北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终8826号
上诉人（原审被告）：王越，男，1972年10月10日出生。
委托诉讼代理人袁云先，广西志明律师事务所律师。
委托诉讼代理人张常岭，河北子农律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘涛，男，1983年1月6日出生。
委托诉讼代理人金涛，北京市东友律师事务所律师。
委托诉讼代理人魏鹏，北京市东友律师事务所律师。
上诉人王越因与被上诉人刘涛房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2015)丰民初字第22114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王越及其委托诉讼代理人张常岭、被上诉人刘涛委托诉讼代理人金涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王越上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，依法改判我支付刘涛违约金6万元。事实和理由：1.刘涛在购买北京市丰台区开阳里六区X号楼X层X单元X室房屋（以下简称案涉房屋）过程中，未发生任何中介费用，不应支持其主张中介费用的诉讼请求；2.刘涛并未因案涉房屋的买卖遭受实际损失，一审法院判决我承担的违约金过高。
刘涛辩称，不同意王越的上诉请求及理由,我在购买案涉房屋交易中，已经实际支付中介费用3万元；王越一房二卖的不诚信行为，给我造成的定金损失3万元，中介费损失3万元，低价出售自有房屋和案涉房屋涨价的预期利益损失保守估计300多万元。
刘涛向一审法院起诉请求：王越向我返还定金3万元，并支付中介费3万元及违约金42.9万元。
一审法院认定事实：2015年7月8日，经北京天景鸿房地产经纪有限责任公司枣园分公司（以下简称天景鸿公司）居间介绍，王越（出卖人）与刘涛（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》,约定王越将案涉房屋出售给刘涛;房屋建筑面积共101.46平方米，成交价格2145000元，刘涛可以在签订本合同的同时支付定金30000元；合同第八条约定，王越将案涉房屋出卖给第三人，导致刘涛不能取得房屋所有权证的，刘涛有权退房，王越应当自退房通知送达之日起3日内退还刘涛全部已付款，按照银行同期利率4倍利率付给利息，并按刘涛累计已付房价款的一倍支付违约金；第十三条约定，刘涛、王越双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。双方同时签订《配套设施折价款补充协议》，约定王越出售给刘涛的标的房屋价款为2145000元，标的房屋的配套设施折价款为675000元，王越净得总价款为2820000元。
同日，王越、刘涛与居间方天景鸿公司签订《补充协议》。协议第一条约定，在执行合同的过程中，如有任何一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若刘涛、王越双方有一方违约，则双方中的守约方有权要求双方中的违约方承担合同金额20%的违约金。关于付款时间约定为，刘涛、王越双方同意在2015年7月30日前将所需提交资料交给北京天景鸿房地产经纪有限责任公司枣园分公司。北京天景鸿房地产经纪有限责任公司枣园分公司在材料齐全情况下，10个工作日内为双方办理北京市存量房网上签约。网签完成在该套房屋抵押解除5个工作日内由北京天景鸿房地产经纪有限责任公司枣园分公司安排双方向北京市住房公积金管理中心及银行申请住房按揭贷款手续。银行批贷完成，见批贷函。王越同意刘涛在签订合同之日起4个月内向王越支付购房款131万元（含定金、首付款、配套设施折价款），10个工作日内北京天景鸿房地产经纪有限责任公司枣园分公司为双方办理（1、房屋缴税2、房屋过户）。过户完成建委出新房屋所有权证后由住房公积金在建委办理抵押登记手续，在30个工作日内住房公积金管理中心将刘涛申请贷款发放到王越指定账户里。
上述合同签订后，刘涛（买受人、乙方）、王越（出卖人、甲方）与天景鸿公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》。关于居间代理费约定为：1、王越向北京天景鸿房地产经纪有限责任公司枣园分公司支付居间代理费人民币（大写）/元整（￥/元）。2、刘涛向北京天景鸿房地产经纪有限责任公司枣园分公司支付居间代理费（大写_元整（￥_元）。关于违约责任约定为，刘涛或王越违反本合同第三条约定，导致北京天景鸿房地产经纪有限责任公司枣园分公司不能继续履行义务的，北京天景鸿房地产经纪有限责任公司枣园分公司不承担责任，且北京天景鸿房地产经纪有限责任公司枣园分公司有权收取本合同约定的居间代理费，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。
签订上述买卖合同、补充协议等交易文件后，刘涛向王越支付定金30000元。
一审法院另查明，王越与案外人钟某的案涉房屋交易信息经网上填报后于2015年9月30日生成《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号CW316330，即网签合同），2015年10月10日，案涉房屋过户至案外人钟某名下。
一审审理中，天景鸿公司经理吴兴民作为证人到庭作证，吴兴民称：通过居间介绍双方签订房屋买卖合同才认识刘涛的，居间过程中才发现刘涛的大学同学是自己的初中同学。2015年8月初王越的配偶说过不再出售案涉房屋，但是王越没有明确表示不再出售。2015年10月初，刘涛向王越表示支付首付款，王越称不需要再付款。经查询，王越已撤销房屋核验信息。2015年10月14日王越才明确告知我公司不再出售案涉房屋。签订合同时，案涉房屋存在抵押，所以双方约定刘涛于4个月内向王越首付款113万元，然后王越办理解除抵押登记手续，双方办理网签手续。正常情况我公司按照房屋总价款的2%收取居间费用，我公司对于刘涛的居间费用给予了优惠，按照1%收取的。所以在居间服务合同上没有记载。公司实际由我个人经营，所以客户的钱基本上都是转账到我名下的账户内。因为涉及税费问题，所以仅向刘涛出具居间代理费收据，我公司可以为刘涛出具正规的发票。刘涛认可证人证言的真实性，并陈述其与吴兴民不存在同学等特殊关系，系朋友介绍认识的经纪人。王越不认可证人证言，认为刘涛缴纳居间费用的流程不符合交易规范，即使开具发票，也不认可刘涛主张的居间服务费用。
