广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2878号
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司。住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。
法定代表人：孙通文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王翠琴，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：苏耀明，男，1977年12月10日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：陈英刁，女，1977年11月15日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：苏均孝，男，1947年12月14日出生，汉族，住广东省中山市。
上述被上诉人的共同委托代理人：申文厚，广东海联泰达律师事务所律师。
上述被上诉人的共同委托代理人：杨志辉，广东海联泰达律师事务所律师助理。
上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人苏耀明、陈英刁、苏均孝商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
通大公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。判断双方当事人约定的违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准。一审法院以双方约定的违约金的计算方法是否与银行同期同类贷款利率相符作为判断违约金是否过高的标准，属于适用法律错误。二、因通大公司已将涉案商品房交付买受人，故通大公司逾期办证不影响买受人对商品房的占有、使用或处分。一审法院亦已认定买受人已实现商品房的基本价值。因此，即使通大公司存在违约行为，该违约行为亦未给买受人造成损失。三、若因通大公司逾期办证，需向涉案小区业主支付巨额违约金，则通大公司将无力履行相应的赔偿义务，业主权利亦将失去保障。四、通大公司逾期办证应支付的违约金应按购房人已付首期款为计算基数进行计算。五、一审判决确定通大公司应支付逾期办证违约金的起算时间有误。应从通大公司实际交房之日加上540个工作日起算，而非以合同约定的交房时间加上540个工作日起算。六、一审法院对逾期交楼违约金诉讼时效的法律适用有误。即使通大公司存在逾期递件的问题，买受人亦应自知道权利被侵害之日（2012年7月6日）起两年内（2014年7月6日前）主张权利，故买受人提起本案诉讼已超过诉讼时效。
苏耀明、陈英刁、苏均孝辩称，一审判决正确，应予以维持。通大公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。
苏耀明、陈英刁、苏均孝向一审法院起诉请求：1.通大公司为苏耀明、陈英刁、苏均孝办理房地产权证并交给苏耀明、陈英刁、苏均孝；2.通大公司向苏耀明、陈英刁、苏均孝支付逾期办证违约金[从2012年3月25日起以总房款271668元为基数按每日万分之二计算至苏耀明、陈英刁、苏均孝收到通大公司交付的房地产权属证时止，至起诉时的违约金为63624.64元]。
一审法院认定事实：2009年3月22日，苏耀明、陈英刁、苏均孝与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：苏耀明、陈英刁、苏均孝购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭5幢503房，房价款为271668元；现金付款54668元约定付款时间为2009年3月22日，商业贷款217000元约定付款时间为2009年4月22日。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2009年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿。”《中山市商品房买卖合同》签订后，苏耀明、陈英刁、苏均孝向通大公司支付了房价款271668元，并由通大公司向苏耀明、陈英刁、苏均孝出具购房发票。2010年5月1日，苏耀明、陈英刁、苏均孝与通大公司签订和解协议一份，约定：苏耀明、陈英刁、苏均孝需在签订本协议书之日起10工作日内前往旭日御华庭小区物业管理中心办理上述商品房的收楼手续，通大公司免收苏耀明、陈英刁、苏均孝从收楼之日起30个月的物业管理费即2010年5月1日起至2012年10月30日等内容。苏耀明、陈英刁、苏均孝称通大公司于2010年2月1日将上述商品房交付苏耀明、陈英刁、苏均孝使用，但未能提供证据证明。2014年3月18日，通大公司将上述商品房办理权属登记资料交至中山市房地产交易登记管理所。2014年4月16日，国土管理部门出具了上述商品房的房地产权属证书[房地产权属人为苏耀明、陈英刁、苏均孝，土地证号为中府国用（2014）第易04005**，房屋证号为粤房地权证中府字第××、02××12、0214026813]给通大公司，但通大公司至今未交付苏耀明、陈英刁、苏均孝。后苏耀明、陈英刁、苏均孝以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期办证违约金，通大公司不予支付。为此，苏耀明、陈英刁、苏均孝诉至一审法院，提出前述诉求。
一审法院认为，双方签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。
