浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终2423号上诉人（原审被告）：义乌市稠城街道大塘下股份经济合作社，住所地：义乌市稠城街道大塘下村。负责人：朱堂财，董事长。委托诉讼代理人：王志春，浙江志春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：义乌市框业行业协会，住所地：义乌市稠州北路558号402室，现地址：义乌市赵宅步行街33号2楼。法定代表人：楼有民，会长。委托诉讼代理人：陈洵熙、吕继雷，浙江六和（义乌）律师事务所律师。上诉人义乌市稠城街道大塘下股份经济合作社（以下简称大塘下经济合作社）因与被上诉人义乌市框业行业协会（以下简称框业协会）合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2014）金义民初字第2353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月27日公开开庭审理了该案。上诉人大塘下经济合作社的负责人朱堂财、委托诉讼代理人王志春，被上诉人框业协会的委托诉讼代理人陈洵熙到庭参加诉讼。本案经本院审委会讨论，现已审理终结。大塘下经济合作社的上诉请求：请求撤销原判，依法发回重审或改判驳回框业协会的诉讼请求。事实与理由：1、一审法院判决大塘下经济合作社为返还定金及房租预付款的责任主体错误。2014年1月24日大塘下经济合作社与框业协会签订《建设“义乌（框画）艺术品市场”打造“大塘下艺术村”协议书》后，大塘下经济合作社在大塘下村办公楼二楼专设办公室，购买了电脑、办公桌、空调等供框业协会使用。框业协会派汤伟荣、李雯安两人代表框业协会与房东签订租房合同，办理接受房屋等工作。129户房东与框业协会签订的《委托租赁房屋协议》（以下简称“协议”）明确了租赁期限、租金及支付方式，以及租赁双方应承担的责任。“协议”明确约定大塘下经济合作社是保证人，承担连带责任。由此可见，129户房东与框业协会分别签订的“协议”是对大塘下经济合作社与框业协会签订的“协议书”及2014年3月26日签订的补充协议（以下简称“合同”）中房屋租赁权利与义务的具体约定。大塘下经济合作社按照“合同”与“协议”约定，将定金、预付租金支付给129户房东，是为框业协会履行“协议”的无偿代理行为。大塘下经济合作社的代理行为，完全按照“合同”和“协议”办理，不存在过错。根据租房“协议”，框业协会应当在2014年3月15日前将全年的房租支付给房东，但其支付房租都在2014年3月15日之后，且支付的是部分房租，并没有多付。更何况支付房租是在框业协会在大塘下的办公室，当时框业协会的人员都在场，支付的每笔款都经过框业协会确认。因此，大塘下经济合作社不应承担违约返还定金及房租预付款的责任。2、一审法院未追加与本案有直接利害关系的129户房东为当事人程序违法。框业协会与129户房东分别签订了“协议”，框业协会接收了129户房东所交的442.5间房屋。大塘下经济合作社代框业协会支付给129户房东定金、预付房屋租金共计4826250元。现在，框业协会起诉大塘下经济合作社要求解除“协议书”和“合同”，返还全部定金、预付房屋租金，这显然与129户房东有法律上的利害关系，法院依法应当追加为本案当事人。一审法院不依法追加，属程序违法。3、一审法院判决大塘下经济合作社承担违约责任错误。（1）关于房屋的腾空问题。2014年3月26日签订的“合同”第一条第3项约定：“乙方在2014年3月28日前交房数目达到95%，3月30日前交房达98%”。截止2014年3月30日止，共腾房442.5间，其中4月1日后腾房13.5间，框业协会同意保留至2014年9月30日17.5间。2014年4月1日前腾退比例约为93%，与98%的约定仅相差5%。已腾空的房子可以满足框业协会搬迁之用，框业协会共向经营户收取了600万元资金，每间定金按5000元收取，房租按1万收取，600万元照此计算对应400间，而480间腾房90%是432间，实际大于400间。大塘下腾房以后框业协会曾组织经营户进行抽签，抽签之后已腾空的房子还有部分空余，没有对应的经营户。腾房问题根本不会影响框业市场整体搬迁。所以，一审认定市场无法整体搬迁，大塘下经济合作社根本违约与事实不符。