汕头市潮阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕阳法民一初字第449号
原告汕头市新裕实业有限公司（以下简称“新裕公司”），住所地汕头市潮阳区。
法定代表人范佳崇。
委托代理人马朝辉、洪一涛，均系广东盈信律师事务所律师。
被告赵淑进，男，汉族，住址广东省普宁市，公民身份号码×××5812。
委托代理人陈唯得、陈冬霞，、实习律师。
第三人范佳明，男，汉族，住址汕头市潮阳区，公民身份号码×××5812。
原告新裕公司与被告赵淑进、第三人范佳明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，依法由审判员钟志浩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新裕公司的委托代理人马朝辉、洪一涛，被告赵淑进的委托代理人陈唯得，第三人范佳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新裕公司诉称，被告向原告租赁物业作为酒店经营使用，2013年2月6日，原告委托范佳明先生与被告签订了《物业租赁合同》，原告将位于汕头市潮阳区和平镇中寨居委广汕公路南18号（之一）坐南向北的物业一栋（不包含一层自东起向西共七间铺面及二层自东起向西四间楼面的面积，楼高六层）承租给被告作为酒店商业经营使用。根据《物业租赁合同》关于租金交付的主要约定：1、该物业租赁期限为十五年，前三年租金为每年人民币100万元，第四年起开始递增。2、租金按每年缴纳一次的结算方式，交纳时间为原告将该物业实际交付乙方装修使用的第6个月15日前交纳第一个年度的租金，以后每年租金的缴纳时间按第一次交纳时该月份的15日交纳下一年度的租金。3、原告将该物业整栋实际交付给被告使用之日起五个月内为装修免租期，装修免租期间无需计付租金。《物业租赁合同》签订后，被告即进入物业同步施工，并在2013年3月7日向原告支付了第一年的租金。按原告工程的进度，原告可在2013年7月份依合同将该物业交付给乙方使用，当时原、被告双方也口头确认租期从7月份开始计算。但被告中途改变计划，要求原告在六层的基础上增建为七层，原告也依被告的要求并在2013年8月26日完成了该物业的全部主体结构，并交付给被告继续内部装修使用。2014年的元旦前，被告的酒店开始对外经营。根据《物业租赁合同》的约定，原告在8月26日完成物业的主体结构，在此基础上再计算5个月的免租期，那么第一年的租期应当是在2014年1月26日计算至2015年1月25日，2015年1月26日开始计算第二年度，但被告自2013年3月7日向原告支付了第一年度的租金后，第二年的租金至今未付。原告多次向被告催促，但被告总是借故拒付。被告无故拒不付租金的行为已经严重违反合同及约定的法律，并给原告造成了巨大的损失。另被告还私自占用原告一楼自东起向西第六间、第七间铺面，该铺面一直被被告用锁锁住，并由被告雇人看管，原告多次要求被告返还，被告也一直拒不返还。被告侵占原告两间铺面的行为严重侵害了原告的合法权益，导致原告至今无法出租，给原告造成严重损失。综上，被告拖欠原告租金和侵占原告两间铺面的行为严重违反双方《物业租赁合同》的约定及法律规定，原告已多次向被告催讨，但被告一直拒不履行。请求：一、判令被告支付拖欠原告租金100万元及滞纳金61.8万元（滞纳金自2015年1月26日计算至被告实际偿付租金之日），合计161.8万元；二、判令被告立即腾还占用原告物业一层自东向西的第六间、第七间铺面；三、本案诉讼费用全部由被告承担。
原告向本院提交了以下证据材料：1、新裕公司的营业执照复印件、法定代表人身份证明、范佳崇的身份证复印件、赵淑进的常住人口个人信息表，证明原、被告的主体资格；2、汕潮阳字第3000116243号粤房地权证复印件和汕头市潮阳区房地产资料信息中心出具的证明书，证明本案讼争的租赁房产的房地产权属人为新裕公司；3、委托书、物业租赁合同及说明，要证明原告将自己的物业委托范佳明出租、签订物业租赁合同、代收租金等相关事宜以及范佳明与赵淑进签订物业租赁合同的事实；4、房地产价格评估报告书，要证明租赁的物业符合交付标准；5、国内挂号信函收据、投递邮件清单、催缴房屋租金通知书，要证明原告方在2014年8月已按照合同履行了催收的手续；6、照片3组，要证明物业租赁合同中约定停车场位置由被告与原告协商置换为其他停车位置，被告租用原告的场地于2014年1月4日前已对外正式营业，被告占用原告物业首层自东向西的第六间和第七间铺面。
