中华人民共和国
北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8607号
上诉人（原审原告）：王庆勇，男，1973年1月3日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：肖辉涛，北京市天睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戚兆波，北京市天睿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李威，男，1959年2月20日出生，汉族，自由职业。
委托诉讼代理人：张维新，北京市中友律师事务所律师。
上诉人王庆勇因与被上诉人李威房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初18597号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王庆勇之委托诉讼代理人戚兆波，被上诉人李威之委托诉讼代理人张维新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
王庆勇上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持王庆勇一审的诉讼请求。2.本案诉讼费用由李威承担。事实及理由：一、一审法院认定“双方口头约定李威收到180万元定金后清偿银行贷款”，毫无事实依据，更没有证据支持。二、李威的违约事实清楚，一审法院不予认可属于事实不清，证据不足。三、王庆勇虽有延迟履行合同义务行为，但李威同时也有违约行为，李威无权没收王庆勇的定金。
李威称不同意王庆勇的上诉请求，同意一审判决。
王庆勇向一审法院起诉请求:1、判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；2、判决李威返还王庆勇购房定金180万元整，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年12月25日起至实际返还日止的利息；3、判决李威支付王庆勇违约金180万元；4、判决李威赔偿王庆勇居间费、房屋交易保障服务费损失20万元整；5、判决李威赔偿王庆勇另行出售房屋部分差价损失309.5万元整。
一审法院认定事实：2015年11月3日，王庆勇作为买受人与出卖人李威签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋位于北京市朝阳区××号，建筑面积为217.08平方米，房屋成交价格为900万元；该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京光大银行，抵押登记日期为2009年6月15日。
双方在合同附件二中约定：买受人以自行交接方式支付定金180万元，该笔定金作为购房款的一部分，于签订本附件当日支付20万元；剩余160万元于2015年12月7日前（含当日）支付，若买受人以资金监管方式支付定金，则支付首笔监管资金中即包含定金；抵押权人光大银行，抵押数额为200万元，出卖人应于2015年11月10日前（含当日）向抵押权人申请提前偿还借款，并在取得借款结清证明后十个工作日申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户；买卖双方应于2016年1月6日前（含当日）办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为450万元；买受人于缴税当日通过银行资金监管方式支付出卖人购房款265万元；买卖双方应按约定履行义务，若逾期违约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，自月经期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》，任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。