截止2014年3月30日，已腾空的442.5间房屋框业协会进场装潢堆货的仅23间左右。造成大量房屋闲置的原因，是因为框业协会没有做好经营户的统一搬迁工作，导致框业市场整体搬迁受阻。129户房东的房屋闲置长达1至2年以上不等，造成房东重大损失。（2）关于基础设施建设、道路硬化问题。大塘下经济合作社在2014年3月18日工程招投标，框业协会是知道的。2014年3月26日签订的“合同”第四条约定：“在路面硬化完工之前，乙方按照原协议约定进行路面沙化，但如出现积水、坑洼、严重扬尘等情况，乙方应采取有效的措施消除以上情况。”因此，路面硬化问题已不能作为违约。一审法院却不顾事实情况，认定大塘下经济合作社构成根本违约，框业协会有权解除合同完全错误。4、一审法院判决适用法律错误。大塘下经济合作社是按照“合同”与“协议”的约定，将定金、预付租金支付给129户房东，是为框业协会履行“协议”的无偿代理行为。一审法院对三方当事人之间的法律关系未理清，就武断认为大塘下经济合作社构成根本违约，框业协会享有解除“合同”的权利，系适用法律错误。框业协会辩称：一审法院认定事实除实际腾退房屋的数量认定有误外，其他事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1、大塘下经济合作社未按期履行腾房、路面硬化的主要合同义务，导致合同目的不能实现，构成根本违约。大塘下合作社与框业协会之间的合同包括“协议书”及“补充协议”两个文本。在该合同关系中，大塘下经济合作社主要的义务：一是在约定日期前动员约定比例以上的房东腾空房屋，二是在约定日期前完成路面硬化，三是确保有500万元搬迁、培育、发展、广告等费用资金保障等配合义务。但是三项义务大塘下经济合作社没有一项完成，且经框业协会同意延期后仍没有完成。首先，大塘下经济合作社二区一楼店面房共计480间，但至2014年4月2日，仍有至少120间房屋没有腾空，腾房比例不足75%，远低于合同约定的98%，且未腾空房屋多数位于沿街重要位置。“补充协议”中“目前已腾房90%左右”，实际是指房东交钥匙的房屋数量，不是实际腾房数量，该表述属于表述不清，不是框业协会自认或双方确认。其次，大塘下经济合作社没有履行道路及其他基础设施及时施工的义务。截至2014年8月6日，道路刚刚开挖做基础，已经远远超出了合同约定的7月10日的日期。第三，大塘下经济合作社没有按照约定制作大塘下牌楼，也没有实施其他与培育市场等相关措施。双方签合同最重要目的就是为了市场搬迁创造条件，保证新市场繁荣，必须保证足够数量的出租房屋和足够多的好位置。为保证更多框业协会经营户顺利搬迁，就必须保证在约定日期前腾房、道路硬化。这两项最主要条件均未达到，双方关于市场整体搬迁的合同目的因为大塘下经济合作社的违约无法实现。2、大塘下经济合作社是合同相对方和款项收取方，判决其返还款项有充分的合同依据和法律依据。本案存在二类协议，一类是框业协会与大塘下经济合作社签署的协议，包括“协议书”及“补充协议”；另一类是房东、框业协会、大塘下经济合作社三方签署的“协议”，即《委托租赁房屋协议（A）》。两类协议明确约定了大塘下经济合作社的义务和责任。框业协会与大塘下经济合作社双方签署的“协议书”和“补充协议”约定了大塘下经济合作社以下义务和责任：负责保证相关区域的房主将指定的房子按附件的价格和约定的时间出租给框业协会；保证在2014年3月10日前腾房98%以上。作为框业协会与房东租房协议房东一方的保证人，在协议签订、履行过程中产生的一切责任承担连带责任；在约定时间内完成路面砂石平整、水电通讯设施完善、所有道路硬化、基础设施完成；制作牌楼、确保500万元费用保障等。在三方签署的《委托租赁房屋协议（A）》第十四条中也明确约定，大塘下经济合作社自愿承担房东的保证人，对协议履行过程中产生的一切房东责任负连带责任。双方合同中约定定金的目的，是为了约束大塘下经济合作社按期完成约定比例的房屋腾房，框业协会与村民签订的“协议”并没有任何定金的条款。因此，定金约束的对象并不是村民，而是大塘下经济合作社。只有在满足腾房比例、市场搬迁可行的条件成就时，定金才能转为房租。关于定金、预付款的相关约定都是框业协会与大塘下经济合作社之间发生的，双方是合同相对方，且资金由大塘下经济合作社收取，按照合同相对性原则，应由大塘下经济合作社返还预付款和双倍返还定金。