浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0602民初9433号
原告（案外人）冯关龙，男，1966年3月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。
原告（案外人）朱美凤，女，1968年1月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。
两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）杨红耀、金华，浙江越光律师事务所律师。
被告绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司，住所地绍兴市袍江工业区赵墅村。
法定代表人陈柏梁，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）史红江，浙江近远律师事务所律师。
被告应舒兰，女，1990年9月18日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被告绍兴市舒兰针织制衣有限公司，住所地绍兴市城东开发区个私工业园区。
法定代表人应玉龙，总经理。
被告绍兴县大发服饰有限公司，住所地绍兴市柯桥区王坛镇青坛村。
法定代表人应玉龙，总经理。
被告绍兴县金马茶厂，住所地绍兴市柯桥区王坛镇越明村。
法定代表人马刚宏，厂长。
被告马刚宏，男，1967年1月23日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被告应玉龙，男，1965年9月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被告董友多，女，1966年2月9日出生，汉族，住绍兴市越城区。
原告冯关龙、朱美凤与被告绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司（以下简称会元小贷公司）、应舒兰、绍兴市舒兰针织制衣有限公司（以下简称舒兰公司）、绍兴县大发服饰有限公司（以下简称大发公司）、绍兴县金马茶厂（以下简称金马茶厂）、马刚宏、应玉龙、董友多案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月26日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2017年3月24日公开开庭进行了审理。原告冯关龙、朱美凤委托诉讼代理人杨红耀、金华、被告会元小贷公司委托诉讼代理人史红江到庭参加诉讼。被告应舒兰、舒兰公司、大发公司、金马茶厂、马刚宏、应玉龙、董友多经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告冯关龙、朱美凤诉称，原告不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602执异75号执行裁定书，认为该裁定书未支持原告的执行异议是错误的。理由为：2014年6月3日，原告与被告应玉龙、董友多签订《房屋绝买卖合同》一份，约定将被告位于绍兴市越城区稽山街道浪港新村42幢101室，建筑面积为81.59平方米的房屋以762000元的价格销售给原告，用以抵偿被告应玉龙、董友多于2013年10月16日向原告朱美凤借的55万元借款，以及2014年5月16日向原告冯关龙借31.2万元借款（合计借款862000元，其中借款762000直接冲抵购房款）。合同签订后，被告应玉龙、董友多将上述房屋移交给了原告，并由原告实际居住至今。
原告认为，原告与被告应玉龙、董友多签订的《房屋绝买卖合同》合法有效，且已实际交付，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定等，被告绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司针对上述房屋的执行申请于法无据，法院受理该执行申请明显不当。原告现请求：1、判令解除对绍兴市越城区稽山街道浪港新村42幢101室房屋的执行措施，并终止对上述房屋的执行程序；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告会元小贷公司辨称，一、被告认为根据不动产物权以登记为准的原则，本案的原告并非涉案房屋的权利人。二、原告的主张不符合最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条所规定的四个条件：1、原告与应玉龙的买卖关系并不成立，因为双方虽然签订了房屋绝买卖合同，但原告并未支付房屋价款，实际是以房抵债，是实践性行为，实践性形成要件是物权转移作为合同的成立要件，本案涉案房屋产权到目前为止，还是应玉龙的，故以房抵债的协议并不成立。2、在本案以房抵债的过程中原告明知涉案房屋不能办理过户登记手续，存在过错。况且在双方签订买卖合同当时，涉案房屋尚未取得国有土地使用权证，也就是说双方的转让并不符合房屋登记管理规定。3、退一步讲即使双方买卖关系成立，原告所谓的房款也未付清。4、原告目前的证据并不能证明在法院查封之前原告已实际占有了涉案房产。三、原告与应玉龙、董友多的借贷关系不真实。四、原告与应玉龙以房抵债行为损害了包括绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司在内的其他债权人的合法权益。综上，原告与应玉龙、董友多以房抵债的合同并未成立，即使成立也损害了其他债权人合法利益，应认定无效，况且原告也无法证明其存在与应玉龙之间真实的借贷关系，请求驳回原告的诉讼请求。
