杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第1282号
原告（反诉被告）：杭州鑫沙实业投资有限公司。住所地：浙江省杭州市德胜东路****号*******号。
法定代表人：侯兴祝，该公司副总经理。
委托代理人：朱晓宁，江苏苏源律师事务所律师。
委托代理人：梁官成，江苏苏源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈光欣。
被告（反诉原告）：毛定亮。
二被告共同委托代理人：李卫国，浙江泽厚（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。
原告（反诉被告）杭州鑫沙实业投资有限公司（以下简称鑫沙公司）与被告（反诉原告）陈光欣、毛定亮房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月22日向本院起诉，反诉原告陈光欣、毛定亮于2014年10月27日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭审理了本案。鑫沙公司的委托代理人朱晓宁、梁官成，陈光欣及其与毛定亮的共同委托代理人李卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫沙公司起诉称：鑫沙公司与陈光欣、毛定亮二人就鑫沙公司经营的下沙家俱家电大卖场酒店用品区域整体出租一事，于2013年11月30日签订了出租合同。合同约定，鑫沙公司同意将市场一楼酒店用品区域的a区和d区共61个铺位共有使用面积4446平方米的市场铺位整体出租给陈光欣、毛定亮招商经营使用。陈光欣、毛定亮应履行的主要合同义务为，必须保证正常开业时间不迟于2014年1月1日、商户入住率不低于70%，承诺在开业之日起四个月内保证招商区域所有租金交齐。截至2014年4月底，陈光欣、毛定亮既没有完成商户入住率达到70%的合同义务，也没有及时缴纳相应的租金。鑫沙公司多次向陈光欣、毛定亮二人送达书面的缴费通知及解除合同通知书。直至鑫沙公司起诉之日止，陈光欣、毛定亮既没有缴清租金，也没有腾空所占铺位。故鑫沙公司诉至法院，请求判令（变更后）：一、被告立即腾空并归还所占原告商铺20间（合计1321平方米）；二、被告支付原告尚欠租金及占有使用费427814元（暂算至2014年10月31日，2014年11月1日至实际归还日的费用按市场价主张）及利息（利息按银行同期同档贷款利率从2014年6月5日起计算至判决给付之日止）；三、被告自2014年12月1日起至上述商铺实际归还之日止按每月150元的标准支付原告物业管理费；四、本案诉讼费由被告承担。
鑫沙公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《杭州下沙家俱家电大专场酒店用品区域整体铺位出租合同》，用以证明原、被告之间的合同关系；
2.时间为2014年5月8日的结清租赁费用通知，用以证明原告以书面形式通知要求被告履行租金给付义务的事实；
3.时间为2014年5月29日的催缴租金书面通知及快递回单，用以证明原告再次以书面形式通知被告缴纳租金的事实；
4.时间为2014年6月4日的解除合同通知书及快递回单，用以证明原告以书面形式与被告解除租赁合同关系的事实；
5.时间为2014年5月30日及6月4日的催缴租金及解除合同律师函和快递回单，用以证明原告通过律师向被告发出了催交租金及解除合同通知的事实；
6.时间为2014年6月16日的书面通知及快递回单，用以证明原告在解除合同后再次书面通知被告缴纳租金并腾空所占铺位的事实；
7.案涉商场平面布局图，用以证明被告所占铺位的具体位置；
8.租金收款凭证，用以证明a类商铺租金为每月每平方米55元，b类商铺为每月每平方米50元的事实。
陈光欣、毛定亮共同答辩称：鑫沙公司系位于德胜东路2280号的下沙家俱家电大卖场的业主，在鑫沙公司与陈光欣、毛定亮签订合同前，鑫沙公司经营的市场一楼分为a、b、c、d四个区块，其中a、d二个区块是酒店用品区域，b、c二个区块是家电用品区域。2013年11月30日，双方经协商，签订了《杭州下沙家俱家电大卖场酒店用品区域整体铺位出租合同》，合同约定由陈光欣、毛定亮全权负责一楼酒店用品区域的招商、定价和经营，陈光欣、毛定亮按每月每平方米40元的租金与鑫沙公司结算，且为了招商中免除经营户的担心，双方约定酒店用品区域的店铺租金等数额全部先由鑫沙公司代收，经营户的租金与陈光欣、毛定亮应交租金的差额部分，由鑫沙公司当天返还给陈光欣和毛定亮，双方还约定一楼酒店用品区域的装修费用由陈光欣、毛定亮和经营户自行承担。
