上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第884号
原告（反诉被告）上海雪豹城有限公司。
法定代表人李飞鹏。
委托代理人杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。
委托代理人张君毅，上海明伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）西雅衣家（中国）商业有限公司。
法定代表人ANDRETHEOPAULMARIABRENNINKMEIJER，董事长。
委托代理人李擘，北京市集佳律师事务所上海分所律师。
委托代理人陈绍娟，北京市集佳律师事务所上海分所律师。
原告上海雪豹城有限公司（以下简称“雪豹公司”）诉被告西雅衣家（中国）商业有限公司（以下简称“西雅衣家”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日受理，被告西雅衣家在举证期限内提出反诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）雪豹公司的委托代理人杨幼敏、张君毅，被告（反诉原告）西雅衣家的委托代理人李擘、陈绍娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雪豹公司诉称，2007年10月11日，被告曾与案外人上海宏年伟康实业投资发展有限公司（以下简称“宏年伟康”）就本市淮海中路627－641号雪豹商厦地下一层、部分地上一层、地上二层（以下称“系争房屋”）签署《房屋租赁合同》，期限为10年，至2018年4月10日止。之后双方还就系争房屋的面积、租金、物业费标准等条款的变更，先后签订了三份补充协议。期间因宏年伟康与案外人雪豹集团上海公司（以下简称“雪豹集团”）之间的债权债务关系，根据法院协助执行通知，2009年4月至2010年6月的租金及2009年8月至2010年6月的物业管理费由雪豹集团提取。又因原上海市卢湾区人民法院（2009）卢民四（民）初字第341号民事判决，确认原告享有系争房屋至2018年6月16日的使用权。原、被告及案外人宏年伟康、雪豹集团为解决收款主体的变更、租金的实际支付情况以及租赁关系变更后的履行方式问题先后签订了《补充协议（四）》、《补充协议（五）》，并另行签订房屋租赁合同，最终确认原、被告间就地下一层、地上二层存在实际租赁关系。2013年11月21日，被告向原告发出解约通知，单方决定2014年3月1日租赁合同解除。原告曾多次致函被告要求被告按照租赁合同约定向原告支付违约金，但被告未予回复。原告认为被告解约行为已构成违约，给原告造成了巨额租金损失，故原告向法院提起诉讼，要求判令被告向原告支付违约金人民币（以下币种均为人民币）6，432，925.5元；被告以6，432，925.5元为本金，按同期银行贷款利率标准向原告支付自2014年3月2日至实际清偿之日止的的利息损失。
被告西雅衣家辩称，原、被告之间的租赁合同没有约定任何的违约赔偿，合同条款14.5是损失赔偿，原告应该以实际损失为基础，根据被告提供的公证书，证明原告已经在2014年4月将系争房屋对外出租。即使是损失赔偿金，考虑合同已经履行了6年，还有4年，解除合同是约定解除而非违约解除，原告实际也无损失的情况，要求法院根据实际损失酌情调低。原告主张违约金诉请无任何法律依据，请求驳回该诉请。
反诉原告西雅衣家诉称，2007年10月11日，反诉原告与宏年伟康就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，总租赁面积为3，002.7平方米，期限为十年（2008年4月10至2018年4月9日），期间反诉原告出资对该承租物业进行了装修，总花费6，516，540.89元。根据生效判决，反诉被告对系争房屋的地下一层、地上二层（建筑面积2，156.7平方米）房屋享有使用权（期限为1993年6月17日至2018年6月16日止）。2010年6月23日，反诉原、被告及宏年伟康签署了《房屋租赁合同》。2013年11月21日，反诉原告通知反诉被告将于2014年3月1日解除双方合同，2014年2月20日，反诉原告将地下一层、地上二层房屋交付反诉被告，除吊顶、墙面装修、霓虹灯外，其它包括自动扶梯、空调通风设备、电路灯具等装饰装修反诉被告同意保留利用。反诉原告认为既然反诉被告保留上述设备，其应该支付相应补偿。故要求判令反诉被告支付反诉原告系争房屋地下一层、地上二层的装修装饰补偿款2，606，616.36元。
