上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第363号
上诉人（原审被告）上海碧卡蔓服饰有限公司。
法定代表人张武锋。
委托代理人钟裕康。
被上诉人（原审原告）上海岳峰置业开发有限公司。
法定代表人林建瑞。
委托代理人汪滢、陈永兴，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
上诉人上海碧卡蔓服饰有限公司（以下简称碧卡蔓服饰）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第2569号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法公开开庭审理了本案，上诉人碧卡蔓服饰的委托代理人钟裕康、被上诉人上海岳峰置业开发有限公司（以下简称岳峰置业）的委托代理人汪滢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上海市虹口区人民法院经审理查明，岳峰置业是上海市西江湾路XXX号凯德龙之梦虹口广场的开发商。2011年6月20日，岳峰置业、碧卡蔓服饰签订《房屋租赁合同》，约定岳峰置业将面积为69.83平方米的系争商铺出租给碧卡蔓服饰用于经营；暂定岳峰置业于2011年7月2日将商铺交付碧卡蔓服饰，合同约定租赁期限为2011年8月1日至2013年7月31日，装修免租期为30天，从2011年7月2日到2011年7月31日；第一年的月租金为38，266.84元，第二年的月租金为40，361.74元，物业管理费为每月5，586.4元。合同还约定每月租金、物业管理费应于每月第一个工作日或之前支付，逾期支付租金、物业管理费和其他费用，自逾期日起，按逾期款项的日千分之一支付逾期付款违约金，逾期支付租金及物业管理费及其他费用超过一个月，岳峰置业可书面通知碧卡蔓服饰解除合同，碧卡蔓服饰已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还；同时碧卡蔓服饰还须支付岳峰置业相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和作为违约金；如果违约金不足以弥补岳峰置业损失的，碧卡蔓服饰应补足损失额与违约金间的差额。关于房屋交还，合同规定碧卡蔓服饰应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向岳峰置业交还房屋，并拆除装修恢复原状，所发生费用由碧卡蔓服饰承担，逾期则岳峰置业有权自行拆除，并要求碧卡蔓服饰承担相应的拆除费用，该费用可直接在租赁保证金中扣除；合同还规定逾期交还房屋满7日，岳峰置业可在公证人员或律师等在场前提下开启房屋并更换门锁、移动物品、将房屋腾空收回，对因此引起的碧卡蔓服饰损失概不负责。在合同专用条款中又规定碧卡蔓服饰逾期不交还房屋的，岳峰置业有权要求碧卡蔓服饰按每日每平方米64.90元（相当于每月135，959元，为租金的3.37倍）的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时乙方还应承担在占用期间所发生的一切其他费用；在补充条款中规定碧卡蔓服饰应在合同期满或解除撤销或确认无效后30日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，逾期一天按每日每平方米64.90元支付违约金。
合同签订后，岳峰置业向碧卡蔓服饰交付了场地，碧卡蔓服饰向岳峰置业支付了房屋租赁保证金137，844.42元、装修押金43，853.24元、公用事业保证金5，586元、POS机押金1，200元。
因岳峰置业正式开业日期延期，岳峰置业、碧卡蔓服饰于2012年3月28日签订协议书，确认岳峰置业于2011年7月20日将系争商铺交付给碧卡蔓服饰，合同约定的租赁期变更为自2011年12月27日起至2013年12月26日止。同日，岳峰置业、碧卡蔓服饰双方另签订补充协议（免租），其中岳峰置业同意碧卡蔓服饰可以自2011年12月27日至2011年12月31日暂缓缴纳租金及物业管理费7，073.10元。
