湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施中民终字第00763号
上诉人（原审被告）邓中大。
被上诉人（原审原告）李再红。
委托代理人（特别授权）向敏，女，生于1966年2月16日，土家族，系李再红之妻。
委托代理人（一般代理）高平，湖北楚峡律师事务所律师。
原审第三人马伟。
上诉人邓中大因与被上诉人李再红、原审第三人马伟房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省巴东县人民法院（2014）鄂巴东民初字第00638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李再红在一审中诉称：2014年3月30日，李再红与邓中大的委托代理人即第三人马伟签订了《房屋买卖协议》，约定由邓中大将原巴东县燃料公司综合楼从东到西的第三单元东边一套毛坯房卖给李再红，房屋售价为人民币6万元。李再红于签订协议的当天付清了全部购房款，马伟出具了金额为6万元的收条后将房屋钥匙交付给李再红。数日后，马伟找到李再红，声称房子不能卖了，并从李再红手中将钥匙收回，但其拒绝退还购房款。经李再红前往房屋的业主单位巴东县商务局询问，方才得知该房屋无合法的审批手续，邓中大对该毛坯房无处分权，且所购房屋也不能办理过户登记手续。李再红多次找邓中大和马伟要求解除《房屋买卖协议》并退还购房款，均遭无理拒绝。邓中大委托马伟出售的房屋无处分权，结合房屋自身状况，该行为也不可能得到权利人的事后追认，双方所签《房屋买卖协议》依法应予解除，邓中大有义务退还购房款并赔偿相应损失，故提起诉讼，要求解除李再红与邓中大签订的《房屋买卖协议》，判令邓中大退还李再红购房款人民币6万元并按银行同期贷款利率赔偿资金占用损失，由邓中大承担案件诉讼费用。
邓中大在一审中辩称：一、邓中大委托马伟卖房是有原因的，姚云武是巴东县商务局安排到邓中大家的人，姚云武欠邓中大20几万元钱，邓中大找过巴东县商务局，是巴东县商务局的人叫邓中大卖房的。二、李再红买房子的事情邓中大并不知情，对于房屋办理过户手续，巴东县商务局告知目前没有政策。三、邓中大在本案中无违约行为，因此不存在赔偿李再红违约损失。四、邓中大对涉案的房屋具有处分权，该房屋是企业的遗留房，邓中大接受巴东县商务局的委托对姚云武的安全、生活照顾，姚云武向巴东县商务局申请自行处置遗留房子，并委托邓中大和马伟处置房子用来偿还姚云武所欠邓中大与马伟的借款。五、李再红与马伟房屋买卖交易过程中，邓中大未参与，所售房款由马伟收取，邓中大在本案中不存在违约行为也不应承担赔偿责任。
马伟在一审中述称：李再红是经人介绍到马伟处买房。李再红先是来看房子，看好后才于2014年3月30日签订合同。2014年4月9日李再红到马伟家说不要房子了，马伟即告知李再红所付购房款已用于治病，李再红的房款只有等马伟把房子再行卖了才能给付，李再红当时同意并愿意给马伟付违约金。但2014年4月18日下午李再红到马伟家把马伟打了，马伟也报警了的。马伟在本案中的诉讼主体资格应该是被告，是马伟与邓中大共同照顾姚云武的生活及安全，马伟同样对房子有处分权。房屋买卖是马伟与李再红发生的，李再红未与邓中大直接发生交易。2014年3月30日李再红与马伟签订《房屋买卖协议》后，马伟收取李再红的购房款6万元，李再红对房子的性质、现状是清楚的，马伟不存在欺诈行为，协议同时约定了违约金。马伟在本案中无违约行为，是李再红擅自毁约解除合同，李再红要求赔偿损失的诉讼请求没有事实与法律依据。马伟同意返还购房款，但李再红要承担违约责任。
原审查明：2013年9月1日，邓中大给马伟出具委托书，称因案外人姚云武欠其大额资金长时间未还，且其年岁已高，特委托马伟将姚云武建造的燃料公司宿舍楼毛坯房变卖，以抵欠其债务。2014年3月30日，马伟以邓中大的委托代理人的名义与李再红签订了《房屋买卖协议》，约定邓中大将原巴东县燃料公司综合楼主体工程的毛坯房从东到西第三单元东边一套房屋出售给李再红，房屋价款6万元，邓中大未在该《房屋买卖协议》上签字并按捺手印。当日，马伟将出卖房屋的钥匙交付给李再红并立据以马伟的名义收取了李再红支付的购房款6万元。同年4月9日，李再红将房屋钥匙交给马伟，并要求解除《房屋买卖协议》，由马伟退还购房款60000元，后双方发生争议。2014年4月28日，李再红诉至法院。
原巴东县燃料公司已进行破产清算，其位于巴东县大坪小区寇公路的宿舍楼（毛坯房）由案外人姚云武修建。截止目前，姚云武与原巴东县燃料公司及巴东县燃料公司破产清算组均未办理工程验收结算。就原巴东县燃料公司所建房屋土地，巴东县国土资源局于2007年8月进行了土地登记审批，经登记审批确定土地使用者为巴东县燃料公司破产清算组、土地权属性质为国有土地使用权、使用权类型为划拨。邓中大出售给李再红的房屋不能办理房屋过户登记。2011年8月22日，姚云武给巴东县委县政府写书面请求，称为了保证其安全及吃住不受人伤害，巴东县商务局于2009年安排其至邓中大处，至目前实在难以住下去，并欠邓中大吃住费，请县委县政府帮忙处置资产变现。该请求原件留存于邓中大手中。2013年6月21日姚云武给邓中大立下书面借条，借条载明借到邓中大现金贰万元整，用于处理燃料公司杨家庄工地经费。
