浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第605号
上诉人（原审被告）张俊良。
上诉人（原审被告）楼彩虹。
委托代理人（特别授权）厉建军。
被上诉人（原审原告）张有福。
被上诉人（原审原告）王菊仙。
上诉人张俊良、楼彩虹为与被上诉人张有福、王菊仙用益物权纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2012）东民初字第1814号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张俊良、楼彩虹及其委托代理人厉建军、被上诉人张有福、王菊仙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张有福、王菊仙起诉称，两原告系被告张俊良的父母。两被告原系夫妻，于2012年10月协议离婚。1995年，被告张俊良为与两原告因原坐落于东阳市吴宁东路3号西面两间房屋（以下简称原吴宁东路3号房屋）的权属产生纠纷而诉至原审法院。经原审法院主持调解，双方达成的调解协议约定：原吴宁东路3号房屋属张俊良所有，但该房屋底层东面一间给两原告使用过世，使用或出租收益归两原告所有。2010年，上述房屋因旧城改造被拆除，补偿安置房屋为坐落于东阳市白云街道望兴路17号两间楼房（以下简称涉案房屋）及红椿巷平面式套间一套。两被告取得补偿安置房屋后，擅自将涉案房屋中的底层东面一间占用，将红椿巷平面式套间一套转让给他人。2012年10月，两被告协议离婚时又将涉案房屋擅自处分给被告楼彩虹所有。两被告的行为侵害了原告的合法权益。请求：判令两被告停止侵权，将涉案房屋底层东面一间归还两原告使用。在案件审理过程中，两原告将诉讼请求变更为：判令两被告一次性支付两原告20年的房屋租金收入合计30万元。
原审被告张俊良答辩称，导致两被告夫妻关系不好的主要原因在于两原告。两原告原本同意居住涉案房屋二楼，两被告也对涉案房屋二楼根据两原告的实际情况进行了装修，但两原告却又反悔。涉案房屋已处分给被告楼彩虹所有。愿意承担原告租房或上敬老院费用的三分之一（由三个儿子共同分担）和应给付的生活费，并承担一个原告的养老保险费用。针对两原告变更后的诉请，被告张俊良补充答辩称：原吴宁东路3号房屋被拆除已满两年，两原告的诉请已超过诉讼时效。
原审被告楼彩虹答辩称，两原告原同意居住涉案房屋二楼一间，被告也对二楼一间根据原告的实际情况进行了装修，但现两原告却不愿居住涉案房屋二楼。两被告已离婚，被告楼彩虹与两原告已不存在任何关系，且与两原告存在很深的矛盾，同时要利用涉案房屋一楼经营以谋生和抚养女儿，故两原告不适合居住涉案房屋一楼。根据两被告离婚时的约定，对两原告的住房问题，应由被告张俊良解决。针对两原告变更后的诉请，被告楼彩虹补充答辩称：应由被告张俊良对原告承担支付租金收入的责任。
原审法院认定，两原告生育了三个儿子，被告张俊良系次子。两被告于1993年2月27日登记结婚，于2012年10月协议离婚。1995年，被告张俊良因与两原告为原吴宁东路3号房屋的权属产生纠纷而诉至原审法院。经原审法院主持调解，双方达成的调解协议［本院（1995）东民初字第34号民事调解书］约定：原吴宁东路3号房屋属张俊良所有，张俊良愿将楼屋底层东面一间给父母使用过世，使用或出租收益归父母所有。之后，两原告一直未实际居住使用上述房屋的底层东面一间，而是在大儿子的房屋内居住生活至今，上述房屋一直由两被告整体出租，在2010年上述房屋拆除前，由两被告将相应的租金收入（最高时为12000元／年）逐年支付给两原告（已付清2009年年底前租金）。2010年，上述房屋因旧城改造被拆除，补偿安置房屋为涉案房屋及红椿巷平面式套房一套，涉案房屋实际交付两被告的时间为2009年11月。2012年10月，两被告签订的离婚协议约定涉案房屋属被告楼彩虹单独所有，现涉案房屋的所有权登记在被告楼彩虹名下（房屋所有权证号：东房权证白云字第1808**号）。涉案房屋一楼两间房屋已被被告楼彩虹打通用于经营小超市和棋牌室。因双方对两原告如何行使对涉案房屋享有的用益物权不能达成一致意见，原、被告产生纠纷。
