沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初3193号原告：郑宇宁，男，1973年9月30日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：孟彤，辽宁德民达功律师事务所律师。被告：万祥置业（沈阳）有限公司，住所地沈阳市和平区长白街27-1号。法定代表人：武文勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：乔蓉蓉，辽宁申扬律师事务所律师。原告郑宇宁与被告万祥置业（沈阳）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月11日受理后，依法由审判员张峰担任审判长，代理审判员宋亮主审，与人民陪审员蔡宁宁组成合议庭，分别于2016年4月12日、2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告郑宇宁及其委托诉讼代理人孟彤，被告委托诉讼代理人乔蓉蓉均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告在三十天内对“远洋·岦宫”小区地下车库的地面地坪漆进行维修；2、请求法院判令被告在三十天内为“远洋·岦宫”小区提供合法、正常的符合居住用电标准的电源系统及备用电系统；3、请求法院判令被告在三十天内为“远洋·岦宫”小区安装无盲点监控系统、周界报警系统、电子巡更系统；4、请求法院判令被告给付原告未达房屋交付标准期间的违约金30000元；5、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告为被告开发的位于沈阳市和平区和泰街5号“远洋·岦宫”小区的业主。原告于2012年4月28日与被告签订《商品房买卖合同》，于2013年8月办理了“远洋·岦宫”的入住手续。原告自2013年8月入住以来，被告向原告交付的房屋及相关设施出现了诸多质量及维修不及时的情况，例如：1、地下车库地面及地坪漆破损严重，已经严重影响车库功能和业主使用；2、两年来，小区的供电一直是临时用电，且经常出现停电、电压不稳定等事故。另外，目前尚无备用电源；3、监控系统未按约定安装无盲点监控系统、周界报警系统、电子巡更系统，业主财物被盗的事件时有发生。另外，根据合同约定，原告所购买的房屋的地上楼层数为25层，但被告实际交付的房屋的地上楼层却为26层，这就导致原告所购房屋的容积率、公摊建筑面积等诸多事项与约定不符。对于上述问题，原告及其他业主均多次向被告反映，但被告始终采取拖延、推诿的做法，未采取相应的具有成效的补救措施。原告认为，被告的行为已构成违约、违法。时至今日，被告所售的房屋仍未达到法律规定的房屋交付标准和合同约定的房屋交付标准。因此，可以认定被告因其所售房屋未达交付标准而应承担逾期交房的违约责任。综上，根据我国现行法律、法规及司法解释，原告诉至法院，请求法院维护原告的合法权益。被告辩称：1、原、被告签订的商品房买卖合同中不包括使用地下车库内容。原告使用地下车库是基于原、被告双方另行签订的地下车库使用合同。地下车库使用和商品房买卖属于两种不同法律关系，原告应分别起诉；2、园区供电设施由供电部门负责建设，按照双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，市政配套设施接通延迟属于被告可以免责事由，而且在此期间被告也提供了合理的替代措施，并没有影响房屋交付和原告正常的生活用电，提供代替措施符合补充协议第11陶约定，而且建筑物本身有备用电系统，对于原告的第二项诉讼请求，法院不应支持；3、园区已经安装了监控系统、报警系统以及电子巡更系统，上述职能系统均正常运转；4、诉争房屋已达到交付标准。合同约定的交付标准是商品房经验收合格，诉争房屋在交付前已取得竣工验收备案书。供电、供水、排水在入住时也已达到使用条件，按照补充协议第11条之约定，“属于出卖人责任未能达到使用条件的，出卖人提供代替措施，使用的费用由买受人承担。”也就是说按双方约定，原告认可被告提供代替措施，此种情况视为房屋配套设施达到使用条件。事实上，原告已经接受房屋并一直在该房屋居住生活，因此，原告主张房屋未达交付标准，没有事实及合同依据；5、原告要求违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对于原告提供的《商品房买卖合同》、照片、起诉告知书、民事起诉状，因被告对上述证据的真实性、合法性均无异议，故对该部分证据的证明效力，本院予以确认。