青海省西宁市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）青01行终30号
上诉人(原审第三人)范玉森，男，汉族，1958年1月3日出生，住西宁市。公民身份号码：XXX。
被上诉人(原审原告)马香琴，女，回族，1997年5月20日出生，住西宁市。公民身份号码：XXX。
委托代理人马文祯，男，回族，1977年2月7日出生，住青海省民和县。公民身份号码:XXX。系马香琴之兄。
被上诉人(原审被告)西宁市住房保障和房产管理局，住所地西宁市城西区黄河路142号。统一社会信用代码：XXX。
法定代表人景福，局长。
委托代理人田宪周，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。
上诉人范玉森因原审原告马香琴诉西宁市住房保障和房产管理局(以下简称市房产局)商品房预售合同登记备案一案，不服西宁市城北区人民法院（2018）青0105行初7号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2010年5月31日，原告马香琴作为被拆迁人（乙方）与拆迁人青海怡海房地产开发有限公司（甲方，以下简称怡海公司）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》约定：经西宁市房屋拆迁管理办公室《房屋拆迁许可证》批准的夏都之林项目，由甲方对乙方进行拆迁。乙方同意其在康南路1号私产房屋，建筑面积110平方米，由甲方拆除。实行房屋产权置换的房屋安置地点在康南路1号7号楼20层2004号房，该房屋合同约定的建筑面积为155.67平方米。超过部分按市场价补清房款。2016年11月2日，马香琴与怡海公司经西宁市城东区人民法院调解形成（2016）青0102民初2085号民事调解书，怡海公司在城东区昆仑路281号夏都之林小区7号楼的项目全部竣工，达到验收合格能够办理房屋产权证条件后180日内负责为马香琴办理7号楼1单元1204号房屋的不动产权证。怡海公司于2014年12月25日交付的房屋，原告马香琴于2016年年底入住该房屋。
2012年8月6日，怡海公司与第三人范玉森签订案涉房屋的《商品房预售合同》，将该房出售给范玉森，被告市房产局于2012年8月7日对怡海公司与买受人范玉森签订的位于西宁市城东区昆仑东路281号7号楼1单元1204室、建筑面积为160.89平方米、总价款为611382元的《商品房预售合同》（合同编号：YS0112766）完成登记备案，出具备案证明。2017年6月20日，范玉森与怡海公司经西宁市城东区人民法院调解形成（2017）青0102号民初1440号民事调解书，达成调解协议：怡海公司于2017年12月30日前负责在其开发的夏都之林小区7号楼或9号楼给范玉森调换160.89平方米房屋一套，如到期无法交付，则双方解除签订的商品房预售合同，退还给范玉森房款611382元并承担利息176689.40元、违约金15284.55元。2017年9月11日马香琴办理房产证时，得知怡海公司与第三人范玉森签订案涉房屋的《商品房预售合同》已经备案，遂提起行政诉讼。
原审法院认为，原告作为拆迁户与拆迁方怡海公司已达成案涉房屋拆迁安置协议，并且双方通过法院调解，约定在案涉房屋达到验收合格具备办理房屋产权证条件后为原告办理不动产权证。虽然怡海公司又将该涉案房屋卖给了第三人范玉森，但经法院调解，约定怡海公司给范玉森调换房屋或者解除《商品房预售合同》并退还房款。因此，范玉森对案涉房屋已不再享有所有权。虽然被告当时对案涉的《商品房预售合同》完成登记备案并无不当，但现在该登记备案的基础民事法律关系已被法院生效的裁判文书所改变，可以作为撤销登记备案行为的依据。原告的诉求应予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第一百零三条之规定，判决：撤销被告市房产局于2012年8月7日对怡海公司与买受人范玉森签订的位于西宁市城东区昆仑东路281号7号楼1单元1204室、建筑面积为160.89平方米、总价款为611382元《商品房预售合同》（合同编号：YS0112766）的登记备案。案件诉讼费50元，由被告市房产局承担。
