杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0111民初8299号
原告：吴乔珍，女，1967年11月11日出生，汉族，住杭州市富阳区。
被告：杭州富阳东吴医药连锁有限公司，住所地：杭州市富阳区富春街道市心北路30号7楼。
法定代表人：徐海雅。
委托诉讼代理人：方少琴，系该公司职员。
原告吴乔珍与被告杭州富阳东吴医药连锁有限公司（以下简称东吴公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴乔珍、被告东吴公司的委托诉讼代理人方少琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴乔珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退坐落于杭州市富阳区富春街道春秋北路399、401、403号营业房；2、判令被告恢复原状（即399与401、401与403号营业房之间楼上楼下的砖头隔墙），不能恢复原状的，折价赔偿原告30000元；3、判令被告赔偿原告占用上述营业房期间的租金损失每月13000元（至2016年10月底为52000元）；4、判令被告支付尚欠的物业管理费11619.92元及尚未支付的电费；5、判令被告支付原告违约金30000元；6、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第3项诉讼请求变更为：判令被告支付原告自2016年7月1日起至实际腾退日止的房屋占有使用费，以每月12000元计算，暂算至2016年10月为48000元。将第4项诉讼请求变更为：判令被告支付尚欠的物业管理费11619.92元。事实与理由：被告于2008年开始租用原告位于杭州市富阳区富春街道春秋北路401、403号营业房。2012年，被告要求原告将其所有的同地点的399号营业房一起租赁给被告使用，原、被告签订了一份房屋租赁协议，约定租赁期为两年。租赁期满后，被告要求续租，原、被告于2014年又续签了一份房屋租赁协议，约定租赁期为两年即2014年7月1日至2016年6月30日。租赁协议约定租赁期内的水、电及物业费由被告承担；同时约定租赁期满，被告对租赁房屋需恢复原状，改装的物品由被告自行拆除；被告交付原告履约押金为10000元，租赁期满，经原告确认被告按约交还房屋时，予以退还，否则作为赔偿金不予退还；同时约定，租赁期内经原告同意，被告可以转租，但不得超过租赁合同约定的租赁期，被告违约需承担违约金30000元并赔偿相应的经济损失等。租赁期满后，经原告多次催促，被告至今仍未搬离，并且四年的物业费仅支付了2500元，拖欠达11619.22元。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。
被告东吴公司辩称，对于原告提出的第1项诉讼请求，被告同意腾退案涉房屋，但考虑到被告需另找营业房才能搬离的实际情况，请求允许在2017年6月30日前腾退案涉房屋。对于原告提出的第2项诉讼请求，被告同意恢复原状，由于时间久远，请原告提供案涉房屋原状的依据，以免产生歧义。对于原告提出的第3项诉讼请求，由于目前经济形势不好，原告提出的租金涨幅过高，被告无法接受，请求以市场价来支付占有使用费。对于原告提出的第4项诉讼请求，被告与物业管理公司就物业管理费事项已进行了接洽，由于需开具发票等原因，所以由原告垫付了物业管理费，等发票齐备后，被告会承担。对于原告提出的第5项诉讼请求，被告并未违约，故不同意支付违约金。另外，被告腾退房屋后，原告需归还被告押金10000元。
本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。
双方当事人对于被告是否存在《房屋租赁协议》第五条及第七条约定的违约事实存在争议。对于争议事实，被告提交《房屋租赁协议》一份。该协议第五条约定，“为防止乙方（被告）在装修过程中，损坏租赁房屋或在租赁期满后乙方不自行拆除装修、恢复原状以及其他违约行为，乙方需交纳押金10000元。租赁期届满，经甲方确认乙方已按约交还房屋时，予以退还，否则作为赔偿金不予退还。”协议第七条约定，“本合同租赁期内经甲方（原告）同意，乙方可以转租，但不得超过本合同期限，违约则由乙方承担违约金30000元并赔偿相应的经济损失。”庭审中查明，被告在租赁期届满后，未依约向原告交付案涉房屋。庭审中原告自认，被告在租赁期内将部分案涉房屋转租给第三人系经原告同意。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应依约全面履行。《房屋租赁协议》约定的租赁期于2016年6月30日届满后，双方未就续租事宜达成协议，原告亦不同意被告续租，被告应按协议约定腾退案涉房屋。且被告亦同意腾退案涉房屋，故对原告提出腾退案涉房屋的诉�请求本院予以支持。关于原告要求被告恢复案涉房屋原状，不能恢复时折价赔偿30000元的诉讼请求，本院认为，根据《房屋租赁协议》第四条约定，租赁期届满，被告对租赁房屋需恢复原状，改装的物品由被告自行拆除。故对原告提出要求被告恢复案涉房屋原状的诉讼请求，本院予以支持。至于原告提出，若被告不能恢复案涉房屋原状时需折价赔偿30000元的诉讼请求，本院结合实际情况，酌情认定被告不能恢复案涉房屋原状时折价赔偿原告损失15000元。关于原告主张的案涉房屋的占有使用费，根据协议约定，2015年7月1日至2016年6月30日的租金为135000元，庭审查明案涉房屋每年需支付的物业管理费为3529.98元。因此，被告每月需支付原告占有使用费11544.17元，自2016年7月1日至2016年10月31日，被告需支付原告占有使用费为46176.68元。因被告未依约在租赁期届满后恢复案涉房屋�状并及时向原告交付案涉房屋，被告交付给原告的10000元，依约应作为赔偿金，原告本可不予退还。但庭审中原告陈述该笔保证金可在其提出的诉讼请求中予以扣除，扣除10000元保证金后，本院认定被告应支付原告自2016年7月1日至2016年10月31日的案涉房屋占有使用费为36176.68元。关于原告要求被告支付违约金30000元的诉讼请求，根据双方签订的《房屋租赁协议》第七条的约定，该笔30000元违约金针对的是被告未经原告同意转租或者转租期限超过《房屋租赁协议》约定的租赁期限的违约行为，本案中被告的转租经过原告同意，且转租期限未超过《房屋租赁协议》约定的租赁期，故被告未违反《房屋租赁协议》第七条的约定，原告要求被告支付违约金30000元的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。原告提出的要求被告支付拖欠的物业管理费11619.92元的诉讼请求，因原�系案涉房屋的业主，物业管理费的交费主体系原告，被告拖欠物业管理费的责任最终由原告承担，故原告提出的诉讼请求有事实依据，本院予以支持。
综上，对于原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告杭州富阳东吴医药连锁有限公司于本判决生效之日起二十日内，腾退坐落于杭州市富阳区富春街道春秋北路399、401、403号房屋；
二、被告杭州富阳东吴医药连锁有限公司恢复坐落于杭州市富阳区富春街道春秋北路399、401、403号房屋的原状（即399与401、401与403号房屋之间楼上楼下的砖头隔墙），不能恢复原状的，折价赔偿原告吴乔珍15000元，于本判决生效之日起二十日内履行；
三、被告杭州富阳东吴医药连锁有限公司支付原告吴乔珍自2016年7月1日至2016年10月31日的房屋占有使用费36176.68元，并支付原告吴乔珍自2016年11月1日起至实际腾退日止每月11544.17元的房屋占有使用费，于本判决生效之日起二十日内付清；
四、被告杭州富阳东吴医药连锁有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告吴乔珍物业管理费11619.92元；
五、驳回原告吴乔珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2492元（预收2572元），减半收取1246元，由原告吴乔珍负担532元，被告杭州富阳东吴医药连锁有限公司负担714元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 高开封
二〇一六年十二月六日
书记员 陈水英