辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终2457号
上诉人（原审被告）：沈阳广田房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区高坎镇旧站路50号。
法定代表人：陆戎，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王志刚，男，1978年8月16日出生，汉族，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：郑力豪，男，1962年12月12日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
被上诉人（原审原告）：王英霞，女，1969年7月2日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
二被上诉人委托诉讼代理人：孙长江，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
二被上诉人委托诉讼代理人：赵胜男，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
原审第三人：中国银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地沈阳市大东区津桥路2号。
负责人：么鸿斌，该行行长。
委托诉讼代理人：孟庆峰，辽宁盛恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尚进伟，辽宁盛恒律师事务所律师。
上诉人沈阳广田房地产开发有限公司（以下简称广田公司）因与被上诉人郑力豪、王英霞，原审第三人中国银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称中国银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第02470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
广田公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书，改判或发回重审；2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决解除双方签订的商品房买卖合同存在错误。一审法院判定解除合同的主要依据是司法鉴定检验报告书，该份检验报告书对于房屋主体结构的六处位置进行鉴定后的结论为不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》的相关要求。进而一审法院援引最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十二条规定，认定上诉人房屋主体结构质量不合格的事实和法律认定。但是，上诉人对于该份检验报告书存在质疑。该份检验报告书意见过于笼统，仅指出房屋存在质量问题，不符合设计和不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》的相关要求。但是对于涉及该房屋能否通过修复达到正常交付使用和该房屋是否严重影响居住质量这两个关键问题，该鉴定意见却未涉及。因此上诉人认为此鉴定结论不完整，应为无效，也不同意据此认定上诉人交付的房屋不符合正常交付使用的认定。事实上，上诉人的维修也得到被上诉人的确认及认可。二、一审法院依据工程造价鉴定报告判决上诉人承担装修损失费是错误的。上诉人不认可将报告中“扩建部分的土建装修工程费”纳入其中。被上诉人扩建属于私自搭建的行为，并非上诉人按房屋实际交付的建筑面积装修，扩建部分属于超出了商品房买卖合同规定的权利义务范围，该项费用不应为正常装修产生的费用范围。上诉人也不认可被上诉人主张的进场未施工材料费用。该项未施工材料被上诉人可以通过退货的方式避免损失，同时鉴定部门在复议中全额支持被上诉人单方的主张，失去了鉴定的公正性。三、上诉人不应承担停缓建违约金。上诉人和装修公司签订的装修工程合同违约产生的费用缺少真实性及关联性。上诉人只对房屋质量问题承担责任，被上诉人在上诉人出具修缮方案配合维修的期间，仍未与装修公司解除合同，并继续支付停缓建违约金，此停缓建违约金属于被上诉人本可以避免的损失，但被上诉人并未采取措施避免，而是放任的态度采取停工的方式。依据《合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。