江西省鹰潭市月湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0602民初93号
原告：邹晖，男，1990年4月15日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区,
被告：鹰潭世纪华劲实业有限公司，住所地江西省鹰潭市信江新区支八路1号。
法定代表人：徐义才，总经理。
委托诉讼代理人：刘淑英，江西华星律师事务所律师。
原告邹晖（以下简称“原告”）与被告鹰潭世纪华劲实业有限公司（以下简称“被告”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月8日公开开庭进行了审理。原告邹晖、被告鹰潭世纪华劲实业有限公司委托诉讼代理人刘淑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：―、请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金人民币121497元及已付房款的利息17443元（从2016年6月1号起至2017年12月31号之日止，之后的违约金和利息继续计算至实际交房之曰止）；二、请求依法判令被告支付逾期办证违约金人民币209元；三、本案的所有诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年5月18号与被告签订《鹰潭市商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于江西省鹰潭市××新区××楼××单元××室房屋，购房金额为524601元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照《鹰潭市商品房买卖合同》第五条约定被告应于2016年5月31号前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用；第六条约定出卖人逾期交付商品房超过30天的，合同继续履行。出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之曰止，按银行同期存款利率计算。出卖人还应每曰按已付房价款的0.04%向买受人支付违约金；第十二条规定商品房预售的，自交房使用之日起360日内办理权属登记，由于出卖人的原因，未在上述期限内办理房屋权属转移登记的，合同继续履行。出卖人应按已付房价款的0.04%向买受人支付违约金。截至起诉之曰，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，多次找被告协商此事，均未果。综上所述，为维护原告的合法权益，根据原被告的约定及相关法律法规规定，故诉至法院，请求判如所请。
被告辩称：1、原告所购商品房于2016年12月16日已经竣工验收合格，已有使用说明及质量保证书，符合交付条件，且被告已通知原告收房，是原告没有办理交接手续；2、合同约定的违约金计算标准过高，应按同地段租金予以核减。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号为YT2015003735）：被告对该证据有异议，认为合同中约定通知了收房即视为交付，且逾期交房违约金按日万分之四计算标准过高，应予以核减。本院认为，《鹰潭市商品房买卖合同》有双方当事人的签字或盖章，是双方协商后的真实意思表示，合法有效，故对该证据予以采信，但其中对逾期交房超过30日后，被告应按银行同期存款利率支付利息，并每日按已付房价款的0.04%支付违约金的约定，存在不当之处，本院将对违约金进行适当调整；2、被告提交的竣工验收报告、商品房住宅质量保证书、商品房住宅使用说明书、交付手续报备表：原告对该组证据有异议，认为小区并未全部验收。本院认为，交付手续报备表没有业主签字确认，且反映的是其他业主的房屋交付情况，与本案不具有关联性，不予采信，本组其他证据具备真实性、合法性、关联性，故对该证据予以采信，但该组证据仅表明原告所购房屋已经由被告竣工验收，被告未能提供当地主管部门备案文件，尚不符合合同约定的房屋交付条件，原告有权拒绝接收房屋；3、被告提交的发票、通话记录：原告有异议，认为被告应书面通知收房，且该电话号码是错误的。本院认为被告拨通的电话号码和双方签订的《鹰潭市商品房买卖合同》中登记的原告电话号码相一致，拨打时间也是在房屋由被告竣工验收后，故本院对该组证据予以采信，即被告于2017年2月18日电话通知原告收房，但因涉案房屋尚未取得当地主管部门备案文件，不符合合同约定的房屋交付条件，原告有权拒绝接收房屋；4、被告提交的房地产估价报告、判决书：证明目的为涉案房屋同地段租金水平。原告对该组证据有异议，不接受。本院认为，原告对该组证据有异议，但未能提供证据证明因逾期交房给其造成的实际损失，该估价报告客观合理，能够反映出涉案房屋租金水平（即月租金407元/月），故本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月18日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号：YT2015003735），约定了原告购买位于江西省鹰潭市信江新区滨江路x号龙腾滨江x号楼x单位x室商品房，总价款为524601元，买受人应于2015年5月15日前，支付商品房首付款224601元，其余价款办理贷款；商品房竣工，经竣工验收合格并在当地主管部门备案后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；出卖人于2016年5月31日前，将符合上述条件的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交付商品房的，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同第五条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算，如超过上述约定期限的，在合同继续履行情况下，出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算，出卖人还应每日按已付房价款的0.04%向买受人支付违约金，商品房交付时，出卖人应书面通知买受人办理商品房交接手续，提供本合同第五条规定的交付证明文件，《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》，交接房屋钥匙，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；商品房预售的，自房屋交付使用之日起360日内办理转移登记，由于出卖人的原因，未在上述期限内办理房屋权属转移登记的，合同继续履行，出卖人应按已付房价款的0.04%向买受人支付违约金等内容。合同签订后，原告已按合同约定向被告履行了付款义务。2016年12月16日，原告所购房屋经被告竣工验收。2017年2月18日，被告电话通知原告收房。原告认为被告逾期交房的行为侵害其合法权益，故诉至本院，要求判如所请。
另查明，江西省鹰潭市信江新区滨江路x号龙腾滨江x号楼x单元x室商品房市场租金估价为407元/月。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告按约付清购房款后，被告未能按约交付商品房，被告逾期交房的行为并不具有法定或者约定的免责事由，故应当承担相应的逾期交房违约责任。对于因逾期交房给原告造成的损失问题，原告认为应按银行同期存款利率计算已付款利息并每日按已付房价款的0.04%计算违约金，但未能举证证明其实际损失情况，被告认为违约金约定过高，应以评估得出的同地段租金标准为依据计算，本院认为，根据公平原则和诚实信用原则，以及补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，合同约定的违约金计算标准过高，应当予以调整，在原告未能举证证明其实际损失情况下，以房屋租金损失来确定其实际损失相对合理，故原告损失的计算标准应当以月租金407元的130%进行计算（即529.1元/月）。对于涉案房屋的交付时间问题，因合同中明确约定“商品房竣工，经竣工验收合格并在当地主管部门备案后，方可交付”，被告仅能提供工程竣工验收报告，未能提供当地主管部门备案文件，尚不符合交付条件，故原告有权拒绝收房。原告要求被告支付逾期办证违约金209元，根据《鹰潭市商品房买卖合同》第十二条约定商品房预售的，自房屋交付使用之日起360日办理转移登记，由于出卖人原因，未能在上述期限内办理房屋权属转移登记的，合同继续履行，出卖人应按已付房价款的0.04%向买受人支付违约金。因涉案房屋尚未交付，不符合支付该项违约金的前提条件，故对原告该项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告鹰潭世纪华劲实业有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告邹晖逾期交房的利息及违约金（自2016年6月1日起至涉案房屋实际交付之日止，按529.1元/月标准进行计算）；
二、驳回原告邹晖其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3083元，由被告鹰潭世纪华劲实业有限公司负担223元，原告邹晖负担2860元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审 判 长 陆卫华
人民陪审员 张晓玲
人民陪审员 桂清先
二〇一八年三月二十一日
书 记 员 张韩月