广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终13049号
上诉人（原审被告）：广东龙正投资发展有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：曾金兰。
委托诉讼代理人：钟其胜，广东合邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汤桂昌，香港特别行政区居民，现住广州市。
被上诉人（原审原告）：周晓玲，香港特别行政区居民，现住广州市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘龙，广东中汉律师事务所律师。
上诉人广东龙正投资发展有限公司（以下简称龙正公司）因与被上诉人汤桂昌、周晓玲合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初3417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龙正公司的委托诉讼代理人钟其胜、被上诉人汤桂昌及其与周晓玲的共同委托诉讼代理人刘龙到庭参加诉讼。现已审理终结。
龙某公司上诉请求：l、判令撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回汤桂昌、周晓玲的全部诉讼请求；2、改判由汤桂昌、周晓玲负担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认为双方是租赁合同关系是定性错误。涉案协议书内容已经显示，该协议书是按法院要求签订的，是维稳的安排，并非龙某公司的真实意思表示，所以一审判决认为双方是租赁合同关系是错误的。二、一审判决认为协议书继续有效是错误的。协议书到期后，龙某公司不但没有继续依据协议书支付款项给汤桂昌等，还诉请法院判令汤桂昌等返还已收款项给龙某公司，可见双方根本不存在继续履行协议书的合意，所谓的协议书继续有效是一审判决的错误看法。三、对于枉法撤销原xx大厦拍卖的裁定，最高人民法院已经立案再审，广东省高级人民法院也已立案受理龙某公司的国家赔偿申请。因此，汤桂昌据以取得涉案房屋产权的（2013）穗越法民三初字第2900号判决终将被撤销，支持汤桂昌的诉讼请求将面临极大的风险。
汤桂昌、周晓玲辩称：不同意龙某公司的上诉请求，其上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回龙某公司的上诉请求。
汤桂昌、周晓玲向一审法院起诉请求判令：龙某公司向汤桂昌、周晓玲支付从2014年1月至2015年12月的房屋使用费（每月按108494.16元计算），并支付该使用费从起诉之日至实际支付之日止的利息（每日按银行同期贷款利率计算）。
一审法院认定事实：2012年12月24日，汤桂昌、周晓玲（甲方）与龙某公司（乙方）签订《协议书》，写明：在法院的协调下，双方暂就xx大厦15楼的出租综合收入问题达成如下协议，一、甲乙双方同意暂时将xx大厦15楼的出租综合收入按甲、乙双方对半分成，即甲方占50%、乙方占50%；二、按照目前经营状况，分配给甲方的出租综合收入按每个月每平方米51.6元标准计算，xx大厦15楼全层出租面积合计2102.3平方米，这样，计算出来目前分配给甲方的每个月总出租综合收入为108494.16元，如有租户退租，则相应减少该出租综合收入分成……四、分配给甲方的出租综合收入暂从2012年11月算起，2012年11月至2012年12月分配给甲方的收入于本协议签订后5天内支付，2013年开始，分配给甲方的收入则从每个月15日前支付清当月的金额；五、乙方同意于本协议签订后5天内支付保证金（押金）58066元给甲方保管，本协议期限届满之日且双方结清全部款项后，甲方应无条件立即将保证金（押金）无息返还给乙方，或者由乙方直接以减少支付甲方58066元出租综合收入的方式来处理或冲抵……七、本协议期限自2012年11月1日至2013年7月22日止，期限届满前，甲乙双方可以协商延长；八、甲方权利与义务，1、乙方支付给甲方的xx大厦15楼全层出租综合收入，由甲方自行进行分配，与乙方无关，2、大厦物业管理费、水电费、公共水电费、大厦服务费等费用均由租户承担；九、乙方权利与义务，1、乙方应依约按时向甲方支付出租综合收入分成，否则，则乙方必须每天按欠款额的5‰向甲方支付违约金，同样，甲方应依约按时向乙方退还保证金（押金），否则亦按每天5‰向乙方支付违约金，2、乙方自行与租户签订租赁合同，租赁合同项下产生的一切纠纷，均由乙方负责，3、乙方应全面负责大厦的各项管理事务等。
