海南省屯昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼9022民初462号
原告：冯君德，男，1959年1月17日出生，汉族，现住海南省屯昌县屯城镇。
被告：赵之孝，男，1962年1月22日出生，汉族，现住广东省广州市白云区。
原告冯君德与被告赵之孝建设用地使用权纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯君德及被告赵之孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯君德向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的协议书合法有效，双方继续履行并确认屯昌县屯城镇昌兴路三里（西侧）13号土地使用权归原告所有；2.判令被告及其父亲协助原告将位于屯昌县屯城镇昌兴路西侧（三里）13号屯国用（2001）字第XXXXXXX号国有土地使用证过户登记至原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.依法确认原、被告签订的协议书合法有效；2.判令被告协助原告将位于屯昌县屯城镇昌兴路西侧（三里）13号屯国用（2001）字第XXXXXXX号国有土地使用证过户登记至原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年11月1日，被告将其通过屯昌县食品厂改制分配取得的位于屯昌县屯城镇昌兴路三里（西侧）屯昌县食品厂职工住宅安置地第四栋十三号宅基地[国有土地使用证：屯国用（2001）字第XXXXXXX号；建设工程规划许可证：屯规字第NO.XXXXXXX号]以壹万陆仟伍佰元的价格转让给原告，双方签订了协议书，该协议书有原县食品厂厂长刘少仲作为双方协议的证明人，并且协议明确转约定让的宅基地使用权归原告所有，但至今尚未办理转户手续，故被告应协助原告办理，并支付相应的费用。由于签订协议当天，被告在广州打工，便委托其父亲赵洪波代为签订，原告于同日向被告父亲赵洪波支付了壹万陆仟伍佰元宅基地款和壹仟叁佰元打地基款，同时，其父亲赵洪波将该宅基地的国有土地使用证原件[屯国用（2001）字第XXXXXXX号]、建设工程规划许可证原件[屯规字第NO.XXXXXXX号]、屯昌县土地管理局变更土地登记审批表原件、被告及其父亲的公民身份证复印件与宅基地转让收据给原告持有，作为双方转让该宅基地的依据。转让后，原告于2006年8月在宅基地上建了一间二层楼房，面积为151平方米，并居住至今。期间原告曾多次致电被告要求其回来协助将该宅基地的使用权变更转移登记至原告名下，但被告以各种借口不肯回来，还让原告找其父亲。近几年，被告回琼海嘉积镇居住生活后，原告也多次赴嘉积镇找被告，请求其出具委托手续办理宅基地转让事宜，但被告却避而不见。虽然转让之时被告父亲赵洪波是其委托代理人，但其现年岁已高，出入不便，无法协助原告办理过户手续。被告的行为致使涉案宅基地转让手续无法办理，给原告今后拥有该地产权带来诸多不便，损害原告的合法权益。综上所述，原、被告转让宅基地的民事行为是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，而且原告已按约定履行了义务，被告也应履行自己的义务。被告不履行义务的行为属违约行为。鉴于原告已实际取得该转让土地的使用权及房屋所有权的客观事实，被告的行为有可能致原告的利益受损。为了保护原告的合法权益，特诉诸法院，希判如所诉。
被告赵之孝辩称，原告的诉讼请求不合理，原告所述不是事实。一是在被告不知情的情况下，原告与被告的父亲签订宅基地买卖协议，该协议不具有合法有效性。因当时食品厂正改制，发不出工资，被告被迫外出打工；食品厂改制后给了被告一块宅基地作为下岗职工的安置费，而原告在没有经过被告同意的情况下，让被告的父亲将位于被告名下的宅基地卖给原告，且被告的父亲常年患有痴呆症。被告并未认识原告，故被告不可能将宅基地卖给原告，原告与被告父亲签协议买卖涉案土地的事情，被告一直不知情；二是被告未在宅基地买卖协议上签名，也没有将宅基地卖给原告，故被告不会协助原告将涉案宅基地过户登记至原告名下。
