浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第263号
上诉人（原审被告）：慈溪吉野塑料制品有限公司。
法定代表人：顾国森。
委托代理人：商聪聪。
被上诉人（原审原告）：宁波艾莉格斯服饰有限公司。
法定代表人：蔡礼骏。
委托代理人：杨杰。
上诉人慈溪吉野塑料制品有限公司（以下简称吉野公司）因与被上诉人宁波艾莉格斯服饰有限公司（以下简称艾莉格斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2013年3月4日作出的（2012）甬慈浒民初字第591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2008年10月18日，顾国森以国森塑料厂名义与原告签订房屋租赁协议（即2008年协议）一份，协议中约定原告艾莉格斯公司将一栋七间房屋东首三间租赁给国森塑料厂，期限为5年，即自2008年11月1日起至2013年10月31日止，第一至三年的年租金为1.2万元，第四年始按市场价再协商，同时，国森塑料厂享有不超过300平方土地的免费使用权。协议签定后，国森塑料厂占有使用该房屋及房屋周边空闲土地，在空闲土地上搭建钢棚进行使用，并将租金付至2011年10月31日。2011年8月21日，被告吉野公司与原告艾莉格斯公司签订房屋出租协议（即2011年协议）1份，协议约定原告艾莉格斯公司将空闲房屋租给被告吉野公司作为生产经营办公使用，房屋地址坐落在坎墩街道直塘村（永安路288号），1000平方米；租用时间为2011年8月21日至2016年8月21日；房屋年租金2万元；被告吉野公司自负水电费用等。后因被告吉野公司未支付租金致纠纷。
另查明：国森塑料厂登记为个体工商户，其负责人即被告法定代表人顾国森，现该厂已于2009年6月18日登记注销。被告吉野公司成立于2009年5月22日，核准时间为2009年12月11日。被告吉野公司成立前，其法定代表人顾国森使用原告艾莉格斯公司所有的厂房房屋所有权证、土地使用权证办理了建设项目环境影响审批及企业工商注册登记手续，并以原告艾莉格斯公司厂房地址作为被告吉野公司的登记住所地，上述房屋所有权证及国有土地使用证中均未载明被告吉野公司现租用的一栋七间房屋的建筑内容。
原审庭审过程中，原、被告均确认其按2011年协议而实际占有使用的系2008年协议中明确的该一栋七间房屋的东首三间、房屋周边一定范围内的空闲土地（该土地上国森塑料厂搭建了钢棚，现亦由被告吉野公司使用），上述房屋及土地即为2011年协议项下的租赁物。被告吉野公司成立后，在2011年协议签订之前，即在原国森塑料厂向原告艾莉格斯公司承租的房屋及周边土地上开展生产经营。
对于被告吉野公司关于房屋租金的答辩意见，原告艾莉格斯公司认可之前国森塑料厂的租金确实支付至2011年10月31日，但称其与被告吉野公司签订2011年协议时，已与国森塑料厂进行结算，将原租期内已支付的未到期月份的租金抵作国森塑料厂应支付原告艾莉格斯公司的门卫、水电费等，被告吉野公司对此予以否认，称其应自2011年11月始支付租金。
原审原告艾莉格斯公司于2012年12月3日诉至原审法院，请求判令：1.原审原、被告于2011年8月21日签订的房屋出租协议无效；2.原审被告即时返还原审原告房屋出租协议项下的租赁物；3.原审被告参照房屋出租协议约定的租金标准支付原审原告自2011年8月21日起至判决确定的履行日止的房屋占有使用费；4.本案诉讼费由原审被告负担。
原审法院审理认为：虽2011年协议中未明确具体出租的房屋信息，经原、被告确认，2011年协议与2008年协议中的出租房屋系同一房屋，即位于原告厂房北侧的一栋七间房屋的东首三间。根据当事人在庭审中的陈述及双方举证、质证情况，可以确认上述房屋原告尚未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准而建设，故出租人就上述性质的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，被告称原告交付未经审批建造的房屋仅为合同履行问题，合同仍成立且生效的答辩意见，于法无据，不予采信；同时，原告将其尚未取得土地使用证的土地交由被告使用的行为亦为无效。综上，原告主张其与被告于2011年8月21日签订的房屋出租协议无效的诉请，予以支持。因房屋租赁合同无效，原告可以请求参照合同约定的房屋租金标准支付房屋占有使用费，2011年协议签订时，被告实际已占有使用租赁物，但未支付过房屋租金，故原告主张自该日起支付房屋占有使用费，于法有据，予以支持。合同具有相对性，原告与被告法定代表人之间关于2008年协议的租金结算事宜，系另一合同纠纷，与本案缺乏关联性，可另行解决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法﹤javascript：SLC（21651，0）﹥》第五十二条﹤javascript：SLC（21651，52）﹥第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹤javascript：SLC（120998，0）﹥》第二条﹤javascript：SLC（120998，2）﹥、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定﹤javascript：SLC（38083，0）﹥》第二条﹤javascript：SLC（38083，35）﹥的规定，作出如下判决：一、确认原告宁波艾莉格斯服饰有限公司与被告慈溪吉野塑料制品有限公司于2011年8月21日所签订的房屋出租协议无效；二、被告慈溪吉野塑料制品有限公司应于本判决生效后十五日返还原告宁波艾莉格斯服饰有限公司本判决第一项的房屋出租协议项下的租赁物；三、被告慈溪吉野塑料制品有限公司应于本判决生效后十五日内支付原告宁波艾莉格斯服饰有限公司自2011年8月21日起至被告慈溪吉野塑料制品有限公司返还租赁物之日止按每年20000元计算的房屋占有使用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，减半收取215元，由被告慈溪吉野塑料制品有限公司负担。
宣判后，原审被告吉野公司不服，向本院提起上诉，称：原审判决认定事实错误，上诉人只确认上诉人实际使用的房屋是一栋七间房屋的东首三间、房屋周边一定范围内的空闲土地，并没有确认上述房屋及土地为2011年协议下的租赁物，上诉人认为，被上诉人交付的租赁物不符合2011年协议的约定，该协议合法有效；原审法院未查明诉争房屋是否系城市、镇规划区内的房屋，或者是否系乡、村庄规划区内的房屋，原审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹤javascript：SLC（120998，0）﹥》，系适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人艾莉格斯公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判。
双方当事人在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。根据双方当事人在原审审理过程中的陈述，可以确认双方2011年协议中的承租房屋尚未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准而建设。原审法院据此判决确认该协议无效，并由上诉人返还租赁物、支付相应的房屋占有使用费，并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费430元，由上诉人慈溪吉野塑料制品有限公司负担。
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审 判 长 俞灵波
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一三年四月十六日
代书记员 桂红艳