浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙绍商终字第910号
上诉人（原审被告、反诉原告）：绍兴市越城富强塑料厂。
法定代表人：谢达夫。
委托代理人：周斌照、何俊。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：绍兴织者纺织服装有限公司。
法定代表人�鲁峰。
委托代理人：柳立中。
上诉人绍兴市越城富强塑料厂（以下简称富强厂）为与被上诉人绍兴织者纺织服装有限公司（以下简称织者公司）租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2013）绍越袍商初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月9日受理后，依法组成由审判员陈键担任审判长、代理审判员茹赵鑫、俞琳琳参加的合议庭，书记员赵剑英担任记录，于2013年10月30日公开开庭进行了审理。上诉人富强厂的委托代理人周斌照、何俊，被上诉人织者公司的委托代理人柳立中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2010年7月15日，双方签订“房屋厂房租赁协议”一份，约定“租期五年，每年支付租金6万元，一次性付清；每年应在7月15日前支付租金；富强厂为织者公司安装电梯；北面楼道公用，南面楼梯与电梯不能使用”。2010年8月19日，双方签订“房屋搭建协议”一份，约定“富强厂同意织者公司在厂内东南首五楼搭建安全标准钢棚六间，所有权归富强厂，不得拆除；租期内不收房租”。2012年7月4日，绍兴坤联纺织服饰有限公司作为交款单位向富强厂交纳四楼房租费6万元。2012年9月19日，富强厂厂房北侧电梯被绍兴市质量技术监督局查封。织者公司因租赁厂房电梯被查封不能正常生产经营。2012年9月份，织者公司租赁厂房水电费支出5865.4元。2012年10月起，织者公司未交纳水电费。2012年11月初，织者公司迁往另租的厂房，租金每年12万。2013年1月3日，富强厂与案外人单建新签订电梯拆除安全协议一份，2013年2月份被查封的电梯拆除。织者公司搬出后，富强厂于2013年1月份与案外人签订修建钢棚及安装门窗的包工合同，约定工程款分别为22000元与2880元。另查明，织者公司曾以绍兴坤联纺织服�有限公司身份起诉富强厂，案号为（2013）绍越袍民初字第59号，后撤回起诉，富强厂在该案的答辩状中认可绍兴坤联纺织服饰有限公司系代替织者公司支付房租。
2013年4月17日，织者公司向原审法院起诉要求解除双方租赁合同，退还织者公司租金40000元，赔偿经济损失60000元，其中搭建钢棚20000元，租金差价计八个月共40000元，并由富强厂承担诉讼费。富强厂反诉要求织者公司支付水电费、修理钢棚费用及地砖损失费用共计76242.3元。
原审法院审理认为：双方签订的厂房租赁协议系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，应为合法有效，织者公司应按合同约定使用租赁厂房并支付租金，富强厂应提供能实现织者公司租赁目的的厂房。富强厂出租厂房的电梯于2012年9月被查封，已影响织者公司正常租赁目的的实现，织者公司可以解除租赁合同，基于此该院对�者公司的其他诉讼请求及富强厂的诉讼请求分析论证如下：一、富强厂是否应返还租金。本案中织者公司要求富强厂返还租金40000元并提供富强厂出具的租金收据一份，该收据中付款单位为坤联纺织服饰有限公司，织者公司称该公司与其系同一公司，法定代表人均为鲁峰，工商登记尚未变更过。但富强厂质证认为没有收到过对方的租金，付款单位亦不是织者公司，且2012年开始富强厂已不用手写的发票，收据系织者公司自行填写形成。该院认为，该收款收据由富强厂加盖发票专用章，应为合法有效，富强厂若主张未收到租金应提供足以推翻的证据。织者公司提供的收据付款单位虽然为坤联纺织服饰有限公司，但富强厂在（2013）绍越袍民初字第59号案件的答辩中认可该证据能证明坤联纺织服饰有限公司系代替织者公司支付房租。