珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠斗法民三初字第200号
原告危秀英，女，汉族，1973年10月1日出生，住广东省化州市。
原告吕志华，男，汉族，1967年1月15日出生，住广东省化州市。
两原告共同委托代理人戴选涛，广东凯邦律师事务所律师。
两原告共同委托代理人罗力峻，广东凯邦律师事务所律师。
被告珠海市斗门区白藤农场，住所地珠海市斗门区城南区白藤一路南兴二区**号。
法定代表人徐炳伦，主任。
委托代理人颜艳，珠海市斗门区公职律师事务所律师。
委托代理人黄伦宇，该农场员工。
第三人广西华南建设集团有限公司珠海分公司，住所地珠海斗门区白藤二路8号6栋106铺。
负责人李岳。
第三人广西华南建设集团有限公司，住所地广西壮族自治区钦州市钦州湾大道82号阳光丽城二期五楼。
法定代表人陈汉夫。
两个第三人的共同委托代理人霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。
委托代理人温耀楠，广东正拓律师事务所律师助理。
原告危秀英、吕志华诉被告珠海市斗门区白藤农场、第三人广西华南建设集团有限公司珠海分公司、广西华南建设集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕志华及其与原告危秀英的共同委托代理人戴选涛，被告珠海市斗门区白藤农场（以下简称：白藤农场）的委托代理人颜艳、黄伦宇，第三人广西华南建设集团有限公司珠海分公司（以下简称：华南珠海分公司）、广西华南建设集团有限公司（以下简称：华南公司）的委托代理人霍艳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告危秀英、吕志华诉称：2010年1月16日，两原告与被告签订《珠海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于珠海市××区××路××第××栋××单元××房，总金额283680元；被告应当在商品房交付使用后300日内向产权登记机关申请确权；因被告责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价的万分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告于2010年11月19日向被告付清了全部房款，被告开具了发票。同年12月10日，原告按被告通知要求办理了入伙手续，被告向原告交付了房屋。被告先后收取了办证费用4468元和办证资料费50元。合同约定的办证期限届满后，被告一直没有给原告办理房产证。同时原告发现室内多处装修不符合合同的约定，玻璃因不合格，被风刮破，合同约定阳台栏杆是铝合金，但实际不是。原告多次要求被告进行更换，被告都未进行更换。原告就上述事宜多次与被告协商未果，故原告诉至法院要求确认涉案房产归原告所有，被告为原告办理涉案房产的产权登记手续；被告为原告更换涉案房屋的玻璃、阳台栏杆、扶手，费用由被告承担；被告返还已收取的办证费用4468元，珠海于董房地产投资顾问有限公司承担补充清偿责任；被告承担迟延办证违约金85.1元。在本案审理过程中，被告撤回了对珠海于董房地产投资顾问有限公司的起诉，并撤回了要求被告返还办证费4468元的请求。
原告危秀英、吕志华对其诉称提供如下证据：
1．《珠海市商品房买卖合同》一份，证明原、被告存在商品房买卖合同关系及双方的权利义务关系；
2．销售不动产统一发票两张，证明原告已全部支付房款；
3．入伙（交房）通知书一份，证明2010年12月被告交付了涉案房产给原告；
4．收款收据两张，证明被告收取了涉案房产的办证费用4518元；
5．律师函、邮寄回执、查询清单各一份，证明原告委托律师发函要求被告履行办证义务和更换玻璃、栏杆等。
6．照片六张，证明被告交付的房屋玻璃、护栏不符合约定；
7．房产证明一份、商品房预购查询结果一份，证明涉案房产已办理预告登记，登记在两原告名下；
