湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0381民初954号
原告（反诉被告）：丹江口鑫东来置业有限公司。住所地：湖北省丹江口市均州一路***号。
法定代表人：谢来平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：翟晓琴，湖北永欣律师事务所律师。执业证号：14203201011330013。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、提起上诉，代为签收法律文书、带领标的款等特别授权。
被告（反诉原告）：赵以清，男，1943年12月22日出生，汉族，湖北省丹江口市人，丹江口文体局退休干部。
原告鑫东来公司（反诉被告）丹江口鑫东来置业有限公司(以下简称：鑫东来公司)诉被告赵以清（反诉原告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2016年5月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法作出（2016）鄂0381民初2115号民事判决，赵以清提起上诉，湖北省十堰市中级人民法院于2017年1月20日作出（2016）鄂03民终1898号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2017年4月26日立案后，依法另行组成由审判员朱学丰担任审判长，审判员赵满满（主审）、审判员王少波参加评议的合议庭，于2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告鑫东来公司的委托诉讼代理人翟晓琴、被告赵以清到庭参加了诉讼。被告赵以清于2017年5月19日申请对安置房的地坪找平、卫生间装修的工程造价进行鉴定，2017年7月28日鉴定结束，本院另行组成由审判员朱学丰担任审判长，审判员赵满满（主审）、审判员ＸＸ强参加评议的合议庭，于2017年8月29日公开开庭进行了审理，原告鑫东来公司的委托诉讼代理人翟晓琴、被告赵以清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫东来公司诉称：原、被告于2010年2月4日签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，合同约定：原告鑫东来公司以产权调换的方式将赵以清原居住的丹江口市文体局家属楼西二层房屋（79.85㎡）拆掉后返还其一套新房，超出其原住房面积部分按双方约定补差价。协议同时约定赵以清的过渡安置方式为自行过渡安置，期限为24个月，即自2010年2月4日至2012年2月4日，原告鑫东来公司按其原住房面积5元／㎡／月的标准（即每月399元）向赵以清支付过渡补助费。协议签订后，因赵以清原居住的房屋暂不拆迁，赵以清还居住在其拆迁房内，原告鑫东来公司按协议约定向赵以清支付了过渡补助费。2013年10月22日，原告鑫东来公司将拆迁调换的新房交付给了赵以清，该房屋现已装修。从赵以清接收新房到现在，其仍然居住在原拆迁房内，给原告鑫东来公司带来了很大的困扰和损失。原告鑫东来公司认为，按照协议约定原告鑫东来公司已经将新房交给赵以清，原拆迁房的所有权已属原告鑫东来公司，赵以清无权占有原拆迁房屋，原告鑫东来公司多次催促赵以清将房屋腾退出来交给原告鑫东来公司，但赵以清一直不予配合，给原告鑫东来公司带来一定损失。为维护原告鑫东来公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：赵以清立即腾退其现居住的位于丹江口市老广场原文体局家属楼西二层的拆迁房；赔偿原告鑫东来公司损失25536元（798元／月×32月）；诉讼费由赵以清承担。原告鑫东来公司就赵以清反诉部分答辩称：反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。1、要求履行办理房产证的义务，不是房屋拆迁合同约定的事项。鑫东来公司已于2015年2月将土地总证和房产总证办理完毕，办理分证是业主自己的义务，需要公司配合，公司一定积极配合；2、反诉原告赵以清要求支付设施补偿款没有事实依据，房子交付时并不是什么都没有。2013年10月22日已将房屋交付给反诉原告赵以清，现在请求反诉被告支付逾期安置违约金，已过诉讼时效，其他要求反诉支付的款项同样无事实依据，更没有合同约定，也超过了诉讼时效，请法庭予以驳回。
原告鑫东来公司就其起诉的事实和理由及抗辩赵以清反诉答辩的事实和理由，向本院提交了以下证据：
证据一：2010年2月4日城市房屋拆迁安置补偿协议一份。用以证明原、被告双方签订了拆迁安置补偿协议内容及义务，赵以清从签订之日起就应该腾退房屋，同时还对拆迁返还房屋进行了约定。经质证，被告赵以清对真实性无异议，对其证明目的有异议。认为自行过渡安置和腾退房屋是两个法律关系，原告鑫东来公司愿意赵以清继续使用该房屋，是一个默许的行为，从2010年到2015年3月，真正腾退房屋产生争议是从2015年3月18日。对原告鑫东来公司证据的证明目的，本院将结合案件其他证据综合予以认定。
