湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鄂01执复113号
申请复议人（案外人）深圳市恒信奥特投资发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东门街道人民二横街2号Ucity商城701。
法定代表人袁军，该公司董事长。
申请执行人李琼，女，1971年11月1日出生。
被执行人宜昌大都天惠房地产开发有限公司，住所地湖北省宜昌市开发区。
法定代表人易仁君，该公司董事长。
被执行人湖北大都地产集团有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区五里界锦绣北一号。
法定代表人易浩，该公司董事长。
被执行人深圳市鑫德莱实业有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道宝丽路65号。
法定代表人周爱成，该公司总经理。
被执行人易仁君，男，1963年4月9日出生。
被执行人李勤，女，1963年9月28日出生。
被执行人易浩，男，1970年4月5日出生。
被执行人金琪，女，1983年2月15日出生。
被执行人周爱成，男，1963年9月29日出生。
被执行人李青，女，1966年9月3日出生。
申请复议人深圳市恒信奥特投资发展有限公司（以下简称恒信奥特公司）不服本市东西湖区人民法院（以下简称东西湖区法院）（2016）鄂0112执异20号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
东西湖区法院认为：恒信奥特公司享有异议房产的占有、使用、收益、处分等权益，但是异议房产权属仍属于被执行人深圳市鑫德莱实业有限公司（以下简称鑫德莱公司）。拍卖公告对异议房产瑕疵进行了特别提示说明。恒信奥特公司作为案外人提出排除执行异议的申请，主体不适格。该院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干的规定》第二条的规定，裁定驳回恒信奥特公司的异议申请，并告知“如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内日，向武汉市中级人民法院申请复议。”
申请复议人恒信奥特公司认为：其基于实体权利向东西湖区法院提出对执行标的排除执行的异议申请，该院未就其对标的物享有的民事权益能否排除执行做出审查，亦未告知其提出执行异议之诉的权利和期限。另外，案件执行标的评估价值高达2.5亿元以上，案情复杂、争议较大，东西湖区法院未召开听证，构成程序违法。据此，请求撤销（2016）鄂0112执异20号执行裁定，指令东西湖区法院重新审查；裁定排除对执行标的中51号、52号厂房、64号宿舍及2栋自建宿舍共5栋房地产（以下简称争议房产）的执行；撤销对51号、52号厂房、64号宿舍的查封；撤销对51号、52号厂房、64号宿舍及2栋自建宿舍共5栋房地产的拍卖。
申请执行人李琼称：争议房产的权利人是被执行人鑫德莱公司，而非案外人恒信奥特公司。恒信奥特公司所提异议显有恶意，属于妨碍执行的行为。恒信奥特公司实为标的物承租人，并非民事诉讼法所界定的案外人，无权提出执行异议。东西湖区法院（2016）鄂0112执异20号执行裁定认定事实错误、适用民事诉讼法第二百二十七条不当，请求驳回恒信奥特公司所提复议，维持执行法院的裁定。
本院查明，李琼与宜昌大都天惠房地产开发有限公司、湖北大都地产集团有限公司、宜昌大都宏运房地产开发有限公司、鑫德莱公司、易仁君、李勤、易浩、金琪、周爱成、李青、武汉弘刚融资担保有限公司民间借贷纠纷一案，宜昌仲裁委员会作出的（2014）宜仲调字第212号调解书已发生法律效力，权利人李琼于2015年3月16日向本院申请执行，本院于2015年4月13日将该案指定由东西湖区法院执行。2015年4月20日，该院作出（2015）鄂东西湖执字第00523号执行裁定书，裁定查封被执行人鑫德莱公司所有的位于广东省深圳市含争议房产在内的房屋及土地。2015年4月21日，该院向深圳市房地产权登记中心送达（2015）鄂东西湖执字第00523号执行裁定书及相应的执行通知书，该中心于2015年4月23日对相关房地产采取查封措施。被查封房地产证均抵押给民生银行武汉分行。
2015年10月8日，东西湖区法院作出（2015）鄂东西湖执字第00523-3号执行裁定书，裁定拍卖已查封的房地产，并委托北京中建华房地产土地评估有限责任公司对拟拍卖房地产进行评估，评估总价为25034.3万元。2016年9月20日，该院发布拍卖公告，拟定于2016年10月11日对包含争议房产在内的房地产进行公开拍卖，并在特别提示中告知了拟拍卖房地产的瑕疵，即拟拍卖房地产有抵押、租赁。同日，东西湖区法院发布拍卖须知，对拟拍卖房地产的情况进行了详细说明。
2016年9月29日，恒信奥特公司向东西湖区法院提出书面异议，以争议房产原本属于案外人香港主力电器制品厂有限公司（以下简称主力电器公司），被执行人鑫德莱公司因为错误登记而取得争议房地产的权属登记证书，恒信奥特公司已依法取得争议房产的占有、使用、收益、处分等权益等为由，要求中止对争议房产的执行。
另查明，1990年11月20日，宝安县工业总公司（甲方）与主力电器公司（乙方）签署协议书，约定：甲方向乙方提供在布吉工业园兴建的厂房一幢，地皮15000平米兴办“独资”企业；乙方将“独资”企业的厂房、宿舍及办公楼等建筑以合理价格交由甲方代建；甲方为乙方提供之地皮及代建建筑物使用期限30年，期满后，乙方同意“独资”企业不动资产全部无偿归甲方所有，可动产归乙方所有，协议还约定了其他内容。
2014年7月26日，委托人武汉堪佩商贸有限公司（甲方，以下简称堪佩公司）与受托人鑫德莱公司（乙方）签订委托合同，约定：甲方委托乙方，以乙方的名义，办理受让、管理主力电器公司在布吉宝丽路的房地产事宜；收购的所有费用，由甲方承担、支付，收购的房地产及其所有全部权益，归甲方所有，协议还约定了其他内容。
2015年9月30日，主力电器公司（甲方）与鑫德莱公司（乙方，原宝安县工业总公司）签订《转让深圳市工业园使用权协议书》，约定甲方将工业厂房的使用权一次性作价1000万元转让给乙方。同日，堪佩公司通过中国农业银行向主力电器公司转账付款1000万元。
2015年9月30日，堪佩公司、恒信奥特公司、鑫德莱公司签订《转让深圳市房地产协议书》，约定将龙岗区布吉镇宝丽路108号工业园房地产的占有、使用、收益、处分等权益由堪佩公司转让给恒信奥特公司，鑫德莱公司作为见证人在协议书上盖章确认。
本院认为，案外人是指除当事人以外，与执行标的有利害关系，其法律上的权益可能因执行行为而受到侵害的人。恒信奥特公司与堪佩公司、被执行人鑫德莱公司签订了《转让深圳市房地产协议书》，与执行标的有利害关系，属于适格的案外人。案外人恒信奥特公司基于实体权利针对执行标的提出异议，东西湖区法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，案外人、当事人对裁定不服，且与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干的规定》第二条规定，执行法院立案后发现不符合受理条件，裁定驳回申请的，异议人对裁定不服，可向上一级人民法院申请复议。可见，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干的规定》第二条规定赋予案外人、当事人的救济途径不一样。东西湖区法院（2016）鄂0112执异20号执行裁定同时适用上述法律规定，将救济途径分别为诉讼、复议的两种不同程序用于同一案件审查，属于适用法律错误。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（四）、（五）项之规定，裁定如下：
撤销（2016）鄂0112执异20号执行裁定，发回东西湖区人民法院重新审查。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 姚 红
审判员 张跃松
审判员 谌 玲
二〇一六年十月二十七日
书记员 王 珊