宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0204民初533号
原告（反诉被告）：宁波卓一贸易有限公司。住所地：浙江省宁波市江东区宁穿路****号。
法定代表人：叶梦觉，该公司总经理。
委托代理人：沈艳，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨彬。
委托代理人：沈丹萍、陶益波，浙江亮明法律师事务所律师。
本院于2016年1月20日立案受理宁波卓一贸易有限公司（以下简称“卓一贸易”）与杨彬房屋租赁合同纠纷一案，案件审理过程中，杨彬提起反诉，本院予以受理，依法将本诉与反诉合并审理，由审判员施益适用简易程序独任审判，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。卓一贸易的委托代理人沈艳、杨彬及其委托代理人沈丹萍、陶益波到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
卓一贸易诉称：双方系房屋租赁合同关系，于2013年7月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定卓一贸易将其租赁的位于宁波市江东区宁穿路90-1号（现地址变更为宁穿路xx号）房屋租给杨彬使用，租期自2013年7月1日至2017年7月1日，租金75000元／年，每年一付，并明确约定合同提前终止或解除的，对方在收到通知之日起15天内办理，并注明如卓一贸易与银行解除租赁关系则双方之间的合同同步解除，对方逾期不搬迁的，应赔偿卓一贸易受到的经济损失，卓一贸易不承担任何赔偿责任。卓一贸易曾多次与银行协商要求续签房屋租赁合同，但因拆迁政策影响未果。双方在2015年10月23日对剩余租金及相应损失作出结算，杨彬明确同意搬离涉案房屋。但经卓一贸易多次告知，杨彬仍未按期搬离并返还房屋钥匙，现杨彬的该行为严重侵害卓一贸易的合法权益，故起诉至法院，请求法院判令：一、杨彬立即腾退租赁的房屋；二、杨彬支付逾期腾房造成的卓一贸易损失103891元（自2015年7月1日起按照5000元／天暂计算至起诉之日2016年1月1日，实际要求计算至腾退之日止）；三、本案诉讼费及其他实现债权费用均由杨彬承担。案件审理过程中，卓一贸易变更诉讼请求，请求法院判令：一、杨彬立即交还涉案房屋的钥匙；二、杨彬支付卓一贸易腾房损失33251元（自2015年7月1日起按照原租金标准计算至2016年1月31日）；三、本案的诉讼费由杨彬承担。
杨彬答辩并反诉称：针对本诉杨彬认为，根据法院调解书的约定，杨彬已于2016年1月31日前腾退涉案房屋，因无人向杨彬要求交还钥匙，钥匙还在杨彬处，愿意随时交还。现杨彬已经按照调解书履行了自己的义务。杨彬认为卓一贸易自2015年7月1日以后无权租赁涉案房屋，但其仍旧收取租金，存在欺诈，相应的损失应由卓一贸易自行承担，在法院调解之后，卓一贸易无权主张占有损失，卓一贸易的诉讼请求应予以驳回。杨彬认为，双方的租赁合同明确约定房屋租金为每年70000元，卓一贸易却连续两年按照每年75000元的标准向杨彬收取租金，卓一贸易拒不退还多收租金10000元，损害了杨彬的合法权益，故提起反诉，请求法院判令：一、卓一贸易向杨彬退还房租10000元；二、本案的诉讼费由卓一贸易承担。
针对反诉，卓一贸易答辩称：杨彬两次都按照每年75000元的标准支付租金，杨彬以自己的行为对合同的租金进行变更，该笔款项卓一贸易不需要退还。另外，杨彬对卓一贸易与交通银行股份有限公司宁波分行租赁关系终止的事项应为明知，杨彬诉称的卓一贸易存在欺诈等情形是不存在的。综上，请求法院驳回杨彬的反诉请求。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.卓一贸易提供身份信息一份（打印件），拟证明杨彬主体适格。经质证，杨彬对上述证据的真实性无异议。本院认为，因杨彬对上述证据的真实性无异议，故本院对此予以认定。
2.卓一贸易提供《房屋租赁合同》（原件）、租金支付凭证各一份（打印件），拟证明双方存在房屋租赁事实，对租金及相关权利义务作出约定，该合同由杨彬的父亲杨顺清签订。经质证，杨彬对上述证据的真实性无异议。因案件审理需要，本院调取（2015）甬东民初字第1926号案件中双方订立的《房屋租赁合同》一份，当庭出示。经质证，双方表示无异议，认为以该份双方签字的合同为准。本院认为，因双方对本院调取的2013年7月1日订立的《房屋租赁合同》的真实性无异议，且双方确认以该份合同作为房屋租赁关系的依据，故本院对此予以确认。
