吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第1978号
原告：董文，男，汉族，无职业。
委托代理人：南春，吉林南春律师事务所律师。
被告：姜雨征，男，汉族，吉林森工集团金桥地板有限公司职员。
委托代理人：盛翠利，吉林春都律师事务所律师。
委托代理人：姜长生（被告父亲），男，汉族，延边公路客车厂销售有限公司退休职工。
原告董文与被告姜雨征之间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月21日、2014年10月14日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告董文及其委托代理人南春、被告姜雨征的委托代理人姜长生到庭参加诉讼。第二次庭审，原告董文、被告姜雨征的委托代理人姜长生到庭参加诉讼。2014年8月4日，本院依据原告申请委托延吉市价格认证中心对诉争租赁房屋厨房的隔断和防水、厨房的瓷砖、客厅进行隔断变成三个包间、两个小炕、卫生间扣板、整个屋顶吊棚（扣除卫生间）、整个屋内刮大白、三个包间门的价格进行评估。2014年9月2日，延吉市价格认证中心作出延市价鉴字2014［044］号鉴定结论书。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年4月5日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定由原告承租被告位于延吉市重阳胡同176-13号的房屋用于经营啤酒屋。2012年6月起，原告承租诉争租赁房屋的楼上不断漏水，导致诉争租赁房屋棚顶大面积脱落，不能正常使用。现原、被告之间的房屋租赁合同已经解除。但原告在承租诉争租赁房屋时，对诉争租赁房屋进行了装修。故请求法院判令被告赔偿原告装修损失23968元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：不同意赔偿原告装修款损失。首先，漏水的原因不是诉争租赁房屋自身的问题，而是楼上漏水引起的。其次，原告只支付了一年的租金，违约在先，因此被告不应承担原告装修损失。
本院在开庭审理中，原告为证明其主张成立，向本院提交了如下证据：
证据1.原告身份证复印件一份。证明原告的诉讼主体资格。
证据2.《房屋租赁协议》复印件一份。证明原、被告签订了房屋租赁合同。
证据3.证人安某某证言。证明2013年1月份，证人去诉争租赁房屋所在的啤酒屋吃饭的时候，诉争租赁房屋就在漏水。
证据4.证人王某证言。证明证人是啤酒屋的厨师。2012年7月8日开始，诉争租赁房屋就多次漏水。2013年1月26日，诉争租赁房屋棚顶的天花板脱落，之后啤酒屋未继续营业。
证据5.（2013）延民初字第899号民事判决书复印件一份。证明诉争租赁房屋因漏水无法使用。
证据6.鉴定意见。证明装修损失价格为23968元。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5无异议，故本院对原告提供的证据1、2、3、4、5予以采信。被告对原告提供的证据6的其中几项价格有异议，但鉴于被告想尽快解决与原告之间的纠纷，不再主张。本院认为，被告对原告提供的证据6无异议，故本院对该证据予以采信。
本院在开庭审理中，被告为证明其主张成立，向本院提交了如下证据：
证据1.（2013）延民初字第899号民事判决书复印件一份。证明因漏水导致的原告装修损失问题已经由延吉市人民法院判决。
证据2.延吉市进学街南阳社区证明一份。证明被告因诉争租赁房屋楼上漏水一事多次找社区进行过调解。
证据3.房产证复印件一份。证明诉争房屋为被告所有。
经庭审质证，原告对被告提供证据1的真实性无异议，但认为在该判决中所赔偿的损失，只是修复漏水点的费用。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，故本院仅对该证据的真实性予以采信。原告对被告提供的证据2、3无异议，故本院对被告提供的证据2、3予以采信。
本院根据庭审质证采信的证据及双方当事人的陈述，综合认定如下事实：2012年4月5日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定：“姜雨征将位于延吉市重阳胡同176-13号、产权证号为177680号的房屋出租给董文。一、租期为2012年4月15日至2015年4月14日止。二、租赁用途为经营啤酒店。三、租金价格为第一年和第二年35000元，第三年30000元。四、租赁押金为1000元。五、租金支付方式为2012年4月15日支付2012年4月15日至2013年4月14日期间的房租35000元。2013年4月15日支付2013年4月15日至2014年4月14日期间的房租35000元。2014年4月15日支付2014年4月15日至2015年4月14日期间的房租30000元。六、在租赁期间董文须按时交纳水费等。七、在租赁期间董文未经书面许可不得擅自改变屋内现状。八、董文负责对房屋的水、电等设施进行管理维护。九、租赁期满，董文如续约，须在期满前一个月通知姜雨征。十、如政府动迁该房屋，姜雨征不承担董文任何经济损失”。后原告对诉争租赁房屋进行装修，包括厨房进行隔断和防水、厨房贴瓷砖、客厅进行隔断后变为三个包间、两个小炕、卫生间进行扣板处理、吊棚（除卫生间）、刮大白、三个包间安门。被告在庭审自认同意原告进行装修。
承租期间，因诉争租赁房屋的楼上漏水，董文和刘艳杰（董文妻子）作为原告起诉了诉争房屋的楼上住户张利、朱春林。2014年1月3日，本院作出（2013）延民初字第899号民事判决，认定诉争房屋的漏水点为三处。第一个地方在正门的第二个天花板检查口处，这个地方漏水点在检查口处的与粗管道平行的细管道边上往外漏水，第二个地方是在厨房旁边的屋内右侧的墙角，另一个在该房间靠近窗户的检查口内的天花板处。张利、朱春林对漏水点的位置无异议，且自认第一个漏水点的位置是张利、朱春林所居住房屋的卫生间，另两个漏水位置是张利、朱春林所居住房屋的阳台，并判决张利、朱春林于共同修复其居住的延吉市进学街南阳社区升阳委7组四单元202室房屋内存在的漏水点，同时判决张利、朱春林共同赔偿原告董文、原告刘艳杰11513元（天花板损失10913元，评估费600元）。该判决已生效。2014年4月9日，姜雨征作为原告起诉董文，要求解除双方之间签订的《房屋租赁协议》，并要求董文、刘艳杰支付拖欠租金35000元。董文在庭审过程中同意和原告解除合同。2014年6月27日，本院作出（2014）延民初字第1545号民事判决，判决解除姜雨征与董文与2012年4月5日签订的房屋租赁合同，并由董文、刘艳杰支付姜雨征房屋租金21000元及利息。该判决已生效。
2014年9月2日，延吉市价格认证中心作出延市价鉴字2014［044］号价格鉴定结论书，结论为诉争租赁房屋的装修费用为23968.52元（厨房地砖、厨房瓷砖、水泥和沙子材料费、厨房地面防水、厨房地砖瓷砖手工费、玻璃白钢门、木门、吧台、窗口、刮大白、腰线、隔断、1、2、3、4、5号屋吊棚）。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》是双方当事人之间的真实意思表示，该合同未违反法律的强制性规定，合法有效。现双方之间的租赁合同已经法院确认解除。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告因诉争租赁房屋的楼上漏水导致无法继续向原告交付符合约定用途的房屋，其应当赔偿原告的装修费用。故原告要求被告赔偿原告装修损失23968元的诉讼请求，本院予以支持。被告与实际侵权人之间的纠纷，可另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第一百二十一条之规定，判决如下：
被告姜雨征于本判决生效之日立即支付原告董文装修损失23968元。
如果被告姜雨征未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，其他诉讼费用50元（原告已预交600元），共计600元，由被告姜雨征负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 金美兰
审 判 员 王树科
助理审判员 崔 麟
二〇一四年十月十七日
书 记 员 金梅花