上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2906号
上诉人（原审被告）罗彬，男，1981年9月4日出生，汉族，住上海市。
委托代理人曾慧，上海市东方正义律师事务所律师。
委托代理人文国飞，上海市东方正义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴晓军（曾用名吴小军），男，1969年2月21日出生，汉族，住上海市。
委托代理人马涛，上海市锦港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈德友，男，1962年8月10日出生，汉族，住上海市。
原审第三人邵烨，男，1966年4月4日出生，汉族，住上海市。
原审第三人洪国梁，男，1988年7月10日出生，汉族，户籍地福建省晋江市。
委托代理人翟立伟，上海市百良律师事务所律师。
上诉人罗彬因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第1591号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2000年3月6日，吴晓军（卖方）与陈德友（买方）签订《上海市房地产买卖合同》，将本市闸北区洛川中路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）以人民币（以下币种均为人民币）65，000元的价格出售给陈德友。2003年11月12日，陈德友（出卖人）与吴晓军（买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋以150，000元出售给吴晓军。2005年3月1日，吴晓军（出卖人）与陈德友（买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋以295，000元的价格出售给陈德友。
2007年3月27日，陈德友出具书面承诺：借用吴军房产证一份（洛川中路XXX弄XXX号XXX室），我尽快把产证转给吴军（2007年8月）。其中如有转卖、转让，一切后果本人自负。另欠吴军人民币叁万元左右，以后逐步还。
2014年1月23日，陈德友在上海市宝山公证处的公证下签订《委托书》，委托第三人邵烨办理系争房屋的出售或出租事宜，委托权限为：办理银行还款及归还其他欠款、领取抵押权证明、办理房屋抵押注销登记；……代为签订居间合同、定金协议、房地产买卖合同（房价不低于600，000元）；代为办理房地产转移（过户）登记、代迁户口；……代收房款及房屋出售过程中的其他相关事宜，等等；委托期限从2014年3月20日起至2015年3月20日止。
同年4月19日，陈德友（卖售人）与罗彬（买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋以600，000元的价格出售给罗彬，付款方式约定为2014年4月19日前支付300，000元，2014年5月10日前支付300，000元。落款处，邵烨在买受人一栏签名。同年4月21日，罗彬先后两次汇款150，000元至邵烨工商银行账户（卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）。同日，邵烨代陈德友出具购房定金收条：收到罗彬房屋定金300，000元。5月10日，邵烨再次代陈德友出具购房房款收条：收到罗彬房款300，000元，方式为现金收取。5月27日，系争房屋产权登记至罗彬名下。
2014年7月1日，罗彬、洪蔚（罗彬之妻）（借款人、抵押人、乙方）与洪国梁（出借人、抵押权人、甲方）签订《借款抵押合同》，载明甲方向乙方出借本金四十五万元，乙方将其名下的系争房屋抵押给甲方，抵押财产担保的范围包括借款本金及利息，违约金和实现抵押权的费用。同日，洪国梁向罗彬工商银行账户（卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）汇款450，000元，罗彬、洪蔚出具借条和收条各一份，确认收到洪国梁出借之款项。次日，系争房屋设定了抵押权人为洪国梁、债权数额450，000元、期限从2014年7月1日至2014年9月30日止的抵押权。2014年7月8日，双方就《抵押借款合同》在上海市宝山公证处办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。
2014年6月，吴晓军诉至原审法院，请求判令：1、吴晓军与陈德友就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同无效；2、陈德友与罗彬就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同无效；3、罗彬与第三人洪国梁签订的借款抵押合同无效，双方应涤除抵押权；4、罗彬将系争房屋产权恢复登记至吴晓军名下；5、陈德友、罗彬承担本案诉讼费用。
原审法院另查明，2014年6月18日，上海市闸北区共和新路街道谈家宅居委会出具《证明》，载明：吴晓军于1998年8月居住在系争房屋内至今。
2014年6月19日，江苏省高邮市公安局卸甲派出所出具《证明》：兹有我镇居民吴晓军（曾用名吴小军，乳名叫吴军）系同一个人。身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。
原审法院审理中，吴晓军称：我与陈德友是认识二十多年的朋友，关系也还可以，陈德友因为赌钱所以欠我还有其他人的钱。为了还钱，陈德友提议让我把系争房屋出售给他，以便其将公积金套出来，我并没有收取任何好处费。在此之前，还有一次买卖，具体原因我记不清了，后来陈德友又把房屋还给我了，为此，才有了之后的第二次买卖。陈德友把公积金套出来后仅肯归还我10，000元，我觉得太少了，所以就没要，隔天我再问陈德友要，陈德友说钱都没有了。因为陈德友迟迟不还钱，所以我就希望他把房屋还给我，陈德友就写下了书面承诺。系争房屋一直由我和妻子居住，多年来从未搬离过，居委会为此开过证明。吴晓军表示，经过考虑，对于请求判令确认罗彬与第三人洪国梁签订的借款抵押合同无效，并涤除抵押权的诉请，暂不在本案中主张，保留相应的诉权。
