江苏省徐州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）徐执异字第00025号
异议人（案外人）张明伟。
委托代理人王莹，江苏建伟律师事务所律师。
申请执行人福建省闽南建筑工程有限公司，住所地福建省惠安县净峰镇湖街。
法定代表人邱仅生，该公司董事长。
委托代理人魏春富，该公司职员。
委托代理人李涛，该公司职员。
被执行人中住佳展地产（徐州）有限公司，住所地江苏省徐州市铜山新区5号路西8号路南。
法定代表人聂远，该公司董事长。
本院在执行福建省闽南建筑工程有限公司与中住佳展地产（徐州）有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人（案外人）张明伟对执行标的“泉山森林海DP20-3-102、DP20-3-302（房屋）、DP20-0-111、DP20-0-112（车库）”提出执行异议。本院立案受理，依法组成合议庭公开进行了听证审查。异议人张明伟及其委托代理人王莹，申请执行人福建省闽南建筑工程有限公司的委托代理人魏春富、李涛到庭参加听证。被执行人中住佳展地产（徐州）有限公司经本院通知没有到庭。本案现已审查终结。
异议人张明伟提出执行异议称：异议人于2011年6月27日、2012年8月3日、2012年9月29日，三次付款170万元购买了泉山森林海DP20-3-102、DP20-3-302（房屋）、DP20-0-111、DP20-0-112（车库）”，并办理了所有的上房手续。已装修上房至今长达4年之久，是该房屋的实际产权人。2015年4月得知上述房屋被查封，现提出异议，请求解除查封。
异议人张明伟为支持其执行异议向法庭提交的证据有：1、房屋认购书。证明其已经购买了房子。2、户名为马婉馨的银行业务凭证及马婉馨的证言，证明异议人缴纳了购房款。3、物业收据，物业管理服务协议、装修规定、住宅使用说明书等。证明异议人房屋已装修使用并实际占有。
针对异议人张明伟的执行异议，申请执行人福建省闽南建筑工程有限公司答辩称：异议人申请无事实和法律依据。1、涉案房产是我公司与中住佳展地产（徐州）有限公司诉讼中申请保全的房产，是该公司提供房产清单交给法院于2012年2月15日查封。查封行为符合法律规定。2、异议人与中住佳展地产（徐州）有限公司在2013年5月25日签订认购书，时间上在法院查封之后，事实上是在中住佳展地产（徐州）有限公司明知涉案房产属于查封财产的情况下，与之签订的。该行为违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条的规定，因此中住佳展地产（徐州）有限公司与异议人签订的认购书应属无效合同。且该协议中也有明确的约定即异议人在约定的时间内未签订房屋买卖合同即视为放弃该认购书赋予的买卖权利。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，异议人未与中住佳展地产（徐州）有限公司签订合法有效的书面买卖合同，也无证明其已实际支付购房款，故异议人不符合该条规定的买受人要件，其无权提出执行异议。4、异议人基于无效的合同，非法占有涉案房产，且较长时间内在无法办理相关房产物权登记的情况下，一直怠于向实际侵害人中住佳展地产（徐州）有限公司主张自己的权利，而要求占有我公司合法取得的房产，于理于法不合。5、涉案房产是我公司通过漫长的司法程序，根据业已生效的法律文书合法取得，我公司的合法权益应得到相应的法律保护，异议人的异议应驳回。
申请执行人福建省闽南建筑工程有限公司为支持自己的主张，向法庭提交的证据有：（2012）徐民初字第0016号民事裁定、查封房产清单，以证明涉案房产权属为中住佳展地产（徐州）有限公司及查封时间。
福建省闽南建筑工程有限公司对张明伟提供的2份认购书的真实性有异议，且认为该认购书签订时间为2013年5月25日，异议人也没有在约定时间与中住佳展地产（徐州）有限公司办理相应的商品房买卖合同，即视为异议人放弃该买卖合同的签订的权利。对户名为马婉馨的银行业务凭证及马婉馨的证言有异议，认为银行业务凭证的汇款人为马婉馨，而不是张明伟。且收款人并不是中住佳展地产（徐州）有限公司，而是秦毅纲个人的账户。无法证明张明伟实际向中住佳展交付了170万元房款。对张明伟提供的质量保证书等票据证书认为，该材料均系中住佳展地产（徐州）有限公司提供，无法证明张明伟与中住佳展地产（徐州）有限公司房屋买卖协议合法有效。
张明伟对福建省闽南建筑工程有限公司提供的（2012）徐民初字第0016号民事裁定、查封房产清单真实性无异议，但认为该证据仅能证明福建省闽南建筑工程有限公司与中住佳展地产（徐州）有限公司之间的纠纷进行了财产保全的申请，不能证明该裁定书送达给中住佳展地产（徐州）有限公司。
经审查查明：本院在审理福建省闽南建筑工程有限公司与中住佳展地产（徐州）有限公司建设工程施工合同纠纷案件中，依据（2012）徐民初字第16号民事裁定书，于2012年2月15日查封包括“泉山森林海一期DP20-3-102、DP20-3-302（房屋）、DP20-0-111、DP20-0-112（车库）”等多套房产。案件审理终结后，因中住佳展地产（徐州）有限公司未按生效法律文书履行义务，案件进入执行程序。在执行中，案外人张明伟对执行标的“泉山森林海DP20-3-102、DP20-3-302（房屋）、DP20-0-111、DP20-0-112（车库）”提出执行异议，要求排除执行。
另查，马婉馨于2011年6月27日通过银行汇款20万元、2012年8月3日通过银行转账100万元、2012年9月29日通过银行汇款50万元给秦毅刚。2013年5月25日，张明伟与中住佳展地产（徐州）有限公司签订了2份【泉山森林海】认购书，约定张明伟购买“泉山森林海DP20-3-102、DP20-3-302（房屋）、DP20-0-111、DP20-0-112（车库）”，总价款170万元。中住佳展地产（徐州）有限公司出具了收条。张明伟还向徐州西宇嘉业物业服务有限公司缴纳了相关费用。
本案争议的焦点为：异议人（案外人）张明伟对本院执行标的“DP20-3-102、DP20-3-302（房屋）、DP20-0-111、DP20-0-112（车库）”是否享有排除执行的权利暨其执行异议是否成立。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，本院于2012年2月15日查封了中住佳展地产（徐州）有限公司名下包括“泉山森林海一期DP20-3-102、DP20-3-302（房屋）、DP20-0-111、DP20-0-112（车库）”等多套房产，张明伟没有提供其在查封之前向中住佳展地产（徐州）有限公司购买涉案房屋时签订合法有效的书面买卖合同，仅提供了2013年5月25日签订了认购书，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。故异议人张明伟提交的证据，不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的买受人执行异议成立的条件。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
驳回异议人（案外人）张明伟提出的执行异议。
如不服本裁定，案外人、当事人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。
审 判 长 孙 燕
审 判 员 陈玉浩
代理审判员 王 磊
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 郭 曼