2.对于原告提供的《商品房买卖合同》附图（25层），因该附图不足以证明是否存在25层和26层为跃层或平层结构的事实，故对该证据的证明效力，本院不予确认。3.对于被告提供的竣工验备案书、供电工程建设费发票、支票存根、减免物业费协议，原告对上述证据的真实性均无异议，虽均对关联性提出异议，但竣工备案书上所标注的地块号、楼号与涉诉房屋附件中交屋标准及补充协议中的地块号、楼号相吻合，能够认定该竣工备案书与本案具有关联性；供电工程建设费发票上标注的地块号及结算项目为“电力工程配套费”、支票存根的金额与发票金额一致，能够认定该两份证据与本案具有关联性；减免物业费协议上有原告本人签字，且原告提出的并非因临时电一事所减免该费用的反驳理由没有证据支持，根据证据优势理论及盖然性标准，能够确认该份证据与本案具有关联性。故对上述证据的证明效力，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2012年3月11日，原告作为买受人（乙方）与被告（出卖人/甲方）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区22#街北段xx号xx-1房屋（即“远洋·岦宫”2#xx-xx-1）。合同第三条（买受人所购商品房的基本情况）约定：“。层高3.15米，建筑层数地上25层，地下1层。”；第八条（交付期限）约定：“出卖人应当在2013年8月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；。但如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：。4.市政配套设施接通的延迟；。”；第十四条（出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺）约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供电、供水、排水在入住时达到使用条件；。”在合同附件中的“6#地高层交屋标准”中载明‘电表：一户一表’，智能系统包括楼宇对讲系统、监控系统、周界报警系统、背景音乐系统、电子巡更系统、停车场管理系统及门禁系统。《商品房买卖合同》补充协议中标明了涉诉房屋的楼号和房间号为“2#xx-xx-1”，第8条（对《合同》第十条的补充约定）约定：“8.1本项目图纸以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，以最终的规划方案为准。在不违反《合同》约定的前提下，出卖人可对该规划进行局部调整。”;第11条（对《合同》第十四条的补充）约定：“鉴于本项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除《合同》约定的交付项目和日期外，其它项目的交付时间不迟于本项目最后一期竣工交付的时间，买受人理解并同意不就本项目后续建成的基础设施、公共配套的坐落地点及对买受人可能造成的影响等问题，向出卖人索赔或主张退房。属于出卖人责任未能达到使用条件的，出卖人提供替代措施，使用的费用由买受人承担。”2.2013年8月1日，本案诉争房屋所属建筑工程通过竣工验收，2013年8月16日取得竣工验收备案书，该备案书中标明的工程名称为“远洋天地居住、商业（6#地块一期）1/2#”，层数为“主楼：地上26层地下2层”。原告于2013年8月办理了入住手续。3.案件审理过程中，经本院核实，被告现正在对“远洋·岦宫”小区地下车库的地面地坪漆进行维修。4.被告已向供电部门缴纳供电工程建设费，因供电部门尚未对该小区进行供电施工，被告为“远洋·岦宫”小区的业主提供的是临时用电，且因此原由，被告为原告减免了三年（自2013年11月14日至2016年11月14日）的物业费。5.经本院现场查勘，“远洋·岦宫”小区已经安装了监控系统、报警系统以及电子巡更系统，现运行正常。本院认为：原、被告签订的涉诉房屋《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。对于原告主张的被告为“远洋·岦宫”小区地下车库的地面地坪漆进行维修的诉讼请求，现经本院核实，被告正在对“远洋·岦宫”小区地下车库的地面地坪漆进行维修，被告业已履行维修义务，故无需本院判决履行。对于原告主张的被告为“远洋·岦宫”小区提供合法、正常的符合居住用电标准的电源系统及备用电系统的诉讼请求，虽被告为“远洋·岦宫”小区提供的是临时替代电，但被告已向供电部门缴纳电力工程配套费，可以认定被告主观上并非消极地对正常供电设施的建设进行应对，况且，整个小区全部业主的电费长期由被告暂时垫付的情况，对被告非但无益，反而可能使其受损。