广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终439号
上诉人（一审被告）桂林市林氏企业投资集团有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市漓江路11号金龙大酒店。
法定代表人林谋龙，该公司董事长。
委托代理人王筱鑫，广西君美律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）秦冬贵，男，1963年9月15日出生，汉族，农民，住广西壮族自治区桂林市临桂区。
委托代理人卢盛喜，广西亚卓律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）李桥福，男，1973年8月7日出生，汉族，自由职业，住广西壮族自治区阳朔县。
被上诉人（一审被告）吴小荣，男，1958年10月17日出生，汉族，职业不详，住广西壮族自治区桂林市象山区。
委托代理人冯波，广西务诚律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）王明生，男，1954年1月9日出生，汉族，自由职业，身份证住址吉林省通化市东昌区，现住广西壮族自治区桂林市七星区。
委托代理人冯波，广西务诚律师事务所律师。
一审被告白华玉，女，1955年9月16日出生，回族，职业不详，住广西壮族自治区桂林市象山区。
一审被告冯鑫，男，1986年6月24日出生，回族，职业不详，住广西壮族自治区桂林市象山区。
上诉人桂林市林氏企业投资集团有限公司（以下简称林氏集团公司）因租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2014）秀民初字第320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员陆建华和代理审判员周丽参加的合议庭，于2016年3月28日公开开庭审理了本案。书记员秦婧担任记录。上诉人林氏集团公司的委托代理人王筱鑫，被上诉人秦冬贵及其委托代理人卢盛喜，被上诉人李桥福，被上诉人吴小荣、王明生及其委托代理人冯波到庭参加诉讼。一审被告白华玉、冯鑫经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经批准延长审理期限一个月，现已审理终结。
一审法院经审理查明，桂林市象山区翠竹路地号为450302003020GB的工业用地（使用权面积：11951.40平方米）的土地使用权人系被告林氏集团公司，并于2008年7月25日取得了桂市国用（2008）第000529号土地使用权证书。2013年10月20日，被告林氏集团公司对该土地进行了项目名称为桂林福建大厦的基本建设投资项目登记备案，并取得了秀峰区发展和改革局颁发的登记备案号为秀发改登字（2013）004号登记备案证。
2013年8月12日，被告林氏集团公司向被告吴小荣出具了一份授权委托书，载明：“授权委托书我林氏集团公司将桂林市机场路达尔曼酒店旁（原锅炉厂）空地（约二十亩）授权交给吴小荣负责管理，管理期限直至集团公司开发该地块为止。授权单位：（加盖被告林氏集团公司公章）2013年8月12日”。
2013年8月20日，冯国强及被告李桥福、吴小荣、王明生共同签订了一份《合作协议书》，载明：“受林氏集团公司全权委托吴小荣、李桥福、王明生、冯国强共同经营管理原锅炉厂地块，经友好协商，达成共识。盖钢架大棚对外出租，协议如下：一、由吴小荣全权负责，冯国强、李桥福、王明生配合并形成团队共同负责办理桂林福建大厦项目的前期工作。二、由李桥福、王明生、冯国强三人负责对该场地的平整搭建林氏建筑设施及管理。三、租金收入由吴小荣指定专人收取，所收取的租金扣除所需支出的费用，余额按5：5分配。（吴小荣、冯国强为5，李桥福、王明生为5）。四、场地先期垫资金费用和其他费用扣除后再进行利润分配。五、设立保证金专用账户，专款专用，不得挪用。