湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂12民终847号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区，住所地湖北省咸宁市咸安区。
主要负责人：孟宪勇，该疗养区主任。
委托诉讼代理人：卢志宏，湖北宁华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谈建国，湖北英达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄凯，男，1962年8月26日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。
委托诉讼代理人：廖瑶，湖北佳成律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：林华，男，1992年8月15日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。
被上诉人（原审第三人）：蔡华霖，男，1968年3月17日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区（黄埔人家门口）。
上诉人中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区（以下简称温泉康养区）因与被上诉人黄凯、林华、蔡华霖房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初3801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
温泉康养区上诉请求：1.撤销一审判决的第二、三、四、五项判决，依法予以改判；2.本案一、二审诉讼费用、评估鉴定费由被上诉人负担。事实和理由：1.黄凯作为市场主体，应当审查租赁房屋的合法手续，尽到审慎的注意义务，如果没有尽到审查义务，其对于本案房屋租赁合同无效也存在重大过错，应承担相应责任。本案招待所装饰装修部分及其加建的第三层的价值只能作为损失，由双方根据过错责任各自承担，一审判令上诉人向林华、蔡华霖支付装修净值补偿金没有事实和法律依据；2.评估价格过高；3.黄凯、蔡华霖、林华装修装饰未形成附合的物品应予拆除，不应计算在补偿范围内；4.黄凯应支付房屋占有使用费及“好吃连城”店欠交的租金共计250805元。
黄凯辩称，1.其对本案《招待所承包合同》无效没有任何过错；2.本案招待所第三层并非其擅自加建，是经过了温泉康养区同意，并经过相关职能部门协调后加建的，所以加建部分不是其单方行为，应予处理；3.评估报告程序合法，评估标准正确，应当采信；4.本案《招待所承包合同》关于租金每年递增2%的约定在实际履行中已经作出变更，双方实际按照每年租金100000元履行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
林华辩称，希望公正审判，拿到自己应得的补偿。
蔡华霖辩称，本案招待所加建第三层系其投资，其与黄凯签订的租赁合同要到2024年才到期，现在提前解除，造成了损失。请求二审公正审判，拿到自己应得的补偿。
温泉康养区向一审法院起诉请求：1.解除其与黄凯签订的《招待所承包合同》；2.判令黄凯腾退位于湖北省咸宁市咸安区温泉滨河东路3号的招待所；3.判令黄凯支付租金270805元及逾期支付租金的违约金；4.判令黄凯支付擅自加盖房屋违约金20000元；5.案件受理费由黄凯负担。
黄凯向一审法院反诉请求：1.判令温泉康养区承担因提前解除房屋租赁合同造成的房屋装修和构建筑物损失95.69万元；2.判令温泉康养区承担本案的诉讼费用、律师费及其他费用。事实和理由：2011年7月29日，本人与温泉康养区签订《招待所承包合同》，合同期15年，至2026年12月31日止。2012年因需扩大经营，在疗养区的同意下，本人在招待所二楼加盖一层房屋，共投入工程建设、装修、消防等95.69万元。2016年11月，温泉康养区因军队政策调整，要求提前解除合同，这本无可厚非，但因此给本人造成的经济损失，依法应当赔偿。
林华向一审法院提出诉讼请求：1.判令温泉康养区、黄凯赔偿其损失1000000元；2.诉讼费用由疗养区、黄凯负担。事实和理由：2014年9月2日，本人转承租了招待所一楼590平方米门面和院內停车场经营餐饮，租赁期8年，共投入装修等费用1000000余万元，现温泉康养区与黄凯按国家有关政策规定提前解除房屋租赁合同，给本人造成损失，依法应予赔偿。
蔡华霖向一审法院提出诉讼请求：1.判令温泉康养区赔偿其损失1000000元；2.诉讼费用由疗养区、黄凯负担。事实和理由：2012年9月27日，本人与黄凯签订《房屋租赁合同》，承租招待所从事经营餐饮、宾馆、超市等，租期为12年。本人承租后，新建、装修房屋等投入1000000余万元，现因温泉康养区提前收回房屋，应依法补偿本人损失。
一审法院认定事实：2011年7月29日，原中国人民解放军一九五医院与黄凯签订《招待所承包合同》，由黄凯承包经营位于湖北省咸宁市咸安区温泉滨河东路3号的招待所房屋（1136平方米）和场地（568平方米）15年，合同约定了双方的权利和义务。2012年9月27日，黄凯与蔡华霖签订《房屋租赁合同》，合同期限12年，蔡华霖将招待所的二、三层楼用于经营“温泉速7宾馆”。2014年9月2日，林华转承租了招待所的一楼门面和院内停车场，经营“福建人家海鲜城”，合同期限8年。上述合同履行中，黄凯将招待所房屋和场地进行了转租，承租人将招待所房屋和场地进行了装修、改建和加建。2016年2月，中央军委发出命令，要求军队全面停止有偿服务活动，温泉康养区执行上级命令，于2016年底通知黄凯解除《招待所承包合同》，黄凯同意解除，但就所欠租金、损失赔偿等事宜协商未果。截止2017年底，招待所房屋和场地承租人全面停止了经营活动。另查明，根据总参谋部军务部通知，原中国人民解放军一九五医院番号调整为中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区。温泉康养区所有的位于湖北省咸宁市咸安区温泉滨河东路3号招待所的房屋未办理建设工程规划审批手续，也未办理权属登记。