重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2013）万法民初字第00158号原告廖从兰，女，汉族，1962年10月24日生，住重庆市万州区分水镇。委托代理人王文军，重庆佳施德律师事务所律师（特别授权）。委托代理人夏仁栩，重庆佳施德律师事务所律师（一般授权）。被告重庆盘鑫实业有限公司，住所地：万州区鸡冠梁二巷1号二层1-1，组织机构代码：66085926-7。法定代表人谭开均，董事长。委托代理人王洪卫，重庆法韵律师事务所律师（特别授权）。原告廖从兰与被告重庆盘鑫实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2012年12月26日受理后，依法由审判员牟登春独任审判，并于2013年1月22日公开开庭进行了审理，原告廖从兰及其委托代理人王文军、夏仁栩和被告重庆盘鑫实业有限公司的法定代表人谭开均及其委托代理人王洪卫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖从兰诉称，我于2010年11月18日与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告修建的万州区北滨大道三段180号附1号B幢1204号房，建筑面积119.84平方米，成交金额481517元，定于2012年3月1日交房；并约定了违约责任。在合同附件上约定门窗采用玻璃彩钢窗、高级夹胶；梯间安装高级地面砖。2012年9月17日，我与被告办理交房手续。因被告未按合同约定修建，现起诉要求被告支付逾期交房的违约金23112.84元（2012年3月2日至2012年9月17日）、并由被告按照合同履行，将门窗采用高级夹胶、玻璃彩钢窗；梯间安装高级地面砖。诉讼费用由被告承担。对于上述主张，原告廖从兰提供如下证据：1、廖从兰与被告重庆盘鑫实业有限公司签订的商品房买卖合同；2、现场照片；3、建设施工合同；4、施工组织设计。被告重庆盘鑫实业有限公司辩称：我公司延期交房，是因为国家相关法规的规定，我公司只能按照新标准，采用新材料，而导致施工期限的延长，同时我公司也告知原告等人无法按期交房原因，此情形按合同法规定不属违约，故我公司不应承担逾期交房的违约责任；对于外窗应按照合同的约定为准，但必须通过设计和验收，我公司没有降低要求，也未给原告造成损失；原告要求梯间铺设高级地面砖的要求，我公司可以安装铺设。故不同意原告的诉求。对于上述主张，被告重庆盘鑫实业有限公司提供的证据有：1、2009年10月15日重庆盘鑫实业有限公司与四川省第三建筑工程公司签订的建设工程施工合同及补充协议。2、2010年5月1日该工程开工报告及命令。3、2011年1月20日和2011年5月25日盘鑫·北滨壹号A、B栋主体验收监理小结。4、2011年1月20日重庆市建筑能效测评与标识申请表（一）。5、2011年1月20日重庆盘鑫实业有限公司与重庆欧林保温材料有限公司的委托合同（证明该工程外墙保温材料由改公司采购）。6、2011年4月14日重庆盘鑫实业有限公司与重庆欧林保温材料有限公司签订的外墙保温、涂料工程施工承包合同，该合同约定竣工时间为2011年9月10日，（证明该协议约定的保温材料为B级）。7、2011年6月16日重庆盘鑫实业有限公司与重庆欧林保温材料有限公司签订的补充协议及函文（证明外墙保温材料B级更改为A级材料）。8、2011年6月20日重庆市建筑能效测评与标识申请表（一）。9、2009年9月25日公安部、住房和城乡建设部关于印发《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》的通知（公通字2009（46号），证明民用建筑外墙保温材料宜为A级，且不应低于B2级。10、2011年4月26日万州建管（2011）22号文件，发给各建设单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、检查机构，转发重庆市城乡建设委员会《关于禁止使用可燃建筑墙体保温材料的通知》。