四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0402民初1330号原告:攀枝花恒荣置业投资有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区炳草岗曼哈顿5号楼2-1号，统一社会信用代码：91510400696999130G。法定代表人：李文静，董事长。委托诉讼代理人：胡建忠，男，汉族，1969年4月4日生，该公司员工，住四川省攀枝花市仁和区。被告：花志强，男，汉族，1979年11月19日生，住四川省攀枝花市东区。原告攀枝花恒荣置业投资有限公司（以下简称恒荣公司）与被告花志强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒荣公司的委托诉讼代理人胡建忠到庭参加诉讼；被告花志强经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告恒荣公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2011年1月1日至2015年12月31日的物业服务费6555.60元、生活垃圾处理费366元，并支付逾期付款违约金22715.15元，以上合计29636.75元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系攀枝花市东区的业主，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，被告与该小区开发商攀枝花兴华房地产开发有限责任公司签订了《攀枝花曼哈顿国际社区临时管理规约》，上述协议约定原告为该社区业主提供前期物业服务，被告应按时缴纳物业服务费。同时原告受攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所的委托代为收取该小区的生活垃圾处理费。被告自2011年1月1日至2015年12月31日期间，以种种理由拒付物业服务费和生活垃圾处理费，原告经催收未果，为维护自己的合法权益，遂起诉。被告花志强在答辩期内向本院递交一份书面答辩状，辩称被告拒交物业费有以下原因：地下车库入口无人看守，保安人员巡检频次不够，夜间保安不履职，部分小区业主被盗；被告房屋的入户门、电源线存在的问题未得到及时处理；公共区域保洁服务不到位；车位管理混乱，小区业主的车经常没有停车位；小区户外广告费等收入不知去向，未对业主进行公示；四楼平台入口过道处被擅自改造成麻将馆；原告委托的专业资质公司未认真履行电梯维护、保养、检查及定检等工作。综上，原告未履行应有的管理职责，保安、保洁及车位等方面管理较为混乱，加之被告的房屋已长期对外出租，应由承租方缴纳物业管理费，责任主体不应是被告，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告恒荣公司围绕诉讼请求依法提交了《前期物业管理服务协议》、《攀枝花市曼哈顿国际社区业主临时管理规约》及承诺书、攀枝花市物价局攀价费〔2007〕115号文件、物业服务收费备案表、《生活垃圾清运处置委托合同》、授权委托书、催费通知单、收款收据、房屋产权档案等证据，上述证据内容真实、来源合法、与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。被告花志强未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：花志强系攀枝花市东区房屋的所有权人，其房屋建筑面积为91.05m2。2010年4月17日，花志强（甲方）与恒荣公司（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定：乙方为本物业建设单位（攀枝花兴华房地产开发有限责任公司）按照相关政策法规，选聘的合法前期物业管理阶段之物业服务单位，乙方按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，住宅用房按1.2元/月/平方米的标准收取；甲方每半年缴纳一次物业管理费，并在每半年缴费期的前15日前履行物业服务费的交纳义务，甲方逾期交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按应交费额每天3‰的标准向乙方支付违约金，以及承担乙方依法诉讼所产生的包括律师费在内的各种损失；乙方违反本协议，未达到服务质量约定标准的，给甲方造成损失的，乙方应当承担相应的责任。合同中双方还就各自的权利义务、违约责任、具体服务质量标准等进行了明确约定。同日，花志强签订了《攀枝花市曼哈顿国际社区业主临时管理规约》，约定：在业主大会设立前，由开发商攀枝花兴华房地产开发有限责任公司依法选聘的恒荣公司，依据前期物业服务合同对本建筑区划提供前期物业服务，自物业首次交付使用之日起至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，按照前期物业服务合同的约定足额交纳。该临时管理规约还就物业的使用、维修养护、违约责任等方面进行了约定。花志强作为物业买受人签名同意遵守《临时管理规约》内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。此后，恒荣公司为曼哈顿小区提供了物业管理服务，2016年1月，该小区业委会重新选定了新的物业公司，要求恒荣公司撤离小区。2016年2月，恒荣公司正式撤离小区。经攀枝花市物价局批复备案，曼哈顿小区住宅物业管理费收费标准为1.2元/平方米/月。攀枝花市物价局于2007年5月14日发文，规定东区居民住户生活垃圾处置费为6元/户/月。2011年至2015年期间，恒荣公司与攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所签订了《生活垃圾清运处置委托合同》，要求恒荣公司按照曼哈顿小区的入住总户数在合同约定缴费时间交纳生活垃圾处置费。花志强未向恒荣公司交纳2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费和生活垃圾处置费，其中：物业管理费共6555.60元（91.05m2×1.2元/月/m2×60个月=6555.60元），生活垃圾处置费共360元（6元/户/月×60个月=360元）。本院认为，原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》及被告承诺遵守的《攀枝花市曼哈顿国际社区业主临时管理规约》符合法律规定的合同生效要件，为有效合同，合同当事人依法应当按照合同约定履行自己的义务，违反合同的，应当承担违约责任。合同签订后，原告为曼哈顿小区提供了物业管理服务，被告作为小区物业所有人，实际享受了原告为其提供的物业服务，理应按合同约定的时间及收费标准支付相应的物业管理费。被告未按约交纳费用的行为已构成违约，应当依约承担违约责任。原告主张的2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费，合法有据，本院予以支持；对该期间的生活垃圾处置费，本院依法核定为360元。关于原告主张的违约金，本院认为，按合同约定计算标准过高，故本院参照实际损失，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，对违约金酌情调整为按应交总额的百分之十计算，即：6555.60元×10%=655.56元，超出部分，不予支持。被告向本院递交的书面答辩状中所提辩论意见不得原告认可，又未向本院举证证明，本院不予采纳。被告花志强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃对本案原告主张的事实以及为证明该事实成立而提交的证据进行质证、反驳、抗辩等诉讼权利，由此产生的法律后果依法应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、花志强于本判决生效之日起五日内一次性向攀枝花恒荣置业投资有限公司支付2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费6555.60元、垃圾清运费360元、违约金655.56元，合计7571.16元；二、驳回攀枝花恒荣置业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费271元，由攀枝花恒荣置业投资有限公司承担200元，花志强承担71元（此款已由攀枝花恒荣置业投资有限公司垫付，花志强在履行上述给付义务时连同此款一并支付给攀枝花恒荣置业投资有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  陈雨婷二〇一七年七月三日书记员  胥思念