同日，双方另签订《补充协议》，约定：出卖人承诺在原约定成交价格之内，将坐落于朝阳区清林路1号院西区地下车库-1层930号车位的所有权与该房屋所有权一并转让给买受人，出卖人不再收取有关该车位的任何费用。
同日，双方与居间方北京麦田房产经纪有限公司签订《居间服务合同》，约定：买受人向居间方支付居间服务费198000元；出卖人或买受人违反本合同约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费，如支付方为守约方，则守约方可要求违约方赔偿。
同日，双方与服务方福建金诚丰担保有限公司北京分公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定：签订本合同当日，买受人向服务方支付保障服务费2000元；买卖双方中任何一方违反房屋买卖合同及补充协议的约定导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方已支付的费用，服务方已收取的服务费、评估费不予退还。
签约当日，王庆勇给付李威购房定金20万元。此后，王庆勇分别于2015年12月8日支付家具费用20万元，于2015年12月16日支付90万元，于2015年12月24日支付20万元，于2015年12月25日支付50万元。
2015年11月6日，北京麦田房产经纪有限公司收取王庆勇给付的居间服务费198000元，并代收王庆勇给付的保障服务费2000元。
2015年12月11日，中介人员给王庆勇发微信：“王哥，您和业主具体说的哪天？业主刚才和我们说了，无论如何都不能再延期了。银行已经约好还款都没去还了。您告诉我时间，我好把控后面的后期进程。”王庆勇回复：“我在开会！我给李总说的是下周，他说昨天回上海，让我下周四直接转给他，他收到后发信息为凭！”中介人员：“好”、“下周您一定要转给他。您和他接触了，您也知道他的做事风格，说一不二。您辛苦一下王总。催催您的回款。”王庆勇：“OK”。
2015年12月23日，中介人员给王庆勇发微信：“王总，不是我催。这笔钱月初拖到月底了。实在有点不合适啊！”、“我怕业主到时候真的急眼了，我是一点办法没有！”、“时间拖得太久了”。
2015年12月29日，中介人员给王庆勇发微信：“王总，您购房名额腾出来了没？”王庆勇回复：“在办，快了，等我信”。
2016年1月4日，中介人员给王庆勇发微信：“王总，资格怎么样了？”、“再拖我们节前弄不完了！”王庆勇回复：“在办，等信”，中介人员：“大概还需要多长时间？”、“王总，王总，李总那边还款手续马上就办理完了！您这边资格再不申请年前就办不完了”，王庆勇：“已经在抓紧办，忙着呢，等信”，中介人员：“王总，大概得有时间吧，当是我们约定的是年底业主收到银行贷款了。现在年底都快办不完了。业主这边我们怎么交代啊！”
2016年1月13日，中介人员给王庆勇发微信：“王总，我知道您很忙。我已经约好业主李总明天去建委办理一下身份变更，业主这边就什么事情都办完了。我们当初约定的是这个10号左右过户。李总月底收到所有房款。因为您定金的问题和资格的问题拖延，事情办的年底都不一定能过完户。车阎告诉我，说您和李总沟通好了，李总周四就离开北京了，这事儿您再拖到下周四。年底批贷款都是问题。时间比当初规定的迟2个月，李总会指责我们的。您说这样合适吗王总。”
2016年1月24日，中介人员给王庆勇发微信：“王总。有件事我必须和您说，年前如果手续办不完业主要追究滞纳金。他说最好不要追究滞纳金。年前办完。王总，您赶紧面签吧。业主这人说一不二。我是真的顶不住啊！”
2016年1月27日，中介人员给王庆勇发微信：“王总，不知道为啥，您怎么把我电话拉黑了啊！方便我们通个电话吧。”
2016年2月17日，王庆勇向李威发送短信：“李总，麦田已经把您的意见告我！我的想法如下：一是表示歉意，的确我年前因为剧组拍戏的变化延迟了面签向您表示歉意；二是我以为我们之前沟通方方面面都还不错，所以请理解我买这个房子的诚意；三是为表善意，我给您房价多加十万，希望按正常程序尽快推进！需要向您强调说明的：的确有春节等客观原因，也是基于我们认识和互相理解沟通的缘分，我希望我们能包容协商的解决这个问题，请您考虑，我们真的没必要找律师起诉的程度，您也了解大陆的实际情况，请综合妥善考虑看您时间，我们也可电话或见面沟通一下以协商解决为宜。谢谢！”
