广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终1747号上诉人（原审原告）：施璐，住广州市天河区。委托代理人：吴志辉，广东开耀律师事务所律师。委托代理人：施秀琴。被上诉人（原审被告）：广州番禺锦江房地产有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：翟美卿，职务董事长。委托代理人：杨丛泽、黎嘉俊，系广东纬国律师事务所律师、实习律师。上诉人施璐与被上诉人广州番禺锦江房地产有限公司（以下简称锦江房地产公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）番法石民初字第411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：锦江房地产公司是具备房地产开发经营资质的企业。施璐与本案委托代理人施某是母女关系，施璐曾委托施某代为处理涉案房屋的验收、修复等事宜。2012年6月30日施璐与锦江房地产公司签订一份合同编号为20120622946X的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件。该合同约定：锦江房地产公司将由其开发的位于广州市番禺区南村镇汉溪大道东300号（锦绣香江花园第8期14栋）302房预售给施璐（商品房预售许可证号为穗房预（网）字第20120084号），合同约定建筑面积259.3238平方米，其中套内建筑面积220.265平方米，共有分摊建筑面积约39.0588平方米。该合同第七条约定：涉案房屋单价为人民币每平方米23990.57元，总金额人民币5284283元整。合同第十二条交房条件约定该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条房屋交付约定锦江房地产公司应当在2013年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付施璐使用；锦江房地产公司向施璐交付房屋时，应当向施璐发出收楼通知书，锦江房地产公司委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向施璐出示锦江房地产公司出具的授权委托书；因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，锦江房地产公司应当及时书面告知施璐；交付后，锦江房地产公司不得以房屋已交付使用为借口懈怠其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。合同第十四条延期交房的违约责任约定按补充协议的约定。合同第十五条房屋交付时的有关资料约定双方进行房屋验收交接时，锦江房地产公司应当向施璐提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向施璐提供加盖锦江房地产公司公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置�明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，锦江房地产公司应提供已加盖公章的原件给施璐，（八）项应交由施璐填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，施璐有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由锦江房地产公司承担。合同第十六条交付时的验收约定施璐应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；施璐认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，锦江房地产公司在接到施璐异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不答复及处理的，视为施璐异议事实成立，该商品房视为未交付。