温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第2407号
原告：陈淑秋。
委托代理人：朱振阳，浙江建桥律师事务所律师。
被告：正丰房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区百里西路工会大厦2幢1501室。
法定代表人：吕砥石，董事长。
委托代理人：黄孟苏、黄玮佳，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
原告陈淑秋为与被告正丰房地产开发有限公司（以下简称正丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案于2015年12月14日向本院起诉，本院于同日受理后，原告陈淑秋提出财产保全申请，本院于同年12月18日作出（2015）温鹿民初字第2407号《民事裁定书》，裁定如下：对被告正丰房地产开发有限公司开发的坐落于温州市鹿城区锦绣吕浦湾××号楼××室房屋停止办理网签、合同备案等手续（查封金额以6743000元为限）。后被告正丰房开公司提出财产解封申请，并提供6743000元现金作为反担保，故本院于2016年1月27日作出（2015）温鹿民初字第2407-1号《民事裁定书》，裁定如下：解除对被告正丰房地产开发有限公司开发的坐落于温州市鹿城区锦绣吕浦湾××号楼××室房屋停止办理网签、合同备案等手续的查封。本案依法由审判员孙晓琳适用简易程序分别于2016年1月18日、3月9日、5月4日三次公开开庭进行了审理。原告陈淑秋的委托代理人朱振阳，被告正丰房开公司的委托代理人黄孟苏、黄玮佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈淑秋诉称：2006年12月30日，被告向原告出具一份《承诺书》，载明因被告得到原告的理解及对旧村改造项目大力支持同时考虑原告利益损失重大，经过双方友好协商后被告同意给予原告以优惠价格购买一套商品房作为补偿，具体内容如下：1.该商品房坐落于蒋家桥旧村改造项目南区的商品房（桥西），南面临（看）吕浦河，北面是改造后南北住宅区的中间道路；2.该商品房属框结构，建筑面积200-220平方米（今后如实际超过220平方米，超过部分按市场价计算），位于南区6号楼的第××层××室（该商品房临时编号为6号楼，见附件）；3.被告以该号楼第15层每平方米7000元人民币为基准价销售给原告….4.在被告领取该号楼商品房预售许可证三天内，双方正式签订购房合同，购房合同的购房人可以是原告指定的任意人….5.在签订本承诺书的前后，如开发本项目的开发主体、名称、性质等事项发生变化，无论什么原因，被告自始至终对本承诺内容负责，履行承诺约定义务；7.此承诺书签订后，如被告违反承诺约定，负责补偿原告在同等地段购买同等面积商品房的实际价格与本承诺约定的商品房价格的差价及其他损失。被告已于2015年11月2日领取温房售许字（2015）第014号涉案商品房预售证，之后原告多次要求被告依据承诺与其签订正式的购房合同，但均遭被告无理拒绝。另《承诺书》中确定的南区6号楼的第××层××室已由被告另行出售他人（注明：已在温州市商品房网上销售管理系统登记，现涉案房屋具体名称暂定为锦绣吕浦湾1号楼2002室）。综上，被告未按承诺书的约定履行自己的义务，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1.确认被告于2006年12月30日向原告出具《承诺书》合法有效；2.被告支付原告补偿款6743000元[（37650-7000）元/平方米×220平方米]；3.本案的诉讼费由被告承担。
被告正丰房开公司辩称：1.本案原告主体不适格，应当追加原告的母亲为共同当事人；2.被告因不可抗力，不存在违约，原告要求被告承担违约责任的理由不成立，开发企业不得预订销售商品房，所以被告不可能预售商品房；3.被告出具的承诺书系双方之间的预约合同，预约合同的违约不同于本约合同，仅能主张信赖利益损失；原告没有证据证明其家庭的实际损失；因房价上涨，本案属于客观情况发生了当事人无法预见的重大变化；原告关于补偿款的计算本身也是错误的，承诺书中并未就2002室交易价格进行约定；5.原告的起诉超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明：原告陈淑秋系蒋家桥村民，被告正丰房开公司系蒋家桥自然村改建工程的开发建设单位。