浙江省平湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0482民初2473号
原告：凌杰，男，1982年9月30日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
原告：刘玉华，女，1957年7月21日出生，汉族，住平湖市。
二原告共同委托代理人：俞国华、潘旦，浙江东港律师事务所律师。
被告：凌国华，男，1958年11月11日出生，汉族，住平湖市。
被告：邱建良，男，1972年2月8日出生，汉族，住平湖市。
委托代理人：陈剑英、潘晓君，浙江金品律师事务所律师。
原告凌杰、刘玉华与被告凌国华、邱建良确认合同无效纠纷一案，本院于2017年5月24日受理，依法由审判员汪佳铭适用简易程序进行审理。本案于2017年7月6日、10月31日公开开庭进行了审理，原告凌杰、二原告委托代理人潘旦及被告凌国华、被告邱建良委托代理人潘晓君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2010年8月8日，被告凌国华作为户主与平湖市独山港区开发建设管理委员会签订《独山港区（独山港镇）房屋搬迁安置补偿协议书》一份，安置对象为两原告及被告凌国华，其中原告凌杰为独生子女因而作为两个人安置。安置地点为平湖市港新城高层一套、独山港区多层一套。2016年10月13日，原告刘玉华选择将位于三港新城的高层改为小高层。2016年12月19日，被告凌国华在没有征求二原告同意并取得授权的情况下，擅自将两原告和被告凌国华共有的房屋（尚未取得不动产登记证）转让给了被告邱建良，该转让房屋位于平湖市。该转让在中介方参与下进行，被告邱建良应当知道拆迁房为共有房性质。原告认为，被告凌国华在没有代理权的情况下将原、被告共有的房屋转让给他人，该行为依法应当认定无效。故现原告为维护自身合法权益，起诉要求：1.确认《房屋转让合同》无效；2.本案诉讼费由被告负担。
被告凌国华答辩称，涉案房屋其是委托案外人张某出售的。因为其当时比较信任张某，故合同签订比较草率，成交的时间也比较快。其后来知道被告邱建良和张某都是做房屋中介的，他们在合伙欺骗其。其卖掉涉案房屋两原告的确是不知道的。
被告邱建良答辩称，房屋买卖合同系两被告真实意思表示，内容和形式都没有违反法律规定，是有效的合同，对双方有约束力。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，原告要求确认合同无效，不应该得到支持。被告凌国华对涉案房屋是否有处分权只是涉及日后房屋买卖合同能否继续履行的问题，与合同的效力没有关联。原告作为案外人对两被告合法签订的合同提出异议，主体不适格。综上，二原告请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。
在庭审中，当事人进行了举证和质证。原告提供的证据及主张证明的事实有:
一、《独山港区（独山港镇）房屋搬迁安置补偿协议书》1份，证明两原告及被告凌国华因搬迁安置取得位于平湖市港新城小高层、独山港城多层各一套安置房的事实。
二、房屋转让合同1份，证明被告凌国华未经两原告同意并授权的情况下就家庭共有安置房进行转让的事实。
三、被搬迁户（公寓房安置）产权调换结算表及钥匙领取通知单各1份，证明两被告交易的房屋系二原告与被告凌国华共有的房屋�事实。
被告凌国华对原告提供的证据均无异议。
被告邱建良对原告提供的证据的质证意见：
对证据一，真实性、合法性无异议，但是与本案无关联性，该证据没有体现房屋权利状态的事实，该协议的签字都是由被告凌国华一人所签的，被告邱建良基于协议上只有凌国华一人签字判断其是房屋唯一的产权人是合理的。
对证据二，无异议，但并不能证明原告的证明目的，合同上被告凌国华的签字是真实意思表示，凌国华本人与家庭成员之间的纠纷与本案合同效力没有影响。
对证据三，真实性无异议，但并不能直接证明涉案房屋是原告与被告凌国华三人共有的，只能体现三方对原房屋安置的财产是共有的状态，对于安置后的房屋如何约定，份额如何处分没有体现，原告主张系共有房屋缺乏依据。
被告凌国华�提供证据。
被告邱建良提供的证据及主张证明的事实有:
挂号信1份，证明二原告陈述2017年5月份得知涉案房屋被出售的事实与事实不符。
二原告对被告邱建良提供的证据的质证意见：真实性、合法性无异议，原告在得知被告凌国华卖房之后第一时间就向被告邱建良及中介发了不同意卖房的书面意见，原告陈述的5月初得知卖房之事与挂号信邮寄的时间出入不大。
被告凌国华对被告邱建良提供的证据无异议。
根据被告邱建良的申请，本院依法调取了信用卡交易卡明细、汇款凭证各1份，上述证据被告邱建良欲证明二原告在2016年12月29日就收到了被告凌国华转交的购房款29万元，又于2017年4月4日收到被告凌国华转交的32万元，二原告陈述房屋出售其不知情不符合事实。
原告对上述证据的质证意见：
真实�无异议，但是不能证明被告邱建良的主张，款项确实打入原告刘玉华的账户内，但并没有打入原告凌杰的账户，原告刘玉华并没有在第一时间知道这两笔汇款，大概在2017年3、4月份去银行取钱时发现的这两笔钱，之后才向被告凌国华询问原因，然后在第一时间通过原告凌杰发了书面的异议给中介。
被告凌国华对上述证据无异议：
根据被告邱建良申请，本院准许证人张某、丁某出庭作证。
