新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民 事 判 决 书（2016）新4003民初373号原告：王志强。委托代理人：陈自力，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。被告：新疆永和顺房地产开发有限公司。法定代表人:耿振永，董事长。委托代理人：张松，新疆天冠律师事务所律师。原告王志强与被告新疆永和顺房地产开发有限公司(以下简称永和顺公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法由审判员徐淑萍适用简易程序独任审判，于2016年3月30日、2016年4月1日二次公开开庭进行了审理。原告王志强的委托代理人陈自力，被告永和顺公司的委托代理人张松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志强起诉称，2015年8月11日，我与被告签订房屋转让协议，约定被告以100万元价款将其名下奎屯市阿勒泰街33栋6、7、11、13、18室，35栋3、6室；塔城街25幢3、6室合计九间商业门面房转让给我，被告应在2015年10月31日前将上述商铺交付我，并于2015年12月31日前为我办理房屋所有权及土地使用权过户手续，逾期办理房屋交付及过户手续，应承担相应的违约责任。合同签订后，我已全面履行给付房款义务，被告却一直拖延不交付房屋并办理房屋权属过户手续。现依法诉请判令：一、解除双方签订的房屋转让协议书；二、被告返还购房款100万元；三、被告支付违约金66万元；四、本案的诉讼费、律师代理费及其他相关费用由被告承担。被告永和顺公司答辩称，我公司与原告之间不存在房屋买卖合同关系，所签订的协议内容不是双方真实意思表示，也不符合常理和交易习惯，请求驳回原告的全部诉讼请求。根据双方的起诉与答辩，本案的争议焦点是：1、原、被告之间是否存在真实的房屋买卖合同关系；2、本案是否符合合同解除的条件；3、原告的诉请有无事实及法律依据。经审理查明，2014年8月11日，永和顺公司(甲方、转让方)与王志强(乙方、受让方)签订房屋转让协议书，协议主要内容为：甲方自愿将位于奎屯市阿勒泰街33栋6、7、11、13、18室，35幢6、3室，塔城街25幢6、3室商业门面房九间转让给乙方；上述商业门面房的转让价款为人民币1000000元整，乙方应在本协议签订之日起3日内向甲方支付房款1000000元，剩余房款47425元等甲方向乙方交付房屋后3日内一次性付清(房款最终价格以甲乙双方签订的认购协议面积平方数单价金额的总和计款为准)；甲方应当在2015年12月31日之前积极配合乙方共同到房产、土地部门办理上述房屋所有权及土地使用权过户手续，在2015年10月31日之前将房屋腾空交付给乙方；甲方未按协议约定的期限内协助乙方办理房屋过户手续的，甲方除必须及时配合乙方过户外，自逾期之日起，必须每日按3000元向乙方支付违约金；房屋买卖协议签订后，甲方反悔不转让、交付上述商业门面房的，甲方除必须向乙方交付房屋外，还需另行支付给乙方300000元违约金；因一方违约导致诉讼的，违约方还应承担诉讼费、保全费、律师代理费、担保手续费等。该协议书落款甲方处盖有永和顺公司印章，乙方处有王志强的签名。合同签订当日，陆丽娜从其银行卡4340614580027356内支取现金400000元交给王志强，并按王志强要求转帐给永和顺公司法定代表人耿振永300000元。同日，永和顺公司作为收款人出具收条载明：今收到王志强购房款人民币壹佰万元整，其中给付现金1000000元，银行转账0元，合计1000000元。该收条加盖永和顺公司印章。2015年5月12日，永和顺公司给王志强出具九份认购协议，载明了王志强购买永和顺公司阿勒泰街33幢6号面积44.52平米单价2500元总价111300元、33栋7号面积44.52平米单价2500元总价111300元、33栋11号面积44.52平米单价2500元总价111300元、33栋13号面积44.52平米单价2500元总价111300元、33栋18号面积44.81平米单价2500元总价112025元，阿勒泰街35幢3号面积49.02平米单价2500元总价122550元、35栋6号面积49.02平米单价2500元总价122550元，塔城街25幢3号面积49.02平米单价2500元总价122550元、塔城街25幢6号面积49.02平米单价2500元总价122550元，该九份认购协议均加盖有永和顺公司印章。因永和顺公司一直未向王志强交付房屋并办理房屋权属过户手续，双方遂成诉。王志强因本次诉讼支付保全费5000元、诉讼保全手续费11000元。以上事实有原、被告的当庭陈述，原告提供的房屋转让协议书、收条、陆丽娜个人活期明细查询、认购协议、诉讼保全手续费发票、保全费发票等，被告提供的耿振永个人活期明细查询等，本院对陆丽娜谈话笔录等经过庭审质证的证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告签订了房屋转让协议后，原告依约向被告支付了购房款1000000元，被告亦给原告出具了收到购房款的收条，虽被告认为其与原告签订的该协议非双方真实意思表示，但并未提供足够证据证实其观点，故对原、被告之间存在房屋买卖合同关系，本院予以确认。对于被告辩称原告支付的购房款实质是被告向王志强、陆丽娜、赵健的借款，在给原告出具购房款收条的同时，也给赵健出具了借据，因原告提供证据证实向被告支付的购房款中700000元来自于陆丽娜，且陆丽娜也认可该事实，至于陆丽娜、赵健与被告之间是否还存在民间借贷关系，不属于本案审查范围，对该辩称意见，本院不予采纳。对于被告辩称原告非善意购买人，且转让房屋价格远低于市场价，双方签订的房屋转让协议无效，因原、被告作为完全民事行为能力人，应当对自己的民事行为承担责任，原、被告签订的房屋转让协议，并不具有合同无效的法定情形，故对该辩称意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二、三、四项规定：在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人一方迟延履行主要债务，经催促后在合理期限内仍未履行的，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。庭审中，被告明确表示双方所签协议中涉及的九间商业门面房尚不具备出售条件、无法办理房屋权属过户手续、也不同意按协议内容履行交房义务，已符合法律规定的合同解除情形。原告主张解除该房屋转让协议书，返还购房款1000000元的诉请成立，本院予以支持。原告主张的违约金660000元，虽该主张符合协议约定，但被告提出违约金不应当超过合同本金的20%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，故原告主张的违约金参照银行同期贷款年利率6%另加付30%从2014年8月11日计算至2016年4月10日较为适宜，本院予以支持130000元(1000000元×年利率6%×20个月×1.3)，超出部分，本院不予支持。原告主张的诉讼担保手续费11000元、保全费5000元，系其本次诉讼产生的损失，符合双方所签协议约定，本院予以支持。原告主张的律师代理费49500元，无证据证实，本院不予支持。对被告辩称的意见，合理部分，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王志强与被告新疆永和顺房地产开发有限公司于2014年8月11日签订的房屋转让协议书；二、被告新疆永和顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告王志强购房款1000000元；三、被告新疆永和顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告王志强违约金130000元、诉讼担保手续费11000元、保全费5000元，合计146000元；四、驳回原告王志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9870元(原告王志强已预交9870元)，由被告新疆永和顺房地产开发有限公司负担9870元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。上诉期满后七日内未交纳上诉费的，视为放弃上诉权。审判员  徐淑萍二〇一六年五月十六日书记员  唐露珊