北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终7245号
上诉人（原审原告）：刘燕军，男，1967年7月12日出生。
委托诉讼代理人：苑超，北京市通商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘燕山（刘燕军之兄），1965年8月27日出生。
上诉人（原审原告）：孙春丽，女，1967年3月1日出生。
委托诉讼代理人：苑超，北京市通商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：奚浩鸣，北京市通商律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告）：北京海龙中天科技发展有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街1号。
法定代表人鲁瑞清，董事长。
委托诉讼代理人：王心波，北京市怡丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田野，男，1983年1月5日出生，该公司员工。
上诉人刘燕军、孙春丽因与被上诉人北京海龙中天科技发展有限公司（以下简称海龙中天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第25078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘燕军、孙春丽上诉请求：一、撤销原审判决；二、依法改判海龙中天公司支付刘燕军、孙春丽逾期恢复房屋违约金人民币2035913.26元（暂计至2016年9月14日）；三、依法改判海龙中天公司赔偿刘燕军、孙春丽因海龙中天公司违约而造成的定金损失人民币4万元；四、依法改判海龙中天公司赔偿刘燕军、孙春丽延迟支付租金的滞纳金人民币138221.50元；五、海龙中天公司承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、原审判决认定公证书不能准确无争议的确定209室（以下简称“涉案房屋”）在拆除后应恢复的具体标准或状态，属于认定事实错误。二、原审判决认定海龙中天公司主观上没有恶意违约的故意，属于认定事实错误。三、原审判决认定刘燕军、孙春丽提举的证据均不能证明海龙中天公司因违约而给其二人造成了定金损失40000元，属于认定事实错误。四、原审判决认定因双方对合同的具体履行事宜及要求存在争议，故不支持刘燕军、孙春丽要求海龙中天公司支付滞纳金的诉讼请求，属于认定事实错误。五、原审判决无视租赁合同的明确约定，且未以刘燕军、孙春丽的实际损失为基础调整违约金，属于适用法律错误。
海龙中天公司辩称，同意原审判决，不同意刘燕军、孙春丽的上诉请求及理由。
刘燕军、孙春丽向原审法院起诉请求，1、判令海龙中天公司向刘燕军、孙春丽支付人民币6万元，由刘燕军、孙春丽自行完成对209号房屋的恢复；2、判令海龙中天公司按照公证书所载内容及符合我国对商场或卖场购物环境要求的相关法律规定恢复209号房屋所在楼层的通道；3、判令海龙中天公司支付逾期恢复房屋违约金，暂计至2016年6月30日共计1736630.07元；4、判令海龙中天公司赔偿刘燕军、孙春丽因海龙中天公司违约而造成的定金损失40000元；5、判令海龙中天公司赔偿刘燕军、孙春丽延迟支付租金的滞纳金138221.5元；6、判令海龙中天公司承担本案的诉讼费。
原审法院认定事实：刘燕军、孙春丽系涉案房屋的按份共有人，双方各占50%，该房屋建筑面积为55.78平方米。2012年3月20日，刘燕军、孙春丽分别与海龙中天公司就上述房屋（合同中约定的铺位号分别0209A、0209B）的租赁事宜签订两份房屋（专卖店）租赁合同，其中刘燕军与海龙中天公司签订的租赁合同的主要内容为：海龙中天公司承租刘燕军的该物业0209A号单元，建筑面积27.89平方米。租赁期限为三年，起租日期为2012年4月1日，终止日期为2015年3月31日。海龙中天公司承租该物业的月租金为人民币19689.68元，年租金为人民币236276.2元。