福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2501号
上诉人（原审原告）厦门滨海有限公司，住所地厦门市思明区虎园路十号之一电台综合楼一层A室，组织机构代码15499699-8。
法定代表人苏少宁，董事长。
委托代理人郑春辉，福建联合信实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福建省易韬消防科技有限公司，住所地漳州市芗城区琥珀路6号嘉鑫盆景园林2幢A号（2层）。
法定代表人王树霞。
委托代理人唐颖聪，福建方与圆律师事务所律师。
上诉人厦门滨海有限公司（以下简称滨海公司）因与被上诉人福建省易韬消防科技有限公司（以下简称易韬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第19571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
滨海公司向原审法院起诉，请求判令：1、易韬公司立即腾退座落于厦门市思明区黄厝塔头社318号“滨海工贸楼”二楼西侧的租赁办公经营场所给滨海公司；2、易韬公司向滨海公司支付自2015年5月1日起至实际搬迁日止的逾期滞留租金，按每月46800元的标准计算。
原审判决查明，滨海公司（出租方、甲方）与易韬公司（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租厦门思明区黄厝滨海工贸楼二层，面积约为900平方米，租期一年，从2014年5月1日至2015年4月30日止；每月租金为23400元，每半年支付一次；租赁合同期满前三个月，若乙方需要续租，须书面向甲方提出要求，甲方须在接函后的10天内函复是否继续出租；若乙方不能续租，又确暂未能找到房屋搬迁，甲方可酌情考虑其善意，允许乙方最长延期两个月；如承租方逾期不搬迁，出租方有权采取强制搬迁措施或向人们法院起诉，出租方因此所付司法费用等损失由承租方承担，滞留期间的租金按双倍计收；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应加付3%滞纳金。上述合同签订后，滨海公司依约将讼争房屋交付易韬公司，易韬公司亦已支付滨海公司租期内的租金。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，易韬公司亦既未将讼争房屋退还滨海公司，也未再向滨海公司支付任何款项。滨海公司遂于2015年12月致函易韬公司，通知易韬公司支付欠款，并要求其书面回复是否续租。另查明，讼争房屋所在的滨海工贸楼经建设行政部门许可批建后，由滨海公司实际投资建造。
原审审理中，滨海公司与易韬公司均确认讼争房屋位于滨海工贸楼二楼的西侧；滨海公司主张系基于讼争租赁期限已届满，要求易韬公司腾房并支付租期届满后的租金。
原审判决认为，滨海公司与易韬公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。该合同约定的租赁期间届满后，双方并未续租，易韬公司虽未腾退讼争房屋，但亦未继续支付租金，故双方并未形成不定期租赁关系；现滨海公司要求易韬公司腾退交还讼争房屋，依法有据，原审法院予以支持。另，鉴于讼争租赁关系已因租赁期满而终止，故滨海公司要求易韬公司支付租赁期届满之后的租金，不符合法律规定，讼争租赁关系终止后的房屋占用费，滨海公司可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、福建省易韬消防科技有限公司应于判决生效之日起十日内将厦门市思明区黄厝滨海工贸楼二楼西侧的房屋腾空交付给厦门滨海有限公司；二、驳回厦门滨海有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，滨海公司不服，向本院提起上诉。