原审法院认为，两原告对原吴宁东路3号房屋底层东面一间享有占有、收益的权利直至两原告均去世，经由原审法院作出的已经发生法律效力的调解书确认，足以认定。涉案房屋系上述房屋的拆迁补偿安置房屋，依照法律规定，两原告对涉案房屋也享有相应的占有、收益的权利。本案属用益物权纠纷，两原告的诉请不存在超过诉讼时效的问题，被告张俊良辩称两原告的诉请已超过诉讼时效与法律规定不符，原审不予采信。根据本案客观事实，两原告对原吴宁东路3号房屋底层东面一间享有的占有、收益权利的实现方式是委托两被告将房屋出租后每年收取相应的租金收入，同时，涉案房屋的一楼两间房屋已由被告楼彩虹打通用于经营小超市和棋牌室，一直以来两原告也是在大儿子的房屋内居住生活，原、被告间存在较深的矛盾，故两原告直接占有涉案房屋底层东面一间并不现实，也与历史情况不符，原审法院确认两原告享有的权利的实现方式仍应是收取租金收入。根据历史情况、涉案房屋的坐落情况和底层房屋租金的市场行情，及涉案房屋的一楼现并未用于出租而是由被告楼彩虹用于从事经营活动的事实，原审法院酌情确定由两被告每年支付两原告租金12000元，支付时间应始于2010年初，直至两原告全部去世时止，支付方式仍应是逐年支付，两原告要求一次性支付没有事实和法律依据。涉案房屋系原吴宁东路3号房屋的拆迁补偿安置房屋，两被告均是保证两原告对原吴宁东路3号房屋的用益物权实现的义务人，也是保证两原告对涉案房屋的用益物权实现的义务人，两被告未经两原告同意并对两原告享有的用益物权的实现未作出保障的情况下，擅自约定涉案房屋归被告楼彩虹单独所有，侵犯了两原告的合法权益，被告楼彩虹不能据此免除对两原告负有的义务，两被告应共同承担支付两原告租金的民事责任，并应互负连带责任。综上，两原告的诉请部分成立，原审法院予以支持，部分不能成立，原审法院不予支持。两被告的辩称意见不能成立，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百一十七条之规定，判决：一、被告张俊良、楼彩虹应于本判决生效后十日内共同支付原告张有福、王菊仙2010年至2013年年底前的租金48000元；自2014年1月起，被告张俊良、楼彩虹应逐年支付原告张有福、王菊仙租金12000元至原告张有福、王菊仙均去世时止，于每年度的1月底前付清，被告张俊良、楼彩虹互负连带责任。二、驳回原告张有福、王菊仙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告张俊良、楼彩虹共同负担并互负连带责任。
张俊良不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实错误，根据（1995）东民初字第34号调解书仅载明上诉人张俊良“愿将楼层底层东面一层给父母使用过世，使用或出租收益归父母所有”，与楼彩虹无关，故楼彩虹并不是保证被上诉人对原吴宁东路3号房屋的用益物权实现的义务人；原吴宁东路3号房屋是因政府征收征用行为而灭失的，属不可抗力，上诉人并无过错，不应承担侵权责任；上诉人保证被上诉人用益物权的义务是以房屋存在和被上诉人的用益物权存在为前提，现房屋已不存在，且被上诉人对于房屋灭失没有过错，被上诉人的用益物权自然也不存在，上诉人也就没有保证义务了。2、房屋租金的标准应当以涉案房屋的实际出租价值为准，原审法院不经鉴定机构评估就擅自判决每年租金12000元属错误，涉案房屋实际出租价值远低于判决标准。3、被上诉人自2010年至起诉日一直占有使用着涉案房屋，被上诉人权利并未受到侵害，原审判决支付被上诉人2010年至2013年年底前的租金没有事实基础。4、原吴宁东路房屋的租金收入最高时没有达到12000元／年，2009年支付给被上诉人的12000元中有一半不是租金收入，而是出于赡养考虑补助给被上诉人的。综上，请求撤销一审判决，依法改判。
楼彩虹也不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原吴宁东路3号房屋经1995年6月25日一审法院调解涉案房屋归张俊良所有，上诉人无房屋共有权，只有居住使用权；被上诉人在拆迁后一直居住在望兴路19号二楼一间房屋中；被上诉人对原吴宁东路3号房屋底层东面一间享受占有、收益的权利是与张俊良达成的，楼彩虹从未支付被上诉人租金。2、张俊良保证被上诉人的用益物权应由其本人承担，应由其个人承担民事责任，要求楼彩虹承担责任无法律依据。3、原吴宁东路3号与望兴路17号房屋地段不同，无法获得每年12000元／间的房租，原审法院对租金数额的酌定不合理。综上，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张有福、王菊仙针对两上诉人的上诉答辩称：望兴路房屋是原来的老房子拆迁来的，与楼彩虹没有关系是说不过去的。老房子传给儿子，是要居住过老的。原审法院判决清楚，驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人张俊良提供以下证据：证据一，租房合同和收条（均为复印件）各一份。证明望兴路望江小区拆迁户房屋装修问题及2009年时其没有出租房屋，2010年以后房屋才租出去。证据二，照片五张，证明拆迁后，被上诉人的家具都搬到上诉人家。证据三，蒋朝霞和楼彩虹租房协议复印件一份，证明2013年3月19日以后，望兴路底层房屋租金是一万元。两被上诉人认为张俊良家很小，只有几个箱子放在他们那里的，没有去住过，也没有租房的事实。上诉人楼彩虹对张俊良提供证据没有异议。
