安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0503民初3158号
原告：交机新村业主委员会，住所地马鞍山市花山区。
负责人：吴荣跃，该委员会主任。
委托诉讼代理人：魏广金，安徽明博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱兴萍，安徽明博律师事务所律师。
被告：陈素兰，女，1950年7月1日出生，汉族，住马鞍山市花山区。
原告交机新村业主委员会（以下简称交机新村业委会）与被告陈素兰租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案受理,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告交机新村业委会的委托诉讼代理人魏广金，被告陈素兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
交机新村业委会向本院提出诉讼请求：1、被告立即将马鞍山市花山区交机新村南侧19号车库返还给原告；2、被告向原告支付自2012年1月1日起至实际返还之日止的车库占有使用费（按200元/月的标准计算）；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年6月12日，原告与陈素兰签订《租赁协议》--份，约定原告将位于交机新村小区南侧空置的19号车库出租给陈素兰使用，租金150元/月，租期从2010年7月1日起至2011年6月30日止。后因小区物业费用入不敷出，2011年底原告向陈素兰提出将租金上调为200元/月，陈素兰拒绝按照新标准缴纳租金，双方租赁合同解除。合同解除后，原告多次催促陈素兰返还车库钥匙，但陈素兰拒绝交还并实际占有使用至今。故原告具状法院请求判如所请。
陈素兰辩称，一、关于原告起诉主体，主任是否有授权书或是业主选举尚有争议。因为换届问题，小区没有实际的业主委员会。二、被告承租的车位租金已经交了，后来被告对租金有异议，2011年9月被告把钱交给业委会委员何大玉。2012年原告说多次找被告要租金和钥匙并要涨价，这个需要原告出示证据，原告没有找过被告。吴荣跃在没有签订新合同的情况下要涨价没有依据，原告提供的收据都是向外小区的人收取的租金。被告并不存在不交租金和钥匙的情形，被告没有收到通知租金涨价。一直到2012年5、6月份，吴荣跃找被告要租金的时候才知道涨价，被告不同意涨价，因为被告系本小区业主，且原告涨价的程序不符合规定，原告要提供本小区收取车库租金的证据。三、2018年5月17日，原告报警，被告对此有异议，被告一直住在小区，被告没有收到任何通知要交钥匙。四、被告后来将车库转租，有转租协议，也提供说明，吴荣跃对此事也知情，也去找次承租人收过费。五、关于拒绝向吴荣跃交付租金的原因，是因为吴荣跃的财务不健全，不能把租金交给他是坚持原则。被告交给何大玉，何大玉说自己不是业委会委员了，不能收取，街道也不愿意收，社区说应该把钱交给会计。六、交机新村业主委员会一直形同虚设，吴荣跃账目不公开，钱款不上交，导致小区管理不规范。
当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。交机新村业委会针对其主张递交了下列证据并予以说明：1、《租赁协议》（2010年6月12日签订），证明原、被告之间系租赁合同关系，案涉车库租金为150元/月，租赁期限是2010年7月1日至2011年6月30日；2、2012年、2013年其他车库租金收据各一份，证明自2012年起交机新村车库租金调整为200元/月；3、接警记录、照片各一张，证明2018年5月17日，原告为要回车库，曾经报警；4、2012年12月6日解放路街道向市住建委的请示报告，证明交机新村存在许多问题，业主不愿意进入业委会；5、马鞍山市花山人民法院民事判决书两份，证明交机新村业委会依法成立，小区的21间小车库包括第15号车库均通过诉讼要回所有权，现任业委会为了小区业主公共利益尽职尽责；6、解放路街道证明，证明交机新村2009年成立业委会，到期后换届无人参与，原来的业委会主任一直履行职责至今。陈素兰对交机新村业委会所举证据发表质证意见如下：1、对证据1没有异议；2、对证据2有异议，这是向外小区的租户收取的；3、对证据3中照片真实性无异议，但接警记录记载被告搬家了不属实，被告手机没有换，也没有搬家，之前也没有找过被告；4、对证据4有异议，业委会人员组成不符合法律规定，现在的业委会不具备法定成立条件；5、对证据5的真实性无异议，但与被告无关；6、对证据6的真实性无异议，内容有异议，按照法律程序，业主委员会成立程序不合法，只有吴荣跃一个人。陈素兰针对其抗辩向本院递交证据并说明如下：1、《租赁协议》，证明租金标准是每月150元，2012年1月没有签订新协议，没有调整租金，还应当按原合同租金计算；2、王家山社区证明一份，证明2015年上半年去王家山社区询问缴纳租金的事，不存在拖欠租金的情况；3、租金收据两份，证明在合同期内，被告按时缴纳租金，交到了2012年12月，按照每月150元支付；4、何大玉的证言，证明何大玉是原业主委员会委员，业主的租金是每月150元，小区外的人是每月200元；5、韩某的说明，证明2014年4月30日将案涉车库转租给韩某。交机新村业委会对上述证据发表质证意见如下：1、对证据1的真实性无异议，但证明目的不认可，合同期限截止2011年6月，被告说没有新合同，但原告提出200元每月，被告也实际使用是一种默认；2、对证据2的真实性无异议，但日期是2010年和2011年，原告主张的是2012年1月份起的租金；3、对证据3的真实性无异议，内容没有合法性，被告去社区咨询出发点是想按150元每月缴纳，被告明知社区没有接受租金的账户，去社区咨询是有意为之，社区出具证明只是反映被告去咨询过；4、对证据4、5的三性均有异议。