辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽06民终2181号
上诉人（原审被告）：王军，男，1969年5月13日出生，住凤城市。
被上诉人（原审原告）：凤城市明光物业服务有限公司，住所地凤城市凤凰城经济管理区阳光新城小区9号楼。
法定代表人：汪希波，总经理。
委托诉讼代理人：许东，辽宁博阳律师事务所律师。
上诉人王军因与被上诉人凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2016）辽0682民初2616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王军，被上诉人明光物业公司的委托诉讼代理人许东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王军上诉请求：撤销（2016）辽0682民初2616号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.上诉人所在小区的业主委员会的成立不合法定程序，故其与被上诉人签订的物业合同不具有法律约束力，是无效合同。2.被上诉人要求给付2011年-2013年的物业费已过诉讼时效，不应支持。3.被上诉人的企业资质不够，物业服务质量差。
明光物业公司辩称，被上诉人由上诉人所在小区业主委员会选举、聘用，签订了物业合同，合同合法有效，被上诉人履行了相关物业服务。上诉人主张的漏雨等问题，涉及房屋质量问题，与被上诉人无关，上诉人请求没有事实及法律依据，应予驳回。
明光物业公司向一审法院起诉请求：判令被告立即给付拖欠2011年-2015年度的物业服务费2700元，违约金810元，合计3510元，并承担诉讼费。
一审法院认定事实：2011年1月1日，原告明光物业公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告明光物业公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止。原告明光物业公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。该合同第三十条约定，收费标准为：1.多层住宅每月每平方米收取0.5元；2.高层住宅每月每平方米收取1.2元；3.联排别墅每月每平方米收取0.8元；4.商业用房每月每平方米收取0.8元；5.阁楼每月每平方米收取0.8元；6.裙房每月每平方米收取0.8元；7.车库每月每平方米收取0.5元；8.库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告明光物业公司正常收入而导致原告明光物业公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十九条第（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，原告有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条）。第三十五条约定，乙方违反合同约定，未按照物业服务合同约定的标准提供相应管理服务或擅自提高收费标准、扩大收费范围损害业主利益的，甲方有权要求乙方清退；造成业主经济损失的，乙方应当给予赔偿。合同签订后，原告明光物业公司开始为河畔新城小区提供物业服务。
2011年5月26日，原告明光物业公司与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1.多层住宅：每月每平方米收取0.5元；2.高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3.联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4.商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元。5.多层住宅的阁楼，每月每平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照，则在办照后按1.20元收取。5、裙房：每月每平方米收取0.80元；6.车库：每月每平方米收取0.5元；7.库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。
2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元/月·平方米（建筑面积，下同），高层电梯住宅电梯费0.50元/月·平方米。多层住宅物业费0.50元/月·平方米。联排别墅物业费0.80元/月·平方米。阁楼物业费0.30元/月·平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。
2013年12月31日，原告明光物业公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告明光物业公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。原告明光物业公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第二十八条约定，明光物业公司对本小区的经营收费方式，采取费用包干制，亏损和盈余均由明光物业公司承担。每年的1月1日至5月31日为业主及物业使用人交纳本年度物业服务费的约定时间。逾期交费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金。第二十九条约定，物业服务相关费用标准为：1.多层住宅每月每平方米收取0.5元；2.高层住宅每月每平方米收取1.2元；3.联排别墅每月每平方米收取0.8元；4.商业用房每月每平方米收取0.8元；5.阁楼每月每平方米收取0.5元；6.裙房每月每平方米收取0.8元；7.车库每月每平方米收取0.5元；8.库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告明光物业公司正常收入而导致原告明光物业公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十八条第（七）项约定对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，有权采取各种合法方式追缴本金和违约金。该合同第十九条（六）项约定业主有证据并经过甲方核查属实乙方确实降低了约定的服务质量和服务标准的，乙方除立即改正外，对提出证据的业主给予减免一个月的物业费优惠并适当予以奖励。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十条至第二十七条）。合同签订后，原告开始为河畔新城小区提供物业服务。
