广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终2480号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭英建，男，1970年12月28日出生，汉族，住广州市南沙区。
委托诉讼代理人：卢超龙，广东宏安信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：何敬文，男，1976年12月20日出生，汉族，住广州市南沙区。
上诉人郭英建因与被上诉人何敬文租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初4419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人郭英建上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、何敬文向郭英建支付2015年8月至2016年7月(合计12个月)的租金60000元(5000元／月×12个月)；3、何敬文向郭英建支付滞纳金（按合同约定1%／天的标准，以60000元为本金，计至实际清偿之日止，以不高于60000元本金为限）；4、何敬文向郭英建退还广州市南沙区渔民渔村饮食店12、13、16、18四个房间内的物品；5、驳回何敬文的反诉请求。事实理由如下：一、一审法院未判决何敬文向郭英建支付2015年10月16日至2016年7月的租金，事实认定和法律适用错误。（一）虽然《餐厅铺位出租合同》《餐厅铺位出租合同补充协议》的合同期限至2015年10月15日，但是，何敬文直至2017年11月28日经一审法院调解，才将除12、13、16、18四个房间之外的其他房间的物品返还给郭英建。何敬文本应按照《餐厅铺位出租合同》第2条约定，将物品在合同期满后交还给郭英建，但何敬文仍继续占有、使用案涉餐厅，使用从郭英建处承租的物品用以经营，理应按照合同约定的租金标准，向郭英建支付租金(占有使用费)，直到其向郭英建依约返还。（二）转租合同至2015年10月15日到期后，何敬文继续占有、使用案涉餐厅，并未向郭英建返还相关经营设备。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，转租合同继续有效，直到2016年7月31日郭英建和陈国强订立的租赁合同期限届满为止，租赁期限应为不定期，郭英建有权向何敬文收取相关经营设备的租金。二、一审认定何敬文不存在逾期支付租金，不支持违约金的请求，属于事实认定和法律适用错误。（一）一审已认定“何敬文还另须向郭英建支付2015年8月1日至10月15日的租金”，又认定“不存在何敬文逾期支付租金问题”，相互矛盾。（二）《餐厅铺位出租合同》第3条约定“如不按时交付租金的，则按每超1天收取1%的滞纳金”。只要发生逾期交付租金的违约事实，郭英建即有权要求何敬文依约支付滞纳金。（三）郭英建于2015年8月2日上门催收租金时，遭到何敬文及其员工黎建华(案外人)的殴打。何敬文既占用餐厅内经营设备又不支付租金，故郭英建不可能依约与何敬文终止合同，收回有关经营设备，防止损失扩大。三、对于物品返还，一审事实认定有误。（一）郭英建要求何敬文返还清单项下的全部物品有合同依据。何敬文对于12、13、16、18房四个房间物品未归还是有书面确认的。一审认为该事实不存在与事实不符。（二）何敬文将从郭英建处承租的部分物品在陈国荣的房屋内经营使用。后来，由于何敬文与案外人陈国荣租赁纠纷的原因，陈国荣留置了相关物品，导致物品无法取回。案涉物品不能搬走是由于何敬文的原因造成的。（三）由于何敬文无法返还12、13、16、18房四个房间物品，双方经协商同意，何敬文放弃押金，郭英建放弃向何敬文追讨另外四个房间(12、13、16、18)的物品，但何敬文当庭翻悔，反诉要求郭英建返还押金，有违诚信原则。四、一审认定以押金扣除剩余租金后，余款返还给何敬文，也是错误的。（一）《餐厅铺位出租合同》第5条约定“如中途不租的，在一个月内通知甲方押金贰万元不退还给乙方。”根据合同约定，何敬文中途不租，即合同履行过程中单方解除合同的，押金不退。何敬文中途不缴纳租金，仍占用案涉餐厅及餐厅内从郭英建处承租的相关经营设备，属严重违约情形，押金理应不予退还。（二）押金用以担保租赁合同的债务包括租金、违约金、物品损害赔偿等，押金尚不足以覆盖违约金及未能返还物品的损失(注：12、13、16、18房内物品未返还)，何敬文主张返还押金的诉请不应得到支持。
被上诉人何敬文二审答辩称：同意一审判决。何敬文与郭英建的合同已经于2015年10月15日到期，不需要向郭英建支付费用。