上诉人合理怀疑该费用是被上诉人怠于行使自身权利造成的损失，对于该损失被上诉人并未采取合理的方式防止损失扩大，甚至被上诉人和装修公司有恶意串通损害上诉人权益的嫌疑。被上诉人和装修公司签订的施工合同工期为2013年9月1日至2014年12月31日，在2014年8月份被上诉人又找到上诉人维修。然而在上诉人维修的同时，被上诉人本应解除与装修公司的施工合同降低损失，但是被上诉人在无法确定完成房屋修缮日期，仍然选择继续履行和装修公司的装修工程合同，并且毫无必要的支付最高额度的停缓建违约金。因此在上诉人不知道装修合同履行情况以及停缓建情况下，被上诉人在未告知订立数额如此巨大的违约金，直接让上诉人承担装修合同约定的最高额违约金，被上诉人的诉讼主张不合理。装修合同条款约定为“甲方赔偿乙方停建或缓建期间内既得利益以及维护费每日5,000元，最高不超过工程总造价20%”，但是对于双方约定的既得利益和维护费实际包括的内容是什么和实际损失到底有多少，被上诉人并没有足够证据支持其诉讼主张的数额。上诉人在不清楚损失有无发生以及实际损失多少的情况下，不应直接承担上诉人违约金的最高额度。
郑力豪、王英霞共同辩称，一、一审判决所依据的关于房屋主体结构的司法鉴定报告内容正确、鉴定程序合法，一审法院据此判决解除双方的商品房买卖合同并无错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”涉案房屋主体结构质量经司法鉴定，六处房屋主体结构检测结果均存在质量缺陷，不符合相关规范及设计要求，因此，一审法院根据鉴定报告及司法解释规定，判决解除合同并无错误。当事人对鉴定报告存在异议时，法律赋予当事人申请复议、申请重新鉴定及要求鉴定人出庭接受质询的权利，如果上诉人有异议，应当提供相应证据证明并采取上述手段，而不是仅口头质疑。上诉人无法提出充分证据证明鉴定报告存在程序违法、鉴定依据不足的情形，那么鉴定结论就是合法有效的，能够作为定案的依据。二、关于造价的鉴定报告内容及程序并不存在任何瑕疵，一审法院据此判决上诉人承担装修损失费并无不当。上诉人不认可鉴定报告中关于扩建部分的土建装修工程费，认为系被上诉人私自搭建的行为，不应作为正常装修所产生的费用范围。被上诉人认为该扩建部分属于被上诉人为改善居住环境所为善意的添附，房屋买卖合同解除后，上诉人应对该部分合理补偿。被上诉人为了正常居住，对涉案房屋进行了设计及装修，扩建部分并不是上诉人所述私自搭建行为，而是被上诉人为扩大自用房屋使用面积合理规划，属于善意添附，且该等添附增加了涉案房屋价值。在合同解除后，发生相互返还的法律效果，上诉人收回房屋后，就实际享受了房屋的装修利益，主要受损失的一方是被上诉人，因为其不仅对房屋装修投入了大量精力、财力，还要另寻房屋居住，影响工作和生活，而上诉人则无多大损失，甚至还因被上诉人添附行为增加了房屋价值，获得了经济收益。按照合同法的诚实信用原则和公平原则，应由上诉人给予合理补偿。三、一审法院判决上诉人承担停缓建违约金并无错误。被上诉人为了居住便利，与装修公司签订施工合同，对涉案房屋进行装修，但是在装修过程中，因涉案房屋主体结构存在严重质量问题且无法修复，导致房屋存在安全隐患，无法继续履行装修合同，故被上诉人与装修公司解除装修合同，且被上诉人按照合同约定实际支付了停缓建违约金。本案两次停缓建的发生完全是因为房屋存在严重质量问题且无法修复导致，是因上诉人过错，被上诉人不存在过错，一审法院判决上诉人承担停缓建违约金并无错误。四、上诉人应承担2015、2016年度采暖费和2015年度物业费。起诉时尚未发生上述费用，因一审历时较长，案情复杂且前后经历两次司法鉴定，故截至判决送达之日，已实际发生上述费用。因涉案房屋存在严重质量问题，合同应予解除，故由被上诉人承担上述费用于法无据，上诉人应予返还。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
中国银行述称，同意上诉人的上诉请求。
郑力豪、王英霞向一审法院起诉请求：1.依法判令解除郑力豪、王英霞与广田公司之间的商品房买卖合同，返还郑力豪、王英霞购房款1,842,197元及同期银行贷款利息402,555.86元（暂计自2011年10月31日起至2015年8月31日止）；2.依法判令解除郑力豪、王英霞与中国银行之间的贷款合同；3.依法判令广田公司支付郑力豪、王英霞购房贷款本金1,244,444.32元、利息867,824.56元（自贷款合同签订起暂计至2015年8月6日止）；4.依法判令广田公司赔偿郑力豪、王英霞进行房屋改造及装修损失2,124,500元；5.依法判令广田公司赔偿郑力豪、王英霞已支付的装修停、缓建违约金700,000元；6.依法判令广田公司赔偿郑力豪、王英霞采暖费、物业费及维修基金65,210元；7.判令广田公司承担全部诉讼费。
