西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第02125号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区南广济街38号。
负责人：杨新丰，行长。
委托代理人：赵洁，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：瞿龙，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：杨江盛，男，1985年10月3日出生，汉族，无业。
被告：陕西竹园村置业有限公司，住所地：西安市高雁塔区西沣路（国际中学对面）。
法定代表人：李焕喜，董事长。
委托代理人：马小怡，女，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与被告杨江盛、陕西竹园村置业有限公司（以下简称竹园村公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行委托代理人瞿龙，被告竹园村公司委托代理人马小怡到庭参加了诉讼。被告杨江盛经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行陕西省分行诉称，2010年11月23日，原告与被告杨江盛签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，按约定借给被告杨江盛490000元，用于被告杨江盛购买西安市雁塔区西沣路竹园·阳光嘉苑第10幢1单元22层12205号房屋。被告竹园村公司对上述债务承担连带保证责任。被告杨江盛以上述房产作为抵押，保证借款的履行。贷款发放后，被告杨江盛以种种理由拖欠借款不予还款。截止2015年1月5日，被告杨江盛尚欠原告借款本金人民币437846.56元，利息6575.08元，本金罚息60.23元，利息复利94.13元，以上合计444576元。现请求：1、请求宣布贷款立即到期，判令第一被告偿还原告本金人民币437846.56元，利息6575.08元，本金罚息60.23元，利息复利94.13元，以上合计444576元，及2015年1月5日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息。2、若不能偿还借款，依法拍卖西安市雁塔区西沣路竹园·阳光嘉苑第10幢1单元22层12205号房屋，以拍卖价款清偿上述款项。3、请求判令被告竹园村公司对上述债务承担连带清偿责任。4、本案诉讼费、公告费由二被告承担。
被告杨江盛未答辩。
被告竹园村公司辩称，原告所述事实属实，对被告杨江盛下欠款项无异议。由于被告杨江盛以购买的房屋做了抵押，原告应先行使抵押权，对不足部分竹园村公司再承担连带清偿责任。在承担连带清偿责任的当日即解除与被告杨江盛的房屋买卖合同，并保留对杨江盛所欠费用的追索权。不同意承担本案的诉讼费用。
经审理查明，2010年11月23日，原告与被告竹园村公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：竹园村公司对因购置座落位于西安市雁塔区西沣路竹园·阳光嘉苑项目所属之住房而与原告发生借贷关系的债务人的全部债务承担最高额保证，期限自2010年1月10日至2013年1月10日。2010年11月23日，原告建行陕西省分行与被告杨江盛签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告杨江盛向原告建行陕西省分行借款490000元，用于购买西安市雁塔区西沣路竹园·阳光嘉苑第10幢1单元22层12205号房屋，借款期限自2010年11月23日起至2030年11月23日止。还款方法为按月等额本息还款法，每一个月归还本息金额3377.85元。违约责任为：对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。该债权属于原告与竹园村公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定的范围之内。同日，原告与被告杨江盛签订了《西安市房地产抵押合同》，约定以被告杨江盛购买的位于西安市雁塔区西沣路竹园·阳光嘉苑第10幢1单元22层12205号房屋作为抵押物对上述借款本息承担抵押担保责任，双方于2011年5月10日在西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案证明。2011年1月5日，原告按约定向被告杨江盛发放借款490000元。自2014年10月后，被告杨江盛再未偿还贷款。截止2015年1月5日，被告杨江盛尚欠原告借款本金437846.56元、利息6575.08元、本金罚息60.23元、利息复利94.13元，以上合计444576元未偿还。
以上事实有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《西安市房地产抵押合同》、预售商品房抵押登记备案证明、个人贷款对账单及拖欠明细、个人贷款支付凭证及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告杨江盛、竹园村公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，系当事人在平等、自愿的基础上签订，且意思表示真实，符合法律规定，上述合同合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。原告依约履行了向被告杨江盛支付借款的义务，被告杨江盛未按约定还款付息，构成违约，应承担违约责任。按双方借款合同约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，故该贷款已经到期。原告要求被告杨江盛偿还借款本金437846.56元及截止2015年1月5日的利息6575.08元、本金罚息60.23元、利息复利94.13元及2015年1月5日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利，符合法律规定，依法应予支持。被告杨江盛以所购房屋作抵押，已办理抵押登记，原告要求被告杨江盛以抵押房产变现所得价款优先受偿，符合法律规定，依法应予支持。被告竹园村公司辩称原告应先行使抵押权，不足部分再承担连带清偿责任，因竹园村公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定被告竹园村公司对合同项下提供的保证为连带责任保证，不属于物权担保中没有约定或约定不明的情形，故原告要求竹园村公司承担连带清偿责任的请求，应予以支持。被告竹园村公司辩称承担连带清偿责任当日自动解除和被告杨江盛的房屋买卖合同及追索被告杨江盛所欠费用一节，因与本案系不同法律关系，本案不予涉及。被告杨江盛未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨江盛应于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金437846.56元及截止2015年1月5日的利息6575.08元、本金罚息60.23元、利息复利94.13元及2015年1月5日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利按合同约定计算。
二、被告杨江盛不能履行上述债务时，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告杨江盛抵押的位于西安市雁塔区西沣路竹园·阳光嘉苑第10幢1单元22层12205号房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告陕西竹园村置业有限公司对被告杨江盛上述债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费7969元、公告费690元，由被告杨江盛承担（此款原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行已预交，被告杨江盛应同上款一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘淑芳
代理审判员 毋俊利
人民陪审员 兰有余
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 牛 媛