山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0203民初2712号原告（执行案外人）：青岛市李沧区李村街道办事处东北庄社区居民委员会，住所地青岛市李沧区大崂路1007号。负责人：刘维盛，主任。委托诉讼代理人：姜晖，山东德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪妮，山东德恒律师事务所律师。被告（申请执行人）：郭玉凤，女，汉族，住所青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：景尚鸿，山东琴岛律师事务所律师。第三人（被执行人）：青岛万信置业有限公司，住所地青岛市城阳区环海经济技术开发区内。法定代表人:王玮，经理。第三人：青岛豪伦置业有限公司，住所地青岛市李沧区虎山路27号甲。法定代表人:郭可悦，经理。原告青岛市李沧区李村街道办事处东北庄社区居民委员会（以下简称东北庄社区）与被告郭玉凤、第三人青岛万信置业有限公司（以下简称万信公司）、第三人青岛豪伦置业有限公司（以下简称豪伦公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东北庄社区的委托诉讼代理人姜晖、被告郭玉凤的委托诉讼代理人景尚鸿等到庭参加诉讼，第三人万信公司经本院公告送达开庭传票传唤、第三人豪伦公司经本院直接送达开庭传票传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东北庄社区向本院提出诉讼请求：1、确认青岛市××国道××甲户（青房权市字第107837号）、辛户（青房权市字第107838号）房地产归原告所有；2、解除对青岛市××国道××甲户房产、辛户房产的查封，停止对该两处房产的执行；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年7月被告郭玉凤因购买不良资产，申请法院强制执行第三人万信公司财产，市北区人民法院以（2003）北执字第1166号协助执行书查封了青岛市××国道××甲户、辛户房产。2009年1月原告东北庄社区提出执行异议，2013年3月提出解除查封申请。2013年6月市北区法院以（2013）北执字第4号裁定书驳回东北庄社区的执行异议。青岛市××国道××甲户房产、辛户房产是东北庄社区集体资产，是90年代李村镇政府建设“李村商城”项目给东北庄社区的土地补偿，建成后一直由东北庄社区占有使用至今。该两处房产早为以前的省市区三级法院生效判决书确认为东北庄社区的房产。市北法院执行局驳回东北庄社区的执行异议适用法律不当，程序错误。郭玉凤购买的是不良资产，标的物并非涉案房产。查封该两处房产达7年之久，侵害原告合法权益。被告郭玉凤辩称，本案是执行异议之诉，原告请求确权是另一法律关系，原告应另行起诉，请求驳回原告该项请求。本案争议的房产，最高人民法院（2014）民提字112号民事裁定书已有裁判意见，确认争议房产属于万信公司所有，市北法院的查封没有错误。原告的执行异议之诉没有事实和法律依据，应予以驳回。第三人万信公司未陈述意见。第三人豪伦公司述称，我方曾于2008年参加过东北庄社区诉万信公司房屋买卖合同纠纷，于2009年、2011年参加过东北庄社区诉万信公司所有权纠纷案，现申明我方在以往诉讼中的表述和答辩均是我方真实意思表示，是对客观事实的尊重。我公司原名称为青岛市崂山李村房地产开发总公司，原系李村镇政府下属企业，具房地产开发资质。李村商城是李村镇政府在东北庄土地上开发建设的，商城所有的网点和住宅包括立项、规划、预售都是借用我公司资质、名义办理的，但与我公司没有任何经济关系。我方于2000年与万信公司签订涉案房屋买卖合同，因涉案房屋是政府给东北庄社区的，属东北庄社区所有，东北庄社区若办理房屋登记须向我公司出具介绍信或委托函。当时万信公司拿着东北庄社区的委托函来办理房屋登记，我们理解为是将涉案房屋办理至万信公司名下，就同万信公司签订了房屋买卖合同，但万信公司拿着发票来，我们只是给盖章而已。万信公司拿着合同和发票去办理了房屋登记，但房子并没有实际交付，一直由东北庄社区占用。我们与万信公司签订的房屋买卖合同是虚假的，只是走走形式为了办理房产证用。