浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终5452号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：温州菜篮子集团有限公司，住所地：温州市十七中路31弄15号。
法定代表人：诸葛贵林，总经理。
委托诉讼代理人：陈洁，浙江海昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈宸，浙江海昌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：徐金亮，男，1976年3月4日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
上诉人温州菜篮子集团有限公司因与被上诉人徐金亮房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
温州菜篮子集团有限公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付房屋租金（占有使用费）（以年租金18000元为标准，自2015年11月1日起计算至被上诉人实际腾空之日止）及水电费1000元，并立即腾空位于温州市鹿城区民航路59号旁的简易房。事实与理由：一、本案涉案简易房系上诉人所有事实清楚，原审法院认定涉案简易房非上诉人所有系认定事实错误。1、上诉人系温州市大型国有企业，由温州市食品总公司、温州市蔬菜实业总公司、温州市肉类联合加工厂三家企业改制合并而成。1985年9月，温州市商业委员会下发了温商法（1985）129号《关于蒲鞋市商业网点分配有关问题的通知》，该通知将蒲鞋市住宅区商业网点分配给各国有企业，其中将南幢自东向西第一、二、三和第四间的南半间分配给当时的食品公司，也就是现在的上诉人。同时，该文件还强调两幢楼之间的通道（即涉案简易房处），可由上诉人搭棚作为营业场所，对进场的个体商贩可以进行收费。因此根据该文条件的内容，显然市政府已经将上述房屋的所有权或者说使用权给了上诉人，并允许上诉人搭建简易棚。因此，上诉人对涉案简易房享有所有权，至少享有使用权，可以对外进行出租。但原审法院对上诉人提交的该文件并没有进行任何评论和认定。2、被上诉人一直认可上诉人为出租人。被上诉人在2015年5月20日与上诉人签订了《房屋租赁合同》，该合同明确约定上诉人作为出租方，被上诉人为承租方，被上诉人应向上诉人交纳房屋租金。在合同签订后，被上诉人向上诉人交纳了押金和租金。因此，被上诉人对上诉人是房东或者说出租人从来都没有提出异议。上诉人认为，因为历史原因，温州部分房屋没有办理产权证是客观事实，但没有产权证或者没有合法的审批手续并不能否认上诉人是涉案简易房的所有人至少是合法使用人这一事实，且上诉人作为涉案简易房的出租人，已经对外出租多年，至今也没有任何个人或者单位声明自己才是所有权人。一审法院不顾上述事实，认为上诉人没有证据证明涉案简易房的所有权人是完全错误的。二、本案《房屋租赁合同》有效，被上诉人应当支付租金，至少应当支付房屋占有使用费，原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经审批或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但本案简易房并非上诉人未经批准建设，而是上诉人根据温州市商业委员会《关于蒲鞋市商业网点分配有关问题的通知》而搭建的，是符合相关规定的，故上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》应为有效。即使《房屋租赁合同》无效，根据司法解释规定，上诉人要求被上诉人支付占有使用费的请求也应予以支持。三、被上诉人作为承租人，将涉案简易房用于经营，应当支付水电费，原审法院以上诉人未提供证据为由驳回该诉请错误。上诉人没有向有关部门缴纳水电费，必然是上诉人已经替被上诉人缴纳了相关水电费。现因水表、电表均在涉案简易房内，而简易房又被被上诉人上锁，上诉人无法打开查看，计算费用。故上诉人只能以大概数字提出诉请，需被上诉人配合查看水表，上诉人才能确定具体的水电费金额。