宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0106民初4564号原告：中海宏洋地产（银川）有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区正源南街919号。法定代表人：张贵清，公司董事长。委托诉讼代理人：许雯、崔岩，北京大成（银川）律师事务所律师（特别授权）。被告：曹大锁，男，1983年11月12日出生，汉族，浙江省平阳县人，原租住宁夏回族自治区银川市金凤区，现住址不详。被告：江芙蓉，女，1984年2月21日出生，汉族，与被告曹大锁系夫妻关系，原租住宁夏回族自治区银川市金凤区，现住址不详。原告中海宏洋地产（银川）有限公司诉被告曹大锁、江芙蓉商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案受理后，依法组成合议庭于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告中海宏洋地产（银川）有限公司的委托诉讼代理人许雯到庭参加诉讼。被告曹大锁、江芙蓉经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等，期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中海宏洋地产（银川）有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告于2013年10月8日签订的《银川市商品房买卖合同（编号：某号）》；2.判令二被告将银川市某室房屋立即返还原告，并协助原告办理撤销《银川市商品房买卖合同》的备案登记手续；3.判令二被告向原告支付违约金89000元，房屋使用费71200元（暂计算至2016年9月11日，并继续支付至上述第一项《银川市商品房买卖合同》解除之日止）；4.判令二被告向原告支付垫付偿还贷款本息款项的利息3248.79元（暂计算至2016年9月11日，按垫款日的人民银行同期贷款利率标准支付至垫款本息全部清偿之日止）；5.本案产生的全部诉讼费用、保全费用、公告费由二被告负担。以上已确定部分金额合计:163448.79元。事实及理由：2013年10月8日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》及附件《补充协议》，协议约定：原告将其开发的位于宁夏银川市某室房屋出售给被告，付款方式为商业按揭贷款；因被告未按照抵押贷款合同偿还本息，导致原告承担连带保证责任的，原告有权解除购房合同，被告应按总楼价的20%向原告支付违约金，原告承担保证责任后有权向被告追偿；合同解除时，如房屋已经交付使用，被告还应当按月以房屋总价的1%向原告支付房屋使用费。2013年10月25日，原告、被告与招商银行股份有限公司银川分行签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定：被告曹大锁作为借款人以所购房屋作为抵押物从招行银川分行贷款310000元；原告作为保证人对被告所欠招行银川分行的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任；若被告未能按合同约定清偿贷款本息及相关费用的，招行银川分行可直接从原告在银行开立的存款账户中扣款；江芙蓉作为抵押人在合同上签字。2015年5月12日原告为二被告办理了房屋交付手续，但自2015年6月26日起，原告陆续接到招行银川分行的扣款通知，截止2016年8月30日，因被告曹大锁未按借款合同约定向银行偿还贷款本息，导致原告在招行银川分行开立的保证金账户被扣款累计298687.40元。期间，原告多次通过电话、律师函等方式催要无果。原告认为，原告与二被告签订的购房合同合法有效，二被告逾期偿还银行贷款导致原告被扣划保证金的情形已经严重违反合同约定，应当承担相应违约责任，且原告有权解除购房合同，并按合同约定主张房屋使用费。同时，被告应当向原告支付因垫付贷款本息而产生的利息。据此，原告诉至法院，请求判如所请。被告曹大锁、江芙蓉未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。