南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江宁民初字第105号
原告梁红梅，女，1966年6月16日生，汉族。
委托代理人李杰、詹修文，江苏衡鼎律师事务所律师。
被告江苏宏大建设集团有限公司（以下简称宏大公司），住所地江苏省溧阳市燕山路50号。
法定代表人陈志斌，宏大公司董事长。
委托代理人钱朋，江苏华昕律师事务所律师。
被告陆兴武，男，1970年2月22日生，汉族。
被告杨业平，男，1961年8月31日生。
被告周久忠，男，1960年9月24日生。
被告业德超，男，1960年12月24日生。
原告梁红梅诉被告宏大公司、陆兴武、杨业平、周久忠、业德超房屋买卖合同纠纷、确认合同无效纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁红梅的委托代理人李杰、詹修文，被告宏大公司的委托代理人钱朋到庭参加诉讼。被告陆兴武、杨业平、周久忠、业德超经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁红梅诉称：2001年1月9日，其与被告宏大公司签订售房协议，协议约定宏大公司将本区湖滨公寓YZ-2-201房屋以24.5万元的价格出售给其。2001年3月1日，宏大公司组织其与开发商南京江宁经济技术开发区房地产开发公司（以下简称江宁房地产开发公司）签订了房屋买卖合同和南京市物业管理服务合约。其依约支付了购房款并缴纳了2001年至2003年期间的物业管理费用，物业管理公司也将案涉房屋钥匙交付给其，其开始实际占有房屋。因其长年居住香港，于是将房屋买卖合同等文件交由江宁房地产开发公司办理房屋所有权证和土地使用权证。2013年，其在督促办理产权证时发现案涉房屋已经登记在被告陆兴武名下，因此向法院提起诉讼，后经南京市中级人民法院调查查明江宁房地产开发公司是借用陆兴武名义签订房屋买卖契约办理银行按揭贷款，所有银行按揭贷款均由江宁房地产开发公司偿还，现已经全部偿还完毕，江宁房地产开发公司和物业管理公司均确认其是实际购房人和房屋占有人，也愿意协助办理有关过户手续。其认为江宁房地产开发公司与陆兴武签订的合同非双方真实意思表示，是以合法形式掩盖非法目的的虚假买卖合同，侵害了其的合法权益。故其提起诉讼，请求判令：1、确认被告陆兴武与江宁房地产开发公司签订的关于江宁区胜太路88号湖滨公寓YZ-2-201室房屋的《商品房买卖契约》无效；2、被告陆兴武与被告杨业平、周久忠、业德超协助其办理房屋产权登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告宏大公司辩称：原告梁红梅要求其配合办理过户手续及两证的登记手续于法无据，梁红梅与江宁房地产开发公司签署相关售房协议后，就应该由真正的卖房人江宁房地产开发公司来配合梁红梅办理两证。对于陆兴武与江宁房地产开发公司签订的商品房买卖契约的效力问题由法院裁判。
被告陆兴武、杨业平、周久忠、业德超未应诉。
经审理查明：2001年1月9日，甲、乙双方签订《售房协议》1份，该协议抬头部分甲方为“溧阳市建筑装璜工程总公司魏龙成”，乙方为空白，协议正文部分内容为“经甲乙双方友好协商及实地看房，甲方同意将江宁开发区《湖滨公寓》的YZ-1-201抵工程款跃层楼房一套出售给乙方。为互守信誉，特订如下协议，供甲、乙双方共同遵守：1、房屋总建筑面积245平方米，每1000元／平方米，共计245000元，协议签订后由乙方一次性给付甲方。2、此房的房产证由甲方在2001年6月底之前负责办理好交给乙方。办证费用由乙方自负。3、房屋的水电增容费及小区的其他配套费用由乙方自理。4、如有未尽事宜，由甲乙双方协商处理。5、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份。给双方签字后生效。”该协议尾部甲方签有“魏龙成”，并加盖“溧阳市建筑装璜工程总公司第五公司”印章，乙方为“岑耀（代理）”。该协议签订后，梁红梅分两次共向宏大公司支付购房款195000元。溧阳市建筑装璜工程总公司第五公司未办理工商注册登记手续。2001年1月19日，梁红梅与南京江宁经济技术开发区物业管理公司签订《物业管理服务合约》1份。