宣判后，原审第三人范玉森不服提出上诉称，原审判决以马香琴与怡海公司就案涉房屋办理产权证书达成民事调解书为依据判决撤销案涉房屋登记备案系认定事实不清,适用法律错误。虽然马香琴与怡海公司存在拆迁协议，但并未登记备案，该协议效力不能对抗善意第三人。马香琴与怡海公司达成的办理不动产证内容的（2016）青0102民初2085号调解书有违法因素，侵害上诉人对案涉房屋的所有权，怡海公司明知案涉房屋已售予上诉人，隐瞒真实情况出具此调解意见，不应得到法院支持。故请求二审法院：1.撤销城北区法院（2018）青0105行初7号行政判决；2.改判驳回马香琴的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人马香琴答辩称,1.一审判决认定事实清楚。被上诉人与怡海公司于2010年5月31日签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定怡海公司向被上诉人安置夏都之林小区7号楼一单元1204号房屋，面积约为160平方米。怡海公司于2014年12月25日向被上诉人交付该房屋。2016年11月2日,被上诉人与怡海公司就办理房产证事宜在西宁市城东区人民法院达成（2016）青0102民初2085号民事调解书，由怡海公司负责为被上诉人办理不动产权证。而怡海公司与范玉森直至2012年8月6日才签订《商品房预售合同》，显然怡海公司隐瞒事实，对范玉森实施了欺诈行为。2017年6月20日,范玉森与怡海公司经西宁市城东区人民法院调解形成（2017）青0102号民初1440号民事调解书，达成调解协议，怡海公司于2017年12月30日前负责在其开发的夏都之林小区7号楼或9号楼给范玉森调换160.89平方米房屋一套，如到期无法交付，则双方解除签订的商品房预售合同，退还给范玉森房款并承担利息及违约金。2.一审判决适用法律正确。根据最高法院关于审理商品房买卖合同司法解释的规定，被上诉人享有优先权。
被上诉人市房产局辩称，被上诉人为上诉人范玉森办理商品房买卖合同备案的行为合法,不存在过错。2012年8月，怡海公司持有与上诉人签订的《商品房买卖合同》,向被上诉人申请办理商品房买卖合同备案，经审查，被上诉人认为符合备案条件，即进行了登记备案。至于马香琴诉称的2010年5月31日与怡海公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》的情况，因马香琴或者怡海公司均未将该安置补偿协议到房产管理部门办理备案，被上诉人对此并不知情，不存在过错。请二审人民法院对本案依法裁判。
本院经审理查明的事实和一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案中,怡海公司先前虽然对案涉房屋一房二卖给范玉森及马香琴，但是根据西宁市城东区人民法院(2016)青0102民初2085号及(2017)青0102民初1440号民事调解书的内容，最终怡海公司将案涉房屋拆迁安置给被上诉人马香琴，承诺为马香琴办理不动产权证，而约定怡海公司给范玉森调换房屋或退还房款。据此，马香琴已取得房屋所有权。案涉商品房预售合同登记备案作为一种行政管理制度，是基于对房地产市场宏观掌握需要，由买卖双方将预售合同上报房管部门并进行公示的行为。本案上诉人的商品房预售合同虽然办理了登记备案，但是并不对其实现物权起到任何担保作用，也不能对抗马香琴的物权。由于被上诉人市房产局作出登记备案的基础民事法律关系改变，应当予以撤销。原判认定事实清楚、适用法律正确、裁判结果并无不当，应当予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其应当通过申请执行(2017)青0102民初1440号民事调解书的途径，以实现债权的救济。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案诉讼费50元，由上诉人范玉森承担。
本判决为终审判决。
审判长 金爱萍
审判员 祁小芹
审判员 丁笑曦
二〇一八年八月九日
书记员 沙丽金
附:本案适用的法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；