江苏省睢宁县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0324执异18号
案外人刘华，个体户。
委托代理人朱继民，睢宁县群星法律服务所法律工作者。
申请执行人吴浩，工人。
被执行人邵统刚。
被执行人杜娟，个体户。
本院在执行申请执行人吴浩申请执行被执行人邵统刚、杜娟民间借贷纠纷一案中，依法查封了被执行人邵统刚名下的坐落于睢宁县高作镇八里村邵庄组房产一处。案外人刘华对查封的上述房产提出异议，本院于2016年3月16日立案受理后，依法由审判员ＸＸ福、人民陪审员白彦良、张云组成合议庭公开进行了听证。案外人刘华及其委托代理人朱继民，申请执行人吴浩、被执行人杜娟到庭参加听证，被执行人邵统刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人刘华称：案外人与被执行人邵统刚、杜娟于2011年5月11日签订了睢宁县高作镇八里村邵庄组三上三下房屋及院落转让协议，同年6月6日交付使用，9月19日付清了全部购房款。2012年4月案外人又在院落南面建设了平房5间。2015年2、3月份，案外人到有关部门办理相关手续时得知受让房屋被法院于2013年查封，并下达了（2013）睢民初字第3075号民事裁定书。案外人认为虽然涉案房屋没有办理产权变更登记手续，但已实际占有、使用、收益，付清了购房款并添置了平房5间。依据物权法的有关规定及《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结的规定》第十七条第二款的规定，法院的查封损害了案外人的合法权益，故提出异议要求中止对被执行人邵统刚名下的坐落于睢宁县高作镇八里村邵庄组房产一处的执行、解除查封。案外人刘华为证明其异议主张提供了以下证据：证据1、（2013）睢民初字第3075号民事裁定书，用以证明法院依法查封了被执行人邵统刚名下的坐落于睢宁县高作镇八里村邵庄组房产一处。证据2、房屋转让协议一份，用以证明案外人与被执行人在2011年5月11日就涉案房屋签订了买卖合同，约定房屋价款为36万元，交付日期为2011年6月6日。证据3、被执行人的结婚证、常住人口登记卡复印件、被执行人邵统刚的身份证复印件，用于证明签订买卖协议时被执行人邵统刚将相关手续交给案外人，并在复印件上注明房屋卖给了邵统刚；卖房时被执行人系夫妻关系。证据4、睢宁县八里金属机电产业园八里村村民委员会证明，用以证明转让前房屋为被执行人邵统刚所有，宅基证正在换发。证据5、收条两份，用以证明涉案房屋购房款已经付清。证据6、借条一份，用以证明购房款已经付清，在此之后被执行人邵统刚又向案外人借款。证据7、收条5份，用以证明案外人购买房屋后进行了添附，并支付了建房款。证据8、证人项某、鲍某、耿某的证言，用以证明买卖房屋后案外人对房屋进行了添附，并在2014年下半年入住。对案外人提交的证据材料，申请执行人吴浩的质证意见如下：对证据1的真实性没有异议。对证据2的真实性持有异议。对证据3的真实性没有异议。对证据4的真实性无法确认。对证据5、6、7、8不予质证。对案外人提交的证据材料，被执行人杜娟的质证意见如下：对证据1的真实性没有异议。对证据2的质证意见如下，仅仅在协议上签字，当时是空白的，并没有告知是什么事情。对证据3的真实性没有异议，但没有经手。对证据4、5、6的真实性无法确认。对证据7的质证意见如下，不知情，不予质证。对证据8的真实性持有异议，是虚假的。申请执行人吴浩辩称：涉案房屋是被执行人邵统刚的，有地籍为证，保全时并没有人居住；被执行人盖房子钱是向申请执行人借的，并因为欠款与申请执行人签订了房屋转让协议，交付了房屋钥匙。申请执行人吴浩为证明其异议主张提供了以下证据：证据1、地籍调查表，用以证明涉案房屋土地使用权人为被执行人邵统刚，土地性质为集体土地。证据2、照片一张，用以证明2014年7月14日张贴公告时涉案房屋无人居住。证据3、转让协议、钥匙一把，用以证明2013年1月12日被执行人邵统刚承诺将房屋转让给申请执行人，签订了转让协议，并交付了房屋钥匙。证据4、短信记录，用以证明被执行人邵统刚并没有将房屋卖给刘华。对申请执行人提交的证据材料，案外人的质证意见如下：对证据1的真实性没有异议。对证据2的真实性没有异议，但案外人并没有看到这份公告，因为案外人建了房子以后是被执行人邵统刚的小孩舅居住的。对证据3的真实性不予认可，该协议上没有被执行人杜娟的签字，且在案外人与被执行人签订的协议之后；钥匙是装修的钥匙，房屋盖好后把钥匙给了被执行人小孩舅，2014年下半年装修时换了钥匙。对证据4的质证意见如下，只能说明被执行人承诺申请执行人还款时间，但是否为被执行人的电话无法确认。对申请执行人提交的证据材料，被执行人杜娟的质证意见如下：对情况并不清楚，无法质证。被执行人杜娟辩称：对涉案房屋的情况并不知情。被执行人邵统刚未到庭听证，亦未提交书面答辩意见及证据材料。经审查查明：2010年10月至2012年11月间，邵统刚分五次向吴浩借款合计45万元，经催要后没有归还，吴浩提起诉讼，在诉讼过程中本院根据吴浩的申请于2013年12月10日作出了（2013）睢民初字第3075号民事裁定书，依法查封了邵统刚名下的坐落于睢宁县高作镇八里村邵庄组房产一处。2014年7月9日，本院作出了（2013）睢民初字第3075号民事判决书，依法判决邵统刚、杜娟偿还吴浩借款本金45万元及利息。判决生效后邵统刚、杜娟未履行义务，吴浩申请强制执行。在执行过程中，案外人刘华以查封前涉案房屋所有权已经转移为由提出异议，要求中止对涉案房屋的执行、解除查封。在庭审中，案外人主张2011年5月11日与被执行人签订了房屋转让协议，同年6月6日交付房屋，9月19日付清了购房款，2012年又加盖了房屋，2014年下半年装修入住，之前涉案房屋由被执行人邵统刚的小孩舅租住，未收房租，并提供了房屋转让协议、收条、证人证言予以证明。申请执行人对上述证据均不予认可，认为房屋权属应以地籍登记为准。另查明，涉案房屋土地性质为集体土地，2012年9月，睢宁县高作镇国土资源所对村庄地籍调查权属登记时记载涉案房屋土地使用权人为被执行人邵统刚；案外人刘华户籍所在地在睢宁县东城社区。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中即使案外人刘华与被执行人邵统刚、杜娟签订的房屋转让协议是真实的，但因在处分房屋的同时也处分了宅基地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。案外人刘华并非涉案房屋所在地的农村集体经济组织成员，其与被执行人签订的房屋转让协议违反了国家政策，应认定为无效合同。涉案房屋在2013年12月被依法查封，2014年下半年案外人才搬入居住，之前由被执行人邵统刚的小孩舅居住，查封前案外人并没有合法占有该不动产。从睢宁县高作镇国土资源所村庄地籍调查表记载的内容来看，2012年9月份登记时涉案房屋土地使用权人仍登记为被执行人邵统刚，这发生在案外人与被执行人签订房屋转让协议之后。综上，本院认为案外人刘华的异议请求并不成立，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人刘华的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院另行提起民事诉讼，逾期本裁定将发生法律效力。
审 判 长 ＸＸ福
人民陪审员 白彦良
人民陪审员 张 云
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 刘 阳
附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。