重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0117民初10299号
原告：重庆多泰物业管理有限公司,住所地重庆市合川区合阳办将军支路会江巷33号3单元3-1，统一社会信用代码915001176664428929。
法定代表人：吴杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王斌，男，1973年12月30日出生，汉族，该公司员工，户籍地甘肃省玛曲县。
被告：段丽，女，1982年11月24日出生，汉族，户籍地重庆市合川区。
委托诉讼代理人：李惠兰（系被告段丽母亲），1958年3月3日出生，汉族，户籍地重庆市合川区。
原告重庆多泰物业管理有限公司(以下简称“多泰物业公司”）与被告段丽物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告多泰物业公司的委托诉讼代理人王斌，被告段丽的委托诉讼代理人李惠兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告多泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费3599元（1.20元/月.平方米×85.70平方米×35个月）及公共能耗、公共水电费350元（10元/月×35个月）共计3949元，并按每日千分之三的标准支付相应的违约金3961元〔3949元×（1+3‰）〕；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系中悦·城尚城小区物业管理企业，被告系重庆市合川区合阳办名人街57号中悦·城尚城小区X号房屋的业主，其房屋面积为85.70平方米。原告与重庆中悦房地产开发有限公司于2011年3月30日签订了《中悦·城尚城前期物业服务合同》，合同约定原告向被告所居住的小区提供物业服务，合同约定住宅1.30元/月.平方米（含电梯费），公共能耗、公共水电费每户每月10元。但是之后实际以电梯房1.20元/月.平方米，公共能耗、公共水电费每户每月10元收费。同时约定业主或物业使用人应在每季度的前15日内履行交纳义务，如未按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。被告从2014年11月1日起至2017年9月30日止未交纳物业服务费3599元（1.20元/月.平方米×85.70平方米×35个月）及公共能耗、公共水电费350元（10元/月×35个月）共计3949元，按合同约定应支付违约金3961元〔3949元×（1+3‰）〕。原告经多次催收未果，遂提起诉讼，请求如前。
被告段丽辩称，被告段丽所有的位于重庆市合川区合阳办名人街57号中悦·城尚城小区X号房屋是拆迁还房，按照政府的优惠政策是可以享受少交纳物业费，而原告是按照商品房的物业收费标准收取的物业费，被告才拒交的。如果原告不按照商品房的物业收费标准收取物业费，被告就同意交纳。另外，原告要求的违约金太高了，被告不认可。
本院经审理认定事实如下：2011年3月30日，原告多泰物业公司（乙方）与重庆中悦房地产开发有限公司（甲方）签订了《中悦·城尚城前期物业服务合同》，合同约定的主要内容：第一条、物业基本情况为位于重庆市合川区合阳城街道名人街“中悦·城尚城”小区，占地面积76757.31平方米，建筑面积269104.88平方米；第三条、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1.物业共用部位的维护和管理，物业共有部分包括房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等；2.物业共用设施、设备的养护、运行和管理，具体包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等；3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等；4.共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5.附属配套建筑和设施的维护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7.交通与车辆停放秩序的管理；8.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；9.物业档案资料管理；10.物业专项维修资金的使用；11.装修管理；12.接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；13.物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；14.法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项；第五条、乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）；第六条、本物业管理区域的物业服务费选择包干制的方式：1.包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算），届时以发改委核定价格为准：（1）住宅1.30元/月·平方米（含电梯费）；（2）商业物业2.00元/月·平方米；（3）…。第七条、共用的专项设备运行的能源能耗及公共水电费（如景观水电费、发电机燃料等），乙方实行包干制，甲方每户每月交纳10元（如国家水电费上涨，按上涨系数上调）；第八条、业主应于房屋经验收合格通知交房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，物业服务费用或者物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应在每季度的前15日内履行交纳义务；第二十四条、本合同期限为三年，合同期满，业主或业主委员会未提出终止本合同，本合同继续有效；第二十五条、业主大会尚未成立的，本合同继续有效，直至成立业主委员会，重新签订新的物业服务合同，本合同终止；第三十一条、甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；第三十五条、本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；第四十四条、本合同自2011年3月30日起生效。合同签订后，原告为“中悦·城尚城”小区提供物业服务至今，该小区至今未成立业主委员会。在合同履行中，原告实际以电梯房1.20元/月·平方米，公共能耗费每户每月10元；多层房0.70元/月·平方米，公共能耗费每户每月5元标准收取。被告段丽系重庆市合川区合阳办名人街57号中悦·城尚城小区X号电梯房业主，其房屋建筑面积为85.71平方米，于2014年2月26日接房后交纳了部分物业服务费，从2014年11月1日起至2017年9月30日止未交纳物业服务费和公共能耗及公共水电费，共欠物业服务费3599元（1.20元/月.平方米×85.71平方米×35个月）、公共能耗及公共水电费350元（10元/月×35个月）。原告经催收未果，遂起诉来院，诉请如前。审理中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。
另审理中，被告提供了一份甲方为重庆中悦房地产开发有限公司与乙方为段光华于2010年1月6日签订的《农村房屋拆迁统建优惠购房协议》及一份重庆市合川区人民政府办公室于2011年11月8日印发的合川府办发〔2011〕14号《关于印发合川区加强城区拆迁安置还房小区物业管理实施方案的通知》，拟证明被告的房屋系政府拆迁安置房，应享受少交纳物业费的优惠。原告则认为被告的房屋是开发商与其签订的拆迁统建优惠购房，由开发商按照双方签订的协议约定安置还房，与政府拆迁安置房的性质不一样，不能按照合川府办发〔2011〕14号文件享受少交纳物业费的优惠，且《中悦·城尚城前期物业服务合同》是在该文件出台前就已签订，在该文件出台后，政府既未与原告协调，也未财政补贴给原告，因此，被告不属于该文件中享受少交纳物业费的业主范围。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。重庆中悦房地产开发有限公司是被告所居住小区的建设单位，其在业主委员会和业主大会选聘物业服务企业之前，与原告依据《物业管理条例》相关规定签订的《中悦·城尚城前期物业服务合同》，系双方真实意思的表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同对重庆市合川区合阳办名人街57号“中悦·城尚城”小区全体业主具有约束力。原告按照《中悦·城尚城前期物业服务合同》约定，对该小区进行了物业服务，被告应当支付物业服务费等费用。故原告要求被告段丽支付2014年11月1日至2017年9月30日期间的物业服务费3599元、公共能耗及公共水电费350元的诉求理由正当，本院予以支持。审理中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以尊重。
关于被告提出其所有的位于重庆市合川区合阳办名人街57号中悦·城尚城小区X号房屋是拆迁还房，应按照政府的优惠政策可以享受少交纳物业费的辩解意见，对此，本院认为，被告的房屋是其与开发商重庆中悦房地产开发有限公司签订的拆迁统建优惠购房，是由开发商按照双方签订的购房协议约定安置还房，与政府拆迁安置还房的性质不一样；且《中悦·城尚城前期物业服务合同》在合川府办发〔2011〕14号文件出台前就已签订，在该14号文件出台后，政府既未通过公开招标（或直接推荐）确定另外的中悦·城尚城小区物业管理机构，也没有与原告签订有关该小区的物业服务协议，更没有财政补贴给原告，因此，被告不能按照合川府办发〔2011〕14号文件享受少交纳物业费的优惠政策，故对被告该辩解意见，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：
由被告段丽于本判决生效后五日内支付给原告重庆多泰物业管理有限公司物业服务费3599元、公共能耗及公共水电费350元等费共计3949元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告段丽负担。
本判决为终审判决。
审判员 杨文华
二〇一七年十二月八日
书记员 王郁文