湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1103民初1237号
原告:李炜，女，1980年2月4日出生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区。
委托�讼代理人：邓明芳，女，1954年12月21日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。系原告之母，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：陈顺民，湖南新星律师事务所律师，代理权限为一般授权。
被告：杨立勇，男，1975年7月28日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，现住永州市冷水滩区。
被告：欧利地产集团有限公司，住所地珠海市九洲大道西2021号A座8层6号。
法定代表人：欧思建，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐保国，湖南新星事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：唐崇云，永州市冷水滩区信德法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
原告李炜与被告�立勇、欧利地产集团有限公司（以下简称欧利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因本案不宜适用简易程序，于2017年7月6日裁定转为普通程序进行审理。并于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告李炜及委托诉讼代理人邓明芳、陈顺民，被告杨立勇、被告欧利公司委托诉讼代理人唐保国、唐崇云均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李炜向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告连带支付原告租金38050元（2010年5月27日—2016年5月26日），后续租金按年租金7769元付至交付房屋钥匙为止；2、依法判令二被告将承租的欧亚步行街x号门面恢复原状并交付房屋钥匙；3、依法判令二被告承担诉讼费用。事实和理由：2006年5月26日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告将位于冷�滩河东双洲路欧亚步行街C-4号门面租赁给被告（租期10年）。合同约定：前3个月为被告装修期不计租金，前5年月租金15元/㎡，第6年增加10%，从第7年开始每年递增租金6%，原告的门面面积是29.37㎡。合同签订后，原、被告依约履行，2010年3月26日后，不知什么原因，被告未再支付租金给原告，也未主动协商解除合同。合同于2016年5月26日到期，被告欠原告房租共计38050元。后续租金日期是2016年5月27日至交付房屋钥匙为止，金额请求按年租金7769元判定。
被告杨立勇、欧利公司答辩称：1、原告诉讼主体不适格，因为商品房买卖合同的签订人是李映国，不是李炜，李炜无权签订此商品房租赁合同；2、李炜与被告欧利公司2006年5月25日签订的租赁合同无效，因x号房屋是李映国所有，李炜不是所有权人，没有李映国的授权，李炜签订的合同无效�3、该商铺于2010年8月起到2011年7月29日分别与该租赁合同中的其他6人（盛居旗、谢登屹、秦其强、唐涛、何夏琴、唐玉娥）终止了租赁合同，该7个商铺都是都是连成一体的，整体使用。因被答辩人没有留下任何联系方式和居住地址，答辩人经多方打听无法联系上被答辩人。实际上该商铺租赁合同在2010年底就已经终止了，答辩人不存在拖欠原告租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据的真实性均无异议。但对证据三房屋租赁合同的关联性有异议，认为当时在同一地点的门面签订的同一份合同的共7人，合同期限为10年，因市场不景气，被告要求提前终止合同，经协商与其他6人都终止了合同，但因被告无法找到原告，原告也未留下任何联系住址和电话，因此过错不是被告一方�成的，但被告愿意按照最后的租金付损失。原告对被告提交的证据亦无异议。上述证据本院依法确认为有效证据。
