北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）西民初字第11413号
原告黄晓捷，男，1978年9月24日出生，昆吾九鼎投资管理有限公司合伙人。
委托代理人谢会生，北京策略律师事务所律师。
委托代理人刘曦雨，北京策略律师事务所实习律师。
被告李明，男，1960年10月18日出生。
委托代理人龚琦桉，北京市凯誉律师事务所律师。
委托代理人邓小荣，北京市凯誉律师事务所实习律师。
原告黄晓捷与被告李明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人谢会生、刘曦雨与被告之委托代理人龚琦桉、邓小荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告黄晓捷诉称：原、被告于2010年8月9日签署了《房屋购买协议》，约定被告将其名下位于北京市西城区xxx12号楼2单元201的房产以及地下76号、132号两个车位使用权出售给原告，原告向其支付全部购房款共计1200万元整，被告在收到全部款项后，配合原告办理上述房产及车位的产权变更手续。然而，原告按约向被告支付1200万元购房款后，被告拒绝将上述房产及车位过户给原告。2011年8月6日，原、被告签署《房屋购买协议之补充协议》，协议约定：因被告之原因导致房屋未能过户，被告向原告一次性支付人民币200万元作为违约金，违约金到达原告指定账户后，原购房协议解除；同时，由于原告已向被告支付全部购房款1200万元，因被告暂时无法归还，被告将还款时间延迟至2012年3月31日；基于被告占有原告资金之事实，被告到期应归还原告1500万元，超过本金部分的300万元作为利息；若至2012年3月31日，被告仍未能归还原告1500万元，被告应自此日起按月3%的标准向原告支付复利；此外，补充协议还约定，被告将其所有的上述房产附属的76号车位免费给予原告使用。补充协议签订后，被告向原告支付了200万元违约金，但仍拒绝履行协议约定的偿还本金及利息的义务，拒绝办理约定车位的过户手续。原告认为，被告在履行合同过程中存在恶意欺诈行为，严重违背诚实信用原则，双方协议约定的300万元利息实为因被告不能及时归还原告购房款而向原告支付的赔偿性款项，月3%的复利也不是真正的复利而是双方约定的损失赔偿数额的计算方法，双方就此的约定是原、被告对付款期限及损失赔偿所达成的协议，是双方一致认可的损失赔偿计划，而被告未按补充协议约定及时履行还款义务，导致原告的损失持续扩大，原告多次与被告交涉未果，故现诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还已付房款1200万元，并支付利息300万元。2、被告自2012年3月31日起以1500万元为基数按3%／月向原告支付复利直至被告实际履行完还款义务之日止。3、被告将《房屋购买协议》所涉的76号车位使用权归属于原告并办理车位过户手续。4、诉讼费由被告承担。
被告李明辩称：根据双方签订的《房屋买卖协议之补充协议》的约定，被告归还1200万元房款的时间为2012年3月31日。若逾期归还利息也应当自2012年4月1日起计算。按照中国人民银行同期贷款利率分段计算从2012年4月1日起至2013年3月1日，1200万元的利息约为66万元。根据合同法113条的规定，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿数额应相当于因违约所造成的损失。该条规定确定了违约金的填平原则，即违约金应当与实际损失相当。本案中被告已于2011年8月4日以支付原告200万元违约金的方式予以了补偿，该部分补偿已经远远超出原告的实际损失，故原告现再次请求支付300万元利息于法无据，依法应予以驳回。关于原告要求复利的请求，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见中第125条规定：公民之间的借贷，出借人将利息计入本金计算复利的，不予保护；最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第七条规定：出借人不得将利息计入本金谋取高利；最高人民法院《关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》第六条规定：人民法院在审理民间借贷纠纷案件时，要依法保护合法的借贷利息，依法遏制高利贷化倾向。以上规定确定了民间借贷非法利益即复利不予保护的原则。本案中，双方将《房屋买卖协议》解除后由买卖合同关系形成了一方占有另一方资金应予以返还，另一方享有返还请求权的债权债务关系，完全适用最高人民法院的以上解释，故原告要求支付利息300万元及支付复利的请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。关于原告所述车位使用权问题，因车位是房屋的附属权利，房屋的主权利发生转移的时候，从权利才发生转移，现在双方的购房协议已解除，从权利没有转移的基础及依据，故原告要求被告为其办理办理车位过户手续没有事实和法律依据，应当予以驳回。
