山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终6499号
上诉人（原审被告）：山东大尧置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：张强，总经理。
委托诉讼代理人：陈学武，山东舜翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王波，山东舜翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张燕，女，1978年10月1日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：韩江，北京市中银（济南）律师事务所律师。
上诉人山东大尧置业有限公司（以下简称大尧公司）因与被上诉人张燕商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初2204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
大尧公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为驳回张燕要求大尧公司向其支付逾期交房违约金的诉求。事实和理由：1.一审法院认为大尧公司“未提供任何证据证实在合同履行过程中出现了合同第八条所约定的特殊原因，导致其可以予以延期，故大尧公司有合理原因的辩称理由不能成立”系事实认定错误。众所周知，济南市2016年度暴雨多、强度大，2月单月降水量突破历史极值，7月下旬持续高温、秋末寒潮降雪结伴而至等恶劣天气。这一事实无须证明，济南市民均亲身经历，普通大众在济南气象网均可阅览济南相关天气信息。一审法院加重了大尧公司的举证责任，认定合同第八条所约定的特殊原因未出现系事实认定错误。2.一审法院认为“大尧公司未提供证据证实合同约定的出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金过分高于张燕的损失，大尧公司的辩称理由不能支持”系举证责任分配错误。张燕的损失应由张燕提供证据予以证实，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定“……人民法院应当以实际损失为基础……当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，即使大尧公司没有提交证据证明，法院也应该做必要的了解，二手房交易网均显示同类同区域的房租仅在每月1600元左右，而张燕主张的违约金每月为93.38万元×3‰=2800元，高于实际损失30%，故应下调违约金。综上，一审法院举证责任分配不当，加重大尧公司责任，造成事实认定错误，请二审法院查明事实，依法改判。
张燕辩称，1.雨雪均是正常的天气情况，且大尧公司逾期交房约一年之久，槐荫区也不可能持续一年暴雨暴雪。2.对大尧公司所称的租金状况不予认可，且住自有房屋也无法与租房相提并论，房屋买卖合同已经约定了违约金的计算方式，该计算方式在合同订立时双方均予以认可，现一方出现违约，应当依照该方式计算违约金，一审判决合理合法，公平公正，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
张燕向一审法院起诉请求：1.大尧公司支付逾期交房违约金暂计16180元（自2016年11月1日计算至房屋实际交付之日止，16180元系自2016年11月1日计算至2017年4月30日止）；2.诉讼费用由大尧公司承担。
一审法院认定事实：2016年1月28日，张燕（买受人）与大尧公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，约定张燕购买大尧公司开发的大尧XXXXXXX地块某某楼某室房屋一处，建筑面积142.37平方米，房屋总价款933892元，付款方式首付633892元，剩余30万元按揭贷款。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府规划等行政部门对项目调整导致工期延误的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫升导致无法施工的（以本项目监理单位出具证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的；其他不可归责于出卖人的。3.买受人没有按照本合同的约定支付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房�付买受人使用，按照下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还就交接、产权登记、保修责任等事项进行了约定。合同附件包括：1.房屋平面图2.公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明3.装饰、设备标准4.民用建筑节能信息公示。同日，张燕与大尧公司签订《〈济南市商品房买卖合同〉补充协议》，对于房屋面积差异处理、按揭贷款担保责任、房屋交接、产权登记等事项进行了补充约定。涉案房屋已经办理备案登记。
后张燕与兴业银行股份有限公司济南分行签订借款合同，张燕借款30万元用于购买房产，指定收款人为大尧公司。2016年2月23日，兴业银行股份有限公司济南分行将30万元转入大尧公司账户。2016年12月23日，大尧公司向张燕出具了购房款933892元的发票。
2016年10月22日，大尧公司向张燕发出《延迟交房通知函》，载明：1.因本项目办理相关手续工作未如期完成，你所购买的大尧风华盛景一期的房屋将延迟交房，预计延迟交房约30日至90日。2.我公司将严格按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》中“第七条买受人逾期付款的违约责任、第八条交付期限、第�条出卖人逾期交房的违约责任”所约定的各条款约定进行履约，承担所约定的违约责任。3.《济南市商品房买卖合同》所约定的违约金计算时间为合同约定交房时间至交房通知书发出当日，违约金于办理交房手续时一次结清。
一审法院认为，张燕与大尧公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件和《〈济南市商品房买卖合同〉补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，均为有效，双方均应按照约定履行义务。张燕已经按照约定向大尧公司支付了购房款，大尧公司未按照合同时间约定向张燕交付房屋，显系违约。合同约定交房日期为2016年10月31日前，但至今大尧公司尚未交付房屋，故张燕要求大尧公司支付逾期交房违约金合理、合法，其主张自2016年11月1日至判决生效之日止的逾期交房违约金合法有据，予以支持；其主张至�际交房之日止的违约金，由于该争议尚未发生，不予支持。大尧公司认可其逾期交房的行为，但辩称该行为有合理原因；房屋价格现已大涨，并未给张燕造成损失；大尧公司主张违约金过高，要求调低。张燕对此不予认可，并诉称因其不能入住房屋，给其造成了房租的损失，不同意调低违约金。经审查，大尧公司未提供任何证据证实在合同履行过程中出现了合同第八条所约定的特殊原因，导致其可以予以延期，故大尧公司有合理原因的辩称理由不能成立；由于大尧公司原因，至今未交房，已逾期七个月之久，张燕虽已支付购房款，但未能入住购买的房屋，且房屋价格或涨或跌，与大尧公司无关，亦不能因此减免大尧公司的责任，故大尧公司辩称因房屋涨价，并未给张燕造成损失的理由不能成立；大尧公司认为约定违约金过高，要求予以调整，张燕不同意调低。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二�》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案情况，由于大尧公司存在违约行为，张燕要求大尧公司以已付购房款为基数，按日万分之一支付逾期交房违约金符合法律规定和合同约定，大尧公司未提供证据证实合同约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”过分高于张燕的损失，大尧公司的该辩称理由不能支持，故张燕要求大尧公司按照已付购房款的日万分之一支付违约金合法有据，予以支持。判决：一、山东大尧置业�限公司于判决生效之日起十日内给付张燕逾期交房违约金（以933892元为基数，按照日万分之一计算，自2016年11月1日起至判决生效之日止）；二、驳回张燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，减半收取计220元，张燕负担50元，山东大尧置业有限公司负担170元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系大尧公司与张燕之间因履行商品房销售合同而产生的争议，属商品房预售合同纠纷。张燕与大尧公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件和《〈济南市商品房买卖合同〉补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效，�方均应按照约定履行各自的义务。本案二审争议焦点为：一、逾期交房的期间如何确定；二、违约金数额是否过高。
关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府规划等行政部门对项目调整导致工期延误的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫升导致无法施工的（以本项目监理单位出具证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的；其他不可归责于出卖人的。3.买受人没有按照本合同的约定支付款项的。张燕已经按照合同约定向大尧公司履行了支付购房款的义务，理应就按照约定享有收取涉案房屋的权利。大尧公司未按期向张燕交付符合合同约定的商品房已构成违约，在大尧公司未提交有效证据证明存在合同约定免责事由的情况下，应当按照合同约定的期间承担违约责任。一审法院认定大尧公司自2016年11月1日起向张燕支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以确认。
关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以�求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。涉案《商品房买卖合同》已经明确约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，在大尧公司未提交有效证据证明违约金过分高于损失的情况下，一审法院按照双方合同约定的方式计算违约金并无不当。
综上所述，大尧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费440元，由山东大尧置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一七年九月二十五日
书记员 朱俞颖