江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏08执复69号
复议申请人（利害关系人）：中国银行股份有限公司淮安清河支行，住所地淮安市淮海东路126号淮海第一城办公楼商铺6室7室。
负责人：陈红红，该行行长。
申请执行人：张海洋，男，1983年4月5日出生，汉族，住淮安市淮阴区。
被执行人：江苏淮通物流有限公司，住所地淮安市深圳东路2号。
法定代表人：朱太峰，该公司董事长。
复议申请人中国银行股份有限公司淮安清河支行（以下至裁定主文前简称中行清河支行）不服淮安市淮阴区人民法院（以下至裁定主文前简称淮阴区法院）（2018）苏0804执异29号执行裁定，向本院申请复议。本院于2018年6月13日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
淮阴区法院在执行张海洋与江苏淮通物流有限公司（以下简称淮通物流）民间借贷纠纷一案中，异议人中行清河支行对该院拍卖淮安市深圳东路2号11幢116室房屋等行为不服，向该院提出书面异议。
中行清河支行异议称：1.异议人对涉案房屋享有最高额抵押权，优先受偿债权最高额为18395万元，非法院认定的183万元；2.申请执行人与被执行人协议作价拍卖涉案房屋且不当分割房屋价格损害了申请人和其他债权人的合法权益，应当由评估机构予以评估；3.法院要求异议人协助办理抵押登记注销手续无法律上必要性，如法院将涉案房屋的全部拍卖价款支付给异议人，异议人可以考虑协助办理涉案房屋抵押登记注销手续。综上，请求撤销涉案房屋的拍卖行为，撤销本院（2017）苏0804执2048号协助通知书和执行裁定书，中止执行协助办理抵押登记注销手续，并中止对涉案房屋的执行。
淮阴区法院经审查查明：张海洋诉淮通物流建设工程施工合同纠纷一案，该院于2017年8月18日作出(2017)苏0804民初4804号民事调解书，其主要内容：一、淮通物流欠张海洋借款本金260万元及利息86.2万元（截止2017年7月31日，利息按照年利率24%计算），定于2017年8月21日前归还100万元；2017年9月21日前归还100万元；2017年10月21日前还清本息146.2万元。二、案件受理费34616元，减半收取17308元，由淮通物流负担。
在执行中，该院于2017年8月28日作出（2017）苏0804执2048号执行裁定书，查封被执行人淮通物流位于淮安市深圳东路2号11幢116室房屋，并于9月5日向不动产登记部门送达了（2017）苏0804执2048号执行裁定书和协助执行通知书。2017年9月11日，申请执行人张海洋与被执行人淮通物流协商确定了拍卖保留价为261.0916万元（含装修费用73.43万元）。2017年9月18日，该院作出（2017）苏0804执2048号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。2017年9月22日，该院发布拍卖公告，定于10月23日10时至10月24日10时止（延时除外）在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，同时注明涉案房屋有租赁。该次拍卖因无人竞买而流拍。2017年10月30日，申请执行人张海洋与被执行人淮通物流再次协商确定第二次拍卖的保留价仍为261.0916万元（含装修费用73.43万元）。2017年11月2日，该院发布拍卖公告，定于11月18日10时至11月19日10时止（延时除外）在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，同时注明涉案房屋有租赁。该次拍卖，案外人张银龙通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价262.6916万元竞得涉案房屋。2018年1月5日，该院作出（2017）苏0804执2048号执行裁定书，裁定：一、位于淮安市深圳东路2号11幢116室不动产的所有权归买受人张银龙所有，该不动产所有权自本裁定送达买受人张银龙时起转移；二、买受人张银龙可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。同日，该院作出（2017）苏0804执2048号协助执行通知书，要求中行清河支行协助：一、于2018年1月15日前领取优先受偿款183万元；二、于五日内办理涉案房屋在清河支行的抵押登记注销手续。异议人淮安清河支行遂提出上述执行异议。
另查明，2015年10月，淮通物流作为借款人、中国银行股份有限公司淮安分行作为牵头行、中行清河支行作为代理行、中行清河支行与江苏涟水农村商业银行股份有限公司作为参贷行签订了编号为2015年淮通银团字001号的人民币1亿元银团授信协议，约定贷款行向借款人淮通物流提供总额为1亿元的授信额度，授信期限为2015年1月1日至2018年9月27日，借款人提供名下位于淮安市深圳东路2号面积为56934.9平方米的土地使用权及其上共计39777.59平方米的房产抵押给融资方，作为本协议项下授信额度提供抵押担保。同时该协议第2.6条还约定：在授信期间内，借款人如出售抵押给本次银团贷款的房产，则须以参贷行内评价格或借款人与房产购买者签订的《房屋买卖合同》中约定的销售单价采用孰高的原则，按照房屋总价款的50%先行偿还银团贷款，所售房产按揭贷款审批发放之日起10日内再按房屋总价款的27%的比例归还银团贷款。嗣后，淮通物流与中行清河支行及江苏涟水农村商业银行股份有限公司签订了最高额抵押合同，其中包括涉案的房屋，即淮安市深圳东路2号11幢116室，房屋所有权证号为淮房权证开字第××号。2015年10月15日，淮通物流与中行清河支行签订了房地产抵押合同，约定为确保淮通物流在2015年1月1日起至2018年9月27日止的期限以内向中行清河支行连续发生的最高债权额在183万元的主合同的履行，淮通物流以上述涉案房屋设定最高额抵押担保，并办理了淮房他证开字第××号他项权证，该证登记的债权数额为183万元。因换证等事宜，淮安市国土资源局于2017年4月1日制发了苏（2017）淮安市不动产证明第0032450号不动产登记证明，该证明显示涉案116室最高额抵押担保债权的数额变更为18395万元，其他未变。
