浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0402民初4706号原告：浙江放鹤洲实业股份有限公司,住所地：嘉兴市府南街广场301-A，统一社会信用代码9133040058500548XX。法定代表人：朱兴福，董事长。委托代理人：叶已权，浙江金九鼎律师事务所律师。被告：樊文君，女，汉族，住嘉兴市南湖区。被告：马祥国，男，汉族，住安徽省寿县。被告：陆月法，男，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。原告浙江放鹤洲实业股份有限公司（以下简称放鹤洲公司）因与被告樊文君、被告马祥国、被告陆月法房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年8月2日受理后，依法由审判员沈晔独任审判，于2017年9月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶已权、被告樊文君到庭参加诉讼，被告马祥国、被告陆月法经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，原、被告2015年9年13日签订一份房屋租赁合同，租赁期自2015年9年15日至2018年3月14日止。三被告承租原告位于嘉兴市西侧房屋共同合伙经营洛哈仕名人酒吧。双方合同明确约定租金、水电费的支付方式与期限及逾期缴纳违约责任（详见租赁合同）。嗣后，原、被告双方按约履行各自权利义务，但现三被告严重违约拒付租金及水电费。为维护原告权益，故诉请判令：一、解除原、被告间的租赁合同并立即腾退经营场地；二、三被告承担共同连带责任立即支付租金、水电费二项合计491144元（含府南街广场一层西侧租金395170元、斜西街46-2租金10800元、水费6781元、电费78393元），并要求承担逾期付款的违约责任，支付违约金91800元（仅要求按照嘉兴市西侧房屋租赁合同约定逾期交付租金340元/天计算违约金，被告依合同应于2017年3月15日前租金未按时缴纳，截止至2017年9月14日逾期180天，应于6月15日前缴纳的租金未按时缴纳，截止至2017年9月14日逾期90天，故340*180+340*90=91800元）。诉讼过程中，原告明确诉请解除合同的时间为2017年9月14日，要求三被告在合同解除后参照合同约定租金标准支付房屋占用使用费至实际腾退之日止。被告樊文君答辩称，涉案租赁场地经营的酒吧是三被告合伙经营的，被告樊文君已经把自己份额内该交的租金交上了，被告陆月法因为涉及到刑事纠纷，其家人也不配合拿钱出来，所以欠缴租金未付，希望和原告方协商解决。如果原告一定要主张2017年9月14日解除租赁合同，被告樊文君也同意，但是要求原告考虑被告方的实际情况，减少违约金金额。被告马祥国、被告陆月法未作答辩。针对自己的诉讼主张，原告提供了下列证据：1．房屋产权证二份，房屋租赁合同二份，证明原告系涉案房屋产权人以及原告与三被告签订的两份租赁房屋合同对双方权利义务进行了约定。2．欠费清单二份，律师催款函一份，证明三被告欠付款项金额及原告催缴的事实，欠付清单详细列明了原告诉请金额的计算，即被告欠缴2016.12.15-2017.9.14府南街广场一层西侧租金395170元，2017.3.15-2018.3.14斜西街46-2租金10800元，2017.3.15-2017.7.14水费6781元、电费78393元。被告樊文君对原告提供的证据均无异议，但说明下，被告樊文君在原告起诉之后又缴纳过一部分租金，现在欠缴金额有变。被告樊文君针对自己的抗辩提交原告方工作人员制作的最新的欠费清单一份，证明目前尚欠租金及水电费金额。原告对其质证真实性无异议，认可被告方在2017年7月24日、8月30日、9月13日依次向原告缴纳3万、10万、20万租金，共计缴纳了33万租金，原告方同意在本案中予以核减。被告马祥国、被告陆月法未到庭质证，亦未提交证据。经审理，本院认定案件事实如下：2015年9年13日，原告（甲方）与三被告（乙方）签订两份房屋租赁合同，合同编号为放鹤洲实业资租协（2015）第176、177号，租赁期均为自2015年9年15日至2018年3月14日止。176号合同约定三被告承租原告位于嘉兴市营业用房（建筑面积17.5㎡）用于经营酒吧；租金900元/月，先付后用，签订合同时乙方缴纳首期租金5400元，2016年3月15日前乙方缴纳10800元；2017年3月15日前乙方缴纳10800元。乙方不按合同约定的日期、数额缴纳租金，乙方除继续履行缴纳义务外，应向甲方支付违约金，其金额为每天10元乘以迟延缴纳天数。乙方不按合同约定的日期、数额缴纳水费、电费，乙方除继续履行缴纳义务外，应向甲方支付违约金，其金额为每天5元乘以迟延缴纳天数。