安徽省太和县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1222民初5799号
原告（反诉被告）：闫宗义，男，1990年3月12日出生，汉族，住安徽省太和县。
委托代理人：栾如智，安徽凯安律师事务所律师。
被告（反诉原告）：桑创新，男，1991年11月18日出生，汉族，住安徽省太和县。
委托代理人：张怀信，安徽多杰律师事务所律师。
原告闫宗义诉被告桑创�租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，向原告送达了受理案件通知书、权利义务须知等法律文书，并依法适用简易程序，分别向原、被告送达了举证通知书和开庭传票等法律文书。被告于2017年12月7日向本院提起反诉。因案情复杂，于2018年1月1日将本案转为普通程序审理，分别于2018年2月27日、2018年3月19日两次公开开庭对该案进行了审理，原告（反诉被告）闫宗义及其委托代理人栾如智、被告（反诉原告）桑创新及其委托代理人张怀信到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告闫宗义诉称：原被告于2015年8月6日签订商铺租赁合同，原告把位于太和县太和大道的兴怀苑106、206商铺租赁给被告使用，建筑面积为206.14平方米。当时约定的房屋租赁时间为十年，即自2015年8月6日起至2025年8月5日止，每年租金为50000元。可被告自2016年8月6日至今就再也没有支付给原告租金，原告多次向被告催要，被告一直推脱不给，根据合同法第八条第2款的规定，被告在原告没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为违约，被告应当赔偿违约金100000元，因违约金的约定超过了合同法的相关法律规定，故请求按照所欠房租30%计算违约金，综上，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求1、判令解除租赁合同；2、判令被告支付原告18个月的房租75000元及违约金22500元（计算至2018年2月5日），共计97500元；3、判令被告承担一切诉讼费用。
被告桑创新在庭审中辩称：我和闫宗义签订商铺租赁合同后，闫宗义至今不能提供该租赁房屋的建设工程规划许可证或者是按照建设工程规划许可证的规定进行建设的有关证据材料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，我和闫宗义签订的租赁合同应为无效合同，该合同无效，则闫宗义诉请解除合同及支付租金和违约金，不应得到支持。我和闫宗义在签订租赁合同时，闫宗义明确知道我租赁房屋的目的是为了开网吧，作为公共场所用于经营，当时闫宗义答应我在两个月内提供租赁房屋的房产证、消防验收手续，不会影响我申请办理营业执照和网络经营许可证等。双方在签订合同后，我依约向闫宗义支付了第一年租金50000元，闫宗义向我交付了房屋。我即开始按照网吧的用途和结构开始装修，并购置大量的电脑、桌椅、沙发等开设网吧的必需用品。在装修好后，因闫宗义一直无法向我提供房产证和该房屋通过消防验收的相关手续，致使我无法办理网吧经营许可证，无法正式开业和投入经营，经济损失惨重。事后据了解，涉案房屋，没有�设工程规划许可证或者说是开发商没有按照建设工程规划许可证的规定进行建设，导致无法通过消防验收，无法办理房产证。上述司法解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。我和闫宗义签订的租赁合同应为无效合同，该合同无效，闫宗义诉请解除合同及支付租金和违约金的请求，均不应该得到法院的支持。
如果闫宗义能提供该房屋的建设工程规划许可证或者能证明该房屋是按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，但因不能提供该房屋已通过消防验收的有关手续和房产证，导致我无法办理网吧经营许可证，不能将该房屋作为经营场所使用，根据上述司法解释第八条第（三）项的规定，我和闫宗义签订的合同应予解除，不属于我违约，不应支付违约金，闫宗义可适当收取房屋占用费，但闫宗义应按照上述司法解释第十一条第（一）项规定，赔偿我剩余租赁期内装饰装修残值损失等费用。综上，闫宗义的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其诉请。
反诉原告桑创新称：2015年7月6日，我与闫宗义签订《商铺租赁合同》，约定闫宗义将其位于太和县太和大道东侧兰亭园兴怀苑106-206号商铺出租给我用于开办网络经营服务部，租期十年，从2015年8月6日起至2025年8月5日止，年租金50000元，一年一付，交房后，我可以进行装修和修缮，租期结束或中途双方协商解除合同，我不得破坏已装修部分及房屋架构，并约定违约责任等。签订租赁合同时，闫宗义明知我租赁齐房屋的目的就是开办网络经营服务部（简称网吧），作为公共场所用于经营，必须提供房产证和消�验收手续等。当时闫宗义答应我在两个月内提供租赁房屋的房产证、消防验收手续，不会影响我申请消防合格证和网络经营许可证等。双方在签订合同后，我即向闫宗义支付了第一年租金50000元。然后我开始按照网吧的用途和结构进行设计和装修，同时购置大量的电脑、服务器、交换机等网络器材、桌椅、沙发、消防安全器材等开设网吧的必需用品。在装修好后，虽经我多次催要，闫宗义至今未能提供该租赁房屋已通过消防验收的手续和房产证，致使我无法办理消防合格证和网吧经营许可证等，无法正式开业和投入经营。据悉，该房屋土建工程未通过消防合格验收及未办理房产证的原因是该房无建设工程规划许可证或者该房屋没有按照建设工程规划许可证的规定进行建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，我和闫宗义签订的租赁合同应为无效合同。因闫宗义不能提供该房屋已通过消防验收的合格证和房产证，导致我无法办理消防合格证和网络经营许可证，投资几十万元已装修好的网络服务部不能开业，不能将该房屋作为经营场所使用。根据上述司法解释第八条第（三）项、第十一条第（一）项之规定，我与闫宗义签订的租赁合同无法继续履行，闫宗义应赔偿我剩余租赁期内装饰装修残值损失、电脑及网络用品折旧损失等。现依法提出反诉请求，请求确认我与闫宗义签订的《商铺租赁合同》无效，折半返还第一年租金25000元；请求闫宗义赔偿我剩余租赁期内（7年零9个月，自闫宗义起诉之日起即2017年10月31日起至2025年8月5日止）装饰装修损失费253775.2元、评估费10000元；电脑、交换机和服务器等折旧损失25000元；本案诉讼费用全部由闫宗义负担。
