江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终2767号上诉人（原审原告）：李红军。委托诉讼代理人：张莉，江苏宏亮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏亿泰旅业发展集团有限公司，住所地江苏省宿迁市湖滨新城开发区环湖大道玉兰路交叉口。法定代表人：朱牧远，该公司总经理。诉讼代表人：周业莽，江苏苏扬律师事务所主任。委托诉讼代理人：罗童文、臧四龙，江苏苏扬律师事务所律师。上诉人李红军因与被上诉人江苏亿泰旅业发展集团有限公司（以下简称亿泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2016）苏1311民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李红军及其委托诉讼代理人张莉、被上诉人亿泰公司的委托诉讼代理人罗童文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李红军上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判李红军对亿泰公司享有债权52252.21元。2.本案一、二审诉讼费用由亿泰公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。李红军于2012年11月3日与亿泰公司签订《骆马湖香水湾签约清单》，双方约定在该清单签订后5个工作日内签订正式的商品房买卖合同。后李红军按约定支付了涉案房屋首付款，亿泰公司于2012年11月20日将涉案商品房买卖合同进行了备案，该备案合同第八条约定，亿泰供公司应于2014年5月30交付涉案房屋，如亿泰公司逾期交房，其应向李红军支付已付购房款万分之三的违约金。但直至2012年9月28日，李红军决定再购买车库时，亿泰公司才和李红军签订了涉案房屋正式的商品房买卖合同，但亿泰公司擅自将该合同第六页进行了调换，该页面没有合同备案号，且约定逾期交房违约金为已付购房款万分之一点五。一审判决在未查清事实的情况下，认定李红军在签订该份合同时对逾期交房违约金更改为已付购房款万分之一点五的事实知晓错误。亿泰公司提供的商品房买卖合同系格式文本，其应当明确告知李红军合同条款被更改，如双方对格式条款内容发生分歧，应当依法作出不利于提供格式文本一方的解释。亿泰公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回李红军的上诉请求。李红军向一审法院起诉请求：1.亿泰公司继续履行合同向李红军交付房屋并协助李红军办理权属证书；2.确认李红军对亿泰公司享有债权51295.92元；3.本案诉讼费用由亿泰承担。一审法院认定事实：2012年，李红军购买亿泰公司开发的香水湾8幢一单元201室商品房一套，房屋总价款为544542.67元。2012年11月20日，双方进行了商品房买卖合同的网上备案，备案号为BA–1211200041，备案合同第八条约定，亿泰公司应当在2014年5月30日前将房屋交付李红军使用；第九条约定，如亿泰公司逾期交房超过30日，李红军要求继续履行合同的，亿泰公司应自合同第八条约定的交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，按李红军已付购房款的日万分之三向其支付违约金。2013年9月28日，李红军与亿泰公司就涉案房屋正式签订商品房买卖合同。合同第八条约定，亿泰公司应当在2014年10月30日前将房屋交付李红军使用；第九条约定，如亿泰公司逾期交房超过90日，李红军要求继续履行合同的，亿泰公司应按自合同第八条约定的交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，按李红军已付购房款的日万分之一点五向其支付违约金。同日，李红军与亿泰公司又签订一份商品房买卖合同，约定由李红军购买亿泰公司开发的香水湾8幢1单元负一层8-03号房，房屋总价款为39598元。合同第八条约定，亿泰公司应当在2014年10月31日前将房屋交付李红军使用；第九条约定，如亿泰公司逾期交房超过90日，李红军要求继续履行合同的，亿泰公司应按自合同第八条约定的交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，按李红军已付购房款的日万分之一点五向李红军支付违约金。两份合同签订后，李红军已按约定支付8幢一单元201室房屋的首付款164543元，并就余款380000元办理了按揭贷款手续，亦支付了8幢一单元负一层8-03号房的房款39598元。后亿泰公司被依法宣告破产，李红军要求亿泰公司继续履行合同及支付违约金未果，因而成讼。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。李红军与亿泰公司签订商品房买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故对李红军要求亿泰公司继续履行合同并交付房屋的诉讼请求，依法予以支持。但因亿泰公司已经进入破产清算程序，关于涉案房屋交付时间要取决于该房屋建设情况及该破产清算程序的进度，故暂对交付房屋时间不作明确。因涉案房屋的交付时间暂不能明确，故对李红军要求被告协助办理权属证书的请求，不予支持。另因亿泰公司未按合同约定分别于2014年10月30日、2014年10月31日前向李红军交付房屋，故其应向李红军支付逾期交房违约金。关于8幢一单元201室房屋的违约金的计算标准，虽然双方在房管处备案的合同中约定的交房时间为2014年5月30日前，违约金计算标准为已付房价款日万分之三，但双方在2013年9月28日签订的商品房买卖合同中约定的交房时间为2014年10月30日，违约金计算标准为已付房价款日万分之一点五，且双方同时签订的另一份商品房买卖合同中约定的交房时间亦为2014年10月31日前，违约金计算标准为已付房价款万分之一点五，故确定应按双方于2013年9月28日签订的商品房买卖合同的约定来计算8幢一单元201室房屋的逾期交房违约金。经计算，亿泰公司应向李红军支付的8幢一单元201室房屋逾期交房违约金为13232元、8幢一单元负一层8-03号房层的逾期交房违约金为956元，合计14188元。判决：一、李红军与亿泰公司于2013年3月24日签订的商品房买卖合同继续履行，亿泰公司及时向李红军交付香水湾8幢一单元201室商品房及负1层8-03号储藏室；二、李红军对亿泰公司享有破产债权14188元；三、驳回李红军其他诉讼请求。案件受理费1082元，由李红军负担783元，亿泰公司负担299元。本院二审期间，李红军围绕上诉请求提供了新证据，本院依法组织双方当事人进行了举证和质证。李红军提供的证据为：骆马湖香水湾签约清单一份。证明:亿泰公司于2012年11月3日与李红军约定五个工作日内签订商品房买卖合同，但因亿泰公司的原因双方未能及时签订合同。亿泰公司质证称：该份证据系复印件，对该份证据的真实性、关联性均不予认可，该份证据不足以证明逾期交房的违约金数额。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本案的争议焦点是：亿泰公司逾期交房违约金的计算标准如何确定。本院认为，亿泰公司未按合同约定向李红军交付房屋，李红军提供的骆马湖香水湾签约清单亦能证明亿泰公司存在违约行为，故亿泰公司应向李红军支付逾期交房违约金。对逾期交房违约金的计算标准，李红军主张应当按照亿泰公司于2012年11月20日备案的商品房买卖合同中约定的标准计算，但该份合同系亿泰公司因备案需要向房管部门提供，双方并未签字，故该合同对双方均不发生效力。李红军和亿泰公司于2013年9月28日才签订正式的商品房买卖合同，李红军称在签订该份合同时不知晓违约金计算标准变更为已付房款的日万分之一点五，该主张并无事实依据。且双方在同日签订的涉案车库买卖合同中亦约定违约金计算标准为已付房款的日万分之一点五，故亿泰公司和李红军均应按照该份合同履行义务。据此，本院对李红军要求按已付房款日万分之三的标准计算逾期交房违约金的主张依法不予支持。综上所述，上诉人李红军的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1082元，由李红军负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘芳芳代理审判员  王晓玲代理审判员  葛 娜二〇一六年十一月十四日书 记 员  汤媛媛第6页/共6页