浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭江九民初字第325号
原告（反诉被告）杭州恒兴彩色印刷厂。
法定代表人张晓春。
委托代理人王勤保、王超。
被告（反诉原告）浙江生命制药有限公司。
法定代表人石腾。
委托代理人王全明、吴海伦。
原告杭州恒兴彩色印刷厂（以下简称恒兴厂）诉被告浙江生命制药有限公司（以下简称生命公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年6月28日受理后，依法由审判员叶志忠独任审判。被告生命公司于2012年7月12日提起反诉，本院审查受理后，决定合并审理，并于2012年7月31日、12月7日公开开庭进行了审理。原告恒兴厂的委托代理人王超、王勤保，被告生命公司的委托代理人王全明、吴海伦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告恒兴厂起诉称，杭州市江干区九堡九环路48号的房产系被告所有，2007年1月28日被告委托杭州万通物业管理有限公司（以下简称万通物业）与原告签订一份房屋租赁合同，合同约定：1、万通物业将坐落在杭州市江干区九环路48号，第2号标准厂房，第1层，面积2780平方米租赁给原告，做印刷生产、经营用途使用，不得擅自改变用途；2、租赁期限：该房屋租期为十年，自2007年3月1日起至2017年2月28日止；3、租赁费用：每平方米月租金14元，共计月租金为38920元，年租金467040元，自租用期始第五年起，每平方米月租金每年递增5%，自租用期限满为止。上述租金为税前不含租赁税的价格，租赁税费则根据应缴金额各半负担。万通公司在收到原告支付的税前租金以及应承担的税费后，正式向原告开具租金发票；4、双方约定的其他权利和义务。合同签订后，原告按约对租赁房屋进行了装修，并按指令分别向万通物业、杭州万通物业管理中心（以下简称万通中心）及被告交纳了足额的租金、物业管理费和税费等费用，但被告至今未向原告足额开具发票，差额为168134.4元。2012年原告按照合同约定及被告指令交纳租金时，被告却拒绝接收。2012年2月7日被告向原告发送通知函，要求原告在2012年4月6日前搬出租赁房屋，如不按时搬出，被告将在2012年4月7日起停止供电供水。原告为此曾多次与被告协商，但协商未果。因原告系生产性企业，如被告停水停电将导致原告损失扩大，无奈只能于2012年4月28日从承租房屋内腾退，并另行租赁了其他房产。经原告委托评估，原告腾退时装修残值损失为24万元、租金损失416147.48元。为此，为维护原告的合法权益，特起诉，请求判令：1、被告向原告开具金额为168134.4元的浙江省房屋出租专用发票，若不能开具，则由被告支付原告税费24547.62元；2、被告赔偿原告装修残值损失240000元及租金损失416147.48元；3、本案诉讼费由被告承担。
在审理过程中，原告第2项诉请变更为要求被告赔偿装修残值损失240000元及租金损失483886.81元。
被告生命公司答辩称，一、被告没有违约。首先，双方没有签订书面合同；其次，原告的搬离是原告的污染造成，不是被告故意违约；再次，原告没有按照被告要求搬离，而是自行选择时间才搬离。二、原告不存在诉状所称的损失。另外收款单位不是被告，所以原告要求被告开具发票没有依据。且原告请求开具发票的请求，也已经过了诉讼时效。综上，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。
反诉原告生命公司反诉称，反诉原告为九堡镇九环路48号第2号厂房的所有权人，主营保健食品的生产，为增加房屋使用效率，反诉原告曾部分出租厂房。2007年8月反诉被告通过其他公司（该公司已注销）开始实际使用九环路第48号第2号厂房的第一层，并在未经反诉原告同意的情况下进行了装修生产。2009年反诉原告发现反诉被告主营业务存在苯超标的环境污染事实，影响到反诉原告所在厂区内的食品生产管理，导致反诉原告一期验收未通过，为此反诉原告多次与反诉被告交涉，要求其搬离，但反诉被告一直拖延。期间反诉原告按反诉被告实际使用时间，每半年收取反诉被告使用租金至2012年2月28日。近期因食品生产行业管理日趋严格和处于食品生产安全的考虑，反诉原告又多次与反诉被告协商要求其搬离。由于反诉被告意见反复，终未能协商成功。2012年4月28日，反诉被告终于搬离，但未将房屋恢复原状并在房屋内留下深坑、洞等使用障碍。反诉原告为此支付了房屋恢复原状费用180000元。并且在2012年4月28日至2012年7月1日期间房屋都在恢复原状不能出租。
