山西省襄垣县人民法院
行 政 判 决 书
（2017）晋0423行初13号
原告暨诉讼代表人边国强，男，1978年8月16日出生，汉族，沁县定昌镇西苑社区人，沁县师范职工，现住定昌镇红旗街49号。
原告张卫东，男，1964年9月25日出生，汉族，沁县定昌镇人，现住定昌镇沁州北路77号3栋楼1单元9室。
原告ＸＸ，男，1977年2月8日出生，汉族，沁县定昌镇人，现住定昌镇瑞�巷13号。
原告任玮，男，1980年11月8日出生，汉族，沁县定昌镇西苑社区人，现住定昌镇宁远道55号。
原告闫国平，男，1957年1月14日出生，汉族，沁县郭村镇郭村人，沁县次村中心校教师，现住定昌镇沁州北路46号。
原告王秀峰，女，1969年7月4日出生，汉族，沁县定昌镇育才社区人，现住定昌镇胜利路44号。
原告刘海燕，女，1986年10月12日出生，汉族，沁县漳源镇北河村人，沁县段柳乡政府工作人员，现住定昌镇红旗街49号。
原告高鹏，男，1972年1月10日出生，汉族，沁县定昌镇人，现住定昌镇三岔道25号。
原告赵慧军，男，1973年12月23日出生，汉族，沁县定昌镇人，现住定昌镇宣化巷40号5单元7室。
原告刘保平，女，1982年4月3日出生，汉族，沁县定昌镇人，现住定昌镇友谊东街109号。
原告王文成，男，1977年5月17日出生，汉族，沁县定昌镇人，现住定昌镇北川道2号。
原告王淑慧，女，1966年9月27日出生，汉族，长治市人，现住长治市城区英雄中路金谷巷*号*号楼*单元***户。
原告张斌，男，1985年9月6日出生，汉族，沁县定昌镇人，现住太原市小店区坞城路***号。
原告张红强，男，1978年10月6日出生，汉族，沁县定昌镇人，现住定昌镇友谊西街233号。
原告白海青，男，1975年7月16日出生，汉族，沁县定昌镇人，现住定昌镇友谊西街155号。
原告韩华，女，1978年12月16日出生，汉族，沁县定昌镇人，现住定昌镇友谊�街233号。
原告王红霞，女，1980年4月1日出生，汉族，沁县定昌镇人，现住定昌镇小河村。
原告秦丽华，女，1983年3月5日出生，汉族，沁县定昌镇人，现住定昌镇北关社区。
原告张金平，男，1967年8月15日出生，汉族，沁县新店镇新店村人，现住新店村186号。
原告张贵萍，女，1966年7月15日出生，汉族，沁县定昌镇人，现住定昌镇西渠上村282号。
原告高华，男，1984年7月16日出生，汉族，沁县故县镇人，现住沁县故县镇故县村***号。
原告苏新录，男，1973年7月4日出生，汉族，沁县故县镇人，现住故县镇南庄村***号。
原告刘英杰，男，1982年4月19日出生，汉族，沁县段柳乡人，现住段柳乡双沟村85�。
原告李宝太，男，1970年10月13日出生，汉族，沁县定昌镇人，现住定昌镇沁州北路46号3栋楼三单元4室。
被告沁县住房保障和城乡建设管理局，住所地沁县沁州南路008号。
法定代表人张俊峰，任该局局长。
委托代理人屈勇，男，山西沁州律师事务所律师，特别授权。
被告沁县房产管理所,住所地沁县沁州南路***号。
负责人：代青龙。职务：所长。
第三人沁县房地产开发中心，住所地沁县沁州中路永盛苑小区办公楼。
负责人：张玉亭。
第三人山西中联钢融资再担保集团股份有限公司，住所地太原市解放路103号中联钢大厦13层。
法定代表人李德志，任该公司董事长。
原告边国强等24人诉被告沁县住房保障和城乡建设管理局（以下简称沁县住建局）、被告沁县房产管理所、第三人沁县房产地开发中心、第三人山西中联钢融资再担保集团股份有限公司（以下简称中联钢担保公司）房屋行政登记一案，向本院提起行政诉讼。本院于2016年12月20日作出（2015）襄行初字第8号行政判决书，判决送达后，第三人山西中联钢融资再担保集团股份有限公司不服提起上诉，2017年3月27日长治市中级人民法院作出（2017）晋04行终54号行政裁定书，裁定：1、撤销襄垣县人民法院（2015）襄行初字第8号行政判决；2、发回襄垣县人民法院重审。我院受理后，依法另行组成合议庭，于2017年5月18日公开开庭审理了本案。原告边国强等24人的诉讼代表人边国强及原告张卫东、ＸＸ，被告沁县�建局的委托代理人屈勇，被告沁县房产管理所的负责人代青龙到庭参加了诉讼，第三人沁县房地产开发中心、第三人中联钢担保公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
被告沁县住建局委托沁县房产管理所于2013年6月3日为第三人山西中联钢担保公司办理了沁房建2013字第00001号在建工程抵押登记证明。
