山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德中民终字第1345号
上诉人（原审原告）：德州美联商贸有限公司，住所地：德州市德城区东风西路汽运大厦营业楼3号。
法定代表人：李景荣，董事长。
委托代理人：曹国臣，山东阳光桥律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：德州交通集团东方置业有限公司，住所地：德州市德城区德兴南路14号。
法定代表人：赵国江，经理。
委托代理人：李营新，德州德城宏大法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司，住所地：德城区东风中路389号。
负责人：刘博，经理。
委托代理人：李营新，德州德城宏大法律服务所法律工作者。
原审第三人：高广明，个体。
上诉人德州美联商贸有限公司、德州交通集团东方置业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第2247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告提交2012年12月20日，原告德州美联商贸有限公司与被告德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：“甲方：德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司，乙方：美联商贸。一、甲方将位于汽运大厦门口西侧租赁给乙方，承租期自2013年1月1日至2013年12月31日。……三、乙方向甲方交纳房租2600元／月，先交后用，租金每1个月缴纳一次，缴纳日期定于协议签订之日起五日内，乙方向甲方财务交纳（以收到单据日期为准），逾期一天，甲方扣除乙方押金3％作为滞纳金，逾期五天不交，甲方有权收回�屋，押金扣除。”拟证明原告所承租房屋于2013年12月31日到期，原告已将房租交至2013年7月份。2013年8月份原告去被告处缴纳房租时，被告知原告所承租房屋已出卖，并让其把房租直接交给房屋买受人。但原告在承租期间内没有收到被告关于解除租赁合同的口头或者书面的通知。原告提交2013年11月30日，被告德州交通集团东方置业有限公司与第三人高广明签订《商品房买卖合同》一份。拟证明被告德州交通集团东方置业有限公司将座落于东风西路42号汽运大厦乙区1-2层2号商业房出售给第三人高广明，该商品房建筑面积共89.83平方米，单价为每平方米4000元，总金额359320元。原告提交德州市房屋所有权证存根：“房权证号为鲁德字第××号。房屋所有权人：高广明。房屋坐落：东风西路42号汽运大厦乙区1-2层2号商业房。登记日期：2014年1月22日”证明被告将原告所承租房屋�售给第三人高广明，并于2014年1月22日办理了房屋所有权变更登记。原告申请对座落于德州市东风西路42号汽运大厦乙区1-2层2号商业房，房屋所有权人为高广明，房权证号：鲁德字第××号，所在层数1-2层，产权面积：89.83平方米的房屋进行价格评估。2015年1月16日，山东弘裕土地房地产评估有限公司根据确定的价值时间点为2013年11月30日的现状价值为：委托对象评估总价：163.63万元（取整）（大写人民币：壹佰陆拾叁万陆仟叁佰元整）。对原告提交上述证据，被告及第三人质证认为：被告德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司是经被告德州交通集团东方置业有限公司授权后与原告签订的《房屋租赁合同》，对该合同的真实性无异议。因原告自2013年7月份没有向被告交纳房租，按照合同的约定，被告有权收回房屋，原、被告双方的合同解除，原告不再享有优先购买权。第三人高广明实际购买房屋的价款为170多万元。原告提交的房屋评估价格过高，不予认可。被告提交录音光盘一张，拟证明2014年6月初，被告和原告的录音记载原告自2013年7月已经知道此房屋要出售，原告没有缴纳房租的事实。被告提交2014年6月20日《房地产预评估单》，拟证明涉案房屋2014年6月20日的评估价值为124.19万元。对被告提交上述证据，原告质证认为，被告提交证明仅能证明被告于2013年8月份已将房屋出卖，并不能证明原告放弃涉案房屋的优先购买权。被告提交的评估单与原告提交的评估报告二者评估的时间点不同，不具有可比性。另查明，本案涉案房屋的所有权人为被告德州交通集团东方置业有限公司。被告德州交通集团东方置业有限公司、被告德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司在规定期限内未提交第三人高广明购买涉案房屋实际交易价格的有�证据。以上事实，有当事人陈述，租赁合同、商品房买卖合同、评估报告等证据在卷证实。
