黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑10民初38号原告：张荣斌，男，1967年11月24日出生，汉族，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。原告：马文欣，女，1967年3月22日出生，汉族，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告：宁安市农村信用合作联社，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市宁安镇。法定代表人：武佳忠，理事长。委托诉讼代理人：刘自强，男，宁安市农村信用合作联社职员。委托诉讼代理人:孙洪刚，黑龙江君德律师事务所律师。第三人：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地牡丹江市宁安市东京城镇。法定代表人：李功波，董事长。委托诉讼代理人：杨静昕，男，牡丹江天福利亨房地产开发有限公司法律事务部主管。第三人：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。法定代表人：鲍建胜，董事长。委托诉讼代理人：郭忠庆，黑龙江宇通律师事务所律师。原告张荣斌、马文欣与被告宁安市农村信用合作联社（以下简称宁安信用社）、第三人牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福公司）、牡丹江均胜房地产置业有限公司（以下简称均胜公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月18日立案后，依法组成合议庭，于2016年7月8日公开开庭审理了本案。原告张荣斌、被告宁安信用社的委托诉讼代理人刘自强、孙洪刚、第三人天福公司的委托诉讼代理人杨静昕、第三人均胜公司的委托诉讼代理人郭忠庆到庭参加诉讼，原告马文欣经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张荣斌、马文欣向本院提出诉讼请求：一、依法撤销（2015）牡商初字第71-1号民事裁定、（2016）黑10执异30号执行裁定；二、解除属于原告所有的鸡西市鸡冠区兴河公馆4号楼3单元4层40X号（原收据标注为4号楼1042室）房屋的查封、停止对该房屋的执行。三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与第三人借款合同纠纷一案中，被告申请将原告坐落于鸡西市鸡冠区星河公馆4号楼3单元4层40X号、设计面积132.67平方米、测绘面积为132.38平方米的房屋查封（包括原告房屋在内被查封房屋共154套）。原告为此向牡丹江市中级人民法院执行部门提出案外人执行异议，该院裁定驳回原告异议。原告作为鸡西市中级人民法院、鸡西市鸡冠区人民法院团购干警，认真执行《商品房团购协议书》，2012年9月至2013年9月分三次付清房款90%以上，即人民币443226元。在《商品房团购协议书》第七条中明确标出合同签订期间天福公司暂时未取得房屋预售许可，待天福公司取得房屋预售许可证后30日内，由出卖人和购房者个人签订《商品房预售合同书》。在等待期间，一直没有任何部门、任何人通知原告天福公司取得了房屋预售许可证，原告更无从签订出卖人和购房者个人的《商品房预售合同书》。直到2015年9月，天福公司通知原告入户，在办理入户手续并开始装修之后，才得知该房屋已经被牡丹江市中级人民法院查封。原告认为，鸡西市法院系统团购代表与第三人天福公司签订的《商品房团购协议书》合法有效，人民法院的执行裁定无权将合法的房屋买卖协议的法律效力抵销，人民法院更不能在维护一个民事主体利益的同时损害其他民事主体的合法权益。第三人天福公司在诉讼阶段于2015年6月5日就向合议庭提出过查封异议，合议庭应允予以解除，但只解除了查封的部分团购房屋，对原告的房屋的查封没有解除。第三人天福公司在执行阶段于2015年11月10日又提出过执行异议。原告于2015年11月5日提出案外人执行异议被（2016）黑10执异30号执行裁定驳回。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、物权法第九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四十条的规定，原告合法善意取得房屋，尚未完成转移登记非原告原因所致，《商品房团购协议书》合法有效，原告提起的执行异议之诉事实清楚、证据充分、于法有据，被查封房屋系原告合法购买，并已装修入户，请法院支持原告的诉讼请求。被告宁安信用社答辩称，一、答辩人执行的是第三人天福公司的房产，不是原告的房产。诉争房屋是第三人天福公司开发建设的，没有登记在原告名下，也没有进行预购商品房预告登记，原告对诉争房屋不享有物权。二、原告对第三人天福公司享有债权。