北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民再初字第24567号
原审原告：黄麦玲，女，1980年2月24日出生，汉族，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：黄兴（黄麦玲之丈夫），男，1978年11月19日出生，汉族，住北京市通州区。
原审被告：李叶迪，男，1973年12月2日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市。
原审原告黄麦玲与原审被告李叶迪房屋租赁合同纠纷一案，本院（2014）通民初字第10551号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2015年11月2日作出（2015）通民监字第20256号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告黄麦玲的委托诉讼代理人黄兴、原审被告李叶迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄麦玲称：第一，黄麦玲从未同意用押金抵租金，李叶迪在房屋到期后未与黄麦玲办理房屋交接，且有水电费未交纳，并且李叶迪没有打扫干净房屋，黄麦玲的相关损失需要用押金扣除，故押金不可以直接抵租金。第二，关于灯具损坏赔偿问题，黄麦玲购买的是品牌家具，不存在自行损坏，应由李叶迪赔偿。第三，并非黄麦玲伪造合同，而是李叶迪再审中伪造了房屋租赁合同的前两页，从书写笔体和纸张中的竖线均可以看出，合同中手写和改动的地方都是经过双方协商的。第四，原审中黄麦玲并未隐瞒李叶迪的联系方式，是李叶迪在开庭前提出延期，但后来又不应诉。综上，请求维持原审判决。
李叶迪辩称：第一，原审认定事实不清。李叶迪自签订租赁合同后一直按期支付房租，没有任何其他违约行为，在最后一期房租的交纳问题上，李叶迪提出用押金抵租金，黄麦玲亦未提出异议；本案双方约定的违约金过高，应一般不超过损失的30%；李叶迪曾为租赁房屋交纳过水电费，故不应再支付水电费；黄麦玲主张的损坏灯具赔偿，灯具并非李叶迪损坏，故不应赔偿该损失；原审黄麦玲提供的房屋租赁合同有明显改动之处，某些地方都是手写事后更改的，合同有伪造嫌疑。第二，原审违反法定程序。黄麦玲提供的李叶迪住址、手机信息明显有误，而正确的联系方式在双方合同中有记载，原审未经核查，直接公告送达并审理，违反送达程序。综上，请求本案撤销原审判决，驳回原审原告的诉讼请求。
黄麦玲向本院起诉请求：依法判令解除原、被告双方的租赁合同，由原告收回出租房，判令被告支付原告违约金7080元、7月份租金2950元、差额水电费144.56元、灯具损坏赔偿370元，本案诉讼费由被告负担。本院原审认定事实：2013年7月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称合同），约定甲方将其拥有坐落于北京市通州区芙蓉路西侧芙蓉花园X号住宅楼X层X单元X室房屋（以下简称1005室）出租给乙方使用。租赁期共12个月，自2013年7月28日起至2014年7月28日止。房屋每月租金共两千九百五十元，押金共二千九百五十元，押一付三，第二次房租于10月28日前支付，第三次和第四次付款日期为2014年1月28日和4月28日，不得迟延。合同第八条第一款约定，“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（4）拖欠房租累计一个月以上的。”合同还约定了其他内容。合同签订后，被告交纳了三个月房租和押金后入住该房屋。被告于11月25日交齐第二次房租，拖欠28日；被告于2014年2月18日交齐第三次房租，拖欠21日；被告于2014年5月29日交纳二个月房租，故至2014年11月，被告仍拖欠一个月房租。合同到期后，原告多次联系被告未果，原告于2014年7月30日收房，被告已经将房屋腾空。经原告计算被告应补交水电费144元。原告称被告损坏了部分灯具，房屋交接时无法联系到被告，故未能将押金退还被告。本院原审认为，原告与被告签订的房屋租赁合同是双方自愿协商所达成，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同明确约定拖欠房租累计一个月以上的被告应给付总租金20%的违约金，根据原告提供的证据，被告多次拖欠租金，不但累计一个月以上且有一个月租金未付，现原告要求被告给付总租金20%的违约金7080元和7月份租金2950元，理由正当，本院予以支持；原告要求差额水电费144元，理由正当，本院予以支持；原告要求被告赔偿灯具损失370元，因无法证明灯具系被告损坏，故本院不予支持。原、被告的房屋租赁合同已经实际履行完毕，并无解除必要，故对原告要求解除合同收回房屋的诉讼请求，本院已无支持必要。本院原审判决：一、被告李叶迪给付原告黄麦玲违约金七千零八十元、七月份租金二千九百五十元、水电费一百四十四元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告黄麦玲的其它诉讼请求。
