湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂民终37号
上诉人（一审原告）：聂志高，男，1933年8月13日出生，汉族，住湖北省随州市。
委托诉讼代理人：聂朝阳，系聂志高之子。
上诉人（一审被告）：湖北玉龙商贸有限公司。住所地：湖北省随州市解放路***号。
法定代表人：李祖刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱先明，该公司副经理。
委托诉讼代理人：陈咏，湖北盈谦律师事务所律师。
上诉人聂志高与上诉人湖北玉龙商贸有限公司（以下简称玉龙公司）因物权保护纠纷一案，均不服湖北省随州市中级人民法院（2014）鄂随州中民初字第00016号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人聂志高的委托诉讼代理人聂朝阳，上诉人玉龙公司的委托诉讼代理人朱先明、陈咏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
玉龙公司上诉请求：1.撤销（2014）鄂随州中民初字第00016号民事判决（以下简称16号民事判决）；2.驳回聂志高的诉讼请求。事实与理由：（一）玉龙公司不是拆迁人，16号民事判决根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定判决玉龙公司履行拆迁补偿义务无事实根据。1.拆迁人是随州市解放路西端建设指挥部。2001年5月22日，聂志高和随州市解放路西端建设指挥部、委托拆迁人随州市拆迁安置办公室签订了《城市建设房屋拆迁协议书》。2001年5月23日，房屋拆除后聂志高领取拆迁补偿款216073.60元。2.玉龙公司成立的时间足以证明房屋拆迁和玉龙公司无关。聂志高的房屋折除时间是2001年5月23日，玉龙公司成立的时间是2005年9月29日。房屋拆除时玉龙公司还未成立。3.玉龙公司和聂志高之间无拆迁补偿协议。玉龙公司成立时该拆迁补偿事宜已结束若干年，聂志高根据和随州市解放路西端建设指挥部签订的拆迁?偿协议已领取拆迁?偿款若干年。（二）16号民事判决对同一房屋拆迁判决聂志高重复（两次）享受拆迁补偿违反法律规定。《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”。聂志高已于2001年5月选择了货币补偿，领取了拆迁补偿款216073.60元，就无权再要求房屋产权调换。否则，就是同一房屋拆迁享受两次拆迁补偿。（三）16号民事判决以379.48㎡“农村宅基地住宅”调换玉龙公司的379.48㎡“商品房中的商用房”违反法律规定。《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定“也可以实行房屋产权调换”，是等价的房屋之间实行产权调换。用“农村宅基地住宅”调换相同面积的“商品房中的商用房”，如同用“黄铜”换“黄金”，违反“等价有偿”原则。（四）聂志高房屋拆除后未取得重建许可，依法无权建造房屋，事实上也未建造房屋，不可能产生房屋所有权。2001年5月23日房屋拆除后，聂志高至今未取得建房许可手续，那么聂志高就被禁止建造房屋，不可能产生房屋所有权。玉龙公司根据《建设用地规划许可证》等批准文件开发建设的房产和聂志高无关。16号民事判决将玉龙公司所有的商品房判决给聂志高，无疑是“明火执仗”的抢劫。（五）16号民事判决“酌定”房屋租金数额是枉法裁判。房屋的租金由房屋的用途、面积、结构、座落位置、建房时间、租赁时间等因素决定。聂志高的宅基地住宅于2001年5月23日拆除，至今没取得重建手续，更没建房。所以，聂志高所称的“房屋”及“租金”是“海市蜃楼”，根本不存在。聂志高在重审中提出的房屋租金鉴定申请，因鉴定机构对不存在的房屋不能进行鉴定，而不了了之。聂志高应对租金举证证明，否则其主张的事实不成立。