同时，原告亦未提供相关证据对其所述的导致未能进行正常居民用电建设系由于被告未提供合适施工地点的情况予以证明。又因电力作为特殊的商品，电力设施的建设由国家电力部门进行管控，被告作为商业企业，没有权力自行对电力设施进行建设和改造，故本院无法认定被告对涉诉小区仍在使用临时电一事具有过错，且原告的该诉讼请求所涉标的不适于强制履行，对原告该项诉讼请求，本院无法支持。对于原告主张的因被告未提供正常的居民用电及涉诉房屋所在建筑楼层总层数与合同约定不符，没有交付合同约定条件的房屋而要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，虽合同约定的建筑楼层数与实际楼层数不符，但该建筑已经通过竣工验收并办理了竣工备案手续，依据原建设部（现为住房和城乡建设部）颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：。（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；。”，说明该建筑已符合建设规划，且符合合同约定的“商品房经验收合格”的交付条件。在原告未能就其主张的涉诉房屋公摊面积、容积率、居住舒适度受到损害一事提供证据证明的情况下，本院无法认定楼层数的增加给原告造成了损失及对原告的居住和使用条件造成实质性的重大影响，此点亦不能视作被告交付了不符合约定条件的房屋，更不宜认定被告构成逾期交房。对于临时电的问题，如上所述，首先，无法认定被告对此具有过错；其次，被告因此与原告达成了减免其三年的物业费的协议，该协议业已履行。虽然原告并不认可被告减免物业费系由于临时电的问题，但原告所反驳的理由并未有证据支持，综合考虑减免的期限长度及减免的数额，根据证据的证明力的盖然性标准，能够确认被告因临时电一事减免了原告三年物业费的事实。故可以认定原、被告双方单独就临时电一事达成了一致，即由被告向原告因使用临时电一事补偿其三年物业费。因此，虽然被告交付的房屋在用电方面不符合使用条件，但其已与原告就此达成了新的协议，并作出了补偿，原告不宜再以此作为被告未交付符合合同约定房屋并要求其承担逾期交房违约责任的依据。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的被告为“远洋·岦宫”小区安装无盲点监控系统、周界报警系统、电子巡更系统的诉讼请求，因经本院现场查勘，“远洋·岦宫”小区已经安装了监控系统、报警系统以及电子巡更系统，且园区现正常运行。《商品房买卖合同》附件中载明“智能系统包括楼宇对讲系统、监控系统、周界报警系统、背景音乐系统、电子巡更系统、停车场管理系统及门禁系统”，并未要求安装“无盲点”监控系统、周界报警系统、电子巡更系统，故对原告该项主张，本院不予支持。对于被告提出的原告关于主张逾期交房违约金的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由，因从双方所达成的减免物业费协议的时间可以得知，原告至少在2013年11月14日前向被告主张过相关权利，而原告又于2015年8月曾向本院就此事起诉过被告，虽原告在2013年8月份入住，但以上两点构成了诉讼时效的中断，原告的该诉讼请求没有超过诉讼时效，故对该抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告郑宇宁的诉讼请求。案件受理费650元，由原告郑宇宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 峰代理审判员 宋 亮人民陪审员 蔡宁宁二〇一六年八月三十日书 记 员 王妤馨本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》权利人向公安机关、人民检察院、人民法院报案或者控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日起中断。上述机关决定不立案、撤销案件、不起诉的，诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道不立案、撤销案件或者不起诉之日起重新计算；形式案件进入审理阶段，诉讼时效期间从刑事裁判文书生效之日重新计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。