广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1426民初294号
原告谢锦扬，男，1975年11月2日出生，汉族，现住广东省平远县。
原告吴望乡，女，1982年5月10日出生，汉族，现住广东省平远县。
两原告委托代理人余少彬，广东客中梅律师事务所律师。
两原告委托代理人梁远强，广东客中梅律师事务所实习律师。
被告平远平城投资实业有限公司。地址：梅州市平远县大柘镇平远大道北。
法定代表人黄天城，该公司总经理。
委托代理人李待君，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人陈尚英，广东南方福瑞德律师事务所律师。
原告谢锦扬、吴望乡诉被告平远平城投资实业有限公司（以下简称平城公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院2016年6月3日受理后，依法由审判员迟宝良独任审判。后由于案情较为复杂，于2016年8月22日作出（2016）粤1426民初294号民事裁定书，裁定本案由简易程序转为普通程序审理。依法组成合议庭，于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告谢锦扬、吴望乡的委托代理人余少彬及被告平远平城投资实业有限公司的委托代理人陈尚英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢锦扬、吴望乡诉称，原告作为买受人于2014年11月24日与被告平城公司签订了《商品房买卖合同》（平城售合字201410007882）。合同约定原告购买的商品房为平城花园商业B区C1幢第4层02号，房屋总价款为454612元。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应在2015年5月30日前，将验收合格的商品房交付给买受人使用，否则，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。然而，被告平城公司虽然已将涉案房屋交付给原告使用，但经原告多方了解，涉案房产并没有经相关单位验收备案，且涉案房产的水电、天然气和消防设施均未安装到户，被告交付房产的行为不符合《商品房买卖合同》的约定，属于瑕疵给付和无法交付、违法交付，理应承担违约责任。在与被告协商未果之际，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：一、判令被告限期内按合同的约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案；二、判令被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金49098.1元（日违约金按房屋总价款的0.03%从2015年5月31日起算，暂计至2016年5月25日，共计360天，2016年5月26日后的违约金另行计付，直至房屋符合合同约定的交付条件为止；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告平远平城投资实业有限公司的委托代理人在庭审时辩称，原告的诉讼请求没有合同和事实的依据，请求法院依法驳回。事实上被告已经将涉案房屋在约定的时间内完成交付，并且原告在诉中也已经自认涉案房屋已经交付。具体理由如下：起诉前还处于双方合同约定的办证期限之内，被告不存在违约行为。原告没有区分瑕疵交付与交付不能两种概念之间的区别，如果原告认为涉案房屋存在质量瑕疵，应当进一步举证，并且根据法律规定瑕疵交付所承担的法律义务为修理、修复、更换等。所以，原告以交付不能的法律义务去追究被告瑕疵交付的法律义务，本身存在矛盾。在本案中，原告接受了涉案房屋，并且在使用当中，进一步排除了存在交付不能的情形。根据合同第八条，也只是约定交付不能的违约责任。行政责任与民事责任也应当清晰界定，原告不能因为被告未履行部分行政责任为由追究被告民事责任。所以，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年11月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：201411007882）和《补充协议》，原告自愿认购被告开发的位于平远县大柘镇岭下村平城花园商业B区C1栋4层02房，合同约定建筑面积135.02平方米。该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3367元，总金额人民币454612元。约定付款方式为银行按揭付款，在签约之日买受人付清首期房款144612元，余款310000元在30日内通过银行按揭贷款付清。合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合同。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任如下：除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。另，附件四第1条约定：乙方在签订《商品房买卖合同》之日起15天内，应及时向办理按揭的银行提交相关按揭资料和签约手续。第3条约定：“对《商品房买卖合同》第八条交付使用时间的补充。乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首付款及相关费用后方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延。”合同签订后，原告已于签约日即2014年11月24日向被告缴交了首付款，其余购房款通过向中国农业银行股份有限公司平远县支行按揭贷款于2015年1月3日支付给被告。2015年5月30日被告公司将房屋钥匙交付原告使用，原告实际占有房屋。但原告认为被告交付房产的行为不符合《商品房买卖合同》的约定，属于瑕疵给付和无法交付、违法交付，理应违约责任，双方因此发生纠纷，原告为此诉至本院，提出上述诉请。
