广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第440号
上诉人（原审被告）：清远市清城区凤城街道田龙社区居民委员会。
负责人：谢永贤，主任。
委托代理人：庄艺、何玲君，均为广州金鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：清远市华川房地产开发有限公司。
法定代表人：李刚，总经理。
委托代理人：郑崇伟、黄艳明，均为广东金亚律师事务所律师。
上诉人清远市清城区凤城街道田龙社区居民委员会（以下简称田龙居委会）因与被上诉人清远市华川房地产开发有限公司（以下简称华川公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第1998号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2008年6月11日，以田龙居委会为甲方、华川公司为乙方，双方签订了一份《合作开发建房合同书》。合同第一条约定，合作开发座落于清远市清城区凤城街田龙社区猫儿岗西侧的2862.88平方米土地。第二条约定，项目名称为碧海云天商住楼（四幢二十六层裙楼）。第三条约定，甲方以土地为出资方式向乙方提供项目所需要的土地及相关资料，并根据现行的用地政策，协助乙方将上述土地以招、拍、挂形式转让给乙方。其中所产生的费用（包括闲置费、出让金等）全部由甲方负责。第四条约定，双方合作开发的碧海云天商住楼项目资金全部由乙方自行筹集，甲方不负任何责任。第五条约定，甲、乙双方合作开发的房地产项目，甲方以2862.88平方米土地入股碧海云天商住楼项目，乙方同意返还商铺1600平方米（返还商铺面积为统一整体划分一、二、三层各占33.33%）住宅1722.31平方米给甲方（由五楼开始划分）。返还的商铺、房屋待规划报建完成后由甲乙双方共同确认具体的座落位置。所返还的商铺房屋由甲方自行处理或委托乙方对外销售，但由此所产生的政府部门收取的费用甲方自己负责。第六条约定，乙方根据甲方提供的资料，负责向有关部门报规划、报建水电报装等手续，所产生的费用由乙方负责。第七条约定，甲方不参与房地产项目的建设、销售活动，不承担项目的盈利及亏损责任。第八条约定，凡是涉及到房地产项目的工商、税收、环保安全、治安、劳动等责任全部由乙方负责。第九条约定，甲方需协助乙方做好项目开发土地现场的水、电等设施安装工作，在线路安装过程中凡牵涉到用地及民事问题由甲方负责解决。
另查明，位于清远市清城区凤城街道田龙社区居民委员会（土名）猫儿岗西侧的土地面积为12164.80平方米，原土地使用权人为田龙居委会，证号为：清远市国用（2009）第00043号。2002年11月1日，田龙居委会与陈跃志签订了一份《土地转让协议书》，将上述土地使用权部分转让给陈跃志，后因田龙居委会没有履行土地使用权过户登记手续，陈跃志以田龙居委会为被告，要求田龙居委会办理土地使用权过户手续，经原审法院判决，限田龙居委会将上述土地中的面积9301.61平方米的土地使用权过户至陈跃志名下。由于陈跃志与华川公司之间就面积9301.61平方米的土地使用权存在纠纷，华川公司及陈如举以陈跃志为被告、陈志伟为第三人起诉至原审法院，要求陈跃志办理上述面积为9301.61平方米的土地使用权过户至华川公司名下，现该案尚在审理中。本案中华川公司和田龙居委会争议的土地是（土名）猫儿岗西侧的土地面积为12164.80平方米，除面积为9301.61平方米的土地使用权外的剩余面积，该土地使用权面积实际为2863.19平方米。现该土地使用权登记在田龙居委会名下，登记的土地使用权面积为2863.29平方米，证号为清远市国用（2013）第01156号，地号为J0101073，土地来源由原土地证（2009）第00043号分割所得。现华川公司已在上述土地上建成A、B、C、D四幢楼房。华川公司称对于返还商铺及住宅一事，已通知田龙居委会按合同约定收楼，但田龙居委会并没有按约定收楼，田龙居委会则否认华川公司通知过其收楼，且认为不清楚华川公司在上述土地上建造房屋一事。
诉讼中，田龙居委会对合同上的原居委会代表谢细波签名没有异议，但对田龙居委会的盖章不予认可，并申请对印章真实性进行鉴定。
原审中，华川公司的诉讼请求为：1、判令田龙居委会将位于清远市清城区凤城街道田龙社区居委会（土命）猫儿岗西侧清远市国用字（2009）第00043号国有土地使用权证中面积2863.29平方米的土地使用权变更登记至华川公司名下，且变更登记所发生的出让金、闲置费等费用由田龙居委会负担；2、本案诉讼费用由田龙居委会承担。
原审法院认为：华川公司要求田龙居委会办理土地使用权过户，首先应当确定合同的效力及性质问题。
华川公司和田龙居委会于2008年6月11日签订的《合作开发建房合同书》，虽然田龙居委会对居委会的公章不予认可，但对原居委会主任谢细波的签名没有异议，且合同于2008年签订，华川公司在该土地上建造四幢楼房，并取得预售许可证，田龙居委会作为土地的登记使用权人，不可能不知道华川公司在上述土地建造房屋，直至华川公司建成楼房后才提出异议，不合常理，田龙居委会原主任谢细波作为居委会主任与田龙居委会签订合同，代表的是田龙居委会，华川公司有理由相信其行为是代表田龙居委会，因此，华川公司和田龙居委会之间签订的《合作开发建房合同》是有效的，田龙居委会要求对公章进行鉴定的请求原审法院不予采纳。
