河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终9002号
上诉人（原审被告）：北京全福德投资管理有限公司，住所地北京市大兴区青云店镇枣林村委会南500米。
法定代表人：郭强，总经理。
委托诉讼代理人：辛卫平，男，法律顾问。
被上诉人（原审原告）：中核（郑州）储运贸易公司，住所地河南省郑州市翠花路10号。
法定代表人：张宝生，总经理。
委托诉讼代理人：吕学峰，河南仟问律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王永豪，河南仟问律师事务所律师。
上诉人北京全福德投资管理有限公司（以下简称全福德公司）因与被上诉人中核（郑州）储运贸易公司（以下简称中核公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民二初字第2382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人全福德公司的诉讼代理人辛卫平，被上诉人中核公司的诉讼代理人吕学峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人全福德公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、上诉人确有逾期付款行为，但现今已经不欠被上诉人租金，说明上诉人知错就改，以自己的行动来履行合同。2、被上诉人于2014年5月26日向上诉人发出催缴通知，上诉人于2014年5月26日、2014年6月3日、2014年6月9日共计向被上诉人支付465833元的全部欠款。说明上诉人接到被上诉人的通知后，在合理期限内已经纠正。但在2014年6月25日，被上诉人又发出了解约通知书，此种做法违背公序良俗。3、一审遗漏了对证据6的审理，对2014年5月26日催收函未予确认，导致对合同的理解有误。4、一审对滞纳金、违约金四倍利息的确认没有依据、起始时间不清。合同中关于滞纳金146600元的表述本身存在笔误。5、被上诉人2014年6月发出解除合同通知，当月即向法院提起确认合同解除的诉讼，故不存在上诉人在三个月内就合同解除问题再次提起诉讼的问题。
被上诉人中核公司辩称：1、根据合同法第九十六条的规定，上诉人于2014年7月5日收到解除合同通知，故一审认定双方租赁合同此时解除，符合法律规定。2、上诉人认可其2010年开始即存在迟延缴纳租金的情况，按照约定，租金迟延缴纳，被上诉人就可解除合同。3、上诉人租用房屋后一直转租给别的公司，致使被上诉人无法收取租金，被上诉人发出解除合同通知时合同解除的条件已经成就，这与被上诉人是否更换领导无关。4、根据租赁合同约定，租金迟延一天缴纳双倍租金，上诉人迟延缴纳的时间累积达一年，一审法院调低违约金是合法的，且对上诉人有利。综上，一审判决正确，应予维持。
被上诉人中核公司向一审法院起诉请求：1、确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》已经解除；2、判令被告将租赁房屋腾出；3、判令被告向原告支付违约金、滞纳金等175.92万元，并赔偿原告自2014年10月6日起的房屋占用费57.496422万元（暂计算至2015年1月25日，以后的房屋占用费按租金的二倍继续计算至实际归还之日）；4、判决被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：中国核工业物资供销郑州储运贸易公司与被告签订房屋租赁合同一份，主要载明：双方经协商就中国核工业物资供销郑州储运贸易公司综合楼租赁事宜达成如下条款。租赁房屋所有权及对应土地使用权属于出租人所有，该综合楼位于郑州市南阳路48号，被告承租该综合楼1-8层。租赁期自2008年3月1日起至2020年6月1日止。租赁期限共计12年零3个月（含免租期3个月）。中国核工业物资供销郑州储运贸易公司于2008年3月1日前将出租房屋正式交付被告使用。被告只能将所承租的房屋作商业酒店使用，不得用于其它目的。租赁期第一年租金标准为固定租金，每年88万元，自第2年（2009年6月1日）起，逐年递增1万元。租金支付方式采取按期提前支付制，免租期到期前5日内，被告开始支付房屋租金。第一年、第二年内，每壹个月为一个房屋支付期；自第三年（2010年6月1日）起，每贰个月为一个房租支付期；每支付期满前5日内支付下一期租金。未经出租方书面同意，不得将租赁房屋部分或全部转租与被告无财产权益连接的第三方使用。被告违反约定的所交纳费用金额、日期时，在逾期30日内（含30日）每逾期一日，被告须在补齐所欠款项的同时向出租方支付两倍合同日租金额的赔偿滞纳金（即146600元）。被告发生下列情况即：被告逾期支付租金超过30日的；未经出租方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋及原出租方设备的；……擅自将承租的房屋转让、转借、抵押、联营、入股或与他人调剂交换的即视为违约，出租方在以书面形式通知被告改正而被告在合理期限内仍未改正的，出租方有权要求被告赔偿因违约而给出租方造成的损失，并须向出租方支付合同一个月的租金额73300元作为违约金，同时出租方有权解除本合同，收回所出租的房屋。合同租赁期限为12年，双方在起租之日起的五年内（含五年）不得解约，五年之后的合同有效期内如需解约，解约方应提前90天内通知对方，并征得对方书面同意后方可解约，否则视为违约等。
