江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04028号
上诉人（原审被告）高大书。
被上诉人（原审原告）张海燕。
被上诉人（原审原告）曾钦飞。
被上诉人（原审原告）曾圆圆。
法定代理人曾钦飞。
三被上诉人委托代理人徐洪荣，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
上诉人高大书因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的（2014）园民初字第1033号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：苏州工业园区淞江路218号蓝岸花园4幢1007室房屋系三原审原告按份共有，张海燕与曾钦飞系夫妻关系，曾圆圆系张海燕与曾钦飞之女。2014年1月19日，原审原告张海燕（甲方）与原审被告高大书（乙方）经案外人东森公司东港分公司居间签订《房屋租赁合同书》，原审被告承租了原审原告位于苏州工业园区淞江路218号蓝岸花园4幢1007室房屋。租期自2014年2月20日至2017年2月19日，于2014年1月19日交房。每月租金2500元，每12个月支付一次。保证金2500元。第一次租金及保证金在签订本合同同时即时支付，以后租金按固定付款期限提前7日将下次房款支付给甲方。第十条，转租。（一）除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人，并应按规定与接受转租方订立书面转租合同。（三）若乙方在未征得甲方同意，将该房屋部分或全部转租他人，则甲方有权终止本合同，并收回房屋。合同十三条，其他约定事项。水卡一张、电卡一张、钥匙一把、合同到期后，承租方承诺恢复原样，客厅允许隔开（轻质墙）。该租房合同有原审原告张海燕、原审被告高大书签名，东森公司东港分公司作为中介方盖章。合同签订后，原审原告如期将房屋交付原审被告，原审被告支付原审原告保证金2500元，并支付原审原告一年房租30000元（2014年2月20日至2015年2月19日）。原审被告陈述在接收诉争房屋后，对房屋进行隔断，隔成7个房间，并将房屋对外出租。
2014年4月24日，原审原告方委托律师向原审被告送达律师函，提出解除房屋租赁合同，并要求2014年5月4日前腾空房屋并恢复原状。原审被告于2014年4月25日收到上述律师函。双方就租金、押金退还事宜协商未果，原审被告未将租赁房屋返还原审原告。
庭审中，原审被告申请证人翁某出庭作证，以此证明原审原告同意原审被告，知道原审被告是二房东，同意将卫生间和客厅进行隔开。原审原告对以上证人证言质证后认为，证人与原审被告有长期合作关系，属于法律上的利害关系人，所出具的证言不具有证明力，加之是唯一的证人证言，原审原告不予认可。原审法院审查后认为，证人和原审被告均陈述从2010年开始原审被告就从东森中介公司租房子并签订多份合同，故证人和原审被告具有利害关系，证人证言不能证明原审原告方同意将诉争房屋给他人，故对以上证人证言原审法院依法不予采纳。
审理中，原审法院要求原审被告高大书提供关于诉争房屋的所有转租合同及所有转租人员身份信息，原审被告仅提供了10份转租人员信息登记表，未提供相关转租合同。
上述事实，有当事人提供的租赁合同、律师函等证据及庭审笔录在卷予以证实，原审法院予以确认。
原审原告张海燕、曾钦飞、曾圆圆诉称：原审原告张海燕经房屋共有人曾钦飞、曾圆圆默认同意与原审被告于2014年1月19日通过苏州东森房地产经纪有限公司东港分公司（以下简称“东森公司东港分公司”）居间签订《房屋租赁合同书》，约定原审原告将淞江路218号蓝岸花园4幢1007室房屋出租给原审被告。原审被告在接受房屋后未自行居住，而违反约定将房屋转租给他人构成违约，且原审被告未经原审原告同意擅自将厨房、餐厅隔开形成独立房间出租，改变房屋结构。双方协商未果。原审原告请求判决原审原、被告依法解除房屋租赁合同，原审被告返还租赁房屋并将房屋恢复原状，诉讼费用由原审被告承担。审理中，原审原告增加诉讼请求要求原审被告自合同解除之日起至实际迁出之日止按2500元／月租金标准支付房屋使用费。
原审法院认为：依法成立的合同关系受法律保护。涉案房屋租赁合同经当事人协商一致后签订，应系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。原审原告按照合同约定将涉案出租房屋交付原审被告使用，原审被告应当按照合同约定使用租赁房屋。现原审被告未经原审原告书面允许对外进行转租，已构成根本违约。原审原告在2014年4月25日通知原审被告要求解除合同、腾空并返还房屋，于法有据，应产生合同解除的法律效力，原审法院确认双方合同于2014年4月25日解除。双方合同解除后，原审被告应当将租赁房屋及时返还原审原告。但原审被告未将房屋返还原审原告并占有使用至今，应当按照合同约定租金标准支付房屋使用费。因原审被告已实际支付房租至至2015年2月19日，故对于房屋租赁合同解除之后的房屋使用费（按照合同约定租金标准支付，自2014年4月26日起至判决确定的迁出之日）可在原审被告已支付的剩余租金中抵扣。原审法院认为，原审被告对于房屋内所做隔断，原审原告要求恢复房屋原状，于法有据，原审法院一并予以支持。原审被告辩称房屋转租经过原审原告同意，缺乏相应证据，原审法院不予采信。由于原审被告尚有2500元租赁保证金在原审原告处，现双方合同解除，对该租赁保证金原审原告应当予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十六条、第九十七条、第二百二十三条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原审原告张海燕与原审被告高大书在2014年2月19日签订的房屋租赁合同于2014年4月25日解除；二、原审被告高大书于判决生效之日起十日内将位于苏州工业园区淞江路218号蓝岸花园4幢1007室房屋腾空并恢复房屋原状后返还原审原告张海燕、曾钦飞、曾圆圆；三、原审被告高大书于判决生效之日起十日内按照每月2500元标准支付原审原告张海燕、曾钦飞、曾圆圆自2014年4月26日至判决确定的迁出之日止的房屋使用费；四、原审原告张海燕、曾钦飞、曾圆圆应于判决生效之日起十日内返还原审被告高大书保证金2500元。案件受理费收取80元，由原审被告高大书负担。
上诉人高大书不服原审判决，向本院提起上诉称，上诉人承租被上诉人的房屋时，被上诉人知道上诉人将房屋对外转租。派出所对租客进行过登记，而原审法院认定上诉人转租房屋未取得被上诉人同意错误。原审法院认定事实不清。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人张海燕、曾钦飞、曾圆圆二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。上诉人认为在承租涉案房屋时，被上诉人知道上诉人将房屋对外转租，应当提供证据证实。上诉人提供的证人证言，因证人与上诉人有长期合作关系，证人证言的证明力不足，碍难予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。上诉人并无证据证实其转租涉案房屋经过被上诉人同意，故被上诉人以上诉人未经同意转租房屋要求解除涉案租赁合同并主张返还房屋及房屋使用费符合法律规定，应当予以支持。
综上所述，上诉人高大书的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人高大书负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 毛莉莉