11、2011年2月15日重庆市城乡建设委员会关于禁止使用可燃建筑墙体保温材料的通知（渝建发2011【22】），证明禁止使用B2级及以下的保温材料用于任何民用建筑墙体保温工程。12、公安部关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关规定的要求（公消2011.65号），证明从2011年3月15日起对已经审批同意的在建工程，使用材料不符合规定，应提请政府组织有关部门督促建设单位拆除，对已经审批同意但尚未开工的建设工程，建筑外保温材料采用易燃、可燃材料的，应督促建设单位更改设计，选用不燃材料，重新报审。13、重庆盘鑫实业有限公司于2011年8月15日给业主的函文，称由于有关部门的强制规定，外墙保温材料需重新设计和报审，不能在原约定的2012年3月1日交房，推迟到2012年6月30日前交房及特快专递详单。14、2011年8月23日的三峡都市报A11版，证明重庆盘鑫实业有限公司于当日登报公告需重新设计、审查外墙保温材料，延迟到2012年6月30日交房。15、2010年11月18日重庆盘鑫实业有限公司与廖从兰签订的商品房买卖合同。16、2012年6月20日重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证，万州区建竣备字（2012）24号。17、2012年6月25日的三峡都市报，证明重庆盘鑫实业有限公司当日发出交房通知。18、重庆盘鑫实业有限公司给各位业主发出的交房通知及特快专递详单。19、2011年7月14日重庆盘鑫实业有限公司给万州区政府的报告，称北滨路黄泥包至万一中段地块规划的影响到本公司的开发。20、该楼盘保温平面示意图及建筑总平面图共三份。21、中煤国际工程集团重庆设计研究院于2008年8月对该楼盘的规划设计方案。22、该楼A、B2栋楼的轴立面图2份。23、重庆（上海）汇丽建材有限公司的情况说明，时间2012年9月3日。24、外墙面砖的预算书（单价61.03元每平方米）。25、外墙漆的预算书（单价71.49元每平方米）。26、成都阳光铝制品有限公司的门窗耗材分析表。27、房产测量规范。28、重庆市建设领域限制、禁止使用落后技术通告。经审理查明：2007年2月1日，被告重庆盘鑫实业有限公司从重庆市清江实业（集团）有限公司受让钟鼓楼街道幸福居委会北滨路回填土地8220平方米，并于2007年12月25日取得重庆市房地产权证（301D房地证2007字第00502号）。2007年12月27日万州区发展改革委员会批准项目备案，2008年6月17日，被告取得万州区建设委员会的建设用地规划许可证（地字第建500101200800029号），其中规定建筑形态与单体建筑本身的功能形式及沿江总体风格特征相协调。2008年8月中煤国际工程集团重庆设计研究院十五所对盘鑫·北滨壹号的规划设计方案，该方案设计该楼盘为一线江景，重庆市万州区建设委员会以（万规建审2009字第0044号）通过审查。2009年8月，被告重庆盘鑫实业有限公司经中煤国际工程集团重庆设计研究院设计、规划该开发楼盘外墙为米黄色外墙涂料、外窗为塑料窗框、外墙保温材料为聚苯颗粒保温浆料（B2）。2009年12月25日被告取得盘鑫·北滨壹号项目AB栋建筑工程施工许可证。2010年11月3日，被告取得万州区商品房预售许可证。2010年11月18日原告廖从兰与被告重庆盘鑫实业有限公司签订一份商品房买卖合同，合同约定：廖从兰购买被告开发的坐落于万州区北滨大道三段180号附1号B幢1204室，套内面积102.2平方米、分摊面积17.64平方米，建筑面积119.84平方米，单价4018元／平方米，成交金额481517元，付款方式为分期付款，第一期为签约时付款240759元，第二期为主体封顶时付款144455元，第三期为交房时付款96303元，并约定被告在2012年3月1日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房予以交付；逾期交房的60日内按已付房款的日万分之二计算违约金，逾期超过60日的按已付房款的日万分之三计算违约金；并约定未按合同约定使用建筑材料和设备安装标准，被告应双倍赔偿差价。