广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9885号上诉人（原审原告）：蔡某成，住广东省五华县。委托代理人：潘培豪，广东信耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东广某有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：葛士魁，该司董事长。委托代理人：欧阳坚，该司职员。被上诉人（原审被告）：广州市黄某总公司，住所地广东省广州市黄埔区。法定代表人：李连平，职务总经理。委托代理人：韩曼莉、李丹，均系广东正平天成律师事务所律师。上诉人蔡某成因与被上诉人广东广某有限公司（以下简称广某公司）、广州市黄某总公司（以下简称黄某公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人蔡某成委托代理人潘培豪、被上诉人广某公司委托代理人欧阳坚、被上诉人黄某公司委托代理人韩曼莉、李丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。蔡某成上诉请求：一、撤销（2015）穗海法民初字第742号判决，改判广某公司和黄某公司为蔡某成办理广州市海珠区X路X房产权过户登记手续，将该车位登记在蔡某成名下；二、本案诉讼费用由广某公司和黄某公司承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，从而导致适用法律错误。广某公司和黄某公司均已确认涉案车位所在小区“索丽苑”为广某公司实际开发、销售并挂靠在黄某公司名下的房地产开发项目。广某公司是“索丽苑”项目的实际开发商，实际所有权人。“索丽苑”项目自开售以来，整个项目的销售都是先由广某公司与买受人接洽并签订《认购书》、《房屋买卖合同》等一系列的买卖交易文件，广某公司收到买受人交付的房款后，通知黄某公司配合买受人办理网签合同并为其办理相关过户登记手续。补充证据材料1《认购书》即能证明该点。而从广某公司和黄某公司的对外关系而言，广某公司是黄某公司的销售代理人，两者是代理关系。蔡某成之前也通过同样的流程购买了该小区的房产并且顺利办理了《房地产权证》。蔡某成基于对广某公司和黄某公司的信赖及交易习惯，又以同样的流程方式购买了涉案车位，并己全部支付购买款。现因广某公司和黄某公司之间的内部矛盾，黄某公司一直不予配合办理涉案车位的过户登记。全案的证据表明广某公司和黄某公司是挂靠与被挂靠关系，但在外部也形成了代理的法律关系。因此，蔡某成与黄某公司的代理人广某公司签订了本案的《房屋(车位)买卖合同》，并向其支付了全额的购买款项的行为，在法律上就等同于与黄某公司建立了商品房买卖合同关系，黄某公司收取了蔡某成的全额购买款的行为。广某公司和黄某公司应当履行相应的合同义务。本案一审判决以蔡某成未与黄某公司签订买卖合同，黄某公司在诉讼中也表述不同意与蔡某成另签订车位买卖合同为由，驳回蔡某成的诉讼请求，实属事实认定错误。广某公司二审答辩称其同意为蔡某成办理涉案车位房地产权证。黄某公司二审答辩称意见与一审答辩意见一致，黄某公司不同意为蔡某成办证，黄某公司并不是合同主体，无义务为蔡某成办证。蔡某成向一审法院起诉请求：广某公司、黄某公司立即为蔡某成办理讼争车位(广州市海珠区X路X房的车位)的产权过户登记手续，本案诉讼费由黄某公司、广某公司承担。一审法院认定事实：2015年7月27日，广某公司向黄某公司发出《承诺函》，主要内容有：由广某公司投资的索丽苑项目属于挂靠贵司的项目，该项目物业全部委托黄某公司进行销售，现需要出售23个车位，用以偿还贵司及其他债权人款项，因此承诺，索丽苑项目委托贵司出售上述23个车位过程中，所出现的所有经济责任和法律责任全部由广某公司承担，若由此给贵司带来经济损失，广某公司全额补偿。2015年7月17日，蔡某成（乙方）与广某公司（甲方）签订《房层(车位)买卖合同》，约定：甲方出售给乙方的广州市海珠区X路X房车位，建筑面积为12.3平方米，交易价格为15万元，该财产为广某公司投资持有的、可处置的资产，现挂靠登记在黄某公司名下，广某公司出具2011年4月11日签字的其与黄某公司签订的《会议纪要》证实其拥有所有权；乙方应于本合同签字日起3个工作日内委托钜某公司将20%价款即3万元支付给广某公司；广某公司收到乙方支付的20%价款之日起3个工作日内为乙方准备好过户登记材料，5个工作日内为乙方到广州市房地产交易中心办理产权过户登记送案；等等。2015年9月22日，广某公司开具收据给蔡某成，注明：今收到蔡某成索丽苑127车位款15万元。诉讼中，广某公司和黄某公司均确认涉案车位所在的楼房是由广某公司挂靠于黄某公司，由广某公司投资开发建设，并承担相关的责任义务。蔡某成向一审法院提交的证据有：1、交易日期2015年9月21日的《中国农业银行账户交易明细回单》，显示：款项转出方蔡某，金额50万元；交易用途“索某5-417”蔡某成126、127车位。2、2015年9月19日，由蔡某成与广某公司签订的另一份《房屋(车位)买卖合同》，证明蔡某成另向广某公司购买广州市海珠区X路X房车位，建筑面积12.3平方米，金额35万元。