海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼民三终字第18号
上诉人（原审原告）南光石油化工有限公司。
法定代表人蔡坚，该公司总经理。
委托代理人韩芳，北京市君泰律师事务所律师。
委托代理人王少峰，海南新概念律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海南现代工业集团有限公司。
法定代表人王健，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）海南现代科技集团有限公司。
法定代表人邢诒川，该公司董事长。
以上二被上诉人的共同委托代理人胡叶，海南泽田律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海南现代之星文化传播有限公司。
法定代表人张莉，该公司董事长。
委托代理人李复春，该公司总经理。
委托代理人陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。
上诉人南光石油化工有限公司（以下简称南光公司）因与被上诉人海南现代工业集团有限公司（以下简称现代工业公司）、被上诉人现代科技集团有限公司（以下简称现代科技公司）、被上诉人海南现代之星文化传播有限公司（以下简称现代之星公司）执行异议之诉一案，不服海口市中级人民法院（以下简称原审法院）2013年12月23日作出的（2013）海中法民三初字第163号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院于2014年3月4日立案受理本案后，依法组成由审判员赵英华担任审判长，代理审判员高俊华、王好参加评议的合议庭，于同年3月28日在本院北附楼第四法庭公开开庭审理了本案，书记员杨倩担任记录。上诉人南光公司的委托代理人韩芳、王少峰，被上诉人现代工业公司、现代科技公司的共同委托代理人胡叶、被上诉人现代之星公司的委托代理人李复春、陈垂瑜到庭参加了诉讼。经依法调解未果，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：南光公司与海南省工业发展公司（以下简称工业发展公司）橡胶进口合同纠纷一案，经中国国际经济贸易仲裁委员会审理后，于2000年11月10日作出（2000）贸仲裁字第0343号裁决书，裁决被申请人工业发展公司向申请人南光公司支付246360.1美元。因被申请人不自动履行义务，南光公司于2001年4月26日向该院申请强制执行。由于工业发展公司无财产可供执行，该院于2001年12月25日作出（2001）海中法执字第159号民事裁定，裁定终结执行（2000）贸仲裁字第0343号裁决书。后南光公司依据1998年7月7日海南省工业厅、工业发展公司、现代工业公司三方达成的协议，起诉现代工业公司，经海南省高级人民法院终审作出（2005）琼民二终字第29号民事判决，驳回上诉，维持原判，即现代工业公司将仲裁委员会（2000）贸仲裁字第0343号裁决书所确定的工业发展公司欠南光公司的246360.1美元支付给南光公司。2011年12月15日，南光公司申请恢复仲裁委员会（2000）贸仲裁字第0343号裁决书执行，申请执行现代工业公司的相应财产。2013年4月11日，该院作出（2012）海中法执字第58-1号执行裁定，查封被执行人现代工业公司与现代科技公司共有的位于海口市海德路9号现代花园幼儿园的1798.94平方米房产（证号为HK364053）。现代之星公司因此提出异议。另查，现代花园幼儿园位于海口市海德路9号［证号：海口市国用（2004）第001144号，地号：02-05-02-04］，占地面积约1500平方米，楼高4层，总建筑面积为1798.94平方米。海口市国用（2004）第001144号土地使用权面积共60784.37平方米，为现代科技公司和现代工业公司共有，其中现代科技公司分摊土地面积48002.9平方米，现代工业公司分摊土地面积12781.47平方米。按照规划设计，在该幅土地上建设多幢商品楼及一个幼儿园项目。2006年5月16日海口市规划局为该幼儿园项目颁发了建设工程规划许可证，建设单位为现代科技公司和现代工业公司。现代科技公司在开发商品楼项目过程中，将建设工程承包给海南泰盛建筑工程有限公司（以下简称泰盛公司）施工。因现代科技公司尚有部分工程款未付给泰盛公司，2006年9月13日，现代科技公司与现代之星公司、泰盛公司签订协议，将已经取得规划许可的幼儿园项目以人民币100万元的价格转让给现代之星公司，付款方式从现代科技公司所欠泰盛公司的工程款中扣抵。协议签订后，现代之星公司以现代科技公司的名义办理施工报建，2007年1月8日，海南省建设厅为该项目颁发了施工许可证，建设单位为现代科技公司。现代之星公司投资幼儿园建设完工后，于2008年开园经营至今。原审法院于2013年4月11日对该幼儿园房产予以查封。再查，在原审法院执行听证审查及庭后的说明中，现代工业公司均称该公司在上述02-05-02-04共有地中所分摊的土地已全部用于职工建房，该公司在现代花园幼儿园项目中并没有权益，该项目已由现代科技公司转让给现代之星公司。
