湖南省临澧县人民法院行 政 判 决 书（2016）湘0724行初16号原告屠红，女，1975年3月20日出生，汉族，居民，住常德市武陵区。委托代理人胡筠，湖南博鳌律师事务所律师。被告常德市不动产登记中心，住所地常德市朗州南路***号。法定代表人廖静，该中心主任。委托代理人吴远国，该中心纠纷调处科科长。委托代理人刘清国，湖南万昌律师事务所律师。第三人兴业银行股份有限公司常德分行，住所地常德市武陵区南坪街道办事处白马社区龙港路448号。委托代理人白杨，该行职工。原告屠红因要求确认常德市房地产管理局于2012年11月20日办理的抵押登记行为违法，于2016年8月17日向常德市武陵区人民法院提起行政诉讼。2016年9月9日，常德市中级人民法院指定本案由本院管辖。本院受理后审查发现原由常德市房地产管理局行使的房屋登记职能已变更由常德市不动产登记中心行使，向原告屠红释明，原告遂变更常德市不动产登记中心为被告，本院于2016年10月24日向被告常德市不动产登记中心送达了起诉书副本及应诉通知书，并通知兴业银行股份有限公司常德分行（以下简称兴业银行常德分行）作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年11月11日公开开庭审理了本案。原告屠红的委托代理人胡筠，被告常德市不动产登记中心的委托代理人吴远国、刘清国，第三人的委托代理人白杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经湖南中德房地产开发有限公司（以下简称中德公司）及兴业银行常德分行申请，常德市房地产管理局于2012年11月20日办理了中德公司名下的常房权证武字第0310911-××4、0310315-××6、0310882-0310901、03××82号共28套房屋的抵押登记，抵押人为中德公司，抵押权人为兴业银行常德分行，常德市房地产管理局向兴业银行常德分行发放了常房他证他权字第××号房屋他项权证。原告屠红诉称，原告于2010年10月15日与案外人中德公司签订商品房买卖合同，购买了中德公司开发的东经名邸第1幢111、112、113、114号共4套商铺，建筑面积合计357.71平方米，房屋总价款1480000元，原告已于签约当日支付了全部购房价款，并于2012年6月14日到常德市房地产管理局及税务局缴纳了该4套房屋的物业专项维修资金和契税。2012年11月19日，中德公司与兴业银行常德分行在原告毫不知情的情况下签订了编号为362012260201的最高额抵押合同，将包括原告所购买的4套商铺在内的28套商品房抵押给兴业银行常德分行，常德市房地产管理局于2012年11月20日为其办理了抵押登记。原告认为，常德市房地产管理局在收取原告所缴纳的物业专项维修资金时，应知晓原告已购买了东经名邸第1幢111、112、113、114号4间商铺，该局仍将原告已购买的房屋办理了抵押登记，属于未尽审慎审查职责，其抵押登记行为属于违法的行政登记行为，故请求人民法院判决撤销常房他证他权字第××号《房屋他项权证》。原告向本院提交了以下证据：1、长沙市中级人民法院开庭传票1份，2、证据清单1份，3、《最高额抵押合同》1份，4、房屋他项权证1份，证据1—4拟证明原告于2016年8月1日才知道中德公司将已出售给原告的房屋抵押给兴业银行常德分行，常德市房地产管理局为其办理抵押登记的事实；5、《商品房买卖合同》4份，拟证明原告与中德公司签订合同，购买其开发的东经名邸第1幢111、112、113、114号4套商铺的事实；6、购房发票1份、物业专项维修资金专用收据4份、契税完税证1份，拟证明原告已就所购买的东经名邸第1幢111、112、113、114号商铺付清了房款、缴纳了契税及物业专项维修资金的事实；7、《湖南省契税纳税申报表》1份，拟证明原告接到中德公司办理产权的通知后到常德市政务中心办理契税缴纳手续的事实；8、《城区房屋产权转移登记（商品房）》复印件1份，拟证明原告于2012年6月15日接到办理产权登记的通知后，到政务中心房管局窗口进行登记，该窗口打印出具的登记信息；9、住房维修资金查询信息1份，拟证明原告缴纳东经名邸第1幢111、112、113、114号房屋维修资金的信息已由常德市房地产管理局录入系统；10、《常德市房屋维修资金监督管理办法》1份，拟证明常德市房地产管理局系房屋维修资金的法定管理部门。被告常德市不动产登记中心辩称，一、原告所诉被告主体不适格。中共常德市委机构编制委员会于2016年3月24日下发的《关于整合市级不动产登记职责有关事项的通知》（常编发[2016]4号）中确定市国土资源局负责全市房屋登记等不动产登记工作，常德市人民政府办公室于2016年3月30日下发的《关于印发的通告》（常政办改[2016]13号文）中确定将房屋所有权登记（含抵押权登记）的职责划入市国土资源局，《最高人民法院关于执行（中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的解释》（法释[2000]8号）第十九条规定：“当事人不服经上级行政机关批准的具体行政行为，向人民法院提起诉讼的，应当以对外发生法律效力的文书上署名的机关为被告，”故常德市不动产登记中心不是本案适格被告。