一审审理中，刘涛提交天景鸿公司于2016年5月6日出具的刘涛关于案涉房屋的中介费30000元的发票，以证明其向天景鸿公司支付中介费30000元。王越对此不予认可，其认为《居间服务合同》中未记载居间代理费的数额，且签订合同时中介曾表示不收取中介费用。证人吴兴民系刘涛的同学，中介与刘涛存在特殊的利益关系。
一审审理中，王越提交其与案外人钟某于2015年8月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及银行转账凭证，以证明王越以288万元将案涉房屋出售给案外人，并没有因此获得巨额的交易利益。刘涛对此不予认可，但主张该证据证明了王越的根本违约行为。
一审审理中，双方均表示同意解除双方于2015年7月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，双方仅就违约金的数额未协商达成一致意见产生争议。
一审审理中，王越称于2015年8月已告知中介不出售案涉房屋，但未提交相应证据；其认可于2015年10月14日明确告知刘涛不再出售案涉房屋。刘涛不认可王越于2015年8月表示过不再出售案涉房屋，其仅认可王越于2015年10月14日才告知不再出售案涉房屋了。
关于违约金及赔偿损失一节，刘涛称因王越的违约行为导致其房屋涨价、低价出售自有房屋、居间服务费等经济损失，故要求王越依照《补充协议》约定承担合同金额20%的违约金。王越认为应当按照《北京市存量房屋买卖合同》第八条出卖人将该房屋出卖给第三人，出卖人应当退还买受人全部已付款，按照银行同期利率4倍利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金，故刘涛主张的违约金过高，且其至迟已于2015年10月明确告知刘涛不再出售案涉房屋，故刘涛也不应依照现在房屋差价主张其损失。
一审法院认为，刘涛与王越签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《配套设施折价款补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人均应依约享有权利，履行义务。王越在合同履行过程中，擅自将涉诉房屋出售给他人，其行为属于违约，应承担违约责任。现刘涛起诉要求王越支付违约金，理由正当，法院予以支持。对于违约责任，法院从以下几方面考虑：第一，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。依据交易习惯及词语解释，《北京市存量房屋买卖合同》第八条的适用情形应为合同继续履行的过程中，买受人已支付房价款，但因出卖人将房屋出卖给第三人导致无法取得房屋所有权证，买受人选择退房的情况。依据现有证据，本案系刘涛于2015年10月向王越表示支付首付款时，王越称不需要再付款且表示不再出售涉诉房屋。第二，《北京市存量房屋买卖合同》第十三条明确约定，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或者不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。《补充协议》第一条约定的违约金计算方法未限制违约行为类型，系对《北京市存量房屋买卖合同》约定的违约责任的补充。故王越认为刘涛不应适用《补充协议》约定主张违约金的答辩意见，法院难以采纳。第三，王越在审理中对违约金的标准提出异议，认为属于约定过高，请求酌减。为此，法院结合本案的实际履行情况、王越将房屋出售他人的时间、王越通知刘涛不再履行合同的时间及其过错程度、刘涛的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定王越应向刘涛支付违约金的具体数额。现双方合同已解除，刘涛支付的定金，王越应予以返还。因王越的违约行为导致合同无法继续履行，且刘涛已实际支付中介费，故刘涛要求王越赔偿中介费的诉讼请求，并无不当，法院予以支持。据此，一审法院于2016年7月判决：一、王越于判决生效后十日内向刘涛返还定金三万元；二、王越于判决生效后十日内向刘涛支付违约金二十万元；三、王越于判决生效后十日内向刘涛赔偿中介费三万元；四、驳回刘涛的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕刘涛在案涉房屋交易中的差价损失依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，案涉房屋买卖合同系因王越违约而解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘涛据此提出的赔偿损失的请求，具有事实和法律依据，对其合理部分，法院应予支持。
本案中，刘涛主张的损失包括定金、中介费损失和房屋差价损失等，本院认定如下：1.关于返还定金，因王越不持异议，本院予以确认。2.关于赔偿中介费损失，王越认为该笔费用没有实际发生，不应支持。本院根据双方围绕中介费问题在一审期间的举证质证情况，同时结合双方在二审期间的陈述及辩论意见，认定刘涛已经实际支付中介费，该费用属于刘涛的损失范围，王越应予赔偿。3.关于房屋差价等损失，刘涛主张按照补充协议约定，按照总房款的20%支付，王越认为上述标准过分高于差价损失。本院根据双方就案涉合同签订至王越拒绝出卖案涉房屋期间案涉房屋价格变化的举证情况，同时考虑已经支持返还的定金和赔偿的中介费损失情况，酌情确定王越应赔偿刘涛的房屋差价损失为人民币20万元。
综上所述，王越的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8635元，由王越负担4577元（于判决生效后七日内交纳），刘涛负担4058元（已交纳）。二审案件受理费4750元，由王越负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周梦峰
代理审判员 杜传金
代理审判员 王继玉
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 孙 雯