我方没有参与到涉案房屋买卖中，没有收取任何费用，只是借用资质，东北庄社区与万信公司的纠纷与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人出示的证据和当庭陈述，本院认定事实如下：1、原告东北庄社区原名称为青岛市李沧区李村街道办事处东北庄村民委员会。第三人万信公司原名称为青岛环海经济技术开发区房地产开发公司，于2004年10月28日更名为现名称。第三人豪伦公司原名称为青岛市崂山李村房地产开发总公司，于2002年7月25日变更为现名称。2、中国建设银行青岛市城阳区支行诉万信公司、青岛光正实业集团路桥工程公司借款纠纷一案，本院于2002年12月19日作出（2002）北经初字第581号民事判决书，并于2003年3月3日以（2003）北执字第1166号立案执行。执行中，本院于2006年7月19日查封了登记在被执行人万信公司名下的青岛市××国道××甲户房产、辛户房产。原告东北庄社区于2009年1月13日向本院提出执行异议，以对上述涉案房产享有权利为由申请解除查封。2009年4月23日本院依法做出（2003）北执字第1166-1号民事裁定书，裁定变更该执行案的申请执行人为郭玉凤，原申请执行人中国建设银行青岛市城阳区支行在（2002）北经初字第581号民事判决书中所确定的权利义务由郭玉凤继受。针对原告东北庄社区提出的执行异议，本院审查后作出（2013）北执异字第4号执行裁定书，裁定驳回东北庄社区的执行异议。东北庄社区不服该裁定，依法提起执行异议之诉。本院受理后，作出（2013）北民初字第1165号民事裁定书，裁定驳回东北庄社区的起诉。原告东北庄社区不服该裁定，依法上诉至青岛市中级人民法院。该法院作出（2014）青民一终字第414号民事裁定书，裁定驳回上诉维持原裁定。原告东北庄社区申诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院依法作出（2015）鲁民提字第663-1号民事裁定书，裁定撤销上述一、二审民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院遂立案继续审理，即本案。3、原告提交的1999年12月18日李村镇政府会议纪要记载：“商城工程竣工验收后一层网点归东北庄所有，由各承建公司统一向东北庄办理网点交接并协助办理房产所有权手续。”青岛市李沧区李村街道办事处于2007年12月10日在该会议纪要上记载“因区划原件丢失，经核查此件真实”。2008年10月7日青岛市李沧区李村街道办事处出具书面材料，称李村商城系在1994由原李村镇政府开发建设，由豪伦公司（即原青岛市崂山李村房地产开发总公司）代为管理，由于李村商城占用东北庄社区所属土地，根据1999年12月18日的会议纪要，商城一层网点交付东北庄社区所有。2008年11月3日青岛市李沧区人民政府出具书面证明，称：青岛市李沧区李村镇人民政府2000年1月因区划变更为青岛市李沧区李村街道办事处，东北庄社区及李村商城在区划前和区划后一直属于李村街道辖区；1999年12月18日由李村镇政府组织关于李村商城的会议纪要情况属实。2012年5月25日青岛市李沧区李村街道办事处出具书面证明，称：1994年由原李村镇政府牵头，镇属李村镇房地产公司开发了李村商城项目。该项目使用了东北庄社区的集体土地，李村镇政府和各建设单位决定将一层网点及大棚交付给东北庄社区作为使用土地的补偿。由于尚未办理土地出让手续，目前还属于集体土地，致使一层网点和大棚很多没能办理产权登记手续，已办理房产登记手续的因土地手续不完备，目前无法办理过户。豪伦公司于1998年取得李村商城网点、住宅的预售许可。4、2000年1月10日，豪伦公司作为出卖方与万信公司作为买受人签订房屋买卖合同两份，将涉案“李村商城”一期一号、二号网点房和一期四号网点房出售给万信公司，价款分别为2695676元和1965652元。2002年11月15日，原告向豪伦公司出具函件（两第三人称其为委托书，以下简称“2002年11月15日函件”）一份，内容为“李村房地开发公司（即豪伦公司）：现有环海房地产开发公司（即万信公司）到贵公司办理我村‘李村商城’一期一号、二号、一期四号大棚及网点的房产证手续，望给予办理为盼”。2002年11月22日青岛市公安局李村派出所出具证明：“李村商城一期1号楼-2号楼网点门头房，现门牌为××国道××甲，李村商城一期4号楼网点门头房，现门牌为××辛”。