广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）江蓬法民二初字第787号
原告：交通银行股份有限公司江门分行，住所地江门市蓬江区东华二路18号。
负责人：蔡光龙。
委托代理人：周容，国信信扬（江门）律师事务所律师。
被告：冯妙娜，女，汉族，1982年4月1日生，住广东省开平市。
被告：鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司，住所地鹤山市址山镇将军陂。
法定代表人：杨文杰
委托代理人：何嘉�，系鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司职员。
原告交通银行股份有限公司江门分行诉被告冯妙娜、鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“鹤山碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周容、被告鹤山碧桂园公司的委托代理人何嘉棋到庭参加诉讼，被告冯妙娜经本院合法传唤，无正当理由无到庭。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令从起诉之日起，解除原告与两被告签订的粤江门2013年个房贷字603号《个人房产抵押贷款合同》；2、判令被告冯妙娜向原告偿还贷款本金人民币730477.73元及利息（包括复利和罚息、违约金、赔偿金，其他应付款项，自2013年5月8日暂计至2015年12月1日，共计人民币44288.41元，要求依据《个人借款贷款合同》约定的利率计算至被告归还全部贷款时止），暂计总额人民币774766.14元；3、判令被告冯妙娜向原告支付律师费人民币34500元；4、判令由被告冯妙娜承担本次诉讼的全部费用；5、判令被告鹤山碧桂园公司与被告冯妙娜对上述款项承担连带清偿责任；6、判令原告对被告冯妙娜提供的鹤山市址山镇碧桂园山水豪园翠盈峰一街53号XXX的房产享有优先受偿权。
庭审中，原告变更第2项诉讼请求，将本金734207.94元变更为730477.73元。理由是被告冯妙娜偿还了本金3730.21元。
事实和理由：2013年5月8日，被告冯妙娜因购买位于鹤山市址山镇碧桂园山水豪园翠盈峰一街53号XXX房屋，与原告签订《个人房产抵押贷款合同》（合同编号为：粤江门2013年个房贷字603号），并以此房屋为抵押向原告贷款（该房产已办理了抵押登记），贷款金额为人民币76.5万元；月利率�4.639583‰；贷款期限为2013年5月8日至2033年5月8日，共240个月；该贷款以等额本息还款法，每期还款金额为人民币5291.55元，并且双方对逾期贷款的罚息、权利义务等作出了详细的规定。同时，被告鹤山碧桂园公司对此合同项下的贷款承担连带保证责任。2013年5月8日，原告按合同约定将贷款汇入约定账户，但被告冯妙娜未按约定按时、足额地归还借款，截止到庭审时，被告冯妙娜未归还的借款本金为人民币730477.73元，截止到2015年12月1日被告冯妙娜未付利息为人民币44288.41元（包括复利和罚息、违约金、赔偿金、其他应付款项），经多次催收未有任何答复。因被告冯妙娜未能履行合同义务，原告要求自起诉之日起解除与其签订的《个人房产抵押贷款合同》，以维护自己的合法权益，同时被告冯妙娜应支付原告为实现债权额外支付的律师费用人民币34500元。被告鹤山碧桂园公司作为合同保证人，也应当对此贷款、利息及其他费用承担连带责任。
原告提供以下证据：1.《原告营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人证明》、《法定代表人身份证》各1份；2.《被告冯妙娜身份证》、《离婚民事调解书》、《未再婚声明》、《被告鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司营业执照》各1份；3.《个人房产抵押贷款合同》、抵押备案证明书；4.《借款凭证》、《交通银行江门分行放款记录》各1份；5.《被告冯妙娜欠款本息清单》1份；6.《委托代理合同》、《广东省律师服务收费标准》各1份。
被告鹤山碧桂园公司答辩称：1、被告鹤山碧桂园公司于2011年6月27日与原告签订的编号为【交通银行股份有限公司江门鹤山支】行（2011）年【001】号《按揭业务担保合作协议》，协议第六条第（八）款约定：“在乙方的保证期限内�若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。”原告应根据上述协议内容，在处置涉案房屋后仍不足以清偿债务的，再向被告鹤山碧桂园公司请求承担连带责任。2、虽然《个人房产抵押贷款合同》约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十三条第（二）款第1项约定：“在本协议生效之日后甲方与购房者签订的《个人房产抵押贷款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方与购房者签订的《个人房产抵押贷款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款。”因此，鹤山碧桂园公司的保证责任应当依照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。3、根据《物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，原告应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。4、根据《按揭业务担保合作协议》中第五条第一款的约定：“乙方的连带责任保证范围为：在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方、乙方所签订的《个人房产抵押贷款合同》约定下的购房者所欠的贷款本身和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保�费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。连带责任的保证范围不包括律师费等其他费用。
综上所述，被告鹤山碧桂园公司应就涉案商品房被处置后被告冯妙娜未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。
被告鹤山碧桂园公司提供如下证据：1.关于交通银行股份有限公司江门鹤山支行使用合同专用章的告知函；2.《按揭业务担保合作协议》复印件。
被告冯妙娜无到庭，无答辩，在举证期限内也无提交证据。原告提供的证据有原件，证据形式合法，能够证明原、被告之间的借贷及担保关系；被告冯妙娜在合法传唤后没有应诉视为其放弃行使应诉、举证的权利，且被告鹤山碧桂园公司对原告主张冯妙娜拖欠本息的事实没有异议，应予确认原告所举证据内容的真实性，确认原告所举证据与陈述的事实相关联。因此，本�对原告陈述的事实及提供的证据予以确认。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：
