四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成民终字第5656号
上诉人（原审被告）成都泰玛车业有限公司。住所地：成都市航空港开发工区腾飞一路。
法定代表人郝桂云，执行董事。
委托代理人孙浩。
被上诉人（原审原告）成都欣康尔寿科技有限公司。住所地：成都双流西南航空港开发区工业集中发展区腾飞路***号。
法定代表人邓述才，董事长。
委托代理人陈庆国，四川蓉城律师事务所律师。
委托代理人杨文，四川蓉城律师事务所律师。
上诉人成都泰玛车业有限公司（以下简称泰玛公司）与被上诉人成都欣康尔寿科技有限公司（以下简称欣康尔寿公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2011）双流民初字第3798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年9月7日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终�。
原审法院经审理查明，1、欣康尔寿公司与泰玛公司于2009年8月1日签订《租房协议书》，约定泰玛公司租用欣康尔寿公司在西南航空港腾飞路655号厂房1260㎡和新建的办公楼826㎡，厂房每平方米租金为每月税后7元，办公楼每平方米租金为每月税后8元。税后每月租金为15428元。从2011年8月1日起，租金在上一年度租金的基础上每年递增6%（增加到一定程序后随市场作相应调整）；租金每三个月支付一次，每次提前一月支付；租期为5年。
2、2011年1月2日12时40分，泰玛公司生产车间发生火灾，经双流县公安消防大队调查，火灾原因为2011年1月2日12时许，秦勇、熊兵和詹文斌等人在泰玛公司车间钢结构夹层时，焊渣掉在第三跨钢梁下方隔离栅栏上的塑料布后燃烧蔓延成灾。灾害成因为：⑴成都泰玛车业有限公司生产车间与库房使用，并在生产车间内搭建夹层存放原材料及成品，增加火灾风险，导致损失扩大。⑵成都泰玛车业有限公司钢结构厂房未进行防火阻燃处理，火灾发生后钢结构厂房迅速垮塌，妨碍火灾的扑救。⑶厂区内未按国家规范设置室内外消火栓，不能满足火灾扑救的需要。
3、火灾发生后，泰玛公司暂停支付租金。
4、泰玛公司房租已交至2011年1月31日，水费交至2011年8月，电费交至2011年7月。
原审法院认定上述事实，有《租房协议书》、双流县公安消除大队火灾事故认定书（双公消火认字（2011）第1号）、《解除租赁协议通知及要求返还厂房毁损后残留钢材的函》及泰玛公司的回函、欣康尔寿公司向泰玛公司出具的收取租厂房定金、租金及水电费的收据及双方一致陈述等证据在案为证。
原审法院认为，欣康尔寿公司与泰玛公司签订的《租房协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属有效合同。由�发生火灾致合同约定的出租物已经彻底毁损，合同已无法继续履行，欣康尔寿公司要求解除双方签订的《租房协议书》的主张应予支持。欣康尔寿公司主张泰玛公司给付所欠租金111694.5元，但厂房在2011年1月2日毁损后，泰玛公司已无法使用，故欣康尔寿公司要求泰玛公司支付厂房租金的请求不予支持。办公楼泰玛公司尚可使用，泰玛公司自火灾发生后即未交纳租金且主张不解除合同，应当支付办公楼的租金46256元（8元／㎡／月×826㎡×7个月）。欣康尔寿公司主张的电费4741.45元，泰玛公司予以认可，对欣康尔寿公司的该项主张予以支持。本次火灾发生的直接原因是泰玛公司焊接钢结构夹层时操作不当，其灾害成因除了泰玛公司生产车间与库房合用并在生产车间内拱建夹层存放原材料及成品外，还有欣康尔寿公司出租给泰玛公司的钢结构厂房未进行防火阻燃处理及厂区内未按国家规范设置室内外消火栓的原因，故欣康尔寿公司与泰玛公司双方对该次火灾事故的发生均有过错。在诉讼过程中，欣康尔寿公司申请撤回要求泰玛公司承担恢复房屋费用809927元和赔偿损失75354.55元的诉讼请求，不违反法律规定，予以同意。违约金在双方签订的合同有约定，泰玛公司对租赁物损毁有过错，应当承担按照合同约定支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除欣康尔寿公司与泰玛公司签订的《租房协议书》。二、泰玛公司于判决生效之日起十日内向欣康尔寿公司支付办公楼的租金46256元、电费4741.45元、违约金30000元。三、驳回欣康尔寿公司的其他诉讼请求。案件受理费7044元，由泰玛公司负担。
宣判后，泰玛公司对原审判决不服，向本院提起上诉，上诉请求为：1、撤销原审判决第二项，改判泰玛公司不承担违约责任；2、本案一、二审诉讼费用由欣康尔寿公司承担。其上诉主要事实及理由为：一、泰玛公司不构成违约，不应当支付违约金。火灾发生后，泰玛公司曾多次向欣康尔寿公司支付房屋租金，但欣康尔寿公司故意拒收租金，以达到赶走泰玛公司谋取更高租金收益的目的；二、租金金额计算错误。泰玛公司尚欠46256元办公室租金是事实，但欣康尔寿公司已于2009年9月7日收取了泰玛公司租房押金并未退还，同时泰玛公司已于2010年11月22日将厂房和办公楼租金共44800元交至2011年1月31日，但自2011年1月2日发生火灾后，泰玛公司尚有29天没有使用租赁厂房，该部分租金共计8250元应予扣除。因此，泰玛公司只应向欣康尔寿公司支付28006元；三、电费金额计算错误。泰玛公司在原审中对欣�尔寿公司提交的电费收据提出异议，不存在欠付欣康尔寿公司4741.45元电费的事实，相反，2009年9月7日，泰玛公司向欣康尔寿公司交纳的用电保证金10000元至今未退还。四、欣康尔寿公司作为厂房所有人和租赁方、物业管理方，将消防不合格的厂房租给泰玛公司使用并签订《租房协议书》，已构成违约。
