济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历商初字第3195号
原告济南融基伟业物业有限公司，住所地济南市槐荫区。
法定代表人王志强，经理。
委托代理人孙浩城，男，汉族，1985年11月29日出生，公司员工，住济南市。
委托代理人于飞，男，汉族，1981年10月12日出生，公司员工，住济南市。
被告于燕，女，汉族，1974年12月28日出生，住济南市。
原告济南融基伟业物业有限公司（以下简称济南融基伟业物业公司）与被告于燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南融基伟业物业公司的委托代理人孙浩城、于飞，被告于燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南融基伟业物业公司诉称，被告与原告于2010年10月9日签订了对济南市历下区文化东路59号3号楼2单元804室的�业服务合同，合同中约定原告提供物业服务，被告按季支交付物业费，合同中约定“乙方违反本合同，不按规定收费标准和时间交纳有关费用的或逾期不交和拒绝缴纳管理费的，甲方每日按应交费总额的3%收取滞纳金，同时甲方有权终止服务并采取相应措施追缴，并可依据本合同向人民法院提出诉讼”但直至起诉之日，被告仍未支付2015年7月至2015年11月的物业费，原告多次催缴被告置之不理，无奈，原告只能提起诉讼。为此，济南融基伟业物业公司请求：1、被告偿付所欠我公司物业服务费1087.8元及延期交付违约金20元。2、由被告承担本案的诉讼费用。
原告济南融基伟业物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、户籍证明一份，证明业主于燕的身份及户籍详细信息，诉讼主体明确。
证据2、融基书香苑的业主手册，原、被告签订的物业管理服务合同一份，证明双方签订权利义务的事实，在合同的第4页第6条第5款明确规定“物业公司不承担业主人身和家庭财产的安保责任”，同时第6条第1款规定“小区治安管理实施24小时维护员门岗值班和单元外公共区域定时巡查制度”。
证据3、会计凭证封面一份，其中收据2010年10月9日开具了对于燕预交物业费的收据，证明于燕已于2010年10月9日预交了1293.8元的六个月的物业费。2015年3月19日开具的关于2015年1—6月物业费收据1305.4元，证明其已经缴纳了1305.4元物业费。
证据4、具体的物业费计算方式及违约金的计算方式，证明被告应向原告缴纳的物业费为1087.8元，违约金根据合同约定从2015年7月1日开始计算第一季度，以后以此类推，按24%计算为20元。
被告于燕辩称，一、原告济南融基伟业物业公司不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、不履行制止并报告不法行为义务。根据规划审批，被告于燕所居住的小区内并没有网球场、地上停车场、二层会所等建筑物，但是在没有征得全体业主同意的情况下，小区公共部位乱搭乱建了上述违法建筑物，并将小区北墙拆毁，违建了一间对外开门的房子，在被告于燕要求原告济南融基伟业物业公司采取妥善措施解决以上问题的情形下，原告济南融基伟业物业公司却敷衍塞责，拒绝履行自己应当负担的义务。2、不履行共用部位的管理义务原告济南融基伟业物业公司负有对小区共用部位的管理义务，但其从未按照合同约定履行该服务义务，导致小区楼道里杂物乱堆乱放，墙壁上到处钉满了奶箱、报箱，各种小广告随处可见。3、不履行维护、管理公用设施设备的义务。原告济南融基伟�物业公司负有维护公共设施的义务。但其并没有按照合同约定履行该义务。过去小区居民都是刷卡、输入密码进出单元防盗门，在读卡器、防盗门出现故障后，原告济南融基伟业物业公司一直不予以修复，致使单元防盗门形同虚设，任何人都可以随意出入，给小区居民的人身财产安全造成了威胁。4、不履行安全保卫义务。原告济南融基伟业物业公司负有治安管理、安全保卫的义务。但是，原告济南融基伟业物业公司从没有按照合同约定对外来人员进行询问，小区门岗形同虚设，外来人员随意进出，导致小区内发生多起盗窃事件，严重影响了小区居民的正常生活秩序。5、不履行车辆停放的秩序管理义务。