江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南商初字第920号
原告中国工商银行股份有限公司无锡锡山支行，住所无锡市锡山区东亭镇迎宾北路。
负责人张广宏，该行行长。
委托代理人高畅，江苏梁溪律师事务所律师。
委托代理人姚卫兴，工商银行员工。
被告凌平。
被告杜美芳。
被告无锡五洲商业投资有限公司，住所无锡市锡山区羊尖镇工业园服务配套区。
法定代表人张阿小，该公司总经理。
委托代理人曹静，该公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司无锡锡山支行（以下简称工行锡山支行）与被告凌平、杜美芳、无锡五洲商业投资有限公司（以下简称五洲公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行锡山支行的委托代理人高畅、姚卫兴，被告凌平、杜美芳，被告五洲公司的委托代理人曹静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行锡山支行诉称：2011年11月10日，凌平、杜美芳与工行锡山支行签订个人购房借款／担保合同，约定凌平、杜美芳向工行锡山支行借款272000元用于购买商业用房，五洲公司愿意为凌平、杜美芳在本合同项下的全部债务承担阶段性连带保证担保；2011年11月14日，工行锡山支行依约发放贷款，但凌平、杜美芳未按约履行付款义务，五洲公司未按约承担保证责任。要求，1、凌平、杜美芳立即偿还所欠贷款本金214892.82元及相应利息（计算至2016年3月21日为24709.83元，自2016年3月22日起至实际给付之日止，按年利率8.4525%计算），利随本清；2、凌平、杜美芳支付工行锡山支行为本案诉讼支出的律师费10000元；3、工行锡山支行有权以凌平、杜美芳抵押的房产折价、拍卖或者变卖所得价款，对上述各项诉讼请求及诉讼费的给付优先受偿；4、五洲公司对上述第1、2项请求承担连带保证责任；5、诉讼费用由凌平、杜美芳、五洲公司承担。
被告凌平、杜美芳辩称：1、借款是事实，对贷款余额予以认可，但是目前无力还款；2、凌平、杜美芳自2014年1月起，因工作情况发生变化，收入锐减，无力正常还款，多次找工行锡山支行协商处理办法，告知现状，同时提醒本人无力还贷，也无钱办理产权过户及房屋他项权证，工行锡山支行均置之不理，没有及时终止借款合同，因此产生了不合理的高额利息，不应由凌平、杜美芳承担；3、根据工行锡山支行与五洲公司签订的按揭贷款业务合作协议，五洲公司应当承担连带保证责任，请求法院判决直接在五洲公司的保证金账户内扣收以实现债权；4、工行锡山支行主张的律师费，未提供律师费发票，不予认可。
被告五洲公司辩称：1、五洲公司与工行无锡分行签订的按揭贷款业务合作协议，工行锡山支行不是合同的主体，故五洲公司不承担保证责任；2、按揭贷款合作协议中约定的担保范围仅为借款本息，对律师费和诉讼费不承担保证责任；3、如果判令五洲公司承担保证责任，则应当由凌平、杜美芳先还款或优先处置房产，不足部分由五洲公司偿还；4、五洲公司承担保证责任后，有权向凌平、杜美芳追偿。
经审理查明：2011年9月6日，五洲公司与凌平、杜美芳签订商品房买卖合同一份，约定，凌平、杜美芳向五洲公司购买商品房，五洲公司应当在2012年8月31日前将商品房经验收合格后交付凌平、杜美芳使用；五洲公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由五洲公司提供的资料报产权登记机关备案；五洲公司为凌平、杜美芳的按揭贷款提供阶段性贷款担保的，如凌平、杜美芳未按约定向贷款银行偿还任何贷款本息，或凌平、杜美芳出现贷款合同项下的其他违约行为导致银行宣布贷款提前到期终止贷款合同，导致五洲公司承担保证责任，代凌平、杜美芳向银行偿还已到期的贷款本息及罚息的，则自五洲公司代凌平、杜美芳向贷款银行偿还所有贷款本息、罚息之日起7日内凌平、杜美芳将五洲公司代其向贷款银行偿还的全部款项支付给五洲公司，并从五洲公司代其还款之日起至实际偿付之日止，按五洲公司代其偿还金额每日千分之一的标准向五洲公司支付违约金。
