济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）历商初字第2131号
原告山东永大物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人吕江南，总经理。
委托代理人宋祯祥，北京市鑫兴（济南）律师事务所律师。
被告王平，女，19X1年X月20日出生，回族，住济南市。
委托代理人商增远，山东北方永丰律师事务所律师。
第三人山东永大房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人田永龙，董事长。
委托代理人徐征年，山东德义君达律师事务所律师。
原告山东永大物业管理有限公司（以下简称永大物业公司）与被告王平、第三人山东永大房地产开发有限公司（以下简称永大房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永大物业公司的委托代理人宋祯祥，被告王平的委托代理人商增远，第三人永大房地产公司的委托代理人徐征年，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永大物业公司诉称，王平购买了永大房地产公司开发建设的，位于永大清华园小区的房屋（以下简称涉诉房屋），涉诉房屋面积1X3.82㎡。2003年10月1日，永大物业公司与永大房地产公司签订了《济南市前期物业管理委托合同》，合同约定永大物业公司向永大房地产公司开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止。2004年3月30日，王平与永大房地产公司签订了《济南市前期物业管理服务协议》，协议约定王平按涉诉房屋的面积向永大房地产公司支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起每天按应缴费用的3%支付滞纳金。王平系涉诉房屋的业主，按照约定应向永大物业公司支付从2005年1月1日至2012年12月31日的物业管理费18XX2.8元，物业管理费滞纳金X05X4.9元，车位费用33440元，共计122X8X.X元。永大物业公司曾以多种形式向王平催缴物业管理费、车位费及滞纳金，但王平拒不交纳。为此，永大物业公司要求：1、判令王平支付2005年至2012年期间的物业管理费18XX2.8元，物业管理费滞纳金X05X4.9元；2、判令王平支付车位费33440元（2004年9月至2012年12月期间X号楼地下08号车位费26000元，2012年1月至12月期间13号楼前63号车位及车库费4080元，13号楼前13号车位费3360元）；3、本案诉讼费用由王平负担。
原告永大物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1、永大房地产公司与王平签订的济南市前期物业管理协议、永大物业公司与永大房地产公司签订的济南市前期物业委托合同，证明永大物业公司依据永大房地产公司的委托，对永大清华园实施物业委托，永大物业公司与王平之间存在物业管理与服务关系，永大物业公司有权按规定收取物业费及相关滞纳金；
证据2、入住证明，证明王平已入住，接受永大物业公司的物业服务，王平应当履行支付物业费的义务；
证据3、济南市物价局文件1份，关于确定永大清华园物业服务收费标准的通知，证明永大物业公司收取物业费及车位费的依据和标准；
证据4、照片6张，证明王平使用车位和车库的情况，分别是13号楼前平面13号车位、13号楼前63号车库及车位、X号楼地下08号车位；
证据5、抄表交费通知单4份，证明王平向永大物业公司交纳了水费和电梯运营费，王平履行过物业管理服务的义务，同时证明永大物业公司一直向王平催收物业费和车位费费用；
证据6、欠费清单1份，证明王平欠费的数额。
被告王平辩称，一、永大物业公司不具备原告主体资格。
《前期物业管理服务协议》约定了王平与永大房地产公司在物业管理服务中双方的权利与义务。永大物业公司在起诉状中也明确王平应按协议约定向永大房地产公司支付物业管理等费用。在永大物业公司与王平之间从来没有签署过有关物业管理方面协议的前提下，王平没有义务向其缴纳物业管理等费用。永大物业公司如认为其是受永大房地产公司的委托行使物业管理职能，那么其收取物业管理等费用就性质来看应属于代收，在这种情况下即使王平欠费，也应当是以永大房地产公司名义去行使相关权利。二、王平对欠缴物业管理等费用有先履行抗辩权。涉诉房屋装修不久后即出现质量问题，但永大房地产公司给予实际解决。永大房地产公司及其委托的物业管理单位有义务对涉诉房屋进行修缮，使其能达到正常居住的目的。在永大房地产公司及其委托的物业管理单位履行完前述义务前，王平可以行使先履行抗辩权，不依据《前期物业管理服务协议》向永大房地产公司或其委托的代收物业管理费的单位缴纳物业管理等费用。三、永大物业公司的诉讼请求不明确且没有依据。1、永大物业公司要求王平缴纳自2005年1月1日至2012年12月31日的物业管理费，但对其及永大房地产公司承诺免除王平的物业管理费却丝毫没有提及，王平要求永大物业公司进行明确。永大物业公司称其“曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费、车位费及滞纳金，但被告未予理睬拒不缴纳。”