湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终字1446号
上诉人（原审被告）：高四发，男，1944年11月10日出生，汉族，住湖北省汉川市。
委托代理人：高平安，男，1957年1月19日出生，汉族，住湖北省汉川市。
上诉人（原审被告）：高红涛，男，1973年8月24日出生，汉族，住址同上。
上诉人（原审被告）：高进涛，男，1976年8月11日出生，汉族，住址同上。
上诉人（原审被告）：高运涛，男，1976年8月11日出生，汉族，住址同上。
上诉人（原审被告）：高珍桃，女，1968年1月22日出生，汉族，住武汉市东西湖区。
上诉人（原审被告）：方胜龙，男，1994年12月5日出生，汉族，住湖北省汉川市。
被上诉人（原审原告）：武汉武昌文化旅游发展有限责任公司，住所地武汉市武昌区中山路374号。
法定代表人：许启彤，该公司董事长。
委托代理人：熊学军，湖北卓胜律师事务所律师。
原审被告：汪明言，男，1940年5月10日出生，汉族，住武汉市洪山区。
原审被告：汪明珠，女，1940年1月12日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。
原审被告：廖永忠，男，1968年10月25日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县。
原审被告：廖惠，女，1966年1月18日出生，汉族，住江西省德兴市。
汪明珠、廖永忠、廖惠的共同委托代理人：黄文，男，1967年11月4日出生，汉族，住武汉市武昌区。
上诉人高四发、高红涛、高进涛、高运涛、方胜龙、高珍桃因与被上诉人武汉武昌文化旅游发展有限责任公司（以下简称文化旅游发展公司）、原审被告汪明言、汪明珠、廖永忠、廖惠房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第01051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人高四发及委托代理人高平安、被上诉人文化旅游发展公司的委托代理人熊学军以及原审被告汪明珠、廖永忠、廖惠的委托代理人黄文到庭参加了诉讼，汪明言、高红涛、高进涛、高运涛、方胜龙、高珍桃经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年2月，文化旅游发展公司向一审法院提起诉讼：请求判令：1、汪明言、汪明珠、廖永忠、廖惠、高四发、高红涛、高进涛、高运涛、方胜龙、高珍桃立即协助其办理位于武汉市武昌区太平试馆4号、建筑面积193.68平方米房屋的房地产转移过户手续；2、汪明言、汪明珠、廖永忠、廖惠、高四发、高红涛、高进涛、高运涛、方胜龙、高珍桃共同承担本案诉讼费用。
一审法院查明，汪明言曾用名汪明炎，汪爱枝曾用名汪某。汪泽与刘素芳系夫妻关系，汪明言、汪爱枝、汪明珠、汪明星为其子女，刘素芳早年去世，汪泽1984年1月28日去世。汪明星与廖宜芝系夫妻关系，廖永忠、廖惠为其子女，汪明星1985年10月1日去世。汪爱枝与高四发系夫妻关系，高红涛、高进涛、高运涛、高珍桃、高珍秀为其子女，高珍秀与方同传系夫妻关系，方胜龙为其子女，高珍秀1999年去世，汪爱枝2009年10月4日去世。
1985年3月27日，武汉市武昌区公证处作出（85）武昌证字第223号公证书，载明：查汪泽于1984年1月28日死亡，死后遗有房屋一栋，座落在武昌区太平试馆4号，建筑面积231.19平方米砖木结构。汪泽的配偶刘素芳早年死亡，死者生前均无遗嘱。根据法律规定，××、汪某、汪明珠、汪明星共同继承。
1993年8月17日，廖宜芝出具《赠与书》，载明：廖宜芝是武昌区太平试馆4号砖木结构两层楼房一栋，建筑面积231.19平方米的八分之一产权所有人，我自愿将该项产权赠送给儿子廖永忠，女儿廖惠。同日，武汉市武昌区公证处作出（93）武昌证字第6018号《赠与公证书》对上述赠与行为进行公证，并作出（93）武昌证字第6017号《公证书》，载明：座落在武昌区太平试馆4号砖木结构两层楼房一栋，建筑面积231.19平方米的四分之一产权属汪明星、廖宜芝夫妻共同所有，汪明星于1985年10月1日死亡，死者生前无遗嘱。继承人廖宜芝自愿放弃继承权。根据继承法的规定，死者汪明星的遗产，应由其子廖永忠、女廖惠继承。同日，廖永忠、廖惠接受赠与，武汉市武昌区公证处作出（93）武昌证�第6019号《受赠公证书》对上述受赠行为进行公证。
1993年8月21日，武汉市人民政府颁发“武房昌更字第2325号”《房屋所有权证》载明：所有权人汪明言，共有人汪某、汪明珠、廖永忠、廖惠，房屋座落太平试馆4号、砖木结构2层，建筑面积193.68平方米。同日，颁发的“武房更字第2325号”《房屋共有权保持证》载明：汪某八分之二、汪明珠八分之二、廖永忠八分之一、廖惠八分之一。
