湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂08民终314号
上诉人（原审被告）:京山经济开发区八里途社区居民委员会，住所地京山县新市镇京源大道。
法定代表人：杨文敏，该居民委员会主任。
委托诉讼代理人：何大林，湖北京源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈勇，男，1966年6月7日出生，汉族，住所湖北省京山县。
被上诉人（原审原告）：王才军，男，1970年6月18日出生，汉族，住所湖北省京山县。
被上诉人（原审原告）：丁以所，男，1966年1月4日出生，汉族，住所广东省深圳市龙岗区。
被上诉人（原审原告）：李宇飞，男，1975年8月20日出生，汉族，住所广东省广州市天河区。
上列四被上诉人的共同委托诉讼代理人：谭华锋，湖北京山经济技术开发区法律服务所法律工作者。
上诉人京山经济开发区八里途社区居民委员会（以下简称八里途居委会）因与被上诉人陈勇、王才军、丁以所、李宇飞（以下简称陈勇等四人）合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖北省京山县人民法院（2017）鄂0821民初2253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人八里途居委会的委托诉讼代理人何大林和被上诉人陈勇、王才军及被上诉人陈勇等四人的共同委托诉讼代理人谭华锋，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人八里途居委会上诉请求：撤销原判，改判驳回陈勇等四人的全部诉讼请求，诉讼费由陈勇等四人承担。事实及理由：原判认定由八里途居委会补交土地出让金21万元、承担办理土地证税金505213.80元及增容扩建补缴税金8505元、承担2014年12月8日补偿给被拆迁人顾水平1.2万元以及应退还从诉争开发项目专户（账户尾号7741）中所转出款项20万元，无合同及法律依据。
被上诉人陈勇等四人辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。理由：1、因依法经审批扩大容积率、增加了建筑面积而补缴土地出让金21万元、税金8505元。八里途居委会在原合作开发房地产合同之外，多获取了一层三间商铺，根据权利义务对等原则，其应承担其中的部分补缴土地出让金及税金。2、办理土地证产生的税金505213.80元应由八里途居委会承担，开发合同第六条已作明确约定。陈勇等四人已以包干方式承担了105万元的税费。3、补偿给被拆迁人顾水平的1.2万元系依据2014年12月8日京山红旗置业有限公司与顾水平签订的补偿协议而支出，理应由八里途居委会负担。4、八里途居委会无正当事由，在未经陈勇等四人同意的情况下，利用其掌管专户财务印鉴的便利，通过新购买的支票强行从开发专户中转出20万元至八里途居委会账户，应予返还。
陈勇等四人向一审法院起诉请求：1.判令八里途居委会给付陈勇等四人1122413.80元；2.本案诉讼费用由八里途居委会承担。诉讼中，陈勇等四人对第一项诉讼请求明确为：办理面积为6334.68㎡土地使用权证缴纳的税费505213.8元（包括土地占用税221713.8元、契税280000元、其他印花税3500元）、农户搬迁补偿款131700元、因增容补缴的土地出让金和税费218505元，开发项目专户上转款200000元，共计为1055418.8元。
