湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂28民终553号上诉人（原审原告）黄轶，男，生于1978年10月8日，侗族，湖北省宣恩县人，恩施好又多房地产策划有限公司职工，住宣恩县。委托代理人（特别授权）左红银，湖北夷水律师事务所律师。上诉人（原审原告）杨春梅，女，生于1983年3月25日，苗族，湖北省恩施市人，恩施童心婴幼婴儿用品店店长，住宣恩县。系黄轶之妻。被上诉人（原审被告）恩施黔龙阳光地产开发有限公司。住所地：恩施市航空大道2巷***号。统一社会信用代码：914228005687343401M。法定代表人张春军，总经理。委托代理人（特别授权）陈锋，湖北震邦华广律师事务所律师。委托代理人（特别授权）邓泽玉，湖北震邦华广律师事务所律师。上诉人黄轶、杨春梅因与被上诉人恩施黔龙阳光地产开发有限公司（以下简称恩施黔龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第03013号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月29日立案受理后，依法由审判员王朝友担任审判长，与审判员吴卫、侯著韬组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人黄轶及其委托代理人左红银，被上诉人恩施黔龙公司的委托代理人陈锋到庭参加了诉讼，上诉人杨春梅经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄轶、杨春梅一审诉称，2012年9月，黄轶、杨春梅与恩施黔龙公司签订商品房买卖合同，黄轶、杨春梅支付了购房首付款，并对余款办理了银行按揭贷款。2014年房屋竣工后发现恩施黔龙公司拟交付的房屋违反了当初的约定，且房屋存在多种质量问题，属根本违约。黄轶、杨春梅多次找恩施黔龙公司协商，恩施黔龙公司至今未给黄轶、杨春梅一个合理的解释和解决方案。现请求人民法院判令：1、解除合同编号为ES1203349号《商品房买卖合同》；2、退还购房款398660.31元，并承担银行按揭贷款利息；3、按黄轶、杨春梅已付购房款的一倍赔偿损失。恩施黔龙公司一审辩称，1、双方在合同的签订过程中，无任何欺诈、胁迫、乘人之危等情形，且未违反国家强制性法律法规的内容，合同是双方的真实意思表示，应当得到法律保护；2、黄轶、杨春梅起诉理由语焉不详，没有明确违反了什么约定，也没有提出客观事实依据，其诉称的房屋质量问题，也没提供证据证实。黄轶、杨春梅的诉讼请求没有事实根据；3、恩施黔龙公司开发的“黔龙·1号”商品房，从开发到预售，无违法违规行为，且已经过了竣工验收，不存在黄轶、杨春梅诉称的质量问题，其请求赔偿损失无事实根据。原审查明，2012年9月29日，黄轶、杨春梅与恩施黔龙公司签订了合同编号ES1203349《商品房买卖合同》。合同主要内容有：第三条“买受人所购商品房的基本情况”。第18号楼2单元1层102号房。该商品房的用途为居住，属框架剪力墙结构，层高为3米，建筑层数地上14层，地下1层。该小区地下车库没有分摊到该合同约定的建筑面积中进行销售。第四条“计价方式与价款”。1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3999元，总金额（￥398660.00元）叁拾玖万捌仟陆佰陆拾零元整。第六条“付款方式及期限”。贷款方式：买受人须于本合同签订当日付清首付款￥128660.00元，同时办理余款￥270000.00元抵押贷款手续，并于本合同签订之日提交办理抵押贷款的全部资料，七日内办理完银行贷款手续。第八条“交付期限”。出卖人应当在2014年8月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十条“规划、设计变更的约定”。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十一条“交接”。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第二十二条本合同连同附件共19页，一式6份，具有同等法律效力。