江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10144号
上诉人（原审被告）：季彦，男，1986年9月14日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。
委托诉讼代理人：徐涛明，江苏东域律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔勇，江苏东域律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郝敬响，男，1985年8月20日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。
被上诉人（原审原告）：袁玲，女，1986年9月19日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘训峰，江苏致邦律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：丛宾，江苏致邦律师事务所实习律师。
原审第三人:南京中原房地产中介有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区中山东路90号7W1室。
法定代表人:陆成，该公司总经理。
委托诉讼代理人:储节红，女，该公司员工。
委托诉讼代理人:陈志毅，江苏德序律师事务所律师。
上诉人季彦因与被上诉人郝敬响、袁玲及原审第三人南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初4095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
季彦上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：一、被上诉人未按约定时间支付房款构成违约。1.被上诉人支付首付�的履行期限于2016年2月28日届满，上诉人办理过户义务的履行时间因周日顺延至2016年2月29日，二者时间不一致，一审却认定上诉人债务没有先后履行顺序，错误；2.被上诉人交付房款属于给付义务，应在合同约定的期限内主动履行，上诉人办理房屋过户手续的义务属于配合性义务，需要双方配合完成，且被上诉人及原审第三人从未主动提议办理过户手续。故一审判决因我方未办理过户义务而被上诉人有权拒绝支付房款的理由不能成立。二、房款给付属于合同的主要义务，被上诉人不按合同约定支付首付款，且经催告后仍不履行，被上诉人的违约行为导致合同目的无法实现，上诉人有权解除合同。三、一审判决认定上诉人对贷款预审批有协助义务，上诉人认为贷款预审批不是本案合同约定的履行条件，一审该认定扩大了上诉人的合同附随义务的范围。
郝敬响、袁玲共同辩称，一、我方支付首付款与上诉人办理房屋过户手续属同时履行的对等给付义务，在上诉人未办理房屋过户手续前，我方有权拒绝给付首付款，我方的行为是在行使同时履行抗辩权，而非违约。二、办理贷款预审批是上诉人提出办理房屋过户手续的前提条件，正是因为上诉人自己未能及时配合办理贷款预审批手续，才导致《居间协议》约定义务履行的相应顺延。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
中原公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
郝敬响、袁玲共同向一审法院起诉请求：1、确认季彦向其所发签署日期为2016年3月22日的《解除合同通知书》无效；2、判令季彦继续履行2016年1月30日签订的《房地产买卖居间协议》，将位于江宁区秣陵街道将军大道9号托乐嘉花园贵邻居2幢604室房屋所有权证和土地使用权证过户至其名下，并向其交付房屋；3、季彦向其支付违约金197000元；4、季彦承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：郝敬响、袁玲与季彦于2016年1月30日在中原公司的居间下签订《房地产买卖居间协议》一份，合同约定：由郝敬响、袁玲（乙方）购买季彦（甲方）所有的位于南京市江宁区秣陵街道将军大道9号托乐嘉花园贵邻居2幢604室房屋（以下简称604室房屋）；房屋总价1970000元；乙方于2016年1月30日向甲方支付购房定金50000元；首期房款900000元（含已支付的定金50000元）于2016年2月28日前以转账方式支付甲方，第二期房款1050000元通过银行贷款方式支付（组合贷