关于苏耀明、陈英刁、苏均孝请求办证的问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应于商品房交付使用后540个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，作为出卖人的通大公司已将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，国土管理部门也出具了上述商品房的房地产权属证书给通大公司，通大公司履行了合同义务。通大公司在收取国土管理部门出具涉案商品房的房地产权属证书后以苏耀明、陈英刁、苏均孝未能付清相关费用为由至今未交付苏耀明、陈英刁、苏均孝，但其未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。通大公司未将涉案商品房的房地产权属证书交还苏耀明、陈英刁、苏均孝，缺乏事实和法律依据，故苏耀明、陈英刁、苏均孝请求通大公司向其交还涉案商品房的房地产权属证书，理据充分，一审法院依法予以支持。
关于违约金的问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后540个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日，故应从合同约定交房之日起算备案时间，现苏耀明、陈英刁、苏均孝主张从2010年2月1日起起算备案时间，与法不悖，一审法院予以准许。依据上述约定，通大公司应于交付后540个工作日内即2012年3月16日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但其于2014年3月18日才将上述商品房办理权属登记资料交至中山市房地产交易登记管理所，显然属于通大公司违约，通大公司应承担相应的违约责任，逾期办证违约金应从2012年3月17日起计算，苏耀明、陈英刁、苏均孝主张从2012年3月25日起计算，与法不悖，一审法院予以准许。依据上述约定，通大公司持相关资料到权属登记机关递件即完成其合同义务，而权属登记机关从收到资料至核发权属证书的时间并不包含在双方合同约定的期限内，逾期办证违约金应计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日即2014年3月18日，2012年3月25日起至2014年3月18日期间的逾期递件办证违约金38794.19元（271668元×714天×2/10000）。由于苏耀明、陈英刁、苏均孝已实际使用涉案商品房，实现了商品房的基本价值，且未能提供证据证明其损失，上述违约金显然过高，结合合同的履行情况、通大公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定通大公司向苏耀明、陈英刁、苏均孝支付逾期递件办证违约金27000元。
关于通大公司主张逾期办证违约金的诉讼时效问题。双方签订的商品房买卖合同约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。一审法院认为，上述条款约定的逾期办证违约金按日累加计算，是卖方逾期办证时买方可以主张得到违约金债权的计算方法，而非每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。逾期办证期间的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，应当根据《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定计算诉讼时效，故一审法院对通大公司关于涉案商品房逾期办证违约金已超出两年诉讼时效的债权不予支持的主张不予采信。
关于违约金计算基数的问题。通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定按首期款作违约金计算基数，因该条款并未对逾期办证计算违约金基数进行约定，故通大公司的辩解理由不成立。
关于违约金计算标准是否过高的问题。通大公司应根据商品房买卖合同第十四条的约定按苏耀明、陈英刁、苏均孝已付房价款的每日万分之二计算违约金给三原告。通大公司辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故通大公司的辩解理由不成立。
综上，苏耀明、陈英刁、苏均孝诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起十五日内向苏耀明、陈英刁、苏均孝交付位于中山市旭日御华庭5幢503房的房地产权属证书[房地产权属人为苏耀明、陈英刁、苏均孝，土地证号为中府国用（2014）第易04005**，房屋证号为粤房地权证中府字第××、02××12、0214026813]；二、通大公司于一审判决生效之日起十五日内向苏耀明、陈英刁、苏均孝支付逾期递件办证违约金27000元；三、驳回苏耀明、陈英刁、苏均孝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1390元，减半收取695元，由通大公司负担。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：苏耀明、陈英刁、苏均孝与通大公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议均系通大公司提供的格式合同。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，通大公司与苏耀明、陈英刁、苏均孝均对通大公司逾期递件办证的违约事实没有异议，苏耀明、陈英刁、苏均孝亦未对一审判决确定通大公司应向其支付的逾期办证违约金提起上诉，故本案二审争议焦点有四：一是双方约定的逾期办证违约金究竟应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数；二是一审判决确定通大公司应支付逾期办证违约金的起算时间是否有误；三是双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高；四是买受人主张的逾期办证违约金是否经过诉讼时效。
