重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初18174号原告（反诉被告）：曾浩，男，1982年2月12日出生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：胡亮，重庆瑞正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欢，重庆瑞正律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐淑平，女，1967年10月16日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：刘伯生，重庆永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗平，男，系被告妹夫。原告（反诉被告）曾浩与被告（反诉原告）徐淑平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾浩及其委托诉讼代理人刘欢，被告（反诉原告）徐淑平的委托诉讼代理人刘伯生、罗平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曾浩向本院提出诉讼请求：1.解除曾浩、徐淑平签订的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖关系；2.徐淑平向曾浩赔付违约金230000元。事实和理由：2017年4月11日，曾浩、徐淑平签订《房地产买卖及居间合同》，约定徐淑平将江北区凤澜路88号保利观澜X栋X单元X号房屋以1150000元的价格出售给曾浩，曾浩向徐淑平交付定金50000元，第二部分房款1100000元在办理贷款后支付。但在曾浩支付定金后，中介公司多次通知双方到银行办理贷款手续，但徐淑平拒绝配合，导致合同无法继续履行。2017年8月7日，曾浩再次向徐淑平发函通知在8月25日前根据徐淑平的时间找个时间去办理贷款手续，但徐淑平仍拒绝配合。徐淑平拒不履行合同，且经催告并给予合理期限后仍未履行，导致合同目的无法实现，曾浩有权解除合同并要求徐淑平承担违约责任。曾浩为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告（反诉原告）徐淑平辩称，同意解除房屋买卖关系，不愿继续履行合同。双方没有见过面，收到过曾浩的定金50000元，但是徐淑平并未违约，一直在在催促曾浩及中介公司完成贷款手续，并在2017年5月应中介人员的邀请两次前往工商银行、农业银行面签，但是因为曾浩的原因贷款审批未能通过，当时曾浩承诺最迟在6月13日之前以现金的方式自行付款。徐淑平已经做了公证委托的手续，积极完成了合同的配合义务，不应支付违约金，且违约金按房款的20%计算标准过高。被告（反诉原告）徐淑平向本院提出反诉请求：1.曾浩向徐淑平支付违约金230000元；2.本案全部诉讼费由曾浩承担。事实及理由：徐淑平因急需周转资金，欲将位于江北区凤澜路88号保利观澜X栋X单元X号房屋出售，委托妹夫罗平代为办理出售事宜。2017年4月11日，徐淑平通过中介公司重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司的介绍，与曾浩及该中介公司签订《房地产买卖及居间合同》。合同签订后，曾浩分别在2017年4月11日、13日支付了定金共计50000元。但曾浩与该中介公司联系的两家贷款银行（工商银行和农业银行）均因曾浩的原因未能获得审核，在该期间曾浩的代理人罗平多次催促和联系该中介公司的经办人，督促曾浩尽快完成按揭贷款审核问题和解决后续应付按揭款及房款的支付问题。曾浩承诺如不能办理按揭，最迟在2017年6月14日前以全款的方式支付房款，但根本不信守承诺，没有在规定期限付清全款，也未按约定支付徐淑平每月应付的按揭款。曾浩的行为已构成根本违约，应承担违约责任，故提起本案反诉。原告（反诉被告）曾浩反诉辩称，曾浩没有违约，且违约金数额过高，请求驳回徐淑平的反诉请求。徐淑平称贷款未获审核系因曾浩的原因与事实不符，第一次申请贷款，双方均在场，因与工商银行打电话联系后，工商银行回复放款时间为2-3个月，徐淑平认为时间过长，后更换到农业银行办理贷款。2017年5月15日，曾浩、徐淑平达成合同补充协议，支付了2000元的利息，约定徐淑平要配合银行面签，时间为1个月。但在第二申请贷款过程中，徐淑平的代理人罗平中途离开，后经多次联系，徐淑平均不到银行办理签字。