3、村民利益受影响系由大塘下经济合作社未完成合同义务引起，是另一个法律关系，无需追加村民为本案当事人。按照大塘下经济合作社与框业协会之间的协议，如果腾房比例、路面硬化等条件满足，市场将会整体搬迁至大塘下。已腾房的村民，是在大塘下经济合作社的动员下腾房，村民即使利益受损也因为大塘下经济合作社未完成约定义务引起。村民利益受损是村民和大塘下经济合作社之间的关系，与本案属于不同的法律关系，不应追加村民为本案当事人。请求二审法院驳回大塘下经济合作社的上诉请求。框业协会向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年1月24日签订的《建设“义乌（框画）艺术品市场”，打造“大塘下艺术村”协议书》及2014年3月26日签订的补充协议。2、大塘下经济合作社双倍返还框业协会已支付的定金2400000元。3、返还框业协会已支付的房租预付款3000000元，并赔偿利息损失（自2014年3月27日起按银行同期同类贷款利率算至实际履行之日止，暂算至起诉之日利息为70000元）。4、框业协会因本案花费律师费200000元、公证费7500元由大塘下经济合作社承担。一审法院认定事实：2014年1月24日，框业协会（甲方）、大塘下经济合作社（乙方）签订《建设“义乌（框画）艺术品市场”，打造“大塘下艺术村”协议书》。协议第一条“目的”约定：甲方是为了义乌框业行业的健康发展，提高行业的整体市场竞争力，同时为广大经营户改善经营环境，降低经营成本，维护经营户的切身利益。第三条第2项：甲方统一承租乙方新建二区住宅的所有一楼店面（480间），承租期内全部租金由甲方统一承担和支付，下一年起每年租金提前15日全部支付到乙方账户。……甲方于2014年1月30日前付定金每间5000元，该定金抵扣房租，租金2014年4月1日前付清。4、甲方支付保证金2000000元，以保证将框业行业市场按计划引进到乙方区域，该保证金期限为三年。……第四条约定：1、……乙方保证在2014年3月10日前腾房98%以上。2、乙方作为甲方与房东营业房相关租房协议房东一方的保证人，对协议签订、履行过程中产生的一切责任承担连带责任。3、乙方负责2014年2月20日前，将营业房区域内路面用沙石平整，保证水电通讯等基础设施完善。乙方负责2014年7月10日前，将区域内所有道路硬面化、基础设施完成。……六、违约责任。1、若乙方在2014年3月10日前未做到腾房98%的，则需赔偿甲方未腾房房租的二倍；（本条款的98%指本合同附件红线内全部房屋）。2、若乙方在2014年2月20日前未按照本协议第四条第3项约定平整道路，影响开业、营业使用的，则每超过一日需赔偿甲方人民币100000元；未在2014年7月10日前完成路面硬面化及基础设施建设的，则每超过一日需赔偿甲方人民币100000元；乙方未在2015年4月1日前完成牌楼建设的，则每超过一日需赔偿甲方人民币10000元。……5、乙方违约致使合同无法继续履行的，甲方有权要求乙方双倍返还保证金。6、若因甲、乙双方任何一方过错产生纠纷导致诉讼的，则过错方除承担违约责任外，还应承担对方因诉讼支出的一切费用（包括但不限于：诉讼费、差旅费、律师费、保全费）。九、协议签订于浙江省义乌市，此协议一式两份，双方各执一份，自双方签订并甲方向乙方交纳1000000元保证金之日起生效。协议签订后，框业协会经法定代表人楼有民账户于2014年1月25日向大塘下经济合作社指定的朱某3账户汇入2000000元定金，于2014年3月11日汇入400000元定金。同期，框业协会与大塘下村民朱某1等129户签订了《委托租赁房屋协议》，并由大塘下经济合作社作为该协议的保证人盖章确认，并对租金、租期及交付时间等做了约定。大部分村民向框业协会交付了房屋钥匙。2014年3月26日，框业协会（甲方）、大塘下经济合作社（乙方）签订《补充协议》一份，约定：第一条腾房1、目前已腾房90%左右，根据实际情况，作如下补充约定：在主合同约定的红线范围内的店面，“好之味”快餐店、幼儿园在原租房合同期内保留，“新天足”超市一家、药店两家暂时保留，保留期限至2014年9月30日。……3、乙方在2014年3月28日前交房数目达到95%，3月30日前交房达98%，未达到以上比例，乙方按照一年全部房租总额的20%向甲方支付违约金。