海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼97民终564号
上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡全球，男，1970年5月7日出生，汉族，住海南省儋州市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秀转，女，1970年12月30日出生，汉族，住海南省儋州市。
上列上诉人的共同委托诉讼代理人：曾梅涛，海南正凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：范才侬，男，1963年12月12日出生，汉族，住海南省儋州市那大镇。
委托诉讼代理人：王凤娟，海南维特律师事务所律师。
上诉人蔡全球、陈秀转因与被上诉人范才侬所有权确认纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初3246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡全球、陈秀转上诉请求：撤销一审判决，改判驳回范才侬的诉讼请求，支持蔡全球、陈秀转在一审中的反诉请求。事实和理由：一、一审判决采信蒲隆彩出具的证明、陈述和辩论意见是错误的。蒲隆彩的证明在（2011）儋行�字第45号行政判决书中未被法院采信，却在一审判决中被采信，相互矛盾。二、一审判决认定蒲隆彩按照《借款合同》的约定享有对涉案房屋的处分权，从而将涉案房屋出售给范才侬的行为合法有效，不符合法律规定。根据《中华人民共和国担保法》第四十条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条的规定，借款合同中关于借款不能到期偿还，愿交房屋作价处理的约定，违反强制性规定，属于无效。三、一审判决认为蔡全球对出售房屋是知情并同意，范才侬构成善意取得是错误的。（2011）儋行初字第45号行政判决书和（2012）海南二中行终字第2号行政判决书均认为不属于善意取得，一审法院的认定违反法律规定。四、一审判决认定蒲隆彩将涉案房屋出卖给范才侬的事实，证据不足。蒲隆彩出具的证明真实性�法确认，其陈述和辩论意见没有提及买卖房屋的细节，范才侬购买涉案房屋的事实是虚构的。五、范才侬是恶意诉讼，一审法院不应受理。范才侬起诉请求确认涉案房屋的所有权归其所有，在多次的行政诉讼中已经提出，法院作出行政判决后不应该再受理民事诉讼。综上，请求支持蔡全球、陈秀转的上诉请求。
范才侬辨称，一、蔡全球、陈秀转委托蒲隆彩转让涉案房屋给范才侬的行为合法有效并已履行完毕，范才侬是房屋的合法所有权人。范才侬有理由相信蒲隆彩有代理权，范才侬是从陈秀转处得知卖房消息才联系蒲隆彩，蒲隆彩持有涉案房屋的房产证和土地证，蔡全球、陈秀转自动搬离房屋八年都没有提出异议，也未向蒲隆彩偿还借款，蔡全球、陈秀转对房屋买卖是知情。二、儋州市住建局为蔡全球、陈秀转办理房产证没有事实和法律依据，且与真实�利状态不相符，不能作为房屋所有权认定依据。儋州市住建局依据（2012）海南二中行终字第12号行政判决，为蔡全球、陈秀转办理房产证缺乏事实和法律依据。该判决并未对涉案房屋的归属作出认定，房产证书是权利外在的表现形式，并不能直接决定实体法律关系的存在与否。因此，蔡全球、陈秀转办理的房产证至今仍存放在住建局。三、蔡全球、陈秀转混淆“善意取得”与“表见代理”，并错误理解流质条款，曲解一审判决及行政判决，上诉理由缺乏事实和法律依据。范才侬主张的是蒲隆彩有代理权限出卖房屋，并不是主张善意取得，本案也不存在流质条款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回蔡全球、陈秀转的上诉请求，维持原判。
范才侬向一审法院起诉请求：1.确认坐落于儋州市那大镇军屯前进路二巷42号建筑面积为115.50㎡的房屋（现登记在蔡全球名下的房屋所有权证号为：儋州市房权证那大字第××号）所有权归范才侬所有；2.判令蔡全球、陈秀转配合办理涉案房屋产权过户手续；3.诉讼费由蔡全球、陈秀转承担。
