成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第5053号原告敬兴满。原告王静。二原告共同委托代理人陈世通，四川世正律师事务所律师。特别授权代理人。被告毕永生。被告代艳梅。被告毕珈瑞。三被告共同委托代理人张希权，四川公生明律师事务所律师。一般授权代理人。第三人向波。委托代理人徐启培。系社区推荐公民。特别授权代理人。原告敬兴满、王静诉被告毕永生、代艳梅、毕伽瑞、第三人向波恢复原状纠纷一案，本院于2013年12月17日受理后，于2014年12月19日作出（2014）高新民初字第248号判决，被告毕永生、代艳梅、毕伽瑞不服该判决，提起上诉，2015年6月24日，四川省成都市中级人民法院作出（2015）成民终字第2912号裁定，将本案发回重审。本院另行组成合议庭，于2015年9月24日、2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告敬兴满、王静的委托代理人陈世通、被告毕永生及其与代艳梅、毕伽瑞的共同委托代理人张希权、第三人向波及其委托代理人徐启培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告敬兴满、王静诉称，两原告共同共有的位于成都高新区（西区）汇川街318号5栋2层附201号房屋，与三被告所有的位于成都高新区（西区）汇川街316号的房屋相邻（房屋共三层，含地下一层），原、被告房屋分属不同栋号，但房屋屋顶连成一片。自2012年以来，三被告先是在其自身房屋楼顶搭建房间数间，后又变本加厉跨栋在原告所有的房屋屋顶修建大型观赏水池，搭建厨房、餐厅等营业用房并将其出租，非法占用了全部屋顶。二原告多次与三被告交涉并向物管部门举报，物管部门也向其发出《装修整改通知书》，责令限期拆除违章建筑，但三被告置之不理。依据法律规定，原、被告所属房屋屋顶应为不同栋数房屋全体业主共有，任何人不得擅自非法占有。三被告在己方屋顶和相邻二原告屋顶跨栋号非法搭建营业用房的违法行为，不但违反城市规划管理规定，也严重侵害了二原告对屋顶的所有权。三被告搭建营业用房后从事经营活动，对二原告房屋的出租、出售产生了极为严重的影响；同时，三被告在屋顶修建大型观赏水池，违章搭建的行为将会给二原告的房屋形成极大的安全隐患。因此，三被告在二原告房屋屋顶的非法搭建行为严重影响到二原告的合法权益，构成侵权，应依法承担停止侵害、恢复原状的法律责任。故诉至法院请求判令三被告及第三人向波拆除在二原告所有的位于成都市高新（西区）汇川街318号5栋2层附201号房屋（成房权证监证字第××、34××89号）屋顶及三被告自身房屋屋顶非法搭建的建筑物、构筑物、恢复屋顶原状。被告毕永生、代艳梅、毕珈瑞辩称，房屋是否属于违法建筑的认定和处理是由规划部门进行，二原告不能直接提出民事诉讼，二原告也不是本案的适格主体；二原告所称三被告对屋顶不享有使用权不符合事实，三被告购买房屋时与开发商签订的商品房买卖合同中明确约定了房屋屋顶的使用权；三被告未实施侵权行为，屋顶构筑物的搭建是本案第三人搭建的，并且第三人的搭建并未对二原告的相邻权产生影响。基于以上理由，请法院依法裁判驳回二原告诉讼请求。第三人向波述称，2013年6月1日，第三人向波与被告毕永生签订房屋租赁合同时，被告毕永生在协议中明确其对屋顶享有专有使用权，且该楼顶已搭建木质房屋；2013年6月3日，双方又签订了补充协议，若第三人修建封闭式的搭建，物业管理费用由第三人向波承担；若第三人向波修建非封闭式的搭建，物业管理费用由被告毕永生承担；后第三人向波制作了房屋的平面图，证明屋顶的整个面积有668.6平方米，该图经过第三人、被告毕永生及装修单位的签字，并交给中海物业管理部门备案；因被告毕永生说对顶层享有专有使用权，造成第三人按照房屋租赁合同约定支付了包括屋顶在内的租赁费；改建屋顶装修给第三人造成70余万元的损失。经审理查明，位于成都高新区（西区）汇川街318号5栋2层附201号及成都高新区（西区）汇川街318号4栋2层附201号商业房屋属于原告敬兴满、王静所有。2011年8月22日，被告毕永生、代艳梅、毕珈瑞作为共同买受人与案外人中海信和（成都）物业发展有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买了位于成都高新区（原郫县犀浦镇）、金牛区金牛乡中海国际社区11号地B区B2幢1层155号商业房屋一套，其中建筑面积435.58平方米，套内建筑面积421.08平方米，公摊面积14.50平方米。该《补充协议》第二条“关于房屋交付等的特别约定”第1条“买受人共有部分及其使用”约定：（1）、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基础结构部分，连廊、通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，以及其他依据法律法规规定属于共有部分的房屋，均属于买受人共有。