江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终10240号
上诉人（原审被告）：南京美宅网络科技有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道文范路9号04幢101室。
法定代表人：史敏敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人:李欣，江苏联勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张艳青，女，1979年10月1日生，汉族，住江苏省南京市六合区。
委托诉讼代理人：李伟龙，江苏高的律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：夏毛新，男，1988年10月22日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。
被上诉人（原审被告）：赵雪霏，女，1990年1月4日生，汉族，住江苏省鼓楼区。
上诉人南京美宅网络科技有限公司（以下简称美宅公司）因与被上诉人张艳青、夏毛新、赵雪霏房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2017）苏0113民初3252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
美宅公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定上诉人违约属于事实认定错误，上诉人不构成违约。在《存量房买卖合同》签订时，买卖双方对房屋存在抵押的情形是明知的，后被上诉人夏毛新以涉案房产存在司法冻结为由单方解除合同，构成根本违约。后夏毛新与赵雪霏自行筹款解除了司法冻结，在合同能够继续履行的情况下仍不愿意继续履行，应当承担相应的违约责任。二、在购置房产这一重大消费品时，张艳青作为买家应足够谨慎，核实房屋相关信息，但其并未尽到充分的注意义务，买方自身也应当负有一定的责任。三、违约金应以损失为基础，依据“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则。一审法院并没有根据当事人的过错程度、合同履行情况以及利益损失等综合因素调整和降低违约金，判决不当。四、一审判决上诉人返还居间报酬无事实和法律依据。上诉人没有合同法中关于居间合同规定的不得收取居间报酬的事实，也不存在违约，不应退还中介费。
张艳青辩称：一、上诉人作为一家房屋中介公司，在提供专业的房屋居间服务时，应尽必要的审核及注意义务，负有对房屋权属状况是否真实、是否有他项权限制、缔约人身份、缔约能力以及判断过程中是否具备合理性等事项调查，对以上具有如实报告的义务。上诉人未尽到上述的必要审核及注意义务，没有发现卖方的房产存在查封等根本性的重大瑕疵，导致买方在合理的时间错失时间成本和机会成本，造成重大经济损失，导致合同根本目的无法实现，中介公司存在过错，不仅应当退还中介费，还应当承担相应的赔偿责任。二、根据被上诉人在一审中提供的相同时间、相同地段同类房屋的成交价可知，当时涉案房屋的价格总价在900万元以上，一审中卖房人也自述涉案房屋的价值在900万元以上，现合同不能履行，给被上诉人造成巨大损失，一审判决的数额不能弥补全部损失。综上，一审查明事实基本清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
夏毛新、赵雪霏辩称，上诉人认为房屋被冻结，合同不能履行，又认为被上诉人单方解除合同构成违约，理由相互矛盾，请求维持原判。
张艳青向一审法院提出诉讼请求：1、判令夏毛新、赵雪霏赔偿其违约金40万元；2、判令美宅公司退还中介费2万元并赔偿其违约金10万元；3、本案诉讼费、保全费由夏毛新、赵雪霏及美宅公司承担。
