广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第634号
原告黄某，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
委托代理人梁某，男，原告丈夫，联系地址广州市越秀区。
被告广州市恒景房地产投资有限公司，住所地。
法定代表人赵育民，总经理。
委托代理人蔡丽芬，该公司职员，联系地址。
原告黄某诉被告广州市恒景房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄某及其委托代理人梁某、被告的委托代理人蔡丽芬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2002年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以180000元向被告购买广州市海珠区滨江西路1XX号2XX单元；被告应于2003年3月30日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告未能在房屋交付使用后180天内取得房地产权属证的，原告选择不退房，被告应每迟延90日即按已付房款的1%向原告支付逾期办证违约金，直至办妥房地产权属证书止。合同签订后，原告已交付全部购房款及税费工本费。2012年12月29日，江兆公司通知原告收楼，原告办理了全部收楼入住手续并交付相关费用，但至今被告仍未办理房地产权证交给原告，也未代纳税费，故起诉要求判令：1、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付从2013年6月30日起至2014年5月28日止的逾期办证违约金，按每迟延90日，按已付房款的1％的标准计算；2、被告在判决生效之日起10日内，退还未代缴的税费、工本费3450元给原告；3、被告承担本案受理费。
被告辩称，不同意原告的诉请。理由是：1、涉案房屋所在项目的部分物业于2009年12月31日被拍卖，但拍卖后并没有按照拍卖的要求去执行，项目的具体情况被告不清楚；2、2010年2月8日被告在海珠区人民法院主持下将被拍卖物业所在项目移交买受人，当天经被告、买受人及海珠区人民法院三方以签署三方笔录的形式确认“买受人也应按拍卖公告的要求在2010年10月8日将楼盘交还海珠区人民法院，再由法院移交被告”。但项目完成后，买受人一直没有依法交还楼盘，楼盘的进展完全由买受人控制，被告根本不具备办理交楼及产权手续的条件。事实上，楼盘部分房屋已交付使用，但这些手续也不是由被告办理；3、海珠区人民法院于2010年12月31日依法作出（2008）海指执字第173-6号执行裁定书及于2011年3月15日作出的（2011）海执异字第2号执行裁定书，均认定“买受人无法在期限内完成收尾工程及规划验收等工作，将整个楼盘交还给法院，违反了（2009）海委拍字第56号委托拍卖函第三条第7、8项的规定”的事实。因此2009年12月31日拍卖后的逾期交楼及办证并非被告原因造成，而是因为买受人违约延长楼盘完成收尾工程及规划验收等工作的期限，一直没有依法交还楼盘造成的。被告不应承担因以上原因延迟履行的违约责任。且原告的诉请计算基数也有误，被告只收到171000元房款。原告支付的税费及工本费3450元，被告已缴税1350元，余款2100元是业主买楼办手续的工本费，原告是自愿支付的，没有退还的理由，且原告的请求也超过诉讼时效。
经审理查明，2002年9月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2001025575号），约定原告以180000元向被告购买广州市滨江西路1XX号帆影阁2XX［自然层21］号房；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后180日内取得房地产权属证书的，双方同意原告有权选择是否退房，原告选择不退房的，每延迟90日被告即按已付房款的1%向原告支付违约金，直至办妥房地产权属证书止；等。
