黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑11民终629号
上诉人（原审被告、反诉原告）黑河正亿房地产开发有限公司。
法定代表人郑诚建，该公司总经理。
委托代理人曹勇，黑龙江民声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黑龙江省第五地质勘察院。
法定代表人孙甲富，该院院长。
委托代理人赵福林，该院办公室主任。
委托代理人吕喜辰，黑龙江剑桥律师事务所律师。
上诉人黑河正亿房地产开发有限公司（以下简称正亿公司）因与被上诉人黑龙江省第五地质勘察院（以下简称第五地质勘察院）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2013）爱民初字第342号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年8月17日公开开庭审理了本案。上诉人正亿公司的委托代理人曹勇，被上诉人第五地质勘察院的委托代理人赵福林、吕喜辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告第五地质勘察院在原审法院诉称，原、被告于2007年7月31日签订房屋拆迁置换面积协议书，“双方约定被告动迁原告位于黑河市中央街382号办公楼。该楼产权面积1950平方米，原、被告双方共同实测面积为1737.206平方米，院内各建筑物的建筑面积为428.084平方米。房屋面积丈量标准，拆迁前原告的房屋与置换后被告交付给原告的门市面积丈量标准使用一个尺度，都以外墙皮实际为准。作为补偿”。双方约定：原告置换一楼门市共计4个独立房间，合计面积为400平方米，置换二楼门市共计5个独立房间，合计面积为490.901平方米。同时约定被告交付给原告置换后的门市，一楼按1.8万元/平方米、二楼按0.75万元/平方米计算，核算面积标准以一楼400平方米、二楼490.901平方米为基数，多退少补，双方必须在该房屋交付之日起15日内补齐所涉及面积的差额款。双方另约定原告于2007年9月30日前搬迁，被告于2008年12月30日前向原告交付双方约定置换的一、二楼门市，由于被告原因不能按约定时间向原告交付置换的房屋，从逾期之日起，被告需每日向原告支付500.00元过渡费。双方还约定：被告在修建二楼楼梯时，必须保证从新商服住宅楼西侧（即原告置换到的门市西侧）处修建楼梯。
签订合同后，原告完全履行了双方的约定。被告交付置换的房屋面积，一层总面积尚欠42.73平方米，二层总面积尚欠47.18平方米。按合同第六条第三项房屋价格及核算面积标准的约定，被告应赔偿原告合计112.3万元整。被告延期交房1022天，按合同的第七条第二款约定，被告应向原告赔偿过渡费51.1万元人民币。被告未按合同第六条第五款的约定为原告修建楼梯，被告应就此赔偿10万元人民币。现原告诉至法院，要求判令被告补偿面积不足损失112.3万元；判令被告赔偿延期交付房屋过渡费51.1万元；判令被告赔偿未按合同约定修建楼梯损失10万元；共计173.4万元；诉讼费用由被告承担。
原审被告正亿公司在原审法院辩称，原告要求被告补偿面积不足损失112.3万元依据不足，被告充分履行了合同义务，不存在房屋面积缺少的情形。针对原告诉讼请求中的要求被告赔偿延期交付房屋过渡费51.1万元，被告认为原告没有按照合同约定在2007年9月30日向被告交付拆迁房屋，实际的交付时间为2008年8月11日，这段期间损失应由原告自负，因此而给被告造成的损失被告将依法提出反诉。原告要求被告赔偿未按合同约定修建楼梯损失10万元，被告认为其履行了协议，按照合同约定被告在原告回迁门市的西侧设置了楼梯符合双方合同的约定，并且该设计是根据建筑设计防火规范形成，因此被告全面履行双方的协议不存在违约的情形。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。