被告王军为凤城市河畔二期15号楼4单元601室业主，建筑面积为89.97平方米，每月每平方米0.5元，每年物业费共计540元。
被告居住小区存在公共设施管理不到位、楼盖等公共部位维修不及时、车辆管理不到位、安保不到位、监控设备老化等现象。
现原告明光物业公司为向被告王军索要2011至2015年度物业服务费2700元及违约金810元，合计3510元而诉至该院。
一审法院认为，原告与河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为从事物业服务经营的企业法人，基于业主委员会的委托对被告所居住的河畔新城小区进行了物业管理，原告有权向小区业主收取物业服务费，其与业主委员会签订的合同对全体业主均具有约束力。
关于被告提出小区物业服务公司选聘程序不合法的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”故原告与业主委员会签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力，被告作为河畔新城小区业主有义务按照物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。
关于被告提出河畔小区的物业服务未达到合同要求的问题。物业服务合同是双务合同，业主有支付物业费的义务，物业公司也有提供合格的物业服务的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理的维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应支持。”本案原告在物业服务过程中存在公共设施管理不到位、楼盖等公共部位维修不及时、车辆管理不到位、安保不到位、监控设备老化等现象，说明原告作为物业服务企业未达到服务标准和管理维护义务。同时，根据2013年12月31日原告与河畔新城业主委员会签订的《河畔新城小区物业服务合同》第十九条（六）项中约定，乙方（即明光物业公司）确实降低了约定的服务质量和服务标准的，对提出证据的业主给予减免一个月的物业服务费优惠。2011年《物业服务合同》虽未明确约定减免内容，但根据合同中载明的未按约定的标准提供相应管理服务应给予赔偿的约定，结合物业服务不到位的现状，可比照2013年《物业服务合同》的规定进行减免。故对被告应予每年减免一个月的物业费用，即45元。五年共减免五个月，合计225元。
关于被告提出楼盖漏水，导致室内墙面渗水的问题，因被告对抗辩中所提的漏水、渗水的原因未能举证证明。若被告认为应由原告管理修复，可另行主张权利，并不构成其拒交物业服务费的理由，故对被告的此项抗辩观点不予支持。
关于原告请求支付违约金一项，物业服务合同虽然约定逾期交纳物业费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金，但因其自身服务瑕疵造成被告拒交服务费，其自身亦存在过错，故对原告请求违约金的主张，不予支持。
综上，2011年至2015年的物业管理费2700元，扣除减免物业费225元，被告应支付物业费2745元。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《物业管理条例》第十二条、第四十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王军给付原告明光物业服务有限公司物业服务费2745元，于本判决生效后10日内支付；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王军承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人与河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，合法有效。被上诉人与该小区全体业主均应按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。现被上诉人已提供了相应的物业服务，上诉人则应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，上诉人至今未交纳该费用，属于违约，应当承担违约责任，向被上诉人交纳物业服务费。
关于上诉人主张的河畔新城小区业主委员会的成立不合法，故该业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同无效一节，因上诉人未提供证据予以证明，且被上诉人已提供了物业服务，上诉人亦已享受了被上诉人提供的物业服务，故对上诉人该主张，本院不予支持。
关于上诉人主张的2011年-2013年的物业服务费已超过诉讼时效的问题，因被上诉人自2011年至2016年均在河畔新城小区内张贴催费通知，应视为被上诉人向上诉人所在小区全体业主发出催要物业服务费的通知，且上诉人已认可曾看到了相关催费通知，故被上诉人的行为符合法定的诉讼时效中断情形，其请求上诉人交纳2011年至2013年的物业服务费并未超过法定的诉讼时效，对上诉人的主张，本院不予支持。
关于上诉人主张的被上诉人提供的物业服务质量差一节，因一审判决已对被上诉人提供的物业服务不到位的情形进行了相应的减免，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该条规定，如果被上诉人不履行或者不完全履行合同约定的物业服务，上诉人可以要求被上诉人继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而不能以此为由拒交物业服务费，故上诉人该项抗辩理由缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上所述，王军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由王军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伯昌
代理审判员 王 杨
代理审判员 王 蕾
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 张东明