上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初11683号
原告(反诉被告)陈樟，男，1989年8月18日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)吴艳芳，女，1987年10月30日生，汉族，住址同上。上列两原告共同委托代理人经海祥，上海市光明律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人萧志壮，上海市光明律师事务所律师。被告(反诉原告)吕雄伟，男，1970年3月8日生，汉族，住上海市静安区。委托代理人邹勇富，上海繁锦律师事务所律师。委托代理人孙宏霞，上海繁锦律师事务所律师。原告陈樟、吴艳芳与被告吕雄伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告陈樟及两原告共同委托代理人萧志壮、被告吕雄伟及其委托代理人邹勇富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈樟、吴艳芳诉称，2016年2月21日，原被告签订了居间合同及房地产买卖合同，由原告购买被告的宝山区通河二村XXX号XXX室房屋。事后原告支付了20万元房款及利息7,000元，2016年4月7日原告要向被告支付房款30万元，但被告要求涨价50万元，拒绝继续履行合同。被告的行为已构成严重违约，故原告向法院起诉，要求1、判令被告继续履行原被告双方2016年2月21日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)的合同义务，配合原告到银行办理将被告所有的上海市宝山区通河二村XXX号XXX室房屋用于办理银行抵押贷款手续；2、判令被告协助原告办理上述房地产的过户登记手续。本案审理中，原告表示变更诉请为要求解除合同，被告返还原告支付的房款20.7万元及20.7万元的利息(按照银行同期贷款利率，以20.7万元为本金，从2016年2月26日起至判决生效之日止)；目前系争房屋价格是220万元，要求被告赔偿72万的房屋差价。被告吕雄伟辩称，系争房屋系被告与父亲吕小生共有，由于吕小生年事已高，故2月21日签订合同时吕小生不在场，而是在2月26日才签字的。合同中约定原告的首付款是向中介公司借款，还要将被告的房屋抵押给中介公司，该约定是无效的。事实上被告为了置换房屋，要求原告于2016年2月28日就支付房款30万元，并拒绝将房屋抵押给中介公司。现同意解除合同，但不同意赔偿。违约在原告，被告不存在违约，若法院认定被告违约，该损失的计算时间应该按照2月28日的市价，当时的价格还是148万。原告也有过错，没有给被告充分考虑时间，签合同时两被告是分开签的。原告还存在首付贷的行为，存在一定的欺骗。反诉要求1、解除原被告就上海市宝山区通河二村XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)；2、判令原告向被告按照系争房屋合同价款148万元的20%支付违约金人民币9.6万元(已扣除原告支付的房款20万元)。原告陈樟、吴艳芳针对被告吕雄伟的反诉辩称，不同意被告反诉请求。经审理查明，系争房屋系被告与父亲吕小生(吕小生于2016年8月18日去世)共有。2016年2月21日，原被告签订了房地产买卖居间协议，约定由原告购买被告的宝山区通河二村XXX号XXX室房屋，房屋总价148万元。协议第十条约定，其中的30万元房款，由甲方先向中介方借，利息7,000元由乙方承担。借款期限为2016年2月25日至4月7日。甲方同意将房屋做借款抵押物，等甲方将30万元归还中介方账户后，中介配合甲方2日内到交易中心解除抵押。2016年2月21日，原被告及吕小生签订了上海市房地产买卖合同，由原告购买被告的宝山区通河二村XXX号XXX室房屋，房屋总价148万元，双方于2016年5月25日前过户。附件三约定，原告于签订房地产买卖合同当日支付房款5万元，2016年2月28日前支付15万元，同年4月7日前支付30万元，以贷款方式支付房款96万元，交房时支付2万元。同日双方签订补充协议，约定原告于2016年2月26日支付被告7,000元作为装修补偿款。事后原告支付了20万元房款及7,000元。本案审理过程中，为证明己方主张，原告提供录音，证明2016年4月7日原告依约到达中介处欲支付被告30万元购房款，但被告违反合同约定未出现，中介和原告多次致电被告，要求被告到场接收30万元购房款或提供银行账户用于接收30万元购房款，被告却不予接收，并提出要求加价50万元，否则要单方解除购房合同。被告表示对录音的真实性无异议，4月7日的录音中吕雄伟明确指出原告违约在先，该录音也不能证明原告在4月7日付款没有成功的责任在被告，原告没有提供付款能力的依据，也没有通过其他途径将钱款支付给被告，原告可以通过提存或公证的方式解决付款问题；4月15日的录音说明关于首付款支付时间双方是有争议的，因为被告售房是要置换房屋的，要求原告在2月28日前将首付款支付给被告，原告的拖延增加了被告置换时间和成本。被告提供2016年2月26日录音，证明被告是置换房屋，并要求原告在2月28日前支付首付款50万元，原告是同意的，原告通过首付贷的方式将系争房屋抵押给居间方来支付首付，被告明确表示拒绝，原告和居间方通过恐吓的方式骗取吕小生签字后达到4月7日支付首付的目的，2月26日吕小生签字是被恐吓才签的，且当天双方也是存在争议的。原告表示录音中的内容是双方在商量，且该录音是被告私自录取的，原告不知情，对该录音合法性有异议。以上事实，有房地产买卖合同、房地产买卖居间协议、收据、录音及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订了上海市房地产买卖合同，根据该合同附件三约定，2016年4月7日原告应支付房款30万元。而根据原告提供的录音，可以证明原告在4月7日要求向被告支付房款，但被告不愿配合继续履行合同，故被告系违约。被告辩称原告应在2月28日支付房款，根据双方签订的买卖居间协议第十条约定，其中4月7日应付房款30万元，由被告向中介借款30万元，并以系争房屋做抵押，但该约定与双方签订的上海市房地产买卖合同约定内容不符，且事后被告也明确表示不同意以房屋做抵押，故双方仍应按上海市房地产买卖合同约定的付款时间及方式履行。由于被告违约，致双方合同无法再履行，故被告应将房款退还原告，并承担违约责任。根据目前本市的房地产市场行情，系争房屋价格上涨明显，另考虑到原告支付房款20多万元，占总房价款的小部分，本院结合双方合同的签订及履行情况、过错及原告已支付房款的数额，酌定由被告赔偿原告损失25万元。由于系被告违约，故被告反诉要求原告支付违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告陈樟、吴艳芳与被告吕雄伟签订的上海市房地产买卖合同解除；二、被告吕雄伟于本判决生效之日起十日内，返还原告陈樟、吴艳芳房款207,000元；三、被告吕雄伟于本判决生效之日起十日内，赔偿原告陈樟、吴艳芳损失25万元；四、原告陈樟、吴艳芳的其余诉讼请求，不予支持；五、反诉原告吕雄伟要求反诉被告陈樟、吴艳芳支付违约金的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取6,535元，由原告陈樟、吴艳芳负担2,458元，被告吕雄伟负担4,077元；财产保全费5,000元、反诉案件受理费减半收取2,870元，由反诉原告吕雄伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年十月十日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。