原审反诉原告正亿公司在原审法院反诉称，2007年7月31日，反诉人与被反诉人签订房屋拆迁置换面积协议书，协议书第五条对于搬迁与回迁时限的约定,搬迁时限是2007年9月30日前，回迁时限是2008年12月30日前。搬迁期限届满后，因被反诉人拆迁房屋的租赁户乔雅梅等四户拒绝迁出，反诉人将被反诉人和乔雅梅等四户租赁户诉至法院，经与乔雅梅等四户协商一致，反诉人于2008年8月11日撤诉。反诉人根据上述事实认为：一、被反诉人应赔偿反诉人延迟交付的损失353,104.00元。1、被反诉人延迟交付房屋的时间为8个月，时间自2007年12月11日被反诉人迁出至2008年8月11日租赁户乔雅梅等四户迁出；2、根据房屋拆迁置换面积协议书的约定，反诉人与被反诉人约定的回迁期限为15个月，被反诉人延迟交付8个月，反诉原告交付回迁房屋期间共计23个月；3、被反诉人实际交付时间为2008年8月12日，回迁时间应顺延至2010年7月12日。反诉人与住宅和门市回迁户均约定了在过渡期限内给予过渡期限补偿费，2008年过渡期限补偿费标准为住宅回迁户每户为400.00元/月，回迁户总计为79户，反诉人为门市回迁户付出49个月的过渡期限补偿费1,778,120.00元，过渡期限补偿费为36,288.00元/月。由于被反诉人违反房屋拆迁置换面积协议书搬迁期限的约定，延迟交付8个月，致使反诉人为回迁户多付出8个月的过渡期限补偿费，由于被反诉人的违约行为给反诉人造成重大经济损失，应由被反诉人赔偿：住宅回迁户400.00元/月×79户×8个月=252,800.00元；门市回迁户36,288.00元/月×8个月=290,304.00元，合计543,104.00元。反诉人按《房屋拆迁置换面积协议书》的约定，以500.00元/天给付被反诉人延迟交费过渡费，被反诉人实际交付时间为2008年8月12日，回迁时间应顺延至2010年7月12日，反诉人通知被反诉人入户的时间为2011年7月27日，延迟交付时间为380天。380天×500.00元/天=190,000.00元。反诉人与被反诉人的赔偿金额抵顶后，被反诉人应赔偿反诉人经济损失353,104.00元。二、反诉人与被反诉人签订房屋拆迁置换面积协议书约定，一层回迁面积4个独立房间400平方米，二层5个独立房间490.901平方米，以外墙皮实际为准，多退少补等等。经实际测量：一层长23.7平方米×宽16.04平方米计380.148平方米，经房产测绘分摊面积21.92平方米，合计402.068平方米，增加2.068平方米计37,224.00元（2.068平方米×1.8万元/平方米）。二层长23.7平方米×宽19.84平方米计470.208平方米，经房产测绘分摊面积166.65平方米，为避免重复计算应扣减5个独立房间前走廊面积40.672平方米，实际分摊面积为125.978平方米，二层实际面积为596.186平方米，比合同约定面积490.901平方米多出105.285平方米，按照协议约定被反诉人应给付反诉人面积差价款789,637.50元（105.285平方米×0.75万元/平方米）。以上合计826,861.50元。反诉人认为，被反诉人违反协议约定给反诉人造成的经济损失应由被反诉人赔偿。故提起反诉，要求判令被反诉人赔偿反诉人经济损失353,104.00元；请求判令被反诉人给付反诉人增加面积补差款826,861.50元。
原审反诉被告第五地质勘察院在原审法院辩称，根据法院组织,原、被告工作人员共同到场对争议楼房进行的测量，一层面积不含楼梯367.33平方米，二层不含楼梯和楼道405.81平方米，这两个面积应该是实际面积，被反诉人计算的实际面积和反诉人计算的面积是不一致的，公摊面积应该由所有住户分摊，是多是少按照协议约定计算。关于赔偿损失353,104.00元的请求没有法律依据，被反诉人不予承担，在2007年8月31日，被反诉人和业主签订了一个通知，自通知下达之日起5日之内业主将房屋交给反诉人，反诉人已经在诉状中承认2008年反诉人起诉了被反诉人，在诉讼当中反诉人于2008年8月11日撤诉，反诉人与租户已经达成协议，与被反诉人无关。被反诉人回迁的只是门市，没有住宅，住宅和被反诉人无关。当时拆迁时有很多门市房，最后一个迁出房屋交给反诉人的不是被反诉人，而是其它的业户，反诉人应就晚开工是否是因为被反诉人的原因提供证据，因其他业户没有搬迁导致反诉人没有开工，被反诉人不应该承担责任。假设说所有的拆迁户都影响了反诉人的开工日期，造成损失，反诉人应该另行起诉，把所有影响开工的人包括住宅、门市全部起诉，如果有证据证实是被反诉人影响开工，那么被反诉人不推托责任，但不能这么多户的责任全由被反诉人承担。所以要求我们承担损失没有事实及法律依据。
