包头市九原区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0207民初257号原告：包头市新晓物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区包头市。统一社会信用代码×××。法定代表人：陈新晓，总经理。委托诉讼代理人：乔兰枝，女，该公司项目经理。委托诉讼代理人：王占玺，内蒙古瀛昊律师事务所律师。被告：杨敏，女，1974年10月8日出生，汉族，教师，现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：贾智勇（被告杨敏丈夫），现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：高山厚，内蒙古正恒律师事务所律师。原告包头市新晓物业服务有限公司（以下简称新晓物业公司）与被告杨敏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新晓物业公司的委托诉讼代理人乔兰枝、王占玺，被告杨敏的委托诉讼代理人贾智勇、高山厚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新晓物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2015年1月1日至2017年12月31日物业费共2721.60元；2.判令被告支付滞纳金，按照欠费总额每日3‰计收直至实际交清物业费之日止；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，原告与包头市九原区新春小区业主委员会签订《物业服务合同》，原告进驻新春小区提供物业管理服务。根据合同第十条的约定，业主应于每年6月30日向原告交纳上一年度物业费。但被告自2015年6月30日至今拖欠三年的物业费不予交纳。在原告通过电话催收、上门催缴并在小区公告栏张贴催缴通知后仍拒绝交纳物业费，故诉至法院。被告杨敏辩称，新春小区没有进行过业主委员会的选举，业主委员会的主任也不是小区业主，因此业主委员会无权代表业主与原告签署《新春小区物业服务合同》，该合同依法属于无效合同。原告没有按照合同约定提供最低限度的物业管理服务，很多业主对其物业服务质量不满意，并且没有按照规定公开物业费使用明细，损害业主利益，物业工作人员也没有取得资格证书，因此被告不应承担支付物业服务费的义务。本院经审理认定事实如下：包头市九原区新春小区业主委员会曾就新春小区物业管理服务事宜与原告新晓物业公司签订了《新春小区物业服务合同》，合同约定：选聘原告为新春小区提供物业管理服务，服务期限自2015年1月1日至2019年12月31日止。物业管理服务费用标准为0.60元/㎡/月。合同第十条约定：“业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担物业的服务费用。物业费为预交费，物业服务费应按年交纳，即每年度初次交费应一次性在一月至六月收缴，逾期则为违约，应承担违约责任。”合同对原告提供的物业管理服务的主要内容进行了约定，其中第五条第（三）项中的第8条约定：“路灯、楼道灯完好率不低于95%。”在原告为新春小区提供物业服务期间，政府职能部门曾在2016年、2017年对该小区实施了节能、管网和硬化改造工程，施工期间存在原告不能按照应有标准提供物业服务的情形，原告在向业主收取物业费时曾作了相应的优惠减免。此外，新春小区目前路灯损坏严重，没有路灯能够进行照明。被告杨敏系新春小区*号楼*单元*楼东户房屋业主，房屋面积122.60㎡，2015年1月1日至2017年12月31日期间没有交纳物业管理服务费。被告认为小区并未选举过业主委员会，业主委员会与原告签订的物业服务合同应属无效。同时被告认为原告提供的物业服务未达到约定标准，故拒绝交纳物业服务费。因原告向被告催要物业服务费未果，故诉至本院并提出上述诉讼请求。另查明，从2016年开始，新春小区部分业主曾向街道办事处、信访和纪检部门反映小区在物业服务上存在的问题，目前尚未有处理结果，相关部门曾要求物业公司和业主协商解决。在本案审理过程中，本院对双方当事人在事实方面存在的争议，向社区居委会、房管部门进行了了解：新春小区业主委员会是按照规定程序产生，原告新晓物业公司于2015年1月接管新春小区，经过逐步完善，于同年5、6月份正式提供物业管理服务，2015、2016年度的物业管理服务有所欠缺。新春小区在2016年8月23日至同年10月8日进行了节能改造工程，同年9月10日至11月15日进行了小区管网改造施工，2017年4月初至同年7月13日期间进行了小区路面硬化改造施工。本院认为，本案的争议焦点为：业主委员会与原告新晓物业公司签订的物业服务合同的效力；原告新晓物业公司是否按照合同约定提供了物业管理服务。首先，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告关于新春小区未进行过业主委员会选举的抗辩意见，所提交的证据不能证明新春小区业主委员会未按照规定程序设立，故本院对该抗辩意见不予采纳。新春小区业主委员会与原告新晓物业公司签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。物业公司、业主均应按照合同约定履行相应义务。原告关于2015年1月1日开始向新春小区提供物业管理服务的主张，无相关证据证明，根据审理查明的事实，应认定原告向新春小区全面提供合同约定服务事项的起始时间为2015年5月，以该时间起算物业服务费符合合同履行实际，对于原告主张的之前物业服务费用本院不予支持。其次，原告应当按照合同约定全面履行管理服务义务，包括共用设施设备的维修养护。原告2015年进驻小区时路灯就已损坏，至今仍无路灯提供照明，物业服务合同在路灯完好率上已有明确约定，原告所提交的证据不能证明已积极采取措施进行解决。同时根据庭审查明的事实，以及相关部门的情况反馈，可以认定原告在2015年的物业服务存在不足，在2016年、2017年小区改造施工期间的物业管理服务亦存在瑕疵，综合上述因素，不能认定原告已经按照合同约定及行业标准全面履行了管理服务义务，本院酌情对被告应向原告交纳的物业服务费减免10%。被告所提出的其他抗辩意见，所举证据不能证明原告提供的服务未达到约定标准，对于原告是否公示物业费收支明细、物业工作人员是否取得资格证书，与被告应否支付物业服务费之间无必然的因果关系，以此拒交物业服务费无法律依据，本院不予采纳。被告杨敏作为接受物业服务的业主，应当交纳相应的物业管理服务费用2118.53元（按照面积122.60㎡，0.60元/㎡/月的标准，从2015年5月1日计算至2017年12月31日，核减10%）。因原告在履行合同中存在瑕疵，对其要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨敏于本判决生效后十日内给付原告包头市新晓物业服务有限公司物业服务费2118.53元（2015年5月1日至2017年12月31日期间）；二、驳回原告包头市新晓物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告包头市新晓物业服务有限公司负担5.54元，被告杨敏负担19.46元。本判决为终审判决。审判员  巴图二〇一八年四月二日书记员  赵娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。