蔡某成据此认为该126车位与涉案127车位总价50万元，故由其父亲蔡某以转账方式支付50万元给了广某公司。本案受理后，一审法院根据蔡某成申请，于2015年9月2日作出财产保全裁定，并查封了涉案车位。一审法院认为：根据蔡某成、广某公司以及黄某公司的陈述及相关的证据材料，可以确认涉案车位所属建设工程项目是以黄某公司名义进行开发建设。因此，对于涉案车位的出售理应由作为开发商的黄某公司，以出卖人的身份与购买人的蔡某成签订车位买卖合同。现从查明的情况，反映蔡某成只与广某公司签订了买卖合同，但并未与开发商黄某公司签约，现黄某公司在诉讼中亦表示不同意与蔡某成另签订车位买卖合同。据此，蔡某成要求广某公司、黄某公司协助办理涉案车位的产权登记手续，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院于2016年5月12日作出如下判决：驳回原告的诉讼请求。本案诉讼费1420元(受理费100元和诉讼保全费1320元)，由原告负担。审查原审认定事实无误，本院予以确认。二审中，蔡某成提交如下证据：证据1认购书；证据2网签合同，拟证明涉案小区车位的销售都是均由广某公司和认购方签订认购书，之后再由黄某公司与认购方签订正式的网签合同。证据2网签合同是蔡某成另外一个车位的网签合同，尚未出证。黄某公司质证称：证据1并非蔡某成本人签订，是源淼公司签订的，证明多方都是有关联关系以及广某公司与其他小业主是恶意串通，故意避开黄某公司取得涉案车位。证据2与本案无关，黄某公司不予质证。广某公司质证称其对蔡某成提交的证据没有意见。另，广某公司提交如下证据：证据1、《承诺书》，拟证明黄某公司对索丽苑不拥有产权。证据2、《通知书》，拟证明广某公司对小业主承担的责任。证据3、《关于催缴税款的函》，拟证明索丽苑项目的实际投入均由广某公司负责。证据4、《关于小区更名的申请报告》，拟证明顺业雅苑已更名为索丽苑。证据5、《索丽苑房地产项目合同、文件、函件呈批会签表》，拟证明该项目在运作过程中，所有决策都是由广某公司决定的，黄某公司只是负责对外文件的盖章。证据6、《和解协议》及《民事调解书》，拟证明该项目一直是以黄某公司在接到广某公司通知后，以该公司名义和客户签订《商品房买卖合同》，但如合同问题发生纠纷时，在对外责任承担上，广某公司仍应共同承担责任。证据7、《民事判决书》，拟证明该项目只是挂靠黄某公司，以其名义开发而已。证据8、《索丽苑房地产项目权益全权托管协议书》，拟证明在索丽苑项目开发过程中，广某公司与钜X公司有项目合作关系。证据9、《代收索丽苑项目车位情况说明》，拟证明广某公司在索丽苑项目中有代收车位款权限。黄某公司质证意见如下：证据1根本无法证明广某公司所要证明的事实，实际上该项目的合作背景不是黄某公司一开始只是借名，由广某公司开发，而是由黄某公司实际开始建设，之后由于资金问题，引进广某公司等多家公司。证据2可看出该项目并非由广某公司一家负责，黄某公司也参与其中，无论其中的责任如何承担，都不能替代黄某公司在该项目中具有的唯一对外销售权利。证据1-5均只能证明双方在车位销售过程内部关系的处理，不能证明广某公司是合法主体，不能证明广某公司有权对外销售车位。证据6-7不能证明广某公司想要证明的事实，其均表明项目一直是由黄某公司与广某公司内部共同经营共同承担责任，无证据证明是由广某公司负责项目的销售。黄某公司一直认为广某公司仅是该项目的投资方，其仅在黄某公司签订的相关投资协议中享有权利，不能表明其有权对外签订合同销售车位，广某公司也无证据显示其有对外签订合同的权利。广某公司并无权利对外代表黄某公司销售及进行房地产开发，更无权利代表黄某公司收取本案的合同价款。证据8与本案无关，且黄某公司无法核实其真实性。证据9只是广某公司单方盖章的情况说明，未得到黄某公司确认，不能证明广某公司想要证明的事实。蔡某成质证称其认可广某公司提交的证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对蔡某成的上诉请求及广某公司、黄某公司的答辩意见，分析如下：从广某公司向黄某公司发出的《承诺函》及双方签署的《会议纪要》可知，涉案房地产项目由广某公司挂靠于黄某公司，并以黄某公司名义进行开发建设。因此，涉案车位的出售应由黄某公司以出卖人名义进行。本案蔡某成仅与广某公司签订了《房层（车位）买卖合同》，尚未与黄某公司签订网签合同。在未签订网签合同之前，蔡某成主张要求广某公司与黄某公司协助办理涉案车位的产权登记手续，并不符合广州市房管部门公布的商品房买卖管理相关规定。因本案黄某公司在诉讼中已明确表示不同意与蔡某成另行签订合同，故蔡某成要求广某公司与黄某公司协助办理涉案车位的产权登记手续的请求缺乏依据，原审不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持；蔡某成的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1420元，由上诉人蔡某成负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年九月九日书记员  林嘉丽王心怡