浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金武民初字第445号
原告：周仓余。
委托代理人：鲍春银（特别授权代理）。
委托代理人：周元妲（特别授权代理）。
被告：陈华新。
委托代理人：章龙武（特别授权代理）。
原告周仓余与被告陈华新房屋买卖合同纠纷一案，于2015年5月25日向本院起诉。本院于当日受理后，依法由审判员沈忆独任审判，分别于2015年6月17日、2015年10月27日两次公开开庭进行了审理。原告周仓余及委托代理人鲍春银、周元妲，被告陈华新及其委托代理人章龙武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周仓余起诉称：2013年12月10日，原、被告订立一份《房屋买卖合同》，约定被告将武义县泉溪镇西陈饲料加工厂的厂房及土地704.5平方米以148万元的价格转让给原告，且约定当天原告支付定金50万元，余款98万元于2014年1月10日前支付。原告当天支付了定金50万元。2014年1月29日双方达成《房屋买卖补充协议》：①原告于2014年1月29日支付给被告人民币30万元；②被告协助原告建房审批，四邻意见签好，原告再支付给被告62万元整；③最后6万元整原告在与隔壁邻居交界处（2米暂时剩余未建房部分）可以建房时支付；对付款的时间和条件进行了变更。当天原告支付了30万元整。可被告在没有达到上述②条的情形下于2014年6月22日以审批建房为由再次向原告收取人民币30万元整，原告又支付了30万元，至此，原告共支付了110万元，但一直没有建房（厂房）手续。后经调查证实：被告的上述房地产是从郭明献处受让所得，但其双方未办理过过户变更手续；泉溪镇于2013年11月9日已征用该块土地中的65平方米；2014年根据泉溪镇控规，该块地已变为住宅用地。原告认为：被告用以转让的房地产因之前与郭明献的转让过程中未办理过变更手续，尚未取得房屋产权和土地使用权，属无产权人的转让行为。为此，请求判令：确定双方于2013年12月10日订立的《房屋买卖合同》无效；被告返还购房款110万元并且赔偿利息损失18.7万元（已按月息1%计算至2015年6月10日）。
被告陈华新答辩称：1、双方签订合同合法有效，均为双方的真实意思表示，房屋的交付以变更经营人的方式进行，是双方协商的成果，并不存在胁迫威胁的行为；2、根据被告与郭明献签订的《房地产买卖合同》，双方约定：郭明献无条件办理相关手续，并同意过户给被告或者被告指定的人名下。由此可见，本案被告并非无产权人，其有权利将本案的争议标的出售给原告，而至今该案中房屋土地证无法办理过户手续是有原因的，之前原告委托他人将厂房拆除及2014年7月份泉溪镇规控政策影响致使原告无法办理过户手续，其原因是原告在合同签订后长达7个月的时间里没有办理厂房重建手续，后泉溪镇出台规控致使该地块划分为住宅用地，最终无法办理工业用地的审批。而被告一直协助原告并多次催促其办理过户手续，处理好邻里关系，被告已按照合同约定履行了义务，至于该土地中征用的65平方米的事实，在合同签订前，被告经中介已向原告阐明，原告对该事实是清楚的。综上，被告已经按照合同的约定，履行了义务，并不存在任何违约行为，双方签订的合同是双方真实意思表示，并不存在任何合同无效的情形，而是原告因自身过错及政策调整，导致其厂房重建审批不下，恳请贵院查清事实，驳回原告的诉请。
原告周仓余为证明其主张，向本院提供了如下证据：
1、工业厂房买卖合同（复印件）1份，证明被告转让的房屋是从郭明献处购买的事实，被告陈华新从郭明献处的房屋买卖是要办理相关的过户手续的；
2、补充协议1份［复印件，原件存于（2014）金武民初字第991号］，证明原、被告间对合同履行的付款条件、期限进行变更的，被告一直没有办理四邻意见，导致无法办理相关审批手续。
对上述证据，被告质证认为证据1的真实性无异议，合同中明确郭明献同意过户给陈华新或陈华新指定的他人名下，恰可以说明被告陈华新有权利与原告签订合同的，并非原告起诉的无产权人，虽然没有办理过户手续，但是被告陈华新可以将该厂房过户到原告名下；证据2的真实性无异议，均系双方真实意思表示，原告方提及的厂房购房款的支付是合同履行的问题，并不影响合同本身的效力。本院对上述证据的真实性予以确认。
3、证人朱某证言1份，证明房子拆除的经过。
对该证据，被告质证认为证人的陈述系真实意思表示，从证人的陈述中可以了解到该份拆迁协议是甲乙双方自愿签署，并不存在胁迫的行为，且协议中可以看出代表人是周仓余，且拆迁款是由周仓余支付给朱某的。本院对证人证言的真实性予以确认。
被告陈华新为证明其主张，向本院提供了如下证据：
1、个体工商户（复印件）1组，证明被告从郭明献处转让加工厂及原、被告签订合同后被告将其名下所有的房产转让给原告的事实；
2、委托拆迁协议（复印件）1份，证明原告与王文木签订协议，将厂房全部拆除的事实；
3、详细规划（复印件）1份，证明泉溪镇向武义县建设局提交申请的时间为2014年7月。
对上述证据，原告质证认为证据1的工商登记情况真实性无异议，对登记在周仓余名下事实无异议；证据2的真实性无异议；证据3的要件形式有异议，涉及单位没有公章，人民政府也没有公章和签字，但是对于这块地已经划归为住宅用地的事实无异议。本院对证据1-3的真实性予以确认。
