安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初6643号原告：李丹，男，1990年8月3日出生，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：韩瑜，女，1966年11月27日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：陈杰，安徽睿正律师事务所律师。被告：张翼，女，1983年10月14日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：张泽良，男，1955年10月18日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。第三人：高嵩，男，1973年7月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：庞志杰，河南仟问律师事务所律师。原告李丹与被告张翼、第三人高嵩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告李丹及其委托诉讼代理人韩瑜、陈杰，被告张翼的委托诉讼代理人张泽良，第三人高嵩的委托诉讼代理人庞志杰均到庭参加了诉讼。审理中，依李丹申请，本院作出（2016）皖0102民初6643号民事裁定，冻结张翼名下位于合肥市长江东路591号1幢505室（房地权证瑶字第××号）房产。本案现已审理终结。李丹向本院提出诉讼请求：1、判令张翼继续履行与李丹所签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，立即为李丹办理房屋过户手续并承担相关费用（如评估费、房屋超标款、土地出让金等）；2、判令张翼向李丹支付违约金8100元（自2016年8月7日起，按合同价款的万分之三/天计算，暂计至2016年9月7日，实际请求计算至张翼实际为李丹办理过户完毕时止）；3、本案全部诉讼费用由张翼承担。事实和理由：2016年5月29日，李丹与张翼授权代理人张泽良签订了关于长江东路591号1幢505室房产的《存量房买卖合同》，约定：李丹购买张翼所有的诉争房产，面积为104.4㎡，房屋总价款为90万元，银行按揭贷款支付，自李丹首付资金托管后两日内，张翼应为李丹办理房屋过户手续等。2016年6月7日，李丹与张翼授权代理人张泽良及合肥橙红房地产营销有限公司共同签订了一份《补充协议》，约定：张翼保证诉争房产权属无任何争议，如因产权问题影响办理过户手续，张翼应承担一切后果及违约责任。首付款合计为27万元（其中2万元定金，25万元存入资金托管账户）。若任一方违反合同期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向守约方支付违约金等。上述两份合约签署后，李丹如约履行了支付定金及托管房款的义务，在与张翼联系过户事宜时，却遭到张翼的无理拒绝。后经了解得知，张翼所售房产系超标房且该房土地使用权系划拨得来，须缴足超标房款及土地出让金方可办理过户手续，张翼也就是因为不愿缴纳该笔费用所以迟迟不为李丹办理房屋过户手续的。李丹认为，张翼怠于履行过户义务的行为已构成严重违约，故诉至法院，请求判如所请。张翼辩称，本案合同已经无法继续履行，房屋承租人高嵩就房屋买卖已经起诉，且作出了判决。签订合同时，张翼的确未将相关情况告知第三人高嵩，也没有取得对方放弃优先购买权的声明，但告知了李丹房屋有人租住的事实。张翼只收取了李丹支付的两万元定金，目前相关的过户手续没有办理完毕，房屋仍然属于张翼所有。诉争房屋的税费已经交了，不存在补交超标款的问题。我方现在愿意双倍退还李丹已经支付的定金，并配合李丹办理相关的退费退税及资料退回的手续，同时对李丹支付到交易中心的保证金按照银行利息的标准进行补偿。第三人高嵩述称，高嵩系合法承租人，对案涉房屋享有合法有效的优先购买权，应当依法予以保护。高嵩通过起诉及申请执行主张优先购买权，本案李丹所称高嵩放弃优先购买权的说法不成立。高嵩的优先购买权可以实现，李丹对于涉案房屋并无当然的物权。李丹的诉讼主张与法院生效判决相矛盾，应当依法判令解除原、被告之间所签订的《存量房买卖合同》，驳回李丹的诉请，支持第三人作为承租人优先购买的合法权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年5月29日，李丹（李晓阳代理李丹）与张翼（张泽良代理张翼）通过合肥橙红房地产营销有限公司居间共同签订一份《存量房买卖合同》，约定：张翼将其名下的位于合肥市××室房屋（权证字号：房地权瑶字第××号，建筑面积104.4㎡）出售给李丹，房屋总价款90万元。