湖南省平江县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0626民初489号
原告（反诉被告）：胡欢腾，男，1975年12月11日出生，汉族，农民，住平江县，
委托代理人：吴映红，湖南汉昌律师事务所律师。
被告（反诉原告）：唐太保，男，1957年9月13日出生，汉族，农民，住平江县，
委托代理人：罗丹丹，湖南汉昌律师事务所律师。
原告胡欢腾诉被告唐太保建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案受理后，依法适用简易程序于2018年3月19日公开进行了第一次开庭审理。原告委托代理人吴映红、被告唐太保及其委托代理人罗丹丹到庭参加了诉讼。因被告唐太保提起反诉，本院于2018年4月4日公开进行了第二次开庭审理，原告（反诉被告）委托代理人吴映红、被告（反诉原告）唐太保及其委托代理人罗丹丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即支付工程欠款189810.4元给原告并按照银行同期贷款利率标准支付利息，计息时间从起诉之日起至以上工程款全部支付完毕之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告经协商一致，被告将其住房建筑工程发包给原告。随后，原告将原告的住房建筑工程和被告唐太保的住房建筑工程发包给罗某。由于房屋出现裂缝、漏水，于2014年5月7日停止施工，原告、被告、罗某经多次协商，委托湖南大学司法鉴定中心进行了鉴定。湖南大学司法鉴定中心出具了司法鉴定意见书。随后唐太保对房屋进行了整改修复，原告及被告均对部分房屋进行了装修和居住、经商至今。2015年2月8日，三方再次达成协议，进行了签字验方，但过年后，被告拒绝支付工程余款给原告，原告只得起诉。
原告提交了以下证据：
1、原、被告身份证复印件，证明原告的身份情况；
2、房屋拆迁补偿协议，证明原告与虹桥镇政府达成拆迁协议，虹桥镇政府安置给原告的宅基地位置；
3、包工包料建房施工合同书，证明2013年10月10日，原告与被告协商一致，被告将其住房建筑工程发包给原告；
4、建筑施工合同，证明原告将自己和唐太保的住房建筑工程发包给罗某；
5、关于房屋质量鉴定的协议书、委托书、鉴定费发票、房屋验收单、协议，证明由于房屋出现裂缝、漏水，于2014年5月7日停止施工，三方协商后于2014年10月15日达成一致协议及司法鉴定费用缴纳情况；以及2015年2月8日，三方再次达成的协议；补充说明，验收单原件在罗某处。
6、（2015）平民初字第2233号民事判决书，证明法院判决原告向罗某支付工程款46909元的情况。被告李赉忠辩称：对事故认定的事实无异议，对原告的损失误工费、营养费、交通费、住宿费有异议；对原告的伤残鉴定保留申请重新鉴定的权利。
被告唐太保答辩称：原告承包被告房屋施工是事实，但被告未结清工程款系行使先履行抗辩权，原告主张的建筑总面积数与事实不符，原告所做的工程质量不合格且未能及时修复，被告未结清工程款不具有过错，请求驳回原告诉讼请求。
反诉原告唐太保向本院提起反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付因加梁加固所垫付的费用19468元；2.判令反诉被告向反诉原告支付一至四层天花板楼板裂缝整改修复38000元；3.判令反诉被告向反诉原告赔偿李朝英退房损失违约金3600元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失72000元；5.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告将反诉原告的房屋施工转包给罗某承建，承建过程中，因混凝土收缩、施工振捣养护不当、板面钢筋配置不规范导致天花板楼板不规则分布裂缝产生。湖南大学司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，鉴定5、6层房屋需进行整改修复，后反诉原告实际发生整改修复费用为19000元。因一至四层天花板楼板也出现不同程度的裂缝，反诉原告多次要求反诉被告进行修复，但反诉被告均置之不理，反诉原告雇请他人将一楼进行加梁加固，花费19468元，但天花板楼板裂缝至今未整改修复。2015年案外人李朝英因反诉原告房屋质量问题要求反诉原告退还定金，并赔偿违约金3600元，后反诉原告房屋至今无人问津。
被告（反诉原告）提交证据如下：
1、原、被告身份资料，证明原、被告诉讼主体资格；
2、书证（付款明细），证明唐太保已经向胡欢腾支付工程款411000元，另唐太保垫付78068元，应核减应付的工程款；