二被告提供的证据有：
1、事业单位法人证书、组织机构代码证，证明沁县房产管理所主体资格；
2、各类房地产抵押权设立登记申请书，证明抵押人沁县房地产开发中心与抵押权人山西中联钢担保公司向被告申请设立抵押权登记；
3、沁县房地产开发中心申请、事业单位法人证书、沁县房地产开发中心企业法人营业执照、抵押明细，证明抵押人主体资格；
4、山西中联钢担保股份有限公司申请、企业法人营业执照、组织机构代码证、融资性担保机构经营许可证、法定代表人及受托人身份证、抵押明细，证明抵押权人主体资格；
5、山西省人民政府金融工作办公室晋金发[2013]3号文件、山西中联钢担保股份有限公司关于担保业务授权委托书；
6、沁县计划委员会沁计字[2008]125号文件、中华人民共和国建设用地规划许可证（地字第140430200900003号）、中华人民共和国建筑工程施工许可证（编号1404302010001）、中华人民共和国建设工程规划许可证（建字第1404302009000027号）、中华人民共和国建设工程规划许可证（建字第140430201200004号）、国有土地使用证，证明抵押的在建工程符合法律规定的条件；
7、房地产抵押估价报告、房地产估价委托书、山西省商品房预售许可证、房地产调查表、协商议定书、承诺函、房地产估价机构资质证书，证明在建工程的评估价值；
8、抵押反担保合同，证明抵押人沁县房地产开发中心与抵押权人山西中联钢担保公司签订抵押合同；
9、关于办理在建工程抵押登记的公告，证明被告依法对抵押登记事项进行公告；
10、在建工程抵押登记证明，证明被告依法办理抵押登记。
原告边国强等24人诉称：2010年至2012年期间，各原告分别购买世纪家园小区房屋一套，并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同。沁县房地产开发中心先将房屋出售给原告，又在未告知原告的情况下，将以上原告所购买的房产抵押给山西中联钢担保公司，并于2013年6月3日在沁县房产管理所办理了在建工程抵押登记证明。根据《城市房地产抵押管理办法》和《房屋登记办法》的有关规定，以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载；对在建工程抵押权登记，应当实地查看。被告在为中联钢担保公司办理在建工程抵押登记时，违反上述规定，严重损害了原告的合法权益，该抵押行为直接导致原告无法取得上述房产的所有权和使用权。为此，原告提起诉讼，请求人民法院依法撤销被告作出的沁房建2013字00001号在建工程抵押登记；案件受理费由被告承担。
原告向本院提供的证据有：
1、原告边国强等24人的身份证复印件，证明原告的身份情况；
2、世纪佳园房屋认购合同、收据，证明原告边国强等24人分别与沁县房�产开发中心签订房屋认购合同，并交付购房款。
被告沁县住建局、沁县房产管理所辩称：沁县房产管理所作出的沁房建2013字第00001号在建工程抵押登记证明认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。沁县房产管理所依据《城市房地产抵押管理办法》、《房屋登记办法》之规定，依法审查了沁县房地产开发中心与山西中联钢担保公司的主体资格，并由该二主体提交了抵押登记申请书、抵押合同、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等文件。该部分文件证明沁县房地产开发中心抵押的在建工程权属清楚，证明材料齐全，应依法予以办理抵押登记。因此，沁县房产管理所作出的在建工程抵押登记证明认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
第三人沁县房地产开发中心没有向法庭递交答辩状。
第三人中联钢担保公司没有向法庭递交答辩状。
第三人中联钢担保公司在本案重审时没有向法庭递交新的证据，原审时递交的证据如下：
1、委托保证合同，证明沁县长和嘉泰商砼有限公司委托中联钢担保公司为其向晋商银行申请贷款1500万元提供保证担保；
2、抵押反担保合同，证明沁县房地产开发中心用其开发的位于沁县胜利路109号世纪佳园建筑总面积11584.50m2的在建工程为长和公司的借款向中联钢担保股份有限公司提供抵押反担保；
3、在建工程抵押登记证明，证明抵押权人中联钢担保公司，抵押人沁县房地产开发中心，在建工程坐落沁县胜利路109号世纪佳园小区部分房地产（付抵押物清单），债权数额为1500万元整，登记时间2013年6月3日；
