四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川03民终203号
上诉人（原审被告）：自贡中实机电有限责任公司，住所地四川省富顺县晨光科技园区内。
法定代表人：王飞，经理。
诉讼代表人：四川希正律师事务所，系自贡中实机电有限责任公司破产管理人。
委托诉讼代理人：殷湧，四川希正律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：四川富顺农村商业银行股份有限公司，住所地四川省富顺县富世镇釜江大道中段96号。
法定代表人：欧彬，董事长。
委托诉讼代理人：鄢亮，四川中业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张艳，四川中业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘本友，男，1990年02月06日生，汉族，居民，住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：刘路生，四川科亿律师事务所律师。
上诉人自贡中实机电有限责任公司（简称自贡中实公司）及上诉人四川富顺农村商业银行股份有限公司（以下简称富顺农商行）因与被上诉人刘本友房屋买卖合同纠纷一案，不服富顺县人民法院（2017）川0322民初1511号民事判决，向本院提起上诉，本院2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月13日公开开庭进行了审理。上诉人自贡中实公司、四川希正律师事务所指派的委托诉讼代理人殷湧，上诉人富顺农商行的委托诉讼代理人鄢亮、张艳，被上诉人刘本友及其委托诉讼代理人刘路生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
自贡中实公司上诉请求：撤销富顺县人民法院（2017）川0322民初1511号民事判决，改判驳回刘本友的诉讼请求。事实和理由：自贡中实公司与刘本友签订《房屋买卖合同》时所涉房屋的土地在抵押期间且至今未消灭，该《房屋买卖合同》应属无效或效力待定；一审判决《房屋买卖合同》所涉标的工业用厂房归被上诉人混淆了债的给付之诉与物权确认之诉的法律概念；一审认定合同标的是抵押物上的新增房屋属事实认定错误，涉案厂房不是抵押物上的新增房屋，而是抵押物的组成部分。
富顺农商行上诉请求：撤销富顺县人民法院（2017）川0322民初1511号民事判决，改判驳回刘本友的诉讼请求。事实与理由：刘本友与自贡中实公司签订《房屋买卖合同》既未通知抵押权人富顺农商行也未清偿债务消灭抵押权，转让抵押物的行为依法无效；一审判决认定进行了合法物权登记的抵押物归被上诉人所有，没有法律依据，损害了富顺农商行的合法抵押权。
刘本友辩称，本案所涉《房屋买卖合同》合法有效，案涉房屋应归刘本友所有。本案涉及的土地抵押合同属于展期合同，不是新订立的抵押合同，涉案房屋在抵押土地上修好后，自贡中实公司与富顺农商行也办了在建工程的抵押，所以自贡中实公司与富顺农商行应该认可这是新增的构筑物；案涉新增房屋出让后，自贡中实公司清偿了债务，故当时在建工程抵押权是已经不存在；在刘本友按合同支付相应对价后，自贡中实公司已将涉案房屋交付给刘本友占有使用，所以本案所涉房屋应该归刘本友所有；富顺农商行不再享有房屋抵押权，因其未按相关流程对抵押物进行核实，故富顺农商行存在过错。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
刘本友向一审法院起诉请求：1.要求确认刘本友与自贡中实公司之间签订的房屋买卖合同有效，确认坐落于富顺县富世镇宋渡路南段5号工业用厂房（建筑面积1907.14平方米）的一半归刘本友所有；2.要求自贡中实公司协助刘本友办理买卖房屋的房屋所有权证和土地使用权证的过户登记手续。
一审法院认定事实：刘本友与自贡中实公司于2016年05月13日签订《房屋买卖合同》，其中约定：自贡中实公司将其所有的坐落于富顺县富世镇（宋渡社区6组）宋渡路南段5号工业用地使用权及所建工业厂房（土地使用证号：1002623号；土地使用面积243040.07平方米）中，已建上述土地上的工业用厂房1-6号车间（未登记房屋所有权证、土地使用权证，1A号车间厂房954.50平方米
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以登记房屋所有权证的实际面积为准）出售给刘本友，出售房屋涉及的附属物及设施（含水、电、气、消防等），一并由自贡中实公司出售给刘本友，相应价款包含在出售房屋的总价内，不另计价；买卖房屋以建筑面积按每平方米800元计算，共计763600元。自贡中实公司定于2016年05月18日前将出售房屋（包含本合同第一项中写明的其他附属物和附属设施）交付刘本友，在交房后5日内，刘本友向自贡中实公司支付购房款563600元，其余购房款200000元，在房屋所有权证与涉及的土地使用权证过户登记给刘本友后，刘本友在10日内付清；自贡中实公司应于2017年05月18日前将房屋所有权证及土地使用权证过户登记给刘本友，买卖房屋出售交易前涉及的一切税、费由自贡中实公司承担，房屋所有权及土地使用权过户所涉及税费，双方按规定各自承担。