根据当事人陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：湖南省欧利房地产开发有限公司（乙方）因开发“陶瓷城市场”，于2006年5月25日与原告李炜及盛居旗、谢登屹、秦其强、唐涛、何夏琴、唐玉娥等七人（甲方）签订了一份《租赁合同》，约定原告将位于在永州市冷水滩区河东双洲路欧亚步行街的C、D、E区（原告的门面是x幢x号）门面租赁给乙方，租赁期间自2006年5月26日至2016年5月26日止，租期为10年；前3个月为装修期，不计租金；前5年月租金为15/㎡，第6年月租金为16.5元/㎡,第7年月租金为17.49元/㎡，第8年月租金为18.54元/㎡，第9年月租金为19.65元/㎡，第10年月租金为20.8元/㎡。其租金每季度交付一次，乙方必须在每季度第1个月的前10天一次性付清，甲方统一到欧利公司领取房租；甲方必须保证所租门面产权清晰，无任何债务纠纷；乙方应及时交付租金，超过10天视为违约等等。合同签订后，双方在前几年均按合同约定履行了各自的义务。2010年后，由于市场不景气，湖南省欧利房地产开发有限公司要求解除合同，原告以外的其他六人先后与湖南省欧利房地产开发有限公司终止了合同并获得了相应的补偿。原告因无联系地址和电话，双方未解除租赁合同协议，但被告从2010年3月26日支付最后一笔租金后未再支付原告租金，原告几年来也未找被告收取租金。同时查明，原、被告的租赁房屋，签订房屋买卖合同是原告父亲李映国与被告所签，但房屋产权证办理在原告的名下。
另查明，湖南省欧利房地产开发有限公司于2014年12月9日变更为欧利地产集团有限公司。被告�立勇当时是湖南省欧利房地产开发有限公司的员工，负责欧利陶瓷城市场的开发管理。
本院认为：
一、原告李炜虽然不是房屋买卖合同的合同签订人，但租赁房屋的产权证登记的权利人是原告，因此原告是本案的适格主体。原、被告签订的《租赁合同》是双方的自愿行为，不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同签订后，在租赁期间原、被告双方均应按照合同履行了合同的约定义务。被告因市场不景气，提前与合同中其他六户租赁户解除了合同，理应找到原告一起解除合同，却在联系不到原告后，采取置之不管态度，对本案的发生应负有责任；
二、被告辩称，原告的诉请超过了诉讼时效，根据我国《民法通则》第一百三十六条关于“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者�付租金的”的规定，原告主张被告未支付租金的诉讼，应当适用一年的诉讼时效，而诉讼时效期间从当事人知道或应当知道权利被侵害时起计算。本案所涉租赁协议关于租金支付日期约定“每季度交付一次，乙方必须在每季度第1个月的前10天一次性付清”。根据双方的约定原告应分别自2010年6月10日、9月10日、12月10日及2011年、2012年、2013年、2014年、2015年、2016年的每个季度的第一个月的第一天就应当知道其权利被侵害，在不存在诉讼时效中断或中止法定事由的情况下，原告应当在2011年6月1日开始分别向被告主张权利。本案所涉租赁合同约定的租赁期为10年，该租赁合同处于持续性的履行过程中，故租金的支付呈现出持续、定期的形态，每个季度所产生的租金都是一个新的、独立的债务，并不是同一债务，故各期租金的诉讼时效应分别起算。综上，在原告未提供证据�明本案存在诉讼时效中断或中止法定事由的情况下，原告诉请支付2010年5月-2016年5月26日的租金及后续租金至交付房屋钥匙为止，部分超过一年的诉讼时效期间，其民事权利依法不予保护，故被告辩称本案已超过诉讼时效的抗辩理由，本院部分予以采信，即2016年1月10日之前的租金本院不予保护。被告应当支付的租金应从2016年1月10日计算至2016年5月25日止，租金为（20.8元/㎡×29.37平方米×4个月）+（20.8元/㎡×29.37平方米÷30天×15天）=2749.03元，2016年5月26日原、被告双方的租赁合同到期，原告没有提交证据证实被告仍在使用，故对之后的租金请求本院不予支持；
三、原告诉请被告将承租的欧亚步行街x号门面恢复原状并交付房屋钥匙，原、被告双方的租赁合同2016年5月26日到期，原告没有提交证据证实其房屋在租赁期届满后，被告仍在使用，故对该诉请，本院不予支持；
四、原告诉请被告杨立勇连带承担责任，因杨立勇系被告单位职工，当时负责“陶瓷城市场”开发管理，其履行的是职务行为，因此在本案中应不承担责任。
综上，对原告的诉讼请求，本院依法部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告欧利地产集团有限公司应支付原告李炜2016年1月10至2016年5月25日的房屋租金2749.03元；
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告李炜的其他诉讼请求。
本案案件受理费945元，由原告李炜负担895元、被告欧利地产集团有限公司各负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 唐建军
审 判 员 冯玉珍
人民陪审员 何国英
二〇一七年九月二十七日
代理书记员 陈照君
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当约定全面履行自己的义务。
当事人约定遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
(一)身体受到伤害要求赔偿的；
(二)出售质量不合格的商品未声明的；
(三)延付或者拒付租金的；
(四)寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年�，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。