杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初07625号
原告（反诉被告）：朱金标，男，汉族，1973年12月30日出生，住浙江省温岭市。
委托代理人：陈旭初，浙江泽大律师事务所律师。
被告（反诉原告）：永旺梦乐城（浙江）商业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道古墩路1888号NO.800。
法定代表人：斋藤匠，董事长。
委托代理人：张磊，上海里格律师事务所律师。
委托代理人：朱静亮，上海里格律师事务所律师。
原告朱金标为与被告永旺梦乐城（浙江）商业管理有限公司（以下简称永旺浙江公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年6月1日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告永旺浙江公司应诉后，于2016年6月18日提出反诉，本院予以合并审理。本院于2016年7月18日对本案进行了公开开庭审理，后因案情复杂，于2016年8月28日裁定本案适用普通程序，于2016年10月12日对本案进行了第2次公开开庭审理。原告兼反诉被告朱金标及其委托代理人陈旭初，被告兼反诉原告永旺浙江公司委托代理人张磊、朱静亮到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告朱金标起诉称：2015年8月4日，朱金标与永旺浙江公司签订《店铺租赁合同》，约定：朱金标承租永旺浙江公司位于杭州市余杭区良渚街道良渚路161号的永旺梦乐城购物中心三楼”中国风”美食餐饮街的No.T350-3＆350-4区域，经营台北凤梨餐厅，而永旺浙江公司应确保该区域店铺间无隔墙、通透经营；租期为2015年11月27日至2021年11月30日；租金按月支付，第1年为41760元／月，以后逐年�增。合同签订后，朱金标按永旺浙江公司要求，投入近2600000元进行店铺高标准、高质量装修，但在餐厅尚未开始正式经营之前，即遭受其他店铺的墙壁遮挡，导致店铺进行设计变更、工期增加，且无法进行店铺展示等问题。后经协商，双方于2015年11月5日达成和解协议，以永旺浙江公司一次性赔偿朱金标200000元了结。嗣后，餐厅正式开张营业，但在经营一个半月左右的时间后，因隔壁的红陀码头店铺停业，永旺浙江公司将该店铺以布条圈围，导致朱金标店铺的一侧店面被遮挡，客流量减少,经营受严重影响。为此，朱金标先后于2015年12月25日、2016年1月4日与永旺浙江公司进行协商调整租金，以补偿餐厅经营损失，但永旺浙江公司招商部张小鹏提出仅给予前4个月租金降低，降低的租金金额分摊在后8个月里的方案，朱金标未同意。2016年2月7日，朱金标向永旺浙江公司再�发函要求减免租金，而永旺浙江公司回函称于2016年3月9日下午进行协商，但至该日永旺浙江公司却未与朱金标协商。后因朱金标餐厅周围的红陀码头店铺、小麦哥店铺、好贝喜店铺相继关闭，永旺浙江公司仍旧采用以布条包围方式遮挡，直接导致朱金标的店铺成为孤岛死角，餐厅经营越发惨淡，而永旺浙江公司也因购物中心商户整体经营状况不佳，拟改变区域经营业态，为此采用各种手段逼迫朱金标退铺离场。2016年3月26日，永旺浙江公司以朱金标未交租金为由对朱金标的店铺予以停水、停电，导致朱金标无法经营餐厅，朱金标遂即进行报警，但警察认为系民事纠纷而要求双方自行解决。2016年5月19日晚，永旺浙江公司竟然派人对朱金标店铺强行锁门，朱金标获悉后于2016年5月23日赶到现场，要求该购物中心的管理人员开门，结果发现店铺内价值150000余元的厨房设备、椅子等经营设备已被永旺浙江公司擅自搬走。当日下午，朱金标进行了报警，警察出警后亦对现场进行了拍照记录。