吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终3191号
上诉人（原审原告）：孙薇，女，1954年9月16日出生，住辽宁省沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：彭玉玮，吉林北国律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吉林市长建房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林高新区。
法定代表人：贾诚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王兵。
上诉人孙薇因与上诉人吉林市长建房地产开发有限公司（以下简称长建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙薇及其委托诉讼代理人彭玉玮、上诉人长建公司的委托诉讼代理人王兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙薇上诉请求：1.改判长建公司按照年24%的利率支付欠款利息；2.上诉费由长建公司承担。事实和理由：孙薇向一审法院提交的2015年3月10日的协议书，能够证明长建公司还款本金变更为700万元的来历和构成。如果不存在长建公司自愿认可2013年5月-2014年5月、2014年5月-2015年5月两年按本金500万元，月利2%，追加两年240万元的利息，就无法得出双方最终确认欠款本金为700万元的事实。
长建公司辩称，孙薇的上诉请求没有事实基础和法律依据。长建公司是因为孙薇交付的土地面积与土地证记载的面积不符才没有给付孙薇购房款。但是，长建公司已经同意给付孙薇60万元的赔偿金。且孙薇交付土地的瑕疵给长建公司带来了长达一年的诉讼纠纷，给长建公司也造成了损失。
长建公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判长建公司给付购房款380万元；2.诉讼费用由孙薇负担。事实和理由：双方在签订2015年3月10日协议书时，并没有对已付购房款进行对账，仅是对第一份房屋买卖合同中未付700万元购房款的认定。如果认定长建公司再付700万元，已付的240万元的款项性质无法认定，且一审法院对此也没有进行评判。另，长建公司享有先履行抗辩权，因孙薇提供的标的物存在瑕疵，长建公司等待问题解决后，再行结算是有充分理由的。
孙薇辩称，一审认定未付购房款为700万元，有合同为证，长建公司没有充分的证据能推翻这一事实。
孙薇向一审法院起诉请求：1.判令长建公司支付购房欠款700万元；2.判令长建公司按约定支付购房欠款的利息（按月利2%计算至执行之日）；3.如长建公司不能支付欠款本金和利息，判令长建公司以置换物折抵债务；4.由长建公司负担诉讼费用。
一审法院认定事实：吉林市松花湖老年公寓是经吉林市丰满区民政局批准设立的个体民办非企业单位，孙薇为该老年公寓的负责人。2012年5月22日，孙薇以吉林市松花湖老年公寓的名义与长建公司签订房屋买卖合同。约定：孙薇将坐落于吉林市丰满区园林路3-3号办公用房及附属土地一并转让给长建公司，土地面积10,900平方米，房屋建筑面积为997.01平方米。交易价格为750万元，协议签订后长建公司向孙薇交付履约金50万元，剩余款项在孙薇搬迁将房屋交付后一次性付清。如一方违约应向对方支付标的额20%的违约金。协议签订后，长建公司于2012年5月22日向孙薇支付10万元，于2012年6月11日向孙薇支付40万元作为履约金。2013年2月28日，吉林市松花湖老年公寓与长建公司签订了房屋交接协议，孙薇将涉案房屋及土地交付给长建公司。2013年5月15日，长建公司向孙薇支付购房款200万元。2013年8月26日，孙薇又以吉林市松花湖老年公寓名义与长建公司签订协议。约定：长建公司在接收房屋后，由于资金短缺未能按期履行合同，请求孙薇宽限付款时间，并先行给付200万元表示诚意，孙薇同意长建公司在2014年6月1日前将余款一次性付清并给付60万元的经济补偿。长建公司为了与市政府置换土地，向孙薇提出在没有付清全款的情况下办理房屋过户手续，为了保障孙薇的合法权益，双方约定如下：1.长建公司要积极努力，尽快解决资金问题，确保按协议履行全部欠款；2.按照吉林市财政局吉市财函[2013]52号文件，关于吉林市松花湖风景区园林管理处置换办公场所的批复，长建公司在没有付清全款前，以置换来的园林处办公区作为担保抵押给孙薇；3.长建公司如果再次不能履行协议，抵押物折抵欠款；4.孙薇从签订协议日起有义务给长建公司提供办理过户手续及需要的文件，有义务配合长建公司办理过户手续。协议签订后，孙薇配合长建公司将涉案房屋过户至长建公司名下。2013年9月2日，长建公司为孙薇出具了60万元的欠条，并约定于2014年6月1日偿还。2014年12月24日，长建公司向孙薇支付20万元，于2015年2月16日向孙薇支付20万元。2015年3月10日，孙薇以吉林市松花湖老年公寓名义与长建公司又签订协议一份。约定：1.长建公司确保在2015年6月1日前付清全部购房款（七百万元整）；2.按照吉林市财政局吉市财函[2013]52号文件，关于吉林市松花湖风景区园林管理处置换办公场所的批复，长建公司在没有付清全款前，以置换来的园林处办公区作为担保抵押给孙薇；3.长建公司如果再次不能履行协议，抵押物折抵欠款。2015年5月14日，长建公司向孙薇支付50万元。2015年6月9日，长建公司向孙薇支付30万元。另查明，本案争议房屋现已由长建公司转移过户至吉林市松花湖风景区园林管理处名下。