反诉被告雪豹公司辩称，反诉原告诉请没有事实和法律依据，根据租赁合同14.5条约定，反诉原告提出提前解除合同的，“甲方也可以选择保留乙方对出租物业装修及安装的设备设施而无需向乙方支付装修及设备设施的剩余价值”，据此，反诉被告无需对装修支付任何费用。
经审理查明，上海市淮海中路627－641号雪豹商厦（整幢、建筑面积为8，784.43平方米）权利人原为案外人雪豹集团。2007年9月1日，雪豹集团与宏年伟康签订《上海市房地产买卖合同》，宏年伟康转让取得上述房屋，并于2007年10月10日取得房产权证。案外人上海星豹企业管理有限公司经司法拍卖于2013年5月9日取得上述房屋房产权证。
一、2007年10月11日，宏年伟康（甲方）与西雅衣家（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由西雅衣家承租雪豹商厦建筑面积3，002.7平方米的场地（其中地下一层884.63平方米、地上一层部分846平方米、地上二层1，272.07平方米）；租期十年（自2008年4月11日至2018年4月10日止）；地下一层，第一、二年月租金302，543.5元、后每二年增加5%，第三、四年月租金317，670.7元、第五、六年月租金333，554.2元、第七、八年月租金350，231.9元、第九、十年月租金367，743.5元；地上二层，第一、二年月租金326，286元、后每二年增加5%，第三、四年月租金342，600.3元、第五、六年月租金359，730.3元、第七、八年月租金377，716.8元、第九、十年月租金396，602.6元；乙方支付甲方保证金4，551，388.5元，保证金不抵作租金、管理费等；租赁期满后七日内，乙方不拖欠甲方任何费用，甲方全额无息退还保证金；甲方同意租期届满后3日（拆除期）内，乙方应移除其所有商品和可拆除的设备设施，若合同按本合同第14.3、14.5、14.10条的规定被终止，乙方应在合同终止后的14日（延长的拆除期）内交付甲方，或甲方也可以选择保留乙方对出租物业的装修及安装的设备设施而无需向乙方支付装修及设备的剩余价值等；乙方有权提前三个月书面通知甲方终止本合同，期间乙方有权继续经营或拆除设备，但应支付租金、管理费和实际使用的公用事业费，届满之日终止。本合同终止后，乙方应当按照本合同5.4条规定将出租物业恢复至本合同附件三的状态（除外立面和地坪维持当时状态）交付甲方；或者甲方也可以选择保留乙方对出租物业装修及安装的设备设施而无需向乙方支付装修及设备设施的剩余价值，在此情况下，乙方仅需移除其商品和可拆除的设备设施并将出租物业和扩大的出租物业以合理的清洁良好状态交付甲方；乙方还应向甲方支付相当于本合同终止前一年的年租金，作为对甲方损失的赔偿，乙方可以用已付的保证金和未抵扣完毕的预付租金抵扣前述损失赔偿金，并补足不足以抵扣的差额。合同另对扩增面积等其他事项予以约定。
合同成立后，宏年伟康向西雅衣家交付系争房屋，西雅衣家向宏年伟康支付租金及保证金。
二、2009年6月30日，宏年伟康（甲方）与西雅衣家（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定甲方拆除地上一层的男女洗手间，扩租建筑面积25.55平方米由乙方承租，月租金按照地上一层的租金单价的50%计算，即每日每平方米17.5元；物业管理费每平方米按《房屋租赁合同》约定金额的50%计算，即每日每平方米15元，并根据《房屋租赁合同》规定的增长比率增长；扩租部分的保证金为40，241元；双方确认，该租赁场地之补充协议除约定内容外，其他均按《房屋租赁合同》条款执行等。
2009年11月10日，宏年伟康（甲方）与西雅衣家（乙方）又签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定本补充协议回溯自2009年8月28日起生效，取代双方以前与本补充协议事项有关的全部口头和书面协议、合同、谅解和通信。
