江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第255号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄漠广。
上诉人（原审被告、反诉原告）甘昌英。
两上诉人共同委托代理人高品舜，赣州市章贡区虔州法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）曾祥贵。
被上诉人（原审原告、反诉被告）薛兰英。
两被上诉人共同委托代理人刘海平、林玉平，江西金蓉律师事务所律师，特别授权代理。
原审第三人舒国连。
原审第三人方立荣。
上诉人黄漠广、甘昌英因与被上诉人曾祥贵、薛兰英，原审第三人舒国连、方立荣房屋租赁合同纠纷一案，不服南康市人民法院（2013）康民一初字第476号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：曾祥贵夫妇与黄漠广夫妇于2012年3月25日签订一份《商住房租赁合同》（合同落款日期为2012年3月31日），合同约定：曾祥贵夫妇将其所有的位于赣州市南康区工业大道259号1-7楼的商住房一栋租赁给黄漠广（曾祥贵夫妇保留7楼南面一间房使用）；租期为八年，自2012年3月31日至2020年3月31日，前三年租金为8000元／月，每6个月支付一次，先付租金后使用，租金应提前15天付清，逾期十天未支付下期租金，曾祥贵夫妇可提前终止合同，黄漠广夫妇通过转账方式将租金汇至曾祥贵夫妇指定的账号；合同签订时，黄漠广夫妇须支付给曾祥贵夫妇水电及卫生费等费用押金2万元；黄漠广夫妇有下列情形的，曾祥贵夫妇可终止合同并收回房屋，并由黄漠广夫妇赔偿曾祥贵夫妇的损失：a、黄漠广夫妇擅自将承租的房屋转租的；……d、拖欠租金累计达一个月……合同签订后，黄漠广夫妇按照合同约定支付了第一年第一期的租金，曾祥贵夫妇将房屋交付黄漠广夫妇使用，黄漠广夫妇在该房屋第1、2层开办了饭店（未登记注册，广告牌为广发酒店）。2012年3月31日，黄漠广夫妇与原审第三人方立荣签订《商住房租赁合同》一份，将上述房屋的3-7层转租给方立荣夫妇开办宾馆（登记注册为广发酒店，广告牌为广发商务宾馆，经营范围为住宿服务），合同约定：租期为八年，自2012年3月31日至2020年3月31日止，月租金为4900元，年合计租金为58800元，每6个月支付一次，先付租金后使用，租金应提前15天付清，逾期十天未支付下期租金，黄漠广夫妇可提前终止合同。2012年10月23日及29日，黄漠广夫妇分别向曾祥贵夫妇转账43000元、5000元，分两次将第一年第二期租金交付给曾祥贵夫妇。2013年4月9日，黄漠广夫妇及方立荣夫妇分别将第二年第一期租金（2013年4月1日至2013年9月30日）支付给曾祥贵夫妇，黄漠广夫妇向曾祥贵夫妇转账18600元，方立荣夫妇向曾祥贵夫妇转账29400元。此后，黄漠广夫妇及方立荣夫妇未再交付租金给曾祥贵夫妇。现涉案房屋第1、第2层无人进行经营活动，但黄漠广夫妇对该房屋部分房间上了锁；第3-7层由方立荣夫妇占有、使用。2013年10月22日，黄漠广夫妇申请对经营店面添置的财产和装修财物的价格进行评估，2014年4月26日，本院收到南康市价格认证中心出具的《价格认证结论书》，认为价格鉴定标的在价格基准日（委托日2013年10月30日）价格为人民币38660元，黄漠广夫妇为此支付价格认证费1500元。另查明，曾祥贵在外地工作。曾祥贵家庭长期不在南ＸＸ活居住，但保留了涉案房屋7楼南面一间房使用。
