湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终3618号
上诉人（原审原告）：余爱珍，女，1963年5月6日出生，汉族，住武汉市江夏区。
委托诉讼代理人：辛阳、张建伟，北京大成（武汉）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告）：湖北广宏置业有限公司，住所地：武汉市江夏经济开发区民营工业园区-1层。
法定代表人：万学飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：方琴、郭健，湖北中和信律师事务所律师。
上诉人余爱珍因与被上诉人湖北广宏置业有限公司（以下简称广宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初913号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，并于2017年6月30日公开开庭进行了审理。上诉人余爱珍的委托诉讼代理人辛阳、张建伟，被上诉人广宏公司的委托诉讼代理人方琴、郭健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余爱珍上诉请求：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院撤销（2017）鄂0111民初913号民事判决第一项、第四项，改判广宏公司支付余爱珍逾期交房违约金22800元（已支付购房款×逾期交房天数×万分之三），自2014年8月1日起至2014年12月18日止；逾期交房违约金剩余部分自2014年12月19日算起，至房屋具备交房条件并实际交付余爱珍时止。二、判令广宏公司承担交房前的物业费。三、本案一、二审诉讼费由广宏公司承担。事实和理由：1、一审判决认定案涉房屋2014年12月4日符合交房条件无事实和法律依据。根据双方合同约定，截止2014年12月4日，涉案房屋在规划、消防、园林绿化、竣工交付备案等方面均不符合交房条件，广宏公司应承担逾期交房的违约责任。2、一审判决调减逾期交房违约金的标准无事实和法律依据。广宏公司未提供任何证据证明双方合同约定的违约金计算标准过高，一审法院将违约金标准由日万分之三调减为日万分之一缺乏事实依据，且有违相关法律精神及诚信、公平原则。3、广宏公司应承担房屋实际交付前的物业费。根据双方合同约定及相关规定，房屋达到交付条件且交付前的物业费应由广宏公司承担，广宏公司在2014年7月31日前拟交付的房屋未达到交付条件，余爱珍有权拒收房屋，余爱珍收房前的物业费应由广宏公司支付。
广宏公司辩称，涉案房屋已于2014年7月31日前符合法定和约定交付条件，广宏公司依约履行通知及交付义务。广宏公司并未逾期交房，不应承担逾期交房违约责任。广宏公司逾期办理房屋初始登记是为了配合政府行为造成，根据双方合同约定的免责事由，不应当承担逾期办证违约责任。一审法院根据具体情况，调减逾期交房违约金并无不妥。余爱珍并未提交前期物业费凭证且实际是从收房后交纳物业费，物业费是余爱珍与物业公司之间的法律关系，余爱珍请求广宏公司承担交房前物业费无事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
余爱珍向一审法院起诉请求：1、判令广宏公司承担逾期交房违约金22800元（已支付购房款×逾期交房天数×万分之三，自2014年8月1日算起，至2014年12月18日止），逾期交房违约金剩余部分自2014年12月19日算起，至房屋具备交房条件并实际交付余爱珍时止；2、判令广宏公司承担逾期办理房地产权属证书违约金2700元（已支付房款×0.5%）；3、判令广宏公司协助余爱珍办理房地产权属证书，提供应由其提供的所有办证资料；4、判令广宏公司承担交房前的物业费；5、判令广宏公司依约承担保修责任自余爱珍实际收房之日起开始计算；6、判令本案的诉讼费用由广宏公司承担。
一审法院认定事实：2013年4月15日，余爱珍、广宏公司签订商品房买卖合同，合同约定：广宏公司将武汉市洪山区南湖大道芷岸龙庭11栋2单元302号商品房出售给余爱珍，房屋总价款544134元。2014年7月31日前广宏公司将符合合同约定的商品房交付余爱珍、逾期超过60天的，余爱珍要求继续履行合同的，合同继续履行，广宏公司按已付房款的日万分之三承担违约金。因广宏公司的原因致使余爱珍不能办理房地产权属证书的，余爱珍不退房的，广宏公司按已付房价款0.5%向余爱珍支付违约金。房屋物业服务费用由湖北水蓝郡物业管理有限公司收取。合同签订后，余爱珍向广宏公司支付了全额购房款。2015年11月24日，余爱珍收房。2017年2月21日，广宏公司向余爱珍出具了办理房地产权属登记的相关资料。
一审法院另查明,广宏公司建设的涉案工程在2014年12月4日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。2015年4月15日，广宏公司取得武汉市房屋初始登记证明。
一审法院认为，广宏公司承认余爱珍的诉讼请求部分，不违反法律规定，予以支持。余爱珍、广宏公司所签订的商品房买卖合同，为双方自愿签订，内容未违反法律规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定遵守履行。广宏公司在2014年7月31日前通知余爱珍收房，但当时并未取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，故不符合交付条件。2014年12月4日，广宏公司取得工程竣工验收备案证明书，至此广宏公司建设的商品房具备交付条件，广宏公司应当承担逾期交房的违约责任，从2014年8月1日至2014年12月4日，广宏公司逾期126日。因广宏公司抗辩违约金比例过高，要求调整降低，结合本案事实和当事人对合同履行情况以及违约延期交房给余爱珍造成的实际损失，酌定将逾期交房违约金比例调整为日万分之一，广宏公司应向余爱珍支付逾期交房违约金6856元（544134元×0.0001／日×126日=6856元），对余爱珍要求广宏公司承担2014年12月4日之后违约金的诉讼请求，因广宏公司已于2014年12月4日取得工程竣工验收备案证明书，余爱珍该项主张并无事实及法律依据，不予支持。按照合同约定，在商品房交付使用之日起90日内未完成房地产初始登记，因出卖人责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5℅支付违约金，广宏公司未能在具备交房条件之日起90日内完成房地产初始登记，应当承担相应的违约责任，其抗辩不能出具相关手续是配合政府行为，为不可抗力，但未提交充分证据，不予支持，该违约金金额应为2721元（544134元×0.5℅=2721元），故对余爱珍要求广宏公司承担逾期办理房地产权属证书违约金2700元的诉讼请求予以支持。