……第二条房租的支付1、本补充协议签订后，甲方支付乙方房租预付款3000000元至原协议约定的户名为朱某3的账户，其余房租渐次支付，原则上不侵害房东的切身利益。……第三条保证金的支付原协议约定的2000000元保证金甲方在2014年4月30日前支付。第五条约定本补充协议及主协议在本补充协议签订之日起生效。补充协议签订当日，框业协会将3000000元本票支付给大塘下经济合作社指定收款人朱某3。2014年4月1日、4月2日，义乌市公证处对协议约定范围内仍由原承租人在营业使用的房屋进行了公证，公证员对大塘下二区48家店面共计120间房屋仍由原承租人使用的情况进行拍照公证。2014年8月6日，义乌市公证处对大塘下二区自宗泽北路入口至城北路入口路段、自雪峰东路入口至西城北路入口路段及其他部分路面未完成道路硬面化、未完成基础设施的现场进行摄像公证。框业协会支出公证费用7500元。2014年8月26日，框业协会与浙江六和（义乌）律师事务所签订《法律服务委托合同》，约定一审案件的代理费用为200000元。2014年9月16日，浙江六和（义乌）律师事务所给框业协会开具200000元的增值税发票。另查明，本案起诉状副本及应诉通知书等诉讼材料于2014年9月10日送达至大塘下经济合作社。截止2014年10月止，大塘下经济合作社已将所收取的定金2400000元其中的2200000元代付给各房东；预付房租3000000元其中的2626250元已代付给各房东。一审法院认为，本案框业协会、大塘下经济合作社于2014年1月24日签订的《建设“义乌（框画）艺术品市场”，打造“大塘下艺术村”协议书》及2014年3月26日签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，且未有致合同无效或可撤销的情形存在，应系合法有效。本案争议焦点为：一、关于合同解除的问题。根据双方签订的协议书及补充协议约定，大塘下经济合作社应负责督促并保证房屋于2014年3月10日前腾空达98%，但大塘下经济合作社未举证已按约完成，且大塘下经济合作社也未按约定时间完成基础设施建设、道路硬化、广告投入等行为，而框业协会签订本协议的目的系为了框业市场整体搬迁，保持市场繁荣稳定，故该协议目的无法实现，显然大塘下经济合作社已经构成根本违约，框业协会依法有权解除上述协议。根据法律规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故双方签订的《建设“义乌（框画）艺术品市场”，打造“大塘下艺术村”协议书》及其《补充协议》于本案诉讼材料送达至大塘下经济合作社即2014年9月10日起解除。二、关于返还定金及房租预付款的责任主体问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方签订的协议及补充协议约定，框业协会、大塘下经济合作社分别作为承租方和出租方的意思表示明确，虽然大塘下经济合作社并非涉案房屋的所有权人，但从129户房主与框业协会同期签订的《委托租赁房屋协议》来看，大塘下经济合作社出租房屋的行为已由各房主予以认可，再者框业协会支付的定金和房租预付款均向大塘下经济合作社交纳，故根据合同相对性原则，返还定金及房租预付款的责任主体应系大塘下经济合作社。虽根据框业协会自认，大塘下经济合作社已腾房90%，但据此框业协会并不能实现市场整体搬迁的合同目的，已腾空的房屋也没有实际投入经营，故涉案合同解除后框业协会支付的定金2400000元和房租预付款3000000元应当由大塘下经济合作社予以全部返还。三、关于违约责任承担的问题。大塘下经济合作社并未按约履行合同义务，已构成根本违约，合同解除后应向框业协会承担双倍返还相应定金的违约责任。根据庭审查明的事实，框业协会统一承租大塘下经济合作社新建二区住宅的所有一楼店面为480间，每间定金5000元，由此框业协会支付的2400000元定金即为根据房屋间数计算的定金，而根据2014年3月26日双方签订的《补充协议》第一条第1项明确约定，“目前已腾房90%左右”，且大塘下经济合作社并未举证嗣后的腾房间数已超过该比例，故定金罚则应当按照未履行部分所占全部租赁房屋的比例予以适用，由此大塘下经济合作社应双倍返还部分的定金为2400000元×10%=240000元。