该合同附件二（3）约定梯间：高级地面砖、墙面优质墙砖及乳胶漆、楼梯配铁艺木质栏杆；附件三约定（5）外窗采用高级夹胶玻璃彩钢窗，飘窗及落地窗；同时原、被告又签订了附件（5）合同补充协议，内容载明公司宣传资料等仅作购房参考，以设计和施工图为准。2011年8月15日，重庆盘鑫实业有限公司以特快专递方式给原告廖从兰等购房户的函文载明，由于公安部、重庆市城乡建设委员会的对保温材料的强制规定，外墙保温材料需重新设计和报审，不能在原约定的2012年3月1日交房，推迟到2012年6月30日前交房。2011年8月23日被告在三峡都市报A11版上，公告延迟到2012年6月30日交房。2012年6月20日，重庆市万州区城乡建设委员会以万州区建竣备字（2012）24号登记证进行了备案登记。2012年6月21日，重庆盘鑫实业有限公司给原告廖从兰等业主发出的交房通知，又于2012年6月25日在三峡都市报公告交房事宜。2012年9月17日，原告廖从兰与被告重庆盘鑫实业有限公司办理该房交接手续。另查明，2009年10月15日，被告重庆盘鑫实业有限公司与四川省第三建筑工程公司签订“建设工程施工合同”，该合同约定由四川省第三建筑工程公司承建万州盘鑫·北滨壹号工程A、B栋楼及中庭地下室，建筑面积45000平方米，完工时间2011年8月27日。2009年11月12日，重庆盘鑫实业有限公司与四川省第三建筑工程公司又签订“补充协议”，完善了相关内容。2010年5月1日，重庆建新建设工程监理咨询有限公司向四川省第三建筑工程公司发出工程开工令，载明从2010年5月1日起计算工期，总工期为500天。该工程A栋于2010年7月9日通过基础验收，7月10日完成主体一层施工，并通过设计、建设、施工、监理及质监站共同对一层进行验收，2011年1月20日完成主体封顶和室内填充墙体；B栋工程于2011年5月24日完成主体封顶。在被告公司取得该宗土地的开发项目前，临江面系规划的滨江路，万州区建委规划科在审批被告公司的图纸上批准开发的房屋系滨江房。2008年4月，万州区政府通过论证，对滨江路截弯取直，采取回填造地，2009年5月开始建设，2009年12月28日完工，形成了前面地块。2010年7月5日，万州区建委约谈被告，称规划发生变化，不可以再宣传为一线江景。2011年7月政府将该宗地块拍卖，修建三栋100米高的建筑。2011年7月14日和2011年7月20日，被告在获悉政府拍卖临江地块后就万州区政府规划拍卖北滨路黄泥包至万一中段地块（填充形成）对公司造成不良影响向万州区政府作的紧急书面报告，说明拍卖该宗土地对购房户带来的影响。2011年1月20日，被告与重庆欧林保温材料有限公司签订委托合同，约定将该工程外墙保温材料由乙方采购并施工，保温材料名为“胶粉聚苯颗粒”（B2级），并向主管部门报审。2011年4月19日又签订外墙保温、涂料工程施工承包合同。2011年4月26日，重庆市万州区城乡建设委员会转发重庆市城乡建设委员会《关于禁止使用可燃建筑墙体保温材料的通知》（渝建发（2011）22号，明文规定禁止使用燃烧性能为B2级以下的保温材料。2011年6月16日，被告单位与重庆欧林保温材料有限公司签订补充协议，约定保温材料为A级微珠无机保温材料。同时，被告单位于2011年6月20日进行报审。该房屋外墙被告采用外墙漆，门窗使用的是塑钢材料。2012年6月19日，经重庆市国土资源和房屋勘测规划院万州区房产测量所测绘报告该楼封闭阳台面积，依据测绘规范计算全面积。诉讼中，被告重庆盘鑫实业有限公司同意将该楼盘梯间铺设高级地面砖。针对本案原、被告争议的焦点，本院综合评判如下：1、被告是否承担逾期交房的违约金23112.84元？原告认为，双方所签订的合同约定被告应在2012年3月1日前将进行了竣工验收备案登记的房屋交付业主，但被告却在2012年6月30日才履行交房义务，故原告要求被告承担逾期交房的违约责任。