安徽省宿州市埇桥区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）皖1302执异56号
案外人（异议人）：刘凤启，男，1966年5月16日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
申请执行人：张红，女，1977年2月3日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
被执行人：赵斌，男，1978年10月4日出生，个体工商户，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
被执行人：王运淑，女，1975年8月19日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宿州市埇桥区。
本院在执行申请执行人张红申请执行被执行人赵斌、王运淑民间借贷纠纷一案中，案外人刘凤启提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
案外人刘凤启称：一、异议人于2015年10月20日以90万元的价格购买被执行人王运淑所有的位于宿州市埇桥区大泽路东侧塑料厂院内0108室房产，双方于同年10月30日办理了房产交接手续，异议人实际占有使用该房屋，并将该房屋租赁给董涛使用。同年11月2日，双方到宿州市房地产管理局办理产权转移登记手续，经审核受理了双方的申请，该局收回了王运淑的房地产权证，异议人依法缴纳了契税、印花税，在该局工作人员为异议人填写产权登记时，贵院裁定查封了该房产，异议人特提出异议，请求贵院依法解除对位于宿州市埇桥区大泽路东侧塑料厂院内0108室房产的查封。
二、异议人于2015年10月20日以60万元的价格购买被执行人赵斌所有的位于宿州市埇桥区北关办事处两淮新城B-13#楼0601室房产，同年11月2日，双方办理了房产及附着物交接手续，该房地产的所有权转移归异议人所有。同日上午双方到宿州市房地产管理局办理产权转移登记手续，经审查，在确认该房地产处于可以正常交易的状态下受理了双方的申请，该局工作人员签名受理，在为异议人办理其他交易登记手续时，贵院裁定查封了该房产，异议人特提出异议，请求贵院依法解除对位于宿州市埇桥区北关办事处两淮新城B-13#楼0601室房产的查封。
申请执行人张红称，异议人刘凤启与被执行人王运淑系亲戚关系，刘凤启是王运淑亲表哥，在房产查封时，被执行人赵斌、王运淑为逃避债务，将其名下二套房产转移给刘凤启。
案外人刘凤启提供了以下二组证据材料：
第一组证据：1、2015年10月20日刘凤启与王运淑签订的《房地产买卖契约》一份，内容为“甲方（卖方）：王运淑，乙方（买方）：刘凤启，一、甲方自愿将坐落在宿州市大泽路东侧区塑料厂院内0108室的房地产（房屋建筑面积40.75平方米，房地产权证号：20××00）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）玖拾万元，￥900000.00元。三、双方同意于2015年10月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地所有权一并移交给乙方。甲方：王运淑，乙方：刘凤启，2015年10月20日。同年10月29日”。
2、2015年10月29日刘凤启与董涛签订的《房屋租赁合同》一份，内容为“出租方（甲方）：刘凤启，承租方（乙方）：董涛。1、甲方有房屋大泽路塑料厂院内0108租给乙方使用。2、租赁期限，自2015年10月29日至2016年3月18日止。3、该房屋半年房租为叁万元整（以收据为准）。……。4、……。5、……。甲方：刘凤启，乙方：董涛，2015年10月29日。注：此租期间的租赁费已由王运淑收取，经王运淑同意该费由王运淑退给刘凤启。王运淑，2015.10.29。”
3、2015年10月30日赵斌、王运淑与刘凤启签订的《房地产交接单》一份，内容为“甲方（××）：赵斌、王运淑，乙方（××）：刘凤启。甲方自愿将已卖给乙方的坐落于宿州市大泽路东侧区塑料厂院内0108室的房地产及附着物交于乙方，乙方表示认可接收。甲方从今日起拥有对房屋的占有、使用、收益、转让、出租等一切合法权力。双方签字和画押（或盖章）后视为交接行为完成，交接手续完毕。甲方：赵斌、王运淑，乙方：刘凤启，2015年10月30日。”
2016年3月18日刘凤启与董涛签订的《房屋租赁合同》一份，内容为“出租方（甲方）：刘凤启，承租方（乙方）：董涛。1、甲方有房屋于大泽路塑料厂院内0108室租给乙方使用。2、租赁期从2016年3月18日至2018年6月18日止。3、该房屋在租赁期间的房租费为壹拾壹万贰仟元整（以收据为准）。……。4、……。5、……。甲方：刘凤启，乙方：董涛，2016年3月18日。”
王运淑的《房地产权证》复印件一份。
转账凭证证明2014年12月22日刘凤启通过银行转入赵斌账号20万元的、2015年7月6日刘凤启通过银行转入赵斌账号15万元的转账凭证、2015年9月21日刘凤启通过银行转入赵斌账号20万元的转账凭证、2015年10月29日刘凤启通过银行转入赵斌账号20万元的转账凭证各一份。
