南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第265号
原告（反诉被告）广西南宁统日太阳能设备有限公司，住所地广西南宁市。
法定代表人孟国权，公司董事长。
委托代理人覃万，南宁市阳光法律事务所法律工作者。
被告（反诉原告）肖斌，男，汉族。
委托代理人黄建宙，广西志明律师事务所律师。
第三人南宁市西乡塘区石埠街道办事处和安村四队，住所地南宁市。
法定代表人，邓振强，该队队长。
原告（反诉被告）广西南宁统日太阳能设备有限公司与被告（反诉原告）肖斌、第三人南宁市西乡塘区石埠街道办事处和安村四队租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员江宛容独任审理，书记员刘燕担任记录。2015年6月29日被告（反诉原告）肖斌提起反诉，因案情复杂，双方争议较大，不宜继续适用简易程序审理，本院于6月30日做出裁定转为普通程序，由审判员江宛容担任审判长，与审判员杨斌、代理审判员黄娜组成合议庭，书记员刘燕担任法庭记录，于10月15日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）法定代表人孟国权及其委托代理人覃万，被告（反诉原告）肖斌及其委托代理人黄建宙到庭参加诉讼，第三人南宁市西乡塘区石埠街道办事处和安村四队经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）广西南宁统日太阳能设备有限公司诉称，被告（反诉原告）肖斌因生产经营的需要，向其租赁位于石埠镇安和村四队的场所约1200平方米，并于2012年9月6日签订合同。但截止目前，被告（反诉原告）肖斌拖欠租金近三月，经多次索要租金未果，请求法院判令：1、解除2012年9月6日签订的厂房租赁合同；2、被告（反诉原告）肖斌搬出、返还厂房场地；3、被告（反诉原告）肖斌支付租金19567元（暂计到2015年6月1日，之后的租金计算到交场地之日止）；4、支付违约金5万元；5、诉讼费用由被告（反诉原告）肖斌负担。
被告（反诉原告）辩称，《厂房租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。租赁场地属和安村四队细巷园卫星田，面积1200平方米。合同签订时原告（反诉被告）未出具租赁场地的土地使用权证、房屋所有权证及用地规划许可证等相关资料。且出租场地的钢棚被南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局认定为非法建筑。故所签订的合同是无效的。被告已经于2015年1月12日搬离该场地，原告要求支付租金、违约金没有事实依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人未提交答辩状。
被告（反诉原告）肖斌反诉称，由于厂房租赁合同无效且钢棚被强制拆除，导致被告（反诉原告）经济损失143927元。包括：（1）电力线路、给排水安装费用36000元；（2）2014年12月至2015年3月租金38400元；（3）设备、材料搬运费24560元；（4）2014年12月被迫停工，原告（反诉被告）要支付安排留守场地人员的工资44967元。同时被告（反诉原告）已经交付租赁保证金人民币1万元给原告（反诉被告），因合同无效，理应返还。请求法院判令：1、依法确认《厂房租赁合同》无效；2、赔偿被告（反诉原告）经济损失143927元；3、返还租赁保证金1万元；4、反诉的诉讼费用由原告（反诉被告）承担。
原告（反诉被告）广西南宁统日太阳能设备有限公司辩称，厂房租赁合同是双方真实意思表示，没有违反国家法律的强制性规定，也未侵害国家、集体和第三人的利益，是有效合同。即使无效，被告（反诉原告）也要支付占有使用费。且被告（反诉原告）要求赔偿经济损失、返还租赁保证金也没有证据予以佐证，请求法院驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
经审理查明，2011年9月15日，原告（反诉被告）孟国权（乙方）与第三人南宁市西乡塘区石埠街道办事处和安村四队（甲方）签订厂房场地租赁合同，约定：一、场地（地名）：细巷园卫星田；二、面积约1000平方米（包括公路边11间老厂房）和后面杂物房；三、租期：2011年9月15日至2026年10月1日止，共壹拾伍年（10月1日前作为乙方清理场地所用）；四、租金：前三年肆万伍仟元（￥：45000元），从第四年开始（即2015年10月1日）每三年提高房租的5%，如此推算。因此第一年租金应从2011年10月1日起征收，以后每年分上半年4月1日、下半年10月1日两次付清租金。六、租赁期间，甲方保证乙方正常使用场地，保证水电正常供应，（由于天灾造成断水断电、线路维护、水井抽水机坏，水井报废除外）否则乙方有权要求甲方赔偿损失。电费价格以电力公司电价为准，由乙方自行交费，甲方有义务协助乙方。做好安全生产，防止不法分子干扰破坏，如果有违法行为发生，应该协助乙方报政府或司法部门处理。九、违约责任：由于对方的原因，使本合同无法执行者，违约方须赔偿对方的经济损失10万元，甲方违约无法执行本合同时，以10万元违约金额，折算租期由乙方继续使用场地，场地无法继续使用时，以现金支付，乙方违约时甲方有权扣押乙方机器，其价值不得超过10万元，如有未尽事宜，由甲乙双方协商解决或提交人民法院仲裁。
