江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1360号
上诉人（原审被告、反诉原告）：马莉娟，女，1970年7月28日生，回族，住安徽省太和县。
委托诉讼代理人：刘永利，安徽浩太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区建国路甲92号20层。
法定代表人：唐宁，该公司首席执行官。
委托诉讼代理人：王莉梅，女，该公司员工。
上诉人马莉娟因与被上诉人宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司（以下简称宜信卓越公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初7869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭于2017年3月27日公开开庭进行了审理。上诉人马莉娟的委托诉讼代理人刘永利，被上诉人宜信卓越公司的委托诉讼代理人王莉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马莉娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请、支持上诉人一审反诉请求或将本案发回重审。事实和理由如下：一、上诉人与被上诉人在2014年2月10日签订的《房屋租赁合同》合法有效，虽然根据合同的约定期限自2014年2月10日至2016年2月9日，但被上诉人在租赁期限到期后并没有将房屋交付给上诉人，被上诉人一直使用至今，因此，被上诉人应当支付上诉人至今的租赁费及物业管理费、公共能源费、滞纳金、违约金等一切费用。上诉人在一审中的反诉请求应依法予以支持。1、上诉人与被上诉人双方订立房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，任何一方都应全面履约，否则，将承担相应的责任，基于合同对租赁房屋都作了较为详细的约定，根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，上诉人与被上诉人之间的租赁合同虽然到期，但被上诉人一直使用至今，上诉人也没有对被上诉人的使用租赁物进行阻止，属于不定期租赁合同，按照租赁合同约定的租赁费，被上诉人应当支付至今的房屋租金。2、根据《房屋租赁合同》第6条第3项的约定，乙方（被上诉人、一审被反诉人）在合同租赁期满当日将该房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交予甲方（上诉人、一审反诉人），被上诉人在约定的合同到期之日并未交付，包括至今也没有按照合同的约定交付租赁物及钥匙，被上诉人一直使用租赁物持续至今。根据被上诉人所缴纳的物业费信息也能够证明该事实，如果被上诉人不再租赁，为何要缴纳物业费？3、被上诉人依约应承担的违约责任。上诉人在2016年8月15日进行催要租金未果，并于2016年8月15日向被上诉人出具了一份催缴租赁费的律师函，因此，被上诉人应当支付租赁费、物业管理费、公共能源费、滞纳金及违约金。上诉人在一审中提出的反诉请求合理、合法，应得到支持，一审法院判决明显认定事实错误。二、一审法院认定“被上诉人要求上诉人协商办理退租交接手续，上诉人均未予以回复”为由，判决上诉人退还履约保证金113332.5元，没有事实依据及法律根据。1、被上诉人提出上诉人将租赁场地的门锁更换，被上诉人纯属无中生有，上诉人虽然在南京购买了该房屋，但居住在安徽太和县，自将该房屋交付给被上诉人后从未过来查看过，且在一审过程中物业公司工作人员张海霞出具的一份《情况说明》也能依法证明该门锁不是上诉人进行更换的事实。2、被上诉人提供的短信记录，上诉人从未收到，被上诉人也未提供证据证明其是否将该信息送达被告手机终端系统内，且被上诉人提供的信息日期为6月15日，即便该信息送达，也是被上诉人在6月15日才提出解除合同，被上诉人也应当支付租金至6月15日。3、根据被上诉人在一审法院的自认事实，被上诉人资产在该租赁物内，更能说明被上诉人一直在使用该房屋。三、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人公司损失5000元，没有法律依据，理由是被上诉人使用上诉人的房屋至今，被上诉人从未向上诉人提出搬迁事宜，且上诉人与被上诉人也未约定损失的合同条款，在本案中只有被上诉人违约，上诉人没有违约的事实。综上，一审法院判决明显错误，请求二审法院依法查明案件事实，依法改判支持上诉人的上诉请求或者依法发回重审。
