上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初6222号
原告(反诉被告)：林雪元，男，1963年11月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
被告(反诉原告)：王益芳，女，1969年12月2日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
原告林雪元与被告王益芳财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告王益芳提出反诉，本院予以受理。本案于2017年6月22日、2017年8月3日两次公开开庭进行了审理，原告林雪元、被告王益芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林雪元向本院提出诉讼请求：判令被告支付房屋使用费22,625元(按每年47,000元的标准，自2016年8月25日起计算至2017年2月22日止)、物业费(自2016年5月19日起至2016年12月31日，按每月每平方米1元的标准计算83平方米，计为615.80元)、水费1,821.30元(2016年7月至2017年3月)、电费2,867.15元(2016年9月至2016年11月)、强制开锁费100元。事实与理由：2016年7月29日，上海市青浦区人民法院作出(2016)沪0118民初3212号民事判决书，判令王益芳应于该判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区盈浦街道胜利路XXX号房屋。王益芳提出上诉，2016年12月30日，上海市第二中级人民法院作出(2016)沪02民终10661号民事裁定书，准予王益芳撤回上诉，一审判决书自裁定书送达之日起发生法律效力。2017年2月22日，上海市青浦区人民法院经强制执行，将王益芳占用的上述房屋收回。王益芳欠付上述诉请中的费用。
被告王益芳辩称，2016年10月初，有人想租店，于是王益芳约好林雪元一起商量，结果林雪元说要等案件结束才能出租，当时王益芳也开始上班了，不想再打官司了，于是向二审法院申请撤诉了。但是后来林雪元一直不同意转让饭店，也不让王益芳搬东西，因此不同意支付房屋使用费。至于物业费，王益芳与其上家约定房东承担物业费的。只同意支付2016年9月、10月产生的水电费，之后的费用不同意承担。没有人通知过王益芳要强制执行，2017年2月，王益芳接到过邮政局的电话说有份法院快递，但当时王益芳不在送达地址，快递就退件了，不知道是什么信件。不同意支付开锁费。
被告王益芳向本院提出反诉请求：反诉被告林雪元赔偿反诉原告王益芳财产折价款50,000元(含转让费40,000元和添置物品损失10,000元)。事实和理由：2015年11月，王益芳自案外人处某让胜利路XXX号“阿正家常菜”，转让费40,000元，含厨房设备、租金等费用。在经营过程中，王益芳添置了电风扇2台、冰箱1台、四门冰箱1台、微波炉1台、吧台2个、餐盘几百个，还有电饭锅、水壶、自动麻将桌等物品。(2016)沪0118民初3212号民事判决判令王益芳腾退，但反诉被告林雪元阻止王益芳搬离。后林雪元私自换锁，未经王益芳同意，变卖了屋内所有物品。
反诉被告林雪元针对反诉辩称，不同意反诉请求。2015年12月20日，承租人李某擅自将房屋转租给王益芳，里面的物品都是属于林雪元的，应由王益芳举证证明其添置的物品及其价值。王益芳所称的转让费40,000元中包含了前三个月的租金12,000元，不同意支付转让费。
本院经审理确认事实如下：林雪元系位于上海市青浦区胜利路XXX号店铺(下简称系争房屋)的产权人，房屋面积83平方米。
2012年2月3日，林雪元(作为甲方)与案外人李某(作为乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方经营，租赁期限为5年，自2012年2月25日起至2017年2月25日止、经协商租金前两年为40,000元，后第三年为45,000元，最后两年根据市场租金情况再定；乙方未经甲方同意，不得擅自将租赁房屋转让给他人，否则甲方有权收回房屋，并向乙方加收本年租金总额的20%的违约金，租赁期间乙方如需改装设施应征得甲方的同意，乙方交还房屋时，应负责恢复原状，因乙方改变房屋结构，造成房屋损坏必须修复，不能修复赔偿损失。
