河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀01民终3904号
上诉人（原审被告、反诉原告）郝振海。
委托代理人郭玉环，
被上诉人（原审原告、反诉被告）郭聪聪。
委托代理人霍峻峰，北京市京大律师事务所石家庄分所律师。
委托代理人郭麦香。
上诉人郝振海因房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市栾城区人民法院（2015）栾民初字第1044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年8月10日，郝振海与郭聪聪签订《房屋租赁合同》，由郭聪聪租赁郝振海的位于本村柴兴路与龙头街交叉口东南方向第一家房屋，房屋三层共计1210平方米，郭聪聪命名“尚可宾馆”。合同第三条约定：租赁期限自2013年8月10日至2018年8月10日止，租赁期限五年，郭聪聪承租期间郝振海不得以任何理由占用该房屋；第四条：该房屋年租金第一年为13万元，次年后为14万元，郭聪聪租赁期间郝振海不得以任何理由调整租金；第五条：租金按年结算，由郭聪聪每年8月10日之前交付给郝振海；第八条：租赁期间，日常的房屋维修由郭聪聪承担，因郭聪聪管理使用不善造成房屋及其相关设备损失和维修费用，由郭聪聪负担；第九条：郭聪聪不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构和装修，郭聪聪需与郝振海沟通协商；第十一条：郭聪聪如有下列情形之一的，郝振海可终止合同并收回房屋，造成郝振海损失，由郭聪聪负责赔偿，一、拖欠租金累计达15个工作日，二、利用承租房违法活动的，三、故意损坏房屋的。第十二条：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同，按年度须向对方交纳年度租金的30%违约金。合同还约定了其他权利和义务内容。2013年8月10日郭聪聪向郝振海交租金13万元，2014年8月10日郝振海儿媳赵会巧收郭聪聪房租（2014年8月10日至2015年8月10日）6万元并出具了收据。郭聪聪称，2015年8月10日至2016年8月10日租金变更为5万元，证据是郭聪聪与郝振海儿媳赵会巧的电话录音，郝振海称录音听不清，并且赵会巧不是合同当事人，没有变更租金的事实存在。郭聪聪诉称，郝振海的房屋漏雨，屋内物品被水淋湿，提交了五张照片和公证处公证人员某的光盘用于证明房屋漏雨，郝振海辩称漏雨不清楚，房屋有裂缝是因为郭聪聪改造承重墙、碰坏房顶扣瓦，并申请证人出庭作证，证人郝X力作证称郭聪聪为上下水在墙上打孔，并没有拆除或改动承重墙。双方为房租数额和交付问题发生争执，2015年8月25日上午郝振海家人把郭聪聪经营的“尚可宾馆”正门锁住达2天之久。郭聪聪认为郝振海违反约定，使自己无法正常经营，请求解除租赁合同，并向法院申请对宾馆内装修进行损失评估，法院委托石家庄正元资产评估事务所对装修情况进行了评估，以2015年10月21日为基准日，总评估价值162689元，其中有争议的部分价值12203元，无争议的部分150489元。郝振海为向郭聪聪索要2014年8月10日至2015年8月10日租金，向石家庄市栾城区法院起诉，栾城区法院已经做出（2015）栾民初字第1064号判决。
原审法院认为，双方签订的房屋租赁合同，合同约定了双方的权利和义务，该合同意思表示真实，郭聪聪、郝振海主体资格适格，且不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方应共同信守合同约定。签订合同后，郝振海将房屋交给郭聪聪使用，郭聪聪享有对所租房屋的使用权。郭聪聪称第三年（2015年8月10日至2016年8月10日）租金已经变更成5万元，郭聪聪提交了其和郝振海儿媳赵会巧的通话录音，因录音中语音杂乱，当庭播放无法听清，郝振海对租金的变更予否认，故郭聪聪主张依据不足，对郭聪聪变更租金为5万元的主张不予认定。郭聪聪租赁郝振海的房屋漏雨维修问题，根据双方合同第八条约定，房屋漏水属日常维修事项，应由承租方即郭聪聪承担维修义务，故郭聪聪要求郝振海维修房屋漏雨的主张，不予支持。