浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终377号
上诉人（原审被告）：曹春风。
委托代理人：张征宇、祁金龙，浙江圣文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆福洪。
委托代理人：沈沁梅，浙江兴嘉律师事务所律师。
上诉人曹春风因与被上诉人陆福洪房屋租赁合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2015）嘉桐濮民初字第112号民事判决，向本院提�上诉。本院于2016年2月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月8日公开开庭进行了审理。曹春风的委托代理人祁金龙、陆福洪及其委托代理人沈沁梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2013年5月5日，陆福洪与曹春风签订《房屋租赁合同》1份，约定：曹春风向陆福洪租赁濮院镇凯旋路881号的店面房3间及2楼的套房1间；租期为2年，自2013年5月1日起至2015年4月30日止；年租金88000元，先付后用，一次性付清；租赁期间届满时若需延长，双方应重新签订续租合同。上述合同签订后，双方均按约履行。2015年2月17日，陆福洪提前与曹春风协商续租事宜，但无果。庭审中，陆福洪、曹春风均确认双方在2014年曾有空调、瓷砖业务往来。
原审法院另认定：案涉房屋的登记所有权人系陆福洪之子即案外人陆浙伟，陆浙伟已授权陆福洪出租案涉房屋。�春风在租赁后曾对案涉房屋进行装修。
2015年5月11日，陆福洪以曹春风未经同意对租赁房屋进行装修、租赁合同到期后又拒绝腾退为由，诉至原审法院。请求判令曹春风腾退租赁房屋并将房屋恢复原状、并按15万元/年的租金标准支付自2015年5月1日至实际腾退之日的房租及在此期间发生的水电费。案件审理过程中，陆福洪自愿放弃要求曹春风支付水电费的诉讼请求。
曹春风在原审中答辩称：其在2015年2月13日支付了2015年5月起的房租订金9000元，并于2014年11月开始对所租房屋进行装修，投入了60000元；若陆福洪要求腾空房屋，则应返还曹春风双倍订金及60000元装修费。
原审法院审理认为：我国《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，陆福洪、曹春风签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月30日到期，且双方未再签订续租合同，故曹春风应依法将案涉房屋及时返还给陆福洪。虽然曹春风辩称其已与陆福洪达成续租协议且已向陆福洪给付续租订金9000元，但因陆福洪、曹春风双方在2014年曾发生过空调、瓷砖交易，且曹春风并无证据证实其于2015年2月13日转账给陆福洪的9000元即为续租款，结合双方之间关于租金支付的惯例，曹春风该答辩意见不成立，不予采信，故对陆福洪主张曹春风腾退案涉租赁房屋的诉请，依法予以支持。
《合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十三条�规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，曹春风辩称其对案涉房屋进行装修已经陆福洪同意，但其未能提供证据予以证明，而陆福洪也否认曾同意曹春风对案涉房屋进行装修，故曹春风该答辩理由不成立，对陆福洪主张曹春风应将案涉租赁房屋恢复原状的诉请，予以支持。同时，结合《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》的相关规定以及庭审中陆福洪关于将案涉租赁房屋恢复原状的意见，原审法院确定曹春风恢复原状义务的具体范围为拆除案涉租赁房屋中未形成附合的装饰装修物。
我国《物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，�可以请求承担其他民事责任。”本案中，当事人双方所签《房屋租赁合同》中的租赁期限已于2015年4月30日届满，租赁关系已不存在，故曹春风已无权再继续占有、使用案涉租赁房屋，但曹春风却未及时将案涉租赁房屋中腾空并交还陆福洪，且继续占用该房屋至今，明显与法不符，结合《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，曹春风应当向陆福洪支付自2015年5月1日起至曹春风实际腾退之日止的逾期腾房占用费；就具体计算方式而言，鉴于双方当事人在审理中一致同意按照每年99000元的标准计算，原审法院对此依法予以确认。
据此，原审法院�照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、曹春风于本判决生效之日起10日内将位于桐乡市濮院镇凯旋路881号的3间店面房以及2楼的1间套房中未形成附合的装饰装修物拆除并将前述房屋腾空后交还给陆福洪；二、曹春风于本判决生效之日起10日内按每年99000元的标准向陆福洪支付自2015年5月1日起至实际搬离上述房屋期间的占有使用费；三、驳回陆福洪其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113元，由陆福洪负担13元，由曹春风负担100元。
