福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0521民初4347号
原告：林爱红，女，1981年9月8日出生，汉族，住惠安县。
委托诉讼代理人：陈凤安、洪明燕，福建伟盛律师事务所律师。
被告：惠安中总房地产开发有限公司，住所地惠安县螺阳镇大红埔，统一社会信用代码913505217845099552。
法定代表人：蔡建四，董事长。
委托诉讼代理人：赵南华，福建和晟律师事务所律师。
原告林爱红与被告惠安中总房地产开发有限公司（下称中总公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林爱红向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即履行协助办理房屋权属证书的义务；2、判决被告立即支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金（以原告已付购房款649373元为基数，按银行同期活期存款利率标准支付自2015年5月12日起至被告实际履行协助办理房屋权属证书之日止，暂计至起诉之日为4546元）。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发建设的位于惠安县螺阳镇大红埔滨江国际（星城）20幢6层C602号商品房，房屋总价款649373元。原告依约支付了购房款，并于2014年8月15日接收房屋。根据合同约定，被告应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日按原告已付款的银行同期活期存款利率支付违约金。截止本案起诉之日，因被告未履行相应的合同义务，致使原告未能如期取得房屋权属证书，被告应支付逾期协助办证违约金。
被告中总公司辩称，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，出卖人在本项目竣工报备完60个工作日内向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记，在《泉州晚报》以公告形式或挂号信件通知买受人按公告期限内前来领取办理权属登记需由出卖人提供的资料到房地产权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。初始预登记后由出卖人提供的资料，由买受人向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权证。买受人也可书面委托代办房屋所有权证，但应签订书面委托书明确相关事项。被告协助办理房产证的义务始于涉案商品房竣工报备完60个工作日，涉案滨江国际（星城）20#楼于2016年3月11日通过工程竣工验收备案，被告于2016年5月31日完成涉案商品房的初始登记，已完成协助办理权属证书的义务，不存在违约情形。初始预登记后的权属证书办理，根据《房屋登记办法》通过两种方式取得，一是由出卖人提供资料，由买受人向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权证；二是由买受人书面委托代办房屋所有权证。考虑到惠安县通常由开发商代为办理房屋权属证书的实际情况，被告于2016年6月1日起通知各业主提供办证所需资料。自2016年6月2日起，与涉案商品房同一幢楼的其他业主陆续向被告提供办证所需资料，并委托被告代为办理房屋权属证书及缴纳契税。原告诉称被告未履行协助办理房屋权属证书的义务，不是事实。与原告同一幢楼的许多业主均已办理房产证，部分业主也正在办理权属证书。原告关于逾期办证违约金的诉求应予驳回。
经审理查明，被告系经工商登记以在惠安县螺阳镇大红埔规划范围内建造、销售、出租商品房和配套设施为经营范围的有限责任公司，于2012年11月20日取得惠安县螺阳镇大红埔滨江国际（星城）19#、20#楼商品房预售许可证。2013年3月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发建设的位于惠安县螺阳镇大红埔滨江国际（星城）第20幢6层C602号商品房，建筑面积137.24平方米，房屋总价款649373元，交房时间为2014年5月30日前。该合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《商品房买卖合同补充协议》第二条约定，根据本地实际情况，关于产权登记和产权证办理的约定修改为，出卖人在本项目竣工报备完60个工作日内向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记，出卖人在《泉州晚报》以公告形式或挂号信件通知买受人按公告期限内前来领取办理权属登记需由出卖人提供的资料到房地产权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。初始预登记后由出卖人提供的资料，由买受人向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权证。买受人也可书面委托代办房屋所有权证，但应签订书面委托书明确相关事项。如买受人未按公告期限内前来领取办理权属登记需由出卖人提供的资料、或未按时按政府规定缴纳买受人应承担的各项费用、或未及时协助受托人办理产权登记相关手续，买受人应自行承担由此产生的一切责任。若买受人贷款买房的，在商品房产权证办理完毕后，买受人应在接到领证通知（包括《泉州晚报》上的公告）后的十五天内到惠安县商品房登记机关领取产权证，并及时办理好变更登记手续，买受人如未按约定办理，应赔偿因此给出卖人造成的损失。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款649373元。涉案商品房于2014年8月15日交付原告使用，该商品房所在的20#楼于2016年3月11日通过工程竣工验收备案，于2016年5月31日办理初始登记。双方共认，涉案商品房已办理了房产证。
