山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第499号
上诉人（原审原告）山东美嘉园物业服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人吴发明，董事长。
委托代理人李文深，山东彰理律师事务所律师。
委托代理人廖伏雨，山东彰理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李俊国，男，1975年12月4日出生，汉族，山东宏脉计算机系统有限公司经理，住济南市。
委托代理人张书兰（系李俊国之妻），女，1977年1月25日出生，汉族，山东宏脉计算机系统有限公司会计。
上诉人山东美嘉园物业服务有限公司（以下简称山东美嘉园物业公司）因与被上诉人李俊国物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历商初字第2508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人山东美嘉园物业公司之委托代理人李文深、廖伏雨，被上诉人李俊国之委托代理人张书兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2006年8月1日，济南三庆置业有限公司（甲方）与济南美嘉园物业管理有限公司（乙方）签订了前期物业管理委托合同一份，约定由甲方委托乙方对某某小区实行前期物业管理；委托期限自2006年8月1日至2016年8月1日；具体物业服务费标准为（小）高层住宅：1.15元／月／平方米。2005年4月22日，济南市物价局济价房字（2005）49号文件载明，济南三庆物业管理有限公司在该小区收取的物业费用标准为0.40元／月／平方米。另，济南三庆置业有限公司在与业主签订商品房销售合同时，指定的物业公司为济南三庆物业管理有限公司。
原审法院认为：济南三庆置业有限公司在与业主签订商品房销售合同时，明确约定了济南三庆物业管理有限公司为开发商指定物业管理机构。而2006年8月1日，济南三庆置业有限公司作为开发商与济南美嘉园物业管理有限公司签订的前期物业管理委托合同，系在涉案小区已经有物业公司的情况下所签订，开发商此时更换物业公司的行为并没有另行经过业主的同意，因此该更换行为属于无效行为。
另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。因此，在业主与济南三庆物业管理有限公司签有物业服务合同的情况下，开发商济南三庆置业有限公司无权将全部物业服务业务委托给他人，因此济南三庆物业管理有限公司与济南美嘉园物业管理有限公司签订的前期物业管理委托合同属于无效合同。济南美嘉园物业管理有限公司依据该无效合同向业主主张权利，没有法律依据，对此不予支持。
据此，原审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回原告济南美嘉园物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费160元，由原告济南美嘉园物业管理有限公司承担。
上诉人山东美嘉园物业不服原审判决上诉称：原审法院认定事实错误。1.李俊国为某小区物业使用人，并非某某小区的物业使用人。2.与山东美嘉园物业公司签订《前期物业管理委托合同》的相对人为山东三庆置业有限公司，并非济南三庆置业有限公司。3.《前期物业管理委托合同》的签订时间为2006年9月1日，并非2006年8月1日（注：2006年8月1日签订的《前期物业管理委托合同》为某某小区，并非某小区）。4.当事人双方所提交的证据均无“济南三庆置业有限公司与业主签订《商品房买卖合同》时，指定的物业公司为济南三庆物业管理有限公司”的记载。5.山东美嘉园物业公司是与山东三庆置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，并非与小区业主所签订，原审法院以“开发商更换物业公司的行为没有另行经业主同意”为由，主张合同无效，没有法律依据。6.山东美嘉园物业公司为某小区提供服务是接受建设单位的委托，并非接受小区业主的委托。7.山东美嘉园物业公司已经为某小区业主提供物业服务，李俊国亦已经接受服务，即便是合同无效，李俊国亦应按照公平原则支付物业服务费。请求二审法院：1.撤销原审判决；2.依法改判支持山东美嘉园物业公司的诉讼请求；3.案件受理费由李俊国负担。
被上诉人李俊国答辩称：1.《商品房买卖合同》载明，涉案房屋的建设方为济南三庆房地产综合开发有限公司，不是山东三庆置业有限公司，山东三庆置业有限公司与山东美嘉园物业公司签订的《前期物业管理委托合同》属于无效合同；2.济南三庆房地产综合开发有限公司提供的《住宅质量保证书》上说明由济南三庆物业管理有限公司负责保洁和保安工作，并非为山东美嘉园物业公司；3.2002年，小区业主即已经入住。在2006年，山东三庆置业有限公司已经无权代签《前期物业管理委合同》；4.李俊国亦未与山东嘉美园物业公司签订《前期物业管理委托合同》，所以，山东三庆置业有限公司与山东美嘉园物业公司签订的《前期物业管理委托合同》为无效合同。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经审理本院认定：2002年7月8日，李俊国之父李某作为买受人与作为出卖人的济南国庆置业有限公司、济南三庆房地产综合开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定出卖人将济南市历下区的涉案房屋（地上面积合计144.98平方米），以536426元的价格出让给买受人。该房屋交付买受人后，一直由李俊国居住使用。李俊国称已于2014年3-4月期间将涉案房屋的产权过户至自己名下。
