杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0109民初14735号
原告：中信银行股份有限公司杭州萧山支行。
负责人：钱凌云。
委托诉讼代理人：张梦扬。
委托诉讼代理人：杭军。
被告：杭州龙兴商品混凝土有限公司。
法定代表人：傅国兴。
被告：杭州联发电化有限公司，。
法定代表人：傅国兴。
被告：傅国兴。
三被告共同委托诉讼代理人：施旻。
三被告共同委托诉讼代理人：杨威，浙江浙联（萧山）律师事务所实习律师。
原告中信银行股份有限公司杭州萧山支行（以下简称中信银行）诉被告杭州龙兴商品混凝土有限公司（以下简称龙兴公司）、杭州联发电化有限公司（以下简称联发公司）、傅国兴金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月5立案受理后，依法由审判员施金良适用简易程序于同年10月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杭军，三被告共同委托诉讼代理人施旻、杨威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告龙兴公司返还原告借款本金309万元；2.被告龙兴公司支付原告利息658030.21元（2014年5月12日前利息已付清，自2014年5月12日起以借款本金329万元按年利率6.9%计算至2015年5月10日的展期利息，自2015年5月11日起按年利率6.63%计算至2016年6月27日的展期利息，自2016年6月28日起以借款本金309万元按年利率5.655%计算至2017年6月28日的展期利息），并支付自2017年6月29日起以借款本金与期内利息之和为基数按合同约定年利率上浮50%（即8.4825%）计算至实际款项付清之日止的罚息；3.被告联发公司、傅国兴对被告龙兴公司的上述付款义务承担连带保证责任；4.原告对于被告联发公司所有的位于杭州市萧山区杭州联发电化有限公司的房产、土地（房产权证号：杭房权证萧移字第××号、第××号、第××号、第××号，国有土地使用权证号：杭萧国用【2011】第03000xx号）折价或者拍卖、变卖所得价款对上述第1、2项债务享有优先受偿权。事实和理由：2012年5月17日，被告龙兴公司与原告签订《人民币流动资金贷款合同》一份，约定被告龙兴公司向原告贷款330万元，贷款期限自2012年5月17日至2013年5月17日，固定年利率7.544%，一次性还本付息，并约定罚息、复利等内容。同日，原告按约放款。其后，被告龙兴公司四次向原告申请展期，并与原告分别签订《人民币借款展期合同》，最终约定展期到期日为2017年6月28日。被告联发公司以其所有的房产提供最高额抵押。被告联发公司为上述借款提供最高额连带责任保证，被告傅国兴为上述借款提供连带责任保证。贷款期及展期期间，被告龙兴公司于2014年5月12日归还本金1万元，2016年6月28日归还本金20万元，剩余贷款本金309万元。现贷款展期已到期，各被告未按合同约定完全履行还款付息义务，原告为维护合法权益，提起诉讼。
被告龙兴公司、联发公司、傅国兴共同辩称，借款人对于借款本金无异议。担保人同意按照法律规定和合同约定在担保限额内承担担保责任。三被告现在无力还款，希望原告减免利息、延长还款时间。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的《人民币流动资金贷款合同》、借款借据、《人民币借款展期合同》、借款展期偿还申请书，被告龙兴公司、联发公司、傅国兴对均无异议，本院予以确认并在卷佐证；对原告提交的《保证合同》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》、房产证、国有土地使用权证、房产他项权证，被告龙兴公司、联发公司、傅国兴对对真实性无异议，但认为合同约定的最高限额已包含本息，故应在相应的限额内承担担保责任，本院对上述证据的真实性予以确认，关于担保责任的限额问题将在下文予以详述。被告龙兴公司、联发公司、傅国兴未提供证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月27日，中信银行与联发公司签订《最高额抵押合同》一份，约定联发公司以其位于杭州市萧山区的房屋（杭房权证萧移字第××号、第××号、第××号、第××号）及相应的国有土地使用权﹝杭萧国用（2011）第03000xx号﹞为自2011年7月27日起至2013年7月27日期间因中信银行向联发公司授权而发生的一系列债权在最高额度440万元内提供抵押，抵押担保范围包括债务本金、利息、罚息、复利等。同年8月2日，双方办理抵押登记手续，取得房屋他项权证（杭房他证萧字第××号-第001095号）。
2012年5月17日，中信银行与龙兴公司（借款人）签订（2012）信银杭萧之贷字第001xx号《人民币流动资金贷款合同》一份，约定中信银行向龙兴公司发放贷款330万元，借款期限自2012年5月17日至2013年5月17日，以贷款实际提款日的中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮15%，一次性还本付息，未按约偿还的本金有权根据实际逾期天数，按贷款利率加收50%罚息利率计收罚息；对不能计收的利息有权按罚息利率计收复利等内容。同日，中信银行按约向联发公司发放了贷款330万元，借款借据载明年利率为7.544%。
2013年5月17日、2014年5月12日，龙兴公司分别向中信银行提交展期申请书。在上述申请日，中信银行分别与龙兴公司（借款人）、联发公司（担保人）就上述《人民币流动资金贷款合同》签订（2013）信银杭萧之贷展字第0016xx号、（2014）信银杭萧之贷展字第0020xx号《人民币借款展期合同》各一份，约定展期贷款金额均为330万元，展期期限分别至2014年5月16日、2015年5月11日，展期贷款利率自展期之日起均为6.9%。上述申请日，中信银行分别与傅国兴签订《保证合同》各一份，约定傅国兴分别为上述两份《人民币借款展期合同》项下的本金、利息、复利等提供连带责任保证等内容。2014年5月12日，龙兴公司返还借款本金1万元。
