广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗云法民四初字第1231号
原告广州市金濠城物业管理有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人ＸＸ聪，经理。
委托代理人陈秋人，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人徐锡林，广东环球经纬律师事务所律师助理。
被告李雅雯。
原告广州市金濠城物业管理有限公司与被告李雅雯物业服务合同纠纷一案，本院于2012年9月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市金濠城物业管理有限公司的委托代理人陈秋人、徐锡林，被告李雅雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市金濠城物业管理有限公司诉称，我司是具有物业管理资质的专业管理公司，从2005年12月20日开始，我司受广州市白云区广园中路松柏东街景泰名苑业主委员会的委托，对广州市白云区广园中路松柏东街17号原景泰名苑名店城（现金濠城商场）进行物业管理，期限为10年。被告是金濠城商场内某铺的业主，该商铺的产权登记面积是23.73平方米。但被告一直拖欠物业管理费，我司原已向法院起诉要求被告支付2010年7月31日前的物业管理费，但被告至今仍拒交。且自2010年8月1日起的物业管理费也至今未交。我司认为，景泰名苑业主委员会是依法成立且办理了备案登记的主体，有权委托物业管理公司对金濠城商场进行管理，其意思表示对全体商场业主具有约束力。我司已依约提供了物业管理服务，被告理应承担向我司支付物业管理费的义务。故现请求法院判令：两被告向原告支付广州市白云区广园中路松柏东街17号某铺2010年8月至2012年7月的物业管理费22780.8元及滞纳金2562.84元（以每月管理费为基数，从2010年8月5日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准暂计至2012年7月31日）。本案诉讼费由被告承担。
被告李雅雯辩称，我不同意原告的诉讼请求。首先，我认为原告提供的与业主委员会签订的《补充协议》是未经业主大会同意私下签订的，是不合法的。其次，原告没有按照物业服务合同约定履行义务，提供物业服务，使我的商铺没水没电，导致我方无法经营，而且随意变更公共区域的用途，共同通道灯也未开，原告未尽作为物业管理公司的义务，严重违反了物业服务合同的规定，此外，原告收取物业管理费的标准也是不合理的。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律的依据，请求法院驳回。
经审理查明，原告广州市金濠城物业管理有限公司（下称“金濠城公司”）是具有三级资质等级的物业管理公司。被告是位于广州市白云区松柏东街17号某号铺（下称“涉案商铺”）的产权人，涉案商铺建筑面积为23.73平方米。2005年12月20日，广州市白云区景泰名苑第三届业主委员会（甲方，下称“第三届业主委员会”）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方广州金濠城物业管理有限公司为位于广州市白云区松柏东街17-21号的金濠城包装广场（原景泰名苑名店城，下称“涉案商场”）提供物业管理服务；物业服务内容包括：房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道，共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共环境卫生等；物业服务费由乙方按20元／平方米／月向业主收取；委托管理期限为3年，从2005年12月20日起至2008年12月19日止。2007年4月12日，第三届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：根据甲、乙双方于2005年12月20日共同签订的物业管理合同，甲乙双方经友好协商并达成以下补充修改协议：原合同的期限为2005年12月20日至2008年12月19日止共三年，现合同期限变更为从2005年12月20日至2015年12月19日止共计10年；原合同条款不变；等。2008年1月12日，广州市白云区景泰名苑第四届业主委员会（甲方，下称“第四届业主委员会”）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：现根据乙方与第三届业主委员会签订的《物业服务合同》补充修改以下条款：将原《物业服务合同》第四条第13项第（1）点，物业管理费由建筑面积20元／平方米调整为40元／平方米；原《物业服务合同》的其他条款维持不变；本补充协议经甲乙双方签订后生效，新的物业管理费标准从2008年2月1日起开始执行。
被告至今未向原告支付2010年8月至2012年7月间的物业服务费。
针对被告提出原告未尽物业管理义务的抗辩，本院分别于2012年11月21日和2013年3月15日下午组织被告李雅雯及涉案商铺其他业主到现场勘查，原告工作人员曹天来在场，查证：涉案商场共两层，一楼共有三个出入口，一个位于景泰名苑名店城正门（下称“门道1”），一个位于涉案商场消防控制中心和1122号铺之间（下称“门道2”）。另一个通道位于1003号铺和1005号铺之间（下称“门道3”）。商场内灯光较为昏暗，三个门道中只有门道2能进入商场一楼内部商铺。门道1原可通向商场一楼4个内部通道进入商场，现门道1靠商场内两侧加建了两堵墙，该门道只能通向二楼，门道3靠商场内位于1061号和1067号铺之间的通道被一扇铁闸门锁闭，门道内多处摆放杂物，该门道临街处开设有一家士多店，致使门道无法正常出入。涉案商铺位于涉案商场一楼“门道2”右侧靠消防控制中心旁的位置，铺内空置，处于无营业状态。