判决宣告后，曹春风不服，向本院提起�诉称：事实与理由：一、原审判决对于2015年2月13日转账给陆福洪的9000元不予认定为续租款，缺乏相应的事实依据，明显与事实不符。曹春风与陆福洪的确存在着空调、瓷砖的业务往来，陆福洪在原审庭审中提交的结算单两份充分证明了这9000元是双方达成了新的租赁协议而支付的定金，而不是陆福洪所认为的业务抵扣之后曹春风所欠陆福洪的欠款。两张结算单的金额分别为23580元和34065元，抵扣后陆福洪欠曹春风10215元。因此陆福洪陈述的这9000元是抵扣后曹春风的欠款，完全与事实不符。原审判决对于9000元是何种款项未要求陆福洪予以说明，简单地以曹春风无证据证明9000元是续租款及结合双方之间租金支付的惯例，对这9000元款项不予认可，没有依据。
二、原审判决认为曹春风对租赁房屋的装修未经过陆福洪同意，这一认定与事实不符，适用法律错误。�春风对租赁房屋的装修是得到陆福洪的同意并且陆福洪对此是明知的，曹春风对房屋的装修时间发生在2015年10月，期间曹春风曾向陆福洪购买过空调，对这一事实陆福洪也是认可的。在本案诉讼之前，曹春风承租了陆福洪房屋将近4年，关系尚可，按照嘉兴地区的习俗以及交易的习惯，曹春风购买空调肯定是需要陆福洪进行安装的，即使曹春风不说，陆福洪也知道空调安装在哪个位置。因此陆福洪在庭审中陈述对于曹春风的装修完全不知情，显然与事实相悖。陆福洪不予承认装修事实，无非是想霸占曹春风的劳动成果，达到不劳而获，提升房屋价值的目的。
三、原审判决要求曹春风无条件腾退房屋给陆福洪明显违反民事法律的基本原则公平原则。曹春风基于对陆福洪的信任且长期租赁该房屋，并征得陆福洪同意对房屋进行装修，使得房屋增值。现陆福洪却通过恶意诉讼，致使曹春风损失重大。即使曹春风不再租赁该房屋，但基于公平原则，对于陆福洪的受益部分应当对曹春风进行补偿。通过对历年租金的变化，我们也可以发现租金的增长不可能出现跳跃式的前进，陆福洪要求的150000元年租金明显是想达到自己的非法目的。
四、原审判决在审理过程中程序上存在一定的瑕疵。曹春风在原审答辩中要求陆福洪双倍返还定金及装修费用60000元，但原审法院对于这一独立的诉求并未告知曹春风另行起诉或予以处理。
综上，曹春风认为原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判租赁合同按年租金99000元继续履行，或将本案发回重审。
陆福洪在二审中答辩称：曹春风提供的9000元款项的转帐记录，不足以证明所涉款项性质为定金；曹春风购买的空调是�陆福洪的员工去安装的，陆福洪无从知晓装修的情况，曹春风对租赁房屋进行装修并未征得陆福洪同意，曹春风认为其向陆福洪买过空调，就推定陆福洪知道房屋装修的事实，没有依据。
双方在二审中均未提供新的证据。
本院经审理，除对原审法院认定的事实予以确认外，另认定：涉案租赁房屋二楼套房用于居住，曹春风承租时该套房为毛坯房，且没有门。2013年5月5日《房屋租赁合同》签订前，曹春风已租赁涉案房屋数年，租赁之初即对二楼套房进行了装修，对此陆福洪也是知情的。
本院认为：本案二审争议焦点在于曹春风2015年2月13日支付的9000元款项是否为续租房屋的定金，曹春风2014年11月对房屋的装修是否征得陆福洪的同意，陆福洪应否对曹春风的装修费用的补偿，以及原审程序是否违法的问题。
关于9000元款项的性质。双方当事人在2014年3月、10月分别发生了空调和瓷砖买卖业务往来，对该事实双方均无异议，但对相应业务的价款，双方各执一词，陆福洪认为空调价款为33434元、曹春风认为瓷砖价款为34065元，均未提供有效证据证实，对对方提供的相应证据的真实性又互不认可，且曹春风对该两笔业务并不能提供已结清帐目的书面证据，因此，该9000元款项为双方上述业务项下款项的可能性并不能排除。关于续租问题，曹春风并未提供证据证明双方当事人已达成了续租意向，更未签订续租合同，相反，陆福洪提供的曹春风无异议的2015年2月17日手机短信，载明陆福洪提出续租的租金为15万元，故曹春风称双方“续租事宜在2014年10月左右已谈好，下一年度的租金与隔壁一样”（即曹春风提供的姚建芬、姚永立出具的证明中载明的99000元/年的租金）之事实，没有依据，不能成立。曹春风�供的2015年2月13日的转帐凭证中，也并未载明该款项为定金，故曹春风认为双方已达成续租协议，该9000元款项为续租的定金，理由不能立。
关于装修，曹春风租赁的房屋由一楼店面和二楼套房组成。关于一楼店面，曹春风认为其承租后于2013年进行了装修，陆福洪对此予以否认，对此，曹春风也未提供证据证明，故对曹春风主张一楼装修的事实本院不予认定。曹春风承租时二楼套房为毛坯房，且没有门，明显不符合使用目的，曹春风租赁之初即对二楼套房进行了装修，对此陆福洪也是知情的。该次装修后，曹春风已居住二楼至2014年，在房屋经过必要装修已达到租赁目的的情况下，曹春风2014年11月对房屋再次进行装修，理应征得陆福洪同意，否则，在陆福洪对装修不同意利用的情形下，不但装修费用应由曹春风自行承担，陆福洪还可请求曹春风恢复原状或�偿损失。曹春风向陆福洪购买空调之事实，不足以证明陆福洪知道曹春风对租赁房屋进行装修而不表示反对，曹春风又不能提供其他证据证明陆福洪同意其2014年的装修行为，故原审认定曹春风2014年的装修未征得陆福洪的同意正确。曹春风认为其2014年的装修得到了陆福洪的同意，陆福洪应对曹春风的装修费用进行补偿的上诉理由不能成立。
关于原审程序。曹春风原审中要求陆福洪双倍返还定金及装修费用60000元，理应提出反诉，该诉求不属法院释明权行使的范围，原审法院无义务对此进行释明。曹春风认为原审未告知其另行起诉或处理程序违法，理由不能成立。
综上，曹春风的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费113元，由曹春风负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨迪虎
审 判 员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一六年三月三十日
书 记 员 林雪琴