原审法院判决认定，2007年7月31日原告第五地质勘察院与被告正亿公司签订房屋拆迁置换面积协议书，协议约定,第一条拆迁房屋面积。被告中央街382号办公楼，房屋产权证面积1950平方米，原、被告双方共同实测面积为1737.206平方米，院内各建筑物的建筑面积为428.084平方米。第二条原告置换门市面积。原告置换一楼门市4个独立房间，面积为400平方米，置换二楼门市5个独立房间，面积为490.901平方米……第五条搬迁条件及搬迁、回迁时限……（二）回迁时限1、原告于2007年9月30日前搬迁，则被告必须保证于2008年12月30日前向原告交付双方约定置换的一、二楼门市。2、若在2007年9月30日前没有满足本协议第五条“搬迁条件”的，原告不能搬迁，且搬迁时间延后，则被告向原告交付一、二楼门市时间也随之后延相同的时间……第六条其他约定（一）房屋面积丈量标准。拆迁前原告的房屋与置换后被告交付给原告的门市面积丈量标准使用一个尺度，都以外墙皮实际为准……（三）被告交付给原告置换的每个独立房间面积在90-110平方米之间（即不得小于90平方米，不得大于110平方米），被告在设计时必须予以充分考虑设计间墙；置换的总体面积活动余地不得超出10平方米，超出或不足的面积一楼按18,000.00元/平方米、二楼按7,500.00元/平方米计算，核算该面积标准以一楼400平方米、二楼490.901平方米为基数，多退少补；原、被告双方必须在该房屋交付之日起15日内补齐所涉及面积的差额款。（五）乙方在修建二楼楼梯时，必须保证从新商服住宅楼西（即原告置换到的门市西侧）处修建楼梯。（六）二楼走廊按双方约定应为一、二楼商服房均摊面积，不能全部由原告承担，否则视为被告违约。第七条违约责任……（二）由于被告的原因不能按约定的时间向原告交付置换的房屋，从逾期之日起，被告需每日向原告支付500.00元过渡费（延期费）……。
乔雅梅、衣思华、曹艳梅、张艳梅四人分别承租原告的5间房屋，因该5间租赁房屋未搬迁，被告于2008年5月12日将原告及乔雅梅等四人诉至法院，要求原告及乔雅梅等四人向被告交付原告办公楼1楼5间门市，后被告与乔雅梅等四人达成协议，乔雅梅等四人搬出拆迁房屋，被告于2008年8月11日撤回起诉。被告在庭审中自认其在2009年完成全部拆迁工作，商服住宅楼于2010年动工。2011年7月27日，被告工作人员电话通知原告接受房屋，原告因房屋面积、逾期交付房屋损失、楼梯修建位置等问题未接收房屋，后原告于2011年10月19日接收房屋。
又查明，经本院组织原、被告工作人员到现场按原、被告约定以外墙皮为准对被告交付原告房屋的面积进行了测量，其中：一楼长23.7米，一楼宽16.04米，二楼长23.7米，二楼宽19.84米（该一楼、二楼面积包含走廊及楼梯面积）；一楼楼梯长7.3米，一楼楼梯宽2.72，二楼楼梯长4.75米，二楼楼梯宽2.72米；二楼走廊长19.84米，二楼走廊宽2.6米。其中一楼至二楼楼梯位置在被告所建商服住宅楼西数第二个门市与第三个门市之间。
再查明，被告2008年度给付79户住宅拆迁户过渡期间补偿费标准为每户每月400.00元；给付门市回迁户49个月的过渡期间补偿费共计1,778,120.00元。
原审法院判决认为，原告与被告签订的房屋拆迁置换面积协议书是双方真实的意思表示，且不违反法律规定，合法有效，原、被告应按照合同约定履行各自义务。关于被告应交付原告房屋面积问题，双方签订房屋拆迁置换面积协议书时，未按房屋产权证上的面积为准计算置换面积，而是以双方外墙皮实际测量面积为准，且协议约定置换一楼门市4个独立房间，面积为400平方米，置换二楼门市5个独立房间，面积为490.901平方米，该面积应为双方约定的以外墙皮为准测量的房间的面积，不应包括建筑的分摊面积；双方同时约定二楼走廊应为一、二楼商服房均摊面积，不能全部由原告承担，故原告置换的二楼5个门市对应的走廊面积应有部分计算在被告交付原告房屋的面积中，因双方在合同中对此没有明确约定，根据双方合同约定及现场勘查测量情况，本院确认扣除楼梯对应走廊面积，原告置换的二楼5个门市对应的二楼走廊面积计算在被告交付原告房屋的面积中，综上，本院确认被告实际交付原告房屋面积一楼为360.292平方米（一楼4个门市四至面积23.7米×16.04米-一楼楼梯面积7.3米×2.72米），尚欠39.708平方米，二楼为450.216平方米（二楼5个门市四至面积23.7米×19.84米-二楼楼梯面积4.75米×2.72米-二楼楼梯对应走廊面积2.6米×2.72米），尚欠40.685平方米，故原告要求被告补偿面积不足损失请求合理部分，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告给付增加面积补差款的诉讼请求，本院不予保护。
