广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0105民初2776号
原告：黄德华，男，1969年2月22日出生，壮族，个体户，住广西凭祥市。
委托诉讼代理人：陆碧梅，广西欣和律师事务所律师。
被告：吴祖宇，男，1989年9月27日出生，瑶族，户籍所在地广西桂林市象山区，现住南宁市。
第三人：中国光大银行股份有限公司南宁分行，住所地：南宁市青秀区金湖路52-1号东方曼哈顿大厦。统一社会信用代码：××。
主要负责人：李守靖，行长。
委托诉讼代理人：上官卫，中国光大银行股份有限公司南宁分行员工。
第三人：广西江山房地产代理有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城。
法定代表人：刘安彬，董事长。
委托诉讼代理人：黄小青，广西江山房地产代理有限公司员工。
原告黄德华与被告吴祖宇、第三人中国光大银行股份有限公司南宁分行（下简称光大银行南宁分行）、第三人广西江山房地产代理有限公司（下简称江山房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年7月11日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告黄德华及其委托诉讼代理人陆碧梅，第三人光大银行南宁分行委托诉讼代理人上官卫、江山房地产公司委托诉讼代理人黄小青到庭参加诉讼。被告吴祖宇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄德华向本院提出诉讼请求:1、判令位于南宁市江南区五一路180号保利城×栋×单元×号房归原告黄德华所有；2、确认南宁市江南区五一路180号保利城×栋×单元×号房名下的与第三人中国光大银行股份有限公司南宁分行签订的个人贷款合同（合同编号：789××）所确定的月按揭款由原告继续支付；3、判令被告协助原告办理贷款抵押合同的更名手续以及房产过户手续；4、判令被告返还原告多支付的房款30000元；5、判令本案的诉讼费用等由被告承担。原告当庭变更诉讼请求为：1、请求法院确认原、被告双方于2015年6月26日签订的《存量房买卖合同》及《协议书》合法有效，被告继续履行；2、请求判决原告代被告办理涉案房屋的不动产权证；3、请求判决原告代被告办理涉案房屋的按揭贷款还款手续；4、请求判决原告代被告办理涉案房屋的注销抵押登记手续；5、请求判决被告协助原告办理涉案房屋的产权转移登记（过户）手续；6、请求判决被告返还原告多支付的房款30000元首付款；7、请求判决被告双倍返还定金20000元；8、请求判决原告合法享有涉案房屋的使用权；9、请求判决本案的诉讼费用由被告承担。其在庭审过程中撤回第7、8项诉讼请求。事实和理由：2015年6月26日原告黄德华与被告吴祖宇签订了《存量房买卖合同》，约定：原告向被告购买南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×单元×号房产，建筑面积为41.27㎡，房款总金额为320000元，付款方式：贷款，付款时限：2015年6月26日支付定金人民币壹万元整；首付款为人民币壹拾伍万元整；贷款为人民币壹拾陆万元整。合同第十二条约定卖方承担银行解押手续。随后，双方又签订了《协议书》，约定：原告已经支付完首付房款；被告在原告支付完首付款后应协助原告办理房屋过户及银行变更贷款手续等。2015年8月23日被告将房屋交给原告，并将房产资料及锁匙、物业单据等一并移交。上述合同及协议签订后，原告依约履行了合同约定的义务支付了房款，并多支付了30000元。原告入住该房屋至今一直催促被告协助办理房屋过户及变更银行抵押合同、贷款合同的更名手续及返还多支付的30000元房款，但被告均以种种理由推诿，至今未将房屋过户给原告，亦未按合同约定办理抵押合同、贷款合同的更名手续。综上，被告的行为已构成违约，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请法院判如所请。
被告吴祖宇未到庭亦未提交答辩状。
第三人光大银行南宁分行陈述：被告吴祖宇与光大银行南宁分行之间就讼争房屋成立了银行抵押贷款法律关系，光大银行南宁分行对讼争房屋享有抵押权，本案的原告与被告之间因二手房买卖成立的是债权债务关系，在本案原告要求享有讼争房屋的所有权前提下，我方认为应该先解决讼争房屋的抵押权，即本案的原被告应将被告吴祖宇在光大银行南宁分行的按揭贷款予以归还，消灭抵押权，方可进行物权的变更。至于原告请求的第三项诉讼请求，我方认为光大银行南宁分行本身存在审批的手续，不能够由法院直接判决被告吴祖宇在光大银行南宁分行的剩余贷款由原告支付。
