江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终869号
上诉人（原审原告）：谈靓，女，1984年11月5日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
委托诉讼代理人：刘晖，江西柴桑律师事务所律师，执业证号：13604200410360111。
委托诉讼代理人：吴桀，江西柴桑律师事务所律师，执业证号：13604201110732430。
被上诉人（原审被告）：南昌申标房地产发展有限公司，住所地：江西省南昌县。
法定代表人：黄永良，该公司总经理。
委托诉讼代理人：艾建华，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601199610685450。
委托诉讼代理人：汤淑如，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201211305537。
上诉人谈靓与被上诉人南昌申标房地产发展有限公司（以下简称申标公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2016）赣0121民初2284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谈靓的委托诉讼代理人刘晖、吴桀，被上诉人申标公司的委托诉讼代理人艾建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谈靓的上诉请求：撤销原判，改判被上诉人返还上诉人支付的保证金700万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付至2016年8月25日之利息387832元及自2016年8月26日起至款项付清之利息；本案一、二审诉讼费用�被上诉人承担。
事实和理由：一、原审以被上诉人开发的“保集半岛”项目已取得商品房预售许可证为由，认定其在出售时不负有向上诉人提供抵押权人同意出售抵押物书面材料之义务，属于法律认定错误。二、退一步讲，即便认定被上诉人在签订协议后不需再向上诉人提交同意转让抵押物的书面证明，依据《南昌保集半岛商业房产购买协议书》之约定，被上诉人至少也应返还上诉人200万元保证金。原审依据协议解除后的《催告函》、《承诺函》判决驳回上诉人的该部分诉请，属于事实认定严重错误。
被上诉人申标公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人未按约支付款项，构成根本违约，协议自动解除。一、诉争房屋已取得商品房预售许可证，土地抵押情形事先已向谈靓明确告知，有关事项也已在协议中载明，上诉人谈靓以土地抵押作为退还保证金的理由和借口依法不能成立。二、诉争协议对于合同的履行顺序进行了明确约定，上诉人谈靓以六期综合楼土地设有抵押作为未按约支付履约保证金的借口根本不能成立。根据诉争协议的约定，上诉人谈靓是分四批次购买合同约定的3栋商业房产，上诉人谈靓未按上述约定批次顺序和价格购买房产及履行付款义务，迟迟未按约支付第二笔履约保证金及第一批房产的购房款，构成合同违约。三、诉争协议因上诉人的根本违约行为，已于2015年8月7日自动解除，上诉人应承担违约赔偿责任，已付700万元履约保证金不予退还。诉争协议为附解除条件的合同，本案适用诉争协议8.1.2条款解除合同。同时因上诉人未按约付款，在给予宽限期后，上诉人仍未能按约付款，构成根本性违约，解除条件成就，诉争协议于2015年8月7日自�解除。上诉人谈靓违反诚实信用的合同基本原则，根本性违约，导致合同无法履行，上诉人应承担违约赔偿责任。
谈靓的一审诉讼请求：判令被告返还原告履约保证金700万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付至2016年8月25日之利息387832元及自2016年8月26日起至履约保证金付清之日之利息。本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院经审理查明：2015年6月3日，原告谈靓与被告申标公司签订《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》一份，协议书第1、1条“南昌申标房地产发展有限公司为本协议所列交易的商业房产的开发商：南昌保集半岛项目四期及六期部分商业房产【位置分别为：四期2#商业房产1-5层主楼；六期综合楼商业房产（含10间小商铺）；六期酒店；四期2#商业房产8间小商铺】”，第1.2条“甲方已取得上述商业�产的预售许可证，分别为：四期2#综合楼商业（四期2#商业房产1-5层主楼和四期2#商业房产8间小商铺）预售许可证号为（南）房预售证第2014-0023号；六期综合楼商业房产（含10间小商铺）预售许可证号为（南）房预售证第2014-0024号；六期酒店预售许可证号为（南）房预售证第2015-0024号”，第1、3条“六期综合楼土地设有抵押，抵押期至2015年10月1日”，第2.1条“甲方同意以上南昌保集半岛项目3栋商业房产的地上面积共计建筑面积约32650.7㎡（最终以房管部门测量面积为准）按总