2016年10月29日董涛通过银行转入刘凤启账户11.25万元的转账凭证一份。
《安徽省契税纳税申报表》一份、《宿州市二手房交易纳税申报表》一份、《税收完税证明》三份。
第二组证据，1、2015年10月20日刘凤启与赵斌签订的《房地产买卖契约》一份，内容为“甲方（卖方）：赵斌，乙方（买方）：刘凤启，一、甲方自愿将坐落在宿州市北关淮海北路以西，西昌北路以东安徽两淮北关新城B-13#楼0601室的房地产（房屋建筑面积129.63平方米，房地产权证号：20××46）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）陆拾壹万元，￥610000.00元。乙方应于2015年10月31日前将房款付清给甲方。三、双方同意于2015年11月2日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地所有权一并移交给乙方。甲方：赵斌，乙方：刘凤启，2015年10月20日”。
2、2015年11月2日赵斌、王运淑与刘凤启签订的《房地产交接单》一份，内容为“甲方（××）：赵斌、王运淑，乙方（××）：刘凤启。甲方自愿将已卖给乙方的坐落于宿州市北关淮海北路以西，西昌北路以东安徽两淮北关新城B-13#楼0601室的房地产及附着物交于乙方，乙方表示认可接收。甲方从今日起拥有对房屋的占有、使用、收益、转让、出租等一切合法权力。双方签字和画押（或盖章）后视为交接行为完成，交接手续完毕。甲方：赵斌、王运淑，乙方：刘凤启，2015年11月2日。”
3、赵斌的《房地产权证》复印件一份。
4、《查档证明》、《委托书》、《宿州市房屋所有权转移登记申请书》复印件各一份。
申请执行人张红及被执行人赵斌、王运淑未提供证据。
本院审查查明：2015年11月2日张红向本院申请诉前财产保全，同日作出（2015）宿埇民保字第00373号民事裁定书，裁定：“一、对被申请人王运淑所有的位于宿州市大泽路东侧区塑料厂院内0108室（房地权证宿字第××号）予以查封。二、对被申请人赵斌所有的位于宿州市北关淮海北路以西，西昌北路以东安徽两淮北关新城B-13#楼0601室（房地权证宿字第××号）予以查封。”同日，宿州市房地产管理局协助查封。2015年11月12日张红向本院提起诉讼，本院于2015年12月23日作出（2015）埇民一初字第09277号民事判决书，判决：“一、被告赵斌、王运淑于本判决生效之日起10日内偿还原告张红借款140万元及利息（利息自2015年5月1日起止清偿之日止、按月利率2%计算）。二、被告赵斌、王运淑于本判决生效之日起10日内偿还原告张红借款30万元及利息（利息自2015年11月12日起止清偿之日止、按中国人民银行同期贷款利率计算）。”赵斌不服该判决提起上诉。宿州市中级人民法院于2016年5月19日作出（2016）皖13民终495号民事判决书，判决：“一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2015）埇民一初字第09277号民事判决第一项；二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2015）埇民一初字第09277号第二项；三、上诉人赵斌、王运淑于本判决生效后十日内偿还被上诉人张红借款24万元及利息（利息自2015年11月12日起至清偿之日止、按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回被上诉人张红的其他诉讼请求。”判决生效后，申请执行人张红于2016年6月1日向本院申请强制执行。异议人刘凤启提出异议，请求解除对两处房产的查封。
本院认为，案外人刘凤启虽提供了其与王运淑、赵斌之间签订的《房地产买卖契约》、《宿州市房屋所有权转移登记申请书》、《安徽省契税纳税申报表》、《宿州市二手房交易纳税申报表》、《税收完税证明》等证据，但依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）……（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）……”的规定，对刘凤启与赵斌、王运淑之间的房屋买卖，双方签订合同是2015年10月20日，而银行转账始自2014年12月22日，且有共计55万元转账发生在双方合同签订之前，现有证据不足以证明双方转账是在支付房屋交易价款。即刘凤启与赵斌、王运淑之间的房屋买卖不符合上述规定，不发生产权转移的效力，本院依法查封被执行人名下的不动产并无不妥。对案外人的异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人刘凤启的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 武 军
人民陪审员 许桂林
人民陪审员 韩效胜
二〇一六年八月五日
书 记 员 张 琼
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。