广东省江门市蓬江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0703执异422号
案外人：梁自能，男，1972年6月24日出生，汉族，住江门市蓬江区，。
案外人：邓秀琴，女，1975年9月2日出生，汉族，住址同上，。
申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。
负责人：林剑。
申请执行人：广东省台山市鸿坚建筑工程有限公司，住所地台山市台城镇环北大道106号。
法定代表人：伍洪想。
被执行人：江门市蓬江区远禾发展有限公司，住所地江门市建设三路65号之七301、302。
法定代表人：吕惠卿。
被执行人：江门市蓬江区粤昌发展有限公司，住所地江门市水南绍尧里58号首层。
法定代表人：冯志文。
被执行人：鹤山市远鸿发展有限公司，住所地鹤山市沙坪镇新鹤路51号204。
法定代表人：吕惠芬。
被执行人：鹤山市怡华贸易有限公司，住所地鹤山市沙坪镇新鹤路51号。
法定代表人：张玉辉。
被执行人：鹤山市丰信贸易有限公司，住所地鹤山市沙坪镇富华路105号。
法定代表人：冯红芳。
被执行人：江门绿茵豪苑置业有限公司，住所地江门市蓬江区北环路66号101-108。
法定代表人：冯泉军。
被执行人：鹤山市信昌贸易发展有限公司，住所地鹤山市沙坪镇人民东路60号之一301房。
法定代表人：任洁珍。
被执行人：鹤山市嘉悦发展有限公司，住所地鹤山市沙坪镇新鹤路51号211房。
法定代表人：李宝燕。
被执行人：鹤山市远诚贸易有限公司，住所地鹤山市沙坪镇新鹤路51号之十。
法定代表人：陈美娇。
被执行人：吕惠卿，女，1965年10月21日出生，汉族，住鹤山市，。
被执行人：任燕平，女，1970年3月14日出生，汉族，住鹤山市，。
被执行人：吕杰明，男，1979年5月28日出生，汉族，住鹤山市，。
被执行人：冯建明，男，1967年2月28日出生，汉族，住鹤山市，。
中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司申请执行江门市蓬江区远禾发展有限公司、江门市蓬江区粤昌发展有限公司、鹤山市远鸿发展有限公司、鹤山市怡华贸易有限公司、鹤山市丰信贸易有限公司、江门绿茵豪苑置业有限公司、鹤山市信昌贸易发展有限公司、鹤山市嘉悦发展有限公司、鹤山市远诚贸易有限公司、吕惠卿、任燕平、吕杰明、冯建明金融借款合同纠纷一案，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司申请执行江门市蓬江区远禾发展有限公司、江门市蓬江区粤昌发展有限公司、鹤山市远鸿发展有限公司、鹤山市怡华贸易有限公司、鹤山市丰信贸易有限公司、江门绿茵豪苑置业有限公司、鹤山市信昌贸易发展有限公司、鹤山市嘉悦发展有限公司、鹤山市远诚贸易有限公司、吕惠卿、任燕平、吕杰明、冯建明金融借款合同纠纷一案，广东省台山市鸿坚建筑工程有限公司申请执行江门市蓬江区远禾发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院依法查封被执行人江门市蓬江区远禾发展有限公司名下的位于江门市蓬江区北环路以南、丰乐路以西的土地使用权（证号：国用（2012）第113037号，土地面积：80875.7平方米），案外人梁自能、邓秀琴认为其对江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园9幢1101房屋享有所有权，主张停止处分上述房屋所在的土地使用权。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人梁自能、邓秀琴称，在处理中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司诉江门市蓬江区远禾发展有限公司、江门市蓬江区粤昌发展有限公司、鹤山市远鸿发展有限公司、鹤山市怡华贸易有限公司、鹤山市丰信贸易有限公司、江门绿茵豪苑置业有限公司、鹤山市信昌贸易发展有限公司、鹤山市嘉悦发展有限公司，鹤山市远诚贸易有限公司、吕慧卿、任燕平、吕杰明、冯建明金融借款合同纠纷一案中，法院查封了江门市蓬江区远禾发展有限公司名下的位于江门市蓬江区××以南、××路以西的土地使用权（证号：国用（2012）第113037号，土地面积：80875.7平方米）。