北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终5232号
上诉人（原审原告、反诉被告）：甄某，男，1973年9月9日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王岩，北京天驰君泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周某，女，1982年3月14日出生，住北京市平谷区。
委托诉讼代理人：林松海，北京市万企律师事务所律师。
上诉人甄某因与被上诉人周某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2016）京0117民初7048号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人甄某之委托诉讼代理人王岩，被上诉人周某之委托诉讼代理人林松海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
甄某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持甄某一审全部诉讼请求或发回一审法院重新审理。2.一、二审诉讼费用由周某负担。事实与理由：一、一审法院认为甄某通知周某办理房屋所有权证并要求周某付清房款存在过错，明显系认定事实错误，即便甄某变更原合同，周某在未与甄某达成一致意见的情况下，也应当按照原合同的约定继续履行，而非不再履行合同约定的还款义务，一审法院以此认为甄某存在过错有误，甄某不存在违约行为，依据合同约定，当然具有合同解除权。二、甄某因未取得出售房屋的所有权，其出售房屋的行为是将该房屋权利转让给周某，周某据此取得的权利可直接向房地产管理部门办理产权登记，该操作程序不仅取得了房地产管理部门的认可�也不影响双方合同目的的实现，更未加重周某的任何负担，一审法院牵强的认为甄某必须进行产权登记后才能再向周某进行转让登记是错误的。三、一审法院认定甄某与周某签订的合同合法有效，那么双方就应当按照原合同的约定履行合同义务，承担违约责任，根据《分期付款协议》第五条约定，周某连续三个付款期未按时足额还款，双方签订的合同提前到期，即双方的合同已具备解除条件，理应解除，而非一审法院认定的“双方的行为均已构成违约，应当各自承担相应责任，并继续履行合同”是错误的，并且无法实现。
周某辩称：不同意甄某的上诉请求及理由，同意一审判决。
甄某向一审法院起诉请求：1.请求判决解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同，房屋总价款760000元。2.请求判令周某返还位于北京市平谷区迎宾花园×号楼×单元×室。3.请求判令周某按照合同约定支付违约金45600元。4.请求判令支付律师费40000元。5.请求判令周某支付自2011年2月至实际退房之日的房屋占有使用费，按每月2400元标准计算。6.判令周某支付公证费1000元。
周某向一审法院反诉请求：请求判令甄某为周某办理购房产权登记证。
一审法院认定事实：2011年1月14日，甄某、周某签订北京市存量房屋买卖合同（以下简称合同），周某购买甄某通过拍卖取得的位于北京市平谷区迎宾花园×号楼×单元×室房屋。其中合同主要条款包括：第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为：北京市平谷区迎宾花园×号×单元×号。该房屋所在楼栋建筑总层数为17层，其中地上16层，地下1层。该房屋所在楼层为1层，建筑面积共73.22平�米。（二）该房屋规划设计用途为住宅。第二条房屋权属情况，（一）土地使用状况：该房屋占用的国有土地使用权以出让方式获得。土地使用权证号为：京平国用（2004出）字第×号，填发单位为：平谷区人民政府。（二）该房屋性质为商品房。第三条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为单价10380元/㎡。买受人以分期付款方式向出卖人支付房款，具体付款方式及期限见分期付款协议。房屋单价为每平方米10380元，房屋总价款为760000元。买受人以分期付款的方式向出卖人支付房款。首付款260000元（定金转为房款），剩余房款480000元以分期付款方式支付以甄某。第九条权属转移登记，（一）当事人双方同意，在本房屋所在项目开发商为出卖人办理完成产权证7日内，买受人交清全部房款，双方共同向房屋权属登记部门申�办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人同意按照下列方式向出卖人付清全部房款：买受人在7日内将全部房款一次性支付给出卖人；买受人在7日内通过银行按揭方式将全部房款支付给出卖人。同日，双方签订分期付款协议作为合同附件，第一条付款内容，（二）还款期限从2011年1月20日至2031年1月20日。第二条还款利率及计息方式，（一）分期付款的余款计息。计息标准为本合同项下余款利息按合同签订日国家公布的个人住房贷款基准利率执行，当前贷款基准利率为6.4%（年利率）。（二）根据国家利率管理规定，贷款期限在一年以内（包含一年）的遇法定利率调整，本合同项下的余款利率不作调整；贷款期限在一年以上的遇法定利率调整，本合同项下的余款利率将从次年1月1日起按国家公布的个人住房贷款相应期限档次基准利率执行，并以此确定乙方新的月还款。第三条还款，（一）还款方式，采用等额本息还款法，乙方（周某）以签订合同后的次月开始支付余款本息，每月还款日为20日前，共还款240个月。（二）具体还款方法：1.甲方（甄某）委托北京众维置业房地产开发有限公司代为收取房款。2.每月20日为固定还款日。3.乙方必须按规定的还款日期足额还款，并保存好存款凭条以便双方日后核对，存款凭条可以作为还款凭证。第四条违约责任。乙方（周某）未按还款方式规定的时点和还款额还款且又未就展期事宜与甄某达成协议，即构成还款逾期。（一）乙方（周某）第一次未能按期足额还款的，甲方（甄某）按乙方总房款的1%收取违约金；（二）乙方第二次未能按期足额还款的，甲方按乙方总房款的2%收取违约金；（三）乙方第三次未能按期足额还款的，甲方按乙方总房款的3%收取违约金。第五条合同提前到期，本合同有效期内，发生下列事项一项或多项时，甲方有权宣布本合同提前到期。乙方如果全额支付余款，乙方取得房屋全部所有权；乙方如果不能全额支付房款，则甲方扣除违约金、利息等相关费用后，退回已收房款的剩余部分，同时收回乙方购买的房屋。（四）乙方连续三个付款期或者本合同期内累计五个付款期未按时足额偿还余款本息的。第六条其他条款，（三）乙方不依合同的规定履行合同义务时，甲方可以以任何途径或方式追索，由此引起的一切费用由乙方负责，包括但不限于诉讼费、律师费、交通等必要费用。
