南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江宁汤民初字第407号
原告南京慧韬物业管理服务有限公司，住所地南京市建邺区新安江街99号，组织机构代码79374300-6。
法定代表人叶晖，该公司董事长。
委托代理人郭陟，江苏高的律师事务所律师。
被告侯志政，男，1973年9月3日生，汉族。
被告杨林，女，1977年4月17日生，汉族。
上列二被告的委托代理人王振，江苏志仁律师事务所律师。
原告南京慧韬物业管理服务有限公司（以下简称慧韬物业公司）与被告侯志政、杨林恢复原状纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告慧韬物业公司的委托代理人郭陟、被告侯志政及杨林的委托代理人王振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告慧韬物业公司诉称，其系南京麒麟山庄开发有限公司（以下简称麒麟山庄开发公司）聘请的对该公司开发的小区进行前期物业管理的公司，双方约定了前期物业管理的各项权利、义务。被告侯志政、杨林系该小区16幢101室房屋（以下简称101室房屋）业主，并于2012年8月15日签署了《南京市商品房销售合同》、《前期物业服务合同业主临时公约》（以下简称《业主临时公约》）。根据《业主临时公约》的约定，侯志政、杨林不得擅自占用或损坏道路、绿地等物业共用部位、公用设施设备及相关场地，不得擅自封闭阳台等。2013年12月17日，其发现被告擅自将101室房屋东侧阳台进行封闭，其曾于2013年12月18日至同年12月20日向被告发出三份整改通知单，要求被告停止封闭阳台的行为，但被告拒绝履行，至今未恢复原状。2014年1月10日，因被告装修需要，其同意被告于2014年1月25日至同年2月25日期间暂时占用101室房屋东北角公共绿化，并形成了书面文件予以公示，被告亦在该公示文件上签名确认，但被告至今仍未将占用的公共绿化恢复原状。2014年年初，被告在运输装修材料过程中，将小区北门的花台破坏，其于2014年2月20日向被告发出温馨提示，要求被告恢复原状，但被告至今未恢复。被告在装潢时，将二楼连接到其厨房的下水管道窗户以下的部分拆除，将管道从厨房北阳台处接出，被告还将烟道油烟机接管口以下的部分拆除。现起诉要求被告将擅自封闭的东面阳台拆除，恢复原状；停止侵占小区公共绿化，并恢复原状；将其破坏的小区北门花台恢复原状；将擅自改动的厨房下水管道、烟道恢复原状。
被告侯志政、杨林均辩称，对原告的主体资格有异议，小区的前期物业服务公司为南京恒宁物业管理有限公司（以下简称恒宁物业公司），如果更换物业公司，应依法向社会进行招标，并将中标人在房地产管理部门进行备案；其为提升居住质量，防止噪音、灰尘以及安全等因素，对自己房屋专有部分即本案所讼争的阳台使用透明玻璃推拉门进行封闭，并没有影响到其他业主对物业的合法使用，也没有改变房屋本身的结构及使用功能。《业主临时公约》中限制业主擅自封闭阳台的条款属于格式条款，限制了业主的权利，应无效。其不存在侵占小区公共绿化，其也没有实施损坏小区北门花台的行为。其房屋位于一楼，烟道是沿管道向上排放，其将部分烟道进行切割，并在下部进行了封闭，不存在影响其他住户的利益。其确实对下水管道进行了改动，但改动后的管道并未影响到二楼及以上用户正常的排水，且改动后的管道与小区内的排水公用通道相连接，未将生活用水排到其他地方。综上，请求驳回慧韬物业公司的诉讼请求。
经审理查明，2012年8月15日，被告侯志政、杨林（乙方）与麒麟山庄开发公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定乙方购甲方开发的位于南京市江宁区麒麟街道麒东路588号麒麟山庄16幢101室房屋，该合同还约定甲方就该商品房所在商品房项目的物业管理已恒宁物业公司签订《前期物业服务合同》，并制定了《业主临时管理公约》，乙方已详细阅读并自愿遵守该《前期物业服务合同》，同时已签订了《业主临时管理规约》，并承诺按其规定行使权利、履行义务。当日，侯志政、杨林与麒麟山庄开发公司签订《业主临时公约》，该公约第九条约定业主和使用人在本物业区域，不得有以下行为：（一）擅自改动物业的原设计用途；损坏或者擅自变动建筑主体和承重结构、建筑外观（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）；（二）擅自占用或损坏楼梯、扶栏、走廊、大堂、地下室、平台、天台、外墙、屋面、道路、绿地、停车场等物业共用部位、共用设施设备及相关场地；（三）擅自拆除、移装、占用或损坏供水、供电、供气、通讯、排水、消防、体育、建筑小品等物业共用设施……。该公约第十一条约定业主和使用人在装饰装修时，应遵守以下管理规定：…（七）不得擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳篷、防护栏、晒衣架、花架、鞋架、封闭阳台等，如需安装上述遮阳篷等物件或封闭阳台的，要注意安装牢固，防止跌落，并应按照物业管理企业统一安排的式样、规格、颜色进行施工。101室房屋已于2013年12月交付给侯志政、杨林。
