湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂伍家岗民初字第00618号
原告（反诉被告）宜昌新天地物业管理有限公司。住所地宜昌市伍家岗区桔城路*****号。
法定代表人张雯，该公司董事长。
委托代理人田伟伟，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）邹鹏飞。
委托代理人熊希，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。
原告宜昌新天地物业管理有限公司与被告邹鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理。依法适用简易程序由审判员郑丹独任审判，于2015年7月1日公开开庭进行审理，反诉原告邹鹏飞当庭提起反诉，反诉被告宜昌新天地物业管理有限公司放弃新的答辩期及举证期，并当庭答辩。原告宜昌新天地物业管理有限公司及其委托代理人田伟伟，被告邹鹏飞及其委托代理人熊希到庭参加诉讼。庭审中反诉原告邹鹏飞申请对其诉争的商铺的装修费进行司法鉴定，并提交了申请书，本庭予以受理并将该申请移送鉴定部门，后因反诉原告邹鹏飞未缴纳鉴定费用，鉴定部门于2016年1月13日将该案退回。原、被告双方均要求不少于90日的庭外和解期，但未能达成庭外和解。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月23日，原、被告签订《福久源·新天地商铺租赁经营合同》，约定：1、原告将位于福久源·新天地B区一层82.61平方米（后实测为81.02平方米）房屋出租给被告用于经营服装，租期自2014年3月28日起至2017年3月27日止；2、租金标准为57.50元／月／平方米；3、租金按照先交纳后使用的原则按季度缴纳，且每期租金应于前十个工作日内缴清。4、被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按未缴金额的5‰向原告支付滞纳金；逾期30日的，原告有权解除合同。同日，原告与被告签订《福久源·新天地运营管理协议》及《福久源·新天地物业管理协议》，合同约定被告按57.50元／月／平方米及8元／月／平方米标准向原告缴纳运营管理费及物业管理费，上述两合同费用缴纳方式与租赁合同相同。若被告未按约定缴纳费用的，原告有权自逾期日起按每日5‰的标准收取滞纳金。合同签订后，原告按月将商铺交付给被告使用并履行相关合同义务，但被告在支付首期费用后一直拖欠后续租金、运营管理费及物业服务费。原告故诉至法院，要求判令：1、判决解除原被告之间的房屋租赁关系，被告立即腾退承租的福久源·新天地B区一层的商铺，并按9965.46元／月的标准支付自2015年4月1日至实际腾退之日止的商铺占用费、运营管理费及物业管理费（商铺占用费、运营管理费均为4658.65元／月，物业管理费为648.16元／月）。2、判决被告向原告支付拖欠的商铺租金、运营管理费及物业管理费共计29896.38元及逾期付款违约金15546.12元（自2015年12月31日暂计至起诉日计104天）。合计45442.50元。
被告辩称，原告并非诉争房屋产权人，因此原、被告之间签订的合同无效，被告不应当向原告支付费用。相反原告还应当向被告返还相关费用。原告向被告隐瞒了并未消防验收的事实，根据相关法律和《消防法》第十五条规定，即便合同有效，因为原告违约在先，被告不用缴纳相关费用，原告还应当返还被告相关费用。被告知道后要求原告退还，原告还置之不理，反而切断被告水电。另外租金在核算时应当以实际面积核算。根据合同第二条约定，原告并未履行合同义务，没有权利要求被告支付运营管理费。综上请求驳回原告诉讼请求。
反诉原告诉称，2013年9月23日，反诉原告与反诉被告签订了《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》以及《福久源·新天地物业管理协议》。合同签订当天，反诉原告向反诉被告缴纳了商铺租金14250.25元，运营管理费14250.20元，水电押金2000元，违约保证金19000元。随后，反诉被告向反诉原告交付了位于宜昌市伍家岗区桔城路6号福久源·新天地B区一层的商铺（毛坯房，面积82.61平方米）。合同签订后，反诉原告为了经营，将该商铺进行了装修。之后，反诉原告将商铺经营至2015年3月底。后反诉原告得知其所经营的商铺未通过消防部门的消防验收。依据《消防法》第十三、十四条，该位于福久源·新天地的商铺不得投入使用。