2011年3月15日，本院作出（2011）海执异字第2号执行裁定，查明：中国建设银行广州市荔湾支行、中国东方资产管理公司广州办事处、钟鸣等申请执行人依据已经发生法律效力的广州市公证处（2004）穗证内经字第95576号、（2006）穗中法民二终字第1372号民事判决书、（2006）海民三初字第650号民事调解书等法律文书，分别向广州市中级人民法院、广州市越秀区人民法院、本院申请执行。2008年3月6日，市中院以（2008）穗中法执指字第1号民事裁定书将涉及被执行人广州市恒景房地产投资有限公司的系列案指定本院执行。执行过程中，本院依法查封了广州市恒景房地产开发有限公司所有的位于广州市海珠区滨江西路1XX号“帆影阁”楼盘的房产，并作出（2008）海指执字第173－2号执行裁定书、（2009）海委拍字第56号《委托拍卖函》拍卖被执行人位于广州市海珠区滨江西路1XX号“帆影阁”楼盘的地下1－2层59个车位和地上1－4层商场及第6－29层即第6层A－H、J单元；第7层A－J单元；第8层A－H单元；第9层E单元；第10层B单元；第11层E；第12层H、I单元；第13层A、C、J单元；第14层A－B、D、E、G、H、J单元；第15层A、F－I单元；第16层G单元；第17层H单元；第18层A－C、E、G、H、J单元；第19层A－D、F、H、J单元；第20层B、D、E、G、H、J单元；第20－21层复式单元；第21层B、D、E、J单元；第22层B－E、J单元；第22－23层复式单元；第23层B－E、J单元；第24层B－D、H单元；第24－25层复式单元；第25层B－G单元；第26层B、E单元、第26－27层复式单元、第27层D单元；第28层J单元；第28－29层复式单元；第29层B－J单元的房屋。2009年12月31日，由江门市华进物业发展公司【在（2011）海执异字第2号案中为异议人】通过竞投拍卖了上述房产，并由其独资投资成立的广州市益丞江兆房地产有限公司（异议人之一）对“帆影阁”楼盘进行整体完善工程。2010年2月8日，本院将上述楼盘移交给上述异议人。
原告曾以被告一直未办理涉案房屋房产证为由，向本院提起诉讼。2014年1月29日，本院以（2013）穗海法民三初字第3172号民事判决书查明：合同签订后，原告向被告支付了部分购房款171000元；2012年11月12日，原告将购房款余款9000元交至广东省广州市广州公证处，并办理了提存公证手续；本院向广州市公安局海珠区分局调取了《滨江西路1XX号门牌编列示意图》，其中编列说明：拟将“帆影阁”商住楼首层住宅入口门牌编列为滨江西路1XX号。另本院向房管部门调取了海珠区滨江西路#130《房屋面积测量成果报告书》（测字：110111978），报告中6-29层的《广州市房地产查丈原图（层图）》中标示的06房的位置与原、被告签订的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中原告所购房屋的位置相符。房管部门出具的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2013年9月3日）记载：海珠区滨江西路1XX号的权属人为被告和广州市益丞江兆房地产有限公司，契证类型为权属证明书，登记时间为2013年1月18日；广州市益丞江兆房地产有限公司占有负2层01-18车位，负1层01-10车位，首层01、03单元，第2-4层01单元，第6层01-08、10单元，第7层01-10单元，第8层01-08单元，第9层05单元，第10层02单元，第11层05，第12层08、09单元，第13层01、03、10单元，第14层01、02、04、05、07、08、10单元，第15层01、06-09单元，第16层07单元，第17层08单元，第18层01-03、05、07、08、10单元，第19层01-04、06、08、10单元，第20层01、02、04、05、07、08、10单元，第21层01、02、04、05、10单元，第22层01-05、10单元，第23层01-05、10单元，第24层01-04、08单元，第25层01-07单元，第26层01、02、05单元，第27层01、04单元，第28层01、10单元，第29层01-10单元。被告占有除广州市益丞江兆房地产有限公司占有部位外全部，其中66.72平方米（协议回迁面积）用于南华西路相公巷4号回迁安置、大部分单元已办预售备案及在建工程抵押备案（详见（2012）第1000006号《国有土地使用证》内2001备字41009号、2003备字5008号、2002备字16561、17701号抵押备案，及990230号预售证记录）；并判决被告在该判决生效之日起10日内协同原告办理涉案房屋的产权过户手续和房地产登记手续；等。该判决于2014年2月14日生效，原告向本院申请执行，广州市国土资源和房屋管理局于2014年5月22日出具《协执文书收件回执》。
