湖北省大冶市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂大冶民初字第02331号
原告张百花。
委托代理人王敏，湖北人本律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告大冶市起华房地产开发有限公司。
法定代表人夏自高，该公司董事长。
委托代理人袁东升，湖北华全律师事务所法律工作者。代理权限：特别授权。
原告张百花诉被告大冶市起华房地产开发有限公司（以下简称起华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张百花及其委托代理人王敏，被告大冶市起华房地产开发有限公司的委托代理人袁东升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张百花诉称：2008年7月17日，被告为了在原告房屋所在地进行房地产开发，与原告签订了《房屋拆迁还建协议书》及《补充协议》各一份，2009年5月5日签订《补充条款》一份。其中主要约定：由被告在原告房屋拆迁原址还建给原告商品房一套，还建面积58.83平方米，超出面积按照每平方米1800元补款；还建交房期限为1年；并约定逾期交房由被告承担每月300元的租房费用；如违约则由违约方承担100000元的违约金，并赔偿守约方全部损失。
时至今日，被告虽已确定将其开发的粮食工贸商住大楼一单元第七层10702号88.6平方米的还建房屋分配给原告，但被告未按约定交付房屋，且要求原告按照每平方米4810元缴纳房屋差价款，并承担数万元的房屋装修及水电材料费等不合理费用。显然，被告逾期五年多拒不交房等严重违反法律规定和合同约定的违约行为，已严重损害了原告的合法权益。故诉来法院，请求判令：1、被告将位于大冶市北门路3号粮食工贸商住大楼一单元第七层10702号88.6平方米的还建房屋交付给原告，并将该房屋的土地使用权和房屋所有权登记转让给原告；2、被告承担逾期交房租金19500元、违约金100000元等违约赔偿责任，在抵扣原告应补缴房款后，将逾期交房违约金余额65914元给付原告。
原告张百花为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、原告身份证复印件一份。拟证明原告具有合法主体资格。
2、被告工商注册信息。拟证明被告主体资格及其基本信息情况。
3、房屋拆迁还建协议书、补充协议、补充条款。拟证明2008年7月17日，原、被告分别签订了《房屋拆迁还建协议书》、《补充协议》，2009年5月5日原、被告签订《补充条款》，主要约定：被告拆迁还建一套房屋给原告，超出面积部分按照每平方米1800元补款；交房期限为1年；被告每月支付拆迁期间的房屋租金300元；如违约应付违约金10万元等事实。
4、通知、收条。拟证明被告发出通知要求原告搬迁以及被告收取原告合法所有权的房屋所有权证、国有土地使用权证的事实。
5、房屋所有权证、国有土地使用证。拟证明原告对被告拆迁还建的38.33平方米的房屋及土地享有合法所有权和使用权。
6、《今日大冶》题为“协议一年交房却推迟6年”的报道。拟证明被告违约推迟6年仍拒不交付还建房的事实。
7、关于起华公司抓阄分配拆迁还建房屋的说明。拟证明被告2015年5月25日按抓阄分配还建房屋的方式，确定将其拆迁还建的粮食工贸商住大楼一单元第七层10702号88.6平方米的房屋分配给原告。
8、抓阄现场及抓阄条照片、房款计算单、协议书。拟证明被告2015年5月25日现场组织按抓阄分配还建房屋的方式，确定将其拆迁还建的粮食工贸商住大楼一单元第七层10702号88.6平方米的房屋分配给原告，被告企图胁迫原告签订按照市场补款的协议等事实。
9、黄丽芳、张友君的证言。拟证明被告2015年5月25日按抓阄分配还建房屋的方式，确定将其拆迁还建的粮食工贸商住大楼一单元第七层10702号88.6平方米的房屋分配给原告，但被告企图胁迫原告签订按照4800多元补款的协议。