同时预留出筹建福建大厦项目前期工作费用。六、定期从租金收入账户中转出相关费用，由王明生保管，费用开支由李桥福负责，冯国强负责账目管理，所有支出凭证由吴小荣签字后方可报销入账。七、在经营合作期内，做到每月账目相符、账款相符，每月对账一次，有事共同商议，有困难共同解决。八、在经营合作期内，吴小荣、李桥福、王明生、冯国强四人共享利益，共同承担义务和风险。九、本协议一式四份，签字后生效”。协议签订后，冯国强与被告吴小荣、李桥福、王明生在上述场地内搭建钢架结构棚拟出租经营。其中被告王明生、李桥福均持有被告林氏集团公司加盖公章的工作证。被告王明生的职务为“吴总助理”，被告李桥福的职务为“项目经理”。
2013年9月8日，吴小荣代表被告林氏集团公司（乙方）与桂林市人民检察院（甲方）签订了一份协议书，载明：“甲方同意乙方使用位于桂林市达尔曼酒店旁原锅炉厂地块（图案表8734、8733以南，8733、8732以西的37.8平方米土地）作为乙方建设的桂林福州大厦的临时出入通道固定相应座中间点”。该协议加盖被告林氏集团公司公章。
2013年9月20日，被告林氏集团公司出具了一份投诉函并交付被告吴小荣，该函载明：“桂林市市容局城管支队二大队：我林氏集团公司在2000年购买了原桂林市锅炉厂的厂址地皮（位于桂林市机场路达尔曼酒店旁），闲置了多年。目前我集团公司准备开发此地块建设福州大厦发现院里现居住十几户人家，在没有经过同意和批准的情况下私搭乱建，严重的损害了我林氏集团的自身利益和合法权益，我公司先后派出多名工作人员前往该处洽谈协商均无结果。为了维护我们林氏集团的合法权益不被他人侵占，我们强烈请求市容局城管支队二大队拆除不合法的、侵占他人权益的不合法行为，清除私搭乱建。为早日建成福州大厦，清除障碍，使工期按时完成，让桂林更美丽，更漂亮”。该函加盖了被告林氏集团公司公章。
2013年10月14日，被告林氏集团公司向李桥福出具了一份委托书，载明：“委托书桂林市城管支队：我单位现委托李桥福身份证号：450321197308076014到贵处办理申请办理钢架搭棚罚款保留业务，请予以办理”。被告林氏集团公司在该委托书上加盖公章。
2013年10月24日，被告李桥福向原告出示了其与被告林氏集团公司的授权委托书，并以桂林林氏投资集团建设福建大厦筹建处的名义与原告签订了一份协议书，载明：“甲方：桂林林氏投资集团建设福建大厦筹建处。乙方：秦冬贵。经甲、乙双方友好协商达成以下协议：1、甲方将位于达尔曼酒店旁临街门面出租给乙方，第一排临街门面面积约1600平方米（交门面时按实际面积计算），租金为45元／平方米。第二排门面面积450平方米，租金为35元／平方米。2、乙方一次性交给甲方租用门面保证金人民币壹十万元整。3、甲方于近期内交第一排门面给乙方使用，第二排门面正在施工竣工后交付给乙方使用。4、甲方负责将水、电接到门面外的固定地点，水、电接到室内由乙方负责。5、甲方负责将门面用钢结构盖好，四周围墙、外墙内部批好灰，门面安装卷闸门，地面硬化做好即可交付给乙方使用。6、甲方将根据乙方的要求安放排污、排水管道，如交付门面后甲方需要改动，费用由乙方承担。7、门面内部的隔墙、装修等设施费用由乙方自行承担。8、该协议为临时协议，甲方将门面交付乙方后更换正式协议。门面租赁协议签订日期为三年，满三年后乙方可续签”。被告李桥福在该协议上签字捺手印并加盖桂林市林氏集团建设福建大厦筹建处章。
2013年10月24日，原告将门面押金10万元交付给被告李桥福。被告李桥福向原告出具了一份收条，载明：“今收到秦冬贵交来租赁门面押金人民币共计壹拾万元正（100000元）”。被告李桥福在该协议上签字捺手印并加盖桂林市林氏集团建设福建大厦筹建处章。
