浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2017）浙0602执异13号案外人徐伟江，男，1970年7月30日出生，汉族，户籍所在地绍兴市越城区。申请执行人渤海银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区解放北路302-318号月池坊A幢一至三层。法定代表人王坚刚。委托代理人（特别授权代理）楼立均、丁浩，浙江秦国光律师事务所律师被执行人绍兴王朝大酒店有限公司，住所地绍兴市胜利东路。法定代表人宋三强。被执行人宋三强，男，1961年12月3日出生，住浙江省绍兴县。被执行人陈丽丽，女，1963年11月26日出生，住浙江省绍兴市越城区。本院在执行申请执行人渤海银行股份有限公司绍兴分行（以下简称渤海银行）与被执行人绍兴王朝大酒店有限公司（以下简称王朝公司）、宋三强、陈丽丽金融借款合同纠纷一案中，案外人徐伟江提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人徐伟江异议称，本人与宋三强在2014年9月16日就宋三强所有的驸马池9号房产（以下简称涉案房产）签订了10年的租赁合同，租赁期限为2014年10月1日起至2024年12月31日止，租金已全部付清。由于涉案房产的抵押问题导致该房产房主变动，希望法院能够考虑承租人的租赁权益及首期已投入的资金，保障案外人在涉案房产房主变动后仍能使用该房产到2024年12月31日止的租赁期满。申请执行人渤海银行称，首先，申请执行人提供的证据可以证明设定抵押时涉案房产是由汪炯租赁的，同一处房产不可能有两人同时租赁。案外人提供的与汪炯之间的转租协议及收条也可以证明2014年10月1日至2014年12月31日期间涉案房产其是向汪炯转租的，而且案外人提供的转租协议落款日期为2014年9月30日，其与宋三强之间的租赁合同落款日期为2014年9月16日，且转租协议中又明确约定“转租期起，若原出租人（宋三强）同意，案外人与原出租人宋三强重新签订新的房屋租赁合同，则同时终止汪炯与原出租人（宋三强）关于驸马池9号的原房屋租赁合同”，由此可以证明宋三强与案外人签订的租赁合同时间实际应该是在2014年10月1日之后，租赁合同上的时间是倒签的，对该份租赁合同的真实性有异议。其次，案外人仅仅提供了收条，未能提供实际支付租金的相关银行凭证，不足以证明已全部支付租金的事实，况且租赁那么长时间，租金一次性付清也不符合一般的交易习惯。第三，案外人承租涉案房产的年租金是18万元明显低于申请执行人提供的租赁合同中约定的每年租金50万元。第四，案外人也未能提供充分证据证明涉案房产的水电费已由其支付，房屋实际由其占用。即使租赁真实，案外人的租赁也在设定抵押之后，综上所述，请求驳回案外人的异议请求。被执行人王朝公司、宋三强、陈丽丽未发表意见。本院查明：被执行人宋三强名下登记有坐落绍兴市越城区驸马池9号，权证号为F0000238384、F0000288373号，面积1201.09平方米的非住宅房产及对应的权证号为绍市国用2002字第1-12132号的国有土地使用权。根据绍房他证绍市字第K0000978**、K000097881号他项权证记载，宋三强以其所有的上述房产向渤海银行分别提供最高额抵押担保，并于2014年12月9日办理了抵押登记。2016年8月11日，本院在审理（2016）浙0602民初6911号案件过程中，查封了宋三强名下的上述房地产。2016年11月15日，本院作出（2016）浙0602民初6911号民事判决书，判令原告渤海银行就其享有的相应债权对绍房他证绍市字第K0000978**、K000097881号房屋他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2017年1月3日，本院对上述民事判决书立案执行。执行中，本院于2017年1月18日作出（2017）浙0602执45号之一公告，通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2017年2月7日前向本院申报相关权利或提出执行异议。公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、出租人为宋三强（甲方）、承租人为徐伟江（乙方）、落款时间为2014年9月16日的房屋租赁合同1份，合同约定甲方房屋坐落于越城区驸马池9号，建筑面积约为1200平方米；租赁期限自2014年10月1日至2024年12月31日；该房屋2014年10月1日至12月31日为免租金期，由乙方进行装修；自2015年1月1日至2024年12月31日止，每年租金18万元，十年租金共180万元分两次付清，第一次支付时间为2014年12月31日前支付租金100万元，第二次支付时间为2015年12月31日前支付租金80万元，履约保证金为5万元；房屋用途为公寓；2014年10月1日前甲方将房屋交付给乙方。2、收款人为宋三强，落款时间分别为2014年9月28日、2014年12月21日、2015年12月28日的收条三张，分别记载收到案外人交付的涉案房产履约保证金5万元及租金100万元、80万元。3、计费期为2014年10月7日至2015年2月7日的水费发票4张、付款时间为2015年4月19日的支付宝水费缴费回单打印件1份、缴费账单期为2014年11月至2015年3月的支付宝电费缴款凭证打印件五份。