杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭滨民初字第1263号
原告杭州一井舫餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道228号星光国际广场1-301、302、303号，组织机构代码56605723-3。
法定代表人张绿伟，总经理。
委托代理人（特别授权）薛丽丽、罗绍康，浙江泰杭律师事务所律师。
被告浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道228号星光国际广场1幢516号，组织机构代码75723055-3。
法定代表人董炳根，董事长。
委托代理人（特别授权）魏青松，上海市汇业律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）张慧，汇业（南京）律师事务所律师。
原告杭州一井舫餐饮管理有限公司（以下简称一井舫公司）诉被告浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司（以下简称华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，因案情复杂，依法由简易程序转为普通程序审理，于2017年1月13日公开开庭进行了审理，原告一井舫公司的委托代理人薜丽丽，被告华联公司的委托代理人张慧到庭参加诉讼。本案在审理过程中，委托浙江大合检测有限公司对涉案房屋的漏水情况进行检测；委托杭州金孚资产评估有限公司对涉案房屋的初始装修、设备评估价以及成新情况进行了评估。本案现已审理终结。
原告一井舫公司诉称，原告与被告于2011年6月10日签订租赁合同，由原告向被告承租位于滨江区江南大道228号星光国际广场1栋301、302、303室商铺，建筑面积1900平方米，用于餐饮经营。原告对房屋进行了整体装修后于2011年12月25日开始试营业。2013年1月起，承租房屋出现漏水现象，原告多次向被告反映要求维修，被告一直未能修复，漏水导致天花板滴水，装修装饰损坏剥落，走道湿滑等情况，导致包厢无法使用，基本处于闲置状态，大厅小厅卡座及其余区域因漏水使用受限，严重影响原告的正常经营。原告认为被告作为出租人，应提供能正常使用的房屋，而被告实际提供的房屋因持续漏水无法修复造成大面积无法正常使用，已经严重影响原告承租该房屋经营餐饮的合同目的，属于严重违约，现根据法律的相关规定向贵院起诉，请求判令：1、被告赔偿原告装修损失188.47万元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告华联公司辩称，原告的诉请没有事实与法律依据。根据合同，原告应对房屋财产进行投保，商户对原告造成的损失，应当由原告对相应商户进行索赔，就本案来说，应当由原告向过失方即对四楼商户索赔，同时由原告自身造成的损失，应由原告自行处理。原告在明知房屋情况的状况下签订了合同，且并没有去投保，也应自行承担相应损失。
原告一井舫公司为证明其主张的事实，举证如下：
证据1、房屋漏水照片、视频，证明租赁房屋漏水导致装修装饰损坏，包厢、大厅、吧台、面点间、卫生间、厨房、洗碗间等无法使用或使用受限情况；
证据2、通知函，证明原告多次书面向被告及物业公司反映房屋漏水问题；
证据3、通话录音光盘及文字整理，证明原告多次向被告及物业公司反映房屋漏水问题，因漏水系房屋结构质量问题，一直无法修复；
证据4、《租赁合同》，证明原、被告存在租赁关系。
被告华联公司为证明其主张的事实，举证如下：
证据1、2013年8月25日，华联杭州湾工程部值班记录；
证据2、2013年9月5日，华联杭州湾工程部值班记录；
证据3、2014年8月15日，杭州星光大道经营管理有限公司发送给汤豪仕的《关于汤豪仕厨房渗漏水问题的函》；
证据4、2015年11月2日的维修服务单；
证据5、2015年4月24日，经营管理公司发送给深深木泰国餐厅的《装修整改通知（存根联）》；
证据6、2015年5月6日的维修服务单；
证据7、2015年7月24日，经营管理公司发送给杭州恩次方餐饮管理有限公司的《整改通知单》；
证据8、2015年8月4日，经营管理公司发送给星光大道日料鱼舍的《整改通知单》；
证据9、2015年8月4日，经营管理公司发送给星光大道泰菜深木的《整改通知单》；
证据10、经营管理公司的前员工空调技师徐金伟的证人证言；
证据1到10共同证明：因为一井舫楼上商户汤豪仕、日本创意料理、深深木餐厅等以及一井舫自身装修的原因造成一井舫店铺内的漏水，相反华联杭州湾还协助进行了维修并要求相关餐厅予以整改；
证据11、2012年5月10日，华联杭州湾工程部值班记录；
证据12、2012年6月7日，华联杭州湾工程部值班记录；
证据13，2012年6月27日，经营公司发送给一井舫的《整改通知书》；
证据14、2012年9月3日，经营管理公司发送给一井舫的《停业整改通知单》；
证据11到14共同证明：
1、一井舫漏水造成了神采飞扬、乾三甲鸡锅以及肯德基等渗漏水严重;
2、华联杭州湾公司多次就一井舫的漏水问题进行协调并要求一井舫整改;
3、一井舫漏水问题，造成神采飞扬退租区域目前仍旧空置，给华联杭州湾造成了巨大的损失；
证据15、2015年2月13日，华联杭州湾发送给一井舫的《关于一井舫》渗水问题催告的回函，证明1、一井舫的装修问题造成了楼下神采飞扬退租区域的漏水问题仍一直存在。2、因为汤豪仕等装修不当的原因造成了一井舫漏水。
