天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨塘民初字第4394号
原告天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心，住所地天津市滨海新区塘沽广达商城*栋底商。
法定代表人刘桓，总经理。
委托代理人孙娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
被告天津市恒勤商贸有限公司，住所地天津市河东区津塘路138号增2号。
法定代表人王自勤，总经理。
委托代理人李斌，天津睦宁律师事务所律师。
原告天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心（以下简称服务中心）与被告天津市恒勤商贸有限公司（以下简称恒勤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，由审判员梁凯江独任审判，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙娜，被告委托代理人李斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，本案涉诉房产是由原塘沽工商局于1987年7月投资建设，2001年9月将经营管理权移交原告。2004年3月，原告通过公开招投标程序与天津市恒发商业贸易公司签订租赁合同，租期自2004年3月8日至2009年3月7日，后经原告同意，天津市恒发商业贸易公司将租赁合同的权利义务全部转让给了被告，并签订补充协议将租期延长至2014年3月7日。租金标准自2007年度开始固定为1307400元／年。原告已于租赁合同到期前书面告知被告不再续租，但租赁期限届满后，经原告多次催促，被告拒不进行租赁房屋的腾退及移交，原告无奈于2014年3月诉至贵院要求被告撤出租赁物并与原告办理交接手续，经两级法院审理，天津市第二中级人民法院于2015年4月14日作出（2015）二中民四终字第144号民事判决书，确认原、被告租赁合同已于2014年3月7日到期，被告应自判决生效之日起15日内搬出租赁物并与原告办理相关交接手续，截至2015年5月26日，被告在天津市滨海新区人民法院执行法官的监督下将涉诉标的物交予原告，但被告并未支付原告合同租期届满后至交接之日期间的占用费。故起诉，请求依法判令：1、被告按照1307400元／年计算，支付房屋占用费1590372元（自2014年3月8日起至2015年5月26日止，共计444天）；2、被告支付逾期腾房违约金326850元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：被告向原告移交已收取的商户保证金766500元。
原告针对其主张，向本院提交如下证据：
1、《关于向阳市场对外承包经营的请示》、塘经贸（2003）181号《关于同意向阳市场对外承包经营的批复》，证明1、本案诉讼标的物的基本情况；2、塘沽经贸委已于2003年12月同意原告对涉诉标的物进行对外承包经营，原告具备对外出租的主体资格；
2、2004年3月3日，原告与案外人天津市恒发商业贸易公司签订的租赁合同，证明原告将涉诉标的物出租给案外人天津市恒发商业贸易公司，约定租期自2004年3月8日至2009年3月7日止，租金的标准第一年和第二年为1400800元，以后每年按照5%的比例上浮；
3、2004年7月12日，被告与案外人天津市恒发商业贸易公司签订的变更转让协议书，证明案外人天津市恒发商业贸易公司将租赁合同的权利义务全部转让给了被告，至此被告成为涉案标的物的承租方；
4、1004年7月12日，原告与被告签订的补充协议，证明租赁期限自2004年3月8日起至2012年3月7日止，租金由每年上浮的比例5%调整为2%，连续两年递增，两年以后不再递增；
5、关于向阳市场减免承包指标的报告，证明以原告的主体向经贸委呈递了一份报告，申请对被告的租金予以相应的减免，经贸委于2005年2月15日明确批复了对被告的租金给予减免，每年租金减免150000元；
6、原告与被告签订的关于塘沽区向阳市场租赁合同续期协议书，证明最终的租期延至2014年3月7日；
7、（2014）滨塘民初字第1327号民事判决书；
8、（2015）二中民四终字第144号民事判决书；