郭聪聪在房屋维修及洽谈租金减少事宜过程中，郝振海子女以郭聪聪拒交租金为由在2015年8月25日对郭聪聪租赁的房屋大门锁住是错误的，其侵犯了郭聪聪对租赁房屋的使用权，系履行非金钱债务不符合约定的行为，且郭聪聪拖欠房屋租金不到合同约定的15个工作日，因此郝振海应承担合同不能履行的违约责任，郭聪聪请求解除合同应予准许，郝振海应赔偿郭聪聪装修房屋的损失并承担违约金，郭聪聪请求支付违约金1.5万元，予以支持。郝振海反诉郭聪聪给付（2015年8月10日至2016年8月10日）租金14万元，不予支持，但对2015年8月10日至锁门前即2015年8月25日，应按标准年14万元计算支付租金（14万元÷365天／年×15天）5753.4元，之后的租金即2015年8月26日之后合同事实上已经解除，郝振海没有和郭聪聪达成继续租赁的协议，租金不再交纳。郝振海反诉要求郭聪聪赔偿改变承重墙的损失，没有证据，不予支持。庭审中，郭聪聪对郝振海反诉请求2015年8月10日至2016年8月10日租金，认为违反一事不再理原则，原审法院认为，郝振海的反诉请求和（2015）栾民初字第1064号判决所诉没有重复，其所抗辩与本案郝振海反诉请求并非同一事项，故郭聪聪的抗辩不予认定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，郭聪聪增加诉讼请求，郝振海提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”规定，郝振海提出反诉符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第二百二十条之规定，判决为：一、自2015年8月26日起，解除郭聪聪与郝振海签订的《房屋租赁合同》；二、郝振海赔偿郭聪聪房屋装修损失150489元；三、郝振海给付郭聪聪违约金15000元。四、郭聪聪给付郝振海租金（2015年8月10日至8月25日）5753.4元；五、驳回郭聪聪其他诉讼请求；六、驳回郝振海其他反诉请求。本诉受理费2150元，由郝振海承担1650元，郭聪聪负担500元。反诉费1550元，由郝振海负担1480元，郭聪聪负担70元。
判后，郝振海不服，向本院提起上诉，其上诉理由为：一、一审法院审理本案事实不清，认定错误，证据不足。2015年8月25日锁住租赁房屋大门的是上诉人的子女，并非上诉人本人，也并非上诉人的真实意思表示，因此上诉人并没有表明不履行合同。即使锁住租赁房屋的大门也不影响被上诉人正常经营，被上诉人2014年7月份在房屋屋顶打透气孔时未将空边予以处理导致2015年8月份房屋漏雨，根据双方签订的其改造行为造成的房屋损坏的费用以及由此造成的一切损失。被上诉人还应承担因改造承重墙结构造成的房屋损失费用。二、一审法院适用法律不正确。根据《合同法》第九十四条、第九十六条之规定，若上诉人在合同履行期届满明确表示不履行合同的，应通知被上诉人。然而法律事实是上诉人没有明确的意思表示和行为表明不履行合同，也没有通知被上诉人不履行合同，因此，一审法院判决解除合同，是适用法律不正确，合同依法存续并应继续履行。如果解除合同，被上诉人应向上诉人缴纳年度租金的30%的违约金即4.2万元。请求被上诉人支付上诉人2015年8月10日至2016年8月10日的租金14万元，并承担改建承重墙造成的房屋损失费用。
经审理查明，本院查明的事实同原审法院查明的事实基本一致。
本院认为，上诉人出租给被上诉人的房屋系家庭共同财产，上诉人系代表家庭成员出租该房屋，该合同义务同样约束上诉人的家庭成员，其子女阻止被上诉人经营行为亦构成违约，且被上诉人提供的录像显示上诉人同其子女一起实施锁门行为，原判认定上诉人违约是妥当的；上诉人主张被上诉人改变原房屋承重墙结构，在房上打孔造成漏雨，未提供有效证据，本院不能认定；本案系上诉人违约导致合同不能履行，被上诉人依法提起诉讼，请求解除该合同，属正当行使自己的权利，上诉人主张被上诉人应尽通知义务，没有依据，其要求被上诉人赔偿4.2万元违约金亦不能支持。
综上所述，原判认定事实不清，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6260元，由上诉人郝振海负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建国
审判员 郝福海
审判员 宋广道
二〇一六年六月二十日
书记员 赵 晓