北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第06136号
上诉人（原审被告）孙士华，女，1971年10月27日出生。
委托代理人张国伟，北京若木律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谭业森，男，1981年10月22日出生。
委托代理人詹文希，北京市善邦律师事务所律师。
上诉人孙士华因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月，谭业森起诉至原审法院称：2014年3月26日，经北京麦田房产经纪有限公司居间，我与孙士华签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：我向孙士华购买丰台区701号房屋，建筑面积为243.55平方米，总价款为13200000元。合同还约定：该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间2014年7月；若出卖人是以贷款方式购买的该房屋，则出卖人应于2014年7月30日前办理提前还款及抵押注销手续；自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权解除合同。一方违约，守约方可依据定金罚则或按本合同约定成交价款的20%的金额向违约方索赔。违约方还需承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费。合同签订后，我分别于2014年3月27日和2014年4月18日向孙士华支付了定金20万及预付款240万，又于2014年3月26日和2014年4月16日向北京麦田房产经纪有限公司支付了居间服务费共计33万元。但直至今日，孙士华依然未取得该房屋的产权证书，致使我无房可住。孙士华的逾期行为已经超过十五日，构成根本违约，我于2014年12月5日通过邮寄方式向孙士华发出解除合同的通知，经查询，孙士华收到了邮件。我现诉至法院，请求：1、确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》已经于2014年12月6日解除；2、判令孙士华向我返还房款260万元；3、判令孙士华向我支付违约金264万元；4、判令孙士华赔偿我已支付的中介费等共计33万元。
孙士华辩称：基本认可谭业森所述事实。根据合同约定：涉案房屋所有权证书取得时间预计在2014年7月，具体时间视开发建设单位实际办理而定。双方对所有权证书的取得时间没有明确约定，我方并未构成违约。我确实于2014年12月6日收到对方邮寄的合同解除书。认可谭业森陈述的支付房款的数额。该房屋的产权证书至今未能办理下来，是开发商的原因。我认为谭业森提出的违约金数额过高，不同意谭业森的诉讼请求。
原审法院经审理确认：谭业森与孙士华签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行。现孙士华未能按合同约定时间取得该房屋的产权证书，且已经超过十五日，构成违约，谭业森依合同约定取得单方解除权，有权要求解除合同。法律规定：当事人依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。孙士华于2014年12月6日收到谭业森邮寄的要求解除合同通知书，故该合同应自该日解除。法律规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。故对谭业森要求孙士华支付违约金的请求，法院予以支持，但鉴于该违约金数额与谭业森的实际损失相比，明显偏高，孙士华亦对此提出异议，法院对违约金数额予以酌减。违约金系对谭业森损失的补偿，谭业森再要求孙士华支付违约金后再行要求支付中介费损失，法院不予支持。合同解除后，孙士华应当将收取谭业森的款项退还孙士华。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、谭业森与孙士华签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇一四年十二月六日解除；二、孙士华于判决书生效之日起十日内向谭业森返还收取的款项二百六十万；三、孙士华于判决书生效之日起十日内向谭业森支付违约金五十万元；四、驳回谭业森的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，孙士华不服上诉至本院，仍坚持原审意见，主张双方在合同中并未明确约定办理产权证的时间，且产权证未办理下来系开发商的原因造成的，其并不存在违约行为，故要求撤销原判，驳回谭业森的诉讼请求。谭业森同意原判。
经审理查明：谭业森与孙士华于2014年3月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：“孙士华将位于丰台区701号房屋（下称诉争房屋）出卖给谭业森。若出卖人是以贷款方式购买的该房屋，则出卖人应于2014年7月30日前办理提前还款及抵押注销手续。该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间2014年7月，具体时间视开发建设单位实际办理而定。待该房屋取得房屋所有权证书后，出卖人与买受人按照本合同约定就该房屋办理房屋权属转移登记。该房屋成交价格为：13200000元。买受人在签订本合同时支付定金200000元。买受人为表履约诚意，另向出卖人支付购房预付款人民币2400000元，于2014年4月16日前支付。双方应当按约定履行相关义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴付的税费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权解除本合同。双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则，或按本合同约定成交价款的20%的金额向违约方索赔。违约方还须承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费”。
合同签订后，谭业森向孙士华支付了定金200000元、预付款2400000元。
庭审中，孙士华认可其于2014年12月6日收到谭业森邮寄的要求解除合同的通知书。
现孙士华尚未取得诉争房屋的所有权证书。
庭审中，双方对合同约定的“该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间2014年7月，具体时间视开发建设单位实际办理而定”的含义产生争议。双方均认可合同中约定的“预计取得时间2014年7月”系根据孙士华与开发商之间签订的预售合同中约定的办理诉争房屋产权证的期限预估的。孙士华主张该条款中明确约定了“具体时间视开发建设单位实际办理而定”，故双方并未明确约定办理产权证的时间，且开发商为其办理产权证的时间亦并不确定，其亦并不存在违约行为。谭业森对此不予认可，主张双方约定的办理产权证的时间即应为2014年7月。
原审审理中，孙士华提交了诉争房屋的开发商北京金隅大成开发有限公司于2015年3月23日出具的情况说明一份，拟证明诉争房屋所在小区未办妥房屋产权登记手续并非其责任，内容为：我公司开发建设的位于北京市丰台区项目截止至2012年6月已基本建设并交付。该小区业主入住后，存在大量业主私搭乱建、违法建设的情况，虽该我公司及物业公司多方劝阻，但依然无法有效阻止。目前由于上述业主私搭乱建、违法建设等行为导致该小区无法顺利通过规划主管部门的检查和验收，直接造成部分房屋（包括该住宅）产权登记手续办理延迟。谭业森对该证明的真实性认可，但不认可孙士华的证明目的。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、收据两份、邮单、邮件详情单、情况说明等证据在案佐证。
本院认为：谭业森与孙士华签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据双方在合同中的约定，诉争房屋“目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间2014年7月，具体时间视开发建设单位实际办理而定”。双方均认可该条款中约定的产权证预计取得时间2014年7月系双方根据孙士华与北京金隅大成开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》中约定的开发商办理产权证的时间预估的，且双方亦在该条款中明确约定了具体时间应视开发建设单位实际办理而定，故双方在合同中并未明确约定办理房屋所有权证的具体时间。现谭业森以孙士华未能按照合同约定时间取得房屋所有权证且逾期超过十五日为由，主张孙士华构成违约，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》并要求孙士华支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。谭业森与孙士华均应依约继续履行合同。原审法院判决处理不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00209号民事判决；
二、驳回谭业森的全部诉讼请求。
保全费5000元，由谭业森负担（已交纳）。
一审案件受理费50500元，由谭业森负担（已交纳25395元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费31600元，由谭业森负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 陈雨菡
代理审判员 马兴芳
二〇一五年六月十八日
书 记 员 胡 月