辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终13725号上诉人（原审被告）：秦晓娜，女，1959年12月26日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：沈阳北军物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区文体西路25号3门。法定代表人：卓丽军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘其新，男，1968年9月11日出生，汉族。上诉人秦晓娜因与被上诉人沈阳北军物业服务有限公司（以下简称“北军物业公司”）物业服务合同纠纷一案不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初8796号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人秦晓娜上诉请求：1、撤销原审判决依法改判或发回重审；2、判决北军物业公司减收秦晓娜物业费，减收到原标准的30%。理由：1、一审法院认定事实错误，一审法院采纳的主要证据《前期物业服务合同》不完整；2、一审法院法律适用错误，且一审法院审理程序存在瑕疵。被上诉人北军物业公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。北军物业公司原审诉称：秦晓娜是北军物业公司所管理服务的辽宁中太房地产开发有限公司开发的名任雅居小区业主，门牌号为沈阳市浑南区（原东陵区）大羊安980-23号1-6-1，房屋面积112.71平方米，秦晓娜从2014年11月1日至2016年9月30日尚欠物业费3,888.495元，2012年9月1日北军物业公司与辽宁中太房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由北军物业公司向名任雅居小区提供物业服务，物业费按年缴纳，缴费时间为每年的2月初，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之一缴纳滞纳金。合同履行至今，北军物业公司曾多次催收物业费未果，综上所述，为维护自己的合法权益，北军物业公司诉至法院，请求法院依法判令：1、秦晓娜立即支付北军物业公司物业管理3,888.495元；2、由秦晓娜承担本案全部诉讼费。秦晓娜原审辩称：我收到钥匙后一直没有入住，房屋内漏水三年了，我找到物业公司，物业公司说让我缴纳物业费才能给修理，让我先缴纳两年的物业费才能给我开发商的电话，物业公司严重不作为，收到钥匙时都是穿靴子去，我的钥匙至今都在物业公司；领钥匙时强迫缴纳了一年的物业费，物业费收费标准太高。根据业主手册，业主有三个权利：一、业主有享受物业服务的权利；二、业主有监督物业公司管理的工作的权利；三、业主有权对物业公司提出合理化的改革意见；物业公司与开发公司签署的物业委托合同，但是我们并没有参与，违背了个人的真实意见；物业公司收取1.5元的物业费应有200平方米的活动场所，园区内车辆管理混乱，健身器材不完整，对讲机不好用，园区内水质差，园区内环境恶劣，大门随意进出，没有人管理，自入住以来正门一直关闭，一直走的是防火通道门。物业公司只收取物业费，但是没有尽到该尽的义务，服务不到位。原审法院审理查明：秦晓娜系位于沈阳市浑南区大羊安980-23号1-6-1房屋业主，房屋建筑面积112.71平方米。2012年9月1日北军物业公司沈阳北军物业服务有限公司与辽宁中太房地产开发与有限公司签订了《前期物业服务协议》一份，合同期限从2012年9月1日至2017年8月31日，约定物业费1.5元/月/平方米。现秦晓娜尚欠北军物业公司物业费为3,888.49元（从2014年11月1日至2016年9月30日止，按照23个月，房屋面积112.71平方米，1.5元／月／平方米计算）。其后，因秦晓娜未交纳上述物业费，故北军物业公司诉讼来院。上述事实,有双方当事人的陈述及其提供的中标通知书、备案通知书、前期物业服务合同、入住通知单、照片、业主承诺书等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。原审法院认为：北军物业公司与秦晓娜签订的《前期物业服务协议》对北军物业公司与秦晓娜双方均具有约束力，双方已形成前期物业服务合同关系。秦晓娜作为该小区业主，在北军物业公司已提供物业服务的情形下，秦晓娜负有支付物业费义务，秦晓娜在入住时缴纳部分物业费。对于北军物业公司主张秦晓娜支付物业费的请求，因关于物业费欠缴数额，按照该合同约定，根据秦晓娜房屋面积112.71平方米，按1.5元／月／平方米的收费标准计算，秦晓娜尚欠北军物业公司物业费为3,888.49元，同时，根据双方提供的照片可以证明北军物业公司已经基本尽到服务义务，秦晓娜也可以通过成立业主委员会，并通过业主委员会对北军物业公司所提供的物业服务进行监督，现北军物业公司主张的金额为3,888.495元，故北军物业公司的该请求本院对其合理部分予以支持。对于秦晓娜提出房屋存在质量问题以及延期交房问题和逾期办理房屋产权证事宜，因北军物业公司所主张的物业费请求与上述问题不属于同一法律关系，秦晓娜可以另行解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、秦晓娜于本判决生效之日起十日内向北军物业公司支付物业费3,888.49元（从2014年11月1日至2016年9月30日止）；二、驳回北军物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由秦晓娜负担。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为合法、有效,双方均应遵照执行。现被上诉人为包括上诉人在内的园区内全体业主提供物业服务，而上诉人未交纳相应物业费，已构成违约。故原审判令上诉人继续履行交纳物业费的判决并无不当。关于上诉人提出涉案园区内至今未开通水、电、煤气，导致部分业主无法入住或无法正常居住的上诉主张，本院认为，一方面，因上述问题系开发商交付的房屋是否达到交付标准等相关问题，与被上诉人及被上诉人的服务范围并无关联，上诉人可依双方签订的商品房买卖合同就上述问题向开发商主张相应的权利；另一方面，涉案园区未开通水、电、煤气，上诉人可选择不办理入住。既然上诉人已办理入住手续，就应视为其对园区内现状的认可，故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出房屋存在漏水等质量问题的上诉主张，本院认为，因房屋存在漏水等质量问题与本案并非同一法律关系，上诉人可就此问题另行告诉。故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人的服务未达到前期物业合同约定的标准的上诉主张，本院认为，虽上诉人于庭审中向法庭提交园区内的照片等相关证据，用以证明被上诉人的物业服务没有达到合同约定的标准，但该证据只能证明被上诉人的服务管理存在一定瑕疵，而不能构成上诉人拒绝交纳物业费的合法事由。同时，上诉人亦未提供其他证据证明被上诉人的服务管理存在违约行为。现涉案园区已成立业主委员会，如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人秦晓娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 周                  濛审 判 员 姜         会         军代理审判员 朱         闻         天二〇一七年一月六日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。