湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民二终字第08321号
上诉人（原审被告、反诉原告）:湖南孚威宏昌置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区红星大厦（红星国际星城）1栋2428号。
法定代表人:丑小武，执行董事。
委托代理人:夏小友，湖南天地人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:广州联众房地产代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区解放南路39号2416房。
法定代表人:陈凌，总经理。
委托代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人湖南孚威宏昌置业发展有限公司(以下简称孚威公司)与被上诉人广州联众房地产代理有限公司（以下简称联众公司）委托合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第04393号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人孚威公司的委托诉讼代理人夏小友、被上诉人联众公司的委托诉讼代理人王志健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人孚威公司上诉请求：1、请求依法撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第04393号民事判决；2、确认上诉人还需向被上诉人支付的佣金为140645元；3、在上诉人支付给被上诉人的总报酬中（包括前期策划服务费15万元、已付佣金10万元及上诉人还需向被上诉人支付的佣金）减少报酬10万元。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误依法应予撤销并改判。（一）四套房的租售价格由上诉人确定，为上诉人保留部分物业用于员工或关系户租售时作特别情况处理，代理佣金应按0.5%计付。《独家租售代理合同》第六条特别约定的第三款规定，上诉人可保留部分物业（不多于租售面积的10%）用于员工或关系户租售时作特别情况处理，此部分物业的租售价格由上诉人确定，被上诉人安排专人负责办理租售签约手续。此部分物业的销售以上诉人提供的底价计入被上诉人业绩；代理佣金按0.5%计付。其中龙明芳、龙新华、肖少华、郑文峰该四套商铺的租售价格由上诉人确定，为上诉人保留部分物业用于员工或关系户租售时做特别情况处理，代理佣金应按0.5%计付。（二）被上诉人未按合同约定全面履行其义务，应减少报酬10万元。被上诉人未按照《独家租售代理合同》第四条约定全面履行其义务，存在以下问题：1、未制定本项目的每周、每月租售计划。被上诉人提交的全部证据中无每周、每月租售计划。2、未按合同要求配置置业顾问。3、未每周提交一次工作报告。4、市场定位不准确，未及时提交宣传推广方案，且没有及时更新;未对项目之项目附加值提供方案；未及时提交项目之室内外设计专业意见及分析；未及时提交项目之包装设计方案建议和分析。5、未每月提供销售方案。6、未策划及组织有关项目之各种展销会及各种推广活动。7、未提交详细之租售报告、客户统计分析及媒介分析。被上诉人提供的服务不符合约定，且合同对违约责任没有约定，可以要求被上诉人承担减少价款或者报酬等违约责任。被上诉人未按照合同约定全面履行其义务，应减少报酬10万元。
被上诉人联众公司答辩称：佣金计算标准一审法院认定事实清楚、计算标准正确，佣金的计算按照2.5%计算是正确的，关于减少佣金10万元，上诉人一审提供的证据均无法证明被上诉人存在违约行为；2，被上诉人起诉时已经主动扣除5万元违约金，若再重新计算违约金，属显示公平，综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
联众公司向一审法院起诉请求：1、孚威公司向联众公司支付代理佣金421712.78元；2、孚威公司向联众公司支付违约金（以421712.78元为本金计算，按照每日千分之三计算，计算至孚威公司实际支付完代理佣金之日止，暂计算至2015年8月10日为239943.09元，具体见结算明细表）；3、孚威公司承担本案案件受理费。
孚威公司向一审法院反诉请求：孚威公司应至少减少价款或者报酬100000元。