合同签订后，林雪元将系争房屋交由李某使用和经营，双方签订店内清单1份，确认林雪元移交给李某如下物品：空调6台、冰箱2台、吊扇3台、风机2只、楼面净化器1台、圆台3只、方台6只、桌凳36只、不锈钢调料台1台、高压锅1只、水吊1只、不锈钢抓斗1只、油锅1只、砧板2块、热水瓶9只、电饭锅1只、盆子150只、液化气钢瓶2只、液化气灶1只，并将营业执照、税务登记证、卫生许可证、发票购用簿交由李某使用，收取李某5,000元作为押金，2014年，李某与案外人周某某使用系争房屋合作经营饭店。2015年8月17日与8月26日，李某出具委托书和托管证明给林雪元，载明李某因业务繁忙，委托案外人卢某某代为经营管理饭店，代理人仍按照原租赁合同执行，不得违反原合同条款，店内如需装修改动原房屋装饰或结构，代理人需与林雪元协商，经协商同意后才能进行相关改动，卢某某在经营期间必须保留原房屋内各种桌椅设备等一切物品，租赁期限结束须全部返还给林雪元，代理人经营期间新购置的设备到期可以拿走，其他一切装修费用林雪元不予赔偿，租赁期限到2017年2月25日止，到期林雪元有权立即收回。该托管证明上有李某及卢某某的签名确认。2015年8月28日，案外人周某某与卢某某签订《经营权转让协议》，约定周某某将青浦区胜利路XXX号门面房(阿正私房菜)的经营权转让给卢某某，经营期限为一年半，自2015年8月28日至2017年2月，转让租金为19,000元，另外，卢某某预交押金5,000元，若财物在到期前没有损坏，周某某将把卢某某预支付的押金全部悉数归还，该协议上有周某某与卢某某的签名确认。
2015年11月20日，卢某某出具声明给王益芳，称青浦区胜利路XXX号家常菜饭店于11月20日由王益芳接手，之前的债权债务与王益芳无关。当日，王益芳将4万元饭店转让费和房租、以及5,000元押金交给卢某某。当日，李某与王益芳签订《经营权转让协议》，约定李某将青浦区胜利路XXX号门面房(阿正私房菜)的经营权转让给王益芳，经营时间从2015年11月20日至2017年2月底为止，王益芳预交押金5,000元，物业费由房东(即林雪元)支付，合同到期李某退还押金5,000元给王益芳。同日，卢某某交付王益芳2015年8月17日委托书原件，左下角有李某加注的下列文字：“店内现有设施，挂壁空调2匹2台、挂壁空调1匹1台、养鱼缸1只、圆台3台、凳子30只、小方长凳3只、凳子6只，供卢某某使用。”
2015年11月23日，李某出具委托书给王益芳，约定由李某委托王益芳经营系争房屋内的饭店。同日，王益芳在林雪元提供的2015年8月17日李某出具给卢某某的委托书复印件上，将两处卢某某更改为王益芳，并将落款日期更改为11月23日，该委托书无李某加注的文字。
2016年2月、3月，李某分两次共计支付林雪元上半年房租23,500元，李某支付系争房屋的租金至2016年8月25日止。
2016年4月，林雪元以李某擅自转租为由诉诸本院，要求解除与李某签订的租赁合同，本院追加王益芳作为第三人。本院于2016年7月29日作出(2016)沪0118民初3212号民事判决：一、林雪元与李某在2012年2月3日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月18日解除；二、王益芳应于该判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区盈浦街道胜利路XXX号房屋；三、李某应于本判决生效之日起十日内支付林雪元违约金9,000元；四、林雪元应于本判决生效之日起十日内返还李某押金5,000元。王益芳不服判决，提出上诉。
2016年10月8日，王益芳发短信要求林雪元配合办理新营业执照。2016年10月9日，王益芳发短信给林雪元，称无法关店，因为还欠厨师配菜员两个月工资，无能力支付，询问如(店面)转让给林雪元能否退还两三万元。2016年10月10日，王益芳带案外人与林雪元在系争房屋见面，王益芳提出将“阿正家常菜”转让给案外人，要求林雪元退还王益芳部分款项，王益芳交还系争房屋，但林雪元认为王益芳拖欠水电费，尚有案件正在上诉中，不同意该方案。从该日起王益芳关店，但未腾退房屋，也未将钥匙交还林雪元。
后王益芳申请撤回上诉。2016年12月30日，上海市第二中级人民法院作出(2016)沪02民终10661号民事裁定：准许王益芳撤回上诉；一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。上述一审判决现已生效。
