福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0583民初659号原告：吴胜恩，男，1974年4月15日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。原告：郭晓玲，女，1973年9月26日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。吴胜恩、郭晓玲共同的委托诉讼代理人：张金利，福建求信律师事务所执业律师。吴胜恩、郭晓玲共同的委托诉讼代理人：吴雅辉，福建求信律师事务所执业律师。被告：福建省南安市水头房地产开发公司，住所地福建省南安市水头镇。法定代表人：黄子龙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴红霞，女，该公司员工。原告吴胜恩、郭晓玲与被告福建省南安市水头房地产开发公司（以下简称“水头房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴胜恩、郭晓玲共同的委托诉讼代理人吴雅辉、被告水头房地产公司的委托诉讼代理人吴红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴胜恩、郭晓玲向本院提出诉讼请求：1.水头房地产公司立即协助吴胜恩、郭晓玲办理水头镇顶乡片区一期改造工程时代新城X号楼X层X号房的土地使用权登记；2.水头房地产公司立即向吴胜恩、郭晓玲支付逾期办理土地使用权登记的违约金，违约金每日按吴胜恩、郭晓玲已付款项318324元的0.01%计算，从2015年1月24日起计至2017年12月31日止的违约金33965.17元，对于2017年12月31日后的违约金吴胜恩、郭晓玲保留另行主张的权利。事实和理由：2011年12月24日，吴胜恩与水头房地产公司签订了《商品房买卖合同》（编号：201100290），水头房地产公司将址于南安市水头镇顶乡片区一期改造工程时代新城X号楼X层X室出售于吴胜恩、郭晓玲，商品房价款为318324元，交付日期为2013年10月31日。合同约定：水头房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初使登记，并将办理权属登记需由水头房地产公司提供的资料交付给吴胜恩、郭晓玲。如因水头房地产公司原因，水头房地产公司不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、吴胜恩、郭晓玲不退房，水头房地产公司自逾期之日起每日按吴胜恩、郭晓玲已付款的0.01%向吴胜恩、郭晓玲支付违约金。合同签订后，吴胜恩、郭晓玲已支付水头房地产公司全部购房款，水头房地产公司也于2013年12月1日将上述房屋交付给吴胜恩、郭晓玲使用，但由于水头房地产公司的原因，直至2015年1月23日房屋所有权证才办至吴胜恩、郭晓玲名下，但土地使用权登记却至今未能办理至吴胜恩、郭晓玲名下。水头房地产公司辩称，他们公司现在也在积极与政府协商，在政府没有给予回复前，他们公司也无法给出土地权属登记的具体处理方案，他们公司认为吴胜恩、郭晓玲的起诉缺乏依据。本院经审查认定事实如下：水头房地产公司系依法注册成立的经营城市综合开发、房屋建筑等事项的集体所有制公司，并依法取得南安市水头镇山前村顶乡片区一期改造工程12#、13#楼的商品房预售许可证。2011年12月24日，吴胜恩与水头房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，吴胜恩购买水头房地产公司开发的南安市水头镇顶乡片区一期改造工程X区X#、X#楼的第X幢X层X号房，建筑面积共64.89平方米，单价为每平方米4905.59元，总金额318324元。出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，吴胜恩支付了水头房地产公司购房款318324元。水头房地产公司于2013年12月1日将本案商品房交付吴胜恩使用。吴胜恩于2015年1月23日办理本案商品房的房屋所有权证，登记的房屋所有权人为吴胜恩、郭晓玲，但至今未办理本案商品房的土地使用权登记。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、水头房地产公司提供的海峡都市报、泉州晚报上的产权办理通知，系水头房地产公司通知南安市水头镇顶乡片区一期改造工程（时代新城）房屋1#至11#、16#、17#楼已具备办理房屋权属证书条件，请各业主到公司填写和领取办理产权相关文件、图纸，到南安市房产主管部门申请办理房屋产权证书，但本案商品房为X幢X层X号房，通知并未涉及该幢楼，故上述二份通知，与本案无关，不予采纳。