2013年10月29日，桂林市秀峰区城市管理监察大队对冯国强及被告吴小荣、李桥福、王明生等人正在搭建过程中的钢架结构棚进行涉嫌违法建筑查处，并下发了住房和城乡建设行政执法调查通知书，载明：“桂林林氏企业投资集团有限公司：为了查明你在机场路北面达尔曼酒店西面搭建钢架结构棚（在建），依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，本机关决定于2013年11月1日在甲山街道办事处214室（飞凤路66号），对你（单位）建钢架结构棚（在建）的有关情况进行调查”。同日，桂林市秀峰区城市管理监察大队及桂林市规划局下发了一份责令停止违法行为通知书，载明：“桂林林氏企业投资集团有限公司：经查，你（单位）于2013年10月29日在机场路北面达尔曼酒店西面建钢架结构棚（在建）的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定。依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，我机关责令你（单位）立即停止违法行为”。根据桂林市秀峰区城市管理监察大队所提供的住房和城乡建设行政执法文书送达回证，上述调查通知书及责令停止违法行为通知书已经以留置送达的方式送达，并拍照取证。但吴小荣、李桥福、王明生、冯国强、林氏集团公司未按照指定时间和地点接受调查询问。
2013年12月17日，被告吴小荣以桂林林氏投资集团建设福建大厦筹建处（甲方）的名义与原告（乙方）签订了一份租赁合同书。载明：“甲方将位于达尔曼酒店旁临街门面出租给乙方，第一排临街门面面积787.65平方米，租金为45元／平方米。第二排门面面积667.68平方米，租金为35元／平方米。（一）、乙方义务1、乙方一次性交给甲方租用门面保证金人民币壹拾万（100000）元整。2、乙方按时交纳租金，租金按季度收取（先交房租后使用、每月租金为58813元。按三个月计算一季度，合同期从2013年12月28日起至2016年12月28日止。租金从2014年元月6日起算。6、乙方在经营过程中，遇到不可抗拒自然灾害如地震、水灾甲方没有责任。遇雪灾甲乙双方协商解决，政府征用土地由甲方帮助乙方向政府追赔装修等相关损失。12、门面内部的隔墙、装修等设施费用由乙方自己承担。（二）、甲方责任1、甲方负责将水、电接到门面外的固定地点，水、电接到室内由乙方负责。2、甲方负责将门面用钢结构盖好，四周围墙、围墙内部批好灰，门面安装卷闸门，地面硬化做好即可交付给乙方使用。5、门面租赁合同签订日期暂定三年，满三年后甲方将保证金不计利息如数退还给乙方。甲方账号：62×××77工商银行开户姓名：冯国强”。被告吴小荣在该协议上签字捺手印。
上述合同签订后，被告李桥福将上述租赁房屋的钥匙给了原告。原告于2013年12月18日进场装修，并于2014年1月13日开始进行试营业，经营名为“秦记巴马山香牛寨”的餐饮生意。
2014年1月3日，原告通过其广西农村信用社的账户转账支付2013年12月17日至2014年3月16日的租金172939元至冯国强在工商银行账号为62×××77的账户。租金实为176439元，原告为冯国强及被告李桥福、王明生、吴小荣另垫付3500元款项，扣除后原告实际交付租金172939元。
2014年2月26日，秀峰区琴潭园区建设指挥部向原告下发书面通知，载明：“经营户：根据琴潭片区改造及文化广场建设项目的工作需要，经园区指挥部研究决定，所有在征收范围违法建筑内的经营户，于2014年3月10日前自行搬迁完毕，逾期不搬，所造成的损失，经营户自行负责”。
同日，被告林氏集团公司向原告出具书面通知，载明：“秦记巴马山香牛寨：根据桂林市秀峰区琴潭片区改造及文化广场建设项目的需要，我公司地块上的房屋建筑属于征收范围，请你于2014年3月10日前拆除之前的违章建筑并撤离出该地块”。
2014年3月3日，桂林市秀峰区城市管理监察大队向原告下发书面通知，载明：“秦记巴马山香牛寨：因你租住的房屋属于违法建筑，依据有关法律的规定，政府决定于2014年3月20日对该违法建筑进行依法拆除，请你积极配合政府的工作，于2014年3月10日前自行清理违法建筑内的机械设备及其物品。逾期不清理，所造成的损失自行负责”。
