北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第04888号
上诉人（原审原告、反诉被告）唐广波，男，1971年10月5日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京长实之地房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区花乡南三环西路万柳桥西北侧商业及行政办公综合楼6层1-728。
法定代表人孙俊伟，总经理。
委托代理人靳孟启，男，1988年12月24日出生。
上诉人唐广波因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第01555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月，唐广波诉至原审法院称：唐广波与北京长实之地房地产经纪有限公司（以下简称长实公司）双方于2014年2月24日签订房屋租赁合同，约定长实公司（甲方）将位于北京市丰台区花乡南三环西路万柳桥西北侧商业及行政办公楼2-828的房屋出租给唐广波（乙方）居住，租期自2014年2月25日至2015年3月24日，租金每月3000元。合同约定，乙方在入住半年的基础上，须提前一个月通知甲方，并配合甲方随时带新客户看房入住后，甲方退还乙方所剩房租及押金。合同签订后，唐广波于2014年2月24日向长实公司支付租房服务费2800元，保证金3000元，有线电视及卫生费606元，2014年2月25日至2014年6月24日共计4个月的房租12000元，2014年5月24日支付三个月房租9000元，后唐广波在2014年7月通知长实公司将于8月份退房，8月24日唐广波向长实公司交还了房屋钥匙及附属设施，返还房屋。现该房屋已由长实公司出租给新客户，但长实公司拒绝退还我剩余房租及押金，故我诉至法院，请求判令长实公司返还租房保证金3000元，剩余房租3000元，并承担本案诉讼费用。
长实公司辩称：不同意原告诉讼请求。唐广波提前一个月通知我方退租，但唐广波未将钥匙归还，若唐广波交回钥匙，我方会为其开具收条。合同第14条第六款及第十六条虽然对提前退租进行了约定，实际乙方也提前一个月通知我方要退租，但合同没有约定提前退租不属于违约。我方认为唐广波提前退租属于违约，应向我方支付违约金。另依据合同第5条第2款约定，唐广波提前退租应以书面形式提出。唐广波退租后，我方于2014年9月15日将房屋重新出租。合同明确约定新客户入住后甲方退还乙方所剩房租及押金，乙方在应第三次支付房租时房屋未租出去，乙方为拒交房租提前搬走所以甲方无法结算并退还乙方。综上，我方提出反诉请求：1、唐广波支付违约金6000元；2、唐广波支付2014年8月25日至2014年9月15日房租2000元。
唐广波针对反诉辩称：不同意长实公司反诉请求。我未违约，不同意支付违约金，合同第16条并未约定违约金；我按照合同约定履行，至于长实公司何时将房屋继续对外出租与我无关。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案合同当事人签订的合同不违背法律禁止性规定，系各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。根据庭审查明事实，长实公司将涉诉房屋交付唐广波时，由其员工孙建伟负责具体事宜，并在交房财产清单上签字，唐广波主张合同履行过程一直是孙建伟负责具体事务，其该项主张亦属合理。综合本案情况及双方举证能力，唐广波主张退房时将涉诉房屋及附属设施交付孙建伟并提供收条佐证，已完成己方证明责任，长实公司若对交房时间及收条真实性不予认可，应对其反驳意见承担证明责任，否则将承担举证不能之不利后果。本案中，长实公司称电卡及燃气卡唐广波退房时未能退还，由长实公司后期自行补办，但未能提供补办材料对上述说法予以佐证，亦未能通知其员工孙建伟到庭作证。综合上述情况，认定唐广波退房时间为2014年8月24日。合同履行过程中，唐广波提出退租，并于2014年8月24日将房屋交还长实公司，涉诉房屋已于2014年9月15日重新出租，故唐广波要求长实公司退还一个月租金及保证金的诉讼请求，符合合同第十六条约定的退还租金条件，予以支持。因唐广波在租期内提前退租，长实公司按合同第十四条第（六）款之约定向唐广波主张违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。唐广波称其就退租提前一个月通知长实公司，对此并未提供证据证明，且唐光波是否提前通知并不影响对其违约责任之认定。长实公司要求房屋空置期间租金的请求，该项主张实为房屋空置期间的租金损失，现双方约定的违约金已足以弥补长实公司的房屋空置损失，故对长实公司的该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，于2015年3月判决：一、北京长实之地房地产经纪有限公司于判决生效后十日内退还唐广波房屋租金三千元、房屋租赁保证金三千元；二、唐广波于判决生效后十日内支付北京长实之地房地产经纪有限公司违约金六千元；三、驳回北京长实之地房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，唐广波不服，向本院提起上诉，唐广波认为其并未违约，不应支付违约金，要求二审法院查明事实，依法驳回长实公司的诉求。长实公司同意原判。
经审理查明：2014年2月24日，唐广波（乙方）与长实公司（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：唐广波租赁位于北京市丰台区花乡南三环西路万柳桥西北侧商业及行政办公楼2-828室（以下简称涉诉房屋），租赁期自2014年2月25日至2015年3月24日，租金3000元／月，支付方式季付，并提前30日交纳，支付时间：第二次2014年5月25日，第三次2014年8月25日，第四次2014年11月25日；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金3000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及违约赔偿责任外，剩余部分如数返还；第十四条第六款约定租赁期内乙方需提前退租的应提前30日通知甲方，应按月租金的200%向甲方支付违约金；合同第十六条“其他约定事项”补充约定：乙方在入住半年的基础上，须提前一个月通知甲方，并配合甲方随时带新客户看房入住后，甲方退还乙方所剩房租及押金。
2014年2月24日，唐广波向长实公司交纳了房租12000元及押金3000元、有线、卫生费606元、租房服务费2800元，2014年2月25日，长实之地公司将涉诉房屋交付唐广波，双方签署财产清单，清单中甲方签字为孙建伟。2014年5月24日，唐广波向长实公司交纳了房租9000元。
庭审中，唐广波称其提前一个月向长实公司提出退租，并于2014年8月24日将房屋交还长实公司，长实公司员工孙建伟当日向其出具收取门卡、电卡、燃气卡及大门钥匙的收条。双方均表示9月15日新的租户搬入涉诉房间。长实公司认可孙建伟为其公司员工，但对该收条真实性不予认可。诉讼过程中，本庭通知其联系孙建伟到庭核实情况，长实公司表示无法联系到孙建伟。
上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、收据、收条、长实公司财产清单等证据材料及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：唐广波与长实公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。双方租赁合同约定：租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及违约赔偿责任外，剩余部分如数返还，因唐广波在租赁合同期间提出解除双方的租赁合同，依上述约定，长实公司扣除唐广波所应交纳的费用外，应当返还唐广波未使用的房屋租金及押金，原审法院判令长实公司返还唐广波未使用的房屋租金及押金，符合双方之约定，本院予以维持。双方租赁合同亦约定，租赁期内唐广波需提前退租的应提前30日通知长实公司，应按月租金的200%向长实公司支付违约金，唐广波在租赁期内，提前解除双方的租赁合同，长实公司要求唐广波承担合同约定的违约责任，亦符合双方的约定，原审法院予以支持，是正确的，本院亦予以维持。唐广波的上诉请求，与双方的约定不符，本院不予采信。综上，原判正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由唐广波负担（已交纳），反诉案件受理费25元，由北京长实之地房地产经纪有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费50元，由唐广波负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 李 桃
代理审判员 王 云
二〇一五年六月十五日
书 记 员 何海云