南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）建民初字第2958号
原告马公舟，男，1968年2月26日生，汉族。
委托代理人金向煜，江苏振泽律师事务所律师。
委托代理人陶凯，江苏振泽律师事务所律师。
被告舒怀，男，1977年7月31日生，汉族。
委托代理人王涛，江苏致邦律师事务所律师。
被告ＸＸ发，男，1971年10月1日生，汉族。
原告马公舟诉被告舒怀、ＸＸ发房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马公舟的委托代理人金向煜，被告舒怀的委托代理人王涛，被告ＸＸ发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马公舟诉称，原告自2003年起租赁南京市南自电控自动化有限公司位于南京市建邺区水西门大街北圩路2号房屋。2008年9月13日，原告与张杨签订了一份关于南京市建邺区水西门大街北圩路2号房屋的租赁合同，原告随后将房屋及相关物品移交张扬，后张扬将房屋转租第一被告，经协商，原告解除了与张扬的租赁合同。接着原告与第一被告于2010年9月11日签订了一份关于南京市建邺区水西门大街北圩路2号房屋的租赁合同，约定：原告将上述房屋租赁给第一被告经营新主张咖啡馆，租赁期限为2010年9月21日-2016年10月4日，租期6年，租金为36万元一年，第四年开始递增3%直至租赁结束。同时，合同第四条第6款约定：租赁期间，乙方在未得到甲方认可情况下，不得将房屋转租，转卖给他人，第五条第一款约定：乙方有下列情况之一违约行为的，甲方可终止合同收回房屋，造成甲方损失的由乙方赔偿：第2项规定：拖欠租金、水电等杂费累计达一个月，第五条第二款约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，造成违约需向对方赔偿违约金人民币十万元整。原告在签订上述房屋租赁合同后，依约将上述房屋交第一被告经营并将上述物品移交第一被告。今年以来，第一被告累计拖欠房屋租金已经达一个月以上，经原告了解，第一被告未经原告同意，擅自将房屋转租第二被告，原告经交涉未果，故诉至贵院，请依法判决。原告为此诉至本院，请求依法判令：1、解除2010年9月11日原告与第一被告签订的南京市建邺区水西门大街北圩路2号房屋租赁合同，第一被告赔偿原告违约金人民币10万元整；2、二被告立即迁出南京市建邺区水西门大街北圩路2号房屋；3、第一被告支付拖欠的租金：按照每年37.08万元计算自2015年6月23日起计算至二被告将房屋交付原告止；4、第一被告立即返还移交给第一被告的物品；5、二被告承担本案诉讼费。
被告舒怀辩称，2014年2月，被告二从被告一手中承租房屋，并进行装修，期间原告到装修现场进行了查看，被告二于2014年5月开始经营一直至今，期间原告与被告一及被告二共同商谈被告二与原告直接签订租赁合同事宜，2014年11月28日，原告向被告二直接短信承诺因房屋拆迁补偿事宜，向被告二支付拆迁补偿13000元，2015年5月19日，被告二直接向原告支付了6万房屋租金，基于以上事实，一、原告知情并且认可被告一的转租行为，二、原告出租房屋并直接向被告二收取租金，被告二承租房屋并直接向房屋支付租金，且原告承诺向被告二支付拆迁补偿，原告与被告二之间存在事实租赁关系，被告二概括承受了租赁合同义务，租赁合同项下的主体已经变更为原告与被告二被告一不应承担因为转租或者拖欠租金产生的违约责任及返还物品支付租金等义务；三、原告要求支付的违约金过高，应当予以调整。综上，请求驳回原告全部诉请。
被告ＸＸ发辩称，在装修房屋时候，原告到我们现场来过，9月还一起谈直接和他签合同的事宜。原告说我拖欠房屋是因为说要一次性交半年房屋。之前我曾经和原告说过经营不好能否二个月一交房屋，他也同意。
