广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终271X号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈潘辉，住广州市越秀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：潘俊杰，住广州市越秀区。两上诉人共同委托代理人：李卓群，广东凡立律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：李学，身份证住址湖南省。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王景明，住广州市天河区。委托代理人：张建梅，住广州市白云区。原审被告：冯文彬，住广州市白云区。委托代理人：张伶娟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：叶文欣，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人沈潘辉、潘俊杰因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：沈潘辉、潘俊杰为父子关系。涉案房屋位于广州市花都区芙蓉度假区内民航芙蓉山庄祥云苑白云街X号，建筑面积360.44平方米，权属于冯文彬。涉案房屋原由沈潘辉、潘俊杰、案外人黄某作为买方于2005年12月27日向广州中南民航管理有限公司购买。2008年11月7日，沈潘辉与案外人黄某协议离婚，约定涉案房屋产权归沈潘辉、潘俊杰共同拥有，若出售，女方有权监管儿子潘俊杰的部分财产。王景明作为买方与沈潘辉、潘俊杰、案外人黄某作为卖方签订的《房屋买卖合同》，约定：沈潘辉、潘俊杰、案外人黄某将涉案房屋出卖给王景明，成交价为2000000元。合同第一条约定：“买卖双方均已知悉该物业还没有核发《房地产证》，现卖方只持有该物业的《商品房预售合同》，以及已全额付清购房款的购房发票。如核发该物业的《房地产证》时出现面积的差异而产生的发展商征收楼价的多退少补由卖方支付。”合同第七条约定：“卖方交付该物业予买方使用之日期为【2010年6月17日】；卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费。”合同第十条约定：“在该物业获得颁发《房地产证》后7天内，买卖双方须以本合同为蓝本重新签订新的《房地产买卖合同》，以便确认顺利办理交易手续的所有细则，与本合同具有同等的法律效力。”合同第十一条约定：“买卖双方中任何一方逾期履行义务，则从逾期之日起，每逾期一天按物业成价总价的千分之五向对方支付逾期违约金；若逾期超过60天，守约方有权解除合同，并要求违约方负责另行赔偿本合同违约条款中规定的违约金。此条款包括：因卖方的原因或因卖方未能向开发商提供配合的原因，而导致未能及时办理产权证，若本号地已有业主办理好产权证的，买方可书面敦促卖方办证，若卖方拒不办证则视为卖方逾期履行合同。”合同第十四条违约条款约定：“本合同在执行期间，除由于地震、洪水、火灾、风暴等自然灾害或战争等不可抗力因素使该合同无法履行外，双方免责：无论其他任何原因，要求买卖双方要无条件履行该合同，否则，任何一方提出解除合同（不买或不卖），按下列细则赔偿：1、自签订本合同之日起，每逾期一年（不足一年按一年计算）违约方须每年按人民币壹佰伍拾万元赔偿给对方：即若卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，要向买方支付违约金人民币壹佰伍拾万元一年（￥1500000/第1年），两年则叁佰万元（￥3000000/第2年，不足两年按两年计算），以此类推。反之若买方不能按合同约定买入该物业，则同样按违约期间和金额标准补偿给卖方。2、如果买方已经装修，卖方要一次性补偿装修费用人民币陆拾万元；另管理费用、中介费用等买方与该房产有关付出的全部费用，卖方要按实际费用全额补偿。”合同第二十条对本合同及附件条款的修改或补充约定：“1、卖方沈潘辉代表沈潘辉、黄某、潘俊杰等三人意愿签订本合同，由此而产生的法律责任由卖方自行承担。2、在办理交易过户手续过程中，如需要卖方沈潘辉、黄某、潘俊杰等三人签名，均予以配合。