上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初8070号
原告黄婷，女，1973年2月2日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人赵成刚，上海安盟律师事务所律师。被告朱建其，男，1964年12月5日生，汉族，住上海市宝山区。原告黄婷与被告朱建其房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，并公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告黄婷及其委托代理人赵成刚、被告朱建其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄婷诉称，2016年1月10日，原、被告就上海市宝山区富南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订房屋买卖合同，约定房屋总价为205万元，双方应于2016年5月31日前办理过户手续。原告于签约当日向被告支付定金10万元。双方于2016年1月12日又签订了《上海市房地产买卖合同》，当天原告支付房款70万元。2016年3月7日，被告通过中介以书面方式告知原告，因家人不同意故不再出售系争房屋给原告。原告于3月11日通过中介告知被告应继续履行合同。此外，原告到系争房屋的物业公司询问过，物业公司称被告十一年没有支付物业费，如果原告要购买该房屋，需要去物业公司办理手续，办手续前物业公司会要求业主付清物业费，因被告在开庭前仍未付清，故原告只好代为垫付了十一年的物业费用7,909元。综上，原告诉请要求被告将系争房屋过户给原告，被告按每日400元(已付房款80万元的日万分之五)支付原告自2016年6月6日起至实际过户之日止的违约金，按每年719元的标准支付由原告垫付的，被告在过户前欠付的十一年的物业管理费7,909元。被告朱建其辩称，原、被告签完合同后从未单独碰面，都是通过中介公司沟通的。2016年3月7日，被告发了一个微信给中介业务员，称家人不同意出售房屋，原告回复微信称不同意解除合同，要求继续履行合同，此后双方就没有再联系过。2016年5月31日上午10点左右，业务员发微信给被告，内容是原告发给业务员，业务员转发给被告的，称原告已经起诉。被告回复称在开会，业务员要求被告会后与他联系。当天下午被告发微信给业务员，称应按合同履行，要求原告在5月31日前支付房屋尾款125万元，只要钱到了被告账上，被告就可以去过户，因为被告的工作地点离交易中心很近。但当天原告没有转账给被告，原告的支付能力存疑。由于原告没有在5月31日前支付房款，已经违约，双方合同已经解除。综上，被告同意在收到的房款中扣除10万元定金，将剩余的70万元房款退还给原告。被告认为违约金的标准不合理。此外，房屋并没有过户给原告，房子还是被告的，原告无权主张物业费，也无权代被告支付物业费。经审理查明，被告为系争房屋的房地产权利人。2016年1月10日，经上海鸿如房地产经纪事务所(简称“鸿如房产”)居间介绍，被告(出卖方、甲方)与原告(买受方、乙方)就系争房屋签订了房屋买卖合同，约定房屋转让价款为205万元，双方于2016年1月30日内前往居间方签订示范文本的上海市房地产买卖合同，于同年5月31日前向交易中心申请过户等，其中第4条付款方式：乙方应于签订示范合同后当天，支付甲方首期房价款80万元(含10万元定金)，乙方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的过户收件收据后当日内支付甲方第二期房价款125万元；第12条违约责任：甲方未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金。当日，原告支付被告定金10万元。2016年1月12日，被告(甲方、卖售人)与原告(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的系争房屋，转让价款205万元，双方确认于2016年5月31日前共同向交易中心申请办理转让过户手续；其中附件三付款协议约定：1、2016年1月10日支付定金10万元整，2、2016年1月30日前支付首付款70万元，3、交易当天支付房款125万元整(甲方留交房尾款1万元整于居间方)；附件四约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担。同日，原告支付被告房款70万元。2016年3月7日，被告通过鸿如房产向原告发出告知书，内容为：本人朱建其由2016年3月7日通过上海鸿如房地产经纪事务所告知买房人黄婷，由于种种原因，家人不同意出卖富南路XXX弄XXX号XXX室房屋，告知当时本房市场成交价为225万元，特告知。原告看到告知书的内容后，于同月11日通过鸿如房产向被告发出告知书，内容为：本人黄婷通过上海鸿如房地产经纪事务所告知房东朱建其继续履行上海市房地产买卖合同，并同时告知鸿如房地产经纪事务所及房东不允许撤销此房产备案。鸿如房产收到告知书后以微信方式转至被告，被告确认收到。2016年4月25日，原告就系争房屋买卖合同纠纷起诉来院。庭审中，原告提供：1、物业公司证明和发票一份，证明被告自2006年至2016年底未缴物业管理费，每年为719元，共计7,909元，原告于2016年8月18日向系争房屋所在的上海罗南物业管理有限公司支付了7,909元物业管理费；2、证人证言，证人葛某某出庭作证表示：系争房屋约定的房价是205万元，2016年3月7日左右，被告发短信给业务员，称房屋不买了。4月20日左右，原告的丈夫打电话给证人，称房款已经准备好，要准备过户。证人将情况告知门店经理，经理电话询问被告后，表示被告说房子不卖了。被告的质证意见为：1、不清楚真实性；2、被告都是和鸿如房产的门店经理小潘联系的，证人并未全程参与。被告提供其与鸿如房产业务员小潘的短信截屏，证明5月31日那天只要原告把房款支付给被告，被告是同意过户的，但后来原告没有任何反应，所以当天就没有去交易中心。原告表示短信是被告和小潘之间的，不清楚真实性。本案审理过程中，原告于2016年8月22日将剩余房款125万元支付至本院账户代管。以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、《上海市房地产买卖合同》、房地产登记簿、收款收据及支付凭证、告知书、物业证明及发票、上海农商银行客户回单，被告提供的短信截屏，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及《上海市房地产买卖合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。房屋买卖合同第4条、《上海市房地产买卖合同》第六条约定，双方应当于2016年5月31日前共同向交易中心申请办理系争房屋的过户手续，原告应当于交易中心出具以原告为权利人的过户收件收据后当日内支付被告房款125万元。根据查明的事实，被告于2016年3月7日书面告知原告不再出售房屋，并且在5月31日当天，被告在短信中明确表示必须先收到原告的房款才同意去交易中心办理过户，显然违反了合同的约定。被告认为原告没有在5月31日当天支付房款构成违约，双方合同即告解除，于法无据。原告现已筹集125万元并存入法院账户，足以支付本次交易的剩余房款，原告诉请要求继续履行合同，本院可予准许。原告要求被告承担逾期履行违约金，于法不悖，可以准许。被告关于违约金标准过高的意见，符合法律规定，故本院从本案实际情况出发，结合原告的实际损失、兼顾公平合理原则，酌情调整被告按每日100元支付违约金。关于物业费，虽然物业公司证实被告长期拖欠物业费，但应由物业公司直接向被告主张，原告代被告垫付物业费的行为不妥，原告据此向被告主张返还垫付的费用，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告黄婷与被告朱建其就上海市宝山区富南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同、《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告朱建其于本判决生效之日起十日内，配合原告黄婷办理上述房屋的过户手续，将上述房屋的房地产权利转移给原告黄婷；三、原告黄婷于上海市宝山区房地产交易中心受理上述房屋过户申请当日，向被告朱建其支付剩余房款124万元；四、被告朱建其于上述房屋的房地产权利人变更为原告黄婷之日起十日内，将上述房屋交付给原告黄婷。五、原告黄婷于房屋交付当日，向被告朱建其支付尾款1万元；六、被告朱建其于本判决生效之日起十日内，按每日100元的标准，向原告黄婷支付自2016年6月6日起至上述房屋实际过户之日止的违约金；七、原告黄婷的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取为11,600元，保全费5,000元，均由被告朱建其负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年九月二日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。