四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第5468号上诉人（原审原告）成都钰才实业有限公司。住所地：双流县华阳工业园。法定代表人闫德钰，总经理。委托代理人陈庆国，四川蓉城律师事务所律师。委托代理人邓述才。被上诉人（原审被告）成都香格里拉进出口贸易有限公司。住所地：成都高新区桂溪乡和平村*组。法定代表人向峰，总经理。委托代理人陈玫。上诉人成都钰才实业有限公司（以下简称钰才公司）与被上诉人成都香格里拉进出口贸易有限公司（以下简称香格里拉公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2011）双流民初字第2229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年8月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，钰才公司与香格里拉公司于2008年6月17日签订《房屋租赁协议》，约定：一、香格里拉公司承租钰才公司位于双流县西南航空港腾飞路655号的3号厂房1260平方米和新修的办公房540平方米，每平方米税后月租金为厂房6元、办公房8元。每月租金11680元。从第二年起，租金每年递增6％；二、房租税按房屋租金的5％计算，由钰才公司代收后交税务局；三、租金每季度支付一次，每次提前一个月支付，在钰才公司交付房屋时支付第一季度的租金，租金从交房之日起顺延1个月起计；四、钰才公司交付房屋时香格里拉公司支付押金10000元……五、租赁期限为十年……香格里拉公司不得将房屋转租；……八、双方签订协议后香格里拉公司支付钰才公司10000元作为租房定金，待钰才公司正式交房时该定金转为租房押金；九、如有违约，违约方支付违约金30000元；十、香格里拉公司租赁房屋期限内（含第一个月的免租期）应全部承担租赁房屋所在地的地方政府规定的水、电、物业管理、清洁卫生等所有费用并接受其管理……十二、本协议自双方签字盖章之日起即行生效。2008年9月16日，钰才公司书面告知香格里拉公司，其与香格里拉公司签订的协议由成都欣康尔寿科技有限公司（以下简称：欣康尔寿公司）执行。2008年9月20日，欣康尔寿公司向香格里拉公司发出书函（《依收租金的函》），称：根据双流县地税局的规定，厂房出租各种税之和是租金的17.45％，因此每月每平方米的含税租金厂房为7.27元、办公用房为9.70元，故香格里拉公司每月应交纳的含税租金为14786.2元（其中：厂房1260平方米×7.27元／平方米=9160.2元、办公用房580平方米×9.7元／平方米=5626元）。香格里拉公司从2008年6月进场装修，2008年7月、8月免收租金，从2008年9月1日起收租金。2008年9月1日至2008年11月30日的租金总额为44358.6元，另双流电厂要求交的用电保证金3.75万元中的1万元，共计54358.6元请香格里拉公司于2008年10月16日回到欣康尔寿公司账上。香格里拉公司收到该函后未予答复，后于2008年10月20日开始向钰才公司支付。2010年4月1日，钰才公司与香格里拉公司确认：实测后的租赁厂房面积为1316平方米、办公房面积为580平方米。2011年3月8日，钰才公司向香格里拉公司发出《告知函》（函件上的日期为2011年2月17日），称：香格里拉公司租用钰才公司厂房和办公房，每月税后租金为11680元。经统计，香格里拉公司尚欠租金和垫付税款151332.87元及利息损失，香格里拉公司应在收到本函后三日内足额支付。否则，钰才公司将依法解除双方签订的租房协议。因香格里拉公司未予答复，钰才公司于2011年3月22日向香格里拉公司发出《解除﹤租房协议书﹥通知函》（函件上的日期为2011年3月21日），称：双方签订租房协议后，香格里拉公司一直拖欠房租。香格里拉公司公司在2011年3月9日收到钰才公司的《告知函》后，至今未支付所欠款项，钰才公司决定解除与香格里拉公司签订的租房协议，并要求香格里拉公司在收到函件之日内支付所欠款项151332.87元。2011年3月24日，香格里拉公司回函钰才公司，称截止2011年3月25日，香格里拉公司按约向钰才公司支付租金334246.23元，应付371322.58元，下欠37076.62元。钰才公司确认并出具全部票据及税票后，香格里拉公司将按规定支付下欠房租。另查明，钰才公司与香格里拉公司签订租房协议后，香格里拉公司没有交付定金；2008年11月17日，香格里拉公司交付押金10000元；2008年10月20日支付第一笔租金38430元，截止2011年4月27日，共计向钰才公司支付租金371322.85元。原审法院认定上述事实，有房屋租赁协议、告知、依收租金的函、告知函、解除﹤租房协议书﹥通知函、中国银行进账单、香格里拉公司的回复函以及双方当庭一致陈述等证据在卷为证。原审法院认为，钰才公司与香格里拉公司签订的厂房租赁协议是双方真实意思表示，合法、有效，对双方均有约束力。