广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0307民初11825号
原告刘某庆，男，汉族，1978年10月1日出生，户籍地址湖北省咸宁市咸安区。
被告深圳市某实业有限公司，住所地深圳市坪山新区坑梓街道深汕公路361号，统一社会信用代码91440300071760154T。
法定代表人何某。
委托代理人马成，广东莞泰律师事务所律师。
委托代理人吴烈璇，广东莞泰律师事务所律师。
原告刘某庆诉被告深圳市某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告刘某庆、被告委托代理人马成、吴烈璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2015年5月3日租用被告位于深圳市龙岗区平湖街道新南社区昌平街57号B2栋一楼（原百力佳厂区）作为工业用途，面积750平方。房屋租赁合同有效期从2015年5月3日至2017年5月25日止，每月租金13800元，另支付41400元作为房屋租赁合同有效期的保证金（押金）。现由于该房产属于深圳市地铁10号交通枢纽建设范围内，2016年8月20日，深圳市龙岗区平湖街道征收事务中心下发了拆迁疏导工作的通知。2016年9月25日，收到被告公司拆迁通知，并要求2016年11月30日前自行搬走，否则后果自负。2016年10月26日，又收到被告通知要求11月30日前搬迁。被告年内退还押金和10月份房租给原告，原告愿意自行搬走，可被告一直没有退还押金及房租的信息。为维护原告合法权益，特诉至法院请求判令：一、被告退还原告支付的房屋租赁保证金（押金）合计人民币41400元；二、被告向原告支付10月份租金13800元；三、由被告承担本案诉讼费。
被告辩称，原告实际占用厂房至2016年12月16日，原告的押金与原告所欠的租金相抵后，原告的租金尚未足额支付，故无需向原告返还押金，请求法院依法驳回原告的诉请。
经审理查明，2015年5月3日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同协议》，约定被告将位于深圳市龙岗区平湖街道新南社区昌平街57号房屋B2栋一楼750平方米（原百力佳厂区）按现状出租给原告作工业用途使用，租赁期限为两年，自2015年5月3日至2017年5月2日止，每月租金为13800元。其中合同第五条约定，被告提供水电给原告使用，费用由原告交予被告，电费每度1.1元，水费每方5.25元，被告外加收10%作为维修管理基金及损耗。合同第六条约定，原告须于签订本合同时向被告交纳租赁保证金（押金）41400元，待合同期满后，如果原告没有损坏原楼房结构及设施并已缴清所有应缴费用，被告须于5天内将押金退回原告。合同第七条约定，原告须在每月7日前将月租金通过银行转账方式向被告缴交租金，被告收到银行转账当月租金后，只开出自制的收款收据给原告作为收取租金的凭证，不开发票。合同第十九条约定，合同期内，如因政府需征收该栋房屋而要求原告搬迁而终止合同的，属被告的财产归被告所有，属原告投资的装修及设备等损失赔偿归原告所得，被告不作任何赔偿给原告，原告的一切赔偿责任由征收方与原告协商解决。
上述合同签订后，原告于2015年5月4日向被告交纳了租赁押金41400元，被告交涉案厂房交付原告使用。2016年8月30日，深圳市龙岗区平湖街道征收事务中心向深圳市简头岭股份合作公司下发《关于配合地铁10号线平湖枢纽站建设做好相关集体厂房承租户疏导工作的通知》，要求深圳市简头岭股份合作公司做好集体厂房的拆除准备工作，做好相关承租户的疏导，并协助其尽早搬迁。因原告承租的涉案厂房在通知拆迁范围之内，被告于2016年9月25日向包括原告在内的租户发出书面《通知》，内容为“由于位于深圳市平湖街道新南社区昌平街57号厂房物业属于深圳市地铁10号交通枢纽建设范围，要求各承租方在2016年11月30日前自行搬走，2016年10月1日至2016年11月30日为搬迁期，房屋征收方会给予你们实际而合理的一定的经济补偿，具体补偿费用可以当面协商，因此承租方不得故意提高补偿价和延期搬迁，逾期仍不自行搬走的，一切后果自行负责，我方不负任何法律责任，如有任何意见或不明之处亦可向我方了解情况。”2016年10月26日，被告的房东刘绍华向被告发出《拆迁通知》，主要内容系要求各承租方在2016年11月30日前要做好搬迁补偿事宜，搬迁期内暂停交租，如果在限期内能配合征收方给予适当搬迁补偿的，搬迁期内的租金免收，如果在2016年11月30日前双方仍不能解决搬迁事宜的，承租方需补交2016年10月和11月的租金给刘绍华。原告向被告正常交纳租金及水电费至2016年10月，并于2016年12月16日搬迁离开。原告认为根据搬迁惯例，2016年10月1日之后的租金应免交，遂于2017年6月23日诉至本院提出上述诉讼请求。