按法律规定法院是根据证据“认定”事实，而不是凭想象“酌定”事实。16号民事判决在没有证据证明的情况下“酌定”案件事实，就是毫无根据的枉法裁判。（六）16号民事判决认定聂志高享有集体土地使用权违反法律规定。1.违反《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第十六条规定。玉龙公司、聂志高分别于2013年8月、9月向湖北省随州市人民政府（以下简称随州市政府）提出土地所有权、土地使用权确权申请。随州市政府先后立案受理了这两起土地权属争议案件，但至今没有作出确权决定。根据《土地管理法》第十六条规定，土地确权是人民政府的法定职权，排除了人民法院对此类案件的管辖。在政府没有作出确权决定，该权属争议尚未解决的情况下。16号民事判决认定聂志高享有集体土地使用权是超越职权的违法行为。2.违反《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条第一款规定。2016年6月3日随州市政府作出随府行复字（2015）8号行政复议决定，确认聂志高的随州集建（97）第15661土地登记违法。《物权法》第九条第一款规定“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。聂志高的土地登记既然是违法登记，当然就不发生法律效力。3.违反《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条规定。该条规定“非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回”。聂志高是非农业户口，是公务员，房屋拆除后至今没有取得批准重建的手续，依法不得享有集体土地使用权。（七）聂志高是否享有集体土地使用权和玉龙公司开发的商品房所有权无关联。根据《中华人民共和国房地产管理法》第二条第三款、《土地管理法》第四十三条规定，玉龙公司用于房地产开发的土地是国有建设用地，而不是农民集体所有土地。即使聂志高享有集体土地使用权，根据《土地管理法》第四十六条、第四十三条规定集体土地由政府征收后，再出让给玉龙公司。土地征收、出让中玉龙公司和聂志高之间无法律关系，聂志高是否享有集体土地使用权和玉龙公司开发的商品房所有权无任何关联。聂志高主张其享有集体土地使用权，要求玉龙公司开发的商品房归其所有的诉请没有法律依据。
聂志高辩称，（一）玉龙公司不尊重客观事实，存在恶意拖延、拒不赔偿的行为。本案的焦点是非法侵占土地使用权，玉龙公司也承认了聂志高与玉龙公司不存在拆迁关系。（二）法院不应该依照《城市房屋拆迁管理条例》做出判决。但玉龙公司无视“城市建设房屋拆迁协议书”第3条规定：“作价补偿，自拆自建。被拆迁人可享受解放路西端建设中的一切优惠政策”，没有尊重当时口福城酒楼是个4层的楼房，价值100余万元，当时市政府拆迁指挥部一共才给了21.6万元拆迁费（含9600元的生活补助和2100元房屋周转金）的事实。（三）本案的焦点是非法侵占土地使用权，聂志高的房屋位置早在20多年前就已经成为随州市中心商业街位置。非法侵占土地使用权应当依据《物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见、《土地管理法》等相关适用法律法规判决。（四）玉龙公司非法侵占聂志高土地使用权，导致聂志高没有能够建房。（五）16号民事判决“酌定”房屋租金数额是没有任何法律和事实依据的错误判决。聂志高提供的房屋租金损失依据客观真实，没有半点水分和丝毫造假，只需要法院调查核实即可。2017年6月12号聂志高根据法院的要求已经向法院提交了房屋租金市场价格鉴定申请书；聂志高请求返还租金损失的时间跨度是2008年至今，10年的租金客观存在。（六）聂志高认为16号民事判决认定聂志高享有集体土地使用权，不违反法律规定。