云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2016）云2331民初1550号原告：禄丰万盛房地产有限公司法定代表人：邱韵辉，系该公司董事长。组织机构代码：67085667-6。住所地：禄丰县金山镇西门社区西山路。委托诉讼代理人：ＸＸ，系云南滇中律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：王慧萍，女，1971年5月6日生，现住禄丰县。委托诉讼代理人：王洪生，系义诚法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告：杨正春，男，1968年8月19日生，现住禄丰县。被告：张加旺，男，1968年11月29日生，住禄丰县。委托诉讼代理人：夏迎中，系云南迎中律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告禄丰万盛房地产有限公司与被告王慧萍、杨正春、张加旺买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法适用简易程序于2016年10月24日公开开庭进行审理，原告禄丰万盛房地产有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ、被告王慧萍的委托诉讼代理人王洪生、被告杨正春、被告张加旺的委托诉讼诉讼人夏迎中均到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告禄丰万盛房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告共同支付原告购房款796000元，自2016年9月11日起每天按796000元的万分之七计算支付逾期付款违约金至实际付款之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月9日，原告与被告王慧萍签订《商品房购销合同》，合同约定由原告将其开发的万盛金澜半岛小区第19幢1单元11层3号房出售给被告王慧萍，建筑面积为165.05平方米，房款总价为462000元，合同还约定被告王慧萍于2013年8月9日合同签订时一次性付清房款426000元，约定原告于2013年8月30日将房屋交付给被告王慧萍。2013年9月3日原告与被告王慧萍签订《商品房购销合同》，合同约定原告将其开发的禄丰万盛金澜半岛小区19幢2号商铺出售给被告王慧萍，建筑面积为80.6平方米，房款总价为483000元，合同还约定被告王慧萍于签订合同当日支付首付款242000元，剩余的241000元于2013年9月25日前全部付清，原告于2013年10月15日前将商铺交付给被告。上述两份合同签订后，被告不按合同约定的期限向原告支付购房款，仅于合同签订当日支付部分购房款。经原告多次催要后，被告王慧萍才于2015年7月8日向原告结算，由于被告长期拖欠支付购房款，自合同签订之日起至2015年7月7日止期间自愿向原告承担100000元的购房款滞纳金，并承诺连同购房尾款共计796000元于2015年9月10日前全部付清。若逾期，自2015年9月11日起至实际付清之日止按796000元的日万分之七向原告支付逾期付款违约金。被告张加旺自愿为王慧萍上述债务承担担保责任。并要求原告在尚未付清款项的情况下，先将合同约定的房屋交付给被告王慧萍，为其办理房屋产权登记手续。现原告已按照被告王慧萍的要求将房屋交付给被告，并将办理好的房屋产权登记证书交付给被告王慧萍。但至今被告王慧萍并未按照《承诺书》的约定期限支付购房款及滞纳金、违约金，担保人也未履行担保责任。另据，被告王慧萍、杨正春系夫妻关系，该房屋系夫妻二人共同所有使用，被告杨正春也应依法承担责任。被告张加旺自愿为被告王慧萍上述债务担保，现王慧萍无法按期履行债务，被告张加旺也应承担担保人的担保责任。被告王慧萍辩称，原告的诉讼请求不完全成立，答辩人仅欠原告两套房的购房款396000元。原告所主张的滞纳金无事实依据，也不合法，答辩人不同意支付。另外，原告所主张的滞纳金、违约金的诉讼请求均不能成立，现答辩人仅同意支付尚欠原告的尾款396000元。本案原告所主张的两套房屋的购买及欠款均与被告杨正春无关，答辩人与被告杨正春并非夫妻关系。被告杨正春辩称，答辩人与被告王慧萍并非夫妻关系，答辩人与本案争议的房屋购买、欠款等纠纷无关。被告王慧萍现尚欠原告购房款396000元是事实，余款已付清，原告所述被告王慧萍尚欠796000元购房款不属实。被告张加旺辩称，根据担保法第二十六条之规定，答辩人已免除担保责任，请求人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年8月9日，原告王慧萍与被告禄丰万盛房地产有限公司签订《商品房购销合同》，约定由被告王慧萍向原告购买原告开发的位于万盛金澜半岛小区第19幢1单元11层3号房屋，建筑面积为165.05平方米，商品房套内建筑面积为145平方米，单价为3181.38元/平方米，总房款462000元。买受人于2013年8月9日签订合同一次性付清房款，原告应于2013年8月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给买受人。由于买受人原因，未能按期交接的，责任由买受人承担。自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，买受人按每日30元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，买受人按总房款的0.2%乘以逾期的天数向原告支付违约金，合同继续履行。双方还就其他权利义务进行了约定。2013年9月3日，被告王慧萍与原告禄丰万盛房地产有限公司签订《商品房购销合同》，约定由被告王慧萍向原告购买原告开发的位于万盛金澜半岛小区第19幢2号商铺，建筑面积为80.60平方米，商品房套内建筑面积为70.92平方米，单价为6810.49元/平方米，总房款483000元。买受人在合同签订之日付首付款242000元，余款241000元，于2013年9月25日前付清。原告应于2013年10月15日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给买受人。自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，买受人按每天30元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，买受人按应付未付款的0.0005%乘以逾期的天数向原告支付违约金，合同继续履行。