江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终5957号上诉人(原审原告)：李其华，男，1974年11月17日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人:满其明，江苏利德丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洪立江，男，1980年5月27日生，汉族，住江苏省灌云县。被上诉人（原审被告）：颜月，女，1982年10月10日生，汉族，住江苏省沭阳县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：马志强，江苏玄博律师事务所律师。上诉人李其华因与被上诉人洪立江、颜月房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李其华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：根据双方签订的合同约定，上诉人租赁房屋用来经营餐饮，属商业用途。合同中也要求上诉人必须合法经营，否则被上诉人有权解除合同，故提供相关证照手续，协助上诉人办理营业执照合法经营，系被上诉人的合同义务。上诉人办理证照时被上诉人没有产权证书，也未提供其他证明材料（房屋预售许可证）证明其出租的房屋可以用于商业用途，这是上诉人无法办理营业执照的直接原因。城市市容执法部门也禁止上诉人在没有营业执照的情形下做招牌门头。上诉人无法经营，致使合同目的无法实现。虽然被上诉人在一审诉讼期间办理了产权证书，但亦不能改变被上诉人此前无法办理营业执照的事实，此时合同继续履行已失去意义，据此，一审法院未予查明办理营业执照所需条件，以及办理营业执照时间延误对于上诉人合同目的实现的影响，未做出公平合理的判断，故请求依法予以改判。洪立江、颜月辩称，上诉人签订合同时经过慎重考察，对房屋状况非常清楚。合同约定，上诉人合法经营系上诉人的义务，而非被上诉人的义务，经营方式也由上诉人自行约定，与被上诉人并无关联。在房屋租赁合同签订之后，被上诉人按照合同约定将房屋交付给上诉人，被上诉人的合同义务已经履行完毕。上诉人认为签订合同的时候没有办理房屋不动产权证，但合同签订之后被上诉人已经办理了不动产权证，妨碍合同履行的情形已经消失，合同应当继续履行。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。李其华向一审法院起诉请求：1.判决解除李其华和洪立江、颜月签订的房屋租赁合同；2.判令洪立江、颜月退还其租金84000元、押金3万元、设备转让费7万元，并赔偿其采购设备的费用15800元，合计199800元。一审法院认定事实：坐落于南京市××路××室（××路××号××室）的不动产权利人共四人，分别为：杨金霞、杜薇、徐德银、徐鸿博（××）。2005年7月杨金霞等四人与开发商签订买卖契约，2017年2月13日取得不动产权证书。2015年1月1日，杨金霞等四人委托徐芳翠、江明凤办理该房的租赁事宜。2016年5月11日，徐芳翠、江明凤作为杨金霞等四人的代理人与洪立江、颜月签订商业门面租赁合同，将118室房屋中的45平方米出租给洪立江、颜月经营餐饮，租期叁年，自2016年6月8日至2019年6月7日止。洪立江、颜月以此房为经营场所，申领了有限公司的营业执照。2017年1月2日，李其华（承租方、乙方）与洪立江、颜月（同为出租方、甲方）签订商业门面租赁合同，主要内容为：甲方将其承租的118室房屋中的45平方米转租给乙方用于餐饮经营；租期叁年，自2017年1月10日起至2019年6月10日止；年租金168000元，首次付款金额为84000元，后续每六个月付84000元；乙方支付押金30000元；租赁期内，乙方应按时间向物业管理单位缴纳物业费和按时缴纳使用的水电等费用；甲方有下列情况之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方不交付或者延迟交付租赁门面7日以上的，（2）乙方承租期间，如甲方因该门面或门面范围内的纠纷涉及到该门面及门面范围内的进出，致使乙方无法正常营业的，（3）甲方未经乙方许可，擅自将出租的门面用于抵押或转让给第三方的，（4）租赁门面主体结构存在缺陷，危及安全的；在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：（1）甲、乙双方协商一致，书面变更或解除合同，（2）因不可抗力因素致使门面及其附属设施严重受损，致使合同不能继续履行的，（3）因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该门面及其附属设施损害，造成本合同客观上不能继续履行的。同日，徐芳翠、江明凤作为知情人在合同尾页签字表明：原租赁合同依然有效，所有责任均由洪立江本人承担，与知情人无任何关系；知情人与新租赁方李其华没有租约，三年内不能再次转租。合同签订当日，洪立江、颜月按约向李其华交付了118室房屋。