大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙审民初字第00058号
原告张扬，住大连市沙河口区。
委托代理人崔琦，辽宁见达律师事务所律师。执业证号：12102200710383169。
被告马连实，住本溪市平山区。
被告李木子，住大连市沙河口区。
委托代理人赵辉，辽宁宏都律师事务所律师。执业证号：12102198811374274。
委托代理人王晗，辽宁宏都律师事务所律师。执业证号：12102201511472335。
第三人中国工商银行股份有限公司大连中山广场支行，住所地大连市中山区。
负责人李明，行长。
委托代理人宫本明，该行职员，住大连市西岗区。
委托代理人石琦，该行职员，住大连市沙河口区。
原告张扬与被告马连实、李木子房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月15日作出（2014）沙民初字第633号民事判决，原告张扬不服，提起上诉。大连市中级人民法院于2015年6月9日作出（2015）大民二终字第00844号民事裁定，将本案发回重审。本院于2015年7月9日受理后依法另行组成合议庭，并通知中国工商银行股份有限公司大连中山广场支行（以下简称工商银行）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告张扬及其委托代理人崔琦，被告李木子的委托代理人王晗，第三人工商银行的委托代理人宫本明、石琦，证人宋广亮到庭参加诉讼，被告马连实经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告张扬诉称，二被告系夫妻关系。原告与二被告于2013年8月5日签订了《房地产买卖合同》，二被告将其所有的位于沙河口区彩虹园37号3单元7层1号的产权房以总房款60万元的价格出售给原告，合同签订当日原告即支付房款13.85万元。二被告于2013年8月31日将案涉房屋交付给原告。次日，马连实与原告签订了房屋买卖补充协议，约定一个月内将案涉房屋过户至原告名下，如违约需承担因此产生的律师费、诉讼费等。后二被告一直怠于履行合同，故原告请求：1.判令二被告继续履行合同，将案涉房屋过户至原告名下；2.二被告承担本案律师费1万元。
被告马连实未提交书面答辩意见。
被告李木子辩称，1.李木子系在受到胁迫情况下在案涉房屋买卖合同上签字，该合同并非李木子的真实意思表示，被告马连实个人欠原告高利贷，马连实采取与原告签订房屋买卖合同的目的是抵顶所欠原告借款，原告并未实际交付购房款。2.原告与第一被告于2013年9月1日签订的房屋买卖补充协议，是二被告离婚后所签订，签订该协议的行为系第一被告的个人行为，对第二被告没有任何效力，原告对此向第二被告主张权利，我方不予认可。故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人工商银行述称，二被告与我行签订借款担保合同的同时以案涉房屋作为抵押，向我行申请贷款，我行依照合同约定，履行放款义务，该抵押合同依法定程序进行登记，当属有效。按照法律规定，在我行债权及抵押权没有得到实现之前，该房屋不得进行转让。原告要求将房屋过户到其名下的诉讼请求必须在我行实现债权或撤销抵押权的基础上实现。
经审理查明，原告张扬与被告马连实、李木子于2013年8月5日签订了《大连市房地产买卖合同》，出卖人为二被告，买受人为原告，合同约定将二被告所有的位于大连市沙河口区彩虹园37号3单元7层1号建筑面积为70.5平方米的案涉房屋以60万元的价格出售给原告，付款时间为2013年8月5日；双方同意于2013年9月5日由甲方将案涉房屋交付给原告。同日，原告向被告马连实交付了购房款13.85万元，马连实向原告出具了收条，并于收条上载明：剩余房款马连实还完购房贷款将房屋过户至张扬名下时，张扬一次付清。
2013年9月1日原告与被告马连实签订《房屋买卖合同补充协议》，甲方为马连实，乙方为张扬约定：一、乙方已支付甲方购房款壹拾叁万捌仟伍佰元整（138500元）剩余款项待甲方还清银行全部贷款将房屋过户乙方名下时一次付清。二、该房屋已于2013年8月31日交付给乙方使用，房屋内家具家电，甲方于一周内搬走。三、甲方保证一个月内还清银行贷款并将该房屋过户乙方名下。四、如乙方违约，因此而产生的诉讼费，律师费等费用均由违约方承担。被告李木子未在该《房屋买卖补充协议》上签字。
