山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终1538号
上诉人（原审被告，反诉原告）文登市嘉鸿房地产开发有限公司，住所地威海市文登区环山街道办事处秀山路170号。
法定代表人王继顺，董事长。
委托代理人孙贻辉，山东联志律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）于学政。
上诉人文登市嘉鸿房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2014）文民一初字第155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年8月12日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告位于文登天恒龙泽苑居民小区4号2单元304室楼房，价款394776元；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的3％向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约付清房款394776元，后因办理房证时面积误差，据实结算房款为388066元，原告按被告要求于2011年8月25日向被告支付了住宅专项维修资金5649元，在换取文登市住宅专项维修资金管理办公室正式发票时，据实结算为5548.50元。被告于2012年3月3日交付房屋给原告后，未按约定在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，即未在约定时间内办理房屋所有权初始登记，致原告不能在《商品房买卖合同》约定的期限内取得房地产权属证书。2014年1月23日，原告诉至原审法院要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金11641.98元。被告辩称因小区部分业主未及时交纳物业维修资金且原告未及时办证申请导致被告未能备案，被告不存在过错，并主张原告存在违约行为，反诉要求原告赔偿被告39294元。
原审诉讼中，被告对房屋买卖金额、房款交付时间及本案房屋于2012年3月3日交付及被告未在合同约定的180天内完成备案的事实均无异议。关于是否存在原告未及时申请办证的问题，被告认可未能在合同约定的时间内完成备案，同时认可原告申请办证的时间不影响被告办理登记备案的时间。
另查，被告提交文政发[2010]32号文登市人民政府于2010年12月27日关于印发《文登市住房住宅专项维修资金管理办法》的通知复印件，主张根据《文登市住宅专项维修资金管理办法》第十一条内容“业主应当在办理房屋产权登记前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。本办法实施前未办理初始登记的商品住宅，开发建设单位应予以代收代缴，未按规定代收、代缴住宅专项维修资金的，产权登记部门不给予办理初始产权登记。开发建设单位与买受人订立商品房买卖合同时，应当约定首期住宅专项维修资金缴存事项。业主未按规定交付首期住宅专项维修基金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。”所有购房的业主均缴纳住宅专项维修基金后，相关部门方可办理初始产权登记手续。而由于包括原告内的部分其他业主没有按时缴纳住宅专项维修基金，从而导致逾期办证。原告主张，其于2011年8月12日与被告签订房屋买卖合同，并于2O11年8月25日缴纳住宅专项维修资金，并不存在未按时缴纳住宅专项维修资金的情形，且被告所提交的证据并不能证实其他业主存在未按时缴纳住宅专项维修基金的情形。
被告反诉要求原告赔偿损失39294元的诉讼请求，系基于买卖合同附件第十六条、十七条的规定，认为原告未按规定提交相关材料，应自2011年8月19日计算至2012年7月17日共333日按每日万分之三计算为39294元，且认为原告违约行为延续至今。对此原告不予认可，主张一、原告根据被告的要求向银行贷款，提供了所有材料，被告也取得了全部的房屋款项，所以原告不存在违约行为；二、合同补充协议系其被告提前拟定好的条款，签订合同时没有向业主告知，也未作出解释，对于买受人的相关义务没有明确说明，对合同中买受人义务也未做出特殊的明确标识，且其所依据的第十六条中没有明确买受人所应提交文件的具体明细，包括税费也未明确，该两条约定明显加重了买受人的责任；三，合同第十七条约定的银行贷款手续是在被告作为担保人的前提下，原告按照被告要求已依约履行，不存在违约行为；四、被告主张的合同附件第十六条、第十七条的约定，其目的均系用以补偿被告因担保责任的延长而产生的或然债务风险，而原告已按时还款，对此原告不存在任何损失和风险，故原告不应承担违约责任；五、约定的违约金数额过高，且双方违约金约定明显不对等，加重了买受人的责任；六、被告主张已经超过诉讼时效。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述及相关书证等在案为证。
原审法院认为，被告未按双方签订的《商品房买卖合同》约定的180天内在产权登记部门完成房屋权属登记备案，导致原告不能在规定时间内取得房地产权属证书，按双方合同约定，被告应按原告已实际支付房款388066元的3%即11641.98元向原告支付违约金。被告虽主张依据文政发[2010]32号文登市人民政府于2010年12月27日关于印发的《文登市住宅专项维系资金管理办法》第十一条内容，导致原告逾期办理房屋权属登记的原因并不在于被告。但该条款中所规定的初始产权登记与本案原告诉争的房屋权属登记并非同一概念，初始产权登记是指新建房屋竣工后或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。故对于被告的辩解不予采纳。原告之诉，于法有据，予以支持。
