辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽07民终1118号
上诉人（原审原告）：赵文厚，男，1954年6月25日出生，汉族，住锦州市太和区。
委托诉讼代理人：王丹（赵文厚之妻），1973年3月4日出生，汉族，住锦州市凌河区。
委托诉讼代理人：高杨，辽宁华峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：渤海大学，住所地锦州市高新区。
法定代表人：杨延东，该校校长。
委托诉讼代理人：周永泽，该校基建处工程师。
委托诉讼代理人：吴永科，辽宁古塔律师事务所律师。
上诉人赵文厚因与被上诉人渤海大学房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2018）辽0792民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵文厚及其委托诉讼代理人王丹、高杨，被上诉人渤海大学的委托诉讼代理人周永泽、吴永科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵文厚上诉请求：一、请求撤销（2018）辽0792民初40号一审民事判决书，改判解除上诉人与被上诉人之间签订的6份“渤海大学教职工住宅楼门市房买卖协议”，返还并赔偿上诉人已缴纳的购房款等各项费用合计9029006.80元，或依法发回重审；二、由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审认定事实正确，但适用法律错误，请求二审法院发回重审或依法改判。1.一审法院认定诉争门市房未取得相关验收、消防手续，未办理产权登记系正确的事实认定。上诉人之所以购买本案诉争门市房，其目的为经营、盈利，这也是门市房与住宅楼的本质区别，众所周知门市房的盈利需要通过自营或出租获取租金的方式达到目的，而门市房的经营需经过两次消防验收，方得领取营业执照，获得依法经营资格。本案中，需先由被上诉人将整栋房屋提交消防部门予以综合验收，待验收合格后上诉人在办理营业手续过程中进行第二次消防备案，这才符合门市房对外经营条件。遗憾的是，诉争房屋至今尚未取得消防验收手续，而未取得消防验收手续的责任不在上诉人，上诉人早已按照双方约定履行义务。事实上，本案诉争房屋所占土地系被上诉人通过划拨方式取得的，且划拨土地的用途为教育用地，房屋至今未能取得相关手续的症结在于此。2016年以来，上诉人自营及对外出租过程中屡屡受阻，原因就是诉争门市房未经过消防验收所致，国发（2011）46号国务院关于加强和改进消防工作的意见第（四）条：“行政审批部门对设计消防安全的事项要严格依法审批，凡不符合法定审批条件的，规划、建设、房地产管理部门不得核发建设工程相关许可证，安全监管部门不得核发相关安全生产许可证照，教育、民政、人力资源社会保障、卫生、文化、文物、人防等部门不得批准开办学校、幼儿园、托儿所、社会福利机构、人力资源市场、医院、博物馆和公共娱乐场所等。”这一规定明确禁止了未经消防验收手续的门市房经营行为。上诉人依据《中华人民共和国合同法》第94条第4款要求与被上诉人解除合同，上诉人购房目的为经营所需，经营活动必须办理相应手续，其中重要的是消防验收手续，导致上诉人无法对外经营，购买门市房目的不能实现，而一审法院却避重就轻，对于关键的不能达到合同的目的而解除所涉问题不予考虑。却以《中华人民共和国消防法》第十三条系不动产适用上的强制性规定，不能类推至不动产买卖合同效力上的强制性规定，用合同无效的法律适用来否定上诉人要求解除合同的诉请，此乃适用法律的严重错误，请二审法院依法予以纠正。2.一审法院又以双方约定被上诉人不能保证房屋办理产权登记的时限，但会尽快办理系真实意思表示，受法律保护，对上诉人支付900余万元大额现金，购买该不动产具有充分理性的利益预期等双方在最初约定的不平等、侵犯了上诉人合法权益的欺诈性约定予以认定和保护，是对法律适用的错误。现在看来，被上诉人售房之初明知房屋不符合相关法律规定，不能办理相应合法手续，以寥寥几十字规避乙方法定责任义务，导致上诉人现今重大财产损失，本条是免除被上诉人责任的格式条款，本应为无效条款，一审法院据此断案，上诉人感到不公。综上，上诉人花费巨额款项购买了无任何手续的“黑建筑”，导致无法对外经营也无法自营，购房合同根本目的无法实现，请二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求或发回重审，以维护公平、公正，彰显司法权威。
被上诉人渤海大学辩称，上诉人诉求无事实和法律依据，一审判决正确。应依法维持原判，驳回上诉。1、上诉人认为被上诉人未取得相关验收消防手续，致使合同目的不能实现缺乏事实依据和法律依据。因为双方所签订的合同系商品房买卖合同，作为渤海大学已经按照双方的约定及合同目的交付房屋，义务已经履行，与是否验收及是否有消防手续不是一个问题。换句话说，上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同的效力问题与没有经验收消防手续的办理所规定的行政管理性的效力不同。2、上诉人认为被上诉人无法办理所售房屋的产权证书，而且属于教育用地，根据一审被上诉人提供的证据可以证明此用地虽然属于教育用地，但经锦州市政府批准属于经济适用房，手续合法，不是上诉人陈述的根本无法办理房照手续或是产权证书，而在协议第7条明确约定甲方不能明确保证房屋办理产权登记时限，不是根本无法办理而是当时作为上诉人明知暂无法办理，而且无法确定时限，所以这不能成为上诉人解除与被上诉人商品房买卖合同的理由，也无法律依据。3、上诉人认为被上诉人渤海大学与其签订的门市房买卖合同是在不平等的条件下签订的，而且存在着欺诈性的约定，是采取格式条款的方式予以确定，这都不是真实意愿的一种表达，因为上诉人和被上诉人所签订的房屋买卖合同，是在平等的基础上，而且双方是经看房后，渤海大学同意将案涉门市房出卖给上诉人，自然也不存在欺诈的行为。同时欺诈也不是解除合同的法定事由，仅仅是可撤销的法定事由，同时本合同也不是格式条款，更没有无效的情形。综上，双方所签订的合同合法有效，不具备法定的依法解除情形，也不存在约定的解除合同的条件。所以上诉人的上诉无事实和法律法据，一审判决正确，应予维持，上诉人的上诉应予驳回。
