吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民再初字第5号
原审原告：高士昌，男，1957年6月27日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。
委托代理人：顾占中，吉林恒正达律师事务所律师。
原审被告：吉林市海逸房地产开发有限责任公司，住所地吉林市高新区。
法定代表人：栾国光，董事长。
委托代理人：姜雪娇，吉林盛唯律师事务所律师。
原审第三人：卢万祥，男，1960年2月4日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。
原审原告高士昌与原审被告吉林市海逸房地产开发有限责任公司（以下简称海逸公司）、原审第三人卢万祥合同纠纷一案，吉林高新技术产业开发区人民法院受理后，于2004年7月28日作出（2003）吉高新民一初字第138号民事判决。海逸公司不服，向本院提起上诉，本院于2005年2月23日作出（2004）吉中民一终字第748号民事裁定，将本案提级审理，并于2005年11月3日作出（2005）吉中民一初字第38号民事判决。该判决生效后，本院于2008年12月17日作出（2008）吉中民监字第153号民事裁定，再审本案，并于2009年6月22日作出（2009）吉中民再字第9号民事判决。高士昌不服，向吉林省高级人民法院提出上诉。吉林省高级人民法院于2010年4月8日作出（2010）吉民一终字第5号民事裁定，将本案发回重审。2010年11月25日，本院作出（2010）吉中民再字第25号民事判决。高士昌不服，向吉林省高级人民法院提出上诉。吉林省高级人民法院于2011年6月8日作出（2011）吉民一终字第64号民事判决。高士昌仍不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院作出（2013）民申字第870号民事裁定，指令吉林省高级人民法院再审本案。吉林省高级人民法院于2014年6月9日作出（2014）吉民再字第5号民事裁定，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。高士昌及委托代理人顾占忠，海逸公司法定代表人栾国光及委托代理人姜雪娇到庭参加诉讼。原审第三人卢万祥经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2003年7月7日，高士昌起诉至吉林高新技术产业开发区人民法院称：2002年7月，我与海逸公司签订了6份商品房买卖合同，购买海逸公司开发的逸海花园小区A－1－6－14（132.77平方米）、A－1－6－15（187.77平方米）、B－2－7－11（143.55平方米）、C－1－6－15（191.17平方米）、C－1－7－16（173.67平方米）、C－1－7－18（283.93平方米）等共计6套房屋，每平方米单价为1600元，总价款1780576元。由于海逸公司欠卢万祥工程款，而卢万祥欠我货款，故我以抵账形式支付了购房款，但至今海逸公司未能交付房屋。现我请求海逸公司交付我所购买的6套房屋。
海逸公司辩称：1.我公司在2001年将高士昌请求交付的6套房屋以抵账方式顶给吉林市船营区第四建筑工程公司（简称船营四建），因此该房屋的所有权早已转移给船营四建（卢万祥），现我公司根本无权处置该部分房屋。2.我公司于2002年收到吉林市中级人民法院协助执行通知书、查封令，该通知要求我公司抵账给船营四建（卢万祥）的所有房屋在查封期间不得以任何形式进行处置。依据法院协助执行通知书、查封令及我公司与船营四建（卢万祥）抵账协议，我公司与高士昌不发生任何关系。上述6套房屋在吉林省公安厅也进行了查封，故我公司不能交付高士昌请求的6套房屋。
第三人卢万祥未到庭。
2004年7月28日，吉林高新技术产业开发区人民法院作出（2003）吉高新民一初字第138号民事判决：一、高士昌与海逸公司于2002年7月27日签订的购买海逸公司开发的逸海花园小区A－1－6－14（132.77平方米）、A－1－6－15（187.77平方米）、B－2－7－11（143.55平方米）、C－1－6－15（191.17平方米）、C－1－7－16（173.67平方米）、C－1－7－18（283.93平方米）6份商品房买卖合同无效；二、卢万祥立即向高士昌偿付拖欠的钢材款1780560元；三、如果卢万祥无能力向高士昌偿付拖欠的钢材款，海逸公司应在1780560元范围内向高士昌承担赔偿责任。诉讼费18913元由卢万祥负担，如果卢万祥无能力负担，海逸公司向原告高士昌承担给付责任。
