广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第302号
原告：广州合生怡晖房地产有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：刘华，董事长。
委托代理人：陈花蕾、佘泽伟，均系该司职员。
被告：广州市潮品四海餐饮有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：张良杰，总经理。
委托代理人：黄玉麟，系广东志南律师事务所律师。
原告广州合生怡晖房地产有限公司（以下简称“合生公司”）诉被告广州市潮品四海餐饮有限公司（以下简称“潮品四海公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告合生公司的委托代理人佘泽伟，被告潮品四海公司的委托代理人黄玉麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合生公司诉称：原、被告双方于2013年8月2日签订《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同》。合同约定：被告向原告租用坐落于天河区天河北路568—572号的商铺，该商铺的建筑面积为3618.3071平方米；租期为5年，租金按月收取，每年递增5%，被告应于每月5日前缴纳本月租金；被告如不按时缴纳，每延迟一日按所欠缴金额的1%支付违约金；被告拖欠租金6个月以上的，原告有权解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。合同签订后，原告依合同约定将商铺交付被告使用，并履行了合同约定的其他义务，被告自2014年初开始存在拖欠租金的情况，经原告多次书面催收，被告依旧怠于履行合同约定付款义务，未付款或未完全付款已长达12个月。原告特诉至贵院，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》；2、被告向原告支付2014年11月1日至交回商铺之日止的租金（2014年11月1日至2014年12月31日每月租金为339081元，2015年1月1日至2015年12月31日期间每月租金为356035元）及逾期付款违约金（以当月拖欠租金为本金，按每日1%的标准计算，自当月6日起计至付清之日止）；3、被告在本合同解除之日起三日内清场完毕并办理退租手续；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告潮品四海公司辩称：一、同意解除双方的租赁合同，被告于2015年1月10日已向原告提出解除合同的通知，并且双方于2015年2月12日终止涉案合同。二、关于原告要求的2014年11月至2015年1月的租金，被告认为每月租金应是322934元，因此2014年11月至2015年1月（共三个月）的租金合计968802元，对于原告超过举证期限内变更的诉讼请求，被告不同意原告在超过举证期限内增加的诉讼请求。三、关于原告要求逾期付款违约金；被告认为双方之间是因为租金的约定存在争议，导致被告一直没有确切履行义务的金额，而涉案商铺因不可抗力的原因导致双方租赁关系无法按当初的约定履行，因此产生了重大分歧，而产生争议的原因不在被告，因此被告不应当支付违约金。四、双方于2015年2月12日提前终止涉案合同，被告将涉案商铺钥匙于当天交付给隶属于原告的员工廖某，其是帝景园安全保卫科主任，属于涉案商铺所在的广东康某物业服务有限公司，被告已经将钥匙交付给原告的行为相当于已经将涉案商铺交付给原告，但原告并不允许被告将涉案商铺的固定资产搬走，而该固定资产价值107万元。原告拒绝被告将固定资产搬离的行为，原告应当支付相应的占用金。综上所述，请驳回原告的全部诉讼请求，本案受理费由原告承担。
经审理查明：原告提供的《房地产权证》显示其为广州市天河区天河北路568号-572号三层（以下简称“涉案商铺”）的权属人，涉案商铺用途为非居住用房，建筑面积为3618.31平方米。
2013年8月2日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案商铺出租给乙方作餐饮用途使用，建筑面积3618.3071平方米；租赁期限自2013年8月1日至2018年7月31日，其中2013年8月1日至2013年12月31日期间月租金为322934元，2014年1月1日至2014年12月31日期间月租金为339081元，2015年1月1日至2015年12月31日期间月租金为356035元，2016年1月1日至2016年12月31日期间月租金为373837元，2017年1月1日至2017年12月31日期间月租金为392529元，2018年1月1日至2018年7月31日期间月租金为412156元；租金按月结算，由乙方在每月第5日前按现金/转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳645868元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金等等。