3、买卖双方一致同意选择涂销抵押付款方式办理交易手续。4、签订本合同时支付人民币叁拾万元整（￥300000元）作为定金。5、部分楼款陆拾万元（￥600000元），应在卖方潘俊杰在本合同补签字后，沈潘辉、黄某、潘俊杰在律师楼签署律师见证书当日当天由买方支付给卖方。6、人民币壹佰壹拾万元整（￥1100000元）于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账户作为楼价余额，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付。”该合同由王景明及其妻子张建梅与沈潘辉、潘俊杰及案外人广州市秉诚房地产代理有限公司签名确认。签订该合同，王景明向广州市秉诚房地产代理有限公司支付中介费10000元。合同签订当日，王景明支付300000元定金给沈潘辉、潘俊杰。合同签订当日，沈潘辉、潘俊杰将涉案房屋交与王景明使用，并与王景明及其妻子张建梅签订一份《房产租赁合同》，沈潘辉、潘俊杰与王景明前往涉案房屋所在小区的广州芙蓉物业管理有限公司变更了业主名称，并办理了业主卡两张。庭审中，王景明与沈潘辉、潘俊杰一致确认：该份《房产租赁合同》仅为方便王景明出入，并未实际履行，王景明支付了涉案房屋自2010年6月17日至2012年12月31日的物业服务费，沈潘辉支付了涉案房屋自2013年1月至2013年12月的物业服务费并支付了滞纳金。王景明与沈潘辉、潘俊杰对涉案房屋是否实际履行各执一词，王景明陈述：因其已办理业主卡，自2010年6月17日后其实际使用涉案房屋。被告陈述：其不确认将涉案房屋交由王景明实际使用。王景明向原审法院提交一份收款方为广州芙蓉物业管理有限公司开具的2010年7月至2011年9月的物业管理费发票（付款方为王景明，金额为13516.5元）、收款人为广州芙蓉物业管理有限公司的《中国银行结算业务申请表》一份（金额为13516.5元）、收款人为广州芙蓉物业管理有限公司的《中国农业银行现金缴款单》一份（金额为8109.9元），拟证明其支付的涉案房屋的物业管理费为22000元。沈潘辉、潘俊杰对上述证据予以确认。沈潘辉、潘俊杰向原审法院提交一份收款方为广州芙蓉物业管理有限公司开具的2012年10月至2013年12月的物业管理费发票（付款方为王景明，金额为10819.2元）、广州芙蓉物业管理有限公司开具的2013年1月-2013年9月的滞纳金1346.2元的收据及广州芙蓉物业管理有限公司开具的《证明》一份，拟证明其代王景明垫付了涉案房屋的物业管理费12165.4元。上述合同签订当日，沈潘辉、潘俊杰与王景明及其妻子张建梅签订《补充协议书》，约定：“就买卖位于广州市花都区民航芙蓉山庄祥云苑白云街X号，卖方沈潘辉代黄某、潘俊杰签署房屋买卖合同，卖方沈潘辉保证签署该合约，黄某、潘俊杰都知悉均予已承认。部分楼款人民币陆拾万元整（￥600000元）由沈潘辉、黄某、潘俊杰在律师楼签署律师见证书当天由买方支付给卖方。卖方沈潘辉保证黄某、潘俊杰能亲自到律师楼签名作实，由此而产生的法律责任由卖方沈潘辉承担。”合同签订当日，沈潘辉、潘俊杰与王景明签订《补充协议》，约定：“经买卖双方协商，在民航芙蓉山庄白云街X号别墅贷款时，有超过实欠卖方额壹佰壹拾万元人民币的多余部分，卖方须在收到该贷款后，2天内打入买方指定账户。”2010年8月16日，沈潘辉、潘俊杰与王景明签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：“潘俊杰和沈潘辉与王景明南航芙蓉山庄白云街X号别墅房屋买卖合同补充协议如下：王景明在原交付30万首付款的基础上向潘俊杰和沈潘辉继续交付30万房款，潘俊杰和沈潘辉则保证在该房产证（黄某、潘俊杰和沈潘辉）取得7日内房产登记部门办理过户登记至潘俊杰和沈潘辉的名下，并对在房产部门办理该事宜的一个工作周期内顺利过户负保证义务，如潘俊杰和沈潘辉未能在7日内办理过户申请并在房产部门一个工作周期内完成过户事宜则视为违约，按原房屋买卖合同中第十四（1）条处理。本补充协议的签订对原房屋买卖合同第二十（5）条进行了修改，原合同第十二（5）条（此处为笔误）不再履行，其余款项待潘俊杰和沈潘辉将该房产过户至王景明名下后，王景明以按揭方式付清余额，按揭不足款项以现金补足。