江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00875号
上诉人（原审被告）戴忠林。
上诉人（原审被告）沈秀珍。
委托代理人戴卫兵。
被上诉人（原审原告）马大衡。
委托代理人杨青松，上海陈伟民律师事务所律师。
上诉人戴忠林、沈秀珍与被上诉人马大衡因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆花民初字第0894号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年8月31日，原告（乙方）与被告戴忠林（甲方）在中介方昆山益民房产咨询有限公司（以下简称“益民公司”）的中介下签订房屋买卖合同一份，约定由被告戴忠林将位于昆山市花桥镇花溪畔居D38#754幢305室房屋（83平方米）及配套车库（10.31平方米）出售给原告，房屋总价款为350000元。付款方式为：2009年8月15日前原告支付购房定金10000元；被告收到房款330000元时即将上述房屋移交原告；余款10000元在原告取得房屋两证后付清。过户时的相关税、费由房屋买卖双方除约定外按规定各自缴纳。合同第五条约定：此房屋总价为350000元，按合同约定的面积包括自行车库，多不退少不补。合同第七条约定：甲方保证房屋权属清楚，如发生房屋权属及债务等，由甲方负责在两周内赔偿解决，并确保本合同正常履行。该份合同甲方（出卖人）签字为“戴忠林”。原告为证明付款情况，提交了收据和付款凭证。其中2009年8月15日的收据显示原告已支付购房定金10000元；2009年8月31日的收据和付款凭单显示原告支付购房款340000元（含定金10000元），该两份单据均有被告戴忠林签字；2009年8月31日的中国银行存款回单显示当日向戴忠林的银行卡中存入330000元。被告戴忠林认可340000元的两份单据上的签字是其本人所签，但否认收到上述款项。
另查明：原位于昆山市花桥镇三巷村八组的老宅登记在被告戴忠林、沈秀珍夫妇名下。2005年6月，被告戴忠林、沈秀珍户与昆山市花桥镇为民房屋拆迁有限公司签订房屋拆迁协议书，就上述老宅拆迁安置得三套房屋，其中包括本案的涉案房屋（公安编号为昆山市花桥镇花溪畔居754号楼305室及014号车库）。2007年4月19日，被告戴忠林与案外人陈培林在中介方昆山益民房产咨询有限公司（以下简称“益民公司”）的中介下签订房屋买卖合同一份，约定由被告戴忠林将涉案房屋出售给陈培林，房屋总价款为218000元。庭审中，被告戴忠林认可已收到陈培林支付的购房款208000元，并已将房屋交付给陈培林，其后与原告再次签订买卖合同是应陈培林的要求而签订的。
再查明：被告沈秀珍称其对被告戴忠林将涉案房屋出售给案外人陈培林和原告均不知情。为此提交由苏州市姑苏区彩香一村四区社区居民委员会于2013年8月13日出具的证明一份，载明：被告沈秀珍因儿媳于2004年3月生产，所以于2003年8月来苏州帮忙料理家务及带小孩，从2003年8月至今一直居住在苏州市彩香一村四区44幢504室，并从2007年1月至今在苏州市工业园区星海人家6幢703室担任家政钟点工工作。庭审中，被告戴忠林称因被告沈秀珍一直在苏州，所以未向其告知房屋已出售。被告沈秀珍陈述：其去苏州已有11年，期间每个月回来一次，住在花溪畔居749幢207室的房屋中，戴忠林未和其讲过房屋出售一事。其在2012年听别人讲这套房子被苏北人卖给了上海人，当时并不知道苏北人就是指陈培林，后来自己上门敲门，才知道房屋是被出租的。
再查明：为查明涉案房屋先后订立两份合同的情况，原审法院向昆山益民房产咨询有限公司业务员任亚芳了解情况，并制作调查笔录一份。任亚芳陈述：2007年4月19日戴忠林与陈培林签订的合同及2009年8月31日戴忠林与马大衡签订的合同均由其经办。第一次与陈培林签订合同的时候，沈秀珍是在场的，让她签字她说不用签。陈培林的购房款已经付清了。后来与马大衡签订合同的时候，沈秀珍也在场，其之所以没签字是因为她说只要戴忠林一个人签就好了。马大衡已经支付了购房款340000元，该笔款项先支付给戴忠林，再由戴忠林转付给陈培林，陈培林是实际转让人，是他来转卖的。戴忠林还收取了签字费10000元。任亚芳提交陈培林于2009年8月31日出具的收条一份，载明：“今收到由陈培林转卖花溪畔居D38#304室房屋房款由戴忠林转交给陈培林，房屋总价340000元，已付清房款。”对于任亚芳的陈述及陈培林出具的收条，原告对于陈培林是实际转让人不认可，且认为陈培林与戴忠林之间的债权债务关系与原告无关。两被告则认为任亚芳所述的由陈培林转卖涉案房屋的事实认可，但两次签合同沈秀珍均不在场也不知情，对收条认可，也认可戴忠林收取了任亚芳10000元的签字费。
又查明：涉案房屋的房屋所有权证于2013年3月13日登记在两被告名下。其中，房屋的产证面积为83.6平方米，车库的产证面积为10.31平方米。两被告所居住的花溪畔居754幢207室与涉案房屋属于同一个小区，二者相距较近。原告称签订合同当日就拿到了涉案房屋的钥匙，并一直由其使用。另外，原告缴纳了涉案房屋结欠的2008年7月至2013年12月期间的物业管理费。原告向法院表示：同意支付两被告剩余房款10000元，并且若本院支持原告诉请，原告愿意另行补偿两被告20000元。现因原告要求两被告办理上述房屋的产权过户手续，两被告予以拒绝，引起纠纷。
