广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初2350号
原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X31533977。
主要负责人：张真理，行长。
委托诉讼代理人：郑祝远，男，员工。
委托诉讼代理人：黄愉乐，男，员工。
被告：雷三梅，女，1978年6月19日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。
被告：中山市通大公司房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡，统一社会信用代码914420007783156010。
法定代表人：陈宝华。
委托诉讼代理人：王翠琴，女，员工。
原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告雷三梅、中山市通大公司房地产有限公司（以下简称通大公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告建行中山分行因雷三梅拖欠建行中山分行购房贷款本息不还，提出诉讼请求：1.解除建行中山分行与雷三梅之间的借款合同；2.雷三梅立即归还贷款本金105843.75元及至还清之日止的利息（含正常利息、逾期罚息且暂计至2015年12月8日合计1490.66元，其中正常利息1457.07元、罚息33.59元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算），共计107334.41元；3.建行中山分行对雷三梅所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权;4.通大公司承担连带保证责任。诉讼期间，建行中山分行称雷三梅在起诉后偿还部分欠款，故变更第2项诉讼请求为：截至2016年9月8日，雷三梅应偿还本金100591.38元、利息793.88元（其中正常利息778.28元、罚息15.60元），其他诉求不变。
被告雷三梅经本院公告传唤，期限届满没有在法定期限内未提交答辩状，亦未到庭应诉、质证及抗辩。
被告通大公司辩称：第一，雷三梅以其购买的中山市三角镇旭日领裕园6幢701房为其向建行中山分行的借款设定了抵押担保，通大公司为雷三梅的借款提供了保证担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，建行中山分行应先就雷三梅提供的抵押物实现债权，通大公司对处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。第二，关于建行中山分行已扣取通大公司保证金的返还问题。因雷三梅未按借款合同约定按时还贷，建行中山分行已扣取通大公司保证金9736.32元代雷三梅偿还借款本息、违约金等。基于第一点抗辩理由，建行中山分行在未处分雷三梅抵押物的前提下，率先扣取我方保证金代雷三梅返还相应款项，不符合事实及法律的规定，因此，通大公司要求建行中山分行返还已扣取的款项9736.32元。第三，关于本案诉讼费用承担问题。因本案由雷三梅违约行为（即未按合同约定履行还款义务）引起，与通大公司无关，故要求通大公司承担本案诉讼费用没有事实及法律依据。
经审理查明：
贷款人：建行中山分行。
借款人：雷三梅。
保证人：通大公司。
借款合同签约情况：《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：4407800140112012001059）。
借款用途：购买广东省中山市三角镇旭日领裕园6幢701房。
贷款本金：120000元。
贷款期限：自2012年12月14日起至2027年12月14日止。
贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。
借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。
还款方式：等额本息还款法，每月归还本息。
还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日。
提前收贷约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。
放款日：2012年12月14日。
欠款情况：雷三梅从2015年8月份开始出现拖欠情况，之后陆续有还款但不足以偿还拖欠的本息。截至2016年9月8日尚欠借款本金100591.38元，利息（含正常利息、逾期罚息）793.88元。
抵押担保情况：抵押物为雷三梅本案中借款所购房屋，已办理抵押登记备案（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201233502号），抵押权人为建行中山分行。但至本案法庭辩论结束时，仍未取得房地产权属证书及他项权证。
保证担保情况：2012年10月8日，通大公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于广东省中山市三角镇的经批准命名为旭日领裕园的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间内，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的存款账户中直接扣收有关款项。协议还约定了其他事项。因雷三梅没有及时还款，建行中山分行先后于2015年12月25日、2016年3月30日、2016年6月23日在通大公司开立在建行中山分行的银行账户中扣款3982.48元、3870.34元、1883.47元，共计9736.29元，用于偿还雷三梅的本案欠款。雷三梅截至2016年9月8日的欠款本息金额已扣减上述通大公司的扣款。
本院认为：建行中山分行与雷三梅之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，雷三梅作为借款人，应当全面履行还款义务。因雷三梅有拖欠还款情况发生，双方约定解除合同的条件均已成就，故建行中山分行请求解除借款合同及提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于雷三梅拖欠的本息金额，建行中山分行已充分举证，本院确认其主张的金额。
涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当雷三梅不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据通大公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，雷三梅为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于通大公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故通大公司应对雷三梅所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。并且，该协议书还约定，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息时，通大公司同意建行中山分行在其开立的存款账户中直接扣收有关款项，该约定实际上赋予了建行中山分行在一定范围内可要求通大公司先行承担保证责任的权利，范围限定在通大公司开立在建行中山分行的银行账户存款。除此之外，建行中山分行和通大公司再无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行有权先扣收通大公司在建行中山分行的银行存款用以承担保证责任，不足部分就雷三梅提供的抵押物实现债权，仍不足部分由通大公司以其在建行中山分行的银行账户存款以外的其他财产承担连带保证责任。通大公司承担保证责任后，有权向雷三梅追偿。基于此，建行中山分行扣收通大公司银行存款符合双方约定。该款为通大公司承担担保责任的款项，通大公司有权向雷三梅追偿。此后，通大公司承担其他担保责任后，亦有权向雷三梅追偿。至于诉讼费负担问题，因通大公司是质押人和连带保证人且诉讼费亦属其担保责任范围，故应按前述实现债权的顺序予以承担。
综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。通大公司的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。雷三梅经本院合法传唤而不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告雷三梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：4407800140112012001059）。
二、被告雷三梅于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金100591.38元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2016年9月8日合计为793.88元，之后至清偿之日止，利息按《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：4407800140112012001059）约定计算】。
三、被告雷三梅逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告雷三梅提供的抵押物即位于广东省中山市三角镇旭日领裕园6幢701房的房地产(抵押登记备案编号:易房抵字第DY201233502号)折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。
四、对原告中国建设银行股份有限公司中山市分行扣收被告中山市通大房地产有限公司在原告中国建设银行股份有限公司中山市分行开立的银行账户存款及对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市通大房地产有限公司承担连带保证责任。被告中山市通大房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告雷三梅追偿（包括已被扣收的银行存款部分）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2328元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告雷三梅、中山市通大公司房地产有限公司负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 区瑞樱
人民陪审员 郭泳欣
人民陪审员 邓杏妹
二〇一六年九月二十日
书 记 员 廖柳茹
吕叶童