鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内06民终947号
上诉人（原审被告）：张耀光，男，1964年10月14日出生，汉族，农民，现住内蒙古鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：撖瑞才，内蒙古宏德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王永华，男，1959年8月28日出生，汉族，农民，现住内蒙古鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：乔娜，内蒙古永晟律师事务所律师。
上诉人张耀光因与被上诉人王永华房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古伊金霍洛旗人民法院（2014）伊民初字第1775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张耀光上诉请求：依法驳回王永华一审诉讼请求。事实和理由：一、张耀光与王永华于2012年10月23日签订《房屋转让合同书》，约定：张耀光将位于伊金霍洛旗乌兰木伦镇布连办事处一套建筑面积为96平米的三产移民房转让给王永华，转让金额25万元，王永华应于协议签订当日一次性付给张耀光。双方曾口头协商过以张耀光所欠王永华的借款抵顶房款，但由于王永华在两年多一直未能将借款抵顶房款，双方就此未能达成一致协议。一审法院违背上述事实，错误地将双方口头协商未能达成一致协议的过程作为事实，判决张耀光将其与王永华签订的《房屋转让合同书》中所确定的标的房屋及建设用地批准书交付王永华，却不按合同判决王永华付款，于法无据，且与事实不符，损害了张耀光的合法权益，是不公平的错误判决。二、《房屋转让合同书》约定王永华交付房款的义务在前，张耀光交付房屋及建设用地批准书的时间在后，张耀光对王永华的诉讼请求享有《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权。
王永华辩称，不认可张耀光的全部上诉请求及事实理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
王永华向一审法院起诉请求：一、依法判决张耀光将乌兰木伦镇布连办事处三产移民房及建设用地批准书交付王永华；二、张耀光向王永华支付违约金75000元。
一审法院认定的事实：张耀光对王永华负有债务。2012年10月23日，王永华与张耀光在伊金霍洛旗司法局乌兰木伦司法所见证下，签订一份《房屋转让合同书》。合同约定张耀光将位于伊金霍洛旗乌兰木伦镇布连办事处三产移民房（面积约为96平方米）一套作价25万元转让给王永华，用以抵顶债务，并保证将建设用地批准书一并予以交付，合同明确约定了违约责任的承担方式和违约金数额。合同中标的房屋未在房屋产权部门进行过备案登记，无产权证书。王永华与张耀光在签订《房屋转让合同书》时，张耀光之妻王巧娃未在合同中签名。合同签订之后，张耀光未将房屋及建设用地批准书交付于王永华，现房屋仍由张耀光实际占有。
一审法院认为，王永华与张耀光就以房抵债形成合意，并在第三方见证下签订的《房屋转让合同书》，是双方当事人的真实意思表示，应予以确认，合同双方均应当全面履行自己的义务。王永华与张耀光签订《房屋转让合同书》后，张耀光就有义务将标的房屋及建设用地批准书交付给王永华，交付行为完成后，王永华与张耀光的债权债务关系就即行终止。一审庭审中，张耀光已明确表示合同标的房屋及建设用地批准书现仍由其实际控制占有，张耀光的行为已构成违约，应当承担继续履行合同义务的违约责任，故王永华要求张耀光交付房屋及建设用地批准书的诉讼请求该院予以支持。对王永华要求张耀光支付违约金75000元的诉讼请求，因王永华未就违约后的具体损失数额提供证据，且双方约定的违约金数额过高，结合双方当事人在履行合同过程中的过错程度，该院依据公平原则和诚实信用原则酌定违约金数额为20000元；张耀光辩称房屋共有人未同意以房抵债且未在合同上签名故合同应属无效的理由，因庭审中张耀光明确表示在签订房屋转让合同时，其妻子就不同意以房抵债，视为该合同标的房屋共有人就已经知道或应当知道其权利受到侵害，但该房屋共有人怠于行使其应当享有的权利，根据合同标的房屋共有双方的特殊身份关系，能够确定张耀光之妻已经认可了张耀光以房抵债的行为，故张耀光的该辩称理由不能成立；张耀光辩称签订房屋转让合同是受到胁迫且合同内容显失公平故合同无效的理由，因庭审中张耀光未提供相关证据证明其签订合同时受到胁迫，亦未在法定期间内行使撤销权，故张耀光的该辩称理由不能成立。判决：一、张耀光于本判决生效之日起十日内将其与王永华签订的《房屋转让合同书》中所确定的标的房屋及建设用地批准书交付于王永华；二、张耀光于本判决生效之日起十日内给付王永华违约金20000元。案件受理费2525元，由张耀光负担。
本院二审期间，王永华为反驳张耀光的上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王永华提供了借条12支、《见证书》、《三人合伙协议书》、《股权转让合同》、《人民调解协议书》各一份，拟证明张耀光分12笔向王永华及其儿子借款250万元，借条中约定了借款的利率。2012年10月23日经乌兰木伦司法所主持调解，张耀光以诉争房屋抵顶借款25万元，以张耀光砖厂的股份抵顶剩余的225万元。现在王永华经营砖厂。张耀光对王永华举的证据除两张由张兵签字的金额共16万元的借条不认可外，其余都认可。对证明问题不认可，砖厂的股权抵顶了225万元，房屋不是抵顶借款而是买卖。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方借款关系发生在前，签订《房屋买卖合同书》在后，砖厂的股权抵顶了225万元借款与本案无关，本院不予审查，对房屋抵顶25万元的事实予以认定。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，予以确认。
另查明，王永华未将借条的原件交给张耀光。
本院认为，本案的争议焦点是：一、双方签订的《房屋转让合同书》的性质及效力；二、张耀光是否享有先履行抗辩权。
关于《房屋转让合同书》的性质，张耀光在一审庭审笔录中认可用房屋抵顶借款，对乌兰木伦司法所是签订《房屋转让合同书》的鉴证人也没有异议，张耀光在一审中提出的抗辩理由是抵顶房屋系夫妻共同财产，签订协议时其妻不同意以房抵债，房屋转让合同书无效；张耀光在二审上诉状中否认在一审认可的对其不利事实，上诉称《房屋转让合同书》并非以房屋抵顶借款而是房屋买卖，要求王永华支付价款，但其不能提供证据推翻其一审陈述，反而是王永华提供了证据对以房抵债的事实予以佐证，张耀光虽对部分借条不认可，但不影响本院对以房屋抵顶借款事实的确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条规定：当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由，理由不成立的，不予支持。，本院在二审庭审中询问，张耀光一审时为什么认可以房屋抵顶借款的事实，张耀光又承认是抵顶了25万元，但其现在要求要回25万元借条的原件后，才将建设用地使用书等交给被上诉人（二审庭审笔录第6页)。因此，双方签订的《房屋转让合同书》的性质是以房屋抵顶借款。关于《房屋转让合同书》的效力：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。张耀光与王永华签订的《房屋转让合同书》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，自成立时生效，双方应当全面履行。
关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，关于王永华交付借条，双方未在《房屋转让合同书》中并未约定；张耀光交付房屋及建设用地批准书，双方在《房屋转让合同书》中有明确约定，根据约定优先的原则，张耀光应按照合同的约定交付房屋及建设用地批准书，故张耀光主张其享有先履行抗辩权不符合法律规定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人张耀光的上诉请求不能成立。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人张耀光负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 贞
审判员 杨瑞华
审判员 倪志强
二〇一六年十月八日
书记员 杨 卓