湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1202民初1195号
原告陈水生。
委托代理人徐新贵、徐欢，均系湖北佳成律师事务所律师。均为一般代理。
被告吴正桥。
委托代理人陈祖信，湖北人言律师事务所律师。特别授权代理。
原告陈水生与被告吴正桥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄大湖独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈水生及其委托代理人徐欢、被告吴正桥的委托代理人陈祖信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈水生诉称，原告与被告于2015年7月15日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将咸宁市温泉市场所三号桥市场（温泉潜山路3号）二楼房屋出租给被告使用。租赁期限为二年，从2015年7月15日至2017年7月15日。第一年的租金为四十万五千元，第二年的租金为四十二万五千元。租金交付按照先付租金后使用的原则，2015年至2016年租金在2015年7月16日前交付二十万五千元，余款二十万元在2015年10月15日前缴清。2016年至2017年全年租金在2016年7月15日一次性交付到甲方指定账户。合同签订后，原告按照合同的约定履行了义务，将房屋交付给被告吴正桥使用。但被告并未按照合同的约定按期向原告支付房屋租金，截止起诉之日止，尚欠原告2016年4月15日之后应缴的房屋租金。根据合同约定，若被告逾期交付租金，每逾期一日按合同租金总额的日万分之五向原告支付违约金。中途退租，按合同总租金的20%支付违约金，并赔偿原告的全部损失。因此，被告应承担逾期交付租金和中途退租的违约金。由于被告拒不支付租金的行为已严重违约，为此，原告特提起诉讼，请求判令立即终止原、被告签订的《房屋租赁合同》向原告返还租赁房屋；判令被告支付按日租金1109.58元标准从2016年4月15日至返还租赁房屋之日止租金，并按租金总额40.5万元的日万分之五从2015年10月16日起至租金付清之日止计算违约金；判令被告支付中途退租违约金81000元；案件受理费由被告承担。
原告陈水生为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1：原告身份证复印件。证明原告的诉讼主体资格。
证据2：《房屋租赁合同》。证明原、被告双方对房屋租金数额、缴纳租金期间与违约责任等进行了明确约定。
证据3：律师函及寄送律师函快递单。证明被告出现违约情形后，原告向被告主张权利。
证据4：《三号桥市场二楼经营场地租赁合同》。证明原告对涉案房屋的出租合法。
被告吴正桥未提交书面答辩，口头辩称，一、本案房屋租赁的事实是真实存在的，2015年12月份，由于被告经营不善，已经停业，同意终止合同及返还租赁房屋。二、由于本案房屋的所有权不是原告所有，原告也没有得到该房屋所有权人授权处置该房屋，被告认为双方签订的《房屋租赁合同》无效。
被告吴正桥为支持其抗辩主张，向本院提交了如下一份证据：
证据1：被告身份证复印件。证明被告诉讼主体资格。
经庭审质证，双方当事人的质证意见如下：被告吴正桥对原告陈水生的证据1、2、3、4的真实性无异议，但认为违约金部分应当调整。原告陈水生对被告提交的身份证无异议。
根据双方当事人的举证和质证意见，因双方对对方提供的证据均无异议，双方所举证据本院均予以采信。
经庭审查明，2010年7月22日，咸宁市市场开发服务中心三号桥市场物业管理所与原告陈水生签订一份房屋租赁合同，将涉案房屋出租给原告陈水生从事餐饮业经营，租赁期限为5年，从2012年8月1日起至2017年7月30日止。2015年7月15日，原告陈水生将其承租的涉案房屋转租给被告吴正桥从事餐饮业经营，双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2年，从2015年7月15日起至2017年7月15日止；第一年租金为40.50万元，2015年7月16日前缴纳租金25.50万元，余下租金20万元在2015年10月15日前缴清；第二年租金为42.50万元，2016年7月15日前一次性缴清；如双方违约，均按合同总租金的20%向对方支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告吴正桥向原告陈水生支付履约保证金5万元，该款原告至今未退还被告。截止2016年7月15日，被告吴正桥下欠原告陈水生第一年房屋租金10万元未按合同约定的时间缴纳，且被告吴正桥已实际关门停业。为此，原告陈水生诉至本院，请求依法处理。
根据双方当事人的诉辩主张和庭审查明的事实，归纳本案的争议焦点为：双方签订的《房屋租赁合同》是否有效；被告应如何承担违约责任。
本院认为，原告陈水生在承租涉案房屋的租赁期间内，将该房屋转租给被告吴正桥经营餐饮业，房屋所有权人（出租人）未提出异议，应视其认可原告的转租行为，符合《合同法》第二百二十四条的规定，因此，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。虽然双方签订的《房屋租赁合同》是当事人双方的真实意思表示，在合同中既约定了“逾期交付租金，每逾期一日按合同租金总额的日万分之五向甲方支付违约金”，又约定了“中途退租的，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金”。约定双重违约金是对两种违约情形的惩罚，但是，当逾期交付租金和中途退租的违约情形同时发生竟合时，要求违约方同时承担两种违约责任，有失公平，显属违约金约定过高，且被告是在经营困难的情况下关门停业退租的，因此，应当依照《合同法》第一百一十四条的规定，予以调整，本院对合同约定的逾期交付租金，按合同租金总额的日万分之五支付违约金的请求不予支持；对原告主张按合同约定中途退租的，按合同租金总额的20%支付违约金的请求予以采纳。
综上，本院认为，被告吴正桥在承租期间内，不按合同约定向原告陈水生交清第一年租金，且在未与原告陈水生协商的情况下，中途退租停业，违背了公民在民事活动中应当遵守的诚实信用原则，应对产生本案纠纷负全部责任。被告吴正桥应当按照合同约定支付拖欠原告陈水生第一年（2015年7月15日至2016年7月15日）租金10万元，并按合同约定的租金总额40.50万元的20%支付违约金81000元。由于在庭审中，双方均同意于2016年7月15日终止合同，返还租赁房屋，故原告陈水生请求终止《房屋租赁合同》、返还租赁房屋、支付拖欠租金10万元、违约金81000元的诉讼请求，本院予以支持；要求被告承担逾期交付租金的违约责任的请求，本院不予支持。原告陈水生收取被告吴正桥5万元的履约保证金应当在上述款项中扣减。本案经本院做调解工作，最终未能达成调解协议。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第（七）项、第九十四条第（二）项、第（三）项、第（四）项、第九十八条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，该合同双方的权利义务于2016年7月15日终止；并限被告吴正桥于本判决生效后十日内清场，将租赁房屋返还给原告陈水生，逾期则视为放弃清场。
二、被告吴正桥应支付拖欠原告陈水生2015年7月15日至2016年7月15日租金10万元、支付逾期付款违约金81000元，二项合计人民币181000元；剔除原告陈水生应退还被告吴正桥履约保证金50000元；被告吴正桥还应实际支付原告陈水生人民币131000元，此款限被告吴正桥于本判决生效后五日内向原告陈水生一次性付清。
三、驳回原告陈水生的其他诉讼请求。
案件受理费1460元，由被告吴正桥承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄大湖
二〇一六年七月二十六日
书记员 曾海燕