麒麟山庄开发公司就麒麟山庄小区的物业管理服务与恒宁物业公司曾签订了《前期物业服务合同》。2013年1月8日，麒麟山庄开发公司向业主发出关于麒麟山庄前期选聘物业管理企业的告知函，告知业主其已解除了与恒宁物业公司之间的物业服务合同，并决定公开招标物业管理企业。2013年2月28日，麒麟山庄开发公司与原告慧韬物业公司签订《前期物业服务合同》，并于2013年3月5日经南京市江宁区住房和城乡建设局备案。麒麟山庄开发公司就慧韬物业公司中标情况向业主发出了告知函。本案所涉物业尚未成立业主委员会。
2013年12月，侯志政、杨林在装潢101室房屋时，将房屋东侧的阳台用玻璃推拉门进行了封闭，并将厨房内烟道连接油烟机管道接口以下的部分拆除，将厨房天花板下方连接二楼的排水管改为从厨房北阳台的窗户上方接出，由室外排水。2014年1月，因侯志政、杨林装修需要，慧韬物业公司同意其占用16幢东北角公共部位绿化，占用时间为2014年1月25日至2014年2月25日。现该处的绿化已被破坏，尚未恢复。慧韬物业公司曾于2013年12月通知侯志政、杨林对封闭的阳台进行整改，但侯志政、杨林未履行。2014年5月，慧韬物业公司向本院提起诉讼。慧韬物业公司对其主张的侯志政、杨林损坏小区北门花台的事实未能提供相应的证据。
上述事实，有《南京市商品房预售合同》、《业主临时公约》、《前期物业服务合同》、中标备案表、关于麒麟山庄前期选聘物业管理企业的告知函、照片、勘验笔录及当事人的陈述等证据材料证实。
本院认为，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案中，被告侯志政、杨林与麒麟山庄开发公司签订的《业主临时公约》合法、有效，侯志政、杨林应遵守该公约。侯志政、杨林认为该公约中关于业主擅自封闭阳台的条款属于格式条款，限制了业主的权利，应无效，但本院认为该公约系维护全体业主利益所制定，并未加重侯志政、杨林的责任、排除其主要权利，故本院对侯志政、杨林的该辩解意见不予采纳。原告慧韬物业公司经过招标，并进行了公告，亦经行政主管机关备案，其作为麒麟山庄小区的物业服务企业，对业主违反合同约定、管理公约，实施妨害物业服务与管理的行为，有权请求业主恢复原状、停止侵害。侯志政、杨林擅自将房屋东侧阳台封闭，并将厨房内的排水管连接到室外，违反了业主临时公约，慧韬物业公司可以要求侯志政、杨林恢复原状。侯志政、杨林因装修需要经慧韬物业公司许可而占用16幢东北角的公共绿化，并将绿化破坏，现已超过慧韬物业公司同意的占用期限，故其应停止占用，并将绿化恢复原状（应与周边未破坏的绿化相一致）。侯志政、杨林将厨房内烟道连接油烟机管道接口的下部拆除，因烟道排烟系从下往上排出，侯志政、杨林的房屋为一层，无证据证明该行为对烟道的作用产生影响，故慧韬物业公司要求侯志政、杨林将烟道恢复原状的请求，本院不予支持。慧韬物业公司无证据证明侯志政、杨林损坏了小区北门处的花台，故其要求侯志政、杨林将花台恢复原状的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《物业管理条例》第二十二条、第二十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条之规定，判决如下：
一、被告侯志政、杨林于本判决发生法律效力之日起20日内将南京市江宁区麒麟街道麒东路588号麒麟山庄16幢101室房屋东侧封闭阳台拆除，将厨房从二楼接入的通向室外排水管拆除，均恢复原状。
二、被告侯志政、杨林于本判决发生法律效力之日起20日内停止占用南京市江宁区麒麟街道麒东路588号麒麟山庄16幢101室房屋东北角的绿化，并将该绿化恢复原状（标准为与周边未损坏的绿化相一致）。
三、驳回原告南京慧韬物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费400元，由被告侯志政、杨林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院（开户行：农行鼓楼支行，账号10105901040001276）预交上诉案件受理费。
审 判 长 乔 华
人民陪审员 王 冬
人民陪审员 丁志才
二〇一四年十二月八日
见习书记员 吴 甜