重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第01086号
上诉人（原审原告、反诉被告）：姚进军，男，1971年9月23日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：姚权，男，1972年11月2日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：姚进伟，男，1962年1月29日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：姚进华，女，1966年9月13日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：程芳霞，女，1976年8月10日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：钱业香，女，1973年9月3日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
上列上诉人的共同委托代理人：李平金，重庆市彭水县靛水法律服务所法律工作者。
上列上诉人的共同委托代理人：姚明，重庆市彭水县靛水法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李铁盟，男，1985年11月20日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
上诉人姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香与上诉人李铁盟房屋租赁合同纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院于2015年5月10日作出（2014）彭法民初字第03072号民事判决，姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香及李铁盟对该判决均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彭水苗族土家族自治县人民法院审理查明：原告作为出租人，被告作为承租人，双方于2014年8月30日签订一份《房屋租赁合同》，载明：“一、出租房屋坐落于重庆市彭水县商贸园汇景1号楼（具体地址以产权证为准）。二、租赁期限为：6年，即从2014年11月10日至2020年11月9日止。三、房屋租金为48万元／年，从第二年开始每年递增5%，乙方在签订本合同之日一次性付清当年租金，另收保证金30000元，租赁期满后未拖欠一切税费及设施完好，保证金如数退还乙方……。七、违约责任：以上约定若乙方违约，甲方有权提前收回房屋，所余租金不得退还，并按照没有履行的租赁期租金的50%赔付给甲方。若甲方违约，则赔付乙方一年租金的50%，并退还当年已收租金。若因政府征用行为或自然灾害导致双方无法履行合同，则双方均不承担责任，合同自然终止……”。
合同签订后，被告方向原告方缴纳2000元定金和30000元保证金。被告李铁盟于2014年10月15日以其妻的名义向相关职能部门申请在该租赁房屋设立歌城。因该房屋位于居民住宅区周围，违反了《娱乐场所管理条例》第七条第一款第（二）项，彭水苗族土家族自治县文化广电新闻出版局于2014年11月3日作出彭水文行审（2014）01号《不予行政许可决定书》，不予准许。
被告李铁盟在未能得到行政许可后，即向原告方告知该情况并提出解除合同的请求，原告方不同意解除合同，要求履行合同。被告李铁盟亦未缴纳租金。原告方遂向本院提起诉讼，要求被告缴纳租金和违约金。被告遂提出反诉要求解除合同。
被告李铁盟在庭审中申请调整违约金。合同签订之日（2014年8月30日）至房屋租赁合同起始之日（2014年11月10日）的2个多月，原告方称是给予被告方的装修期；被告方称是用于办手续，原告方送予被告的2个多月。另：该房屋周边已开办有歌城。
姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香一审中请求：被告立即向原告支付房屋租金480000元及违约金240000元，案件受理费由被告承担。
李铁盟一审辩称及反诉请求：已支付定金2000元和保证金30000元，租金未付。签订合同时已说明是办歌城，但现在办不下来，且那里容易被淹。现已无法租赁，我们多次电话、短信告知解除合同。现要求解除合同，当不再支付租金，未违约不再支付违约金，应当退还保证金。反诉请求：解除房屋租赁合同，要求反诉被告退还保证金30000元，并负担本案案件受理费。
姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香针对李铁盟的反诉答辩称：反诉不符合法律规定的条件。李铁盟是达不到经营的目的，但不符合法律规定的解除条件，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方是指守约方，法律保护的是守约方。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，通知对方解除才能到法院起诉解除，对方未通知解除，程序违法，剥夺了对方的权利。其反诉解除合同，属滥用诉权，违背了《中华人民共和国合同法》的精神。合同一旦签订，双方都要遵守，不得擅自解除，请求驳回反诉人的反诉请求。
彭水苗族土家族自治县人民法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。
被告李铁盟租赁房屋的目的是为了开办歌城，却因得不到行政许可，导致其无法开办歌城，即被告李铁盟租赁房屋的目的无法实现。而在该房屋周边已开办有歌城，可见原来是能开办歌城的。但该房屋现开办歌城的申请却得不到行政许可，属于行政行为导致的不可抗力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”故被告李铁盟请求解除该合同，予以准许，解除时间为本判决判决之日（即2015年5月10日）。
虽因不可抗力而解除合同，但合同解除之前，基于合同承担的义务不能免除，债务人仍应清偿，即合同解除前因租赁房屋产生的租金被告仍应支付，从租赁起始之日（2014年11月10日）至解除之日（2015年5月10日）共计六个月，被告应当支付原告租金240000元。
合同解除后，被告李铁盟所缴纳的保证金30000元和定金2000元原告方当予退还。
从合同签订之日（2014年8月30日）至房屋租赁合同起始之日（2014年11月10日）的时间，无论是用作装修还是用于办手续，这未计入合同的此段时间是在合同能够完全履行的前提下的约定，此段免租期的收益实质已体现在出租人在租赁期内所收取的租金总额中，本案租赁合同因不可归责于一方的不可抗力而解除，出租人给予承租人免租期的目的已无法实现，在此情况下，此免租期比照合同租金的费用93333.33元（计算二个月零十天），应作为出租方的损失，鉴于系不可抗力，合同双方当事人对合同解除均不应承担违约责任，从公平原则出发，应由原、被告各承担一半为宜，即被告应承担该费用的一半为46666.665元。
