广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2004号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢锦标，住广东省广州市南沙区。
委托代理人：陈丽华，广东青晖律师事务所律师。
委托代理人：黎静雯，广东青晖律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯润添，住广东省广州市南沙区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：伍剑霞，住广东省广宁县。
委托代理人：杨丛泽，广东纬国律师事务所律师。
委托代理人：黎嘉俊，广东纬国律师事务所实习律师。
上诉人谢锦标因租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第896号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年4月21日，冯润添、伍剑霞（承租方，乙方）与谢锦标（出租方，甲方）签订《土地租赁合同书》，约定：一、租赁标的物：甲方自愿将位于广州市南沙区大岗镇华美工业园，地号：b-3，面积约为40631.81平方米（按购地面积为准）土地承租给乙方，该地是甲方于2003年7月14日与原广州市番禺区大岗镇房地产开发公司（现广州市南沙区大岗镇房地产开发公司，下同）签订《土地使用权转让合同书》，向广州市番禺区大岗镇房地产开发公司有偿受让而来，有土地使用权有偿转让合同及不动产销售（转让）发票，该土地尚未办理土地证。乙方确认甲方已全面履行告知义务，乙方已清楚知悉该土地的现状、权属、用地性质等情况，并同意按现状租赁。二、租赁期限：租赁期为二十年，自2015年5月1日至2035年4月31日止。三、租金、定金及支付方式：2015年5月1日至2015年8月31日为免租期，甲方免收乙方租金；自2015年9月1日起开始计算租金，每月租金为3.5元/平方米，租金每3年递增10%。具体的租金计算标准如下：1、自2015年9月1日至2018年4月31日止，每月租金为￥142211元；2、自2018年5月1日至2021年4月31日止，每月租金为￥156432元；3、自2021年5月1日至2024年4月31日止，每月租金为￥172076元；4、自2024年5月1日至2027年4月31日止，每月租金为￥189283元；5、自2027年5月1日至2030年4月31日止，每月租金为￥208212元；6、自2030年5月1日至2033年4月31日止，每月租金为￥229033元；7、自2033年5月1日至2035年4月31日止，每月租金为￥251938元；本合同约定的租金金额不含税金和费用；政府要收取土地增值税，由甲方负责。本合同签订后乙方需向甲方支付￥100万元（大写：壹佰万元整）作为定金，定金包含乙方于2015年3月30日已支付的￥50万元（大写：伍拾万元整），本合同签订后乙方还需向甲方支付￥50万元（大写：人民币伍拾万元整），在合同期满5天内甲方无息应将定金一次性全额退还乙方。乙方应于每月的10日之前缴纳当月租金给甲方。四、甲、乙双方的权利义务：（一）甲方依土地现状于合同签订之日起向乙方移交土地，不作任何平整，不负责土地的通水、通电等配套，但应配合乙方办理；如乙方须办理相关证照，甲方有义务协助。相关平整及配套设施由乙方自行投资办理，有关手续和费用均由乙方依法依规办理并缴交。（二）乙方在该宗土地上进行建设，应依法依规办理报建、规划、环保、消防等相关手续，并确保质量安全，相关税费均由乙方自行承担，与甲方无关；如因此引发的一切法律责任，均由乙方承担，与甲方无关等。五、违约责任：（一）甲方未按合同约定的时间提供土地的，乙方有权解除合同，甲方应双倍退还定金给乙方。（二）合同履行期内，乙方未违反本合同的约定，甲方不得收回该土地的使用权，否则造成乙方损失的，要赔偿乙方的一切损失。（三）乙方逾期未缴纳或者未缴足租金的，甲方有权从逾期之日起每日加收未缴纳租金总额的5‰作为滞纳金。