1、对于钰才公司提出的因香格里拉公司违约欠付租金经催告仍未给付、香格里拉公司存在转租行为而要求解除协议的请求，应依据香格里拉公司应承担的租金、税费等与实际给付情况予以判定。由于双方未明确房租起算的具体时间，原审法院依据协议第三条“租金每季度支付一次，每次提前一个月支付，在钰才公司交付房屋时支付第一季度的租金，租金从交房之日起顺延1个月起计”的约定，结合查明的香格里拉公司第一次给付租金的时间为2008年10月20日以及钰才公司在起诉前未对此提出异议的事实，确定双方在协议履行的前期认可的租金的起算时间为2008年11月。对于钰才公司主张租金应从协议签订之日起算的意见与双方关于“租金从交房之日起顺延1个月起计’’的约定不符，不能成立。对于租金金额，协议中“每平方米税后租金厂房6元，办公房8元”的约定表明，双方约定的租金系按租赁房屋的实际面积计算，香格里拉公司提出应按协议中约定的“厂房1260平方米、办公房540平方米”计算租金的辩论意见，与协议中的前述约定不符。故2008年11月至2009年10月期间每月租金应为：11680元；2009年11月至2010年3月期间每月的租金应为：11680元×1.06（租金每年递增6％）=12380.8元；2010年4月至2010年10月期间每月的租金应为：（1316×6＋580×8）×1.06=13288.16元；2010年11月至2011年7月期间每月的租金为（1316×6＋580×8）×1.06×1.06=14085.45元，由此，截止2011年3月（租金计算至2011年4月），香格里拉公司应支付钰才公司的租金为：11680元×12个月＋12380.8元×5个月＋13288.16元×7个月＋14085.45元×6个月=379593.82元；截止2011年5月（租金计算至2011年7月）香格里拉公司应支付与钰才公司的租金总额为：11680元×12个月＋12380.8元×5个月＋13288.16元×7个月＋14085.45元×9个月=421850.17元。2、关于房租税。协议中“房租税按房屋租金的5％计算，由钰才公司代收后交税务局”的约定，表明房租税中的5％由香格里拉公司承担，该部分税金由钰才公司代收；而钰才公司主张房租税全部由香格里拉公司承担、税率为17.45％计算与以上约定不符，且双方在签订协议后并未就香格里拉公司承担的税金部分重新达成协议，故钰才公司的主张不能成立。截止2011年3月香格里拉公司应承担的税金为379593.82元×5％=18979.69元，租金与税金合计398573.51元。3、关于水、电费及物管、清洁费。协议中关于“香格里拉公司租赁房屋期限内（含第一个月的免租期）应全部承担租赁房屋所在地的地方政府规定的水、电、物业管理、清洁卫生等所有费用并接受其管理”的约定表明，租赁期限内的上述费用由香格里拉公司承担，但双方并未约定具体缴费标准和收费主体，且香格里拉公司租赁的是钰才公司的3号厂房，钰才公司提交的给付水、电费的票据并未证明香格里拉公司实际应承担的水、电费金额，故钰才公司要求香格里拉公司给付水、电费和物管、清洁费的主张证据不足，不能成立。因此，截止2011年3月，香格里拉公司欠钰才公司租金和税金金额为398573.51元－371322.85元=27250.66元，故钰才公司催告函中称香格里拉公司尚欠租金和垫付税款151332.87元与事实不符，且本案系双方因约定不明导致协议履行过程中产生分歧，香格里拉公司迟延支付租金并非无正当理由，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，钰才公司请求确认解除租赁协议书有效不合法律规定，且钰才公司所举证明不足以反映香格里拉公司存在转租事实，故对钰才公司该项请求原审法院不予支持。钰才公司请求香格里拉公司支付2011年5月前欠付的租金和税金的请求符合协议的约定，但金额应为421850.17元×（1＋5％）－371322.85元=71619.82元。综上，对钰才公司的合理请求部分，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、香格里拉公司于判决生效之日起五日内给付钰才公司租金和税金71619.82元；二、驳回钰才公司的其他诉讼请求。案件受理费4750元，由钰才公司与香格里拉公司各负担2375元。宣判后，原审原告钰才公司对原审判决不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、请求撤销原审判决，改判解除钰才公司与香格里拉公司所签租房协议；二、改判香格里拉公司腾退房屋；三、改判香格里拉公司支付租金、税金等199996.63元（暂计至2011年5月5日）以及违约金30000元；四、本案一、二审诉讼费由香格里拉公司承担。其上诉主要事实及理由为：一、一审中香格里拉公司提交的《依收租金的函》中要求香格里拉公司在2008年10月16日将租金汇到欣康尔寿公司账上。香格里拉公司在2008年10月20日支付了租金，说明双方均认可从2008年9月1日起计算租金。