合同签订后，周某付清首付款及其他款项后，甄某于2011年2月23日交付房屋，周某装修入住并履行还款义务。
2015年7月3日，甄某向周某发送告知函，并经中华人民共和国北京市长安公证处对�寄函件的内容及过程保全证据。告知函内容为：鉴于你方（周某）于2011年1月14日与甄某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《分期付款协议》，关于合同约定的房屋产权登记等事宜，现经过与开发商协调，政府相关办理房屋所有证部门网站将于2015年7月8日关闭，届时房屋所有权证将不能办理。根据《北京市存量房屋买卖合同》第九条的约定，在为你方办理房屋权属登记前你方需交清全部房款。现我方正式告知你，若届时你方未能提前交清房款，会导致房屋权属登记产生障碍，该后果将由你方自行承担。双方因办理产权证及还款事宜，没能达成协议，2015年8月起，周某再未履行还款义务。2016年8月9日，甄某提起诉讼。2016年11月16日，周某提起反诉。
双方存在的主要争议：甄某认为，周某在接到告知函后，应当付清房款，办理房屋权属登记。双方对甄某一次性付清房款没能达成一致，周某也应继续交付房款，其中断付款属于违约，甄某有权解除合同。周某认为，甄某没有履行合同第九条，在房屋所在项目开发商为出卖人办理完成产权证7日内，买受人交清全部房款，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。甄某单方要求办证以及改变付款方式，属于违约，周某有理由不付款。
一审法院认为，甄某、周某签订的房屋买卖合同，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同履行期间，甄某以告知函的方式通知周某由开发商办理房屋权属登记事宜，并要求周某付清房款。周某对甄某未将房屋由开发商办理至其名下提出异议，双方未就一次性付清房款达成协议，周某因此中断付款，导致合同中止履行，双方均有过错。甄某未完全履行合同第九条在本房屋所在项目�发商为出卖人办理完成产权证7日内，买受人交清全部房款，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续的约定；周某未按还款方式规定的时间和还款额还款且又未就展期事宜与甄某达成协议，属于还款逾期。双方的行为均已构成违约，应当各自承担相应责任，并继续履行合同。甄某未履行在先将房屋所有权办理自己名下的合同义务而要求周某履行付清房款义务，不符合合同约定，其请求解除合同的诉讼请求，不予支持。周某未按约定付款，请求办理房屋转移登记，不符合合同约定和法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条的规定，判决：一、驳回甄某的诉讼请求。二、驳回周某的反诉请求。
本院二审期间，甄某围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和�证。周某未提供新证据。甄某提交通知及特快专递详情单各一份，证明目的为，其于2015年10月12日寄送通知，对方已于2015年10月12日签收；通知中要求周某按照原合同继续履行还款义务，因为周某是分期付款买房的，但是从2015年8月份开始就不再还钱了；同时对合同中约定的连续三个月不再还款的违约责任进行了告知。周某质证意见为，未收到这份通知，没有任何签收的证据，寄送单没有写送达的内容，不同意甄某的主张。对此，甄某称，邮件详情单上未写明邮寄文件的名称，邮单上没有周某本人签名，庭审中无法提供系周某所在家庭住址的人已签收文件的证据。本院经审查认为，甄某提供的上述证据不能据以证实周某收到上述通知。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《分期付款协议》、告知函及当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。甄某、周某签订的北京市存量房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据双方签订的合同第九条权属转移登记的约定，在房屋所在项目开发商为出卖人办理完成产权证7日内，买受人交清全部房款，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。本案中，在合同履行期间，甄某在房屋所有权尚未登记至其名下的情况下，以告知函的方式通知周某由开发商办理房屋权属登记事宜，并要求周某在办理房屋权属登记前需付清房款，有违�方房屋买卖合同中关于办理房屋权属登记及付款方式的相关约定。甄某以按照合同约定的操作会给其造成出卖人利益损失，而周某直接过户至自己名下取得了房地产管理部门的认可且不影响合同目的的实现为由，未依约从开发商处办理产权登记。一审法院认定甄某存在违约行为，并无不当，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》之规定，合同成立后，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行能力的情形，可以中止履行。甄某向周某发送的告知函内容有违双方房屋买卖合同约定，其未履行房屋产权登记至其名下的合同义务并在告知函中载明周某若未能提前交清房款，会导致房屋权属登记产生障碍并承担相应后果。周某对甄某未将房屋由开发商办理至其名下提出异议，双方亦未就一次性付清房款达成一致意见。甄某上述行为致周某产生存在甄某不能为对待给付的现实危险之认知。周某因此中断付款系行使不安抗辩权。一审法院认定周某存在违约行为不当，本院对此予以纠正。
合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。甄某未提供充分有效证据证明双方签订的房屋买卖合同具备协议解除或法定解除情形，甄某上诉主张合同具备解除条件，其具有合同解除权，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。鉴于甄某尚未取得涉案房屋所有权登记证，周某请求判令甄某为其办理购房产权登记证尚不具备合同约定条件，故一审法院对此不予支持并无不当。本案不具备合同解除条件，双方均应按照房屋买卖合同约定依诚实信用原则在平等协商的基础上继续履行己方义务。
综上所述，甄某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5700元，由甄某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 何灵灵
审 判 员 陈敏光
二〇一七年四月二十八日
法官助理 陈 雁
书 记 员 田亚男