2012年11月1日起，碧卡蔓服饰拖欠租金，并于同年12月25日、次年1月4日致函岳峰置业，要求降低租金、以保证金折抵租金、提前解除合同、撤柜等，岳峰置业未做回应。2013年1月18日，岳峰置业向碧卡蔓服饰发出律师函催讨碧卡蔓服饰欠付的租金、物业管理费等。2013年1月28日，基于经营状况不佳，碧卡蔓服饰停止营业，并将部分物品撤离系争商铺。当日，岳峰置业向碧卡蔓服饰发出律师函，确定双方的租赁关系于2013年1月30日解除，要求碧卡蔓服饰付清欠费、将场地恢复原状、办理注册地址的工商注销登记等。2013年2月27日，碧卡蔓服饰向岳峰置业申请施工许可，并支付了施工许可证工本费、建筑垃圾清运费，委托案外人上海正开建筑装潢工程有限公司对系争商铺进行拆除复原施工，预计施工日期为2013年2月27日至3月6日，但施工进行至3月2日，岳峰置业要求碧卡蔓服饰停止施工。2013年4月，碧卡蔓服饰申请系争商铺的工商注销登记，并于2013年5月8日完成碧卡蔓服饰在系争商铺的工商注销登记。
因双方就租赁合同解除的相关事宜协商未果，故岳峰置业诉讼，要求法院判令：1、确认岳峰置业、碧卡蔓服饰之间的租赁合同已于2013年1月30日解除；2、判令碧卡蔓服饰支付2012年11月1日至2013年1月30日期间的租金115，931.3元，以及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付租金的0.1%计算逾期付款违约金，计算到判决生效之日止；3、判令碧卡蔓服饰支付自2012年11月1日至2013年1月30日期间物业管理费16，579元，以及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付物业管理费的0.1%计算逾期付款违约金，计算到判决生效之日止；4、判令碧卡蔓服饰支付2012年11月至2013年1月期间的电费2，967元，以及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付电费的0.1%计算逾期付款违约金；5、碧卡蔓服饰已经支付的租赁保证金137，844.42元不予返还；6、判令碧卡蔓服饰支付提前退租的违约金275，688.84元（即该房屋当年6个月的租金和6个月的物业管理费之和）；7、判令碧卡蔓服饰支付免租期内的租金及物业管理费50，461.26元；8、判令碧卡蔓服饰支付2013年1月31日至2013年4月22日的房屋占用费117，831.22元；9、判令碧卡蔓服饰支付2013年3月2日至2013年5月8日的逾期办理工商登记的违约金5万元。
原审审理中经调解，碧卡蔓服饰表示愿以支付给岳峰置业的房屋租赁保证金、装修押金、公用事业保证金等折抵所欠租金、物业管理费等费用，确定2013年3月2日作为系争商铺交还岳峰置业的日期，并支付岳峰置业该段时间内的租金。岳峰置业坚持判如所请。双方差距较大，调解未果。
原审法院认为，碧卡蔓服饰因自身经营状况不佳，于2013年1月4日提出解除合同的请求，但岳峰置业未予回应，双方未能协商解除合同。根据合同约定，每月租金应于每月第一个工作日或之前支付，逾期支付构成违约，碧卡蔓服饰于2012年11月1日起拖欠租金等，碧卡蔓服饰已违约在先，无合同解除权。岳峰置业基于碧卡蔓服饰欠付租金并停止经营的状况，于2013年1月28日向碧卡蔓服饰发出解除租赁合同的律师函，故应认定双方合同解除日期为该律师函到达碧卡蔓服饰处的2013年1月30日。对2012年11月1日至2013年1月30日的租金、物业管理费、电费等，碧卡蔓服饰表示愿意支付，法院予以照准。但碧卡蔓服饰关于其未违约，双方系协商解除合同的辩称意见与法院查明的事实不符，不予采信。
本案中，因碧卡蔓服饰拖欠租金、物业管理费等违约行为致租赁合同提前解除，碧卡蔓服饰应根据合同承担相应的违约责任，具体为：1、逾期支付的租金、物业管理费、水电费承担逾期付款违约金。根据合同约定，逾期支付上述费用应自逾期日起，按逾期款项的日千分之一支付逾期付款违约金。该约定标准较高，碧卡蔓服饰要求调整，根据本案实际情况，法院将逾期付款违约金调整为自逾期日起，碧卡蔓服饰按同期银行贷款利率支付逾期付款违约金。2、支付提前退租的违约金。碧卡蔓服饰违约致合同解除应当承担赔偿责任，赔偿损失的范围可由法律直接规定或由双方约定，本案中岳峰置业的损失可确定为租金、物业管理费的损失。双方在合同中约定，如碧卡蔓服饰违约应支付提前退租的违约金275，688.84元，相当于该房屋当年6个月的租金和6个月的物业管理费之和。该约定标准较高，碧卡蔓服饰要求调整，根据本案实际情况，法院酌定碧卡蔓服饰赔偿岳峰置业提前退租的违约金183，792元，相当于系争商铺当年4个月的租金、物业管理费之和。