合同签订后，自贡中实公司按约定的交房时间向刘本友交付了买卖房屋，之后该房屋由刘本友管理使用至今。刘本友于2016年05月19日以银行转帐方式将购房款523140元支付到自贡中实公司法定代表人洪峰的银行卡上，同日，自贡中实公司及洪峰作为收款人向刘本友出具了《收条》，其中载明：“今收到本友交来购自贡中实机电有限责任公司1B号车间厂房（含房屋所有权及土地使用权）款563600元，其中有壹万元是前面已收的订金，有贰万元是支付其中的隔墙款，实际收款533600元……”，因此，刘本友已按约定在自贡中实公司交付买卖房屋后5日内支付了购房款563600元。其余购房款200000元，依约定应在房屋所有权证、土地使用权证过户登记后10日内支付。自贡中实公司使用的坐落于富顺县富世镇（宋渡社区6组）宋渡路南段5号工业用地在2012年时登记了土地使用权证[富国用（2012）第1002623号，土地使用面积243040.07平方米]，本案涉及的买卖房屋于2016年06月02日登记了《房屋所有权证》，登记房屋所有权人为自贡中实公司，坐落地址为富顺县富世镇宋渡路南段5号，产权证号为
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富顺县房权证城字第2016034**号，建筑面积为1907.14平方米，规划用途为工业用厂房。该工业用厂房的另一半953.57平方米，自贡中实公司出卖给了刘本友（工业用厂房大门前半部分），后半部分953.57平方米为刘世兰购买房屋。2012年11月22日，自贡中实公司向富顺农商行借款4000000元，用其所有的坐落于富顺县富世镇宋渡社区6组宋渡路南段5号全部工业用地的土地使用权（土地使用证号：1002623号，土地使用面积243040.07平方米，抵押价值8798000元）为该笔借款作抵押担保，并签订了借款合同、抵押合同，2012年11月26日，办理了土地使用权抵押登记，借款到期日为2015年11月21日。2015年11月20日，自贡中实公司与富顺农商行签订借款展期协议，同日，重新办理了土地使用权抵押登记，该笔借款还款日延至2016年11月18日，该借款至今未归还。2013年03月27日，自贡中实公司向富顺农商行借款3000000元，用其所有坐落于富顺县富世镇宋渡路南段5号的工业用厂房作为在建工程为该笔借款提供抵押担保，并签订了借款合同、抵押合同，同日办理了在建工程（房屋）抵押登记，该借款已于2016年05月30日归还。2016年06月08日，自贡中实公司向富顺农商行借款7000000元，用其所有坐落于富顺县富世镇宋渡路南段5号的工业用厂房为该笔借款提供抵押担保，并签订了借款合同、抵押合同，并于同日办理了房屋抵押登记，抵押房屋中包含出售给刘世兰及刘本友的工业用厂房（房权证号：2016034**号，建筑面积1907.14平方米），借款到期日为2017年06月07日，该借款至今未归还。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.富顺农商行是否享有涉案房屋的抵押权；2.刘本友、自贡中实公司之间签订的《房屋买卖合同》是否有效，刘本友是否系合法取得涉案房屋；3.刘本友要求自贡中实公司协助办理涉案房屋所有权证和土地使用权证的过户登记手续是否应支持。本案中，涉案房屋及其他工业用厂房在未登记房屋所有权证之前，自贡中实公司以在建工程方式作抵押（并进行抵押登记）向第三人借款3000000元，刘本友、自贡中实公司于2016年05月13日签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋尚处于抵押状态，但在建工程担保的借款3000000元已于2016年05月30日归还。依照《中华人民共和国担保法》第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”的规定，据此，在建工程担保的借款于2016年05月30日归还后，富顺农商行不再享有自贡中实公司所有的工业用厂房（包括涉案房屋）的抵押权。此外，虽涉案房屋的土地在未建房屋时已经抵押，但涉案房屋在抵押权消灭后，应视为抵押土地上的新增房屋，自贡中实公司对抵押土地上新增房屋拥有处分权，因此，自贡中实公司有权将该房屋出售给刘本友。刘本友、自贡中实公司之间签订《房屋买卖合同》后，刘本友己按合同约定向自贡中实公司支付了购房款，自贡中实公司也按约定将涉案房屋交付刘本友占有使用至今，该房屋买卖行为应属双方的真实意思表示，应为不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，应受法律保护。双方在房屋买卖过程中，并在涉案房屋的抵押权消灭的情况下，实属公平、合法交易，刘本友属合法取得涉案房屋，故现坐落于富顺县富世镇宋渡路南段5号的工业用厂房1-6号车间（房权证号：2016034**号，建筑面积1907.14平方米）的一半（建筑面积953.57平方米，1-6号车间工业用厂房大门前半部分）应归刘本友所有。在涉案房屋于2016年06月02日登记房屋所有权证后，自贡中实公司于2016年06月08日用其所有的工业用厂房作借款抵押担保向第三人借款7000000元时，第三人若按有关规定核实抵押房屋状况，应当知晓抵押房屋中有建筑面积为1907.14平方米的工业用厂房已出售的事实，从而，将已出售房屋排除在抵押物之外，然而，自贡中实公司与富顺农商行仍将已出售房屋作为借款抵押物，已损害了刘本友因合法交易而取得的涉案房屋权益，故富顺农商行不应享有涉案房屋的抵押权。