北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终2922号
上诉人（原审原告）：柴方福，男，1956年5月1日出生。
委托诉讼代理人：刘宏辉，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晓勇，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京金隅大成开发有限公司，住所地北京市西城区宣武门西大街甲127号（大成大厦22层）。
法定代表人：张晓兵，总经理。
委托诉讼代理人：王欣，北京市五环律师事务所律师。
上诉人柴方福因与被上诉人北京金隅大成开发有限公司（以下简称大成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初6880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。柴方福之委托诉讼代理人张晓勇，大成公司之委托诉讼代理人王欣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柴方福上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定我方主张大成公司赔偿逾期办理涉案楼栋权属证明的损失无事实依据的理由不成立，属认定事实错误，我方主张大成公司逾期办理初始登记的损失有事实依据，大成公司应予赔偿。一审法院认定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定不适用初始登记，对此，我方认为一审法院认定错误，该解释第十八条规定应适用初始登记。一审法院对于我方未提交相应证据证明逾期办证给我方造成的实际损失，故我方要求提高违约金的请求无事实和法律依据的认定错误，我方提交的证据足以证明损失的存在，理应判决提高违约金的标准。一审法院收取案件受理费的计算标准错误，应予调整。
大成公司辩称，同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。
柴方福向一审法院起诉请求：一、要求大成公司承担逾期办理初始登记的违约责任并据此赔偿柴方福损失，以柴方福已交房款3856503元为基数，按照中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率标准计算，自2013年7月1日起，至大成公司实际取得涉案房屋楼栋权属证明之日止；二、大成公司向柴方福支付延迟办理房屋所有权证的违约金，自2014年6月21日起，以3856503元为基数，按中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率标准计算，至房屋所有权证办理完毕之日止。
一审法院认定事实：2011年5月，柴方福与大成公司签订《北京市商品房预售合同》。柴方福购买大成公司开发的位于北京市丰台区×××11号楼3层1单元301号房屋，房价款为3853342元，房屋交付时间为2012年6月30日前。合同第22条产权登记条款约定，出卖人应当在2013年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第二种方式处理。二为见补充协议。补充协议第九条关于预售合同第22条的补充约定载明：1、双方同意，若因出卖人原因，未能在预售合同第22条第一款约定日期届满时，取得该商品房所在楼栋权属证明的，但买受人仍在预售合同第22条第二款约定日期届满前取得该商品房房屋所有权证的，则出卖人无需承担任何责任。2、双方同意该条所述之出卖人责任是指出卖人的权属证件不齐全，出卖人未缴齐应缴政府部门的相关费用，除上述两种情况外的其他原因造成办理该商品房的房屋所有权证迟延的，出卖人不承担任何责任。合同第22条转移登记同时约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。
合同签订后，柴方福依约交付了购房款，大成公司于2012年6月30日向其交付了房屋，经双方最终面积核算，柴方福实际支付大成公司购房款3856503元。但大成公司至今未取得柴方福所在房屋楼栋的权属证书，亦无法协助柴方福办理所购房屋的产权转移登记。
庭审中，双方当事人均认可，涉案房屋未取得楼栋产权的原因系因为该小区至今未通过规划验收。但对于未通过规划验收的原因，双方意见不一。柴方福认为系因大成公司原因小区未达到规划验收条件，故大成公司理应对此承担延期办证的违约责任。对此提交2012年6月15日北京市规划委员会丰台分局向丰台区住房和城乡建设委员会出具的函，该函载明：北京金隅大成开发有限公司青塔二期（东区）纤云园1号楼等13项工程，经我局2006规（丰）建字0023号《建设工程规划许可证》批准建设，目前已竣工。该项目工程主体符合《建设工程规划许可证》批准内容，但其周边环境未达到规划验收要求，为保证该工程按期投入使用，根据区重大项目调度会会议精神，建议先行办理工程质量验收手续。
