沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初11769号原告朱颖，女，1984年9月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告刘鹤南，男，1983年7月9日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人朱颖，女，1984年9月7日出生，汉族，住沈阳市和平区长白四街***号23-5。被告沈阳市和兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路47-4号，注册号210100000036587。法定代表人王杰昌，系该公司总经理。委托代理人朱海维，系辽宁恒敬律师事务所律师。原告朱颖、刘鹤南与被告沈阳市和兴房地产开发有限公司（以下简称“和兴公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月24日受理后，依法由审判员荆彤适用简易程序于2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告朱颖并作为原告刘鹤南的委托代理人，被告和兴公司委托代理人朱海维均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱颖、刘鹤南诉称：原、被告通过贷款方式购买了被告开发建设的位于和平区靓岛路60-5号1单元3层3号，建筑面积为99.45平方米的房屋一处，2013年8月31日，开发商按约定交房，但未按合同第11条约定给付我方《住房质量保证书》、《住房使用说明书》，也未按合同的补充协议第6条约定给付《竣工验收备案收文回执》（相当于验收合格证）和约定的××与××签订的相关协议。因房间中有的窗户未安装，我没有交纳物业管理费等相关费用，直至2014年10月29日安装完窗户后，我交纳了物业费。按照合同第9条的约定，被告的行为应视为违约，应给付我延期交房违约金22829.86元。另被告至今未办理房屋产权证书，按照合同第15条的约定，被告应给付我延期办理房屋产权证书违约金3144.61元。为维护原告的合法权益，诉至法院。诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付延期交房的违约金22829.86元；2、延期办理房屋产权证书违约金3144.61元；3、诉讼费由被告全部承担。被告和兴公司辩称：1、延期交房是因为不可抗力导致的，因此应免除违约责任，被告延期交房是因为沈阳市召开第十二届全运会，依据省政府文件，全运会期间为了达到优良的空气质量，政府要求工程停工三个月，从2013年6月28日至2013年9月15日停工，我们认为，这个属于不可抗力，所以我们应该免责；2、原告要求支付延期交房违约金已经超过诉讼时效，不应支持原告主张延期交房违约金的诉讼请求，被告提供的房屋准住通知单可以看出被告交房日期为2013年11月4日，原告这次起诉已经超过诉讼时效，因此被告认为原告要求支付逾期交房的违约金应不予支持；3、即便法院认定被告交房日期为2014年10月29日，原告起诉也部分超过诉讼时效，根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。因原、被告在合同中对违约金的支付方式约定为按日支付，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效应按日分别计算，也就是说本案只能支持原告从2014年10月24日至2014年10月28日的违约金；4、在《商品房买卖合同》补充协议的第八条规定，因××未按合同约定和××通知及时缴纳相关资料和税费、房款等××原因，导致该商品房权属证书不能办理或者延期办理的，××不承担第十五条项下的违约责任。直到今日，原告未向被告提交相关资料及税费等票据，导致被告无法给原告办理房证，因此关于延期办理房屋产权证的违约金不应支持；另外，关于计算逾期办理房证违约金及逾期交房违约金的数额应依据双方签订的商品房买卖合同中违约条款计算。经审理查明：2012年11月25日，二原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区靓岛路60-5号1-3-3（现地址为沈阳市和平区胜利南街304-7号1-3-3）房屋，建筑面积为99.45平方米，套内面积为80.05平方米，总房款623551.5元……。其中第八条交付期限条款约定：××应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格……；第九条××逾期交房的违约责任条款约定：……（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，××有权解除合同……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部房款，被告于2014年10月29日将房屋交付原告使用，庭审中被告自认诉争房屋仍未下发初始登记批复，不具备办理房产证条件。上述事实，有原告向法庭提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收款收据及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为：二原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。二原告已经按照合同约定将房款交付给被告，被告亦应按照约定履行交付房屋的义务。被告于2014年10月29日向原告交付房屋，存在逾期交房行为。关于被告提出全运会导致工期延误的抗辩，首先，被告向法庭提供的《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》中的停工范围为比赛场馆2公里范围之内，而被告施工项目不属于该文件规定范围内的工程；其次，被告向法庭提供的《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》中的三环以内的工程项目，不能进行土方、拆除及非应急性道路挖掘施工，而庭审中，被告没有证据证明其在该文件规定的期限内，工程进行的施工属于上述施工内容。综上，对于被告提出的该项抗辩意见，因证据不足，本院不予采信。关于被告抗辩的诉讼时效问题。因二原告的诉请，属债权请求权，适用二年诉讼时效期间的规定。根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。因原、被告在合同中对违约金的支付方式约定为按日支付，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效应按日分别计算。本案中，依据双方合同约定，被告逾期交房的违约期间应从2013年9月1日至2014年10月29日，原告于2016年10月24日向本院提起诉讼，且未向法庭提供有效证据证明本案存在诉讼时效中断的情况，故2013年9月1日至2014年10月24日之间的违约金已超过诉讼时效，不能得到支持，而2014年10月25日起至2014年10月29日（实际交付使用日期）期间内原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，被告应给付原告该期间5天的逾期交房违约金311.77元（623551.5元×0.0001×5天）。关于二原告主张的逾期办证违约金的诉请，被告于2014年10月29日将房屋交付二原告使用，现被告交付房屋后未能依照合同约定在商品房交付使用后720日内（即2016年10月18日前）将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能如期取得房屋权属证书，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任，被告应按照合同约定的违约金计算标准给付原告逾期办证违约金，具体数额为3117.75元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱颖、刘鹤南支付逾期交房违约金311.77元；二、被告沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱颖、刘鹤南支付逾期办证违约金3117.75元；三、驳回原告朱颖、刘鹤南其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费225元（已减半收取），由原告曹向荣、钱海负担200元，由被告沈阳市和兴房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  荆彤二〇一六年十一月二十八日书记员  刘雷本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。