山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终692号
上诉人（原审被告）：岳淑兰，男，1953年1月30日出生，汉族，住荣成市。
上诉人（原审被告）：姚冰，女，1975年11月12日出生，汉族，住荣成市。
上诉人（原审被告）：姚强，男，1979年1月30日出生，汉族，住荣成市。
以上三上诉人之共同委托诉讼代理人：刘文革，荣成成山法律服务所法律工作者。
被上诉人：高升，男，1972年9月16日出生，汉族，住荣成市黎明西区。
上诉人岳淑兰、姚冰、姚强因与被上诉人高升农村房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2016）鲁1082民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人岳淑兰、姚冰、姚强上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：上诉人于2011年即向高升主张退房，于2013年提起确认合同无效之诉，其赔偿年限不应超过三年，原审判决认定赔偿期限至2014年4月15日高升撤回上诉之日不当，期间诉争房屋也不存在增值利益；高升于2013年一审判决合同无效后对恶意对房屋进行建、修缮，由此产生的添附利益不应支持；诉争房屋至今无确定拆迁方案和补偿标准，仅参照“致广大居民的一封信”和物价对房屋增殖利益进行鉴定缺乏依据。
高升辩称，2010年3月24日购买诉争房屋后高升即进行了改建和修缮，不存在判决无效后恶意添附的情况；高升已与姚家村村委签订拆迁安置补偿协议，该村已拆迁完毕，协议中明确约定了拆迁补偿安置方案和标准，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
高升向一审法院起诉请求：判令岳淑兰、姚冰、姚强支付合同违约金50000元，增值损失214620元及修缮费用（待鉴定后确定）。事实和理由为：2010年3月24日，高升与姚本山签订一份房屋买卖合同，姚本山将荣成市城西街道办事处沽泊姚家村村三间房屋作价3000元卖与高升，同时约定，一方违约，除补偿对方购房款及其他损失外，另需支付违约金50000元。合同签订后，高升付清购房款，姚本山亦将涉案房屋交付高升。高升在使用过程中对涉案房屋进行了修缮并支付了相应费用。2013年5月22日，姚本山、岳淑兰诉请确认涉案房屋买卖合同无效，一审法院以（2013）荣民初字第404号民事判决确认无效后，高升提出上诉，后于2014年4月15日经裁定准许撤回上诉。因为涉案房屋已开始拆迁改造，故高升诉请按照补偿价格每平方米3000元赔偿其70%的增值利益损失。
一审法院认定事实，高升与姚本山签订房屋买卖合同，合同明确约定了违约条款。该合同已经一审法院（2013）荣民初字第404号民事判决确认无效；该判决的生效日期为2014年4月15日；涉案房屋所在的荣成市城西街道办事处沽泊姚家村村民委员会于2016年6月公布拆迁安置补偿协议、《致广大居民的一封信》、拆迁改造时间安排。一审诉讼中，高升申请对涉案房屋的价值及修缮费用进行鉴定，一审法院委托山东大地房地产土地估价有限公司对上述事项进行估价，该评估公司按购房款加上中国人民银行同期同类银行贷款利率对房屋价值、按市场询价法对修缮费用进行评估，评估结果为：房屋价值为41950.42元（房款30000元、利息部分11950.42元）；修缮费用为6327.03元（其中水泥地面及院子地面、街面水泥地面合计3822.38元；锅台、砌炕合计410元；脊瓦87元、房瓦857.65元、倒瓦人工750元，合计1694.65元）；自来水挖沟深度因双方分歧无法测量，经市场询价，挖沟约需200元。高升对房屋价值评估的方法及结果不认可，而对修缮费用的评估方法没有异议，但主张因岳淑兰、姚冰、姚强不配合，自来水挖沟无法测量。岳淑兰、姚冰、姚强对房屋价值予以认可，但认为高升只是倒瓦，不能按瓦片的价值计算；街面水泥地面不应计入鉴定价值中；锅台、炕、屋内水泥地面均是房屋内原有的，不存在修缮费用；对院子的水泥地面、彩砖、自来水、倒瓦、修缮烟囱1个予以认可。