湖南省怀化市鹤城区人民法院行 政 裁 定 书（2017）湘1202行初32号原告怀化市长乐天城小区业主委员会，住所地：怀化市迎丰中路新建巷1号长乐天城小区。负责人杨坤，主任。委托代理人梁荣（特别授权），湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托代理人张明婵，湖南人和人（怀化）律师事务所实习律师。被告怀化市国土资源局，住所地：怀化市锦溪北路100号。法定代表人银志远，局长。委托代理人蒲恩漩（特别授权），男，系怀化市国土资源局工作人员。委托代理人周海卫，湖南诚怀律师事务所律师。第三人湖南省长乐房地产开发集团有限公司，住所地：怀化市鹤城区天星西路236号。法定代表人张曲货，董事长。委托代理人唐华（特别授权），男，系湖南省长乐房地产开发集团有限公司员工。第三人王婷，女。委托代理人杨晓聪（特别授权），男，系第三人王婷之夫。原告怀化市长乐天城小区业主委员会诉被告怀化市国土资源局房屋登记行政行为一案，本院于2017年3月20日受理后，于2017年3月22日向被告怀化市国土资源局送达了起诉状副本及应诉通知书。因湖南省长乐房地产开发集团有限公司、王婷与本案有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭于2017年6月28日公开开庭审理了本案。原告怀化市长乐天城小区业主委员会的委托代理人梁荣、张明婵、被告怀化市国土资源局的委托代理人蒲恩漩、第三人湖南省长乐房地产开发集团有限公司的委托代理人唐华、第三人王婷的委托代理人杨晓聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怀化市房产管理局于2013年12月17日为第三人湖南省长乐房地产开发集团有限公司坐落在怀化市鹤城区迎丰中路新建巷1号（长乐天城A栋）108号，建筑面积106.65m2的房屋办理了房屋所有权转移登记，向黄平、曹波颁发了怀房权证鹤城字第713016276、713016277号房屋所有权证，于2015年6月30日为向黄平、曹波所有的上述房屋办理了房屋所有权转移登记，注销了原房屋所有权证，向第三人王婷颁发了怀房权证鹤城字第7150265**号房屋所有权证。被告怀化市国土资源局在法定期限内向本院提供了被诉具体行政行为的下列证据：1、市房产局房屋登记职能变更至市国土局文件，拟证明市房产局原是房屋登记的职能部门，现该职能由被告承继；2、房屋转移登记申请表，拟证明申请房屋转移登记时提交了登记申请书；3、房屋登记申请人的身份证明材料，拟证明申请房屋转移登记提交了申请人身份证明材料；4、房屋所有权证书及房屋产权情况，拟证明申请房屋转移登记提交了房屋所有权证书；5、二手房买卖合同，拟证明①本案被诉行政行为属于转移登记，②申请房屋转移登记提交了证明房屋所有转移的材料；6、纳税等其他材料，拟证明申请房屋转移登记提交了其他必要材料；7、《怀化市房屋所有权登记审批表》，拟证明被告作出登记并同意发证。本院对被告怀化市国土资源局提供的证据在庭审中予以质证。原告怀化市长乐天城小区业主委员会诉称，湖南省长乐房地产集团有限公司于2009年11月23日经规划许可在怀化市迎丰中路太平桥修建长乐天城A、B两栋住宅楼，均为33层，框架结构，总建筑81726.8平方米（其中A栋34446.9平方米，B栋47279.9平方米）。根据审批的修建性详细规划方案，两栋底层除用于必要的物管用房及配套设施占用外，属开放的架空空间，不得设置居住用房。但是第三人开发商湖南省长乐房地产开发集团有限公司却擅自将原告所在小区A、B两栋建筑底层架空开放部分围合，并改变架空层用途，将架空层用于修建住宅和经营性门面，且对外进行出售。自2013年至2015年期间，第三人湖南省长乐房地产开发集团有限公司改建的原告所在小区A、B两栋建筑底层架空层住宅和经营性门面共16套房产（其中小区A栋架空层改建住宅7套，B栋楼架空层改建9套住宅）陆续开始向被告怀化市国土资源局申请产权登记，目前已办理了房产证的住宅有11套，其中登记于第三人王婷名下的1套，产权证书号是715026579。通过2016年11月2日怀化市规划局对原告的回复中可知，早在2012年怀化市规划监察大队对第三人湖南省长乐房地产开发集团有限公司擅自改建原告所在小区架空层的行为进行了立案调查，认定其擅自改建架空层为住宅并出售的行为是违法行为，并依法下达行政处罚决定，明确要求将原告所在小区A、B两栋底层合围部分按规划要求拆除整改到位，但第三人湖南省长乐房地产开发集团有限公司依然我行我素。