经审理查明：2010年8月9日，原、被告签订《房屋购买协议》，原告购买被告位于北京市西城区xxx12号楼2单元201室的房屋一套（含76号及132号地下停车位的使用权），总房款为1200万元。该合同约定，在合同签署后五个工作日内原告向被告交付定金人民币200万元，以银行汇款的方式完成。在签署该协议之日起60个工作日内（且不迟于2010年10月10日）原告向被告支付上述房产剩余购房款人民币1000万元。2010年8月9日，原告将定金200万元汇入被告指定账户。2010年10月9日，原告将余款1000万元汇入被告指定账户。但被告一直未能办理涉诉房屋过户手续。
2011年8月6日，双方达成《房屋购买协议之补充协议》。补充协议第一条约定：鉴于甲方（被告）之原因导致房屋未能过户，甲方向乙方（原告）一次性支付人民币200万元作为违约金，违约金到达乙方指定账户后，原购房协议解除。补充协议第二条约定，鉴于乙方已向甲方支付房款1200万元，且甲方出于自身资金安排的需要，当前暂时无法归还乙方已支付房款，双方约定：甲方归还乙方已支付房款的时间延迟至2012年3月31日；基于甲方实际占用乙方资金约一年半，甲方到期归还乙方之款项金额为1500万元，超过本金的部分300万元作为资金之利息；若至2012年3月31日，甲方仍未能归还乙方1500万元（本息合计），甲方应自2012年3月31日起，以月3%复利计算，1500万元本金向乙方支付惩罚性款项，延迟时间不足一月也应以一月计算。补充协议第四条关于车位，双方约定，甲方将甲方所有的上述房产附属的76号车位免费给予乙方使用，乙方应自行支付车位使用之物业管理费等各项费用。诉讼中，原告向本院陈述，其已向车位使用权的管理部门核实，车位使用权仅可以过户至本小区业主名下，原告目前非76号车位所在xxx小区业主。
2011年8月4日，原告向被告支付200万元，但未支付其他款项。双方在诉讼中认可，原告已确认收到被告200万元，双方之间的购房协议自此解除。
在本次诉讼中，被告曾以双方签订的《房屋买卖协议之补充协议》中关于被告承担违约金200万元后再支付高额利息300万元的约定显示公平为由，将原告诉至本院要求撤销该协议，本院于2012年9月20日作出一审判决驳回被告的诉讼请求，被告不服上诉至北京市第一中级人民法院，后被告于2012年12月19日撤回上诉申请。
诉讼过程中，经原告申请，法院裁定查封、冻结被告名下的北京市西城区xxx12号楼2层2门201室的房屋产权及被告持有的新疆中远石油天然气集团有限公司百分之三十股权。
上述事实，有房屋购买协议及补充协议、招商银行业务回单、（2012）西民初字第20702号民事判决书、（2012）一中民终字第15374号民事裁定书及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，原、被告双方于2011年8月6日签订的《房屋购买协议之补充协议》系双方基于被告未履行《房屋购买协议》的违约行为而就解除《房屋购买协议》后给原告带来的经济损失补偿的约定，双方在协议中确认了被告应归还原告购房款的数额及时间，该协议系双方真实意思表示，双方均应按协议约定履行各自的权利义务。协议已约定被告应在2012年3月31日前将原告已支付的1200万元购房款归还，而被告时至今日仍占用原告该笔资金，被告的行为违反了诚实信用原则，使原告的经济损失持续增加，因双方之间的权利关系为房屋买卖合同关系，双方关于利息300万元的约定的性质应为被告就其违约行为给原告造成经济损失的补偿，考虑被告的违约行为，结合诉争房屋的现市场价值及原告的可得利益损失，双方约定300万元补偿金符合法律规定，故被告应按协议约定向原告返还购房款1200万元并支付损害赔偿金300万元。原告此项诉讼请求具备事实和法律依据，本院予以支持。因双方的基础法律关系为房屋买卖合同关系，故双方在补充协议中关于资金返还的约定并非民间借贷关系确定的权利义务，故被告主张双方系债权债务关系，不同意支付原告300万元的利息的答辩意见没有依据，本院不予采信。关于双方约定被告未按约定时间向原告归还1500万元的逾期利息标准，依据法律规定，双方确定的按月3%标准计算利息明显过高，本院予以调整至月2%的标准，且原告要求以复利计算支付利息亦违反法律规定，故对原告要求被告按月3%复利支付利息的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告为其办理76号车位使用权过户手续一节，因车位使用权的权利主体仅为车位所在小区的房屋所有权人，现原告亦明确其并非该小区业主，其要求将车位使用权过户至其名下没有依据，本院对原告该项诉讼请求无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起七日内，被告李明返还原告黄晓捷购房款一千二百万元并给付损害赔偿金三百万元。
二、本判决生效之日起七日内，被告李明以一千五百万元为基数按月2%标准向原告黄晓捷支付自二〇一二年三月三十一日起至实际给付之日止的利息。
三、驳回原告黄晓捷其他诉讼请求。
如果被告李明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费十一万一千八百元，由被告李明负担（本判决生效之日起七日内交纳）。
保全费五千元，由被告李明负担（本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如上诉期届满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘洪宇
人民陪审员 程藩生
人民陪审员 孟红梅
二〇一三年五月二十四日
书 记 员 韩露璐