浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越商初字第622号
原告中国银行股份有限公司绍兴市分行。
负责人朱鸿飞。
委托代理人（特别授权代理）蔡乐平。
被告童利娟。
被告童永奎。
被告浙江置业房产集团有限公司。
法定代表人孙妙川。
委托代理人（特别授权代理）肖凌。
原告中国银行股份有限公司绍兴市分行与被告童利娟、童永奎、浙江置业房产集团有限公司（以下简称置业公司）金融借款合同纠纷一案，于2013年2月25日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员何敏敏适用简易程序独任审判，于2013年4月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院转为普通程序，于2013年6月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡乐平、被告童利娟、被告置业公司委托代理人肖凌到庭参加诉讼，被告童永奎经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告童利娟与被告置业公司于2010年11月12日签订浙江省商品房买卖合同一份。合同约定被告童利娟向被告置业公司购买位于绍兴市峰泽景园11幢404室房屋地产，房款支付方式为部分首付，余款通过银行按揭贷款。房屋交付时间为2012年11月12日。为支付上述购房款需要，原告与被告童利娟签订编号为JEKFAA20110026的中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同一份。合同约定被告童利娟因购房需要向原告贷款人民币125万元，贷款期限为240个月，贷款利率为浮动利率方式，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.67‰，还款方式为等额本金还款法，贷款直接划入被告置业公司账户。合同还特别约定了原告可提前收回借款本金及由被告童利娟承担原告为实现债权而支付的律师代理等费用的情形。被告童永奎作为借款关系发生时被告童利娟的配偶，向原告出具了共同还款承诺书一份，同意为被告童利娟在上述贷款合同项下的全部债务承担共同还款责任。为保证债务履行，被告童利娟又于原告签订房地产抵押合同一份，约定将坐落于绍兴市峰泽景园11幢404室的房地产抵押给原告，担保范围为抵押贷款的本息、罚息、违约金、有关税费及实现债权的费用。被告童永奎作为上述抵押物的共有人，同意将上述抵押物抵押给原告。双方在相关部门办理了抵押权预告登记。另被告置业公司与原告签订个人贷款保证合同一份，约定保证方式为阶段性连带责任保证，保证期限为被告童利娟办妥房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证正本之日止；保证范围为贷款本息、违约金、债权实现费用等。保证合同特别约定主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响原告本合同项下的任何权利及行使，被告置业公司不得以此抗辩原告。现原告认为被告童利娟未按约定的期限履行还本付息的义务构成违约，故起诉要求判令：一、被告童利娟立即向原告归还借款本金1171864.09元、利息及罚息28472.03元，三项合计人民币1200336.12元（利息、罚息暂计算至2012年12月17日止，此后仍按有关规定及合同约定标准计算至生效效裁决确定的最后履行日止）；二、被告童利娟承担原告为实现债权而支付的诉讼费用；三、被告童利娟承担原告为实现债权而支付的律师费人民币40000元；四、原告就前述第1、2、3项诉讼请求对被告童利娟拥有的位于绍兴市峰泽园11幢404室的房地产（抵押物）享有优先受偿权；五、被告童永奎对上述第1、2、3项债务承担共同还款责任；六、被告置业公司对上述第1、2、3项债务承担连带保证责任。诉讼中，被告童利娟归还了部分款项，故原告减少第一项诉讼请求：判令被告童利娟立即向原告归还借款本金1125000.08元、利息及罚息5655.43元，三项合计人民币1130655.51元（利息、罚息暂计算至2013年6月17日止，此后仍按有关规定及合同约定标准计算至生效裁决确定的最后履行日止）。
被告童利娟辩称，其要求将房子保住，房子的贷款会按期还的。第一次庭审之后已向银行支付了97000元，除了2013年6月10日到期的这一期没付之外，其他都付清。
被告置业公司辩称，被告童利娟已经还清了欠款，所以原告的事实与理由发生了变化。因被告童利娟已履行了义务，故被告置业公司也不再需要承担保证责任。如果抵押合同最终解除的，被告置业公司只对抵押物拍卖处置后所缺少的款项予以承担。
