广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）港北民初字第2838号
原告（反诉被告）中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区贵港市分行。
代表人罗杰，分行行长。
委托代理人罗敏，广西诚济律师事务所律师。
被告（反诉原告）倪艺宽，男。
委托代理人黄益初，贵港市郁州法律服务所法律工作者。
委托代理人韦小滨，男。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区贵港市分行（以下简称邮政银行）诉被告倪艺宽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月5日立案受理后，依法由代理审判员陈水英适用简易程序审理。被告倪艺宽于2012年12月20日提出反诉，本院予以合并审理。本案于2013年1月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成由审判员胡盛赋担任审判长、代理审判员陈水英、人民陪审员杨少兰参加的合议庭并于2013年3月6日公开开庭进行了审理。邮政银行的委托代理人罗敏，倪艺宽及其委托代理人黄益初、韦小滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区贵港市分行诉称，2012年8月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》（编号：贵邮银字（2012）4X号），约定被告将其有权转租的位于贵港市港北区贵城镇江北大道中段3098-3101房屋出租给原告作为经营金融及相关业务场所使用，租赁期限自2012年9月1日起至2017年8月31日止，房屋租金为2012年9月1日至2014年12月31日每平米61.24元／月，每月租金为20834元；2015年1月1日至2017年8月31日每平米67.12元／月，每月租金为22834元。合同中除约定被告提供的租赁房屋为框架结构房屋外，双方还在合同第九条约定如被告不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响原告经营使用的；或因被告提供的房屋未符合有关安全和消防等规定和标准，原告被有关行政主管部门责令停产停业的，原告有权解除合同；第十一条约定如因被告不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付原告合同租金总额20%的违约金。
合同签订后，原告发现房屋后面部分约有140平方米房屋为非框架结构，无楼面。被告提供的房屋不符合双方在合同中关于“租赁房屋为框架结构”的约定，并且不符合公安、消防等部门的相关要求，不能作为金融机构经营场所使用。被告已构成违约，导致原告签订合同目的根本无法实现。因被告违约在前，导致原告不得不另行与他人重新签订为期6个月的房屋租赁合同，租金为60000元。为此，原告为维护自己的合法权利，特向法院提起诉讼，请求判决：1、解除原、被告于2012年8月28日签订的《房屋租赁合同》，并由被告支付违约金262808元给原告；2.被告支付给原告因该房屋租赁无法履行，导致原告与他人另行签订的房屋租赁费用损失60000元；3、本案的律师代理费4500元由被告承担；4、本案诉讼费由被告承担。
被告倪艺宽（反诉原告）辨称，邮政银行请求解除《房屋租赁合同》非法律规定解除合同的情形之一。倪艺宽代开税票并垫付了房屋租赁税金，倪艺宽已部分履行合同，要求邮政银行继续履行合同并提出反诉。按照合同约定，倪艺宽为邮政银行代开房屋租金税票后，邮政银行即支付房屋租金，倪艺宽根据邮政银行的要求，为其代开了房屋租金83336元的税票并支付了税金10695.91元，但邮政银行收到倪艺宽代开的租赁税金税票后，并没有按合同约定支付房屋租金给倪艺宽，邮政银行的行为已构成违约。因此，倪艺宽反诉请求法院判令：1、邮政银行立即支付房屋租金125004元及违约金299121.3元并支付代开税票损失10695.91元；2、本案的诉讼费由邮政银行负担。
反诉被告中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区贵港市分行辨称，倪艺宽提供的租赁房屋不符合合同约定，导致该房屋无法作为金融机构经营场所来使用，以致签订合同的目的无法实现，因此系倪艺宽存在违约行为而非邮政银行，其提出的反诉请求，没有事实依据，也没有法律依据，请求法院依法驳回倪艺宽的反诉请求。
经审理查明，2012年8月15日，郑洁明、黄燕飞、黄国伟、李伟梅分别出具一份《同意书》，其同意倪艺宽原租赁的贵港市港北区贵城镇江北大道中段3098-310X房屋一楼转租给邮政银行至2017年8月31日。