原审法院认为：一、关于曾祥贵夫妇的本诉请求。曾祥贵夫妇与黄漠广夫妇于2012年3月25日签订的《商住房租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。黄漠广夫妇于2012年3月31日未经曾祥贵夫妇同意将房屋转租给第三人方立荣夫妇，违反了合同“房屋禁止转租”的约定，且曾祥贵夫妇拖欠租金累计达一个月以上，构成违约，应承担相应的违约责任。黄漠广夫妇辩称曾祥贵夫妇于2012年6月就知晓黄漠广夫妇转租涉案房屋一事，且已同意黄漠广夫妇的转租行为，但未提供充分证据予以证明，原审法院不予采信。曾祥贵一家长期在外地居住，且黄漠广夫妇经营的“广发酒店”与第三人方立荣夫妇经营的“广发商务宾馆”容易混淆，黄漠广夫妇辩称曾祥贵夫妇应当知晓黄漠广夫妇转租一事的理由不成立。此外，黄漠广夫妇拖欠曾祥贵夫妇租金累计达一个月以上，根据双方合同约定，曾祥贵夫妇可据此主张终止合同并收回房屋。现曾祥贵夫妇诉请解除合同并要求黄漠广夫妇及第三人方立荣夫妇腾房有事实和法律依据，原审法院予以支持。曾祥贵夫妇、黄漠广夫妇签订的《商住房租赁合同》约定前三年租金为8000元／月，但黄漠广夫妇及方立荣夫妇交付房屋租金至2013年9月30日，故曾祥贵夫妇要求黄漠广夫妇按8000元／月支付租金至腾房之日，有事实和法律依据，原审法院予以支持。黄漠广夫妇对租赁房屋第1、2层部分房间上锁，可认定黄漠广夫妇仍在占有、管理该房屋第1、2层，且双方并未进行房屋移交，黄漠广夫妇辩称2013年7月13日向曾祥贵夫妇提出不承租房屋，双方实际解除了合同，原审法院不予采信。曾祥贵夫妇诉请不予退还黄漠广夫妇所交的20000元押金，因合同约定此款项为水电、卫生费等费用的押金，曾祥贵夫妇未提供证据证明黄漠广夫妇违反该合同约定或存在拖欠水电、卫生费的情况，对此，原审法院不予支持。曾祥贵夫妇要求黄漠广夫妇赔偿其损失10000元的诉请，因曾祥贵夫妇未提供证据证明黄漠广夫妇租赁房屋造成损失项目及损失金额，原审法院不予支持。
二、关于黄漠广夫妇的反诉请求。黄漠广夫妇未经曾祥贵夫妇同意擅自转租部分涉案房屋，且逾期支付租金，已违反合同约定，构成违约，其反诉要求曾祥贵夫妇赔偿黄漠广夫妇财产损失100000元，无事实和法律依据，原审法院不予支持。黄漠广夫妇以4月13日之后未实际使用租赁房屋为由反诉请求曾祥贵夫妇返还2013年4月13日至2013年9月30日的租金17257元，无事实依据，原审法院不予支持。双方订立租赁合同时，黄漠广夫妇向曾祥贵夫妇支付了水电、卫生费押金2万元，合同解除后，曾祥贵夫妇应将此押金退还给黄漠广夫妇，对黄漠广夫妇要求曾祥贵夫妇返还押金20000元的反诉请求，原审法院予以支持。黄漠广夫妇反诉请求曾祥贵夫妇自2013年4月13日至生效法律文书确认合同解除之日止，按每月15000元赔偿黄漠广夫妇营业损失，但未向原审法院提供充分证据证明曾祥贵夫妇实施了阻碍其经营而影响其收入的行为，对此，原审法院不予支持。据此根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、解除曾祥贵、薛兰英与黄漠广、甘昌英于2012年3月25日（合同落款日期为2012年3月31日）签订的《商住房租赁合同》；二、黄漠广、甘昌英及舒国连、方立荣应在本判决生效后五日内腾空租赁房屋并交回给曾祥贵、薛兰英；三、由黄漠广、甘昌英按8000元／月租金标准从2013年9月30日支付租金给曾祥贵、薛兰英至交回租赁房屋之日止；四、由曾祥贵、薛兰英返还黄漠广、甘昌英押金20000元；五、履行期限：上述第三项、第四项相抵后的剩余租金，限黄漠广、甘昌英于本判决生效后五日内履行完毕；六、驳回曾祥贵、薛兰英的其它诉讼请求；七、驳回黄漠广、甘昌英的其它反诉请求。案件受理费经原审法院裁定补正为“案件受理费750元，反诉费2186元，合计2936元，由曾祥贵、薛兰英负担260元，由黄漠广、甘昌英负担2676元。”