证据二：房屋产权总证和土地总证，拆迁许可证各一份。用以证明房屋已经办理了房屋总证和土地总证，办理义务已经履行，同时拆迁是合法的。经质证，赵以清对该组证据无异议，本院予以确认。
证据三：业主入伙证明一份。用以证明交房时间，也证明赵以清接受房屋时间。经质证，赵以清无异议。本院予以确认。
证据四：2015年3月18日通知及挂号信收据各一份。用以证明原告鑫东来公司多次催促赵以清腾退旧房。经质证，被告赵以清对挂号信真实性和关联性都有异议，认为复印件不能作为定案依据，被告赵以清姓名不知道是谁签的，即使是挂号信也不知道信件内容。就通知的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，相反证实了就被告赵以清合法权益经过多次协商，并在2015年3月18日就合同约定的问题，原告鑫东来公司承诺进行解决，就其他问题也多次进行协商，也证明被告赵以清反诉请求没有超过诉讼时效，应当得到法庭支持。对原告鑫东来公司的证明目的和被告赵以清的质证意见，本院将结合案件其他证据综合予以认定。
被告赵以清答辩并反诉称：原告鑫东来公司应当履行合同随附的办理安置房屋产权证书的义务。原告鑫东来公司于2013年10月将返迁房屋交付给被告赵以清，而该公司2016年4月提起诉讼，其请求的合同权利义务关系已经超过了人民法院保护的期限，依法应当驳回。原、被告于2010年2月4日签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，该协议第三条第三款约定：双方约定产权调换过渡安置期为两年，应当在2012年2月4日期满交房，依据协议第六条，逾期交房须承担违约责任，从超期之日起双倍支付临时补助费（10元／㎡／月），被反诉人实际于2013年10月22日才向我交付房屋，应当向反诉人支付逾期安置违约金19152元，被反诉人没有完全履行关于安置房屋铝合金、地面找平、卫生间瓷砖等问题的合同义务，违约责任明显。被反诉人应当支付安置房屋应有设施补偿款15000元，退还铝合金窗款5500元。被反诉人在严重逾期交房时，为保全反诉人房屋不被出售，即按被反诉人要求缴纳了相关费用，安置房应有设施补偿款约15000元，至今未落实。其次，被反诉人应当依合同约定，交付的安置房应有设施包括铝合金窗，但在交房时，被反诉人又收取了铝合金窗费5500元。该项设施在合同中已经有明确约定，费用理应包括在标准的安置房内，被反诉人另行收取，属违反合同约定，应当退还。综上，请求法院判令：1、被反诉人履行办理房屋权属证书的义务；2、支付安置房应有设施未到位补偿款15000元，退还铝合金窗款5500元，逾期安置房屋违约金19152元。3、反诉费由被反诉人承担。
被告赵以清就其答辩及反诉的事实和理由，向本院提交了以下证据：
证据一：2010年2月4日城市房屋拆迁安置补偿协议一份。用以证明原、被告约定的过渡时间是2010年2月4日到2012年2月4日。超期应当支付双倍补助费10元每平方米每月，且安置房屋有个建设标准。经质证，原告鑫东来公司认为，如果与本公司协议核对一致，对其真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议。自行过渡，被告赵以清到现在都没有搬出房屋，被告赵以清选择的房屋，原告鑫东来公司已经按照协议约定交付了房屋，房屋并不是没有铝合金窗等设施，房屋交付时具备交房条件。同时合同约定的过渡期限并不是房屋交付期限，因此不能达到其证明目的。对原告鑫东来公司的证明目的和被告赵以清的质证意见，本院将结合案件其他证据综合予以认定。
证据二：收据八份，主要是铝合金收据5500元。用以证明按照合同第五条第二款第一项的约定，是原告鑫东来公司应当履行的义务，不应再收被告赵以清铝合金费用5500元。经质证，原告鑫东来公司对证据真实性无异议，但是收5500元是封阳台款，不是铝合金窗的钱。这是在缴纳房屋时双方另行达成的合意，是被告赵以清自愿缴纳的，同时，也超过诉讼时效，不应得到支持。对该证据的真实性，本院予以确认。对原告鑫东来公司的证明目的和被告赵以清的质证意见，本院将结合案件其他证据综合予以认定。