被上诉人欣康尔寿公司答辩称，一、根据双方所签协议，泰玛公司对房屋有维护的义务，且根据一审庭审，整个厂房已经毁损，起因是泰玛公司违章搭建导致发生火灾；二、泰玛公司没有足额缴纳租金，一审对此认定正确。关于电费问题，泰玛公司对此已经予以认可。
本院二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
二审另查明，欣康尔寿公司在二审审理中同意在本案中就其已向泰玛公司收取的1万元租房保证金、1万元用电保证金�泰玛公司欠缴的租金中予以相应扣减。同时，泰玛公司在二审审理中对欠付欣康尔寿公司4741.45元电费的事实也予以了认可。
本院认为，欣康尔寿公司与泰玛公司签订的《租房协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方所签租房协议约定租金每三个月支付一次，每次提前一个月支付。虽然2011年1月2日泰玛公司承租的厂房发生火灾彻底毁损，导致租赁合同部分已实际无法继续履行，但泰玛公司承租的办公楼未因火灾发生损毁，泰玛公司在实际占有使用办公楼的情况下，理应按约支付办公楼部分相应租金。根据原审查明的事实，泰玛公司实际支付厂房和办公楼房租至2011年1月31日，而火灾发生后，泰玛公司就未再按约支付租金，泰玛公司的行为已构成违约。双方均对泰玛公司已于2011年8月从其租赁房屋处搬离这一事实不持异议，而泰玛�司搬离后，事实上双方租赁合同也未再继续履行，且泰玛公司对欣康尔寿公司主张解除合同的请求也不持异议，因此对欣康尔寿公司主张解除合同的请求，本院予以支持。二审审理中泰玛公司对尚欠欣康尔寿公司办公楼租金46256元、4741.45元电费的事实亦不持异议，对欣康尔寿公司该部分请求应予支持。
关于泰玛公司上诉主张其不存在违约行为，不应承担违约金，且协议约定违约金过高的问题。如前所述，泰玛公司未按约支付相应租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。欣康尔寿主张泰玛公司支付违约金30000元，但泰玛公司实际尚欠租金金额仅有46256元。从违约金性质和功能来看，违约金以补偿守约方因违约方的违约行为所遭受的损失为其主要功能，同时违约金兼有对违约方予以一定财产惩罚为其次要功能。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“…，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”，欣康尔寿公司因泰玛公司欠付租金的行为所遭受的损失实质应为资金利息损失。根据上述法律规定，欣康尔寿公司主张的违约金金额已过分高于其所受损失，根据本案查明事实，本院依据公平原则，对违约金酌情调减为10000元。
关于泰玛公司主�2011年1月2日发生火灾后，泰玛公司尚有29天没有使用租赁厂房，该部分租金应予扣减的问题。火灾发生的直接原因是泰玛公司焊接钢结构夹层时操作不当，其灾害成因除了泰玛公司生产车间与库房合用并在生产车间内拱建夹层存放原材料及成品外，还有欣康尔寿公司出租给泰玛公司的钢结构厂房未进行防火阻燃处理及厂区内未按国家规范设置室内外消火栓的原因，因此欣康尔寿公司与泰玛公司双方对该次火灾事故的发生均有过错。原审查明泰玛公司已缴纳2010年11月1日至2011年1月31日的厂房及办公楼租金，而发生火灾后，泰玛公司的确尚有29天未再使用租赁厂房，该部分租金为8250元（7元／㎡／月×1260㎡÷31天×29天），基于前述事实，本院认为欣康尔寿公司与泰玛公司对发生火灾导致厂房烧毁均有过错的情况下，对泰玛公司已缴纳而未实际使用租赁厂房的该部分租金双方均应各自承担50%的责任，即从泰玛公司所欠租金中予以抵扣8250元×50%=4125元。
另因泰玛公司在二审审理中主张已向欣康尔寿公司交纳的租房保证金和用电保证金共计2万元，应从其所欠款项中予以扣减，对此，欣康尔寿公司亦同意泰玛公司所提上述请求在租金中予以相应抵扣。本院认为，双方当事人就上述款项抵扣达成的一致意见，并未违反法律法规的强制性规定，本院予以准许。据此，泰玛公司还应支付的款项具体为：所欠办公楼租金46256元－4125元－20000元=22131元，所欠电费4741.45元，违约金10000元，以上共计36872.45元。
综上，原审认定事实清楚，审判程序合法，基于二审审理中出现新的事实，本院依法予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持四川省双流县人民法院（2011）双流民初字第3798号民事判决第一项即“解除成都欣康尔寿科技有限公司与成都泰玛车业有限公司签订的《租房协议书》”。
二、变更四川省双流县人民法院（2011）双流民初字第3798号民事判决第二项即“成都泰玛车业有限公司于本判决生效之日起十日内向成都欣康尔寿科技公司支付办公楼的租金46256元、电费4741.45元、违约金30000元。”为“成都泰玛车业有限公司于本判决生效之日起十日内向成都欣康尔寿科技有限公司支付所欠办公楼租金22131元、电费4741.45元、违约金10000元，以上共计36872.45元”。
三、驳回成都欣康尔寿科技有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费7044元，由泰玛车业公司负担4000元，由欣康尔寿公司负担3044元。本案二审案件受理费1824元，由泰玛车业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 淼
代理审判�郝亮
代理审判员 熊 颢
二〇一二年十一月十二日
书 记 员 戈金梁