2008年2月26日，被告与中国核工业物资供销郑州储运贸易公司签订交接书一份，主要载明：中国核工业物资供销郑州储运贸易公司将位于南阳路48号的综合楼于2008年2月26日交给北京全福德投资管理有限公司使用。
2008年3月6日，中国核工业物资供销郑州储运贸易公司出具同意函一份，主要载明：中国核工业物资供销郑州储运贸易公司同意北京全福德投资管理有限公司将位于郑州市南阳路48号的综合楼一层和二层部分进行转租经营，转租期在综合楼租赁期限内。
2008年3月7日，被告与河南省索克实业有限公司签订租赁合同一份，主要载明：被告将拥有使用权的坐落郑州市南阳路48号，临街8层办公楼宇一、二层局部，出租给河南省索克实业有限公司作营业办公使用。租赁期限10年，被告从2008年3月18日起将租赁房屋交付使用，计算租金时间自2008年5月18日起，至2018年5月17日止。被告同意河南省索克实业有限公司自助经营、转租或与第三方合作经营等。2008年6月8日，河南省索克实业有限公司与招商银行股份有限公司郑州分行签订租赁合同一份，主要载明：河南省索克实业有限公司将拥有使用权的坐落郑州市南阳路48号，临街8层办公楼宇一、二层局部，出租给招商银行股份有限公司郑州分行作营业办公使用。租赁期限96个月，河南省索克实业有限公司从2008年6月8日起将租赁房屋交付使用，计算租金时间自2008年8月8日起，至2016年8月7日止等。
2008年5月14日，被告与和美酒店管理（上海）有限公司签订一份特许经营合同，主要载明：和美酒店管理（上海）有限公司为“如家酒店连锁”中国境内特许经营授权、管理及服务系统的提供人，根据被告申请并经评估，在认可“如家酒店连锁”经营模式和标准的前提下，和美酒店管理（上海）有限公司授权被告郑州市南阳路48号酒店于所在城市区域范围内合法使用“如家”品牌及相关资源，并在指导下开展经营活动等。
2010年4月9日，河南金福德酒店管理有限公司郑州南阳路如家快捷酒店向原告出具还款计划一份，主要载明：中核（郑州）储运贸易公司对外租赁的南阳路48号综合楼由河南金福德酒店管理有限公司经营，现已拖欠中核（郑州）储运贸易公司2、3、4月份房租租金212500（万）元。经协商，自2010年4月12日起经营方同意每日向中核（郑州）储运贸易公司账户打入5000元整（周六、周日除外），直至还清为止。如有违约，中核（郑州）储运贸易公司有权停止供电。
2014年6月25日，河南仟问律师事务所作出解除合同通知书，主要载明：河南仟问律师事务所接受原告（原名为中国核工业物资供销郑州储运贸易公司的委托和授权，就解除《房屋租赁合同》一事函告如下：合同签订后，中核公司全面履行了合同义务，但贵公司存在严重违约行为，给中核公司造成了巨大损失，根据合同约定及法律规定，现通知贵公司解除贵公司与中核公司签订的《房屋租赁合同》，请贵公司接到该通知三日内，向中核公司交还租赁的房屋、支付欠交的租金、违约金，并赔偿中核公司的一切经济损失等。2014年7月2日，向被告发出上述通知书，编码为1030265974308。2014年11月14日，河南省邮政速递物流有限公司郑州市速递分公司未来揽投部出具证明1030265974308邮件已送达。
2014年11月4日，河南仟问律师事务所作出要求归还房屋并赔偿损失的律师函，主要载明：河南仟问律师事务所接受原告的委托和授权，就双方解除《房屋租赁合同》后要求贵公司交还房屋并对中核公司进行赔偿一事函告如下：现再次通知，请接到该函件后三日内，向中核公司交付房屋，并自2014年7月5日起按照双倍租金标准向中核公司支付房屋占用费，并赔偿中核公司的各项损失等。2014年11月5日，向被告发出上述通知书，编码为1000177957905。2014年11月16日，河南省邮政速递物流有限公司郑州市速递分公司未来揽投部出具证明1000177957905邮件已送达。
2014年11月14日，河南仟问律师事务所作出要求退还房屋并支付房屋占用费的律师函，主要载明：河南仟问律师事务所接受原告的委托和授权，要求贵酒店退还中核公司的房屋并支付房屋占用费一事函告如下：为维护中核公司合法权利，特向贵酒店发出律师函，请接到该函件后三日内向中核公司退还房屋，并自2014年1月1日起按照双倍租金标准向中核公司支付房屋占用费，并赔偿中核公司的各项损失等。2014年11月14日，向郑州市金水区知春庭酒店、郑州如家快捷酒店、招商银行股份有限公司郑州南阳路支行发出律师函，编码为1003186747510、1003186746710。2014年11月15日由河南省邮政速递物流有限公司郑州市金水区揽投部妥投，同事代收。
被告提交的招商银行付款回单（转账汇款对账单）载明：交易日2014年5月26日，转账类型为同城转账，付款人姓名为和云，收款人为原告，付款金额77500元，备注为如家酒店1月房租；交易日2014年6月3日，转账类型为同城转账，付款人姓名为和云，收款人为原告，付款金额77500元，备注为2月房租；日期为2014年6月9日，业务类型为支付，付款账户为郑州市金水区知春庭酒店，收款人户名为原告，金额为310833元，摘要为如家3-6房租；被告另提交的招商银行付款回单载明，日期分别为2014年8月12日、2014年9月12日、2014年10月11日、2014年11月14日、2014年12月9日、2015年1月9日、2015年2月11日、2015年3月9日、2015年4月9日、2015年5月11日、2015年6月10日、2015年7月13日、2015年8月10日，金额截至2015年5月11日每笔均为78333元，金额自2015年6月-8月均为79167元，业务类型均为支付，付款户名均为郑州市金水区知春庭酒店，收款人户名均为原告，摘要分别为（南阳路）如家（酒店）8月份、9月份、10月份、11月份、12月份、1月份、2月份、3月份、4月份、5月份、6月份、7月份、8月份房租。