根据《土地管理法》第十六条规定，聂志高拥有的继承其父母房屋的土地使用权。国土[籍]字[1995]第26号《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十七条：“通过继承、接受土地建筑物等方式使用国有土地的，可确定其国有土地使用权”。根据《物权法》第九条第一款规定，（97）第1566l土地登记不构成违法。玉龙公司称登记中只有当时的科长对申请审查、地籍调查、权属审核（土地权属合法、界限清楚、面积准确）等进行签字，而在局长、市长审批栏却没有局长、市长签字，因此断定15661土地登记违法。当时1997年左右有成千上万户土地需要登记，如果局长、市长都一一签字，客观上是不太现实。1997年的随州市城区全部土地登记资料，都存在行政复议决定书调查的所谓的“问题”。随州市政府、市土管局盖了印章并依据聂志高继承其父母土地使用权的事实，颁发了土地使用证，保护了聂志高的合法土地使用权。根据国家土地管理局关于印发《确定土地所有权和使用权的若干规定》的通知（[1995]国土[籍]字第26号）第四十八条规定，非农业户口的聂志高可依继承确定其集体土地建设用地使用权。（七）玉龙公司无视其非法侵占聂志高土地使用权的事实。聂志高的土地使用权没有被政府征收，也没有被其他单位和个人征用，只是被玉龙公司非法侵占（抢夺）。
聂志高上诉请求：撤销16号民事判决第二、三项，改判：1.玉龙公司返还聂志高111.7m2土地使用权，即将玉龙商贸城B区临解放路与原福缘酒楼的还建房相邻的东侧地段占地面积为111.7m2之上的-1和1至4层的627.7m2的门面房返还给聂志高，由聂志高支付其享受解放路西段建设的一切优惠政策后的建筑成本。同时判决玉龙公司将B区-1至4层之上的5至10层楼房808.6m2房屋出售利润101.7万元支付给聂志高。2.玉龙公司赔偿因非法侵占给聂志高造成2006年4月至2008年8月共29个月的停业损失31.66万元。3.玉龙公司赔偿聂志高口福城酒楼111.7m2土地使用权之上的-1至10层房屋租金损失491万元和房产出售损失140.1万元,租金损失自2008年9月计算至2017年12月或玉龙公司实际支付之时。4.玉龙公司因恶意非法侵占和拖延而应当支付给聂志高的全部租金收入、房屋出售利润、房屋出售损失、停业损失的利息金额和-1至10楼房产抵押贷款的经营、借贷收入，请法院据实结算。5.本案的诉讼费、鉴定费、评估费依法全部由玉龙公司承担。事实与理由：（一）原审判决适用法律不当，认定事实片面不全。原审判决依据《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条的规定，判决玉龙公司返还聂志高111．73㎡一楼门面房屋及该面积上的二楼至四楼的房屋，由聂志高支付相应的实际建筑成本(上述返还房屋的总面积为379．48㎡)，适用法律不当。本案的焦点是侵占土地使用权，是侵权与被侵权关系。聂志高与玉龙公司客观上、主观上都不存在拆迁关系。聂志高在玉龙公司（2005年成立）还没有成立的2001年5月22日确实与市政府拆迁指挥部发生了拆迁关系(见证据城市建设房屋拆迁协议书，协议书中明确规定，聂志高自拆自建并享受解放路建设的一切优惠政策)。依据《城市房屋拆迁管理条例》规定作为判案依据，偏离了本案焦点——非法侵占(偷盗和抢劫的性质绝然不同，拆迁和非法侵占的性质也绝然不同)。结果导致聂志高111．73m’土地使用权之上的—l楼和5至10楼房屋均没有依法判给聂志高，聂志高111．73平方米土地使用权之上的—1楼和5至10楼客观上事实上和法律上都属于聂志高的使用空间，神圣不可侵犯，却仍然被玉龙商贸有限公司非法侵占着。原审判决只认定了聂志高111．73㎡土地使用权之上的一至四楼，而对聂志高111．73㎡土地使用权之上的-1楼和5至10楼没有认定，认定事实片面不全，属于认定事实不清。（二）原审判决存在明显的工作职责不到位。