2014年3月5日，桂林市规划局向被告林氏集团公司、吴小荣下发了一份编号为市规行告（2014）秀第079号《住房和城乡建设行政处罚（听证）告知书》，载明：“林氏集团（吴小荣）经查，你（单位）在机场路北面建钢架结构房（已建）4410平方米的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，本机关拟向你（单位）作出限期拆除所建违法建筑的行政处罚。根据《中华人民共和国行政处罚法》的规定，你（单位）享有以下第一、二项权利。”被告林氏集团公司、吴小荣拒收，执法人员在秀峰区街道办事处工作人员的见证下，采取留置送达的方式将该通知书张贴在违法建筑墙上，并拍照取证。被告林氏集团公司、吴小荣均未在规定期限内提出听证申请。2014年3月8日，桂林市规划局向被告林氏集团公司、吴小荣下发编号为市规行决字（2014）秀第079号《广西建设行政处罚决定书》，该决定书载明：“林氏集团（吴小荣）：你（单位）未经城乡规划主管部门批准，擅自在机场路北面建钢架结构房（已建）4410平方米（具体位置详见勘验图）的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，本机关决定对你（单位）作出如下行政处罚：限于2014年3月15日前拆除所建违法建筑”。被告林氏集团公司、吴小荣拒收上述通知，执法人员在秀峰区街道办事处工作人员的见证下，采取留置送达的方式将该通知书张贴在违法建筑墙上，并拍照取证。2014年3月24日，被告王明生、李桥福以及案外人刘成权以该处罚决定书决定处罚对象错误为由，向桂林市人民政府申请行政复议。桂林市人民政府于2014年6月19日作出市政复决（2014）118号行政复议决定书，认为被告吴小荣受被告林氏集团公司委托管理原锅炉厂地块，并与被告王明生、李桥福等签订合作协议，建钢架棚对外出租，但未经城乡规划行政主管部门批准，在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在机场路北面建钢架结构房的行为，属违法建筑。林氏集团（吴小荣）拒不配合执法人员对违法建筑的调查，亦未提及与王明生、李桥福等人合作建钢架棚的相关情况，林氏集团（吴小荣）作为土地管理方应对违法建设行为负责，申请人的复议申请理由不成立，原行政处罚认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，处罚得当，维持原处罚决定书。2014年3月18日，原告停止“秦记巴马山香牛寨”的经营并陆续开始处理经营用品。
2014年3月24日，经原告授权，广西春良律师事务委托广西正意价格评估集团有限公司作出了桂正价桂估字（2014）60077号《关于门面装修及设施结论报告书》，对位于桂林市机场路达尔曼酒店旁（原锅炉厂）的秦记巴马香牛寨门面的装修及设施进行了价格评估，该公司委托价格评估人员对评估标的现场进行了勘查。通过该门面装修项目、设施清单的价格市场调查，确定其重置价格，再根据其使用现状确定其综合成新率。通过以上计算确定秦记巴马山香牛寨门面的装修及设施价格在评估基准日（2014年3月10日）的价格为400517元。其中包括：广告灯1995元、墙10126.05元、围墙8527.2元、住房围墙7994.25元、地面1881元、保管房4263.6元、厨房墙6715.17元、厕所11400元、包厢26600元、上方吊顶25194元、下方吊顶6840元、厨房地面砖7600元、消水沟盖铁板4987.5元、墙砖7600元、地面40612.5元、路面4275元、水电66500元、拉门7600元、天面亮瓦38475元、围上面铁皮4180元、招牌和内墙画1140元、地面油漆12597元、厨房餐具桌子42788元、煤气14368.75元、灶管9500元、饭柜1425元、热水器769.5元、冰柜7125元、不锈钢架8830.25元、收银台酒柜4750元、餐纸817元、车辆3040元。
