河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新中民一终字第882号
上诉人（原审被告）李福庆。
委托代理人王鹏，河南宇华大众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨卫波。
委托代理人蒋晓燕，河南风驰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李金研。
委托代理人魏纪伟，河南均益律师事务所律师。
上诉人李福庆与被上诉人杨卫波、原审被告李金研房屋租赁纠纷一案，杨卫波向河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，要求判令1、李金研、李福庆返还其租金130000元；2、李金研、李福庆赔偿其装修损失200000元；3、诉讼费由李金研、李福庆承担。经审理原审法院作出（2014）红一民初字第565号民事判决，李福庆不服提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：李金研、李福庆原系夫妻关系。夫妻关系存续期间，二人共有一套位于平原路257号2号房1-2层东数第5户的房产。2013年6月26日，李金研与杨卫波签订房屋租赁协议一份，将该房屋租赁给杨卫波使用，期间自2013年7月1日起至2018年6月30日止，双方约定租金为第一年130000元，第二年140000元，同时还约定了其他合同内容。同日，杨卫波向李金研缴纳第一年租金130000元，李金研也将该房屋交付杨卫波使用。杨卫波称在其装修期间及经营初期，该房屋的另一产权人李福庆多次到店里扰乱并阻止其经营，并于2013年10月11日强行将店铺里的东西搬出涉案房屋致使其无法经营。为此杨卫波于2014年1月25日向李金研去函要求解除合同并赔偿损失。杨卫波称其装修该房屋的总造价为200000元，已经支付他人装修费190000元，剩余10000元需要在2014年7月21日支付。李福庆称其在杨卫波装修前、装修中告知过杨卫波该房产存在权属争议，因此杨卫波存在过错，在法院判决后，其获得该房屋产权，因此责令杨卫波搬出的行为合法。经查，该涉案房屋现已经由李福庆另行租赁给他人使用。另查明，新乡市牧野区人民法院于2013年10月13日作出（2013）牧民一初字第179号民事判决，判决李金研、李福庆解除婚姻关系，并将涉案房产判决归李福庆所有。
原审认为：李金研与杨卫波签订协议时系该房屋的合法产权所有人，且合同的签订是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故在李福庆独立取得该房屋产权后，李金研与杨卫波所签订的房屋租赁协议在李福庆与杨卫波之间仍属有效协议。现杨卫波去函要求解除合同，李金研对此没有异议，且李福庆已将涉案房屋重新转租他人，故双方对于租赁协议的解除达成一致意见，予以确认，但收取的租金应当予以返还，返还数额应当为130000-（130000（年租金）÷365（一年天数）X103天（实际使用天数））=93315元。在租赁协议有效期间，李福庆干扰杨卫波经营及强行责令杨卫波搬出的行为系侵权行为，应承担相应的侵权赔偿责任。对于侵权赔偿的数额问题，杨卫波提供的装修合同及收据，李金研、李福庆对于其真实性均有异议，鉴于现该房屋已经转由他人使用，结合本案实际情况，根据公平合理的原则，酌情确定李福庆赔偿杨卫波装修损失50000元，其他过高部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、九十七条、二百二十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条之规定，判决：一、李金研、李福庆于本判决生效之日起十日内返还杨卫波租金93315元；二、李福庆于本判决生效之日起十日内赔偿杨卫波损失50000元。三、驳回杨卫波的其他诉讼请求。案件受理费6250元，李金研、李福庆共同承担1767元，剩余部分，李福庆承担946元，杨卫波承担3537元。