2013年6月12日，聂志高按照原审法院的要求，递交了《房屋租金市场价格鉴定申请书》，法院却没有安排相关鉴定机构做鉴定。玉龙商贸城B区临解放路原福缘酒楼的还建房，现在正出租给一家影楼和一家时装店经营。其每平方米的租金收入法院依职权可以调查清楚。原审判决主观酌定玉龙公司赔偿150万元租金错误。聂志高提供的房屋租金损失依据客观真实，只是需要法院做最基本的法庭调查核实，然而法院对此并没有开展工作；租金损失的时间跨度是2008年至今，10年的租金客观存在，有据可查。租金的增长是有基本规律的，本案的市场租金是按每年5％递增(福缘等相关商户的租赁协议可见)。（三）聂志高自90年代初在随州市××转盘东南角中心位置修建了口福城酒楼。1996年12月12随州市房管局依法为聂志高颁发了“房产证”，登记核发占地面积为111．73m’、房屋建筑面积为379．48平方米(见一审证据一“私有房屋产权证”)。1998年2月16日随州市国土局颁发给聂志高“土地使用权证”，登记土地使用面积为101．64平方米(见“土地使用权证”，说明：该土地使用权证与房产证附图占地面积有10．09平方米的误差，其原因是101．64㎡的旧房改造时，将旧房南北东三面的滴水也纳入新房建设中)。聂志高房屋建成后一直作为酒楼独立经营，依法享有上述房屋土地使用权。（四）2001年随州市委、市政府决定对解放路旧城进行改造。在市政府解放路拆迁指挥部、随州市拆迁安置办与聂志高签订了一份“城市建设房屋拆迁协议书”后，聂志高于同年6月将“口福城”酒楼房屋自行拆除。2001年9月4日，口福、福缘、一建公司联合自建方案获得市政府批准，但于当年9月底，市委、市政府又决定暂停该方案的执行，拟重新规划建设大型商贸城，建设单位正是玉龙公司(包含一建公司口福、福缘等单位)。玉龙商贸城项目基本确定后，玉龙公司就联合建房事宜与聂志高有过几次协商(见一审证据八：玉龙公司草拟的联合套建协议书)，均未能达成任何协议。在尚未取得项目核准、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可等法定批文的情况下，玉龙公司于2006年4月破土动工建设，将聂志高111．73平方米的自建土地非法占用。聂志高及时向政府有关部门反映后，随州市城市管理执法局强令玉龙公司停工，要求其迅速解决存在的问题。但玉龙公司不顾政府管理部门指令，继续违法施工。整个玉龙商贸城于2008年8月15日竣工投入商业使用并销售，共非法侵占聂志高商业房产及经营、出租、出售收益几百万元。玉龙公司严重侵犯了聂志高的土地使用权、房屋拆除后的自建权、联合建房权、商业房产经营、出租、出售收益权和房产抵押贷款经营、借款收益权，这实质上是侵犯了聂志高的多项权利，而不是某一项权利。（五）原审判决对-
l楼111．7㎡的用途事实没有了解准确，实际是-1楼用于地下停车场而非用于配电房等它用(见新证据六：现场的图片)。-l层房屋事实上属于聂志高口福城酒楼享有111．7m~土地使用权的土地之上的房屋，属于聂志高土地使用权土地之上添附的建筑物，属于应当返还的地上附着物。《土地管理法》的相关条款如土地他项权利(是指所有和使用权以外的地役权、地上权、空中权、地下权、租赁权、借用和抵寸甲权)和地上附着物(堤指土地上的房屋、水井、树木等各类建筑物、构筑物)也都有明确规定。原审判决不符合《物权法》第147条和第34条以及《中华人民共和国民法通则》第86条之规定。（六）玉龙商贸城于2008年8月建成投入使用。玉龙公司理应在房屋建成之日即将应返还给聂志高的房屋全部返还给聂志高，聂志高通过出租、出售房屋和房屋抵押贷款可以获得相应的基本收益(聂志高口福城酒楼本是自己经营，如果聂志高口福城酒楼自己经营-15510层房屋的话，收益自然比租金成倍的高)。聂志高连最基本的房屋租赁和出售收入以及房屋抵寸甲经营、借贷收入都没有得到。玉龙公司在2013年5月23号上诉状(见新证据一)中第6页第10行称：聂志高在诉讼中主张按照租金计算的方法有一定的合理性。原审判决驳回聂志高要求的基本租金和出售损失诉求于法无据，明显背离客观事实，应将租金、出售损失及其利息和房屋抵押贷款经营收入依法判给聂志高。