一审法院认为，就长建公司欠付孙薇购房款数额问题。双方约定房屋总价款为750万元，长建公司在双方签订房屋买卖合同后，分多次向孙薇履行了付款义务，但就所付款项为购房款还是购房款利息双方存在争议。双方在2013年8月26日签订协议中约定，长建公司同意向孙薇支付60万元作为经济补偿。2015年3月10日，在长建公司已向孙薇支付290万元后，长建公司与孙薇又约定于2015年6月1日前付清全部购房款（七百万元整），在此特别强调需付清的购房款为700万元，加之孙薇在长建公司未付清购房款的情况下即将房屋过户至长建公司名下的实际情况以及此前长建公司承诺向孙薇支付60万元补偿款的事实，可以认定长建公司在多次未按约定履行给付购房款的义务后，于2015年3月10日向孙薇承诺，同意再向孙薇支付购房款总计700万元。因此后长建公司又分两次共向孙薇支付80万元，扣除该80万元，长建公司应再向孙薇支付购房款620万元。至于孙薇主张的双方约定所欠购房款按月利2%计算利息的事实，首先，长建公司否认双方存在按月利2%计算购房款利息的约定。其次，虽然长建公司向孙薇支付了一定的补偿，但从补偿支付的时间及数额上均无法计算出双方约定了是按月利2%计算的利息。但长建公司长期拒绝向孙薇支付购房款影响了孙薇的资金使用，给孙薇造成了经济损失，虽然无法认定双方间约定的逾期付款利息为月利2分，但长建公司应当按照中国人民银行同期贷款利率从孙薇向本院起诉之日起支付剩余620万元产生的利息至实际履行之日。就长建公司关于孙薇违约在先，其享有先履行抗辩权的主张。双方均认可在订立房屋买卖合同时是凭土地使用权证进行的交易，且房屋及土地在交易之前的状态及所处位置，长建公司已经进行了实地查看，孙薇不存在隐瞒土地面积的行为。也即双方在交易是土地及房屋的状态是确定的，如存在土地实际面积与登记面积不符的情况，也不应视为孙薇存在违约行为。孙薇已按合同约定全面履行了其应承担的合同义务，并在长建公司未付清购房款的情况下将房屋过户至长建公司名下。其不存在未履行合同义务的情形，故长建公司不享有先履行抗辩权。就孙薇主张的以置换物抵顶欠款的问题。虽然双方在协议中约定以置换物作为担保抵押给孙薇，但双方并未办理抵押登记手续，因抵押物为不动产，办理抵押手续是抵押权产生的前提。显然孙薇对置换物不享有抵押权。但无论孙薇对抵押物是否享有抵押权，其与长建公司约定的以抵押物折抵欠款的条款，均属无效约定。另现置换物登记在案外人名下，长建公司现对置换物不享有处置权。故对孙薇要求以置换物折抵欠款的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条规定，判决：一、吉林市长建房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付孙薇购房款620万元，并从2017年5月12日起按中国人民银行同期贷款利率的标准支付欠款620万元产生的利息至实际给付之日；二、驳回孙薇的其他诉讼请求。案件受理费60,800元，保全费5000元，合计65,800元，由吉林市长建房地产开发有限公司负担58,851元，由孙薇负担6949元。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。通过当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：1.长建公司应支付给孙薇的购房款金额为一审判决认定的620万元还是380万元；2.孙薇请求长建公司按照年24%利率支付欠付购房款的利息是否具有事实基础和法律依据。
2015年3月10日，孙薇与长建公司签订协议中确定的未付购房款金额应为700万元。理由如下：第一，该协议第一条约定：“乙方（长建公司）积极努力筹集资金，确保在2015年6月1日前付清全部购房款（七百万元整）”。第二，在2015年3月10日的协议书中，协议双方对房屋买卖合同的签订和履行过程进行了总结和叙述，其中提到了总房款750万元，以及长建公司已交付的履约金50万元。特别是，对在2013年8月26日补签协议的约定也进行了陈述，但是，对2013年8月26日补签协议提及的长建公司给付的200万元款项，以及其后给付的40万元款项均未予提及。由此可见，2015年3月10日的协议是对孙薇与长建公司房屋买卖交易过程的最终确认，内容包含了整个交易过程中签订的数份书面协议，并非长建公司在上诉意见中主张的该协议仅是对最初的房屋买卖合同金额的认定。第三，长建公司的该主张亦不符合商事交易习惯，孙薇与长建公司在2015年3月10日协议中确定了最后还款期限，理应对已付购房款的情况进行确认，明确欠付购房款的数额。而且，双方款项往来清晰，在该协议签订前长建公司共分5次，付款共计290万元，现该协议仅提及了前两笔付款（共50万元），而对此后的付款240万元未予提及，对此长建公司不能做出合理说明。故本院对一审认定的未付购房款金额为620万元（协议约定的700万元-
协议签订后付款80万元）予以确认。
孙薇主张的自2015年6月1日起按照年24%利率支付欠付购房款利息的主张，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”现孙薇未能提交证据证明，其与长建公司约定如长建公司未能在2015年3月10日协议中确定的最后付款日期即2015年6月1日前给付购房欠款，应按照年24%利率支付欠付购房款利息，故应由其承担举证不能的法律责任。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34,755元，由孙薇负担8275元，由吉林市长建房地产开发有限公司负担26,480元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高忠华
代理审判员 王 东
代理审判员 佟 宁
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 邹莉莉