2006年12月30日，被告正丰房开公司出具一份《承诺书》，载明“为了解决蒋家桥自然村村民陈淑秋户对旧村改造项目的利益关系持不同意见，经双方友好协商、洽谈后，得到该户村民的理解以及对旧村改造项目的大力支持，同时考虑该户的利益损失重大，对此我公司同意给予该户以优惠价格购买一套商品房作为补偿，具体内容如下：1.本公司确保销售给陈淑秋的房产坐落在蒋家桥旧村改造项目南区的商品房（桥西），南面临（看）吕浦河，北面是改建后南北住宅区的中间道路；2.该商品房属框架结构，建筑面积200-220平方米（今后如实际超过220平方米超过部分按市场价计算），位于南区6号楼的第××层××室（该商品房临时编号为6号楼，见附件）；3.本公司以该号楼第15层每平方米柒仟元人民币为基准价销售给该户，每层加价人民币元/平方米，即16层元/平方米，17层元/平方米…以此类推…4.在本公司领取该号楼商品房预售许可证三天之内，双方正式签订购房合同。购房合同的购房人可以是该户指定的任意人，且在合同送房管部门备案之前，允许该户将产权人名字改一次…7.此承诺签订后，如本公司违反承诺约定，负责补偿该户在同等地段购买同等面积商品房的实际价格与本承诺约定的商品房价格的差价及其他损失。”后正丰房开公司于2015年11月2日领取A-12地块（楼盘名称：“锦绣吕浦湾”）的商品房预售许可证，并进行网上公开销售，其中锦绣吕浦湾1号楼2002室房屋（建筑面积：172.32平方米）以34650元/平方米（备案价37650元/平方米实）另行出售他人。现双方就承诺书约定的违约责任承担产生纠纷，故原告诉至本院。
另查明：黄某与陈某甲（已于2009年8月亡故）共育有陈淑秋、陈某乙、陈某丙、陈某丁四个子女。2011年6月30日，黄某及四个子女签订一份《协议书》，同意将坐落于温州市鹿城区蒋家桥5号、临编32号（地号为426-38-2，计建筑面积424.24平方米）由黄某一人继承，其余继承人均放弃继承权。同日，黄某作为被拆迁人与正丰房开公司签订一份《房屋拆迁临时协议》和《拆迁补充协议》。经双方庭审确认，陈淑秋户位于蒋家桥3号房屋的拆迁面积一并纳入黄某的拆迁安置范围内，本院依法予以确认。另，陈淑秋户内其他成员，包括其丈夫何连雄、儿子何某乙均同意由陈淑秋代表该户向被告正丰房开公司主张权利。
还查明：2006年4月，温州市国土资源局向正丰房开公司核发[2006]温土资字第0022号《建设用地批准书》（编号NO.0000178号），后蒋家桥村民张松青、李洪祥、ＸＸＸ等人向温州市人民政府提出行政复议申请。复议期间，温州市国土资源局于2009年4月14日以签章有误为由核销了上述两份《建设用地批准书》，温州市人民政府于同日向正丰房开公司颁发了[2006]温土资字第0022号《建设用地批准书》（编号NO.0000163号）。后温州市人民政府于2009年5月11日作出温政行复[2009]35号《行政复议决定书》，确认温州市国土资源局核发的[2006]温土资字第0022号《建设用地批准书》（编号NO.0000178）的具体行政行为违法。2010年6月20日，浙江省人民政府作出浙政复决字[2010]72号《行政复议决定书》，撤销温州市人民政府于2009年4月14日向正丰房开公司颁发了[2006]温土资字第0022号《建设用地批准书》（编号NO.0000163号）。2014年10月14日，正丰房开公司与温州市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，取得涉案地块国有土地使用权。
再查明：2010年2月27日，温州市人民政府作出《关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》，第十条载明，“批准预售的商品房项目，全部房源要在规定时间内一次性上网公开销售，开盘当天一般应采用电脑摇号的方式公开销售。在开盘之前，开发企业不得采取预订、预购等变相认购的方式销售商品房…”
又查明：正丰房开公司于2016年1月14日以黄某、陈淑秋、陈某乙、陈某丙、陈某丁为被告向本院提起诉讼，要求解除双方基于2006年12月30日出具《承诺书》所达成的协议，后正丰房开公司于同年3月10日提出撤诉申请，本院依法予以准许。
