山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1657号
上诉人（原审原告）纪强和。
被上诉人（原审被告）吴良辉。
上诉人纪强和因与被上诉人吴良辉房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2014）即民初字第1180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
纪强和在一审中诉称：纪强和与吴良辉签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为三年，租赁费每年12月23日前支付，由于吴良辉拒不履行租赁合同，纪强和为维护合法权益，请求依法判令：1、吴良辉继续履行2011年11月23日签订的租赁合同；2、给付纪强和租赁费50000元；3、本案诉讼费用由吴良辉负担。在一审庭审过程中，纪强和当庭变更诉讼请求，将请求吴良辉继续履行合同变更为请求吴良辉赔偿合同继续履行可以获得利益35000元，违约金6000元，2013年电费1260元，欠缴的租赁费4000元及吴良辉破坏房屋基础设施维修费共计50000元。吴良辉对欠付的电费无异议，其余均不认可。纪强和未向法庭提供证据证明所主张的其他经济损失。
吴良辉在一审中辩称：我已经提前一个月通知纪强和终止租赁合同，根据合同法第九十四条第二款、九十六条的规定，纪强和、吴良辉的租赁合同已经解除。吴良辉无需继续履行，且不存在违约行为，纪强和的诉讼请求不符合法律规定，请求法院依法驳回纪强和的诉讼请求。
一审法院查明和认定的基本事实是：纪强和、吴良辉于2011年11月23日签订租赁合同。合同约定：一、纪强和（合同甲方）将位于即墨市田横镇贸易街南首，滨海大道红绿灯南约50米处房屋一处租赁给吴良辉（合同乙方）。二、房屋及附属设施明细：该房建筑面积月400平房米，一层6间，二层4间，房证号J9-23-290，附属设施：海尔空调3台、保鲜柜、立式保鲜柜各一台、潜水泵一个、电热炕及炕橱各一个、火炕二处、四季浴歌太阳能一个。三、租赁使用项目：餐饮业。四、租赁期限：租赁期共三年。纪强和从2011年12月23日起将出租房屋交付吴良辉使用，至2014年12月23日。合同期满后，如出租房继续出租房屋，在同等的条件下，吴良辉享有优先承租权。合同还约定，如果纪强和将房产所有权转让给第三方时，合同对新的房产所有权继续有效；纪强和如转让房屋，须在三个月前通知吴良辉，在同等条件下，吴良辉有优先购买权。房屋租金每年50000元，附属设施保证金6000元。吴良辉在签订合同时一次性向纪强和交齐当年的房屋租金及附属设施保证金。以后房屋租金每年支付一次，且必须在每年的12月23日前支付，每年收取租金纪强和应出具收条。五、吴良辉如未能按期交付房屋及其他附属设施时，吴良辉有权解除合同，并要求支付违约金6000元，给吴良辉造成的损失，由纪强和负责。吴良辉在租赁期间如未能按期交纳租金或者改变租赁使用项目，以及擅自将房屋转租他人，纪强和有权随时解除合同，收回房屋，并要求支付违约金6000元整。造成损失由吴良辉负责。合同签订后吴良辉给付纪强和租房押金6000元，租金50000元，纪强和将涉案房屋交付吴良辉使用，吴良辉在租赁期间欠纪强和电费1260元。
纪强和一审中提交租赁房屋即集用（2011）第244号土地使用证、住宅宗地图，证明涉案房屋具有合法手续，吴良辉对此无异议。纪强和认可吴良辉给付2011年12月23日至2012年12月22日的租赁50000元，2012年12月23日至2013年12月22日的租赁费46000元，尚欠房屋租赁费4000元，吴良辉主张租赁费已经全部付清，未欠纪强和租赁费4000元。纪强和提交光盘一个及录音笔录一份，证明吴良辉拖欠其房租4000元，经双方当庭质证，光盘及录音笔录中均未有吴良辉认可欠纪强和房租4000元的事实。
2014年1月2日，吴良辉向纪强和发出退房通知书一份，吴良辉称，因其经营问题不再承租纪强和房屋，双方一个月来多次协商未果，纪强和方至今未收回房屋，现通知纪强和于收到该通知之日起及时接收房屋，因纪强和原因未接收房屋致使造成损失，吴良辉不负任何法律责任。2014年1月6日，纪强和收到吴良辉退房通知后未提出异议，纪强和已接受涉案房屋。
一审法院认为，纪强和、吴良辉签订房屋租赁合同，双方依约履行，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应恪守。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。当事人可以解除合同。当事人解除合同应当通知对方。合同自通知到达对方时合同解除。2014年1月6日，纪强和收到吴良辉的退房通知后未提出异议，故，双方签订的租赁合同解除。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。纪强和请求吴良辉赔偿租赁合同解除后经济损失50000元，吴良辉仅对欠交的电费1260元无异议，其它经济损失均不认可。