湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终981号
上诉人（原审被告）：刘菊田。
被上诉人（原审原告）：廖瑞芝。
上诉人刘菊田因与被上诉人廖瑞芝房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初3006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的证据、事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人刘菊田上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、判令本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实部分不清，证据不足，依法应予改判。一审判决以被上诉人房屋租赁合同到期，根据意思自治原则，被上诉人可以随意定价上涨租金，而支持了被上诉人的诉讼请求。一审判决未予认定上诉人在同等条件下有优先租赁权，同时纵容房屋所有权人可以任意涨租金的行为，这对于本案的最终认定，具有决定性的影响，请求二审法院依法予以认定。二、关于一审判决认定上诉人转让费、装修费的损失，属于商业行为，而由上诉人自行承担有失公平。综上所述，请求二审法院以事实为依据，根据相关法律规定做出公正判决。
被上诉人廖瑞芝辩称，1、一审判决认定事实清楚，双方租赁合同于2016年5月11日到期自动终止。上诉人既不续签合同，也不向被上诉人归还房屋，侵害了被上诉人的出租权利，请求法院判决上诉人停止侵害行为。2、合同终止前一个月，被上诉人已通知上诉人合同续签要涨租金，也多次上门要求商谈。上诉人不同意涨价，要求以原合同的3500元/月续租拒绝搬离，完全罔顾市场经济发展下，租金的自热涨浮事实。3、一审已查明转让费是上诉人与案外人陈四清转租过程中发生的商业行为，相应的商业风险应当上诉人自行承担。装修费也约定来装去丢原则，上诉人不能以转让费和装修费向被上诉人主张权利。4、合同自然终止后，诉讼已有九个月，上诉人非法侵占使用期间，正常盈利和转租他人收取租金，侵害了被上诉人的合法权利。5、上诉人在民事上诉状中模糊事实证据，以主观臆断的想法对被上诉人的名誉进行侵害。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人廖瑞芝向一审法院起诉请求：1、解除廖瑞芝、刘菊田于2014年4月25日签订的《租赁合同》，责令刘菊田立即搬腾租赁房屋；2、刘菊田按4494元/月之标准向廖瑞芝支付自2016年5月12日起至实际搬腾之日止的租金及违约金10000元；3、本案受理费由刘菊田承担。
一审法院经审理查明：2013年，廖瑞芝与案外人陈四清签订《租赁合同》，合同约定租赁期限为三年，从2013年8月11日到2016年5月11日。在合同履行过程中，陈四清将租赁房屋转租给刘菊田。2014年4月25日，廖瑞芝与刘菊田在原《租赁合同》中将承租方的名字由陈四清变更为刘菊田，合同具体内容为：房屋位于洞井商贸城3区9号，面积约180平方米（1至3楼）；租赁期限为3年，从2013年8月11日起至2014年5月11日至为3200元一个月，从2014年5月11日至2015年5月11日递增10%，从2015年5月11日至2016年5月11日递增12%；在使用期内，刘菊田应自觉保护房屋内部构造，不得损坏，如刘菊田自行装修，无论装修多好，是来装去丢的原则。上述合同签订后，廖瑞芝将房屋交付刘菊田使用，刘菊田将一楼用于经营粉店。在租赁期限内刘菊田正常交纳租金，租赁合同届满后，双方虽然进行了协商，但没有就续签合同达成一致意见，现刘菊田仍占有使用该租赁房屋。另查明，刘菊田在庭审中陈述，房屋是刘菊田从陈四清处转让过来的，刘菊田花费了大量的转让费。涉案房屋存在漏水问题，但对一楼经营影响不大。
一审法院认为，廖瑞芝、刘菊田之间的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定，租赁期限至2016年5月11日，刘菊田已经正常使用至该期限，双方没有续签合同，因此租赁合同因到期而自然终止，廖瑞芝请求解除《租赁合同》没有法律依据，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满承租人应当返还租赁物。因此廖瑞芝主张刘菊田立即腾空并搬离租赁房屋符合法律规定，该院依法予以支持。《租赁合同》到期后，刘菊田继续占有使用涉案房屋没有法律依据，应当向廖瑞芝支付占有期间的占有使用费。廖瑞芝主张按每月4494元的标准支付占用使用费，超出了原租赁合同约定的3942元每月的标准，但廖瑞芝没有提供相应的依据，该院不予支持。该院根据实际情况，酌情认定按每月4000元的标准向廖瑞芝支付涉案房屋的占用使用费至刘菊田实际搬离之日止，对廖瑞芝超出部分诉讼请求，该院不予支持。廖瑞芝主张刘菊田支付违约金10000元没有法律依据，该院不予支持。刘菊田辩称希望继续租赁房屋，但廖瑞芝要价过高。该院认为，达成租赁合同必须出租人和承租人达成一致意见，属于当事人意思自治范畴，本案双方在租赁价格上不能达成一致意见，即双方没有签订合同，刘菊田不能以其认为合理的价格来强行要求廖瑞芝签订合同，对刘菊田的该辩称理由该院不予采纳。刘菊田还称刘菊田租赁房屋花费了巨额的转让费并进行了装修。该院认为，转让费是一种商业行为，相应的商业风险应当由刘菊田自行承担，且本案刘菊田转让费的对方系案外人陈四清，不是本案廖瑞芝，不能作为对抗廖瑞芝的理由。根据《租赁合同》约定，装修采取来装去丢的原则，租赁合同到期，刘菊田不能就装修部分主张廖瑞芝赔偿。刘菊田还辩称房屋漏水，但根据刘菊田提供的证据及陈述来看，漏水对刘菊田经营并不构成重大影响，因此对刘菊田的辩称理由该院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十三条、第二百三十五条之规定，判决：一、刘菊田于本判决生效之日起5日内腾空并搬离长沙市雨花区洞井商贸城3区9号门面1至3楼；二、刘菊田于本判决生效之日起5日内向廖瑞芝支付房屋占用使用费（以4000元/月为标准，从2016年5月12日计算至刘菊田实际搬离之日止）；三、驳回廖瑞芝的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由刘菊田负担。
二审中,当事人没有提交新的证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人刘菊田与被上诉人廖瑞芝之间的《租赁合同》所约定的租赁期限已经届满，且双方未就续签合同达成一致意见，上诉人应当向被上诉人返还房屋，故一审判决上诉人腾空并搬离本案涉诉房屋并无不妥。上诉人认为被上诉人侵害其优先租赁权，可另行主张权利，但此并不影响向被上诉人返还房屋。上诉人提出被上诉人随意上涨租金，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人提出的转让费，并非被上诉人收取，上诉人可向相关义务承担人主张权利。上诉人提出的装修费，在租赁合同中已经明确约定采取来装去丢的原则，故不予支持。
综上所述，上诉人刘菊田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘菊田负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 何冰洁
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。