2010年2月9日，宏年伟康（甲方）与西雅衣家（乙方）再签订《房屋租赁合同补充协议（三》，扩大的出租物业的租期自额外的免租期届满之日的次日（即2010年3月6日）起算；乙方应在扩大的出租物业的租期及续租期内按《房屋租赁合同》第3.3条的规定支付租金；乙方应在扩大的出租物业的租期及续租期内按每平方米每月人民币30元的标准支付扩大的出租物业（建筑面积为368.53平方米）的管理费等；就扩大的出租物业，乙方同意向甲方支付相当于扩大的出租物业的三个月租金的保证金1，176，993元；本补充协议的词汇和用语应当具有《房屋租赁合同》中赋予其的意义，除非本补充协议另行定义。双方同意，除《房屋租赁合同》规定相冲突的条款外，《房屋租赁合同》的其他规定维持不变并对双方继续有效。
期间，宏年伟康向西雅衣家交付新增场地，西雅衣家按约向宏年伟康支付新增场地的租金及保证金。
三、2010年6月23日，宏年伟康（甲方）、西雅衣家（乙方）、雪豹集团（丙方）、雪豹公司（丁方）四方共同签订了《房屋租赁合同补充协议（四）》，该协议确认了以前协议内容，乙方承租区域，地下一层884.63平方米、地上一层部分1，240.08平方米、地上二层1，272.07平方米，总计建筑面积为3，396.78平方米；乙方支付出租物业保证金分别如下：（1）《房屋租赁合同》下的保证金4，551，388.5元已支付至甲方账户；（2）《房屋租赁合同补充协议》下的扩租保证金40，241元已支付至丙方账户；（3）《房屋租赁合同补充协议（三）》下的扩租保证金1，176，993元已支付至丙方账户；根据已生效的原上海市卢湾区人民法院（2009）卢民四（民）初字第341号民事判决，系争房屋中的地下一层、地上二层（不含地上一层）的房屋使用权自1993年6月17日至2018年6月16日止由丁方（本案原告）享有；乙方应将地下一层、地上二层部分的租金支付丁方（地下一层月租金317，670.67元、地上二层月租金342，600.3等）；乙方应付甲方的地上一层的租金、管理费等，继续向丙方支付。
2010年6月23日，宏年伟康（甲方）、西雅衣家（乙方）、雪豹公司（丙方）三方签署《房屋租赁合同》，约定在《房屋租赁合同补充协议（四）》生效后至2018年6月16日期间，乙方与丙方就系争房屋的地下一层（884.63平方米）、地上二层（1，272.07平方米）发生实际租赁关系。乙方按照《房屋租赁合同补充协议（四）》规定向丙方支付租金。
2010年7月9日，宏年伟康（甲方）、西雅衣家（乙方）、雪豹集团（丙方）、雪豹公司（丁方）四方共同签订《房屋租赁合同补充协议（五）》，约定生效后至2018年6月16日期间内，乙方将根据《房屋租赁合同》约定的应付给甲方的建筑物地下一层和地上二层的管理费支付至丁方银行账户（协议签署时地下一层和地上二层每月管理费合计67，936.04元），丁方向乙方出具管理费发票。（西雅衣家仍整体使用地下一层和地上一层、地上二层房屋，除地下一层和地上二层与原告建租外，地上一层继续与宏年伟康形成租赁关系）。
另查，2013年11月21日，被告西雅衣家向原告雪豹公司发出《解除租赁关系的通知》，被告提出根据2007年10月11日签订的《房屋租赁合同》约定，被告将于2014年3月1日解除与原告关于上海淮海中路627－641号地下一层、地上二层合计建筑面积2，156.7平方米物业的租赁关系。
2014年1月17日，原、被告签署《会议纪要》，被告于2014年3月1日前按本会议纪要达成的一致向原告返还系争房屋的地下一层、地上二层区域，其中⒈空调通风设备：按现状留给原告；⒉四台自动扶梯：按现现状留给原告；⒊电路和灯具：保留现有基本照明灯具，电路不变留给原告；⒋吊顶、墙面装修：或者由被告自行拆除、或者与原告就可能产生拆除费达成一致支付原告；⒌地坪、外立面：根据合同约定，拆除被告招牌和品牌标识，维持现状返还，外立面的玻璃外围画面由原告制作；⒍其他：维持现状返还。
2014年1月28日，双方又修订《会议纪要》如下，⒈空调通风设备：按现状留给原告，地上二层安装在西外墙的大金空调外机四台被告自行拆除；⒉地下一层至地上一层、地上一层至二层自动扶梯：按现现状保留，移交电梯设备资料；⒊电路和灯具：保留现有基本照明灯具、电路、配电柜不变留给原告，可移动的轨道、灯具被告自行拆除；⒋吊顶、墙面装修：被告于2014年2月向原告支付拆除费3万元，原告自行拆除；⒌地坪、外立面：根据合同约定，去除被告品牌标识，维持地坪、外立面现状返还，外立面的玻璃外围画面由原告制作；⒍霓虹灯：外立面霓虹灯原告自行拆除，拆除费用由双方另行协商并支付原告；⒎其他：维持现状返还，可移动的设备设施、道具（墙板、中岛等）被告自行拆除。
同年2月3日，双方达成备忘，确认外立面霓虹灯由原告拆除，被告给付原告拆除费5，000元。
