江苏省苏州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏05执异5号
异议人（被执行人）向上（苏州）房地产开发有限公司，住所地苏州市相城经济开发区蠡塘河路1048号。
法定代表人张迫启，董事长。
委托代理人孙森，该公司员工。
申请执行人江苏华新建设工程有限公司，住所地苏州市宝带东路184号。
法定代表人戈雪华，董事长。
委托代理人秦诗扬，江苏诚达律师事务所律师。
委托代理人朱林男，该公司员工。
本院在执行江苏华新建设工程有限公司（以下简称华新公司）与向上（苏州）房地产开发有限公司（以下简称向上公司）建设工程施工合同纠纷一案中，依法委托评估了向上公司名下位于苏州市相城区相城大道与康元路的在建房产，苏州天地房地产土地评估有限公司于2016年11月8日作出了苏州天地（2016）房（估）字第4040号评估报告。被执行人向上公司以该评估报告存在错误，且该评估报告与本院委托苏州市价格认证中心作出的苏价证民鉴[2012]067号价格鉴证结论书估价差距过大为由向本院提出执行异议，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月14日公开听证进行了审查。异议人向上公司的委托代理人孙森，申请执行人华新公司的委托代理人秦诗扬、朱林男到庭参加了听证；苏州天地（2016）房（估）字第4040号评估报告的估价师ＸＸ，苏价证民鉴[2012]067号价格鉴证结论书的估价师薛心宇到庭发表意见。本案现已审查终结。
被执行人向上公司提出执行异议称：苏州天地房地产土地评估有限公司作出的评估报告存在以下问题，1、估价假设错误，涉案在建房产已取得预售许可证，且已经出售，本次评估未将取得预售许可证列入假设条件。2、完工率认定错误，依据工程造价报告，通过对在建工程一期完工造价占总造价的比例的计算，完工率为90.5％，但评估报告认定80％，与事实不符。3、评估方法错误，该在建房产应当以预售转让的方式进行评估，适用市场法，且苏州市价格认证中心作出的鉴证结论书亦采用了市场法。但评估报告以项目转让方式进行评估，适用了成本法和假设开发法，故适用评估方法错误。4、处置方式错误，涉案在建房产的评估价值超过执行标的，且可以分段评估、分层处置，不应当进行整体评估拍卖。综上，请求法院对该评估报告予以审查并不予采纳。
申请执行人华新公司辩称：价格认证中心的鉴证结论书是基于在建项目取得预售许可证、正常完工、物权已登记、实现正常的销售的假设情况下，按照销售的单价计算出的项目评估总价，但是本案的评估报告中涉及的标的物的是已经停止施工的在建工程，按照目前的评估时点，不具备正常完工、取得物权进行销售的条件。综上，两份报告采取不同的价格评估方法是由涉案标的物的现状和处置目的决定的，因此报告不具备可比性。
异议人向上公司为支持其异议主张，提交以下证据：证据一、苏州天平工程造价咨询有限公司出具的天平审字（2013）472号工程造价鉴定意见书，证明涉案在建工程一期完工率为90.5％；证据二、苏房预相（2011）221号预售许可证公告，证明在建工程可以预售；证据三、本院（2011）苏中民初字第33号民事判决书，本院（2012）苏中法鉴委字第39号选择鉴定机构通知书、机构选择结果告知书，苏州市价格认证中心作出的苏价证民鉴[2012]067号价格鉴证结论书，证明在2012年9月以市场评估法评估价为6.78亿元；证据四、最高人民法院（2010）执复字第12号执行裁定，证明类似案件不应进行整体拍卖。
苏州天地房地产土地评估有限公司发表陈述意见称：我方是根据中院的司法鉴定委托，对涉案在建工程进行评估的。在评估范围上，包括评估根据房产测绘的建筑面积62919.65㎡及其占用的土地46662㎡。在评估方法上，采用假设开发法及成本法。对于未选用比较法的原因，我方认为，评估师应当依据估价对象、估价目的、估价时点以及现场查勘的情况予以分析并根据实际选定最适合的估价方法。苏州市价格认证中心作出鉴证结论书的估价目的是在当时条件对整个项目进行分割销售，因此需要对可销售房产的预期价值的评估，鉴于当时的销售方案是逐套销售，所以可以适用比较法。而我方的估价目的是对涉案在建工程进行整体处置，且比较法的适用前提是存在位置相近、时点相近、结构相同的可比性房产，本案估价对象是大体量的在建工程，同类型房地产较少，很少发生相类似的交易，可比性较差，因此没有适用比较法。我方作出评估报告的价值内涵与开发商的利润没有紧密的关联性。在建工程存在销售情况及已经取得预售许可证的情况与我方评估的价值无关，且我方在报告中已进行了披露。
苏州市价格认证中心发表陈述意见称：我方接受委托后，委托评估要求是平均市场销售价格，所以选用了市场比较法。根据法院提供的资料、经过现场勘察及市场调查，最终出具评估报告。评估范围包含了房产面积51221㎡及对应的土地面积。我方作出的评估报告是包含了开发商通过处置不动产获得的利润的，目的是一套一套的小户型销售，类似于期房。具体计算方式为先用市场比较法得出当时的市场平均销售价格约为1.3万元/㎡，然后乘以总的建筑面积51221㎡得出总价约为6.7亿元。
