上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初13887号
原告刘智勇，男，1983年3月17日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人阮雯，住上海市杨浦区。委托代理人金玉珍，广东国晖(上海)律师事务所律师。被告包尔俊，男，1978年12月13日生，汉族，住上海市浦东新区。原告刘智勇诉被告包尔俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，分别于2016年4月6日、5月24日公开开庭进行了审理。原告刘智勇的委托代理人阮雯、金玉珍、被告包尔俊均到庭参加诉讼。审理中，根据原告申请，本院依法委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司进行评估。本案现已审理终结。原告刘智勇诉称，2016年1月2日，原告与被告经中介德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)居间，就位于上海市浦东新区高宝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖居间协议》，约定原告向被告购买系争房屋，房价款为人民币(以下币种同)360万元，原告应在2016年1月2日前支付意向金10万元，如被告签署协议，则原告同意该10万元意向金转为定金。双方同意在签订协议后33日内共赴德佑公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若被告未能依约签订前述示范文本或相关权利人提出异议导致协议无法履行的，则应向原告双倍返还定金，若原告未能依约签订前述示范文本的，则已支付被告的定金不予返还。此外，双方还对房价款支付、交易过户、违约责任等进行了约定。协议签订后，被告于当日收到原告支付的定金10万元，委托德佑公司代为保管。2016年1月23日，原告曾两次通过短信通知被告，要求被告尽快签订买卖合同，未获被告任何回复。2016年1月24日，被告突然向德佑公司表示系争房屋实际上已于2015年8月出售给案外人蒋某某，并提供了其与蒋某某签订的房地产买卖居间协议、房地产买卖合同。该两份合同签订时间显示为2015年8月8日，故被告不可能继续与原告履行协议。德佑公司知情后，于当日将该情况告知原告。原告得知后，于1月25日当面与被告核实情况，被告承认德佑公司转达的情况属实，因双方签订的协议无法继续履行，被告表示愿意对原告进行赔偿，但双方对赔偿数额多次协商未果。原告认为，依法成立的协议应当全面履行，现案外人蒋某某已经于2016年1月21日起诉被告要求继续履行其签订的房地产买卖合同，且在1月29日已办理了系争房屋的过户手续，故被告已不可能与原告履行协议。为维护原告合法权益，原告起诉，要求：1、判令解除原、被告签订的房地产买卖居间协议；2、被告返还定金10万元；3、被告赔偿原告房屋差价损失46万元；4、本案诉讼费由被告承担。被告包尔俊辩称，原告诉状上所述的事实基本属实，被告在1月21日告知中介，因为之前买家需要被告一次性付款209万元，要求对方首付能否付到210万元，中介和原告沟通后，双方约定25日见面，25日当天原告告知因为被告之前存在隐瞒事实的情况，所以其确定不买被告的房子了。1月25日之前被告和上家的买卖合同并没有解除，因为被告还不出首付款。到被告和原告居间协议约定的最后签约期满，被告没有和上家解除合同，被告和上家是1月29日去办理的过户，办理过户手续的时候中介应该提交了一份新的合同。被告和原告签居间协议的时候，被告并没有告诉原告其和上家已经签过买卖合同的事宜。同意解除与原告之间的居间协议并返还定金，但是不同意赔偿。经审理查明：2016年1月2日，原、被告及德佑房地产经纪有限公司(居间方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定原告以360万元的价格购买系争房屋，并约定了房款的支付、交易过户等。协议第三条约定，为表示购买诚意，原告于2016年1月2日前向居间方支付意向金10万元，如被告签署本协议，则原告同意交付的意向金转为定金，被告授权居间方代为收取并保管，双方同意在本协议签订后33日内共赴居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若被告未能依照本协议约定签订上述示范文本出售系争房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向原告双倍返还定金，若原告未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付被告的定金(由居间方保管的定金)不予返还。协议尾部被告确认授权居间方保管关于出售系争房屋的定金10万元，居间方的保管责任自该笔款项实际到达居间方账户之时起，居间方将该笔定金交付的同时，居间方的保管责任终止。同日，原告向居间方转账支付10万元。另查明，被告于2015年8月8日与案外人蒋某某就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定由蒋某某以308万元价格购买系争房屋；2015年9月30日，被告与蒋某某、杨海彬就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》；2016年1月29日，被告与蒋某某、杨海彬办理了系争房屋的转让过户手续，系争房屋于2016年2月6日被核准登记至蒋某某、杨海彬名下。审理中，根据原告申请，本院依法委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司就系争房屋2016年2月1日时市场价格进行评估，该公司于2016年5月4日出具房地产估价报告，2016年2月1日时的系争房屋市场价值为406万元。原告对该报告并无异议。被告认为装修部分现房东已进行改动，且在2014年6月时因办理抵押等银行对系争房屋进行过评估，价格也仅是315万元，故该报告估价过高。对于被告的异议，估价部门作出解释：估价部门通知被告进行现场查看，被告未到场，根据与现房东的沟通，现房东称对房屋装修改动不大，故结合现场情况对房屋装修是按照普通装修进行评估，但评估价格未单列装修价值；被告提出的银行评估，因为房价上涨速度很快，故2014年6月的估价与现在不具有可比性。庭审中，被告确认蒋某某及杨海彬于2016年1月21日向法院提起诉讼，要求被告协助办理系争房屋的转让过户手续。上述事实，由房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、转账凭证等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就系争房屋签订的房地产买卖居间协议，对房屋的坐落、房屋总价、房价款的支付等作了约定，该协议作为双方此后签订房地产买卖合同的预约，系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。现被告对于原告要求解除居间协议并返还定金并无异议，本院予以准许。对于双方最终未能签订合同约定的上海市房地产买卖合同过错责任，本院认为被告在未告知其已与案外人就系争房屋签订买卖合同的情况下，再行与原告签订居间协议，且被告最终履行了其与案外人的买卖合同，故导致双方最终未能签订最终买卖合同的责任在于被告。被告对估价报告提出异议，评估部门亦作出合理解释，对估价结论本院予以采信。现原告要求被告赔偿经济损失的请求，本院结合双方居间协议的性质、原告已支付定金的金额、房价上涨等因素，酌情确定为20万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘智勇与被告包尔俊于2016年1月2日签订的《房地产买卖居间协议》；二、被告包尔俊于本判决生效之日起十日内返还原告刘智勇定金10万元；三、被告包尔俊于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘智勇损失20万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,400元，减半收取计4,700元，由原告刘智勇负担2,182元，被告包尔俊负担2,518元；财产保全费4,020元，由原告刘智勇负担2,290元，被告包尔俊负担1,730元；评估费11,380元，由被告包尔俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周婉
二〇一六年六月十四日
书记员 刘露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。