证据三：安置补偿方案、刘一槟调查笔录、方向明调查笔录及其拆迁协议、被告赵以清调查笔录及其拆迁协议、杨军调查笔录复印件各一份。用以证明拆迁安置房屋过渡期是两年，超过两年，开发商应当承担违约责任，5500元是铝合金的钱，以及蹲式大便器和瓷砖等应当由原告鑫东来公司按合同约定进行履行，阳台没有封，地面没有找平等。经质证，原告鑫东来公司认为，拆迁补偿安置方案是复印件，没有具体日期，也没有当事人签名，有空白的地方，就算是真实存在，也只是原告鑫东来公司有过这方面的提议，最终应以双方签字认可的协议为准，与本案没有关联性。刘一槟笔录是传来证据，也应当出庭作证，其叙述事实都只是协商，最终应以签订安置协议为准，不能达到被告赵以清证明目的。对方向明、被告赵以清、赵军的证言只能证明拆迁户和原告鑫东来公司有过商讨意见，但最终没有达成一致，应以签订安置协议为准，不能达到被告赵以清证明目的。对拆迁安置协议真实性无异议，但关联性有异议，房屋拆迁是各拆迁户意思表示与鑫东来公司达成一致，该协议只能证明方向明与公司达成一致，不能证明本案被告赵以清与鑫东来公司达成一致，同时方向明也是自行过渡安置。收据看不清，不予质证，与本案没有关联性。对被告赵以清调查笔录，不能证明被告赵以清证明目的，并没有最终形成合意，最终应以签订安置协议为准，不能达到被告赵以清证明目的。黄建华不能证明该份证据真实性，还需出庭予以佐证，不能达到被告赵以清证明目的。对此证据本院将结合案件其他证据综合予以认定。
证据四：原告鑫东来公司提供的通知一份。用以证明在2015年3月18日，原、被告双方就卫生间的交付、瓷砖、蹲式大便器等问题，双方已经就此多次协商，原告鑫东来公司承诺要进行退还，说明原、被告多次进行过协商，原告鑫东来公司也承诺这些东西是要退还的，同时证明了一个时效问题，没有超过两年，不存在时效问题。经质证，原告鑫东来公司对该证据的真实性无异议，但对被告赵以清在2015年3月18日找过原告鑫东来公司不予认可，该通知只是向拆迁户腾退房屋发的一个通知，是鑫东来公司单方面的行为，不能达到被告赵以清的证明目的。反而证明原告鑫东来公司多次找过被告赵以清腾退房屋。被告赵以清所说最后一句话的意思是，鑫东来公司不是不给你解决，只能说明在收房时提出过异议，鑫东来公司有没有同意都不清楚，不能达到其证明目的。对此证据本院将结合案件其他证据综合予以认定。
证据五：鉴定意见书一份，用以证明鑫东来应承担的款项数额。经质证，原告鑫东来公司没有异议。本院予以确认。
证据六：鉴定费票据，用以证明被告赵以清因鉴定支付鉴定费3000元。经质证，原告鑫东来公司对鉴定费数额没有异议，但提出应由被告赵以清承担。本院将结合案件其他证据综合予以认定。
经审理查明，2010年2月4日，原告鑫东来公司与被告赵以清签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，合同约定：原告鑫东来公司以产权调换的方式将被告赵以清居住的位于丹江口市老广场原文体局家属楼西二层房屋（79.85㎡）拆掉后返还其一套新房，被拆迁房屋按“拆一还一”的原则，超出原面积40%（含40%在内）按1000元／㎡的价格，超出40%以外的面积按商品房市场价格结算。协议同时约定被告赵以清的过渡安置方式为自行过渡安置，过渡期限为24个月，即自2010年2月4日至2012年2月4日，原告鑫东来公司按其原住房面积5元／㎡／月的标准（即每月399元）向被告赵以清支付过渡补助费。装修部分按300元／㎡的价格进行补偿，合计24000元。同时约定新置换房屋应有设施包括：1、铝合金窗；2、水电集中，一户一表，水电到位；3、卫生间瓷砖1.2米，蹲式大便器；4、进户防盗门，地面找平；5、电话、闭路入户开通。协议还约定原告鑫东来公司未按约定如期交付安置房屋，从超期之日起双倍支付临时补助费10元／㎡每月。两年自行安置过渡期满，原告鑫东来公司未能按期交付拆迁安置的新建房屋，2013年10月22日，被告赵以清交纳了物业管理费和房屋维修基金等的同时，原告鑫东来公司将拆迁调换的新房交付给了被告赵以清。2015年3月18日，原告鑫东来公司以挂号信和张贴通知的方式告知被告赵以清在15日内办理好旧房腾退手续，同时愿积极配合被告赵以清办理房产证和土地证，但被告赵以清从签订协议之日起至今，一直未将位于丹江口市老广场原文体局家属楼西二层的被拆迁房屋腾退交给原告鑫东来公司。原告鑫东来公司收了被告赵以清的旧房产证，交付给被告赵以清的产权置换新房，至今未办理房屋权属证书，但原告鑫东来公司于2015年2月4日、2015年2月12日办理了土地、房权总证。
另查明，在本案诉讼中，经被告赵以清申请，对“鑫东来”3单元703室房屋内地坪找平层、卫生间装修工程的工程造价进行鉴定，经双方依法选定，由十堰楚信资产评估事务所于2017年7月21日出具鉴定意见书，认定被告赵以清申请的其3单元7楼703室房屋内地坪找平层（混凝土）、厕所装修（卫生间内混凝土找平层、大便器、墙壁1.2米瓷砖、水电安装）工程价值为8661.39元。被告赵以清支付鉴定费3000元。被告赵以清当庭变更其要求鑫东来支付安置房屋应有设施补偿款15000元的诉讼请求为要求支付8661.39元。
本院认为，原、被告双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》是双方当事人真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议约定全面积极地履行合同义务。从双方该协议签订之日起，原告鑫东来公司就有权要求被告赵以清腾退被拆迁房屋，因此，原告鑫东来公司要求被告赵以清立即腾退其原居住的位于丹江口市老广场原文体局家属楼西二层被拆迁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