郭英建于2017年9月26日向一审法院提出本案诉讼，请求判令：1.何敬文向郭英建支付2015年8月至2016年7月合计12个月的租金6万元（每月5000元）；2.何敬文向郭英建支付利息2610元（以6万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，从2016年8月暂计至2017年7月，实际计算至实际支付之日止）；3.何敬文向郭英建返还广州市南沙区渔民渔村饮食店相关牌照，包括营业执照、组织机构代码证、税务登记证、卫生许可证、公章、发票章；4.何敬文向郭英建返还坐落于广州市南沙区××东××号房的广州市南沙区渔民渔村饮食店内全部经营设备。一审庭审中，郭英建撤回前述第3项诉讼请求。
何敬文反诉请求法院判令：郭英建向何敬文返还押金2万元。
一审法院经审理查明，2008年8月1日，郭英建向案外人陈国强签订《广州市房屋租赁合同》一份，承租陈国强位于南沙区××东××号房屋作为商铺（以下称案涉商铺）使用，面积80平米，租赁期限为2008年8月1日至2013年7月31日，五年中每年的租金分别为4800元/每月、5040元/每月、5280元/每月、5520元/每月、5760元/每月，租金按照月结算。
2009年11月29日，郭英建将案涉商铺转租给案外人何超文（即何敬文的哥哥），双方签订《铺位转租合同》一份，将案涉商铺中所有的厨房、楼面用具、空调、鱼池、牌照等转租给何超文使用，租赁期为2009年11月29日至2011年11月29日，包括商铺租金在内所有租赁费用为8200元/每月。合同签订后，郭英建便向何超文交付了案涉商铺内所有的设备，包括大厅和11间房间餐桌、电视机、空调等，厨房厨具、商铺门口鱼池等物品。
由于案外人何超文不便于经营，2010年4月12日，郭英建、何超文、何敬文三人共同签订《餐厅转租协议》一份，约定，2009年12月郭英建和何超文签订的转租合同经营性质不变，何超文将餐厅经营权转给弟弟何敬文，原合同有效，何敬文同意履行原合同的权利义务。三方又再次确认案涉商铺内的所有设备。
其后，郭英建和何敬文再次签订《餐厅铺位出租合同》一份，重新约定租赁期为2010年7月7日至2013年6月31日，双方约定，郭英建将案涉商铺转租给何敬文使用，包括牌照及所有的厨房、楼面用具、空调、鱼池等用品。何敬文要在合同期内确保牌照、公章、发票章、厨具、用具、空调等完整无损，在合同期内完好无损地交还给郭英建，并不能作它用，如有损坏的按价或者物品赔偿。何敬文在签约之日的下月5号开始要交租金，在当月5日前交付5000元给郭英建，屋主的场地租金由何敬文支付，如不按时交付租金的，则按每超1天收取1%的滞纳金，水电费则由签约之日起由何敬文按国家规定支付。郭英建收取何敬文押金2万元，5月开始交，在2011年2月30日前交付完，如中途不租的，在一个月内通知郭英建，押金2万元不退还。庭审中，郭英建确认已经收到何敬文的2万元押金。
2013年6月31日，郭英建和何敬文再次签订《餐厅铺位出租合同补充协议》一份，约定原双方合同条文不变，合同期由2013年6月31日延长至2015年10月15日。对于该补充份协议，何敬文确认补充协议项下的签名是他所签，但是当时是签订的三个月的延长期，“2015年10月15日”上的日期是郭英建手填日期，不是当时约定的日期。
在一审庭审过程中，经法院调解，双方对案涉商铺物品于2017年11月28日进行了现场清点，经过清点，现场除电视机5台、1匹空调1台、电茶机1台外，何敬文已经向郭英建交付所有案涉商铺所有设备，郭英建向何敬文出具收条一张，确认收到其余设备。对于何敬文欠交付的物品，郭英建主张可以3000元冲抵（其中电视机每台2**元、空调每台20**元，电茶机不另行计收）。2017年12月17日，何敬文将剩余的5台电视机、1台立体空调机交回郭英建，郭英建出具《收条》一张。庭审中，郭英建提供证明一份，认为何敬文还欠交付四个房间的物品，该证明载明：“经郭英建与何敬文共同核实渔民渔村，除了12、13、16、18的四个客人房物品未搬外，所有物品已处理完毕，何敬文于2017年12月21日搬回自己的物品。”落款时间为2017年12月4日。
一审法院认为，本案中郭英建与何敬文签订《餐厅铺位出租合同》，郭英建将承租的案涉商铺转租给何敬文，由何敬文使用郭英建承租商铺的物品，并另行向房东支付租金，本案属于租赁合同纠纷。《餐厅铺位出租合同》是双方真实意思表示，双方签订未违反法律规定，合法有效，双方应该严格遵守协议。
