湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初7337号原告胡某某，男，1991年3月10日出生，汉族，住湖南省衡南县。被告林某某，男，1978年9月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。被告邓某某，女，1977年4月3日出生，汉族，住湖南省新化县。两被告共同委托代理人郭靖，湖南金州律师事务所律师。第三人新环境公司，住所地长沙雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。法定代表人袁李，系该公司总经理。委托代理人李铁山，男，1987年7月10日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系该公司员工。委托代理人李宇光，男，1994年3月7日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区，系该公司员工。原告胡某某诉被告林某某、邓某某、第三人新环境公司（以下简称“新环境公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，依法由助理审判员杨玮独任审理；2016年12月19日原告向本院提交《追加第三人申请书》，要求新环境公司作为第三人参加本案诉讼，本院审查后予以准许。本案于2016年12月26日适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任法庭记录。原告胡某某，被告林某某、邓某某的共同委托代理人郭靖，第三人新环境公司的委托代理人李铁山、李宇光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某某诉称：原告于2016年8月4日通过第三人新环境公司与被告签订了编号为XHJS0104016《房屋买卖合同》，经三方签字盖章确认。合同约定：被告将岳麓区铜盆湖路2号枫树园7栋502房，《房屋所有权证》号为00668587，建筑面积120.53平方米以总售价68万元出售给原告。合同签订后，原告当即向被告支付了购房定金2万元。但至约定的办理过户之日，被告却拒绝前往办理。此后，原告多次致电于被告，被告一直不接电话。原告随即向被告与中介方要求被告继续履行合同或按照合同约定支付违约金并赔偿损失后解除合同，但被告均置之不理。综上，原告认为，原、被告所签《房屋买卖合同》合法有效，双方均应严格遵守。被告在收取了原告购房定金后却拒绝继续履行合同，属于严重违约，故原告要求被告按合同约定支付违约金；且长沙房价正在持续上涨，因被告的违约致使原告购房延迟，使得原告购房成本大大增加，故原告有权依据实际增加的购房成本要求被告增加支付违约金，并承担原告相应的损失。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判决：一、被告返还原告购房定金2万元；二、被告支付原告违约金8万元（《房屋买卖合同》约定的违约金2万元，原告因被告违约而增加的购房成本6万元）；三、被告承担原告房租3000元、中介费6100元、诚意金1000元、贷款服务费9800元、交通费500元，共计20400元；四、被告承担本案的全部诉讼费用。在庭审过程中，原告增加诉讼请求，要求确认原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》解除。被告林某某辩称：一、被告邓某某与原告胡某某、第三人新环境公司于2016年8月4日签订《房屋买卖合同》，约定将登记在被告林某某名下坐落于长沙市×××铜××湖路××枫树××房出售给原告胡某某。该涉案房屋系登记在被告林某某名下房产，为夫妻婚姻关系存续期间的共有房产。被告邓某某在签订房屋买卖合同时，并未与配偶达成处分共有房产的一致意见，被告林某某亦未书面授权被告邓某某有权单方处分涉案房屋，被告邓某某的处分行为系无权处分。依据相关法律规定，被告邓某某与原告胡某某、第三人新环境公司所签订的房屋买卖合同系无效合同。二、首先，在房屋买卖合同无效的前提下，其违约条款亦无效，被告林某某不应承担房屋买卖合同约定的违约责任。其次，第三人新环境公司并未促成被告林某某与原告签订《长沙市二手房买卖合同》，亦未促成原告实现购房按揭贷款，其居间服务并未成功，按照合同法相关规定，不得要求支付报酬。同时，原告未提交支付相关费用的凭证，依法应承担举证不能的责任。若原告已支付相关费用，其应要求第三人返还其支付的居间服务费、诚意金及贷款服务费，而非要求被告林某某、邓某某承担。再次，原告明确知悉被告邓某某非涉案房屋的登记产权人，也未取得配偶林某某同意处分共同房产的书面授权文书，其自身对房屋买卖合同无效存在过失，理应由其自身承担由此造成的全部损失。综上，原告的诉请不符合法律规定，恳请法院在查明事实的基础上，公正裁判。被告邓某某辩称：同林某某的答辩意见；基于家人和配偶均不同意出售涉案房屋，同时基于原告的诉请，个人同意返还收取的2万元定金，但不承担房屋买卖合同约定的违约金、原告增加的违约金及原告主张的费用损失。在第三人居间服务不成功即未促成登记产权人与买受人签订二手房买卖合同的情形下，应由第三人返还原告支付的居间服务费、贷款服务费及诚意金。第三人新环境公司述称：三方签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，合同不违反法律规定，也没有违反行政法规的规定，合同有效，不管邓某某是否存在无权处分之情形，不影响合同的效力；合同第四条及甲方的义务规定甲方已承诺取得共有权人同意出售该房屋，被告一在答辩中自认其未获得其共有权人同意，构成根本违约，致使合同目的无法实现，应当承担违约责任；我公司在居间服务过程中，已经促成买卖双方订立真实有效的合同，按照合同第三条的规定，我司的居间服务已经完成，不存在故意隐瞒与本合同重要的事实，也不存在提供虚假情况，亦未给买卖双方造成损失，买卖双方应该按照约定支付居间服务费；在新环境公司居间服务过程中，在签订合同前，新环境公司经纪人与原告和两被告沟通房屋买卖事宜，两被告在房屋出售过程中始终是知情的，被告邓某某在代理林某某签署买卖合同是经过林某某的同意的，事后双方履行合同也是经过林某某同意的，也是邓某某实际履行合同的行为表明双方对合同的追认，即便认为邓某某未获林某某的授权构成无权代理，新环境公司及原告有理由相信邓某某作为林某某的妻子的代理行为构成表见代理，此外，如认定合同即不构成有权代理，也不构成表见代理，合同也不存在无效，合同第10条备注条款对邓某某的代理行为作出特别约定，系邓某某与新环境公司、原告三方意思表示一致，邓某某本人与新环境公司成立合同关系，即便认为合同未生效，按照合同法第五十七条规定，合同无效不影响其争议条款的效力，三方签订的合同第10条系该争议条款，邓某某应按约定承担法律责任。