被上诉人既然已经实际使用了水电，就应当支付水电费，如果被上诉人对上诉人提出的金额有异议，可以提出自己认为正确的数字，或者配合上诉人一起查看水表。原审法院径直以上诉人没有证据证明已为被上诉人垫付水电费为由驳回上诉人的诉讼请求做法错误。综上，上诉人作为市属国有企业，履行的是确保国有资产保值增值的义务，根据上诉人提供的相关证据，完全能够证明上诉人系涉案简易房的所有权人，至少是合法使用人。本案租赁合同应为有效，被上诉人应当支付租金及水电费，即使合同无效，其也应当支付房屋占有使用费和水电费。原审法院认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院予以改判。
徐金亮辩称，一、双方签订的房屋租赁合同是在上诉人逼迫的情形下所签，合同签订的时间是在2015年5月20日，而被上诉人支付租金的时间是2015年5月1日，作为国有企业怎么可能会先支付租金再签订合同？涉案租赁物是被上诉人从别人那里转租过来，转租过来支付租金后，上诉人过来称租赁物是他们的。被上诉人从别人那里租过来已经支付了七万多的租金和转让费，但被上诉人又怕上诉人起诉，租赁物会被拆，在这种情况下，才与上诉人签订了合同。二、关于水电费，被上诉人是与旁边药店结算的，跟上诉人无关。
温州菜篮子集团有限公司向一审法院起诉请求：1.解除其与徐金亮签订的《租赁合同》；2.徐金亮立即支付未付的租金（租金以年租金18000元为标准，自2015年11月1日起计算至被告实际腾空之日止）；3.判令徐金亮立即支付水电费约1000元（具体金额以徐金亮配合温州菜篮子集团有限公司实际查看水电抄度计算金额为准）；4.徐金亮立即腾空位于温州市鹿城区民航路59号旁的简易房；5.本案诉讼费用由徐金亮承担。审理中，温州菜篮子集团有限公司变更其请求为：1.徐金亮立即向其支付占有使用费（标准参照租金18000元/年，自2015年11月1日计算至实际腾空之日止）；2.徐金亮立即向温州菜篮子集团有限公司支付占有使用房屋产生的水电费1000元（具体金额参照实际使用）；3.徐金亮立即腾空位于温州市鹿城区民航路59号旁的简易房；4.本案诉讼费用由徐金亮承担。一审过程中，徐金亮提出反诉请求：1.确认温州菜篮子集团有限公司与徐金亮于2015年5月20日签订的《租赁合同》无效；2.温州菜篮子集团有限公司立即返还徐金亮收取的租房押金4500元；3.温州菜篮子集团有限公司立即返还徐金亮违法收取的房屋租金9000元；4.本案反诉费用由温州菜篮子集团有限公司承担。
一审法院认定事实：2015年5月20日，温州菜篮子集团有限公司与徐金亮签订了一份《租赁合同》，约定：温州菜篮子集团有限公司将坐落温州市民航路59号旁简易房（建筑面积：31.32平方米）出租给徐金亮用于经营水果销售；租赁期为1年，自2015年5月1日起至2016年4月30日止；年租金18000元，租金每3个月缴纳一次，徐金亮应在每期起始日前10日缴纳，先付后用；如徐金亮逾期支付租金达1个月以上，温州菜篮子集团有限公司有权解除合同。合同签订后，温州菜篮子集团有限公司将涉案房屋出租给徐金亮使用，徐金亮缴纳了2015年5月1日至2015年10月31日的租金9000元及押金4500元，剩余的款项就未再支付。
另查明，温州菜篮子集团有限公司未取得涉案房屋的产权证明及土地使用权证亦未能提供涉案房屋的合法建造审批证明，涉案房屋从上述合同签订后一直由徐金亮占有使用。
一审法院认为，温州菜篮子集团有限公司未能提供涉案房屋的产权证明及合法建造的审批证明文件，故按照相关司法解释的规定，温州菜篮子集团有限公司与徐金亮于2015年5月20日签订的《租赁合同》为无效合同。因温州菜篮子集团有限公司未能提供足够的证据证明其为涉案房屋的所有人，故温州菜篮子集团有限公司要求徐金亮支付涉案房屋的占有使用费及要求徐金亮腾空涉案房屋，不予支持；温州菜篮子集团有限公司主张要求被告支付其垫付的水电费，但未能提供其为徐金亮垫付水电费的发票等相关证明，故温州菜篮子集团有限公司的该项诉请，亦不予支持；因温州菜篮子集团有限公司未能提供足够的证据证明其为涉案房屋的所有人，故温州菜篮子集团有限公司无权收取徐金亮的租金及押金，故徐金亮要求温州菜篮子集团有限公司退还其支付给原告的租金9000元及押金4500元，予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，判决：一、确认温州菜篮子集团有限公司与徐金亮于2015年5月20日签订的《租赁合同》无效；二、温州菜篮子集团有限公司于本判决生效之日起十五日内返还徐金亮已支付的租金及押金共计13500元；三、驳回温州菜篮子集团有限公司的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，减半收取25元，反诉受理费68元，合计93元，由温州菜篮子集团有限公司负担。
