江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0871号
上诉人（原审被告）秦德畅，男，1958年11月12日生，汉族。
委托代理人吴素芬（系秦德畅妻子），女，1961年6月8日生，汉族。
被上诉人（原审原告）无锡新江南物业管理有限公司，住所地无锡市新江南花园二区79-2号。
法定代表人钱宪良，该公司董事长。
上诉人秦德畅因与被上诉人无锡新江南物业管理有限公司（以下简称新江南物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2014）南民初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明以下事实：
秦德畅系无锡市新江南花园“世代雅居”（C区）XX号XXX室（该房屋建筑面积为214.86平方米）业主。2003年5月16日，无锡市物价局发出《关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复》，内容为：无锡市新江南花园物业管理有限公司受新江南花园业主委员会的委托，对小区“世代雅居”实行物业管理。经过小区业主委员会同意和我们对“世代雅居”的物业管理状况进行现场核查，批复明确“世代雅居”公共服务收费标准为每月0.80元／平方米（建筑面积），允许浮动，浮动幅度为上下每月0.10元／平方米（建筑面积）；电梯使用费收费标准（二层及以上）为每户30元／月，物业企业收取电梯使用费不得再分摊任何费用，具体收费标准由业主委员会与物业公司在上述范围内商定，批复从2003年3月1日起执行。2003年12月，无锡市新江南花园物业管理有限公司变更为新江南物业公司。新江南物业公司对“世代雅居”提供物业管理服务至2011年8月31日。因新江南物业公司与秦德畅就物业服务费交纳产生争议，新江南物业公司于2013年12月诉讼至法院，要求秦德畅支付物业服务费13685元（自2004年8月计算至2011年8月）、电梯费1680元（自2007年1月计算至2011年8月）。
审理中，秦德畅认为新江南物业公司物业服务根本不到位，小区监控室与消防控制室被撤走，致使其人身与财产安全得不到保障，新江南物业公司一直未为其解决车位问题，且诉请已超过诉讼时效。秦德畅并提出其于2007年搬离新江南花园小区，搬走时未告知新江南物业公司，2007年之前的物业服务费已全部交纳，之后的有无交纳记不清了，但收据找不到了，新江南物业公司主张物业费应提供其未交费的证据。对于秦德畅的上述意见，新江南物业公司认为对于诉讼时效问题，新江南物业公司认为其与业主之间自2006年3月起构成事实上的物业服务关系，其一直提供物业服务至2011年8月31日，该行为有延续性，故诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。新江南物业公司并提供催收函一份，称其除了上门催讨物业费外，还于2013年7月30日在小区内张贴催收函。
新江南物业公司于2007年1月30日向新江南花园C区业主发出告知书，在该份告知书上载明：关于C区物业管理费的定价，我公司经过细致的测算，根据部分业主的要求，按无锡市物业等级服务二级标准每平方米0.30元的费用标准，结合公用水、电能耗费每平方米0.15元，电梯使用费每平方米0.35元，合计每平方米0.80元，在不影响物业服务工作正常运作的前提下，兼顾业主的利益，我公司再让0.05元，合计费用每平方米0.75元。如大多数业主对以上报价不愿意接受，可自行重新选聘新的物业公司或采取业主自主管理的方式，我公司将于2007年3月31日终止对C区的物业管理服务。部分C区业主于2007年2月24日发给新江南物业公司书面材料一份，主要内容为：目前C区的物业管理不到位，达不到物业管理二级的标准，C区广大业主考虑了多方因素，同意按二级标准收费（每月每平方米0.3元），电梯费每户每月30元（2002年以来一直按此标准执行），现已有超过三分之二的绝大多数业主书面签字确认；关于新江南物业公司提出公共水电能耗费每平方米0.15元，C区广大业主认为这是贵公司的霸王条款，不予接受，更重要的是C区业主无权代表新江南业主委员会与物业公司协商确定。因双方分歧很大，无法对物业服务费收费标准达成一致，新江南花园的绝大多数业主一直拒交物业服务费。
南长法院与无锡市中级人民法院已生效的多份民事判决书确认如下事实：2003年新江南花园业主委员会与新江南物业公司签订物业管理委托合同，双方约定由业主委员会将新江南花园“世代雅居”房屋委托新江南物业公司实行物业管理，期限为三年，自2003年3月1日起至2006年2月28日止。虽然该份物业管理委托合同的效力存在瑕疵（因业主委员会增补的两名业主委员会委员申报资料主体不规范，且业主委员会在未经业主大会决定的前提下与新江南物业公司签订合同），但根据《江苏省物业管理条例》规定，“世代雅居”与新江南花园其他小区一样，均在新江南花园小区范围内，属于一个整体，“世代雅居”也必然由同一物业管理公司进行管理。在上述合同到期后，虽然双方未续订合同，但新江南物业公司继续对“世代雅居”实施了物业管理。
新江南物业公司于2012年11月至南长法院信访，要求就其与包括秦德畅在内的业主之间的物业服务纠纷启动诉讼程序，向业主追讨所欠的物业费。