2004年2月22日，加盖有汉川市垌冢镇虎山村民委员会公章及有委托人汪某签名、按手印、被委托人汪明言签名的《授权委托书》上载明：武汉市武昌区房产管理局：兹有太平试馆4号汪某授权委托汪明言同志前往贵局办理房产交易、房产登记、领证事宜。
2012年11月23日，加盖有汉川市垌冢镇虎山村民委员会公章和汪爱枝私章的《证明》上载明：湖北省汉川市垌�镇虎山村派出所：各位领导，您们好！本人汪爱枝是湖北省汉川市垌冢镇虎山村居民，由于当时笔误房产证上的姓名（汪某）与身份证上的（汪爱枝）应属同一个人。同日，加盖有汉川市垌冢镇虎山村民委员会公章和汪爱枝私章的《赠送委托书》上载明：武汉市武昌区房地局有关领导：您好！兹有汪爱枝、父亲（汪泽）有一栋楼房在武汉市武昌区戈甲营太平试馆4号，按照房屋有关法规，本人有一份继承权，当时哥哥（汪明言）前前后后照顾父亲（汪泽），现决定，将本人一份继承权无条件赠送哥哥（汪明言），由于身体不适不能前来办理相关手续，一切由哥哥（汪明言）办理。
2012年12月12日，汪明言以诉争房屋所有人的身份并持2004年2月22日汪某向武汉市武昌区房产管理局出具的《授权委托书》（复印件）、2012年11月23日加盖有汉川市垌冢镇虎山村民委员会公章和汪爱枝私章的《证明》、《赠送委托书》（原件）、汪爱枝的身份证（复印件）及户口本（照片），以汪爱枝代理人的身份，与汪明珠的代理人高丽华，廖永忠，廖惠共同与文化旅游发展公司签订《武汉市存量房买卖合同》，将武汉市武昌区太平试馆4号，砖木结构2层，建筑面积193.68平方米，用地面积125.42平方米，《房屋所有权证》号为“武房昌更字第2325号”的房屋以1,646,280元的价格出售给文化旅游发展公司，其中汪明言、汪爱枝、汪明珠各411,570元，廖永忠、廖惠各205,785元。该合同约定，双方在合同生效之日起三十内，携带《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》到相关部门办理房地产转移过户手续。同日，文化旅游发展公司分别将购房款转账支付到汪明言、汪爱枝、汪明珠、廖永忠、廖惠的银行账户，汪明言、廖永忠、廖惠分别在领款单上签字，汪�言代汪爱枝在领款单上签字、高丽华代汪明珠在领款单上签字。事后，汪明言将诉争房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋共有权保持证》、2004年2月22日汪某向武汉市武昌区房产管理局出具的《授权委托书》（复印件）、2012年11月23日加盖有汉川市垌冢镇虎山村民委员会公章和汪爱枝私章的《证明》、《赠送委托书》（原件）、汪爱枝的身份证（复印件）及户口本（照片）连同出售房屋一并交付给文化旅游发展公司。因出售的房屋系危房，文化旅游发展公司对房屋进行修缮后使用至今。
此后，文化旅游发展公司多次向汪明言等其他人员发出协助办理过户手续的函件，但汪明言、汪明珠、廖永忠、廖惠、高四发、高红涛、高进涛、高运涛、方胜龙、高珍桃认为出售房屋的实际面积应为公证书上载明的231.19平方米，希望以当时的合同价8,500元每平方米补足面积差价后协助办理过户手续。对此，文化旅游发展公司不予认可，诉至一审法院。一审法院受理后，高四发向一审法院提交了汪某的火化费收据、汉川市垌冢镇虎山村民委员会、汉川市公安局垌冢水陆派出所、汉川市垌冢镇同兴村民委员会的证明，证明汪爱枝、高珍秀的死亡时间及家庭成员之间的关系，并提供2015年3月29日，加盖有汉川市垌冢镇虎山村民委员会公章的《证明》，该《证明》上载明：关于我村村民汪某房屋产权委托受权一事，我村没有出具相关证明。
一审庭审中，汪明珠、廖永忠、廖惠的委托代理人陈述房屋出售的经过：诉争房屋是已有百年之久的老房子，昙华林改造的时候，因为汪明言要求过高，没有谈成，后来武昌房地产公司下通知该房属危房，需要按原貌维修，听说估算大概要六、七十万元，因为该房涉及共有人较多，协商未妥，之后因房屋漏雨，基本上是汪明言一个人在住，汪明言就说将房屋卖了算了，他就自己找人谈，我们想着他是我们的舅舅，就让他处理，当时只说单价不能低于8,500元。汪明言与其他人员谈好后就让我们去签字领钱，当时我们还说汪爱枝那边怎么没有人来签字，汪明言说汪爱枝的已经给他了，我们也就没有说什么，因为我们家人比较多，关系比较复杂，联系比较少，我们不清楚汪爱枝已经去世了，当时我们以为汪爱枝还活着，将她的份额给了汪明言。合同签订后，汪明言、汪明珠、廖永忠、廖惠、高四发、高红涛、高进涛、高运涛、方胜龙、高珍桃没有找我们办过户，到2013年、2014年才提出来。汪明珠在江西，有二三十年没有跟汪爱枝联系，只知道汪爱枝家里子女较多。廖永忠也在江西，不清楚情况。廖惠之前也在江西，后来才来的武汉。签订合同的时候汪爱枝肯定是没有来的，汪爱枝的名字是汪明言签的。签了合同后，就拿了银行卡，各人拿各人的，汪爱枝的银行卡是汪明言拿的。关于房屋的面积，公证书上写的是231.19平方米，房产证上写的是193.68平方米，我们落实清楚了，对房产证上的面积没有异议。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“�事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”
