上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初23571号
原告(反诉被告)：朱卫荣，男，1966年5月14日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：邱鸿，京衡律师集团上海事务所律师。
被告(反诉原告)：向荣光，男，1960年2月4日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：袁浩洋，上海骏丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王龙，上海骏丰律师事务所律师。
原告朱卫荣与被告向荣光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用简易程序，期间被告向荣光提起反诉，本院受理后与本诉合并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)朱卫荣及其委托诉讼代理人邱鸿、被告(反诉原告)向荣光及其委托诉讼代理人袁浩洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)朱卫荣向本院提出诉讼请求：1.向荣光继续履行讼争合同，在限制交易期满时将闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称803室)过户给其；2.向荣光停止侵占803室，向其返还该房屋；3.向荣光赔偿因侵占803室给其造成的额外居住支出，从2016年6月18日起按每月3,500元的标准计算至该房屋归还为止；4.向荣光归还擅自拿走的803室内的全部财物(包括家具、电器一组及现金5,000元)并赔偿由此产生的磕碰损失5,000元。主张的事实和理由：2014年10月27日朱卫荣与向荣光通过房产中介签订《房屋出售转让合同》，载明向荣光转让803室动迁配套商品房，转让价款为71万元；其于2014年11月7日支付首付款50万元(含定金1万元)；签署本协议交房于其，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；向荣光在可以办理产权证的3个月内办好产权证并交由其保管；房屋上市交易限制期满后7个工作日内双方进行产权过户。同日其支付定金1万元，双方办理房屋交接手续，其陆续购置各类家具电器并入住803室。2014年11月7日其支付首付款49万元，因动迁房须满三年后才能取得房产证，为保证其过户之前的占有使用权利，又于同日签订租赁合同，约定租期从2014年11月7日起至过户时止，租金已包含在购房款中，不得另行收取。2016年4月27日向荣光通过电话告知产权证已经办出，要求其全款转账。其遂约向荣光于同月29日办理收取第二笔房款14万元及房产证交付手续。然向荣光未践约，并明确表示拒绝出售房屋。同年5月16日其经查询得知产权证确已办出，遂携14万元至中介公司并请向荣光到场，但未果。同月22日其发现803室门锁已被更换，室内价值近6万元的全部物品及现金5,000元不见了，其向公安机关报案。同月24日向荣光通过短信表示已收回房屋并持有室内财物。其不得不于2016年6月18日另行租房居住，租金标准为每月3,500元。向荣光因房价上涨而想悔约，采取暴力手段占有房屋，擅自拿走室内财物，侵犯其合法权益，显属违约，应承担相应的民事责任。故诉至法院主张上述权利，并同意于本案中立即支付剩余房款21万元。
被告(反诉原告)向荣光辩称，不同意本诉请求。2016年3月办出803室产权证后，其于同年4月初就通过中介公司与朱卫荣联系支付第二笔房款14万元事宜，但朱卫荣直至4月27日才表示愿意在次日付款，其认为因朱卫荣不愿意及时付款构成违约，故当即要求解除合同。之后其通知朱卫荣领回之前交付的房款，但未果。2016年5月其通过搬家公司将朱卫荣于803室内的所有物品(与朱卫荣提供的财产清单一致，但其没有看到现金)搬至其租赁的房屋内，相关物品并无损耗，可以随时返还。现其已与他人签订房屋买卖合同，但具体合同内容由其儿子操作，不清楚。综上，其不同意继续履行讼争合同，朱卫荣可以取回50万元。其提前告知朱卫荣履行合同，但朱卫荣在明知其急需用钱的情况下仍故意拖延，有理由相信朱卫荣已不愿意履行合同，故其向本院提出反诉请求：要求解除其与朱卫荣之间的房屋买卖合同。
