北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第20150号
原告周姝含，女，1985年5月30日出生。
委托代理人汪雪梅，北京江泓律师事务所律师。
被告王赛，男，1978年12月31日出生。
委托代理人叶乐乐，女，1982年12月13日出生。
被告卞宁，女，1978年9月22日出生。
委托代理人唐超，男，1983年9月23日出生。
原告周姝含（以下简称姓名）与被告王赛、卞宁（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。周姝含及其委托代理人汪雪梅，王赛及其委托代理人叶乐乐，卞宁之委托代理人唐超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周姝含诉称：2009年6月24日，我通过北京麦田房地产经纪有限公司与王赛签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定王赛将其位于北京市朝阳区北苑路x座x层x号商品房出售给我，房屋成交价格为人民币65万元。同时我、王赛、居间方签订《补充条款》对各方权利义务进行细化。合同签订当日，我即如约向王赛交付定金10万元，购房首付款9.5万元。当日，我即入住上述房屋至今。王赛于2012年3月28日诉至北京市朝阳区人民法院要求解除上述合同，该院驳回其诉讼请求。王赛上诉后，二审法院维持原判。现我诉至法院，请求人民法院判令王赛、卞宁继续履行合同义务，配合我办理位于北京市朝阳区北苑路x座x层301室房屋的过户登记手续，判令王赛支付违约金（以房屋成交价65万元×日万分之五×自2012年9月29日起至上述房屋实际过户至我名下之日止）。
王赛辩称：双方于2009年6月24日签订《北京市存量房屋买卖合同》，首付款9.5万元，定金10万元。我为促成交易向朋友借款于2010年还清上述房屋贷款。因周姝含不具有购房资格和开发商的原因，所以上述房屋于2012年8月30日才办理下来小产证。依据法律，合同成立后客观发生非不可抗力的重大变化，继续履行对一方不公平或者无法实现合同目的的，法院应该判决解除合同。周姝含及其家人没有购房资格，所以依据京15条双方没有进行网签，所以双方在事实上和法律上属于履行不能，如果继续履行合同对周姝含损失更大，有失公平。至今，周姝含没有支付全部购房款。关于违约金一节，应该由法院确定违约金是否支付，而不是依据补充条款。
卞宁辩称：我不同意周姝含的诉讼请求。周姝含诉讼主体错误，我不是适格主体，房屋买卖合同具有相对性，我不是合同相对人，本案合同对我没有约束力。周姝含应该承担举证不能的责任，周姝含没有提供卞宁同意出售房屋的证据。王赛系无权处分，故周姝含无权取得房屋所有权。上述房屋系夫妻共同财产，王赛的处分行为没有经过卞宁的同意，也没有卞宁的追认，卞宁当庭拒绝追认王赛的处分行为，所以上述合同无效，物权也没有发生变更。周姝含不是善意买受人，其故意隐瞒真实情况，其与王赛、中介公司恶意串通侵犯卞宁的合法权利。周姝含作为完全民事行为能力人，其应该对自己的行为负责并且能够预见到，其应该尽到审查和注意义务，中介公司不可能对王赛已婚事实不清楚，此违背正常人的常识和社会观念。周姝含有意回避真实情况，在此前提下，仍然与王赛签订房屋买卖合同属于恶意，所以不应受到法律保护。综上，请求驳回周姝含的诉讼请求。
经审理查明：2007年4月7日，王赛与北京太合龙脉房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房预售合同》购买位于朝阳区北苑路x座x层x室房屋。
2009年6月24日，王赛（出卖人、甲方）、周姝含（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充条款》，载明：出卖人所售房屋为朝阳区北苑路x座x层x室，建筑面积约43平方米；该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间2010年12月，具体时间视开发建设单位实际办理情况而定，待该房屋取得房屋所有权证书后，出卖人与买受人就该房屋办理房屋权属转移登记；房屋成交总价款65万元；签约当日，乙方直接支付给甲方购房定金10万元及购房首付款9.5万元，甲方所收取的购房定金及购房款在办理房产过户受理手续时自动转为部分购房款；因乙方需求入住，双方协定，在乙方支付上述购房定金及首付款当日，甲方愿意将上述房屋未办理登记过户手续前交付乙方入住及管理；在本合同签订后，甲方必须积极办理上述房屋的一手产权的《房屋所有权证》，不得拖延；在甲方取得其名下《房屋所有权证》后的30个工作日内，双方共同办理该房屋的乙方商业按揭及产权过户受理手续；贷款部分房款按银行规定直接支付给出卖人，若批准的贷款数额不足申请额，买受人应补足购房首付款；房屋的租赁情况是出卖人未将该房屋出租；出卖人保证房屋没有产权纠纷，其配偶或其他共有权人均知晓并认可本次交易。合同签订后，周姝含已通过银行转账向王赛支付定金10万元、首付款9.5万元，并实际入住朝阳区北苑路x座x层x室房屋至今。2009年7月9日，王赛将上述房屋的银行贷款32万元清偿完毕。