（四）出现下列情形的，甲方有权单方面解除合同，除没收乙方交付的定金外，还有权收回出租土地及全部地上附着物，因此造成甲方其他经济损失，乙方应承担相应的赔偿责任：1、乙方逾期壹个月未足额缴纳租金的；2、乙方在承租期间在该宗地上从事违法活动包括但不限于政府被认定为违章建筑、违法经营等，抵押或者以其他方式处分租赁地块上的建筑物及其配套设施的。六、免责事由：因不可抗力导致部分或者全部不能履行合同，甲乙双方均不负责任，但应当采取一切必要的补救措施以减少损失。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。有下列情形之一的，甲方可以在租赁期届满前收回租赁土地，并不承担违约责任：1、国家为公共利益需要使用土地的；2、国家为实施城市规划需调整使用土地的；3、法律、法规、国家政策规定的其它情形。同日，冯润添、伍剑霞（承租方，乙方）与谢锦标（出租方，甲方）又签订《土地租赁合同书补充协议》，约定：一、乙方在签订本合同之日起5年内，协助甲方完善目标土地的出让手续，并协助甲方办理目标土地的土地使用权批准证书，将目标土地的使用权人办理至甲方或甲方认可、指定的第三方名下。二、在完善目标土地出让手续或办理目标土地的土地使用权批准证书过程中，甲方应承担其与大岗房地产公司签订的《土地使用权转让合同书》中约定的费用，乙方在办证过程中需承担税费、补地价、征地指标补偿款等一切其他费用等等。冯润添、伍剑霞于2015年3月30日向谢锦标支付定金500000元，签订合同后，又于2015年4月22日支付定金500000元给谢锦标。
冯润添、伍剑霞于2015年9月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除冯润添、伍剑霞与谢锦标签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》；2、谢锦标向冯润添、伍剑霞返还合同定金1000000元及利息（利息以100万为本金，按照中国银行同期贷款利率从起诉之日开始计算至实际清偿之日止）；3、本案的诉讼费用由谢锦标承担。原审诉讼中，冯润添、伍剑霞要求变更第一项诉讼请求为确认冯润添、伍剑霞与谢锦标签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》为无效合同。
原审审理期间，谢锦标向原审法院提出反诉，请求判令：1、解除谢锦标与冯润添、伍剑霞于2015年4月21日签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》，并将租赁物业交还谢锦标管业；2、谢锦标没收冯润添、伍剑霞交付的合同定金1000000元；3、冯润添、伍剑霞按照50000元/月的标准共同赔偿谢锦标自2015年5月1日起至2015年8月31日止的租金损失200000元；4、冯润添、伍剑霞按142211元/月的标准向谢锦标支付自2015年9月1日起至实际交还土地之日止的租金（暂计至2015年10月30日止，租金损失为284422元）；5、冯润添、伍剑霞共同承担本案的全部诉讼费。
原审庭审中，冯润添、伍剑霞认为谢锦标至今未将涉案土地交付给其使用，谢锦标也未能提供证据证明涉案土地已经交付给冯润添、伍剑霞使用。冯润添、伍剑霞自认涉案土地未取得《建设用地批准书》。
为查明涉案土地的来源、权属、用地性质，原审法院依法前往大岗镇房地产公司调查，大岗镇房地产公司在调查笔录中陈述：涉案土地由大岗镇房地产公司向广州市南沙区大岗镇鸭利村征地而来，虽已向该村民委员会缴纳了征地补偿款，但因政府政策变化，导致涉案土地未能办理将农业用地转为建设用地审批手续，至今未取得《建设用地批准书》，目前，涉案土地的权属人仍是大岗镇鸭利村民委员会，涉案土地的用地性质仍为农业用地。大岗镇房地产公司确认其与谢锦标于2003年7月14日签订《土地使用权转让合同书》，并确认该合同书约定的土地转让款为7313725.80元，谢锦标已向其支付了部分土地转让款4500000元，剩余转让款至今未支付。经质证，冯润添、伍剑霞对该调查笔录的真实性、合法性、关联性均没有异议，证明谢锦标对涉案土地没有处分权；谢锦标对该调查笔录的真实性、合法性、关联性没有异议，但对大岗镇房地产公司说由于政府政策变化导致不能办理土地使用权证等相关证件有异议，认为办证的义务在大岗镇房地产公司，如不能办证，则该责任应由其承担。且合同约定后续的办证义务是由冯润添、伍剑霞承担，谢锦标对此没有过错，关于出租土地真实情况冯润添、伍剑霞也是清楚的。
