广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终3754号上诉人（原审原告）：王志海，住广州市番禺区。委托代理人：黄桂芬，广东银德律师事务所律师。委托代理人：郭奇峰，广东银德律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州市鑫隆房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：王锦荣，职务经理。委托代理人：梅浩斯，该司工作人员。委托代理人：余泳凤，广东智韬律师事务所律师。原审第三人：广东仲衡律师事务所,住所地广州市番禺区。负责人：李宇。上诉人王志海因与上诉人广州市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法楼民初字第415号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：鑫隆公司是一具备房地产开发资质的企业法人。2011年4月22日，王志海（作为买方、乙方）与鑫隆公司（作为卖方、甲方）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201104161931），合同订明，王志海所购商品房地址为广州市番禺区石楼镇东环路123号7座1005房，总金额为961688元。付款方式为按揭贷款方式付款。其中合同第八条关于付款方式约定：“甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……；3、按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日）支付全部房价款的57688元，剩余384000元须于2011年4月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的广东仲某律师事务所（以下简称仲某律所）”。其中合同第十一条关于预售合同备案确认和预售商品房预告登记约定：“双方约定按以下第1种方式预售合同备案确认和预售商品房预告登记：1、甲乙双方共同办理，甲乙双方应于本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），持本合同向房地产登记机构申请办理预售合同备案确认和预售商品房预告登记。2、乙方委托甲方办理……”。其中合同第十二条约定：“该商品房项目工程竣工验收合格,并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气供电及通邮的证明文件”。其中合同第十四条约定：“甲方应当在2012年6月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……”其中合同第十四条约定：“甲方如未能按合同约定的期限交房，按下列第1种方式处理，1、（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按该总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……”其中合同第十八条关于面积确认及面积差异处理约定：“合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实际面积为准”。其中合同第二十一条关于产权登记约定：“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方约定按以下第1种方式为乙方办理《房地产权证》：1、甲乙双方共同办理，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。2、乙方委托甲方办理……”。其中合同第二十二条关于延迟办理产权登记的违约责任约定：“甲乙双方共同办理产权登记的，如甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始。每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……”。