庭审中，原告对本院到现场了解的情况表示门道1处的两堵墙的改造是1楼大多数业主的意思，具体是谁加建的其不清楚，不是其砌的，其无权干预。原告对何人何时在门道3处开设士多店表示不知情，且没有证据证明其对上述阻塞情况履行过管理义务。此外，原告表示其已经对物业管理区域按照合同的约定提供了物业服务，由于1楼基本没有营业，安装明亮的灯光也没有用，所以灯光的现状是符合商场实际的，其仅负责公共区域的服务，关于被告认为其商铺内没电的问题是因被告自己未缴纳电费才没有电的。被告没有证据证明其商铺内部无法通电是原告所为。
经查，2010年9月15日，原告曾就被告拖欠涉案商铺2008年9月1日至2010年7月31日的物业管理费问题在本院起诉被告。经审理，本院于2010年12月24日作出（2010）云法民四初字第1254号民事判决书，认为作为具有物业管理资质的企业，原告接受涉案小区业主委员会的委托对涉案商铺实施的物业管理行为合法有效，据此，原告要求被告支付从2008年9月至2010年7月的物业管理费及滞纳金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。关于涉案小区业委会与原告签订的《物业服务合同》及《补充协议》的效力问题及物业管理费收费标准问题。当事人可另寻途径解决，本案对此不予调处。被告没有证据证明原告对其商铺存在侵权及违约行为，且原告对业主所有的建筑物专有部分以外的共有部分提供物业管理服务，故被告以其商铺被他人占用无法正常使用为由拒绝缴纳物业管理费的抗辩理由不成立。遂判决：于本判决生效之日起三日内，李雅雯支付金濠城公司从2008年9月至2010年7月的物业管理费21831.6元及滞纳金。上述判决经广州市中级人民法院于2012年7月18日作出（2011）穗中法民五终字第1197号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
另查，涉案商场的部分业主曾于2009年就业主委员会与金濠城公司签订的《物业服务合同》和《补充协议》的效力问题向本院提起过诉讼。本院作出（2009）云法民四初字第1170号和（2009）云法民四初字第1586号民事判决书。上述判决书认为，“《物业服务合同》订立后，过半数业主履行了上述合同，金濠城公司已提供了相应的物业管理服务，故应视为过半数的业主追认两被告签订的《物业服务合同》的行为，因此，上述《物业服务合同》应属有效。关于《补充协议》的问题，由于原告未举证证实物业管理费超过市场价格，且过半数的业主亦通过龙汇公司履行了该协议，故原告请求确认上述《补充协议》无效的诉讼请求无事实依据”。（2009）云法民四初字第1586号案经二审判决维持了原判。
以上事实，有物业服务合同、补充协议、资质证书、房地产产权情况表、生效法律文书、现场勘验笔录、照片以及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，涉案商场的第三届业主委员会、第四届业主与原告签订的《物业服务合同》和《补充协议》经生效法律文书判定合法有效，故对小区的全体业主均有约束力。原、被告此前已经诉讼确认被告负有支付2008年9月至2010年7月物业管理费的义务，现原告就2010年8月至2012年7月的物业管理费继续提起诉讼，故首先要审查前后两案之事实是否存在区别。前案被告不能证明原告存在违约行为，而根据本案查明，原告所管理的公共区域中，三个门道只有一个可以正常进入商场内部，但对门道被堵塞的情况，作为物业管理方的原告居然表示不知悉是谁所为，且没有权干预，足见其对基本的商场状况管理不当。此外，通道3处因铁闸门闭锁和被士多店阻塞而无法通行，多处摆放杂物的情况亦表明原告未完全尽物业管理义务。虽然门道1和门道3的阻塞并未直接影响被告的商铺，但作为涉案商铺所在商场的物业公司，原告有对商场公共区域的不当使用行为进行管理的义务，原告没有证据证明其已尽到作为物业管理公司对公共区域的基本注意和管理义务，故原告向被告提供物业管理未完全履行合同义务，被告抗辩不同意交纳物业管理费的理由部分成立，则原告所主张的物业管理费标准应予调整。从公平原则考虑，本院将物业管理费的标准调整为按每月约定的40元／平方米物业管理费下调50%，以20元／平方米计算，根据涉案商铺23.73平方米计算，被告所应支付涉案商铺2010年8月至2012年7月的物业服务费为11390.4元。关于原告主张被告支付滞纳金的问题，由于被告抗辩原告未按合同约定履行物业管理职责的理由部分成立，被告至今未向原告支付2010年8月至2012年7月的物业管理费亦不能仅归责于被告，故对于原告主张的滞纳金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准有失公平，应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算。
关于涉案商铺无法通电的问题，由于被告没有证据证明该行为是原告所为，故对商铺无法用电的问题被告可向直接的侵权人另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起十日内，李雅雯向广州市金濠城物业管理有限公司支付2010年8月至2012年7月的物业服务费11390.4元及滞纳金（以每月欠缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从每月5日起计至实际支付之日止，以每月应缴款为限）。
二、驳回广州市金濠城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费434元，由原告广州市金濠城物业管理有限公司负担349元，被告李雅雯负担85元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 肖録婷
人民陪审员 陈景荣
人民陪审员 蔡玉林
二〇一三年四月十一日
书 记 员 胡嘉铭