上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初19019号原告(反诉被告)：王岳泉。原告(反诉被告)：王锁英。被告(反诉原告)：张国勇。原告王岳泉、王锁英与被告张国勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告张国勇向本院提起反诉，本院将本诉与反诉予以合并审理。原告(反诉被告)王岳泉、王锁英与被告(反诉原告)张国勇到庭参加诉讼送。审理中，双方当事人均同意本案简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。原告王岳泉、王锁英共同向本院提出诉讼请求：张国勇继续履行双方签署的《房屋买卖协议书》，办理过户、交房手续，过户中产生的税费及交易费用按照国家规定各自负担。审理中，王岳泉、王锁英于2016年9月13日变更全部诉讼请求为：1、解除双方签署的《房屋买卖协议书》；2、张国勇按定金罚则双倍返还王岳泉、王锁英定金人民币(币种下同)200,000元；3、张国勇赔偿王岳泉、王锁英购房差价损失800,000元。事实和理由：2015年8月底，经邻居姜某介绍，王岳泉、王锁英与张国勇就王岳泉、王锁英购买张国勇所有的位于上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房屋(以下简称涉案房屋)事宜达成一致。王锁英同时代表王岳泉与张国勇于同年9月1日签订《房屋买卖协议书》，约定购房价款为1,380,000元。后王岳泉、王锁英根据张国勇要求先后向张国勇支付定金100,000元。张国勇则允许王岳泉、王锁英部分家具放入涉案房屋内。然之后，据张国勇说因当时其在办理离婚手续，故张国勇迟迟未办理涉案房屋登记至张国勇名下的房地产权证，从而导致本案交易一直无法进行。但此后张国勇办妥产证却未告知王岳泉、王锁英，反而持产证在中介公司高价挂牌交易。故王岳泉、王锁英只能诉诸法院，提出诉请。鉴于诉讼期间，张国勇已将涉案房屋出售他人，故王岳泉、王锁英只能诉请要求解除，但相关赔偿张国勇应当支付。被告张国勇辩称，同意解除合同，仅同意返还100,000元。不同意双倍返还定金及赔偿差价损失。王岳泉、王锁英支付的100,000元中仅20,000元为定金。双方签约时，张国勇已明确告知王岳泉、王锁英涉案房屋的市场价格不是1,380,000元。且当时张国勇尚未办理好离婚手续，涉案房屋的产证也未办好，故不存在买卖事宜。过了几个月，张国勇办理好离婚手续故去办理了涉案房屋的产证。产证办好后，张国勇就告知王锁英可优先购买但须得按市场价购买涉案房屋。但王锁英不同意按市场价格购买。后张国勇以2,400,000元的价格将涉案房屋出售给他人。鉴于上述情况，张国勇向本院提出反诉请求：1、解除双方签订《房屋买卖协议书》；2、张国勇向王岳泉、王锁英返还100,000元。对于张国勇提出的反诉请求，王岳泉、王锁英共同辩称，同意解除协议书，张国勇本来就应该将100,000元返还给王岳泉、王锁英。但张国勇另行出售涉案房屋的行为造成王岳泉、王锁英巨大经济损失。本院经审理认定事实如下：王岳泉、王锁英为购买涉案房屋，于2015年9月1日，由王锁英(签约乙方)与张国勇(签约甲方)签订《房屋买卖协议书》，约定甲方欲将涉案房屋出售给乙方，出让价1,380,000元，定金20,000元。甲方如有变化或违约定金加倍归还。房屋过户税双方各自负责缴付。前述协议签订后，王锁英向张国勇支付了定金20,000元。后王锁英又陆续支付给张国勇共计80,000元。张国勇亦应王锁英的要求同意王锁英将部分家具搬入了涉案房屋内。另查明，涉案房屋于2016年9月13日被核准登记之案外人张某1名下。再查明，王岳泉、王锁英系夫妻关系。庭审期间中，在本院再三询问下，张国勇坚持表示其将涉案房屋以2,400,000元的价格出售给他人。但庭后，张国勇仅向本院提交了其与案外人张2于2016年7月18日签订的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定张国勇将涉案房屋出售给张2，转让价款为1,850,000元。以上事实，由王岳泉、王锁英提供的《房屋买卖协议书》、收款凭证、结婚证等证据以及双方当事人的当庭陈述所证实。本院认为，王锁英与张国勇签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同。虽然双方签约时，张国勇尚未取得涉案房屋的房地产权证，但从协议内容来看，张国勇当时确有出售涉案房屋的意思表示，且事后张国勇也确实取得涉案房屋的房地产权证，故签约当时张国勇有无取得涉案房屋的房地产权证并不影响协议的效力。另外，鉴于王锁英与王岳泉的夫妻关系，王岳泉、王锁英均表示王锁英签署合同的行为共同代表了王岳泉、王锁英，故《房屋买卖协议书》所约束的对象不仅为王锁英、张国勇，还包括王岳泉。因此，本案三位当事人均应按《房屋买卖协议书》履行各自义务。现根据该协议内容记载，买卖双方明确约定涉案房屋出让价格为1,380,000元，然张国勇认为应当以市场价格出售涉案房屋并不符合双方约定，张国勇就此拒不履行双方约定而将涉案房屋另出售他人，其行为显然违反协议约定，应当承担相应的法律责任。鉴于张国勇已将涉案房屋出售他人，买卖双方也均同意解除协议，故本院确认王锁英与张国勇签订的《房屋买卖协议书》解除。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。就涉案买卖，王锁英已向张国勇共计支付100,000元，该款张国勇应当予以返还。现张国勇亦同意向王岳泉、王锁英返还100,000元，故本院对于王岳泉、王锁英要求张国勇返还100,000元的诉讼请求，予以支持。对于王岳泉、王锁英主张张国勇按照定金罚则另行赔付100,000元的诉讼请求，本院认为，根据协议书载明定金金额为20,000元，对于剩余80,000元，协议未约定为定金，张国勇签收材料上未表示所收80,000元为定金，张国勇在庭审陈述时也拒不认可该80,000元为定金，故王岳泉、王锁英主张80,000元为定金的意见，并不符合双方约定及法律规定。鉴于张国勇收取的100,000元中仅20,000元为定金，故按定金罚则，张国勇仅应向王岳泉、王锁英赔付20,000元。对于王岳泉、王锁英主张张国勇赔偿购房差价损失800,000元的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。现鉴于房屋市场成交价格确实有所上涨，张国勇的违约行为确实给王岳泉、王锁英另行购房造成一定困难，而定金罚则所赔付的20,000元在现今房地产大环境下确实无法弥补王岳泉、王锁英的损失，故本院综合王岳泉、王锁英合同履行情况，并从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定张国勇向王岳泉、王锁英赔偿购房差价损失160,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王锁英与被告(反诉原告)张国勇于2015年9月1日就上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖协议书》解除；二、被告(反诉原告)张国勇于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)王岳泉、王锁英返还100,000元；三、被告(反诉原告)张国勇于本判决生效之日起十日内按定金罚则向原告(反诉被告)王岳泉、王锁英赔偿20,000元；四、被告(反诉原告)张国勇于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)王岳泉、王锁英赔偿购房差价损失160,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计6,900元，由原告(反诉被告)王岳泉、王锁英负担4,968元，由被告(反诉原告)张国勇负担1,932元(张国勇负担之款于本判决生效之日起十日内向王岳泉、王锁英直接支付)。反诉案件受理费减半收取计1,150元，由被告(反诉原告)张国勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一七年二月十日书 记 员  刘阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。