2012年8月28日，邮政银行作为承租方（乙方），倪艺宽作为出租方（甲方），双方签订一份《房屋租赁合同》（合同编号：贵邮银字（2012）X号），约定：（1）甲方将位于贵港市港北区贵城镇江北大道中段3098-310X房屋出租给乙方作为经营金融及相关业务场所使用。（2）房屋为框架结构，出租使用面积340.2㎡。（3）租赁期限60个月，即自2012年9月1日起至2017年8月31日止；租金为2012年9月1日至2014年12月31日每平米61.24元／月，每月租金为20834元；2015年1月1日至2017年8月31日每平米67.12元／月，每月租金为22834元。租金总额1314040元。按半年为一期进行支付房屋租金，即每期开始前15天内甲方应提供给乙方正式有效的税务发票，乙方应于10天内以转账方式支付该期的租金。如乙方未按时提供发票，导致逾期支付房屋金额的，相应迟延行为不视为违约。（4）甲方不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响乙方经营使用的；或因甲方提供的房屋未符合有关安全和消防等规定和标准，乙方被有关行政主管部门责令停产停业的，乙方有权解除合同。（5）如因甲方不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方合同租金总额20%的违约金；乙方拖欠房屋累计三个月以上的，乙方按照未履行租期租金总额的20%向甲方支付违约金。（6）因履行本合同产生纠纷导致仲裁或诉讼的，败诉方应负担胜诉方由此聘请律师而产生的合理的律师代理费用。该合同没有明确约定租赁使用面积340.2㎡的具体范围、没有约定租赁房屋的交付时间、方式。同日，原、被告签订《租赁房屋所产生税金支付的补充协议》一份，约定租赁房屋所产生的房屋租赁税由邮政银行承担，税金随房屋租金支付按半年为一期进行支付，即每期开始前15天内倪艺宽应提供给邮政银行正式有效的税金缴纳证明，邮政银行应予10天内以转账方式支付该期的相应税金。
合同签订后，邮政银行与倪艺宽就租赁的房屋没有办理任何交付手续，邮政银行也没有使用租赁房屋。
2012年9月6日、13日，倪艺宽向贵港市港北区地方税务局缴纳房屋租金83336.00元的税金共10695.91元。
2012年10月10日，贵港市公安局出具了一份《不准予施工通知书》，该通知书内容为“中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区贵港市分行提出的关于中国邮政储蓄银行贵港市江北大道支行改建金融机构营业场所安全防范设施建设方案，经有关专家论证，认为不符合审批条件。存在问题如下：1、该营业场所房屋建筑顶部部分不是水泥浇灌，安全防范设施存在着安全隐患。2、申报的建设方案未经上级行批准。请将方案整改后重新申请”。该通知书上“房屋建筑顶部部分不是水泥浇灌”系指3098-3101号楼房后面搭建的房屋。
2012年10月26日，邮政银行向倪艺宽发出“关于解除房屋租赁合同的函”，该函内容为“……提供的房屋不符合经营金融业务有关安全和消防等规定标准，鉴于此，邮政银行有权解除合同，特通知倪艺宽解除双方于2012年8月28日签订的房屋租赁合同（贵邮银字（2012）X号）”。2012年10月28日倪艺宽已收悉，其不同意解除合同。
另查明，贵房权证字第0128**号、01282X号、01282X号、0128**号房屋所有权证载明贵港市港北区贵城镇江北大道中段3098-310X号房屋的所有权人分别系郑洁明、黄燕飞、黄国伟、李伟梅，309X-310X号房屋土地使用面积共为340.2㎡、第一层楼独用面积223.2㎡、房屋结构为混合结构。3098-3101号房屋后面搭建有一层房屋。邮政银行认为双方约定租赁面积范围系309X-310X号房屋第一层楼独用面积223.2㎡以及房屋后面搭建的房屋。倪艺宽则提出租赁面积的范围系309X-310X号房屋第一层楼的铺面，如铺面面积不足340.2㎡的部分由第二层楼补足，未包括房屋后面搭建的房屋。双方对租赁面积的具体范围界定各持己见。
还查明，邮政银行于2012年11月28日与广西诚济律师事务所签订了《委托代理合同》，约定广西诚济律师事务律师罗敏为本案邮政银行的委托代理人，律师代理费为4500元。
以上事实，有当事人陈述，房屋租赁合同、租赁房屋所产生税金支付的补充协议、审批表、不准予施工通知书、函、房屋租赁续签合同、租赁协议、委托代理合同、同意书、房屋产权证、营业执照等证据证实，足以认定。
本院认为，原、被告于2012年8月28日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：贵邮银字（2012）X号），是双方的真实意思表示，而且不违反法律规定，因此，依法成立并生效，对双方产生法律约束力。
关于邮政银行主张解除《房屋租赁合同》（合同编号：贵邮银字（2012）X号）的诉请，由于双方在合同中没有明确约定340.2㎡的具体范围，双方意见分歧大且未能商定。在双方发生本案讼争之前，贵港市公安局以出租房屋建筑顶部部分不是水泥浇灌、安全防范设施存在安全隐患未批准邮政银行关于安装安全防范设施建设方案的申请，倪艺宽认可邮政银行申请安全防范设施建设方案的审批时所提供的监控设备布点图设计面积包括309X-310X号房屋一层楼后面搭建的部分，以及合同约定租赁使用面积按每平方米计价及房屋所有权人最初作出的转租同意书载明为同意转租一楼，基于上述，并根据合同有关条款及诚实信用原则，可认定双方租赁房屋面积系309X-310X号房屋第一层楼独用面积及后面搭建的房屋。倪艺宽提出租赁面积系房屋第一层楼的铺面及如铺面面积不足340.2㎡的部分由第二层楼补足，但该房屋的房产权证登记309X-31**号房屋第一层楼的土地使用面积正好为340.2㎡，此与合同约定一致，若合同约定租赁面积系土地使用面积，则不存在租赁面积不足之说，而倪艺宽该主张否认所出租房屋非独用面积，前后矛盾，故对倪艺宽此主张，本院不予采信。