原告与第三人天福公司之间的商品房团购协议书只在合同双方之间产生权利义务关系，原告可以依据该合同要求第三人天福公司履行合同义务，协议书不是产权证，也不具有登记簿的作用，根据物权登记设立原则，被答辩人不能依据该协议书对诉争房屋主张物权。三、原告对诉争房屋不适用善意取得。根据物权法106条和物权法司法解释18条规定，就不动产而言，善意取得是至少应当符合办理完毕产权登记手续的条件，本案诉争房屋仍为第三人天福公司所有，故原告不构成善意取得。四、人民法院查封执行诉争房屋并无不当。人民法院查封诉争房屋时，原告尚未支付全部购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第17条规定的解除查封的条件，且原告名下有其他住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的中止执行的情形。综上，人民法院应当对诉争房屋继续执行，请求驳回原告的诉讼请求。第三人天福公司述称：诉争房屋并非第三人财产，是原告善意取得，第三人与原告签订的团购协议合法有效，依据物权法第15条规定，虽然没有办理物权登记，但不影响合同效力，而诉争房屋不属于抵押财产，被告享有的将第三人土地使用权设定的他项权效力不及于诉争房屋，因此原告善意取得的房屋依据司法解释具有排除执行的效力，应当支持原告的诉讼请求，维护其权益。第三人均胜公司述称：请求法院依法裁决。本案的争议焦点为：原告对诉争房屋享有的权益是否足以排除强制执行。审理中，原告张荣斌为支持其主张，向法庭举证如下：证据一，《商品房团购协议书》一份。证明：在2012年原告与第三人天福公司在基于团购合同之上建立了商品房买卖合同。被告宁安信用社质证称，对真实性无法确定，此证据由原告出具，无法核实真实性。该份证据中当事人体现不出是原告。此合同是否生效与原告请求的事项无关。第三人天福公司质证称，对形式要件及证明问题均无异议。充分说明天福利亨与原告早于2012年就签订了商品房团购协议，本案被告主张权利是2015年6月1日，被告与第三人诉争的借款合同纠纷基于第三人设定的抵押权并不基于本案诉争房屋，而该协议更能证实被查封的房屋不是天福利亨公司名下的财产，查封了案外人的财产，因此查封确有错误。第三人均胜公司质证称，与均胜无关。本院认为，该份证据具有真实性、合法性、关联性，予以确认。证据二，《商品房买卖协议书》一份，三张交款收据。证明：原告给第三人天福公司付清了房款的90%以上，在2013年9月以前就已经全部交付。被告宁安信用社质证称，对真实性无法确定，但该组证据可以证明原告并未支付全部购房款。因原告与天福利亨之间存在利害关系，因此双方的交款凭证不能证明真实的付款行为，原告没有提供相应的银行转账账目。第三人天福公司质证称，对形式要件和证明问题均无异议，同时能证明原告取得本案诉争房屋是善意取得，按商品房买卖协议交付购房款90%，余10%是第三人为原告办理产权证照后再交付，因此本案被告与第三人借款纠纷查封了本案原告的房屋，依据最高院司法解释是错误的。第三人均胜公司质证称，与均胜无关。本院认为，该份证据具有真实性、合法性、关联性，予以确认。证据三，《前期物业管理服务协议》一份、《装修管理协议书》一份、供热费收据一份、装修维护金收据一份、物业费、电梯费收据一份、预收电费、水费收据一份、装修照片4张。证明：原告已经合理进户并且开始了装修，并没有拖欠房款和物业费。被告宁安信用社质证称，对真实性无法确定，但该证据可以证明2015年牡市中级人民法院依据被告申请查封诉争房屋的日期是2015年6月1日，该证据体现的日期均在查封日期之后，可见当日原告并未占有使用诉争房屋，其中物业费电梯费电费水费的交费时间是2015年10月3日，协议日期是2015年9月3日，供热费的交费日期是2015年12月8日，该组日期均晚于查封日期。说明本案第三人没有履行人民法院查封裁定规定，擅自将查封房屋交付给原告。第三人天福公司质证称，对形式要件及证明问题没有异议，第三人与原告于2012年9月29日签订团购协议，协议约定原告购买房屋应当于2013年12月31日竣工交付，但因第三人逾期竣工，导致迟延交付，因此第三人另外承担了逾期入户的违约责任，而牡丹江市中级人民法院诉讼保全查封了原告的房屋，应当依据生效的法律判决作为查封的根据，而判决恰恰没有列明土地上的附着物即房屋属第三人财产可以查封，判决明确判项是设定抵押权的土地使用权可以优先受偿，但并不影响第三人与案外人进行土地使用权上的附着物进行交易，因此第三人按照生效判决及民事裁定可以提供土地使用权予以执行，但实际上不具有可操作性，原告出具的证据，可证实原告善意取得的房屋支付了价款，并且装修入住，依据最高院的司法解释，法院不得查封、扣押、冻结。因此执行裁定驳回原告案外人执行异议是仅凭借案外人名下另有房屋这一条片面理由而忽略原告有改善住房或出售原住房，购得新住房的美好愿望。原告诉讼主张有事实根据和法律依据。第三人均胜公司质证称，与均胜无关。本院认为，该组证据能够证实原告办理入户相关手续、交付各项费用及对诉争房屋进行装修的事实，对该组证据予以采信。