反诉被告闫宗义在庭审中辩称：我与桑创新签订的租赁合同是基于双方当事人协商的结果，不违反法律强制性规定。该合同在签订时，双方并没有约定房屋的用途，且桑创新和我言明开茶馆，不是网吧，合同也没有载明是干什么，因此桑创新说开网吧纯属一面之词，该合同时桑创新打好后交给我签字的，不是我出具的合同样本。该合同桑创新并没有要求我提供房产证书，也没有要求我多长时间提供房产证证，桑创新在租赁时就明确知道该房屋没有房屋产权证书，因此，桑创新要求我提供房产证没有依据。桑创新反诉要求我赔偿253775.2元，没有事实和法律依据，在合同中均未约定。桑创新进行的装饰装修等由其自行承担，房屋到期后由其自行拆除，桑创新的反诉请求没有依据，请求法院驳回桑创新的反诉请求。
经审理查明：2015年7月6日，出租方闫宗义与承租方桑创新签订商铺租赁合同，合同约定，闫宗义将其位于太和县太和大道东侧兰亭园兴怀苑106、206号建筑面积为206.14平方米的商铺租赁给桑创新使用，房屋租赁期限为十年，自2015年8月6日起至2025年8月5日止，每年房屋租金为50000元，租金暂定每年支付一次，并提前一个月，于下一年的7月5日前将当年租金支付给出租方。同时约定承租方擅自将房屋转租、转让或转借的，利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的，拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金2000元的情形，出租方可以中止合同，收回房屋。若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，应赔偿承租方违约金100000元；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方应赔偿出租方违约金100000元；承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金100000元，如因此造成的房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。租赁合同还对租赁期间房屋修缮、各项费用的缴纳、出租方与承租方的变更、免责条件、争议的解决方式等条款进行了约定。
另查明：闫宗义、桑创新二人提供的商铺租赁合同，部分条款不一致，但双方对两份商铺租赁合同上的出租方、承租方处的签名予以确认，对上述两份商铺租赁合同的效力予以认可。
上述事实有闫宗义的身份证、商铺租赁合同、商品房买卖合同，桑创新提供的其本人身份证、商铺租赁合同，当事人陈述以及庭审笔录在卷为证。
本院认为：闫宗义与桑创新签订的商铺租赁合同，两份合同的部分条款虽不同，并不影响房屋租赁合同的目的，二人对两份合同上双方的签字没有异议，并予以确认，两份合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，均为有效合同，合同双方应依据合同的约定，履行各自的义务。闫宗义将房屋交付给桑创新，桑创新应当按照合同的约定支付房租。桑创新支付一年的房租后，不再支付租赁费的行为，违反法律规定，应承担相应的民事法律责任。法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，因此，闫宗义请求解除合同，要求桑创新支付房租的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。闫宗义只要求桑创新支付自2016年8月6日至2018年2月5日期间的房屋租赁费75000元，是其对该房屋租赁费的主张，本院予以确认。桑创新应支付给闫宗义自2016年8月6日至2018年2月5日的房屋租赁费（50000元＋50000元÷2）即75000元。商铺租赁合同中，闫宗义、桑创新二人未就迟延支付房屋租赁费约定违约金，闫宗义要求桑创新承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于桑创新的反诉请求，本院认为，商铺租赁合同为闫宗义、桑创新二人自愿签订，系二人真实意思表示，不违反法律规定，双方在合同中，并未约定闫宗义必须提供该租赁房屋的房产证，闫宗义未能提供房产证的行为，不影响该商铺租赁合同的目的实现，商铺租赁合同签订后，闫宗义即将该房屋交付给桑创新使用，履行了合同约定的义务，不存在违约，桑创新依据闫宗义不能提供租赁房屋的房产证，致使其不能实现合同目的，并造成损失，反诉请求本院确认其与闫宗义签订的商铺租赁合同无效，折半返还其第一年租金25000元，并赔偿其剩余租期内装饰装修损失费253775.2元、评估费10000元；电脑、交换机和服务器等�旧损失25000元的主张，没有法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告闫宗义与被告桑创新于2015年7月6日签订的商铺租赁合同；
二、被告桑创新于本判决生效之日起十日内支付原告闫宗义房屋租赁费75000元；
三、驳回原告闫宗义的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）桑创新的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2238元，由被告桑�新负担1722元，原告闫宗义负担516元；反诉费1850元，由被告（反诉原告）桑创新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 左轩翥
人民陪审员 鹿 刚
人民陪审员 王莉萍
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 朱青青
附本判决所引用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十�条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。