售价17000万元人民币（大写壹亿柒仟万元整）分批次及价格出让给乙方···”，第3.1条“本协议签订后的三日内（即2015年6月5日前），乙方向甲方支付第一笔商业房产整体购买履约保证金500万元人民币···乙方未按此约定支付款项，本协议自动解除”，第3.2条“本协议签订后的十六日内（即2015年6�18日前），乙方向甲方支付第二笔商业房产整体购买履约保证金500万元人民币···”，第3.3条“本协议签订后的五十日内（即2015年7月21日前），甲方与乙方签订第一批次南昌保集半岛项目四期2#商业房产1-5层主楼提交房管部门备案的《商品房买卖合同》，同时乙方向甲方支付该部分商业房产全额房款6500万元人民币···另乙方同时向甲方支付本协议所涉及其他商业房产的购房定金1000万元【其中六期综合楼商业房产（含10间小商铺）的购房定金400万元；认购六期酒店的购房定金600万元】···”第8.1条“如乙方在上述第三条款约定的时间内不按时支付房款和签订网签的《商品房买卖合同》，按以下方式处理”，第8.1.1条“若乙方未按协议第3.2条款支付保证金，并逾期15天的，所付履约保证金500万元不予退还，作为违约赔偿，同时本协议自动解除”，第8.1.2条“若乙方未按协议第3.3条款签订网签的《商品房买卖合同》及支付房款，且逾期15天的，所付第3.1条及3.2条款履约保证金各500万元不予退还，作为违约赔偿，同时本协议自动解除”，原告谈靓在协议乙方栏上签字、捺印，被告申标公司在协议甲方栏上签字、盖章。原告谈靓以银行转账的方式分别于2015年5月29日，2015年6月1日、2015年6月19日、2015年6月24日向被告申标公司支付履约保证金400万元、100万元、100万元、100万元。2015年7月5日，被告申标公司向原告谈靓送达《关于按约付清履约保证金的催告函》一份，载明原告仍有300万元的保证金未支付，要求原告“在收到本函后的两天内和我公司（被告申标公司）联系并于2015年7月7日向我司付清拖欠的履约保证金”，否则“将依据所签订的《商业房产购买协议》之约定，依法追究违约责任，直至解除协议”。2015年7月22日，原告谈靓向被告申标�司出具《承诺书》一份，承诺“在2015年8月7日前以现金方式支付原双方签订《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》中约定的履约保证金余款人民币叁佰万元证，在2015年8月7日前以银行承兑汇票方式支付协议第3.3条款约定的人民币柒仟万佰万元整的款项，在2015年8月25日前以银行承兑汇票方式支付协议第3.4条款约定的人民币贰仟陆佰万元整的款项，如本人未在以上时间内支付相关款项，本人愿意按协议承担相应的违约责任”。
以上事实有原告向法庭提供的《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》、招商银行个人转账汇款业务受理回单四张、收据存根四张，被告提供的《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》、建设银行单位客户专用回单六份、《关于按约付清履约保证金的催告函》、《承诺函》等证据予以证实。
一审法院认为：原、被告之间所签订的《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》（以下简称为协议书）系双方真实意思表示，且未违反法律规定，一审法院予以确认。原告以六期综合楼土地设有抵押而被告未出具抵押权人同意出卖抵押物的文件为由拒绝完全履行第二笔履约保证金500万元的支付义务并于2016年8月23日向被告发出解除合同通知书而主张《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》已解除，被告申标公司应归还履约保证金700万元并承担自2016年8月26日起至钱款归还之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率），被告则以其无需向原告出具抵押权人同意出卖抵押物的文件且协议书因原告迟延支付履约保证金已于2015年8月7日解除为由请求对原告的诉讼请求予以驳回。一审法院认为，根据《城市商品房预售管理办法》第五条“商品房预售应当符合下列条件：�一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，第六条“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”、第九条“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号”的规定，本案所涉房屋（包含土地设定抵押的六期综合楼）均取得了预售许可证，且预售许可证号均在协议书予以中载明，故被告申标公司出售涉案房屋的行为符合法律规定，原告要求被告提供抵押权人同意出售六期综合楼书面材料无法律依据。