江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终8248号上诉人（原审原告）：南京市白下区天后宫娱乐中心，住所地南京市秦淮区大光路***号光大花园*楼。负责人：梁冬冬，南京市白下区天后宫娱乐中心经营者。委托诉讼代理人：魏浩，江苏维世德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵速，江苏东恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京世茂房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区南通路99号。法定代表人：孙岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人南京市白下区天后宫娱乐中心（以下简称天后宫娱乐中心）因与被上诉人南京世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初10701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。天后宫娱乐中心上诉请求：1、撤销一审判决，改判继续履行涉案《租赁合同》；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人未按约通知上诉人接收租赁标的物。1、虽然被上诉人提供证据称其在2015年5月至8月期间三次向被上诉人发函要求其办理交付手续，但被上诉人自认其发出的仅是《联络函》而不是双方约定的“接铺通知书”，且在被上诉人第一、二次发出所谓函件时，租赁标的物尚未完成验收，不具备法定交付条件，而在租赁标的物通过竣工验收后，被上诉人也未告知上诉人这一情况。被上诉人发函时写错投递地址、联系电话等基本信息，将案外人（康李）作为邮件的收件人，必然导致上诉人从未收到过被上诉人发出的联络函，故被上诉人未对上诉人进行有效催告，未履行通知义务。2、案涉租赁标的物在通过竣工验收后，由于出现大面积漏水、设备安装滞后等情况而未达到双方约定的交付条件，被上诉人要求上诉人先行进场施工而不办理房屋交接手续，不但不是法律意义上履行交付通知义务的行为，还是违约行为。上诉人出于严格遵守合同约定，对此当然予以忽视甚至拒绝。一审法院据此推断上诉人知悉被上诉人的催告，毫无根据。二、一审法院认为被上诉人向工商网站中年检报告上联系电话的号码所有人寄送快递的行为形成了有效通知，实属荒谬。双方合同并未约定送达地址和接受人，上诉人和被上诉人之间的送达应当依据法律规定，向一方经营地址和法定代表人进行送达。被上诉人明知上诉人是个体工商户，但其在向上诉人寄送联络函和解除函时，多次将案外人“康李”和其他非上诉人的经营人作为收件人进行邮寄，不符合法律的基本要求。康李并非上诉人员工，其无权签收文件。直到2016年6月30日上诉人上传2015年度报告后，康李的手机号码才第一次出现在工商网站信息上，而被上诉人邮寄给康李的函件均在2016年6月30日之前，此时康李并非上诉人的员工也不是所谓登记的联系人。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。世茂房地产公司辩称：1、关于双方争议极大的收信人“康李”，其电话是138××××5277，被上诉人给该号码交费时，显示的机主是康李，而上诉人在国家企业信息系统所公示的2015年度企业年报亦登记了该号码，被上诉人有理由相信康李和本案上诉人之间有某种关系。2、上诉人提交的上诉状以及上诉人提交的律师函也可以看出，上诉人实际上收到过被上诉人向其发送的收房通知书。上诉状中提及被上诉人要求上诉人进场，但上诉人认为房屋存在质量问题；律师函中也称我方“毫无道理要求其先进场，再协商其他事宜”。3、从保证合同稳定性角度，上诉人明知涉案房屋符合交付条件，而且上诉人多次自称带着装修人员到场察看，其理应对房屋何时可接收、开业心知肚明，在被上诉人发送多次函件后，上诉人采取拒收或者回避的态度，不利于合同稳定性，被上诉人有权行使合同解除权。4、被上诉人2016年4月26日最后一次发函分别向大光路188号和186号寄送，都被拒收退回，而上诉人负责人一审承认收到过快递人员电话，由此可见，无论被上诉人按照正确的地址还是按照工商登记信息的地址寄送函件，上诉人均不接收。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。天后宫娱乐中心向一审法院起诉请求：世茂房地产公司按双方签订的租赁合同的要求，向原告交付租赁房屋。一审法院认定事实：坐落于南京市南通路“茂悦港项目”D﹨E栋1-4层商铺（以下简称案涉不动产）系被告世茂房地产公司开发建设。