同时，该收据中写明“四楼房租费”，�强厂同期未与绍兴坤联纺织服饰有限公司发生租赁关系，故该院对该收据系缴纳织者公司租赁厂房租金的事实予以确认。因织者公司从2012年7月开始缴纳租金，于2012年11月份搬出，富强厂应返还织者公司多交的租金40000元；二、织者公司另租厂房的租金差价如何处理。本案中双方签订的租赁合同约定，“如果在承租期内有单方终止协议的行为，则提出终止协议一方必须支付给另一方违约金人民币20000元。”即本案中双方对在租赁期内单方终止协议的违约行为约定了20000元的违约金。同时因富强厂电梯于2012年9月被查封，导致织者公司的租赁目的难以实现，已实际违约。织者公司于2012年11月搬出另租厂房，富强厂庭审自述被查封的电梯于2013年2月底拆除，因织者公司另租厂房的租金与富强厂的租赁合同租金差价为5000元／月，故该院酌情考虑由富强厂支付织者公司租金损失20000元。三、织者公司搭建的钢棚发生的费用、富强厂修建钢棚及门窗费用、钢棚租金如何分担。本案中双方当事人均提供房屋搭建协议一份，但要求证明目的不同。从该协议内容看，约定了钢棚由织者公司出资搭建，并免费使用，搭建后所有权归富强厂所有。据此，在织者公司使用过程的钢棚发生的费用应由织者公司承担，在织者公司搬出租赁厂房后，该钢棚归富强厂所有，该钢棚产生的费用则应由富强厂负担。故织者公司要求富强厂支付搭建钢棚的费用、富强厂要求织者公司支付钢棚租金、支付修建钢棚及安装门窗的费用无事实与法律依据，该院均不予持；四、织者公司租赁厂房期间水电费用如何支付。本案富强厂要求织者公司承担水电费应提供证据予以证明，但其出具的一份由富强厂盖章的电费水费清单系其单方制作，并不能证明织者公司花费水电费情况�本案庭审过程中织者公司认可2012年10月份水电费未交，费用在5000元左右，结合织者公司于2012年9月份支出5856.4元水电费，并于2012年11月初搬出原租赁的厂房的事实，该院酌情确定织者公司应支付富强厂2012年10月份至搬出时水电费5500元；五、织者公司是否应支付租赁厂房过程中地砖的损耗。本案中富强厂要求织者公司承担在使用和搬迁过程中地砖的损耗，按当时造价80920元的10%予以赔偿计8092元。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定，承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损坏的，不承担损害赔偿责任。承租人未按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，织者公司在使用租赁物时，对正常使用而造成的合理损耗不承担赔偿责任，除非富强厂能证明系织者公�未按约定方法使用租赁物。从富强厂提供的照片看，有几块地砖有破损，但并不能以此证明系织者公司使用不当，对于富强厂要求织者公司承担地砖8092元的赔偿责任，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十八、二百一十九、二百二十条之规定，判决：一、织者公司与富强厂租赁合同于2012年11月份解除；二、富强厂应返还给织者公司租金余款40000元，赔偿织者公司租金损失20000元，共计60000元，于判决生效之日起三十日内履行；三、织者公司应支付给富强厂水电费5500元，于判决生效之日起三十日内履行；四、驳回织者公司和富强厂的其他诉讼请求。本诉受理费减半收取计1150元，由织者公司负担460元，富强厂负担690元；反诉受理费减半收取计853元，由富强厂负担791.5元，织者公司负担61.5元。此款于判决生效之日起三十日内结清。