协议签订后，涉讼xx大厦15楼一直由龙某公司管理、出租至今，龙某公司向汤桂昌、周晓玲支付了保证金58066元，汤桂昌、周晓玲向龙某公司出具了从2012年11月至2013年8月的出租综合费收据9张，还在2013年11月5日、12月3日出具了出租综合费收据2张，款项均为108494.16元，双方没有续签协议书。
另查明，汤桂昌曾以广州xx房产建设有限公司为被告，以龙某公司为第三人向一审法院起诉（2013）穗越法民三初字第2900号商品房预售合同纠纷一案，要求广州xx房产建设有限公司向其交付广州市xx西路1xx号xx大厦十五楼01室，并协助其办理该十五楼01室房地产产权证手续。汤桂昌在该案诉讼过程中，以诉请要求交付涉讼房屋涉及租户利益，追加租户为第三人导致诉讼拖延为由，撤回了要求广州xx房产建设有限公司交付房屋的诉讼请求。一审法院于2015年11月24日作出该案民事判决，判决广州xx房产建设有限公司应于该判决发生法律效力之日起十日内协助汤桂昌办理广州市东风西路187号“时代国际大厦（原xx大厦）”第15层（不包括该院另案处理的周晓玲购买的同栋楼宇15层03室）的房地产过户登记手续（分摊面积按房地产管理部门的规定处理）等。
周晓玲曾以广州xx房产建设有限公司为被告，以龙某公司为第三人向一审法院起诉（2013）穗越法民三初字第2913号商品房预售合同纠纷一案，要求广州xx房产建设有限公司向其交付广州市xx西路1xx号xx大厦十五楼06室，并协助其办理该十五楼06室房地产产权证手续。周晓玲在该案诉讼过程中，以诉请要求交付涉讼房屋涉及租户利益，追加租户为第三人导致诉讼拖延为由，撤回了要求广州xx房产建设有限公司交付房屋的诉讼请求。一审法院于2015年11月24日作出该案民事判决，判决广州xx房产建设有限公司应于该判决发生法律效力之日起十日内协助周晓玲办理广州市xx西路1xx号“xx国际大厦（原xx大厦）”第15层03室的房地产过户登记手续（分摊面积按房地产管理部门的规定处理）等。两份民事判决均于2016年4月6日发生法律效力。
一审法院认为：汤桂昌、周晓玲与龙某公司签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议书约定龙某公司对涉讼xx大厦十五楼进行管理、出租，向汤桂昌、周晓玲支付保证金（押金），并将出租综合收入与汤桂昌、周晓玲对半分成，双方就涉讼xx大厦十五楼确立了租赁合同关系。协议期限届满后，双方没有续签合同，龙某公司继续管理、出租涉讼xx大厦十五楼至今，汤桂昌、周晓玲没有提出异议，上述协议书继续有效，双方租赁期限为不定期。因龙某公司没有向汤桂昌、周晓玲支付从2014年1月至2015年12月期间使用涉讼xx大厦十五楼的对价，汤桂昌、周晓玲现要求龙某公司按照协议约定标准支付该期间的租金及利息合法，予以支持。龙某公司提出涉讼xx大厦大部分空置无需再支付租金等抗辩，均没有证据证实，不予接纳。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百三十六条的规定，判决：龙某公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向汤桂昌、周晓玲支付从2014年1月1日至2015年12月31日止的租金（每月按108494.16元计算），并支付上述期间租金从2016年3月21日至本判决确定支付之日止的利息（每日按银行同期贷款利率计算）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27631元，由龙某公司负担。
