山东省广饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0523民初429号
原告：中国银行股份有限公司广饶支行，住所地：广饶县兵圣路239号，统一社会信用代码：91370523164968480P。
负责人：李明光，该行行长。
委托诉讼代理人：王东，山东恒岳律师事务所律师。
被告：尹玉俊，女，1975年2月26日出生，汉族，现住广饶县。
被告：纪效祥，男，1975年11月20日出生，汉族，现住寿光市。
二被告共同委托诉讼代理人：赵新波，山东恪诺律师事务所律师。
被告：山东驰扬房地产开发有限公司，住所地：广饶县付家路565号，统一社会信用代码：9137052377971433X3。
法定代表人：卢云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张光亮，山东联邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：桑月福，山东联邦律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司广饶支行与被告尹玉俊、纪效祥、山东驰扬房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司广饶支行的委托诉讼代理人王东、被告尹玉俊、纪效祥的委托诉讼代理人赵新波、被告山东驰扬房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张光亮、桑月福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司广饶支行（以下简称中国银行）向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告尹玉俊、纪效祥偿还原告借款本金319165.38元，利息4095.97元，罚息106.03元（利息及罚息按合同约定计算至判决确定的还款之日），被告山东驰扬房地产开发有限公司（以下简称驰扬公司）为该借款承担连带保证责任；2、原告对被告提供的抵押物（房产位置：广饶县丽景豪庭小区13幢1单元503室）折价、变卖、拍卖价款享有优先受偿权；3、本案全部诉讼费用及律师代理费由被告承担。事实和理由：2011年12月31日，原告与被告签订《个人一手住房贷款（抵押）合同》，合同约定贷款金额为35万元，贷款期限为300个月，贷款利率为月利率6.46%（该利率为浮动利率，遇利率调整时予以调整），逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，还款方式为按月等额本息还款，被告同时为该笔借款提供抵押担保并办理抵押登记，被告纪效祥承诺为该笔借款承担共同还款责任。被告驰扬公司为该借款与原告签订保证合同，为该借款承担连带保证责任。合同同时约定，原告主张债权支付的律师费等费用由被告承担。
被告尹玉俊辩称，原告与被告驰扬公司有担保合同，原告应从驰扬公司保证金账户优先划款，涉案房屋已被另案保全二次，不利于原告实现债权。
被告纪效祥答辩意见同被告尹玉俊。
被告驰扬公司辩称，原告要求我方承担连带保证责任，无事实和法律依据：1、被告驰扬公司仅在贷款合同主合同部分加盖公司公章，该合同附件一系由被告尹玉俊、纪效祥与原告签订，其内容对我公司无法律约束力；2、本案中贷款合同系由原告单方面提供的格式条款，原告应当对相关条款尽到告知义务，并承担证明责任；3、对于贷款合同第十四页第四项第四条的内容，原告存在错误理解，该条是对存在物的担保的情况下我公司是否存在保证责任的约定，本案应优先实现物的抵押权，不足部分再由保证人根据双方约定承担担保责任；4、本案质押合同未按照法律规定办理质押登记，质押的设立无效；5、我方不同意偿还罚息，律师费应酌情减半至1500元。
本院经审理认定事实如下：2010年12月24日，被告尹玉俊向被告驰扬公司购买座落于广饶县丽景豪庭小区13幢1单元503室房产一套。2011年8月19日，被告尹玉俊在广饶县房产交易中心就上述房产办理商品房预售抵押登记。2011年12月31日，原告中国银行与被告尹玉俊、纪效祥、驰扬公司签订《广饶支2011年放贷字10333号个人一手住房贷款（抵押）合同》，合同约定被告尹玉俊就广饶县丽景豪庭小区13幢1单元503室房产向原告中国银行贷款350000元，贷款期限300个月，自2011年12月31日起至2036年12月31日止，贷款利率为浮动利率，第一个贷款周期内月利率为6.46‰，逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%，还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月的31日。担保方式为：1、借款人以合同项下贷款所购房屋提供抵押担保；2、保证人（开发商，本案即被告驰扬公司）提供阶段性连带责任保证，本案中即在借款人办理房屋产权证和他项权证前保证人对该借款承担连带保证责任。本合同项下贷款在本担保之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本担保项下任何权利及其行使，借款人不得以此抗辩贷款人。担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。本案原告支出律师费用3000元。
