广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初1534号
原告：陈梓锐等15人（名单附后）。
诉讼代表人：陈梓锐，男，汉族，1991年10月15日出生，户籍住址：四会市。住四会市。
诉讼代表人：吴永兴，男，汉族，1994年2月12日出生，户籍住址：四会市，住四会市。
委托代理人：张荣荣、陈志伟，均系广东山丰律师事务所律师。
被告：四会市翡翠物业管理有限公司，住所地：四会市东城街道观海路（翡翠山河H1栋首层1-2号商铺）。统一社会信用代码：91441284568280930B。
法定代表人：彭跃军。
委托代理人：贾克豪、肖小军，均系四会市翡翠物业管理有限公司的员工。
原告陈梓锐等15人诉被告四会市翡翠物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告的委托代理人张荣荣、陈志伟，被告的委托代理人贾克豪、肖小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈梓锐等15人向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告向原告收取物业管理费标准为1.2元/㎡。2.本案全部诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告向肇庆市四会翡翠山河房地产开发有限公司（下称翡翠山河房地产公司）购买位于××市××街道××路翡翠山河的住宅，为“翡翠山河”的业主。
根据原告与翡翠山河房地产公司签订的《广东省商品房买卖合同》第三条第三款，以及附件四补充协议第八条规定，被告未能与原告签订《管理服务手册》，也未能向原告公示被告与翡翠山河房地产公司签订的《前期物业服务委托合同》。原告在收楼时，被告按照2.5元/㎡的标准向原告收取物业管理费，也没有签订或出示收取物业管理费的相关协议或凭证。
原告在入住翡翠山河后，被告作为前期物业管理公司，完全未尽委托管理的责任，住户提出合理维修范围不进行维修，公共环境脏乱等等。同时翡翠山河业主使用率已达50%以上，被告有义务协助推选成立业主委员会，但被告却从不履行该义务，也从未向业主公布管理收支情况。而且原告的房产性质登记为普通住宅并非别墅，被告管理的小区也是普通住宅，因此被告按别墅规划用途收取物业管理费是不合理的。与原告同地区的其他同类的物业相比较，其收费远远超出其提供服务的行业收费标准，根据四会市物价局文件，被告收取物业管理费的标准应不超过1.2元/㎡。基于上述情况，原告多次要求被告公示物业管理费收费标准和各项费用开支，并要求协助推选成立业主委员会，但被告置之不理。
被告辩称，一、答辩人于2012年1月已与四会翡翠山河房地产开发有限公司签订了翡翠山河《前期物业服务委托合同》并在政府部门进行了备案，根据相关法规规定别墅物业服务收费采用市场调节价，原告住宅实为别墅。翡翠山河《前期物业服务委托合同》第六章二十五条约定别墅物业管理费为2.5元/平方米/月，（证据一：《前期物业服务委托合同》、别墅图片）；二、答辩人与原告已经签订的翡翠山河《前期物业管理服务协议》第四条物业管理服务费用已约定别墅物业管理费为2.5元/平方米/月。（证据二:《前期物业管理服务协议》）；三、原告与四会翡翠山河房地产开发有限公司已签订的《广东省商品房买卖合同》第十七页第八条约定：买受人同意将翡翠山河内一切管理事物交由出卖人依法定程序聘请的物业管理公司全权负责。具体由买受人与出卖人聘请的物业管理公司另行签署《物业服务手册》。若买受人拒绝签署该《物业服务手册》，在买受人办妥收楼或视为办妥收楼手续后，买受人亦应按小区内的同一标准向物业管理公司缴付物业管理费、水费、电费、滞纳金等。（证据三：《广东省商品房买卖合同》）；四、原告主张物业服务标准及前期物业服务合同未进行公示，实际1、翡翠山河小区自销售起，销售中心一直公示有物业服务收费标准及前期物业服务合同。2、物业服务中心自开办起一直公示有物业服务收费标准及前期物业服务合同（证据四：公示图片）;五、原告主张其房产登记性质为普通住宅并非别墅，实际1、国土资源部对别墅的定义为：独门、独园、独户，两至三层形式，占地面积大且容积率底。2、现场实际情况为上述形式。3、别墅是住宅的一个类别（证据五：现场图片）；六、原告主张同地区的其他同类型的物业相比较，其收费远远超出其提供服务的行业收费标准。实际经市场调查四会市同档次的楼盘别墅收费为飞鹅岭：2.5元、碧桂园:2.5元、臻汇园:3.0元，同时经调查四会多数高层住宅的物业服务收费已经达到或超过1.5元；七、实际原告自收楼起一直都有按2.5元/平方米/月缴纳物业管理费，只是多数因房屋质量返修问题及房屋设计使用等问题而产生的不满，致使业主拖欠物业管理费；八、关于原告主张的房屋质量返修问题、成立业委会问题，并非答辩人主要责任，但答辩人已尽义务。