由于原审法院（2013）海中法执异字第20号执行裁定书裁定中止对现代花园幼儿园房产的执行，南光公司认为该房产系现代工业公司和现代科技公司共同共有，故诉至原审法院，请求许可对海口市海德路9号现代花园幼儿园房产（证号为HK364053号）的执行，并由现代工业公司、现代科技公司与现代之星公司承担本案诉讼费用。
现代工业公司与现代科技公司答辩称，现代花园幼儿园不在其分摊土地范围内，而在现代科技公司分摊土地面积内，且已由现代科技公司转让给现代之星公司，现代工业公司只是该房产的名义产权人，对房产没有任何权益。现代之星公司答辩称，其与现代科技公司、泰盛公司签订《协议书》约定现代科技公司将涉案房产项目转让给现代之星公司，转让费100万元从泰盛公司工程款中抵扣，其投入资金完成项目建设，为涉案房产的实际产权人，请求驳回南光公司的诉请。
原审法院认为：一、关于本案准据法的适用问题。因南光公司系澳门注册的公司，故本案属涉外案件。根据《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》的规定，该院对本案有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案所涉产权权属问题发生在海南省海口市。因此，本案应适用我国内地法律作为解决争议的准据法。二、关于涉案房产的权属问题。依照《中华人民共和国物权法》第39条的规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案中，涉案房产所在的整块土地使用权虽然登记在现代工业公司和现代科技公司名下，该地块属于两公司共有。但现代科技公司有权对按照其分摊的面积开发的涉案房地产项目进行处置。现代科技公司与现代之星公司、泰盛公司三方签订的《协议书》是三方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，应认定为有效合同。现代之星按照上述协议书的约定履行了相关义务，自行投资建设了现代花园幼儿园并经营至今。虽然现代工业公司在幼儿园的规划报建中被列为建设单位之一，且在房产初始登记中被列为共有人之一，但现代工业公司未对该项目作过任何投入，该公司也明确表示其在该项目中没有任何权益，其对现代科技公司将该项目转让给现代之星公司也没有异议，故原审法院据此认定涉案房产的实际产权人为现代之星公司。因南光公司提出的诉请理由不成立，原审法院判决驳回原告南光石油化工有限公司的诉讼请求。
南光公司上诉请求：1、撤销原判；2、依法许可对海口市海德路9号现代花园幼儿园房产（证号为HK364053）的执行；3、本案诉讼费由现代工业公司、现代科技公司及现代之星公司承担。理由：一、原审判决认定事实不清。本案涉案房产登记的合法产权人是现代工业公司和现代科技公司共同共有，原审判决认定现代之星公司为涉案房产产权人证据不足。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭未经登记不发生效力。我国内地适用的实质性审查房地产权属登记制度使登记具有公信力，权属证书是依法拥有房地产权利的唯一合法凭证，可对抗第三人，至查封之日涉案房产仍未转移登记。原审判决仅依据关联企业间所谓协议书及未经质证的单方说明认定涉案房产为现代之星公司错误，其结果维护了现代工业公司逃避债务的行为。二、原审判决偷换概念，混淆了“分摊”与“分割”的概念。分摊仅是对共有使用权的权利分配，而非对使用面积的分割。现代科技公司分摊了面积为48002.47平方米的权利，但并未与现代工业公司对土地进行分割，土地部门也未对其进行分割并确定四至，因此无法确定各自分摊权利所指的具体位置，原审判决认定现代花园幼儿园项目建设在现代科技公司分摊的土地上无事实及法律依据。未经现代工业公司同意，现代科技公司无权单方处置涉案房产项目，该协议对非合同签订人之一的现代工业公司无拘束力，他人处分该公司权益的行为不具有法律效力，因此以该协议对抗共同共有权无事实和法律依据。三、原审判决支持原审法院（2013）海中法执异字第20号裁定错误。执行程序中的异议裁定并非行政诉讼程序，该裁定无权改变房产登记行政主管机关的权属登记，无权将现代之星公司确认为房产所有人。