该合同附件四“合同补充协议”的主要内容有：4、本合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信、特快专递或公告，通知送达时间为挂号信、特快专递发出之日起第三日或公告见报之日起第三日。5、买卖双方的权利义务以签订的《商品房买卖合同》及本补充协议约定的为准，此前任何一方通过口头、书面及其他形式所表达的内容和提供的信息不再作为双方权利义务的根据。7、出卖人在销售过程中发布的销售广告、其他宣传资料及小区模型仅供参考，不作为《商品房买卖合同》内容及交房标准，交房标准以政府最终批准的规划方案、设计施工图及本合同约定为准。诉争合同签订后，黄轶、杨春梅按约支付了购房款398660元，其中270000元为中国银行于2014年10月23日以按揭贷款方式支付。2014年6月6日，恩施黔龙公司在恩施日报上发布公告，公告如下：“由我公司开发的黔龙·1号18号楼已经达到交付使用条件，请合同约定在8月1日交房的业主可6月6日起持《商品房买卖合同》原件、相关票据及买受人身份证到黔龙·1号销售接待中心办理接房手续。超过合同约定的交房时间未办理的由物业公司代为接管。”随后，恩施黔龙公司亦电话通知了黄轶、杨春梅接房事宜。黄轶、杨春梅以恩施黔龙公司拟交付的诉争房屋存在质量问题及其交付条件不符合约定（无车库）而未接房，双方遂起纠纷。2014年9月5日，黄轶、杨春梅提起诉讼，请求判准前述诉求。另查明，2014年7月21日，恩施黔龙公司开发的“黔龙·1号”18号楼取得《湖北省建筑工程竣工验收备案证》并备案。庭审中，恩施黔龙公司陈述，（18号楼）地下层做了车库，乘电梯可以下去；另外，恩施黔龙公司与黄轶签订合同不存在欺诈行为。黄轶、杨春梅称虽有电梯可以下去但地下一层不全是架空层，与《商品房买卖合同》约定不符。因双方意见分歧较大，致本案调解未成。原审认为，黄轶、杨春梅与恩施黔龙公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。现黄轶、杨春梅以恩施黔龙公司存在销售欺诈及诉争房屋存在质量问题为由请求解除合同，其请求是否符合合同约定及法律规定的解除条件，是双方争议的焦点。对此，作如下评述：1、合同约定的解除条件。诉争合同对买受人有权解除合同的条件的约定有第五条“面积确认及面积差异处理”、第九条“出卖人逾期交房的违约责任”、第十五条“关于产权登记的约定”及第十条“规划、设计变更的约定”。本案中，双方尚未为诉争房屋的面积、交房期限和产权登记产生争议，对上列事项恩施黔龙公司是否违约，本案中不予审查。关于诉争合同第十条，约定的是因“商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”发生变更，出卖人未于约定期限内书面通知买受人的，买受人有权退房。但此条款中没有对地下一层或车库进行约定。黄轶、杨春梅以诉争楼房无地下层或车库而不符合约定的交付条件为由请求解除合同，该理由不符合合同的约定，其理由不能成立。2、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除条件为：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。庭审查明，黄轶、杨春梅所购诉争房屋现已经建成并获得竣工验收，且已被通知接房，合同目的已经能够实现，且不存在上述法律规定的解除合同的其他情形，黄轶、杨春梅请求解除合同的理由，不符合法律规定的解除条件，其理由不能成立。3、关于黄轶、杨春梅提出的欺诈理由。此理由应当为合同可撤销的理由。诉争合同的附件四第7条约定：“出卖人在销售过程中发布的销售广告、其他宣传资料及小区模型仅供参考，不作为《商品房买卖合同》内容及交房标准，交房标准以政府最终批准的规划方案、设计施工图及本合同约定为准。”该条款约定了“交房标准以政府最终批准的规划方案、设计施工图及本合同约定为准。”现黄轶、杨春梅以恩施黔龙公司在销售过程中发布的信息作为恩施黔龙公司欺诈的理由，不符合合同的约定，其理由不能成立。4、关于诉争房屋的质量。庭审中，黄轶、杨春梅没有提交可以证明诉争房屋存在质量问题的证据。根据《最高人民法院》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”恩施黔龙公司对诉争房屋的质量问题提交了竣工验收备案证据，证实了诉争房屋无质量问题。