广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）珠香法民一初字第3314号
原告叶烜峰，男，汉族，1986年7月25日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人蒙晋伟，广东嘉骏律师事务所律师。
委托代理人黄晓燕，女，汉族，住珠海市斗门区。
被告珠海市香洲东岸股份合作公司，住所地：珠海市唐家湾镇东岸村。
法定代表人黄瑞球，总经理。
委托代理人兰先荣，重庆进明律师事务所律师。
原告叶烜峰诉被告珠海市香洲东岸股份合作公司（下称东岸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡小青独任审判，公开开庭进行了审理。原告叶烜峰的委托代理人蒙晋伟、黄晓燕，被告东岸公司的委托代理人兰先荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶烜峰诉称：2010年5月16日，原告与被告签订《珠海市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告建设的位于珠海市香洲区唐家湾镇白沙路3号盘龙湾第16幢1单元301号房屋一套，建筑面积共90.92平方米，套内建筑面积73.73平方米，每平方米单价8099元，总房价为736361元，分两期付款，首期171361元，按揭500000元。合同约定交房期限为2011年11月30日前，如被告不能在规定期限内交付房屋给原告使用，被告应当从最后交付期限的第二天（即2012年12月1日）至实际交付之日止，每日向原告支付已交房价款总额万分之三的违约金。
合同签订后，原告依约支付了购房款和办理了按揭手续，但被告未能在约定的期限内交付房屋给原告。自2012年5月21日起被告才陆续向包括原告在内的业主发出收房通知。经现场查验，被告准备交付的房屋仍不符合合同约定。经上所述，原、被告双方签订的《珠海市商品房买卖合同》不违反法律强制性规定，受法律保护。在原告如约支付了购房款后，被告理应在约定的期限将符合合同约定的房屋交付给原告使用，被告延期交楼的行为实属违约行为，依法应承担违约责任和赔偿责任。为此原告特提起诉讼，请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金人民币40205.31元（自2011年12月1日起每日按已交房款736361元的万分之三计算至2012年5月31日止）；2、诉讼费用由被告承担。
原告叶烜峰为其诉称提供以下证据：1、商品房买卖合同；2、商品房买卖合同附件；3、购房发票；4、个人住房组合借款合同；5、银行还款计划；6、盘龙湾入伙通知。
被告东岸公司辩称：原告叶烜峰不合理诉求的原因有以下几个方面：1、关于违约金的计算时间起算点问题。认购协议书第四条明确写着，“考虑到建筑期的特殊性，允许延期两个月交楼。”商品房买卖合同约定的交付时间为2011年11月30日，延期两个月应该就是从2012年2月1日开始计算。2、关于违约金的计算时间结止点问题，应该以珠海市建设局质量检测站竣工验收备案的时间为止。珠海市建设局质量检测站的备案时间是2012年5月11日。如果原告叶烜峰认为这个时间有误，或者认为这个时间房子还达不到交付标准，应该先提起行政诉讼，状告珠海市建设局才对。因为这个时间是法定的交付时间，而且被告东岸公司也先后以登报、短信和邮政快递等方式通知原告收楼，被告东岸公司是完全尽到告知义务的。3、关于违约金计算的基数问题，被告东岸公司认为应该以首付款计算，而不是全款计。因为，原告叶烜峰是按揭买房，而被告东岸公司对于原告按揭部分提供了全额的担保（连带责任），且按揭部分房款时至今日还是在银行的监控之下，因为在房产证没有办下来之前，银行是不会直接把款付给被告东岸公司作经营之用。按揭部分款项只是看得见，但是拿不到，如果在此期间业主退楼或者断供，被告东岸公司要负按揭部分的责任，所欠款项被告东岸公司是要付给银行的。4、依据商品房买卖合同第七条“但书”不可抗力的规定，被告东岸公司认为以下时间应该作为扣减违约金的时间，2011年大雨级别为20天，高温天气为9天，台风12天，2012年大雨2天，总共43天，在计算违约金时间问题上，请法庭作相应的扣减。5、关于政策因素：被告东岸公司的楼盘是2010年10月28日完成主体工程初检的，但是由于珠海市政府响应国家的环保要求，要求所有的在建楼盘都要搞保暖沙浆，被告东岸公司遵守珠海市建设局的新政策，及时进行了整改，也投入了大量的资金，这些资金完全是被告东岸公司支付，并没有转嫁到业主身上。6、被告东岸公司在2012年4月12日就把所有的验收资料送到了珠海市质检站，质检站也于4月16日做出了公示，4月27日做出了竣工验收合格的公示。但于政府今年放假的特殊性，是4月29日开始放假，一直放了五天假，后面工作两天又放两天假，所以被告东岸公司在5月10日才最后拿到综合验收备案表。以上两点都是政策行为导致被告东岸公司延迟交楼，依据双方签订的商品房买卖合同第七条：因政府和政策原因，双方免责。综上所述，对于违约金一事，被告东岸公司一直是答应给的，只是在计算方式上和原告叶烜峰存在一些争议。另外，原告叶烜峰存在延期付款行为，按照合同约定，延期付款应支付延期付款违约金，应与其主张的延期交房违约金相抵扣。望法院查明事实，作出公正判决。