因办理房屋权属证书并不是广宏公司法定及合同约定的义务，且广宏公司于2017年2月21日向余爱珍出具了办理房地产权属登记的相关资料，故对余爱珍要求判令广宏公司协助其办理房地产权属证书，提供应由其提供的所有办证资料的诉讼请求不予支持。因物业费由湖北水蓝郡物业管理有限公司收取，余爱珍与物业公司之间的物业管理服务关系不属于本案的审理范围，故对余爱珍要求判令广宏公司承担交房前的物业费的诉讼请求不予支持。因广宏公司认可从余爱珍实际收房之日开始计算房屋保修期，余爱珍于2015年11月24日收房，房屋保修期应从该日起算，故对余爱珍要求判令广宏公司依约承担保修责任自余爱珍实际收房之日起开始计算的诉讼请求予以支持。广宏公司抗辩余爱珍起诉超过诉讼时效的证据不充分，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决：一、湖北广宏置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向余爱珍支付逾期交房违约金6856元；二、湖北广宏置业有限公司于判决书生效之日起十日内向余爱珍支付逾期办理房地产初始登记违约金2700元；三、位于武汉市洪山区狮子山壕沟芷岸龙庭小区11栋2单元302号商品房的保修期从2015年11月24日开始起算；四、驳回余爱珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219元，由余爱珍负担137元，湖北广宏置业有限公司负担82元。
二审期间，余爱珍提交武汉市洪山区园林局出具的《关于申请信息公开的回函》，拟证明广宏公司未完成规划验收和绿地率指标，未完成园林绿化工程验收。广宏公司质证认为，该证据不属于新证据，不能达到证明目的。根据双方合同约定，绿化只需符合规划设计即可，未约定必须由园林部门进行验收。上诉人余爱珍主张园林绿化验收属于综合验收，超出双方约定，没有合同依据。本院认为，双方签订的案涉《武汉市商品房买卖合同》第九条第2款约定，公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能，合同并未约定园林绿化工程必须由园林部门进行验收，该证据不能达到余爱珍的证明目的。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，2014年7月17日，广宏公司取得《武汉市公安局消防局建设工程消防验收意见书》，案涉工程消防验收合格。2014年8月21日，案涉园林绿化工程通过建设、设计、施工、监理各单位的综合验收。2014年10月24日，广宏公司取得《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，案涉建设工程符合城乡规划要求。2015年3月4日，广宏公司取得武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证。
本院认为，余爱珍与广宏公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。根据双方签订《武汉市商品房买卖合同》第九条规定，广宏公司应于2014年7月31日前，将符合合同约定条件的房屋交付给余爱珍。广宏公司虽于2014年7月31日前通知余爱珍收房，但案涉房屋当时尚不具备合同约定的交房条件，直至2014年12月4日广宏公司取得工程竣工验收备案证明书时，案涉房屋才具备合同约定的交房条件，故广宏公司应承担逾期交房违约责任。
关于余爱珍认为案涉房屋在2014年12月4日未能通过规划、消防、园林绿化验收，不符合交房条件的上诉理由，因案涉工程已于2014年7月17日取得《武汉市公安局消防局建设工程消防验收意见书》，消防验收合格。园林绿化工程于2014年8月21日经建设、设计、施工及监理单位验收合格，达到合同约定的交付条件。2014年10月24日，广宏公司取得《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，案涉建设工程符合城乡规划要求，对余爱珍的该项上诉理由，本院不予采纳。关于余爱珍认为广宏公司于2015年3月4日才取得房屋竣工交付使用备案证，逾期交房的违约金应计算至2015年3月4日的上诉理由，因案涉房屋于2014年12月4日取得《湖北省房屋建筑工程市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，至此已经具备合同约定的交房条件，一审判决将广宏公司逾期交房的期限从2014年8月1日起计算至2014年12月4日止共计126天正确，余爱珍的该项上诉理由，本院不予采纳。
关于广宏公司逾期交房违约金的计算标准问题。根据双方签订的合同约定，广宏公司逾期交房时，应当按日向余爱珍支付已交付房款万分之三的违约金。一审中，广宏公司提出调减违约金的申请，但未能举证证明合同约定的违约金过分高于余爱珍的实际损失。余爱珍2015年11月24日收房，实际损失客观存在，一审法院将逾期交房违约金计算标准由日万分之三调减为日万分之一缺乏事实及法律依据，余爱珍的该项上诉理由成立，本院予以支持。广宏公司依据合同约定向余爱珍支付逾期交房违约金20568元（544134元×0.0003／日×126日=20568元）。
关于余爱珍上诉主张广宏公司承担交房前物业费的问题。物业费的交纳涉及到余爱珍与物业公司之间的法律关系，且余爱珍并未提交证据证明其实际交纳了房屋交付前的物业费，余爱珍的该项上诉请求本院不予审理。
综上所述，上诉人余爱珍的上诉请求部分成立。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初913号民事判决第二项、第三项;
二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初913号民事判决第四项；
三、变更湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初913号民事判决第一项为：湖北广宏置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向余爱珍支付逾期交房违约金20568元;
四、驳回余爱珍的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费219元，由余爱珍负担19元，湖北广宏置业有限公司负担200元。
二审案件受理费219元，由余爱珍负担19元，湖北广宏置业有限公司负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
审判员 胡丹丹
二〇一七年八月十日
书记员 舒 渲