二审期间，被上诉人未提供新的证据。上诉人提供了房屋租赁协议，拟证明涉案房屋所用权人一直为上诉人。经质证，被上诉人表示对该份合同不清楚，认为不能证明待证事实。本院认为，该证据不属于二审中新的证据，不能证明待证事实，本院不予认定。
本院经过阅卷、调查和询问当事人，依法对原审认定的事实予以确认。
二审另查明，温州市商业委员会于1985年9月21日下发《关于蒲鞋市商业网点分配有关问题的通知》，允许涉案简易棚所在位置由温州市食品公司搭建钢架玻璃瓦棚屋，作菜市场营业场地。北幢各店可以从通道出入，但无使用权。1993年7月21日，温州市人民政府同意温州市食品公司更名为温州市食品总公司。1998年5月22日，温州市人民政府批复同意组建温州菜篮子集团有限公司，温州市食品总公司纳入温州菜篮子集团有限公司。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案的简易房未取得房屋的所有权证明及土地使用权证，亦未能提供涉案房屋的合法建造审批证明，故一审认定双方签订的房屋租赁合同无效，并无不当。此外，上诉人于一审庭审中已经明确变更诉讼请求为基于合同无效而主张房屋占有使用费，现又上诉主张合同有效，本院不予支持。
虽然涉案简易房无相关权利证书，亦无合法建造审批证明，但是根据上诉人提供的证据，可以证明其系涉案简易房的合法占有使用权人。上诉人要求被上诉人支付涉案房屋的占有使用费及腾空涉案房屋，符合上述司法解释第五条及我国合同法第五十八条的相关规定，本院予以支持。一审对该问题认定错误，本院予以纠正。被上诉人已占有使用涉案房屋，应支付占有使用费，其于一审中诉请上诉人返还房屋租金9000元，于法不符，该请求应予驳回。
至于押金4500元及水电费问题。由于上诉人未提供证据证明其已经为被上诉人垫付水电费及水电费具体数额，故一审对该诉请不予支持正确。上诉人可在双方对水电费结算后另行主张。至于押金，由于被上诉人尚未支付给上诉人的房屋占有使用费已超出押金金额，故该押金可在双方结算后予以抵扣，被上诉人在未付清房屋占有使用费等费用的情况下，要求退还押金，依据不足。
综上，上诉人温州菜篮子集团有限公司的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求合理部分予以支持。据此，本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初1420号民事判决第一项；
二、撤销温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初1420号民事判决第二、三项及诉讼费负担部分；
三、徐金亮于本判决生效之日起十日内支付温州菜篮子集团有限公司房屋占有使用费（标准以18000元/年计算，计算至徐金亮实际腾空之日止）；
四、徐金亮于本判决生效之日起十日内腾空位于温州市鹿城区民航路59号旁的简易房；
五、驳回温州菜篮子集团有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回徐金亮的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费50元，减半收取25元，反诉受理费68元，合计93元，二审案件受理费118元，均由徐金亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟达
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一六年十二月二十一日
代书 记员 蔡瑞洁