被告东岸公司为其辩称提供以下证据：1、认购书；2、抵押合作协议；3、气候状况数据；4、综合验收表；5、报纸、邮件、短信；6、销售代理合同。
经审理查明：被告东岸公司是珠海市唐家湾镇白沙路3号盘龙湾楼盘的开发商，2009年9月1日，东岸公司与珠海景翰伟业房地产营销策划有限公司（下称景翰公司）签订一份《盘龙湾销售代理合同》，约定东岸公司委托景翰公司独家代理盘龙湾项目的策划销售。2010年4月2日，景翰公司与原告叶烜峰签订一份《认购协议书》，约定原告叶烜峰认购珠海市唐家东岸盘龙湾住宅16栋1单元301房，建筑面积90.92平方米，单价8099元/㎡，总价736361元。签订认购协议书时原告叶烜峰需支付定金3万元，景翰公司收到全部房款后，预期在2011年11月30日前将该房产交付原告叶烜峰使用（考虑到建筑期的特殊性，允许延期两个月，如遇人力不可抗拒的因素则交楼时间顺延）。
2010年5月16日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及一份《商品房买卖合同补充协议》（附件）。《商品房买卖合同》的主要内容为：原告叶烜峰购买被告东岸公司开发建设的珠海市唐家湾镇白沙路3号盘龙湾16栋1单元301房，建筑面积90.92平方米，单价8099元/㎡，总价736361元。合同第六条约定付款方式及期限为，买受人须于2010年5月16日之前付清30%的首期款，计人民币221361元整（含定金），买受人须于2010年5月23日之前到出卖人指定银行办理7成20年按揭手续，否则视买受人违约。第七条约定房屋交付期限为：出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件（即该商品房经分期综合验收），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因政府政策因素而造成的。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为，除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第二条交付期限约定：1、合同第七条遇“特殊原因”包括：①遭遇不可抗力；②政府行为或政府职能部门及授权行使政府职能的部门的行为、社会异常事件；③施工遇异常困难或重大技术问题而不能及时解决；④由于非出卖人所能控制的事件影响；⑤考虑到商品房工程建筑的特殊性，如在商品房交付期限后60日内交付使用则不视为延期和违约。第三条交付程序约定：商品房验收合格后，出卖人通知买受人办理交付该商品房的手续，若买受人未按通知要求办理该商品房的交接手续，出卖人则发出书面催告一次，买受人未按催告书规定的期限办理该商品房的交接手续的，自出卖人催告通知中所确定的交付使用之日起，与该商品房有关的物业管理费等相关费用均由买受人负担，自出卖人催告通知中所确定的交付使用之日起视为出卖人已履行交付义务。
原告叶烜峰向被告东岸公司付清了首期款221361元（含定金）。2010年10月13日，原告叶烜峰与中国建设银行股份有限公司珠海市分行签订一份《个人住房组合借款合同》，向银行借款515000元。借款合同约定原告叶烜峰将该借款用于购置涉案房产。到此，原告叶烜峰完成了《商品房买卖合同》约定的付款及办理按揭贷款手续义务。
被告东岸公司并未在《商品房买卖合同》约定的期限内向购房人交付房屋。2012年4月16日，被告东岸公司开发的东岸村盘龙湾住宅区工程进行竣工验收公示。2012年4月30日，被告东岸公司在《珠海特区报》刊登了《东岸盘龙湾入伙通知》，称东岸盘龙湾商品住宅已通过竣工验收，定于2012年4月30日正式交房。2012年5月11日，被告东岸公司取得东岸村盘龙湾住宅区工程的竣工验收备案表。2012年5月21日，被告东岸公司向包括原告叶烜峰在内的业主发出《盘龙湾入伙通知》，通知业主在收到通知后持相关购房资料来销售接待中心办理入伙手续。原告叶烜峰称其未收到入伙通知，是在与其他业主商谈时才知道被告东岸公司的入伙通知的，另外原告叶烜峰认为涉案房屋存在质量问题。
