济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0102民初5465号
原告ＸＸ（反诉被告）,女,汉族,1985年10月4日出生,住济南市。
委托代理人李永，山东海右律师事务所律师。
被告纪立霞（反诉原告），女，汉族，1989年6月10日出生，住济南市。
委托代理人韩文华，山东衡明律师事务所律师。
原告ＸＸ与被告纪立霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及委托代理人李永、被告纪立霞及委托代理人韩文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称,2016年6月15日，原、被告签订了《房屋买卖合同》。合同约定被告将其所有的位于济南市历下区佛山苑三区18号楼2-502的房产出售给原告。该房屋成交价为55万。当日原告支付了l万元定金，并与被告约定了购房定金交付后，被告不得擅自将房屋进行转租或销售，如违约应双倍赔偿定金。该合同还约定支付全部房款当日，被告应向原告交付房产，否则按照总房款千分之三支付违约金。然而，原告支付定金后，被告擅自将房屋出租。2016年8月l6日，原告将全部房款付清，但被告却没有按照合同约定腾房交付。被告的系列违约行为给原告造成了巨大损失及不便，故原告为了维护自身的合法权益，依据我国《民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，诉讼请求：
1、判令被告支付违约金2万元，并将2016年8月3日之后交付房屋之日的房屋出租收益（按照1800元每月计算）支付给原告。
2、判令被告交付房屋，并支付从2016年8月16日起至房屋交付之日的违约金（以总价款55万元为基准，按照年利率24%计算）
3、本案诉讼费由被告承担。
原告ＸＸ为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据一：原被告于2016年6月15日签署的《房屋买卖合同》一份
证据二：1万元定金的《收条》一份
证明内容：被告将位于济南市历下区佛山苑三区18号楼2-502的房产转让给原告，双方签订了房屋买卖合同，合同第三条明确约定了原告购房定金交付后甲方不得再将房屋转为出租或另行销售。否则应支付双倍定金的违约金。原告于当日向被告支付了1万元定金，后签订合同。
证据三：被告与承租人赵伟签订的《房屋租赁合同》一份
证据四：鲁（2016）济南市不动产权第0094779号《不动产权证书》一份
证据五：原被告签订的《房屋交接单》一份
证明内容：被告违反房屋买卖合同第三条约定，又将买卖房屋转为出租给了赵伟，故应支付违约金2万元。在2016年8月3日原告取得买卖房屋所有权的情况下，被告于2016年8月23日才将房屋交付给原告，故被告应向原告支付该期间的出租收益。
证据六：中国工商银行凭证一份
证据七：被告出具的《收条》一份
证据八：中国邮储银行交易明细一份
证明内容：截止到2016年8月17日，原告按照买卖合同支付了全部房款。按照房屋买卖合同第七条约定，被告应于全部房款到位当日向原告交付房屋，结合证据五，说明被告逾期交付房屋。故依据房屋买卖合同第八条第二款约定，被告应向原告支付总房款日千分之三的违约金。原告主张年息24%的违约金。以总房款55万为基数，计算期间为2016年8月17日至2016年8月23日。
被告纪立霞辩称；一、原告诉求与事实不符，《房屋买卖合同》第三条第2款约定，“乙方（即本案原告）应于2016年6月30日前向甲方（即本案被告）交付首付款人民币32万元（含定金），如有逾期，乙方承担应付款每日万分之五的违约金”，原告于2016年7月15日向答辩人支付首付款，已构成违约，应支付答辩人违约金3850元。同时，房屋买卖合同第九条其他事项约定，“若乙方违约，甲方不退还乙方定金”，第十条约定“如果本合同第九条的约定与其他条款的约定不一致，以第九条的约定为准”，据此，原告逾期支付首付款的违约行为，在承担相应违约金的同时，定金不予退还。