本院经审查查明：本院作出的（2013）苏中民初字第0021号民事判决已发生法律效力，因被执行人未履行法律文书确定的义务，本院依法立案执行。在执行过程中，本院于2016年5月13日对向上公司名下位于苏州市相城区相城大道与康元路的在建房产进行委托评估，苏州天地房地产土地评估有限公司于2016年11月8日作出了苏州天地（2016）房（估）字第4040号评估报告。依据该报告，估价对象包含3幢测绘面积62919.65㎡、二期已施工桩基部分、所占有的46662㎡批发零售用地土地使用权；估价对象委估房产于2010年开工建设，现处于停工状态，建筑物内水电未通，消防工程尚未完成，内部隔断工程尚未完成；本次评估采用假设开发法结合成本法进行估价，最终评估总价为40364.26万元。
另查明：我院在审理（2011）苏中民初字第0033号苏州华茂房地产投资顾问有限公司与向上公司商品房委托代理销售合同纠纷一案中，苏州华茂房地产投资顾问有限公司要求向上公司赔偿因其解除双方签订的商品房委托代理销售合同所造成的损失。因办案需要，我院于2012年5月4日委托苏州市价格认证中心对向上公司名下所涉房产房屋市场销售均价、销售房屋所需全部成本进行鉴定。苏州市价格认证中心于2012年9月21日作出苏价证民鉴[2012]067号“关于相城区向上一路发国院家具广场房屋销售价格及相关销售成本的价格鉴证结论书”，该结论书对鉴证标的房屋的销售价格采用市场法进行鉴证，即依据价格鉴证基准日相同区域类似房屋市场行情与鉴证标的作比较，修正各项因素计算鉴证标的的房屋价格。结论为，标的房屋在自许可证销售之日至鉴证基准日之间的市场销售平均价格为13244元；价格鉴证标的房屋在自销售合同解除之日至鉴证基准日之间的市场销售平均价格为13169元。
以上事实由苏价证民鉴[2012]067号价格鉴证结论书、（2011）苏中民初字第0033号民事判决书、苏州天地（2016）房（估）字第4040号评估报告等予以证实。
本院认为：本案的争议焦点为对涉案在建房产的评估方法应当适用假设开发法结合成本法还是适用比较法。依据《房地产估价规范》，房地产估价方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法等，各估价方法有着不同的估价思路、估价公式、方法特点和适用范围,评估机构应当根据估价对象及其所在区域的基本情况结合估价对象的类型、估价目的及估价方法思路选择适合的估价方法。在我院审理（2011）苏中民初字第0033号案件中，苏州华茂房地产投资顾问有限公司诉讼请求为赔偿解除商品房委托代理销售合同所造成的损失，委托鉴定内容为所涉房产市场销售均价及销售房屋所需全部成本。其目的是在整个项目进行分割、逐套销售的前提下，通过计算市场销售均价来进一步确定解除合同所造成的损失。基于该案的具体要求，市场销售均价的确定需要对可销售房产的预期价值予以评估，并包含开发商通过处置不动产获得的利润。因此，对该在建工程依据比较法，参照价格鉴证基准日相同区域类似房屋市场行情，通过市场销售均价计算出的项目评估总价符合本院在该案中委托评估的目的。但在本案中，委托评估的目的并非是计算市场销售均价、明确相关损失，而是对在建工程提供拍卖价值参考，因此应当以评估标的的现状为依据。经查，评估标的为已经停止施工的大体量在建商业用房工程，建筑物内水电未通，消防工程尚未完成，内部隔断工程尚未完成，不具备正常完工、物权分割、分别销售的条件；且同类型房地产较少，很少发生相类似的交易，可比性较差，因此从现状来看，依据本案的评估目的，不适合适用比较法。另外，苏州市价格认证中心适用比较法得出的评估总价包含了开发商通过逐套销售房屋所获得的利润，而本案委托评估的目的是对标的物进行整体拍卖，评估价值中不应当包含该利润，所以从价值构成来看比较法亦无法达到本案评估目的。综上，在该在建工程本身的现场价值在估价时点，依据估价对象的现状，参照评估目的及现场查勘的情况，本案评估公司选定假设开发法及成本法并无不当。
对于异议人提出本次评估未将取得预售许可证列入假设条件、完工率认定错误、处置方式错误等主张，本院经审查认为：第一，是否取得预售许可证的假设条件与本案的价值评估并无关联性，本案的评估标的现状是停止施工的大体量在建商业用房工程。第二，本案评估标的内水电未通，消防工程尚未完成，内部隔断工程尚未完成。简单的依据工程造价报告，通过对在建工程一期完工造价占总造价的比例的计算90.5％完工率不符合工程实际情况。第三，最高人民法院（2010）执复字第12号执行裁定中的涉案标的为已经正常完工、物权分割、可以分别销售的房地产，本案中的评估标的不具备上述条件，分段评估、分层处置的主张本院亦不能支持。
综上，苏州天地房地产土地评估有限公司作出的苏州天地（2016）房（估）字第4040号评估报告符合本案估价目的、选取的估价方法亦无不当；向上公司的异议主张没有事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：
驳回向上（苏州）房地产开发有限公司提出的执行异议。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。
审 判 长 祁 锋
代理审判员 刘 钰
代理审判员 孙伟春
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 钱 曦