重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初15552号原告：孟德华，男，1944年11月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告：陈庆玲，女，1949年6月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：孟德华，男，1944年11月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：重庆远大物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区新华路337平街第11楼，统一社会信用代码91500103284875131G。法定代表人：华永玉，总经理。委托诉讼代理人：蒋沁，重庆百晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：林建军，1974年6月15日出生，男，汉族，住重庆市垫江县。原告孟德华与被告重庆远大物业管理有限公司（以下简称远大公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月14日受理后，依法由审判员万园薇担任审判长，与人民陪审员张静、王婉莉组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孟德华（亦为原告陈庆玲委托诉讼代理人）、被告远大公司的委托诉讼代理人蒋沁、林建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孟德华、陈庆玲向本院提出诉讼请求：1．被告对小区防盗监控系统、消防系统、门禁系统、排水系统进行维修，达到能正常使用的标准；2．被告对小区绿化系统恢复成开发商2007年4月将小区移交给被告时的状态，树木少几棵补几棵；3．被告从2015年9月起至履行完毕前两项整改义务之日起，减少对原告的物业管理费收费标准，按0.7元/平方米/月收取；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在购房入住被告提供物业管理的小区时，与被告签订了《前期物业合同》，但被告没有按照合同的约定全面履行自己的服务、管理义务。具体表现在防盗系统处于瘫痪状态、整个小区消防系统存在严重安全隐患、小区设施日常维护差等。由于被告的服务管理水平没有达到合同约定的要求，与约定的收费标准差距较大，质价不相符，故原告要求被告对其不符合约定的管理服务进行整改，并降低其收取物业管理费的标准。被告远大公司辩称，被告已按约履行了合同义务，日常维护保养被告均是按要求进行维护。门禁系统、排水系统和绿化系统均不存在问题，且原告所称的门禁系统、排水系统、防盗监控系统、消防系统均属于政府相关文件明确规定实行大修程序、需启动大修基金进行维修的项目。被告在发现防盗监控系统、消防系统出现问题后，立即向业委会报告要求启动大修程序，业委会至今不签字认可。原告孟德华系业委会主要负责人，明知上述情况需要启动大修程序，但拒绝签字，原告无权要求被告对上述系统进行维修，亦无权要求降低物管费收费标准。本院经审理认定事实如下：原告系位于重庆市渝北区××街道××号××小区××幢××号房屋的业主。2007年4月21日，以被告为甲方，原告为乙方，双方签订《前期物业服务合同》，主要约定：甲方同意提供、乙方同意接受甲方对××小区提供物业管理服务；2、住宅物业管理费按建筑面积1.2元/月/平方米计收，公用水电费按规定据实摊销，物业管理费按月交纳。合同第二条对于甲方权利、义务和责任约定为：甲方处理在物业管理费包含的服务内容中，对小区管理的投诉及各项维修；建立预防性安全防范体系并设立应急机制，配合公安机关进行安全监控和巡视等安全工作，但不包含乙方人身财产的保险、保证和保管责任；检查、巡视小区，必要时包括乙方所有单元内部；建立小区内公共建筑及设施设备基本状况、维修、异动档案，保持小区公共区域之水、电、气、通讯、共用天线、机电设备、消防装置、路灯、道路、排污、排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复，或积极协调相关职能、专业部门修复；按照政府有关部门的要求对公共绿化区域予以养护，使之处于良好状态；就甲方为履行本合同规定的职责而支付的一切款项，制定明确无误的账目记录。合同第五条约定乙方缴纳的物业管理费包括：小区24小时保安服务费；小区公共区域绿化养护、管理费；小区房屋共用部位维修（小修）及保养费。