原审判决认为，本案争议的焦点问题有两个：一、关于原告是否对涉案房屋享有优先购买权的问题。二、关于损害赔偿的数额问题。关于原告是否对涉案房屋享有优先购买权的问题。20l2年12月20日，被告德州交通集团东方置业有限公司授权被告德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司与原告德州美联商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，原、被告双方对该合同的真实性均无异议，且该租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋租赁合同》真实、合法、有效，原审法院予以确认。原、被告双方在合同中约定：原告承租房屋的承租期自2013年1月1日起至2013年12月31日止。另约定原告向被告交纳房租2600元/月，先交后用，租金每1个月缴纳一次，缴纳日期定于协议签订之日起五日内，原告向被告财务交纳（以收到单据日期为准），逾期一天，被告扣除原告押金3％做为滞纳金，逾期五天不交，被告有权收回房屋，押金扣除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原、被告双方在合同中约定“逾期五天不交，被告有权收回房屋”。被告未提交其已经以书面或者口头的方式向原告送达了解除《房屋租赁合同》的通知，亦未实际履行解除《房屋租赁合同》手续，对被告称因原告自2013年7月份未缴纳房屋租金，租赁合同已经依法解除的主张，原审法院不予采信。在原告承租期限内，被告德州交通集团东方置业有限公司于2013年11月30日与第三人高广明签订《商品房买卖合同》一份，并于2014年1月22日将该涉案房屋变更登记于第三人高广明的名下。被告未提交对原告已告知涉案房屋欲出售或者原告放弃优先购买权的相关书面证据，原告对被告已多次口头通知涉案房屋欲出售不予认可。据此，原告对所承租房屋享有优先购买权。关于损害赔偿的数额问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合�无效的，人民法院不予支持。”本案中，原告就争议商铺享有优先购买权，该权利是比其他人在同等条件下优先购买涉案房屋的资格。优先购买权就其性质而言属缔约请求权，承租人优先购买权损害赔偿性质为缔约过失损害赔偿，缔约过失损害赔偿的赔偿范围一般为因信赖利益导致的直接损失和间接损失。直接损失为原告为权利救济产生的费用、订约费用、履约费用、利息等损失。间接损失为当事人实际履约过程中丧失与他人订立合同的机会所引起的损失。结合本案，综合考虑房价的涨跌起伏具有不确定性、房价的上涨利益也并非是原告预期取得的必然经济利益等实际情况，对原告主张的损害赔偿数额酌情认定5万元。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、第九十三条、第九十六条之规定，原审法院作出判决：一、被告德州交通集团东方置业有限公司支付�告德州美联商贸有限公司赔偿金5万元，于本判决生效之日起7日内付清。二、驳回原告德州美联商贸有限公司对被告德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告德州美联商贸有限公司负担4750元，被告德州交通集团东方置业有限公司负担l050元。
上诉人德州美联商贸有限公司上诉称，一审判决认定事实不清。一审法院审理期间，为确定上诉人因未能行使优先购买权而受到的损失数额，对涉案房屋在出售时的价值申请价格评估，经鉴定，上诉人租赁的涉案房屋评估总价163.63万元，而被上诉人向第三人出售的价格为359320元，二者相差1276980元。如果上诉人以向第三人出售的价格购买�房屋显然会有1276980元的收益，一审时上诉人主张被上诉人赔偿30万元（不及实际损失的四分之一）的损失合理、合法，应受法律保护。一审法院对被上诉人主张的损害赔偿数额“酌情认定”5万元，没有事实及法律依据，严重侵害了上诉人的合法权益。另外，一审法院未判令被上诉人承担评估费用也是错误的，故请求二审法院依法撤销一审判决第一项（增加赔偿金25万元），被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
