南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2018）桂7102民初253号原告：钟汉朝，男，1970年9月7日出生，汉族，住横县。委托诉讼代理人：黄象海，广西金和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵林，广西金和泰律师事务所实习律师。被告：广西好生活农贸市场管理有限责任公司，住所地南宁市青秀区民族大道168号翡翠园祥云阁8号。法定代表人：杨邕，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐建勇，广西天狮灵动律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘远思，广西天狮灵动律师事务所实习律师。原告钟汉朝与被告广西好生活农贸市场管理有限责任公司（以下简称好生活公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月10日公开开庭进行了审理。原告钟汉朝的委托诉讼代理人黄象海、赵林，被告好生活公司的委托诉讼代理人唐建勇、刘远思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟汉朝向本院提出诉讼请求：1．解除钟汉朝与好生活公司签订的《东盟·好生活集市20年使用权合同书》；2．好生活公司向钟汉朝退还款项59644元；3．好生活公司向钟汉朝支付违约金20000元；4．好生活公司以拖欠59644元为基数按每日万分之三点五向钟汉朝支付从2017年10月12日暂计算至起诉之日（2018年2月13日）的利息2500元，起诉之日后按以拖欠59644元为基数，至本案生效判决确定履行期限的最后一日止按每日万分之三点五向钟汉朝支付利息；5．本案诉讼费用由好生活公司承担。事实和理由：钟汉朝与好生活公司在2017年5月8日签订《东盟·好生活集市20年使用权合同书》，约定由好生活公司将位于南宁市青秀区民族大道168号翡翠园祥云阁8号负二层水果区GT24号铺面租赁给钟汉朝，租赁期限为20年，租金为59644元，合同约定好生活公司拟定在2017年10月11日前将商铺（摊）交付给钟汉朝，因商场建设、装修等不可预见因素，交铺日期上下浮动一个月。其他相关如违约、免租期等在合同中予以明确。合同签订前，钟汉朝根据好生活公司的要求已将59644元款项支付给好生活公司，并由好生活公司出具了收款收据。合同签订后，好生活公司未按约定期限将GT24号铺面交付给钟汉朝，好生活公司也没有因商场建设、装修等原因公告通知钟汉朝延期交付铺面。交付期限到期后，钟汉朝多次向好生活公司及法定代表人沟通，要求交付铺面，但好生活公司却以种种理由予以推脱，或者避而不见，严重损害了钟汉朝的合法权益。钟汉朝认为，好生活公司按合同约定和期限已无法交付铺面，已构成违约，因此要求解除双方签订的合同，并要求好生活公司退还钟汉朝支付的款项以及承担违约责任。为维护钟汉朝合法权益，特提出诉讼，请求判如所请。好生活公司辩称：1．因无法交付商铺，同意解除双方的租赁合同；2．同意退还款项59644元；3．因为原来的业主将铺面卖给杨邕后，杨邕发现铺面存在漏雨等很大质量问题无法使用，才导致好生活公司无法将铺面交付钟汉朝使用，违约行为非好生活公司的行为导致，好生活公司不应支付钟汉朝违约金，且诉讼请求第三、第四项均为违约金，两项违约金均过分高于钟汉朝损失，因此，好生活公司主张该两项违约金不应得到支持。本院经审理认定事实如下：杨邕是南宁市青秀区民族大道168号翡翠园祥云阁8号房屋所有权人。2017年5月1日，杨邕（发包方，甲方）与好生活公司（承包方，乙方）签订《承包经营合同》，约定：甲方将位于南宁市青秀区民族大道168号翡翠园祥云阁8号，面积为120.76㎡，整体承包给乙方，由乙方对项目进行投资承包经营。承包经营期限为20年，自2017年11月1日至2037年10月31日止。2017年5月8日，好生活公司（出租方，甲方）与钟汉朝（承租方，乙方）签订《东盟·好生活集市20年使用权合同书》，约定：甲方将位于南宁市青秀区民族大道168号翡翠园祥云阁8号负二层水果区GT24号铺出租给乙方，建筑面积4.21㎡。租赁期限20年，自2017年11月1日起至2037年10月31日止。甲方拟定于2017年10月11日前将商铺交付乙方，正式移交时间以甲方公告的日期为准；因商场建设、装修等不可预见因素，上述交铺日期上下浮动一个月。租金为2982元/年，20年租赁期限租金总额为59644元。乙方须在签订本合同的同时，一次性付清租金总额。甲方逾期本合同所约定的交铺时间30天之情形时，应按实际逾期天数向乙方支付违约金（甲方按日向乙方支付本合同总金额万分之三点五的违约金）。任何一方违约，经对方催告在合同期限内未能履行至符合合同约定的，违约方向履约方支付违约金20000元。合同还就其他权利义务作了约定。合同签订前，即2017年5月6日，钟汉朝已向好生活公司支付全额租金59644元。