本院二审期间，当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院二审期间，龙某公司向本院提交了以下证据：1、（2015）穗越法民三初字第1319号案《受理案件通知书》、《民事起诉状》，拟证明龙某公司诉请法院判决汤桂昌等返还已收款项；2、案件受理通知书两份，拟证明最高人民法院及广东省高级人民法院已立案受理龙某公司的再审及国家赔偿申请；3、（2016）粤广某湾第13680号公证书，拟证明时代国际大厦2014、2015年的租金水平；4、（2016）粤广某湾第13681-13690号公证书，拟证明时代国际大厦十五楼的空置情况；5、物业管理公司证明，拟证明龙某公司向物业公司交付十五楼部分物业管理费；6、《关于拍卖“xx大厦”的请示》、《对关于拍卖“xx大厦”请示的复函》复印件，拟证明撤销xx大厦拍卖有误；7、龙某公司2014年1月1日至2015年12月31日收取xx大厦15楼出租单元的租金表及相关租赁合同、租金发票、租金税费表，拟证明该大厦15楼2014年1月1日至2015年12月31日租金收入情况及租金税费情况；8、物管协议、514单元租赁合同，拟证明该大厦物管费水平情况、租金水平情况；9、1503、1505单元照片，拟证明该大厦15楼已有12个单元空置。经质证，汤桂昌、周晓玲表示对上述证据1、2的真实性无法确定，且认为与本案无关；对证据3的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证据只是网上的租金参考价，不能反映龙某公司实际收取租金的情况；对证据4的真实性无异议，但对关联性有异议，只能证明相关房屋在2016年10月13日现场公证当天空置，不能证明房屋在此前期间空置；对证据5的真实性无法确定，且不能证明房屋是否空置；对于证据6的真实不予确认，且与本案无关；对于证据7、8、9的真实性、合法性、关联性不予确认，并认为不能证明租金收取的真实情况。
汤桂昌、周晓玲向本院提交了以下证据：1、《协助执行通知书》及《收件回执》，拟证明其已申请执行（2013）穗越法民三初字第2900号判决；2、六榕街道办事处关于信访事项的回复、港办信回复[2016]796号复函，拟证明涉案房屋至今仍由龙某公司使用，且龙某公司一直阻挠其办证。经质证，龙某公司对上述证据的真实性没有异议，但认为双方对涉案房屋的产权存在争议。
本院另查明，一审法院于2015年12月8日作出（2015）穗越法民三初字第1319号民事裁定书，裁定准许龙某公司撤回起诉。
本院认为：汤桂昌、周晓玲与龙某公司于2012年12月24日签订的《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。该协议书约定双方将xx大厦15楼的出租综合收入对半分成，并约定按照经营状况确定分配给汤桂昌、周晓玲的收入标准按每个月每平方米51.6元、出租面积2102.3平方米计算，计得分配给汤桂昌、周晓玲的每月总收入为108494.16元，由龙某公司支付给汤桂昌、周晓玲，协议期限自2012年11月1日至2013年7月22日止。协议签订后，龙某公司一直向汤桂昌、周晓玲支付出租综合收入至2013年12月。对于汤桂昌、周晓玲起诉请求龙某公司向其支付自2014年1月至2015年12月期间的房屋使用费问题，本院认为，虽然双方在协议期限届满后没有续签协议，但汤桂昌、周晓玲对涉案房屋的权利状况一直没有发生变化，而龙某公司仍继续对涉案房屋管理使用至今，并未将房屋交还汤桂昌、周晓玲使用，根据公平原则考虑，可由龙某公司参照此前协议商定的标准向汤桂昌、周晓玲支付从2014年1月至2015年12月期间使用涉案房屋的对价。因此，一审法院判令龙某公司按照该协议约定标准向汤桂昌、周晓玲支付上述期间的租金及利息，合理合法，本院予以认可。至于龙某公司在二审诉讼中提出因涉案xx大厦十五楼部分房屋空置应减少租金收入支付金额的主张，因龙某公司本案提供的证据不足以全面确切地反映涉案房屋在2014年1月至2015年12月期间的租赁情况及租金收入情况，故本院对其上述主张不予采纳。
综上所述，龙某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27631元，由广东龙正投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一六年十一月四日
书记员 邹凌青