巴彦淖尔市临河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民初字第5953号
原告王金光，男，个体户。
被告杨永宏，男，个体户。
委托代理人苗永军，内蒙古蒙杰律师事务所律师。
原告王金光与被告杨永宏案外人执行异议之诉一案，本院做出（2013）临民初字第5441号判决，原告不服该判决，提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院审理后做出（2015）巴民一终字第205号民事裁定书，撤销本院（2013）临民初字第5441号判决，将该案发回本院重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王金光、被告杨永宏及其委托代理人苗永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王金光诉称，本人曾于2003年9月20日与内蒙古民泰房地产开发有限责任公司（以下简称民泰公司）签订《商品房买卖合同》，购买了民泰公司施建的团结办综合楼的办公楼、写字楼、商业门点数个（包括本案诉争的501号、502号），购房款1646094元，付款期限为2003年9月26日，房屋交付期限为2004年11月20日。本人于2003年9月26日付清全部房款后，又于2003年11月16日与民泰公司签订《交付房屋协议书》，并从2003年1月16日已实际占有上述房屋至今。2011年10月，本人在完善团结办综合楼配套工程时，杨永宏称该楼房501号、502号属其所有，方知自己财产受到侵害，遂于2011年12月23日向巴彦淖尔市中级人民法院提起诉讼并申请对上述财产予以保全，后杨永宏提出异议，巴彦淖尔市中级人民法院作出（2012）民二初字第号民事裁定书，解除对团结办综合楼501号、502号写字楼的查封。在该案审理过程中，原告向巴彦淖尔市中级人民法院复制被告杨永宏提供的相关材料时，方知巴彦淖尔市临河区人民法院作出的（2006）执字第号民事裁定书侵害了原告的合法权益。据此，原告于2012年8月5日以特快专递向巴彦淖尔市临河区法院提出执行异议。原告善意取得团结办综合楼501号、502号房屋的所有权，是上述房屋的合法权利人，临河区法院查封上述财产是错误的。杨永宏申请保全501号、502号写字楼，造成原告合法取得的财产受到损害，并导致法院执行错误，本案应当停止执行。临河区法院在查封拍卖501号、502号写字楼时，未对上述房屋的状况进行调查，也未制作财产现状的笔录，更未张贴公告，财产所有人王金光和管理人何曹飞也未接受过临河区法院的调查，也未收到过任何通知，导致原告不能及时主张权利。临河区法院的以物抵债程序违法，执行过程中三次拍卖、流拍、以物抵债缺乏证据支持。综上，请求判令：1、停止对团结办综合楼501号、502号写字楼的执行。2、撤销巴彦淖尔市临河区人民法院（2005）民初字第号民事裁定书、（2006）执字第号民事裁定书、（2006）执异字第号民事裁定书。
被告杨永宏辩称，依据巴彦淖尔市临河区人民法院2007年7月15日作出的（2006）执字第号民事裁定书，本案涉诉房屋的所有权已于2007年7月15日转移至杨永宏名下，王金光于2012年11月29日提起诉讼，其诉讼请求超出诉讼时效期间，应当驳回。王金光与杨永宏没有法律上的利害关系，其主体不适格。两级人民法院均确定了杨永宏对涉诉房屋的所有权，若无充足证据，且未经法定程序，该事实不能被推翻。王金光因与民泰公司订立买卖合同享有的是合同债权，而非物权。
经审理查明，2003年9月20日，王金光与民泰公司签订《商品房买卖合同》约定：“…出卖人：民泰公司，买受人：王金光，担保人：杨兆雄。买受人购买的商品房为团结办综合楼办公楼302号（282.03㎡）、写字楼201号（143.14㎡）、写字楼202号（143.13㎡）、写字楼501号（143.14㎡）、写字楼502号（143.13㎡）、商业门点101号（57.41㎡）、商业门点102号（19.66㎡）、商业门点10号（40.38㎡）。按建筑面积计算，该商品房平均单价为人民币1090元／㎡，总金额1646094元整。买受人于2003年9月26日前付清全部房款，即1646094元。出卖人应当在2004年11月20日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…”2003年9月25日，王金光向民泰公司交付购房款1646094元，民泰公司出具收据。同年11月16日，王金光与民泰公司签订《交付房屋协议书》约定：“…依据2003年9月20日甲方（民泰公司）与乙方（王金光）签订的商品房买卖合同，甲、乙、丙（杨兆雄）对以下的房屋进行交接：一、甲方将办公楼302号，面积282.03㎡；写字楼201号，面积143.14㎡；写字楼202号，面积143.13㎡；写字楼501号，面积143.14㎡；写字楼502号，面积143.13㎡；商业门点101号，面积57.41㎡；商业门点102号，面积19.66㎡；商业门点10号，面积40.38㎡房屋从今日交付给乙方，乙方同意接收以上房屋。二、甲方从交付上述房屋之日起，上述房屋由乙方自行管理。三、办理产权证的时间，待甲方对综合楼全部交工验收合格后，甲方通知乙方自行办理。费用由乙方承担。四、从交付上述房屋之日甲方不再承担违约责任……”。2009年9月，王金光与临河区政府签订《投资建设协议书》约定，由王金光投资对团结办综合楼进行改扩建（其中包括501、502号写字楼），后王金光实施了上述工程。至今，501、502号写字楼仍由王金光实际占有。
