辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽06民终2116号
上诉人（原审被告）：丹东亿龙商业物业服务有限公司。住所地丹东市元宝区兴东前街**号。
法定代表人：刘鹏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张密，男，1979年3月20日出生，汉族，丹东亿龙房地产开发有限公司工作人员，住xx。
被上诉人（原审原告）：刘冬华，女，1979年11月27日出生，汉族，无职业，住xx。
原审被告：丹东亿龙房地产开发有限公司。住所地丹东市元宝区兴东前街**号。
法定代表人：刘鹏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张密，男，1979年3月20日出生，汉族，丹东亿龙房地产开发有限公司工作人员，住xx。
上诉人丹东亿龙商业物业服务有限公司（以下简称亿龙物业公司）与被上诉人刘冬华、原审被告丹东亿龙房地产开发有限公司（以下简称亿龙房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服丹东市元宝区人民法院（2016）辽0602民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亿龙物业公司的委托诉讼代理人暨原审被告亿龙房地产公司的委托诉讼代理人张密与被上诉人刘冬华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亿龙物业公司的上诉请求：撤销原判，依法改判，裁定驳回被上诉人起诉。理由：1、案涉的商品房买卖合同属于非继续性合同而不是继续性合同，其解除的法律后果有溯及力，应视为合同自始不存在，即被上诉人自始不是涉案商铺的权利人，其根本没有诉讼权利，不是适格的原审原告，应驳回起诉；被上诉人的损失已经在（2014）元民三初字第00178号民事判决中予以保护，被上诉人再次要求商铺租金损失于法无据。因此，被上诉人做为原审原告的主体不适格，应驳回起诉。2、一审中，被上诉人提供的证据不足以证明上诉人将四楼整体封闭，导致其无法进入，上诉人在四楼无人经营的情况下暂时关停扶梯完全是合规的管理行为，而为便于管理，上诉人曾多次与被上诉人协商希望返租涉案商铺，被上诉人均不同意，上诉人的行为不具有违法性。被上诉人并未发生实际损失，没有侵权后果，故原判认定上诉人构成侵权的事实不清，证据不足。3、鉴于被上诉人与原审被告签订的商品房买卖合同已经判决解除，且房屋并未办理不动产权属登记，物权并未转移，原审不应适用《物权法》第37条、第39条支持被上诉人的请求，因此原审适用法律错误。
刘冬华辩称，1.原生效判决上诉人支付违约金是基于该公司的违约行为而应承担的法定违约责任。该案中，被上诉人主张因四楼封闭无法经营导致的损失，该生效判决已认定此损失可另案主张权利。本案原审判决上诉人承担赔偿责任是基于上诉人实施将三楼通往四楼通道封闭的侵权行为，被上诉人在合同解除前是案涉房屋的合法权利人，被上诉人有权就案涉房屋行使占有、使用、收益的权利，而上诉人的侵权行为损害了被上诉人的上述权利，并造成被上诉人损失，故原审对经营损失的确定以两处商铺对外出租的租金损失考虑是合理的。2、诉讼中法院委托的评估机构对损失按照同等地段同等价位采用市场法进行评估符合法律规定，该评估机构具有法定资质，评估程序合法，评估报告具有法律效力，应当作为认定案件事实的依据。3、原审依照《物权法》第37、39条规定判决，符合法律规定，适用法律正确。
亿龙房地产公司述称，同意上诉人意见。
刘冬华向一审法院起诉请求：2011年7月7日，原告与亿龙房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，购买了亿龙房地产公司开发的位于丹东市元宝区江城大街亿龙国际1单元209-4-19、209-4-20两处商铺，上述房屋由亿龙物业公司提供物业服务。原告购买的上述商铺由亿龙房地产公司于2011年7月27日交付原告使用，原告取得房屋后经装修于2011年12月末亿龙国际整体开业时开始将两处商铺予以出租。自2012年下半年开始，两名被告将四楼经营业户逐渐往楼下调整，导致原告商铺的承租业户被两名被告调整到亿龙国际一楼的肯德基侧门门口经营。在第一个租赁年度于2013年1月5日到期后，因四楼业户整体搬迁，无法再经营使用，原告的商铺开始被迫空置。2013年7月，被告将三楼通往四楼的自动扶梯封闭，垂直电梯入口也予以关闭，将四楼整体封闭，导致原告无法使用所购商铺进行经营，甚至无法进入自己的房屋。自2013年1月5日至2015年6月18日原告与被告亿龙房地产公司签订的《商品房买卖合同》经法院生效判决确定解除之日止，因两名被告原因致原告在该期间无法经营产生的经济损失应由两名被告赔偿。故请求法院判决两名被告连带赔偿原告经济损失8万元。
一审法院认定事实：2011年7月7日，刘冬华与亿龙房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，其中编号为20110624063的《商品房买卖合同》约定：刘冬华购买亿龙房地产公司开发的位于丹东市元宝区江城大街的亿龙国际1单元209-4-20号，建筑面积为28.94平方米的商业用房屋，购房款为439888元；编号为20110624064的《商品房买卖合同》约定：刘冬华购买亿龙房地产公司开发的位于丹东市元宝区江城大街的亿龙国际1单元209-4-19号，建筑面积为19.84平方米的商业用房屋，购房款为282720元。刘冬华在付清上述两处房屋购房款后，亿龙房地产公司于2011年7月27日向刘冬华开具了购房款发票，并于同日将上述两处房屋交付刘冬华使用。上述两处房屋交付后，因亿龙房地产公司违规超建，导致刘冬华无法办理房屋所有权证书。