本补充协议视为对原房屋买卖合同的补充，与原房屋买卖合同具有同等法律效力。”该补充协议签订当日，王景明向沈潘辉、潘俊杰再次支付楼款300000元。2013年8月2日，沈潘辉作为转让方与冯文彬作为受让方签订了一份《个人别墅转让协议书》，约定沈潘辉、潘俊杰将涉案房屋出卖给冯文彬，成交价为2700000元，冯文彬应分三期支付全部购房款。上述合同签订后，冯文彬于2013年7月2日、2013年8月2日、2013年9月16日、2013年11月13日、2013年12月13日、2013年12月17日、2014年1月29日、2014年2月10日分八期支付2730000元，沈潘辉均开具了收条。诉讼中，冯文彬陈述：因其未按合同约定分三期支付购房款，其在购房款2700000元之外另行支付了30000元作为利息。2013年12月20日，涉案房屋登记在冯文彬名下，冯文彬已入住，并交纳2014年1月之后的物业管理费。王景明于2015年4月30日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、沈潘辉、潘俊杰与冯文彬签订的关于广州市花都区民航芙蓉山庄祥云苑白云街X号房屋买卖合同无效；2、2010年6月17日王景明与沈潘辉、潘俊杰签订的房屋买卖合同继续履行；3、要求沈潘辉、潘俊杰承担违约金2000000元；4、沈潘辉、潘俊杰和冯文彬承担本案诉讼费用。原审审理期间，沈潘辉、潘俊杰向原审法院提起反诉，请求法院依法判令：1、王景明承担违约责任，其缴纳的定金300000元不予退还；2、本诉和反诉的案件受理费均由王景明承担。诉讼中，沈潘辉、潘俊杰申请增加两项诉讼请求为：1、解除王景明与沈潘辉、潘俊杰签订的房屋买卖合同及其补充协议；2、王景明赔偿沈潘辉、潘俊杰垫付的物业管理费、滞纳金共12165.4元。原审诉讼中，王景明与沈潘辉、潘俊杰、冯文彬均确认：涉案房屋一直没有门，没有钥匙，是毛坯状态空置，直到冯文彬于2014年1月开始装修使用。王景明向原审法院提交录音一份，拟证明冯文彬购买涉案房屋时对王景明与沈潘辉、潘俊杰之间的房屋买卖关系已知悉。沈潘辉、潘俊杰、冯文彬对此证据均不予确认。原审诉讼中，经原审法院释明，如果沈潘辉、潘俊杰与冯文彬之间的房屋买卖合同有效，王景明是否变更诉讼请求。王景明表示其变更诉讼请求为：1、沈潘辉、潘俊杰向王景明支付不当得利700000元；2、沈潘辉、潘俊杰向我方支付利息，利息标准是按照已付房款600000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率利息计算；3、沈潘辉、潘俊杰向我方支付其他费用约50000元；4、沈潘辉、潘俊杰按合同约定向我们赔偿违约金1000000元；5、沈潘辉、潘俊杰归还我们购房款本金600000元；6、解除王景明与沈潘辉、潘俊杰之间的房屋买卖合同。原审诉讼中，王景明明确：其上述变更的诉讼请求第3项的其他费用50000元包括中介费10000元、物业管理费2.2万元，剩余的暂没有证据证明。王景明向原审法院提交广州市秉诚房地产代理有限公司于2010年6月17日出具的收据一张，金额为10000元，拟证明其支付中介费10000元。沈潘辉、潘俊杰对此无异议。王景明向原审法院提交广州与哈尔滨之间的往返机票共六张，拟证明其花费机票费用共7749元。原审诉讼中，沈潘辉、潘俊杰表示：同意解除与王景明的房屋买卖合同。原审法院认为：王景明与沈潘辉、潘俊杰在签订《房屋买卖合同》时均为完全民事行为能力人，王景明与沈潘辉、潘俊杰之间的《房屋买卖合同》是各方真实意思的表示，也未违反法律、法规的强制性规定，依法成立有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”王景明向原审法院提交其与沈潘辉之间的录音拟证明冯文彬在明知王景明与沈潘辉之间的买卖关系的情况下依然购买涉案房屋，损害王景明的利益，对此原审法院认为，证据的取得首先要合法，只有经过合法途径取得的证据才能作为定案的根据，未经对方当事人同意私自录制其谈话，系不合法行为，以这种手段取得的录音资料，不能作为证据使用，故对王景明的该项证据，原审法院不予采纳。王景明未向原审法院提交其他证据证明沈潘辉与冯文彬之间的合同存在无效情形，因此，沈潘辉与冯文彬之间签订的《个人别墅转让协议书》是双方真实意思的表示，也未违反法律、法规的强制性规定，依法成立有效。