四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川03民终134号
上诉人（原审被告）：田黎黎，女，1969年10月14日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
被上诉人（原审原告）：张超，男，1975年7月13日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
上诉人田黎黎因与被上诉人张超房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2017）川0302民初2626号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
田黎黎上诉请求：1.2016年10月1日至2017年9月30日双方认可每月租金8400元，应以8400元来计算其每月租金；2.因提前归还房屋，2017年8月份应退还的剩余2800元租金应抵扣违约金；3.被上诉人扣押上诉人8000元的轮胎用于抵扣违约金或退还。
事实和理由：上诉人与被上诉人在2015年签订三年的递增租赁合同时，由于市场不景，在2016年9月30日后双方商定并同意支付每月租金8400元，2016年12月份又商定2017年10月1号至2018年9月30号每月租金为8400元。2017年7月份开始国家环保整顿，上诉人不能再继续经营轮胎，经与被上诉人商量后同意在2017年8月30日终止租赁合同。被上诉人于2017年8月13日将现店面另行出租，于该月20号要进场装修。被上诉人向上诉人承诺，如20号搬离店面，未租的10天租金2800元退回，并于上诉人签订了搬出的清空协议，后被上诉人不仅未将2800元租金退还还扣下并拖走了存放在店内的价值8000元的轮胎。上诉人认为，被上诉人拖走的价值8000元的轮胎应用于抵扣违约金，如不抵扣违约金应归还上诉人。
被上诉人未予答辩。
张超向一审法院起诉，请求：1.判决确认原告与被告之间的《租房合同》已解除；2.判决被告支付原告违约金9000.00元和租金差额6000.00元，合计15000.00元；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告张超与被告田黎黎于2015年9月28日书面签订《租房合同》，被告预交2000.00元作为保证金，合同约定原告将自己位于自贡市汇川路网通大楼1栋1号房屋出租给被告居住使用，租赁期限三年，双方约定2015年10月1日至2016年9月30日期间每月的租金为8400.00元，2016年10月1日至2017年9月30日期间每月的租金为9000.00元，2017年10月1日至2018年9月30日期间每月的租金为9000.00元，租赁期间任何一方要求终止合同，须提前3个月通知对方，并支付对方9000.00元的违约金。自2016年10月1日至2017年8月30日被告实际支付原告租金每月8400.00元，原、被告后经协商，双方约定2017年10月1日至2018年9月30日房屋租金变更为每月8400.00元,由原告签字捺印确认。2017年8月，被告因经营困难，要求提前解除租赁合同，并于当月22日搬离租赁房屋，被告将该房屋交付原告。诉讼中，原告自愿将被告预交保证金品迭。
一审法院认为，原、被告书面签订《租房合同》，租期三年，系双方当事人真实意思表示，合同约定违约金9000.00元，且双方接受，符合法律规定。被告提前终止合同系违约，原告诉请确认《租房合同》解除，该院予以确认。被告在庭审中辩称违约金是事实。原告诉请被告支付违约金9000.00元，该院予以支持。2016年至2017年被告每月支付租金8400.00元，双方签订《租房合同》约定2016年10月1日至2017年9月30日每月租金为9000.00元，被告辩称原告口头承诺租金变更为8400.00元，变更租金为新要约，原告未作出实质承诺。原告诉请被告支付2016年至2017年租金差额6000.00元，该院予以支持。原告自愿将被告预交保证金2000.00元品迭，该院予以确认。被告违约提前解除合同，且租金系按月支付，被告辩称冲抵2017年8月已交但未居住期间租金，该院不予支持。被告辩称冲抵价值8000.00元轮胎，系另一法律关系，本案不予处理。该院判决：被告田黎黎于本判决生效之日起十日内支付原告张超违约金9000.00元、租金差额6000.00元，品迭保证金2000.00元，合计13000.00元。
本院二审期间，上诉人田黎黎向本院提交以下证据：
