浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终3597号
上诉人（原审原告）：叶义强。
委托代理人：王长峥，辽宁隆丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张雷雷。
委托代理人：朱振阳，浙江建桥律师事务所律师。
上诉人叶义强因房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初1945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
叶义强上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人叶义强一审的诉讼请求或者发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人张雷雷负担。事实与理由：一、原审法院认为上诉人主张被上诉人未能按约偿清银行贷款致合同无法继续履行没有依据，是错误的。根据上诉人向土地管理部门调取的地籍管理信息中可以看出，涉案房产土地在中国工商银行股份有限公司温州城东支行进行抵押，抵押义务人为被上诉人，抵押期限自2011年7月25日至2016年7月18日，期间从未解押，目前的状态也仍在抵押，根本不可能完成交易。因此，被上诉人没有履行合同约定，是导致合同未能履行的根本原因。二、一审法院认为上诉人提供的证据无法证明上诉人于约定的付款日期前为履行合同约定的付款义务准备交易款项的事实是错误的。根据上诉人提供的中国银行和中国光大银行的银行账户可以看出，上诉人在与被上诉人签订房屋买卖合同后，将交易款项2300万元汇总到常用的两张银行卡上，为交易作了积极充分的准备。三、涉案房屋一直被第三人方德弟占用，被上诉人根本无法达到腾空交付的约定条件。四、被上诉人在合同到期未能履行的情况下，随即将房产又向银行进行了抵押，这种行为才是过分消极，才不符合常理。相反上诉人在被上诉人未能按约定交房后，多次向被上诉人主张过权利，被上诉人原本是同意返还定金，但后来却未能履行，被上诉人既不交付房屋，又不返还定金，这才引起本案诉讼。
张雷雷辩称，一、被上诉人在2013年5月28日以涉案房屋为抵押物向浦发银行温州五马支行贷款490万元，贷款期限至2014年5月28日止。上诉人与被上诉人于2013年6月26日签订涉案《房屋买卖合同协议书》后，被上诉人于2013年6月27日收取上诉人支付的定金700万元后，于2013年7月1日将上述银行贷款本息提前一次性清偿完毕，这足以证明被上诉人是积极履约的，在协议约定的履行期限内清偿了银行贷款。二、上诉人提交的账户记录无法证实其在2013年9月27日前一直有为履约而准备的交易款项。且根据原审的庭审笔录记载，上诉人承认是在2014年3月份才知道案外人与被上诉人存在纠纷，而双方签订的协议约定将2013年9月27日作为履约期限的最后一日，因此上诉人将履约期限届满后所发生的事件作为自己未履约的抗辩理由是没有法律依据的。并且根据双方的约定，上诉人付款义务在先，被上诉人交付房屋义务在后，上诉人未能按约定履行付款义务，被上诉人依法依理有权拒绝向上诉人交付涉案房屋。三、上诉人因房屋价格持续下跌而要悔约，因此在履行期限内一直未向被上诉人支付剩余购房款3300万元。履行期限届满后，被上诉人曾向上诉人要求其履约付款，但上诉人予以拒绝。现上诉人在上诉状中主张其曾向被上诉人主张过相关权利，称被上诉人同意返还定金是子虚乌有，这是上诉人为推卸责任而刻意捏造的。四、上诉人主张因被上诉人违约而要求法院直接判决解除合同，存在程序违法问题。根据合同法第九十四条相关规定，要求解除合同的，依法应当通知对方。而上诉人未依法履行通知义务而直接要求法院判决解除，实体与程序均于法不符。五、上诉人所主张的双倍返还定金除无事实与法律依据外，也已超过诉讼时效。上诉人交付定金的时间为2013年6月27日，应该从该时间点开始计算两年诉讼时效，就算迟延计算也应当从2013年9月27日开始计算诉讼时效，但上诉人起诉时间为2016年2月22日，早已超过诉讼时效。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
