广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初24077号
原告：深圳市南油开发建设有限公司
法定代表人：陈志辉，总经理。
委托诉讼代理人：孙亚非，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李少敏，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
被告：陈泽平
委托诉讼代理人：屈文静，广东万诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：桑洋，广东万诺律师事务所律师。
被告：彭苑华
被告：梁斌
被告：深圳市南油物业管理有限公司
法定代表人：彭苑华。
上列原告深圳市南油开发建设有限公司（以下简称南开建公司）诉被告陈泽平、彭苑华、梁斌、深圳市南油物业管理有限公司（以下简称南油物业公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年10月20日受理后，依法适用普通程序于2017年3月14日、6月19日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告陈泽平的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告彭苑华、梁斌、南油物业公司经依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告为南山区兴南路南油B区45栋202号房屋的实际所有权人；2、终止（2015）深福法执字第12741号案件对南山区兴南路南油B区45栋202号房的执行；3、解除对南山区兴南路南油B区45栋202号房的查封；4、被告承担本案诉讼费。
事实与理由：福田法院受理的被告陈泽平与被告彭苑华、梁斌、深圳市南油物业管理有限公司强制执行案件（2015）深福法执字第12741号中被执行标的物，位于南山区××油××区××房产的实际所有权人为原告。2016年4月21日，原告向福田法院申请执行异议（2016）粤0304执异128号，请求裁定中止对涉案房屋的执行以及解除查封措施，福田法院作出《民事裁定书》驳回原告的执行异议申请。原告不服，现提出执行异议之诉，事实和理由如下：
一、原告拥有和取得涉案房产兴南路南油B区45栋202号房的所有权，是涉案房产的实际所有权人。1、2005年12月28日，原告股东与深圳市投资控股有限公司作为两个平等法律主体签订了《股权的转让协议》，以人民币6.7亿元受让了原告100%股权，包括涉案房产在内的资产属于原告合法所有；涉案房产兴南路南油B区45栋202号房产属于上述股权转让6.7亿元对价所包含的资产，有《股权转让合同书》及附件六《纳入改制范围土地房产资产初步清单》为证。2005年12月28日，原告股东丘石长、深圳市南油开发建设有限公司工会工作委员会与深圳市投资控股有限公司签订《股权转让合同书》，双方约定股权转让总价款为人民币6.7亿元：同时对转让资产总额、资产处理以及债权债务等进行了明确的约定，其中附件六《纳入改制范围土地房产资产初步清单》中明确，涉案的房产南油B区45栋202从深圳市南油物业管理有限公司剥离到深圳市南油开发建设有限公司，纳入深圳市南油开发建设有限公司改制资产范围。也就是说，原告股东以人民币6.7亿元受让深圳市投资控股有限公司持有的原告的100%股权的同时，受让了包括涉案房产在内的价值6.7亿元的股权转让资产，原告是通过平等民事主体之间的股权转让取得涉案房产的所有权；是涉案房产的实际所有权人。2、原告与被告深圳市南油物业管理有限公司的股东作为平等民事主体，签订了《改制股权转让协议书》，再次明确约定涉案房产的产权和权利归属于原告，没有任何产权争议，原告为涉案房产的实际所有权人。2007年8月31日，原告与张益俊、李绍才、徐建平、刘文会、深圳市南油物业管理有限公司工会委员会签订的《改制股权转让协议书》，张益俊、李绍才、徐建平、刘文会、深圳市南油物业管理有限公司工会委员会受让原告持有的深圳市南油物业管理有限公司100%股权，同时双方在第10.11条的约定，关于包括康乐园3栋402、B区45栋202等七处房产事宜：合同各方一致确认，上述房产，目前虽然登记在丙方××××南油物业管理有限公司）名下，但实际归甲方（深圳市南油开发建设有限公司）所有，不属于股权转让中涉及的转让资产。该《改制股权转让协议书》经深圳市公证处公证，已发生法律效力。被告深圳市南油物业管理有限公司对于涉案房产为原告所有没有任何争议，原告为涉案房产的实际所有权人。
