上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0120民初2063号
原告(反诉被告)：上海兴凯家具厂，住所地上海市青浦区。
投资人：单红生。
委托诉讼代理人：岳迪，北京吴少博律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海益乾实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：李其文，总经理。
委托诉讼代理人：李斌，男。
委托诉讼代理人：李岚，上海钧智律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海兴凯家具厂与被告(反诉原告)上海益乾实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，本院根据原告的申请，委托上海正弘建设工程顾问有限公司(以下简称“正弘公司”)对坐落于上海市奉贤区钱桥路XXX号厂房(即本案讼争厂房)内装修部分现值进行司法鉴定。2017年5月25日、2017年6月7日，正弘公司分别出具了《奉贤区钱桥路XXX号厂房内已形成附合的装修现值工程造价司法鉴定意见书》及《奉贤区钱桥路XXX号厂房内已形成附合的装修现值工程造价司法鉴定补充意见书》。本院分别于2017年6月22日、2017年8月29日对本案进行了公开审理。原告的投资人单红生及其委托诉讼代理人岳迪、被告的法定代表人李其文及其委托诉讼代理人李斌、李岚均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告向本院提出本诉诉讼请求：一、被告返还已付押金及租金共计人民币(下同)4,214,16元；二、被告赔偿原告装饰装修、个性化定制设备损失共计365,206元；三、被告支付以786,622元为本金，自2016年11月1日起至实际支付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。事实和理由：2016年1月4日双方签订《租赁合同》，约定被告将坐落于上海市奉贤区钱桥路XXX号厂房出租给原告做加工生产使用。原告依约支付了押金及一年的租金，被告亦交付了厂房。原告经被告同意进行了装修。2016年10月被告多次阻止原告进入厂房进行生产经营，并表示不再履行合同，其已构成根本违约，造成了原告的损失，原告遂提起诉讼。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。合同中已明确告知房屋的性质，也约定装修归被告所有，故被告没有义务支付原告装修补偿。本案系第三方的行政审批原因导致原告不能办理证照变更，无法经营，与被告无关。
被告(反诉原告)向本院提出反诉诉讼请求：一、原告支付拖欠的使用费57,268元；二、原告支付拖欠的电费18,480元；三、原告赔偿被告因装修房屋破坏结构造成的租金上涨损失810,000元。事实和理由：原告诉被告租赁合同纠纷一案，已经贵院受理，对涉及自身权益的相关主张，被告要求在本案中一并处理，故提起反诉。
原告(反诉被告)辩称，不同意反诉请求。双方之间的合同无效，不能按照该合同的相关条款计算使用费，本案租赁房屋原告装修好后从未使用过，故无需支付电费。对于损失，原告装修时没有改变房屋主体结构，被告与大房东之间的协议与原告无关。
本案当事人围绕本、反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。被告对原告提供的租赁合同、收据及通知无异议，原告对被告提供的电费收据、房地产权证无异议，本院予以确认。原告对被告提供的厂房租赁合同表示不认可，本院对该证据的关联性不予确认。
基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2016年1月4日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于奉贤区钱桥路XXX号厂房，乙方已充分了解该厂房性质，厂房现状建筑面积约2,000平方米，出租给乙方做加工生产使用。租赁期限为2016年2月1日至2026年元月30日。租金每月32,416元，年租金合计(不含税)389,000元，租金每六个月付一次。双方还约定，甲方必须确保乙方正常经营的水电使用，其中电力提供量为40KV(基本费1,680元)。
合同签订后，原告向被告支付了押金32,416元及2016年2月1日至2017年1月31日的租金389,000元，被告亦将厂房交付原告使用，原告进行了装修。原告已于2017年3月23日将厂房返还给被告，被告现已将厂房转租他人。