双方还就其他权利义务进行了约定。上述两份合同签订后，被告王慧萍支付了部分购房款，因其后王慧萍未能依照约定按期支付剩余的696000元购房款，2015年7月8日，被告王慧萍向原告出具《承诺书》，载明：“1、承诺人（被告王慧萍）必须在2015年9月10日前还清所欠禄丰万盛房地产有限公司购房款696000元；2、承诺人在2015年9月10日前未还清所欠禄丰万盛房地产有限公司购房款696000元。禄丰万盛房地产有限公司直接追收承诺人从购房签订合同之日起至2015年7月7日止期间欠购房款滞纳金100000元；3、承诺人在2015年9月10日前未还清所欠禄丰万盛房地产有限公司购房款和滞纳金共计796000元。禄丰万盛房地产有限公司从2015年9月11日起向承诺人每天按万分之七计算违约金，至还清所欠购房款、滞纳金、违约金之日止；4、此承诺书经承诺人签字和担保人签字后，具有同等法律责任。”被告王慧萍在该《承诺书》中“承诺人”处签字捺印，被告张加旺在《承诺书》中“担保人”处签名捺印。现原、被告就所欠购房款的支付事宜发生争议，原告遂诉至本院。本院认为，原告与被告王慧萍于2013年8月9日及2013年9月3日签订的两份《商品房购销合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，不损害他人利益，为有效合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方应按合同约定全面履行各自义务。原告已按合同约定交付房屋，则买受人即被告王慧萍也应当按照合同约定按期履行购房款的支付义务。本案中，至2015年7月8日被告王慧萍向原告出具《承诺书》时，双方确认王慧萍尚欠原告购房款696000元。《承诺书》中载明如2015年9月10日前被告王慧萍未能付清所欠购房款，则应当支付原告自签订购房合同起至2015年7月7日期间的滞纳金10万元，故该10万元的性质系被告王慧萍未按承诺履行义务应当承担的相应责任，并非所欠的购房款，故对原告要求被告支付其尚欠的购房款796000元的诉诉讼请求，本院支持696000元。被告王慧萍向原告出具《承诺书》，作出如未按期支付购房款，则自愿承担滞纳金10万元的承诺，该承诺系被告王慧萍的真实意思表示，不违反相关法律规定，故被告王慧萍应对其法律行为承担责任，向原告支付自购房合同签订之日起至2015年7月7日期间的滞纳金10万元。庭审中，被告王慧萍提出2015年7月8日后，其分两次向原告支付购房款共计30万元，第一次支付20万元用于原告公司缴纳税款；第二次向原告公司的会计蒋金喜个人账户支付10万元，故现王慧萍仅欠原告购房款396000元。本院认为，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案被告王慧萍主张其已向原告支付30万元的购房款，但未能提交相应的证明材料加以证实，原告禄丰万盛房地产有限公司也不认可收到被告的相应款项，故对被告王慧萍的上述抗辩，本院不予支持。对原告要求被告以796000元为基数，按日万分之七计算，支付其自2015年9月11日起至全部款项还清之日止的违约金的诉讼请求，本院认为，《承诺书》中虽承诺如被告王慧萍于2015年9月10日前未还清所欠的购房款及滞纳金，则其支付原告相应的违约金。结合本案实际，原告所主张796000元中的10万元，系经双方协商，被告王慧萍应当向原告支付的滞纳金，其本质与违约金无异，现原告要求将该10万元纳入基数，计算其后的违约金，系违约金的重复计算，本院不予支持。对原告要求按日万分之七支付违约金的主张，被告王慧萍在庭审中提出不同意按上述标准支付违约金，仅同意按《商品房购销合同》中约定的每逾期一天按总房款的0.2%支付。本院认为，虽双方在《商品房购销合同》中约定了违约金的计算方式，但该项约定已被其后被告王慧萍出具《承诺书》的法律行为所变更。根据相关法律规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。结合本案实际，被告王慧萍逾期支付购房款的行为，给原告造成的损失，应当以被告王慧萍占用尚欠购房款期间的利息计算。根据公平原则和诚实信用原则，本院按中国人民银行同期人民币贷款年利率5.25%上浮30%，以6.825%计算，以696000元为基数，支持由被告王慧萍支付原告自2015年9月11日至全部款项付清之日止的违约金。对原告要求被告杨正春与被告王慧萍共同承担购房款及违约金的支付义务的诉讼请求，本院认为，原告与被告王慧萍签订《商品房购销合同》，约定双方的权利义务，被告杨正春并非该合同的相对人，与被告王慧萍非夫妻关系，也未参与该合同的签订、履行，根据合同相对性的原则，《商品房购销合同》的效力并不及于杨正春，故杨正春不应当承担相应的合同责任。被告张加旺在《承诺书》中“担保人”处签名捺印，自愿为被告王慧萍尚欠原告的购房款及相应款项承担担保责任。根据相关法律规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任；连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任；在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案《承诺书》中，未约定保证方式，也未约定保证期间，故被告张加旺所提供的保证方式为连带责任保证，保证期间应当为主债务履行期届满之日（2015年9月11日）起六个月内，即至2016年3月10日止。原告未在保证期间内要求保证人履行保证义务，则保证人免除保证责任。故对原告要求被告张加旺承担保证责任，与原告共同支付尚欠的购房款及违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告王慧萍自本判决生效之日起十五日内支付原告禄丰万盛房地产有限公司尚欠的购房款696000元及自《商品房购销合同》签订之日起至2015年7月7日期间逾期付款的滞纳金10万元，并以696000元为基数，按年利率6.825%计算，支付原告自2015年9月11日至全部款项付清之日止的违约金。二、驳回原告禄丰万盛房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6897元（已交），由被告王慧萍承担。因原告禄丰万盛房地产有限公司已预交，现由被告王慧萍在履行上述款项时一并支付给原告禄丰万盛房地产有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。审 判 员 李玲红二〇一六年十一月三日法官助理 张晓波书 记 员 侯绍玉