2001年3月1日，梁红梅（乙方）与溧阳市建筑装璜工程总公司第五公司（甲方）签订《协议书》1份，约定溧阳市建筑装璜工程总公司第五公司在南京江宁经济技术开发区购得湖滨公寓YZ-2-201商品房壹套，面积245平方米，因急需资金将此房转卖给梁红梅，双方达成以下协议：“一……二、甲方应协助乙方办理该房的合同订立及产权办理等事宜。三……”同日，江宁房地产开发公司（卖方）与梁红梅（买方）签订《商品房买卖契约》1份，约定由江宁房地产开发公司将其开发的位于本区湖滨公寓YZ-2-201室房屋出售给梁红梅，房款合计294000元。2001年6月27日，南京江宁经济技术开发区房地产开发有限责任公司开具了金额为294000元的房地产开发销售发票，购房单位为梁红梅，房屋座落为湖滨公寓YZ-2-201。审理中，梁红梅与宏大公司均确认双方之间所转让房屋的房号由湖滨公寓YZ-1-201变更为湖滨公寓YZ-2-201。
另查明，1999年9月2日，江宁房地产开发公司与被告陆兴武签订《商品房买卖契约》一份，将本区湖滨公寓YZ-2-201室出售给陆兴武。现湖滨公寓YZ-2-201室房屋登记所有权人为陆兴武。
再查明，2001年1月，溧阳市建筑装璜工程总公司申请改制为溧阳市建筑装璜工程有限公司，2006年1月溧阳市建筑装璜工程有限公司更名为宏大公司。2000年12月，江宁县企业改革工作领导小组办公室批准南京江宁经济技术开发区房地产开发公司改制，改制后名称变更为南京江宁经济技术开发区房地产开发有限责任公司。2004年11月2日，南京江宁经济技术开发区房地产开发有限责任公司核准注销，注销时南京江宁经济技术开发区房地产开发有限责任公司的股东为被告杨业平、周久忠、业德超。
2013年8月5日，本院立案受理了原告梁红梅诉被告宏大公司房屋买卖合同纠纷一案，梁红梅以案涉房屋已被出售给他人，《售房协议》已实际无法继续履行为由，请求判令解除其与宏大公司签订的《售房协议》，并要求宏大公司返还购房款195000元以及赔偿经济损失2114100元。本院于2014年7月14日作出（2013）江宁开民初字第707号民事判决，判决：一、原告梁红梅与被告宏大公司关于湖滨公寓YZ-2-201室的房屋买卖合同于本判决发生法律效力之日起解除。二、被告宏大公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告梁红梅购房款195000元。三、被告宏大公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告梁红梅经济损失1869100元。宏大公司不服该判决提起上诉。江苏省南京市中级人民法院于2014年11月28日作出（2014）宁民终字第4080号民事裁定，裁定撤销原判、发回重审。江苏省南京市中级人民法院在二审过程中，先于2014年11月6日向湖滨公寓的物业服务企业南京龙润物业管理有限公司的工作人员ＸＸ秀调查，ＸＸ秀称其公司自1997年开始为湖滨公寓小区提供物业服务，其公司更名前的名称为南京江宁经济技术开发区物业管理公司，湖滨公寓YZ-2-201室一直空置，其公司没有该户业主的信息，根据资料该户物业管理费用交至2003年，但不清楚是谁缴纳，2001年1月19日与梁红梅签订的物业管理服务合约上的印章是其公司的，YZ-2-201室现由谁使用其不清楚；后于2014年11月18日向南京江宁经济技术开发区房地产开发有限责任公司留守人员杨家桂进行调查，杨家桂称其公司于1999年与陆兴武签订的商品房买卖契约是其公司借用陆兴武名义用来办理按揭贷款的，陆兴武不是真正的买房人，没有付过购房款，相应贷款也是其公司偿还的，YZ-2-201室房屋的产权证是其公司当时的销售经理周忠领取的，但不知道两证现在何处，YZ-2-201室是其公司以294000元的价款抵付溧阳市建筑装璜工程总公司的工程款的，就YZ-2-201室房屋其公司与梁红梅签订过买卖协议，其公司当时是根据梁红梅与溧阳市建筑装璜工程总公司第五公司签订的协议书签订的，其公司与梁红梅之间的买卖协议是真实的，其公司向梁红梅开具了发票，协议签订后梁红梅没有来公司办理交接手续，其公司认可该房屋产权是梁红梅的，真实的购买人就是梁红梅，其公司愿意配合办理过户手续。