针对德州美联商贸有限公司的上诉，德州交通集团东方置业有限公司答辩称，德州美联商贸有限公司的上诉没有事实和法律依据。1.德州交通集团东方置业有限公司并没有侵犯德州美联商贸有限公司的优先购买权。2013年8月份德州美联商贸有限公司已经知道涉案房屋即将出售这一事实，直到2014年1月份德州交通集团东方置业有限公司与第三人办理房屋过户手续，在长达四个月的时间德州美联商贸有限公司都没有向德州交通集团东方置业有限公司主张优先购买权，根据房屋租赁司法解释第二十四条第三款之规定，应当视为德州美联商贸有限公司放弃优先购买权。2.德州美联商贸有限公司没有任何证据证明涉案房屋的出售价与市场价格存在差价。综上，二审法院应当驳回德州美联商贸有限公司的上诉请求。
德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司答辩称，同意德州交通集团东方置业有限公司的答辩意见。
高广明答辩称，同意德州交通集团东方置业有限公司的答辩意见。
上诉人德州交通集团东方置业有限公司上诉称，一、本案中上诉人没有侵犯被上诉人的优先购买权。在出售涉案房屋时，曾多次通知过被上诉人是否购买，在被上诉人表示不买的情况下，上诉人才时隔较长时间将房屋出售给第三人。被上诉人自2014年7月开始违约不交房租，根据房屋租赁合同约定，出租人有权收回房屋。所以，被上诉人已放弃并丧失优先购买权，被上诉人诉求没有事实和法律依据，应予驳回。二、被上诉人在本案中没有损失发生。众所周知，自2013年11月30日上诉人将房子售于第三人，至2014年被上诉人提起本案诉讼，再到德城区法院于今年对本案作出判决，房价一直在下跌，被上诉人并未因此受到价格上的损失。除此之外，被上诉人就其其他损失未提供任何证据证实，因此一审判决上诉人赔偿被上诉人损失5万元没有事实依据。三、上诉人与被上诉人之间没有房屋租赁合同，一审法院判决上诉人承担责任没有依据。总之，一审判决没有事实和法律依据，请求中级法院支持上诉人的上诉请求，撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。二审法庭调查阶段补充称，针对�州美联商贸有限公司的答辩意见也是德州交通集团东方置业有限公司的上诉补充意见。
针对德州交通集团东方置业有限公司的上诉，德州美联商贸有限公司答辩称，一审法院认定德州交通集团东方置业有限公司与德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司侵犯答辩人的优先购买权是正确的，并有充分的事实依据，判令德州交通集团东方置业有限公司支付答辩人赔偿金也是正确的，但判决认定的赔偿金数额偏低。
德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司答辩称，同意德州交通集团东方置业有限公司的上诉理由。
高广明答辩称，同意德州交通集团东方置业有限公司的上诉理由。
二审查明，德州美联商贸有限公司（以下简称“美联商贸公司”）与德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司（以下简称“嘉宝利特公司”）于2012�12月20日订立的“房屋租赁合同”在实际履行时，租金交付时间为：每月5日交付当月的租金。美联商贸公司已经将房屋租金交付至2013年7月31日。2012年2月29日，嘉宝利特公司与德州市聚亨商贸有限公司签订“房屋租赁合同”，约定“甲方（嘉宝利特公司）将位于东风中路汽运大厦301.302.303.304.305.306室和向北拐弯处四间简易房屋及楼梯仓库租赁给乙方（德州市聚亨商贸有限公司），承租期自2012年3月1日至2015年12月31日”。德州市聚亨商贸有限公司的法定代表人为高广明。2013年8月2日，嘉宝利特公司与高广明签订《售房合同书》一份，约定将德州交通集团东方置业有限公司开发的坐落于东风中路原汽运大厦门厅西侧第1套门面房（一楼30平方米，二楼61.2平方米）和三楼以东及向北延伸部分（674.38平方米）以及门厅、楼道和消防楼道应分摊面积，打包出售给高广明，所出售的房产的土地使用权一并出售。合同约定的出售价格为420万元。一审期间，美联商贸公司委托山东弘裕土地房地产评估有限公司德州分公司对本案涉案房屋价格进行评估，共支付评估费11454元。