2002年12月6日，万信公司负责人王玮出具声明书，内容为：2002年11月22日，李村房地产总公司向环海公司出具了五张发票（第二联、第四联）原件丢失。青岛市市北区第二公证处出具（2002）青北二证内字第4628号公证书，对声明系王玮签章的真实性予以公证。2003年10月16日万信公司领取涉案两处房屋的房地产权证，权证字号分别为青房地权市字第107837号（××国道××甲户）、107838号（××国道××辛户），建筑面积分别为2642.82平方米和1927.11平方米。其中使用权类型注明“因土地资料尚不完备，土地使用权登记待办”。2005年3月2日，东北庄居委会向万信置业公司出具收条，内容为：收到涉案房屋的两份房地产权证原件；即日起由东北庄居委会办理过户手续，因没有及时过户，发生一切法律责任均与万信置业公司无关。2008年4月9日青岛市房地产交易中心李沧区交易处曾在青岛市中级人民法院（2008）青民一初字第46号案件中向青岛市中级人民法院出具书面证明，称青岛环海经济技术开发区房地产开发公司所持有的涉案两处房屋的的产权，因土地手续不全，暂不能过户给东北庄社区。对于上述房屋买卖行为，豪伦公司述称，因涉案房屋是政府给东北庄社区的，属东北庄社区所有，东北庄社区若办理房屋登记须向豪伦公司出具介绍信或委托函。当时万信公司拿着东北庄社区的委托函来办理房屋登记，我们理解为是将涉案房屋办理至万信公司名下，就同万信公司签订了房屋买卖合同，但万信公司拿着发票来，我们只是给盖章而已。万信公司拿着合同和发票去办理了房屋登记，但房子并没有实际交付，一直由东北庄社区占用。我们与万信公司签订的房屋买卖合同是虚假的，只是走走形式为了办理房产证用。豪伦公司没有参与到涉案房屋买卖中，没有收取任何费用，只是借用资质。对于涉案房屋的产权转移登记手续办理过程以及上述“2002年11月15日函件”（第三人称其为委托书），各当事人在青岛市中级人民法院受理的（2008）青民一初字第46号买卖合同纠纷案、（2009）青民一初字第33号所有权确认纠纷案、（2011）青民再重字第3号所有权确认纠纷案中，分别陈述了意见。其中豪伦公司先后称：涉案房屋不是我方卖的，房子是当时李村镇政府开发建设，我方是李村镇政府下属企业，李村镇政府利用我方资质办理所有手续，涉案房屋的过户都是我方盖的章；豪伦公司将房产办理到万信公司名下，原告是知情和授意的；是万信公司经办人拿着“2002年11月15日函件”（豪伦公司称其为“证明”）给我方的。万信公司先后称：村委让我方帮忙把产权办理到我方名下，所以走了这个形式，只是为了便于办理房产证，但合同没有履行；我方与豪伦置业公司是经原告同意才办理的房产证；东北庄社区和万信公司关系不错，是应东北庄社区的要求办理到万信公司名下。原告东北庄社区称：当时对签订买卖合同、办理涉案房屋产权证的手续等不了解，后来知道这个事实后，万信公司把房产证还给了我们。对于“2002年11月15日函件”，东北庄社区先是否认其真实性，称该函件上的公章不是原告方加盖，公章是假的，内容方面具体委托事项不明确；后又称“从字面意思表示，委托由环海房地产开发公司到豪伦公司办理房产证手续，无办理到万信公司名下的意思表示，该委托不明确。我们认为是万信公司自己写的委托书”；再称：当时的出发点是委托万信公司办理东北庄的房产证，因为万信公司是大棚的建设单位和物业管理单位，对情况熟悉，双方关系较好，所以委托万信公司去办理。在本案中则称：盖有原告印章的委托书明确委托万信公司为原告办理讼争房屋产权证手续；豪伦公司对委托书内容理解错误，在没有向原告进一步核实的情况下错误地协助万信公司将讼争房屋登记在万信公司名下。被告则在本案证据交换中质证称，对原告出具的该“2002年11月15日函件”真实性有异议，特别是原告在以往的庭审中都一概否认了该委托书，在本案审理中原告又强调该委托书的真实性和实际用途，出尔反尔，随意承认和否认，其诚信程度让人怀疑；另从事实讲，2000年豪伦公司与万信公司达成了房屋买卖合同，自然要将房屋过户登记至万信公司名下，与原告无关。对于涉案房屋买卖合同签订时间（2000年1月10日）与“2002年11月15日函件”出具时间先后问题，豪伦公司和万信公司均解释称1998年地税局出台税收政策，当时合同签到2001年就不能享受税收政策了，真正的合同签订时间是在函件之后。