现黄轶、杨春梅提出该主张，黄轶、杨春梅即负有证明诉争房屋存在质量问题的举证责任，而黄轶、杨春梅未能提交证据证实其主张，其应当承担举证不能的不利后果。故，黄轶、杨春梅以诉争房屋存在质量问题的主张不能成立。综上所述，黄轶、杨春梅未能提供充分、确实的证据证明其起诉事实，其诉讼请求不符合合同的约定和《中华人民共和国合同法》的相关规定，对其诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回黄轶、杨春梅的诉讼请求。案件受理费7280元，由黄轶、杨春梅负担。黄轶、杨春梅不服一审判决，向本院上诉称：1、一审判决认定事实错误。一审判决没有就本案争议房屋是否有地下一层进行认定。一审法院引用《商品房买卖合同》附件四第七条的规定，没有认定恩施黔龙公司存在欺诈错误。依据《侵害消费者权益行为处罚办法》第五条第一款第十项和第十六条第二款的规定，恩施黔龙公司的行为构成欺诈；2、一审法院适用法律错误。有无地下一层对房屋的排水、采光、防虫等都有直接影响，《商品房买卖合同》约定黄轶、杨春梅购买的房屋有地下一层，但恩施黔龙公司交付的房屋没有地下一层，合同目的无法实现。一审脱离案件事实，适用《中华人民共和国合同法》第九十四条错误。一审法院没有适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第十六条和第四十九条错误。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决并依法改判。由恩施黔龙公司承担本案一、二审诉讼费用。黄轶、杨春梅在二审时向本院提交了如下证据，证据一、恩施州城乡规划管理局核字第2014-0009号《建设工程竣工验收规划条件核实证明》复印件、《恩施州城乡规划管理局复函》复印件，证明：1、涉案18号楼没有地下一层；2、规划有240平方米的水体；3、规划未作任何调整。证据二、【2015】2号《恩施州城乡规划管理局业务办公会议纪要》复印件，证明2015年1月16日恩施州城乡规划管理局只改变了黔龙·1号的容积和车库入口，但未取得业主同意。证据三、恩施州政府网络问政平台信访答复打印件、中国硒都网政民互动平台回复打印件，证明：1、黔龙公司更改规划方案未取得业主同意；2、恩施市住建局因水体未建下发违法行为告知书和限期整改通知书。证据四、恩市住改字【××】××恩施市住房制度改革办公室文件，证明恩施市住房改制办公室认定黔龙公司存在欺诈和诱导消费者的行为。黔龙公司二审时答辩称，1、一审法院认定事实清楚，判决依法有据，二审法院应当予以维持，对黄轶、杨春梅的无理诉求予以驳回；2、黄轶、杨春梅与恩施黔龙公司签订的合同是双方当事人的真实意思表示，不存在欺诈、趁人之危的情形，合同自签订之日起已经成立，且无约定或法定解除情况出现，故合同已经生效，应依法得到保护；3、一审法院在程序上并无不妥之处。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院驳回上诉，维持原判，以维护恩施黔龙公司的合法权益。恩施黔龙公司在二审期间未向本院提交证据。黄轶、杨春梅陈述逾期提交证据的理由为在本案二审之前不知道有这些证据，在黔龙·1号成立业主委员会的时候，其他业主交给黄轶的。经庭审质证，恩施黔龙公司对黄轶、杨春梅提交的证据一真实性无异议，但认为达不到上诉人的证明目的。地下一层是黔龙公司统一规划和使用的，虽然没有在18号楼、19号楼的垂直地下，但可以通过电梯口进入地下一层；对证据二真实性无异议，但认为达不到上诉人的证明目的。该证据与本案无直接关联性；对证据三真实性不做评议，认为该证据达不到上诉人的证明目的；对证据四真实性无异议，但认为达不到上诉人的证明目的，与上诉人的诉讼请求无直接关联性。本院认为，黄轶、杨春梅提交的证据一、证据二及证据四均是国家行政机关作出的规范性文件，恩施黔龙公司亦对上述证据的真实性无异议，对该三份证据予以采信。证据三是恩施州城乡规划管理局和恩施市住房和城乡建设局对网友关于恩施黔龙公司开发的黔龙·1号相关问题的回复，内容主要是地下车库出入口的变更情况。该证据达不到上诉人的证明目的，对该证据不予采信。二审经审理查明，恩施州城乡规划管理局核发的黔龙·1号10﹟、14-19﹟建筑红线图中，18、19﹟楼除楼梯及电梯间与相邻地下室联通之外，18、19﹟楼建筑主体以下无地下室；18、19﹟楼之间设有地下车库入口。