北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终3366号
上诉人（原审被告）：郭卓强，男，1972年7月10日出生。
委托诉讼代理人：钟艳芳（郭卓强之妻），女，1978年10月1日出生。
被上诉人（原审原告）：北京中道物业管理有限公司，住所地北京市通州区永顺东里1号院4号楼地下一层。
法定代表人：任钊，总经理。
委托诉讼代理人：武斌，男，北京中道物业管理有限公司法务。
上诉人郭卓强因与被上诉人北京中道物业管理有限公司（以下简称中道物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初41144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭卓强之委托诉讼代理人钟艳芳、被上诉人中道物业公司之委托诉讼代理人武斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭卓强上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法将本案发回重审或依法改判，判决中道物业公司2014年6月30日前发生的罹于诉讼时效的费用不再收取，并按双方合同约定物业费价格的50%减收郭卓强的物业费用，直到中道物业公司所提供的服务达到双方合同约定的标准为止；3.本案一、二审诉讼费用由中道物业公司承担。事�和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审法院判决中称郭卓强与中道物业公司之间签订的前期服务协议系双方真实意思表示，而郭卓强与中道物业公司所签订的《前期物业服务协议书》是中道物业公司提供的一份格式合同，协议中对中道物业公司违约责任的承担均以制式形式打印；对提供服务期限也没有明确约定。可一审判决却由此认定中道物业公司提供了自2004年11月入住至2016年12月的物业服务，显然缺乏相应的证据。2.郭卓强未缴物业费是从2009年11月20日开始至2016年12月30日止，通州区法院在判决时未遵照事实，认定物业费未缴时间从2009年11月1日开始，事实认定错误（见缴费发票复印件，此证据未提交过）。本批次被物业起诉的还有其他40家业主，一审诉讼中郭卓强发现在同一小区，物业收费混乱，至少出现3个标准，而一审法院判决时对此情况置若罔闻，即�是合并审理的案件，也并未予以综合、整体的考虑这些因素，显然对事实的认定有失公平。3.一审中郭卓强提到中道物业公司提供的物业服务不达标，存在严重瑕疵，并提交了证据，一审法院判决仅以“内容不具完整性，时间不具连续性”而一概不予采信，没有认定物业服务存在任何瑕疵的内容。但郭卓强提交的物业服务存在严重瑕疵的证据，正是2016年或当时实际的状况，中道物业公司未按承诺每6个月进行账目公示，电梯维修不力发生关人坠梯事件，至今也未取得检测部门出具的安全检验合格标志；未经业主同意动用公维基金，侵占公共部位，非法出租共用部位进行经营活动，收入未按法律规定使用，私自乱涨物业服务费和暖气费。4.《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》(京高法发[2003]389号第22条明确规定：“有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：（1）物业管理企业提供服务项目和质量与合同约定标准差距明显的。（2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。”中道物业公司存在诸多明显违反《北京市居住小区物业管理服务标准》以及物业协议中承诺的服务内容，物业服务存在严重瑕疵。如中道物业公司认为其合格履行了合同义务，提供了达标的物业服务，那法院应该按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第2款，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，判令物业公司举证说明其提了达标的物业服务。根据《北京市居住小区物业管理服务标准》中普通商品房居住小区管理服务标准综合管理第9条规定：“每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80%。”中道物业公司如提供了达标的物业服务，如拿不出用户总数80%以上的满意率的证据，则法院应判令其服务不达标，减免业主的物业服务费用。5.一审判决认定郭卓强“未交纳物业服务费却有原因，并非恶意拖欠”，但原因是什么，一审法院并未予以进行核查。二、一审判决适用法律有误。一审判决对郭卓强诉讼时效的抗辩理由仅是以“原告系持续提供物业服务”为由而不予采信，郭卓强认为是错误的。1.郭卓强拖欠中道物业公司无业服务费系因合同而形成的债权债务关系，中道物业公司对此提出主张应严格适用法律关于诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。”中道物业公司主张的物业管理费是从2009年11月起至2016年12月31日止，从2009年11月以来，郭卓强从未收到过中道物业公司的任何缴费通知，包括书面、电话、短信等形式。中道物业公司对此也未提供任何证据。2.中道物业公司向郭卓强催收物业服务费应以书面形式催交。2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。对此最高人民法院的司法解释，已明确规定物业公司的催收行为应以书面形式，而一审判决在中道物业公司未提供任何催收证据的情况下，对郭卓强诉讼时效的抗辩理由却仅以提供服务持续而驳回显然与法律规定相悖。3.一审判决对郭卓强诉讼时效的驳回认定欠缺法律依据或适用有误。