黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0302民初1317号原告丁文有，男，1966年10月17日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市滴道区。委托代理人王建东，黑龙江腾飞律师事务所律师。委托代理人张世勋，黑龙江腾飞律师事务所律师。被告孙鹏程，男，1958年12月25日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托代理人高翠琴，鸡西市鸡冠区法律服务所法律工作者。被告王敏，女，1957年4月8日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托代理人高翠琴，鸡西市鸡冠区法律服务所法律工作者。第三人鸡西市汇鑫房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。法定代表人夏德龙，董事长。委托代理人朴永建，男，1975年12月12日出生，朝鲜族，该公司法律顾问，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。原告丁文有与被告孙鹏程、王敏，第三人鸡西市汇鑫房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月18日立案受理。依法组成合议庭于2016年6月8日公开开庭进行了审理。人民陪审员参与本案事实认定。原告丁文有及其委托代理人王建东，被告孙鹏程及其与被告王敏的委托代理人高翠琴，第三人鸡西市汇鑫房地产开发有限公司的委托代理人朴永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁文有诉称，2016年5月3日，原告收到鸡西市鸡冠区人民法院送达的（2016）黑0302执异9号执行裁定书。原告认为，执行法院驳回原告案外人异议的请求缺乏事实与法律依据，驳回理由不能成立。1、2014年3月27日，原告与第三人签订了X国际商品房认购协议，原告作为买方购买了第三人开发的位于鸡西市鸡冠区X街X国际X楼X单元X层X号、建筑面积59.35平方米、每平方米单价4009元，房款合计237934元的房屋。2014年3月27日，第三人为原告出具了金额为237934元的收据一张。2015年4月17日，原告办理了进户手续并向辖区的鸡西市X物业有限责任公司交纳了供热费、物业费等相关费用，居住至今。该房屋为原告所有，而不属于第三人所有。2、二被告对属于原告所有的该房屋申请执行是完全错误的，其行为没有法律依据。原告与第三人针对涉案房屋签订的商品房认购协议是双方的真实意思表示，协议合法有效，应受法律保护，虽然原告购买的房屋尚未办理物权登记，但原告已实际占有并使用，不影响双方签订商品房认购协议的效力，原告为涉案房屋的实际所有权人，二被告无权申请法院对该房屋进行查封。综上所述，（2016）黑0302执异9号执行裁定书驳回案外人提出的执行申请事项，缺乏事实与法律依据，驳回理由不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，诉至法院提起案外人执行异议之诉，要求确认坐落在鸡西市鸡冠区X街X国际X楼X单元X层X号、建筑面积59.35平方米的房屋为原告所有，并停止对该房屋查封的执行；案件受理费由二被告负担。被告孙鹏程、王敏辩称，原告的诉讼请求不成立，陈述的内容不属实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，从而维护二被告的合法权利。第三人鸡西市汇鑫房地产开发有限公司述称，原告起诉书中关于房屋出售的事实存在，在法院查封前已经将房屋出售给原告，原告于2015年4月办理了入住。第三人欠二被告执行款，因公司经营困难，导致在诉前无法履行给付义务。第三人将近期筹借资金给付二被告。本案争议的焦点问题是原告提出的执行异议理由是否成立，其诉讼请求能否得到法律支持。原告丁文有向本院提交的的证据有：证据一、（2016）黑0302执异9号鸡西市鸡冠区人民法院民事裁定书一份，证实原告主体适格。证据二、2011年12月鸡西市汇鑫房地产开发有限公司出具的法人授权委托书一份，2011年12月至2014年1月鸡西市汇鑫房地产开发有限公司办公室工资表复印件一份（5页），2016年5月10日鸡西市汇鑫房地产开发有限公司出具的证明一份（1页），2014年12月10日鸡西市汇鑫房地产开发有限公司费用报销单一份（1页）。证实原告于2011年12月至2014年12月在鸡西市汇鑫房地产开发有限公司任高管职位，任职期间公司不按月支付其劳动报酬，待其任职届满后，从公司董事长对公司享有的股权红利中予以一次性结清；2011年12月至2014年2月鸡西市汇鑫房地产开发有限公司累计欠原告工资308230元。证据三、2014年3月27日原告与鸡西市汇鑫房地产开发有限公司签订的抹账协议和X国际商品房认购协议各一份，2014年3月27日鸡西市汇鑫房地产开发有限公司给原告出具的收据一份。证实鸡西市汇鑫房地产开发有限公司用其开发的住宅楼（房款237934元）抵付所欠原告的全部工资款，双方签订了商品房认购协议。