2014年3月25日，原告撤离上述门面，上述门面及钢架结构棚被依法拆除。之后原告为追索其损失与被告等发生纠纷，遂诉至该院。
在本案的审理过程中，该院至桂林市城管支队二大队进行调查，并对该大队队长戴端辉做了一份谈话笔录，其陈述称：“根据委托书（2013年11月10日）中李桥福的权限，我单位接受了李桥福和王明生送来的申请报告和申请书，认可了李桥福的权限。还有李桥福交来的林谋龙的身份证复印件，该复印件上有林氏集团公司的公章”，当该院询问：“林谋龙对李桥福的授权还有其他证据证明吗？”其回答：“当时我们一起执行工作时，林谋龙在处理福建大厦前期工作时也是知道的。原来土地上有其他的违章建筑，后来没有拆，因为没有批文，不好做工作。之后李桥福他们又在上面建了钢棚，再后来秀峰区政府就拆除了”。
一审法院审理认为，本案主要有如下争议焦点：一、原告与被告吴小荣签订的租赁合同的效力问题；二、冯国强与被告李桥福、王明生、吴小荣、林氏集团公司之间的法律关系问题以及在本案中的责任问题；三、原告要求退还押金及租金共270000元、赔偿门面装修、设备损失400517元有无事实及法律依据的问题。
一、原告与被告吴小荣签订的租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。桂林市机场路达尔曼酒店旁（原锅炉厂）空地所搭建的钢架结构棚，系在未取得建设工程规划许可证的情况下擅自搭建，属违法建筑，这一事实已经被桂林市规划局所下发的市规行决字（2014）秀第079号《广西建设行政处罚决定书》及桂林市人民政府所作出的市政复决（2014）118号行政复议决定书先后认定。现钢架结构棚已被依法拆除，故被告吴小荣与原告就此临时建筑所订立的租赁合同无效。
二、冯国强与被告李桥福、王明生、吴小荣、林氏集团公司之间的法律关系及在本案中的责任问题。冯国强及被告李桥福、吴小荣、王明生四人就共同经营管理被告林氏集团公司的原锅炉厂地块并盖钢架大棚对外出租事宜达成了合伙协议，有四人签订的《合作协议书》所证实。被告吴小荣与被告林氏集团公司之间形成委托合同关系，被告林氏集团公司授权被告吴小荣对诉争地块负责管理，管理期限直至被告林氏集团公司开发该地块为止。“管理”一词用语含糊，并不能直接明确被告吴小荣的具体受托事项，故该院仅从双方在该场地上的行为判断“管理”所包含的内容。根据本案查明的案件事实，被告吴小荣在接受被告林氏集团公司授权后，持有被告林氏集团公司盖章的投诉函（2013年9月20日），代表被告林氏集团公司与桂林市人民检察院签订借用通道协议，并为该地块办理了筹建福建大厦备案等相关事宜，表明被告吴小荣实际系接受被告林氏集团公司委托，并与冯国强以及被告李桥福、王明生一起负责该地块福建大厦项目的前期筹备工作。被告林氏集团公司提出的仅仅是让被告吴小荣在该场地堆放钢材的辩解意见，与上述事实不符，该院不予支持。根据被告林氏集团公司出具给被告李桥福的授权委托书，其内容为“办理申请办理钢架搭棚罚款保留业务”，说明被告林氏集团公司对被告吴小荣、李桥福、王明生与冯国强合伙在该场地搭建钢架结构棚的行为，不仅是知情的，而且持认可的态度，而之后被告吴小荣将场地出租给原告装修经营均是公开进行，被告林氏集团公司未提供任何证据证明其对此持反对态度。综合上述证据，该院认定，被告林氏集团公司授权被告吴小荣“管理”该场地，包括了在该场地上进行搭建钢架结构棚并出租的事项。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。被告吴小荣虽是以自己的名义与原告签订租赁合同，但其在签订合同时向原告出示了其与被告林氏集团公司的授权委托书，故本案租赁合同直接约束原告与被告林氏集团公司，其无效的法律后果直接由原告与被告林氏集团公司承担。故原告要求冯国强及被告李桥福、吴小荣、王明生承担责任的诉讼请求该院不予支持。至于被告林氏集团公司与李桥福、吴小荣、冯国强、王明生之间因委托关系而形成的纠纷，可另案诉讼。