宜信卓越公司辩称，一审判决清楚，适用法律正确，认同一审判决结果，不同意上诉人的上诉请求。一、被上诉人提交的短信、录音、录像、律师函形成了完整的证据链，充分证明了合同终止后被上诉人积极要求交接、上诉人推诿的事实。上诉人主张被上诉人一直占用涉案房屋，但其实际上在长达半年的时间内始终未主张租金，而是直到收到被上诉人的律师函后才主张，属于被动应付。关于短信证据，如上诉人不认可，一审中就应当申请鉴定，一审认定该证据并无不当。二、一审法院酌定支持法定违约金并无不当。关于押金返还的问题，因上诉人恶意阻却条件成就，应当视为返还条件已经成就。物业费的交付与本案不是同一法律关系，且该行为无法证明续约的意愿，上诉人该主张不能成立。
宜信卓越公司向一审法院起诉请求：一、马莉娟协助宜信卓越公司将南京市鼓楼区中山北路2号紫峰大厦名义楼层1512室房屋内物品搬清；二、马莉娟返还保证金113332.5元；三、马莉娟支付自2016年2月10日起至保证金实际退还之日止按283元/天标准计算的违约金；四、马莉娟赔偿因房屋内物品无法使用导致的损失5000元；五、马莉娟退还宜信卓越公司预交的2016年4月1日至2016年6月30日期间的物业管理费、户内空调费、公共能耗费合计20120.4元。
马莉娟向一审法院提出反诉请求：一、宜信卓越公司支付2016年2月10日至租赁房屋实际返还之日止按1863元/天标准计算的逾期占有使用费；二、宜信卓越公司支付2016年7月至9月的物业管理费、公共能耗费、滞纳金合计24173.1元；三、宜信卓越公司支付2016年2月10日至租赁房屋实际返还之日止按283元/天标准计算的违约金。
一审法院认定事实：2014年2月，马莉娟（甲方、出租人）与宜信卓越公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，用途为办公，该房屋实测建筑面积为372.6平方米；租赁期限共24个月，自2014年2月10日至2016年2月9日止，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还，若乙方要求续租，甲、乙双方可于租赁期满前一个月进行协商；该房屋租金为5元/平方米/天，每年租金为人民币679995元；该房屋租金支付方式为半年付，首次付款时间为2014年3月20日前，以后付款日为每半年租期开始前一周内支付；乙方承担该房屋交房后的电话费、宽带费、电费、物业管理费、公摊水电费、停车费等费用，若有特殊约定则从其约定；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及配套设施，乙方需支付2个月房租作为履约保证金由甲方保管，即113332.5元，原保证金顺延至新合同，且原合同中已经支付保证金106533元，与此次合同中的保证金金额不同，待租赁期限届满，经甲方验房确定该房屋符合附件的归还条件，且乙方将该房屋钥匙交予甲方后，甲方将此保证金无息全部归还乙方；租赁期限届满，本合同自然终止；乙方应在租赁期满当日将该房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交予甲方，该房屋内留置的一切物品均视为乙方放弃，甲方有权处置，乙方绝无异议；甲方未按合同规定的时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的0.5%向乙方支付违约金，逾期7天仍不履行，乙方有权终止合同，甲方应按上述规定支付违约金；租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应向甲方支付相当于一个月的租金作为违约金，并负责将相关设施修缮完毕；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，乙方应按月租金0.5%向甲方支付违约金，逾期7天仍不履行，甲方有权终止合同，乙方应按上述规定支付违约金等等。
上述合同签订后，马莉娟将涉案房屋交付宜信卓越公司使用。宜信卓越公司向马莉娟支付了合同约定的保证金及租金。
2016年6月8日、6月15日、6月16日、8月5日，宜信卓越公司的工作人员与马莉娟短信联系，要求协商办理退租交接手续，马莉娟均未予以回复。
2016年8月10日，上海科瑞物业管理发展有限公司南京分公司（以下简称科瑞南京分公司）紫峰大厦物业管理中心向马莉娟发送催缴函，要求马莉娟支付2016年7月至9月的物业管理费22177.2元、滞纳金1995.9元，合计24173.1元。
2016年8月12日，宜信卓越公司委托律师向马莉娟发送律师函，要求马莉娟就涉案房屋进行交接并退还保证金等。2016年8月16日，马莉娟委托律师回函，要求宜信卓越公司支付租金、违约金等款项。
