北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第7168号
上诉人（原审被告）刘金凤，女，1955年1月5日出生。
委托代理人王作禄，男，1950年10月13日出生。
被上诉人（原审原告）北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司，住所地北京市海淀区苏家坨镇前沙涧村村南平房。
法定代表人张振凤，总经理。
委托代理人王滨才，甘肃长治律师事务所律师。
上诉人刘金凤因�被上诉人北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司（以下简称稻香湖畔公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第15709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘金凤之委托代理人王作禄，被上诉人稻香湖畔公司之委托代理人王滨才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
稻香湖畔公司在原审法院诉称：我公司与刘金凤于2009年9月30日签订北京市海淀区苏家坨镇中心区A4地块10号楼1单元203号安置房物业管理服务协议书，此房屋的物业费为0.62元／平米／月，垃圾清运费为每年30元，采取预收制。刘金凤交纳了2009年的物业费及垃圾清运费，2010年至2013年均未按时交纳物业费及垃圾清运费。为维护自己的合法权益，故起诉至法院，现请求：判令刘金凤支付拖欠的物业管理费2548.3元，垃圾清运费120元，滞纳金588.1元，以上合计3256.4元。本案诉讼费由刘金凤承担。
刘金凤在原审法院辩称：我不同意稻香湖畔公司的全部诉讼请求。前期物业服务合同系霸王合同，其中规定业主的权利为5条，物业的权利是12条，业主的义务是21条，物业的义务仅6条，该合同是显失公平的格式合同，未经平等协商签订的，我是在被胁迫的情况下签订的该合同，是不受法律保护的。我是回迁户，当时家里的房子已经拆了，没处可去，当时交房时，物业公司让我们先签合同交物业费，签完合同交完物业费才同意交房，我们岁数大，看不清合同内容。后期物业的服务不到位、服务态度不好，服务设施不到位，小区内一直没有成立业主委员会，致使业主为弱势群体，有话无处说，只能不交物业费发泄不满。物业服务存在若干问题：一、合同规定，不能在非停车位停放自行车，但10号楼没有设�自行车的停车棚，使得自行车及三轮车只能任意停放，风吹雨淋，我找过多少次，物业根本不管。二、楼为砖混结构，墙外是易燃的保温层，但是楼内没有消防设施，只是近期为了应付检查，摆了一个灭火器的空箱子，如果楼房着火，后果将不堪设想。三、小区内门卫形同虚设，来往出入车辆及外人进入小区，物业均没有人管，砸玻璃、丢车时有发生。四、物业重复收费，关于垃圾清运费，既然已经收了，就不应该再收装修垃圾清运费及装修管理费，这些钱都是入住之时就收了的。稻香湖畔公司收取滞纳金不合法，不同意支付滞纳金。滞纳金的合同条款也是强加给业主的，滞纳金计算的也不对，稻香湖畔公司是为了收取高额滞纳金，才一直拖到今天主张权利，属于规避法律，我没有义务支付滞纳金。我从未接到过稻香湖畔公司催缴物业费的通知，直到今年5月份，才在门口发现了一张恐吓味十足的催告函，其中还要求业主支付律师费。本案已超过2年的诉讼时效。稻香湖畔公司作为小区的物业公司，没有经过招标，我方对稻香湖畔公司作为物业公司的资质有疑义。根据物业收费的文件规定，对于物业费的收费标准、有关情况，需在小区内显著位置进行公示，可是稻香湖畔公司从未向业主公示，也未公示过物业费的收入支出账目。
原审法院经审理查明：刘金凤系北京市海淀区苏家坨镇中心区A4地块10号楼1单元203号业主，该房屋系回迁安置房，建筑面积85.63平方米。2009年9月30日，刘金凤办理了该房屋的入住手续。当天，刘金凤（甲方）与稻香湖畔公司（乙方）签订《苏家坨镇中心区A4地块经济适用房前期物业管理服务协议书》，由稻香湖畔公司提供相应物业服务。物业管理服务费用采取预收制，按年收费，其中物业管理费收费标准为0.62元／平方米／月，垃圾清运费为每户每年30元。协议签订后，稻香湖畔公司提供了相应物业管理服务，刘金凤交纳了2009年9月30日至2010年9月29日的物业费及垃圾清运费。刘金凤尚未交纳2010年9月30日至2014年9月29日的物业服务费2548.3元及垃圾清运费120元。稻香湖畔公司曾在刘金凤家门上张贴催告函，催促其交纳欠缴的物业费。经查，稻香湖畔公司企业法人营业执照经营范围包括物业管理。
原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、苏家坨镇中心区A4地块经济适用房前期物业管理服务协议书、业主临时公约、入住手续书、催告函、收据等。
