新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院民 事 判 决 书（2014）和中民再字第8号申请再审人（原审被告）新疆雄鹰房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区解放南路29号。法定代表人库迪来提·阿图什，该公司董事长。委托代理人阿不来提，新疆商务律师事务所律师。被申请人（原审原告）新疆维吾尔自治区和田地区科学技术协会，住所地和田市广场路32号。法定代表人任建明，该协会党组书记、常务副主席。委托代理人郑艳艳，该协会秘书长。委托代理人王干，新疆玉都律师事务所律师。申请再审人新疆雄鹰房地产开发有限公司（以下简称新疆雄鹰房地产公司）因与被申请人新疆维吾尔自治区和田地区科学技术协会（以下简称和田地区科协）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服本院（2013）和中民一初字第2号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2014年7月4日作出（2014）新民申字第352号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人新疆雄鹰房地产公司的委托代理人阿不来提，被申请人和田地区科协的委托代理人郑艳艳、王干到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告和田地区科协诉称，2005年7月27日经和田地区行政公署书面同意、和田地区国有资产管理中心批复，原、被告之间签订了联合开发和田地区科协院内场地合同。合同签订后，被告仅赔偿了原告经济损失70万元，剩余30万元及办公、商业用房等合同约定事项迟迟不履行，严重损害了原告的合法权益。现要求被告赔偿：1、经济补偿金30万元及自2006年7月1日至2012年7月1日的贷款利息139536元（30万元×7.752％×6年）；2、办公室、会议室、卫生间等共800平方米损失360万元（800平方米×4500元／立方米）�3、商业用房400平方米、车房60平方米损失3960420元（150平方米×18000元／平方米＋250平方米×4500元／平方米＋60平方米×2257元／平方米）；4、土地勘界评估、资产评估等费用、为办理土地使用证、房产证、过户手续的税费473229.4元（按7％计算）；5、自2007年7月28日至2012年7月27日办公室及商业用房租金损失240万元。原审被告雄鹰公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本院原审查明，2005年7月27日作为甲方的和田地区科协与作为乙方的新疆雄鹰房地产公司签订了《合同》，甲方将属于自己使用的全部土地转让给乙方使用。相关事宜约定：甲方的义务是，在合同生效后40日内负责拆除自己院内的办公室、职工住房、车库等地面建筑（三层住宅楼除外），清理场地后将土地交乙方使用，面积以国土资源部门勘测确定。乙方的给付义务是，在工程完工后给付甲方�立办公区800平方米（五楼办公室、会议室、卫生间等）、商业用房400平方米（其中，一楼150平方米、二楼250平方米）、车库两间60平方米（地下室）；给付甲方100万元经济补偿，给两拆迁户住宅安置费15万元。对于该宗土地的开发利用政府持许可、支持的态度。《合同》中没有约定甲方承担任何经营风险，只收取固定利益：经济补偿金、成品房。在合同的履行过程中，新疆雄鹰房地产公司不能按照国家法律、法规的规定办理相关行政许可、验收手续和安全生产及履行对合同相对人的给付等相关义务，而与和田地区科协产生纠纷。纠纷发生后，难以查找新疆雄鹰房地产公司法定代表人，亦使纠纷不能协商解决。原告起诉后，应其要求本院对诉求中的800平方米办公用房、400平方米商业用房、60平方米车库损失委托新疆正大资产评估有限公司进行评估；对诉求中的400平方米商业用房租金损失委托和田市价格认证中心评估。新疆正大资产评估有限公司新正评报字（2013）023号报告书评估结果：1、800平方米办公用房损失332.91万元；2、400平方米商铺损失413.14万元；3、60平方米车库损失11.84万元。合计757.89万元。和田市价格认证中心2013-057号《涉案物品估价鉴定结论书》评估结果：400平方米商业用房租金损失116.72902万元。