湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第5368号
原告湖南某物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区。
法定代表人黄某某，总经理。
委托代理人夏斌，男，1981年9月16日出生，汉族，系该公司职员。
被告陈某，男，1962年6月24日出生，汉族。
委托代理人陈东，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
委托代理人刘薇，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
原告湖南某物业管理有限公司（以下简称某公司）与被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某公司的法定代表人黄承国及委托代理�夏斌，被告陈某的委托代理人刘薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司诉称:陈某是某大厦1904房的业主，2004年4月2日，某公司作为物业管理方与陈某签订了一份《物业管理委托合同》，根据合同约定陈某应当按月向某公司缴纳物业管理费（包括东盛物业已经代交的水费、电费、物业管理费、分摊费等），如果陈某逾期缴纳物业管理费，则应当按照5‰的标准向某公司支付滞纳金。双方合同签订后，某公司履行了相应的物业服务合同义务，但陈某自2014年7月1日至今拒不交纳合同物业管理费，截止至2015年8月31日共拖欠物业管理费用9286.79元。陈某的行为严重影响了物业管理秩序，同时严重侵害了其他履行了缴费义务的小区业主的合法权益。请求法院判决：1、陈某立即向某公司缴纳物业管理费用（包括东盛物业已经代交的水费、电费、物业管理费、分�费等暂计算至2015年8月31日）9286.79元；2、陈某向某公司支付至交清拖欠的全部物业管理费用（包括东盛物业已经代交的水费、电费、物业管理费、分摊费等）之日止的逾期滞纳金，暂计算至2015年9月10日为9853.29元。
被告陈某辩称：一、某公司提供的物业服务合同系虚假合同，不能确定合同上的签名是陈某本人所签。二、某公司服务差甚至只收费不服务，陈某多次要求其整改，其都拒绝整改。某公司服务质量差、管理混乱，已被政府列入2014年全市重大火灾隐患单位。三、某公司存在多收费、乱收费的行为，陈某有权拒绝缴纳这些费用。某公司水费每吨3.675元，电费每度0.72元，大大超过其提供的合同约定价（水费1.68元/吨，电费0.68元/度），也大大超出长沙市水价提价后的二次供水价格3.1元/吨，二次供电价格0.62元/度，陈某要求某公司退回多收取的水电费。4�陈某已经缴纳了2014年年底的物业费。2014年11月，某公司的收费员周融上门收取物业费时，陈某向其交纳了2014年12月份以前的物业费，并要求其开票，但周融以到办公室开好票再送来为由一直未给，由于某公司管理混乱，导致周融卷款离职，一直未给陈某出具发票或者收据。综上，某公司不按合同约定服务，陈某有充分的理由拒绝其乱收费的行为，请求法院驳回某公司的诉讼请求。
经审理查明：2004年4月2日，某公司与陈某签订《某大厦物业管理服务合同》，由某公司向某大厦小区业主陈某提供前期物业管理服务。2004年12月31日，某公司与某大厦业主委员会签订《物业管理委托合同书》，约定：某公司为某大厦业主及物业使用人提供物业管理服务并收取相关物业管理费用，物业服务期限自2005年1月1日至2010年12月31日止；上述合同到期后，某公司于2011年2月28日再次与某大厦业主委会员签订《物业管理委托合同书》，约定：物业服务期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止；物业管理费住宅按建筑面积每月每平方米1.2元计算；住宅由某公司按月每吨水2.73元向业主或物业使用人收取，一次供水和二次供水需另加自然损耗0.08元/吨，二次供水需另加电损耗0.647元/吨；某公司每月以每度电0.72元向业主或物业使用人收取；公共分摊系数0.215元/平方米；合同约定的物业管理费、水费、电费、车位使用管理费及其他服务费用，遇到国家政策以及相关部门和单位对费用标准进行调整，致使该合同约定的费用标准上涨15%以上时，双方应重新协商收费标准，协商不成的某公司有权在通知业主委员会后按照有关部分调整后的同类服务项目的最低标准进行收费。某大厦业主委员会主任胡怡如在该份合同上面签注“经2011年2月28日业委会主任会议�则通过，同意签订”。2011年6月18日，某公司再次向某大厦业主及物业使用人发布《某大厦电价上调通知》：根据湖南省物价局从2011年6月1日起调整电价的相关批文，原每月公共分摊系数0.215元/平方米上调0.007元/平方米至0.222元/平方米。某大厦业主委员会在《某大厦电价上调通知》上签署意见并盖章确认：同意按省物价局调整方案。2006年1月16日，某大厦业主委员会2005年《年会纪要》决定事项第4条记载：通过某公司有关有偿服务收费价格及全年灭鼠灭蟑工作的请求报告；该项工作费用按大户50元/月，小户5元/月标准收取，物业费用通知单中增列该项费用。《年会纪要》由某大厦业主委员会盖章确认，业主委员会主任胡怡如一人签名，没有其他业主委员会委员签名。某公司按月向某大厦业主及物业使用人发送收费通知单，通知单缴费类别栏目分别列明：水费、电费、�管费、滞纳金、分摊费、其它费、本月前累计欠费等事项。合同签订后，某公司对小区进行了基本物业管理。