一审法院认定事实：八里途居委会系经京山县民政局批准由原京山县八里途开发区八里途村村民委员会于2006年2月20日撤销后而成立。2009年8月5日，该居委会所控制的企业京山红旗工贸实业有限公司（以下简称“红旗工贸”，后因本案开发项目需要，变更为京山红旗置业有限公司，即“红旗置业”）缴纳了6334.68㎡的土地出让金700万元。2009年10月15日，陈勇作为乙方与作为甲方的八里途居委会的前身京山县八里途开发区八里途村村民委员会（以下简称“八里途村委会”）签订了《联合开发合同书》，约定：1.双方合作在八里途村委会所辖的二组查家院建造综合商住房建筑项目，一楼为商铺，二楼以上为商住住宅；2.该宗土地总面积6334.68㎡，具体方位以规划许可所确定的范围为准，土地由甲方提供，甲方负责协助乙方办理该项目的规划许可证和施工许可证，其他申办项目由乙方负责（需甲方协助乙方办理的项目除外），办理所有费用由乙方承担；3.该项目拟建六层（以最后的审批为准），每层面积以规划设计面积为准，一层楼高不少于3.6m，二层以上按国家规定执行；4.该项目开发资金由乙方承担，乙方应依法施工和管理（甲方负责乙方施工环境不受本村民的阻挠）；5.甲方负责为乙方提供排水、电接口，安排专人对该项目进行质量、安全、进度监督；6.甲方负责协助乙方办理国有土地使用证，所需土地出让金等费用共计105万元由乙方包干给甲方办理（超额费用由甲方全额承担），待合同签订后由乙方一次性支付给甲方；7.乙方开发地段如有地面建筑物，由甲方负责在乙方动工前全部拆迁完毕，所需费用由甲方全部承担；8.在施工过程中，所发生的安全事故均由乙方及乙方工作人员承担，甲方不承担由于安全事故而产生的任何法律责任；9.该项目全部竣工验收合格后，第一层无偿交甲方所有，第二层由甲方任选二套商住房归甲方所有，其他房屋归乙方所有；10.该项目全部竣工并验收合格后，甲方负责协助乙方办理土地证和房产证，所有税费由乙方缴纳；合同还约定了其他内容。该合同书签订一段时间后，商业房地产公司在其上加盖了公章且由法定代表人签了名。2009年10月20日，陈勇按合同约定向八里途村委会缴纳了土地出让金费用105万元。工程建设过程中，丁以所、李宇飞、王才军与陈勇组成合伙体，共同开发案涉土地，建设“新城明珠”项目，该项目于2010年5月开始动工建设。2011年1月18日、1月20日陈勇等四人以红旗工贸的名义缴纳了6634.68㎡土地办证所需的耕地占用税221713.80元、契税280000元、其他印花税3500元，计505213.80元。2011年3月，红旗置业经住建部门批准，在原规划建设范围内，扩建面积为673.08㎡的编号A3住宅楼。由于扩建住宅楼，导致容积率变化。
2011年8月23日，陈勇、王才军及商业房地产公司作为乙方与作为甲方的八里途村委会签订了《补充协议》，其中第一条约定：乙方在联合开发过程中，因该项目的开发建设和房屋销售、售后服务、物业管理等所发生的各种税、费（含房屋维修基金）均由乙方承担；第三条约定：该项目全部竣工验收合格后，乙方应办理备案证并缴清该项目原合同约定应由乙方承担的全部税、费，经政府相关部门和税务机关确认无误后，甲方协助乙方办理土地使用权证和房屋所有权证，其办证所有税费由乙方承担；第五条约定：本补充协议关于补缴或缴纳税、费问题与原合同发生矛盾时以原签订的合同为准；第七条约定：本协议生效后，甲乙双方同意将京山红旗工贸实业有限公司变更为京山红旗置业有限公司，其变更所需税费开支全部由乙方承担；补充协议还约定了其他内容。补充协议书上列明的乙方为商业房地产公司及陈勇、王才军、丁以所、李宇飞、杨章法、田忠德。2011年9月30日，国土部门向红旗置业颁发了面积为6334.68㎡的国有土地使用权证。2013年7月，红旗置业与京山县国土资源局签订《改变容积率、超面积的变更协议》，内容包括：规划设计条件中的容积率为2.0，现经红旗置业申请，县规划部门同意，将原容积率增加到2.15，经核算实际增加建筑面积为950.20㎡，应补缴21万元的土地出让金等。之后，陈勇等四人以红旗置业名义补缴了21万元的土地出让金以及相应的印花税105元、契税8400元。2012年8月20日，陈勇等四人建设的“新城明珠”项目在住建部门办理了工程竣工验收备案证明书。2012年9月17日，陈勇等四人建设的“新城明珠”项目取得了房产证，总面积为12574.46㎡，其中商铺面积1950.12㎡。