以上事实，有冯润添、伍剑霞和谢锦标举证材料、法院调查笔录及双方当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，原审法院予以采信。
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。关于涉案合同效力问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”本案中，涉案土地为广州市南沙区大岗镇鸭利村农民集体所有的农用土地，冯润添、伍剑霞在未办理土地权属变更及农用土地转为建设用地手续就将该农用地出租给谢锦标用于工业厂房建设，违反了上述法律规定，故谢锦标与冯润添、伍剑霞签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》为无效合同。谢锦标要求解除其与冯润添、伍剑霞签订的《租赁合同》缺乏依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，谢锦标应将收取的定金1000000元返还给冯润添、伍剑霞，同理，谢锦标要求没收冯润添、伍剑霞向其支付的定金依据不足，原审法院不予支持。另因谢锦标将未办理农用土地转为建设用地手续及未取得《土地使用权证》的农用地出租给冯润添、伍剑霞用于工业厂房建设而导致合同无效，故冯润添、伍剑霞要求谢锦标以定金1000000元为本金，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，支付自起诉之日起至实际返还定金之日止的利息符合上述法律规定，原审法院予以支持。关于土地交付问题，因谢锦标未在原审法院限定的时间内提供证据证明其已经将涉案土地交付给冯润添、伍剑霞使用，原审法院认定涉案土地由始至终都未实际交付，故谢锦标要求冯润添、伍剑霞交还涉案土地没有依据，原审法院不予支持。同理，因谢锦标并未将涉案土地实际交付给冯润添、伍剑霞使用，故谢锦标要求冯润添、伍剑霞支付自2015年9月1日起至实际交还土地之日止的租金依据不足，原审法院不予支持。因合同无效，谢锦标要求冯润添、伍剑霞赔偿自2015年5月1日起至2015年8月31日止的租金损失200000元，于法无据，原审法院不予支持。谢锦标的其他在本诉的抗辩意见及在反诉的陈述意见，因没有证据予以佐证，故原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年12月18日作出如下判决：一、冯润添、伍剑霞与谢锦标签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》无效；二、谢锦标应于本判决发生法律效力之日起十日内向冯润添、伍剑霞返还定金1000000元及利息（利息以1000000元为本金，自2015年9月24日起计至实际清偿之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；三、驳回谢锦标的全部诉讼请求。本案本诉受理费7080元，由谢锦标负担;反诉受理费9080元,由谢锦标负担。
判后，上诉人谢锦标不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人是涉案土地的合法使用权人，上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》合法有效。根据上诉人一审阶段提交的证据显示，涉案土地是上诉人于2003年7月14日受让于广州市南沙区大岗镇房地产开发公司，再根据一审法院向大岗镇房地产开发公司调查的情况反映，涉案土地为大岗镇房地产公司于2002年7月19日向广州市南沙区大岗镇鸭利村征地所得，大岗镇房地产公司已向鸭利村缴纳了涉案土地的征地补偿款，可见，涉案土地已被大岗镇房地产有限公司有偿征收使用，大岗镇房地产有限公司对该土地拥有合法的使用权和处分权。上诉人基于上述事实合法有偿受让土地，因此上诉人是涉案土地的合法所有权人和使用权人，未办理土地权属变更登记并不影响上诉人对涉案土地的管业、使用。