上诉人滨海公司上诉称，原审判决认定“讼争租赁关系已因租赁期满而终止，故原告要求被告支付租赁期届满之后的租金，不符合法律规定，讼争租赁关系终止后的房屋占用费，原告可另行主张”存在明显错误。一、滨海公司要求易韬公司支付逾期滞留的租金是依据双方之间的《房屋租赁合同》的约定。双方之间的《房屋租赁合同》第二条第4项约定：“如承租方逾期不搬迁，出租方有权采取强制搬迁措施或向人民法院起诉出租方因此所付司法费用等损失由承租方承担，滞留期间的租金按双倍计收。原审判决既已认定双方之间的《房屋租赁合同》合法有效，那么双方之间约定的合同条二条第4项属于合同的组成部分自然合法有效。滨海公司主张按合同约定的内容要求易韬公司支付逾期滞留的租金具有充分的法律依据。因此原审判决未支持滨海公司的诉讼请求存在明显错误。二、双方对于租赁期满拒不搬迁的房屋占有使用费称为“滞留期租金”应当尊重当事人的意思表示。首先，实际上对于租赁期满后的房屋费用的名称，法律没有明确的规定统一的称谓。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定合同无效时的租金的称谓为“房屋占有使用费”；而第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付“逾期腾房占有使用费”的，人民法院应予支持。而本案原审判决书体现的名称为“房屋占有费”。上述称谓也并不完全一致。其次，对于租赁房屋的费用俗称为“租金”是老百姓的习惯性用语。滨海公司认为普通的老百姓对于租赁期满后的房屋占有使用费还是更习惯用“租金”的称谓，而不会去区分租赁期内称为“租金”，租赁期满后称为“房屋占有使用费”。同时本案的法官及各方当事人也清楚该“滞留期租金”就是指租赁期满后的房屋占有使用费而无其他。再次，在一审阶段易韬公司对于滨海公司在起诉书将“房屋占有使用费”称为“逾期滞留租金”也没有表示任何异议，原审判决更没有必要利用公权力去强行变更。最后，在合同中双方对于租赁期满后的租金使用“滞留期租金”这个称谓，前面加了一个定语“滞留期”以便与租赁期限内的租金相区别，已明确指向租赁期满后的房屋占有使用费。双方约定的租金称谓并不违反法律的禁止性规定，应为合法有效。三、原审判决没有从便民、公平、效率的角度出发，以咬文嚼字的方式增加当事人的讼累及浪费司法资源。若原审判决认为滨海公司主张的费用的正确称谓应为“房屋占有使用费”，那么在开庭时应当进一步向滨海公司释明并阐述不变更可能导致的法律后果，或者直接在判决书中将通俗的称谓直接更正为法律术语。法官开庭时几句话或判决书中几个字就可以在本案中一并处理的事情，还要当事人因称谓的错误另行起诉，明显浪费司法资源，也违背了《最高人民法院关于进一步做好司法便民利民工作的意见》的指导精神。综上所述，原审判决未能支持滨海公司主张的逾期滞留租金，既违反了双方《房屋租赁合同》的约定，也违反了司法便民的原则。综上，请求判令：1、撤销原审判决第二项，改判支持滨海公司原审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由易韬公司承担。
被上诉人易韬公司答辩称，原审法院并未查清本案基本事实。易韬公司不是本案适格的主体，在一审程序中亦非适格的被告。1、易韬公司已于2014年9月30日前搬离租赁房屋，事实上滨海公司与易韬公司之间已提前终止租赁合同，后该房屋一直由中间人高敏实际占有并使用。易韬公司通过高敏牵线，于2014年4月与滨海公司签订一年期《房屋租赁合同》，租期从2014年5月1日至2015年4月30日。由于滨海公司与黄厝居委会之间在租赁标的上存在产权纠纷，且地理位置偏远，期间易韬公司重新选定办公地点，不计损失，放弃装修一新的该房屋，主动提出支付提前终止合同违约金46800元（2个月租金，而合同约定提前解约违约金为2万元），并于2014年9月30日之前搬离了租赁房屋。易韬公司支付租金至2014年10月31日。高敏先生并非易韬公司员工，亦非易韬公司合同签订授权代表，其角色相当于中间人，提供出租房屋相关信息，帮助并撮合促成租赁合同的签订。其在滨海公司持有的那份房屋租赁合同上错将签名填写在易韬公司委托代理人处，但其法律地位仅是为滨海公司出租房屋提供帮助。另，据高敏先生自诉，其本人系滨海公司的隐名投资人（股东），滨海公司筹建涉诉房产时，高敏先生有出资。因此，易韬公司搬离后，该房屋一直由其代管、占有并使用至今。2、退一步讲，原房屋租赁合同于2015年4月30日到期，后双方并未续签书面合同，易韬公司亦未实际占有租赁物，双方之间既不存在法律上的租赁合同关系，亦未形成事实上的房屋占用关系。