被告赵淑进没有提交书面答辩，其委托代理人当庭辩称，一、本案新裕公司并非租赁合同的相对人，其主体不适格，应依法驳回其起诉。1、本案的物业租赁合同出租人是范佳明，承租人是赵淑进。租赁合同上的甲乙双方主体十分明确，落款的签名为范佳明与赵淑进，租赁合同上没有任何新裕公司作为合同当事人的任何内容。2、在合同履行过程中，也没有新裕公司实际参与的任何事实存在。其一，范佳明在与答辩人签订物业租赁合同过程中从未提及其系代表新裕公司签订的说法。其二，答辩人支付的租赁合同履行款项均由范佳明本人收取，也均由其本人向答辩人出具收据确认收款事实。其三，在双方发生争议后，也一直是范佳明本人与答辩人进行协商处理，新裕公司并没有参与。综合上述基本事实，基于合同相对性原则，本案新裕公司不是适格的诉讼主体，应依法驳回其起诉。否则将可能造成本案程序错误的审理结果。二、本案范佳明是租赁合同的甲方，是合同的相对人，其不能以诉讼的第三人参与诉讼，其申请作为第三人参与诉讼不符合法律的规定。三、本案标的物即租赁物业并未实际交付，出租人主张答辩人拖欠租金及滞纳金没有任何事实依据和法律依据。其一，租赁物业尚未进行竣工验收。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程验收合格的，方可交付使用。其二，本案租赁物业至今未具备约定的交付标准。物业租赁合同第三条第二款约定了相应的交付标准。出租人范佳明至今未履行交付标准中约定的第3、5、6项标准的合同义务。其三，出租人范佳明至今未向答辩人履行交付租赁物业的手续，租赁物业并无实际交付。其四，因双方就租赁物业交付存在争议，出租人范佳明从来没有向答辩人催讨过租金，其主张滞纳金没有任何事实依据。四、本案新裕公司主张答辩人暂用其物业一层自东向西第六间、第七间铺面没有任何事实依据。被告没有占用上述物业的情形，因此，应依法驳回新裕公司的诉讼请求。综上所述，本案应驳回新裕公司的起诉。请法庭在充分查明本案事实的基础上，依法作出客观公正的认定和判决。
被告向本院提交了如下证据材料：1、收款收据，证明与被告签订合同的是范佳明而不是新裕公司；2、建设工程消防验收意见，证明该物业到2014年2月21日才验收合格；3、照片，证明该物业至今未达到交付标准。
第三人范佳明陈述称，我当时是代新裕公司去签订合同。该物业是新裕公司的，我是新裕公司委托去签订合同的。我并不是公司的法人。因为与我有利害关系，所以我是作为第三人来参与诉讼。租赁合同的权利义务应由新裕公司承担。
第三人向本院提交了如下证据材料：委托书，证明是原告委托范佳明签订物业租赁合同、代收租金等相关事宜的事实。
经审理查明，址于汕头市潮阳区和平镇中寨居委广汕公路南18号房屋（以下简称“18号房屋”）的房地产权属人为新裕公司。2013年2月6日，第三人范佳明受原告新裕公司委托，以范佳明自己的名义，作为出租人与被告赵淑进签订《物业租赁合同》。合同约定：“第一条、甲方（范佳明）自愿将坐落在汕头市潮阳区和平镇中寨居委广汕公路南18号（之一）坐南向北的物业一栋（不包含一层自东起向西共七间铺面及二层自东起向西四间楼面的面积）（以下简称“该物业”）出租给乙方（赵淑进）作为酒店商业经营使用。自本合同签署时，该物业处于施工未完工状态，甲方确认该物业建设为混泥土结构，楼高共六层，总建筑面积为6424.28平方米，实用面积为____平方米，若面积有数差，以实际测量为准。第二条、甲乙双方协定的租赁期限、押金、租金情况如下：1.租赁期限：该物业的租赁期限为拾伍年，从2013年___月___日至2027年____月____日止。2.免租期：甲方将该物业整栋实际交付给乙方使用之日起五个月内为装修免租期，装修免租期间乙方无需向甲方交纳任何租金及费用。3.租金：该物业租金起租期为甲方将该物业实际交付乙方装修使用起第6个月开始计算租金。前三年租金为每年人民币100万元，第四年起每年递增6%，每次递增基数是以上一年的租金为基数，租金总额递增至每年人民币140万元后不再递增。