河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0305民初4240号原告：洛阳恋家房地产经纪有限公司，住所地：河南省洛阳市涧西区天津路348号。法定代表人：安冰，总经理。委托诉讼代理人：路明，男，该公司销售部经理（特别授权）。被告：海文龙，男，1967年1月11日出生，汉族，河南省洛阳市人，自由职业，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：李胜男，河南大进律师事务所律师（特别授权）。原告洛阳恋家房地产经纪有限公司与被告海文龙居间合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳恋家房地产经纪有限公司的委托代理人路明、被告海文龙的委托代理人李胜男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳恋家房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行《房屋买卖合同》，支付所欠原告的中介服务费人民币11000元。2、本案有关费用由被告承担。事实和理由：2014年10月9日，原告与被告及崔爱华签订《房屋买卖合同》一份，约定崔爱华将其位于涧西区西苑路21号43102室自有房产卖给被告，原告洛阳恋家房地产经纪有限公司对该买卖行为提供中介服务，被告在合同签订后仅向原告支付部分中介费人民币3000元整，尚欠中介费人民币11000元。多次催要无果，纠纷成讼。被告海文龙辩称，一、本案原告作为居间人最终并未促成买卖合同成立，所以不得要求被告支付中介费。2014年10月9日，原告与被告以及案外人崔爱华（涉案房屋所有权人）签订《房产买卖合同》后，崔爱华（卖方）没有按合同约定时间交付房屋，且已经向洛阳市涧西区人民法院起诉，要求解除与原告和被告签订的《房产买卖合同》，由此可见，涉案房产的出卖方已不打算转让涉案房屋，原告诉称的买卖合同也不可能得到实际履行，原告没有促成涉案房产买卖交易的完成，所以无权要求被告支付中介费，且应当将已收3000元中介费予以退回。其次，原告与被告和案外人崔爱华于2014年10月9日签订的《房产买卖合同》仅仅为预约合同，而不是房管部门办理过户手续时签订的正式买卖合同。所以，即使签订了房产经纪机构提供的买卖合同也不能证明居间人已经促成合同成立。再次，房地产居间合同是一种特殊的居间合同，买卖合同的订立不代表交易一定能够完成，所以不应以是否签订买卖合同作为应否支付中介费的衡量标准，而应以中介机构是否全面规范履行居间义务、买卖合同是否履行完毕作为衡量标准。综上，本案原告没有促成房产交易合同的成立，所以答辩人不应向原告支付任何中介费用。二、原告没有按合同约定为被告办理房屋产权过户手续，故无权要求答辩人向其支付中介费。原告与被告以及案外人崔爱华于2014年10月9日签订的《房产买卖合同》中约定，被告和涉案房屋所有人共同委托原告办理涉案房屋的产权转移手续。合同签订后，被告向原告支付代办过户费和中介费共计3000元。之后，经被告多次催促，原告一直没有为被告办理房屋过户手续。因涉案合同明确约定原告的主要义务即办理房屋过户手续，所以在原告没有履行合同主要义务的情况下，无权要求答辩人向其支付任何报酬，人民法院应驳回其诉讼请求。三、因原告未如实提供房产信息，导致涉案房屋迟延交付，给被告造成较大损失，所以原告应向被告赔偿损失。原告在向被告介绍涉案房屋情况时提供虚假信息，故意隐瞒涉案房屋已被长期出租且暂时无法收回、被告无法入住的事实，导致买卖合同签订后原承租人拒绝搬离，涉案房屋迟迟不能交付，被告只好在其他地方租房居住，造成较大损失。该损失是因原告未如实提供房产信息导致，原告应予以赔偿。四、涉案合同系原告提供的格式文本，且没有对相关条款予以说明，所以原告诉称已收服务费不予退还的相关格式条款应归于无效。涉案合同第四条虽约定“非因原告原因导致合同不能履行，原告收取的中介费一律不予退回”，但根据法律规定，该格式条款应归于无效。根据合同法相关规定，当事人应按约定全面履行自己的义务，对未履行部分无权要求支付报酬。所以，如合同不能履行，原告不应收取剩余中介费。五、原告提供的《房产买卖合同》上只有盖章，没有房地产经纪人的签字，违反了相关法律规定，应移交房地产主管部门予以处罚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年10月9日，原告洛阳恋家房地产经纪有限公司作为代理方（丙方）、被告海文龙作为买方（乙方）、案外人崔爱华作为卖方（甲方）签订《房产买卖合同》一份，崔爱华将其所有的涧西区西苑路21号43102号房屋出售给被告海文龙，建筑面积113.18m2,价格700000元。合同第四条中介服务费及支付约定：甲、乙、丙三方签订合同时乙方须向丙方交纳中介服务费14000元，由乙方向丙方交纳代办过户费1000元。在该房产买卖合同履行过程中，非因丙方原因导致买卖合同不能履行，丙方收取的中介服务费一律不予退回。第六条第1款约定：丙方为甲、乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规提供咨询，并在甲、乙双方提出请求后协助甲、乙双方办理产权过户手续，甲、乙双方则需提供相应的有效证件。该合同还对房款的交付、腾房时间、违约责任等进行了约定。合同签订后，2014年10月10日，被告海文龙向原告支付中介费3000元，向房屋出卖人崔爱华支付购房定金10万元。后，被告海文龙又陆续支付房款18万元，卖方崔爱华向被告海文龙交付了房屋。另查明，合同履行过程中，被告海文龙与房屋出卖人崔爱华因房屋价款及交付问题纠纷成讼，并诉至本院，崔爱华以多次向海文龙催要剩余房款未果为由，要求解除三方于2014年10月9日签订的《房产买卖合同》，并要求被告海文龙承担相应的违约责任。被告海文龙以崔爱华迟延交房为由亦反诉要求解除合同，承担违约责任。本院认为，原、被告及案外人崔爱华签订的《房产买卖合同》，虽名为房屋买卖合同，但其对被告与案外人崔爱华之间的房屋买卖关系以及原、被告之间的居间关系均作了约定，实质上包含了房屋买卖及居间两个合同关系。原、被告之间关于居间关系的约定，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。现通过原告的介绍、联络、接洽等居间行为，被告海文龙与案外人崔爱华就涉案房屋买卖达成一致意见，并签署《房产买卖合同》，合同中对买卖双方名称、买卖标的、价款及价款支付时间等均作了明确约定，该合同具备一般民事合同的主要条款，合同已然成立。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”之规定，原告有权要求被告按照约定支付居间服务费。原、被告在《房产买卖合同》中明确约定被告海文龙应向原告交纳中介服务费14000元，现被告仅支付了3000元，原告有权要求其支付剩余11000元。被告海文龙辩称原告未促成合同成立不应支付中介费，无事实和法律依据，本院不予采纳。根据合同约定，原告协助办理产权过户手续，被告应向原告交纳代办过户费1000元，协助过户并非居间义务，因此，被告主张原告未协助其办理过户，不构成其拒绝支付中介费的正当理由，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称案外人崔爱华迟延交房等内容，因不属于居间合同审查范围，且买卖双方已另行起诉，本案对此不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告海文龙于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳恋家房地产经纪有限公司居间服务费11000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元，由被告海文龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  姚小艳人民陪审员  宋 琳人民陪审员  赵国权二〇一七年二月十日书 记 员  朱照坤