一审法院认定的事实：2014年8月15日，联众公司、孚威公司签订一份《巢之恋新寓项目独家租售代理合同》，合同约定：孚威公司委托联众公司独家代理租售孚威公司开发的巢之恋新寓项目，涉案项目可租可售商业面积5656.6平方米，可售住宅45套；代理期限自2014年8月15日至2015年8月14日止，共12个月；租售策略由联众公司提供，孚威公司审定认可后方可实施；《租赁合同》、《认购书》、《商品房买卖合同》等孚威公司确认后由联众公司派员签署，但关于条款的修改均需孚威公司书面确认；首期目标，即2015年1月31日前联众公司必须完成商业销售总面积的50%及全部商业招商面积的50%；终极目标，即合同期满前联众公司必须完成商业销售总面积的90%及全部商业招商面积的80%；联众公司负责制定每周每月的租售计划，并以孚威公司审定的租售计划执行；根据孚威公司批准的租售执行方案组织租售工作，售房及租赁价格等的任何更改和变动都必须经孚威公司同意和批准；联众公司负责定期召开周会、例会，并详细统计销售及租赁工作进度，每周向孚威公司提交一次工作报告；联众公司负责对市场定位、宣传推广等工作提出方案及分析；联众公司负责策划及组织有关该项目的各种展销会及推广活动，设计并安排展销场地内各种布置及摆设；联众公司需承担代理费及服务费的税费，并提供足额正式发票；联众公司受孚威公司委托与客户签订认购书和合同，必须以孚威公司确认的样本内容为准，任何与客户的额外约定必须经孚威公司事先确认，合同最终需孚威公司签字、盖章方可生效；前期策划服务费：本合同签订后7个工作日内，孚威公司向联众公司支付150000元作为本合同项目的前期策划费用；代理佣金标准：租赁佣金，孚威公司同意按其与客户正式签订的租约支付1.5个月租金作为租赁佣金给联众公司，只有孚威公司与租户签订期限超过6个月以上的正式合法有效租赁合同（付足二个月租赁保证金和一个月或以上首期租金的租赁合同才纳入在租赁佣金计算之内），租赁佣金在租户装修完毕开业时支付；销售佣金，商业部分在本合同约定的期限内完成终极销售目标，销售代理佣金按合同销售额的3%计算，如未完成终极销售目标则按合同销售额的2.5%计算；住宅部分按合同销售额的1.2%计算，如买家一次性付款，孚威公司一次性全额支付联众公司销售佣金，如买家以银行按揭方式支付首付款后，孚威公司先按合同房价款的80%计算并支付联众公司佣金，剩余20%待孚威公司收到银行按揭贷款后支付，如买家以分期付款方式支付房款，孚威公司按买家的付款比例按月支付联众公司佣金；代理佣金原则上按月预结，商业部分按当月实际成交总额的2%预结，如联众公司在2015年1月31日或以前完成首期考核目标，则此前的销售代理佣金按2.5%补足，此后按2.5%预结，如联众公司在2015年8月14日或以前完成终极考核目标，则此前的销售代理佣金按3.0%补足，此后按3.0%结算；销售代理佣金的支付：按上述约定具备结算代理佣金时，孚威公司在收到联众公司结算报告后10个工作日内审核确认，审核确认无误后5个工作日内向联众公司支付，每次付款前，联众公司向孚威公司出具等额发票，否则孚威公司可顺延付款；销售代理佣金的结算：在代理期限届满后10日内最终进行结算，经结算后且联众公司无违约行为，孚威公司无息一次性支付联众公司；联众公司进驻后4个月内在售楼部的人员配置须在8人以上，置业顾问不得少于5人；孚威公司可保留部分物业（不多于销售面积的10%）用于员工或关系户租售时作特别情况处理，此部分物业的租售价格由孚威公司确定，联众公司安排专人负责办理租售签约手续，此部分物业的销售以孚威公司提供的底价计算联众公司业绩，代理佣金按0.5%计付；联众公司违反协议擅自降价、任意放盘，给孚威公司造成经济损失时，孚威公司可单方终止合同，同时联众公司应承担损害赔偿责任；若孚威公司未按合同约定按时支付联众公司前期策划服务费和代理佣金时，则须按本合同约定付款时间起计，每日按拖欠应付佣金总额的千分之三向联众公司支付违约金；如联众公司在约定时限内未完成首期考核目标，孚威公司有权解除合同，并有权从应付联众公司佣金中直接扣除50000元违约金。
在上述合同履行过程中，孚威公司于2015年2月16日致函联众公司，对前期合同履行情况进行总结，并指出联众公司未按合同约定足额安排销售人员，并要求联众公司作出2015年的工作计划。联众公司在庭审中对该函件中的内容不予认可。联众公司于2015年3月3日向孚威公司发出一份《付款通知书》，要求孚威公司支付截止2015年2月未支付的租赁佣金及销售代理佣金466490.06元。2015年3月10日，孚威公司复函联众公司，对联众公司主张的上述代理佣金表示异议，并要求联众公司与孚威公司就上述代理佣金进行数据核对。2015年6月27日，孚威公司向联众公司发出《解除合同通知书》，以联众公司未完成首期考核目标为由，通知联众公司解除涉案合同，并提出从应付联众公司佣金中直接扣除50000元违约金。2015年7月2日，联众公司复函孚威公司，称于2015年6月30日收到上述函件，并同意解除涉案合同及承担50000元违约金，声明孚威公司尚欠代理佣金421712.78元。2015年7月13日，孚威公司复函联众公司，认为联众公司主张的佣金421712.78元无事实及法律依据，并要求联众公司派人与孚威公司办理结算事宜。