上述租金按每年交纳一次的结算方式，交纳时间为甲方将该物业实际交付乙方装修使用的第6个月15日前交纳第一个年度的租金，以后每年租金的交纳时间按第一次交纳时该月份的15日前交纳下一年度的租金，年度计算方式为交纳租金的时间起往后计算一年的时间计为一个年度。……第三条、在本合同生效的____天内，甲方应提供对该物业六层楼层共两部电梯的配备安装的位置及预留水、电管道相配备安装的位置移交给乙方装修使用。乙方出资人民币拾万元支持补贴甲方配备安装电梯位置的成本，物业交付使用后电梯的年检等使用保养由乙方自行负责。甲方交付该物业的标准为：1、提供给水管道至地下水泵房并负责提供消防水池的位置；2、提供____千瓦的经营用电至该物业方便乙方设置供电变压器位置；3、该物业外墙立面甲方应按照乙方的设计方案施工完成并交付乙方验收。4、地下水泵房及室外电缆变压器与备用电源的建设费用由乙方自行负责。5、甲方应向乙方长期免费提供该栋物业背面对出15米的空地作为该栋物业附属空间及停车场使用。6、甲方应在该物业的东面对出6米的范围内铺设水泥路面，并在该物业交付给乙方使用时一并提供给乙方验收。甲方应按时按标准将该物业交付乙方装修使用，若有逾期，造成乙方的一切经济损失全部由甲方负责赔偿。本合同签订生效之日起七天内，乙方可先行对该物业主体结构已经完工区域进行同步装修施工，但该施工时间不计入该物业的装修免租期，装修免租期依照本合同第二条第2款约定执行。……第九条、在租赁期内，若乙方无正当理由发生逾期交纳租金时，甲方应及时发催租通知书给乙方，发催租通知书之地址以乙方在本合同所填写的地址为有效收件地址，若经甲方催租且期限逾期乙方仍不交租，甲方有权向乙方收取所欠租金3‰／天的滞纳金。若乙方故意连续拖欠租金60天以上视为乙方违约。本合同因违约而终止。乙方自行承担因违约所造成的损失。因乙方无故违约或违反本合同第七条的约定，导致本合同解除或终止，甲方有权收回物业，乙方将无条件迁出并移交该物业，除已交押金不退外，还应承担甲方相应的损失。……”在签订合同当日即2013年2月6日，被告赵淑进将电梯款10万元、押金款50万元交付给第三人范佳明。2013年3月7日，被告赵淑进将第一年的租金100万元交付给第三人范佳明。2013年4月12日，新裕公司向潮阳区房地产管理局办理了“18号房屋”的权属登记。2013年9月5日，新裕公司委托汕头市潮阳区房地产估价所对“18号房屋”进行价值评估，为广发银行股份有限公司汕头潮南支行确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。汕头市潮阳区房地产估价所在2013年9月5日至2013年9月6日经估价作业后，作出房地产抵押估价报告。估价报告对估价对象概况的描述为：“估价对象为一幢钢筋混凝土结构七层临路生产用房，目前正在装修、装饰为‘纳尔顿酒店’。建筑物外墙体首层贴花岗岩石板材，第二至第七层喷涂防水墙面漆，安装铝合金玻璃窗。首层可以作为铺面使用，楼地面贴花岗岩石板材，内墙花岗岩石板材满贴，顶棚合板吊顶喷立邦漆；第二至七层公共通道与套间楼地面铺地毯，墙体封装饰板贴墙纸，顶棚合板吊顶喷立邦漆；各层装修装饰正进入收尾阶段。整幢配套二条电梯，二条钢混结构楼梯。水、电、卫、自动消防系统、中央空调系统配套齐全。”2014年2月21日，汕头市公安消防局对新裕公司报送的“18号房屋”进行了消防验收，出具建设工程消防验收意见书，意见为：“一、综合评定该工程消防验收合格。……”2015年8月21日，原告向本院起诉，请求判决支持其诉讼请求。2015年10月12日，范佳明向本院提交申请书认为本案的审理跟其存在利害关系，申请作为第三人参加本案诉讼。案件审理中，被告方自认其租赁“18号房屋”进行经营的酒店是在2014年3月中旬装修完毕开始试业，被告方对估价报告中关于估价对象概况的描述无异议。
本院认为，本案租赁双方签订的《物业租赁合同》，没有违反法律的规定，该合同依法成立生效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，出租人有交付租赁物的义务，承租人有支付租金的义务。本案中，租赁物业已交付被告使用，被告依法应履行支付租金的义务。
