广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民二终字第242号
上诉人（原审被告）：成芹。
上诉人（原审被告）：陈海强。
被上诉人（原审原告）：信宜市雨辰物业管理有限公司。
法定代表人：谢雨辰，该公司总经理。
委托代理人：彭红，该公司员工。
上诉人成芹、陈海强因与被上诉人信宜市雨辰物业管理有限公司（以下简称雨辰公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2015）茂信法民一初字第113号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告雨辰公司是受信宜铭桂旅游发展有限公司的委托对禹神轩花园住宅楼进行物业管理的公司。2012年7月13日被告成芹、陈海强与信宜铭桂旅游发展有限公司签订房屋买卖合同，购买了信宜铭桂旅游发展有限公司开发的禹神轩花园住宅楼第x号楼x幢x房，该商品房约定投影面积为155.04平方米，其中套内建筑面积为138.33平方米，公共部位和公用房屋分摊面积为16.71平方米。签订该商品房买卖合同时被告成芹、陈海强没有签订前期物业管理协议，也没有签订《业主临时管理公约》，但其他购买该小区商品房的部分业主签订了《雨辰物业管理服务协议》和《业主临时管理公约》。《业主临时管理公约》中约定物业管理服务费的住宅按建筑面积收取，每平方米每月0.5元，电梯费3楼每户每月30元。2012年年底被告成芹、陈海强对该套商品房进行装修，2013年9月实际进入该套商品房居住。2013年9月25日被告向原告雨辰公司缴纳了500元的装修水电费。2014年3月1日原告在禹神轩花园小区的公示栏及物业公司内公示了物业管理费收取项目和收费标准，其中电梯费按楼层高低收费从2014年2月1日起收取，物业服务费从2014年8月1日起收取，住宅的为0.5元／月㎡，公共区域水电分摊为5元／户／月。被告入住该禹神轩花园的商品房后，于2014年3月12日向原告缴纳了2014年3月份的电梯维护费及公摊水电费共40元，2014年4月21日向原告缴纳4月份和5月份的电梯维护费及公摊水电费共80元。原告在庭审时表示该收费是因被告的楼层在三楼，按30元／月的电梯费来收取，公共区域公摊水电费原按10元／月收取的，但由2014年6月起按5元／月收取。2014年5月份，禹神轩花园小区的业主召开第一次业主大会，大会上选聘了原告雨辰公司作为该小区的物业服务公司，但未正式成立业主委员会，也没有签订新的物业管理服务合同。业主大会后，部分业主与原告补签了物业管理服务协议，但被告成芹、陈海强仍没有与原告签订物业管理协议。被告对原告的收费标准有异议，认为物业服务费0.5元／月㎡应当按建筑面积计算，而且该物业服务费0.5元／月㎡已经包含了公摊水电费和电梯费，认为另收公摊水电费和电梯费属于重复收费，所以被告从2014年6月份起拒绝缴纳物业费用。
原审法院认为：被告成芹、陈海强购买了禹神轩花园住宅楼第x号楼x幢x房，已经于2013年9月份正式入住。禹神轩花园小区的建设单位信宜铭桂旅游发展有限公司委托了原告雨辰公司对该小区进行前期物业管理，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，部分业主与信宜铭桂旅游发展有限公司签订了《业主临时管理公约》，部分业主与原告签订了物业管理服务协议，因此原告在该小区进行物业服务。2014年5月份该小区的业主大会上也选聘了原告作为该小区的物业服务公司，让原告继续在该小区进行物业服务。由于该小区的业主大会尚未成立业主委员会，没有与原告签订新的物业服务合同，因此该小区的物业公司仍按原来的《业主临时管理公约》来执行物业收费项目和标准。虽然被告在签订商品房买卖合同时没有签订前期物业服务合同和《业主临时管理公约》，但该小区的部分业主已经签订了《业主临时管理公约》，且原告已经公示过收费标准，被告又在2014年3月、4月份分两次缴纳了被告所在商品房的3月、4月、5月共三个月的电梯费和公摊水电费。所以应认定被告知道并已经认可该物业收费标准。因此原告请求被告支付拖欠的物业管理费，予以支持。被告认为该收费项目中的电梯费和公摊水电费属于重复收费项目，但没有提供证据证实，不予采纳。如果被告认为原告的物业服务收费项目和收费标准不合理，应通过业主大会或者成立业主委员会与原告重新签订物业管理服务合同来约定。由于被告未取得房产权证，故该商品房的建筑面积计算应按照商品房买卖合同中约定的面积155.04平方米来计算。