河北省昌黎县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0322民初217号
原告：昌黎县安山镇西毛各庄村村民委员会，所在地昌黎县安山镇西毛各庄村。
法定代表人：盛全喜，该村村委会主任。
委托诉讼代理人：刘耀军，昌黎县泥井法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：范卫东，昌黎县泥井法律服务所法律工作者。
被告：王凯，男，1967年2月14日生，汉族，农民，住昌黎县。
被告：吴长青，男，1965年11月17日生，汉族，农民，住昌黎县。
被告：张明，男，1953年9月2日生，汉族，农民，住昌黎县。
委托诉讼代理人：平士文，昌黎县阳光法律服务所法律工作者。
原告昌黎县安山镇西毛各庄村村民委员会（以下简称西毛各庄村委会）与被告王凯、吴长青、张明确认合同无效纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，于2016年9月21日作出（2016）冀0322民初1585号民事判决书。被告王凯、吴长青、张明不服判决提起上诉，秦皇岛市中级人民法院作出（2016）冀03民终3800号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院重新立案后，依法另行组成合议庭，于2017年3月1日公开开庭进行了审理。原告西毛各庄村委会法定代表人盛全喜及委托诉讼代理人刘耀军、范卫东，被告张明及其委托诉讼代理人平士文，被告王凯到庭参加诉讼，被告吴长青经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告西毛各庄村委会提出诉讼请求：1、依法判决被告王凯、吴长青与被告张明签订的《房地产契约书》无效；2、由三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1999年原告用村集体自有资金在本村集体土地上建立西毛各庄小学教学楼一座，建筑面积238.81平方米，共二层，每层10间，并建有储藏室、院墙等附属建筑设施，总占地3.9亩。2010年，昌黎县人民政府调整中小学布局，致我村教学楼闲置。2011年11月7日，被告王凯、吴长青擅自以村委会名义与被告张明签订《房地产契约书》，将教学楼及四周院墙以内的土地产权一次性卖给被告张明，约定价款为45万元。被告张明自此占有教学楼至今。2012年5月17日，昌黎县安山镇人民政府委托昌黎县价格认证中心对教学楼、附属设施及土地价值进行评估，鉴定价格为562200元。根据《村委会组织法》规定，处分村集体财产，须经村民会议讨论决定方可办理。根据《土地管理法》规定，农村集体土地归集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地所有权。根据昌黎县人民政府昌政[2010]37号文件，处置学校闲置不动产应首先进行价格评估，并公开拍卖。三被告置国家强制性法律于不顾，恶意串通签订《房地产契约书》，严重损害原告村集体利益，国家《合同法》规定，该买卖合同无效。为维护合法权益，今诉至法院，确认三被告签订的契约书无效，并由三被告承担诉讼费用。
被告张明辩称，原告所诉不属实，无任何证据支持，纯属恶意主观臆断，且其诉讼程序不合法，请法院驳回其无理诉讼请求。一、原告所诉不符合我国合同法第52条关于合同无效的法定条件。1、签订该合同的双方主体符合法定条件。在本案中，西毛各庄村委会是该村唯一合法集体经济组织，对本案所争议的教学楼及所占土地等具有合法的所有权。被告张明与西毛各庄村委会于2011年11月7日签订的《房地产契约书》，王凯、吴长青仅是经办人，而张明是具有完全民事行为能力的本集体经济组织成员。双方主体身份完全合法。2、西毛各庄村委会依村民代表授权，公开公正处置该争议教学楼及相关院落，程序合法，根本不存在所谓的恶意串通。依据《村民委员会组织法》第24条第8项：以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，必须经村民代表会议决定方可办理。