对于原告为什么没有将涉案房屋产权登记变更到原告名下这一事项，原告在（2011）青民再重字第3号所有权确认纠纷案中称，因为房产证在其手中、房子一直有东北庄使用，不会产生其他法律问题，所以没有积极办理；经咨询李沧交易处，因为手续不全，也办不了产权过户登记。5、原告东北庄社区出售“李村商城”一期网点房的流程，在2001年之前，由购房人持原告东北庄社区出具的证明文件，向豪伦公司申请办理房产登记手续；2004年之后，购房人向东北庄社区交付房款后，由原告出具证明文件，由购房人直接向房产登记部门申请办理产权登记手续。6、2004年原告东北庄社区向青岛市崂山区提起民事诉讼，请求判令解除其与被告刘成签订的关于租赁李村商城一期1、2号楼间的大棚及楼底间网店房的租赁合同、迁出房屋。崂山区人民法院作出（2004）崂民一初字第834号民事判决书，判决解除租赁合同、被告刘成将涉案房屋交付东北庄社区。该案尚在执行中。2012年8月原告东北庄社区向青岛市李沧区人民法院提起民事诉讼，请求判令被告李洪波、董继峰停止侵权腾还涉案××国道××辛户网点房，2013年11月李沧区人民法院作出（2012）李民初字第2445号民事裁定书，裁定准予原告撤回起诉。7、2008年1月原告东北庄社区向青岛市中级人民法院提起民事诉讼，请求确认豪伦公司与万信公司间的房屋买卖合同无效。青岛市中级人民法院作出（2008）青民一初字第46号民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。8、2009年原告东北庄社区以万信公司和豪伦公司为被告，向青岛市中级人民法院就涉案房屋提起确权诉讼，请求确认涉案房屋归东北庄社区所有。在该案中原告诉称：1999年12月18日，在李村镇政府的组织下，各房屋开发建设单位就李村商城一层网点交接问题做了会议纪要，约定商城竣工验收后一层网点归东北庄所有。工程竣工后，原告接手李村商城一层网点房屋并用于出租经营，一直占有使用。2000年1月10日，万信公司未经原告同意，与豪伦公司签订《商品房买卖合同》，将原告所有房屋办理到万信公司名下，侵害了原告的合法权益。被告豪伦公司在该案中辩称：根据有关会议纪要内容记载，本案争议的网点房归东北庄所有，后来为何给了万信公司，系原告与万信公司之间的业务，与本被告无关。被告万信公司在该案中辩称：本案争议网点房的所有权确实应归原告所有，但是原告对豪伦公司将房屋权属办至万信公司名下系明知且认可的，万信公司已于2005年3月2日将两本房产证交还原告，原告并未提出异议。在该案审理过程中，原告认为两被告系恶意串通将本属于原告的房屋办至被告万信公司名下；两被告均认可原告系本案争议房屋的所有权人，万信公司主张将争议房产办至自己名下是为了给原告帮忙。豪伦公司称，本案工程在建设过程中，因原李村镇政府没有开发资质，原青岛市崂山区李村房地产开发总公司作为原李村镇政府的下属企业，接受镇政府的指派，以自己的名义对外签订合同、出具发票，协助买房人办理产权过户手续。根据1999年12月18日会议纪要精神，本案的网点房产权归原告所有，因此豪伦公司根据原告发出的信函指令，与万信公司签订买卖合同，并协助万信公司办理产权登记手续。在该案审理过程中，案外人郭玉凤申请参加该案诉讼，后又以与本案无直接法律关系为由，自动撤回参加诉讼申请。案外人郭玉凤主张该案争议的房屋已经因另案被青岛市市北区人民法院查封，原、被告三方当事人属于恶意诉讼，其目的在于通过诉讼逃废案外人郭玉凤的债权。青岛市中级人民法院认为原告的诉讼请求证据不足，遂作出（2009）青民一初字第33号民事判决书，判决驳回原告东北庄社区的诉讼请求。原告东北庄社区不服判决上诉于山东省高级人民法院。山东省高级人民法院作出（2009）鲁民一终字第299号民事调解书，调解协议约定各方当事人均确认涉案房屋属于东北庄社区所有、万信公司同意将涉案房屋产权人变更登记为东北庄社区。郭玉凤作为案外人不服该调解书，向最高人民法院申请再审。最高人民法院作出（2010）民申字第272号民事裁定书，裁定指令山东省高级人民法院再审该案。山东省高级人民法院作出（2010）鲁民再字第51号民事裁定书，裁定撤销（2009）鲁民一终字299号民事调解书和（2009）青民一初字第33号民事判决书，发回青岛市中级人民法院重审。青岛市中级人民法院作出（2011）青民再重字第3号民事判决书，判决确认涉案房屋归原告东北庄社区所有。