湖北省赤壁市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1281民初1372号
原告：湖北预信置业有限公司。
法定代表人：邱高信，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴新华，该公司员工。
委托诉讼代理人：邱守凡，通山县通羊镇法律服务所法律工作者。
被告：邓东华。
委托诉讼代理人：邓龙辉，湖北君泽律师事务所律师。
原告湖北预信置业有限公司（以下简称预信公司）与被告邓东华房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年6月14日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告预信公司的诉讼代理人吴新华和邱守凡、被告的诉讼代理人邓龙辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告预信公司起诉时向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的商品房买卖合同有效，判令被告所购买的商品房退还原告；2、诉讼费用由被告承担。庭审前原告将其第1项诉讼请求变更为：判令被告迅速偿付下欠的购房款35000元并按合同约定支付逾期利息。事实和理由：2011年8月6日，原、被告签订了一份商品房买卖合同书，房屋总价款为114069元，被告既未按合同约定在签订合同时付清首付款54069元，也未到银行办理余款的贷款按揭手续。2012年4月28日其书面承诺一个月付清余款，逾期按日支付剩余房款总额5‰的违约金，但至今仅付购房款79069元，尚欠35000元未付。
被告邓东华辩称，双方所签购房协议及已付房款无异议。2012年9月30日其找物业拿房屋钥匙时，房屋尚未办理竣工验收，原告也未按合同约定向被告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，房子出现裂缝和漏水原告置之不理，且至今未办房产证，实际原、被告已达成口头协议，原告办理房产证后，被告一次性付清购房款。
本院经审理认定事实如下：2011年8月6日，邓东华与湖北宏信置业有限公司（下简称宏信公司）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：宏信公司将其开发的位于赤壁市陆水湖办事处四号路旁湖滨家园4栋203号建筑面积为92.14㎡的商品房预售给邓东华，房价按建筑面积1238元／㎡计算总价款为114069元，该住宅面积以房产局测绘的产权登记面积为准，误差部分按上述单价多退少补。签订合同时应付首付款54069元，余款6万元办理银行按揭。逾期付款的自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金（逾期交房作了相应的约定）。宏信公司应于2011年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付邓东华使用。商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单，出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。补充协议约定，若买受人申请银行按揭未获批准或买受人因资信原因导致按揭无法办理，买受人应在接到出卖人通知的十五日内将剩余房款改为一次性付款缴付出卖人，否则由买受人承担逾期付款责任。该商品房所涉契税、办理房产证、土地证、水电开户、银行按揭而产生的费用由买受人承担，由出卖人代收代办等。交购房款收据显示，邓东华分别于2011年8月1日、8月24日、12月19日交款2万元、2万元、1万元，2012年2月8日交款4069元，2013年2月4日交款2.5万元。邓东华未办理银行按揭付款手续，2012年4月28日邓东华向宏信公司出具承诺书称，若因其本人原因银行按揭未能批准，在一个月内向宏信公司付清所有房款等内容。
另查明，2009年4月27日，通山宏信旅游开发有限公司变更登记为宏信公司，其经营范围变更为：房地产开发经营、物业管理、建筑材料（不含本料）销售、旅游景点开发。2012年4月9日，宏信公司变更登记为预信公司。2011年9月30日，本案所涉商住楼办理了竣工验收，2014年2月26日赤壁市住房和城乡建设局对“湖滨家园”项目进行了规划综合验收，并于2014年4月18日书面告知其系统各单位该项目商住楼可办理房屋产权登记手续。2012年9月30日邓东华接收该房屋，并经装修后在2013年春节入住。
本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。原告所开发的房屋竣工验收后，原、被告未按合同约定办理房屋交付手续，双方均存在过错，且被告在本案中就房屋质量及房产证的办理并未提出明确的主张，故本院对上述问题不作处理，其可另循途径解决。被告抗辩双方已达成口头协议，原告办理房产证后被告一次性付清购房款，对此原告不予认可，被告又未提供任何证据支持其抗辩，故本院对其抗辩不予采信。按合同约定，被告在签订商品房买卖合同时应支付首付款54069元，其未能办理银行按揭支付剩余购房款6万元，在2012年4月28日原告通知其交清购房款时其应按合同补充协议约定在通知的十五日内即2012年5月13日前一次性付清剩余购房款，被告未按约定付款，构成违约，应按合同约定承担逾期付款的违约责任，故原告请求判令被告支付下欠款并按合同约定承担逾期利息的主张，本院依法应予支持。根据被告付款情况对其已付款的违约金计算为456.55元，其中2011年8月24日支付的2万元应承担违约金18元（20000元×5／100000×18天），2011年12月19日支付的1万元应承担违约金为67元（10000元×5／100000×134天），2012年2月8日支付的4069元应承担违约金37.8元（4069元×5／100000×186元），2013年2月4日支付的2.5万元应承担违约金333.75元（25000元×5／100000×267天），其剩余欠款35000元自2012年5月14日按日万分之0.5计算违约金至其付清日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告邓东华向原告湖北预信置业有限公司支付已付款部分违约金456.55元。
二、被告邓东华向原告湖北预信置业有限公司支付下欠购房款35000元，并自2012年5月14日起按日万分之0.5支付违约金至本判决确定的履行期限届满之日止。
二、驳回原告湖北预信置业有限公司的其他诉讼请求。
上述款项限被告邓东华于本判决生效后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费750元，简易程序减半，计收375元，由原告湖北预信置业有限公司负担75元，由被告邓东华负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户行为：中国农业银行咸宁金穗支行，账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 马小年
二〇一六年八月二十三日
书记员 吴 思
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明事实主张的，负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。