福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0206民初291号
原告：上海真功夫快餐管理有限公司，住所地上海市闸北区中山北路178号348幢201室。
法定代表人：潘敏峰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：林淑玲、和裕贤，该公司员工。
被告：厦门中智和商业经营管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区园山南路802号A栋1201室之一。
法定代表人：叶金秀，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王恩接、邱艳丽，福建兴世通律师事务所律师。
原告上海真功夫快餐管理有限公司（以下简称真功夫公司）与被告厦门中智和商业经营管理有限公司（以下简称中智和公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告真功夫公司的委托诉讼代理人林淑玲、被告中智和公司的委托诉讼代理人王恩接到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
真功夫公司向本院提出诉讼请求：1.中智和公司向真功夫公司开具2015年11月份的房产租赁增值税发票96434元；2.真功夫公司、中智和公司2011年4月所签订的《商铺租赁合同》于2016年5月31日解除；3、中智和公司双倍返还履约保证金532536元。诉讼过程中，真功夫公司将第一项诉讼请求变更为：中智和公司向真功夫公司开具2016年1月8日到2016年3月7日的房屋租金增值税发票96434元，同时增加第4项诉讼请求要求中智和公司向真功夫公司支付逾期返还履约保证金的违约金（以266268元为基数按每日千分之三的标准计至实际返还保证金时为止）。事实和理由：真功夫公司、中智和公司于2011年4月22日签订商铺租赁合同，约定中智和公司向真功夫公司出租位于厦门市××区××路的“厦门TBK商业中心”一层1A013位置及二层2A020、2A021位置的房屋，租期自2011年9月8日起至2019年9月7日止。原合同签订后，真功夫公司按照约定在上述商铺内开设真功夫餐厅，按时向中智和公司支付房租。真功夫公司于2016年2月2日向中智和公司支付2016年1月8日到2月7日期间的租金，于2016年3月18日向中智和公司支付了2月8日到3月7日期间的租金。2个月的租金合计96434元。但是中智和公司未依约向真功夫公司开具相应的租金发票，该行为违反合同约定。根据原合同3.4条约定，中智和公司应在真功夫公司付款日期的十个工作日前向真功夫公司提供当月租金发票。中智和公司的上述行为已经构成违约。而且2016年5月期间，中智和公司丧失将涉案商铺出租给真功夫公司的权利，该行为已违法合同约定，因此真功夫公司请求判决涉案合同于2016年5月31日解除，并要求中智和公司双倍返还履约保证金532536元。
中智和公司辩称，1、中智和公司已经在2015年12月18日开具了2015年11月份的租金发票48217元，真功夫公司的第一项诉讼请求应予驳回。具体需要七天时间去核实。2、对真功夫公司的第二项诉求没有异议。但是合同应该是2016年6月1日开始解除。3、中智和公司只需要单倍返还履约保证金的责任，因为真功夫公司仍然在按原有条件使用租赁房屋。案涉商铺所在的TBK商业中心，系中智和公司向厦门特运集团有限公司的整体承租后再分割出租给真功夫公司的。中智和公司在与厦门特运集团有限公司协议自2016年6月1日起整体退租时，厦门特运集团有限公司同意按原条件包括真功夫公司在内的原有商户延续租赁关系。因此，厦门特运集团有限公司与中智和公司之间的合同解除，并未影响到真功夫公司的租赁利益，没有给真功夫公司造成的任何损失。真功夫公司无权要求中智和公司双倍返还履约保证金，中智和公司只需承担退还266268元的法律责任。另外，真功夫公司尚欠2016年3月8日至5月31日期间的租金133400元、2015年12月8日至2016年5月31日期间的物业费38389元，该欠款与266268元履约保证金等额抵销后，中智和公司应当退还真功夫公司94479元。4、履约保证金不能另外再计算违约金。
本院经审理认定事实如下：2011年4月24日，中智和公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）真功夫公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：1、甲方同意将其向厦门特运集团有限公司承租的位于厦门市××区××路“厦门TBK商业中心”一层1A013位置及二层2A020、2A021位置（作为真功夫餐厅）的房产租予乙方，用于开设真功夫品牌餐厅；2、房产租赁期限8年，自场地正式计租之日开始计算，房产第一租赁年度租金为每月88756元，自第三租赁年度起开始递增，第三租赁年每平方米租金增加5元，第四年租赁年起每两年租金在上年的基础上递增6%；3、乙方应在每月十日前向甲方支付当月租金，甲方应在乙方付款日期的十个工作日前向乙方提供当月租金发票，若逾期则租金支付时间顺延，直至甲方提供发票时止；4、甲方应在2011年12月31日前向乙方交付合同约定的房产，乙方在合同签署后五个工作日内支付266268元作为履约保证金，甲方应向乙方开具履约保证金收取凭证，乙方根据双方此前签订的《租赁意向书》向甲方支付意向保证金30万元，意向保证金在合同签订后自动转为乙方应付履约保证金，多余部分转为首月租金的一部分；5、合同终止，乙方交还房产，结清租金及合同规定的其他应缴费用，甲方应在五个工作日内将履约保证金如数退还乙方，每逾期一日按履约保证金千分之三支付违约金，甲方不具备房屋出租权利或资格，或者甲方在租赁期限终止与前手出租方签订的租赁合同，甲方应双倍返还履约保证金并赔偿乙方因此所受损失。此外合同还对双方的其他权利、义务作了相应的约定。2015年11月23日，中智和公司与真功夫公司签订一份《〈TBK商业中心租赁合〉同补充协议》，约定2015年9月8日至2015年12月7日期间按原约定的租金标准予以5折优惠，每月应付租金为48217元，优惠期过后，继续按原标准收取租金。2011年7月21日，真功夫公司于中智和公司签订一份租赁确认备忘录，双方确认房产自2011年9月8日起计租。