故王景明要求确认沈潘辉、潘俊杰与冯文彬签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，没有理由和依据，原审法院不予支持。因冯文彬已将购房款2700000元全部支付给沈潘辉，并已将涉案房屋过户在冯文彬名下，故王景明主张继续履行王景明与沈潘辉、潘俊杰签订的房屋买卖合同的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。经原审法院依法释明后，王景明变更其诉讼请求，要求解除其与沈潘辉、潘俊杰之间的房屋买卖合同，沈潘辉、潘俊杰亦同意解除上述房屋买卖合同及补充协议，故对王景明与沈潘辉、潘俊杰的上述诉讼请求，原审法院予以支持。对沈潘辉、潘俊杰反诉要求解除其与王景明之间的房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，原审法院予以支持。因王景明与沈潘辉、潘俊杰之间的房屋买卖合同已解除，故王景明要求沈潘辉、潘俊杰返还购房款600000元的诉讼请求，合理合法，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，王景明与沈潘辉、潘俊杰在《房屋买卖合同》第二十条约定王景明先支付定金300000元，后在潘俊杰补签字后，沈潘辉、潘俊杰、黄某签署律师见证书后再行支付600000元，剩余房款1100000元与交易过户完成由贷款银行直接划入卖方账户。之后王景明与沈潘辉、潘俊杰于2010年8月16日签订的《房屋买卖合同补充协议》对合同第二十条的条款进行变更，王景明在原支付300000元首付款的基础上再支付300000元房款，剩余款项在房屋过户至王景明名下后以按揭方式付清。王景明已按照上述合同及补充协议支付购房款600000元，王景明并未违约。而上述补充协议约定，潘俊杰和沈潘辉则保证在该房产证（黄某、潘俊杰和沈潘辉）取得7日内房产登记部门办理过户登记至潘俊杰和沈潘辉的名下，并对在房产部门办理该事宜的一个工作周期内顺利过户负保证义务，如潘俊杰和沈潘辉未能在7日内办理过户申请并在房产部门一个工作周期内完成过户事宜则视为违约，按原房屋买卖合同中第十四（1）条处理，现沈潘辉、潘俊杰将涉案房屋再次出卖给冯文彬，属于违约行为。故沈潘辉、潘俊杰反诉要求没收王景明定金300000元的反诉请求，没有理由和依据，原审法院不予支持。王景明与沈潘辉、潘俊杰之间的《房屋买卖合同》第十四条对违约责任的约定，若卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，要向买方支付违约金1500000/第1年，两年则￥3000000/第2年，不足两年按两年计算，以此类推。诉讼中，王景明自行调整违约金为1000000元，是其自行处分自己的诉讼权利和义务，原审法院予以准许。沈潘辉、潘俊杰要求对上述违约金进行调整，根据本案中王景明与沈潘辉、潘俊杰之间的合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素考虑，虽然沈潘辉、潘俊杰将涉案房屋另行出卖构成违约，但王景明主张的违约金1000000元已超过已付购房款，故原审法院酌情调整违约金为600000元，王景明要求沈潘辉、潘俊杰赔偿违约金600000元的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持，对超出部分不予支持。因王景明未能举证证明其实际损失超过上述违约金600000元，故王景明主张沈潘辉、潘俊杰支付其已付购房款600000元的利息，原审法院不予支持。王景明主张沈潘辉、潘俊杰向其支付其他费用50000元，其中包括中介费10000元及物业管理费22000元。根据王景明与沈潘辉、潘俊杰之间的《房屋买卖合同》第十四条对违约责任的约定，管理费用、中介费用等买方与该房产有关付出的全部费用，卖方要按实际费用全额补偿，王景明与沈潘辉、潘俊杰对王景明因购买涉案房屋支付中介费10000元的事实均予以确认，因沈潘辉、潘俊杰违约，根据上述约定，王景明要求沈潘辉、潘俊杰支付中介费10000元的诉讼请求，合理合法，原审法院予以支持。