原审法院认为：依法订立的合同受法律保护。刘金凤与稻香湖畔公司签订的苏家坨镇中心区A4地块经济适用房前期物业管理服务协议书系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应属有效协议，双方均应�约履行。依据双方均认可的物业费及垃圾清运费收费标准，在稻香湖畔公司已提供物业管理服务且已催告交纳物业费的情况下，刘金凤理应依约交纳2010年9月30日至2014年9月29日物业管理费2548.3元，垃圾清运费120元。故对于稻香湖畔公司要求刘金凤支付拖欠的物业管理费及垃圾清运费的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院依法予以支持。就刘金凤反应的没有设置自行车停车棚、消防存在隐患、门卫不严、重复收费等物业服务问题，可根据具体情况由各方协商解决或另行主张权利，不构成不交纳物业管理服务费的理由。同时稻香湖畔公司应妥善处理与业主关系，及时履行物业管理职责，提高物业服务质量。因物业服务合同属于持续性合同，从业主办理入住手续至今物业公司一直持续性提供物业服务，故刘金凤以诉讼时效经过为由拒绝支付物业费的抗辩理由，法院不予采信。另就稻香湖畔公司要求滞纳金588.1元一节，因刘金凤未交纳物业管理服务费用系因对物业服务质量不满所致，并非故意拖欠，故法院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、刘金凤于判决生效后七日内给付北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司二○一○年九月三十日至二○一四年九月二十九日物业服务费人民币二千五百四十八元三角及垃圾清运费人民币一百二十元，以上共计人民币二千六百六十八元三角。二、驳回北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果刘金凤未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
刘金凤不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，发回重审，依法确认稻香湖畔公司的资质。上诉理由是：1、我与稻香湖畔公司签订的合同非法订立，不受法律保护，稻香湖畔公司没有物业服务资质，不具备订立物业服务合同的资格，且合同未经平等协商，显失公平，应属无效；2、合同条款中向业主收取滞纳金、律师费、装修管理费、装修垃圾清运费等是稻香湖畔公司强加给我们的，违反物业收费管理办法的相关规定，原审法院未撤销合同当中的违规条款，属适用法律不当；3、物业合同的收费，违反了《物业管理条例》、物业费收费办法等，应认定为无效。
稻香湖畔公司答辩称：不同意刘金凤的上诉请求与理由，我们的营业执照上载明有物业管理的资质，希望法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定的事实无误，本院予以确认。在稻香湖畔公司的营业执照上，许可的稻香湖畔公司的经营范围为：城市园林绿化、物业管理......文化用品。
以上事实还有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：关于稻香湖畔公司的资质问题，经本院审核，稻香湖畔公司的营业执照副本中，载明了其许可经营的范围包括物业管理，故刘金凤以稻香湖畔公司没有资质而主张合同无效的理由，本院无法支持。
关于刘金凤主张的应撤销合同中部分条款的问题，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条规定，有下列情形之一的�撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案当中，刘金凤与稻香湖畔公司签订合同的时间是2009年9月30日，刘金凤在订立合同时就理应知晓了合同的条款，但其并未在一年之内行使撤销权，且本案也并非刘金凤提起的撤销之诉，故原审法院未支持刘金凤关于撤销合同条款的主张，在适用法律上并无不妥。
关于刘金凤应否向稻香湖畔公司交纳物业费用的问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律�行政法规的强制性规定。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘金凤与稻香湖畔公司签订的合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，刘金凤、稻香湖畔公司理应按照合同，全面履行自己的义务，现稻香湖畔公司向刘金凤提供了物业服务，刘金凤接受了稻香湖畔公司提供的物业服务，理应向稻香湖畔公司交纳相应的物业费。刘金凤称稻香湖畔公司的收费违反了《物业管理条例》、物业费收费办法等规定，并无相应证据予以支持。故原审法院判决刘金凤向稻香湖畔公司支付物业费，在适用法律上，并无不当。
需要指出的是，物业服务作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服的行为，在实践中不可能是完美的。正是基于物业服务合同的特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。但是业主如果通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益更会影响小区全体业主的利益。因此本院希望稻香湖畔公司在今后的工作当中应当加强与业主的沟通，虚心听取广大业主的意见，改正自己的不足，切实提高服务质量，满足业主的需求。
综上所述，刘金凤的上诉请求与理由，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国�事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由刘金凤负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审件受理费五十元，由刘金凤负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 温志军
审 判 员 汤 平
代理审判员 王国庆
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 张薷芯