江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏08执复32号
复议申请人（被执行人）：淮安市金园工贸有限公司，住所地淮安市淮阴区王营镇工业集中区。
法定代表人：卞园兵，该公司总经理。
申请执行人：淮安市恒通担保有限公司，住所地淮安市淮阴区恒通大厦商业住宅综合楼301室。
法定代表人：王诚忠，该公司总经理。
被执行人：卞园兵，男，汉族，1989年8月26日出生，住淮安市清河区。
复议申请人淮安市金园工贸有限公司（以下至裁定主文前简称金园公司）不服淮安市淮阴区人民法院（以下至裁定主文前简称淮阴区法院）（2017）苏0804执异16号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
淮阴区法院在执行淮安市恒通担保有限公司（以下简称恒通公司）与金园公司、卞园兵追偿权纠纷一案过程中，于2015年10月8日委托江苏先河房地产土地评估有限公司（以下简称先河公司）对金园公司位于淮安市淮阴区王营镇工业集中区的房屋及土地进行评估，该公司于2016年10月13日出具苏先鉴（2016）第007号房地产估价报告，确定估价对象在价值时点（2016年9月29日）的市场价值为705.77万元。金园公司在此过程中提出书面异议，认为评估报告价格过低，且存在漏评项目，要求重新评估。
淮阴区法院经审查查明，恒通公司诉金园公司、卞园兵追偿权纠纷一案，该院于2015年3月31日作出（2014）淮商初字第0878号民事判决书：“一、淮安市金园工贸有限公司于判决生效后十日内偿还淮安市恒通担保有限公司3156000元及利息（自2014年11月14日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算）、律师费144040元。二、淮安市恒通担保有限公司就淮安市金园工贸有限公司享有的位于淮安市淮阴区纬四路南侧的建设用地使用权及其地上建筑物的拍卖、变卖款项在抵押担保范围内享有优先受偿权，限额3000000元。三、被告卞园兵就淮安市金园工贸有限公司应当给付的款项在上述抵押物不能清偿的范围内承担连带还款责任（其中利息部分自2014年11月18日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。四、驳回淮安市恒通担保有限公司的其他诉讼请求。案件受理费33200元，保全费5000元，公告费600元，合计38800元，由两被告负担。”
后恒通公司申请淮阴区法院执行，该院在执行过程中于2015年10月8日委托先河公司对被执行人金园公司位于淮安市淮阴区王营镇工业集中区的房屋及土地进行评估，该公司于2016年10月13日出具苏先鉴（2016）第007号房地产估价报告，确定估价对象在价值时点（2016年9月29日）的市场价值为705.77万元。该报告显示估价对象范围包括工业厂房、土地使用权和附属设施，含配电房、围墙、假山、下水道、供电、供水、排水、消防系统等，其中8199.6平方米的土地使用权评估价值为134.85万元，即164.46元／平方米。淮阴区法院于2016年10月23日作出向金园公司、卞园兵送达评估报告的公告，载明：如对评估报告不服的，可向该院提出异议，并提供必要证据，异议期限为公告期满后十日内。2016年12月29日，金园公司向该院提出书面异议。
2017年5月18日，该院组织了有评估机构和金园公司等共同参加的质询会，评估机构作出了书面复查情况说明，对异议人的理由一一进行了说明，主要内容为：配电房、围墙、假山、下水道等已进行了评估，关于机器设备、货物无纺布、包装箱、包装设备、办公用品、出租厂房内的机器设备，因属于动产，不在法院委托评估范围内，故没有评估。关于土地使用权价值是在对与待估宗地相同或相似区域、与价值时点相近的工业用地成交价格收集调查基础上，综合考虑宗地形状、面积、开发程度及剩余使用年限等影响因素后确定的价格，是客观合理的市场价值，并提交了从江苏土地成交市场网上调取的2015年6月至2016年7月期间淮阴区一级工业土地成交价格明细表，每平方价格在130元至137元之间，以佐证其土地使用权评估价格是客观合理的市场价值。
淮阴区法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人对自己提出的请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。该案中，金园公司认为涉案土地使用权评估价格过低，并提供了2012年其向恒通公司借款委托淮安中泰房地产土地评估有限公司对涉案土地所作的估价报告，该报告显示土地单价为525.14元／平方米，而苏先鉴（2016）第007号房地产估价报告中土地单价为164.46元／平方米。该院经查询江苏土地市场网：淮阴区一级工业土地在2012年12月估价时点无与525.14元／平方米相接近的成交价格，相反，淮阴区一级工业土地在2015年6月至2016年7月期间的成交单价在120余元－130余元／平方米之间，而苏先鉴（2016）第007号房地产估价报告中土地单价为164.46元／平方米，且高于同期成交价格。故在金园公司未提供充分证据证明其主张的工业土地单价为525.14元／平方米或相接近的情况下，其应承担举证不能的法律后果。关于金园公司主张的配电房、围墙、假山、下水道、消防设备未评估的问题，无事实依据，依法不予支持。关于金园公司主张的机器设备、货物无纺布、包装箱、包装设备、办公用品、出租厂房内的机器设备等未评估的问题，因属于动产，不在法院委托评估范围内，依法应不在法院依估价报告而为的拍卖范围之内。关于金园公司主张的估价时点人为变更问题，评估时估价时点应接近交易日期，涉案报告估价时点为2016年9月29日，而报告于10月13出具，不存在人为变更问题，裁定驳回异议人金园公司的异议请求。
