山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终248号
上诉人（原审原告）：郓城县大福源购物广场有限公司。住所地：郓城县金河路东段。
法定代表人：林申社，该公司董事长。
委托代理人：李宜锋，山东郓州律师事务所律师。
委托代理人：韩军华，山东郓州律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王秀玉。
委托代理人：李强，山东诚维律师事务所律师。
上诉人郓城县大福源购物广场有限公司（以下简称大福源公司）与上诉人王秀玉租赁合同纠纷一案，上诉人大福源公司、王秀玉不服山东省郓城县人民法院（2015）郓商初字第753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日立案受理，并依法组成合议庭于2016年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人大福源公司的委托代理人李宜锋、韩军华，上诉人王秀玉及其委托代理人李强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
大福源公司一审诉称，2013年10月26日，大福源公司与王秀玉签订《郓城县大福源购物广场有限公司经营场地租赁合同》一份，合同约定大福源公司将位于大福源购物广场四楼F-01区约347平方米的场地租赁给王秀玉经营叁叁馅饼，双方签订的合同中同时对租金及相关费用、双方的权利义务、违约责任等进行了详细约定。双方签订的合同约定租赁期限均为3年，时间从2013年11月22日起至2016年11月21日终止。但王秀玉于合同租赁期届满前起诉要求解除合同，显属违约行为。王秀玉的违约行为也已经给大福源公司造成巨额经济损失。为维护合法权益，特请求法院依法判令王秀玉赔偿经济损失337500元，诉讼费用由王秀玉承担。
王秀玉一审辩称，一、大福源公司提供的经营场所不具有对外租赁的条件，双方签订的合同应认定为无效合同。1、大福源公司提供的经营场所没有经过消防部门的验收，不具有对外租赁的法定条件。2、大福源公司未给王秀玉提供一个正常的营业条件，致使王秀玉的餐饮无法经营，正是因为大福源公司的违法行为，导致合同无效。二、双方签订的租赁合同因大福源公司原因导致无效，大福源公司依据无效的合同追索违约金没有法律依据。另外，王秀玉在履行合同中没有任何过错，不应承担任何违约责任。即使双方签订的合同时有效的，双方在合同第二十条约定的违约金明显过高，也应依法降低。综上所述，大福源公司要求王秀玉赔偿经济损失337500元的诉请，依法应予驳回。
原审法院审理查明，2013年10月26日大福源公司（甲方）与王秀玉（乙方）签订“租赁合同”1份，合同约定：第一条：大福源公司将位于大福源购物广场四楼F-01区约347平方米的场地租给王秀玉经营叁叁馅饼。第二条：合同期限三年，从2013年11月22日起至2016年11月21日止。第三条：（1）第一年租金0元；第二年租金225000元；第三年租金225000元。第八条：除不可抗力之外，甲方不以任何借口提前终止合同，如甲方因特殊原因需要终止合同，则甲方应以事由发生当年合计3个月的租金对乙方进行赔偿。第二十条：合作期间，乙方要求提前终止合同的，甲方同意的，乙方应向甲方支付六个月的租金作为违约金。
庭审中，大福源公司提交与王秀玉签订的租赁场地合同及（2014）郓商初字第1224号民事判决书、（2015）菏民一终字第123号民事判决书，以证明双方签订的租赁合同合法有效，王秀玉未按照合同约定履行合同约定，应承担违约责任。王秀玉质证认为，大福源公司的出租场所未经消防部门验收合格，依法不应该对外出租使用，双方之间所签订合同的根本目的不能实现，应为无效合同；由于大福源公司的违法行为和未提供可以使用的相关场所，因此合同中的违约条款不应使用，违约条款约定的过高，且大福源公司未提供实际的损失；对（2014）郓商初字第1223号民事判决书、（2015）菏民一终字第124号民事判决书的内容有异议，该判决认定双方签订的合同是合法的不属实。
王秀玉提交2013年10月26日双方签订的租赁合同一份、承诺书一份、大福源公司不具备经营条件的说明一份，以证明大福源公司未向王秀玉交付合法和符合双方约定的经营场所；王秀玉提供建设工程许可证的复印件一份，证明涉案商业楼未经消防部门审核验收，证实租赁合同的违法性；王秀玉提供新闻报道、照片，以证明消防至今没有验收合格，大福源公司未按照合同约定交付合法的经营场所。大福源公司质证认为，王秀玉的证明目的是双方租赁合同关系是否有效的问题，而此问题已经两审法院依法查明和判决，故与本案无关。经质证，对王秀玉调取消防整改通知书的申请，原审法院认为大福源公司提供的营业场地是否经过消防验收合格，在郓城县人民法院（2014）郓商初字第1224号民事判决书、菏泽市中级人民法院（2015）菏民一终字第123号民事判决书中已有涉及，不宜重复调取。
王秀玉主张双方合同中的违约条款约定过高，且大福源公司未提供实际的损失，原审法院认为双方当事人的约定不违反法律规定，依法应予保护。关于违约金的数额：按照租赁合同第二十条的约定，王秀玉应向大福源公司支付六个月的租金作为违约金，即225000元÷12×6=112500元。