一审法院认定事实：2017年4月14日,张艳青（买受方、乙方）、夏毛新、赵雪霏（出售方、甲方）及美宅公司（中介方、丙方）签订存量房买卖中介合同（以下简称涉案合同），该合同载明：丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并就完成其他服务事项达成一致，订立本合同。该合同第一条标的基本情况及价款约定，坐落于南京市×××××室房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人为夏毛新，建筑面积325.14平方米，房屋售价800万元；该合同第二条约定乙方委托甲方购买该房产，并代办不动产权证、房屋交付；该合同第八条约定丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按售房款0.7%即56000元向丙方支付佣金和代办费；该合同第九条违约责任约定:（一）三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、与他人串通，损害甲、乙利益的；3、故意隐瞒，提高委托标的利差；4、其他过失影响甲、乙方交易的；（二）三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为；（三）三方商定，上述违约行为方按标的额的5%计40万元作为违约金分别支付给各守约方;违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。同日张艳青与夏毛新、赵雪霏经再次协商签订补充协议，约定：2017年4月14日前乙方付定金30万元；2017年5月10日前甲方自行赎楼并注销抵押，甲方应在2017年5月18日前完成赎楼并注销抵押；2017年5月22日前支付购房款760万元；2017年5月22日前，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；甲、乙双方定于2017年5月22日正式交付该房屋；留尾款人民币10万元在房屋交付时，甲、乙双方自行交割。同日，张艳青向夏毛新、赵雪霏支付了定金30万元，向美宅公司支付了中介费2万元。2017年5月13日，夏毛新向美宅公司出具告知书，言明：“本人夏毛新20**年4月14日委托美宅公司将某某北路X号XX幢XXX室房屋卖给乙方张艳青，现由于此房产被司法冻结暂时无法进行买卖交易，（由于江宁区人民法院未将开庭传票送至，故为缺席庭审，不知此处房屋被司法冻结），现拟退还定金30万元，由于买家不提供账号，故请中介方协助解决退还事宜”。经美宅公司协调，2017年5月20日赵雪霏向张艳青转账30万元，张艳青于同日出具收条，言明收到夏毛新就涉案房屋退还的定金30万元。2012年5月11日查询的涉案房屋的房屋登记簿载明：涉案房屋上设定了抵押登记，被担保主债权数额合计550万元，2015年9月17日涉案房屋被南京市江宁区人民法院司法冻结，案号为（2015）江宁开民初字第1603号。2017年6月30日查询的涉案房屋的不动产登记资料查询结果证明载明：涉案房屋只有中国工商银行股份有限公司南京新港支行作为抵押权人的抵押登记，被担保主债权数额300万元。
南京市江宁区人民法院于2016年3月9日作出（2015）江宁开民初字第1603号判决（以下简称1603号案件判决），该案判决书载明，夏毛新、赵雪霏为该案的部分被告，该案的开庭传票和判决书对全部被告都以公告方式送达，判决夏毛新、赵雪霏对1511250元代偿款、违约金（以1511250元为基数，自2014年10月29日起至实际支付之日止，按日万分之五标准计算）、律师费67600元承担连带清偿责任。
夏毛新、赵雪霏当庭陈述：其出售涉案房屋是为了还夏毛新父亲的债务，因急用钱就以低于市场价100万元出售。在办理解押过程中得知涉案房屋被江宁区法院查封，其积极与张艳青协商，通知张艳青要求将定金归还，但张艳青没有予以配合，夏毛新、赵雪霏又通过美宅公司通知张艳青解除房屋买卖合同，在2017年5月20日向张艳青退还了30万元定金。
一审法院认为，张艳青与夏毛新、赵雪霏、美宅公司签订的涉案合同，约定了交易房屋的具体地址、建筑面积、房屋价款、价款支付方式及违约责任等条款，具备了合同法规定的买卖合同主要条款，故各方之间就涉案房屋的买卖合同及居间已经成立。该合同系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故一审法院认定合法有效，合同当事人均应按约履行。关于张艳青主张夏毛新、赵雪霏赔偿违约金40万元及美宅公司支付违约金10万元的请求。一审法院经审查认为：1、在涉案合同签订后，夏毛新、赵雪霏按合同约定办理解除涉案房屋上设定的抵押过程中，发现涉案房屋在合同签订前已被人民法院司法查封，导致涉案房屋买卖交易不能按约继续履行，夏毛新、赵雪霏遂通过美宅公司书面解除涉案合同，并说明合同解除原因，经美宅公司协调，张艳青提供了银行账户，夏毛新、赵雪霏退还了张艳青先前支付的定金，张艳青也出具收条予以确认。