村委会处置教学楼之前，于2010年2月24日、2011年5月26日、2011年7月10日三次召开村民代表会议，与会代表一致同意出卖空闲的学校，而且授权原村委会主任吴长青、支部书记王凯处理。该处置行为程序合法。另外，秦皇岛市人民检察院于2014年12月12日作出的不支持监督申请决定书。明确认定“本案中西毛各庄村委会出售学校校舍是经过村民代表大会授权的，是代表村民代表大会作出的意思表示，不是村民委员会或者村民委员会中某个人的决定。”也非常明确认定西毛各庄村委会与张明所签订的《房地产契约书》的公开、公正、合法性质。对此决定书原告认可，故不存在恶意串通。3、关于出售价格低于鉴定价格严重损害了村民集体公共利益问题。我方认为昌黎县价格认证中心出具的评估结论不具有客观公正性，评估价值明显虚高。该校舍无产权证书、无建设用地许可证，该两证不仅直接涉及评估价格的准确性，且购买方若不能完善两证，将来转让有很大困难。且评估是在购买者对院落、设施、楼梯修复整理，投入资金一年后所进行，评估时的价值显然超出了购买时的价值。且村委会成员并非专业评估师，以45万元的价格一次性付款，完全属于合理价位。原西毛各庄村委会在处理该闲置校舍时，系认真贯彻执行昌黎县人民政府“闲置小学优先办标准化幼儿园”的精神。二、原告诉讼程序违法，法院不应受理，应予驳回。相同的诉讼标的案件，2013年1月7日由吴进信等11名村民诉西毛各庄村委会，通过审理，先后由昌黎县法院、秦市中院以（2013）昌民初字第399号、（2014）秦民告终字第13号、（2014）秦民申字第81号三次裁定驳回其诉讼请求,后2014年12月12日秦皇岛市人民检察院又作出“不支持监督申请决定书”。本案实为2013年1月7日吴进信等诉村委会的翻版，法院依法不应受理。依据一事不再理审理原则，法院应驳回原告诉请。综上，望法院依法驳回原告诉讼请求。
被告王凯辩称，王凯不是适格被告，在与张明签订的《房地产契约书》时，王凯仅是经办人之一，而该合同另一方为西毛各庄村委会，故西毛各庄村委会理应是本案被告，如有过错，理应由其承担法律责任。其余答辩意见与被告张明答辩内容一致。
被告吴长青未向本院递交答辩状。
原告西毛各庄村委会为支持其主张，向本院提交了如下证据：
1、《房地产契约书》一份，内容为“卖方：安山镇西毛各庄村委会，买方：张明，西毛村委会在村正南建有村小学教学楼一座，每层10间共2层，占地以四周院墙为准，墙外无地，四邻：南怜（邻）道，北怜（邻）道，东怜（邻）道，西怜（邻）农田，因并校已闲置，根据昌黎县人民政府昌政（2010）37号文件，根据张明向村委会申请办标准化幼儿园的要求，已经村民代表大会研究通过决定出售，定价45万元，经买卖双方商洽，相关事宜如下：1、一次性永久卖给张明，张明现将金额房款45万元一次性付清给西毛村委会，备注（先租已付2万元，现付43万元），共计45万元，从即日起村小学教学楼楼产权及教学楼四周院墙以内的土地产权，法定归张明所有。2、买卖成交后，出现各种费用归买方负责……2011年11月17日”,王凯、吴长青在卖方处签字，张明在买方处签字，盖有西毛各庄村委会公章。
2、西毛各庄村委会2009年3月-2012年3月村民代表名单复印件一份，证明王振来、王新、张禹、王亚文、李成双、吴宝桐、王振祥、王义兴、盛全金、张文军、王银、张存才、张立、韩军、盛全付、盛宝权、张文忠、吴宝明、吴进才、王振江、吴宝胜系村民代表。
3、对2010年2月24日会议关于出售闲置的村小学教学楼会议重新复议表决复印件一份，时间为2011年5月26日，其上有17位村民代表签字按印。证明上面的“同意卖”三个字不是村民代表书写的。
4、西毛各庄村村民签字不同意卖教学楼的名单复印件一份，证明西毛各庄村327户中有298户794人反对卖教学楼。
5、2009年-2012年西毛各庄村在任村民代表签字的复印件一份，证明原村委会将教学楼卖给张明一事不知道。
6、昌黎县价格认证中心为安山镇政府出具的鉴定结论两页，证明西毛各庄村教学楼及院落及附属设施鉴定价格共计562200元。
