北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12703号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄海鹰，女，1977年4月20日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李猛，男，1974年3月29日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周瑞欣，女，1976年6月15日出生。
上诉人黄海鹰因与被上诉人李猛、周瑞欣房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初13707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄海鹰、被上诉人周瑞欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄海鹰上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原诉请求，并驳回李猛、周瑞欣的反诉请求。事实和理由：1.黄海鹰基于李猛、周瑞欣的违约行为而搬走，后又迫于经济压力搬回，由此产生的损失应当由违约方承担；2.不认可涉案房屋的物业费计算标准，且黄海鹰已与李猛结清了涉案房屋的一切费用。
李猛、周瑞欣同意原审判决，请求维持。
黄海鹰向一审法院起诉请求：1.李猛、周瑞欣赔偿我宽带搬迁费160元、空调搬迁费1600元、空调加氟费用150元、搬家费1000元、房屋中介费3000元、新租赁房屋的违约金8400元、新租赁房屋5天的租金700元；2.诉讼费用由李猛、周瑞欣承担。
李猛、周瑞欣不同意黄海鹰的诉讼请求，并提出反诉，请求：黄海鹰支付我方租赁期间的物业费1251.21元。
一审法院认定事实：2015年3月24日，李猛作为甲方、黄海鹰作为乙方，双方就位于北京市朝阳区××号房屋（下称涉案房屋）签订了《房屋租赁合同》（下称合同），合同约定：租期自2015年3月24日至2016年3月23日；房屋月租金为3800元，租金按季结算，每季的第2个月的25日前给付。合同第九条“关于房屋租赁期间的有关费用”中约定：在房屋租赁期间，水、电费，煤气费，物业管理费，垃圾卫生费及其他由乙方居住而产生的费用，由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。合同附加条款约定：乙方已知甲方正在考虑出售此房……如果甲方与买房者签订买卖合同时，甲方提前15日通知乙方，乙方要全力配合甲方尽快腾退房屋，甲方不承担违约金赔偿，甲方按实际天数退还乙方的租金。
庭审中，黄海鹰提交了内容为“今收到黄海鹰交来一个月房租3800元（大写叁仟捌佰元）整，作为定金。剩余房租在交房时一次补齐”的收条一份，收款人显示为周瑞欣。李猛、周瑞欣对该证据予以认可。双方均陈述本案合同未约定亦未交纳房屋押金。
就其主张的搬家相关费用的损失，黄海鹰提交了日期为2016年06月10日的面额为150元的空调加氟费收款收据1份，落款日期分别为2016年3月8日、2016年3月16日的金额均为500元的搬家费收据2份及同日的金额均为800元的空调移机费用收据2份，欲证明其两次搬家产生的相关费用。其中落款日期为2016年3月8日及2016年3月16日的搬家费收据上收款人及收款单位处均未填写。李猛、周瑞欣对该组证据不予认可，并称与本案无关。经询，黄海鹰称其2016年3月8日自涉案房屋处搬离，后因李猛、周瑞欣又要求其搬回居住至合同期满，故其又于2016年3月16日搬回了涉案房屋，因此产生了两次搬家费及两次空调搬迁费。
就其主张的中介费损失，黄海鹰提交了内容为“今收到黄海鹰房屋介绍费3000元的”收条1份，及内容为“我是老贾的妻子我给你找了一套房，在你现在住房边上，房东的房”的短信。收条中未载明收款人姓名。李猛、周瑞欣对该证据不予认可。
就其主张的违约金损失，黄海鹰提交了落款日期为2016年3月4日的《租赁合同》一份。该合同首页手写内容为：已解约房租已退，收到违约金8400元和5天房租700元，合计9100元；落款人为李长禹；落款日期为2016年3月16日。李猛、周瑞欣对该证据真实性不予认可。
一审庭审中，李猛、周瑞欣提交了微信记录打印件1份，欲证明其双方沟通过程，并称其中显示黄海鹰自述其找房并未通过中介。其中日期为3月4日19：57的微信记录显示黄海鹰称：“还有房子我已经找好了，10号就交房给你”、“我下午才签的合同呢，也是房东直接租的，没找中介呢”。日期为3月10日13：41的微信记录显示周瑞欣称：“海鹰，在吗？下午2点多去收房子，行吗。不知离你那边远吗”，黄海鹰称：“行，你到了给我电话吧”。日期为3月10日23:16的微信记录显示黄海鹰称：“反正我是前天就搬家了，昨天等你等到今天，原来你就是不想退房租，没关系，我就不信没说理的地方！反正我是已经尽到了告知的义务了，收不收房子是你自己的事”。落款日期为3月11日00：55的微信记录显示周瑞欣称：“我是按合同提前通知你，我的房到期后就不租给你了，你到期搬家我到期收房。你提前交房我没意见，你要到期交房我也没问题，看你吧？”。落款日期为3月15日15:15的微信记录显示周瑞欣称：“海鹰，你好！今天晚上不知道有没有时间，我们去收房子”。经询，黄海鹰称李猛、周瑞欣在3月10日未去收房，李猛、周瑞欣则称其前去收房时黄海鹰不在涉案房屋处，但双方均认可其后就交房问题再未达成一致意见。就涉案房屋实际交接时间，李猛、周瑞欣称其于2016年3月23日自行找开锁公司收回涉案房屋，黄海鹰于2016年3月24日将房屋钥匙交还。黄海鹰自述其于2016年3月23日下午将涉案房屋钥匙交还。
