南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）建民初字第117号
原告南京奥体建设开发有限责任公司。
法定代表人古国才，该公司董事长兼总经理。
委托代理人曹孝顺，江苏衡鑑律师事务所律师。
被告南京涧水长澜餐饮管理有限公司。
法定代表人田莉莉，该公司总经理。
委托代理人魏晓昕，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
原告南京奥体建设开发有限责任公司诉被告南京涧水长澜餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月4日立案受理，因案情复杂，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南京奥体建设开发有限责任公司（以下简称奥体开发公司）的委托代理人曹孝顺，被告南京涧水长澜餐饮管理有限公司（以下简称涧水长澜公司）法定代表人田莉莉及委托代理人魏晓昕到庭参加诉讼。本案经四次庭审，现已审理终结。
原告奥体开发公司当庭诉称，2010年11月20日，原被告签订房屋租赁合同，约定将南京市建邺区兴隆大街XXX号商业用房1271.96平方米出租给被告使用，租赁期间自2010年12月1日至2016年11月30日止，协议期间双方变更约定，租金起算期间从2011年12月1日开始计算。2013年11月30日前每年租金为371418元，先付后租，每季度支付一次；被告延期支付租金、物业服务费等，经原告催告一个月后未履行支付义务，原告有权解除合同。合同签订后，被告自2012年9月1日起未付租金，原告多次催促未果，起诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的房屋租赁合同，被告立即迁让房屋；2、被告支付房屋租金113488元（暂算至2012年12月20日）；3、被告承担违约金185709元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告涧水长澜公司辩称其曾主动交纳2012年9月1日之后的租金，但遭原告拒收。原告在合同履行中，违约在先，主要表现为：1、迟延交付房屋、房产证，导致被告于2011年12月才领取营业执照；2、未提供房屋所在小区的环评报告致使被告未能获取餐饮服务许可证，无法从事简餐经营；3、原告会同奥体物业公司于2012年12月4日将被告店门锁闭，致使被告无法使用租赁房屋。庭审中，被告坚持要继续履行租赁合同，请求法院驳回原告诉讼请求。
原告为证明其主张，提供以下证据：
1、房屋租赁合同、补充协议二，证明被告租赁原告房屋，双方约定了租金、支付时间和支付方式，免租期延长至2011年11月30日等内容；
2、房屋所有权证，证明原告系诉争房屋所有权人，有权处分该房屋；
3、被告致函，证明原被告就迟延交付房屋和房产证等问题已通过延长免租期方式解决。
4、原告于2012年10月24日、11月22日、12月3日向被告致函及给付收件单、EMS收件单、照片打印件，证明催告被告支付租金的事实。其中2012年11月22日《关于兴隆大街XXX号商业用房相关事项的函》明确要求被告于11月28日之前支付租金，否则将按照合同约定，收取相当于6个月房租的违约金，并可收回出租房屋。
5、南京市建邺区疾病预防控制中心出具的《证明》一份及网络截图（打印件），旨在证明落款日期为2012年10月22日原告致函的签收人杨磊，为兴隆大街XXX号经营所需办理健康证。
被告当庭提出以下证据支持其辩解：
1、房屋交付催告函，证明原告迟延交付租赁房屋。
2、接管楼宇验收记录、承租人临时规约、房租装修管理协议，证明原告于2011年3月4日才交付租赁房屋。
3、房屋现场照片，旨在证明原告擅自锁闭被告店门，被告至今无法经营。
4、落款日期为2012年11月25日的《关于兴隆大街XXX号商业用房相关事宜的回复》及快递凭证，证明被告主动向原告交纳租金和物业费但遭拒收。
5、（2013）建商初字第49号判决书，证明2012年10月前后，被告现场经营管理者是赵经理，不是杨某。
6、出庭证人钟某、谢某、刘某（均称系被告员工）的证言，证明2012年12月4日下午，奥体物业的保安将被告工作人员赶出餐厅并锁上店门不让进入，当时有店员报警；2012年12月前被告已开始拖欠员工工资，部分员工有情绪，拿店内的电脑或吃食冲抵工资。
7、出庭证人徐某的证言，证明其听说被告想转让承租房屋，于2013年5月、7月两次至现场看房，被告店门上贴着封条和水电费催缴单。后店门由奥体物业公司的刘经理打开。