王景明主张沈潘辉、潘俊杰向其支付物业管理费22000元，因王景明与沈潘辉、潘俊杰签订合同后仅前往涉案房屋所在小区的物业管理处办理业主卡进行形式上的变更，但涉案房屋一直没有门没有钥匙且毛坯空置未使用，且沈潘辉、潘俊杰在诉讼中亦自认，不确认涉案房屋实际交付王景明使用，那么，沈潘辉、潘俊杰仍为实际业主，物业管理费理应由其进行交纳。根据王景明提交的证据，王景明交纳的物业管理费为21626.4元，故王景明主张沈潘辉、潘俊杰向其返还物业管理费21626.4元的诉讼请求，合理合法，原审法院予以支持，对超出部分因没有理由和依据，原审法院不予支持。王景明主张沈潘辉、潘俊杰支付其花费的机票7749元，其无法证明该费用与其购买涉案房屋之间的关联性，对其该主张，没有理由和依据，原审法院不予支持。对王景明主张的其他费用，因其未提交相应的证据，原审法院不予支持。同理，因沈潘辉、潘俊杰在诉讼中自认，不确认涉案房屋实际交付王景明使用，那么，沈潘辉、潘俊杰仍为实际业主，物业管理费理应由其进行交纳，其反诉要求王景明支付其垫付的物业管理费、滞纳金12165.4元的反诉请求，没有理由和依据，原审法院不予支持。王景明主张沈潘辉、潘俊杰向其支付不当得利700000元但王景明对上述主张没有提交证据予以证明，没有理由和依据，原审法院不予支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年12月22日作出如下判决:一、解除原告（反诉被告）王景明与沈潘辉、潘俊杰（反诉原告）之间于2010年6月17日签订的《房屋买卖合同》及补充协议；二、被告（反诉原告）沈潘辉、潘俊杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）王景明返还购房款600000元；三、被告（反诉原告）沈潘辉、潘俊杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）王景明赔偿违约金600000元；四、被告（反诉原告）沈潘辉、潘俊杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）王景明返还中介费10000元；五、被告（反诉原告）沈潘辉、潘俊杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）王景明返还物业管理费21626.4元；六、驳回原告（反诉被告）王景明的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）沈潘辉、潘俊杰的其他反诉请求。本诉一审案件受理费22800元，由原告王景明负担15960元，由沈潘辉、潘俊杰负担6840元。反诉一审案件受理费14348.66元，由沈潘辉、潘俊杰负担。公告费560元，由沈潘辉、潘俊杰负担。判后，上诉人沈潘辉、潘俊杰不服原审判决向本院提起上诉称：一、首先由上诉人沈潘辉陈述、还原上诉人与被上诉人双方整个交易的过程。2010年我因急着卖别墅准备还别人90万欠款，在广州市秉诚房地产代理有限公司的牵线下与王景明达成交易共识。2010年6月17日在秉诚公司(以下简称中介)办公室签订了房屋买卖合同，双方就买卖别墅的各项事宜进行了详细的约定：总房价200万，定金30万在2010午6月17日签约时当场转帐交付；一期款60万(即首付款)在潘俊杰、黄某到场时在律师楼签字后交付。(当场约定在潘俊杰到场补签字时支付60万，见王景明起诉书第二页第三行、第四行。后来王景明要求补充了黄某和律师楼的内容，在征得黄某同意后，我同意补充并签字)；二期款是110万(即尾款，见房屋买卖合同第十三条)。在收到90万元后可以办理房产证了，才过户到王景明名下，王景明再通过按揭全额付清剩余购房款110万元。银行实际贷款金额与原贷款金额之间的差额，秉着多退少补的原则。由于当时王景明说以后偶尔要去看看别墅，出入比较麻烦，定金也交了，保证潘俊杰补签字后就会支付首付款60万等等理由，要求办理小区出入的相关手续，考虑他是诚心购买，30万定金也不是小数目，我便与他去物业办理了出入手续，为了降低风险，做到万无一失，我提出双方同时签订一个房屋租赁合同，以此表明我的别墅在王景明没有交付200万房款时我是租给他(毛坯房，连大门都没有)。