关于争议焦点一，即双方约定的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数的问题。通大公司主张，根据《合同补充协议一》第三条的约定，若买受人系通过按揭方式支付购房款，则通大公司应支付的逾期办证违约金应以买受人已支付的首期款为计算基数。买受人则主张，补充协议中的上述约定仅适用于买受人主张解除合同的情形，而本案中买受人仅主张逾期办证违约金，并未主张解除合同。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商品房买卖合同》已对通大公司逾期办证、逾期交房所需支付的违约金作出明确约定，即均明确通大公司应支付的逾期办证、逾期交房违约金应以“买受人已付房价款”作为计算基数，双方的上述约定十分明确，并无歧义。按照通常之理解，已付房价款应指买受人已实际支付之购房款，即既包括买受人所支付之首期款，亦当然包括买受人通过按揭案方式已实际支付之购房款。买受人直接向通大公司支付之首期款视作买受人已支付之价款，双方并无争议。但即使是买受人以按揭的方式通过贷款银行向通大公司所支付之购房款，最终由买受人向银行承担清偿之责任，并无碍于通大公司对该部分购房款之领受及使用。因补充协议对于“已付房价款”作出限缩解释，致生歧义。补充协议中对于“已付房价款”所作之约定，限制了买受人就通大公司的违约行为可获得之退款及赔偿金。即买受人在通大公司逾期交房或逾期办证而选择解除合同时，若买受人系通过银行贷款的方式支付购房款，则买受人连主张通大公司退还全部已付购房款之权利亦不能保障。由此可见，补充协议对于已付房价款的上述约定，于买受人的权利影响甚巨。而通过考量上述补充协议的内容可知，上述补充协议为通大公司欲反复使用而预先制定之格式合同。通大公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。通大公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于“已付房价款”所作的上述限缩解释及约定，限制了买受人在通大公司违约时可获得之赔偿款，明显违反了公平原则。此外，双方签订的补充协议，其字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，通大公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中对“已付房价款”所作之限缩解释，向买受人作了提示及说明。故补充协议中关于“已付房价款均指首期款”的约定于买受人不生法律效力。一审法院认定双方约定的逾期办证违约金以买受人已支付的全部购房款为计算基数，并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点二，即一审判决确定通大公司应支付逾期办证违约金的起算时间是否有误的问题。关于通大公司逾期办证应支付逾期办证违约金的起算时间，买受人认为应从合同约定的交房之日加上540个工作日起算，通大公司则认为应从实际交房之日加上540个工作日起算。双方关于通大公司递件义务的约定为涉案合同第十四条，现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：因涉案合同约定的最后交楼日期（2009年6月30日）是双方所共同预期，而约定交楼日之后开发商实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后办证之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2009年6月30日）加上合同约定的办证期限（540个工作日），通大公司应在2011年8月18日前办理递件手续。买受人主张自2012年3月25日起算逾期办证违约金，系其对于自身合法权益的处分，一审法院由此认定通大公司应支付自2012年3月25日起算的逾期办证违约金，并无不当。
关于争议焦点三，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。通大公司认为其已将涉案商品房交付买受人，买受人已实现商品房的基本价值，故其逾期办证行为未给买受人造成损失。但买受人购买商品房，其意欲获得的系对于该商品房完整之物权，即既应包括对该房屋之居住使用权，亦应包括对该房屋之转让处分权等其他权利。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证，于房屋转让价值影响甚巨，更遑论房屋产权登记与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有之密切联系。故通大公司关于涉案房屋未办理产权证之事实无损于买受人之合法权益的辩解，有悖于生活常识，明显不能成立，本院对此亦不予支持。同时，通大公司虽主张双方约定的逾期办证违约金计算标准过高，但该违约金计算标准系双方在《中山市商品房买卖合同》中之明确约定。通大公司作为专业的房地产开发商及上述格式合同的提供者，其应对因其违约行为可能担之违约责任作出充分之考量及评估。同时，通大公司亦未能提供充分的证据证明买受人依双方约定之计算标准所得之违约金明显高于买受人的损失。故本院对通大公司的该项上诉请求亦不予支持。
关于争议焦点四，即买受人主张的逾期办证违约金是否经过诉讼时效的问题。因买受人向通大公司主张之逾期办证违约金为一整体债权，该债权因通大公司逾期办证行为的持续而延续，因通大公司履行递件办证义务而完成。根据一审查明事实可知，通大公司于2014年3月18日才履行涉案房产的递件办证义务，即使自该日起计算买受人向通大公司主张逾期办证违约金的诉讼时效期间，买受人提起本案诉讼，亦未经过两年的诉讼时效期间。故通大公司的该上诉理由亦不能成立，本院对其该上诉请求亦不予支持。对于双方未上诉的部分，本院不予审理。
综上，通大公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费475元（中山市通大房地产有限公司已预交1390元），由中山市通大房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 易嘉璇