辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽07民终1081号
上诉人（原审被告）：马春蕾，女，1978年2月9日出生，汉族，义县凤来仪休闲洗浴中心业主，住锦州市凌河区。
被上诉人（原审原告）：窦丽军，女，1957年7月14日出生，汉族，义县电业局退休干部，住义县。
委托诉讼代理人：刘芳，辽宁明辰律师事务所律师。
上诉人马春蕾因与被上诉人窦丽君房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省义县人民法院（2018）辽0727民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人马春蕾及被上诉人窦丽君的委托诉讼代理人刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马春蕾上诉称请求：一、请求二审法院依法撤销义县人民法院（2018）辽0727民初63号民事判决，请求锦州市中级人民法院撤销该案的判决，判令被上诉人继续履行租赁合同，不支付取暖费，并在租金中扣除给我造成的损失10万元及由现承租户赔偿给我造成的损失；二、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足。上诉人承认拖欠房屋租金的事实，但非上诉人不支付，而是原房主窦德新去世后，有两个人向我主张该笔租金，所以不能支付，也不知道该支付哪一方。当房屋确权后，与新房主协商同意房租金后延，也交付了一万元房屋租金，应是对原租赁合同的延续。而一审法院认定的承诺，是在2017年11月14日由上诉人书写，而被上诉人收取一万元租金的时间是2018年1月4日，上诉人认为被上诉人收取租金后之前签订的承诺已失去法律约束力，应视为租赁合同的延续。在上诉人正常经营期间，被上诉人将我所经营的洗浴门锁上导致我无法正常经营。当时恰逢春节期间，造成了巨大经济损失。一审时上诉人对此提出了反诉，一审法院不予受理。因此上诉人要求被上诉人承担相应的经济损失。采暖费用上诉人不同意给付，一、上诉人经营期间没有取暖，取暖进户管在取暖期开始的时候就被供暖公司锯断；二、在2016年至2017年供暖季上诉人就没有取暖，供暖公司锯断了供暖进户管，并未收取任何费用。三、被上诉人未缴纳该笔费用，提供给法院的并非是交款收据，被上诉人是否实际缴纳证据不足。综上所述，上诉人不予承担。在判决未生效的情况下，被上诉人对我租赁的房屋再次进行出租，并进行了装修是违法行为。屋内有我的设施及物品，该房屋承租前系清水房，屋内所有的装修、装饰及设备都是上诉人的私有财产，当时所有装修花了人民币80多万。另因是被上诉人突然锁上门店，房屋内除装修装饰以及设备以外，有大量的私人生活用品，因被上诉人的非法侵占造成的具体财产损失，上诉人要求经公安机关介入调查后，由被上诉人予以赔偿。屋内所有装修装饰以及设施应归上诉人所有。即便是遵照一审法院的判决，上诉人迁出该房屋，也应有法院或公安等工作人员在场，被上诉人无权对将该房屋及设施行使处置权。依据法律规定上诉人对该房屋享有优先承租权，现承租人对我的个人财物造成的经济损失我保留追诉权。
窦丽君辩称，上诉人在上诉理由中已经承认其拖欠租金的事实，真实存在，原审我方诉请就是要求其给付租金，所以原审判决正确。一、上诉人所说不知向谁支付租金的情况并不存在，在原租赁合同终止的情况下，上诉人与被上诉人重新签订了房屋租赁协议时，被上诉人已经明确向上诉人出示了房产证明，上诉人已经知道租金应向房屋所有权人交付；二、上诉人无理由继续强占租赁房屋，在被上诉人诉至法院之时，上诉人已拖欠租金三个多月，并且迟迟不与被上诉人签订房屋租赁协议，被上诉人当然有权要求其撤离；三、房屋租赁期间的采暖费由上诉人向供暖公司缴纳，并非交付与被上诉人，其拖欠的费用也是供暖公司统计并出具给上诉人，对此异议上诉人应向供暖公司提出；四、在上诉人拖欠房屋租金期间，被上诉人要求其撤离租赁房屋，而上诉人却拒不腾房，为了占用房屋还自行将门上锁，不再营业。在此期间，上诉人向被上诉人承诺，如若拖欠租金，将主动放弃承租房屋内个人物品及装饰物的所有权。因此，上诉人的上述要求无任何法律和事实依据，望贵院在查明事实的基础上，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。
窦丽君向一审法院起诉请求：一、要求被告马春蕾腾退租赁的房屋，房屋位于义县阳光花园小区35-7-61号(即义县阳光花园小区西门市凤来仪洗浴，阳光花园小区35号楼西13门市、西14门市及7单元202)；二、被告支付非法占用房屋期间的租赁费用自2017年9月1日起至被告实际滕房之日止，年租金按13万计算；3、给付原告为被告垫付的采暖费4万元；4、给付拖欠的取暖费7517.23元；5、给付拖欠的电费1900元。