关于租赁主体的问题。由于“18号房屋”的权属人为新裕公司，新裕公司和范佳明在庭审中均确认范佳明是受新裕公司委托才以范佳明的名义与赵淑进签订“18号房屋”的租赁合同，而赵淑进一方没有提供证据证明其在与范佳明签订合同时如果知道新裕公司是委托人就不会订立合同；故根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，新裕公司在范佳明向其披露赵淑进之后，可以行使范佳明对赵淑进的权利，可以根据范佳明与赵淑进签订的《物业租赁合同》向赵淑进主张权利。赵淑进关于新裕公司不是适格诉讼主体和范佳明不能以诉讼第三人参与诉讼的主张缺乏依据，本院不予采纳。
关于从何时开始计算租金的问题。双方在合同中约定，从租赁物业整栋实际交付给承租方使用之日起五个月内为装修免租期，从第六个月开始计算租金；但双方对租赁物业是否已经整栋交付和交付标准存在争议。由于作为租赁物业主体的“18号房屋”已经取得房地产权登记，且已于2014年3月中旬由被告装修完毕并开始试业经营，故应视为租赁物业已整栋实际交付被告；被告关于租赁物业未经竣工验收，出租方未履行书面确认交付租赁物业的手续而认为租赁物业并未实际交付的主张，缺乏依据，本院不予采纳。同时，从租赁合同的约定看，双方订立装修免租期条款的最终目的是为了达到让出租方免除承租方装修期间租金的结果；而在合同签订生效之日（2013年2月6日）起七天内被告可对在建的租赁物业进行同步装修施工，在2013年9月6日评估机构对“18号房屋”进行评估时租赁物业的各层装修装饰正进入收尾阶段，被告在2014年3月中旬也已对租赁物业装修完毕开始试业；因此，在未能查明整栋实际交付的具体时间的情况下，可从2014年3月16日开始计算第一年的租金，从2015年3月16日开始计算第二年的租金，故被告应在2015年4月15日前支付第二年的租金。被告认为出租人至今未履行租赁合同第三条第二款第3、5、6项交付标准中约定的合同义务，主张租赁物业至今未达到交付标准，租赁物业尚不能计算租金；从庭审的情况看，被告在庭审中确认有使用出租方另行提供的停车场，被告没有提供证据证明出租方交付的物业外墙立面的交付标准，而被告所主张的该三项交付标准问题并没有造成被告无法使用“18号房屋”的情况，被告也没有举证其因该三项交付标准问题所造成的经济损失；故对被告的该项主张，本院不予采纳；如出租方确实没有依约履行该三项的交付标准而造成被告损失的，被告可依据租赁合同第三条的约定，另行主张权利。原告主张租赁的房产是在2013年8月26日交付，被告予以否认，因原告未能提供证据予以证实，本院不予采信。原告主张被告租用原告的场地于2014年1月4日前已对外正式营业，被告予以否认，因原告提供的网页照片未能充分证实其主张，本院不予采信。
关于被告是否应支付滞纳金的问题。由于双方对租赁物业的交付标准与实际交付时间存在争议，原告也没有提供证据证明出租方在2015年4月15日之后有向被告催讨第二年的租金；故对原告的该项请求并不符合租赁合同第九条的约定，本院不予支持。
关于被告是否有占用原告物业一层自东向西的第六间、第七间铺面的问题。因被告对此予以否认，而原告未能提供证据予以证明，故本院不予采信。因此，对原告的第二项请求，本院也不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第四百零三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
一、被告赵淑进应在本判决生效之日起10日内向原告汕头市新裕实业有限公司支付2015年3月16日至2016年3月15日的租金100万元。
二、驳回原告汕头市新裕实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9681元，由原告汕头市新裕实业有限公司负担3698元，由被告赵淑进负担5983元。原告汕头市新裕实业有限公司已预交的案件受理费不予退回，由被告赵淑进在本判决生效后10日内直接付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审判员 钟志浩
二〇一五年十一月二日
书记员 马立华
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。