1、成都三利得轮胎有限公司销售单（复印件），拟证明张超拖走轮胎的价值；
2、2017年8月23日、2017年8月30日田黎黎二次报警的《接（报）处警登记表》（复印件），拟证明张超扣押轮胎的事实；
3、微信支付月租金8400元的截图，拟证明张超同意每月只支付租金8400元的事实；
4、侯腾的《情况说明》（影印件），拟证明出租房屋于2017年8月22日归还给张超。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人张超对第1组证据认为与本案无关联性外，其余的证据的真实性都予以认可。但认为第2组证据不能证明自己扣押上诉人轮胎的事实；第3组证据认可收到每月8400元租金，但不能证明被上诉人同意上诉人每月租金从9000变更为8400元的事实；第4组证据不持异议。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1、关于上诉人与被上诉人之间就2016年10月1日至2017年9月30日期间每月的租金由9000元变更为8400元的事实。上诉人田黎黎提供的证据仅能证明在此期间实际每月只交付张超房屋租金为8400元，但不能证明该租金系双方协商一致变更的结果，被上诉人张超陈述因上诉人经营困难，同意上诉人对其每月租金先交8400元，其余600元予以缓交，并没有同意租金按每月8400元收取。对上诉人田黎黎提交的微信支付月租金8400元的截图本院予以采信，但该证据不能证明双方当事人已变更原合同约定的事实；
2、关于被上诉人张超扣押上诉人轮胎抵扣违约金的事实。
上诉人田黎黎提供的证据系田黎黎二次报警的《接（报）处警登记表》，该登记表在处理情况栏分别注明“据田黎黎报称，在富阳酒店佳能轮胎店有纠纷，民警到现场后，经询问田黎黎和张超，俩人系因租房合同发生纠纷，民警告知其俩人协商解决，坚决不能干违法的事情，如协商不下来，可以向法院提起诉讼，获得赔偿”；“报案人田黎黎称，房东张超扣押了自己的货不还。据了解田黎黎租了张超的房子之后，田黎黎又将房子转租给侯腾，侯腾租的房子在8月份不租了，于是张超让田黎黎支付租赁的违约金，其达不成协议，于是张超扣押了田黎黎的货（轮胎7个），因此田黎黎到我所报案，经民警协调仍不能达成一致协议，建议报案人及当事人一行三人到自流井法院起诉解决”。该证据系报案人的自述，无相关证据予以佐证，因此，该事实不能成立。
本院查明事实与一审查明事实相同。
本院认为，上诉人田黎黎的上诉请求是基于上述争议的事实成立为前提，在双方当事人没有对租金进行变更的情况下，承租人应当按原合同约定履行义务。在本案中，承租人田黎黎虽然每月按8400元向出租人张超支付租金，但没有证据证明该8400元系双方对原合同租金的变更。在租赁合同上反映张超仅认可2017年10月1日至2018年9月30日房租为8400元，因此，上诉人田黎黎要求租金以8400元来计算的请求不能成立；关于上诉人张超扣押轮胎应抵扣违约金问题，由于上诉人提供的证据不足以证实该事实的存在，根据“谁主张、谁举证”的原则，上诉人田黎黎应承担举证不能的法律后果。一审法院认为该事实属另一法律关系，本案不予处理并无不当，如上诉人田黎黎有证据证明被上诉人张超存在侵权行为，可另行主张；关于因上诉人提前归还房屋，2017年8月份应退还剩余2800元租金或抵扣违约金问题。在双方《房租合同》上约定每月的租金标准为9000元，上诉人田黎黎在2017年8月22日将房屋退还给被上诉人张超，其实际使用22天，8月尚有9天未实际使用，按合同约定的标准计算，该9天的租金为2612.90元，对于8月已交纳的租金，应按实际使用房屋的天数来计算租金，尚未使用房屋时间段的租金应予以退还，因此，被上诉人张超应退还上诉人田黎黎租金为2612.90元。上诉人请求应退还2800元因计算有误，本院不予全部支持。一审法院认为租金系按月支付，且上诉人违约提前解除合同，对上诉人该项请求不予支持不当，本院予以纠正。
综上所述，田黎黎的上诉请求部份成立。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2017）川0302民初2626号民事判决；
二、上诉人田黎黎于本判决生效之日起十日内支付被上诉人张超违约金9000.00元、租金差额6000.00元，品迭保证金2000.00元及应退还的房屋租金2612.90元，合计10387.10元。
一审案件受理费87.50元，由田黎黎负担。二审案件受理费220元，由田黎黎负担180元，张超负担40元。
本判决为终审判决。
审判长 曾伟贤
审判员 陈品强
审判员 周玉萍
二〇一八年三月二十日
书记员 党若丹