上述《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第三点约定关于合同第八条“付款方式”修改、增补为：“由甲方代理乙方办理按揭手续，乙方应当在双方约定签订本合同即补充协议时间前向甲方提供办理按揭贷款全部有效证件资料，若出现下列情形之一的，乙方应在收到甲方付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额，逾期则视为乙方违约，乙方应依据合同第十条及本补充协议第四条相关约定向甲方承担违约责任：1、未按时办理按揭手续……”；第十一点约定关于合同第二十一条“产权登记”修改、增补为：“（一）出现下列情形之一的，甲方可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任：1、乙方未能付清全部房价款、《认购商品房付款确认书》约定应缴纳的费用、面积差异房价款或因违约产生的违约金等；2、乙方未能自接获甲方书面通知之日起7个工作日内自行到甲方售楼部向甲方领取申请办理产权转移登记须由甲方盖章及提供证件资料的、提交办理产权转移登记需要由乙方提供的全部证件资料并签署有关文件……”王志海签署合同后按约定的按揭贷款付款方式向某公司给付了所有房款。后因鑫隆公司迟延办理产权转移登记手续而发生纠纷，双方经协商不成，王志海遂将鑫隆公司诉至原审法院，请求判令：1、鑫隆公司立即协助王志海向房地产主管部门申请办理涉案房屋的房地产转移登记手续并无条件将办妥后的《房地产权证》交付给王志海；2、鑫隆公司向王志海支付逾期办理产权转移登记手续的违约金（每日按涉案房屋总房价961688元的0.05%标准计付，自2013年2月21日起至2013年3月23日止为14906.04元；自2013年4月5日起计至房管部门受理房屋的产权过户和登记手续收件之日止，暂计至2013年7月26日为54334.92元）；3、鑫隆公司向王志海支付因占用王志海的办证费、契税等费用的利息（以14824元为本金以中国人民银行同期同类贷款利率标准自2011年12月16日起计算至房管部门受理房屋的产权过户和登记手续收件之日止，暂计至2013年7月26日为1588.62元）；4、鑫隆公司承担本案诉讼费用。鑫隆公司原审在提交答辩状期间对管辖权提出异议，表示王志海、鑫隆公司双方曾口头协商约定，如因《商品房预售合同》及相关附件引起争议，需提请广州仲裁委员会先行仲裁，故本案不应由番禺区人民法院管辖，故对原审法院提出管辖权异议。并辩称不同意王志海的诉讼请求，理由如下：一、涉案房屋的产权证尚未办下来，责任在于王志海。根据涉案商品房买卖合同补充协议第十一条的第1、2小点约定，王志海在未能付清房价款包括房屋面积差异款即相应契税、违约金的情况下，办理期限须顺延，房屋面积差异款属于房价款的一部分。同时，根据合同约定，办理产权证是王志海、鑫隆公司共同办理，也就是办证是双方共同的义务，故办证的前提还完全依赖于王志海是否已尽其应尽的义务。另外，王志海未提供办证所需的全部资料，包括《广东省房地产预告登记证明》、《房地产管理局的查册证明》，也未补交面积差异款及契税。诉讼中，鑫隆公司申请原审法院追加仲某律所作为本案当事人参加诉讼。原审庭审中，原审第三人仲某律所未到庭答辩。关于鑫隆公司提出的管辖异议申请,原审法院经查并认为,根据王志海、鑫隆公司双方签订的《商品房买卖合同》规定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第2种方式解决：1、提交广州仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。鑫隆公司认为双方口头约定发生争议先提交广州仲裁委员会仲裁，而就此主张所依据的事实一直未能提供证据加以证明，且王志海亦不予确认。因合同纠纷提起的诉讼，由鑫隆公司住所地或合同履行地人民法院管辖;合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择鑫隆公司住所地、合同履行地、合同签订地、王志海住所地、标的物所在地人民法院管辖。两个以上人民法院都有管辖权的诉讼，王志海可以向其中一个人民法院起诉。本案王志海、鑫隆公司因商品房预售合同发生纠纷，双方在书面合同中亦约定在履行合同过程中发生争议并协商不成的，依法向人民法院起诉。而本案鑫隆公司住所地及涉案争议房产均在广州市番禺区，属于原审法院管辖的范围，故原审法院对本案有管辖权，故于2013年8月29日裁定驳回鑫隆公司对本案管辖权提出的异议。鑫隆公司不服裁定向本院提出上诉，本院于2014年1月20日以（2014）穗中法立民终字第105号民事裁定书，裁定驳回鑫隆公司上诉，维持原裁定。原审另查明，鑫隆公司于2013年3月18日通过邮政挂号方式向王志海邮寄《办理房地产权证的通知》及《房地产分户图》，通知王志海就涉案房屋办证前须提交资料、应缴纳费用及办证收件时间为2013年3月23日至4月5日，并提示房款（含面积差异款、税费等）如未缴清则办证期限相应顺延。王志海对此予以确认，但认为该通知没有附《房地产分户图》及告知面积差异款和计算方式。鑫隆公司于2013年4月4日向王志海出具一份《鑫隆世家回执》，确认收取了王志海提供的《身份证》、《户口本》等办证资料。鑫隆公司于2013年4月23日通过邮政挂号方式向王志海邮寄《关于商品房面积差异处理的通知》，通知王志海涉案房屋实测面积结果及办理面积差异手续事宜，并提示须在2013年4月30日前补交面积差异款及税费。