浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0182民初4025号
原告：中国银行股份有限公司建德支行，住所地浙江省建德市新安江街道新安路193号。
诉讼代表人：唐小健，行长。
委托诉讼代理人（特别授权）：余叶春、严新长，系该行员工。
被告：李斌，男，1976年4月19日出生，汉族，浙江省建德市人，住浙江省建德市。
被告：刘燕红，女，1977年11月8日出生，汉族，浙江省建德市人，住浙江省建德市。
原告中国银行股份有限公司建德支行与被告李斌、刘燕红金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司建德支行的委托诉讼代理人余叶春、严新长到庭参加了诉讼，被告李斌、刘燕红经本院传票传唤均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司建德支行向本院提出诉讼请求：1.被告李斌归还借款本金人民币614601.56元，并支付自2015年10月26日计算至2016年7月15日止的利息人民币20676.08元和逾期罚息人民币3207.6元，自2016年7月16日起至实际清偿日止的利息和罚息按借款合同约定的借款利率和逾期罚息利率另行计付；2.判令原告对位于建德市新安江街道望江豪庭5幢1001室房产的拍卖或变卖有优先受偿权；3.判令被告李斌承担本案诉讼费；4.判令刘燕红对被告李斌上述第1、3项债务承担共同还款责任。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：1.被告李斌归还借款本金人民币614601.56元，并支付利息人民币20676.08元（该利息计算到2016年7月15日止，自2016年7月16日起至款清之日止的利息按照合同约定另行计付），罚息人民币742.19元（该罚息计算到2016年7月15日止，自2016年7月16日起至款清之日止的罚息按照合同约定另行计付），支付提前还款补偿金人民币2465.41元，合计人民币638485.24元。事实和理由：两被告系夫妻关系。2012年8月26日李斌因购买住房向我行申请个人住房按揭贷款人民币650000元，期限24年。2012年12月12日我行与被告李斌、刘燕红签订编号为JEJUAA20120348个人购房借款合同，合同金额为人民币650000元，借款期限24年，年借款利率6.55%；该贷款用被告位于建德市新安江街道望江豪庭5幢1001室房屋抵押担保，并且办理抵押登记手续（见杭房预建字第12700079号）。2012年12月26日我行依约向李斌发放贷款人民币650000元。根据合同约定，2016年7月15日到期本金人民币10825.54元及利息人民币20676.08元，借款人未按合同履行还款义务，已构成违约，现我行根据合同诉请贷款提前到期，并要求被告归还全部借款本息。
原告中国银行股份有限公司建德支行为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据材料：
1、中国银行个人循环借款额度申请表复印件（与原件核对无异）一份，用以证明被告李斌向原告申请贷款的事实。
2、中国银行个人一手住房贷款合同（含附件一个人一手住房贷款合同通用条款和附件二抵押物清单）复印件（与原件核对无异）一份，用以证明原告与被告李斌达成借款合意，原告同意发放给被告李斌贷款人民币650000元，且被告李斌以贷款所购房屋向原告提供抵押担保，各方就还款方式、抵押担保、违约责任等相关事项作出约定的事实。
3.借款借据复印件（与原件核对无异）一份，用以证明原告已依约向被告李斌发放贷款人民币650000元的事实。
4.中华人民共和国房屋预告登记证明复印件一份（与原件核对无异），用以证明被告李斌以贷款所购房屋向原告提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记的事实。
5.共同还款承诺书复印件（与原件核对无异）和盖有建德市档案馆档案证明章的结婚登记审查处理表复印件一份，用以证明两被告系夫妻，被告刘燕红自愿为被告李斌向原告贷款人民币650000元承担共同还款责任的事实。
6.加盖中国银行股份有限公司建德支行公章的贷款利息清单及还款交易明细复印件各一份，用于证明被告李斌未按期归还到期借款本息以及尚欠的本息、罚息情况的事实。
被告李斌、刘燕红未到庭答辩，亦未提交证据材料。
对原告提供的上述六份证据材料，被告李斌、刘燕红经本院传票传唤均无正当理由拒不到庭参加诉讼，在法定期间内亦均未提交书面答辩状及证据材料，应视为其放弃对本案事实进行抗辩和对证据进行质证的权利，本院经审查后认为，该六份证据均符合证据的真实性、合法性和关联性要求，予以认定。