被告东岸公司称其延期交楼是因为受到恶劣天气的影响，为此被告东岸公司统计了2010年至2012年6月4日珠海市受热带气旋影响天数，并提供了珠海市气象服务中心出具的珠海市2010年至2012年6月4日年降水量、降水日数及高温日数记录表，该表显示达到大雨级别的降雨日数2010年为21天、2011年为20天、2012年截至6月4日为2天。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同行使权利、履行义务。被告东岸公司开发的东岸村盘龙湾住宅区工程于2012年4月16日才进行竣工验收公示，于2012年5月11日才取得工程竣工验收备案表，达到合同约定的交付条件。被告东岸公司未按合同约定期限向原告交付房屋，构成违约。根据《商品房买卖合同》第七条的约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。因此，原告叶烜峰请求被告东岸公司支付逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。
逾期交房的天数是原、被告争议的一个焦点。《商品房买卖合同补充协议》第二条交付期限约定，考虑到商品房工程建筑的特殊性，如在商品房交付期限后60日内交付使用则不视为延期和违约。该约定系双方对《商品房买卖合同》第七条交付期限中关于出卖人可予延期的“特殊原因”的补充约定，故被告承担逾期交房违约责任的时间应从合同约定的2011年11月30日延期60日（即2012年1月30日）开始计算。原告叶烜峰主张从2011年12月1日起计算逾期交房违约金，不符合合同约定，本院不予采信原告的该主张。《商品房买卖合同补充协议》第三条交付程序约定商品房验收合格后，出卖人通知买受人办理交付该商品房的手续，若买受人未按通知要求办理该商品房的交接手续，出卖人则发出书面催告一次，自出卖人催告通知中所确定的交付使用之日起视为出卖人已履行交付义务。被告东岸公司于2012年5月21日向原告发出书面入伙通知，通知业主在收到通知后办理入伙手续。原告叶烜峰向本院提交了该入伙通知，因此，应当视为原告叶烜峰接到了入伙通知。被告东岸公司逾期交房的天数应从2012年1月30日计算至2012年5月21日止，总计112天。原告叶烜峰向被告东岸公司支付了首期购房款并办理了按揭贷款手续，故被告东岸公司应当以总房款为基数向原告叶烜峰计付违约金。按每日万分之三的标准计算，被告东岸公司应向原告叶烜峰支付的逾期交房违约金为736361元×0.3‰/日×112日=24741.73元。被告东岸公司辩称台风、大雨属不可抗力、整改建筑材料及假期影响属政策因素，要求扣减逾期交房时间。对此，本院认为珠海市每年均会受到台风天气的影响，对台风、大雨天气及公共假期被告东岸公司应当有一个合理的预估并在签订合同时考虑了相关因素，因此被告东岸公司以此为由要求扣减逾期交房时间，依据不足。
原告叶烜峰认为涉案房屋装修质量不合格，不具备交付条件，被告东岸公司逾期交房时间应当计算至2012年5月31日止。对此本院认为，被告东岸公司于2012年5月11日取得盘龙湾住宅区工程的竣工验收备案表，盘龙湾住宅区工程的竣工验收范围包括土建、装饰装修和水电安装工程。因此至2012年5月11日涉案房屋已经具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件。如果原告叶烜峰认为其购买的房屋还存在部分质量问题，原告叶烜峰可要求被告东岸公司进行整改、维修，但不能以此认定房屋不具备交付条件。另外，原告叶烜峰要求将违约金计算至2012年5月31日，但未提出相应的理由，对原告叶烜峰的该主张，本院也不予采信。
被告东岸公司提出原告叶烜峰未按《商品房买卖合同》约定时间办理按揭贷款手续，构成违约，主张原告办理按揭贷款手续延期天数应当从被告逾期交房天数中扣除。对此本院认为，《商品房买卖合同》约定了买房人逾期付款的违约责任，被告东岸公司并未在本案中提起反诉，对被告东岸公司的请求本案不予处理，被告东岸公司可另循合法途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
被告珠海市香洲东岸股份合作公司于本判决发生法律效之日起10日内向原告叶烜峰支付逾期交房违约金24741.73元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取403元，由原告叶烜峰负担155元，被告东岸公司负担248元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 胡小青
二〇一二年十月二十七日
书记员 邓 玉