证据7、证据8共同证明：1、合同到期后被告未腾退租赁物，原告起诉要求其撤场；2、法院确认原、被告合同已于2014年3月7日已到期，被告应撤出租赁物并交接；
9、执行笔录，证明截至2015年5月26日，被告在滨海新区法院执行庭的见证下撤出租赁物，被告在合同到期后占用租赁物场地共444天；
10、向阳市场商户保证金信息统计表7页及保证金票据复印件225页，证明被告在管理向阳市场期间已收取的商户保证金共计766500元。
被告恒勤商贸公司答辩称，1、根据双方签订的《租赁合同》、《补充协议》和减免承包指标的报告，被告应支付的是租金，而不是房屋占用费。且合同中约定以现金支付50%，其余50%是用于市场建设改造的投入。另外判决生效后原告拒不履行生效判决确定的金钱给付义务，导致双方无法正常交接，不存在被告占用房屋问题；2、按照《租赁合同》、《补充协议》约定年租金从2006年起年为1301332元，而不是原告陈述的1307400元，按此计算440天应为1582990元；3、本案不存在逾期违约金的问题，首先涉诉房产至今未取得天津市房地产权证，无法证明原告对涉诉房屋具有合法的所有权和经营管理权，根据物权法第17条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产权的证明，因此双方签订的租赁合同属无效合同，既然是无效合同就不存在违约责任问题，双方于2004年3月3日签订的租赁合同中关于违约责任的约定是无效的，其次被告之所以与原告于2015年5月26日进行交接是因为双方对承租期限存在争议，后通过另案的一二审诉讼才确定交接日期，双方在生效判决确定的交接日期内进行交接，故不存在逾期腾房违约金的问题。另外原告计算的违约金数额也是错误的，按照租赁合同、补充协议约定每月租金为108444元，3个月的租金为325333元，故请求依法驳回原告的诉讼请求。保证金是被告向商户收取的，被告已经返还一大部分保证金，还有一部分没有返还，故此诉讼请求与原告无关，原告无权提出移交保证金。
被告针对其答辩，向本院提交如下证据：
1、租赁合同，证明因原告对该租赁物没有合法产权，故原告无权出租该租赁物，合同应为无效合同；
2、关于向阳市场下调租金数额批复，批复期为2005年2月15日，证明第一年度起在原合同的基础上减免150000元租金；
3、补充协议，证明从2006年起双方对承包的上浮比例进行了调整，之前上浮比例为5%，补充协议调整为2%，连续2年上浮2%，之后不再递增；
4、（2015）二中民四终字第144号民事判决书，证明原告有义务在判决确定的期限内给付被告各项费用1080000元，被告有义务在判决期限内腾出场地；
5、2015年4月28日，原告给被告发出的通知，证明因原告没有给钱被告没有腾房，故责任不在被告方；
6、执行申请书，证明判决期限届满后原告没有支付钱款，被告在履行期满后申请强制执行。
原告提供的证据1至证据9，经被告质证对其真实性均无异议，但提出证据1无法证明原告有该房屋经营管理权，其无权对该房屋出租；证据2因原告无权出租双方签订的租赁合同无效。原告提供的证据10，经被告质证不予认可，提出保证金是依据被告与商户签订的租赁合同收取的，要退还应由被告退还，原告无权要求被告将保证金退还原告。结合被告的质证意见，原告提供的证据1至证据9，可以作为认定本案事实的依据；原告提供的证据10，被告提出对其关联性不予认可，被告的质证理由成立，对此证据的证明效力不予认定。
被告提供的证据，经原告质证对其真实性均无异议，提出对证据1、证据2、证据4、证据5、证据6的证明目的不予认可，对证据3被告陈述的从2006年开始计算的方式不认可。结合原告的质证意见，被告提供的全部证据可以作为认定本案事实的依据。
依据原、被告当庭陈述和原、被告提供的证据以及本院证据的认定查明，2004年3月3日，原告与案外人天津市恒发商贸有限公司（以下简称恒发公司）签订《租赁合同》，约定：由恒发公司租赁坐落于天津市滨海新区塘沽沈阳道的向阳市场主楼，计租面积10200平方米，租赁期限自2004年3月8日起至2009年3月7日止，计租期间自2004年5月18日起，租赁期满继续承租的，应当提前三个月书面通知，经另行协商重新签订租赁合同；租金标准：恒发公司租赁市场第一年和第二年的租金为1400800元，以后每年按照5%的比例上浮。租赁期满或解除合同后，承租方超过10日仍未腾出商场的，应赔偿出租方3个月租金的违约金等内容。