被告认为原告提供的物业服务不完善，导致自家的商品房卫生间漏水和管道阻塞、公共区域卫生差等问题长期得不到解决，并提供了照片和录音说明，但无法证实该照片和录音的地点和人物，且原告予以否认，被告应承担举证不能的法律后果。原告请求被告支付2015年4月30日前的物业管理费，经核算，被告应支付的费用为：1、物业服务费0.5元／㎡／月×建筑面积155.04平方米×9个月=697.68元；2、电梯费30元／户／月×11个月=330元；3、公摊水电费5元／户／月×11个月=55元；以上三项共1082.68元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条、第八十条、第八十一条、第八十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十二条、第四十一条的规定，判决：限被告成芹、陈海强于本判决发生法律效力后十日内支付人民币1082.68元及利息（利息从2015年4月7日起按中国人民银行同期贷款利率计至还清为止）给原告信宜市雨辰物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告成芹、陈海强负担。
上诉人成芹、陈海强不服原审判决，向本院上诉称：一、雨辰公司起诉上诉人属主体不适格。雨辰公司没有收取物业费的资格，雨辰公司收业主所交的物业费，出具的《收据》虽盖雨辰公司的印章，但收款均存入信宜铭桂旅游发展有限公司的帐户，雨辰公司是一个空壳公司，违反我国《公司法》的规定，二审法院应驳回雨辰公司的起诉。二、2014年5月，没有召开过业主大会，当时只是十多位业主与信宜铭桂旅游发展有限公司讨论乱收费的问题，该问题当时未能达成协议。禹神轩花园约三百户，十多位业主出席不算业主大会，最少要三分之二以上的业主参加才能算业主大会，否则无效。而且，业主大会或业主并没有通过或同意选聘雨辰公司作为禹神轩花园的物业管理公司，雨辰公司没有任何资金，雨辰公司的法定代表人就是信宜铭桂旅游发展有限公司的法定代表人的儿子，雨辰公司不符合物业管理规定。三、除物业费按0.5元／平方米收取有物价局批准以外，电梯维护费、公共场所水电分摊都是重复收费，已包括在物业费内，是不合理的。四、雨辰公司没有提供应尽的物业服务，上诉人楼上卫生间漏水影响上诉人，上诉人多次提出要处理好，雨辰公司一直都没有协调处理好。综上，原审判决认定事实不清，适用法律和判决错误，请求二审法院撤销原审判决，依法作出正确判决，本案的一、二审诉讼费用由雨辰公司承担。
被上诉人雨辰公司答辩称：一、雨辰公司是依法成立的具有物业管理资质的公司，是禹神轩花园小区的物业管理单位，主体适格。雨辰公司是依法注册登记成立的法人，工商局核准的营业范围中包括“物业管理”一项，自然有收取物业管理费用的权利。而且，上诉人所在的禹神轩花园小区的建设单位信宜铭桂旅游发展有限公司委托雨辰公司作为该小区的前期物业管理单位，由雨辰公司负责该小区的物业管理，该小区目前仍未成立业主委员会，未委托新的物业管理单位进行物业管理，且一直以来都是由雨辰公司负责该小区的物业管理工作。上诉人在2014年5月之前也按约定向雨辰公司交纳物业管理费用，雨辰公司与上诉人之间存在事实的物业管理合同关系。二、雨辰公司关于物业管理费的项目及标准已经予以公示，上诉人知道并且认可该收费标准，不存在重复收费问题。雨辰公司作为禹神轩花园小区的物业管理单位，关于该小区的物业管理费是统一的，无论是其他业主所签订的物业服务合同或者是本小区的公示栏中，也都明确告知各业主收费包括物业服务费、电梯维护费、公摊水电费等项目，各收费项目的计算标准也已明确公示，上诉人之前也是按公示的收费项目及标准计交物业管理费的。可见，上诉人是知道并且认可该物业收费项目及标准的，并不存在重复收费问题。三、上诉人未能提供证据证明是雨辰公司提供的物业服务不完善致其房屋出现问题，应承担举证不能的不利后果。上诉人以其楼上的卫生间漏水，雨辰公司未履行相应的物业服务，致其房屋存在各种问题为由，拒交物业管理费的理由不能成立：第一，按照《物权法》、《物业管理条例》等相关规定，物业管理单位所提供的物业服务主要是对共用部分及共用设备进行维护、管理，对于业主自家的卫生间漏水、管道阻塞等问题，不属于物业服务范围；第二，如果是因其楼上房屋的卫生间漏水等问题导致，属于相邻纠纷，应由上诉人与楼上房屋的业主解决，不属于雨辰公司的维修范围；第三，若是房屋质量问题出现渗漏，因房屋还在保修期内，应由上诉人与开发商协商解决，也不属雨辰公司维修范围。