新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿市民初字第4378号
原告申雁，男，汉族，1974年12月17日出生，住阿克苏市。
委托代理人蒲健，新疆蒲健律师事务所律师。
被告张小强，男，汉族，1978年5月12日出生，住阿克苏市。
原告申雁诉被告张小强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由助理审判员安宁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申雁委托代理人蒲健到庭参加诉讼、被告张小强经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年10月18日，原、被告签订了《房屋租赁合同》约定：原告将位于阿克苏市怡和浪琴阳光小区28号楼1层12号商铺及2层05、06号商铺出租给被告使用，建筑面积共计约678.19㎡，2014年10月18日至2014年11月20日为给被告的免租期。正式租期自2014年11月20日至2019年11月19日止，双方约定的年租金为450000元。合同第六条约定：租金为年付，交付房屋时被告需要向原告交纳保证金100000元及第一年租金450000元。合同第十六条约定：承租方不交纳租金1个月以上，或者拖欠其他费用（押金等）1个月以上，出租方有权解除合同，并书面通知对方搬离房屋，同时有权要求承租方支付违约金100000元。合同签订后，被告仅于2014年10月向原告支付租金40000元，剩余租金410000元及押金100000元至今未付。在长达10个月之久的时间里经原告多次催缴，被告仍然拒不交纳，被告的行为已构成根本违约。原告曾多次以书面形式催促并提醒被告履行合同义务，交纳剩余房款及保证金，否则将解除合同，而被告置之不理。现被告依据《合同法》相关规定诉至法院要求：1、判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、被告立即给付租金410000元及保证金100000元，违约金100000元，合计610000元；3、诉讼费由被告承担。
法庭调查期间，原告将第一项诉讼请求中的租金410000元减少至333562.64元（计算租金时间自2014年11月20日至2015年11月20日调整为2014年11月20日至2015年9月18日，调整后共303天减去被告已付40000元），同时撤回了对保证金100000元的主张。
被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
原告为证实自己的主张，在庭审中提交了如下证据：
1、2014年10月18日原、被告签订的《房屋租赁合同》1份。
2、原告通过蒲健律师事务所向被告发出的律师通知函1份，该通知由被告公司工作人员杨阳签收。
上述证据原告用于证明其与被告之间存在真实合法的房屋租赁关系，被告未按合同约定支付租金，原告通过蒲健律师事务所向被告发出了律师通知函，并委托怡和物业公司的5名工作人员向被告进行了送达，由被告所经营公司的工作人员予以签收。根据合同约定，现原告有权解除合同，被告应当依约向原告支付违约金100000元。被告未到庭亦未发表质证意见，对上述证据的证明效力本院予以确认。
被告未到庭亦未提交证据。
本院通过对原告所提供证据进行分析、认证后，确定以下案件事实：
2014年10月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，同时原告将房屋交付给被告。合同约定：原告将其所有的位于阿克苏市怡和浪琴阳光小区28号楼1层12号商铺及2层05、06号商铺出租给被告使用，所出租房屋建筑面积共计约678.19㎡，租期自2014年11月20日至2019年11月19日止，2014年10月18日至2014年11月20日为免租期。合同约定的年租金为450000元，租金支付方式为年付，原告向被告交付出租房屋时，被告需向原告交纳租赁保证金人民币100000元，原告向被告开具租赁及保证金收据。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2014年10月，被告向原告支付第一年度租金40000元，剩余租金及押金一直未付。2015年7月10日，原告向被告发出《律师通知函》，主要内容为：“……1、限你方在2015年7月6日前补足第一年应当缴纳的租金410000元，逾期我方将解除和你签订的《房屋租赁合同》；2、合同解除后，将依法追究你方延付租金的违约金100000元；3、合同解除后，你方将可移动的办公设施在3日内（2015年7月9日前）全部搬走，逾期我方将聘请第三人将该物品搬离至他处保管，人工费及保管费由你方承担。装修限你在2015年7月12日前拆除，逾期我方将聘请第三人拆除，人工费由你方承担”。同日，被告公司员工杨阳签收该通知。被告收到通知后仍未交纳租金也未予回应。2015年8月25日原告诉至本院。
另查明，原告起诉前涉案房屋处于被被告上锁空置状态，被告收到起诉状等法律文书后，原告在房门上加锁。
法庭调查期间，原告将第一项诉讼请求中的租金410000元减少至333562.64元，同时撤回了对保证金100000元的主张。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案原告的诉讼主张由其向法庭提交的《房屋租赁合同》等证据为证，足以认定。被告经本院合法传唤未到庭应诉应当视为其自动放弃相关权利。原告依约将房屋交付被告使用后，被告仅交纳了40000元租金，剩余租金及保证金拒不支付，构成违约。原告通过律师函的方式向被告发出书面通知后，被告仍不履行合同义务，且至今未作回应，应当视为原告履行了合同约定的通知义务，此时双方约定的解除合同条件已成就，原告有权要求解除合同。法庭调查期间，原告主动撤回由被告交纳保证金100000元的诉讼主张，符合法律规定，本院予以准许。双方约定的年租金为450000元，现原告主张自2014年11月20日至2015年9月18日期间共计303天的租金333562.64元。但根据原告陈述，被告收到本院开庭传票后，原告在已被被告上锁的房门上加固了一道锁。据此，应当将原告往房门上加锁的时间即被告收到本院传票的时间2015年9月2日视为原告实际控制房屋的时间，租金计算到此时较为公平。按上述时间计算，被告应当承担自2014年11月20日至2015年9月2日共9个月13天的租金353527.44元（年租450000元÷12个月=月租37500元；年租450000元÷365天=日租1232.88元；月租37500×9个月=337500元；日租1232.88元×13天=16027.44元；337500＋16027.44=353527.44元），减去被告已交纳的400000元剩余313527.44元为被告欠交租金。双方签订的合同第十六条约定：承租人不交付租金一个月以上或所欠各项费用达一个月以上的，出租人有权解除合同，并有权要求承租人支付违约金100000元。据此，原告关于解除《房屋租赁合同》及要求被告支付违约金100000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付所欠租金333562.64元的诉讼请求，本院支持313527.44元。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告申雁、被告张小强于2014年10月18日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告张小强向原告申雁支付房屋租金313527.44元。
三、被告张小强向原告申雁支付违约金100000元。
四、驳回原告申雁的其他诉讼请求。
上述第二、第三项合计413527.44元，由被告张小强于本判决生效之日起10日内一次性支付给原告申雁。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条的规定，当事人申请执行的期间为两年，从履行期间的最后一日起计算。
案件受理费9900元，已减半收取4950元，由被告张小强负担3366元，由原告申雁负担1584元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。
助理审判员 安宁
二〇一五年十一月二日
书 记 员 杨鑫