湖北省阳新县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0222民初73号
原告：郭某，男。
委托诉讼代理人：贾继斌，湖北文剑法律服务所法律工作者。
被告：阳新县某房地产开发有限公司。
法定代表人：梅某，经理。
第三人：阳新县兴国镇某村民委员会。
原告郭某与被告阳新县某房地产开发有限公司、第三人阳新县兴国镇某村民委员会建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。庭审中，第三人申请参加诉讼，本院于2016年6月8日公开开庭进行了审理，原告郭某及其委托诉讼代理人贾继斌到庭参加诉讼，被告阳新县某房地产开发有限公司、第三人阳新县兴国镇某村民委员会经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《联合改造旧城合作协议书》，恢复房屋原状（占地面积120平方米，建筑面积360平方米，三层楼砖混结构住房）；2、要求被告赔偿原告违约金200，000元；逾期交房补偿款302，500元（605天×500元=302，500元），该款计算至判决确定的给付之日，从建筑保证金中扣除，不足部分由被告给付；租金72，000元（45月×1，500元／月=72，000元）；原告不退还办证保证金5，000元。事实与理由：2012年2月9日，原、被告签订《联合改造旧城合作协议书》，由原告将住宅及其土地使用权交由被告开发，被告在原址上还付原告新建楼房。协议签订后，被告向原告交纳了5，000元保证金拿走了原告的土地使用证等证件，承诺在三个月内若无法办理规划、承建等手续，被告退还证件，原告不退还保证金，同时约定，在原告搬出住房后，被告给付每月租金1，500元至交付之日。同时还约定，被告向原告交纳建筑保证金200，000元，承诺在原告收到保证金后搬出住房第31日起计算，750日的施工时间，如超出施工时间一个月内，被告每日补偿原告200元，超过一个月以上每日补偿500元，该款从保证金中扣除，原、被告还约定违约责任。协议签订后，原告按要求履行了合同，但被告一再违约，至今仍未办理任何手续，亦未开工，给原告造成巨大损失，原告遂起诉来院，要求判如所请。
被告阳新县某房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未举证与答辩。
第三人阳新县兴国镇某村民委员会未到庭参加诉讼，亦未举证与答辩。
经审理查明，2012年2月9日，原、被告签订《联合改造旧城合作协议书》，约定：原告将位于阳新县兴国镇北门坝路的住宅地基297平方米给被告开发，被告还建总面积不少于900平方米的住房和门面给原告，其余部分归被告所有；签订协议时原告需将现房屋土地证、房产证交给被告，被告给原告5，000元办证保证金，待相关手续办好，原告将保证金退还被告，如被告在三个月内无法办理全部手续，则土地证、房产证退还原告，原告不退还保证金；被告通知原告搬迁时负责给付原告租金每月1，500元直至交房为止；被告需向原告交纳建筑保证金200，000元，该款按工程进度由原告退还被告，原告在取得建筑保证金30日内搬出旧房；原告不承担施工期间的任何费用和安全责任，规划建设等办证费用均由被告承担，新房建好后，归原告所有的房屋所有产权证办证费用由被告承担；工期从原告收到建筑保证金后搬出房屋的第31日起计算，施工时间750天，如被告超出施工时间，超出一个月内每日补偿200元，超出一个月，每日补偿500元，应付款从建筑保证金中扣除；如有违约，违约方向守约方赔偿200，000元；等等。合同签订前，原告将房屋的房产证、土地使用权证交给被告，被告给付原告5，000元保证金及房屋装修款60，000元，合同签订当日，被告给付原告200，000元建筑保证金，原告遂腾出房屋。2012年3月初，被告拆除旧房，原告在外租房居住，被告未给付租金，亦未办理相关建设、规划手续或变更原告房屋、土地登记信息。至2015年4月1日，因被告未按约建房，原告与被告协商，被告负责人曹中华承诺如2015年6月不能开工，则退还原告的产权证等证据，原签订的合同作废，并按合同条款赔偿原告。嗣后，被告亦未按约履行，原告遂起诉来院，要求解除原、被告签订的《联合改造旧城合作协议书》，恢复房屋原状（占地面积120平方米，建筑面积360平方米，三层楼砖混结构住房）；要求被告赔偿原告违约金200，000元；逾期交房补偿款302，500元（605天×500元=302，500元），该款计算至判决确定的给付之日，从建筑保证金中扣除，不足部分由被告给付；租金72，000元（45月×1，500元／月=72，000元）；原告不退还办证保证金5，000元。审理过程中，阳新县兴国镇某村民委员会以部分涉案土地系村集体所有为由要求参加诉讼。至一审法庭辩论终结前，被告仍未开工建设。
另查明，原告被拆除的房屋为私有住宅（建筑面积240平方米），登记于原告名下，其占有土地为国有土地，土地使用权证登记于原告及原告儿子郭清德名下，面积合计275平方米。郭清德当庭陈述土地使用权虽部分登记于其名下，但房屋仅一栋，即原告所有的房屋，故其不参加诉讼。
上述事实，有《联合改造旧城合作协议书》、承诺书、土地使用权证、房屋所有权证、原告陈述等证据证实。
本院认为，原、被告签订的《联合改造旧城合作协议书》为建设用地使用权转让合同，该协议系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行合同。因双方约定的交付时间为2014年4月，但至今为止涉案房屋并未开工建设，且预期期限较长，致使原告合同目的未能实现，因当事人一方延迟履行合同主要义务致使合同目的无法实现的，另一方当事人有权要求解除合同，故对于原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。原告要求被告恢复房屋原状、在扣除建筑保证金200，000元之外赔偿逾期交房补偿款302，500元、支付违约金200，000元的请求，本院认为，以上请求均属于合同解除的赔偿损失及违约责任问题，由于原告房屋拆除后，被告未能按约定建设房屋交付原告，必然造成原告房屋灭失的损失，合同签订时所交付的建筑保证金200，000元，其目的在于对合同履行的担保，当合同不能履行时，该保证金可以作为赔偿资金，以冲减原告所受损失。根据合同法规定，当事人可以约定具体的违约金，也可以约定违约的计算方法，但约定的违约金如果过份高于遭受的实际损失，人民法院可以根据当事人的请求予以调整。本案中，原告主张恢复房屋原状，又主张在扣除保证金200，000元的同时，要求被告赔偿违约金200，000元以及逾期交房补偿款302，500元，房屋恢复原状已无法实现，同时违约金等亦过分高于其损失，故本院对原告主张的违约赔偿等的诉讼请求，根据本案的实际情况，予以部分支持。被告给付原告的5，000元证件保证金及房屋装修款60，000元，建筑保证金200，000元，合计265，000元，作为被告对原告损失的赔偿，不予返还，对于原告的其他赔偿请求，本院不再予以支持。被告阳新县某房地产开发有限公司、第三人阳新县兴国镇某村民委员会经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的《联合改造旧城合作协议书》，被告阳新县某房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还登记于原告及郭清德名下的土地使用权；
二、被告阳新县某房地产开发有限公司给付原告的建筑保证金200，000元、旧房装修款60，000元、证件保证金5，000元，合计265，000元，作为被告赔偿原告的损失，不予返还；
三、驳回原告郭某的其他诉讼请求。
案件受理费6，880元，减半收取3，440元，由被告阳新县某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费6，880元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17-154101040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍末预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审判员 汤 琼
二〇一六年十二月九日
书记员 余 琼
书记员 王梦婷