连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0703民初908号
原告：陈建花，女，1952年11月16生，汉族，住连云港市连云区。
委托代理人：蔡增柱（原告儿子），男，1984年6月24日生，汉族，无固定职业，住连云港市连云区。
被告：连云港龙禧物业管理有限公司，住连云港市开发区黄河路1号。
被告：浙江龙禧投资集团有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区江南大道3788号杭州龙禧大酒店527号房（清算组办公地址）。
诉讼代表人：钱淼，破产管理组组长。
委托代理人：黄鱼龙，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。
原告陈建花诉被告连云港龙禧物业管理有限公司（以下简称龙禧物业公司）、浙江龙禧投资集团有限公司（以下简称龙禧投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法由审判员周鹤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡增柱，被告龙禧投资公司诉讼代表人的委托代理人黄鱼龙到庭参加诉讼。被告龙禧物业公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈建花的诉讼请求为：1、被告龙禧物业公司、龙禧投资公司连带支付原告三年租金174336元及违约金；2、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告购买位于连云经济技术开发区××号龙禧深蓝公寓房屋后，将房屋出租给龙禧物业公司，约定租期5年，自交付之日至2016年9月13日，约定了第一年、第二年不收租金，第三年租金为52829元、第四年租金为58112元、第五年度租金为63395元，但被告至今未给付租金，故诉至法院。
被告龙禧物业公司未到庭，也未提交书面答辩状及证据。
被告龙禧投资公司辩称，一、原告主张的欠款本金与实际不符。根据答辩人从连云港龙禧物业管理有限公司（以下简称“连云港物业公司”）了解到的财务资料显示，连云港物业公司曾分3次向案涉房屋业主指定的收款人蔡增柱支付租金，具体如下：于2014年9月2日支付租金5800元，于2015年5月8日支付租金4865.5元；于2015年9月28日支付租金4120元；以上合计14785.5元。上述金额不包含答辩人不知情的其他支付租金情况，实际剩余租金应扣除连云港物业公司或其委托方已支付的全部租金。因此，剩余租金并非原告诉称的174336元。二、原告主体不适格，请求法院驳回原告的起诉。案涉合同的出租方为蔡发雨，承租方为连云港物业公司，担保方为答辩人。原告并非案涉合同当事人，无权要求答辩人对租金和违约金承担连带责任，请求法院驳回原告的起诉。三、原告主张第三、四租赁年租金的诉讼请求已超过诉讼时效。案涉合同约定，租期为5年，第一、二租赁年免租金，租金从第三租赁年起收，采用先租后付原则，每半年计付一次租金；其中第三租赁年租金的支付日为2014年3月13日和2014年9月13日，第四租赁年租金的支付日为2015年3月13日和2015年9月13日。但本案中并没有证据证明，从第一期租金起算日至本案起诉日期间，原告曾向连云港物业公司或答辩人主张过支付租金的请求。根据《民法通则》的相关规定，延付或拒付租金情形下的诉讼时效为一年。因此，无论是从合同约定的租金支付日起算，还是从连云港物业公司支付给原告最后一笔租金的时间起算，原告要求连云港物业公司和答辩人支付第三、四租赁年租金的请求已超过诉讼时效。四、原告未在约定保证期间内要求答辩人承担保证责任，答辩人已免除保证责任。案涉合同约定：答辩人对租金承担连带保证责任；保证期间为合同有效期（即物业交付日至2016年9月13日）。现并没有证据证明原告在该期间内曾向答辩人主张过任何权利。根据《担保法》的规定，债权人未在合同约定的保证期间要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。综上，原告无权要求答辩人对案涉租金及违约金承担保证责任。
本院经审理查明以下事实，位于开发区××路××龙禧××公寓××室房产系蔡发雨与陈建花共同共有，蔡发雨与陈建花系夫妻关系。蔡发雨与龙禧物业公司（甲方）订立《龙禧深蓝公寓租赁协议》，乙方为蔡发雨，丙方（担保方）为龙禧投资公司，协议第二条约定：乙方同意将购买的该物业租赁给甲方，租赁期限、租金支付等约定如下：1、租赁期限：伍年，自深蓝公寓交付之日起至2016年9月13日止（如因乙方原因导致交房时间延后，该租赁时间将顺延）。2、租金的计付方式：第一个至第二个租赁年度，乙方同意不收取租金或其他费用，由甲方无偿使用。第三个租赁年度，双方同意年租金为52829元；第四个租赁年度，年租金为58112元；第五个租赁年度，年租金为63395元，均采用先租后付原则、每半年计付一次租金。…第三条：甲方的权利和义务。1、负责该物业的日常维修和养护，并承担相关费用；2、按约定的方式向乙方支付约定的租金；3、有权根据经营的需要，在不影响该物业的整体结构的情况下，对该物业进行合理的布局。第四条：乙方的权利和义务。1、按年度收取约定租金的权利；2、根据甲方的要求，在甲方需要时提供相关的证件和资料，协助配合甲方办理好各种证照及相关文件（上述事宜乙方在甲方提出要求之日起30日内给予提供或协助）。第五条：丙方的权利义务。1、丙方对合同中约定的甲方应承担的全部义务及责任承担连带担保责任。保证期间为本协议有效期间。2、丙方应保证按本协议的约定向乙方提供免费客房，并保证提供良好的服务。…第十条：违约责任。1、三方任何一方不履行本合同约定义务和责任的，应承担履行或赔偿损失的违约责任。2、如甲方违反本协议第二条第2项约定，不按时向乙方支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的千分之三向乙方缴付违约金。该租赁协议三方已签字盖章。