上诉人富强厂不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人未实际违约。安装简易电梯系被上诉人方为减少租金提出，最终因此被查封电梯并非上诉人的瑕疵履行和过错。原有电梯虽被查封，但仅张贴了封条和书面处罚，被上诉人之后仍继续使用了该电梯，不存在货物通道受阻的客观事实。该电梯被查封后，上诉人即联系供应商在厂房南侧安装符合安全标准的电梯，尽到了善良出租人义务。二、上诉人无赔偿被上诉人租金损失的义务。上诉人出租给被上诉人的厂房面积为1100㎡，被上诉人后来承租的厂房面积为2000㎡，且其设施、区位均优于本案租赁厂房，由此产生的租金差价应由被上诉人自行承担。因上诉人未构成实际违约，被上诉人不存在利益损失，上诉人无需赔偿租金损失。三、被上诉人无主张合同解除的权利。被上诉人设备的搬离及人员的撤离在2012年12月，至今仍有设备未搬离，也未与上诉人结清水电费。上诉人认为租赁合同仍在履行。自2010年7月份至今的房租被上诉人均未支付，故上诉人无返还租金义务。四、关于反诉中的钢棚问题。五楼钢棚系被上诉人搭建，根据双方约定物权属上诉人所有，被上诉人在撤离时将门窗拆除系对上诉人财产权利的侵害，应予恢复原状，在本案中应赔偿上诉人重新安装产生的费用。一楼钢棚因被上诉人的不合理使用导致钢棚与墙面损坏，被上诉人应承担由此产生的修理费用。一审对上诉人该部分反诉请求未正确理解而予驳回，系认定事实不清。五、租赁厂房地板砖损失问题。上诉人一审中提供的照片已反映部分地板砖的破损状况严重，且也申请法院对租赁厂房进行现场勘验。�因一审法院未能实地查证，导致认定事实与客观情况存在差异。综上，上诉人认为一审认定事实不清，使用法律错误，请求二审法院查明事实并依法改判。
被上诉人织者公司答辩称：原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。一、是否违约问题。因租赁合同中明确约定电梯由上诉人为被上诉人安装，从厂房租赁合同的目的、地点、场所等情况综合考虑，该电梯是被上诉人货物出入通行的主要通道，如果该通道被堵塞，导致被上诉人的货物无法进出，无法实现被上诉人租赁房屋的合同目的。该电梯于2012年9月19日被查封，其原因是上诉人安装了不符合质量要求的电梯，这与租赁协议的约定不符，故被上诉人认为上诉人构成违约。上诉人讲到另外还有通道可以使用，这个不符实际。合同中明确约定南侧电梯不能使用，且实际上这个电梯也无法使用。至于上诉人讲到正在新建电梯，都是上诉人的一面之词。因电梯被封致货物无法进出，影响合同目的的实现，已构成了根本违约，被上诉人认为有解除合同的权利。二、租金收取的问题。收款收据明确收取的是四楼的房租费，且第三方绍兴坤联纺织服饰有限公司与上诉人没有租赁关系，在庭审中双方也陈述到绍兴坤联纺织服饰有限公司与被上诉人是关联企业，在另案中上诉人方的答辩意见也明确收取的是被上诉人支付的租金。关于上诉人方提出的水电费以及三年的租金、违约金问题，上诉人在本案审理过程中，无论在答辩中还是在反诉状中均没有提及。现在上诉中提出，不符法律规定。上诉人认为北面的楼道要支付租金，但在租赁合同中并没有约定。三、损失赔偿问题。因上诉人的违约导致双方解除合同，被上诉人装璜损失有10余万元，为了防止损失的扩�而进行厂房的搬迁，该费用达7万元左右。一审法院酌情确定被上诉人损失为2万元，不违反法律规定。关于地板砖的损失问题，一审已明确属于合理使用的范围。综上，要求驳回上诉，维持原判。
二审中上诉人富强厂提供如下证据：
证据1、三张照片及情况说明。证明一审法院认定的被上诉人搬离时间之后，被上诉人还有设备、生产材料遗留在上诉人处，说明被上诉人不是在该时间内搬离上诉人处的。
证据2、厂房租赁协议及水电表说明各一份。证明因被上诉人租赁过程中产生的地板砖损坏，导致上诉人现在租金未收取，及现承租人进入之前水电表的度数情况。
被上诉人质证认为：证据1不是二审的新证据，如果法院认为是新证据，被上诉人认为照片上没有记载日期，无法证明与本案有关联性，对其真实性也无法进行确认。情况说明与本案无关，不能达到上诉人所要证明的目的。该情况说明只能证明上诉人的负责人曾经向公安报案。证据2的厂房租赁协议是上诉人与第三人签订的租赁协议，与本案无关，其真实性无法确认。对水电表说明的真实性无法确认，且确认时间是2013年9月5日，与本案无关，不能以上诉人与第三人订立合同时确认的水电费度数来确认当时被上诉人搬离时水电的损失。
本院认证：对证据1照片的真实性被上诉人有异议，该份情况说明只能证明上诉人的法定代表人曾向绍兴市公安局袍江分局斗门派出所报案，无法证明被盗物品归被上诉人所有，故对该份证据本院不作为认定本案事实的有效证据；证据2厂房租赁协议及水电表说明的签署双方为上诉人与案外人绍兴茂昌针织服装厂，被上诉人对其真实性、关联性均有异议，故对该证据本院不予认定。
