南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2018）桂71民终153号
上诉人（原审原告）：钟良伟，男，1983年7月20日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：苏颖，广西伟宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张智强，广西伟宁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄彩莲，女，1964年1月20日出生，壮族，户籍所在地广西壮族自治区南宁市青秀区，现住广西壮族自治区南宁市青秀区。
被上诉人（原审被告）：黄天彩，女，1984年10月16日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区南宁市，现住广西壮族自治区南宁市青秀区。
被上诉人（原审被告）：余峰，男，1984年5月22日出生，壮族，户籍所在地广西壮族自治区南宁市江南区，现住广西壮族自治区南宁市青秀区。
上诉人钟良伟因与被上诉人黄天彩、余峰、黄彩莲房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钟良伟的委托诉讼代理人苏颖、张智强，被上诉人黄彩莲到庭参加诉讼，被上诉人黄天彩、余峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
钟良伟上诉请求：1.黄天彩、余峰、黄彩莲向钟良伟支付恢复房屋原状的费用63703元；2.黄天彩、余峰、黄彩莲向钟良伟支付房屋空置费7万元；3.黄天彩、余峰、黄彩莲向钟良伟支付违约金7200元。事实和理由：因双方当事人间所签的前后两份合同有延续性，故恢复房屋原状应是恢复到2011年签合同时的状态。钟良伟为恢复原状，实际支出63703元，应由黄天彩、余峰、黄彩莲支付。恢复房屋原状的三个半月不能出租，造成损失，黄天彩、余峰、黄彩莲应支付空置费7万元。钟良伟不退还押金和黄天彩、余峰、黄彩莲支付违约金是基于不同事由，一审法院将押金用以冲抵滞纳金没有法律依据。
黄彩莲辩称，恢复房屋原状是恢复到什么程度，没有明确。黄彩莲已在钟良伟要求的期限内搬离，房屋空置费与黄天彩、余峰、黄彩莲无关。拖欠的租金，黄彩莲已于2016年9月30日全部付清，现在要求支付违约金没有事实和法律依据。
黄天彩、余峰未作答辩。
钟良伟向一审法院起诉请求：1.黄天彩、余峰、黄彩莲向钟良伟支付房屋恢复原状的费用63703元；2.黄天彩、余峰、黄彩莲向钟良伟支付租赁合同期满至修缮完工期间的房屋空置费用7万元；3.黄天彩、余峰、黄彩莲向钟良伟支付2017年1月13日至2017年3月13日期间的电费5312.20元；4.黄天彩、余峰、黄彩莲向钟良伟支付逾期支付租金违约金7200元；5.钟良伟无需退还黄天彩、余峰、黄彩莲所交的押金13000元。
一审法院认定事实：2011年3月1日，钟良伟与黄天彩签订《房屋租赁合同》，约定：1.钟良伟将位于南宁市仙葫经济开发区出租给黄天彩使用，租期自2011年3月1日至2014年3月1日；2.押金13000元，月租金2万元，租金按季度支付；3.黄天彩如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、方位、工艺、用料等方案均须事先征得钟良伟的书面同意后方可施工；4.租赁期满后或因黄天彩责任导致退租的，除双方另有约定外，钟良伟有权选择以下权利：依附于房屋的装修归钟良伟所有；要求黄天彩恢复原状；向黄天彩收取恢复工程实际发生的费用。租赁合同签订后，黄天彩向钟良伟支付了押金和首期租金，钟良伟将房屋交付给黄天彩，黄天彩接收房屋后交与黄彩莲使用，黄彩莲对房屋进行了装修，在一些房间安装吊顶，将有些大房间隔成若干个小房间，并设置了一些石材做的桌子，装修好之后用于开办学生托管中心。钟良伟对黄彩莲装修房屋并未提出异议。承租期间，黄天彩按期足额交纳了租金。