2、本院向南安市国土资源局调查核实南安市水头镇顶乡片区一期改造工程所有楼盘的土地使用权办理等相关情况，该局回复本院的《复函》，该复函来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证据三性，予以认定；该证据可以证明由于历史原因，南安市水头镇顶乡片区一期改造工程楼盘，未达到落宗落幢的条件，暂时无法办理土地使用权转移登记等事实。3、水头房地产公司提供的《水头镇人民政府关于水头房地产开发公司有关协调问题的请示》（南水政〔2017〕52号）、《水头镇人民政府关于水头房地产开发公司提请协调办理不动产手续问题的请示》（南水政〔2017〕146号）、《水头镇人民政府关于水头房地产开发公司提请协调办理不动产手续问题的请示》（南水政〔2018〕10号）等文件，均为复印件，且该三份文件均是水头镇政府提请南安市政府协调解决关于办理水头房地产公司名下房产项目的土地分割手续、不动产权属登记等问题的请示文件，而南安市政府并未给予回复。因此，上述证据不能证明水头房地产公司完成了协助办理本案商品房土地使用权登记的义务，故不予认定。本院认为，水头房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，吴胜恩向水头房地产公司购买其开发的南安市水头镇顶乡片区一期改造工程X区X#、X#楼的第X幢X层X号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，吴胜恩与水头房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。本案商品房于2013年12月1日交付吴胜恩使用。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”的约定，水头房地产公司至今仍没有协助吴胜恩办理本案商品房的土地使用权登记，其行为已构成逾期协助办理土地使用权登记，现吴胜恩请求水头房地产公司立即履行协助办理涉案房屋土地使用权登记的义务，符合法律的规定，予以支持。至于水头房地产公司应承担的逾期协助办理土地使用权登记的违约金，因不动产统一登记前，南安市的房产需先办理房屋所有权登记，待房屋所有权登记办理后才能办理土地使用权转移登记，而吴胜恩、于2015年1月23日才办理本案商品房的房屋所有权登记，故水头房地产公司应于2015年1月24日前完成协助吴胜恩办理本案商品房的土地使用权登记义务。但水头房地产公司至今仍没有协助吴胜恩办理本案商品房的土地使用权登记，其本应从逾期之日即2015年1月25日起至其履行完协助吴胜恩办理本案商品房的土地使用权登记义务之日止，每日按吴胜恩已付购房款318324元的0.01％支付违约金。现吴胜恩请求水头房地产公司支付自2015年1月24日起至2017年12月31日止的逾期办证违约金33965.17元，该请求没有超过水头房地公司自2015年1月25日起至2017年12月31日止本应支付的逾期协助办证违约金34124元，故吴胜恩请求支付的违约金33965.17元，依法予以支持。至于2017年12月31日以后的逾期协助办证违约金，吴胜恩保留另行主张的权利，系对其诉讼权利的处分，且不违反法律规定，予以准许。郭晓玲请求水头房地产公司协助其办理土地使用权登记及支付违约金，因郭晓玲并非本案《商品房买卖合同》的合同当事人，根据合同相对性原则，其无权主张合同上的权利，故郭晓玲的全部诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、福建省南安市水头房地产开发公司应于本判决生效后三十日内履行协助吴胜恩办理南安市水头镇顶乡片区一期改造工程X区X#、X#楼的第X幢X层X号房土地使用权登记义务；二、福建省南安市水头房地产开发公司应于本判决生效后三十日内支付吴胜恩自2015年1月25日起至2017年12月31日止的逾期协助办理土地使用权登记违约金33965.17元；三、驳回郭晓玲的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费649元，减半收取计325元，由福建省南安市水头房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 员 王毅刚二〇一八年三月二十九日法官助理 李晓琳书 记 员 尤海棠附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。