蔡全球、陈秀转向一审法院反诉请求：1.确认位于儋州市那大镇军屯前进路二巷42号房屋（房产证号：儋州市房权证那大字第××号）所有权归蔡全球、陈秀转所有；2.判令范才侬停止侵占上述房屋，并在判决生效后一个月内搬迁出该房屋；3.案件受理费由范才侬承担。
一审法院认定事实：位于儋州市那大军屯前进路二巷42号房屋（以下简称涉案房屋）原系蔡全球所有。2001年3月14日，蔡全球向案外人蒲隆彩（已故）借款5000元，并签订《借款合同》，合同约定的主要内容有：一、蔡全球向蒲隆彩借款5000元，并以涉案房屋（房产证号：儋州市房权证那大字第××号）作抵押；二、借款期限为一年，月利息3分，如蔡全球到期不能偿还借款本息，其愿意将上述房屋交给蒲隆彩作价处理。同日，蔡全球与蒲隆彩在儋州市房产管理所办理了儋州市房那大他字第01437号《房屋他项权证》。借款到期后，蔡全球未能按约向蒲隆彩偿还借款，蒲隆彩遂将涉案房屋以33000元的价格出售给范才侬，并于2003年7月2日办理了房屋所有权转移登记（房产证号：儋房权证那大字第××号）。2011年3月14日，蔡全球、陈秀转向儋州市人民法院提起行政诉讼，要求撤销儋州市人民政府和儋州市住房和城乡建设局（以下简称儋州市住建局，儋州市房产管理所于2009年4月并入儋州市住建局）给范才侬的颁证行为。儋州市人民法院于2011年5月3日作出（2011）儋行初字第23号行政裁定，驳回蔡全球、陈秀转的起诉。蔡全球、陈秀转不服提起上诉，本院于2011年8月22�作出（2011）海南二中行终字第27号裁定，指令儋州市人民法院继续审理。儋州市人民法院于2012年1月13日作出（2011）儋行初字第45号行政判决，认为范才侬从蒲隆彩处购买涉案房屋不属于善意取得，儋州市人民政府和儋州市住建局给范才侬颁证的行为缺乏事实依据，判决撤销儋州市人民政府和儋州市住建局于2003年7月2日给范才侬颁发的儋房权证那大字第××号《房屋所有权证》。儋州市住建局与范才侬不服提起上诉，本院于2012年4月16日作出（2012）海南二中行终字第12号判决，认为儋州市人民政府和儋州市住建局给范才侬的颁证行为违反法定程序，判决驳回上诉，维持原判。范才侬不服该判决，向本院提起申诉，本院于2012年10月11日驳回了范才侬的申诉。2015年7月15日，儋州市住建局将涉案房屋恢复登记到蔡全球（共有人陈秀转）名下，房产证号为：儋州市房权证那大字第××号。
蒲隆彩在出售涉案房屋给范才侬时，涉案房屋的房产证和土地证均在蒲隆彩处，蒲隆彩出具证明称，其出售涉案房屋给范才侬是受蔡全球、陈秀转的委托而为。范才侬称其购买涉案房屋是由陈秀转介绍其向蒲隆彩购买的，因此其认为蔡全球、陈秀转对其向蒲隆彩购买涉案房屋一事是明知的。
蔡全球、陈秀转于2003年3月搬出涉案房屋，并租赁儋州市雅星镇和盛供销社宿舍居住至今。范才侬于蔡全球、陈秀转搬出涉案房屋后搬入涉案房屋，并一直居住至今。蔡全球、陈秀转称其从涉案房屋中搬出是因为其欠蒲隆彩5000元借款到期未能归还本息，蒲隆彩强行要求其搬离涉案房屋；范才侬称蔡全球和陈秀转搬离涉案房屋是因为其知道涉案房屋已经出售给范才侬，所以是自愿搬离，未受到任何胁迫。蔡全球、陈秀转从2003年3月至2011年3月14日前对范�侬居住在涉案房屋未提出过异议。范才侬因本案纠纷聘请了海南维特律师事务所的王凤娟律师作为诉讼代理人，花费代理费8000元。