2014年3月1日租期届满，钟良伟与黄天彩、余峰又签订一份《房屋租赁合同》，约定：1.钟良伟将位于南宁市仙葫经济开发区出租给黄天彩、余峰使用，租期自2014年3月1日至2017年3月1日；2.押金13000元，月租金2万元，租金按季度提前5日支付；3.黄天彩、余峰如逾期支付租金，每逾期一日，需按租金的10%支付滞纳金；4.如黄天彩、余峰改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、方位、工艺、用料等方案均须事先征得钟良伟的书面同意后方可施工；5.租赁期满后或因黄天彩、余峰责任导致退租的，除双方另有约定外，钟良伟有权选择以下权利：依附于房屋的装修归钟良伟所有；要求黄天彩、余峰恢复原状；向黄天彩、余峰收取恢复工程实际发生的费用；6.黄天彩、余峰拖欠房租累计10日以上的，钟良伟有权收回房屋，不退押金；此外，双方还约定了其他的权利与义务。双方均同意钟良伟不向黄天彩退回第一份租赁合同缴纳的押金13000元，将该押金作为第二份租赁合同黄天彩、余峰交纳的押金。黄彩莲继续使用房屋开办学生托管中心，并向钟良伟支付租金。黄天彩、余峰、黄彩莲迟延交付2016年3月至5月的租金6万元，至2016年9月30日才付清。2017年2月28日，黄彩莲将涉案房屋的三至六层腾空并交还钟良伟。2017年3月15日，黄彩莲将涉案房屋的一至二层腾空并交还钟良伟。2017年3月26日，钟良伟自行向中国南方电网交纳涉案房屋2017年1月12日至3月13日期间的电费5312.20元。
2017年3月28日，钟良伟委托广西伟宁律师事务所律师向黄天彩、余峰、黄彩莲发出《律师函》，表示由于黄天彩、余峰、黄彩莲擅自对房屋内部结构进行改建，且在承租期内拖欠房租长达半年之久，合同期满后既未要求续租，也未于合同期届满之日将房屋恢复原状、腾退房屋，直至2017年3月15日才搬离；要求黄天彩、余峰、黄彩莲于2017年4月15日前将房屋恢复原状并缴清欠款，如未恢复房屋及修缮，钟良伟将自行组织人员恢复，并向黄天彩、余峰、黄彩莲收取所需费用及房屋空置费用等。2017年3月30日，黄天彩、余峰、黄彩莲签收该律师函。因黄天彩、余峰、黄彩莲未按要求将房屋恢复原状，钟良伟与和美公司签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》，委托和美公司对涉案房屋进行拆隔墙、拆吊顶、清理垃圾、刮腻子等项目施工。2017年6月15日，和美公司完成了施工。钟良伟向和美公司支付了装修费用63703元。
一审法院认为，钟良伟与黄天彩于2011年3月1日签订的《房屋租赁合同》及钟良伟与黄天彩、余峰于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。
关于黄彩莲是否应承担合同责任的问题。钟良伟以黄彩莲是房屋的实际承租人及使用人为由，要求其承担合同责任。黄彩莲在庭审中表示愿意承担合同的责任。故黄彩莲虽不是租赁合同的相对人，但其作为实际承租人表示愿意承担合同的责任，一审法院确认黄彩莲承担涉案两份租赁合同的责任。
关于将涉案房屋恢复原状产生的费用的问题。2011年3月1日钟良伟与黄天彩签订的《房屋租赁合同》约定，如黄天彩改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、方位、工艺、用料等方案均须事先征得钟良伟的书面同意后方可施工。黄天彩接收房屋后，将房屋交给了黄彩莲使用，黄彩莲为开办学生托管中心，对房屋进行了适当的装修。钟良伟知晓后对此并未提出异议，应视为钟良伟同意黄彩莲的装修行为。涉案两份租赁合同均约定，租赁期满后除双方另有约定外，出租方有权选择以下权利：依附于房屋的装修归出租方所有；要求承租方将房屋恢复原状；向承租方收取恢复工程实际发生的费用。根据合同约定，在租赁期满后作为出租方的钟良伟有权选择要求承租人将房屋恢复原状。因第一份租赁合同租期届满后，钟良伟与黄天彩、余峰续签了租赁合同，黄天彩继续使用涉案房屋，钟良伟未要求黄天彩、黄彩莲将房屋恢复至2011年3月交付时的状态合乎常理。第二份租赁合同租期届满后，双方未达成继续租赁的意思表示，此时钟良伟要求黄天彩、黄彩莲依据合同约定将房屋恢复至2011年3月交付时的状态并无不妥。而余峰是第二份租赁合同的相对人，黄天彩、余峰、黄彩莲在第二份租赁合同履行期间并未对房屋进行装修，只是沿用上一份租赁合同期间的装修，故钟良伟要求余峰将房屋恢复至2011年3月交付时的状态，不予支持。钟良伟将房屋恢复至2011年3月交付时的状态支出的费用应由黄天彩、黄彩莲承担。钟良伟称2011年3月交付房屋时，一层二层并无隔墙，是大开间。黄彩莲称当时房屋已有部分隔墙，其租用后在此基础上增建了部分隔墙。双方对房屋交付时的状况说法不一致。钟良伟仅提交了和美公司的装修施工结算表及支付工程款的收据，拟证明将房屋恢复原状支出费用63703元，但并未提交照片等证据证实房屋最初交付时的状态，对于装修拆除工程的工程量亦未提交其他证据予以佐证，故钟良伟请求黄天彩、黄彩莲支付将房屋恢复原状支出费用63703元，酌情支持3万元，超出部分不予支持。