2012年4月，王赛将周姝含诉至本院，以周姝含不具备北京市购房资格为由，要求判令解除二人签订的房屋买卖合同。本院于2012年6月做出（2012）朝民初字第14520号民事判决书，判决驳回了王赛的诉讼请求。后王赛提起上诉，北京市第二中级人民法院于2012年8月做出（2012）二中民终字第11006号民事判决书，查明双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充条款》，且朝阳区北苑路x座x层x室房屋所在楼栋的产权证已经办理完毕，但王赛尚未就北苑路x座x层x室房屋办理产权证的事实。法院认定双方之间的房屋买卖合同于2009年6月签订，部分购房款已支付，房屋亦交付周姝含实际居住使用，虽部分购房款尚未给付，但系王赛未先行办理房屋产权证所致，故现王赛以买卖合同迟延履行期间出台了北京市限制购房政策为由，要求解除合同，理由不充分，不予支持，故判决驳回上诉，维持原判。
后卞宁起诉王赛、周姝含房屋买卖合同一案至本院，要求确认王赛与周姝含于2009年6月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。本院于2013年3月18日出具（2012）朝民初字第40011号民事判决书判决驳回卞宁的诉讼请求。后卞宁上诉至北京市第二中级人民法院，该院出具（2013）二中民终字第12999号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查，2012年8月30日，卞宁、王赛取得了诉争房屋的产权证，二人为共同共有。各方均认可诉争房屋产权证上登记的坐落朝阳区北苑路甲166号楼x层321与涉案合同中记载的朝阳区北苑路x座x层321，系同一宗房屋。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》等证据在案佐证。
本院认为：王赛、周姝含之间就诉争房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充条款》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故合同有效，双方应依约履行。关于周姝含要求王赛、卞宁继续履行合同义务，配合办理诉争房屋之过户登记手续一节，考虑到产权登记情况、王赛和卞宁的关系、周姝含提存房款等因素，结合（2012）朝民初字第14520号民事判决书、（2012）二中民终字第11006号民事判决书、（2012）朝民初字第40011号民事判决书和（2013）二中民终字第12999号民事判决书，本院对此予以支持；关于违约金一节，考虑到王赛的抗辩意见、周姝含支付的首付款及入住情况、二次诉讼情况等因素，本院酌定违约金为5000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王赛、卞宁于本判决生效之日起十五日内配合原告周姝含办理完毕位于北京市朝阳区北苑路甲166号楼x层x室房屋之房屋所有权证。
二、被告王赛于本判决生效之日起十五日内支付原告周姝含违约金五千元。
三、驳回原告周姝含其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零三百元，由原告周姝含负担三百元（已交纳），由被告王赛、卞宁负担一万元（周姝含已缴纳，王赛、卞宁于本判决书生效后七日内转交给周姝含）。
案件保全费五千元，由被告王赛、卞宁负担（周姝含已交纳，王赛、卞宁于本判决书生效后七日内转交给周姝含）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 欧阳华
代理审判员 杨 静
代理审判员 陆 地
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 胡东方