根据当事人申请，一审法院委托湖北天地源资产评估公司对黄凯、林华和蔡华林对招待所房屋和场地的装修项目直接费原值和构建筑物建安综合造价原值及购置的机械设备原值进行了评估，评估结果为：黄凯装修和构建筑物直接费、建安综合造价原值为469556元（注：因黄凯加建三楼时对原二楼楼顶进行了斜面改造，故对其三楼加建房屋项目评估价已酌减原值30000元），其中未与房屋和场地形成附合的项目有：钢棚（原值5271元）、洗车房（原值16410元），其它已与房屋和场地形成附合的项目原值为447875元。林华装修直接费原值为485571元，其中未与房屋和场地形成附合的项目有：8头吊灯（原值7886元）、钢化玻璃采光天棚（原值25778元）、玻璃鱼缸造景（原值27528元）、木质屏风隔断（原值748元）、冻库（原值20714元）、钢棚（原值5239元），其它已与房屋和场地形成附合的项目原值为397678元；购置机械设备原值为234927元。蔡华霖装修和构建筑物直接费、建安综合造价原值为909606元（注：因蔡华霖加建三楼房屋时，房屋底面已建妥，故对其三楼加建房屋项目评估价已酌减原值80000元），其中未与房屋形成附合的项目有：宾馆外钢结构（原值9726元）、门头广告招牌（原值511元）、地毯（原值7116元），其它已与房屋形成附合的项目原值为892253元；购置机械设备原值357900元。还查明，2013年1月，温泉康养区招待所和军属宿舍区共用的35千瓦变压器损坏，为更换并增容为250千瓦的变压器，根据温泉康养区指示，黄凯出资92000元，蔡华霖出资70000元，用于购买新变压器、缴纳安装费、缴纳增容费等共计162000。该变压器按15年使用期计算，成新率为66.67%，截止2017年底净值为108000元，黄凯享有变压器净值为61000元，蔡华霖享有变压器净值为47000元。一审法院认为，一、关于合同的性质与效力。1.合同性质。本案所涉合同是当事人之间签订的关于招待所房屋和场地使用、收益、承租人支付租金的合同，当事人之间是房屋租赁或转租赁法律关系，所签订的合同性质均为房屋租赁合同。2.合同效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，温泉康养区出租的招待所未依法取得建设工程规划许可证等合法建造手续，亦未取得房屋权属证明，因此本案所涉房屋租赁合同均无效。二、关于本诉原告温泉康养区的诉讼请求。1.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案房屋租赁合同均无效，黄凯、林华和蔡华霖均应返还租赁的房地产，腾退各自占用的温泉康养区的房地产；2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，黄凯应当支付所欠房屋占有使用费（租金）。对于所欠金额，温泉康养区无证据证明在起诉前主张过每年租金递增2%的事实，而从温泉康养区提供的“缴纳租金明细”来看，温泉康养区与黄凯实际按照每年租金100000元履行，变更了租金每年递增2%的合同约定，对温泉康养区要求按每年租金递增2%结算租金的诉讼请求不予支持。因此，黄凯应支付房屋占有使用费为130000元（2013年欠30000元、2017年欠100000元），加上约定的“好吃连城”店一起结算的90000元，黄凯应支付温泉康养区房屋占有使用费220000元。3.温泉康养区要求黄凯支付逾期交付租金的违约金和擅自加盖房屋的违约金的诉讼请求，系基于合同有效为前提，因双方签订的《招待所承包合同》无效，故对该诉讼请求不予支持。三、关于反诉原告黄凯的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，由于已与温泉康养区的房屋和场地形成附合的装修和构建筑物项目已不能返还、购置的变压器没有必要返还，故温泉康养区应当折价补偿。黄凯的装修和构建筑物建成于2013年2月1日，到2017年12月31日已使用4.92年，距其租赁期满还差9.18年，因此，温泉康养区应折价补偿装修和构建筑物净值为293678元（447875元×9.18年÷14年）。对黄凯要求温泉康养区补偿已与房屋和场地形成附合的装修和构建筑物净值293678元及变压器净值61000元，共计补偿354678元的诉讼请求予以支持，其它未与房屋和场地形成附合的钢棚和洗车房由黄凯自行拆走。四、关于第三人林华的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，由于已与温泉康养区的房屋和场地形成附合的装修项目已不能返还，温泉康养区应当折价补偿。林华的装修建成于2014年10月15日，到2017年12月31日已使用3.13年，距其租赁期满还差4.67年，因此，温泉康养区应折价补偿林华装修净值为238097元（397678元×4.67年÷7.8年）。对林华要求温泉康养区补偿已与房屋和场地形成附合的装修项目净值238097元的诉讼请求予以支持，其它未与房屋和场地形成附合的8头吊灯、钢化玻璃采光天棚、玻璃鱼缸造景、木质屏风隔断、冻库和钢棚由林华自行拆走。五、关于第三人蔡华霖的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，由于已与温泉康养区的房屋和场地形成附合的装修和构建筑物项目已不能返还、购置的变压器没有必要返还，温泉康养区应当折价补偿。蔡华霖装修和构建筑物建成于2013年2月1日，到2017年12月31日已使用4.92年，距其租赁期满还差6.75年，因此，温泉康养区应折价补偿蔡华霖装修和构建筑物净值为516085元（892253元×6.75年÷11.67年）。对蔡华霖要求温泉康养区补偿已与房屋和场地形成附合的装修和构建筑物项目净值516085元及变压器净值47000元，共计补偿563085元的诉讼请求予以支持，其它未形成附合的宾馆外钢结构、门头广告招牌和地毯由蔡华霖自行拆走。另外，林华购置的机械设备和蔡华霖购置的机械设备由其各自取走。