2017年8月7日，曾浩发函要求徐淑平履行合同，限定徐淑平在2017年8月25日之前办理银行贷款手续，但徐淑平未履行上述义务。徐淑平存在违约，未按合同约定将公证书、购房合同、借款合同、抵押合同、契税票、按揭还款原件提供给中介公司，并在2017年7月1日将涉诉房屋在链家网上挂牌出售，挂牌价1380000元，且将房屋钥匙交给链家网，在2017年7月3日和8月30日带人看房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据房地产买卖及居间合同、重庆市预售商品房买卖合同登记备案证明、公证书（2017年3月21日）、业主收据、合同补充协议、关于要求徐淑平履行合同的函、截图、视频、同意售房书、公证书（2017年4月26日）、微信记录、公证书（2017年6月7日）、中国农业银行借记卡交易明细、证人证言本院予以确认并在卷佐证。本案本院认定如下事实：2017年4月11日，曾浩、徐淑平与居间方重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司签订房地产买卖及居间合同，约定曾浩购买徐淑平位于重庆市江北区凤澜路88号保利观澜X栋X单元X号房屋，建筑面积99.95平方米；成交价为1150000元，在签订合同时买方交定金50000元给卖方，在买方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵房款；第二部分房款1100000元由买方向银行申请办理按揭贷款，贷款手续完毕后，由银行将买方已获批准的贷款直接支付给卖方；买方须在接到居间方签订按揭相关法律文件通知后7个工作日内到按揭银行签订相关文件，卖方须积极配合曾浩提交申请银行按揭贷款所需全部资料并按银行规定签署所需的法律文件；在银行同意贷款后7个工作日内，买卖双方须到房屋交易所办理过户手续；如买方未能履行本合同的约定，则卖方所收定金不予退还，或选择要求买方赔付不低于本合同物业价款20%的违约金，如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双方返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金。合同第13条约定，买方定金于签订合同后2个工作日划入卖方指定账户内；买方愿意用购买该物业之首期款（含定金）500000元，替卖方解押该房产，如首期款（含定金）不够还清银行欠款，则不足金额由卖方自行负责支付，并须在银行解押扣款日前存入卖方按揭还款账号内，卖方在签署本合同后10个工作日内须到公证处做公证，全权委托居间方指定人员办理有关房产解押、过户更名及本次交易相关的一切手续，并将该物业所有资料原件（购房合同、借款合同、抵押合同、契税票、按揭还款原件）及房产证复印提供给居间方，该公证委托费由买方支付，卖方承诺此公证委托不可单方取消，否则视为卖方违约并承担由此引起的一切法律责任。徐淑平在合同上的卖方处签字，曾浩在买方处签字，但双方系单独签字，订立合同时双方并未见面。同日，徐淑平委托罗平出具业主收据，确认收到曾浩的定金5000元，余下45000元定于2017年4月13日前付清。2017年4月13日，徐淑平收到曾浩支付的剩余定金45000元。2017年5月15日，徐淑平委托罗平与曾浩签订合同补充协议，约定曾浩承诺购买涉诉房屋，需徐淑平积极配合银行面签，时间为1个月（2017年5月16日至2017年6月16日）内通过，如没有通过的情况下则曾浩自愿承担该成交房屋月供的银行按揭利息。2017年8月12日，徐淑平收到曾浩发出的关于要求徐淑平履行合同的函，内容为曾浩及居间方工作人员多次催促，徐淑平仍然拒绝按合同约定进行配合办理相关手续，现通知徐淑平于2017年8月25日前配合曾浩和居间方办理银行贷款手续，具体时间可以根据徐淑平的时间安排确定，逾期视为徐淑平再次严重违约。2017年4月29日，徐淑平的代理人罗平代其签署同意售房书，内容为徐淑平同意将涉诉房屋出售给案外人曾天池。2017年3月21日，徐淑平通过公证向罗平出具委托书，委托书的内容为徐淑平委托罗平全权办理出售涉讼房屋的相关事宜，委托事项包含签订出售涉讼房屋的买卖合同，并收售房款等。2017年4月26日，案外人曾天池通过公证向曾浩出具委托书，委托书内容为委托曾浩作为曾天池的代理人，以曾天池的名义代为购买涉诉房屋，委托事项包含代为签订涉讼房屋的买卖合同及支付相关房款及税费等。2017年6月7日，罗平以转委托人的身份通过公证向案外人黄海蛟出具委托书，委托书的内容为作为徐淑平的受托人，现委托黄海蛟办理出售涉讼房屋的相关事宜，拟将涉诉房屋出售给曾浩，委托事项包含办理涉诉房屋的产权转移（买方：曾浩）登记手续等。