同月20日，双方办理交接并签署《租赁房屋交按确认单》，除租赁房屋地下一层、地上二层及钥匙外，设备设施有：1.空调通风设备（大金空调室内机6套）；2.自动扶梯（四台）及资料：3.电路和灯具（包含地下一层132套灯具、地上二层252套灯具）、4.配电柜（地下一层、地上二层各一套）；5.吊顶、墙面装修，拆除费3万元已付；6.地坪、外立面符合交付要求；7.霓虹灯，拆除费5，000元已付；8.其他，符合会议纪要要求；9.租金及物业费，被告已支付至2014年2月28日等。其中备注栏：1、2、3、4项为原告同意保留利用的设备设施。
又查，原告于2014年1月29日向被告发函称，根据2007年10月11日被告与宏年伟康签订的租赁合同、2010年6月23日原、被告及宏年伟康签订的租赁合同、补充协议等，要求被告按合同约定赔偿原告一年的地下一层、地上二层租金损失8，319，414元及地下一层、地上一层、地上二层的年物业费等，抵扣租金押金1，886，488.5元，要求被告赔偿7，769，252.1元。同年2月28日、3月12日，原告向被告发送《催促函》、律师《催告函》，要求被告按合同约定予以赔偿。审理中，被告对2013年度地下一层、地上二层年租金8，319，414元及已付租金押金1，886，488.5元无异议。
再查，诉讼中，原告提供了其与案外人李某（中国）体育用品有限公司于2014年3月21日就本市淮海中路627－641号雪豹商厦地下一层、地上二层（建筑面积884.64平方米、1272.07平方米）房屋签订了《房屋租赁合同》，租期自2014年3月18日至2018年6月16日止；每年租金为450万元，每年物业费为101万元。原告据此证明，由于被告提前解除合同，原合同剩余租期尚余4年，可得租金约3，000多万元，现原告重新招租后的租金收益有明显下降，差额约1，700万元。
被告提供了案外人就本市淮海中路XXX号底层建筑面积37.875平方米商业用房租赁合同，租期三年（2013年9月15日至2016年9月14日止），年租金75.75万元；本市淮海中路XXX号一层02号商铺，建筑面积501.82平方米商业用房租赁合同，租期5年（2013年9月1日至2018年8月31日止），年平均租金750万元。被告据此证明，同等地段的商业用房租金，原告有做低与李某（中国）体育用品有限公司租金。被告另提供上海市黄浦公证处（2014）沪黄证经字第4668号公证书，证明2014年4月29日，系争房屋已由李某（中国）体育用品有限公司经营使用。
被告（反诉原告）提出其承租系争房屋后，进行装饰装修、设备设施安装等，现原告留用1.空调通风设备（大金空调室内机6套）；2.自动扶梯（四台）及资料：3.电路和灯具（包含地下一层132套灯具、地上二层252套灯具）、4.配电柜（地下一层、地上二层各一套）等应予补偿，为此提交了装饰装修、设备设施购买及安装合同、消防工程改造合同等，以上所有合同决算金额为10，777，346.62元，要求反诉被告补偿2，066，616.36元。
以上事实，有原告（反诉被告）雪豹公司提供、出示的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议》（二、三、四、五）、原上海市卢湾区人民法院（2008）卢执字第852号民事裁定书、执行通知、（2008）卢民四（民）字第341号民事判决书、《解除租赁关系的通知》、《会议纪要》、《备忘录》、《房屋交接确认单》、原告致被告的催告函、保证金收据、原告与案外人签订的《房屋租赁合同》等；被告（反诉原告）西雅衣家提供、出示《解除租赁关系的通知》、《会议纪要》、《备忘录》、《房屋交接确认单》、装修装饰成本计算清单、装饰装修工程合同、《自动扶梯供应合同》、《自动扶梯安装合同》、《消防改造工程施工合同》、《项目设计合同》、《灯具采购单》、上海市黄浦公证处（2014）沪黄证经字第4668号公证书。上述证据及当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，2007年10月11日，被告与案外人宏年伟康就系争房屋所签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且合同已实际履行，应认定合法有效。2010年6月23日，原、被告及与案外人宏年伟康确认，依据被告与宏年伟康《房屋租赁合同》及相关补充协议，就系争房屋地下一层、地上二层商场租赁使用签订《房屋租赁合同》，约定自2010年6月23日至2018年6月16日间，该商铺由原、被告间发生实际租赁关系，期间由原告承担被告与宏年伟康2007年10月11日的租赁合同中出租人义务；被告向原告支付承租商铺的租金。该三方合同未违背国家法律禁止性规定，应认定合法有效。原告以协议形式，继受取得宏年伟康与被告就雪豹商厦地下一层、地上二层商场出租人的权利、义务，而被告仍享有和履行与宏年伟康租赁合同权利、义务。据此，被告与宏年伟康间的租赁合同直接约束原、被告。