关于郭英建和何敬文合同租赁期限问题，按照郭英建、何敬文、何超文三方签订的《餐厅转租协议》，第一次租赁期间为2010年4月12日至2011年11月29日；根据双方签订第二份《餐厅出租合同》，第二次租赁期为2010年7月7日至2013年6月31日；根据双方签订的《餐厅铺位出租合同补充协议》，第三次双方约定的租赁期为2013年6月31日延长至2015年10月15日。何敬文对延长至2015年10月15日这个期间持有异议，该份补充协议何敬文也确认确实是其签名，至于日期，不是其亲手写的也正常，其提出双方实际只是延长至2013年9月份，但是由于其未提供相应的证据佐证，不予采信。从庭审中何敬文的陈述来看，何敬文也确认其2015年8月之前一直有向郭英建缴纳租金，因此，双方的合同也是实际履行至2015年，何敬文关于双方合同在2013年即终止的说法与事实不符，对合同终止期为2015年10月15日予以采信。何敬文称其实际上2015年9月份便不在案涉商铺处经营，但是未能提供相应的证据佐证或者证明其已经提前终止合同。因此应认定双方合同租赁期实际是到2015年10月15日止。至于何敬文所称郭英建与陈国强租赁合同到期导致何敬文与郭英建合同无效问题，由于何敬文和郭英建双方合同只是涉及对案涉商铺物品的使用与租赁，所以本案不涉及郭英建与陈国强房屋租赁合同的合同期限问题。
关于双方缴纳租金的标准问题，根据双方签订的合同，何敬文须每月向郭英建交纳5000元的租金，现郭英建也主张按照5000元/每月的标准计收，符合合同约定。何敬文称每月是2500元或5000元或3500元不等，由于没有提供证据佐证，不予采信。鉴于何敬文已经交纳了2015年8月以前的租金，因此，何敬文还另须向郭英建支付2015年8月1日至10月15日的租金，按照每月5000元的标准，须支付12500元。关于违约金的计算，由于合同已经实际履行完毕，郭英建还尚扣押何敬文的押金，且押金足以偿还其租金，郭英建完全有能力在扣除租金后返还押金，不存在何敬文逾期支付租金问题。
关于物品的返还问题。在法院的主持下，双方对案涉商铺物品进行了清点，何敬文也向郭英建现场基本交付了案涉商铺所有的物品，并现场签收了收条。现在郭英建又主张要求何敬文返还12、13、16、18房四个房间物品，一审法院认为该事实不存在，不应予以支持。至于郭英建陈述四个房间物品不能搬走的问题，由于存在郭英建和案外人陈国容租赁纠纷，与何敬文无关，其物品不能搬走不是何敬文所能控制的原因导致。对于所欠的物品，郭英建主张3000元，但是何敬文已在2017年12月17日已经向郭英建交接完毕，不存在该项费用。
关于押金的返还问题。鉴于郭英建与何敬文的租赁合同已经完全履行完毕，郭英建应该在扣除剩余租金后将何敬文缴纳的押金予以返还，其继续占有何敬文的押金没有合同依据。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条的规定，一审法院于2017年12月21日作出判决如下：一、郭英建于本判决发生法律效力之日起十日内向何敬文返还押金7500元；二、驳回郭英建的其他诉讼请求。如郭英建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费682.6元，由何敬文负担150元，由郭英建负担532.6元；反诉受理费150元，由郭英建负担。
双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。双方二审均无新证据提交。
本院另查明，一、对于双方餐厅铺位出租合同约定5000元/月租金所对应的承租物是指什么、何敬文何时交还了承租物品设备的问题。郭英建答复称：1、案涉租赁物是指11间房以及大厅、露天餐厅内所有经营物品设备（具体明细详见郭英建一审提交的证据）；2、2017年11月28日经法院调解何敬文返还了部分物品设备，仍有12、13、16、18房间的物品设备没有返还；3、在2017年12月4日双方又确认前述四间房屋的物品没有返还。何敬文答复称：不同意郭英建的陈述，前述四间房内的物品因郭英建欠业主商铺租金已经被业主没收；其他物品设备在2017年11月28日才交还给郭英建；物品一直放置在仓库里面，何敬文没有使用过。
二、何敬文有无证据证明其在2015年10月15日补充协议约定的租期届满时向郭英建交还了物品设备或者催促郭英建领取物品设备的问题。何敬文答复称：2013年何敬文已经知道郭英建与陈国荣就12、13、16、18四间房屋的租赁关系存在纠纷，所以何敬文把郭英建的东西另外找地方存放；何敬文一直向对方交纳租金至2015年8月，并交纳房租至2015年9月份。何敬文并未提供证据证明其前述主张。
本院认为，一审法院认定案涉《餐厅铺位出租合同》及补充协议对双方具有约束力，郭英建依约向何敬文出租案涉商铺内的餐厅物品设备，何敬文需依约支付5000元/月的租金，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对郭英建的上诉请求，认定如下：
一、郭英建上诉主张何敬文支付2015年10月16日至2016年7月31日的租金问题。一审认定依照双方《餐厅铺位出租合同补充协议》的约定，双方租赁物品设备合同期限从2013年6月31日延长至2015年10月15日。何敬文二审未对此提起上诉，本院予以确认。
