吉林省白山市江源区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0605民初996号
原告（反诉被告）：桦甸市金轩房地产开发有限责任公司。住所：吉林省桦甸市人民路***号。
法定代表人：马敬国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李佳阳，该公司职员。
委托诉讼代理人：杨亮，吉林龙达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：白山市江源区威美物业服务有限公司。住所：白山市江源区孙家堡子街道。
法定代表人：谭立霞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：闫寒冰，该公司经理。
委托诉讼代理人：于国锡，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）桦甸市金轩房地产开发有限责任公司（以下简称“金轩公司”）与被告（反诉原告）白山市江源区威美物业服务有限公司（以下简称“威美公司”）合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金轩公司委托诉讼代理人李佳阳、杨亮、被告威美公司委托诉讼代理人闫寒冰、于国锡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金轩公司向本院提出诉讼请求：要求威美公司立即撤出江源区怡佳小区三期工程并将怡佳小区三期所有未入户的住宅楼钥匙、楼宇门钥匙、车库钥匙、门铃、门镜及住户档案全部交接给金轩公司，配合金轩公司到房产局变更物业备案。事实和理由：金轩公司与威美公司于2013年6月26日签订《前期物业服务合同》，合同约定由金轩公司选聘威美公司为其开发的怡佳小区三期工程项目提供前期物业服务。在合同履行过程中，由于威美公司怠于履行自身义务，合同目的无法实现。金轩公司根据《合同法》的规定，于2016年4月11日向威美公司发出《解除合同通知书》，威美公司于2016年4月12日收到该解除合同通知，双方合同现已经解除。解除后，金轩公司多次要求威美公司撤出怡佳小区三期工程，但威美公司拒不撤出并拒绝将物业有关资料移交给金轩公司。
威美公司辩称，1.金轩公司主张的事实没有法律依据；2.金轩公司所陈述的事实和理由与实际不符；3.要求法院依法驳回金轩公司的诉讼请求；4.金轩公司依法提出反诉。
威美公司向本院提出反诉请求：要求确认2016年4月11日由金轩公司给威美公司发出的解除合同通知书无效，并要求继续履行合同。事实和理由：2013年6月26日，威美公司与金轩公司签订了《前期物业服务合同》，合同签订后，威美公司开始履行合同所约定的义务，并与该小区已售出楼房的346户业主签订了《物业服务合同》，经营面积为：22058.46平方米（已出售房屋的面积）。在威美公司正常的经营管理中，金轩公司于2016年4月11日单方面向威美公司发出了解除合同通知书。威美公司收到该通知书后，即于2016年4月15日给金轩公司书面答复，答复的主要内容是：金轩公司单方面提出解除合同于法无据。金轩公司的解除合同的行为应符合《合同法》所规定的情形和条件。根据《物权法》的相关规定，金轩公司单方面解除物业服务合同是不符合法律规定的。
庭审后，威美公司撤回要求继续履行合同的反诉请求。
金轩公司辩称，1.金轩公司解除合同的行为符合合同法第94条第三款、第四款的规定；2.根据合同法第96条被解除合同的一方对解除合同通知有异议应当请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力，结合合同法解释二第24条该异议的除斥期间为三个月，威美公司虽对解除合同有异议，但没有在三个月内向法院起诉，解除合同的行为已经生效，法院对威美公司的反诉请求应当不予支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年6月26日，金轩公司与威美公司签订前期物业服务合同，合同约定金轩公司以协议的方式选聘威美公司为其开发的怡佳小区三期工程项目提供前期物业服务。房屋类型是：商业、住宅，建筑面积是：32000平方米；占地面积：20083.13平方米。物业服务的内容是业主入住前、入住后的服务与管理；在金轩公司将已验收完的小区移交给威美公司后，威美公司需作好业主入住时的交房、物业咨询、接待等工作；做好公共区域的清洁工作；威美公司与业主签定业主公约；业主第一次入住前须向威美公司一次性交纳17个月的物业服务费及其他相关费用。后由威美公司负责带领业主共同验收房屋并移交钥匙。物业服务标准是房屋外观整洁，设备运行正常；房屋及设施的日常工作维护保养能正常使用；卫生保洁，定时清扫，垃圾及时清理。前期物业服务期限自签定前期物业合同服务之日起至小区业主委员会成立时止。合同的解除和终止：本合同期满前，金轩公司决定不再聘用威美公司的，应在期满前3个月书面通知威美公司；威美公司决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知金轩公司。