广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛霞法民二初字第235号
原告（反诉被告）叶康荣，男，1941年5月15日出生，汉族，住湛江市市辖区。
原告（反诉被告）李珊，女，成年，汉族，住湛江市市辖区，系叶康荣之妻子。
两原告共同委托代理人叶林凤，广东粤正律师事务所律师。
被告（反诉原告）李林杰，男，1974年11月6日出生，土家族，住湛江市霞山区。
委托代理人：李亚文，男，1942年12月25日出生，汉族，住江门市蓬江区，系李林杰之父亲。
委托代理人：胡余旺，广东博格律师事务所兼职律师。
被告（反诉原告）王瑛，女，1988年9月14日出生，汉族，住湖南省。系李林杰之妻子。
第三人湛江市天天房地产代理有限公司，住所地：湛江市霞山区海滨大道南供电大厦正对面商铺。
法定代表人曾诚，经理。
原告叶康荣诉被告李林杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，追加李珊作为本案的共同原告、王瑛作为本案的共同被告、湛江市天天房地产代理有限公司作为本案的第三人参加诉讼，依法组成合议庭，并于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告叶康荣、李珊的委托代理人叶林凤、被告李林杰的委托代理人李亚文、胡余旺到庭参加诉讼。被告王瑛、第三人湛江市天天房地产代理有限公司经本院传票传唤无证当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告叶康荣诉称，经被告李林杰向中介机构湛江市天天房地产代理有限公司联系，向原告叶康荣提出购买原告叶康荣座落在湛江市霞山区解放东路40号7栋305房（面积为67.01平方米，房地产权证号：粤房地证字第××号）作为居住。2014年10月2日，叶康荣、李林杰、湛江市天天房地产代理有限公司三方签订房屋买卖合同，并在当日李林杰向叶康荣支付了定金20000元。合同约定该房屋买卖交易成交总额为418000元，李林杰在该物业产权交割前支付首期购房款248000元给叶康荣，余额170000元由乙方向银行或住房公积金中心申请贷款。在该合同第九条约定：若乙方（李林杰）资金不到位，属乙方违约，即日起乙方赔偿给甲方（叶康荣）成交价的20%的违约金，甲方有权从定金中扣除该违约金。以及第十条约定：如一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费等费用由违约一方承担。2015年4月22日，三方签订《房地产（经纪）买卖合同》补充约定，从中约定：因实际情况需要，合同期限以乙方资金到位时间为广东海洋大学发给安家费16天内为止，最迟到2015年9月30日止。2015年6月16日，叶康荣与李林杰共同到房地产管理局办理过户手续，再次签订房地产管理局提供的格式《房地产买卖合同》，在该合同中约定，购房款分两期支付，第一期李林杰在2015年7月30日前支付180000元给叶康荣；第二期李林杰在办理好转让手续时付清。2015年6月29日，湛江市房地产管理局办理该房屋产权过户到李林杰的名下，证号为：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号。2015年7月21日，李林杰向叶康荣支付了购房款160000元，余额购房款258000元至今未能依约支付。经原告多次催促无果，遂提起诉讼。
综上，原告认为，经房地产中介机构的介绍和双方协商，原告和被告以及房地产中介机构签订《房地产（经纪）买卖合同》及补充约定，是各方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，合同双方当事人应当全面诚信地履行合同。合同签订后，原告依约将房屋产权转让过户给被告的名下，但被告未能依约支付房屋转让款给原告，造成原告重大的经济损失，被告显然构成违约，依法应承担向原告继续履行支付房屋转让价款的合同义务，以及赔偿因违约造成原告的损失和支付违约金的法律责任。因此，请求：1、判令被告李林杰立即支付房屋买卖价款258000元给叶康荣；2、被告向原告赔偿律师费6000元和欠款损失2120元（以258000元为基数，按照同期银行贷款逾期利率，从2015年10月1日起计付至起诉时止共2120元）并支付违约金60000元；3、被告承担本案的诉前财产保全费和案件受理费。
被告辩称，涉案房屋实际上属于混合结构，但原告故意隐藏这一真实合法的房产结构，非法变造房产结构为钢筋混凝土结构的房产证，原告的行为属于合同诈骗行为。应承担违约违法责任。