原告(反诉被告)朱卫荣辩称，向荣光要求解除合同之诉请缺乏依据，其不予同意(余同本诉理由，略)。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年10月27日向荣光(出卖方甲方)与朱卫荣(购买方乙方)签订《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》(动迁房预售预购合同)，载明甲方于2014年已取得803室动迁配套商品房一套，该房屋暂未办理甲方为权利人的产权证；甲、乙双方在充分理解和接受该房屋的现状及风险的基础上，愿意订立该合同；甲、乙双方经友好协商，一致同意并约定该房屋转让价款为71万元整，此价格系甲方到手价，包含房屋的维修基金、水、电、煤初装、有线电视初装以及办理以甲方为权利人的该房屋的产权证所需要的费用和税费；乙方于2014年10月27日向甲方支付定金至1万元整；乙方于2014年11月7日之前向甲方首付至50万元整(内含已付定金1万元)；乙方于甲方该房屋产权证办出之后向甲方支付首付至64万元整；乙方于该房屋交易期满时，计过户之前向甲方支付尾款至7万元整；在甲乙双方签订本协议之日起、直到过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担；甲、乙双方经友好协商，同意由乙方承担以乙方为权利人的该房屋的产权证所需要的税费(包含甲方1%个税)，在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易国家政策限制期满前，甲方如再购入其它房产，造成乙方税收增加部分由甲方承担；甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的产权证的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价款的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除；按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后(甲方产权证办理完毕后)7个工作日内甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲、乙双方进行该房屋的产权过户；甲、乙双方履行各自义务，并约定签署本协议交房于乙方，并向有关部门办理相关附属设施和相关权益的更名手续(其余内容略)。同日朱卫荣支付定金1万元，并从向荣光处接收803室并居住使用。2014年11月7日朱卫荣支付房款49万元，并与向荣光签订《上海市房屋租赁合同》，载明803室房屋租赁期自2014年11月7日起至该房屋办理过户给朱卫荣止；该房屋总租金已包含在朱卫荣所购该房屋的房款内，向荣光不得另行收取(其余内容略)。2016年3月7日向荣光登记为803室产权人，产权证上备注动迁安置房，3年内不得转让、抵押。2016年4月向荣光以已办出产权证为由要求朱卫荣立即付款，后在同月内又以朱卫荣未立即付款为由要求解除合同。2016年5月17日向荣光未经朱卫荣同意，自行将803室内的物品搬走。诉讼中双方当事人确认搬走的物品清单如下：海尔二匹立柜空调一套、海尔一匹半变频挂壁空调一套、海尔全自动带烘干滚筒洗衣机一套、海尔140厘米液晶电视机一套、海尔81厘米液晶电视机一套、香雪海四门对开冰箱一台、能率13升燃气热水器一台、格力一匹半变频空调一套、美的电压力锅一台、双立人不锈钢炒锅、汤锅一组、小天鹅洗碗机一台、美的电烤箱一台、润美前置过滤、五级直饮净水器一套、爱华普中央净水器一套、金鹊小厨宝一台、现代热水器一台、美的油烟机燃气灶一套、定制乐肯4毫米304不锈钢厨房双槽台盆一套、立邦一底二面无甲醛乳胶漆一组、大行折叠自行车一辆、硬木雕花架子床一张、三人沙发床一张、一米二木板床一张、长条书桌一张、实木电脑桌一张、洗发液、沐浴露、洗衣液等日化用品一组、超市购物车、便携购物车三辆、餐具、电热水壶、铝锅等家用品一组、实木折叠餐桌一张、其他家居什物一组。同月16日朱卫荣向银行申请以向荣光为收款人的16万元银行本票一张，其于同月22日发现803室内的物品被全部搬走，遂报警。此后朱卫荣与他人签订徐汇区华发路XXX弄XXX号XXX室的《房屋租赁合同》，载明租赁期限自2016年6月18日至2017年6月17日止，每月租金3,500元。
房产中介人员舒朗到庭作证，陈述了2016年3、4月份803室办出产证之后，公司经理告诉其向荣光持房产证到公司并打电话给朱卫荣要求支付尾款的事情；朱卫荣发短信来商量尾款之事，向荣光表示不同意拖延支付，要求按合同办；产证办出后过了好长一段时间，其打电话给朱卫荣，朱称向荣光不愿意卖房，要求其与向荣光协商此事；讼争房屋在毛坯房的情况下，一个月的租金在1,200元至1,300元等内容。