一审法院认定事实：郑力豪、王英霞于2010年8月30日与广田公司签订编号为E1010099334《商品房买卖合同》及补充协议，约定：郑力豪、王英霞购买广田公司开发的坐落于沈阳市东陵区双园路108-70号102负一至二层建筑面积为318.57平方米房屋，房屋总价款为5,842,197元，付款方式为郑力豪、王英霞于2010年8月28日前支付首期房款1,842,197元，其余4,000,000元房款于2010年9月28日前以贷款形式付清；合同第八条约定，广田公司应于2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房所在楼宇经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，郑力豪、王英霞按约支付首付款1842,197元。2010年12月9日，郑力豪、王英霞（借款人）与中国银行签订《个人一手住房贷款合同》，约定：借款金额4,000,000元；贷款期限为15年即180个月，自2010年12月9日至2025年12月8日；借款用于购买坐落于沈阳市东陵区双园路108-70号102室房屋；担保方式为抵押，抵押物为上述房屋；郑力豪、王英霞授权贷款人将贷款一次性划入广田公司指定开户行、指定账号。贷款合同签订后，中国银行将郑力豪、王英霞贷款4,000,000元以转账方式直接支付给广田公司。2010年12月14日，郑力豪、王英霞与中国银行办理了预购商品房抵押权预告登记。自此，郑力豪、王英霞每月按期偿还银行贷款。
2011年12月30日，案涉房屋取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。2012年1月初，广田公司通知郑力豪、王英霞办理入住手续，因郑力豪、王英霞发现房屋存在质量问题，提出整改意见，整改后，郑力豪、王英霞于2012年6月30日办理了入住手续。
接收房屋后，郑力豪、王英霞开始对房屋进行装修，2013年4月，郑力豪、王英霞发现房屋存在南阳台的两个剪力墙与上部的梁有裂缝、阳台东侧剪力墙向外偏移120mm、二层的楼梯挑板的负弯矩钢筋落楼在外等质量问题，要求广田公司予以维修，广田公司于2013年8月将该问题维修完毕。
2013年9月5日，郑力豪与案外人沈阳金时代装饰工程有限公司（以下简称：金时代公司）签订《装饰装修工程施工合同》，约定由金时代公司对案涉房屋进行装修，工期为2013年9月1日至2014年12月31日，合同总价款为3,500,000元。合同签订后，金时代公司开始进行装修，2014年4月份，施工至地下室墙体工程时，发现房屋主体存在严重质量问题，故郑力豪、王英霞又要求广田公司进行维修，广田公司于2014年8月出具维修方案，在维修过程中，郑力豪、王英霞发现西侧墙钢筋砼基础上返梁的主体结构质量问题已无法修复，致使房屋存在安全隐患，严重影响房屋的使用功能，故郑力豪、王英霞解除了与金时代公司的装饰装修合同。因在装修过程中，二次停工，并最终郑力豪、王英霞解除了和金时代公司的装修合同，故郑力豪、王英霞分别于2014年6月16日、2014年11月10日共计向金时代公司支付停、缓建赔偿金700,000元。现郑力豪、王英霞与广田公司多次协商退房未果，故来院起诉，要求解除房屋买卖合同，并由广田公司赔偿其各项损失。
另查明，在本案审理过程中，法院委托辽宁省建设科学研究院司法鉴定所对案涉房屋主体结构是否存在质量问题进行鉴定，该鉴定所于2016年1月6日作出SFJD2015-47号司法鉴定检验报告书，报告书中提出，郑力豪、王英霞申请对六处位置进行检测，该六处位置属于房屋主体结构范畴，检测结果为1、一层3-6-F轴梁存在纵筋外露的严重质量缺陷及箍筋外露的一般质量缺陷，不符合（GB50204-2015）《混凝土结构工程施工质量验收规范》的要求；2、一层3-C轴柱短肢部分受力钢筋设置与设计不符，箍筋设置与设计不符；3、地下一层3-6-F轴梁箍筋存在漏筋的一般质量缺陷，不符合（GB50204-2015）《混凝土结构工程施工质量验收规范》的要求；4、地下一层3-C轴柱短肢部分外侧柱根处竖向受力钢筋存在一处钢筋弯曲的严重质量缺陷，同时该柱截面阳角为锐角，小于90度，柱截面外形存在一般质量缺陷，不符合（GB50204-2015）《混凝土结构工程施工质量验收规范》的要求；5、地下一层6-B-C轴柱及梁在现场检测前已进行过维修，维修时修复3-6-B轴梁并增设构造柱及暗柱，增设的（GZ-1）箍筋间距，不符合（GB50204-2015）《混凝土结构工程施工质量验收规范》的要求；6、地下一层3-C-F轴梁（LXL-1）存在构件部分缺失情况，梁设置情况与设计不符。