但却未提交任何证据对其这个说法予以佐实。在王平逾七年之久未缴纳物业管理费等费用的情况下，永大物业公司迟至今日才提起诉讼的真实原因是永大物业公司及永大房地产公司以免除物业管理费及停车费为条件，要求王平自行承担房屋维修责任遭到王平的拒绝后，企图以诉讼的形式来逃避其应当承担的责任和义务。2、永大物业公司要求的物业管理费滞纳金畸高，不应支持。3、车位使用费由于车位不属永大物业公司所有，永大物业公司无权收取，且永大房地产公司曾口头允许王平在涉诉房屋质量问题解决前可免费使用车位，并让永大物业公司在车位上喷涂了王平的车牌号码。王平认为：第一、王平没有证据证明车位属其所有；第二、永大房地产公司同意答辩人免费使用；第三、在《前期物业管理服务协议》中对停车费的收费价格并未达成一致。基于以上原因，永大物业公司的该项诉讼请求没有法律依据，没有计算标准其请求不应得到支持。4、永大物业公司要求王平缴纳自2005年1月1日至2012年12月31日的物业管理费，但其物业管理费均是提前收取的，其部分诉讼请求已过诉讼时效，不应得到支持。综上所述，在永大物业公司不具备原告主体资格，王平拥有先履行抗辩权，永大房地产公司未提起诉讼请求的情况下，永大物业公司的诉讼请求应当予以驳回。
被告王平为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：
证据1、王平与永大房地产公司于2003年5月9日签订的《商品房买卖合同》及附件三（房屋质量保证书），16页，证明王平系永大清华园的所有人，且永大房地产公司有义务对该房产的质量问题进行保修；
证据2、王平与永大房地产公司于2004年3月30日签订的《前期物业管理服务协议》，证明王平与永大房地产公司而非与永大物业公司存在物业管理关系，永大房地产公司或其委托的物业管理单位对房屋质量问题有义务进行修缮；
证据3、室内装修赔付报告，王平丈夫房XX于2009年X月交给永大房地产公司；
证据4、永大房地产公司与永大物业公司起草的协议书；
证据5、永大物业公司发送的感谢信；
证据2-证据5证明王平的丈夫房XX与永大房地产公司对房屋质量问题进行过交涉，永大房地产公司对房屋存在质量问题是清楚的；永大物业公司书面减免了部分物业管理费；
证据6、照片38张，证明涉诉房屋存在严重质量问题；
证据X、照片3份，证明停车位上由永大物业公司喷涂了王平车辆的车号；
证据8、结婚证，证明王平与房XX系夫妻关系。
第三人永大房地产公司述称，永大房地产公司已将永大清华园小区的物业管理委托给了永大物业公司，根据相关法律规定，开发商在新建小区交付时应当委托相关的物业公司进行前期物业管理，因此，永大物业公司有权收取物业费，即永大物业公司主体适格。王平在涉诉房屋交付后，一直向永大物业公司交纳相关的水电费，接受永大物业公司的物业管理服务，从未提出任何异议，因此，其应当也有义务向永大物业公司交纳物业费及相关的费用。永大房地产公司与王平签订房屋买卖合同时，在附件5中也做了标注，证明王平同意也认可第三人将小区的物业委托给原告进行管理，对于王平所说的房屋质量问题与其拒绝交纳物业管理费没有因果关系，与本案没有关系。
第三人永大房地产公司未提交证据。
经对原告永大物业公司和被告王平的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
2003年5月9日，王平购买了永大房地产公司开发建设的位于济南市的涉诉房屋，王平于2004年3月份入住涉诉房屋。2003年10月1日，永大物业公司与永大房地产公司签订前期物业管理委托合同，合同约定由永大物业公司对永大清华园小区进行前期物业管理，永大物业公司负责小区房屋共用部位、公用设施设备的维修、养护和管理。2004年3月30日，永大房地产公司与王平签订前期物业管理服务协议。协议约定，永大房地产公司有权委托物业管理企业实施前期物业管理，物业管理企业应按《住宅质量保证书》的规定，提供保修服务，并对小区的房屋共用部位（房屋的承重结构部位、专用房间、楼梯间、走廊通道及外墙面等）进行保修；对于房屋的维修管理，物业管理企业应保证房屋小修急修及时率98%以上，合格率达100%，险情排除及时率达100%，有维修记录和回访记录；王平应按住宅套内建筑面积每月每平米0.9元的标准交纳物业管理服务费用，涉诉房屋为多层建筑，总建筑面积为1X3.82平米，套内建筑面积为148.36平米；车位使用费暂定260元／月收取；合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日，由永大房地产公司委托的物业管理企业按调整标准向王平收取物业服务费；物业管理企业违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，王平有权要求永大房地产公司督促物业管理企业限期改正，逾期未改正给王平造成损失的，永大房地产公司应予赔偿并承担相应法律责任；物业管理企业擅自提高收费标准或乱收费的，王平有权要求永大房地产公司清退所收费用及利息，王平未按约定交纳相关费用的，按应交金额的3%按日交纳滞纳金。《房屋质量保证书》规定，“基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（最长为30年），屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房的防渗漏为5年；在保修范围内的项目，我单位承诺在接到修理通知后2小时内到现场查勘，10天内修理完毕或同住户达成协议，达到住户满意”。