庭审中，曾浩陈述，其系代替其弟弟曾天池购买涉诉房屋，签订的房屋买卖合同及支付50000元定金，在2017年4月29日第一次办理银行按揭贷款时，曾天池已与徐淑平签订了正式的房屋买卖合同。徐淑平陈述，开庭当日才第一次听说曾浩是曾天池的代理人，第一次办理银行按揭贷款时只见到了中介公司的人员；2017年5月15日第二次办理银行按揭贷款时，因发现签字人为曾天池，而曾浩拒绝签字，罗平就不同意签字而自行离开了；售房书上的内容是中介公司自行填写的，涉诉房屋的购买方应为曾浩而非案外人曾天池。曾浩、徐淑平均同意于2017年10月26日解除双方之间房地产买卖（居间）合同的房屋买卖关系。本院认为，曾浩、徐淑平自愿签订的房地产买卖（居间）合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。曾浩虽称其系代案外人曾天池签订买卖合同、购买房屋，但其并未在签订买卖合同时说明委托情况，亦未再签名时注明代签，且在之后的合同补充协议等材料中曾浩均为购房人的身份，举示的证据不足以证明涉诉房屋的真实购房人为案外人曾天池，且本人以购房人的身份提起本案诉讼，其称购房人为案外人曾天池的主张，本院不予采信。关于同意售房书，虽载明徐淑平同意将涉诉房屋出售给案外人曾天池，但不足以证明涉诉房屋的购买人已变更为曾浩。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的合同义务。现曾浩、徐淑平均同意于2017年10月26日解除房屋买卖关系，双方所签订的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖关系已于该日解除，关于曾浩要求判决解除房屋买卖关系的请求，本院不予支持。曾浩、徐淑平均认为对方在合同履行中存在违约，并提出了要求对方承担230000元的违约金的本诉请求及反诉请求。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。曾浩主张徐淑平违反了合同约定的配合办理按揭贷款义务，导致合同目的不能实现，但根据双方的陈述，徐淑平曾配合曾浩完成了办理第一次按揭贷款，双方系在之后再次办理按揭贷款时产生纠纷。曾浩主张案外人曾天池系涉诉房屋的真实购买人，再次要求徐淑平配合完成涉诉房屋的按揭贷款手续，与合同及补充协议的约定明显不符，徐淑平拒绝配合案外人曾天池完成按揭贷款手续并不违反合同义务；曾浩举示的截图等证据，并不足以证明徐淑平已将涉诉房屋出售给他人，并导致双方之间的合同不能履行；综上，曾浩主张徐淑平存在违约并要求支付违约金的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。根据合同约定，如买方未能履行本合同的约定，则卖方所收定金不予退还，或选择要求买方赔付不低于本合同物业价款20%的违约金，现徐淑平主张曾浩没有在规定期限付清全款，也未按约定支付徐淑平每月应付的按揭款，构成根本违约，选择要求曾浩支付违约金，但其举示的微信记录对象并不是徐淑平，不足以证明已达成了曾浩最迟在2017年6月14日前以全款的方式支付房款的协议；而根据合同补充协议的约定，如按揭贷款没有通过，曾浩自愿承担涉诉房屋月供的银行按揭利息，曾浩虽陈述已支付了利息，但并未举证加以证明，本院采信徐淑平主张曾浩违反该合同义务的主张；根据合同的约定，徐淑平应该涉诉房屋所有资料原件（购房合同、借款合同、抵押合同、契税票、按揭还款原件）及房产证复印提供给居间方，但徐淑平未在本案中举示履行交付义务的证据，亦存在违反合同约定的行为；综上，因徐淑平未举证证明其损失，关于其要求曾浩支付违约金230000元的请求，本院采纳曾浩要求调低违约金的抗辩，根据合同的履行状态、双方过错程度及定金的支付情况酌情主张50000元，超出该数额部分的请求部分，本院不予支持，而因徐淑平未退还定金50000元，该违约金与定金数额相同，相互抵扣后，曾浩不需再支付该违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉被告曾浩支付反诉原告徐淑平违约金50000元（因已与反诉原告徐淑平收取的定金抵扣完毕，反诉被告曾浩不需支付该违约金）；二、驳回原告曾浩本诉的全部诉讼请求；三、驳回反诉原告徐淑平反诉的其他诉讼请求。本案案件本诉受理费减半收取9950元，由原告曾浩负担；本案案件反诉受理费减半收取2375元，由反诉被告曾浩负担516元，由反诉原告徐淑平负担1859元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王中申二〇一七年十二月二十九日书记员  罗 静