云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0111民初630号
原告（反诉被告）刘正华，女X。
委托代理人李继仙，云南民定律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）周培仙，女X。
委托代理人李红丽，女。特别授权代理。
原告刘正华诉被告周培仙租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日受理后，被告在举证期限届满前依法提起反诉，本案依法适用简易程序由审判员李勇独任审判，决定本诉与反诉于2017年3月3日公开开庭合并审理。原告刘正华及其委托代理人李继仙，被告周培仙及其委托代理人李红丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘正华诉称：2012年2月28日，原告以6万元从余园长处转得位于官渡区关上街道办事处万德村157号房屋，用于开设幼儿园，并与被告签订了房屋租赁合同，合同约定的租赁期限自2012年2月28日起至2017年2月28日止。租赁期间，被告自2015年6月29日开始加盖房屋，其行为严重妨碍原告正常经营，被告建房时曾口头承诺给予原告相应的赔偿，故原告自始至终对被告的违约行为未予以制止。2016年2月28日，被告将其原有的两层房屋加盖成现有的三层半，但被告却在未对原告做任何赔偿的情况下，单方面强行将原告租赁的房屋撬开，致使原告所有物品一件都未取出，造成原告直接的经济损失若干，后经当地派出所调解不成。特依法诉至人民法院，请求：1、依法判令解除原告与被告签订的租赁合同；2、依法判令被告因违约支付原告的损失共计14.7万元，其中包括返还租金4.2万元、转让费1.2万元、装潢损失7.8万元、办公用品损失1.5万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告周培仙针对本诉答辩及反诉称：一、对于原告诉称的转让费一事，作为房东我方根本不知情，其行为是原告与案外人的私下交易，是在绕开原告之下的不受法律保护的潜规则，此事不在被告与原告的合同之中，与被告无关，原告诉状中提到的转让费不应被告支付；二、原告违反合同在先，合同已于2016年2月28日因原告拒不交纳租金、水电费及原告私下部分转租，不履行租房合约而单方终止。在被告与原告协商租房协议时，经双方同意，约定每年租金是在每年的房屋出租到期前半个月付清下一年的房屋租金，为此被告才将房屋出租给原告，除东北角的一间小铺面外，用于开办幼儿园使用。2016年2月28日前15天原告应当按照约定交下一年的租金，但到期后被告未按照约定支付租金，并多次拖欠其在经营中发生的水电费，2015年11月后的水电费由被告垫付。此外，原告未按照约定的用途使用租赁房屋，未经被告同意在承租的房屋内办教会，私下带无关人员在房屋里面从事集会活动，以及将部分房屋出租给他人开麻将室等，严重违反事先约定好的租房协议，原告违约在先，其赔偿租金4.2万元的诉请不应支持；三、原告反映问题歪曲事实、弄虚作假。原告诉称的装修款问题与事实严重不符，不存在房屋装修的问题。被告租给原告的房屋是1990年就建筑好的，现仍保留着27年前的装修面貌，原告在2012年才搬入房屋，没有新装修的痕迹，原告开班幼儿园以来，仅对房屋一层至二层的室内墙体用涂料做过面积约310平方米的涂料粉刷，并且已使用4年之久，原告称装潢损失7.8万元，纯属欺骗行为。关于被告对房屋的加层问题，主要是因为房屋系农村自建房，使用年久造成长期房体、屋顶漏水，房屋加层系合法加层、不得已而为之，且加层行为选择在学生放假的七、八月间，不影响原告办学，原告在诉状上提及的被告承诺给予原告的赔偿问题也不是事实，被告从未对任何人做过赔偿的承诺。现原告无意使用房屋，将房屋擅自转给他人，将幼儿园中的物品偷偷转走，被告发现后才于2016年3月1日将房屋大门上了锁。原告的上述行为给被告造成直接经济损失3.15万元。为此，被告为维护自身合法权益，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。同时，基于原告拖欠租金和水电费、擅自转租以及将承租房屋用于其他用途等违约行为，被告现依法提起反诉，请求：1.依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁协议》；2.依法判令反诉被告向反诉原告支付拖欠租金6.3万元、违约金1.26万元及反诉原告代付水电费1647.51元；3.由反诉被告承担反诉案件受理费用。
反诉被告刘正华辩称：因反诉原告换锁问题，反诉原告的反诉请求无事实及法律依据，请求驳回反诉原告增加租金的请求。反诉原告诉请的违约及水电费问题无事实及法律依据，其中的水电费是反诉原告自行使用房屋产生的费用，与反诉被告无关，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。
原告针对本诉和反诉部分向本院提交证据如下：