7、2015年8月16日西毛各庄村村民代表会议记录一份，证明原村委会将教学楼卖给张明未经村民代表会议、两委会研究决定，要求收回教学楼。
8、照片两张，证明西毛各庄村委会经两次村民代表会议决定收回教学楼，并张贴公告通知村民。
9、2016年5月22日会议记录一份，证明原村委会于2011年5月份将教学楼卖给被告张明未经两委会通过，且当时镇党委通知不让卖教学楼，村里也广播了。
10、2015年12月3日全体村民会议表决名单一份（上有村民签字摁印），证明全体村民一致同意收回教学楼。
11、原告委托诉讼代理人刘耀军、范卫东对8名村民代表的调查笔录及录音录像各8份，证明当时原村委会召开村民代表会议时该8名村民代表对讨论卖教学楼一事不清楚。
12、秦皇岛电视台法治民生节目调查核实时在村里走访村民代表视频一份，证明当时开会时没说清楚，不知道卖教学楼一事，不同意卖。
13、秦皇岛市人民检察院秦检民监[2014]13030000130号不支持监督申请决定书及秦皇岛市中级人民法院（2014）秦民申字第81号民事裁定书各一份，证明该案曾经有关部门解决过，未超过诉讼时效。
14、韩军书面证明一份，证明其在2009年-2012年系村民代表，没有参加过卖教学楼的有关会议。
15、2016年6月29日安山镇人民政府出具的情况说明一份，内容为“2011年5月29日下午，安山镇党委接到西毛各庄3名党员举报该村支部书记王凯，村委会主任吴长青准备卖掉学校。我镇党委书记责成郭强、徐军两位同志前往西毛各庄村找王凯、吴长青制止其卖学校的行为。”盖有公章。
16、照片4张，证明被告张明毁坏原学校大门，现在教学楼挂着向外出租的招牌。
17、2015年8月30日会议记录一份，证明全体村民强烈要求收回教学楼。
18、盛宝全证人证言一份，内容为：
“大队偷着卖的楼，没开会。
？被告王凯：村民代表大会开过3次，你参与过吗，上面的签字是你签的吗？
：没参与过，没签过字。
审判员 ？当时卖楼的时候，你是村民代表吗？
：是村民代表。
审判员 ？ 卖 楼 通 知 你 开 会 了 吗 ？
：通知了，但是我没去。”
19、盛全金证人证言一份，内容为：
“从广播不卖学校以后没有开过会。
？原告：2011年5月26日村民代表大会签字和按手印，“同意卖”三个字是你写的吗？
：不像我写的。
？被告王凯：以前开会，你参与过吗，上面的签字是你签的吗？
：参与过，是我签的字。
审判员？是谁广播的不卖楼？
：吴宝桐，当时是村会计。
审判员？广播不卖楼和村民代表会议哪个在前？
：不卖楼在后。
审判员？开的会是全民会议还是村民代表会议？
：村民代表会议。”
20、王振江证人证言一份，内容为：
“卖教学楼没有开代表会，是偷着卖的，吴宝桐广播着不让卖，我不同意卖，我是老村民代表。
？被告王凯：上面的签字是你签的吗？
：是我签的字，但当时说的是租赁2年。”
21、吴宝明证人证言一份，内容为：
“卖学校没有开代表大会，偷着卖的。
？原告：在2011年5月26日村民委会会议记录上你的签字是你写的吗？
：名字是我写的，“同意卖”不是我写的，卖教学楼这件事没跟我提过。
？原告：当时你是村民代表，大队广播不卖教学楼了，以后开过会吗？
：没开过会，2011年5月29日广播的。
？被告王凯：会议记录上面的字是你签的吗？
：字是我签的，两次的“同意卖”都不是我写的。
？审判员：当时通知你开会，你知道开会的内容吗？
：不知道，卖学校的事情根本没提过。
？审判员：村里就卖楼的事情广播过几次？
：我就知道广播不让卖，5月29日晚上吴宝桐广播的。”
22、吴宝胜证人证言一份，内容为：“吴长青上我们家去着，说要卖教学楼，时间记不清了，我不同意，没签字。”
23、张文庆证人证言一份，内容为：
“我以前是村委，我不知道什么时候给教学楼卖的。
？原告：当时镇里安排人员通知村里不让卖教学楼，你知道吗？
：知道，吴宝桐广播的，2011年5月28、29号广播的，没有开会讨论卖教学楼。
？原告：当时两委班子组成人员都有谁？
：村长兼支委吴长青，王凯兼书记和村委，盛全喜还有我，两委班子成员。
？被告王凯：你参与过两委班子会吗，签字是你签的吗？
：以前参与过，我签过字。”
24、张立永证人证言一份，内容为：
