海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海南二中民一终字第233号
上诉人（原审第三人）符良华，男，汉族。
上诉人（原审第三人）符良斌，男，汉族。
两上诉人委托代理人苏汝秀，海南鳞洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈镇辉，男，汉族。
委托代理人黄渡明，海南邦威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）东方市城富开发总公司，住所地海南省东方市八所镇光辉路。
法定代表人邢诒谋，该公司总经理。
委托代理人梁如秀，儋州市和盛法律事务所法律工作者。
上诉人符良华、符良斌因与被上诉人陈镇辉、东方市城富开发总公司（以下简称城富公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2013）东民二初字第184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2000年12月30日，东方市人民政府向市国土海洋环境资源局作出《关于市城富开发总公司兴建综合农贸商住城用地的批复》（东府（2000）137号），同意征用大田乡5.309公顷集体土地为国有土地有偿出让给城富公司，作为兴建综合农贸商住城项目用地。2001年1月10日，城富公司取得坐落于东方市大田乡路口（零公里处）东侧的53090平方米国有土地使用权，证号为东方国用（八所）字第4602号。同年，上述土地中的2327平方米土地被规划为农产品批发市场。2003年6月22日，陈镇辉与城富公司签订《合伙经营协议书》，约定：双方合伙经营东方市大田镇零公里农贸市场；期限为2003年6月22日至2070年12月31日共67年；城富公司以东方市大田镇零公里2327平方米建设用地使用权入股合伙经营；四至范围：东至陈和海用地前面8米路，西至陈镇辉用地前面8米路，南至辜文波用地前面8米路，北至陈洁鹏用地前面8米路；陈镇辉以现金出资承担建设农贸市场平顶房及水泥地板、石板摊位设施费用，现已出资61.2万元，建成宽17米、长30米，共计510平方米平顶房及市场设施；合伙项目收入先按本合同条款比例返还双方的出资成本，还清双方的出资成本后的纯利润，城富公司分享80%，陈镇辉分享20%；如合伙项目受到外部非法侵害，遭受经济损失，双方均可起诉维权。协议书还对利润分配、亏损分担办法及其他事项进行约定。2005年3月15日，双方签订《建设用地转让协议书》，约定：城富公司将合伙开发的土地使用权以90万元的价格转让给陈镇辉。当日，陈镇辉即向城富公司支付转让费90万元。同日，双方还签订一份《补充协议书》，作为《建设用地转让协议书》第六、七条，约定：城富公司与陈镇辉于2003年6月22日合伙经营东方市大田镇零公里农贸市场，城富公司所占80%股权随上述土地使用权同时转让给陈镇辉；该农贸市场土地建设使用权（80%股权）转让给陈镇辉后，城富公司以前和以后的债权债务与陈镇辉无关，由城富公司负责。2009年12月3日，城富公司与符良华、符良斌签订《建设用地转让协议书》，以5.4万元将该农贸市场东北角出口处的180平方米土地转让给符良华、符良斌建造私人住宅。
另查明，陈镇辉至今尚未取得上述土地的使用权证。符良华、符良斌也尚未取得180平方米土地的使用权证。
2013年7月15日，陈镇辉向一审法院起诉，请求：一、确认陈镇辉与城富公司签订的《合伙经营协议书》、《建设用地转让协议书》、《补充协议书》合法有效，陈镇辉享有东方市大田镇零公里农贸市场财产所有权与四至范围内的土地使用权；二、确认城富公司与符良华、符良斌签订的《建设用地转让协议书》无效，判令符良华、符良斌返还涉案180平方米土地；三、案件受理费由城富公司负担。
一审法院认为，关于合伙经营协议书的效力问题。陈镇辉提供资金、城富公司提供土地使用权，双方合伙经营农贸市场，《合伙经营协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。故陈镇辉关于确认其与城富公司签订的《合伙经营协议书》有效的请求，予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第三十二条第一款“合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用”的规定，上述土地使用权及合伙经营期间所形成的地上附属物应由陈镇辉、城富公司共同管理和使用，双方对农贸市场的经营享有收益的权利。城富公司在未经合伙人陈镇辉书面同意的情况下将共同管理使用土地中的180平方米转让给符良华、符良斌建造住宅，违反了《中华人民共和国物权法》第一百四十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条第一款的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，城富公司与符良华、符良斌签订的《建设用地转让协议书》应认定为无效合同。故陈镇辉关于确认该协议无效的请求，应予以支持。陈镇辉与城富公司于2005年3月15日签订的《建设用地转让协议书》也因违反上述法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。2005年3月15日的《补充协议书》其中约定城富公司将零公里农贸市场80%的股权转让给陈镇辉及分清债权债务责任，是双方的真实意思表示，合法有效，但涉及到该市场土地使用权转让的问题也同上述理由而无效。故陈镇辉关于确认其与城富公司于2005年3月15日签订的《建设用地转让协议书》有效的主张，于法无据，不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”及《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还的有关规定，符良华、符良斌因无效合同取得的财产应当予以返还。