济南三庆房地产综合开发有限公司于2002年11月11日变更为山东三庆置业有限公司。
2003年12月9日，山东三庆置业有限公司与济南嘉美园物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由山东三庆置业有限公司将某、某某等七处物业交由济南美嘉园物业管理有限公司提供前期物业服务，合同期限自2004年3月1日起至业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效时。但在该《前期物业服务合同》中，双方未约定物业服务费的收取标准。
同日，济南三庆物业管理有限公司以“济南三庆物业管理有限公司因办理注销事宜，为保证项目物业理序的平稳过渡，维护业主的合法权益，避免小区陷入无人管理的混乱状态”为由，与济南美嘉园物业管理有限公司签订《协议书》，约定：1.乙方（济南三庆物业管理有限公司）将其所管理的济南市经十路65号汇文轩（住宅）、济南市燕子山路2-2号某某（住宅）、济南市益寿路18号某（住宅）、济南市花园路3号燕舞园（住宅）、济南市工业南路87号中建苑（住宅）、济南市工业南路100号枫润山居（住宅）、济南市化纤厂路4号馨家园（住宅）7个项目的有关物业事宜全部交由甲方济南美嘉园物业管理有限公司于2004年3月进行管理。2.乙方协助甲方在入住上述项目后三个月内进行管理；乙方退出前，应当在十日前通知甲方。3.乙方将所享有对上述项目的债权全部转让给甲方；关于对上述项目的债务仍有乙方承担。4.乙方与甲方关于对上述项目的财务、物品等方面的交接另行协商。5.乙方现管理的上述项目均未成立业主委员会，协助期至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。
随后，济南美嘉园物业管理有限公司与济南三庆物业管理有限公司办理交接手续并入驻某小区实施物业服务。
2006年7月12日，济南三庆物业管理有限公司注销，注销原因为“决议解散”。
2006年9月1日，山东三庆置业有限公司与济南美嘉园物业管理有限公司再次签订《前期物业管理委托合同》，约定山东三庆置业有限公司将济南市某小区，建筑面积3万平方米的物业委托给济南美嘉园物业管理有限公司实施前期物业管理。委托期限自2006年9月1日至2016年9月1日。该合同约定：多层住宅楼按照每平方米每月0.70元、（小）高层住宅按照每平方米每月1.15元收取物业服务费。
2013年6月13日，济南美嘉园物业管理有限公司将前述《前期物业管理委托合同》提交给济南市历下区住房保障和房产管理局备案。
2014年1月22日，济南美嘉园物业管理有限公司变更为山东美嘉园物业公司。
2002年7月16日的济南市物价局济价房字（2002）156号文件规定，某物业的收费标准为按套内面积每月每平方米0.50元。电梯运行费为每月每平方米0.58元。
2005年4月22日济南市物价局济价房字（2005）49号《关于冠宇·明苑等小区物业服务收费标准的通知》附件显示，该通知发出时，对济南市某小区实施物业服务的企业为济南三庆物业管理有限公司，原物业费收取的标准为0.50元，通知下发后所执行的新的物业费收取标准为0.45元。
诉讼中，当事人双方均未提交证据证实在2005年4月22日至2006年9月1日期间曾因合同约定或政府指导价格发生变化而执行与济南市物价局济价房字（2005）49号《关于冠宇·明苑等小区物业服务收费标准的通知》所确定的价格不一致的收费标准。
诉讼中，山东美嘉园物业公司主张济南三庆物业管理有限公司已将其所享有的债权转让给了山东美嘉园物业公司。但山东美嘉园物业公司未提交证据证实已将该债权转让行为告知了李俊国。
山东美嘉园物业公司与李俊国对济南市某小区至今尚未组建业主委员会的事实均无异议。
二审期间，山东美嘉园物业公司要求李俊国支付物业费的计算方式为：2005年10月至2006年8月共计11个月，按每月每平方米0.45元，电梯运营费每月每平方米0.41元，以建筑面积144.98平方米为基数，数额为1371.50元。2006年9月至2013年12月，共计88个月，按每月每平方米1.15元，以建筑面积144.98平方米为基数，数额为14672元。
另，原审判决认定李俊国居住某某小区错误。某某与某小区并非同一小区，李俊国所居住使用的物业位于某小区。
济南国庆置业有限公司、济南三庆房地产综合开发有限公司与李某于2002年7月18日签订的《商品房买卖合同》中，并未指定实施前期物业管理物业管理企业为济南三庆物业管理有限公司。原审法院认定“济南三庆置业有限公司在与业主签订《商品房买卖合同》时，指定的物业公司为济南三庆物业管理有限公司”没有依据。
原审法院认定的“2006年8月1日，济南三庆置业有限公司与济南美嘉园物业管理有限公司签订的对某某小区的《前期物业管理委托合同》”的事实与本案无关联性，本案业主李俊国居住在某小区而非某某小区。山东三庆置业有限公司与济南美嘉园物业管理有限公司就某小区《前期物业管理委托合同》的签订时间为2006年9月1日亦非2006年8月1日。
