广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂12民终1057号
上诉人（原审原告）：张世佳，女，住浙江省嘉兴市秀洲区。
委托诉讼代理人：韦沁作，广西平道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广西好山水乡村产业投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。
法定代表人：李益帆，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：韦启东，广西中司律师事务所律师。
上诉人张世佳因与被上诉人广西好山水乡村产业投资有限公司（以下简称好山水公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凤山县人民法院（2016）桂1223民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张世佳的委托诉讼代理人韦沁作、被上诉人好山水公司的委托诉讼代理人韦启东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张世佳上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持张世佳的诉讼请求；2、本案一、二审费用全部由好山水公司承担。事实与理由：一、一审法院无视商品房买卖合同的法定交付条件，仅依据《商品房买卖合同》中违反国家强制性规定的约定，认定房屋己符合交付条件，明显是错误的。在我国，关于商品房交付的法定条件有如下法律法规：l、《中华人民共和国建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条：建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。3、《建设工程质量管理条例》第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收建设工程经验收合格的，方可交付使用。4、《中华人民共和国消防法》第十三条：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。5、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条：建设单位应当自工程竣工验收备案。6、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条：建设单位办理工程竣工验收备案住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房交付的法定条件，具有强制性，对双方都有强制约束力，不以当事人的约定而改变。如果双方约定的交付条件低于综合验收标准，则以综合验收为交付条件标准；如果双方约定的交付条件高于综合验收标准，则以双方的约定为交付条件标准。根据以上法律法规，商品房交付应具备土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、环保等部门通过验收合格，并经建设行政主管部门审核颁发《竣工验收证书》以后才算是合格工程，才具备交付条件，也就是通常所说的“综合验收合格”，这是商品房买卖中房屋交付的基本法定条件，即办理了工程竣工验收备案登记手续，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本案中，好山水公司虽然经过了“五方”单体验收，但实际上是自己给自己验收，并没有经过相关行政主管部门的验收，而且也没有经过消防验收，同时好山水公司也没能出具《建设工程竣工备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关材料，说明案涉的两套房尚未经竣工综合验收合格，不符合交房条件，张世佳有权不接受该房屋。二、案涉商品房至今都未能达到合同约定的交付条件，一审法院却没有依据合同第十一条的约定判定好山水公司应履行的义务，严重损害了张世佳的权利。合同第十一条约定，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件（依照国家和地方人民政府的有关规定，经综合验收合格及备案的相关材料）、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本案中，好山水公司在没有提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的情况下就通知张世佳收房，张世佳当然有权拒绝交接，同时也有权要求好山水公司承担逾期交房的责任。三、好山水公司售房时对张世佳作了许多虚假宣传，诱导张世佳以高价购买好山水公司的房屋，一审法院对好山水公司的虚假宣传行为却视而不见。好山水公司售房时向张世佳宣传养生文化村内有各种配套设施，如好山水公司宣传图纸中的好山水国际健康管理中心，好山水公司称该中心是与中国皇家医药研究院、中国孔子养生研究院、台湾美兆体检国际集团、澳大利亚铂康国际健康管理中心、美国加州大学抗衰老中心等等多家机构合作，是世界首家定位于长寿之源的健康管理机构；又如托管中心，业主在自己居住疗养以外的时间可以托管租给他人（出租每晚100元，一个月3000元），产生收益。