被告李林杰、王瑛反诉称、涉案房屋事实上是属于“混合结构”，但原告非法变造为“钢筋混凝土结构”比实际高出一个档次。妄图骗取更高价款。事实上是原告违约，原告应承担违约责任。请求1、判令原告退赔违约所得应归还被告的下列合法财产，同时撤销2014年10月与2015年6月签订的两个房地产买卖合同，①购房款18万元及其利息（从2015年7月3日算起，按同期银行贷款逾期利率计算；其中10万元及其利息为公款房补，应优先返还给广东海洋大学）。②违约金8.36万元（据两个合同约定，按房屋成交价41.8万元的20%计算）。③、过户办证税费1.9702万元。2、判令原告赔偿被告因本次诉讼的律师费3000元、反诉费2810元，承担原告支付的律师费6000元，以及诉前财产保全费1710元。3、判令被反诉人经纪方天天房地产代理有限公司免收被告中介服务费3000元以及鉴定费8000元。
第三人湛江市天天房地产代理有限公司不作陈述也不提交证据。
经审理查明，2014年10月2日，原告叶康荣、被告李林杰、王瑛、第三人湛江市天天房地产代理有限公司（以下简称天天房地产公司）三方签订《房地产（经纪）买卖合同》约定，第一条、甲方（叶康荣）将自有房屋（以下简称该物业）出售给乙方（李林杰、王瑛），该物业为现房，地址为湛江市霞山区解放东路40号东七幢305房，建筑面积67.01平方米，该物业房地产权证号为11××79号。第二条，甲乙双方确定该物业成交价为人民币418000元。为保证合同顺利履行，乙方于签署本合同当天交付定金人民币20000元，乙方所支付的定金由甲方收取，这20000元定金包括在首付款248000元内。第三条第二款，乙方选择银行按揭付款。乙方于该物业交割前支付首期房款248000元给甲方。余额170000元由乙方向银行或住房公积金中心申请贷款，待该物业他项权证登记后由贷款银行直接转入甲方指定账户，贷款额度以银行或住房公积金实际审核为准，贷款不足部分由乙方支付现金给甲方；甲乙双方必须配合协助办理银行，住房公积金、房产管理部门按揭手续，并无条件按指定相关部门的规定执行，如办理住房公积金按揭贷款，甲乙双方须在办理出乙方房产证之日起7个工作日办理申请贷款手续，乙方接到银行通知之日起5个工作日内需办理相关手续。第四条，经纪方在本合同生效当日收取甲乙双方中介服务费用3000元，乙方全额支付，过户当天支付1500元，剩余款交楼当天支付。第六条，该物业以现状售予乙方，而乙方检查并同意以现状购获该物业。第九条，甲方必须保证享有上述房产的完整所有权，若因甲方的房产权属不清等原因造成2015年6月1日前不能在所属房管局办理该物业所有权登记过户手续，即属违约，即日起甲方返还所收乙方的购房款并赔偿给乙方成交价20%的违约金及承担该物业产权过户所产生的一切费用，赔偿经纪方的中介服务费3000元整，作为违约金，解除本合同。若乙方资金不到位等原因造成2015年6月1日前不能在所属房管局办理该物业所有权登记过户手续。即属乙方违约，即日起乙方赔偿给甲方成交价的20%的违约金及承担该物业产权过户所产生的一切费用，赔偿经纪方的中介服务费3000元整，作为违约金，解除本合同。如经纪方代收定金的则有权从定金中扣除该违约金。第十条，如一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费等费用由违约一方承担。第十一条，本合同如与过往三方的协议、声明、承诺等不一致的应以本合同为准。买卖双方在房产管理局办理交割手续时所签订的《房屋买卖合同》只是作为本次交易一份过户办证资料，一切以本合同的条款为准。
2015年4月22日，原告叶康荣、被告李林杰、第三人天天房产公司三方签订《房地产（经纪）买卖合同补充约定》约定：现因实际情况需要，经三方商定，合同期限以乙方资金到位时间为广东海洋大学发给安家费60天内为止（从转账到乙方账号之日起计算）最迟至2015年9月30日止（如遇意外再商定）。超过此60天视为乙方的违约责任。
2015年6月16日、6月19日，原告叶康荣、李珊与被告李林杰、王瑛共同到湛江市房地产管理局办理过户手续，再次签订房地产管理局提供的格式《房屋买卖合同》，合同明确被告对涉案房产作了了解。
上述合同分别签订后，被告李林杰先后于2014年10月2日支付购房定金20000元及2015年7月21日支付购房首付款160000元两项合计180000给原告叶康荣。
2015年6月29日，湛江市房地产管理局办理了该房屋产权过户到李林杰名下，证号为：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号。该房产由李林杰、王瑛共同共有。