至今，朱金标的店铺一直被永旺浙江公司锁闭，无法进入，更不能经营。综上，朱金标认为，永旺浙江公司未能提供合同约定的经营环境，应当与朱金标进行协商解决问题，然而，永旺浙江公司却不但未与朱金标进行积极沟通解决，相反还以朱金标未交租金为由强行断电、断水，甚至锁门，其行为已严重违约。为此，朱金标起诉至法院，要求：1、判令永旺浙江公司继续履行《店铺租赁合同》；2、判令永旺浙江公司支付违约金人民币25056元；3、判令永旺浙江公司赔付因停电、停水及锁门等违约行为而造成的经营损失人民币1146409元（自2016年3月26日起，按前4个月的平均营业额暂计算6个月，此后延续计算至违约行为停止之日）；4、判令永旺浙江公司赔付擅自搬走的经营设备损失人民币150000元（暂估）；5、本案诉讼费由永旺浙江公司承担。
被告永旺浙江公司答辩兼反诉称：朱金标与永旺浙江公司签订的《店铺租赁合同》约定，朱金标应于2015年12月15日前交付首笔租金，但其并未依约交付，为此永旺浙江公司多次发函催讨，朱金标仍拒付。因朱金标未交付租金，永旺浙江公司曾于2015年12月22日、2016年1月4日与朱金标进行会谈，朱金标以生意不好为由提出要求缓交、减交或免交租金，而永旺浙江公司始终坚持要求朱金标按合同履行付租金义务，并且在会谈中，朱金标也未曾提出过红陀码头等店铺遮挡问题。至2016年2月5日朱金标与永旺浙江公司的会谈以及2月17日朱金标向永旺浙江公司所发的函件中,才首次以店铺位置不好为由,要求更换店铺并再次提出减免租金要求，永旺浙江公司对此于同年３月３日予以回函拒绝�并于３月９日安排相关部门负责人与朱金标进行沟通，在沟通会上，朱金标承认拖欠租金的事实，并再次要求免租，永旺浙江公司也再次重申，要求朱金标缴纳租金等费用。至2016年3月23日，因朱金标长期拖欠租金，因此永旺浙江公司通过函件及短信的方式向其发送了《解除租赁合同通知》，通知双方的租赁合同于2016年3月26日起解除，限期朱金标完成退铺事项。但至2016年3月26日，朱金标纠集十数人强行闯入永旺浙江公司经营场所，在现场悬挂标语并大声吵闹，无奈永旺浙江公司进行报警，并在警察主持的调解过程中，永旺浙江公司再次通知双方的租赁合同已解除的事实，但朱金标仍拒绝履行合同解除后的清场退铺等义务，为此永旺浙江公司于2016年4月4日，5月6日及5月11日委托律师发函，要求朱金标尽快完成撤场，但是同样被拒绝。因此，永旺浙江公司依据合同约定，自行寻找了搬家公司及围挡公司，并在公证处公证人员的摄像监督下完成了对朱金标店铺内的物品撤场搬离工作。综上，因朱金标长期未按约交付租金，永旺浙江公司有权依约解除合同，无需向朱金标进行赔偿，而朱金标要求继续履行合同，并要求永旺浙江公司支付违约金及赔偿损失，缺乏依据，依法应予驳回；与此同时，永旺浙江公司基于朱金标的前述违约行为而提出反诉，要求：1、判令朱金标支付房屋租金、促销位租金、水电费、消耗品费合计人民币184096.86元（2015年11月27日至2016年3月26日的固定租金164525.42元、促销位租金18405.34元，2016年3月24日至25日的水、电费1148.1元，消耗品费18元），并按日万分之六支付迟延支付违约金人民币18294.19元（算至2016年6月18日止）；2、判令朱金标赔偿清铺搬运费及围挡制作费合计人民币11949.06元；3、判令朱金标将承租场所内的装修进行恢复原状并腾空交还；4、判令朱金标注销在租赁场所的个体工商户登记；5、判令朱金标承担反诉案件受理费。
反诉被告朱金标答辩称：永旺浙江公司的反诉请求，其理由不足，因永旺浙江公司违反合同约定，未提供无隔墙、能通透经营的店铺外围环境，导致朱金标无法进行正常的经营活动，为此经多次协商减免租金及补偿事宜，但永旺浙江公司却一直消极应对，作为朱金标并不是不付租金，只是双方未能达成一致意见所致，而且根据合同的约定，即便双方中途解约，也有6个月继续履行宽延期，因此永旺浙江公司存在违约，其擅自进行围挡以及搬离朱金标店铺内财产所产生的费用，以及要求支付相应违约金，均属不合理的请求，法院应当驳回永旺浙江公司的反诉请求。
