北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终1976号
上诉人（原审原告）：北京天圆鑫荣商品市场有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇南店村南。
法定代表人：杨学玲，执行董事。
委托诉讼代理人：张银巍，河北保嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京市昌平区回龙观镇南店社区股份合作社，住所地北京市昌平区回龙观镇南店村。
法定代表人：盛海良，董事长。
被上诉人（原审被告）：北京市昌平区回龙观地区南店社区居民委员会，住所地北京市昌平区回龙观镇南店村。
法定代表人：盛海良，主任。
二被上诉人之共同委托诉讼代�人：孙鹏，国浩律师（北京）事务所律师。
上诉人北京天圆鑫荣商品市场有限公司(以下简称天圆鑫荣公司)因与被上诉人北京市昌平区回龙观镇南店社区股份合作社（以下简称南店股份合作社）、北京市昌平区回龙观地区南店社区居民委员会（以下简称南店社区居委会）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第08963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天圆鑫荣公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司一审的诉讼请求，继续履行我公司与北京市昌平区回龙观镇南店村村民委员会(以下简称南店村委会)于2008年1月1日签订的《房屋场地租赁协议书（草案）》。事实和理由：1、我公司与南店村委会签订了《房屋场地租赁协议书（草案）》，交付符合�件的租赁物属于南店村委会的合同义务，南店村委会未依约交付房屋和土地，应当继续履行；2、《房屋场地租赁协议书（草案）》约定的租赁标的物是两项，一是土地，二是房屋，房屋至今尚未建成，没有达到合同约定的条件，但土地部分可以继续履行；3、在合同履行中，我方已经实质履行部分责任，交纳了100万元保证金；4、南店村委会在没有履行合同义务的前提下，主张解除合同，不符合合同约定，该解除通知不具备解除的效力，合同应该继续履行；5、我公司在一审中申请调取证据，查明土地的性质和权属，以及地上建筑物建设的手续，一审法院对此事实未予查明。
南店股份合作社、南店社区居委会辩称，双方之间不存在租赁合同关系，合同草案只是当时双方达成的租赁意向，不具有履行的可能性，是否成立租赁关系有赖于双方后来是否达成具体的租赁合同。我方认为合同草案不属于预约，草案中约定一切以正式协议为准，可以证明草案只是正式协议之前的一种意向。对于租赁标的，诉争房屋自始不存在。同意一审判决，不同意天圆鑫荣公司的上诉请求及理由。
天圆鑫荣公司向一审法院起诉请求：判令南店股份合作社、南店社区居委会继续履行我公司与南店村委会于2008年1月1日签订的《房屋场地租赁协议书（草案）》。
一审法院认定事实：2008年1月1日，南店村委会（甲方）与天圆鑫荣公司（乙方）签订《房屋场地租赁协议书（草案）》。该协议草案约定：甲方向乙方出租场地及房屋，建筑面积约20000平方米，占地面积10656平方米，该场地位于昌平区北郊农场十里长街东北侧、回龙观地区管委会东侧；租赁期限15年，自2008年1月1日起至2022年12月31日止；乙方租用甲方上述面积的年租金为700万�；租金按季支付，每季度第一个月1-8日支付本季度房租；协议草案签订后，乙方向甲方交纳100万元保证金，待正式协议签订后100万元保证金即转为租金，如单方违约协议赔偿对方双倍保证金；本协议未尽事宜双方在签订正式协商解决；本协议一式四份，甲、乙双方各执两份，并交上级主管部门及有关单位备案，此协议草案为双方自愿签订，一切以正式协议为准。
协议草案签订时，上述场地上未建有建筑物。协议草案签订后，天圆鑫荣公司向南店村委会支付保证金100万元。2015年2月11日，南店村委会作出《解除通知》，并通过邮寄方式送达天圆鑫荣公司。该通知的主要内容为：“……《草案》签订后没有实际履行，场地上没有建设租赁房屋，双方至今没有签署正式租赁合同。并且，《草案》及你单位租赁的相关事项没有通过我村村民民主议定程序。基于上�情况，《草案》已无法实际履行。我村现郑重通知你单位，双方于2008年1月1日签署的《草案》自本通知送达之日解除，我村即时收回场地。请你单位于本通知发送后30日内到我村领取已缴纳的保证金。”