同日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将座落于帝景商业中心三层的商铺出租给乙方使用，建筑面积3618.3071平方米；租期为5年，自2013年8月1日至2018年7月31日止，自2014年1月1日起月租金每年递增5%，其中2013年8月1日至2013年12月31日期间月租金为322934元，2014年1月1日至2014年12月31日期间月租金为339081元，2015年1月1日至2015年12月31日期间月租金为356035元，2016年1月1日至2016年12月31日期间月租金为373837元，2017年1月1日至2017年12月31日期间月租金为392529元，2018年1月1日至2018年7月31日期间月租金为412156元；乙方须于每月5日前，主动到甲方指定的地点【合生尊贵服务中心（项目公司财务部）】缴纳当月租金；乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付租赁保证金，租赁保证金金额为乙方应缴两个月租金的总额，共计为645868元；租赁保证金由甲方保管直至租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方；乙方须按时缴交租金、管理费及其它应缴之费用；租赁期届满或者解除合同的，一切镶嵌在租赁场地结构或者墙内的设备和装修（包括室内的门窗及嵌墙的固定装饰），一律不得拆除或搬走，甲方并不予补偿；如乙方迟延缴交租金、物业服务费及其它应缴之费，须向甲方支付违约金，每迟延一日，应按所欠缴金额的1%支付违约金，如连续30天未能缴足租金或物业服务费及其它应缴之费，甲方有权单方解除合同，收回店铺，租赁保证金和物业服务保证金不予退还；乙方不履行其在本合同所应遵守的条款时，在甲方书面通知乙方改正错犯期限内，乙方仍未改正，甲方有权解除合同，收回该店铺，停止该店铺水、电等的供应，租赁保证金和物业服务保证金不予退还；在本合同终止时，乙方须保证该店铺大门及所有的钥匙、该店铺内设立的固定装置设备在完好无缺、可供使用的情况下无偿地交回甲方；乙方对于嵌入墙体、天花板、地面的固定装修，应按照经甲方同意施工的施工图纸标准及结构原状交付于甲方，不得予以拆除；否则，由此造成甲方的损失的，甲方有权从租赁保证金中扣除，租赁金不足以弥补甲方损失的，甲方保留追偿的权利；甲方对其装修不予补偿；在本合同终止时或甲方发出收回物业通知之日起，乙方应在3日内清场完毕并办理退租手续；对租赁房屋内属于乙方的财产甲方有权留置，甲方不留置的，由甲方异地保管并通知乙方保管地点及领取期限，领取期限届满之日起十日内乙方仍未领取甲方代为保管的物品，视为乙方自动放弃上述物品的所有权；无论因合同履行期限届满甲方收回房屋还是因乙方违约甲方解除合同并要求乙方腾退房屋，在租用房屋交接手续完成之前，乙方仍应负担实际占用期间的房租、物业管理费及合同载明的其他费用等条款。
上述合同签订后，原告向被告交付涉案商铺。2014年，原告向被告分别邮寄落款时间为2014年1月15日、3月17日、5月17日、11月11日、12月17日及2015年1月12日的《关于帝景商业中心三层商铺催款的函》多份，要求被告向其支付欠付的租金及滞纳金等。原告提供邮寄上述函件的邮件底单多份作为证据，其中编号为1057718461312的底单显示内件品名为上述函件，邮寄时间为2014年12月23日，相应的妥投证明显示上述函件于2014年12月24日已妥投，签收人为“他人晓红”。被告质证称其并无收到上述函件。
另查明，原告于2014年8月27日向本院起诉被告要求被告向其支付涉案商铺2014年1月5日至9月5日期间的租金尾款16147元及10月的租金339081元，并诉请被告向其支付逾期支付租金的违约金等等。2015年2月27日，本院就上述案件作出（2014）穗天法民四初字第2295号民事判决书（以下简称“2295号判决书”），查明以下事实：2014年2月8日，被告向原告支付2014年1月的租金339081元，随后被告向原告支付了2014年2月至9月每月的租金322934元，原告称其未向被告口头承诺减免递增5%的部分租金；原、被告双方确认签订《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同》前涉案商铺所在天寿东路路段市政工程已经开工等等。根据查明的事实，在2295号判决书本院认定：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同》已经对涉案商铺的租金作出明确规定，原告要求被告支付2014年2月至2014年9月租金尾款每月各16147元和2014年10月租金339081元合法有据，予以支持等等。2295号判决书判决：被告向原告支付2014年2月1日至2014年10月30日租金468257元等等。2015年4月4日，2295号判决书发生法律效力。
