淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0802民初1521号
原告淮安市清河区柳树湾街道办事处西郊村民委员会，住所地淮安市清河区西安路柳树湾街道办事处西楼。
法定代表人：朱淮林，职务主任。
委托代理人章振忠，男，汉族，1956年6月3日生，住淮安市清河区。
被告王超，男，汉族，1989年1月10日生，住江苏省南京市鼓楼区。
原告淮安市清河区柳树湾街道办事处西郊村民委员会（以下简称“西郊村”）诉被告王超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法由审判员张树维独任审判，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案依法组成合议庭，于2016年9月13日再次公开开庭进行了审理。原告西郊村委托代理人章振忠，被告王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西郊村诉称：2015年1月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，被告承租原告位于淮安市北京北路城市广场朝南东消防通道以南1-6间门面房开办锦悦创意餐厅。双方约定：租期为10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止；年租金10万元，每3年递增一次，增幅为总价的5%；承租人在合同签订当日缴纳半年房租，以后按半年提前两个月支付下半年的租金；承租人无正当理由拖欠租金超过三个月的，出租方有权终止合同，收回资产，承租人所支付的装潢费用及其他一切设施均无偿归出租方所有。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告在合同履行期间共缴纳租金20万元，从2015年7月1日起就一直拖欠房租。经原告多次催要，被告均以无法经营及停业无收益为由拖着不付。现请求判令：1、依法解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告王超支付租金30万元（从2015年7月1日至2016年3月31日），以后按合同约定租金标准计算至实际清退之日止；3、被告王超承担本案诉讼费用。
被告王超辩称：被告在承租涉案商铺时已交了20万元的保证金，双方约定如被告资金链脱节时用于支付租金，故被告仅拖欠租金10万元。被告系外地人，原告表面承诺帮助被告解决开店时期的困难，但实则存在欺诈，隐瞒涉案房屋不允许开餐厅、没有燃气管道、没有消防许可证的事实，而且房屋存在漏水等情况，造成被告经营时间拖延、经营状况不佳。原告还在未告知的情况下将被告餐厅门锁了、张贴招租电话，导致被告丧失了多次转租的机会。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：原告西郊村将其所有的位于淮安市清河区城市广场沿北京路朝东门面房消防通道以南1-6间门面房第一、二层（约600平方米）出租给被告王超，双方签订资产租赁合同一份，约定：租赁期限为10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止；出租人收取承租人租房保证金20万元，承租人在合同签订时一次性交付；年租金40万元，每三年递增一次，递增幅度为总价的5%；承租人在合同签订当日缴纳给出租方半年租金，以后承租人按半年提前两个月支付下半年的租金给出租方；该资产的经营性装饰装修由承租方自行承担费用，在合同到期后无偿归出租方所有；承租人无正当理由拖欠租金超过三个月的，出租方有权终止合同，收回该资产，因此而造成的损失，由承租人赔偿；承租人逾期不交付租金的，除仍应如数补交逾期应缴的租金外，必须按日向出租人支付逾期欠缴租金总额的5‰违约金，同时出租人有权终止合同并对承租人所支付的装潢费用及其他一切设施均无偿归出租人所有。合同签订后，原告西郊村交付了涉案房屋，被告王超对涉案房屋进行装饰装修用于开办清河区锦悦创意餐厅（以下简称锦悦餐厅），并于2014年10月9日通过江苏银行向原告西郊村支付租房押金20万元，原告西郊村于2014年11月3日出具收取押金的结算凭证。被告王超于2015年4月3日、5月30日两次向原告西郊村支付租金共计20万元。后因锦悦餐厅不能正常营业且被告王超拖欠房屋租金，原告西郊村于2016年4月5日将涉案房屋门锁住。
另查明，涉案房屋未通过消防验收。被告王超经营的清河区锦悦餐厅因内装修改造工程未进行竣工消防备案而被淮安市公安消防支队清河区大队于2015年6月17日处以罚款450元的处罚。
以上事实，有租赁合同、结算凭证、江苏银行贷让通知、行政处罚决定书及双方当事人的当庭陈述为证，经庭审质证，对上列事实予以确认。
庭审中，被告王超提供下列证据：1、2015年2月15日签订的装饰装修工程施工合同一份，旨在证明其于2015年3月才领取涉案房屋；2、建设工程消防设计备案申报表、及改造内装修工程消防设计备案申请资料各一份，旨在证明因涉案房屋未通过消防验收导致其无法完成内装修工程消防设计备案申请表及提供相关材料，进而被行政处罚；3、照片一组及收据两张，旨在证明涉案房屋存在质量问题、漏雨，其进行修缮并支付屋顶防水费共计8900元；2015年5月28日油烟排放改道计划一份，旨在证明涉案房屋不适合开办餐厅，为征得楼上住户同意而制定计划由住房签名。对上述证据，原告西郊村质证称：证据1与本案无关联性，不能证明接受房屋的时间；证据2是复印件，且被告在签订合同时明知涉案房屋未通过消防验收，该责任应由其自行承担；对于证据3，房屋漏雨应当及时告知原告进行修缮，被告不应自行修缮；证据4是复印件，不能作为证明油烟排放存在问题的证据。
本院认为：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中，涉案房屋系用于对外经营的门面房，未取得消防验收许可，原告西郊村即与被告王超签订租赁合同用于经营餐厅，违反了法律强制性规定，该合同属无效合同，对此原、被告均存在过错。
房屋租赁合同被确认无效后，承租人应当将租赁房屋返还给出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院应予支持。本案中，被告王超于2014年10月9日即支付保证金，结合合同约定租赁期从2015年1月1日起算，故房屋使用费亦应当从2015年1月1日起计算。被告王超主张房屋于2015年3月才交付，仅提供装饰装修合同佐证，依据不足，不予支持。原告西郊村于2016年4月5日将涉案房屋关门上锁，被告王超已失去对涉案房屋的控制，故支付房屋使用费的期间应至此截止。综上，被告王超应当支付2015年1月1日至2016年4月5日期间的房屋使用费，对此可按双方约定的年租金40万元的标准计算，为504110元，被告王超已支付20万元应予扣除。另双方在合同中约定在欠付租金时保证金用于折抵租金，故被告王超缴纳的保证金20万元亦应当抵冲租金。据此，被告王超还应当支付原告西郊村房屋使用费104110元。原告西郊村主张超出部分，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王超于判决生效后十日一次性支付原告淮安市清河区柳树湾街道办事处西郊村民委员会房屋使用费104110元；
二、驳回原告淮安市清河区柳树湾街道办事处西郊村民委员会其他诉讼请求。
本案案件受理费2414元，减半收取1207元，由被告王超承担。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54)
审 判 长 张树维
代理审判员 张春云
人民陪审员 袁少鹏
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 朱隆基
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国消防法》
第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。
公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。