浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙05民终1538号上诉人（原审被告）：安吉佳源房地产开发有限公司，住所地安吉县递铺街道灵峰北路603号。法定代表人：王莉伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖勇杰，浙江凯信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张文，男，1967年8月30日出生，汉族，住安吉县。被上诉人（原审原告）：谭德爱，女，1969年6月16日出生，汉族，住安吉县。委托代理人：张文，系谭德爱之夫。上诉人安吉佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）因与被上诉人张文、谭德爱房屋买卖合同纠纷一案，不服安吉县人民法院（2016）浙0523民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。佳源公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回张文、谭德爱的诉讼请求或发回重审；二、张文、谭德爱承担全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案存在未查明事实，对于佳源公司是否违约构成直接影响。佳源公司在一审中已就初始规划、设计以及施工进行了举证，以证明涉案房屋不存在签订合同后因规划变更导致房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向等发生影响买受人使用功能的变更，因而也不存在导致佳源公司未及时通知所产生的买受人解除权。本案实际上是买受人利用了因失误而误贴的图纸与事实状况存在对称差异，进而否认缔结合同时的真实意思表示。张文、谭德爱在购房时，明确的意思表示为购买房号为2-505的房屋，而附件所列图纸系佳源公司签订合同时所为，对于房屋状况的认知不会基于合同所附图纸，而在于此前的充分了解。实际上与该房屋图纸一致的房屋与涉案房屋不在同一楼梯单元内，而分处两单位，此情况为现场图纸，宣传资料所明确。根据最高院关于商品房买卖的司法解释规定，对于解除房屋买卖合同的行为，应持谨慎观点，除依约解除外，对于依法解除的事项仅明确为事实上导致合同目的不能实现情形。一审判决所依据的《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》中所列事项实际并不包含本案的情形，其第二十八条对合同违法约定可解除的事项以列举方式明确为“商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的”。本案情形即使认定与合同表述不一致，也非上述任何一项内容。张文、谭德爱主张解除商品房买卖合同的核心问题，并非在于其所购买的房屋与图纸呈对称状态，而是涉及当地房屋市场情况的变化令其意图通过解除合同来实行自身其他利益，此行为不符合诚实信用原则。涉案房屋存在银行按揭，一旦发生买卖合同的解除后果，相关的购房款和利息应当直接支付给提供按揭贷款的银行，故直接判令返还购房款实际上侵犯了案外人银行的权益，应当将本案发回重审。张文、谭德爱辩称，涉案房源为期房，其是根据佳源公司提供的资料以及导购员的介绍才签订房屋买卖合同，并且在合同中详细约定了房屋的房号、户型作为合同附件，双方签字确认并盖章，现在佳源公司交付的房屋与合同约定的房屋不同，故要求退还购房款。房屋是重大生活用品，应当注重功能性布局，也是其购买房屋所要考虑的主要因素。张文、谭德爱根据全家人的意愿喜好及财力购买图纸所示的房屋，而佳源公司现在交付的房屋在各功能区的布局与合同约定完全不符，故其完全尊重一审判决。张文、谭德爱向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的20140400022号《商品房买卖合同》在2015年12月3日解除；二、佳源公司返还购房款本金500305元及利息41935.72元（该利息计算至2016年1月22日，剩余利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际支付之日止）；三、佳源公司支付张文、谭德爱因购房支出的各项费用4500元；四、本案诉讼费由佳源公司承担。一审法院认定事实：2014年6月3日，张文、谭德爱与佳源公司签订《商品房买卖合同》，双方约定的主要内容如下：张文、谭德爱购买佳源公司开发建设的佳源广场4幢2单元505室商品房一套，房屋建筑面积为96.64平方米，房屋总价为500305元，房屋平面图见附件一。经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，即该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等变更的，出卖人应当在有关部门同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在合同解除之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按买受人购买该套房屋按揭贷款利率支付利息。凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该办法第二十八条第三款和合同约定办法处理。合同附件与商品房买卖合同具有同等法律效力。合同签订当日，双方对房屋平面图等附件内容进行确认。2014年4月2日，张文、谭德爱支付购房款100305元，2014年11月20日，张文、谭德爱支付购房款5万元。