因好生活公司未能按约交付铺面，钟汉朝遂提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。2018年3月8日，好生活公司收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《东盟·好生活集市20年使用权合同书》、收款收据、《承包经营合同》、不动产权证书、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，钟汉朝和好生活公司于2017年5月8日签订的《东盟·好生活集市20年使用权合同书》，系双方当事人在协商一致的基础上自愿达成的协议，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对各方当事人均具有约束力，各方均应依照合同约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。根据双方签订的《东盟·好生活集市20年使用权合同书》约定，好生活公司应于2017年10月11日前将案涉商铺交付给钟汉朝，因商场建设、装修等不可预见因素，交铺日期上下浮动一个月。本案中，好生活公司从2017年10月11日起至今仍未将案涉商铺交付钟汉朝，同时在庭审中明确表示无法交付，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行主要债务；……；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”的规定，钟汉朝已拥有法定的合同解除权，且好生活公司在庭审中亦明确表示同意解除双方合同。故，钟汉朝诉请解除其与好生活公司签订的《东盟·好生活集市20年使用权合同书》，本院予以支持。根据合同法第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，好生活公司于2018年3月8日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料，钟汉朝解除合同的意思表示已于当日送达好生活公司。故，钟汉朝与好生活公司签订的《东盟·好生活集市20年使用权合同书》于2018年3月8日解除。关于退还款项问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，钟汉朝已按照合同约定支付了全部租金59644元，但好生活公司至今未将案涉商铺交付钟汉朝使用。钟汉朝未能使用案涉商铺，自然无需支付租金，且好生活公司亦同意全额退还租金59644元。故，钟汉朝诉请好生活公司退还租金59644元，本院予以支持。关于违约金和利息问题。合同第八条第2款约定：“甲方逾期本合同所约定的交铺时间30天之情形时，应按实际逾期天数向乙方支付违约金（甲方按日向乙方支付本合同总金额万分之三点五的违约金）。”第5款约定：“任何一方违约，经对方催告在合同期限内未能履行至符合合同约定的，违约方向履约方支付违约金20000元。”本案中，好生活公司未按合同约定交付案涉商铺，已构成违约，应承担违约责任。钟汉朝依据上述合同约定向好生活公司既主张支付违约金，又主张利息损失。好生活公司抗辩认为钟汉朝主张两项违约金过高。本院认为，违约金系以补偿性为原则，兼具惩罚性，且除非适用一款违约条款不能弥补守约方损失，否则同一性质的违约行为只能适用一款违约条款。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。好生活公司至今未交付案涉商铺，给钟汉朝造成的损失实际是占用租金的利息损失，钟汉朝主张的违约金及利息损失两项过分高于其实际损失。故，对于钟汉朝主张的违约金及利息损失，本院确定好生活公司应以59644元为基数，从2017年5月6日起至本判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算向钟汉朝支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、钟汉朝与广西好生活农贸市场管理有限责任公司于2017年5月8日签订的《东盟·好生活集市20年使用权合同书》于2018年3月8日解除；二、广西好生活农贸市场管理有限责任公司退还钟汉朝租金59644元；三、广西好生活农贸市场管理有限责任公司以59644元为基数，从2017年5月6日起至本判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算向钟汉朝支付违约金；四、驳回钟汉朝的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1854元，减半收取计927元（钟汉朝已预交），由钟汉朝负担226元，广西好生活农贸市场管理有限责任公司负担701元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审判员  杜金泽二〇一八年五月十八日书记员  吴宾虹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。