河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民一终字第01807号
上诉人（原审被告）袁建英。
委托代理人徐丽英，河北盛润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）候英杰。
被上诉人（原审原告）候秀英。
被上诉人（原审原告）侯秀丽。
被上诉人（原审原告）候秀玲，湖北省宜昌市西陵区绿萝路3-6-402。
委托代理人罗新利，河北北华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）侯英宾，灵寿县北关村人民西路。
委托代理人司文智，河北北方国立律师事务所律师。
上诉人袁建英因返还原物纠纷一案不服河北省灵寿县人民法院（2014）灵民初字第00230号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审查明认定，候庆述（又名候洛牛）与赵志兰夫妇育有子女五人，候英杰、候秀英、侯秀丽、候秀玲及侯英宾。赵志兰于1972年去世，候庆述于1993年12月13日去世。候庆述去世后遗留有位于灵寿县城关镇北关村房屋一套，户主登记为候洛牛，候庆述去世后，其子女五人未对上述遗产进行处理。该房屋宅基地使用证记载：户主候洛牛东西宽15.83米，南北长16.9米。2001年7月8日经中人候脏呢办理侯英宾将该房屋卖给袁建英，价款肆万元。袁建英购买争议房屋后至今没有办理过户登记。现四原审原告以2014年春节回家时才知道侯英宾私自将兄妹五人共有的房屋卖给袁建英为由要求袁建英返还房屋。四原审原告认为，侯英宾在未经四原审原告同意无处分权的情况下处分五兄妹共有房产的行为无效，且袁建英明知上述房产为四原审原告及侯英宾共同共有房产而购买，与侯英宾存在恶意串通行为，故诉请法院判令袁建英返还原审原告位于城西北街4号的房屋。
在原审诉讼中，侯英宾辩称，四原审原告所诉房屋确系我们五人共有，也确实是在未取得四原审原告的同意，也未告知原审原告的情况下私自卖给袁建英的，是我个人的行为。因我当时急需用钱，所以我私自将房子卖给了袁建英。我和袁建英是亲戚关系，她对我们家的情况比较了解，为了以后原审原告回老家后有房居住，所以在买卖房屋当时我就和袁建英的父亲言明，假如原审原告四人当中有人回灵寿老家生活对房屋主张权利的话，我就把购房款返还给她，她将房屋退还给我。虽然我私自将房屋卖给了袁建英，但是对于房屋的共有情况及返还房屋的条件我们在当时是已经言明的，我和袁建英并不存在恶意串通的行为。
在原审诉讼中，袁建英辩称，1、该案已过最长诉讼时效，继承权纠纷提起诉讼的期限为2年，自继承人知道或应当知道其权利被侵犯之日起计算，但是自继承开始之日起超过20年的不得再提起诉讼，因此上述四原审原告已不具备诉讼主体资格，本案中侯英宾已继承了该房产，并将房产卖给了袁建英，该行为合法有效，依法应驳回原审原告的诉讼。2、袁建英买房时不知道该房为共同所有房产，且侯英宾卖房时一再强调该房产为其私人房产，且袁建英于高于市场价格购买该房产，并且侯英宾已与袁建英在村委会更名，村委会也同意让袁建英使用该房产，袁建英与侯英宾不存在恶意串通，属善意取得，故请求法院依法驳回原审原告的诉讼请求。
原审法院依侯英宾的申请，委托石家庄天诚房地产评估有限公司对争议房产进行了评估，评估结果为该房产总价值为72147元。
原审法院认为，《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有人有权追回。候洛牛与赵志兰夫妇去世后遗留的房产应是四原审原告与侯英宾的共有房产，此房产共有人未分割，侯英宾无权处分，四原审原告有权追回；袁建英明知宅基使用证登记的户主为候洛牛而不是侯英宾却向侯英宾购买争议房屋，袁建英亦知道候洛牛还有其他子女，且购买后未办理过户登记，不构成善意取得；候洛牛与赵志兰夫妇去世后，其子女对其遗产形成了共有关系，且本案不是继承纠纷案件，故对袁建英辩称的诉讼时效问题不予支持。综上所述，侯英宾与袁建英签订的房屋买卖协议，侵犯了四原审原告的权益，袁建英应予返还原审原告房产；侯英宾应当以现市场价退还袁建英款72147元。故依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项之规定，一审判决如下：一、被告袁建英返还四原告、被告侯英宾位于城西北街4号的房产一处。二、被告侯英宾返还被告袁建英款72147元。案件受理费80元，由被告侯英宾、袁建英各负担40元。