玉龙公司辩称，（一）双方均认为无拆迁补偿关系，一审以拆迁补偿为由判决玉龙公司向聂志高返还379.48㎡商品房无事实根据，一审判决应予以撤销。（二）《随集建（97）字第15661号集体土地使用权证》不具有合法性、关联性，无证据能力，依法不能作为定案的根据。（三）众多事实证明聂志高不享有农民集体土地使用权。1.随府行复字(2015)8号行政复议决定证明聂志高不享有集体土地使用权。2.拆迁补偿可以证明聂志高不再享有集体土地使用权。政府拆迁补偿的目的是为了消灭原房屋的土地使用权，土地使用权因拆迁而消灭的事实。3.根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条规定，聂志高是公务员、非农业户口，房屋拆除后至今没有取得批准重建的手续，依法不得享有集体土地使用权。4.根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，只有取得建设规划用地许可的单位或个人，才能取得土地使用权。玉龙公司根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定取得《2006032号建设用地规划许可证》。所以，2006032号建设用地规划许可批准范围内的土地使用权，只有玉龙公司能够取得，其他任何单位和个人都不能取得，包括聂志高。（四）土地行政确权是不可规避的法定程序，确定涉案土地权属须待湖北省随州市政府确权结果。（五）聂志高诉称玉龙公司侵犯其农民集体土地使用权无事实根据。1.无证据证明聂志高享有农民集体土地使用权。如前所述，《随集建（97）字第15661号集体土地使用权证》不具有合法性、关联性，无证据能力，依法不能作为定案的根据。现有的证据证明聂志高不享有农民集体土地使用权。聂志高是否可能取得土地使用权，须待政府土地确权结果。2.无侵权行为。玉龙公司根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定取得《2006032号建设用地规划许可证》等其他准建手续开发建设，所以无侵权行为。3.商品房开发所用土地和聂志高无关联。法律禁止在农民集体所有土地上建商品房，玉龙公司开发商品房所用土地和聂志高所主张的农民集体土地使用权无关联。根据《中华人民共和国房地产管理法》第二条第三款、《土地管理法》第四十三条规定，商品房所用土地只能是国有建设用地，而不能是农民集体所有土地,禁止用农民集体所有土地进行房地产开发。在我国农民集体土地上是建不了商品房的。玉龙公司投资开发的“玉龙商贸城”是商品房，所用土地是国有建设用地。聂志高所主张的农民集体土地使用权和玉龙公司开发商品房所用土地无关联。4.无证据证明损害事实。聂志高诉称玉龙公司侵犯了其土地使用权，但没有举出任何证据证明该土地使用权价值是多少。聂志高诉称的其他“损失”和土地使用权无关联，无答辩意义。（六）聂志高诉请返还房屋无事实根据，应依法驳回。玉龙公司是“玉龙商贸城”的房屋所有权人，聂志高不是涉案房屋的所有权人，其无权要求玉龙公司将自己的房屋“返还”。另外，2018年2月6日玉龙公司以和聂志高因“玉龙商贸城”房屋所有权确认纠纷为由提起诉讼，2018年2月7日湖北省随州市曾都区人民法院以玉龙公司已于2008年12月取得《房屋所有权证》为由裁定不予受理。