根据双方质证意见，一审法院为，涉案房屋价值的评估应当体现房屋的现存价值，山东大地房地产土地估价有限公司以房款加利息方式，不能反映房屋价值，评估方法不具有客观性、科学性，该评估结果不足采信。虽然（2013）荣民初字第404号民事判决确认双方合同无效时，涉案房屋尚未开始进行改造，但在本案审理过程中，荣成市城西街道办事处沽泊姚家村村民委员会公布正式的拆迁补偿方案，故房屋的价值应当参照补偿方案公布的标准确定。因为拆迁补偿系按被拆迁房屋的合法建筑的面积与合法院子面积之和确定，与房屋的现存使用状况与性能无关，高升既已主张按拆迁补偿价格确定房屋价值，亦应认可其修缮对房屋价值增加不列入补偿范围的事实，故对高升主张的修缮费用，不予认定。
一审法院认为，高升与姚本山签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效。合同无效后，双方应当相互返还因合同而取得的财产，并视过错情况赔偿对方因此受到的损失。姚本山去世后，由此产生赔偿责任由岳淑兰、姚冰、姚强在继承遗产范围内承担。双方合同约定的违约金条款因合同无效而无效，且该违约金条款针对合同违约行为而非确认合同无效的权利，故高升要求岳淑兰、姚冰、姚强按合同支付违约金50000元，无事实及法律依据，不予支持。本案中，房屋因为拆迁改造，产生巨大的增值利益，该增值部分应当在高升和岳淑兰、姚冰、姚强之间予以合理分割，防止双方因合同无效而利益失衡。综合双方于2010年3月24日签订合同、姚本山单方起诉要求确认合同无效、威海市中级人民法院于2014年4月15日裁定准许高升撤回上诉、双方对于合同无效均有过错等事实，以岳淑兰、姚冰、姚强给付高升50%的增值利益为宜。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、岳淑兰、姚冰、姚强于判决生效后三十日内在继承遗产范围内支付高升增值款138300元[（102.2平方米×3000元30000元）×50%]；二、驳回高升其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5719元，由高升负担2730元，由岳淑兰、姚冰、姚强在继承遗产范围内负担2989元。
二审中，高升提交涉案房屋拆迁前的改造前后对比照片一宗及村委会出具的收取安装自来水接头费的收据一份，以证实其在涉案房屋买卖合同被诉请确认无效前即对房屋进行了修缮、改造并支出了相关费用。经质证，岳淑兰、姚冰、姚强对该证据不予认可。涉案房屋现已拆除，按照该村拆迁安置办法的规定，原房屋无论是否修缮和装修，均按照每平方米3000元的标准予以补偿。岳淑兰、姚冰、姚强对一审判决参照涉案房屋拆迁安置补偿价格核算房屋价值无异议。
本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，涉案房屋买卖合同无效已经生效判决确认无效，合同无效后，双方应相互返还财产，并根据过错情况赔偿对方因此受到的损失。涉案房屋已经规划拆除，岳淑兰、姚冰、姚强对一审判决参照房屋所在村公布的拆迁安置补偿方案和价格确定涉案房屋的价值没有异议，本院予以照准。根据涉案房屋之拆迁安置补偿方案，无论涉案房屋是否进行修缮或装修，其价格均按照每平方米3000元的标准予以补偿。故岳淑兰、姚冰、姚强主张一审参照拆迁价格核定房屋价值不当、高升对房屋的修缮部分请求补偿不应支持，理由不当，本院不予采纳。因涉案房屋买卖合同至2014年4月24日裁定准许高升撤诉后才生效，涉案合同买卖期限未超过5年，一审判决参照双方的过错情况酌定岳淑兰、姚冰、姚强赔偿高升房屋增值利益部分的50%，并无不当，本院予以照准。综上，岳淑兰、姚冰、姚强之上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2989元，由岳淑兰、姚冰、姚强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 刘双双