陈某系某大厦1904号房屋的业主，房屋面积为135.38平方米。2014年11月17日陈某以某公司违规乱收费，对业主诉求采取置之不理的态度为由向某公司送达了暂停物业管理费交纳的通知，表明事情解决后，立即恢复交费，多退少补。
上述事实，有当事人身份信息、《物业管理委托合同书》、（2015）长中民三终字第01787号民事判决书、(2015)长中民三终字第08056号民事判决书、发票、收费通知书、照片、致某公司函、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：陈某系某大厦小区业主，某公司与陈某于2004年4月2日所签《某大厦物业管理服务合同》因其于2004年12月31日与某大厦业主委员会签订《物业管理委托合同书》而提前终止。东�物业与某大厦业主委员会分别于2004年12月31日、2011年2月28日签订的《物业管理委托合同书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。某公司已向业主提供了公共设施维护、卫生保洁、化粪池清掏、垃圾清扫等服务，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，业主应按时交纳物业管理费。陈某作为某大厦的业主应按《物业管理委托合同书》的约定履行按时交纳物业管理费等相关费用的义务。陈某拖欠物业管理费的行为，侵害了其他业主的权利，也损害了正常的物业管理秩序，应承担相应民事责任，故某公司要求其交纳物业管理费的诉讼请求理由成立，本院予以支持。陈某辩称其已交纳物业管理费用至2014年12月，但未提供相应证据，本院不予采信。
《物业管理委托合同书》已就收取分摊费、水费、电费、物业服务管理费事项进行约定，某公司有权依据合同约定向业主或物业使用人收取这部分费用。但是，根据《中华人民共和国物业管理条例》相关规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。某公司上调电费公共分摊系数的行为虽然征得了某大厦业主委会员的同意，但并非业主共同决定，某公司也没有提交证据证实其上调金额是以实核成本为准，其依据省电网电费调整文件上调电费公共分摊系数的行为无事实与法律依据。故关于�摊费东盛物业只能按照《物业管理委托合同书》约定的0.215元/平方米收取。关于物业管理费，合同约定为1.2元/平方米/月，而某公司主张应按照1.6元每平方米的标准收取。虽然某大厦物业管理费调整未经业主大会决定，但某公司将物业管理费从1.2元/平方米/月调整为1.6元/平方米/月后，公示期间并无业主反对，且某大厦业主从2013年开始一直按调整后的1.6元/平方米/月交纳，可视为业主认可调整后的收费标准，参照2014年长沙市的小区电梯房收费标准2.2元-2.65元/平方米/月，若返回到按1.2元/平方米/月的标准收取，对某公司有失公平，故对于某公司要求按1.6元/平方米/月收取物业管理费的请求，本院予以支持。某大厦业主委员会与某公司所签《物业管理委托合同书》没有约定收取其它费（灭鼠费），某大厦业主委员会2005年《年会纪要》就增收灭鼠费用事项进行决议，但该�议仅有业主委员会主任胡怡如签名，而无其他到会委员签名。根据法律的相关规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定。故《年会纪要》就增收灭鼠费用事项进行的决议，未经业主共同决定，该决议行为无效。故本院认定其它费（灭鼠费）系某公司擅自扩大收费范围向业主及物业使用人违规收取，某公司无权向陈某收取灭鼠费。综上，2014年7月1日至2015年8月31日，陈某实际欠缴的各项物业管理费用为：物业管理费3032.51元（135.38×1.6×14）、电费5769.36元、公共分摊费407.49元（135.38×0.215×14），各项费用合计为9209.36元。
关于某公司要求支付滞纳金的诉讼请求，因《物业管理委托合同书》中并未约定逾期缴纳物业管理费的滞纳金，且双方此前为公共分摊费、其他费用的收取存在争议，故对于某公司的该项诉求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：
一、陈某在本判决生效之日起三日内向湖南某物业管理有限公司支付物业管理费、分摊费以及湖南某物业管理有限公司代陈某缴纳的电费共计9209.36元（计算至2015年8月31日止)；
二、驳回湖南某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费279元，由陈某负担140元，湖南某物业管理有限公司负担139元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 孙剑璞
人民陪审员 邓晓阳
人民陪审员 孔 宁
二〇一六年八月三日
书 记 员 石登波
附本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民法通则》
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
(五)按时交纳物业服务费用；
……