安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2014）来民一初字第01090号原告：李智，男，1975年2月14日生，汉族，公司经理。委托代理人：李国章，男，1964年7月7日生，汉族。被告：来安香江置业有限公司。法定代表人：翁太玮，该公司董事长。委托代理人：席大斌。委托代理人：陈丹。原告李智与被告来安香江置业有限公司（以下简称香江置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月9日立案受理。依法由审判员王俊适用简易程序于2014年8月7日公开开庭进行了审理。原告李智及其委托代理人李国章，被告香江置业的委托代理人席大斌、陈丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李智诉称：2013年3月2日，其与香江置业签订南京湾·锦绣香江第B3-11栋01号房《商品房买卖合同》，约定香江置业应在2013年12月31日前交房。2013年12月31日，其到售楼处要求按合同约定的期限交房，售楼处告知因其公司自身原因不能按期交房，具体交房日期以其公司正式通知为准，并填写了《南京湾锦绣香江老业主意见反馈表》。然而，至起诉之日，香江置业仍未履行交房义务，致其利益严重受损。为维护自身合法权益，故诉请：一、判令香江置业支付自2013年12月31日起至2014年7月9日止逾期交房违约金22797元（其余违约金以判决之日为准）；二、判令香江置业赔偿其误工、交通、食宿等费用5200元。审理中，李智变更了诉讼请求，要求香江置业支付自2013年12月31日起至2014年8月7日止逾期交房违约金26259元并赔偿其误工、交通、食宿等费用8260元。经释明，李智未在指定期限内交纳相应的诉讼费，本院依法依其原诉讼请求审理。李智举证及香江置业质证意见如下：1、《商品房买卖合同》，证明涉案房屋的坐落、价款、交房日期、违约责任等。香江置业质证意见：对真实性无异议；合同中约定：买受人逾期付款每推迟一日，出卖人有权推迟交房两日。2、收款收据，证明房款已交清。香江置业质证意见：对真实性无异议；李智逾期付款违约，其保留追究的权利。3、《南京湾锦绣香江老业主意见反馈表》，证明其按照合同约定的时间正常收房，因为香江置业的原因不能交付。香江置业质证意见：该证据系复印件，如无其他证据佐证的话，不能采信；该表上签名的人叫常磊，经核查，常磊不是其公司的员工，其公司从来没有出具过该反馈表；经核查，销售代理方南京金岳房地产销售有限公司滁州分公司也无名为常磊的销售人员，其无权单独出具相应的文书；据该反馈表的记载，业主于2013年12月30日晚接到销售代表的通知，次日不能按期交房，如情况属实，业主不会次日去收房；即使该证据材料客观，也不能支持李智的证明目的。4、电话费用票据，证明常磊其人的存在。香江置业质证意见：常磊电话的交费记录只能证明常磊其人的存在，但是不能证明常磊有权代表其公司或销售代理方出具该反馈表的权力。5、通话记录光盘，证明销售代理方有常磊其人。香江置业质证意见：该证据为录音资料，有些交流内容有间隔，不排除修改的可能；该证据不能证明与李智代理人李国章交谈的对象是谁；该录音资料没有证实常磊是南京湾·锦绣香江楼盘的销售代表。综上，该证据不能证实常磊是销售代理方的员工。6、诉讼费票据、照片、相关部门的答复意见，证明其因与香江置业产生争议而去相关单位寻求解决所产生的误工、交通、食宿等损失。香江置业质证意见：对该组证据的真实性、关联性、合法性均不予认可；如其公司逾期交房，按合同约定其公司应承担违约金，李智没有必要去相关单位，即使产生了费用也与逾期交房没有关联。7、《关于南京湾·锦绣香江住宅小区业主诉求中提出的问题的处理方案》，证明香江置业在约定的期限前未通知其收房，2013年12月31日未交房的事实。香江置业质证意见：按约定业主自行收房的时间是2013年12月31日，因业主个人原因没有收房，其公司才于2014年1月22日再次通知没有收房的业主前来集中收房。8、收条，证明其多次催促交房，香江置业工作人员收到情况反映的事实。香江置业质证意见：真实性无法确认；该证据反映了李智已进入买受的房屋验房，其就房屋存在的质量瑕疵问题提出了几点意见，其公司在期限内交房，是李智拒绝收房。香江置业在庭审中辩称：其公司于2013年12月31日取得了所售商品房的竣工验收资料，具备交房条件；按约定，李智应当于2013年12月31日自行到其公司处办理收房手续；李智应当于2013年5月1日支付第二期款700000元，但其直至2013年8月30日才支付，按约定，买受人逾期付款每推迟一日，出卖人有权推迟交房两日，故交房日期应当为2014年9月1日。综上，其公司不存在逾期交房的情形，不应承担逾期交房违约金。另外，李智主张误工等损失没有合同依据，也没有法律依据。香江置业举证及李智质证意见如下：1、《商品房买卖合同》、《补充协议》、收款收据，证明付款日期及按约定，买受人逾期付款每推迟一日，出卖人有权推迟交房两日。李智质证意见：对真实性无异议。2、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》、《滁州市建设工程竣工验收登记备案证书》，证明其公司所售的商品房于2013年12月31日达到合同约定的交房条件。李智质证意见：对有的文件的真实性无异议，有的文件系复印件，真实性无法核实。3、签到表，证明2014年1月22日其公司集中交房，李智到达现场收房。李智质证意见：对真实性无异议；该证据只能证明其到达现场，不能证明香江置业通知交房和其收房的事实。4、说明，证明销售代理方没有名叫常磊的员工。李智质证意见：对真实性不予认可，香江置业应当提供销售代理方2013年7月至2014年4月的财务账册。结合庭审质证和各方当事人的陈述，本院对证据认证如下：李智提供的证据1、2及香江置业提供的证据1、3，对方对其真实性没有异议，本院予以确认。