辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽02民终1748号
上诉人（原审被告）:大连红雷球业有限公司。
法定代表人:王连罡。
委托代理人:刘淬娟,辽宁志方联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:大连祥圣投资管理有限公司。
法定代表人:吕超。
委托代理人:方艳梅,辽宁世勋律师事务所律师。
委托代理人:张景谊,辽宁世勋律师事务所律师。
原审被告:大连红炜科技有限公司。
法定代表人:王连吉。
委托代理人:刘淬娟,辽宁志方联合律师事务所律师。
原审原告大连金赛房地产开发有限公司（以下简称金赛公司）与原审被告大连红雷球业有限公司（以下简称红雷公司）、原审被告大连红炜科技有限公司（以下简称红炜公司）租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年12月10日作出(2014)甘民初字第2059号民事判决，红雷公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，大连祥圣投资管理有限公司（以下简称祥圣公司）向本院递交了金赛公司注销登记档案，档案载明金赛公司注销后金赛公司对红雷公司和红炜公司的一切权利由祥圣公司承接，本案被上诉人变更为祥圣公司。本院依法组成合议庭，于2016年3月21日公开开庭审理了本案。上诉人红雷公司的委托代理人刘淬娟，被上诉人祥圣公司的委托代理人张景谊，原审被告红炜公司的法定代表人王连吉及委托代理人刘淬娟到庭参加诉讼。
原告金赛公司一审诉称：2001年7月1日,被告与庙岭村委会签订《土地租赁合同书》,庙岭村委会将案涉土地租赁给被告使用,合同约定:租金每五年交纳一次,乙方必须于五年期满前十日内一次性付清。如逾期不交,每逾期一个月按年租金10%交纳滞纳金,不足一个月按一个月计算。如乙方仍拖欠不交,甲方将有权终止合同收土地。自2007年起被告便不再支付租金。庙岭村委会将案涉土地相关权利转让给原告,故原告诉至法院,请求解除与被告之间的土地租赁合同关系,要求二被告腾退土地、支付租金195,000元及滞纳金78,000元(暂计算至2013年12月31日,实际数额以被告腾退之日为准)。
二被告红雷公司和红炜公司一审辩称：1.原告主体不适格,庙岭村要想转让合同也要转让合同的权利和义务,也就是一并转让,必须经过红雷公司的同意。2.法院在立案审查时,在原告缺乏证据的情况下不应予以立案。作为法院,应当注意到厂房具有特殊性,是需要土地作为载体来存在的,法院受理了要求解除土地（租赁合同）纠纷的案件,不利于纠纷解决。该地块于2010年9月1日已经发布了拆迁公告,按照庙岭村和红雷公司公司签订的土地租赁协议的约定,双方权利义务关系已经停止,按照大连市拆迁管理办法的规定,该地块的租赁活动也是应当停止,因此法院不应当再受理已经在几年前就终止的法律关系再去解除。3.法院不应追加红炜公司为本案被告。4.对于租赁费问题,按照租赁合同的约定,双方是将5年作为一个周期,协商租赁费的数额,并且签订补充协议,因此即便是庙岭村与红雷公司发生土地纠纷,也应当出示补充协议来要求或索要租金,因为签订补充协议是双方权利义务,基于这一事实证明红雷公司不欠租金,并且撤一万步讲即便按照原告的主张,也是不成立的,因为按照法律规定拖欠租金的诉讼时效是一年,因此原告的诉讼请求不应当支持。5.红雷公司是按照经营生产几十年来进行投资的,包括厂房的新建和扩建、新建基础设施及机器设备的投入1千余万元,因此遇到拆迁,当事人的损失已经是事实,红雷公司也保留就此要求拆迁人承担相应的法律责任。
一审法院经审理查明事实后，作出如下判决：一、原告大连金赛房地产开发有限公司与被告大连红雷球业有限公司就原鑫凌化工厂(土地面积3308平方米)所占用土地所形成的土地租赁合同关系解除。二、自判决发生法律效力之日起十日内,被告大连红雷球业有限公司给付原告大连金赛房地产开发有限公司2005年至实际腾退之日止的租金(计算至2014年12月31日为65,000元)及滞纳金(计算至2013年12月31日为78,000元)。逾期履行,按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,400元,其它诉讼费50元,合计人民币5,450元,由被告负担。
红雷公司的上诉理由及请求是：一、一审判决程序违法
