广西壮族自治区平南县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0821民初2859号原告:中国建设银行股份有限公司平南支行，住所地广西平南县平南镇朝阳路698号。负责人：梁柱文，该行行长。委托诉讼代理人:蔡天崇，广西正大五星（港南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁鹏，广西正大五星律师事务所律师。被告：农海英，女，汉族，1981年11月18日出生，户籍地广西平南县，住平南县。被告：平南县名厦房地产有限公司，住所地广西平南县平南镇月亮湾中华广场115号。法定代表人：何育武。原告中国建设银行股份有限公司平南支行(以下简称建行平南支行)与被告农海英、平南县名厦房地产有限公司（以下简称名厦公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁鹏、蔡天崇到庭参加诉讼,被告农海英、名厦公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行平南支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告农海英于2016年3月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号为：450753900-2012-2160563034；2.判令被告农海英向原告偿还贷款本金人民币243015.73元及利息509.28元，合计245525.01元（利息、罚息暂计至2017年6月28日，此后的利息、罚息按借款合同约定的利率计付至贷款本息结清之日止）；3.判令被告农海英支付原告律师代理费11500元；4.判令名厦公司对第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任；5.原告对被告农海英名下用以抵押的位于平南县大安镇镇西街大安南河城01幢15层4单元041505号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；6.本案发生的诉讼费及实现债权的其它费用由被告承担。事实和理由:2015年1月23日被告名厦公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高金额保证合同》（合同编号：4502315002015002），约定被告名厦公司就因购置其依法开发并销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人的债务承担连带责任，保证责任范围包括债务产生的利息、违约金及原告为实现债权与担保权所发生的包括不限于诉讼费、财产保全费、律师费等费用。如果借款人不能按约定还贷，原告有权直接从被告名厦公司保证金账户中扣划款项用于偿还借款人到期贷款月供本息。被告农海英因购买被告名厦公司依法开发销售的房屋向原告申请贷款，双方于2016年3月23日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450753900-2012-20160563034），合同约定原告向被告农海英贷款金额人民币贰拾柒万元整（￥270000.00元），期限120个月，及贷款利率等有关事项。2016年3月28日原告按借款合同约定发放了贷款，贷款期限自2016年3月28日起至2026年3月28日止。被告农海英以所购买的位于平南县为贷款提供抵押担保；原告与被告农海英于2016年3月30日在平南县房产管理所依法办理了预购商品房抵押登记手续（房屋抵押权证号为平房预2016字第219846号）。贷款发放后，被告农海英多次未按借款合同约定按时足额偿还到期贷款月供的本息。截止2017年6月28日被告农海英连续三期拖欠到期贷款月供本息合计人民币2509.28元。经原告催告，被告农海英仍不按借款合同约定向原告偿还到期月供本息。被告农海英拖欠贷款到期月供本息的行为，根据借款合同已经构成了违约，原告有权解除借款合同，要求被告农海英提前清偿贷款本息、承担实现债权所产生的律师费、诉讼等费用；原告对上述抵押房屋享有优先受偿权。根据2015年1月23日被告名厦公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（合同编号：4502315002015002）的约定，被告名厦公司对上述债务承担连带清偿责任。被告农海英、名厦公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年1月23日被告名厦公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高金额保证合同》（合同编号：4502315002015002）约定：最高额保证所担保的债权是指自2015年1月23日至2020年1月23日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包含但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）；合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币一亿元整；保证方式为连带保证。2016年3月23日被告农海英因购买被告名厦公司依法开发销售的房屋向原告申请贷款，双方于2016年3月23日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450753900-2012-20160563034），合同约定：借款本金为270000元；借款期限120个月；期内利率按照基准利率执行，逾期利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方法为等额本息还款。如借款人不按期归还借款本息的，出借人有权解除合同并宣布贷款立即到期，有权借款人了解清偿借款本息及相关费用。被告农海英以所购买的位于平南县为贷款提供抵押担保，并于2016年6月30日与原告在平南县房产管理所办理了预购商品房产抵押登记手续（房屋抵押权证号为：平房预2016字第219846号）。2016年3月28日原告按借款合同约定向被告农海英发放了贷款，贷款期限自2016年3月28日至2026年3月28日止。贷款发放后，被告农海英多次未按借款合同约定按时足额偿还到期贷款月供的本息。截止2017年7月4日被告农海英连续三期拖欠到期贷款月供本息合计人民币2509.28元。原告为本案诉讼支付了律师服务费11500元。本院认为，原告与被告农海英签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及原告建行平南支行与被告名厦公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高金额保证合同》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于原告要求解除与被告农海英签订的《个人住房（商业用房）借款合同》应否支持的问题。合同签订后，原告已依约向被告农海英发放了贷款，而被告农海英多次未按照合同约定按时足额偿还到期贷款月供的本息，原告依据合同第十六条、第十七条的约定要求解除合同，符合法律规定，本院依法予以支持。二、关于原告要求被告农海英向原告偿还贷款本金243015.73元及利息、罚息2509.28元，合计245525.01元（利息、罚息暂计至2017年6月28日，此后的利息、罚息按借款合同约定的利率计付至贷款本息结清为止）应否支持的问题。截止2017年6月28日，被告农海英尚欠贷款本金243015.73元及利息、罚息2509.28元，合同解除后，原告要求被告农海英偿还尚欠款项及至还清日止的利息、罚息的诉讼请求符合法律的规定，本院依法予以支持。三、关于原告要求被告农海英支付原告律师代理费11500元应否支持的问题。被告农海英与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定有“贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括律师费等）由借款人承担”。原告的委托代理律师到庭参加诉讼，并且提供了委托代理合同、收费发票，证实律师费已实际产生，而且原告请求的律师费11500元没有超出按《广西壮族自治区律师服务收费标准》计算的数额，故原告要求被告农海英承担本案律师费的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。四、关于原告要求被告名厦公司对第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任应否支持的问题。被告名厦公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高金额保证合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，故原告要求被告名厦公司对第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。被告名厦公司承担担保责任后，有权向被告农海英追偿。五、关于原告要求对被告农海英名下用于抵押的位于平南县屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权应否支持的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。抵押权系物权，经登记才能发生效力，被告农海英位于平南县屋与原告并未办理正式的抵押登记，不发生抵押权效力。故本院对原告优先受偿权的请求不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国商业银行法》第四十二条、《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司平南支行与被告农海英于2016年3月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：450753900-2012-20160563034）；二、被告农海英向原告中国建设银行股份有限公司平南支行偿还贷款本金243015.73元及利息、罚息（利息、罚息计算方式：计至2017年6月28日利息、罚息为2509.28元，2017年6月29日起的利息按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；三、被告农海英支付原告中国建设银行股份有限公司平南支行律师代理费11500元；四、被告平南县名厦房地产有限公司对第二、三项判决承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司平南支行其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费5156元，减半收取2578元（原告已预交），由被告农海英、广西平南县名厦房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5156元（款汇至户名为：贵港市中级人民法院——诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  梁立欣二〇一七年十二月二十一日书记员  杨子葓