贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔26民终1884号上诉人（一审原告）：潘江凯，男，1961年4月13日出生，汉族，浙江省浦江县人，黔东南民族职业技术学院职工，住凯里经济开发区。被上诉人（一审被告）：黔东南州冠嘉物业服务有限公司。住所地凯里经济开发区学院对面。法定代表人：陈华汉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张光华，贵州洲联合律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张德金，贵州洲联合律师事务所执业律师。上诉人潘江凯为与被上诉人黔东南州冠嘉物业服务有限公司(以下简称冠嘉公司）物业服务合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2016）黔2601民初596号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。潘江凯的上诉请求：1.撤销凯里市人民法院（2016）黔2601民初596号民事判决；2.请求改判冠嘉公司返还2014年6月23日至2015年4月30日多收的物业费370.59元，并支付利息11.9元和违约金67.62元，共计450.11元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，程序违法，故意偏袒冠嘉公司。1.一审判决认为冠嘉公司与合创房产公司以及潘江海签订物业服务合同补充协议和前期物业服务协议明确约定，冠嘉公司可根据物价指数或政府相关文件调整物业收费标准是错误的。补充协议系伪造的文件，陈华汉的前后签字字迹明显不同，冠嘉公司调整的物业费标准也超出了补充协议规定的百分之十。双方签订新的协议，原来的协议已经失效。新的协议第十一条第三款规定，冠嘉公司擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金。新协议第十四条规定，本协议中未规定的事宜，双方另行协商作为本协议附件与本协议具有同等法律效力。冠嘉公司擅自涨价不符合新协议约定，也没有与潘江凯协商。一审判决不顾新协议，而采用老协议，明显认定事实错误。2.一审认定大部分业主自愿按照新标准交纳物业费，视为该部分业主同意上调物业费是错误的。部分业主按照新标准交纳物业费是迫于冠嘉公司逼迫不得已才交纳的，不是业主的自愿结果。3.一审认定2015年4月29日业主委员会将冠嘉公司解聘，但直至2016年冠嘉公司仍在为小区服务是错误的。2015年4月29日冠嘉公司已经被解聘，2016年1月30日至2016年4月是经有关部门协调后，冠嘉公司参加过渡服务。2015年6月至2016年1月30日冠嘉公司拒绝移交并搬走。二、一审判决适用法律不当，严重损害了潘江凯的合法权益。物权法第七十六条第一款第（七）项、第二款规定，物业费的调整应当经专有部分面积过半数的业主同意。一审判决违反了物权法的规定。合同法第39条第2款规定，本案协议为格式合同冠嘉公司排除业主的主要权利，加重了业主的责任，该条款应当无效。冠嘉公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法。潘江凯上诉称一审认定事实错误，程序违法的理由明显不成立。冠嘉公司进住合创公园一号小区，与每一位业主都签有《前期物业服务协议》，该协议合法有效，协议第四条第八项规定，物业服务费用标准按政府相关文件或业主委员会决定或物价指数调整。潘江凯称补充协议是伪造的文件，其主张没有任何证据佐证。该补充协议真实有效。合同法第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。冠嘉公司调整物业费前，已于2012年12月8日召集部分业主代表征求意见，业主都同意步梯楼、电梯楼每平方米增加0.2元，冠嘉公司对此进行了公示，绝大多数业主都自愿按照上调后的标准支付物业费，从2013年1月1日起按照上调标准收取物业费，绝大多数业主都没有意见，不存在擅自涨价问题。2015年4月29日业委会给冠嘉公司送达解聘通知，但冠嘉公司有权依法提起诉讼，在判决生效前，解聘通知并没有发生效力，在有关部门的协调下，冠嘉公司仍然在为该小区服务，不存在冠嘉公司拒绝移交问题。二、一审判决适用法律正确，潘江凯称一审适用法律不当的上诉理由不能成立。潘江凯向一审法院起诉请求：1.确认被告单方提价收取物业费的行为无效；2.由被告返还2014年6月23日至2015年4月30日期间多收取的物业费370.59元，并支付利息11.9元和违约金67.62元，共计450.11元。一审法院认定事实：潘江凯系公园一号小区18栋3单元101号商品住房（建筑面积为125.36平方米）及18-19号车库（面积为26.87平方米）的业主。