1、一审判决未审查被上诉人起诉的实质要件,即受理了与土地租赁合同没有直接利害关系的被上诉人的起诉,违反《民事诉讼法》第119条规定。2、一审判决以土地租赁合同纠纷案由受理案件,是规避最高人民法院关于未达成补偿安置协议拆迁争议不予受理的规定。3、一审判决审理超出土地租赁合同纠纷案审理范围,对与土地租赁合同无关的拆迁赔偿事宜作出认定。4、一审判决对被上诉人增加的腾退场地诉讼请求不予受理,理由有误,在本案开庭时,暂时休庭经合议庭合议,因举证期限已届满,对被上诉人增加诉讼请求不予允许,有庭审笔录为凭。5、一审判决还存在其他足以让上诉人相信会严重影响案件公正审理的程序问题。二、一审判决基本事实不清1、一审判决未查明是否存在庙岭村委会转让土地租赁合同基本事实。2、一审判决认定2013年12月20日,庙岭村委会与被上诉人已在外墙张贴方式共同向上诉人发通知,内容包括庙岭村委会与被上诉人间“有土地相关权利转让的约定”,未查明该转让约定是否与本案有关,约定是否合法有效,约定的履行情况等。3、一审判决认定2013年12月20日,庙岭村委会和被上诉人共同发通知充分证明2013年12月20日庙岭村委会还作出履行土地租赁合同的意思表示。4、一审判决认定庙岭村通知“结清租金”并非拖欠租金,未查明庙岭村作为土地租赁合同一方当事人“结清租金”意思表示的具体内容。5、一审判决认定上诉人和庙岭村签订的《在建厂房转让合同书》、《土地租赁合同书》是双方真实意思表示,合同合法有效,上诉人应按“合同约定支付租金”,未查明及明示这双方是庙岭村委会和上诉人,与被上诉人无关,未查明合同约定支付租金的相关事实如庙岭村是否履行了在下个五年重新确定租赁价格的义务等基本事实。6、一审判决认定《在建厂房转让合同书》及《土地租赁合同书》均有上诉人有权“就厂房拆迁赔偿事宜同相关部门协商解决的约定”，因不是同一案由,“土地租赁合同关系解除,并不影响上诉人就厂房拆迁赔偿一案另行主张权利”,未查明拆迁具体时间等直接影响合同约定的“土地租赁关系自行解除”条件是否成就这一基本事实。7、一审判决认定《土地租赁合同书》约定“如一方违约,另一方有权阻止直至终止合同”,未查明该条款约定的双方互负合同义务；未查明合同约定系“终止合同”，被上诉人提出的是解除合同这一事实。8、一审判决认定2013年12月20日,庙岭村委会与被上诉人“双方共同通知”,如不结清,我们双方将与贵公司解除合作,未查明合同当事人庙岭委村委会提出的共同解除土地租赁合同的具体内容。三、一审判决认定事实缺乏证据。1、一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在土地租赁合同关系缺乏证据。2、一审判决认定2013年12月20日,被上诉人与庙岭村共同向上诉人发通知书张贴于上诉人大门口，缺乏证据。3、一审判决认定上诉人拖欠租金缺乏证据。4、一审判决认定的租金数额缺乏证据。5、一审判决认定上诉人违约缺乏证据。6、一审判决解除土地租赁合同关系缺乏证据。四、一审判决的理由有悖于事实。1、一审判决认定的争议焦点避重就轻,将最应当作为争议焦点的转让问题予以回避。2、一审判决认定争议焦点一为上诉人与庙岭村委会订立的《在建厂房转让合同书》第八条约定,购买厂房所占土地由上诉人有偿使用,双方另行签订土地租赁合同。上诉人认为这一事实充分证明两份合同密不可分,《土地租赁合同书》的签订本身即是履行《厂房转让合同书》,且合同也有不可转让的约定。3、一审判决认定争议焦点二是对该地块拆迁一事的认定。认为《在建厂房转让合同书》及《土地租赁合同书》中均有上诉人有权就厂房拆迁赔偿事宜同相关部门协商解决的约定。《土地租赁合同书》为《在建厂房转让合同书》的附合同,不可将两份合同拆开转让,但一审判决就同一事实却作出“土地租赁合同关系的解除,并不影响上诉人就厂房拆迁赔偿一事另行主张权利”认定有悖于事实,没有土地,厂房势必成了空中楼阁,必然不能保证上诉人获得就厂房拆迁赔偿的权利。4、一审判决认定的焦点三,上诉人拖欠租金给付被上诉人至“腾退”之日止错误,依法依约庙岭村委会与上诉人重新确定租赁价格才有交纳租金的依据,并没有庙岭村委会履行了相应义务的事实,被上诉人索要租金及滞纳金并要求直接给被上诉人没有事实和法律依据,而按照庙岭村委会和上诉人合同约定,如一方违约,另一方有权阻止直至“终止合同”作为拆迁人的被上诉人,以拖欠租金为由解除土地租赁合同关系是仗势欺人。五、一审判决适用法律有误。1、本案主要争议是上诉人和庙岭村委会是否存在转让事实及转让的合法性和有效性,一审判决确认上诉人与被上诉人是否存在土地租赁合同关系没有法律依据。