北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第06478号
上诉人（原审原告、反诉被告）严军，男，1971年3月13日出生。
委托代理人朱孟喜，北京市汉威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）赵真莹，女，1995年4月12日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王春艳，女，1966年5月1日出生。
二被上诉人之共同委托代理人张坤，北京市华泰律师事务所律师。
上诉人严军因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第00675号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人严军及其委托代理人朱孟喜、被上诉人赵真莹、王春艳的委托代理人张坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
严军在原审法院起诉称：2011年10月5日我与赵真莹、王春艳签署三方协议，租用502房屋一套，出租人为赵真莹（郭卜畅代签），中介公司为鑫尊地产公司，房屋收款人为王春艳。后经过双方同意，我实际使用的房间为501室，实际的合同到期日改为2013年9月5日。2013年8月25日，我委托成秀君女士处理与房东的交房事项，并打电话通知郭卜畅，郭卜畅表示同意。2013年9月2日到9月7日期间，成秀君女士主动多次与郭卜畅通电话，联络具体交接时间，郭卜畅说她很忙，没有时间到场交接，要求先交钥匙，我觉得不妥，后双方约定9月9日交接。2013年9月9日，郭卜畅看过房子后，说房屋交接的事情要由王春艳做最后决定，要求成秀君等王春艳的通知。2013年9月10日-11日，成秀君一直主动找王春艳，王春艳一直不接电话，11日最终接通电话后，王春艳又说还是要找郭卜畅。她们两人互相推诿。2013年9月11日晚上，郭卜畅通知成秀君对33号楼3单元501室进行卫生扫除工作。2013年9月12日，我按照赵真莹、王春艳的要求进行了卫生扫除工作。2013年9月13日，郭卜畅委托牛建平与成秀君交接完毕，确认验收合格。但是一直没有把押金和维修费用偿还给我或者我的委托人。2013年9月18日，我的委托人，主动先把房屋钥匙还给郭卜畅，郭卜畅第二天就把房屋出租了，但是依然没有把押金和维修费用偿还给我或者我的委托人。房屋租赁期间赵真莹、王春艳未能定期检查房屋设施是否处于适用和安全状态，其房屋及附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致需要修复的，都是我代为修理，产生费用共计2890元，均由我垫付。尤其是租房的第一年夏天，开始使用空调时，发现这些旧空调不能正常运转，原因是没有氟利昂，有些需要换件、维修，我请人维修、换件、加氟利昂后空调方可使用。根据合同约定，赵真莹、王春艳没有提供房屋适用的设备，对产生的维修费应该全部由赵真莹、王春艳承担，并立即偿还我垫付的修理费2890元。从2011年9月26日以来，我每次交纳房租后，赵真莹、王春艳均未提供房屋租金发票，房租共计184000元。根据《北京市地方税务局个人出租房屋管理办法》的通知（京地税征（2004）181号）和《关于个人出租房屋税收管理工作的补充通知》京地税征（2008）237号文件，赵真莹、王春艳应按实际房租金给予提供发票。从2013年9月14日至今，赵真莹、王春艳没有返还我押金32000元和偿还垫付的房屋设备设施修理费2890元，共计34890元，所产生的银行存款利息赵真莹、王春艳应该支付给我。我为了维护自己的合法权益，特依法提起诉讼。请法院判令：1、赵真莹、王春艳立即返还我租房押金32000元；2、赵真莹、王春艳立即偿还租房期间我代赵真莹、王春艳维修空调及房屋设备设施等垫付的费用共计2890元；3、赵真莹、王春艳向我提供租房房租184000元的发票；4、赵真莹、王春艳支付我从2013年9月14日至今，总额为34890元所产生的银行存款利息；5、赵真莹、王春艳承担本案所发生的一切费用。
赵真莹、王春艳在原审法院答辩称：收到押金3.2万元是真实的，严军的维修费用我们不认可，因为严军从来没有跟我们说过修过这些东西，也没有修过，这是2890元。14.8万元的发票当时合同上没有约定，而且我们要的房租里不含税费，当时说好严军也不要发票，所以当时房租要的非常低。利息不认可，没有退3.2万元的原因是因为严军还欠我们房租、物业费、水费、损害物品的维修费，这些还没有清算。