一审法院认为，蔡全球向案外人蒲隆彩借款时约定如其到期不能还款，则其愿意将涉案房屋交给蒲隆彩作价处理。借款到期后，蔡全球未按约向蒲隆彩还款，因此蒲隆彩按照《借款合同》的约定享有对涉案房屋的处分权，其将涉案房屋出售给范才侬的行为合法有效。范才侬已经将购房款支付给蒲隆彩，也已实际在涉案房屋居住，因此涉案房屋的实际所有权人应为范才侬。蔡全球在办理涉案房屋抵押登记后仍将涉案房屋的房产证和土地证交由蒲隆彩保管，其搬离涉案房屋后在他处租房居住以及对范才侬搬入涉案房屋八年时间里未提出过异议。从以上一系列行为可以认定，蔡全球对蒲隆彩将涉案房屋出售给范才侬是知情的，也是经过其同意的。蔡全球、陈秀转主张其搬离涉案房屋是因为蔡全球欠蒲隆彩5000元借款到期未还而被蒲隆彩强行要求搬离的。但蔡全球在2003年3月至2011年3月14日的八年时间里都未将5000元借款偿还给蒲隆彩，而蔡全球、陈秀转这段时间却一直在外租房居住。显然蔡全球、陈秀转的这一主张与常理不符，依法不予采信。虽然涉案房屋现登记在蔡全球与陈秀转名下，但实际权利人应为范才侬，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，范才侬要求确认涉案房屋归其所有的主张，予以支持，蔡全球、陈秀转应当协助范才侬办理房屋所有权变更登记手续；对蔡全球、陈秀转要求确认涉案房屋归其所有以及要求范才侬限期搬离涉案房屋的主张，不予支持。聘请律师作为诉讼代理人不是法律规定的必要行为，因此对范才侬要求蔡�球、陈秀转支付8000元代理费的主张，不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、位于儋州市那大军屯前进路二巷42号的房屋所有权归范才侬所有。二、蔡全球、陈秀转应于判决生效之日起三十日内协助范才侬办理上述房屋所有权变更登记手续。三、驳回范才侬的其他诉讼请求。四、驳回蔡全球、陈秀转的反诉请求。本诉案件受理费2150元，反诉案件受理费1075元，均由蔡全球、陈秀转负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
对一审判决查明的事实，本院予以确认。另查明，生效的本院（2016）琼97行终65号行政判决确认：范才侬的××号房权证被撤销后，蔡全球于2014年提交《补办房�证申请书》、《房屋登记申请书》、儋州市住建局公告撤销××号房权证的《撤销公告》、儋州日兴房地产测绘服务有限公司2014年1月27日的《测绘报告》、儋州市国土环境资源局出具的关于蔡全球拥有位于儋州市那大镇军屯前进路二巷42号《国有土地使用证》，从2012年至2015年9月11日没有办理抵押、查封手续的两份《证明》，儋州市那大办事处军屯村委会1998年9月29日出具的蔡全球向其村委会购买涉案宅基地的《证明》，完税凭证等相关资料，向儋州市住建局申请恢复办理房产证。为此，儋州市住建局向本院致《关于能否给予蔡全球、陈秀转补办房产登记的请示函》。本院2014年4月1日作出《关于能否给予蔡全球、陈秀转补办房产登记的复函》，答复：（一）对于蔡全球、陈秀转的房屋登记申请，你局可根据《房屋登记办法》及其他相关法律法规的规定进行审查，若该�屋产权明确，是否准予登记依法应由你局决定。（二）本院于2012年4月16日作出的（2012）海南二中行终字第12号行政判决，主要以儋州市人民政府向范才侬颁发的××号房权证违反法定程序为由撤销该证，并未对该房屋的归属作出判决，至于该房屋的归属，可建议当事人协商解决或通过民事诉讼予以解决。2015年7月9日，范才侬向儋州市住建局递交《关于办证异议申请书》，要求该局暂停给蔡全球、陈秀转办理房产登记手续。2015年8月5日，儋州市住建局作出《关于办证异议的复函》回复范才侬，该复函主要内容：一、根据本院的海南二中行终字第12号行政判决，撤销了范才侬的××号房权证。此后，蔡全球多次申请将该房屋的产权证恢复在其名下，并提供了儋州市国土局出具的军屯前进路二巷42号土地为蔡全球所有的证明（无法提供土地使用证原件）及其他资料。二、依据建设部《房屋登记办法》第八条的规定，同意暂给蔡全球恢复军屯前进路二巷42号房屋《房屋所有权证》押在局档案馆。因本院的行政判决没有明确产权归属，根据本院的意见，结合我局意见，蔡全球要取得《房屋所有权证》必须满足下列三个条件才能给予蔡全球发证，一是必须通过法院判决确定给蔡全球；二是双方当事人必须协商同意后方可领证；三是蔡全球必须持有国土部门核发的土地使用证原件，才给予其领证。