广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂11民终630号上诉人（原审第三人）：何恩丞，男，1977年4月24日出生，汉族，住昭平县昭平镇凉亭西路凤凰花园小区***幢***房。现住昭平县。被上诉人（原审原告）：李观钟，男，1976年11月18日出生，汉族，住昭平县。被上诉人（原审被告）：刘立建，男，1991年6月23日出生，汉族，住昭平县。委托诉讼代理人：李新光，广西桂霖峰律师事务所律师。原审第三人：林坚，男，1965年10月18日出生，汉族，住昭平县。原审第三人：邹绮云，女，1971年12月1日出生，住昭平县。上诉人何恩丞因与被上诉人李观钟、刘立建，原审第三人林坚、邹绮云确认合同有效纠纷一案，不服昭平县人民法院（2018）桂1121民初580号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年7月27日立案后，依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。上诉人何恩丞上诉请求：1.判令被上诉人刘立建与李观钟2017年8月31日所签订的《房屋转让合同》无效；2.判令被上诉人刘立建与何恩丞2017年上半年所签的《房屋转让合同》无效；3.判决昭平中学9栋502号房产权归上诉人所有。事实和理由：2015年3月31日何恩丞从林坚、邹绮云处以37.5万元购得昭平中学9栋502号房（含车库共150平方米），2017年上半年何恩丞把房屋转让给刘立建，在将购房屋转让合同和转让金收据及购房手续原件给刘立建后，刘立建并没有给款给上诉人。2017年8月31日，刘立建又把房屋卖给了第三人李观钟。为维护上诉人利益，请求法院依法判决支持上诉人的诉讼请求。被上诉人刘立建辩称：原审判决认定事实正确，适用法律正确。双方签订房屋转让合同后，刘立建已经从上诉人欠其借款总额中，抵减了32万元。为此，上诉人出具了收条给刘立建。对上述事实，刘立建在写给昭平法院《确认书》中，也认可了房屋转让款32万元抵扣了上诉人应支付的32万元利息，这也包括在上诉人欠刘立建800万元借款执行案件中上诉人已履行的480万元当中。即使上诉人不认可32万元是抵扣所欠款项，也只涉及到合同履行问题，不会导致合同无效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人李观钟辩称：原审判决认定事实正确，适用法律正确。原审第三人林坚、邹绮云辩称：两人将房屋卖给何恩丞是事实，何恩丞和刘立建签订房屋买卖合同时他们也在场，不过对于合同内容不清楚。李观钟向原审法院起诉请求：依法确认原、被告于2017年8月31日签订的《房屋转让合同》合法有效，并确认昭平中学9栋502号房（含车库）所有权、使用权属原告所有；2.诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：⑴第三人林坚原系昭平中学教师，与第三人邹绮云系夫妻。2011年6月25日，第三人林坚参加了昭平中学的“集资建房”，分配到集资房9#楼502号房。2012年12月30日，该房交付第三人林坚、邹绮云使用，现昭平中学正在以第三人林坚为所有人对该房办理房屋产权登记。2015年3月31日，第三人林坚、邹绮云与第三人何恩丞签订《房屋转让合同》，将该房转让给第三人何恩丞；2017年5月13日，第三人何恩丞又与被告刘立建签订《房屋转让合同》，以价款32万元将该房转让给被告刘立建，第三人林坚、邹绮云亦在房屋转让合同上签字；2017年8月31日，被告刘立建再与原告李观钟签订《房屋转让合同》，将该房转让给原告李观钟。⑵2017年5月13日，第三人何恩丞出具《收条》，载“今收到刘立建购买广西贺州市昭平中学9栋502号房及车库共150㎡钱款(即转让款)现金叁拾贰万元，刘立建已一次性付清。套房及车库所有权归属刘立建”；该院(2017)桂1121执477号执行案件，被执行人昭平县桂东医院投资有限公司、何恩丞(即本案第三人何恩丞)、黄宗文应向债权人刘立建(即本案被告刘立建)清偿债务800多万元。执行过程中，2017年11月10日，作为被执行人的本案第三人何恩丞与作为申请执行人的本案被告刘立建共同认可(2017)桂1121执477号执行案件已履行480万元，其中包含了昭平中学9#楼502号房的转让款32万元。原审法院认为：一、关于原、被告于2017年8月31日签订的《房屋转让合同》的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，我国实行的不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立要件。本案昭平中学9#楼502号房是否办理权属登记，并不影响《房屋转让合同》的效力，且昭平中学对转让行为亦未提出异议。（1）关于本案民事法律行为的要素问题。昭平中学9#楼502号，系第三人林坚、邹绮云在昭平中学购得，经多次连续转让，均签订有《房屋转让合同》，现受让人为原告。