3、书证（照片），证明涉案房屋1-6层天花板楼板出现不同程度的裂缝；
4、书证（司法鉴定意见书），证明房屋需进行整改修复的事实；
5、书证（购房协议、证明），证明李朝英向唐太保订购第六层房屋并支付购房款，2015年因房屋质量问题李朝英要求退房、退购房款及支付3600元违约金；
6、房屋所有权证，证明经房产局登记面积为927.38平方米，此面积包含天心24.7平方米和唐太保自建的24平方米，应予以核减。
7、照片，证明被告对房屋进行了加梁加固；
8、国有土地使用权证，证明房子登记的使用面积，计算原告工程款的面积应为854.68平方米，比上次答辩时减少24平米，因为这24平方米是被告自己建的。
反诉被告答辩称：对反诉原告主张的第一、二项的损失需要查明是否因房屋建筑质量问题及是否已经实际支付的费用，原告方在法院查明的范围内承担；第三项损失与本案无关，本案原被告的房子都是自建住房，不是商品房，不存在买房退房的问题；第四项损失同理，建造房子的目的是自建住房，不是商品房，即使是可以出租的，租金也是间接损失，不应当赔偿；对反诉原告提出的第二项请求中一至四层的维修费用，同意参照此前进行鉴定的标准每2层按13840元进行计算，其他诉讼请求没有事实依据和法律理由，请求驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告唐太保对原告胡欢腾提交的证据1和证据5中的协议无异议。原告胡欢腾对被告唐太保提交的证据1、4无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有异议的证据，本院认证如下：对原告提交的证据2，被告对真实性无异议，但认为与本案无关，本院认为，该份证据系虹桥镇人民政府与胡欢腾签订的房屋拆迁补偿协议，而本案涉及的房屋是被告唐太保的房屋，证据与本案不具有关联性，故对该份证据，本院不予采信；对原告提交的证据3，被告对合同无异议，但认为系无效合同，本院认为，被告对证据本身并无异议，而合同是否属于无效合同并不影响其对原、被告已签订合同这一事实的证明力，故对该份证据，本院予以采信；对原告提交的证据4，被告对真实性无异议，但认为与本案无关，本院认为，该份证据系原告与罗某签订的施工承包合同，根据合同的相对性，对胡欢腾不具有约束力，确实与本案不具有关联性，故对该份证据，本院不予采信；对原告提交的证据5，被告对证据5协议书、委托书、鉴定费发票无异议，对证明目的有异议，认为恰恰证明本案房屋在交付前就因房屋质量问题双方多次交涉，对证据5中房屋验收单有异议，认为与房产局最终登记的面积不符，本院认为，证据5中的协议书、委托书、鉴定费发票，被告对此并无异议，且足以达到原告的证明目的，故对该份证据中的协议书、委托书、鉴定费发票，本院予以采信，对证据中的房屋验收单，因被告提交了房屋所有权证，因此房屋建筑面积应以房屋所有权证记载为准，故对房屋验收单，本院不予采信；对原告提交的证据6，被告对证据6查明的房屋质量问题的事实无异议，对证明目的有异议，认为被告唐太保未支付工程款是因为房屋质量有问题，是行使先履行抗辩权，本院认为，判决书中确定的是罗某与胡欢腾之间的权利义务关系，并未处理胡欢腾与唐太保之间的权利义务关系，与本案不具有关联性，故对该份证据，本院不予采信。
对被告提交的证据2，原告只认可实际收工程款400000元，认可唐太保支付的鉴定费10000元、2015年2月8日唐太保借支罗某的25000元、唐太保维修的5、6楼19000元费用，共计454000元，其余费用原告不认可，本院认为，该份书证系被告单方面书写的付款明细，无其他证据予以佐证，不足以达到被告的证明目的，因此本院仅对原告认可的部分予以采信；对被告提交的证据3，原告对真实性无异议，但认为具体质量问题需要司法鉴定，本院认为，原告对证据真实性无异议，也认可房屋存在质量问题的事实，故对该证据本院予以采信；对被告提交的证据5，被告认为与本案无关，本院认为，根据合同的相对性原则，李朝英与唐太保之间的买卖合同关系与本案不具有关联性，故对该份证据，本院不予采信；对被告提交的证据6，原告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为建筑面积与我方提交的证据5相矛盾，且在之前与罗某的诉讼中法院已经确定建筑面积，被告当时并未提出异议，被告应当补充更充分的证据，本院认为，房屋所有权证系国家机关颁发给不动产所有权人的权属凭据，发放前也经过现场勘验的流程，具有较强的证明力，故本院对该份证据予以采信；对被告提交的证据7，原告认可加固的事实，但认为证据不能证实加固费用是多少，本院认为，原告对被告进行加固的事实并无异议，故对该份证据，本院予以采信；对被告提交的证据8，原告对真实性、合法性无异议，但认为本案争议的是房屋建筑面积，不是土地面积，证据与证明目的没有因果关系，与本案没有关联性，本院认为，被告提交的证据8是涉案房屋的土地使用权属证书，与本案具有关联性，但证据无法达到被告的证明目的，故对该份证据，本院不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月10日，唐太保与胡欢腾签订《包工包料建房施工合同书》，唐太保将其与胡欢腾相邻土地的自住用房建设承包给胡欢腾，双方约定承包方式为包工包料，胡欢腾负责建设并自行解决建设施工所用的所有设备、建房所用的全部原材料。