该条约定物业维修基金包括：小区房屋共用部位大修、中修、更新或改造；小区共用设施设备（包括防盗监控、消防设施等）大、中修及更新、改造；小区环境配套设施（如健身娱乐设施等）的更新、改造；小区公共区域绿化（如草坪、乔灌木等）更新、改造。2007年11月2日，重庆华美地产发展有限公司作为甲方，被告作为乙方，双方签订《前期物业管理服务合同》，合同约定甲方选聘乙方为××小区提供前期物业管理服务，合同期限自该合同签订之日起至业委会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，住宅按建筑面积每平方米1.2元/月计算。2014年4月14日，被告向渝北区消防支队出具《关于××小区消防系统出现安全隐患需报修的报告》，内容为××小区消防系统水泵因使用时间较长，而且消防水泵房处于楼层的最低层，环境潮湿，造成其高区消防水泵降压启动装置损坏，经消防维保单位检查维修和生产厂家多次维修，均无法修复，厂家告知降压装置损坏太严重，只能更换新设备。现物业公司已启动大修基金紧急申请流程，但该流程需消防支队先核实情况，开具整改通知书，故请该支队尽快安排人员到现场核实。2014年7月14日，重庆市渝北区××小区业主委员会在渝北区××街道办事处进行了备案。原告孟某某系业委会负责人。2014年8月28日，被告在××小区开展“服务八年，真情让利，回馈业主”优惠活动，业主在与被告签订《××小区物业管理服务合同补充协议》后，从2014年9月1日起物业费标准由原1.2元/平方米/月降为0.9元/平方米/月，若业主一次性缴一年物业管理费，物业费标准降为0.8元/平方米/月，优惠期限至2016年8月31日止，截止至2014年8月31日未到物业管理处办理相关手续的业主，不享受本次优惠活动。2014年9月2日，被告向渝北区政府邮箱发出《远大物业公司关于××小区8月28日发生纠纷事实真相的情况反映》，内容为：2014年8月28日，被告对××小区业主进行正常的优惠活动，但被部分打着业委会名义的人横加干涉，造成被告公司员工受伤，请主管机构出面协调并追查责任人。2014年9月5日，渝北区政府的回信载明：因××小区物业服务合同已到期，业主委员会原计划于2014年8月30日通过招投标程序选聘物业服务企业。政府部门处理意见为：业委会选聘、续聘物业服务企业符合相关规定；同小区、同物业类型收费标准应当一致，物业企业不得以是否签订《物业服务补充协议》作为前置条件，因程序不合法，业主与物业公司签订的《物业服务标准协议》不得作为业主大会意见；物业企业必须按合法程序参与公平竞争。2015年12月2日，针对××小区业主委员会关于被告违规乱收费的情况反映，渝北区政府答复称业委会没有与物管公司签订新的物业服务收费标准，只有继续执行前期物业收费（1.2元／平方米／月），业委会提出的物业优惠活动属于市场行为，没有超出物业服务合同收费。2015年4月28日，被告分别向××业委会、渝北区房管局、渝北区××街道、××街道××居委会、渝北消防支队发出《关于××小区消防系统严重损坏申请大修基金的报告》，内容为：“××小区消防系统，因运行时间较长（已近10年了），设备设施存在严重安全隐患问题：1、高区喷淋埋地管网严重漏水；2、低区喷淋埋地管网严重漏水；3、低区消防埋地管网严重漏水……（共列举11项）。以上存在的严重情况，我司分别于2014年二月、六月、十二月及2015年四月二十一日多次向小区业委会、社区居委会、街道、区消防支队、区派出所等政府相关部门做了汇报，申请对该系统进行大修。经消防维保单位（重庆金威职能控制工程有限公司）技术人员现场检查，如该系统需要回复正常运转，费用初步报价金额在46万左右。2015年4月21日，渝北区消防支队检查出小区消防系统运行不正常，要求必须整改修复……希望能尽快启动大修程序，及时修复消防系统……。”2016年6月3日，被告再次向××业委会发出《关于××小区消防系统严重损坏申请大修基金的报告》，内容为2016年4月28日，被告接到房管局发出的整改通知书，要求对消防系统进行整改，其余内容与2015年4月28日报告的内容基本一致。2016年5月6日，重庆市公安局渝北区分局黄泥磅派出所出具《整改通知》，内容为：“××近期刑事案件高发，尤其入室盗窃占比达到百分之九十以上。辖区民警在侦破案件的过程中缺乏监控资料，导致破案率直线下降，导致小区安全性下降。加之××现在属于重点整治A类地区的××社区，我市今年必须整改此类地区。经过渝北区公安局和黄泥磅派出所商议，现决定责令××小区物业和业委会在30日内进行整改，将物防技防设施、设备进行完善。”2016年5月25日，被告向渝北区××街道办事处出具《关于××公共监控系统改造的报告》，内容为监控系统需启动公共维修基金程序，但小区业委会至今未给出任何回复，请街道办事处支持。