湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂01执复208号
复议申请人（利害关系人）：刘忠俊，男，1977年9月22日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王丹，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张红方，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。
申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行，住所地：湖北省武汉市江汉区新华路218号浦发银行大厦。
负责人：黄旭东，行长。
委托诉讼代理人：张德伟，上海建纬（武汉）律师事务所律师。
申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行，住所地：湖北省武汉市武昌区紫阳路268号武汉七零一所科技开发楼。
负责人：姚芳，行长。
委托诉讼代理人：张德伟，上海建纬（武汉）律师事务所律师。
被执行人：陈华山，男，1957年11月23日出生，汉族。
被执行人：武汉华威广告有限责任公司，住所地：湖北省武汉市江岸区解放公园路50号永成大厦C幢10层。
法定代表人：陈华山，总经理。
被执行人：武汉亚飞担保有限责任公司，住所地：湖北省武汉市硚口区解放大道1127号富商大厦12楼。
法定代表人：周文翔，董事长。
复议申请人刘忠俊不服本市武昌区人民法院（以下简称武昌区法院）作出的（2017）鄂0106执异84号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
武昌区法院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行（以下简称浦发银行武汉分行）、上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行（以下简称浦发银行武昌支行）与被执行人陈华山、武汉华威广告有限责任公司（以下简称华威广告公司）、武汉亚飞担保有限责任公司（以下简称亚飞担保公司）金融借款合同纠纷执行一案中，于2016年10月19日作出（2016）鄂0106执906号之一执行裁定：拍卖被执行人陈华山所有的位于武汉市江岸区建设大道959号惠园18层Ｄ室、18层Ｅ室（权证号市字第201****572、201****573号）、19层Ｅ室（权证号市字第201****870）三套房屋。经摇号选择并受该院委托，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司（以下简称戴德梁行评估公司）对上述三套房屋在2016年12月28日时点的房屋市场价值（包含装修价值）进行了评估，于2017年1月19日作出《评估报告书》，评估报告意见为：建设大道959号惠园18层Ｅ室、Ｄ室，19层Ｅ室三套房屋总建面529.48㎡，市场价值977万元，单价18452元/㎡。利害关系人刘忠俊对该鉴定结论不服，向该院提出书面异议。
刘忠俊异议认为，武昌区法院受理浦发银行武汉分行及武昌支行与被执行人陈华山、华威广告公司、亚飞担保公司金融借款合同纠纷一案中，将陈华山位于建设大道959号惠园18层D室、E室、19层E室住宅房地产委托戴德梁行评估公司进行价格评估，并根据该公司提交评估结论在淘宝网拍卖平台上发布拍卖该住宅房地产公告。异议人刘忠俊与陈华山、华威广告公司民间借贷纠纷一案经湖北省高级人民法院（以下简称湖北省高院）终审判决，刘忠俊享有600余万元债权。同时，在诉讼过程中，刘忠俊申请对案涉房屋采取了保全措施。该案现已进入执行程序，该案经湖北省十堰市中级人民法院（以下简称十堰中院）移送武昌区法院进行评估拍卖。刘忠俊认为，上述房屋的评估报告不公正、不客观，且没有对房屋装修作出任何评估说明，评估价值明显过低，远远低于市场价格，将严重损害到其他债权人的合法权益。其主要异议理由为：一、评估报告书没有按照《房地产估价规范》规定的估价原则、估价程序、估价方式对估价对象评估价值进行客观、公正的评估，严重低估该住宅房地产的市场价值，违背了估价的客观、公正以及最高最佳使用、谨慎等原则，估价对象市场价值约低于市场价值4484元/㎡，三套房产合计减少237万余元。二、在市场价格走高，而估价对象被严重低估的情况下，进一步将拍卖标的降低100万元将严重损害其他债权人的权利。综上所述，根据《最高院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条“当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出执行异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，为维护自身合法权益，特此申请执行异议。依据上述理由及相关法律规定，异议人刘忠俊请求：1、依法暂缓拍卖平台上对陈华山名下的建设大道959号惠园18层D室、E室、19层E室住宅房地产的拍卖；2、另行委托估价机构对上述住宅房地产重新估价后再行拍卖。
武昌区法院审查查明，异议人刘忠俊与被执行人陈华山、华威广告公司民间借贷纠纷一案，经十堰中院及湖北省高院一、二审，终审判决陈华山、华威广告公司偿还刘忠俊借款本金600万元及相应利息。因陈华山未履行生效判决确定的义务，刘忠俊向十堰中院申请强制执行。该院在执行中，裁定继续查封被执行人陈华山名下的建设大道959号惠园18层D室、E室、19层E室三套房屋（系首轮查封）。因申请执行人浦发银行武昌支行系该三套房屋抵押权人，对该三套房屋享有优先受偿权，浦发银行武汉分行及武昌支行于2016年7月19日向武昌区法院申请对该三套房屋进行评估拍卖。武昌区法院于2016年9月1日及2017年2月9日两次向十堰中院发出《商请函》，函请十堰中院将该三套房屋移送该院处置。十堰中院于2017年3月3日向武昌区法院回函，同意将该院首轮查封的该三套房屋移送执行，对该三套房屋的续封、解封和变价、分配等后续工作交武昌区法院处理，该院不再负责。
