内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内08民终1220号
上诉人（原审被告）：内蒙古名苑房地产开发有限公司。
法定代表人：王军，系公司经理。
委托诉讼代理人：王波，内蒙古日恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：敖建光，男，汉族，个体户，现住巴彦淖尔市临河区。
被上诉人（原审原告）：庄红，女，汉族，个体，现住址同上，系敖建光妻子。
二被上诉人委托诉讼代理人：付占军，内蒙古蒙宁律师事务所律师。
原审被告：刘勇，男，汉族，个体户，现住巴彦淖尔市临河区。
委托诉讼代理人：周耀泉，巴彦淖尔市临河区“148”协调指挥中心第三法律服务所法律工作者。
上诉人内蒙古名苑房地产开发有限公司（以下简称名苑地产公司）因与被上诉人敖建光、庄红，原审被告刘勇房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2016）内0802民初9600号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人名苑地产公司的委托诉讼代理人王波，被上诉人敖建光、庄红及其委托诉讼代理人付占军，原审被告刘勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
名苑地产公司上诉请求：请求依法撤销（2016）内0802民初9600号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。本案被上诉人是基于与刘勇之间的抵债行为取得案涉房屋，上诉人只是应刘勇的要求配合被上诉人完成案涉房屋相关的手续。上诉人与被上诉人之间并不存在订立商品房买卖合同的真实意思表示，在二者之间也没有形成实质的商品房买卖合同关系，本案应当是被上诉人与刘勇之间的买卖合同关系。二、一审法院适用法律错误，判决上诉人向被上诉人返还购房款48843元错误。根据《中华人民共和国合同法》第121条的规定合同相对性，被上诉人与刘勇之间的买卖合同纠纷应当与刘勇解决，被上诉人并没有向上诉人支付过购房款，不存在返还多收取房款的事实。
敖建光、庄红辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人名苑房地产公司将涉案房屋抵顶原审被告刘勇的行为，实质二者之间形成了房屋买卖合同关系。原审被告刘勇又将涉案房屋抵顶给了二被上诉人，后又协助被上诉人与上诉人签订了商品房买卖合同，上述行为实质上是合同的债权转让。所以，上诉人在上诉状中称“与被上诉人之间没有形成实质性的商品房买卖合同法律关系”与事实不符。其次，刘勇将合同债权转让给了被上诉人，上诉人就应当全面履行自己的义务，该义务包括：第一，按时向被上诉人交付房屋；第二、交付的房屋应当符合转让时的约定，即房屋面积和价格应当与原合同相符。否则就构成了违约，应承担相应的违约责任。最后，根据公平原则和诚实信用原则，上诉人实际交付的房屋面积与最初约定的应当交付的面积不符，应当将差少的面积按照接收时的每平米价格返还给被上诉人。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审被告刘勇述称，一审判决正确，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。
敖建光、庄红向一审法院起诉请求：请求判令二被告立即返还原告多支付的购房款257718元，并从2014年11月26日起按中国人民银行同期贷款利率承担利息，至付清款之日止。至起诉之日利息约为8000元。本案诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实及判决：内蒙古盛华建筑有限责任公司承包建设名苑地产公司开发的临河区东辰名苑小区的部分工程，刘勇又从内蒙古盛华建筑有限责任公司承包建设东辰名苑小区6#、11#、12#楼，此后刘勇从敖建光、庄红处赊购砖建设该工程过程中，名苑地产公司将位于东辰名苑小区16号楼807室抵顶给刘勇，该房面积151.31平方米、抵顶单价每平方米4050元，抵顶总价612806元。2013年7月5日刘勇将涉案房屋以相同的价格抵顶给敖建光、庄红，双方到东辰名苑售楼部变换了房票。2013年8月8日敖建光给刘勇出具了收到砖款612806元的收据，并注明以东辰名苑房一套抵顶。2014年10月5日名苑地产公司给敖建光及其儿子敖志帆交付了涉案房屋。2014年11月26日名苑地产公司与敖建光、庄红签订了《商品房买卖合同》，该合同约定涉案房屋的建筑面积为151.31平方米，每平方米单价为2346.76元，总价355088元；可是该合同附件五补充合同中约定“此商品房最终测绘面积为139.25平方米，该房最终单价为2550元，总价355088元”。