支付方式为支票。海龙中天公司负责缴纳该物业的物业费。承租期限内，租金按年预付方式，本合同签字生效后10个工作日内，起租日前，支付首期租金，人民币236276.2元。首年租金于2012年4月15日前支付，以后各期租金均于每年3月20日前预付，遇法定节假日顺延。双方对专卖店的交付、返还及验收做了如下约定：在本合同生效且首期租金履行后，起租日前，刘燕军应将除海龙中天公司提供的该物业设备、设施以外的其他物品全部自行负担费用搬出商场。否则，即视为刘燕军放弃而由海龙中天公司处理。刘燕军应根据海龙中天公司要求将承租场地及海龙中天公司提供的设施、设备等以良好、清洁、适租的状态交付海龙中天公司，届时双方共同对出租场地进行验收，并签署书面交接记录。双方同意委托刘燕军在起租日前（2012年4月1日）对该物业及周围的形式及现状等委托国家认可且合法的公证机关完成现场公证，双方对公证结果及内容给予认可，公证费用由刘燕军支付。该物业租赁合同到期或终止返还前，则以公证文件内容为准由海龙中天公司负责承担完整一次性恢复该物业及周围等原状，并同时交付原有的相关设施等，逾期属海龙中天公司违约，逾期后刘燕军可随时自行安排落实该房屋等恢复事宜，费用由海龙中天公司承担。该物业租赁合同到期或终止前，海龙中天公司应根据甲乙双方共同签署的验收文件，将该物业及该物业相应的设施、设备等以良好、清洁、适租的状态返还给刘燕军，届时双方共同对该物业进行返还验收，并签署书面交接记录。如发生下列情形之一的，海龙中天公司须承担违约责任：本合同到期或终止前则以公证文件描述为准由海龙中天公司负责完整一次性恢复，如发生延迟返还，每日应按月租金的5%向刘燕军支付违约金。迟延返还该物业超过30天的，视为海龙中天公司严重违约，海龙中天公司每日应按月租金的10%向刘燕军支付违约金及由此产生的连带损失。海龙中天公司延迟缴纳该物业租金及物业费视为海龙中天公司违约，刘燕军有权选择：单独解除本合同、要求海龙中天公司支付3倍月租金的违约金及由此产生的连带损失，或者要求海龙中天公司支付滞纳金，滞纳金的金额为年租金的每日千分之五。上述合同还对其他事项做了约定。孙春丽与海龙中天公司签订的房屋（专卖店）租赁合同的内容，除约定的承租铺位为0209B号单元外，其余内容完全相同。上述两份租赁合同签订后，刘燕军、孙春丽将上述涉案房屋即209室（0209A、0209B号单元）交付给海龙中天公司，海龙中天公司接收后将上述0209A、0209B号铺位拆除并整合成大柜台对外经营。2014年12月10日海龙中天公司向刘燕军、孙春丽提出不再续租合同，之后双方就恢复上述涉案房屋（即0209A、0209B号铺位）原状事宜进行了协商，但未达成一致。故刘燕军、孙春丽于2015年6月诉至法院。
诉讼中，海龙中天公司称该公司在上述合同到期后、即2015年4月1日前就已撤离了上述涉案房屋（0209A、0209B号铺位），刘燕军、孙春丽对此均表示认可。
庭审中,现双方对刘燕军、孙春丽交付上述铺位时的原状说法不一，刘燕军、孙春丽称，铺位里面包括高柜6个，灯箱左右两边各三个、低柜12个、灯箱一个。而海龙中天公司对此则明确予以否认，称当时交付时的状态是空场，没有刘燕军、孙春丽所述的物品。刘燕军、孙春丽为证明其二人交付海龙中天公司上述铺位时的原状，向法院提交了其二人于2012年2月24日委托北京市长安公证处所制作的公证书，公证事项为：保全证据公证，在该公证书所附的209＃（现2084＃）房屋及周边现场测量记录中，将209号（现2084号）房屋（铺位）具体座落做了标注。该公证书还附有10张当时现场照片。海龙中天公司对于该公证书的真实性没有异议，但称因刘燕军、孙春丽是申请人，故只有该二人才有公证书及相关照片视频等资料。本案在审理过程中，经法院主持，刘燕军、孙春丽与海龙中天公司就恢复本案所涉房屋（即0209A、0209B号铺位）原状事宜达成一致，双方同意海龙中天公司支付60000元，由刘燕军、孙春丽自行完成上述房屋原状的恢复，刘燕军、孙春丽因此变更诉讼请求，将第一项诉讼请求变更为“判令海龙中天公司向刘燕军、孙春丽支付人民币6万元，由刘燕军、孙春丽自行完成对209号房屋的恢复”，海龙中天公司对于该项诉讼请求明确表示同意。