8．缴纳电费、水费托收的资料一组，证明被告已经将涉案房屋交付给原告。
被告白藤农场辩称：被告是受第三人华南公司的委托与原告签订预售合同，与谁签订合同，什么价格都是由华南公司决定，被告只是依照合同约定办理相关手续，因此被告与第三人华南公司是委托关系。原告是第三人华南公司的员工，且原告吕志华是该施工项目的监工，知道被告与第三人华南公司之间的合作模式，因此原告应当知道被告与第三人华南公司之间的委托关系。被告因第三人华南公司的指示暂缓办理原告的房产证。综上，白藤农场不是本案的适格被告，原告应以第三人华南公司为被告起诉主张权利。被告在代理关系中没有过错，不应承担任何违约责任。
被告白藤农场对其辩称向本院提交如下证据：
1．土地合作建设合同书一份、土地合作建设合同书补充协议书一份，证明被告与秦皇岛众达公司合作开发涉案房地产项目；
2．承诺书二份，证明秦皇岛众达公司在涉案房地产项目中的责任及对总结算合同的认可；
3．被告与广东省韶关市第二建筑工程公司签订的施工合同一份，证明涉案房地产项目的工程承包方为广东省韶关市第二建筑工程公司；
4．××工程补充协议一份，证明被告以涉案房地产项目部分商品房和商铺抵偿承包方部分工程款；
5．被告与第三人华南公司的施工合同一份，证明涉案房地产项目从2009年7月10日起承包方为第三人华南公司；
6．××工程项目补充协议一份，证明被告以涉案房地产项目部分商品房和商铺抵偿承包方部分工程款；
7．结算合同一份，证明被告与第三人华南公司具体结算内容；
8．竣工验收备案表一份、投资项目备案证一份、规划验收合格证一份、商品房预售许可证一份，证明涉案房地产项目已完成竣工验收备案；
9．协助函一份，证明被告未为两原告办证是因第三人华南公司的原因；
10．建筑外窗三性检验报告四份、检测确认表一份，证明涉案房产的玻璃经检测合格。
第三人华南公司、华南珠海分公司辩称：原告无权主张涉案房产的产权，无权要求办理房产证，原因是被告出售的涉案房产在转让给原告前就已经以房抵工程款的形式出售给了第三人华南珠海分公司，按照被告与第三人华南珠海分公司的协议约定，未经第三人华南珠海分公司书面同意被告无权将抵顶工程款的房屋出售给他人。原、被告签订买卖合同时第三人华南珠海分公司没有授权给被告，也不知道转让的房屋价格，被告处分房屋的行为是无效的。原告在签订买卖合同时在第三人华南珠海分公司工作，任涉案房地产项目的总工程师，其明知被告与第三人华南珠海分公司的合作关系，以及被告分配给第三人华南珠海分公司的房源，原告是故意隐瞒第三人华南珠海分公司与被告签订合同的，该合同是无效的。
第三人华南公司、华南珠海公司提出独立请求诉称：涉案房产是第三人施工建设的，被告以房抵工程款的形式出卖给了第三人，并在原告购买前办理了以房抵工程款的手续。因此第三人对争议房屋享有权利，故作为有独立请求权第三人申请参加本案的诉讼，要求确认原告与被告签订的商品房买卖合同无效，涉案房产归第三人华南珠海分公司所有，被告为第三人华南珠海分公司办理房地产权证，本案诉讼费由原、被告共同承担。
第三人华南公司、华南珠海公司对其辩称及诉讼请求提供如下证据：
1．××工程项目补充协议及房源分配确认表一份，证明涉案房屋已抵债给了第三人华南珠海分公司；
2．通知及快递回执单各一份，证明第三人华南珠海分公司知道涉案房屋出售后向原告发出的通知，告知原告办理退房手续或者协商房屋价格、补交房款；
3．工资表一份，证明原告在购买涉案房产时是第三人华南珠海分公司的工作人员。
原告危秀英、吕志华对第三人的诉讼请求辩称：第三人的请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。
原告危秀英、吕志华对其辩称未向本院提交证据。
被告白藤农场对第三人的诉讼请求辩称：第三人的请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。
被告白藤农场对其辩称未向本院提交证据。
本院依法调取的证据：现场勘查笔录一份，证明涉案房产的阳台栏杆、扶手为铁制。
