湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初3117号
原告刘xx，
委托代理人李小东，湖南海川律师事务所律师。
委托代理人白宁，湖南海川律师事务所律师。
被告湖南雄震投资有限公司，住所地法定代表人赖立新,该公司董事长。
委托代理人赵军，
原告刘xx诉被告湖南雄震投资有限公司（以下简称“雄震公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后,依法由审判员周赞适用简易程序进行了审理。后因案情复杂，本院依法转为适用普通程序，组成由审判员周赞担任审判长，由人民陪审员杨云、人民陪审员熊立钢参加的合议庭于2016年11月14日进行了公开开庭审理。书记员ＸＸ辉担任法庭记录。原告刘xx及其委托代理人李小东、白宁，被告的委托代理人赵军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘xx诉称：2011年6月30日，原告与被告签订《恒大华府认购书》，原告认购被告开发的恒大华府楼盘第25-26栋地下车库-2层-。号房，该商品房建筑面积共130.09平方米，其中套内建筑面积128.53平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积1.56平方米，该商品房单价为每平方米人民币17853.89元，总共房屋金额为人民币2322612元；同日，原告即向被告支付了首付款1142612元；维修基金15611元；契税、印花税、公证费、抵押费、预告登记费等费用98035元；6月25日交纳定金20000元，总共合计费用为1276258元，并向被告提交了申请银行按揭贷款的所有资料。2011年7月2日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：XD110119-。），合同第九条约定：买受人所购房屋的室内层高为5.5米（房屋室内层高是指上下两层楼面之间或楼面与地面之间的垂直距离）；合同第十二条还约定：出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更。设计单位同意的设计变更，导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人，买受人有权选择是否退房。合同约定出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人。2011年10月，原告发现被告对商品房的规划进行了变更，自己所购买的商品房与合同约定的已严重不符，商品房的东南角局部离地平线抬高约为2米，抬高面积约为33平方米，原告当即与被告进行交涉，即合同约定的商品房层高都为5.5米，没有局部抬高的约定，抬高部分无法作为商业用房正常使用，丧失了商铺应有的使用价值和功能，但被告却置之不理，后双方一直进行交涉，但没有结果，以致现在商铺变成局部面积抬高的现状。合同约定交房时间为2011年12月31日之前，但被告直到现在都没有履行交房义务。被告违反合同约定的行为，严重损害了原告的利益，故原告诉至法院，请求判令：（一）解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD110119-。）;（二）被告退还原告的购房款及各种税费合计1276258元（其中购房款1142612元、定金20000元、维修基金15611元、契税92904元、抵押费2320元、印花税1161元、产权登记费550元、预告登记费550元、公证费400元、土地发证费140元、工本费10元）；（三）被告支付原告违约金373192元（暂计算至2016年10月31日）；（四）被告赔偿原告损失469742元；（五）由被告承担本案诉讼费。
被告雄震公司答辩称：一、本案原告起诉已超过诉讼时效，2011年10月份，原告已经得知自己权利受到侵害，原告在2016年5月之后才起诉，其中经过四年多之久，原告并没有证据证明在这四年内向被告或第三者主张过权利，并不存在诉讼时效中断或延长的情况。二、原告要求解除合同的诉讼请求没有法律依据。合同第九十四条规定：“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。同时根据其他相关法律规定，如原告对交付商品房质量提出异议，只有具有资质的机构经过鉴定确认房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用，才能向被告主张解除合同、赔偿损失，否则被告在保修范围和保修期限内仅承担保修义务。综上，原告在无充分证据证明被告房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形下，不得拒绝收房，原告以逾期交房为由，要求被告解除合同、支付违约金、赔偿损失的诉讼请求完全不能成立。三、原告依照合同法规定，应承担不采取补救措施放任损失扩大的责任。合同法第一百二十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在明知被告长时间逾期办证的情况下，没有采取任何催促、提示被告尽快采取补救措施，放任逾期收楼的时间长达约五年之久。四、被告依据合同法规定，不应承担无法预见的按照银行贷款利率计算的巨额违约金与赔偿金。合同法第一百二十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告预见到了逾期交楼应按照合同约定每日按已付房款的万分之一的标准向原告支付违约金。但无法预见到或者应当预见到要按照银行贷款利率的标准向原告支付违约金，被告无需赔偿原告超出合同约定违约金的损失。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