刘燕军、孙春丽在诉讼中主张，海龙中天公司应按照公证书所载内容及符合我国对商场或卖场购物环境要求的相关法律规定恢复209号房屋所在楼层的通道，对此，海龙中天公司明确称，首先，双方曾一起去现场查看过，因为其他业主对店铺的改造和装修，周围的环境已经改变，通道及周围环境恢复到原来的状态已经不具备可能性。第二，由于海龙大厦的特殊性，虽然刘燕军、孙春丽持有房产证，但是此房产跟普通的住宅楼是有区别的，房产证没有建筑面积和使用面积之分，也就是说刘燕军、孙春丽只购买了房产证标注的面积，除此之外对其他区域是没有任何权利，也没有权利去要求其他业主割让自己的房屋面积当作公共通道使用。
刘燕军、孙春丽在诉讼中主张，要求海龙中天公司支付逾期恢复房屋违约金，暂计至2016年6月30日共计1736630.07元（违约金计算至房屋及通道等恢复全部完成之日）。海龙中天公司对此明确称，该诉讼请求没有任何事实及法律上的依据。首先，我公司认为导致逾期恢复房屋的原因是刘燕军、孙春丽不能拿出具体的恢复标准，不是我公司的原因。第二，合同法有约定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。而且在双方签订的合同中也有约定：逾期不能恢复房屋，逾期后乙方可随时自行安排落实该房屋等恢复事宜以免损失扩大，但是刘燕军、孙春丽在手里有公证文书及公证视频的情况下，完全是有条件及能力进行房屋的恢复工作，但是却没有进行该项工作，那么对于扩大的损失，理应由其自己来承担。第三，我公司出于无奈，已经在2015年6月11日向法院提起诉讼，要求刘燕军、孙春丽配合我公司，来进行房屋的恢复工作，已经尽力将损失减小到最低。至于为何会拖到现在迟迟没有解决，也是因为刘燕军、孙春丽的责任。从案件到法院后，双方在法庭的主持下多次进行调解，为了将此事尽快解决，我公司多次妥协下双方达成一致，由刘燕军、孙春丽自己进行恢复，我公司支付6万元给刘燕军、孙春丽当作恢复费用，但刘燕军、孙春丽反悔，不同意上述方案，最终导致双方没有达成调解。第四，刘燕军、孙春丽主张的违约金过高，我公司申请法院予以调整。
刘燕军、孙春丽在诉讼中主张，在涉案回租合同截止日前已按照商业惯例对涉案物业进行了招租，并与第三方罗大海签署了租赁意向书并收取了4万元的定金，而由于海龙中天公司的违约行为，造成其二人无法按期将涉案物业租给第三方罗大海，导致其二人在租赁意向书项下违约将退还第三方罗大海双倍定金8万元，并提举了与罗大海签订的租赁意向书、定金收据以及其二人的银行卡的流水单。海龙中天公司对此明确不予认可，认为该租赁意向书及定金收据，是刘燕军、孙春丽为了此次诉讼而特意找第三人编造出来的，不具备真实性。其次，该三份证据也不能证明，刘燕军、孙春丽不能将物业租赁给第三方是海龙中天公司的原因。海龙中天公司已经将涉案的房屋交回，不再占有使用，刘燕军、孙春丽完全可以正常使用、租赁该房屋，并将此房屋交付给第三方使用。至于其二人为什么没有交给第三方，海龙中天公司不得而知。刘燕军、孙春丽提交该三份证据显示，其二人在2015年3月19日收取了罗大海的4万元人民币，然后又在2015年6月25日转账给罗大海4万元人民币，如果该笔钱真是按照双方之间签订的租赁意向书约定的定金和违约条款，那么刘燕军、孙春丽退回的应该是8万元（双倍定金），而不仅仅是4万元。因此该三份证据根本不能证明刘燕军、孙春丽因为违约而向第三方支付了8万元的违约金。
刘燕军、孙春丽在诉讼中主张，海龙中天公司应于2013年3月20日前支付上述0209A铺位租金，但实际支付时间为2013年5月6日，应于2013年3月20日前支付上述0209B铺位租金，但实际支付时间是2013年4月19日，故要求海龙中天公司赔偿刘燕军、孙春丽延迟支付租金的滞纳金138221.5元，海龙中天公司对此明确称，认可确实延迟支付上述租金，但认为该诉讼请求已过法定的1年诉讼时效。
又查，2015年6月，海龙中天公司曾以刘燕军、孙春丽为被告，将二人诉至法院，要求二人协助其恢复本案所涉房屋（即0209A、0209B号铺位）原状，后又撤诉。
原审法院认定上述事实，有当事人陈述、房屋（专卖店）租赁合同、北京市长安公证处所制作的公证书等证据材料及本案开庭笔录等在案佐证。