审理中，法院调取了（2011）南民初字第1837号案卷相关材料，其中有业主提出的反映新江南物业公司服务不到位抗辩意见并提供照片予以证明；新江南物业公司庭审时承认因无法收到物业服务费用导致物业服务质量下降的笔录，该笔录中新江南物业公司认为业主不交物业费，新江南物业公司无法提供完善的物业服务，是恶性循环；新江南物业公司经理周盘华对法院所作陈述，称新江南物业公司提出按二级标准提供服务的方案，有约10%的业主按二级标准交纳了物业服务费。
以上事实，有住户登记卡、关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复、（2006）锡民终字第181号民事判决书、（2009）锡民终字第264号民事判决书、（2011）南民初字第1837号民事判决书、（2012）南民初字第435号民事判决书、（2012）锡民终字第915号民事判决书等书证及当事人陈述附卷佐证。
原审法院认为：虽然新江南花园业主委员会与新江南物业公司之间的物业管理委托合同已于2006年2月28日到期，之后双方未续签物业管理合同，但自2006年3月起，新江南物业公司仍按原合同向小区业主提供了物业管理服务，故新江南物业公司与“世代雅居”业主的事实物业管理关系成立，接受服务的业主仍须支付相应的物业管理费用。新江南物业公司按物价部门审核的标准收费，秦德畅认为物业管理费收费标准无依据并不符合事实，该抗辩意见不能成立。对于秦德畅提出的诉讼时效问题，物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，本案中，新江南物业公司于2011年8月31日停止了对新江南花园小区的物业服务，应从此时起算诉讼时效，新江南物业公司于2012年11月至法院信访主张权利，故新江南物业公司的诉请并未超过诉讼时效期间。因新江南物业公司确实存在物业服务质量降低，秦德畅拒交物业服务费的理由具有一定正当性，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，故根据新江南物业公司提供物业服务的质量对其所诉物业服务欠费应酌情减少。对于秦德畅提出其已交纳了2007年之前的所有物业费，因其未提供相应证据，不予采信。
据此，依据国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原审法院判决：秦德畅于判决发生法律效力后十日内支付新江南物业公司物业服务费8211元、电梯费1680元，合计9891元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费180元，减半收取90元，由秦德畅负担65元、新江南物业公司负担25元。
秦德畅不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审以双方存在事实物业管理关系要求业主支付物业费，属认定事实不清。2、被上诉人未提供完善、持续的物业服务，属严重违约，应承担违约责任；一审明确了被上诉人存在服务质量降低的事实，但未对被上诉人进行处罚。3、上诉人已经缴纳了2007年之前的物业费，但因时间久远，收据已遗失，被上诉人认为上诉人未缴纳物业费，应举证证明。综上，请求二审法院依法改判上诉人仅支付2007年之后的物业费及电梯费。
被上诉人新江南物业公司未作答辩。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
二审中，本院至新江南物业公司调取了2003-2008年新江南物业公司物业费、电梯费收费记录底册。底册中记载，秦德畅户（XX号XXX室）分别于2003年3月14日、2004年2月13日，2006年12月10日，缴纳过物业费及电梯费，其中物业费付至2004年7月，电梯费付至2006年12月。
以上事实，由本院调查笔录及物业费、电梯费收费记录底册在卷作证。
本院认为：
一、在新江南花园业主委员会与被上诉人签订的物业管理委托合同期限届满后，双方未续签物业服务合同，但被上诉人仍向小区业主提供了物业管理服务，且并未出现专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主提出异议的事实，故被上诉人与“世代雅居”业主存在事实上的物业管理关系。上诉人事实上长期接受着被上诉人提供的物业服务，并按月向被上诉人缴纳电梯费至2006年12月，其既然享受物业服务所带来的一定程度的生活便利，理应支付物业服务费用。
二、被上诉人在履约过程中确实存在物业服务质量降低的事实，但物业服务质量降低属于瑕疵履行合同义务的行为，应由物业服务合同违约责任条款进行调整，不属于法院处罚的范围。原审法院在物价部门审核的收费标准基础上结合双方履约情况，酌情减少了上诉人应交的物业费，已充分考虑上诉人的利益诉求，并无不妥。
三、上诉人辩称2007年之前的物业费其已全部缴清，但因时间久远，票据遗失，无法提供证据，应由被上诉人提供其没有交费的证据。本院认为上诉人的该辩称意见有一定合理性，遂调取了新江南物业公司2003-2008年度物业费、电梯费收费记录底册，但收费记录底册显示上诉人物业费仅付至2004年7月，因此，对上诉人的该项辩称意见本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所做判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人秦德畅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
代理审判员 刘翼洲
代理审判员 王 倩
二〇一四年六月十六日
书 记 员 周喆菁