至于岳峰置业要求碧卡蔓服饰返还装修免租期间（2011年7月20日到2011年8月19日）的租金、物业管理费50，461.26元。合同中明确碧卡蔓服饰在装修期内无须承担租金、物业管理费及宣传推广费，即装修期免租；但在合同其他条款中又说明不论任何原因实际租赁不满通用条款规定的租赁期限和／或违反本合同的条款及规定，岳峰置业有权向碧卡蔓服饰索取装修免租期内所免去的所有租金和／或物业管理费和／或宣传推广费。两条款存在矛盾，实际为附条件的装修免租，对所附条件，岳峰置业应做充分释明；另外，考虑租赁合同是以使用、收益标的物为目的的继续性合同，合同性质决定了合同解除一般不能溯及既往，且2011年7月20日到2011年8月19日商场整体未开业，故对岳峰置业要求碧卡蔓服饰返还装修免租期间租金、物业管理费不予支持。
岳峰置业要求对碧卡蔓服饰已经支付的租赁保证金137，844.42元不予返还。法院认为，合同中约定的租赁保证金本质是碧卡蔓服饰为担保租赁合同的履行而预付给岳峰置业的租金、物业管理费等，属于定金性质，应当适用担保法中的定金罚则，碧卡蔓服饰履行债务后，所付保证金应当可以抵作价款或者收回。合同法规定当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或者定金条款，但二者不能并用。现岳峰置业既要求碧卡蔓服饰支付相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，又要求对碧卡蔓服饰已经支付的租赁保证金不予返还，明显限制了碧卡蔓服饰的权利，加重碧卡蔓服饰的违约责任，亦有悖于守约方可选择适用违约金或者定金条款，但二者不能并用的法律规定故不予支持。
至于岳峰置业要求判令碧卡蔓服饰支付2013年1月31日至2013年4月22日的房屋占用费117，831.22元，要求碧卡蔓服饰支付2013年3月2日起2013年5月8日的逾期办理工商登记的违约金5万元的诉讼请求。法院认为，岳峰置业的上述要求虽有合同约定，但岳峰置业作为合同的提供方，将由相对方承担责任的条款分散在合同各部分，部分内容互相矛盾、表述不清，对此岳峰置业释明不够。双方合同中关于租金、物业管理费等均明确按系争商铺总面积每月应支付总额为计算单位，但在涉及岳峰置业违约须承担房屋占用、使用费，及逾期办理注册地址工商注销手续的违约金时，合同却以每日每平方米64.90元为单位，掩饰实际要求岳峰置业承担的费用为每月135，959元（64.90×30×69.83），相当于正常租金的3.37倍，如根据该约定，岳峰置业可主张的2013年1月31日至2013年4月22日止，房屋占用、使用费为37.17万余元（相当于9个月的租金总和，现岳峰置业实际以117，831.22元主张）、逾期办理注册地址工商注销手续的违约金以2013年3月1日至2013年5月8日计金额为31.27万元（相当于8个月的租金总和，现碧卡蔓服饰实际以5万元主张），如此高额的违约金标准，岳峰置业在合同中以每日每平方米64.90元表述，又不向碧卡蔓服饰明确释明，有悖诚信。且事实上亦不可能以一平方米面积计算违约金金额。另外，碧卡蔓服饰承担赔偿责任，应基于碧卡蔓服饰违约及岳峰置业损失后果的产生；赔偿损失的范围可由法律直接规定或由双方约定，但岳峰置业不应任意扩大可得利益范围；本案中岳峰置业的损失可确定为租金、物业管理费的损失；岳峰置业以翻倍、叠加方式要求碧卡蔓服饰承担房屋占用、使用费，及逾期办理注册地址工商注销手续的违约金，明显属于岳峰置业任意扩大可得利益范围，法院不予支持。
