湖南省株洲县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株县法民二初字第9号
原告高桂林，男，汉族，株洲县人，无业。
委托代理人陈建龙，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告株洲县农村信用合作联社。住所地：湖南省株洲县渌口镇向阳北路***号。
负责人蔡本文，该联社理事长。
委托代理人吉严松，男，汉族，株洲县人。代理权限为特别授权。
委托代理人张江平，湖南法达律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告高桂林与被告株洲县农村信用合作联社（以下简称县信用联社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，本院依法适用普通程序，由审判员盛文武担任审判长，与审判员孙玲、人民陪审员曾宪文组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高桂林及其委托代理人陈建龙，被告县信用联社的委托代理人吉严松、张江平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高桂林诉称：2006年4月16日，原告与被告下属的株洲县湘渌农村信用合作社（该社现已撤销，其权利义务由被告承继）签订了《租赁合同》，合同约定原告承租株洲县湘渌农村信用合作社所有的位于株洲县渌口镇黄金北路黄金贵宾阁房屋用于经营。合同履行不到一年，因黄金大酒店进入破产程序，被告出租给原告的房屋的通道被堵塞，造成原告无法开展正常的经营活动，使得原告无法实现合同目的。为此造成原告各项经济损失共计280000元。就赔偿问题，原告多年来一直找被告协商沟通，被告均未给与明确答复。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、由被告退回租赁押金2000元；2、由被告赔偿原告经济损失280000元。
原告高桂林为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据材料予以证明：
1、原告身份证资料，拟证明原告的诉讼主体资格适格；
2、工商登记资料，拟证明被告的诉讼主体资格适格；
3、租赁合同，拟证明原、被告之间存在租赁合同关系；
4、申请补偿的报告，拟证明原告多年来一直在要求被告赔偿；
5、《押金收据》，拟证明收取租赁押金的情况；
6、损失组成的证明材料，拟证明原告的经济损失情况。
被告县信用联社辩称：1、原告提出的诉请没有证据予以支持。2、原告的诉请没有法律依据。
被告县信用联社为支持自己的抗辩意见，举出了下列证据材料加以证明：
1、2007年株洲县法院破产民事决定书一份，拟证明黄金大酒店进入破产程序；
2、原告向株洲县法院提交的申报报告，拟证明原告针对自己的损失已向清算组主张了自已的权利；
3、2013年8月16日清算组的财产分配方案，拟证明原告已获取了损失赔偿16万多元；
4、2012年12月28日株洲县法院关于黄金大酒店第一次分配数额的裁定书，拟证明原告已获取了损失赔偿16万多元；
5、2014年8月21日清算组的再次分配方案及2014年10月13日县法院裁定书一份，拟证明原告已获取了损失赔偿，其它的损失为零，破产程序已终结。
为查明案件事实，本院依职权调取了如下证据材料：
解除租赁合同协议书、2007年株县法破字第1-5号民事成都市、清算审计报告、清算表。
当事人对相对方提供的证据材料的质证意见及本院认证意见如下：
一、对原告高桂林提交的证据的认定：
（一）、被告对证据1、2均无异议，本院经审查后认为，该两份证据符合证据属性，本院予以采信；
（二）、被告对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，认为与原告所诉没有关联。本院经审查认为，该证据能证实原、被告之间存在租赁合同关系，对该证据，本院予以采信；被告对证据4有异议，认为系原告的单方陈述，且与本案没有关联性，且是否真实无法查实。本院经审查认为，该证据确系原告的单方陈述，该报告并未经被告签收，不能证实原告的证明目的，本院对该证据不予采信；被告对证据5、6有异议，认为与被告无关。对该两份证据，本院将在“本院认为”部分予以综合评述。