由于我们有约在先，只要我的儿子潘俊杰到场签字，王景明就必须交付60万首付款，至于黄某，她答应随时配合签字。所以2010年8月中旬我儿子回广州(当时我的儿子潘俊杰在外地读书)，我与王景明取得了联系，约定8月16日双方在中介公司见面后一起前往律师楼办理手续。我和儿子一起与王景明夫妇先后到达中介公司，黄某也在前往的路上。但这时王景明提出由于资金紧张，暂时只有30万，另外30万他还要去凑。因为我是急需90万还清债务，只有60万给我还是不够还清即将到期的债务，所以我不同意。但王景明再三承诺近期内一定交付到位，当时我出于这些考虑：1、前期工作已经到位；2、就算这次王景明60万不能一次到位，我与他因此解除合同，也不一定能马上找到新的买主，还是不能解燃眉之急。既然他再三承诺近期到位，又有30万定金和当天交付的30万房款，另外的30万缓几天我也可以和我的那个债权人解释清楚的。同时，出于怕麻烦和减少支出的目的，我提出了我的要求：l、不要我的前妻前来签字(虽然她愿意配合，但也麻烦)；2、不要去律师楼签字见证，以减少费用。双方同意各退一步，在王景明当天支付了30万房款后又签订了补充协议：王景明在原交付30万首付款的基础上，继续交付30万房款，沈潘辉与潘俊杰则对房产过户给王景明负保证义务，否则视为违约。因为原合同在先，是一方没有履约能力时临时签订的补充协议，所以在补充协议的结尾部分特别强调了此协议只是对原房屋买卖合同第二十(5)条进行了修改(原文如下：5．部分楼款60万应在卖方潘俊杰在本合同补签字后，沈潘辉、黄某、潘俊杰在律师楼签署律师见证书当天由买方支付给卖方。)，其它条款均没有修改变更。也就是说这个补充协议只是对60万房款(即首付)的支付方式(由一次性支付60万元改为分两次支付各30万元)、支付地址(由律师楼改为中介公司)、到场人员(卖方由三人改为两人；不要聘请律师见证)进行了修改。后因事情发生了这些变化，我就打电话要黄某返回去，需要时再联系。从2010年8月下旬起至2013年下半年，我被别人追债，便也不断地向王景明催款(王景明在本月11日开庭时在法庭上当法官的面也说了我打了他很多电话催款)，历时一千多个日夜啊!刚开始，我的债权人催我一次，我就催王景明一次，他总以各种理由推脱，后来他干脆不接我的电话了，我发信息给他，他也不回，偶尔我用别人的手机打他电话，他就算接了，不是说资金紧张就是以现在还不能办理房产证为由进行推脱，甚至有时还直接挂机。就这样，在签订合同，交付30万定金和30万的第一次首付款后，王景明与我玩起了失踪(当时真不知道他的目的，只是不解而已，现在来看他的目的，是司马昭之心，路人皆知)。在别墅已经与他签约的情况下，走投无路的我，被逼只能高利息借款还账，他的违约给我精神上、经济上造成的损失是非常巨大的。2012年6月份，每月靠工资吃饭却背着几十万高利债务的我，知道可以办理房产证后，以为是让王景明付款的新的契机，不断给他打电话，发信息，告诉他房产证可以办理了，他仍置之不理，在与他沟通无效的情况下，我在多次催告王景明，如不支付30万现金余款，我会将别墅另行处理，因为我等不起了!!!同时也请中介转告王景明，他再不履行支付义务，我会将房产另行处理。后王景明干脆短信回复我：“资金也很紧，难为你解眼下困境!”在此期间，别墅所在物业多次电话催我缴纳物业管理费，我要他们去找承租人要，他们说承租人找不到，只能找业主。2013年下半年，在巨额、高利债务缠身，自身债权催款无果的情况下，我向周围推销我的别墅，以解燃眉之急。当时我并没有违约，是对方违约且放弃继续履行合同(他家在广州，自己在起诉状上也表明每年的节假日都会回广州，近2000个日夜，非正常地对60万巨款不闻不问，甚至拒绝与卖方沟通)。我作为守约方，在对方放弃继续履行合同的情况下，已经多次通过电话及短信通知对方后就有权另行处理自己的房产了。不久，同事冯文彬得知我要处理别墅，双方经过讨价还价，以房款270万成交。并于2013年11月份依法取得了房产证。二、一审判决认定事实错误。(一)一审判决称“被告(反诉原告)辩称：……2010年6月17日……，但是潘俊杰到了之后……”(见第一审判决书第4页第二段)这样的表达是不准确的。事实上潘俊杰是在2010年8月16日才过来补签字，而不是在2010年6月17日。