2005年3月X日，济南市物价局发布了《关于确定永大清华园物业服务收费标准（试行）的通知》，该通知确定永大清华园小区的物业服务费按住宅建筑面积收取，多层收费标准为1.10元／平米，可上下浮动10%；交通工具看管收费标准按济价房字（2004）第168号文件规定执行。济价房字（2004）第168号文件规定，济南市物业管理辖区内小汽车看管收费标准为，室外每辆每月80元，室内每辆每月100元；通知自2005年3月1日起执行，试行期一年，期满后重新审报。200X年1月19日，永大物业公司给王平的丈夫房XX发送了一封感谢信，信中载明房XX被评为2006年度优秀业主，永大物业公司减免200X年第1、2季度的物业管理费。
永大物业公司主张永大清华园小区X号楼地下08号车位自2004年9月起，13号楼前的63号车库及车位自2012年1月1日起，13号楼前的13号车位自2009年6月起由王平使用，王平称仅使用了08号车位和63号车库。涉诉房屋交付使用后，王平未交纳过物业管理费和车位使用费。王平提交了照片一宗，证明涉诉房屋的部分屋面和墙面存在裂缝、浸水、发霉现象。
本院认为，永大房地产公司与王平签订前期物业管理服务协议、永大物业公司与永大房地产公司签订的前期物业管理委托合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故，永大物业公司根据永大房地产公司的委托，在其提供相应物业管理服务后，有权收取相应物业服务管理费。根据合同约定，永大物业公司应负责小区房屋共用部位、公用设施设备的维修、养护和管理，并按照《住宅质量保证书》的约定提供相关维护服务。但是涉诉房屋的墙面存在较为严重的裂缝、渗水、发霉现象，永大物业公司却未尽维修义务。故，对于王平认为永大物业公司未尽物业管理义务、王平可对物业费的交纳行使抗辩权的辩解主张，本院予以采纳。故，对于永大物业公司要求王平支付物业费及物业管理费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
永大物业公司称王平除了08号地下车位和63号车库，还使用了63号车库前的车位和13号楼前的13号车位。因王平与永大物业公司或永大房地产公司未就上述两车位的使用签订过书面协议；永大物业公司未提供充足证据证实王平实际使用了13号车位；车辆进出63号车库，必须经过车库门前的空地，否则将致使63号车库无法使用，且王平对永大物业公司就该车库门前的“车位”向另行计费持有异议，故对永大物业公司要求王平支付63号车库前车位和13号楼前13号车位使用费的诉讼请求，本院不予支持。
对于08号地下车位，因永大物业公司没有提供向王平催收过车位费的相关证据，永大物业公司于2012年12月5日才起诉主张权利，且王平认为部分车位费的计取已超过了诉讼时效。故，对于王平认为部分车位费已超过诉讼时效的主张，本院应予采纳，永大物业公司要求王平支付2004年9月至2010年11月期间08号地下车位费的诉讼请求，已超过诉讼时效，但对其主张2010年12月至2012年12月期间的08号地下车位费诉讼请求，本院应予支持。合同约定08号地下车位费标准为260元／月，因王平并未购买该车位，故该车位费应区分为租赁费和看管费或停车服务费。根据济价房字（2004）第168号文件规定，在2012年8月1日之前，济南市物业管理辖区内小汽车室内看管收费标准为100元／月，租赁费实行协议价格；根据2012年8月1日实施的《关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》规定，车位租赁费基准价格为220元／月，可上浮10%，停车服务费基准价格为35元／月，可上浮10%，车位租赁费和停车服务费的上限合计220×110%＋35×110%=280.5元／月。因合同约定的车位费总额并不违反以上规定，故王平应支付2010年12月至2012年12月期间08号地下车位费260元／月×25个月=6500元。对于13号楼前63号车库，合同约定的260元／月的车位费不违反相关规定，故王平应支付13号楼前63号车库2012年1月至2012年12月期间的车位费260／月×12个月=3120元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告王平于本判决生效之日起十日内支付原告山东永大物业管理有限公司2010年12月至2012年12月期间位于永大清华园小区08号地下车位的车位费6500元；
二、被告王平于本判决生效之日起十日内支付原告山东永大物业管理有限公司2012年1月至2012年12月期间位于永大清华园小区13号楼前63号车库的车位费3120元；
三、驳回原告山东永大物业管理有限公司超出部分的诉讼请求；
四、驳回原告山东永大物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2X60元，由原告山东永大物业管理有限公司负担人民币1380元，被告王平负担人民币1380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 尹诺诺
人民陪审员 李荣伟
人民陪审员 王 婷
二〇一四年二月八日
书 记 员 王恩辉