内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡民一终字第394号
上诉人（原审原告）田冬，女，1973年12月8日出生，汉族，原籍河北省任丘市，个体，现住锡林郭勒盟锡林浩特市。
委托代理人王鹏，男，1975年11月17日出生，汉族，原籍河北省吴桥市，系中国华北石油二连公司职工，现住址同上（系上诉人田冬丈夫）。
被上诉人（原审被告）锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司（公司住所地不详）。
法定代表人王黎利，职务董事长。
上诉人田冬因商品房销售合同纠纷一案，不服锡林浩特市人民法院（2013）锡民二初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田冬委的托代理人王鹏到庭参加诉讼，被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审锡林浩特市人民法院（2013）锡民二初字第31号民事判决书认定的事实：原告田冬与被告锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司于2003年10月15日签订了《商品房买卖合同》。合同约定被告将锡林浩特市卓兰大厦的底商一套卖给原告，该房屋面积为76.91平方米，每平米7800.00元，总价为599898.00元，首付款为309898.00元，余款290000.00元贷款。原告现已将房款599898.00元全部给付。2004年7月3日，双方签订了《售房协议》，协议约定，被告将原告所购买的商品房后的面积为63平方米的房屋卖给原告，总价款为250000.00元，首付90000.00元，2004年10月1日付款30000.00元，2005年7月3日给付130000.00元。原告田冬已给付被告122000.00元，尚欠128000.00元。
原审法院认为，原告田冬与被告锡林浩特市中北房地产开发有限责任司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，该合同真实有效。原告田冬已按合同约定支付房款599898.00元，被告锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司应履行办理房屋产权登记证书的义务。原告田冬主张违约责任的诉求，因原告的诉讼请求不明确，故对原告请求违约责任的诉求，该院未予支持。原告田冬与被告锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司签订的《售房协议》是双方当事人真实意思表示，该协议合法有效。但合同第九条明确约定，待原告付清全部房款后，被告为原告办理该房屋产权登记证书，现原告尚欠被告128000.00元，未履行给付义务。因此原告这一诉求应按双方约定予以履行，故该院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司自本判决生效后30日内为原告田冬办理位于锡林浩特市额尔顿路卓兰大厦76.91平方米底商的房屋产权登记证书。二、驳回原告田冬其他诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由被告锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司负担。
宣判后，原审原告田冬不服，上诉至本院。其上诉的主要理由是：请求二审法院依法撤销原审判决第二项，改判被上诉人公司为上诉人办理位于上诉人所购买的商品房（76.91平方米）后面的面积为63平方米房屋的产权证及判令被上诉人按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，向上诉人承担两套房屋逾期办理产权证的违约金，并承担全部诉讼费用。
被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司未提交书面答辩意见。
本院审理查明的事实与原审审理查明的事实相同，本院予以确认。
另查明，被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司因逾期未年检其营业执照被锡林浩特市工商行政管理局于2006年11月14日将该公司营业执照吊销，同时该公司住所地已变更，现不详。其法定代表人王黎利下落不明。
又查明，上诉人田冬购买被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司开发的锡林浩特市卓兰大厦底商一套面积为76.91平方米房屋合同签订日为2003年10月15日，合同约定交付房屋期限为2004年9月30日前，被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司实际交付使用该房屋时间为2006年10月1日。上诉人田冬购买第二套63平方米房屋合同签订日为2004年7月3日，合同约定交付房屋期限为2004年10月1日前。被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司实际交付使用该房屋时间为2006年10月1日。同时约定被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司向上诉人交付房屋后60日内，为上诉人办理房屋产权证。
上述事实，有上诉人提供的《商品房买卖合同》、《售房协议》、《抵押合同》、《流动资金借款合同》、《公证书》、付款凭证、收条、借条、申请书、锡林浩特市工商行政管理局“企业机读档案登记资料”及上诉人在一、二审庭审笔录在案为凭，这些证据已经开庭举证和审查，具有证明效力。
本院认为：上诉人田冬与被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司于2003年10月15日签订了《商品房买卖合同》，上诉人以599898.00元总价款购买了被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司开发的锡林浩特市卓兰大厦底商一套（面积为76.91平方米、每平米7800.00元），上诉人田冬已将该房款全部给付完毕。2004年7月3日上诉人田冬与被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司又签订了一份《售房协议》，上诉人田冬以250000.00元总价款购买了位于上诉人田冬已购买的76.91平方米底商后面的63平方米的一处房屋，截止2005年7月3日，上诉人田冬已向被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司支付该房款122000.00元，尚欠该房款128000.00元的事实及被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司未在合同约定期限内为上诉人田冬办理其购买的两套房屋的产权证、上诉人田冬尚欠被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司63平方米房屋剩余款128000.00元的事实均属实，本院予以确认。对于上诉人田冬上诉主张的，请求二审法院依法撤销原审判决第二项，改判被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司为上诉人办理上诉人已购买的面积为63平方米房屋的产权证及对该房屋逾期办理产权证承担违约责任的上诉理由，因上诉人田冬与被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司签订的《售房协议》第九条明确约定：待上诉人付清全部房款后，被上诉人为上诉人办理该房屋产权登记证书。现上诉人田冬尚欠被上诉人房款128000.00元事实存在，且上诉人田冬现有证据不能排除其自身对尚欠被上诉人128000.00元房款没有违约责任。因此上诉人的该项上诉理由，证据不足，本院不予支持。对于上诉人田冬上诉主张的，被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司应向上诉人承担上诉人已购买的76.91平方米底商逾期办理产权证的违约金的上诉理由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”。上诉人田冬与被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司于2003年10月15日签订了第一份《商品房买卖合同》，上诉人以599898.00元的总价款购买了被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司开发的锡林浩特市卓兰大厦76.91平方米底商一套，上诉人已将该房款599898.00元按合同约定全部给付完毕。合同约定交付房屋期限为2004年9月30日前，同时约定房屋交付使用之日起60日内，被上诉人向买受人办理房屋权属证书。因此，被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司，应当对上诉人田冬购买的面积为76.91平方米房屋，自房屋交付使用之日，即2006年10月1日起60日之后开始承担办理该房屋权属证书完毕之日止的逾期办理房屋权属证书违约金。因双方对承担违约责任的金额未予明确约定，故被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司对上诉人已购买的面积为76.91平方米房屋承担违约金数额，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总数总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司应以上诉人田冬已交付的599898.00元房屋款总数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付违约金。综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、维持锡林浩特市人民法院（2013）锡民二初字第31号民事判决第一项。
二、变更锡林浩特市人民法院（2013）锡民二初字第31号民事判决第二项为驳回上诉人田冬的要求对其已购买面积为63平方米房屋办理产权证书及承担逾期办理产权证书违约金的诉讼请求。
三、被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司自本判决生效后30日内按上诉人田冬已交付的599898.00元房屋款总数（用于购买位于锡林浩特市额尔顿路卓兰大厦76.91平方米底商），参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付违约金（自2006年12月1日起至该房屋权属证书办理完毕之日止）。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费50.00元，二审案件受理费100.0O元，共计150.00元，由被上诉人锡林浩特市中北房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡雅格
审判员 朝 勒
审判员 张慧玲
二〇一四年五月六日
书记员 图 雅