乙方超过合同约定日期30天仍不缴纳租金或水费、电费，甲方有权提前解除合同、收回房屋。177号合同约定三被告承租原告位于嘉兴市西侧房屋（建筑面积1375㎡）用于经营酒吧；租金623700元/年，先付后用，每三个月缴纳一期租金，金额为年租金的25%。乙方在签订合同时一次性缴纳首期租金155925元和租赁保证金103950元，租赁期满，租赁保证金甲方如数归还乙方，不计利息。第二期租金（2015年12月15日至2016年3月14日）155925元，乙方于2015年12月15日前向甲方一次性缴纳。以后各期租金，乙方应于每年的3月15日前、6月15日前、9月15日前、12月15日前向甲方一次性缴纳。乙方用水、用电费用，乙方应于每月月底前向甲方一次性缴纳当月水、电费。合同第八条约定乙方未本合同约定逾期缴纳租金或水、电费的，每逾期一日，乙方支付340元违约金，逾期超过二个月的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，乙方应向甲方支付赔偿金额623700元，如该赔偿金不足以弥补甲方直接损失的，乙方还应赔偿甲方直接损失。合同签订后，原告依约交付房屋给三被告使用，但三被告逾期缴纳租金及水电费，2017年5月17日，原告方向三被告发出律师函催讨租金未果故诉至本院。诉讼过程中，被告方缴纳了部分欠缴租金，但水电费一直欠缴至今，原告明确三被告欠缴截止至2017年9月14日。本院认为，原告和三被告订立的两份房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。三被告逾期交纳租金及水电费长达半年以上，原告诉请解除房屋租赁合同符合合同约定，本院予以支持。合同解除日原告主张2017年9月14日便于计算，系合理要求，本院予以照准。合同解除前，三被告应依照合同约定支付租金及水电费，依据原告及被告樊文君确认的金额，截止2017年9月14日三被告欠付府南街广场一层西侧租金395170元、斜西街46-2租金5400元，扣除被告方之后交纳的330000元租金，尚欠70570元。水电费原告诉请截止2017年7月14日水费6781元及电费78393元，三被告依据合同理应支付，2017年7月15日至实际腾退前的水电费由三被告和原告按实结算。合同解除后，三被告应及时腾退涉案房屋并交还给原告，同时继续使用涉案房屋的应参照合同约定标准支付原告房屋占用使用费。三被告缴纳的租赁保证金103950元，可以抵扣上述欠付租金及房屋占用使用费。关于逾期付款违约金，合同约定标准明显高于原告方租金利息损失，被告方亦要求降低，本院考虑本案具体情况，酌情确定为30000元。被告马祥国、被告陆月法经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃一审抗辩权，应自行承担由此带来的法律后果，本院依法可以缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下:一、原告浙江放鹤洲实业股份有限公司和被告樊文君、被告马祥国、被告陆月法于2015年9月13日签订的二份房屋租赁合同［合同编号为放鹤洲实业资租协（2015）第176、177号］于2017年9月14日解除；二、被告樊文君、被告马祥国、被告陆月法于本判决生效后七日内腾退并向原告浙江放鹤洲实业股份有限公司交还租赁房屋嘉兴市嘉兴市营业用房（建筑面积17.5㎡）和嘉兴市西侧房屋（建筑面积1375㎡）；三、被告樊文君、被告马祥国、被告陆月法于本判决生效后七日内支付原告浙江放鹤洲实业股份有限公司截止至2017年9月14日的租金70570元及房屋占有使用费（按合同约定租金标准，自2017年9月15日起计算至实际腾退完毕之日止，103950元租赁保证金可以从租金及占用使用费中抵扣）；四、被告樊文君、被告马祥国、被告陆月法于本判决生效后七日内支付原告浙江放鹤洲实业股份有限公司的电费78393元及水费6781元（该水电费均系截止至2017年7月14日的水电费）；五、被告樊文君、被告马祥国、被告陆月法于本判决生效后七日内支付原告浙江放鹤洲实业股份有限公司逾期付款违约金30000元；六、驳回原告浙江放鹤洲实业股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4815元，由原告浙江放鹤洲实业股份有限公司负担1815元，被告樊文君、被告马祥国、被告陆月法负担3000元，于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 员  沈 晔二〇一七年九月十五日法官助理  蒋 莉书 记 员  姚李燕附页1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?