建房面积约为800平方米（结算按实际收方），房屋结构为一、二层框架，三至五层为砖混结构，施工承包单价为680元每平方米，水泥、钢筋、沙石、红砖均与胡欢腾的自建房屋一样（因胡欢腾是紧邻唐太保的在建方），未经唐太保同意，不得偷工减料、使用劣质材料，施工结构及使用材料均与胡欢腾的自建房屋一致。工程付款方式为：年内付10万元，余款2014年内付清（其中3万扣作保质金，年内付清）。上述合同书由见证人罗某签字见证。原、被告签订《包工包料建房施工合同书》之后，胡欢腾将自己的建房工程和唐太保的建房工程一起承包给了罗某，并与罗某签订了《建筑施工承包》协议，约定胡欢腾以包工自料的方式将自己与唐太保的两栋楼房建设发包给罗某。
罗某承包工程后于2013年10月开始施工。2014年5月7日，由于房屋出现裂缝、漏水等现象，罗某停止施工。2014年10月15日，经原、被告及罗某三方协商，一致同意委托湖南大学司法鉴定中心对唐太保房屋第五层和第六层的建筑工程质量（包括质量产生原因、处理方案、工程造价等）进行鉴定，鉴定费用31000元（包含交通费在内）由三方共同缴纳。2014年12月1日，湖南大学司法鉴定中心出具湖大司鉴中心[2014]建鉴字第99号司法鉴定意见书，鉴定意见认为，唐太保房屋第5、6层天花板楼板不规则分布裂缝产生的主要原因是混凝土收缩（包括早期收缩和温度收缩）、施工振捣养护不当和板面钢筋配置不规范，该裂缝不影响楼板结构的安全性，但会降低楼板的耐久性和适用性，需进行整改修复处理，建议采用裂缝注胶和防水钢丝网砂浆找平层方法对房屋楼板裂缝进行整改。被告房屋5、6层进行整改修复后，被告于2015年入住并使用了该房屋的1、2、3层。2015年2月8日，原、被告及罗某对原告和被告的房屋进行了验收结算。
庭审中，原告认可被告修复5、6层房屋裂缝的实际费用是19000元，并同意按照每两层19000元的价格计算1-4层的房屋裂缝修复费用。原告认可被告已支付工程款400000元、鉴定费10300元、借支给罗某25000元、维修被告房屋5、6层裂缝的费用19000元。原告同意欠付的工程款自本案判决确定的履行之日起计算利息。
另查明，罗某与胡欢腾均不具备建筑施工资质。
本院认为，无论是本诉还是反诉，原、被告对于原告承包被告房屋建设施工工程的事实以及房屋存在质量问题的事实并无异议，双方争议焦点有二：一、被告是否应支付原告剩余未付的工程款以及应支付的具体数额是多少；二、原告（反诉被告）是否应赔偿被告（反诉原告）因房屋质量问题产生的各项损失。
关于焦点一，被告主张自己拒付工程款属于行使先履行抗辩权，本院认为，原告承包被告房屋的建设施工工程，房屋竣工后向被告交付了房屋，虽房屋存在天花板楼板不规则裂缝的质量问题，但依据湖大司鉴中心[2014]建鉴字第99号司法鉴定意见书中“该裂缝不影响楼板结构的安全性，但会降低楼板的耐久性和适用性，需进行整改修复处理”的结论，该质量问题并不足以影响房屋的安全性能，且被告在房屋进行整改修复后，也已实际入住并使用该房屋，由此可见，原告已履行其建设并交付房屋给被告的义务，并不存在先期违约的情形，被告不能据此行使先履行抗辩权，故被告的这一抗辩主张，本院不予支持。
原告并不具备建筑施工资质，故原、被告之间签订的建筑施工合同无效，但被告已经实际入住并使用了该房屋的部分楼层，故可参照该合同的约定计算应付工程价款。合同约定的施工单价为680元每平方米，原、被告对此均无异议，有争议的是建筑实际施工面积，原告主张按2015年2月8日三方一起验收结算时确定的面积946.78平方米计算，本院认为，原告主张的验收结算面积与房屋所有权证上记载的面积并不一致，房屋所有权证记载的面积是经过国家机关专业人员现场勘验后确定的，而原、被告及罗某于2015年2月8日进行的验收结算是自行进行的，原、被告以及罗某都不具备专业资质，因此，其自行进行验收结算后确定的结论与经国家机关专业人员现场勘验后确定的结论相比，可信度和证明力均较弱，故对原告的这一主张，本院不予支持；被告主张应核减共有的天心区域面积及被告自建的面积后按854.68平方米计算，本院认为，房产证上载明的共有面积，已经是分摊到各户名下的共有面积，无须再次分摊和核减，至于被告主张的自建面积，并未提交证据证实，故本院对被告的这一主张，亦不予支持。