湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终791号
上诉人（原审被告）：长沙县湘龙裕旺超市，住所地湖南省长沙县湘龙街道办事处黄土岭（湖南工程职业技术学院内）。
委托诉讼代理人：谭成山，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
经营者：唐文革。
上诉人（原审被告）：唐文革。
委托诉讼代理人：谭成山，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖南工程职业技术学院，住所地湖南省长沙县万家丽北路水渡河路***号。
法定代表人：龚声武，院长。
委托诉讼代理人：黄博衍，湖南银联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邵锟。
上诉人长沙县湘龙裕旺超市（以下简称裕旺超市）、唐文革因与被上诉人湖南工程职业技术学院（以下简称工程职院）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初4637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人裕旺超市、唐文革上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决忽视上诉人的优先承租权，有失公平。在原租赁合同到期，原承租人仍然想续租该房屋或门面的情况下，房屋出租人利用自己的优势，有绝对选择承租人的权利，而原承租人显然处于弱势。优先承租权是对原承租人的一种救济方法。在本案中，一审判决没有认识到在处理案件中否认上诉人的优先承租权利有失公平和公正。2、本案租赁事实应从2008年至今进行全盘考量。一审判决不能把基于同一事实而发生的不可分割的法律关系人为拆解，应当综合从2008年起至今被上诉人违反合同第八条第六款的违约行为，对上诉人的损失也进行一个综合的考量，才是公平公正的判决。
被上诉人工程职院辩称，上诉人主张的优先购买权没有法律依据，主张本案事实应从2008年起全盘考量和主张被上诉人违反合同第八条第六款没有事实和法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人工程职院向一审法院起诉请求：1.裕旺超市、唐文革腾退并返还租赁的位于工程职院一食堂第一层的房屋；2.裕旺超市、唐文革按270000元/年的标准向工程职院支付自2016年7月11日起至房屋实际腾退时止的损失。
一审法院认定事实：根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，该院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实。唐文革系裕旺超市的经营者。2015年9月10日，裕旺超市、唐文革与工程职院签订了《超市托管经营合同》，约定由裕旺超市、唐文革租赁工程职院一食堂第一层的房屋，面积约1500㎡，租赁期至2015-2016学年度第二学期学生放假之日，租金300000元/年。合同签订后，裕旺超市、唐文革交付了租金300000元，租赁上述房屋经营超市。2016年7月5日租赁期届满后，裕旺超市、唐文革未退场，持续使用租赁物至今。二、双方当事人有争议的事实。（一）裕旺超市、唐文革是否有权继续租赁房屋。裕旺超市、唐文革认为对租赁物享有优先承租权，工程职院在房屋后续租赁的招投标过程中，损害了其权益。工程职院认为，优先承租权在法律上没有依据。该院认为，《超市托管经营合同》中并没有优先承租权的内容，裕旺超市、唐文革主张有优先承租权，没有法律依据，租赁房屋后续出租过程是否得当，与本案无关联性，不影响承租人承租权已到期的事实认定，裕旺超市、唐文革在租赁期满后，无权再继续租赁房屋。（二）工程职院是否应向裕旺超市、唐文革承担损失赔偿违约责任。裕旺超市、唐文革认为，工程职院采取停电、阻碍货物进出校园的方式妨碍了其超市经营，存在违约行为，应赔偿损失。工程职院认为，租赁期满后，裕旺超市、唐文革不得再使用租赁物，工程职院的做法合理，不应赔偿损失。该院认为，租赁期内，出租人有保证承租人正常合理使用租赁物的义务，但租赁期满后，承租人不再享有上述权利，工程职院的停电、不准货物进出的行为，发生在租赁期届满之后，不能认定该行为违反了合同约定，而若裕旺超市、唐文革认为工程职院该行为违反了合同附随义务，则应就其权利受到了损害及损害的大小提交证据予以证明，但裕旺超市、唐文革提交的证据均不能证明其主张，故该院认定工程职院无需承担赔偿损失的违约责任。
一审法院认为，一、工程职院与裕旺超市、唐文革之间的《超市托管经营合同》实为租赁合同，该合同真实、合法、有效，双方应全面履行合同义务，租赁期届满后，裕旺超市、唐文革应在5个工作日内腾退并返还房屋，其逾期未归还的行为，违反了约定，应承担继续履行的违约责任，工程职院要求裕旺超市、唐文革返还租赁物的请求，该院予以支持，房屋的腾退日期以合同到期后5个工作日即2016年7月12日为限。《超市托管经营合同》约定按“来装去丢”的原则处理装饰装修物，现工程职院同意裕旺超市、唐文革可自行拆除相应物品，系其权利自治，该院予以支持，但在裕旺超市、唐文革腾退房屋过程中，不得损害房屋主体结构的完整和相关设施设备的正常使用。二、合同租赁期届满后，裕旺超市、唐文革仍在继续使用租赁物，工程职院有权按照原租金标准计算占用费，并以此主张违约损失，原租金300000元/年，现工程职院主张按270000元/年进行计算，该院予以支持，裕旺超市、唐文革应按该标准向湖南工程职院支付自2016年7月13日起至房屋实际腾退时止的占用损失。三、租赁房屋的后续出租问题，与本案无关，无证据证明工程职院在合同履行过程中存在违约行为，裕旺超市、唐文革要求工程职院赔偿损失的请求，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、限长沙县湘龙裕旺超市、唐文革于本判决生效后五日内腾空并搬离《超市托管经营合同》中所使用的湖南工程职业学院一食堂第一层的房屋；二、限长沙县湘龙裕旺超市、唐文革于本判决生效后五日内向湖南工程职业技术学院赔偿继续占用房屋的损失（以270000元/年为标准从2016年7月13日计算到房屋完全腾退时止）；三、驳回湖南工程职业技术学院其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1488元，减半收取744元，由长沙县湘龙裕旺超市、唐文革负担。
二审中，上诉人裕旺超市、唐文革向本院提交了以下证据：5张照片复印件，拟证明校内、食堂内违规经营摊点，被上诉人多年来未按照合同约定管制校内、食堂内违规摊点，给上诉人经营造成极大的损害。被上诉人发表如下质证意见：1、上诉人没有在举证期限内提交证据，该证据不应予以采纳；2、该证据不属于新的证据，上诉人未在一审时申请法院调取；3、该证据与本案没有关联性，不能达到证明目的，合同没有约定对违规经营和摊点进行制止。本院经审查认为，该些照片的拍摄时间无法确认，也就无法确认违规经营摊点发生在合同到期前还是到期后，故不能达到上诉人的证明目的，本院不予认定。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人裕旺超市、唐文革与被上诉人工程职院之间签订的《超市托管经营合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。在该合同履行期限届满后，上诉人参与该房屋后续租赁的招投标过程中未中标，不再继续享有承租权，上诉人应当腾空并搬离涉案房屋。上诉人未及时搬离，应当依法支付房屋占有使用费，原合同约定租金为300000元/年，被上诉人要求上诉人按270000/年的标准支付占有使用费，不违反相关法律规定，予以支持。上诉人提出被上诉人忽视其优先承租权的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人裕旺超市、唐文革的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1488元，由上诉人长沙县湘龙裕旺超市、唐文革负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。