广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2402号
上诉人（原审被告）深圳市东xx汇城商业运营管理有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道xx）。
法定代表人张xx，总经理。
委托代理人卢丽丽，住所地福建省永定县。该公司法务助理。
被上诉人（原审原告）吴xx，住所地广东省乐昌市。
委托代理人梁莉莉，广东广和律师事务所律师。
原审被告深圳xx泰物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道平南社区龙河路xx花园三期201、302（A201、A301）。
法定代表人张xx，总经理。
委托代理人卢丽丽，住所地福建省永定县。该公司法务助理。
上诉人深圳市东xx汇城商业运营管理有限公司（以下简称x汇城公司）因与被上诉人吴xx、原审被告深圳xx泰物业管理有限公司（以下简称x泰物业公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法地民初字第52号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案商铺位于深圳市龙岗区龙岗大道4001，属深圳市东方置地集团有限公司所有，房产证号为深房地字第××。
2014年1月6日，x汇城公司（甲方）和吴xx（乙方）签订《深圳市东方万汇城商位租赁合同》，约定甲方同意将乙方选定的涉案商铺南区3F035出租给乙方使用，经营范围为服装、鞋、箱包；租期自2014年4月1日起至2016年11月30日止；乙方同意于本合同签订时，一次性向甲方支付履约保证金5000元；每月租金2871元，本合同签订时，乙方须一次性支付2014年6月1日起至2014年9月30日止的折后租金9188元；每月管理费198元，本合同签订时，乙方须一次性支付2014年4月1日起至2014年9月30日止的管理费1188元；第十一条第四款约定，若甲方不履行维护公共设施及公共工程的义务，导致乙方不能正常营业达到10个营业日的，除免收吴xx不能营业期间的租金及管理费外，乙方有权要求被告赔偿营业损失，具体损失赔偿办法双方协商，协商不成，乙方有权终止本合同；第十二条第三款约定，甲方未能按市场整体发展需要完善配套设施，致使乙方无法正常营业的，甲方违反本合同约定的相关条款，使乙方无法继续使用所租赁商铺达到经营目的的，甲方违反本合同约定条款并经协商无效的，乙方有权解除合同并要求甲方承担相应赔偿责任。第十七条约定，乙方免租期为2个月，自商城开业当天起计算，如遇不可抗拒因素，免租期顺延。后吴xx如约向x汇城公司支付了履约保证金、月租金、管理费，并额外支付了3000元的广告赞助费。
2014年3月1日，x泰物业公司与深圳市东方置地集团有限公司就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租期为2014年3月1日至2022年11月30日，租赁房屋用途为商业，于2014年3月1日前将涉案房屋交付x泰物业公司使用。另查明，x泰物业公司系x汇城公司股东之一。
2014年5月31日，吴xx与东方万汇城市场部签订了一份《借铺协议》，约定将东方万汇城北区3F009借于吴xx摆放服装，在借用期间，东方万汇城市场部只收取电费，不收取其他相关费用；北区3F009一旦出租，市场部有权收回此铺（以南区开业为准）。2014年5月23日，x汇城公司向东方万汇城南区商户发出一份信函，内容为各商户南区统一进场装修日期为8月18日，望南区个商户及时做好进场装修准备工作。2014年12月11日，吴xx向x汇城公司邮寄《解除租赁合同通知书》，要求解除双方签订的租赁合同并返还吴xx履约保证金、租金、管理费以及广告赞助费，并于2014年12月12日妥投。
庭审时，吴xx称x汇城公司并没有证明其是否具有转租资格，且签订租赁合同后也一直未交付商铺，违反了合同第十一条第四款和第十二条第三款的约定，存在欺诈现象，故双方签订的租赁合同应无效。
x汇城公司则称x汇城公司是x泰物业公司的子公司，瑞泰物业从东方置地集团有限公司取得了东方万汇城的出租管理权，为了方便管理和核算，成立了x汇城公司独立经营管理东方万汇城的业务，也即x汇城公司系该项目的项目公司，独立经营，独立核算，自负盈亏。此外，x汇城公司称双方签订的租赁合同中并未约定交付商铺时间，在x汇城公司将商铺交给吴xx使用后，吴xx从未要求x汇城公司限期交铺给吴xx，在被告8月份通知相关租户装修交房时，吴xx却不接收房屋，故x汇城公司要求吴xx支付其占用北区商铺期间的租金、水电费和物业管理费。
以上事实有租赁合同、收据、房产证、租赁凭证、借铺协议、信函、解除租赁合同通知书和当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。
吴xx在原审中诉请，1、x汇城公司向吴xx返还履约保证金5000元及利息（利息自起诉之日至被告实际返还之日止，利率按银行同期贷款利率四倍计算）；2、x汇城公司立即退还吴xx租金9188元；3、x汇城公司退还吴xx管理费1188元；4、x汇城公司退还吴xx广告赞助费3000元；5、本案诉讼费用由x汇城公司承担。
原审法院认为，吴xx与x汇城公司签订的《深圳市东方万汇城商位租赁合同》属于双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律的禁止性规定，合法有效。x汇城公司作为出租人与吴xx签订《深圳市东方万汇城商位租赁合同》，双方确认吴xx是向x汇城公司支付押金、租金、管理费等费用，在x汇城公司与x泰物业公司均为独立法人且无证据显示二者存在委托代理关系的情况下，应认定x汇城公司是涉案租赁合同的实际出租人，依法应由x汇城公司承担租赁合同的相应权利义务。