诉讼中，经被告确认，涉案厂房系深圳市简头岭股份合作公司兴建的，由深圳市简头岭股份合作公司租给案外人刘绍华的，刘绍华再转租给被告，被告分租给原告的。被告并未听说过涉案厂房有房地产证或建设规划许可证。原告则称，不管涉案租赁合同是否有效，均要求被告退回2016年10月的租金及租赁保证金。被告称并无免除原告租金的意思表示，且原告未在2016年11月30日前搬离，被告也未享受上手房东的免租优惠，故不同意退回原告2016年10月的租金。对于租赁保证金，被告主张已跟原告拖欠的租金相抵，故无需再退回。
关于已交租金情况，原告提交了交纳租金的收据及转账记录。被告针对原告提交租金收据及转账记录称，租赁合同约定交纳租金的方式系通过银行转账，2015年9月15日的收据金额为31535元，但转账记录只有11535元，差额20000元未支付；2015年10月的收据金额为29344元，但没有转账记录，故未支付；2016年5月20日的收据金额为17671元，但转账记录为15000元，差额2671元未支付；原告未提交2016年2月的租金收据，故该月租金未交；另原告未交纳2016年11月及12月的租金。原告解释称，除了银行转账，其还存在现金交纳情况，其已足额交纳2016年10月之前的租金及水电费，如果未交，被告早就停水停电赶原告走了，2016年2月的租金水电也已交纳，只是时间太久忘了收据的情况。原告确认未交纳2016年11月及12月的租金水电，但认为2016年11月开始，涉案厂房的一楼已开始拆除，实际已无法生产，故未产生水电费。被告主张2016年11月及12月的水电费按以往月份平均每月4200元计算。
本院认为，本案租赁合同是否有效，不影响对原告诉讼请求的审理，本案的争议焦点在于是否应当免除原告2016年10月之后的租金，租赁保证金是否能与拖欠租金抵扣问题。关于是否应当免除原告2016年10月之后的租金问题，原告主张根据搬迁惯例，被告应当免除其2016年10月之后的租金，但原告该主张缺乏合同及法律依据，且被告亦未同意免除，对此本院不予采纳，故原告请求被告退还2016年10月的租金依法无据，本院不予支持。关于租赁保证金是否能与拖欠租金抵扣问题，被告已向原告开具了租金收据，足以证明原告已向被告交纳租金的情况，被告主张通过银行转账才算支付的辩称，与常理不符，本院不予采信。原告虽然未能提交2016年2月的租金收据，但被告亦未提交证据证明其在合理期间内追讨该月租金，而原告在2016年10月之前的其他月份的租金均正常交纳，故根据常理判断，本院采信原告说法，即原告并未拖欠被告2016年10月之前的租金及水电费。由于原告于2016年12月16日才搬离，故应当支付2016年11月1日至2016年12月16日期间的租金或占用费，计算金额为20923元（13800元＋13800元÷31天×16天），被告应退回原告的租赁保证金金额为41400元，抵扣后仍需退回原告20477元。原告主张2016年11月之后未再生产，未产生水电费，而被告未提交证据证明原告2016年11月之后使用水电费情况，故被告主张按以往月份平均金额抵扣原告2016年11月之后的水电费，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告深圳市某实业有限公司应于本判决生效之日起三日内退回原告刘某庆租赁保证金人民币20477元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费590元（原告已预缴），由原告承担371元，由被告承担219元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 张智强
二〇一七年八月二十三日
本件与原本核对无异
书记员 刘 青