8、公司名称核准通知书、建设工程备案抽查项目办结情况告知书、卫生许可证、营业执照、质量检测报告书，证明被告一直积极办理相关手续，迟至2011年12月8日才取得营业执照，且许可经营范围不含简餐，是因原告不具备环评报告等手续而造成。
9、餐饮许可申请书、资料名称，证明被告于2011年8月5日开始办理餐饮许可证，但被食品药品监督管理部门一位秦姓工作人员告知因不具备环评报告，不能领取餐饮服务许可证。
10、被告发函，证明原告因未及时办理房产证及其他致使被告无法经营简餐的违约行为，原告延长了三个月的免租期。
11、建设项目环境影响评价分类管理名录（摘抄打印件），证明餐饮场所要纳入建设项目的环评管理。
12、录音两份，证明2012年12月4日，原告工作人员“刘龙阳”带领奥体物业保安将被告营业场所店门锁闭。
为查明事实，法院调取如下证据：
1、卫生许可证：证明被告初次领证时间为2011年11月14日，许可项目为“咖啡厅”。
2、被告公司设立登记申请书等资料，其中《南京涧水长澜餐饮管理有限公司章程》第五条公司经营范围、《公司设立登记申请事项》中被告的申请许可经营项目均为：咖啡厅（不含简餐）；一般经营项目：餐饮管理（不含简餐）、会务服务。
3、南京市公安局建邺分局兴隆派出所《接处警工作登记表》三份、谈话笔录，综合证明2012年12月3日至4日，该所接到关于兴隆大街XXX号蓝湾咖啡的报警共三次，内容均为老板拖欠工资引发纠纷，并无物业锁门的报警。其中2012年12月4日16时14分02秒的报警内容为：因为老板拖欠工资，现有人闹事，把店里面的东西全搬走了。
4、与南京市工商行政管理局建邺分局工作人员刘某某、南京市建邺区食品药品安全监督所工作人员李某、秦某、建邺区环保局污染管理科工作人员王某某、徐某某的谈话笔录，综合证明：经营者提供营业场所房产证之外的其他材料，也可作为住所证明申领营业执照。被告许可经营项目中不含简餐，是因为该公司申请的经营项目中载明不含简餐，且当时其不具备餐饮服务许可证。涧水长澜公司于2012年7月26日才提交餐饮服务许可申请书，建邺区食品药品安全监督所工作人员上门监督发现场地存在“烹饪间无防蝇防虫措施”等问题，因涧水长澜公司未达到整改要求而未能获取餐饮服务许可证，与其是否具有环评报告无关；关于被告证据9中提交的2011年8月5日餐饮许可申请书、资料名称，无建邺区食品药品安全监督所工作人员字迹或签名，对此证据持有疑义。建邺区环保局曾于2011年接受涧水长澜公司咨询，并建议被告委托有资质的环境评价单位出具相关环境影响评价表后至环保部门申请行政许可，但至今未收到被告申请。
经庭审质证，被告涧水长澜公司对原告证据1无异议；对证据2、3的真实性无异议；对证据4中落款日期为2012年10月24日、2012年12月3日的二份函件内容及相关签收单、照片打印件的真实性不予认可，但认可收到2012年11月22日的原告发函；对证据5真实性不予认可，辩称杨某不是其员工；对法院调取的南京市公安局建邺分局兴隆派出所《接处警工作登记表》及与派出所工作人员谈话笔录的真实性有异议，对法院调查的其他证据无异议。
原告奥体开发公司对被告证据1、2无异议；对证据3、4、5、8、11的关联性有异议，认为不能证明待证事实；对证据6证人的身份有质疑，认为证人与被告有利害关系，证人证言相互矛盾；证据7与其他证人证言在锁门时间上不一致；对证据9、12的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据10，确认原被告已通过延长免租期就迟延交房问题达成一致并履行完毕，但不能证明其他举证目的。原告对法院调查的证据均无异议。
经审理查明，2010年11月20日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将本市兴隆大街XXX号商业用房（建筑面积1271.98平方米）出租给被告使用并提供相应服务。租赁期限自2010年12月1日至2016年11月30日，租金为每年371418元，付租方式为先支付后使用，每季度支付一次。合同还约定，被告租用该房屋作简餐、咖啡用途，原告保证房屋的用途符合有关法律、法规及规章的规定，在正式装修前被告须完成营业执照申领，并取得工商及环保等相关部门许可。因被告原因提前解除合同，被告无权要求原告进行装修补偿。关于合同解除和违约责任，合同约定：被告拖欠租金、物业服务费或其他各项费用，经原告书面催告后一个月仍未履行，原告有权解除合同收回房屋。任何一方构成违约的，除赔偿对方实际损失外，还需承担当期六个月租金的违约金。
