山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1607号
上诉人（原审被告）王敏。
委托代理人李成群，山东瀚澜律师事务所律师。
委托代理人董锐栋，山东瀚澜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王训宇。
委托代理人徐显龙。
上诉人王敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2013）城民初字第4790号民事判决，于2014年5月12日向本院提起上诉。本院于2014年6月24日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、代理审判员马喆参加评议的合议庭，于2014年7月15日公开开庭进行了审理。上诉人王敏的委托代理人李成群，被上诉人王训宇的委托代理人徐显龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王训宇在原审中诉称，王训宇、王敏双方于2013年9月在口头约定承诺王训宇使用纪钢的废旧金属经营许可证进行经营活动、帮助王训宇销货等基础上，签订一份《转让协议》，王敏将位于仙山路知惠回收公司纪钢所有的场地一处转让给王训宇，每年租金150000元，并将设备一宗以360000元的价格转让给王训宇（其它事项参照王敏与纪钢签订的厂房租赁合同执行）。但王训宇却于2013年9月20日收到纪钢要求王训宇搬离的通知，理由是王敏将涉案场地转让给王训宇并未经过纪钢的同意。王训宇多次与其协商未果，为维护王训宇合法权益，特向贵院起诉，请求判令：1、确认双方签订的转让协议无效，王敏返还设备款等416000元；2、案件受理费由王敏承担。庭审中，王训宇明确第一项诉讼请求为确认双方签订的《转让协议》无效，王敏返还设备款360000元、租赁费50000元及办公用品转让费6000元。
王敏辩称，双方的《转让协议》是在自愿平等的基础上签订的，双方均同意将王敏的设备作价360000元转让给王训宇，同时由王训宇租赁王敏使用的场地。协议签订后，双方已经实际履行协议中的内容，王敏将设备交付给王训宇，王训宇支付了购买设备款，此后王训宇占用场地进行经营。王训宇所诉无事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。
原审查明，一、2013年8月26日，王敏（甲方）与王训宇（乙方）签订《转让协议》，约定：“经过双方协商同意，甲方把原仙山路知惠回收公司纪老板场地一处转让给乙方，每年租金150000元（大写壹拾伍万元），甲方设备36万（包括压块机一台、剪机一台、铲车一台、叉车一台、地磅一台）转让给乙方王训宇。承担原甲方和纪老板签订的场地合同，一切事宜如有违约甲方王敏不再承担任何责任，本协议具有法律依据。（本协议一式二份，签字后生效）（设备款已付清）”。双方庭审中一致确认协议签订同日正式交接场地及设备，转让的设备用于废旧金属回收、加工等。
二、2012年12月6日，纪钢（甲方）与王敏（乙方）签订《厂房租赁合同》，主要约定：甲方同意将青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区一处厂房租给乙方使用，租赁期限三年，自2013年1月1日起至2015年12月30日止，年租金150000元，三年不变。
三、2013年9月20日，涉案场地出租人纪钢通过中通快递方式向王训宇发出通知，载明：“王训宇未经纪钢同意擅自在青岛知惠金属有限公司院内经营，限期15天内（2013.10.5日）前搬离，特此通告。”王训宇称其接到该通知后，纪钢不让其进场，于同年9月30日搬离，所有的设备、办公用品均留在涉案场地里。王敏称其转租涉案场地给王训宇时，电话及当面告知过纪钢并经过其同意，但没有证据予以证实。证人纪钢出庭作证证实王敏将涉案场地转租给王训宇事宜未经过其同意，因对王训宇不了解，不相信王训宇有能力履行义务，故虽同意王敏使用其废旧金属经营许可证经营，但不同意王训宇使用经营，同时证实王训宇在其发出通知后没几天就搬走了，设备及办公用品留在涉案场地。
原审认为，本案双方争议的焦点问题是其于2013年8月26日签订的《转让协议》是否有效。根据本案查明的事实，王敏基于2012年12月6日与纪钢签订的《厂房租赁合同》占有使用涉案场地，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人将租赁物转租给第三人应当经过出租人的同意。本案中，王敏未经出租人纪钢同意将涉案场地转租给王训宇属非法转租，纪钢在法定期限内以王敏未经其同意为由通过通知形式向王训宇提出异议，要求王训宇限期搬离涉案场地，导致双方之间的《转让协议》无法履行，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，原审确认双方于2013年8月26日签订的《转让协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因王敏转让的设备用途为废旧金属回收、加工等，现涉案《转让协议》无效，王敏基于无效协议取得的设备款360000元及办公用品转让费6000元应予返还。