广州市海珠区人民法院民事判决书（2016）粤0105民初5347号原告：江嘉伟，住所地广州市越秀区。原告：黄诗韵，住所地广州市越秀区。上述原告的共同委托代理人侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。被告：广州市富基房地产开发有限公司，地址广州市海珠区。法定代表人：关宝伟，职务总经理。委托代理人：李阳、赖卫城，均为被告员工，联系地址同被告地址。原告江嘉伟、黄诗韵诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人侯双龙，被告的委托代理人李阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2015年11月14日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买海珠区富基南三街8号3406房，总房款2898142元。合同附件七《补充协议》第七条约定：“关于《合同》第十三条房屋交付的另行约定：在乙方（原告）付清全部购房款（包括按揭贷款）的条件下，甲方（被告）应当于2016年6月30日前将合同标的物的房屋交付给交给乙方使用”；以上《补充协议》第二十三条约定：“《合同》与本协议有冲突之处的，以本协议约定的内容为准”。另外，《商品房买卖合同》第十四条约定：若被告延期交楼每日则需按房价款的万分之0.5向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同的约定付清了全部购房款。原告认为，根据城乡规划法、建筑法、消防法等有关规定，房屋交付必须要取得消防验收合格、竣工验收合格、规划验收合格、人防环保验收合格及取得永久水、电、通气、通邮，被告通过补充协议将上述条件降低至仅需取得规划验收合格，根据相关会议纪要，降低交楼条件的约定应是无效的。另外，根据合同法格式合同的有关规定，制订格式合同的一方应当按照公平合理原则确定双方的权利义务，对于限制对方主张权利降低己方责任的条款应向相对方予以明确的说明及提示，但本案所涉合同，无论从合同形式还是从合同签订过程中的事实，被告均没有在合同条款予以加粗加黑对原告作出提示，被告在签订合同时也没有明确告知原告涉案房屋无法取得消防验收合格证、规划验收合格证、综合竣工验收备案表。因此，原告认为本案交楼条件应适用合同第十二条的约定。由于房屋现在尚未取得消防验收合格证、规划验收合格证，因此不具备交楼条件，被告应向原告承担逾期交楼违约责任。合同约定被告延期交楼违约金计算标准是房价款万分之0.5／日，而原告逾期付款违约金计算标准则是房价款的万分之5／日，这样的约定显然不对等，亦远远不足以弥补因被告违约给原告造成的损失，也远远低于房地产交易习惯及银行贷款逾期罚息标准的万分之5／日，低于同期贷款利率约万分之2／日（同期贷款利率是6.15%／年），甚至低于同期银行存款利率万分之1／日。因此，根据《合同法》第114条第2款规定，“约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求法院予以增加，故请求人民法院将合同延期交楼违约金计算标准增加到房价款万分之2／日。综上，起诉请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金（按房屋总价2898142元的每日万分之二的标准计算，从2016年7月1日起计算至房屋符合合同约定和法律规定的交楼条件并且实际交付之日止，暂计至2016年7月7日止为4057元）；2、诉讼费由被告承担。被告辩称：一、双方争议焦点是双方约定的交房条件：双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有约束力。该合同第六条约定的交房条件为“（一）取得建筑工程竣工验收合格证，并向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；（二）乙方在签订合同之前，己验房并知悉甲方己通水，通电，通气，通邮，通信，通宽带正常生活使用条件，同意按验房时的现状收楼。”在该合同及该合同条款未被判决无效和被撤销的情况下，双方必须遵守合同约定，按合同约定履行义务。在本案发生纠纷前，原告从来未有向被告明确表示过不认可该合同的约定，也未就该问题而作出其他的意思表示。二、关于合同补充协议约定交房条件的相关法律规定及法律支持：1、交房条件的约定属于原告与被告双方之间的特别约定，该约定并没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，买卖双方有特别约定标准的，应从其约定。对于合同约定的“（一）取得建筑工程竣工验收合格证，并向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；（二）乙方在签订合同之前，己验房并知悉甲方己通水，通电，通气，通邮，通信，通宽带正常使用条件，同意按验房时的现状收楼。”属于明确的标准，双方均无异议。2、我国的法律、行政法规中规定交付商品房所应具备的交房条件，属于法定条件，按照本案的纠纷，受合同法调整。合同法第279条规定，“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该规定明确了开发商为组织竣工验收和确认工程合格与否的主体。