原告为证明其已于2012年12月29日接收涉案房屋并使用，提交如下证据：1、广州圣元物业管理有限公司于2013年4月3日开具的《收据》，载明今收到2106房2013年4月1日-2013年6月30日三个月的物业服务费326.89元；等。2、2012年12月29日，原告与广州圣元物业管理有限公司签订的《益兆明珠前期物业管理服务协议》。被告称其不清楚原告的收楼时间，实际上向原告交楼的并不是被告，原告也接受了并不是合同当事人的交楼行为。
2002年9月16日，被告向原告出具的《收款收据》载明：今收到黄某交来帆影阁2XX税费及工本费3450元；等。2002年10月28日，被告代缴涉案房屋契税1350元。本案庭审中，原告表示同意在已支付给被告的税费及工本费3450元中减除1350元，并将第一项诉讼请求的逾期办证违约金计付时间变更为从2013年6月30日起至2014年5月22日。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据房管部门的登记，本院并未查封被告名下的已预售房屋，且本院以（2008）海指执字第173－2号执行裁定书、（2009）海委拍字第56号《委托拍卖函》拍卖的被告的房产中也未包含广州市海珠区滨江西路1XX号2106房即帆影阁2XX［自然层21］号房。另外，根据（2011）海执异字第2号案查明的事实，法院对被告名下的其他财产采取强制措施的原因，是被告未履行（2006）穗中法民二终字第1372号民事判决书等法律文书，即是被告自身原因导致，且被告也未举证证明该情况影响其履行本案《商品房买卖合同》的义务，故被告关于“在法院主持下将被拍卖物业所在项目移交买受人、被告根本不具备办理交楼及产权手续的条件”等的抗辩意见，本院不予采纳，被告应按合同约定履行义务及承担责任。原告对其于2012年12月29日收楼的主张提交了证据加以证明，被告对原告该主张未提出反证，故应承担不利的诉讼后果，本院对该事实予以认定。按照合同约定，如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后180日内取得房地产权属证书的，双方同意原告有权选择是否退房，原告选择不退房的，每延迟90日被告即按已付房款的1%向原告支付违约金，直至办妥房地产权属证书止。被告至今仍不能为原告取得涉案房屋的房产证，已构成违约，故原告要求被告以每迟延90日，按已付房款1%的标准支付逾期办理房产证的违约金有理，本院予以支持。
关于已付房款数额问题，本院以（2013）穗海法民三初字第3172号民事判决书查明，合同签订后，原告向被告支付了部分购房款171000元；2012年11月12日，原告将购房款余款9000元交至广东省广州市广州公证处，并办理了提存公证手续。被告关于其只收到171000元房款的抗辩，因是其自身原因造成，故本院不予采纳。原告要求按已付房款180000元作为计算逾期办证违约金的本金有理，本院予以支持。
关于税费和工本费，合同中并无约定，亦没有约定被告代收代支税费和工本费的结算时间，被告提交的证据表明其已实际代缴涉案房屋契税1350元，原告亦同意在已支付给被告的税费及工本费3450元中减除1350元，故原告要求被告退还未代缴的税费及工本费2100元有理，本院予以支持。被告关于其已代缴契税1350元的抗辩有理，本院予以采纳，但其关于超过诉讼时效的抗辩缺乏依据，本院不予采信。
诉讼中，原告表示违约金截止时间计至2014年5月22日止，是对自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广州市恒景房地产投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄某支付从2013年6月30日起至2014年5月22日止的逾期办理房产证的违约金，以每迟延90日，按已付房款180000元的1%的标准计付；
二、被告在本判决生效之日起十日内退回税费及工本费2100元给原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡泳贤
代理审判员 钟 琴
人民陪审员 王丽明
二〇一四年八月十五日
书 记 员 杨 曼
许珊珊