重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终1820号
上诉人(原审原告)：重庆市六顺房地产开发有限公司，住所地：重庆市铜梁区。
法定代表人：陈后财，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张贤，重庆中钦（秀山）律师事务所。
委托诉讼代理人：赖兴举，重庆渝大律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县。
法定代表人：李秀莲，该公司总经理。
被上诉人(原审被告)：王凤，女，1980年6月22日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。
委托诉讼代理人：杨斌，重庆市秀山县城镇法律服务所法律工作者。
上诉人重庆市六顺房地产开发有限公司（以下简称六顺公司）因与被上诉人重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司（以下简称新动力公司）、王凤确认合同无效纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院(2016)渝0241民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并对上诉人六顺公司的委托诉讼代理人张贤、赖兴举，被上诉人王凤及其委托诉讼代理人杨彬进行了询问。本案现已审理终结。
六顺公司上诉请求：撤销原判，改判支持其诉讼请求。事实和理由：1.六顺公司是项目的唯一合法主体。六顺公司于2015年3月10日通过招拍挂程序取得了“温州商业城二期A组团”项目的国有土地使用权，于2015年7月20日取得《建设工程规划许可证》，于2015年11月16日取得《建设工程施工许可证》，于2016年1月11日取得《预售许可证》。2.六顺公司与新动力公司签订的《房地产合作开发协议书》（以下简称《合作协议》）及《房地产合作开发补充协议》（以下简称《补充协议》）均无效。签订协议时，双方均未取得项目的土地使用权为，协议因无权处分无效，并且协议中约定六顺公司领取固定利益违背了“利益共享、风险共担”的基本原则。3.新动力公司未取得项目的土地使用权，《合作协议》及《补充协议》也未约定新动力公司的行为对六顺公司具有约束力。因此，新动力公司与王凤签订《订购书》为无权处分，《订购书》显然是无效的。4.《订购书》不具备《商品销售管理办法》规定的商品房买卖合同主要内容，王凤并未与新动力公司签订商品房买卖合同。5.王凤只能要求新动力公司履行《订购书》约定的义务，若履行协议，将严重损害六顺公司的合法权益。
新动力公司未出庭接受询问，亦未提交书面答辩意见。
王凤辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实和理由：1.新动力公司系“温州商业城二期A组团”项目的开发人及权利人。新动力公司与六顺公司签订的《合作协议》及《补充协议》合法有效，二公司应共同对王凤承担责任。2.新动力公司通过张贴、宣传售房广告方式向不特定的公众发出要约邀请，王凤为了购房居住与新动力公司签订了《订购书》，该协议合法有效，且具备商品房买卖的基本条款。
六顺公司向一审法院起诉请求：确认新动力公司与王凤于2014年3月27日签订的《订购书》无效。
一审法院认定事实：六顺公司和新动力公司均为依法成立的房地产开发企业，“温州商业城二期A组团”为温州商业城二期工程的一部分。新动力公司于2001年5月18日获得《建设用地规划许可证》，于2001年10月获得《建设用地批准书》（编号（2001）用地字第×××号、建设面积17000㎡），2007年5月再次获得《建设用地批准书》（编号（2007）秀国用地字第×××号、用地面积17000㎡），2012年11月9日秀山县人民政府颁发的《建设用地批准书》将用地面积变更为3198㎡（编号为（2012）秀国用地字×××号、备注原建设用地批准书编号为（2007）秀国用地字第×××号作废）。2014年12月15日，六顺公司与新动力公司签订《合作协议》、《补充协议》，协议就双方合作开发事宜的权利义务进行了约定。2015年3月5日，新动力公司向国土局提交了《关于解决“十字街温州商业城二期A组团”项目事宜的说明》，载明“我公司开发的十字街温州商业城二期A组团项目，由于缺乏资金等原因，现已无力继续开发。经向县政府汇报，县政府为了手续合法规范，对该地块进行了挂牌出让程序。现我公司已与六顺公司达成协议，由六顺公司负责开发此项目，并负责该项目原拆迁户安置事宜”。同日，六顺公司和新动力公司共同向国土局出具《承诺书》一份，载明“兹有新动力公司由于资金原因，已无力继续开发十字街温州商业城二期A组团项目。……我公司已与六顺公司达成协议，由其负责继续开发此项目，现国土局已挂牌出让此项目地块，为了项目的顺利进行，我们申请由六顺公司直接报名并取得项目的《国有土地使用权证》……”。2015年7月20日，六顺公司取得了秀山县规划局颁发的《建设工程规划许可证》，同年11月16日获得了《建设工程施工许可证》。2016年1月11日，六顺公司获得了秀山温州商业城A组团项目的《预售许可证》，同年4月18日对该证进行了变更换证。
