河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀02民终4473号
上诉人（原审被告）：唐山建设集团宏达房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路南区国防道21号。
法定代表人：周桂起，该公司董事长。
委托代理人：王小伟，该公司法务部职员，特别代理。
委托代理人：王娜威，该公司法务部职员，特别代理。
被上诉人（原审原告）：张伟，男，1952年12月16日出生，汉族，现住唐山市曹妃甸区。
被上诉人（原审原告）：赵铁兵，女，1978年8月25日生，汉族，现住唐山市曹妃甸区。
委托代理人：张伟（系赵铁兵丈夫），男，1952年12月16日出生，汉族，现住唐山市曹妃甸区。
上诉人唐山建设集团宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）因与被上诉人张伟、赵铁兵商品房销售合同纠纷一案，不服河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2016）冀0209民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宏达公司委托代理人王小伟、王娜威，被上诉人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审案件受理费均有被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。上诉人已提交了竣工验收的证据，上诉人早已符合合同约定的交房条件，不存在逾期交房的违约行为，上诉人早就于2015年5月29日陆续通知各业主接受房屋，且大部分业主已入住，涉案房屋已满足交房条件，被上诉人以房屋漏雨为由不及时收房构成违约；2.一审判决要求上诉人以531910元为基数，按日万分之五的标准，向被上诉人支付逾期交房的违约金81382.23元并继续支付至实际履行之日止，事实不清，证据不足。双方约定的15000元施工费不应计入购房款中，且日万分之五的逾期违约金过分高于被上诉人的实际损失，即使上诉人承担违约责任也应按照涉案房屋所在区域的房屋租金标准计算违约金；3.《红赫世家交房标准参考》并非房屋买卖合同的组成部分，上诉人并未以广告形式向全体业主发放过该交房标准参考，而且该标准为参考，并不等同于实际交房标准；4.被上诉人与上诉人委托的物业公司签订的《前期物业服务协议（住宅）》第一条第22款第11项约定，在物业范围内，不得安装阳台或窗外护栏及太阳能设施，被上诉人无权要求上诉人再行安装护栏。
张伟、赵铁兵辩称：1.被上诉人并非无故拒绝接收房屋，上诉人没有以任何形式通知被上诉人收房，且2015年5月29日涉案房屋并未通过竣工验收，房屋严重漏水渗水，并不具备交房条件；2.双方约定的15000元施工费应计入购房款中，该隔层是上诉人委托的设计单位进行的设计变更，且交费票据由上诉人开具；3.《红赫世家交房标准参考》应视为交房标准，且该参考中的约定影响了被上诉人的购房决定，应属于购房合同的组成部分；4.双方签订《前期物业服务协议（住宅）》并非双方真实意思表示，该内容与《商品房买卖合同》不一致之处应以《商品房买卖合同》为准。
张伟向一审法院起诉请求：1.宏达公司按照合同约定交付商品房；2.宏达公司支付逾期交房违约金81382.23元（计算至2016年4月1日），并继续支付至商品房实际交付之日止；3.宏达公司拆除擅自增设的天桥；4.宏达公司换装棕色盼盼防盗门；5.宏达公司为房屋露台铺设防滑地砖；6.宏达公司安装不锈钢安全护栏；7.宏达公司为涉案房屋塑钢封闭阳台；8.宏达公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：张伟、赵铁兵系夫妻关系。2014年1月11日，张伟、赵铁兵与宏达公司签订合同编号为856-0068的《商品房买卖合同》一份，约定由张伟、赵铁兵购买宏达公司开发的唐山市曹妃甸区唐海镇永丰路西侧、建设大街南侧红赫世家第十五幢1单元6层602号住宅一套，单价为每平方米4417元，总价款为492540元，配套的储藏室金额为24370元，总金额为516910元，买方以贷款方式付款，于2013年12月6日支付326910元房款，于2014年2月25日通过公积金贷款方式支付剩余房款190000元。逾期付款责任，逾期在60日内，自约定的付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。交付条件：出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应符合下列条件：有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；该商品房已通过建筑工程竣工验收。逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。该合同附件六装饰和设备标准的约定10、阳台：塑钢封闭。2013年12月6日，宏达公司为张伟、赵铁兵开具了金额为302540元和24370元的销售不动产统一发票两张，2014年7月31日，宏达公司为张伟、赵铁兵开具了金额为190000元的销售不动产统一发票。张伟、赵铁兵称其购房时售楼处工作人员向其发放的加盖有“红赫世家销售专用章”的红赫世家交房标准参考，该参考中载明：10、窗：塑钢窗、中空玻璃、不锈钢安全护栏11、户门：棕色盼盼防盗门14、露台：防滑地砖。现该房屋未安装不锈钢安全护栏，户门为美心门，露台地面为水泥地面。2014年1月21日，张伟、赵铁兵与宏达公司进行协商，由宏达公司为张伟、赵铁兵购买的房屋加一个隔层，费用为15000元，宏达公司收取该费用后向张伟、赵铁兵出具了收款收据。针对张伟、赵铁兵提出的房屋漏雨情况，宏达公司已经进行了维修。宏达公司未书面通知张伟、赵铁兵交付房屋。
