广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第706号
上诉人（原审被告）：李国庆。
被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务有限公司恩平分公司。
负责人：李长江，该公司总经理。
委托代理人：梁家杰、王艳，均是该公司员工。
上诉人李国庆因与被上诉人广东碧桂园物业服务有限公司恩平分公司（以下简称“碧桂园物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2014）江恩法沙民初字第106号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2014年7月18日，碧桂园物业公司向原审法院提起诉讼，请求判令：一、李国庆向碧桂园物业公司支付物业服务费（2013年3月至2014年5月）人民币2469.04元；二、李国庆支付从应付款第二日起至实际付款之日止的违约金，暂计至2014年5月22日为人民币1400.99元；三、李国庆承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由是：李国庆购买了恩平市碧桂园公司所开发的位于恩平碧桂园某号的房屋。恩平市碧桂园公司、李国庆双方于2013年3月1日签订了《恩平碧桂园前期物业服务协议》。合同约定：由碧桂园物业公司向李国庆提供物业管理，李国庆每月须向碧桂园物业公司缴纳物业服务费176.36元。合同签订后，碧桂园物业公司依约向李国庆提供了物业管理服务，但李国庆从2013年3月至2014年5月一直未支付物业服务费，欠款金额2469.04元。后碧桂园物业公司多次向李国庆催收，遭李国庆无理拒绝。
李国庆辩称：一、拒交物业费主要是由于物业公司提供的服务达不到应有的标准（按一级标准收费却没有一级服务，管理水平差，保洁工作不好），业主至今不知道自己每月所缴纳的物业费可以享受到哪些服务。二、碧桂园物业公司未经李国庆等业主同意将配套设施出租的行为不当，小区有些绿化带又改成停车场收费，属乱收费；碧桂园物业公司将会所出租给四海一家，致使李国庆等业主无法享受到应有的娱乐设施，也无幼儿园配套设施，未达到应有的标准。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：李国庆在开发商恩平市碧桂园房地产开发有限公司（第三人）购买了位于广东省恩平市碧桂园某号的房屋。碧桂园物业公司、李国庆于2013年3月1日签订了《恩平碧桂园前期物业服务协议》，该协议约定：碧桂园物业公司向李国庆提供物业管理服务，李国庆每月向碧桂园物业公司缴纳物业管理服务费176.36元。合同签订后，碧桂园物业公司向李国庆提供了物业管理服务，但李国庆从2013年3月至2014年5月一直未支付物业管理服务费，欠款2469.04元。经碧桂园物业公司多次催收，李国庆仍未交清。碧桂园物业公司遂提起诉讼。
广东碧桂园物业管理有限公司恩平分公司于2014年11月26日核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司恩平分公司。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案属物业服务合同纠纷。碧桂园物业公司、李国庆在恩平市物价局的监督、指导下经充分协商后于2013年3月1日签订的《恩平碧桂园前期物业服务协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。碧桂园物业公司、李国庆应依约履行义务。2013年3月至2014年5月碧桂园物业公司向李国庆提供了物业管理服务后，多次向李国庆催收物业管理费，李国庆至今仍未交清。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，碧桂园物业公司主张李国庆支付物业管理服务费（2013年3月至2014年5月）2469.04元及违约金1400.99元（计至2014年5月22日）应予以支持。李国庆辩称碧桂园物业公司服务不到位，因未提供足够的证据，依法不予支持。至于李国庆辩称碧桂园物业公司将会所出租给四海一家，配套设施未经业主同意出租不当；小区有些绿化带改成停车场收费，碧桂园物业公司乱收费；无幼儿园设施，未达到应有标准的主张。因恩平市碧桂园房地产开发有限公司与碧桂园物业公司属不同的主体，该主张属另外的法律关系，李国庆该项主张在本案中依法不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、李国庆在本判决生效后十日内支付物业管理服务费2469.04元及违约金1400.99元（计至2014年5月22日）给碧桂园物业公司；
二、如果李国庆未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件诉讼费50元，减半收取25元，由李国庆负担。
当事人二审的意见