第三人湖南省长乐房地产开发集团有限公司擅自改建原告所在小区A、B两栋建筑底层架空层为住宅且出售的行为本就是不合法且侵害原告合法权益的行为，现被告怀化市国土资源局为这些违法住宅办理了房产登记，更加严重侵害原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令被告撤销对于第三人湖南省长乐房地产开发集团有限公司开发的登记在第三人王婷名下的怀化市鹤城区长乐天城小区首层架空层的1套房产的产权登记，产权证书号是715026579。2、本案诉讼费用由被告承担。原告为了支持其诉讼主张向本院提交的证据有：第一组、怀化市长乐天城小区业主委员会资料、杨坤的身份证复印件，拟证明原告主体资格；怀化市房产管理局和太平桥社区的证明，拟证明长乐天城业主委员会依法成立并备案；第二组、湖南省长乐房地产开发集团有限公司国家企业信用信息，拟证明第三人湖南省长乐房地产开发集团有限公司主体资格；第三组、王婷常住人口基本信息，拟证明第三人王婷主体资格；第四组、怀化市规划局关于怀化长乐天城住宅小区规划管理情况的回复，拟证明湖南省长乐房地产开发集团有限公司擅自合围A、B两栋建筑底层是违法的，并受到了行政处罚；第五组、怀规建核字[2013]第01006号、第01007号规划核实证明书，长乐天城修建性详细规划总平面图和主要指标，拟证明怀化市规划局核准长乐天城小区规划的建筑面积及层高；第六组、房屋产权信息查询表，拟证明登记于第三人王婷名下1套长乐天城住宅小区系底层合围建筑。本院对原告怀化市长乐天城小区业主委员会在举证期限内提供的证据在庭审中予以质证。被告怀化市国土资源局答辩称：一、原告未事先要求被告撤销案涉房屋登记，直接请求人民法院判决被告履行撤销职责，其撤销理由不成立。《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定：“……原告申请被告履行法定职责……理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求”。原告第一项诉讼请求是请求法院判令被告履行撤销职责，被告是否撤销房屋行政登记，属于依申请而为的行政行为，此类判决以行政相对人申请行政机关履职为前提。本案原告没有申请被告为此行政行为，被告没有未履行法定职责的情形。人民法院应当驳回原告第一项诉讼请求。二、被诉房屋行政登记行为合法。（一）行政行为证据确凿。《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”本案关涉的房屋登记档案记载，申请人提交了上述全部材料，行政登记行为证据确凿。（二）行政行为适用法律、法规正确。本案房屋自长乐公司转让给王婷引发的行政登记，属于物权变更登记（即转移登记），被告适用《房屋登记办法》第三十二、三十三条，法律规范情形与客观事实相符合。（三）行政登记行为符合法定程序。根据《房屋登记办法》第七条，办理房屋登记应当依次申请；受理；审核；记载；发证。本案被告提供的证据证明其办证程序合法。三、原告所陈述的事实与理由均不是评判房屋转移行政登记的法定依据，没有答辩价值。（一）本案被诉行政行为是登记在第三人名下的房屋行政登记，不是登记在湖南省长乐房地产集团有限公司名下的初始登记。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第九十七条，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，诉讼请求反映了当事人对其行政实体权利与诉讼权利的处分，人民法院应当以诉讼请求为限审理，这就是“不告不理”原则。原告虽然在其“事实与理由”中主要陈述了长乐公司的初始登记，但是原告诉讼请求范围限于登记至第三人名下的转移登记。人民法院是对诉讼请求的审理，不是对“事实理由”进行审理，人民法院对于“事实与理由”，应当以诉讼请求为中心评判其是否成立。而不是“事实与理由”作为一个诉来审判。实体法与程序法均具有法的评判价值，从程序法价值角度来讲，脱离了“诉讼请求”的“事实与理由”没有答辩价值，更没有审判价值。（二）原告陈述的“事实与理由”均不针对初始登记。原告陈述的“事实与理由”均是属于房屋初始登记的行政审查范围，不是房屋转移登记的审查范围。而房屋初始登记并未纳入诉讼请求范围，故其陈述事实不是待证事实，其陈述理由不是待述理由。