审理中，本院根据原告的申请，委托正弘公司对坐落于奉贤区钱桥路XXX号厂房内已形成附合的装修现值进行司法鉴定。后正弘公司出具鉴定意见书一份，鉴定结论为：1、依据原告陈述装修材料均为新材料计算，该厂房内装修现值365,206元，其中装修造价为332,851元，安装造价为32,355元。2、依据被告陈述钢材、电线、彩钢板等均为旧材料计算，该厂房内装修现值为299,927元，其中装修造价为273,402元，安装造价为26,525元。后正弘公司有出具补充意见书一份：经综合考虑，对现场实物成新率，在原鉴定意见书中工程造价365,206元不变的基础上，该公司就现值建议按75%计算，即273,904.5元。如何取舍，由法院裁决。
原告对鉴定意见书及补充意见书真实性无异议，但认为烤漆房中的设备是根据厂房尺寸定做的，亦应作为装修进行评估。关于装修，如果考虑折旧的话，最终的价格应以第一次意见书中根据被告的陈述作出的299,927元为准。被告对鉴定意见书及补充意见书真实性无异议。本院认为，根据鉴定人员的解释，补充意见书的现值系针对整体装修的成新率进行考量得出，关于设备，认为现场所有设备均可以拆除，所以未作为装修评估，故认定本案所涉厂房中已形成附合的装饰装修物，现值为273,904.5元。
本院依法向上海市城市建设档案馆调取了关于核发上海木精橡塑制品有公司生产用房工程建设用地规划许可证的通知，原、被告对该通知均无异议，亦均确认被告提供的上海市房地产权证实质为土地证。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁厂房未取得建设工程规划许可证，亦无其他审批手续，故原、被告双方于2016年1月4日签订的《租赁合同》无效。
本案争议焦点之一，房屋占有使用费、押金返还及电费支付问题。原告诉请要求被告返还其已支付的全部租金及押金，被告反诉请求原告继续支付拖欠的使用费及电费。本院认为，房屋租赁合同无效，出租人仍可以请求参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。现双方均确认原告于2017年3月23日将房屋返还给被告，故原告仍需参照合同约定的租金标准向被告支付2017年2月1日至2017年3月23日的占有使用费56,467元以及2016年4月至2017年2月的基本电费18,480元。因原告支付了押金32,416元，现相抵扣，原告只需支付被告占有使用费24,051元及电费18,480元。
本案争议焦点之二，因合同无效产生的装饰装修等损失承担问题以及因装修破坏房屋结构造成的损失承担问题。房屋租赁合同无效，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案租赁厂房已形成附合的装饰装修物，现值为273,904.5元。现被告不同意利用租赁厂房内的装饰装修等,本院综合考虑双方租赁合同的期限及双方的过错程度，确认被告为主要过错责任，对装饰装修现值损失承担70%的赔偿责任，原告未尽到审慎义务，自行承担30%现值损失，故被告需赔偿原告装饰装修损失191,733.15元。关于被告要求原告赔偿因装修房屋破坏结构造成的租金上涨损失810,000元的诉请，本院认为被告既未就结构是否破坏进行鉴定，和大房东的补充协议亦未得到原告的认可，且被告将其从大房东处承租而来的房屋，转租给多个企业，协议中亦未明确表述哪部分房屋结构改变，故对被告的该诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海兴凯家具厂于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海益乾实业发展有限公司至2017年3月23日止的剩余房屋占有使用费人民币24,051元；
二、原告(反诉被告)上海兴凯家具厂于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海益乾实业发展有限公司电费人民币18,480元；
三、被告(反诉原告)上海益乾实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海兴凯家具厂装饰装修损失人民币191,733.15元；
四、驳回原告(反诉被告)上海兴凯家具厂的其他本诉请求；
五、驳回被告(反诉原告)上海益乾实业发展有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币5,833元，减半收取，由原告上海兴凯家具厂负担人民币875元，由被告上海益乾实业发展有限公司负担人民币2,041.5元。反诉案件受理费人民币6,328.5元，由被告上海益乾实业发展有限公司负担。案件鉴定费人民币19,000元，由原告上海兴凯家具厂负担人民币5,700元，由被告上海益乾实业发展有限公司负担人民币13,300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 裴孙英
二〇一七年九月三十日
书记员 沈 严
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。