虽然张艳青与夏毛新、赵雪霏就涉案房屋买卖合同未一致达成明确的解除协议，但夏毛新、赵雪霏已发出解除合同的通知，张艳青同意接收夏毛新、赵雪霏退还定金的行为表明其已同意解除涉案房屋买卖合同。因此，一审法院认定涉案房屋的买卖合同已于2017年5月20日解除。2、导致涉案房屋买卖合同解除的直接原因是涉案房屋存在司法查封，此原因的发生在于作为卖房人的夏毛新、赵雪霏在签订合同时未尽到合理的注意义务，没有在签订合同前向房屋登记机构查询涉案房屋的登记信息。故夏毛新、赵雪霏未尽到卖房人应尽的合理注意义务，导致涉案房屋交易未能履行，构成违约。美宅公司作为从事房地产交易的专业中介机构，在涉案房屋交易中提供的是有偿、专业的居间服务，其有义务提醒、要求卖房人在签订合同前提交涉案房屋的完整登记信息，其在没有掌握涉案房屋完整登记信息情况下，即促成买卖双方签订合同，并据此收取居间费用。故美宅公司也未尽到应有的注意义务，影响到涉案房屋交易完成。根据涉案合同第九条第（一）款第4项的约定，美宅公司存在过失，构成违约。3、根据涉案合同第九条第（三）款约定，三方商定，违约方向守约方支付违约金40万元。如上所述，导致涉案房屋交易未能完成，在于作为卖房人的夏毛新、赵雪霏和作为居间方的美宅公司均未尽到注意义务，夏毛新、赵雪霏及美宅公司均构成违约。上述合同违约责任条款约定，违约方的违约责任为支付违约金40万元，故此40万元违约金应当由均构成违约的夏毛新、赵雪霏及美宅公司共同承担。考虑到合同的权利义务相一致，权与责应当相适应，一审法院认定此40万元违约金分别由夏毛新、赵雪霏承担30万元、美宅公司承担10万元。张艳青还主张美宅公司另行支付违约金10万元，与涉案合同第九条第（三）款约定不符，缺乏依据，故不予支持。房屋买卖合同中约定违约金为40万元，系合同当事人真实意愿表示，夏毛新、赵雪霏辩称双方约定的违约金过高请求降低，张艳青不予认可，夏毛新、赵雪霏也未能提交证据证明合同所约定的违约金过高，故一审法院对夏毛新、赵雪霏这一辩称意见不予采纳。关于张艳青主张美宅公司退还中介费2万元的请求。一审法院经审查认为，如上所述，美宅公司作为专业房地产中介机构，在未尽应有的注意义务情况下，促使买卖双方签订合同，该合同存在不能履行的重大瑕疵，即所促成的合同实际无法按约履行，损害了张艳青的利益。因此，张艳青主张的这一请求，合法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、夏毛新、赵雪霏于判决生效之日起十日内支付张艳青违约金30万元；二、南京美宅网络科技有限公司于判决生效之日起十日内支付张艳青违约金10万元并退还中介费用2万元；三、驳回张艳青的其他诉讼请求。一审案件受理费9000元，减半受理4500元，保全费1260元，合计5760元，由张艳青负担700元，夏毛新、赵雪霏共同负担3998元，由美宅公司负担1062元。
二审中，各方当事人未提供新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。上诉人作为专业的房屋中介机构，具有一定的专业性知识，在提供二手房居间服务时，应当核实并向委托人披露房屋的抵押、典当等权利限制信息。本案中，上诉人在促成房屋买卖双方签订涉案合同时，未提醒并要求卖房人提交涉案房屋的完整登记信息，在涉案房屋具有司法查封的情形下，促成买卖双方签订了涉案合同，未尽到应有的注意义务，存在过错，应承担相应的违约责任。因涉案房屋存在司法查封的事实，致使涉案房屋买卖合同未能按约履行而解除，根据合同约定，违约方应当给予守约方违约赔偿40万元，一审法院根据合同的履行情况及各方的过错程度，综合考量本案实际情况后酌定上诉人承担10万元违约金，不违反法律规定，并无不当。本案中，在上诉人居间下虽然签订了涉案合同，亦属有效，但实际并未完成房屋买卖，上诉人亦未全部履行其应尽的合同义务，且其在签订合同时，具有过错，一审法院判决其返还已收取的中介费用，亦无不当。据上，本院对上诉人的上诉理由，均不予采信。
综上所述，美宅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人南京美宅网络科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 龚 达
审判员 白文虎
二〇一八年二月一日
书记员 汪海燕