关于商铺使用问题，x汇城公司称其已于2014年8月8日通知吴xx进场装修，但交房时吴xx却不接收房屋，且于2015年1月开业前突然提出解除租赁合同，而吴xx则称x汇城公司一直未向其交付房屋。虽双方均未针对其陈述提供证据，但从双方陈述可知，吴xx自签订合同以来确未占有使用过合同约定的商铺南区3F035。
关于违约问题，合同第十一条第四款和第十二条第三款载明的导致不能营业的前提基础系x汇城公司不履行维护公共设施、公共工程的义务或未能按市场整体发展需要完善配套设施或违反合同约定的相关条款，而并非交铺问题。虽吴xx称2014年6月1日x汇城公司应交付商铺，但双方并未在合同中明确约定交铺时间。x汇城公司于2014年8月18日通知南区所有商户统一进场装修，应视为交付商铺的初步意思表示，而吴xx并未提供反证，故原审法院对吴xx主张不予采信。
关于合同解除问题，吴xx于2014年12月11日向x汇城公司邮寄《解除租赁合同通知书》并于12月12日妥投，故双方签订的合同于2014年12月12日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于履约保证金，其系用于保证吴xx全面和实际履行本合同相关义务，在x汇城公司未违反合同约定情况下，吴xx单方解除合同，故对其诉请x汇城公司返还其保证金和利息，原审法院不予支持。关于租金、管理费和广告费，吴xx确未占有使用过合同约定的商铺，故在合同解除后，x汇城公司应向吴xx退还租金9188元，管理费1188元，广告赞助费3000元。
关于借铺协议，x汇城公司主张吴xx应向其支付占用北区铺位期间的租金、水电费等费用，因其不在本案处理范围之内，x汇城公司可另循其他途径解决。
基此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决，一、深圳市东xx汇城商业运营管理有限公司于判决生效之日起三日内返还吴xx租金、管理费、广告赞助费合计人民币13376元；二、驳回吴xx的其它诉讼请求。
如x汇城公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币260元（吴xx已预交），由深圳市东xx汇城商业运营管理有限公司承担。
上诉人x汇城公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销深圳市龙岗区人民法院作出的(2015)深龙法地民初字第52号民事判决之第一项；2、x汇城公司无需支付吴xx租金、管理费、广告赞助费合计人民币13376元；3、本案一审、二审的全部诉讼费用由吴xx承担。
上诉的事实与理由：一、原审法院查明事实不清，认定事实错误。1、本案中，x汇城公司与吴xx签订了房屋租赁合同，该合同属于双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。x汇城公司于2014年5月23日向吴xx发出关于东方万汇城南区商户于2014年8月18日统一进场装修的通知，但吴xx不予接收房屋，且于2015年1月开业前突然提出解除租赁合同。x汇城公司在具备进场装修和开业条件的情况下，吴xx却提出解除合同，吴xx才是违约行为的实施方和违约责任的承担方。2、x汇城公司与吴xx为保障合同履行，于2014年5月31日签订了《借铺协议》，约定将东方万汇城北区3F009借于吴xx使用，且不收取其使用该铺位的租金、管理费及其他费用，只收取其电费。《借铺协议》乃双方当事人的真实意思表示，合法有效，并且吴xx也实际使用该借用铺位。x汇城公司未收取吴xx北区3F009号铺位的租金、管理费及其他费用是为了履行双方之前所签订的《商铺租赁合同》。综上所述，《借铺协议》签订的前提是双方之前所签订的关于南区3F035铺位的《商铺租赁合同》，是合同的补充。因而法院认为《借铺协议》中所涉费用不在本案处理范围之内的认定错误。
二、原审判决适用法律错误，依法应当予以改判。
一审法院认定事实不清，必然导致适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。
原审法院在认定双方违约责任及《借铺协议》的性质上存在错误，与《中华人民共和国合同法》第八条显然相悖。据此，原审法院适用法律错误，依法应当改判。
被上诉人吴xx称，上诉人x汇城公司上诉理由不成立，请求维持原判。
原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案租赁合同合法有效，双方应依约履行合同义务。本案中，吴xx与x汇城公司间合同并未约定交铺时间，而在x汇城公司通知吴xx在2014年8月18日收铺装修时，吴xx并未收铺，而是在同年12月11日向对方提出了解约主张。该情形已被原审判决认定为不属x汇城公司违约行为，因此其履约保证金不予返还。但原审判决认定吴xx在2015年1月开业前并未占有使用涉案商铺，故在涉案合同解除的情形下，x汇城公司占有吴xx所交租金9188元，管理费1188元及广告赞助费3000元，既无合同依据，也无法律依据。因此，原审法院判决x汇城公司应返还上述三项费用给吴xx正确，依法予以维持。至于换铺问题，一如原审所言，属另一法律问题，应另循他途解决。x汇城公司上诉理由不成立，本院不予支持，其请求应予驳回。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费260元，由深圳市东xx汇城商业运营管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年三月三日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。