浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）甬象民初字第921号
原告：叶光旭，男，1986年12月31日出生，汉族，职工，户籍所在地象山县，现住象山县。
委托代理人：陈光平，浙江象港律师事务所律师。
被告：象山县万象房屋开发有限公司。住所地：象山县丹西街道新丰路***号。
法定代表人：周开世，该公司总经理。
委托代理人：章国锋，浙ＸＸ宁律师事务所律师。
原告叶光旭与被告象山县万象房屋开发有限公司（以下简称万象公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年5月9日受理后，依法由审判员黄仙方适用简易程序，于2011年6月3日公开开庭审理了本案。原告叶光旭的委托代理人陈光平，被告万象公司的委托代理人章国锋到庭参加诉讼。同日，经双方当事人申请，本院准予庭外和解7日。本案现已审理终结。
原告叶光旭起诉称：2008年8月11日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，原告购买被告开发的万华康庭小区第3幢302号房屋一套，合同总价款为644546元（其中停车位40000元，自行车库19480元），合同约定的交房时间为2009年12月31日前，合同并就逾期交付房屋的违约责任进行了约定。合同签订后，原告严格依约履行了合同义务，但被告不但延期交房，且交付的房屋也不合格。按合同约定的交房时间2009年12月31日，到被告交付房屋办理交接手续2010年4月3日，已延期交房93天，被告应按约支付原告违约金29971元（644546元×0.0005元/天×93天）。双方之间纠纷虽经多次协商，但被告不肯支付。故诉至法院，请求判令：被告支付延期交房违约金29971元（644546元×0.0005元/天×93天）。
针对上述诉讼请求，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1.商品房买卖合同、购房借款合同各一份，用以证明原、被告之间的合同关系及相关约定的事实。
2.付款凭证一组，用以证明原告已支付相关款项的事实。
3.延期交房函一份，用以证明被告延期交房的事实。
4.关于立即停止万华康庭交付使用的通知一份，用以证明被告不能交付合格房屋的事实。
5.关于万华康庭相关事项的说明一份，用以证明被告延期交房理由不成立的事实。
被告万象公司在法定期限内作书面答辩称：一、双方签订的合同经政府相关职能部门备案，合法有效。合同第八条约定交付条件为“该商品房经验收合格”，根据相关法律法规规定，应是指商品房单体工程质量验收合格。讼争商品房已于2010年2月8日验收合格，2010年3月12日象山县建筑工程质量监督站（以下简称象山质监站）出具的质量监督报告确认了这一事实。因此，2010年2月8日，讼争商品房已符合交房条件。被告通知原告于2010年2月10日前交房，原告未按时办理，责任自负；二、2009年11月6日，象山质监站发出《关于加强住宅工程渗漏防治工作的通知》，被告为此增加施工工期40余天。该情形既是合同第七条约定的顺延交房，也是法律规定的情势变更，被告依法不承担违约责任，即2010年2月8日才具备交房条件被告不构成违约；三、退一步讲，就算确实要支付违约金，也只能计算到2010年2月10日，且计算基数为已付房价款，不能按总价款计算；四、2010年4月12日，经政府职能部门协调达成一致，交房时间定为2010年4月15日，被告一次性补偿各业主购房总价的2.4%。这一事实对原告同样具有法律效力，故原告请求超过房价2.4%的部分不应支持。综上，原告之诉没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。
针对其辩解，被告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1.单位工程质量竣工验收记录一份，竣工验收会议纪要一组，质量监督报告一份，用以证明讼争房屋单位工程已于2010年2月8日经验收合格的事实。
2.象山质监站[2009]15号文件一份，防水工程试水检查记录一组，用以证明因政府原因被告施工工期增加40余天，该行为既是合同约定的顺延事由，也是情势变更的事实。
3.特快专递邮件详情单、交房通知书样本各一份，用以证明讼争房屋验收合格后被告通知原告交房的事实。
4.被告与其他业主签订的补充协议样本一份，用以证明政府协调结果属事实上的合同变更，对原告也有约束力的事实。
鉴于原、被告对对方提供证据的真实性没有异议，本院对上列证据的真实性予以确认，至于是否能达到其证明目的，本院将结合上列证据综合审查判断。
根据原、被告双方的诉辩主张，本院对证据的确认，可认定本案事实如下：
2008年8月11日，原、被告以原告为买受人、被告为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的万华康庭小区第3幢3层3-302号房。主要内容有：商品房价款为585066元，同时所购停车位一个为40000元，自行车库为19480元，合同总价款为644546元；出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；因政府有关部门依法作出的行为（但出卖人违法违章原因除外），除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除上述原因外，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金；合同也约定了其他事宜。2008年8月11日，原告支付房款214546元。后原告通过按揭方式转付给被告房款430000元。2010年2月8日，万华康庭小区通过竣工验收。后万象公司书面通知原告，要求其于2010年2月10日开始办理交房手续。2010年3月10日，象山质监站出具了一份象山县建筑工程质量监督报告，主要载明：万华康庭小区工程开工日期为2007年4月20日，竣工验收日期为2010年2月8日；各项功能性指标由各方质量责任主体检验符合要求，相关试验委托具有相应资质的检测机构检测，资料已备案，竣工技术资料完整，验收组织形式合法，验收程序到位。2010年3月12日，该站盖章同意备案申请。2010年4月3日，原、被告办理了交房手续。