合同法规定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告在合同履行过程中，依据其与宏年伟康间的租赁合同条款行使合同解除权，符合合同约定和法律规定。2014年2月20日双方办理房屋及设备设施的交接，符合双方约定，本院予以照准。诉讼中，原告根据被告与宏年伟康间的租赁合同第14.5条规定，要求被告赔偿合同终止前一年的租金损失；而被告认为合同14.5条系损失赔偿条款，原告应该以实际损失为请求的基础，根据被告提交的公证书，证明原告已经在4月将房屋对外出租。即使是损失赔偿金，应考虑合同已经履行了6年，还剩余4年情况；被告解除合同是约定解除而非违约解除，鉴于原告实际也无损失的事实，要求法院根据原告实际损失酌情调低赔偿金。法律规定的解除权，约定了解除条件成就，当事人通过行使解除权可使合同归于消灭，其作用主要对当事人提供补救，使其有可能通过行使解除权来维护自己的权益；解除权仅对解除条件约定，而非对解除原因作解释。诉讼中被告并未证明合同履行中，由于原告的原因影响其对租赁物的使用，导致合同目的不能达到，致使合同解除。故本院确认合同提前解除系被告违约所致，而合同14.5条款其实质为违约条款，关于合同之赔偿范围，既包括出租人对剩余租期可得收益部分，也包括因违约方原因导致合同提前解除后，守约方另行寻租期间的租金损失和重新招商的成本、还包括出租人给予新的承租人重新装饰装修期间的免租期损失等。根据契约自由原则，有约定的从其约定，故原告根据合同约定剩余租期超过一年以上，要求被告按解除合同前一年租金标准赔偿损失诉请，符合合同约定，也符合公平合理原则，本院予以支持。对被告提出辩解，不予采纳。租赁合同终止，已收保证金应予以退还，原告诉请金额中已抵扣保证金1，886，488.5元，被告实际应赔偿原告6，432，925.5元。对于原告要求被告偿付违约赔偿金的利息，因无合同约定和法律规定，本院不予支持。
关于反诉原告提出要求反诉被告补偿设备设施款诉请，经查，第一、合同14.5条约定，对被告提前解除的“甲方也可以选择保留乙方对出租物业装修及安装的设备设施而无需向乙方支付装修及设备设施的剩余价值”；第二，合同解除时，反诉原告将遗留的设备设施与反诉被告通过会议纪要、备忘录和交接单确认。双方除自动扶梯是否拆除存有争议，对其它设备设施包括空调通风设备、电路和灯具、配电柜等归属、处理方法均无异议。据此，可以证明反诉原告明知合同约定，并通过设备设施交接，已以其实质行为履行合同约定，故再要求反诉被告补偿设备设施的反诉诉请，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百三十五条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）西雅衣家（中国）商业有限公司应自本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）上海雪豹城有限公司人民币6，432，925.5元；
二、原告（反诉被告）上海雪豹城有限公司的其他诉请，不予支持；
三、被告（反诉原告）西雅衣家（中国）商业有限公司要求原告（反诉被告）上海雪豹城有限公司给付设备设施补偿款2，606，616.36元的诉请，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币57，251元，诉讼保全费人民币5，000元，反诉案件受理费人民币13，826.46元，均由被告（反诉原告）西雅衣家（中国）商业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 茅德成
代理审判员 黄 啸
人民陪审员 冯美福
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 周 玲
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。