2010年8月16日潘俊杰到来后，被上诉人表示资金不足当天无法按照原来的约定支付60万元，上诉人才迫不得已同意把被上诉人当天应当支付的60万元，改为分两期支付(即当天应当支付的60万元变更为“当天支付30万，后再继续支付30万元”)，并在被上诉人当天支付了30万元的第一批首付款后，双方签订了补充协议明确了“……王景明在原交付30万首付款的基础上向潘俊杰和沈潘辉继续交付30万房款”。(二)一审判决认定“原告已按照上述合同及补充协议支付购房款600000元，原告并未违约”(见第一审判决书第16页第11、12行)是错误的。我们从整个交易过程可以看出，原告支付30万元定金后，还应该支付首付款60万元(即“定金30万+8月16日支付首付款30万+继续交付30万房款”)，而不仅仅是已经支付的60万元。上诉人已经多次向被上诉人催收首付款余款，但是被上诉人一直久拖不付(有被上诉人的短信回复“资金也很紧，难为你解眼下困境”可以印证)。所以原告拒不支付另外的300000元首付款，已经构成根本违约。(三)第一审判决认定“……现被告沈潘辉、潘俊杰将涉案房屋再次出卖给被告冯文彬，属于违约行为”(见第一审判决书第16页第18、19行)是错误的。上诉人在对被上诉人多次催收并声明否则将对房屋另行处理后，被上诉人仍然拒付房款，上诉人认为被上诉人已经构成根本违约，并确信被上诉人王景明已经放弃了继续交易，这种情况下上诉人当然有另行出卖房屋的权利。这并非是违约行为，而是上诉人在对方违约后采取的一种减损的自我保护行为。(四)一审判决认定“原告要求沈潘辉、潘俊杰赔偿违约金600000元的诉讼请求，符合法律规定”也是错误的。被上诉人的实际经济损失只是60万元所产生的利息。根据合同法司法解释的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失，因此一审判决在上诉人没有违约的情况下仍然要求上诉人支付畸高违约金，这判决显失公平，缺乏法理依据。(五)关于物业管理费的问题。因为从2010年6月17日开始上诉人已经帮被上诉人办理了业主卡(实际是门禁卡)，同意房屋在王景明缴纳物业管理费的前提下暂由王景明使用，相应的物业管理费理所当然应该由被上诉人王景明来承担、支付。所以一审判决上诉人返还被上诉人缴纳的物业管理费是错误的。三、本案实际是被上诉人购房投资时自身资金不足导致违约，又不甘心被没收定金，为了达到其目的而反咬一口起诉我方。被上诉人甚至故意拖到诉讼时效届满前才起诉我方，意图最大限度讹取我方所谓的“违约金”。鉴于上述情况，上诉人认为本案违约方是被上诉人王景明，而并非上诉人。被上诉人应当对本案承担违约责任，上诉人有权依据定金罚则没收其定金。综上，上诉请求：1、撤销广州市花都区人民法院(2015)穗花法民三初字第598号民事判决的第二、三、四、五、七项判决；2、对本案予以改判，驳回被上诉人王景明的诉讼请求；3、改判王景明承担违约责任，其缴纳的定金300000元不予退还；4、改判王景明赔偿沈潘辉垫付的物业管理费、滞纳金共12165．4元；5、改判本案一、二审全部诉讼费用由王景明承担。被上诉人王景明答辩称：1．资金不到位原因是合同约定由黄某签字，黄某拒绝签字，上诉人违约是王景明没有继续支付60万的原因。黄某不签字对购买人存在风险，王景明没有义务付款。(当场…．．我同意补充并签字)一审时我们的诉状重点讲付二期款时，黄金求必须到场在合同上签字，而单独抽出诉状的两行，是断章取义。2．上诉人虚构了双方协商一致不必黄某签字，但这不是事实，如果如上诉人所说该事实存在，上诉人应提供商议的时间、地点、参加人或者现场录音、视频等证据资料，否则就是捏造事实，如果没有证据就不能得到法庭的支持。鉴于上诉人说话不负责任，伪造事实、欺骗法官、亵渎法律是要受处罚的。我方认为双方签字的合同等书面资料是审理本案的唯一依据。3．因为黄某没有签字，给购买人带来了更大的风险，而沈潘辉急用钱，多次打电话要求付款帮助其解决燃眉之急，考虑到合同正常履行减少合同双方的对立，同时减少我方的资金风险，我方通过中介提出双方签订补充合同，我方在原首付款30万元的基础上再支付30万，其他款项140万全部按揭贷款支付，如果对方同意在补充合同签字我就付款30万，不同意我就不付款，等黄某签字后再付。当时我在黑龙江，经过中介联系，沈潘辉同意后签订了补充合同我才又支付了30万。