“大队偷着卖的楼，会议记录是假的，也没有招标，村里广播着不让卖，镇上来领导也制止着。
？被告王凯：你说会议记录上村民代表签字是假的，有无证据？
：没有证据，牛凤艳就不是村民代表。
？原告：你说广播不卖教学楼，大队是谁广播的？
：吴宝桐。
？原告：吴宝桐任什么职务？
:大队的会计。
？原告：广播的时间？
：2011年5月29日。”
25、吴宝财证人证言一份，内容为：
“2011年5月29日大喇叭广播不让卖，卖教学楼没有开会，大伙都不知道，偷着卖了。
？原告：是谁广播的不卖教学楼？
：吴宝桐。
？原告：吴宝桐任什么职务？
:大队的会计。”
26、2017年2月21日西毛各庄村委会证明一份。证明学校教学楼与1998年前是老村委会办公地，1999年改建，占用基本农田3.32亩，不是建设用地，有村民代表签字。
27、（2012）昌价（鉴）字（12）号昌黎县涉案资产价格鉴证结论书一份。其上记载委托机关为昌黎县安山镇人民政府，委托时间为2012年5月17日，结论时间为2012年6月12日，鉴定价格为562200元。证实教学楼实际价格。
28、照片一张。教学楼被张明购买后，现为葡萄酒厂，加工葡萄酒，为污染企业。
被告张明经对上述证据质证，发表如下质证意见：证据1真实性、合法性认可，证明该买卖协议是张明与西毛各庄村委会签订，王凯、吴长青为村委会经办人，卖方为村委会，且盖有村委会公章；证据2-5均为复印件，无法律效力；证据6不客观、不真实，且委托单位不是本案当事人，委托程序不合法；证据7-10真实性、合法性、关联性均不认可；证据11、12属证人证言性质，证人未到庭接受质证，不认可；证据13无异议；证据14真实性、合法性、关联性均不认可，证人没到庭，不合法；证据15真实性、合法性、关联性均不认可，形式上没有出具该证明的领导亲笔签字，实体上违反村民委员会组织法，违反县政府指示精神；证据16与本案无关；证据17真实性、合法性、关联性均不认可，且被告有反证，证明绝大多数村民同意卖学校校舍；证据18-25证言前后矛盾，词不达意，故对其真实性、合法性、关联性均不认可；证据26不认可，从形式上，本案原告为村委会，这份材料证明单位也为村委会，是自己给自己作证，要证明的仅仅是该土地为基本农田，而非建筑用地，证明目的与本案无关，资产是属于村委会的，我方无异议，我方认为双方签订的契约合法有效，就是认为该资产为村委会的；证据27，在前面质证中已发表质证意见，该证据仅为复印件与正本的区别，除了委托单位非本案当事人外，该结论书最后明确规定案件当事人对该结论书持有异议，可以自收到该结论书之日起15日内提出补充鉴定、重新鉴定等，我方作为本案被告，未收到该鉴证结论书，没有进行申请或者选任鉴定机构，对该报告不服没有获得相关重新鉴定等法律救济，这份结论书系与本案无关且有重大倾向的机关委托，该证据属于非法证据；证据28，被告张明代理人对其真实性、合法性、关联性均不认可，但经询问张明，其认可系其所购买的学校院墙外面。
被告王凯经对上述证据质证，发表如下质证意见：证据2无异议；证据26不具有真实性，98年建教学楼，是建在西毛各庄大队和加工厂的旧址上，未扩建；证据27安山镇政府委托的价格鉴定带有倾向性，当时卖楼的时候，院子里都是杂草，楼上还有裂纹，张明购买后美化环境，重新安装门窗，粉刷墙壁等；证据28不认可，院内从没加工白酒。其余证据质证意见同被告张明。
被告王凯为支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据：
1、2010年2月24日村两委及村民代表会议记录一份，其上记载同意以向社会招标形式出售教学楼，标底45万元，有12名村民代表签字按印；2011年5月26日复议表决一份（同原告证据3），庭上被告王凯认可该表决的形成系被告王凯、吴长青及村会计吴宝桐到村民代表家中让代表们签字摁印；2011年7月10日村两委及村民代表会议记录一份，其上记载昌政[2010]37号文件精神不符合西毛各庄村情况，与会代表不同意按照该文件精神执行，村小学出租出售处理交由村两委办，其上13名村民代表签字按印。
被告王凯以该证据证明出售教学楼经过两委会及村民代表会议研究决定的。