2013年8月22日，被告世茂房地产公司（合同甲方）与原告天后宫娱乐中心（合同乙方）签订《“世茂南京茂悦港”商铺租赁合同》，约定：甲方将位于中国南京市南通路“茂悦港项目”D﹨E栋1-4层商铺及其设施出租给乙方经营使用；该商铺之租赁面积约为9359.92平方米（为暂测面积，实际面积以政府主管部门实测为准，租金将根据实测面积作相应调整）；租赁期自合同约定的生效日期起开始计算，另行约定以双方书面确认为准；乙方租赁期为15年，即自2015年1月1日至2029年12月31日止；乙方只能于该商铺承租经营娱乐、休闲、餐饮；乙方须向甲方缴纳履约保证金，该保证金数额为人民币伍拾万元整，于本合同签署当日一次性缴清；乙方须于接到甲方接铺通知书10日内按照甲方要求交接商铺，同时办理交接手续；乙方必须于2015年8月1日前开业，如因甲方延期交付，则开业日期顺延；如甲方逾期交付该商铺则乙方开业时间按期顺延，若甲方逾期交付超过180天，则乙方有权解除合同；乙方未能按期向甲方缴纳全额履约保证金或未能按甲方指定期限前往交接商铺的，甲方有权单方解除合同、没收履约保证金；本合同经双方当事人或其授权代表签字盖章生效，在此之前双方签订的意向书（如有签订）自动失效；合同还对租金费用标准及缴纳方式等事项进行了约定。当日，双方又签订了《会所租赁合同补充协议（一）》，约定：双方约定商铺交付日期不迟于2014年10月1日，如交付时间迟于约定时间，则合同租赁期限、免租期、开业日期等时间均按实际交付日期顺延。当日，双方还签订了《会所租赁合同补充协议（二）》，约定：甲方给予乙方增加1个月共计获得8个月免租期，即在租赁期限内，2015年1月1日至2015年8月31日为免租期，2015年9月1日起交付租金。姚步飞作为原告天后宫娱乐中心的代理人在前述三份合同上签字。租赁合同签订后，原告给付被告五十万元履约保证金。案涉不动产所在建筑物于2015年6月3日通过南京市公安消防局的建设工程消防验收；于2015年6月15日通过南京市房屋建筑工程竣工验收。2015年5月27日，被告世茂房地产公司向原告天后宫娱乐中心发送《致天后宫的联络函》，主要内容为：通知原告于2015年6月30日前至被告营销中心办理商铺交付手续。被告述称该联络函由原告工作人员缪勤签收，原告不予认可。2015年6月11日，被告向原告发送《致天后宫的联络函（二）》（以下简称联络函二），主要内容为：案涉不动产已具备交付条件，通知原告于2015年6月30日前至被告处办理交付手续。该联络函通过邮政特快专递（EMS快递）寄送，收件人信息为：姓名“康李”，电话“138××××5277”，地址“南京市白下区天后宫娱乐中心大光路188号楷天娱乐”。康李在快递面单上确认签收，同时康李在快递人员带去的回函上签字确认。被告主张康李为原告的工作人员，负责与被告联系接洽租赁案涉不动产事宜，地址及电话均为康李提供；原告对此不予认可，称康李并非其员工，且认为并未收到该函件。2015年7月10日，被告委托江苏法德永衡律师事务所向原告发送《律师函》，主要内容为“要求原告于2015年7月15日前按照租赁合同的约定，确定实际经营品牌、经营业态、装修期等信息，并完成承租商铺的交接等。”该律师函亦通过邮政特快专递寄送给了康李，地址、电话等与联络函二的收件人信息相同。原告称未收到该函件。2015年8月26日，被告向原告发送《致天后宫的联络函（三）》，主要内容为：案涉不动产已具备交付条件，通知原告于2015年8月31日前至被告处办理交付手续。该联络函通过邮政特快专递送达给康李，地址、电话等亦与联络函二的收件人信息相同。该函件被退回，快递回单显示“上门无人、电话（138××××5277）不接听”。2016年4月22日，被告向原告发送《解约通知》，主要内容为：“经被告多次催告，原告于2016年4月15日仍未至被告处交接房屋，系违反合同约定并给被告造成了损失，故通知原告于2016年4月20日解除租赁合同，保证金不再退回。”该通知通过邮政特快专递寄送至“南京市白下区天后宫娱乐中心大光路188号楷天娱乐”，收件人为“康李转姚步飞”，电话为“138××××5277”。该邮寄行为经南京市南京公证处公证。原告称并未收到该函件。2016年4月26日，被告向原告发送《解约函》，主要内容为：“经被告多次催告，原告于2016年4月15日仍未至被告处交接房屋，系违反合同约定并给被告造成了损失，故通知原告于2016年4月30日解除租赁合同，保证金不再退回。”该函件一式两份，一份通过邮政特快专递送达至原告的注册登记地“南京市白下区大光路186号光大花园一楼”，收件人“梁冬冬”（原告的负责人）；另一份通过邮政特快专递送达至“南京市白下区大光路188号楷天娱乐”，收件人“姚步飞”。