大成公司对此不予认可，认为延期的原因在于小区周边环境、部分业主违法建设等相关问题迟迟未能彻底解决导致规划验收手续需完善，并非大成公司单方责任所致，故大成公司不应对此承担违约责任。对此提交2016年9月19日北京市规划委员会丰台分局关于青塔二期东区（大成郡）项目规划验收相关问题的通告。该通告载明：北京大成开发集团有限公司开发建设的青塔二期（东区）大成郡项目，截止目前，剩余纤云园住宅组团及配套中学尚未向我局申请规划验收。根据《北京市建设工程规划监督若干规定》相关规定，规划行政主管部门对建设工程实施规划验收时，主体建设内容包括总平面位置、层数、高度、立面、建筑规模、使用性质等应当与规划许可证批准的内容一致，不一致的不予进行规划验收；居住配套设施和环境建设应当与住宅建设同步完成，未能同步完成的，对相应的住宅建筑不予进行规划验收。截止目前大成郡项目仍存在以下问题：一、主体建筑存在与规划审批内容不一致的问题，出现多栋住宅楼建筑主体加建阳光房，增建阳台等违法建设的情况。二、配套设施与主体建设不同步，配套中学操场尚未完成腾退工作。三、环境建设与主体建设不同步，有部分建设用地及代征用地未完成拆迁腾退。根据《北京市建设工程规划监督若干规定》要求，建设单位尚不具备申报剩余项目规划验收手续的条件……柴方福对该证据不予认可。
柴方福主张，双方合同中约定的违约金标准过低，应予调整。对此提交二手房买卖契税税率信息汇总表；宋某的北京市存量房买卖合同、北京市房屋租赁合同；李某1的房屋买卖业务签约文件合订本；赵某的房屋买卖业务签约文件合订本；李某2的存量房屋买卖合同及完税证明、发票；钱某的存量房买卖合同、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证及税收缴款书及发票；楼某的环保部机关服务中心《关于开展集体户口清理整顿工作的通知》、户口页、结婚证；黄某、徐某的北京集体户口证明、子女出生医学证明、医疗门诊收费票据。大成公司认为，因其并非上述证据的当事人，故无法核实上述证据的真实性；其次，即便上述证据属实，也仅与该证据的相对人有关，不具有普遍性，不能作为与证据相对人无关的其他原告的证据使用。
一审法院认为，围绕本案诉讼请求，双方当事人争议焦点主要有以下三点：一是柴方福起诉要求大成公司按照中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率标准赔偿逾期办理楼栋权属证书的损失是否有事实依据和法律依据；首先，柴方福称其主张该请求的事实依据是补充协议第九条的约定。法院认为，补充协议第九条约定：1、双方同意，若因出卖人原因，未能在预售合同第22条第一款约定日期届满时，取得该商品房所在楼栋权属证明的，但买受人仍在预售合同第22条第二款约定日期届满前取得该商品房房屋所有权证的，则出卖人无需承担任何责任。2、双方同意该条所述之出卖人责任是指出卖人的权属证件不齐全，出卖人未缴齐应缴政府部门的相关费用，除上述两种情况外的其他原因造成办理该商品房的房屋所有权证迟延的，出卖人不承担任何责任。现双方当事人均认可未能办理楼栋权属证明的原因系因规划验收未通过，并非补充协议约定的两种责任之一。故柴方福方据此条款规定要求大成公司承担责任，无事实依据；其次，柴方福称其该项请求的法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。法院认为，该条规定明确载明了是对未能取得房屋权属证书违约责任的约定，并不适用楼栋权属，故柴方福以该项请求适用解释第十八条的规定主张亦无法律依据；再次，柴方福另称其该项请求的法律依据为《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定。法院认为，第一百零七条规定了违约的形态以及承担违约责任的种类，其中包括赔偿损失。但赔偿损失的前提是因为违约给对方造成了财产损失。现柴方福方未能举证证明逾期办理楼栋产权给其造成了何种财产损失，故其要求大成公司承担违约责任，按照中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率标准赔偿其损失，无事实和法律依据。二是大成公司是否应当承担延期办证的违约责任。大成公司认为，延期办证并非大成公司单方责任导致，故不应承担违约责任。法院认为，规委2012年给丰台区住房和城乡建设委员会的函中明确载明小区周边环境未达到规划验收要求。虽2016年的通告中增加了多栋住宅楼建设主体加建阳光房，增建阳台等违法建设情况，但并未排除周边环境未达到验收要求的原因。