3.卓一贸易提供《协议》、收据各一份（原件），拟证明杨彬已明知涉案房屋无法继续租赁并收取租金、损失等结算费用后，仍持续占用涉案房屋。经质证，杨彬对上述证据的真实性无异议，并表示杨武系其弟弟，结算及收取费用事项均已明确知晓，但该证据恰证明了杨彬主张的事实，涉案房屋的租金已经结算，卓一贸易无权再主张占用损失。本院认为，因杨彬对上述证据的真实性无异议，故本院对此予以确认。
4.卓一贸易提供涉诉材料一组（复印件），拟证明卓一贸易因杨彬未及时腾退房屋致遭受损失的事实。经质证，杨彬对该证据的真实性无异议，但认为这些材料是卓一贸易与第三方的材料，与本案无关，恰恰能证明卓一贸易自身存在严重违约，已经无权对房屋进行租赁，但仍违规租赁给杨彬且房屋在2015年8月20日停水、停电。为证明上述主张，杨彬提供电费回执打印件、告知函、回执各一份（均系打印件）。经质证，卓一贸易对电费的真实性无法确认，但认可涉案房屋停水停电的事实，对告知函、回执的真实性无异议。
因案件审理需要，本院调取（2015）甬东民初字第1926号案件中送达回证一份，当庭出示。经质证，双方对此均无异议。本院认为，结合上述证据及卓一贸易、杨彬庭审确认的事实，本院对如下事实予以确认：交通银行股份有限公司宁波分行曾于2015年4月20日向卓一贸易寄发告知函一份，告知卓一贸易在2015年6月30日双方的租赁关系不再继续，要求卓一贸易支付欠缴租金并在7月30日前完成搬迁及房屋交接手续，2015年4月28日卓一贸易签署回执单，表示知晓房屋拆迁事实并承诺在2015年7月30日前完成房屋腾空、搬迁及交接手续。因卓一贸易未及时腾退，交通银行股份有限公司宁波分行于2015年10月27日在本院起诉卓一贸易，案件审理过程中，本院于2015年12月18日作出追加杨彬通知书，并于同日将相关诉讼材料送达杨彬。涉案房屋曾存在停水停电的情形。
5.卓一贸易提供微信记录一份（打印件），拟证明卓一贸易方多次通过微信催促杨彬腾房。经质证，杨彬对真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为，因上述证据系打印件在卓一贸易尚未提供充分证据佐证的情形下，本院对证明力不予认定。
6.杨彬提供（2015）甬东民初字第1926号民事调解书一份（原件）、汇款凭证一份（打印件），拟证明杨彬已经按照调解书提前腾退了涉案房屋，并不存在卓一贸易的损失。经质证，卓一贸易对真实性无异议，并认可杨彬已于2016年1月31日腾退涉案房屋并按照75000元的标准向卓一贸易支付了两年的租金。本院认为，因卓一贸易对该证据的真实性无异议并认可杨彬已将涉案房屋腾退、按照75000元的标准向卓一贸易支付了两年的租金的事实，故本院对此予以确认。
本院经审理，认定事实如下：2013年7月1日，卓一贸易的法定代表人叶梦觉与杨彬签订《房屋租赁合同》一份，约定卓一贸易将位于宁穿路xx号西向第4间面积约为33.5平方米的房屋租赁给杨彬使用，租赁期限自2013年7月1日至2017年7月1日止，围墙重新施工及店面装修的费用与施工事宜等由杨彬自行负责，每年租金70000元，租赁期内租金不变，后续续租租金根据当时市场行情双方协商而定，租金每年一付。根据合同约定提前终止合同或合同期满，杨彬应在收到卓一贸易正式书面通知之日起15天内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外，租赁期满或合同解除，如杨彬不搬迁，杨彬应赔偿卓一贸易因此所受的经济损失，卓一贸易受银行方面影响解除与银行方面的租赁合同或受政府政策等影响的同时，亦自行解除本合同，不涉及任何连带责任及赔偿，《协议》如有未尽事宜，可经双方协商作出补充规定，补充规定与《协议》具有同等效力，如补充规定与合同条款不一致，以补充规定为准。2015年10月23日，双方达成《协议》一份，约定卓一贸易与杨彬签订的租赁合同全部中止作废，无任何牵带责任，账目由叶梦觉退还杨彬64501元，以后从2015年11月1日起，每月向叶梦觉缴纳场地使用费用2916元，直到银行收房搬迁为止，如果叶梦觉与银行达成续租《协议》，则本《协议》失效，租金按照以往计算补足，双方无异议，并备注，若银行方面无法拖延下去，杨彬愿意无条件在三日内搬出，且不想叶梦觉要求任何赔偿。后杨彬收到上述《协议》约定的租金退款，并出具收条一份。卓一贸易分两次按照每年75000元的标准向卓一贸易支付2013年度、2014年度的租金共计150000元。