为证明所述事实，原告兼反诉被告朱金标向本院提交证据如下;
1、《店铺租赁合同》1份（原件）及附件（网页剪辑板）1份（打印件）、展店日期费用报表1份35页（原告自行制作，打印件），用以证明朱金标与永旺浙江公司存在商铺租赁关系以及用于经营台湾凤梨餐厅，且合同约定提供无遮挡敞开式餐厅环境，体现怀旧、中国风的风格，为此朱金标投资近2600000余元的事实；
2、《和解协议》1份（原件），用以证明因朱金标的凤梨餐厅一侧面被其他店铺墙壁遮挡视线，永旺浙江公司于2015年11月5日向朱金标赔偿200000元的事实；
3、凤梨餐厅四周遭遮挡的照片4张（原件），用以证明朱金标经营凤梨餐厅1个半月左右，隔壁店铺关门，永旺浙江公司用布条进行遮挡，导致朱金标的凤梨餐厅商铺成孤岛死角的事实；
4、谈判纪要2份（原件）、2016年2月17日函1份（原件）、永旺浙江公司2016年3月3日回函1份（�件），用以证明朱金标与永旺浙江公司积极协商有关店铺租金减免事宜，并无主观违约事实以及永旺浙江公司承诺于2016年3月9日开会商讨解决的事实；
5、银行取款回单2份（原件）、现金缴款凭证2份（原件），用以证明朱金标早已与永旺浙江公司结清水、电费，并不存在恶意拖欠该款项的事实；
6、销售额管理日报共3份（打印件），用以证明朱金标自2015年11月底开业后，正常营业期间的月平均营业额为186178.4元的事实；
7、订货协议2份（原件）、产品销售合同1份（原件）、监控合同书1份（原件）、收款收据2份（原件）、清单1份（原件），用以证明永旺浙江公司强行从朱金标店铺搬走经营设备（价值暂计150000元）的事实；
8、申请法院向公安机关调取的询问笔录1组，用以证明永旺浙江公司于2016年3月26日起违约断电、断水，�对朱金标的经营场所进行封锁，导致朱金标无法正常营业的事实；
9、要求尽快返还经营设备的函1份（原件），用以证明朱金标多次要求永旺浙江公司返还其擅自搬走的租赁场所经营设备以及剩余物品的事实；
10、关于要求尽快返还经营设备函的回函1份（原件），用以证明永旺浙江公司已经明确拒绝返还其擅自搬走的租赁场所经营设备以及剩余物品，鉴于这一新的情况，要求永旺浙江公司对违法扣押物品折价赔偿合理、合法的事实。
为证明所述事实，被告兼反诉原告永旺浙江公司向本院提交如下证据：
1、店铺租赁合同1份（原件），用以证明永旺浙江公司与朱金标之间达成店铺租赁合同，朱金标需依照合同约定支付租金及相关费用，朱金标在开业前即明确知晓其店铺及周边场所位置，朱金标知晓欠付租金达15日以上的，永旺�江公司可解除合同，且朱金标应在限期内清退店铺，遗留于店铺的物品视为放弃所有权的事实；
2、进场装修程序1份（原件），3、开业前和解协议1份（原件），4、营业额管理日报1份（11月27日至11月30日，单方制作打印件），用以证明永旺浙江公司按照合同提供了适租场地给朱金标，朱金标明知装修期间的店铺，应设置围挡的事实；
5、催款函1份（原件），6、会议记录1份（原件），用以证明朱金标一直以经营状况不好为由，要求缓交，减交租金，而永旺浙江公司一直都明确予以拒绝，并追讨租金，而且双方会议中，朱金标从未提及红陀码头店的遮挡问题的事实；
7、合同终止协议1份（原件），8、照片3张（自行拍摄的打印件），用以证明红陀码头店铺关闭与朱金标拖欠租金无关，永旺浙江公司尽最大义务降低了周边店铺关闭对朱金标�铺的影响的事实；
9、解除租赁合同通知1份（原件），10、解除租赁合同彩信1份（自行拍摄打印件）、公证书1份（原件），11、调解录音光盘1张（录音笔录制），用以证明永旺浙江公司因朱金标长期拖欠租金，满足合同解约条件，因此通过多种方式与其解除合同的事实；