赵真莹、王春艳在原审法院反诉称：我们将501房间租赁给严军使用，合同到期日为2013年9月5日。然合同到期后，严军直到9月18日才将房门钥匙交到对面邻居处，我们拿到房门钥匙后，发现严军交付时多样物品损坏，我们为了尽快将房屋租赁给新客户，不得不自己先行维修，共花去450元（详见清单）；严军退房时尚拖欠2013年1月1日至2013年9月18日的物业费1911.11元未付；164元的水费未付。为了我们的合法权益不受侵害，特持状反诉，请求法院判令：1、严军给付拖欠赵真莹、王春艳的房租3466.66元、物业费1911.11元、水费164元，损坏房间物品维修费450元，共计5991.77元；2、反诉费用由严军承担。
严军在原审法院针对赵真莹、王春艳反诉答辩称：赵真莹、王春艳说的维修物品的450元我不知道是什么。不同意支付说的拖欠房租，我们已经搬走了，当时已经通知了赵真莹、王春艳，9月5日时已经跟赵真莹、王春艳沟通过了，赵真莹、王春艳一直在推脱不来，最终签字也不是9月18日。我人8月份早就搬走了，物业费当时我们想去交，交到9月5日，但是物业公司不收，我同意交到9月5日，赵真莹、王春艳说的是一年的钱，1300多元我是同意的。水费有164元，不是我们不交，而是人家不收零头。之前我交了500多元的电费，当时双方说好水电是抵消的。维修物品我不知道是什么钱，交接时没有提，他们之前说坏的东西我们已经当时给换了。物业费、水费、房租我不同意，维修费我不知道什么。
原审法院审理查明：王春艳系赵真莹的母亲。2011年9月23日，赵真莹（甲方）的法定代理人王春艳委托郭卜畅与严军（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将北京市昌平区回龙观镇龙腾苑四区33号楼3单元502号房屋出租给乙方。后双方同意将租赁标的物改为501号房屋，租赁用途为办公，租赁期限为两年，自2011年9月26日至2013年9月5日，押金为32000元，租金为每月8000元，按季支付。合同第三条第二款约定“甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用”。合同第五条约定租赁期间发生的物业管理费、水费、电费等由承租人承担。合同第七条约定“租赁期间，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。……2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任”。签订合同后，严军向王春艳支付押金3.2万元。
庭审中，证人成秀君出庭作证，证明严军委托其办理退房交接的手续，郭卜畅在交接之前要求其交钥匙，成秀君不同意，后双方一直协商时间，最后确定于2013年9月9日办理交接，双方对房屋内的设施物品进行清理，郭卜畅将房屋内认为需要整改的地方写在合同上，并把截至当日的电费、燃气费以及水费、物业费金额写在合同上，称双方同意相互折抵；2013年9月13日郭卜畅委托牛建平与其办理交接，9月18日郭卜畅告知其将房屋钥匙交给牛建平，成秀君将钥匙交给牛建平。2013年9月18日，按照赵真莹、王春艳的委托人郭卜畅的指示，严军的委托人成秀君将房屋钥匙交给了牛建平。证人郭卜畅出庭作证，称成秀君与其联系过要交接房屋，此后双方一致协商约定时间，最终确定为9月10日，其认可合同中电费及燃气费金额为其书写，但不同意相互折抵，但同意退还严军多交的费用，并称严军没有说委托成秀君收取押金，严军也未要求其维修房屋内物品，其委托牛建平代为验收房屋。
2013年9月13日，牛建平对房屋进行验收，并写明“整改后已验收，全部合格，未收到钥匙、合同、电卡、燃气卡”。2013年9月16日，牛建平收到501室交来的电卡、燃气卡。2013年9月18日，牛建平收到涉案房屋的钥匙。
严军称出租人交付房屋时，其对屋内的设施进行了验收，并称其于2013年9月4日已将物品全部清走，在9月5日到9月9日之间郭卜畅已经查看过房屋，指出房屋内的不满意之处，9月9日郭卜畅来进行交接。严军主张在房屋租赁期间对于屋内需要维修的物品均和郭卜畅和王春艳说过，因二人未进行维修，其自行维修，严军提交了维修费用的收据以及发给王春艳的短信，告知王春艳空调坏了。王春艳对此不认可并称短信未收到。严军认可尚欠水费164元，同意支付2013年1月1日至2013年9月5日的物业费，并要求就水费、物业费与电费、燃气费进行抵销，但对王春艳、赵真莹主张的物业费数额不认可。因赵真莹、王春艳不同意抵销，经法庭询问，严军表示不增加诉讼请求。另查，涉案房屋2013年的物业费为1999.58元。
