广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0784民初936号原告：中国工商银行股份有限公司鹤山支行，住所地：广东省鹤山市沙坪镇新鹤路228号，统一社会信用代码：91440784194321151U。负责人：陈国光。委托诉讼代理人：梁忠辉，该支行员工。委托诉讼代理人：钟燕平，该支行员工。被告：杨永康，男，汉族，1965年4月10日出生，住广东省鹤山市。被告：韦宾莲，女，汉族，1986年1月1日出生，住广东省鹤山市。被告：鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市共和镇鸡笼岗，统一社会信用代码：9144078406516943XR。法定代表人：杨文杰。委托诉讼代理人：刘剑辉，该公司员工。委托诉讼代理人：韦润明，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行与被告杨永康、韦宾莲、鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟燕平、被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韦润明到庭参加诉讼，被告杨永康、韦宾莲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。故本案是缺席审理，现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告杨永康签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：2014年鹤住自字第401号），并判令被告杨永康立即偿还贷款本金219655.50元及相关利息2818.73元（暂计至2017年3月20日，从2017年3月21日起至该笔贷款还清之日止的利息、罚息、复利等，按照双方签订的借款合同的约定计算）；2、判决被告不能按期偿还借款本息的，原告对拍卖、变卖被告抵押物鹤山市共和镇碧桂园·天麓湖·翠湖畔1十号楼一梯X房的房屋的所得价款享有优先受偿权；3、判令被告韦宾莲对上述债务承担共同清偿责任；4、判令被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费由上述被告共同承担。事实和理由：被告杨永康于2014年6月20日与原告签订合同编号为2014年鹤住自字第401号的《个人购房借款/担保合同》一份，向原告借款272000元，用于购买位于鹤山市共和镇碧桂园·天麓湖·翠湖畔1十号楼一梯X房的商品房，双方约定借款期限为10年，自2014年6月20日起至2024年6月20日止，被告杨永康同意将所购房屋为本次借款抵押担保，签订编号为[江门分]行[鹤山]支行[2014]年房抵字第[534]号的《抵押合同》，并办妥预购商品房设定抵押权预告登记手续。上述合同签订后，原告依照合同约定，于2014年6月20日向被告杨永康发放了贷款272000元，履行了合同义务。截至2017年3月20日止，被告杨永康已累计违约5期，连续违约4期，积欠本金7201.97元，利息2818.73元，原告经催收未果。被告杨永康的行为已构成违约，应承担违约责任。原告认为，原告与被告杨永康所签订的合同合法有效，具有法律效力，按照《个人购房借款/担保合同》第十四条关于违约及违约责任的约定，原告可宣布本合同提前到期，解除合同并要求被告杨永康立即提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息）。同时根据《个人购房借款/担保合同》第十九条、第二十一条及《抵押合同》第一条、第二条、第七条的约定，要求被告杨永康承担抵押担保责任，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间，夫妻一方以个人名义所负�务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，故被告韦宾莲对上述债务承担共同清偿责任。另被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司于2013年11月26日与原告签订了《按揭业务担保合作协议》，同意为购买该协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证。因上述被告未能依法履行合同义务，故依法向法院提起诉讼。被告杨永康、韦宾莲未作答辩。被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司辩称，本案欠款过错在于被告杨永康、韦宾莲，我公司无任何过错及责任。根据《中华人民共和国担保法》相关规定，应先对担保物进行处置，再由担保人承担担保责任。根据《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）项约定，应优先处置按揭商品房，再由我公司承担责任。原告为其陈述的事实提供《个人购房借款/担保合同》、《抵押合同》、《贷款借据》、《商品房买卖合同》、《发票》、《结婚证》、《房地产预告登记证明》、《按揭业务担保合作协议》、《自营历史明细列表》等证据予以证明。被告杨永康、韦宾莲、鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司在举证期限内无提供相关证据。经庭审质证，被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司未对原告提供的上述证据的真实性提出异议，只是表示根据《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）项约定，应优先处置按揭商品房，再由其承担担保责任。被告杨永康、韦宾莲无出庭辨认原告提供的证据，视为其放弃举证、质证、辩证的权利。原告保证了其提供的证据的真实性，且其提供的证据之间能相互印证，本案又无其他证据足以推翻原告提供的证据，本院经审查，对原�所提供证据的真实性予以确认，并结合庭审笔录，作为认定本案事实的依据。经审理查明：2013年11月26日，原告与被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司签订编号为江门分行2013年028号的《按揭业务担保合作协议》，约定：原告对被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司开发兴建的“碧桂园·天麓湖项目”的购房者提供相关的抵押贷款业务；被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司同意为购房者向原告提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证；保证范围为购房者与原告所签订的《个人购房借款/担保合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；保证期限为自原告依其与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》将贷款划入被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止等。协议第六条第（八）项还约定，在被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司的保证期限内，若购房者只拖欠原告贷款本息、逾期利息并由原告向有管辖权的人民法院提起诉讼的，原告承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分原告再向被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司请求承担连带清偿责任。2014年3月25日，被告杨永康与被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司购买名为鹤山市共和镇碧桂园·天麓湖·翠湖畔1十号楼一梯X房的预售商品房。