合同签订后，陈光欣、毛定亮对市场一楼酒店用品区域花巨资进行了装修，并派人四处招商，以吸引经营户进场。截止2014年1月1日，陈光欣、毛定亮承包经营的酒店用品区域的商铺完成了70%以上的入住率，并在该日开业。在酒店用品区域开业前后，陈光欣、毛定亮要求与鑫沙公司按合同结算，但鑫沙公司屡屡推诿。由于陈光欣、毛定亮的努力，酒店用品区域开业后的生意明显比鑫沙公司经营的b、c家电区域的生意红火，故鑫沙公司在家电区域生意清淡的情况下，公然违反合同约定，擅自将酒店用品区域附近的通道及市场门口部位改造成酒店用品铺位，并将b、c区域的铺位出租给商户经营酒店用品。鑫沙公司的行为严重违反了市场业态的布置，导致陈光欣、毛定亮整体承包的酒店用品区域的部分铺位不能顺利出租，造成巨额损失。此外，鑫沙公司代收的其他经营户交纳的租金及保证金等明显超过酒店用品区域的整体租金。综上，请求驳回鑫沙公司的诉讼请求。
陈光欣、毛定亮为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.照片，用以证明原告在非酒店用品区域的商铺经营酒店用品的事实；
2.一层平面布置图，用以证明原、被告洽谈时，明确了市场业态布置为a、d区块是酒店用品区域，b、c区块是家电区域的事实；
3.公证书，用以证明原告违反合同约定，在非酒店用品区域擅自开设酒店用品商铺的事实；
4.招商宣传单，用以证明原告明确市场业态分布的事实；
5.律师函，用以证明在2014年6月9日，因原告违反合同约定，被告要求原告在其收到律师函后10天内纠正不适当履行合同行为的事实。
陈光欣、毛定亮反诉称：鑫沙公司是经营下沙家俱家电大卖场的业主，陈光欣、毛定亮是专门经营酒店用品的经销商。鑫沙公司在与陈光欣、毛定亮协商时，明确规定市场的业态分布为a、d区块是酒店用品区域，b、c区块是家电用品区域。2013年11月30日，双方经协商，签订了《杭州下沙家俱家电大卖场酒店用品区域整体铺位出租合同》。合同签订后，陈光欣、毛定亮对市场一楼酒店用品区域花巨资进行了装修，并投入了巨大的人力与物力为酒店用品区域招商。2014年1月1日，案涉市场正式开业。在酒店用品区域开业前后，陈光欣、毛定亮要求与鑫沙公司按合同结算，但鑫沙公司拒不交出其与经营户之间的合同以便结算，并擅自出租酒店用品区域的铺位损害陈光欣、毛定亮的利益。更令人愤慨的是，鑫沙公司在看到酒店用品生意日趋繁荣时，擅自违反合同约定，在临近酒店用品区域的市场内，额外增加酒店用品铺位，从而导致陈光欣、毛定亮承租的酒店用品区域内位置稍差点的铺位迟迟不能出租，影响了反诉人的收益权。故提起反诉，请求判令：一、被反诉人立即交付酒店用品区域的经营户与被反诉人之间的租赁合同；二、被反诉人赔偿反诉人租金损失202650元；三、被反诉人继续履行合同；四、本案诉讼费用由被反诉人承担。
陈光欣、毛定亮为支持其反诉主张，在庭审中出示并陈述了照片，用以证明被反诉人违反合同约定，擅自在市场通道上开设酒店用品商铺及在b、c区域经营酒店用品的事实。
鑫沙公司答辩称：反诉人的反诉请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回反诉人的反诉请求。具体理由如下：一、反诉人与被反诉人签订的《杭州下沙家俱家电大卖场酒店用品区域整体铺位出租合同》明确约定了出租区域为市场一楼酒店用品区a区和d区，其他区域是否经营酒店用品不影响本合同的履行。二、因反诉人既未按约在2014年4月30日前付清租金，也没有在被反诉人催告的期限内付清租金，被反诉人已依法向反诉人送达了解除案涉合同的通知书，反诉人并未在异议期内向人民法院起诉，故案涉合同已于2014年6月5日解除。反诉人反诉要求继续履行合同，没有法律依据。三、被反诉人与各个经营户之间签订的租赁合同与反诉人无关，其无权要求被反诉人交出这些租赁合同。四、虽然反诉人对被反诉人催告结算租金的通知置之不理，但被反诉人在计算尚欠租金时主动将应当结算给反诉人的租金差价折抵了其应交纳的物业管理费和租金，因此，被反诉人不存在不按合同约定与反诉人结算租金的行为。五、反诉人要求被反诉人赔偿其租金损失的请求，缺乏事实和法律依据。除其他经营户承租的46个铺位外，其余20个铺位并未闲置。退一步讲，即使有个别铺位未能出租，也属于投资风险，该损失应由反诉人自行承担。综上，请求驳回陈光欣、毛定亮的反诉请求。