本院于2014年12月25日重新立案受理本案，另行组成合议庭重审。原告梁红梅于2015年1月15日申请追加陆兴武、南京江宁经济技术开发总公司为共同被告，于2015年4月17日申请追加杨业平、周久忠、业德超为本案被告，于2015年5月15日申请变更诉讼请求，于2015年9月21日申请撤回对南京江宁经济技术开发总公司的起诉。因被告陆兴武、杨业平、周久忠、业德超下落不明，本院依法公告送达，陆兴武、杨业平、周久忠、业德超逾期未到庭参加诉讼。审理中，原告梁红梅与被告宏大公司一致同意梁红梅将购房尾款50000元交至本院账户，待支持梁红梅要求被告协助办理过户手续的诉讼请求的判决生效后，由本院将该50000元购房尾款转付给宏大公司。梁红梅已于2015年10月20日将上述50000元付至本院账户。另，梁红梅在庭审中陈述自愿承担办理过户手续的税费。
上述事实，有《售房协议》、南京江宁经济技术开发区房地产开发公司与陆兴武签订的《商品房买卖契约》、南京江宁经济技术开发区房地产开发公司与梁红梅签订的《商品房买卖契约》、《物业管理服务合约》、收据、《协议书》、谈话笔录、房地产开发销售发票、房屋所有权证存根及当事人陈述等证据证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则外，还应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德、不得扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益。本案中，江宁房地产开发公司与被告陆兴武签订的关于湖滨公寓YZ-2-201室房屋的商品房买卖契约并非双方真实意思表示，目的是套取银行贷款，且陆兴武并未实际履行该合同，故江宁房地产开发公司与陆兴武之间的商品房买卖契约，实际是借签订商品房买卖之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，该合同依法应为无效。故对原告要求确认江宁房地产开发公司与陆兴武签订的关于湖滨公寓YZ-2-201室房屋的商品房买卖契约无效的诉讼请求，本院予以支持。
根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，陆兴武应当将湖滨公寓YZ-2-201室房屋权属过户回江宁房地产开发公司名下。江宁房地产开发公司与梁红梅签订的《商品房买卖契约》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当依约履行，江宁房地产开发公司应当协助梁红梅将湖滨公寓YZ-2-201室房屋权属登记至梁红梅名下。根据法律规定，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。企业法人终止，应当向登记机关办理注销登记并公告。现江宁房地产开发公司改制成的南京江宁经济技术开发区房地产开发有限责任公司已经注销，南京江宁经济技术开发区房地产开发有限责任公司已经不具有民事权利能力和民事行为能力，故本院认为应当由陆兴武直接协助梁红梅办理房屋权属登记手续，过户税费由梁红梅承担。陆兴武、杨业平、周久忠、业德超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条第二款、第四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、南京江宁经济技术开发区房地产开发公司与被告陆兴武于1999年9月2日签订的关于本区湖滨公寓YZ-2-201室房屋的《商品房买卖契约》无效。
二、被告陆兴武于本判决发生法律效力之日起15日内协助原告梁红梅将本区湖滨公寓YZ-2-201室房屋权属登记至梁红梅名下，相关税费由梁红梅承担。
三、驳回原告梁红梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。
本案应收案件受理费5790元，公告费820元，鉴定费11000元，合计17610元，由原告梁红梅负担11000元，由被告陆兴武负担3265元，由被告杨业平、周久忠、业德超共同负担3345元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）预交上诉案件受理费。
审 判 长 张映秋
人民陪审员 吕 敏
人民陪审员 陈 玲
二〇一五年十月二十日
书 记 员 李超燕