另查明，2015年9月8日，被告将二原告起诉至本院，要求二原告支付2014年9月至2015年8月期间的物管费1093.44元、公摊费74.18元及违约金。本院于2015年12月24日作出（2015）渝北法民初字第15505号民事判决，判令孟德华、陈庆玲于判决生效之日起三日内支付远大公司2014年9月至2015年8月期间的物业费1093.44元。其后，孟德华、陈庆玲因不服前述判决，上诉至重庆市第一中级人民法院。2016年8月10日，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民终2735号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，关于门禁系统，原告陈述：门禁系统包括大门及每栋楼的出入门禁，还包括每一户的可视电话、天然气泄露报警装置、床头的应急报警按钮、红外报警系统，现在所有的都是坏的。被告陈述：门禁系统只包括小区大门及每栋楼楼下的门禁，由于2007年至今已很长时间，之前门禁确实瘫痪，但被告2016年初自己出资进行了升级改造，虽然此次整改应该动用大修基金，但被告考虑到安全问题，先行垫付资金进行了整改。关于排水系统，原告陈述：小区的大半边有一个环形的沟，现在被泥巴填满了。下雨天就堵塞。被告陈述：小区在正常雨量下排水没有问题；开发商设计的管道就是现在的状况，没有办法整改；按原告的要求只能把管道增大增宽，但需要启用大修基金。关于绿化系统，原告称开发商将小区移交给被告时有几百株竹子，现在只有几十株，小区比较名贵的杉树、茶花由于没有浇水，干枯死了，原告要求被告按照当时开发商移交的状态，缺几棵树补几棵树。被告称现在小区的竹子不止一千株，在2014年业委会派专人对小区的数目进行核实，被告当时花费了1万多元进行补充。原告认可业委会在2014年对小区的树木进行了核实，但称没有接到被告补充树木的通知，也看不到补充的效果。被告认可绿化系统不属于大修基金的范畴。原告称其要求按0.7元/平方米/月交纳物管费是其估算的，由于几大系统损坏，原告估计应该下浮至0.7元/平方米/月。上述事实，有原、被告的陈述、前期物业服务合同、整改通知、报告、物价局文件、业委会备案证明、情况反映、补充协议、公告、楼层巡逻签到表、民事判决书、检查通报、政府信箱回信、房地产权证等证据在案为证，足以认定。本院认为，被告与重庆华美地产发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对××小区全体业主均具有约束力。原、被告签订的《前期物业服务合同》亦系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人亦具有约束力。关于原告要求被告对小区防盗监控系统、消防系统、门禁系统、排水系统进行维修并达到能正常使用标准的诉讼请求。首先，原告无证据证明其所主张的门禁及排水系统存在需要维修的情形。其次，原告要求被告承担维修责任，被告辩称应由大修基金支付维修费用。《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条规定，本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共用的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库等。现原告无证据证明上述防盗监控系统、消防系统、门禁系统、排水系统系被告承担维修责任的范围，本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。关于原告要求被告对小区绿化系统整改成开发商2007年4月将小区移交给被告时的状态，并对缺少的树木进行增补的诉讼请求。因被告不认可小区的绿化需要整改，而原告无证据证明开发商将小区移交给被告时小区的绿化的状况以及被告需要对绿化进行整改，故对于原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告从2015年9月起至履行完毕上述整改义务之日起，按0.7元/平方米/月收取物管费的诉讼请求。由于本院对原告要求被告履行上述整改义务的诉讼请求不予支持，且原告无证据证明其要求按0.7元/平方米/月计算物管费的依据，本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孟德华、陈庆玲的诉讼请求。案件受理费80元，由原告孟德华、陈庆玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  万园薇人民陪审员  张 静人民陪审员  王婉莉二〇一七年一月十三日书 记 员  吕 斌