安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖11民终2246号
上诉人（原审被告）：徐红花，女，1973年11月28日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。
委托诉讼代理人：张华锋，安徽知秋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：滁州市瑞德房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码91341102587216459B。
法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蔡恒志，安徽会峰律师事务所律师。
上诉人徐红花因与被上诉人滁州市瑞德房地产开发有限公司（以下简称瑞德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2017）皖1102民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。
徐红花上诉请求：1、撤销（2017）皖1102民初1155号民事判决，依法改判驳回瑞德公司一审诉讼请求。事实和理由：1、双方在《滁州市商品房预售合同》（以下简称《商品房预售合同》）第七条约定“甲方行使合同解除权的，应当书面通知乙方”。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，瑞德公司在起诉前未向徐红花催告，且徐红花亦未表示不付款。因此，瑞德公司未对徐红花进行催告，一审法院判决解除双方合同，显然与合同约定和司法解释规定相悖；2、双方合同约定的付款方式为商业贷款，徐红花在签订合同后亦直接向银行申请办理银行贷款，但由于非徐红花原因导致贷款未能及时审批，因此本案非徐红花主观违约导致后续购房款不能及时支付。
瑞德公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。
瑞德公司向一审法院起诉请求：1、解除瑞德公司与徐红花于2016年7月14日签订的《商品房预售合同》；2、徐红花支付违约金5万元。
一审法院查明案件事实：2016年7月14日，瑞德公司作为甲方（卖方）与徐红花作为乙方（买方）签订一份《商品房预售合同》，约定：瑞德公司将开发的位于滁州市丰乐大道767号（城市之光综合楼）的商务办公单元803室出售给徐红花，总价140万元；付款方式和付款期限在附件一中约定明确；如徐红花未按期付款超过30天，瑞德公司有权单方面解除合同，并承担总房款5%的赔偿责任；瑞德公司定于2016年10月30日前将该房屋交付给徐红花。附件一付款方式和付款期限：按时间付款付款方式:分期付款贷款方式：商业贷款1、乙方于2016年7月15日与甲方签约，并支付首付款人民币700000元（柒拾万元）；2、乙方于2016年8月30日前应支付房款计人民币700000元（柒拾万元）。同日，徐红花通过中国工商银行股份有限公司滁州银花支行向瑞德公司支付购房款700000元。此后，徐红花前往滁州皖东农村商业银行股份有限公司清流支行办理按揭贷款，银行在审批过程中于2016年9月8日查询到徐红花的丈夫聂春明的征信存在不良记录，无法办理按揭贷款，并将情况告知徐红花。2016年10月26日，瑞德公司与滁州皖东农村商业银行股份有限公司清流支行的“城市之光”项目的贷款合作关系到期。2016年11月3日，徐红花与聂春明在滁州市琅琊区民政局办理离婚手续。
一审法院认为：瑞德公司与徐红花之间的《商品房预售合同》不违反法律的强制性的规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。因徐红花的个人原因未能按照合同约定的期限缴纳剩余的购房款，且超过合同规定的期限一个月，符合合同约定的解除合同的情形，对瑞德公司要求解除其公司与徐红花于2016年7月14日签订的《商品房预售合同》的诉讼请求予以支持。因《商品房预售合同》明确约定逾期交纳购房款超过一个月，应按房价总款的5%支付赔偿金，该赔偿金系违约应支付的违约金，对瑞德公司要求徐红花赔偿违约金5万元（小于140万元×5％=7万元），予以支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除滁州市瑞德房地产开发有限公司与徐红花于2016年7月14日签订的《滁州市商品房预售合同》；二、徐红花于本判决生效之日起十日内向滁州市瑞德房地产开发有限公司支付违约金50000元。案件受理费1650元，滁州市瑞德房地产开发有限公司负担443元，由徐红花负担1207元。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人争议的事实，本院认定如下：对于徐红花举证的视频光盘，本院认为，双方当事人对瑞德公司于2016年10月19日收取案外人汪丽房款的日期无异议，而徐红花与瑞德公司的合同约定，若徐红花逾期付款超过30天，瑞德公司有权单方面解除合同。本案徐红花在2016年9月30日前并未支付剩余购房款，故瑞德公司享有合同解除权，此后瑞德公司收取他人房款，不构成“一房两卖”，故本院对该证据的证明目的不予认可。对于徐红花举证的照片，无法证明系汪丽所为，故本院对该证据的证明目的亦不予采纳。
本院除对一审查明的案件事实予以确认外，另查明：瑞德公司与徐红花之间《滁州市商品房预售合同》补充条款第8条约定：乙方采用银行按揭或公积金贷款付款方式的，若未能在合同约定的期限内办妥银行按揭或公积金贷款手续，乙方应在该期限届满后10日内一次性付清剩余房款。乙方违反本条规定的，应承担未按合同约定的时间付款的违约责任。
本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见以及举证、质证，本案二审的争议焦点为：瑞德公司主张解除案涉《商品房预售合同》及要求徐红花承担违约金的诉讼请求能否成立。
本案中，瑞德公司与徐红花签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据双方合同约定，徐红花在支付70万元购房款后，应于2016年8月30日前支付剩余70万元购房款，但徐红花未能按期支付，显属违约。双方合同约定，若徐红花逾期付款超过30天，则瑞德公司有权单方面解除合同。该约定属于双方当事人对合同解除权的特别约定，本案徐红花未能在2016年9月30日前支付剩余70万元购房款，瑞德公司即享有合同解除权，其通过诉讼方式通知徐红花解除《商品房预售合同》符合双方合同约定，本院予以支持。因徐红花违约，其应向瑞德公司承担相应的违约责任，根据双方合同约定，徐红花逾期付款超过30天，徐红花应承担总房款5%的赔偿责任，但瑞德公司仅主张5万元，低于合同约定的赔偿数额，系该公司对自身权益的处分，与法不悖，予以支持。对于徐红花认为，根据《商品房买卖合同解释》第十五条的规定，瑞德公司未对徐红花进行催告，一审判决解除双方合同与双方合同约定及法律规定不符的上诉理由，本院认为，该规定特指我国合同法第九十四条法定解除权的行使条件，而我国合同法第九十四条是在合同双方当事人未对合同解除权进行约定的情况下才能适用，而本案双方已在《商品房预售合同》中对瑞德公司行使合同解除权的条件作出特别约定，瑞德公司通过提起民事诉讼的方式告知徐红花解除双方合同，符合法律规定，故本院对徐红花的该上诉理由不予采纳。对于徐红花认为，并非其原因导致贷款未能及时审批，其并非主观违约的问题，本院认为，双方《商品房预售合同》补充条款第8条明确约定，若徐红花未能取得按揭贷款，其应在付款期限届满后的10日内一次性付清剩余房款，否则即应承担未按期付款的违约责任，故即使非徐红花本人原因导致贷款未获批，其亦应按照双方约定补足剩余房款，否则即属违约，故本院对徐红花此节上诉理由亦不予采纳。
综上，上诉人徐红花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1207元，由上诉人徐红花负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 奎
审判员 桑泽祥
审判员 刘 勇
二〇一七年十一月二日
书记员 岳陈陈
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；