关于房屋空置费的问题。钟良伟诉请的房屋空置费实为租金损失。黄彩莲已在合同租期届满前将涉案房屋的三至六层腾空并交还钟良伟，并于2017年3月15日将涉案房屋的一至二层腾空并交还钟良伟。庭审中黄彩莲也表示愿意支付一至二层2017年3月1日至3月15日期间的占用费6500元，予以确认。至于其他费用，因租赁合同中并未约定恢复房屋期间的空置费（即租金损失）由承租人承担，故对钟良伟诉请被告黄天彩、余峰、黄彩莲支付房屋空置费7万元，只支持租金损失6500元，对于超出部分，不予支持。
关于电费的问题。黄彩莲搬离前还拖欠钟良伟2017年1月12日至3月13日期间的电费5312.20元，钟良伟已于2017年3月26日代为缴纳。庭审中黄彩莲表示愿意支付该电费，但要求用水卡中预存的余额2000余元抵扣。因黄彩莲未举证证明其交还给钟良伟的水卡中还预存有水费2000余元，钟良伟亦不予认可，故对黄彩莲提出抵扣电费的意见，不予采纳。钟良伟诉请黄天彩、余峰、黄彩莲支付电费5312.20元，予以支持。
关于押金的问题。黄彩莲在庭审中自认应于2016年3月支付的租金6万元，其延迟至2016年9月30日才付清。黄天彩、余峰、黄彩莲逾期支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。第二份租赁合同第十一条第3点约定，如逾期支付租金，每逾期一日，需按租金的10%支付滞纳金；第十一条第1点约定，拖欠租金累计10日以上的，钟良伟有权收回房屋，不退押金。这些内容均是对逾期支付租金违约行为应承担违约责任的约定。钟良伟要求不退还押金13000元及应支付违约金7200元均是基于逾期支付租金这一违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。黄彩莲提出如其构成违约，钟良伟主张的不退押金及支付违约金两项违约责任，明显过高，请求法院予以调整。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，即钟良伟有权依据合同约定，不退还押金，故对钟良伟主张不退还押金13000元的诉讼请求予以支持；因不退还押金13000元已足够弥补损失，故对钟良伟主张黄天彩、余峰、黄彩莲支付违约金7200元的诉讼请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、黄天彩、黄彩莲向钟良伟支付恢复南宁市仙湖经济开发区蓉茉大道西三里1号房屋原状的费用3万元；二、黄天彩、余峰、黄彩莲向钟良伟支付租金损失6500元；三、黄天彩、余峰、黄彩莲向钟良伟支付电费5312.20元；四、钟良伟无需退还黄天彩、余峰交纳的押金13000元；五、驳回钟良伟的其他诉讼请求。
本院二审期间，钟良伟申请证人出庭作证。证人仇某出庭作证称2010年2月黄彩莲接手时涉案房屋的第一层和第二层在楼梯旁边均有一个小房间，此外没有隔墙，均为大开间；第三层堆放有一点沙子、石灰、水泥和水泥砖，并有部分砖砌的墙体。黄彩莲对仇某关于第一层和第二层在楼梯旁边均有一个小房间，此外没有隔墙，均为大开间的陈述没有异议。黄天彩、余峰未出庭对证人证言进行质证。本院对该部分事实予以确认。钟良伟对一审查明其对黄彩莲装修房屋并未提出异议这一事实有异议，但并未举证证明，黄彩莲也不认可该异议，本院对钟良伟的异议不予支持。
本院认为，双方当事人对本案《房屋租赁合同》内容、效力及履行情况没有异议，本院应予确认。
