上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民三（民）初字第156号
原告张磊，住上海市。
原告韩瑾，住址同原告张磊。
两原告共同委托代理人裴磊，上海正义永道律师事务所律师。
被告上海福人居房地产经纪有限公司，住所地上海市。
法定代表人李钢辉，总经理。
委托代理人洪亮，上海市光大律师事务所律师。
委托代理人汪毅，上海市光大律师事务所律师。
被告费群雅，住上海市。
委托代理人程加雷（系被告费群雅女婿），住上海市。
原告张磊、韩瑾诉被告上海福人居房地产经纪有限公司（以下简称福人居公司）、费群雅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月28日受理后，依法由代理审判员刘文娟独任审判，于2014年4月16日公开开庭进行了审理。原告张磊、韩瑾及两原告共同委托代理人裴磊，被告福人居公司的委托代理人汪毅，被告费群雅的委托代理人程加雷到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意延长一个月继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。
原告张磊、韩瑾共同诉称，两原告系夫妻关系。2013年11月下旬，两原告为购买上海市静安区海防路XXX弄房屋向被告福人居公司咨询，两原告明确告知被告福人居公司原告张磊在本市已有婚前和父母一起购买并登记在父母和张磊名下的房屋，在此情况下两原告能否再购买房屋，如果购买房屋缴纳契税多少。被告福人居公司明确向原告表示，可以购买，并确认如购买福人居公司推荐的房屋，契税能享受优惠政策，按1%缴纳。为此被告福人居公司向原告推荐了被告费群雅所有的上海市静安区海防路XXX弄XX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。2013年11月28日，原告与被告福人居公司就上述购房及契税问题再次确认。基于被告福人居公司告知契税缴纳比例为1%，原告同意按人民币2，735，000元（以下币种均为人民币）的价格购买系争房屋，并于当日签订委托购买居间合同（以下简称居间合同）。当日，原告即按约支付50，000元意向金，三方同意在居间合同签订之日起7天内正式订立房屋买卖合同。7天内，两原告携款前往被告福人居公司处欲订立房屋买卖合同，被告福人居公司却告知，因原告张磊已有三套房屋，按政策仍可购买系争房屋，但契税应按房款的3%缴纳。如此，原告购房要比原来多缴纳契税54，700元。原告非常不满被告福人居公司的专业水平，也无法接受超出预算的购房总费用。当日，三方同意再进行协商，并将订立房屋买卖合同的日期延至2013年12月12日。2013年12月12日，因谁缴纳卖方税费和超出原告预算的税费三方如何分担达不成一致，而且由于原告对被告福人居公司专业水平的不信任致使在付款方式上也严重分歧，造成无法订立房屋买卖合同。原告认为，由于被告福人居公司不专业，造成原告对契税金额误判，基于重大误解，居间合同理应撤销。同时，由于双方在订立房屋买卖合同时未能达成一致，所谓的定约定金也不能生效。对于原告已经支付的50，000元，两被告应该返还给原告。现原告诉至法院，请求判令：1、撤销原、被告之间签订的居间合同；2、两被告向原告返还50，000元；3、诉讼费由两被告承担。审理中，原告变更诉请2为：被告费群雅向原告返还50，000元。
被告福人居公司辩称，居间合同基于双方真实意思表示，真实合法有效，不存在重大误解，不应当撤销。签订居间合同之前被告已经告知原告契税是3%。原告有义务了解相关契税政策，根据居间合同约定，被告福人居公司的义务仅限于提供订立合同的机会、提供媒介服务及双方签订房屋买卖合同等相关手续，没有义务告知其相关的契税政策。原、被告签订居间合同后，被告福人居公司已经履行了相关义务，是由于原告的原因导致未能签订房屋买卖合同。定金50，000元是原告与被告费群雅之间的关系，实际也是被告费群雅收取的定金，与被告福人居公司无关。根据居间合同，因原告原因导致房屋买卖合同无法签订的，定金的50%应作为被告福人居公司的服务费，另外50%归被告费群雅。故不同意原告的诉请。
