湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初515号
原告:刘永松，男，1965年7月18日出生，汉族。
委托诉讼代理人：黄东祎，郴州市天剑法律服务所法律工作者。
被告：刘峰，男，1972年1月18日出生，汉族。
委托诉讼代理人：黄金明，男，1972年10月28日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王华，男，1982年9月10日出生，汉族。
原告刘永松与被告刘峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘永松向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《租赁合同》，被告立即返还租赁房屋；2、判令被告支付原告租金159000元（从2017年1月1日暂计至3月31日，实计至被告返还房屋之日）、迟延支付租金的违约金15900元（按所欠租金的百分之十计算，实计至被告履行完毕之日），支付原告水电费11396元（暂计至起诉日，实计至被告返还房屋之日），合计186296元；3、判令原告不返还被告履约保证金30000元；4、本案诉讼费用及保全费用由被告承担。
被告刘峰的答辩意见：1、同意解除合同，但要求原告给两个月的时间转让，如果原告不同意给两个月的时间转租，被告要求退场，被告交的押金30000元应该返还。2、原告解除合同的事实理由不成立，被告并不是要拖欠原告的租金，因为二楼漏水严重，导致无法正常经营，被告一直在与原告协商减租的事情，原告只答应从2017年2月份开始降租，而被告要求从元月份开始降租，双方没有协商好，所以延迟支付租金，原告为此在2017年2月28日当着被告等人的面把店门锁上，导致被告无法转让店面和经营，被告后来多次找原告协商，原告要求找其律师处理。3、对原告起诉的租金有异议，被告已交清2017年1月份的租金和水电费，共计70000元；2月份没有水电费产生，2月份的租金被告愿意交；因原告已经把店门锁上，因此被告不再承担三月、四月的租金。4、被告不同意原告收取违约金，因漏水问题致使被告无法经营，被告为此多次找原告协商导致延迟支付租金。
查明的事实
原告围绕其诉讼请求在举证期限内提交了以下证据：1、原告身份证复印件；2、被告户籍复印件；3、房产证复印件；4、租赁合同；5、催款通知书照片。被告围绕其答辩主张提交了以下证据（其中证据6、7系在开庭时提交，证据8系在庭审后提交）：6、照片两张，拟证明租赁房屋二楼漏水是原告三楼的宾馆洗手间导致的，原告方在2017年3月1日锁上了租赁房屋的门；7、证明2017年1月份的房租、水电费付清的付款凭证；8、证明系原告方锁门的录音视频资料。被告对原告提交的证据无异议。原告对被告提交的证据6的证明方向有异议；对证据7无异议；认为证据8已过举证期限，且与本案无关，不同意质证。
（一）本院对原、被告双方无异议的证据，予以确认，并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年5月12日，原告(甲方)与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于郴州市北湖路的房屋出租给乙方，租赁期限5年，即从2013年12月1日至2018年11月30日；乙方向甲方交纳押金50000元，每月租金52800元在每月18日前交清，甲方以收款收据为依据，不开发票，乙方不得无故拖延，逾期3天未交清甲方有权终止租赁，双方的租赁协议自动解除，并按每月租金的10%收取滞纳金，收回所欠租赁费及门面场地所有经营权，由此造成的一切损失由乙方承担；乙方经营期间，门面场地所发生的水电卫生等有关费用均由乙方负责，一切债权债务与甲方无关；乙方经营区内，出现房屋漏水现象，如果是甲方的责任由甲方负责，如果是乙方的责任由乙方负责解决，修理和维护费用由乙方承担；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；双方可以协商变更或终止本合同，乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方可解除合同。签订上述合同后，被告向原告交纳了30000元押金，双方口头约定每月租金变更为53000元，被告在租赁的房屋内经营餐饮店。2017年1月，被告以租赁房屋的二楼有漏水现象等为由找原告协商降租，并要求从2017年1月开始降租，但未与原告协商好，被告拟转让餐饮店，并在店门上张贴了“门面转让”告示。原告在2017年3月1日向被告发出催款通知，该租赁房屋在当日被锁上门，被告在该租赁房屋内经营的餐饮店自此关门。此后，被告找原告协商，要求给予其一定的期间用于转租，但双方多次协商未果，原告为此诉至本院。被告在2017年3月10日付给原告70000元用于支付2017年1月份的租金及所欠的水电费。在本案诉讼过程中，被告多次要求原告给予其一定的期间用于转租，但双方对被告应支付的租金的数额、转租期的问题未达成一致意见，原告最终表明不同意给被告转租期，被告遂要求从租赁房屋中退场，原告同意被告退场。原告在2017年6月1日公告重新对外招租，被告在2017年6月3日退场。