2017年2月3日，本院受理林雪元针对(2016)沪0118民初3212号民事判决申请强制执行一案。2017年2月22日，林雪元自行换锁，支付换锁费100元，并于同日告知本院执行局当事人已自行协商，本院执行局办理了款物交接清单。后林雪元将系争房屋另行出租。
林雪元已支付系争房屋2016年9月至2016年11月3日止的电费(含逾期违约金)共计2,867.15元，2016年7月、2016年9月、2017年3月水费共计1,821.30元、2016年全年物业费996元(按83平方米、每平方米每月1元的标准计算12个月)。
上述查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的房地产权证、民事判决书、民事裁定书、短信截屏打印件、电费发票、水费发票、物业费发票、物业公司证明、租金收据、房屋租赁合同、店内清单、执行案件受理通知书、款物交接清单、换锁费收据，被告提供的经营权转让协议、委托书、声明及收条，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。
双方存在争议的事实与观点如下：一、林雪元是否曾阻止王益芳搬离，王益芳是否应支付房屋使用费、物业费、水电费、换锁费；二、林雪元转卖的店铺装修及物品中属于王益芳所有部分的价值。
针对争议焦点一，原告林雪元称，自己没有阻止王益芳搬离，2016年8月24日，林雪元要求王益芳支付之后的租金，王益芳提出林雪元直接将系争房屋出租给她，但双方对租金无法达成一致协议，后王益芳以各种理由拒绝支付之后的房租。2016年10月，双方经协商未能就店铺转让达成协议，王益芳拒绝搬离，钥匙一直未交还林雪元。2016年10月11日之后，林雪元与王益芳未再联系过。林雪元与李某约定2016年起房租变更为每年47,000元，故李某支付的2016年上半租金是23,500元。因林雪元与李某的租赁合同于2016年5月18日解除，之后王益芳占有房屋无合法理由，李某或王益芳支付租金至2016年8月25日，故王益芳应当支付2016年5月19日起的物业费，2016年8月25日之后的房屋使用费。林雪元与李某约定的是李某负担物业费，至于李某与其他承租人之间约定由房东支付物业费，未经林雪元同意。换锁费应当由王益芳负担。
被告王益芳称，李某支付的2016年上半年租金是王益芳交给李某后李某再给林雪元的。对原告林雪元陈述的协商未成的经过无异议，2016年10月11日以后原、被告双方是未再联系。但是2016年10月的一天，王益芳联系林雪元要搬东西，林雪元说如果王益芳要搬，林雪元就要报警，于是王益芳说等执行法官执行。后来到2016年11月，王益芳手机号码换了，王益芳就没有林雪元手机号码了，王益芳是没将钥匙交给林雪元，但林雪元也没问王益芳要过钥匙。因林雪元阻止王益芳搬离，故王益芳只同意支付2016年10月10日以前的房屋使用费。林雪元擅自换锁，费用应由其自行承担。至于物业费，李某与王益芳约定由林雪元负担。同意支付2016年10月以前产生的水电费。
针对争议焦点二，王益芳称，接手系争房屋时，房屋内仅剩下2015年8月17日委托书上载明的物品(挂壁空调2匹2台、挂壁空调1匹1台、养鱼缸1只、圆台3台、凳子36只、小方长凳3只)，在经营过程中，王益芳添置了电风扇2台、冰箱1台、四门冰箱1台、微波炉1台、吧台2个、餐盘几百个，还有电饭锅、水壶、自动麻将桌等物品。李某、卢某某添了养鱼缸、新不锈钢灶台等物品。2016年10月10日关店时空调有4台。但是系争房屋已被原告转让，无法举证证明添加的物品。林雪元同意王益芳租赁房屋，后又起诉解除合同，故应当返还王益芳当初交付的40,000元转让费，40,000元中不包括租金，卢某某说过2016年2月28日之前的租金已经支付，不用王益芳支付了。
林雪元称系争房屋收回时未拍摄现场照片或录像，无法反映现场状况，现已转租给案外人，并已重新装修。确认收房时多出下列物品：灶具换新、养鱼缸、麻将桌、小方长凳3只，因为少了2台空调，故应两相抵销，林雪元不需要赔偿王益芳物品损失。至于王益芳主张的租金和转让费，林雪元交付李某的系争房屋可以作用餐厅使用，里面的东西都是林雪元的，且40,000元中包含三个月租金12,000元，不同意退还。