根据本院认定的上述有效证据及到庭当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2012年8月26日，被告李斌向原告中国银行股份有限公司建德支行提出借款申请，后双方于2012年12月12日正式签订个人一手住房贷款合同，（编号：JEJUAA20120348），合同就还款方式、抵押担保、违约责任等作出约定，同时，被告李斌以该合同贷款所购房屋（位于建德市新安江街道东城入口望江豪庭5幢1001室）向原告提供抵押担保，并在抵押物清单上签名，该抵押物共有人被告刘燕红也在抵押物清单上签名确认，同意以该房屋向原告提供抵押担保，案外人建德景程置业有限公司作为保证人签章确认。2012年12月5日，原告与被告李斌到建德市房产管理处办理预购商品房抵押权预告登记（证号杭房预建字第12700079号）。此外，被告李斌与被告刘燕红于2009年9月10日登记结婚，系合法夫妻，2012年8月26日，被告刘燕红以配偶身份在共同还款承诺书上签名捺印，自愿对被告李斌向原告上述借款承担共同还款责任。2012年12月26日，原告依约向被告李斌发放贷款人民币650000元。但被告李斌在借款后，除支付部分贷款本息外，剩余贷款本息未按照合同约定履行还款义务，被告刘燕红亦未承担共同还款责任，现原告以被告李斌、刘燕红违反合同约定为由，诉至本院要求提前收回全部贷款本息。另查明,本院于2014年1月17日，受理建德市景程置业有限公司破产重整申请。
本院认为，原告中国银行股份有限公司建德支行与被告李斌所订立的抵押借款合同及被告刘燕红向原告出具的共同还款承诺书，均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应当认定合法有效。本案中，被告李斌向原告中国银行股份有限公司建德支行借款人民币650000元的事实，有原告提供的证据在案证明。合同约定借款期限和借款利息的，借款人应当按照约定履行还本付息义务，且根据双方签订的合同第三条第一款第（二）项及第三条第二款第（2）项的约定，借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，现被告李斌在借款后未按合同约定履行还本付息的义务，其行为已构成违约，原告有权提前收回全部贷款。被告刘燕红亦未按照共同还款承诺书履行共同还款义务，其行为亦构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”上述法律规定表明，正在建造中的房屋即预售房屋可以作为抵押物，且以预售房屋抵押的，只要办理了预告登记，该抵押即为有效抵押，并依法享有优先受偿权，具有对抗第三人的物权效力，未经抵押人同意，任意第三人不能取得预售抵押房屋的所有权。本案所涉预售房屋已经办理了预购商品房抵押权预告登记，且该房屋目前已经具备办理产权登记的条件，故原告可以享有优先受偿权。关于原告主张提前还款补偿金的诉讼请求，原告所依据的是个人一手住房贷款合同第十七条第二款的规定，本院经审查后认为，该条款所约定的是被告李斌提前还款的情形，对于其提前还款部分，原告有权按照合同约定利率三个月标准计收补偿金，而本案情况并非被告李斌提前还款，而是被告李斌未按期归还贷款本息构成违约，致使原告提前收贷，并不符合该合同第十七条第二款的规定，不应适用该条约定，且原告庭审陈述除该条约定外，双方对提前还款或提前收贷补偿金再无其他约定，根据民事诉讼法谁主张谁举证的原则，原告对该诉讼请求应该承担举证不能的法律后果。故本院对原告要求两被告支付补偿金人民币2465.41元的诉讼请求，本院不予支持。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。被告李斌、刘燕红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可依法作出缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告李斌、刘燕红于本判决生效后十日内归还原告中国银行股份有限公司建德支行借款本金人民币614601.56元，支付利息人民币20676.08元（该利息计算到2016年7月15日止，自2016年7月16日起至款清之日止的利息按照合同约定另行计付），支付罚息人民币742.19元（该罚息计算到2016年7月15日止，自2016年7月16日起至款清之日止的罚息按照合同约定另行计付）。
二、原告中国银行股份有限公司建德支行对抵押物即位于建德市新安江街道东城入口望江豪庭5幢1001室房产有优先受偿权。
三、驳回原告中国银行股份有限公司建德支行的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币10184元，减半收取计人民币5092元，由被告李斌、刘燕红负担人民币5080元，由原告中国银行股份有限公司建德支行负担人民币12元。
原告中国银行股份有限公司建德支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告李斌、刘燕红于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
本判决生效后，被告未按期履行的，原告应在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请执行；申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
代理审判员 彭 双
二〇一六年十一月三日
书 记 员 吴卫红