经委托银行计算诉求中的经济补偿金30万元自2006年7月1日至2012年7月1日的贷款利息11.309895万元。本院原审庭审中对评估部门的评估结果进行了质证，和田地区科协无异议。本院原审认为，和田地区科协在经政府国土资源机关批准后，与新疆雄鹰房地产公司之间签订的《合同》，是当事人真实意愿的表示，合法有效，具有法律约束力。根据《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担风险，只收取利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，和田地区科协与新疆雄鹰房地产公司之间签订的《合同》，应认定为《土地使用权转让合同》，案由应定为建设用地使用权转让合同。合同生效后，和田地区科协如期全面履行了自己的义务，而新疆雄鹰房地产公司却不能按照国家法律、法规的规定办理相关行政许可、验收手续和安全生产及履行对合同相对人的给付等相关义务，构成违约。作为违约方应当根据合同的约定向守约方承担违约责任。和田地区科协诉求中的要求被告赔偿经济补偿金30万元和延迟履行利息；800平方米办公用房、400平方米商业用房、60平方米车房损失；商业用房租金损失符合法律规定、合同约定，本院予以支持。对于和田地区科协要求被告赔偿的土地勘界评估费、资产评估等费用、为办理土地使用证、房产证、过户手续等费用和税费等诉求，合同未约定，并且有些尚未发生，本院不宜轻易裁判，因此，对于此项诉求，本院不予支持，而待国际大巴扎商贸综合楼问题全面解决时再作处理，或另行起诉。综上，本院原审依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、笫一百零八条、《中华人民共和国合同法》笫八条、笫一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定判决如下：一、新疆雄鹰房地产公司于本判决生效后30日内支付和田地区科协30万元；二、新疆雄鹰房地产公司于本判决生效后30日内支付和田地区科协30万元延迟履行利息113098.95元；三、新疆雄鹰房地产公司于本判决生效后30日内支付和田地区科协800平方米办公用房损失3329100元、400平方米商铺损失4131400元、60平方米车库损失118400元。三项合计757.89万元；四、新疆雄鹰房地产公司于本判决生效后30日内支付和田地区科协400平方米商业用房租金损失1167290.2元；五、驳回和田地区科协的其他诉讼请求。本案案件受理费87039元、鉴定费54100元、公告费600元，由新疆雄鹰房地产公司负担。申请再审人新疆雄鹰房地产公司申请再审称：（一）原审委托出具的评估报告程序违法，不能作为认定事实的依据。原审对涉案物品委托评估采取向评估机构直接委托的方式，这种方式违反了《最高人民法院委托评估、拍卖工作》第三条：“人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构。”的规定。并且评估机构就未取得建设规划许可证、未取得消防安全检查合格的商铺评估违反法律规定。（二）原审判决我方赔偿30万元经济补偿金的迟延履行利息113098.95元没有法律依据。被申请人�反了合同的第2条规定，需拆迁的部位未及时拆迁，未按时交付我方使用，造成我方投资开发的工程竣工时间延期。后来，我方将属于被申请人的办公室、会议室、卫生间、商铺、库房和30万元经济补偿金向对方予以交付，但被申请人未收。因此，原审判决30万元的计算利息是错误的，不符合法律规定。（三）原审判决赔偿办公室、会议室、卫生间的损失没有法律依据。双方在合同约定的办公室、会议室、卫生间等具备后，通知被申请人交接，在被申请人未派人交接的情况下，原审判决赔偿办公室、会议室、卫生间的损失是错误的。（四）原审超过原审原告的诉讼请求进行判决。被申请人在原审诉讼中请求400平方米商铺、60平方米库房经济损失3960420元；但原审判决400平方米商铺4131400元、60平方米库房经济损失118400元，合计4249800元，原审判决违反法律规定，超过原审�告的诉讼请求予以判决。（五）原审判决400平方米的商铺损失和房屋租金损失没有法律依据。原审判决双方没有签订租赁合同的前提下，为未经公安消防机构验收合格的商铺确定租金，没有法律依据。综上，原审利用我公司法定代表人生病住院的特殊情况，片面的开庭，做出了错误判决，该判决程序违法，并且认定事实不清，适用法律不当，请求再审撤销原判，作出公正处理。