鉴于王训宇已实际使用涉案场地35天，参照双方约定的2013年剩余租期127天租金50000元标准，扣除该35天场地占有使用费后，王敏应予返还租赁费36220.5元（50000元-50000元÷127天×35天）。王训宇诉请理由正当，于法有据，原审予以部分支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认王训宇与王敏于2013年8月26日签订的《转让协议》无效。二、王敏于判决生效后十日内返还王训宇设备款360000元、租赁费36220.5元及办公用品转让费6000元，共计人民币402220.5元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7540元，由王训宇负担226元，王敏负担7314元。
宣判后，王敏不服一审判决，向本院提起上诉称：一、王训宇与王敏之间的《转让协议》是有效的，原审认定其无效是错误的。1、该协议约定王敏的一宗设备以36万元转让给王训宇，系买卖行为，合法有效，且已履行完毕。2、原审认定《转让协议》无法履行是错误的。王敏并非非法转租，纪钢对王敏与王训宇之间的转让行为有异议，应向王敏提出，但其从未提出，纪钢无权要求王训宇搬离场地，其要求王训宇搬离的非法行为并不导致《转让协议》无法履行，该协议已经基本履行完毕。二、合同法规定，无法实现合同目的的，当事人可以提出解除合同，而不是要求确认合同无效，故原审以该协议无法履行为由认定其无效无法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十六条的规定，有权提出转租合同无效的民事主体是出租人，而不是第三人，王训宇无权依据该规定要求确认合同无效。三、《转让协议》包含的买卖行为和即使存在的转租行为系可以分离的两项民事行为，买卖行为是有效的。故请求二审撤销原判，重新作出判决。
被上诉人王训宇答辩称：原审判决正确，请求维持。
二审期间，王训宇提交案外人纪钢与青岛市城阳区流亭街道仙家寨村村民委员会签订于2000年12月30日的《土地租赁合同》以及青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会出具的《证明》，以证明纪钢对涉案场地及房屋享有使用、收益及出租的权利。经质证，王敏称：《土地租赁合同》产生于2000年，而且是青岛市城阳区流亭街道仙家寨村村民委员会与青岛城阳钢源废旧金属回收加工厂之间的合同，并非新证据，王训宇在二审期间提交已过举证期限；上述村委会的名称应该变更为“居委会”，故对上述两份证据的真实性有异议。
综合上述证据及其质证意见，本院确认以下事实：1、案外人纪钢与青岛市城阳区流亭街道仙家寨村村民委员会于2000年12月30日签订《土地租赁合同》，约定纪钢租赁该村委会土地3832平方米用于建货场，现尚处于租赁期限内。2、2014年9月2日，青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会出具《证明》称：“兹证明我社区于2000年12月30日将我社区西仙山路路南土地（东至路沟、西至棉麻站墙2米、南至林场预制场、北至仙山路沟南）租给纪钢建货场。该土地归社区所有，地上建筑物及其他附着物归纪钢所有。我社区同意对外转租，其经营权经本人同意方可转让他人经营。特此证明。”
二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，王敏从案外人纪钢处承租涉案厂房后，未经出租人纪钢同意即将该厂房转租给王训宇使用，损害了出租人的利益，也不利于交易安全，因此，原审认定王敏与王训宇就涉案厂房转租赁签订的《转让协议》系无效合同，并无不当。因上述协议中的设备转让条款系本案双方当事人转租赁合同的重要组成部分，系当事人为其间转租赁合同的履行而订立，即该条款与双方的转租赁行为密切相关，故在涉案转租赁合同无效的情况下，该条款亦应认定为无效。因此，原审在查明事实的基础上，判决王敏返还王训宇设备款360000元、剩余租赁费36220.5元及办公用品转让费6000元，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。王敏称其与王训宇签订的《转让协议》有效，因无事实及法律依据，原审不予采纳并无不当。王敏上诉称双方《转让协议》中的设备转让条款系独立的买卖行为且王训宇无权请求确认涉案转租赁合同无效，均无事实及法律依据，本院不予采纳。
综上，王敏的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计7333元，由上诉人王敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 安太欣
代理审判员 马 喆
二〇一四年九月十九日
书 记 员 王 晶
书 记 员 吴苗苗