原告马文欣未到庭、未向本院提交证据。审理中，被告宁安信用社为支持其主张，向法庭举证如下：证据一，（2015）牡商初字第71号民事判决书。证明：均胜应当偿还70000000元代付利息，被告与第三人天福公司诉争房屋坐落在抵押的土地，因此被告有权申请对诉争房屋的执行申请。原告张荣斌质证称，此证据是信用社与均胜和天福利亨之间的关系，与我方买受人无关。此块土地费用我方已经支付，关于土地价款信用社是否收回，是信用社的责任。作为买受人没有任何过错和责任。原告马文欣未到庭、未质证。第三人天福公司质证称，对形式要件没有异议，对证明问题有异议，无论是民事诉讼保全裁定或执行裁定或执行程序所依据的基础法律文书就是判决，该判决明确表述关于本案被告主张的天福利亨因私自处分抵押物导致抵押物变价不足清偿……判决第二项明确记载天福利亨公司以星河公馆的土地使用权拍卖变卖价款，优先偿还借款本息，判决并没有判项土地上的附着物是具有可供执行的财产，所以脱离了判决以外的诉讼保全都是错误的，没有执行依据，同时证实原告主张应当得到法律支持。第三人均胜公司质证称，没有异议。本院认为，该份证据系人民法院作出的判决书，具有真实性、合法性、关联性予以确认。但对于其证明有权执行诉争房屋的理由不予支持。证据二，（2015）牡商初字第71号-1号民事裁定书。证明：该裁定书作出时，诉争房屋尚未交付给原告。法院执行查封该房屋符合法律规定。原告张荣斌质证称，作为房屋买受人不知道此房屋已经被查封，存在争议，且在查封中天福利亨已经告知信用社这些房屋已经有买受人了。原告马文欣未到庭、未质证。第三人天福公司质证称，形式要件没有异议，证明问题有异议，此裁定作出时间是2015年6月1日，而原告团购房屋是2012年就签订了商品房买卖协议，裁定明确记载是查封天福利亨名下所有的房产，包括原告在内，第三人签收裁定后就向被告和合议庭提交了154户房屋的购房协议和收据，并依照程序提出查封异议，所以该查封裁定确有错误，因查封房屋不是第三人资产，而且合议庭在查封之前并未核实该154户房屋的状况，因此第三人提出裁定程序违法，且提出执行异议，但均未理会。因此裁定是错误的。第三人均胜公司质证称，没有异议。本院认为，该份裁定书系人民法院作出的，具有真实性、合法性、关联性，予以确认。但对于其证明问题的理由不予支持。证据三，土地使用权证、他项权证。证明：诉争房屋占用范围内土地使用权已抵押给宁安信用社，信用社对土地使用权享有优先受偿权。原告张荣斌质证认称，土地使用权证、他项权证只能证明信用社与开发公司之间的担保和贷款关系，与我们正常买受人没有关系，我们在购房时已经支付了土地使用费用，作为普通买受人不存在任何责任和错误，此两证在本案中没有实际意义。原告马文欣未到庭，未质证。第三人天福公司质证称，对形式要件没有异议，对证明问题有异议。他项权证设定的抵押权是土地抵押权，不及于地上附着物，即不及于本案诉争房屋。因此，被告无权对诉争房屋进行查封，因此查封保全该房屋是错误的。第三人均胜公司质证称，没有异议。本院认为，该份证据具有真实性、合法性、关联性，予以确认。审理中，第三人天福公司为证明其主张，向法庭举证如下：证据一，《商品房预售许可证》一份、《商品房团购协议书》一份。证明：第三人在房屋管理部门取得商品房预售许可，并与本案原告签订商品房买卖协议，合法有效，第三人销售本案诉争房屋并未触及被告利益，也非被告他项权效益基于的范围，被告主张权利的时间是2015年6月1日，第三人与原告签订时间是2012年9月29日签订，因此诉讼保全查封原告所有房屋确有错误。原告张荣斌质证称，证明了原告是在合法合理符合政策的条件下购买房屋，至于信用社与开发商之间是否存在纠纷债务与买受人之间不发生任何关系，牡市中法对买受人的查封本身就是错误的，信用社提出的查封请求也是错误的。原告马文欣未到庭，未质证。被告宁安信用社质证称，证据真实性没有异议，该组证据与我方无关。第三人均胜公司质证称，与均胜无关。本院认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性，予以确认。第三人均胜公司没有向法庭提供证据。根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2012年7月3日，被告与第三人均胜公司签订了《借款合同》，被告向均胜公司放贷70000000元，同日被告又与第三人天福公司签订《抵押担保合同》，天福公司以出让取得的土地使用权为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押土地使用权证号为鸡冠国用（2012）第20001X号，对应的土地他项权证号为鸡冠他项（2012）第2009号，土地面积为55553.00平方米。2015年6月1日牡丹江市中级人民法院作出（2015）牡商初字第71-1号民事裁定书，查封了本案第三人天福公司所有的包括涉案房屋在内的位于鸡西市星河公馆项目1#-8#楼房屋共154户，面积15396.89平方米。