李丹将26.5万元存入托管账户后两日内申请办理存量房转移手续，张翼同意李丹向商业银行申请抵押贷款，总额为63万元。双方确认未托管的存量房转让价款计0.5万元，李丹于2016年5月29日向张翼支付。2016年6月7日，李丹与张翼的委托代理人张泽良及合肥橙红房地产营销有限公司共同签订了一份《补充协议》，约定：张翼保证案涉房屋权属无任何争议，若发生与张翼有关的权属纠纷或债务纠纷，由张翼负责解决并承担一切后果及违约责任。李丹向张翼支付定金2万元。若李丹采取贷款方式购买该房地产，因李丹资料不属实或银行征信不符合贷款条件造成的贷款未果，李丹应使用现金补齐差价款，继续履行合同，否则视为李丹违约，需承担合同预定的违约责任。双方应在房产局下发已过户的房产证及李丹付清全款（李丹申请贷款的，以银行放款到指定账户为准）后的二日内共同到房产部门办理拿房款及房屋交接手续，如因任何一方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金。合同总房款为90万元，定金2万元，托管25万，贷款63万。协议同时还约定，如协议与原合同不一致的以协议为准。李丹于2016年6月6日向张翼缴纳定金2万元，后2016年6月7日，李丹缴纳案涉房屋相关契税1.35万元，2016年8月4日，李丹将协议约定的25万元存入托管资金账户。之后因继续履行发生争议，2016年9月8日，李丹诉讼来院，提出诉称之请求。审理中，因高嵩于2016年9月2日以张翼、张泽良、李丹、李晓阳为被告诉至本院要求确认张泽良与李晓阳于2016年5月29日签订的《存量房买卖合同》无效并判决高嵩对合肥市瑶海区长江东路591号1幢505室房屋享有优先购买权，本案的审理需要以该案的审理结果为依据，本院于2016年11月2日将本案中止诉讼，后2017年5月11日，本院将本案恢复审理。庭审中，张翼当庭提供了张泽良于2017年2月9日出具的合肥橙红房地产营销有限公司予以认可的《情况说明》一份，证明张泽良曾通过中介公司联系李丹父母并告知其该房屋不能卖给李丹，愿意予以适当补偿。同时张翼还提供了《解除合同通知函》用以证明其曾于2016年10月26日告知李丹要求解除合同。对张翼的上述证据，李丹均不予认可，李丹认为《情况说明》不能反映真实情况，张翼不能依据该说明改变其违约的事实情况。同时李丹当庭表示其并没有收到张翼的《解除合同通知函》。庭审时，李丹亦当庭提供合肥橙红房地产营销有限公司于2016年10月9日出具的《证明》一份予以证明在本案房屋买卖合同签订前，中介公司多次派人前往案涉房屋看房，该房屋租客并非第三人高嵩，实际租客从未提出优先购买权的主张及因案涉房屋面积超标，而张翼不愿补交超标款，从而导致诉讼。庭审中，虽高嵩对该证明不予认可，但张翼对该证明则并不持异议。另庭审时，李丹当庭表示虽其已申请了商业贷款并交了30%的首付，但现在愿意一次性付清剩余款项。另查，第三人高嵩于2016年9月2日以张翼、张泽良、李丹、李晓阳为被告诉至本院要求确认张泽良与李晓阳于2016年5月29日签订的《存量房买卖合同》无效并判决高嵩对合肥市瑶海区长江东路591号1幢505室房屋享有优先购买权。本院经审查后认为，本案中，张翼与李丹签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，高嵩未向本院提供证据证实存在无效之情形，其次优先购买权并非绝对购买权，高嵩不能以其享有优先购买权为依据主张张翼与李丹签订的《存量房买卖合同》无效。即使张翼出售房屋的行为侵犯了高嵩的优先购买权，高嵩主张确认合同无效也没有法律依据。如高嵩认为其优先购买权受到侵害，其可另行向出租人主张相关损失。因张翼作为出租人对高嵩主张的租房事实予以认可，且高嵩提供租房合同以及收据予以证明，故双方的租赁关系可依法认定。张翼未提供证据证实其提前告知承租人准备出售房屋的事实，侵犯了承租人即高嵩的优先购买权，故高嵩请求判令其享有涉案房屋的优先购买权有事实和法律依据。2016年11月21日，本院作出（2016）皖0102民初6524号民事判决书，判决结果为：一、确认原告高嵩对合肥市瑶海区长江东路591号1幢505室房屋享有优先购买权；二、驳回高嵩的其他诉讼请求。该判决生效后，高嵩曾就该生效判决向本院申请执行，执行案号为（2017）皖0102执372号，2017年4月24日，高嵩又向本院撤销了执行申请，后本院于2017年5月3日裁定终结（2017）皖0102执372号案件的执行。