该合同还约定了物业服务费用的收费标准与方式、双方的权利与义务以及违约责任。2016年4月11日，金轩公司向威美公司发出解除合同通知书一份，内容是：“我公司于2013年6月26日与你公司签订《前期物业服务合同》，约定由我公司选聘你公司为怡佳小区三期工程项目提供前期物业服务。由于在合同履行过程中，你公司怠于履行自身义务，造成保洁工作不合格，公用设备的日常维修养护不达标，冬季怠于清雪，绿化不能做好维护等，严重不符合双方约定的物业服务标准。而且你公司违法收取广大业主装修保证金不退还，未经过我公司同意私自向未交纳房款的业主交钥匙。以上行为严重违反了合同义务，给广大业主和我公司造成了很大损失，虽经过我公司多次催促你公司履行保洁、管理义务，返还业主装修保证金，你公司均置之不理。直至现在上述问题依然存在。由于你公司不能按照约定履行合同业务，合同目的无法实现。根据法律规定和合同约定，我公司现通知你公司：从即日起，我方解除与你方签订的《前期物业服务合同》。你方须立即撤出怡佳小区三期工程并与我方办理物业交接手续。”。威美公司收到该解除合同通知书后于2016年4月15日向金轩公司发出通知，认为金轩公司单方解除合同的行为是无效的。
庭审中，金轩公司与威美公司一致认可金轩公司诉讼请求中涉及的怡佳小区三期未入户住宅的楼钥匙、楼宇门钥匙、车库钥匙、门铃、门镜及住户档案在威美公司处保管；案涉怡佳小区三期面积为32000平方米，大概520多户，不超过530户，到2015年4月份共计售出302户，售出面积为19711.21平方米；怡佳小区三期没有成立业主委员会。
本院认为，金轩公司与威美公司2013年6月26日签订的前期物业服务合同是当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同有效。因基于该前期物业服务合同，怡佳小区三期已售出房屋的业主在入住时与威美公司签订了物业服务合同并交纳了物业服务费。金轩公司2016年4月11日给威美公司发出的解除前期物业服务合同通知书的行为势必影响其他业主的权利及威美公司与其他业主签订的物业服务合同的效力。金轩公司提出解除合同的行为只能代表未售出楼房的业主。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，该规定属于效力性强制性规定，根据此条规定，解聘威美公司应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。金轩公司未售出楼房不足专有部分总面积的50%，威美公司对其提交的怡佳小区三期罢免物业书面征求意见表、罢免物业征询意见表的真实性有异议，认为该证据来源不合法，具体是否是业主签字不清楚。故，本院对该证据无法采信，且金轩公司的解除程序违反法律强制性规定，所以，金轩公司2016年4月11日给威美公司发出的解除前期物业服务合同的通知书无效。威美公司要求确认金轩公司2016年4月11日给其发出的解除前期物业服务合同的通知书无效的反诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。威美公司撤回要求继续履行合同的反诉请求，不违反法律规定，本院予以准许。金轩公司辩称威美公司对其解除合同虽有异议，但在法定除斥期间届满后才向法院提起诉讼，人民法院不予支持的意见，由于金轩公司的解除行为自始即违反法律强制性规定，双方的纠纷不适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条关于除斥期间的规定，金轩公司的辩解理由不能成立。因金轩公司2016年4月11日给威美公司发出的解除前期物业服务合同的通知书无效，故，金轩公司要求威美公司立即撤出江源区怡佳小区三期工程并将怡佳小区三期所有未入户的住宅楼钥匙、楼宇门钥匙、车库钥匙、门铃、门镜及住户档案全部交接给金轩公司，配合金轩公司到房产局变更物业备案的诉讼请求没有依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。……。”、第五十二条第一款第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《中华人民共和国物权法》第七十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”规定，判决如下：
一、桦甸市金轩房地产开发有限责任公司于2016年4月11日向白山市江源区威美物业服务有限公司发出的解除合同通知书无效；
二、驳回桦甸市金轩房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由桦甸市金轩房地产开发有限责任公司负担，反诉费50元，由桦甸市金轩房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判长 马文魁
审判员 姜连坤
审判员 邵长艳
二〇一六年九月五日
书记员 吴 迪