原、被告、第三人提交的证据，经当庭出示，原、被告及第三人质证，本院对原告提交的证据1、2、3、5、7、8；被告提供的证据5至证据9；第三人提供的证据1、证据2中的阳台栏杆、扶手照片、证据3的真实性、合法性及关联性予以确认；原告提交的证据4、被告提交的证据1至4与本案没有关联性，本院不予采信；原告提供证据6、第三人提供的证据2中的玻璃照片，没有其他证据予以佐证，本院不予采信。本院依法调取的证据现场勘查笔录，经双方当事人现场确认，对其真实性、合法性和关联性予以确认。
经审理查明：2009年7月10日，被告与第三人华南公司签订《广东省建设工程施工合同》，约定由第三人华南公司承建××商住楼1、2、3栋土建、安装、配套工程。
第三人华南公司于2009年7月10日与被告签订××工程项目补充协议，约定被告用××项目的商品房4294.73平方米，按每平方米3000元计算，商铺1475.6平方米，按每平方米5500元计算，抵偿第三人华南公司的工程款21000000元；此款在取得《商品房预售许可证》后，自动转为第三人华南公司的购买行为，即时生效，上述工程款结算时，根据产权证确认的面积，实行多除少补，差额部分现金支付；被告必须协助第三人华南公司将上述房产与第三人华南公司指定的单位或个人按指定的价格签订房产预售或销售合同，并协助办理好相关产权登记手续；被告销售过程中，被告和第三人华南公司均不得低于合同约定均价销售，否则按销售价的二倍向对方赔偿损失；被告违反上述约定，在取得预售证后不协助办理产权登记手续或未经第三人华南公司书面同意将本协议约定的房产另行向他人出售或设定抵押的，应按附表中约定该房产市场价格的二倍向第三人华南公司承担违约责任。第三人华南公司和被告分别在该补充协议上盖章，但在协议附件《××商品房房源确认表》上盖章的是第三人华南珠海公司和被告。在庭审中第三人华南公司和被告确认协议约定的房产实际是抵偿给第三人华南珠海公司的。涉案房产包含在被告抵偿给第三人华南珠海公司的房产中。
2009年11月9日，××1号楼取得商品房预售许可证。
2010年1月16日，两原告与被告白藤农场签订商品房买卖合同，约定两原告购买被告白藤农场开发的位于珠海市××区城××路××第××幢××单元××号房，建筑面积94.56平方米，套内面积76.37平方米，分摊建筑面积18.19平方米；按套内建筑面积涉案商品房单价3714.55元，总金额283680元；付款方式为银行按揭，于2010年1月16日前交清首期款57680元，余款226000元在买卖合同签订之日起十日内办理银行贷款手续；被告应当在2010年10月31日前将经分期综合验收合格的涉案商品房交付给原告；被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，达不到标准的，原告有权要求被告进行整改，在被告整改的前提下，原告不得要求退房，并承诺积极配合被告整改；被告应当在涉案商品房交付使用后300日内，向产权登记机关申请确权，因被告的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的（即确权），出卖人按已付房价款的万分之三向原告支付违约金。合同附件二约定门窗为高级铝合金门窗、乙级防火门，阳台为铝合金阳台栏杆、扶手。
上述合同签订后，两原告于2010年1月21日支付首期款57680元，于同年11月19日支付剩余购房款226000元。
双方确认，被告于2010年12月2日向两原告交付了涉案商品房。
2011年1月18日，××1、2、3栋取得竣工验收备案表。
2011年10月17日，第三人华南珠海分公司发函给被告，称涉案房屋是用工程款按每平方米3000元抵偿的商品房，两原告未交清房价款，在争议解决前，第三人华南珠海分公司要求被告停止为两原告办理涉案商品房的房产证。
另查明，涉案商品房在珠海市房地产登记中心斗门分中心办理了房地产权预告登记，预告登记的产权人为两原告。
经本院现场勘查，涉案房产南北两侧各有一个阳台，阳台上的栏杆、扶手均为铁制；现场无法通过目测确定窗户玻璃是否为钢化玻璃。
