上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第2430号
原告潘耀基。
原告潘梦。
法定代理人潘耀基。
被告上海东亚房地产股份有限公司。
法定代表人王长宝。
委托代理人倪ＸＸ。
原告潘耀基、潘梦诉被告上海东亚房地产股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月11日受理后，适用简易程序，依法由代理审判员梅松松独任审判，分别于2014年11月27日与2015年1月30日公开开庭进行了审理。原告潘耀基，被告上海东亚房地产股份有限公司的委托代理人倪ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘耀基、潘梦共同诉称，2009年11月2日，原告与上海锦南房屋动拆迁有限公司、上海东亚房地产股份有限公司签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定原告用2，014，062元的安置款购买东元坊6号北楼1002室房屋（以下简称系争房屋），该房屋面积为97.77平方米。2014年9月26日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，被告告知原告拆迁安置房屋最终的位置为普育东路XXX弄XXX号XXX室，经上海市黄浦区测绘中心测定实际面积为101.08平方米，实测面积比预测面积多出3.31平方米，按照每平方米20，600元计算，原告按照被告要求支付多出面积补偿款68，186元。原、被告从未就面积误差比超出3%部分如何计算签订过协议，根据《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内的（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，本案系争房屋实际面积与预测面积的误差比已超过3.4%，超出3%部分应由被告承担，故原告要求被告返还多收的超面积购房款人民币8，039元。
被告上海东亚房地产股份有限公司辩称，双方签订的《期房购房意向书》中约定，意向书约定的建筑面积为预测面积，最终以测绘中心提供的实测面积为准，按《购房预售合同》的规定的执行。2012年7月5日，黄浦区测绘中心出具房屋土地权属调查报告书，测绘得出系争房屋预测建筑面积为101.24平方米。2013年7月15日，被告通知原告办理面积核对、费用结算及签订房屋预售合同确认书。原告收到后对面积差异提出异议，拒绝办理后续手续。被告于2013年9月10日在动迁组公示栏中张贴告知书，告知动迁居民，签订预售合同所约定的房屋面积是房屋测绘部门测绘得出的预测面积。后原告方到多个部门进行信访。2013年9月27日，被告取得实测面积报告书，系争房屋实测面积为101.08平方米。2013年12月19日，原告起诉被告，要求被告支付安置补助费、安置房屋总价款利息，并为原告办理进房手续，法院审理后认为原告选购房屋的相关交付事项，需通过拆迁双方协商签订安置商品房预售合同予以明确，原告要求拆迁方直接履行交房义务难以支持。被告分别于2013年9月25日和2014年3月14日书面和短信通知原告办理面积核对、费用结算、签订预售合同等手续，原告未办理。原告对办理进户要签订预售合同，预售合同约定的面积为测绘部门提供的预测面积，与动迁协议中房屋面积有差异、需支付差价款是明知的。被告与其他购房人签订的预售合同中约定，房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3%（包括3%），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署（房屋交接书）之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。原告给被告看过预售合同，被告对预售合同的内容是清楚的。2014年5月13日，被告取得东元坊配套商品房大产证。2014年9月25日，原告将相关费用支付给被告，同日双方签订《东元坊动迁安置商品房出售合同确认书》，对实测面积、单价、超面积出资款、总价进行了确认，原告未提出异议。2014年9月26日，双方签订《上海市商品房出售合同》，原告办理入户手续。原、被告对签订预售合同、面积以及是否需要支付差价长期存在争议，原告长期不办理进户手续长达2年之久，双方最终签订的《上海市商品房出售合同》约定的面积即实测面积，系双方真实意思表示，原告也按约支付差价款，原告对签订的出售合同反悔有违诚信，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年11月2日，原、被告签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，被告拆迁上海市车站支路XXX号房屋，对原告户进行安置。同日，原、被告签订《期房购房意向书》，确认被告同意原告户购买配套商品房“东元坊6号北楼1002室”房屋一套，房屋建筑面积97.77平方米，安置价为每平方米20，600元，总计2，014，062元，拆迁安置款2，014，062元作为被拆迁人购房款。购房意向书第四条约定，该房屋建筑面积为预测面积，最终以测绘中心提供的实测面积为准，按《购房预售合同》的规定的执行。
2012年7月5日，上海市黄浦区房地产测绘中心出具房屋土地权属调查报告书，载明普育东路XXX弄XXX号XXX室（原东元坊6号北楼1002室）房屋预测建筑面积为101.24平方米。
2013年7月，拆迁方以告知书形式书面通知原告潘耀基，告知书内容包括：原东元坊6号北楼1002室的正式门牌号为普育东路XXX弄XXX号XXX室，购房人为原告潘耀基、潘梦，预测面积为101.24平方米，安置房屋总价为2，085，544元；预测面积与原签约面积误差为3.47平方米；按原签约单价计算，原告需补交差价款71，482元，在原告结清所有款项后，再根据原房屋供应单的产权人信息安排签订《东元坊动迁安置商品房预售合同确认书》。之后，原告潘耀基至拆迁方处协商，但未与被告签订安置商品房预售合同。