一审法院认定事实：2013年8月30日被告马春蕾与窦德新签订商用房出租合同一份，租赁房屋为义县阳光花园35-7-61号，面积为650平方米，合同约定房屋用途为洗浴，年租金为12万元，租赁期限从2013年9月1日起至2017年8月31日止。租赁期间的水、电、网络、有线、供暖费用由被告马春蕾自行负担。该合同到期后，被告马春蕾一直继续租用房屋。窦德新病故后原告窦丽军于2017年9月取得义县义州镇阳光花园小区3期35号楼西13号门市、西14号门市和35号楼7单元202号房屋的产权。2017年11月8日，被告马春蕾出具承诺书一份，写明“承诺人马春蕾就租赁阳光花园门市房（凤来仪休闲洗浴中心）房租给付问题做出如下保证：1、保证在2017年11月27日给付2017年8月31日－2018年3月1日房租款人民币陆万伍仟元正。2、如上述房款不能按约定日期给付，自愿解除合同，无条件放弃浴池一切使用权，无条件撤出场地。”2017年12月4日被告马春蕾给付原告房屋租金1万元。2018年1月16日，原告窦丽军将被告所租赁房屋上锁，后被告马春蕾未再经营浴池。庭审中原告撤回要求被告给付垫付4万元采暖费的诉求。
一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中被告马春蕾在其租赁房屋到期后，另行出具承诺书应视为双方签订的合同。但因合同中附加了条件即在2017年11月27日给付2017年8月31日－2018年3月1日房租款人民币陆万伍仟元。如上述房款不能按约定日期给付，自愿解除合同，无条件放弃浴池一切使用权，无条件撤出场地。现因被告马春蕾未按合同期限履行合同主要义务即给付租赁房款，符合了约定的解除合同的情形。故双方新形成的租赁合同于本案第一次开庭时解除。被告应按年租金13万元给付其占用期间的租金即从2017年9月1日至2018年1月16日止的租金但应扣除已给付的1万元；对于被告马春蕾辩称，原告收取1万元租金的行为应视为续租的意见，无法律依据，本院不予支持。对于原告诉求的被告马春蕾拖欠的采暖费、电费，有相关证据予以证明，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，九十四条、九十六条、九十七条之规定，判决如下：一、被告马春蕾于判决生效后十五日内从义县义州镇阳光花园小区35号楼西13门市、西14门市及7单元202处即西门市凤来仪洗浴处）迁出；二、被告马春蕾于判决生效后十五日内给付原告窦丽军房屋租赁费用38750.00元；三、被告马春蕾于判决生效后十五日内给付原告窦丽军采暖费7517.23元；四、被告马春蕾于判决生效后十五日内给付原告窦丽军垫付的电费2900元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630.00元，由被告马春蕾负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实属实，本院予以确认。另，在二审庭审中被上诉人窦丽军委托诉讼代理人陈述，双方对上诉人在案涉房屋中的物品未进行交接，被上诉人对该有关物品应有视频证据留存。2018年4月被上诉人窦丽军已将案涉房屋出租给他人。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定全面履行的自己义务。关于马春蕾提出的由被上诉人继续履行租赁合同的上诉请求。因上诉人马春蕾在案涉房屋归属被上诉人窦丽军后，于2017年11月8日向被上诉人窦丽军出具有关给付房租款及合同履行的《承诺书》，即“1.保证在2017年11月27日给付2017年8月31日-2018年3月1日房租款人民币陆万伍仟元正（整）。2.如上述房款不能按约定日期给付，自愿解除合同，无条件放弃浴池一切使用权，无条件撤出场地。”上述承诺事项为其真实意思表示，被上诉人窦丽军亦对其承诺事项予以认可，上诉人马春蕾应当按此承诺履行。上诉人马春蕾未能按此承诺如期给付房租款，致使合同解除条件成就，被上诉人窦丽军作为解除权人有权解除合同，故马春蕾的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，2018年1月16日，被上诉人已对案涉房屋进行控制，且于2018年4月已将案涉房屋出租给他人，上诉人马春蕾已不在占用案涉房屋，故一审法院判决上诉人马春蕾从案涉房屋中迁出有所不当，本院予以纠正。一审法院据此《承诺书》中对租金的约定判令上诉人马春蕾给付被上诉人窦丽军占用案涉房屋期间的租金，以及对电费的给付判项，上诉人马春蕾均无异议，本院应予维持。
关于马春蕾提出的不予支付取暖费的上诉请求。因马春蕾提出已经向供暖单位报停供暖，且被上诉人窦丽军在本案审理期间始终未能提供证据证明其已实际交付了该笔取暖费用，故被上诉人窦丽军向马春蕾主张该笔费用缺乏事实和法律依据，对马春蕾的该上诉请求，本院予以支持。
关于上诉人马春蕾提出的在租金中扣除给其造成的损失10万元及由现承租方对其财物造成的经济损失予以赔偿的上诉请求，因上述请求非属本案审理范围，故不宜在本案中调整，其可另行主张权利。
综上所述，马春蕾的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持辽宁省义县人民法院（2017）辽0727民初63号民事判决第二项、第四项；
二、撤销辽宁省义县人民法院（2017）辽0727民初63号民事判决第一项、第三项、第五项；
三、驳回上诉人马春蕾其他上诉请求；
四、驳回被上诉人窦丽军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费630元，二审案件受理费630元，均由马春蕾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石丽萍
审 判 员 赵洪全
审 判 员 张 悦
二〇一八年八月三日
法官助理 韩雨露
书 记 员 陈瑶曼