二、原告不是涉诉房屋的所有权人，其与常德市房地产管理局的抵押登记行为无利害关系，原告的诉讼请求应予驳回。案外人中德公司及第三人兴业银行常德分行在申请抵押登记时，涉案房屋所有权人是中德公司，原告即使购买了涉案房屋，但未向常德市房地产管理局申请办理房屋所有权转移登记，原告不享有涉案房屋的所有权。三、中德公司及兴业银行常德分行申请抵押登记时，提交的文件合法、齐全，常德市房地产管理局对申请人提交的登记资料进行了认真审查，抵押房屋产权清晰，登记行为事实清楚，程序合法。被告向本院提交了以下证据、依据：1、适用法律、法规3页，拟证明被告主体不适格；2、常德市委机构编制委员会《关于整合市级不动产登记职责原告事项的通知》1份，拟证明市房管局受市住房与城乡建设局委托负责市城区房屋转让、抵押、租赁等房屋交易管理；3、常德市人民政府办公室《关于明确房屋交易管理与不动产统一登记工作衔接相关事宜的通知》1份，拟证明房屋转让、抵押登记的审核部门是市房管局；4、涉诉房屋的产权档案资料78页，拟证明涉诉房屋的所有权人是中德公司，产权清晰无争议；5、抵押登记档案资料57页，拟证明常德市房地产管理局办理抵押登记事实清楚、程序合法。第三人兴业银行常德分行述称，中德公司抵押给第三人的28套房屋权属清楚，申请抵押登记时提交的证明材料齐全，常德市房地产管理局就涉案房屋办理抵押登记的行政行为适用法律法规正确，符合法定程序，应予维持，原告虽向中德公司购买了涉案房屋，但尚未办理房屋产权变更登记，不享有涉案房屋的物权，只能向中德公司主张债权。第三人向本院提交了以下证据：1、湖南省长沙市中级人民法院（2014）长中民二初字第01161号民事判决书1份，拟证明第三人的抵押债权、抵押合同及抵押权经人民法院生效判决确认的事实；2、房屋他项权证1份及国有土地使用权证4份，拟证明第三人的他项权系依法取得。经庭审质证，被告对原告的证据1的关联性有异议，认为长沙中院的诉讼不代表抵押登记无效；对证据2、3、4的关联性有异议；对证据5的真实性有异议；对证据6、7的合法性有异议，认为商品房买卖合同无效后，基于该合同发生的后续行为均无效；对证据8的合法性、关联性有异议，认为该证据是办理产权转移手续的前置程序，未发生物权变动的效力；对证据9的关联性、合法性有异议，认为缴纳房屋维修资金不能发生物权转移；对证据10的关联性有异议，认为不能以缴纳房屋维修资金而认定为业主。第三人对原告证据的质证意见与被告相同。原告对被告的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能证明被告的主张；对证据4的关联性有异议，认为证据4中的大部分材料与涉案房屋没有关系；对证据5的证明目的有异议，认为该证据中的他项权利登记申请书中无询问其他事项记录，说明被告并未尽到审慎审查义务。第三人对被告的证据无异议。原告对第三人的证据1的关联性有异议，认为长沙中院的民事判决书不能证明被告的行政登记行为是否合法；对证据2无异议。被告对第三人的证据无异议。本院对上述证据认证如下：被告及第三人对原告的证据1、2、3、4真实性、合法性未提异议，原告的证明目的是证明其知道涉案房屋进行抵押登记的时间，被告及第三人对其关联性异议本院不予采信，原告的证据1、2、3、4的证明力本院予以认定；原告的证据5被告及第三人虽对其真实性提出异议，但未提出反证是虚假、伪造的合同，且结合证据6及原告实际占用、使用涉案房屋的事实，其真实性可以认定，故原告的证据5的证明力本院予以认定；原告的证据6能证明原告已就涉案房屋支付了购房款、缴纳契税及维修资金的事实，其证明力本院予以认定；原告的证据7、8、9、10真实、合法、与本案有关联，其证明力本院予以认定。被告的证据1、2、3能证明市政府对本市不动产登记职能的整合、调整，其证明力本院予以认定；被告的证据4、5能证明涉案房屋初始登记、变更登记及抵押登记的情况，其证明力本院予以认定；第三人的证据1系长沙市中级人民法院对第三人与常德市美丽乡村农业开发有限公司、中德公司等金融借款合同一案作出的民事判决，与本案审理的行政登记无关联，其证明力本院不予认定；第三人的证据2原告质证后无异议，其证明力本院予以认定。经审理查明，2010年10月15日，原告与中德公司签订了4份商品房买卖合同，合同约定：“买受人屠红购买出卖人中德公司开发的东经名邸1幢111、112、113、114共4间商铺，建筑面积共357.71平方米，总价款共1480000元;买受人于2010年10月15日一次性支付全部购房款，出卖人于2010年10月15日交付房屋，出卖人在房屋交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。合同签订当日，原告向中德公司支付了全部购房款1480000元，中德公司向原告交付了合同约定的房屋。