即使一审判决依据2004年1月试行的《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第26条规定，“审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。”该条对物业公司认定持续主张权利，前面还有一附加前提条件，而一审法院却直接以中道物业公司“持续提供物业服务”驳回郭卓强的抗辩意见，“主张权利”和“提供服务”可以说是两个截然相反的意思，中道物业公司只是“提供了服务”，并没有积极地“主张权利”。而一审法院却对中道物业公司明显怠于行使权利也未进行审查，显然缺乏法律的公正性及严肃性。况且该意见第40条规定，“本意见……法律、司法解释另有规定的，按法律和司法解释的规定执行。”之后2009年10月最高人民法院颁布并予以施行的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，其中已明确规定，物业公司需“书面催交”，所以无论是从北京市高级人民法院的指导意见规定和法律效力角度分析，一审法院对于郭卓强关于诉讼时效的抗辩理由均应依据最高人民法院的司法解释和《民法通则》的相关规定进行审查和认定。三、一审人民法院在审判程序上存在违法。1.《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第三十九条规定，适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。该法明确规定，独任审理的是审判员，而审理案件的周婷是助理审判员（见北京审判信息网），不具有独立审判的资格，且一审判决书尾部法官名字前打印“审判员”，与法院官网公布实际不符。2.一审法院对郭卓强提交的证据没有充分地核实审查并进行全面否定，认为中道物业公司服务没有瑕疵不需要减免物业费用。《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”。郭卓强提交了中道物业公司物业服务存在严重瑕疵的证据，但一审判决没有认定物业服务存在任何瑕疵的内容。中道物业公司未按约定公示账目这么明显的事实，非法出租共用部位进行经营活动，记者网络报道的电梯维修不力发生关人坠梯事件，一审法院一律无视，还判郭卓强全额支付物业费用，是错误的。四、一审判决未能考虑案件的社会影响，对物业费没有丝毫减免。“没有义务就没有权利。”《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的后�行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，中道物业公司的服务存在严重瑕疵，人民法院应当大幅度减免物业费。
中道物业公司辩称，物业服务合同是特殊的服务合同，当价格发生变化后，郭卓强应按新的价格支付物业费。中道物业公司几经催缴，郭卓强至今未交纳物业费，其行为违反合同义务。
中道物业公司向一审法院起诉请求：1.郭卓强给付中道物业公司2009年11月1日至2016年12月31日期间的物业服务费16684元；2.郭卓强支付所欠费用20%的赔偿金3336元；3.郭卓强承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：郭卓强系涉案房屋的产权人，中道物业公司系涉案房屋所在小区物业公司。2004年11月20日，中道物业公司与郭卓强签订《前期物业管理服务协议书》，约定由中道物业公司为郭卓强提供物业服务，收费标准为每月每建筑平方米1.7元�首次需交纳一年的物业服务费，以后每半年收取一次。合同还约定了其他内容。合同签订后，中道物业公司依约为郭卓强提供了物业服务。经核实，郭卓强未向中道物业公司支付2009年11月1日至2016年12月31期间的物业服务费共计为人民币15272.46元。
一审庭审中，中道物业公司、郭卓强对物业服务费收费标准、物业服务是否合格存在争议。中道物业公司提供2003年7月25日北京市通州区物价局核准的《关于“东阁雅舍”物业管理收费的备案申请》、中道物业公司自制的公告、公示栏照片，证明其物业服务费收费标准原核准标准为每月每建筑平方米1.94元，其实际以每月每建筑平方米1.53元的优惠价向业主收取，后经小区203户业主（已超过半数业主）同意，其自2011年7月1日起恢复执行1.9元每月每建筑平方米（该价格仍低于原核准的收费标准），并进行了公告，故郭卓�应按照每月每建筑平方米1.9元的标准支付2011年7月1日之后的物业服务费。但中道物业公司既未提供证据证明其提高收费标准至每月每建筑平方米1.9元经过了小区过半数业主同意，其亦未提供证据证明其与郭卓强就调整物业服务费收费标准协商一致，故中道物业公司提供的上述证据不足以证明其主张。郭卓强提供照片、微信聊天记录截屏和数人具名的证人证言，证明中道物业公司物业服务不合格。但照片内容上不具完整性，时间上不具连续性；微信聊天记录截屏与本案不具有关联性，不足以证明郭卓强的主张；因证人未到庭，证人证言的真实性无法核实，故该证据亦不足以证明其主张。另，对于2009年11月1日至2011年6月30日期间的物业服务费部分，中道物业公司主张按每月每建筑平方米1.53元计算。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人对自己的主张，有责任提供证据证明。中道物业公司诉郭卓强物业服务合同纠纷一案，根据查明的事实，中道物业公司与郭卓强签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。中道物业公司依据协议约定为郭卓强提供了物业服务，郭卓强理应依约向中道物业公司交纳物业服务费，其未予交纳不妥。关于物业服务费的收费标准，虽中道物业公司主张自2011年7月1日后按照每月每建筑平方米1.9元的标准收取，但中道物业公司既未提供证据证明双方就调整物业服务费收费标准协商一致，亦未提供证据证明其提高物业费收费标准履行了法定程序，而中道物业公司、郭卓强双方合同约定的收费标准为每月每建筑平方米1.7元，故中道物业公司主张期间的物业服务费应按该标准计算。但对于2011年7月1日之�的物业服务费部分，中道物业公司主张按每月每建筑平方米1.53元计算，不高于双方合同约定标准，对此该院不持异议。中道物业公司要求郭卓强支付赔偿金，即违约金的诉讼请求，因郭卓强未交纳物业服务费确有原因，并非恶意拖欠，故中道物业公司该项诉求依据不足，该院难以支持。关于郭卓强所称中道物业公司物业服务不到位的抗辩意见，因其未提供确实、有效的证据予以证明，故该院对其该意见不予采信；郭卓强所称中道物业公司起诉超过诉讼时效的抗辩意见，因中道物业公司系持续提供物业服务，故郭卓强该意见依据不足，该院亦不予采信。郭卓强所称供暖不达标一事，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。
