南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0104民初5948号
原告（反诉被告）南京吉瑞物业管理有限公司（统一社会信用代码91320104552052618F），住所地南京市秦淮区富丽山庄33幢302室。
法定代表人陈海涛，该公司总经理。
委托代理人滕守文，江苏苏尊容大律师事务所律师。
被告（反诉原告）南京升阳房地产开发有限公司（统一社会信用代码91320104608918418X），住所地南京市秦淮区石门坎146号天坛新寓9幢110-111室。
法定代表人周景扬，该公司总经理。
委托代理人柴进，江苏东南律师事务所律师。
原告南京吉瑞物业管理有限公司（以下简称吉瑞物业公司）与被告南京升阳房地产开发有限公司（以下简称升阳公司）物业服务合同纠纷一案，原告吉瑞物业公司于2016年6月27日向本院起诉，本院于同日立案受理。被告升阳公司于2016年7月26日向本院提起反诉，本院依法予以受理。依法由审判员黄茜适用简易程序于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吉瑞物业公司的委托代理人滕守文，被告（反诉原告）升阳公司的委托代理人苏进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吉瑞物业公司诉称，原告吉瑞物业公司依据与被告升阳公司签订的《前期物业管理服务合同》对天苜雅园小区进行物业服务。被告升阳公司系南京市秦淮区天坛新寓17幢101室、201室房屋（以下简称诉争房屋）产权人。被告享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告缴纳物业服务费用，截止至2016年6月27日共计拖欠物业费47021元。期间经原告多次催要，被告均不予交纳。综上，请求法院判令：1、被告立即支付拖欠的2014年6月28日至2016年6月27日期间的物业服务费47021元（已经按照空置房屋七折计算）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）升阳公司辩称，首先，原告没有按照物业管理合同约定的具体事项提供具体的物业管理服务。同时，原告方在使用相应设备时影响了整个小区的安全，如在消防平台停放其收费管理的车辆；其次，原告作为物业管理公司，应当到房产部门登记备案，以体现原告单位的资质和资格，为了更好的为业主提供服务；再次，尽管在物业管理协议书上没有约定空置房屋的折扣和比例，但是按照被告和原告的其他约定，没有使用的房屋按照50%比例进行折扣，且折扣不应当以物业管理费收费的最高标准即3元/平方米/月计算管理费，而是应当用三种物业费标准的平均值计算，即2.2元/平方米/月计算物业费，且在此基础上再折扣50%才符合原、被告之间的约定。由于原告在刚开始为该小区提供服务的一年时间中，原告的收益不足15万元的部分，是由被告补足的。综上，原告没有提供物业管理服务，被告不应当交纳相应的物业管理费，原告计算服务费数额的标准及数据基础与事实不符，请求法院依法判决。
被告（反诉原告）升阳公司诉称，首先，反诉原告与反诉被告于2013年6月13日签订了物业服务合同，约定了相应的物业管理服务内容，但是该合同是前期合同的性质，并且约定了于2015年6月28日终止，故双方应当另行协商并签订协议；其次，签订前期物业服务合同时，反诉原告系小区开发商，但目前反诉原告已经将相关物业出售，仅保留两套房屋即诉争房屋，所以反诉原告目前主体身份已经发生变化，可以依据合同约定解除合同；再次，消防平台停满了由反诉被告管理并收费的车辆，已经收到了消防部门的整改通知，反诉原告多次要求反诉被告采取措施，被告拒绝实施。反诉被告的行为不仅仅为业主的居住和生活环境带来了不安全的因素，同时也造成了反诉原告的经济损失，根据前期物业管理合同第四条约定的内容，园区中存在有所有权属于反诉原告的立体机械车场，该车场每个位置按照每月350元交纳停车费用，反诉被告可以从中支取80元的报酬，但是反诉被告要提供服务，并且为我方收缴该停车费，反诉被告不履行上述义务，致使反诉原告的停车费无法收取，同时由于反诉被告将消费平台作为收费停车场，因此实际上就扼杀了反诉原告在机械车库中获得经济利益得可能和权益，因此致使反诉原告与反诉被告签订物业管理合同的目的无法得到实现且有其他的损失。综上，请求法院依法判令：1、终止原告与被告之间的物业管理合同；2、反诉诉讼费用由反诉被告负担。