1、身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；2、户籍证明复印件，证明被告诉讼主体资格；3、接处警登记表、未调解成功登记表、调解记录，证明：（1）、原、被告之间签订租赁合同，双方存在租赁合同关系；（2）、被告在合同履行期间就承租房屋进行加层，严重违约，影响了原告的正常经营；（3）、被告在加层时承诺退还原告加层期间的租金；（4）、被告对房屋进行加层历时8个月；（5）、被告自2016年3月1日之前就已经对外出租涉案房屋；（6）、原告承租房屋后花费6万元装修；4、付款证明单复印件三张、收据复印件一张，证明原告装修所承租的房屋共计支出装修费7.8万元，材料费17120元。
被告暨反诉原告的质证意见为：对证据1、证据2的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据3的真实性无异议，但不能以此证明原告的证明目的；对证据4的真实性不认可，其非正规发票，不具有证明效力；
被告针对本诉和反诉部分向本院提交证据如下：1、房屋租赁协议，证明原、被告之间的租房情况；2、建房合同，证明原告对房屋加层系选择在原告幼儿园放假期间建盖的，不影响原告经营幼儿园；3、春城晚报一份，证明原告在未经被告的同意下，在租赁期间私自转让出租房，原告的行为属于违约；4、邮政代收水电费的收据及发票及通知，证明被告为原告代缴的2016年3月期间的水电费1647.51元；5、照片八张，证明因原告不按约定交房租且联系不上原告，报警后，本村联防人员对涉案租赁房屋的现场进行了拍照；6、照片十七张，证明因为出租房屋房顶漏水，被告才对房屋进行修缮管理，选择学生放假期间进行了加层，以及证明房屋的现状；7、陈德荣证人证言：2015年6月29日，证人为被告的房屋加层，房屋加层在春节前的12月底、1月份左右全部完工，并交被告使用了，施工期间，房屋下面是幼儿园，当时学生正放暑假，没有学生上学。施工不涉及房屋一、二层的部分。加层部分的水电是独立的，没有使用一、二层幼儿园用户的。2016年3月的时候，为被告另外在天井里建设楼梯，所以原告看到2016年6月的施工迹象实际仅是在修建另外的楼梯工程。被告暨反诉原告对陈德荣证人证言质证称，对证人证言无异议，证人陈述属实。
原告暨反诉被告的质证意见为：对证据1真实性、合法性及关联性均认可；但是房屋的房租是每年的3月3日缴纳的；原告未对房屋进行转让，即便房屋有转让行为，被告确认房屋转让的诉讼时效已过；对证据2建房合同的真实性认可，但合法性不认可，其恰证明租赁期间被告存在根本违约行为；对证据3的真实性、合法性及关联性均不认可，原告租赁的房屋只是一层半，报纸内容与事实不符；对证据4邮政代收水电费的收据及发票的真实性、合法性及关联性均不认可，不能证明是哪一栋房屋产生的水、电费用，该费用显然是被告自用产生的；对证据4中的通知的真实性、合法性及关联性均不认可；对证据5、证据6的真实性、合法性及关联性均不认可，不能反映当时房屋的形态，漏水行为是因为被告方加层所致；对证据7证人陈述的12月底完工的情况不是事实，具体的完工以我方陈述的为准。
本院认为，被告对原告提交的证据1-2的真实性均无异议，本院予以采信；被告对证据3的真实性无异议，本院予以确认并采信；证据4系复印件，被告对其真实性不予认可，本院不予采信；原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认并采信；原告对证据2的真实性无异议合法性持异议，证据2符合证据形式要件，原告未对该证据合法性提供反证，结合涉案房屋存在原、被告自认的加层事实，本院对证据2予以确认并采信；被告提交的证据3虽形式真实，但与本案无关联性，本院不予采信；被告提交的证据4系有关单位依法出具，形式真实、内容合法，本院予以确认并采信；被告提交的证据5、证据6原告对证据的真实性、合法性及关联性均不认可，原告作为承租方对此异议并未进行实质性抗辩，被告提交的证据5、证据6具备证据形式要件，且内容与原、被告对涉案房屋内物品清场处理形成的清单内容能够相互印证，故本院对被告提交的证据5、证据6予以确认并采信；证据7证人陈述的房屋加层施工时间与本案原、被告陈述的一致，但证人证言不能单独对房屋竣工时间及涉及的施工水电使用问题进行证明，故本院对证人证言予以部分采信。
综上，根据原、被告的陈述、举证、质证，本院确认本案法律事实如下：2011年9月30日，原告刘正华（乙方）与被告周培仙（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定：被告自愿将坐落于官渡区XX村XX号房私房一幢及前空地（除东北角铺面一间外）租给原告办幼儿园使用，租期自2011年3月1日至2017年2月28日，租金自2011年3月1日至2012年2月29日租金为每年36,000元，后几年根据当年市场价格可以上下浮动，被告承诺租金可以比周边房价优惠百分之十。如遇租金变更，需提前三个月通知；在每年房屋到期前半个月付清前一年的房屋租金；乙方有转让权，但不得私自转让，如须转让须经得甲方同意。若未经甲方同意而私自转让，需支付一年租金数额人民币的违约金给甲方；《房屋租赁协议》同时对其余事项做出约定：租赁期间水电费及有线电视的收视费由原告自理，租赁期间由于房屋自身原因造成无法正常使用（不含天井），被告应帮助修缮解决；如遇拆迁等个人无法抗拒的情况致使原告不能正常经营，被告需提前通知原告，并退还剩余租期的租金等。