以上事实，有原告提供的企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、销售不动产统一发票、收款收据，被告提供的营业执照、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、房地产开发项目初始登记证明，以及原、被告双方的陈述等证据证明，本院予以认定。
原、被告双方争议的焦点：被告是否存在逾期履行协助办理房屋权属证书义务的情形，是否应承担逾期履行协助办证的违约责任。
原告认为，涉案《商品房买卖合同补充协议》与《商品房买卖合同》是同一天签订的，且根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，双方签订的补充协议不能减轻出卖人的责任而加重买受人的责任，故《商品房买卖合同补充协议》第二条关于产权登记和产权证办理的修改约定是无效的，有关产权登记和产权证的办理应以主合同《商品房买卖合同》第十四条的约定为准。涉案商品房已于2014年8月15日交房，但被告直至2016年5月31日才完成房屋所有权初始登记，且没有将需由被告提供的分户测量图等资料交付原告，导致原告未能如期取得房屋权属证书，故被告存在逾期履行协助办证义务的违约行为，应承担违约责任，即按原告已付房款的银行同期活期存款利率支付违约金。鉴于涉案商品房的房产证已办理，故逾期协助办理房屋权属证书的违约金自2015年5月12日起计算至本案起诉之日即2017年5月12日止。
被告认为，涉案《商品房买卖合同补充协议》是对主合同《商品房买卖合同》的修改，系双方真实意思表示，合法有效，有关产权登记和产权证办理应以《商品房买卖合同补充协议》第二条的约定为准。被告协助办证的义务起算时间应自工程竣工验收备案后60个工作日开始计算，涉案商品房所在的20#楼于2016年3月11日通过工程竣工验收备案，被告于2016年5月31日完成涉案商品房的初始登记，已完成协助办理权属证书的义务，不存在违约情形。初始登记后的权属证书办理，根据《房屋登记办法》通过两种方式取得，一是由出卖人提供的资料，由买受人向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权证；二是由买受人书面委托代办房屋所有权证。鉴于本地通常由开发商代为办理房屋权属证书的实际情况，被告于2016年6月1日起通知各业主提供办证所需资料。自2016年6月2日起，与涉案商品房同一幢楼的其他业主陆续向被告提供办证所需资料，并委托被告代为办理房产证及缴纳契税。原告于2016年6月2日委托被告办理房屋权属证书，被告已及时向房屋权属登记机构申请办证，但原告至2016年10月11日才缴清契税。原告诉称被告未履行协助办证义务不是事实，造成未及时办证的原因在于原告未能及时提供办证所需资料。被告相应提供证据1即告知书1份，以此证明涉案商住楼已经具备办理房屋权属证书的条件，尚有部分业主未能及时缴交契税及提供办证的相关资料，被告于2016年4月1日通过在物业公司的公示栏张贴告知书，通知各业主办理房产证。证据2即委托书、税收完税证明1组，以此证明被告于2016年5月31日完成涉讼商品房的初始登记，并于2016年6月1日通知各业主办理房产证。自2016年6月2日起，与涉案商品房同一幢楼的其他业主陆续向被告提供办证所需资料，并委托被告代为办理房屋权属证书及缴纳契税。原告质证称：证据1，原告对该告知书不清楚，不知道被告有张贴该告知书，被告也没有提供张贴的证据，被告应提供办理初始登记的相关材料证明是否可以办证。证据2，真实性无异议，但与本案无关，也无法证明被告已经通知原告办理产权登记。
本院经审查认为，被告提供的证据1，该份告知书的下部虽有惠安大唐滨江物业管理有限公司物业服务中心签署“该告知书已于2016年4月1日张贴于物业公司公示栏”的证明意见，但被告未能提供张贴时拍照留存的照片加以佐证，且该告知方式不符合双方约定的在《泉州晚报》公告或邮寄挂号信件的通知方式，被告所主张的张贴日期2016年4月1日也尚未办理初始登记，尚不具备办理房屋权属证书的条件，因此，该证据不能证明被告已履行了通知原告办理房屋权属证书的义务和协助办理房屋权属证书的义务。证据2，其中委托人为本案原告的委托书，结合庭审中双方的共认，能够证明原告于2016年6月2日委托被告代为办理房屋权属证书。其他业主的委托书及税收完税证明与本案不具有关联性，本案不予审查。