吉林省白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书（2015）浑民二初字第960号原告（反诉被告）:吴钰忠。被告（反诉原告）:钟颖。委托代理人:于蕾，吉林连星律师事务所律师。原告吴钰忠诉被告钟颖租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告钟颖提出反诉，本院决定合并审理，依法由审判员李栋独任审判，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）吴钰忠、被告（反诉原告）钟颖及其委托代理人于蕾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：2015年8月19日，原、被告双方签署租赁合同，被告将其名下的地下百合二期A029商铺租赁给原告经营，租期为2015年8月16日至2016年9月30日。原告按照合同规定缴纳各项费用，被告也签字同意并收取原告缴纳的各项费用。但被告于2015年8月30日以微信及电话的形式多次通知原告于2015年9月30日搬出其名下的A029商铺，并声称：“原告务必于2015年9月30日搬出该商铺，并要求原告可以拿着租赁合同去法院起诉其违约行为。”原告因担心双方调解不成，耽误自己店铺鞋品经营，故在被告多次通知原告于2015年9月30日搬出商铺后，在广泽商场及松江河金街地下商场租赁新的商铺来规避风险。2015年9月2日至2015年9月3日期间，原告以微信和电话的方式通知被告双方进行调解，即解除合同、被告赔偿原告8万元以及其他原告方已交的费用，但被告不同意。请求：1、要求被告按照合同约定赔偿原告双倍全年租金8万元。2、要求被告返还原告已交的物业费。被告（反诉原告）辩称：原告并没有按照双方签订的租赁合同的内容合理使用租赁物及附属设施，对被告财产造成灭失，原告违约在先，原告应当返还原物并赔偿被告损失，同时承担约定的违约金。原告的请求没有法律依据，应当驳回。被告（反诉原告）反诉称：被告与原告于2015年8月19日签订租赁合同，合同自签订之日，被告便将A029商铺交付于原告使用，双方于合同中明确约定，原告应当对租赁物爱护使用。但原告自承租后便对商铺原有设施和货物进行了毁坏，被告得知后曾多次要求原告恢复原状，但原告却置之不理。请求：将被告所有的A029号商铺恢复原状并依约赔偿被告违约金1.2万元。原告（反诉被告）辩称：不认可被告的反诉请求。被告陈述被原告损坏的东西是2015年8月19日被告寄存在原告租赁的店铺内让原告代卖的。因为原告在A029对面有另一个商铺B026，该铺位2015年9月30日到期，所以被告寄存在店铺内的东西不影响原告在A029商铺的经营。因有客人询问，原告也通过微信询问过被告的物品是否可以出售，被告答复三百或者四百可以出售，但未能售出。而且原告通知被告在B026到期的时候提前撤走店铺内的东西并提前给被告打了电话。之后，物业联系原告让提前搬出B026，因为物业将商铺租赁给其他方经营，并对原告进行赔偿，原告予以同意，并于2015年8月28日上午将B026所有商品、货柜等搬到A029商铺。2015年8月28日上午9:28，原告以电话的形式通知被告过来取走寄存在A029的侧衣架、衣挂等，其声称人在江西，让其母亲过来代为取走。由于侧衣架、衣挂等阻碍原告摆放货柜和货品，而且被告也让其母亲来取走，原告将这些东西放在商铺旁边的消防通道，等待被告母亲来取走。在搬货物的期间物业以该物品阻碍消防通道为由让把东西清走，原告也告知物业该物品是房东（被告）所有，而且原告也电话通知房东（被告）取走，被告母亲没有来。物业又来通知原告把货物清走，然后原告当着物业的面于2015年8月28日14:34、16:35两次通知被告给其母亲打电话，让她过来取走寄存的物品。当天下午被告母亲来了，取走一部分物品，由于忙忘记具体时间。原告店员及帮忙的朋友看到被告母亲来取走东西，而且被告母亲还和原告打招呼。当天晚上，被告母亲取走部分东西后，就再也没回来。由于货品比较乱，原告在店铺整理货品，同时等被告母亲来取走剩下的东西，原告朋友当时在场，等到晚上七点左右。当天晚上回家以后，由于物业声称要将该物品扔走，原告怕对被告造成损失，晚上九点半左右以微信的形式告知被告，让其母亲在第二天八点开门的时候将东西取走。第二天早上被告母亲没有来，物业以阻碍消防通道为由将其东西拿走，如何处理不清楚。不同意赔偿违约金1.2万元。经审理查明：原、被告均系浑江区地下百合二期经营商户。原告租赁B026商铺用经营鞋品，租赁期间至2015年9月30日。被告自有商铺A029拟对外出租。2015年8月，原、被告关于商铺租赁事宜达成意向后，原告于2015年8月16日交付被告定金1550元。被告钟颖向原告出具收条，载明：“今收到吴钰忠2015年8月16日——2016年9月31日定金（物业费）1550元，剩余钱款（4000元）按合同规定缴纳”。2015年8月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订租赁合同，合同约定被告将其所有的位于地下百合二期A029商铺租赁给原告使用，租赁期间为2015年8月16日至2016年9月30日。其中，2015年8月16日至2015年9月30日的租金及物业费合计5550元已经由原告支付给被告。其余租金原告以每半年2万元的方式向被告支付，物业费由原告支付。双方约定，被告提供给原告使用的场所，原告应当爱护使用，如有破损按原价赔偿，被告无偿提供给原告使用。