上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初86518号
原告：郝奇，男，1982年6月16日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张珏，上海瑞盛律师事务所律师。
被告：王慧安，男，1953年8月6日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：黄佩华，女，1954年4月6日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：王珏英，女，1979年11月8日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列三被告共同委托诉讼代理人：盛国华，上海亚冠律师事务所律师。
被告：王建安，男，1955年10月17日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人张捷，上海亚冠律师事务所律师。
原告郝奇诉被告王慧安、黄佩华、王珏英、王建安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月8日作出(2016)沪0115民初20364号民事判决，后王慧安、黄佩华、王珏英、王建安不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2016年11月29日裁定撤销本院(2016)沪0115民初20364号民事判决，发回本院重审。本院于2016年12月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月19日公开开庭进行了审理。原告郝奇及其委托诉讼代理人张珏，被告王慧安、黄佩华、王珏英及共同委托诉讼代理人盛国华，被告王建安的委托诉讼代理人张捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郝奇向本院提出诉讼请求：确认原告郝奇与被告王慧安、黄佩华、王珏英签订的房屋买卖合同有效，判令被告王建安立即协助原告办理上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续。事实和理由：2010年11月，原告郝奇与被告王慧安、黄佩华、王珏英达成房屋转让协议，三被告将动迁安置所得的上海市浦东新区行南路900弄(南新东园)19号302室房屋出售给原告，转让总价款为人民币(币种下同)110万元。签订协议前，被告王慧安、黄佩华、王珏英出示了动迁协议、户口簿、死亡证明、遗嘱、声明承诺书等材料，材料显示：该房屋为王慧安母亲黄伽林的动迁安置房；黄伽林于2006年5月3日立下遗嘱，该房屋由王慧安继承；王慧安、王建安等黄伽林的五个子女签署了声明承诺书，除王慧安外的其余四人全部放弃系争房屋的继承权。协议签订后，原告已实际支付购房款88万元，并实际入住房屋。后，系争房屋产证办理在王建安名下。2016年初，被告提出加价50万元，双方协商未成。原告认为，被告家庭内部早已就该房屋处理达成过一致意见，但嗣后却恶意将房屋产权登记至王建安名下以阻碍交易进一步履行，显属违约。为此，原告于2016年3月提起本案诉讼。
被告王慧安、黄佩华、王珏英辩称：三被告与原告签订的房屋买卖协议是就他人所有的房屋进行买卖，属合同法规定的无权处分。被告王建安不是合同的当事人，也没有授权三被告出售房屋，故买卖协议的效力待定；事后王建安没有追认买卖协议，因此买卖协议无效。买卖协议继续履行在客观上已经不可能。因此，不同意原告的诉讼请求。
被告王建安辩称：系争房屋是被告王建安合法取得，黄伽林也没有通过遗嘱将房屋确定归王慧安所有，系争房屋只是因为王慧安经济困难交由王慧安借住。原告与被告王慧安、黄佩华、王珏英签订的买卖协议与王建安无关，王建安没有义务将房屋过户给原告。请求驳回原告诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：王根其(已于1998年死亡)、黄伽林(已于2009年9月死亡)夫妇育有四子一女，分别为本案被告王建安、王慧安以及案外人王某1、王某2、王某3。被告黄佩华系王慧安之妻，王珏英系王慧安之女。案外人高某某系王建安之妻，王燕系王建安之女。2005年7月，黄伽林、王建安与上海新高桥开发有限公司就拆迁上海市浦东新区高行镇友好村凌家宅XXX号房屋签订《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议》。黄伽林、王建安户依据该份动迁安置协议获得三套房屋，分别为上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)、上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室(以下简称401室房屋)、上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室(以下简称803室房屋)。2015年5月22日，拆迁单位出具证明，该户安置人员为黄伽林、王建安、高某某、王燕。