证据一、《恒大华府认购书》（编号0010475），《长沙市商品房买卖合同（编号XD110119-。）》，恒大华府25-26栋商铺平面图，拟证明：1、原、被告双方的权利义务关系；2、原告所购房屋的室内层高为5.5米，并无面积抬高的约定，被告承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计；3、被告提供的商铺平面图以及双方合同附件平面图纸，都无面积局部抬高的设计；4、被告应在2011年12月31日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告。
证据二、相关票据，其中定金20000元；预售购房款1142612元；维修基金15611元；契税、公告费、抵押登记费等费用98035元，合计1276258元，拟证明原告已按合同约定缴纳了相关费用。
证据三、现商铺的照片（五张），拟证明被告已严重违反合同约定，改变规划，将商铺局部面积抬高。
证据四、原告将贷款手续办理完毕的证明以及个人征信报告，拟证明原告已为银行贷款准备好各项资料，相关手续已办理完毕，且征信报告显示个人信用没有问题。
证据五、恒大华府第25-26栋地下车库-2层-211号房的租赁合同，拟证明原告计算房屋损失的参照依据。
为支持其答辩意见，被告向本院提交了如下证据：
证据一、商品房买卖合同。拟证明双方的合同合法有效，对双方都有法律的约束力。依据合同第十六条的约定，要申请有工程检测资质的机构进行鉴定。
证据二、涉案商铺建设工程规划许可证；
证据三、涉案商铺建筑消防设施竣工报告；
证据四、涉案商铺楼栋电梯监督检验报告、安全检验合格证；证据二、三、四拟共同证明涉案商铺没有变更规划，通过了相
关验收。
证据五、设计图纸，拟证明涉案商铺符合设计要求。
对原告提交的证据，本院结合被告的质证意见认证如下：对证据一，被告质证对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证明被告变更了规划；本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对证据二，被告质证对真实性、合法性和关联性无异议，但认为原告没有付清全部购房款，应承担违约责任，本院对该份证据予以采纳。对证据三，被告质证对照片的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该证据不能证明被告违反约定改变了规划；本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对证据四，被告质证对真实性、合法性、关联性均有异议，因本案原告变更诉请为解除合同，该证据与本案并无关联，本院对该组证据不予采纳。对证据五，被告质证对真实性、合法性和关联性均有异议，认为该商铺出租所获得的租金与涉案商铺所能够预测的租金收益之间没有因果关系；本院认为，因涉案房屋并没有交付给原告，因此并不能以相邻房屋的租金标准来计算原告的损失，且合同租赁双方均未到庭作证，本院亦无法确认该份《房屋租赁合同》的真实性，故对该份证据，本院不予采纳。
对被告提交的证据，本院结合原告的质证意见认证如下：对证据一，原告质证对真实性无异议，对合法性和关联性有异议，被告提供的该份证据恰恰证明了原告所购房屋无面积抬高的约定，且被告提供的商品房平面图及分户图纸显示房屋主体结构没有抬高的部分；本院对份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对证据二，原告质证认为被告提供的两份复印件规划许可证，不是本案涉案商铺所在项目的规划许可证，本案合同签订的时间是2011年7月2日，但该两份规划许可证上的时间是2013年11月14日，规划许可证还应该由规划审批单、红线图、建筑施工图予以佐证，且被告提供的证据无原件，不具有法律效力，不能到达被告的证明目的；对证据三，原告质证对真实性、合法性和关联性有异议，该份证据被告未提供原件，被告只提供了消防验收合格报告，没有政府部门的盖章，与本案没有关联，不能达到被告的证明目的；对证据四，原告质证对真实性、合法性和关联性均有异议，被告未提供该证据的原件，该份证据与本案没有关联，不能达到被告的证明目的；对证据二、三、四，被告没有提供证据原件予以核对，且与本案原、被告买卖标的是否符合合同约定并无关联，本院对三份证据不予采纳。对证据五，原告质证对该份证据的真实性、合法性和关联性有异议，该份图纸只写了2号北向车库，与双方合同中房屋分户图不一致，不能达到被告的证明目的；因被告提供的该份证据不完整，且无原件予以核对，本院不予采纳。
根据上述确认的证据，结合当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：2011年6月30日，原告刘xx与被告雄震公司签订一份《恒大华府认购书》，并于2011年7月2日签订了正式的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD110119-。）（以下简称“合同”），双方约定由原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区恒大华府楼盘第25-26栋地下车库-2层-。号房，该商品房的设计用途为商业，合同约定的建筑面积为130.09平方米，房款总金额为2322612元（单价每平方米17853.89元）。