同时查明，中国人民银行2012年7月6日发布的六个月以内（含六个月）短期贷款金融机构人民币贷款基准利率为年利率5.60%。
原审认为：在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，出卖人在缔结买卖合同时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。虽然邓中大出卖原巴东县燃料公司房屋的行为属于无权处分，事后也未得到权利人的追认，但其与李再红签订《房屋买卖协议》时双方均具有完全民事行为能力、且意思表示真实，因此李再红与邓中大签订的《房屋买卖协议》属于有效合同。虽然在无权处分情形下缔结的买卖合同仍然认定为有效，但是该买卖合同下标的物的所有权是否发生转移，则处于效力待定的状态。如果出卖人因对标的物没有所有权或者处分权而不能向买受人转移标的物的所有权，则买受人可以通过两种途径主张权利救济：一种是主张由出卖人承担违约责任，即出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担不能交付的违约责任；第二种途径则是主张解除合同并要求出卖人赔偿损失，即出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以要求解除买卖合同并主张由出卖人赔偿损失。本案中因出卖人邓中大未取得房屋的所有权及处分权致其出卖房屋的所有权不能发生转移，以致不能实现合同的目的，李再红可以主张解除合同，现李再红选择主张解除合同符合法律规定，因此对李再红要求解除其与邓中大于2014年3月30日签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案合同的履行情况和合同的性质及不能实现合同目的的原因在于邓中大未取得房屋的所有权及处分权致使房屋的所有权不能发生转移，邓中大应返还李再红支付的购房款并赔偿损失，因此对李再红要求邓中大退还购房款人民币6万元并按银行同期贷款利率赔偿资金占用损失的诉讼请求予以支持。资金占用损失具体计算方法为自2014年3月30日至邓中大返还购房款之日止按年利率5.60%计算。邓中大给马伟出具委托书，委托马伟将涉案房屋予以变卖，双方间形成委托代理关系。在委托代理关系中，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的行为，承担民事责任。本案中邓中大是被代理人，马伟是代理人，马伟从事代理行为产生的民事责任应由邓中大承担。因此，对邓中大及马伟辩称的马伟的诉讼主体身份应是被告而不是第三人的观点不予采纳。李再红支付的购房款虽为马伟收取，但马伟是邓中大的委托代理人，其收取购房款的行为是其作为委托代理人从事的代理行为，其行为后果应由被代理人邓中大负责，因此应由邓中大承担退还购房款6万元并承担赔偿资金占用损失的义务。李再红、邓中大及马伟提交的2011年8月22日姚云武写给巴东县委县政府的请求、2013年6月21日姚云武给邓中大出具的借条不能证实邓中大对本案所涉房屋享有所有权，对房屋项下的国有土地享有使用权，因此其出卖房屋的行为应属无权处分。故对李再红诉称的邓中大对房屋没有处分权的观点予以采纳，对邓中大及马伟辩解的邓中大有处分权的观点不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决：一、解除李再红与邓中大于2014年3月30日签订的《房屋买卖协议》；二、由邓中大返还李再红购房款60000元并自2014年3月30日至邓中大返还购房款之日止按年利率5.60%赔偿占用购房款的资金占用损失。案件受理费1300元，减半收取650元，由邓中大负担。
邓中大不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定“截止目前，姚云武与原巴东县燃料公司及巴东县燃料公司破产清算组均未办理工程验收结算”错误。2002年巴东县燃料公司破产改制，成立了破产清算组，由清算组与姚云武办理了综合楼工程验收决算，约定了原巴东县燃料公司综合楼整栋房屋产权归姚云武；二、一审判决认定“土地权属性质为国有土地使用权、使用权类型为划拨，邓中大出售给李再红的房屋不能办理房屋过户登记”错误。邓中大与李再红签订的《房屋买卖协议》并未约定邓中大有协助李再红办理房屋过户登记的条款，且该协议对房屋的来源、现状进行了说明，李再红亦明知该房屋不能办理过户登记；三、一审判决认定“邓中大对所涉房屋无所有权和处分权”错误。姚云武在向邓中大借款时承诺，抵押该套房屋给邓中大，到期不还清欠款，则此房屋由邓中大所有；四、邓中大已将房屋及钥匙交付给李再红所有和使用，财产所有权已经进行了转移。房屋是否进行物权登记，及李再红是否登记，均不影响李再红对房屋的实际占有，且协议并未约定邓中大有义务协助李再红进行物权登记；五、一审判决适用法律不当，判决错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定错误，李再红与邓中大签订《房屋买卖协议》的目的是居住，李再红早已实际占有使用房屋，本案不符合解除条件。有无处分权属另一法律关系，如因此给李再红造成了损失由邓中大承担。综上，故请求：撤销一审判决，改判驳回李再红的一审诉讼请求；判决由李再红承担本案一、二审诉讼费用。