二、根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告取得涉案房产的所有权，虽然没有办理物权登记，不影响合同效力，不影响原告作为涉案房产合法所有权人的事实，依法应当确认原告是涉案房产的合法实际所有权人。
三、涉案房产南山区兴南路南油B区45栋202号房一直以来均由原告实际占有、使用并交纳各项费用，原告为房产的实际产权人及实际使用人。涉案房产一直以来，均是由原告实际占有、使用。房产证原件实际由原告持有，房屋以原告名义出租并与租户签订租赁合同收取租金。被告深圳市南油物业管理有限公司从未实际占有、使用过涉案房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此原告已经支付了全部价款并实际占有，人民法院不得查封、扣押、冻结，依法应当终止对涉案房产的执行，解除查封措施。
四、（2016）粤0304执异121、128号《执行裁定书》适用《最高人民法院〈关于房产地案件受理问题的通知〉》属于适用法律错误，依法应当予以重新认定。原告是通过平等民事主体之间的股权转让，作为转让资产而取得涉案房产所有权的，既不属于历史遗留的落实政策性质取得的房产，也不属于行政指令而调整无偿划拨、机构撤并分合取得的房产，更不是因为单位职工内部分房而取得的房产，根本不适用《最高人民法院〈关于房产地案件受理问题的通知〉》里规定的不属于人民法院主管范围的案件，因此（2016）粤0304执异121、128号《执行裁定书》适用《最高人民法院〈关于房产地案件受理问题的通知〉》属于适用法律错误，本案依法应当由人民法院主管，依法应当认定涉案房产原告为实际所有权人，应当裁定终止对南山区兴南路南油B区45栋202号房的执行，解除对涉案房产的查封措施，维护原告的合法权益。
被告陈泽平未提交答辩状，开庭时口头答辩称，1、根据物权公示原则，现涉案房产登记在南油物业公司名下，南油物业公司为产权人，而被告陈泽平作为债权人已申请查封了涉案房产，应当保护债权人的合法权益。2、原告不能证明涉案房产为其所有，而且即使如原告所述涉案房产为其所有，原告对涉案房产未登记在其名下存在过错，其请求不应予以支持。3、即使如原告所述，其对涉案房产享有的也是债权，而债权受诉讼时效的约束，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。4、即使如原告所述，涉案房产也是基于国有企业改革而产生的权利变动，并非是平等主体之间的市场行为，不属于人民法院的受理范围。综上所述，请法庭驳回原告的诉讼请求或驳回原告的起诉。
经审理查明，南开建公司经核准登记成立于1985年5月7日，原名南油深圳开发建设公司,后于1994年6月17日更名为深圳南油开发建设有限公司，于2005年4月26日更名为深圳市南油开发建设有限公司，原是一家合资经营（港资）企业；2005年4月26日，南开建公司的股东由深圳南油（集团）有限公司(以下简称南油集团公司)变更为深圳市投资控股有限公司（以下简称深投控公司）,企业类型也由合资经营（港资）企业变更为有限责任公司（国有独资）。
南油物业公司经核准登记成立于1993年11月25日，原名深圳南深总物业管理有限公司,后于2002年4月26日更名为深圳南油物业管理有限公司，于2005年12月19日更名为深圳市南油物业管理有限公司，原是一家合资经营（港资）企业；2005年12月19日，南油物业公司的股东由深圳市投资管理公司、中国南海石油联合服务总公司、香港中国光大集团有限公司变更为南开建公司，企业类型也由合资经营（港资）企业变更为有限责任公司（国有独资）。
产权资料电脑查询结果表及房产证显示，深圳市××油××区××房产（即本案争议房产，以下简称涉案房产）竣工于1986年9月16日，建筑面积92.38平方米，所属宗地号为T105-0048，预售权利人（买方）为南油物业公司；该房产于2007年3月26日发生变更登记，变更登记前后的权利人保持不变，均为南油物业公司，房屋性质由全成本商品房变更为市场商品房，房产证号变更为4000306796。