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条规定，判决：一、被告（反诉原告）黄凯、第三人林华、第三人蔡华霖在本判决生效后十日内将咸宁市温泉滨河东路3号招待所房屋和场地腾空返还给原告（反诉被告）中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区，已与房屋、场地形成附合的装修及构建筑物和变压器保持原样；二、被告（反诉原告）黄凯于在本判决生效后十日内支付房屋占有使用费220000元给原告（反诉被告）中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区；三、原告（反诉被告）中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区在本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）黄凯装修和构建筑物及变压器净值补偿金354678元；四、原告（反诉被告）中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区在本判决生效后十日内支付第三人林华装修净值补偿金238097元；五、原告（反诉被告）中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区在本判决生效后十日内支付第三人蔡华霖装修和构建筑物及变压器净值补偿金563085元；六、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区、被告（反诉原告）黄凯、第三人林华、第三人蔡华霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23417元（本诉和反诉），由中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区负担8715元，黄凯负担6430元，林华负担5257元，蔡华霖负担3015元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，温泉康养区与黄凯签订的《招待所承包合同》以及黄凯分别与林华、蔡华霖签订的房屋租赁合同违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”一审判决黄凯、林华和蔡华霖将其承租的涉案房屋和场地返还给温泉康养区，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，并无不当。温泉康养区在本案中主张的租金，系在本案房屋租赁合同被认定无效后所产生的房屋占有使用费。本案中，温泉康养区与黄凯实际按照100000元/年的租金标准履行合同。一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持”的规定，参照该租金标准判决黄凯支付温泉康养区房屋占有使用费，并无不当，本院予以维持。温泉康养区要求按照每年递增2%的标准支付租金缺乏事实和证据，本院不予支持。温泉康养区作为出租人对涉案房屋的状况应该明知，却将未取得建设工程规划许可证的涉案房屋出租给黄凯使用，存在过错，应对合同无效承担主要责任，黄凯作为承租人，未对涉案房屋的状况尽到合理审慎的审查注意义务，亦有过错，且将其承租的涉案房屋和场地进行转租，对于合同无效应承担次要责任。关于本案合同被认定无效后所产生的相关损失的处理，应当依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。一审判决认定本案合同无效的过错责任不当，本院予以纠正。基于公平原则和权利义务相一致原则，结合当事人的过错程度和实际损失，对黄凯的装修和构建筑物及变压器损失354678元，本院酌定由温泉康养区承担248275元，黄凯承担106403元；对林华装修损失238097元，由温泉康养区承担166668元，黄凯承担71429元；对蔡华霖装修和构建筑物及变压器损失563085元，由温泉康养区承担394160元，黄凯承担168925元。
综上所述，温泉康养区的上诉请求部分成立，本院支持其相应部分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初3801号民事判决第一项、第二项、第六项；
二、变更湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初3801号民事判决第三项为黄凯的装修和构建筑物及变压器损失354678元，由中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区承担248275元，黄凯承担106403元，该款限中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区于本判决生效后十日内一次性付清；
三、变更湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初3801号民事判决第四项为林华装修损失238097元，由中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区承担166668元，黄凯承担71429元，该款限中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区、黄凯于本判决生效后十日内一次性付清；
四、变更湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初3801号民事判决第五项为蔡华霖装修和构建筑物及变压器损失563085元，由中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区承担394160元，黄凯承担168925元，该款限中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区、黄凯于本判决生效后十日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决确定的比例负担。二审案件受理费15240元，由中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区负担12240元，黄凯负担3000元。中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区为黄凯垫付的3000元二审案件受理费，由黄凯于本判决生效后十日内予以返还。
本判决为终审判决。
审判长 余 杰
审判员 杨荣华
审判员 李 伟
二〇一八年六月十九日
书记员 董才森
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；