该裁定“本院认为”部分“但现代工业公司实际上在幼儿园的建设中分文没有投入，……”等并无证据证明，原审判决仍然照搬照抄，认定事实不清，证据不足，应予以撤销。四、原审判决不负责任的行为事实上帮助了现代工业公司逃避债务的恶劣行为。该公司利用多个关联企业的做法屡试不爽，南光公司申请执行一案自2001年起已13年，期间经两年追加、变更被执行人两审诉讼，先后三次恢复执行申请。在未查封其可执行财产时该公司已下落不明，这次查到可执行的房产便跳出来说查封的房产其无权益，原审法院仅凭其“一说”即撇开登记认定该房产为现代之星所有。综上，请求二审法院查明事实，许可对现代花园幼儿园房产的继续执行。
现代工业公司、现代科技公司答辩称：现代花园幼儿园不在现代工业公司分摊土地范围内，而在现代科技公司分摊土地面积内，且已由现代科技公司转让给现代之星公司，现代工业公司只是该房产的名义产权人，对房产没有任何权益。
现代之星公司答辩称：一、现代工业公司与争议房产所属的现代花园幼儿园项目、房产所占土地及房产建设等均没有任何关联，该公司对争议房产没有任何权益。涉案房产项目原属于现代科技公司所有，项目建设前其将该项目转让给现代之星公司。现代花园幼儿园项目位于海口市海德路9号，在地号为02-05-02-04号的宗地范围内。该宗地由现代科技公司与现代工业公司共有，按规划要求建设多栋商品楼及一个幼儿园项目，其中幼儿园项目用地在现代科技公司分摊土地面积内，由现代科技公司负责开发。2006年9月13日，在幼儿园项目建设前，现代之星公司与现代科技公司、泰盛公司签订《协议书》，约定现代科技公司将其幼儿园项目转让给现代之星公司，转让费人民币100万元，从泰盛公司工程款中予以抵扣。项目建设及过户和经营期间的费用和所涉手续均由现代之星公司承担和办理，现代科技公司予以协助，现代之星公司即依法取得幼儿园项目的全部合法权益。虽然争议房产所属土地为现代工业公司与现代科技公司共有，但现代工业公司实际上已经将其分摊土地全部用于职工建房，争议房产所占土地在现代科技公司分摊土地范围内，现代工业公司当然不享有任何实质上的权益。争议房产由现代之星公司出资建设并使用至今，与现代工业公司没有任何关联。该项目以现代科技公司名义办理施工报建，项目建成后，现代之星公司即作为现代花园幼儿园的举办者利用项目房产经营至今。而自始至终现代工业公司都没有任何投入，项目建设后也从未占有、使用、收益、处分。二、争议房产只是作为房产初始登记在现代科技公司名下（现代工业公司为共有人），并不代表现代科技公司、现代工业公司对该房产享有权益。新建成的房产首先必须由建设单位申请办理初始登记，此后才根据房产实际权益人情况办理转移登记。也就是说，即使不是房产实际权益人，建设单位也会因初始登记取得房产证。由于现代工业公司与现代科技公司是现代花园项目（包括现代花园幼儿园）用地共有人，且在该幼儿园项目规划报建时为建设单位，因此，本案所涉及的1798.94平方米项目房产必须先办理初始登记在两公司名下，该房产证不能作为两公司是涉案房产权益人当然依据。综上，南光公司要求执行没有事实和法律依据，请求驳回其上诉请求，维持原判。
现代之星公司二审提交：1、《工程预算书》、《收取市政建设配套费通知书》及《退还工程保证金申请书》，用以证明涉案房产以现代科技公司名义建设，现代工业公司从未参与更未支付任何资金。2、《钢材购销合同书》、《补充协议》、《收据》，用以证明涉案房产所需钢材以泰盛公司名义采购，但货款由现代之星公司及其实际控制人李复春支付。3、《砼批量供应结算书》、《收据》，用以证明涉案房产所需混凝土以泰盛公司名义采购，但货款由现代之星公司及其实际控制人李复春支付。4、《现代花园幼儿园铝合金门窗工程报价书》，用以证明该门窗由现代之星公司实际控制人李复春联系采购。5、《厨房设备及配套设施制作、安装合同》，证明现代之星公司采购厨房设备及配套设施。6、《关于现代花园幼儿园项目权益及建设资金情况的说明》，用以证明涉案项目权益由现代之星公司享有并委托泰盛公司施工，工程材料款、工人工资由现代之星公司支付。7、现代科技公司工商档案资料，用以证明现代工业公司以72亩土地（即涉案海口市海德路9号48002.9平米土地）作价1450万元出资参与设立现代科技公司，2003年将其股权转让后，对该现代科技公司的土地和股权不再享有任何权益。8、海口市国用（籍）字第001153号《国有土地使用权登记卡》、《土地使用权座落及现状》、《土地使用权界址坐标表》、海口市国用（2004）第001144号《国有土地使用权证》、现代花园总平面图，用以证明现代工业公司以其土地入资现代科技公司时已对该土地位置、四至范围进行了确定，并划定了土地界址坐标，双方实际已将土地具体分割，现代花园幼儿园不在现代工业公司土地范围内。