证据四、2015年4月17日鸡西市X物业有限责任公司为原告出具的供热费收据、物业费、垃圾清运费、水电费收款收据各一份。证实原告于2015年4月17日办理了进户入住手续并实际占有、使用、居住，并同时向住宅楼辖区的鸡西市X物业有限责任公司交纳了全部的费用。证据五、2015年12月3日鸡西市商品房预售收款专用票据和2016年5月10日鸡西市汇鑫房地产开发有限公司出具的证据各一份。证实由于鸡西市汇鑫房地产开发有限公司员工的工作失误，导致该公司未及时给原告出具机打鸡西市商品房预售款专用票据。被告孙鹏程、王敏对原告丁文有提交证据质证意见为，对证据一本身无异议，对证明目的有异议，争议房屋的所有权人是第三人而不是原告，原告主体不适格。对证据二的真实性及证明目的均有异议，法人授权委托书的内容不真实，其委托期限注明为两年，但期间却写成2011年12月至2014年12月，是三年；委托书中法定代表人夏某某签字不真实，未写清委托事项及报酬；该委托书与2016年5月10日第三人出具的证明内容不一致，证明上注明原告于2012年2月至2014年2月在第三人处任董事长助理职务，与授权委托书上任职期限不一致，但委托书中任职期限截止为2014年12月，两份材料内容相互矛盾；“任职期间工资不按月支付劳动报酬，其工资待遇在任职届满后结清”,“享有的股权红利中予以一次性结清”均不属实。此种委托书与证明，第三人随时随地都可出具，因第三人是被执行人，其为了隐匿转移财产出具这两份材料。费用报销单是复印件，领导审批不是法定代表人签字，该报销单不能充分证实原告在第三人处工作，无其他证据来印证原告在第三人处任经理职务。工资表系复印件，其上无法定代表人签字，未注明出具日期；原告提出执行异议时所述工资数额每月2万元与未发工资起止月份与工资表中的实发、应发、应得工资数额，起止时间均不一致，原告未提交其与第三人签订的劳动合同、所得税票据、各种保险等材料，未出示第三人的工资台账，也无法体现尚欠308230元的事实，故该工资表不属实，系伪造，无法证实其证明目的。对证据三的真实性均有异议，内容均属虚构。抹账协议上体现为抵付工资欠款，但第三人自称原告购买了第三人的楼房；抹账协议体现为工资款，但未体现具体抵付工资的期限，未体现237934元是多少个月的工资，所以抹账协议不真实，系第三人为了隐匿和转移财产与原告签订的虚假协议。认购协议书不真实，原告向执行局提出异议时自称是2013年3月28日购买了房屋，但又称以工资款抵偿房屋，自相矛盾，且没有在房产备案的鸡西市房屋信息卡。对2014年3月27日的收据，原告在执行局提异议时称收据丢失，该收据不真实。综上，该组证据不能证明其证明目的。对证据四的真实性有异议，原告未提交收取费用单位的营业执照，亦不是正规收据，收据记载日期是2015年4月17日之后，系法院查封争议房屋后，不能证实原告在此房居住，交纳费用。对证据五中票据的真实性有异议，票据系第三人为了隐匿财产擅自机打出，结算方式为现金，而不是以房屋抵偿工资，开具时间为2015年12月3日，晚于查封日。证明不真实，证明中体现为“购买”房屋，但原告陈述系以工资款抵房屋，相互矛盾，未注明哪个工作人员出现失误，故内容不真实。另外不管第三人开具何种票据都与房产备案无关，房产都会予以备案。第三人对原告丁文有提交的全部证据的真实性及证实问题均无异议，并提出第三人与原告之间不存在转移财产、逃避债务的行为，以工资形式抵付房款并不影响原告与第三人房屋买卖关系的成立，工资抵付只是房款交付方式的改变，并不影响房屋买卖的性质。被告孙鹏程、王敏向本院提交的证据有：证据一、鸡西市房屋信息卡一份。证实公民到第三人处购买房屋时，到鸡西市房产部门办理房屋登记手续时，房产部门发给买受人鸡西市房屋信息卡，信息卡上体现房屋买卖双方的信息，凭此卡可以到房产部门认证合同的真伪，本卡与所相对应的房屋买卖合同内容是一致的，合同号在房产管理部门有备案，该卡中商品房信息在鸡西房产信息网上已显示出售，证实原告没有在第三人处购买房屋，也未抹账获取房屋。证据二、询问笔录一份。证实原告在提出执行异议时，其陈述内容与本案当庭陈述不一致，相互矛盾，具体表现在取得房屋的方式、工作期限、工资数额、入住时间、认购时间、手写收据丢失又当庭提交等，证实原告未购买房屋，也未用房屋抵偿工资款。原告丁文有对被告孙鹏程、王敏提交证据的质证意见为，对证据一的真实性有异议，从该卡上无法判断其记载内容的真伪，且与原告诉求无关联性，亦无法证实其所要证明的目的。对证据二有异议，提出其是在喝了酒后作的笔录，有些事情记不清楚了。第三人对被告孙鹏程、王敏提交证据的质证意见为，对证据一，与本案无关联性，本案系因第三人未及时为原告办理备案合同，才导致该诉讼。对证据二无异议。第三人鸡西市汇鑫房地产开发有限公司未提交证据。本院经审查核实，认证如下：对原告丁文有提交证据一，被告孙鹏程、王敏，第三人对其本身均无异议，对证据本身予以确认。对证据二，因授权委托书、证明所记载期限不一致；工资表系复印件，工资表中的数额与原告丁文有在提出执行异议时所陈述的数额不一致，且其无法作出合理解释，又未提交其他证据予以佐证，故对上述证据不予采信。对报销单（原告丁文有于庭后提交该报销单的原件），故对该报销单本身予以确认。对证据三，因第三人对认购协议无异议，对协议本身予以确认；对抹账协议，因第三人对以工资折抵房屋的形式无异议，对该内容予以确认。对证据四，因收据中加盖了X物业有限责任公司财务专用章，对其本身予以确认。