2016年2月19日，中介人员给王庆勇发微信：“王总，您也找个律师咨询咨询吧。这事儿的严重性。我真的不希望您二位闹到法庭上。我还是希望您二位能够和平解决这事儿，我觉得房子对您二位来讲，真的是小事，以后您二位合作才是最大的收益。衷心的希望您再考虑考虑。给我个回复。小高。”2016年2月21日，中介人员给王庆勇发微信：“王总，在吗？”、“王总，您又拉黑我了啊？”、“王总，接下来怎么办？您别这样呀。微信不回复，电话不接。后面的手续怎么进行。您能给回复一下吗？”
2016年5月6日，王庆勇向中介人员发送微信语音：“小高，这样咱们原定三点吗，因为我那个孩子在学校的时候把手碰了，我带他去大医院再检查一下，拍个片子，会不会晚一点，你这样通知下李总四点吧，这样的话比较保险啊”，中介人员回复：“好的王总。今天这事儿，我们确定好了。签补充协议”，王庆勇回复“握手”表情。
2016年5月8日，中介人员与王庆勇就贷款流程进行沟通。
2016年5月14日，王庆勇向李威发送短信：“李先生，我刚有点事！抱歉迟复！我昨天到账三十万，今明两天是周末，我周一还能到笔钱，到后我给您和麦田的小高打电话，咱们签补充协议！谢谢！”李威回复：“周一备50万可以补签勿误周二离京辛苦了”王庆勇认为上述短信记录证明李威要求其另行支付50万元来签订补充协议。王庆勇并提交中介人员于2015年5月17日通过微信发给其的补充协议文本，显示“买卖双方协商在原成交价格人民币玖佰万元整的基础上买受人再支付给出卖人违约款人民币壹佰捌拾万元整”，欲证明李威强行要求其另行以违约金的名义支付合同之外的180万元。李威对真实性认可，认为短信记录不完整，且短信证明了王庆勇承认其违约。
2016年5月25日，中介人员给王庆勇发微信信息：“王总，看来您是真的不着急，我们着急半天也没用。到时候房子不卖给您了，您也别和我们折腾，您自己瞧着办吧。怎么联系您都不管用。您也不着急，我真的很佩服您，心真大”。
2016年5月25日，李威在本案中的委托诉讼代理人张新维向王庆勇发出《解除合同通知书》，称其受李威委托通知王庆勇：因王庆勇的行为致使李威无法实现合同目的，故解除双方于2015年11月3日签订的房屋买卖合同。2018年3月4日，李威认可张新维上述发出《解除合同通知书》的行为系经其本人授权。王庆勇表示未收到该通知书。2018年2月6日庭审中，李威向王庆勇提交上述《解除合同通知书》。
经李威申请，证人高某出庭作证称：我是北京麦田房产经纪有限公司的店长，2016年1月6日没有做银行面签的原因是，李威的房本在银行，解抵押后房本才能从银行取出做抵押，先还贷款再做抵押，我于2016年1月11日办理的解押，2016年1月13日变更了抵押信息，李威何时还款我不清楚；解抵押后李威需要办理身份证信息，解押后有归档日，我上午得到消息，下午办理的手续；经我查询，王庆勇在2月初办理银行贷款的签字，银行说王庆勇没有提交银行需要的材料，所以没有受理王庆勇的贷款；王庆勇有一些义务没有办理，李威急着用钱，所以就把自己另外一套房屋卖掉，李威想年前拿到房款但是王庆勇没有履约，所以李威说180万元的定金应该没收，后来王庆勇依然想履行合约，因为房价一直在涨价，我就赶紧告知王庆勇现在涉案房屋的市场价是1100万元，因为我不想让李威看见我与王庆勇说房屋涨价的事，就删除了这条微信记录；网签没有办理的原因是李威没有签字，李威说王庆勇有违约行为，王庆勇也没有在我这里签字；因为王庆勇逾期超过了15个工作日，所以李威提出让王庆勇给钱，具体金额我不知道；该房屋出售的时候不是“满五唯一”的房屋；该房屋另有20万元的家具费；王庆勇曾电话拉黑过我两次，微信没有拉黑，但微信一直不回复我。
对双方有争议的证据和事实，法院认定如下：