金园公司申请复议称：先河公司苏先鉴（2016）第007号房地产估价报告，对土地估价太低，损害了金园公司的合法权益，理由如下：一、2017年5月18日的质询会未组成合议庭，而在裁定书中出现了合议庭，并于次日就作出裁定，程序违法;二、消防地下设施和院内外绿化工程没有评估；三、金园公司于2012年借款时委托淮安市中泰房地产土地评估有限公司评估的土地总价为430.59万元，而先河公司2016年10月13日的评估报告中，土地总价为134.85万元，差异太大。请求对涉案房地产重新评估。
本院经审查确认认可原审认定的事实。
另查明，本院于2017年8月15日与金园公司、先河公司估价师尤佳进行谈话，针对金园公司提出的三项主张：一是消防设施漏评，二是绿化漏评，三是土地价格过低。先河公司对此作出说明，消防设施作为房屋的基础设施已经评估在房屋总价中，没有单列，且消防设施属于隐蔽工程，无法用肉眼观察，是按照房屋面积进行标准测算；绿化项目因现场勘验之时金园公司无人在场且法院未委托，故未进行评估；土地价格是参照土地一级市场成交的价格并进行修正的基础上得出的，土地一级市场成交价格已经在异议程序中全部提供。对此，金园公司认为，消防设施计算价格过低，绿化肯定要作为附属设施进行评估，土地价格按照一级市场成交价评估不合理，评估的土地拥有土地证，已经缴纳税款，应当将税款等计算在内。
本院认为，本案的争议焦点：一是审查程序是否合法；二是本案所涉评估是否存在重新评估的法定事由。
关于焦点一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款的规定，人民法院审查执行异议案件，应当依法组成合议庭，淮阴区法院在异议审查程序中依法组成合议庭，程序合法。至于在此过程中，如与当事人进行谈话或对相关证据的进行质询，法律无规定需要合议庭成员全部参加，故异议审查程序并无不当。
关于焦点二，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，淮阴区法院以摇号的方式产生评估机构，且先河公司及其评估人员具备相应的评估资质，且金园公司未能举证证明评估程序严重违法，故本案不具备重新评估的法定事由，至于金园公司提出的漏评以及评估价格过低的主张，均不能作为重新评估的法定事由。实际上，金园公司提出的消防设施漏评问题，鉴定机构已经做出说明，消防设备作为房屋的基础设施已在评估范围内，金园公司目前无证据证明该项漏评。金园公司提出的绿化漏评问题，评估公司予以认可，但认为是由于法院未委托，且金园公司当时没有人在场，不清楚绿化情况。对此，本院认为，评估报告第二项第1点载明估价对象名称及范围为“淮安市淮阴区王营镇工业集中区的工业房地产（含房屋、装饰装修、设备设施和土地使用权）及附属设施”，树木等绿化工程属于土地附着物，应当作为不动产或其附属物进行评估，故评估公司应当就绿化工程进行补充评估。
至于金园公司提出的土地评估价格过低的主张，对此，评估公司在异议和复议程序中均到法院作出充分的解释，评估报告所载明的土地评估价格每平方164.46元是在参考同期一级市场成交价格（130元至137元）基础上，综合考虑各项因素后采取比较法作出，金园公司所依据的淮安中泰房地产土地评估有限公司对涉案土地所作的估价报告明确载明是作贷款使用，且未经人民法院按照法定程序委托，而本案所涉的评估报告是为人民法院强制拍卖程序所用，且受托的评估机构是由法院依照法定程序随机择取，两份评估报告使用目的、评估方法以及评估机构的产生方式均不同，故两份评估报告不具有可比性，金园公司仅以此来证明本案所涉评估报告中土地评估价格过低依据不足。另外，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估后最终成交价格需在拍卖程序中通过市场竞价形成，而非由评估价决定。
综上，对漏评的绿化工程应当进行补充评估，金园公司的复议理由部分成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
变更淮安市淮阴区人民法院（2017）苏0804执异16号执行裁定，对淮安市金园工贸有限公司拥有的位于淮阴区纬四路南侧淮安市淮阴区王营镇工业集中区的厂房内的绿化工程进行补充评估。
本裁定为终审裁定。
审判长 李 玲
审判员 庞海涛
审判员 徐海波
二〇一七年八月十六日
书记员 庄 行