福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民初字第1711号
原告福建福州农村商业银行股份有限公司建新支行，住所地福建省福州市仓山区建新镇阵坂村1#楼。
负责人陈彬，行长。
委托代理人李平、庄芳，福建融成律师事务所律师。
被告陈磊，男，1957年7月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
被告李红，女，1958年11月2日出生，汉族，住福建省福州市台江区，系被告陈磊之妻。
被告张礼星，男，1954年7月5日出生，香港永久性居民。
被告福州中洲岛实业发展有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区温泉支路60号。
法定代表人张礼星，董事长。
委托代理人丁茂福、黄海峰，福建元一律师事务所律师。
原告福建福州农村商业银行股份有限公司建新支行与被告陈磊、李红、张礼星、福州中洲岛实业发展有限公司（以下简称“中洲岛公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人庄芳律师、被告中洲岛公司委托代理人黄海峰律师到庭参加诉讼。被告陈磊、李红、张礼星经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告福建福州农村商业银行股份有限公司建新支行诉称：2010年4月20日，原告（即合同乙方，原名称：福州市城区农村信用合作联社建新信用社）与被告陈磊（即合同甲方）签订编号HT9010230100002606号《个人借款授信合同》一份。合同约定：原告向被告陈磊提供的借款授信额度为300万元（人民币，下同），授信期间自2010年4月26日起至2013年4月21日止。原告在授信额度300万元内，根据被告陈磊的申请，向其发放贷款，借款月利率为5.625‰。合同项下借款按日计息，按月结算，每月的20日为结息日，次日为还息日；还款方式为按月结息，到期还本，被告陈磊应在还息日足额向原告支付到期利息，借款期限届满之日一次性归还借款本金和剩余利息。合同约定本合同项下被告还款按照先还息后还本的原则偿还。为确保借款合同项下被告陈磊还款义务的履行，被告中洲岛公司以名下享有产权之店面为合同项下被告陈磊所借款项向原告提供抵押担保。被告陈磊应按本合同之约定按期足额归还借款本息；否则，构成违约。如被告陈磊违约，未按合同约定履行还款义务时，应承担由此引起的原告为实现债权（含担保债权）的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、拍卖费等）。
同日，原告与被告陈磊、被告中洲岛公司签订《个人贷款补充协议》（含《个人贷款支付申请书》）一份。协议约定：上述借款合同项下被告陈磊所借贷款，将采用受托支付方式支取。原告将相关款项转入借款人账户或按借款人要求将款项汇出即视同已履行贷款发放义务，并从借款借据标明起始日期开始计息。协议签订后，被告陈磊于2010年4月26日，要求原告依受托支付方式发放贷款，将其所借贷款汇至案外人潘亚红名下中国工商银行双抛桥支行14×××17账户。
同日，除上述借款合同与补充协议外，原告还与被告中洲岛公司签订编号：DB9010222100001278《抵押合同》与《声明与保证、房产抵押具结书》各一份。《抵押合同》及《房产抵押具结书》约定：被告中洲岛公司自愿以其名下座落于福州市仓山区仓山中洲岛商贸中心1#楼C3层56店面；3#楼A3层04店面；3层07、08店面；1#B3层29店面；3层26、51、53店面为编号HT9010230100002606号《个人借款授信合同》中被告陈磊向原告所借300万元的债务提供抵押担保。担保范围为主合同项下被告陈磊的债务本金、利息（含复利）、违约金、损害赔偿金以及原告为实现债权（含担保债权）的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。如果发生被告涉及诉讼或仲裁等纠纷，抵押物被冻结或面临其他不利影响以及依据主合同约定原告视被告（即主合同债务人）的债务提前到期的或被告陈磊未履行主合同项下任一义务等情况时，原告有权提前处分抵押物，以所得价款优先受偿。原告以处分抵押物所得价款优先受偿时，有权按实现债权（含担保债权）的费用、损害赔偿金、违约金、复利、利息、本金的先后顺序清偿债权，无须征得被告同意。
被告张礼星亦为被告陈磊对原告所负债务的履行，签署《担保声明书》一份。声明：自愿以其名下所有财产和收入履行其对被告陈磊向原告所借300万元贷款及产生的利息、罚息和原告实现债权的费用所提供的连带保证责任。
上述全部所签合同生效后，2010年4月26日，原告依据合同约定及被告陈磊的申请，足额发放了贷款300万元。依借款合同之约定，该笔借款已于2013年4月21日到期。借款到期至今，被告陈磊仅偿还部分借款，余下借款本金230万元及所结欠利息（含罚息、复利）经原告多次催收均无结果。根据《个人借款授信合同》第十条第一款、第二款规定：被告陈磊未按合同约定的期限清偿借款本金及利息，构成违约。原告有权对被告未按合同约定的期限清偿借款本金的，就其到期应付而未付的具体借款本金自逾期之日起（含当日）按合同借款利率上浮50%（称为逾期罚息利率）以按月结息的方式计收利息。对未按合同约定的期限清偿具体借款利息的，就其到期应付未付的具体借款利息自逾期之日（含当日）起按逾期罚息利率以按月结息的方式计收复利。
原告为确保合同项下相关债权的顺利实现，委托律师代理本借款合同纠纷诉讼事宜，并按《委托代理合同》之约定，向受托律师事务所支付了律师代理费。
由于被告陈磊的借款行为发生于与被告李红夫妻关系存续期间，且用途为购房。依法被告陈磊向原告所借该笔贷款及项下所产生的相应债务应为其与被告李红之夫妻共同债务。