框业协会主张赔偿的房租预付款利息损失，并不违反法律规定，且由大塘下经济合作社双倍返还部分的定金不足以弥补框业协会方实际造成的损失，故框业协会要求大塘下经济合作社赔偿房租预付款从款项交付次日起按银行同期同类贷款利率计算的利息损失，于法有据，应予以支持。框业协会要求大塘下经济合作社承担的律师代理费、公证费是框业协会为主张权利而支出的合理费用，双方在合同中亦有明确约定，故框业协会的该诉请，亦予以支持。综上，框业协会合理合法的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、义乌市框业行业协会与义乌市稠城街道大塘下股份经济合作社签订的《建设“义乌（框画）艺术品市场”，打造“大塘下艺术村”协议书》及其《补充协议》于2014年9月10日解除。二、义乌市稠城街道大塘下股份经济合作社于判决生效之日起十五日内返还义乌市框业行业协会定金2400000元及双倍部分的定金240000元，共计2640000元。三、义乌市稠城街道大塘下股份经济合作社于判决生效之日起十五日内返还义乌市框业行业协会房租预付款3000000元并赔偿利息损失（从2014年3月27日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至本判决履行完毕之日止）。四、义乌市稠城街道大塘下股份经济合作社于判决生效之日起十五日内支付义乌市框业行业协会律师代理费200000元、公证费7500元，合计207500元。五、驳回义乌市框业行业协会的其他诉讼请求。案件受理费66890元，由义乌市框业行业协会负担15120元，由义乌市稠城街道大塘下股份经济合作社负担51770元。二审中，上诉人大塘下经济合作社向本院提交证据如下：证据1、刘冬梅诉框业协会的义乌市人民法院开庭笔录一份，证明目的：1、腾房90%以上已经具备市场搬迁条件。框业协会在质证中陈述其在收取大塘下的房屋之后曾组织经营户对经营房进行抽签。抽签之后有部分经营户将货物拉到房屋内。大塘下新建二区住宅共有480间，2014年3月26日签补充协议之前已经腾房90%并交付。补充协议签订之后，又腾了3%，共腾房450多间，但赵宅连仓库只有250间。2、框业协会搬迁至大塘下决定，并未得到全部经营户的支持。笔录中框业协会一方陈述“在签订协议时没有约定搬迁时间，无法确定搬迁时间。协议第一条确定新商业街能够得到70%以上经营户支持，才能够实施搬迁计划。所以无法承诺搬迁时间，我们也没有向原告（刘冬梅）口头承诺具体搬迁时间。”根据该陈述，框业协议因没有得到70%以上经营户的支持，所以没法承诺搬迁时间。框业协会共向经营户收取600万元，其中200万元定金，400万元房租。而框业协会与大塘下村民约定的租金为：主街营业房每间每年房租2.5万元，非主街营业房每间每年1.8万元，即使按2万间算，房租每年也要近千万元。说明市场搬迁并没有得到全部经营户同意。框业协会领导在收取部分经营户的款项后，盲目乐观，认为市场整体搬迁会得到全部经营户的同意，擅自将款项打入大塘下经济合作社，是其决策错误。3、框业协会向经营户共收取600万元。按框业协会与经营户签订的营业房预定协议，每间收定金5000元，房租预付款1万元，经营户向框业协会预定共400间营业房。二区住宅480间，腾房90%共计432间，已足够经营户整体搬迁之用。证据2、民事起诉状和营业房预定协议书各一份，证明目的：框业协会向经营户每间收取定金5000元、房租预付款10000元。证据3、倡议书一份，证明目的：大塘下经济合作社为引进框画市场，倡议房屋出租户让出4个月的房租，说明换届后村委仍然想引进框画市场，并为此作出努力。证据4、委托租赁协议书一份，证明目的：租金支付经框业协会授权，框业协会以合同方式授权大塘下经济合作社将租金发放给房东。合同第五条“租金结算时间和方式：租金按年交纳，在年度租赁起始日前15日内，乙方（框业协会）以银行转账的方式支付到丙方（大塘下经济合作社）账户，由丙方统一发放给甲方（房东）。”租赁起始日为2014年4月1日，租金支付是经腾房、交钥匙、签租赁合同一系列行为之后，在框业协会设置于大塘下的办公室以现金方式支付，并经框业协会工作人员确认。证据5、引进框画市场互认协议书一份，证明目的：经大塘下经济合作社做工作，房屋出租后同意让出2个月房租。