被告应舒兰、舒兰公司、大发公司、金马茶厂、马刚宏、应玉龙、董友多均未作答辩。
原告冯关龙、朱美凤向本院提交的证据及被告质证和本院的认证：
1、（2016）浙0602执异75号执行裁定书一份，以证明涉诉纠纷业经裁定及本案起诉的原因。
被告会元小贷公司经质证认为，对原告提供证据的三性均无异议。本院对该证据的三性均予以认定。
2、房屋绝买卖合同。证明目的：原告与应玉龙、董友多之间签订买卖合同以后，原告享有相关权利的事实。
3、绍兴市越城区稽山街道六房居委会证明一份。证明目的：证明买卖合同客观存在，原告享有权利的事实。
4、借条两份及汇款凭证若干。证明目的：原告已履行买卖合同项下的房屋支付对等价款的义务。
5、房产证及不动产发票等。证明目的：原告享有相关权利的事实。
6、代缴费委托付款授权书。证明目的：原告与相关银行部门办理相关水电代缴，并最终证明原告对房屋占有使用收益的情况。
7、交费凭证。证明目的：原告与相关银行部门办理相关水电代缴，并最终证明原告对房屋占有使用收益的情况。
8、销售清单等。证明目的：原告装修入住，并已实际使用事实。
9、补充证明2份。证明目的：冯关龙、朱美凤汇给应玉龙的款项是从朱忠仙的帐号上汇出去的，朱忠仙系冯关龙的姐夫。
被告会元小贷公司经对证据2-9经质证后认为：针对证据2：对合同的真实性有异议，无法确认合同上的签字，因为应玉龙夫妇未到庭，故无法确认。根据合同第3条的约定，是以借款冲抵购房款，足以说明并非真正意义上的合同，是以房抵债的合同。同时根据合同的第5条第2款的规定，约定目前尚不能办理相应产权证书，根据这一款可以说明本案的原告对房屋未能过户是明知的。根据合同第2条的约定，车棚价款是6262.5元，在正常交易中，车棚的单价有零头完全是双方串通，为了与所谓的借款价值相等而人为定下来的价格，故存在异议。针对证据3：该证据与事实不符，证明的内容是买卖价76.2万元，是以房抵债的合同。该证明明显不符合常理，在证明当中买卖双方都签字捺印了，一般的证明不可能要求买卖双方在证明中进行签字捺印，该证明是原告为了执行异议而要求社区出具的证明，而且证明当中也没有落款时间，故该证明无法达到原告所要证明的目的。针对证据4：借条系复印件，对借条的真实性有异议，在借条当中有句话，双方所谓的买卖含有31.2万元价款未付清，故31.2万元的原件还在原告手上。对于汇款凭证，朱美凤汇给朱忠仙的凭证系复印件，真实性有异议。朱忠仙与朱美凤存在亲戚关系，朱忠仙将45万元汇给应玉龙，该45万元是否履行借条项下的借款，被告会元小贷公司认为不是，金额不对，时间不符，借条出具是2013年10月12日，汇款时间是2013年10月18日，汇款人不符，借条是给朱美凤，所谓的借款是由朱忠仙代朱美凤汇的，被告会元小贷公司认为该解释不合理，对45万元的借贷关系真实性存在异议。对第二张借条，被告会元小贷公司对借款的真实性有异议，原告提供的付款凭证，时间与借条不符，交易时间是2014年5月11日，借条是2014年5月16日，先借款再出具借条的情况不多，明显不符合常理。借款金额不符，一张是8万元，一张是7.7万元。这两个帐户交易明细看不出汇给应玉龙或董友多，另外分户明细对账单，是3.8万元，也无法看出将款项交付给应玉龙和董友多，故第二份借条的真实性存在异议。针对证据5：销售不动产统一发票的三性无异议。房屋所有权证真实性无异议，而且与双方的房屋绝买卖协议第3条第4款相印证。说明原告在签订绝买卖合同时是明知房屋在房屋所有权证出具两年后才可以交易，证明原告自愿承担房产不能过户的风险。对国有土地使用权证三性无异议，但是土地使用权证发证时期是2015年3月11日，在原告签订房屋绝买卖协议之后，说明在签订协议时，房屋的权属并不完整，在这种情况下，原告仍然签订绝买卖协议，可以证明其自愿承担不能过户而产生的风险责任。对契证的三性均无异议。针对证据6：被告会元小贷公司认为这两个授权书与本案无关联性。从朱美凤卡上代付水电费并不能证明应玉龙已经将房屋交付给本案原告，代扣代缴谁都可以办理，办理后作为原所有权人仍然可以用现金缴款，所以这两张授权书并不能证明本案涉案房产已交给了本案原告。针对证据7：该交费凭证恰恰能够证明房屋还是应玉龙的，房屋未交付。针对证据8：三性有异议，主要是与本案无关联性，并不能证明这些所购的东西用于涉案房屋的装修。针对证据9：朱美凤与朱忠仙关系不能证明将钱款支付给应玉龙，时间、金额均无法一一对应。
对被告会元小贷公司认可的证据，本院予以认定，对被告会元小贷公司不认可的证据，本院将综合认证。
被告会元小贷公司向本院提交的证据及原告冯关龙、朱美凤质证和本院的认证：
10、（2014）绍越商初字第2523、2524、2525号民事判决书各1份。2014年8月1日越城法院提供的协助执行通知书1份。证明目的：证明本案被告会元小贷公司对应玉龙、董友多享有合法的债权，另证明三个民事案件涉及的本案争议房屋于2014年8月1日被查封。