合同第二十三条约定锦江房地产公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，施�有权要求锦江房地产公司赔偿装饰、设备差价或由锦江房地产公司维修达到附件六的交楼标准。合同第二十五条工程质量保修约定墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年，该条并对其他建筑工程质量保修期限进行了约定；房屋建筑工程保修期从交付之日起计算，在保修期限和范围内的保修费用由锦江房地产公司负担，但因施璐使用不当或不可抗力等非锦江房地产公司方原因造成的问题除外；锦江房地产公司应在收到施璐通知后5日内履行保修义务，锦江房地产公司对保修责任有异议的，应在收到施璐通知后5日内通知施璐；施璐、锦江房地产公司双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担；在保修期内，施璐发出书面保修通知书5日内，锦江房地产公司既不履行保修义务也�书面通知保修责任异议的，施璐可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由锦江房地产公司承担。合同附件六约定了装饰、设备标准。合同附件七为合同的补充协议，补充协议第五条约定施璐、锦江房地产公司双方一致同意《商品房买卖合同》第十二条至第十七条全部变更如下：1、锦江房地产公司应当在2013年6月30日前将该商品房交付施璐使用，锦江房地产公司无需向施璐发出书面收楼通知。2、若施璐在约定的交付日期后15日内没有前来办理收楼手续的，视为施璐认可该商品房已经具备合同约定的交付条件，双方同意以合同约定的交付日期为该商品房的实际交付日期。3、该商品房在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题的，施璐有权要求补修，锦江房地产公司按约定承担保修责任，施璐不能以此为由拒绝收楼。4、如锦江房地产公司未按规定的期限�商品房交付施璐的，合同继续履行，在《商品房买卖合同》规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，锦江房地产公司按日向施璐支付已付房价款万分之一的违约金，且违约金总额不超过已付房价款的5%。合同第三十一条及第三十二条约定本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件，本合同附件与正文具有同等法律效力。上述合同及其附件还对其他事项进行了相关约定。上述合同及附件签订后，施璐依合同向锦江房地产公司支付了全部房款5284283元，并办理了涉案房屋的产权登记。2013年6月25日锦江房地产公司向施璐发出收楼通知书，通知施璐于2013年6月30日收楼。2013年10月10日锦江房地产公司向施璐发出《催收楼通知书》。2013年12月30日施璐办理了收楼确认手续，签订了收楼确认书，并按收楼通知书的要求补交了2013年7月至2013年12月份的物业管理费。施璐在收楼当天即2013年12月30日向锦江房地产公司提出二次装修申请，并出具《装修承诺书》，承诺在物业管理公司批准有关装修申请后自当按批准图则及有关之装修手册、公约及规定进行工程。2014年1月2日施璐向物业管理公司提交了《装修申请表》，并与物业管理公司签订了《房屋装饰装修管理服务协议》，施璐并在《装修垃圾清理事项》业主承诺栏签名，在施璐提交给物业管理公司的住宅装修工程地面材料图可以看出施璐拟计划对涉案房屋的地面（含阳台）进行更换、防水、扇灰、油漆等二次装修工程。2014年8月26日施璐向锦江房地产公司提出书面索赔，2014年9月2日锦江房地产公司对施璐的书面索赔作出复函，锦江房地产公司在复函中称其不存在逾期交楼，锦江房地产公司认为施璐所称的房屋质量问题系施璐二次装修造成，锦江房地产公司在该复函中对施璐提供的现场照片仅对其中的阳台栏杆生锈问题予以确认。