一审法院另查明，宜信卓越公司同时承租了南京市鼓楼区中山北路2号紫峰大厦1508室（以下简称1508室）房屋，租期自2014年7月1日起至2016年6月30日止；本市鼓楼区中山北路2号紫峰大厦名义楼层1510室（以下简称1510室）房屋，租期自2014年2月10日至2017年2月9日止；本市鼓楼区中山北路2号紫峰大厦名义楼层1511室（以下简称1511室）房屋，租期自2014年2月10日至2017年2月9日止。1510室、1511室房屋均于2016年7月31日提前终止合同。
科瑞南京分公司为涉案房屋的物业服务企业。在科瑞南京分公司的入住指南中要求业户如需迁出本办公楼，请提前不少于2个星期连同租售部门或业主发给的同意迁出的证明通知管理处，并注明迁出日期，否则管理处将拒绝单元内家具、设备设施等搬出本办公楼。科瑞南京分公司与宜信卓越公司就涉案房屋及1510室、1511室房屋签订了物业管理服务合同，约定物业服务费标准为18元/月/平方米（含公共区域能耗费）。2016年4月，宜信卓越公司支付科瑞南京分公司2016年4月至6月的物业管理费、代收公共能耗费、代收户内空调费77232.6元。
2015年5月12日，宜信卓越公司与南京富城房地产开发有限公司（以下简称富城公司）签订房屋租赁合同，约定富城公司将南京市汉中路1号南京国际金融中心主塔楼33层A、B、C、J部分出租给宜信卓越公司使用，建筑面积约555.59平方米，租期自2015年6月15日起至2017年6月14日止。2015年12月11日，宜信卓越公司向该租赁房屋物业公司新增申领IC卡47张。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。宜信卓越公司与马莉娟之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行。马莉娟对宜信卓越公司协助将涉案房屋内物品搬出的诉讼请求予以认可，对此予以确认。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，出租人亦应当及时接收租赁物。本案中，宜信卓越公司在租赁期满后未与马莉娟续签租赁合同，宜信卓越公司应及时将租赁物返还马莉娟，马莉娟应及时接收租赁物。根据已查明事实，马莉娟在宜信卓越公司提出交接请求后，未积极办理交接手续，由于马莉娟怠于与宜信卓越公司就租赁房屋进行交接，也未向科瑞南京分公司出具同意迁出证明，导致宜信卓越公司在租赁期满后无法及时将租赁房屋内的物品搬出，也无法将涉案房屋返还马莉娟。马莉娟应对其怠于接收房屋的行为承担相应责任，故马莉娟要求宜信卓越公司支付2016年2月10日至实际返还之日止的逾期占有使用费及2016年7月至9月的物业费、公共能耗费及滞纳金的诉讼请求，不予支持。
关于履约保证金退还问题。合同中虽然约定了履约保证金退还条件，由于马莉娟怠于接收房屋，导致退还条件不成就，应视为条件已经成就，故马莉娟应将其收取的履约保证金113332.5元退还宜信卓越公司。
关于宜信卓越公司主张的损失5000元问题。由于马莉娟未能及时接收房屋，向物业公司出具同意迁出证明，导致宜信卓越公司无法将涉案房屋内的物品搬出使用，客观上造成了一定的损失，故对宜信卓越公司要求马莉娟赔偿损失5000元的诉讼请求，予以支持。
关于违约金问题。由于房屋租赁合同中并未明确约定履约保证金退还时间，也未对逾期退还保证金及逾期接收房屋的违约责任进行约定，且宜信卓越公司已就因逾期接收房屋造成的损失进行了主张，故对宜信卓越公司要求马莉娟支付违约金的诉讼请求，不予支持。由于涉案房屋未能及时交还系马莉娟原因导致，宜信卓越公司不存在违约，故马莉娟要求宜信卓越公司支付违约金的诉讼请求，亦不予支持。
关于物业费退还问题。由于宜信卓越公司与科瑞南京分公司就涉案房屋的物业费用签订了物业管理服务合同，宜信卓越公司在租赁期满后向科瑞南京分公司支付的物业服务费，应依据其与科瑞南京分公司之间签订的物业服务合同进行主张，其要求马莉娟予以退还，缺乏合同和法律依据，不予支持。
判决：一、马莉娟于判决生效之日起十五日内协助宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司将其留置在南京市鼓楼区中山北路2号紫峰大厦名义楼层1512室房屋内物品搬出；二、马莉娟于判决生效之日起十五日内退还宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司履约保证金113332.5元；三、马莉娟于判决生效之日起十五日内赔偿宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司损失5000元；四、驳回宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回马莉娟的反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4117元，减半收取计2058元，由宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司负担782元，马莉娟负担1276元；一审反诉案件受理费4252元，由马莉娟负担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。