三、原告要求退还押金及租金共270000元，赔偿门面装修、设备损失400517元有无事实及法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案的租赁合同无效，各方因租赁合同所取得的财产应予以返还或折价补偿，并根据过错程度各自承担相应的责任。本案被告林氏集团公司在没有获得相关建筑审批手续，且被桂林市城管部门下文要求停止建设的情况下仍继续搭建钢架结构棚并出租给原告，存在过错。原告在签订合同时没有仔细审查钢架结构棚的相关审批手续，其也存在过错。根据双方的过错程度，该院认定被告林氏集团公司与原告的过错程度为8：2。
押金部分。原告向被告李桥福交纳押金100000元。因租赁合同无效，此部分款项应由被告林氏集团公司全额退还原告。
租金部分。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。原告向冯国强支付了2013年12月17日至2014年3月16日的租金。而原告实际使用房屋从2013年12月18日至2014年3月25日搬离。被告提出的原告租金应抵扣房屋占用费的辩解意见，符合上述法律规定，故原告要求被告退还租金的诉讼请求，该院不予支持。
设备及装修损失方面。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。根据原告与被告李桥福、吴小荣签订的协议书、租赁合同，均约定门面内部的隔墙、装修等设施费用由乙方自行承担，原告出于经营需要也必须对门面进行装修，这也符合常理和商业惯例，由此可以判定，被告吴小荣是同意原告对门面内部进行装修的。现租赁合同无效，且租赁物的钢架结构棚已经因为违法而被拆除，故应按双方导致合同无效的过错程度分担原告的装修现值损失。根据庭审查明的案件事实，属于设施类的物品，原告已经实际进行了处理。故其所请求的厨房餐具桌子、煤气、灶管、饭柜、热水器、冰柜、不锈钢架、收银台酒拒、餐纸、车辆等物品，因其已经实际处理，且未能出具证据证明其因此遭受的贬值损失，该院不予支持。装修部分包括广告灯1995元、墙10126.05元、围墙8527.2元、住房围墙7994.25元、地面1881元、保管房4263.6元、厨房墙6715.17元、厕所11400元、包厢26600元、上方吊顶25194元、下方吊顶6840元、厨房地面砖7600元、消水沟盖铁板4987.5元、墙砖7600元、地面40612.5元、路面4275元、水电66500元、拉门7600元、天面亮瓦38475元、围上面铁皮4180元、招牌和内墙画1140元、地面油漆12597元。根据租赁合同约定，甲方（被告吴小荣）负责将门面用钢结构盖好，四周围墙、外墙内部批好灰，门面安装卷闸门，地面硬化做好即可交付给乙方使用。而原告未能出具足够证据证实其在接收门面时提出过异议，故应视为被告已经按照合同将租赁门面用钢结构盖好，四周围墙、外墙内部批好灰，门面安装卷闸门，地面硬化做好并交付原告，故原告所请求的墙10126.05元、围墙8527.2元、住房围墙7994.25元、地面1881元、地面40612.5元的费用该院不予支持。其余费用：广告灯1995元＋保管房4263.6元＋厨房墙6715.17元＋厕所11400元＋包厢26600元＋上方吊顶25194元＋下方吊顶6840元＋厨房地面砖7600元＋消水沟盖铁板4987.5元＋墙砖7600元＋路面4275元＋水电66500元＋拉门7600元＋天面亮瓦38475元＋围上面铁皮4180元＋招牌和内墙画1140元＋地面油漆12597元＝237962.27元。其中237962.27×80%＝190369.82元由被告林氏集团公司承担并赔偿原告，剩余237962.27×20%＝47592.45元由原告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第五十八条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条的规定，判决如下：