李福庆上诉称：一、原判决没有事实和法律依据。1、原判决突破合同的相对性，将不是合同当事人的李福庆拉进合同纠纷诉讼中，在杨卫波只提合同纠纷的情况下，却并以侵权为由判令李福庆承担责任，判决错误；在杨卫波只提出合同纠纷时，却依据侵权判李福庆，2、案涉租赁合同是在房屋所有权人李福庆来授权李金研的情况下签订，原判决认定租赁合同有效；3、李福庆认为杨卫波和李金研之间根本就是串通起来虚构的租赁合同，杨卫波根本就没有向李金研支付租金；即使真的支付了租金，收取租金的也是李金研，李福庆未收该款，不应承担返还租金的责任；4、李福庆作为房屋所有权人，所有权变动？杨卫波签订租赁合同时，难道李福庆不是所有权人吗？在李福庆第一时间发现杨卫波对案涉房屋进行装修时，立刻制止，目的是防止杨卫波受蒙骗，蒙受更大的损失，不是侵权行为；5、原判决“酌情确定”李福庆赔偿杨卫波50000元，没有依据。在杨卫波的损失不能证明的情况下，应属杨卫波举证不能，法院自由裁量是滥用职权！6、杨卫波执意侵害上诉人的合法权益，在李福庆第一时间制止其侵权行为后，置若罔闻，具有明显的过错，即使杨卫波真的有损失，也是他自己一手造成的，与李福庆无关，不应让李福庆赔偿。二、杨卫波和李金研恶意串通，虚构租赁合同，目的是为了在离婚时虚构夫妻共同债务，侵害李福庆的合法权益。李福庆据此请求撤销原判，发回重审或改判驳回杨卫波对李福庆的诉讼请求，由杨卫波承担全部诉讼费用。
杨卫波答辩称：杨卫波与李金研之间签订的房屋租赁合同合法有效，是双方真实意思表示，不存在恶意串通。原判决事实明确，法律适用正确。首先，杨卫波与李金研签订房屋租赁协议时，李金研是该房屋的合法产权所有人，所以双方签订协议属有效协议。其次，杨卫波直到房屋装修完毕，李福庆到该房屋干扰杨卫波正常经营时，才得知李福庆与李金研正在进行离婚诉讼，而且，杨卫波作为普通的生意人一向守法经营，在租赁该房屋前与李金研也不认识，李福庆所说的恶意串通是不存在的。根据合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但是李福庆在杨卫波正常经营期间数次进店干扰，使得杨卫波不得不停止营业与李金研解除租赁合同，因此造成了杨卫波房租和装修损失，理应由李金研与李福庆共同承担。
李金研答辩称：原审判决正确，请求驳回李福庆的上诉请求。
二审经审理查明事实与原审认定一致。
本院认为：关于李福庆是否本案适格被告的问题。涉案租赁合同虽然是李金研与杨卫波双方签订的，但李福庆作为李金研的丈夫、租赁房屋的共有人，在杨卫波起诉要求李金研返还租金及赔偿损失时，列李福庆为共同被告并无不妥。且李福庆对李金研对外租赁一事未征得其同意提出质疑，参加诉讼也利于其权益的保护。因此李福庆上诉称其不是适格被告的理由不足，不予采纳。关于签订协议时李金研与杨卫波是否存在恶意串通的问题。李福庆诉称李金研为了在离婚期间虚构夫妻共同债务，与杨卫波恶意串通损害其合法权益，但对其主张未能提供相关证据予以证明。且李金研与杨卫波对此均不予认可。李福庆的该上诉请求缺乏依据，不予支持。关于杨卫波交纳的租金应否返还及遭受的损失应否得以赔偿的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条，夫或妻对共同所有财产的处理权分两类，第一类是因为日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方可以决定；第二类是非因日常生活需要而对共同财产做重要处理决定的，则需要夫妻双方协商一致。李金研与李福庆共有房屋属不动产，对出租时间长达5年，年租金高达13万元，可以说出租共有房屋的行为显然不属于日常生活需要处理夫妻共同财产，李金研一方就有权决定的情形，应属于非因日常生活需要处理夫妻共同财产，需李金研与李福庆协商一致方可。事实上李金研与杨卫波签订房屋租赁协议时，事前未经李福庆授权，事后李福庆也未予追认，该房屋租赁协议应无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁协议被确认无效后，对杨卫波交纳的租金及遭受的损失应予赔偿。但考虑到本案房屋租赁协议签订时，正是李金研与李福庆离婚诉讼期间，加之李金研有过错，返还租金及赔偿损失应由李金研一人承担为宜。另外原审法院在租金的计算上用年租金减去实际使用的租金得出应返还的租金，及根据杨卫波提供的装修合同及收据酌定损失额，符合本案实际情况。李福庆诉称其不应返还租金及赔偿装修损失的理由成立，应予采纳。综上，原审判决不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省新乡市红旗区人民法院（2014）红民一初字第565号民事判决第三项；
二、变更河南省新乡市红旗区人民法院（2014）红民一初字第565号民事判决第一项为：李金研于本判决生效之日起十日内返还杨卫波租金93315元；
三、变更河南省新乡市红旗区人民法院（2014）红民一初字第565号民事判决第二项为：李金研于本判决生效之日起十日内赔偿杨卫波损失50000元。
一审案件受理费6250元，二审案件受理费3166元，均由李金研负担。
本判决为终审判决。
审判长 田泽华
审判员 张颜民
审判员 李书光
二〇一五年十一月二十七日
书记员 刘万发