牡丹江市中级人民法院于2015年8月6日作出（2015）牡商初字第71号民事判决书，判决该案被告天福公司（即本案第三人天福公司）以其所有的鸡冠国用（2012）第20001X号，坐落于鸡西市鸡冠区文化路南、康新路北侧的土地使用权拍卖、变卖价款优先偿还该案原告宁安信用社（即本案被告宁安信用社）的借款本息。另查明，2012年9月29日，购买代表人祝翠梅、法定代表人张宏宇等四人与第三人天福公司签订了《商品房团购协议书》，团购第三人天福公司的鸡冠新区A-08地块的“星河公馆”1#、2#、4#号楼，设计为300套住房，全部为东西走向、南北朝向的住宅楼。协议约定第三人天福公司确保“星河公馆”于2013年12月31日完全竣工并交付使用，并约定采取分期付款方式的购房者，于2012年9月29日前交纳总房款的50%、于2013年3月1日前交纳总房款的40%，待楼房交付使用时结清剩余房款，第二次交款时在接到出卖人书面通知之日起15日内将约定房款交于出卖人指定银行帐户。参加团购的人员包括原告张荣斌、马文欣，二原告为夫妻关系。原告于协议签订的当日支付购房款146500元，第三人天福公司收款后为原告开具商品房销售预收款专用票据。还查明，原告张荣斌、马文欣与第三人天福公司于2013年8月21日签订《商品房买卖协议书》，约定原告购买的具体房屋为4号楼1单元4层140X号房屋，单价3680元，总价488226元，预付款188226元，并约定第三人天福公司确保“星河公馆”于2014年5月30日前完全竣工，庭审中原告张荣斌、马文欣主张的诉争房屋是4号楼3单元40X室，其实际入住的房屋即4号楼3单元40XX室，其解释入住的房屋与《商品房买卖协议书》中的房屋房号不一致系因房号排列调整所致，各方当事人均未对其该项主张提出异议。此协议签订的当日原告向第三人天福公司支付预付款188226元，此款中包括原告于2012年9月29日支付的款项，原告又于2013年9月13日支付购房款255000元。此后第三人天福公司没有在约定的时间向原告交付房屋。原告于2015年9月23日与诉争房屋小区物业公司签订《前期物业管理服务协议》、《装修管理协议书》各一份，并于2015年10月3日交付装修维护金2000元、物业费2382.84元、电梯费480元、声控灯费20元、垃圾清运费30元、预收电费300元、预收水费300元，又于2015年12月8日交付取暖费2390元。原告入户后对诉争房屋进行了装修。又查明，第三人天福公司于2014年1月10日取得了诉争房屋的商品房预售许可证。本院认为：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，张宏宇等四人代表鸡西法院干警与天福公司签订的商品房团购协议书，是基于双方真实意思表示签订，并且没有违反法律的强制性规定，双方当事人在签订该协议时，约定了购买房屋的位置、面积、单价、付款方式等信息，且原告张荣斌、马文欣与第三人天福公司于2013年8月21日又签订了一份《商品房买卖协议书》，约定了具体的房屋和房屋面积、价款等内容，虽然该协议书中记载的房号与原告实际购买的房屋房号不一致，但仅是因房号排列调整问题，原告购买的是4号楼3单元401室房屋的事实并无异议，上述两份协议内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已向第三人天福公司支付了约占房屋总价90%的价款，故上述协议合法有效，予以确认。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中原告张荣斌、马文欣并未支付全部价款，且其提交的《前期物业管理服务协议》、《装修管理协议书》及房屋物业费等各项费用票据的日期均在人民法院查封诉争房屋之后，其未提交证据证实其已在人民法院查封诉争房屋之前即合法占有诉争房屋，故本案诉争房屋不属于人民法院不得查封的情形。本案原告与第三人天福公司签订购房协议后未办理预告登记，更未办理所有权登记，故本案亦不适用物权法关于善意取得的规定。本案原告基于合法有效的购房合同对诉争房屋仅享有一般债权，其权益不足以排除人民法院的强制执行，故对于原告停止执行诉争房屋的诉讼请求，本院不予支持。本案为案外人执行异议之诉，仅对于原告就诉争房屋享有的民事权益能否排除强制执行进行审查，原告要求撤销黑龙江省牡丹江市中级人民法院（2015）牡商初字第71-1号民事裁定、（2016）黑10执异30号执行裁定、解除对诉争房屋的查封的诉讼请求不属于本案审查的范围，本院不予审查。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款（二）项之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费8623元，由原告张荣斌、马文欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审 判 长  周晓光代理审判员  李冬梅代理审判员  李慧宇二〇一六年十月十八日书 记 员  刘 鸿