被告费群雅辩称，原、被告签订居间合同，是根据相关法律法规在双方自愿平等的情况下签订的。50，000元是定金，由于原告违约，根据居间合同约定，其中50%作为定金由被告费群雅没收，另有50%待原告和福人居公司协商后再确定，不同意直接还给原告。故不同意原告的诉请。
经审理查明，两原告系夫妻关系。被告费群雅于1999年3月25日登记为系争房屋权利人。2013年11月28日，费群雅作为出售方（甲方）、两原告作为购买方（乙方）、福人居公司作为居间方（丙方）签订居间合同，约定：甲乙双方，就乙方委托丙方购买系争房屋，达成如下意向：……二、乙方愿意依下列条件购买以上物业：购买总价款2，735，000元整，甲方净到手价。签订买卖合同时，支付房款835，000元整（含定金50，000元整），乙方于2013年12月30日前支付甲方第二笔款共计1，630，000元整。备注：1、房价包含内容：固定装修、维修基金；2、该房地产交付时间：款清交房；3、其他：甲方承诺满五唯一，房屋尾款10%共计270，000元，甲乙双方钥匙交接当日结清支付甲方。三、意向金之支付：1、乙方为表示购买之诚意，同意于签订居间合同同时，支付意向金50，000元整，系丙方受乙方之托，前往甲方处洽谈及价格条件确认之凭据。乙方签名：张磊、韩瑾。2、本居间合同自签署后72小时为约定的有效期间，在有效期内乙方不得随意取消委托。超过上述期限，乙丙双方并无书面明确表示停止意向洽谈，则该意向书有效期间继续延长72小时，以此类推，但最长有效期为15天。3、本居间合同所列条件如不为甲方所接受，则本居间合同无效，乙方所支付之意向金立即无息返还。四、买卖合同之签订：在居间合同之有效期内，甲方同意依乙方购买总价及支付方式出售时，则原意向金转为定金，此时乙方授权：在甲方要求持有该定金时，丙方有权将该定金交付给甲方，甲方需开具收取定金之收据。甲乙双方即应于达成一致意向之日起7日内，依丙方之安排至丙方签约处，签订上海市房地产买卖合同，同时协助甲乙双方办理后续的产权转移、交房等相关手续。……六、乙方义务：1、违约之处理：乙方于甲方同意出售后，有反悔不买或不按约前来签订买卖合同等其他行为，致使无法完成签订合同之情形，则上述定金的50%归甲方所有，定金的50%支付给丙方作为前期服务费。为保护当事人的合法权利，本条款已作特别提示，请仔细阅读本条款。2、于买卖成交之交易履行期内，乙方应按国家规定承担并缴纳相应的税和费。……九、甲方意见及义务：1、甲方意见：本人同意乙方以上总价和付款方式，收到乙方交付的定金50，000元整。甲方签名：费群雅。本人同意乙方以上总价和付款方式，同意乙方交付的定金暂由丙方保管。甲方签名：费群雅。3、违约处理：甲方同意出售后，应即于同意之日起7天内依丙方之安排至丙方签约处，与乙方签订上海市房地产买卖合同，如甲方有反悔不卖或不按约前来签订买卖合同等其他行为，致使无法完成签订合同之情形，则甲方除返还已收定金给乙方外，则另支付上述定金的50%给乙方、上述定金的50%支付给丙方作为前期服务费。为保护当事人的合法权利，本条款已作特别提示，请仔细阅读本条款。居间合同由两原告及被告费群雅签字，及福人居公司陕西北路店盖章。当日签订居间合同前，双方达成购房意向，原告根据被告费群雅的意思向案外人程加雷（暨被告费群雅的委托代理人）转账50，000元，被告费群雅确认收到该钱款后，被告福人居公司工作人员打印收条一张，写明：今收到韩瑾女士，购买上海市静安区海防路XX弄XX号XXX室之购房人民币50，000元整。收款人处由被告费群雅及程加雷签名，书写日期。
2013年12月5日，原、被告在福人居公司陕西北路店欲订立房屋买卖合同，原告与被告福人居公司就契税税率及承担等问题沟通未果，原告不同意签订房屋买卖合同。当日，双方在居间合同十补充条款中写明：甲乙双方同意签订买卖合同的日期延期至2013年12月12日前签署，并有原告张磊和被告费群雅签名。2013年12月12日，原、被告再次至福人居公司陕西北路店，原告与被告福人居公司就契税等问题进行协商，仍未达成一致，原告不同意签订房屋买卖合同。现原告诉至本院，提出如上诉请。
又查明，原、被告签订居间合同时，原告张磊在本市有婚前与其母亲共有的三套房屋。
另查明，2013年12月16日，被告费群雅与案外人周俊、蒋衡英就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，2014年1月29日，案外人周俊、蒋衡英登记为系争房屋权利人。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的居间合同、收条、上海市房地产登记簿，被告提供的上海市房地产买卖合同等证据为证，并经庭审质证属实，依法应予确认。