另查明：交通银行股份有限公司宁波分行曾于2015年4月20日向卓一贸易寄发告知函一份，告知卓一贸易在2015年6月30日双方的租赁关系不再继续，要求卓一贸易支付欠缴租金并在7月30日前完成搬迁及房屋交接手续，2015年4月28日卓一贸易签署回执单，表示知晓房屋拆迁事实并承诺在2015年7月30日前完成房屋腾空、搬迁及交接手续。因卓一贸易未及时腾退，交通银行股份有限公司宁波分行于2015年10月27日在本院起诉卓一贸易，案件审理过程中，本院于2015年12月18日作出追加杨彬通知书，并于同日将相关诉讼材料送达杨彬。后三方达成调解协议，约定杨彬于2016年1月31日前从涉案房屋内腾退；宁波卓一贸易有限公司于2016年2月29日前从涉案房屋内腾退，并将该房屋全部返还给交通银行股份有限公司宁波分行，逾期不能返还的，应支付占有使用费，卓一贸易支付交通银行股份有限公司宁波分行截至2016年2月29日的房屋占有使用费250000元，于2016年2月7日前一次性履行完毕，逾期未履行的，支付违约金等内容。涉案房屋曾存在停水停电的情形。杨彬于2016年1月31日腾退涉案房屋。
本院认为，首先，叶梦觉与杨彬签订的《房屋租赁合同》、《协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效，双方均应按照上述合同及《协议》的约定履行自己的义务。因叶梦觉系作为卓一贸易的法定代表人，且合同中涉及的房屋亦由原告向案外人交通银行股份有限公司宁波分行租赁并使用，叶梦觉签订合同的行为可视为代表公司的行为、而非个人行为，卓一贸易、杨彬均应受上述条款的约束。卓一贸易虽称根据双方之间的合同关系在交通银行股份有限公司宁波分行与其解除合同时同步解除，但从该《房屋租赁合同》第十条、第十六条约定来看，双方已对银行收回房屋、合同约定条款内容变更等情况存在合理预见，故双方于2015年10月23日达成的《协议》可视为对上述合同内容的部分变更，双方之间的权利义务与上述合同不一致的，应以《协议》确定的为准，考虑到双方之间的相关费用已通过该《协议》确定并履行完毕，故该《协议》可作为双方解除租赁关系、结算租金的依据，双方之间的合同关系应于2015年10月23日终止，合同终止后，杨彬即不再拥有占有、使用租赁物的合法依据，卓一贸易有权要求杨彬腾退并交换涉案房屋的钥匙，现双方对杨彬已于2016年1月31日腾退涉案房屋予以确认，卓一贸易有权要求杨彬交还钥匙；其次，杨彬辩称自2015年7月1日因卓一贸易与交通银行股份有限公司宁波分行的合同解除、卓一贸易不享有租赁权，但本案中杨彬作为实际占用人存在逾期腾房的事实，而卓一贸易也依据（2015）甬东民初字第1926号民事调解书确认承担应由杨彬承担的房屋占用损失，杨彬的该项辩称不能成为拒付逾期腾房损失的理由，卓一贸易有权作为合同的权利人和相对人自2015年10月24日起向杨彬主张相应的腾房损失，损失标准亦可按照《协议》约定的标准计算，卓一贸易要求按照原租金标准作为损失计算依据的主张并无充分依据，本院依法不予采信；第三，杨彬主张其并不同意卓一贸易单方面将租金涨为每年75000元的行为，并因此提起反诉，因杨彬连续两年按照每年75000元租金的标准履行缴纳房租义务，且卓一贸易亦主张与杨彬协商将租金调整至每年75000元，双方虽未签订书面合同，但杨彬的行为可视为其实质上接受了卓一贸易租金的调整，在杨彬并未提供充分证据佐证其反诉请求的情形下，杨彬的反诉请求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、杨彬于本判决生效之日起三日内向宁波卓一贸易有限公司交还位于宁波市江东区宁穿路xx号西向第四间房屋的钥匙；
二、杨彬于本判决生效之日起十日内赔偿宁波卓一贸易有限公司自2015年10月24日起按2916元／月标准支付至2016年1月31日止的逾期腾房损失9500元；
三、驳回杨彬的反诉请求；
四、驳回宁波卓一贸易有限公司的其他诉讼请求。
如杨彬未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费100元，减半收取50元，反诉费50元，减半收取25元，合计75元，由杨彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 施 益
二〇一六年三月十四日
代书记员 章潮琳