公开资料（百度百科）显示，深投控公司是2004年10月在原深圳市三家国有资产经营公司的基础上组建的独资有限责任公司，是一家以产权管理、资本运作及投融资业务为主业的市属国有资产经营公司，注册资本56亿人民币；作为深圳市人民政府投融资平台之一及市国资委履行出资人职责的辅助平台，公司的主要职能是根据市国资委授权对部分市属国有企业行使出资人职责；作为深圳市国有企业和行政事业单位改革、调整所剥离资产的整合处置平台；承担对市属国有企业的贷款担保业务。
南油集团公司从2004年开始实施改制。2004年12月10日，深投控公司作出《关于划分界定深圳市南油（集团）有限公司纳入员工（经营者）改制资产、负债的请示》（深投控［2004］125号），就南油集团公司改制过程中涉及的“确认南开建公司成为南油集团公司改制主体”、“对南油集团公司资产负债进行分割”（其中明确将包括涉案房产在内的南油集团公司本部现有的16万平方米房产直接确权到南开建公司名下，纳入改制资产范围，最终结果以国土局确权为准）等六大问题向市国资委请示。市国资委于2004年12月13日作出《关于对深圳市南油（集团）有限公司纳入员工经营者改制资产、负债划分的批复》（深国资委［2004］371号），原则同意深投控公司提出的《关于划分界定深圳市南油（集团）有限公司纳入员工（经营者）改制资产、负债的请示》的内容。
2005年8月29日，市国资委作出《关于对深圳市南油开发建设有限公司改制模式调整的复函》（深国资委函［2005］257号），该复函是针对深投控公司提交的《关于对深圳市南油开发建设有限公司改制模式调整的请示》（深投控［2005］399号）而作出的，复函的第一项内容为：“按照国家和深圳市关于国有资产管理和国有企业改革的有关规定和程序，你司要对改制企业资产进行审计、评估，报我委进行资产评估报告备案，同时明确最终纳入改制范围的房地产以市国房局批准的处置方案为准，你司要以经市国房局批准的处置方案对纳入改制资产范围的房地产进行评估，并依据备案的评估结果调整股权转让价格。”
2005年12月28日，深投控公司作为转让方、甲方，深圳市南油开发建设有限公司工会工作委员会（以下简称南开建公司工会）作为受让方、乙方，丘石长作为丙方，三方签订《股权转让合同书》，约定：1、甲方系依法注册成立并有效存续的国有独资有限公司，合法持有南开建公司100%股权；乙方系由南开建公司员工共同组建的社团法人；丙方为南开建公司改制前主要经营者，担任董事长职务；2、南开建公司（含其下属二级企业）已经深圳市国有资产监督管理委员会（以下简称市国资委）和甲方批准实行员工和经营者持股改制，本合同各方同意由甲方将南开建公司的全部股权转让给乙方和丙方，以实现国有资产全部退出及南开建公司员工国有企业员工身份转换；3、南开建公司系根据市国资委“深国资委［2004］371号”文件的批复以及转让方与招商局集团有限公司2004年12月17日签署的《关于深圳市南油（集团）有限公司增资和重组协议》以及《增资和重组补充协议》设立的改制平台，转让方负责完成南开建公司的改制工作；4、转让标的为甲方持有的南开建公司的100%股权，其中乙方受让98%股权，丙方受让2%股权；5、转让价格：因纳入南开建公司改制范围的土地及房产资产的处置方案尚未得到深圳市国土资源和房产管理局（以下简称市国房局）批复，故有关土地及房产暂时无法进行评估备案，按照市国资委“深国资委函［2005］257号《关于对深圳市南油开发建设有限公司改制模式调整的复函》”的精神，合同各方同意，转让价格为以下三部分结果之和：①第一阶段评估结果（截止2005年6月30日）：南开建公司的净资产为24033110.95元；②2005年7月1日至2005年12月31日的补充审计结果；③第二阶段土地房产资产的审计评估结果：需待市国房局对纳入南开建公司改制范围的土地及房产资产的处置方案作出批复后方可进行；有关结果需报市国资委备案，合同各方确认该备案金额即为“第二阶段土地房产资产的审计评估结果”；市国资委的备案表送达受让方即对各方生效（“生效日”）并具有法律约束力；6、转让款支付：①“第一阶段评估结果”确定的价款应在各方签署本合同、且本合同经深圳市产权交易中心鉴证后五个工作日内一次性支付；②“补充审计结果”与“第二阶段土地房产资产的审计评估结果”确定后，如受让方已支付第一期价款但付款金额未达到总价款的30%，受让方应在“生效日”后五个工作日内将差额部分支付给转让方，剩余70%价款在“生效日”后一年内付清；7、第一笔转让款付清后，即可办理转让标的股权的过户手续，完成股权交割。该《合同》附件六《纳入改制范围土地房产资产初步清单》项下附表1-2《本部房产部分》所列房产包含涉案房产。