其次，根据上诉人二审阶段提交的补充证据《关于华美工业园（地号B-3）土地使用权情况说明》明确反映上诉人拥有对涉案土地合法的使用权和管理权，可见上诉人有权对该土地进行出租，上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》合法有效。二、《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》并未明确约定土地可即时作工业用途，一审法院认定上诉人出租该土地给被上诉人系直接用于工业厂房建设属事实认定不清。需要提请二审法院注意的是，双方之间为土地租赁行为，并非土地买卖行为，未办理土地权属变更登记，并不影响上诉人对涉案土地的管业和使用。双方在签订《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》时，上诉人已明确书面告知被上诉人涉案土地的来源、性质、及未办理工业用地手续、权属证等情况，被上诉人已清楚知晓并同意按现状承租的，具体体现在《土地租赁合同书》第一条：“租赁标的物，甲方（上诉人）自愿将位于。该土地尚未办理土地证。乙方（被上诉人）确认甲方（上诉人）已全面履行告知义务，乙方（被上诉人）已清楚知悉该土地的现状、权属、用地性质等情况，并同意按现状租赁”、第四条第（四）款:“乙方（被上诉人）必须遵守中华人民共和国法律、法规及广东省、广州市的有关规定，在本合同约定的土地使用权范围内，按规定的土地用途从事合法经营活动”、第四条第（八）款：“租赁期间，甲方（上诉人）可办理完善租赁土地规划、国土证等一切手续，乙方（被上诉人）应予支持配合。”另：《土地租赁合同书补充协议》第一条；“乙方（被上诉人）在本补充协议签订之日起5年内，协助甲方（上诉人）完善目标土地的出让手续，并协助甲方（上诉人）办理目标土地的土地使用权批准证书…”，以上事实均可清晰证明被上诉人承租时是清楚土地未办证的，双方亦明确约定在办理工业用地证前必须要依照土地现有性质合法使用，一审法院的主观认定明显与事实不符。三、本案虽然是租赁合同纠纷，但双方签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》的合同内容包含了租赁关系及合作关系的竞合。从双方所签订的合同及补充协议所约定的条款，不难看出，双方是明确知道该土地的由来、现状及未有办理工业用地土地证的事实，为此，被上诉人仍然愿意按现状承租使用，其主要是基于双方对该土地继续办证的事宜有明确的目的性及约定，具体体现在《土地租赁合同书补充协议》的第一条、第二条、第三条，其中上述约定条款所体现的中心思想是：1、土地现状是未办证的；2、被上诉人在签订协议之日起5年内协助上诉人完善土地出让手续及办证；3、上诉人负责承担应缴纳给大岗房地产公司的合同余款，而被上诉人则负责承担办证所需缴纳的税费、补地价款及征地指标补偿款等其他一切费用（如果双方仅为纯粹的租赁关系，被上诉人不可能愿意承担一切办证费用，毕竟税费、补地价款及征地指标补偿款加起来是一笔十分高额的费用支出）；4、作为被上诉人协助办证的对价，被上诉人将可获得的合作得益为：自取得土地使用权证书之日起，免租5年（即使按照最低租金标准计，该免租总额已达1000万元），即使出现租赁期届满但免租期未届满情况，上诉人仍需要对剩余免租期做出相应的租期顺延，或在免租期内遇到征收，上诉人仍然有义务以终止时的租金金额为标准支付剩余免租年限的租金金额作为对被上诉人的补偿。由此可见，双方共同合作完善涉案土地出让手续及办证的目的性是非常明确的，正是由于这个主要的合作目的，双方才签的了相关的租赁合同，约定在取得工业用地证前严格按照土地性质及现状使用，在取得工业用地土地证后再依法报建使用。至于被上诉人在承租该土地后至办理土地使用权证前是用于耕种或其他农业开发用途，还是待将来依法办理涉诉土地的农用土地转为建设用地手续后再进行工业厂房建设，这是被上诉人的自由，与上诉人无关。被上诉人承租该土地用作个人经营活动，在预计能享受经营收益的同时，同样要承担相应的市场经营风险，收益与风险相一致。被上诉人在承租涉案土地时已明确知悉该土地的来源、现状、用地性质等情况，现被上诉人基于个人经营不善而主张合同无效，严重缺乏诚信，而且已构成违约，应该依照合同承担相应的违约责任。四、上诉人已实际将涉案土地交付给两被上诉人使用，两被上诉人应当向上诉人支付相应的租金。