第三人江山房地产公司陈述：原告的诉讼请求均未涉及第三人江山房产地公司，我方对原告的诉讼请求没有异议。对原告陈述通过江山房地产公司与被告进行磋商购买涉案房屋的事实没有异议。
根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、本案原被告双方签订的《存量房买卖合同》及《协议书》是否合法有效？原告请求由其代被告办理讼争房屋房产证是否合法有据？2、原告请求由原告代被告办理涉案房屋的按揭贷款还款手续和注销抵押登记手续是否合法有据？3、原告请求被告协助办理讼争房屋房产过户手续是否成立？4、原告是否多支付给被告30000元房款？其请求返还是否合法有据？
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织到庭当事人进行了质证。当事人提交的均为书证原件，到庭当事人对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，被告吴祖宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃答辩、举证、质证的权利，本院对证据的真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。
根据上述确认的证据，结合双方无异议的事实，本院查明：2012年5月27日，被告吴祖宇与广西保利置业集团有限公司（下简称保利公司）签订编号为YS00××号的《南宁市商品房买卖合同》，约定：被告吴祖宇向保利公司购买位于南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×单元×号房，总金额为303572元。买受人在签订合同当日支付91572元首期房款，余款向银行申请贷款付清。合同第十七条第3款还约定买受人自行办理房屋所有权登记，出卖人应在商品房交付使用后720日内办理《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。合同签订后，被告吴祖宇按约向保利公司支付首期购房款91572元。2012年8月10日被告吴祖宇作为借款人、保利公司作为保证人与第三人光大银行南宁分行签订《个人贷款合同》，约定被告吴祖宇向光大银行南宁分行贷款212000元用于支付讼争房屋余款，贷款期限从2013年1月11日至2033年1月11日止。第三人光大银行南宁分行对讼争房屋办理了预抵押登记手续。
2015年6月26日，原告黄德华通过中介第三人江山房地产公司与被告吴祖宇签订《存量房买卖合同》，约定被告吴祖宇将位于南宁市江南区五一路180号保利城×栋×单元×号房以320000元的价格出售给原告黄德华。付款方式为：2015年6月26日支付定金10000元、首付款为150000元、贷款为160000元。被告吴祖宇在收到原告黄德华全部房款3日内，将房屋交付给原告。合同还约定：1、买方承担过户税费；2、卖方自行承担银行解押；3、该房屋为空房。签订合同后，原告向第三人江山房地产公司职员吴收炳银行帐户转帐委托其向被告吴祖宇支付讼争房屋定金10000元、首付款150000元。原告黄德华向第三人江山房地产公司支付中介服务费9600元。
原、被告双方就《存量房买卖合同》未尽事宜又签订了一份《协议书》，协议约定：原告已将首付房款160000元支付给中介江山房地产公司吴收炳，现被告吴祖宇已收到107500元，尚余52500元由被告吴祖宇自行向江山房地产公司吴收炳收取；2、双方定于2015年8月23日晚上8点交付讼争房屋；3、被告吴祖宇收完全部首付房款后应协助原告黄德华办理房屋过户及银行变更贷款手续。
2015年8月23日，被告吴祖宇将房屋交付原告黄德华，并将房产资料及锁匙、物业单据等一并移送给原告收执。
2015年11月，被告吴祖宇向原告提出由原告缴纳银行按揭贷款，并将其本人用于缴纳银行按揭贷款的银行卡交给原告，之后原告再无法联系到被告。自2015年11月15日起至2016年7月16日，原告黄德华代缴讼争房屋银行按揭贷款共计16500元。从2016年7月15日起至2016年12月15日止，讼争房屋银行按揭贷款已逾期未还6期。从2013年2月15日起至2016年12月15日止，讼争房屋银行按揭贷款已还本息合计61555.53元，尚欠贷款余额190115.61元。
现讼争房屋所在的南宁市江南区五一路180号保利城12号楼已办理商品房现售备案证明，具备办理产权登记手续条件。因原告一直无法联系到被告吴祖宇，故诉至本院请求判如所请。
