广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3916号上诉人（原审被告）：彭凤兰，女，1970年3月29日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：胡文俊，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘吉春，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州旺君置业有限公司，住所地广州市白云区广花公路富力城商业街108号首层。法定代表人：王建国。委托诉讼代理人：谭丽，北京观韬（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐华文,北京观韬（广州）律师事务所律师。上诉人彭凤兰与被上诉人广州旺君置业有限公司（以下简称旺君公司）居间合同纠纷一案，上诉人彭凤兰不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初13281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。彭凤兰上诉请求：1．撤销广州市白云区人民法院(2017)粤0111民初13281号民事判决书全部判决内容，改判为驳回旺君公司的诉讼请求；2．本案所有诉讼费用由旺君公司承担。事实和理由：一、一审认定旺君公司向买方退回中介服务费的证据不足。在本案一审诉讼过程中，相关证据显示，房屋交易的买方已经向旺君公司支付了中介费2万元，根据合同约定，旺君公司可收取咨询及中介服务费仅为39980元，在买方已经支付2万元的情况下，旺君公司再向彭凤兰主张39980元中介费是没有依据的。庭后旺君公司仅单方向一审法院提供了一份《说明》，以证明其已经退款给买方，一审法院仅以该《说明》就认定彭凤兰应全额支付39980元，是完全错误的。1、该份《说明》的性质属证人证词，按照民事诉讼法的相关规定，证人应当出庭作证，本案在该《说明》未经当庭质证、没有证人出庭的情况下就直接采用，显然不符合证据规则。2、该《说明》为孤证，在买方向旺君公司转账支付2万元的情况下，旺君公司作为一家正规的公司，再以现金方式予以退还显然不符合常理，旺君公司不能提供转账记录，不足以证明该2万元费用已实际向买方退还。因此，即使彭凤兰应当向旺君公司给付中介费，其已经收取的2万元也应当予以扣减。二、旺君公司没有尽职地履行中介义务，从而导致房屋买卖纠纷的产生，旺君公司不应当收取中介费用。众所周知，二手房买卖过程中，涉及到卖方的提前还贷、涂销抵押，买方申请贷款，双方的网签、过户等多个环节的专业性问题，一般人员是不清楚的，从而催生了房屋中介这个专业性的服务行业。其提供的中介服务绝不是促成买卖双方签署买卖合同这么简单，作为中介方还需要指导、协助、催促买卖双方完成上述各环节的事项。在本案中，彭凤兰在收取定金后立即着手申请提前还贷手续，在取得贷款银行同意提前还贷的通知后，买方却迟迟不能提供为其办理按揭贷款银行的同意贷款通知书，彭凤兰担心房屋过户后房款得不到保障，多次向旺君公司的工作人员了解情况和催促办理，旺君公司却始终置之不理。至买卖双方发生纠纷，旺君公司没有向任何一方发出过任何催促文件，也没有做任何协调工作，由于买卖双方没有继续交易，所以后续中介方协助办理网签、过户、缴税、办证等服务事项也没有提供。旺君公司没有尽到中介方的职责，也没有完成中介方的工作内容，不应足额收取中介费用。另补充上诉意见如下：原审法院认定彭凤兰、旺君公司及案外人丁度晓签订的房屋买卖合同是三方当事人的真实意思表示，是认定事实错误。签订房屋买卖合同前，买卖双方已经达成买卖房屋的合意。只是买方担心后续不知道如何办理按揭手续，才找来旺君公司，因此彭凤兰与旺君公司之间并没有成立居间服务合同。根据原审庭审笔录，旺君公司确认双方没有签订合同，也没有在房屋买卖合同上签字或盖章。根据案涉房屋买卖合同的第十五条，经纪方向买方或卖方作出的任何承诺和声明必须有经纪方书面前确认并加盖经纪方的公章方可生效，但旺君公司一审时提交的房屋买卖合同上并没有旺君公司的签字盖章。而且居间服务合同应当分为两部分，旺君公司应当促成买卖双方交易，而且应当协助买方办理按揭手续。但是事实上买卖双方达成买卖合意，并非由旺君公司提供机会促成，而事后买卖双方也因为没有继续履行合同，没有再要求旺君公司提供办理按揭的指导服务，所以该居间服务合同根本并未履行,旺君公司要求彭凤兰支付居间服务费的事实与理由不成立。旺君公司答辩称：一、关于我司是否有提供居间服务的问题。彭凤兰陈述旺君公司没有签订书面协议，完全是一面之词。从案涉房屋买卖合同来看，这个合同版本是旺君公司的合同版本，实际上也是旺君公司促成了买卖后双方签订了协议。买方丁度晓也向旺君公司支付了定金，最终合同没有履行的原因完全在于彭凤兰单方违约。根据（2017）粤0111民终1297号民事判决，合同违约的责任完全在于彭凤兰自身资金筹备的原因，该判决已经对谁应该承担违约责任作出认定。因此彭凤兰应当承担旺君公司的中介费用。二、对于彭凤兰所称的旺君公司已退还2万元中介费用，证据不足的问题。丁度晓已向旺君置业出具的收款收据，而且2万元不属于大额的资金，现金交易不违背常理。