12、律师函2份（原件），13、授权书1份（原件），14、《店铺清理通知》函件1份（原件），15、《店铺清理通知》短信通知1份（打印件），16、公证书1份（原件），用以证明永旺浙江公司在合同解除后，一直在积极通知朱金标履行合同解除后义务，但朱金标置若罔闻，所以永旺浙江公司在公证处的监督下完成了朱金标店铺的清退工作的事实；
17、录像光盘1张（被告手机拍摄）及截图2张（打印件），18、道歉信2份（原件），19、申请法院向公安机关调取的全部笔录材料1�（与原告申请调取的笔录一致），用以证明因朱金标在合同解除后率众闹事，双方已不存在继续合作的可能的事实；
20、财物备品清单2份（被告制作原告签字），用以证明朱金标应支付永旺浙江公司18元消耗品费的事实；
21、电费清单1份（被告单方制作打印件），用以证明朱金标拖欠电费的事实；
22、水费清单4份（被告单方制作的打印件），用以证明朱金标拖欠水费的事实；
23、搬家费增值税专用发票1份（原件，第三方开具），用以证明永旺浙江公司代替朱金标完成撤场工作，并支出搬运费4800元的事实；
24、围挡费报价单1份（原告与第三方形成的报价单，打印件），用以证明永旺浙江公司代替朱金标完成撤场工作而支出围挡费7149.06元的事实；
25、工商信息1份（打印件），用以证明应朱金标要求，永旺�江公司在其经营期间都以台州市市府大道555号地址为通信地址，该店铺经营者为李腊明，结合朱金标提交的询问笔录证据，李腊明同时为台北凤梨店铺的股东，所以永旺梦乐城以该地址作为与朱金标的通信地址的事实。
上列当事人提交的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：
（一）原告兼反诉被告朱金标提交的证据，被告兼反诉原告永旺浙江公司对第1、2、3、4、5、6、8、9、10项证据的形式真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第7项证据认为系与第三方之间的协议，其真实性无法确认，本院经审核认为，被告兼反诉原告永旺浙江公司的异议成立，本院不予确认该组证据为认定本案事实的有效证据。
（二）被告兼反诉原告永旺浙江公司提交的证据，原告兼反诉被告朱金标对第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、23、24、25项证据的形式真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第21、22项证据认为系原告兼反诉被告朱金标单方制作的凭证，并不证明本案客观事实，本院经审核认为，该凭证不符合有效证据的形式要件，故不予认定有效。
综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定事实如下：
2015年8月4日，朱金标与永旺浙江公司签订《店铺租赁合同》，主要约定：朱金标承租永旺浙江公司位于杭州市余杭区良渚街道良渚路161号的永旺梦乐城购物中心三楼No.T350-3＆350-4区域，面积348㎡，用以开设台北凤梨餐厅店铺；租期为2015年11月27日至2021年11月30日，其中固定租金，第1年即2015年11月27日至2016年11月30日为41760元／月，于每月15日前支付下月租金，而促销位租金，按月销售额不低于464000元的9%提取，于次月15日前支付；水、电等费用按实际发生结算；合同签订后1个月内，朱金标应交付保证金50000元，于合同期满或解除后，并在付清全部应付费用之后予以退还；逾期支付租金及其他费用，自应付之日起至付清之日止按日万分之六支付违约金，若欠付各期租金及其他费用逾期累计超过15日，则永旺浙江公司有权解除《店铺租赁合同》，并且朱金标除应支付违约金以及支付违约金不足弥补损失还需承担补充赔偿责任之外，应在限期内清退店铺，清退期满限后，仍遗留于店铺内的一切物品，视为放弃所有权；双方确认朱金标的通信地址为浙江省温岭市新河镇团塘村266号，联系电话137××××6188；此外，双方约定在朱金标店铺开业后的合同期内，各方均可以中途书面通知对方解除合同，在一方提出解除合同后满6个月，本合同终止，让朱金标在该6个月内继续完成营业。