综上所述，中道物业公司要求郭卓强给付拖欠的物业服务费的诉讼请求，对于其合理部分该院予以支持；对其过高要求部分，该院不�支持。中道物业公司要求郭卓强支付赔偿金的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郭卓强给付北京中道物业管理有限公司二〇〇九年十一月一日至二〇一六年十二月三十一日期间的物业服务费共计一万五千二百七十二元四角六分，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京中道物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
郭卓强二审过程中�交以下证据：北京市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票，证明郭卓强已交纳的物业费截止至2009年11月19日。
中道物业公司对郭卓强上述证据发表以下质证意见：对上述证据的真实性、证明目的均认可，表示同意本院对郭卓强应交纳物业费的起始日期进行调整。
中道物业公司未向本院提交新的证据。
经本院庭审质证，本院认为，郭卓强提交的证据能够证明其物业服务费已经交纳至2009年11月19日的事实，该证据作为认定本案事实的依据。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不�后果。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、本案合同未约定期限，合同条款能否适用；二、郭卓强应否交纳物业费及交纳金额；三、中道物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；四、一审审判程序是否违法。
关于争议焦点一，郭卓强上诉提出中道物业公司提供格式合同，未约定期限，不应适用合同条款认定物业服务费。对此本院认为，《前期物业管理服务协议书》系当事人为重复使用而预先拟定的，但该合同不因属格式合同而当然被认定为非真实意思表示。同时本案中，《前期物业管理服务协议书》系由郭卓强签订，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。该协议中虽未约定期限，但中道物业公司基于协议持续提供了物业服务，郭卓强应当按照约定及中道物业公司认可的费用标准，在中道物业公司提供物业服务的期间，交纳物业服务费。
关于争议焦点二，关于物业费的交纳数额，本院认为，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定，应综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的期间等因素。本案中，郭卓强虽上诉提出中道物业公司的物业服务存在严重瑕疵，但其提供的证据不足以证明其有充分理由不予支付相关期间的物业服务费，同时综合一审法院对中道物业公司主张的赔偿金即违约金不再予以支持，以及物业费约定金额、郭卓强未交纳物业服务费情况等具体情形，一审法院确定郭卓强应给付的物业服务费的计算标准的处理并无不当，本院予以确认。但根据郭卓强二审提交的证据�示，其已交纳物业费的截止日期为2009年11月19日，故郭卓强应交纳费用起始日期应为2009年11月20日。一审法院对郭卓强应给付物业服务费起始日认定有误，本院依法予以纠正。
关于争议焦点三，物业服务具有公共服务性和强制履行的特点，本案中，中道物业公司称物业费几经催收，中道物业公司亦提供了持续性的物业服务，郭卓强关于中道物业公司请求已过诉讼时效的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。
关于争议焦点四，本院认为，本案一审由一审法院审判员审理，符合相关法律规定，郭卓强针对审判员资格问题提出程序违法的上诉意见，本院不予采纳。
此外，本案诉讼系中道物业公司作为原告提起，如郭卓强认为中道物业公司尚有其他侵犯其权利之处，可另行主张。
综上所述，郭卓强关于应交物业服务费的起始日期的上诉理由成立，应予支持；郭卓强的其他上诉理由，不能成立，应予驳回；一审法院判决认定有误的部分，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市通州区人民法院（2016）京0112民初41144号民事判决；
二、郭卓强于本判决生效之日起七日内给付北京中道物业管理有限公司二〇〇九年十一月二十日至二〇一六年十二月三十一日期间的物业服务费共计一万五千一百六十八元八角三分；
二、驳回北京中道物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费182元，由郭卓强负担132元（已交纳），由北京中道物业管理有限公司负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 坤
审 判 员 尚晓茜
审 判 员 龚勇超
二〇一七年三月六日
法官助理 汤和云
书 记 员 赵 宇