重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南川法民初字第01432号
原告重庆市泉平物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道金光大道7号龙城花园小区1幢2-18、19-5，组织机构代码05480684-3。
法定代表人裴定伟，职务总经理。
委托代理人王毅，该公司员工。
被告张祥怀，男，1967年10月16日出生，汉族，住重庆市南川区。
原告重庆市泉平物业管理有限公司（以下简称“泉平物业公司”）诉被告张祥怀物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月15日立案受理。依法由审判员张信川适用简易程序并于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告泉平物业公司委托代理人王毅、被告张祥怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泉平物业公司诉称，2013年1月24日，原告与某某花园小区业委会签订了《物业服务合同》，合同约定住宅服务费每平方米0.80元，公共照明、绿化（公摊水电费）每户每月5元。该小区前物业公司
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重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司（以下简称“佳迎物业公司”）因故退出该小区时，在征得该小区业委会同意的情况下，将业主拖欠的物业服务费作为债权转让给了原告。被告系某某花园小区业主，拥有84.12平方米的住宅用房，按合同约定每月应交物业服务费67.30元，但被告自2011年10月1日起至2014年9月30日止，累计拖欠物业服务费2423元、公摊水电费180元，原告多次催收无果。被告无理拖欠物业服务费的行为，严重侵犯原告的合法权益，现请求人民法院依法判令被告立即交纳物业服务费、公摊水电费2603元、违约金781元，合计3384元。
被告张祥怀辩称，对被告2011年10月1日至2012年6月30日的物业服务费及违约金应予免除，因为原告没有制止鑫川大酒店私占小区绿化地搭建楼梯、没有制止某某大酒店乱排油烟、没有制止某某KTV及三楼茶楼噪音问题。原告疯狂追求利润而不履行职责，以强凌弱制定霸王条款，2014年6月的催缴通知书中称被告欠服务费2386元、违约定金1832元，事隔3月，服务费增加200元左右，违约金高达3967元，增加2000多元，本次诉讼违约金却只有781元，可见原告制定霸王条款的随意性和追求利润的疯狂性。原告没有完全尽到物业服务责任，就不能全部收取相应的服业服务费用，被告曾主动与原告办事人员协商，但原告工作人员很强势，要全额收取，请求法院对原告的过分要求不予支持。
经审理查明，原告诉称的本案基本事实属实，被告从2011年10月1日起至2014年9月30日止，拖欠原告物业服务费2423元、公摊水电费180元，合计2603元。对拖欠服业服务费违约金的约定，无论佳迎物业公司还是原告泉平物业公司，均与某某花园业主委员会约定按拖欠金额每日千分之三计算，原告实际请求违约金数额则按被告拖欠金额的百分之三十计算。原告及佳迎物业公司按照合同约定，履行了基本的物业服务义务。
上述事实，有原告提交的佳迎物业公司及原告与某某花园小区业主委员会分别签订的《物业管理服务合同书》各一份、原告与佳迎物业公司签订的《债权转让协议》、佳迎物业公司在履行合同义务过程中制作的关于外墙砖松动给开发商的《告之函》、给南城街道办事处的《关于南川区某某花园外墙脱落须维修的紧急报告》及《关于南川区某某花园外墙脱落使用维修资金的报告》、给南川区建设委员会关于外墙脱落的《情况反映》、给南川区教委关于小区内违规开办幼儿园的《告知函》、给某某幼儿园反映业主要求撤除幼儿园的《告知函》、某某宾馆在小区占用绿化地带设立安全通道，业主没有安全感而向其发送的《告知函》，因“某某”餐馆在小区搭电致安全隐患而发出《告知函》、小区业主委员会、佳迎物业公司及帝煌宾馆三方关于某某宾馆消防通道占用小区绿化面积等问题的《会议记录》、《关于某某花园地下车库需要整改配置设备设施报告》、关于业主委员会反映问题的《会议记录》、《关于某某花园小区东苑智能门启动的通告》、严禁高空抛物的《告示》及关于五一期间全注意事项的《温馨提示》、《物业服务费催缴通知单（存根联）》。原告在履行义务过程中制作给小区业委会的《关于要求对某某花园消防设施进行整改的函》、给开发商的《关于某某花园资料移交的函》、《关于某某花园消防设施维修的报告》、《关于某某花园消防设施存在隐患的报告》、给开发商的《关于维修某某花园东苑二单元西苑二单元楼梯间、电梯房屋顶漏水的函》、给开发商关于在质保期内东、西苑房屋外墙、屋顶平台、电梯房楼顶漏水等问题尚未处理，请求派员及时维修的《告知函》、《关于解决南川区某某花园小区遗留问题的会议纪要》、《关于要求对南川区某某花园小区乱搭乱建情况进行整治的报告》、要求业主加强安全防范的《温馨提示》等书证复印件及原、被告的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审核实，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，原告与某某花园小区前物业服务单位--
佳迎物业公司在征得某某花园业主委员会同意前提下签署债权转让协议，将业主拖欠佳迎物业公司的物业服务费作为债权转让给了原告并不侵犯小区业主合法权益，该债权转让协议应具有法律效力。被告之前拖欠佳迎物业公司的物业服务费现由原告收取本院依法予以支持。对被告下欠佳迎物业公司服务期间的服务费及原告提供服务期间的物业服务费2423元、公摊水电费180元，因原告及佳迎物业公司均为某某花园小区提供了合同约定的基本服务义务，被告应当履行支付物业服务费的义务。被告辩称原告未制止他人利用小区绿化地搭建楼梯、乱排油烟、茶楼噪音等问题，应对被告2011年10月1日至2012年6月30日期间的物业服务费予以免交。该辩称意见不能形成拒交全部物业服务费的抗辩理由，原告对被告提出的问题只能是依照物业管理相关规定，对责任人进行劝解疏导或向有关部门反映，如果原告认为自己的权益受到他人侵害，也可直接与责任人协商或向相关部门反映来寻求解决，或者直接向人民法院起诉排除妨碍。对原告请求被告支付下欠物业服务费的要求本院依法应予支持；关于违约金的问题，合同约定计算标准为每日千分三，原告实际请求额度则按下欠金额的百分之三十计算，原告虽然放弃合同约定的高标准计算方式，但百分之三十的计算标准仍属其单方意思且标准仍然偏高，本院不宜采纳，对违约金的计算应主要考虑被告拖欠物业服务费给原告造成的资金利息损失和催收带来的人力损失，本院酌情参照银行同期同类贷款利率计算违约金，对原告主张的百分之三十标准不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关系审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、限被告张祥怀在本判决发生法律效力后立即支付给原告重庆市泉平物业管理有限公司物业服务费、公摊水电费合计2603元，并从拖欠之日起至偿清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算违约金。
二、驳回原告重庆市泉平物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告张祥怀负担，被告负担之金额限本判决发生法律效力后立即迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容发生法律效力后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 张信川
二〇一五年五月二十日
书记员 蔡 娟