广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第707号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张爱明。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：曾石安。
上诉人张爱明因与被上诉人曾石安房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第770号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：张爱明与曾石安在2007年12月27日签订一份《住宅房屋租赁合同》，合同约定：张爱明将其位于深圳市宝安区XX村XX区X号楼房贰至玖层出租给曾石安作住宅出租使用；出租楼房的建筑总面积是1310平方米，其中两房一厅共10套，一房一厅共16套，单／套房共23套；租期自2008年1月1日起至2011年4月30日止；每月租金20000元，由曾石安于每月5日至15日向张爱明交付或存入张爱明指定银行账户，如曾石安拖欠租金，应向张爱明支付滞纳金（拖欠日×月租金的10%），拖欠租金超过10天，张爱明有权终止本租赁合同，租赁保证金不退还；曾石安同意向张爱明支付租赁保证金10万元。租赁合同期满，在曾石安完好退出租赁楼房并交清所有费用后，张爱明将租赁保证金退还曾石安；租赁期间，曾石安负责支付出租楼房的所有费用（如水、电费、卫生费、电话费、有线电视费、楼房内设施的维修费等）；租赁合同终止后，曾石安将于终止后5天内迁离和返还出租楼房给张爱明，曾石安逾期不迁离及不返还出租楼房，张爱明有权收回楼房，并提起诉讼，由此产生的后果由曾石安承担责任和赔偿损失。曾石安已向张爱明缴纳了租赁保证金100000元。
曾石安在2008年4月至12月期间，每月均足额缴纳租金20000元，自2009年1月开始未足额缴纳租金：2009年1月缴纳租金16000元，2009年2月缴纳租金15500元，2009年3月缴纳租金18000元，2009年4月缴纳租金19300元，2009年5月缴纳租金15500元，2009年6月缴纳租金17000元，2009年7月缴纳租金16500元，2009年8月缴纳租金18000元，2009年9月缴纳租金18000元，2009年10月缴纳租金16800元，2009年11月缴纳租金18000元，2009年12月缴纳租金18000元，2010年1月缴纳租金15000元，2010年2月至2011年3月期间每月缴纳租金18000元，2011年4月缴纳租金7700元。曾石安称双方曾在2009年口头约定将租金变更为18000元，曾石安一直按18000元缴纳租金，张爱明从未提出过异议，张爱明否认双方协商变更过租金数额，要求曾石安补足差额78700元。
张爱明在2011年4月25日通知涉案房屋的租户，其与曾石安的租赁关系于2011年4月30日终止，双方不再续租，要求各租户从2011年5月1日起停止向曾石安交纳租金，需继续租住者与张爱明委托代理人林志军重新办理租房手续，并向林志军缴纳租金及相关费用。张爱明主张其直至2011年5月28日才收回部分房屋，曾石安则称其在2011年4月30日合同终止后就已退房，双方没有办理房屋交接手续。
张爱明提交的由曾石安出具的押金收款收据以及曾石安与租户签订的《租房合同》显示的押金数额共计22770元，其中押金收款收据显示的押金数额是16860元，《租房合同》显示的押金数额是5910元。张爱明未提交402房、501房、601房、602房、607房、704房的押金收款收据或曾石安与租户签订的《租房合同》外，但张爱明自2011年5月1日起已与以上租客签订了《租房合同》，张爱明以自己名义向租户出具了押金收款，押金由上期转下期，共计2590元。至一审诉讼时止，本案当事人分别与租户签订的�租房合同》均已到期。
张爱明主张曾石安收取了104、105、203、501、603、701、801号房的2011年5月份租金3330元和水电费651元，曾石安应当返还张爱明。为此，张爱明提交了4份曾石安在2011年5月1日向租户出具的租金、水电费收据，收据显示曾石安收取了501、603、701、801号房租金共计1760元（515元＋360元＋450元＋435元），水电费共计316元（186元＋56元＋42元＋32元）。曾石安辩称其有权收取2011年4月租金，水电费已交给水电部门。经查，曾石安与租户签订的《租房合同》中约定租户需在每月3号或5号前交清当月的租金。张爱明未提交曾石安收取了104房、105房、203房2011年5月的租金1570元及水电费329元的证据
