安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖04民终1371号
上诉人（原审被告）：淮南百大商厦有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区人民南路318号。
法定代表人：张同祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：彭浩，该公司财务副总监。
被上诉人（原审原告）：秦宏畴，男，1977年12月5日出生，汉族。
委托诉讼代理人：汝伟，安徽俊诚律师事务所律师。
上诉人淮南百大商厦有限公司因与被上诉人秦宏畴房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初4073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人淮南百大商厦有限公司的委托诉讼代理人彭浩，被上诉人秦宏畴及其委托诉讼代理人汝伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
淮南百大商厦有限公司上诉请求：撤销原判，驳回秦宏畴的一审诉请。事实和理由：1、淮南百大商厦有限公司未拖欠涉案租赁物租金，一审判决认定事实不清。淮南百大商厦有限公司在承租房屋后，与金大陆房地产公司达成协议，由淮南百大商厦有限公司代金大陆房地产公司对涉案房屋进行改建，淮南百大商厦有限公司在改建中垫付的资金、相关费用及税费抵扣租金；2、一审法院以淮南百大商厦有限公司与金大陆房地产公司签订的租赁协议中约定的租金标准计算房租无依据。协议约定的是整体建筑物的租金标准，秦宏畴的房屋是4层，商用价值较低，不能直接适用整体建筑物的租金标准；3、即便不存在改建费用抵扣租金及租金标准的问题，依据协议约定，淮南百大商厦有限公司支付租金的条件仍未成就。协议第四条约定，淮南百大商厦有限公司在收到房屋租赁发票后五个工作日内支付租金，但淮南百大商厦有限公司至今未收到发票。
秦宏畴辩称，一审判决正确，淮南百大商厦有限公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。1淮南百大商厦有限公司上诉称垫付的改建费用抵扣租金无事实依据；2、淮南百大商厦有限公司与金大陆房地产公司的协议中约定了租金标准，并未单独约定4层的租金标准，故应当适用双方约定的租金标准；3、交付租金是法定义务，开具发票与给付租金不能形成条件性的约定。
秦宏畴向一审法院起诉请求：1.依法判令淮南百大商厦有限公司支付秦宏畴房屋租金人民币673612.16元，支付违约金118000元。两项合计791745.65元；2.因本案所产生的所有案件受理费等由淮南百大商厦有限公司承担。
一审法院认定事实：2014年4月17日，淮南百大商厦有限公司承租金大陆房地产公司位于淮南市田家庵区人民南路318号财富中心建筑物１－４层商业用房，并签订一份《房屋租赁协议》，该协议中约定：“……标的房屋的租赁期限自2008年8月1日起至2029年1月31日止……，4.1该租赁标的租金标准为人民币0.88元／平米·天，含空调、电梯、消防等设备设施租赁使用费。前五年租金按减半计租，即租金标准为人民币0.44元／平米·天，约为4231461元／年，具体租金按照《测绘报告》注明的建筑面积计算。……第十三条违约责任13.1非因乙方原因，甲方未于2008年7月31日按时交付符合协议约定的房屋及设施供乙方使用，每逾期一天须支付季租金万分之三的违约金（按0.88元／平米·天计，下同），装修期和起租日自动顺延。13.2非因甲方原因，乙方逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天须支付季租金万分之三的滞纳金。”秦宏畴与金大陆房地产公司房屋抵押贷款合同纠纷一案，安徽省淮南市正诚公证处于2014年4月4日作出（2014）皖淮正公证字第4474号执行证书已发生法律效力。秦宏畴于2014年4月17日向安徽省淮南市中级人民法院申请强制执行，执行标的10940500元，执行费78341元。因到期借款未能偿还，秦宏畴向淮南市中级人民法院申请强制执行，后经法定程序执行，该院于2015年3月9日作出（2014）淮执字第00030号执行裁定书，裁定内容为：“一、将被执行人金大陆公司所有的位于田家庵区朝阳街道龙湖社区财富中心Ｃ区401房产，产权证号为房地权淮田字第09003518，面积1555.83平方米，作价9457472元交付申请执行人秦宏畴抵偿所欠款项。二、申请执行人秦宏畴可持本裁定书到有关机构办理产权过户登记手续。”淮南市房管局颁发房地权证淮田字第150192**号房产证，登记时间为2015年6月8日，秦宏畴取得坐落于田家庵区朝阳街道龙湖社区财富中心Ｃ区401室的单独所有权。该案涉房屋的建筑面积为1555.83平方米。秦宏畴根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第29条第2款规定：不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。秦宏畴曾多次与淮南百大商厦有限公司协商变更原合同主体以及请求支付应交纳租金事宜，但淮南百大商厦有限公司以金大陆房地产公司不予配合为由一直不予履行，秦宏畴诉至法院，请求判如所请。一审法院认为：金大陆房地产公司与淮南百大商厦有限公司之间签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且合同双方均具备房地产开发资质并取得相关规划资质，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故该协议合法有效。