为此反诉被告多次找到反诉原告，要求解决上述问题，但反诉被告对此避而不谈，企图蒙混过关，在没有解决上述问题的情况下，反而要求反诉原告继续缴纳下一季度的商铺租金、运营管理费及物业管理费。为维护自身合法权益，依据《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）款的规定，特提起反诉，要求判令：1、解除反诉原告与反诉被告之间签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》以及《福久源·新天地物业管理协议》。2、反诉被告向反诉原告退还已缴纳的商铺租金14250.25元，运营管理费14250.20元，履约保证金19000元及水电押金2000元。3、依法判决反诉被告向反诉原告赔偿商铺装修费损失50000元。4、反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告辩称，反诉被告没有违约行为，反诉原告无权要求解除合同。
经审理查明，“福久源·新天地”B区的商铺所有权人为宜昌弘洋投资有限公司，2014年5月23日，宜昌弘洋投资有限公司与原告签订《商铺委托经营管理协议》一份，约定宜昌弘洋投资有限公司将“香山·福久源”项目B区商铺委托给原告经营管理，在经营管理期限内，原告享有该商铺的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害宜昌弘洋投资有限公司合法权益下的自主转租权。2013年9月23日，原、被告签订《福久源·新天地商铺租赁经营合同》，约定：原告将位于福久源·新天地B区一层81.02平方米房屋出租给被告用于经营服装，租期自2014年3月28日起至2017年3月27日止，租金标准为57.50元／月／平方米，即每月租金为4658.65元，每期租金被告应于每个季度前十个工作日内缴纳。原告同意在承租期内给予被告六个月的免租期的优惠政策，第一年度给予三个月优惠，第二年度给予三个月优惠。被告在签订本合同之日，应向原告一次性交付履约保证金，金额相当于被告第一年2个月租金和运营管理费总额共计人民币19000元。该保证金不计利息，在合同终止时被告无任何违约情形后退还给原告。租赁期满或合同解除后，履约保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及被告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分在被告办理退铺手续满三个月后应如数（无息）返还被告。合同同时约定，被告未按合同约定，逾期7日未缴足租金、管理费及各项应缴费用，（无论是否已获正式通知催缴），原告有权停止该商铺水、电供应，由此给被告造成的不便或损失，原告不承担责任，并且每逾期一日，被告应向原告支付未缴金额5‰的滞纳金；如被告逾期30日未能缴足租金、管理费以及各项应缴费用（无论是否已获正式通知催缴），原告有权单方面解除合同、收回商铺，被告的履约保证金当作违约金原告不予退回。原告提前解除合同时，应预先一个月以书面通知被告。被告应十五日内迁离并交回房产，被告应当支付违约金并赔偿原告一切损失。合同第十条第四项约定，被告应当负责并保证由被告提供并报消防审核的装修设计文件符合国家相关技术规范，能够通过消防审核，按国家要求通过消防验收，并承担费用及相关责任。同日，原、被告又签订《福久源·新天地运营管理协议》及《福久源·新天地物业管理协议》一份，其中，《福久源·新天地运营管理协议》约定，“原告的管理服务事项为新天地整体商业形象的推广和宣传，新天地统一营销活动推广和组织，新天地所有广告位推广发布及管理，新天地从业人员的培训和日常管理，新天地公共秩序的维护和日常管理，新天地停车场的统一管理。被告按45元／月／平方米标准向原告交纳运营管理费。费用交纳方式与租赁合同中租赁商铺租金缴纳方式相同，采用预付方式按季度交纳，随同租金标准同时缴纳。被告未按约定交纳费用的，原告有权按逾期日起每日5‰的标准收取滞纳金。逾期30日未交纳运营管理费，原告有权终止合同。”《福久源·新天地物业管理协议》约定，“原告对新天地商铺进行公用设备设施的保养、维修和运行管理、公共秩序的维护和协助、公共卫生的服务和管理等物业管理及服务。被告按8元／月／平方米标准向原告交纳物业服务费。物业服务费支付方式：按季度与租金同步缴纳；采用先交后用方式按季度交纳，续交物业管理费应在每季度到期前10日内交清。被告未按约定交纳费用的，原告有权按逾期日起每日5‰的标准收取违约滞纳金。逾期30日未交纳物业管理费，原告有权终止合同。”合同签订后，原告依约交付了房屋，被告交纳了2013年10月1日至2015年3月30日的租金、运营管理费及物业管理费，因合同约定原告免收3个月的租金，被告所缴纳的租金、运营管理费及物业管理费计算至2015年4月1日。被告在支付首期费用后一直拖欠后续租金、运营管理费及物业管理费。