本院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据生效判决，林雪元与李某之间的租赁合同于2016年5月18日解除，故王益芳作为次承租人应在合理期限内搬离房屋，但王益芳在判决生效后仍未交还房屋，导致所有权人林雪元自行收回房屋。故王益芳无正当理由占用房屋的行为，侵犯了林雪元的房屋所有权，应对林雪元由此产生的合法损失承担赔偿责任。王益芳称林雪元阻止其搬离，但未提供相关凭证，林雪元不予认可，故本院难以采信。故本院确认王益芳应支付2016年8月26日起至2017年2月22日止的房屋使用费，根据每年47,000元计算应为23,306.85元，原告主张22,625元系当事人处分自身民事权利和诉讼权利，符合法律规定，本院予以确认。
关于水电费，双方对原告实际支付的费用金额无异议，根据原告提供的水电费发票所载的抄表数、时间和金额，本院确认上述费用均是王益芳占用房屋期间产生的费用，王益芳应当返还林雪元。
关于物业费，王益芳无正当理由实际占有房屋，对林雪元行使房屋所有权产生妨碍，占用期间的物业费系林雪元的合理损失，王益芳应当赔偿林雪元，林雪元主张的金额和计算方式符合法律规定，本院予以确认，计为615.80元。
关于换锁费，系因王益芳无正当理由占用房屋拒不交还，导致原告自力救济所产生的费用，应由王益芳赔偿，原告主张的金额亦属合理，本院予以确认。
关于王益芳主张的转让费和物品损失费。转让费系受让人针对被转让的店内装修及物品支付给转让人的对价，故王益芳对店内属于李某、卢某某等前手的装修及物品享有权益。原告林雪元收回系争房屋时对店内的装修和物品，未区分原属于自己的和属于承租人的，一并转让给案外人，侵害了王益芳的权益，应赔偿王益芳因此造成的合法损失。根据卢某某出具的收条，40,000元包含转让费和租金，林雪元称其中包含三个月租金，王益芳称不包含租金，但本院注意到(2016)沪0118民初3212号民事判决书中第5页载明“第三人(即王益芳)表示其付给卢某某的4万元包括饭店转让费和2015年11月20日至2016年2月28日的房租”，故原告主张40,000元中包含三个月租金12,000元的陈述符合情理，本院予以采信，本院确认王益芳支付的转让费为28,000元左右，但该约定金额系卢某某与王益芳之间的约定，现无证据证明林雪元曾对此予以认可，王益芳仍应对其受让的资产价值承担举证责任。王益芳称自己添置的物品价值10,000元，但未提供相关凭证，原告不予认可，本院亦难以采信。现双方对装修及物品的价值均无法提供凭证，又无法协商一致，系争房屋亦已重新装修，无法查看并评估，双方对无法举证均应承担相应责任。根据林雪元和王益芳的陈述，林雪元收回房屋时，屋内物品比林雪元交付李某时少了空调2台，多了自动麻将桌、养鱼缸和小方长凳3只，其余不明。结合本案实际情况，本院酌情确认两相抵销后，林雪元应赔偿王益芳财产损失20,000元。
据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第(六)项、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告王益芳应于本判决生效之日起十日内支付原告林雪元自2016年8月26日起至2017年2月22日止的房屋使用费22,625元；
二、被告王益芳应于本判决生效之日起十日内返还原告林雪元垫付的水费1,821.30元、电费2,867.15元；
三、被告王益芳应于本判决生效之日起十日内赔偿原告林雪元自2016年5月19日起至2016年12月31日的物业费615.80元；
四、被告王益芳应于本判决生效之日起十日内赔偿原告林雪元开锁费100元；
五、反诉被告林雪元应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告王益芳财产损失20,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费500.70元，减半收取计250.35元，由被告王益芳负担；反诉受理费1,050元，减半收取计525元，由反诉原告王益芳负担315元，反诉被告林雪元负担210元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈菊芳
二〇一七年八月十五日
书记员 周 诗
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
……
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
……
（六）赔偿损失；
……
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。