工程建设过程中，陈勇作为合伙体的代表分别与顾水平、蔡昌凤、陈兵、张亚军、陈志红签订了《补偿协议》，对该五人进行了补偿。其中2011年5月13日，顾水平领取的补偿款为追加拆迁地面建筑物一栋、木棚一间的款项36700元；同年5月16日蔡昌凤领取的款项为工地拆迁补偿款28000元；同年6月5日陈兵领取的款项为土方工程款补偿金20000元；同年8月1日张亚军领取的款项为房屋拆迁补偿款10000元；2012年5月4日陈志红领取的款项为拆迁补偿费5000元。此外，2011年6月5日张险锋在陈勇等四人处领取的款项为土地赔偿款20000元；2014年12月8日，红旗置业与顾水平签订《补偿协议》，2015年7月23日顾水平在陈勇等四人处领取款项为新城明珠2号楼工地拆迁补偿款12000元。陈勇等四人共向顾水平等六人支付各类补偿款共计131700元。工程建设过程中，陈勇等四人还以红旗置业的名义向京山县电业公司缴纳了电力安装设施及电子表的费用。
因项目开发需要，2010年11月，八里途村委会按合同约定就6634.68㎡土地上占有附着物即果树以及菜地对顾水平等村民进行了补偿；2011年5月，八里途村委会对占有水田及青苗费的村民进行了补偿。2012年1月，熊才凤在八里途村委会领取盆景、果树补偿款20000元。2011年6月，八里途村委会与顾水平、张险锋分别签订《房屋拆迁补偿协议》，八里途居委会向顾水平、张险锋分别支付房屋拆迁补偿款272050元、15020元，计287070元。
工程建设开始至2015年6月间，陈勇等四人挂靠红旗置业开发“新城明珠”小区项目，使用红旗置业中国工商银行股份有限公司京山县支行帐号18×××41（以下简称“尾号7741账号”）的专用账户，陈勇等四人因该项目开发所涉收支从该账户上走账。2015年12月23日，该账户向八里途居委会在京山县财政局经济开发区财政分局账号为17×××38的专户转账20万元，转账支票电子件显示用途为“费用”。
2015年11月23日，荆门市中级人民法院作出（2013）鄂荆门民二初字第00015号民事判决书认定，在丁以所、李宇飞诉陈勇、王才军合伙协议纠纷一案中，八里途村委会提供的6634.68㎡土地上开发的“新城明珠”项目，由陈勇、王才军、丁以所、李宇飞组成合伙体共同完成。
2016年8月23日，商业房地产公司以其与八里途居委会签订的合同书及补充协议，要求八里途居委会给付款项1122413.88元为由诉至京山县人民法院，京山县人民法院于2016年12月1日作出（2016）鄂0821民初1331号民事裁定书，以商业房地产公司与本案没有直接利害关系，不具备原告主体资格，驳回了商业房地产公司的起诉。后陈勇等四人遂以八里途居委会未给付款项1122413.80元为由提起本案诉讼。
一审法院认为，本案所涉《联合开发合同书》、《补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，各方均应遵守并履行合同约定的义务。本案的争议焦点为：1.诉讼主体方面，应否追加商业房地产公司等作为本案当事人参加诉讼；2.陈勇等四人因案涉开发项目缴纳、支付的费用及从开发项目专户转款共计款项1055418.80元，按合同约定及相关法律是否应由八里途居委会承担。