本院认为：山东三庆置业有限公司系由济南三庆房地产综合开发有限公司变更而来；山东美嘉园物业公司系由济南美嘉园物业管理有限公司变更而来，山东三庆置业有限公司及山东美嘉园物业公司主体适格的事实清楚，可以认定。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，山东三庆置业有限公司作为某小区的建设单位，曾与济南三庆物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》将某小区物业委托济南三庆物业管理有限公司进行前期物业服务。因济南三庆物业管理有限公司注销其公司，为避免造成某小区物业的管理混乱，给小区业主的利益造成侵害，济南三庆物业管理有限公司于2003年12月9日与济南美嘉园物业管理有限公司签订《协议书》，将某小区及其他由济南三庆物业管理有限公司管理的物业交付给济南美嘉园物业管理有限公司进行前期物业管理。同时，山东三庆置业有限公司与济南美嘉园物业管理有限公司就某小区前期物业管理签订了新的《前期物业管理委托合同》，因此时某小区尚未成立业主委员会，作为建设单位的山东三庆置业有限公司在原聘的物业管理企业因注销不能继续提供物业服务的情形下，有义务选聘其他物业服务企业对某小区的物业进行管理、服务，以确保小区物业处于正常有序的状态，因此，山东三庆置业有限公司于2003年12月9日与济南美嘉园物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，并未违背国家法律法规的禁止性规定，该合同为有效合同，对济南美嘉园物业管理有限公司及某小区的全体业主均有拘束力。2006年9月1日，山东三庆置业有限公司与济南美嘉园物业管理有限公司重新签订了《前期物业管理委托合同》，对相关的服务内容及物业费条款进一步进行了明确，该合同符合《物业管理条例》第二十一条的规定，且其内容合法，亦为有效合同，对济南美嘉园物业管理有限公司及某小区全体业主同样具有拘束力。山东美嘉园物业公司与李俊国均应按照合同约定的内容履行各自的合同义务。山东美嘉园物业公司所主张的物业服务费共分二个部分：一为2005年10月1日至2006年9月1日前的部分；二为2006年9月1日至2013年12月31日的部分。关于2005年10月1日至2006年9月1日期间的物业服务费。根据山东美嘉园物业公司提交的2003年12月9日其与山东三庆置业有限公司及济南三庆物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》、《协议书》显示，2004年3月济南三庆物业管理有限公司将其曾实施物业管理的济南市某小区等物业交由山东美嘉园物业公司进行管理，并将其所享有的债权全部转让给了山东美嘉园物业公司，《协议书》签订后，山东美嘉园物业公司在济南三庆物业管理有限公司的协助下接管了济南市某小区物业，并提供了物业服务，李俊国作为某小区的业主，已经享受了山东美嘉园物业公司所提供的服务，应支付物业服务费。根据2005年4月22日济南市物价局济价房字（2005）49号文件规定，某小区物业服务费按房屋建筑面积每月每平方米0.45元的标准计收，但该文件对电梯运营费的收取没有改动，应按济南市物价局济价房字（2002）156号文件执行，即电梯运营费按每月每平方米0.41元的标准收取，故山东美嘉园物业公司所主张的2005年10月至2006年8月期间的物业服务费应按照房屋建筑面积每月每平方米0.45元收，电梯运营费按每月每平方米0.41元收取。根据李俊国提交的《商品房买卖合同》记载，李俊国居住使用的物业建筑面积为144.98平方米。李俊国应向山东美嘉园物业公司支付该期间的物业服务费为717.65元（144.98平方米×0.45元×11个月），电梯运营费为653.85元（144.98平方米×0.41元×11个月）共计为1371.50元。关于2006年9月1日至2013年12月31日期间的物业服务费。根据2006年9月1日山东三庆置业有限公司与山东美嘉园物业公司签订的《前期物业管理委托合同》的约定，（小）高层住宅缴纳物业服务费的标准为按建筑面积每月每平方米1.15元，李俊国应按照合同约定标准缴纳该期间的物业服务费计14671.98元（144.98平方米×1.15元×88个月），以上两项合计为16043.48元。因山东美嘉园物业公司在原审主张李俊国应支付2005年10月至2013年12月31日期间的物业服务费16505.97元，已超出李俊国应支付的物业服务费数额，故对山东美嘉园物业公司要求李俊国支付2005年10月至2013年12月31日期间物业服务费超出16043.48元的部分本院不予支持。
原审审理期间，山东美嘉园物业公司明确放弃要求李俊国支付迟延支付物业服务费滞纳金的请求，属于对权利义务的自行处分，应予准许。
李俊国抗辩称山东三庆置业有限公司与山东美嘉园物业公司签订的物业服务合同无效，并称山东美嘉园物业公司在实施物业服务期间存在管理、服务等未达到物业服务标准等问题，并以此为由拒绝缴纳物业服务费。但李俊国在诉讼期间所提交的证据及其理由，均不足以支持其主张，故对李俊国不应向山东美嘉园物业公司支付物业服务费的主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2013）历商初字第2508号民事判决；
二、被上诉人李俊国于本判决生效之日起10日内向上诉人山东美嘉园物业服务有限公司支付2005年10月至2013年12月31日期间的物业服务费（含电梯运营费）16043.48元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费各160元，均由被上诉人李俊国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐林豹
审 判 员 赵平洋
代理审判员 唐鸣亮
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 赵 艳