再查明，因原告于2011年3月4日迟延交付租赁房屋，双方确认延长免租期，即租金从2011年12月1日起算。被告接收房屋后，在未完成营业执照申领、取得工商及环保等相关部门许可前即进场装修。2011年12月5日，由被告法定代表人签字的《公司设立登记申请事项》和被告全体股东签字的《南京涧水长澜餐饮管理有限公司章程》中均载明许可经营项目：咖啡厅（不含简餐）。2011年12月8日，被告领取营业执照并开始营业。2012年7月，被告提交餐饮服务许可申请，但因自身未达餐饮服务标准而未被许可。至目前，建邺区环境保护局从未收到被告提交的书面许可申请书。2012年12月4日，关于兴隆大街XXX号蓝湾咖啡曾有二次报警，内容均为老板拖欠工资引发纠纷。
另查明，被告已支付自2011年12月1日至2012年8月31日期间的租金。2012年11月下旬，原告通过EMS向被告发函催收2012年9月后的租金，被告收到催收函后至今未予支付。目前，南京奥体物业服务有限责任公司在被告店外另加一锁将门锁住。
本案审理中，原告要求解除租赁合同，而被告主张继续履行，因双方分歧较大致调解不成。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、补充协议二、关于兴隆大街XXX号商业用房相关事项的函、接管楼宇验收记录、房屋现场照片、南京涧水长澜餐饮管理有限公司章程、公司设立登记申请事项、营业执照、接处警工作登记表、证人证言、谈话笔录等证据证实。
本院认为，原、被告在自愿、平等的基础上签订《房屋租赁合同》，是原、被告真实的意思表示，对各方均有约束力。被告辩称未付租金理由是原告具有迟延交房等违约行为，经查，原告虽迟延交付房屋，但双方已通过延长免租期的方式解决；《公司设立登记申请书》、谈话笔录等证据，均证明被告营业执照经营许可项目不含“简餐”的原因与被告辩解内容不符；被告未获营业执照即入场装修，领取“经营项目不含简餐”的营业执照后，在合理期间内未向原告提出书面异议，又开店经营并支付了自2011年12月1日至2012年8月31日期间的租金，故对被告提出的原告不具有小区环评报告致使被告无法从事简餐经营的辩解不予采信。此外，原告虽提请多名证人出庭，旨在证明2012年12月4日原告强行锁门的事实，但证人徐某当日并未在场，其他证人自称系原告员工，当日目击了身着“奥体物业”制服的保安将店门锁闭且员工现场报警的经过，但《接处警工作登记表》和谈话笔录均证实，2012年12月4日兴隆派出所接到本市兴隆大街XXX号的二次报警，事由均为劳资纠纷，与证人证言不符，故本院对上述辩解不予采信。被告又辩称曾交付租金但遭原告拒收，原告当庭予以否认，被告的该辩解无证据证实且有悖常理，本院不予采纳。按照《房屋租赁合同》约定，原告交付适租房屋、被告按时支付租金是双方的主要义务。本案中，被告未按约于2012年9月1日前支付下一季度租金，在收到原告书面催告函后至今仍未履行，依据《房屋租赁合同》第十四条，原告有权解除合同。原告依约主张被告支付2012年9月1日至2012年12月20日的房屋租金113488元，并承担违约金185709元，不违反法律规定，故对原告的上述诉请，本院均予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告南京奥体建设开发有限责任公司与被告南京涧水长澜餐饮管理有限公司于2010年11月20日签订的关于南京市兴隆大街XXX号商业用房的《房屋租赁合同》。
二、被告南京涧水长澜餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内从其租赁的兴隆大街XXX号商业用房里迁出。
三、被告南京涧水长澜餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告南京奥体建设开发有限责任公司2012年9月1日起至2012年12月20日的房屋租金113488元。
四、被告南京涧水长澜餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告南京奥体建设开发有限责任公司违约金185709元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费5788元，由被告南京涧水长澜餐饮管理有限公司负担（此款由被告在本判决生效之日起十日内直接给付原告，以折抵原告预缴的诉讼费）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 陆预婷
人民陪审员 石素鸿
人民陪审员 杨武忠
二〇一三年十月二十一日
见习书记员 陈芝敏