宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0203民初01956号
原告（反诉被告）：宁波正和置业有限公司，住所地：浙江省宁波市海曙区紫金街41号-1。
法定代表人：汪波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李军，浙江红邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宁谦，浙江红邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：望洲天使母婴健康管理有限公司，统一社会信用代码91330104321933741J，住所地：浙江省杭州市江干区圣奥中央商务大厦1901室。
法定代表人：周芳名，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张会佳，浙江泰杭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪政，浙江泰杭律师事务所律师。
原告宁波正和置业有限公司诉被告望洲天使母婴健康管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年5月13日诉至本院，本院于同日立案受理。被告望洲天使母婴健康管理有限公司提起反诉，本院决定合并审理。本案依法适用简易程序，由审判员罗书君独任审判，于2016年6月14日、8月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转换普通程序，并依法组成合议庭，于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告宁波正和置业有限公司的委托诉讼代理人李军到庭参加全部诉讼，被告望洲天使母婴健康管理有限公司的委托诉讼代理人张会佳、汪政到庭参加了8月5日和9月8日的诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不参加6月14日的庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告宁波正和置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的编号为（商）字2015第001号《21码头房屋租赁合同》于2016年5月5日解除；二、判令被告缴纳的履约保证金392110元归原告所有，并向原告支付免租期租金645833元；三、确认被告在原告房屋内的固定装修物无偿归原告所有；四、判令被告将位于宁波市海曙区青林商业中心L18幢157、158、159、160、161、162、163、164号承租房屋归还给原告，并向原告支付自合同解除之日起至实际交付日期间按3.736元每平米每日的标准计算的占用费，后变更为按日租金1.868元每平米每日的标准计算的占用费的标准计算。审理中原告明确履约保证金是因被告违约给原告造成的实际损失主张的违约金，该违约金在履约保证金中予以抵扣。事实与理由：被告因在宁波开设望洲天使品牌的母婴月子会所所需，于2015年4月30日与原告签订了编号为（商）字2015第001号《21码头房屋租赁合同》，合同签订后，被告依约向原告支付了首期租金、履约保证金等并开始对承租房屋进行装修。但被告对承租房屋的装修进程缓慢，在双方合同约定的开业日2015年12月14日前仍未能达到正式开业状态，截止2016年4月装修工程也未完成。被告的行为已经严重违法双方合同第二条第3款的约定，根据合同第二十条第2款第1项的约定，2016年4月26日原告向被告主张免租期租金，但未获得被告任何回复。另被告也未在5月3日前支付下一期的租金，5月4日原告发函告知被告，通知合同解除。
被告望洲天使母婴健康管理有限公司答辩称：一、解除通知书已收到,同意于2016年5月5日解除合同，现由于客观原因无法正常经营，也无法开业；二、违约责任在于原告，被告不负违约责任。原告在2015年12月14日之后收取了被告相关租金，被告与装修公司是2015年12月10日才签订装修合同，原告对此是知情的，并同意被告延期开业，表示放弃了因未按时开业行使解除权的权利，而被告未按时开业也是原告造成的，房屋未达到消防等报送条件；三、在补充协议中约定实际开业的前五日原告才有权利要求免租期租金，目前原告主张免租期租金没有依据；四、涉案的租赁物租金已支付至2016年6月14日，而原告在2016年4月20日已将涉案租赁物控制并实际占有，原告仅以被告未按时开业而在2016年5月5日单方发函解除涉案租赁合同系滥用解除权的行为，系原告单方违约。因原告违约在先，故被告才不予支付后期的租金；五、被告无法经营是由于被告公司的实际控制人杨卫国涉及刑事犯罪导致，属于客观不能履行合同，杨卫国实际控制的另外一家公司涉及非法吸收公共存款被杭州江干公安局刑事立案。因此本合同应适用22条的免责条款，被告无须承担违约责任。综上，因原告违约导致合同解除，被告无需支付免租期租金和履约保证金，装修物也不应归原告所有。涉案租赁物已于2016年4月20日被原告实际占有，故被告也不应承担占有使用费。即使被告需要承担违约责任，也应以原告的实际损失来计算，原告要求被告承担的违约责任及装修物无偿归原告所有的主张明显高于其实际损失，要求法院依法予以调整。