《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”
汪明言系汪爱枝的兄长，2012年12月12日，汪明言以诉争房屋所有人的身份并持2004年2月22日汪某向武汉市武昌区房产管理局出具的《授权委托书》（复印件）、2012年11月23日加盖有汉川市垌冢镇虎山村民委员会公章和汪爱枝私章的《证明》、《赠送委托书》（原件）、汪爱枝的身份证（复印件）及户口本（照片），以汪爱枝代理人的身份，与汪明珠的代理人高丽华，廖永忠，廖惠共同与文化旅游发展公司签订《武汉市存量房买卖合同》，向文化旅游发展公司出售本案争议房屋，文化旅游发展公司有理由相信汪明言有代理权，该代理行为有效，故认定2012年12月12日的《武汉市存量房买卖合同》有效，文化旅游发展公司依约支付了购房款，出卖人也向文化旅游发展公司交付了房屋，依合同的约定应继续履行房地产转移过户义务，因汪爱枝、高珍秀已去世，高四发、高红涛、高进涛、高运涛、高珍桃、方胜龙系汪爱枝、高珍秀的法定继承人，高四发、高红涛、高进涛、高运涛、高珍桃、方胜龙均有义务协助文化旅游发展公司办理上述房屋的房地产转移过户手续，对文化旅游发展公司请求汪明言、汪明珠、廖永忠、廖惠、高四发、高红涛、高进涛、高运涛、高珍桃、方胜龙协助办理诉争房屋的房地产转移过户手续的诉讼请求，予以支持。高四发、高红涛、高进涛、高运涛、高珍桃、方胜龙如认为其权利受到侵犯，可依法向侵权人主张赔偿，对其认为合同无效，不应过户，且要求返还房屋的答辩意见，不予采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第九十七条、第十五条、《中华人民共和国民法通则》第七十二条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条、最高人民法院《�于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：汪明言、汪明珠、廖永忠、廖惠、高四发、高红涛、高进涛、高运涛、高珍桃、方胜龙于本判决生效之日起七日内协助武汉武昌文化旅游发展有限责任公司办理坐落于武汉市武昌区太平试馆4号（建筑面积193.68平方米）房屋的房屋所有权证和国有土地使用证的过户手续。案件受理费500元，减半收取250元，由汪明言、汪明珠、廖永忠、廖惠、高四发、高红涛、高进涛、高运涛、高珍桃、方胜龙负担。
判后，高四发、高红涛、高进涛、高运涛、方胜龙、高珍桃不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销原判，改判驳回文化旅游发展公司的诉讼请求；2、二审诉讼费由文化旅游发展公司承担。其上诉的主要理由为：1、一审法院认定汪明言的无权代理行为有效是错误的；2、一审法院认定文化旅游发展公司符合善意取得是错误的；3、一审法院认定该房屋所有权人是共同共有而非按份共有是错误的。
被上诉人文化旅游发展公司要求维持原判。
原审被告汪明珠、廖永忠、廖惠则表示同意上诉人的上诉观点。
经审理查明，一审法院查明的事实除“2012年11月23日。一切由哥哥（汪明言）办理。”不属实外，其余均属实，本院予以确认。
本院认为，2012年12月12日，汪明言以汪爱枝代理人的身份与汪明珠的代理人高丽华，廖永忠、廖惠等人共同与文化旅游发展公司签订《武汉市存量房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。在合同履行的过程中，文化旅游发展公司支付了购房款，并对涉案房屋进行修缮改造�使用至今。但汪明言、汪明珠、廖永忠、廖惠、高四发等人未按合同的约定协助文化旅游发展公司办理该房屋的过户手续，有违诚信，故一审法院判决汪明言、汪明珠、廖永忠、廖惠、高四发等人协助文化旅游发展公司办理该房屋的过户手续并无不当。因此，高四发、高红涛、高进涛、高运涛、方胜龙、高珍桃的上诉理由及请求没有事实和法律依据，本院不予支持。然而，一审法院查明认定的2012年11月23日，汪爱枝对其兄长汪明言的赠与行为是否成立以及高四发、高红涛、高进涛、高运涛、方胜龙、高珍桃等人的权利是否受到侵害，不属于本案审理的范围。高四发、高红涛、高进涛、高运涛、方胜龙、高珍桃等人可另行主张权利。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（�）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由高四发、高红涛、高进涛、高运涛、方胜龙、高珍桃共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 陈继红
审判员 张立新
二○二○一六年六月三日
书记员 刘贝莉