款，其中公积金贷款600000元，商业贷款450000元），尾款20000元于甲方将房屋内所有户籍关系迁出后房屋交付当日支付；甲乙双方同意在2016年2月28日前签订《房地产买卖契约》并办理过户手续，办理过户手续时双方应确保需办理公证的相关材料已公证；甲乙双方承诺接到丙方通知后3个工作日内前往房地产交易中心办理出件手续，交易税费全部由乙方承担；甲方应在2016年5月31日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间；佣金应于2016年2月28日前一次性支付完毕；若乙方申请的贷款额度不足或因其他原因（如因乙方自身信用问题未获审批）无法获得贷款的，乙方应于出件之日起七个工作日内将相应部分房款以现金方式支付给甲方，乙方逾期支付房款或拖延提供贷款材料的，每逾期一天按照总房价的万分之五支付甲方违约金；在本协议签订时甲乙双方身份证所载地址即为本协议下任何书面�知的送达地址；本协议自甲乙丙三方签字盖章后即告生效；房屋交房时甲方恢复原貌毛坯交付给乙方；房款为甲方净得价格，季彦不承担任何费用；违约方赔付守约方总房款10%作为违约金。前述协议上甲方处有季彦及其代理人季跃进签名，乙方处有郝敬响、袁玲签名，乙方处联络地址为丹佛小镇8-605。前述协议签订后当日郝敬响、袁玲向季彦支付了定金50000元。2016年2月5日，季跃进电话联系中原公司，认为郝敬响存在信用不良记录，万一房屋过户给郝敬响、袁玲却不能贷款，卖方拿不到房款风险大，要求中原公司提供担保，中原公司提出是否要求先做贷款预审批，季跃进未反对。2016年2月25日，中原公司电话联系季跃进，告知贷款预审批需要季彦及其配偶共同前往银行办理。2016年2月29日，季彦配偶前往江苏省泰兴市公证处办理了公证，声明：其与季彦2015年7月6日登记结婚，604室房屋系季彦婚前个人财产，无产权共有人。2016年3月1日，袁玲与季彦微信沟通，希望降低首付款金额，将商业贷款调整为600000元，季彦要求袁玲与其父季跃进沟通。2016年3月15日，季跃进电话联系郝敬响、袁玲，要求支付购房首付款。郝敬响、袁玲在中国银行南京江宁支行办理贷款预审批，中国银行南京江宁支行收到季彦配偶出具的经公证的声明后于2016年3月18日在其系统内录入贷款审批申请。2016年3月22日，季彦向中原公司寄送《解除合同通知书》，载明：郝敬响、袁玲未能依照合同约定于2016年2月28日前支付首期购房款，拖欠已近1个月，合同目的无法实现，通知于即日解除双方2016年1月30日签订的《房地产买卖居间协议》。中原公司于2016年3月24日收到前述通知书。2016年3月25日，郝敬响、袁玲申请的贷款450000元获得预审批通过。当日，中原公司通知季�进贷款预审批通过，询问周一能否过户，并告知过户所需资料。2016年3月26日，季彦以郝敬响为收件人向地址为南京迈瑞生物医疗电子有限公司南京庐山路188号新地中心22层2204-2207寄送《解除合同通知书》。2016年3月28日，郝敬响、袁玲、季跃进在中原公司组织下就本案所涉房屋买卖事宜协商，未能达成一致意见，协商中季跃进向郝敬响、袁玲送达《解除合同通知书》。2016年4月，郝敬响、袁玲向一审法院提起本案诉讼。
一审另查明，604室房屋登记所有权人为季彦，登记时间2012年10月16日。
审理中，一审法院依照郝敬响、袁玲申请向中国银行南京江宁支行调查，该行答复：本案房屋贷款情形，虽然房屋登记所有权人为季彦，但办理贷款审批需季彦配偶到场签字或者由季彦配偶出具经公证的法律承诺或授权委托书；郝敬响、袁玲在其处申请的贷款，袁玲为主贷人，郝敬响为共同还款人，郝敬响的个人征信记录中确曾有逾期归还贷款的瑕疵，但该瑕疵不影响本次贷款审批。郝敬响、袁玲向一审法院申请保全了涉案房屋，并已提供600000元的现金担保。另，郝敬响、袁玲已将涉案房屋房款1300000元提存至一审法院。
一审法院认为，合法的买卖关系受法律保护。郝敬响、袁玲与季彦于2016年1月30日签订的《房地产买卖居间协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行。关于双方争议的郝敬响、袁玲未在协议约定的2016年2月28日前支付首期房款是否构成违约的问题。2016年2月5日季彦委托代理人季跃进已知晓郝敬响个人征信记录存在瑕疵，中原公司询问其是否要求先进行贷款预审批，季跃进未反对，协议中对于是否在过户�进行贷款预审批没有约定，而在此情形下为了保障交易的顺利进行，避免因未能顺利贷款给双方造成的履行障碍及风险，进行贷款预审批确有必要，郝敬响、袁玲有及时提供贷款资料的义务，季彦有协助贷款预审批的义务。