辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第01949号
上诉人（原审被告）：张恩武，男，1962年12月31日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托代理人：王忱，系沈阳市沈河区山东庙法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：沈阳师范大学，住所地沈阳市皇姑区黄河北大街***号。
法定代表人：林群，系校长。
委托代理人：孙永成，系辽宁英泰律师事务所律师。
上诉人张恩武与被上诉人沈阳师范大学租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院作出的（2014）皇民二初字第1397
号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年8月21日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长并主审，与审判员白丽萍、审判员丁广昱参加评议的合议庭，于2014年9月1日公开开庭审理了本案，上诉人张恩武的委托代理人王忱，被上诉人沈阳师范大学的委托代理人孙永成到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审沈阳师范大学诉称，请求法院判令：1、解除合同，张恩武立即返还承租超市房屋，搬出学校范围（面积约80平方米）；2、赔偿经济损失114，280元（按年租金5万元计算，自2011年12月31日起至2014年4月13日止）；3、本案诉讼费用由张恩武承担。
原审张恩武辩称，其经营地不会给沈阳师范大学造成经济损失。在合同生效届满前的2012年5月25日，沈阳师范大学已明令“一律不准到小卖店购物”，小卖店断绝收入来源，给其造成了损失，请求法院驳回沈阳师范大学赔偿损失的诉讼请求。
原审法院审理查明：沈阳师范大学附属艺术学校隶属于沈阳师范大学，位于沈阳师范大学校内，该校址占用范围内的土地系属沈阳师范大学使用的国有划拨土地。经沈阳师范大学委托，沈阳师范大学附属艺术学校对位于校内东南方位的面积约80㎡超市（即涉案超市）负责管理。2008年3月5日，沈阳师范大学附属艺术学校与张恩武签订《承包协议》一份，约定张恩武承包沈阳师范大学附属艺术学校校内超市，承包期为5年，自2008年1月1日至2013年1月，年租金为5万元。该协议所涉及的超市位于沈阳师范大学校内，该超市房屋为未经批准的临时建筑。2011年1月20日，沈阳师范大学附属艺术学校与张恩武签订《附属艺校小卖店承包合同》一份，约定张恩武承包涉案超市，承包期为1年，自2011年1月1日起至2011年12月30日止，承包费5万元，于合同生效后交纳，若逾期交纳沈阳师范大学附属艺术学校有权利终止合同；该合同自签字之日起生效，以往相关协议失效；沈阳师范大学附属艺术学校为张恩武提供经营场地（原始活动板房及水电设施）。涉案超市房屋为未经批准的临时建筑。该合同签订后，张恩武向沈阳师范大学附属艺术学校交纳5万元费用。在合同履行过程中，张恩武自行将该超市范围内的学校护栏拆除，并对该超市进行扩建至校外。合同到期后，双方未再签订书面合同，张恩武仍继续使用该超市至今，但其自2011年12月31日起至今未交纳费用。2012年5月25日，沈阳师范大学附属艺术学校向张恩武送达《关于暂停附属艺校小卖店经营的决定》，内容为：“5月16日，师范大学校园安全管理领导小组及相关职能部门对我校进行安全检查，指出小卖店私自扩建超出学校规定范围、违规经营超出许可范围，存在消防安全、食品安全及学生管理安全等诸多隐患，责令附属艺校进行解决。经我校领导班子研究决定，小卖店立即停止对外经营，马上进行整改，学生在停业期间一律不准到小卖店购物，由学生管理与校园安全工作部制定解决学生购物的相关方案，其它事宜待我校领导班子同大学校领导汇报研究后，另行通知。”自2014年4月14日至今，沈阳师范大学对张恩武承租的超市采取断水、断电措施。双方因解除租赁合同事宜协商未果，沈阳师范大学遂于2014年5月21日诉至法院。
原审法院认为：关于沈阳师范大学附属艺术学校与张恩武签订的《承包协议》及《附属艺校小卖店承包合同》的性质问题。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”虽上述二份合同具有“承包”字样，但结合合同条款及实际履行内容，其符合租赁合同的特征，因此其性质应为租赁合同。关于《承包协议》及《附属艺校小卖店承包合同》的效力问题。该二份合同均为双方当事人真实意思表示，沈阳师范大学亦予以认可，但该二份合同中所涉及的二个超市房屋均为未经批准的临时建筑，且至一审法庭辩论终结前亦未取得主管部门的批准。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效……”，故该二份合同均为无效合同。关于合同无效的后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，故张恩武应将涉案超市房屋返还给沈阳师范大学。