2、本院（2013）昌民初字第399号及秦皇岛市中级人民法院（2014）秦民告终字第13号民事裁定书各一份。
3、秦皇岛市人民检察院不支持监督申请决定书一份。
被告用证据2、3证明该案经两级法院审理过，均被驳回起诉。
原告西毛各庄村委会经对上述证据质证，发表如下质证意见：
对证据1真实性有异议，2010年2月24日会议记录后面紧接着是2011年5月26日的会议记录，再接着是2010年3月2日的会议记录，按照常理，会议记录应该是按照时间顺序排列，但是被告提交的会议记录，2010年会议记录之间穿插着2011年的会议记录，明显是一种造假形式。2010年2月24日会议记录中记载代表们一致表示面向社会招标出售，实际上出售教学楼未经过招投标，直接卖给了张明，且2011年7月10日会议是上一届村委会最后一次会议，其中第三页的第三项，“现在村小学出租出售处理交由村两委办”中“出售”两个字是后添加的，改变了会议的真实意思，既然是两委班子会议，两委班子成员根本没有达到半数以上。对证据2、3无异议。
被告张明经对被告王凯证据质证均无异议。
被告张明为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：
1、《村小学租赁合同书》一份，记载出租方：西毛各庄村委会，承租方：张玉良。为贯彻县政府昌政[2010]37号文件精神，闲置的小学校园优先用于办标准化幼儿园的指示，根据村民张玉良申请办标准化幼儿园的要求，决定优先租于张玉良使用，相关事宜如下：被租财产名称：村小学，用途：办标准化幼儿园，承租年限2年，自2011年7月1日至2013年7月1日，租金共计2万元。2011年7月11日。其上王凯、吴长青签字，张玉良签字摁印，盖有村委会印章。证明被告在购买该教学楼前已经租赁该教学楼，租期为2年，且办的是标准化幼儿园。
2、2011年7月11日租赁费收据一张，金额2万元。证明被告交纳租赁费的具体数额。
3、《房地产契约书》一份（同原告证据1）。证明被告张明和村委会的买卖协议，内容合法有效。
4、2011年11月17日购买教学楼收据一张，金额43万元。证明被告张明购买教学楼花费的具体金额。
5、西毛各庄村委会各户村民签字的名单一份。证明西毛各庄村民90%以上同意将教学楼卖给被告张明。
6、本院（2013）昌民初字第399号及秦皇岛市中级人民法院（2014）秦民告终字第13号民事裁定书各一份。证明本案已经县市两级法院进行审理，村民同意将教学楼卖给张明。
7、秦皇岛市人民检察院不支持监督申请决定书一份。证明被告张明与原西毛各庄村委会之间的教学楼买卖合同公平公正、合法有效。
8、昌黎县政府《关于印发昌黎县中小学闲置校园校舍处置意见的通知》（昌政【2010】37号文件）一份，证明被告张明购买教学楼后创办幼儿园符合昌黎县政府指导精神。
9、（2014）秦民申字第81号民事裁定书复印件一份，证明该案已经过两审三次终结。
原告西毛各庄村委会经对上述证据质证，发表如下质证意见：
对证据1、2、4、6、7、9无异议，对证据3真实性、合法性均有异议；对证据5有异议，其格式违法，真实性、合法性、程序性不认可，只是利用了一种不光明的手段欺骗了大家的真实意思，村委会没有签字，群众的签字完全是个人行为，应该由签字的村民到庭核实真实性；证据8有异议，只是提供的证据，也是买卖的一种幌子，被告根本不是办标准化幼儿园。
被告王凯经对被告张明证据质证均无异议。
被告吴长青未提交证据。
本院依职权到昌黎县安山镇村镇建设办公室调取西毛各庄小学建校土地审批材料及土地台账登记情况，该村镇办公室出具无审批，无土地台账的证明；到昌黎县国土资源局调取西毛各庄小学名下土地登记情况，该局出具无土地使用权登记的证明。
经质证，原告及被告张明、王凯对上述两份证明均无异议。
经庭审质证，本院对以上证据作如下确认：
