黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄石港石民初字第00410号
原告操和生，个体工商户。
委托代理人田耀先，黄石市天诚法律服务所法律工作者。
被告李飞燕，个体工商户。
委托代理人徐炎敏，湖北人本律师事务所律师。
委托代理人陈程，湖北人本律师事务所实习律师。
原告操和生诉被告李飞燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日立案受理后，依法适用简易程序由审判员周雷刚独任审判，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告操和生的委托代理人田耀先，被告李飞燕的委托代理人徐炎敏、陈程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告操和生诉称，2014年5月26日，原告委托其妻子周秀贞与被告李飞燕签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：租赁期限为一年，从2014年5月26日起至2015年5月26日止；被告每季度向原告支付租金10500元；合同期满后，被告应在五日内搬迁，将租赁物退还原告及返还钥匙，并办理相关移交手续；如被告在合同期满未续约且被告逾期返还租赁物及钥匙或拖延搬迁的，被告每逾期一日按照约定房租的三倍支付房租，逾期超过十日加收一月租金，并承担违约责任。合同签订后，原告考虑到被告的实际经营情况，同意租赁合同延期三个月，即至2015年8月26日止。在租赁期届满前，原告曾上门通知被告合同即将到期，将提高房屋租金，若不愿意续租，在合同到期后将收回房屋。2015年8月26日合同到期后，原告通过手机短信方式通知被告续租或者退出房屋，但被告既不续租又不办理房屋移交手续，被告的行为已侵害了原告的合法权益，原告遂诉至法院请求：1、判令被告立即返还房屋；2、判令被告支付违约金24500元及房屋租金损失（至判决确定被告返还房屋之日止）；3、由被告承担本案诉讼费用。
原告为证明其所主张的事实，向本院提供了以下证据：
证据一，原告常住人口登记卡、结婚证及房屋所有权证。证明原告的主体资格。
证据二，被告身份信息。证明被告的主体资格。
证据三，委托书、《商铺租赁合同》。证明原告委托其妻子周秀贞与被告签订商铺租赁合同，原、被告之间存在房屋租赁合同关系。
证据四，手机短信息。证明合同到期后，原告已通过短信方式通知被告房屋续租或搬迁事宜。
被告李飞燕辩称，1、原、被告存在不定期租赁合同关系，原告并未通知被告解除不定期租赁合同；2、被告没有违约行为，租赁合同中约定的违约金过高；3、被告作为承租人应享有优先承租权，在同等条件下优先承租该房屋；4、租赁合同当事人是周秀贞而不是原告，原告起诉不具有法律依据；5、双方签订租赁合同后，至今未提供房产证，致使被告至今无法办理营业执照。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其所主张的事实，向本院提供了以下证据：
证据一，《商铺租赁合同》。证明原告不是合同当事人，原告起诉被告无事实和法律依据。
证据二，押金收据。证明周秀贞收取被告押金共计30000元，其中包含违约金5000元。
证据三，收条。证明被告按约交纳租金，不存在违约行为。
在庭审质证过程中，被告对原告提供的证据一、二无异议；对证据三的真实性无异议，关联性有异议，认为合同是周秀贞签订的，与原告无关，且在签订合同时被告未见到委托书；对证据四无异议，但认为该短信息是原告通知被告进行商议，被告表示继续承租而不是拒绝承租，故不能证明合同已经解除，双方不定期租赁关系继续存续。原告对被告提供的证据一、二、三的真实性无异议，但认为证据一中原告与周秀贞是夫妻关系，房屋产权人是原告，原告享有诉讼主体资格；证据二中的违约金没有预收，原告确实收到了30000元；证据三只能证明原告收取了被告租金，不能证明被告没有违约行为。本院对原、被告提供的证据均予以确认。
经审理查明，2014年5月26日，原告委托其妻子周秀贞与被告李飞燕签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：被告承租的商铺位于黄石市昌明路博雅怡景花城2号楼2-59号，商铺用途仅限于作为超市使用；租赁期限从2014年5月26日起至2015年5月26日止，每月租金3500元；租金每季度支付一次，第一季度租金10500元于本合同签订之日支付，以后每期租金支付期限为8月20日前、11月20日前、2月20日前，每次支付后三个月租金10500元；水、电费、物业费由被告自行承担；租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应按原状返还房屋及附属物品、设备设施，被告逾期返还房屋及钥匙或拖延搬迁的，每逾期一天按照约定房租的三倍支付房租；被告应交纳押金20000元，须与第一期租金同时支付，合同终止后，被告须在期满后五日内搬迁并返还钥匙，原告将押金无息退还被告；被告若延迟支付租金超过10日的，或擅自将房屋转租、转让、改变房屋用途的，原告有权在合同期限届满前书面通知被告解除合同，并追究被告的违约责任。