文书内容三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0271民初6584号原告：三亚某某物业服务有限公司。法定代表人：郑某峰，该公司经理。委托代理人：彭某生，该公司员工。被告：李某华。被告：赵某倩。委托代理人：李某华，系被告赵某倩的母亲。原告三亚某某物业服务有限公司（简称某某物业公司）诉被告李某华、赵某倩物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月5日受理后，依法由审判员陈孟灿独任审判，于2016年10月21日公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的委托代理人彭群生、被告李某华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告某某物业公司诉称：原告于2011年2月份开始承接海岳半岛小区物业管理工作，负责管理小区的日常事务及按时向小区业主收取相应的物业服务费用。但被告自2011年9月至2016年3月份，未向原告交纳任何物业服务费，包括物业费、违约金在内共计17771.43元。原告多次与被告协商要求其支付该物业服务费用，被告均以各种理由拒绝支付。综上，原告为维护自身权利，特诉至法院，请求判令：一、判令被告支付原告物业费、违约金共计17771.43元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告李某华、赵某倩共同辩称：答辩人家中自2011年开始便出现不同程度和不同位置的漏水，答辩人多次找到原告反应漏水情况并要求原告查找漏水原因并进行维修，原告每次都找各种理由推脱责任，漏水原因至今没有得到解决。根据相关法律规定，物业公司有义务对小区的公共设施进行维护，原告服务期间监控设施损坏长期不维修，导致多家业主家庭被盗，小区植被被破坏，泳池水长期不更换等明显违背了物业管理条例及小区业主委员会签署服务合同的相关条例。由于某某物业公司没有尽到业主管理维护责任，未及时查明漏水原因导致漏水越来越严重，也未进行维修，导致答辩人的家具及家电损坏、多次自行维修也造成了很大损失，所有答辩人拒绝缴纳物业费。经审理查明：李某华、赵某倩为位于三亚市金鸡岭大街海岳半岛城邦小区赛维拉1栋3单元602房的所有权人，该房建筑面积为83.22平方米。2011年2月24日，海岳半岛城邦业主委员会（甲方）与某某物业公司（乙方）签订《海岳半岛城邦物业服务合同》，合同约定某某物业公司承接海岳半岛城邦小区物业，物业服务期限为5年，自2011年2月25日至2016年2月24日止。合同第二十七条约定：业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，应当按日增加1‰的标准向乙方支付违约金。协议签订后，被告李某华、赵某倩按照每月124.83元的标准向原告支付物业费。被告李某华、赵某倩在原告服务期间以家中漏水原告未能作出处理和维修为由，从2011年9月起开始拒绝交纳物业费。经原告催缴未果后，原告特诉至本院，请求判如所请。另查，2016年3月15日海岳半岛城邦业主委员会与江苏万园物业管理有限公司三亚分公司签订《海岳半岛城邦小区物业服务合同》，服务期限为2016年3月31日至2019年3月30日，并于2016年4月1日正式收取物业费，同日原告与海岳半岛城邦业主委员会办理交接手续并退出海岳半岛城邦小区。另，原告在李某华、赵某倩位于三亚市金鸡岭大街海岳半岛城邦小区赛维拉1栋3单元602号房房门上张贴了《催缴费用通知单》，该单中载明：截止2016年3月欠费总金额为10237.02元，详单请到物业中心核准。被告需自收到本《催缴费用通知单》之日起在五个工作日内速到物业服务中心交费处付清所欠费用，隔月未缴纳，将根据《三亚市物业管理实施办法》第四十六条规定加收物业费欠费总额每日2‰。催缴单落款时间为2016年7月5日。以上事实，有收款收据、业主登记表、海岳半岛城邦小区业主欠费清单及区间、海岳半岛城邦物业缴费通知单、《海岳半岛城邦物业服务合同》、照片及当事人陈述等证据佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为：原告某某物业公司与海岳半岛城邦业主委员会于2011年2月24日签订的《海岳半岛城邦物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。该合同对全体业主具有约束力，业主应按物业服务合同履行义务。被告李某华、赵某倩作为海岳半岛城邦小区赛维拉1栋3单元602房的产权人，其在入住涉案小区后接受了某某物业公司对“海岳半岛城邦小区”的管理服务。根据权利义务对等原则，李某华、赵某倩享受了某某物业公司提供的物业管理服务理应支付物业管理费。关于某某物业公司服务期限的截止时间以及李某华、赵某倩是否拖欠物业费的问题。《海岳半岛城邦物业服务合同》约定的某某物业公司物业服务日期至2016年2月24日止，但依据原告提供的交接单可知某某物业公司向业主委员会办理交接的时间为2016年4月1日，新物业公司的服务期限虽从2016年3月31日开始，但实际计算和收取物业费的时间亦为4月1日。另，从原告向本院提交的其他业主3月份的物业费、水电费的缴费单据可知，上述费用的计算截止日期均到3月31日，因原告确于合同终止后继续对涉案小区提供了物业服务，对此被告虽不予认可，但未提交证据予以反驳，故应认定原告提供物业服务期限的截止日期至2016年3月31日止。原告关于将物业费计算至2016年3月份的主张，有事实根据和法律依据，本院予以支持。根据《海岳半岛城邦物业服务合同》中约定的内容可知，原告作为海岳半岛城邦小区的物业服务企业，其职责范围是对小区共用区域及共用配套设施设备负有管理、维修、养护义务，本案中，从被告当庭的陈述及提供的相关照片可知，其家中漏水问题出现已久，且部分漏水位置在楼房外墙的共用部位，被告拒交物业管理费源于涉案房屋漏水现象长期存在且至今未能彻底修复，原告对于涉案房屋漏水的情况属于明知，但一直未组织相应的维修，原告存在怠于履行合同义务的行为，从现场照片可知，涉案房屋内多处装修及家具损坏属实，在原告未能依约积极组织实施维修义务之前，其要求被告支付全部物业费及滞纳金无据，然因物业管理委托合同是综合性服务合同，由多项服务内容构成，被告不能因某项服务的瑕疵而否定原告提供的物业服务的所有内容，鉴于房屋漏水现象的长期存在且未能彻底修复及房屋漏水对业主居住使用造成不便的情形，因被告李某华、赵某倩从2011年9月起至2016年3月31日止共拖欠物业费为6865.65元(83.22平方米×1.5元/平方米·月×55个月)，故本院认定被告需支付拖欠物业费用的50%，即3432.83元（6865.65元×50%）。关于滞纳金的问题。依据合同约定经原告向被告书面催交，被告未按期交纳物业费的构成违约，应承担违约金即滞纳金。本案中，原告提交了其张贴于被告房门上的书面催缴通知书，用于证明其已尽到书面催交义务，但因实际张贴催缴通知书的时间无法确定，故对于原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一项、《物业管理条例》第四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李某华、赵某倩应于本判决生效之日起十日内向原告三亚华川物业服务有限公司支付物业费3432.83元；二、驳回原告三亚华川物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122.14元（原告已预缴，已减半收取），由原告三亚华川物业服务有限公司负担98.55元，被告李某华、赵某倩负担23.59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员  陈孟灿zkhlimbl1asggkt2sw二〇一六年十月二十七日书记员  陈俊瑾