施璐对涉案房屋的二次装修在2014年8月份左右基本完工，施璐于2014年8月底向锦江房地产公司提出书面索赔未果后，即开始向相关行政部门投诉。2014年9月22日广州市番禺区建设局派工作人员会同开发商及物管公司到现场勘查，并于2014年9月25日向施璐发出《信访复函》。因施璐再次投诉，广州市番禺区建设局于2014年10月27日派工作人员会同开发商及物管公司再次到现场勘查，并于2014年11月12日向施璐发出《信访复函》。后因施璐仍然投诉，广州市番禺区建设局派工作人员于2014年11月19日到涉案房屋组织各方进行协调，了解施璐诉求，并于2014年12月3日向施璐发出《信访复函》，该复函称“针对您（施璐）所反映的该房屋存在排水管道漏水及客厅管道漏水的问题，经调查，由于客厅大理�漏水问题已进行修复处理，信访内容所指各质量问题所涉及的部位均已经修复和隐蔽，从现场迹象无法进行责任界定。我局已派人对您和开发商双方进行调解，但由于双方争议太大，无法达成共识，我局调解未果，建议您通过司法途径解决。”2015年4月24日施璐将锦江房地产公司诉至原审法院，要求锦江房地产公司支付涉案房屋维修费用422192元、逾期交房违约金264214.51元，并要求锦江房地产公司赔偿其因装修导致房屋空置和在外租房损失6万元，同时施璐还要求被支付精神损失费10万元。施璐为证明其上述主张提供了《广州市商品房买卖合同》及附件、《装修申请表》、录音录像、《信访复函》、证人证言、施璐装修房屋支出的开支明细等证据。施璐提供的上述证据中未有锦江房地产公司“诱使”施璐收楼的证据，也未有其因装修导致房屋空置和在外租房�相应票据等证据。锦江房地产公司到庭应诉，锦江房地产公司在本案庭审中向原审法院提交了《收楼通知书》、《收楼确认书》、《装修承诺书》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《住宅质量保证书》、物业公司客服主管曹某出具的《关于第8期14栋302单元后续维修的情况说明》、物业公司客服主管王某甲出具的《关于第八期14栋302房收楼维修始末》、《竣工验收备案表》等证据拟证明其主张，其中锦江房地产公司提供的物业公司主管曹某出具的《关于第8七14栋302单元后续维修的情况说明》的证言中提到墙身未干的真正原因：“工程人员发现打开的厨房至杂物房接口门槛地砖旁，为一洗手间，有许多排污管在此经过，怀疑是否墙内的排污管问题，当即打开包裹排污管的墙身，发现排污管接驳处没有接好，时常有水流。本人第一时间回复业主墙身不干的真�原因所在，并联系到土建施工单位中建二局，中建二局及时派出维修人员，将排污管重新安装接驳，问题在当日得到解决。”此外该说明还提到了在施工单位在施工后并未即时恢复地砖及墙砖原状，而是施璐自行恢复：“但要经过一些时间待地面干透之后，工程部再安排将原来因测水压打掉的地砖及墙砖恢复原状。业主施阿姨同意。”“有约一个星期过后，业主施阿姨电话告知本人：并无任何人打电话给我商讨恢复事项，本人将自行恢复。”此外，物业公司主管王某甲出具的《关于第八期14栋302房收楼维修始末》中也提到在维修后锦江房地产公司并未帮施璐恢复原状：“维修水管后，施工队以没有材料为原因，暂未铺回大厅石材。业主在未通知物业公司的情况下，自行对大厅石材进行更换，重新铺设了大厅及阳台地砖。并继续对屋内其他部分进行装修。”在本案庭审中，原审法院询问施璐主张锦江房地产公司赔偿其6万元损失及支付10万元精神损失费的事实及法律依据，施璐答称：“我方估算，因为房屋有质量问题，导致不能入住，施璐需要在外租屋住，请法院酌情认定。”“施璐为了涉案房屋的问题，到处奔波，对施璐精神及身体造成影响，是我方估算的。”对于司法鉴定评估，锦江房地产公司表示：“我方认为进行司法评估没有必要，是浪费资源，即使进行了司法评估也无法区分施璐自行进行二次装修费用与因质量问题进行维修必须的费用。2014年1月2日的二次装修申请书中对装修有详尽记录，有施璐签字、第三方维修公司签章，根据谁主张谁举证原则，我方认为应当由施璐举证，证明哪些装修是必须的。”