1、关于涉案房屋抵押登记注销情况。李威提交房屋所有权证复印件，显示涉案房屋于2016年1月11日办理抵押登记注销手续。王庆勇对该复印件的真实性不认可。李威称其于2016年1月5日提前还清了全部银行贷款，并提交短信记录，显示光大银行于2015年12月30日短信提醒其在该行还款账户转入178万元，摘要为“转账”；2016年1月5日，光大银行短信提醒该还款账户支出1776333.68元，摘要为“提前还款”。王庆勇认为该信息不能反映款项支出是提前还贷。法院认为，李威提供的银行短信记录可以显示其已于2016年1月5日偿清全部银行贷款，结合中介人员与王庆勇的微信沟通情况，法院认为李威提交的房屋所有权证虽是复印件，但并非孤证，其显示的抵押登记注销日期与李威实际还款日期前后衔接，可以相互印证，法院认定该房屋于2016年1月11日办理了抵押登记注销手续。
2、关于双方有无口头约定李威收到180万元定金后清偿银行贷款。王庆勇称李威应在2015年11月10日清偿银行贷款办理解抵押手续，但一直到2015年12月底都没有履行解押手续。李威称其在签订合同即向银行申请，双方口头约定李威收到180万元定金后清偿贷款，由于银行通知其提前还款期才能办理清偿借款手续，其于2016年1月5日还清贷款，于2016年1月11日解除抵押。法院认为，根据合同约定，李威应于2015年11月10日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，该借款由李威自行清偿；然而，根据中介人员2015年12月11日及2015年12月23日与李威微信沟通情况表明，李威因王庆勇未能付款导致其未能按银行约定的日期还款，王庆勇并无异议，可以证明王庆勇对其先付款后由李威偿贷是明知且同意的。综上，法院认定，双方在履行合同中达成了李威收到180万元定金后清偿银行贷款的口头约定。
3、关于李威有无要求王庆勇支付180万元房屋涨价费用。王庆勇称李威在2016年1月应配合王庆勇办理贷款时要求王庆勇另行支付180万元作为房屋涨价费用，双方未能就涨价费用协商一致。法院认为，通过各方沟通情况，均未显示李威提出房屋涨价，而是李威由于王庆勇拖延履行多次表示追究相关违约责任，故法院对王庆勇主张的李威单方涨价的事实不予认可。
一审法院认为：双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》均系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，可见王庆勇在支付首付款时即存在逾期付款的违约行为，在李威办理完抵押登记注销手续后，李威经多次催促未能依约履行其相关合同义务，致使双方合同难以履行。王庆勇主张李威违约，缺乏事实依据，法院不予认可。李威虽在2016年5月25日委托律师向李威通过邮寄方式发出《解除合同通知书》，但无证据表明王庆勇收到该邮件，故法院认定王庆勇系2018年2月6日庭审时收到该《解除合同通知书》。法院认为，王庆勇多次迟延履行其主要合同义务，经多次催告仍未在合理期限内履行，李威要求解除合同，具有法律依据，法院认定双方合同自2018年2月6日解除。现双方合同因王庆勇的违约行为而解除，王庆勇应自担相应责任，法院对其全部诉讼请求均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决：驳回王庆勇的全部诉讼请求。
本院二审审理中，除一审微信聊天记录外，法庭还仔细阅读了双方的其他微信聊天记录如下：李威：“王总共计收到130万尚余50万待收到后即办理还贷手续辛苦了”；王庆勇：“李哥已付50万收到请来信确认！至此我已付完您的首笔180万房款以及家具费用20万收到请一起确认谢谢！”；李威：“王总收到50万共计收到首付180万及20万家具款此据李威下周还贷并通知麦田”。王庆勇：“李先生我刚有点事抱歉迟复！我昨天到账三十万今明两天是周末周一我还能到笔钱到后我给您和麦田的小高打电话咱们签补充协议！谢谢”；李威：“周一备50万可以补签勿误周二离京辛苦了。”中介：“按最快的流程，收到银行的贷款额也要4-5个月”；中介：“世贸3-3-3101补充协议2222.doc”。上述补充协议约定在原成交价900万元的基础上，买受人在支付出卖人违约款180万元；王庆勇同意上述协议，但是李威未在上述补偿协议上签字。本案二审查明的其他事实与原审法院一致。
