广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民二初字第4028号原告：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路19号信联大厦，组织机构代码28203227X。负责人：陈立新，行长。委托代理人：刘素兰，该行职员。委托代理人：孙卓，广东衡德律师事务所律师。被告：朱红梅，女，1987年2月13日出生，汉族，身份证住址湖北省鄂州市梁子湖区。被告：中山市金澳房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区悦来南路银星花园D幢商铺A08、A09，组织机构代码794685012。法定代表人：冯志春，董事长。委托代理人：郑新佳、吴柏昌，均系广东千里行律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农行中山分行）诉被告朱红梅、中山市金澳房地产开发有限公司（以下简称金澳公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告农行中山分行诉称：被告朱红梅因购买中山市南区××街××花园××房房地产向原告申请贷款483000元，并以所购房地产提供抵押担保，被告金澳公司提供连带保证担保，各方签订了《个人购房担保借款合同》。因被告朱红梅拖欠还款，被告金澳公司亦未履行保证责任。请求判令：1.解除原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告朱红梅立即向原告清偿尚欠的贷款本金478708元及利息（含正常利息、逾期利息、复利，暂计至2016年1月24日利息共9497.96元；从2016年1月25日起至款项还清之日止，利息按合同约定计收）；3、被告朱红梅支付原告实现债权、抵押权产生的律师费19528元；4、原告对被告朱红梅名下位于中山市南区××街××花园××房的房产处置后的价款就诉求款项享有优先受偿权；5、被告金澳公司对被告朱红梅上述债务承担连带清偿责任；6、两被告承担本案的诉讼费。被告朱红梅在法定答辩期限内未提交书面答辩意见，亦未到庭应诉、质证。被告金澳公司辩称：本案中，既有被告朱红梅的物保又有我方的人保，我方认为，原告应先就被告朱红梅提供的物的担保实现债权后，再要求我方承担保证责任，我方承担责任后有权向被告朱红梅进行追偿。经审理查明：2014年12月23日，贷款人中国农业银行股份有限公司中山石岐支行（以下简称农行石岐支行）与朱红梅（借款人、抵押人）、金澳公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款人向借款人发放购房借款483000元，借款人用于购买位于中山市南区××街××花园××房，借款期限360个月；借款利率为浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定执行年利率，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则执行利率自次年1月1日起调整；借款人按等额本息还款法分期还款；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；阶段性保证人金澳公司保证方式为连带责任保证，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。2014年12月23日，农行石岐支行向朱红梅发放贷款483000元，朱红梅在个人借款凭证上签名确认。该个人借款凭证记载借款日期2014年12月23日，到期日期2044年12月23日。自2015年10月起，朱红梅未能按时足额还款。截至2016年1月24日，朱红梅尚欠借款本金478708元、利息9433.87元、逾期利息10.67元、复利53.42元。农行中山分行追讨未果，遂诉至本院。另查，2015年1月7日，农行石岐支行与朱红梅就抵押房地产办理了商品房抵押登记备案手续（易房抵字第DY201501104号）。又查，农行石岐支行出具说明表示：农行石岐支行是农行中山分行的分支机构，其同意由农行中山分行主张本案的所有权利。再查，农行中山分行与广东衡德律师事务所签订委托代理协议，委托该所律师为本案诉讼代理人，并支付了律师费19528元。本院认为：农行石岐支行与朱红梅、金澳公司签订的《个人购房担保借款合同》，体现了各方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，对各方当事人有法律约束力。农行石岐支行作为农行中山分行的分支机构，其出具声明同意由农行中山分行主张涉案合同权利，未与法相悖，应予允许。朱红梅在借款后未依约履行还款义务，构成违约，农行中山分行有权依照合同约定解除合同并要求朱红梅提前清偿全部借款本息。朱红梅欠款的具体数额，有农行中山分行提交的银行记账系统记载明细清单为证，且朱红梅没有提供证据予以反驳，故本院予以认定。关于律师费，有农行中山分行提交的委托代理协议、律师费发票为证，且《个人购房担保借款合同》中约定贷款人为实现债权的律师费由借款人承担，故农行中山分行主张朱红梅支付律师费的诉讼请求，本院予以支持。涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当朱红梅不履行上述债务时，农行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。金澳公司承诺在贷款人农行石岐支行收到房地产权属证书前提供连带责任保证，现朱红梅的上述债务发生在约定的保证期间内，因被担保的债权既有朱红梅自己提供物的担保又有金澳公司提供的保证，且合同对担保履行的先后顺序未作明确约定，故农行中山分行应先就朱红梅提供的抵押物实现债权，金澳公司对处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。金澳公司关于“先物保后人保”的抗辩主张，理据充分，本院予以采纳。金澳公司承担保证责任后，有权向朱红梅追偿。朱红梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司中山石岐支行与被告朱红梅、中山市金澳房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告朱红梅应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行清偿借款本金478708元及相应利息（截止2016年1月24日，利息合计9497.96元；从2016年1月25日起至清偿之日止，利息按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率计算，逾期利息在前述利息执行利率基础上加收50%计算，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利）；三、被告朱红梅应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行支付本案律师费19528元；四、原告中国农业银行股份有限公司中山分行对被告朱红梅提供的抵押物即位于中山市南区悦秀街15号滨河湾花园67幢3004房房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款享有优先受偿权；五、被告中山市金澳房地产开发有限公司对被告朱红梅本案债务在处分上述抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；被告中山市金澳房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告朱红梅追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8878元，诉讼保全费3059元，合计11937元，由被告朱红梅负担，被告中山市金澳房地产开发有限公司对其在原告行使抵押权后仍不足负担的部分承担连带清偿责任（该款原告中国农业银行股份有限公司中山分行已预交，被告应于判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  蔡 伟审 判 员  李静敏人民陪审员  郭泳欣二○二○一六年六月六日书 记 员  黄燕旋周晓文