证人张某作证时陈述：2016年8月，二原告曾委托其出售一套房屋，要求中介费便宜点，因为以后二原告还要委托其出售另一套房屋。今年有个客户要购买一套住房，其想起二原告手里正好有这么一套房，就打电话联系了原告刘玉华。在和原告刘玉华商量好价格后，其就把售房信息挂到了网上。丁某看到该信息后，就联系了其，其又联系了原告刘玉华，后被告凌国华出来协商卖房的事。签订房屋转让合同时，二原告并不在场，是被告凌国华一个人签的合同。但在合同签订过程中，被告凌国华多次给家里打电话。因凌国华打电话时间太长，其还出去看了下，其接过被告凌国华电话，和原告刘玉华进行了短暂通话，原告刘玉华在电话里说房屋价格太便宜了，其跟她说房价你们自己商量。其手里并未有二原告授权被告凌国华售房的书面委托。在卖房过程中，其并未见过二原告的面，但是通过电话。被告邱建良尚由房款18000元未支付，房款都是打到了被告凌国华账户上。其认为二原告是知晓被告凌国华卖房这件事的，因为被告凌国华签合同时和原告通过电话。其以前并不认识被告邱建良，卖房时才认识。被告邱建良老婆是房产中介，被告邱建良是否是房产中介其不清楚。
丁某作证时陈述：其看到张某发在中介群里的涉案房屋的售房信息后，就联系了被告邱建良。被告邱建良看过房后的第二天，就和被告凌国华在其店里协商房价。一开始被告凌国华就房价不能定下来，还和家里打了个电话商量。房屋买卖合同是被告凌国华签订的。合同签订当日，被告邱建良支付了定金50000元，后面又陆续支付了570000元，最后一笔320000元是被告邱建良直接支付给被告凌国华的，其余购房款均是其转交的。尚有18000元购房款打算过户时支付。合同签订时，其查看了拆迁安置协议，因为协议书上的字是被告凌国华签的，所以其认为涉案房屋也是被告凌国华的。其和二原告均未接触过。合同签订时，被告凌国华打了多次电话，可能是跟家里人通话。其和被告邱建良是朋友关系。其和被告邱建良均知晓涉案房屋系拆迁安置房。
二原告对两位证人证言的质证意见：对张某的证言中所提到的与原�刘玉华通过电话有异议，因为原告与张某并没有通过话，原告也没有授权张某就涉案房屋进行挂牌出售。整个买卖过程中，两原告均不知情，也没有任何书面和口头的确认。两个证人作为中介明知涉案房屋是家庭拆迁房，产权人是有两原告份额的，并非是被告凌国华一人所有。从证人证言提到被告邱建良的老婆也是中介，原告认为被告邱建良购买房屋真实目的并非是购房而是炒房。张某与原告之前的确有接触，原告卖第一套房子是放在她那里卖，也是因为第一套房子买卖的情况，张某与原告家产生矛盾。对于两个证人说原告凌杰缺钱不是事实，所以原告没有卖房的动机。从房屋买卖过程、付款情况来看，都是由中介在经手，而不是买受人在经手。
被告凌国华对两位证人证言的质证意见：当时把拆迁安置的相关材料都拿去给丁某看了。签合同的那天，证人劝其说，现在卖房子不容易，能卖就卖了。其当时有点头脑发昏，就签了合同。涉案房屋具体的售价二原告是不知道的。
经审核，本院对原告提供的证据认证如下：
原告提供的证据均真实、合法，与本案具有关联性故本院予以认定。
对被告邱建良提供的证据及申请本院调取的证据，二原告及被告凌国华均无异议，故本院予以认定。
对证人张某、丁某的证言，因二位证人与被告邱建良均相识，与被告邱建良存在利害关系，故本院不予认定。
经审理查明，2010年8月18日，被告凌国华以户主身份与平湖市独山港区开发建设管理委员会签订《独山港区（独山港镇）房屋搬迁安置补偿协议书》一份，协议约定被告凌国华一家以位于农村住房置换面积大小为160平方米的公寓房；享受安置人员为二原告及被告凌国华三人。拆迁安置房分别位于本市文丰花苑8幢1单元401室（即涉案房屋）和龙吟花苑46幢2单元301室。2016年12月19日，被告凌国华与被告邱建良签订《房屋转让合同》一份，合同约定被告凌国华将涉案房屋以638000元的价格转让给被告邱建良，合同还就房款付款方式、过户事宜及违约责任等内容进行了约定。截至目前，被告邱建良已支付被告凌国华购房款620000元。
另查明，被告凌国华分别系原告刘玉华、原告凌杰的丈夫及父亲。涉案房屋至今尚未办理不动产初始登记。
本院认为，本案争议焦点被告凌国华与被告邱建良签订的房屋转让合同是否有效。
涉案房屋系基于二原告及被告凌国华原先家庭共有的农村住房拆迁置换而来，因涉案房屋至今未办理不动产登记，故涉案房屋亦应当认定为二原告及被告凌国华共同共有。现二原告以被告凌国华出卖涉案房屋未经其同意，系无权处分为由，主张涉案房屋买卖合同无效。对此，本院认为，本案中，即使被告凌国华是擅自出卖共有房屋，构成无权处分，也不影响其与被告邱建良签订的房屋转让合同的效力，理由有二：一是《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”上述规定明确了债权合同与物权变动的区分原则，即未经共有人同意转让房产的买卖合同有效，但物权变动尚需经其他共有人同意。二是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。房屋买卖合同亦属于买卖合同范畴�故亦应适用该规定。由上，二原告以无权处分为由认为涉案房屋买卖合同无效的主张，本院不予采纳。
此外，被告凌国华、邱建良均系完全民事行为能力人，涉案房屋转让合同的内容又系双方真实意思表示，内容也不违反法律法规强制性效力性规定或侵害社会公共利益，二原告亦未提供充分证据证明二被告签订的房屋转让合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，故二被告之间签订的房屋转让合同有效。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告凌杰、刘玉华的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告凌杰、刘玉华负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 汪佳铭
二○一七年十月三十一无
书记员 怀笑晶