2014年3月27日，新动力公司与王凤签订了《订购书》，约定新动力公司将“温州商业城二期A组团”项目（项目名称“瑞都国际”）×楼×号房屋出售给王凤，王凤于当日交付了首付款10万元。
一审法院认为，本案有以下两个焦点：一、六顺公司与新动力公司在“温州商业城二期A组团”项目上是何种关系；二、王凤与新动力公司签订的《订购书》的性质和效力如何。分别评述如下：
一、六顺公司和新动力公司于2014年12月15日签订的《合作协议》、《补充协议》为双方的真实意思表示，明确合同为“就温州商业城二期A组团商住楼开发建设项目合作事宜”达成的协议。对于六顺公司提交的其与新动力公司于2016年8月6日签订的《协议书》，一方面，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十七条（二）项“物证、档案、鉴定结论、勘验笔录、或者经过公正、登记的书证其证明效力大于其他书证、视听资料和证人证言”的规定，《合作协议》、《补充协议》来源于秀山县国土资源和房屋管理局，其效力明显高于《协议书》；另一方面，《协议书》签订时间为本案第二次开庭前，内容明确解除《合作协议》、《补充协议》，具有明显的排除权利内容。因此，不能依据《协议书》就否定“温州商业城二期A组团”为六顺公司和新动力公司合作开发的项目；可以认定六顺公司和新动力公司就“温州商业城二期A组团”项目为合作开发关系。
二、关于《订购书》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，《订购书》有明确的当事人、房屋的基本状况、商品房的销售方式、房屋总价、付款方式等内容，应当认定为商品房买卖合同。关于《订购书》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。尽管“温州商业城二期A组团”项目现归于六顺公司名下，但基于其与新动力公司为合作开发关系，应当认为该项目取得预售许可证明后，王凤与新动力公司签订的《订购书》有效。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十七条之规定，判决如下:驳回六顺公司的诉讼请求。案件受理费80元，由六顺公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明:王凤与新动力公司签订的《订购书》约定了以下内容：1.“温州商业城.瑞都国际”商住楼现已进入施工阶段，所购房屋位于×楼×号，建筑面积约89.78㎡；2.建筑面积单价2800元/㎡，总价款251384元；3.房款分期支付：2014年3月27日付款10万元、2014年12月30日前付款5万元、2015年6月30日付款5万元、交房时付款3万元、办理房屋产证时付款21384元；4.房屋需符合国家建设规范要求，并对交房标准做了分项细化约定；5.交房时间为建委签发建设施工许可证之日起，按国家法定700个工作日交房。
二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为，二审中，争议的焦点为：《订购书》的性质及效力。
首先，关于《订购书》的性质问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《订购书》约定将尚未竣工的商品房出售，符合商品房预售性质；该协议对房屋坐落、价款、付款方式、交房标准、房屋交付使用日期作出了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。因此，《订购书》可以认定为商品房预售合同，一审对此认定正确。
其次，关于《订购书》的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。现涉案项目已取得了商品房预售许可证明，涉案商品房不属于禁止买卖的标的物，因此，《订购书》不因签订时未取得商品房预售许可证明而无效。另外，签订《订购书》产生的法律效果是王凤与新动力公司形成买卖合同法律关系，新动力公司仅负有向王凤交付房屋并办理过户登记的合同义务，并不直接产生涉案房屋物权变动为王凤的法律效果。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。根据该条的规定，新动力公司是否享有涉案商品房的物权，以及《订购书》能否履行的问题，并不影响协议效力。故，六顺公司上诉提出的享有涉案商品房物权、与新动力公司并非合作关系以及《订购书》无法履行等上诉理由，鉴于以上问题均不影响《订购书》的效力，本院不予审查评判；一审对六顺公司与新动力公司之间的关系进行评判不当，本院在此予以明确。由此，《订购书》系王凤与新动力公司的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，原审认定其有效并无不当，本院予以确认。
综上，六顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由重庆市六顺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 玉
审判员 刘文玉
审判员 万永福
二〇一六年十二月二十一日
书记员 谢 一