2008年8月1日，凯里经济开发区合创房地产开发有限公司（以下简称：合创房产公司）与冠嘉公司就公园一号小区的前期物业服务事宜签订了一份《前期物业服务合同》，其中约定：合创房产公司选聘冠嘉公司为公园一号小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为0.6元/平方米/月；合同期限自合同生效之日起至业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。同月10日，双方又签订了一份《补充协议》，其中第三条约定：冠嘉公司在提供前期物业服务期间，有权根据市场物价指数的变化每年对物业费的收费标准上调一次，但每年上调幅度不得超过百分之十。2011年5月22日，潘江凯和冠嘉公司就其住房、车库的物业服务事宜分别签订了一份《前期物业服务协议》，其中约定：物业服务费用交费标准为住宅按建筑面积0.6元/平方米/月；物业服务费用标准按政府相关文件或业主委员会决定或物价指数调整；冠嘉公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，潘江凯有权要求清退所收费用，退还利息并支付违约金；潘江凯违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，冠嘉公司有权要求其补交并从逾期之日起每日按应交金额的万分之五交纳滞纳金。2012年12月8日，冠嘉公司召开业主座谈会，其中有8名为其工作人员、22名小区业主以及被邀请的1名物业管理人士与1名派出所民警共32人参会，会议决议：根据冠嘉物业公司2009年至2012年的实际经营情况，结合《住宅物业管理公共性服务收费等的考评及评分细则》，经物业公司上门征求部分业主意见，召开业主代表座谈会决议物业费、车辆停车费于2013年1月1日起上调，步梯房由原来的0.6元/平方米调整至0.8元/平方米，电梯房由原来的1元/平方米调整至1.2元/平方米，车辆停车费由原来的月卡60元调整至90元。随后，冠嘉公司在小区张贴通知，告知业主前述物业费上调事宜。2013年6月7日，黔东南州物价局发布《关于调整“凯里经济开发区合创公园一号”小区机动车停放管理收费标准的通知》【州价房（2013）53号】，内容为：“黔东南州冠嘉物业服务有限公司：你公司报来《关于停车费调价的申请报告》收悉。鉴于近年来物业管理成本上升，经研究，同意对‘凯里经济开发区合创公园一号’小区原机动车停放管理收费标准做适当调整，并通知如下：……二、收费标准。1、已购买停车位的车主，车辆停放服务收费：按0.8元/月·辆·平方米收取；……四、本通知自2013年7月1日起试行，试行期1年。试行期间有何问题，请及时向我局反映。”物业费上调后，潘江凯按照新的收费标准（即0.8元/平方米/月）先后向冠嘉公司交纳住房、车库物业费，其中：2013年12月30日交纳2014年1月至6月的车库物业费126元，2014年6月23日交纳2014年1月至12月的住房物业费1200元及2014年7月至12月的物业费126元，2014年12月31日交纳2015年1月至2月的车库物业费42元，2015年2月27日、3月31日、4月30日分别交纳次月的车库物业费各21元，以上共计1557元。事后，潘江凯以冠嘉公司单方提高物业收费标准构成违约为由，于2015年6月18日提起诉讼。在重审诉讼庭审中，潘江凯表示主张的利息按照农村信用合作联社同期存款利率计算，违约金按照日万分之五的标准计算一年。另查明：公园一号小区的业主户数，根据黔东南州建设局统计的数据为1798户，而根据冠嘉公司统计的数据为2098户。上调物业费后，按照新的收费标准交纳物业费的业主2013年有1425户，2014年有1361户。同时查明：2008年12月1日，冠嘉公司取得从事物业管理业务的资质。2014年8月17日，凯里经济开发区合创公园一号业主委员会成立，该业主委员会主任由潘江凯担任。业主委员会与冠嘉公司就物业服务事宜发生纠纷后，于同年12月18日召开业主代表大会，决定另行选聘物业服务企业。2015年4月29日，业主委员会向冠嘉公司发送《解聘通知书》，将冠嘉公司解聘。但直至2016年，冠嘉公司仍然为公园一号小区提供物业服务。2016年1月30日，冠嘉公司向公园一号小区全体业主发布《通告》，内容为：“针对本小区目前存在的问题，2016年1月28日开发区综治办、物业公司、业主委员会、业主代表，在物业公司办公室召开一次特别座谈会。对小区现状进行了分析，达成了如下意向：……8、物业费暂时按以前签订的步梯房0.6元/平方、电梯1.00元/平方（2015年起）。鉴于2015年物业公司服务的不足给予全体业主3个月优惠，已交满2015年物业费的业主顺延至2016年3个月优惠。多收部分的物业费将划入2016年物业费……”。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，合创房产公司与冠嘉公司签订的《前期物业服务合同》、《补充协议》，以及本案双方当事人之间签订的两份《前期物业服务协议》，均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，既是合同当事人的真实意思表示，也不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。