关于双方争议的被告是否存在逾期履行协助办理房屋权属证书义务的情形以及是否应承担逾期履行协助办证的违约责任问题，本院经审查认为，涉案《商品房买卖合同》第十四条对产权登记及产权证办理事宜虽进行了约定，但《商品房买卖合同补充协议》第二条对产权登记及产权证办理事宜的约定进行了修改，该补充协议业经原、被告双方签字、盖章，系双方的真实意思表示，应作为处理双方争议的被告是否存在逾期履行协助办理房屋权属证书义务问题的依据。根据该补充协议第二条约定，被告应在本项目竣工报备完60个工作日内向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并在《泉州晚报》以公告形式或挂号信件通知原告按公告期限内前来领取办理权属登记需由被告提供的资料。补充协议对被告办理竣工验收备案的期限虽无明确约定，但根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，被告作为建设单位，应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地县级以上地方人民政府建设主管部门备案。涉案商品房所在20#楼根据备案证明书载明已于2014年1月22日竣工验收，但被告直至2016年3月11日才完成备案，2016年5月31日才完成初始登记。被告怠于办理竣工验收备案，导致补充协议约定的被告应在竣工报备完60个工作日内办理初始登记的期限起算点被不合理地拖延，因此，结合《商品房买卖合同》第二十二条关于补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任的约定，应认定被告存在迟延履行协助办理房屋权属证书义务的情形，应承担逾期协助办证的违约责任。关于逾期协助办理房屋权属证书违约金的起算时间问题，根据《商品房买卖合同补充协议》第二条的约定，结合《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，起算时间认定为竣工验收之日起应办理备案的15日期限加上补充协议约定的报备完应办理初始登记及通知领取办证所需资料的60个工作日期限届满之次日，即2014年5月6日。原告请求自2015年5月12日起计付违约金，该起算时间在2014年5月6日之后，应予支持。关于逾期协助办理房屋权属证书违约金的截止时间问题，补充协议原约定被告在竣工报备完60个工作日内办理初始登记，并通知原告领取办理房屋权属登记需由被告提供的资料，后原告于2016年6月2日委托被告代为办理房屋权属证书，但双方未再明确约定完成委托代办权属登记的期限及代办逾期的违约责任承担问题，且被告代办权属登记也需原告配合提供必要的资料及缴纳相关税费，原告没有提供证据证明其已及时完成需配合的事项，系被告的原因造成委托代办后拖延办理房屋权属登记，故逾期协助办理房屋权属证书违约金的截止时间以计算至原告委托被告代办的前一日为宜，即2016年6月1日。对此后的违约金诉求，不予支持。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含附件六补充协议），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应按照约定履行合同义务。原告已按合同约定支付被告全部购房款649373元，被告虽已将商品房交付给原告使用，但未能及时履行协助原告办理房屋权属证书的义务，应承担相应的违约责任。根据审查认定，结合原告的诉讼请求，被告应支付原告逾期协助办理房屋权属证书违约金的起止时间为2015年5月12日至2016年6月1日，计算标准为每日以原告已付购房款649373元为基数按中国人民银行同期活期存款利率计算。原告诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分不予采纳。被告主张不存在逾期协助办理房屋权属证书的违约情形，理由不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，参照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，判决如下：
一、被告惠安中总房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告林爱红逾期协助办理房屋权属证书违约金（自2015年5月12日起每日以原告已付购房款649373元为基数按中国人民银行同期活期存款利率计至2016年6月1日止）。
二、驳回原告林爱红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告惠安中总房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 陈秀军
审 判 员 许一鸣
代理审判员 陈细鹏
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 张云潇
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
㈠商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
㈡商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
㈢商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起