河南省开封市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）汴行终字第12号
上诉人（一审第三人）崔振阳。
被上诉人（一审原告）开封市商业银行股份有限公司，下称市商业银行。
法定代表人王留豹，董事长。
一审被告开封市人民政府，下称市政府。
法定代表人吉炳伟，市长。
一审被告开封市住房和城乡建设局，下称市住建局。
法定代表人王秋杰，局长。
一审第三人开封市南光房地产开发公司，下称南光公司。
法定代表人何建民，经理。
市商业银行诉市政府、市住建局房屋行政登记一案，禹王台区人民法院于2012年9月13日作出（2010）禹行初字第003号行政判决。一审第三人崔振阳不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审被告市政府、市住建局（原市房产管理局）于2005年9月19日为崔振阳颁发了汴房地权证字第3＊＊＊＊**号房地产权证。载明：房地产权利人崔振阳，房地产坐落开封市南关区新门关街3＊＊号南光商厦第1层8-＊＊轴与A、D轴之间，土地使用权类型划拨，权属性质国有土地，土地用途城镇混合住宅，房屋权属来源买受，产别私有，建筑结构混合，所在层次1，建筑面积260平方米，占地面积52平方米，用途商业（下称被诉具体行政行为）。市商业银行不服被诉具体行政行为，于2007年9月9日向一审法院提起行政诉讼，请求予以撤销。
一审法院根据被告的举证并经庭审质证查明，2000年3月9日，南光公司、市商业银行分支机构市商业银行汇源支行（下称汇源支行），在市房产管理局办理了汴房地他项权字第（2000—053）号房地产他项权利证。该证的主要内容为：他项权利人汇源支行，抵押人南光公司，抵押物位于新门关街388号在建工程南光商厦一、二、三层，土地使用权面积3535.53平方米，建筑面积5077.19平方米。同年3月2日、8月30日，汇源支行与南光公司签订两套借款、抵押担保合同。合同约定南光公司以其办理抵押登记的房屋为担保，向汇源支行贷款300万元。借款到期后南光公司未按期足额还款付息，汇源支行诉至禹王台区法院。在案件审理期间，禹王台区法院依汇源支行申请对南光公司抵押房产予以查封。后南光公司与汇源支行达成民事调解协议，但南光公司未按民事调解书还款付息，该案进入执行程序。在执行过程中，禹王台区法院将南光公司财产拍卖后执行款项1376443元已付给汇源支行，该案处于中止执行状态。
另查明，新门关街南光商厦一层、二层（除去一层西北角82.41平方米营业房），在2001年5月9日至2006年4月21日期间被禹王台区法院依法查封。
崔振阳因南光公司欠其借款50万元本息未付诉至禹王台区法院，2001年11月29日，双方达成还款110万元（本金50万元，利息60万元）的民事调解协议。禹王台区法院依据该协议制作的（2001）南民初字第687号民事调解书生效后，南光公司在2005年9月19日之前未履行还款义务。
2002年5月24日，南光公司与崔振阳订立购房合同。合同标的物为新门关街3＊＊号南光商厦一层8—＊＊轴与A、D轴间260平方米营业房，价款50万元，并由南光公司为崔振阳开具购房款50万元收款收据。
2005年9月14日，市房产局依崔振阳申请、身份证、购房合同、收款收据、具结书等为崔振阳签发过户单。2005年9月19日，二被告作出被诉具体行政行为。
南光公司营业执照于2003年7月10日被吊销，该公司未成立清算小组。
汇源支行将南光公司欠其抵押贷款300万元作为不良贷款上交于市商业银行，该笔贷款产生的权利由市商业银行承受。市商业银行以崔振阳3＊＊＊＊＊1号房地产权证程序违法、侵犯其合法权益为由，提起行政诉讼。
一审法院认为，原告市商业银行2005年10月25日应当知道汴房地权证字第3＊＊＊＊**号房地产权证的内容，其于2007年9月9日提起行政诉讼，未超过2年的起诉期限。二被告主张原告市商业银行的起诉超过法定期限，无充分证据予以证明，不予支持。
上列当事人对新门关街南光商厦的门牌编号有新门关街387号、新门关街3＊＊号、新门关街3＊＊—3＊＊号、新门关街3＊＊—3＊＊号等几种表述。在庭审中作出一致的解释，以上所称几种门牌编号，均指新门关街的同一座大厦—南光商厦。