况且，本案的土地使用权抵押借款金额远少于其抵押价值，扣除涉案房屋涉及的土地使用权后，应不影响富顺农商行抵押权的实现。由于涉案房屋的房屋所有权证、土地使用权证已登记办理，自贡中实公司应按约定协助原告办理“两证”的过户登记，但基于涉案房屋的土地使用权尚处于抵押状态，可待抵押权消灭后，再办理“两证”的过户登记。在办理“两证”的过户登记后，刘本友、自贡中实公司均应依合同约定履行合同中未履行的义务。对自贡中实公司辩称的涉案房屋买卖合同是对自贡中实公司所欠刘本友借款的担保，因其该主张未提交证据予以证明，不予采信。综上所述，刘本友、自贡中实公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护。对涉案房屋，即坐落于富顺县富世镇宋渡路南段5号的工业用厂房1-6号车间大门后半部分（房权证号：2016034**号，建筑面积1907.14平方米的一半为953.57平方米），刘本友因与自贡中实公司之间存在的合法买卖关系而取得该房屋所有权，此房屋应当归刘本友所有，并且，自贡中实公司应协助刘本友办理“两证”的过户登记手续。故对刘本友的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、第五十五条规定，判决：1.刘本友与自贡中实机电有限责任公司签订的《房屋买卖合同》有效。该合同所涉房屋，即坐落于富顺县富世镇宋渡路南段5号的工业用厂房1-6号车间（房权证号：2016034**号，建筑面积1907.14平方米的一半为953.57平方米，工业用厂房大门前半部分）归刘本友所有；2.自贡中实机电有限责任公司在涉案房屋土地使用权的抵押权消灭后10日内协助刘本友办理房屋所有权证和土地使用权证的过户登记手续。
本院二审查明事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以确认。
本院另查明，富顺县农村信用合作联社已于2017年9月14日终止业务，其债权债务已转为四川富顺农村商业银行股份有限公司的债权债务。四川省富顺县人民法院已于2018年1月25日受理了对自贡中实公司的破产清算，并于2018年2月28日指定四川希正律师事务所担任自贡中实公司破产一案的管理人。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：1.自贡中实公司与刘本友签订的《房屋买卖合同》是否有效；2.刘本友是否取得房屋所有权；3.富顺农商行是否享有涉案房屋的抵押权。
关于自贡中实公司与刘本友签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。自贡中实公司与刘本友签订了《房屋买卖合同》后，接收了刘本友支付的大部分购房款，并按约定将涉案房屋交付刘本友占有使用至今，故该房屋买卖行为应属双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》合法有效。关于刘本友是否取得房屋所有权的问题。房屋买卖合同有效但不必然产生物权效力。案涉厂房属于不动产，根据《物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，自贡中实公司与刘本友签订《房屋买卖合同》后，双方未办理权属变更登记，案涉房屋权属并未发生转移，房屋仍属于自贡中实公司所有，故刘本友不能取得该房屋的所有权，一审对此处理不当，本院予以纠正。关于富顺农商行是否享有涉案房屋的抵押权的问题。自贡中实公司在将案涉房屋抵押给富顺农商行时，虽然刘本友已经向自贡中实公司支付购买房屋的大部分价款并实际占有使用房屋，但因该房屋权属仍然登记在自贡中实公司名下，富顺农商行对该房屋的抵押登记仍然有效，因此，富顺农商行仍然享有案涉房屋的抵押权。综上，刘本友与自贡中实公司签订的《房屋买卖合同》合法有效；但因该房屋权属登记仍属自贡中实公司所有，故刘本友不享有该房屋所有权；自贡中实公司与富顺农商行办理的不动产抵押登记仍然有效，富顺农商行仍然享有案涉房屋的抵押权。基于案涉房屋及土地使用权仍处于抵押状态，刘本友与自贡中实公司签订的《房屋买卖合同》已无实际履行的可能，故对刘本友要求自贡中实公司协助办理过户登记手续的请求本院不予支持。
综上所述，自贡中实公司与富顺农商行的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《物权法》第六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省富顺县人民法院（2017）川0322民初1511号民事判决；
二、上诉人自贡中实机电有限责任公司与被上诉人刘本友签订的《房屋买卖合同》有效；
三、驳回被上诉人刘本友的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11436元，由上诉人自贡中实机电有限责任公司负担。二审案件受理费11436元，由上诉人自贡中实机电有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄绚丽
审判员 陈品强
审判员 周玉萍
二〇一八年三月二十九日
书记员 姜 文