本院认为：两原告与被告签订的商品房买卖合同，是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。
两原告现已按合同约定支付了购买涉案商品房的全部款项。被告也确认涉案商品房已出售给了两原告，原告已按合同约定支付了全部款项，而且涉案商品房现已办理了预告登记，登记的权利人为两原告的情况。根据上述事实，依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，本院确认涉案商品房属两原告所有。
被告在原告支付了全部购房款后，应当按合同履行相关义务，为原告办理涉案商品房的房产登记手续。但被告至今未给两原告办理涉案商品房的房地产权属证书。原告请求被告办理涉案商品房的房地产权证，依法有据，本院予以支持。
被告于2010年12月2日向两原告交付了涉案商品房，涉案商品房于2011年1月18日达到了合同约定的交付条件，但被告至今未给两原告办理涉案商品房的房地产权属证书。因此，可以确认被告未按合同约定的期限为两原告办理涉案商品房的房地产权证书，被告的行为已构成违约。根据双方在合同中的约定，被告应当按照已付房价款的万分之三向原告支付违约金，两原告共向被告支付房价款283680元，故被告应向两原告支付违约金85.1元。
两原告认为被告为涉案商品房安装的玻璃不符合国家规范，但原告对其主张没有提供证据证明，故本院对原告的该请求不予支持。两原告与被告在合同附件二中约定涉案商品房阳台的栏杆、扶手为铝合金的，但是经现场勘查，涉案商品房阳台栏杆、扶手为铁制的，因此被告的行为违反了双方合同的约定，应当按合同约定为两原告更换。
第三人主张被告已将涉案商品房抵偿给了第三人华南珠海公司，要求确认涉案商品房为第三人华南珠海公司所有，并为其办理房地产权证。本院认为，被告与第三人华南公司、华南珠海公司虽然签订了将包括涉案商品房在内的房产抵偿给第三人华南珠海公司的协议，但是协议签订后，第三人和被告并未办理涉案商品房的预告登记，因此第三人与被告签订的抵偿协议只对第三人和被告具有约束力，第三人与被告不能以他们之间的协议对抗原告。故第三人主张涉案商品房为其所有，并要求被告为其办理房地产权证，没有依据，本院不予支持。
第三人与被告在抵偿协议中约定由被告销售抵偿给第三人华南珠海公司的商品房，因此被告将涉案商品房销售给原告是有合同依据的，原告主张合同无效，没有依据，本院不予支持。至于被告将涉案商品房出售给原告的过程中是否存在违反双方约定的情形，不属本案处理的范围，双方对此如有争议，可自行协商解决或另行提起诉讼。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、位于珠海市斗门区××镇××路××号××栋××单元××房属原告危秀英、吕志华所有；
二、被告珠海市斗门区白藤农场于本判决生效之日起十五日内为原告危秀英、吕志华办理位于珠海市斗门区××镇××路××号××栋××单元××房的房地产权属证书；
三、被告珠海市斗门区白藤农场于本判决生效之日起七日内将珠海市斗门区××镇××路××号××栋××单元××房阳台的铁制栏杆、扶手更换为铝合金栏杆、扶手；
四、被告珠海市斗门区白藤农场于本判决生效之日起七日内支付逾期办理房地产权属证书的违约金85.1元；
五、驳回原告危秀英、吕志华的其他诉讼请求；
六、驳回第三人广西华南建设集团有限公司、广西华南建设集团有限公司珠海分公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6073元，第三人独立请求诉讼费5555元，由被告珠海市斗门区白藤农场负担6073元，由第三人广西华南建设集团有限公司、广西华南建设集团有限公司珠海分公司负担5555元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 曹晓南
审 判 员 董 凯
人民陪审员 李倩碧
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 刘改宏