该土地涉及嘉悦名都名校一号项目商品房，有关商品房已经对外销售，因为申请人于2013年8月31日签订了购房合同，现支付了蓬江区嘉悦名都名校1号花园9幢1101房屋的全部房款，并办理了房地产预告登记，由于该商品房之前一直没有竣工验收，且现又被查封，导致一直未能办理不动产登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：金钱债权执行中，对被查封的办理受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。基于以上事实和法律规定，案外人认为，对该土地的查封行为是不当的，申请人特提出异议，请求贵院依法裁定排除执行，停止处分蓬江区嘉悦名都名校1号花园9幢1101房屋所在的土地使用权。
案外人梁自能、邓秀琴在举证期限内出示了下列证据：1、身份证复印件，证明案外人的身份，2、购房合同，3、个人购房担保借款合同，4、发票，5、借款借据，上述证据2-5证明案外人签订购房合同并支付了全部房款，6、房地产预告登记证明，证明案外人已经办理了预告登记，7、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明嘉悦新城9#的竣工验收日期为2014年12月5日。
本院查明，2013年8月30日，案外人梁自能、邓秀琴与江门市蓬江区远禾发展有限公司签订商品房买卖合同，约定江门市蓬江区远禾发展有限公司出售蓬江区嘉悦名都名校1号花园9幢1101房屋给案外人梁自能、邓秀琴，房屋售价1015660元。2013年10月17日，江门市住房和城乡建设局出具粤房地预登字第0113017327号《广东省房地产预告登记证明》，设定蓬江区嘉悦名都名校1号花园9幢1101房屋的预告登记权利人为梁自能、邓秀琴。2014年2月21日，本院在办理（2014）江蓬法立保字第14号案的过程中，轮侯查封了被执行人江门市蓬江区远禾发展有限公司名下的位于江门市蓬江区××以南、××路以西的土地使用权（证号：国用（2012）第113037号，土地面积：80875.7平方米），该轮侯查封于2016年2月22日转为正式查封。2016年5月16日，本院立案执行（2016）粤0703执1244号案，（2014）江蓬法立保字第14号案的查封转为（2016）粤0703执1244号案的查封。此外，本院以（2014）江蓬法立保字第15号案、（2016）粤0703执保240号案轮侯查封江门市蓬江区××以南、××路以西的土地使用权（证号：国用（2012）第113037号，土地面积：80875.7平方米）。2014年12月5日，江门市蓬江区远禾发展有限公司建设的嘉悦新城9#楼完成竣工验收。
本院认为，异议人梁自能、邓秀琴主张对蓬江区嘉悦名都名校1号花园9幢1101房屋享有所有权，停止处分上述房屋所在的土地使用权，该异议属于案外人异议。金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持。因此，本案的焦点在于蓬江区嘉悦名都名校1号花园9幢1101房屋预告登记的效力问题。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，蓬江区嘉悦名都名校1号花园9幢1101房屋的工程竣工时间为2014年12月5日，工程竣工后，因争议标的蓬江区嘉悦名都名校1号花园9幢1101所在的土地使用权一直处于法院的查封状态，故争议标的至今尚未能够进行不动产登记，即争议标的预告登记至今有效，应当停止处分蓬江区嘉悦名都名校1号花园9幢1101及其所在的土地使用权。综上，应支持案外人梁自能、邓秀琴的异议。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十条的规定，裁定如下：
中止对蓬江区嘉悦名都名校1号花园9幢1101房屋所占土地使用权份额的执行。
本裁定书送达即发生法律效力。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 朱杰志
审判员 陈坚荣
审判员 李嘉林
二〇一八年四月十二日
书记员 钟冠昌