上述事实由原告提供的房屋买卖合同、收据、付款凭单、中国银行存款回单、动迁安置房核定单、物业费收据、花溪畔居平面图、村镇房屋所有权证、房屋拆迁协议书、房产证、证明、本院对任亚芳所作的调查笔录以及双方当事人的陈述予以证实。
原审原告马大衡的诉讼请求为：一、判决被告戴忠林、沈秀珍将昆山市花桥镇花溪畔居754号楼305室及014号车库的产权过户至原告马大衡名下，税费按国家政策缴纳；二、本案诉讼费用由被告戴忠林、沈秀珍承担。
原审法院认为，被告沈秀珍虽未在房屋买卖合同上签字并自称不知情，但被告沈秀珍在庭审中自认每个月回来一次，且在2012年已经知道陈培林将房屋转卖给马大衡，结合两被告与原告同住一个小区且相隔较近的事实，原告完全有理由相信被告戴忠林对房屋买卖有代理权。并且根据经办人任亚芳的陈述，被告戴忠林签订关于涉案房屋的两份买卖合同时，被告沈秀珍均知情，却一直没有提出异议。加之原告自2009年8月起一直实际控制、使用涉案房屋，据此，能够认定原告与被告戴忠林于2009年8月31日签订的房屋买卖合同合法有效，并且对被告沈秀珍也发生法律效力，应受法律保护。对于被告沈秀珍举证的苏州市姑苏区彩香一村四区社区居民委员会出具的证明，原审法院认为该证明仅是社区居委会对被告沈秀珍的居住及工作情况的证明，并不能作为被告沈秀珍对涉案房屋出售不知情的证据，且与被告沈秀珍自认的每月回来一次存在矛盾，因此，对该份证据不予采信。根据合同约定，原告应当付清购房余款10000元，两被告即应当根据诚实信用原则将涉案房屋过户至原告名下。因此，对于原告要求两被告将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，予以支持，过户时产生的税、费应由原、被告按国家法律或政策的规定各自承担。另外，原告自愿在本院支持诉请的情况下另行补偿两被告20000元，系原告对其民事权利进行的处分，予以确认。由于合同约定房屋总价款按合同约定面积多不退少不补，因此，房屋面积差额不再另行结算。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：
一、被告戴忠林、沈秀珍于本判决生效之日起十日内协助原告马大衡将位于昆山市花桥镇花溪畔居754号楼305室及014号车库的房屋所有权过户至原告马大衡名下，过户时所产生的税、费由原、被告按法律和政策规定各自承担。
二、原告马大衡支付被告戴忠林、沈秀珍购房款10000元、补偿款20000元，两项合计30000元，于本判决生效后十日内支付完毕。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，财产保全费2270元，两项合计2350元，由被告戴忠林、沈秀珍负担，此款原告马大衡已缴纳，不再退还，由两被告于本判决生效后十日内返还给原告。
上诉人戴忠林、沈秀珍不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求和理由：系争房屋在2007年时，由案外人陈培林签订了房屋买卖合同，当时是由原来农村房屋动迁所得的这套房屋。在签订房屋买卖合同时，沈秀珍并不知情。房屋在2007年时已经交付给了陈培林，而且戴忠林也从陈培林处收到了房款20.8万元，后陈培林又将该房屋出售，约定的房款34万元，上诉人并没有收到该款，但在益民房屋中介公司的撺掇下，上诉人戴忠林与马大衡签订了房屋买卖合同，这份合同不是双方的真实意思表示，也侵害了上诉人沈秀珍的合法权益。请求二审法院依法驳回马大衡的诉讼请求或发回重审。
被上诉人马大衡表示服从原审法院判决。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，涉案房屋存在二份买卖合同，即2007年4月戴忠林与陈培林签定的买卖合同和2009年8月戴忠林与马大衡签订的买卖合同，二份合同中均没有沈秀珍的签名。诉讼中，对于戴忠林与陈培林签订的合同其表示知晓而对于戴忠林与马大衡签订的合同表示不知晓。根据现有证据结合原审法院对房屋中介的调查，本院认为，房屋买卖因涉及金额较大，手续相对繁琐，应属于家庭事务中的重要事项，依据日常生活经验法则，非经家庭成员间互相协商一致，一般不会对外进行交易。考虑到涉案房屋系原房屋拆迁获得，且安置房均在同一小区，而马大衡于2009年8月即获得涉案房屋实际控制使用权，期间上诉人戴忠林和沈秀珍均未提出异议，直致2013年8月马大衡起诉要求上诉人对涉案房屋予以过户方提出异议，故本院对上诉人沈秀珍提出其并不知晓戴忠林出售涉案房屋与马大衡的主张难以采信，其主张戴忠林与马大衡之间的买卖合同无效的主张，本院亦不予支持。据此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人戴忠林、沈秀珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
代理审判员 赵 东
代理审判员 陈 斌
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 吴茂程