福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第901号
原告厦门华菲物业管理有限公司，住所地厦门市思明区。
法定代表人李刚艺，该公司董事长。
委托代理人李龙珠，该公司职员。
委托代理人郑鹭丹，福建首嘉律师事务所律师。
被告张克梅，女，1975年5月8日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人雷志（系张克梅丈夫），男，1975年7月17日出生，汉族，户籍地江西省瑞昌市，现住厦门市湖里区。
原告厦门华菲物业管理有限公司（下称华菲物业公司）与被告张克梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序于2015年3月2日公开开庭进行了审理。原告华菲物业公司的委托代理人郑鹭丹到庭参加诉讼，被告张克梅及其委托代理人雷志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华菲物业公司诉称，2008年3月3日，原告与厦门古龙集团房地产开发有限公司签订《厦门市古龙居住公园前期物业服务合同》，受聘对古龙居住公园提供物业管理服务；2013年7月1日，原告与厦门市古龙居住公园业主委员会签订《古龙居住公园物业管理委托合同》，继续对古龙居住公园提供物业管理服务。原告依据合同的约定提供了物业管理服务，被告作为古龙居住公园5号202室房产的业主，应及时向原告缴纳物业管理费、公共维修金、公摊水电费等费用。但被告未按时缴纳上述费用，已欠缴费用共计5644.9元。根据合同约定，原告可按日千分之三收取滞纳金，原告自愿将滞纳金的标准调整为按银行同期贷款利率计算。现原告多次催要未果，遂提起诉讼，请求法院判令：被告立即向原告支付2013年1月起至2014年12月期间的物业管理费4427.4元及滞纳金282.64元、公共维修金1168.8元及滞纳金76.72元；2013年1月起至2014年9月期间的水电公摊费48.7元及滞纳金3.69元（滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2012年12月31日）。
被告张克梅辩称，对原告诉求的金额及欠费期间没有意见，但若原告未对物业管理进行改善，被告拒绝缴交各项费用。原告管理不到位主要体现在：楼上房屋一户改多套，原告不制止，导致被告室内漏水；个别业主占用公共场地；外人随意进出小区，保安岗形同虚设；小区监控不到位；小区业主经常没有车位可以停车等问题。
经审理查明，2008年3月3日，厦门古龙集团房地产有限公司（甲方）与华菲物业公司（乙方）签订《厦门市古龙居住公园前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对古龙居住公园提供前期物业管理服务，合同第二章约定了服务内容与质量，包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务等；合同第三章约定了服务费用，其中小高层住宅物业服务费为每月每平方米1.1元，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的15日前履行交纳义务；合同第七章约定公共维修金由业主按合同约定和政府物价主管部门批准的收费标准与物业服务费及水、电公摊费用一起，一并缴交（小高层住宅：每月每平方米0.3元）；合同第八章约定了违约责任，未能按时足额交纳物业服务费的，应按日0.3%的标准支付违约金；合同第九章约定了合同期限自2008年2月15日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。此外，双方还就其他物业管理事宜予以约定。2013年7月1日，厦门市湖里区古龙居住公园业主委员会（甲方）与华菲物业公司（乙方）签订《古龙居住公园物业管理委托合同》，约定甲方将古龙居住公园物业委托于乙方实行物业管理，合同第四条约定委托管理期限自2013年7月1日至2016年6月30日止；合同第八条约定小高层物业服务费每月每平方米1.1元，公共维修金每月每平方米0.3元，收费时间为每月收取一次，于每月前15日内收取本月的物业管理服务费、房屋公共维修金、代收代缴上月水电费及公摊费用，拖欠费用每日按应缴费用的0.3%加收滞纳金；此外，双方还就其他物业管理事宜予以约定。2012年3月31日，厦门市物价局作出厦价房（2012）30号《厦门市物价局关于古龙居住公园物业服务收费有关事项的通知》，主要内容为：古龙居住公园小区小高层房屋公共维修金每月每平方米0.3元。2012年3月21日，厦门市物价局作出厦价房备（2012）21号《住宅物业服务及专用停车场收费指导价备案书》，规定物业服务收费标准：古龙居住公园小高层住宅每月每平方米1.1元。
张克梅系古龙居住公园业主，其房屋坐落于湖里区枋湖北三里5号202室，建筑面积为164.61平方米。张克梅自2013年1月起未缴交物业管理费、公共维修金及水电公摊费用。
以上事实，有华菲物业公司举证的《厦门市古龙居住公园前期物业服务合同》、《古龙居住公园物业管理委托合同》、土地房屋登记卡（厦地房证第01001626号）、厦价房（2012）30号文件、厦价房备（2012）21号文件以及庭审笔录为证，上述证据已经庭审质证，足资认定。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，在古龙居住公园小区业主大会选聘物业服务企业前，建设单位厦门古龙集团房地产开发有限公司委托华菲物业公司对小区提供前期物业服务符合法律规定。厦门市湖里区古龙居住公园业主委员会成立后，其与华菲物业公司签订的《古龙居住公园物业管理委托合同》系双方真实意思表示，其内容合法有效，业主委员会系业主大会的执行机构，其代表业主大会与华菲物业公司签订的物业管理服务合同的效力及于张克梅。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。作为小区业主，张克梅应按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用，即应支付华菲物业公司2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费4345.7元（164.61平方米×1.1元／月／平方米×24个月）、公共维修金1185.2元（164.61平方米×0.3元／月／平方米×24个月）。华菲物业公司诉求主张的物业管理费为4427.4元，超出4345.7元的部分，不予支持，对其主张的公共维修金1168.8元，低于1185.2元的标准，予以准许。综上，张克梅应支付华菲物业公司物业管理费4345.7元、公共维修金1168.8元。缴纳公摊水电费用是每位业主的义务，但公摊水电费并非物业公司的营业性收入，属代收代缴费用，本案中华菲物业公司已提交部分水费发票证明其已经代缴公摊水电费，故张克梅应缴交2013年1月1日至2014年9月30日期间的公摊水电费48.7元。
从双方的陈述以及张克梅提供的小区照片来看，华菲物业公司提供的物业管理服务确实存在不完善之处。作为业主，张克梅迟延交纳物业管理费，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故华菲物业公司主张逾期交纳物业管理费的违约金，依据不充分，本院不予支持。物业企业提供的是一种持续性服务，内容涵盖公共区域清洁卫生、公共设备设施维护、公共秩序管理等多个方面，仅凭现有证据不足以证明华菲物业公司不履行合同义务或履行合同存在重大瑕疵。张克梅拒交物业管理等费用的抗辩理由不充分，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：
一、被告张克梅应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门华菲物业管理有限公司2013年1月1日至2014年12月31日期间的房物业管理费4345.7元、公共维修金1168.8元及公摊水电费48.7元，合计5563.2元。
二、驳回原告厦门华菲物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告张克梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告张克梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 ＸＸ
二〇一五年四月十日
书记员 许隽
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。