2014年6月20日，被告杨�康与原告签订合同编号为2014年鹤住自字第401号的《个人购房借款/担保合同》，合同约定：原告向被告杨永康发放贷款272000元，用于购买鹤山市共和镇碧桂园·天麓湖·翠湖畔1十号楼一梯X房，贷款期限为10年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定；逾期偿还贷款的，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定利率上加收40%确定;采用按月等额本息还款法（每月计息）；被告杨永康以鹤山市共和镇碧桂园·天麓湖·翠湖畔1十号楼一梯X房的房产提供抵押担保；如被告杨永康连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，原告有权解除本合同等。同日，被告杨永康就上述借款向原告提供鹤山市共和镇碧桂园·天麓湖·翠湖畔1十号楼一梯X房作抵押担保，与原告签订了编号为[江门分]行[鹤山]支行[2014]年房抵字第[534]号的《抵押合同》。同日，原告按合同约定向被告杨永康发放了272000元贷款，并按约定将款项划入被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司的银行账户。借款后，被告杨永康未按合同约定履行还款义务，截至2017年3月20日止，被告杨永康已累计5期未按时足额偿还贷款本息，其中2016年12月20日至2017年3月20日，连续四个月未按时足额偿还贷款本息，积欠本金7201.97元、利息2818.73元未还。截至2017年3月20日，被告杨永康共拖欠原告借款本金219655.50元，利息2818.73元。原告经追收未果，遂诉至本院。另查明：2014年8月4日，原告与被告杨永康在鹤山市住房和城乡建设局为涉案房产鹤山市共和镇碧桂园·天麓湖·翠湖畔1十号楼一梯X房办理了预购商品房设定抵押权预告登记。涉案房产至今未办理�式的抵押登记和《房地产他项权证》。又查明：被告杨永康与被告韦宾莲是夫妻关系，于2006年6月7日在鹤山市民政局婚姻登记处登记结婚。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告与被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司签订的《按揭业务担保合作协议》以及原告与被告杨永康签订的《个人购房借款/担保合同》，均是各方当事人真实意思的表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。借款合同签订后，原告已依约履行了出借款项的义务，但被告杨永康并没有依合同约定每月按时足额偿还借款本息，其中2016年12月20日至2017年3月20日，连续四个月未按时足额偿还贷款本息，依照《个人购房借款/担保合同》的约定，被告杨永康已构成违约，原告有权解除本合同，故原告请求解除其与被告杨永康签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求被告杨永康清偿借款本金219655.50元、利息2818.73元（暂计至2017年3月20日，从2017年3月21日起至还清借款日止的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》的约定另行计付）的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告韦宾莲与被告杨永康是夫妻关系，上述债务发生在两人夫妻关系存续期间，且是为家庭生活购房所支出，故上述债务属夫妻共同债务，被告韦宾莲应承担共同清偿责任。虽然合同约定被告杨永康以其购置的鹤山市共和镇碧桂园·天麓湖·翠湖畔1十号楼一梯X房的房产为上述借款提供抵押担保，双方并在鹤山市住房和城乡建设局为涉案房产办理了预购商品房设定抵押权预告登记，但至今未办理正式的抵押登记和《房地产他项权证》。预购商品房设定抵押权预告登记并不产生优先受偿的效力，�告也未获得现实的抵押权，不能对涉案房产行使抵押权，故原告对涉案房产亦不享有优先受偿权，所以原告请求对拍卖、变卖涉案房产的所得价款优先受偿，理据不充分，本院不予支持。根据原告与被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司签订的《按揭业务担保合作协议》约定，被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司为购房者向原告提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，保证范围为购房者与原告所签订的《个人购房借款/担保合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用，保证期限为自原告依其与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》将贷款划入被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止，故原告要求被告鹤山市共和碧桂园房地产开发�限公司对被告杨永康的上述债务承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。虽然在原告与被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司签订的《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）项约定，在被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司的保证期限内，若购房者只拖欠原告贷款本息、逾期利息并由原告向有管辖权的人民法院提起诉讼的，原告承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分原告再向被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司请求承担连带清偿责任；《中华人民共和国物权法》第一百七十六条也规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物�担保实现债权”，但前提均是，双方设立的抵押权成立并生效，而本案中，被告杨永康用作抵押的鹤山市共和镇碧桂园·天麓湖·翠湖畔1十号楼一梯X房，至今未办理正式的抵押登记和《房地产他项权证》，双方设立的抵押权并未正式生效，原告也未获得现实的抵押权，不能对涉案房产行使抵押权，故被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司认为，应优先处置涉案房产，再由其承担责任的辩解不成立，其主张本院不予支持。综上所述，本案纠纷是被告杨永康向原告借款后没有依约还款，被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司也未能履行担保责任所致，各被告应承担相应的法律责任。被告杨永康、韦宾莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十�条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行与被告杨永康签订的编号为2014年鹤住自字第401号的《个人购房借款/担保合同》；二、被告杨永康欠原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行借款本金219655.50元、利息2818.73元（暂计至2017年3月20日，从2017年3月21日起至还清借款日止的利息、罚息、复利按编号为2014年鹤住自字第401号的《个人购房借款/担保合同》的约定另行计�），由被告杨永康、韦宾莲于本判决发生法律效力之日起十日内共同清偿给原告；三、被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司对本判决第二项所确定的被告杨永康欠原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行的借款本金及利息、罚息、复利承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2319元（已减半收取），保全费1670元，合共诉讼费3989元，由被告杨永康、韦宾莲共同负担，被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司负连带责任（诉讼费原告已预交，被告负担的诉讼费在归还欠款时一并付给原告，本院不作收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  吕铁城二〇一七年六月二十九日书记员  王小青