王志海对此认为该通知没有提及该面积差补款的计算依据、方式。原审庭审时，鑫隆公司提交了一份由其与仲某律所签署的《委托代理合同》和王志海与仲某律所签署的《非诉讼委托代理协议》，用以证明王志海、鑫隆公司共同委托仲某律所代为办理涉案房屋的房地产权证。王志海对此不予确认，认为与仲某律所之间的协议充其量仅是办理预告登记手续，与办理房地产权证不是一回事。原审法院审理期间，王志海于2015年5月18日通过银行转款方式向某公司账户95×××38补交上述面积差异款20909元、同年5月22日以同样方式向某公司补交面积差契税313.63元，并于2015年5月18日根据鑫隆公司要求向其寄发全部办证所需资料，同时于同年5月22日前往鑫隆公司住所要求补交面积差契税及办证资料遭鑫隆公司拒绝，同年5月28日寄发关于迟延办理房产证、拒收面积差异款契税的《律师函》。鑫隆公司则于2015年4月12日和4月27日向王志海寄发关于支付面积差违约金及自主缴纳契税的《敦促函》和关于补交面积差补款违约金和主导办证的《律师函》，提出王志海须支付迟延缴交面积差异补款的违约金及主动向契税部门和房管部门提出纳税申请和办证申请并提交相关资料为由怠于协助王志海办证。2015年8月7日，鑫隆公司向王志海发出一份《再次催促办理契税及房产证等事宜的敦促函》，载明“鑫隆公司于2015年7月30日已将王志海托管给其的契税以转账方式退还，并通知王志海须于2015年8月13日上午到番禺区地税契税征管办公室办税服务厅会合，共同办理该房屋契税的缴交事宜，同时带备全部缴税办证所需资料”。王志海确认于2015年8月10日收到该函件后，按鑫隆公司要求于同年8月21日完成涉案商品房办证资料的送案，于同年9月9日收到房管部门对该商品房房产证申请办理的受理通知。以上事实，有双方提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《委托代理合同》、《非诉讼委托代理协议》、《房地产分户图》、《办理房地产权证的通知》、《银行交易凭证》、《律师函》、《办理房地产权证的通知》、《音频资料》以及原审庭审笔录等予以证实。原审法院认为：王志海（买方）与鑫隆公司（卖方）签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。鑫隆公司作为案涉商品房出卖方负有向作为买受人的王志海按时交付约定商品房并协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续的义务，王志海作为商品房买受人则负有向某公司履行支付对价款及提交办证所需资料并缴纳相关费用的义务。鑫隆公司作为房地产开发企业在协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续时，理应履行告知买受人提交办证所需资料并缴纳相关费用的义务。依据王志海、鑫隆公司双方签订的涉案《商品房买卖合同》，合同虽约定为共同办证，但协助王志海办证是鑫隆公司的基本合同义务，在王志海提交办证所需资料并缴纳相关费用后，鑫隆公司应当依据合同约定协助王志海在该商品房交付之日（即2012年6月1日）起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。对于王志海提出鑫隆公司于2013年3月23日才向其发出办证通知，其亦于同年4月4日按鑫隆公司要求提交了办证所需的全部资料。据此王志海认为，鑫隆公司告知其提交办证所需资料并缴纳相关费用的义务已超出合同约定的180个工作日，即于2013年2月20日前协助王志海向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，故鑫隆公司已构成违约，应承担每日按涉案商品房总价款961688元0.05%的标准计付违约金。对此，鑫隆公司不予认可，认为鑫隆公司已于2013年3月18日发出《办理房地产权证的通知》及《房地产分户图》告知王志海办理产权证须提交资料和应缴费用（含面积差异款、契税等），并明确如未缴清上述款项办证期限相应顺延。经查，鑫隆公司于2013年3月18日向王志海寄发的《办理房地产权证的通知》中，未有提及涉案房屋实测面积结果及须办理面积差异手续，且双方及后签署的《办理房产证须知》、《鑫隆世家办证收件回执》中亦未有上述内容，鑫隆公司直到2013年4月23日向王志海寄发《关于商品房面积差异处理的通知》时，才告知涉案房屋实测面积结果及须办理面积差异手续,并要求王志海须在2013年4月30日前补交上述面积差异款及税费。故原审法院认为涉案商品房存在面积差异款及实际补款数额，应以鑫隆公司向王志海寄发《关于商品房面积差异处理的通知》的补交时间（即2013年4月30日前）为宜，理由是该通知载明的实测套内建筑面积、需补房价款与房管部门经测量出具的《房地产分户图》相一致，且与王志海及后向某公司补交的款项相同。