综上，原告诉讼请求：1.判令被告陈磊及共同债务人李红偿还尚欠原告借款本金230万元及项下所生利息（含罚息、复利）203495.23元[暂计至2014年10月14日止，此后的利息（含罚息、复利）按《个人借款授信合同》约定利率计算至还清全部欠款本息之日止］；2.判令被告陈磊及共同债务人李红向原告赔偿律师费损失47552元；3.判决被告张礼星对上述第一、二项诉讼请求之款项承担连带清偿责任；4.判决原告有权以被告中洲岛公司抵押的位于福州市仓山区仓山中洲岛商贸中心1#楼C3层56店面；3#楼A3层04店面；3层07、08店面；1#B3层29店面；3层26、51、53店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××、10××87号，房屋他项权证号：榕房他证TR字第10255**、1025532号）以拍卖、变卖或者折价所得价款优先偿还原告上述第一、二项诉讼请求之款项；5.本案诉讼费用由各被告共同承担。
原告向本院提供以下证据：
证据1、《个人借款授信合同》，证据2、《个人贷款补充协议》，共同证明被告陈磊因购房需要，以受托支付方式向原告借款300万元的事实。
证据3、《抵押合同》，证据4、声明与保证、房产抵押具结书，共同证明被告中洲岛公司自愿将名下位于福州市仓山区仓山中洲岛商贸中心1#楼C3层56店面、3#楼A3层04店面、3层07、08店面、1#B3层29店面及3层26、51、53店面为被告陈磊向原告所借贷款及其项下所产生的相关债务提供抵押担保，担保被告陈磊对原告所负债务的履行。
证据5、董事会成员名单，证据6、董事会同意抵押意见书，共同证明被告中洲岛公司以其名下房产为被告陈磊向原告所借贷款及其项下所产生的相关债务提供抵押担保一事，已依公司章程规定事先征得董事会全体董事确认同意。
证据7、担保声明书，证明被告张礼星自愿以其所有财产和收入为被告陈磊向原告所借贷款及其项下所产生的相关债务提供连带保证责任担保。
证据8、借款借据，证明原告于2010年4月26日依约向被告陈磊指定的账户发放贷款300万元的事实。
证据9、房屋所有权证，证明被告中洲岛公司用于抵押的福州市仓山区仓山中洲岛商贸中心1#楼C3层56店面、3#楼A3层04店面、3层07、08店面、1#B3层29店面和3层26、51、53店面及相应的土地使用权为其所有。
证据10、房屋他项权证，证明被告中洲岛公司抵押予原告的房产，原告已依法进行抵押权登记。原告的抵押权合法有效。
证据11、贷款明细账，证明被告陈磊截至2014年10月14日尚结欠原告本金及利息（含罚息、复利）的具体数额。
证据12、结婚证，证明被告陈磊所借款项发生于与被告李红婚姻关系存续期间且为购房所用，是夫妻共同债务。
证据13、委托代理合同，证据14、进账单，补充提供证据15、律师费发票，共同证明原告为实现逾期债权，将案件委托律师代理并为此支出律师代理费47552元。
被告中洲岛公司辩称：原告在诉讼期间已将其对被告享有的债权转让给福建省闽投资产管理有限公司，其并非本案适格原告，应驳回其起诉。即便原告是适格的，原告也只能在230万元限额内有权对抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。抵押人被告中洲岛公司与原告签订的《抵押合同》约定：“本合同项下债务人只有一笔债务本金的，甲方担保的债务本金余额为叁佰万元整；主合同项下债务人有多笔债务本金的，甲方担保的债务本金最高余额为叁佰万元整。”《房屋他项权证》也明确载明他项权利种类为“最高额抵押权”；债权数额为“最高主债权数额叁佰万元整”。根据原告证据证明，被告已还本金70万元，主债权只剩余230万元。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?http:?/??/?fj.chinalawinfo.com?/?newlaw2002?/?slc?/?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?http:?/??/?fj.chinalawinfo.com?/?newlaw2002?/?slc?/?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失。”《个人借款授信合同》中约定的罚息利率明显属于“过分高于造成的损失”，应当予以调整。本案即便存在罚息，上浮利率最高也不能超过30%。本案案情简单，法律关系明确，即便存在律师费，原告所主张的律师费明显偏高，加重债务人负担，请求予以调整。
被告中洲岛公司提供一份证据：东南快报（2015年1月6日A29版），证明原告已将本案债权转让给福建省闽投资产管理有限公司，其不是本案适格原告。
被告陈磊、李红、张礼星未作答辩，也未向本院提供证据。
对于上述证据，经核对原件及当庭质证，原告提供的15份证据真实性可予确认，与本案具有关联性，本院予以采纳。被告中洲岛公司证据与本案原、被告之间的债权债务关系无关，不作为本案证据采纳。
结合以上有效证据，本院确认原告所述属实。本案《个人借款授信合同》（编号：HT9010230100002606）的第十条第二款第3项中的逾期罚息利率载为100%系笔误，应为50%，原告在诉讼中对此已予以确认。
本院认为：根据最高人民法院《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条、第五条的规定，涉及香港特别行政区当事人的民商事纠纷案件适用集中管辖。因本案被告张礼星是香港永久性居民，被告陈磊等住所地在福建省福州市，故本院对本案具有管辖权。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国涉外民事关系法律适用法(?javascript:SLC(139684,0)?)>若干问题的解释（一）》第十九条的规定，根据最密切联系原则，本案适用内地法律为准据法。