海逸公司不服（2003）吉高新民一初字第138号民事判决，向本院提起上诉。本院二审认为原审法院审理本案违反了有关级别管辖的法律规定，遂裁定撤销（2003）吉高新民一初字第138号民事判决，本案由本院提级按第一审程序审理。
本院受理后，高士昌的诉讼请求、事实及理由与其在吉林高新技术产业开发区人民法院起诉意见相同。
海逸公司在本院一审辩称：一、高士昌所持有的6份商品房买卖合同系本案第三人卢万祥以非法手段从省公安厅盗取的，并以此合同进行抵债。商品房买卖合同中的房屋位于吉林市逸海花园小区内。逸海花园小区是1999年由我公司开发、船营四建承建的工程。因船营四建涉嫌经济犯罪，省公安厅以追赃名义在工程尚未竣工结算的情况下，扣押了逸海花园47套商品房和24套车库。后省公安厅解除了上述房产的扣押，又重新扣押了逸海花园的31套商品房和93份商品房买卖合同，并以扣押的房产抵欠船营四建的工程款。扣押期间，卢万祥以非法手段盗取了该商品房买卖合同，将其对外出卖或抵债，严重损害了购房者和海逸公司的合法权益，并造成了极大的经济损失。二、高士昌所持的6份商品房买卖合同不具备法律效力，此6份合同系在省公安厅监控下的偿债凭证，不能自行销售、抵押。卢万祥盗窃合同并进行诈骗，构成犯罪，相应的商品房买卖合同也不具有效力，本案应当中止审理。三、我公司与船营四建的抵债协议，是在省公安厅的违法干预下产生的，不具备法律效力。四、海逸公司与高士昌之间没有任何法律关系，对于合同的签订，海逸公司根本不知情、未参与，更未收到购房款，根据合同相对性原则，不应承担任何法律责任。五、高士昌诉讼请求超过诉讼时效，海逸公司与船营四建1999年签订的建筑工程施工协议书，约定1999年9月1日竣工交付，诉讼时效应至2001年8月31日届满。高士昌与卢万祥在诉讼时效届满后于2002年7月27日签订了商品房买卖合同，又于2004年8月起诉，已超过诉讼时效，丧失了胜诉权。综上，请求法院驳回高士昌告诉。
卢万祥在本院一审未到庭。
本院一审查明：1999年3月16日，海逸公司与船营四建签订建筑工程协议书，海逸公司将逸海湾外国人公寓工程发包给船营四建承建。卢万祥系船营四建经理，以船营四建名义承包此工程。2001年11月3日，海逸公司与船营四建就该工程的价款达成以房抵债协议，海逸公司将31套商品房抵债给船营四建。卢万祥因承建此工程欠高士昌钢材款，即以其中价值1780576元的6套房屋（A座1－6－14号（132.77平方米）、A座1－6－15号（187.77平方米）、B座2－7－11号（143.55平方米）、C座1－6－15号（191.17平方米）、C座1－7－16（173.67平方米）、C座1－7－18（283.93平方米））抵顶给高士昌，并持海逸公司已盖章合同与高士昌于2002年7月27日签订了该6套房屋的商品房买卖合同。2003年6月30日，省公安厅对海逸公司下达解除扣押房产通知，其中对海逸公司13套房屋另行扣押，含高士昌已购买的A座1－6－14号、A座1－6－15号两套房屋。
本院一审认为：海逸公司与船营四建签订的以房抵债协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。卢万祥以其中6套房屋抵付欠高士昌的钢材款，属合同权利的转让，故转让后的高士昌与海逸公司之间的商品房买卖合同合法有效。现高士昌要求海逸公司履行交付房屋的合同义务，符合法律规定，应予支持。海逸公司认为卢万祥盗取合同并进行诈骗并无相关证据，其认为以房抵债的协议系在省公安厅违法干预下签订的，不是自己真实意思表示的辩解亦无相关证据，本院无法支持。对于被告认为存在刑事犯罪要求中止审理的请求，因无公安机关立案的相关证明，本院不予支持。因省公安厅前期扣押房屋并无相关法律手续以及扣押清单，后期扣押又在房屋已经抵债之后，故海逸公司认为房屋已被扣押，不能出售或抵债，商品房买卖合同无效的说法并不成立。高士昌通过债权让与取得了卢万祥与海逸公司的商品房买卖合同权利人地位，其有权向海逸公司主张合同上的权利，故海逸公司认为自己未与高士昌签订过合同，合同的相对方不是原、被告，高士昌不应向自己主张权利一说也不成立。因商品房买卖合同未约定房屋交付时间，海逸公司开发的房屋至今也未交工，因此高士昌要求海逸公司交付房屋的诉讼请求并未超过诉讼时效。