原审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》、补充协议、物业服务单、收据、房屋交割清单、交接证明、发票及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，严军与赵真莹签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同期满后，严军要求赵真莹、王春艳依照合同约定，退还严军房屋押金，法院予以支持。关于严军主张在租赁期间对房屋内设备设施进行维修、垫付维修费用并要求赵真莹、王春艳予以返还一节，因空调加氟为合理使用而导致的损耗，对此赵真莹、王春艳负有维修的义务，现严军已自行修复，赵真莹、王春艳应支付相应维修费用，具体数额法院根据严军提交的收据酌情予以确定，对于其他维修费用，因严军未提供充分证据予以证明，故对于严军主张的维修费用中的合理部分法院予以支持，不合理部分法院不予支持。严军要求赵真莹、王春艳提供租房房租的发票，不属于法院的审理范围，故法院不予支持。关于严军要求赵真莹、王春艳支付34867元所产生的银行存款利息，于法无据，法院不予支持。合同期满后，严军应当依约交付房屋钥匙，将房屋恢复原状。合同约定终止日期为2013年9月5日，严军直至2013年9月18日才将房屋钥匙交付给赵真莹、王春艳，在此期间房屋由严军控制使用，因此双方之间的租赁合同为不定期租赁，故赵真莹、王春艳要求严军支付2013年9月6日至2013年9月18日的房屋租金的反诉请求，法院予以支持。严军于租赁期间尚欠水费164元以及2013年1月1日至2013年9月18日的物业费，赵真莹、王春艳要求严军支付水费及物业费的反诉请求，法院予以支持。严军主张物业费、水费与电费、燃气费进行抵销，但双方对物业费数额存在争议，故严军的主张法院不予支持。对于严军已支付的电费与燃气费，严军可另行主张。赵真莹、王春艳要求严军支付损坏房间物品维修费的诉求，缺乏事实依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、赵真莹、王春艳于本判决生效后七日内支付严军押金三万二千元，维修费用五百元，以上共计三万二千五百元；二、严军于本判决生效后七日内支付赵真莹、王春艳房屋租金三千四百六十六元六角六分，物业费一千四百二十九元八角四分，水费一百六十四元，以上共计五千零六十元五角；三、驳回严军的其他诉讼请求；四、驳回赵真莹、王春艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
严军不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第一项关于维修费的判决及第二项、第三项。改判被上诉人给付空调及房屋设备设施维修费2890元；改判剩余的电费、燃气费及拖欠的水费、物业费相互折抵，债务消灭；改判被上诉人给付拒绝退回32000元房屋押金的利息。上诉理由是：原审法院认定事实不清，对上诉人所实际发生的必要维修费用、租赁房屋虽未及时交接但并未实际租住及剩余电费、燃气费与拖欠的水费、物业费相互折抵等事实并没有充分的认定。双方间于2013年9月13日办理完成房屋交接手续，随即被上诉人应该遵循诚实信用原则，并依法退回已经实际收取的32000元的房屋押金。然而被上诉人并没有尽到法定退款义务，故依法应当支付拖延履行给付义务期间的利息。
赵真莹、王春艳服从原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：严军与赵真莹签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现合同已终止，严军要求退还押金请求合理，应予支持，其要求支付相应利息的请求，缺乏依据，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。严军要求赵真莹、王春艳给付空调及房屋设备设施维修费2890元的请求，原审法院根据严军提交的收据酌情予以确定的数额并无不妥，对于严军要求的其他维修费用，因严军未提供充分证据，故本院不予支持。关于严军主张剩余的电费、燃气费及拖欠的水费、物业费相互折抵，债务消灭一节，因双方对物业费数额存在争议，故严军的该项主张法院不予支持。严军于租赁期间尚欠水费164元以及2013年1月1日至2013年9月18日的物业费，赵真莹、王春艳要求严军支付水费及物业费的请求合理，本院予以支持。严军已支付的电费与燃气费，可另行主张的。合同届满后，严军直至2013年9月18日才将房屋钥匙交付给赵真莹、王春艳，在此期间房屋由严军控制使用，原审法院确认严军向赵真莹、王春艳支付2013年9月6日至2013年9月18日的房屋租金的是正确的，应予维持。严军的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六百七十二元，由严军负担四十六元（已交纳），由赵真莹、王春艳负担六百二十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费五十元，由赵真莹、王春艳负担八元（已交纳），由严军负担四十二元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七百二十二元，由严军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年九月十六日
书 记 员 李雅靓
赵梦芸