广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民一终字第936号
上诉人（一审原告）广西建华房地产开发有限责任公司。
法定代表人黄建华。
上诉人（一审原告）广西建华房地产开发有限责任公司鹿寨分公司。
负责人黄建华。
二上诉人共同委托代理人韦剑军。
二上诉人共同委托代理人杨鸿煜。
被上诉人（一审第三人）张美华。
委托代理人谭忠禄。
一审被告廖坚。
一审第三人中国农业银行股份有限公司鹿寨县支行。
法定代表人兰江涛。
委托代理人廖刚惠。
上诉人广西建华房地产开发有限责任公司（以下简称建华公司）、广西建华房地产开发有限责任公司鹿寨分公司（以下简称鹿寨分公司）与被上诉人张美华、一审被告廖坚、一审第三人中国农业银行股份有限公司鹿寨县支行（以下简称农行鹿寨支行）追偿权纠纷一案，不服广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2013）鹿民一初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月28日立案受理后，依法组成由司英华担任审判长、代理审判员黄坚和代理审判员丘洪兵参加的合议庭，于2015年1月14日公开开庭审理了本案。代书记员黄习家担任法庭记录。建华公司与鹿寨分公司的共同委托代理人韦建军和杨鸿煜、张美华的委托代理人谭忠禄、农行鹿寨支行的委托代理人廖刚惠到庭参加诉讼。廖坚经本庭依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，廖坚于2007年6月27日与建华公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定廖坚向建华公司购买位于鹿寨镇城南龙田路l8号“水榭华庭”4栋1单元402室的房屋一套，同时在该合同第六条付款方式及期限中约定“买受人（即廖坚）在2007年6月27日前付清首期款，即人民币50650元，余款人民币118000元向银行按揭贷款付清，买受人须在2007年7月25日前办妥银行按揭手续”。后廖坚于2007年9月28日与第三人农行鹿寨支行签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定贷款金额为人民币壹拾壹万八千元；贷款期限240个月，自2007年9月28日起至2027年9月28日止；贷款用途为�付廖坚购买位于鹿寨镇城南龙田路l8号“水榭华庭”4栋1单元402室的房屋一套的款项；贷款发放方式为授权贷款人将全部借款直接划入售房人鹿寨分公司的账户；借款人以每一个月为一个还款周期，共240期。自借款发放后，每月的借款对应日为还款日。贷款以按月等额本息还款方式偿还；担保方式为：①抵押人以本合同贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。②由建华公司提供阶段性保证担保。廖坚之前都依约定向贷款方偿还借款，但之后廖坚就没有依《个人购房担保借款合同》的约定按时足额向农行鹿寨支行偿还贷款的本息。建华公司与农行鹿寨支行于2007年1月10日签订的《个人购房贷款项目合作协议》中第十条及第十一条明确约定建华公司为购房人依《个人购房担保借款合同》所产生的债务提供连带责任保证，建华公司在农行鹿寨支行开设保证金专户，如购房人未�合同约定按时还本付息，银行有权直接从保证金专户中划收相关款项。农行鹿寨支行于2011年10月26日依照与建华公司签订的《个人购房贷款项目合作协议》，从鹿寨分公司的账户中开始划扣保证金，共划扣了5期共3768.05元。张美华诉廖坚买卖合同纠纷一案，经一审法院（2012）鹿民一初字第6号民事判决书判决，张美华代廖坚向农行鹿寨支行支付104969.99元及利息，该房屋的所有权人变更为张美华所有。判决生效后张美华代还了廖坚所欠银行的贷款及利息，办理了该房屋解押手续，并于2013年3月22日取得了该房屋的所有权证，所有权人变更为张美华单独所有。张美华请求建华公司协助办理变更土地证手续时，建华公司认为其代垫的3768.05元，张美华没有代偿侵害了建华公司的权利，拒绝协助办理并提起本案诉讼。
一审法院审理认为：综合建华公司、廖坚双方的分歧意见，�案的争议焦点是：（1）廖坚是否应当偿还建华公司为其代垫的银行贷款及利息；（2）张美华是否应当承担连带赔偿责任。关于争议焦点（1），廖坚未按《个人购房担保借款合同》的约定履行还款义务，导致建华公司因此被农行鹿寨支行依照与建华公司签订的《个人购房贷款项目合作协议》，共从鹿寨分公司的账户中划扣了3768.05元保证金。廖坚依法应当偿还建华公司为其代垫的3768.05元，并按银行同期贷款利率支付利息。关于争议焦点（2），张美华在另一案中代廖坚支付所欠农行鹿寨支行贷款及利息，是基于为了让从廖坚处所购的房屋抵押权消灭，从而变更该房屋所有权人为其所有。