本院认为，本案争议的焦点为本案房屋买卖合同解除后的违约责任承担问题。根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，本案中，王庆勇起诉请求解除合同，涉案房屋已被李威另售他人，涉案合同在客观上也已经无法继续履行，故应予解除，一审法院认定合同于2018年2月6日解除，符合本案事实。本案关键在于合同解除后的后续问题处理及双方责任承担问题，对此本院予以具体分析，主要涉及以下几点：
一是关于双方是否达成定金支付时间应在房屋解押之前的合意。双方的书面合同明确约定，李威应在定金交付前自行申请解押，这属于李威个人义务；但实际上，在其后合同履行过程中，李威确是在实际收到王庆勇给付的所有定金后才去银行办理的解押手续；根据双方微信记录可以看出，双方对于定金的实际交付时间和解押时间应是进行了相应协商，在解押和定金给付过程，双方并未产生争议。在定金支付和房屋解押阶段，虽然实际的定金交付和解押时间均晚于书面合同约定时间，但是在这个阶段双方并未发生分歧，应视为双方对此是已经协商一致的，这才是本案的客观事实。一审法院仅仅孤立依照意思表达不明的微信来往记录即认定定金支付时间应在申请解押之前，据此得出王庆勇先行违约的结论，这与本案客观事实明显相悖，本院对此予以纠正。
二是关于贷款阶段的分歧原因及责任承担。根据合同的约定，双方应共同到银行申请办理贷款，对此，买方王庆勇的第一次申请，因材料不全，未能申请成功，对此，王庆勇应予承担相应责任。其后等待办理第二次申请过程中，李威提出了要求王庆勇多支付违约金的要求，在庭审中，法庭反复询问，其要求王庆勇支付的是何种性质的违约金，但是李威一方不予明确回答，根据其微信来往记录显示，其先是请求多付50万元，随后又涨到180万元。中介公司工作人员就此还专门起草了一份王庆勇多支付180万元的补充协议，对此，王庆勇一方表示同意支付上述款项，但是李威却最终未在上述协议上签字，这是直接导致双方的房屋买卖在程序终止进行的直接原因。随后，李威单方向王庆勇发出解除合同通知，在未获王庆勇答复的情形下，即将涉案房屋另售他人。此时的关键问题就是李威是否有权单方解除合同，对此应根据双方合同对于解除合同的约定来具体认定，涉案合同对于贷款完成的具体期限、违约责任等问题并未明确约定，王庆勇迟延履行期间亦尚在合理期间内，其亦同意按照李威要求支付迟延履行补偿，客观地讲，在此种情形下本案合同尚未达到不能履行的程度；但是李威却在未获王庆勇回复解除合同通知的情况下，将房屋迳行另售他人，此行为有违诚实信用原则，亦存在相应过错。据以上分析可以看出，本案涉案合同不能继续履行，双方均存过错。关于双方对迟延履行补偿数额的协商的法律定性问题。在合同法意义上，双方的此种协商可视为对合同价款变更的协商，但由于双方对房屋价格这一合同关键条款未能达成新的合意，其责任亦不应归属于一方。此种情形下，依照法律规定，李威应将收受的定金返还王庆勇；但是，对于王庆勇要求李威支付定金利息、支付违约金、房屋差价损失、居间服务费、房屋交易保障费等其他诉讼请求，由于王庆勇迟延履行过错在先，本院均不予支持。
综上，对于王庆勇的部分上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初18597号民事判决。
二、王庆勇与李威于2015年11月3日签订的《北京市存量商品房买卖合同》和《补充协议》均予解除。
三、李威于本判决生效之日起十日内日返还王庆勇定金一百八十万元。
四、驳回王庆勇的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费74800元，由李威负担19541.37元（王庆勇已预交，李威于判决生效之日起七日内给付王庆勇）；由王庆勇负担55258.63元（已交纳）。二审案件受理费74800元，由李威负担19541.37元（王庆勇已预交，李威于判决生效之日起七日内给付王庆勇）；由王庆勇负担55258.63元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
审 判 员 张印龙
审 判 员 赵 霞
二〇一八年七月十八日
法官助理 陈亢睿
法官助理 眭 立
书 记 员 李月明