被告望洲天使母婴健康管理有限公司向本院提出反诉请求：一、撤销涉案租赁合同第二十条第2项；二、原告支付被告装修折价款5258000元、返还履约保证金392110元；三、原告退还被告从2016年4月21日至2016年6月14日期间的租金共计193750元。事实和理由：被告同意解除合同，但合同解除的过错在于原告。原告以被告存在违约为由要求根据涉案合同第二十条第2项约定判令履约保证金、装修物等归原告所有，并支付占用费。被告认为，原告上述诉讼请求无事实及法律依据，且该条款约定明显违反公平原则。本案中原告在不存在租金及其他经济损失的前提下要求依据上述条款判令履约保证金、装修物等全部归原告所有，违反等价有偿的原则，侵犯了被告的合法权益，应依法予以撤销该条款。原告仅因被告未按时开业，引用涉案合同第二十条第2项约定行使单方解除权系滥用解除权的行为，即便存在任何损失，亦系原告过错非法占有已出租的房屋所致，亦应由原告承担所有损失。目前涉案租赁物装修尚未完成，经装修公司初步核算已完成装修部分的装修款为5000000元，原告应将上述装修物折价支付给被告。因系原告单方违约，原告应归还履约保证金及返还从2016年4月21日至2016年6月14日期间的租金。
原告宁波正和置业有限公司针对被告望洲天使母婴健康管理有限公司的反诉答辩称：合同系双方协商订立，不存在被告主张的撤销情形。被告方既违反了开业日的有关约定，也未在原告发函主张免租期租金后支付免租期的租金，且也未在2016年5月3日之前支付下一期的租金，故被告于2016年5月4日发出解除《房屋租赁合同》通知书主张合同解除系行使正当的合同权利，被告应负全部的违约责任，请求驳回被告的反诉请求。
原告宁波正和置业有限公司为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据，经被告望洲天使母婴健康管理有限公司质证，本院作如下认证：
证1.房屋租赁合同、补充协议各一份、房屋权属证书一组，拟证明原告将自有房屋出租给被告的事实。被告无异议，本院予以认定。
证2.函、解除通知书各一份、送达凭证二份，拟证明原告向被告催讨免租期租金及通知被告解除租赁合同，被告均已收悉的事实。被告无异议，本院予以认定。
证3.停工通知一份，拟证明被告因资金问题无法履行与装修公司的合同，要求停工，同时通知装修公司做好安保工作，结合被告提供的律师函，可以印证装修公司对现场做了安保工作的事实。被告有异议，认为盖章不是公司章，而是工程技术专用章，技术部门无权代公司发布。经审查，证3系原件，本院对形式真实性予以认定，但对证明内容本院另行分析。
证4.证人证言一份，拟证明2016年4月中旬，被告出现资金危机，被告宁波分公司负责人戚菲雨与装修公司对现场采取安保措施，原告未强行收回房屋的事实。被告对证4无异议，认为装修方案报备是2015年12月10日，方案是原告同意的，被告支付租金的时原告也未提出免租期租金，故原告是违约解除。结合本院庭审及向装修公司蔡四朝的询问，本院对证4予以认定。
被告望洲天使母婴健康管理有限公司向本院提交甬港现代工程有限公司律师函（复印件）一份，拟证明涉案房屋内装修工程尚未竣工结算，现装修投入约5258000元的事实。原告对上述证据有异议，认为证据系复印件，且与本案无关联性。经审查，上述证据系复印件，且原告不认可，本院对证据不予认定。
为查明本案事实，本院依法于2016年6月27日进行现场勘验，并制作勘验笔录一份，拍摄现场照片若干。经出示，双方均无异议，本院予以认定。另，本院向甬港现代工程有限公司涉案租赁物装修项目的总承包人蔡四朝制作笔录一份，经出示，原告无异议，被告对真实性无异议，但认为钥匙的实际控制人不是被告，被告从锁门开始已经丧失房屋使用权。经审查，本院对该笔录予以认定。
综合上述有效证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：
原告系宁波市海曙区青林商业中心157号169幢1-8，2-8、158号169幢1-7，2-7，3-4，4-4、159号169幢1-6，2-6、160号169幢1-5，2-5，3-3，4-3、161号169幢1-4，2-4，3-2，4-2、162号169幢1-3，2-3、163号169幢1-2，2-2，3-1，4-1，4+1-1、164号169幢1-1，2-1室房屋的所有权人。2015年4月30日，原、被告签订《21码头房屋租赁合同》及《关于免租期的补充协议》各一份，约定，原告将上述房屋出租给被告，起租日为2015年6月15日，租赁期限为5年（含免租期），自起租日至2020年6月14日。免租期为2015年6月15日至2016年12月14日。原告要在6月15日前交付被告房屋。合同对租金及支付方式进行了约定，租金标准为：前三年（2015年6月15日至2016年6月14日、2016年6月15日至2017年6月14日、2017年6月15日至2018年6月14日）日租金为1.868元/平方米/日、季租金为387500元、年租金为1550000，其中第一年（2015年6月15日至2016年6月14日）的年租金为775000元；第四年（2018年6月15日至2019年6月14日）日租金为1.928元/平方米/日、季租金为400000元、年租金为1600000元；第五年（2019年6月15日至2020年6月14日）的日租金为1.989元/平方米/日，季租金为412500元、年租金为1650000元。