广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1881民初198号
原告：陈雪莲，女，汉族，英德市人，住英德市。
被告：邓文杰，男，汉族，英德市人，住英德市。
委托代理人：黄定球，广东浈阳律师事务所律师。
委托代理人：胡细康，广东浈阳律师事务所律师。
原告陈雪莲诉被告邓文杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月17日立案受理后，依法由审判员何白玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈雪莲、被告邓文杰的委托代理人黄定球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈雪莲诉称：原告为了投资盈利维持生活，将仅有的一套住房和1个小车库、1个摩托车车库卖给被告，合同约定370000元，并约定分四期付款。第一期签订合同时付100000元；第二期2014年6月30日付50000元；第三期2015年付110000元；第四期2016年付清剩余的110000元。合同并约定，若不按期付款，视为违约，必须按每日百分之五的违约金。
合同签订后，被告支付了一、二期，第三期只付了20000元，欠90000元本金，违约金为115000元；第四期没有支付，欠110000元，违约金为5000元（计至2017年1月5日），二期共欠本金200000元，违约金120000元。
原告在大布坪山有2000亩股份经营的土地证，造成2016年春、夏、秋、冬季节，原告个人生产损失不低于300000元，还要租屋住，与被告的违约付款有直接因果关系。根据合同法第一百零七条和一百一十四条规定，被告应当赔偿原告的损失。被告于2014年卖掉他的位于大镇墟坑边近市场的一块建房用地，已经收取几十万元。被告不肯归还房款给原告，而是将原告的房款高息转给他人开矿。被告收取的高息对被告来说属于不当得利，应当归原告所有。
原告为了尽快收回债款，以免扩大损失，愿意降低违约金，将每日百分之五降为每日千分之五。（诉讼请求的违约金就是按每日千分之五计算）。原告多次向被告催债未果，为此，为维护原告的合法权益，特提起民事诉讼，请求法院依法判准原告诉讼请求，具体请求：1、判令被告向原告支付欠本金200000元，欠违约金120000元，共320000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告陈雪莲向本院提交的证据有：
一、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；
二、《房屋购销合同书》，证明原、被告的买卖关系；
三、租赁农场、浈富路合同，证明原告未收到被告资金，无法经营的事实；
被告邓文杰答辩称：一、答辩人已经支付了被答辩人227000元，现只欠143000元。双方签订《房屋购销合同书》前，答辩人在2014年1月1日支付了被答辩人20000元购房定金，签订合同书当天支付被答辩人30000元购房款，2014年1月13日支付50000元，2014年7月9日支付60000元，2015年2月15日支付10000元，2016年4月29日支付25000元，2016年6月7日支付20000元，2017年1月26日支付10000元，以上合计225000元，均有被答辩人出具的《收据》证实。另答辩人在2015年12月还支付了被答辩人2000元购房款，但被答辩人没有出具《收据》，因此，答辩人共计支付了被答辩人227000元。
二、答辩人拖欠购房款系因生意亏损，家里经济状况差，资金周转困难，并非恶意拖欠。答辩人拖欠被答辩人购房款是事实，但并非如被答辩人所称的有钱不还。答辩人根本不存在被答辩人所称的将资金高息借给他人开矿的事实。答辩人刚二十出头，购房款也是依靠家里经济支持，现因家里生意亏损，资金难以周转，才导致拖欠被答辩人购房款，并非答辩人恶意拖欠。
三、《房屋购销合同书》约定的违约金过高，答辩人请求人民法院予以减少。《房屋购销合同书》约定的违约金计算标准为每日以所拖欠房款的千分之五计算（换算成每月达15%，每年达180%），该标准明显过高。而且《房屋购销合同书》本来就约定千分之五，并非被答辩人自愿降息。被答辩人逾期付款造成的损失只是利息损失，可依照银行存款利率计算，根本没有达到其计算地违约金数额。根据《合同法》第114条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条之规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’，答辩人请求人民法院对违约金予以适当减少。
被告邓文杰向本院提交如下证据：
一、房屋购销合同书，证明双方签订合同以及合同约定违约金为每日以所拖欠房款的千分之五计算，违约金约定过高；
二、收条、收据，证明被告支付原告227000元购房款的事实。（2000元是没有票据的）
经审理查明：2014年1月12日，原、被告签订《房屋购销合同书》，约定：原告将涉案房屋（建筑面积约90平方米，含小车车库一个）以370000元出卖给被告。付款方式：签订合同时付100000元（第一期），2014年6月30日前付50000元（第二期），2015年付110000元（第三期），2016年付110000元（第四期）。违约责任在第三条第3点约定：如被告没有按时付款，视为违约，被告必须按超期每日千分之五向原告支付违约金…。交房条款在第五条约定：双方同意于2014年1月12日前将该房屋交付给被告使用。
合同签订当日原告将涉案房屋移交给被告使用。被告于2014年1月1日支付给原告定金20000元，签订合同书当日支付给原告购房款30000元，2014年1月13日支付给原告50000元，2014年7月9日支付给原告60000元，2015年2月15日支付给原告10000元，2016年4月29日支付给原告25000元，2016年6月7日支付给原告20000元，2017年1月26日支付给原告10000元，以上合计225000元，均有原告出具的《收据》证实。另庭审中，原告确认被告于2015年12月还支付其2000元购房款，以上合计被告支付购房款227000元。仍欠原告购房款143000元。
2017年1月17日，原告向本院起诉请求：1、判令被告向原告支付欠本金200000元，欠违约金120000元，共320000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告提交了上面叙述的书面答辩意见。
以上事实，有原、被告提供的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。
本院认为：本案案由立案时定为商品房销售合同，根据查明的事实此案案由纠正为房屋买卖合同。原、被告签订的《房屋购销合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应遵守合同约定履行各自的权利义务。原告已按照合同约定将涉案房屋交付给被告使用，但被告未按照合同约定履行付款义务，被告的行为已构成违约，原告请求被告支付欠款依法有据，本院予以支持。根据庭审查明的事实，被告仍欠原告购房款为143000元，故原告超额部分，本院不予支持。关于违约金是否过高的问题。本院分析如下，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”规定，及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…”在本案中，原、被告双方约定逾期则以每日5‰作为违约金属于偏高，被告提出由法院予以减少，本院予以支持。因此，本院酌定违约金按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍来计算。经核实第一、二期房款已付清，第三期已支付22000元仍欠88000元，从2016年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金至付清之日止；第四期已支付55000元仍欠55000元，从2017年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金至付清之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下：
一、被告邓文杰在本判决生效之日起十日内支付原告陈雪莲购房款143000元及违约金（违约金分二段计算，第一段以88000元为基数,从2016年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清日止；第二段以55000元为基数,从2017年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清日止)。
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费3050元，由被告邓文杰负担1580元，原告陈雪莲负担1470元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 何白玲
二〇一七年二月二十八日
书记员 刘傅斌
附相关的法律条文内容:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算
附英德市人民标的款账户情况：
户名：英德市人民法院
开户行：中国银行清远英德和平中路支行
账号：71×××45
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