二、关于香格里拉公司转租房屋的事实，其在原审中提交的《房屋借用协议》是虚假证据，成都精益橡胶制品有限公司（以下简称精益公司）出具的《情况说明》中已写明了该协议的形成过程。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，钰才公司要求解除租房协议符合上述法律规定。三、香格里拉公司长期拖欠较大金额的租金，钰才公司发出告知函要求香格里拉公司支付所欠租金，但香格里拉公司收到函件后并未支付所欠租金。之后钰才公司又于2011年3月21日发出解除《租房协议书》通知函，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，钰才公司有权解除合同。四、原审判决对租金和税金的计算存在严重错误。房租税应按17.5%计算，而租赁合同对房租税按5%计算与国家税法相矛盾，应属无效条款。租房协议约定钰才公司收取的是税后租金，而房租税是由香格里拉公司交纳，钰才公司只是代收后交给税务局。因此，钰才公司请求香格里拉公司按照国家税法规定交纳房租税，理应得到支持。被上诉人香格里拉公司答辩称，一、一审关于租金从2008年11月起算的认定正确，而提交《依收租金的函》是说明该函件内容与钰才公司在诉状中关于租金计算的陈述是矛盾的，且该函件是钰才公司单方做出，且香格里拉公司实际付款金额也与函件要求支付的金额不符，证明香格里拉公司并未认可该函件。二、关于转租问题，精益公司承租钰才公司的厂房，精益公司与钰才公司存在利害关系，因此，精益公司出具的情况说明不能采信。香格里拉公司与精益公司仅存在借用关系。且钰才公司2011年3月21日发出解除合同通知，假如转租事实存在，钰才公司也未提出任何异议。在本案诉讼发生之前的租金已支付完毕，之后的租金未支付是因为双方对租金的计算存在争议，未达成一致，并非拖欠，且钰才公司至今未出具正规发票，导致香格里拉公司受到损失。三、关于税金的计算问题，租房协议中对房租税的计算有明确约定，也未违反法律规定，实际缴纳中也是按照5%的比例缴纳房租税，原审对此认定正确。本院二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，钰才公司与香格里拉公司签订的厂房租赁协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。一、关于双方争议案涉租赁合同租金起算日期的问题。首先，双方在协议中未明确约定租金起算的具体日期，而仅在协议第三条约定“租金每季度支付一次，每次提前一个月支付，在钰才公司交付房屋时支付第一季度的租金，租金从交房之日起顺延1个月起计”。2009年9月20日欣康尔寿公司向香格里拉公司所发《依收租金的函》中载明欣康尔寿公司要求房租税应按17.5%计算，同时，函件中载明香格里拉公司从2008年6月进场装修，7月、8月免收租金，从2008年9月1日起收租金，并要求香格里拉公司与2008年10月16日将54358.6元的租金及用电保证金支付到欣康尔寿公司账上等内容。虽然香格里拉公司2008年10月20日并未按照函件载明租金金额支付第一笔租金，但香格里拉公司在收到函件后，也未对函件中关于其进场装修时间、租金起算时间等相关内容提出过异议，应视为香格里拉公司认可函件中关于租金起算日期的内容。因此，租金起算日期应从2008年9月1日起算。二、关于房租税计算比例的问题。租赁协议约定“房租税按房屋租金的5％计算，由钰才公司代收后交税务局”，表明双方已就香格里拉公司应承担5％的房租税进行了明确约定，且上述约定内容也未违反法律法规的强制性规定。钰才公司主张房租税应全部由香格里拉公司承担、税率为17.45％计算与协议约定内容不符，且双方在签订协议后并未就香格里拉公司承担的税金比例变更达成新的协议，因此，房租税应按房屋租金5%计算，原审对此认定正确，本院二审亦予以确认。三、关于钰才公司是否有权解除租赁合同的问题。首先，根据前述认定，租金起算日起应从2008年9月1日起算，2008年9月至2009年8月期间每月租金应为11680元，2009年9月至2010年3月期间每月的租金应为：11680元×1.06（租金每年递增6％）=12380.8元；后2010年4月1日，钰才公司与香格里拉公司确认：实测后的租赁厂房面积为1316平方米、办公房面积为580平方米。因此，2010年4月至2010年8月期间每月的租金应为：（1316×6＋580×8）×1.06=13288.16元；2010年9月至2011年5月期间每月的租金为（1316×6＋580×8）×1.06×1.06=14085.45元。截止2011年2月（租金计算至2011年3月），香格里拉公司应支付钰才公司的租金为：11680元×12个月＋12380.8元×7个月＋13288.16元×5个月＋14085.45元×7个月=391864.55元；截止2011年3月，香格里拉公司应承担的税金为391864.55元×5%=19593.23元，租金与税金合计411457.78元。