另查明，2010年11月17日，案外人厦门中智和实业发展有限公司与真功夫公司签订一份《租赁意向书》，真功夫公司意向承租厦门市××区××路的“枋湖客运商业中心”（暂定名）一层A021b位置及二层C039b位置作为真功夫餐厅，双方约定协议签订之日真功夫公司向厦门中智和实业发展有限公司缴纳30万元保证金，正式合同签订后，该保证金转化为合同履约保证金，多余部分转为首月租金的部分，如果该保证金在履约过程中，租赁产业发生变更，则该保证金在产权变更时一并转移给新的产权人，同时由新的产权人作为租赁合同的出租方。2011年9月19日，厦门中智和实业发展有限公司向真功夫公司开具了金额为266268元的收款收据。真功夫公司向中智和公司支付了2016年1月8日至2016年2月7日的租金及2016年2月8日至2016年3月7日的租金各48217元。2016年5月30日，中智和公司与厦门特运集团有限公司、厦门特运集团车站管理有限公司签订一份移交函，约定中智和公司2016年5月30日对原枋湖TBK商业中心商场设施和设备进行移交，自2016年5月31日起，厦门特运集团公司正式收回枋湖TBK商业中心商场。
庭审过程中，真功夫公司与中智和公司均同意解除本案讼争的房屋租赁合同。中智和公司确认如果没有开租金发票的话其可以开具。真功夫公司陈述其仍处于营业状态，中智和违约造成的损失包括停电造成的损失及为保证租赁场地继续经营所支出的损失。
本院认为，真功夫公司与中智和公司签订的商铺租赁合同（即《TBK商业中心租赁合同》）系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均于法不悖，应认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。真功夫公司向中智和公司支付了2016年1月8日至2016年3月7日的租金共计96434元，中智和公司依约应向真功夫公司开具相应金额的发票，租赁期限自2011年9月8日起至2019年9月7日止，合同期限内出租方中智和公司丧失了租赁权，2016年5月31日案外人厦门特运集团公司已经正式收回租赁房屋，中智和公司与真功夫公司之间的租赁关系事实上已经解除，故真功夫公司主张本案讼争的租赁合同于2016年5月31日解除，本院予以支持。中智和公司在租赁期内丧失租赁权，依约应向真功夫公司双倍返还履约保证金532536元，考虑到双方协议未履行完毕必然会给承租方造成一定程度的损失，对于真功夫公司请求双倍返还履约保证金的请求，本院予以支持。但真功夫公司在合同解除后仍处于继续营业状态，真功夫公司未举证证明合同解除给自身造成的损失，合同中约定的逾期返还履约保证金的违约金明显高出了真功夫的实际损失，真功夫公司主张的该部分本院不予支持。真功夫公司与案外人厦门中智和实业发展有限公司签订《租赁意向书》中明确人约定保证金在产权变更时一并转移给新的产权人，同时新的产权人作为租赁合同的出租方，之后正式签订商铺租赁合同中亦约定租赁意向书中的保证金自动转化为该合同的保证金，租赁意向的约定已经被新的租赁合同所取代，根据合同的相对性原则及当事人意思自治原则，真功夫公司在本案的租赁关系中并不存在退还履约保证金的义务，双倍返还履约保证金的义务已经转移至中智和公司，因此真功夫公司请求追加厦门中智和实业发展有限公司为本案第三人的申请，本院依法不予准许。中智和公司抗辩称真功夫公司尚欠其租金、物业费等费用，因真功夫公司不同意在本案中予以抵扣，上述费用中智和公司可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、厦门中智和商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海真功夫快餐管理有限公司开具金额为96434元的租金发票；
二、上海真功夫快餐管理有限公司、厦门中智和商业经营管理有限公司签订的《商铺租赁合同》（《TBK商业中心租赁合同》）于2016年5月31日解除；
三、厦门中智和商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海真功夫快餐管理有限公司双倍返还履约保证金532536元；
四、驳回上海真功夫快餐管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11140元，由上海真功夫快餐管理有限公司负担2985元，由厦门中智和商业经营管理有限公司负担8155元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张占甫
二〇一七年三月十六日
代书 记员 吴朝旭
附页：
本案适用的法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。