施璐对此表示：“我方现向法庭明确我方不请求司法评估及司法鉴定，但是我方请求法庭酌定判决，因为涉案房屋是带装修的豪宅，原来交楼时的装修标准是很高的，施璐要对这些装修进行恢复装修是会产生较高费用的；施璐在修复时不等同于新房屋装修，需要将原来装修废弃，还有运输废料等费用，产生额外装修费用是很正常的；在本案中，施璐就房屋质量问题已多次通知锦江房地产公司，是因为锦江房地产公司怠于处理问题，履行修复义务，施璐才不得不自行委托第三方进行维修。现在房屋已经维修完毕，现场证据不可避免有灭失，而证据灭失的责任应当在锦江房地产公司，我方已经尽到了全部举证义务；施璐对房屋进行装修导致房屋长期空置，必然对施璐造成房屋空置费用损失及施璐另行在外租房的费用。请法院参考上述因素酌情判决。”因本案纠纷，施璐于2015年4月24日向原审法院起诉，请求判令：1、锦江房地产公司向施璐支付房屋维修费用人民币422192元；2、锦江房地产公司向施璐支付延期交楼违约金人民币264214.15元；3、锦江房地产公司向施璐赔偿损失60000元；5、锦江房地产公司向施璐支付精神损失费100000元；5、本案诉讼费用由锦江房地产公司承担。原审法院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。施璐与锦江房地产公司签订的《商品房买卖合同》及附件不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合�。纵观全案事实，合同当事方已在合同中及附件约定了楼价、付款方式、交房期限、交房条件、交房标志、房屋及有关资料的交接、延期交房的违约责任、关于通知的约定等。一、关于逾期交楼违约金问题。2013年6月25日锦江房地产公司向施璐发出收楼通知书，通知施璐于2013年6月30日收楼,根据锦江房地产公司提供的《竣工验收备案表》可知此时商品房已达到交楼标准。但施璐未及时收楼，直到2013年12月30日施璐才办理了涉案房屋的收楼手续。锦江房地产公司已经按照合同约定尽到了相应的通知义务，施璐未及时收楼导致收楼日期延后的责任并不在锦江房地产公司。此外，施璐述称其在收楼当天提出了房屋发霉、墙纸脱落等问题，但施璐对此未提供证据予以证明，锦江房地产公司对此也不予认可，故原审法院对施璐的此项主张不予以采信。从施璐收楼当天即补交了其延期收楼期间的物业管理费的情况来看，施璐对其自行延期收楼是认可的。另根据《广州市商品房买卖合同》附件补充协议的第五条第3项约定该商品房在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题的，施璐有权要求补修，锦江房地产公司按约定承担保修责任，施璐不能以此为由拒绝收楼。即便施璐收楼后发现属于工程保修范围内的质量问题，也可以通过维修予以处理，故本案并不存在锦江房地产公司逾期交楼的事实。因此，施璐要求锦江房地产公司支付逾期交楼违约金的主张，原审法院不予支持。二、关于施璐的房屋维修费用问题。施璐在收楼时并未对涉案房屋的质量问题提出异议，由此可以确认涉案房屋并不存在房屋主体结构不合格等严重质量问题。施璐在收楼当天即向物业管理公司提出二次装修申请，施璐二次装修的范围包括更换阳台及大厅地砖等项目，施璐在本案中主张的房屋维修费用主要是施璐对涉案房屋的二次装修费用，故施璐在本案中主张房屋维修费用全部由锦江房地产公司承担没有事实及法律依据，原审法院对施璐的此项主张不应予以支持。在施璐对涉案房屋进行二次装修过程中，施璐发现涉案房屋有漏水、渗水的问题而认为系锦江房地产公司出售的房屋存在质量问题，锦江房地产公司在本案庭审中对此虽然予以否认，但从锦江房地产公司提供的物业管理公司员工证言可以看出，涉案房屋洗手间附近墙内的排污管没有接驳好而导致渗漏，该问题确系涉案房屋本身存在的质量问题而非施璐在二次装修中造成的，而且属于锦江房地产公司保修范围。因检查及修复渗漏问题的施工需要，涉案房屋的部分地砖和墙砖被打掉。锦江房地产公司解决了渗水水管问题后，锦江房地产公司虽然承诺将尽快恢复�状，但因锦江房地产公司久未派人修复，导致施璐自行请人施工恢复。