云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第903号
上诉人（原审被告）彭蕊，女，汉族，1986年11月22日出生。
上诉人（原审被告）杨永祥，男，汉族，1984年1月12日出生。
两上诉人共同特别授权诉讼代理人文华兵，广东中安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）洪清耀，男，汉族，1976年5月1日出生。
特别授权诉讼代理人杜亚，云南亚明律师事务所律师。
上诉人彭蕊、杨永祥因与被上诉人洪清耀房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月12日受理后，依法组成合议庭于2016年1月13日对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：2012年11月19日，昆明饮食服务有限公司与洪清耀签订《租赁合同》。约定:昆明饮食服务有限公司将坐落于本市交三桥临江花园一、二层（现门牌号为江滨西路44号），产权证上记载的建筑面积一、二楼为1060.43平方米的房屋出租给洪清耀使用。租期为2013年1月1日至2017年12月31日；第一年至第三年租金每年100万元，第四年租金和第五年租金每年110万元。还约定：洪清耀以半年为一个支付周期，即每年的6月20日和12月20日前交清下一半年的租金。为保证合同的履行，洪清耀应于签订合同当日向昆明饮食服务有限公司交纳保证金。另约定：洪清耀有下列情形之一的，视为洪清耀违约，昆明饮食服务有限公司可立即解除合同并收回该出租房屋。1、擅自将该承租房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；......3、拖欠租金累计达30日的。在履行过程中，2013年12月23日，昆明饮食服务有限公司与杨永祥、彭蕊签订《房屋买卖合同》，约定将昆明市交三桥临江花园一、二层（部分），建筑面积为661.06平方米、399.37平方米的房屋出售给杨永祥、彭蕊。该《房屋买卖合同》已经云南省昆明市明信公证处公证。现位于昆明市交三桥临江花园一、二层（部分）建筑面积为661.06平方米和399.37平方米，共计1060.43平方米，房屋所有权人登记为杨永祥、共有人为彭蕊。洪清耀于2014年1月29日支付彭蕊、杨永祥诉争房屋2014年1月1日至2014年6月30日期间的租金50万元；2014年7月31日，洪清耀以转账方式支付50万元租金，转账凭证上载明该笔款项为房租。诉争铺面于2014年9月1日由彭蕊、杨永祥收回管理使用。还查明，2015年4月13日，五华区人民法院依法对昆明饮食服务有限公司的杜增欧进行询问。杜增欧陈述：洪清耀与昆明饮食服务有限公司签订了《租赁合同》并已实际履行，租金由其本人收取。2013年在出售诉争房屋时，昆明饮食服务有限公司已经由杜增欧通知洪清耀，洪清耀表示没有能力购买，但表示要继续履行租赁合同。2013年12月昆明饮食服务有限公司将诉争的租赁房屋出售给彭蕊、杨永祥，同时通知洪清耀以后房租由彭蕊、杨永祥收取。2014年3月初由洪清耀派其员工持保证金收据原件到昆明饮食服务有限公司处理相关事宜，现押金收条原件由昆明饮食服务有限公司保管。昆明饮食服务有限公司已将10万元保证金转交彭蕊、杨永祥。现洪清耀认为租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同效力，故诉至一审法院，请求：一、确认洪清耀与昆明饮食服务有限公司签订的房屋租赁合同有效，并判令彭蕊、杨永祥继续履行合同；二、由二被告承担本案诉讼费。
一审法院经审理认为，洪清耀与昆明饮食服务有限公司签订的《租赁合同》是合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应诚信履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，洪清耀诉请其与昆明饮食服务有限公司于2012年11月19日签订的《租赁合同》合法有效的请求于法有据，予以支持。关于洪清耀要求继续履行该合同的请求。一审法院认为，依涉案租赁合同约定，彭蕊、杨永祥解除合同的通知送洪清耀达时，合同正式解除。审查本案所有在案证据，并无确实充分的证据证明彭蕊、杨永祥已将解除合同的通知送达给洪清耀，对此应由彭蕊、杨永祥承担举证不能的证明责任。另外，彭蕊于2014年7月31日通过转账方式向彭蕊支付租金人民币50万元，且转账凭证上载明款项为房租，彭蕊、杨永祥在收取款项后并未对该笔款项的性质提出异议。故一审法院对于洪清耀要求继续履行合同的诉讼请求，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、原告洪清耀与昆明饮食服务有限公司于2012年11月19日签订的《租赁合同》合法有效。二、原告洪清耀与被告彭蕊、杨永祥继续履行原告洪清耀与昆明饮食服务有限公司于2012年11月19日签订的《租赁合同》。”案件受理费人民币100元，由彭蕊、杨永祥承担。