陈镇辉作为该农贸市场合伙经营人，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”之规定，其要求符良华、符良斌返还涉案180平方米土地的请求合法合理，应予以支持。符良华、符良斌因《建设用地转让协议书》无效造成的经济损失，可另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第三十二条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百四十条、第二百四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）项、第三十九条第一款第（二）项、国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款之规定，判决：一、确认陈镇辉与东方市城富开发总公司于2003年6月22日签订的《合伙经营协议书》合法有效；二、确认陈镇辉与东方市城富开发总公司于2005年3月15日签订的《补充协议书》中涉及东方市大田镇零公里农贸市场股权转让、分清债权和债务的部分有效，其他部分无效；三、确认东方市城富开发总公司与符良华、符良斌于2009年12月3日签订的《建设用地转让协议书》无效，符良华、符良斌返还位于东方市大田镇零公里农贸市场东北角出口处的180平方米土地给陈镇辉经营管理；四、驳回陈镇辉的其他诉讼请求。案件受理费600元，由陈镇辉负担300元，东方市城富开发总公司负担300元。
上诉人符良华、符良斌不服一审判决，向本院提起上诉称，一、符良华、符良斌认为，城富公司与陈镇辉签订《建设用地转让协议书》及《补充协议书》的时间是倒签的，落款时间虽然是2005年3月15日，但实际上该两份协议签订时间是在2010年之后。符良华、符良斌受让涉案180平方米土地后于2010年在该地上建房，建房期间陈镇辉从未提出异议。2011年，符良华、符良斌的房子建好后，陈镇辉找符良华、符良斌协商换地并提出补偿方案。如果陈镇辉于2005年就与城富公司签订《建设用地转让协议书》及《补充协议书》，受让涉案土地，符良华、符良斌在该地上建房时陈镇辉不可能不阻止。二、一审法院判决不合法。第一，一审法院仅判决符良华、符良斌返还位于东方市大田镇零公里农贸市场东北角出口处的180平方米土地给陈镇辉经营管理，对符良华、符良斌支付给城富公司的土地转让费未做出处理。第二，一审法院认定城富公司与符良华、符良斌签订的《建设用地转让协议书》无效，同理，陈镇辉与城富公司签订《建设用地转让协议书》也应该无效。退一步讲，城富公司与符良华、符良斌签订的《建设用地转让协议书》无效后，涉案土地应该返还给城富公司，一审直接要求返还给陈镇辉管理是不合法的。三、一审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）项、第三十九条第一款第（二）项、国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款的规定，认定城富公司与符良华、符良斌签订的《建设用地转让协议书》无效属于适用法律错误。综上，请求二审法院：一、撤销一审判决；二、改判确认城富公司与符良华、符良斌2009年12月3日签订的《建设用地转让协议书》合法有效；三、驳回陈镇辉的诉讼请求。一、二审案件受理费由陈镇辉、城富公司负担。
被上诉人陈镇辉答辩称，一、陈镇辉与城富公司的《建设用地转让协议书》是2005年3月15日签订的，一审法院认定事实清楚。符良华、符良斌主张陈镇辉与城富公司的《建设用地转让协议书》在2010年之后签订没有事实根据。符良华、符良斌2010年在涉案土地上建房时，陈镇辉多次要求符良华、符良斌停工并让其找城富公司协商。陈镇辉从未与符良华、符良斌协商换地事宜。二、符良华、符良斌与城富公司属于另一个买卖合同关系，一审法院在判决书中明确告知符良华、符良斌因《建设用地转让协议书》无效造成的经济损失，可另行主张，并非未对其支付土地款问题做出处理。三、根据陈镇辉与城富公司签订《建设用地转让协议书》及《补充协议书》，陈镇辉享有涉案农贸市场2327平方米土地的使用权。虽然涉案土地尚未办理过户至陈镇辉名下，但不影响陈镇辉对涉案土地享有的相关权利。四、涉案包括180平方米土地在内的2327平方米土地是东方市人民政府规划出让并批准兴建大田农贸市场的建设用地，是公益事业用地，并非私宅用地。城富公司已将涉案2327平方米土地全部转让给陈镇辉开发，在未经陈镇辉同意的情况下，擅自将其中180平方米土地转让给符良华、符良斌，属于无权处分行为。符良华、符良斌在地上建造私宅，违反政府统一规划，改变土地用途，损害社会公共利益。一审法院认定符良华、符良斌与城富公司签订的《建设用地转让协议书》无效合法合理。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。
被上诉人城富公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚。第一，2001年，城富公司依法取得东方市大田镇零公里农贸市场项目建设用地的土地使用权。因没有资金开发建设农贸市场，于2003年6月22日与陈镇辉签订《合伙经营协议》，约定由双方合伙经营建设农贸市场项目。在农贸市场建设过程中，因城富公司资金周转困难，又于2005年3月15日与陈镇辉签订《建设用地转让协议书》及《补充协议书》，将涉案土地使用权转让给陈镇辉开发建设，转让价格为90万元。陈镇辉已全部付清土地转让款。第二，2009年，城富公司将涉案农贸市场用地中的180平方米土地转让给符良华、符良斌。符良华、符良斌当时不知道涉案土地已经转让给陈镇辉。后来，陈镇辉知道此事并向城富公司提出异议，城富公司愿意把土地转让款退还给符良华、符良斌，但其二人不同意退款，主张要地。二、城富公司已将涉案2327平方米土地全部转让给陈镇辉开发，在未经陈镇辉同意的情况下，擅自将其中180平方米土地转让给符良华、符良斌，属于无权处分行为。一审法院认定符良华、符良斌与城富公司签订的《建设用地转让协议书》无效合法合理。