福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第3583号
上诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司厦门市分行，住所地厦门市思明区湖滨北路17号，组织机构代码85498971-3。
代表人崔勇，行长。
委托代理人许亚萱、吕文龙，福建丰一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱华，女，1969年4月15日出生，汉族，住厦门市湖里区，
被上诉人（原审被告）刘捷成，男，1965年10月17日出生，汉族，住厦门市湖里区，
被上诉人（原审被告）厦门源昌房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路253号38层A单元，组织机构代码61203406-8。
法定代表人侯昌财，董事长。
委托代理人方湘臻、陈宝玺，福建大道之行律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司厦门市分行（以下简称工行厦门分行）因与被上诉人朱华、刘捷成、厦门源昌房地产开发有限公司（以下简称源昌公司）借款合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第1375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，朱华与刘捷成于1992年4月14日登记结婚。2009年3月11日，朱华向工行厦门分行提交了一份《个人住房贷款申请表》，申请向工行厦门分行借款189万元，刘捷成在该申请表上声明为上述借款承担连带还款责任。
2009年3月18日，朱华与工行厦门分行签订一份《个人购房借款/担保合同》，约定工行厦门分行向朱华提供贷款189万元，贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借据为准，在2009年3月18日起至2029年3月31日止的期间内，借据为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮25%计，还款方式为按月等额本金还款法。逾期还款的，从逾期之日起罚息利率按贷款利率基础上加收50%计，复利同罚息。合同还约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，工行厦门分行有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利及其他费用。同时，朱华同意以其所有的位于厦门市源昌豪庭一期12#楼4梯3跃5层301单元的房产为上述贷款提供抵押担保，源昌公司同意对上述贷款承担连带保证责任，合同约定保证人对合同项下借款本息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等承担连带保证责任，但若贷款人收到记载有上述房屋抵押权登记信息的房屋他项权证或讼争房屋抵押权登记手续已办理完毕，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为贷款到期之日起两年。合同还约定主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序。担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。因讼争房产在签订合同时尚未办理权属登记，双方于2009年3月18日在厦门市房地产交易权籍登记中心为上述房产办理预购商品房抵押权预告登记。2011年3月3日，讼争房产已办理权属登记，源昌公司向工行厦门分行交付了讼争房产的土地房屋权证。
2009年3月20日，工行厦门分行向朱华发放贷款189万元。自2012年12月20日起，朱华未履行还款义务。截止2013年10月30日，朱华尚欠工行厦门分行借款本金1543500元，利息、罚息及复利73293.32元。工行厦门分行诉至法院，为此支付律师费41420元。工行厦门分行诉请原审法院判令：1、朱华应偿还借款本金1543500元，并支付利息、罚息及复利（暂计至2013年10月30日为73293.32元，之后的利息按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮25%计，罚息及复利在利息基础上加收50%，均计至实际还款之日止），同时支付律师费41420元；2、刘捷成、源昌公司对上述债务承担连带清偿责任；3、工行厦门分行有权依法拍卖、变卖朱华抵押的位于厦门市源昌豪庭一期12#楼4梯3跃5层301单元的房产，并对其拍卖、变卖款项享有优先受偿权。
原审法院认为，工行厦门分行与朱华、刘捷成、源昌公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。工行厦门分行已依约发放贷款，但朱华未按时还款，理应承担违约责任，工行厦门分行有权依约要求朱华偿还所欠的全部借款本金1543500元及相应利息、罚息及复利，并支付律师费41420元。刘捷成理应依其承诺对上述债务承担连带清偿责任。现因讼争房产早于2011年3月3日已办理权属登记，且工行厦门分行已取得该房产的产权证，工行厦门分行本应积极申请办理抵押登记手续，以实现抵押权，但在实际履行中，工行厦门分行却怠于行使该权利，至今已超过三个月的期限，故应当认定，针对厦门市源昌豪庭一期12#楼4梯3跃5层301单元的房产的抵押权预告登记失效。现因该房产的抵押权未设立，故工行厦门分行主张对该房产享有优先受偿权，不予支持。至于保证人源昌公司，因合同约定其在贷款人收到记载有上述房屋抵押权登记信息的房屋他项权证或讼争房屋抵押权登记手续已办理完毕时，免除保证责任。现因工行厦门分行怠于行使抵押登记手续，导致源昌公司的保证责任无法免除，则应视为该条件已成就，源昌公司不应再承担保证责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、朱华应于判决生效之日起十日内偿还工行厦门分行借款本金1543500元及利息、罚息、复利（暂计至2013年10月30日为73293.32元，之后的利息按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮25%计，罚息及复利按贷款利率加收50%计算，复利同罚息，均计至本判决确定的还款之日止），并支付律师41420元；二、刘捷成应对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回工行厦门分行的其他诉讼请求。
宣判后，工行厦门分行不服，向本院提起上诉。
上诉人工行厦门分行诉称：一、本案所涉房屋抵押权预告登记尚未转换为抵押权登记，依照合同约定源昌公司的阶段性连带担保责任尚未解除，应就朱华的债务承担连带担保责任。因朱华不配合，导致不能办理抵押登记，一审判决认定工行厦门分行怠于行使抵押权登记手续错误。二、依照法律规定，预售房屋可以作为抵押物，且只要办理抵押权预告登记，该抵押即为有效抵押，银行依法享有优先权。工行厦门分行请求撤销原审判决第三项，改判支持其原审的全部诉讼请求。
被上诉人朱华、刘捷成未作答辩。
被上诉人源昌公司辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当予以维持。
经审理查明，各方当事人对原审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。
另查明，2011年3月3日，讼争房产办理《厦门市土地房屋权证》，证号为厦国土房证第00831094号，登记坐落为厦门市湖里区××室，源昌公司将房产证交付给工行厦门分行。工行厦门分行取得产权证后，未向房屋登记管理部门申请抵押权登记。
以上事实，有工行厦门分行提供的《厦门市土地房屋权证》、《产权证移交登记表》以及当事人二审陈述为证，本院予以确认。
本院认为：一、工行厦门分行于2011年3月3日取得讼争房产的产权证，此时起即能够办理讼争房产的抵押权登记手续，但其在法律规定的此后三个月期间，乃至本案起诉前都未向房产登记部门申请抵押权登记，导致讼争房产已办理的抵押权预告登记失效。工行厦门分行称因朱华不予配合导致无法办理抵押权登记，但并未举证证明其取得房产证后即已催促朱华配合办理抵押权登记，朱华直至2012年12月20日起才未按合同约定还款，在此期间工行厦门分行也未采取其他积极有效措施催促朱华配合办理抵押权登记。因此，原审判决认定工行厦门分行怠于行使权利而导致抵押权未设立，并无不当。二、阶段性连带保证的本意在于房产开发商源昌公司为借款人朱华在一定期限内向银行履行还款义务提供保证，当条件成就时（讼争房屋抵押权登记手续已办理完毕；贷款人收到记载有上述房屋抵押权登记信息的房屋他项权证）保证责任得以免除。源昌公司办理房产证并交付给工行厦门分行，已履行了主要义务，办理抵押权登记不是源昌公司的合同义务。因抵押权未登记的原因不在于源昌公司，源昌公司的阶段性保证责任可以免除，原审判决对此认定并无不当。综上，工行厦门分行的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费19724元，由上诉人中国工商银行股份有限公司厦门市分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尤冰宁
审 判 员 师 光
代理审判员 靳 羽
二〇一五年七月二十日
书 记 员 李 婧
附：本案所适用的法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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