该房屋因为当时不能办理房产证，房子是沈潘辉单位的集资房，房屋是沈潘辉和潘俊杰共有，沈潘辉又离婚了，潘俊杰财产管理人是黄某，黄某拒绝在买卖协议上签字，对我方来说购买该房屋风险很大，协议始终是买卖双方在围绕价钱和风险方面的博弈，我方不可能在没有任何保证条件的情况下主动付给30万，增加自己的风险。补充协议签订过程中，我和沈潘辉没有见面，完全通过中介进行，沈潘辉说什么黄某已经在路上又经过我们商议不必黄某签字了，黄某就回去了，完全是无稽之谈，都是假的。4．黄某是潘俊杰的监护人和财产代管人，黄某签字是合同能正常履行的重要因素，对购买人很重要，至今黄某仍没有签字。我方一直要求黄某签字以降低我方的购买风险，黄某都没有签字，沈潘辉违约在先。5．沈潘辉说王景明没有钱付款是没有任何根据的，按照合同约定王景明没有付款义务，无论我方是否有钱。另外，我方在合同中已经约定其他房款是通过按揭贷款支付，支付房款对我方没有任何资金压力。6．沈潘辉刻意隐瞒房屋可以办理房产证。向我方要钱从未说过可以办理房产证，否则，因为我方非常了解该房屋的市场价值，无论如何会要求办理房屋过户。而且合同有约定是由沈潘辉通知我方办理房产证，在其隐瞒该事实的情况下才导致了我方在其二次买卖后一年才发现再次买卖的事实，不存在什么两年期限的问题。沈潘辉实际是既想利用我方交付的房款解决其缺乏资金的燃眉之急，同时暗自打算隐瞒可以办理房产证的事实将房屋另行买卖，最大攫取个人利益，沈潘辉早有欺诈我方的打算。从其行为和我方提交的证据，无论如何不能得出沈潘辉是一个善意的、诚信的卖房人。7．按合同第七条约定，6月1X号，物业正式交接给我们：业主卡，业主花名册、装修守则，水电周转金，收楼注意事项，防火协议，业户手册、前期物业管理服务协议等，以上都证明我们是正式业主。其他上述人所谈的，都与事实不符。8．潘俊杰签约不是在8月16号，是在买卖合同签订之后的第二周周末回来，签约地点是在沈潘辉家，并当天，还带我们到他单位，以增加我们对他的信任。对方虚构潘俊杰签约时间，是想自圆其说，想让我们付全款，这与事实不符，也没有法律依据。按合同我们没有责任和义务继续付款。9．第二页最后一段到第三页第一段：问：第一我们在一起谈的，有何证据证明?本部分纯属虚构。到目前为止，黄某一直没有签字。第二、8月16日，王景明在哈尔滨开会，根本不在广州。事实上是中介沟通，谈好，签字的。10．弃房说法：我们一直等沈潘辉通知我们办理房产证，但对方第二次卖了，都一直没告诉。直到2015年02月春节自己去才知道被卖。综上，上诉人的上诉，虚构事实，没有法律依据。原审被告冯文彬述称：我方对于房屋交易并不知情，也没有证据证明我方知情。涉案小区办门禁卡是很随意的，也不是正规物业。我方购买房屋恰好三年，这么长时间为何一直没有人主张？交易钱款都是清晰的。关于市场价问题，因为这是内部房。本院经审理，确认原审查明事实。二审审理期间，上诉人向本院提供证明一份要求作为二审新证据使用，拟证明在一审时我方提交的与王景明短信的截图，是对证据的补充，证明我方曾与王景明有短信往来。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。双方当事人签订《房屋买卖合同》、《补充协议书》意思表示真实，合法有效，双方当事人均应切实履行。上诉人认为，双方在签订合同后另行约定无需案外人黄某签认，且支付款项数额并无变化，合同未及时履行是因被上诉人资金不足造成，但其陈述与上述书面合同及协议约定内容不符，上诉人亦无另行充分举证证实其陈述内容，本院不予采信。上诉人并无充分证据证实被上诉人违约的情况下，既收取被上诉人定金及购房款，甚至在作出交付行为后再将涉案房屋另行转售他人，明显有违诚信，原审法院根据违约过错结合双方合同约定及损失后果，判定上诉人承担相应的违约责任，并无超出合理范围，本院亦予以维持。最后，上诉人原审中既不承认房屋交付同时又主张由被上诉人承担涉案房屋的物业管理费，并无法律依据，原审判定由上诉人承担相关物业管理费，既符合事实认定，亦符合公平合理原则，上诉人相关上诉并无理据，本院不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44582元，由上诉人沈潘辉、潘俊杰共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年五月三十一日书 记 员  李 杨