（二）对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告对被告提交的证据6的证明方向有异议，认为该证据不能证明是原告锁的门，不能证明租赁房屋漏水是原告导致的，因为租赁房屋是被告自己装修的。本院对该证据的真实性予以认定，但仅根据该证据不足以认定租赁房屋的门是由原告锁上的，不足以认定租赁房屋漏水的原因。
2、原告以被告逾期提交证据8为由，拒绝质证。本院认为，该证据是被告在庭审后收集并提交的，本院对被告逾期举证的行为予以训诫，但因该证据与本案的基本事实有关，本院予以采纳。该证据能够证明租赁房屋的门是由原告方锁上的。
判决的理由与结果
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方自愿签订涉案《租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效。在该合同履行过程中，原、被告因产生纠纷且协商解决未果，现均同意解除合同，故原告诉请解除合同，本院予以支持；因被告已从租赁房屋退场，故原告诉请被告返还租赁房屋，本院不予支持。本案的争议焦点是：
（一）被告还应支付原告多少租金、水电费
1、因原告方在2017年3月1日将租赁房屋的门上锁，被告为此只同意支付2017年3月之前的租金。对此，本院认为：被告在原告方锁门之前已张贴“门面转让”的告示，被告在原告方锁门之后，并没有要求立即退场，而是要求原告给予其一定期间用于转租；在本案诉讼过程中，被告亦多次找原告协商要求给予其一定的期间用于转租，直到原告明确表示不同意给予转租期后，被告才要求退场；原告已在2017年6月1日公告重新对外招租，被告已在2017年6月3日退场。综上，被告应将2017年6月之前的租金支付给原告。
2、原告诉请的2017年1月1日至3月31日期间的租金为159000元（以后另行计算至被告返还房屋之日）、水电费为11396元（暂计算至起诉之日，实计至被告返还房屋之日）。因原、被告口头约定月租金为53000元，故本案租金应按53000元/月进行计算。被告在2017年3月10日支付给原告70000元用于支付2017年1月份的租金及所欠的水电费，因此，被告还应支付原告2017年2月、3月的租金共计100396元，即〔53000元×2-（70000元-53000元-11396元）〕。原告没有举证证明除了其主张的水电费11396元外，被告在租赁期间还有水电费未付，故被告在本案中不再支付水电费给原告。
（二）被告应否支付原告违约金
被告以租赁房屋漏水等为由找原告协商降租，并为此自2017年1月起迟延支付租金，但双方协商未成。因被告一直在找原告协商解决，而且对于租赁房屋漏水的原因，原、被告各执一词，本院根据现有证据无法作出认定，认定被告属于无故拖延支付租金证据不足，因此原告诉请被告支付违约金，本院不予支持。
（三）被告交的押金30000元应否返还给被告。
房屋租赁合同中约定承租方向出租方交纳一定数量的押金，目的在于担保承租人因租赁所产生的债务的履行，租赁关系终止时，如承租人没有拖欠租金、没有造成财物损坏等情形，出租人应将押金退还给承租人。本案中，因被告还有租金尚未支付，故被告交纳的押金30000元应抵减原告的租金，不再退还给被告。
综上所述，本案经本院调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告刘永松与被告刘峰于2012年5月12日签订的《租赁合同》；
二、被告刘峰尚欠原告刘永松2017年2月、3月的租金共计100396元，减去被告刘峰交纳的押金30000元，被告刘峰还应支付原告刘永松2017年2月、3月的租金共计70396元，限在本判决生效后十日内支付完毕；
三、被告刘峰按53000元/月支付原告刘永松2017年4月、5月的租金共计106000元，限在本判决生效后十日内支付完毕；
四、驳回原告刘永松的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4544元，由原告刘永松负担1805元，被告刘峰负担2739元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 曹华英
人民陪审员 邝 倩
人民陪审员 尹敏莲
二〇一七年七月十二日
书 记 员 林 蒙
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款当事人协商一致可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。