安徽省池州市贵池区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1702民初709号
原告（反诉被告）：池州市银华置业有限公司，住所地安徽省池州市齐山大道与太平路交叉口万盛广场1号楼。组织机构代码66948285-7
法定代表人：万再仁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：余国泰，该公司员工。
委托诉讼代理人：汪云鹏，池州市贵池区牛头山镇法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：池州市华奥汽车销售服务有限公司，住所地安徽省池州市站前区汽车4S聚集区华奥店。
法定代表人：施新平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：左俊生，安徽天贵律师事务所律师。
原告（反诉被告）池州市银华置业有限公司（以下简称：“银华公司”）与被告（反诉原告）池州市华奥汽车销售服务有限公司（以下简称：“华奥公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）银华公司委托诉讼代理人余国泰、汪云鹏，被告（反诉原告）华奥公司委托诉讼代理人左俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
银华公司诉称：被告经营汽车销售业务需要租赁被告门面，原、被告于2013年3月25日签订《租赁合同（一）》、2014年9月10日签订《租赁合同》、2015年7月1日签订《租赁合同（二）》共三份合同。被告实际支付557895.2元，尚欠303684.8元，原告多此催讨，被告拒不支付。原告诉至法院，要求1，被告向原告支付租金303684.8元及逾期违约金（违约金按合同约定计算）；2，被告按合同约定向原告支付物业管理费37988.34元；3，被告立即将《租赁合同（一）》中门面房108#、109#按建筑施工图恢复门面房原状，并承担拖延恢复期经济损失；4，被告承担本案的诉讼费。
华奥公司辩称：1、《租赁合同（一）》已全部履行完毕。合同约定2015年6月25日前应交房租42万元，截止2015年2月5日，华奥公司缴纳了41万元。7月8日又和第二份合同一起缴纳了租金，其中包含《租赁合同（一）》的租金147895.4元，所以华奥公司共计给付房租557895.4元，《租赁合同（一）》的租金已全部缴纳。2、2014年9月10日签订的《租赁合同》约定在2015年6月10日应给付226348元，截止2015年7月8日华奥公司已交纳房租137895.4元。另外银华置业应退还给华奥公司的履约保证金6万元，再加上华奥公司为履行本合同缴纳的保证金3万元，华奥公司已给付《租赁合同》的租金227895.4元，已不欠房屋租金。3、2013年12月13日，双方签订的《房屋租赁合同（二）》合同期限为2015年7月1日至2018年3月11日，因万盛广场2号楼101室、108室、109室房东在《租赁合同（一）》期满后未继续与华奥公司签订租赁合同，华奥公司也于2015年6月26日搬离万盛广场。按《房屋租赁合同（二）》的约定，合同应在缴纳定金后生效，但华奥公司未交纳定金，合同未生效，双方均未实际履行，不存在故意违约，故无须承担该合同项下房租义务。4、银华公司主张按日3‰支付违约金，标准过高，不符合法律规定。《租赁合同（一）》中的租金华奥公司已经全部付清，不应给付违约金。《房屋租赁合同（二）》未交纳定金未生效，且华奥公司以实际搬离行动表明不再履行该合同，也不欠该合同房租，故无须给付违约金。《租赁合同》是在华奥公司无法继续经营的情况下被迫搬离，是被动违约。且该份合同应付租金至2015年6月10日为226348元，华奥公司有违约行为，该份合同的保证金3万元不退还，即也只欠银华公司房租28452.6元，违约金计算只应该从2015年6月10日计算至华奥公司实际搬离日止。5、银华公司不是物业管理企业，现无证据证明其有物业服务收费资质，也未提供证据证明其替华奥公司缴纳了物业管理费，故无权向华奥公司主张追偿。即使按照《租赁合同》约定，华奥公司应缴纳物管费，合同约定一年一收，应收的《租赁合同（一）》物管费应在2015年12月21日前主张，银华公司的主张已经超过法定两年诉讼时效。6、《租赁合同（一）》该合同第14条“合同期满”约定：“乙方应于租赁期满次日将租赁房屋交给甲方，房屋装潢按现状交付，房屋应主体结构无损坏，如果有损坏或甲方要求恢复原状的，则由乙方赔偿或复原。”银华置业未提供证据证明108室、109室主体结构（专指建筑物的梁、柱等承重结构，非墙体等填充物）遭到损坏，按此约定，华奥公司交付责任为“房屋装潢按现状交付”，同时华奥公司无需为108室、109室房屋恢复，故无需承担拖延恢复期间门面的相关经济损失。综上所述，请求法院依法判决驳回。