沈阳师范大学主张的经济损失其实质为房屋占有使用费，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持……”，张恩武应向沈阳师范大学支付其占用房屋期间的占有使用费。关于张恩武应向沈阳师范大学支付占有使用费的具体数额问题。沈阳师范大学主张自2011年12月31日起至2014年4月13日止的房屋占有使用费114，280元，该笔费用的支付时间应参照租金的支付时间予以确定。因上述二份合同中关于支付租金的时间并未作出明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，故自2011年12月31日起至2012年12月30日止的房屋占有使用费，张恩武应于2012年12月31日支付；自2012年12月31日起至2013年12月30日止的房屋占有使用费，张恩武应于2013年12月31日支付；自2013年12月31日起至2014年4月13日止的房屋占有使用费，张恩武应于2014年4月14日支付。现沈阳师范大学于2014年5月21日向张恩武主张房屋占有使用费，张恩武抗辩其主张已超过诉讼时效，且沈阳师范大学未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故自2011年12月31日起至2012年12月30日止的房屋占有使用费已超过法律规定的1年诉讼时效，不予支持；自2012年12月31日起至2014年4月13日止的房屋占有使用费，因未超过诉讼时效，予以支持。又鉴于，2012年5月25日，沈阳师范大学附属艺术学校作出了《关于暂停附属艺校小卖店经营的决定》，其内容涉及“学生在停业期间一律不准到小卖店购物”，该项规定势必会对张恩武的正常经营活动造成影响，使其收益降低，故自2012年12月31日起至2014年4月13日止的房屋占有使用费应适当予以降低，法院认为以70%为宜，应为为44，996元（50，000元×70%＋50，000元÷12个月×3个月70%＋50，000元÷365天×13天70%）。张恩武主张的沈阳师范大学第一项诉讼请求已超过诉讼时效的问题。因双方间租赁合同一直处于持续履行的状态，因而沈阳师范大学要求解除合同的诉讼请求并未超过诉讼时效。而返还超市，则是合同解除的法律后果。故对张恩武该项抗辩理由，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，原审判决：一、原告沈阳师范大学与被告张恩武间的租赁合同无效；二、被告张恩武于本判决生效后一个月内将位于原告沈阳师范大学校内东南方位的超市的校内部分（面积约80㎡）腾出，交与原告沈阳师范大学；三、被告张恩武于本判决生效后一个月内一次性给付原告沈阳师范大学自2012年12月31日起至2014年4月13日止的房屋占有使用费44，996元；四、驳回原告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息.案件受理费4656元，由沈阳师范大学承担2260元，张恩武承担2396元。
宣判后，上诉人张恩武不服，向本院提起上诉称，本案并不是租赁合同，而是承包合同。承包合同是有效的，要求继续履行承包合同。
被上诉人沈阳师范大学辩称，一审认定事实清楚，本案即使是承包关系，本案合同也已期满。请求维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述及《承包协议》、《附属艺校小卖店承包合同》、《关于暂停附属艺校小卖店经营的决定》等证据材料在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，关于张恩武主张《承包协议》、《附属艺校小卖店承包合同》为承包合同的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，虽该二份合同含“承包”二字，但合同约定的内容及实际履行的内容均符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的规定，其性质应为租赁合同，而非承包合同，故对张恩武的该项主张，本院不予支持。关于该二份合同的效力问题，根据根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效……”，但涉案超市房屋均为未经批准的临时建筑，且至一审法庭辩论终结前尚未取得主管部门的批准，故对张恩武主张合同有效，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持……”之规定，原审法院判决张恩武向沈阳师范大学返还涉案超市及支付占有使用费并无不当，故本院予以维持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4656元，由上诉人张恩武负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一四年九月十五日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。