关于涉案合同解除前的代理佣金的结算，联众公司、孚威公司双方对出租给食在好味（龙贲子）的租赁佣金67573.5元、陈震宇的租赁佣金33418.5元、芬尼克滋（戈盾）的租赁佣金23553元、张杰的租赁佣金68038.5元，销售给刘国湘的销售佣金5986.66元、曹小波的销售佣金8206.66元、段妙的销售佣金5891.23元、石晓玉的销售佣金7739.99元无异议。双方对销售给案外人龙明芳、龙新华、肖少华、郑文峰的销售佣金的计算方式存在异议：联众公司提供了相关买受人购买相应商业用房与孚威公司签订的《认购书》、《长沙市商品房买卖合同》、有孚威公司负责人彭斌签字的《合同审批单》、案外人支付购房款的收款收据，上述证据显示龙明芳、龙新华、肖少华、郑文峰支付的购房款分别为3505090元、6609100元、2183600元、1754400元，联众公司按合同销售额的2.5%标准（未完成终极销售目标的计算标准）计算的相应代理佣金分别为87627.25元、165227.5元、54590元、43860元；孚威公司以上述房屋的成交单价低于孚威公司确认的销售底价、且联众公司未提供任何孚威公司批准的证明文件为由，认为上述房屋的购买人系孚威公司的关系户，联众公司的相应代理佣金应按合同销售额的0.5%计算。孚威公司已支付的款项为：于2014年8月12日支付联众公司前期策划服务费150000元、于2015年3月30日支付联众公司代理佣金100000元，此后再未支付任何款项。
2015年8月10日，联众公司诉至该院，请求判如所请。2015年9月2日，孚威公司提出反诉，并以联众公司构成违约为由，要求联众公司至少减少报酬100000元。
在该案诉讼中，联众公司提供了双方在合同履行过程中的往来电子邮件共47封，拟证明其已履行合同义务，不存在孚威公司反诉中所称的违约行为。孚威公司的质证意见为：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明联众公司已按合同及时履行相应义务。
一审法院认为，联众公司、孚威公司签订的《巢之恋新寓项目独家租售代理合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方据此构成委托合同关系。联众公司于2015年6月30日收到孚威公司的《解除合同通知书》，并同意解除涉案合同，该院依法确认涉案合同已自此解除。
关于佣金结算。双方对委托联众公司出租给食在好味（龙贲子）、陈震宇、芬尼克滋（戈盾）、张杰，销售给刘国湘、曹小波、段妙、石晓玉房屋后的相应佣金无异议，该院予以确认，上述佣金共计为220408.04元（67573.5元+33418.5元+23553元+68038.5元+5986.66元+8206.66元+5891.23元+7739.99元）。双方对佣金结算持有异议的部分，根据联众公司提供的《认购书》、《长沙市商品房买卖合同》、《合同审批单》，相应合同的签订及成交单价已经孚威公司确认，且该四套房屋的交易方式与其他房屋的交易方式完全一样，孚威公司提供的证据不能证明双方对佣金结算持有异议的所涉4位房屋买受人系孚威公司的关系户，孚威公司辩称上述相应代理佣金应按房屋销售价款的0.5%计算，无事实依据，该院不予采信；联众公司主张上述相应代理佣金按房屋销售价款的2.5%计算，符合合同约定，该院予以支持。上述争议部分的佣金按房屋销售价款的2.5%计算共计为351304.75元（87627.25元+165227.5元+54590元+43860元）。上述两项总计571712.79元（220408.04元+351304.75元）。
关于违约责任。联众公司在合同约定的2015年1月31日前未完成首期考核目标，孚威公司要求按合同约定从应付联众公司佣金中直接扣除50000元违约金，联众公司对此表示同意，该院对此予以确认；孚威公司以联众公司履行合同不符合合同约定为由，要求另行减少佣金100000元，但孚威公司提供的证据不能证明联众公司的其他具体违约事实，也未证明孚威公司因联众公司的其他违约行为造成孚威公司具体损失，在联众公司已实际承担50000元违约金的情况下，孚威公司再行主张违约责任系重复主张，该院对孚威公司的该项反诉请求不予支持。双方因对佣金结算一直存有异议而未达成一致，且联众公司亦未在此之前已提供等额发票，孚威公司按合同约定可顺延付款，联众公司主张的逾期付款违约金不符合合同约定，该院不予支持，孚威公司可按合同约定的“经结算后且联众公司无违约行为，孚威公司无息一次性支付”的方式支付。