反诉原告对厂房拥有所有权，有权决定如何使用物权，反诉被告未与反诉原告签订有效书面租赁协议的情况下，反诉原告随时可以通知反诉被告终止租赁。在反诉原告多次沟通并通知其停止出租的情况下，反诉被告继续使用房屋是对他人房屋物权的侵害，属于非法占用，应停止侵权，排除妨害，恢复原状，腾退房屋，并赔偿反诉原告的损失。且反诉被告所从事的印刷生产，属于高污染行业，有严格的排污治污行业管理要求，不应该与食品生产放在同一厂房内，这是对人民群众食品安全负责的态度和要求。为此，反诉原告为维护自身合法权益，依法向法院提起反诉，要求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告非法占用房屋的使用费损失（按租金、水电费、物业管理费计）113478元（算至2012年4月28日止）；2、反诉被告赔偿恢复房屋原状的损失265818.6元（其中施工费18万、耽误租赁损失85818.6元）；3、反诉被告赔偿反诉原告非法占用房屋期间环境污染造成的损失119000元；4、本案的诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告恒兴厂答辩称，反诉被告有权使用本案所涉房屋，并非非法占有反诉原告的房产。根据反诉被告与万通中心签订的合同，以及反诉原告的委托书，可以看出反诉被告并非非法占用其房产。反诉被告在使用房产过程中，没有造成污染，也符合职业病防治的要求。反诉被告对租赁房屋进行装修已经取得反诉原告的同意，既然反诉原告同意进行装修，那么就不存在恢复房屋原状的问题。综上反诉原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回其反诉请求。
原告（反诉被告）恒兴厂为证明其主张，提供的证据材料为：
1、万通物业与原告所签订的房屋租赁合同书一份，拟证明租赁房屋坐落、租金及租赁期限；双方约定的其他权利和义务。
2、万通中心与原告所签订的房屋租赁合同书及被告的委托证明各1份，拟证明被告委托万通中心出租和管理案涉房屋，及万通中心与原告签订了租赁合同的事实。
3、发票7张及支付凭证15份，拟证明被告及其委托的万通中心一共收取了原告的租金及税费总额为2570821.68元，而开具给原告的发票金额为2402687.28元，尚有168134.4元租金未开具发票。
4、要求支付租金及物业管理费的通知二份，拟证明万通中心是受被告的委托向原告收取租金及物业管理费的事实。
5、情况说明一份，拟证明原、被告之间存在租赁关系的事实。
6、通知函一份，拟证明被告要求原告腾退房屋，如逾期则进行停水停电的事实，从而证明被告的违约事实。
7、客户入住／搬出交接表一份，拟证明原告已将租赁房屋归还给了被告。
8、估价报告书一份，拟证明原告装修残值为240000元。
9、原告与超力电机有限公司签订的房屋租赁合同一份，拟证明因被告要求原告提前腾退房屋给原告造成租金损失。
10、房产信息查询记录一份，拟证明被告系案涉房屋的所有权人。
11、职业病危害因素检测与评估报告书2份，拟证明原告的工作场所符合国家规定的标准。
12、职业健康检查报告书1份，拟证明原告的工作人员没有发现任何职业病疑似病例。
13、工商年检环保意见4份，拟证明原告排污符合标准，并未造成环境污染。
14、照片一组，拟证明原告承租厂房的位置及被告所有厂房的布局。
被告（反诉原告）生命公司为证明其主张，提供的证据材料为：
1、房屋租赁合同书（同原告提供的证据2）一份，拟证明反诉原告依据该合同标准来计算反诉被告在2012年2月28日至2012年4月28日的占用反诉原告的房屋的实际使用费损失。
2、浙江增值税专用发票及票据各二份，拟证明反诉原告为反诉被告交纳了2012年3-4月的水电费31746元的事实。
3、照片一组，拟证明反诉被告在搬离后未将房屋恢复原状并在房屋内留下深坑，洞等使用障碍的事实；
4、浙江生命制药有限公司二号厂房1层补修合同一份，拟证明反诉原告在反诉被告搬离后请第三方工程公司修补反诉被告在房屋内留下的深坑、洞等使用障碍，支付恢复原状工程费用为18万元。