二被告为第三人崔振阳颁发的汴房地权证字第3＊＊＊＊＊1房地产权证，该房产未办理解除抵押手续，同时在法院查封期间，违反了《中华人民共和国房地产管理法》第37条第1款第2项之规定。二被告颁证行为事实不清，违反法定程序，提供证据不足以证明颁证行为合法，应当予以撤销。
第三人南光公司明知南光商厦一层系设定抵押、法院查封房产，仍以该房产与崔振阳订立购房合同，对造成本纠纷应负相应责任。
第三人崔振阳辩称南光商厦一层8—10轴与A、D轴间260平方米营业房，不属设定抵押范围及法院查封房产，但未提供证据予以证明，其辩称理由不成立。一审判决：撤销被告市政府、市房产管理局为第三人崔振阳颁发的汴房地权证字第3＊＊＊＊**号房地产权证。
崔振阳不服一审判决，上诉称：1.一审认定事实错误。一审对房产的物权归属和抵押权是否有效认识不清，颠倒因果关系。上诉人对房产拥有当时的物权和现实物权，享有唯一利益，上诉人的工程垫资款优先于任何抵押权，且已通过与南光公司签订《商品房买卖合同》的方式，将工程垫资款折抵成房屋给上诉人，因此上诉人应优先于抵押权人获得房产。2.在上诉人房产上设定的抵押权无效，一审推定抵押权有效显失公平，市商业银行不具有本案的诉讼主体资格。3.一审适用法律错误。一审没有依据法律判定物权的归属，对抵押和查封的效力未依法认定，上诉人办理房地产权证时查封是无效的。4.一审程序违法。一审中上诉人请求确认市商业银行与南光公司的两份抵押担保合同和他项权利证无效，与本案合并审理，请求中止行政案件的审理，上诉人通过民事诉讼确认两份抵押担保合同无效，一审均置之不理。请求撤销一审判决，确认上诉人的房地产权证有效，确认市商业银行与南光公司的两份抵押担保合同和市商业银行的2000-＊＊＊号房地产他项权利证无效。
被上诉人市商业银行辩称：1.答辩人办理了本案所涉房产抵押登记手续，是本案适格主体。2.开封县建筑公司四分公司与南光公司签订了《建筑安装工程施工准备合同》，该合同未履行。上诉人不是合同当事人，其出借给南光公司的50万元不是工程垫资款。3.上诉人办理房产证时，该房产处于抵押和查封有效期间，一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求驳回上诉，维持一审判决。
一审被告市政府、市住建局、一审第三人南光公司未提供参与二审诉讼书面意见。
二审经审理查明的事实与一审基本一致。
另查明，禹王台区法院在审理汇源支行诉南光公司借款合同纠纷一案中，根据原告汇源支行的财产保全申请，于2000年9月5日作出（2000）南民初字第254号民事裁定书，查封南光公司位于新门关街388号商住楼1—3层（面积5077.19平方米）。次日，作出（2000）汴南法执字第254号协助执行通知书，请开封市房地产交易管理处协助查封上述房产，期限自2000年9月6日起至2001年3月6日止。2001年5月9日，禹王台区法院作出（2001）汴南法执字第254号协助执行通知书，查封南光公司位于新门关街3＊＊号商住楼1—2层（除去一层西北角82.41平方米营业房），期限自2001年5月9日至2001年11月10日止。后经多次续封，查封期限至2006年4月21日。
崔振阳诉南光公司借款纠纷一案，禹王台区法院2001年11月29日作出（2001）南民初字第687号民事调解书，对双方达成的协议予以确认：南光公司以其位于本市新门关街3＊＊号南光商厦一楼营业厅产权260平方米（界定位置第8-＊＊轴与A、D轴间）抵偿原告借款50万元，利息60万元，产权证由被告在领取本调解书之日起六十日内办理完毕，同时将房一并交付原告办理产权证，所需费用由原告承担（包括税金）。如逾期被告不能交付产权证及房屋，则由被告付给原告款110万元。
本院认为，南光公司以其在建工程南光商厦一、二、三层作为抵押在汇源支行贷款，并于2000年3月9日办理了汴房地他项权字第（2000-＊＊＊）号房地产他项权利证。一审二被告为崔振阳办理房屋产权登记手续时，抵押尚未注销，且该房产仍在禹王台区法院查封期间。故一审二被告所作被诉具体行政行为事实不清，程序违法，依法应予撤销，一审判决正确。上诉人的上诉理由不能成立。经合议庭评议、院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元，由上诉人崔振阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁 坤
审判员 赵晓松
审判员 王智剑
二〇一三年五月十四日
书记员 韩永胜