当时好山水公司所承诺的配套设施不胜枚举，把养生文化村宣扬成一个不同于一般意义上商品房住宅小区的高级养生场所，不仅高端，且能通过好山水公司的商业运作获取巨大收益。张世佳购房的房价超过4000元／平方米，几乎是当时凤山县城普通商品房价格（约为2000元／平方米）的两倍。也正是在这样的宣传鼓动下，张世佳决定购买房子，根本目的就是享受高端养生服务及获取托管租赁收益。但现在五、六年过去了，好山水公司的承诺一点也没有实现，文化村小区就连基本的消防设施及通道也没有，水、电也不能正常供应，停电停水在小区里属于家常便饭，更谈不上当初承诺的高级养生服务机构。由于基本生活条件的欠缺，对外托管租赁获取收益更是不可能。现在是2016年了，好山水公司的承诺不但没有实现，整个养生文化村项目现在处于烂尾楼的无限期停工状态。张世佳购房根本目的无法实现，根据我国合同法第九十四条规定以及最高院关于《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”显然，好山水公司已构成根本违约。综上所述，好山水公司既没有符合法定的交付条件，也没达到当初宣传所承诺的条件，张世佳有权拒绝接收该房屋。然而，一审法院认定事实错误，又无视交付房屋的法定条件，导致判决错误。请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误的判决，以维护法律的尊严，维护张世佳的合法权益。好山水公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。因张世佳接到收房通知后，没有前来办理收房，故未能向其出示《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》等。案涉商品房即将通过验收，合同约定的交房日期为2016年3月31日，迟延交房超过360日买受人才有权解除合同。张世佳对房屋验收程序认识错误，综合验收于2007年起已经取消，变为五方验收并通过质监部门的备案，不需要经过政府部门验收。关于兑现承诺和虚假宣传的问题，养生中心和托管中心是在二期工程，一期工程只是住房工程，故好山水公司并没有虚假宣传。2008年《消除法》已将验收制改为备案制和验收制并存，好山水公司已经向消防部门进行过备案，随时接受主管部门检查。关于水电问题，合同第14条约定，买受人入住之日起由出卖人临时提供，在整个小区交付使用后由买受人或由其委托出卖人申请统一安装后使用。所以现在的停电停水是双方可以预见的，好山水公司不存在违约情况。综上，张世佳请求解除合同没有事实和法律依据，上诉请求不成立。
张世佳向一审法院起诉请求：1、解除张世佳与好山水公司签订的编号分别为Bl-2-1102-0699、El-3-202-0700两份商品房买卖合同；2、好山水公司退还张世佳购房款389167元及其利息113125.5元；3、好山水公司退还张世佳所预交的房屋契税等各种办证费用共计18725.39元；4、本案诉讼费由好山水公司承担。
一审法院认定事实：2011年6月29日，张世佳的母亲陶桂英出资以张海权的名义与好山水公司签订两份《商品房买卖合同》，购买好山水公司开发的位于广西河池市凤山县三门海景区社更屯“世界寿源城”养生文化村Bl幢2单元1102号商品房（总价为179020元）及El幢3单元202号商品房（总价为189550元），陶桂英支付了50%的购房款，总计184285元。合同第四、五条约定：“交房时间为2011年12月31日，出卖人取得房屋预售许可证后，该合同自动转为国家制式《商品房买卖合同》，并由双方签字盖章确认，确认后本合同自动终止”。2012年11月19日，好山水公司向张海权致致歉信，并与其协商拟将交房时间延长至2014年6月30日。好山水公司分别于2013年6月18日、8月12日取得“世界寿源城”B1栋和E1栋住宅楼商品房预售许可证。后经张世佳、陶桂英与张海权协商，经张海权、陶桂英及好山水公司同意，张海权将两份《商品房买卖合同》中的权利及义务转让给张世佳。2015年1月6日，张世佳与好山水公司签订了两份国家制式《商品房买卖合同》，合同编号分别为Bl-2-1102-0699、El-3-202-0700。两份合同第八条均约定：“出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用5.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格”；第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任（1）逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按照中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息向买受人支付逾期应付款违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还买受人，并按买受人已付款1%向买受人支付违约金，买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款价款万分之0.5的违约金”；第十九条均约定：“买受人委托出卖人代交专项维修资金”；两份合同的补充协议第十条均约定：“双方签署本《商品房买卖合同》时，买受人须同时向出卖人支付购买该商品房办理产权证书相关费用（相关款项以政府部门公布收取为准，多退少补，由出卖人协助买受人办理相关手续）。