另查，2012年6月6日被告马连实与李木子购买了案涉房屋。2012年6月8日，二被告与第三人工商银行签订了《个人供方借款／担保合同》，第三人工商银行为贷款人，被告马连实为借款人、被告李木子为共同借款人。该合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人二手住房购置贷款，金额为55万元；合同项下的贷款用于购买／自建坐落于辽宁省大连市沙河口区彩虹园37号3单元7层1号，建筑面积70.5平方米的房屋；贷款的担保方式为抵押；贷款期限为360个月（2012年6月8日-2042年6月8日）；本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；本合同签订后，转让抵押物、为第三人设立担保或以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员，由此取得的收益，按照第18.9条的约定处理；18.9抵押人所获得的抵押物的赔偿金、补偿金、保险金以及处分抵押物所得收益，贷款人有权选择下列方式进行处理：A、清偿或提前清偿借款人在本合同项下的债务；B、存入贷款人指定账户，以担保借款人债务的履行；告知买受人等相关人员。合同还约定以案涉房屋作为贷款的抵押物，抵押价值78.6万元。合同签订后二被告向第三人偿还贷款，截至2013年10月18日，二被告尚欠贷款本金54.246751万元、利息7.961066万元未偿还。
二被告于2012年6月14日取得案涉房屋的权属证书，权证号为：（沙私有）2012504846-1号。根据产权证记载，案涉房屋为二被告共有，其中马连实占60%份额，李木子占40%份额。
再查，被告马连实与李木子于2012年9月25日登记结婚。2013年8月23日，本院作出（2013）沙民初字第2941号民事调解书，调解协议如下：一、原告李木子与被告马连实离婚；二、被告名下所欠债务由被告负担；三、案件受理费150元（原告已预付），由原告负担75元，退回原告75元。
原告张扬与辽宁建达律师事务所于2014年1月17日签订了《委托代理合同》，约定由该所律师崔琦代理张扬参加本案诉讼，原告向该律师事务所缴纳律师费1万元。原告于同日向辽宁建达律师事务所支付了代理费1万元。
以上事实，有原告张扬提供的起诉状、房地产买卖合同、收条、房屋产权证、本院（2013）沙民初字第2941号民事调解书、房屋买卖合同补充协议、委托代理合同、发票、第三人工商银行提供的个人购房借款担保合同、贷款凭证、欠款明细、贷款还款明细、证人宋广亮的证言以及原、被告及第三人的当庭陈述等在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，原告张扬与被告马连实、李木子于2013年8月5日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同签订后双方当事人应当依约履行各自的合同义务。被告李木子虽辩称其在受胁迫情况下在案涉房屋买卖合同上签字，并辩称马连实采取与原告签订买卖合同的形式抵顶所欠原告借款，但李木子不能提供证据证明其在签订合同时受到原告的胁迫，也未能证明原告与被告马连实之间有借贷关系以及以房抵债的事实，故对其辩解不予支持。关于原告与被告马连实签订的《房屋买卖补充协议》效力问题，案涉房屋属于二被告按份共有，而《房屋买卖补充协议》上并没有被告李木子的签字，李木子当庭也不认可补充协议，被告马连实的签约行为属于无权处分，在李木子未追认的情况下，该补充协议对李木子不产生法律效力，原告据此主张律师费1万元由被告马连实承担，予以支持，但其主张该笔费用由被告李木子承担缺乏合同和法律依据，不予支持。
本案的争议焦点是双方继续履行案涉房屋买卖合同，办理房屋过户手续条件是否成就。
二被告于2012年6月8日购买案涉房屋时向第三人工商银行贷款55万元，并以案涉房屋作为抵押，设立了抵押权。原告与二被告之间的房屋买卖合同签订时，二被告借第三人工商银行的购房贷款未偿还完毕，且案涉房屋已设立了抵押权，而案涉房屋若要办理过户登记手续，需向工商银行偿还购房贷款并撤销抵押权后，买卖双方方可到房地产交易部门办理案涉房屋的产权转移手续。现被告马连实、李木子尚欠第三人工商银行贷款本金54.246751万元，利息7.961066万元未偿还。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现工商银行虽表示同意由原告提前还贷，但原告至今未偿清银行贷款，在第三人的债权及抵押权尚未实现的情况下，案涉房屋尚不具备办理房屋过户手续的条件，原告请求继续履行合同并将案涉房屋过户至其名下的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十二条之规定，判决如下：
一、被告马连实于本判决生效之日起10日内给付原告张扬律师费1万元；
二、驳回原告张扬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5680元、公告费900元（原告均已预付），由原告张扬负担6500元，由被告马连实负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 赵桂敏
代理审判员 葛 菲
人民陪审员 李 伟
二〇一五年十二月四日
书 记 员 王志伟
附相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。