焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0802民初2340号原告：张正岷，男，1998年6月9日出生，汉族，现住焦作市山阳区。原告：鲁秀，女，1973年10月27日出生，汉族，现住焦作市山阳区。二原告委托诉讼代理人：彭松，河南路通律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：张松云，河南路通律师事务所实习律师。被告：郭祖晨，男，1952年9月13日出生，汉族，现住焦作市。被告：郭剑，男，1980年1月28日出生，汉族，现住焦作市。二被告委托诉讼代理人：王占昌，河南好谦律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：秦画，河南好谦律师事务所实习律师。原告张正岷、鲁秀诉被告郭祖晨、郭剑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁秀及二原告的委托诉讼代理人彭松、张松云，被告郭祖晨、郭剑的委托诉讼代理人王占昌、秦画到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张正岷、鲁秀向本院提出诉讼请求：1.解除张备战与郭祖晨签订的《房屋使用权转让合同》，并依法判令二被告共同返还原告购房款35万元及利息（利息按月息2分，自2010年7月19日起支付至还清全部款项之日止）；2.请求依法判令二被告支付原告违约金17.5万；3.本案的诉讼费、保全费等相关费用由二被告承担。事实与理由：二原告系张备战的法定继承人，具有本案的诉讼主体资格。2010年7月，张备战与被告郭祖晨双方经过协商，约定被告郭祖晨将其位于焦作市解放区××湖路××楼××西北××（××号新河农场家属院26号楼1单元4号）的内部职工住房（面积140.94平方米）一套以35万元的价格转让给张备战。2010年7月19日，张备战将35万元购房款通过银行卡转账给郭祖晨。因该房屋当时尚不具备办理过户手续的条件，2010年8月7日，张备战与郭祖晨双方签订《房屋使用权转让合同》，就房屋过户的相关事宜进行了详细约定，并明确约定“如果甲方出卖该房产，必须退还全部房款并付50%违约金”。2014年3月，郭祖晨在取得该房屋产权证书后，未按约定给张备战办理过户手续，而是于2014年8月将该房屋过户至其子郭剑名下。张备战得知此事后，多次找二被告协商，郭祖晨、郭剑均以各种借口推托，一直未给张备战办理房屋过户手续。2015年7月，郭剑将该房屋又转卖给赵顺利，并为其办理了房屋过户手续。2016年8月，××去世。综上，原告认为，张备战与郭祖晨的房屋买卖合同属于双方的真实意思表示，应受法律保护。张备战已经依照双方约定，履行了相关义务，被告郭祖晨却严重违约，拒不履行合同义务，且与其子郭剑串通，在明知该房产已经出卖给张备战的情形下，恶意将房产另行转让给他人，致使合同至今已经无法履行，故郭剑也应对本案债务承担偿还责任。被告郭祖晨、郭剑辩称：合同应为无效合同，原告主张的诉讼请求已经超过诉讼时效，其请求应依法驳回；因原告怠于行使权利，使双方无法履行合同义务，被告不存在违约行为；原告的主体资格问题，原告应提交有效继承权的相关证明，否则做出的判决将侵犯其他权利人的权利，综上，原告的诉讼请求与事实不符，已超过诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。原告张正岷、鲁秀为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：第一组：1、户口薄一本3页，2、居民死亡医学证明一份1页，3、张正岷、鲁秀身份证复印件各一份；第一组证据证明原告主体资格；第二组：4、《房屋使用权转让合同》一份2页，5、中国农业银行个人结算业务申请书、银行转账凭证各一份，6、装修说明书一份1页，第二组证据证明张备战与郭祖晨双方2010年8月7日签订房屋买卖合同，合同约定郭祖晨将个人位于焦作市解放区映湖路龙源警苑新3号住宅楼一楼西北户房屋一套出售给张备战，双方约定了违约责任，张备战向郭祖晨交付购房款35万元，郭祖晨也于合同签订当日将房屋交付给了张备战。被告郭祖晨、郭剑对原告提交的上述证据质证后认为：对第一组证据的真实性无异议，但对其指向有异议，该证据仅能证明二原告系张备战家属，张备战应还有其父母，其父母也是合法的继承人，原告提交的第一组证据不能排除还有其他合法继承人存在的事实；对第二组证据对合同的真实性无异议，证明了被告郭祖晨与张备战转让房子价款为251396元，与原告在起诉中所确认的35万元事实相矛盾，对转账凭证的真实性无异议，但该35万元并非张备战向被告郭祖晨支付房价的款项，只是包括双方交易房款，其超出部分有异议，因原告没有提交相关证据来证明35万元是双方的交易房款；对装修须知的真实性无异议，但该证据证明被告郭祖晨在双方签订协议时，即将涉案房产交付给张备战占有使用。被告郭祖晨为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：2012年5月24日办证费收据1份，证明被告郭祖晨为办理涉案房产的房产证向河南省新河农场房产证办理工作小组交纳2万元的事实。原告张正岷、鲁秀对被告郭祖晨提供的证据质证后认为：对收据的真实性无异议，郭祖晨已经将房屋转让给张备战，具备办证条件后，郭祖晨应及时为张备战办理房产证，按照双方合同约定，郭祖晨存在违约，应承担违约责任。被告郭剑在庭审中未提交证据。本院依据原告张正岷、鲁秀申请，依法调取了涉案房产的交易档案一套。原告张正岷、鲁秀对该证据质证后认为：该组证据可以证明1、郭祖晨存在合同约定的违约情形，2、郭剑明知房屋已经由郭祖晨出售给张备战，却与郭祖晨恶意串通签订合同，在获得房屋所有权后又将房屋以546000元的价格转让给赵顺利，故其应对本案承担相应的责任。