2011年9月16日，中国工商银行股份有限公司无锡分行（以下简称工行无锡分行）与五洲公司签订按揭贷款业务合作协议一份，约定，根据五洲公司提出的申请，工行无锡分行及其分支机构经审查同意作为五洲公司销售五洲商业广场项目的按揭贷款银行；工行无锡分行及其分支机构在向借款人发放贷款前，五洲公司必须协助办理预抵押登记，在房屋他项权证未办妥之前，五洲公司同意为借款人提供偿还贷款本息的连带责任保证担保；五洲公司在房屋交付借款人使用时，应协助工行无锡分行及其分支机构和借款人办理房屋抵押登记手续，并将房屋他项权证等交由工行无锡分行及其分支机构保管，如果借款人未能按照与工行无锡分行及其分支机构在借款合同中约定的期限内办妥抵押权登记的，工行无锡分行及其分支机构依据合同的约定解除借款合同、提前收回贷款时，五洲公司应按照本合同的约定为借款人的所有债务承担连带保证责任，同时授权工行无锡分行及其分支机构可就上述担保债务直接在五洲公司的保证金账户内扣收以实现债权。
2011年11月10日，工行锡山支行与凌平、杜美芳签订个人购房借款／担保合同一份，约定，凌平、杜美芳向工行锡山支行借款272000元用于购买羊尖镇五洲商业广场2层002、003、004号商用房；借款期限为10年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%，贷款期限为一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述负担比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法；凌平、杜美芳未按合同约定偿还贷款本息的，贷款按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为合同执行利率上浮50%；发生凌平、杜美芳连续3个月或累计6个月未按时足额偿还贷款本息或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续的，工行锡山支行有权要求宣布本合同立即到期，要求凌平、杜美芳立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并要求凌平、杜美芳赔偿因其违约给贷款人造成的损失；由于凌平、杜美芳和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，工行锡山支行为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由凌平、杜美芳承担。
合同签订后，工行锡山支行于2011年11月14日发放了贷款272000元；涉案抵押房产办理了房屋预告登记，但未办理正式抵押登记手续。
合同履行过程中，自2014年9月起，凌平、杜美芳未按约归还借款本息，截止至2016年3月21日，已经连续逾期18期，累计逾期19期；计算至2016年3月21日，凌平、杜美芳尚欠借款本金214892.82元、期内利息24709.83元，五洲公司未履行保证责任，工行锡山支行遂诉至本院。
另查明，2015年12月8日，工行锡山支行与江苏梁溪律师事务所签订聘请律师合同，载明工行锡山支行因与凌平、杜美芳、五洲公司金融借款合同纠纷一案，委托江苏梁溪律师事务所律师出庭代理，并向江苏梁溪律师事务所支付代理费10000元。
又查明，凌平、杜美芳曾向工行锡山支行明确表示，因凌平、杜美芳自身原因无力还款，也没钱办理房屋他项权证，请工行锡山支行抓紧时间处理。
上述事实，有商品房买卖合同、按揭贷款业务合作协议、个人购房借款／担保合同、借款凭证、个人贷款帐户明细、房屋预告登记证明、聘请律师合同、结婚证等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：工行锡山支行与凌平、杜美芳签订的个人购房借款／担保合同，与五洲公司签订的按揭贷款业务合作协议均合法有效，各方均应按约履行义务。个人购房借款／担保合同中约定，若凌平、杜美芳存在未在约定时间内办妥正式抵押登记手续或连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息的情形，工行锡山支行有权要求宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求凌平、杜美芳立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，该条款系约定在凌平、杜美芳违约情形下工行锡山支行享有的可以提前收贷的权利，而非必须提前收贷的义务，是否行使、何时行使，均系工行锡山支行对自身权利的处分行为，本案中，凌平、杜美芳自2014年9月起至2016年3月21日止，已经连续逾期18期，累计逾期19期，工行锡山支行于2015年12月23日诉至法院，要求提前收回借款本金并要求凌平、杜美芳支付期内利息、逾期罚息的主张，符合合同约定，予以支持；凌平、杜美芳辩称其于2014年已经告知工行锡山支行自身经济现状，而工行锡山支行没有及时终止借款合同，因此产生的高额利息，不应由凌平、杜美芳承担的抗辩，不予采纳。
