，双方约定的违约金已经足以弥补损失，故，彭长才应向林天然支付违约金为17600元（88000元×20%），无需再另行支付逾期付款的利息损失。三、林天然既非物业费、水电费的收取主体，亦尚未垫付物业费、水电费，其并非主张物业费、水电费的适格原告，对林天然诉求彭长才支付物业费、水电费，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告林天然与被告彭长才（及陈靓）于2013年6月23日签订的《门面租赁合同》，被告彭长才于本判决生效后立即将位于长沙市天心区中意二路168号中信文化广场第13幢二层XXX室房屋返还给原告林天然；二、被告彭长才于本判决生效后十日内向原告林天然支付租赁费2000元及2015年10月1日至返还房屋之日的租赁费（2015年10月1日至2016年9月30日按88000元每年计算租赁费，2016年10月1日之后，租赁费在前一年租赁费的基础上每年度递增8%）；三、被告彭长才于本判决生效后十日内向原告林天然支付违约金17600元；四、驳回原告林天然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2082元，由被告彭长才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  汤 伟审 判 员  李俊才人民陪审员  邹德强二〇一六年六月八日书 记 员  甘 甜附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。