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人符良华、符良斌提交如下证据：1.城富公司与符良华、符良斌2009年12月3日签订的《建设用地转让协议书》，欲证明城富公司与符良华、符良斌签订协议，将涉案180平方米土地转让给符良华、符良斌的事实；2.一张《收款收据》，欲证明符良华、符良斌的房子于2010年建好并安装自来水入户的事实。陈镇辉、城富公司对符良华、符良斌提交的证据1的真实性、关联性、证明力无异议，对证据2的真实性、关联性及证明力均有异议，认为该收据不能证明符良华、符良斌安装涉案平房自来水入户的事实，且安装自来水入户与本案没有关联性。本院认为，符良华、符良斌二审提交的证据均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新证据，鉴于陈镇辉、城富公司对证据1的真实性、关联性、证明力无异议，本院对符良华、符良斌提交的证据1的真实性、关联性、证明力予以确认；证据2不能证明符良华、符良斌所要证明的事实且与本案无关，故本院对符良华、符良斌提交证据2的真实性、关联性、证明力不予确认。
二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。
另查明，东府（2000）137号《东方市人民政府关于市城富开发总公司兴建综合农贸商往城用地的批复》明确规定，涉案2327平方米土地作为兴建大田农贸综合市场用地。未经批准，不得改变土地用途。
再查明，陈镇辉与城富公司合伙经营开发农贸市场期间，已按土地利用总体规划确定的用途对涉案土地投入开发。2010年，符良华、符良斌在涉案180平方米土地上建造3间平房。
本院认为，陈镇辉与城富公司2003年6月22日签订的《合伙经营协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。本案二审的争议焦点有：一、陈镇辉与城富公司2005年3月15日签订的《建设用地转让协议书》及《补充协议书》是否有效；二、符良华、符良斌与城富公司2009年12月3日签订的《建设用地转让协议书》是否有效；三、陈镇辉要求符良华、符良斌将涉案180平方米土地返还给陈镇辉管理使用应否支持。
关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。陈镇辉与城富公司2005年3月15日签订的《建设用地转让协议书》及《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定。签订协议前，城富公司已于2001年1月取得涉案土地的国有土地使用证，涉案土地具备了进入市场进行依法转让的条件，且陈镇辉已按土地利用总体规划确定的用途对涉案土地投入开发建设。据此，该《建设用地转让协议书》及《补充协议书》有效。一审法院以城富公司取得涉案土地使用权后未按法律规定投资开发便转让土地为由，认定陈镇辉与城富公司签订的《建设用地转让协议书》无效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定物权变动时的限制性条件，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定，不影响土地使用权转让合同的效力。一审法院认定陈镇辉与城富公司签订的《建设用地转让协议书》无效、《补充协议书》部分无效不当，应予纠正。关于陈镇辉要求确认涉案土地使用权及农贸市场财产所有权归其所有的问题，因其未提出上诉，本院对此不予审理。
关于第二个争议焦点。东府（2000）137号《东方市人民政府关于市城富开发总公司兴建综合农贸商往城用地的批复》明确规定，涉案土地为大田农贸综合市场用地。未经批准，不得改变土地用途。城富公司与符良华、符良斌签订《建设用地转让协议书》，未经批准擅自将大田农贸综合市场用地中的180平方米土地转让给符良华、符良斌建私宅，破坏土地利用的总体规划，其行为违反《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款关于“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”的强制性规定，双方签订的《建设用地转让协议书》无效。符良华、符良斌认为其与城富公司签订的《建设用地转让协议书》签订时间在陈镇辉与城富公司签订的《建设用地转让协议书》之前，并以此为由主张其与城富公司签订的《建设用地转让协议书》有效的理由不成立，本院予以驳回。
关于第三个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，符良华、符良斌与城富公司2009年12月3日签订的《建设用地转让协议书》确认无效后，符良华、符良斌应当返还因该合同取得的180平方米土地。陈镇辉要求符良华、符良斌返还涉案180平方米土地有事实根据及法律依据，本院予以支持。如符良华、符良斌认为合同无效给其造成经济损失，可另行主张。
综上，上诉人符良华、符良斌的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，处理结果不妥，依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持海南省东方市人民法院（2013）东民二初字第184号民事判决第一、三、四项。
二、变更海南省东方市人民法院（2013）东民二初字第184号民事判决第二项为：确认陈镇辉与东方市城富开发总公司2005年3月15日签订的《建设用地转让协议书》及《补充协议书》有效。
一审案件受理费600元、二审案件受理费600元，由上诉人符良华、符良斌负担600元，被上诉人陈镇辉负担600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 符嘉华
代理审判员 沈美萍
代理审判员 张模金
二〇一四年七月十日
书 记 员 马永正
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。