上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终5476号
上诉人（原审被告）：胡玉，女，1979年8月16日生，汉族，住四川省巴中市巴州区。
被上诉人（原审原告）：上海高正企业发展有限公司，住所地上海市松江区荣乐西路786、860号。
法定代表人：杨瑜，总经理。
委托诉讼代理人：陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人胡玉因与被上诉人上海高正企业发展有限公司（以下称为高正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初14865号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
胡玉上诉请求：撤销原判第二、三、五、六项，依法改判驳回被上诉人高正公司原审相应诉请。事实和理由：上诉人应付的租金与违约金应计算至2016年4月5日，因为上诉人于该日向被上诉人提交撤场申请书，之后上诉人开设的店铺不再经营，无需向被上诉人支付费用。并且一审法院既支持租赁合同解除的违约金，又支持逾期支付租金违约金，属于适用法律错误。
被上诉人高正公司辩称，其不同意上诉人胡玉的上诉请求。上诉人对租赁房屋上锁的行为导致被上诉人无法使用该房屋，因此上诉人应付的租金应计算至2016年7月17日。而且上诉人有两个违约行为，逾期支付租金的违约金与解约违约金可以同时适用。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2017年8月，高正公司向一审法院起诉请求判令：1、解除高正公司与胡玉签订的《新理想广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），胡玉返还租赁房屋；2、胡玉支付高正公司自2015年10月1日起至实际返还房屋之日止的租金（以每月人民币11,378元为标准，暂时计算至2017年6月30日为119,469元）；3、胡玉支付高正公司逾期支付租金的滞纳金（以11,378元为本金，分11段计算至付清之日止，按每日千分之一的标准，暂时计算至2017年6月30日为42,422元）；4、胡玉支付高正公司解除合同的违约金为17,067元；5、胡玉支付高正公司欠付物业管理费（以每月1,957.50元为标准，自2015年10月1日起至实际返还房屋之日止，暂计至2017年6月30日为41,107.50元）；6、胡玉支付高正公司逾期支付物业管理费的滞纳金（以1,957.50元为本金，以每日千分之一为标准,分7段计算至实际付清之日，暂时计算至2017年6月30日为13,998元）。
一审法院认定事实：高正公司是上海市松江区XX路XX、XX号房屋的产权人。
2015年5月18日，高正公司（甲方）与胡玉（乙方）签订《租赁合同》一份。合同2.1条约定，甲方同意由乙方租赁上海市松江区XX路XX、XX号“XX广场”XX层XX铺位号房屋（以下称为涉案房屋），该房屋租赁面积为43.50平方米。合同3.1条约定，乙方承诺租赁该房屋从事DAMBOLO品牌的销售经营活动。合同5.1条约定，甲方同意乙方的租赁期限为3年，自2015年5月15日起至2018年5月15日止。合同5.2条约定，在乙方遵守本合同各项约定（包括租赁期限）的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起30个自然日的装修期，装修期内，乙方无需支付租金，但仍需支付除租金外的物业管理费及其他费用，其中装修期间的物业管理费标准为0.75元/平方米/日。合同第六条约定，2015年5月15日至2017年5月14日，保底租金4.3元/平方米租赁面积/日；2017年5月15日至2018年5月14日，保底租金4.6元/平方米租赁面积/日。合同6.2条约定，甲乙双方确认，乙方应以先付后用原则按2个月的租金标准预付房屋保底租金，乙方应于每月25日前按本条前款约定的保底租金标准向甲方预付下2个月保底租金，所述日期恰逢法定休假日的，则相应提前。合同6.5条约定，乙方应当严格履行本合同约定租金付款义务，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的千分之一支付滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。合同7.1条约定，乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供的物业服务，并自房屋交付日起向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准为45元/平方米租赁面积/月。合同7.2条约定，乙方应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费，所述日期恰逢法定休假日，则相应提前。合同7.7条约定，如乙方逾期支付物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。合同8.1条约定，甲、乙双方约定，乙方应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向甲方支付租赁保证金11,378元（相当于2个月的租金标准）……乙方发生任何违约行为导致甲方损失的，甲方有权以保证金进行抵扣，保证金不足抵扣部分，甲方有权继续向乙方追索。合同15.2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金：……（6）乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30日的；……。合同第17.6条约定，在租赁期内，若胡玉违反本合同项下任何付款义务，高正公司经事先通知胡玉后有权切断该房屋水、电供应、空调服务或者其他服务或者采取合法的其他措施、行为，直到胡玉前述的违反得到改正，但因此产生的一切后果及所有因此而引起的费用（包括但不限于重新接驳水电气供应的费用）均由胡玉负责，若胡玉拒不整改，高正公司有权终止本合同并追究其违约责任，收回承租场所，并保留向胡玉追讨由此造成的一切损失的权利。合同另对其他相关事宜进行了约定。