（一）《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。案涉《餐厅铺位出租合同》约定“何敬文要在合同期内确保……厨具、用具、空调等完整无损，在合同期内完好无损地交还给郭英建，并不能作它用，如有损坏的按价或者物品赔偿。”据此，何敬文作为承租方，在双方租赁期限届满时负有向郭英建返还租赁物品设备的合同义务和法定义务。
（二）因依照一审法院查明的事实，郭英建、何敬文于2017年11月28日才将案涉商铺物品设备进行移交。何敬文未提供证据证明其在双方租赁期限届满时或郭英建主张付租期间至2016年7月之前已经向郭英建交还物品设备或者案涉物品设备未进行移交应归责于郭英建。并且，何敬文称其在2015年8月已经停止经营，将郭英建的物品设备搬至仓库存放，亦未提供证据证明。故何敬文对此理应承担举证不能的法律后果。
（三）由于何敬文在租赁期满后未移交物品设备，郭英建亦未对此提出异议，双方形成不定期租赁合同。何敬文仍应向郭英建支付该时间段的租金。何敬文在未经郭英建将案涉物品设备交给他人使用，亦不能成为其免除向郭英建支付租金的正当理由。另外，案涉《餐厅铺位出租合同》及补充协议仅涉及对案涉商铺内物品设备的使用与租赁，所以本案不涉及郭英建与案外人房屋租赁合同的合同期限问题，何敬文没有证据证明因郭英建与案涉商铺出租人之间的合同纠纷影响其实际使用案涉物品设备。因此，何敬文抗辩称郭英建与案外人租赁合同期限届满，其不应向郭英建支付案涉物品设备租金不能成立。郭英建上诉主张何敬文支付2015年8月1日至2016年7月31日的租金共60000元，合法有据，本院予以支持。
二、郭英建上诉主张何敬文支付逾期付租利息的问题。因郭英建、何敬文《餐厅铺位出租合同》约定“何敬文在签约之日的下月5号开始要交租金，在当月5日前交付5000元给郭英建，屋主的场地租金由何敬文支付，如不按时交付租金的，则按每超1天收取1%的滞纳金……”。虽《餐厅铺位出租合同》已经履行完毕，但双方随后签订的《餐厅铺位出租合同补充协议》亦明确约定原双方合同条文不变。何敬文自2015年8月起未依约付租，已构成违约，并造成郭英建的实际利息损失。因此，郭英建一审诉请何敬文以60000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2016年8月1日计付利息，合法有据，且未超出双方合同约定的标准，本院予以支持。至于郭英建上诉请求何敬文按合同约定1%／天的标准计付违约金，超出一审诉请，本院不予支持。
三、郭英建上诉主张何敬文返还案涉商铺12、13、16、18房四个房间内物品的问题。在一审法院的主持下，双方在案涉商铺现场对物品进行了清点，何敬文向郭英建基本交付了案涉商铺所有物品设备，郭英建也现场出具了收条。现郭英建陈述何敬文未返还12、13、16、18房四个房间物品，未提供证据推翻之前书面确认的事实，本院不予采纳。因此，郭英建该项上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
四、对于押金返还的问题，因双方《餐厅铺位出租合同》约定“郭英建收取何敬文押金2万元……如中途不租的，在一个月内通知郭英建，押金2万元不退还”。本案双方租赁合同期限自2015年10月15日已经届满，并不存在何敬文“中途不租”的情形，郭英建主张没收押金，于约不符。一审法院认定押金应予返还，用作抵扣何敬文欠付的租金，并无不当，双方可在履行本判决过程中自行抵扣。
综上所述，一审查明事实清楚，但对于租金支付期限认定有误，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决如下：
一、撤销广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初4419号民事判决；
二、何敬文于本判决发生法律效力之日起十日内向郭英建支付租金60000元及利息（利息计算方法：以60000元本金按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2016年8月1日起计至付清款日止）；
三、郭英建于本判决发生法律效力之日起十日内向何敬文返还押金20000元；
四、驳回郭英建的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费682.6元，由何敬文负担；反诉受理费150元，由郭英建负担。二审案件受理费2850元，由郭英建负担1788元，何敬文负担1062元。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年四月十七日
书记员 莫善友