上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12255号
上诉人（原审被告）：上海明旺房地产有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇金龙新街528弄1118号-2。
法定代表人：李艳，董事长。
委托诉讼代理人：吴雄，男，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：尚物博（上海）物业服务有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇秀州村胜利6099号二栋107室。
法定代表人：章福祥，董事长。
原审被告：张骏，男，1974年7月26日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
原审被告：马鸿森，男，1949年10月23日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。
原审被告：姚余海，男，1955年1月21日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。
原审被告：钱平，男，1960年12月25日生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
原审被告：钱彩云，女，1961年3月28日生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
上诉人上海明旺房地产有限公司因与被上诉人尚物博（上海）物业服务有限公司及原审被告张骏、马鸿森、姚余海、钱平、钱彩云物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第1548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海明旺房地产有限公司（以下简称明旺公司）上诉请求：撤销原判第二项，改判明旺公司对原判第一项不承担连带责任。事实和理由：一、一审法院认定事实不准确。一审法院认定钱平、钱彩云为系争房屋的准产权人，根据《物业管理条例》第六条规定，房屋所有权人为业主，钱平、钱彩云既然为系争房屋的准产权人，也就应当认定为准业主，故系争房屋虽然未进行物权转移登记，但不影响系争房屋物业服务费承担主体资格的认定，即系争房屋的业主事实上已经变更为钱平、钱彩云。二、一审法院适用法律错误。明旺公司与钱平、钱彩云不是业主与物业使用人的法律关系，双方对物业服务费的承担也未作出过任何约定，既然一审法院判令钱平、钱彩云以准产权人身份支付被上诉人尚物博（上海）物业服务有限公司（以下简称尚物博公司）物业服务费，就不应再判令明旺公司承担连带责任。根据《物业管理条例》的规定，买受人交纳物业服务费的起始时间应为交付房屋的时间而非以产权登记时间为准，而明旺公司已将系争房屋交付给买受人钱平、钱彩云，钱平、钱彩云也系物业服务的实际受益人，故理应由其独自承担物业服务费。
被上诉人尚物博公司未作答辩。
原审被告张骏、马鸿森、姚余海、钱平、钱彩云未作答辩。
尚物博公司向一审法院起诉请求：判令张骏、马鸿森、姚余海、明旺公司、钱平、钱彩云支付自2012年5月1日至2015年2月28日止的物业服务费人民币（下同）5,412.40元，并支付逾期付款违约金1,400元。
一审法院认定事实如下：系争的上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室XX室房屋（以下分别简称101室房屋、201室房屋）建筑面积分别为85.53平方米、85.64平方米。
2012年5月，尚物博公司与上海市徐汇区明丰新纪苑小区业主大会签订《物业服务合同》，约定由尚物博公司对上海市徐汇区明丰新纪苑(华发路99弄)小区提供物业服务，管理期限自2012年5月1日起至2013年4月30日止，尚物博公司向业主按建筑面积收取物业服务费：住宅多层每月每平方米按0.93元、高层每月每平方米按1.35元收取。物业服务费用按月交纳，业主应在到期之日的10日内履行交纳义务，逾期交纳的，违约金按日千分之五标准收取。合同另就其他事项作了约定。合同到期后，双方继续签订物业合同，约定管理期限自2013年5月1日起至2014年4月30日止。后双方继续签订物业合同，管理期限自2014年5月1日起至2016年4月30日止。
另查明，尚物博公司原名为上海尚物博物业管理有限公司，2013年8月起变更为现名。
又查明，101室房屋、201室房屋登记在上海B有限公司（以下简称B公司）名下。张骏、马鸿森、姚余海、明旺公司系B公司的股东或发起人。2011年12月5日，B公司注销，张骏、马鸿森、姚余海、明旺公司对未了事宜承担责任。
还查明，2008年7月17日，B公司与钱平、钱彩云就101室房屋、201室房屋分别签订《上海市商品房出售合同》，约定由上海C有限公司对上述房屋进行前期物业管理。2008年5月14日，上述房屋交付给钱平。
因系争房屋的所有权人与实际使用人未支付自2012年5月1日起至2015年2月28日止的物业管理费，尚物博公司催讨未果，故涉讼。
一审法院认为，尚物博公司与系争房屋所在小区业主大会签订的物业服务合同对小区内的全体业主均具有约束力，有关物业管理服务应由该合同进行调整。尚物博公司履行了物业管理服务的义务，钱平、钱彩云作为系争房屋的准产权人，在享受尚物博公司提供的服务的同时，应向尚物博公司支付物业管理费，现钱平、钱彩云未按约支付物业管理费，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。故尚物博公司要求钱平、钱彩云支付物业管理费及违约金之诉请，理由正当，依法予以支持。尚物博公司要求系争房屋的业主承担连带责任，具有法律依据，予以支持。张骏、马鸿森、姚余海、钱平、钱彩云经法院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相应的权利，依法缺席审理。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一六年五月二十五日作出判决：一、钱平、钱彩云于判决生效之日起十日内向尚物博（上海）物业服务有限公司支付自2012年5月1日至2015年2月28日止的物业服务费5,412.40元，违约金1,400元；二、张骏、马鸿森、姚余海、上海明旺房地产有限公司对上述债务承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由钱平、钱彩云负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是在系争房屋登记的权利人B公司注销后，其权利义务承继者明旺公司、张骏、马鸿森、姚余海是否应当对系争房屋的物业服务费承担相应支付义务。对此，明旺公司认为，钱平、钱彩云为系争房屋的买受人，且系争房屋已经交付给钱平、钱彩云，故根据《物业管理条例》的相关规定，系争房屋的物业服务费应由钱平、钱彩云承担，明旺公司作为系争房屋建设单位B公司的权利义务承继者对此不应承担连带支付责任。对此，本院认为，一审法院系基于B公司仍为系争房屋登记的权利人、业主，故在其注销后判令其权利义务承继者明旺公司、张骏、马鸿森、姚余海对系争房屋的物业服务费承担连带支付责任。但鉴于B公司为系争房屋的建设单位而非一般意义上的业主，而对于建设单位应承担的物业服务费支付义务，《物业管理条例》第四十二条第二款有明确规定，即建设单位仅承担已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业之物业服务费，而本案中，钱平、钱彩云为系争房屋的买受人，且系争房屋也早已交付给钱平、钱彩云使用，故系争房屋的建设单位不应再承担该房屋物业服务费的支付义务。一审法院未对建设单位、物业买受人与一般意义上的业主、物业使用人进行区分，判令系争房屋建设单位B公司的权利义务承继者明旺公司、张骏、马鸿森、姚余海对系争房屋买受人钱平、钱彩云的物业服务费支付义务承担连带责任，属适用法律错误，本院对此予以纠正。需要说明的是，虽然张骏、马鸿森、姚余海在一审中未作答辩，也未提起上诉，但鉴于其与明旺公司的法律地位及利益一致，故就一审对其三人所作判项，本院一并予以纠正。综上所述，明旺公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第1548号民事判决主文第一项；
二、撤销上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第1548号民事判决主文第二项；
三、驳回尚物博（上海）物业服务有限公司的其余诉请。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币50元，由钱平、钱彩云负担；二审案件受理费人民币50元，由尚物博（上海）物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年十二月三十日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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