一审判后，袁建英不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发还重审，其上诉理由为，原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误：一、侯洛牛已于1993年去世，其妻于1972年去世，至被上诉人起诉之日2014年已超过20年；二、四原审原告经常回老家，上诉人有理由认为五被上诉人已经对房产进行了约定，并有理由相信侯英宾对该房产有处分权；三、购房时，因双方是亲戚关系，出于帮助侯英宾渡过难关的目的，袁建英之父以高于市场价格购买，并于当日支付了价款、到村委会进行了备注更改，该村委会存档的10598号宅基地使用证上添加上了袁建英的名字；四、双方签约后上诉人及其父母一直在此居住，并投入大量资金进行了改良；五、袁建英享有村民的一切待遇，袁建英的父母均为本村村民；六、即使侯英宾的卖房行为对其他姐妹构成侵权，由于超过20年，其他兄弟姐妹已经丧失了胜诉权，因为袁建英买房后一直在此居住，其他兄弟姐妹没有理由不知道。在当年还轻易能买到宅基地的情况下，对于一位长期居住的人来说，没有人会选择租房或购买可能存在争议的房屋。袁建英的父母是本村村民，袁建英虽转成了非农业户口，但至今也未纳入城镇居民保障体系，且袁建英及其子女均以本村村民身份纳入农村居民医保体系，故袁建英为丧失本集体成员资格，因此，在侯英宾的卖房行为有效，应认为是有权代理，有权处分，退一步讲也构成表见代理；七、房地产估价报告中已经明确提醒，使用者慎用估价结果，因本案争议宅基地已经开始进行动迁协商，因此，本评估依据成本法确定评估对象价格的方法错误，不应采信。
被上诉人侯英宾辩称，1、本案诉争的房屋在答辩人父母去世后没有分割，答辩人与被答辩人签订房屋买卖《契约》时并未获得另外四个被上诉人的同意，是答辩人私自卖给被答辩人袁建英的，确系答辩人个人的行为。2、在卖房当时，答辩人考虑到另外囚个被上诉人均在外地生活，回老家的可能性不大，而且答辩人当时做生意赔了，急需用钱，在这种情况下就私自做主将房子卖给了被答辩人袁建英。3、答辩人和被答辩人袁建英是亲戚关系，她对答辩人家的情况比较了解，也知道购买的房产是答辩人父母遗留的房产，为了防止以后另外四个被上诉人回老家后无房居住，所以在当时就和被答辩人袁建英言明，假如另外四个被上诉人中有人回老家对房屋主张权利的话，答辩人就把购房款返还给她，她将房屋退还给答辩人。4、既然现在另外四个被上诉人对诉争房屋主张权利，答辩人认为被答辩人理应按照双方的约定，返还房屋，答辩人也同意按照市场价格返还其购房款。综上所述，本案有一个不争的事实那就是被答辩人与答辩人签订买房《契约》时对房屋的共有情况是明确知晓的，答辩人出卖房屋的行为系无权处分。一审法院在这一事实清楚的基础上责令被答辩人退还房屋并无任何不妥之处。
被上诉人候英杰、候秀英、侯秀丽、候秀玲辩称，一、被答辩人对本案法律关系认识错误，本案为物权法律关系，不是继承法律关系。本案中，侯洛牛与赵志兰去世后，其子女对遗产未分割，形成共同共有。侯英宾未经共有人同意私自将共有房产出售给被答辩人，构成无权处分。被答辩人明知该房产登记为侯洛牛，侯英宾无权处分却仍向侯英宾购买争议房屋，且被答辩人明知侯洛牛还有其他子女，明知争议房产购买后不能过户登记，不构成善意取得。因此答辩人作为该房产的权利人向被答辩人要求返还房屋，该权利属物权请求权，为物权法律关系，不是继承法律关系。二、侯英宾在本案中无代理权。1.本案中，被答辩人与侯英宾对涉案房产为共同共有，侯英宾从未通知答辩人出售该房产，答辩人亦从未委托侯英宾代理出售涉案房产。2.侯英宾与被答辩人“契约”中主体不是答辩人。侯英宾是出卖人，是无权处分人，并非代理人。3.不能因为答辩人与侯英宾是兄弟姐妹就臆想或者猜测侯英宾具有代理权，出售房屋的行为是一种重大商事行为，不属于日常家事代理范畴，不能因为双方之间存在特殊身份关系或共有人对共有财产具有共有关系而认定被答辩人有理由相信侯英宾有代理权。被答辩人作为房产的购买人，有义务审查相关事实，否则物权“静的安全”将无法保障。