双方还对其他事项进行了约定。原告还将相关物品交予被告使用，并约定货物清单物品押金为10000元。合同签订后，原告按约将商铺及物品交由被告使用，被告也按约交纳了第一季度租金10500元。2014年6月29日，被告向周秀贞交纳了房屋押金20000元及货物清单物品押金10000元。租赁期限到期后，被告又继续承租该房屋，并按原租赁合同约定交纳了每月租金至2015年8月26日。2015年8月27日，周秀贞通过手机短信息方式向被告送达了租房合同到期的通知，主要内容为：租房合同已到期，若续租需与房东商议，若不续签按合同执行收取门面。被告当日回复短信息要求原告收取房租。此后，双方就续签问题未进行协商，被告继续使用该房屋至今，但未交纳相应房租，双方由此成讼。另查明，被告承租的黄石市昌明路博雅怡景花城2号楼2-59号商铺登记的地址为黄石港区花湖大道51-2-59号，建筑面积为69.3平方米，登记的所有权人为原告操和生。
本院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为，委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。本案中，原告作为诉争商铺的所有权人委托其妻子周秀贞与被告签订《商铺租赁合同》，该委托行为符合法律规定，应为有效。双方于2014年5月26日签订的《商铺租赁合同》也没有违反法律、行政法规效力性禁止性规定，除违约金约定过高外应属合法有效。故双方均应按照合同约定履行各自的义务，原告已按约将房屋交付被告使用，被告也应按照约定履行交纳租金的义务。因被告在双方约定的租赁期限到期后，又续租至2015年8月26日，故双方已形成不定期租赁合同关系，原、被告均有权随时解除租赁合同。而原告在2015年8月27日已明确告知被告租赁合同已到期。但被告即未与原告协商续租事宜，又未返还承租房屋，故双方的房屋租赁合同关系已于2015年8月27日终止，被告的行为已构成违约。按照合同约定，原告有权要求被告承担相应的违约责任。故对于原告要求被告返还位于黄石市黄石港区花湖大道51-2-59号商铺的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付从2015年8月27日起至法院判决确定被告腾退房屋之日止的房屋租金的诉讼请求，因原、被告双方对此有约定，且被告一直使用房屋至今，故被告应按每月3500元支付房屋占用费至本判决确定的实际腾退房屋之日止。对于原告主张的违约金请求，因双方对于违约金约定过高，依据合同法相关司法解释的规定，该违约金应以原告损失为基数，在中国人民银行同期一年内（含一年）贷款基准利率的四倍的基础上上浮30%，故本院依法以房屋占用费每月3500元为基数，按中国人民银行同期一年内（含一年）贷款基准利率的四倍再上浮30%计算违约金至本判决确定实际腾退房屋之日止。因被告于2014年6月29日向周秀贞交纳了房屋押金20000元及货物清单物品押金10000元，依据双方合同约定，该押金应返还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告李飞燕于本判决生效后五日内将其承租的位于黄石市黄石港区花湖大道51-2-59号（建筑面积为69.3平方米）商铺及物品（以货物清单为准）返还原告操和生。
二、被告李飞燕于本判决生效后五日内以每月3500元为标准支付原告操和生从2015年8月27日起至本判决确定给付之日止的房屋占用费，并以每月3500元为基数，按中国人民银行同期一年内（含一年）贷款基准利率的5.2倍支付违约金至本判决确定实际腾退房屋之日止（同时应扣减押金30000元）。
三、驳回原告操和生的其他诉讼请求。
案件受理费206元（已减半收取），由被告李飞燕负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币412元，款汇湖北省黄石市中级人民法院；帐号：17×××18；开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；地名：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）
审判员 周雷刚
二０一六年二月三日
书记员 余安娜