原告冯君德为支持其诉讼请求，向法庭提交的证据有：1.原、被告身份证，证明原、被告主体适格；2.2003年11月1日原、被告签订的协议书，证明被告已将宅基地转让给原告的客观事实；3.收据，证明原告已依法支付了转让款，并对该宅基地占有、使用和收益；4.屯国用（2001）字第XXXXXXX号国有土地使用证；5.屯规字第NO.XXXXXXX号建设工程规划许可证；6.屯昌县土地管理局变更土地登记审批表；证据4-6证明被告按约定移交该转让宅基地手续的原件给原告持有；7.照片，证明该转让宅基地原告已建房并入住生活；8.居委会证明，证明原告已享有使用该宅基地十几年的事实；9.光盘（2013年3月24日18时39分至42分的通话记录），证明被告全权委托且清楚其父亲代卖其名下的宅基地的事实；10.食品厂改制安置职工搬迁费发放表、职工大会签到表、职工低保发放表、食品厂职工安置地编号、姓名、土地变更情况登记表，证明以上事项均由被告的父亲代被告办理，且食品厂职工安置地编号、姓名、土地变更情况登记表还可以证明政府是允许被告将宅基地进行转让的；11.备忘录，证明被告知道宅基地买卖的事实，且被告在其父亲摔伤后回过家，但不愿意和原告见面；12.证人赵洪波的证言，证明原告当年与赵洪波买卖被告名下宅基地的过程和事实；13.证人刘少仲的证言，证明在原、被告签订涉案宅基地转让协议书及涉案宅基地买卖过程中证人都在现场。
经法庭质证，被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性由法院认定，因为被告不认识原告；对证据2的真实性、合法性有异议，因为签名非被告所签，当时被告也不在场；对证据3因为被告没有签过名，所以不清楚，不发表质证意见；对证据4-6因为被告没见过该证件，所以不发表质证意见；对证据7的关联性有异议，因为土地使用证仍在被告名下，至今仍未过户，且原告建房没有经过报建，应为违法建筑；对证据8的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据9的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，因为原告与被告父亲赵洪波在2003年已经签订宅基地买卖协议了，但是到2013年才通知被告；对证据10的真实性无异议，但是这些补贴等都是三五百块钱，所以被告同意由其父亲代为办理，而卖地是大事，被告并没有授权其父亲卖地；对证据11的真实性有异议；对证据12证人赵洪波的证言有异议，认为被告父亲是在原告的恐吓下才作出的证人证言，该证人证言有很多都是虚假的；对证据13证人刘少仲的证言的真实性、合法性、关联性没有异议，但是证人在2013年以后才给被告打的电话，也就是在原告无法将土地过户的时候才给被告打电话。
被告赵之孝为支持其抗辩主张，当庭向法庭提供如下证据：1.被告及其儿子赵伟皓的常住人口登记卡，证明按照当地风俗被告不可能在儿子出生未满15天内就卖地；2.陈家鹤的证人证言；3.周秀荣的证人证言；证据2-3证明卖地不是被告的本意，且卖地也没有经过被告同意。
经法庭质证，原告对被告提供的证据质证意见为：对证据1的真实性有异议，因为在原告买地时被告称其是未婚；对证据2-3的证人证言有异议，因为原告买地时被告父亲还打电话与被告确认过打地基所花款项，所以被告是知道买卖涉案土地的事情的。
本院对本案证据的认证意见如下：
原告提供的证据：对证据1、4、5、6.该四份证据形式来源合法、内容客观真实，本院予以确认；对证据2-3.结合案件事实与原告提供的其他证据，本院对该二份证据的真实性予以确认；对证据7-10.因被告对该四份证据的真实性无异议，本院予以确认；对证据11.该份证据系原告单方制作，且被告对其真实性有异议，故本院不予确认；对证据12.因该证人与原告无利害关系，且结合本案中原告提交的其它证据，本院对该份证据予以确认；对证据13.因被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。
被告提供的证据：对证据1.因与本案无关联性，故本院不予确认；对证据2-3.因该二位证人均未出庭接受质证，对该二份证据的真实性无法认定，故本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2001年，被告通过屯昌县食品厂改制分配取得了位于屯昌县屯城镇昌兴路三里（西侧）屯昌县食品厂职工住宅安置地第四栋第十三号宅基地[屯国用（2001）字第XXXXXXX号]。2003年11月1日，原告与被告父亲赵洪波相互协商，在时任屯昌县食品厂负责人刘少仲的起草及见证下签订了一份《协议书》，将被告所有的涉案宅基地出售给原告，协议约定：“甲方：赵之孝，乙方：冯君德；一、经甲、乙双方协议，甲方将位于食品厂职工住宅安置地第四栋十三间宅基地转让给乙方，从此该宅基地长期使用权归属乙方所有。二、宅基地四至以国有土地证为准。三、甲方将原有国有土地使用证书及协议移交乙方之日起，土地使用权归属乙方所有，他人无权干涉，但移户手续尚未办理（户名暂为甲方），待后办理，费用由乙方负责，甲方应协助乙方解决，双方守信，互不违约。