被上诉人未提供新证据。
本院经审理对原审法院认定的事�予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人是否构成违约；二、租金损失赔偿问题；三、一楼及五楼钢棚损失问题；四、租赁厂房的地砖损失问题。
关于上诉人是否构成违约。本院认为，根据《房屋厂房租赁协议》第三条权利义务的第5项约定，上诉人有为被上诉人安装电梯的义务。2012年9月19日因上诉人安装的电梯涉嫌使用非法生产特种设备问题，绍兴市质量技术监督局对该电梯依法予以查封。根据双方签订的《房屋厂房租赁协议》第一条第1项约定被上诉人租赁该厂房的目的是用于生产办公，故上诉人有义务为被上诉人提供可以实现合同目的的厂房。现因上诉人安装的电梯不符合规定被依法查封，双方在合同中又约定厂房南面电梯不能使用，使被上诉人运送货物的唯一通道被堵，影响被上诉人的日常生产经营，致使无法实现合同目的，应当认定上诉人�约。基于此被上诉人提前搬离厂房并要求解除合同，符合法律规定。至于上诉人提出的该电梯被查封后又另行在厂房南侧安装标准电梯的问题，即使按照上诉人的陈述，安装完成也已在被上诉人搬离之后，故对该上诉理由，本院不予采信。上诉人辩称被上诉人签订租房协议之后并未履行支付房租义务，本院认为一审被上诉人提交的收款收据明确载明了上诉人已收到2012年7月15日至2013年7月14日的四楼房租费，上诉人对该收款收据上己方公章的真实性也无异议，结合绍兴市越城区人民法院（2013）绍越袍民初字第59号案件中上诉人的答辩，可以认定上诉人已收到被上诉人缴纳了2012年度的房租。即使被上诉人未缴纳2010年及2011年的房租，上诉人可以另案起诉。综上，因上诉人不能提供可以实现合同目的的房屋，导致租赁合同提前解除，一审法院认定上诉人应退还多交的租金40000元，并无不当。
关于租金损失赔偿问题。因上诉人违约导致被上诉人提前搬离厂房，被上诉人要求上诉人赔偿损失，符合法律规定。被上诉人在2012年11月、12月另租厂房的租金为每月10000元，面积为1000平方米，房租差价为每月5000元；自2013年起房租每月10000元，面积为2000平方米，房租水平没有明显增加。一审根据上述租金差价，结合双方签订的租赁协议对单方终止协议违约金的约定，酌情认定由上诉人赔偿被上诉人经济损失20000元，并无明显不当。
关于一楼及五楼的钢棚问题。上诉人称被上诉人尚欠一楼钢棚的租金并需赔偿不当使用该钢棚的损失。本院认为，被上诉人对双方就一楼钢棚的租金曾作约定并不认可，上诉人又未提供其他证据证明该约定的存在。因上诉人并未提供被上诉人使用前该钢棚情况的相关证据，无法认定一楼钢棚的损坏系由被上诉人造成，�对上诉人这一上诉理由本院不予采信。上诉人认为根据双方《房屋搭建协议》约定，五楼钢棚由被上诉人搭建之后所有权归上诉人所有，被上诉人撤离时拆除该钢棚的门窗，要求被上诉人赔偿修理该钢棚的费用。本院认为，首先被上诉人否认系其拆除了该钢棚的门窗，上诉人也无证据证明该门窗的拆除系由被上诉人所为。其次，即使该钢棚的门窗确系被上诉人拆除，按照双方的约定，钢棚由被上诉人出资搭建，供被上诉人使用，租期内不收房租，期满后所有权归上诉人。原约定的租赁期限为五年，现被上诉人实际租赁的期间仅为两年，因上诉人违约最终致租赁合同解除，被上诉人将该钢棚的门窗拆除也并未致使双方的利益失衡。故对上诉人的这一上诉理由，本院亦不予支持。
关于租赁厂房的地砖损失。上诉人认为被上诉人不当使用租赁厂房致使厂房地砖破损严重，要求被上诉人承担相应的损失赔偿。本院认为，上诉人未提供足够证据证明厂房出租前地砖的状况，且房屋租赁中也有正常的损耗，现有证据无法证明现地砖的破损是由被上诉人的不当使用造成的，因此对其要求赔偿地砖破损的损失，原判未予支持并无不当。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人绍兴市越城富强塑料厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 键
代理审判员 茹赵鑫
代理审判员 俞琳琳
二〇一三年十二月三日
书 记 员 赵剑英