2012年6月14日，原告经中德公司通知后，到常德市房地产管理局缴纳了上述4套房屋的物业专项维修资金25040元，到常德市武陵区地方税务局缴纳了契税59200元。2012年6月15日，原告到常德市政府政务中心房管局窗口递交了房屋转移登记资料。原告至今尚未获得房产证。2012年11月19日，第三人与常德市美丽乡村农业开发公司签订了一份流动资金借款合同，合同约定开发公司向第三人借款20000000元，借款期限为12个月，2013年11月18日到期偿还。同时，第三人与中德公司签订了一份最高额抵押合同，合同约定中德公司以其名下位于常德市城区三闾路的商用门面（房产证号常房权证武字第0310911—××4、03××12、0310315—0310316、03××24、0310882—0310901号建筑面积合计为7294.57平方米）为常德市美丽乡村农业开发公司所欠第三人的20000000元借款及利息、罚息、复利等提供抵押担保。2012年11月20日，中德公司及第三人到常德市房地产管理局就上述房屋办理了抵押登记，常德市房地产管理局向第三人发放了常房他证他权字第××号房屋他项权证，他项权证载明房屋他项权人为第三人，房屋所有权人为中德公司。另查明，中德公司开发的武陵区城东新竹花园二期东经名邸1#楼于2008年3月14日进行了初始登记，登记建筑总面积为4483.23平方米，其中商业用途783.87平方米，住宅用途3699.36平方米，2008年9月9日，中德公司将东经名邸1#楼的商铺（783.87平方米）到常德市房地产管理局办理了变更分户登记，登记的所有权人仍为中德公司，其中包含原告所购买的1—111、1—112、1—113、1—114号房屋，上述4套房屋所对应的房产证号为常房权证武字第××、03××13、0310912、03××11号。本院认为，本案有两个争议焦点：一、常德市不动产登记中心是否是本案适格被告；二、常德市房地产管理局办理抵押登记时是否尽到了审慎审查职责。关于焦点一，常德市城区的房屋登记职能原由常德市房地产管理局行驶，国务院于2014年颁布的《不动产登记暂行条例》将房屋登记整合到不动产登记序列，确定国土资源主管部门负责指导、监督不动产登记，县级以上人民政府确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构。2016年6月6日，由常德市国土资源局举办成立了常德市不动产登记中心，该中心为财政全额拨款的事业单位，具备法人资格，具有独立承担法律责任的能力，其业务范围是负责武陵区、柳叶湖旅游度假区范围内的不动产登记受理、审核、登记、发证、信息平台维护、登记信息查询、薄册档案管理等具体事务性、技术性工作。因此常德市不动产登记中心系常德市国土资源局确定的武陵区、柳叶湖旅游度假区辖区的不动产登记机构，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，常德市不动产中心是本案适格被告。关于焦点二，常德市房地产管理局既是房屋登记机构，负有房屋登记职责，又是商品房开发的监督管理部门，负有对商品房开发进行监督管理的职能，还负责对房屋维修资金的缴存、管理和使用。原告在涉案房屋办理抵押登记之前已缴纳了涉案房屋的维修资金，且在房管局房屋登记窗口递交了房屋转移登记资料，常德市房地产管理局就应当知晓涉案房屋已由开发商中德公司出售给原告的事实，第三人和中德公司在申请抵押登记时提交的文件虽符合《房屋登记办法》第四十三条规定，常德市房地产管理局仍有审慎审查的义务，常德市房地产管理局由于疏忽大意未能注意到涉案房屋已由开发商出售，未尽审查义务，不履行法定职责，仍为其办理抵押登记，造成开发商将涉案房屋售后再抵，属于违反法定程序的行政登记行为。综上，常德市房地产管理局于2012年11月20日作出的常他权房他证字第××号抵押登记行为部分违法，违法部分应予撤销，原告的诉讼请求本院部分予以支持。在抵押登记之前，原告已向中德公司购买了涉案房屋，与本案有利害关系，故被告提出的关于原告不享有涉案房屋物权与本案无利害关系主体不适格及抵押登记行为合法的诉讼主张本院不予采信。本案审理的是行政登记行为，不是第三人与原告的物权争议，故第三人关于原告不享有涉案房屋的物权，只能向中德公司主张债权及抵押登记行为合法的主张本院不予采信。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：撤销常德市房地产管理局2012年10月20日作出的常他权房他证字第××号抵押登记中的常房权证武字第××、03××13、0310912、03××11号4套房屋的抵押登记。驳回原告屠红的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，由被告常德市不动产登记中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  徐惠平审 判 员  吴泽兵人民陪审员  文忠平二〇一七年一月十三日书 记 员  章 琦