甲方签名：赵之孝、赵洪波；乙方签名：冯君德；证明人签名：刘少仲”；同日，原告向被告父亲赵洪波支付宅基地转让款16500元和打地基款1300元，支付款项后，被告父亲赵洪波写下收据并在该收据上签名、捺印，同时将涉案宅基地所有的国有土地使用证原件、建设工程规划许可证原件、变更土地登记审批表原件、被告及其父亲的身份证复印件交付原告持有。2006年8月，原告在该宅基地上建起一间二层房屋并居住至今。原告曾多次要求被告协助其办理宅基地过户登记手续，但被告均予以拒绝，原告认为其已履行了协议所约定的义务，被告拒绝将该土地使用权过户给原告已经构成了违约，故起诉至法院，要求确认与被告所签订的协议有效，并要求被告协助原告将该宅基地过户至原告名下。至原告起诉之日止，被告从未就涉案宅基地买卖事宜向原告提出任何主张。
本案争议的焦点为：一、被告父亲赵洪波对被告是否形成有效的代理行为，以及原告与被告是否存在涉案宅基地的买卖关系，双方签订的《协议书》是否合法有效；二、被告应否对原告履行宅基地过户的协助义务。
本院认为，本案争议焦点的解决，应从涉案宅基地买卖协议书的主要内容、实际履行行为，结合证人证言、日常生活经验等方面综合审查分析，以确定宅基地买卖是否是被告的真实意思表示。
首先，关于被告父亲赵洪波是否对被告形成有效的代理行为的问题。根据《合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，在屯昌县食品厂改制的大背景下，被告与赵洪波均有意将双方分配获得的宅基地转让出去。因此，2003年11月在时任食品厂厂长刘少仲的介绍下，原告与赵洪波对被告分配所得的屯昌县屯城镇昌兴路三里（西侧）屯昌县食品厂职工住宅安置地第四栋十三号宅基地达成购买合意。由于赵洪波系被告的父亲，其称已经被告同意可由其代为出售该涉案宅基地，原告基于信赖而与赵洪波签订了协议书，且在协议书签订当日，赵洪波便将涉案宅基地的全部证件交给了原告，故原告有理由信赖赵洪波为有权代理。庭审中被告亦承认清楚其父亲赵洪波以自己的名义实施民事行为，但在长达十余年的时间内被告从未向原告做过任何否认表示，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”，因此，本案可以认定被告对其父亲的代理行为进行了追认。虽然涉案宅基地买卖协议上的签名非被告本人所写，但根据对双方当事人提供证据证明力的比较分析可知，被告仅凭该协议书非本人所写就否认该协议书的效力，不应予以支持。综上，应当认定被告父亲赵洪波对被告形成了有效的代理行为。
其次，关于原告与被告是否存在涉案宅基地的买卖关系，双方签订的《协议书》是否合法有效的问题。被告父亲赵洪波与原食品厂负责人刘少仲对涉案宅基地买卖关系发生的时间、地点等基本事实的陈述内容一致，足以证明被告对买卖该宅基地的过程是知情的。证人刘少仲与本案双方当事人均无利害关系，被告父亲赵洪波作为当时协议的签名人，又与被告存在父子关系，故两人的证言具有较强的真实性和可信度。上述证人证言应作为认定本案事实的有效证据，应予以采信。因此，本案原、被告所签订的宅基地买卖协议合法有效。
再次，关于被告应否对原告履行宅基地过户的协助义务的问题。本案中，原告在协议签订当日已经支付全部款项，完成了协议所约定的付款义务，也取得了涉案宅基地的国有土地使用证、建设工程规划许可证、变更土地登记审批表等证件原件。2006年，原告在涉案宅基地上建造一间二层房屋，至原告起诉之日止十余年的时间内，被告从未对原告持有证件提出质疑，也未对原告在涉案宅基地上建房提出任何异议，亦未向原告主张过权利，故被告辩称不清楚卖地的事实，明显不合常理，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，故被告应按照协议的内容履行协助原告完成过户的义务。因此，原告诉请被告协助其完成本案涉案宅基地过户登记手续的诉求，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条、第七十六条之规定，判决如下：
一、原告冯君德与被告赵之孝于2003年11月1日签订的买卖宅基地的协议书有效；
二、被告赵之孝于本判决生效之日起十五日内协助原告冯君德将位于屯昌县屯城镇昌兴路三里（西侧）13号[屯国用（2001）字第XXXXXXX号]国有土地使用权过户至原告冯君德名下。
案件受理费212.5元，由被告赵之孝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 陈 静
人民陪审员 王发敬
人民陪审员 吴召洪
二〇一七年九月十一日
书 记 员 周婉婉
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。