原审法院认为，刘燕军、孙春丽作为房屋按份共有人，与海龙中天公司签订的两份房屋（专卖店）租赁合同，从合同内容看，应属房屋租赁合同，该两份房屋租赁合同，应均系双方当事人真实意思表示，且未违反国家强制性法律规定，故均属合法有效，法院均予以确认。上述合同均对双方当事人有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。
依据本案庭审情况及双方举证、质证情况，本案争议的主要焦点为:本案所涉房屋（即0209A、0209B号铺位）的原状如何恢复的问题，根据双方签订的上述两份房屋（专卖店）租赁合同亦即房屋租赁合同的规定，双方在庭审中亦均认可，上述涉案房屋原状的恢复主体应为海龙中天公司，但对于应恢复的具体标准或状态，上述两份房屋租赁合同对此并没有明确约定，该两份房屋租赁合同所提到的公证书，在本案中即刘燕军、孙春丽提举的北京市长安公证处所制作公证书，但该公证书所记载的内容，无论是所附的209＃（现2084＃）房屋及周边现场测量记录，还是10张现场照片，均不能准确无争议地确定上述涉案房屋在拆除后应恢复的具体标准或状态，再加上在海龙中天公司于2014年12月明确向刘燕军、孙春丽提出不再续租合同时，双方就涉案房屋的具体恢复事宜经协商仍未最后达成一致，因而分别起诉至法院，故由此可见，刘燕军、孙春丽与海龙中天公司对于本案争议的产生均负有一定的责任。因在本案审理过程中，经法院主持，双方就如何恢复涉案房屋已达成一致，即双方同意海龙中天公司支付60000元，由刘燕军、孙春丽自行完成上述房屋原状的恢复，故法院对此不持异议，因此，刘燕军、孙春丽现请求判令海龙中天公司向刘燕军、孙春丽支付人民币6万元，由刘燕军、孙春丽自行完成对209号房屋的恢复之诉讼请求，法院予以支持。
对于刘燕军、孙春丽所主张的要求海龙中天公司按照公证书所载内容及符合我国对商场或卖场购物环境要求的相关法律规定恢复209号房屋所在楼层的通道之诉讼请求，法院认为，首先，因双方签订的房屋（专卖店）租赁合同即房屋租赁合同约定的相关条款的内容如下：该物业租赁合同到期或终止返还前，则以公证文件内容为准由海龙中天公司负责承担完整一次性恢复该物业及周围等原状，并同时交付原有的相关设施等，从该条款的内容不能必然、清晰、准确地得出，海龙中天公司负有的恢复义务必然包括刘燕军、孙春丽所主张的“通道”，即使北京市长安公证处所制作的公证书所附的209＃（现2084＃）房屋及周边现场测量记录中标注了通道的具体数字。其次，考虑到本案涉案房屋的特殊性，该房屋系电子卖场内房屋，所谓恢复“通道”必涉及其他业主的合法权利。因此，是否恢复通道以及如何恢复通道，理应在刘燕军、孙春丽自行恢复上述涉案房屋原状后，再依据相关情况，若确有侵犯其二人合法权益的情形存在，其二人可向相关利害关系人再行主张相应权利较为适宜。故综合考虑上述各种情形，法院认为，刘燕军、孙春丽在本案中主张的要求海龙中天公司恢复通道的诉讼请求，因缺乏相应依据，法院不予支持。
对于刘燕军、孙春丽所主张的要求海龙中天公司支付逾期恢复房屋违约金之诉讼请求，法院作如下考虑：首先，如前所述，对于如何恢复本案涉案房屋及具体标准，双方签订的房屋（专卖店）租赁合同即房屋租赁合同约定并不明确，对此本案双方均负有一定的责任；其次，在双方之后就如何恢复本案涉案房屋及具体标准经协商未达成一致的情形下，海龙中天公司曾于2015年6月，以刘燕军、孙春丽为被告向法院提起过诉讼，要求刘燕军、孙春丽协助其恢复涉案房屋，由此可见，海龙中天公司对于延迟恢复本案涉案房屋负有责任，但主观上没有故意违约的恶意。再次，诉讼中，刘燕军、孙春丽对于其二人因海龙中天公司延迟恢复涉案房屋而受到了实际损失称，已经将涉案房屋实际出租给第三人罗大海，约定年租金47万多元，与海龙中天公司签订合同的年租金大致相同，因没有按期收回涉案房屋，导致其二人无法收取约定的租金，刘燕军、孙春丽为证明其二人上述主张，向法院提交了其二人与第三人罗大海签订的租赁意向书、支付定金40000元的收据以及其二人向罗大海退款的银行卡的流水单，因海龙中天公司对于租赁意向书等上述证据的真实性不予认可，故法院仅凭上述证据无法确认刘燕军、孙春丽因延迟恢复涉案房屋原状而所受的实际损失具体是多少。最后，海龙中天公司在诉讼中，对于刘燕军、孙春丽所主张的违约金明确表示约定过高，请求法院予以调整。因此，法院认为，将在综合考虑上述情形的基础上，并结合案件查明的事实、双方举证等情况，酌情确定海龙中天公司所应支付的违约金。
