福建省漳浦县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0623民初2876号原告：漳州华生商业运营管理有限公司，住所地漳浦县绥安镇金浦大道，统一社会信用代码91350623079794818P。法定代表人：陈明华，董事长。委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞欢，福建瑞权律师事务所律师。被告：陈旭填，男，1975年4月7日出生，汉族，住泉州市台商投资区，原告漳州华生商业运营管理有限公司（以下简称华生公司）与被告陈旭填物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法使用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华生公司的诉讼代理人杨清、被告陈旭填到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华生公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告一次性向原告支付拖欠的综合管理费244985.40元，并按日万分之七计付违约金（暂计算至2017年5月4日为20030.95元）；2.本案诉讼费由陈旭填负担。事实和理由：2013年底，原、被告就被告承租原告新都城市广场1区5号楼第5层编号为D501、D502商铺两间用于经营“欢乐聚KTV”签订《新都城市广场商铺租赁合同》，同时还约定该广场由原告进行统一的物业管理。该租赁合同约定租赁期限为10年，关于租赁场所建筑面积，因当时面积还没有明确，故租赁合同1.2条约定暂计为4000平方米，同时约定建筑面积应以实际测绘面积为准，即应以当地政府测绘部门最终实际测量的建筑面积或产权证上记载的建筑面积为准，租赁合同约定的与面积有关的所有费用均按建筑面积计算支付。根据租赁合同4.2.1、4.3.2条款的约定，综合物业服务费6元/平方米/月，被告应于每个月的25日或之前向原告支付下个月的综合物业服务费，原每月综合物业服务费24000元。2015年8月左右，出租方收到漳浦县房管局颁发房产证，该房产证显示新都城市广场1区5号楼第5层编号为D501、D502商铺的实际建筑面积应为4907.41平方米，2015年9月起，原告即告知被告需按新的标准补交租金，但被告一直不愿意，经沟通无效后，原告只能于2016年12月23日向被告发出补交费用的通知函，要求其在发出书面通知之日起五日内补交所欠的全部款项，该函件2016年12月25日被退回妥投。根据租赁合同1.3条的约定，自租赁场所的实测计租面积确定之日起，被告应按照实测计租面积支付租金等面积有关的费用，如实测计租面积高于暂计面积，被告应在原告或漳浦华顺置业有限公司发出书面通知书之日起五日内，将少交的费用一次性支付给原告，因此，被告应按4907.41平方米的标准在2016年12月28日之前向原告补交2014年12月份至2016年12月份的综合管理费共计125166元，此后，应按4907.41平方米的标准支付综合管理费。但被告未在2016年11月3日之前支付应补缴的综合管理费136050元。且被告自2016年开始拖欠2017年1月份及此后的综合管理费未交纳，此外，被告因拖欠漳浦华顺职业有限公司租金而被漳浦华顺置业有限公司于2017年4月21日解除租赁合同，根据租赁合同第4.4条款的约定，被告逾期支付综合管理费的，每逾期一日，应向原告支付款项的5‰作为违约金，现原告自愿调整为日万分之七，按双方付款的约定，被告应于2016年12月28日或之前向原告补交综合管理费136050元，2016年12月25日或之前支付2017年1月的综合管理费29442元，2017年1月25日或之前支付2017年2月的综合管理费29442元，2017年2月25日或之前向原告支付2017年3月的综合管理费29442元，2017年3月25日或之前向原告支付2017年4月1日至21日的综合管理费20609.4元，至2017年4月21日共拖欠综合管理费244985.4元。按日万分之七的标准，计算至2017年5月4日，各综合管理费的违约金总计为20030.95元，此后按每日171.49元的标准计算违约金。陈旭填辩称，对综合管理费没有异议，但违约金双方还在协商中。华生公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一《新都城市广场商铺租赁合同》，证明2013年底，原、被告就被告承租原告新都城市广场1区5号楼第5层编号为D501、D502商铺两间用于经营“欢乐聚”，签订《新都城市广场商铺租赁合同》，合同约定该广场由原告进行统一的物业管理，原、被告成立物业服务合同关系；证据二房屋产权证，证明新都城市广场1区5号楼第5层编号为D501、D502商铺的实际建筑面积应为4907.41平方米；证据三通知函及寄送证明，证明2016年12月23日，原告向被告发出补交费用的通知函，要求其在发出书面通知之日起五日内补交所欠的全部款项，该函件2016年12月25日被退回妥投；证据四解除合同通知书及寄送证明，证明因被告逾期超过15日延迟支付租金，综合管理费、漳浦华顺置业有限公司向被告发出解除合同通知函；证据五催款函及寄送证明，证明原告发函要求被告支付拖欠的款项，但被被告退回妥投。上述证据经陈旭填质证后，对上述证据的真实性均无异议，但认为承租的实际面积没有证据二所载明的面积那么多，证据四解除合同通知书没有收到。经审查，上述证据来源及形式合法、内容客观真实且与本案具有关联性，可作为定案的依据，本院予以确认，并在卷佐证。