原审法院认为，锦江房地产公司应当承担修复入墙隐蔽排污管并且恢复原状的责任，锦江房地产公司维修施工后没有及时恢复原状，施璐在多次催促未果后决定自行恢复原状合情合理，故锦江房地产公司应当承担施璐恢复锦江房地产公司维修施工部分墙砖地砖的必要费用。此外，施璐提及的修复阳台防护栏杆费用，锦江房地产公司曾在2014年9月2日的复函中对阳台栏杆生锈问题予以确认，而该问题也属于保修的范围内，因此，原审法院认为锦江房地产公司应当承担修复阳台防护栏杆的必要费用，但应仅限于对栏杆除锈、重新上油漆。综上，原审法院仅支持修复阳台防护栏杆的必要费用以及维修洗手间附近墙内的排污管导致地砖和墙砖修复的必要费用。但是，由于施璐、锦江房地产公司双方对这些�复的费用并没有达成一致，而施工现场已经重新装修完毕，即便进行司法鉴定、评估也无法予以区分和认定，且施璐在本案庭审放弃对此进行司法鉴定、评估申请，因此原审法院综合考虑本案实际情况后对此部分费用酌定为40000元，也即锦江房地产公司应当向施璐赔偿因房屋质量问题而导致的施璐维修费40000元，对于施璐主张的其他房屋维修费用原审法院均不予支持。三、关于施璐要求锦江房地产公司赔偿6万元损失及支付10万元精神损失费的问题。施璐在本案中主张锦江房地产公司应当赔偿其因装修导致房屋空置和在外租房的损失6万元，但施璐对此没有提供相应的票据予以证明，锦江房地产公司对施璐的此项主张也不予认可，施璐的此项主张系其自行估算，缺乏相应的事实和法律依据，故原审法院不予支持。由于本案是房屋买卖合同纠纷而不是侵权纠纷，施璐的精�损失费主张缺乏事实及法律依据，原审法院对施璐提出的此项主张亦不予支持。综上所述，驳回施璐的其他诉讼请求。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条、第七十六条的规定，于2015年11月20日作出如下判决：一、广州番禺锦江房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向施璐支付房屋维修费用40000元；二、驳回施璐的其余诉讼请求。本案受理费12264元，由施璐负担11464元、广州番禺锦江房地产有限公司共同负担800元。判后，上诉人施璐不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对房屋漏水事实认定有明显重大遗漏，适用法律错误。涉案房屋因存在两处严重漏水，导致房屋大面积受损，两漏水处分别位于大厅地下水管及洗手间墙内排污管。原审法院仅认定了洗手间墙内排污管漏水，对于大厅地下水管漏水的事实，施璐及锦江房地产公司双方的多份证据均能明确证明，但原审法院却视而不见，枉法裁判。就大厅地下水管漏水事实，主要有以下证据予以证实：1、施璐一审证据6(P51)；2、施璐一审证据13(P65)；3、锦江房地产公司证据11。二、原审判决对施璐申请二次装修的范围的认定事实有重大错误。在原审判决书事实认定部分(P9第12行)，原审法院根据《住宅装修工程地面材料图》认为：“原告拟计划对涉案房屋的地面(含阳台)进行更换、防水、扇灰、油漆等二次装修工程”，在法律适用部分(P14，倒数第7行)再次认为：“原告二次装修的范围包括更换阳台及大厅地砖等项目”。原审判决认为将房屋整个地面地砖更换认�是施璐二次装修范围，该认定事实存在重大的错误。施璐申请二次装修的范围仅仅包括涉案房屋的三个阳台及发霉部分墙面的扇灰油漆，施璐的主张有以下证据予证实：1、一审中双方均确认真实性的《装修申请表》第3条；2、负责二次装修的工人王某乙的证人证言(施璐一审证据13(P65))、杨某乙证人证言(施璐一审证据14(P68))、刘某乙证人证言(施璐一审证据15(P70))。而对于大厅地砖的更换，是因在装修阳台时发现大厅往阳台漏水，遂打开大厅地砖才发现大厅地下水管破裂的问题进而进行修复，这个事实在施璐证据中己反复进行证明，大厅地砖的修复显然不能归结到阳台的二次装修范围。但是，原审法院仅仅根据锦江房地产公司提供的《住宅装修工程地面材料图》，即错认定施璐二次装修的范围包括整个房屋的地面，该认定严重失实。事实上，该《住宅装修工程地面材料图》是由锦江房地产公司向施璐提供的涉案房屋平面图纸以及交楼时地面装修的材料规格图。