三份《房屋转让合同》是前后手买卖双方在充分协商基础上本着自愿原则订立的，均对房屋转让款、房屋产权证登记等做出明确约定，系各方真实意思表示。（2）关于本案《房屋转让合同》是否违法无效问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：。(五)违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。可见，违反法律、行政法规的“效力性强制性规定”，才是导致合同无效的情形之一。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制，属于“管理性强制性规定”。本案第三人林坚、邹绮云所购单位集资房系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，且该房屋产权证书正在办理，已具备合法交易要件，并非权属不明确之房屋。原、被告之间所签订之《房屋转让合同》没有违反法律、行政法规的“效力性强制性规定”。故第三人何恩丞述称，《房屋转让合同》违反《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》，应属无效的辩解，理据不充分，该院不予支持。（3）关于《房屋转让合同》付款及交房义务是否已经履行的问题。依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案昭平中学9#楼502号经多次转让，对原、被告及第三人之间付款、交房义务中无异议部分，该院予以确认。对第三人何恩丞述称的其与被告的交易因未取得价款而未完成、房屋权属并未转移，因其与被告均认可在该院（2017）桂1121执477号案件已履行的案款中，包含了昭平中学9#楼502号的转让款，第三人何恩丞与被告之间的房屋转让价款实为债务抵销，第三人何恩丞的述称与已查明的法律事实不符，该院不予采信。原、被告签订《房屋转让合同》后，原告对该房屋长期占有、使用。综上，原、被告于2017年8月31日签订的《房屋转让合同》系其真实意思表示，无违法无效情形，未损害国家、集体、他人利益和社会公共利益，且双方已履行付款交房义务。因此，原告诉请其与被告于2017年8月31日签订的《房屋转让合同》合法有效，理据充分，该院予以支持。二、关于本案的房屋权属确认问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案昭平中学9#楼502号，因该房屋产权证书正在办理，房产管理部门尚未对该房屋作出登记，故该院在本案中不宜对该房产的所有权作出确认。但原告对该房屋的继续占有、使用符合《房屋转让合同》的约定，即原告享有使用权，该院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条之规定，判决：确认原告李观钟与被告刘立建于2017年8月31日签订的《房屋转让合同》合法有效，昭平中学教工集资房9#楼502号房屋使用权归原告李观钟。案件受理费100元，减半收取50元，由被告刘立建负担。二审中，上诉人、被上诉人均未提供有符合民事诉讼证据规定的新证据。本院经审理查明的事实与原审认定事实一致。本院认为，根据被上诉人李观钟原审诉讼请求，其诉请为确认其与被上诉人刘立建2017年8月31日签订的《房屋转让合同》合法有效，并确认昭平中学9栋502号房（含车库）所有权、使用权属其所有。根据上诉人上诉状确认的事实，其在2015年3月31日从林坚、邹绮云处以37.5万元购得昭平中学9栋502号房后，于2017年上半年把房屋转让给刘立建，并将购房屋转让合同和转让金收据及购房手续原件给刘立建。因此，被上诉人李观钟有理由相信刘立建是房屋的产权人，其在签订房屋买卖合同之时，主观上并无恶意。从被上诉人李观钟与刘立建签订的房屋买卖合同内容看，也并无违反法律、行政法规的强制性规定的情形，合同是合法有效的。至于上诉人提出刘立建并未支付32万元转让款等问题，不管是否属实，均不影响被上诉人李观钟与刘立建之间合同的效力。因此，上诉人主张该合同无效并无事实与法律依据，本院不予支持。原审根据上述合同，确认昭平中学教工集资房9#楼502号房屋使用权归被上诉人李观钟理据充分。对于上诉人上诉提出的，判令被上诉人刘立建与何恩丞2017年上半年所签的《房屋转让合同》无效及判决昭平中学9栋502号房产权归上诉人所有的请求。经查，上诉人在原审并未对此提出反诉，其上诉请求已经超过了原审诉讼请求，不属于二审案件审理范围，本院不予认定和处理。综上分析，上诉人何恩丞的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决程序合法，认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人何恩丞已预交），由上诉人何恩丞负担。本判决为终审判决。审 判 长 赖雳峰审 判 员 黄灵峰审 判 员 陈小坤二〇一八年八月十三日法官助理 常国慧书 记 员 曾俊豪