一审判决宣判后，彭蕊、杨永祥不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人累计拖欠租金达30日以上，依据合同约定，二上诉人享有单方解除权。二、依据二上诉人所提交的短信内容及清场通知，可证实解除合同的通知已送达被上诉人，一审法院对证据予以采信却不确认该事实，处理有误。三、即使不考虑涉案租赁合同已实际解除，鉴于租赁物已由二上诉人实际收回，一审法院判决继续履行租赁合同已无事实基础，可能造成市场经济秩序的极度混乱。综上，请求：一、维持一审判决第一项；二、改判一审判决第二项为被上诉人与昆明饮食服务有限公司签订的《租赁合同》已由上诉人依法解除；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人洪清耀答辩称：上诉人所提上诉理由无事实依据，不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经询问各方对一审判决确认事实的意见，二上诉人提出如下异议：2014年7月31日，洪清耀以转账方式所支付的50万元并非租金，因转账凭证上载明的款项性质为“还款、房租”。并补充事实如下：一、二上诉人于2014年6月3日、2014年6月19日短信催告被上诉人支付2014年下半年租金。二、2014年7月23日，二上诉人在租赁房屋外张贴清场通知，要求解除合同，收回租赁房屋。三、二上诉人于2014年8月30日再次短信通知被上诉人清场及收回房屋等事宜。被上诉人提出如下异议：一、2014年9月1日，二上诉人系强行收回租赁房屋。二、对一审判决事实中另查明部分不认可，认为证人杜增欧与二上诉人存在利害关系，其陈述事实不真实。
对各方当事人所提事实异议及补充，本院分析评判如下：对二上诉人所提事实异议，2014年7月31日的转账凭证的附言部分载明内容“还款、房租”，但依据双方履行合同的情况及被上诉人交纳款项的金额，均可认定该笔款项为2014年下半年租金，二上诉人对该款项的性质所提异议不能成立，本院不予采信。对二上诉人所补充的事实，二上诉人确于2014年6月3日、2014年6月19日短信催告被上诉人支付2014年下半年租金，故本院对该补充事实予以确认。2014年7月23日，二上诉人在租赁房屋外张贴清场通知，但该通知并未送达被上诉人，故本院对该事实不予确认。2014年8月30日的短信内容，系二上诉人要求与被上诉人进行协商商铺清场等事宜，本院对该事实予以确认。对被上诉人所提两项异议，均无证据予以佐证，故本院不予确认。
综上，本院对一审判决确认定实予以确认。另补充事实：二上诉人于2014年6月3日、2014年6月19日短信催告被上诉人支付2014年下半年租金。二上诉人于2014年8月30日短信通知被上诉人，要求协商租赁房屋清场等事宜。
结合双方诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：本案《租赁合同》是否应继续履行。
本院认为：依据本案查明事实，被上诉人洪清耀与昆明饮食服务有限公司签订《租赁合同》并实际履行，履行过程中，2013年12月23日，昆明饮食服务有限公司将涉案房屋出售给二上诉人，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，原租赁合同继续约束二上诉人与被上诉人洪清耀，双方应按合同约定履行各自的义务。对于被上诉人洪清耀所诉合同继续履行的请求，本院认为，首先，依据合同约定，承租人若出现拖欠租金累计达30日等情形，出租人有权单方解除合同，自解除合同的通知到达对方时，合同正式解除。本案中，被上诉人交纳2014年租金的时间分别为2014年1月29日、2014年7月31日，存在迟延交付租金的情况，但二上诉人仍收取了被上诉人所支付的租金。同时，依据二上诉人所提交手机短信及清场通知等证据，可证实双方对租金支付及合同履行等问题有过协商，但二上诉人并未向对方送达解除合同的通知，清场通知虽有解除合同的意思表示，但其上签名的主体并非被上诉人，该通知并未送达被上诉人，故不应认定二上诉人合同解除的通知已送达对方，合同并未因此解除。鉴于诉争商铺于2014年9月1日被二上诉人收回管理使用，本案合同客观上已无法实际履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方当事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”之规定，被上诉人诉请继续履行合同的事实基础不存在，无法得到支持，一审法院对此处理有误，本院予以改判。至于合同无法履行的责任承担问题，因双方均未提出该项诉请，故本案中不予评判。
综上，二上诉人所提上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理有误，本院予以更正。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第一百一十八条之规定，判决如下：
一、维持昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第99号民事判决第一项，即“一、原告洪清耀与昆明饮食服务有限公司于2012年11月19日签订的《租赁合同》合法有效。”；
二、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第99号民事判决第二项，即“二、原告洪清耀与被告彭蕊、杨永祥继续履行原告洪清耀与昆明饮食服务有限公司于2012年11月19日签订的《租赁合同》。”
三、驳回被上诉人洪清耀的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由被上诉人洪清耀承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。
审 判 长 郑会利
代理审判员 符圆圆
代理审判员 邓林春
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 吴 帅