原告（反诉被告）吉瑞物业公司辩称，首先，根据物业管理条列，物业管理服务签约主体有两个，一个是业委会，在业委会成立之前，由开发商与物业公司签订。涉案小区至今没有成业委会，所以物业服务合同得签约主体至今没有发生变化，根据物业服务合同第七条的规定，在合同主体不变的情况下，物业服务合同期满后自动顺延。反诉原告要求解除合同的条件没有成就；其次，本案的纠纷是物业公司与业主就交纳物业服务费产生的纠纷，并不是物业公司与开发商就物业服务合同产生的纠纷，所以作为开发商来说，与本案没有法律上的利害关系，不具有反诉的主体资格，对反诉诉请应当予以驳回；再次，反诉被告已经按照物业服务合同的约定履行了相关义务，绝大部分业主也依照规定交纳了物业服务费，所以反诉原告不论是反诉请求以及不交纳物业费的理由都不成立。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，2013年6月13日，升阳公司（甲方）与吉瑞物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对天苜雅园进行物业管理，坐落地址南京市秦淮区光华路146号；乙方管理服务内容为住宅区进出大门的管理及区域内的安全巡逻，维护小区公共秩序，生活垃圾的收集清运，道路地面的循环保洁，楼梯通道的定期清扫，化粪池的清理及外运，窨井阴沟的疏通，树木草坪的修建养护，房屋建筑公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，对机动车辆进入区域内空间占用位置的服务、引导及有序停放，对共用部位、公共设备和业主产权房内水电管线的有偿维修，劝阻、制止区域内新出现的违章搭建，协助当地公安部门搞好小区内的治安防范工作，管理与本小区物业相关的工程图纸、住户档案，政府规定由乙方管理的其他事项；住宅物业管理费定为1.6元/平方米/月，办公用房物业管理费2元/平方米/月，商业用房物业管理费3元/平方米/月；协议期限为两年，自2013年6月28日至2015年6月28日止，在合同主体、内容不变、没有其他特殊情况，甲、乙双方合同到期自动顺延。
另查明，升阳公司系诉争房屋产权人，其中南京市秦淮区天坛新寓17幢101室房屋建筑面积为417.51平方米，201室房屋建筑面积为515.45平方米，建筑面积合计932.96平方米，诉争房屋规划用途均为商业。升阳公司未向吉瑞物业公司交纳诉争房屋自2014年6月28日起至2016年6月27日期间的物业服务费。对于诉争房屋上述期间产生的物业服务费，吉瑞物业公司自愿按照空置房屋70%的标准收取。
案件审理过程中，吉瑞物业公司提供律师函、挂号信函收据一份，以证明其向升阳公司就欠缴物业费进行了催要。升阳公司对上述证据的真实性不持异议，但是认为其并未收到过该份律师函件。升阳公司提供场地平面图、照片一组，以证明吉瑞物业公司在管理小区期间将小区消防平台用作收费停车场，造成了小区的不安全因素。吉瑞物业公司对上述证据的真实性不予认可，其庭后陈述关于消防平台确实停放了小区业主车辆，也收到过消防部门的整改通知，但对此问题吉瑞物业公司已经张贴通知告知业主消防平台不得停放车辆，但作为小区物业并无强制手段，所以业主并未予以配合。
以上事实，有《前期物业管理服务合同》、律师函、挂号信函收据、房屋产权证、场地平面图、照片及当事人陈述等予以证实。
本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。升阳公司作为天苜雅园小区的业主接受了吉瑞物业公司提供的物业服务，理应缴纳该期间的物业服务费用。关于升阳公司认为吉瑞物业公司未提供物业管理服务，且将消防平台作为了收费停车场不利小区安全，故其无需交纳物业服务费的抗辩主张，本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主不能以此为由拒交物业服务费，故本院对升阳公司的该项抗辩主张不予采纳。关于升阳公司认为诉争房屋系办公用房，且双方曾约定空置房屋在取合同约定的三种收费标准的平均值后再按照50%收费的抗辩主张，对此升阳公司未能提供任何证据予以佐证，且其提供的房产证中亦明确载明诉争房屋规划用途为商业，故对其该项抗辩主张，本院亦不予采纳。吉瑞物业公司自愿按照空置房屋物业服务费70%的标准计算升阳公司的欠缴物业服务费，本院对此予以确认，故升阳公司应当缴纳2014年6月28日至2016年6月27日期间的物业服务费为47021元（932.96平方米×3元/平方米/月×24个月×70%）。关于升阳公司反诉要求终止其与吉瑞物业公司签订的《前期物业管理服务合同》的诉讼请求，本院认为，双方合同明确约定“在合同主体、内容不变、没有其他特殊情况，甲、乙双方合同到期自动顺延”，天苜雅园小区房屋现已向业主进行交付，但并未成立业主委员会，升阳公司作为天苜雅园小区的房地产开发企业要求终止与物业公司签订的前期物业服务合同无事实及法律依据，故对其反诉诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）南京升阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）南京吉瑞物业管理有限公司2014年6月28日至2016年6月27日期间的物业服务费47021元。
二、驳回被告（反诉原告）南京升阳房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费976元，减半收取为488元，由被告（反诉原告）南京升阳房地产开发有限公司负担。
反诉案件受理费40元，由被告（反诉原告）南京升阳房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（账户名称：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。
审 判 员 黄 茜
二〇一六年七月三十日
见习书记员 朱秋萍