北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终13103号
上诉人（原审被告）：中视金鑫国际广告（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区光华路甲8号院1号楼11层12-1101。
法定代表人：史峰，董事长。
委托代理人：王仲伟，北京市富润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京宸普机电设备安装工程有限公司，住所地北京市朝阳区石佛营西里39号。
法定代表人：吴克明，执行董事。
委托代理人：程光耀，北京冠京律师事务所律师。
委托代理人：孙迎秋，北京市京昌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张玲，女，1951年12月26日出生。
委托代理人：王仲伟，北京市富润律师事务所律师。
上诉人中视金鑫国际广告（北京）有限公司（以下简称中视公司）因与被上诉人北京宸普机电设备安装工程有限公司（以下简称宸普公司）、张玲房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院2014年朝民初字第57154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
中视公司上诉请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院2014年朝民初字第57154民事判决，改判驳回宸普公司全部诉讼请求；2.由宸普公司承担本案全部诉讼费用。
主要事实和理由：宸普公司未经业主同意擅自转租�案房屋牟利，导致双方合同被认定为无效，其无权要求中视公司支付房屋占用使用费。一审法院机械适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，属于适用法律错误。
宸普公司针对中视公司的上诉请求、事实和理由，答辩称：同意一审判决，不同意中视公司的上诉请求和理由，请求法院维持原判。
宸普公司公司向一审法院起诉请求：判令中视公司及张玲支付2012年3月1日至2016年1月6日的房屋占有使用费8337919.44元。
一审法院认定事实：涉案房屋的登记权利人为案外人北京市朝阳区人民政府左家庄街道办事处（以下简称左家庄街道办）。
2011年2月23日，左家庄街道办作为甲方与宸普公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市朝阳区石佛营西里39号楼计3层118间，建�面积1834平方米的房屋及上下水、暖气、煤气等附属设施及院落租赁给乙方使用，租赁期限自2011年3月1日至2016年2月28日。合同第6条第4款约定：不得转租、转借、转让房屋，如有违背，甲方有权单方终止合同，收回房屋，一切损失由乙方承担。
2011年2月24日，宸普公司与博雅慧美公司签订《房屋租赁合同》，约定博雅慧美公司向宸普公司承租位于北京市朝阳区石佛营西里39号楼三层117间面积1800平方米的房屋及院落。租期自2011年3月1日至2016年2月28日，年租金第一年为240万元，从第二年开始每年递增5%；先付款后使用。第一次付款时交付一个季度的押金60万元，每年按季度付款，每季度付年租金的四分之一，合同签订时即付清第一年第一季度租金40万元（含一个月免租期）。之后每季度初5日前付本季度房租并以此类推。到期后经验收房屋主体结构未损坏即退押金。
2013年3月30日，中视公司、宸普公司及博雅慧美公司签订《协议书》一份，协议书载明截至2012年9月30日止博雅慧美公司拖欠宸普公司房租142万元；鉴于中视公司实际使用涉案房屋且实际缴纳了90万元租金，三方协商：宸普公司与博雅慧美公司解除双方于2011年2月24日签订的《房屋租赁合同》，博雅慧美公司不再享有该租赁合同以及履行中形成的权利也不再承担义务；自2012年10月1日起，中视公司、宸普公司实际形成新的房屋租赁关系，并另行签订新的房屋租赁合同；宸普公司及博雅慧美公司同意原博雅慧美公司在2011年2月24日的《房屋租赁合同》以及履行中形成的权利义务由中视公司享有和承担。
当日，中视公司作为承租方（乙方）与宸普公司作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定宸普公司将自己所使用的位于朝阳区石佛营39楼计3�，建筑面积1800平方米的房屋及上下水、暖气、煤气等附属设施及院落租赁给乙方使用，租期自2013年3月1日起至2016年2月28日止。第一年租金为2646000元，第二年租金为2778300元，第三年租金为2917215元。租金支付方式为先付款后使用，按季度付款，每季度付四分之一年租金。合同签订时即付清第一年度第一季度租金661500元，以后每季度租期届满7日前支付下一季度租金，以此类推。乙方不得转租、转借、转让房屋，如违背，甲方有权单方终止合同，收回房屋，一切损失由乙方承担。租赁期间，乙方要保证房屋和原配套设施的完好，如需装修房屋，应在不改变房屋主体结构和承重结构的情况下进行，并需先将书面装修方案报予甲方，经甲方审核同意后再行施工，装修费用自行负担，未经同意擅自装修按乙方违约处理。本合同执行期间，双方均应严格履行，信守合同，如有违约，要赔偿给守约方造成的经济损失。乙方在租赁期内如出现任何法律及经济纠纷，乙方法定代表人负个人连带责任。中视公司的原法定代表人张玲在法人签字处签字。
2011年3月1日，博雅慧美公司向宸普公司交纳了60万元押金。2012年12月31日，中视公司向宸普公司交纳90万元，2013年4月28日，中视公司向宸普公司交纳60万元。