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为涉案合同是否应当继续履行，本院作如下分析：首先，张翼与李丹签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同的生效要件，合同合法有效，本院予以确认，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，李丹按照约定支付了首期购房款及购房定金，本案李丹之后的按揭贷款未能办理的原因系由张翼造成，故李丹已全面履行了自己的合同义务，张翼也应按照合同约定全面履行自己的义务，在约定的时间内为李丹办理案涉房产过户手续。现李丹当庭亦表示虽其已申请了商业贷款并交了30%的首付，但现在愿意一次性付清剩余款项。另审理中，虽张翼提供了《解除合同通知函》用以证明其曾于2016年10月26日告知李丹要求解除合同，因李丹当庭表示其并没有收到张翼的《解除合同通知函》，且该《解除合同通知函》亦在李丹向本院提起诉讼要求继续履行合同之后，故本院对此不予采信。由此，本院认为张翼应当继续履行合同，为李丹办理案涉房屋过户手续并承担违约金。其次，本案李丹购买案涉房产亦完全出于善意，不存在任何过错，李丹与张翼之间亦无恶意串通及损害第三方利益的情形，虽本院（2016）皖0102民初6524号民事判决书，判决高嵩对案涉房屋享有优先购买权，但优先购买权并非绝对购买权，承租人的优先购买权依据现行法律规定仅作为一般债权进行保护，不作为准物权保护，现本案高嵩的优先购买权已被张翼的卖房行为实际侵害，优先购买权已没有存在的事实依据，且高嵩在曾就该生效判决向本院申请执行后，又于2017年4月24日向本院撤销了执行申请，同时至李丹提起本案诉讼至今，高嵩亦未提供任何证据证明其曾要求以何价格购买案涉房屋，故本院认为实际高嵩至今并未真正要求行使优先购买权。同时本院认为，高嵩主张优先购买权并不能对抗善意的房屋买受人。现高嵩不能以其享有优先购买权为依据主张张翼与李丹签订的《存量房买卖合同》无效。即使张翼出售房屋的行为侵犯了高嵩的优先购买权，高嵩主张确认合同无效也没有法律依据。如高嵩认为其优先购买权受到侵害，其可另行主张相关损失。综上，本院认为张翼应当继续履行合同，为李丹办理案涉房屋过户手续并承担违约金。关于违约金，因协议约定的是双方应在房产局下发已过户的房产证及李丹付清全款（李丹申请贷款的，以银行放款到指定账户为准）后的二日内共同到房产部门办理拿房款及房屋交接手续，如因任何一方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金。故本院予以支持张翼应按中国人民银行同期同类逾期贷款利率向李丹支付违约金。违约金以李丹已付购房款270000元（250000元+20000元）为基数，从2016年8月7日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至办理过户之日止。至于李丹主张张翼承担相关费用（如评估费、房屋超标款、土地出让金等），因其对此并未提供证据予以证明上述费用是否存在及具体数额，故本院对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十一条之规定，判决如下：一、被告张翼于本判决生效之日起十五日内协助原告李丹将合肥市瑶海区长江东路591号1幢505室房屋（权证字号：房地权瑶字第××号，建筑面积104.4㎡）办理过户登记至李丹名下，李丹于办理房产过户登记手续的同时向张翼支付剩余购房款630000元；二、被告张翼于本判决生效之日起十五日内向原告李丹支付违约金（违约金以270000元为基数，从2016年8月7日起，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至办理过户之日止）；三、驳回原告李丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元,保全费5000元，由张翼负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院.审 判 长  顾苏淮人民陪审员  文晓玲人民陪审员  朱海飞二〇一七年七月二十一日书 记 员  谢小雨附本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。