2010年11月10日，王珏英代王慧安(甲方)，与郝奇(乙方)签订《购房定金协议》，约定甲方将系争房屋以110万元的价格出售给乙方，协议载明王慧安为系争房屋继承人，黄伽林已去世，王建安已承诺放弃该房屋处分权；甲方承诺将来申办房地产权证时将报送王慧安的名字和材料，房产证办理下来之后登记的产权人将是王慧安，王慧安对出售给乙方的房屋拥有完全的处分权。
2010年11月13日，王慧安、黄佩华、王珏英(甲方)与郝奇(乙方)签订《动迁安置房预售预购合同(配套商品房买卖合同)》，约定甲方将系争房屋以110万元的价格出售给乙方；乙方于2010年11月10日向甲方交付5,000元作为定金，乙方应于合同签订当日支付第一笔购房款245,000元，于2010年12月20日之前支付第二笔购房款63万元，该房屋房地产权证(小产证)颁发之后5日内双方共同到房地产交易中心办理房屋抵押登记手续，将房屋抵押给乙方，办好抵押登记手续后当日乙方支付第三笔购房款14万元，留尾款8万元过户后当日支付；如果小产证颁发之后即可过户，则不再办理抵押登记手续，小产证颁发后直接过户给乙方，乙方在过户后当日将第三笔购房款和尾款共22万元一次性支付给甲方。合同第五条(该安置房产权问题)约定：因根据甲方一家与拆迁人签订的动拆迁补偿安置协议(拆迁人上海新高桥开发有限公司)，甲方分得了三套安置房(其中一套即现在出售给乙方的房屋)，而该次动迁的被拆迁安置人是甲方家的黄伽林、王建安二人，并非甲方。黄伽林是甲方王慧安的母亲，王建安是黄伽林的小儿子、王慧安的同胞兄弟。黄伽林于2009年9月去世，去世前留下遗嘱，现在出售给乙方的这套安置房由儿子王慧安一个人继承。黄伽林的丈夫已早于黄伽林去世，黄伽林的继承人只有其五位子女，四位子女(王某1、王某2、王建安、王某3)已经声明放弃对该房屋的继承权。因此该房屋只由王慧安一人继承，今后该房屋办理房地产权证(小产证)时，将只报送王慧安一个人的材料，该房产将登记在王慧安一个人名下、房产证上只写王慧安一个人名字。若甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实，如该房屋事实上不属于甲方而属于甲方的其他家庭成员、其他亲属所有，或者有甲方之外的共有权人而未征得共有权人的同意，或者在出卖给乙方之前已设定抵押/保证担保或者已出租而承租人有优先购买权等，导致在该房屋交易限制期限届满后不能过户给乙方，构成根本违约。合同第十七条约定，因甲方根本违约导致该房屋最终没有或未能过户给乙方的，需按照该房屋当时(可以过户时)市场价的130%赔付给乙方，并且赔偿乙方装修该房屋全部费用的130%，同时不得要求乙方支付任何房租。
上述合同签订当日，王慧安还签署一份《出卖人产权声明承诺书》，其中写明黄伽林于2006年5月3日留下遗嘱，系争房屋由王慧安一个人继承；王慧安的弟弟王建安和其他同胞兄弟姐妹已于2009年12月19日签署声明承诺书，声明放弃对该房屋的继承权，因此该房屋由王慧安一人继承；如果我们关于该房屋的产权状况声明不实……或者今后房屋没有登记在王慧安一个人的名下……导致该房屋产权人成为王慧安之外的其他任何人或者有任何王慧安、黄佩华之外的共有权人，将影响到本次房屋转让的买卖合同效力或者影响该房屋的如期顺利过户，我们作为严重违反诚实信用的过错方将承担全部缔约过失责任或根本违约责任。
当日，黄佩华、王珏英以及案外人肖某某(系王珏英丈夫)还签署一份《确认承诺书》，确认上述配套商品房买卖合同为当事人的真实意思表示。
上述合同签订当日，原告支付被告王慧安、黄佩华、王珏英购房款25万元。2010年12月18日，原告支付被告王慧安、黄佩华、王珏英购房款63万元。被告王慧安、黄佩华、王珏英亦将系争房屋交付给原告使用，同时将系争房屋的业主手册、新建住宅使用说明书、新建住宅质量保证书等一并交付原告。
2015年6月，被告王建安向上海市浦东公证处申请办理继承公证。王建安及利害关系人王某1、王某2、王慧安、王某3向公证员保证被继承人黄伽林生前未订立任何形式的遗嘱及遗赠扶养协议，王某1、王某2、王慧安、王某3对黄伽林在系争房屋中的产权份额表示放弃继承权。上海市浦东公证处于2015年8月4日作出系争房屋中属于黄伽林的产权份额由王建安一人继承的《公证书》。
2015年8月，拆迁人开具系争房屋的《配套商品房供应单》，购房人为王建安。2015年10月8日，王建安与系争房屋的开发商上海永圣房地产有限公司签订《上海市商品房出售合同》。2015年12月，王建安和上海永圣房地产有限公司向房地产交易中心申请系争房屋权利转移登记，系争房屋产权于2015年12月23日核准登记至王建安名下。
2016年1月，王珏英将产证办理情况告知了原告，并提出需要加价50万元以补偿王建安和其他兄弟姐妹。