该两份函件均因拒收而退回。庭审中，原告称姚步飞系公司股东，认可姚步飞曾接到快递人员的电话。2016年5月10日，原告天后宫娱乐中心委托北京大成（南京）律师事务所向被告世茂房地产公司发送《律师函》，主要内容为：“……原告多次催促被告尽快交付房屋，并希望被告以书面形式就延期交付给原告造成的损失进行弥补，但被告一直拒绝，并且毫无道理地要求原告先进场再协商其他事宜，给原告造成了重大损失，……希望被告与原告重新商谈进场时间、开业时间和免租期事宜……”。该函件通过邮政特快专递送达被告。原告曾联系装修设计人员两次至案涉不动产勘察，以便确定装修设计方案。一审法院认为，原、被告签订的《“世茂南京茂悦港”商铺租赁合同》及《会所租赁合同补充协议（一）》、《会所租赁合同补充协议（二）》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已知案涉不动产于2015年6月已通过竣工验收及消防验收，具备了交付条件，在被告多次催告后仍不履行接收商铺之合同义务，因此，根据合同约定“原告未能按被告指定期限前往交接商铺的，被告有权单方解除合同、没收履约保证金”，即被告有权单方解除合同。被告世茂房地产公司不仅分别于2016年4月22日向康李、4月26日向姚步飞发送了解除合同的通知，还于4月26日向原告的注册登记地及负责人梁冬冬寄送了解除合同的通知，该解除通知自到达时生效，收件人的拒收行为不影响解除通知的生效。因双方的租赁合同已经解除，故对于原告要求被告按照租赁合同的约定交付租赁房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十九条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告南京市白下区天后宫娱乐中心的诉讼请求。案件受理费7486元，由原告负担。本院二审期间，上诉人对原审查明的事实有异议。经审查，一审判决中除“认可姚步飞曾接到快递人员的电话”确实存在错误，应为“认可姚步飞的弟弟姚步军曾接到快递人员的电话”外，一审查明的事实正确，本院依法予以确认。二审中，被上诉人向本院提交EMS热河南路中心出具的证明一份，证明2015年6月11日邮件签收情况。上诉人质证认为该证据不是原件，对证据的真实性不予认可，不能证明该邮件已经签收。本院经核对原件及其他证据，对该证据的真实性予以认可。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《“世贸南京茂悦港”商铺租赁合同》及《会所租赁合同补充协议（一）》、《会所租赁合同补充协议（二）》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据上述合同及协议约定，上诉人应于接到被上诉人接铺通知书10日内按照被上诉人的要求交接商铺，同时办理交接手续。但上诉人在被上诉人向其发送联络函，通知其办理商铺交付手续后，仍未予办理，构成根本违约，被上诉人向上诉人发函解除合同，符合法律规定。上诉人要求被上诉人继续履行租赁合同，向其交付租赁房屋，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人未对其进行有效催告。本院认为，首先，被上诉人2015年6月11日向上诉人发送的联络函载明的收件人为“康李”，电话为“138××××5277”，被上诉人已提交“康李”签字的回执单、EMS热河南路中心出具的证明以及邮局电脑系统拍摄照片等，能够证明该份邮件康李已经签收；其次，联络函中的载明的电话“138××××5277”与国家企业信用信息公示系统中上诉人发布的《2015年度报告》中公布的联系电话一致，进一步证明该号码为上诉人的有效联络号码，该号码的机主“康李”应为上诉人的联络人。虽然《2015年度报告》为2016年6月30日上传，但上诉人以此否认2016年6月30日前康李为其公司的联络人，依据不充分，本院不予支持；再次，上诉人2016年5月10日向被上诉人发送的律师函中提及被上诉人“要求上诉人先进场再协商其他事宜”，上诉人提交的上诉状上亦载明“被上诉人要求上诉人先行进场施工”，表明被上诉人曾要求上诉人“进场”。上诉人主张“进场”并非是指正式房屋交接，但未提交证据证明，应理解为被上诉人要求上诉人交接房屋。综合以上情况，能够证明被上诉人对上诉人进行了通知和催告。综上所述，天后宫娱乐中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7486元，由上诉人南京市白下区天后宫娱乐中心负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一七年十一月七日书记员  郭旭冬