原告向法院提交回复函一份，主要载明：中核（郑州）储运贸易公司的领导，鉴于贵公司对我司提出三条意见，1、联系不到相关负责人；2、房租拖延交纳；3、物业底商进行转租。我司进行一下回复，1、安排专人与贵公司进行联系；2、房租采取预交方式，提前预交三个月房租；3、招商银行与我司酒店是同步开业的，办理营业执照时候是由贵公司给盖的章，同意办理的。回复人为郑州市金水区知春庭酒店，回复时间为2015年3月16日，由郑州市金水区知春庭酒店加盖印章。被告另向法院提交回复函一份，内容及回复时间完全一致，回复人为被告，并由被告加盖印章。
另查明：2009年4月7日，郑州市工商行政管理局决定准予原名称中国核工业物资供销郑州储运贸易公司变更登记为中核（郑州）储运贸易公司。郑房权字第××号房屋所有权证载明：所有权人为中国核工业物资供销郑州储运贸易公司，房屋坐落金水区南阳新村48号。
后原、被告因上述房屋租赁合同发生纠纷，诉至法院，酿成诉讼。
一审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应受其约束，全面履行自己的义务。同时，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告多次逾期缴纳房屋租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告有权解除房屋租赁合同并已通知对方，原、被告双方签订的房租租赁合同于2014年7月5日解除。原告诉请确认双方签订的房屋租赁合同已经解除，依据充分，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的房屋租赁合同已经解除，原告诉请被告腾出租赁房屋，依法有据，予以支持。房屋租赁合同中违约金及滞纳金约定过高，酌定按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算为宜，截至原告诉请的2014年6月经计算为79011.8元，原告诉请违约金及滞纳金中175.92万元中79011.8元部分，予以支持。原告诉请被告自合同解除日三个月后即2014年10月6日起向原告支付房屋占用费，属于对自己民事权利的处分。关于房屋占用费计算标准，原告诉请按照原房屋租赁合同双倍租金标准计算房屋占用费过高，房屋占用费参照原租赁合同租赁费用标准支付为宜。截至法庭辩论终结之日，被告提交的证据可以证明被告已按照原租赁合同租金标准缴纳了截至2015年8月份的费用，之后按照原租赁合同租赁费用标准继续支付至实际归还租赁房屋日。原告诉请房屋占用费中过高部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、原、被告双方签订的房屋租赁合同已经解除；二、被告北京全福德投资管理有限公司于判决生效后十日内腾出租赁房屋；三、被告北京全福德投资管理有限公司于判决生效后十日内支付原告中核（郑州）储运贸易公司违约金及滞纳金79011.8元及房屋占用费（自2015年9月份起按照原租赁合同租赁费用标准继续计算至实际归还租赁房屋日）；四、驳回原告中核（郑州）储运贸易公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25473元，由原告负担23698元，被告负担1775元。
二审过程中双方均未提交新的证据。
本院经审理查明，2014年7月2日，被上诉人向上诉人发出《解除合同通知书》，编码为1030265974308，河南省邮政速递物流有限公司郑州市速递分公司未来揽投部出具的证明显示编码为1030265974308的邮件已于2014年7月5日送达。其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，当事人可以约定依法解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第九条第2、3项对上诉人所享有的合同解除权进行了约定。2014年6月25日被上诉人以上诉人存在欠付租金、转租等行为，违反合同约定为由出具《解除合同通知书》，解除与上诉人之间的租赁合同。2014年7月5日，上诉人签收了该通知。从上述法律规定可知，合同解除的异议期间为3个月。上诉人若对解除合同有异议，应在通知到达之日起3个月内向人民法院起诉，逾期则不予支持。因此，一审法院确认双方租赁合同自2014年7月5日解除，合法有据。上诉人应当将租赁房屋腾出。根据双方租金交付的实际情况、参照合同约定的租金标准，一审判决上诉人自2015年9月起按照原租赁合同约定的租金标准支付合同解除后的房屋占用费并无不当。另，双方在租赁合同中对迟延交纳租金约定了违约金、滞纳金，因合同约定过高，一审综合上诉人逾期交纳的房租数额、逾期天数等酌定违约金及滞纳金为79011.8元，未超出双方合同的约定，亦不违反法律规定。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25473元，由上诉人北京全福德投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 钟晓奇
审判员 张林利
审判员 王明振
二〇一六年十月十二日
书记员 高慧慧