北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第05689号
原告（反诉被告）:水西庄餐饮管理（北京）有限公司，住所地北京市通州区景盛南二街15号1幢501号。
法定代表人：查翔，董事长。
委托诉讼代理人：李旭京，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘欣，北京市蓝鹏律师事务所律师。
被告（反诉原告）:北京南曦光大电讯商场有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路70号南曦大厦1-3层。
法定代表人：邵国强，总经理。
委托诉讼代理人：刘茜，女，该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：樊羽生，北京市中允律师事务所律师。
原告水西庄餐饮管理（北京）有限公司（以下简称水西庄餐饮公司）与被告北京南曦光大电讯商场有限公司（以下简称南曦商场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告水西庄餐饮公司的委托诉讼代理人李旭京、刘欣、被告南曦商场公司的委托诉讼代理人刘茜、樊羽生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告水西庄餐饮公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告场地保证金255000元；2、判令被告赔偿原告经济损失10万元(装修花费105万元，象征性要的装修损失)；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年6月27日签订了租赁合同，用于原告经营魏家凉皮店面。合同期限为8年，自2014年6月28日至2014年8月16日为免租期（免租期内不支付租金和物业费），起租期自2014年8月17日至2022年8月16日止，采用固定租金方式，自起租日起每月12.75万元，每年租金为153万元，场地保证金25.5万元。合同答订后．原告如约交纳租金及保证金合计102万元，并对租赁场地投入巨资装修，于2014年8月19日开始营业，但被告承诺的招商计划一直未能兑现，并且签订租赁合同的几家商户也相继停业撤店，造成商场客流及经营环境出现严重恶化，致使原告经营出现连续亏损，给原告造成巨大的经济损失。2014年12月3日，原告向被告致函要求减免租金或以营业额比例抽成变更租金支付方式及数额，否则要求退租，未果。2015年1月24日，原告再次致函被告，要求解除双方租赁合同，由被告退还保证金并赔偿经济损失。同时告知原告将于2015年1月25日腾退租赁场地，要求被告配合办理交接手续，被告拒收函件退回。2015年1月25日，原告全面进行撤店，被告派两名高管在场负责腾退，却拒绝与原告办理正式的交接手续，2015年2月4日，原告再次致函被告，明确告知被告自2015年1月25日起，已将租赁场地腾退交还，此后所产生的相关费用及法律责任均与原告无关。至今，原、被告针对解除租赁合同及善后事宜处理未能达成一致意见，为此，诉至贵院，请求判如所请，以维护原告的合法权益。
被告南曦商场公司辩称：不同意原告的诉讼请求。事实和理由：双方签订合同后，被告依约将房屋交付原告。2014年12月3日，原告称连续亏损，要求减免房租。双方就此协商未果，2015年2月4日原告发送告知书，告知双方签订的合同已经解除并已于2015年1月25日腾退房屋。此后双方就合同解除的赔偿及涉案房屋的恢复原状事宜协商未果。2015年2月11日，原告诉至法院。被告认为是基于双方8年的租赁合同才为原告免租50天，现原告提前解除合同致使合同利益及目的均无法达到，构成严重违约，故应赔偿6个月的房租及免租期的房租，并将房屋恢复至承租前的原始状态。被告向法院提出如下反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付2014年6月28日至2014年8月16日期间的房租212500元（免租期50天的租金）；2、判令被反诉人向反诉人支付违约终止合同的赔偿金765000元（违约终止合同赔偿金，6个月的租金，每月租金127500元，这个违约赔偿需要扣减保证金，现在原告要求返还保证金，所以我方就没有扣减）；3、判令被反诉人立即将反诉人的房屋恢复原状（原告有装修，需要把装修拆除，恢复成原来交付时的样子，按照附件4恢复）；4、被反诉人承担本案的诉讼费。
反诉被告水西庄餐饮公司针对反诉辩称：不同意被告的反诉请求，原告解除合同是被告承诺的招商不能兑现，被告经营的1-3层1万平方米的综合性商场，至今未开业，致使原告的经营环境不存在，合同目的不能实现，属于乙方非能控制的。合同第九条第二款约定被告违约，免租期租金仅因为原告违约造成，才由原告承担免租期租金，被告违约应由被告承担。合同第九条第二款约定市场环境、合同目的及原告提前终止合同的权利，合同第九条第三款约定原告亏损是指正常的商业风险，但本案原告的亏损是因为被告的原因，不适用该款。被告未正常营业是原告无法控制的，按照合同约定及法律规定都应该由被告承担。被告要求恢复原状，不知道被告让全部拆除还是留一部分，原告留有监控、座椅、大门、点餐屏、增容电缆、通风排烟道、中央空调，当时搬的时候被告不让动，只把没有附合物的物品搬走了。到底恢复到什么程度被告没有明确。合同第三条第二款约定了免租期，2014年8月16日前免租。合同第九条第三款约定，只有原告转租的前提下才需要支付违约金，现在是原告亏损腾退撤离，被告主张没有依据。合同第十条第一款有约定，被告原有设备设施、不可移动的固定装修，不能拆除，我们按约办理了交接，被告主张恢复原状于法无据。如果法院认定原告构成违约，租赁合同约定支付六个月租金的违约金约定过高，应该予以调整。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方出示本院认定的《租赁合同》、关于减免房租的申请、告知书、双方当事人陈述，本院认定以下事实：2014年6月27日，南曦商场公司（甲方）与水西庄餐饮（乙方）签订《租赁合同》，约定：1.1甲方同意将其拥有所有权/出租权的位于北京市丰台区南三环中路70号1号楼1层总计建筑面积为413平方米的建筑物场地出租给乙方使用；2.1租赁期限为：自2014年6月28日至2014年8月16日为免租期（不支付租金和物业费），起租期2014年8月17日至2022年8月16日止。如因乙方原因本租赁合同提前解除，则乙方应向甲方补缴免租期租金。4.1.1固定租金：按计租面积核算，自起租日起，人民币每月127500元，每两年递增5%。