综上，岳峰置业作为大型商场的开发商，与商户签订商铺租赁合同时，明显处于强势地位，岳峰置业不应利用其强势地位将经营风险转移给承租人，加重承租人的违约责任；合同解除时，应积极协商善后事宜，避免扩大损失。根据相关法律规定及双方利益平衡，法院做如下调整，1、关于应付款项逾期付款违约金，按同期银行贷款利率，从应付款项未付之次日起计算至实际支付之日止；2、关于要求碧卡蔓服饰支付装修免租期间租金、物业管理费的诉讼请求，不予支持；3、关于要求碧卡蔓服饰按每日每平方64.90元支付房屋占用、使用费，及按该标准支付逾期办理注册地址工商注销手续的违约金，不予支持；4、对提前解除合同的违约金酌定为四个月的租金和四个月的物业管理费之和；5、碧卡蔓服饰的租赁保证金折抵碧卡蔓服饰所欠岳峰置业租金、物业管理费等。据此，判决：一、上海岳峰置业开发有限公司与上海碧卡蔓服饰有限公司于2011年6月20日签订的关于凯德龙之梦虹口广场A03-59商铺的《房屋租赁合同》及相关协议于2013年1月30日解除；二、上海碧卡蔓服饰有限公司应支付上海岳峰置业开发有限公司2012年11月1日至2013年1月30日止的房屋租金115，931.3元、物业管理费16，579元、电费2，967元，并按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率标准支付该三项的逾期付款违约金（自2012年11月起逐月计收，每月租金、物业管理费、电费的逾期支付违约金应自当月2日起计算到实际支付之日止）；三、上海碧卡蔓服饰有限公司应支付上海岳峰置业开发有限公司提前解除租赁合同的违约金183，792元；四、上海碧卡蔓服饰有限公司已支付给上海岳峰置业开发有限公司房屋租赁保证金137，844.42元、装修押金43，853.24元、公用事业保证金5，586元、POS机押金1，200元，用于折抵碧卡蔓服饰的上述欠费；五、上海岳峰置业开发有限公司的其他诉讼请求，不予支持。上述第二、三项上海碧卡蔓服饰有限公司应支付款项于原审判决生效之日起10日内支付。
原审法院判决后，碧卡蔓服饰不服，向本院提出上诉称：岳峰置业提供的合同为格式合同，包含大量霸王条款，违约金约定完全显失公平。原审法院虽然调整了本案中碧卡蔓服饰应当承担的违约金，但判决违约金仍旧过高，碧卡蔓服饰主动向岳峰置业移交租赁房屋钥匙，岳峰置业同意碧卡蔓服饰撤场，故碧卡蔓服饰不应再承担带有惩罚性质的违约金。请求本院：1、撤销原审法院判决主文第三项，改判碧卡蔓公司不须支付岳峰置业提前解除租赁合同的违约金183，792元；2、改判岳峰置业承担碧卡蔓服饰承担的诉讼费3，786.93元中的一半；承担本案的上诉审全部诉讼费。
被上诉人岳峰置业辩称，原审法院判决正确，应当予以维持。上诉人与被上诉人签订的租赁合同是经过双方充分协商的结果，不是由岳峰置业提供的格式合同，更不存在所谓的霸王条款。由于碧卡蔓公司的违约行为，导致岳峰公司损失了至少半年的房租和物业费收入，而原审法院对碧卡蔓服饰应当承担的违约金已经作了调整，现其上诉要求完全不承担提前解除合同的违约金183，792元等上诉请求于法无据，请求本院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，岳峰置业和碧卡蔓服饰签订的租赁协议合法有效，当事人双方都应当按照约定全面履行自己的义务。因碧卡蔓服饰拖欠租金、物业管理费等违约行为致租赁合同提前解除，岳峰置业向碧卡蔓服饰发函表示解除租赁合同，碧卡蔓服饰则向岳峰置业移交了租赁房屋，原审法院认定本案租赁合同于2013年1月30日解除，碧卡蔓服饰应根据合同承担相应的违约责任具有合同和法律依据；同时原审法院根据双方所签订的合同文本内容和实践中房屋租赁的交易习惯，依据公平原则对本案所涉碧卡蔓服饰应当承担的违约金予以相应调整均无不当，对于调整的理由和依据本院予以认同。现碧卡蔓服饰以岳峰置业提供的合同为格式合同、包含大量霸王条款、违约金约定完全显失公平，原审法院虽然调整违约金，但判决的违约金仍旧过高为由，请求本院撤销原审法院判决主文第三项，改判碧卡蔓公司不须支付岳峰置业提前解除租赁合同的违约金183，792元。鉴于原审法院根据碧卡蔓服饰提出的违约金约定过高应当予以调低的请求，已经对碧卡蔓服饰应当承担的违约金作了调低。碧卡蔓服饰二审请求法院再予以调低的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，975.84元由上诉人上海碧卡蔓服饰有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯 峰
审 判 员 卢薇薇
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年四月十八日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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