2006年1月12日，南开建公司的股东由深投控公司变更为南开建公司工会(持股98%)和丘石长(持股2%)，企业类型也由有限责任公司（国有独资）变更为有限责任公司。
2007年1月24日，市国房局作出《关于深圳市南油开发建设有限公司改制土地资产处置方案的批复》（深国房［2007］36号），该批复是针对深投控公司和南开建公司共同提交的《关于深圳市南油开发建设有限公司改制土地资产处置方案的请示》（南开建发［2006］176号）而作出的，批复的第一项内容为“10项非商品性质房地产（见附件《深圳市南油开发建设有限公司改制土地资产处置方案一览表》第1至10项）按补地价转为商品性质方式处置”，附件所列第6项房产就是涉案房产。
2007年8月31日，南开建公司作为转让方、甲方，张益俊、李绍才、徐建平、刘文会、深圳市南油物业管理有限公司工会委员会（以下简称南油物业公司工会）作为受让方、乙方，南油物业公司作为目标公司、丙方，三方签订《改制股权转让协议书》，约定：1、丙方是依法登记注册的法人，甲方持有丙方的100%股权；甲方根据国家和深圳市政府有关国有企业改革与发展文件和《南开建设公司员工和经营者持股改制方案》精神以及丙方绝大多数员工意愿，在南开建公司整体改制的基础上同意丙方实行独立改制；2、甲方将其持有的丙方的85%股权转让给乙方（其中张益俊受让22%、李绍才受让6%、徐建平受让6%、刘文会受让6%、南油物业公司工会受让45%），转让总价为24200072.31元，各受让人根据受让股权比例向甲方支付相应的股权转让款。上述《协议书》“第十条、特别事项约定”项下第10.11.1款载明：“合同各方一致确认，上述七处房产［指康乐园13栋502、康乐园13栋103、康乐园2栋202、康乐园3栋402、B区45栋202（即涉案房产）、福园1栋706、福园2栋104］目前虽然登记在丙方名下，但产权实际归甲方所有。”
2007年12月27日，南油物业公司的85%股权变更登记至南油物业公司工会、张益俊等人名下，南开建公司仍然持有15%股权；南油物业公司的企业类型也由有限责任公司（国有独资）变更为有限责任公司。
原告提交了三份《房屋租赁合同》，证明在2008年4月至2016年12月的大部分时间，原告作为业主将涉案房屋出租，实际控制涉案房屋。
另查明，2012年1月16日，被告陈泽平借款1000万元给被告南油物业公司，被告彭苑华、梁斌为该笔借款提供连带保证。后南油物业公司未能偿还借款，陈泽平于2013年9月6日向本院起诉，并申请财产保全。据此，本院于同年9月12日查封了涉案房产。经审理，本院于2014年12月1日作出（2013）深福法民一初字第3514号民事判决，判决南油物业公司偿还陈泽平借款本金1000万元及利息，彭苑华、梁斌对该债务承担连带清偿责任。彭苑华不服，提出上诉。深圳市中级人民法院经审理，于2015年7月9日作出（2015）深中法民终字第879号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
上述判决生效后，因南油物业公司、彭苑华、梁斌均未履行还款义务，陈泽平于2015年10月29日向本院申请执行，本院以（2015）深福法执字第12741号案件立案执行。在该案执行过程中，南开建公司于2016年4月21日向本院提出执行异议，主张其是涉案房产的实际产权人及实际使用人，请求本院解除涉案房产的查封，中止对涉案房产的执行。本院经审查，认为南开建公司基于国有企业改制的事由提起执行异议，改制过程中涉及的资产整合，系以市国资委的批复文件为依据，依照最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》规定，该实体事由不属于平等民事主体之间的民事法律关系，因此不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定；南开建公司的主张，缺乏排除执行的依据。为此，本院于2016年8月24日作出（2016）粤0304执异128号执行裁定书，裁定驳回南开建公司的执行异议。南开建公司不服，于2016年10月20日向本院提起本案诉讼。