本院再审认定案件事实如下：
1.2013年7月28日，黄麦玲（甲方）与李叶迪（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称合同），约定甲方将其拥有坐落于北京市通州区芙蓉路西侧芙蓉花园X号住宅楼X层X单元X室房屋（以下简称1005室）出租给乙方使用。租赁期共12个月，自2013年7月28日起至2014年7月28日止。房屋每月租金二千九百五十元，押金二千九百五十元，押一付三。合同签订后，李叶迪交纳了三个月房租和押金后入住该房屋。李叶迪于2013年11月25日交齐第二次房租，于2014年2月18日交齐第三次房租，于2014年5月29日交纳两个月房租，故截至原审诉讼时，李叶迪仍拖欠一个月房租。
2.关于房屋租赁合同。再审中，李叶迪与黄麦玲各自提交一份房屋租赁合同，其中黄麦玲提交的合同第一页下方手写“第二次房租请于10月28日前支付，第三次、第四次日期为2014年1月28日、2014年4月28日，不得迟延。”；第二页第八条“乙方违约的处理规定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（4）拖欠房租累计壹个月以上的。”其中“壹”为手写改动，下方有“黄麦玲（2013.7.28）”手写签字。李叶迪提交的合同前两页均无上述手写及改动，其中第二页第八条（4）的印刷字体为“拖欠房租累计巳个月以上的。”另，黄麦玲提交一份空白的房屋租赁合同，其中第二页第八条（4）的印刷字体为“拖欠房租累计已个月以上的。”对于合同的手写改动为何没有李叶迪签字，黄麦玲称由于时间紧迫，当时打字错误，将“壹”写成“已”，同时缺乏法律经验，未要求李叶迪在改动处签字。李叶迪称当时双方各自填写一份空白合同，但未予交换，后黄麦玲未与李叶迪协商私自篡改合同，导致两份合同内容不同。本院认为，由于双方对于合同的手写及改动处各执一词，且均不能完全推翻对方的说法，故对于合同手写及改动处举证的事实不予采信，对于李叶迪主张的印刷字体“拖欠房租累计巳个月以上的”亦不予采信。对于双方合同中一致的内容本院予以采信。
3.黄麦玲提交的建设银行明细，证明李叶迪延迟交纳第二季度、三季度租金，同时第四季度只交纳两个月租金，尚欠一个月租金未交纳。李叶迪对该证据的真实性认可，证明目的不认可，认为该证据恰恰可以证明李叶迪仅欠付一个月租金，而其已提出押金抵租金，故李叶迪不欠黄麦玲任何款项。本院对上述证据的真实性予以采信。
4.关于水电费与灯具损坏赔偿。黄麦玲提交水电费计算明细与购买灯具的收据一张，李叶迪对上述证据不予认可，因上述证据不足以证明黄麦玲的主张，故本院对其不予采信。
本院再审认为，李叶迪与黄麦玲签订的房屋租赁合同是双方自愿协商所达成，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。依据双方提交的证据，李叶迪确有一个月租金未付，其虽主张用押金抵租金，但未征得黄麦玲同意，且双方合同对此也未有约定，故关于李叶迪要求用押金抵付七月份租金的请求，本院不予支持，对于黄麦玲要求李叶迪支付七月份租金的请求，本院予以支持。关于违约金，虽然双方关于累计拖欠房租几个月应付违约金的说法不一，但合同中对违约金的支付有明确约定且李叶迪确有未付清租金的违约事实存在，故本院对于李叶迪要求不交违约金的请求不予支持，对于黄麦玲要求李叶迪支付租金的请求予以支持；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，本案中双方约定的违约金过高，本院结合房屋交接情况、黄麦玲的实际损失情况予以酌减，具体数额由本院确定。关于水电费，虽然黄麦玲提交的证据不足以证明其水电费实际支出，但水电费确属房屋租赁使用过程中的必然支出，故本院对李叶迪要求不支付水电费的请求不予支持，对黄麦玲要求李叶迪支付水电费的请求予以部分支持，具体数额由本院酌情确定。关于灯具损坏赔偿，黄麦玲未提交有效证据予以支持其诉求，故本院对李叶迪要求不支付该款项的请求予以支持，对黄麦玲的该项诉求不予支持。关于未返还押金，抵扣水电费后，由黄麦玲返还李叶迪。由于双方的房屋租赁合同已经实际履行完毕，并无解除必要，故对黄麦玲要求解除合同收回房屋的诉讼请求，本院已无支持必要。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）通民初字第10551号民事判决书；
二、原审被告李叶迪给付原审原告黄麦玲七月份租金2950元，于本判决生效之日起7日内执行清；
三、原审被告李叶迪给付原审原告黄麦玲违约金2950元，于本判决生效之日起7日内执行清；
四、扣除原审被告李叶迪应给付原审原告黄麦玲的水电费100元后，原审原告黄麦玲退还原审被告李叶迪押金2850元，于本判决生效之日起7日内执行清；
五、驳回原审原告黄麦玲的其他诉讼请求。
公告费560元，由李叶迪负担280元（于本判决生效之日起7日内交纳），由黄麦玲负担280元（已交纳）。
案件受理费50元，由李叶迪负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 兰雅丽
审判员 芦正明
审判员 武 威
二〇一六年十二月二十六日
书记员 黄春雪