关于原告要求被告赔偿过渡费515,000.00元的诉讼请求，双方争议焦点为原告搬迁时间及被告交付房屋时间的确定，根据双方合同约定，原告于2007年9月30前搬迁，则被告应在2008年12月30日前交付置换房屋，如未能按时搬迁，则被告交付房屋时间顺延，原告将其办公楼一楼5间门市出租给乔雅梅等四人，乔雅梅等四人未在2007年9月30日前搬出房屋，故被告交付房屋的时间应当相应顺延，因原告未举证证明其搬出房屋的时间，而被告起诉原告及乔雅梅等四人的案件的撤诉时间为2008年8月11日，并且被告自认乔雅梅等四人的搬出时间为2008年8月12日，故本院确认原告搬出房屋的最后日期为2008年8月12日；关于原告接收房屋的时间，被告工作人员张健证实其2011年7月27日电话通知被告接收房屋，被告对接到电话通知的事实认可，原告称因双方就房屋面积、延期交付房屋过渡费、修建楼梯位置等有争议，故未接收房屋，被告电话通知原告时即具备了交付房屋的条件，原告虽因其他理由未实际接收房屋，但被告通知原告之日应视为其交付房屋之日，综上，本院确认被告延期交付房屋的天数为622天，故原告该项诉讼请求合理部分，本院予以保护。关于原告要求被告赔偿未按合同约定位置修建楼梯损失10万元的请求，因原、被告未对修建楼梯位置的违约责任进行约定，且原告提供的证据不足以证明其损失系因被告未按约定位置修建楼梯造成，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失的请求，根据双方签订的房屋拆迁置换面积协议书，被反诉人应根据协议约定按时搬迁，将协议约定的所有被拆迁房屋交付反诉人，乔雅梅等四人在被反诉人处租赁的5间房屋系协议约定的被拆迁房屋，应由被反诉人负责协助完成搬迁工作，并将被拆迁房屋交付给反诉人，被反诉人对该5间房屋未能按时搬迁存在过错，因此给反诉人造成的经济损失，应由被诉讼人赔偿；反诉人主张赔偿损失的标准为因被拆迁房屋未及时搬迁，反诉人不能动工而给付其他拆迁户的8个月的过渡期限补偿费用，因反诉人自认乔雅梅等四人搬出房屋的时间为2008年8月11日，商服住宅楼动工时间为2010年，反诉人未动工并不是完全因为被反诉人未搬出房屋所致，根据公平原则，故本院酌情确定被反诉人承担在反诉人经济损失的50%的赔偿责任，即271,552.00元[（79户×400.00元/月×8个月+1,778,120.00元49个月543,104.00元×8个月）×50%]。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决，一、被告黑河正亿房地产开发有限公司给付原告黑龙江省第五地质勘察院房屋面积补差款1,019,881.50元（39.708平方米×18,000.00元/平方米+40.685平方米×7,500.00元/平方米）；二、被告黑河正亿房地产开发有限公司给付原告黑龙江省第五地质勘察院延期交付房屋过渡费311,000.00元（622天×500.00元/天）；三、驳回原告黑龙江省第五地质勘察院的其他诉讼请求；四、被反诉人（原告）黑龙江省第五地质勘察院赔偿反诉人（被告）黑河正亿房地产开发有限公司经济损失271,552.00元；五、驳回反诉人（被告）黑河正亿房地产开发有限公司的反诉请求。以上一、二、四项冲抵后，被告黑河正亿房地产开发有限公司应给付原告黑龙江省第五地质勘察院合计1,059,329.50元，与本判决发生法律效力起十日内履行完毕。本诉案件受理费20,406.00元，由原告承担4,738.00元，由被告承担15,668.00元，邮寄送达费50.00元，由被告承担，于本判决发生法律效力起十日内给付原告；反诉案件受理费7,710.00元，由被告（反诉人）承担5,936.00元，由原告（被反诉人）承担1,774.00元，于本判决发生法律效力起十日内给付被告。