9、海口市国土资源局《关于核实现代花园一期项目容积率情况的复函》、海口市海房字第HK03××15号、HK03××97号、HK03××13号、HK04××53号、HK08××83号房权证，用以证明现代工业公司分摊的土地已全部建房，现代花园幼儿园房产不在现代工业公司分摊土地内。10、现代科技公司出具的《证明》，证明《协议书》已经履行完毕。11、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《海南省建筑工程竣工验收备案表》，用以证明现代花园幼儿园项目建设单位为现代科技公司，现代工业公司未参与项目建设。12、《现代花园C型3#、4#楼施工合同》和《现代花园D型2号楼工程竣工结算书》，用以证明现代科技公司至今仍未结清部分与参与现代花园项目建设的施工单位泰盛公司的工程款。13、《现代花园幼儿园钢筋班协议书》及《小唐三个工地结算如下（钢筋）》，用以证明现代花园幼儿园、现代花园1#、2#楼钢筋制作及绑扎由泰盛公司发包。经现代之星公司申请，证人唐某、尹某出庭作证，称其均系现代花园幼儿园工程一线工人，该工程是现代之星公司总经理李复春投资建造，工资亦是李复春以现金方式支付。
本院从海口市国土资源局档案中调取了现代工业公司与现代科技公司签订的《土地使用权转受让申请书》，并对02-05-02-4号宗地图的绘图员、现海口市国土局测绘院办公室主任蔡运清制作了询问笔录。
南光公司质证认为现代之星公司提交的均不属于新证据，不应予以质证。其对《国有土地使用权登记卡》、《现代花园总平面图》及海口市海房字第HK03××15号、HK03××97号、HK03××13号、HK04××53号、HK08××83号房权证及本院调取证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明力提出异议。其认为蔡运清提出的只是个人意见，无法证明涉案土地已被分割；《土地使用权转受让申请书》没有明确土地四至，即使土地已明确分割给现代科技公司，房产仍属共同共有；现代之星公司未能证明土地分割或系其投资建设现代花园幼儿园，两位出庭证人都只是一线施工人员，无法证明现代花园幼儿园的投资人和所有权人是现代之星公司。
现代工业公司与现代科技公司对现代之星公司提出的证据均无异议。
本院认证认为，现代之星公司提交的证据虽不是在原审后形成，但对影响本案事实认定的证据可予以采纳。其提交的除证据2无原件外，其他证据均为原件或经本院在海口市国土资源局、海口市房屋管理局调档对比后与原件相符，对该部分证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性与证明力认定如下：证据4仅为门窗工程报价书，不能证明实际支付了该笔款项，对其证明力不予认定；证据5可证明现代之星公司采购涉案房产厨房设备及配套措施；证据1、3、6、9-13与原审提交的《协议书》及证人证言共同形成证据链，证明泰盛公司为现代科技公司现代花园项目部分房产（包括C型、D型等楼盘及涉案幼儿园）的承包方和施工单位，当时由李复春实际控制并支付涉案房产建设的工人工资和建筑材料费。证据7、8与本院调取的证据相互佐证，证明现代工业公司已将48002.9平方米土地使用权转让给现代科技公司，02-05-02-4号宗地图上所绘虚线为现代工业公司与现代科技公司的土地分摊线，现代花园幼儿园位于图中现代科技公司所分土地范围内。
经审理查明，2001年4月，现代花园已完成整体规划。2002年5月15日，现代工业公司与现代科技公司签订合同，通过入股合作的方式，将其海口市国用（籍字）第Q2287号权属的48002.9平方米土地使用权转让给现代科技公司，转让期限70年，土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移（含合作用地为不可分割的完整地块）。2004年6月1日海口市国土局测绘院出具的02-05-02-4号宗地图上所绘虚线为界址线内现代工业公司与现代科技公司的分摊线。现代花园幼儿园位于现代工业公司原地块的西南角，处于该宗地图中现代科技有限公司分摊土地范围内。泰盛公司为现代科技公司现代花园项目部分房产（包括C型、D型等楼盘及涉案幼儿园）的承包方和施工单位，当时由现代之星公司总经理李复春实际控制并支付涉案房产建设所需工人工资和建筑材料费。2006年9月13日，现代科技公司与泰盛公司、现代之星公司签订《协议书》，约定现代科技公司自愿将幼儿园项目转让给现代之星公司，该项目的转让指幼儿园座落下的土地使用权、房屋所有权以及与之相关联的权利如经营权、建造施工权等，转让费从泰盛公司工程款中予以抵扣，现该协议已履行完毕。2009年海口市龙华区教育局颁发了现代花园幼儿园的办学许可证，其上注明举办者为现代之星公司。现代工业公司对《协议书》的内容、效力及现代花园幼儿园的所有人为现代之星公司均无异议。