4、最高额保证合同，证明中联钢担保公司为晋商银行与长和公司在2013年6月7日起至2014年6月7日止办理的各类业务所形成的债权，债权最高余额1500万元范围内承担连带责任保证；
5、代偿证明及还款凭证，证明中联钢担保公司代长和公司偿还了晋商银行银承票款6500000元，代长和公司偿还晋商银行借款本息7050511.54元；
6、商业汇票银行承兑合同，证明晋商银行同意承兑编号为0301晋银承字（2013）第009号、第010号《商业汇票银行承兑清单》所列商业汇票；
7、借款合同，证明晋商银行与长和公司之间存在借贷法律关系。
原告对二被告所举证据的质证意见为：对证据1-8、10的真实性无异议，但在建工程抵押明细表�显示2号楼有四个单元，实际上是三个单元，证明被告在办理抵押登记证明时未到实地查看；对证据9有异议，公告时间是2013年5月10日，而沁县房地产开发中心和中联钢担保公司的申请时间却是2013年5月30日，未申请即公告，不具有真实性。
二被告对原告所举证据均无异议。
本院的认证意见为：原、被告所举证据均来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明：第三人沁县房地产开发中心系沁县世纪佳园小区项目的开发商，世纪佳园小区位于沁县胜利路109号。原告边国强于2011年5月15日购买世纪佳园小区3号楼1单元1501号房屋一套（现在编号3号楼4单元1502），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告任玮于2010年4月16日购买世纪佳园小区3号楼4单元702号房屋一�（现在编号3号楼1单元701），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告闫国平于2010年4月14日购买世纪佳园小区2号楼1单元502号房屋一套（现在编号2号楼3单元501），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告王秀峰于2012年3月2日购买世纪佳园小区3号楼4单元802号房屋一套（现在编号3号楼1单元801），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告刘海燕于2010年2月2日购买世纪佳园小区3号楼4单元1502号房屋一套（现在编号3号楼1单元1501），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告高鹏于2010年1月29日购买世纪佳园小区3号楼4单元602号房屋一套（现在编号3号楼1单元601），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告赵慧军于2010年3月12日购买世纪佳园小区3号楼4单元402号房屋一套（现在编号3号楼1单元401），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告刘保平于2010年3月30日购买世纪佳园小区3号楼4单元301号房屋一套（现在编号3号楼1单元302），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告王文成于2012年2月25日购买世纪佳园小区3号楼4单元502号房屋一套（现在编号3号楼1单元501），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告王淑慧于2010年4月18日购买世纪佳园小区3号楼4单元1602号房屋一套（现在编号3号楼1单元1601），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告张斌于2010年2月1日购买世纪佳园小区3号楼1单元702号房屋一套（现在编号3号楼4单元701），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告张红强于2010年1月27日购买世纪佳园小区3号楼1单元901号房屋一套（现在编号3号楼4单元902），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告白海青于2010年7月29日购买世纪佳园小区2号楼1单�602号房屋一套（现在编号2号楼3单元601），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