2015年9月22日，张文、谭德爱以商业贷款支付购房款35万元。2015年12月3日，在佳源公司通知的交房当日，张文、谭德爱拒收房屋并在交房手续上书写“实际户型和销售合同中户型颠倒，要求退房”。此后双方就此协商未果，纠纷成诉。一审法院认为，本案争议焦点为张文、谭德爱行使的解除权是否成立。张文、谭德爱认为，佳源公司将户型与约定不符的商品房交付，符合《商品房买卖合同》第十一条约定的情形，现佳源公司未在规定时限内通知张文、谭德爱，张文、谭德爱在交房当日才知晓该情形，并当即做出要求退房的书面意思表示，故张文、谭德爱有权要求退房。且佳源公司未将附件一所列商品房交付使用，其情形亦符合《浙江省实施办法》第二十八条第一款第三项规定的退房条件，故张文、谭德爱有权解除合同。佳源公司认为，实际交付商品房的楼层、朝向、面积等均与合同约定相符，与当初的整体规划、设计亦相符，并不符合《商品房买卖合同》第十一条约定之情形。该商品房与附件一所列房屋平面图发生轴对称情形，但并未影响通风、采光、功能分区等，因此张文、谭德爱的合同目的仍能实现，故解除权不能成立。佳源公司实际交付的商品房与合同附件一约定的商品房虽然在楼层、朝向、面积等方面相符，但各个功能区域相应位置与附件一约定的户型平面图呈轴对称情形。商品房作为长期使用的大额生活用品，各功能区的相应位置及布局显然将成为影响购买的重要因素。现张文、谭德爱根据其个人意愿、喜好选择购买附件一所列户型的商品房,而佳源公司现交付的商品房在各功能区位置、布局、结构上明显与合同附件一约定的不符，已构成违约，且导致张文、谭德爱购买所选择的商品房的合同目的无法实现，张文、谭德爱据此要求解除商品房买卖合同，予以支持。对佳源公司以合同目的尚能实现为由要求张文、谭德爱继续履行之辩称，不予支持。双方之间的商品房买卖合同在佳源公司收到解除通知之日即2015年12月3日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张文、谭德爱要求佳源公司返还已付购房款500305元并承担逾期返还购房款利息损失，于法有据，予以支持。此外，张文、谭德爱要求佳源公司承担其为购房而支出的保险费等损失4500元，该部分损失未超出订立合同时可预见的损失范畴，亦予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、确认张文、谭德爱与安吉佳源房地产开发有限公司间的商品房买卖合同于2015年12月3日解除；二、安吉佳源房地产开发有限公司返还张文、谭德爱购房款500305元并承担利息损失51839元（暂计算至2016年4月22日止，此后利息按年利率6.5%计算至购房款实际返还之日止），限于该判决生效之日起十日内付清；三、安吉佳源房地产开发有限公司赔偿张文、谭德爱因购房支出的其他损失4500元，限于该判决生效之日起十日内付清。本案受理费4635元（已减半），由安吉佳源房地产开发有限公司负担，限于该判决生效之日起十日内缴纳。本院二审期间，佳源公司向本院提交了如下证据材料：1、新建项目门楼（幢）牌审定告知书，证明涉案房屋在签订正式合同前已经安吉县地名委员会办公室审定，其位置户型等具有唯一性；2、房屋建筑面积测绘成果书,证明涉案房屋在签订正式合同前已经进行了面积预测；3、商品房买卖合同（合同编号：20140400077），证明涉案合同的房屋平面图实际是轴对称的4幢1单元502室房屋的图纸；4、商品房买卖合同（合同编号：20140800085），证明与涉案房屋同单元的305室房屋的平面图与实际情况一致。经质证，张文、谭德爱认为佳源公司提交的证据与本案没有关联。经审查，本院认为佳源公司提交的证据与本案缺乏关联，故不予采信。张文、谭德爱未向本院提交新的证据。本院经审理查明，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为张文、谭德爱是否有权解除涉案房屋买卖合同。期房交易在签订买卖合同时一般房屋尚未建成，购房者主要依靠房屋销售方提供的资料来选择房屋，其中户型平面图是购房者选房最重要的参考资料。本案中，佳源公司与张文、谭德爱在签订正式房屋买卖合同前，以置业计划书的方式确定了意向房源、房屋价格、折扣、付款方式等事项，该置业计划书的背面即双方确认的房屋户型平面图，且该户型平面图与双方正式签订的房屋买卖合同的附件房屋平面图户型相同，可见双方达成买卖合意的房屋与合同附件房屋平面图户型一致，佳源公司提出的合同附件房屋平面图为误贴的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。现佳源公司交付的房屋与双方达成买卖合意的房屋在户型上呈轴对称，两种户型在各功能区位置、布局、结构上均明显有区别，佳源公司显然已构成违约，且已导致张文、谭德爱购买合意房屋的合同目的无法实现，张文、谭德爱据此要求解除涉案房屋买卖合同合法有据，一审判决予以支持并无不当。佳源公司提出即使其交付的房屋与合同附件房屋平面图不一致，涉案房屋买卖合同亦不应予以解除的上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。佳源公司提出的判令其返还购房款侵犯了案外人的权益，本案应发回重审的上诉主张亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，佳源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9270元，由佳源公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈国祥代理审判员  赵哨兵代理审判员  管福生二〇一六年十二月十六日书 记 员  谢敏飞