同日，洪立江向李其华出具收条，表明收到李其华交付的房租84000元、押金30000元、设备转让费70000元，共计184000元。2017年2月27日，杨金霞等四人作为118室不动产权利人，共同向徐芳翠、江明凤出具委托书，委托徐芳翠、江明凤共同办理118室房屋出租的一切相关手续，并签署相关文件，对二人在委托权限范围内签署的一切有关文件，均予承认。2017年2月28日，安徽省宣城市敬亭公证处对上述委托事项进行了公证。同日，杨金霞等四人另行出具证明一份，证明徐芳翠和江明凤是经杨金霞等四人委托，于2016年5月11日与颜月和洪立江签订的租赁合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，洪立江、颜月经案涉房屋权利人的代理人徐芳翠、江明凤同意，与李其华签订租赁合同，房屋权利人的代理人也未对李其华和洪立江、颜月之间转租合同的租期超过房屋权利人与洪立江、颜月约定的租期表示异议，并在转租合同上签字表示知情，故视为房屋权利人知情并认可转租期限。李其华与洪立江、颜月之间的转租合同合法有效，应受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李其华现场察看时，洪立江、颜月披露了其转租人身份，房屋权利人委托的代理人也在场进行了表态，对房屋有无不动产权证书、有无独立用水以及房屋的真实权利人等情况，李其华完全知悉。李其华诉称其并不知悉，洪立江、颜月对上述情况故意隐瞒存在违约行为，无证据予以证明，一审法院不予采信。洪立江、颜月承租案涉房屋时，该房尚未办理不动产权证书，并未影响洪立江、颜月领取营业执照。李其华诉称无不动产权证书，致使其无法申办营业执照，未举证证明，一审法院不予采信。并且诉讼期间案涉房屋已取得不动产权证，李其华诉称不能办证的原因亦已消除。房屋用水虽系借用，但使用正常，不影响李其华经营。因此双方签订的房屋租赁合同在履行过程中，不存在合同约定和法律规定的解除情形。李其华主张解除合同、退还费用的诉讼请求，依据不足，应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回李其华的诉讼请求。一审案件受理费4296元，由李其华负担。二审中，上诉人提交了证据一：《情况说明》，以证明办理营业执照需要房产证，在无房产证的情况下，必须提供商品房预售许可证。证据二：短信记录，证明2017年1月4日，其向被上诉人要求提供商品房预售许可证。证据三：其与案外人签订的房屋租赁合同，证明其与被上诉人交涉无果的情况下，2017年2月17日其另行承租了餐饮店。证据四：一组照片，证明因其未能办理到营业执照，只能做简易的门头，但无法经营。证据五：电话录间。证明被上诉人隐瞒涉案房屋没有房产证的事实。被上诉人质证称，根据证据一的内容说明，在签订涉案合同前，上诉人已到相关部门了解，其对涉案房屋的租赁后果已明知，且被上诉人已告知上诉人凭房屋买卖合同可以办营业执照和卫生许可证，该证据充分说明了本案中的过错在于上诉人；关于证据二，上诉人2017年1月4日给被上诉人发信息后，被上诉人于2017年1月5日到涉案房屋，准备与上诉人去办营业执照，但上诉人不在，其妻子称不办了，要去法院起诉。充分说明上诉人根本没有协商的诚意，恶意违约。关于证据三，上诉人与案外人签订租赁合同日期系一审诉讼期间，且此时涉案房屋已办理了产权证，充分说明了涉案合同在可以继续履行的情况下，被上诉人不予履行，违约在先。证据四与本案无关联性，且拍摄的时间无法确定。关于证据五，被上诉人在录音中多次陈述没有隐瞒没有产权证的情况，其对上诉人的证明目的不予认可。二审中，上诉人称在房屋没有所有权证的情况下办理营业执照，需房屋预售许可证。被上诉人称其也是做餐饮的，在签订合同前就与上诉人协商过，在上诉人未办理营业执照的情况下，如工商部门检查，可先用被上诉人的营业执照，等上诉人营业执照办好后再归还。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同签订后，双方当事人应按约履行。本案中，被上诉人按约履行了交付房屋的义务，上诉人亦支付了相应的租金等。关于上诉人提出不能及时办理营业执照的问题。其一、涉案合同未明确约定，不能及时办理营业执照系合同的解除条件。其二、上诉人在承租涉案房屋前，到相关部门就办理相关营业执照事宜进行过了解，对涉案房屋未办理产权证能否办理营业执照的问题应当了解。现有证据亦不能证实，上诉人在办理营业执照期间，被上诉人拒绝协助提供《房屋买卖契约》及《商品房预售许可证》的事实。即使上诉人认为被上诉人未提供产权证不能办理营业执照的理由成立，但在本案诉讼期间，涉案房屋已办理了产权证，其所述办理营业执照存在障碍的事由消除。因此，一审法院认定本案不存在合同约定和法律规定的解除情形，驳回上诉人解除合同及退还费用的请求，并无不当。综上所述，上诉人李其华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4296元，由上诉人李其华负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  汪德全审判员  白文虎二〇一七年九月二十五日书记员  王 慧