以上事实，有经过庭审质证原告提交的与原件核对无异的《商品房买卖合同》（合同编号为201411007882号）复印件和补充协议复印件编号为02938988的首期房款发票复印件、编号为6007168的购房配套费收据复印件，被告提交的补充协议复印件以及庭审笔录予以证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201411007882）及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。关于逾期交房违约责任的问题，虽然合同第八条约定房屋交付期限为2015年5月30日前，但原告于2015年1月3日才将剩余房款310000元通过银行发放贷款付清。合同附件四第3条约定：“乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延。”因此，被告应交付涉案房屋时间起算点应从2015年1月3日开始计算。因《商品房买卖合同》第八条约定的内容显示：被告应于签订合同后的186天内将房屋交付原告使用，依合同附件四第3条约定的条件，交房时间可以相应顺延至2015年7月9日止。另，原告缴纳相关费用后，于2015年5月30日接收了涉案房屋钥匙，应认定为原告已占有该房屋，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条规定，此状况视为房屋的交付使用。虽然原告认为原告仅仅是接收房屋钥匙，而不是收楼，涉案房屋有关部门未对其进行验收备案，相关配套设施均还未完善，被告的交付行为属于瑕疵交付和无效交付、违法交付。虽然被告至本案开庭日仍未将涉案房屋取得政府验收部门的竣工验收备案。但原告实际已于2015年5月30日接收了涉案房屋，属于对房屋的转移占有。在原、被告对交付形式无另有约定的情况下，应认定为被告已于2015年5月30日已经交付。至于涉案房未经验收备案，并不能否认交付的事实。对此，原告可通过向相关主管部门反映尽快解决涉案房未竣工验收的状况。原告不能因涉案房屋未验收为由否认已经交付。交付行为是民事法律行为，竣工验收是行政法律行为，两者不存在互为因果的关系。只要原告自愿接受和占有了涉案房屋，即完成了合同约定的交付行为。本案中，原告实际是放弃了依合同约定的交付条件拒绝接收涉案房屋的合法权利。因此原告的收楼时间应为2015年5月30日，仍在顺延交付房屋时间范围内，不存在逾期交付的情形。关于原告要求被告限期内按合同的约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案的问题，《商品房买卖合同》第十五条约定的是出卖人负有将相关资料交付登记机关备案的义务，而非在房屋交付使用后的360天内交付房产证的义务，因此出卖人仅负逾期提交登记备案资料的违约责任。《商品房买卖合同》第十五条还规定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。但《补充协议》并未对此种情况有相关规定，所以仅适用《商品房买卖合同》附件四第4条关于违约金的约定即“交楼后，乙方应在甲方发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。”上述附件四条款中的“360个工作日”的起算点结合涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的内容应理解为是指交付房屋后的360个工作日，并非是通知之日后的360个工作日。根据查明的情况，被告于2015年5月30日将房屋交付于原告使用，故被告应于2016年10月16日前（即从2015年5月30日开始计算360个工作日）将办证所需资料交产权登记机关备案。而被告至今为止仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，违背合同的约定。故被告平远平城投资有限公司应当按照《商品房买卖合同》以及合同附件约定的条件，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、被告平远平城投资有限公司应当按照《商品房买卖合同》以及合同附件约定的条件，于本判决生效后三十日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。
二、驳回原告谢锦扬、吴望乡的其他诉讼请求。
本案受理费依法收取1028元，由原告谢锦扬、吴望乡负担978元，被告平远平城投资有限公司负担50元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 迟宝良
人民陪审员 刘利珠
人民陪审员 黄 薇
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 曾 海