2015年7月15日该证已恢复，并存放在局档案馆。三、范才侬和蔡全球之间的房屋产权纠纷应当通过民事诉讼给予解决，如范才侬对给予蔡全球恢复发证的做法不服，可申请行政复议也可提起行政诉讼，我局将依据复议结果或判决结果执行。2015年11月25日，范才侬向儋州市人民法院提起行政诉讼，请求撤销儋州市住建局给蔡全球登记的××号房权证。2016年1月21日，儋州市人民法院作出（2015）儋行初字第82-1号裁定，中止本案诉讼。之后，儋州市人民法院向范才侬释明，建议其提起民事诉讼，但范才侬不同意提起民事诉讼。2016年4月27日，儋州市人民法院恢复诉讼。儋州市人民法院于2016年6月27日作出（2015）儋行初字第82号行政判决，认为儋州市住建局按初始登记程序给予蔡全球、陈秀转登记颁证，并未违反法律规定，判决驳回范才侬的诉讼请求。范才侬不服向本院提起上诉，本院于2016年10月20日作出（2016）琼97行终65号行政判决，驳回上诉，维持原判。
还查明，案外人蒲隆彩（已故）在儋州市人民法院（2011）儋行初字第45号案件中陈述，蔡全球是因欠蒲隆彩的款项才将其房屋的相关证件交给蒲隆彩，由蒲隆彩替蔡全球出卖涉案房屋以偿还蒲隆彩的债务。蒲隆彩将涉案房屋出卖给范才侬，并办理了产权过户手续，蔡全球至今8年才起诉，已超过诉讼期限，请求法院驳回其起诉。
以上事实有本院（2016）琼97行终65号《行政判决书》及儋州市人民法院（2011）儋行初字第45号《行政判决书》在案证实，足资认定。
本院认为，本案的争议焦点为：位于儋州市那大军屯前进路二巷42号房屋应归谁所有。本案中，根据查明的事实，2001年3月14日蔡全球与案外人蒲隆彩签订了借款合同，双方约定若到期蔡全球不能偿还借款本息，房屋交由蒲隆彩作价处理。此后，双方就涉案房屋还进行了抵押登记，蔡全球将房产证和土地证均交由蒲隆彩保管。以上行为足以让范才侬相信蒲隆彩对涉案房屋具有处分权。2003年3月范才侬向蒲隆彩支付购房款后，蒲隆彩将涉案房屋的房产证及土地证交付给范才侬，蔡全球及其家人自行搬离涉案房屋，范才侬开始在涉案房屋居住，2003年7月2日涉�房屋产权证转移登记在范才侬名下（即儋房权证那大字第××号房权证，后该证被生效行政判决以办证程序不合法予以撤销）。而蔡全球主张搬离涉案房屋后一直在外租房居住，但从2003年至2011年长达八年的时间里，其未对范才侬居住涉案房屋提出异议。因此，一审判决认定蔡全球、陈秀转对蒲隆彩将涉案房屋出售给范才侬是知情的、认可的，有相应的事实根据，故范才侬在履行房屋买卖合同义务后，应成为涉案房屋的合法所有权人。现双方对涉案房屋的归属发生争议，涉案房屋的权属证书虽经多次行政诉讼，并于2015年7月15日恢复登记在蔡全球名下，生效的本院（2016）琼97行终65号行政判决亦确认儋州市住建局重新向蔡全球颁发××号房权证的行为并无不当，但行政判决是对办证机关颁证行为的合法性进行审查，并未对涉案房屋的归属作出裁判。根据《最高人民法院�于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案虽然涉案房屋现在登记在蔡全球、陈秀转名下，但不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，范才侬请求确认其享有涉案房屋的所有权，应予以支持。
综上所述，蔡全球、陈秀转的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人蔡全球、陈秀转负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张模金
审 判 员 何 亮
审 判 员 雷琼艳
二〇一七年六月二十六日
法官助理 杨 舟
书 记 员 胡燕君
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重�的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。