被申请人和田地区科协辩称，双方签订的合同合法有效，双方应遵照履行。我方已按合同约定拆迁地上物、交付土地，土地使用权也已过户到申请再审人名下，全面履行了自己的合同义务。但申请再审人在事实上、法律上已不能向我方交付房产（包括办公用房、商业用房、车库等），该公司开发的国际大巴扎项目没有办理规划、建设、房产等行政审批手续，属于违章建筑，存在严重的消防安�隐患，不能合法使用，部分房屋已被和田市政府接管，故申请再审人已不能按合同约定履行合同义务，应依法承担赔偿损失的违约责任。包括应交付给我方的房产损失、没有及时交付房产的租金损失及没有及时支付30万元赔偿款的利息损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求再审予以维持。因原审中新疆雄鹰房地产公司未到庭参加诉讼，再审庭审中对和田地区科协提供的以下证据进行质证：1、双方于2005年7月27日签订的合同，以证实双方的合同关系及约定的具体事项；申请再审人对该证据无异议。2、2005年7月8日给和田地区行署《关于地区科协与新疆雄鹰房地产开发有限公司联合开发科协现有土地的请示》。7月18日专员批示同意，按法律、政策规定办理；申请再审人对该证据无异议。3、2005年7月28日和田地区行署《关于由地区科协与新疆雄�房地产开发有限公司联合开发科协现有土地的决定》。决定由地区国土资源局按照有关规定办理土地出让相关手续；申请再审人对该证据无异议。4、2005年9月8日和田地区行署专员办公会议纪要（第17次）《关于协调新疆雄鹰房地产开发公司与地区科协、电影公司联合开发有关问题会议纪要》。认为新疆雄鹰房地产公司建设商贸综合楼，规模大、起点高是和田地区今年的重点招商引资项目之一，并就相关事宜进行了具体部署；申请再审人对该证据无异议。5、土地勘测规划书、证明书，以证实涉案土地面积，并已经办理了过户手续进行施工建设；申请再审人对该证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。6、和田地区科协向相关部门咨询后，和田地区建设局、和田市房产局以文件形式予以回复，就新疆雄鹰房地产公司未取得建设工程许可证、施工许可证、初始登记证，未办理房产证等手续进行答复。申请再审人对该证据的真实性无异议，但提出相关手续的何时办理都有规定，相关手续也都在办理中。7、2010年11月25日和田地区行署专员办公会议纪要（第16次）《关于国际大巴扎有关问题的会议纪要》。针对国际大巴扎开工建设以来存在的诸多安全隐患决定由市政府对3号区域进行依法接管。并由市政府负责责成新疆雄鹰房地产公司于2011年8月30日前完成后续工程，9月30日前为办理完各项手续，达合法使用标准，逾期由市政府对整个国际大巴扎接管；申请再审人对该证据的真实性无异议，但提出当时可能存在隐患，其中一层楼双方都有责任。8、2009年1月16日、5月14日、11月6日、2011年6月28日和田地区科协给新疆雄鹰房地产公司《关于对雄鹰房地产公司尽快履行合同兑现科协利益的函》。敦促新疆雄鹰房地产公�尽快兑现合同；申请再审人对证据8的真实性提出异议，因为无法确定其公司是否收到。9、证人证言。何晓辉、阿不都力克木证明，2009年11月6日下午4点钟二人代表科协到国际大巴扎找被告公司负责人只看到出纳，拒收我单位的函。申请再审人对该证人证言不予认可，因为证人未出庭，无法确定是否本人所写。10、建设银行计算的30万元的利息，合计113098.95元。申请再审人对该证据的真实性予以认可，但合法性及与本案的关联性不予认可。11、本院委托出具的鉴定报告。申请再审人提出该鉴定不合法，对该鉴定报告不予认可。本院经再审查明，原审认定的事实属实。本院再审认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担风险，只收取利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，和田地区科协与新疆雄鹰房地产公司之间签订的《合同》，应认定为《土地使用权转让合同》，双方签订的合同系当事人真实意愿的表示，且经相关部门批准同意，合法有效，具有法律约束力。合同生效后，和田地区科协如期全面履行了自己的义务，而新疆雄鹰房地产公司却不能按照国家法律、法规的规定办理相关行政许可、验收手续和安全生产及履行对合同相对人的给付等相关义务，构成违约，作为违约方应当根据合同的约定向守约方承担违约责任。（一）关于原审委托出具的评估报告能否作为本案的定案依据问题。