合同签订后，朱金标交付租赁保证金50000元、装修保证金10000元后进行了店铺的装修。在装修过程中，因朱金标的店铺受其他店铺的墙壁遮挡，导致设计变更、工期增加等问题，为此，双方于2015年11月5日达成和解协议，以永旺浙江公司一次性赔偿朱金标200000元了结。嗣后，台北凤梨餐厅正式开张营业，但朱金标以店铺隔壁的红陀码头等店铺停业，永旺浙江公司将店铺以布条圈围，导致朱金标店铺的一侧店面被遮挡，客流量减少为由，自2015年11月27日开始未交付租金，并先后于2015年12月22日、2016年1月4日与永旺浙江公司进行协商，要求调低租金以补偿因此造成的餐厅经营损失，但双方一直未能达成一致意见。2016年1月16日，永旺浙江公司以特快专递向朱金标发送催交租费的书面通知，并在特快专递封面上写明系催交租费通知和收件人朱金标手机号137××××6188，但该专递经传递人员投递并经与朱金标手机联系，均被拒绝接收。2016年2月7日，朱金标向永旺浙江公司发书面函要求减免租金，永旺浙江公司予以书面回函，定于2016年3月9日再进行协商，但双方经协商后仍未能达成一致意见。2016年3月23日，永旺浙江公司以朱金标长时间拖欠租金为由向朱金标送达解除租赁合同通知书，通知双方签订的《店铺租赁合同》于3月25日解除，限期朱金标于2016年3月29日完成店铺腾退，否则永旺浙江公司将于2016年3月30日进行清场退铺。2016年3月26日，永旺浙江公司开始对朱金标的台北凤梨餐厅店铺予以停电、停水，为此双方发生争议，并经公安派出所出警处理。此后，朱金标的台北凤梨餐厅店铺停止了经营。至此，朱金标应付2016年3月24日至25日的水、电费计1148.1元，应付2015年11月27日至2016年3月25日租金164256元、促销位租金16008元。2016年5月10日，永旺浙江公司以短信形式再次通知朱金标腾退店铺，但朱金标仍未采取腾退行动。为此，永旺浙江公司于2016年5月19日聘请第三方并在公证处公证人员的摄像监督下完成了对朱金标店铺内的设备等物品搬离出店铺，移存于公司仓库，并将店铺的前门予以锁闭。随后，朱金标向本院提起诉讼。在本案审理中，本院于2016年10月19日组织双方将永旺浙江公司已从店铺移存于公司仓库的设备等物品向朱金标办理了移交，而尚剩在店铺内未撤除的物品包括装修，永旺浙江公司也已于2016年11月14日之前撤落，并通知朱金标于2016年11月16日之前可前往提取，但朱金标明确表示不同意接收。本案经开庭审理，且经庭后多次进行沟通、调解，均因双方各持已见，不能达成调解协议。
本院认为：（一）朱金标与永旺浙江公司签订的《店铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违�法律规定，应确认有效。在合同履行中，因朱金标时续未按约交付租金，累计时间远超15日，依据合同约定和法律规定，永旺浙江公司2016年3月23日送达的于3月25日解除合同的通知到达朱金标后具有解除合同效力，因而依法应认定合同已于2016年3月25日解除，据此朱金标要求继续履行合同，已缺乏事实基础。（二）合同解除后，朱金标依约应将店铺清场交还，并结清已实际产生的2015年11月27日至2016年3月25日的租金等费用，依约承担逾期支付租金等费用的违约金，违约金根据永旺浙江公司的具体主张,区分以固定租金与促销位租金为基数，以日万分之六，分期计算至2016年6月18日，合计为14907.5元；同时永旺浙江公司亦应依约退还保证金60000元。