四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民终字第1948号
上诉人（原审原告）陈帅，男，1986年10月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托代理人代波，四川法光律师事务所律师。
委托代理人陈光华，男，1962年12月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
被上诉人（原审被告）宜宾市金宏房地产开发有限责任公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区林家巷56号。
法定代表人赵德芬，该公司董事长。
委托代理人陈建刚，四川胜邦律师事务所律师。
上诉人陈帅因与被上诉人宜宾市金宏房地产开发有限责任公司（以下简称：金宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第2769号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年8月19日，金宏公司的办公室（甲方）与甘国华（乙方）签订了《协议书》，该协议书载明：“……二、甲、乙双方协商，甲方同意以兴隆街6间车库抵工程款。1、6间车库为（1）兴隆街90号，面积53.76㎡，（2）92号，面积39.88㎡，（3）94号，面积46.26㎡，（4）96号，面积44.17㎡，（5）98号，面积33.91㎡，（6）3号楼1层附5号，面积46.61㎡（见分户明细表，平面图）；2、3号楼1层附5号《房产证》、《土地证》原件移交乙方；3、其余5间（90号、92号、94号、96号、98号）房屋移交给乙方所有，乙方有权租赁，但《房产证》、《土地证》于2012年12月移交给乙方，这期间不办理过户手续，不能在银行贷款；4、过户手续，甲方同意给予办理并按规定签订购房合同；5、甲方考虑与乙方合作多年，同意将6间车库相抵后，再支付乙方伍万元现金给予补偿。……”该《协议书》系复印件，陈帅对该《协议书》无异议。金宏公司陈述在与甘国华签订《协议书》后即将本案所涉车库交与甘国华。
日期为2009年11月13日的《欠条》载明：“今欠到陈光华砖厂砖款：伍拾万零贰仟柒佰玖拾捌元（502098元）。此据。欠款人：甘国华；经手人：甘素群。”该签名末尾处“甘国华”在欠款人处加盖私章，“甘素群”在经办人处加盖私章。日期为2010年10月25日的《协议书》载明：“甲方：甘国华、乙方：陈光华。甲方在承建的爱尔楠爱等工程，是由乙方负责送所有标砖，甲方还欠乙方砖款43.2098万元，现甲方自愿将金宏房地产开发有限公司抵工程款给甲方的兴隆街100号小区商品房内的90号和92号车库，用做转款抵押给乙方，经甲、乙双方协商达成如下协议：1、90号车库面积为53.76㎡、92号车库为39.88㎡，合计93.64㎡，单价为4500元／㎡，93.64㎡×4500元／㎡=42.1380万元，余下的金额由甲方补齐给乙方；2、协议签订后，由甲方带乙方到金宏公司办理购房合同和一切相关手续；3、甲方本应移交房产证和土地证给乙方，但因金宏公司的原因，暂时拿不到双证，金宏公司承诺于2012年12月份移交给乙方，这期间不办理过户手续和银行贷款；……。”该《协议书》末尾处甲方加盖“甘国华”私印，经手人处有甘素群签名，乙方处有陈光华、朱顺珍签名。日期为2010年11月10日的《委托书》载明：“宜宾市金宏房地产开发公司：因本人不能亲自前来办理兴隆街90号、92号手续，现委托甘素群作为我的代理人，全权办理90号、92号《商品房买卖合同》。对代理人依照法律规定办理有关事宜，委托人承担一切法律责任。”该《委托书》末尾委托人处加盖“甘国华”印章，受托人处有甘素群签名。经原审法院询问，陈光华、朱顺珍陈述甘国华将本案所涉车库抵偿给二人并委托甘素群带二人及陈帅到金宏公司签订《商品房买卖合同》，因陈帅系二人之子，就由陈帅与金宏公司直接签订了《商品房买卖合同》。
2010年11月12日，陈帅与金宏公司签订《商品房买卖合同》两份，该两份合同约定金宏公司将位于兴隆街90号车库以总价10万元、92号车库以总价8万元出售给陈帅，签订本合同时所在楼栋的建设工程进度状况为已竣工，该合同还对车库的层高、预测建筑面积等进行了约定。陈帅与金宏公司均认可陈帅未向金宏公司支付购买车库的款项。
庭审中，陈帅陈述因甘国华差欠陈光华砖款，甘国华将位于兴隆街90号、92号车库抵偿给陈光华，在甘国华与陈光华签订协议后即将兴隆街90号、92号车库交与陈光华，在其与金宏公司签订《商品房买卖合同》后即得到了本案所涉两个车库，并将两个车库出租给他人使用。金宏公司办公室于2013年1月31日出具《证明》载明：“……（2）2010年11月12日由甘国华委托人甘素群与购房人陈帅在我司售楼部办理了兴隆街90号，面积53.76㎡，兴隆街92号，面积39.88㎡，《商品房买卖合同》，90号和92号车库应属陈帅。”
本案在审理过程中，因位于翠屏区兴隆街90号、92号的车库已依法拍卖给案外人刘成玉所有，原审法院询问陈帅是否变更诉讼请求，陈帅要求判如所诉。