赵文厚向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于2014年9月15日签订的6份“渤海大学教职工住宅门市房买卖协议”；2、被告返还原告购房款共计8928400元，返还原告住房维修基金、预存水费、电费、煤气费等共计73478.8元；3、赔偿原告已向案外人锦州泓厚物业管理有限公司支付的物业费及杂费等共计27128元，合计：9029006.8元；4、被告向原告承担从支付上述款项之日起至实际返还之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；5、由被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年9月15日，被告作为甲方、原告作为乙方签订6份《渤海大学教职工住宅楼门市房买卖协议》。甲方将其所有的门市房6户，以总价款8928400元卖与乙方。第二条约定，协议约定建筑面积按施工图面积计算，如与产权登记部门测绘面积有差异，以产权登记标准面积为准，办理多退少补。第七条约定，甲方不能明确保证房屋办理产权登记的时限，但会尽快办理。如果甲方办理房照时间较长，影响乙方抵押第事项，甲方可证明此房出售给乙方。在甲方没有办理房照之前，乙方可以转让，甲方不干涉。第八条约定，甲方交房日期为2015年1月以前。协议还对其他事项作出了约定。协议签订后，原告履行了交付房款义务；并于2017年3月20日办理入住手续。现该诉争门市房未取得相关验收、消防手续，未办理产权登记。一审法院认为，双方签订的《渤海大学教职工住宅楼门市房买卖合同》，是双方当事人其真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，且双方已履行完毕，对双方有法律约束力，受法律保护。原告是成年人，在签订合同时，对所购买的6户门市房的不动产状态、甲方不能明确保证房屋办理产权登记的时限约定等具体情形清楚知晓，尤其对支付900余万元大额现金，购买该不动产具有充分理性的利益预期。因此原告要求解除该门市房买卖协议的诉讼请求无合同约定和现实依据。关于原告的法律依据和理由。原告方根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，要求解除合同。本院认为，该法第十三条适用的条件是，“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工”。本案诉争的门市楼是否是该法十一条、十二条规定的建设工程，原告并未举证，本案在所不问；即使是该法第十三条第二款规定的“依法应当进行消防验收的建设工程”，未经消防验收，“禁止投入使用”，是指该不动产使用上的强制性规定，而不能扩大解释，类推至不动产买卖合同效力上的强制性规定。因出卖方支付的不动产使用功能受限，买受方可以通过要求其继续履行、采取补救措施、支付违约金等方式进行救济，即能够全面实现合同目的。因此，原告进而以《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款规定，当事人乙方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的，作为解除买卖合同的法定理由亦因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告要求解除合同、赔偿损失的诉讼请求，既无事实依据，也无法律依据，本院依法不支持。但被告方应当积极与建设方、政府相关部门以及消防部门沟通协调，尽早解决原告不动产使用受限、产权登记等问题，全面履行合同附随义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告赵文厚的诉讼请求。案件受理费已减半收取37502元，由原告负担。
本院二审期间，被上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交建设工程竣工验收消防备案表，备案时间为2018年4月13日。证明上诉人与被上诉人所诉争的门市房相关手续已经办理完毕。因该份证据来源于消防网站，已经在有关部门予以备案，故对该份证据的真实性本院予以采信。对二审当事人争议的事实，本院认定如下：本案争议房屋于2018年4月13日完成消防竣工验收。对一审法院认定的其他事实本院予以确认。
本院认为，上诉人赵文厚主张争议的六户房屋无法办理房屋权属证书以及未办理消防验收，故要求解除买卖协议。本案中，上诉人与被上诉人在《渤海大学教职工住宅楼门市房买卖协议》第七条约定：“甲方不能明确保证房屋办理产权登记的时限，……。”据此，上诉人在签订买卖协议时对于办理产权登记时间的不确定性应为明知，在明知产权登记时间无法确定的情况下，仍然与被上诉人订立房屋买卖协议，系其对自己权利的处分。故上诉人以无法办理产权证为由解除合同本院不予支持。因争议房屋于2018年4月13日已经完成消防竣工验收，故上诉人以争议房屋未办理消防验收为由解除合同，已无事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人赵文厚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75004元，由上诉人赵文厚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李梅
审 判 员 王翔
审 判 员 王晶
二〇一八年八月十日
法官助理 刘微
书 记 员 李响