被告童永奎未作答辩，在举证期限内也未向本院提供证据。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据1、商品房买卖合同复印件一份，要求证明被告童利娟与被告置业公司就绍兴市峰泽景园11幢404室签订买卖合同，合同约定房款除首付外，余款为银行按揭。经质证，被告童利娟、置业公司均无异议。
证据2、个人一手住房贷款合同、共同还款承诺书、结婚证复印件、贷款合同变更申请、补偿协议各一份，要求证明原告与被告童利娟签订借款合同，被告童永奎作为被告童利娟的配偶承诺共同归还借款。经质证，被告童利娟、置业公司均无异议。
证据3、房地产抵押合同一份、房屋预告登记证一份、预抵押登记证一份，要求证明被告童利娟与原告签订抵押合同，将坐落于绍兴市峰泽景园11幢404室房屋向原告抵押贷款，且已办理抵押权预登记的事实。经质证，被告童利娟、置业公司均无异议。
证据4、中国银行个人住房贷款保证合同一份，要求证明被告置业公司为被告童利娟向原告购买房屋的贷款提供连带保证责任。经质证，被告童利娟没有异议；被告置业公司对真实性无异议，但合同是格式条款，里面对被告不利的条款原告没有特别说明，不予认可。
证据5、借款借据一份、贷款用款凭证一份，要求证明原告按照合同约定将贷款直接划入被告置业公司指定账户。经质证，被告童利娟、置业公司均无异议。
证据6、贷款已还款明细清单一份，要求证明截止2012年12月17日，被告童利娟在借款合同项下的逾期情况。经质证，被告童利娟认为钱还到什么时候记不清楚了。被告置业公司认为不清楚。
证据7、代理合同、律师费发票、律师费汇款凭证（复印件）、收费文件各一份，要求证明原告为实现债权支出的律师代理费。经质证，被告童利娟不愿意承担律师费；被告置业公司对原件的真实性没有异议，对复印件由法院依法核实。
证据8、抵押预告登记申请表复印件一份，要求证明被告童利娟及原告申请对峰泽景园11幢404室房屋进行抵押预告登记。经质证，被告童利娟、置业公司没有异议。
被告童利娟为证明其主张向本院提供离婚证、离婚协议各一份，要求证明被告童利娟与童永奎于2013年5月8日登记离婚，约定讼争的房屋归被告童利娟所有。经质证，原告对离婚证没有异议，离婚协议的三性由法院审核；被告置业公司没有异议。
被告置业公司在举证期限内未向本院提供证据。
经原告申请，本院向绍兴市房地产管理处调查了讼争抵押物的查封情况。经查实，讼争抵押物第一次查封系绍兴县人民法院查封，第二次因本案由本院查封。经质证，原告及被告童利娟、置业公司均无异议。
被告童永奎经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。
本院对上述证据认证认为：原告提供的证据1、2、3，被告童利娟及置业公司均无异议，且共同还款承诺书中有被告童永奎的签字捺印，本院予以认定。证据4，有被告置业公司的盖章确认，说明签订该合同系其真实意思表示，本院予以认定。证据5、8，被告童利娟及置业公司均无异议，本院予以认定。证据6，因被告童利娟在之后又归还了部分款项，应以归还后的欠款情况为准。证据7可互相印证，对其真实性予以认定，可以证明原告为本案诉讼支出的律师费用。被告童利娟提供的离婚证，原告及被告置业公司均无异议，本院予以认定；离婚协议与本案缺乏关联性。本院调查的内容，原告及被告童利娟、置业公司均无异议，予以认定。
经审理本院认定，2010年11月12日，被告童利娟与被告置业公司签订浙江省商品房买卖合同一份，约定被告童利娟向被告置业公司购买位于绍兴市峰泽景园11幢404室房屋，付款方式为于2010年11月12日前支付人民币551902元，剩余房款125万元人民币于2010年11月19日前办理银行按揭手续。为支付上述购房款需要，原告与被告童利娟签订编号为JEKFAA20110026的个人一手住房贷款合同一份。合同约定被告童利娟向原告贷款金额为人民币125万元，贷款期限为240个月；贷款利率为浮动利率方式，每年1月1日重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.67‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，每月的10日为结息日和付息日；还款方式为按月等额本金还款法；贷款直接划入被告置业公司账户；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%；合同还特别约定了原告可提前收回借款本息及由被告童利娟承担原告为实现债权而支付的律师代理费用等情形。被告童永奎于2011年3月9日出具共同还款承诺书一份，自愿为被告童利娟在上述贷款合同项下的全部债务承担连带共同还款责任。2011年3月9日，被告童利娟又与原告签订房地产抵押合同一份，约定将座落于峰泽景园11幢404室的房地产抵押给原告作为履行债务的担保，担保范围为抵押贷款的本息、罚息、违约金、有关税费及实现债权的费用。被告童永奎作为上述抵押物的共有人，同意将上述抵押物抵押给原告。