二、对被告县信用联社提交的证据的认定：
（一）、原告对证据1无异议，本院经审查后认为，该两份证据符合证据属性，本院予以采信；
（二）、原告对证据2的真实性无异议，但对关联性有异议，认为原告的损失没有被认可，且该部分损失与本案无关。本院经审查认为，原告的个人申报报告中除申报了前期投资146万元外，还申报了第二次安装水箱及门面12.65万元，而原告所主张的28万元经济损失中即含有第二次安装水箱及门面费12.65万元，该证据确能证实原告针对自己的部分损失向清算组主张权利的事实，本院对该证据予以采信；原告对证据3、4、5真实性无异议，但认为与本案没有关联，16万元的损失不是赔偿贵宾阁的损失，而是拆除原告自建的天桥的赔偿费用，贵宾阁的其它损失没有被认可。本院经审查认为，综合本院依职权调取的证据，原告的质证意见成立，故本院对该三份证据的证明目的不予采纳。
三、对本院依职权调取的证据的认定：
原告对该证据无异议；被告对解除租赁合同协议书、2007株县法破字第1-5号民事裁定书的真实性、合法性无异议，但认为不能证实租赁合同的延续性，该租赁协议是被告与黄金大酒店解除租赁合同的协议，与原告无关，原告与黄金大酒店之间的债权债务，被告不承担任何责任，且原告有16.8万元是获得了破产赔偿的。而对于清算审计报告及清算表的真实性有异议，认为无法核实。本院经审查认为，该证据中的解除租赁合同协议书、（2007）株县法破字第1-5号民事裁定书均真实、合法，且与本案有关联，故本院对该证据予以采信，至于清算审计报告及清算审计表均出自（2007）株县法破字第1号案卷，且系该破产案件最终分配项目及数额的确定依据，故本院对该证据予以采信。
本案经庭审举证、质证以及本院认证，结合到庭当事人的当庭陈述，本院认定如下事实：
2003年12月2日，原告高桂林因开展客房住宿业务等经营需要，承租了株洲黄金大酒店有限公司（现已破产）所有的C栋客房即贵宾阁，并签订了《C栋客房租赁经营合同》，合同对装修范围、投资方及装修标准、经营项目、租赁期限及费用等双方的权利义务、违约责任等进行了明确约定。合同约定的租赁期限是自2004年1月25日至2009年1月24日。2006年，株洲县湘渌农村信用社认为原告承租的贵宾阁产权实际为其所有，故要求原告与其签订租赁合同。2006年4月16日，原告高桂林在与黄金大酒店签订的租赁合同期限内，又与株洲县湘渌农村信用社签订《租赁合同》，合同对租赁期限、价格、收费时间及违约责任，双方的权利义务等进行了约定。其租赁期限为自2006年4月12日至2009年4月12日。其后，原告称其向株洲县湘渌农村信用社依合同约定交纳了押金及2006年的房屋租金8000元。2007年，株洲黄金大酒店有限公司进入破产程序，破产管理人将黄金大酒店的外围砌了围墙，致使原告经营的贵宾阁通道被堵塞，房屋无法使用。原告称其多次找被告相关负责人要求解决问题，但均未采取措施，只是再未向原告收取租金。2010年左右，原告承租的黄金贵宾阁的所有权被法院确认为被告信用联社享有。
2004年9月，原告拟投资4万元安装锅炉、屋面水箱、水泵及管道，因此拟定了一份报告，征求出租人黄金大酒店的意见。2004年9月8日，时任黄金大酒店的董事长谭天佑在其报告上注明：鉴于黄金酒店现实情况，为确保投资者的正常经营，同意安装锅炉，但所有投入由申请人负责。谭天佑2004年9月8日。且在该报告上加盖了黄金大酒店的印鉴。2004年10月，原告投资了如下几笔费用改造其承租的贵宾阁：1、电业局办理手续、购电装置材料及安装费用1.8万元；2、自来水公司办理手续、购材料及安装费用0.55万元；3、购买冷、热水管道，冷、热水箱制作及安装花费4.5万元；4、锅炉房安装锅炉花费3万元；5、冷、热水管道保温花费0.8万元，以上五项共计12.65万元。该笔费用经黄金大酒店董事长谭天佑于2004年10月14日签字确认并加盖了黄金大酒店的公章。2004年10月18日，原告再次投入2.28万元进行门面改造、广告银防灯、老传达室改造及进门麻石地面改造，并于2004年10月24日由黄金大酒店董事长谭天佑签字并盖章确认。原告称其在黄金大酒店破产期间支出了看守人员工资9.6万元，但无法提交任何证据材料。
