河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫16民终3501号上诉人（原审被告）：河南商水农村商业银行股份有限公司，住所地：商水县城阳城大道1218号。统一社会信用代码91411623X15228251L。法定代表人：尚纪成，董事长。委托诉讼代理人：勾深清，该联社法律顾问。上诉人(原审被告)：项城市新世纪职业中专学校，住所地：项城市东大街52号。统一社会信用代码52411681680798123。法定代表人：吴鹏，该学校校长。委托诉讼代理人：任斌，河南团结律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高春生，男，1965年3月15日生，汉族，住项城市。委托诉讼代理人：刘玉祥，河南晟恺律师事务所律师。上诉人河南商水农村商业银行股份有限公司因与上诉人项城市新世纪职业中专学校、被上诉人高春生确认合同纠纷一案，不服项城市人民法院(2018)豫1681民初2222号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河南商水农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人勾深清、上诉人项城市新世纪职业中专学校委托诉讼代理人任斌、被上诉人高春生及委托诉讼代理人刘玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南商水县农村商业银行股份有限公司上诉请求：1、撤销项城市人民法院(2018)豫1681民初2222号民事判决书，驳回被上诉人高春生要求确认上诉人与项城市新世纪职业中专学校(以下简称新世纪学校)签订的《最高额抵押合同》(合同编号：商农信抵字第20140522001-1)为无效合同的诉讼请求；2、由被上诉人高春生承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审认定涉案房屋为所有权不明不得抵押错误。1、本案不排除新世纪学校与被上诉人串通虚假买卖涉案房屋，进而虚假诉讼以逃避执行的可能。2、上诉人办理抵押登记时房屋登记管理部门出具了涉案房屋无权属争议的证明。3、即使被上诉人确实购买了涉案房屋，因其未依法办理权属变更登记，依法未取得涉案房屋所有权。二、一审法院判决适用法律错误，审理程序违法。请求二审法院支持其上诉请求。新世纪学校上诉请求：1、撤销项城市人民法院作出的(2018)豫1681民初2222号民事判决，改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由高春生承担。一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决不公。为此，请求二审法院依法支持上诉人新世纪学校的上诉请求。上诉人新世纪学校对上诉人河南商水农村商业银行股份有限公司的上诉请求其辩称意见与其上诉观点同。上诉人河南商水农村商业银行股份有限公司对上诉人新世纪学校的上诉请求辩称对房屋买卖合同及购房款支付的真实性均有异议，认为不符合交易习惯。被上诉人高春生对二上诉人的上诉请求综合辩称：一审法院判决认定事实清楚，判处结果正确，二上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。高春生向一审法院诉讼请求：1、请求确认新世纪学校与河南商水农村商业银行股份有限公司于2014年5月22日签订的《最高额抵押合同》为无效合同；2、本案诉讼费用由新世纪学校、河南商水农村商业银行股份有限公司承担。一审法院认定的事实，2009年11月24日新世纪学校与高春生签订了《房屋买卖协议》，将其位于项城市东大街52号路南教学楼一楼大门口西五间门面房以80万元的价格转让给高春生。高春生付清了全部房款后，至今一直占有、使用该房屋。在2014年5月22日新世纪学校将该门面房“房产所有权（房权证号为00××16）和项土国用（2011）第022号土地使用权”为案外借款人河南省世纪英才家政服务有限公司向河南商水农村商业银行股份有限公司贷款800万元提供了抵押担保，并签订了《最高额抵押合同》，于2014年5月23日办理了抵押登记的他项权证（项房他证2014字第000019**号），该抵押合同以及办理的他项权证的房屋中包含了已转让给高春生的教学楼一楼大门口西五间门面房。为此高春生以该抵押合同损害了其合法权利为由诉到法院要求确认新世纪学校与河南商水农村商业银行股份有限公司于2014年5月22日签订的《最高额抵押合同》为无效合同（合同编号：商农信抵字第20140522001－1），诉讼费由新世纪学校、河南商水农村商业银行股份有限公司负担。一审法院认为，高春生与新世纪学校之间的该门面房买卖行为是双方当事人的真实意思表示、是在平等的基础上签订的，并不违反法律规定，应受法律保护。高春生从2009年11月24日购买该门面房后至今一直合法占有、使用、收益，新世纪学校在此期间没有为高春生办理过户手续，且又于2014年5月22日将该五间门面房抵押给河南商水农村商业银行股份有限公司，从而导致了该五间门面房无法办理过户手续，因此该五间门面房未办理过户手续的原因不是高春生的过错。新世纪学校与河南商水农村商业银行股份有限公司于2014年5月22日签订的《最高额抵押合同》中包括了高春生购买的一楼大门口西五间门面房，且新世纪学校、河南商水农村商业银行股份有限公司又于2014年5月23日办理了抵押登记的他项权证（项房他证2014字第00019**号）。