张美华虽然购买了该房屋，但并非所有因该房屋产生的债务均应承担连带赔偿责任，张美华没有约定或法定的义务承担建华公司为廖坚代垫的3768.05元及利息的连带责任，一审法院对建�公司的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，一审法院判决：一、廖坚偿还广西建华房地产开发有限责任公司、广西建华房地产开发有限责任公司鹿寨分公司为其代垫的3768.05元及利息（从2011年10月26日开始按人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。二、驳回广西建华房地产开发有限责任公司、广西建华房地产开发有限责任公司鹿寨分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，公告费700元，由廖坚负担。
上诉人建华公司与鹿寨分公司不服一审判决，上诉称，一审法院判决缺乏事实依据，适用法律错误。一、张美华并未完全代为清偿消灭抵押权的债务，因此应完全清偿消灭抵押权的债务才能受让抵押的房产。依生效的鹿寨县人民法院（2012）鹿民一初字第6号判决书所述张美华�经获得了位于鹿寨县鹿寨镇城南龙田路18号“水榭华庭”4栋1单元402室房屋的产权，但依《物权法》第191条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，廖坚在房产抵押期间未经农行鹿寨县支行的同意，私自将房产转让给张美华，本身就违反了法律的强制性规定，但有例外，即受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在本案中，张美华需清偿两方面的债务才能使抵押权消灭，从而获得房屋的产权：（一）清偿尚欠农行鹿寨县支行的按揭款；（二）清偿上诉人建华公司、鹿寨分公司代垫的按揭款3768.05元及利息。但事实是张美华向农行鹿寨县支行清偿的104969.99元及利息中并未包含建华公司代垫的3768.05元，所以根本不符合《物权法》第191条第二款的规定。而不是如一审法院所述的张美华没有法定的义务承担上诉人为廖坚代垫的3768.05元承担连带责任，且该债务并非普通的与该房屋产生的债务，该债务是为消灭抵押权而产生的债务。二、一审法院在审理（2012）鹿民一初字第6号案中遗漏通知上诉人参加诉讼。在（2012）鹿民一初字第6号判决书中清楚的看到农行鹿寨县支行提供了《个人购买担保借款合同》，也即明知上诉人是作为廖坚借款人的保证人，特别是在廖坚既处于下落不明的状况，又欠了银行十多万元的状况下，首先应当查明廖坚是否还在正常的还款，如果廖坚未按时还款，那么显而易见的应依职权追加上诉人参加诉讼，但一审法院并未通知上诉人参加诉讼，就草率下判决，致使上诉人的合法权益得不到保障。据此，二上诉人请求：1、依法判令撤销鹿寨县人民法院（2013）鹿民一初字第136号民事判决中的第二项，并依法判令被上诉人张美华对一审被告廖坚应偿还给上诉人的3768.05元及利息承担连带赔偿责任；二、依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人张美华辩称，一、上诉人认为张美华未完全代为清偿消灭抵押权的上诉理由，混淆了“保证”和“抵押”两种法律性质不同的担保方式，其上诉理由不能成立。本案，商品房担保贷款合同是买受人、出卖人和按揭银行三方签订的，其中涵盖了该类纠纷所涉及的全部三个法律关系，即买受人与银行之间的贷款合同法律关系、买受人与银行之间的按揭担保合同法律关系、出卖人与银行之间的保证合同关系。l、买受人与银行之间的贷款合同关系由合同法调整。2、买受人与银行之间的按揭抵押担保合同关系，在此类关系中，抵押物的转让属于抵押物处置的一种典型情形。在设计抵押权转让制度时，应当考虑两个因素：其一，如何实现《物权法》中“物尽其用的�则”的价值目标。其二，如何在抵押权人、抵押人与受让人之间实现利益平衡。为此，《物权法》将价金物上代位主义和抵押权追及效力以及涤除权制度进行整合，设计出一个比较宽松和利益平衡的抵押物转移制度，该法第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。该条第一款之规定为抵押财产的流通提供了可能性，在抵押权人同意情况下，采用价金物上主义模式，抵押人可以处分即转让抵押财产。本条第二款之规定，规定了买受人的代位清偿权。即受让人代为清偿债务消灭抵押权，抵押人可以处分即转让抵押财产。这与《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国担保法>；若干问题的解释》第67条的规定相一致。这就承认抵押权具有追及效力，同时规定受让人享有涤除权，可以代替债务人清偿其全部抵押权人的债务，使抵押权消灭。故，张美华自愿代抵押人廖坚清偿抵押债务后，抵押人廖坚可以处分抵押财产。廖坚与张美华签订的房屋买卖合同依法成立合法有效，受法律保护。