被告认为：超出合同约定期限交房，系建设主管部门于2011年4月26日转发重庆市城乡建设委员会的《关于禁止使用可燃建筑墙体保温材料的通知》明文禁止使用B2级以下的建筑保温材料，同时公安部《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关规定的要求》（公消2011.65号），明确从2011年3月15日起，已使用的不合格的保温材料，予以撤除；已审批的，重新报审。被告于2011年1月20日经过初审，2011年6月20日重新报审。同时，被告在知晓该强制规定后，在2011年8月15日书面告知业主，也于2011年8月23日登报公告此事。本院认为，根据本案查明的事实，被告虽然未按照合同约定的期限交房，是因为原经主管部门批准的B2级建筑保温材料被禁止使用，被告需重新设计施工方案，并报有关部门审批，导致施工期限的延长而不能按期交房房屋，并非被告的过错，其迟延交房的期限属于合理期限，且该保温材料等级的提升，有利于原告廖从兰等购房户。故被告不应承担逾期交房的违约责任。2、对于原告主张被告履行合同约定的门窗为玻璃彩钢窗、高级夹胶。原告认为，被告将该楼盘门窗使用塑钢，未按照合同约定采用高级夹胶、玻璃彩钢窗，被告明显违反合同约定，故要求被告履行合同。被告认为，该楼盘规划设计门窗为塑钢窗，合同约定为玻璃彩钢窗、高级夹胶，系合同格式条款所致。而目前使用的塑钢窗，价格均高于合同约定的建筑材料，且目前已不可能重新设计规划，故不同意原告的诉求。本院认为，实际情况与合同附件出现差异，应属被告违反合同约定。现原告要求被告履行合同约定的建筑材料需重新设计和规划，但由于被告将门窗使用塑钢通过了设计规划及竣工验收，并进行了备案登记，继续按合同约定履行已无必要，且不能履行，被告应按照合同约定双倍赔偿其差价。但因双方约定的玻璃彩钢窗、高级夹胶和塑钢窗无相应规格、型号，等级的确定，被告虽提出使用的塑料窗框价格高于玻璃彩钢窗，但该证据系被告单方作出。本院结合本案实际酌情由被告赔偿原告的损失。综上所述，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，原、被告应当按照合同履行各自的义务，对于被告未按合同约定，应当承担相应的责任，而原告主张逾期交房的违约金23112.84元（2012年3月2日至2012年9月17日）的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告按照合同约定使用建筑材料和设施设备请求，因该楼盘经竣工验收备案登记，故调整为按照和约定双倍赔偿其差价。本院结合本案情况，综合认定其损失为2000元。原告主张梯间铺设高级地面砖的请求，被告诉讼中表示同意履行，故本院限被告在判决生效后10日内开始铺设。对于原告未主张被告其他违约部分，本院不予调整，原、被告可协商解决或另行主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条、《商品房销售管理办法》第十四条、第十五条、第二十四条、第三十条、第三十四条和最告人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、驳回原告廖从兰要求被告重庆盘鑫实业有限公司支付逾期交房的违约金23112.84元（2012年3月2日至2012年9月17日）的诉讼请求。二、由被告重庆盘鑫实业有限公司在判决生效后立即赔偿原告廖从兰未按合同约定使用建筑材料和设施的损失2000元。三、被告重庆盘鑫实业有限公司在判决生效后10日内按合同约定履行在该楼盘梯间铺设地面砖的义务。案件受理费426元，减半收取213元，由被告重庆盘鑫实业有限公司负担。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。逾期不交纳上诉费或未提交缓交诉讼费申请，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  牟登春二〇一三年一月二十八日书记员  吴起飞