告韩华于2010年12月30日购买世纪佳园小区2号楼1单元1001号房屋一套（现在编号2号楼3单元1002），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告王红霞于2011年10月26日购买世纪佳园小区3号楼4单元302号房屋一套（现在编号3号楼1单元301），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告秦丽华于2010年2月3日购买世纪佳园小区2号楼1单元302号房屋一套（现在编号2号楼3单元301），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告张金平于2010年4月14日购买世纪佳园小区3号楼4单元1202号房屋一套（现在编号3号楼1单元1201），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告张贵萍于2010年3月31日购买世纪佳园小区2号楼1单元802号房屋一套（现在编号2号楼3单元801），并与沁县房地产开�中心签订房屋认购合同；原告高华于2010年4月22日购买世纪佳园小区2号楼1单元1002号房屋一套（现在编号2号楼3单元1001），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告张卫东于2011年11月29日购买世纪佳园小区3号楼1单元501号房屋一套（现在编号3号楼4单元502），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告苏新录于2010年5月18日购买世纪佳园小区3号楼1单元1101号房屋一套（现在编号3号楼4单元1102），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告ＸＸ于2010年3月11日购买世纪佳园小区3号楼1单元801号房屋一套（现在编号3号楼4单元802），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告刘英杰于2010年3月28日购买世纪佳园小区3号楼3单元302号房屋一套（现在编号3号楼2单元301），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同；原告李宝太于2010年7月2日购买世纪佳�小区3号楼1单元1102号房屋一套（现在编号3号楼4单元1101），并与沁县房地产开发中心签订房屋认购合同。
沁县世纪佳园商住小区项目是沁县县委、政府确定的重点工程项目，因建设资金短缺，导致工程多次停工，并引发农民工上访事件。因金融业紧缩银根，暂停向在建工程项目放贷业务，为使工程能顺利进行，消除购房户上访的隐患，第三人沁县房地产开发中心与沁县长和嘉泰商砼有限公司、第三人山西中联钢担保公司协商，由中联钢担保公司为沁县长和嘉泰商砼有限公司作担保，向晋商银行贷款1500万元用于工程建设，同时由沁县房地产开发中心用世纪佳园在建的91套住宅为沁县长和嘉泰商砼有限公司向中联钢担保公司作反担保。
2013年5月30日，第三人沁县房地产开发中心和山西中联钢担保公司向被告沁县房产管理所提交《房地产抵押权设立登记申请书》、沁县房地产开发中心与中联钢担保公司签订的《抵押反担保合同》、长和嘉泰公司和中联钢担保公司签订的《委托保证合同》、企业法人营业执照、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、《房地产抵押估价报告》等书面材料，以沁县胜利路109号世纪佳园小区部分房地产（包括在建的91套住宅），共同申请办理主债权数额1500万元的在建工程抵押登记。2013年6月3日，沁县房产管理所作出沁房建2013字第00001号在建工程抵押登记证明，抵押登记证明记载：抵押权人山西中联钢担保股份有限公司，抵押人沁县房地产开发中心，在建工程坐落沁县胜利路109号世纪佳园小区部分房地产（附抵押物清单），债权数额1500万元。
2014年8月25日，第三人山西中联钢担保公司在�纪佳园张贴告知书，原告才得知包括其在该小区购买的房屋在内的世纪佳园小区91套住宅以反担保的方式抵押给中联钢担保公司，并在被告沁县房产管理所申请办理了在建工程抵押登记证明。原告认为，该抵押登记行为导致其无法取得上述房产的所有权和使用权，严重损害了其合法权益，故向本院提起行政诉讼，要求撤销被告作出的沁房建2013字00001号在建工程抵押登记证明。