一、被告桂林林氏企业投资集团有限公司退还原告秦冬贵押金100000元；
二、被告桂林林氏企业投资集团有限公司赔偿原告秦冬贵装修损失190369.82元；
三、驳回原告秦冬贵的其他诉讼请求。
本案件受理费10570元、保全费2270元，合计12840元（原告已预交），由被告桂林林氏企业投资集团有限公司负担5500元，剩余7340元由原告负担。
上诉人林氏集团公司不服一审判决，上诉称：第一、一审法院对于上诉人与被上诉人吴小荣、冯国强、李桥福、王明生存在委托关系，且该委托关系包括在争议场地上进行搭建钢架结构棚并出租事项的认定实属错误。
上诉人认为，上诉人从未将争议场地授权委托交由被上诉人吴小荣等进行搭建钢架结构棚并出租，理由如下：
1、从一审各方当事人提供的证据表明，被上诉人吴小荣等并未持有上诉人向其提供的就争议场地进行搭建钢架结构棚并出租的授权委托手续。本案中唯一一份形成于2013年8月12日由上诉人委托被上诉人吴小荣对于争议场地进行管理的委托书中的委托事项并未包含搭建钢架结构棚及出租的任何表述；
2、被上诉人吴小荣等向一审法院提交用以证明其与上诉人之间存在“管理”授权的三份加盖上诉人公章的关键证据，经司法鉴定均系伪造。因此，被上诉人吴小荣等存在恶意扩大其管理权限谋取私利的行为，并不构成表见代理；
3、一审法院以被上诉人吴小荣等持有加盖上诉人公章的系列材料便作出吴小荣等有权代表上诉人就争议场地开展经营业务的认定过于牵强。上诉人认为，被上诉人吴小荣等持有的这些材料，仅能证明上诉人对外出具过该材料，而不能认定系被上诉人吴小荣等代表上诉人对外出具，且这些材料中并未有任何体现上诉人委托被上诉人吴小荣的内容表述。
基于上述，上诉人认为一审法院对于被上诉人吴小荣等与上诉人之间存在委托其开展争议场地经营性业务，即在争议场地进行搭建钢架结构棚及出租的认定，证据不足，属于错误认定，应予改判。
第二、一审法院对于被上诉人秦冬贵与被上诉人吴小荣等签订的《租赁协议》认定无效后，对于无效后果的承担判决实属错误，应予改判。
上诉人认为，既然一审法院对于被上诉人秦冬贵与被上诉人吴小荥等签订的《租赁协议》做出了无效的认定，那么根据合同法的相关规定，无效的合同自始无效。即合同的签订主体不存在有效的合同内容，各签订主体应当按照法定履行相应的返还义务。结合本案的事实，上述《租赁合同》签订的主体为被上诉人秦冬贵与被上诉人吴小荣等。既然合同被确认为无效合同，则假设上诉人授权了被上诉人吴小荣等经营性业务的委托，亦不存在法律效力的产生。故在此种合同无效的情况下，哪一方取得了财物务，就应当依法履行返还义务。很明显，在本案中所有证据均表明取得财物的一方为被上诉人吴小荣等。上诉人并未从被上诉人秦冬贵处收取任何财物或获取任何利益，因此不应当由上诉人承担返还义务。
另一方面，通过上述论述，既然本案涉及的《租赁合同》被一审法院认定为无效，且合同的相对方为被上诉人秦冬贵与被上诉人吴小荣等，那么在损失赔偿方面亦应当由其双方分担责任。上诉人并未参与该无效合同当中，因此不应当承担任何损失赔偿责任。
综上所述，上诉人认为：一审法院对于本案的事实认定存在错误，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人秦冬贵的全部诉讼请求；3、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人秦冬贵答辩称，一、上诉人授权被上诉人吴小荣等对场地进行管理，是包括搭建钢架结构棚并出租。2013年8月12日上诉人授权被上诉人吴小荣等对场地进行管理，管理期限至上诉人开发该地块为止。其次，被上诉人吴小荣接受上诉人授权后，持有上诉人盖章的投诉函，与桂林市人民检察院签订协议书，表明被上诉人吴小荣实际是接受上诉人委托，负责前期筹备工作。2013年10月14日，上诉人出具给被上诉人向桂林市城管支队的委托书，申请办理钢架棚罚款保留业务。被上诉人将出租场地出租给秦冬贵都是公开的，上诉人对此也没有持反对态度。综合两份委托书和一份投诉函，可以认定管理包括在该场地上进行搭建钢架结构棚并出租的事项；二、根据《合同法》第402条规定，吴小荣虽然以自己名义与答辩人签订租赁合同，但签订合同时已经出具了上诉人的授权委托书，答辩人有理由相信这个场地是上诉人的。因此，一审判决正确，请求维持原判。