2012年9月6日，原告（反诉被告）（甲方）与被告（反诉原告）（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：第一条场地：石埠镇和安村四队细巷园卫星田；第二条面积：约1200平方米；第三条甲方将其所承租的具备正常租用手续的上述场所转租给乙方，租赁期限从2012年10月1日至2017年10月1日，五年整，同等条件下乙方有优先续租权，合同期满或中途停租，建筑物归甲方所有；第四条租金10万元，7元每平方米每月。从第三年开始即2014年10月1日起每第三年开始递增租金1元／平方米每月，2016年10月1日再递增1元／平方米每月；第五条乙方需提前一个月缴纳下半年厂房租金，即每年缴纳房租的时间为上半年3月1日，下半年9月1日。缴纳时间不得超过五个工作日，超过5个工作日扣除违约定金1万元，超过1个月的承担违约赔偿金5万元整；第六条承租人需按时支付出租厂房的租金、水费、电费等费用。乙方按规定缴纳甲方违约保证定金1万元整。房租费用可通过现金或银行汇款到孟国权账户的方式结算，双方凭汇款单或银行手机通知短信予以确认；第七条违约责任：由于甲方的责任使本合同无法执行的，违约方必须赔偿对方的违约金5万元整。由于乙方的原因使本合同无法执行的乙方必须赔偿甲方违约金5万元。合同签订后，原告（反诉被告）将涉案厂房、场地交给被告（反诉原告）经营，被告（反诉原告）并于2012年9月8日向原告（反诉被告）交付了违约保证金1万元。2014年12月5日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局作出西综执规监强拆字（2014）HA005号强制拆除决定书，决定对位于案涉厂房的一排钢架大棚的建（构）物，实施强制拆除。2015年1月12日被告（反诉原告）将机器设备，木材搬离涉案的租赁厂房场地，但遗留很少的部分废弃木材未搬走。被告（反诉原告）肖斌已经付清了2015年1月份之前的租金，并预支了2015年1月份至3月份租金28800元。原告（反诉被告）在庭审中表示若合同无效，被告（反诉原告）仍应支付场地占有使用费。双方均未能提供涉案厂房土地经县级以上地方人民政府批准改变土地用途的相关文件、建设工程规划许可证。以上事实，有《厂房租赁合同》、西综执规监强拆字（2014）HA005号强制拆除决定书、黄某、邓某的证言、收款收据、搬厂费用收据、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”、第五十九条“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续”、第六十条第一款“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”、第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”、第三十三条第二项“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”的规定，农村土地要作为非农业建设用地，必须由国家依法征收为国有土地或只能是兴办乡镇企业和农村宅基地。农村集体经济组织无权将集体土地使用权转让给他人用于非农业建设。本案中，涉案的厂房场地实际上系由卫星田改造而成，原来属于农业用地，未经县级以上地方人民政府批准改变土地用途、厂房也没有建设工程规划许可证，与我国法律关于农村集体土地使用权转让只能用于农业用途及厂房的建设必须取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的强制性规定相违背。根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原被告于2012年9月6日签订的《厂房租赁合同》无效，故被告（反诉原告）主张确认该合同无效，本院予以支持。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告（反诉被告）请求支付占有使用费于法有据，本院予以支持。鉴于被告（反诉原告）于2015年1月12日搬离涉案的租赁厂房场地，故应支付原告（反诉被告）占用使用费3716元（9600元÷31天×12天），对超过3716元的部分本院不予以支持。