2011年8月13日，龙禧物业、龙禧投资置业有限公司确认将涉案房屋交付给蔡发雨。2014年蔡发雨去世。2014年9月2日，龙禧物业公司向原告的儿子蔡增柱在中国农业银行连云港东辛农场支行账户内转账800元、2014年9月3日转账5000元、2015年5月8日转账4865.5元、2015年9月28日转账4120元，共计给付租金14785.5元，此后未再给付租金，2016年9月14日，蔡发雨与龙禧物业公司订立的租赁合同到期后，原告收回涉案房屋。
另查明，2015年7月22日，浙江中泰控股集团有限公司（以下简称中泰公司）、浙江成钢工贸集团有限公司（以下简称成钢公司）分别以其系浙江龙禧投资集团有限公司（以下简称龙禧集团公司）的债权人，龙禧集团公司不能清偿对其债务，且龙禧集团公司已巨额亏损，另有多笔债务因无力偿还而大量涉诉为由，向浙江省杭州市中级人民法院申请对龙禧集团公司进行破产清算。浙江省杭州市中级人民法院（2015）浙杭商破（预）字第3—1号民事裁定书，裁定受理浙江中泰控股集团有限公司、浙江成钢工贸集团有限公司对浙江龙禧投资集团有限公司的破产清算申请。2015年8月25日，江苏省杭州市中级人民法院作出（2015）浙杭商破字第4-1号决定书，决定指定上海锦天城（杭州）律师事务所、浙江韦宁会计师事务所有限公司担任浙江龙禧投资集团有限公司管理人。
本案的争议焦点为：1、原告的起诉是否过诉讼时效。2、被告龙禧投资公司是否应承担连带保证责任及保证范围如何确定。
关于第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。约定分期支付，赋予出租人可以在合同尚未终止时要求承租人给付租金，承租人只要未按合同约定履行合同义务，就侵害了出租人的利益，且分期支付租金，每一期租金都有各自产生的时间，都是一笔独立的债，诉讼时效以“权利受到侵害”为起算点，不是以侵权行为终止为起算点，否则，违约行为一直在持续，就不能计算诉讼时效，时效制度将形同虚设。因此，对于分期租金，诉讼时效应从债权人知道或应当知道承租人欠交每期租金或者拒付每期租金之日起计算，适用一年诉讼时效。租赁协议约定的租赁期限为2011年8月13日至2016年9月13日，从2013年8月13日起计付租金，且先租后付，每半年支付一次，被告龙禧物业公司应当在2014年3月13日支付第三年租金的一半，此后依次在2014年9月13日支付第三年剩余租金，在2015年3月13日支付第四年租金的一半，2015年9月13日支付第四年租金的一半，2016年3月13日支付第五年租金的一半，2016年9月13日支付第五年租金的一半。诉讼时效的起算时间分别为：第三年租金：2014年3月14日、2014年9月14日，第四年租金：2015年3月14日、2015年9月14日，第五年租金：2016年3月14日、2016年9月14日。被告龙禧物业物业公司于2014年9月2日、2014年9月3日、2015年5月8日、2015年9月28日分别向原告支付租金，因转账凭据并未载明上述款项对应的租金的年份，被告龙禧物业公司也并未出庭说明情况，上述支付汇款的时间如对应每一年应给付的租金，则在租赁的第三年至第五年期间，被告龙禧物业公司持续不断的给付原告租金，则原告的起诉并未超过每一期租金的诉讼时效。另原告称在此期间其不断打电话给龙禧物业公司的负责人贾栋要租金，并提供了贾栋的电话号码以供法庭核实。经核实，原告的儿子蔡增柱一直向龙禧物业公司催要租金，因龙禧物业公司无力给付租金，蔡增柱拿走了龙禧物业公司的一台复印机，龙禧物业公司因此报警，原告主张的分期租金诉讼时效也因其向被告龙禧物业公司主张权利而中断，综上，原告的起诉并未超过诉讼时效，被告龙禧投资公司主张每一期租金分别起算诉讼时效、原告对第三年、第四年租金的诉求已经超过诉讼时效的理由不能成立。
关于第二个争议焦点，本院认为，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十四条第二款的规定，连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。蔡发雨与龙禧物业公司订立的《龙禧深蓝公寓租赁协议》第五条约定：丙方（龙禧投资公司）对合同中约定的甲方（龙禧物业公司）应承担的全部义务及责任承担连带保证责任。保证期间为本协议有效期间。该租赁协议的租赁期限为五年，自交付之日至2016年9月13日，该租赁协议约定的保证期间即为主债务的履行期限。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十二条第一项规定：保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。租赁协议约定的该保证期间应视为没有约定，保证期间为主债务履行届满之日起六个月，保证人对分期履行的主债务承担保证责任的保证期间应从主合同最后履行期限届满之日开始计算。租赁协议的最后履行期限为2016年9月13日，原告于2017年3月6日向本院提起诉讼，并未超过保证期间，龙禧投资公司应当对分期履行的主债务及违约金承担连带给付责任，故本院对原告要求龙禧投资公司就租金及违约金承担连带保证责任的请求依法予以支持。