前述合同、协议对双方当事人均具有法律约束力。潘江凯称一方面冠嘉公司在与合创房产公司签订《前期物业服务合同》、《补充协议》时不具备从事物业管理业务的资质，另一方面合创房产公司选聘冠嘉公司作为前期物业企业时没有通过招投标的方式，双方所签的合同及其补充协议因违反了行政法规的强制性规定应属无效。一审法院认为，虽然冠嘉公司在与合创房产公司签订前述合同及其补充协议时不具备从事物业管理业务的资质，但前述合同及其补充协议并不因此当然无效。即便资质影响合同效力，冠嘉公司在签订前述合同及其补充协议的同年底已取得从事物业管理业务的资质，导致合同无效的因素也已消除。而合创房产公司未通过招投标的方式选聘冠嘉公司作为前期物业企业，虽然违反了《物业管理条例》第二十四条的规定，但该规定并不属于效力性强制性规定。故潘江凯的前述意见于法无据，理由不能成立，不予采纳。冠嘉公司提高物业收费标准，虽然事先并未经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但事后包括潘江凯在内的大部分业主自愿按照上调后的标准交纳物业费，视为该部分业主同意上调物业费。此外，冠嘉公司与合创房产公司以及潘江凯签订《补充协议》、《前期物业服务协议》明确约定，冠嘉公司可根据物价指数或政府相关文件调整物业收费标准。冠嘉公司为公园一号小区业主提供物业服务，多年来始终坚持按照原定收费标准收取物业费。而在此期间，随着社会经济发展，物价指数明显上涨。冠嘉公司根据物价指数变化适当上调物业费，并未明显高于当地物业收费标准和超出社会一般人对物业费上调的预期结果，符合合同约定和公平原则，其中上调后的车库物业费也没有高于后来黔东南州物价局所发布文件规定的收费标准。冠嘉公司上调物业费的行为，并不具有行为无效的法定情形。潘江凯自愿按照上调后的标准交纳物业费后，又以冠嘉公司上调物业费不当为由主张返还超出原来收费标准交纳的物业费，有违民事活动中的诚实信用原则。综上所述，潘江凯提供的证据不足以证明其提出的诉讼请求所依据的事实成立，依法应当承担举证不能的法律后果。潘江凯的诉讼请求缺乏事实和法律依据，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回潘江凯的诉讼请求。案件受理费50元，由潘江凯负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，合同法规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案合创房产公司与冠嘉公司签订的《前期物业服务合同》、《补充协议》，以及潘江凯、冠嘉公司之间签订的两份《前期物业服务协议》，均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同、协议对双方当事人均具有法律约束力。潘江凯认为冠嘉公司签订合同时不具备从事物业管理业务的资质，合创房产公司选聘冠嘉公司作为前期物业企业时没有通过招投标的方式，双方所签的合同及其补充协议因违反了行政法规的强制性规定应属无效。本院认为，虽然冠嘉公司与合创房产公司签订前述合同及其补充协议时未取得从事物业管理业务的资质，但冠嘉公司在签订前述合同及其补充协议的同年底已取得从事物业管理资质。而合创房产公司未通过招投标的方式选聘冠嘉公司作为前期物业企业，虽然违反了《物业管理条例》第二十四条的规定，但该规定并不属于效力性强制性规定。故潘江凯关于合同无效的理由不能成立，不予采纳。一审判决确认合同有效符合法律规定，本院予以确认。冠嘉公司上调物业收费标准，虽然事先并未经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但事后包括潘江凯在内的大部分业主自愿按照上调后的标准交纳物业费，视为该部分业主同意上调物业费。此外，冠嘉公司与合创房产公司以及潘江凯签订《补充协议》、《前期物业服务协议》明确约定，冠嘉公司可根据物价指数或政府相关文件调整物业收费标准。冠嘉公司为公园一号小区业主提供物业服务，多年来始终坚持按照原定收费标准收取物业费。而在此期间，随着社会经济发展，物价指数明显上涨。冠嘉公司根据物价指数变化适当上调物业费，并未明显高于当地物业收费标准和超出社会一般人对物业费上调的预期结果，符合合同约定和公平原则，其中上调后的车库物业费也没有高于后来黔东南州物价局所发布文件规定的收费标准。冠嘉公司上调物业费的行为，没有违反合同的约定和法律规定。潘江凯自愿按照上调后的标准交纳物业费后，又以冠嘉公司上调物业费不当为由主张返还超出原来收费标准交纳的物业费，违反法律规定的诚实信用原则，其上诉理由不能成立。综上所述，潘江凯的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由潘江凯负担。本判决为终审判决。审判长  刘泽智审判员  王山地审判员  王大梅二〇一六年十二月三十日书记员  罗朝丽