至于合同性质问题。双方签订的《合作开发建房合同》约定，“双方合作开发的碧海云天商住楼项目资金全部由乙方自行筹集，甲方不负任何责任。甲、乙双方合作开发的房地产项目，甲方以2862.88平方米土地入股碧海云天商住楼项目，乙方同意返还商铺1600平方米（返还商铺面积为统一整体划分一、二、三层各占33.33%）住宅1722.31平方米给甲方（由五楼开始划分）。返还的商铺、房屋待规划报建完成后由甲乙双方共同确认具体的座落位置。所返还的商铺房屋由甲方自行处理或委托乙方对外销售，但由此所产生的政府部门收取的费用甲方自己负责。乙方根据甲方提供的资料，负责向有关部门报规划、报建水电报装等手续，所产生的费用由乙方负责。甲方不参与房地产项目的建设、销售活动，不承担项目的盈利及亏损责任。第八条约定，凡是涉及到房地产项目的工商、税收、环保安全、治安、劳动等责任全部由乙方负责”，依据法律规定，约定一方提供土地使用权，另一方提供资金，由提供资金的一方以提供单独经营，提供土地一方收取固定利润而不承担风险，这是名为合作建房，实为土地使用权有偿转让合同。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”，因此，《合作开发建房合同》其实质是土地使用权转让合同。华川公司已在上述土地建成四幢楼房，田龙居委会应当协助华川公司办理上述土地的过户登记手续。至于土地面积，以国有土地使用权证登记的面积2863.29平方米为准。
至于华川公司起诉要求田龙居委会负担变更登记所发生的出让金、闲置费用等，因该费用未实际发生，费用未能确定，原审法院在此不作处理，华川公司可在该费用实际发生后另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，原审法院判决如下：田龙居委会应于判决生效后30日内提供相关资料，协助华川公司办理位于清远市清城区凤城街道田龙社区居委会猫儿岗西侧清远市国用（2013）第01156号国有土地使用权证项下面积为面积2863.29平方米的土地使用权变更登记至华川公司名下。案件受理费13800元，由田龙居委会负担。
宣判后，田龙居委会不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回华川公司全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由华川公司承担。主要事实和理由是：（一）原审判决未查清事实，错误认定《合作开发建房合同书》效力。1、该合同是华川公司与谢细波恶意串通签订的，损害了田龙居委会的集体利益，应属无效。田龙居委会主体性质特殊，是基层群众性自治组织，主要职责之一是管理本居委会的财产，推行居务公开。在村改居的过渡时期，田龙居委会仍应按照村委会组织法的规定开展工作。对于涉及村民利益的事项，由村民会议或村民代表会议决定。本案合同涉及全体村民的利益，在没有得到村民会议、村民代表会议同意的情况下，田龙居委会原负责人谢细波与华川公司签订该合同，明显损害了田龙居委会的集体利益。华川公司作为房地产开发商，明知、应知田龙居委会主体的特殊性，应取得田龙居委会村民代表会议决议通过才能生效。但华川公司明知谢细波并未得到田龙居委会的同意，签订该合同是利用其主任职务的便利，并非田龙居委会真实的意思表示，却还在未取得土地使用权证便抢先违规开工，恶意占有田龙居委会的土地，明显与谢细波存在恶意串通。另外，谢细波在任职期间，利用职务便利为华川公司办理土地过户及商讨碧海云天花园商住楼过程中收受贿赂并被认定其行为是损害国家及集体利益的行为，及被判刑罚的相关事实，也可以证明双方之间的恶意串通行为。（二）《合作开发建房合同书》违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。在村改居之前，田龙居委会已经取得涉案土地使用权，虽然以出让的方式取得，但零地价取得，土地用途仅限于城镇住宅用地，即仅限于田龙居委会村民或居民的住宅建设，该土地并非以招拍挂方式取得经营性用地。《合作开发建房合同书》碧海云天商住楼的项目建设，至少包含了商业、商品住宅项目，用于这些项目建设的土地应为经营性用地。根据《土地管理法》五十四条、五十五条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十七条，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条的规定，《合作开发建房合同书》存在改变土地用途，而且需要将土地改变为经营性用地，因此必须要得到出让方的同意并经土地管理部门和城市规划部门批准重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金并办理登记后，才能生效。（三）原审判决田龙居委会协助华川公司办理土地使用权变更登记，缺乏事实和法律依据。1、若原审法院认定合同有效，双方应当按照合同约定执行。按照原审判决查明的事实，双方应在华川公司规划报建完成后共同确认具体返还商铺的及房屋的具体楼座位置。但是田龙居委会确实不知道建造房屋的情况，华川公司也没有通知，双方并未达成确认。这种情况下，不应判决田龙居委会协助办理变更登记。2、若该合同无效，因田龙居委会及其村民或村民代表均认为该合同无效，田龙居委会也无法再征得当时村民代表的同意并取得决议改变土地的用途，无法取得村民代表的同意办理有关土地招拍挂手续的决议。田龙居委会无法提供相关资料协助办理变更登记。原审判决并不具备可执行性。
