湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂安陆民初字第01103号原告安陆市璟苑物业管理有限公司。住所地：安陆市凤凰路***号。法定代表人张香珍，公司经理。委托代理人陈鹰，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更请求事项，进行和解，提起上诉，代签法律文书。委托代理人赵川，湖北浩法律师事务所实习律师。代理权限：代为承认、放弃、变更请求事项，进行和解，提起上诉，代签法律文书。被告董小红。被告冉海东，（系被告董小红丈夫）。原告安陆市璟苑物业管理有限公司诉被告董小红、冉海东物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理后，依法由审判员易秋霞适用简易程序于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告安陆市璟苑物业管理有限公司法定代表人张香珍及其委托代理人陈鹰、赵川，被告冉海东到庭参加了诉讼。被告董小红经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安陆市璟苑物业管理有限公司诉称，2008年7月9日，原、被告签订物业管理服务协议，被告购买璟苑华府商品房居住，但被告拒付小区物业管理费，请求法院判决被告支付物业服务费1451元，支付滞纳金3178元，被告承担本案诉讼费。原告安陆市璟苑物业管理有限公司为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：证据一：组织机构代码、企业法人营业执照、物业服务资质证书复印件各一份，拟证明原告主体资格；证据二：璟苑物业管理服务协议复印件一份，拟证明原、被告之间形成物业服务关系，被告房屋面积以及协议约定了物业管理服务费标准按安陆市物价局核定调整的事实；证据三：湖北省服务价格监审证复印件一份，拟证明物业管理服务费的调整是经过物价部门核定调整。被告冉海东辩称，原告要求支付的物业费与协议约定明显不符，涨价不合理，程序不合法，应该经过主管部门及小区业主大会同意才能涨价；原告未按照物业合同约定提供服务，小区公共设施损坏不维修，垃圾乱倒不及时清理，门卫长期无保安人员；原告不能只收费不提供服务，要求支付滞纳金更没有法律依据。综上，原告未适当履行物业服务，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告冉海东为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：证据一：照片十张，拟证明原告物业管理不到位；证据二：璟苑小区业主签名表复印件，拟证明小区业主抵制原告涨价，涨价未经小区大多数业主同意。被告董小红未到庭，未提交书面答辩及有关证据。上述证据被告董小红未到庭进行质证，此视为被告董小红放弃质证权利。经庭审质证，被告对原告提交证据一、二真实性无异议，本院依法予以采信。被告对原告提交证据三有异议，认为证据三不能作为原告涨价的依据，应经过小区业主大会讨论决定。对此异议，本院认为，原告提交证据三系湖北省服务价格监审证，由安陆市物价局颁发，具有真实性，本院依法予以采信。原告对被告提交的证据一、二有异议，认为证据一照片无拍摄时间，照片中显示的部分问题已经解决；证据二真实性不能确认。对此异议，本院认为被告提交的证据一中的照片没有注明时间，不能证明照片中的景象是何时生成，证据的来源存在瑕疵，本院不予采信；证据二璟苑小区业主签名表，表中签名的业主身份不能确定，而且与本案审理对象不具关联，本院亦不予采信。经审理查明，原告安陆市璟苑物业管理有限公司具有从事物业管理活动资格的企业法人，管理安陆市璟苑华府小区物业服务事务，被告董小红、冉海东系该小区的业主。2008年7月9日，原、被告签订物业管理服务协议，对小区共用部分、公共设施、绿化、环境卫生，保安、交通的服务管理进行了约定，同时约定，物业管理服务费不包括房屋公共部分共用设施大中修、更新、改造的费用，物业管理服务费标准按安陆市物价局核定调整；被告房屋面积为134.34平方米，物业管理服务费按建筑面积每平方米0.35元计算；原告如违约，被告有权要求清退所收费用，被告如违约，从逾期交费之日起按每天3%交纳违约金。2011年11月28日，安陆市物价局、安陆市住房保障和房屋管理局联合下发的安价费（2011）53号文件载明：普通多层住宅物业服务收费标准和建筑面积二级0.45元／月·平方米，该文件从2011年12月1日起执行，暂定一年，文件有效期从2011年12月1日至2012年12月1日；2013年12月1日，安陆市物价局、安陆市住房保障和房屋管理局联合下发的安价费（2013）21号文件载明：普通多层住宅物业服务收费标准和建筑面积二级0.45元／月·平方米，从2013年12月1日执行，原安陆市物价局、安陆市住房保障和房屋管理局联合下发的安价费（2011）53号文件同时废止。原告据此将小区物业管理服务费由原来的每平方米0.35元调整为0.45元，并经安陆市璟苑华府业主委员会同意。2012年3月2日，安陆市物价局、安陆市住房保障和房屋管理局批准了原告将安陆市璟苑华府小区物业管理服务费由原来的每平方米0.35元调整为0.45元。另查明，被告董小红、冉海东自2012年6月30日起未交纳物业管理服务费；原告诉讼请求要求被告支付从2012年6月30日起至2014年6月30日（共计730天）止的物业管理服务费计1451元。诉讼中，原告放弃要求被告支付违约金3178元的诉讼请求。本案的焦点是，原告调整物业管理服务费是否合法以及被告抗辩理由是否成立的问题。本院认为，原、被告系合法的物业服务合同关系，本院予以认定。原、被告物业服务合同约定，物业管理服务费标准按安陆市物价局核定调整；同时，安陆市物价局、安陆市住房保障和房屋管理局安价费（2013）21号文件规定，调整物业管理服务费在符合该文件规定的基础上与小区业主委员会协商同意后，执行新的物业管理服务费；国务院物业管理条例亦规定，物业服务收费应当按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法执行。因此，原告将合同中约定的按建筑面积每平方米0.35元物业管理服务费从2012年3月2日起调整为0.45元，符合原、被告的约定和政府相应职能部门的规定，本院予以采纳；原告诉请2012年6月30日至2014年6月30日期间物业管理服务费应为1451元（0.45元×24个月×134.34平方米），本院对此予以支持。原告放弃要求被告支付违约金的请求并不违法，本院予以采纳。被告辩称原告未按合同约定提供服务的意见因无充分证据证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、八十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告董小红、冉海东于本判决生效后15日内连带支付原告安陆市璟苑物业管理有限公司物业管理服务费1451元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告董小红、冉海东负担。原告预交的案件受理费在执行中由被告给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院，并预交上诉案件受理费50元，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  易秋霞二〇一四年九月二十五日书记员  曾安华附录《中华人民共和国物权法》第八十一条第八十一条【建筑物及其附属设施的管理】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。