郑力豪、王英霞为此支付鉴定为80,000元。之后，法院委托沈阳中建东北工程咨询有限公司对郑力豪、王英霞装修案涉房屋的造价进行鉴定，该鉴定公司作出《东陵区双园路108-70号102号（保利十二橡树庄园二期086B号）别墅内的装修及土建改扩建工程的工程造价鉴定报告》及复议报告，确认案涉房屋的装修及土建改扩建工程造价为2,022,028元，其中原建筑部分的装修及改造工程为1,123,675元、扩建部分的土建装修工程为669,754元、装修设计费的费用为195,000元、进场未施工的材料费用为33,600元。郑力豪、王英霞为此支付鉴定费20,000元。
又查明，2011年8月26日，广田公司与中国银行签订《个人房屋贷款合作协议》，约定广田公司对保利十二橡树庄园二期的借款人提供全额不可撤销连带责任保证，期限自《借款合同》生效之日起，至中国银行取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。
再查明，郑力豪、王英霞接受房屋后，交纳房屋维修基金18,317.78元，同时共计交纳2012年7月1日至2014年6月30日的物业费29,054元、2013年-2015年度采暖费17,838元。
一审法院认为，郑力豪、王英霞与广田公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。本案中，郑力豪、王英霞已依约交纳全部购房款，完全履行了合同义务，广田公司应按合同约定交付符合居住使用功能的房屋。现经鉴定，案涉房屋在维修两次后，一层3-6-F轴梁、一层3-C轴柱、地下一层3-6-F轴梁箍筋、地下一层3-C轴柱、地下一层3-C-F轴梁等主体结构仍存在质量问题，影响房屋的使用功能，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。故郑力豪、王英霞请求法院解除商品房买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持。《个人一手住房贷款合同》作为商品房买卖合同的附属合同，在主合同解除后，应一并予以解除。商品房买卖合同解除后，广田公司应退还已收取全部购房款，并承担违约责任，赔偿郑力豪、王英霞损失。因全部购房款并非全部由郑力豪、王英霞支付，故广田公司应将郑力豪、王英霞支付的首付款及郑力豪、王英霞已偿还的贷款本金及利息返还郑力豪、王英霞，并承担剩余部分银行贷款及利息的偿还责任。现郑力豪、王英霞主张1,842,197元首付款的返还及从2011年10月31日起的利息损失，一审法院予以支持。因本案商品房买卖合同的解除，系因房屋质量存在问题，故广田公司违约在先，郑力豪、王英霞为了正常使用案涉房屋，对房屋进行了整体的设计装修，经鉴定，郑力豪、王英霞装修设计共计投入2,022,028元，广田公司应对郑力豪、王英霞的该部分投入予以赔偿。关于郑力豪、王英霞要求广田公司赔偿的采暖费17,838元、物业费29,054元，因房屋存在质量问题导致郑力豪、王英霞并未实际使用案涉房屋，且商品房买卖合同已解除，故该部分费用应由广田公司承担。至于房屋维修基金，因合同解除后，郑力豪、王英霞可办理退费手续，故不属于郑力豪、王英霞的损失，一审法院对郑力豪、王英霞的该项请求不予支持。关于停缓建违约金，因两次停工均因房屋存在质量问题需要维修，且最终因质量问题无法修复导致装修合同解除，故郑力豪、王英霞支付的700,000元维修赔偿金应由广田公司支付。
关于中国银行提出其主张对案涉房屋的优先受偿权，因案涉房屋已办理预购商品房抵押权预告登记，在该登记未撤销前，中国银行均具有抵押权，故一审法院对中国银行的该项请求，不予支持。
判决：一、郑力豪、王英霞与广田公司于2010年8月30日签订的编号为E1010099334的商品房买卖合同于本判决生效之日起立即解除；二、郑力豪、王英霞与中国银行于2010年12月9日签订的《个人一手住房贷款合同》于本判决生效之日起立即解除；三、广田公司于本判决生效之日起五日内返还郑力豪、王英霞已付购房款1,842,197元；四、广田公司于本判决生效之日起五日内给付郑力豪、王英霞已付购房款1,842,197元的利息损失（从2011年10月31日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、广田公司于本判决生效之日起五日内返还郑力豪、王英霞已偿还的银行贷款本金及利息（实际金额以本判决生效之日郑力豪、王英霞已偿还金额为准）；六、广田公司于本判决生效之日起五日内偿还中国银行《个人一手住房贷款合同》剩余本金、利息及提前还款全部费用（实际金额以还款当日银行系统计算金额为准）；七、广田公司于本判决生效之日起五日内赔偿郑力豪、王英霞装修损失2,022,028元；八、广田公司于本判决生效之日起五日内赔偿郑力豪、王英霞支付的停缓建违约金700,000元；九、广田公司于本判决生效之日起五日内赔偿郑力豪、王英霞采暖费17,838元、物业费29,054元；十、广田公司于本判决生效之日起五日内给付郑力豪、王英霞鉴定费100,000元；十一、驳回郑力豪、王英霞的其它诉讼请求。