2015年2月3日，原告以被告未支付2014年11月起的租金为由提起本案诉讼要求解除《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同》，并要求被告向其支付欠付租金等等。被告在本案中提交了以下证据：1、天河东网络新闻（网上打印件）与被告向有关部门发出的要求改善交通的报告多份，显示涉案商铺附近在修路等等，拟证明因不可抗力导致被告欠租。2、被告作出的落款时间为2014年1月5日的《关于要求减免租金的申请》、落款时间为2014年7月10日及2014年9月15日的《关于要求免递增的申请》，内容为向原告申请减免租金及申请租金不予递增等等，拟证明原、被告双方就减免租金事宜的沟通。3、录音资料文字稿，显示2014年10月27日、10月28日“原告佘律师”、“叶主任”与“被告张某”等就减免租金、减免递增进行协商，其中显示“佘律师”称：“年初接到报告，项目一直在协商解决”，“叶主任”称：“（报告）有递上去”等等，拟证明被告同意免递增等等。被告未提供上述录音的音频材料，仅提供文字稿。4、被告作出的落款时间为2015年2月12日的《提前终止商铺租赁合同申请》及照片，申请内容为申请自2015年2月12日起终止“商铺租赁合同”等，照片显示被告工作人员在标识“华景新城”的办公室手持上述申请，拟证明被告提出终止合同，原告同意，双方于2015年2月12日终止合同。5、被告自行制作的固定资产明细表，显示固定资产合计总金额为1077400元，拟证明原告占用被告固定资产100多万元。原告对上述证据质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，原告未收到被告提交的要求减免租金的函件，也并未就此与被告进行协商，被告并没有向原告提起申请终止，原告也没有书面同意终止合同等等。
关于双方是否同意交接涉案商铺，原告在2015年4月20日的庭审中表示其对被告的物品享有留置权，因此原告要求被告先清偿租金，才同意将涉案商铺内的物品交还给被告。被告则表示其于2015年2月12日将涉案商铺交还原告，其将涉案商铺的钥匙交付给物业公司的廖某，但对该交接行为无法提供证据，亦无法提供证据证明廖某有权代表原告接收涉案商铺。原告在2016年1月25日的笔录中确认原告于2015年2月12日收到被告交还的涉案商铺的钥匙，但双方没有办理书面交接手续，现原告已将涉案商铺另行出租。
另，原、被告双方在本案中确认被告自2014年11月1日起未支付涉案商铺的租金，被告在本案中表示原告主张的违约金标准过高，要求法院予以调整。原告在2016年1月25日的笔录中明确其第二项诉请为要求被告支付2014年11月1日至2015年1月31日期间的租金，该段时间租金对应的逾期付款违约金及此后的租金以及对应的逾期付款违约金其另案主张，本案不予主张，并明确撤回第三项诉请。
本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约自觉履行。
关于原告要求解除《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同》的诉请。被告并未提交原告同意变更租金的书面证据，且原告已明确表示其并无同意减免租金递增，因此被告仍应按《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同》约定的租金标准向原告支付租金。上述合同约定涉案商铺2014年1月1日至2014年12月31日期间月租金为339081元，本院已生效的2259号判决书查明：被告向原告支付2014年1月的租金339081元，随后被告向原告支付了2014年2月至9月每月的租金322934元。因此被告自2014年2月起开始拖欠租金。《广州市房屋租赁合同》约定被告拖欠租金6个月以上的，原告可解除合同；《商铺租赁合同》约定如被告连续30天未能缴足租金或物业服务费及其它应缴之费，原告有权单方解除合同。根据上述合同约定，原告现起诉要求解除《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同》具有合同依据，本院予以支持。
关于原告要求被告支付拖欠租金的诉请。原、被告双方确认被告自2014年11月1日起未支付涉案商铺的租金，被告举证称其于2015年2月12日将涉案商铺交还原告，原告确认其于该日收到被告交还的涉案商铺钥匙，现原告诉请被告向其支付2014年11月1日至2015年1月31日期间的租金并无不当，本院予以支持。因此，被告应按合同约定的租金标准向原告支付2014年11月1日至2015年1月31日的租金1034197元（339081元×2个月＋356035元）。
原告撤回要求被告向其支付逾期付款违约金的诉请及本案的第三项诉讼请求，属当事人自主处分权利，并无不当，本院予以照准。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告广州合生怡晖房地产有限公司与被告广州市潮品四海餐饮有限公司就广州市天河区天河北路568号-572号三层签订的《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同》已解除；
二、被告广州市潮品四海餐饮有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州合生怡晖房地产有限公司支付上述商铺2014年11月1日至2015年1月31日期间的租金1034197元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14110元，由被告广州市潮品四海餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 叶汉杰
人民陪审员 黄 伟
人民陪审员 陈礼荣
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 梁怡筠
陈婉琪