双方在合同中未约定租赁合同解除应赔偿纪强和继续履行合同可以获得利益35000元，违约金6000元，纪强和亦未提供租赁房屋维修费的证据，应承担举证不能的不利后果。吴良辉主张纪强和租赁费已经付清，应向法庭提供能够证明已经付清纪强和租赁费的证据，因其未能向法庭提供证据，其亦应承担举证不能的不利后果，对纪强和要求吴良辉给付4000元租赁费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款，第九十六条、第九十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、吴良辉于判决生效后十日内给付纪强和房屋租赁期间电费1260元，租赁费4000元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回纪强和对吴良辉的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由纪强和承担475元，吴良辉承担50元。
宣判后，纪强和不服，上诉至本院。
上诉人纪强和上诉称：一、双方于2011年11月23日签订租赁合同，约定租赁期限为三年，租赁费每年12月23日之前交付。后吴良辉拒不履行合同约定，纪强和起诉至一审法院。吴良辉主张已经提前一个月通知纪强和要求终止合同，而根据吴良辉提交的快递回执显示时间为2014年1月6日，纪强和于该时间收到吴良辉退房通知，要求终止合同。吴良辉拖欠租赁费，违约在先，一审未予认定。二、因吴良辉未继续履行合同，单方终止合同，给纪强和造成损失，应当赔偿纪强和可得利益、违约金及破坏房屋基础设施维修费。请求：撤销一审判决，依法改判支持纪强和的诉讼请求，案件受理费全部由吴良辉负担。
被上诉人吴良辉答辩称：纪强和提出的赔偿请求无法律依据。2014年1月6日，我方已向纪强和发出退房通知，纪强和收到该通知后没有提出异议，故双方签订的合同已经解除。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
二审中，吴良辉认可共支付纪强和租金96000元，房租交纳至2013年11月22日，其于2014年1月6日交付房屋。纪强和称吴良辉于2014年1月21日搬走，其于2014年2月15日收回房屋。对于纪强和同时主张的违约金和损失，经法庭释明后，纪强和表示主张损失。
二审中，纪强和提交租赁合同一份，欲证明其于2014年4月1日将涉案房屋出租给案外人王军涛，之前房屋闲置了四个月，由此造成的租金损失应由吴良辉承担。吴良辉对该证据的真实性及证明内容均不予认可。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，纪强和与吴良辉签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行各自的义务。吴良辉在履行租赁合同期间，因其单方原因、在未与纪强和协商一致的情况下提前解除租赁合同，违反了合同约定，应当承担违约责任。因双方签订的租赁合同中对吴良辉单方提前解除租赁合同未约定违约责任，应当依据上述法律规定赔偿因违约给纪强和造成的损失。吴良辉主张其于2014年1月6日纪强和收到退房通知后即交付涉案房屋，但未提交证据予以证明。纪强和对此予以否认，辩称吴良辉于2014年1月21日搬离涉案房屋。根据证据规则相关规定，在吴良辉不能举证证明其搬离涉案房屋具体时间的情况下，本院采信纪强和的主张，认定吴良辉于2014年1月21日搬离涉案房屋，吴良辉应当支付纪强和2013年12月23日至2014年1月21日期间的租金4167元（50000元／年÷12个月）。因吴良辉单方终止合同构成违约，致使纪强和的房屋因此闲置，直到2014年4月1日才将涉案房屋出租给案外人，吴良辉应当赔偿纪强和2014年1月22日至2014年3月31日期间的租金损失9722元（50000元／年÷12个月×2个月＋50000元／年÷12个月÷30天×10天）。综上，吴良辉应支付纪强和租金及损失共计13889元，以赔偿因其违约而给纪强和造成的租金损失。纪强和另主张吴良辉破坏房屋所产生的基础设施维修费，因证据不足，本院不予支持。
综上，上诉人纪强和的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以支持。一审判决认定部分事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省即墨市人民法院（2014）即民初字第1180号民事判决第一项；
二、撤销山东省即墨市人民法院（2014）即民初字第1180号民事判决第二项；
三、被上诉人吴良辉于本判决生效之日起十日内支付上诉人纪强和租金及损失共计13889元；
四、驳回上诉人纪强和的其他诉讼请求。
如果未按判本决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费525元，二审案件受理费1050元，由上诉人纪强和负担525元，被上诉人吴良辉负担1050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 魏 威