（三）原告援引的法条不适用于本案。首先，《中华人民共和国行政许可法》不适用于评判本案被诉行政行为。《中华人民共和国行政许可法》第二条、第三条第一款规定，该法只调整行政许可的设定和实施。行政许可是行政主体根据行政相对方的申请，经依法审查，通过颁发许可证、执照等形式，赋予或确认行政相对方从事某种活动的法律资格或法律行为的一种具体行政行为。房产登记只是政府房产机构对于当事人房产权利状态的一个确认和备案，不属于行政许可范畴，不适用《行政许可法》。其次，《不动产登记条例》不适用于本案。该条例于2015年3月1日生效，案涉房屋登记于2014年，该行政登记时《不动产登记条例》尚未生效。而该条例是关于不动产登记的实体法，实体法规范不具有溯及既往效力，该条例不适用于本案被诉房屋登记。四、原告与被诉行政行为没有利害关系，不是适格的原告。（一）没有证据证明原告对架空层享有合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第五条、第六条，物权法定，不动产物权需要登记公示。首先，物权不会凭空产生，架空层的物权归属问题，目前没有法律规定为业主公共公有，小区业主不当然取得架空层房屋所有权，其对架空层不当然享有合法权益。其次，本案被诉行政行为发生于2014年，为房屋转移登记，转让人为长乐公司，受让人为第三人，转让人系房地产开发企业，房屋转让时持有商品房预售许可证，产权登记在转让人名下。转移登记时没有证据表明原告对涉案标的物享有自物权或他物权，原告在案涉房屋上没有合法权益需要保护。再次，原告没有举证证明案涉房屋已经计入公共面积予以分摊，案涉房屋计入了原告房屋销售成本。（二）原告没有举证证明其主体适格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、第四十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条，原告必须有合法权益被侵犯，原告对其具备行政起诉条件负有举证责任。综上所述，原告主体资格不适格，原告所诉房屋登记行为合法，人民法院应当驳回其诉讼请求。第三人湖南省长乐房地产开发集团有限公司未发表陈述意见，亦未提交证据。第三人王婷述称，同意被告的答辩意见，且其没有收到业主委员会任何的通知，也没有加入业主委员会，其房屋是从别人手上买的，购买程序都是合法合规的。第三人王婷未提交证据。原告怀化市长乐天城小区业主委员会以怀化市房产管理局为第三人湖南省长乐房地产开发集团有限公司擅自改建的长乐天城小区A、B两栋建筑底层架空层办理房产登记，并为第三人王婷颁发了怀房权证鹤城字第7150265**号房屋所有权证的行为不合法且侵害原告合法权益为由，于2017年3月20日向本院提起行政诉讼，请求本院：1、判令被告撤销对于第三人湖南省长乐房地产开发集团有限公司开发的登记在第三人王婷名下的怀化市鹤城区长乐天城小区首层架空层的1套房产的产权登记，产权证书号是715026579。2、本案诉讼费用由被告承担。另查明，2015年11月14日怀化市长乐天城小区召开业主大会，选举出长乐天城首届业主委员会委员，于2015年11月17日召开长乐天城业主委员会第一次会议，于2015年12月22日到怀化市房产管理局备案，但原告未提供证明其起诉已经怀化市长乐天城小区业主大会决定并经符合法定要求的业主同意的证据。2016年7月16日，怀化市人民政府作出怀政函［2016］225号《怀化市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，载明鹤城区行政区范围内不动产统一登记工作由怀化市国土资源局负责实施，怀化市不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务工作。怀化市不动产登记中心为怀化市国土资源局管理的副处级公益一类事业单位。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告，现怀化市国土资源局行使房屋产权登记的职权，故怀化市国土资源局作为本案被告主体适格。本案原告怀化市长乐天城小区业主委员会是基于对被告怀化市国土资源局所作的房屋登记行政行为不服而提起诉讼，对原告怀化市长乐天城小区业主委员会的起诉，被告怀化市国土资源局主张其无本案原告的诉讼主体资格应予驳回。