罗彬称：2014年4-5月，中介公司经办人童海燕致电我，称有一套价格比较便宜的房屋欲出售，但因房内有租客，故带我看了另一套同样房型的房屋，当时系争房屋挂牌价为600，000元，而市场价约70-80万元左右。看房后，我曾到交易中心查询房屋产权登记信息，未发现任何问题。签订买卖合同时，卖方是由代理人邵烨出面协商的，产权人从未见过。邵烨称产权人欠他钱，所以由其作为代理人出售系争房屋。600，000元房款是通过转帐支付150，000元、现金支付450，000元，另支付了契税6，600元。现金450，000元中有150，000元是工行账户内的存款，另外300，000元是我向亲戚朋友所借。因为向亲戚朋友借款300，000元，所以产权过户后，我就将房屋抵押给一个姓洪的人借款350，000元，抵押债权也是350，000元，用于归还之前所借的300，000元。至于欠条金额为什么写450，000元，已经记不清了。姓洪的借款人我根本不认识，是在公证处门口有很多借款中介介绍的。
第三人邵烨曾到庭述称：我与陈德友是生意上的朋友，当时陈德友向他人借钱需要资金，故委托我售房，房价全部由我决定，陈德友仅希望快点出售，为此我们办理了公证委托。之后是明润中介主动打电话给我说有人想购房。我实际挂牌售房的都是系争房屋所在地周围的中介公司。陈德友并未把房屋钥匙交给过我，至于罗彬如何看房我不知道，我并未带他看过房。我开价是600，000元，该价格已经比较便宜，所以罗彬并未还价，600，000元是到手价，税费和中介费都由罗彬支付，市场价约70-80万元。房款600，000元分两次支付，第一次付款300，000元（转账至我账户），产证出来后再支付300，000元（现金付款）。因之前陈德友拖欠张娟600，000元，故我就将收到的600，000元房款代其归还给了张娟，在此之前，我曾与陈德友电话确认，陈德友也表示钱还了就还了。归还张娟的钱也是分两次，每次还款300，000元，一次转账，一次现金，都有张娟的收条。罗彬第二次将300，000元房款支付给我时我当天就把钱给了张娟，未再进入账户转账。
原审法院审理中，法院自行调查了罗彬（卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）和邵烨（卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）工商银行卡的交易明细。罗彬银行卡显示：2014年4月21日13点14分，从XXXXXXXXXXXXXXXXX账户跨行汇入150，000元，账户余额151，066.73元；14点16分，将150，000元汇出至XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户（邵烨工商银行卡），账户余额1，066.73元；14点26分，从XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户网转入150，000元，账户余额151，066.73元；14点42分，将150，000元汇出至XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户（邵烨工商银行卡），账户余额1，066.73元。同一时间，邵烨银行卡显示：2014年4月21日14点16分，从XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户（罗彬工商银行卡）汇入150，000元，余额150，071.77元；14点20分，将150，000元网转至XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户，余额71.77元；14点42分，从XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户（罗彬工商银行卡）汇入150，000元，余额150，071.77元；14点47分，将150，000元网转至XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户，余额71.77元。
原审法院认为，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。根据吴晓军和陈德友以往多次买卖系争房屋、陈德友出具的书面承诺以及多年来的实际居住情况分析，原审法院认为，双方之间并无买卖系争房屋的真实意思表示，故2005年3月1日签订的买卖合同依法应归于无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。由于陈德友未到庭答辩，现亦无其他证据证明其曾支付过房款，故对于返款房款一节法院暂不处理，陈德友今后可凭相关证据另行主张。
至于系争房屋的产权能否恢复登记至吴晓军名下，应视后买受人买受系争房屋时是否具有善意而区别对待之。由于上述买卖合同被确认无效后，陈德友已无从取得系争房屋的产权，其委托邵烨将之转让并作产权变更登记的物权行为已构成了无权处分。而买受人罗彬在未实地看房的情况下签订房地产买卖合同，该合同的约定甚为简单，而受让价格又明显低于当时的市场行情，特别是其支付的房款疑点重重：2014年4月21日在罗彬账户中并无300，000元钱款，先从XXXXXXXXXXXXXXXXX账户汇入150，000元，支付给邵烨后立即转入XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户，再从该账户中将150，000元转入罗彬帐户，罗彬再向邵烨作了第二笔150，000元的付款。受限于法院的调查手段，已难以查清XXXXXXXXXXXXXXXXX和XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户的开户人与罗彬、邵烨之间的关联性，但根据上述转账记录，法院足以断定罗彬当日的实际付款金额不超过150，000元；而对于5月10日支付的300，000元现金，罗彬又未能提供充分的证据予以印证，且其本人关于房款来源、支付方式、交易过程等细节陈述均语焉不详，故法院认定罗彬并非善意的买受人，不得依《物权法》“善意取得”之规定取得系争房屋产权。