合同签订后，高正公司按约交付房屋。胡玉向高正公司支付了租赁保证金11,378元、装修保证金5,000元、装修工作证押金500元，并自2015年10月1日起未付租金。
2016年3月29日，高正公司向胡玉发送《催缴函》，言明胡玉至2016年3月份的租金及物业管理费所欠费用，请在2016年3月30日前交纳。逾期未支付的，将不提供水电服务，并将进一步采取措施维护合法权益，包括解除租赁合同。
2016年11月1日，高正公司向胡玉发送《通知函》，言明胡玉至今拖欠高正公司租金、物业费和其他费用，高正公司已提前解除与胡玉的租赁关系，现高正公司正式通知胡玉，胡玉必须于即日起3日内（截止到2016年11月4日）将铺位道具搬出商铺并归还商铺；在归还商铺的同时，胡玉必须将所欠费用付清，如未能付清，高正公司将运用法律手段进行追缴；如没有按时或者超出规定时间没有将铺位道具（不包括围栏玻璃门）搬出，高正公司视为胡玉自动放弃，高正公司将自行处理，所有一切后果和损失将由胡玉自行承担，高正公司将不负任何责任并启动法律程序解决。对此，胡玉表示其已于2016年11月1日至11月5日间的某一天搬离，但高正公司坚称胡玉于2016年11月4日闭店，但仍然滞留物品至2017年6月份才搬离
2017年，案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）出具证明一份，载明同意由上海高正企业发展有限公司代为收取胡玉应缴的物业管理费。
一审审理中，胡玉提交照片，拟证明2016年7月17日，双方都对涉案房屋上锁，之后胡玉的锁被敲掉了，但高正公司的锁还在；2016年11月1日至11月5日间的某一天搬离，高正公司通知胡玉搬离，胡玉就去清场，之后高正公司给胡玉开具了出门证。对此，高正公司表示上锁情况庭后15日内核实，逾期提交的自行承担不利责任，但未提交核实情况。
对于租赁保证金，高正公司表示因为胡玉违约，所以高正公司有权没收，胡玉对此不予认可。对于装修保证金，胡玉表示应该退还，高正公司表示同意将5,500元的保证金抵扣胡玉的欠付费用。
一审法院认为，高正公司、胡玉签订的新理想广场商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，高正公司发送通知函要求胡玉在2016年11月4日前搬离、返还房屋，否则高正公司将自行处理滞留物品，且胡玉举证证明其已经于2016年11月1日至11月5日间的某一天搬离、返还房屋，高正公司亦自认胡玉于2016年11月4日闭店，故双方已经以实际行为一致同意租赁合同于2016年11月4日解除。胡玉辩称高正公司曾口头表示二楼已经快满铺、承诺80%开业率，高正公司对此不予认可，胡玉亦未提供证据对此进行证明，故对胡玉的辩称意见，法院不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，胡玉应返还房屋、支付欠付的租金、物业管理费。根据在案证据，胡玉已经于2016年11月4日搬离、返还房屋，故对高正公司要求返还房屋的诉请，法院不再支持。胡玉提交照片证明高正公司已于2016年7月17日对涉案房屋上锁，高正公司对此又未提交相关核实情况，相应不利责任由高正公司自行承担，故法院对胡玉的主张予以采纳。高正公司上锁的行为直接导致胡玉对涉案房屋无法使用，故胡玉应支付的租金应结算至2016年7月17日止。经计算，胡玉应支付高正公司自2015年10月1日起至2016年7月17日的租金金额为54,244.50元（43.50平方米×4.30元/平方米/日×290日）。胡玉逾期支付租金、物业管理费已经累计超过30日，胡玉的行为构成违约，高正公司主张合同解除违约金，符合合同的约定，法院予以支持。经计算，合同解除违约金金额为16,834.50元（43.50平方米×4.30元/平方米/日×3个月×30日/月）。高正公司要求胡玉支付物业管理费，符合合同约定，同时案外人上海XX有限公司亦明确表示物业费由高正公司收取，法院予以支持，但同理应结算至2016年7月17日止。经计算，胡玉应支付高正公司自2015年10月1日起至2016年7月17日的物业费金额为18,733.28元（43.5平方米×45元/平方米/月×9.57个月）。至于逾期支付租金滞纳金、逾期支付物业管理费滞纳金，性质上属于逾期付款违约金，对此高正公司并未提供证据证明其实际损失，故法院兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定按每日万分之五的标准计算。其中，2015年10月、11月，2015年12月、2016年1月，4月、5月，以及6月、7月的租金金额均为11,410.05元（43.50平方米×4.30元/平方米/日×61日），高正公司仅主张以11,378元作为本金计算逾期付款违约金，并无不当；2016年2月、3月的租金金额应为11,223元（43.50平方米×4.30元/平方米/日×60日），应以该金额作为本金计算逾期付款违约金。鉴于2015年10月25日、2016年6月25日为双休日，故支付物业费的时间应提前至2015年10月23日前、2016年6月24日前。