二、合同签订时，答辩人问过原告购买该房屋以后，是否要租出去，原告说租出去，因此双方口头约定，将房屋租出去，过户之前房租归答辩人，过户后房租归原告，因此答辩人将房屋租出去了，从《房屋租赁合同》第十一条补充条款“此房屋过户给新房主后，承租方有权继续有偿使用”可以看出，答辩人在出租时，并没有向租户隐瞒该房屋处于买卖状态的事实，原告后来反悔，为了尽快給原告腾房，致使答辩人向租户支付了4320元违约金及退还了房租5300元，《房屋买卖合同》第三条约定，“购房定金交付后，甲方不得将房屋进行转租或销售，如有违约甲方需双倍赔偿定金”《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，”因此在过户之前，答辩人仍然是该房屋的所有权人，答辩人将房屋出租，而非合同中的转租或销售，答辩人不构成违约。另外，《房屋买卖合同》约定，原告应于2016年6月30日前向答辩人交付首付款，然而原告并没有按照合同约定及时支付首付款，构成违约，定金不予退还，原告在2016年6月30日前没有交付首付款，其购房意向不明确，答辩人于2016年7月8日才将房屋出租，并无不当。三、原告于2016年8月16日将房款付清，答辩人在支付了租户4320元违约金后于2016年8月23日及时向原告交付了房屋，根据《房屋买卖合同》第七条及第八条第2款、第3款的约定，答辩人并未“逾期30日不履行义务”，因此原告主张违约金没有事实和法律依据。四、综上答辩意见，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭在查清事实的基础上，驳回原告的诉讼请求，以保护答辩人的合法权益。
被告纪立霞为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据1、清房协议复印件一份，证明本案被告于2016年8月23日，向原租户支付了违约金4320元及退房租5400元，押金1800元.
证据2、被告的姐姐纪立娟与租客谈话录音一个。证明当时被告出租该房屋的前因后果，当时租户知道房屋处于买卖状态且原告知情。当时原告找过租户，打电话说让租户继续租房子。
被告纪立霞反诉称；2016年6月15日反诉人与被反诉人签订《房屋买卖合同》，合同第三条第2款约定，“乙方（被反诉人）应于2016年6月30日前向甲方交付首付款人民币32万元（含定金），如有逾期，乙方承担应付款每日万分之五的违约金”，被反诉人于2016年7月15日向反诉人支付首付款，已构成违约，应支付违约金4125元。2016年8月16日被反诉人付清全部房款，为及时给被反诉人交付房屋，2016年8月23日反诉人与租户签订清房协议当天即向被反诉人交付房屋，致使家具家电等未来得及搬走，现被被反诉人占有拒不返还。为维护反诉人的合法权益，特提出反诉，反诉请求：1判令被告支付违约金4125元。(总房款的万分之五每日计算，逾期十五天)
2判令被告返还家具家电，衣柜一个、电视机一台、冰箱一台、空调一台、热水器一个、床一张、沙发一套、茶几一个。
3诉讼费由原告承担。
原告ＸＸ辩称；一、答辩人并未违约，而是反诉原告自身的原因导致了首付款的延期支付。（一）反诉原告在与答辩人、济南联易通房地产经纪有限公司（以下称；联易通公司）磋商签订房屋买卖合同时，答辩人因考虑将来孩子在房屋坐落片区上学，故特别询问反诉原告房子上是否存在户口。反诉原告信誓旦旦承诺出售的房屋并不存在户口。答辩人基于对反诉原告及房产中介的信任（反诉原告购买该房屋时也是通过联易通公司购得），同意将合同第七条关于户口押金条款划去。然而，签订合同后答辩人经司里街派出所查询得知房屋上有户口，反诉原告构成欺诈。经答辩人强烈要求，反诉原告配合将房屋上的户口迁出，因此拖延了很长时间。就户口问题，答辩人及代理人分别向司里街派出所、趵突泉派出所进行调查取证。得知高鑫泉的户口于2016年7月12日从涉案房屋所在地迁到济南市，因权限问题答辩人及代理人未能取得户口迁移的书面证据。（二）涉案房屋在出卖给答辩人时存在抵押（合同第一条有明确约定），且合同第九条其他约定事项中也明确约定了“答辩人给反诉原告叁拾贰万作为解押用。”