原告围绕诉讼请求依法提交了《银川市商品房买卖合同》《招商银行个人购房借款及担保合同》、招商银行个人贷款借款借据、宁夏银川市房屋预告登记证明、被告曹大锁江芙蓉结婚证、入住会签单、中海国际社区入住说明、招商银行银川分行客户逾期贷款扣划确认函、付款回单、扣划中海宏洋地产（银川）有限公司保证金归还曹大锁贷款明细及系统账单，经本院当庭核实，上述证据符合证据的客观性、合法性和关联性，具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月8日，原告与被告曹大锁、江芙蓉签订《银川市商品房买卖合同》及附件《补充协议》，约定二被告购买由原告开发的位于银川市某室房屋，房屋建筑面积共89.86平方米，单价4952.15元/平方米，房屋总价445000元，被告应于2013年10月8日前付首付135000元，于2013年11月8日前付商业贷款310000元，原告应于2014年10月30日前将符合约定的商品房交付被告。合同附件六《银川市商品房买卖合同》补充协议第三条第三项约定，因被告未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同，被告应按总楼价的20%向出卖人支付违约金。原告承担保证责任后在担保范围内有追偿权；第九条第五项约定，合同解除时，如房屋已交付使用，自交付使用之日起，被告应按每月以房屋总价的1%向原告支付房屋使用费。2013年10月25日，案外人招商银行股份有限公司银川分行作为贷款人（抵押权人），被告曹大锁作为借款人，被告曹大锁、江芙蓉作为抵押人，原告中海宏洋地产（银川）有限公司作为保证人就案涉房屋签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告曹大锁向案外人招商银行股份有限公司银川分行贷款310000元，借款期限120个月，从2013年10月25日至2023年10月25日，贷款利率为6.55%，还款方式为等额本金；原告作为保证人为该债务提供连带责任担保，保证范围包括但不限于该合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等；被告江芙蓉作为抵押人在合同上签字。当日，案外人招商银行股份有限公司银川分行将借款310000元发放至被告曹大锁账户后，经被告委托将借款转入原告账户。2014年4月14日，二被告就涉案房屋办理预售商品房抵押登记。2015年1月15日，被告逾期未偿还银行贷款。2015年5月12日，原告将案涉房屋交付被告，双方完成入住手续。2015年6月26日至2016年8月30日，案外人招商银行股份有限公司银川分行7次扣划原告保证金账户总计298687.40元保证金偿还被告贷款本息。现原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告与被告曹大锁、江芙蓉签订《银川市商品房买卖合同》，是双方意思真实表示，该合同合法有效，双方商品房预售关系成立。原被告与案外人招商银行股份有限公司银川分行签订《个人购房借款及担保合同》，所贷310000元款项已于借款合同签订当日转入原告账户，被告应依借款合同约定如期偿还贷款，现被告逾期未还贷款导致原告向案外人招商银行股份有限公司银川分行履行连带保证责任，被告存在违约事实；被告曹大锁与江芙蓉为夫妻关系，二人均为案涉房屋购买者及借款合同抵押人。故原告依房屋买卖合同约定要求解除合同并将案涉房屋返还，要求二被告协助办理撤销《银川市商品房买卖合同(编号：某号)》备案登记手续，并要求二被告支付房屋总价20%的违约金89000元、房屋使用费71200元的主张，本院予以支持。关于房屋使用费原告主张由二被告支付其垫付偿还贷款本息款项的利息3248.79元的主张，因原告已主张解除房屋买卖合同违约金，该违约金具有损失填补性质，与原告因解除房屋买卖合同所造成的损失相当，如原告再主张该利息则属重复主张损失，故对该主张本院不予支持。被告曹大锁、江芙蓉经本院合法传唤未出庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百六十七条、第二百零五条、第二百零六条之规定，判决如下：一、解除原告与被告曹大锁、江芙蓉于2013年10月8日签订的《银川市商品房买卖合同(编号：某号)》，二被告须协助原告协助办理撤销《银川市商品房买卖合同(编号：某号)》备案登记手续；二、被告曹大锁、江芙蓉立即将位于银川市某室房屋返还原告中海宏洋地产（银川）有限公司；三、被告曹大锁、江芙蓉于本判决生效后十日内支付原告中海宏洋地产（银川）有限公司违约金89000元，房屋使用费71200元，总计160200元；四、驳回原告中海宏洋地产（银川）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费8332元，保全费2830元，公告费520元，合计11682元，由被告曹大锁、江芙蓉负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  杜成军人民陪审员  耿 敏人民陪审员  翁一君二〇一七年三月九日书 记 员  刘燕丽