新世纪学校把其明知已经转让给高春生的该五间门面房又进行抵押，其行为已经侵犯了高春生的合法权益，违反了《物权法》、《担保法》所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押的规定。故新世纪学校与河南商水农村商业银行股份有限公司于2014年5月22日签订的《最高额抵押合同》中高春生购买的教学楼一楼大门口西五间门面房的部分无效。综上所述，新世纪学校与河南商水农村商业银行股份有限公司于2014年5月22日签订的《最高额抵押合同》中关于高春生购买的教学楼一楼大门口西五间门面房为为无效部分，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项，《中华人民共和国担保法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认新世纪学校与河南商水农村商业银行股份有限公司于2014年5月22日签订的《最高额抵押合同》（合同编号：商农信抵字第20140522001－1）中，涉及新世纪学校已经转让给高春生的教学楼一楼大门口西五间门面房的抵押合同部分为无效合同。二、驳回高春生的其他诉讼请求。案件受理费100元，由新世纪学校与河南商水农村商业银行股份有限公司共同负担。二审庭审中，上诉人河南商水农村商业银行股份有限公司向法庭提供证据二组。第一组：项土国用（2011）第022号土地使用权证、项城市第00××16号房权证、房屋他项登记询问记录表、项城市房地产管理。证明：1、新世纪学校于2009年11月26日取得包括涉案房屋在内的办公楼的房权证证，于2011年5月19日取得该办公楼所属土地的使用权证；2、2014年5月22日，项城市房地产管理处经询问新世纪学校负责人吴鹏和查询产籍档案，出具涉案房屋“未设定抵押权，司法机关未查封、冻结、限制，没有异议登记”的证明。根据《物权法》等法律法规规定，该办公楼的权属明确，新世纪学校系其合法所有权人，有权为其设定抵押。第二组：最高额抵押合同、房地产抵押监证书、房屋他项权证。证明：上诉人（原商水县农村信用合作联社）经其查询涉案房屋权属无争议后，于2014年5月22日与新世纪学校签订了涉案最高额抵押合同。项城市房地产管理处于2014年5月23日为上诉人出具了项房地产监（2014）第00××03号房地产抵押监证书和项房他证2014字第000019**号房屋他项权证。因项城市房地产管理处的产籍档案对外具有公示性和公信力，上诉人依法签订的最高额抵押合同具有法律效力，不应撤销。被上诉人高春生质证认为：对于房产证土地使用权证的真实性没有异议。但房产证名下涉案的五间门面房已经于2009年10月20日转让给高春生，对他的查账证明有异议。首先出具的证明是无效的，对于财产是否存在争议房管处没有尽到实质性的审查义务，违反了物权法第12条房屋登记管理办法第18条规定，是无效另外从证明内容来看，证明内容只是证明未设定抵押权，为查封冻结没有异议登记但没有证明权属没有争议，也没有证明使用权没有争议，更没有证明财产没有争议，所以不能以此来肯定抵押合同的效力。对第二组最高额抵押合同有异议，该抵押合同违反物权法第一百八十四条和担保法第37条禁止性规定是无效的，对这个他项权证有异议，他项权证的事例与本案不冲突。本案审理的是抵押合同效力纠纷，是撤销他项权证需要先行解决。另外他项权证已经办理程序违法，违背法律禁止性规定，是应于撤销的。新世纪学校质证认为：这个土地使用性质是办公用地，并没有转化为教育用地。本院经审理查明的其它案件事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、2009年11月24日新世纪学校与高春生签订的《房屋买卖协议》是否合法有效。2、一审法院审理程序是否合法。分述如下：关于焦点1：2009年11月24日新世纪学校与高春生签订的《房屋买卖协议》，将其位于项城市东大街52号路南教学楼一楼大门口西五间门面房以80万元的价格转让给高春生。高春生付清了全部房款后，至今一直占有、使用该房屋的事实清楚。在2014年5月22日新世纪学校又将该门面房“房产所有权（房权证号为00××16）和项土国用（2011）第022号土地使用权”为案外借款人河南省世纪英才家政服务有限公司向河南商水农村商业银行股份有限公司贷款800万元提供了抵押担保，并签订了《最高额抵押合同》，并于2014年5月23日办理了抵押登记的他项权证（项房他证2014字第000019**号），该抵押合同以及办理的他项权证的房屋中包含了已转让给高春生的教学楼一楼大门口西五间门面房。新世纪学校与河南商水农村商业银行股份有限公司于2014年5月22日签订的《最高额抵押合同》行为事前并未征得高春生同意，事后亦未得到高春生的追认。高春生与新世纪学校之间的该门面房买卖协议是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，应受法律保护。未经法定程序不得随意变更和解释。关于焦点2：经查证，一审法院在一审开庭前向上诉人河南商水农村商业银行股份有限公司邮寄送达了起诉状副本，开庭传票、诉讼文书，并未剥夺河南商水农村商业银行股份有限公司合法质证、举证等相关权利。综上，二上诉人的上诉理由均证据不足。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，判处结果适当，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计200元，由上诉人河南商水农村商业银行股份有限公司负100元，项城市新世纪职业中专学校负担100元。本判决为终审判决。审判长  刘登印审判员  徐鲜鲜审判员  吕文静二〇一八年七月二十五日书记员  张瑞敏