审理期间，经双方庭审确认，《承诺书》载明的“南区6号楼的第××层××室（该商品房临时编号为6号楼，见附件）”最接近的位置即现锦绣吕浦湾××幢××室，原规划设计图纸载明02室建筑面积为204.9平方米。经被告正丰房开公司申请，本院依法委托温州一川房地产评估有限公司对坐落于温州市鹿城区蒋家桥地段（或同等地段）新建商品房第20层（建筑面积约200平方米）于2006年12月30的市场单价进行评估，后经双方协商一致同意将估价对象确定为锦绣吕浦湾××幢××室（建筑面积约200平方米）于2006年12月30日的期房价格。该公司于2016年4月19日出具一份《房地产评估结果报告》，载明估价对象于价值日期的公开市场单价为12500元/平方米。
以上事实有原、被告提供的《承诺书》及附件、锦绣吕浦湾（住宅）预售方案、网上公开销售信息、户口簿、农村私人非耕地补办申请表、土地权属证明、协议书、临时拆迁协议、补充协议、《复议决定书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《土地使用权证书》、温政行复[2009]35号《行政复议决定书》、浙政复决字[2010]72号《行政复议决定书》、《关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》、（2016）浙0302民初642号《民事裁定书》以及双方当事人的庭审陈述等予以证实。
本院认为：被告正丰房开公司于2006年12月30日出具的《承诺书》系其真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。关于诉讼主体资格问题，该份《承诺书》的出具对象是陈淑秋户，经征询陈淑秋户内其他成员，包括其丈夫何某甲、儿子何某乙的意见，均同意由陈淑秋代表该户起诉主张权利，且陈淑秋的拆迁房产位于蒋家桥3号，而其母亲黄某的拆迁房产位于蒋家桥5号，二者属于两户拆迁安置权益（后经双方庭审确认陈淑秋的拆迁安置权益纳入黄某的拆迁协议中一并安置），故被告正丰房开公司辩称应追加陈淑秋的母亲黄某作为本案当事人参加诉讼，依据不足，本院不予采信。该份《承诺书》第四条载明“被告领取该号楼商品房预售许可证三天内，双方正式签订购房合同”，被告领取商品房预售许可证时间为2015年11月2日，故原告的起诉，并未超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩，不能成立，本院不予采信。由于《承诺书》约定的涉案商品房业经双方庭审确认最接近位置为锦绣吕浦湾××幢××室，而该房屋已由被告另行出售他人，现原告主张被告应承担无法交付涉案房屋的违约责任，有事实与法律依据，被告辩称本案系不可抗力造成的违约，理由不能成立，本院不予采信。关于违约责任及金额确定问题，该份《承诺书》的性质属于预约合同，违反预约合同应赔偿信赖利益的损失。信赖利益的民事责任在于填补损失，结合《承诺书》第七条的约定，被告负责补偿原告在同等地段购买同等面积商品房的实际价格与本承诺约定的商品房价格的差价及其他损失。由于《承诺书》仅约定第15层的基准价7000元，参考该楼盘实际销售的楼层差与单价差，结合原告主张双方曾达成每层加价100元的口头约定，本院酌情确定《承诺书》载明的第××层××室单价为7500元。被告已提交《商品房买卖合同》证明其实际出售的涉案商品房单价为34650元/平方米，实际建筑面积172.32平方米，故可按该价格、面积作为被告的获利标准。综上，被告应向原告承担的赔偿责任为4678488元[（34650-7500）元×172.32平方米]。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告正丰房地产开发有限公司于2006年12月30日出具的《承诺书》合法有效；
二、被告正丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈淑秋赔偿款4678488元；
三、驳回原告陈淑秋的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费59001元，减半收取29500.5元，由原告陈淑秋负担7386.5元，由被告正丰房地产开发有限公司负担22114元。财产保全费5000元，评估费8700元，由被告正丰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 孙晓琳
二〇一六年六月一日
书记员 周泱鸯
附本判决引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。