原告冯关龙、朱美凤经质证认为：对判决书本身真实性无异议，对该判决书确定内容与本案审理的内容无关联性，另原告发现判决书除了当时该判决书的原告代理人出庭以外，另外出庭人员只有本案审理的房屋所有人应玉龙出庭，其他被告均未出庭，而在该三份判决书应玉龙答辩的过程中，提到对诉讼请求无异议，其他未作抗辩，原告认为被告会元小贷公司在审理过程中，其中还提到认为原告与被告应玉龙存在涉嫌恶意串通，伪造证据损害其他第三人利益，被告提供的三份判决书作为应玉龙没作任何抗辩，而对三份判决书诉讼请求均无任何异议，恰恰不符合一般的案件审理情况，也就是说作为该三份判决书的确认，本身的真实性是否客观存在，作为本案原告代理人认为也是存在异议。结合三份判决书所确定的内容（金额、案外人应玉龙的答辩），作为本案被告会元小贷公司通过判决确定债权，原告也认为涉嫌串通扩大应玉龙的债务，侵害本案原告利益的嫌疑。对执行通知书以法院查证为准。
对原认可的证据，本院予以认定，对原告不认可的证据，本院将综合认证。
被告应舒兰、舒兰公司、大发公司、金马茶厂、马刚宏、应玉龙、董友多均未向本院提供证据。
庭审中，原告及被告会元小贷公司对本院（2016）浙0602执异75号执行裁定书认定的事实均无异议。
综合上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
原告会元小贷公司与被告应舒兰、舒兰公司、大发公司、金马茶厂、马刚宏、应玉龙、董友多小额借款合同纠纷一案，本院于2014年10月8日作出（2014）绍越商初字第2525号民事判决，判令被告应舒兰归还原告会元小贷公司借款本金95万元及相应的利息、诉讼代理费，其余被告对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，因被告均未依法履行，故本院依原告申请对本案立案执行，执行案号为（2015）绍越执民字第243号。
在执行过程中，经查，本院在审理过程中依据（2014）绍越商初字第2523、2524、2525号民事裁定书，于2014年8月1日查封了包括被告应玉龙名下的位于绍兴市越城区浪港新村42幢101室房产在内的财产。据此，本院于2015年9月22日作出（2015）绍越执民字第243号限期履行通知书及公告，责令各被执行人限期履行债务，若逾期则本院将依法处分上述查封的房产，如有对房产有相关权利的案外人，可依法申报权利或提出异议。后案外人冯关龙、朱美凤于2016年6月22日向本院提出执行异议，要求法院解除对位于绍兴市越城区浪港新村42幢101室房产的查封。2016年8月2日，本院作出（2016）浙0602执异75号执行裁定，驳回了冯关龙、朱美凤的执行异议请求。原告冯关龙、朱美凤不服，于2016年9月26日提起本诉。
另查明：2014年6月3日，原告冯关龙、朱美凤与被告应玉龙、董友多签订房屋绝买卖合同一份，约定将被告应玉龙、董友多位于绍兴市越城区稽山街道浪港新村42幢101室，建筑面积为81.59平方米的房屋和车棚17.45平方米以762000元的价格销售给原告，用以抵偿被告应玉龙、董友多于2013年10月16日向原告朱美凤借的55万元借款，以及2014年5月16日向原告冯关龙借31.2万元借款（合计借款862000元，其中借款762000直接冲抵购房款，其余10万元由被告应玉龙、董友多以现金另行归还）。合同签订后，被告应玉龙、董友多将上述房屋交付给了原告，并由原告实际居住至今，但未办理不动产过户手续。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。金钱债权执行中，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记的，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，人民法院应予支持。本案中，原告冯关龙、朱美凤与被告应玉龙、董友多之间的房屋买卖合同关系名为买卖实为房产所有权抵债，该种抵债行为客观上损害了对被执行人（即本案被告应玉龙、董友多）有合法债权的其他债权人（含本案被告会元小贷公司），即原告冯关龙、朱美凤因此享有了被告应玉龙、董友多名下涉案争议房产的优先受偿权，排除了其他债权人对涉案争议房产的分配权，故对原告冯关龙、朱美凤的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。原告冯关龙、朱美凤对被告应玉龙、董友多享有的债权，可另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告冯关龙、朱美凤的诉讼请求。
案件受理费11420元，由原告冯关龙、朱美凤承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周仕勇
审 判 员 蒋震锋
人民审判员 高国荣
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 李婷婷
附相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。