被告郭祖晨、郭剑对该证据质证后认为：对证据真实性均无异议，但对原告的质证意见有异议，不能证明郭祖晨存在合同违约情形，郭祖晨于2012年5月接到单位通知，需要交纳办证费2万元，随即郭祖晨通知张备战交纳办证费，但张备战以资金紧张为由迟迟不履行办证义务，致使郭祖晨于2012年5月24日向单位交纳办证费2万元，其证明张备战违约在先，而不是郭祖晨存在违约行为。从法院调取的公证书中可以看到，郭祖晨于2014年7月以公证合同形式将涉案房产赠予其儿子郭剑，是为了避免因张备战不履行合同造成损失的扩大，而采取的救济形式，其将房产以赠予形式过户于其儿子郭剑名下，也正是为了降低相关费用以避免郭祖晨与张备战交易不成，所造成损失的进一步扩大，其行为不属于违约行为，以上证据证明郭剑与被告郭祖晨恶意串通显然不符合案件事实，不应当追究郭剑的民事责任，本案争议的本质是合同纠纷，而不是侵权纠纷，因此，不应当以存在侵权事由来追究郭剑的民事责任。本院对当事人提供的证据认证如下：原告提交的第一组证据，被告对其真实性无异议，结合本案事实，该证据可以证明二原告系张备战的合法继承人，本院对该组证据予以确认；原告提交的第二组证据，被告对其真实性均无异议，该组证据之间能够相互印证，且能证明原告主张，本院对此组证据予以确认。对于本院依职权调取的证据，调取程序合法，双方对真实性均无异议，本院对该证据予以确认。对于被告提供证据，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。本院根据当事人的陈述及举证意见，对本案事实确认如下：2010年8月7日，张备战（于2016年8月7日病故，系原告张正岷的父亲，鲁秀的丈夫）与被告郭祖晨签订《房屋使用权转让合同》，双方约定由郭祖晨将其位于焦作市解放区映湖路龙源警苑新3号住宅楼一楼西北户住房一套转让给张备战，合同约定的房款为251396元，房款已于2010年8月1日付清。并约定郭祖晨不得随意处置房产，如出卖该房产，必须退还全部房款并付50%违约金。张备战先行于2010年7月19日通过中国农业银行账户向郭祖晨转款350000元。合同签订当日，郭祖晨将该房屋钥匙交给张备战，但张备战并未对房屋进行装修入住。2012年5月24日，郭祖晨向河南省新河农场房产证办理工作小组交纳房屋办证费20000元。2014年7月28日，郭祖晨与其子郭剑双方签订赠与合同，将已出售给张备战的上述房产赠与郭剑。2015年7月9日，郭剑又与赵顺利订立《房地产买卖契约》，将涉案房产以546000元的价格出售给了赵顺利，并完成了房产过户。2015年12月28日，赵顺利又与邵杨签订了房屋买卖合同，将涉案房屋再次转卖。现二原告作为张备战的唯一合法继承人向被告主张权利，故形成诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护。张备战与被告郭祖晨之间签订的《房屋使用权转让合同》系双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。合同订立后，张备战已按合同约定履行了支付房款的义务，郭祖晨仅交付房屋钥匙后迟迟未履行房屋过户义务，且通过赠与的形式将房屋所有权转移，房屋经多次买卖过户至他人名下，现涉案房产已因被告郭祖晨的违约行为导致事实上履行不能，被告郭祖晨应承担相应的违约责任，故原告主张解除合同并返还购房款的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于本案购房款的数额，虽然双方合同约定为251396元，但依据原告提供的转款凭证以及市场交易习惯，可以认定张备战向郭祖晨实际支付的购房款为350000元。被告郭祖晨在已将房屋转让给张备战的情形下，又将房屋赠与其子郭剑，郭剑受赠房屋后以546000元的价格出售给赵顺利，可见，被告因房屋差价获益196000元左右。双方的房屋转让合同中明确约定“如果出卖房产，必须退还全部房款并付50%违约金”，且依据相关司法解释的规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”，故原告要求被告支付175000元违约金的诉讼请求，于法有据，亦不超过被告实际获益数额，本院予以支持。关于本案利息，因原告的权利救济已通过支付违约金的方式予以弥补，且数额相当于被告实际获益的金额，故被告占用房款期间的利息不再重复计算，原告主张的利息请求本院不予支持。关于被告郭剑应否承担本案责任的问题，其获得房屋所有权来源于其父亲郭祖晨的赠与，系被告郭祖晨的单方行为，且房屋转让合同具有相对性，故原告要求被告郭剑共同承担违约责任的理由不能成立。关于本案的诉讼时效，合同解除权是形成权，不适用诉讼时效，依据《合同法》第九十五条的规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。本案不存在法律规定或约定的解除权行使期限，故原告起诉时仍享有解除权。关于合同解除后不当得利返还请求权的诉讼时效，应自解除合同之日起算，故本案未超过诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十五条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国继承法》第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下：一、解除张备战与被告郭祖晨于2010年8月7日签订的《房屋使用权转让合同》；二、被告郭祖晨应于本判决生效后十日内返还原告张正岷、鲁秀购房款350000元；三、被告郭祖晨应于本判决生效后十日内支付原告张正岷、鲁秀违约金175000元；四、驳回原告张正岷、鲁秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6550元、保全费3520元，由被告郭祖晨承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  张 倩审 判 员  王文之人民陪审员  王 进二〇一六年十一月二十二日书 记 员  张 玲