原告与被告陈磊于2010年4月20日签订的《个人借款授信合同》（编号：HT9010230100002606）是双方真实的意思表示，合同内容未违反法律及行政法规规定，依法具有法律效力，双方均应依约履行合同义务。合同约定逾期罚息利率按借款利率上浮50%，符合《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）的规定，该条款合法有效。被告中洲岛公司主张适用最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，但该条规定中的“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”，所造成损失并不以借款利率为计算基数，故被告中洲岛公司据此请求调低罚息利率，本院不予采纳。合同签订后，原告已依约向被告陈磊发放贷款300万元，被告陈磊在偿还部分贷款本息之后，尚欠本金230万元及利息（含罚息、复利）未还，截至2014年10月14日止利息为203495.23元。被告陈磊借款逾期未还，已构成违约。原告诉请其偿还本息债务，于法有据，本院予以支持。至于原告是否对外转让债权的问题，本案中并无新债权人提出债权主张，故原告在本案中诉请由债务人清偿，符合法律规定，其诉讼主体资格适格。借款合同约定，如因被告陈磊未履行合同，应承担由此引起的原告为实现债权所支出的律师费。原告诉请被告陈磊偿付律师费支出47552元，有合同依据，且收费符合福建省律师服务收费标准的规定，本院予以支持。
本案债务发生于被告李红与被告陈磊的婚姻关系存续期间，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，两被告应当共同偿还。
被告张礼星作为担保人，为本案借款及利息、实现债权的费用等承担连带保证责任，依法应连带清偿本案债务。
被告中洲岛公司以担保房产为本案债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权依法设立。《抵押合同》约定被告中洲岛公司抵押担保的范围为“主合同项下债务人的债务本金、利息（含复利）、违约金、损害赔偿金以及原告为实现债权（含担保债权）的费用”，“主合同项下债务人只有一笔债务本金的，担保的债务本金余额为300万元；主合同项下债务人有多笔债务本金的，担保的债务本金最高余额为300万元”，同时在房屋他项权证中载明债权数额为最高主债权数额300万元。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”因该房屋他项权证上明确记载了最高债权额，原告在《抵押合同》中将抵押担保债权余额限定为借款本金的约定，与登记记载不一致，最高债权额应以登记记载内容为准，故原告可在300万元限额内对上述担保房产实现抵押权。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十一条、第八十三条的规定，判决如下：
一、被告陈磊、李红应于本判决生效之日起十日内向原告福建福州农村商业银行股份有限公司建新支行偿还借款本金人民币230万元及利息（含罚息、复利）［暂计至2014年10月14日为203495.23元，此后的利息（含罚息、复利）按《个人借款授信合同》约定利率计至款项还清之日止］；
二、被告陈磊、李红应于本判决生效之日起十日内向原告福建福州农村商业银行股份有限公司建新支行偿付律师费支出人民币47552元；
三、被告张礼星对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；
四、原告福建福州农村商业银行股份有限公司建新支行对被告福州中洲岛实业发展有限公司名下的以下店面，有权以折价或者拍卖、变卖所得价款对上述第一项、第二项债务在最高债权额人民币300万元限度范围内优先受偿：
1.坐落于福建省福州市仓山区仓山中洲岛商贸中心1#楼C3层56店面，3#楼A3层04店面，3层07店面，3层08店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号，房屋他项权证号：榕房他证TR字第××号）；
2.坐落于福建省福州市仓山区仓山中洲岛商贸中心1#楼B3层29店面，3层26店面，3层51店面，3层53店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号，房屋他项权证号：榕房他证TR字第××号）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币27208元，由被告陈磊、李红、张礼星、福州中洲岛实业发展有限公司负担。
如不服本判决，原告福建福州农村商业银行股份有限公司建新支行，被告陈磊、李红、福州中洲岛实业发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告张礼星可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 林智远
代理审判员 吕德快
人民陪审员 徐 娴
二〇一五年五月二十四日
书 记 员 黄 婷
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
第八十三条最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。
抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。