根据已查明的事实来看，在2011年3月8日钰才公司向香格里拉公司发出《告知函》催收租金及税款时，香格里拉公司仅付款共计334246.23元，即此时香格里拉公司已存在拖欠租金及税金的事实，对此香格里拉公司应当是清楚知晓其尚欠租金及税金数万元未付的事实。而2011年3月24日，香格里拉公司针对钰才公司所发解除合同通知的回函中也认可截止2011年3月25日，其尚欠37076.62元租金未付。香格里拉公司在明知自己尚欠数万元租金及税金未付，而钰才公司已于2011年3月8日发函催收并要求香格里拉公司于收到函件三日内支付的情况下，直到2011年4月27日才将其在回函中自认的欠款金额37076.62元付清。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，钰才公司已于2011年3月22日以香格里拉公司拖欠租金为由，发函要求解除其于香格里拉公司所签订的《租房协议书》，钰才公司主张合同解除的理由成立，本院予以支持。四、钰才公司诉请请求香格里拉公司支付截止2011年5月5日欠付的租金和税金的请求符合租赁协议约定，截止2011年5月5日，香格里拉公司应支付钰才公司的租金为：11680元×12个月＋12380.8元×7个月＋13288.16元×5个月＋14085.45元×8个月＋14085.45元÷30×5天=408297.58元，此时，香格里拉公司应承担的税金为408297.58元×5%=20414.88元，租金与税金合计428712.46元，扣减香格里拉公司已支付的租金371322.85元，因此，香格里拉公司还应向钰才公司支付截止2011年5月5日所欠租金36974.73元，应缴纳税金20414.88元，以上共计57389.61元。五、关于钰才公司主张香格里拉公司存在违约行为，应向其支付违约金3万元的问题。本院认为，违约金性质以补偿守约方因违约方的违约行为所遭受的损失为其主要功能，同时违约金兼有对违约方予以一定财产惩罚为其次要功能。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“…，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，如前所述，香格里拉公司未按约支付相应租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但钰才公司因香格里拉欠付租金的行为所遭受的损失实质应为资金利息损失。而对钰才公司主张支付违约金30000元，香格里拉公司认为双方约定违约金过高。根据上述法律规定，双方协议约定违约金金额已过分高于钰才公司所受损失，根据本案查明事实，并依据公平原则，本院依法对违约金酌情调减为10000元。五、关于钰才公司主张香格里拉公司应支付水、电费及物管、清洁费的问题。虽然租房协议中约定香格里拉公司应承担租赁房屋的水、电、物业管理、清洁卫生等所有费用，但双方并未明确约定具体缴费标准和收费主体，且香格里拉公司租赁的是钰才公司的3号厂房，钰才公司提交的给付水、电费等票据不能证明香格里拉公司实际应承担的水、电费金额。同时，钰才公司在告知函及《解除﹤租房协议书﹥通知函》中，也仅对香格里拉公司所欠租金及税款进行了催收，未向香格里拉公司提出给付所欠水、电费和物管、清洁费的主张，因此，钰才公司主张香格里拉公司应支付所欠水、电费及物管、清洁费的证据不足，本院不予支持。综上，原审审判程序合法，但认定事实不清，应予改判。上诉人钰才公司的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，判决如下：一、撤销四川省双流县人民法院（2011）双流民初字第2229号民事判决。二、解除成都钰才实业有限公司与成都香格里拉进出口贸易有限公司2008年6月17日所签订的《房屋租赁协议》。三、成都香格里拉进出口贸易有限公司应于本判决生效之日起二十日内腾退其向成都钰才实业有限公司承租的位于四川省双流县西南航空港腾飞路655号3号厂房（面积1260平方米）及办公房（面积540平方米）。四、成都香格里拉进出口贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向成都钰才实业有限公司支付截止2011年5月4日所欠租金36974.73元，应缴纳税金20414.88元，共计57389.61元。五、成都香格里拉进出口贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向成都钰才实业有限公司支付违约金10000元。六、驳回成都钰才实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4750元，由上诉人钰才公司负担1750元，被上诉人香格里拉公司负担3000元，二审案件受理费4750元，由被上诉人香格里拉公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温 淼代理审判员 郝 亮代理审判员 熊 颢二〇一二年十一月十二日书 记 员 戈金梁