聂志高向一审法院起诉请求：1.判决玉龙公司返还聂志高111.7㎡土地使用权，即将玉龙商贸城B区临解放路与原福缘酒楼的还建房相邻的东侧地段占地面积为111.7㎡之上的-1和1至4层的627.7㎡的门面房返还给聂志高，由聂志高支付其享受解放路西段建设的一切优惠政策后的建筑成本。同时判决玉龙公司将B区-1至4层之上的5至10层楼房808.6㎡房屋出售利润101.7万元支付给聂志高。2.判决玉龙公司赔偿因非法侵占给聂志高造成2006年4月至2008年8月共29个月的停业损失31.66万元。3.判令玉龙公司赔偿聂志高口福城酒楼111.7㎡土地使用权之上的-1至10层房屋租金损失491万元和房产出售损失140.1万元,租金损失自2008年9月计算至被告实际支付之时。4.判决玉龙公司因恶意非法侵占和拖延而应当支付给聂志高的全部租金收入、房屋出售利润、房屋出售损失、停业损失的利息金额和-1至10楼房产抵押贷款的经营、借贷收入，请法院据实结算。5.本案的诉讼费、鉴定费、评估费依法全部由玉龙公司承担。
一审法院认定事实：聂志高系原湖北省随州市税务局退休干部，非农业户口。1987年，聂志高继承了其父母聂洪林、杨光国位于湖北省××××组的房屋，该房屋为正横四间砖木结构，占地面积为75.3㎡，随州市房地产管理局为其颁发了证号为随房字第××号的《随州市城镇私有房屋所有权证》。
1996年，聂志高将所继承的房屋拆除后新建四层楼房，占地面积为111.73㎡，建筑面积为379.48㎡。聂志高分别于1996年12月和1998年2月取得了随房字××号《随州市私有房屋所有权证》和随集建（97）字第15661号《集体土地建设用地使用权证》。该集体土地使用权证记载的用地面积“101.64㎡”。2001年，随州市政府决定对解放路西端进行改造，成立了解放路西端建设指挥部。2001年5月22日，解放路西端建设指挥部、拆迁安置办公室、聂志高三方经协商签订了《城市建设房屋拆迁协议书》，该协议书主要约定：拆迁人补偿被拆迁人房屋、附属物、周转金、生活补助费等共计216073.60元；被拆迁人聂志高自拆自建，并享受解放路西端建设中的一切优惠政策……此协议经拆迁人、受托拆迁人、被拆迁人签字盖章后生效，原房屋契约作废交拆迁人。拆迁协议签订后，聂志高于2001年5月将其于1996年新建的房屋拆除并领取补偿款216073.60元，但未按约定将随房字××号《随州市私有房屋所有权证》和随集建（97）字第15661号《集体土地建设用地使用证》交拆迁人解放路西端建设指挥部。此后，聂志高未取得建设用地规划许可等准建手续。2005年9月29日，玉龙公司登记成立。2006年初，随州市政府决定由玉龙公司开发建设该地块，项目定名为“玉龙商贸城”。2006年6月18日，随州市城市规划管理局作出了2006032号建设用地规划许可，但未将《建设用地规划许可证》发给玉龙公司。2006年8月4日，随州市城市管理执法局以玉龙公司未取得规划许可证为由向玉龙公司下达了停工通知。2006年8月6日，玉龙公司向随州市政府市长李红云书面报告，请求政府尽快下发建设用地规划许可证等手续。不久，随州市城市规划管理局向玉龙公司下发了《建设用地规划许可证》。后于2006年8月31日，玉龙公司取得了《建设工程规划许可证》。2007年1月27日，玉龙公司取得了《建筑工程施工许可证》。上述许可证中用地单位和建设单位栏目中标明的用地单位和建设单位均为玉龙公司，本案诉争土地包含在以上规划范围内。该《建设用地规划许可证》遵守事项记载：一、本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审核，许可用地的法律凭证。二、凡未取得本证，而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效。
另查明，本案诉讼中，玉龙公司和聂志高于2013年分别向随州市政府提出书面确权申请，要求政府确认涉案土地的所有权和使用权。随州市政府对以上确权申请受理后，至今未作出行政确权决定。2015年11月3日，随州市政府作出了《关于玉龙商贸城土地性质及权属争议的答复意见》，该意见主要内容为：湖北玉龙商贸有限公司和聂志高双方土地登记发证确认的土地权属性质明确、界限清楚，土地登记发证的范围没有重复。因建设形成的现状，以城市规划部门审批为准。2016年6月3日，随州市政府作出随府行复字（2015）8号行政复议决定，该决定确认随州集建（97）第15661号土地登记违法。相关当事人在法定期限内未对该复议决定提起行政诉讼。