因此，王志海主张以鑫隆公司未告知并提供该商品房面积差异款的计算依据为由拒绝补交理由不成立，鑫隆公司据此从王志海逾期补交面积差异款之日(即2013年5月1日起)行使顺延协助王志海办理产权转移登记符不违反双方合同约定，且不违反法律的强制性规定,故不应承担迟延办证的违约责任。对于王志海要求鑫隆公司支付迟延办证违约金。依据王志海与鑫隆公司双方合同约定在该商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，故鑫隆公司应当从涉案商品房交付之日（双方约定应于2012年6月1日前交付涉案商品房）起180个工作日协助王志海向房地产登记机构申请办理房地产转移登记手续，即鑫隆公司应于2013年2月19日前协助王志海办证，并取得房地产登记机构的办证递件回执。但鑫隆公司由于自身原因延迟至2013年4月23日才向王志海寄发《关于商品房面积差异处理的通知》，并要求王志海于同年4月30日前补交该款，故至2013年5月1日止，鑫隆公司已逾期办证70日。因此，王志海要求鑫隆公司根据《商品房买卖合同》第二十三条之约定按商品房总价款961688元每日0.05%的标准支付逾期办证违约金的主张，其中的33659.08元（商品房总价款961688元*0.05%*逾期天数70日）具有事实和法律依据，予以支持。对于鑫隆公司提出须支付迟延缴交面积差异补款的违约金及主动向契税部门和房管部门提出纳税申请和办证申请并提交相关资料的抗辩意见。经查，根据王志海提供的《收据》证明鑫隆公司曾于2011年12月18日代收王志海契税款15839.96元及鑫隆公司提供的《办理房地产权证的通知》、《鑫隆世家办证收件回执》可证明王志海于2013年4月3日经鑫隆公司通知后提交了《身份证》、《户口本》、《婚姻证明》、《房款发票》及《契税、办证费、物业基金缴款通知书》资料，鑫隆公司并在该收件回执上备注说明以上资料齐备方可代为办理房地产权证。上述证据足以说明鑫隆公司依据商品房买卖合同的基本合同义务，其已实际上履行告知买受人提交办证所需资料并缴纳相关费用的义务后应当履行协助王志海办理房屋所有权登记手续。在王志海于2015年5月18日通过银行转款方式向某公司补交上述面积差异款20909元、同年5月22日以同样方式补交面积差契税313.63元，并于2015年5月18日根据鑫隆公司要求补交全部办证所需资料，同时于同年5月22日前往鑫隆公司住所要求办证遭鑫隆公司拒绝，同年5月28日寄发关于迟延办理房产证、拒收面积差异款契税的《律师函》的情况下，鑫隆公司却提出王志海须支付迟延缴交面积差异补款的违约金及主动向契税部门和房管部门提出纳税申请和办证申请并提交相关资料为由怠于协助王志海办证。原审法院认为，鑫隆公司作为房地产开发企业对涉案合同中有关商品房的面积是由其单方拟定，王志海作为商品房买受人已按合同约定向某公司支付相应房价款，因此，王志海对涉案面积差异款的产生并不存在过错，虽然王志海曾以鑫隆公司未告知并提供该商品房面积差异款的计算依据为由拒绝补交，在一定程度上影响鑫隆公司履行其协助办理房屋所有权登记手续的义务，造成鑫隆公司业务运作的不便，但并不能据此免除其协助买受人（即王志海）办证的合同义务，在王志海经催告后补交相关款项及补齐办证资料后，鑫隆公司应继续履行协助王志海向房管国土部门办理涉案商品房所有权登记手续。另外，鑫隆公司主张王志海应先行支付迟延面积差异款补款违约金的抗辩意见，原审法院认为，因王志海对面积差异款的产生并不存在过错，且涉案合同亦未对迟延交纳面积差异款的违约金进行明确约定，故鑫隆公司的上述抗辩主张均没有合同和法律依据，原审法院不予采纳。在本案宣判前，鑫隆公司于2015年8月7日发函王志海，继续履行协助王志海共同办理涉案商品房交纳契税即办理房地产权证，王志海为此于同年9月9日取得房管部门出具的办证递件回执。原审法院认为，鑫隆公司在王志海于2015年5月25日前补交面积差异补款及相应契税后，仍提出王志海须支付迟延缴交面积差异补款的违约金及主动向契税部门和房管部门提出纳税申请和办证申请并提交相关资料为由怠于协助王志海办证的理由不能成立，但鉴于之前王志海一直拒绝补交的行为，在一定程度上影响鑫隆公司履行其协助办证义务，故应当给予鑫隆公司在王志海交纳该补款后的一定合理期限内继续履行其协助王志海办证的合同义务，及后鑫隆公司亦已函告王志海继续履行协助王志海共同办理涉案商品房的房地产权证，且在本案宣判前王志海已取得房管部门出具的办证递件回执，故王志海主张从其向某公司交纳涉案面积差异补款起至鑫隆公司继续履行协助王志海办证并取得办证回执之日止此期间的迟延办证违约金（按商品房总价款961688元每日0.05%的标准支付）由鑫隆公司承担的诉请所依据的事实和理由不充分，不予支持。