关于争议焦点一，是否应当追加商业房地产公司等作为本案当事人参加诉讼的问题。诉讼中，八里途居委会提出应当追加商业房地产公司为本案当事人参加诉讼。经审查，商业房地产公司虽然与陈勇等人作为合同一方与八里途居委会签订了本案所涉《联合开发合同书》、《补充协议》，但其实际并未从事本案所涉开发项目的任何民事活动，合同和补充协议约定的权利义务实际为合同书所列与商业房地产公司一并于一方的陈勇等四人享有和履行，（2016）鄂0821民初1331号民事裁定书业已认定其不是案涉合同的实际权利义务人，荆门市中级人民法院作出的（2013）鄂荆门民二初字第00015号民事判决书亦认定“新城明珠”项目实际由陈勇等四人挂靠红旗置业建设，系与八里途村委会合作开发共同完成，无须追加商业房地产公司作为本案当事人参加诉讼，故对八里途居委会提出的应追加商业房地产公司作为本案当事人的意见不予采纳。此外，经审查，杨章法、田忠德虽然作为合同主体列明在合同书上，但二人分别代表丁以所、李宇飞，本案双方当事人对此事实不持异议，故杨章法与田忠德不宜作为本案诉讼主体参加诉讼。
关于争议焦点二，陈勇等四人因案涉开发项目缴纳、支付的费用及从开发项目专户转款共计1055418.80元，包括：①支付的税金505213.80元，②支付村民的补偿款131700元，③支付因增容扩建而产生的补缴的土地出让金210000元及税金8505元，④开发项目专户上转给八里途居委会的200000元,按合同约定及相关法律是否应由八里途居委会承担的问题。
1、合同书及补充协议是否约定办理国有土地使用权证产生的税金以及扩建后补缴的土地出让金和税金由八里途居委会承担问题。双方主要对合同书第六条约定“甲方负责协助乙方办理国有土地使用证，所需土地出让金等费用共计105万元由乙方包干给甲方办理（超额费用由甲方全额承担），待合同签订后由乙方一次性支付给甲方”和第十条约定“该项目全部竣工并验收合格后，甲方负责协助乙方办理土地证和房产证，所有税费由乙方缴纳”的条文理解发生争议。陈勇等四人主张，合同书第六条约定办理6634.68㎡的国有土地使用证，除陈勇等四人向八里途居委会缴纳105万元包干，其他土地出让金和税费均由八里途居委会承担，第十条约定的办理土地证是指办理土地分证所需的税费才由陈勇等四人承担。八里途居委会主张，合同书第六条约定的办理6634.68㎡的国有土地使用权证所需的土地出让金除105万元由陈勇等四人直接支付给八里途居委会，八里途居委会已缴清了全部土地出让金700万元，对于办理土地证所需的税金在合同书第十条和补充协议第三条“甲方协助乙方办理土地使用权证和房屋所有权证，其办证所有税费由乙方承担”均已明确约定由陈勇等四人缴纳，故不应由八里途居委会承担陈勇等四人主张的税金505213.80元、补缴的土地出让金210000元及税金8505元。一审法院认为，合同书第六条虽然约定八里途居委会只是协助陈勇等四人办理6634.68㎡的国有土地使用证，但该条文“所需土地出让金等费用共计105万元由乙方包干给甲方办理（超额费用由甲方全额承担），待合同签订后由乙方一次性支付给甲方”表明，双方都清楚办理面积为6634.68㎡的国有土地使用权证是双方进行房地产合作开发的必经程序，而办理该条文所指“土地使用证”，除了要缴纳土地出让金，还可能要承担其他费用，结合该条文括注的“超额费用由甲方全额承担”及“包干”的字面含义，应该理解为办理该土地使用证，乙方只承担105万元“费用”，而非只承担105万元“土地出让金”。至于合同书第十条约定“该项目全部竣工并验收合格后，甲方负责协助乙方办理土地证和房产证，所有税费由乙方缴纳”，补充协议第三条“甲方协助乙方办理土地使用权证和房屋所有权证，其办证所有税费由乙方承担”，虽然没有明确约定是办理“土地分证”的“所有税费”，但因合作开发必须经历取得土地使用权（证）、建设规划许可证、施工许可证、竣工验收等阶段存在的自然时间差别，应该理解为与办理房屋所有权证对应且相符的土地所有证所需税费。