租金实行先付后租、按季缴纳的支付方式，被告应在每季度开始上一个月的1日前一次性足额向原告足额支付下一季度的租金，其中首季度租金387500元在承租房交付之日前7个工作日付清，第二季度的租金387500元在2016年2月1日前付清，以后季度租金缴纳时间依次类推。最迟付款期限如遇节假日，则顺延至节假日结束的次日，被告若逾期支付上述各期应缴纳的租金视为逾期付款，除需承担本合同约定的逾期付款违约责任外，被告不再享有免租期租金优惠，被告应于支付上述应缴纳的租金时按约定的租金标准将免租期租金同时支付给原告。同时，约定被告要在合同签订之日起15日向原告交纳相当于3个月租金及3个月物业费共计392110元作为履约保证金。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告按时交纳了前两季度的租金（2015年12月15日至2016年6月14日），并按约交纳了履约保证金。之后的租金被告未缴纳。
合同还约定，被告承租的房屋保证于2015年12月14日前达到正式开业状态（包括但不限于完成全部的内外装修工程、办妥所有政府要求的相关证照、所有的设施设备齐全等）并准时开业。合同第二十条违约责任约定如下：被告有下列情形之一的，原告有权单方面解除合同，收回该租赁房屋，并没收履约保证金和当期租金，且被告在承租房内的全部装修物无偿归原告所有，同时被告不再享有双方约定的免租期租金优惠，被告应于本合同解除或终止时按约定的租金标准将免租期租金同时支付给原告，原告并可依法追讨被告因违约给原告造成的其他损失：（1）未经原告同意，被告超过本合同约定的开业日起计30天内未开门营业的；…（3）被告拖欠租金、水、电、煤气、通讯、保洁、设施设备维护、物业管理费等相关费用总额超过履约保证金的50%。或相关费用拖欠时间超过7日的。…
房屋交付后，被告委托甬港现代工程有限公司进行装修，于2015年12月10日进场装修，被告公司原法定代表人杨卫国因涉嫌刑事案件被公安部门控制，2016年4月20日装修停工，经海曙区望春街道、望春派出所等部门建议将涉案租赁房屋上锁防止物资被哄抢，4月22日，装修公司配锁将涉案标的物锁上。装修公司分别给物业及房产商即原告各一把钥匙。装修公司给被告钥匙，但被告未拿。目前租赁物内装修未全部完成，1至4层进行了硬装，但未完全装好，部分房间地板、地砖已铺设完毕，墙面只进行了粉刷还未完成全部装修，水电已通。室内有电脑、多功能机若干，房间内可移动物原告不予主张。
被告于2016年3月28日将法定代表人杨卫国变更为周芳名。原法定代表人杨卫国因涉嫌非法吸收公众存款罪被浙江省杭州市公安局江干区分局立案侦查。
另查明，戚菲雨系望洲天使母婴健康管理有限公司宁波分公司负责人，涉案房屋租金支付及装修接洽等均由其具体负责。
原、被告双方协商未果，故原告诉至本院，请求依法解决。
本院认为：原、被告签订的《21码头房屋租赁合同》及《关于免租期的补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按约履行。被告提出订立合同中的第二十条第二款系在订立合同时显失公平应予以撤销，本院认为被告无证据证明在合同订立时有原告利用优势或者被告没有经验致使双方的权利和义务明显违反等价有偿原则的，也无证据证明有存在其他可撤销情形的，对被告的要求撤销该条款的诉请，本院不予支持。被告主张原法定代表人杨卫国涉及刑事犯罪导致合同不能履行，属于不可抗力情形，本院认为无法律依据，不予支持。
本案的主要争议焦点是：一、原、被告是否存在违约行为？二、如存在违约，违约责任如何承担？
关于第一个争议焦点。首先，因被告害怕租赁房屋中财物被哄抢经相关部门建议后在2016年4月22日由装修公司关门并上锁，而装修公司是由被告委托的对涉案租赁物进行装修，装修公司拥有钥匙的行为表示租赁物仍然还在被告控制之下，且实际也不妨碍被告进出租赁物。钥匙非原告方所配且被告也无证据证明原告有拒绝被告进入涉案房屋的情形，故本院认为原告未在4月22日后实际控制占有涉案房屋。被告抗辩原告于4月20日实际控制和占有房屋，被告已完成交付的抗辩不能成立。其次，合同约定的开业日期为2015年12月14日，目前被告装修未完毕，处停工状态，至今未开业，符合被告未经原告同意超过约定的开业日起30天内未开门营业的情形；另，被告租金支付至2016年6月14日，按约定被告应最迟在2016年5月1日前一次性足额支付下一季度的租金即2016年6月15日至2016年9月14日的租金共计387500元，遇节假日顺延至假日结束的次日，今年劳动节假期于2016年5月2日结束，则被告也应最迟在2016年5月3日支付上述租金，但被告也未支付，而被告交付的履约保证金为392110元，被告拖欠租金金额已超过履约保证金的50%（387500÷392110=98.82%）。根据合同第二十条约定，被告行为已构成违约，符合合同中约定原告解除合同的条件，原告享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，合同法当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告于2016年5月4日发函要求解除合同，被告确认收到并同意2016年5月5日解除，本院予以认可。