李智提供的证据3、4、5与香江置业提供的证据4相互对立，证明目的迥异。本院认为，李智提供的证据3、4、5属于间接证据，无法确认其来源，因而不能证明常磊是销售代理方的工作人员。退一步而言，即使销售代理方有常磊其人，也不能证明此“常磊”即是在《南京湾锦绣香江老业主意见反馈表》上签名的彼“常磊”。两相对比，李智提供的证据3、4、5的证明力小于属于直接证据的香江置业提供的证据4，故本院采信香江置业提供的证据4，对李智提供的证据3、4、5不予采信。李智提供的证据6中的诉讼费不属于损失范围，由人民法院根据案件的胜、败情况决定，其他证据无法直接证明其损失情况，故对该证据，本院不予采纳。李智提供的证据7、8，香江置业对其证明目的未予反驳，本院予以采纳。香江置业提供的证据2，经核实，李智无法确认真实性的部分与原件无异，本院予以采纳。根据双方当事人的陈述及本院认定的有效证据，确认如下法律事实：2013年3月2日，李智与香江置业签订《商品房买卖合同》，约定李智购买香江置业开发的南京湾·锦绣香江住宅小区第B3-11栋01号房，主要内容有：一、总房款为1193580元，买受人须于合同签订当日交付首期房款493580元，剩余房款700000元于合同签订之日起60日内以银行按揭贷款的方式交付。二、除承担约定的违约责任外，买受人逾期付清任何一笔款项的，每逾期一日，出卖人还有权推迟交楼两日。三、出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人。四、出卖人逾期交房的，买受人如不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，总额不超过已付房款的百分之五。五、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明条件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。六、出卖人承诺：供水、供电设施在该商品房交付时达到使用条件（指管道、线路等设施铺设入户）。上述设施未达到使用条件的，每逾期一日，出卖人向买受人支付违约金20元，但出现合同约定的出卖人可以据实予以延期的情形除外。同日，双方签订《补充协议》，主要内容有：一、“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收。二、《商品房买卖合同》约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。此外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署交接单。李智于合同签订当日交纳房款493580元，于2013年8月30日交纳剩余房款700000元。另查明：涉讼楼盘于2013年12月10日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收合格，于2013年12月31日经来安县建筑工程质量监督站同意办理了竣工验收备案。同时在竣工验收备案表上载明香江置业已向来安县建筑工程质量监督站提交了市政基础设施的有关质量检测和功能性实验资料、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关备案文件。2013年12月31日，李智来到交房现场，未在房屋交接单上签字。2014年1月22日，李智再次来到交房现场，同样未在房屋交接单上签字。本院认为：综合双方当事人的诉辩主张及其在庭审中的举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：香江置业是否逾期交房构成违约。本院分析如下：李智与香江置业签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，双方均应依照该合同约定全面履行自己的义务。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条的规定，我国目前房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。本案中，根据双方的约定，交房条件是房屋经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位验收合格并符合合同的约定，交房日期截止到在2013年12月31日。根据查明的事实，在交房期限届满前，涉案房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收合格并取得竣工验收备案表，符合交房的约定条件和法定条件。香江置业在2013年12月31日具备了交房条件，李智没有收房，不能归责于香江置业，其所举之证据不足以证明香江置业在2013年12月31日违约没有交房。况且因李智逾期付款，按约定，香江置业有权按照其逾期时间推迟交房时间，即使香江置业逾期交房至2014年1月22日再次交房，香江置业也有权对交房时间作相应的推迟，也构不成违约。综上，对李智的诉请，本院不予支持。综观本案，李智在2013年12月31日没有如期收房，根源在于其认为设计、质量、配套设施等方面存在诸多问题。即使这些问题部分或全部存在，也不在本案处理范围之内，李智可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李智的诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由原告李智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  王俊二〇一四年九月二十七日代理书记员  郭娟附判决适用的法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。