以上事实，有双方提交的证据和庭审笔录等证据证实。
本院认为，改制前，南开建公司和南油物业公司都是国有独资企业，其名下财产实际上都是国有资产。
涉案房产一直登记在南油物业公司名下，南油物业公司和南开建公司没有就涉案房产发生过买卖关系。在改制过程中，根据深投控公司的请示，市国资委批复同意将涉案房产划分为南开建公司的财产，市国房局随后也批复同意了有关改制土地房产资产的处置方案，可见导致涉案房产权利发生变更的原因不是买卖，而是行政决定。将涉案房产划分给南开建公司的决定虽然由市国资委作出，但市国资委在“深国资委函［2005］257号”复函中明确“最终纳入改制范围的房地产以市国房局批准的处置方案为准”，因此有关处置方案需待市国房局批准才最终生效，即市国房局批准有关处置方案时，有关房地产才能真正成为南开建公司的改制资产。市国房局在2007年1月24日批复同意了包括涉案房产在内的大部分改制房地产的处置方案，至此，涉案房产被最终确定为南开建公司的财产。
在有关政府部门将涉案房产划分给南开建公司时，我国《物权法》尚未公布施行，对于上述情形物权如何变更，当时没有相关规定。但随后公布施行的《物权法》（于2007年3月16日公布，自2007年10月1日起施行）对此有了明确规定。《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。根据上述规定精神，涉案房产虽然一直登记在南油物业公司名下，但其物权在政府部门的有关划分决定生效之日，最晚在《物权法》施行之日就已发生变更，南开建公司因此成为涉案房产的实际权利人。
由于在本院实施查封前涉案房产已经变更为南开建公司的财产，且南开建公司不是所涉案件的债务人，故应当解除对涉案房产的查封，终止对涉案房产的执行。
另外需要指出的是，将登记在南油物业公司名下的涉案房产划分给南开建公司，确实是行政指令的结果；如果南油物业公司和南开建公司因该行政指令而发生纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定（凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决），应不属于人民法院主管工作的范围。但南油物业公司和南开建公司对涉案房产的归属并无异议，本案纠纷是因为涉案房产被查封引起的，实际上是原告和被告陈泽平之间的争议（原告主张涉案房产归其所有，被告陈泽平主张涉案房产归南油物业公司所有），争议的核心问题是涉案房产的物权是否发生了变更，不涉及行政指令的真伪及效力问题，故本案纠纷不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的情形，属于人民法院受理民事诉讼的范围。
综上，原告要求确认其为涉案房产的实际所有权人、停止（2015）深福法执字第12741号案件对涉案房产的执行并解除对涉案房产的查封，符合法律规定，本院予以支持。另外，涉案房产一直未及时办理产权变更登记，原告怠于行使其权利存在一定过错，因此本案案件受理费由原告自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条条之规定，判决如下：
一、确认位于深圳市南山区兴南路南油B区45栋202号房产（深房地字第××号）归原告深圳市南油开发建设有限公司所有；
二、停止（2015）深福法执字第12741号案件对深圳市南山区兴南路南油B区45栋202号房产（深房地字第××号）的强制执行，解除对上述房产的查封。
本案案件受理费2503元（已由原告预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内（涉港澳台和涉外的当事人可在判决书送达之日起三十日内），向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 廖泰琳
人民陪审员 解利民
人民陪审员 孙玉萍
二〇一七年六月二十日
书 记 员 陈洵娴