经审理查明，2011年11月16日，原告马公舟与案外人南京市南自电控自动化有限公司（以下简称南自公司）签订房屋租赁公司，第一条约定南自公司将厂内（迎水西门大街长60米，临北圩路2号宽6米的三层楼房一幢）出租给马公舟使用，房屋面积约1200平方米。第二条约定马公舟使用该房屋进行独立的商业经营，可以根据需要确定经营范围，也可以选择转租、分租或与第三方合作经营，南自公司不得干涉。第二条约定租赁期限为2011年11月15日至2018年11月14日。第三条约定租金每年50万元。每半年支付一次，均实行先付清租金后再承租房屋的原则，每年5月和11月的前7天为每期租金的付款日。第八条约定如马公舟逾期支付租金，按应付租金的日万分之十支付违约金，逾期超过三个月的，南自公司有权解除合同。
另查明，2010年9月11日，原告马公舟与被告舒怀签订《房屋租赁合同》，第一条约定马公舟将位于水西门大街北圩路2号（经营中的新主张咖啡馆）租给舒怀经营，建筑面积约600平方米，供舒怀自主经营新主张咖啡馆。第二条约定租赁期限为2010年9月21日起至2016年10月4日。第三条约定年租金36万元，第四年开始递增3%直至结束。租金支付方式为半年一付，合同签订后支付半年房租，以后每年的3月1日和9月1日为付房租日。合同签订后，舒怀支付马公舟房屋水电费保证金25000元，物品保证金25000元，总计50000元。合同期满，舒怀交清水电费后将房屋及物品如数退还给马公舟，马公舟退还舒怀保证金。第四条约定马公舟将租赁期的新主张咖啡馆完整地交接给舒怀，舒怀在租赁期内免费使用。同时约定马公舟同意舒怀对此房屋进行装修和局部改造，但改造费用由舒怀自行承担。第五条约定舒怀拖欠租金、水电等杂费累计过一个月或者未经马公舟允许，擅自将房屋转租、转卖给他人的，马公舟可终止合同，收回房屋。
再查明，2014年1月20日，被告舒怀与被告ＸＸ发签订《店铺转让合同》，将该房屋转租给被告ＸＸ发经营使用。2015年6月23日起至今的租金被告尚未支付。
上述事实，有原告提供的房屋租赁协议、店铺转让合同等及庭审笔录卷佐证。
本院认为，当事人均应当按约全面履行合同。原告与被告舒怀签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应当按约履行。2015年6月23日起至今的租金未按约支付，原告要求被告舒怀按照每年370800元的标准支付2015年6月23日起至房屋交还之日止的租金，符合双方合同约定，本院予以支持。根据双方合同约定，被告舒怀拖欠租金达一个月以上的，原告马公舟可以要求解除租赁合同，故原告马公舟现要求解除2010年9月11日，其与被告舒怀签订的《房屋租赁合同》，符合双方合同约定，本院予以支持。因涉案房屋在2014年1月20日已由被告舒怀转租给了被告ＸＸ发，现由被告ＸＸ发在实际经营使用，现因原告与被告舒怀的租赁合同已经解除，原告现诉请要求被告ＸＸ发迁出争议租赁房屋的诉讼请求，本院亦予以支持。
原告要求被告舒怀按照移交物品清单一并返还租赁房屋内的物品，本院认为，因该清单上并未有被告舒怀签字，被告舒怀亦称其在签订租赁合同并未见过该清单，原告未能提供证据证明其已将物品清单上所列物品移交给被告，故对于其要求被告舒怀返还清单所列物品的诉讼请求本院不予支持。
原告要求被告舒怀赔偿原告违约金10万元，本院认为，被告舒怀未能按约支付原告马公舟房屋租金，已经构成违约，应当承担违约责任。但是综合考量被告舒怀拖欠租金的时间、金额、主观意愿等因素，原告所主张的违约金明显高于其所受到的损失，对于其主张的违约金，本院酌定为7000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告马公舟与被告舒怀于2010年9月11日签订的关于南京市建邺区水西门大街北圩路2号房屋的《房屋租赁合同》。
二、被告ＸＸ发于本判决生效后三十日内迁出南京市建邺区水西门大街北圩路2号房屋。
二、被告舒怀于本判决生效后十日内支付原告马公舟租金(租金按每年370800元的标准从2015年6月23日起支付至房屋交还之日止)。
四、被告舒怀于本判决生效后十日内赔偿原告马公舟违约金7000元。
五、驳回原告马公舟的其它诉讼请求。
案件受理费6700元，由被告舒怀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 王 娟
人民陪审员 魏建华
人民陪审员 王顺丽
二〇一六年二月三日
书 记 员 王文沁