综上所述，孚威公司应支付联众公司的佣金总计为571712.79元，剔除孚威公司已支付的100000元、双方同意扣减的联众公司违约金50000元后，孚威公司尚应支付联众公司佣金421712.79元（571712.79元-100000元-500000元），联众公司主张421712.78元，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、孚威公司于判决生效之日起10日内支付联众公司佣金421712.78元；二、驳回联众公司的其他诉讼请求；三、驳回孚威公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取5208元，反诉费1150元，共计6358元，由联众公司负担1000元，由孚威公司5358元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案外人龙明芳购买的三栋一层104号房屋、龙新华购买的三栋二层201号房屋、肖少华购买的三栋一层108号房屋、郑文锋购买的三栋一层109号房屋系孚威公司自行与案外人签订的《商品房买卖合同》并确定租售价格，系孚威公司做特别情况处理的关系户。上述争议部分的佣金依合同按房屋销售价款的0.5%计算共计为70260.95元（17525.45元+33045.50元+10918元+8772元）。与前述无异议的佣金总计290668.99元（220408.04元+70260.95元）。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，联众公司、孚威公司签订的《巢之恋新寓项目独家租售代理合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方据此构成委托合同关系。本案争议的焦点是案外人龙明芳、龙新华、肖少华、郑文峰的销售佣金是否符合《巢之恋新寓项目独家租售代理合同》第六条特别约定第三款的约定按销售总价的0.5%计算。孚威公司提供联众公司负责销售的工作人员李源的证人证言，证明其在接待该四人购买房屋时，是由孚威公司负责人彭总指示其签订销售合同及确定价格，李源也接受了法庭的质询，同时房屋购买者龙新华、郑文峰也出具证人证言，证明其购买巢之恋新寓的房屋时是通过孚威公司彭总确定的销售价格，龙新华也到庭接受了质询。综合上述证据可以确定龙明芳、龙新华、肖少华、郑文峰所购买的巢之恋新寓的房屋，是孚威公司自行与客户确定的价格，由联众公司负责办理租售签约手续，该部分物业的销售代理佣金应当依《巢之恋新寓项目独家租售代理合同》第六条特别约定第三款的规定按照0.5%计算。对孚威公司的该上诉请求，本院予以支持。
关于上诉人孚威公司主张因联众公司违约应当减少报酬10万元，孚威公司虽提出了联众公司各项违约理由，但所提供的证据尚不充足，且一审法院已因联众公司在合同约定的2015年1月31日前未完成首期考核目标，联众公司同意从应付佣金中直接扣除50000元违约金。故对孚威公司提出减少佣金报酬10万元的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，孚威公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第04393号民事判决第二、第三项；
二、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第04393号民事判决为：“湖南孚威宏昌置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付广州联众房地产代理有限公司佣金140668.99元。”
如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费因适用简易程序减半收取5208元，反诉费1150元，共计6358元，由广州联众房地产代理有限公司负担2000元，由湖南孚威宏昌置业发展有限公司负担4358元。二审受理费6358元，由湖南孚威宏昌置业发展有限公司负担3179元，广州联众房地产代理有限公司负担3179元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 霞
审判员 卢 苇
审判员 李建新
二〇一六年九月五日
书记员 杨博文
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。