根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，鉴于被告（反诉原告）已经预交了2015年1月至3月的租金28800元，扣除应支付原告（反诉被告）的占有使用费3716元，原告（反诉被告）应返还被告（反诉原告）租赁保证金1万元及多预付的租金25084元（9600元×3个月－3716元）；被告（反诉原告）已经于2015年1月12日搬离涉案厂房，故原告（反诉被告）主张应将涉案场地、厂房返还的诉求已经实现，无须本院再判令被告（反诉原告）搬离涉案场地、厂房。
对被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）赔偿经济损失143927元。本院认为，本案中，导致合同无效的原因系原告（反诉被告）在未取得合法手续的情况下擅自将厂房、土地出租，而被告（反诉原告）作为承租人，理应审查厂房及附属土地是否具有合法手续，但其疏于大意未进行审查，与原告（反诉被告）签订合同，双方都存在过错，故双方均应对合同无效的后果承担相应责任。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金5万元，因涉案的厂房租赁合同无效且原告（反诉被告）具有过错，故该诉求于法无据，本院不予支持。被告作为承租方，对因自己过错造成的损失应由自己承担，何况被告（反诉原告）对其的损失既不申请鉴定也没有提供充分的证据证明，故该经济损失143927元，本院不予以支持。
关于被告（反诉原告）何时搬离涉案厂房、场地的问题。本院认为，应认定被告搬离涉案厂房、场地的时间为2015年1月12日。理由如下：第一、被告（反诉原告）租赁涉案厂房、场地的用途是从事家具设计、制作，其需要一定的场所进行施工，而钢架大棚作为主要的经营场地，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局于12月5日作出西综执规监强拆字（2014）HA005号强制拆除决定书决定择日对该钢架大棚的建构物实施强制拆除，在此情况下，被告（反诉原告）显然已经无法在此安心经营；第二、被告（反诉原告）提供证人邓某、黄某的证言证实被告于2015年1月3日开始搬离，结合被告（反诉原告）搬离机器设备、木材需要一定时间，故被告（反诉原告）在庭审中确认其于1月12日搬离完毕，符合一般的社会常理。第三、原告仅提供涉案钢棚架内存放着废弃木头的相片来证明被告（反诉原告）未搬离，鉴于该相片没有显示出当时的时间，且被告（反诉原告）已经将厂房场地内的机器和木材搬走，其遗留的很小一部分废弃的木头并不会致使原告（反诉被告）今后不能再次出租涉案厂房、场地。原告（反诉被告）如认为这些小部分的废弃木头影响其出租，完全可以请人清走，因此产生的清理费用可以另行起诉向被告（反诉原告）主张；第四、被告（反诉原告）提供的搬厂费用收据的落款时间为2015年1月16日，亦可以印证被告（反诉原告）于1月12日搬离。
综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款、第三十三条第二项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）广西南宁统日太阳能设备有限公司与被告（反诉原告）肖斌于2012年9月6日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、原告（反诉被告）广西南宁统日太阳能设备有限公司返还被告（反诉原告）肖斌租赁保证金1万元
三、原告（反诉被告）广西南宁统日太阳能设备有限公司返还被告（反诉原告）肖斌预付的租金25084元；
四、驳回原告（反诉被告）广西南宁统日太阳能设备有限公司本诉的诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）肖斌反诉的其他请求。
本案本诉案件受理费770元（本诉原告已预交），由本诉原告广西南宁统日太阳能设备有限公司承担；反诉案件受理费1689元（反诉原告已预交），由反诉原告肖斌承担1301元，由反诉被告广西南宁统日太阳能设备有限公司承担388元，并迳付反诉原告，本院不另行清退。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费3680元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，帐号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 江宛容
审 判 员 杨 斌
代理审判员 黄 娜
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 刘 燕