该判决书生效后，郭玉凤向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院作出（2012）鲁民再申字第30号民事裁定书，裁定驳回郭玉凤再审申请。郭玉凤不服向最高人民法院提出申诉。最高人民法院作出（2014）民提字第112号民事裁定书，认为一审判决违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，裁定撤销青岛市中级人民法院（2011）再重字第3号民事判决、驳回原告东北庄社区的起诉。9、山东省高级人民法院在（2002）鲁民一终字第292号万信公司等工程欠款纠纷案中，判决认定涉案李村商城大棚工程（该大棚工程系李村商城一期1号楼、二期4号楼的附属工程）的建设单位是李村商城筹建办公室和东北庄村委，应当对大棚工程履行结算和付款义务。青岛市中级人民法院在（2004）青民一终字第2479号万信公司、东北庄社区等工程欠款纠纷案中，判决认定东北庄社区是涉案李村商城一期1号楼、二期2号楼大棚的产权人和使用人。本院认为，本案的焦点问题是原告对涉案两处房屋是否享有能够对抗被告郭玉凤申请执行的权利。首先，根据会议纪要、李沧区人民政府、青岛市李沧区李村街道办事处等单位出具的证明材料以及当事人陈述等，足以认定涉案房屋系建设在原告东北庄社区集体所有的土地之上，涉案房屋系原李村镇政府对使用东北庄社区土地的补偿，因此，东北庄社区对涉案房屋享有占有、使用、处分等民事权利。原告东北庄社区出售李村商城一期网点房的行为、起诉要求承租人腾还涉案房屋的行为以及（2002）鲁民一终字第292号判决书和（2004）青民一终字第2479号判决书中认定的相关事实，也印证原告对涉案房屋享有上述民事权利。其次，根据以下事实，足以认定豪伦公司与万信公司之间就涉案房屋不存在真实的买卖合同行为：其一，豪伦公司对涉案房屋不享有占有、处分权利；其二，买卖合同双方当事人均称未实际履行合同、未支付价款，被告也未能证明万信公司已经支付房屋价款；其三，涉案房屋未实际交付万信公司，万信公司将产权证交付原告持有。总之，豪伦公司与万信公司之间并不存在买卖房屋的真实意思表示，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条关于民事法律行为有效要件的规定，两公司就涉案房屋所签订的买卖合同虚假无效，万信公司不能根据无效合同取得涉案房屋所有权。涉案房屋的产权证书记载的权属事项与房屋的实际权属状态不符，涉案房屋产权证书登记的权属事项不宜作为本案认定涉案房屋实际权属状态的依据。再者，根据“2002年11月15日函件”、万信公司领房屋产权证后又送交原告、原告一直实际占有支配涉案房屋等事实，加之各方当事人在历次诉讼中就涉案房屋登记事项所做陈述，足以认定原告与第三人万信公司之间就涉案房屋系借名登记关系，即原告东北庄社区将自己享有权利的涉案房屋登记在万信公司名下，并无移转实体权利的意思。该借名登记行为当事人之间既无移转房屋实体权利的意思表示，也无证据证明该行为有损相关国家利益和社会公共利益，且客观上存在涉案房屋“因土地手续不全，暂不能过户给东北庄社区”等原因，因此，该借名登记行为不发生移转涉案房屋所有权的法律效果。总之，原告对涉案房屋享有占有、使用、处分的权利，第三人万信公司对涉案房屋不享有权利。因此，原告要求解除对涉案房屋的查封、停止执行，符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项关于“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，本院予以支持。至于原告要求确认涉案房屋所有权归其所有的请求，因该纠纷的处理涉及房屋的其他投资建设人，在本案中不宜一并处理。原告可以另行主张。综合上述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：解除对青岛市李沧区308国道1138号甲户（青房权市字第107837号）、辛户（青房权市字第107838号）房地产采取的查封措施，停止对上述标的物的执行。案件受理费100元、公告费600元，由被告郭玉凤负担（原告已经预交，被告于本判决生效后3日内支付原告）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  孔繁军审 判 员  田继青代理审判员  李婉君二〇一七年十月十六日书 记 员  张 蕾