根据《最高人民法院委托评估、拍卖工作》第三条：“人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构。”但该第三条还规定“高级人民法院或者中级人民法院可以根据本地实际情况统一实施对外委托。”在原审缺席审理本案的情况下，本院征求原审原告的意见后再委托鉴定机构予以评估，程序并无不当。又依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定：“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”。新疆雄鹰房地产公司对该鉴定报告提出异议，但没有足以反驳的证据和理由，亦未申请重新鉴定或补充鉴定，故本院对本案的鉴定报告予以认定。（二）是否赔偿30万元经济补偿金的迟延履行利息113098.95元的问题。依据双方签订的合同，新疆雄鹰房地产公司应向和田地区科协支付的30万元经济赔偿金应在2006年6月之前支付，但时至今日该笔款项仍未支付，故新疆雄鹰房地产公司应向和田地区科协支付的30万元经济赔偿金及迟延履行利息113098.95元。（三）办公室、会�室、卫生间的损失是否应予赔偿的问题。双方在合同中约定新疆雄鹰房地产公司应向和田地区科协划分独立的办公区域，即办公室、会议室、卫生间合计800平方米，但由于新疆雄鹰房地产公司违约，不能向和田地区科协交付办公室、会议室、卫生间等办公区，故应向和田地区科协赔偿该办公区的等价货币损失，具体到本案中，即为鉴定报告确定的800平方米办公用房损失332.91万元。（四）原审是否超过原审原告的诉讼请求进行判决的问题。经查，和田地区科协在原审诉讼中请求400平方米商业用房损失和60平方米车房损失合计3960420元，但原审判决400平方米商业用房损失4131400元、60平方米车房损失118400元，合计4249800元，超过原审原告的诉讼请求予以判决，应予以调整，400平方米商业用房损失和60平方米车房损失合计应按3960420元予以处理。对申请再审人的该项请求，本院�以采纳。（五）400平方米的商业用房损失和房屋租金损失是否应予处理的问题。双方在合同中约定，新疆雄鹰房地产公司应向交付商业用房400平方米，但由于新疆雄鹰房地产公司违约未能交付，故应承担相应的赔偿责任。该400平方米商业用房的价值经鉴定为4131400元（原审原告在本案中诉讼为38250000元），400平方米商业用房的租金损失为1167290.2元，应由新疆雄鹰房地产公司向和田地区科协予以赔偿。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但处理稍有不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》笫八条、笫一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持本院（2013）和中民一初字第2号民事判决的第（一）项，即“新疆雄鹰房地产公司于本判决生效后30日内支付和田地区科协30万元”；二、维持本院（2013）和中民一初字第2号民事判决的第（二）项，即“新疆雄鹰房地产公司于本判决生效后30日内支付和田地区科协30万元延迟履行利息113098.95元”；三、变更本院（2013）和中民一初字第2号民事判决的第（三）项，即“新疆雄鹰房地产公司于本判决生效后30日内支付和田地区科协800平方米办公用房损失3329100元、400平方米商铺损失4131400元、60平方米车库损失118400元。三项合计757.89万元；”为“新疆雄鹰房地产公司于本判决生效后30日内支付和田地区科协800平方米办公用房损失3329100元、400平方米商铺损失和60平方米车库损失3960420元。合计7289520元；”。四、维持本院（2013）和中民一初字第2号民事判决的第（四）项，即“新疆雄鹰房地产公司于本判决生效后30日内支付和田地区科协400平方米商业用房租金损失1167290.2元”；五、维持本院（2013）和中民一初字第2号民事判决的第（五）项，即“驳回和田地区科协的其他诉讼请求”。本案原审案件受理费87039元、鉴定费54100元、公告费600元，由新疆雄鹰房地产公司负担。如果末按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长 黄 红 辉审 判 员 帕提古丽人民审判员 高 新 宝二〇一四年十二月二十二日书 记 员 陈 建 兵