四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0182民初284号原告成都博鑫物业管理有限公司。住所地：四川省成都市。法定代表人彭浩，职务：总经理。委托代理人张汇佳，男，1988年2月29日出生，汉族，住四川省彭州市。被告陈良福，男，1961年9月24日出生，汉族，住四川省彭州市。被告王华芝，女，1960年6月19日出生，汉族，住四川省彭州市。原告成都博鑫物业管理有限公司（以下简称：成都博鑫物业公司）诉被告陈良福、王华芝物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理。依法由审判员姜波适用简易程序，于2016年3月18日公开开庭进行了审理。原告成都博鑫物业公司的委托代理人张汇佳，被告陈良福到庭参加诉讼。被告王华芝经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告成都博鑫物业公司诉称，二被告作为彭州市金彭中路x号“锦绣尚城”小区x幢x单元x号房屋的房主，与原告签订了《锦绣尚城物业服务协议》，约定原告按二被告所拥有的物业建筑面积每月每平方米0.9元计收物业服务费，物业服务费按季度收取，二被告于每季度末15日前交纳下季度的物业服务费。若被告未按协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费，将按拖欠费用的每日千分之五支付滞纳金，凡逾期超过30日视为根本性违约，除支付滞纳金外，还应按欠款总额的30%支付违约金。截至2015年8月31日，二被告共欠交物业服务费1722元。故诉至法院，请求判令被告向原告支付2013年11月4日至2015年8月31日期间的物业服务费1722元，并按每日千分之五的标准支付自2013年11月4日起至2015年8月31日止的滞纳金3306元，按欠款30%的标准支付违约金516.6元。被告陈良福辩称，被告在购买该房屋时，同时介绍了7户业主购买“锦绣尚城”小区的房屋，开发商曾经承诺免除被告两年的物业服务费，被告住进小区后两年内，也没有人通知过被告交纳物业服务费，被告认为原告应当免除被告两年的物业服务费用；被告购买车位时，向开发商预交了10000元，后因开发商将车位涨价，被告未购买，但开发商仅退给被告预付的10000元，相应利息损失至今未付。同时，被告购房时预交的契税，原告也没有退给被告；被告房屋外进门处的水管爆裂，水管爆裂漏水产生的水费应由原告承担，同时原告维修时破坏了被告的门面，一直未为原告处理。综上，被告不应支付前两年的物业服务费，应从2016年1月1日起交纳物业服务费。请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。被告王华芝未作答辩。原告成都博鑫物业公司为支持其诉讼主张向法庭举证如下：1、原、被告身份信息。证明原、被告诉讼主体适格；2、《物业服务协议》一份。证明原、被告签订物业服务协议，对物业服务费的收取标准、交纳时间及逾期交纳的违约责任等进行了约定的事实；3、物业管理费催收通知单。证明原告曾向被告发出催收通知，要求被告交纳物业服务费的事实。被告余洁为反驳原告的主张，支持其辩称意见，向本院提供了收据两张，证明原告与卖房的开发商关系密切。被告陈良福、王华芝没有证据出示。经庭审举证，质证，被告对原告出示的证据1、2、3真实性均无异议。本院审查认为，原告出示的证据1、2、3，被告对真实性均不持异议，能够证明被告与原告签订物业服务协议后，未按约定交纳物业服务费，原告遂向被告发出书面的催缴通知单催收物业服务费的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性和证明力，本院予以采信。本院根据上述有效证据和当事人相一致的陈述，认定以下事实：2012年11月4日，原、被告签订了“锦绣尚城”物业服务协议，约定原告为被告提供物业服务，被告按每月每平方米0.9元向原告交纳物业服务费。物业服务费从被告应当接收物业之日起开始全额计收，被告未按期接收物业，以被告与开发商约定的交房期限开始全额计收。被告首次应交纳一年的物业服务费，第二年开始，物业服务费按季度交纳，被告于每季度末15日前交纳下季度物业服务费。若被告未按协议约定的标准和时间交纳物业服务费，原告将按拖欠费用的每日千分之五向被告收取滞纳金，若被告逾期30日仍未交纳，被告除按上述标准交纳滞纳金外，还应按欠款总额的30%向原告支付违约金。合同签订后，被告仅交纳了2012年11月至2013年10月的物业服务费，之后便未再交纳物业服务费，经原告书面催收后，被告仍未支付所欠的物业服务费，故原告诉至法院，请求被告支付拖欠的物业服务费，并承担违约责任。另查明，被告系在接收房屋时签订的物业服务协议，并同时支付了一年的物业服务费；被告的房屋面积为87.24平方米。庭审中，经法庭释明，被告认为原告主张的违约金过高，请求法院调整。本院认为，原、被告签订的物业服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，未损害他人和社会公共利益，应属合法有效。原告为被告提供了物业服务，被告应按合同约定的内容交纳物业服务费。被告在2012年11月4日接收房屋时仅交纳了2012年11月至2013年10月的物业服务费，之后便未再向原告交纳。经原告书面催交，被告仍未交纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，对原告要求被告交纳自2013年11月4日至2015年8月31日期间产生的物业服务费的请求，本院予以支持。结合被告的房屋面积87.24平方米，及合同约定的物业服务费计收标准每月每平方0.9元，原告主张被告自2013年11月至2015年8月31日应交的物业服务费1722元的请求合理，本院予以支持。关于被告陈良福辩称介绍业主购买了“锦绣尚城”小区的房屋，开发商承诺免除两年物业服务费，故原告应免除被告两年物业服务费的意见，因被告未举出证据证明，且承诺不是原告向被告作出，对原告不能产生法律效力，对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。关于被告陈良福辩称开发商将被告购买车位预付的10000元退还被告时，未支付相应利息损失，及开发商代收的契税未退的意见，因与本案原、被告之间的物业服务无关，本院不予采纳。关于被告陈良福辩称被告房屋外进门处的水管爆裂，水管爆裂漏水产生的水费应由原告承担的意见，因被告未提起反诉，本院不作处理。关于原告主张的滞纳金3306元和违约金516.6元，实质均为违约金。因被告未按合同约定履行交纳物业服务费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任。双方虽在合同中约定了违约金，但该约定的违约金明显过高，原告也未举出证据证明其实际损失的大小。庭审中，被告认为原告主张的违约金过高，请求法院调整。结合双方履行合同的情况、被告的逾期情况及过错程度、原告的预期利益等综合因素衡量，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌定被告应承担的违约金为100元。原告主张的过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈良福、王华芝于本判决生效之日起五日内支付原告成都博鑫物业管理有限公司2013年11月至2015年8月期间的物业服务费1722元，并支付违约金100元；二、驳回原告成都博鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告成都博鑫物业管理有限公司负担25元，被告陈良福、王华芝负担25元（被告应负担的部分已由原告垫交，被告在支付物业服务费时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  姜波二〇一六年四月十五日书记员  徐霞