湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初7049号
原告：长沙凯逸置业有限公司，住所地：长沙经济技术开发区星沙大道18号。
法定代表人：翁广松，该公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，湖南金州律师事务所律师。
被告：唐欢梅，女，1987年4月12日出生，汉族，住湖南省邵东县。
被告：杨双雄，男，1984年2月9日出生，汉族，住湖南省邵东县，系被告唐欢梅丈夫。
委托诉讼代理人：唐欢梅，女，1987年4月12日出生，汉族，住湖南省邵东县，系杨双雄的妻子。
原告长沙凯逸置业有限公司（以下简称凯逸置业公司）诉被告唐欢梅和杨双雄商品房预售合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯逸置业公司的委托诉讼代理人ＸＸ和被告唐欢梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
凯逸置业公司诉称：2014年1月22日，凯逸置业公司就唐欢梅和杨双雄购买位于天心区暮××镇××村《凯怡茗苑》小区第2栋1501房事宜，与唐欢梅和杨双雄签订了《商品房买卖合同》，同时还签订了《承诺书》。《承诺书》主要约定：唐欢梅和杨双雄选择分期付款方式。首付款中，由凯逸置业公司垫付94000元，唐欢梅和杨双雄承诺于2014年9月30日前一次性付清。同日，凯逸置业公司依约垫付了首付款94000元，唐欢梅和杨双雄也向凯逸置业公司出示了欠条。2014年3月13日，唐欢梅和杨双雄与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建设银行）及凯逸置业公司签订了编号为“430810001-2012-20140466935”的《个人住房（商业用途）借款合同》。借款合同生效后，建设银行依约发放了贷款，但唐欢梅和杨双雄未依约履行还款义务。建设银行从凯逸置业公司银行账户中扣划了借款本息等各项费用共计332975.65元。同时，唐欢梅和杨双雄也未依约履行偿还凯逸置业公司首付款及办理交房手续等义务。现诉至法院，请求判令：1、立即解除凯逸置业公司与唐欢梅和杨双雄于2014年1月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201300421501）；2、唐欢梅和杨双雄支付凯逸置业公司垫付的首付款94000元和逾期付款利息（以94000元为基数，按同期人民银行贷款利率标准，自2014年9月30日起计算至清偿之日止）；3、唐欢梅和杨双雄支付凯逸置业公司保证责任代偿款逾期付款利息（其中以7500元为基数，按同期人民银行贷款利率标准，自2015年6月30日起计算至清偿之日止；以325475.65元为基数，按同期人民银行贷款利率标准，自2015年9月29日起计算至清偿之日止）；4、唐欢梅和杨双雄向凯逸置业公司支付违约金145242元；5、唐欢梅和杨双雄承担凯逸置业公司为实现上述债权支出的律师费20000元并承担本案诉讼费。
唐欢梅和杨双雄共同答辩：同意解除合同，但违约金较高。凯逸置业公司须返还40000多元。
根据双方当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认如下事实：
2014年1月22日，凯逸置业公司与唐欢梅和杨双雄签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201300421501），主要内容为：唐欢梅和杨双雄以总价484140元购买凯逸置业公司开发的位于天心区暮××镇××村《凯怡茗苑》小区第2栋1501房一套（建筑面积约110.69平方米），以分期付款的形式购买。唐欢梅和杨双雄如未按本合同规定的时间付款的，逾期超过30日，凯逸置业公司有权解除合同。首付款154140元中，唐欢梅和杨双雄出资60140元。另94000元由凯逸置业公司垫付，唐欢梅和杨双雄向凯逸置业公司出具《承诺书》和《欠条》各一张。《承诺书》的主要内容为：“凯逸置业公司：本人唐欢梅和杨双雄购买贵公司开发的《凯怡茗苑》小区第2栋1501房住宅一套，于2014年1月22签订《商品房买卖合同》，选择分期付款方式。合同签订时应付首付款154140元。唐欢梅和杨双雄由于资金困难，特向凯逸置业公司申请签订合同时先付60140元，剩余首付款94000元在办理分期付款时由凯逸置业公司垫付；所欠凯逸置业公司的首付款94000元，唐欢梅和杨双雄承诺于2014年9月30日前一次性付清，并不得以任何理由延期支付。若逾期付款，唐欢梅和杨双雄同意承担贵公司一切经济损失，2014年9月30日不办理交房手续，并另行支付总房款30%的金额作为违约金。损失赔偿和违约金可以优先从唐欢梅和杨双雄交纳的款项中予以扣除，并有权向法院提起诉讼。款项未交清前造成的一切后果和损失均由唐欢梅和杨双雄负责，特此承诺。”《欠条》的主要内容为：“本人于2014年1月22日购买《凯怡茗苑》2栋1501号住宅一套。由于资金不足，签订《商品房买卖合同》时，欠凯逸置业公司购房款首付款94000元。本人将按承诺书约定于2014年9月30日前一次性付清所欠房款”。唐欢梅和杨双雄另向凯逸置业公司交纳了约12176元的房屋维修基金。