关于租赁保证金11,378元，高正公司认为按约应予没收，胡玉不予认可。法院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，根据合同第6.5条的约定，胡玉逾期支付租金30日以上的，租赁保证金应予没收，而根据合同第8.1条，租赁保证金应抵扣违约行为导致的损失，上述二条款对租赁保证金应如何处理存在两种解释，且合同条款系高正公司提供的格式条款，故应作出对于高正公司不利的解释，租赁保证应抵扣违约行为导致的损失。关于装修保证金5,000元、装修工作证押金500元，高正公司同意抵扣欠付费用，法院对此一并予以处理。上述三项费用抵扣合同解除违约金16,834.50元后，剩余装修工作证押金43.50元，高正公司仍需返还胡玉。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，于二○一八年三月一日作出判决：一、上海高正企业发展有限公司与胡玉于2015年5月18日签订的《新理想广场商铺租赁合同》于2016年11月4日解除；二、胡玉于判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司自2015年10月1日起至2016年7月17日的租金54,244.50元；三、胡玉于判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司自2015年10月1日起至2016年7月17日的租金的逾期支付违约金（以11,378元为本金，自2015年9月26日起；以11,378元为本金，自2015年11月26日起；以11,223元为本金，自2016年1月26日起；以11,378元为本金，自2016年3月26日起；以8,791.36元为本金，自2016年5月26日起；均计算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算）；四、胡玉于判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司自2015年10月1日起至2016年7月17日的物业费18,733.28元；五、胡玉于判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司自2015年10月1日起至2016年7月17日的物业费的逾期支付违约金（以1,957.50元为本金，分别自2015年9月26日、2015年10月24日、2015年11月26日、2015年12月26日、2016年1月26日、2016年2月26日、2016年3月26日、2016年4月26日、2016年5月26日起；以1,109.25元为本金，自2016年6月25日起，均计算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算）；六、上海高正企业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还胡玉装修工作证押金43.50元；七、驳回上海高正企业发展有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,811元，减半收取计2,405.50元，由上海高正企业发展有限公司负担1,593.50元，胡玉负担812元。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，上诉人胡玉提供于2016年9月10日拍摄的照片一组，欲证明被上诉人高正公司未经上诉人同意将涉案房屋门锁破坏，并锁上自己的锁。被上诉人对照片的拍摄时间以及证明目的不予认可，但对照片本身真实性无异议。本院对上述照片的真实性予以确认，但认为尚无法证明上诉人所主张的事实。另，上诉人在二审中对其违约行为予以确认。
审理中，被上诉人高正公司向本院出具情况说明，表示自愿放弃租金逾期支付违约金与物业费逾期支付违约金，其不再向上诉人胡玉主张。
本院认为，上诉人胡玉与被上诉人高正公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。上诉人在二审中亦认可自身的违约行为，《租赁合同》因上诉人违约而解除，其应当承担相应的违约责任。因二审中被上诉人自愿放弃向上诉人主张租金逾期支付违约金与物业费逾期支付违约金，本院予以照准。至于上诉人欠付的租金与物业费，上诉人主张其于2016年4月5日撤离涉案房屋不再继续经营，但未有证据显示其上述行为经过被上诉人许可，并且上诉人尚有物品滞留于涉案房屋，结合上诉人在一审中提交证据证明被上诉人于2016年7月17日对房屋上锁的事实，表明直至此时被上诉人才恢复对房屋的控制。一审认定上诉人应支付租金及物业费至2016年7月17日，恰当合理，本院予以确认。上诉人胡玉的上诉请求，不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初14865号民事判决第一、二、四、六、七项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初14865号民事判决第三、五项。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,405.50元，由上海高正企业发展有限公司负担1,593.50元，胡玉负担812元；二审案件受理费4,811元，由胡玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年五月二十五日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……