只有通过顶层的特定买受人室内消防通道才能到达的屋顶，该屋顶作为可区分空间，其使用权归属于该特定买受人专属使用；如果通过购买顶层物业的业主室内消防通道和该楼宇规划设计的共用通道均能到达的屋顶，那么该屋顶的使用权归该楼宇全体买受人共有使用。无论是专属使用的屋顶，还是共有使用的屋顶，业主等物业使用人在使用时，均必须遵守物业服务企业或其他管理公司的各项管理规定，不得出现乱搭乱建、改变或破坏原有设计功能、违反管理规定发布广告等不当使用行为。（2）买受人对于连廊、通道、楼梯、大堂等建筑物、构筑物形成的公有部分享有共同使用权利，但在使用时必须遵守物业服务企业或其他管理公司的规定，不得利用上述共有部分进行经营，也不得在共有部分出现货物堆放等任何妨碍通行、安全的行为。原告敬兴满、王静购买讼争房屋时与案外人中海信和（成都）物业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》对屋顶的使用权也有相同的约定。2013年6月1日，被告毕永生与第三人向波签订《房屋租赁合同》，约定被告毕永生将位于中海国际购物公园B区155号1-3层（建筑面积435.58平方米，包含顶层独有使用权）出租给第三人向波作为经营用房使用，该合同第二条约定，租赁期限15年，自2013年6月1日起至2028年5月31日；第九条约定，被告毕永生保证此楼1至3楼和屋顶（室内和室外）独有使用权。2013年6月3日，被告毕永生与第三人向波签订《补充协议》，约定：第三人向波在三楼室外修建房屋封闭式的建筑物所产生的由中海物业收取的使用费，由第三人向波承担，除此之外的一般性使用中海物业收取的使用费，由被告毕永生向中海物业交纳（第三人向波不得自行向中海物业交纳，否则被告毕永生不予承担）。后第三人向波对成都高新区（西区）汇川街316号、318号4栋附201、318号5栋附201屋顶平台进行改造，增设了水池、厨房、灯塔等建筑设施，被告毕永生对装修设计图纸进行了签名确认；同时，在图纸中，双方还约定了“①、屋面搭建需到相关政府部门办理备案，并取得相关合法手续后方可施工，否则后果自负，并承担物业的连带责任及损失；②装修现场必须配有灭火器；③二次装修需到房管局备案；④室外店招施工必须凭报方案，通过审核后方可施工；⑤屋面施工不得破坏防水，否则一切后果将由客户承担一切责任及损失”。第三人向波向在装修房屋过程中，案外人中海.国际购物公园物业管理处向第三人向波发出《装修违约知会单》，载明：业主违反了《【中海购物公园】（商业）装饰装修服务协议》、《物业服务须知》、《物业服务协议》的相关规定，要求拆除屋顶花架等搭建建筑物。本院调取的《中海国际社区11#地块B区B2房产测绘成果-实测》标明被告毕永生、代艳梅、毕珈瑞购买的房屋为“1跃2跃3”，且在《中海国际社区11#地块B区B2房产测绘成果-实测》平面图中，注有该房屋跃上、跃下部分。“1跃2跃3”的楼梯部分系被告毕永生、代艳梅、毕珈瑞购买房屋的内部楼梯，系专有通道。另查明，原告敬兴满、王静所购房屋“B2栋2层204号”和“B2栋2层205号”登记地址为“高新区（西区）汇川街318号4栋附201”和“高新区（西区）汇川街318号5栋附201”；被告毕永生、代艳梅、毕珈瑞所购房屋签订房号由“B2栋2层155号”登记地址为“成都高新区（西区）汇川街316号”。原、被告房屋分属不同栋号，但原、被告房屋屋顶连成一片，第三人向波使用的屋顶包括原告敬兴满、王静所在房屋的屋顶。第三人向波将其租赁的房屋包括屋顶用于经营餐饮。另外，原、被告所购房屋的小区尚未成立业主委员会。以上事实有身份证明、常住人口详细信息、常住人口登记卡、房屋产权证、证明、装修违约知会单、照片、平面图、B2屋顶平面图、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、一览成果报告预测表、地址证明、情况说明、房产测绘成果报告、房屋信息摘要、个人家庭房屋登记记录、房屋租赁合同、补充协议、屋顶平面图纸、询问笔录及双方当庭陈述等在案佐证。本院认为，所有权人对自己的不动产、动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权益，他人不得非法侵害；在物受损时，物权人有权要求侵害人采取措施将物恢复到原来的状态。对于原、被告争议的屋顶的权属、被告是否合理使用屋顶、是否侵害了原告的合法权益等问题，评述如下。一、关于讼争房屋屋顶属于被告专有部分还是专属使用部分问题。本案中，虽公安机关在门牌登记时变更了门牌情况，原、被告所购房屋现分属不同栋数，但根据地址证明、地址变更情况，以及《房产测绘成果报告》中《中海国际社区11#地块B区B2房产测绘成果-实测》中标明的情况，双方购买的涉案房屋均B2栋，房屋同幢、相邻。