而对于合同约定的“（一）取得建筑工程竣工验收合格证”，已经是满足了该法定条件的基本要求。3、无论是我国目前的《城市房地产管理法》，还是广东省和广州市的相关地方性法规，都没有将取得规划验收合格证作为是商品房买卖合同中交房行为条件之一的强行规定，因此，规划验收合格证并非法定条件。4、案涉纠纷属于商品房预售合同纠纷，双方当事人有权对交房的条件进行约定。《商品房预售合同》属于市政府职能部门提供的官方性的范本合同，双方在签订《商品房预售合同》时，可以对其中的部分内容另外进行协商并达成新的协议。故此，双方在签订《商品房预售合同》的同时又签订了一份《补充协议》，该《补充协议》第六条约定的交房条件为：“（一）取得建筑工程竣工验收合格证，并向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；（二）乙方在签订合同之前，己验房并知悉甲方己通水，通电，通气，通邮，通宽带正常生活使用条件，同意按验房时的现状收楼。”该约定符合民法的自愿原则，也未违反法律、法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人均应遵守。5、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》有关工程竣工验收备案规定，既不是对民事法律关系进行规范的民事法律，也不是对商品房买卖活动中交房条件的规定，其属于行政法规的范畴，调整的是政府与开发商之间的行政关系，是对开发商设定的行政义务，而非民事义务。所以，备案以及规划验收并不构成商品房买卖合同中的法定交房条件。三、被告于2014年9月18日己通过了建筑工程竣工合格验收，并己通水、通电、通煤气、通邮、通宽带、通有线电视等正常生活条件。也于2016年6月25日向原告发出《收楼通知书》，但至今原告并没有收楼。基于达到合同约定的交房条件，被告书面通知原告收楼，已经履行了合同约定的相关义务，并不存在逾期交房的事实。原告至今迟迟不收楼，也没有任何事实与理由对合法收楼的通知进行抗辩，反而诉请被告逾期交房，很明显造成逾期收楼的责任并不在被告，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年11月14日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地段富基广场自编B1幢34层3406号房，房价总额2898142元；被告同意原告以按揭贷款方式付款;逾期付款的违约责任：如果原告未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，被告有权要求原告每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经被告催告，逾期超过30日，原告仍未按约支付的，被告有权解除合同。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：被告应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用，被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。第十四条延期交房的违约责任：被告如未能按合同规定的期限交房，每逾期交付房屋一日的，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，被告交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：被告取得施工许可证之日以后，由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期；第二十九条，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。合同附件七：本合同补充协议：六、关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：（一）取得建筑工程竣工验收合格证，并向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；（二）乙方在签订合同之前，己验房并知悉甲方己通水，通电，通气，通邮，通信，通宽带正常生活使用条件，同意按验房时的现状收楼。二十三、《合同》与本协议有冲突之处的，以本协议约定的内容为准。上述合同签订后，原告依合同约定付清了房款2898142元。2016年6月25日被告向广州市广卫路工行三楼六号室黄诗韵发出《收楼通知书》，内容为，尊敬的江嘉伟、黄诗韵业主：因我司开发的广州市海珠区富基广场自编B1、 B2栋楼宇己具备通水、通电、通气、通邮、通信、通宽带等正常生活使用条件，且您们是B1栋3406房业主，故请您们于2016年6月30日前带齐本人身份证到富基广场B区销售部二楼办理相关收楼手续，衷心感谢您们对我司工作的支持与配合。原告认为只收到一份通知单，要求在2016年6月30日前办理收楼手续。原告于2016年7月5日提起本案诉讼。