一、原告提交的证据1及被告张明提交的证据3，其合同内容约定将教学楼产权及其所占土地产权一次性卖于被告张明，违反了我国法律的强制性规定，属无效合同，本院不予采纳。原告提交的证据2被告张明有异议，但被告王凯作为当时的村支书认可其上记载的村民代表人数及人员属实，故本院予以采纳。原告证据3，被告王凯认可当时并未召开村民代表大会，只是入户进行的签字，形式不合法，故本院不予采纳。原告提交的证据4与被告张明提交的证据5，系村民重复为原、被告提供的证据，内容相互矛盾，故本院对该两份证据均不予采纳。原告提交的证据5为复印件，且被告有异议，故本院不予采纳。原告提交的证据6与证据27（为证据6的原件）委托人非本案当事人，且是在被告张明对教学楼进行装修、改造后进行的鉴定，其结论不具有客观性，本院不予采纳。原告证据7-10、17能够证明村委会及村民收回教学楼的意愿，本院予以采纳。原告证据11、12、14证据性质当属证人证言，但证人均未到庭接受质询，且被告张明、王凯有异议，本院不予采纳。原告证据13被告张明、王凯无异议，本院予以采纳。原告证据15，虽无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，形式有瑕疵，但与原告证据19-24中的证言内容能够相互印证，故本院予以采纳。原告证据16、26系原告单方制作，无其他证据予以佐证，且被告有异议，故本院不予采纳。原告证据28被告张明认可系教学楼院墙外照片，故本院予以采纳。原告证据18-24中关于出售教学楼未经过招、投标证言内容与庭上双方所说一致，以及安山镇党委曾制止西毛各庄原村委会卖学校的内容与原告证据15能够相互印证，故本院对上述内容予以采纳，其他证言内容被告有异议，且原告无其他充分证据予以证实，故本院不予采纳。原告证据25证人系原告雇佣的员工，与其有利害关系，且被告有异议，本院不予采纳。二、被告王凯证据1，庭审中王凯认可村民代表大会决定出售教学楼一事没有经过村民会议的授权，2011年5月26日并未实际召开村民代表大会，而2010年2月24日及2011年7月10日的村民代表大会的参会代表人数均未达到代表总人数的三分之二，上述均违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，故本院对被告王凯证据1均不予采纳；被告王凯证据2、3原告及被告张明无异议，本院予以采纳。三、被告张明证据1、2、4、6-9形式、来源合法，内容客观真实，且原告及被告王凯无异议，本院予以采纳。被告吴长青经本院依法传唤未到庭，视为放弃质证权利。
综合以上证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：
昌黎县安山镇西毛各庄村拥有小学教学楼一座，共两层，每层10间，并建有储藏室、院墙等附属建筑设施。该教学楼无土地审批手续及房产证。2010年，根据昌黎县人民政府中小学并校精神，西毛各庄小学并入其他小学，致其教学楼闲置。2011年5月29日下午，安山镇党委接到西毛各庄党员举报村支部书记王凯及村委会主任吴长青准备卖学校后，镇党委书记责成乡镇干部前往西毛各庄村进行制止。2011年7月11日，西毛各庄原村委会与张玉良（被告张明之子）签订《村小学租赁合同书》，约定将闲置的小学教学楼租赁给张玉良，租期自2011年7月1日至2013年7月1日，租金2万元。当日，被告张明将租金2万元交于西毛各庄原村委会。2011年11月17日，西毛各庄原村委会与被告张明签订《房地产契约书》，约定将教学楼及四周院墙以内的土地产权一次性出售给被告张明，价款为45万元（上述租金2万元抵顶部分购楼款）。当日，被告张明向西毛各庄原村委会交纳购楼款43万元。购买后，被告张明对教学楼进行了部分改造及装修，现该教学楼仍由被告张明占用。
2013年1月7日本院立案受理昌黎县安山镇西毛各庄村吴进信、吴宝安、盛全金等11名村民诉西毛各庄村委会、吴长青、王凯、张明侵害集体经济组织成员权益纠纷一案，11名原告诉请法院判决撤销被告王凯、吴长青、张明签订的房地产契约书，认定被告的买卖房地产行为无效，被告王凯、吴长青、张明承担非法买卖房地产的侵权责任，赔偿损失2万元。本院于2013年10月11日作出（2013）昌民初字第399号裁定书，认为集体财产的处置属于村民自治的范畴，按照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十三条、第二十四条的规定，不属于人民法院民事案件审理范围，裁定驳回原告起诉。后原告不服提出上诉、再审，经秦皇岛市中级人民法院作出（2014）秦民告终字第13号、（2014）秦民申字第81号裁定书，裁定驳回其上诉及再审申请。吴进信等8人又申请秦皇岛市人民检察院进行监督，2014年12月12日秦皇岛市人民检察院作出不支持监督申请决定书。
