淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮法商初字第0875号
原告中国农业银行股份有限公司淮安楚州支行。
负责人杨杨。
委托代理人赵辉。
被告周月婷。
被告周大中。
被告淮安建华汤始房地产开发有限公司。
法定代表人周勇。
委托代理人邵军。
原告中国农业银行股份有限公司淮安楚州支行（以下至判决主文前简称楚州支行）与被告周月婷、周大中、淮安建华汤始房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法由代理审判员高静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告楚州支行委托代理人赵辉、被告淮安建华汤始房地产开发有限公司委托代理人邵军到庭参加诉讼，被告周月婷、周大中经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告楚州支行诉称，被告周月婷因购买淮安市淮安区某某房屋，且用该房屋抵押，于2012年7月25日向我行借款39.5万元，截止2014年9月16日已逾期4期，结欠我行贷款本金375901.2元，利息（含罚息）6325.51元，本息合计人民币382226.71元，现要求：一、解除原告与被告周月婷2012年7月7日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告周月婷立即归还欠款本金375901.2元，利息（含罚息）6325.51元，本息合计人民币382226.71元（利息已计算值2014年9月16日，之后利息按照合同约定顺延计算至实际还款之日）；三、我行对被告周月婷抵押给我行的位于淮安区某某房屋在最高额39.5万元范围内行使优先受偿权；四、被告周大中承担连带清偿责任；�、被告淮安汤始建华房地产开发有限公司承担连带还款责任；六、被告周月婷承担本案的诉讼费用。
被告周月婷、周大中未作答辩。
被告淮安汤始建华房地产开发有限公司辩称，对原告诉称的周月婷购买房屋及贷款事实无异议，但我公司是为周月婷借款提供的阶段性担保，应当以周月婷与原告间房屋抵押他项权证办理并交付原告时该担保责任得以免除，原告要求被告周月婷归还借款行使抵押权，并不影响原告的利益，所以鉴于以上意见请求法庭依法驳回原告对我公司的诉讼请求。
经审理查明，2012年6月28日被告周月婷因购买淮安市淮安区某某房屋，向原告申请贷款39.5万元。同日，周大中出具共同还款承诺书承诺：与借款人周月婷一起共同按期归还贷款本息，农行有权要求本人承担第一位偿还责任，并承担由此引起的一切后果。2012年7月7日被告周月婷、淮安汤始�华房地产开发有限公司与原告签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定原告楚州支行借给被告周月婷款人民币39.5万元，借款期限20年，从2012年7月7日起到2032年7月6日止，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础下浮10%，执行年利率5.895%；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放对应日；被告未按双方约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按约定按期足额偿还借款的，原告有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放的贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与原告签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；被告淮安汤始建华房地产开发有限公司�被告周月婷贷款提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下借款本金、利息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用；保证期限自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后1年止，为债务承担连带保证责任。同时在《个人购房担保借款合同》被告周月婷以抵押人名义签字，同意以坐落于淮安市淮安区某某房屋作为抵押。同日被告周月婷与原告签订房地产抵押合同自愿以上述房屋为其39.5万元的借款设定抵押；2012年7月16日办理了淮安市淮安区商品房抵押权预告登记；2013年11月8日办理了他项权证，债权数额为39.5万元，房屋他项权利人为原告。2012年7月25日原告向被告周月婷发放贷款本金39.5万元，并出具了贷款发放通知单；同日被告周月婷出具个人借款凭证一份给原告。借款后，被告周月婷未能按约还款，截止2014年9月16日被告周月婷欠原告贷款本金375901.2元，利息（含罚息）6325.51元，合计382226.71元。原告索款未果，遂诉至我院。
以上事实，有原、被告当庭陈述，原告单位的营业执照、组织机构代码证、金融许可证，被告周月婷、周大中的居民身份证，被告淮安汤始建华房地产开发有限公司的营业执照、组织机构代码证，个人购房贷款申请表，个人购房贷款面谈笔录，贷款审批通知书，共同还款承诺书，个人购房担保借款合同，个人贷款发放通知单，周月婷、周大中收入证明，房地产抵押清单，商品房预告告登记，个人借款凭证、原告单位的系统生成表等证据予以证实。
本院认为，原告楚州支行与被告周月婷、淮安汤始建华房地产开发有限公司签订的《�人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效，签订合同的各方当事人均应按合同约定履行各自义务。被告周月婷未按合同约定归还借款，是本案纠纷产生的主要原因，应当承担给付贷款本息的民事责任。被告周月婷欠原告借款本息382226.71元，有个人购房担保借款合同、个人借款凭证及还款明细等证据证实，事实清楚，本院予以认定。因被告周月婷未能按合同约定及时归还借款，以自己的行为表明不履行主要债务，原告要求解除合同，收回借款，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告周月婷用坐落于淮安市淮安区某某房屋为其向原告借款39.5万元设立抵押，并办理了抵押登记，该抵押行为合法有效，原告主张优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。
关于被告周大中如何承担责任问题。本院认为，被告周大中承诺与被告周月婷共同归还借款的行为，属于债务的加入，应当认定为共同债务人，其依法应承担共同还款责任，经本院释明，原告仍坚持要求被告周大中承担连带还款责任，故对原告该主张不予支持。
关于被告淮安汤始建华房地产开发有限公司辩称其保证责任“应当以周月婷与原告间房屋抵押他项权证办理并交付原告时该担保责任得以免除”问题。因原、被告双方在《个人购房担保借款合同》中明确约定了阶段性保证形式，即“阶段性保证人自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后1年止，为债务承担连带保证责任”，该约定应为双方对保证期限的约定，不违反法律规定，应为合法有效，自2013年11月8日办理他项权起至原告提起诉讼的2014年9月28日，未超过原、被告双方约定的保证期限，故原告要求被告淮安汤始建华房地产开发有限公司承担连�还款责任符合双方合同约定以及法律规定，本院予以支持。
被告周月婷、周大中经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利。综上，为维护正常的金融秩序，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十三条、五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司淮安楚州支行与被告周月婷于2012年7月7日签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告周月婷于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司淮安楚州支行借款本金375901.2元，利罚息6325.51元，合计382226.71元（利罚息已计算到2014年9月16日，以后利罚息按合同约定利�计算至本判决确定给付之日）；
三、原告对被告周月婷提供抵押的坐落于淮安市淮安区某某房屋折价或拍卖、变卖所得的价款在39.5万元范围内优先受偿；
四、被告淮安汤始建华房地产开发有限公司对上述第二项债务在抵押物清偿不足部份承担连带清偿责任。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费7193元（原告已预交），减半收取，由被告周月婷负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：江苏省淮安市农行城中支行；账号：34×××54；单位：淮安市财政局综合处）。
代理审判员 高静
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 陈祯
附页--裁判依据的法律条文：
一、《中华人民共和�合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，�照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第二十八条同一债权既有保证�有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。