本院认定事实如下：2013年12月间，漳浦华顺置业有限公司（甲方）与陈旭填（乙方）签订《新都城市广场商铺租赁合同》，漳浦华顺置业有限公司将位于新都城市广场1区5号楼第5层的编号为D501、D502的商铺出租给陈旭填，用于经营“欢乐聚KTV”；合同1.2条约定乙方所承租场所的建筑面积依图暂计为4000平方米。甲方应交付乙方使用的租赁场所的建筑面积应以实际测绘面积为准，即应以当地政府测绘部门最终实际测量的建筑面积或产权证上记载的建筑面积为准。本合同约定的与面积有关的所有费用均按建筑面积（简称“计租面积”）计算支付；1.3条约定在租赁场所的实测计租面积确定前，乙方应按本合同第1.2条约定的暂计面积计算支付与面积有关的租金、综合管理费及其他与面积有关的费用。自租赁场所的实测计租面积确定之日起，乙方应按照实测计租面积支付租金、综合管理费及其他与面积有关的费用；如实测计租面积低于上述暂计面积，且乙方此前存在多缴费用的情况，则该部分多缴纳的费用直接结转为乙方后续应支付的相应费用的一部分；如实测计租面积高于上述暂计面积，且乙方此前存在少缴纳费用的情况，则自甲方或经营管理公司发出书面通知起五日内，乙方应将该部分少缴纳的费用一次性支付给甲方或经营管理公司；2.2条约定该广场由华生公司进行统一的物业管理及广场经营秩序管理；3.1条约定租赁期限为10个租赁年度，自本合同第3.6条所述的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日开始计算；4.2.1条约定自租赁起始日起，乙方应按照租赁场所的计租面积向华生公司支付综合管理费，该综合管理费的标准为每平方米6元/月；4.3.2条约定乙方应于每个月的25日或之前向华生公司支付下一月的综合管理费；4.3.4条约定如乙方逾期支付综合管理费等，每逾期一日，乙方应向华生公司支付应付未付款的5‰作为违约金；13.3条约定除合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：（2）乙方逾期超过15天未能支付、不支付或者迟延支付综合物业服务费等；13.4条约定如有第13.3条的违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和管理费，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，并要求乙方按本合同第十二条的约定退还租赁场所。合同还对其他权利义务进行约定。2014年9月，陈旭填经营的“欢乐聚KTV”开始试营业。2014年12月11日，漳浦新都城市广场开始营业，华生公司开始按每月24000元（4000平方米×每平方米6元/月）向陈旭填收取综合管理费。2015年11月13日，漳浦县绥安镇金浦大道西侧漳浦新都城市广场-商业区5号楼D501号、D502号办理了漳房权证浦字第××号、第××号产权证书，D501号登记的建筑面积为455.01平方米、D502号建筑面积为4452.40平方米，合计4907.41平方米。2016年12月23日，漳浦华顺置业有限公司向陈旭填邮寄补交租金及物业管理费的律师函，要求其在收到函件后五日内偿还所欠的全部款项，该函件2016年12月25日被退回妥投。2017年8月9日，陈旭填又补缴了2017年1、2月份的综合管理费合计48000元，现陈旭填已按每月24000元支付了截至2017年2月份止的综合管理费，尚欠差额面积907.41平方米从2014年12月起至2017年2月份止的综合管理费144938.60及从2017年3月份起至4月21日的综合管理费50051.4元未能缴交。本院认为，漳浦华顺置业有限公司与陈旭填签订的《新都城市广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。华生公司作为漳浦华顺置业有限公司与陈旭填共同指定的管理公司，对案涉店铺进行管理，陈旭填也实际向华生公司缴纳相应的管理费，双方之间的合同关系成立。华生公司依约对案涉店铺进行管理，有权要求陈旭填支付相应的综合管理费并计付违约金。陈旭填最后于2017年8月9日支付了2017年1、2月份的综合管理费合计48000元，尚应补缴2014年12月份至2017年2月份差额907.41平方米的综合管理费144938.60元，并支付从2017年3月份至2017年4月21日每月的综合管理费50051.4元。《新都城市广场商铺租赁合同》4.3.4条约定若拖欠综合管理费，陈旭填应按日5‰支付违约金，现华生公司自行调整为按日万分之七计付违约金，符合法律规定，且未损害陈旭填的利息，本院予以支持。综上所述，华生公司要求陈旭填支付尚欠的综合管理费、违约金，有事实根据和法律依据，应予支持，但应扣除陈旭填在审理中已支付的综合管理费48000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、陈旭填应于本判决生效之日起十日内支付给漳州华生商业运营管理有限公司综合管理费194990元，并按日万分之七支付违约金（其中自2017年1月1日起至2017年1月24日止以163496.60元为本金基数，自2017年1月25日起至2017年2月24日止以192938.60元为本金基数，自2017年2月25日起至2017年3月24日止以222380.60元为本金基数，自2017年3月25日起至2017年8月8日止以242990元为本金基数，自2017年8月9日起至清偿之日止以194990元为本金基数）。二、驳回漳州华生商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5275元，适用简易程序审理减半收取计2637.50元，由陈旭填负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  黄锦洪二〇一七年九月二十七日书记员  张巧云