原告于2016年3月5日短信联系王珏英：“当初2010年我买你们家房子的时候，你们不是一再声明确认这套房子是给你父亲王慧安的，以后产权做到你父亲王慧安一人名下吗？还给我们看了你奶奶立的遗嘱、你父亲和所有兄弟姐妹签的家庭内部协议，两份文书都一致确认这套房子是给你父亲的，属于你父亲一个人所有的，很清楚，所有当事人都签名了。怎么现在房屋产权又做到了你叔叔王建安名下？是怎么回事？”王珏英回复：“我已经电话里有解释说明了，你也可以去咨询的。现在如果被拆迁人中有过世的，拆迁公司开具五联单就要提供公证书或法院判决书。遗嘱提供也退回不给办，其他子女放弃也一定要有公证书。不然房产交易中心办不出产证。拆迁安置协议上没有我家人的名，只有我叔叔的，所以只能办他的。政策变了，我也没有办法。”
2016年3月9日，原告提起本案诉讼。
原审及重审期间，原告均主张2010年11月签约时王慧安曾出示了黄伽林的遗嘱及其他子女放弃继承的声明；四被告则否认存在黄伽林的遗嘱及其他子女放弃继承的声明；王珏英在原审庭审中、王慧安在重审庭审中均称，黄伽林在生前口头曾表示过将系争房屋留给王慧安。四被告还表示，系争房屋收房后，因王慧安生活困难，故由王建安将房屋交王慧安使用、管理，包括出租，而且两家有共同办理产权证的意愿，所以将动迁协议及系争房屋的相关资料放在王慧安处。
重审期间，本院向原告进行了释明，原告表示，如法院认定被告王慧安、黄佩华、王珏英无权处分系争房屋，则将另案起诉解除合同并追究违约责任。
本院认为，《动迁安置房预售预购合同(配套商品房买卖合同)》是原告与被告王慧安、黄佩华、王珏英的真实意思表示，该合同确立了双方之间的债权债务关系。根据物权区分原则，王慧安、黄佩华、王珏英是否对系争房屋享有所有权或处分权，并不影响合同的效力。因此，原告要求确认《动迁安置房预售预购合同(配套商品房买卖合同)》有效的诉讼请求，应予支持。
而本案的争议焦点是王慧安、黄佩华、王珏英是否有权处分系争房屋？
原告主张黄伽林的遗嘱以及除王慧安外的其他继承人放弃继承权的声明真实存在，因此王慧安是系争房屋的实际产权人。本院认为，原告主张存在上述遗嘱和声明，应当提供证据证明。现原告就该节事实提供了《购房定金协议》、《动迁安置房预售预购合同(配套商品房买卖合同)》、王慧安的《出卖人产权声明承诺书》以及原告与王珏英的短信记录，上述证据中虽有遗嘱及放弃继承声明的内容，但是上述证据均形成于原告与王慧安、黄佩华、王珏英之间，未经王建安及其他继承人的确认，因此仅凭上述证据，本院尚难以认定存在遗嘱和放弃继承权声明的事实。
另外，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立和变动，应依照法律规定登记；未经登记，不发生效力。本案中，《动迁安置房预售预购合同(配套商品房买卖合同)》签订时系争房屋产权登记在开放商名下，无论是黄伽林还是其他被安置人均未取得房屋所有权，只享有对拆迁人的债权。因此，即使确实存在遗嘱及放弃继承声明，王慧安当时也未获得房屋所有权。此后，王建安通过办理继承公证、由拆迁人开具《配套商品房供应单》、与开发商签订《上海市商品房出售合同》并办理产权转移登记手续，系争房屋产权核准登记至王建安名下。而王慧安未取得系争房屋的所有权。
同时，如前所述，在房屋核准登记至王建安名下之前，相关人员仅享有对系争房屋的债权请求权，因此房屋实际由王慧安占有、控制，相关材料由王慧安保管等事实，均不足以说明王慧安已经取得房屋所有权或处分权。
综上，原告并无确凿证据证明王慧安、黄佩华、王珏英在签订《动迁安置房预售预购合同(配套商品房买卖合同)》时享有系争房屋的所有权或处分权，或者在订立合同后取得所有权或处分权。
原告还主张，王建安在2016年1月至3月期间是同意出售房屋的，其理由是王建安通过王珏英与原告协商加价。本院认为，虽然王珏英曾以需要补偿王建安等人为由向原告提出加价，但是目前并无证据证明是王建安授意王珏英向原告提出上述要求，更不足以据此认定王建安追认了王慧安、黄佩华、王珏英出售系争房屋的行为。
因王慧安、黄佩华、王珏英未取得系争房屋的所有权或处分权，《动迁安置房预售预购合同(配套商品房买卖合同)》客观上已经无法履行。王建安并非《动迁安置房预售预购合同(配套商品房买卖合同)》的当事人，原告要求王建安配合办理产权过户手续，并无法律依据。经本院释明后，原告坚持该诉讼请求，本院予以驳回。原告表示将另案起诉解除合同并追究违约责任，自当准许。
据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、原告郝奇与被告王慧安、黄佩华、王珏英签订的《动迁安置房预售预购合同(配套商品房买卖合同)》有效；
二、驳回原告郝奇要求被告王建安协助办理上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续的诉讼请求。
案件受理费17,850元，保全费5,000元，合计22,850元，由原告郝奇负担5,000元，被告王慧安、黄佩华、王珏英负担17,850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
人民陪审员 高天明
人民陪审员 梅丽华
二〇一七年三月八日
书 记 员 王晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。