5、技术咨询服务合同二份，拟证明反诉原告在2009年4月8日、2009年12月8日两次请浙江大学对反诉原告建设项目进行职业病危害控制效果评价报告，分别花费15000元及4000元的事实。
6、《职业病危害控制效果评价报告书》部分内容一份，拟证明反诉被告车间内苯等化学物品严重超标，不宜选址在反诉原告的房屋内。
经庭审质证，本院对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）所提供的证据认证如下：
对原告所举的证据5、7、10、14，被告均无异议，故本院予以确认。对原告所举证据1、2，被告对形式真实性均无异议，但认为万通物业与原告所签之合同（即证据1）已被万通中心与原告所签之合同（即证据2）所替代，对被告是否委托万通中心出租管理房屋尚待核实。本院认为原告亦认为以万通中心与原告所签之合同（即证据2）为准，且被告对证据2真实性无异议，故对证据2予以确认，对证据1不予确认。对原告所举证据3，被告对真实性无异议，但认为未开具的发票发生在原告与万通中心的租赁期间，故应向万通中心主张，且该主张已过诉讼时效。本院认为，被告对真实性无异议，故本院对尚有168134.4元租金未开具发票的事实予以确认。对原告所举证据4，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为仅能证明万通中心向原告催讨租金的事实，不能证明万通中心受被告委托的事实。本院认为，该证据与证据2相互印证，故本院予以确认。对原告所举证据6，被告对真实性无异议，但对证明对象有异议，反而能证明原告存在环境污染问题，且被告也没有实际断水断电。本院认为，被告对真实性无异议，故本院对被告曾发函的事实予以确认。对原告所举证据8，被告对其三性均有异议，认为系原告单方面作的评估报告，评估对象及内容未经过双方确定，装修财产的权属也未明确，有部分是被告自带的。且评估报告中对于残值按50-70%进行评估，明显过高，不符合相关规定。本院认为，该评估报告系原告在搬离前委托浙江经纬房地产评估有限公司对装修所做的评估，评估公司资质合法，评估价值亦属合理。被告提出不予认可并要求重新评估，但因原告搬离厂房后，被告已对该厂房重新处理并出租给其他企业，故已无法对原告的装修作出重新评估，现被告在无法证明评估报告项目明细表中装修财产属其原先所有的情况下，该财产视为原告装修所有。综合考量上述因素，本院认为此该评估报告可做为定案的依据，予以确认。对原告所举证据9，被告对真实性不予认可，且认为原告搬离后另行租赁的房屋在场地、面积、装修与否等都发生了变化，不能简单相加减来计算租金损失，且这些租金是否实际发生并不清楚。故对证明目的亦有异议。本院认为，该租赁合同有原告和出租方浙江超力电机有限公司盖章，真实性可予确认，对于其证明目的，被告之异议成立，故本院仅对真实性予以确认。对原告所举证据11、12、13，被告对其真实性无异议，但对合法性和证明对象有异议，认为系原告自行制作，且被告有证据证明原告存在苯超标、环境无污染等情况。本院认为，对原告是否存在环境污染等情况被告负有举证责任，被告的证据不足以证明原告生产存在环境污染的情况下，应推定原告符合标准，故对上述证据的真实性予以确认。
对被告所举的证据1，原告对真实性无异议，但对证明对象有异议，认为原告搬离厂房系被告违约造成，故这段时间的租金不应由原告支付。本院认为，该证据同原告所举证据2，规定了双方租赁期间的租金计算标准，故对该证据予以确认。对被告所举证据2，原告对形式真实性无异议，但对内容真实性有异议，该发票未交给原告，发生费用原告不认可。本院认为，从发票开具时间看，与原告最后使用房屋相吻合，故对该证据本院予以确认。对被告所举证据3，原告对真实性有异议，且照片没有原件，不符合证据的形成要件。本院认为，原告之异议成立，对该证据本院不予确认。对被告所举证据4，原告对真实性、关联性、合法性均有异议，该合同是被告与第三方制作的，真实性无法确定。合同仅仅约定一个总的价格，也是有悖于常理，且原告搬离后已对深坑进行了恢复，所以是不需要进行修补。本院认为，该合同系被告与案外人签订，是否实际履行应进一步举证，故本院仅对该证据的形式真实性予以确认。对被告所举证据5，原告对三性均有异议，认为该合同是被告与第三方所签订的合同，原告对此不清楚。被告仅仅提供了该合同，关于合同是否履行等未提供证据证明。本院认为，该两份服务合同系被告与浙江大学签订，浙江大学最终也出具了评价报告书（即证据6），故对该证据本院予以确认。对被告所举证据6，原告对三性均有异议，认为该评价报告系被告单方委托浙江大学制作，故真实性有异议。另该报告主要是为了职业病防治而作出，不是为了防治污染而作出的，故不能认定原告系污染企业。本院认为，评价报告书系对被告厂房建设项目职业病危害控制效果而出具的，并不能证明原告的生产经营对环境有污染，不能选址在被告房屋内。故本院仅对该证明的真实性予以确认。