被上诉人华川公司答辩称：双方签订的合作开发建房合同是合法有效的，田龙居委会应当按照合同约定将土地过户。有关合同的效力问题，同意原审判决处理。田龙居委会提出上诉缺乏事实依据的。应予以驳回，维持原判。
二审期间，双方当事人均无证据向法庭提交。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审庭审中，田龙居委会现任主任谢永贤称《合作开发建房合同书》签订后，并无村民向其反应过相关情况。
另查明：清远市清城区人民法院（2010）城法刑初字第271号生效刑事判决查明，2009年1月，谢细波在担任田龙居委会主任期间，利用职务便利，在为华川公司办理土地过户、国有土地使用权证及商讨共同合作开发碧海云天花园商住楼的过程中，收受公司经理陈某举的人民币30万元……。并判决谢细波犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处没收财产50000元。
再查明，清远市住房和城乡建设局于2012年9月29日对《合作开发建房合同书》碧海云天商住楼项目核发的编号为441801201201042的《建筑工程施工许可证》。清远市国用（2013）第01156号国有土地使用权证另记载：地类（用途）为城镇住宅用地（071）。
本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应当围绕田龙居委会上诉请求的范围进行审查。
（一）关于涉案合同是否无效的问题
本案中，田龙居委会与华川公司签订《合作开发建房合同书》，明定田龙居委会提供土地使用权，华川公司自筹资金，合作开发涉案土地建设碧海云天商住楼项目，田龙居委会对经营项目不承担风险、只收取固定利益（实物返还），原审法院认定该合同书实为土地使用权转让合同正确，双方二审对此并无异议，本院予以确认。
田龙居委会主张上述合同无效，本院经审查认为其理由不能成立。详述如下：
1、虽然签订《合作开发建房合同书》时，田龙居委会内部并不必然经过民主决策程序，但涉案土地使用权登记在田龙居委会名下，谢细波作为时任田龙居委会主任以田龙居委会名义与华川公司签订《合作开发建房合同书》，华川公司有理由相信该行为代表田龙居委会的意思表示。
2、《合作开发建房合同书》签订于谢细波犯有清远市清城区人民法院（2010）城法刑初字第271号刑事判决认定的受贿行为之前半年有余，谢细波在签订合同的过程中有无受贿行为，上述刑事判决书没有作出认定。此外，根据该合同书约定，华川公司并无以明显不合理的对价取得涉案土地使用权，华川公司返还商铺、房屋的对象也仅为田龙居委会而不包括谢细波。田龙居委会亦无其他证据证明谢细波与华川公司签订合同时存在恶意串通的行为，其以此为由主张涉案合同无效，证据不足。
3、直至华川公司起诉之时，《合作开发建房合同书》签订、履行已经五年有余，谢细波犯罪获刑也将近四年，合同项下碧海云天商住楼项目已建成四栋，田龙居委会应当知道《合作开发建房合同书》的签订、履行，但其未在合理期间内提出异议，现任主任谢永贤亦称没有村民向其反应过相关情况，田龙居委会在诉讼中却主张其并不同意与华川公司签订《合作开发建房合同书》，明显有违常理，本院难以采信。
4、根据清远市国用（2013）第01156号国有土地使用权证记载，涉案土地使用权类型为出让，地类（用途）为城镇住宅用地（071），而《合作开发建房合同书》中碧海云天商住楼项目亦取得政府建设部门核发的建筑工程施工许可证，田龙居委会主张华川公司改变土地用途，但没有提交政府土地管理或建设规划等法定职能部门的认定结论或处罚决定等证据，该主张缺乏事实依据。
综上，原审法院认定《合作开发建房合同书》有效并无不当，本院予以维持。
（二）关于田龙居委会应否协助办理涉案土地使用权转让手续的问题。
对于成立生效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从《合作开发建房合同书》的约定来看，双方并未约定田龙居委会协助办理转让手续与华川公司返还商铺、房屋两项义务的时间和顺序，华川公司返还商铺、房屋并非田龙居委会协助办理转让手续的前提条件或在先义务；况且，亦不存在田龙居委会要求返还商铺、房屋而华川公司予以拒绝或华川公司不能履行义务的情况，因此，田龙居委会以华川公司未返还商铺、房屋为由拒绝协助办理涉案土地使用权转让手续，缺乏依据，本院不予支持。至于华川公司返还商铺、房屋给田龙居委会事宜，双方可自行协商确定，协商不成可另循合法途径解决。
综上所述，田龙居委会的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费，按原审判决执行；二审案件受理费13800元，由上诉人清远市清城区凤城街道田龙社区居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 余允添
代理审判员 林士嵛
二〇一四年十月十四日
书 记 员 冯敏静
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。