4.3乙方支付方式为半年付，乙方应于每半年度最后一个月的15日前向甲方交付下半年租金。首期租金为765000元。首期租金于签订合同文件后3日内向甲方支付。5.1乙方应在本合同签订后3日内向甲方支付场地保证金人民币255000元。保证金可以抵作乙方应承担的违约金。9.2若发生不可抗力及其他非乙方所能控制事件，致使场地周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则乙方有权提前终止合同而无需承担任何法律责任。本协议所称不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观事实，包括但不限于地震、台风、火灾、战争、疫灾、社会剧烈动乱等自然灾害和相关社会突发事件。9.3如乙方经营亏损，继续履行合同会继续增加乙方亏损额度，乙方有权决定提前终止合同履行，但应提前2个月书面通知甲方，自书面通知甲方之日起2个月内可继续经营或直接停业。在书面通知甲方终止合同履行后，经甲方同意，乙方可自行转让，乙方转让的费用跟甲方无关。2个月后本合同自然终止，乙方向甲方支付6个月租金作为赔偿。10.1本合同如提前终止、解除或期满时，在商定时间内，乙方应保留原有的设备设施；乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体（经甲方同意且合法之变更除外）和不可移动的固定装修，就此，甲方不给予乙方任何形式的补偿。
2014年12月1日，水西庄餐饮公司第六分公司致函南曦商场公司（关于减免房租的申请）称：“由于贵司在与我司签订租赁合同同时承诺我司进驻后所在商铺楼上及周边商铺会形成商圈，但招商工作进展十分不理想，除我司再没有进驻新的商铺，与之前承诺的满租相差甚远，且原有的几家商铺也陆续撤店，客流越来越少。使我司在经营上蒙受严重损失，连连亏损，每天极少的营业额使我司无法支撑下去，为了实现双方互利共赢发展，望贵司在房租方面给予减免。我司建议两种方案：方案一：免租一年，期满后将房租降至合理价位。方案二：按营业额比例抽成（具体细则另行协商）。另请五日内给予回复，如不回复，我司将考虑退租事宜。”该申请下部被告注明2014年12月3日收到。2015年2月4日，原告向被告送达告知书，告知书载明：“因贵公司违约，我公司已于2014年12月3日、2015年1月24日分别向贵公司致函，通知解除该房屋租赁合同，要求贵公司退还房屋押金并赔偿我公司的经济损失。2015年1月25日，我公司已实际全部腾退租赁房屋交与贵公司，但贵公司拒绝与我公司办理书面交接手续，也未提出任何异议。鉴于此，我公司在此郑重声明：自2015年1月25日起，我公司已将贵公司租赁房屋腾退交还，此后租赁房屋所产生的相关费用及法律责任（包括但不限于：刑事责任、行政责任、民事责任）与我公司无关。二、要求贵公司退还我公司交纳的房屋租赁押金，并协商赔偿我公司的经济损失。”
庭审中，被告称：“2015年1月25日原告非要搬走，拦不住，可移动的物品原告搬走了，钥匙给了被告，被告接收了房屋，租赁合同解除。”双方一致认可原告交给被告押金255000元，6个月的房租765000元（2014年8月17日至2015年2月16日）
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据已经查明的事实，原告与被告签订了《租赁合同》，双方应依约履行。原告因经营亏损，向被告提出提前解除合同，并实际撤离经营场地，2015年1月25日被告接收了租赁标的，并认可租赁合同解除。根据双方合同约定：若发生不可抗力及其他非原告所能控制事件，致使场地周围环境发生重大变化，原告在此营业的市场环境基础不复存在，合同不宜继续履行，原告有权提前终止合同而无需承担任何法律责任的。本案并不符合上述约定。而根据合同约定：如原告经营亏损，继续履行合同会继续增加乙方亏损额度，乙方有权决定提前终止合同履行，但应提前2个月书面通知，并向被告支付6个月租金作为赔偿。本案中，考虑原告的违约造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度，当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、格式合同等因素，对被告请求的违约赔偿金，本院酌情予以确定。双方合同还约定：如因原告原因本租赁合同提前解除，则原告应向被告补缴免租期租金，故对被告反诉要求原告支付免租期租金212500元，本院予以支持。鉴于双方合同约定：合同如提前终止、解除或期满时，在商定时间内，原告应保留原有的设备设施；原告不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体和不可移动的固定装修，就此，被告不给予原告任何形式的补偿，故对原告要求被告赔偿装修损失10万元，被告要求原告将房屋恢复原状，本院均不予支持。双方合同解除后，被告要求原告承担违约责任后，应将原告交纳的场地保证金255000元退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京南曦光大电讯商场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告水西庄餐饮管理（北京）有限公司保证金255000元；
二、驳回原告水西庄餐饮管理（北京）有限公司的其他诉讼请求；
三、原告水西庄餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告北京南曦光大电讯商场有限公司免租期租金212500元；
四、原告水西庄餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告北京南曦光大电讯商场有限公司违约赔偿金382500元；
五、驳回被告北京南曦光大电讯商场有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6625元，由原告水西庄餐饮管理（北京）有限公司负担1866元（已交纳），由被告北京南曦光大电讯商场有限公司负担4759元（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费13575元，由原告水西庄餐饮管理（北京）有限公司负担8293元（本判决生效之日起七日内交纳），由被告北京南曦光大电讯商场有限公司负担5282元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 袁艳玲
人民陪审员 奚绍清
人民陪审员 刘永红
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 梁 英
书 记 员 李津楠