关于怀化市长乐天城小区业主委员会本案的原告主体资格问题，根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”、第十六条“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”、第十一条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”、第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”和第三款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”以及第十九条第一款“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”的规定，原告怀化市长乐天城小区业主委员会本案的起诉行为属于《物业管理条例》第十一条第（七）项规定的“其他重大事项”情形，按照上述规定，原告怀化市长乐天城小区业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，原告怀化市长乐天城小区业主委员会对本案提起诉讼，应经怀化市长乐天城小区业主大会决定并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可进行，但原告怀化市长乐天城小区业主委员会没有提供证据证明其起诉符合以上规定。因此，怀化市长乐天城小区业主委员会对本案提起的诉讼属原告主体不适格，其以原告的身份起诉不符合行政诉讼的法定受理条件。对被告怀化市国土资源局认为怀化市长乐天城小区业主委员会无本案原告主体资格应驳回其起诉的主张，本院予以采纳。综上所述，起诉人怀化市长乐天城小区业主委员会不具备本案的原告诉讼主体资格，对其起诉应当不予受理，已经受理的，依法应予驳回起诉。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项、第六十三条第一款第（二）项和第二款的规定，裁定如下：驳回原告怀化市长乐天城小区业主委员会的起诉。本案案件受理费50元，退还原告怀化市长乐天城小区业主委员会。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  旷 洁审 判 员  李 兰人民陪审员  黄水霞二〇一七年七月二十日代理书记员  谌 熹附：本裁定适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无正当理由的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判所羁束的；（十）不符合其他法定起诉条件的。人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条有下列情形之一的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉：（一）请求事项不属于行政审判权限范围的；（二）起诉人无原告诉讼主体资格的；（三）起诉人错列被告且拒绝变更的；（四）法律规定必须由法定或者指定代理人、代表人为诉讼行为，未由法定或者指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）由诉讼代理人代为起诉，其代理不符合法定要求的；（六）起诉超过法定期限且无正当理由的；（七）法律、法规规定行政复议为提起诉讼必经程序而未申请复议的；（八）起诉人重复起诉的；（九）已撤回起诉，无正当理由再行起诉的；（十）诉讼标的为生效判决的效力所羁束的；（十一）起诉不具备其他法定要件的。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法受理。第六十三条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）驳回起诉；（三）管辖异议；（四）终结诉讼；（五）中止诉讼；（六）移送或者指定管辖；（七）诉讼期间停止具体行政行为的执行或者驳回停止执行的申请；（八）财产保全；（九）先予执行；（十）准许或者不准许撤诉；（十一）补正裁判文书中的笔误；（十二）中止或者终结执行；（十三）提审、指令再审或者发回重审；（十四）准许或者不准许执行行政机关的具体行政行为；（十五）其他需要裁定的事项。对第（一）、（二）、（三）项裁定，当事人可以上诉。