个人购房借款／担保合同约定，由于凌平、杜美芳没有按照合同约定履行各自的义务，工行锡山支行为实现债权而产生的律师费由凌平、杜美芳承担。工行锡山支行因本案与江苏梁溪律师事务所签订了聘请律师合同，且其所聘请的律师也实际参与了本案诉讼过程，本案律师费是必然要发生的费用，是确定的，且律师费的收取符合《江苏省律师服务收费标准》的规定，该律师费损失应由凌平、杜美芳承担；凌平、杜美芳关于工行锡山支行须提供律师费支付凭证的抗辩，不予支持。
五洲公司与工行无锡分行签订的按揭贷款业务合作协议约定，五洲公司对购买五洲商业广场项目而向无锡工行及其分支机构贷款的贷款人，在未办理房屋他项权证前承担连带保证责任，此条款明确了五洲公司承担保证责任的对象及条件。本案中，借款人凌平、杜美芳因购买五洲商业广场项目的房产，而向工行无锡分行的分支机构借款，至今未办理房产抵押登记，符合协议中约定的担保对象和条件，故工行锡山支行要求五洲公司对凌平、杜美芳的借款本息承担连带清偿责任的主张，符合协议约定，予以支持；五洲公司辩称未与工行锡山支行签订按揭贷款业务合作协议，故不承担保证责任的抗辩，不予采纳。
按揭贷款业务合作协议约定，如果借款人未能在借款合同中约定的期限内办妥抵押权登记的，工行无锡分行及其分支机构依据合同的约定解除借款合同、提前收回贷款时，五洲公司应按照约定为借款人的所有债务承担连带保证责任，故工行锡山支行要求五洲公司对凌平、杜美芳应承担的律师费承担连带清偿责任的主张，符合合同约定，予以支持；五洲公司辩称保证范围仅为借款本息的抗辩，不予采纳。
工行锡山支行依据个人购房借款／担保合同和按揭贷款业务合作协议的约定，有权要求凌平、杜美芳承担还款责任，并要求五洲公司承担保证责任，凌平、杜美芳辩称工行锡山支行应先由五洲公司承担保证责任，直接在五洲公司的保证金账户内扣收以实现债权的抗辩，不予采纳。五洲公司辩称若判决由其承担担保责任，应当先处置房产或者先由凌平、杜美芳还款，不足部分由五洲公司承担保证责任的抗辩，不予采纳。五洲公司要求承担保证责任后，有权向凌平、杜美芳追偿的抗辩，符合法律规定，予以支持。
抵押房产虽办理预告登记，但至今未办理正式抵押登记，工行锡山支行亦未取得房屋他项权证，故工行锡山支行要求以抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的主张，无法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、凌平、杜美芳应于本判决生效后3日内归还中国工商银行股份有限公司无锡锡山支行借款本金214892.82元及相应利息（计算至2016年3月21日为24709.83元，自2016年3月22日起至实际给付之日止，以214892.82元为基数，按年利率8.4525%计算），息随本清。
二、凌平、杜美芳应于本判决生效后3日内支付中国工商银行股份有限公司无锡锡山支行律师代理费10000元。
三、无锡五洲商业投资有限公司对凌平、杜美芳的上述第一、二项还款承担连带清偿责任；无锡五洲商业投资有限公司承担保证责任后，有权向凌平、杜美芳追偿。
四、驳回中国工商银行股份有限公司无锡锡山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4963元，财产保全费1870元，公告费260元，合计7093元（已由工行锡山支行预交），由凌平、杜美芳、五洲公司共同负担（工行锡山支行预交案件受理费由凌平、杜美芳、五洲公司向其直接支付，本院不再退还，由凌平、杜美芳、五洲公司在本判决生效后3日内向工行锡山支行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 冯卫红
代理审判员 茆倩娣
人民陪审员 徐 健
二〇一六年五月十七日
书 记 员 孔 飞
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第二款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。