本案在审理过程中，一井舫公司提出对涉案房屋的漏水原因及原因力大小进行鉴定，本院予以准许，并委托浙江大合检测有限公司进行检测，该公司出具编号为DH2015-FJSF-010的检测鉴定报告一份。后一井舫公司提出对涉案房屋初始装修造价及设备价值，以及正常使用至2015年6月份的成新进行评估，本院予以准许，并委托杭州金孚资产评估有限公司进行评估，该公司出具编号为杭金孚评字（2016）第297号评估报告一份。
经庭审质证，本院对上述证据认证如下：
原告提供的证据1-3，可以证明涉案房屋漏水的事实，本院予以采纳并确认其证明效力；证据4，可以证明双方租赁合同关系，本院予以采纳并确认其证明效力。
被告提供的证据，其中用于证明因一井舫漏水导致楼下租户损失的证据，与本案无关，本院不予采纳；用于证明一井舫漏水的相关证据，本院予以采纳，对漏水原因和责任判定结合全案查明的事实综合予以确认。
对漏水检测报告、资产评估报告的三性予以确认并采纳其证明效力。
经审理，本院认定本案事实如下：
涉案房屋租赁合同情况。2011年6月27日，华联公司作为出租人，与一井舫公司签订房屋租赁合同，约定华联公司将其开发的位于杭州市滨江区江南大道228号星光国际广场1-301、1-302、1-303号房屋共计建筑面积1921平方米（上述房屋以下简称案涉房屋）出租给一井舫公司用于经营中餐。租赁期限自2011年6月1日起至2018年11月30日止（免租期自2011年6月1日起至当年11月30日止）。合同第五条“甲方权利义务”第8项约定：甲方对租赁房屋的维修责任只限于租赁房屋的主体结构及甲方提供的设备、设施部分。甲方对于乙方的装修、装饰和增设的附属设施不承担维修义务。第十一条“保险及其他约定”第1项约定：乙方应对其租赁房屋内的财产投保财产险，费用由乙方自负。商街、商场内其它商户或顾客故意或过失造成乙方受损，应由乙方向过失方提出索赔，与甲方无关。
涉案房屋自2013年1月份陆续出现漏水现象，影响一井舫公司正常营业。一井舫公司于2014年8月1日向杭州星光大道经营管理有限公司发出通知要求解决漏水问题，此后亦数次向上述公司和原告发出解决漏水情况的书面通知，但漏水问题未有改善。本案审理过程中，经浙江大合检测有限公司检测，涉案房屋顶板板底存在漏水痕迹，共41个漏水点，除12点、17点部位漏水痕迹是由于一井舫公司空调系统改装造成，其余部位漏水及漏水痕迹均是由于四层用水不当、防水设置不合理或防水处理的缺陷造成。
原告实际营业至2015年6月。
本案审理过程中，经杭州金孚资产评估有限公司评估，原告经营的餐馆初始装修造价及设备评估市场价值为412.08万元，其中装修初始评估值为303.79万元，设备初始评估值为108.29万元；正常使用至2015年6月份的装修成新为46%，设备成新为45%。原告认为鉴于无法继续开展餐饮经营，所有的装饰装修对其而言已全部报废，向被告主张剩余装饰装修的资产评估价值。
本院认为，对一井舫自身原因造成的装饰装修损失，由其自身承担确定无疑。本案争议焦点为，一井舫自身原因以外的其他商户漏水造成的损失或出租人华联公司因主体结构及其提供的设备、设施部分造成的原因是否需要区分，承租人是否应分别向不同的主体主张索赔。被告援引涉案租赁合同第五条的约定，抗辩称需区分漏水原因系被告房屋主体结构造成还是其他商户造成；援引第十一条，认为承租人未投保保险，需对其损失自行承担责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。向一井舫提供能够正常使用的房屋是华联公司的义务。涉案房屋楼上出租于数家商户，商户变动、租期不一实属正常，要求涉案房屋承租人区分不同期间不同租户漏水过错，径行向其他商户主张赔偿对承租人而言实属苛刻，显然由出租人向承租人赔偿后向其他商户主张损失更为符合实际；而且，根据被告提出的合同条款亦不能得出原告不能向被告主张装修装饰损失的结论。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。截止至2015年6月，涉案租赁房屋的装饰装修残值为1884739元，该数值仅得作为本案确定装饰装修损失的参考因素，至租赁合同解除时止，残值亦随时间流逝而贬损，鉴于已形成附合的装饰装修无法再利用，可移动的装饰装修原为用于餐饮经营，就目前情况，对原告而言也无明显的再利用价值，原告主张合同解除后上述装饰装修残值为零，符合客观实际，以评估价值为主要参考基准，结合漏水鉴定结论中的漏水原因，本院酌情确定由被告承担装饰装修残值损失的80%，为150万元。被告同意涉案房屋恢复原状的费用由其自行承担。
综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告杭州一井舫餐饮管理有限公司装饰装修残值损失150万元；
二、驳回原告杭州一井舫餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21762元，由原告杭州一井舫餐饮管理有限公司负担4352元，由被告浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司负担17410元。原告杭州一井舫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内来本院退费，被告浙ＸＸ联杭州湾创业有限公司于本判决生效之日起十日内来本院交纳诉讼费用。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并根据对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 倪晓花
人民陪审员 谢建儿
人民陪审员 张怡珀
二〇一七年三月七日
书 记 员 赵凤飞