在原告租赁店铺期间，被告不得将商铺租赁给第三方使用，原告到期租金不得拖欠。店铺内产生的电费等一切由使用店铺产生的费用由原告承担，被告将不收取除租金外的任何费用。如双方任何违约行为产生，违约方赔偿对方两倍全年租金。合同签订后，原告向被告交付2015年8月16日至2015年9月30日的租金4000元。原告接收该店铺时，店铺内有被告经营时使用的侧衣架、衣挂等用品，被告委托原告代卖，但未售出。原告于2015年8月28日搬入该商铺。当日9时28分、14时34分、16时35分原告电话通知被告取走物品。16时41分，被告微信通知原告：“我妈明天再过去弄，今天弄不上了，你把架子帮忙卸掉”。因被告不在本地，被告通知其母亲于当日下午取走部分物品后，侧衣架等未取走。当日晚21时23分，原告微信通知被告：“你家架子我今天都给你卸下来了，你告诉阿姨明天一早就去拿你家东西吧，要不物业就给收走了，今天说了我好几遍。”2015年8月29日被告未至商铺取走物品。2015年8月30日，因物品丢失，被告微信通知原告：“你就准备10月份换地方吧。可以拿合同去法院起诉我。一分钱也没有，爱哪告哪告。九月三十号带着你的东西给我搬走……”原告回复“OK”。2015年9月2日起原、被告关于提前解除合同赔偿事宜微信多次沟通，未能协商一致。原告于2015年9月30日搬出该商铺。被告于2015年10月11日将该商铺另行出租他人。以上案件事实有有原告起诉、被告答辩及反诉、原告答辩、双方当庭陈述及经过庭审质证的原、被告双方签订的租赁合同、收据、微信聊天记录等证据在卷为凭，足资认定。综上所述，本院认为，原、被告经过协商达成租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照该协议履行各自权利、义务。关于原告主张被告赔偿8万元的诉讼请求，本院认为，该项诉讼请求的法律基础是违约损害赔偿，就违约损害赔偿而言，赔偿的对象是因违约方不履行合同或不适当履行合同约定义务而对守约方所造成的现有财产或期待利益的损失，并且违约赔偿具有补偿性，即赔偿因违约行为而遭受的损害为限。因双方约定租赁期间为2015年8月16日至2016年9月30日。被告于2015年8月30日以微信方式通知并要求原告于2015年9月30日搬离该店铺，系提前解除合同。纵观本案，原、被告双方租赁合同提前解除的起因系被告物品丢失，但结合双方通话记录、微信聊天记录可知，原告已多次通知被告取走物品，因被告未及时取回物品，从而导致丢失，其将责任归于原告，并在原告搬入商铺的第三日就通知其搬家。由此可见，被告提前解除合同的行为系建立在“房东”的强势地位基础上，具体体现在合同履行的随意性，虽原告同意解除合同并按期倒出商铺，但被告违反租赁协议约定提前解除合同的行为已构成违约，应承担违约责任。故原告请求被告赔偿的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但考虑本案租赁合同的实际履行情况，双方约定的违约赔偿金额（双倍年租金8万元）过高，应予适当调整。结合双方行为所导致的责任，本院酌定，被告赔偿原告经济损失4000元，超出此部分的诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告返还已交物业费的诉讼请求，本院认为，原、被告双方在租赁协议中约定物业费由原告交纳，在原告实际使用被告商铺期间的物业费应当由其自行承担。虽被告于2015年8月16日向原告出具的收据中载明“今收到吴钰忠2015年8月16日——2016年9月31日定金（物业费）1550元”，但结合原、被告双方于2015年8月19日签订的租赁合同中载明内容“2015年8月16日至2015年9月30日的租金及物业费合计5550元已经由乙方（原告）支付给甲方（被告）”及双方庭审陈述，原告向被告支付的物业费1550元系2015年8月16日—2015年9月31日期间的费用，被告于2015年8月16日出具收据中体现的“2015年8月16日—2016年9月31日”应为笔误。故对原告该项诉讼请求本院不予支持。被告认为原告将商铺内被告的全部装修装饰、附属设施拆除并灭失，并提出反诉要求原告将被告所有的A029商铺恢复原状、赔偿被告违约金1.2万元的诉讼请求，本院认为，原告拆除货架等经营用品亦是在被告授意下所为，并没有违约情形。而且原告拆除之后亦及时告知被告相关情况，并通知被告取走相关经营用品，履行了通知义务。而被告于租赁协议约定的租赁期限内要求原告搬出，违反协议约定，其违约在先。且被告又在原告搬出商铺后另行出租他人。该项反诉请求被告未提供相关证据证明上述物品的灭失系原告所为。故被告该项反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）钟颖于本判决发生法律效力五日内赔偿原告（反诉被告）吴钰忠4000元。二、驳回原告（反诉被告）吴钰忠的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）钟颖的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1800元减半收取900元，由原告承担850元，由被告承担50元；反诉案件受理费300元减半收取150元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审判员 李 栋二〇一六年三月三日书记员 杨文博