上诉人张俊良在二审中提出对位于东阳市白云街道望兴路17号底层东面一间房屋的出租价值进行鉴定，因上诉人张俊良一审中未提出鉴定申请，且本案用益物权原本基于原吴宁东路3号房屋，故对上诉人张俊良鉴定申请，本院不予准许。
上诉人楼彩虹提供以下证据：证据一，2009年7月30日的分家约复印件一份，分家人是张有福，证明有分家的事实；证据二，房屋产权证复印件六份，证明分家后人民东路房屋为张俊良个人所有，2009年拆迁后是两上诉人共同所有，至2012年12月25日离婚后，为楼彩虹个人所有。证据三，张俊良写的保证书复印件一份。证明上诉人张俊良自己向楼彩虹承诺，父母的抚养费用由其一人承担。两被上诉人质证认为，对分家约的真实性无异议，分家是事实，房屋后来为楼彩虹个人所有，被上诉人也是知情的。但保证书不是真实的。上诉人张俊良对三分证据均没有异议。
被上诉人张有福、王菊仙提供以下证据：证据一，房屋所有权证复印件一份，证明房屋以前是张有福所有。证据二，陈顺鹏证明复印件一份，证明房屋租金是3万元。证据三，吴一真、金光辉合同复印件一份。证明望兴路临街房屋是别人租的，年租金是7500元，每年提升10%。证据四，吴一真、金光辉合同复印件一份，证明2012年至2013年租金是1万元。证据五，徐卫峰、林佩琴的房屋出租合同复印件一份，证明租金是18000元，两年提升10%。证据六，王菊仙租房合同复印件一份，证明租金价格。上诉人张俊良、楼彩虹均质证认为，对证据一的真实性无异议；对各租房协议，认为租房与本案所涉房屋的地段不一样，和本案无关。
对上诉人张俊良提供的证据，两被上诉人未予认可，且三份证据不能证明本案相关事实，本院不予采信。对上诉人楼彩虹提供的证据，上诉人张俊良及两被上诉人对分家约和房产权证的真实性均无异议，可以证明本案所涉房产的演变，本院予以采信。对上诉人张俊良出具的保证书系张俊良和楼彩虹两人的约定，不能对抗有利害关系的第三人，两被上诉人对保证书也有异议，故本院不予采信。对两被上诉人提供的证据，两上诉人对证据一的房产证的真实性均无异议，本院予以采信；对各租房协议，两上诉人均认为租房与本案所涉房屋的地段不一样，和本案无关。本院认为其他人的租房协议不能证明本案所涉房产之租金，本院不予采信。
经审理，原审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，原审法院（1995）东民初字第34号民事调解书已经发生法律效力，该调解书确认两被上诉人对原吴宁东路3号房屋底层东面一间享有的使用、收益的权利直至两被上诉人均去世，故两被上诉人依法享有对原吴宁东路3号房屋底层东面一间的用益物权。涉案房屋系原吴宁东路3号房屋的拆迁补偿安置房屋，两被上诉人对涉案房屋也应享有相应的使用、收益的权利。上诉人张俊良将涉案房屋协议归上诉人楼彩虹所有，但不能侵犯两被上诉人相应的使用、收益的权利。两上诉人未经两被上诉人同意并对两被上诉人享有的用益物权的实现未作出保障的情况下，擅自约定将涉案房屋归楼彩虹单独所有，两上诉人处分涉案房产的行为共同侵害了两被上诉人的权益，故两上诉人认为楼彩虹对两被上诉人无需承担民事责任的上诉理由不能成立。原审法院根据涉案房屋的一楼房屋的使用情况、两上诉人系老年人，一直以来在大儿子处居住生活的现状及两上诉人与两被上诉之间存在较深的矛盾等客观事实，并结合两上诉人关于原吴宁东路3号房屋底层东面一间屋租金问题的谈话笔录，为减少矛盾和冲突，原审法院确定以支付租金方式保障两被上诉人的用益物权，并酌情确定由两上诉人每年支付两被上诉人租金12000元并无不当。综上，两上诉人的上诉请求依据不足，本院依法不予以支持。原审对本案的实体处理适当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张俊良、楼彩虹负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 童耐萍
审 判 员 黄良飞
审 判 员 徐 晋
二〇一三年六月二十六日
代书记员 管 盼