10、《商品房预售许可证》、《粮食工贸商住楼楼层分布图》。拟证明起华公司开发的粮食局工贸商住楼于2014年1月29日取得商品房预售许可证，并在大冶市房地产信息发布平台公示了楼层分布信息，分布图中明确显示各拆迁安置房屋的楼层分布信息，其中一单元第七层是还建给张百花的10702号88.49平方米的房屋等事实。
11、《建筑工程竣工验收报告》、《工程竣工验收备案证明书》。拟证明起华公司实际建造的13层粮食局工贸中心商居楼，早在2014年11月17日就已竣工验收合格，并于2014年12月12日办理全部验收备案手续，完全具备交房条件等事实。
12、粮食局工贸中心商居楼照片三组。拟证明起华公司实际建造的粮食工贸商居楼为十三层房屋，一单元第七层10702号88.49平方米的房屋是分配给张百花的还建房屋，十三层为起华公司办公室，起华公司做广告，企图对外另行出售已分配给拆迁户的还建房屋等事实。
13、《信访事项不予受理通知书》、拆迁户上访材料二份。拟证明拆迁户屡次向大冶市委、大冶市政府等部门反映起华公司拒绝交付还建房屋的情况，因一审法院违法判决起华公司不还拆迁还建房屋，拆迁户向黄石市信访局反映情况，信访局答复属于人民法院职权范围，要求通过法院诉讼解决等事实。
14、（2015）鄂大冶民初字第02374号《民事判决书》、（2016）鄂02民终238号《民事判决书》。拟证明二审法院终审认定《房屋拆迁还建协议》为有效合同，起华公司采取抓阄方式确定了各被拆迁人的具体楼层和门牌号，起华公司应按《房屋拆迁还建协议》以及用抓阄方式确定的房屋号交付房屋，拆迁户只需按约定的每平方米1800元的价格向起华公司支付购房款即可，双方无需另行签订房屋买卖合同，二审法院判决起华公司交付还建房屋、给付租金、支付违约金的责任，超过面积部分按每平方米1800元的价格结算等事实。
被告大冶市起华房地产开发有限公司辩称：1、原告要求判决被告将位于大冶市北门路3号粮食工贸大楼一单元第七层10702号88.6平方米房屋交付给原告，无事实根据和法律依据。因为本案原、被告双方并无任何关于10702号房屋的约定，属无理要求，应予以驳回。2、原告要求判决被告承担逾期交房租金19500元，与事实不符。本案事实是在拆迁合同签订时已支付第一年的房屋租金，该项诉求应该从第二年算起至起诉时止，应为5年加1个月，合计租金18300元。要求承担违约金10万元既无事实根据也无法律依据。本案事实是双方已在合同条款对“逾期交房行为”作出了单独条款的专门约定，按月租金300元承担逾期交房的费用。故此约定10万元的违约条款只对合同中逾期交房以外条款具有合同约束力。故被告不应承担违约金10万元，依法应予以驳回；3、原告诉状事实与理由中明确陈述，双方签订的还建协议中约定的是还建商品房面积为58.83平方米，并未约定还建原告商品房一套，也未约定楼层和户型及用途，故只能交还商品房还建面积58.83平方米。
被告起华公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
1、《房屋拆迁还建协议书》、《补充协议》各一份。拟证明逾期交房只承担租房费用，不应另行认定为违约而承担10万元违约金。
2、建设工程施工合同一份。拟证明从动工到竣工的时间是一年。
3、备案证明书一份。拟证明2014年12月12日房屋验收合格。
4、湖北商品房销售价格一览表。拟证明房屋销售价格为每平方米4780元。
5、（2016）鄂02民终241号判决书。拟证明抓阄的行为不作为分房的依据。
经庭审质证，被告起华公司对原告张百花提交的证据1、2、4、5不持异议；对原告张百花提交的证据3、7、8的真实性不有异议，认为该证据，不能证明原告证明目的；对原告张百花提交的证据6有异议，认为该证据与本案无关；对原告张百花提交的证据9有异议异议，认为是自我证明，不具有效力；对原告张百花提交的证据10、11、12、13的三性均持异议；对原告张百花提交的证据14真实性无异议，但认为其已申请再审，该裁决不具有终结性。
原告张百花对被告起华公司提交的证据1、2、3、4、5均持有异议，认为证据1与原告提交的协议不一致；证据2、3、4、5不能证明原告想要证明的目的。