叶义强向一审法院起诉请求：1、解除叶义强与张雷雷签订的《房屋买卖合同协议书》；2、张雷雷双倍返还叶义强定金1400万元；3、诉讼费由张雷雷承担。
一审法院认定事实：2013年6月26日，叶义强与张雷雷签订一份《房屋买卖合同协议书》，约定：张雷雷将其所有的坐落温州市鹿城区恒源路玫瑰园5栋房屋出售给叶义强，房屋建筑面积为345.06平方米，产权证号为536998，土地使用权证号为1-144723；张蕾蕾确保上述房地产权属清楚，四至明确，现场情况与房屋所有权证、土地使用权证确权相符，房地产没有设定他项权，产权没有纠纷，若发生与张雷雷有关的权利主张、产权纠纷或债权债务，均由张雷雷负责并承担民事法律责任，因此给叶义强造成的经济损失，张雷雷应负责赔偿；合同签订之日，叶义强向张雷雷支付购房定金700万元；2013年9月27日前，双方各自准备好相关过户手续，在交易的同时，双方按约定办理一站式贷款手续，叶义强即支付张雷雷房款4000万元（包括定金）；双方于2013年9月27日前办理交易过户手续（办理按揭贷款或办理委托公证），张雷雷于2013年9月27日前腾空涉案房屋；双方另约定其他事项：双方约定于2013年9月27日前到银行办理一站式按揭贷款，在确认贷款额度（约为1000万元）后，其余房款叶义强当即全额付给张雷雷（约为2300万元）；涉案房屋现设立银行抵押贷款，办理交易过户前，银行抵押贷款由张雷雷还清完毕；过户姓名由叶义强自行确定，张雷雷均予以确认。上述协议签订后，叶义强于2013年6月27日将定金700万元汇入张雷雷账户。2013年5月28日，张雷雷以涉案房屋为抵押物向上海浦东发展银行有限公司温州五马支行贷款490万元，贷款期限至2014年5月28日止。2013年7月1日，张雷雷向上海浦东发展银行温州五马支行提前还清贷款本金490万元及利息。2013年11月27日后，张雷雷以涉案房屋为抵押物向银行贷款，现涉案房屋上他项权情况为设定抵押。
一审法院另查明：2014年4月24日，方德弟为与缪存忠、张雷雷房屋买卖合同纠纷一案诉至原审法院，方德弟主张其于2009年8月将涉案房屋出卖给张雷雷，于2009年8月21日将涉案房屋产权过户至张雷雷名下，但张雷雷未依约履行支付购房款的义务，原审法院依方德弟的申请查封涉案房屋，后方德弟因故于2014年10月23日撤回对缪存忠、张雷雷的起诉，并于2014年11月21日解除对涉案房屋产权的查封。张雷雷在上述案件中反诉方德弟，要求其腾空涉案房屋，并支付租金10万元。张雷雷在反诉状中主张双方口头约定由方德弟租赁使用涉案房屋，租赁期间为4年，至2013年8月止。后张雷雷因故撤回反诉诉请。
一审法院再查明：在案件审理过程中，本庭令叶义强提供其名下账户于2013年9月27日前的资产情况，叶义强于2016年4月24日向法庭提供其开户在中国银行沈阳中街支行尾号为1719的银行账户2013年6月27日至2013年8月20日期间的交易明细，其中先后于2013年7月19日、2013年8月19日汇入1020万元、420万元，及其开户在中国光大银行沈阳沈河支行尾号为4943的银行账户2013年5月27日至2013年6月27日期间的交易明细，该银行卡内截至2013年6月27日止的余额为925.7444万元。