综上所述，双方签订的《房屋租赁合同》因不可抗力致无法达到合同目的，予以解除。合同解除后，被告李铁盟所缴纳的保证金30000元和定金2000元原告方当予退还；合同解除之前，因租赁房屋产生的租金被告仍应支付给原告，租金为240000元。免收租金期间的费用，双方各承担一半为46666.665元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第一百一十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香与被告李铁盟于2014年8月30日签订的《房屋租赁合同》；二、由原告姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香退还被告李铁盟保证金30000元和定金2000元，限本判决生效后十日付清；三、被告李铁盟支付原告姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香的房屋租金和损失共286666.665元，限本判决生效后十日付清；四、驳回原告姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香的其它诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李铁盟的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8920元（原告方预缴8840元、被告方预缴80元），由被告李铁盟承担。
姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香不服彭水苗族土家族自治县人民法院前述判决，向本院提出上诉，请求：1.撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审判决解除双方的合同错误。李铁盟不按合同的约定支付租金，构成违约，不能行使合同的解除权。二、李铁盟开办歌城未能取得行政许可，不属不可抗力，合同中也未对用途作出约定。一审判决退还保证金30000元和定金2000元也是错误的。三、李铁盟不履行合同，除应支付违约金外，还应赔偿损失20余万元。
李铁盟答辩称：李铁盟没有预见到不能办理歌城的手续，是不可抗力，且房屋存在安全问题，得知无法办理证件的情况后，上诉人多次电话通知解除合同，对方一直不同意。
李铁盟不服彭水苗族土家族自治县人民法院前述判决，向本院提出上诉，请求：撤销原判第三项，改判案件受理费由一审的原告承担。主要事实和理由：一、一审认定事实不清。李铁盟在租赁房屋开设歌城得不到行政许可，属于不可抗力，李铁盟交纳的租房费用，必须退还。二、房屋租赁时间认定错误。李铁盟从204年11月7日开始就多次通过短信及电话告知解除合同，并要求将门面租赁给他人，故房屋租赁日期不能计算为六个月。三、合同带有欺骗性质。姚进军口头承诺帮上诉人办理歌城营业手续却未能办理，且知道无法办理，故意隐瞒居民住宅区受到两江江水淹没的事实，本合同不是出租人真实意思表示，合同无效。四、一审认定的费用不公。租赁的房屋没有进行装修，也没有交付钥匙，免租期的费用46666.665元不应由李铁盟承担。
姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香答辩称：李铁盟的上诉事实及理由均无依据，租赁合同中未约定用于开设歌城，其用途答辩人并不知情。其主张未得到行政许可属于不可抗力错误，租赁房屋不存在被水淹的情况。李铁盟主张姚进军承诺帮其办理手续也不属实。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议主要焦点为：本案双方当事人签订的房屋租赁合同应否予以解除，李铁盟应否支付房屋租金损失及其金额，姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香应否退还保证金及定金。现作如下评述。
一、关于合同应否解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，属于当事人可以解除合同的情形之一。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不可克服的客观情况。姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香与李铁盟签订的《房屋租赁合同》中，虽然未约定房屋租赁用途，但李铁盟租赁该房的目的，是为了开办歌城，因违反了《娱乐场所管理条例》第七条第一款第（二）项“居民住宅区属于不得设立娱乐场所”的规定，不能得到相应的行政许可，其租赁房屋的目的无法实现，属不可抗力，原判对此认定正确。上诉人姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香主张不属不可抗力的理由不成立，本院不予支持。
二、关于房屋租金损失及金额问题。不可抗力，属于当事人可以解除合同的情形，在合同未解除前，各方当事人应当按照合同的约定承担权利义务。李铁盟所提交的证据不能证明其在提出反诉前已单方解除了合同，故原判确定其承担自承租房屋之日起至一审判决作出之日止的租金240000元并无不当，本院予以支持。合同签订之日至李铁盟合同承租期间，不属于合同约定的履行期间，李铁盟并未实际承租和使用，且双方并未在合同中对此作出约定，故原判将该期间作为损失计算不当，本院予以纠正。
三、关于保证金和定金应否退还问题。因不可抗力属于《中华人民共和国合同法》第九十四条（一）项规定的可以解除合同的情形，故本案中双方当事人均不存在违约行为，均不应当承担违约责任。李铁盟所支付的保证金在合同解除后，姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香应当予以返还。关于定金问题，李铁盟提出的反诉请求中，并没有提出返还定金2000元诉讼请求，原审判决返还违反了“不告不理原则”，本院予以纠正。
综上所述，原判认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。上诉人李铁盟的上诉事实和理由部分成立，其相应的上诉请求本院予以支持。上诉人姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香的上诉事实和理由均不成立，其相应的请求本院不予支持。此外，原判对一审反诉费用未作处理，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持彭水苗族土家族自治县人民法院（2014）彭法民初字第03072号民事判决第一项；
二、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院（2014）彭法民初字第03072号民事判决第二、三、四、五项；
三、李铁盟于本判决生效之日起十日内支付姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香房屋租赁费用240000元；
四、姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香于本判决生效之日起十日内退还李铁盟保证金30000元；
五、驳回姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香的其他诉讼请求；
六、驳回李铁盟的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费8920元，由李铁盟负担2973元，姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香负担5947元。反诉案件受理费630元，由姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香负担。二审案件受理费14654元，由姚进军、姚权、姚进伟、姚进华、程芳霞、钱业香负担9654元，李铁盟负担5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 郑 斌
代理审判员 段成一
二〇一五年十一月五日
书 记 员 李小威