有鉴于上述种种不合常理的现象，法院亦不能排除罗彬与第三人邵烨存在恶意串通、损害他人利益的可能，故对于吴晓军要求确认陈德友、罗彬间买卖合同无效的诉请，可予支持。因目前系争房屋上尚有第三人洪国梁设定的抵押权，而吴晓军自行撤回了确认罗彬与洪国梁签订的抵押合同无效并涤除抵押权的诉讼请求，故系争房屋产权应待抵押权涤除后方得恢复登记至吴晓军名下。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、吴晓军与陈德友于2005年3月1日就上海市闸北区洛川中路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、陈德友与罗彬于2014年4月19日就上址房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、待第三人洪国梁涤除上址房屋上的抵押权后五日内，罗彬应协助吴晓军办理房屋产权变更登记，将房屋产权恢复登记至吴晓军名下，产生的税费由吴晓军自行承担。案件受理费12，750元，由吴晓军、陈德友和罗彬各承担三分之一；财产保全费3，520元、公告费260元，由陈德友和罗彬各半承担。
罗彬不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院在陈德友未到庭的情况下，未取得陈德友的陈述，未查明吴晓军、陈德友买卖房屋真实意图的情况下，认定双方没有房屋买卖的合意，缺乏足够的事实依据；即便吴晓军、陈德友之间没有形成买卖合意，房屋买卖无效，吴晓军与陈德友的恶意串通骗贷行为，也存在重大过错，应对损害罗彬利益的行为承担赔偿责任；第三人邵烨及罗彬在咨询其他人后，为确保罗彬作为善意购买人企望法院将房屋所有权判归罗彬所有，才向法庭作了不实的陈述，证明已收及已付600，000元房款，但实际罗彬支付了房款300，000元，另300，000元拟待收到房屋后再支付，如法院判定罗彬不是善意购买人，应由陈德友承担退款责任，第三人邵烨承担共同还款责任。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人吴晓军辩称，不同意上诉人罗彬的上诉请求。陈德友与吴晓军之间并无房屋买卖的真实意思，而是通过虚假房屋买卖套取银行的公积金贷款，用于偿还吴晓军借款。双方均未实际支付房款及交付房屋。陈德友将系争房屋转让给罗彬，吴晓军并不知情，罗彬实际未支付对价。原审法院判决正确，请求维持原判。
被上诉人陈德友及原审第三人邵烨未答辩。
原审第三人洪国梁述称，吴晓军在原审审理中已经撤回了关于抵押的诉讼请求，故本案与洪国梁无关。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院审理中，上诉人罗彬提供证据一，2014年陈德友与案外人王某某签订的房屋买卖合同，约定将系争房屋卖给王某某，证明陈德友在与罗彬签订房屋买卖合同前，和王某某也签订过一份买卖合同，因王某某开不出相关证明，故以罗彬名义购买系争房屋；证据二，银行转账证明，证明王某某转账给邵烨300，000元房款，故购买系争房屋已支付过300，000元房款。被上诉人吴晓军认为该二份证据均不是新的证据，且原审审理中对付款事实进行过多次开庭调查，但罗彬从未提及该节事实，故不予质证。原审第三人洪国梁表示不清楚。
本院认为，虽然吴晓军和陈德友签订了系争房屋的买卖合同，约定由吴晓军将系争房屋出售给陈德友，但从吴晓军和陈德友以往多次买卖系争房屋、陈德友出具的书面承诺以及系争房屋至今仍由吴晓军一家实际居住情况分析，双方未存在实际履行房屋买卖合同的行为，房屋买卖合同仅为表象和形式，双方名为买卖房屋，实为套取银行贷款，房屋买卖并非双方的真实意思表示。据此，依据合同法的相关规定，2005年3月1日吴晓军和陈德友签订的买卖合同应属无效。原审法院鉴于陈德友未到庭答辩，现亦无其他证据证明其曾支付过房款，故对于返款房款一节暂不处理，并无不妥，陈德友今后可凭相关证据另行主张。关于罗彬是否构成善意取得，本院认为，首先，罗彬未进行实地看房即签订房地产买卖合同，显然有悖常理，其次，该合同受让价格明显低于当时的市场价格，再者，对于房屋买卖合同中房款支付的重要环节，罗彬在原审审理中提供的证据无法印证其主张，对此，原审法院已作充分阐述，本院认同，不再赘述。本院审理中，上诉人罗彬称为确保罗彬作为善意购买人希望法院将房屋所有权判归罗彬所有，才向法庭作了不实的陈述，证明已收及已付600，000元房款，但实际罗彬支付了房款300，000元，另300，000元拟待收到房屋后再支付，并提供相关证据佐证，由于该证据不能认定为新的证据，且罗彬的陈述前后矛盾，故上诉人罗彬应承担举证不能的法律后果。原审法院认定罗彬并非善意的买受人，不得依《物权法》“善意取得”之规定取得系争房屋产权，确认陈德友、罗彬间买卖合同无效，亦无不当，罗彬上诉认为其是善意购买人的理由不能成立，其上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审审理中，吴晓军自行撤回了确认罗彬与洪国梁签订的抵押合同无效并涤除抵押权的诉讼请求，系争房屋产权应待抵押权涤除后方得恢复登记至吴晓军名下。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币12，750元，由上诉人罗彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 张 松
审判员 高 胤
二〇一五年十二月二十四日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……