广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初115号原告:苏超，男，汉族，1979年1月21日出生，住湖北省竹山县，委托诉讼代理人：陈运发，广东法仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚宠珍，广东法仕律师事务所律师。被告:丁燕飞，男，汉族，1989年10月8日出生，住江苏省常州市新北区，第三人：曾锐辉，男，汉族，1984年3月25日出生，住广东省东莞市，第三人：东莞市聚晶实业投资有限公司，住所地：东莞市黄江镇公常路花样年江山江山园8栋103铺。法定代表人：杨斌。委托诉讼代理人：李秋波，男，汉族，1983年8月11日出生，住广东省五华县，系公司员工。第三人：东莞农村商业银行股份有限公司黄江支行，住所地：东莞市黄江镇黄江大道361号。负责人：伍立新。委托诉讼代理人：周志伟，男，汉族，1973年6月28日出生，住广东省东莞市，系公司员工。原告苏超诉被告丁燕飞、第三人曾锐辉、第三人东莞市聚晶实业投资有限公司（以下简称“聚晶公司”）、第三人东莞农村商业银行股份有限公司黄江支行（“东莞农行黄江支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏超的其委托诉讼代理人龚宠珍,第三人聚晶公司的委托诉讼代理人李秋波、东莞农行黄江支行的委托诉讼代理人周志伟已经到庭。被告丁燕飞、第三人曾锐辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏超向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告履行《房地产临时买卖合同》，将东莞市社贝康湖山庄A区1期的19B座2楼[粤（2016）东莞不动产第0037715号）]以总房价530000出售给原告，按照合同约定办理提前还贷手续及协助原告办理产权转移登记手续；二、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年8月25日签订了《房地产临时买卖居间合同》一份,约定：被告将其所有的位于东莞市社贝康湖山庄A区1期19B座2楼（粤（2016）东莞不动产第0037715号）出售给原告；房屋的总价款为530000元；原告在合同签订当日支付第一笔楼款50000元；第二笔楼款100000元在买卖双方签订《房地产买卖合同》前以现金或者银行转账的方式支付被告或者银行账户作资金监管；第三笔楼款380000元由按揭银行汇入被告的账户；被告在收到原告人民币150000元楼款的10天内备齐办理该物业产权过户的所需的相关资料，到房管所办理产权过户手续并签署相关的文件，并需去银行办理提前还贷的手续并协助原告办理申请贷款按揭手续；原、被告需在一手房地产权证注销抵押登记后10天办理房屋产权转移登记及过户手续。合同签订当天，原告依约向被告支付了第一笔楼款50000元，随后支付第二笔楼款100000元，被告同时在2016年9月7日撤销了对第三人曾锐辉、杨斌的委托，在收到经纪方的通知之日起10日内没有备齐办理该物业产权过户所需的相关资料，到房管所办理产权过户手续并签署相关文件，违反合同的相关约定。被告丁燕飞在法定期限内未向本院提交证据，也未提出答辩。第三人聚晶公司陈述，2016年8月25日，原告与被告达成买卖合同交易，签订合同，约定将案涉房产卖给原告，交易价格530000元。在合同签订当日，原告支付被告50000元定金。由于丁燕飞违约，之后被告没有履行合同约定的义务，为原告办理过户手续。该合同是丁燕飞的委托代理人曾锐辉代签的。第三人东莞农行黄江支行陈述，案涉房屋[粤（2016）东莞不动产第0037715号）]在我司作了抵押贷款，至2017年1月16日借款余额尚欠372083.35元，利息尚欠1595.31元，如果被告还清款项，我方就同意解除抵押登记手续。第三人曾锐辉在法定期限内未向本院提交证据和提出陈述意见。经审理查明，位于东莞市社贝康湖山庄A区1期的19B座2楼，产权人登记为被告丁燕飞，房产证号为粤（2016）东莞不动产第00377**号。丁燕飞以该案涉房产作为抵押向东莞农行借款400000元，至2017年1月16日借款余额尚欠372083.35元，利息尚欠1595.31元。2016年8月17日，丁燕飞与曾锐辉、杨斌办理了授权委托公证，公证书的主要内容有：一、丁燕飞授权曾锐辉、杨斌中的任意一人均可以委托人丁燕飞的名义在授权委托权限内办理委托事项；二、委托事项主要包括：办理案涉房屋的提前还贷手续；办理注销《中华人民共和国不动产权证书》的抵押登记手续，签署注销的相关文件，领取《中华人民共和国不动产权证书》等相关产权证明文书；办理房屋转让过户交易手续（包括网上签约手续），签署《房地产买卖合同》等。