2007年5月20日，原告高桂林获知黄金大酒店已进入破产程序，于是向黄金大酒店破产清算组申报债权。其申报的投资及债权为：1、投资146万元；2、违约金10万元；3、押金0.5万元；4、借支购电0.2万元；5、代消费0.93792万元；6、湘中四公司消费1.122万元；7、2004年6-7月营业损失0.8万元；8、第二次安装水箱水管及门面费用12.65万元，以上共计172.200992万元。（2007）株县法破字第1-5号民事裁定书、株洲黄金大酒店有限公司破产财产再次分配方案及清算审计报告、清算表显示，至2014年10月13日株洲黄金大酒店破产清算程序终结，原告高桂林在此次破产清算中获赔的项目为C栋过道桥（架桥）经济补偿款，其数额为16.8027万元。
2011年，株洲县湘渌信用联社被撤销，不再具备独立法人资格，其所有资产、所有权益归被告株洲县农村信用合作联社承继，所有债务和民事责任由被告株洲县农村信用合作联社承担。
本院认为：本案案由系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：原告高桂林起诉要求被告退还租赁押金2000元，并赔偿经济损失28万元是否有事实和法律依据，能否得到支持？针对本案的争议焦点，本院综合评述如下：
原告高桂林与被告信用联社签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，原告高桂林在2003年与原黄金大酒店签订了承租贵宾阁的合同，合同期至2009年1月24日止，在履约期间，贵宾阁的产权发生变化，继而应该房屋产权人即被告的要求，于2006年4月16日与被告信用联社重新签订了房屋租赁合同，被告即应当保证原告高桂林承租的黄金贵宾阁在其约定的租赁期限内（即自2006年4月16日至2009年4月12日止）能够正常经营。但在2007年黄金大酒店破产管理人在黄金大酒店外围砌围墙，堵塞了原告高桂林的经营通道，且在原告多次向被告反映情况后，被告并未采取任何有效措施，致使原告无法继续经营，合同目的不能实现。而因2010年黄金贵宾阁的所有权被法院确认为被告所有，故原告因无法经营所产生的损失并未得到黄金大酒店破产管理人的认可，原告高桂林在黄金大酒店破产中申报的债权亦只有贵宾阁与黄金大酒店相连的过道桥的损失得到了补偿。因此，本院认为，原告高桂林因此造成的损失，应由被告信用联社承担。经查，原告高桂林于2004年多次对黄金贵宾阁进行装修，已花费的数额为18.93万元。因原告的租赁期限为自2006年4月16日至2009年4月12日，至2007年原告无法正常经营时，原告已使用该装修后的房屋达到3年之久，因此，其损失应予以折算，本院认为，折算比例为40%为宜，其损失数额为18.93万元×40%=7.572万元。对于原告诉请的超出部分，本院不予支持。
同时，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对于原告主张的因黄金大酒店破产时聘请人工工资9.6万元及押金2000元，原告并未提交证据予以证实，其应承担举证不能的法律后果，故本院对原告的诉请不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、由被告株洲县农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内赔偿原告高桂林经济损失75720元；
二、驳回原告高桂林的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的上述期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5530元，由原告高桂林承担4045元，由被告株洲县农村信用合作联社承担1485元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部份的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 盛文武
审 判 员 孙 玲
人民陪审员 曾宪文
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 周 培
附审理案件的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。