综上，原告按时交付房屋，未有提前收回房屋的行为，也未有不当行使解除权的行为，故原告不存在违约行为。被告未按时支付租金及按时开业，已构成违约。合同解除后，被告没有权利继续占用租赁房屋，被告应将涉案租赁物腾退并归还给原告。
关于第二个争议焦点。被告未按约履行的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。1、对于免租期的租金，系原告对被告守约行为的优惠，如被告违约，则不享有免租期租金优惠，仍应按照第一年的租金标准来支付，本院认为未违反法律规定。被告认为根据补充协议原告只有在实际开业前5日主张免租期租金，本院认为根据目前被告的实际经营状况，被告目前继续经营无现实可能性，且被告也同意解除合同，故原告主张免租期租金合法有据。免租期共6个月，原告现自愿只主张被告返还5个月的租金共645833（387500元/3×5）元，本院予以支持。因租金被告已支付至2016年6月14日，故被告应向原告支付自2016年6月15日起至实际腾退日期间按1.868元每平米每日的租金标准计算的占有使用费。被告认为目前原告不能主张免租期租金以及被告无须支付占有使用费和要求原告退还被告从2016年4月21日至2016年6月14日期间的租金共计193750元没有依据，本院不予支持。2、根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第８６条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中双方在合同二十条已对装饰装修物的处理进行了约定，而被告的行为也构成二十条中的违约情形，根据合同约定，被告在承租房内的全部装修物无偿归原告所有。故原告主张确认被告在原告房屋内的固定装修物无偿归原告所有，本院予以支持。本案中造成合同被提前解除是因为被告单方违约，被告现无法根据合同约定的租期享有其装修的利益，是其自己的违约行为造成，损失依法应当是被告自己来承担。故原告取得装修、装饰物，不须进行补偿。被告要求原告支付装修折价款5258000元无法律依据，本院不予支持。3、原告主张因被告违约给原告造成的损失主张违约金，金额为392110元，从被告交付的履约保证金中予以抵扣。原告主张的损失主要是寻租期的损失。综合考虑原告的租赁物的使用现状及合理的空租期，本院认为原告主张3个月租金和3个月物业管理费的金额392110元作为实际损失并未过高，本院予以支持，可从被告缴纳的履约保证金中直接进行抵扣。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第８６条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）宁波正和置业有限公司与被告（反诉原告）望洲天使母婴健康管理有限公司2015年4月30日签订的《21码头房屋租赁合同》于2016年5月5日解除；
二、被告（反诉原告）望洲天使母婴健康管理有限公司在本判决生效之日起十五日内腾退位于宁波市海曙区青林商业中心157号169幢1-8，2-8、158号169幢1-7，2-7，3-4，4-4、159号169幢1-6，2-6、160号169幢1-5，2-5，3-3，4-3、161号169幢1-4，2-4，3-2，4-2、162号169幢1-3，2-3、163号169幢1-2，2-2，3-1，4-1，4+1-1、164号169幢1-1，2-1室的房屋并归还给原告（反诉被告）宁波正和置业有限公司；
三、被告（反诉原告）望洲天使母婴健康管理有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）宁波正和置业有限公司免租期租金645833元及按1.868元/平米/日的标准支付自2016年6月15日起至房屋实际腾退日止的占有使用费；
四、被告（反诉原告）望洲天使母婴健康管理有限公司向原告（反诉被告）宁波正和置业有限公司支付因被告违约导致合同解除给原告造成的损失392110元，该款项从被告（反诉原告）望洲天使母婴健康管理有限公司向原告（反诉被告）宁波正和置业有限公司已缴纳的履约保证金392110元中直接予以抵扣；
五、被告（反诉原告）望洲天使母婴健康管理有限公司在上述租赁物内的已形成附合的装饰装修物归原告（反诉被告）宁波正和置业有限公司所有；
六、驳回被告（反诉原告）望洲天使母婴健康管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费14141元，反诉受理费26353.5元，均由被告（反诉原告）望洲天使母婴健康管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 刘先霞
审 判 员 罗书君
人民陪审员 蒋伟成
二〇一六年九月二十九日
代书 记员 罗旖旎
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）
第８６条非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。