4、询问笔录（复印件）1份，证明该房产买卖合同与土地证买卖合同中原告都参与对该土地的性质所有权的归属及合同签订都是自愿的；
5、补充协议（复印件）1份，证明郭明献与被告陈华新签订买卖合同后，其出具委托可以由陈华新另行与他人签订买卖合同的权限的事实。
对上述证据，原告质证认为对于证据4真实性予以认可，但有缺陷，笔录属于中介陈志康的证人证言，根据民诉法证人需出庭作证。律师对外调查询问应当有两名律师在场，该笔录不符合律师办案规程。该份笔录反而证明被告卖房子的时候就有概念上的错误即营业执照变更到原告名下土地房产就是原告的，本案就是因为该认识的错误所以才造成这个结果。从调查笔录第二页的内容中看，当时被告签订买卖合同前讲述了合同之外不切实际的问题，引诱原告错误的认识。被告存在隐瞒事实，询问笔录中说房产系从镇里购买，事实上是从郭明献处购买。从询问笔录第二页最后的几段可以说明之前陈华新有承诺卖给原告就可以拆除了，但事实是现在却不是这样的。对于证据5不是原件，无法质证，对该证据不予质证。本院对证据4的真实性予以确认，至于合同是否有效将在本院认为部分综合予以阐明；证据5系复印件，原告不予质证，本院对此不予认定。
综上，本院认定本案事实如下：2013年12月10日，周仓余与陈华新通过武义连通中介有限公司签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：陈华新将坐落在武义县泉溪镇西陈饲料加工厂，用途工业，土地使用权证号为武国用2001字第002029号，地号为1005059，土地性质补办出让，占地面积704.5平方米的房地产转让给周仓余；房屋以现状为准；房地产转让价款为148万元，合同签订后周仓余支付50万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，2014年1月10日前支付98万元作为第二次付款；第二次付款周仓余在陈华新将营业执照中的武义县泉溪镇西陈饲料加工厂的经营者姓名变更为周仓余名下二日内付清；周仓余在批建和造房子过程中，陈华新必须予以协助；陈华新在变更营业执照中的经营者姓名过程中涉及的费用由陈华新承担等内容。合同签订当日，周仓余支付陈华新购房定金50万元。2013年12月20日，陈华新就以其为经营者，字号为武义县泉溪镇西陈饲料加工厂办理了注销；同日周仓余以其为经营者，字号为武义县泉溪镇西陈饲料加工厂进行核准登记。2014年1月29日，周仓余与陈华新签订《房屋买卖补充协议》一份，协议就原房地产买卖合同中第四条中的第1小条的第二次付款更改为：1、2014年1月29日周仓余付给陈华新人民币30万元；2、陈华新协助周仓余建房审批，四邻意见签好，周仓余支付陈华新62万元；3、最后6万元周仓余在与隔壁邻居交界处（贰米暂时剩余未建房部分）可以建房时支付。协议签订当日，周仓余支付陈华新购房款30万元；2014年6月22日周仓余支付陈华新购房款30万元。
另查明，2013年5月6日，武义县泉溪镇西陈饲料加工厂经营者郭明献与陈华新签订《工业厂房买卖合同》一份，合同对工业用地产权基本情况、转让范围及价款等进行约定，明确陈华新自行负责办理土地使用权过户手续，武义县泉溪镇西陈饲料加工厂经营者郭明献应无条件配合办理其相关过户手续，并同意过户给陈华新或陈华新指定的其他人名下，不得以任何借口推辞，否则自愿赔付该房产的市场价的一倍赔偿金，有关契税及相关费用全部由陈华新负担。2014年6月26日，周仓余与王文木签订《委托拆迁协议》一份，约定将坐落于武义县泉溪镇西陈村原西陈饲料厂的厂房拆迁，由周仓余支付劳务费额3000元，现合同已履行。2014年7月，武义县泉溪镇人民政府出台武义县泉溪镇城镇控制性详细规划将诉争房地产所在的地块控规为住宅用地。
本院认为，本案主要争议焦点为房屋买卖合同是否有效问题。从庭审查明的情况看，被告与郭明献在签订转让合同后确未办理过户登记手续，但郭明献以其为经营者，字号为武义县泉溪镇西陈饲料加工厂办理了注销，由被告以其为经营者，字号为武义县泉溪镇西陈饲料加工厂进行核准登记，并在转让合同中明确郭明献无条件配合办理相关过户手续，并同意过户给陈华新或陈华新指定的其他人名下。且目前诉争厂房之所以过户存在障碍，主要原因是地上建筑拆除引起，而根据委托拆迁协议和证人朱某的证言仅可以确定拆除房屋事宜系由原告委托朱某，拆除费用由原告支付的事实，无法证明纠纷发生系被告过错所致。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，不能因诉争厂房过户存在障碍就否认其合同的有效性。至于原告提及的被告存在故意隐瞒有65平方米面积拆除及被告知道厂房所在地将被控规仍出卖给原告等情形，亦不属于合同无效的情形。综上，原、被告就诉争厂房签订的买卖合同，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属有效。原告的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告周仓余的诉讼请求。
案件受理费8192元（已减半），由原告周仓余负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 沈忆
二〇一五年十一月二十四日
代书记员 廖君