（三）租赁合同系朱金标违约而被解除，因而其在解除通知已生效后的2016年3月26日被停电、停水等造成的经营损失要求赔偿，缺乏�据；而朱金标又未根据解除通知指定的于2016年3月29日前完成店铺清场交还，尤其是在2016年5月10日永旺浙江公司再次通知朱金标腾退前提下，朱金标仍然消极处置，未采取腾退行动，据此永旺浙江公司有权依约对店铺内仍滞留的包括设备等物品进行清退和处置，朱金标应承担相应的被清场的不利后果，即“遗留于店铺内的一切物品，视为放弃所有权。”，因而朱金标要求永旺浙江公司赔付原滞留于店铺的设备等物品的损失，不应得到支持，但是，永旺浙江公司将从店铺清理出的设备等物品自愿交还朱金标，予以准许；与此同时，基于永旺浙江公司依合同约定自行清退店铺，其再行要求朱金标将承租场所即店铺内的装修进行恢复原状并腾空交还承租场所，亦缺乏支持依据。（四）关于永旺浙江公司聘请第三方进行清退店铺内的设备等物品而产生的搬运费损失4800元，�该损失金额并未超出双方约定的承担违约金预期范围所主张的金额，故该损失再要求朱金标负担，缺乏事实和法律依据；至于店铺清退后设置围挡，因属永旺浙江公司自已为维护后续整体经营场所所需，且合同也未将该项目列入承租方应承担责任范围，因而该费用应由永旺浙江公司自行负担；此外，有关消耗品费18元，因其证据显示，与朱金标经营的店铺之间，缺乏关联性，不予采信。关于要求朱金标注销其在租赁场所的个体工商户登记，因该事项不属本案民事诉讼范围，应另行处理。（五）朱金标诉称店铺经营环境受遮挡，经营受影响，首先，店铺正式开业经营之前，双方已达成赔偿协议解决，其次，租赁合同并未将其它店铺停业后设置围挡问题列入经营环境参考因素，再次，也并无有效证据证明其它店铺停业设置围挡的程度以及由此导致客流量缩减的关联程度，因此，朱金标这一诉称，缺乏有效证据证实，其以经营受设置围挡影响为由提出减免租金，尤其在永旺浙江公司已于2016年1月16日即开始要求交付租金等费用前提下，仍拒绝交付，明显属于违约行为。至于朱金标诉称中途解约有6个月继续履行的宽延期，事实上，该约定适用于双方守约履行合同为前提，并不适用于一方违约被解除情形，这从合同约定的条款层次上亦已明确列明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回原告朱金标的诉讼请求。
二、反诉被告朱金标支付反诉原告永旺梦乐城（浙江）商�管理有限公司固定租金164256元、促销位租金16008元及水、电费1148.1元，合计人民币181412.1，扣除应退还反诉被告朱金标保证金人民币60000元，余款121412.1元，于本判决生效后十五日内履行完毕；
三、反诉被告朱金标支付反诉原告永旺梦乐城（浙江）商业管理有限公司违约金人民币14907.5元，于本判决生效后十日内履行完毕；
四、驳回反诉原告永旺梦乐城（浙江）商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费16693元，由原告朱金标负担；反诉案件受理费2257元，由反诉原告永旺梦乐城（浙江）商业管理有限公司负担821元、反诉被告朱金标负担1436元。于本判决生效后七日内�纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费18950元，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审 判 长 王富春
人民陪审员 许国强
人民陪审员 郭函丽
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 许 峰