季彦未能根据贷款银行要求及时通知其配偶前往签字或者提供贷款银行所需公证材料，致贷款预审批迟延，该迟延不可归责于郝敬响、袁玲。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，协议中双方约定2016年2月28日前办理涉案房屋过户手续以及郝敬响、袁玲向季彦支付首期房款，双方互负同时履行义务，现仅有证人证言证实季彦代理人季跃进于2016年3月15日电话催促郝敬响、袁玲于五日内支付首期房款，该期间内季彦并未与郝敬响、袁玲办理涉案房屋过户手续，郝敬响、袁玲有权拒绝季彦要求支付首期房款的要求。综上，对于季彦主张的郝敬响、袁玲逾期未支付首期房款构成违约，其有权解除双方签订的《房地产买卖居间协议》的意见，一审法院不予采纳。对于郝敬响、袁玲要求确认《解除合同通知书》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现郝敬响、袁玲已将涉案房屋房款提存至一审法院，具有履行能力，故一审法院对于郝敬响、袁玲要求季彦继续履行《房地产买卖居间协议》，协助其办理涉案房屋过户手续的并交付房屋的诉讼请求予以支持。对于郝敬响、袁玲主张的违约金197000元，季彦无正当理由通知解除合同，系违�行为，应当承担违约责任。一审法院认为在继续履行《房地产买卖居间协议》的基础上，结合房地产市场情况、卖房人违约情形、卖房人已经取得的房款、本案诉讼的成本等因素，本着公平、诚实信用的原则，酌情由季彦向郝敬响、袁玲支付违约金50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、季彦作出的落款日期为2016年3月22日的《解除合同通知书》无效；二、郝敬响、袁玲与季彦于2016年1月30日签订的关于南京市江宁区秣陵街道将军大道9号托乐嘉花园贵邻居2幢604室房屋的《房地产买卖居间协议》继续履行，季彦在判决发生法律效力之日起十日内协助郝敬响、袁玲办理房屋的产权变更登记手续，并在产权变更登记后十日�向郝敬响、袁玲交付房屋；三、季彦在判决发生法律效力之日起十日内向郝敬响、袁玲支付违约金50000元；四、驳回郝敬响、袁玲的其他诉讼请求。一审案件受理费4400元，财产保全费5000元，合计9400元，由郝敬响、袁玲负担3164元，由季彦负担6236元。
本院二审期间，被上诉人提交新证据：房屋租赁合同一份，证明郝敬响、袁玲原来房屋已经出售，现在本案诉争房屋未得到交付，所以不得不另外租赁房屋。上诉人质证认为，1、对合同的真实性无法确认，因为未通过中介或者第三方签订；2、该份租赁合同与本案房屋买卖合同履行以及哪一方构成违约没有关联性。上诉人未提交新证据。对于被上诉人提交的证据，因与本案事实无关联，本院不予认定。
对一审判决查明的事实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。被上诉人郝敬响、袁玲与上诉人季彦签订的《房地产买卖居间协议》是双方当事人的真实意思表示，依法应当认定有效，当事人均应按约履行各自的义务。本案的争议焦点为：被上诉人未在2016年2月28日前支付首付款是否构成违约。双方合同约定于2016年2月28日前由被上诉人支付首付款、双方共同办理过户手续，合同中未对两项义务的履行时间约定先后顺序，故应当认定双方互负同时履行义务。在房屋办理过户手续之前，买受人应当办理贷款的预审批手续，是二手房买卖的交易习惯，亦系保障出卖人能够正常获得后期房款，减少交易风险，且在2016年2月28日前上诉人的代理人季跃进也未反对先办理贷款预审批手续，此后因上诉人的配偶未能及时配合办理贷款预审批手续，导致贷款预审批手续迟延，责�在于上诉人，被上诉人以此为由抗辩其未能在2月28日前支付首付款，系正当理由，故不能认定被上诉人存在违约。此后被上诉人通过贷款预审批后，中原公司通知上诉人办理过户手续，上诉人以被上诉人未按约支付首付款为由解除合同，上诉人的解约行为无事实和法律依据，原审判决确认无效，处理正确。一审中被上诉人已提存1300000元至人民法院，双方合同具备继续履行的条件，原审法院判决双方当事人继续履行合同并判令上诉人因违约行为承担50000元的违约金，具有事实依据，符合法律规定，本院予以维持。
综上所述，上诉人季彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4400元，由上诉人季彦负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一六年十二月三十日
书记员 汪海燕