2015年5月11日，龙兴公司向中信银行提交展期申请书，中信银行（贷款人）与龙兴公司（借款人）、联发公司和傅国兴（担保人）就上述《人民币流动资金贷款合同》签订（2015）信银杭萧之贷展字第8110880001xx号《人民币借款展期合同》一份，约定展期贷款金额329万元，展期期限为2015年5月11日至2016年5月11日，展期贷款利率自展期之日起为6.63%。
2016年6月28日，龙兴公司向中信银行提交展期申请书，中信银行（贷款人）与龙兴公司（借款人）、联发公司和傅国兴（担保人）就上述《人民币流动资金贷款合同》签订（2016）信银杭萧之贷展字第8110880599xx号《人民币借款展期合同》一份，约定展期期限为2016年6月28日至2017年6月28日，展期贷款利率自展期之日起为5.655%。同日，龙兴公司返还借款本金20万元，剩余309万元本金未归还，截至2014年5月11日的利息已付清。借款到期后，龙兴公司未返还其余款项。
2017年6月1日，中信银行与联发公司签订《最高额保证合同》一份，约定联发公司为中信银行与龙兴公司在2017年6月1日至2019年6月1日期间所签署的主合同而享有的债权在最高债权本金330万元及利息等范围内提供连带责任保证，并约定（2012）信银杭萧之贷字第0013xx号《人民币流动资金贷款合同》、（2013）信银杭萧之贷展字第0016xx号《人民币借款展期合同》、（2014）信银杭萧之贷展字第0020x号《人民币借款展期合同》、（2015）信银杭萧之贷展字第8110880001xx号《人民币借款展期合同》、（2016）信银杭萧之贷展字第8110880599xx号《人民币借款展期合同》项下的债权转入该最高额保证担保等内容。
另查明，上述《保证合同》、《最高额保证合同》均约定保证期间为主合同项下债务履行期限届满之日起二年；当联发公司未按主合同约定履行其债务时，无论中信银行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于主合同债务人和/或第三人提供的物的担保等），中信银行均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
本院认为：《人民币流动资金贷款合同》、《保证合同》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》、《人民币借款展期合同》均是订约当事人之间真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，各方均应按约履行。被告龙兴公司未按约还本付息，已构成违约，原告要求被告龙兴公司返还借款本金，并支付利息、罚息、复利的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告联发公司以其所有的房产向原告提供最高额抵押，并办理了登记手续，该抵押依法成立并有效，《最高额抵押合同》约定抵押担保的主债权最高额度为440万元，在未有其它特殊约定情形下，依据通常理解，该440万元即应指包括债务本金、利息、罚息等在内的最高限额。因此，原告对抵押物折价、拍卖、变卖后的价款在最高额440万元范围内享有优先受偿权。被告傅国兴为被告龙兴公司借款提供连带责任保证，被告联发公司为被告龙兴公司借款提供最高额保证，事实清楚。《最高额保证合同》约定了债权最高限额为债权本金330万元和相应的利息、罚息等，该约定明确清楚，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，故案涉借款本金所产生的利息、费用等应属被告联发公司应承担的最高额保证范围。现被告龙兴公司未履行还款义务，原告有权要求各保证人按约定的保证范围及保证方式承担保证责任。各保证人承担保证责任后，有权就已承担责任部分向被告龙兴公司追偿。因此，被告龙兴公司、联发公司、傅国兴合理的答辩意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零三条以及《中华人民共和国担保法》第十二条、第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条之规定:
一、杭州龙兴商品混凝土有限公司于本判决生效之日起十日内返还中信银行股份有限公司杭州萧山支行借款309万元，支付自2017年6月29日起以欠付借款本金为基数按年利率8.4825%计算至实际履行日止的罚息；
二、杭州龙兴商品混凝土有限公司于本判决生效之日起十日内支付中信银行股份有限公司杭州萧山支行利息658030.21元，以及自2017年6月29日起以欠付利息为基数按年利率8.4825%计算至实际履行日止的复利；
三、中信银行股份有限公司杭州萧山支行对杭州联发电化有限公司抵押的位于杭州市萧山区的房屋（杭房权证萧移字第××号、第××号、第××号、第××号）及相应的国有土地使用权以折价或拍卖、变卖所得价款对上述第一、二项付款义务在最高限额440万元范围内优先受偿；
四、杭州联发电化有限公司、傅国兴对上述第一、二项付款义务承担连带责任；
五、杭州联发电化有限公司、傅国兴承担保证责任后，有权就已承担部分向杭州龙兴商品混凝土有限公司追偿；
六、驳回中信银行股份有限公司杭州萧山支行的其余诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36784元，减半收取18392元，由杭州龙兴商品混凝土有限公司负担，杭州联发电化有限公司、傅国兴负连带责任。
原告中信银行股份有限公司杭州萧山支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州龙兴商品混凝土有限公司、杭州联发电化有限公司、傅国兴本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 施金良
二○一七年十一月六无
书记员 喻彩霞