华奥公司反诉称：双方2013年12月31日签订《租赁合同（一）》，华奥公司租赁银华公司开发的万盛广场2号楼，华奥公司交纳保证金6万元，至2015年6月29日租赁期满。同日，双方就《租赁合同（一）》中提及的部分门面再次签订《租赁合同（二）》，约定期限为2015年7月1日至2018年3月11日止。2014年9月10日华奥公司租赁万盛广场3号楼，并交纳保证金3万元，至2018年6月30日止。《租赁合同（一）》期满后，银华公司不愿意就合同中的2号楼101室、108室、109室与华奥公司续租，银华公司将门面整体分割成几个狭小的区域，导致华奥公司无法经营，被迫于2015年7月8日搬离。现诉至法院，要求1，解除双方签订的《租赁合同》及《租赁合同（二）》；2，银华公司返还华奥公司缴纳的保证金6万元。
银华公司辩称：1，在华奥公司交清租金并恢复房屋原状的前提下，银华公司同意解除合同；2，根据合同约定，在租赁期间，违约保证金不予退还，还应承担房屋恢复原状所产生的费用；3,尽管未交违约保证金，但反映出华奥公司故意拖延，且华奥公司也实际占用使用了房屋，因此违反了合同的约定。综上，请法院驳回华奥公司的反诉请求。
经审理查明：华奥公司需要租赁门面进行汽车销售。2013年3月21日双方签订《租赁合同（一）》，约定华奥公司租赁银华公司开发的万盛广场2#楼101-102、104-110室，其中101-102、104-107、110室租赁期自2013年6月25日至2015年6月29日止，108室租赁期自2013年6月25日至2015年12月29日止，109室租赁期自2013年6月25日至2016年1月30日止。合同期内租金总额42万元，租金按合同租赁期限提前6个月支付，采取先付后用的方式。具体支付方式：2013年6月25日、2013年12月25日、2014年6月25日、2014年12月25日前各支付10万元、2015年6月25日前支付2万元。乙方（华奥公司）签约时需缴纳6万元订金，此订金在乙方开业后30日退还4万元，剩余2万元作为履约保证金，用于监督乙方在后期的经营过程中是否遵守约定合法经营，是否拖欠费用等。乙方不能按合同约定时间交付房租，每逾期一日，按逾期应付房租的3‰加收违约金，超过一个月的，甲方有权解除合同。乙方应于租赁期满次日将租赁房屋交给甲方，房屋装潢按现状交付，房屋应主体结构无损坏，如有损坏或甲方要求恢复原状的，则由乙方赔偿或复原。
2013年3月21日原、被告签订《租赁合同（二）》，约定银华公司将万盛广场2#楼102、104-107、110室租赁给华奥公司，租赁期间自2015年7月1日至2018年3月11日止，合同租期内租金总额587406元。租金按合同租赁期限提前6个月支付，采取先付后用的方式。具体支付方式：2015年6月30日、2015年12月30日、2016年6月30日、2016年12月30日前各支付107616元、2017年6月30日前支付156942元。乙方签约时缴纳保证金2万元。乙方不能按合同约定时间交付房租，每逾期一日，按逾期应付房租的3‰加收违约金，超过一个月的，甲方有权解除合同。
2013年3月22日，华奥公司法定代表人施新平向银华公司缴纳保证金6万元。
2014年9月10日双方签订《租赁合同》，约定银华公司将万盛广场3#楼110-111、112、112-2、114、115室租赁给华奥公司，租赁期自2014年9月11日至2018年6月30日止。租赁期间租金总额621535元。租金按合同租赁期限提前6个月支付，采取先付后用的方式。具体支付方式：2014年9月10日支付5万元、2015年6月10日前支付176348元、2016年6月10日支付190512元、2017年6月10日支付204675元。乙方签约时缴纳3万元履约保证金。乙方不能按合同约定时间交付房租，每逾期一日，按逾期应付房租的3‰加收违约金，超过一个月的，甲方有权解除合同。
华奥公司于2014年1月6日缴纳房租10万元（2013年6月25日前的房租）、2014年2月19日缴纳房租6万元（2013年12月25日前房屋房租）、2014年4月18日缴纳房租4万元（2013年12月25日前房租）、2014年8月19日缴纳房租10万元（2014年6月25日前房租）、2014年11月14日缴纳房租5万元（3#楼110、111、112、112-2、114、115室）、2015年2月5日缴纳房租6万元(2014年12月25日前房屋租金)、2015年7月8日缴纳房租147895.2元，共计支付租金557895.2元。