2014年3月13日，唐欢梅和杨双雄与建设银行及凯逸置业公司签订了编号为“430810001-2012-20140466935”的《个人住房（商业用途）借款合同》。该合同约定：建设银行向唐欢梅和杨双雄发放贷款330000元，用于购买暮云镇西湖村《凯怡茗苑》第2栋1501房；上述房屋为借款本息及建设银行实现债权的费用提供抵押担保；凯逸置业公司在借款本息及建设银行实现债权的费用范围内提供连带责任保证担保。借款合同生效后，建设银行依约发放了贷款。唐欢梅和杨双雄从2014年4月起至2015年3月，每月向建设银行偿还贷款约2500元，总计约30000元。由于唐欢梅和杨双雄从2015年4月起未依约履行还款义务。建设银行从凯逸置业公司银行帐户中扣划了325475.65元用于抵偿唐欢梅和杨双雄剩余的贷款本息等各项费用。凯逸置业公司多次向唐欢梅和杨双雄发《催款函》，要求两人偿还首付款和建设银行贷款未果，也未向唐欢梅和杨双雄办理交房手续。
另，凯逸置业公司向本院提供了支付律师费的合同，但未提供律师费的发票原件。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，唐欢梅和杨双雄凯逸置业公司签定的《商品房买卖合同》（合同编号：201300421501）和《承诺书》及《欠条》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以支持。根据上述协议规定，唐欢梅和杨双雄如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日，凯逸置业公司有权解除合同。由于唐欢梅和杨双雄没有依约履行还款义务，已逾期30日，现凯逸置业公司提出解除双方签订的《商品房买卖合同》，唐欢梅和杨双雄也同意解除合同，故凯逸置业公司提出的解除双方签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于凯逸置业公司提出的，要求唐欢梅和杨双雄偿还首付款欠款94000元和承担代为偿还建设银行按揭贷款利息的请求，本院认为，双方解除《商品房买卖合同》后，位于天心区暮××镇××村《凯怡茗苑》小区第2栋1501房的住房一套归凯逸置业公司所有，唐欢梅和杨双雄欠购房首付款94000元，无须归还。由于凯逸置业公司有权将上述房屋进行第二次销售获利，根据公平原则，唐欢梅和杨双雄无须向凯逸置业公司支付代为偿还建设银行按揭贷款的利息。故凯逸置业公司提出的上述请求，本院不予支持。关于凯逸置业公司提出的，要求唐欢梅和杨双雄承担合同总房款30%的违约金145242元（484140元×30%=145242元）的请求。本院认为，双方解除《商品房买卖合同》后，凯逸置业公司有权将上述房屋进行第二次销售获利。现唐欢梅和杨双雄提出违约金过高，要求调整的抗辩意见。根据本案的实际损失情况和公平原则，本院酌情调整违约金金额为60000元。唐欢梅和杨双雄已向凯逸置业公司交纳了60140元首付款、按揭还款30000元和房屋维修基金12176元，总计102316元。交纳的上述款项抵扣60000元违约金后，凯逸置业公司返还唐欢梅和杨双雄42316元（102316元-60000元=42316元）。由于凯逸置业公司未向本院提供支付律师费的发票原件和支付凭证，故对凯逸置业公司提出的支付律师费的请求，本院不予支持。唐欢梅和杨双雄提出的其他抗辩理由，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十四条、第九十七条和第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告长沙凯逸置业有限公司与被告唐欢梅和杨双雄于2014年1月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201300421501）；
二、原告长沙凯逸置业有限公司退还被告唐欢梅和杨双雄42316元；
三、驳回原告长沙凯逸置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5188元，减半收取2594元，由被告唐欢梅和杨双雄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 唐文东
二〇一七年三月九日
书记员 童 芬
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。