依照原租赁合同第二条第3款之规定，租赁合同期满前三个月，若乙方（即承租方易韬公司）需要续租，须书面向甲方（即出租方滨海公司）提出要求，甲方须在接函后的10天内函复是否继续出租。因合同到期前，双方均未用书面形式予以确认是否续租，期满合同即行终止，原审判决认定租期满后双方并未续租符合客观事实。因易韬公司提前解约搬离租赁房屋，滨海公司、易韬公司之间并不存在租赁合同关系，该房屋一直由滨海公司代管人高敏占有、使用和管理，易韬公司不存在逾期滞留、占有的事实。主张租金的前提系合同双方有租赁的合意，该合意的效力范围在原合同约定期限内，合同期满，双方基于合同产生的租赁关系即归于消灭。除非承租人继续按原合同支付租金，出租人并不表示异议的，双方构成不定期租赁关系。租赁期满，出租人可以违反租赁合同附属义务为由主张债权请求权（可要求赔偿损失），亦可基于侵犯占有权为由主张物权请求权（可主张房屋占有费）。滞留期间租金的诉请，于法律无据。原审法院对法律概念的把握准确。另，提请法庭注意滨海公司的上诉请求，其主张自2015年6月1日起至实际搬迁日止的滞留租金损失。而事实上，易韬公司于2014年4月30日只支付过一次租金共187200元（含6个月租金和押金，押金为2个月租金），2014年11月至2015年4月期间的房屋租金及水电费的实际支付人，即实际承租人的认定，提请法庭依职权予以查明。且原租赁合同约定的期限届满后一个月即2015年5月份的租金支付主体又是谁（排除易韬公司）？为何滨海公司只主张2016年6月1日后的滞留租金？可见，滨海公司的诉讼请求于逻辑上有破漏。综上，易韬公司自愿多付违约金提前解除租赁合同，并搬离涉诉房屋，后续房屋均由高敏先生占有并使用。滨海公司自身从未至租赁现场查看，在一审诉讼中高敏多次澄清事实并出面协调，要求滨海公司撤回诉讼请求，但滨海公司执意缠讼。恳请法院依法查清案件事实，驳回滨海公司的全部上诉请求，并依法改判，以维护易韬公司的合法权益。
经审理查明，易韬公司对原审判决查明的事实提出如下异议：1、其事实上仅支付了六个月租金及两个月押金，而非原审判决认定的“原告依约将讼争房屋交付被告，被告亦已支付原告租期内的租金”2、原审判决认定的“租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，被告亦既未将讼争房屋退还原告，也未再向原告支付任何款项”亦不属实。实际上，易韬公司在租赁期满后并未实际上占有使用诉争房屋，其已于2014年9月30日搬离，滨海公司从未到现场查看，对滨海公司收取的2014年9月30日至2015年3月的租金的来源，易韬公司亦不知情。此外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。
在审理过程中，滨海公司提交一份《福建省易韬消防科技有限公司厦门分公司工商信息》，拟证明福建省易韬消防科技有限公司厦门分公司成立于2016年1月7日，注册地址为诉争房屋地址。易韬公司质证认为该证据真实性予以认可，但其基本信息上表示注册名称为易韬公司厦门分公司，且变更内容上记载为无偿使用。易韬公司与滨海公司委托管理人高敏协商借用这一地址注册，并未在实际上产生租赁关系。本院对该证据经分析认为，该证据属于工商登记材料，对其真实性予以采信。因该证据明确记载为易韬公司厦门分公司的注册地址，可佐证易韬公司占有使用讼争房产的事实。
另，易韬公司提交如下证据：1、房屋租赁合同，拟证明易韬公司所持有合同上高敏并未在承租方委托代理人处签名，高敏并非易韬公司合同签订授权代表。滨海公司质证认为其真实性与合法性可以确认，但证明对象有异议。首先，高敏是否在易韬公司自身持有的合同上签名，并不影响合同主体的认定。合同上面抬头所体现的承租方是易韬公司的名称，最后落款处承租方加盖的是易韬公司的公章而不是高敏签名。已充分承租方是易韬公司而不是高敏。其次，结合滨海公司自已持有的在原审法院提交的《房屋租赁合同》这份合同上面就有承租方的代理人高敏的签名，已充分证明了高敏就是易韬公司的委托代理人，再次，至于高敏没有在易韬公司持有的这份合同上签名的原因并不清楚，可能认为自已持有的合同就没有必要再签名，退一步而言，假设易韬公司在自已持有的合同上面没有盖章也同样不影响合同主体的认定。