根据双方协议书约定，原告应于2015年6月18日前向被告支付第二笔商业房产整体购买履约保证金500万元，若原告未按时付清并逾期15天的，“所付第一笔履约保证金500万元不予退还，作为违约赔偿，同时本协议自动解除”，而原告仅在2015年6月19日、2015年6月24日分别支付100万元后未再付分文，因原告逾期超过15天未付清第二笔商业房产整体购买履约保证金，双方2015年6月3日签订的《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》于2015年7月3日自动解除，原告向被告支付的第一笔履约保证金500万元作为违约赔偿不予退还。虽然上述协议书已于2015年7月3日自动解除，但被告于2015年7月5日向原告发出的《关于按约付清履约保证金的催告函》及原告于2015年7月22日向被告出具的《承诺函》可视为原、被告双方同意在宽展房款支付期限的前提下�续按照原协议书履行各自的权利与义务。根据原告出具的承诺函内容，原告应在2015年8月7日前支付剩余的第二笔履约保证金300万元及协议第3.3条约定的第一批次商业房产全额房款7500万元整，因原告未能如约支付且逾期远超15天，按照协议书约定，原告此前所支付的200万元第二笔履约保证金作为违约赔偿不予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：驳回原告谈靓的诉讼请求。案件受理费60800元由原告谈靓承担。
二审期间，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：2015年6月3日上诉人谈靓与被上诉人申标公司签订的《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》合法有效，双方均应按约履行�上诉人谈靓按约向被上诉人申标公司支付第一笔履约保证金500万元后，未再按约定支付第二笔履约保证金。上诉人谈靓声称涉案商品房虽已取得《商品房预售许可证》，因所涉土地已设有抵押，因此，被上诉人申标公司在出售涉案房屋时负有向上诉人谈靓提供抵押权人同意出售抵押物书面材料的义务。根据我国《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》的相关规定，被上诉人申标公司要取得商品房预售许可需提交规定的有关材料，如申请预售许可项目的土地已设立了土地抵押尚未解除的，是需提交抵押权人书面出具同意开发公司将土地已设定抵押的该商品房项目申请办理商品房预售许可的证明材料。但并未规定被上诉人申标公司在出售时负有向每个购房者提供抵押权人同意出售抵押物书面材料的义务，上诉人谈靓与被上诉人申标公司签订的《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》对此也未予以约定，因此，一审法院关于被上诉人申标公司涉案房屋已取得商品房预售许可证，认定其在出售时不负有向上诉人谈靓提供抵押权人同意出售抵押物书面材料之义务的认定正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。按照协议约定，因上诉人谈靓逾期超过15天未付清第二笔商业房产整体购买履约保证金，双方2015年6月3日签订的《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》于2015年7月3日自动解除。协议解除后，被上诉人申标公司于2015年7月5日向上诉人谈靓发出《关于按约付清履约保证金的催告函》，上诉人谈靓于2015年7月22日向被上诉人申标公司出具《承诺函》，承诺在2015年8月7日前继续按照原协议书的约定履行付款义务，承担违约责任。《南昌保集半岛项目商业房产购买协议书》关于违约责任的约定：第8.1.1�“若乙方未按协议第3.2条款支付保证金，并逾期15天的，所付履约保证金500万元不予退还，作为违约赔偿，同时本协议自动解除”，第8.1.2条“若乙方未按协议第3.3条款签订网签的《商品房买卖合同》及支付房款，且逾期15天的，所付第3.1条及3.2条款履约保证金各500万元不予退还，作为违约赔偿”。因上诉人谈靓并未按2015年7月22日出具的《承诺函》按时付款，其应当承担协议约定的违约责任，即按协议第8.1.1条的约定承担500万元的违约赔偿。但协议第8.1.2条所约定的条件并未成就，被上诉人申标公司收取200万元保证金没有事实和法律依据，应将200万元保证金返还给上诉人谈靓。一审法院关于上诉人谈靓支付的200万元第二笔履约保证金作为违约赔偿不予退还的认定有误，应予以纠正。上诉人谈靓主张的利息没有合法依据，本院不予支持。
综上，上诉人谈靓的上诉理由部分成立。一审法院认定事实部分有误，依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省南昌县人民法院（2016）赣0121民初2284号民事判决；
二、被上诉人南昌申标房地产发展有限公司在本判决生效后10日内返还上诉人谈靓履约保证金200万元；
三、驳回上诉人谈靓的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费60800元、二审案件受理费60800元，由上诉人谈靓承担88800元，被上诉人南昌申标房地产发展有限公司承担32800元。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 吴建平
审判员 罗云奇
二〇一七年九月二十七日
书记员 刘欢欢