如买受人选择银行按揭贷款购房的，相关费用由买受人支付”。2015年1月6日，陶桂英代张世佳补足了购房款204882元（按最终测绘面积计算），并向好山水公司支付了办理两套案涉商品房产权证书所需的契税、印花税、专项维修资金、预告登记费、备案费共计18725.39元。另查明，好山水公司于2011年11月23日、24日向凤山县公安消防大队分别进行了“世界寿源城”养生文化村B1、E1楼工程消防设计备案。案涉B1-2-1102号房所在“世界寿源城”B1栋已于2015年4月17日经过建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，但好山水公司尚未持相关档案资料到凤山县住房和城乡建设局进行工程竣工验收备案。案涉El-3-202-0700号房屋所在“世界寿源城”E1栋至今尚未经过建设、施工、监理、设计、勘察五方验收。2015年6月，好山水公司通知张世佳办理B1-2-1102号商品房交接手续，但张世佳至今未接收。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于张世佳主体是否适格的问题，好山水公司认为购买案涉商品房的实际出资人为张世佳的母亲陶桂英，本案原告主体不适格。从双方签订的商品房买卖合同可知，张世佳作为商品房买卖合同的买受人，好山水公司作为商品房买卖合同出卖人，根据合同的相对性，张世佳、好山水公司均为合同相对人，张世佳作为本案原告主体适格，因此，对好山水公司该抗辩意见该院不予采纳。双方在平等自愿基础上签订的两份《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行各自的权利与义务。对于张世佳解除两份《商品房买卖合同》的诉讼请求。首先，根据双方签订的合同第八、九条的约定，两份合同约定的交房时间均为2016年3月31日，张世佳于2016年3月9日向法院起诉时，约定的交付期限尚未届满，且从约定的交付期限届满后至今亦尚未超过360日，合同约定的解除条件尚未成就，故张世佳未享有依约定解除合同的权利。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，张世佳应就本案存在其依法可以解除案涉合同的法定情形承担举证责任，而张世佳提供的证据不足以证实本案存在其可依法解除案涉合同的法定情形，依法应由张世佳承担不利后果。因此，张世佳诉请解除两份《商品房买卖合同》，没有合同依据及法律依据，该院不予支持。关于张世佳诉请好山水公司退还购房款389167元及其利息113125.5元的问题，因合同尚未依法解除，张世佳此项请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。关于张世佳诉请好山水公司退还案涉两套房屋的契税、印花税、专项维修资金、预告登记费、备案费共计18725.39元的问题，根据两份合同第十九条及两份合同补充协议第十条的约定，上述费用应待办理案涉商品房产权证书结束后，如有剩余的，由好山水公司退还张世佳，如张世佳所缴纳的费用不足以办理产权证书的，由张世佳予以补足，现合同尚未依法解除，张世佳该项诉请缺乏事实依据，故该院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：驳回张世佳的诉讼请求。案件受理费4505元，由张世佳负担。
二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实亦无异议。一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，张世佳于2016年3月8日提起本案诉讼。
本院认为，一审认定张世佳与好山水公司签订的两份《商品房买卖合同》有效正确。
本案二审争议的焦点为：双方签订的《商品房买卖合同》能否解除。本院认为，当事人一方请求解除合同，应当具备合同约定或法律规定的解除合同的条件。首先，根据张世佳与好山水公司签订的两份《商品房买卖合同》约定，交房期限为2016年3月31日前，好山水公司逾期交房不超过360日的，应向张世佳支付违约金，但合同继续履行；逾期交房超过360日后，张世佳才可以解除合同。而张世佳于2016年3月8日提起本案诉讼时，合同约定的交房期限尚未届满，约定解除合同的条件尚未成就。其次，张世佳诉请解除合同的理由是案涉商品房未达到交付条件、好山水公司虚假宣传诱使其签订《商品房买卖合同》，但上述事由均不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同条件。因此，张世佳诉请解除合同，既不具备合同约定的解除合同的条件，亦不具备法律规定的解除合同的条件，故本院不予支持。因合同未能解除，张世佳主张好山水公司退还购房款及利息、房屋契税等各种办证费用缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，张世佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9010元，由张世佳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦海平
代理审判员 吴利萍
代理审判员 陈一锋
二〇一六年十月十九日
书 记 员 张恒瑞