根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本案可确认的事实为：
2007年2月28日，原告恒兴厂与万通中心签订房屋租赁合同书一份。约定：万通中心将坐落于杭州市江干区九堡镇九环路48号2幢第一层出租给原告恒兴厂作为印刷生产、经营使用，面积为2780平方米。租赁期限为10年，自2007年3月1日起至2017年2月28日止。租赁费用为每平方米月租金人民币14元，共计月租金38920元／月，年租金为467040元／年，自租用第五年起，每平方米月租金每年递增5%。因以上租金为税前不含税价格，租赁税费则根据开票应缴税金金额双方各半承担，万通中心在收到恒兴厂支付的租金及相应税金后，正式向恒兴厂开具相应的发票。租赁期间，恒兴厂交纳相关管理使用费。租赁期间发生的水、电费等日常费用由恒兴厂自行承担。租金、物管费、卫生费每半年支付一次，按先付款后使用的原则，每次交房屋使用费应提前一个月支付，其它恒兴厂应交纳的费用均按万通中心相关规定与要求及时交纳。被告生命公司系杭州市江干区九堡镇九环路48号房屋所有权人。2007年5月12日，被告生命公司出具委托证明一份，言明其将位于杭州市江干区九堡镇九环路48号内所有标准房屋全权委托给万通中心出租和管理。
2012年2月7日，生命公司发一份通知函给恒兴厂。要求恒兴厂于2012年4月6日前搬离，如不能如期搬出的，生命公司将于2012年4月7日起停止供电供水，由此引起的损失由恒兴厂负担。2012年4月28日，恒兴厂搬离其所承租的厂房，并与生命公司办理了交接手续。2012年4月12日，恒兴厂委托浙江经纬房地产评估有限公司对其所承租房屋的装修现值进行评估，评估公司于2012年5月3日出具评估报告，确定恒兴厂所租赁的厂房装修现值为人民币240000元。恒兴厂认为生命公司提前解除合同违反合同约定，要求其赔偿损失，双方协商未果，恒兴厂于2012年6月28日诉至本院。
另查明，恒兴厂向生命公司和万通中心交纳房屋租金、物业管理费及水电费至2012年2月28日。共支付房屋租金及税费总额为2570821.68元，而生命公司和万通中心开具给恒兴厂的发票金额为2402687.28元，尚有168134.4元租金未开具发票。2012年2月28日至2012年4月28日期间的租金、物业管理费未缴纳，期间产生水电费31746元，该款生命公司已替恒兴厂代缴。
本院认为，原告恒兴厂与万通中心签订的房屋租赁合同，符合法律规定，应属有效。被告生命公司系出租房屋的所有权人，其全权委托万通中心对案涉房屋进行出租和管理。原告恒兴厂明知被告生命公司与万通中心存在委托关系，合同履行期间亦分别向万通中心和被告生命公司履行合同义务。因此，根据合同法第402条之规定，该房屋租赁合同直接约束原告恒兴厂和被告生命公司。根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。故被告对其及其委托的万通中心在经营活动中所取得的合法收入有向相对人开具发票的义务。现双方对未开具发票的租金金额无异议，故原告要求被告原告开具金额为168134.4元的浙江省房屋出租专用发票的诉请，本院予以支持。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。除非有法定或者约定事由产生，一方始可提前解除合同，否则应承担违约责任。本案中，被告发函给原告，认为原告在生产过程中释放出来的有毒化学物质苯对周围环境造成影响，违反了合同关于环境保护的约定，故要求原告提前搬迁，否则将停水停电。为此被告向法庭提供浙江大学制作的职业病危害控制效果评价报告书来证明原告生产过程存在环境污染。