另查明，湛江市霞山区解放东路40号东七幢305房属于广东海洋大学的单位公有住房，1997年进行房改，1997年12月18日，该单位的住户叶康荣、李日贵、林天福等十一人共同委托本单位（当时为湛江海洋大学）的陈创为办理房改房的产权登记及领证负责人，该负责人在房产登记过程中所签署的各项文件内容，均予以承认。因此，登记字号为：9802623的《湛江市干部、职工优惠价购买公有住房产权登记的申请审批书》不是叶康荣填写，申请人签名一栏中也没有叶康荣的签名。1998年1月25日，湛江市房地产管理局发给叶康荣房地产权证（证号：粤房地证字第××号），该房地证的建筑结构填写为：钢筋混凝土。2015年12月，李林杰发现该房屋结构并非钢筋混凝土，便向湛江市房地产管理局测绘所提出更正房产平面图上登记的房屋结构，测绘所经查阅相关档案资料后，于2015年12月16日出具了房屋结构为混合结构的房产平面图。因被告对涉案房屋的建筑结构有异议，因此拒绝办理银行按揭贷款付款手续。尚欠购房款238000元没有支付给原告。2016年3月4日，被告李林杰向本院提交《房屋结构鉴定申请书》，请求对涉案房屋（湛江市霞山区解放东路40号东7栋305房）的房屋结构进行鉴定。本院于2016年4月5日依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行司法鉴定，该公司于2016年5月17日作出仲恒鉴字[2016]SW0654《房屋结构性质鉴定报告》鉴定结论：湛江市霞山区解放东路40号东7栋305房房屋结构性质为混合结构。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，原、被告以及第三人三方签订的《房地产（经纪）买卖合同》以及《房地产（经纪）买卖合同补充约定》是三方当事人的真实意思表示，且没有违反国家行政法规禁止性的规定，合同合法有效，应受国家法律的保护合同的各方当事人都应依合同约定全面履行各自的义务。原告依约定与被告办理了涉案房屋的相关过户手续，已过户登记在被告名下，但被告只支付了购房款共180000元（包含定金20000元）给原告，被告尚欠原告购房款238000元未支付，属于违约行为，依法应承担相应的民事法律责任。原告主张尚欠258000元（不包含定金20000元）不确切，应将定金一并计入被告已支付款项，被告实欠原告的购房款应为238000元，应予支付。上述买卖合同对付款期限以及逾期付款的违约责任的约定不明确，因此原告请求被告支付违约金60000元和利息损失2120元的依据不足，不予支持。《房地产（经纪）买卖合同》第七条虽然约定：“如一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费等费用由违约一方承担。”但原告未能提供支付律师费的发票等相关证据，对此，原告应承担举证不能的法律责任。原告的该项主张，证据不足，不予支持。本案在庭审过程中，被告承认在签订《房地产（经纪）买卖合同》、《房地产（经纪）买卖合同补充约定》以及在办理产权过户手续之前，被告曾到过涉案房屋实地查看过多次，也曾到过房地产管理部门查询了解涉案房屋的档案资料等相关情况，对涉案房屋的相关情况进行了详细调查了解，对该房屋的现状及价款（双方议价）均无异议，并按合同履行支付房款及在原告协助下办理产权过户到其名下，后被告发现涉案房屋的产权证登记的建筑结构与事实不符，因上述买卖合同对涉案房屋的建筑结构并没有进行约定，且没有证据证实原告在签订合同及履行合同义务的全过程中有欺诈行为。因而拒绝继续履行合同义务不予付清房款，属于违约行为。至于涉案房产所有权证登记上出现的差错也不是原告的行为所致，对此，原告没有过错责任。因此被告的抗辩理由及反诉请求依据不足，应予驳回。被告王瑛经本院传票传唤无证当理由拒不到庭，依法可缺席判决。第三人天天房产公司经本院传票传唤无证当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：
一、被告李林杰、王瑛共同支付房屋买卖价款238000元及利息（从2015年11月17日起至本判决指定付清之日，按中国银行人民银行同期贷款利率计算）给原告叶康荣、李珊。限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告叶康荣的其他诉讼请求。
三、驳回被告李林杰、王瑛的全部反诉请求。
本案受理费6191元（原告已预付），诉前保全费1710元（原告已预付），合计7901元，由原告负担1686元，被告李林杰、王瑛共同负担6215元（在履行本判决第一项义务时径付给原告）；反诉费2810元、鉴定费8000元，合计10810元由被告李林杰、王瑛负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 许荣春
审 判 员 黄细曼
人民陪审员 梁钟和
二〇一六年七月五日
书 记 员 方 超
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无证当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。