李国庆不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，并依法改判。主要事实和理由是：一、碧桂园物业公司提供的服务未达到合同约定的标准，李国庆有正当理由拒交物业管理费。具体表现为：1、按照《恩平碧桂园前期物业服务协议》（以下简称“服务协议”）第二章第2条规定，碧桂园物业公司应每三个月检查一次排水系统，并根据需要及时进行疏通。李国庆所在的恩平碧桂园鳌峰鸣翠苑十四街2座排水管道出现阻塞，2座的业主们将有关情况向碧桂园物业公司反映，但碧桂园物业公司未及时组织工作人员进行维修，导致污水渗进李国庆的房屋，严重影响了李国庆的正常居住。2、碧桂园物业公司在对房屋围墙进行维修时，安全工作不到位，导致李国庆的车辆及房屋玻璃棚被砸坏，严重威胁李国庆和小区群众的生命健康。根据我国《物业管理条例》第六条和《服务协议》第四章的规定，李国庆和小区的其他业主有权监督碧桂园物业公司的物业管理服务行为。但在李国庆和小区内的其他业主要求碧桂园物业公司改善施工环境，做好安全防护工作的情况下，碧桂园物业公司仍对此置之不顾，在未做好安全防护工作的情况下即进行施工，违反了上述法律强制性规定和双方之间《服务协议》的约定。3、碧桂园物业公司违反《服务协议》对小区出入车辆进行强制乱收费。《服务协议》第三章明确规定了车位场地的收费标准，但碧桂园物业公司违反约定，擅自组织工作人员在碧桂园香泉凤舞南、北门口设收费站，对出入车辆强制收取7元的费用。4、李国庆所住的碧桂园小区内多处住宅门口杂草已长到一米多高，碧桂园物业公司仍不组织人员进行修剪，违反了《服务协议》第二章第5条的规定。5、小区设施不齐全，包括开发商把小区规划设计的公共绿化面积出售给私人业主，导致小区绿化面积不达标；小区的会所被出租给他人经营等。
二、在一审诉讼阶段，李国庆多次请求原审法院组织现场勘查，但原审法院未依法组织现场勘查，其程序明显不当，导致无法查清案件事实，其对本案事实的认定错误，严重损害了李国庆的合法权益。
三、一审判决李国庆承担2469.4元物业管理费错误。李国庆2013年3月1日后拒交物业管理费是因为碧桂园物业公司在经李国庆和其他业主要求后仍不依约提供物业管理服务。根据我国《合同法》第一百一十一条的规定，碧桂园物业公司提供的服务质量不符合约定，在其未改善服务质量前李国庆有权拒交物业管理费。根据碧桂园物业公司提供的服务质量，李国庆之前未缴纳的物业管理费应减半收取才较为合理。而且，从2010年3月1日至2013年3月1日期间，碧桂园物业公司认可李国庆每月应交纳的物业费为176.36元，而李国庆一直按每月182.05的标准缴纳，在此期间李国庆实际上一共多缴纳了204.84元物业管理费。对此，李国庆一直要求碧桂园物业公司予以退还，但均遭碧桂园物业公司拒绝。因此，对于李国庆多缴纳的物业管理服务费和碧桂园物业公司对恩平碧桂园鳌峰鸣翠苑十四街2座的排水系统出现堵塞而未及时维修疏通造成李国庆的损失，应一并从其未缴纳的物业管理费中扣除。
四、一审判决李国庆承担1400.99元违约金错误。李国庆拒交物业管理费是行使法律赋予的先履行抗辩权。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，即使李国庆存在违约行为，碧桂园物业公司主张的违约金1400.99也明显高于碧桂园物业公司实际损失2469.4元的百分之三十，依法应予以调整。
碧桂园物业公司答辩称：碧桂园物业公司在原审提交的证据已足以证明李国庆欠缴物业服务费；李国庆在原审庭审以及上诉状中均承认其欠缴物业服务费。李国庆欠缴物业服务费，应按照合同约定的违约金计算方式支付违约金。碧桂园物业公司提供的物业服务内容和标准符合双方签订的《前期物业服务协议》的约定，李国庆关于碧桂园物业公司未能按照协议的约定提供服务的主张与实际情况不符。而且，李国庆未能提交证据证明其抗辩主张。因此，原审判决依据充分，判决结果合法合理，李国庆的上诉无理，应予以驳回。
李国庆二审期间补充提交以下证据：《关于归还和完善碧桂园小区公共配套设施的函》，证明碧桂园物业公司应向李国庆归还相关设施及绿化。
碧桂园物业公司二审期间补充提交以下证据：《收据》（号码：0000163）复印件一份，证明碧桂园物业公司向李国庆收取的物业费是176.36元。
碧桂园物业公司对李国庆二审期间补充提交的证据的证明内容有异议。李国庆对碧桂园物业公司二审期间补充提交的证据的真实性有异议。
经审查，李国庆二审期间补充提交的证据所显示的内容只是恩平碧桂园筹备业主委员会对碧桂园物业公司提出归还会所使用权等要求，无法证明相关案件事实，故本院对该证据不予采纳。碧桂园物业公司二审期间补充提交的证据没有原件相核对，真实性无法确认，且该证据是其在一审期间能够提供而未提交的证据，不属于二审程序中的新证据，本院不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明部分除“该协议约定：碧桂园物业公司向李国庆提供物业管理服务，李国庆每月向碧桂园物业公司交纳物业服务费176.36元”有误，本院不予确认之外，原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