庭审中，陈素兰申请证人韩某（身份证号码）出庭作证。韩某当庭作证陈述：2014年4月30日，陈素兰将案涉车库转租给其，该车库一直由其使用，其家人曾按150元/月的标准向吴荣跃支付过租金，但现在收据找不到了，吴荣跃也曾向其家人催收过租金，现车库钥匙仍在其手中。陈素兰对韩某的证词不持异议。交机新村业委会对陈素兰的证词发表质证意见如下：证人韩某的证词不具有客观真实性，对于转租关键时间节点没有陈述清楚，陈述前后矛盾，和原告负责人吴荣跃的陈述有出入。本院对双方当事人无争议的证据依法予以确认。对双方当事人有争议的证据认定如下：一、交机新村业委会递交的2012年、2013年其他车库租金收据、接警记录、照片、2012年12月6日解放路街道向市住建委的请示报告、马鞍山市花山人民法院民事判决书、解放路街道证明具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定；二、陈素兰递交的王家山社区证明具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定；三、陈素兰递交的何大玉的证词因何大玉未到庭作证，对该份证词不予认定；四、韩某当庭所作证词，因韩某系次承租人，与陈素兰有利害关系，对其陈述的转租关系予以确认，其陈述向吴荣跃支付过案涉车库的租金，但并未递交其他证据印证，本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2010年6月12日，交机新村业委会（甲方）与陈素兰（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：一、甲方将位于交机新村小区内南侧空置19号车库出租给乙方使用，租期暂定一年，自2010年7月1日至2011年6月30日止；二、租金为每月150元，全年1800元，本协议签订时乙方应交纳租金900元，以后每期的租金应提前一个月交纳，逾期十五天不交，甲方有权解除合同，并追索所欠租金。合同签订后，交机新村业委会按约将19号车库交付陈素兰使用。上述协议到期后，交机新村业委会与陈素兰未再签订书面租赁合同，陈素兰继续使用19号车库，并支付租金至2011年12月30日。2012年1月1日起，交机新村业委会决定案涉车库租金按每月200元收取，陈素兰未予同意亦未将案涉车库退还。此后，陈素兰未再支付租金并于2014年4月30日将案涉的19号车库转租给韩某使用。韩某使用期间一直未支付租金。因陈素兰未向交机新村业委会支付租金，交机新村业委会负责人吴荣跃于2018年5月17日向马鞍山市公安局花山派出所报案后将19号车库收回。
另查明，交机新村业委会于2009年成立，该业委会到期后，马鞍山市花山区解放路街道办事处多次组织换届工作，由于该小区业主无人参与，多次做相关业主工作无果，原民选业委会主任吴荣跃一直履行业委会主任职务。
本院认为，交机新村业委会与陈素兰签订《租赁协议》于2011年6月30日到期后，双方未再签订书面租赁合同，陈素兰继续使用案涉的19号车库并支付了至2011年12月30日止的租金，双方之间应为不定期租赁合同关系。交机新村业委会于2009年成立，该业委会到期后，马鞍山市花山区解放路街道办事处多次组织换届工作，由于该小区业主无人参与，多次做相关业主工作无果，原民选业委会主任吴荣跃一直履行业委会主任职务。因此，吴荣跃在新的业委会未能成立的情况下，根据所在街道办事处安排履行业委会主任职务，并无不当，故陈素兰提出的原告主体不适格的抗辩意见不能成立。交机新村业委会主张自2012年1月1日起将车库租金调整为每月200元，其在陈素兰不同意按每月200元支付租金的情况下，应当及时通过正当途径解除合同，收回案涉车库，但其仍继续由陈素兰使用案涉车库，故在双方就案涉车库租金未能达成新的协议的情况下，案涉车库应按原《租赁协议》约定的每月150元收取租金。陈素兰自2012年1月1日起未再支付案涉车库租金，并于2014年4月30日将案涉车库转租给韩某。韩某主张其家人向交机新村业委会负责人吴荣跃支付过租金，但并未无相应证据证明，本院不予采信。由于交机新村业委会与韩某之间不存在租赁合同关系，因此无论是陈素兰自己使用案涉车库期间，还是其将案涉车库转租给韩某使用期间，上述期间的租金均应由陈素兰向交机新村业委会支付。2018年5月17日，交机新村业委会负责人报警后将案涉的19号车库收回，陈素兰应向交机新村业委会支付自2012年1月1日起至2018年5月17日止的车库租金共计11625元（150元/月×77.5月）。因交机新村业委会已于2018年5月17日将案涉车库收回，故对其诉请陈素兰返还案涉车库的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告陈素兰于本判决生效之日起十日内日向原告交机新村业主委员会支付租金11625元；
二、驳回原告交机新村业主委员会的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元减半收取40元，由被告陈素兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 郭庆
二〇一八年八月九日
书记员 徐锴
附：相关适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。