鑫沙公司为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.公证书，用以证明公证书中载明的商铺均由反诉原告实际使用的事实；
2.反诉被告收取其他经营户租金明细，用以证明反诉被告主动履行了结算义务的事实；
3.照片，用以证明a137号商铺经营的是家电用品不是酒店用品的事实。
对双方当事人提供的证据，本院认证如下：（一）鑫沙公司提供的证据。关于本诉部分的证据，陈光欣、毛定亮对证据1、3、4、5、7的真实性均无异议，本院予以采纳。陈光欣、毛定亮对证据6的真实性、关联性及合法性均有异议，认为其一直按合同履行义务，恰恰是鑫沙公司违反合同约定。本院认为，鑫沙公司通过顺丰速运向陈光欣、毛定亮寄送了证据6中的通知书，经查询，该邮件已签收，且证据6中的邮寄地址与证据3、4、5中的邮寄地址相同，陈光欣、毛定亮对证据3、4、5的真实性均无异议，故证据6本院也予以采纳。陈光欣、毛定亮对证据8有异议，认为鑫沙公司至今未与其结算，其不认可证据8的真实性。本院认为，证据8的真实性可以认定，本院予以采纳。陈光欣、毛定亮对证据2有异议，认为该份证据系鑫沙公司单方制作，不符合证据的形式要件。本院认为，证据2系鑫沙公司单方制作，陈光欣、毛定亮对其真实性也不承认，本院不予采纳。关于反诉部分的证据，陈光欣、毛定亮对证据1、3的真实性均无异议，本院予以采纳。陈光欣、毛定亮对证据2有异议，认为鑫沙公司至今未与其结算，其不认可证据2的真实性。本院认为，证据2的真实性可以认定，本院予以采纳。（二）陈光欣、毛定亮提供的证据。关于本诉部分的证据，鑫沙公司对证据1有异议，认为照片没有载明时间和地点，照片无法达到其证明目的；对其余证据的真实性无异议，但对证明目的均有异议。关于反诉部分的证据，鑫沙公司对证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为照片中没有参照物，照片无法达到其证明目的。本院认为，除标注有“a137”字样的照片外，其余证据的真实性本院均予以认可，至于这些证据能否达到其证明目的，本院将结合其他证据在本院认为部分综合予以认定。
本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2013年11月30日，鑫沙公司（以下简称甲方）与陈光欣、毛定亮（以下简称乙方）签订《杭州下沙家俱家电大卖场酒店用品区域整体铺位出租合同》，约定：甲方同意将市场一楼酒店用品区域（a区和d区）共61个铺位，共有使用面积4446平方米的市场铺位整体出租给乙方招商经营使用。租期为九年半，即2014年1月1日至2023年6月30日。在租期内，乙方在服从甲方关于市场整体规划及调整方案及商户、品牌要求的前提下，全权负责对一楼酒店用品区域的招商、定价和经营。甲方按照每平方米每月40元的租金价格同乙方进行结算，三年内上述结算价格不变，享受第一年交八个月租金使用十二个月的优惠政策。酒店用品区进场店铺租金，无论数额多少，全部先由甲方收取，并由甲方出具相关手续给承租户，差额部分当天即返还给乙方。该区域范围内的店铺装修在满足市场规划和消防安全的前提下，由乙方负责，费用由乙方和乙方招商进场的商户共同承担。乙方付给甲方每月的物业管理费包括公共区域的水电费、保安费等费用，以市场年度实际支出为结算基础，每铺位不低于150元。乙方必须保证正常开业时间不迟于2014年1月1日、商户入住率不低于70%，乙方承诺在开业之日起四个月内保证招商区域所有租金交齐。签订本合同时，乙方先交付100000元的诚意金，最后可以按照进度冲抵当年度租金，多退少补。开业当日即开始计收租金。如乙方违反合同，要承担违约责任，并赔偿甲方相应违约金，合同解除。如甲方违反合同，要赔偿相应违约金给乙方，并赔偿相应的装修费用，合同解除。
合同签订时，陈光欣、毛定亮向鑫沙公司支付了100000元诚意金。经调整，案涉一楼酒店用品区域（a区和d区）实际为66个商铺，共有使用面积有所增加，但鑫沙公司明确仍以4446平方米计算租金。嗣后，陈光欣、毛定亮对案涉商铺进行了装修。截止2014年1月1日，案涉商铺出租面积为4292平方米（其中陈光欣、毛定亮使用的面积为1320平方米，共20个商铺），除陈光欣、毛定亮外，鑫沙公司从其他商户处收取租金1222000元。2014年1月1日，案涉市场正式开业。
