湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第52号
原告招商银行股份有限公司长沙分行，住所地＊＊＊＊＊＊。
代表人周启正，行长。
委托代理人余希，湖南芙蓉律师事务所律师。
被告邓健飞，住＊＊＊＊＊＊。
被告李戊爱，住＊＊＊＊＊＊。
被告胡琳，住＊＊＊＊＊＊。
原告招商银行股份有限公司长沙分行（以下简称招商银行）因与被告邓健飞、李戊爱、胡琳发生金融借款合同纠纷，于2014年12月23日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员卢祎担任审判长，人民陪审员王桂枝、侯意辉参加评议的合议庭，于2015年3月10日公开开庭进行了审理，书记员刘望春担任庭审记录。原告招商银行的委托代理人余希到庭参加诉讼，被告邓健飞、李戊爱、胡琳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告招商银行诉称：2012年6月，邓月明因购房需要与招商银行订立一份《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款合同》），约定：招商银行向邓月明提供50万元贷款用于支付购房款，贷款期限为360个月，从2012年6月8日起至2042年6月28日止，以等额还款的方式归还借款本息。胡琳在邓月明所购房屋办理抵押登记并将房屋产权证及他项权证交由招商银行保管之日前提供连带责任担保。合同签订后，招商银行发放了贷款。2012年8月，邓月明因故死亡，贷款所购房屋由其作为继承人的父母邓健飞、李戊爱继承，该房屋购买价值717945元，面积43.31平方米，目前该房屋产权已经邓健飞、李戊爱转让，但转让所得款项并未代邓月明偿还所欠银行债务。根据招商银行与邓月明订立的借款合同，招商银行有权要求提前收回未到期的贷款本息，并要求承担招商银行为实现债权而产生的一切合理费用。邓健飞、李戊爱作为邓月明的法定继承人，在继承邓月明遗产的同时也应在继承遗产价值范围内承担邓月明所欠债务。因此，该笔银行贷款应由邓健飞、李戊爱偿还。胡琳作为担保人，也应对此成大连带清偿责任的担保责任。为维护招商银行的合法权益。请求判令：一、邓健飞、李戊爱偿还邓月明（已死亡）所欠招商银行贷款本息486573.11元，其中本金486219.25元，利息、罚息为353.86元（暂计至2015年12月2日止，此后的利息、罚息按合同约定的计算方式计算至实际清偿日止）；、二、邓健飞、李戊爱承担招商银行为实现债权而产生的律师费27248元（按欠款本息的5.6%计算）；三、胡琳对上述第一、二项诉讼请求承担连带清偿责任。
被告邓健飞、李戊爱、胡琳在答辩和举证期限内，既未进行答辩，也未提交证据，本院视为其放弃答辩、举证、质证的权利。
经审理查明：2012年6月28日，招商银行与邓月明签订了一份《借款合同》，约定：邓月明向招商银行借款50万元，用于购买位于长沙市芙蓉区南阳街8号逸豪公寓N单元3119号房屋；借款期限360个月，从2012年6月28日起至2032年6月28日止，年利率6.8%；以等额还款的方式归还借款本息；借款人未按合同约定按时足额偿还借款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；借款人连续三个月或累计六个月未按时足额还款的，贷款人有权宣布合同提前到期，提前收回发放的贷款本息并处置抵押物；借款人不能按期归还合同项下贷款本息和偿付应付费用的情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、差旅费等，均由借款人负担。邓月明以其贷款购买的位于长沙市芙蓉区南阳街8号逸豪公寓N单元3119号房屋作为抵押。同时，胡琳为邓月明在招商银行的债务提供连带保证责任，保证范围为贷款本息、诉讼费、律师费等。合同签订后，招商银行于2012年6月29日向邓月明指定的银行账户发放贷款50万元。在合同履行期间，邓健飞未按约定还款，于2014年1月开始拖欠，至2014年12月2日，已累计逾期9期，尚欠利息、罚息、复息353.86元，另有本金486473.11元。另招商银行委托湖南芙蓉律师事务所代理诉讼，催收邓健飞欠款，约定按标的额的4.8%收取律师代理费，现招商银行已支付律师代理费11204元。2012年8月，借款人邓月明因故死亡，邓月明的法定继承人邓健飞、李戊爱继承了其名下位于长沙市芙蓉区南阳街8号逸豪公寓N单元3119号房屋。
以上事实，有个人贷款申请表、结婚证、借款合同、借款借据、银行对账单、房屋产权证、房屋他项权证、委托代理协议、发票及当事人陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为：招商银行与邓月明、胡琳签订的《借款合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应严格履行。在合同履行过程中，招商银行依约向邓月明发放借款，但邓月明未按约定归还借款本息，已构成违约，应承担违约责任。因此，招商银行要求解除《借款合同》的诉讼请求符合约定，本院予以支持；借款人邓月明已死亡，其法定继承人邓健飞、李戊爱以其转让邓月明名下房产的行为明确表示继承邓月明的遗产，继承遗产应当清偿邓月明依法应付的债务，清偿的债务以邓健飞、李戊爱的遗产实际价值为限。邓月明购买该房屋时价值为717945元，现邓月明尚欠招商银行本金486473.11元，利息、罚息353.86元（暂计至2014年12月2日），本院认为，邓健飞、李戊爱应在其继承邓月明遗产的实际价值范围内承担邓月明拖欠招商银行的借款本息；为实现债权，招商银行委托湖南芙蓉律师事务所代理诉讼，邓健飞、李戊爱应按约定支付相关费用，本院认为，律师费以本金余额的4.8%为宜；胡琳作为上述《借款合同》的
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，判决如下：
一、解除原告招商银行股份有限公司长沙分行与被告邓健飞签订的《个人住房（抵押）借款合同》；
二、被告邓健飞、李戊爱向原告招商银行股份有限公司长沙分行偿还借款本金230727.98元（计算至2015年6月23日），此后的利息、复息及罚息按合同约定计至本判决生效之日止；
三、被告邓健飞、李戊爱支付原告招商银行股份有限公司长沙分行实现债权的律师代理费11075元；
四、原告招商银行股份有限公司长沙分行对抵押物即被告邓健飞名下位于长沙县星沙镇梨江路以南，星沙大道以西早安星城住宅小区叠院3栋405房屋在上述借款本息及实现债权费用范围内享有优先受偿权；
上述第二、三项判决确定的给付内容，被告邓健飞、李戊爱于本判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；
五、驳回原告招商银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。
本案受理费8938元，财产保全费3089元，共计12027元，由被告邓健飞、李戊爱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 卢 祎
人民陪审员 王桂枝
人民陪审员 侯意辉
二〇一五年三月十日
书 记 员 刘望春
附：判决书引用法律条文原文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方不履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。