本院一审判决主文：被告海逸公司于本判决生效后三十日内向原告高士昌交付逸海花园小区A座1－6－14号（132.77平方米）、A座1－6－15号（187.77平方米）、B座2－7－11号（143.55平方米）、C座1－6－15号（191.17平方米）、C座1－7－16（173.67平方米）、C座1－7－18（283.93平方米）六套房屋。案件受理费18913元由海逸公司负担。
本院本次再审过程中，高士昌称：坚持原审意见。请求交付的房号已变更为1区3-6-50、1区3-6-51、2区4-7-65、1区6-6-93、1区6-7-94、1区6-7-96。这些房号是海逸公司重新排的，在测绘部门有备案。要求海逸公司按合同履行，要求交付房屋。
海逸公司答辩称：一、1.高士昌从卢万祥处购得海逸公司被省公安厅扣押的房屋，该合同对海逸公司不具有约束力。2.空白合同出售的房屋已经抵账并扣押，不能重复出售或者转让。二、高士昌与持有空白房屋买卖合同的卢万祥签订的合同对海逸公司没有法律效力，是无效的合同。1.海逸公司与高士昌无直接的债权债务关系。海逸公司只与船营四建公司存在债权债务关系，卢万祥无权将船营四建的工程款转给高士昌来抵顶海逸公司的房屋，该抹账行为对海逸公司没有法律效力。2.根据《合同法》《房地产管理法》高士昌所持有的房屋买卖合同无效。本案中买卖合同的标的物是被公安机关扣押的房屋，根据法律规定被依法扣押的房屋不允许进行转让。另外，高士昌所称抹账，是债权人转让权利，从历次审理看，卢万祥没有出庭，也没有通知海逸公司将其债权转让给高士昌，因此该行为不发生法律效力。
原审第三人卢万祥未到庭参加诉讼。
本院再审查明事实与本院（2005）吉中民一初字第38号民事判决认定事实一致。另查明：高士昌请求交付的6套商品房，其中的5套，因卢万祥的其他债权人主张权利，已用于清偿卢万祥的其他债务，现已登记在案外人名下。高士昌要求交付的3-6-51号房屋现仍登记在海逸公司名下。该房屋曾在2007年3月14日被本院执行局以（2006）吉执字第91号民事裁定预查封。
本院认为：海逸公司用包括诉争6套房屋在内的商品房抵顶其欠卢万祥的工程款，卢万祥用其中6套商品房抵顶高士昌的材料款并交付商品房预售合同的行为，实际上属于转让其合同权利。上述行为过程中，卢万祥与高士昌达成了以房屋抵消债务的合意，至此，高士昌与海逸公司之间形成了房屋买卖合同关系。虽然卢万祥与高士昌之间形成了抵消债务的意思表示，但在高士昌实际取得6套房屋之前，并不发生抵债的法律后果。因此，高士昌持6份商品房买卖合同主张交付诉争房屋，是基于合同关系形成的普通债权，权利属性上不具有绝对性和排他性。高士昌的履行合同之诉在尚未得到司法机关确认情况下，其债务并不优先于其他债权。
在债权人请求履行合同的诉讼中，法院应根据合同效力、合同标的物在客观上或法律上是否具有可履行性等情况，作出相应的判决。根据现有案件事实，案涉其他5套房屋，因卢万祥的其他债权人主张权利，已用于清偿卢万祥的其他债务，现登记在案外人名下，已不具备履行条件。现逸海花园小区1幢3单元0306051室仍登记在海逸公司名下，海逸公司应向高士昌交付该房屋。本院（2005）吉中民一初字第38号民事判决在未查明上述5套房屋的实际状态的情况下，判决海逸公司交付约定的房屋，属认定事实有误，本院再审予以纠正。卢万祥与高士昌之间形成了抵消债务的意思表示，但在高士昌实际取得房屋之前，并不发生抵债的法律后果。按照高士昌所提供的合同价款，卢万祥以逸海花园小区1幢3单元0306051室抵顶高士昌借款300432元，剩余1480144元，应视为尚未清偿。在再审过程中，高士昌明确表示无论房屋是否能履行都不变更诉讼请求，本院现只能驳回其除要求海逸公司交付逸海花园小区1幢3单元0306051室之外的其他诉讼请求。高士昌可另寻法律途径解决其与卢万祥之间的债务纠纷。
综上，高士昌的部分诉讼请求有理，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2005）吉中民一初字第38号民事判决；
二、吉林市海逸房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向高士昌交付吉林市昌邑区松江东路93号楼逸海花园小区1幢3单元0306051室（房号194133III301010306051）的房屋；
三、驳回高士昌的其他诉讼请求。
案件受理费18913元，由卢万祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 王子臣
代理审判员 王宏伟
代理审判员 付婷婷
二〇一五年四月八日
代理书记员 顾倩熔