另查明，2014年至2015年，原告多次在报纸上刊登广告，组织福久源·新天地商业街促销活动以及消防培训等活动。
同时查明，宜昌市公安消防支队于2014年5月8日出具宜公消验字（2014）第0065号《建设工程消防验收意见书》，确认对香山福久源B地块一期C区商业街11轴至41轴间区域土建工程及消防设施安装工程进行消防验收并复查验收合格。位于宜昌市××岗区××城路地块××区商业街（××香山××商业街左侧、香山××区商业街及地下车库右侧的所有商铺）于2014年6月25日取得竣工验收备案证明。
以上事实，有原、被告签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》、《福久源·新天地物业管理协议》、《商铺委托经营管理协议》、2份《宜昌市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、2份《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、2份竣工图、报纸、照片、3份《收据》、《消防联动通知》、《通知》等及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案是一起因房屋租赁合同的履行引起的纠纷，应当定性为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是原、被告双方哪一方应承担违约责任。
1、原、被告签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》及《福久源·新天地物业管理协议》系原、被告双方真实意思表示，上述协议依法成立并生效，原、被告均应依约履行合同义务。原告依约交付了商铺，被告应当缴纳租金及物业管理费。原、被告在《福久源·新天地运营管理协议》中约定原告的管理事项为“新天地整体商业形象的推广和宣传；新天地统一营销活动推广和组织，新天地所有广告位推广发布及管理，新天地从业人员的培训和日常管理，新天地公共秩序的维护和日常管理，新天地停车场的统一管理。”原告多次在报纸上刊登广告，组织促销活动及消防培训活动，已经履行了合同约定的运营管理义务，被告应当依约支付运营管理费。被告自2015年4月1日起至今未缴纳租金、运营管理费及物业管理费，使原告收取租金及其他费用的合同目的无法实现，已经构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，原告有权解除与被告之间签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》及《福久源·新天地物业管理协议》，上述协议应于本判决书生效之日起解除，合同解除后，被告无权继续占有、使用案涉商铺，应当向原告腾退。
2、反诉原告认为反诉被告有以下两个违约行为：一是提供的商铺未通过消防验收，无法使用。二是切断商铺水电供应，致使反诉原告无法经营。对于反诉原告消防验收问题，经过质证，反诉被告已经证明其提供的案涉商铺毛坯房已经通过了竣工验收备案，亦提供证据证明该商铺所在的商业街已经通过消防验收，被告虽认为案涉商铺不在消防验收范围内，但并未提交证据予以证明，本院不予支持。该区域室内装修工程不在验收范围之内，而根据《中华人民共和国消防法》及《建设工程消防监督管理规定》的规定，案涉商铺在室内装修完毕后，应进行消防验收，双方当事人对此均不否认。根据双方租赁经营合同第十条第4项的约定，商铺报送消防审核的装修设计文件应由反诉原告提供，由于反诉被告向反诉原告交付的是毛坯房，室内装修是由反诉原告自行完成而非反诉被告统一进行，且申请消防验收需提交设计文件、设计单位资质证明等资料，故反诉原告应负有提供验收资料的义务，现反诉原告没有提供其已提交了消防验收所需资料而反诉被告不接收，或公安消防部门因其主体不适格拒绝受理其申请的证据，在其自身没有履行义务的情况下，以反诉被告没有进行室内装修消防验收为由主张解除合同，有违诚信，本院不予支持。对于停电停水问题，反诉原告并无证据证明反诉被告拒绝反诉原告交纳电费并停止水电供应，且依据反诉原、被告签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》约定，“反诉原告未按合同约定，逾期7日未缴足租金、管理费及各项应缴费用，（无论是否已获正式通知催缴），反诉被告有权停止该商铺水、电供应，由此给反诉原告造成的不便或损失，反诉被告不承担责任。”