连云港市赣榆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣民初字第674号
原告南京天达投资咨询有限公司，住所地江苏省溧水县洪蓝镇西旺村。
法定代表人陈红梅，董事长。
委托代理人王煜卓，江苏高的律师事务所律师。
被告江苏联盛投资有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇华中南路71号。
法定代表人邹茂春，董事长。
委托代理人张俊（该公司总经理），男，1968年1月10日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
委托代理人陈玉双，江苏金正达律师事务所律师。
原告南京天达投资咨询有限公司（以下简称南京天达公司）与被告江苏联盛投资有限公司（以下简称江苏联盛公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理，依法由代理审判员胡煜适用简易程序独任审判，后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告南京天达公司的委托代理人王煜卓、被告江苏联盛公司的委托代理人陈玉双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告南京天达公司诉称，2010年3月17日，原、被告签订了合作协议，约定被告将“华府御花园”一期住宅楼商品房托盘给原告销售，并对原告完成销售目标后双方的利润分配做了详细约定。合同订立后，原告积极履行协议。后“华府御花园”一期所有房屋售出，原告已全面履行合同义务。销售目标完成后，原告多次向被告主张应得款项，被告不予配合，后经双方友好协商，被告于2012年7月4日出具了预结款总额为410万元的欠条，双方并于2013年8月15日制作了对账明细，确认原告已收取款项为2309275元，被告预结剩余欠款为1790725元。后经原告清理，被告应返还投资款并支付销售代理费合计2821655元。另外，为调取有关证据，原告另支出调查费640元，该款亦应由被告承担。请求判令被告支付原告2822295元及逾期利息（自2013年8月16日起计算至实际给付之日止）。
被告江苏联盛公司辩称：1、本案是委托代理合同纠纷，而不是房地产开发经营合同纠纷，原告变更了诉讼请求，要求的是投入款和销售代理费，这实质上是一个代理合同纠纷；2、原告所投入的款项已足额返还，再要求返还投入款没有事实依据，因为原告没有按照合同约定及时完成投入款的拨付且未完成销售任务，所以双方于2010年9月30日终止了销售代理协议，原告退出代理活动，留下财务人员杨某继续收款以保证投入款的回收；3、在销售期间原告仅完成7套房子的销售，没有按照合同要求在6月30日和9月30日之前完成35%和70%的销售任务，不能享受其所代理的7套房子的溢价；4、原告还应当支付扬州销售公司的12万元的销售费用，此款应当在原告主张返还的费用中扣除；5、对于原告未履行合同主要义务承担的违约责任，不在本案中提起反诉。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年3月17日，被告江苏联盛公司（甲方）与原告南京天达公司（乙方）签订了合作协议，协议中约定：甲方自愿以1500元/平方米（含土地费、各项规费、建筑费用、配套工程费用、税务以及房屋交付给业主所需等各种费用）的价格托盘给乙方销售，乙方在销售过程中自主定价，销售及定价与甲方无关，乙方完全享有销售差价，销售差额部分的纳税费用及销售费用由乙方承担，所得税部分由甲乙双方按3：7承担，有关被控制的房产由甲方尽快解除保证交给乙方销售。一、甲方“华府御花园”项目综合验收时间为2010年6月30日，甲方必须保证验收合格，并符合国家和地方验收程序及标准；二、在甲方具备各项销售条件的前提下，乙方须在合同签订生效后，在2010年6月30日前完成总销售的35%，在2010年9月30日前完成总销售的70%，12月月底前完成至少80-85%的销售，并保证销售款的回笼，否则甲方有权要求乙方承担未完成销售额部分的违约责任；三、在乙方完成总销售的35%时，乙方收回乙方总投资款30%，在完成总销售的80%时，乙方收回乙方总投资款80%-90%。