李猛、周瑞欣还提交了物业费发票、北京市自来水集团有限责任公司交费通知单1份及收款单位为北京太平人和物业管理有限责任公司的收据1份，欲证明其已经缴纳了涉案房屋的物业费。黄海鹰对微信记录打印件真实性表示认可，但称不知有无删减；对物业费收据、发票不予认可，并称其问过物业，涉案房屋物业费每年仅有几十元。
另，庭审中黄海鹰还当庭播放了2016年3月15日及2016年3月24日两段通话录音，李猛、周瑞欣称该两段录音仅能够反映双方沟通过程，不能证明其二人构成违约。法院要求黄海鹰庭后提交刻录光盘及文字整理资料，并向其释明举证风险。后黄海鹰未再向法院提交该录音。
经查，李猛、周瑞欣为夫妻关系。一审庭审中二人陈述已将涉案房屋出售并转移登记至案外人名下。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案黄海鹰与李猛、周瑞欣签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。本案中，黄海鹰主张李猛、周瑞欣提前告知其涉案房屋已卖出并让其提前搬家的行为构成违约。而依据双方当事人陈述，李猛、周瑞欣于2016年2月29日告知黄海鹰涉案房屋已出售不再续租，故李猛、周瑞欣已按照合同约定履行了提前告知的义务，且双方微信记录亦显示其二人并未强制要求黄海鹰提前搬出涉案房屋，故其二人并未违约。
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中黄海鹰称因李猛、周瑞欣在其于2016年3月8日搬出房屋后又要求其搬回涉案房屋居住，直接导致其只能违约解除了新租赁合同，并因此产生了违约金、5天房屋租金、中介费、两次搬家费、两次空调移机费、宽带迁移费及空调加氟费等损失。但本案合同履行中发生争议，并不必然导致黄海鹰对新租赁合同违约的后果，且黄海鹰作为有完全民事行为能力的成年人，其对防止损失的发生与扩大负有采取适当措施的义务，黄海鹰自行解除了新租赁合同，亦应自行承担相应后果及相关损失。且黄海鹰在庭审中自述“房屋找的太急，找的不好，下水道都堵了，怎么住呀”，从另一方面可显示黄海鹰解除新租赁合同的原因并非其在本案中所主张的理由。另，黄海鹰就其主张的解约违约金、5天房屋租金、中介费等均未提交转账记录或其他已实际给付的证据，无法证明上述损失为其实际发生。故黄海鹰所主张的全部诉讼请求于法无据，法院不予支持。
关于李猛、周瑞欣的反诉请求，依据双方合同约定，租赁期间物业费应由黄海鹰负担，李猛、周瑞欣提交了物业费发票及收据，该组证据可以证明其反诉主张，法院予以支持。而黄海鹰就其所主张的涉案房屋物业费一年仅为几十元的抗辩，并未提交证据加以证明，法院不予采纳。
据此，一审法院判决：
一、驳回黄海鹰的全部诉讼请求；
二、黄海鹰于判决生效后七日内向李猛、周瑞欣给付二○一五年三月二十四日至二○一六年三月二十三日期间的物业费一千二百五十一元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
上述事实，有《房屋租赁合同》、收条、微信记录、短信记录、《租赁合同》、收据、发票、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：黄海鹰与李猛于2015年3月24日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行。
根据该合同第十二条第（三）款的约定，李猛与买房者签订买卖合同时，应提前15天通知黄海鹰，黄海鹰要全力配合尽快腾退房屋，李猛不承担违约金赔偿。该条约定赋予出租人单方解除权，即只需提前15天通知承租人即可解除合同。2016年2月29日，李猛通过微信的方式通知黄海鹰“那房子卖了，你尽快找房子吧”，黄海鹰亦表示“好，我尽快找房子吧”，至此双方已合意解除了租赁合同，因此就合同解除一事双方均不承担违约责任。
协议解除的双方当事人虽不承担违约责任，但亦应对因解除合同而致对方产生的损失承担赔偿责任。具体到本案，其赔偿损失的范围应当是因李猛提前一个月解除合同而致黄海鹰另外租房之租金的增加部分。而本案黄海鹰所诉之损失，并非前述赔偿合理损失的范围。
李猛与黄海鹰协议解除合同后，双方并未就重新签订租赁合同一事达成合意，故黄海鹰于2016年3月8日搬离涉案房屋后又重新搬回，与本合同的履行无关，由此而产生的违约金等损失应由其自行承担。黄海鹰上诉称因李猛未退还2016年3月8日至2016年3月23日的租金，而迫使其重新搬回。就此本院认为，合同解除后未履行的部分双方应付返还义务，黄海鹰最后半月的租金损失可通过正当途径解决，并不必然导致其重新搬回涉案房屋，故本院对其主张不予采纳。
根绝合同约定，黄海鹰应承担租赁期内的物业费。现李猛提交证据证明其已垫付了物业费，而黄海鹰不能提供证据证明其已与李猛结清物业费，故原审法院判令其承担物业费是正确的。
综上所述，黄海鹰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费207元，由黄海鹰负担（已交纳197元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李丹
审 判 员 曾彦
代理审判员 胡婧
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 田晔