关于恢复房屋原状问题。2011年3月1日《房屋租赁合同》签订后，黄彩莲为开办学生托管中心，对房屋进行了适当的装修，后一直使用到2017年3月15日。钟良伟并未提出异议，故一审法院认定应视为钟良伟同意黄彩莲的装修行为并无不妥。因涉案两份租赁合同均约定，租赁期满后除出租方有权选择以下权利：依附于房屋的装修归出租方所有；要求承租方将房屋恢复原状；向承租方收取恢复工程实际发生的费用。故钟良伟有权选择要求承租人将房屋恢复原状。一审法院认定因第一份租赁合同租期届满后，钟良伟与黄天彩、余峰续签了租赁合同，黄天彩继续使用涉案房屋，钟良伟未要求黄天彩、黄彩莲将房屋恢复至2011年3月交付时的状态合乎常理；第二份租赁合同租期届满后，双方未达成继续租赁的意思表示，此时钟良伟要求黄天彩、黄彩莲依据合同约定将房屋恢复至2011年3月交付时的状态并无不妥；余峰是第二份租赁合同的相对人，黄天彩、余峰、黄彩莲在第二份租赁合同履行期间并未对房屋进行装修，只是沿用上一份租赁合同期间的装修，故钟良伟要求余峰将房屋恢复至2011年3月交付时的状态，不予支持。钟良伟将房屋恢复至2011年3月交付时的状态支出的费用应由黄天彩、黄彩莲承担，是正确的。钟良伟称2011年3月交付房屋时，一层二层并无隔墙，是大开间，有证人仇某证实，黄彩莲对此没有异议，且黄彩莲在一审庭审中也陈述确实将房屋一楼至三楼建立隔墙、吊顶、用石材做桌子。钟良伟提交了和美公司的装修施工结算表及支付工程款的收据，拟证明将房屋恢复原状支出费用63703元，黄彩莲虽有异议，但没有提供证据予以否定。故钟良伟请求黄天彩、黄彩莲支付将房屋恢复原状支出的费用63703元有合同和法律依据，本院应予支持。
关于房屋修缮期的空置费问题。一审认定钟良伟诉请的房屋空置费实为租金损失是正确的。因黄彩莲已在合同租期届满前将涉案房屋的三至六层腾空并交还钟良伟，并于2017年3月15日将涉案房屋的一至二层腾空并交还钟良伟。此时黄彩莲只欠一至二层2017年3月1日至3月15日期间的占用费6500元，黄彩莲也同意支付。因租赁合同中并未约定恢复房屋期间的空置费（即租金损失）由承租人承担，故一审法院对钟良伟诉请黄天彩、余峰、黄彩莲支付房屋空置费7万元，只支持租金损失6500元，并无不妥。
关于逾期支付租金的违约金问题。钟良伟称2016年3月的租金6万元，至2016年9月30日才付清。黄天彩、余峰、黄彩莲并不否认。故黄天彩、余峰、黄彩莲逾期支付租金，已构成违约，应承担违约责任。《房屋租赁合同》约定，逾期支付租金，每逾期一日，需按租金的10%支付滞纳金；拖欠租金累计10日以上的，钟良伟有权收回房屋，不退押金。但钟良伟要求不退还押金13000元及应支付违约金7200元均是基于2016年3月的租金6万元，至2016年9月30日才付清这一违约行为。黄彩莲也提出不退押金及支付违约金两项违约责任，明显过高，请求法院予以调整。故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，又因不退还押金13000元已足够弥补损失，支持钟良伟不退还押金的请求，不支持钟良伟主张黄天彩、余峰、黄彩莲支付违约金7200元的请求，处理结果是正确的。
综上所述，钟良伟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：
一、维持南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初877号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初877号民事判决第五项；
三、变更南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初877号民事判决第一项为黄天彩、黄彩莲向钟良伟支付恢复南宁市仙湖经济开发区蓉茉大道西三里1号房屋原状的费用63703元；
四、驳回钟良伟的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本判决生效之日十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3224元（钟良伟已预交），由钟良伟负担2004元，由黄天彩、余峰、黄彩莲负担1220元。二审案件受理费2388元（钟良伟已预交），由钟良伟负担1343元，由黄天彩、余峰、黄彩莲负担1045元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 苹
审 判 员 玉 萍
审 判 员 袁宇飞
二〇一八年七月三十日
法官助理 徐小晴
书 记 员 林 欢