一审法院认为：《物权法》第四条规定,“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”本案中，聂志高提交了私有房屋所有权证、集体土地使用权证证明其对原“口福城酒楼”享有合法的房屋所有权和土地使用权。原“口福城酒楼”虽然于2001年拆除，但在拆除前，聂志高与解放路西端建设指挥部、拆迁安置办公室签订了《城市建设房屋拆迁协议书》，该协议明确约定“聂志高自拆自建，并享受解放路西端建设中的一切优惠政策。”随州市政府也对“玉龙商贸城”的土地性质及权属争议作出了答复意见。虽然随州市政府作出的行政复议决定确认该土地登记违法，但并未撤销。因此，聂志高仍享有该土地的集体土地使用权。2006年，玉龙公司虽然经市政府批准，在聂志高拆除房屋的土地上开发房地产，但应当与原土地的合法使用权人进行协商，达成协议后方能正常开工建设。但玉龙公司在未与聂志高协商达成协议的情况下，在该土地上进行房地产开发，侵犯了聂志高的土地使用权，玉龙公司应当承担侵权责任。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定，“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”聂志高要求返还房屋的诉讼请求符合上述规定，但聂志高被拆迁的原“口福城酒楼”仅为四层，建筑面积为379.48㎡，故对聂志高要求返还-1至10层房屋的请求，一审法院不予支持，玉龙公司应当仅在该建筑面积内返还房屋，由聂志高支付建房成本。《物权法》第三十七条规定，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”聂志高还主张赔偿损失，其赔偿损失的诉请包括：停业损失、房屋租金损失、房产出售损失、房屋出售利润、房屋抵押贷款的经营借贷收益。鉴于聂志高上述赔偿损失的诉请还存在部分诉请无事实根据和法律依据，故一审法院仅对房屋租金损失予以支持。因聂志高主张的房屋租金损失的具体数额无证据证明，且请求返还租金损失的时间跨度较长，无准确的租金核算参照标准，故一审法院酌定玉龙公司赔偿聂志高房屋租金损失150万元。聂志高还主张要求玉龙公司支付鉴定费12400元，但该鉴定是对赔偿停业损失进行的鉴定，且该鉴定费用不是本案所产生的鉴定费，故对该请求，一审法院不予支持。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案中，虽然玉龙公司存在侵权，应当赔偿损失，但聂志高也存在主张的部分诉讼请求于法无据的问题，故一审法院决定案件受理费由双方平均分担。
一审法院判决：1.玉龙公司在玉龙商贸城B区临解放路与原“福缘酒楼”的还建房相邻的东侧地段的1楼门面房中返还上诉人聂志高占地面积为111.73㎡的1楼门面房及该面积上2楼至4楼的房屋，由聂志高支付相应的实际建筑成本（上述返还房屋的总面积为379.48㎡）；2.玉龙公司赔偿因侵权给聂志高造成的房屋租金损失150万元；3.驳回聂志高的其他诉讼请求。上述一、二项于判决生效之日起三十日内履行。一审案件受理费91400元，由聂志高负担45700元，玉龙公司负担45700元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
聂志高向本院提交了一份新证据：玉龙商贸城的现状照片，形成时间为2018年2月7日。拟证明：案涉房屋在出租，聂志高有相应的租金损失。玉龙公司质证认为，该证据与本案没有关联，不能作为定案依据，本案中聂志高不享有案涉出租房屋所有权。