2013年9月10日，拆迁方又以在基地公告栏张贴公告的形式进行公示告知，内容包括：双方签订动拆迁协议所约定的房屋面积为设计部门提供的预测面积；签订预售合同所约定的房屋面积是房屋测绘部门测绘得出的预测面积；房屋预售合同是依据两者面积差异、费用结算等内容签订；最终建筑面积以房屋测绘部门测定的实测面积，并经房地产交易部门审核认定为准等。
2013年9月25日，被告再次书面通知原告签订预售合同。
2013年9月27日，上海市黄浦区房地产测绘中心出具房屋土地权属调查报告书，载明普育东路XXX弄XXX号XXX室（原东元坊6号北楼1002室）房屋实测建筑面积为101.08平方米。
2013年12月，原告潘耀基起诉上海东亚房地产股份有限公司、上海锦南房屋动拆迁有限公司，要求上海东亚房地产股份有限公司、上海锦南房屋动拆迁有限公司支付逾期安置补助费，东元坊6号北楼1002室安置房屋总价款的利息，办理进房手续。该案于2014年9月5日作出（2013）黄浦民（行）初字第104号民事判决。对于原告的交房请求，本院经审理后认为，原告选购的原6号北楼1002室安置房屋的相关交付事项，尚需通过拆迁双方协商签订安置商品房预售合同予以明确，故未支持原告潘耀基的该项诉请。
2014年3月，拆迁方以邮寄挂号信、发送短信等方式通知原告办理进户手续。
2014年5月13日，被告取得普育东路XXX弄XXX号－5号配套商品房大产证。
2014年9月5日，上海锦南房屋动拆迁有限公司书面告知原告潘耀基，系争房屋实测建筑面积为101.08平方米，安置房屋总价为2，082，248元；实测面积与原签约面积误差为3.31平方米；按原签约单价计算，原告需补交差价款68，186元。
2014年9月25日，原告付清全部差价款，与被告签订《东元坊》动迁安置商品房出售合同确认书，确认原告动迁安置时认购房屋为东元坊6号北楼1002室，原签约建筑面积97.77平方米，现正式门牌号是普育东路XXX弄XXX号XXX室，实测建筑面积101.08平方米，原总价为2，014，062元，原告已出资1，869，175元，欠房款144，887元。根据动迁安置协议约定，认购房屋建筑面积发生误差应多退少补，该房屋实测面积和原签约建筑面积误差3.31平方米，根据原签约单价计算应补房款68，186元。双方确认按实测面积调整后的总房款为2，082，248元，原告应补房款213073元。原告付清全部房款后，方可办理交房进户手续。
2014年9月26日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定原告向被告购买普育东路XXX弄XXX号10层1001室，房屋建筑面积101.08平方米，总房价为2，082，248元。双方签署本合同且原告付清了全部房价款后，被告开具“入住《东元坊》通知单”，原告在通知单约定的日期前办理进户手续。后被告向原告实际交付房屋。
以上事实，由原告提供的房屋土地权属调查报告书（2013年9月27日）、上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议、期房购房意向书、上海市商品房出售合同、告知书，被告提供的东元坊总平面效果图、“东元坊”项目配套商品房房源、房屋土地权属调查报告书（2012年7月5日）、上海市商品房预售许可证、告知书（2013年7月15日）、声明、告知书（2013年9月10日）及照片、会议纪要、通知及交寄清单（2013年9月25日）、入户通知短信、交寄清单（2014年3月14日）、谈话笔录、上海市房地产权证、民事诉状、（2013）黄浦民（行）初字第104号民事判决书、上海市商品房预售合同、《东元坊》动迁安置商品房出售合同确认书、收据、现金解款单以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。
本院认为，根据本案查明的事实，原、被告于2009年11月2日签订的《期房购房意向书》中约定原告购买配套商品房“东元坊6号北楼1002室”以及房屋建筑面积单价、总价，并约定该房屋建筑面积为预测面积，最终以测绘中心提供的实测面积为准，按《购房预售合同》的规定的执行。该《期房购房意向书》约定房屋面积以实测面积为准，亦约定，房屋面积需通过《购房预售合同》进一步约定。其后，被告通知原告上海市黄浦区房地产测绘中心测算的系争房屋预测建筑面积为101.24平方米，并要求按照该预测面积签订《购房预售合同》。由于被告对面积差异等问题存在异议，双方未签订预售合同。后系争房屋具备签订出售合同的条件。2014年9月25日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，合同约定的房屋面积即上海市黄浦区房地产测绘中心测算的实测建筑面积101.08平方米。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于面积误差比绝对值超过3%的规定适用于交付使用的房屋面积与合同约定面积发生误差的情况，原、被告签订的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》和《期房购房意向书》约定的面积并非最终合同约定的面积，故不适用上述规定。且双方在签订《上海市商品房出售合同》前，通过《东元坊》动迁安置商品房出售合同确认书明确，根据动迁安置协议约定，认购房屋建筑面积发生误差应多退少补。原告亦按照实测面积补齐房款。原告的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
驳回原告潘耀基、潘梦要求被告上海东亚房地产股份有限公司返还多收的超面积购房款人民币8，039元的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，因适用简易程序，减半收取计人民币25元，由原告潘耀基、潘梦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 梅松松
二〇一五年三月三日
书 记 员 诸 婧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。