张爱明主张201、301、804、806号房租户从2011年6月至今未向其支付租金和水电费，四户每月租金共计1650元、每月水电费共计500元，曾石安应向张爱明支付上述费用。曾石安辩称其从2011年4月30日合同到期后就退出涉案房产，并未向上述租户收取租金和水电费。
张爱明提交了部分租户在2011年8月22日至29日期间出具的证人证言和照片，证明房屋的房门、窗户、灯泡、门铃、门锁等有损坏、墙体石灰和瓷砖有脱落现象、墙体有字等，要求曾石安履行维修义务并支付维修费。曾石安辩称上述证人没有到庭作证，其证言真实性不予认可，其交付时房屋使用功能正常，照片显示的房屋情况符合租户长时间居住后的使用状态，属于正常现象，不影响房屋使用功能。
张爱明于2009年10月16日向宝安区XX街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室递交了《建设用地规划许可证》、《建筑许可证》、《用地批准通知书》等普查申报材料。
张爱明一审诉讼请求：1、曾石安支付拖欠的租金78700元及利息4800元；2、曾石安支付维修费25000元；3、曾石安将房屋交付给张爱明；4、曾石安支付押金25540元；5、曾石安赔偿其延期拒不交付房屋的租金损失，按每月1650元计算至执行完毕时止；6、曾石安赔偿其延期拒不交付房屋的水电费损失，按每月500元，从2011年6月计算至执行完毕时止；7、曾石安支付2011年5月份租金3330元和5月份水电费651元；8、诉讼费由曾石安承担。张爱明在庭审中明确第3项请求为要求曾石安交付201、301、804、806号房间的钥匙。
曾石安在一审反诉请求：判令张爱明退还租赁保证金100000元。
原审法院审理认为：张爱明与曾石安之间签订的《住宅房屋租赁合同》内容合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。
关于张爱明请求的拖欠租金及利息问题。曾石安在2009年1月至2011年4月期间未足额支付租金，由于该案中并无证据显示双方对于支付租金数额的条款作出明确的变更，故曾石安辩称张爱明已同意减少租金的观点不能成立。鉴于张爱明未在法定诉讼时效内对曾石安提起支付租金的诉讼，其关于2009年1月至2010年5月期间的租金请求已超过诉讼时效，但其仍有权要求曾石安支付2010年6月至2011年4月期间的租金差额30300元（2000元×10个月＋10300元）及逾期付款利息（其中2010年6月至2011年3月期间的各月逾期付款利息，以2000元为本金，从各月6日起计算至2011年5月17日张爱明起诉之日止；2011年4月的逾期付款利息，以10300元为本金，从2011年4月6日起计算至2011年5月17日止）。
关于张爱明请求的维修费问题。张爱明所交的证人证言形成时间在2011年8月，为张爱明接手管理涉案房产之后的时间，照片未显示拍摄时间，故以上证据不能证明房屋损坏是曾石安租赁期间形成的，该院对张爱明关于维修费25000元的主张不予支持。
关于张爱明请求的交付房屋钥匙、租金和水电费问题。虽然当事人之间没有办理书面房屋交接手续，曾石安是否向张爱明交付了钥匙并未影响张爱明自2011年5月开始接手管理涉案房产，201、301、804、806号房租户拒绝向张爱明缴纳租金不等于曾石安没有交付房屋，故张爱明要求曾石安交付201、301、804、806号房间的钥匙缺乏事实依据，该院不予支持。上述四户租户自2011年6月开始未缴纳租金和水电费，张爱明应按法律途径要求其支付，张爱明并无证据证明租户自2011年6月起向曾石安缴纳租金和水电费，故其请求曾石安支付每月租金1650元和水电费500元缺乏事实依据，原审依法予以驳回。对于曾石安在2011年5月1日收租的501、603、701、801号房租金共计1760元，根据曾石安与租户的《租房合同》约定的租金支付时间可推定曾石安收取的是2011年5月份的租金，上述租金应由张爱明收取，故张爱明请求曾石安返还租金1760元有理，法院予以支持。至于水电费316元，应为2011年4月份发生的费用，根据约定应由曾石安收取，张爱明要求退还该部分费用无理，法院予以驳回。张爱明要求曾石安退还所收取的104房、105房、203房在2011年5月的租金1570元及水电费329元，缺乏证据支持，法院予以驳回。