2、一审判决依据的《合同法》第60条规定,当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务,而庙岭村委会和上诉人订立的合同明确约定下一五年要重新确定租赁价格,合同不可转让,如一方违约,另一方有权终止合同,可一审判决未按合同约定审理本案。3、一审判决依据《合同法》第97条规定,合同解除后的处理不适用于本案,应按合同约定,即使是一方违约,另一方有权终止合同,且2010年9月1日拆迁,按约土地租赁合同关系自行解除,按拆迁规定和拆迁公告,拆迁范围内不得改变房屋、土地用途,一审判决再判决一次解除土地租赁合同关系,系适用法律不当。4、一审判决依据《合同法》第232条规定,租赁期限没有约定或约定不明确的处理,这与本案无关联性,庙岭村委会与上诉人订立的土地租赁期限约定明确,一审判决适用法律有误。5、一审判决依据《土地管理法》第16条规定,土地所有权和使用权争议由当事人协商解决,协商不成由人民政府处理,当事人对人民政府处理决定不服的,可向人民法院起诉,争议解决前不得改变土地利用现状,本案被上诉人没有经人民政府处理,一审法院直接受理本案,一审判决适用法律不当。6、一审判决依据《土地管理法》第63条规定,集体土地所有人的土地使用权不得出让、转让或出租于非农业建设但符合土地利用规划并合法取得建设用地的企业除外,按此条款,一审判决应当认定庙岭村委会和被上诉人的土地相关权利转让违法,一审法院适用法律不当。六、一审判决结果错误。一审判决程序违法,基本事实不清,认定事实缺乏证据,所阐述的理由有悖于事实,必然导致判决结果错误。1、一审判决解除上诉人与被上诉人“就原鑫凌化工厂”所占用土地所形成的土地租赁合同解除错误。上诉人和被上诉人不存在合同关系,《土地租赁合同书》中没有鑫凌化工厂所占用土地的约定,而明确约定的是庙岭村委会转让给上诉人的在建厂房所占用的土地,判决结果超出土地租赁合同范围。2、一审判决租金计算没有事实根据,给付租金和滞纳金的判决超出本案审理范围。一审判决已作出不允许被上诉人增加腾退场地的诉讼请求,再将腾退日作为判决结果内容错误,并且给付至腾退之日的判决结果与不影响厂房拆迁赔偿事宜的认定相互矛盾。综上所述,上诉人提出如上事实及理由,以维护合法权益。请求1、撤销一审判决,依法改判为驳回被上诉人的起诉或驳回被上诉人的诉讼请求;2、上诉费由被上诉人承担。
祥圣公司二审答辩认为：一审法院认定事实清楚，证据确凿，依法应予维持。
红炜公司二审诉称：土地租赁合同与该公司无关，不应该追加该公司为本案的当事人，其余同一审答辩意见。
本院认为，一审判决认定事实不清，有可能影响本案处理结果的几个问题没有考虑。首先，案涉土地的位置、与鑫凌化工厂土地的关系，案涉土地是否处于拆迁补偿阶段。在一审审理期间，红雷公司提举了互联网上下载的大连市国土资源和房屋局通告，用以证明金赛公司是该地块的拆迁人，拆迁期限自2010年9月1日至2010年10月10日。虽然金赛公司对该通告的真实性不予质证，但并未否认该地块拆迁，并且祥圣公司向本院递交的金赛公司注销登记档案载明：2015年1月8日金赛公司股东会议决议第6条有“庙岭村拆迁项目后续工作由祥圣公司承接”的内容。因此，应该查明该地块所处的状态、是否在拆迁及拆迁的相关情况，并考虑如果金赛公司是拆迁人的话，该公司及承接权利的祥圣公司能否以解除租赁合同的方式进行土地拆迁。其次，如果应按土地租赁合同纠纷审理本案，案涉土地上存在房屋，该房屋是红雷公司从该块土地所有权人处支付对价购买的，购买房屋时约定该块土地租赁给红雷公司，如果解除《土地租赁合同》，地上房屋如何处理需要考虑。再次，还应审查金赛公司是如何取得案涉土地权利的及是否合法。最后，如果应按土地租赁合同纠纷审理本案，应查清红雷公司何时起欠付租金的，一审判决认定金赛公司与庙岭村委会向红雷公司发出的通知有红雷公司从2007年始没有交纳租金的内容，却判决红雷公司给付2005年开始至2014年12月31日至的租金，且从2005年何时起没有说清。另，没有判决“腾退”，却计算至“腾退”，会造成执行数额不清。综上所述，一审判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院(2014)甘民初字第2059号民事判决；
二、发回大连市甘井子区人民法院重审。
二审案件受理费5400元（大连红雷公司有限公司已预交），退回上诉人大连红雷公司有限公司。
审判长 赵 虹
审判员 陈 伟
审判员 刘丽媛
二〇一六年六月七日
书记员 樊 迪