上诉人马莉娟主张2016年6月8日、6月15日、6月16日、8月5日，宜信卓越公司的工作人员向其发送的短信其均未收到，但认可接受短信的号码系其使用的手机号码。
庭审中，双方均陈述涉案房屋目前大门被锁，上诉人还表示对协助被上诉人搬出涉案房屋中的物品并无异议；但上诉人陈述大门钥匙在被上诉人处，被上诉人可自行将物品搬走；被上诉人则陈述物业公司告知其系房东更换了锁芯。双方均未举证证明其主张。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案双方约定涉案租赁合同租期至2016年2月9日止，租赁期满，上诉人有权收回房屋，若被上诉人要求续租，双方可于租赁期满前一个月进行协商。从双方举证的双方实际履行合同的情况看，被上诉人直至2016年6月8日才开始与上诉人协商退租交接事宜，上诉人直至2016年8月16日才对此开始回应，表明上诉人对被上诉人在租赁合同到期后继续使用涉案房屋并无异议，双方之间形成不定期租赁关系，双方均有权随时解除合同。被上诉人先后四次发短信与上诉人协商退租交接的事宜，并在2016年6月15日的短信中明确表示“进行退租解除事宜的处理”，表明被上诉人已经向上诉人提出解除合同，故本院认定双方之间的不定期租赁合同应于2016年6月15日解除。上诉人主张其并未收到以上短信，但并不否认接收短信的号码，对其未收到被上诉人工作人员发送的短信的主张亦未作出合理解释，故对上诉人该主张本院不予支持。
关于被上诉人主张返还的保证金11332.5元、损失5000元，以及上诉人主张的逾期支付租金违约金、2016年7月至9月期间的物业管理费、公共能源费、滞纳金24173.1元。因双方之间的不定期租赁合同于2016年6月15日解除，故双方之间应确定合理时间办理房屋交接手续。但上诉人直到2016年8月16日才对被上诉人的要求予以回应，且至今仍未协助被上诉人办理房屋交接手续，导致被上诉人的物品至今仍留存在涉案房屋内。以上事实表明，上诉人在双方合同解除后怠于与被上诉人进行结算，导致双方损失扩大，故上诉人应自行承担合同解除后的物业管理费、公共能源费、滞纳金，且无权要求上诉人向其支付逾期支付租金的违约金，上诉人还应向被上诉人返还保证金并赔偿相应的损失。现上诉人对协助被上诉人搬出涉案房屋中的物品并无异议，故一审法院判决第一项、第二项和第三项并无不当。上诉人主张涉案房屋大门系被上诉人自行上锁，其可自行将涉案房屋中的物品搬走，但其并未提供充分证据证明其主张，亦与科瑞南京分公司的要求不符，故本院对上诉人该主张不予支持。
关于上诉人主张的房屋占有使用费。因双方之间的不定期租赁合同于2016年6月15日解除，故被上诉人应当向上诉人支付2016年2月10日至2016年6月15日期间的租金。但上诉人在本案中要求被上诉人支付占有使用费，系对案件事实认识错误，为减少讼累，本院依法认定被上诉人向上诉人支付2016年2月10日至2016年6月15日期间的租金236601（1863元/天×127天）元。
综上所述，马莉娟的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初7869号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；
二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初7869号民事判决第五项；
三、宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司于本判决生效之日起十五日内支付马莉娟租金236601元；
四、驳回马莉娟其他反诉请求。
如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2058元，反诉案件受理费4252元，二审案件受理费8369元，共计14679元，由上诉人马莉娟负担8016元，由被上诉人宜信卓越公司负担6663元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 刘 凡
二〇一七年三月三十日
书记员 郭旭冬