黄漠广、甘昌英上诉称：对于本诉部分，黄漠广夫妇认为，其在曾祥贵夫妇提起诉讼前已经在曾祥贵夫妇的催告期内将应付租金支付，迟延支付租金的行为不属于根本违约行为。黄漠广夫妇认为虽将案涉部分房屋转租，但不属于违约行为。理由主要为曾祥贵夫妇对于黄漠广夫妇将案涉房屋转租的行为是明知的，且没有在六个月之内提出异议。关于反诉部分，黄漠广夫妇认为，其同意解除案涉租赁合同，但同时要求曾祥贵夫妇承担违约责任。黄漠广夫妇认为导致租赁合同的解除是曾祥贵夫妇无正当理由要求提前终止租赁合同，违反诚实信用原则，应承担相应的违约责任。黄漠广夫妇主张损失包括经营餐厅所添置的动产（只能用于经营餐馆），因曾祥贵夫妇要求解除案涉租赁合同导致黄漠广夫妇无法继续经营，故为经营餐馆添置的所有财物均应由曾祥贵夫妇赔偿损失。黄漠广夫妇认为虽然经营损失无法认证，但黄漠广夫妇经营损失确实客观存在，至少法庭可以结合黄漠广经营餐馆的投资规模酌情认定。黄漠广夫妇在原审中支付2186元反诉费用，但原审法院只认定了492元。故请求二审法院依法撤销原审判决第三、五、七项；判令曾祥贵、薛兰英支付黄漠广、甘昌英财产损失38660元，返还黄漠广、甘昌英租金17257元，自2013年4月13日起至生效法律文书确认合同解除之日止按每月15000元计算赔偿黄漠广、甘昌英营业损失。上诉费用由曾祥贵、薛兰英承担。
曾祥贵、薛兰英答辩称：曾祥贵夫妇与黄漠广夫妇签订的案涉租赁合同明确约定了解除合同的情形。在黄漠广夫妇累计拖欠租金达一个月或未经同意擅自转租均构成解除合同的情形，黄漠广夫妇的行为构成根本违约。因是黄漠广夫妇的根本违约行为导致案涉租赁合同解除，黄漠广夫妇对导致案涉合同的解除具有完全的责任与过错，并不是曾祥贵夫妇无故解除合同导致的。黄漠广夫妇要求曾祥贵夫妇承担违约责任及承担损失无事实和法律依据。黄漠广夫妇对案涉房屋部分房间上锁至今，未将案涉房屋交付给曾祥贵夫妇，对案涉房屋仍在支配、使用。因此，一审法院判决黄漠广支付房屋租金有事实和法律依据。黄漠广夫妇要求曾祥贵夫妇赔偿其100000元财产损失，15000元／月的营业损失，但未提供任何证据证明，无事实和法律依据。针对原审判决中对于反诉案件受理费的笔误，原审法院已裁定补正。请求二审法院驳回黄漠广夫妇的无理上诉。
舒国连答辩称：舒国连与黄漠广夫妇签订了八年租赁合同，今年4月1日开始，厕所都锁了，直到今年6月才打开，舒国连生意做不成，黄漠广夫妇要赔偿其损失。舒国连从9月份开始未将房租交给黄漠广夫妇。舒国连认为一审判决与其无关，对一审判决无意见。
方立荣未予答辩。
二审期间，黄漠广夫妇向法庭提交以下证据：证据一，由案涉房屋附近餐饮店员工郭兰兰等人于2014年10月8日出具的书面证明，欲证明薛兰英大部分时间一个人居住在案涉房屋内其自行保留的一间房屋内，知道案涉房屋的第3-7层是舒国连、方立荣在开办宾馆的事实。曾祥贵、薛兰英质证认为，对该证据的“三性”均持异议，曾祥贵夫妇在一审期间提供了一份书证，证明曾祥贵夫妇在宁波生活居住，黄漠广夫妇经营的餐馆名字为“广发酒店”，第三人方立荣夫妇经营的宾馆名字为“广发商务宾馆”，二者容易混淆，曾祥贵夫妇分辨不出是两个人经营，说曾祥贵夫妇知道三楼以上属于第三人经营不符合客观事实。舒国连质证认为，其从未跟房东说过其与黄漠广夫妇签订了协议，后来是甘昌英跟房东说的，甘昌英叫舒国连到房东手上签合同，对这份证明的真实性不清楚。方立荣未予质证。本院认为，该份证据属于证人证言，因在该份证明上署名的人均未到庭接受质询，该份证明上的署名是否真实无从确认，证明的内容是否真实也无从确认，本院对该份证明不予采信。证据二，证人宋载清的证言，欲证明第三人舒国连办理宾馆开业工商登记所需的产权证复印件是由薛兰英亲自送到南康区工商行政管理局东山分局大厅交由第三人手中的事实，并证明曾祥贵夫妇确实明知并默许黄漠广夫妇将租赁房屋第3-7层转租给第三人舒国连使用的事实。曾祥贵夫妇质证认为，该证据在一审就存在，在二审提交不属于新的证据。曾祥贵夫妇不认识证人，而证人陈述说听到方立荣打电话给薛兰英，所以证人这一证言不足以采信。退一步讲，即使薛兰英送了房产证过去，但因为租房的目的就是为了办酒店办宾馆，房东肯定要支持，曾祥贵夫妇认为经营者就是黄漠广，不会知道方立荣是另外一个经营者，只是认为方立荣是黄漠广的工作人员，说曾祥贵夫妇知晓已经转租给方立荣的证据不充分。舒国连质证认为，消防许可和工商营业执照是委托别人一手办的。方立荣未予质证。本院认为，根据证人的证言，能证明薛兰英向方立荣送过房产证复印件，但不足以证明薛兰英当时就知道方立荣夫妇从黄漠广夫妇手中转租案涉房屋，是案涉宾馆的实际经营者。