由于小区规划验收迟迟通不过，造成柴方福所购房屋无法取得楼栋产权，亦无法就此办理产权证，故对大成公司关于非其原因造成延期办证，不该承担违约责任的辩称，法院不予采信，大成公司理应对逾期办证承担违约责任。三是双方约定的逾期办理房屋产权过户的违约金计算标准是否过低，应予调整至按中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率标准计算。法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，双方当事人约定的违约金数额为房价款的0.5%，该条款系双方当事人自愿签订且合法有效，故对双方当事人均有法律约束力。柴方福方若要提高该违约金的标准必须举证证明逾期办理产权过户给其造成了实际损失，且该损失明显高于违约金约定标准。本案中，柴方福方对其损失问题提交了其自己单方拟制的二手房买卖契税税率信息汇总表，法院认为，该证据仅为税率信息汇总表，并不能就此得出柴方福已有损失发生的结论。柴方福另行提交了宋某、李某1、赵某、李某2、钱某、楼某、黄某、徐某等人的证据。法院认为，上述证据与本案不具有关联性，不能作为本案证据使用，故不能作为本案柴方福损失的证据。现本案柴方福未提交相应证据证明逾期办证给其造成了实际损失，故其要求提高违约金的请求，无事实和法律依据，法院不予采信。其起诉要求大成公司支付逾期办理产权证违约金的请求，在双方合同约定范围内的属合理部分，法院予以支持，超出部分，不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2016年12月判决如下：一、北京金隅大成开发有限公司于判决生效后七日内给付柴方福违约金一万九千二百八十二元五角二分；二、驳回柴方福其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
柴方福为证明其因大成公司迟延履行行为所造成的损失，提交：1、同小区业主柴某的《北京市商品房预售合同》、《个人房款抵押贷款合同》、增值税发票；2、同小区业主金某的《房屋买卖业务签订文件合订本》、《补充协议》、付款凭证；3、同小区业主吴某的二份《加入FESCO集体户口管理协议书》及发票。大成公司质证认为，其并非上述证据的当事人，无法核实证据的真实性,并对证据的证明目的不予认可。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方均应按照合同依约履行。本案中，大成公司与柴方福签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。根据本案现已查明的事实，双方于合同中明确约定，大成公司应在限定期限内办理房屋初始登记及转移登记，并针对转移登记明确约定了违约金的计算方法，现大成公司未按合同约定的时间履行自身义务，存在迟延履行行为，应按照合同约定及法律规定承担相应责任。针对转移登记一节，合同中已明确约定了因此种违约行为导致的违约金的计算方式，一审法院据此判令大成公司依约向柴方福支付违约金，处理正确，本院予以确认。柴方福虽主张双方合同约定的违约金低于对其造成的损失，并据此援引《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条第二款之规定，请求人民法院予以增加。但其提交的现有证据，难以对其损失发生的事实予以证明，柴方福应就此承担举证不能的不利后果。一审法院对其要求提高合同约定违约金的诉讼主张不予采信，处理并无不当，本院亦予以确认。针对初始登记一节，合同中对此未约定违约金，根据法律规定，如大成公司的此违约行为确造成柴方福损失的，大成公司亦应予以赔偿。但如前所述，根据本案现有证据，尚难以证明其损失发生的事实。同时，从房屋初始登记的法律性质分析，其本质系大成公司作为建设单位及开发商取得不动产所有权登记，在此基础上，具备可以为购房人及业主办理转移登记的前提条件，故取得初始登记的权利主体应为大成公司，取得转移登记的权利主体方为柴方福，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的适用情形，明确为买受人未能取得房屋权属证书，即转移登记的情形。因此，柴方福援引上述司法解释的规定，向大成公司主张逾期办理初始登记违约责任的诉讼主张，缺乏法律依据。一审法院对柴方福的该项诉讼请求不予支持，处理正确，本院予以确认。
综上所述，柴方福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11784元，由柴方福负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 周梦峰
审判员 李 珊
审判员 陈雨菡
二〇一七年三月三十一日
书记员 张邵青