本院认为，双方当事人自愿签订出售转让合同，合法有效，具有约束力。依合同约定付至64万元的时间是在房屋产权证办出之后，考虑到向荣光办出产权证的时间并不能事先确定，故应给予朱卫荣合理的付款准备时间，向荣光主张一经通知必须立即付款的理由与常理不符，本院难以采信。退言之，即使朱卫荣有拖延支付的行为，但在出售转让合同中未对合同解除条件另有约定的情况下，向荣光亦需要催告对方履行合同，经催告之后三个月内仍未履行的，其才能行使合同解除权。结合本案事实来看，从办出产权证至向荣光要求解除合同的时间仅一月有余，亦不能认定向荣光行使了合理催告的行为，故向荣光于当时不具有合同解除权，其单方发出解约通知的行为，不能产生合同解除的后果。朱卫荣证明其当时具有履约能力，其未支付第二期14万元房款的实质原因在于向荣光不愿意继续履行合同，故不能认定朱卫荣有违约行为。在此情况下朱卫荣及时通过诉讼的方式明确双方权利义务并无不当，在诉讼中其亦积极要求履行付款义务，故有继续履行合同的条件和基础，本院对于朱卫荣主张继续履行合同之诉请予以支持。由于朱卫荣接收涉案房屋并支付了大部分房款，待过户条件成就后，向荣光理应依约协助办理过户手续。考虑到过户条件与支付房款挂钩，且朱卫荣愿意提前付清全部款项，为减少诉累，本案中对剩余房款一并处理。朱卫荣通过与向荣光于出售转让合同及租赁合同的约定取得占有、使用该房屋的权利，向荣光在未能解除合同的情况下，其擅自收回803室并搬走室内物品的行为显属违约，应承担返还房屋及室内财物的民事责任。其中双方就室内实物财产的具体情况形成一致意见，本院予以确认。这些物品在向荣光控制期间是否受到损坏的情况尚不确定，故本案中对朱卫荣要求对损坏部分进行赔偿之请求不作处理，待情况明确之后，朱卫荣可另行主张权利。就该室内是否有现金5,000元之争议，处于真伪不明的状态，朱卫荣作为主张权利的一方应承担举证不能的后果，故对其要求返还现金5,000元的诉请实难支持。因向荣光的违约行为导致朱卫荣额外产生租房支出，向荣光理应赔偿相应损失，但应以在向荣光守约的情况下朱卫荣可得的803室居住利益为限，现双方当事人对该房屋租价行情存在争议，考虑到到庭证人系中介人员，对当地市场行情较为了解，其陈述的租价水平可作为处理本案的参考因素，本院酌定按每月1,300元计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)朱卫荣与被告(反诉原告)向荣光就上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同继续履行，被告(反诉原告)向荣光应于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋具备动迁安置房交易过户条件后的十日内协助原告(反诉被告)朱卫荣办理将该房屋产权过户至原告(反诉被告)朱卫荣名下的手续；
二、被告(反诉原告)向荣光于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)朱卫荣位于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室的房屋；
三、原告(反诉被告)朱卫荣于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)向荣光剩余房款21万元；
四、被告(反诉原告)向荣光于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)朱卫荣从2016年6月18日起至被告(反诉原告)向荣光履行第二项判决主文中返还房屋义务之日止按每月1,300元的标准计算的经济损失；
五、被告(反诉原告)向荣光于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)朱卫荣海尔二匹立柜空调一套、海尔一匹半变频挂壁空调一套、海尔全自动带烘干滚筒洗衣机一套、海尔140厘米液晶电视机一套、海尔81厘米液晶电视机一套、香雪海四门对开冰箱一台、能率13升燃气热水器一台、格力一匹半变频空调一套、美的电压力锅一台、双立人不锈钢炒锅、汤锅一组、小天鹅洗碗机一台、美的电烤箱一台、润美前置过滤、五级直饮净水器一套、爱华普中央净水器一套、金鹊小厨宝一台、现代热水器一台、美的油烟机燃气灶一套、定制乐肯4毫米304不锈钢厨房双槽台盆一套、立邦一底二面无甲醛乳胶漆一组、大行折叠自行车一辆、硬木雕花架子床一张、三人沙发床一张、一米二木板床一张、长条书桌一张、实木电脑桌一张、洗发液、沐浴露、洗衣液等日化用品一组、超市购物车、便携购物车三辆、餐具、电热水壶、铝锅等家用品一组、实木折叠餐桌一张、其他家居什物一组；
六、驳回原告(反诉被告)朱卫荣的其他本诉请求(不包括本案中未处理部分)；
七、驳回被告(反诉原告)向荣光的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5,450元(已减半收取)，由本诉被告向荣光负担；反诉案件受理费40元(已减半收取)，由反诉原告向荣光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 王静波
二〇一七年三月十七日
书记员 赵易思
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。