三、本案未过诉讼时效。1.本案为物权请求权，是物权保护纠纷。物权是一种对世权，是绝对权，因此并不受诉讼时效的限制。2.退一步讲，被答辩人基于侯英宾的无权处分行为而非法占有涉案房产，且一直持续非法占有中，双方从未告知答辩人。答辩人是2014年才知道侯英宾私自出售房屋的事实，因此未过诉讼时效。3.《继承法》第8条及《继承法意见》第18条约束的是继承双方当事人，而本案并非继承案件，因此关于继承的诉讼时效对本案不适用。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，请二审法院驳回被答辩人的上诉并依法维持原判。
经审理查明，原审判决查明认定的侯庆述（又名侯洛牛）与赵志兰夫妇的子女情况、侯庆述与赵志兰夫妇的去世时间、双方争议房屋的房屋登记情况均属实。2001年7月8日侯英宾、袁建英在中人侯脏呢的见证下订立契约载明：经中人说和，甲方（侯英宾）将个人房产城西北街4号寨（宅）院一处、北房五间、砖石在内树木相连及房产、寨（宅）基使用权转让给乙方（袁建英），言明价值人民币肆万元整（40000）。当场付清，今后再无纠缠。立此契约一式两份，双方各执一份。袁建英、侯英宾、侯脏呢均在该契约上签字捺印。对于袁建英提供的契约及收款收据的真实性，五被上诉人均无异议。付款后，袁建英及其父母即在该房屋中居住至今。侯英宾虽在原审诉讼及二审中主张签订契约当时就和袁建英言明，假如另外四个被上诉人中有人回老家对房屋主张权利的话，侯英宾就把购房款返还给袁建英，袁建英将房屋退还给侯英宾，但对此主张，袁建英并不认可，侯英宾对此未提供相应证据。
袁建英出具寿县灵寿镇北关村村民委员加盖公章的侯洛牛宅基地使用证复印件，该宅基地使用证复印件上写有袁建英的名字，据此，袁建英主张就卖房契约行为双方已经到村委会进行了备注更改，该村委会存档的10598号宅基地使用证上添加上了袁建英的名字。经查，2012年6月3日，灵寿县灵寿镇北关村村民委员向灵寿县国土资源局出具信函称：兹有北关村村民侯英宾，将自己家在北关村城西北街4号的房屋五间【原宅基证冀（灵）字第105**号，户主侯洛牛（侯英宾的父亲，已于1993年12月1号（农历11月1日死亡）】已于2001年7月8日卖给本村袁建英，村同意袁建英使用，希将宅基使用证过户到袁建英名下。
就袁建英的村民待遇问题，袁建英提供寿县灵寿镇北关村村民委员2014年7月7日证明，该证明载明，袁建英原系北关村村民，1995年根据上级政策一部分人员农转非时转成非农业户人口，没有正式工作，始终居住在本村，并享受村民福利待遇。五被上诉人对袁建英享受村民待遇的身份未提出异议。
本院认为，2001年7月，侯英宾与袁建英在中人侯脏呢的见证下签订契约对登记在侯庆述名下的房屋进行买卖，因本案争议房屋登记的房主侯庆述早在1993年就已经去世，且本案双方当事人及中人侯脏呢之间均存在亲属关系，加之双方的契约行为还经过村委会同意，故在无确切证据表明袁建英与侯英宾存在恶意串通行为的情况下，袁建英辩称的其相信五被上诉人已经对房产处分进行了约定、相信侯英宾对该房产有处分权，该辩称比较合理。即便侯英宾作为无权处分人未告知候英杰、候秀英、侯秀丽、候秀玲即私自处分了五人共有的房产，鉴于本案双方当事人及侯脏呢存在亲属关系且袁建英2001年就已经入住该房屋，候英杰、候秀英、侯秀丽、候秀玲对侯英宾的侵权行为在事后的一定合理期限内应当是知道的，况且，契约签订后，就该契约行为侯英宾及袁建英还到该村村委会进行备注，村委会对此也是认可的，加之2007年侯英宾兄弟姐妹等还回村进行过迁坟事宜，故候英杰、候秀英、侯秀丽、候秀玲所称的2014年3月份才知道房子被侯英宾处分了，该主张不符合常理，其现在要求袁建英返还房屋的诉讼请求已经超过诉讼时效。本院对其诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河北省灵寿县人民法院（2014）灵民初字第00230号民事判决；
二、驳回候英杰、候秀英、侯秀丽、候秀玲的诉讼请求。
一审案件受理费80元，二审诉讼费80元，共计160元由候英杰、候秀英、侯秀丽、候秀玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 靖
审 判 员 张素珍
助理审判员 李 祥
二〇一五年三月五日
书 记 员 许晓琳