一审法院认为：张伟、赵铁兵与宏达公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。截止到庭审之日被告未提交该商品房已通过竣工验收的证据，且宏达公司未书面通知张伟、赵铁兵交付房屋，亦未提供证据证明采用其他方式通知张伟、赵铁兵交付房屋，张伟、赵铁兵至今未领取该房屋钥匙，逾期交房已超过合同约定的60日，宏达公司应当向张伟、赵铁兵支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第十四条约定的按日万分之五计算的违约金不超出中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍，予以支持。宏达公司向张伟、赵铁兵支付逾期交房违约金的起付时间应为合同约定的交房日期的次日起，即2015年6月1日起，至庭审之日，即2016年4月1日，共计306天，以张伟、赵铁兵交纳的全部购房款531910元（其中包含房屋总价款492540元、储藏室价款24370元、房屋变更费用15000元）为基数计算，违约金为81382.23元。关于张伟、赵铁兵要求宏达公司按照《红赫世家交房标准参考》为张伟、赵铁兵购买的房屋换装棕色盼盼防盗门、为房屋露台铺设防滑地砖、安装不锈钢安全护栏的诉请，该参考标准加盖了宏达公司销售专用章，且内容明确具体，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”规定，该《红赫世家交房标准参考》应视为合同内容，双方应严格履行，对张伟、赵铁兵的该项诉请，予以支持。关于张伟、赵铁兵要求宏达公司拆除擅自增设的天桥的诉讼请求，该天桥通道位于房屋顶部，属于该单元业主共同共有的部分，且是依据电梯验收规定装设，属于公共设施部分，对该楼业主的安全具有重要意义，故对张伟、赵铁兵的此项诉讼请求，不予支持。关于张伟、赵铁兵要求宏达公司塑封阳台的诉讼请求，《商品房买卖合同》附件六装饰和设备标准的约定10、阳台：塑钢封闭，宏达公司应按约定严格履行，对张伟、赵铁兵的该项诉讼请求，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、唐山建设集团宏达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向张伟、赵铁兵交付符合合同约定标准的商品房；二、唐山建设集团宏达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张伟、赵铁兵支付逾期交房违约金81382.23元，并继续支付逾期交房违约金至本判决确定的履行期限内实际履行之日止（逾期付款违约金以531910元为基数，按日万分之五标准计算）；三、唐山建设集团宏达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为张伟、赵铁兵购买的红赫世家第十五幢1单元6层602号商品房换装棕色盼盼防盗门；四、唐山建设集团宏达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为张伟、赵铁兵购买的红赫世家第十五幢1单元6层602号商品房露台铺设防滑地砖；五、唐山建设集团宏达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为张伟、赵铁兵购买的红赫世家第十五幢1单元6层602号商品房安装不锈钢安全护栏；六、唐山建设集团宏达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为张伟、赵铁兵购买的红赫世家第十五幢1单元6层602号商品房塑钢封闭阳台；七、驳回张伟、赵铁兵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案案件受理费889元、财产保全费1020元，由唐山建设集团宏达房地产开发有限公司负担。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：上诉人宏达公司与被上诉人张伟、赵铁兵签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《商品房买卖合同》第十三条约定：该商品房达到合同第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续。上诉人未能提交该商品房已通过竣工验收的证据，且上诉人宏达公司未书面通知张伟、赵铁兵交付房屋，亦未提供证据证明采用其他方式通知张伟、赵铁兵交付房屋，张伟、赵铁兵至今未领取该房屋钥匙，逾期交房已超过合同约定的60日，一审判决宏达公司按照《商品房买卖合同》第十四条约定向张伟、赵铁兵支付逾期交房违约金并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”《红赫世家交房标准参考》加盖了宏达公司销售专用章，且内容明确具体，应视为合同内容，上诉人应按照《红赫世家交房标准参考》的约定为张伟、赵铁兵购买的房屋换装棕色盼盼防盗门、为房屋露台铺设防滑地砖、安装不锈钢安全护栏。另外，《商品房买卖合同》附件六装饰和设备标准的约定10、阳台：塑钢封闭，宏达公司应按约定严格履行。故上诉人宏达公司的上诉理由理据不足，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1778元，由上诉人唐山建设集团宏达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毕作宝
代理审判员 徐志辉
代理审判员 刘 岩
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 田美慧