另查明，2009年11月6日，象山质监站发出关于加强住宅工程渗漏防治工作的通知（象建质监[2009]15号文件），要求建设单位在组织住宅工程分户验收时增加外墙全面淋水试验，合格后方可组织竣工验收。2009年12月23日，被告因此向原告发出延期交房函，认为因政府行为导致交房时间需要顺延。2010年1月21日，象山县建设局作出关于万华康庭相关事项的说明，主要认为外墙24小时淋水试验是保护业主利益的一个举措，是一项监管措施，是房屋开发建设验收的组成部分，不能作为房屋交付时间延期的理由。2010年2月10日，象山县建设局向万象公司发出关于停止万华康庭交付使用的通知（象建房[2010]3号），主要载明：万华康庭小区目前尚不具备交付使用条件，责令立即停止交房行为。同时抓紧时间整改，在达到交付使用条件后方可交付使用。同年3月8日，象山县建设局张贴告示，主要载明：万华康庭项目虽然已通过竣工验收，但部分需整改的项目仍未整改到位，故尚不具备交付条件。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、商品房买卖合同中约定的经验收合格的界定；二、象山质监站发文要求增加的外墙全面淋水试验可否构成合同约定据实延期交房的政府行为；三、违约金的计算基数。
关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房经规划验收后合格。双方选择商品房验收合格作为交付条件。原告认为商品房验收合格的含义应理解为取得象山质监站备案，被告则认为应理解为商品房竣工验收合格。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格后，方可交付使用。该条例第四十九条规定，建设行政主管部门或者其他部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。根据上述相关法律法规规定并结合《商品房买卖合同》的表述，涉案商品房经验收合格应理解为竣工验收合格。尽管讼争商品房的竣工验收日期为2010年2月8日，但2010年2月10日，象山县建设局向万象公司发出通知责令停止交房，并抓紧时间整改。直至2010年3月12日象山质监站才出具质量监督报告同意备案申请，未要求重新组织竣工验收。因此，讼争商品房实现合同约定交付条件的日期为2010年3月12日。
关于争议焦点二，原告认为象山质监站所发的通知并不是强制性的政府行为，并不构成合同约定的可延期情形，也不构成情势变更。被告认为该通知直接导致工期增加40余天，符合合同约定的政府行为，增加工期可顺延交房日期，且事实已构成合同法上的情势变更，应据实延期交房。本院认为，象山质监站发通知的目的系针对当前县内住宅工程竣工验收后渗漏现象较普遍的实际情况，依据相关法律法规和技术标准、规范规程，就技术工作方面提出要求，就本案而言主要涉及建设单位在组织住宅工程分户验收时增加外墙全面淋水试验。根据该通知精神可知，外墙是否渗漏系建设单位验收的组成部分，象山质监站所发的淋水试验通知，就是为了确保商品房无渗漏的瑕疵，属房地产开发企业的合理风险预知范畴。情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。鉴于前述，象山质监站发文要求外墙淋水试验既不属合同约定的可据实延期范畴，也不属情势变更，被告以此主张延期交房依据不足，本院不予采纳。
关于争议焦点三，原告主张按房屋总价款计算违约金，被告认为应按房价款计算违约金。本院认为，车位、车棚系买受人购买商品房的重要组成部分，不可分割使用。且根据合同第四条的规定，协议补充条款中的车位、车库款系计算房价款的组成部分，应属房价款范畴。故被告辩称单独以房价款计算违约金，依据不足，本院不予采纳。
综上，本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同完全履行义务。现被告未按合同约定及时向原告交付房屋，已属违约，应按约支付违约金。根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被告第一次向原告发交房通知书时，该商品房尚不符合约定的交付条件，该通知行为并不产生预期效力，该商品房具备交付条件时，被告仍应按约书面通知原告。2010年4月3日，原、被告办理了交房手续，且此时该商品房已符约定的交付条件。故原告主张延期交房违约金计算至2010年4月3日，于法有据，本院予以支持。违约金具体为29971元（644546元×0.0005/天×93天）。被告和其他小区业主达成补充协议时，原告既未事前授权也未事后追认，该补充协议对原告并没有约束力，被告辩称双方已达成协议，依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
被告象山县万象房屋开发有限公司应支付原告叶光旭逾期交房违约金29971元，款定于本判决生效后一个月内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费549元，减半收取274.5元，由被告象山县万象房屋开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，开户银行为中国银行宁波市分行，帐号：81×××01，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 黄仙方
二〇一一年六月十六日
代书记员 杨惠燕