经审理查明：涉案房屋位于长沙市×××铜××湖路××枫树××房。该房屋登记在被告林某某名下。2016年8月4日，被告邓某某代被告林某某（卖方）与原告胡某某（买方）及第三人新环境公司（居间方）就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，约定：卖方将涉案房屋卖给买方，购房价款为680000元，买方于2016年8月4日支付定金20000元。该合同还约定，合同一方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元每天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金；合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付双方向居间方支付的服务费用。合同签订当日，原告胡某某按照合同的约定交纳了定金20000元，被告邓某某代被告林某某向原告胡某某出具了相应《定金收条》。合同签订之后，被告邓某某以涉案房屋产权人被告林某某不同意出卖涉案房屋为由拒不履行合同义务。另查明，1、被告林某某与被告邓某某系夫妻关系。2、被告林某某认可涉案房屋系其与被告邓某某的夫妻共同财产。3、原告向第三人新环境公司支付了中介费6100元；购房诚意金1000元，该诚意金1000元在原、被告签订《房屋买卖合同》之后转为了中介费；按揭贷款服务费9800元。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋买卖合同》、《定金收条》，结婚证、《房屋购买委托书》等，被告提交并经质证的房屋产权证等证据予以证明，本院予以确认。结合原、被告的诉辩主张，本院认为，本案的争议焦点为：《房屋买卖合同》是否有效。被告林某某、邓某某均抗辩认为，被告邓某某对涉案房屋的处分系无权处分，故本案涉及的《房屋买卖合同》因被告邓某某无权处分且未得到权利人追认而无效。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此可知，虽涉案房屋为被告林某某、邓某某的夫妻共同财产，未经被告林某某之同意或授权，被告邓某某无权处分涉案房屋，但并不影响原、被告之间所签订《房屋买卖合同》之债权行为的效力，故被告林某某、邓某某关于涉案《房屋买卖合同》无效之抗辩主张，理据不足，本院不予支持。因涉案房屋被告林某某不同意转让，被告邓某某亦未取得涉案房屋的处分权，致使涉案房屋所有权不能转移，双方签订合同的目的已无法实现，现原告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，同时要求被告返还原告已经支付的定金20000元，合理有据，本院予以支持。因该定金由被告邓某某收取，故被告邓某某应予以返还。至于《房屋买卖合同》具体的解除时间，本院依据向被告送达起诉状副本材料的时间，确认为2016年12月16日。关于原告主张被告支付违约金80000元，其中包括合同约定的违约金20000元及原告因被告违约而增加的购房成本60000元。对此，本院认为，依据合同第八条的约定，被告邓某某未按照合同约定履行其义务，故原告有权要求被告邓某某支付相当于定金数目的违约金20000元；至于原告主张的因被告违约而增加的购房成本60000元，在本案审理过程中，原告明确该购房成本60000元实际为因被告违约造成的损失。对原告的该项主张，本院综合考虑涉案房屋所在地段房地产价格的变动情况，从诚实信用原则及公平原则出发，酌情认定原告因被告违约造成购房成本增加的损失为20000元。另原告主张被告承担原告房租3000元、中介费6100元、诚意金1000元，贷款服务费9800元、交通费500元。对此，本院认为，原告主张被告承担房租3000元、交通费500元，但原告未提供证据证明实际发生了上述两项费用，故对原告主张的该两项费用，本院不予支持；原告主张的中介费6100元，诚意金1000元，贷款服务费9800元，依据《房屋买卖合同》第二条的约定，被告邓某某作为违约方，需支付原、被告双方向居间方支付的服务费用。而依据查明的事实可知，原告确已因购买涉案房屋向第三人新环境公司支付了中介费7100（包括转为中介费的诚意金1000元）及按揭贷款服务费9800元，故对原告的上述主张，本院予以支持。关于被告林某某应承担责任的问题。本院认为，考虑到被告林某某与被告邓某某系夫妻关系，且该债务发生在两被告夫妻关系存续期间，故对上文中述及到的被告邓某某应承担之债务，应视为两被告夫妻共同债务，被告林某某承担连带偿还责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告胡某某与被告林某某（被告邓某某代签）、第三人新环境公司于2016年8月4日签订的《房屋买卖合同》自2016年12月16日解除；二、限被告邓某某、林某某于本判决生效之日起十日内向原告胡某某返还定金20000元；三、限被告邓某某、林某某于本判决生效之日起十日内向原告胡某某支付违约金20000元及损失20000元；四、限被告邓某某、林某某于本判决生效之日起十日内向原告胡某某支付赔偿款16900元；五、驳回原告胡某某的其他诉讼请求。如果被告邓某某、林某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1354元，由原告胡某某负担561元，被告邓某某、林某某共同负担793元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员 杨 玮二〇一七年一月十七日书 记 员 段腾腾