如果广田公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62,527元，由广田公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，对于上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是否应予解除的问题。首先，上诉人提出一审法院据以判决解除合同的司法鉴定检验报告书不完整，应为无效的上诉主张。根据检验报告书的内容，申请对六处位置进行检测，均属于房屋主体结构范畴，检测结果均存在质量问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，被上诉人据此诉请解除合同于法有据，应予支持。上诉人提出检验报告书对于房屋能否通过修复达到正常交付使用和是否严重影响居住质量的问题，并非司法解释据以判定是否支持买受人请求的法定条件，上诉人主张鉴定结论无效缺乏依据，本院无法予以支持。其次，上诉人作为开发商，应当向买受人被上诉人交付质量合格的商品房。由于涉案房屋在上诉人通知入住时就因存在质量问题进行维修，在被上诉人办理入住手续进行装修过程中发现质量问题再次进行维修，并在维修过程中发现房屋存在更为严重的质量问题。至被上诉人提起本案诉讼之时，房屋经过上诉人长时间多次维修后，经司法鉴定房屋主体结构仍然存在质量问题，必然导致房屋存在安全隐患不能交付使用。故此，一审法院判决解除双方签订的商品房买卖合同于法有据，上诉人的上诉主张不能成立。
对于上诉人提出不应赔偿被上诉人的几项费用。首先，扩建部分土建装修工程费669,754元。虽然该部分系被上诉人在装修过程中自行建设支出的费用，但被上诉人作为购房人有权在不损害原房屋的情况下进行装修及添附。由于上诉人不能提供相关行政主管部门认定该部分添附属于违建的证据，故该部分费用应认定为被上诉人的损失。其次，进场未施工材料费33,600元。上诉人提出被上诉人可通过退货方式避免损失，而被上诉人提出未施工材料系按照装修公司要求自行购买的琉璃瓦和墙砖等。由于被上诉人购置材料是为装修房屋的特定目的，并非普通的施工材料，在本案没有证据能够证明被上诉人能够通过退货方式避免损失而故意扩大损失的情况下，该部分费用亦应认定为被上诉人的损失。再次，停缓建违约金70万元。上诉人主张其提出维修方案进行维修期间，被上诉人未与装修公司解除合同，继续支付停缓建违约金，属于被上诉人未采取适当措施扩大损失，上诉人不应承担赔偿责任等理由。由于被上诉人接收房屋后与装修公司签订装修合同，开始对房屋进行装修，但是在装修过程中，因房屋存在质量问题，被上诉人要求上诉人进行维修，导致装修工程无法继续进行。由于停工期限较长，且在复工后再次因房屋质量问题二次停工，直至被上诉人最终解除了与装修公司的装修合同。被上诉人按照装修合同约定，向装修公司支付停缓建违约金70万元，有被上诉人提交的装修合同及收款收据，且一审法院已就此情况向装修公司相关负责人员进行了调查询问。因此，本案在上诉人不能提供其他相反证据的情况下，一审法院支持被上诉人的该项诉请并无不当，本院予以维持。综上，上诉人提出的上诉主张不能成立，一审法院判决正确，本院予以维持。
对于被上诉人在二审答辩中提出应判决上诉人承担2015、2016年度采暖费和2015年度物业费的问题。因上诉人自认未在一审提出诉讼请求，亦未提出上诉请求，一审法院告知其另行起诉主张权利。据此，被上诉人的该项主张，不属于本案的审理范围，本案二审不予审理，被上诉人可另行诉讼主张权利。
综上所述，广田公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费62,527元，由上诉人沈阳广田房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 卓
审判员 王 虹
审判员 单 立
二〇一七年四月十日
书记员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；