北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第11931号
原告张全勇，男，1958年5月10日出生。
委托代理人欧x，北京市中同律师事务所律师。
被告张秀琴，女，1956年10月21日出生。
原告张全勇与被告张秀琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王凡独任审判，公开开庭进行了审理。原告张全勇及其委托代理人欧x，被告张秀琴，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张全勇诉称，原、被告认识多年，自2010年11月份起，原告将位于北京市西城区x大街x号院x门x号的房屋出租给被告，双方口头约定，租金为1000元／月，每满一年涨100元，但双方未签署书面租赁合同，也未约定租赁期限。2013年7月，因原告急需用房，多次找被告协商，让被告另找其他住处，将房屋返还原告使用，双方解除租赁关系，但被告表示无其他住房，不同意搬出。后原告又多次找被告，要求被告找房并及时搬出。后被告一直拖到2013年10月份，并在未经原告同意的情况下，又擅自往原告的账号上汇了半年的租金。原告发现后立即找被告提出异议，要求搬出，但被告不同意，要求再住几个月。无奈之下，原告只能再给被告一定的找房期限。2014年2月份，原告又多次催促和通知被告，要求其及时腾退和搬出，但被告不但不搬出，反而于2013年3月3日和4日在未经原告同意和许可的情况下强行将2014年5月28日以后一年多的租金分两次打到了原告银行账户。后原告再次找到被告沟通协商，但被告仍坚持己见。2014年3月21日，原告给被告邮寄了解除租赁合同的通知，通知其于2014年4月28日前将房屋腾空交付原告。被告于2014年3月22日收到该通知，但未与原告联系。时至今日，原告通知的腾房期限已届满，但被告仍未腾退房屋。原告认为，根据合同法的规定，原、被告之间未签署书面的租赁合同，未明确约定租赁期限，应当为不定期租赁关系，原告有权在给予被告一定期限的情况下，单方解除双方的租赁关系。现原告已经依法以书面形式通知被告解除双方的租赁关系，并给了被告一定的期限，双方的租赁关系已经解除，被告应当立即将房屋腾空交还原告。现诉至法院，要求判决：1、确认原告于2014年3月21日向被告发出的解除房屋租赁合同通知有效，确认双方之间的租赁合同已于2014年4月28日解除，判决被告立即腾空西城区x街x号院x门x号房屋并交与原告；2、被告支付自租赁合同解除之日即2014年4月28日至房屋实际腾空交付原告使用之日的房屋使用费，按每天43.34元的标准计算。3、诉讼费由被告负担。
被告张秀琴辩称，自2010年11月份开始，我租用原告x街x号的房屋，每月租金1000元。租的时候，原告没有和我说过以后是否要涨租金的问题。我每月租金都是按照1000元的标准交纳的。没有与原告签订过书面的租赁合同。租的房屋是三居室，我租用其中的一间，厨房、厕所和别人共用，是在2010年11月份入住的租赁房屋，租金交纳到了2015年11月份。诉争房屋旁有一工地，工地发放了600元的噪音费，原、被告双方在2010年下半年因为噪音费的问题发生矛盾。双方在2011年签署了一份书面合同，内容是允许我在租赁房屋居住两年，即居住到2013年11月份，之后就没有再签订书面租赁合同。若现在腾房我没有地方搬，我的租金已经交到2015年11月份，如果原告同意我住到2015年11月份，我同意到期搬走。
经审理查明，2013年3月26日，张全勇与北京市第三建筑工程有限公司签订《公有住宅租赁合同》，约定张全勇承租该公司位于西城区x街x号院x门3号的房屋（以下简称租赁房屋）。2010年11月，原告将上述房屋出租给被告，双方没有签订书面的房屋租赁合同。2013年7月，原告通知被告，要求被告腾退租赁房屋。后被告同意原告继续承租租赁房屋至2014年4月28日。2014年3月3日，原告通知被告，称2014年4月28日即将到来，让被告准备腾退房屋。在原告通知被告腾退房屋后，被告于2014年3月3日、4日，分两次向原告银行账户中汇入了直至2015年11月的租金共计23724元。庭审中，原、被告均认可2014年4月28日之后的租金是按照每月1300元计算的。2014年3月21日，原告通过EMS的方式向被告发出《解除房屋合同的通知》，主要内容为：“张秀琴：您好，鉴于您与本人协商约定，本人将位于北京市西城区x大街x号院x门x号租借给您居住使用。本人已于2013年7月通知您腾退房屋，而您仍然坚持居住到2014年4月28日，现因本人急需用房，郑重通知如下：一、限您于2014年4月28日前腾退房屋，将北京市西城区x大街x号院x门x号交我本人使用。二、如果逾期未能腾退，屋内一切物品视为放弃所有权，本人有权自行处理，并不负任何赔偿责任。三、如对本通知有任何意义，请于看到本通知之日起5日内联系本人，否则视为接受本通知的条件。”被告于2014年3月22日收到该通知。庭审中，被告称其患有腰椎间盘突出，租赁房屋下水管道每年8月份都会发生返水现象，被告为了配合维修下水道，加重了腰部的病情，故要求原告把2010年11月至2014年5月的房屋租金予以退还。原告不同意被告该要求。上述事实，有当事人双方当庭陈述、公有住宅租赁合同、解除房屋合同的通知等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照我国合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告称双方没有签订书面的租赁合同，被告亦未向本院提交书面租赁合同，无法确定双方之间的租赁期限，故本案原、被告双方之间的租赁关系应视为不定期租赁。原告在合理期限之前通知被告后，可以解除租赁合同。因原告在2013年7月及2014年3月均通知被告在2014年4月28日腾退房屋，故原告现要求确认双方的租赁合同于2014年4月28日解除，理由正当，本院对此予以支持。被告在租赁合同解除后，应当将租赁房屋腾空交与原告，并应支付自合同解除之日起至其实际腾退房屋之日止的房屋使用费。诉讼中，原、被告双方均认可2014年4月28日之后的房屋租金是按照每月1300元的标准的交纳，故被告应按照每月1300元的标准支付上述房屋使用费。因被告已向原告支付了直至2015年11月的房屋租金，故原告应退还被告自被告实际腾退租赁房屋之日起至2015年11月止的房屋使用费。关于被告称其配合修理下水道而加重病情的问题，因其未向本院提交充分证据，故本院对其该意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、确认原告张全勇与被告张秀琴之间关于北京市西城区x街x号院x门3号房屋的租赁合同于2014年4月28日解除。
二、本判决生效后三十日内，被告张秀琴将北京市西城区x街x号院x门3号房屋腾空交与原告张全勇。
三、本判决生效后三十日内，被告张秀琴给付原告张全勇自2014年4月28日起至其实际腾退交还北京市西城区x街x号院x门3号房屋之日止的房屋使用费（按每日43.3元计算，从被告张秀琴已给付原告张全勇的2014年4月28日至2015年11月的房屋使用费中抵扣，抵扣完毕后，若有剩余款项，则剩余款项由原告张全勇退还被告张秀琴）。如果被告张秀琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三十五元，由被告张秀琴负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王凡
二〇一四年六月十六日
书 记 员 芦萍