另查明：所有权证号为宜宾市翠屏区字第00105502号、第00105504号的《房屋所有权证存根》载明翠屏区兴隆街3幢1层90号、92号车库的所有权人为金宏公司，设计用途为车库。因黎中才诉甘国华、黎中强诉甘国华民间借贷纠纷案，原审法院于2012年9月6日对上述90号、92号车库进行司法查封。原审法院于2014年9月2日对上述90号、92号车库再次进行司法查封。后原审法院依法对上述90号、92号车库进行司法拍卖，于2015年8月13日对上述90号、92号车库解除查封并协助过户给刘成玉，位于翠屏区兴隆街南段西侧3幢1层90号、92号的车库于2015年9月15日已过户至刘成玉名下（所有权证号：宜宾市房权证翠屏区字第X004380**号、第X004380**号）。
陈帅的诉讼请求：确认原、金宏公司于2010年11月12日签订的两份《商品房买卖合同》有效；确认宜宾市翠屏区兴隆街90、92号车库所有权为陈帅所有；诉讼费由金宏公司承担。
原审法院认为：金宏公司与陈帅签订了《商品房买卖合同》两份，该合同系双方真实意思表示，并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，且原、金宏公司签订上述两份《商品房买卖合同》系在司法查封兴隆街90号、92号车库之前，故陈帅诉请确认原、金宏公司于2010年11月12日签订的两份《商品房买卖合同》有效，原审法院予以支持。
陈帅诉请确认宜宾市翠屏区兴隆街90、92号车库所有权为其所有，陈帅虽与金宏公司签订了《商品房买卖合同》购买位于兴隆街90号、92号的车库，但陈帅与金宏公司均认可陈帅并未按合同约定向金宏公司支付购买车库的款项，且双方未提供证据证明金宏公司已将陈帅所购买的90号、92号车库交付给陈帅，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条：“标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”及《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，并根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。”之规定，因甘国华所有的登记在金宏公司名下的位于翠屏区兴隆街90、92号车库已依法被案外人刘成玉通过拍卖方式以最高价竞得，且已过户至刘成玉名下，现原金宏公司签订的合同已无法实际履行，故对陈帅诉请原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈帅与宜宾市金宏房地产开发有限责任公司于2010年11月12日签订的两份《商品房买卖合同》有效。二、驳回陈帅的其他诉讼请求。案件受理费3500元，由陈帅负担。
宣判后，陈帅不服，向本院提起上诉称：金宏公司与甘国华签订《协议书》约定将兴隆街90、92号车库交给甘国华抵工程款。因甘国华欠付陈帅父亲陈光华货款，故甘国华、陈光华签订债权债务转让《协议书》，约定将兴隆街90、92号车库交给陈光华抵货款。之后，陈光华与甘国华的委托代理人甘素群以及金宏公司三方共同确认并履行三方债权债务转让协议，金宏公司确认兴隆街90、92号车库抵债归陈光华所有，陈光华将债权转由儿子陈帅享有，授权由陈帅与金宏公司签订书面购房合同，金宏公司以《购房合同书》确认四方债权债务转让有效，至此，兴隆街90、92号车库由金宏公司书面确认转归陈帅所有，并由陈帅占有使用。由于金宏公司已将兴隆街90、92号车库抵押贷款，故双方未办理产权转移登记，双方约定由金宏公司还清贷款后办理产权转移登记。故，基于债权债务转让关系，陈帅已经依法完清了购房款。翠屏区法院在本案一审开庭审理后、一审判决作出前，对兴隆街90、92号车库违法拍卖不是翠屏区法院驳回上诉人诉讼请求的合法理由。翠屏区人民法院（2013）翠屏执异字第5／6-1号执行裁定书驳回陈帅执行异议，属认定事实错误，适用法律错误，是违法执行行为，应依法撤销。翠屏区人民法院（2013）执字第5／6-3号裁定对兴隆街90、92号车库违法拍卖，侵害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院撤销原判，改判确认宜宾市翠屏区兴隆街90、92号车库所有权为陈帅所有；一、二审诉讼费由金宏公司承担。
被上诉人金宏公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。
本院经二审审理，查明的事实与原审基本一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案争议的位于翠屏区兴隆街90、92号车库已依法被案外人刘成玉通过拍卖方式竞得，且已过户至刘成玉名下，现陈帅要求将两个车库确认为其所有于法无据，陈帅可以基于与金宏公司的买卖合同主张金宏公司的违约责任。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由陈帅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈淑玉
审 判 员 张雪萍
代理审判员 宋明明
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 贾琳玲