2011年12月31日，原告中国银行与被告尹玉俊、纪效祥签订债务人授权委托及还款、抵押承诺书，尹玉俊作为上述房产借款人（××），纪效祥作为共同债务人（××）承诺向原告借款的350000元为家庭共同债务，被告尹玉俊及纪效祥共同履行借款合同，承担偿还贷款本息的责任，二被告均同意将上述房产抵押给中国银行。
2011年12月31日，被告驰扬公司（××）与原告中国银行（××）签订《广饶支2011年保质字10333号个人贷款保证金质押合同》，该质押合同的主合同为原告中国银行与被告尹玉俊签订的《广饶支2011年放贷字10333号个人一手住房贷款（抵押）合同》，该质押合同约定××提供保证金质押，为质押账户中保证金金额在缴足总体项目保证金协议约定的基础保证金金额后，按照贷款金额的5%存入保证金专用账户。
另查明，被告尹玉俊、纪效祥、驰扬公司偿还本息至2016年9月30日，自此均未再偿还本息。被告驰扬公司亦未再履行保证义务。截至2017年1月17日，被告尚欠原告借款本金319165.38元，利息4095.97元，罚息106.03元。
以上事实有原告提交的《广饶支2011年放贷字10333号个人一手住房贷款（抵押）合同》、《广饶支2011年保质字10333号个人贷款保证金质押合同》、房地产抵押申请审批书、中国银行个人贷款凭证、债务人授权委托及还款、抵押承诺书、中国银行贷款已还款明细清单及原、被告当庭陈述在案佐证，足以为凭。
本院认为，原告中国银行与被告尹玉俊、纪效祥、驰扬公司签订的《个人一手住房贷款（抵押）合同》、与被告驰扬公司签订的《个人贷款保证金质押合同》及与被告尹玉俊、纪效祥签订的债务人授权委托及还款、抵押承诺书均是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律及行政法规的规定，系有效合同，对合同双方当事人均有约束力。原告依约给被告尹玉俊发放贷款，履行了出借义务。被告尹玉俊自2016年10月1日起未按约定偿还借款本息，其行为已构成违约，依照双方签订的贷款合同，原告可宣布贷款本息全部到期，故原告要求被告偿还剩余借款本金、利息及逾期利息的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。被告尹玉俊用广饶县丽景豪庭小区13幢1单元503室房产进行商品房预售抵押登记，虽尚未办理正式抵押登记，但本院认为该房产预售登记已在房产管理部门办理备案登记，能够排除他项权利，故原告要求确认其优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。原告支出的律师费3000元，根据双方的合同约定，应由被告负担。
原告与被告尹玉俊、纪效祥、驰扬公司签订的《个人一手住房贷款（抵押）合同》第十条附件中明确规定附件一即个人一手住房贷款合同通用条款是合同不可分割的组成部分，具有相同的法律效力，且合同注共计17页，包含附件一的内容，被告驰扬公司在签订合同时应充分知晓合同内容，故其关于合同附件一对驰扬公司不具有法律约束力的答辩意见，本院不予采纳。双方借款合同约定本合同项下贷款在本担保之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本担保项下任何权利及其行使，借款人不得以此抗辩贷款人。本案贷款系由涉案房产提供抵押担保并由开发商提供阶段性担保，在此之外由驰扬公司提供保证金质押，根据双方合同约定，被告尹玉俊及纪效祥的辩护人关于原告应优先从驰扬公司保证金账户划取保证金的辩护意见，本院不予采纳。同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，本案涉案房产系物的担保，保证人驰扬公司在物的担保实现后，不足清偿部分承担担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条第一款之规定，判决如下：
一、被告尹玉俊、纪效祥于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司广饶支行借款本金319165.38元、利息及逾期利息（利息自2016年10月1日起至2016年10月31日止，按月利率6.45‰计算，自2016年11月1日起至本判决确定履行义务最后一日止，按双方合同约定月利率9.69‰计算）；
二、被告尹玉俊于本判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司广饶支行律师代理费3000元；
三、原告中国银行股份有限公司广饶支行对广饶县丽景豪庭小区13幢1单元503室房产折价、拍卖或变卖所得的价款享有优先受偿权，不足部分由被告尹玉俊、纪效祥继续清偿；
四、被告山东驰扬房地产开发有限公司对上述抵押财产不足清偿上述债务的部分，承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6151元，减半收取3076元，由被告尹玉俊、纪效祥、山东驰扬房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
代理审判员 蔡灵珊
二〇一七年四月十七日
书 记 员 王佳佳
附：本判决引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十八条第一款同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。