江苏省常州市武进区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0412执异30号
异议人（被执行人）:常州长兴诺廷山房地产开发有限公司,住所地常州市武进区牛塘镇永胜西路1号，统一社会信用代码91320412089301781B。
法定代表人：王乾之，该公司执行董事兼总经理。
申请执行人：常州市好管家物业服务有限公司，住所地常州市新北区晋陵北路388号，统一社会信用代码91320411678959469E。
法定代表人：顾漾，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：马鹏飞，江苏东昇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏东昇律师事务所律师。
本院在执行常州市好管家物业服务有限公司（以下简称好管家公司）与常州长兴诺廷山房地产开发有限公司（以下简称诺廷山公司）民间借贷纠纷一案中，被执行人诺廷山公司向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现本案已审查终结。
异议人提出执行异议称：一、一宗土地上两块土地价格评估结果不一致，价格悬殊巨大，违背客观事实与常理。土地估计报告显示，诺廷山公司名下的武国用（2014）第14850号土地的单位土地面积价值人民币10678.46元/㎡，而诺廷山公司名下的武国用（2014）第14852号土地使用权及地上建筑物价值为11272.45万元，地价仅为3469元/㎡，地上建筑物价格亦严重偏低（以上估价日均为2018年2月12日）。如果按照土地估计报告上的土地价格10678.46元/㎡计算，武国用（2014）第14850号土地使用权价值至少20295.2亿元，此项就已经超出房地产估价报告上土地使用权及地上建筑物总价值近一亿元！倘若再加上1#、2#、8#、9#建筑物的价值，误差更为可怕，何况两评估机构的评估价格还严重偏低！两个不同的评估机构，针对同一宗土地上相接的两个地块，评估出的地价居然相差三倍之巨，资产误差超过一个亿。评估机构的估价报告不科学，严重低估了异议人的财产价值，倘采用该两份估价报告，将给异议人造成巨大损失，对异议人极其不公平。二、估价报告中大量数据采用不科学，造成估价结果错误。1.易和公司进行土地评估时，选择了三个比较案例，但未选择较为接近估价日的案例。案例B和案例C更是在2016年8月和9月挂牌交易的土地，与估价日相隔过久，不具有参考性，据此作出的估价报告不具有合理性和科学性。2.新大陆公司将房屋在建工程市场价值评估中的投资利息“按照正常利息4.35%计”，该利息计算缺乏合理的依据。我公司的融资成本超过10%，地产行业平均超过8%，龙头房企万科融资成本也超过5%。两份估价报告中类似于上述问题的错误比比皆是，囿于篇幅，暂列明上述两点。评估机构对参考案例和参数的采用错误，导致评估报告丧失科学性与合理性的基础。三、估价报告参考地块不科学，且未考虑到目标地块未来的增值发展空间，导致估价过低。2017年10月19日，由常州建源房地产开发有限公司竞拍获得的西太湖环湖北路北侧、竹月路西侧地块，该土地区位优势不如异议人地块，但该土地交易价格为11197元/㎡，高于贵院委托的评估机构所评估的价格。2017年6月21日，徐州市美的新城房地产发展有限公司竞拍所得的湖塘镇花园街东侧、人民中路北侧地块，其交易价格为16500元/㎡，远高于贵院委托的评估机构所评估的价格。2017年11月22日，如皋金科房地产开发有限公司竞拍获得新龙三路东侧、新桥大街以南、乐山路以西、辽河路以北地块，该地块交易价格为12382元/㎡。该地块距估价日亦比较接近，价格也远超过估价报告中的地价。诸如此类不一一列举，具体见异议申请书附件。被评估地块所在位置优越，位于武进区乃至常州市未来重点发展板块，发展潜力巨大，地块价格上升空间极高。案涉异议人地块的土地价格近两年来持续攀升，楼市亦向好发展，故异议人地块及地上建筑物价格应不断上涨，不应低于区位优势不如被评估地块的土地价格，更不可能为估价报告中所示价格。故异议人认为上述土地和房地产估价报告错误，严重低估了异议人土地及地上建筑物的价值。四、依据常州市规划局2017年12月19日发布的“武进区淹城南路西侧，永胜西路南侧地块（二）涉及要点”显示用地面积40691.8㎡，容积率1.8，江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司在对武国用（2014）第14850号土地使用权评估时将该地块容积率定为0.6，和规划局发布的设计要点：容积率为1.8不符，估价报告任意设定该地块容积率，不符合该地块的规划设计要点容积率指标，该估价报告无效。综上，异议人认为本次资产评估结果不科学，存在重大错误，严重损害了异议人的合法权益，请贵院委托的评估鉴定机构重新对异议人名下土地使用权、地上建筑物等资产价值进行评估，或重新委托评估机构对异议人名下的土地使用权、地上建筑物等资产价值进行评估。
申请执行人好管家公司未作答辩。