然而反诉原告却因处理户口问题，一再拖延配合办理解押事宜。故造成答辩人的迟延支付首付款。综上所述，答辩人延迟支付首付款是反诉原告自身导致。答辩人并不违约。二、反诉原告计算违约金错误。房屋买卖合同第三条第二款明确约定“如有逾期则乙方（答辩人）承担应付款每日万分之五的违约金。”该处应付款应是首付款减去1万定金的余款31万。而不包括银行贷款发放后两日内支付的剩余房款23万。故反诉原告计算违约金错误。三、反诉原告混淆了“定金罚则”和“违约责任”在法律上的区别。本案中房屋交易已经完成，定金已经转化为购房款，并不存在适用定金罚则的问题。房屋买卖合同第三条关于双倍赔偿定金的约定是违约条款。且答辩人有充分证据证明了反诉原告存在违约行为，故反诉原告应承担违约责任。虽然标的房屋在变更登记之前物权仍属于反诉原告，但从法律上讲，是存在合同义务的限制物权。房屋买卖合同的签订及违约条款条款的设置，就为反诉原告在物权上设定了限制使用、收益的法律义务。在房屋买卖合同有效的情况下，违反该合同义务必然导致违约责任。综上所述，请求贵院依法驳回反诉原告的反诉请求，支持答辩人的诉讼请求。
经审理查明，2016年6月15日，ＸＸ与纪立霞签订了《房屋买卖合同》。合同约定纪立霞将其所有的位于济南市历下区佛山苑三区18号楼2-502的房产出售给ＸＸ。该房屋成交价为55万。合同第三条约定，“乙方（即本案原告）于2016年6月15日前向甲方（即本案被告）交付定金人民币1万元，购房定金交付后，甲方不得将房屋进行转租或销售，如有违约甲方需双倍赔偿定金，乙方应于2016年6月30日前向甲方交付首付款人民币32万元（含定金）……如有逾期，乙方承担应付款每日万分之五的违约金”；合同第七条约定，甲方于全部房款到位当日腾出房屋并通知乙方验收交接；合同第八条约定若甲方按照第七条的约定逾期30日履行交房义务，乙方将行使房产所有人之权利，并有权依前述之约定获取违约金。若乙方按照第三条的约定逾期30日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并有权依前述之约定获取违约金；合同第九条约定，“乙方给甲方叁拾贰万作为解押用，若甲方违约，付乙方双倍定金的违约金，若乙方违约，甲方不退还乙方定金”；第十条约定“如果本签订第九条的约定与其他条款的约定不一致，以第九条的约定为准”。合同签订后，ＸＸ于2016年6月15日交付定金人民币1万元，纪立霞于2016年7月8日将涉案房屋出租他人，ＸＸ于2016年7月15日支付首付款人民币31万元，2016年8月3日涉案房屋过户至ＸＸ名下，ＸＸ于2016年8月16日付清全部房款，纪立霞于2016年8月23日交付涉案房屋。
本院认为，ＸＸ与纪立霞签订了《房屋买卖合同》。系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，本院对该合同的效力予以确认。从ＸＸ与纪立霞履行房屋买卖合同义务来看，双方都履行房屋买卖合同的基本义务，虽然双方在履行房屋买卖合同的基本义务上有过错，但未构成根本违约。因此，ＸＸ要求纪立霞支付违约金、房屋出租收益，
纪立霞反诉ＸＸ要求支付违约金，理由不当，本院不予支持。
纪立霞反诉ＸＸ要求返还家具家电，未提交证据证实，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告ＸＸ要求被告纪立霞支付违约金、房屋出租收益的诉讼请求；
二、驳回被告纪立霞反诉原告ＸＸ要求支付违约金的诉讼请求；
三、驳回被告纪立霞反诉原告ＸＸ要求返还家具家电的诉讼请求。
案件受理费人民币400元，由原告ＸＸ负担，反诉费人民币50元，由被告纪立霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费450元，上诉于山东省济南市中级人民法院。
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审 判 长 ???于毅
人民陪审员 陈 军
人民陪审员 胡 丽 颖
二〇一七年三月十九日
书 记 员 ???张强