根据《中海国际社区11#地块B区B2房产测绘成果-实测》平面图中标注的情况以及被告毕永生、代艳梅、毕珈瑞与中海信和（成都）物业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及本院调查取证的材料综合分析，中海信和（成都）物业发展有限公司在出售“B2栋2层155号”房屋时，将跃上、跃下部分计入被告毕永生、代艳梅、毕珈瑞的专属楼梯部分出售予被告毕永生、代艳梅、毕珈瑞且已通过房产测绘并进行了备案，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该楼梯部分属于被告毕永生、代艳梅、毕珈瑞的专有部分。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，建筑区划内的屋顶等基本结构部分属于共有部分，任何人均不得通过约定等方式改变该部分的共有属性，故讼争房屋屋顶属于该栋建筑物全体业主共有，不属于三被告专有部分。根据讼争房屋业主与案外人中海信和（成都）物业发展有限公司签订商品房买卖合同补充协议的约定，只有通过顶层的特定买受人室内消防通道才能到达的屋顶，该屋顶作为可区分空间，其使用权归属于该特定买受人专属使用；如果通过购买顶层物业的业主室内消防通道和该楼宇规划设计的共用通道均能到达的屋顶，那么该屋顶的使用权归该楼宇全体买受人共有使用。讼争房屋的业主在购买商品房签订商品房买卖补充协议时对屋顶的使用权进行了约定，“只有通过顶层的特定买受人室内消防通道才能到达的屋顶，该屋顶作为可区分空间，其使用权归属于该特定买受人专属使用”，应视为对共有权益的放弃，该约定不违反法律的强制性规定，应属有效。按照补充协议的约定，结合该栋建筑物的设计，只有通过三被告房屋内的楼梯才能通往屋顶，故屋顶的使用权归属于三被告，即三被告对讼争房屋的屋顶具有专有使用权。二、被告对屋顶的使用是否属于合法使用。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。本案中，三被告对其购买的物业具有专有权，同时对于房屋屋顶具有专属使用权，基于对专有部分使用功能的合理需要，三被告可以对屋顶进行合理利用，但不得违反法律、法规、管理规约，危及建筑物安全及损害他人合法权益。被告毕永生将其购买的商业房屋以及屋顶租赁给第三人向波使用，第三人向波在屋顶增设了水池、厨房、灯塔等建筑设施并用作经营性房屋，该小区的物业管理部门认定第三人向波的搭建行为违反了《【中海购物公园】（商业）装饰装修服务协议》、《物业服务须知》、《物业服务协议》的相关规定，而该相关规定属于小区管理规约的范畴，故第三人向波的搭建行为违反了管理规约，属于对房屋屋顶的不合理使用，构成侵权。三、被告在屋顶搭建建筑物是否损害了原告的合法权益。原、被告的房屋相邻，三被告在使用房屋时违反了管理规约的规定，构成侵权，三原告属于相邻房屋的业主，诉讼中虽未提交证据证明屋顶搭建影响了涉案房屋的承重、结构，导致房屋存在安全隐患；修建水池导致房屋漏水影响了原告房屋的使用等，但第三人向波搭建的水池、经营性用房势必会对二原告正常使用房屋产生影响。故二原告以三被告使用房屋构成侵权为由要求排除妨害、恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。第三人向波作为物业使用人和搭建行为的直接侵权人，应当承担侵权责任，同时三被告作为业主明知第三人向波的搭建行为而默认其侵权行为，构成共同侵权，应当共同承担拆除搭建物、恢复原状的责任。二原告主张三被告及第三人拆除三被告所有的位于成都市高新（西）区汇川街316号房屋屋顶搭建的建筑物、构筑物、恢复屋顶原状，因本院在（2015）高新民初字第5052号案件中已作判决，本案不作重复判决。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下：一、被告毕永生、代艳梅、毕伽瑞、第三人向波于本判决生效后三十日内拆除位于成都市高新（西）区汇川街318号5栋2层附201号房屋（业务件号：权2180292）屋顶的搭建物、恢复原状。二、驳回原告敬兴满、王静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案案件受理费收取100元，由被告毕永生、代艳梅、毕伽瑞负担50元、第三人向波负担50元（该款原告敬兴满、王静已预交，三被告及第三人于本判决生效后之日内向原告敬兴满、王静支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  梁林军人民陪审员  安 宁人民陪审员  张 荣二〇一六年二月二十四日书 记 员  刘苡辰速录书记员张玉梅