本院对原审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案中南光公司系澳门注册的公司，故本案属于涉外案件。关于本案的管辖权与法律适用问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条规定：“在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定。本编没有规定的，适用本法其他有关规定”，第三十三条规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，本案中的涉案房产位于海南省海口市海德路9号，故我国内地法院对本案有管辖权。根据《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条“第一审涉外民商事案件由下列人民法院管辖：……（二）省会、自治区首府、直辖市所在地的中级人民法院；……”，原审法院对本案有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，故本案应适用我国内地法律作为解决争议的准据法。
本案争议焦点为：应否许可南光公司继续对海口市海德路9号现代花园幼儿园房产的执行。
首先，根据国有土地使用权证及内附档案材料的记载，现代工业公司已通过入股合作的方式，将其座落于海口市海德路9号的48002.9平方米土地使用权转让给现代科技公司。经海口市国土局测绘院原绘图员蔡运清确认，2004年6月1日海口市国土局测绘院出具的02-05-02-4号宗地图上用虚线对现代工业公司与现代科技公司的土地所有权进行了分摊。现代花园幼儿园位于该地块的西南角，处于宗地图中现代科技有限公司分摊土地范围内。因此，现代工业公司已将涉案房产土地使用权转让给现代科技公司，对该部分土地不享有实质权益。
其次，现代工业公司与现代科技公司《土地使用权转受让申请书》约定，该部分“土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利、义务已随之移转（含合作用地为不可分割的地块）”，因此现代科技公司可以对其分摊到的土地权利进行处分。泰盛公司为现代科技公司现代花园项目部分房产的承包方和施工单位，为抵扣工程款，2006年9月13日，现代科技公司与泰盛公司、现代之星公司签订《协议书》约定，现代科技公司自愿将幼儿园项目转让给现代之星公司，该项目的转让指幼儿园座落下的土地使用权、房屋所有权以及与之相关联的权利如经营权、建造施工权等，转让费从泰盛公司工程款中予以抵扣。如前所述，现代工业公司对涉案房产所在土地已无实质权益，其对现代之星公司的权利也从未提出过异议。该份《协议书》合法有效且已履行完毕，现代之星公司获得现代花园幼儿园的项目及其座落下的土地使用权、房屋所有权以及相关联的权利如经营权、建筑施工权等权利。
最后，早在《协议书》签订前，现代花园项目已于2001年4月完成整体规划，现代花园幼儿园的规划许可和施工报建只能以土地使用权人现代科技公司的名义办理。现代之星公司为降低交易成本，对取得统一规划许可的土地待房产建好后再变更产权人的做法符合当前市场交易的实际情况。泰盛公司和李复春支付了涉案房产建设所需工人工资和建筑材料费，现代之星公司采购了厨房设备及配套设施。泰盛公司作为现代花园幼儿园建设项目的承包方和施工单位，当时由现代之星公司总经理李复春实际控制，庭审中南光公司亦承认泰盛公司与现代之星公司实为一家，因此可以认定现代之星公司投资建设了现代花园幼儿园项目。另，2009年海口市龙华区教育局颁发了现代花园幼儿园的办学许可证，其上注明举办者为现代之星公司。综上，现代之星公司为现代花园幼儿园的实际投资建设方和实际产权人，南光公司主张涉案房产为现代工业公司财产，请求许可对现代花园幼儿园的执行的理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人南光石油化工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵英华
代理审判员 高俊华
代理审判员 王 好
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 杨 倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……