福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初8392号原告：泉州市城建物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区丰泽商城综合楼2-3层，统一社会信用代码913505005509881138。法定代表人：郭志铭，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑维俨、吴育彬，福建中言律师事务所律师。被告：许定发，男，1954年1月9日出生，汉族，住晋江市，委托诉讼代理人：连细平，福建世礼（泉州）律师事务所律师。原告泉州市城建物业管理有限公司与被告许定发物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑维俨，被告的委托诉讼代理人连细平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泉州市城建物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告许定发向原告支付物业管理费4606.92元及水电公摊费用686元，合计5292.92元；支付上述拖欠款项自2016年1月1日起至实际支付之日止按日万分之五计算的滞纳金。事实和理由：2013年4月1日，泉州市城建国有资产投资有限公司与原告签订一份《前期物业管理服务合同》，约定将丰泽区庄任海城花苑交由原告进行物业管理，合同期限自2013年4月1日起至2016年12月31日止；物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅的物业服务费收费标准为1元/㎡/月；业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠物业服务费的1‰/日向原告支付违约金。被告许定发是丰泽区海城花苑2号楼2811房屋的业主，该房屋建筑面积127.96㎡。原告依约对海城花苑小区进行管理和服务。被告享受了原告提供的物业管理服务，却拒不交纳自2013年11月起至2016年10月止的物业管理费4606.92元及自2013年5月起至2016年6月止的水电公摊费用686元，原告曾多次催讨，但被告未予理会。被告许定发辩称，一、原告未履行丰泽区海城花苑《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法；二、退一步讲，即使原告有权向被告要求支付物业管理费，原告诉求的物业管理费及水电公摊费用中部分已经超过两年诉讼时效，超过时效部分应予驳回；三、原告要求被告支付滞纳金，没有事实和法律依据，而且明显过高，不应给于支持。经审理查明，负责开发建设丰泽区海城花苑住宅小区的泉州市城建国有资产投资有限公司选聘原告泉州市城建物业管理有限公司对海城花苑小区提供前期物业管理服务，双方为此签订一份《物业服务合同》，对物业管理服务期间的服务内容、收费办法及违约责任等事项作了约定，合同期限自2013年4月1日起至2016年12月31日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅的收费标准为1元/㎡/月；业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠物业服务费的1‰/日向原告支付违约金。被告许定发是丰泽区海城花苑2号楼2811房屋的业主，该房屋建筑面积为127.96㎡。被告许定发于2013年5月1日办理了房屋交接手续，因其未能按时向原告缴交自2013年11月起至2016年10月止的物业管理费及自2013年5月起至2016年6月止的水电公摊费用，原告催讨未果，遂起诉至本院。以上事实，有原告提供的物业服务合同、泉州市房屋登记信息查询结果表、交房确认书、声明书、催缴欠费快递单及原、被告在庭审中的陈述等证据加以证明。双方当事人对以上事实证据均无异议，本院予以认定。双方当事人的争议焦点为：1、被告以原告未履行物业服务合同约定的义务为由拒交物业管理费用能否得到支持；2、原告诉求的水电公摊费用应否得到支持；3、原告的诉请事项是否部分已过诉讼时效。对此，本院予以查明、分析并作认定。原告认为，一、被告拒不支付2013年11月后的物业管理费及2013年5月后的水电公摊费的理由不能成立，被告作为业主有义务根据物业服务合同的约定及相关的法律规定缴纳物业管理服务费用，其没有支付已经构成违约。二、被告作为业主依法依约应当分摊水电公摊费用，该公摊费用的计算方法是每月水电总费用平均分摊到已交房的户数，该费用交给自来水公司和电业局，原告带来相关的缴费票据复印件，不存在没有水电费发票或者造假的问题，如被告需要核实，原告可以提供相关票据。三、本案未超诉讼时效，物业费及水电费交费的状态一直在延续，故不存在诉讼时效的问题，在被告欠款过程中，原告通过各种途径包括电话催讨、委托律师催讨等向被告催收。