原审法院认为，双方签订的租赁合同经法院生效文书认定为有效合同，双方当事人同意解除。合同解除后造成场地闲置，给大福源公司造成损失，大福源公司有权按照合同约定，要求王秀玉承担违约责任。综上所述，按照合同约定，王秀玉应向大福源公司支付违约金112500元。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款的规定，判决：一、王秀玉于判决生效后十日内偿还郓城县大福源购物广场有限公司违约金112500元。二、驳回郓城县大福源购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6363元，由大福源公司负担3813元，由王秀玉负担2550元。
上诉人大福源公司不服原审判决上诉称，一、本案双方签订的租赁合同期限均为三年，即自2013年11月22日起至2016年11月21日止。王秀玉于合同租赁期限届满前即要求解除合同，显属违约行为。二、王秀玉擅自解除合同，应当赔偿给大福源公司造成的各项经济损失。本案中，合同约定期限为三年，王秀玉仅实际履行一年左右的时间即解除合同，但给大福源公司造成的经济损失实为三年的租金损失，亦是上诉人预期可得利益。在一审中大福源公司主张王秀玉承担一年叁叁馅饼租赁合同的租金未超出实际经济损失，原审法院仅以合同约定的违约条款予以判决明显低于王秀玉违约实际造成的经济损失，判决不当应予以纠正。综上，请求二审法院改判支持大福源公司的一审诉讼请求。
上诉人王秀玉针对上诉人大福源公司的上诉答辩称，一、双方之间所签订的租赁合同是无效合同，原审法院依据无效的合同判决王秀玉承担违约责任不当。二、双方之间的租赁合同之所以不能履行是因为大福源公司所致，大福源公司未按照合同提供符合约定的水、气等相关设施。三、双方合同因大福源公司的违约行为导致合同解除，大福源公司要求逾期利益没有依据。综上，大福源公司的上诉请求，不应支持。
上诉人王秀玉不服原审判决上诉称，一、原审判决认定事实不清，大福源公司所提供的经营场所不具备对外租赁的条件，大福源公司构成根本违约。二、原审判决认定双方之间所签租赁合同为有效合同，系适用法律错误。大福源公司提供的经营场所未经公安消防机构验收，且没有经过规划许可是法律明确规定的禁止对外出租的条件，双方之间所签租赁合同应为无效合同。三假如双方之间所签租赁合同是有效的，合同中约定的违约金明显过高，依法应予降低。综上，请求二审法院依销原审判决，改判驳回大福源公司的一审诉请或将本案发回重审。
上诉人大福源公司针对上诉人王秀玉的上诉答辩称，一、本案双方签订的租赁合同成立生效，并经生效判决书予以认定，王秀玉于合同租赁期限届满前即要求解除合同，显然属于违约行为，应当承担违约责任。二、案涉房屋是否通过消防部门验收合格不是决定合同效力的必要条件。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》并未将消防验收合格作为认定合同效力的情形之一，且该问题在（2015）菏民一终字第123号案件审判过程中已经涉及，王秀玉该项上诉理由不能成立。三、王秀玉擅自解除合同，应当依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定承担赔偿责任。赔偿责任是以实际经济损失为基础，可以要求增加但是以不超过实际损失额为限。为此大福源公司提出以实际损失为基础予以赔偿。综上，王秀玉上诉理由缺乏事实根据及法律依据，依法不能成立。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
另查明，在王秀玉诉大福源公司解除合同并返还装修押金及保证金一案中，郓城县人民法院和菏泽市中级人民法院分别作出（2014）郓商初字第1224号民事判决和（2015）菏民一终字第123号民事判决，该两份判决均以大福源公司同意解除合同为由判决解除双方所签订的租赁合同，并根据租赁合同的约定驳回王秀玉要求大福源公司返还装修押金及保证金的诉请。
本院认为，上诉人大福源公司与上诉人王秀玉之间所订立的三份租赁合同，已经生效的裁判文书予以认定，对其合同的有效性，本院予以确认。该生效判决不仅对案涉租赁合同的效力进行了认定，而且根据案涉租赁合同的约定驳回了王秀玉要求大福源公司返还装修押金及保证金的诉请，实质上否定了王秀玉关于大福源公司在履行案涉租赁合同过程中存在违约行为的主张。王秀玉在本案中再次提出大福源公司在履行合同中存在违约行为的主张，本院不宜重复评价，对于上诉人王秀玉的该项上诉主张，不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿责任”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，大福源公司在双方解除案涉租赁合同后，可根据案涉租赁合同关于违约责任的约定向王秀玉主张赔偿损失，对于大福源公司所主张的超过约定部分的损失请求，因大福源公司未能提供其实际损失的证据，故对其该项上诉请求，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7225元，由上诉人郓城县大福源购物广场有限公司负担4675元，上诉人王秀玉负担2550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾庆生
代理审判员 朱晨曦
代理审判员 史春雷
二〇一六年四月八日
书 记 员 武文静