二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为，关于黄漠广夫妇请求撤销原审判决第三项即由黄漠广夫妇按8000元／月租金标准从2013年9月30日支付租金给曾祥贵夫妇至交回租赁房屋之日止，而要求改判曾祥贵夫妇返还其2013年4月13日至2014年9月30日的租金17257元的问题。由于黄漠广夫妇在二审审理期间自认因为曾祥贵夫妇未赔偿其损失故未将房屋交回给曾祥贵夫妇的事实，并且，原审法院查明了黄漠广夫妇对案涉房屋1-2层部分房间上锁至今的事实以及第三人舒国连至今仍使用案涉房屋3-7层开办宾馆的事实，因此，黄漠广夫妇对案涉房屋至今仍进行了占有、使用，应依案涉合同约定的租金标准向曾祥贵夫妇支付房租直至其将案涉房屋交回之日止。故，黄漠广夫妇要求改判曾祥贵夫妇返还其已交的17257元租金无事实和法律依据，本院不予支持。
关于黄漠广夫妇请求改判曾祥贵夫妇支付其财产损失38660元及请求改判曾祥贵夫妇自2013年4月13日起至生效法律文书确认合同解除之日止按每月15000元向其赔偿损失的问题。本案在一审审理期间，黄漠广夫妇向原审法院申请对其因经营承租店面添置的动产及装修财物的价值与自2013年4月13日起至2013年10月12日的营业损失进行评估，原审法院委托了赣州市南康区价格认证中心对以上事项进行司法评估。赣州市南康区价格认证中心向原审法院出具了《南康市价格认证结论书》（康价认字（2014）40号），该结论书载明，黄漠广夫妇经营店面添置的财产及装修财物价格为38660元；营业损失因素影响诸多，且对经营者经营情况不详，本次不对营业损失进行价格认证。本院认为，首先，曾祥贵夫妇要求解除案涉合同主要基于两个原因，即黄漠广夫妇拖延支付租金及黄漠广夫妇未经曾祥贵夫妇同意擅自将案涉房屋3-7层转租给第三人舒国连、方立荣经营宾馆。根据案涉合同约定，前三年租金为8000元／月，每6个月支付一次，先付租金后使用，租金应提前15天付清，逾期十天未支付下期租金，曾祥贵夫妇可提前终止合同；黄漠广夫妇拖欠租金累计达一个月的，曾祥贵夫妇可终止合同并收回房屋，并由黄漠广夫妇赔偿其损失。根据原审法院查明的事实，黄漠广夫妇从第二期租金起就未依合同约定提前15天支付，并且均逾期10天以上，累计拖欠也有1个月以上，据此，曾祥贵夫妇就可以提前终止案涉合同，向黄漠广夫妇收回案涉房屋。因此，即使曾祥贵夫妇知晓黄漠广夫妇转租事实，曾祥贵夫妇也可以根据黄漠广夫妇逾期支付租金的事实解除案涉合同；况且，黄漠广夫妇未向法庭提交充分证据证明曾祥贵夫妇知晓其将案涉房屋转租给方立荣夫妇开办宾馆的事实。所以，曾祥贵夫妇并不是无故解除案涉合同，而是依据案涉合同约定行使解除权。其次，黄漠广夫妇主张的财产损失38660元中绝大部分涉及的是其添置的动产，关于这些动产，一方面黄漠广夫妇可以搬走，另一方面因是黄漠广夫妇自身原因导致曾祥贵夫妇解除案涉合同，要求曾祥贵夫妇赔偿这些动产损失无事实和法律依据。最后，黄漠广夫妇要求曾祥贵夫妇按每月15000元赔偿其营业损失的问题，一方面曾祥贵夫妇是依据合同约定解除案涉合同，黄漠广夫妇要求其赔偿营业损失无事实和法律依据；另一方面黄漠广夫妇未提供任何证据证明其因曾祥贵夫妇解除案涉合同遭受的营业损失为每月15000元。故，本院对于黄漠广夫妇要求曾祥贵夫妇赔偿其财产损失38660元，营业损失每月15000元的上诉请求不予支持。
综上所述，黄漠广、甘昌英的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理并无不妥，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1773元由上诉人黄漠广、甘昌英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 王 佳
书 记 员 王丽琼