因该三套房屋已被被执行人陈华山整体打通装修，武昌区法院于2015年5月23日发出拍卖公告，对该三套房屋进行整体拍卖，确定起拍价为879万元，增价幅度为5万元。因异议人刘忠俊认为该房屋评估价格过低，向武昌区法院提出异议，请求暂停拍卖。该院撤回了此次拍卖，并就刘忠俊提出的房屋评估价格过低的异议要求戴德梁行评估公司作出说明。戴德梁行评估公司于2017年7月4日向武昌区法院作出书面回复，就刘忠俊提出的问题一一进行了答复，并阐明其公司为完成评估委托事项，经过实地勘察，并查询、收集评估所需要的相关材料，遵循必要的评估程序与原则，选用科学合理的估价方法，对该物业市场价值作出评定估算。此次评估委托事项明确，在满足估价假设和限制的条件下，依据客观充分、评估过程公正合法，该估价报告书合理有效。该书面回复已于2017年7月12日送达给刘忠俊的委托代理人张红方。
武昌区法院认为，该院在案件执行过程中对拟拍卖的被执行人陈华山名下的三套房产进行评估，所作的评估意见仅为拍卖房产的内在市场价值，并作为辅助执行确定拍卖保留价的参考价和手段，而并非评估房屋最终的市场交易价格，评估房屋的市场价格仍需由市场检验。故评估结果出具后，利害关系人刘忠俊仅以评估价格严重低于真实价格为由请求重新评估，不予支持。
关于涉案三套房屋可否整体拍卖的问题。涉案的三套房屋虽然形式上登记为三套房屋，但三套房屋已由其所有权人陈华山进行了整体布局、装修，各套房屋功能不一，实质上已合为一体，如分别拍卖，极有可能由不同的竞买人拍得，并因此进行分割，如此反而会因整体布局、装修风格遭到破坏而降低竞买人的竞买意愿，从而影响最终的拍卖价格。故对三套房屋整体进行拍卖，更有利于实现房屋市场价值的最大化。
关于首次拍卖确定的起拍低于评估价格的问题，一是已就此征求了申请执行人及被执行人陈华山的意见，双方同意以879万元的价格起拍。二是确定的起拍价符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”的规定。依据上述理由，武昌区法院于2017年10月20日作出（2017）鄂0106执异84号执行裁定，驳回刘忠俊的执行异议。
刘忠俊不服武昌区法院（2017）鄂0106执异84号执行裁定，向本院申请复议。刘忠俊主要复议理由为：一、原审裁定适用法律错误。复议申请人是利害关系人，而不是案外人；二、本案执行所依据的《评估报告书》显然是一个格式模板，除简要介绍及最终的价款外，根本没有任何实质性的、有针对性的内容。一审法院依据这样一份没有任何价值的评估报告作出执行行为，明显依据不足；三、刘忠俊作为首轮查封人，评估、拍卖的价值之间关系到其债权能否得到分配的问题。该房产的评估价值及最终挂牌的价格应当通知刘忠俊，并征求其本人意见。依据上述理由，复议申请人刘忠俊请求：1、依法撤销武昌区法院（2017）鄂0106执异84号执行裁定；2、另行委托估价机构对上述住宅房地产重新估价后再行拍卖。
本院查明，武昌区法院查明事实属实。
本院认为，首先，执行行为异议指向的对象是人民法院的执行措施、实施执行措施的方式、方法、期间、顺序等纯粹程序性事项。当事人或利害关系人认为执行行为错误的，可以向人民法院提出执行异议；案外人异议是实体性异议，其诉求和目的是排除执行。本案中，异议人刘忠俊的异议指向为武昌区法院的评估、拍卖行为，并非主张执行标的物的实体权利，进而排除对该标的物的执行，该异议性质应为利害关系人异议。武昌区法院在将异议人刘忠俊列为利害关系人的同时又将其列为案外人不当，应予纠正；其次，针对刘忠俊所提评估价格过低的问题，戴德梁行评估公司于2017年7月4日向武昌区法院作出书面答复，从评估方法、评估过程、评估对象特征、估价原则等几方面作出了详细说明，最后结论为“为完成评估委托事项，经过实地勘察，并查询、收集评估所需要的相关材料，遵循必要的评估程序与原则，选用科学合理的估价方法，对该物业市场价值作出评定估算。此次评估委托事项明确，在满足估价假设和限制的条件下，依据客观充分、评估过程公正合法，该估价报告书合理有效。”本案中，在无证据证明该评估报告具有《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变买财产的规定》第六条第二款规定的情形下，人民法院对该评估结论应予认可。刘忠俊申请重新评估的复议理由本院不予支持。另，评估、拍卖标的物虽登记为三套独立的房屋，但在房屋交付时已打通为复式结构。从房屋装修及使用功能上看，如分别处置，将破坏该三套房屋的整体性，导致标的物的价值贬损，且将该三套房屋恢复为独立状态，将面临实现债权成本的进一步增加，不利于债权的实现。因此，武昌区法院对该三套房屋整体评估、拍卖并无不当；最后，复议申请人刘忠俊提出，其作为首轮查封人，该房产的评估价值及最终挂牌的价格应当通知刘忠俊，并征求其本人意见的复议理由。因该理由在异议程序中未予提出，故在复议程序中本院不予审查。综上，复议申请人刘忠俊的复议理由不能成立，其复议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十三条第一款第（一）的规定，裁定如下：
驳回刘忠俊复议申请，维持武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106执异84号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 张鹰战
审判员 李淑红
审判员 徐 文
二〇一八年五月二十八日
书记员 高 峰