被告认为，被告向法庭提交一组照片可以证实原告没有履行物业服务合同约定的义务，违约在先，业主拒交物业费合理合法。二、原告主张代缴公摊水电费用，根据“谁主张，谁举证”原则，原告应当在举证期限内一并提交证据证实被告应当履行的费用，水电公摊费用的计算方法应当清晰。原告在庭审时没有提交代缴水电公摊费用的票据原件，原告提交的单方制作水电公摊欠费清单无法证实，且未进行公示。原告如无法提供应当承担举证不能的不利后果。三、退一步讲，即使原告有权向被告要求支付物业管理费，原告于2016年11月2日向法院起诉，根据《民法通则》诉讼时效的规定，被告只应该支付2014年11月2日以后的物业费用，原告诉求的物业费用超过时效部分应予驳回。对双方当事人争议的焦点，本院作分析认定如下：根据《最高人民法院》第一条之规定，泉州市城建国有资产投资有限公司作为诉争海城花苑小区的建设单位，与原告签订的前期物业服务合同对小区业主具有约束力。原告对诉争小区已提供了相应的物业管理服务，被告作为该小区的业主享受了该物业管理服务，有义务根据诉争物业服务合同约定的标准向原告缴纳物业服务费用，拒缴或者要求减少物业费用需有正当理由。本案中，被告自2013年5月起没有缴交水电公摊费，自2013年11月起没有缴交物业管理费，其提供相片欲证明原告“没有履行物业服务合同约定的义务”。对此，本院认为，认定原告是否“履行物业服务合同约定的义务”，应着眼于该小区整体的服务情况和小区的持续状态，基于被告当庭提供的相片仅涉及小区共有部分的保养、维护的问题，且原告对相片有异议，被告未能进一步提供证据对“原告构成根本违约”的情形加以证明，故对被告该拒交物业管理费用的辩解意见不予采信。其次，对于原告诉求的水电公摊费用应否支持。因原告当庭提供的代缴水电公摊费用的相应证据均为复印件，被告对此不予认可，故对原告请求的水电公摊费用，本院不予支持。再者，关于被告主张本案起诉之前超过二年的物业服务费用是否已超过诉讼时效。诉争物业服务合同约定“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务”，被告虽认可其未缴交“自2013年11月起至2016年10月止的物业管理费及自2013年5月起至2016年6月止的水电公摊费用”，但原告不能提出其于2016年5月11日之前曾向被告催缴物业服务费用相关的证据，故原告在本案中诉求的物业服务费用在2016年5月之前超过二年的部分已过诉讼时效，人民法院不予保护，被告的该辩解意见，本院予以部分采信。综上所述，本院认为，具备物业管理资质的原告与诉争海城花苑小区建设单位泉州市城建国有资产投资有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，应予确认。原告对该诉争小区提供了物业管理服务，被告许定发作为小区业主实际享受了该物业管理服务，有义务依照诉争物业服务合同约定的标准向原告缴纳相应的物业服务费用。鉴于原告就被告许定发关于本案中诉求的物业服务费用部分已过诉讼时效以及原告未提供水电公摊缴费凭证原件的答辩意见，未能提供充分的证据对自己的请求加以证明，对此应承担举证不能的法律后果，故本院对原告请求的被告拖欠自2014年5月起至2016年10月止的物业管理费3838.8元（127.96㎡×1元/㎡/月×30个月）予以支持，原告请求的水电公摊费用及物业管理费的其余部分，本院不予支持；诉争物业服务合同约定“业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳物业服务费用”，故被告迟延支付所欠物业服务费用的行为属违约，原告有权向其主张相应的违约金，诉争物业服务合同约定了“违约金按日千分之一计收”，现原告请求按日万分之五计付自2016年1月1日起迟延支付物业服务费用的滞纳金，合理合法，本院予以支持，但2016年1月起迟延支付物业服务费用的滞纳金应自实际拖欠的当月16日起计算。被告许定发的相应辩解意见，本院予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告许定发应于本判决生效之日起十日内向原告泉州市城建物业管理有限公司支付物业管理费3838.8元，并支付滞纳金（其中2016年1月之前的欠款自2016年1月1日起、2016年1月起的欠款自2016年1月16日起至实际支付之日止按照日万分之五以每月实际拖欠的物业管理费为本金按月分段累加计算）；二、驳回原告泉州市城建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告泉州市城建物业管理有限公司及被告许定发各负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判长  张文智审判员  卢书琪审判员  黄旭光二〇一七年四月十七日书记员  洪雪娇附:主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。