合同成立后，一方不履行义务的，将依法承担违约责任，根据双方所签协议并未约定被告赵以清不按期交付被拆迁房应当承担怎样的违约责任，原告鑫东来公司在2015年3月18日才以通知的形式要求被告赵以清交付被拆迁房，而被告赵以清未交付被拆迁房的原因系原告鑫东来公司交付的安置房不符合双方约定，故原告鑫东来公司要求被告赵以清承担未交付被拆迁房给原告鑫东来公司造成的损失25536元的诉讼请求，没有合同依据，亦不符合法律规定，本院不予支持。
本案中，原告鑫东来公司未按期按标准交付安置房，被告赵以清未按通知交付被拆迁房，属双方互负债务的情形，而该债务又涉及物权方面的内容，故依法不符合超过诉讼时效的情形，对原告鑫东来公司和被告赵以清关于超过诉讼时效的意见本院不予采纳。
被告赵以清要求原告鑫东来公司履行为其办理房产证的义务，原告鑫东来公司收取了被告赵以清的被拆迁房的房产证，而原告鑫东来公司提供的安置房产权现在原告鑫东来公司的名下，按照双方所签协议的交易目的，双方各自负担了应负担的费用后，原告鑫东来公司负有为被告赵以清办理安置房的产权过户变更登记的义务，故被告赵以清的该项反诉请求本院予以支持。
被告赵以清要求原告鑫东来公司支付安置房屋应有设施补偿款8661.39元。因该款项所涉及的工程系双方协议约定由原告鑫东来公司提供给被告赵以清的安置房应当具备的设施，故该款项应当由原告鑫东来公司向被告赵以清支付，其请求数额有鉴定意见为证，对被告赵以清的该项反诉请求本院予以支持。因鉴定所支付的鉴定费，属被告赵以清为主张权利的必要开支，应当由原告鑫东来公司负担。
被告赵以清要求原告鑫东来公司退还已收铝合金窗款5500元，本院认为，原告鑫东来公司向被告赵以清交付房屋时，被告赵以清向原告鑫东来公司交付的封阳台款5500元，是原、被告双方真实合同意思表示，法律规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。2013年10月22日，被告赵以清向原告鑫东来公司交付5500元封阳台款，至其主张权利时已经超过法律规定的除斥期间，是被告赵以清自愿放弃权利，故对被告赵以清该请求，本院不予支持，对原告鑫东来公司辩解收取被告赵以清5500元是在交付房屋时另行达成的合意，且该款是封阳台款，不是铝合金窗款的理由，本院予以采纳。
原告鑫东来公司未按协议约定时间交付安置房，而双方所签协议中明确约定了该情形的违约责任，故原告鑫东来公司应当按照协议约定向被告赵以清支付逾期交付安置房的违约金，关于逾期的期间应从协议约定的2年期满之次日（即2012年2月5日）至实际交付安置房前一日（即2013年10月21日），共计20个月零16日，违约金数额为16385.6元（798元／月×20月＋798元／月÷30天×16天），被告赵以清的该项请求计算期间超出了以上期间，对其该项请求，本院予以部分支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告赵以清于本判决生效后十日内腾退其位于丹江口市老广场原文体局家属楼西二层的房屋并交付给原告丹江口鑫东来置业有限公司。
二、原告丹江口鑫东来置业有限公司在本判决生效后十日内将现登记在原告丹江口鑫东来置业有限公司名下的位于丹江口市均州一路1幢3单元703室房屋为被告赵以清办理房屋过户登记，办理登记时，原房屋面积79.85㎡之外的相关费用由被告赵以清负担，其他费用由原告丹江口鑫东来置业有限公司负担。
三、原告丹江口鑫东来置业有限公司在本判决生效后十日内支付赵以清安置房屋应有设施补偿款8661.39元、鉴定费3000元。
四、原告丹江口鑫东来置业有限公司在本判决生效后十日内支付被告赵以清违约金16385.6元。
五、驳回原告鑫东来公司丹江口鑫东来置业有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回被告赵以清的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费438元，由被告赵以清负担；反诉案件受理费395元，由原告丹江口鑫东来置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 朱学丰
审 判 员 ＸＸ强
人民陪审员 赵满满
二〇一七年九月十五日
书 记 员 刘 晨
本案适用的相关法律依据：
1.《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
3．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。
4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己的提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。