因此，陈勇等四人因办理面积为6634.68㎡的国有土地使用证所缴纳的税费505213.80元，应由八里途居委会承担。对于因增容扩建陈勇等四人补缴的土地出让金210000元及税金8505元，合同和补充协议内容中虽然没有约定，但按照上述理解，结合双方当事人对增容建造的房屋实际都享有了部分开发成果的情况，本着公平合理的原则，酌情由双方平均分担，即由八里途居委会承担109252.5元。
2、陈勇等四人向顾水平支付的补偿款131700元是否应由八里途居委会承担的问题。陈勇等四人主张，其因开发项目需要农户搬迁而向顾水平等六人支付的补偿款131700元，按合同书约定农户搬迁属于八里途居委会的义务，因此应由八里途居委会承担。八里途居委会主张，地面建筑物的拆迁补偿，按照合同书第七条约定，6334.68㎡土地上的建筑物拆迁由八里途居委会补偿，费用由八里途居委会承担，八里途居委会已经在项目开工前对建筑物的拆迁和补偿全部到位；从陈勇等四人的陈述和提交的证据来看，支出的补偿费用均是在开工后施工过程中陈勇等四人自行进行的补偿，与八里途居委会无关，且补偿范围不在约定的6334.68㎡土地范围内。一审法院认为，合同书第七条约定，开发地段如有地面建筑物，由八里途居委会在陈勇等四人动工前全部拆迁完毕，所需费用由八里途居委会全部承担。而蔡昌凤、陈兵、张亚军、张险锋的领条内容载明的是土地或土方补偿款，陈志红到庭陈述，在房屋建成后，由陈勇与陈志红协商，补偿陈志红门前的菜地、树木及围栏款项5000元，不属于合同书约定的地面建筑物部分。陈勇提出，由于前述村民谈到八里途村委会补偿不到位而阻挠施工，根据合同书第四条约定，八里途村委会应该排除村民阻挠施工而没有履行，也应承担上述补偿款，且该补偿款是与八里途居委会口头协商一致确认后，由陈勇等四人先行垫付，对此，虽有陈勇本人的陈述，但因没有相应证据证明，不予采纳。故陈勇等四人要求八里途居委会承担其向蔡昌凤、陈兵、张亚军、张险锋、陈志红支付补偿款的诉讼请求，不予支持。
对于陈勇等四人向顾水平补偿的两笔款项，一笔是陈勇与顾水平签订的《补偿协议》，顾水平在领取时备注的款项是地面建筑物一栋、木棚一间，载明的性质是追加补偿款，发生在八里途居委会与顾水平签订的《补偿协议》之前，八里途居委会与顾水平签订的《补偿协议》明确约定了补偿的项目是砖混正屋、砖木正层、简易屋、果树以及价格，八里途村委会已对顾水平进行了补偿，现陈勇等四人主张要求八里途居委会承担其向顾水平支付的36700元补偿款的依据不足，不予支持。另一笔，于2014年12月8日由红旗置业与顾水平签订的《补偿协议》，因红旗置业的印章实际由八里途居委会负责人管理，故八里途居委会应该知道并参与了该份《补偿协议》的签订，约定的补偿款12000元应该由八里途居委会承担，现陈勇等四人已向顾水平支付，对陈勇等四人要求八里途居委会承担12000元款项的请求，予以支持。
3、从开发项目专户红旗置业尾号7741账号转款20万元是否应由八里途居委会返还给陈勇等四人问题。陈勇等四人主张，八里途居委会以安装变压器为由从该账户转款20万元，不符合合同书约定，安装变压器的义务是八里途居委会，费用也由八里途居委会承担。八里途居委会主张，这笔转款，可能是红旗置业与陈勇等四人协商一致后转账，与本案无关。一审法院认为，红旗置业尾号7741账号系陈勇等四人因案涉开发项目而使用的专用账户，由八里途居委会控制的企业红旗置业管理，该账户上的费用支出，都应该有与开发建设项目相关的正当事由。诉讼中，陈勇等四人力图举证证明该笔转款并非合同约定支付安装电力设施费用，八里途居委会亦力图举证反证其事，但双方举证都不足以证明该笔转款的真正用途。