旺君公司向一审法院起诉请求:一、彭凤兰偿还拖欠的居间服务费用39980元；二、本案诉讼费由彭凤兰承担。一审法院经审理查明：2016年9月4日，彭凤兰（卖方）与丁度晓（买方）、旺君公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（以下简称涉案合同），合同约定：丁度晓向彭凤兰购买广州市白云区集俊街72号1303单元，建筑面积129.49平方米，成交价3998000元；第九条基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于合同签订之日向经纪方支付39980元作为咨询及中介服务费。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或取消的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费。2017年1月13日，丁度晓在一审法院起诉彭凤兰，案号（2017）粤0111民初1297号，丁度晓主张彭凤兰违约，要求解除涉案合同并要求彭凤兰承担违约责任等。一审法院于2017年6月6日作出民事判决书，认定彭凤兰应对涉案合同不再履行承担违约责任，并判决解除涉案合同，由彭凤兰向丁度晓支付违约金等等。2017年9月15日，丁度晓向旺君公司出具中介服务费退款收据及说明，载明旺君公司已向丁度晓退还中介服务费20000元。以上事实，有房屋买卖合同、民事判决书、中介服务费退款收据、说明及当事人陈述予以证实。一审法院认为：旺君公司、彭凤兰及案外人丁度晓于2016年9月4日签订的《房屋买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方应恪守履行。虽涉案合同已解除，但涉案合同中的清理条款各方仍应遵照履行。根据涉案合同第九条的约定，违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费。一审法院2017年6月6日作出的（2017）粤0111民初1297号民事判决书已认定彭凤兰系涉案合同的违约方，故涉案合同约定的居间服务费39980元应由彭凤兰承担，现旺君公司已退还丁度晓支付的20000元居间服务费，故旺君公司要求彭凤兰支付全额居间服务费39980元的主张具有合同及法律依据，一审法院依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，于2017年12月7日作出如下判决：彭凤兰向广州旺君置业有限公司支付居间服务费39980元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费399.8元，由彭凤兰负担，并于本判决生效之日起3日内向广州旺君置业有限公司直接支付。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审审理期间，双方当事人均没有提交新证据。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：彭凤兰是否应当向旺君公司支付中介服务费39980元。旺君公司、彭凤兰及案外人丁度晓签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，虽然该合同在已经生效的原审法院（2017）粤0111民初1297号民事判决中根据丁度晓的诉请已被判令解除，但涉案合同中涉及违约责任的清理条款各方仍应履行。该合同第九条明确约定：基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于合同签订之日向经纪方支付39980元作为咨询及中介服务费。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或取消的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费。而（2017）粤0111民初1297号案中一审法院已经认定彭凤兰应对涉案合同不再履行承担违约责任，系涉案合同的违约方，故涉案合同约定的全部居间服务费39980元应由彭凤兰承担，由于旺君公司已退还丁度晓支付的20000元居间服务费，原审法院判令彭凤兰向旺君公司支付全额居间服务费39980元，并无不当，本院予以维持。彭凤兰上诉主张旺君公司并未向其提供中介服务，故其不应当支付该费用，但2016年9月4日彭凤兰已与丁度晓签订了《房屋买卖合同》，旺君公司已经完成居间义务，即使剩余的中介服务未能全部履行，亦是彭凤兰自身违约导致。彭凤兰对旺君公司退还丁度晓支付的20000元居间服务费的事实提出异议，但丁度晓系该《房屋买卖合同》的守约方，在彭凤兰违约导致该合同无法履行的情况下，丁度晓要求旺君公司返还其已经支付的20000元居间服务费符合常理，且丁度晓已提交了其已经收到旺君公司向其返还该笔费用的收据，彭凤兰虽对此事实提出异议，但并未提供相应证据予以推翻。综上所述，彭凤兰的上诉主张并无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费799.5元，由上诉人彭凤兰负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一八年四月二十八日书记员 毕晓蕾吴桐