本院认为，原告与被告龙禧物业公司、龙禧投资公司订立的租赁协议是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，故被告龙禧物业公司、龙禧投资公司均应按协议要求全面履行各自的义务。原告按协议约定向被告龙禧物业公司交付了租赁的房屋及相关配套设施，龙禧物业公司应按协议约定向原告支付租赁费用。但龙禧物业公司未能按约支付，已经构成违约，又因原告陈建花系该房屋的共同所有权人，故本院对原告要求龙禧物业公司支付拖欠租赁费及违约金的诉请予以支持，被告龙禧投资公司就上述租赁费及违约金承担连带保证责任。
根据租赁协议的约定，租赁期限为2011年8月13日至2016年9月13日，从2013年8月13日起计付租金，且先租后付，每半年支付一次。第三年至第五年的租金共计174336元，被告龙禧物业公司已支付租金14785.5元，尚欠159550.5元未给付。被告龙禧物业公司未向原告支付租金，根据租赁协议的约定：每逾期一日，按应付而未付租金的万分之三缴纳违约金，该约定的标准较高，依法调整为按照中国人民银行同期同档贷款利率计算。原告主张从租赁第三年即2014年计算违约金，因租赁协议约定租金系分期支付，且先租后付，故原告主张从2014年开始计算全部欠付租金的违约金无法律依据，本院依法不予支持。被告龙禧物业公司于2014年9月2日支付800元、2014年9月3日支付5000元、2015年5月8日支付4865.5元、2015年9月28日支付4120元。因无法分清上述款项对应的分期租金的年份，为减少被告龙禧物业公司支付的逾期付款违约金，被告龙禧物业公司已经支付的款项均视为支付第三年上半年的租金，逾期付款违约金分别为：1、第三年租金的违约金：以26414.5元为本金，自2014年3月14日计算至2014年9月1日；以25614.5元为本金，计算2014年9月2日一天；以20614.5元为本金，自2014年9月3日计算至2015年5月7日；以15749元为本金，自2015年5月8日计算至2015年9月27日；以11629元为本金，自2015年9月28日计算至实际给付之日；以26414.5元为本金，自2014年9月14日计算至实际给付之日。2、第四年租金的违约金：以29056元为本金，自2015年3月14日计算至实际给付之日；以29056元为本金，自2015年9月14日计算至实际给付之日。3、第五年租金：以31697.5元为本金，自2016年3月14日计算至实际给付之日；以31697.5元为本金，自2016年9月14日计算至实际给付之日。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告连云港龙禧物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈建花租金159550.5元、违约金（违约金按照中国人民银行同期同档贷款利率，分别计算为：第三年租金的违约金：以26414.5元为本金，自2014年3月14日计算至2014年9月1日；以25614.5元为本金，计算2014年9月2日一天；以20614.5元为本金，自2014年9月3日计算至2015年5月7日；以15749元为本金，自2015年5月8日计算至2015年9月27日；以11629元为本金，自2015年9月28日计算至实际给付之日；以26414.5元为本金，自2014年9月14日计算至实际给付之日。第四年租金的违约金：以29056元为本金，自2015年3月14日计算至实际给付之日；以29056元为本金，自2015年9月14日计算至实际给付之日。第五年租金：以31697.5元为本金，自2016年3月14日计算至实际给付之日；以31697.5元为本金，自2016年9月14日计算至实际给付之日）。
二、被告浙江龙禧投资集团有限公司就上述租金及违约金对原告陈建花承担连带给付责任。
三、驳回原告陈建花的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3787元，由被告连云港龙禧物业管理有限公司、浙江龙禧投资集团有限公司连带负担（因原告已预交，被告将该款于给付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费3787元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：a（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交于本院）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 周 鹤
二〇一七年三月三十日
书记员 何丹红
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。