2、易韬公司提交农业银行个人结算业务申请书、易韬公司股东信息，情况说明，拟证明易韬公司实际控制人暨股东姚鹏于2014年4月30日向滨海公司账户转账187200元，用于支付房屋租金。滨海公司质证认为对该证据的真实性、合法性无异议，但证明对象有异议．这份证据恰恰证明易韬公司认可这份房屋租赁合同并确实在履行，更―步证明了承租方是易韬公司。3、易韬公司提交交接手续，拟证明易韬公司与滨海公司的委托房屋管理人高敏于2014年9月30日办理房屋交接手续。滨海公司质证认为对该证据的真实性、合法性及证明对象均有异议。首先，这份证据的真实性无法确认，一方面高敏是易韬公司的代理人，二者存在利益关系，因此其内部的协议不能对抗滨海公司，其次，易韬公司所设立的厦门分公司在2016年3月16日之前工商登记注册地址还是诉讼房屋的地址，更证明了这份证据的虚假，再次，对方要交接房屋也应当与滨海公司进行直接交接，高敏与滨海公司没有任何的关系，与高敏交接对滨海公司不具有任何约束力。4、易韬公司提交情况说明及EMS邮件，拟证明滨海公司对租赁房屋实际情况并不清楚，一审期间，滨海公司曾向易韬公司索要情况说明，并表示收到说明后会撤诉。滨海公司质证认为对该证据的真实性、合法性证明对象均有异议，所有内容均是被上诉人自已单方面的陈述，并且与事实不符。5、易韬公司提交证明及身份证复印件（高敏），拟证明易韬公司已于2014年9月搬离该房屋，其后由高敏实际占有、使用、管理。滨海公司质证认为对该证据的真实性、合法性证明对象均有异议，首先，很明显这份证据系打印好让高敏在上面签名，并非高敏自行书写，且该份证据属于证人证言的范畴，证人应当出庭作证，其次，证明上所载明的身份证号码与身份证上所载明的号码也不一致，并非同一人。再次，高敏并非滨海公司的隐名股东，更没有获得滨海公司的任何授权。最后，若该情况属实那么证明易韬公司未经滨海公司同意擅自对外转租。此外，滨海公司还认为易韬公司提交的所有证据均已经超过举证期限，不属于新证据。本院对上述证据质证认为，《房屋租赁合同》中明确记载合同相对方为易韬公司，并不因高敏未签名，即可推论高敏非易韬公司的人员。对于农业银行个人结算业务等真实性予以确认，亦可证明易韬公司履行了双方之间租赁合同。对于交接手续、情况说明、高敏的证明等，因易韬公司在一审中已经明确高敏系其厦门分公司的实际经营者，根据“禁反言”的规定，其提供的证据均无法否认自己的陈述，更无法认定高敏系滨海公司人员，故其与高敏之间的交接并不能认定其已将讼争房产交付给滨海公司，对易韬公司的证明主张不予采信。
本院认为，易韬公司与滨海公司签订的《房屋租赁合同》租赁期限已经届满，易韬公司应向滨海公司返还讼争房产。虽易韬公司认定其已经向滨海公司人员高敏返还，但其在二审中提交的证据与其自认存在矛盾，且易韬公司对一审判决亦未提出上诉，故对易韬公司的抗辩主张不予采纳。双方在《房屋租赁合同》中约定逾期未搬迁，滞留期间的租金按双倍计收属合法有效之约定，应予以履行。滨海公司依上述约定诉求易韬公司支付租金，虽该诉求并不严谨，但存合同依据，应予以支持。鉴于易韬公司在一、二审中均未提出调整占有使用费的主张，故依照合同的约定按每月46800元的标准自2015年5月1日，计至实际搬迁之日止。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有所失当，应当予以纠正依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第19571号民事判决第一项；
二、变更厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第19571号民事判决第二项为，福建省易韬消防科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门滨海有限公司支付占有使用费（按每月46800元的标准自2015年5月1日，计至实际搬迁之日止）。
本案一审案件受理费2756元，二审案件受理费5512元均由福建省易韬消防科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一六年七月二十九日
代书记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。