另查明，名苑地产公司开发的东辰名苑小区售楼部销售价八层为4050元。2013年12月12日巴彦淖尔市鑫业房产测绘有限公司测绘报告中载明：东辰名苑小区16-807建筑面积为139.25平方米。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告名苑地产公司将涉案房屋抵顶给刘勇，刘勇又以相同的平米数、价格抵顶给敖建光，并且名苑地产公司向敖建光、庄红更换了房票、交付了房屋，然后签订了《商品房买卖合同》，该一系列抵顶债务行为已经完成，其余的事项应当是名苑地产公司与敖建光、庄红之间的商品房买卖关系。名苑地产公司给敖建光、庄红换房票时间为2013年7月5日，巴彦淖尔市鑫业房产测绘有限公司于2013年12月12日作出测绘报告，《商品房买卖合同》签订于2014年11月26日，由此认定名苑地产公司在给敖建光、庄红换房票时不清楚该房实测平米数，可是交房及签订《商品房买卖合同》时已经知道该套房屋的平米数，此时名苑地产公司应当按实际房屋面积签订《商品房买卖合同》，对房款长退短补，可是名苑地产公司仍然在合同中约定虚假的房屋平米数以及明显低于售楼价的单价，期瞒购房者，不当占有购房者的款项，故名苑地产公司应当退还原告超出实际平米的房款。刘勇不应承担责任。原告请求按照《商品房买卖合同》中的单价退还多收的房款，从实际情况来看，被告名苑地产公司不可能低于自己的售楼价抵顶债务，且三方更换房票的证据中载明该房单价为每平方米4050元，与当时售楼部销售价相符，双方所签《商品房买卖合同》及合同附件中的单价和总价明显低于抵顶价格或售楼价，对该《商品房买卖合同》中记载的单价和总价真实性不予采信，故对原告要求被告退还超出单价部分收取房款的请求不予支持。综上，被告名苑地产公司应当按照每平方米4050元退还平米差12.06平方米（151.31平方米-139.25平方米）的房款48843元，并从签订《商品房买卖合同》之日即应当结算之日起按年利率6%承担占用资金的利息。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决：一、被告内蒙古名苑房地产开发有限公司退还原告敖建光、庄红购房款48843元，并从2014年11月26日起按年利率6%承担占用资金的利息至还清款之日止。二、驳回原告敖建光、庄红的其它诉讼请求。上述款项于判决生效后十日内履行。
案件受理费5285元，原告敖建光、庄红已预交5285元，由原告敖建光、庄红负担4314元，被告名苑地产公司负担971元。
本院二审期间上诉人名苑地产公司提交了工程划拨单一张（复印件），本院组织各方对证据进行了质证，对双方有争议的事实认定如下：名苑地产公司主张2011年划拨给刘勇的工程房面积为137.55平米，刘勇及敖建光、庄红均对工程划拨单不认可，该划拨单与一审名苑地产公司出具的2013年7月5日三方“内蒙古名苑房地产开发有限公司工程房房票”记载内容不一致，在该房票中注明刘勇顶敖建光房屋房号为16#-807，面积为151.31平米，单价为4050元/平米，金额为612806元，并加盖了东辰名苑销售专用章，应视为名苑地产公司对划拨及抵顶房屋面积的重新确认，故对该证据证明内容不予采信。本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。名苑地产公司将位于东辰名苑小区16号楼807室抵顶给刘勇，2011年工程划拨单上注明是139.55平米，但2013年7月5日又在工程房票上注明抵顶房屋面积为151.31平方米、抵顶单价每平方米4050元，抵顶总价612806元，应视为对抵顶标的物的重新确认。刘勇又于2013年7月5日将房屋抵顶给敖建光、庄红，双方到东辰名苑售楼部变换了房票并于2013年8月8日敖建光给刘勇出具了收到砖款612806元的收据，注明以东辰名苑房一套抵顶。三方之间实质上形成买卖合同债权转让关系，即刘勇将向巴彦淖尔市名苑房地产公司主张交付房屋的请求权转让给被上诉人敖建光、庄红，权利转让协议形成后，义务方交付房屋对象由向刘勇交付变更为向敖建光、庄红交付，敖建光、庄红成为与巴彦淖尔市名苑房地产开发有限公司房屋买卖合同的相对方，双方也签订了正式的《商品房买卖合同》，故名苑地产公司应按照合同的约定向被上诉人敖建光、庄红交付合同约定面积的房屋，其交付不符合约定的房屋，应依照诚实信用原则向买受人退还面积差价，其抗辩与敖建光、庄红之间不存在房屋买卖关系的理由不能成立，一审判决由其承担利息亦符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1021元，由上诉人巴彦淖尔市名苑房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李智平
审判员 仲佳才
审判员 康民德
二〇一七年九月八日
书记员 尹 航
附：所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；