对于王志海要求鑫隆公司支付因占用其已交纳的办证费、契税等费用的利息（以14824元为本金以中国人民银行同期同类贷款利率标准自2011年12月16日起计算至房管部门受理房屋的产权过户和登记手续收件之日止）的请求，原审法院认为，鑫隆公司如前所述需按商品房价款总款961688元每日0.05%的标准赔偿延迟办证违约金，足以弥补王志海的实际损失，故王志海主张上述利息损失的请求理由不成立，不予支持。对于鑫隆公司提出其与仲某律所签署的《委托代理合同》及王志海与仲某律所签署的《非诉讼委托代理协议》而认为王志海鑫隆公司共同委托第三人代为办理涉案房屋的房地产权证的主张，因鑫隆公司提供的上述证据未能充分证明其主张，且王志海亦不予认可，故不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条第一款、第一百三十条的规定，原审法院作出如下判决：一、鑫隆公司于本判决生效之日起十日内一次性向王志海支付迟延办证违约金33659.08元，并应在房管部门核发涉案商品房产权证后无条件向王志海交付。二、驳回王志海的其他诉讼请求。本案一审受理费835元，由鑫隆公司承担（该款王志海已向原审法院预交）。判后，上诉人王志海与鑫隆公司均不服原审判决，向本院提起上诉。王志海上诉并答辩称：一、一审法院认为涉案商品房存在面积差异款及实际补款数额，以鑫隆公司单方制作的《关于商品房面积差异处理的通知》为依据，认为王志海在此通知时间之后补交面积差异款，鑫隆公司则可顺延办证，且无需承担违约责任的认定存在错误。鑫隆公司没有履行告知义务，存在明显过错，应承担违约责任。就面积差异款的问题，王志海缴款态度一直积极，但计价方式由鑫隆公司单方拟定，买方要求提供面积差异款计算的依据而暂不缴款，合法合理。直至2014年3月25日在原审庭审中才首次见到《房地产分户图》，则顺延时间应计算至此。二、原审法院未就审理中鑫隆公司没有出示面积差的计算依据予以查明。面积差是房款的一部分，可直接导致办证顺延。因此查清开发商是否履行了告知义务及买受人延迟交纳面积差过错归责问题很关键。原审法院就此问题上对事实的认定本末倒置，王志海有权要求鑫隆公司明确告知面积差异款计算的标准及依据，但鑫隆公司未予答复，未尽告知义务。王志海后来补缴面积差的依据也是以2014年3月25日在原审庭审中才首次见到《房地产分户图》为准。因此，《关于商品房面积差异处理的通知》不具备面积差计算依据的功能，不能以此通知载明的日期支持顺延办证。三、原审法院将2015年5月22日王志海向某公司补交面积差及相应契税并递交完办证所需资料至鑫隆公司继续履行协助办证并取得办证回执之日的四个月认定为鑫隆公司合理的办证期，与事实不符，损害了王志海的权益。四、王志海于2011年12月16日向某公司支付了办证费及契税，长达三年时间中鑫隆公司一直怠于办证，应依法支付该款项的利息。原审法院以王志海存在迟延支付房款的事实，鑫隆公司顺延相应办证期限并未构成违约为由不予支持本诉请，应予纠正。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判鑫隆公司一次性向王志海支付逾期办证违约金288506.4元（王志海二审庭审中变更该违约金数额为294779.1元）；2、撤销原审判决第二项，改判鑫隆公司向王志海支付因占用办证费、契税等费用的利息（以14824元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率标准自2011年12月16日起计至2015年7月30日止为3565.62元）；3、一审、二审案件诉讼费用由鑫隆公司承担。鑫隆公司上诉并答辩称：一、一审法院认定2013年2月19日至2013年5月1日鑫隆公司逾期办证70日，并据此判决鑫隆公司向王志海支付违约金33659.08元，属于认定事实错误。本案中，王志海作为涉案商品房的买受人，提交办证所需材料以及缴纳相关款项属于王志海之合同义务。鑫隆公司已积极履行明确的告知义务，王志海未能及时缴纳款项，导致迟延办证的责任在于王志海，鑫隆公司无需承担违约责任。根据房管部门早于2013年1月5日出具的《房地产分户图》已明确记载涉案房屋的实测套内建筑面积与合同约定有差异，故涉案房屋存在面积差异的事实是客观存在的。该《房地产分户图》出具以后，鑫隆公司立即告知王志海缴纳面积差异款，并于2013年3月18日向王志海发出《办理房地产权证的通知》及《房地产分户图》，明确告知王志海办理房产转移登记须提交有关资料以及缴纳面积差异款、税费等费用。但王志海却以各种借口拒绝缴纳面积差异款。鑫隆公司已完好履行办证之告知义务，不存在逾期办证之违约行为。但一审法院对上述事实和证据视而不见，判决鑫隆公司向王志海支付违约金33659.08元，明显属于认定事实错误。