另查明，杨永宏诉民泰公司、王东红商品房买卖合同纠纷一案中，根据杨永宏的财产保全申请，本院于2004年11月22日作出（2005）民初字第号民事裁定书，对团结办综合楼501号、502号写字楼予以查封。2005年9月10日，本院作出（2005）民初字第号民事判决，杨永宏不服一审判决提起上诉，巴彦淖尔市中院于2006年6月30日作出（2006）民二终字第号民事判决：民泰公司于判决生效后五日内返还杨永宏购房款180000元，王东红对上述债务承担连带清偿责任；民泰公司赔偿杨永宏54000元，于判决生效后五日内给付。该判决生效后，民泰公司、王东红未履行生效法律文书确定的义务，杨永宏向本院申请执行。2007年7月15日，本院作出（2006）执字第号民事裁定，将被执行人民泰公司位于临河区团结办综合楼五楼501号和502号写字楼按第三次拍卖确定的保留价269563元交付申请执行人杨永宏抵清债务。后因房屋管理部门未予办理产权登记，本院分别于2012年8月24日、2012年10月23日、2012年11月10日向巴彦淖尔市房屋产权交易登记中心发出（2006）执字第号协助执行通知书、（2006）执字第号协助执行通知书、（2006）执字第号协助执行通知书，要求巴彦淖尔市房屋产权交易登记中心将501号和502号写字楼的产权办理在杨永宏名下。涉诉房屋（501号、502号）已于2012年11月30日登记至杨永宏名下。
又查明，巴彦淖尔市中院在审理王金光诉民泰公司、杨兆雄房屋买卖合同纠纷一案中，王金光于2011年12月23日向该院提出财产保全申请，要求依法对买卖合同所涉房屋予以查封，并提供了相应的担保物。巴彦淖尔市中院于2011年12月28日作出（2012）民二初字第号民事裁定，对上述房屋予以查封。2012年5月10日，杨永宏向巴彦淖尔市中院提出保全异议申请，称临河区法院将501号、502号写字楼交付给其抵清债务，其依法取得了该房屋所有权，请求解除对501号、502号写字楼的查封。巴彦淖尔市中院审查后作出（2012）民二初字第号民事裁定，解除对501号、502号写字楼的查封。后王金光就杨永宏申请执行民泰公司、王东红商品房买卖合同纠纷一案的执行标的（501号、502号写字楼）主张权利，向本院提出执行异议。本院审查后，于2012年11月26日作出（2006）执异字第号民事裁定，以案外人对执行标的有异议应当在案件执行过程中提出，本案已于2007年7月15日执行结案为由，驳回王金光的异议。
又查明，2003年10月11日，民泰公司就《团结办综合楼》尾留工程竣工、验收、房屋管理销售等事项，为何曹飞出具授权委托书；何曹飞接受委托并就《团结办综合楼》尾留工程竣工、验收、房屋管理销售等事项，于2014年2月10日出具证明，证实民泰公司委托其管理团结办综合楼期间，法院执行人员未向其了解关于《团结办综合楼》权属状况、占有使用情况，未作调查笔录，也没有见到法院张贴查封公告等。
本院认为，执行异议之诉是案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益之诉，诉讼应具备以下条件：1、符合《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，并符合该法第227条规定的“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议”；2、有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；3、自执行异议裁定送达之日起15日内提起；4、案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回。本案而言，本院做出（2006）执字第号民事裁定书，裁定将涉案的501号、502号房屋以物抵债清偿了民泰公司欠杨永宏的债务，杨永宏将涉案房屋办理了产权登记。上述行为虽从法理上确认了该物权的归属，但因该房屋一直由王金光占有，至今未实际交付杨永宏，故本院就被拍卖房屋（501号、502号）向巴彦淖尔市房屋产权交易登记中心发出协助执行通知书，要求办理产权登记，仍属执行行为。据此，应认定王金光提出执行异议未超过法律规定的期限。在卷证据证明，原告王金光与民泰公司签订合同，购买501号、502号写字楼，交付了全部价款，对该房屋实际占有至今，且该房屋未办理过户登记的责任不能归咎于原告。该事实符合“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的法律规定。综上，原告王金光要求停止执行的诉讼主张于法有据，应予支持。因原告王金光要求“撤销巴彦淖尔市临河区人民法院（2005）民初字第号民事裁定书、（2006）执字第号民事裁定书、（2006）执异字第号民事裁定书。”的诉讼请求不属于案外人异议之诉的调整范围，故对其该项请求本案不作调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：停止对巴彦淖尔市临河区团结办综合楼5楼501号、502号写字楼的执行。
案件受理费100元，由被告杨永宏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 陈 光
人民陪审员 王 瑞
人民陪审员 许建明
二〇一六年三月二日
书 记 员 李沅泽
附相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，单位办理过户等级的手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。