湖南省安化县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0923民初1273号
原告:谌剑虹，男。
原告:蒋吕翠(原告谌剑虹之妻)，女。
两原告共同委托诉讼代理人：梁跃平，湖南资声律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：谌丽娜，湖南资声律师事务所律师。
被告：安化县嘉和房地产开发有限公司,住所地安化县东坪镇煤建路3号。
法定代表人：陈国昌，该公司经理。
委托诉讼代理人：李朝辉，男，被告单位工作人员。
原告谌剑虹、蒋吕翠与被告安化县嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谌剑虹及两原告共同委托诉讼代理人梁跃平、谌丽娜到庭参加诉讼，被告嘉和公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告谌剑虹、蒋吕翠向本院提出诉讼请求：1.被告及时为原告办理产权登记及房地产权属证书;2.被告支付原告逾期交房违约金9093.32元；3.被告支付原告逾期办理权属登记及房地产权属证书的违约金4470元（暂计算自2015年4月12日至2016年7月1日），计算至被告实际交付房产证之日止；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告买受被告开发的畅馨苑小区D栋501号商品房一套，面积119.49㎡，总价款230795万元，在2014年3月30日前交房，如被告逾期90日交付，则自约定交付之第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房屋价款万分之二的违约金；房屋交付使用后180日内办理初始登记并办妥房屋所有权证及土地使用权证，如因被告的责任，未能在规定期限内办理上述登记或手续，自约定之日届满后第二天起至实际办理登记手续之日止，原告有权按日向被告收取10元的违约金。原告于2013年7月16日交清全部购房款，并向被告交清了维修基金等款项。被告于2014年10月13日向原告交付了房产，逾期交付天数为197天。按照约定，被告应于2015年4月11日前办妥权属登记，但时至今日已逾期447天未将房产证交付给原告。被告的行为已严重违约，应支付原告违约金13563.32元。
被告嘉和公司未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
被告向本院提交了署名肖汉初的一份说明，拟证明被告以免交18个月物业管理费来补偿原告延期交房损失。原告认为：1.该证据的形式要件不合法，内容不真实；2.前期物业费的问题，业主与开发商之间并没有达成协议，开发商也无权作出免除物业费的决定；3.在交房之前，不管是前期物业公司还是开发商都没有收取物业费的权利，所以开发商收取18个月的物业费既没有约定依据也没有法律依据。该证据不能作为定案依据：4.如有证人作证的，证人必须出庭作证，但被告方未申请证人出庭作证说明情况，故对该份证据不予认可。
证人肖汉初经被告通知其出庭作证，其拒绝出庭，本院不能确定其证言的合法性、真实性，且亦无其他证据佐证，故对该证人证言本院不予采信。但该事实可在原告向本院提交的证据中得到确认。
另被告提交了钥匙领用登记单，拟证明原告于2014年8月5日领用钥匙，实际交房时间为2014年8月5日。原告认为，领取钥匙是实在的，但是为了装修只领了一片装修钥匙和一片防盗门入户钥匙，领钥匙不等于交房。经本院审查，原告虽为了给房子搞装修，在2014年8月5日领用过装修、防盗门入户钥匙各一片，但被告未将该房屋的全部钥匙交与原告，该房屋的实际控制、占有权还掌握在被告手里，原告还不能对该房屋进行处置，故不能将该次交付装修钥匙的时间视为交房时间，且被告在2016年6月12日对原告的通知中已明确交房时间为2014年10月13日，原告不持异议，故交房时间应为2014年10月13日。
根据采信的证据及当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：
2013年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告买受被告开发的畅馨苑小区D栋501号商品房一套，面积119.49㎡，总价款230795元，在2014年3月30日前将房屋交付使用；如出卖人逾期超过90日交付，则自约定交付之第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房屋价款万分之二的违约金；出卖人在房屋交付使用后180日内，完成初始登记，初始登记后180日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日，办妥土地使用权证，如因出卖人的责任，未能在规定期限内办理上述登记或手续，自合同规定的期限的第二天起至实际办妥登记手续之日止，按日向买受人支付10元的违约金。
合同另约定，买受人应当遵守出卖人在销售前制定的《临时管理规约》，即由益阳市润城物业有限公司对房屋进行前期物业管理，期限自2014年3月30日至2015年9月30日，另规定了物业维修基金等。
合同签订后，原告按约向被告交清了全部购房款及维修基金等，2014年10月13日被告向原告交付了房产，因逾期交房，被告免去了原告18个月的物业管理费作为延期交房的补偿。至今，被告未为原告办妥相关权属证书。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的，应受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按约支付购房款，被告应按约交付房屋并办理相关权属证书。被告逾期交房，经双方协定，被告免去原告应交的18个月的物业管理费以作补偿，这是双方对被告逾期交房违约责任的处理，是双方对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以认可。原告不得再行追究被告逾期交房的违约责任，故对原告要求被告支付逾期交房的违约金9093.32元的诉讼请求，本院不予支持。
根据约定，被告应在房屋交付使用后180日内完成初始登记，初始登记后180日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日办妥土地使用权证，故被告应在房屋交付使用后360日内即2015年10月8日前办妥房屋所有权证，在房屋交付使用后540日内即2016年4月3日前办妥土地使用权证，被告逾期未办理，实属违约，应承担违约责任。故被告应支付原告逾期办理权属证书的违约金，逾期办理房屋所有权证的违约金为3650元（自2015年10月9日至2016年10月9日共365天，10元/天×365天），逾期办理土地使用权证的违约金为1850元（自2016年4月4日至2016年10月9日共185天，10元/天×185天），自2016年10月10日以后的违约金计算至权属证书办妥之日。
综上所述，原告的部分诉讼请求合理合法，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告安化县嘉和房地产开发有限公司继续为原告谌剑虹、蒋吕翠办理畅馨苑小区D栋501号商品房的房屋所有权证和土地使用权证；
二、被告安化县嘉和房地产开发有限公司支付原告谌剑虹、蒋吕翠逾期办理房屋所有权证的违约金3650元（计算至2016年10月9日），逾期办理土地使用权证的违约金1850元（计算至2016年10月9日），合计5500元，限在本判决生效后十日内付清。自2016年10月10日起的违约金另行计算至权属证书办妥之日；
三、驳回原告谌剑虹、蒋吕翠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费140元，减半收取计70元，由原告谌剑虹、蒋吕翠负担20元，被告安化县嘉和房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审判员 曹 波
二〇一六年十月九日
书记员 谌 喜
书记员 蒋倩文