由于房屋安全防范设施存在安全隐患未获公安部门批准，故房屋不符合邮政银行经营金融业务场所的条件，继续履行合同邮政银行不能实现合同的目的，按照合同约定，邮政银行享有合同解除权。因邮政银行行使合同解除的意思已通过邮件传达给倪艺宽，倪艺宽于2012年10月28日已知悉，根据《合同法》第九十六条第一款的规定，合同自通知到达倪艺宽时解除。故邮政银行请求解除《房屋租赁合同》（合同编号：贵邮银字（2012）X号）的诉请，本院予以支持。关于倪艺宽反诉请求支付房屋租金125004元的诉请，虽然合同没有约定租赁房屋交付的时间、方式，邮政银行也没有实际使用房屋，但是根据本案的客观实际，邮政银行能够随时占有使用房屋，房屋随时可转移占有至邮政银行，且房屋租期自2012年9月1日起算，所以房屋应自双方约定租赁期限起始日即视为交付。因属继续性合同的租赁合同的解除无溯及力，本案合同解除仅仅使合同关系向将来消灭，解除之前的合同仍然有效。因此，合同解除前的房屋租金邮政银行仍须支付，故对倪艺宽此主张，本院不予全部支持，仅支持支付合同解除前即2012年9月1日至2012年10月28日的房屋租金39584.6元［即9月租金20384元＋10月份28天租金即20384元×（28天÷31天）］给倪艺宽。
关于邮政银行请求倪艺宽支付违约金262808元的诉请，倪艺宽反诉请求邮政银行支付违约金299121.3元的诉请，双方约定租赁的房屋结构为框架结构，但租赁房屋产权证上明确记载为“混合”结构，倪艺宽明知房屋房产证上明确登记的为“混合”结构却与对方约定提供框架结构的房屋，致使邮政银行不能实现合同的目的，提供了不符合经营金融业务场所条件的房屋，存在过错，构成违约；邮政银行要将租赁房屋作为经营金融业务场所，明知道商业银行的营业场所对安全防范标准和消防标准有特殊的要求，而在签订合同的过程中明知房产证上登记为“混合”结构却未对租赁房屋现场进行勘察、审核、充分了解房产信息是否符合经营金融机构场所的条件的情况下签订合同。在订立合同时邮政银行即知道所租赁房屋结构为混合结构的客观状况，事先应当预见相关情事变更所产生的风险，但邮政银行对金融场所有严格特殊要求而未能谨慎审查，存在过错，可归责于邮政银行，并且在倪艺宽代开税票后，邮政银行未按合同约定支付租金，亦存在违约。根据《合同法》第一百二十条的规定当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故对原、被告各自主张的违约金请求，本院均不予以支持。邮政银行请求支付其因房屋租赁合同无法履行导致与他人另签订的房屋租赁费60000元，没有事实和法律依据，故本院不予支持。邮政银行请求律师代理费4500元，双方在合同明确约定且有委托合同为凭，于法有据，因双方违约、互负责任，本院酌情支持一半即2250元。倪艺宽反诉请求支付代开房屋租赁税金10695.91元，因合同约定由邮政银行负担且倪艺宽已履行了缴纳房屋租赁税金并有票据为凭，本院予以支持。
为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区贵港市分行与被告（反诉原告）倪艺宽签订《房屋租赁合同》（合同编号：贵邮银字（2012）X号）于2012年10月28日解除；
二、被告（反诉原告）倪艺宽向原告（反诉被告）中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区贵港市分行支付律师代理费2250元；
三、原告（反诉被告）中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区贵港市分行向被告（反诉原告）倪艺宽支付房屋租金39584.6元；
四、原告（反诉被告）中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区贵港市分行向被告（反诉原告）倪艺宽支付租赁房屋税10695.91元；
五、驳回原告（反诉被告）中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区贵港市分行的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）倪艺宽的其他反诉请求。
本案本诉受理费6210元，由原告（反诉被告）中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区贵港市分行负担6167元，被告（反诉原告）倪艺宽负担43元；反诉受理费7822元，由原告（反诉被告）中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区贵港市分行负担905元，被告（反诉原告）倪艺宽负担6917元.
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费6210元或7822元（帐户全称：贵港市中级人民法院诉讼费，账号：455101012001893，开户银行：农行贵港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡盛赋
代理审判员 陈水英
人民陪审员 杨少兰
二〇一三年四月九日
书 记 员 张蓝月