2014年5月29日，鑫沙公司向陈光欣、毛定亮寄送了租金催缴通知书，载明截止2014年4月30日，陈光欣、毛定亮尚欠鑫沙公司租金106770元，鑫沙公司要求其二人在接到通知之日起三日内交清所欠租金，逾期不交的，鑫沙公司将依法解除案涉合同。2014年5月30日，鑫沙公司向陈光欣、毛定亮寄送律师函一份，载明截止2014年5月29日，陈光欣、毛定亮共欠鑫沙公司租金106770元，并且出租合同涉及区域内的商户大部分系鑫沙公司招商部自主所招商户，陈光欣、毛定亮承诺“关于招商商户入住率不低于70%”的合同条款并没有兑现。鑫沙公司要求陈光欣、毛定亮在接到律师函后立即结清所欠租金。2014年6月4日，鑫沙公司向陈光欣、毛定亮寄送了解除合同通知书，载明截止本通知之日，鑫沙公司多次催告陈光欣、毛定亮履行交清所欠租金的合同义务未果，现依法解除双方签订的《杭州下沙家俱家电大卖场酒店用品区域整体铺位出租合同》。同日，鑫沙公司还委托律师向陈光欣、毛定亮寄送了律师函暨解除合同通知书，载明因陈光欣、毛定亮拖欠租金106770元，已构成根本性违约，现鑫沙公司依法解除双方签订的《杭州下沙家俱家电大卖场酒店用品区域整体铺位出租合同》。本通知自送达之日起生效。解除合同后，陈光欣、毛定亮应在通知书送达之日起七日内结清所欠租金并腾空铺位。逾期交还相关铺位的，鑫沙公司将按照市场现行租金价格计收占用费。2014年6月16日，鑫沙公司向陈光欣、毛定亮寄送了履行义务通知书，载明案涉合同已依法解除，截止本通知书发出之日止，陈光欣、毛定亮既未在告知期限内结清所欠租金，也未在告知期限内腾空所使用铺位，该行为严重损害了鑫沙公司的合法权益。现鑫沙公司再次向二人发出通知，要求二人接到本通知后七日内结清所欠租金并返还所占铺位。
2014年6月9日，陈光欣、毛定亮委托律师向鑫沙公司寄送了律师函，载明双方签订的案涉合同第二条约定由陈光欣、毛定亮全权负责对一楼酒店用品区域的招商、定价和经营，陈光欣、毛定亮花费大量精力物力才使酒店用品区域达到了规模效益，然鑫沙公司却在非酒店用品区域经营酒店用品，严重损害了陈光欣、毛定亮的利益。鑫沙公司的不适当行为导致陈光欣、毛定亮不得不行使不安抗辩权，如鑫沙公司在接到律师函后十天内不纠正不当履行合同的行为，则陈光欣、毛定亮将解除案涉合同，并要求鑫沙公司赔偿损失。
本院认为：双方当事人签订的《杭州下沙家俱家电大卖场酒店用品区域整体铺位出租合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，应认定有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。
关于案涉合同是否已解除的问题。鑫沙公司以陈光欣、毛定亮拖欠租金106770元为由向其送达了解除合同通知书，鑫沙公司认为自上述通知送达之日起案涉合同已解除。庭审中，陈光欣、毛定亮陈述其之所以未按时支付租金，是因为鑫沙公司未按合同约定将其他经营户的租金差额返还给他们，故其无法知晓应当支付的租金数额。对此，本院认为，首先，案涉合同明确约定“酒店用品区进场店铺租金，无论数额多少，全部先由甲方收取，并由甲方出具相关手续给承租户，差额部分当天即返还给乙方”，庭审中鑫沙公司自认租金差额未返还给陈光欣、毛定亮，案涉合同履行过程中，鑫沙公司先存在违约行为。其次，现有证据表明，截止2014年4月30日，鑫沙公司根据合同约定应当收取的租金为1422720元（4446平方米×40元／平方米／月×8个月），其已从其他经营户处收取的租金为1222000元，扣除陈光欣、毛定亮已支付的100000元诚意金，陈光欣、毛定亮仅拖欠鑫沙公司租金100720元，该金额仅为总租金额的7.08%，且陈光欣、毛定亮关于拖欠租金的理由并无不当。此外，陈光欣、毛定亮为履行合同已对案涉酒店用品区域的商铺进行了整体装修。综上，本院认为，鑫沙公司仅以陈光欣、毛定亮拖欠少量租金为由要求解除案涉合同，于法无据，案涉合同并未解除。鑫沙公司还认为陈光欣、毛定亮未完成开业时商户入住率不低于70%的义务，现有证据显示，案涉市场开业时，商户入住率已达90%以上，鑫沙公司认为其他商户系其自行招商的，但鑫沙公司未提供证据予以证实，故鑫沙公司关于该事实的陈述，本院不予采信。