秦宏畴通过法定程序获得涉案房屋的所有权，其对涉案房屋具有处分权。根据合同法229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，淮南百大商厦有限公司对涉案房屋所享有的租赁权优先于秦宏畴的物权，故在淮南百大商厦有限公司与秦宏畴未变更对涉案房屋的《房屋租赁协议》情况下，淮南百大商厦有限公司仍应依约履行该协议中约定的相关义务。现淮南百大商厦有限公司未按约履行支付义务的行为构成违约，应当立即支付全部所欠租金以及相关违约金，且淮南百大商厦有限公司经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃答辩及质证的权利，应当承担相应不利后果。故对秦宏畴起诉要求淮南百大商厦有限公司支付房屋租金的诉讼请求，依法予以支持。对于涉案房屋租金起算日的确定，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第27条规定：“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权力受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权力受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记”，“国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权力应当追溯到相关法律文书生效之时。”故执行程序中拍卖、变卖的不动产所有权自人民法院制作的所有权转移裁定送达权力受让人时转移。淮南市中级人民法院于2015年3月9日作出（2014）淮执字第00030号执行裁定书，故租金计算期间为：自2015年3月9日即秦宏畴获涉案房屋权属时至立案时2016年7月14日止，共计492天。依照《房屋租赁协议》的相关约定，涉案房屋租金为673612.16元（0.88元／平米·天×1555.83平米×492天），秦宏畴的该项诉求符合法律规定，予以支持。对于违约金的计算，《房屋租赁协议》中对此约定“非因甲方原因，乙方逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天须支付季租金万分之三的滞纳金。”酌定百大公司60日的宽限期，故违约金应为16191元（0.88元／平米·天×1555.83平米÷4×432天×0.0003×365天），对于秦宏畴起诉要求支付118000元违约金的诉求，合理部分予以支持。判决：1、淮南百大商厦有限公司于本判决生效之日起十日内支付秦宏畴房屋租金人民币673612.16元，违约金16191元，共计689803.16元。2、驳回秦宏畴其他的诉讼请求。案件受理费11717元，减半收取计5858.5元，由淮南百大商厦有限公司负担5104元，由秦宏畴负担754.5元。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。淮南百大商厦有限公司二审提交了淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初5670号民事判决书一份，证明涉案房屋房租已经抵扣到2017年。秦宏畴认为不是新证据，无法证实文书是否生效，且与本案无关联性。本院认为该证据不能证明涉案房租已经抵扣，故对该证据不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。
本院认为，本案争议焦点为：淮南百大商厦有限公司是否应当支付秦宏畴涉案房屋租金，如支付，租金标准应如何认定。针对上述焦点问题，本院评判如下：
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。秦宏畴于2015年3月9日通过法院执行程序取得了涉案房屋的所有权，但并不影响金大陆房地产公司与淮南百大商厦有限公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同效力，故秦宏畴向淮南百大商厦有限公司主张涉案房屋租金应予支持。淮南百大商厦有限公司上诉称涉案房屋租金已经抵扣房屋改建费用至2017年，但其并未提供证据予以证明，应当承担举证不能的后果，故其此项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。金大陆房地产公司与淮南百大商厦有限公司签订的房屋租赁合同约定的租金标准为0.88元/平米·天，淮南百大商厦有限公司上诉称涉案房屋为4层、商业价值较低，但其一审并未就涉案房屋的实际租赁价值申请评估，一审法院按照合同约定的租金标准计算租金并无不当，故其此项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。房屋租赁合同的主要合同义务是一方租赁使用房屋、一方给付房屋租金，故淮南百大商厦有限公司上诉称给付房屋租金的条件不成就的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
综上所述，淮南百大商厦有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10698元，由淮南百大商厦有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 平
代理审判员 王元元
代理审判员 汪传海
二〇一六年十二月九日
书 记 员 魏海燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。