对证据五中鸡西市商品房预售款专用票据，因该票据加盖第三人鸡西市汇鑫房地产开发有限公司的财务专用章，且为正规票据，故对票据本身予以确认。对证明，因原告丁文有称因该房屋是二期工程未完工，且其工作太忙，故未着急去办理备案登记，故对该证明所证实因第三人公司员工的工作失误，导致未及时给原告丁文有出具鸡西市商品房销售预收款专用票据的内容不予采信。对被告孙鹏程、王敏的提交证据一，因从该房屋信息卡本身无法读取其记载的信息，故对该证据的待证目的不予采信。对被告孙鹏程、王敏提交的证据二，原告丁文有虽提出异议，但无法作出合理解释，第三人鸡西市汇鑫房地产开发有限公司对该证据无异议，本院予以确认。根据以上确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：孙鹏程、王敏与鸡西市汇鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，鸡冠区人民法院于2015年2月6日作出（2015）鸡冠民初字第303号民事裁定书，裁定查封了鸡西市汇鑫房地产开发有限公司开发的、位于黑龙江省鸡西市鸡冠区X街建筑面积59.35平方米的X国际X楼X单元X层X号房屋。案件进入执行程序后，案外人丁文有称上述房屋系其所有并向本院提出执行异议。案外人丁文有在本院执行局对其询问时称，其于2014年3月28日与鸡西市汇鑫房地产开发有限公司签订商品房认购协议，鸡西市汇鑫房地产开发有限公司为其出具的手写收据丢失，认购时间在本院保全之前。鸡西市汇鑫房地产开发有限公司于2015年12月3日为其开具该房屋销售预收款专用票据，证实其已交付房屋全款，并于2015年4月17日办理该房屋入住手续。其从2010年3月4日起在鸡西市汇鑫房地产开发有限公司工作，每月工资2万，因鸡西市汇鑫房地产开发有限公司未给其发放过工资，故鸡西市汇鑫房地产开发有限公司通过以房屋折抵工资报酬的方式使丁文有获得该房屋，丁文有提出未对房屋进行备案登记是鸡西市汇鑫房地产开发有限公司的责任。本院执行局经审查认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。另外，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，同时所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋，并已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人丁文有未能证明其所提异议符合上述规定且权利能否排除执行。案外人丁文有所提供的证据，不能证明其对位于黑龙江省鸡西市鸡冠区X街建筑面积59.35平方米的X国际X号楼X单元X层X号房屋享有所有权。本院于2016年4月28日作出（2016）黑0302执异9号执行裁定，驳回案外人丁文有的异议。丁文有不服该裁定，在法定期限内提起案外人执行异议之诉，要求确认争议房屋为其所有并停止对该房屋查封的执行。本案审理过程中，原告丁文有对其提交2011年12月至2014年1月工资表中显示工资数额与其在提出执行异议时所作笔录中陈述工资数额有不一致的解释为作笔录前喝了酒，记不清了，说的不对。原告丁文有与第三人鸡西市汇鑫房地产开发有限公司于2014年3月27日签订对争议房屋的认购协议。原告丁文有获得房屋的方式为工资折抵。协议签订后，原告丁文有称因该房屋是二期工程未完工，且其工作太忙，故未着急去办理备案登记。2015年12月3日，第三人鸡西市汇鑫房地产开发有限公司为原告丁文有出具鸡西市商品房销售预收款专用票据一张，金额为237934元。原告丁文有提出因电脑系统坏了，又因其在第三人处工作，故未将开具发票当回事。原告丁文有称于2015年4月17日办理了争议房屋的入住手续，但入住时，并不知道该房屋被法院查封。本院认为，本案的关键在于原告丁文有是否对争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告丁文有提交2014年3月27日与第三人鸡西市汇鑫房地产开发有限公司签订的商品房认购协议，意证实其在法院查封前即取得了查封房屋的所有权，取得方式为以工资折抵。首先，原告丁文有对其每月工资数额陈述前后不一致，又不能提供工资台账，且第三人鸡西市汇鑫房地产开发有限公司为原告丁文有开具的鸡西市商品房销售预收款专用票据的时间晚于房屋查封日。其次，原告丁文有称入住、占有争议房屋的时间为2015年4月17日，亦在查封日后。再次，原告丁文有系因自身原因未对争议房屋进行备案登记，故对未及时办理备案登记具有过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现原告丁文有提交的证据不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告丁文有的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：驳回原告丁文有的诉讼请求。案件受理费4869元，由原告丁文有承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  亓百录人民陪审员  郑庆超人民陪审员  胡晓丹二〇一六年六月十五日书 记 员  艾 欣