审理中，原告申请撤回要求被告吴祖宇返还原告多支付的30000元购房款的诉讼请求。
本院认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。原告黄德华与被告吴祖宇签订的《存量房买卖合同》、《协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有对抵押权人所享有的担保物权产生实质性的影响和侵害，光大银行南宁分行依然可以就抵押物优先受偿，故《存量房买卖合同》、《协议书》为合法有效的合同。原告已按合同约定向被告交付了购房款，被告吴祖宇也已按合同约定向原告交付了讼争房屋，双方已实际履行合同。但被告未能如约完全履行其合同义务，原告请求被告吴祖宇继续履行合同，于法有据，本院予以支持。
讼争房屋系被告吴祖宇向保利公司购买。现讼争房屋已具备办证条件，因被告吴祖宇未如期办理房屋产权登记，阻却了合同的继续履行。原告请求由原告代办相关办证手续，其诉求本意为要求吴祖宇办理讼争房屋产权登记手续，此为吴祖宇应尽之合同义务，故被告吴祖宇应按合同约定办理讼争房屋产权登记手续。
被告吴祖宇是以银行按揭贷款方式购买讼争房屋，其与原告约定在被告吴祖宇收完全部首付房款后应协助原告办理房屋过户及银行变更贷款手续，但被告吴祖宇至今均无法联系。第三人光大银行南宁分行表示由于讼争房屋已向光大银行南宁分行办理了抵押权预告登记手续，只有在还清银行贷款本息消灭抵押权预告登记后，房屋才能办理过户登记。原告在庭审中表示愿意由原告先替被告一次性偿还尚欠第三人光大银行南宁分行的全部按揭贷款本息，以办理抵押权注销手续，本院予以准许。原告在还清被告吴祖宇的银行贷款后，第三人光大银行南宁分行应协助办理讼争房屋的抵押权预告登记注销手续。原告如需要申请贷款的，可另行向相关银行机构申请个人住房贷款。
在讼争房屋抵押权注销后，被告吴祖宇有义务协助原告办理讼争房屋产权登记变更手续，原告此项请求，本院予以支持。
原告在起诉时诉请被告返还原告多支付30000元房款，审理中又申请撤回该项请求，本院予以准许，原告可以付清剩余银行贷款本息后再依合同约定另行向被告吴祖宇请求返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告黄德华与被告吴祖宇于2015年6月26日签订的《存量房买卖合同》及《协议书》合法有效，被告吴祖宇应继续履行上述合同；
二、被告吴祖宇应在本案判决生效之日起三十日内将南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×单元×号房屋所有权登记至被告吴祖宇名下；
三、原告黄德华在一次性向第三人中国光大银行股份有限公司南宁分行支付上述房屋所应偿还的借款本金、利息及滞纳金额等全部费用之后，被告吴祖宇和第三人中国光大银行股份有限公司南宁分行应协助办理南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×单元×号房屋抵押权预告登记注销手续；
四、被告吴祖宇自南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×单元×号房屋抵押权预告登记注销后三日内协助原告黄德华办理房屋产权变更手续，将上述房屋产权登记至原告黄德华名下；
五、驳回原告黄德华其他诉讼请求。
上述应负义务,义务人应按本判决指定的期间履行完毕。义务人未按判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人支付迟延履行金。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
案件受理费6100元，财产保全费2120元，合计8220元，由被告吴祖宇负担。原告黄德华多缴纳的案件受理费450元，本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，汇款：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××28。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蓝 彬
人民陪审员 陈红娟
人民陪审员 赖忠文
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 周 微
附：法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。