本案庭审中，南店股份合作社、南店社区居委会称协议草案签订时上述场地预计规划用途为商业开发，但因之后未能取得规划及施工审批等手续，故协议草案中约定的地上房屋未能开工建设。现上述场地上仍未有建筑物。天圆鑫荣公司坚持要求南店股份合作社、南店社区居委会继续履行协议草案，并明确具体履行内容为：完成地上建筑、交付场地和房屋。
另查：本案庭审中，天圆鑫荣公司向法庭提交由南店股份合作社、南店社区居委会出具的《说明》一份，该《说明》主要内容为：“2005年北京市昌平区回龙观镇黄土南店村整建制转居，并建立南�社区居委会，2008年进行南店社区集体经济产权制度改革，原集体资产已转为北京市昌平区回龙观镇南店社区股份合作社。目前，北京市昌平区回龙观镇南店村村民委员会已不存在，对于原南店村集体资产的相关权利、义务由北京市昌平区回龙观镇南店社区股份合作社承继。”北京市昌平区回龙观镇人民政府于2015年7月10日在该《说明》上签章，并确认情况属实。
以上事实，有《房屋场地租赁协议书（草案）》、《解除通知》、《说明》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，天圆鑫荣公司与南店村委会签订租赁协议草案，约定南店村委会将涉案场地及地上建筑面积约20000平方米的房屋出租给天圆鑫荣公司，但在签订该协议草案时，地上房屋并不存在，虽然该协议草案约定了租赁期限、租金及其支付期限等条款，但根据协议草案中“待正式协议签订后100万元保证金即转为租金”、“此协议草案为双方自愿签订，一切以正式协议为准”等约定内容，该协议草案在本质上属于双方就涉案场地及将来建成的地上房屋租赁事宜达成的租赁意向，系属预约合同，双方之间关于租赁的权利义务关系的确定有赖于正式租赁合同的订立，而订立合同属于当事人意思自治的范畴，法院无法强制。天圆鑫荣公司主张协议草案属于附条件的合同，法律依据不足，法院不予采信。故此，天圆鑫荣公司依据该协议草案主张其与南店村委会之间成立租赁合同关系，并据此坚持要求南店股份合作社、南店社区居委会继续履行租赁合同，完成地上建筑并交付场地和房屋，法院无法支持。至于租赁合同未能成立所涉及的保证金返还等问题，双方当事人可另行解决。综上所述，依照《�华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：驳回北京天圆鑫荣商品市场有限公司的诉讼请求。
本院审理期间，各方当事人均未提供新的证据。天圆鑫荣公司主张其诉讼请求继续履行的内容为：完成地上建筑物建设、交付土地和房屋。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，天圆鑫荣公司要求南店股份合作社、南店社区居委会完成地上建筑的建设、交付土地和房屋，须首先证明双方之间存在其主张的租赁合同关系。现天圆鑫荣公司虽与南店村委会签订了《房屋场地租赁协议书（草案）》，但该协议仅为“草案”，在签订该协议时，作为租赁标的物的房屋尚不存在，租赁标的物尚未特定化。此外，依据该草案内容，双方需要在将来签订“正式协议”，在“正式协议”签订后，保证金才能够转化为租金，并�正式协议的约定作为确定双方之间的权利义务关系的依据。因此，该草案的目的在于明确双方当事人之间存在签订租赁合同的意向，并约定在将来签订租赁合同，履行合同义务，故该草案的法律性质为预约合同，而并非租赁合同。依预约合同订立本约属于当事人意思自治的范畴，法院无法强制。因双方当事人之间尚未成立租赁合同关系，天圆鑫荣公司要求南店股份合作社、南店社区居委会交付土地、房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持正确。
综上所述，天圆鑫荣公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费七十元，由北京天圆鑫荣商品市场有�公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 刘新泉
审判员 徐 冰
二〇一七年五月八日
书记员 张 超
书记员 刘 瑾