山西中联钢担保股份有限公司经山西省人民政府金融工作办公室批准于2013年11月4日更名为“山西中联钢融资再担保集团股份有限公司”。
另查明：2011年4月13日，沁县住建局颁发了该住宅小区预售许可证。
本院认为：原告边国强等24人与第三人沁县房地产开发中心签订房屋认购合同，认购了位于沁县胜利路109号世纪佳园�区内的24套房屋，并交付购房款，且签订房屋认购合同及第一次付款的时间早于本案行政行为作出的时间。本案在建工程抵押登记对边国强等24人的权利产生实质影响，故边国强等24人对其房屋的抵押登记具有利害关系，应当具有原告主体资格。
《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定：“以在建工程抵押的，抵押合同应当载明《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；已投入在建工程的工程款；施工进度及工程竣工日期；已完成的工作量和工程量等内容。”沁县房地产开发中心与中联钢担保公司在申请抵押登记时虽然提交了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、《房地产抵押估�报告》等书面材料，但在其签订的《抵押反担保合同》中并未记载《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定的事项。沁县房管所作为办理本案在建工程抵押登记机构，应严格依照相应法律、法规履行审查职责，但其在审查过程中未注意上述明显存在的问题，未尽到审慎审查的注意义务。
《房屋登记办法》第十九条第一款第（二）项规定：“办理在建工程抵押权登记，房屋登记机构应当实地查看。”沁县房管所在办理抵押登记时，本案所涉房屋的预售许可证已经作出，根据上述规定，沁县房管所应当实地查看，不仅要了解在建工程的实际状况，更要了解涉诉房屋的出售情况。然而沁县房管所在未履行实地查看的法定程序的情形下，作出本案抵押登记有违程序正当原则，该程序违法直接导致本案争议的发生。
综上，被告作出的沁房建2013字第00001号在建工程抵押登记证明，违反法定程序，依法应予撤销。对于世纪佳园小区内涉案的24套房以外的其他房屋的抵押登记，因与本案原告不具有法律上的利害关系，原告不具有请求权。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十九条第三款之规定，判决如下：
撤销被告沁县房产管理所于2013年6月3日作出的沁房建2013字第00001号《在建工程抵押登记证明》中关于世纪佳园小区3号楼1单元1501号（现在编号3号楼4单元1502）、3号楼4单元702号（现在编号3号楼1单元701）、2号楼1单元502号（现在编号2号楼3单元501）、3号楼4单元802号（现在编号3号楼1单元801）、3号楼4单元1502号（现在编号3号楼1单元1501）、3号楼4单元602号（�在编号3号楼1单元601）、3号楼4单元402号（现在编号3号楼1单元401）、3号楼4单元301号（现在编号3号楼1单元302）、3号楼4单元502号（现在编号3号楼1单元501）、3号楼4单元1602号（现在编号3号楼1单元1601）、3号楼1单元702号（现在编号3号楼4单元701）、3号楼1单元901号（现在编号3号楼4单元902）、2号楼1单元602号（现在编号2号楼3单元601）、2号楼1单元1001号（现在编号2号楼3单元1002）、3号楼4单元302号（现在编号3号楼1单元301）、2号楼1单元302号（现在编号2号楼3单元301）、3号楼4单元1202号（现在编号3号楼1单元1201）、2号楼1单元802号（现在编号2号楼3单元801）、2号楼1单元1002号（现在编号2号楼3单元1001）、3号楼1单元501号（现在编号3号楼4单元502）、3号楼1单元1101号（现在编号3号楼4单元1102）、3号楼1单元801号（现在编号3号楼4单元802）、3号楼3单元302号（现在编号3号楼2单元301�、3号楼1单元1102号（现在编号3号楼4单元1101）房屋的抵押登记。
本案受理费50元，由被告沁县房产管理所负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。
审 判 长 李广文
审 判 员 刘 慧
人民陪审员 史少红
二〇一七年六月六日
书 记 员 ＸＸ军