关于被告的反诉部分，被告所依据的合同附件四补充协议部分并非专门针对本案双方所作的约定，其中包含在房屋买卖过程中可能或必然出现的多种情形，且协议中不存在就某一特定事项双方可协商选择的内容，故该补充协议符合《合同法》规定的“当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”条件，应属于格式条款。该协议条款存在明显加重买受人责任的情形，且被告作为出卖人和补充协议的提供者没有以明显符号、文字等作出特别说明，也没有证据证实向买受人履行说明告知义务，且被告无法明确补充协议第十六条中约定的买受人应提交的文件及税费的具体内容，应属无效条款。故被告的反诉请求无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第六条、第十条之规定，判决：一、被告文登市嘉鸿房地产开发有限公司给付原告于学政违约金11641.98元，于判决生效后十日内付清；二、驳回反诉原告文登市嘉鸿房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91元，反诉案件受理费391元，由被告文登市嘉鸿房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人文登嘉鸿房地产开发有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，初始产权登记虽然与房屋权属登记不属于同一概念，但根据《中华人民共和国房屋登记管理办法》等法律规定，办理初始产权登记是办理房屋权属登记的前提条件，本案中，包括被上诉人在内的部分业主未及时交纳物业维修基金，导致上诉人不能办理初始登记，亦不能为被上诉人办理房屋产权登记，故上诉人不存在违约行为；根据双方签订的商品房买卖合同附件系双方共同协商约定而形成的，并不属于格式条款，按照附件第十六条、十七条约定，被上诉人应支付上诉人违约金共计39294元。综上请求撤销原判，依法改判。
被上诉人于学政答辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
案经二审审理查明，上诉人提交案外人张志刚、侯永波交纳维修基金的收据，发票复印件及二人购房合同最后一页的复印件，二人均是在2011年11月购买房屋，缴纳维修基金时间分别在2012年11月和2014年3月，拟证实部分业主未及时缴纳维修基金导致涉案房产无法办理初始登记，无法为业主及时办理房屋产权登记证书，进而证明并非是由于上诉人过错导致被上诉人逾期办证。被上诉人以上述证据与本案无关为由，不予质证。
另查，涉案房屋于2012年9、10月左右办理房屋产权证书。上诉人主张因部分业主未缴纳维修基金，上诉人自筹资金，将剩余的物业维修基金缴纳至文登市房管局，办理房屋初始登记。
再查，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第二十条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。商品房买卖合同附件四为龙泽苑小区商品房买卖合同补充协议，上诉人与被上诉人均未在该协议上签字。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，关于上诉人应否支付被上诉人逾期办证违约金的问题，被上诉人已经按照合同约定向上诉人缴纳住宅维修基金，并不存在违约行为。上诉人主张由于部分业主不及时缴纳住宅维修基金导致无法办理初始登记，根据《文登市住宅专项维修资金管理办法》第十一条规定，业主应当在办理房屋产权登记前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。本办法实施前未办理初始登记的商品住宅，开发建设单位应予以代收代缴，未按规定代收、代缴住宅专项维修资金的，产权登记部门不给予办理初始产权登记。从上述规定中可以看出，即使是有部分业主未缴纳住宅维修基金，上诉人可以代缴住宅维修基金方式办理初始登记，从上诉人提交的案外人张志刚、侯永波缴纳的住宅维修基金发票也可以证实，上诉人在部分业主及时未缴纳住宅维修基金的情况下依然通过代缴住宅维修基金的方式办理初始产权登记，继而为业主办理房屋产权登记。另外，被上诉人与上诉人签订的合同是在2011年8月12日签订的，《文登市住宅专项维修资金管理办法》于2011年1月1日开始施行，上诉人与被上诉人签订合同时，上诉人即已知道部分业主未及时缴纳住宅维修基金会可能会影响初始登记的办理，在此情况下，双方依然约定出卖人需在商品房交付使用后180内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由此说明，上诉人已经认可其在商品房交付后180内能够办理涉案楼盘的初始产权登记，配合被上诉人办理房屋产权登记。故导致被上诉人逾期办证的违约责任在上诉人，上诉人应当按照合同约定支付被上诉人逾期办证违约金。关于被上诉人是否存在违约行为的问题，首先，双方签订的商品房买卖合同第二十条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。而补充协议中，双方当事人并没有签字，故不能认定被上诉人同意履行补充协议。其次，被上诉人只有在所有资料齐全的情况下才可以办理银行贷款，在此情况下被上诉人是否向上诉人提交银行指定机构及买受人签字的资料交接单并不会给上诉人造成实质性损失，其要求被上诉人承担违约责任有失公平。上诉人以此为由反诉要求被上诉承担违约损失赔偿责任，理由不当，本院不予采纳。综上，上诉人主张之上诉理由不当，证据不足，本院不予支持。原判正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费91元，由上诉人文登市嘉鸿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 刘双双