对于刘燕军、孙春丽所主张的要求海龙中天公司赔偿其二人因海龙中天公司违约而造成的定金损失40000元之诉讼请求，因刘燕军、孙春丽所提举的证据，均不能证明海龙中天公司因违约而给其二人造成了定金损失40000元，且该损失实际上亦应包括在因海龙中天公司延迟恢复涉案房屋原状而使其二人受到的实际损失所主张的违约金中，故该诉讼请求，因缺乏相应依据和证据，法院亦不予支持。关于二人所称的滞纳金，因二人与海龙中天公司对合同的具体履行事宜及要求存在争议，故法院对该项诉请不予支持。
海龙中天公司辩称不同意刘燕军、孙春丽诉讼请求一节中，与法院查明事实不符的部分，法院不予采信。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、北京海龙中天科技发展有限公司于本判决生效后十日内给付刘燕军、孙春丽人民币六万元，由刘燕军、孙春丽自行恢复二〇九室的原状；二、北京海龙中天科技发展有限公司于本判决生效后十日内向刘燕军、孙春丽支付延迟恢复房屋原状违约金人民币四万元；三、驳回刘燕军、孙春丽其他诉讼请求。如果北京海龙中天科技发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：刘燕军、孙春丽与海龙中天公司签订的两份房屋（专卖店）租赁合同合法有效。
关于刘燕军、孙春丽上诉主张的逾期恢复房屋违约金。根据双方租赁合同约定，涉案房屋原状的恢复主体应为海龙中天公司，但对于应恢复的具体标准或状态并没有明确约定。刘燕军、孙春丽提交的公证书所附现场测量记录、现场照片均不能准确无争议确定涉案房屋恢复的具体标准或状态，海龙中天公司于2014年12月明确向刘燕军、孙春丽提出不再续租合同时，双方就涉案房屋的具体恢复事宜经协商仍未最后达成一致，因而分别起诉至法院，由此可见双方对于本案争议的产生均负有一定的责任。双方在原审期间就如何恢复涉案房屋已达成一致，即双方同意海龙中天公司向刘燕军、孙春丽支付6万元，由刘燕军、孙春丽自行完成上述房屋原状的恢复，本院对此不持异议。根据查明的事实，海龙中天公司对于延迟恢复涉案房屋虽负有责任，但主观上没有故意违约的恶意，且刘燕军、孙春丽对于因海龙中天公司延迟恢复涉案房屋而受到实际损失的主张，依据不足，海龙中天公司明确表示违约金约定过高，请求法院予以调整，原审法院综合考虑上述情形，结合本案查明的事实、双方举证情况等，酌情确定海龙中天公司延迟恢复涉案房屋的违约金并无不当。
关于刘燕军、孙春丽上诉主张的定金损失40000元。因刘燕军、孙春丽提交的证据，均不能证明因海龙中天公司违约而给其二人造成了定金损失40000元，且海龙中天公司已承担延迟恢复涉案房屋原状的违约金，故刘燕军、孙春丽的该项上诉请求缺乏依据，原审判决对此不予支持亦无不当。
根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。关于刘燕军、孙春丽上诉主张的延迟支付租金的滞纳金。双方在租赁合同中对海龙中天公司迟延交付租金约定了滞纳金，海龙中天公司在租赁合同履行中确存在迟延交付租金的情形，但刘燕军、孙春丽已实际收取迟延交付的租金，且其二人并未提供证据证明其二人在法定的一年诉讼时效期间内向海龙中天公司主张迟延交付租金的滞纳金，故刘燕军、孙春丽关于滞纳金的诉请已超过法定一年诉讼时效期间，海龙中天公司在原审中关于刘燕军、孙春丽主张的滞纳金已超过一年诉讼时效不应得到支持的抗辩主张成立，本院予以采纳，原审判决对刘燕军、孙春丽的该项诉请不予支持的结果并无不当。
综上所述，刘燕军、孙春丽的上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持；原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费二万二千五百七十四元，由刘燕军、孙春丽负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一六年十二月十三日
书记员 赵梦芸