江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第264号
上诉人（原审原告）：周淑琴。
委托代理人：王佑伟，吉安市吉州区白塘法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：王涛。
委托代理人：罗燕飞，江西向群律师事务所律师。
委托代理人：郭建平，江西向群律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：吉安市六合盛置业有限公司，依据地江西省吉安市吉州区跃进路46号1幢1-3层。
法定代理人：汪传坚，该公司董事长。
委托代理人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师。
上诉人周淑琴因与被上诉人王涛、吉安市六合盛置业有限公司（以下简称六合盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年8月，王涛购买六合盛公司开发的位于江西省吉安市吉州区沿江路的房屋一套。2014年9月20日，经江西百姓房地产经纪有限公司居间，江西百姓房地产经纪有限公司、周淑琴、王涛三方签订《房屋居间买卖合同》。合同约定：王涛将其所有的位于江西省吉安市吉州区沿江路168号滨江六合盛23幢1-701房出售给周淑琴，房屋总价款为69万元；周淑琴于签订合同当天将首付款50万元支付给了王涛，在2014年9月24日前支付2万元房款给王涛，尾款17万元在产权过户当天由周淑琴给付给王涛；王涛在收到首付款后负责将该物业交给周淑琴使用；王涛需在签署合同时90日内提交房屋所有权证、购房发票、契税发票等相关资料原件至经纪方处作为转让过户之用；如王涛未按照合同约定的期限履行义务，周淑琴有权要求王涛以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同。合同签订当天，周淑琴支付了50万元房款给王涛，并于2014年9月24日支付房款2万元，王涛向周淑琴出具了两张收条，载明收到了52万元房款。王涛于签订合同当天将房屋交付给了周淑琴，周淑琴对该房进行了装修并入住至今。王涛至今尚未取得房屋产权证，也未与周淑琴办理房屋过户手续。
原审法院认为：周淑琴、王涛签订的《房屋居间买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。周淑琴按合同约定向王涛支付了购房款52万元，王涛应按合同约定于2014年12月20日前提交房屋产权证等相关资料作为转让过户之用，但是王涛未履行合同约定的义务，构成违约，应向周淑琴支付违约金。关于违约金的问题，因王涛于合同签订当天就已将房屋交付给了周淑琴入住至今，且剩余房款17万元尚未支付，周淑琴也没有证据证明其实际损失，鉴于合同约定的违约金过高，酌定王涛支付周淑琴违约金12000元。因王涛至今尚未取得房屋产权登记，现无法与周淑琴办理产权过户手续，也无法提供房屋所有权证等有关资料，故对此项诉请暂不支持，待条件成就后，周淑琴可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决：一、被告王涛支付原告周淑琴违约金12000元，限判决生效后5日内付清；二、驳回原告周淑琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告周淑琴负担1012元，被告王涛负担138元。
上诉人周淑琴不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，并改判支持其诉讼请求，一审、二审案件受理费由王涛负担。其理由是：1、按双方签订的合同约定，从2014年12月20日计算至2015年5月20日止的违约金为103500元，而一审法院只酌定12000元违约金，减少幅度不符合关于适当减少的法律规定。周淑琴虽未能举证证明王涛违约造成的实际损失，但违约行为导致周小淑琴小孩就近择校读书、影响房屋转让或抵押贷款、因房屋装修不能解除合同，法院应充分考虑上述问题综合权衡，而不应单一考虑实际损失证明。即使不按合同约定支付违约金，也应参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》计算违约金。2、合同约定支付违约金后还应履行办理房屋变更登记手续的义务，而不能因六合盛公司未为王涛办理房屋产权证而驳回周淑琴该项诉讼请求，如不能确定具体的履行期限也应就王涛因迟延履行行为向周淑琴承担违约责任。
被上诉人王涛答辩称：1、周淑琴未提供证据证明其实际损失，且尚有170000元购房款未支付，王涛已将房屋交付给周淑琴使用，周淑琴要求王涛支付100000元违约金没有事实和法律依据，请求维持原审判决。2、王涛在2015年8月17日已办好了房屋产权证，其曾要求周淑琴尽快来办理过户登记手续，但周淑琴并未来办理。
被上诉人六合盛公司答辩称：其和王涛签订的购房合同与王涛和周淑琴签订的购房合同系两份不同的合同，根据合同相对性原则，周淑琴只能要求王涛承担违约责任，周淑琴要求六合盛公司承担违约责任违反了合同相对性原则。周淑琴未举证证明其实际损失，且王涛已办好了房屋产权证，合同基本义务的履行不受影响。
综合上诉人周淑琴的上诉理由、被上诉人王涛及六合盛公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1、王涛应否协助周淑琴办理过户登记手续？2、王涛支付给周淑琴的逾期办证违约金的数额应如何确定？
二审期间，王涛提供吉安市房地产管理局颁发的吉房权证吉州字第××号房屋所有权证书1份，以证明其于2015年8月17日已办好了案涉房屋所有权证。周淑琴和六合盛公司质证后对该证据均不持异议，本院依法对该证据予以确认。
二审审理查明，王涛于2015年8月17日已取得滨江六合盛23幢1-701房的房屋所有权证。
二审审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：周淑琴与王涛签订的《房屋居间买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应履行各自的合同义务。周淑琴已按合同约定向王涛支付购房款，但王涛未按合同约定于2014年12月20日前提供房屋产权证等相关资料以办理过户变更登记手续，王涛的行为构成违约，应向周淑琴支付违约金。依照双方合同约定，王涛应支付违约金103500元，该违约金明显过高，根据相关法律规定可以适当予以调整。本案所涉《房屋居间买卖合同》的出卖人并非房地产开发企业，且合同对违约金已有明确的约定，并非没有约定违约金或者损失数额难以确定，故本案不能参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》计算逾期办证违约金，且周淑琴在签订合同后即取得了该房并装修入住至今，不存在延期交付房屋之情形，故原审法院酌定违约金12000元并无不妥。周淑琴要求按合同约定支付违约金103500元的上诉请求没有事实和法律依据，依法不予支持。根据双方签订的合同约定，王涛支付了逾期办证违约金后应继续履行合同，即应提供房屋产权证等相关资料以办理过户变更登记手续。由于二审期间，王涛已于2015年8月17日取得滨江六合盛23幢1-701房的房屋所有权证，可以履行该项合同义务。因此，周淑琴关于要求王涛提供相关资料协助其办理房屋变更登记手续的上诉请求有理有据，依法应予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第503号民事判决第一项和第二项；
二、被上诉人王涛于本判决生效后5日内向上诉人周淑琴提供房屋产权证等相关资料并协助其办理房屋过户变更登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1150元、二审案件受理费2000元，合计3150元，由上诉人周淑琴和被上诉人王涛负担1575元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄小红
代理审判员 肖永兰
代理审判员 郭 琴
二〇一五年九月十八日
书 记 员 张志坚