作为收款方八里途居委会既不能举证证明该笔转款用途符合合同约定的正当事由，又不能提交双方合意转款的任何证据，依法应承担举证不能的责任。故对陈勇等四人要求八里途居委会返还20万元款项的诉讼请求予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、京山经济开发区八里途社区居民委员会于判决生效之日起七日内向陈勇、王才军、丁以所、李宇飞支付款项826466.3元；二、驳回陈勇、王才军、丁以所、李宇飞的其他诉讼请求。案件受理费14902元，由陈勇、王才军、丁以所、李宇飞负担12065元，由京山经济开发区八里途社区居民委员会负担2837元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，关于办理6634.68㎡国有土地使用证所缴纳的税费505213.80元的承担问题，联合开发合同书第六条约定，“八里途居委会协助陈勇等四人办理国有土地使用证，所需土地出让金等费用共计105万元由陈勇等四人包干给八里途居委会办理（超额费用由八里途居委会全额承担）”。众所周知，要能成功办妥该条文中所指“土地使用证”，则依法需缴纳土地出让金、缴交其他税费，结合该条文括注的“超额费用由甲方全额承担”及“包干”的字面含义理解，办理该土地使用权证（总证），陈勇等四人只需承担105万元“费用”，而非只承担105万元“土地出让金”。合同书第十条及补充协议第三条约定的土地证和房产证，虽未明确列明是办理“土地分证”、“房产分证”，但依据双方当事人在合同书第十条及补充协议第三条中分别约定的“项目竣工验收合格后”、“项目全部竣工验收合格后”的办证时间，结合房地产项目开发需依法办理各种审批手续及证书的自然时序来理解，合同书第十条及补充协议第三条约定的土地证和房产证应为“土地分证”、“房产分证”。因此，一审判令八里途居委会承担505213.80元税费的事实及法律依据充分。
关于因增容扩建陈勇等四人已补缴的土地出让金21万元及税金8505元的承担问题，本案双方当事人在诉争合同、补充协议中均未对此作出约定，一审法院结合增容扩建业经依法审批、陈勇等四人承担了增容扩建建筑面积建安成本及八里途居委会超出原开发合同书多获得一层3间商铺、陈勇等四人超出原开发合同书多获得二层以上住宅的事实，在双方当事人均未举证具体获利价值比例的情况下，本着公平原则，酌情确定由八里途居委会与陈勇等四人平均分担因增容扩建陈勇等四人补缴的土地出让金21万元及补缴税金8505元，合理合法。本院对一审法院法官所行使的自由裁量权予以充分尊重，对八里途居委会的该项上诉主张不予支持。
另外，关于补偿给被拆迁人顾水平的1.2万元补偿款的负担问题。经查，该款系依据由八里途居委会实际控制的京山红旗置业有限公司与顾水平于2014年12月8日签订的补偿协议而支出，而案涉项目拆迁义务主体为八里途居委会，故一审判令八里途居委会承担该1.2万元补偿款并无不妥。关于开发项目专户转出的20万元的返还问题。经查，八里途居委会无正当事由，在未经合作相对方陈勇等四人或陈勇等四人授权的财务人员同意的情况下，利用其掌管专户财务印鉴的便利，通过新购买的支票从开发专户中转出20万元至八里途居委会账户，八里途居委会占有该20万元款项无事实及法律依据，理应予以返还。一审判令八里途居委会返还该20万元，并无不妥。
综上所述，八里途居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14902元，由上诉人京山经济开发区八里途社区居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 向华波
审判员 罗艳红
审判员 董菁菁
二〇一八年六月四日
书记员 李思琪