安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0403民初836号
原告：黄某，女，汉族，19xx年生，淮南某公司工人，户籍地安徽省淮南市田家庵区，现住，。
被告：邓某，女，汉族，19xx年生，无业，户籍地安徽省淮南市八公山区，现住淮南市八公山区。
被告：刘某，系邓某丈夫，男，汉族，19xx年生，现住淮南市八公山区。
原告黄某诉被告邓某、刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄某及被告邓某到庭参加诉讼，被告刘某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄某诉称：2013年12月9日，黄某及其代理人李某与邓某签订了房屋租赁合同，该房屋坐落于淮南市田家庵区某室。合同约定：租赁期间为2013年12月9日至2014年12月9日，每月租金为400元，租金每三个月交付一次。合同签订后原告按合同约定履行了义务，被告在合同到期后要求续租，但未及时支付租金及水电费。后于2015年4月27日向原告出具欠条，欠原告至2015年6月9日租金2400元，现被告一直租住原告的房屋，但既不支付租金也不腾退房屋。两被告系夫妻关系，应承担连带责任。故诉至法院，请求：1、依法判决原告与被告解除房屋租赁合同；2、判令被告腾退房屋，并支付至实际腾退之日止的房屋租金（2015年1月9日至2016年1月31日止，合计5083.87元），暂算至2016年1月31日，另欠电费860.46元，总计5944.33元。3、由被告承担诉讼费。
黄某为证明其主张，在举证期内向本院提交下列证据，本院现归纳认证如下：
证据一、原告身份证，证明原告主体资格。邓某质证：无异议。本院对该证据予以确认。
证据二、房屋租赁合同。证明邓某租了我的房屋。邓某质证：情况属实。本院对该证据予以确认。
证据三、淮南供电公司电费收据。证明黄某向供电公司交纳了电费，被告应支付原告电费八百多元。邓某质证：真实性无异议，但邓某一直在和睦医院生产，没在房子住过。本院认证意见：电费收据为安徽省国家税务局通用机打发票，内容详细具体，本院对其真实性予以确认。
证据四、2015年4月27日被告出具的欠条。证明欠原告至2015年6月9日租金2400元。邓某质证：欠条属实，但欠的租金后来已付，要求原告销毁欠条，其未销毁。本院认证意见：该证据系原件，且被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
证据五、房产证。证明租赁房屋系黄某的房子。邓某质证：真实性无异议。本院对该证据予以确认。
邓某辩称：1、其丈夫刘某没在房屋租赁合同上签字，不应列为被告；2、2015年2月邓某在淮南和睦医院生产，没在出租房屋居住，不应该产生电费；3、租金已经给付，原告承诺销毁欠条但未销毁；4、2015年年底通知邓某于2016年1月6日之前腾房，邓某于2016年1月8日腾退的房屋，租赁房屋前后总共换了6把锁，均系原告砸的；5、租金已给付到2015年12月份；6、400元押金仍在原告处。
邓某为证明其主张，在举证期内向本院提交下列证据，本院现归纳认证如下：
证据一、邓某的身份证。证明邓某诉讼主体资格。黄某质证：无异议。本院对该证据予以确认。
证据二、生育保健手册以及出生登记表。证明邓某2015年2月因生产在淮南和睦妇产医院住院。黄某质证：无异议，但房子一直没退。本院认证意见：该组证据系原件，内容具体可查，且黄某亦无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。
刘某在答辩期内未递交答辩状，在举证期限内也未递交证据。
经审理查明，本院确认如下案件事实：淮南市田家庵区某室房屋所有人为黄某。2013年12月9日，黄某（经黄某同意，李某代签字）、李某与邓某签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2013年12月9日至2014年12月9日止，月租金为500元，押金500元，租金每三个月交一次，先付后住。后因租赁房屋内电器问题，租金调整为每月400元，押金亦调整为400元。由李某代办该房屋相关租赁事项、代收租金等。该房屋租赁合同期满后，双方未签订书面租赁合同，双方继续存在租赁关系。邓某因拖欠租金于2015年4月27日出具房屋欠款一张，内容为“本人欠房屋共2400元，直至2015年6月9日止。身份证：××182xx9xx刘：15xxxxx××邓某4.27”。李某、黄某于2016年3月11日的谈话笔录中均自认房租已收到2015年3月9日。
本院认为：根据法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中的租赁房屋属于黄某所有，李某系黄某的代理人，代为处理该房屋的相关租赁事项，房屋租赁合同直接约束的是黄某与邓某。根据合同的相对性，除法律明确规定外，只有合同的相对方才需承担合同义务。而本案的房屋租赁合同纠纷不属于法律明确规定突破合同相对性的范畴，黄某主张邓某的丈夫刘某需承担连带责任无法律依据，本院依法不予支持。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方的租赁合同于2014年12月9日届满后，双方没有签订新的租赁合同，被告邓某继续使用房屋，原告黄某没有提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中双方对租金支付到何时争议较大，邓某辩称其在2015年7月份把之前所欠租金给付完毕，后又支付了2000元租金，400元押金，付到2015年12月份；且房屋已于2016年1月8日腾退。但其未提供证据加以证明，黄某也当庭予以否认，邓某对其抗辩主张负有举证责任，举证不能的需承担由此产生的不利后果，邓某应当支付租金、退还房屋，因黄某、李某均承认租金已收到2015年3月9日，故本院对其2015年3月9日后已支付租金的辩称意见不予支持。双方对于续租相关事项未约定，按照交易习惯租金依据原合同予以计算，依照原租赁合同的约定，租金的支付方式为先付后住，故邓某应当从2015年3月9日将所欠租金支付给原告，因其未支付房屋租金，原告诉求解除租赁合同的诉讼请求本院予以支持；原告请求租金计算至被告腾退房屋之日的主张（从2015年1月9日至2016年1月31日的租金5083.87元），已超出所欠租金数额，本院依法调整为租金4283.87元（计算期间从2015年3月9日至2016年1月31日，合计10个月22天，月租400元）。原告诉求被告退还房屋的诉请本院亦予以支持。鉴于房屋租赁合同已解除，押金400元应当退还。被告使用租赁物期间发生的电费应当由实际承租人支付，原告请求被告支付租赁房屋期间电费860.46元，超出电费发票金额，依法调整为实际金额860.1元，故本院对该请求予以部分支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告黄某与被告邓某签订的位于淮南市田家庵区某室的不定期房屋租赁合同；
二、被告邓某于本判决生效之日起十日内退还原告租赁房屋，并支付原告房屋租金4283.87元，电费860.1元，扣除押金400元，共计4743.97元；
三、驳回原告黄某的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由原告黄某负担10元，被告邓某负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审判员 ＸＸ
二〇一六年七月十四日
书记员 范文
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。