且退一步讲，逾期办证的时间节点应是通知寄发时间即2013年4月23日，至4月30的期间属于履行面积差款项的时间，不应作为逾期办证的期限。二、一审法院对王志海是否已经补交办证所需全部材料及补缴相关款项这一重要事实，作出错误的认定。首先，一审判决关于“《鑫隆世家办证收件回执》可证明王志海于2013年4月3日经鑫隆公司通知后提交了《身份证》、《户口本》、《婚姻证明》、《房款发票》及《契税、办证费、物业基金缴款通知书》资料”的表述，属于审查事实不清。依据《鑫隆世家办证收件回执》显示，王志海根本没有提交《商品房买卖合同》、《广东省房地产预告登记证明》、《贷款合同》等多份办证所需材料。然而，一审法院为了支持王志海的主张，故意选择性地罗列王志海已提交的相关材料，未提及王志海尚欠的多份材料，有故意偏袒之嫌。其次，根据广州市番禺区地方税务局《一手(增量)房契税缴纳指引》的规定，业主须自行主动到契税部门提出纳税申请并提交相关材料。三、原审以王志海对面积差异款的产生不存在过错，且合同未约定为由，不采纳鑫隆公司主张的王志海应先行支付延迟面积差异款补交违约金的抗辩意见，没有事实依据。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回王志海的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由王志海承担。原审第三人仲某律所经本院依法传唤未到庭，无作陈述。经审理查明，原审查明的事实基本正确，本院予以确认。二审另查明：《办理房产证须知》中载明“……按《商品房买卖合同》约定：若产权登记的实测套内面积与《合同》套内建筑面积有差异的，以实测套内面积为准，并按照合同约定的价格据实结算房价款……”。本院认为，据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。故归纳本案二审争议焦点为迟延办证违约责任的认定。关于迟延办证的违约责任，据双方当事人约定及王志海的诉请，鑫隆公司应自2012年6月1日起180个工作日内即2013年2月19日前协助王志海向房地产登记机构申请办理转移登记手续，逾期办理则构成违约；但若王志海未能付清涉案房屋面积差异款等，鑫隆公司可据实顺延办理产权转移登记且不承担违约责任。因涉案房屋存在面积差异的客观事实，2013年4月23日鑫隆公司以挂号信方式向王志海发出《关于商品房面积差异处理的通知》，该通知已载明涉案房屋的实测面积、单位价格、补款数额及补交期限。鑫隆公司称其在此通知前曾某《房地产分户图》给王志海，用以明确补交面积差的计算，但其并未提供相应证据予以佐证，本院对此主张不予采信。另，除上述通知外，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对面积差异款的计算方式亦有约定，故自《关于商品房面积差异处理的通知》后，王志海仍以鑫隆公司未提供计算依据与计算方式为由拒绝补交面积差异款，理据不足，本院不予支持。原审法院据《商品房买卖合同》第二十三条之约定按总价款961688元每日0.05%的标准，自2013年2月19日起、以上述通知补交时限2013年4月30日为期至2013年5月1日止，鑫隆公司已逾期办证70日、需支付逾期办证违约金33659.08元的认定正确，本院予以维持。此外，就王志海上诉认为原审认定的鑫隆公司合理办证时间过长，导致其利益受损。本院认为，因办证确需双方配合，且双方之前已因办证一事争议多时，原审法院考虑到本案的具体情况，酌情认定在王志海缴纳面积差异款后至取得涉案房屋办证递件回执属于鑫隆公司的合理办证期间，并据此驳回王志海主张该期间的迟延办证违约金的诉请，属于原审法院的自由裁量权，本院予以尊重。就王志海提出要求鑫隆公司承担因占用办证费和契税等费用所产生的利息问题。王志海向某公司缴交的办证费、契税等费用是合同签订时双方基于鑫隆公司协助办证以及代缴契税所达成的合意，合同中并无约定鑫隆公司如迟延协助办证须支付占用上述费用的利息，因此王志海要求鑫隆公司支付占用上述款项期间的利息依据不足，本院不予支持。就鑫隆公司认为王志海应先支付迟延面积差异款违约金的问题，鉴于合同中对面积差异款的付款时间并无作出明确约定，亦无明确约定如何计收违约金，故鑫隆公司以此为由进行抗辩要求顺延协助办证期限依据不足。综上所述，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人王志海与上诉人广州市鑫隆房地产开发有限公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费835元由上诉人广州市鑫隆房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 穆 健审判员 张燕宁审判员 郑怀勇二〇一六年六月二十三日书记员 党春婷