江苏省丹阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏1181民初4954号
原告：江苏张家港农村商业银行股份有限公司丹阳支行，营业场所：丹阳市开发区丹桂路35号振业大厦，统一社会信用代码913211815855237037。
主要负责人：周晓华，该支行行长。
委托诉讼代理人：秦建钟，男，该银行工作人员。
被告：蒋志芳，男，汉族，1971年5月28日生，住丹阳市。
被告：殷玉美，女，汉族，1972年12月28日生，住丹阳市。
原告江苏张家港农村商业银行股份有限公司丹阳支行与被告蒋志芳、殷玉美金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人秦建钟到庭参加诉讼，被告蒋志芳、殷玉美经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告蒋志芳立即偿还原告借款本金22万元及截至2018年5月22日的利息5397.09元、逾期利息13068元、复利688.69元，合计239153.78元，并按年利率16.2%承担自2018年5月23日起至实际给付之日止的逾期利息及复利；2、原告有权以被告蒋志芳、殷玉美抵押的位于丹阳市××小区××室的房产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；3、判令被告殷玉美对被告蒋志芳上述债务承担连带清偿责任；4、被告蒋志芳、殷玉美承担本案诉讼费。事实和理由：
2015年1月12日，原告（贷款人）与被告蒋志芳（借款人）签订一份《最高额借款合同》，约定在2015年1月12日起至2018年1月11日止的期间内，原告向被告蒋志芳发放贷款本金余额最高为45万元的贷款。在上述期限及额度内，借款人可以申请循环使用借款，每笔借款的金额、发放日期、到期日、利率等，以借款借据为准。合同项下借款利率为固定利率；还款方式为按月付息、到期还本，结息日为每月20日。贷款逾期按本合同贷款利率的150%计收逾期利息；借款人不按期付息（包括利息、逾期利息、罚息）的，贷款人有权就未付部分按本合同贷款利率的150%计收复利。
2015年1月12日，原告与被告蒋志芳、殷玉美签订一份《最高额抵押担保合同》，约定被告蒋志芳、殷玉美以其所有的位于丹阳市幸福小区5-3-205的房地产[丹房权证开发区字第××号、丹国用（2006）第09609号]，为原告与被告蒋志芳在2015年1月12日起至2018年1月11日止，办理的各类融资业务形成的债权提供抵押担保。合同签订后，原告与被告蒋志芳、殷玉美就约定抵押的上述房地产办理了抵押登记手续，登记的最高额抵押债权数额为45万元。
同日，原告还与被告殷玉美签订一份《个人最高额保证担保合同》，约定被告殷玉美为原告与被告蒋志芳在2015年1月12日起至2018年1月11日止，办理的各类融资业务形成的债权提供连带责任保证。保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年。
2017年1月20日，原告在上述《最高额借款合同》项下向被告蒋志芳发放贷款22万元，约定年利率为10.8%，到期日为2018年1月10日。自2017年11月起，被告蒋志芳即未能按约偿还利息。贷款到期后，被告蒋志芳未能按约偿还本金和利息，截至2018年5月22日，尚欠原告借款本金22万元、利息5397.09元、逾期利息13068元、复利688.69元，合计239153.78元。
被告蒋志芳、殷玉美未应诉答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据；被告蒋志芳、殷玉美未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。对原告提交的证据，本院依法予以确认，并在卷佐证。对原告起诉主张的事实，本院依法予以认定。
本院认为，原告与被告蒋志芳签订的《最高额借款合同》以及原告与被告蒋志芳、殷玉美签订的《最高额抵押担保合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同义务。原告依约向被告蒋志芳发放贷款22万元，被告蒋志芳未能按约还本付息。故对原告要求被告蒋志芳偿还截至2018年5月22日的借款本息239153.78元（2018年5月23日至实际给付之日止的逾期利息、复利按年利率16.2%计算）的诉讼请求，本院予以支持。原告要求以被告蒋志芳、殷玉美抵押的房地产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿，本院予以支持，但是优先受偿的限额应当以登记的最高额抵押担保债权金额45万元为限。
原告与被告殷玉美签订的《个人最高额保证担保合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。原告要求被告殷玉美对被告蒋志芳的上述给付义务承担连带清偿责任，符合保证担保合同关于保证方式、保证范围及保证期间的约定，故本院对原告该项诉讼请求亦予以支持。
被告蒋志芳、殷玉美经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实，依法作出判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告蒋志芳于本判决生效之日起十日内给付原告江苏张家港农村商业银行股份有限公司丹阳支行借款本金22万元、利息5397.09元、逾期利息13068元、复利688.69元，合计239153.78元，并按年利率16.2%承担自2018年5月23日起至实际给付之日止的逾期利息及复利；
二、原告江苏张家港农村商业银行股份有限公司丹阳支行有权以被告蒋志芳、殷玉美抵押的位于丹阳市幸福小区5-3-205的房地产[丹房权证开发区字第××号、丹国用（2006）第09609号]折价或者拍卖、变卖的价款，在45万元的范围内优先受偿；
三、被告殷玉美对被告蒋志芳的上述给付义务向原告江苏张家港农村商业银行股份有限公司丹阳支行承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2444元，由被告蒋志芳、殷玉美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 员 吴 飞
二〇一八年七月二十四日
法官助理 刘莉莎
书 记 员 傅爱林
附本判决书适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。