为支持诉讼请求，原告递交证据如下：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格。2、被告企业登记信息，证明被告主体资格。3、商品房买卖合同，证明原告为涉诉房屋的业主。4、四会市物价局文件（四价2008第33号文），证明被告的物业管理费收费过高，超过政府指导价格，这份文件已在（2014）肇四法民一初字第1025号有出示过，也经过质证。5、收款收据，证明原告的物业管理费过高，被告实际是按2.5元每平方收取的。补充证据1、32号别墅陈梓锐门禁卡收据。证明根据四会相关文件（四价[2008]33号文），门禁卡是25元一张，但是被告收取的50元一张，超过了政府指导价，对门禁卡的收费并没有进行公示。2、37号别墅彭燕霞不动产房产登记证明。证明原告所购买的物业用途登记是住宅并非别墅。登记权利状态中也存在公摊面积的情况，不符合别墅独栋的特征。房产示意图没有包括花园周围地块的示意图。3、现行别墅不动产权登记证。证明别墅类别的产权登记明确为别墅，不存在公摊面积，而且该房产证的示意图、平面图也包括周边的花园地块，以此证明与原告所持有的房产十分不同。
对原告所举上述证据，被告质证、辩证意见如下：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议。对证据4的证明内容有异议，对证据5的证明内容不予认可，这个收费标准我们是按照合同规定的。对补充证据1，我方对门禁卡的收费是包括两项收费的，当时我方开具的收据的费用有可能是押金也有可能是工本费，如果是押金，业主退卡的时候会将押金退还给业主，我方认为该收据的款项是门禁卡的押金。补充证据2不予认可，原告的是属于1至3层的低层建筑，是别墅的一种。补充证据3不予确认。
被告向法庭提交证据:1.前期物业服务委托合同。2.别墅现场图片。证据1、2、5证明我方是受开发商的委托来对原告所在的小区进行前期的物业管理，其中第六章25条规定别墅的物业管理费为2.5元每平方米。对于原告所持有的物业类型该合同也有说明，与我方的答辩时所陈述的划分标准一致。我方是有协议约定对原告所在小区进行物业管理。3.前期物业管理服务协议。证明我方与原告有物业服务合同的签订，该合同第四条第三款物业管理服务费低层住宅按2.5元每平方米收取。4.广东省商品房买卖补充协议。证明买受人同意按照被告物业公司全权物业管理事项。具体管理服务手册由买受人与物业服务公司签订，目前原告已与被告签订了物业管理协议。5.公示图片。当时买受人在买楼前，物业管理费的收费标准已经在售楼处的明显位置进行公示。
对被告所举上述证据，原告质证、辩证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，没有公示。该委托合同是被告与开发商的物业委托的约定，并没包含原告的业主，所以对于原告是没有约束力的。证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，该图片无法证明图中物业属于别墅。证据3并没有所有的业主都签订了该合同，对于部分业主与被告签订没有异议，但该证据约定的物业收费标注是明显高于政府指导价，因此被告按照该协议向原告收取2.5元每平方米的标准是不合法的。证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，该协议中的第八条限制了业主自主选择物业管理公司的约定，该协议是开发商与被告的格式合同，该补充协议规定不适用于原告与被告的物业纠纷。证据5真实性、合法性、关联性不予认可，从被告所提供的图片无法证明，被告已向原告业主进行公告，按照物业管理的习惯，应该按照手册等书面的形式向业主发放，被告也没有证据予以证明，被告也没有提供相应的证据证明被告的物业收费标准已向相应部门进行备案，也没有向原告出示政府对该物业类型的收费指导价文件。
对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合被告的质证意见、庭审笔录等进行综合认定，并将确认和认定的证据作为本案认定事实的依据。
经审理查明，原告陈梓锐等15人在2012年至2015年期间向案外人肇庆市四会翡翠山河房地产开发有限公司购买了坐落在四会市东城街道观海路的房屋，分别是××市××街道××路翡翠山河18栋、19栋、27栋、28栋、29栋、32栋、33栋、35栋、36栋、37栋、38栋、39栋的业主。2012年1月13日被告与肇庆市四会翡翠山河房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，取得对××市××街道××路河小区的物业管理，该合同对物业管理服务费约定：“1、本物业管理服务费由乙方按建筑面积高层住宅1.5元／㎡／月；别墅2.5元／㎡／月；商铺2.5元／㎡／月向业主或物业使用人收取。2、管理服务费标准的调整，除国家有规定外，需要与甲方协商予以合理调整。”同时原告除陈梓锐外，其余原告均作为乙方与作为甲方的被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：“……第四条物业管理服务费用一、乙方交纳费用时间：每月10日、15日，通过银行转账或到物业管理处交纳现金。二、住宅（洋房）按建筑面积1.5元／㎡。三、低层建筑按建筑面积2.5元／㎡。八、物业管理服务费用的调整按政府标准调整。”被告
被告自述原告自收楼起一直都有按2.5元／㎡／月向被告交纳物业管理费。原告与肇庆市四会翡翠山河房地产开发有限公司签订的广东省商品房买卖合同中“商品房的用途”一栏有的为“普通住宅”有的为“住宅”。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》中原告所购房屋基本情况；类型：中有的为“别墅”有的为“商品房”。