并在绍兴市房地产管理处办理了抵押权预告登记。另被告置业公司与原告签订个人贷款保证合同一份，约定被告置业公司愿意就上述贷款合同项下债务的履行向原告提供保证，保证方式为阶段性连带责任保证，自借款人办妥主合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且债权人收到他项权证正本之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩债权人；保证合同的主债务包括本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等。2011年4月13日，原告将贷款125万元汇入被告童利娟指定的被告置业公司的账户。2011年6月，被告童利娟与原告签订补充协议一份，约定对还款账户进行了变更。后因被告童利娟未按约定归还本金及利息，遂成讼。
另认定，原告为实现本案债权支出律师代理费40000元。
本院认为，原告与被告童利娟签订的贷款合同及抵押合同、与被告置业公司签订的保证合同，各方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。在原告提起本案诉讼前，被告童利娟已未按合同约定进行还本付息，且原告已催告其归还，但被告童利娟未予归还而导致本案诉讼。虽然被告童利娟在本案第一次开庭后归还了部分贷款本息，但是在本案第二次开庭时，被告童利娟尚未按合同约定还清已经到期的贷款本息，故其行为已构成违约。现原告依据贷款合同中对违约责任的约定，要求被告童利娟提前归还全部贷款本息，理由正当，本院依法予以支持。贷款合同中同时约定原告实现债权所支出的律师费由借款人承担，原告据此要求被告童利娟支付律师代理费40000元，理由正当，本院亦予以支持。被告童永奎承诺对讼争贷款合同项下的全部债务承担连带共同还款责任，现原告诉请被告童永奎对上述债务承担共同还款责任，理由正当，本院予以支持。被告置业公司对被告童利娟的上述债务提供阶段性连带责任保证，现上述债务在被告置业公司的保证范围和责任期间内，同时保证合同约定主债务存在其他物的担保或保证的，不影响债权人在该保证合同项下的任何权利及其行使，故原告要求被告置业公司对被告童利娟的上述债务承担连带保证责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告置业公司抗辩只对抵押物拍卖处置后所缺少的款项予以承担缺乏依据，本院不予采信。被告童利娟就峰泽景园11幢404室房地产向原告进行了抵押并向登记机关作了预抵押登记。被告置业公司陈述上述房屋已可以交付并已通知被告童利娟，被告童利娟陈述系其没有能力办理交房手续，故房屋还没有交付。同时该房屋在本案起诉前已因其他纠纷被绍兴县人民法院查封，故现房屋无法办理正式的抵押登记。因无法转为正式抵押登记的原因不在于抵押权人，基于预告登记产生的准物权效力以及防止讼累，本院对原告要求对抵押物享有优先受偿权的诉请予以支持。被告童永奎经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告童利娟、童永奎应共同归还给原告中国银行股份有限公司绍兴市分行借款本金人民币1125000.08元，并支付至2013年6月17日止的利息及罚息5655.43元，此后按中国人民银行有关规定及合同约定计付至本判决确定履行之日止，于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告童利娟、童永奎应共同支付给原告中国银行股份有限公司绍兴市分行律师代理费40000元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、原告中国银行股份有限公司绍兴市分行享有的上述两项债权，对绍房预绍市字第预2011001066号预抵押登记证项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得价款享有优先受偿权；
四、被告绍兴置业房产集团有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费15336元，财产保全费5000元，合计人民币20336元，由三被告负担，在支付上述款项时一并付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费15336元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 邓平平
审 判 员 何敏敏
人民陪审员 唐百年
二０一三年八月二十日
书 记 员 蒋文艳
附页：
《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款时间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。