上诉人没有提供证据证明雨辰公司的物业服务不完善，根据谁主张谁举证原则，上诉人应承担举证不能的不利后果。四、即便上诉人认为雨辰公司的物业服务不完善，依法也应另案处理，上诉人不能拒付物业管理费，否则，有损其他业主的合法权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，若认为雨辰公司的物业服务不符合规定或者约定，上诉人应另案请求雨辰公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此拒付物业管理费。而且，雨辰公司提供的物业服务是该小区的公共性服务，是对小区的共用部分及共用设备进行维护、管理，是面向整个小区的，其他的业主并没有提出雨辰公司的物业服务不符合规定或约定，不能以单个业主认为服务不到位就拒交物业管理费。因为物业管理费是维持小区正常运转的费用，不缴费造成小区管理费缩减，其他缴费业主的权益就得不到保障，上诉人不交物业管理费的行为其实是在侵犯整个小区全体业主的公共权益。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：一、雨辰公司于2015年4月3日向原审法院提起诉讼，请求：1、判决成芹、陈海强支付拖欠的物业管理费1082.68元（其中：物业服务费按0.5元／㎡／月计算，从2014年8月1日起暂计至2015年4月30日；电梯维护费按30元／户／月计算、公摊水电费按5元／户／月计算，均从2014年6月1日起暂计至2015年4月30日）及该款利息（按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计至付清该欠款之日止）给雨辰公司；2、判决成芹、陈海强承担本案诉讼费用。二、雨辰公司于2012年10月19日经工商行政管理部门核准登记成立，经营范围包括物业管理等。三、成芹、陈海强在一审庭审时称：2014年5月，开过一次业主大会，内容是关于禹神轩花园的开发商乱收费及办理房产证的问题，亦提到成立业主委员会的问题，当时选聘雨辰公司作为物业服务单位，成芹、陈海强没有签订服务合同，其人业主，有些签了服务合同，有些没有签。四、成芹、陈海强所在的禹神轩花园小区的业主委员会尚未成立。
本院认为：一、雨辰公司进驻禹神轩花园小区后已为该小区业主提供了物业服务，虽然作为该小区业主之一的成芹、陈海强没有与雨辰公司签订《物业管理服务协议》，但成芹、陈海强入住该小区后，已按照雨辰公司与其他业主签订的《物业管理服务协议》以及雨辰公司公示的物业管理费收取项目和收费标准，向雨辰公司支付了部分电梯维护费和公摊水电费，视为已认可雨辰公司提供的物业服务和物业管理收费标准。因此，在禹神轩花园小区成立业主委员会之前，成芹、陈海强应按照上述约定的物业服务费0.5元／㎡／月、电梯维护费30元／户／月、公摊水电费5元／户／月的物业管理费收取项目和收费标准向雨辰公司缴纳相关物业管理费。根据本案查明的事实，成芹、陈海强于2013年9月入住禹神轩花园小区后，截至2015年4月30日止，尚欠雨辰公司：1、2014年8月1日至2015年4月30日的物业服务费697.68元（0.5元／㎡／月×建筑面积155.04㎡×9个月=697.68元）；2、2014年6月1日至2015年4月30日的电梯维护费330元（30元／月×11个月=330元）；3、2014年6月1日至2015年4月30日的公摊水电费55元（5元／月×11个月=55元）；以上三项共1082.68元。成芹、陈海强上诉主张雨辰公司按0.5元／㎡／月的标准收取物业服务费后，再收取电梯维护费和公摊水电费属重复收费，没有事实依据，本院不予采纳。二、雨辰公司是依法登记成立的物业管理公司，为具备合法经营物业管理业务的企业法人，成芹、陈海强上诉主张雨辰公司作为本案的原审原告主体不适格，没有事实依据，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，本院予以维持。成芹、陈海强上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人成芹、陈海强负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾维海
审判员 张国栋
审判员 邱强明
二〇一五年十一月十六日
书记员 庞巧文
速录员 谢金峰