邓中大为支持其上诉理由，向本院提交了如下证据：
第一组证据：（2014）鄂巴东民初字第00545号民事调解书。拟证实：巴东县人民法院对本案争议事实作出了两种不同的处理结果。
第二组证据：1、《巴东县燃料公司杨家庄综合楼工程优先受偿协议书》；2、《巴东县燃料公司杨家庄综合楼工程优先受偿协议书第二次补充条款》；3、巴东县工业行业办出具的证明。拟证明：本案所涉房屋的所有权人为姚云武，邓中大对涉案房屋有处分权。
第三组证据：1、《关于姚云武信访事项座谈会议的备忘录》；2、《关于姚云武信访事项调查报告》；3、《告知书》。拟证明：争议房屋的所有权归姚云武，邓中大有处分权。
第四组证据：邓中大对姚云武的债务初算。拟证实：姚云武欠邓中大债务。
第五组证据：郑啟灿的证明。拟证实：姚云武委托邓中大出售房屋的过程。
李再红在二审中答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回邓中大的上诉，维持原判。
马伟在二审中述称：邓中大对争议房屋有处分权，姚云武欠邓中大的钱，是姚云武让邓中大出售房屋。
李再红、马伟在二审期间未提交新的证据。
经组织质证，李再红对邓中大提交证据的质证意见为：第一组证据与本案无关；第二、三组证据系复印件，不能核实其真实性，不能达到邓中大的举证目的；第四组证据与本案无关联性；第五组证据系孤证，证人亦未出庭作证，不能达到邓中大的证明目的。
马伟对邓中大提交证据的质证意见为：第一组证据系因杨万勋的孩子生病了，马伟、邓中大才与杨万勋调解，并约定由马伟、邓中大退还杨万勋购房款60000元，杨万勋给付邓中大、马伟违约金5000元；第二组证据证实邓中大对争议房屋有处分权，邓中大出卖房屋的行为合理合法；对第三组证据的真实性无异议，可以达到邓中大的举证目的；第四组证据与本案无关联性；第五组证据的内容真实，可以达到邓中大的证明目的。
对上述有异议的证据，本院认为，第一组证据系杨万勋诉邓中大、马伟确认合同效力纠纷一案的民事调解书，与本案无关联性，对该组证据不予采信；第二组证据系巴东县燃料公司破产清算组与姚云武之间签订的协议，与本案无关联性，亦不能证实邓中大对本案所涉房屋有处分权，不能达到邓中大的举证目的，对该组证据不予采信；第三组证据系巴东县信访局就姚云武信访事项作出的相关文件，与本案无关联性，不能证实邓中大对涉案房屋有处分权，不能达到邓中大的举证目的，对该组证据不予采信；第四组证据系邓中大单方制作，并无姚云武的签字，不能证实其真实性，对该证据不予采信；第五组证据即证人证言，证人未出庭接受质询，不能核实其真实性，且无其他证据佐证，系孤证，对该证据不予采信。
经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，李再红与邓中大于2014年3月30日签订的《房屋买卖协议》所涉的标的物为不动产，即原巴东县燃料公司综合楼主体工程毛坯房从东到西的第三单元东边住房一套。李再红与邓中大签订《房屋买卖协议》的目的不仅是取得房屋的使用权，还需取得房屋的所有权，否则李再红所购买的房屋的法定产权人处于不确定的状态，使用权亦处于不稳定的状态。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。虽双方在《房屋买卖协议》中并未约定邓中大有协助李再红办理房屋过户手续的义务，但该义务系邓中大的合同附随义务。邓中大提交的证据不能证实姚云武委托邓中大出售涉案房屋，即不能证实邓中大对涉案房屋具有处分权。且本案所涉房屋占用的土地，经登记审批确定土地使用者为巴东县燃料公司破产清算组，该房屋现亦未办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因邓中大未取得房屋的处分权和所有权，致其不能向买受人李再红转移标的物的所有权，不能实现合同目的，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故李再红诉请解除其与邓中大签订的《房屋买卖协议》，由邓中大退还李再红购房款并赔偿资金占用损失有事实和法律依据。
综上，邓中大的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理恰当。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人邓中大负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱华忠
审 判 员 崔 华
代理审判员 李志华
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 谭学胜