证据6、大塘下框画艺术村市场搬迁情况说明及进场装修调查各一份，证明目的：赵宅房东得知框业市场搬迁后，主动大幅下调房租。大塘下大部分房东已在2014年3月份腾空店面。换届后的村委仍然想引进框画市场，给予经营户免两个月房租及补助200万给经营户。证据7、经营户选位表格一份，证明目的：框业协会曾经组织经营户对房屋进行抽签，抽签之后还有部分店面多余空置。大塘下经济合作社申请证人朱某1、朱某2、朱某3出庭作证，证明房屋腾空、钥匙交付、租房协议签订后经过框业协会工作人员在场确认支付房租等情况。框业协会对上述证据发表质证意见如下：证据1真实性无异议，但对大塘下经济合作社概括的内容及证明目的有异议。笔录第5页中，是关于签约当时状态的描述，而不是纠纷发生时状况描述，双方洽谈签约并不是签约发生后尚不能确定。证据2起诉状时间真实性没有异议，对起诉状所述的事实有异议。预定协议书没有框业协会盖章，不论该份协议是否存在，委托租赁房屋协议书是固定格式，各方权利义务应当以双方签署的委托租赁房屋协议书来确定。该份协议是三方真实意思表示，但无法达到其证明目的。证据3真实性无法确定，如果真实，恰恰证明了大塘下经济合作社违约的事实，这份倡议书构成了其违约的自认。证据4真实性没有异议，这份证据同时证明两个目的，框业协会合作社、房东应当以这份协议为准，该协议第14条约定大塘下经济合作社自愿作为本协议房东的保证人，对履行过程中产生一切责任负连带责任。这恰恰证明一审判决与合同约定内容一致。证据5是房东单方签字，作出的承诺本身也证明大塘下经济合作社没有按照原来合同履行义务，导致违约以后房东所表达的补救措施，该协议书不是双方意思表示，框业协会对协议的内容不予认可。协议书也证明大塘下经济合作社违约的事实。证据6系打印件，没有任何签字盖章，真实性不予认可。证据7系打印件，真实性不予认可，大塘下经济合作社所谓的框业协会在大塘下有办公室不是事实，大塘下曾经设立办公室，只有一间提供给框业协会工作人员使用，但不是框业协会的办公室。对于三位证人证言：1、该三人有两种身份，他们都是房东，同时，朱某3是合作社指派的工作人员，款项汇入朱某3账户是框业协会和合作社协议书附件所规定的付款方式，其行为为职务行为。该三人在本案中，不是证人而是当事人。2、当事人陈述应当通过法定代表人或者代理人或者以起诉状、答辩状等方式作出表示，不应当单独以证人方式向法庭陈述。3、三人陈述内容不真实。比如说款项由谁支付，朱某1、朱某2说是框业协会支付，朱某3说框业协会委托他支付，说法均与事实不符。款项是框业协会按照协议支付给大塘下经济合作社的，是经济合作社对房东的履约行为。4、三人的部分陈述，也构成自认。如朱某3强调工资是由合作社支付，显然受聘大塘下经济合作社，而不是受聘于框业协会。5、作为同村居民，对市场搬迁高度关注的居民对公证书的照片均以不知道回答，显然不诚实、不诚信的表现，其中朱某2与公证书两组照片有关联，其作为房东之一对12栋的情况不知情予以回避，系不诚信。综上，三人的陈述跟自认应当不予认定，不应当作为证人证言处理。本院认证意见：证据1系法院开庭笔录，对其真实性予以确认，但不能达到证明目的，对其证明目的不予确认。对证据2中的起诉状真实性予以确认，但对其证明目的不予确认。证据4，框业协会对其真实性无异议，该组协议书能够证明框业协会、大塘下经济合作社、出租户之间关于房屋租赁的协议情况，本院予以采信。对证据3、5的真实性予以确认。证据6、7系打印件，框业协会对其真实性有异议，本院对该两份证据不予采信。对三位证人证言因与本案上诉人大塘下经济合作社有利害关系，且无其他证据相互印证，对证人证言本院不予采信。被上诉人框业协会二审未提交新的证据。本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，截止2014年4月30日，框业协会未支付200万元保证金。补偿协议签订后，大塘下经济合作社与框业协会就房租、进场装修、道路建设等问题进行过多次协商。本院认为：框业协会和大塘下经济合作社于2014年1月24日签订的《建设“义乌（框画）艺术品市场”，打造“大塘下艺术村”协议书》及2014年3月26日签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，应确认合法有效。