辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终13576号
上诉人（原审被告）：王兆杰，男，1964年2月3日出生，汉族，中叶东北建设沈阳置业有限公司总经理，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：肖玉良，辽宁迅驰律师事务所律师。
委托代诉讼理人：杨绍波，辽宁迅驰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行，住所地沈阳市沈河区沈阳路123号。
负责人：张巨巍，该支行行长。
委托诉讼代理人：华方，男，1965年7月26日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部工作人员。
委托诉讼代理人：崔彬彬，女，1981年5月28日出生，满族，中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部工作人员。
被上诉人（原审原告）：王则顺，男，1959年6月15日出生，汉族，沈阳铁香铸造有限公司总经理，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：曹善勤，辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳新中基房产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区惠工街136号。
法定代表人：刘岩石，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郝鑫，1983年3月30日出生，汉族，该公司职员。
上诉人王兆杰、中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行（以下简称“农行东陵支行”）因与被上诉人王则顺、沈阳新中基房产开发有限公司（以下简称“新中基公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初6730号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王兆杰上诉请求：撤销原审判决，依法改判；继续执行位于沈阳市沈河区惠工街136号5C6-2号房屋；诉讼费用由农行东陵支行、王则顺、新中基公司承担。事实与理由：王兆杰与新中基公司签订商品房买卖合同在先，且房屋已经抵押给农行，现王兆杰无力偿还借款，案涉房屋应被执行。王则顺只能要求新中基公司赔偿。原审法院认定案涉房屋归王则顺法律依据不足。
农行东陵支行上诉请求：撤销原审判决或改判驳回王则顺诉请；诉讼费用由王则顺、新中基公司、王兆杰承担。事实与理由：农行对案涉房屋享有担保物权。王则顺在房屋买卖合同中未尽合理注意义务。农行申请执行抵押物的依据合法有效。
王则顺辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
新中基公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
王则顺向一审法院起诉请求：1.停止对王则顺实际所有的沈阳市沈河区惠工街136号5C6--2号房屋的执行；2.由王兆杰、新中基公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：借款人王兆杰、保证人新中基公司与贷款人中国农业银行沈阳市中街支行（以下简称“农行中街支行”）于2003年11月18日签订（沈街）农银按字（2003）第225531号《个人住房按揭合同》一份，购买座落于沈阳市沈河区惠工街136-5号C-6-2（建筑面积234.741平方米）房屋，借款金额为人民币910,000元，借款期限自2003年11月19日至2028年11月18日。并于签订合同次日，以农行中街支行为抵押权人进行了抵押备案登记。但王兆杰并未向新中基公司支付首付款，也未进住诉争房屋，所代款项一直由新中基公司代为偿还。
辽宁诚信公证处于2003年11月21日作出（2003）诚经字第10658号公证书，将上述《个人住房按揭合同》予以公证，并附有强制执行力。
因王兆杰违反合同规定，逾期未付，根据农行中街支行的申请，辽宁诚信公证处于2007年6月13日作出（2007）辽诚证强执字第91号执行公证书，载明：根据《中华人民共和国公证法》的规定，经过公证证明具有强制执行效力的债权文书，债务人应当履行其义务，保证担保人新中基公司应承担连带责任，否则债权人农行中街支行可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为：人民币899,371.56。
到期后，王兆杰未履行上述还款义务，农行中街支行于2007年6月19日向原审法院申请强制执行。原审法院于当日受理后，于2007年7月5日作出（2007）沈河执字第943号民事裁定书，裁定终结执行此案，并将其合并至（2007）沈河执字第911号案件执行，2016年3月22日原审法院对诉争房屋予以查封。
王则顺向原审法院提出执行异议，原审法院于2016年5月26日以（2016）辽0103执异59号执行裁定书裁定，驳回其异议。王则顺起诉来院。
另查明，王则顺与新中基公司于2005年5月8日签订《商品房买卖合同》，王则顺购买新中基公司开发建设的位于沈阳市沈河区惠工街136-5号C-6-2房屋。合同约定：该房屋用途为住宅，建筑面积234.741平方米，房屋单价为每平方米5550元，总金额为人民币1,302,813元整。被执行人新中基公司于2005年5月8日出具专用收款收据一份，载明：交款人王则顺，收款单位新中基公司，收款事由5C-6-2房款，金额为1,302,810元，并盖有新中基公司财务专用章。后由王则顺实际使用至今。
再查明，因农行中街支行隶属关系的变更，原审法院于2015年11月24日作出（2015）沈河执裁字第91号执行裁定书，将申请执行人变更为农行东陵支行。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复意见》规定，一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人等。
本案中，王则顺在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产，并交付全部购房款，未办理产权证的原因系新中基公司借款将诉争房抵押备案在他人名下，而非王则顺原因，根据上述法律规定及批复意见，按照举重以明轻的原则，农行东陵支行债权抵押权不得对抗买受人即王则顺，原审法院因王则顺就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原审法院对王则顺的诉讼请求予以支持。
关于王兆杰与王则顺均与新中基公司签订《商品房买卖合同》应履行哪个合同问题，在多重房屋买卖合同的情况下，各买受人主张其应取得房屋的，应以产权登记、交付使用、付款情况等，依据诚实信用原则和公平原则予以衡量。
本案中，王兆杰虽然与新中基公司签订《商品房买卖合同》，但并未向新中基公司支付任何价款，也未实际偿还购房贷款，没有实际占有使用诉争房屋，亦未履行《商品房买卖合同》的相关的权利义务，因此，其与新中基公司的房屋买卖并未实际履行，不符合正常的交易习惯，只是利用房屋买卖使新中基公司取得了相应的银行贷款，是贷款抵押行为。王则顺与新中基公司签订了《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，实际占有使用诉争房屋，其是诉争房屋的实际占有使用人，因此应认定王则顺实际取得诉争房屋，而王兆杰不享有诉争房屋的权利。
关于王兆杰与新中基公司之间的偿还银行借款问题，与本案不是同一法律关系，不予合并审理。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零五条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行沈阳市沈河区惠工街136号5C6
--2号房屋。案件受理费人民币1000元，由被告沈阳新中基房产开发有限公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明：沈阳市沈河区人民法院作出的（2016）辽0103执异59号执行裁定书中载明，王则顺为案外人，农行东陵支行为申请执行人，王兆杰、新中基公司为被执行人。
本院认为，首先，王兆杰与新中基公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》经备案登记，并由农行东陵支行在房屋上设置抵押备案登记，上述行为发生时间均在王则顺与新中基公司签订合同之前，且合同备案登记与抵押权登记均具有公示性。王则顺签订合同时，案涉房屋即存在上述备案登记及抵押权登记，王则顺未尽到善意购房者的基本注意义务。其次，王则顺在签订合同后并未以有效方式向新中基公司积极主张办理合同备案及房屋权属登记等权利亦有违常理。最后，王则顺虽提供新中基公司出具的房款收据但其主张支付的房款中大部分是通过银行转账支付，并未提供证据予以佐证，故现有证据无法确定王则顺为交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者，原审法院依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复意见》的规定，认定王则顺就案涉房屋所享有的民事权益足以排除法院的强制执行缺乏事实依据，二审予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初6730号民事判决；
二、驳回王则顺的诉讼请求。
一、二审案件受理费合计3000元，由王兆杰、沈阳新中基房产开发有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩 彩 霞
代理审判员 李 大 鹏
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 路柠檑 本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第一款第二项规定：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。