3、商品房担保贷款合同中，上诉人与银行之间行成的是“保证”担保方式。出卖人与银行之间的连带保证责任，依据担保贷款合同的约定，买受人逾期不能还款，出卖人作为保证人应当承担连带保证责任。对此，法律也有明确规定。银行在借款人逾期还款的情况下，根据保证合同的约定和法律的规定，直接从保证金帐户扣划相应款项，是银行行使抵销权的表现，但其不具有物权担保性�。因此不能对抗第三人。在本案中，当廖坚逾期不能还款，上诉人作为保证人承担连带保证责任代廖坚偿还贷款义务后，根据《担保法》第3l条的规定，上诉人享有的仅是向商品房担保贷款保证合同中的债务人廖坚行使追偿权利。张美华并不是商品房担保贷款合同中的债务人，也不是抵押人，更不是廖坚的保证人。张美华在鹿寨县人民法院（2012）鹿民一字第6号判决书一案中自愿代被告廖坚代支付所欠的第三人中国农业银行股份有限公司鹿寨县支行贷款及利息，是基于为了让从廖坚处所购的房屋抵押权消灭，从而变更该房屋所有权人为张美华所有。涉及到的是“抵押”担保方式，张美华并非所有因该房屋所产生的债务均应承担连带赔偿责任，张美华没有约定或者法定的义务承担上诉人为廖坚代垫的3768.05元及利息的连带责任。因此，上诉人请求张美华对上诉人代偿的3768.05元及利息承担连带赔偿责任的主张无法律依据，其上诉请求不能成立。二、《中华人民共和国担保法》第二条第二款规定“本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留质和定金。”根据法律规定，张美华与廖坚在鹿寨县人民法院（2012）鹿民一初字第6号判决书一案中涉及到的是两个法律关系，一是张美华与廖坚房屋买卖合同关系；二是中国农业银行股份有限公司鹿寨县支行与廖坚之间的“抵押”担保关系。张美华在该案中自愿代廖坚代支付所欠的第三人中国农业银行股份有限公司鹿寨县支行贷款及利息，是基于为了让从廖坚处所购的房屋抵押权消灭，从而变更该房屋所有权人为张美华所有，涉及到的是“抵押”担保方式，行使的是“涤除权”。并未涉及到“保证”担保方式，因此，上诉人在该案中，遗漏当事人的上诉理由无事实和法律依据，上诉理由不能成�。综上所述，一审判决事实清楚，证据确凿充分，程序合法，法律适用正确，为维护张美华的合法权益，请依法判决，驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
一审第三人农行鹿寨支行同意张美华的答辩意见。
一审被告廖坚未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
二审期间，各方未提交新证据，对一审查明事实也都无异议，本院对一审查明事实予以确认。
综合各方意见，本案的争议焦点为：张美华是否应对上诉人代廖坚向农行鹿寨支行支付的本息3768.05元承担赔偿责任？
本院认为，承担债务赔偿的责任应结合案件事实并依据法律规定予以确定。本案中，在廖坚与农行鹿寨支行签订的《个人购房担保借款合同》中，建华公司系保证人，而建华公司与农行鹿寨支行签订的《个人购房贷款项目合作协议》约定，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，建华公司代为偿还。因此，在购房人廖坚未按期偿还贷款本息的情况下，农行鹿寨支行向鹿寨分公司的账户累计扣划本息3768.05元有合同约定，建华公司作为保证人在代债务人廖坚偿还债务本息之后，其可以依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任之后，有权向债务人追偿。”之规定，向债务人廖坚进行追偿，一审处理正确，本院予以维持。但张美华并非《个人购房担保借款合同》及《个人购房贷款项目合作协议》的当事人，其与二上诉人之间没有合同约定，与农行鹿寨支行之间亦没有合同约定，故上诉人要求其对廖坚的债务承担连带赔偿责任没有合同依据。张美华向农行鹿寨支行支付廖坚尚欠的104969.99元购房贷款本息，是因为农行鹿寨支行是房屋的抵押权人，依据《中国人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”张美华要从廖坚处购买房屋，其需代廖坚向农行鹿寨支行偿还廖坚尚欠的按揭贷款本息，而二上诉人并非该房屋的抵押权人，故张美华不负向其二人承担偿还的责任。由此，二上诉人要求张美华对3768.05元承担连带赔偿责任无合同及法律依据，一审处理正确，本院亦予以维持。
综上分析，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人广西建华房地产开发有限责任公司已预交），由上诉人广西建华房地产开发有限责任公司、广西建华房地产开发有限责任公司鹿寨分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 司英华
代理审判员 黄 坚
代理审判员 丘洪兵
二〇一五年一月十五日
代书 记员 黄习家