对上述双方不持争议的证据本院予以确认，对双方有争议的证据将结合案件的具体情况予以综合评判。
经审理查明，2008年7月17日，被告起华公司与原告签订了《房屋拆迁还建协议书》及《补充协议》各一份。约定由起华公司对原告张百花拥有的38.33平方米所有权的原大冶市粮食局工贸公司职工宿舍楼进行拆迁改造，开发建造“粮食局工贸商居楼”，被告起华公司按1：1.3的比例返还原告张百花49.83平方米的商品房。被告起华公司对原告张百花未取得所有权的18平方米自建房屋同意按1：0.5的比例返还9平方米商品房，合计返还商品房58.83平方米。如被告起华公司返还的房屋超出上述面积，超出部分由原告张百花按每平方米1800元购买，不足部分由被告起华公司按每平方米1800元对原告张百花进行补偿。水电开户、房产证、土地证由被告起华公司负责办理并承担相关费用，新房产权登记的契税，超过还建面积部分由原告张百花承担。被告起华公司在还建楼动工之日起12个月内交付商品房，逾期须按每月300元承担原告张百花房租。任何一方违约，应向对方赔偿一切经济损失，并承担10万元的违约罚款。协议签订后，原告张百花于2009年5月11日向被告起华公司交付了拆迁房屋的所有权证和土地使用权证，被告起华公司于当日向原告支付了2010年5月11日前的安置和租房费3000元。2015年5月25日，被告起华公司组织原告张百花等拆迁户以抓阄形式确定还建房并签订协议。原告张百花通过抓阄确定的还建房是一单元第七层1072号房屋，该房面积为88.6平方米。因该面积超出还建面积，被告起华公司认为依原约定按每平方米1800元支付超出还建面积房款价格偏低，要求按实际市场价格支付超出还建面积房款，但双方未能达成一致意见。故双方未能签订购房合同，被告起华公司亦未实际向原告交付房屋。
本院认为，原、被告双方自愿签订的《房屋拆迁还建协议》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，属有效协议，双方应当全面自觉履行。被告起华公司未能按约定的时间交付还建房及在其具备交屋条件和能力后，又以原双方约定按每平方米1800元支付超出还建面积部分的购房款价格偏低为由，而拒绝交付双方采取抓阄方式确定的房屋的行为均构成违约，应承担违约责任。故原告张百花要求被告起华公司交付一单元第七层10702号还建房并承担被告逾期交房租金及违约金的请求，符合法律规定，本院应予以支持。但鉴于双方约定的10万元违约金数额偏高，本院根据实际情况并权衡各方利益，酌情调整为5万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告大冶市起华房地产开发有限公司定于本判决生效之日起三十日内向原告张百花交付大冶市粮食工贸商居楼一单元第七层10702号房屋。对该房超出还建面积58.83平方米部分，按每平方米1800元的价款，由原告支付给被告。
二、被告大冶市起华房地产开发有限公司应在房屋交付后三个月内，为原告张百花办理房屋产权登记手续，相关费用依照双方合同约定承担。
三、被告大冶市起华房地产开发有限公司定于本判决生效之日起十日内支付原告张百花违约金5万元。
四、被告起华公司从2010年5月12日起至还建房实际交付之日止，每月支付原告张百花租房费用人民币300元。定于交付房屋后十日内付清。
五、驳回原告张百花的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6774元，财产保全费1000元，合计7774元，由被告起华公司负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费6774元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行。户名：湖北省黄石市中级人民法院。账号：17×××18。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 柯旭华
人民陪审员 董秋英
人民陪审员 马 攀
二〇一六年八月三十日
书 记 员 于 婷