玉龙公司向本院提交了三份新证据。证据一：玉龙公司初始登记的《房屋所有权证》，来源于湖北省随州市房产局，形成时间是2008年12月。拟证明：玉龙公司是涉案房屋的所有权人，聂志高不是涉案房屋的所有权人，不享有任何物权，聂志高不是返还原物的请求权主体，不享有返还请求权。证据二：玉龙公司《不动产登记信息》，来源于湖北省随州市不动产登记局，形成时间是2018年2月8日。拟证明：玉龙公司是涉案房屋的所有权人，聂志高不是涉案房屋的所有权人，不享有任何物权，聂志高不是返还原物的请求权主体，不享有返还请求权。证据三：湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初594号民事裁定书。拟证明：玉龙公司对案涉房屋享有所有权，聂志高和涉案房屋的所有权无关联。聂志高质证认为，对玉龙公司的新证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。本案的焦点是土地使用权，与房产所有权无关。
对于聂志高、玉龙公司的上述新证据的真实性，因各方当事人无异议，本院予以确认。
对于一审法院认定的事实，玉龙公司无异议；聂志高对原审判决书中另查明部分有异议，认为湖北省随州市政府已经对土地使用权进行确权，2015年11月3日的答复就是确权证明。因聂志高所主张的案涉土地使用权已经政府确权事实没有相关证据证明，本院对其事实异议不予支持。对于一审法院认定的事实，本院依法予以确认。
本院认为，玉龙公司上诉主张，聂志高在案涉房屋自行拆除后未依法重建，不能产生房屋所有权；聂志高非农业户口，依法不能享有集体土地使用权，湖北省随州市政府作出的随府行复字（2015）8号行政复议决定也确认聂志高持有的《随集建（97）字第15661号集体土地使用权证》土地登记违法。经审理，根据聂志高和随州市解放路西端建设指挥部、拆迁安置办公室签订了《城市建设房屋拆迁协议书》约定，聂志高享有自拆自建的权利。虽然《随集建（97）字第15661号集体土地使用权证》被确认登记违法，但该证并未被依法撤销。故原审判决认定聂志高依然合法享有案涉土地的土地使用权，具有相应的事实和法律依据。对于玉龙公司关于聂志高所诉“物权”已消灭的上诉主张，本院不予支持。玉龙公司虽然未完全占用案涉土地，但在客观上已经导致聂志高无法使用案涉的111.7㎡土地，原审判决认定玉龙公司侵犯了聂志高享有的物权，并无不当。
本案为物权保护纠纷，聂志高在一审中的诉讼请求主要为由玉龙公司返还其111.7㎡土地使用权，并赔偿相关损失。本案中，聂志高诉请返还的111.7㎡土地已被玉龙公司实际占用，该诉请已经客观不能实现。聂志高在其诉请中，对于该土地使用权损失具体数额亦未明确。故，本院对其聂志高要求返还土地使用权的上诉主张不予支持。对于玉龙公司侵犯聂志高土地使用权所造成的相关损失，由聂志高另行主张权利。聂志高上诉主张由玉龙公司赔偿相关损失，但相关损失请求权的基础在于其对案涉土地上的房屋拥有所有权，并据此可获得相应的收益。结合原审法院查明的事实，案涉房屋系聂志高自己拆除，非玉龙公司拆除；在聂志高自拆案涉房屋后，其自建或联建房屋的请求亦未获得政府相关部门的批准，其在讼争土地上自建房屋属客观不能，相关房屋所有权并不存在。故本院对于聂志高关于由玉龙公司赔偿相关损失的上诉主张，亦不予支持。
综上所述，玉龙公司的上诉请求部分成立，予以支持；聂志高的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省随州市中级人民法院（2014）鄂随州中民初字第00016号民事判决；
二、驳回聂志高的诉讼请求。
本案一审案件受理费91400元，由聂志高负担45700元，由湖北玉龙商贸有限公司负担45700元。二审案件受理费91400元由聂志高负担4200元，由湖北玉龙商贸有限公司负担87200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭晓辉
审 判 员 梅启勇
审 判 员 李治国
二〇一八年六月一日
法官助理 刘晓艳
书 记 员 万冬冬