为证明自己的主张，德州交通集团东方置业有限公司（以下简称“东方置业公司”）提交《售房合同书》一份，用以证明2013年8月2日已经将包括本案涉案房屋在内的共计三层房屋以420万元的价格打包出售给高广明。美联商贸公司质证称，对合同的形成时间没有异议，对合同的真实性不发表意见，一审期间被告的代理人明确表示房管局备案的合同是真实的，该《售房合同书》没有确定一楼、二楼价格和三楼价格，应当以房管局的备案价格作为房屋的交易价格，并且即便是捆绑出售，承租人也享有优先购买权。高广明质证称，认可该证据。
美联商贸公司提交评估�单据一份，用以证明评估费损失。东方置业公司和嘉宝利特公司质证称，对该单据的真实性没有异议，该费用应当由美联商贸公司自行承担。高广明质证称，评估费与第三人无关。
东方置业公司提交《房屋租赁合同》原件一份、德州市聚亨商贸有限公司营业执照（副本）复印件一份，用以证明本案诉争房屋出售时三楼房屋的租赁情况。美联商贸公司质证称，对证据的真实性没有异议，但对证明的内容有异议，高广明同德州市聚亨商贸有限公司并非同一法律意义上的主体，高广明不享有对涉案房屋的优先购买权；德州市聚亨商贸有限公司仅对其承租的汽运大厦三楼及四间简易房、楼梯仓库具有优先购买权，本案争议房屋不在德州市聚亨商贸有限公司承租范围之内，德州市聚亨商贸有限公司不享有对涉案房屋的优先购买权。
二审查明的以上事实有�售房合同书》、《房屋租赁合同》、营业执照（副本）复印件、评估费发票、庭审笔录等在卷佐证。二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：原审判决东方置业公司赔偿美联商贸公司五万元是否正确。第一，合同解除权属于形成权，合同约定的解除条件成就并不当然产生合同解除的法律后果，仅在权利人依法行使合同解除权时方产生合同解除的法律后果。本案美联商贸公司签订的《房屋租赁合同》中约定，承租人逾期五天不交租金的，出租人有权收回房屋。东方置业公司和嘉宝利特公司均不能证明，已经行使合同解除权、解除租赁合同。因此应当认定，在2013年东方置业公司出卖本案涉案房屋时，房屋租赁合同依然有效。东方置业公司以出卖房屋时房屋租赁合同已经解除为由主张美联商贸公司对本案涉案�屋不享有优先购买权，没有事实和法律依据，本院不予支持。第二，房屋的出卖人在出卖房屋时应当告知房屋的承租人，以保证承租人在同等条件下享有优先购买权。虽然东方置业公司主张，在房屋出卖前已经告知了承租人美联商贸公司，但根据各方当事人提交的证据，美联商贸公司最早得知房屋出卖信息的时间是在2013年8月，而早在8月2日，本案第三人高广明就已经同出卖人订立了《房屋买卖合同》。东方置业公司不能证明其在出卖房屋前向承租人履行了告知义务，美联商贸公司也不认可东方置业公司已经履行了告知业务，因此应当认定东方置业公司没有履行告知义务，侵犯了美联商贸公司的优先购买权。第三，美联商贸公司主张按照本案涉案房屋的实际交易价格与出卖时的市场价格之间的差价计算损失。但是，美联商贸公司承租的房屋并非单独对外出售，而是�所在的一楼、二楼、三楼的房屋共同对外出售的，在判断出售价格是否与市场价格一致时，应当将“打包出售”这一因素考虑在内。无论是美联商贸公司还是东方置业公司，仅仅对美联商贸公司所承租的房屋价格进行了评估，没有考虑整体打包出售对房屋价格的影响，因此不能将该评估价格认定为所承租房屋的市场价格。也就是说，美联商贸公司不能证明其房屋价格损失的具体数额。但是，由于优先购买权不能实现，美联商贸公司确实存在房屋价格损失，以及因不能获得房屋所有权而丧失的其他便利或利益，如交易机会的丧失、搬家费用、租金等损失。原审法院根据本案的具体情况，酌情认定美联商贸公司的损失为五万元，并无不当。第四，美联商贸公司进行评估所获得的评估结论没有作为本案裁判的依据，故对其要求支付评估费的上诉请求本院不予支持。
综上所述，东方置业公司出卖本案涉案房屋侵犯了美联商贸公司的优先购买权，原审判决东方置业公司予以赔偿正确，本院依法予以维持。二上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由德州美联商贸有限公司负担4000元，由德州交通集团东方置业有限公司负担1050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨贵孚
代理审判员 王子超
代理审判员 宋兆源
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 张 晓