淮阴区法院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。一、关于优先受偿权问题。担保物权的目的是以担保财产的交换价值担保债权的履行，并不享有排除强制执行的效力。抵押权人基于抵押权而享有的优先受偿权，同样不能达到阻却执行的目的，其只能在执行程序中提出优先受偿的主张。本案异议人对优先受偿范围不服，因优先受偿权属于主债权的从权利，需要在主债权确定且符合优先受偿权的前提下方可行使，故本案优先受偿权的争议可以另行诉讼解决，且异议人已另案提起诉讼。如异议人已在执行程序中提出优先受偿权，则应当中止执行分配程序。综上，异议人以优先受偿范围争议为由阻却执行、撤销拍卖的主张，依法不予支持。二、关于协议作价拍卖涉案房屋且不当分割房屋价格问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。本案双方当事人参照市价协议作价261.0916万元作为拍卖保留价，不违反法律规定，且从最终的成交价262.6916万元来看，双方当事人协议作价也基本符合市价。至于异议人主张的不当分割房屋价格问题，因本案对优先受偿的范围存在争议，同理该争议不能阻却执行，其可以在优先受偿争议解决后在执行程序中提出。综上，异议人以协议作价拍卖涉案房屋且不当分割房屋价格损害债权人利益为由要求阻却执行、撤销拍卖，依法亦不予支持。三、至于执行法院要求异议人协助办理抵押登记注销手续的问题。因本案争议根源在于异议人优先受偿权范围，而优先受偿权并不享有排除强制执行的效力，故执行法院要求异议人协助办理抵押登记注销手续并不违反法律规定。综上，异议人要求撤销涉案房屋的拍卖行为，撤销该院（2017）苏0804执2048号执行裁定书和协助执行通知书，中止执行协助办理抵押登记注销手续，并中止对涉案房屋的执行，其异议理由不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定驳回异议人中行清河支行的异议请求。
中行清河支行不服该裁定，向本院申请复议称，请求撤销淮阴区法院（2018）苏0804执异29号执行裁定，发回重审审查，或裁定撤销对淮安市深圳东路2号11幢116室不动产房屋的拍卖行为，终止要求中行清河支行协助办理该不动产抵押登记注销手续，中止对该不动产的执行。理由是：复议申请人并非就涉案房屋仅享有183万元的优先受偿权，涉案房屋是为最高额债权18395万元做共同抵押的。协议作价拍卖房产行为损害了复议申请人和债权人合法权益，法院没有必要要求复议申请人协助办理抵押登记注销手续，原裁定对复议申请人的身份列明有冲突，且遗漏了异议请求，裁定主文也不正确。
本院经审查确认淮阴区法院查明的事实。
本院认为：担保物权的目的是以担保财产的交换价值担保债权的履行，并不享有排除强制执行的效力。本案中，被执行人淮通物流将涉案房屋抵押给中行清河支行，中行清河支行可基于其享有的抵押权就涉案房屋变价产生的价款优先受偿，但不能阻止法院在执行过程中对涉案房屋进行拍卖。中行清河支行现以其对涉案房屋享有抵押权为由，要求撤销拍卖行为，中止对该不动产执行没有法律依据。虽然淮通物流将包括涉案的11幢116室在内的共39777.59平方米的房屋及56934.9平方米的土地抵押给复议申请人，最高额抵押担保债权的数额为18395万元，但淮通物流与复议申请人签订房地产抵押协议时，约定涉案的116室房屋担保的最高债权数额为183万元，故淮阴区法院协助执行通知书通知复议申请人可就183万元优先受偿并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，拍卖财产上原有的担保物权，因拍卖而消灭。因涉案房屋已拍卖成交，该房屋上的抵押权已因拍卖而消灭，人民法院办理房屋过户时无需原抵押权人办理抵押注销手续。故复议申请人关于无需办理注销抵押登记手续的复议理由成立，本院予以采纳。原裁定在当事人身份列明上将中行清河支行列为案外人不当，应为利害关系人，本院予以纠正。
综上所述，复议申请人中行清河支行部分复议请求成立，本院予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一、二项规定，裁定如下：
一、撤销淮安市淮阴区人民法院（2017）苏0804执2048号协助执行通知书关于要求复议申请人办理涉案房屋抵押登记注销手续的内容；
二、驳回复议申请人中国银行股份有限公司淮安清河支行的其他复议申请。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 董国华
审 判 员 孙亚平
审 判 员 庞海涛
二〇一八年八月九日
法官助理 刘玉娟
书 记 员 庄 行