本案主要争议焦点有三点，分析如下：1、一审未追加129户房东为当事人是否程序违法。框业协会与大塘下经济合作社为在大塘下建设“义乌框画艺术品市场”，打造“大塘下艺术村”签订了涉案的协议书和补充协议，合同的相对方是框业协会、大塘下经济合作社。虽然为了协议的具体实施，框业协会、大塘下经济合作社以及大塘下的129户房东签订了委托租赁房屋协议，协议内容与协议书、补充协议有关联性，但该批协议主体不同，独立于本案所涉协议书及补充协议。故一审未追加129户房东为本案当事人不构成程序违法。2、大塘下经济合作社是否构成根本违约，合同是否应予解除。本案双方签订协议书和补充协议主要目的是为了将框业市场整体搬迁到大塘下，保持框业市场繁荣稳定，因此双方在两份协议中都明确约定了腾房、交房率必须达到98%，但大塘下未完成协议约定的该主要义务，也未按约在规定的时间内完成基础设施建设、道路硬化等义务，导致框业协会整体搬迁的目的未能实现，其行为已经构成根本违约，框业协议有权解除涉案两份协议。同时，根据协议书及补充协议的约定，框业协会应当支付大塘下房东一年的房租（1000万左右），但其仅在补充协议签订后预付了300万元，其余租金并未按约支付；补充协议还约定框业协会应在2014年4月30日前支付200万元保证金，但框业协会却未按约支付保证金。因此，框业协会在履行协议过程中亦存在违约行为。3、合同解除后大塘下经济合作社是否应当承担相应的责任。如前所述，因大塘下经济合作社和框业协会均有违约，本案不适用定金罚则，在协议书和补充协议解除的情况下，根据合同相对性原则，大塘下经济合作社作为合同主体，应当返还框业协会支付的定金240万元。一审未认定框业协会的违约行为，适用定金罚则，判令大塘下经济合作社返还240万元定金及未履行部分的双倍部分定金24万元，有所不当，应予纠正。关于房租预付款的处理，协议解除后，大塘下经济合作社收取的300万元房租预付款依法应返还给框业协会。但因大部分房东已将房屋腾空，有的还进行过装潢，协议解除后，房屋出租的目的不能实现，房东亦存在损失，对该损失后续还需依法处理。另因大塘下经济合作社已按协议约定，将房租预付款中的2626250元支付给大塘下的房东，2626250元房租应否返还问题，本案暂不予处理，宜在大塘下房东与框业协会的案件中另行解决；对于剩余的373750元，仍由大塘下经济合作社保管，应由大塘下经济合作社予以返还；因大塘下经济合作社存在违约，框业协会要求其赔偿相应的利息损失应予支持。关于律师代理费、公证费，系框业协会为主张权利支出的合理费用，且双方在协议中有明确约定，结合双方的违约情况，本院酌定由大塘下经济合作社承担77500元。综上，大塘下经济合作社部分上诉请求成立，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持浙江省义乌市人民法院（2014）金义民初字第2353号判决第一项；二、撤销浙江省义乌市人民法院（2014）金义民初字第2353号判决第二、三、四、五项；三、由义乌市稠城街道大塘下股份经济合作社于本判决生效之日起十五日内返还义乌市框业行业协会定金2400000元。四、由义乌市稠城街道大塘下股份经济合作社于本判决生效之日起十五日内返还义乌市框业行业协会房租预付款373750元并赔偿利息损失（从2014年3月27日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至本判决履行完毕之日止）。五、由义乌市稠城街道大塘下股份经济合作社于本判决生效之日起十五日内支付义乌市框业行业协会律师代理费、公证费合计77500元。六、驳回义乌市框业行业协会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费66890元，由义乌市框业行业协会负担42582元，由义乌市稠城街道大塘下股份经济合作社负担24308元。二审案件受理费52733元，由义乌市框业行业协会负担26941元，由义乌市稠城街道大塘下股份经济合作社负担25792元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 伟审 判 员  高 耘审 判 员  张淑英二〇一七年十二月六日代书记员  张青青??-20-???-19-?