审理中，因双方各执己见，致调解不成。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的。由此可见，重大误解系当事人对合同主要内容的误解，该误解在交易中须至关重要，而非一般的误解，且因该误解给当事人造成较大损失。就本案来说，首先，居间合同约定了房屋总价款、房款支付方式及交房等房屋买卖合同的主要内容，并约定原告应按国家规定承担并缴纳相应的税和费，其中契税系原告作为购房者应当承担的税费。其次，国家相关部门对于契税税率已作出明确规定且对外公开，公众可以通过多种渠道查询，原告对契税税率是否存在误解，并不构成对合同实质性内容的重大误解。再次，根据居间合同，系争房屋总价款为2，735，000元，契税税率为1%或3%，原告所应承担的契税差额为54，700元，从合同整体来考量，不致产生较大损失的后果。综上，本院认为，原告所称对契税税率的误解并不构成对居间合同的重大误解，原告以此为由要求撤销居间合同，本院难以支持。
关于50，000元钱款的性质，在收条中虽没有写明钱款性质，但之后各方在居间合同中约定，在居间合同之有效期内，被告费群雅同意依原告购买总价及支付方式出售时，则原意向金转为定金。当日，被告费群雅在居间合同上签字同意房屋总价和付款方式，并实际收到原告支付的50，000元，定金条款已生效，50，000元由意向金转为定金。从居间合同中的定金条款来看，50，000元系为担保订立主合同（房屋买卖合同）而交付的定金，其性质应为立约定金。原告与被告费群雅作为房屋买卖合同的双方，应按照居间合同的约定协商订立房屋买卖合同，如果因当事人一方原因未能订立房屋买卖合同，其应当受定金罚则的约束。在居间合同约定的期限及双方当事人协商延长的期限内，因原告不同意致双方未订立房屋买卖合同，虽然原告称原因在于被告福人居公司告知契税税率存在错误，但此系原告与被告福人居公司之间的法律关系；就房屋买卖合同而言，原告与被告费群雅系买卖双方，被告费群雅作为出卖人，在交易中并不存在违约，且在居间合同中对房屋总价款、房款支付方式及原告应按国家规定承担相应的税费等已作出明确约定，故原告以契税等问题为由不同意订立房屋买卖合同，其行为构成违约。需要说明的是，立约定金生效具有独立性，立约定金在主合同之前设定，系为订立主合同提供的担保，与主合同是否生效没有关系，本案中虽然双方最终未订立房屋买卖合同，并不因此影响定金条款的效力。现原告要求被告费群雅返还50，000元，没有法律及合同依据，本院不予支持。至于原告与被告福人居公司在居间合同中的法律关系，不属于本案审理范围，当事人可另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第一款第（一）项、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第71条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：
一、原告张磊、韩瑾要求撤销原、被告之间签订的委托购买居间合同的诉讼请求，不予支持；
二、原告张磊、韩瑾要求被告费群雅返还人民币50，000元的诉讼请求，不予支持。
案件受理费人民币1，050元，减半收取计人民币525元，由原告张磊、韩瑾共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘文娟
二〇一四年七月十五日
书 记 员 杨 凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
……
二、《中华人民共和国担保法》
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
三、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
71.行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。
四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。