关于张爱明请求的代垫押金问题。张爱明已举证证实其代垫押金16860元，因曾石安与承租人签订的《租房合同》均已到期，曾石安并未举证证实其向承租人退还了押金，故原审认定剩余押金8500元（5910元＋2590元）已由张爱明垫付，曾石安应向张爱明支付代垫押金款25360元（16860元＋8500元）。
关于曾石安请求的退还租赁保证金问题。虽然曾石安存在长期不足额支付租金情形，但张爱明并未依照合同第三条的约定及时终止租赁合同和没收租赁保证金，现合同期满�然终止，其扣押租赁保证金无理，应当退还曾石安。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：1、曾石安应于判决生效之日起三日内，向张爱明支付2010年6月至2011年4月期间的租金差额30300元及逾期付款利息（其中2010年6月至2011年3月期间的各月逾期付款利息，以2000元为本金，从各月6日起计算至2011年5月17日之日止；2011年4月的逾期付款利息，以10300元为本金，从2011年4月6日起计算至2011年5月17日止）；2、曾石安应于判决生效之日起三日内，向张爱明退还租金1760元；3、曾石安应于判决生效之日起三日内，向张爱明支付代垫押金25360元；4、张爱明应于判决生效之日起三日内，向曾石安退还租赁保证金100000元；5、驳回张爱明的其他诉讼请求。
当事人若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2840元，由张爱明负担1677元，曾石安负担1163元；反诉案件受理费2300元，由张爱明负担。
一审判决宣告后，原审原告张爱明不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判第一项，改判曾石安支付拖欠的租金78700元及利息；2、撤销原判第五项，改判曾石安支付维修费25000元及利息；3、一、二审案件受理费由曾石安负担。
具体理由如下：一、被上诉人自2009年1月开始就未足额支付租金，上诉人多次电话催促，被上诉人均同意下个月给付。后上诉人又到街道办、社区工作站要求处理。经调解，被上诉人仍称一定将租金补足。由此可见，由于上诉人一直催促被上诉人支付租金，被上诉人也同意补足租金，应属诉讼时效的中断。
二、上诉人在2011年4月租赁合同到期之前用数码相机将房屋损坏情况进行了拍摄，足以证明被上诉人在合同履行过程中，未按照租赁合同的约定完成维修义务。由照片所显示的房屋门窗、地板等，都已损坏并影响正常使用，理应更换。在上诉人要求被上诉人履行维修义务时，被上诉人拒绝，于是上诉人请人进行了维修，并产生了维修费。该费用应由被上诉人承担。
被上诉人曾石安二审答辩称：原审判决正确，二审应予维持。
经二审查明，本院对原审查明认定的案件事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点有二：1、上诉人请求的2009年1月至2010年5月期间的租金是否已过诉讼时效；2、上诉人要求被上诉人支付房屋维修费25000元及利息的请求应否支持。
关于第一�争议焦点，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”上诉人在2011年5月17日向人民法院提起诉讼，要求被上诉人支付2009年1月至2011年4月期间的房屋租金，但在一、二审均未向人民法院提交证据证明其在此期间曾向被上诉人请求支付租金，故依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项关于“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年”的规定，原审判决驳回其2009年1月至2010年5月期间的支付租金请求并无不当，本院依法维持。
关于第二个争议焦点，本院认为，上诉人主张被上诉人应支付其垫付的房屋维修费用，但其在一、二审提交的证据并不足以证明该房屋的损坏系由被上诉人的行为所造成，且上诉人提供的相关�据也不足以证明其已为该房屋损坏进行了维修，并支付了相关的维修费用。故上诉人此项上诉请求本院也依法驳回。
综上，原审判决认定事实基本清楚，判决适当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2374元，由上诉人张爱明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
审 判 员 柯云宗
审 判 员 陈明亮
二〇一二年九月十日
书记员（兼） 王丹妮