原告济南融基伟业物业公司负有车辆停放秩序的管理义务，但其从未按照合同约定履行该服务义务，小区内车辆乱停乱放，楼道内停满了自行车、摩托车。二、原告济南融基伟业物业公司违反法律法规，未经小区全体业主的同意，擅自占用共有的共用部位和共用设施设备来发布广告，侵犯了被告于燕的收益权。三、被告主张先履行抗辩权，在原告济南融基伟业物业公司正确履行物业服务义务之前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告济南融基伟业物业公司违约在先，不能适当履行物业服务义务，给被告于燕生活带来诸多不便。根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在其正确履行物业服务义务之前，被告于燕有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告济南融基伟业物业公司的诉讼请求。
被告于燕为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1、照片16张，证明原告违反法律法规，违反物业服务合同，不履行制止并报告不法行为的义务，使小区内随处可见违法违规建筑。
证据2、照片20张，证明原告违反物业服务合同，不履行物业共用部位的维修、养护和管理义务，不履行物业共用设施设备的运行维修养护和管理义务，不履行车辆停放的秩序管理义务，不履行安全保卫义务。
证据3、照片10张，证明原告违反法律法规，未经小区全体业主同意，擅自占用业主共有的共用部位和共用设施设备来发布广告，侵犯了被告和全体业主的权益。
证据4、照片15张，证明原告违反物业服务合同的约定及法律法规的规定，不履行其应当负有的物业服务义务，导致被告于燕合法权益得到侵害。
证据5、物业管理服务合同等文件，证明原告应当负有的各项物业服务义务。
经对原告济南融基伟业物业公司、被告于燕提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
涉诉房屋位于济南市历下区文化东路59号3号楼2单元804室，建筑面积145平米，于燕系涉诉房屋业主。2010年10月9日，于燕与济南融基伟业物业公司签订了物业管理服务合同，合同约定由济南融基伟业物业公司提供物业管理服务，服务内容为：对涉诉房屋及涉诉小区的共用部位、设施、设备，公用绿地、花木、建筑小区进行养护管理；物业档案、公共卫生环境管理，维护社区公共秩序，交通与车辆停放秩序管理，收取物业费、车位维护费，对业主或物业使用人房屋自用部位、设施设备进行有偿维修维护，对业主和物业使用人违反《业主临时公约》的行为，进行批评、规劝、警告、制止、向有关部门报告；济南融基伟业物业公司按照1.5元/平米/月的标准收取物业费，物业费每个季度交纳一次。合同签订后，于燕按照约定标准交纳了2010年10月9日至2015年6月期间的物业费，在此之后，于燕未再交纳相关费用。济南融基伟业物业公司对于燕提交照片中所反映的服务部分问题认为，照片只是某个片段，不能独立成为事实，对真实性不予认可。
本院认为，原告济南融基伟业物业公司具有合法的物业服务资质，与被告于燕签订物业管理服务合同真实有效，本院予以确认。被告于燕未按物业管理服务合同交纳物业服务费，已构成违约。济南融基伟业物业公司作为涉诉小区的物业服务企业，虽然在服务质量上存在不足，已提供了保洁、保安、设施维护等基本的物业服务，故原告济南融基伟业物业公司要求被告于燕支付自2015年7月1日至2015年11月30日的物业费，理由正当，本院予以支持。鉴于原告济南融基伟业物业公司在服务质量上存在不足，要求被告于燕支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告于燕于本判决生效之日起十日内支付原告济南融基伟业物业有限公司2015年7月1日至2015年11月30日期间的物业服务费1087.8元；
二、驳回原告济南融基伟业物业有限公司要求被告于燕支付违约金20元的诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，由被告于燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 于 毅
人民陪审员 陈 军
人民陪审员 郭小云
二〇一六年二月二十二日
书�记员韩冰清