现18、19﹟楼之间的地下车库入口变更为17、18﹟楼之间地下车库出口。原审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据黄轶、杨春梅的上诉理由、恩施黔龙公司的答辩意见及二审庭审情况，本案争议的焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》是否符合法律规定的解除条件；二、恩施黔龙公司是否存在欺诈行为及本案是否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第十六条、第四十九条的规定。本院分析评判如下：一、关于涉案《商品房买卖合同》是否符合法律规定的解除条件的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除条件为：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，恩施黔龙公司与黄轶、杨春梅签订的《商品房买卖合同》第三条约定黄轶、杨春梅所购商品房的基本情况为“第18号楼2单元1层102号房。该商品房的用途为居住，属框架剪力墙结构，层高为3米，建筑层数地上14层，地下1层”。恩施黔龙公司预交付给黄轶、杨春梅的该商品房无地下一层。黄轶、杨春梅购买该商品房的目的是为了使用、管理该商品房并享有该商品房的物权。但该商品房有无地下一层并不影响黄轶、杨春梅对商品房的使用、管理和享有物权。恩施黔龙公司的行为虽构成违约，但该违约行为并不导致黄轶、杨春梅购买该商品房的合同目的不能实现。并且，本案中也不存在上述法律规定的解除合同的其他情形，因此，涉案《商品房买卖合同》不符合法律规定的解除条件。二、关于恩施黔龙公司是否存在欺诈行为及本案是否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第十六条、第四十九条的规定的问题。国家工商行政管理总局令第73号《侵害消费者权益行为处罚办法》第五条规定：“经营者提供商品或者服务不得有下列行为：……（十）骗取消费者价款或者费用而不提供或者不按照约定提供商品或者服务。”第十六条第二款规定：“经营者有本办法第五条第（七）项至第（十）项、第六条和第十三条规定行为之一的，属于欺诈行为。”本案中，恩施黔龙公司交付给黄轶、杨春梅的商品房没有地下一层，即恩施黔龙公司提供的商品不符合双方合同的约定。但恩施黔龙公司在与黄轶、杨春梅签订《商品房买卖合同》时并没有隐瞒或虚构该商品的价款，即恩施黔龙公司不存在骗取消费者价款或者费用的情形。另外，涉案《商品房买卖合同》的附件四第7条约定：“出卖人在销售过程中发布的销售广告、其他宣传资料及小区模型仅供参考，不作为《商品房买卖合同》内容及交房标准，交房标准以政府最终批准的规划方案、设计施工图及本合同约定为准。”该条款约定了“交房标准以政府最终批准的规划方案、设计施工图及本合同约定为准。”恩施黔龙公司预交付给黄轶、杨春梅的商品房虽不符合合同的约定，但与政府最终批准的规划方案一致。因此，恩施黔龙公司不存在欺诈行为。《中华人民共和国消费者权益保护法》于2013年修正后，第十六条规定：“经营者向消费者提供商品或者服务，应当依照本法和其他有关法律、法规的规定履行义务。经营者和消费者有约定的，应当按照约定履行义务，但双方的约定不得违背法律、法规的规定。经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。”该法原第四十九条修正后变为第五十五条，该条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。”本案中，因恩施黔龙公司不存在欺诈行为，故本案不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第十六条和第五十五条。综上，上诉人黄轶、杨春梅的上诉理由不能成立。原审判决认定的部分事实虽然有瑕疵，但判决结果正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7280元，由上诉人黄轶、杨春梅负担。本判决为终审判决。审判长  王朝友审判员  吴 卫审判员  侯著韬二〇一六年六月二十七日书记员  张晶晶