该图纸由施璐签收并作为二次装修使用材料规格的参考(若原交楼装修采用80mmx80mm规格的地砖，则二次装修采用其他规格的地砖则会产生多余边线，故二次装修最优方案是参考一次装修的用材规格)。三、因大厅漏水事实认定的重大遗漏、对二次装修范围的错误认定，导致原审法院对房屋修复的必要费用的认定出现严重错误。涉案房屋质量问题的根源在于两处严重漏水，但却因此使房屋整体常年浸泡在水中，导致房屋的地面及墙体发生大面积的发霉发黑，范围包括大厅、房间、厨房等地，其地面和墙面均有不同程度的发霉。所以，其维修范围不仅包括对两处漏水进行维修，还包括因此而需要维修的全屋地面、墙面、霉烂的工玻璃框架、厨房及卫浴设施。一审法院错误地认定施璐的二次装修范围包括全屋地面，故难以区分涉案房屋因质量问题而需维修的必要费用。事实上，施璐一审的证据可以充分证明涉案房屋维修项目与所存在的质量问题的因果关系，并且足以证明因修复该质量问题而花费的维修费用。主要情况如下：1、因房屋两处严重漏水而需对地面修复，实际产生的人工费用141500元、材料费96106元，共237606元；2、因房屋隐蔽井管漏水导致厨房橱柜厨电的霉烂，修复的必要费用30514元；3、因房屋隐蔽井管漏水导致修复卫浴设施，修复的费用36000元；4、因房屋存在两处漏水导致全屋墙体发霉发黑，修复墙体天花的费用57300元；5、因房屋存在两处漏水导致全屋墙体发霉发黑，修复工艺玻璃的费用25980元。四、一审判决对锦江房地产公司未迟延交楼，事实认定不清，法律适用错误。1、原判决仅以《竣工验收备案表》认定房屋达到交楼标准，事实认定错误。本案中，虽然锦江房地产公司提交了《竣工验收备案表》拟证明房屋符合交付标准，但从房屋是实际情况来看，房屋确实是出现了大厅及洗手间水管破裂，导致房屋整体发霉，不符合基本的居住条件。根据《建筑法》第六十条：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对己发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”房屋大量漏水，不符合竣工要求，涉案房屋从实质上是不符合房屋交付条件的；2、涉案房屋所约定的交付标准显失公平，应重新进行合理认定。涉案房屋面积约为259㎡，单价每平方米23990．57元，房屋总价款5284283元。施璐斥巨资购买该豪宅，是应当交付后可立即入住的，且《广州市商品房买卖合同》附件六也约定了该房屋较高的装修标准，应属�精装修房。然而，在附件七补充协议第5.4条中，将交付标准修改为仅需商品房项目工程竣工验收合格即可。施璐认为，商品房项目工程竣工验收合格的标准与精装修房的标准有巨大差距。锦江房地产公司作为房屋的开发商，在双方购房合同及相关附件的制定、签订上有巨大的优势，锦江房地产公司利用其优势，约定以商品房项目工程竣工验收合格的标准进行交付，却以精装修的标准收取房款，明显违反公平、等价有偿原则，对购房者来说是显失公平的，法院应当对交付标准进行合理认定。而从本案房屋严重漏水大面积发霉发黑来看，房屋是不符合附件六的交付标准的，锦江房地产公司应承担迟延交付的违约责任。五、房屋不能入住施璐必然产生损失，原判决未酌情认定适用法律错误。涉案房屋因存在严重漏水导致大面积发霉发黑的问题，并被进行多次维修，导致�璐长期无法在该房屋入住，由此必然造成了施璐的损失。包括：1、房屋不能入住所空置的损失：涉案房屋总价款5284283元，产权70年，自2014年1月起至2014年8月房屋处于维修状态不能使用，维修期8个月，折合所得房屋空置损失约为50326元：2、施璐不能入住，导致施璐另寻房屋居住，涉案房屋面积约为259㎡，4房2厅1厨3卫4阳台，同等条件的房屋仅按每月5000元租金计算，8个月租金为40000元。虽然以上损失金额为估算金额，没有具体的票据，但从房屋空置造成的损失，以及施璐必然另行租房产生的损失均可按以上方法进行合理酌定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：“下列事实，当事人无需举证证明：(三)根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实”，施璐仅就该部分损失诉请要求赔偿60000元，但原判决仅以没有相关票�就对该项损失完全予以否定，法律适用严重错误，应予改判。