根据《土地租赁合同书》第四条第（一）款的约定，上诉人于合同签订之日起已经向被上诉人移交土地，鉴于被上诉人在《土地租赁合同书补充协议》中承诺5年内为上诉人完善后续的办证手续，为此上诉人于2015年4月21日土地交付当天同时向被上诉人提供了《授权委托书》，以便被上诉人到相关部门办理后续用地手续。由此可证自2015年4月21日起，被上诉人便开始接管了涉案土地，被上诉人理应依约向上诉人支付租金。综上所述，上诉人向大岗房地产公司支付有关土地款且大岗房地产公司向其交付土地后，上诉人依法有权对涉案土地进行管业、使用，包括自用或出租等。被上诉人在清楚现土地性质、使用用途存在限制的情况下，仍愿意按现状及用途承租使用，待双方合作办理土地使用性质转换后再另行依法报建建设使用，双方为此签订了《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》，该合同及补充协议是双方经充分协商并在自愿、平等的情况下所签订的，其内容是双方真实的意思表示，权利义务对等，公平合理，内容亦无违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方应严格遵守履行。一审法院在未有细致审查合同条款的情况下简单主观地认定上诉人出租该土地给被上诉人系直接用于工业厂房建设，上诉人认为，一审法院的该认定明显与双方签订的合同及补充协议的意思表示矛盾，与事实不相符。正是由于认定事实不清，导致一审法院作出了错误的判决，为此，上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人反诉请求；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人冯润添和伍剑霞共同答辩称：1、双方签订合同是土地租赁合同，从合同名称整个合同的内容十分清楚。2、涉案合同是无效合同，因为上诉人租赁给我方的土地是用于建设，但是实际的土地用途是农业用地，显然双方的合同目的不能达到。3、上诉人不是涉案土地权属人，根据上诉人提供证据反映涉案土地仍然是村民委员会的农用地。不管从土地所有权和使用权来讲，上诉人均不是合法的业权人。上诉人在办证时实际是企业的，而不是谢锦标的。上诉人是从大岗房地产公司受让而来，但是现在连大岗房地产公司也没有土地使用权证。那么上诉人与大岗公司签订的转让合同也是无效合同，上诉人的受让没有基础。在此情况下，上诉人将土地转让给我们也没有基础，涉案合同是无效合同，上诉人根本不是土地业权人，上诉人欺骗我方应该承担导致合同无效的责任。上诉人实际上没有损失，就算有损失也是上诉人导致的。我方不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理，确认原审查明事实。二审期间，上诉人向本院提交以下资料要求作为二审新证据使用：1、《关于华美工业园（地号B-3）土地使用权情况说明》，拟证明广州市大岗镇房地产开发公司已于2002年7月19日合法取得涉诉土地的使用权；证据2,《关于华美工业园（地号B-3）土地使用权情况说明》，拟证明上诉人谢锦标已于2003年7月14日合法取得涉诉土地的使用权。被上诉人发表意见称：对上诉人提交证据不予认可。理由如下：1、对方提交不属于新证据；2、该证据上均没有时间，说明出具证据的人对要证明的事实不负责任；3、相关事实在一审开庭前已经存在，上诉人二审期间又提交以上证据违反证据规则。补充一点，以上证据不能否认涉案土地至今没有转换成建设用地的基本事实。
本院认为，原审依据涉案用地的登记情况确认其使用权性质，认定双方当事人签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》为无效合同，理据充足，本院不再赘述，予以维持。在此基础上，原审结合双方当事人的过错责任对于无效合同的处理符合公平合理原则，本院亦予以维持。上诉人认为其已经将涉案用地实际交付被上诉人，但被上诉人不予确认，在上诉人未充分举证的情况下，原审判决对上诉人关于涉案用地的交还以及租金支付的主张均不予支持，并无不当，本院亦予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13900元，由上诉人谢锦标负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 李 杨