辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽06民终414号
上诉人（原审被告）：丹东汇友股份有限公司，住所地商贸旅游区房坝9号楼7层。
法定代表人：彭雪虹，总经理。
委托诉讼代理人：赵冀蜀，辽宁中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王玉璞，男，1968年12月16日出生，住丹东市元宝区。
委托诉讼代理人：孙立东，辽宁泽宇律师事务所律师。
原审被告：丹东汇友物业服务有限公司，住所地丹东市沿江开发区佳地广场1号楼305室。
法定代表人：万晓婉，总经理。
委托诉讼代理人：赵冀蜀，辽宁中天律师事务所律师。
上诉人丹东汇友股份有限公司（以下简称汇友公司）因与被上诉人王玉璞、原审被告丹东汇友物业服务有限公司（以下简称汇友物业）财产损害赔偿纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2016）辽0603民初570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汇友公司、原审被告汇友物业共同的委托诉讼代理人赵冀蜀、被上诉人王玉璞的委托诉讼代理人孙立东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汇友公司上诉请求：撤销（2016）辽0603民初570号民事判决，改判上诉人不承担赔偿责任。事实和理由：一、原审判决判令由上诉人承担全部赔偿责任没有事实和法律依据。原审判决认定漏水原因是由于楼下下水管道冻结导致水道返水，没有事实依据。被上诉人提供的证据仅为物业员工对下水管道进行加热的照片，没有其他证据。下水道堵塞，除了管道冻结可以导致外，还存在业主使用不当倾倒生活垃圾引起管道堵塞的情形，或者二者共同作用也可以导致。即使能够确认下水管道冻结系导致损失发生的唯一原因，判令上诉人承担全部赔偿责任也没有事实依据。涉案房屋一至三层没有住户，4楼以上房屋均已出售，损失发生时正值冬季，4楼至7楼均没有取暖，因此如果认定损害是下水道冻结所致，上诉人对其未销售的房屋没有尽到管理责任，那么4至6楼的业主包括被上诉人同样也没尽到管理责任，上述业主包括被上诉人也应承担责任。二、本案的损害后果不是瞬即发生的，被上诉人在发生损害时没有在此居住，因此没有在第一时间发现并采取措施，被上诉人没有尽到房屋管理人的管理义务，也是导致本案损失扩大的过错方，其应当承担相应责任。三、原审判令赔偿被上诉人的房屋租金损失于法无据。被上诉人在2014年冬季没有入住该房屋，因此并不发生租金损失。即使产生租金损失，也应当比照该房屋同等地块，同等面积的房屋计算房屋租金。涉案房屋位于丹东新城区，而被上诉人租赁的房屋位于丹东市内较为繁华地段，原审判决没有考虑客观事实，有失公允；涉案房屋发生事故后，物业公司派人对被上诉人的房屋进行了清理，此后被上诉人一直不采取措施，继续在外租房，由此产生的扩大损失，应当由其自行承担。
王玉璞辩称，一、被上诉人已提供证据证明因上诉人对一楼门市房管理不当，导致涉案房屋内下水管道冻结引发返水，并致被上诉人财产损害的发生。被上诉人提交的原审被告对一楼门市房下水管道维修加热的照片，该组照片反映了在下水管道冻结后原审被告的员工通过采取加热的方式进行疏通，加热后从管道流出水后，下水管道随即畅通，可见下水管道冻结系因住户排放的生活污水所致而并非系生活垃圾所致。被上诉人提供的视频也能够体现下水管道冻结堵塞排水，且原审被告愿意赔偿损失。上诉人主张存在住户使用不当向下水管道倾倒生活垃圾的情形，但原审被告在进行维修时如果发现生活垃圾就应当向被上诉人提供以此证明上诉人无过错，但其未提供此方面证据。二、上诉人在冬季温度较低的情况下，未对该楼采取任何防寒措施，致室内温度达到冰点以下生活污水慢慢冻结逐步堵塞管道。生活污水在一楼堵塞，说明生活污水正常流下，故楼上住户不存在过错。三、被上诉人因房屋被污水浸泡无法居住，在外租住房屋产生的租金损失是直接损失，应当予以保护。
汇友物业辩称，上诉人与原审被告是两个单位，不存子公司与母公司的关系，一审法院并未判决原审被告承担责任，对此没有异议。
王玉璞向一审法院起诉请求：判令两名被告共同赔偿原告财产损失134210元、公证费800元、评估鉴定费5000元、租金损失共计13200元（2016年2月1日至2016年7月31日），合计153210元。
一审法院认定事实：涉案的丹东新城区国门湾新世纪家园系被告汇友公司开发。原告于2011年5月9日从被告汇友公司处购买丹东新城区国门湾新世纪家园B区12号楼2单元603室房屋，被告汇友物业系新世纪家园的物业管理公司。原告房屋楼下的503室和403室均已被被告汇友公司卖出，且事故发生时503室和403室均为清水房。原告房屋楼下的一至三层系门市房，为清水房，被告汇友公司尚未售出。
2016年1月30日，原告回家时发现房屋被水淹。漏水点分别是厨房的下水口以及卫生间的坐便，漏水原因系楼下下水管道冻结导致水道返水。翌日，被告汇友物业安排工作人员通过对一楼门市房内的下水管道加热的方式疏通了管道。
事故发生当日，原告在丹东市振兴区吉丰旅馆住宿，花费240元。原告于2016年1月31日与案外人兰洪波签订租房协议，租期为2016年2月1日至2016年5月31，位于丹东市振兴区富贵小区C区1#910室房屋，月租金2200元，到期后又继续续租。