2014年1月6日，银华公司返还华奥公司保证金4万元。因双方就租金等问题协商未果，至此成诉。庭审中，银华公司认可华奥公司于2015年10月份搬离所承租的房屋。
上述事实，有《租赁合同（一）》、《租赁合同（二）》、《租赁合同》、收据以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同（一）》、《租赁合同（二）》、《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，已经发生法律效力，对双方当事人具有约束力。华奥公司主张2015年6月就已经搬离，《租赁合同（二）》未生效。经查，该份合同约定租赁期间自2015年7月1日至2018年3月11日止，银华公司认可华奥公司2015年10月份搬离租赁物，即租赁物已经实际使用，《租赁合同（二）》生效并已实际履行。华奥公司主张2015年6月就已经搬离，因未提供证据予以证明，故华奥公司主张本院不予支持。
银华公司要求支付租金及违约金。经查，《租赁合同（一）》履行期限已届满，《租赁合同（二）》、《租赁合同》约定了租金的缴纳期限，依据该二份合同的约定，《租赁合同（二）》截止2015年12月30日、《租赁合同》截止2015年6月10日，华奥公司应付租金861580元，已实际支付557895.2元，尚欠租金303684.8元未付。银华公司主张按逾期应付房租的3‰加收违约金，该约定高于造成的实际损失，本院予以调整，按照逾期应付房租的30%计算，即违约金为91105.44元。
银华公司要求华奥公司支付物业费，因未提供证据证明其与华奥公司有物业服务合同关系，且租赁合同中也未约定华奥公司向银华公司支付物业费，该诉请没有法律依据，故本院不予支持。
银华公司要求华奥公司将《租赁合同（一）》中门面房108#、109#按建筑施工图恢复门面房原状，并承担拖延恢复期经济损失。因《租赁合同（一）》履行期限已届满，该份合同约定：“乙方（华奥公司）应于租赁期满次日将租赁房屋交给甲方（银华公司），房屋装潢按现状交付，房屋应主体结构无损坏，如有损坏或甲方要求恢复原状的，则由乙方赔偿或复原。”华奥公司租赁房屋进行汽车销售，对房屋进行了适当改造。现银华公司要求房屋恢复原状，华奥公司应当依照合同约定，将租赁物恢复原状，并返还给银华公司。但拖延恢复期的经济损失，银华公司未提供证据证实，该诉请本院不予支持。
华奥公司反诉要求解除《租赁合同（一）》、《租赁合同》。因华奥公司现已搬离房屋，银华公司亦同意解除合同，该主张本院予以支持。
华奥公司反诉要求返还保证金6万元。经查，银华公司已返还4万元保证金，依据《租赁合同（一）》约定，剩余的2万元作为履约保证金，用于监督华奥公司在后期的经营过程中是否遵守约定合法经营，是否拖欠费用等。现华奥公司已支付完毕《租赁合同（一）》约定缴纳的租金，虽存在拖延支付情况，但银华公司已要求支付违约金，本院对此也予以采信，故2万元保证金应当返还给华奥公司。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）池州市银华置业有限公司与被告（反诉原告）池州市华奥汽车销售服务有限公司2013年3月21日签订的《租赁合同（二）》、2014年9月10日签订的《租赁合同》；
二、被告（反诉原告）池州市华奥汽车销售服务有限公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）池州市银华置业有限公司租金303684.8元、违约金91105.44元；
三、被告（反诉原告）池州市华奥汽车销售服务有限公司于本判决生效后十五日内将贵池区万盛广场2#楼108、109房屋恢复原状并返还给原告（反诉被告）池州市银华置业有限公司；
四、原告（反诉被告）池州市银华置业有限公司于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）池州市华奥汽车销售服务有限公司保证金2万元；
五、驳回原告（反诉被告）池州市银华置业有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）池州市华奥汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6425元，由被告（反诉原告）池州市华奥汽车销售服务有限公司负担，反诉案件受理费650元，由原告（反诉被告）池州市银华置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。
审 判 长 王玉雁
人民陪审员 唐腊花
人民陪审员 徐金枝
二〇一六年十月十七日
书 记 员 朱儒艳