甘肃省白银市白银区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）白民二初字第634号
原告甘肃至仁同济大药房连锁有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区高新区雁南路601-1号中段南侧，组织机构代码71271682-4。
法定代表人杨贵元，该公司董事长。
委托代理人李彦，甘肃正天合律师事务所律师。
被告王涛。
委托代理人何建军，甘肃文谭律师事务所律师。
委托代理人杨帆，甘肃文谭律师事务所律师。
原告甘肃至仁同济大药房连锁有限公司（以下简称至仁公司）诉被告王涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理。依法由审判员陈双贤适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告至仁公司诉称，2013年7月1日，原、被告签订了商铺租赁合同，约定被告将坐落于白银市白银区胜利路212号（12-2）号1栋1-01号房屋出租给原告使用，租赁期限为2013年8月16日起至2016年11月30日止，租金为130000元/年，转让费200000元；被告因不能提供本合同约定的房屋或者在合同期内因被告原因解除合同或增加房租的，应一次性支付原告本合同年租金两倍的金额作为违约金，并支付原告店面投入金额的两倍作为赔偿。合同签订后，原告依约向被告支付了租金，并花费487132.41元将涉案房屋装修成甘肃至仁同济大药房连锁有限公司四十六分店经营。原告在正常经营期间，涉案房屋所有权人的代理人马金祥以原、被告存在转租为由，将原告诉至法院，法院二审判决解除马金祥与被告王涛签订的房屋租赁合同，该判决已生效。判决生效后，被告不能履行与原告签订的商铺租赁合同约定的义务，给原告造成重大经济损失，故原告诉至法院请求依法判令：1、被告向原告赔偿损失及违约金1234264.82元；2、本案所有诉讼费用全部由被告承担。
被告王涛辩称，1、原告知悉被告是从他人处承租房屋的事实，根据交易惯例，原告应审查基本房屋产权，原告明知被告从他人处承租的房屋而与被告签订转租合同，原告主观上存在故意，有过错；2、原告主张违约金及赔偿损失缺少法律依据，原告主张违约金过高；3、被告从承租人马金祥处承租房屋用于水果超市，被告对该承租房屋进行装修，现转租合同被法院判决解除，合同终止，被告亦有损失，赔偿原告损失的前提是原告向被告返还租赁房屋。综上，请依法驳回原告的诉讼请求
经审理查明，2011年11月12日，被告王涛与案外人马金祥签订了《房屋出租合同》，合同约定马金祥将白银市胜利街212号一楼（面积309.6平方米）商铺出租给被告经营蔬菜超市，租期自2011年12月1日至2016年12月1日，租金每年130000元，合同中对转租未作约定。2013年7月1日，被告王涛与原告至仁公司签订了《商铺租赁合同》，约定被告将白银市白银区胜利路212号（12-2）号1栋1-01号一层商铺（面积309.6平方米）租给原告用于商业经营，租期3年3个月15天（2013年8月16日-2016年11月30日），其中2013年7月16日-2013年8月15日为原告装修期，装修期免收租金，租金每年130000元，按年支付，下年房租到期前提前一个月支付，在合同签字生效后两日内，原告支付被告租金30000元，待被告交房后一次性支付剩余款项（转让费200000元，租金10000元）。合同对被告（出租方）违约责任约定为被告因不能提供本合同约定的房屋或在合同期内因被告原因解除合同或增加房租的，应一次性支付原告本合同年租金两倍的金额作为违约金，并支付原告店面投入金额的两倍作为赔偿；合同期内，如被告违约，原告要求被告继续履行合同的，被告每逾期交房一日，则每日应向原告支付租金二倍的违约金；被告违反本合同约定，提前收回房屋的，应按合同年租金的二倍向原告支付违约金。合同还约定原告违约责任及其他事项。合同签订后，被告向原告交付了租赁商铺，原告按合同约定向被告交纳了租金和转让费200000元，被告向原告出具收条，租金交至2014年12月31日。原告在使用租赁房屋期间，案外人马金祥以被告擅自转租为由向本院提起诉讼，本院一审判决解除马金祥与被告签订的《房屋出租合同》，被告不服向白银市中级人民法院提出上诉，中院审理后于2014年11月3日作出维持一审的终审判决。判决生效后，马金祥就诉争房屋与原告签订了《商铺租赁合同》，合同约定租期5年（2014年12月1日-2019年11月30日），租金每年220000元，保证金30000元，合同还约定其他事项。合同签订后，原告向马金祥交纳了一年租金和保证金，马金祥给原告出具了收条。
另查明，2013年7月1日，原、被告签订了《入股合作协议》，协议约定被告以承租诉争商铺及装修和现金方式入股与原告合伙经营甘肃至仁同济大药房连锁有限公司四十六分店经营，该协议是否实际履行无证据证实。还查明，原告承租涉诉商铺后对商铺进行了装修，并一直占有经营。
以上事实，有庭审笔录、房屋出租合同、商铺租赁合同、收据、（2014）白中民一终字第198号民事判决书等证据在卷证实。
本院认为，本案争议的焦点为租赁合同解除后，被告是否赔偿原告的各项损失。原、被告签订商铺租赁合同时，被告与马金祥签订的房屋租赁合同生效并未解除，被告合法的占有使用涉诉房屋，在租赁期间被告可以转租涉诉房屋。原、被告签订商铺租赁合同后，原告使用涉诉房屋期间，涉诉房屋原出租人马金祥以被告擅自转租为由提起诉讼，要求解除与被告签订的房屋租赁合同，法院终审判决予以解除。被告与马金祥签订的租赁合同未解除时，双方对转租未作约定，被告有权转租，在被告转租后，马金祥追认前，原、被告签订的商铺租赁合同效力待定。被告与马金祥签订的租赁合同法院判决解除后，马金祥以实际行动表明对被告的转租拒绝追认，根据合同法的规定，原、被告签订的商铺租赁合同因有处分权人拒绝追认而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案租赁合同无效后，原告应当向被告返还租赁房屋，被告应当退还租金，双方因此受到的损失根据各自过错分担责任。鉴于原告承租后一直使用租赁房屋，且与马金祥又重新签订了房屋租赁合同，故原告无需再将房屋返还被告。关于退还租金的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，原告承租后一直占有使用租赁房屋，且原告已向被告支付租金，被告不再返还，但原告向被告支付租金的截止时间2014年12月31日，原告向马金祥支付租金的起始时间为2014年12月1日，两者之间重复一个月，故被告应将2014年12月租金10833元返还给原告。关于损失的问题，原、被告签订的商铺租赁合同虽无效，但原告承租后一直使用租赁房屋且未停业，原告主张的装修损失及营业损失未实际产生，故原告主张的各项损失不予支持。关于转让费的问题，被告转租无效，被告应将收取的200000元转让费退还给原告，鉴于被告转租时对租赁房屋进行了装修，转租给原告后原告使用一年，且原告接受被告转租时亦知道被告对房屋没有处分权，双方均有过错，故转让费双方应各承担一半，即被告向原告返还100000元转让费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告王涛向原告甘肃至仁同济大药房连锁有限公司返还房屋租金10833元、转让费100000元，以上共计110833元，此款于本判决生效后十日内一次性付清；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取7954元，原告负担6800元，被告负担1154元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。
审判员 陈双贤
二〇一六年四月六日
书记员 苏维强
附：法律释明
本判决适用的法律、法规以及司法解释具体条文：
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2.《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。