综上所述，施璐上诉请求：1、撤销原审判决；2、锦江房地产公司支付房屋维修费422192元；3、锦江房地产公司支付延期交楼违约金264214.15元；4、锦江房地产公司赔偿损失60000元；5、一、二审诉讼费由锦江房地产公司承担。被上诉人锦江房地产公司答辩称：一、我公司于2013年5月28日取得竣工验收备案表，于2013年6月25日按照约定通知施璐2013年6月30日收楼，因此不存在逾期交楼，施璐于2013年12月30日才办理收楼是因己方原因，我公司不存在违约。二、施璐收楼后进行二次装修，其诉称的房屋质量维修问题不属于我公司保修范围，实际为二次维修造成的损害，故我公司不应承担保修责任和赔偿损失。三、施璐由于未充分行使保修权利，导致造成的损失应由其自行承担。综上，我公司同意一审判决，不�意施璐的上诉请求，请二审法院驳回其诉请。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，一、施璐二审中称：我方收楼时发现涉案商品房墙面墙纸发霉脱落，当时口头提出异议，但锦江房地产公司工作人员诱使我方先收楼。为证明锦江公司出售的房屋质量差，施璐还向本院提交了相关证据：1、次卧洗手间天花漏水实拍照片4张；2、主卧洗手间天花漏水实拍照片2张；3、2016年3月10日的餐厅墙角涂料起泡脱落实拍照片2张。施璐称已将上述情况反映给建设局并要求处理。二、关于施璐装修的范围，施璐称：我方在二次装修时发现大厅地板漏水，向锦江房地产公司反映该情况但等待两月未答复，不得已我方才自行维修。为证明其主张，施璐认为从锦江公司提供给其的地面装修材料图和《装修申请表》上第3点的“土建：打阳台地面、防水、铺地砖、扇灰油漆”可见其二次装修不包括客厅地面，而且室内是不需要进行防水工程，扇灰和油漆是针对收楼时发现的发霉墙面进行施工”。锦江公司则认为虽然土建部分仅注明是阳台，但是从该申请表后的审核意见“厨房阳台地面做好防水处理、安装木地板时注意暗埋水管，防止打穿水管、卫生间二次排水必须保持畅通”等内容看，不仅是限于阳台，还有后附地面图载明了施璐铺砖的地面也不仅限于阳台。施璐认为审核意见是针对所有装修工程作出的提示，并不是针对本案的施工范围，但施璐认为只要对方审核通过能装修就可以了，故没有对上述审核意见提出异议。施璐在申请装修后找到具体施工人员但没有签订协议，具体施工中也没有协议而是完工之后给了具体的报价，施工队装修三个阳台报价一口价6万元，后来经过讲价成5万，后来具体的施工�程中，施工队给我方最后的结算价格是141510元包括5万元。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，本案二审争议的焦点归纳为：1、是否存在逾期交楼的问题；2、涉案房屋关于质量问题引起的维修范围的认定；3、施璐主张赔偿60000元损失的依据是否成立的问题。涉案合同合法有效，原审论述清晰，本院不再赘述，仅针对二审焦点作评析如下：一、关于第一个焦点。《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案涉案合同附件七作为合同的补充协议，对商品房的交付日期和方式、商品房的质量及保修问题、逾期交楼的处理均作出了约定，合同中与补充协议不一致的应以补充协议为准。根据查明事实，涉案商品房在2013年6月30日前已经取得《竣工验收备案表》，形式上符合交楼条件，2013年6月25日锦江房地产公司向施璐发出收楼通知，通知施璐于2013年6月30日收楼，施璐直至2013年12月30日才办理收楼手续。由于锦江房地产公司已经履行了通知义务，依据附件七补充协议第五条第2款“若施璐在约定的交付日期后15日内没有前来办理收楼手续的，视为施璐认可该商品房已经具备合同约定的交付条件，双方同意以合同约定的交付日期为该商品房的实际交付日期”的规定，涉案商品房在2013年6月30已经交付，不存在逾期交楼的问题。