经审查查明，本院于2016年11月21日立案受理好管家公司诉诺廷山公司民间借贷纠纷一案，案号为（2016）苏0412民初8441号。案件受理后，本院作出（2016）苏0412民初8441号之一民事裁定书，裁定查封被告常州长兴诺廷山房地产开发有限公司银行存款5100万元或查封、扣押其相应价值的财产。2016年11月22日，本院依法查封了诺廷山公司名下坐落于常州市××区牛塘镇××路西侧土地证号为武国用（2014）第14850号、第148**号的土地使用权。2017年4月26日，本院作出（2016）苏0412民初8441号民事判决，判令诺廷山公司于判决生效之日起十日内向好管家公司支付欠款5000万元及从2016年11月21日起至实际支付之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息，承担诉讼费用296800元。诺廷山公司对判决不服向江苏省常州市中级人民法院上诉，江苏省常州市中级人民法院于2017年8月1日作出（2017）苏04民终2093号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查明，上述判决生效后，诺廷山公司未按判决履行付款义务，好管家公司向本院申请强制执行，本院立案执行，案号为（2017）苏0412执2909号。在执行过程中，本院于2017年8月22日作出（2017）苏0412执2908号及（2017）苏0412执2909号执行裁定书，预查封了诺廷山公司开发的长兴诺丁山花园2幢、8幢、9幢共计13套别墅（有预售许可证）及综合楼1幢（无预售许可证及房产证）。德柏公司向本院提交评估拍卖申请书两份，请求依法评估、拍卖诺廷山公司名下的武国用（2014）第14850号、第14852号地块及地上建筑物和办公家具（不含电脑），拍卖所得价款用以清偿应付德柏公司的金钱债务。本院依法委托了江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司（以下简称首佳公司）和常州嘉恒资产评估有限公司对被执行人诺廷山名下上述查封的财产价值进行司法评估。因双方当事人对首佳公司出具的关于诺廷山名下两地块的土地使用权及房产的《土地估计报告》和《房地产评估报告》均有异议，本院经审查后依法重新委托金坛市易和土地房产评估有限公司（以下简称易和公司）和江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司（以下简称新大陆公司）对被执行人诺廷山公司上述财产进行评估。易和公司出具的（金坛）易和（2018）（估）字第3008号《土地估计报告》对诺廷山诺廷山公司名下的武国用（2014）第14852号土地使用权评估市场价值为23197万元，新大陆公司出具的苏新大陆房估鉴字（2018）第006号《房地产估价报告》对诺廷山公司名下的武国用（2014）第14850号土地使用权及地上建筑物评估市场价值为11272.45万。本院于2018年3月12日向双方当事人送达了上述资产估价报告。由此，被执行人诺廷山公司向本院提出执行异议。
本院认为，资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。执行程序中对拍卖标的物进行资产评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍由市场供需决定。因此，评估结论出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，当事人对评估报告提出异议，法院主要审查评估机构、评估人员是否具备相应的评估资质以及评估程序是否严重违法。只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。本案中，出具估价报告的易和公司和新大陆公司是由本院司法辅助部门在评估机构名册中通过摇号方式随机抽取方式选定、重新委托的，经过审查具备相应评估资质的评估机构，依照相关规定及其专业知识依法独立开展评估业务，其评估人员也均具备经相关机构认定的相应评估资质。法院对于评估机构根据专业知识判断及行业规范得出的评估结论应予认可。异议人诺廷山公司提出的两家评估机构对一宗土地上相接地块的土地价格评估结果不一致、价格悬殊大，估价报告参考案例、采用数据、参考地块不科学、不合理造成估价错误、过低，估价报告设定评估地块容积率不符合规划设计要点容积率指标，估价报告无效的主张，不属于执行异议审查范围，因此评估程序也不存在违法情形。综上，诺廷山公司以易和公司和新大陆公司出具的估价报告价格悬殊、估价结果错误、评估价格过低、估价报告无效为由，要求本院委托的评估机构重新评估或重新委托评估机构评估的异议请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回常州长兴诺廷山房地产开发有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省常州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 徐 锟
审 判 员 张云云
代理审判员 张洪燕
二〇一八年四月十六日
书 记 员 王绮桢