另查明，被告的企业资质是三级，2014年10月22日物价局同意被告对高层住宅按1.5元／㎡／月标准实行政府指导价的物业服务收费备案。四会市物价局（四价［2008］33号文件中“一、住宅（不含别墅）前期物业服务收费基准价及浮动幅度中一级普通多层的基准价为1元／㎡／月，高层为1.2元／㎡／月，浮动幅度不超过30%下浮不限；二级普通多层的基准价为0.7元／㎡／月，高层为0.9元／㎡／月，浮动幅度不超过20%下浮不限；三级普通多层的基准价为0.6元／㎡／月，高层为0.8／㎡／月，浮动幅度不超过20%下浮不限。另外，购房时已签服务合同的按合同执行。”。本院
为，根据本案双方当事人在诉讼中的起诉和答辩意见，双方主要是对物业管理费的收费标准存在争议。原告所购房屋均为低层住宅，多为两户一栋，原告主张房屋的性质是普通多层，被告主张房屋具备了别墅的特性是别墅。结合多数原告在与被告签订的《前期物业管理服务协议》中原告所购房屋基本情况；类型：中有的为“别墅”有的为“商品房”的情况。按照广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知（粤价【2010】1号）第七条“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权的车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立后的住宅（含自有产权的车位、车库）及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。”、第九条“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定”、第二十七条“对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业，可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解”、第二十八条“物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：（一）未经当地价格主管部门批准，超过政府指导价标准收费的；。”。现阶段××市××街道××路翡翠山河小区仅对小区的高层住宅按1.5元／㎡／月在四会市物价局实行政府指导价的物业服务收费备案。本案被告与建设单位肇庆市四会翡翠山河房地产开发有限公司已签订《前期物业服务委托合同》对物业服务收费标准已有约定，且被告与原告在签订《前期物业管理服务协议》中也约定了物业服务收费标准，在此后的合同履行中，原告亦按此标准履行。原告陈梓锐虽然没有与被告签订《前期物业管理服务协议》，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，亦应按物业服务合同履行义务。在原、被告双方没有对物业管理费作出新的约定前，原告应当按照上述标准向被告支付物业管理费。物业管理费收费标准的调整应由业主大会制定物业服务收费方案后与物业服务企业协商确定，由于翡翠山河小区尚未选举产生业主委员会，原告可以通过小区所在地居民委员会选举产生业主委员会，由业主委员会选聘物业服务企业后确定物业管理费收费标准；如果认为被告未经当地价格主管部门批准，超过政府指导价标准收费的也可以通过要求价格主管部门依法查处的途径解决。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自义务，原告主张判决被告向原告收取物业管理费标准为1.2元/㎡依据不足，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告负担。
本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审
审 判 长 梁育锦
审 判 员 周忠海
人民陪审员 莫健龙
二〇一七年二月十日
书 记 员 申家文
附15名原告名单及基本情况如下：
原告：陈梓锐，男，汉族，1991年10月15日出生，户籍住址：四会市，住四会市。
原告：吴永兴，男，汉族，1994年2月12日出生，户籍住址：四会市，住四会市。
原告：李思琪，女，汉族，1990年9月1日出生，户籍住址：四会市，住四会市。
原告：李思雅，女，汉族，1988年5月14日出生，户籍住址：四会市，住四会市。
原告：欧键爵，男，汉族，1994年3月7日出生，户籍住址：四会市，住四会市。
原告：陈丽香，女，汉族，1976年8月13日出生，户籍住址：四会市，住四会市。
原告：潘海珍，女，汉族，1978年5月25日出生，户籍住址：四会市，住四会市。
原告：喻梅，女，土家族，1976年4月18日出生，户籍住址：四会市，住四会市。
原告：乡建楠，男，汉族，1990年4月7日出生，户籍住址：四会市，住四会市。
原告：乡智聪，男，汉族，1995年8月13日出生，户籍住址：四会市，住四会市。
原告：秦夏飞，男，汉族，1989年4月30日出生，户籍住址：四会市，住四会市。
原告：彭燕霞，女，汉族，1972年12月2日出生，户籍住址：四会市，住四会市。
原告：刘志坚，男，汉族，1969年7月10日出生，户籍住址：四会市，住四会市。
原告：邓斌斌，女，汉族，1988年4月3日出生，户籍住址：四会市，住四会市。
原告：黎有娣，女，汉族，1978年8月15日出生，户籍住址：四会市，住四会市。