另查明，出租出售教学楼期间，被告王凯时任西毛各庄村村支书，被告吴长青时任村主任。2009年3月至2012年3月，西毛各庄村共有村民代表21名，包括王振来、王新、张禹、王亚文、李成双、吴宝桐、王振祥、王义兴、盛全金、张文军、王银、张存才、张立、韩军、盛全付、盛宝权（全）、张文忠、吴宝明、吴进才、王振江、吴宝胜。
本院认为，西毛各庄原村委会与张玉良（被告张明之子）签订的《村小学租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同签订后双方均依约履行。
在租赁合同履行过程中，西毛各庄原村委会又与被告张明签订《房地产契约书》，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产经村民会议讨论决定方可办理，村民会议也可以授权村民代表会议讨论决定该事项。因西毛各庄村小学教学楼属于村重大集体财产，庭审中被告王凯认可出售教学楼未经村民会议授权，召开的两次村民代表大会亦均未达到法定人数，程序违法，且该契约书约定将教学楼及四周院墙以内的土地产权一次性出售，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条“…任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地…”的强制性规定，属无效协议，故本院对原告的诉讼请求予以支持。被告张明应返还原告教学楼、院落及附属设施，原告应返还被告张明购楼款43万元。另，因被告张明一直占用该教学楼及院落，故其应给付原告租赁期限届满后的使用费，给付标准参照西毛各庄原村委会与张玉良《村小学租赁合同书》确定的每年1万元的租金价格。又因西毛各庄原村委会在签订《房地产契约书》的过程中存在过错，故应对被告张明交付原告的购楼款43万元造成的利息损失承担赔偿责任。
被告张明、王凯抗辩本案系吴进信等11名村民诉西毛各庄村委会的翻版，应适用一事不再理的原则予以驳回，本院认为，本案与（2013）昌民初字第399号案件的原告不同，并且诉讼请求亦不完全相同，不属于一事不再理的范畴，故本院对被告该项抗辩不予支持。
因被告张明购买教学楼后进行了部分改造与装修，但本案中其并未提出反诉，故对于装修费用被告张明可另案解决。
被告王凯、吴长青作为当时的村支书和村主任履行的是职务行为，故本院对原告要求二被告承担民事责任的诉讼请求不予支持。
被告吴长青经本院依法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利。
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、2011年11月17日原告昌黎县安山镇西毛各庄村村民委员会与被告张明签订的《房地产契约书》无效。
二、被告张明于本判决生效之日起三十日内将西毛各庄村小学教学楼、院落及附属设施返还给原告昌黎县安山镇西毛各庄村村民委员会，并按照每年1万元支付自2013年7月2日起至本判决确定的履行期限内实际履行之日止的使用费。
三、原告昌黎县安山镇西毛各庄村村民委员会于本判决生效之日起三十日内返还被告张明购楼款43万元及利息（利息计算方法：按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年11月18日起计算至本判决确定的履行期限内实际履行之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告张明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判长郑学英
审判员佟德龙
人民陪审员田顺玲
二〇一七年四月十日
代理书记员高颖