2016年8月25日，苏超作为买方、丁燕飞（由曾锐辉代理，并在合同上签名）作为卖方、聚晶公司作为经纪方，三方共同签订了一份《房地产临时买卖合同》，主要约定：一、被告将其多有的位于东莞市社贝康湖山庄A区1期19B座2楼（粤（2016）东莞不动产第0037715号）出售给原告；二、房款总价款为530000元；三、原告在合同签订当日支付第一笔楼款50000元，第二笔楼款100000元在买卖双方签订《房地产买卖合同》前以现金或者银行转账方式支付被告或者银行账户作资金监管，第三笔楼款380000元由按揭银行汇入被告账户；四、被告在收到原告150000元楼款10天内备齐办理该物业产权过户所需相关资料，到房管所办理产权过户手续并签署相关文件，并需去银行办理提前还贷手续并协助原告办理申请贷款按揭手续；五、原、被告须在一手房地产权证注销抵押登记后10天办理房屋产权转移登记及过户手续。合同签订当日，原告依约向被告支付第一笔楼款50000元（定金）；2016年8月26日原告向被告支付第二笔楼款100000元。被告在2016年9月7日撤销了对第三人曾锐辉、杨斌的委托，没有进行赎楼及协助原告到房管所办理产权过户手续并签署相关文件。至此，案涉合同没有继续履行。庭审中原告表示愿意替被告偿还银行贷款，或一次性支付被告剩余房款。第三人东莞农业银行黄江支行表示如果被告还清贷款，其愿意注销案涉房产的抵押登记。以上事实，有原告提供的《房地产临时买卖合同》、房地产权证（复印件）、收款收据、授权委托公证书、解除授权委托公证书及庭审中的陈述证实。本院认为，被告丁燕飞、第三人曾锐辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告的证据进行质证的权利，对此应承担不利的法律后果。原告与被告签订的《房地产临时买卖合同》系其双方的真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，其双方均应依约履行该合同义务。关于合同是否可以继续履行的问题。本案原告已经按照合同的约定支付定金50000元及首期款100000元，说明原告已经履行了合同的义务，不存在违约的情形。被告在2016年9月7日撤销了对第三人曾锐辉、杨斌的委托，且没有进行赎楼及协助原告办理案涉房产的过户手续，已经构成了违约。而且庭审中原告表示愿意一次性支付被告剩余全部房款并愿意为被告偿还银行按揭贷款，说明合同客观上可以继续履行，符合交易的安全性及稳定性要求。故原告要求继续履行《房地产临时买卖合同》，并要求被告协助办理案涉房屋的过户登记手续，合法有理，本院予以支持。承上，案涉房屋现仍抵押于东莞农行黄江支行处，案涉房屋的转让应先清偿所欠银行全部债务，消灭该抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，可见买受人可以通过代替出卖人清偿债务的方式，使抵押权消灭，排除合同履行的障碍。因此，原告可代替被告清偿其所欠东莞农行黄江支行的债务，使东莞农行黄江支行对案涉房屋的抵押权消灭。因代为清偿所产生的费用，在原告应支付给被告的剩余购房款中予以抵扣。同时，东莞农行黄江支行在收到房款之后应协助被告办理注销抵押登记手续。原告应支付被告的购房余款380000元（530000元-50000元-100000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下：一、原告苏超应支付被告丁燕飞购房款余款380000元，具体支付方式如下：1、原告苏超在本判决发生法律效力之日起五日内代被告丁燕飞向第三人东莞农村商业银行股份有限公司黄江支行偿还东莞市黄江镇社贝康湖山庄A区1期的19B座2楼房产[粤（2016）东莞不动产第0037715号，产权人登记为被告丁燕飞]的贷款债务；2、原告苏超在本判决发生法律效力之日起十日内支付被告丁燕飞购房余款（计算方式：380000元-第1项所涉代为向第三人东莞农村商业银行股份有限公司黄江支行偿还的贷款债务金额）。二、第三人东莞农村商业银行股份有限公司黄江支行应在原告苏超代被告丁燕飞清偿东莞市黄江镇社贝康湖山庄A区1期的19B座2楼房产[粤（2016）东莞不动产第0037715号，产权人登记为被告丁燕飞]贷款后三日内到房管部门协助被告丁燕飞办理注销抵押登记手续。三、被告丁燕飞应在东莞市黄江镇社贝康湖山庄A区1期的19B座2楼房产[粤（2016）东莞不动产第0037715号，产权人登记为被告丁燕飞]注销抵押登记之日起三日内协助原告苏超办理房屋过户登记手续（过户至原告苏超的名下）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4550元，保全费1270元，合计5820元，由被告丁燕飞负担。该费用原告苏超已向本院预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  罗广杰二〇一七年一月十八日书记员  黎珈瑜附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。