合同第六条关于付款方式和期限约定为：“买受人按下列第3种方式按期付款，2011年6月30日前支付房款1162612元，余款1160000元须在2011年6月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同第九条关于房屋室内层高及差异处理方式约定：“买受人所购房屋的室内层高为5.5米，若房屋实际交付时室内层高低于该约定，双方同意按如下方式处理：1、室内层高差异的确认部门以长沙市建筑管理或其指定测量部门为准。2、层高差异在1.5%以内的，买受人予以理解和接受，超过由双方协商解决”。合同第十条对交房期限及条件进行了约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。”合同第十二条关于规划、设计变更的约定有：“出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）该商品房所在小区的平面布局或公建配套设施。”合同签订后，原告向被告支付了1162612元首付款，并支付维修基金15611元、契税92904元、抵押费2320元、印花税1161元、产权登记费550元、预告登记费550元、公证费400元、土地发证费140元、工本费10元，总共合计1276258元，并对剩余房款向银行申请了按揭贷款，但贷款一直未发放至被告。2011年8月31日，被告将代收的物业维修资金15611元交至长沙市物业维修资金管理中心。在原告所购商铺建成后，原告发现所购商铺东南角有30多平方米的面积被整体抬高了约2米。后原告就此问题与被告协商，但双方一直未能协商一致，原告遂诉至本院。
在本案审理过程中，经被告申请，本院对涉案商铺进行了现场勘测，涉案商铺东南角长方体台面的长6.9米，宽5.4米，高2.05米，台面与地面之间无阶梯连接。该台面的面积被计算在原告所购买的合同约定的面积130.09平方米内。
本院认为，本案存在如下焦点问题：(一)关于原告的诉请是否超过诉讼时效的问题。（二）关于本案原告是否可以解除合同的问题。（二）关于原告的损失如何确定的问题。
(一)关于原告的诉请是否超过诉讼时效的问题。根据权利的作用，民事权利可以分为请求权、形成权、支配权和抗辩权。请求权是指请求他人为一定行为或不为一定行为的权利；形成权是指权利人得以自己一方的意思表示而使法律关系发生变化的权利。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”该规定仅适用于请求权，合同解除权在性质上属于形成权而非请求权，故不能使用上述诉讼时效的规定，对于被告辩称原告的诉请超过了两年诉讼时效的主张，本院不予采信。
（二）关于本案原告是否可以解除合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告在签订的《长沙市商品房买卖合同》第九条约定买受人所购房屋的室内层高为5.5米，层高差异在1.5%（含）以内的，买受人予以理解和接受，超过由双方协商解决。事实上，被告向原告出卖的商铺有约百分之三十的面积层高只有3米多，因而，被告实际拟向原告交付的商铺严重不符合原双方在合同中的约定，也会严重影响原告对涉案商铺的使用，在面积和结构上，与原告购买该商铺的初衷相悖，故原告诉请解除与被告之间的《长沙市商品房买卖合同》，理由正当，本院予以支持。对于合同解除的时间，本院确定为本案的开庭之日即2016年11月14日。
（二）关于原告的损失如何确定的问题。第一、合同解除后，被告应当将收取的相关费用退还给原告，其中包括购房款和各种税费。对于原告缴纳的物业维修资金，因被告已经将该费用上缴长沙市物业维修资金管理中心，被告应将长沙市物业维修资金缴款凭证交付给原告，并配合原告办理维修资金的退款手续。第二、对于原告所主张的违约损害赔偿金，原告主张以已付首期房款和其他代收费用为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算从付款之日起的违约损害赔偿金，考虑到本案系因被告的过错造成原告的损失，本院从公平原则和诚实信用原则出发，对于原告的该主张予以支持。被告主张原告未及时行使权利造成其自身损失扩大，被告无法预计到原告的该损失。对此，本院认为，现有证据无法证实原告自身放任其损失的扩大，且对于因合同解除有可能给原告造成的损失被告是可以预见的，故对被告的该主张，本院不予采信。第三，对于原告诉请被告赔偿租金损失364200元，在本案审理过程，原告自愿撤回该部分诉请，本院予以确认。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定，判决如下：
一、原告刘xx与被告湖南雄震投资有限公司于2011年7月2日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD110119-。）于2016年11月14日起解除；
二、被告湖南雄震投资有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向原告刘xx退还已付购房款1162612元，并退还其他代收费用共98035元，合计1260647元，并支付以1276258元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准支付从2011年6月30日至上述款项全部偿清之日止的利息；
三、被告湖南雄震投资有限公司在本判决生效后十五日内协助原告刘xx办理好15611元物业维修资金的退费手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费19645元，由被告湖南雄震投资有限公司承担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 赞
人民陪审员 杨 云
人民陪审员 熊立钢
二〇一七年一月五日
书 记 员 ＸＸ辉
附适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。