2004年7月12日恒发公司与被告签订《变更转让协议书》，承租人由恒发公司变更为被告。同日，原告与被告签订《补充协议》一份，约定将租赁期限延长至8年，自2004年3月8日起至2012年3月7日止，租金每年上浮比例由5%调整为2%，连续两年递增，两年以后不再递增等内容。2005年2月15日，原塘沽外经贸委负责管理塘沽市场中心的负责人张建群对《关于向阳市场减免承包指标的报告》批示“经与委领导研究同意下调承包指标壹拾伍万元正（150000）”。此后，被告恒勤公司曾向原告提出申请要求延长租赁期限。2010年1月21日，原、被告双方签订《关于塘沽区向阳市场租赁合同续期协议书》确认租赁期延续至2014年3月7日。2013年9月25日，原告向被告发出《租赁合同期满终止通知书》，告知被告合同期满不再续租，并要求被告收到通知之日起5个工作日内提供向阳市场租户的承租情况说明，包括租赁期限，租金给付情况等。被告法定代表人王自勤于当日收到该书面通知，并在该通知上注明“删除第二条，视情况商定”。租赁期限届满后，被告拒不进行租赁房屋的腾退及移交，原告于2014年提起诉讼，被告提起反诉。2015年4月14日，天津市第二中级人民法院作出（2015）二中民四终字第144号民事判决书，确认原、被告签订的《租赁合同》合法有效，双方租赁期于2014年3月7日届满。2015年5月26日，经过本院强制执行，被告向原告交还了租赁物。但被告未支付2014年3月8日起至2015年5月26日止的房屋使用费，故成讼。
另查，2015年5月13日，原告服务中心向本院提出诉前财产保全申请，要求冻结天津市滨海新区人民法院塘沽审判管理委员会保管的尚未发放给被告恒勤公司的执行款1100000元。2015年5月14日，本院作出（2015）滨塘诉保字第0016号民事裁定书，冻结天津市滨海新区人民法院塘沽审判管理委员会保管的尚未发放给被告恒勤公司的执行款1100000元。
本院认为，原告与案外人恒发公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。此后，承租人由恒发公司变更为被告恒勤公司，双方签订了《变更转让协议书》，确认被告恒勤公司承继了恒发公司的权利义务。同日，原告与被告签订《补充协议》，租赁期限延长至8年。后原、被告又签订《关于塘沽区向阳市场租赁合同续期协议书》，将租赁期限延长2年，根据上述合同约定原、被告双方租赁期于2014年3月7日届满，此事实已经天津市第二中级人民法院（2015）二中民四终字第144号民事判决书予以认定。被告在合同履行期限届满后，未履行腾退租赁房屋之义务，构成违约。原告要求被告给付自2014年3月8日起至2015年5月26日止的房屋占用费的主张，有事实和法律依据，对此主张予以支持。庭审中，原告认可按被告计算的占用费1582990元予以支付，本院予以照准。原告主张支付逾期腾房违约金的诉请，符合合同约定，本院予以支持，依据被告计算的年度租金1301332元计算违约金数额为325333元（三个月的租金）。原告要求被告移交已收取的商户保证金的诉请，系另一法律关系，此案不作处理。被告辩称由于原告拒不履行生效判决认定的给付金钱义务，导致双方无法正常交接租赁房屋，不存在占用房屋问题，此理由不成立，本院不予采信。被告辩称租赁合同无效，没有事实依据，生效终审判决已对合同效力作出认定，故被告的此辩称本院不予采信。被告辩称被告向商户收取的保证金，不在本案的审理范围内，理由是被告已经返还了一大部分保证金，对此陈述本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告天津市恒勤商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心房屋占用费1582990元、支付违约金325333元；
二、驳回原告天津市滨海新区塘沽市场建设服务中心其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28270元，减半收取14135元，原告负担4084元（已交付），被告负担10051元，于本判决生效后十日内直接给付原告
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应当在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。
审判员 梁凯江
二〇一五年八月二十五日
书记员 李 姗