被告为证明其商品房已符合合同约定交楼条件并履行了通知义务，提供了如下证据：1、《广州市商品房买卖合同（预售）》，证明合同第十二条及补充协议第六条明确规定了交房两项实际条件；2、建筑工程竣工验收报告，证明B区楼盘工程主体已竣工验收；3、《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》，证明业主使用的住宅质量保证及使用说明；4、管道工程消毒冲洗合格证明及安装市政管道工程完工证明书，证明已接驳广州市自来水公司管道，水质合格，符合交房需要的供水条件；5、客户受电工程竣工检验意见书，证明入住业主可正常使用永久用电；6、广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单，证明入住业主可使用燃气；7、委托制作维护信报箱协议书，证明信报箱的安装达成协议，已通邮；8、与中国电信关于室内无线覆盖的协议书，证明小区能够正常通讯覆盖；9、《广州市有线电视工程安装、维护管理合同书》，有线电视网络系统安装维护，证明业主可以正常观看有线电视；10、邮寄到广州市广卫路工行三楼六号室黄诗韵的《收楼通知书》及挂号信回执，证明我方有邮寄书面通知给原告收楼。经质证，原告意见如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，认为该证据恰恰证明了被告在签订合同时没有以显著的方式提醒原告注意补充协议变更了房屋的交付条件，同时，变更交付条件是违反了法律强制性规定；对证据2的真实性没有异议，认为依据建筑法及建筑工程质量管理条例，建筑工程验收是建筑工程取得竣工验收备案表，被告提供的建筑工程验收报告并不能证明涉案房屋已竣工验收；对证据3的真实性、合法性没有异议，认为住宅质量保证书及住宅使用说明书发生效力是在交付房屋以后，由于本案房屋还没有交付，所以这两书没有发生效力，与本案争议也不具有关联性；对证据4的真实性没有异议，认为证明涉案房屋具备永久用水的文件是供水合同，被告所提供的合格证书及完工证明并不能证明涉案房屋已取得供水公司的永久供水，也不是合同第十二条约定的永久供水的证明文件；对证据5的真实性没有异议，认为证明房屋具备永久用电的证明文件是供电合同，该意见书并不能证明涉案房屋已具备永久供电，也不是合同第十二条约定的永久供电的证明文件；对证据6、7的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据8、9不是合同约定的交付条件，与本案无关，不予质证；对证据10的真实性不予确认，认为本案争议焦点是房屋是否符合交楼条件，因此通知书及挂号信与本案争议焦点不具有关联性。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。根据合同约定，被告应当在2016年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用；双方同意该商品房的交房条件为：（一）取得建筑工程竣工验收合格证，并向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；（二）乙方在签订合同之前，己验房并知悉甲方己通水，通电，通气，通邮，通信，通宽带正常生活使用条件，同意按验房时的现状收楼。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”；《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”、第六条第一款规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，可见，建设单位在建设工程竣工验收合格后应当履行向相关行政主管部门办理备案登记的义务。据此，可以认定取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是涉案房屋交付的必备条件。被告至今未取得符合交房条件的文件，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付迟延交房违约金有理，本院予以支持。关于迟延交房违约金标准的问题。合同约定，原告延期支付房款，每日须按未支付房价款0.05%的标准支付违约金给被告，而被告延期交房，每日只需支付房价款万分之零点五的违约金，双方的违约责任明显不对等，不符合权利义务相一致的原则，故原告请求将迟延交房违约金调整为每日按房价款的万分之二计算，合法合理，本院予以支持。关于迟延交房违约金应截止计算至何时的问题。由于被告何时具备交楼条件的时间尚不确定，也不能确定原告的收楼时间，故本案违约金应暂计至本案判决生效之日止为宜。此后，如被告仍有违约行为，原告可以另循法律途径解决，本案不作处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款的规定，判决如下：一、被告广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告江嘉伟、黄诗韵支付从2016年7月1日起至本判决生效之日止的迟延交房违约金(每日按原告已付房价款2898142元的万分之二的标准计算,违约金的总额不得超过本金）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  黄学文人民陪审员  彭海人民陪审员  邓志达二〇一六年九月  日书记员  许珊珊书记员许珊珊钱国雄