《房屋租赁协议》签订后，原告在约定地点经营使用涉案承租的房屋，期间被告于2015年6月29日起开始对承租给被告的房屋在原有的两层上加盖一层半。原告已向被告交清截止2016年2月28日的房屋租金。2016年3月1日，被告将原告使用的出租房屋上锁，之后至今被告即未在使用该房屋。2016年8月28日双方因租房发生纠纷，原告向昆明市公安局官渡分局双凤派出所报警处理，后经双凤派出所调解室调解未果。现原告诉至本院、被告亦提起反诉，请求支持其上述各自诉讼请求。另，因原、被告双方所签订《房屋租赁协议》约定履行期已满，原、被告双方均放弃第一项要求解除双方所签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求。2017年3月5日，原、被告双方共同到官渡区双凤万德村157号出租房对房屋内物品清点、确认后形成“清单”，原告已将清单所载明的物品清除租赁场地。
本案双方当事人争议焦点：本案《房屋租赁协议履行》中，原、被告双方是否存在违约及若存在违约双方各自的诉请应否得到支持，即：⑴原告主张因被告违约支付其转让费12,000元、装潢费78,000元、办公用品损失15,000元以及返还租金42,000元应否支持；⑵、反诉原告请求反诉被告支付拖欠租金63,000元、违约金12,600元以及其代付的水电费1647.51元应否支持。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效。双方当事人应按照约定履行各自应负义务。本案中，原、被告均基于诉请中主张的对方违约事项提出相应的诉求，关于违约责任条款双方未在合同中明确约定。根据查明的事实，合同履行期中，原告租金支付义务已履行至2016年2月28日，被告于2015年6月29日开始对涉案的租赁物进行加层施工，并于2016年3月1日实施了对涉案租赁物的上锁行为。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中存在被告对租赁物加层的事实，且施工历时较长（原告主张8个月，被告及其证人所述半年多），该行为客观上会影响到原告对租赁物的正常使用，并会对使用收益造成影响，被告作为出租方负有租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务，在双方未对房屋加层行为及后果有所协商一致的情况下，被告对房屋加层的行为客观上构成违约。因现双方均表示合同因约定的合同期限届满解除，故本院结合本案的实际情况，确认由被告退还原告租金20000元。关于原告主张的其他损失中的转让费损失、装潢费损失，因其所举证据不足以证明上述费用的实际发生及其与本案有实质关联，本院不予支持。原告主张的办公用品的损失，因双方未对此未作出约定，原告亦未提供相应的证据证实，加之庭审后双方已就租赁物内物品进行了清场，故原告要求赔偿办公用品损失的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告的反诉主张，如上所述，合同履行期限内原告已交纳租金至2016年2月28日，虽原告未在双方约定期限内交纳下一年度的租金，但被告于2016年3月1日在双方合同权利义务未终止的情况下实施了对涉案租赁物的上锁行为，造成双方合同目的均不能实现，致使原告2016年3月1日开始便未实际使用租赁物，被告系以自己的行为表明不履行合同义务，已构成违约，故被告要求原告支付2016年度的租金的反诉请求无事实及法律的依据，本院不予支持。相应的被告因此提出的违约金赔偿的反诉请求，本院亦不予支持。关于反诉原告提出的水电费主张，根据其提供的2016年3月4日的电费收费专用机打发票载明前卫镇双凤社区四组157号李红丽户该年11月至次年1月合计交纳电费418.70元，双方当事人约定租赁期间水电费由原告自理，故上述电费发生于原告对租赁物的实际使用期间，应由原告负担。结合双方对合同履行情况，本院对反诉被告关于该电费非因使用租赁物而独立产生的辩解意见不予采纳。关于反诉原告主张的由反诉被告支付的其代偿的水费1139元，被告所提交的中国邮政电子商务类业务专用收据虽为原件，但该证据不能单独证明涉及的水费系租赁期内原告对涉案租赁物使用而产生，故对于反诉原告的水费赔偿主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告周培仙于本判决生效之日起十日内退还原告刘正华租金20,000元；
二、由反诉被告刘正华于本判决生效之日起十日内支付反诉原告周培仙电费418.70元；
三、驳回原告刘正华的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告周培仙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3240元，减半收取1620元，由原告刘正华负担1000元，被告周培仙负担620元，余额1620元退还原告刘正华；反诉案件受理费866元，由反诉原告周培仙负担800元，反诉被告刘正华负担66元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。
审判员 李勇
二〇一七年四月十七日
书记员 王诚