另查明，李国庆与碧桂园物业公司签订的《碧桂园前期物业服务协议》约定：碧桂园物业公司向李国庆提供物业管理服务，李国庆交纳的物业服务费按其物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1元及花园面积每月每平方米0.4元计收。该物业的套内建筑面积为126.04平方米，公用分摊面积为17.21平方米，合计该物业的房屋建筑面积为143.25平方米；该物业的花园面积为97平方米，按上述计算方式及标准，李国庆应按182.05元／月向碧桂园物业公司交纳物业服务费。上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局的最终测绘面积为准。李国庆于公历每月5日（因节假日或系统原因顺延）交纳上月物业服务费。李国庆逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。
又查明，李国庆及碧桂园物业公司均确认李国庆应交的物业服务费实际应为176.36元／月。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、李国庆是否应向碧桂园物业公司支付物业服务费？二、李国庆是否应向碧桂园公司支付违约金以及违约金的计算标准？
关于李国庆是否应向碧桂园物业公司支付物业服务费的问题。李国庆与碧桂园物业公司签订的《碧桂园前期物业服务协议》约定，碧桂园物业公司向李国庆提供物业管理服务，李国庆于公历每月5日交纳上月物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，碧桂园物业公司已向李国庆提供了物业管理服务，但李国庆尚欠2013年3月至2014年5月的物业服务费2469.04元没有交纳，故碧桂园物业公司要求李国庆支付物业服务费2469.04元的请求，本院予以支持。
李国庆主张因涉案小区存在绿化面积不达标、会所被出租给他人经营、出入小区的车辆被强制收费、排水系统未及时疏通以及施工安全管理不到位等情形，碧桂园物业公司的服务未达合同约定标准，李国庆可以拒交或减半交纳物业服务费；而且，李国庆一直按照182.02元／月的标准向碧桂园物业公司交纳物业服务费，多交的物业服务费及其因碧桂园物业公司造成的损失应与其欠缴的物业服务费相抵扣。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当时人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，李国庆未能提供足够证据证明其主张的上述事实，应承担举证不能的不利后果，故本院对其上述主张，不予采纳。如果李国庆确实曾以每月182.02元的标准向碧桂园公司多交纳物业服务费或者因碧桂园物业公司的行为造成其损失的，可另循法律途径向碧桂园物业公司主张权利。
关于李国庆是否应向碧桂园物业公司支付违约金以及违约金的计算标准的问题。本院具体分析如下：第一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百份之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，碧桂园公司未举证证明其因李国庆违约行为造成的实际损失，但李国庆逾期未交纳物业服务费的行为确实会造成碧桂园物业公司一定的利息损失，而碧桂园公司所主张的按照每日5‰计算的违约金超过其银行利息损失的30%，可以认定为该约定的违约金过分高于造成的损失。第二，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，双方签订的《碧桂园前期物业服务协议》属于采用格式条款订立的合同，合同所约定的违约金计算标准过分高于违约行为所造成的实际损失，对李国庆并不公平。因此，李国庆关于违约金过高的主张有理，本院予以采纳。综合本案的具体情况，本院将李国庆应当支付的违约金调整为以李国庆每月应交纳的物业服务费176.36元为基数，分别从下月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率加收30%计算。
综上所述，原审判决认定事实部分错误，适用法律部分不当，实体处理欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省恩平市人民法院（2014）江恩法沙民初字第106号民事判决；
二、李国庆在本判决发生法律效力之日起十日内向广东碧桂园物业服务有限公司恩平分公司支付2013年3月至2014年5月的物业服务费共2469.04元及违约金（违约金以每月应付的物业服务费176.36元为基数，分别从下月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率加收30%计至本判决确定的履行期限届满之日止）。
如果李国庆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费50元，减半收取25元，由李国庆负担；二审案件受理费50元，由广东碧桂园物业服务有限公司恩平分公司负担10元，由李国庆负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 刘现流