综上，原告所承包的被告房屋实际施工面积依据平房权证虹字第××号房屋所有权证确定为927.38平方米，则工程总价款应为680×927.38=630618.4元。被告已支付的费用有工程款400000元、鉴定费10300元、借支给罗某25000元、维修被告房屋5、6层裂缝的费用19000元，合计454300元。其中借支给罗某的25000元系用于支付劳务工资，也应计入工程款中。而鉴定费及维修5、6层裂缝的费用是因房屋存在质量问题而发生，房屋存在质量问题的过错在于原告，因此该两笔费用应由原告承担。核减被告已支付的费用后，被告还应支付176318.4元给原告。原告主张按银行同期贷款利率标准支付利息，本院认为，原、被告之间对于工程欠款利息并无约定，但依据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条：“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。”故原告主张按银行同期贷款利率标准支付利息，有法律依据，本院对此予以支持。原告在庭审中同意欠付的工程款自本案判决确定的履行之日起计算利息，系其对自身民事权利的处分，不违反法律法规，本院对此予以支持。
被告主张实际支付工程款是411000元，此外还支付了购买斗车的费用3300元、烟囱费1000元、装水表费800元等其他费用，本院认为，被告除付款明细外，再无其他证据能够佐证自己的主张，而原告只认可支付的工程款是400000元，被告应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的这一主张，不予支持。
关于焦点二，原告承包所建的被告房屋存在质量问题，原告应承担相应的违约责任。被告提起反诉，主张原告应承担因加梁加固所垫付的19468元费用，本院认为，被告仅提交照片证明被告对房屋进行了加梁加固，但未能提交证据证实进行加梁加固的必要性以及费用计算的依据，无法据此确认对房屋进行加梁加固是因房屋质量问题而必然会采取的补救措施，故对被告的这一反诉主张，本院不予支持；被告主张原告支付一至四层天花板楼板裂缝整改修复费用38000元，该房屋一至四层确实存在天花板楼板裂缝的质量问题，原告在庭审中也表示同意按每两层19000元的标准计算一至四层的天花板楼板裂缝整改修复费用，故对被告的这一反诉主张，本院予以支持；被告主张原告赔偿李朝英退房损失违约金3600元及租金损失72000元，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原、被告在签订建房施工合同书时写明原告承包的被告房屋属于自建私人住宅，且李朝英向被告订购房屋是在2014年5月1日，原告在2013年10月与被告订立建筑施工合同时不可能预见到被告会将自建私人住宅出卖或出租给他人，因此，被告反诉主张的违约金和租金，虽然属于合同履行后可以获得的利益，但不属于原告在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院对此不予支持。
综上，原告（反诉被告）应赔偿被告（反诉原告）一至四层房屋天花板楼板裂缝修复费用人民币38000元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条、第十七条之规定，判决如下：
一、由被告唐太保支付原告胡欢腾欠付的工程价款人民币176318.4元，并按中国人民银行同期同类贷款利率自本判决确定的履行期限届满之日起支付利息至工程价款全部付清之日止；
二、由反诉被告胡欢腾赔偿反诉原告唐太保房屋整改修复费用人民币38000元；
三、驳回原告胡欢腾的其它诉讼请求；
四、驳回反诉原告唐太保的其他诉讼请求。
上述给付义务，限给付义务人于本判决生效之日起十日内履行。履行款项请汇入指定账户（收款人：平江县财政国库集中支付中心，账号：28×××02，开户行：湖南平江汇丰村镇银行有限责任公司，行号：320557500016，汇款时请写明案号、原、被告名称。）
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4096元，减半收取2048元，由被告唐太保负担。反诉受理费2962元，减半收取1481元，由反诉被告胡欢腾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判员 林雄文
二〇一八年五月九日
书记员 刘咏冬