被上诉人李桥福、吴小荣、王明生答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：上诉人林氏集团公司是否委托被上诉人吴小荣等人在争议场地上进行搭建钢架结构棚并出租。
上诉人林氏集团公司对争议事实的意见：被上诉人吴小荣等并未持有上诉人就争议场地进行搭建钢架结构棚并出租的授权委托手续，即上述等人手中持有的授权委托书中并无“搭建钢架结构棚并出租”的内容，且用以证明其与上诉人之间存在“管理”授权的三份加盖上诉人公章的关键证据，经司法鉴定均系伪造。因此，一审判决认定上诉人林氏集团公司委托被上诉人吴小荣等人进行搭建钢架结构棚并出租，不符合本案事实。
被上诉人秦冬贵对争议事实的意见：上诉人授权被上诉人吴小荣等对场地进行管理，包括搭建钢架结构棚并出租，因此，一审判决的认定并无错误。
被上诉人李桥福、吴小荣、王明生对争议事实的意见：一审判决认定上诉人林氏集团公司委托被上诉人吴小荣等人在本案争议场地内进行搭建钢架结构棚并出租是正确的。
本院对当事人争议事实的分析与认定：根据查明的本案事实，涉案当事人对上诉人委托被上诉人吴小荣等“管理”争议场地均无异议，说明被上诉人吴小荣等基于“管理”授权，在争议场地内进行的民事活动与上诉人有关联。至于上诉人提出委托书中没有委托被上诉人吴小荣等在争议场地内进行搭建钢架结构棚并出租的内容问题，因被上诉人吴小荣等搭建钢架结构棚并予以出租，上诉人林氏集团公司是知情和认可的（有其出具给被上诉人李桥福“办理申请办理钢架搭棚罚款保留业务”的授权委托书证实），也未持反对态度，且桂林市城管部门就该钢架搭棚作出的一系列行政措施（即住房和城乡建设行政执法调查通知书、停止违法行为通知书、住房和城乡建设行政处罚（听证）告知书、广西建设行政处罚决定书及市政复决（2014）118号行政复议决定书），针对的主体均有上诉人林氏集团公司。因此，作为土地使用人的上诉人林氏集团公司委托被上诉人吴小荣等“管理”本案争议场地的事项，应当包含搭建钢架结构棚并出租等所有内容。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉可知，其提出的上诉主张一是其委托被上诉人吴小荣等人在争议场地搭建钢架结构棚并出租的事实是否成立的问题，二是上诉人并非本案租赁合同的签订主体，且通过该合同取得被上诉人秦冬贵交付的押金和租金系被上诉人吴小荣等人，故上诉人作为非合同相对人不应承担该合同被确认为无效合同后相应的法律后果问题。关于上诉人主张的问题一，以上已经在“分析与认定”中作出阐述，在此不再复述。关于上诉人主张的问题二，一审判决认为“《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。被告吴小荣虽是以自己的名义与原告签订租赁合同，但其在签订合同时向原告出示了其与被告林氏集团公司的授权委托书，故本案租赁合同直接约束原告与被告林氏集团公司，其无效的法律后果直接由原告与被告林氏集团公司承担。”对此，本院予以认同，故上诉人的该项主张不成立。
综上所述，本院对上诉人的上诉理由不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，审理程序合法，适用法律实体处分正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5656元，由上诉人桂林市林氏企业投资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王治斌
审 判 员 陆建华
代理审判员 周 丽
二〇一六年六月二日
书 记 员 秦 婧