房屋租赁合同生效后，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人；承租人应当按照合同约定的期限支付租金。案涉合同第十二条约定“乙方承诺在开业之日起四个月内保证招商区域所有租金交齐”，庭审中双方当事人一致陈述该约定仅指2014年度的租金。如上所述，2014年度的租金陈光欣、毛定亮尚欠100720元。根据合同约定，2014年度的租金陈光欣、毛定亮应当在2014年4月30日前付清。故鑫沙公司要求陈光欣、毛定亮自2014年6月5日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息损失的主张，合理合法，本院予以支持。此外，案涉合同还约定陈光欣、毛定亮应按每个商铺150元／月的标准支付物业管理费，庭审中陈光欣、毛定亮认可其自行使用的商铺数量为20个，故陈光欣、毛定亮还应支付鑫沙公司2014年度的物业管理费36000元。关于2014年12月31日以后的租金，因案涉合同对履行期限未作约定，嗣后双方就该问题也未达成一致意见，案涉合同的租赁期限为九年半，根据“租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付”的法律规定，之后租金的履行期限并未届满，鑫沙公司要求陈光欣、毛定亮支付以后租金的诉讼请求，本院不予支持。案涉合同关于2014年12月31日以后的物业管理费的支付期限也未作约定，鑫沙公司要求陈光欣、毛定亮支付以后物业管理费的诉讼请求，本院也不予支持。
陈光欣、毛定亮认为案涉市场有明确的业态划分，即a、d区块为酒店用品区域，b、c区域为家电区域，并以此为由要求鑫沙公司赔偿其租金损失202650元。对此，本院认为，案涉合同系双方反复磋商后共同拟定的，合同第一条明确载明“甲方同意把市场一楼酒店用品区域（a区和d区）共61个铺位、共有使用面积4446平方米的市场铺位整体出租给乙方招商经营使用”，从字面上看，一楼酒店用品区域并不限于a区和d区，陈光欣、毛定亮提供的证据不足以证明酒店用品区域仅为a、d区域。故陈光欣、毛定亮以此为由要求鑫沙公司赔偿租金损失的反诉请求，本院不予支持。陈光欣、毛定亮关于要求鑫沙公司交付酒店用品区域经营户与鑫沙公司之间的租赁合同的主张，因双方需对a区和d区承租户的租金进行结算，故反诉原告要求反诉被告提供a区和d区承租户与鑫沙公司的租赁合同的主张，可予以支持；对不属于a区和d区的承租户与鑫沙公司的租赁合同不予支持。
综上，鑫沙公司诉讼请求中合理的部分，本院予以支持；陈光欣、毛定亮反诉请求中合理的部分，本院也予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州鑫沙实业投资有限公司继续履行于2013年11月30日与陈光欣、毛定亮签订的《杭州下沙家俱家电大卖场酒店用品区域整体铺位出租合同》；
二、陈光欣、毛定亮于本判决生效之日起十日内向杭州鑫沙实业投资有限公司支付租金100720元及利息损失（自2014年6月5日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至生效判决确定的履行期限届满之日止）；
三、陈光欣、毛定亮于本判决生效之日起十日内向杭州鑫沙实业投资有限公司支付物业管理费36000元；
四、杭州鑫沙实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向陈光欣、毛定亮交付杭州下沙家俱家电大卖场酒店用品区域（a区和d区）承租户与杭州鑫沙实业投资有限公司签订的租赁合同；
五、驳回杭州鑫沙实业投资有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回陈光欣、毛定亮的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9836元，反诉案件受理费2170元，合计12006元，由杭州鑫沙实业投资有限公司负担6003元，由陈光欣、毛定亮负担6003元。杭州鑫沙实业投资有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；陈光欣、毛定亮于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审 判 长 陈慧军
审 判 员 申 宁
代理审判员 昂玉洁
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 汤 斌