杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初16071号
原告：中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行，住所地：浙江省杭州市余杭区东湖街道东湖中路232号。
负责人：鱼海，支行行长。
委托诉讼代理人：金涛，浙江金宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞剑飞，浙江金宏律师事务所律师。
被告：施克云，男，1978年4月21日出生�汉族，住浙江省泰顺县。
被告：包学燕，女，1982年9月11日出生，汉族，住浙江省泰顺县。
原告中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行（以下简称建设银行余杭支行）为与被告施克云、包学燕金融借款合同纠纷一案，于2016年11月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员董文适用简易程序进行审理。因需以公告方式向被告施克云、包学燕送达诉讼材料，本案不宜适用简易程序，本院于2016年11月28日裁定本案由简易程序转为普通程序审理，并于2017年3月9日公开开庭进行了审理，原告建设银行余杭支行的委托诉讼代理人俞剑飞到庭参加诉讼，被告施克云、包学燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建设银行余杭支行起诉称：2013年8月21日，建设银行余杭支行与施克云、包学燕签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，该合同约定施克云向建设银行余杭支行借款44万元，期限为180个月，即2013年9月4日起至2028年9月4日止；贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定；还款方式采用等额本息还款方式，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币3688.06元。同时，施克云、包学燕以其所有的杭州市余杭区××单元××室提供抵押担保，并于2013年9月2日办理了预购商品房抵押权预告登记。抵押物的抵押担保范围包括借款本息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、抵押人应向抵押权人支付的其他款项、抵押权人为实现债权与抵押权而产生的相关费用（包括但不�于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。2013年9月4日，建设银行余杭支行依据合同约定，将全部贷款金额共计44万元存入施克云、包学燕指定的建行账户中，适时、依法履行了合同义务。但施克云、包学燕于2016年8月起未按时足额偿还本息，已构成违约。依据《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条违约救济措施的约定，建设银行余杭支行有权宣布贷款立即到期并要求施克云、包学燕立即清偿借款本息及相关费用。为此，建设银行余杭支行起诉至法院，请求判令：一、施克云、包学燕归还建设银行余杭支行借款本金381974.46元；二、施克云、包学燕支付建设银行余杭支行借款利息4189.39元（含利息、罚息，暂计算至2016年10月25日，此后至判决确定履行之日止的利息、罚息按照合同有关约�另计）；三、施克云、包学燕支付本案律师费4062元；四、建设银行余杭支行对施克云、包学燕提供其所有的坐落于杭州市余杭区××单元××室以折价、变卖所得价款就上述第一至三项债务优先受偿；五、施克云、包学燕承担本案诉讼费。
原告建设银行余杭支行为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.编号为2012-20130352423《个人住房（商业用房）借款合同》一份，用以证明2013年8月21日，施克云、包学燕向建设银行余杭支行申请个人住房（商业用房）借款，双方就相关权利义务达成一致意见的事实。
2.个人贷款支付凭证一份，用以证明2013年9月4日，建设银行余杭支行依约发放贷款并将全部贷款存入施克云、包学燕指定账户的事实。
3.编号为余房预字第13212554号房屋预告登记证明一份，用以证明施克云、包学燕以其所有的位于杭州市余杭区××单元××室的房产提供抵押担保，并于2013年9月2日办理预告登记的事实。
4.中国建设银行个人贷款对账单一份，用以证明截至2016年10月25日，施克云、包学燕欠建设银行余杭支行借款本金及利息（含罚息）的事实。
5.《委托代理合同》、浙江增值税专用发票各一份，用以证明建设银行余杭支行因本次诉讼支付律师代理费4062元的事实。
被告施克云、包学燕未作答辩，也未向本院提供证据，对原告建设银行余杭支行提供的证据放弃到庭质证的权利。
原告建设银行余杭支行提供的证据，符合证据的三性原则，且能证明本案相关事实，本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定如下事实：
2013年7月31日，建设银行余杭支行为贷款人、施克云及包学燕为借款人及抵押人签订编号为2012-20130352423《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：借款人借款本金为人民币肆拾肆万元整；借款人应将借款用于购置坐落于杭州市余杭区××单元××室的房产；借款期限为180个月（即2013年9月4日至2028年9月4日）；贷款利率为年利率，浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日至依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外；本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；如按照中国人民银行调整后的新利率政策，对于贷款利率商业银行在一定幅度内可自行决定适用标准的，贷款人有权在该规定幅度内选择某一利率标准适用于本合同，借款人同意遵守该标准，按该标准履行义务；贷款人将款项一次性划入户名为杭州美孚房地产开发有限公司东港花苑25号楼预售资金监管专户，账号为33×××69的指定账户；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日；借款人选取委托扣款方式还款；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为3688.06元；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；本合同项下的担保方式为保证加抵押，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办�且抵押登记的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；借款人以其所有的位于杭州市余杭区××单元××室房产提供抵押担保；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利；贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税款、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人；抵押人与借款人为同一人的，贷款人可以对抵押人的抵押财产之外的财产申请强制执行，且不以放弃抵押权或必须先处分抵押财产为前提条件；合同还对其他相关事项进行了约定。2013年9月2日，建设银行余杭支行取得编号为余房预字第13212554号房屋预告登记证明，主要载明：预告登记权利人为建设银行余杭支行，预告登记义务人为施克云、包学燕，房屋坐落杭州市余杭区××单元××室，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记（设立登记），债权数额为44万元。2013年9月4日，建设银行余杭支行依约向施克云、包学燕发放贷款44万元。
自2016年8月起，施克云、包学燕未按约偿还借款本息。截至2016年10月25日，施克云、包学燕欠建设银行余杭支行借款本金381974.46元、利息（含罚息）4189.39元。建设银行余杭支行�据《个人住房（商业用房）借款合同》约定宣布贷款提前到期，并起诉至法院，请求上判。
另认定，建设银行余杭支行因本案诉讼而支出律师代理费4062元。
本院认为：原告建设银行余杭支行与被告施克云、包学燕签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，本院确认合法有效。原告建设银行余杭支行发放了贷款，被告施克云、包学燕未按约还本付息，构成违约，原告建设银行余杭支行有权根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定宣布贷款提前到期，要求被告施克云、包学燕返还所欠全部借款本金、利息（含罚息）及原告建设银行余杭支行因本次诉讼而支出的律师代理费。原告建设银行余杭支行与被告施克云、包学燕签订《个人购房借款/担保合同》后依约办理预购商品房抵押权预告登记，抵�权依法设立，原告建设银行余杭支行有权对该抵押物享有优先受偿权。综上，原告建设银行余杭支行的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告施克云、包学燕于本判决生效后十日内返还原告中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行借款本金381974.46元；
二、被告施克云、包学燕于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行利息（含罚息）4189.39元【暂计算至2016年10月25日，此后至判决确定履行之日止的利息（含罚息）按编号为2012-20130352423《个人住房（商业用房）借款合同》约定另计】；
三、被告施克云、包学燕于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行因本次诉讼而支出的律师代理费4062元；
四、原告中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行对被告施克云、包学燕提供的抵押物即编号为余房预字第13212554号房屋预告登记证明项下位于杭州市余杭区××单元××室房屋就上述第一、二、三项债务享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7153元、公告费650元，合计7803元，由被告施克云、包学燕负担。
原告中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告施克云、包学燕�本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 董 文
人民陪审员 郑秋娇
人民陪审员 王金龙
二〇一七年三月十五日
书 记 员 徐卓琳
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