2014年，左家庄街道办以宸普公司为被告、中视公司为第三人起诉至一审法院，要求解除与宸普公司签订的《房屋租赁合同》，宸普公司与中视公司腾退房屋，宸普公司支付自2014年3月1日至实际腾退房屋之日的租金，宸普公司支付违约金。一审法院于2014年11月17日作出（2014）朝民初字第45740号民事判决书，判决解除左家庄街道办与宸普公司于2011年2月23日签订的《房屋租赁合同》，中视公司、宸普公司腾退北京市朝阳区石佛营西里39号楼，宸普公司按每日4180元的标准支付左家庄街道办直至腾退房屋之日的租金（合同解除后为使用费），宸普公司支付左家庄街道办违约金。宸普公司不服判决，向本院提起上诉，后本院于2015年1月20日作出（2015）三中民终字第623号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2014年，中视公司以宸普公司没有转租权为由诉至一审法院，要求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，一审法院于2015年5月28日作出（2014）朝民初字第33179号民事判决书，认为宸普公司与左家庄街道办签订的合同约定不得转租，左家庄街道办明确不同意转租，进而认定中视公司与宸普公司签订的《房屋租赁合同》无效。后宸普公司向本院提起上诉，本院于2015年8月12日作出（2015）三中民终字第09399号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
中视公司称其在2015年12月开始着手从涉案房屋腾退的相关事宜，并称于2015年12月31日腾空了涉案房屋，并于2016年1月7日与左家庄街道办办理了交接手续。宸普公司也称中视公司于2016年1月7日直接将涉案房屋交给左家庄街道办。
经询，宸普公司称2012年3月1日前的租金均已交清，2012年，中视公司支付了150万元，另有60万的押金在宸普公司处。
另查，中视公司的法定代表人原为张玲，后变更为史峰。
本案原审审理中，宸普公司申请财产保全，要求查封中视公司名下价值346.6万元的财产，一审法院依法采取了财产保全措施，冻结了中视公司账户内相应存款，后中视公司提供案外人王小江名下房屋作为担保，后一审法院解除了对中视公司账户的冻结，查封了案外人王小江名下房屋。
一审法院认为，房屋租赁合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用�的，人民法院一般应以支持。本案中，宸普公司、中视公司以及案外人博雅慧美公司于2013年3月30日签订的《协议书》中有关博雅慧美公司与宸普公司签订的合同以及履行中形成的权利义务关系由中视公司享有和承担的约定对几方有约束力，故博雅慧美公司和中视公司占有使用涉案房屋期间所产生的使用费用应由中视公司承担。宸普公司认可2012年3月1日前的费用均已付清，一审法院对此不持异议。
宸普公司与左家庄街道办之间的合同未解除前，宸普公司基于租赁关系对涉案房屋享有占有使用的利益，中视公司应支付占有期间的房屋使用费，故一审法院支持宸普公司主张的按照合同约定的标准计算至宸普公司与左家庄街道办的合同解除前一日的房屋使用费。2012年3月1日至2013年2月28日期间的使用费标准可参照宸普公司与博雅慧美公司签订的合同标准，故使用�的数额为252万元；2013年3月1日至2015年1月19日期间的使用费标准可参照宸普公司与中视公司之间合同约定的租金标准，具体为2013年3月1日至2014年2月28日的使用费为264.6万元；2014年3月1日至2015年1月19日的年租金标准为277.83万元，该期间的使用费为2459873.84元。
宸普公司与左家庄街道办的合同解除后，中视公司继续占有涉案房屋，应支付占有使用费，因宸普公司与左家庄街道办之间的合同解除后，宸普公司对涉案房屋不再享有占有使用的利益，但因解除合同的判决判令宸普公司支付至实际腾退之日的使用费，故一审法院结合生效判决确定的宸普公司向左家庄街道办支付租金的标准即每日4180元以及宸普公司与中视公司之间合同约定的租赁面积确定中视公司支付使用费的标准为每天4102.51元，故自2015年1月20日至2016年1月6日的使用费为1444083.52元。
综上，中视公司应支付的房屋使用费总额为9069957.36元，因宸普公司已支付了150万元，另博雅慧美公司支付了60万元押金，根据协议书，中视公司对该款项享有权利，故宸普公司还应支付6969957.36元。因宸普公司与中视公司的合同无效，故宸普公司要求张玲支付占有使用费，缺乏依据，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、中视金鑫国际广告（北京）有限公司于判决生效后七日内支付北京宸普机电设备安装工程有限公司房屋占有使用费六百九十六万九千九百五十七元三角六分；二、驳回北京宸普机电设备安装工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应当予以支持。本案，中视公司上诉认为，因宸普公司擅自转租导致中视公司与宸普公司签订的《房屋租赁合同》无效，不应适用上述法律规定，其不应向宸普公司支付房屋占有使用费。经查，中视公司与宸普公司签订的《房屋租赁合同》经生效判决确认无效前后，至实际腾退涉案房屋之时，中视公司实际占有涉案房屋，故其应当支付房屋占用使用费。中视公司所持上诉请求，没有事实与�律根据，本院不予支持。一审法院区分不同标准、期间，判令中视公司向宸普公司支付房屋占有使用费，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70615元，由北京宸普机电设备安装工程有限公司负担10025元（已交纳），由中视金鑫国际广告（北京）有限公司负担60590元（于本判决生效后七日内交纳）；保全费5000元，由中视金鑫国际广告（北京）有限公司负担（北京宸普机电设备安装工程有限公司已交纳，中视金鑫国际广告（北京）有限公司于本判决生效后七日内支付北京宸普机电设备安装工程有限公司）。
二审案件受理费60590元，由中视金鑫国际广告（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
�判长刘建刚
审 判 员 陈静
代理审判员 张弘
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 吴栋
书 记 员 高媛