且该补充协议第五条第3款约定:该商品房在交付使用�如存在属于工程保修范围的质量问题的，施璐有权要求补修，锦江房地产公司按约定承担保修责任，施璐不能以此为由拒绝收楼。从本案查明事实看，施璐并无证据证明涉案商品房存在房屋结构等重大的质量问题，目前仅有的质量问题也只是属于工程保修范围的质量问题，是可以采取保修的方式解决，并不构成交付商品房的障碍，因此，施璐以质量问题抗辩并拒绝收楼与合同约定相悖。综上，施璐主张涉案商品房存在逾期交付缺乏事实依据和合同依据，本院不予采纳，原审认定正确，本院予以确认。二、关于第二个焦点。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律规定的除外。在作出判决前�当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”依据上述法律规定，本院认为，涉案商品房的质量瑕疵问题的举证责任由施璐承担。从本案查明事实，目前并无证据显示涉案商品房存在主体结构不合格等重大质量问题，对于涉案商品房质量瑕疵，施璐二审主张：1、洗手间墙内排污管漏水；2、大厅地下水管漏水。本院认为，对于商品房的质量瑕疵，依据合同约定应由锦江房地产公司负�维修，施璐应提供证据证实涉案商品房确实存在质量瑕疵。关于洗手间墙内排污管漏水，一审已经认定属于质量瑕疵，维修责任由锦江房地产公司负担，一审处理正确，且施璐也并无异议，本院不再赘述。关于大厅地下水管漏水，施璐表述是在二次装修的过程中发现大厅渗水，于是打开大厅地板，发现是由于大厅地下水管漏水导致，遂联系锦江房地产公司修复，但等待两月未得到回应，于是自行修复，因此施璐主张大厅地下水管漏水的责任应由锦江房地产公司承担。本院认为，结合证据认定双方的诉辩意见，首先，施璐进入涉案商品房进行二次装修，在二次装修的范围认定上，其主张其《装修申请表》中“打阳台地面”就说明其仅拟对阳台地面进行装修，但其主张与申请表后工程部的审核意见不能对应，而其称与装修施工人未签装修协议或预算表与一般生活经验�符，且不能证明其开始装修时的实际装修施工项目，因此施璐以《装修申请表》载明的项目为由主张己方二次装修的范围不包括大厅地板的依据不足，本院不予采信。其次，施璐在收楼时发现房屋存在质量瑕疵，应当积极与锦江房地产公司联系维修并保存好相关证据，在进行二次装修过程中发现大厅渗水，也理应保存证据以证明大厅渗水是由于涉案商品房存在质量瑕疵导致，但施璐既未对涉案房屋收楼时存在的质量瑕疵提出异议并要求锦江房地产公司进行维修一事进行充分举证，同时由于施璐对大厅地下水管漏水进行了自行维修，导致证据灭失，因此最终举证不能的责任理应由其自行承担。至于施璐在二审中提交相关照片主张案涉房屋存在其余漏水等质量问题，由于施璐对此的异议与其在本案提出的诉讼请求并无直接关联，且其已另循法律途径解决，故本院对此不予调处。最后，大厅地下水管漏水的责任到底是锦江房地产公司的房屋质量瑕疵问题还是施璐二次维修导致的损害问题，在施璐没有充分证据排除是由于其二次装修导致的情况下，以现有证据无法证明锦江房地产公司的涉案商品房存在大厅地下水管漏水的质量瑕疵，故施璐因举证不充分，本院对其主张不予确认，因房屋质量瑕疵导致的修复和损害赔偿等费用也不应得到支持。三、关于第三个焦点。施璐主张赔偿60000元损失，本院认为，施璐该主张缺乏合同依据，且施璐亦缺乏依据证实已查实的涉案商品房的质量瑕疵问题确实足以影响居住，而不得不导致必须空置进行维修；其次，施璐应当对因空置涉案房屋并进行维修而引起的在外租房的相关费用进行举证。从施璐提交的证据看，并不能就上述两项予以充分证明，因此其主张60000元的损失赔偿缺乏依据，本�不予支持。综上所述，施璐的上诉理由不成立，应予驳回；原审查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费11264.06元，由上诉人施璐负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一六年五月四日书 记 员  张 辉