一审法院认为，叶义强与张雷雷签订的《房屋买卖合同协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法应确认有效。双方在签订房屋买卖合同时即对涉案房屋上银行抵押贷款清偿事宜进行约定，张雷雷亦按约于2013年7月1日即偿清相关贷款，叶义强主张因张雷雷未能按约偿清银行贷款致合同无法继续履行，没有依据。关于购房款的支付方式及时间，双方约定于2013年9月27日前至银行办理一站式按揭贷款，大约1000万元购房款需以向银行贷款支付，上述贷款额度确认后，剩余款项（大约2300万元）由叶义强当即付清。在案件审理过程中，要求叶义强提供其名下账户于2013年9月27日前的资产情况，但原告仅提供其名下账户于2013年5月27日至2013年6月27日期间、2013年6月27日至2013年8月20日期间的资产情况，无法证明其于约定的付款日期前为履行合同约定的付款义务准备交易款项的事实。因2300万元系大笔资金，而叶义强未为履约作出相应准备，故其是否存在履约意图存疑。虽双方书面约定支付购房款、交付房屋及办理产权过户手续均为2013年9月27日前，且双方在庭审中对合同义务的履行先后存有异议，但依据合同约定、交易习惯及双方当事人的陈述等，认定支付购房款在先，交付房屋、办理产权过户手续在后较符合常理。虽涉案房屋因张雷雷与方德弟的房屋买卖合同纠纷被查封，后因张雷雷再次向银行贷款而被设定抵押，但均发生于2013年9月27日之后，并不影响本案房屋买卖合同的继续履行。虽叶义强主张双方未能按约于2013年9月27日前完成交易归责于张雷雷，但其提供的证据均不足以证明上述事实，叶义强未为履约积极准备资金，且于双方约定的交易期限届满后二年间，未向张雷雷主张继续履行合同或主张退回定金，而在他处另行购买房屋，其行为过分消极，亦与常理不符。综上，叶义强主张因张雷雷违约导致合同无法继续履行，没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：驳回叶义强的诉讼请求。案件受理费105800元，减半收取52900元，由叶义强负担。
二审期间，被上诉人张雷雷没有提供新的证据。上诉人叶义强提交了叶义强名下的中国光大银行对私活期帐户对账单及中国银行新线借记卡利市交易明细清单，拟证明上诉人在签订合同后，为履行合同准备了充足的资金。经质证，被上诉人认为上诉人提供的证据已经超过了举证期限，不属于二审新证据。该证据完全可以在一审中提供，且一审法院也已经要求被上诉人在规定时间内提交该证据。本院认为，上诉人提交的证据非一审庭审后新出现的证据，一审法院已明确要求上诉人在规定时间内提交并告知其逾期不提供将承担相应的法律后果，但上诉人未提交，二审中上诉人亦未说明逾期提交的正当理由，此外，该证据对本案处理不具实质性影响，故本院不予认定。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同协议书》合法有效。被上诉人于2013年6月27日收取上诉人定金700万元后，即于2013年7月1日按约清偿完毕涉案房屋的银行贷款，上诉人主张被上诉人未能按约清偿银行贷款以致合同无法继续履行，与查明的事实不符。按照房屋买卖交易惯例，对约定办理银行一站式贷款手续的房屋买卖，买受人对除银行贷款外的剩余购房款负有先给付义务。本案中，上诉人在支付700万元定金后，再未支付剩余购房款，亦未前去银行办理贷款手续，其行为已构成违约。上诉人主张被上诉人未在约定时间内腾空交付涉案房屋致使合同未能履行，但上诉人一方面未提供充分证据证明其主张，另一方面在上诉人未能支付剩余购房款的情况下，其亦无权要求被上诉人腾空交付涉案房屋。2013年9月27日后，涉案房屋因被上诉人向银行贷款而设定抵押及因被上诉人与案外人发生的纠纷而被查封，这些情况均发生在双方约定的履行期限届满之后，不可能影响本案房屋买卖合同的履行。上诉人以涉案房屋的上述情况主张被上诉人存在违约行为的理由，不能成立。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人叶义强的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费105800元，由上诉人叶义强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟达
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一六年八月二十二日
代书 记员 蔡瑞洁