4、转租方为汪炯（甲方，由其妻子王裕英代签）、承租方为案外人（乙方）、落款日期为2014年9月30日的房屋转租协议1份，其中约定甲方依法承租的驸马池9号房屋已征得房屋出租人（宋三强）同意，由甲方将上述承租转租给乙方，该房屋的建筑面积约1200平方米，该房屋的使用范围及条件的要求、现有装修、附属设施和设备状况，均参照甲方与原出租人的房屋租赁合同（以下简称原房屋租赁合同）（需附上原房屋租赁合同的复印件），同时，甲方需协助解决好与隔壁邻居的水表分离及屋顶漏水问题。甲、乙双方约定，甲方于2014年9月30日向乙方交付该房屋，转租期自2014年10月1日起至2014年12月31日止。甲方保障该转租期限未超出甲方与原出租人的房屋租赁合同的租期。转租期满，本协议终止。转租期起，若原出租人同意，案外人与原出租人重新签订新的房屋租赁合同，则同时终止甲方与原出租人关于驸马池9号的原房屋租赁合同。双方约定，该房屋租金总计为75000元，乙方需支付甲方房屋转让费总计为5000元。出租方交付乙方之日由乙方向甲方一次性支付房屋租金及房屋转让费总计75000元，由于水表问题未解决（与隔壁邻居的水表分离）及屋顶漏水问题未解决，因此剩余的5000元需待上述问题解决后由乙方向甲方支付。同时乙方须向甲方支付承租期间的水电押金5000元，待本协议终止时由甲方归还给乙方。在房屋转租期间，乙方使用该房屋所发生的水、电等费用由乙方承担。本转租协议作为甲乙双方处理转租关系优先适用，甲方和原出租人签订的原房屋租赁合同所规定条件对乙方同样具有约束力。若甲方无法按时移交驸马池9号房屋给乙方，此协议作废，若需再租房需重新签订房屋转租协议。在转租期间，由于甲方原因造成乙方无法使用驸马池9号房屋，乙方所遭受的损失需全部由甲方赔偿。若转租期间，由于乙方原因造成甲方无法在2014年12月31日与原出租人进行驸马池9号房屋的交接手续，甲方所遭受的损失需全部由乙方赔偿。抄录的总水表为512度，接至邻居的分水表7度，总电表14678.44度。5、收款人为王裕英、落款日期为2014年9月30日的收条1张，内容为“本人于2014年9月30日收到承租方徐伟江驸马池9号房屋租金75000元，房屋转让费5000元，共计人民币80000元”。6、出租方为宋三强（甲方）、承租方为汪炯（乙方）、落款时间为2013年2月2日的房屋租赁合同复印件1份，其中约定甲方房屋坐落于越城区驸马池9号，建筑面积约为1200平方米；租赁期限自2013年1月1日至2015年12月30日止；租金为2013年至2014年每年30万元，2015年租金35万元，履约保证金为3万元。7、绍兴市自来水有限公司出具的证明1份、加盖国网浙江省电力公司绍兴供电公司营业业务章的客户信息网页打印件1份。8、甲方为徐伟江、乙方为朱轩的装修合同1份，其中记载甲方委托乙方进行驸马池9号楼的公寓装修工程，工程造价96.5万元，工期自2014年10月18日到2014年12月22日。9、户名为案外人的银行交易明细清单4份。异议审查中案外人还提交了付款说明1份。申请执行人为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、(2016)浙0602民初6911号民事判决书1份。2、抵押人为宋三强、陈丽丽、落款时间为2014年12月9日的抵押物出租情况说明1份，其中记载涉案房产出租情况为已全部出租，承租人为汪炯。3、承诺人为汪炯、落款时间为2014年12月9日的承租人承诺函1份，其中记载“本人承租了房屋所有权人宋三强位于驸马池9号的房产，现已知晓并同意房屋所有权人将房产抵押给贵行作为借款人王朝公司向贵行申请授信的抵押物，并郑重承诺：如贵行依法需要处置该房产，本人愿意提前终止该房产租赁合同并放弃对该房产的承租权、优先购买权等权利，及时腾空房屋，全面配合贵行处置该房产。因提前终止该房产租赁合同并放弃承租权、优先购买权给本人带来的一切经济损失，与贵行无关。”4、出租方为宋三强（甲方）、承租方为汪炯（乙方）、落款时间为2013年2月2日的房屋租赁合同复印件1份，除约定租金2013年至2014年每年50万元，2015年每年55万元外其余内容与案外人提供的证据6中的租赁合同一致。本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，案外人提供的房屋转租协议、收条及申请执行人提供的抵押物出租情况说明、承租人承诺函等证据可以相互印证比案外人提供的与宋三强之间签订的房屋租赁合同具有更强之证明效力，故本院对2014年10月1日至2014年12月31日期间汪炯与宋三强之间存在关于涉案房产租赁关系，案外人与汪炯之间关于涉案房产的转租关系的事实予以认定。由于在2014年12月9日设定抵押时，汪炯作为涉案房产的承租人已向抵押权人书面承诺在依法需要处置涉案房产时，愿意提前终止该房产租赁合同并放弃对该房产的承租权、优先购买权等权利，故案外人所主张的租赁权依法不得对抗申请执行人的抵押权，案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人徐伟江的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 张 剑人民陪审员 高 峰人民陪审员 张华娟二〇一七年三月十六日书 记 员 张 菁本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。