……七、乙方在协议签订一周内支付伍拾万作为协议保证金，保证金到达甲方账户之日该协议生效，在10个工作日内，支付150万工程款，另外150万在3个月内按需要支付，或在销售款中甲方回报中支付，总额不突破300万……。合同签订后，原告支付被告投资款240万元并租赁房屋进行代理销售。合同履行过程中，原、被告未对应售房屋数量、面积等进行书面约定，也未对房屋销售状况进行清理，无对账明细和交接手续。2012年7月4日，被告负责人赵伟向原告出具了欠条一份，载明：溧水天达投资有限公司与江苏联盛投资有限公司于2010.3.17双方签定合作协议，现“预结（估）”总额为肆佰壹拾万元（含投资款在内），天达已取回部分款项，最终余额待双方确认后，尽快支付（原承诺在2011.5月底前结算支付）。2013年8月15日，经原、被告双方对账，被告已支付原告2309275元，余款1790725元经原告多次催要，被告至今未付，故原告诉至本院要求被告支付1790725元及利息，后在庭审中，原告变更诉讼请求为要求被告支付2822295元及利息，并交纳了诉讼费用。2014年4月14日，原告南京天达公司为在房产管理处调取证据材料花费档案费640元。2014年5月16日，原告南京天达公司向本院提起了保全申请并提供了相应的担保，本院裁定对被告江苏联盛公司所有的部分房产予以查封，原告为此支出保全费5000元。
另查明，2010年12月9日，被告江苏联盛公司给付连云港百纳文化传播有限公司广告费计3万元。2011年2月12日，原告南京天达公司向案外人扬州嘉华房产销售有限公司出具了委托书，双方同意原应由原告南京天达公司支付给扬州嘉华房产销售有限公司的销售经费12万元由被告江苏联盛公司支付，并在被告欠原告的总欠款中扣除。
原告南京天达公司为证明自己的主张能够成立，向本院提供的证据为：合作协议、欠条、对账明细、原告单方制作的记账凭证、原告单方制作的房源登记表电子资料、租赁合同、收条、原告在房产管理处调取的房源登记表及房屋详细情况资料、档案费发票、商品房买卖合同复印件，并提请证人杨某到庭作证。被告江苏联盛公司经质证认为对合作协议、欠条、对账明细、租赁合同、收条、原告在房产管理处调取房屋详细情况资料、档案费发票的真实性无异议，但原告并未履行完合作协议，欠条载明的是“预估”而不是“预结”，不能证明明确的欠款数额，被告出具欠条是根据76套房屋销售值算出的，有部分款项未纳入对账明细中，并且租赁合同、收条、房屋详细情况资料、档案费发票与本案无关；对原告单方制作的记账凭证、原告单方制作的房源登记表电子资料、原告在房产管理处调取的房源登记表、商品房买卖合同复印件的真实性有异议，且与本案无关，不能证明系原告所售房屋；对证人杨某的证言有异议，证人杨某在2010年10月1日以后继续留在被告处只是为了保证原告投入款的安全回收，并非继续代理销售房屋。
被告江苏联盛公司为证明自己的主张能够成立，向本院提供的证据为：案外人连云港百纳文化传播有限公司发票、案外人扬州嘉华房产销售有限公司证明及委托书、被告单方制作的资金明细及房源登记表、房产管理处证明、收条、转账支票、进账单、商品房认购书、物品移交清单。原告南京天达公司经质证认为对被告提交的案外人连云港百纳文化传播有限公司发票、扬州嘉华房产销售有限公司委托书、收条、转账支票、进账单、商品房认购书、物品移交清单的真实性无异议，认可被告支付给案外人连云港百纳文化传播有限公司的30000元应算在被告已付款内，但上述证据不能证明原告只销售了7套房屋，委托书也未注明扬州嘉华房产销售有限公司已经收到12万元，且该款应由原告与其结算；对被告提交的案外人扬州嘉华房产销售有限公司证明、被告单方制作的资金明细及房源登记表、房产管理处证明真实性有异议，且与本案无关。
经原告申请，本院调取了69份建设银行记账凭证，原告南京天达公司经质证无异议，被告江苏联盛公司经质证认为真实性无异议，但对关联性有异议，不能证明系原告所售房屋。