交通银行股份有限公司江门鹤山支行（下称鹤山交通银行）与被告鹤山碧桂园公司于2011年6月27日签订《按揭业务担保合作协议》。其中第五条第一款的约定：被告鹤山碧桂园公司的连带责任保证范围为：在鹤山碧桂园公司的保证期间，其所保证的范围为购房者与原告、鹤山碧桂园公司所签订的《个人房产抵押贷款合同》约定下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。第六条第八款约定：在被告鹤山碧桂园公司�保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由鹤山交通银行向有管辖权的人民法院起诉的，鹤山交通银行承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分鹤山交通银行再向被告鹤山碧桂园公司请求承担连带清偿责任。第十三条第二款第一项约定：在本协议生效之日后鹤山交通银行、被告鹤山碧桂园公司与购房者签订的《个人房产抵押贷款合同》不视为对本协议内容的修改，鹤山交通银行与鹤山碧桂园公司均同意本协议约定的内容的效力优先于鹤山交通银行、被告鹤山碧桂园公司与购房者签订的《个人房产抵押贷款合同》中涉及鹤山交通银行、被告鹤山碧桂园公司之间的权利义务的所有条款。协议上盖有“交通银行股份有限公司江门鹤山支行”的公章。
另查明：《个人房产抵押贷款合同》第十四条约定：14.1甲方（指被告）未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方（指原告）有权按逾期贷款或者挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付利息计收复利。14.2甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。第二十四条约定：24.1本合同项下贷款利率：月利率4.639583‰。该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮15%（上／下浮比例的绝对值称“浮动比例”）。24.2本合同项下还款以月为一期，首期自放款日起计算。24.3本合同项下贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率或缩小住房贷款利率下浮幅度的，本合同利率：按本合同约定调整本合同利率；其中，遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日。贷款发放后，如遇人民银行调整后的基准利率为浮动利率或取消基准利率的，第1.4条所称“约定期限”自人民银行调整日起7日。24.4逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。24.5挪用贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮100%。
再查明：原告于2013年7月29日为鹤山市址山镇碧桂园山水豪园翠盈峰一街53号XXXX房屋办理预购商品房抵押权预告设立登记。鹤山市房地产交易登记中心出具了一份《鹤山市预购商品房抵押备案证明书》（编号为№0017498）。诉讼中，双方当事人未能提供该抵押房屋办理产权证书的相关证据。
本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告与被告冯妙娜、被告鹤山碧桂园公司签订的《个人房产抵押贷款合同》意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且原告实际交付了相应贷款，应认定合同合法、有效�被告冯妙娜未能依约还本付息，已经构成违约，故对原告要求解除合同及要求被告冯妙娜偿还贷款本金730477.73元及相应利息的诉讼请求，本院予以支持。利息、罚息及复利计算至2015年12月1日为44288.41元，自2015年12月2日起至清偿之日止的利息按照《个人房产抵押贷款合同》约定的利率计算。
关于律师费的问题。原告提供了相关的委托代理合同及律师费发票，足以证实其因本案诉讼实际支付了34511.88元。该费用是原告为实现债权已经产生的费用，原告依约要求被告冯妙娜承担律师费34500元（少主张11.88元），于法有据，本院予以支持。
关于抵押物的优先受偿权问题。被告冯妙娜提供其名下位于鹤山市址山镇碧桂园山水豪园翠盈峰一街53号XXX房屋为上述借款提供抵押担保，但抵押房产只办理了抵押权预告设立登记手续，没有证据证明抵押房屋已办理产�证书，抵押权已合法设立，因此原告主张其对涉案房屋享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。
关于被告鹤山碧桂园公司责任问题。虽然《按揭业务担保合作协议》仅该有被告鹤山碧桂园公司及鹤山交通银行的公章，而没有原告的签章，但是由于鹤山交通银行为原告的下属分支机构，且鹤山交通银行没有独立法人资格，故该合作协议对原告及被告鹤山碧桂园公司产生法律约束力。
据此可见，针对本案债权，原告与被告鹤山碧桂园公司分别在《个人房产抵押贷款合同》和《按揭业务担保合作协议》中作出了不同保证方式的约定。但是，根据双方约定，如该两份合同约定的保证条款内容不同，应以《按揭业务担保合作协议》的约定为准。因此，本院将按照《按揭业务担保合作协议》的约定审查认定被告鹤山碧桂园公司的保证责任。
根据《按揭业务担保合作协议》的约定，被告仅对在处理上述抵押房屋后未能清偿的部分债务承担连带清偿责任，但是由于本案抵押物的抵押权并未合法设立，也即不存在抵押优先授权的问题，故被告鹤山碧桂园公司应对被告冯妙娜拖欠的本息承担连带清偿责任。
此外，《按揭业务担保合作协议》约定被告碧桂园公司保证的范围仅包含：购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准），也即律师费并非被告碧桂园公司保证的范畴。据此，本院对被告碧桂园公司该抗辩理由予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条之规定判决如下：
一、解除原告交通银行股份有限公司江门分行与被告冯妙娜、鹤山市鹤山碧桂园公司房地产开发有限公司签订的粤江门2013年个房贷字603号《个人房产抵押贷款合同》。
二、被告冯妙娜应在本判决生效之日起七日内向原告交通银行股份有限公司江门分行偿还借款本金730477.73元及相应利息（利息、罚息及复利计算至2015年12月1日为44288.41元，自2015年12月2日起至清偿之日止的利息按照《个人房产抵押贷款合同》约定的利率计算）。
三、被告冯妙娜应在本判决生效之日起七日内向原告交通银行股份有限公司江门分行赔付律师费34500元。
四、被告鹤山市址山镇碧桂园房地产开发有限公司对第二项判决确定的债务承担连带清偿责任。
五、驳回原告交通银行股份有限公�江门分行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12130元，保全费4520元，合计16650元，由两被告共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 洪荣锋
人民陪审员 李建华
人民陪审员 黄珍好
二〇一六年十月十八日
书 记 员 关冬平