反诉原告至今未缴纳2015年4月1日起的租金、运营管理费及物业管理费，逾期早已超过7日，故即便反诉被告停止水电供应，其也是在行使合同赋予的权利，故反诉被告并不存在违约责任。反诉原告所主张的要求反诉被告返还已缴纳的租金、运营管理费及赔偿装修损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。对于反诉原告所主张的履约保证金及水电押金的返还，由于反诉原、被告双方明确约定，如反诉原告违约，则该履约保证金不予退还，该保证金应用于抵扣反诉原告所欠的租金及其他费用，因反诉原告逾期未支付租金及其他费用，构成违约，故对于该履约保证金不应退回。反诉原、被告未在合同中对水电押金进行约定，故合同解除后，反诉被告应向反诉原告退还水电押金2000元。
3、按照合同约定，被告每月应负担的的租金、运营管理费及物业管理费为9965.46元。现原告已经起诉要求解除合同，自2015年4月1日起至合同解除之日的所产生的租金、运营管理费及物业管理费已到期，原告尚未缴纳，依据合同约定，被告所缴纳的履约保证金19000元应当用于抵扣被告所欠的租金及其他费用，故被告应按9965.46元／月的标准向原告交纳2015年4月1日起至合同解除之日止的租金、运营管理费及物业管理费（扣除19000元履约保证金之后的余额）。同时邹鹏飞于2015年6月30日提起反诉，请求解除前述合同及赔偿相应损失，邹鹏飞实际上是以起诉的方式表明不再继续履行合同，虽然邹鹏飞并不享有法定解除权，但不影响双方通过协商的方式解除合同。诉讼中，双方一致要求解除合同，应视为双方已达成解除合同的合意，故本院认定双方签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》及《福久源·新天地物业管理协议》于2015年7月1日解除。
3、《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》及《福久源·新天地物业管理协议》均约定，被告逾期交纳费用的，自逾期之日起按所欠费用日5‰标准加收违约滞纳金。对于这一违约金计算标准，被告认为过高，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”被告逾期不支付租金及其他费用给原告造成的损失是资金占用损失，该损失应当参照银行同期贷款利率计算。而日5‰的违约金计算标准远高于银行同期贷款利率，故该合同约定的违约金过高，依法应当予以调减，依据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算逾期付款违约金。被告应于本判决书生效之日起十日内以其尚欠的自2015年4月1日起的租金、运营管理费及物业管理费为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向原告支付逾期付款违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）宜昌新天地物业管理有限公司与被告（反诉原告）邹鹏飞于2013年9月23日签订的《福久源·新天地商铺租赁合同》、《福久源·新天地运营管理协议》、《福久源·新天地物业管理协议》于2015年7月1日解除，
二、被告（反诉原告）邹鹏飞于本判决书生效之日起十日内应向原告（反诉被告）宜昌新天地物业管理有限公司支付2015年4月1日起至7月1日的租金、运营管理费及物业管理费共计29896.38元，扣除邹鹏飞已交纳的履约保证金19000元后，实际应支付10896.38元。
三、被告（反诉原告）邹鹏飞应自2015年4月1日起至实际支付之日止，以9965.46元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍支付违约金。
四、反诉被告（原告）宜昌新天地物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向反诉原告邹鹏飞退还水电押金2000元。
五、驳回反诉原告（被告）邹鹏飞的其他反诉请求。
六、驳回原告（反诉被告）宜昌新天地物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案本诉受理费936元，反诉受理费1144元（均已减半收取），由被告即反诉原告邹鹏飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 郑丹
二〇一六年二月十五日
书记员 胡雨