本院认为，被告系制药企业，应卫生部门的要求，需对其厂房建设项目职业病危害控制效果进行评价，其对环境保护的要求明显高于其他企业。而原、被告在签订房屋租赁合同时，明确原告租赁房屋的用途是印刷生产，但并未特别约定原告生产经营过程中对环境保护的要求应达到制药企业的标准，故对其环境保护要求应以所在行业标准为宜。而根据原告提供的工商年检环保意见可以看出，原告在生产过程中每年均对污染物排放向环保局进行申报，并且经环保局核准同意。因此可以认定原告在生产经营过程中并未造成环境污染，被告以此要求原告提前搬迁无事实和法律依据，其行为已构成违约。因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。原告在搬离前委托浙江经纬房地产评估有限公司对装修残值进行了评估，被告提出不予认可并要求重新评估，但因原告搬离厂房后，被告已对该厂房重新处理并出租给其他企业，故已无法对原告的装修作出重新评估。本院认为评估公司资质合法，评估价值亦属合理，被告在无其他证据证明评估结论不合理的情形下，此评估结论可做为定案的依据。故对于原告要求被告赔偿装修残值损失240000元的诉请，本院予以支持。另，原告以其与案外人签订的房屋租赁合同中约定的租金标准来计算租金差额损失，并据此要求被告予以赔偿。考虑到原告新租赁的厂房地段、面积、装修程度均与案涉厂房不同，且原告亦未提供实际履行的凭证。但因物价上涨等原因，现同地段的房屋租金已较原、被告签订合同时有较大的上涨，原告另行租赁厂房确需额外支出租金，故本院综合考量上述因素，酌情认定被告应赔偿原告租金损失100000元。
对于被告的反诉请求，因系被告的违约导致双方的租赁合同解除，故被告反诉要求原告赔偿恢复房屋原状的损失以及非法占用房屋期间环境污染造成的损失的请求，于法无据，本院不予支持。双方在庭审中均确认原告的租金、物业管理费、水电费交至2012年2月28日止，而原告实际腾空房屋并交付给被告的时间为2012年4月28日。在此期间房屋由原告实际占有使用，其应按合同标准向被告支付该期间的房屋租金、物业管理费及被告替原告代交的水电费。故对于被告反诉要求原告支付2012年2月28日起至2012年4月28日止的租金、物业管理费、水电费113478元的诉请，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第九十七条、第一百一十三条、第四百零二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国发票管理办法》第二十条之规定，判决如下：
一、被告浙江生命制药有限公司于本判决生效后十日内开具给原告杭州恒兴彩色印刷厂金额为人民币168134.4元的浙江省杭州市房屋出租专用发票；
二、被告浙江生命制药有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杭州恒兴彩色印刷厂装修残值损失人民币240000元、租金损失人民币100000元，合计人民币340000元。
三、反诉被告杭州恒兴彩色印刷厂于本判决生效后十日内支付反诉原告浙江生命制药有限公司2012年2月28日起至2012年4月28日止的租金、物业管理费、水电费人民币113478元；
四、驳回原告杭州恒兴彩色印刷厂的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告浙江生命制药有限公司的其他诉讼请求。
二、三两项折抵，被告浙江生命制药有限公司尚需支付原告杭州恒兴彩色印刷厂人民币226522元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币10361元，减半收取人民币5180.5元，由原告杭州恒兴彩色印刷厂负担人民币2496.5元，由被告浙江生命制药有限公司负担人民币2684元，反诉案件受理费人民币4387元，由原告杭州恒兴彩色印刷厂负担人民币990元，由被告浙江生命制药有限公司负担人民币3397元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民14748元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 叶志忠
二〇一三年四月九日
代书记员 罗 晶