以上事实，有原告提供的合作协议、欠条、对账明细、租赁合同、收条、房屋详细情况资料、档案费发票、被告提供的案外人连云港百纳文化传播有限公司发票、委托书、收条、转账支票、进账单、商品房认购书、物品移交清单、法院调取的银行记账凭证、民事裁定书、保全费票据以及原、被告的陈述等证据予以证明，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告南京天达公司与被告江苏联盛公司签订的合作协议是双方当事人真实意思体现，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。后被告按照协议履行并经双方结算向原告出具了欠条，能够证明其欠原告410万元款项的事实，被告应当承担给付欠款的责任。对于原告变更诉讼请求中增加的数额，因原、被告双方对房屋销售状况未作对账和交接，故依据原告所提交的证据及本院调取的证据并不能确实有效的证明其观点，且被告亦不予认可，故对该增加的数额，证据不足，本院依法不予支持。原告还主张被告支付640元的取证费，因该证据系原告为了支持自己诉讼请求而调取的证据，依据法律规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，故该取证费应由原告自己负担，故对原告要求被告支付640元取证费的诉讼请求，本院依法不予支持。原告还称转让给案外人扬州嘉华房产销售有限公司12万元因该公司未说明是否支付不应在被告欠款中扣除，因原告将该12万元债权转让由被告江苏联盛公司支付，被告江苏联盛公司也已同意支付，此时原告南京天达公司在未经被告江苏联盛公司同意的情况下不得撤销转让，故不论该笔款项被告是否支付均应在其欠原告的款项中予以扣减，因此对原告的该辩解理由，本院依法不予采信。被告江苏联盛公司辩称其出具给原告欠条中载明的是“预估”而不是“预结”，不能证明明确的欠款数额，被告出具欠条是根据76套房屋销售值算出的，原告没有按照协议要求在6月30日和9月30日之前完成35%和70%的销售任务，不能享受其代理的7套房子溢价，因该欠条是被告出具，不论是预结还是预估，欠条上对欠款总额明确写明为410万元，这意味着原、被告对欠款总额为410万元是达成了一致合意的，双方不确定的只是已付款项的数额，如果按被告辩称原告只售7套房屋，这与被告认为的应售76套房屋有显著差别，且原、被告双方在合同履行过程中既未对应售房屋数量等进行书面约定，也未对房屋销售状况进行清理，无对账明细和交接手续，那么被告仍按76套房屋计算欠款总额且出具欠条410万元与常理不符。后2013年8月15日原、被告双方也只是对已付款项进行确认，并未对欠款总额进行核对，且被告也未对原欠条所载明的总额提出异议，这足以证明被告对在2012年7月4日出具欠条上载明的欠款总额410万元是认可的，因此对被告的上述该辩解理由，本院依法不予采信。综上，根据原、被告双方对账明细及原告当庭认可，被告已给付原告2339275元，另原告债权转让给案外人扬州嘉华房产销售有限公司12万元，被告尚欠原告1640725元未给付，故对原告要求被告支付1640725元及利息的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告江苏联盛投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告南京天达投资咨询有限公司1640725元及利息（自2013年8月16日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算）。
二、驳回原告南京天达投资咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果被告江苏联盛投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29379元，保全费5000元，合计34379元，由原告负担9812元，被告江苏联盛投资有限公司负担24567（上述费用原告已预交，被告江苏联盛投资有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费29379元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部：帐号：44×××94。赣榆区人民法院标的款开户行：赣榆县农村商业银行营业部，帐号：3207210101201000106961。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 林飞燕
代理审判员 胡 煜
人民陪审员 张明义
二〇一五年一月十日
书 记 员 房树芬
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。