由原告申请，辽宁省丹东市辽东公证处于2016年2月2日作出（2016）丹辽证民字第0716号公证书，对原告房内水道返水现场进行证据保全，花费公证费800元。
经原告申请，丹东市中级人民法院委托，辽宁铁兴资产评估有限公司对原告房屋装修损失及其他家具等损失于2016年6月20日作出辽铁兴评报字[2016]23号资产评估报告书，评估结论为：在评估假设及限定条件下，原告王玉璞与被告汇友物业、被告汇友公司财产损害赔偿纠纷一案所涉丹东新城区国门湾新世纪家园B区12号楼2单元603室财产损失评估值为134210元，已扣除残值，花费评估费5000元。
一审法院认为，被告汇友公司应对尚未出售房屋进行管理维护，现因其房屋内下水道冻结，导致下水道返水造成原告房屋受损，被告汇友公司应当承担赔偿责任，但具体数额以该院确定的为准。原告请求被告汇友物业承担赔偿责任没有法律依据，不予支持。对于原告请求被告赔偿其房屋损失134210元、评估费5000元，有事实根据和法律依据，予以支持。对于原告请求被告给付其家人误工损失及交通费，因该损失为间接损失，不予支持。对于原告请求被告给付其公证费800元，因该部分损失系原告为证据保全所支出，予以支持。被告提出的关于原告租房损失系间接损失，不是必要合理支出的辩解意见，该院审查认为，原告因房屋水淹而租房的损失系原告直接损失，故该辩解意见不予采纳。鉴于本案的实际情况，酌定原告租金损失为10580元{240元＋2200元/月÷30天×141天[2016年2月1日（租赁之日）至2016年6月20日（评估报告作出之日）]}。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条之规定，判决如下：一、被告丹东汇友股份有限公司于本判决生效后5日内赔偿原告王玉璞财产损失134210元、评估费5000元、租金损失10580元、公证费800元，共计150590元。二、驳回原告王玉璞的其他诉讼请求。案件受理费3364元，由原告王玉璞负担52元，被告丹东汇友股份有限公司负担3312元。
本院二审期间，被上诉人围绕上诉人的上诉请求依法提交了证据。本院组织各方当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
被上诉人王玉璞提供照片一组。第一组照片证明原审被告员工对一楼门市房下水管道加热后，管道才疏通。如果堵塞的是其他杂物，是无法通过加热的方式疏通的；第二组照片证明涉案房屋的现状，门与地面的缝隙太大，防寒措施不当。
上诉人汇友公司、原审被告汇友物业共同质证认为，关于第一组证据，对该证据真实性无异议，但不属于二审期间的新证据，而加热也不是疏通下水道的唯一方式；关于第二组证据，对该证据真实性有异议，该照片不能显示是涉案房屋，且不能反映当时的情况，与本案无关。
本院对上述证据认证认为，第一组照片能够体现被上诉人房屋内被淹后发生损害的事实以及上诉人、原审被告的员工采取措施的情况，本院对该组证据的真实性予以确认。对于第二组照片，鉴于上诉人不予认可，且照片内容不能证明系涉案楼房，故对该组照片，本院不予采纳。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。上诉人系涉案楼房的开发单位，其对该楼房尚未出售的房屋负有管理、维修义务。被上诉人房屋内被淹发生损失系因该栋楼尚未出售的一楼室内下水道冻结，导致下水无法及时排出引起返水所致。因事故发生时正值寒冷干燥的冬季，上诉人作为未出售的房屋的管理者，应当预见到房屋无人居住可能出现房屋及附属设施冻裂、冻结的可能性，且室内下水道冻结并非在短时间内而是逐渐形成的，上诉人对此未能及时发现并采取妥善措施排除隐患，导致本次事故的发生并至被上诉人发生损失，故上诉人对被上诉人发生的损失存在过错，应当承担赔偿责任。
上诉人主张下水道堵塞可能存在业主倾倒垃圾不当导致下水管道堵塞进而造成被上诉人家返水被淹的情况，但上诉人对此未提供证据予以证明，故对上诉人该主张，本院不予支持。至于上诉人主张的涉案楼房4至6楼业主包括被上诉人家中均未取暖，故对下水管道冻结亦未尽到管理义务，应当承担相应的责任以及被上诉人在发生损害时没有在此居住，没有及时采取措施，故对损失的扩大应承担相应的责任等均没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于上诉人主张的被上诉人2014年未在涉案房屋内居住，故不产生租金损失以及租金不合理的问题。首先，上诉人对被上诉人未居住涉案房屋的情况未予举证，故对上诉人该主张，本院不予支持。其次，被上诉人房屋内被淹，从其提供的照片中可以看出室内毁损较为严重，已无法正常居住，被上诉人清理房屋、重新装修均需要一定的时间，因此，被上诉人另行租住房屋符合情理，由此发生的租赁房屋的租金损失应当由上诉人承担。原审法院认定租期自损失发生时起至评估报告作出之日止并无不当，本院予以确认。关于租金价格问题，被上诉人主张的租金并未明显高出市内平均房租价格，上诉人也未提供证据证明被上诉人租住房屋存在不合理或不真实的情形，故对上诉人该主张，本院不予支持。
综上所述，汇友公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3364元，由丹东汇友股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张春霞
审 判 员 李存林
代理审判员 王 杨
二〇一七年五月十五日
书 记 员 张东明