在刘冬华与亿龙房地产公司协商并经公证处公证向亿龙房地产公司送达书面催告函无果后，刘冬华起诉亿龙房地产公司至该院，要求解除双方间签订的两份《商品房买卖合同》，亿龙房地产公司返还购房款722608元并支付违约赔偿金。一审法院于2015年2月12日作出（2014）元民三初字第00178号民事判决，判决解除刘冬华与亿龙房地产公司签订的上述两份《商品房买卖合同》，同时对双方争议的其他事宜一并进行了处理。刘冬华不服该判决，提起上诉，丹东市中级人民法院于2015年6月18日作出（2015）丹民一终字第00128号民事判决：驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，本案原告对涉案商铺依法享有占有、使用、收益等权利。被告亿龙物业公司为降低经营成本将四楼商铺下调到一至三楼，在未经与原告协商的情况下，为降低经营成本将四楼扶梯、卷帘门关闭，上述行为导致原告不能对其购买的两处商铺正常使用和收益，导致被告亿龙物业公司本应支出的费用没有支出，本应负担的义务没有负担，构成被告亿龙物业公司财产消极的增加以及对原告权利的侵害，虽原告与被告亿龙房地产公司间签订的《商品房买卖合同》已经解除，但原告仍有权就此要求被告亿龙物业公司赔偿合同解除前的损失。关于被告亿龙物业公司应当承担的赔偿责任。原告遭受的经济损失已经评估机构作出涉案评估报告加以确认，涉案评估报告的鉴定程序合法，评估机构具有相应资质，该院对涉案评估报告确定的损失数额予以确认。本案中，原告遭受的经济损失与被告亿龙物业公司的侵权行为之间具有一定的因果关系，但被告亿龙物业公司的侵权行为并非导致原告遭受经济损失的唯一原因，亿龙国际时尚生活中心的客流量不高、商业区整体经营不善等因素也是导致原告遭受经济损失原因之一，且受四楼整体搬迁影响，原告的两处商铺在2013年11月前的一段时间内就已经处于闲置状态，在此情况下，涉案两处商铺获租的机会必然受减。考虑到原告不能正常对外出租两处商铺并非单一原因造成，该院酌情根据涉案评估报告确定的损失数额，确定被告亿龙物业公司承担50%的赔偿责任，即被告亿龙物业公司应当赔偿原告40840元。关于原告要求被告亿龙房地产公司与被告亿龙物业公司连带赔偿一节，连带责任的承担需严格依照法律规定和双方约定，被告亿龙房地产公司作为房屋开发销售单位已经向原告交付了商铺，没有妨碍原告对商铺的正常经营和使用，故该院对原告的该节诉请不予支持。关于两名被告提出的原告不得就纯粹经济损失要求加害人赔偿的辩解意见，现行法律并未否定纯粹经济损失可获得赔偿，两名被告的该节辩解意见没有法律依据，该院不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条的规定，判决：一、被告丹东亿龙商业物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告刘冬华40840元；二、驳回原告刘冬华的其他诉讼请求。案件受理费1842元，减半收取921元，由原告刘冬华负担460.5元，由被告丹东亿龙商业物业服务有限公司负担460.5元。鉴定费3000元，由被告丹东亿龙商业物业服务有限公司负担。
二审期间，当事人没有提交新证据。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，被上诉人是涉案商铺商品房买卖合同中的买受人，虽然涉案商铺并未办理产权过户登记，但在合同解除前，并不影响被上诉人享有对涉案商铺占有、使用、收益等权利。无论本案商品房买卖合同是否是继续性合同，自合同解除时起双方的买卖关系即行解除，合同解除并非合同无效，不存在溯及力的问题，因此上诉人主张双方合同解除的法律后果有溯及力，被上诉人自始不是涉案商铺的权利人，其不是适格的原审原告应驳回起诉的观点不能成立，本院不予支持。另案生效判决已释明，因上诉人原因导致被上诉人所购房屋无法经营所受损失可另案主张权利，因此现被上诉人起诉请求上诉人赔偿损失并无不当。关于上诉人提出被上诉人提供的证据不足以证明上诉人将四楼整体封闭，导致其无法进入，上诉人在四楼无人经营的情况下暂时关停扶梯合规，上诉人曾多次与被上诉人协商希望返租涉案商铺，被上诉人均不同意，上诉人的行为不具有违法性一节。因被上诉人一审中提供的照片、录音记录证明被上诉人所在四楼的美食城及影院已停业关闭，四楼已停止供暖，因此上诉人将三楼到四楼的卷帘门和自动扶梯均予以关闭，况且上诉人在二审庭审中亦承认为了降低经营成本，将被上诉人商铺的租户调至一楼经营，这足以说明在这种经营环境下，被上诉人的商铺已无法继续自营或出租，因此给被上诉人造成的损失是显而易见的。一审综合考虑本案实际情况，委托相关部门进行鉴定后，判决上诉人赔偿被上诉人50%的经营损失，既符合法定程序，又合乎情理，本院予以支持。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人提出房屋并未办理不动产权属登记，物权并未转移，原审不应适用《物权法》第37条、第39条支持被上诉人的请求一节，因被上诉人购买涉案商铺后，按时足额交纳了全部购房款，之所以没有办理过户登记是上诉人的原因导致的，为此生效判决已判定上诉人承担违约金。至于商铺是否办理过户登记，这只是一种行政管理手段，起到物权变动的公示、公信效力，但并不影响被上诉人对涉案商铺享有占有、使用、收益等权利，因此原审适用法律并无不当，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，亿龙物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费921元，由上诉人丹东亿龙商业物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伯昌
代理审判员 王 蕾
代理审判员 刘 云
二〇一七年一月十七日
书 记 员 王晓宇