判决宣判后，被告正亿公司不服，向本院提起上诉。主要上诉理由：1、被上诉人应赔偿上诉人迟延交付损失353,104.00元，被上诉人迟延交付时间为8个月,时间自2007年12月11日上诉人迁出至2008年8月11日房屋租赁方乔雅梅等四户迁出为止，根据房屋拆迁置换面积协议书约定，上诉人与被上诉人约定的回迁期限为15个月，被上诉人迟延交付8个月，上诉人应交付回迁房屋期间共计至23个月，被上诉人实际交付时间为2008年8月12日，回迁时间应顺延至2010年7月12日，上诉人与住宅、门市均约定在过渡期限内给予过渡期限补偿费，2008年过渡期限补偿标准为住宅回迁户为每户400.00元一个月，回迁房总计为79户，上诉人为门市回迁户支付49个月的过渡期补偿费计1,778,120.00元，门市回迁过渡期补偿费每月36,288.00元，由于被上诉人的违约行为给上诉人造成重大经济损失，应由被上诉人赔偿迟延交付时间为380天。与被上诉人赔偿金额相抵后，被上诉人应赔偿上诉人经济损失353,104.00元（543,104.00元-190,000.00元）;2、被上诉人应给付上诉人房屋面积补差款826,861.50元，上诉人与被上诉人约定回迁面积经实际测量一层共计380.148平方米，经房产测绘分摊面积21.92平方米，合计402.068平方米，增加2.068平方米，计37,224.00元，二层面积计470.208平方米，经房产测绘分摊面积166.65平方米，不避免重复计算应扣减5个独立房间前走廊面积为40.672平方米，实际分摊面积为125.978平方米，二层实际面积为596.186平方米，比合同约定面积491.901平方米多出105.285平方米，按照协议约定被上诉人应给付上诉人面积差价款789,637.50元。原审法院未严格依据双方当事人约定，片面理解协议内容，将应归属于上诉人公共分摊位面积和楼梯均予扣除，没有事实和法律依据。请求撤销原审法院判决，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失353,104.00元，并给付增加面积补差款826,861,050.00元，以上合计1,179,965.50元,上诉费由被上诉人承担。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人正亿公司与被上诉人第五地质勘察院于2007年7月31日签订房屋拆迁置换面积协议书,对房屋拆迁补偿事宜进行了约定,双方应按此协议内容履行折迁安置的各项补偿。上诉人主张因房屋存在不可归责于上诉人的原因,导致房屋拆迁交付时间延后,上诉人正亿公司支付给其他动迁户延期交付的赔偿应全部由被上诉人第五地质勘察院支付的主张,因双方对乔雅梅等四人最后于2008年8月12日交付房屋的事实无异议，且上诉人自认其系在2009年才完成全部拆迁工作，商服住宅楼于2010年开始施工，故上诉人主张被上诉人未按约定时间交付动迁房屋，致使其未按约定履行交付房屋的义务，并非导致房屋延期交付的全部原因，原审法院根据公平原则，酌情确定此部分以上诉人主张的50%予以赔偿，并无不当，上诉人的此项上诉请求，本院不予支持。
关于上诉人主张的被上诉人支付增加房屋面积的请求，根据双方签订的房屋拆迁置换面积协议书内容约定，拆迁前的房屋与置换后交付的房屋面积丈量使用一个尺度，都以外墙皮实际为准，实际测量的面积应按协议约定的内容进行安置给付。因双方签订房屋拆迁置换面积协议书时，未约定以房屋产权证上的面积为计算标准，且双方亦约定二楼走廊应为一、二楼商服房均摊面积，不能全部由被上诉人承担，故原审法院经过实际测量，对置换面积中楼梯部分予以扣除及以实际测量数据认定置换面积的观点，并无不当。综上，上诉人的上诉理由，均不能成立。上诉人的上诉请求，本院均不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理15,420.00元，由上诉人黑河正亿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 代柳怡
代理审判员 张可秋
代理审判员 张 岩
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 仇长城