江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0623民初5636号
原告：孙炳国，男，1953年10月6日生，汉族，住如东县高新区。
原告：吴雪梅，女，1959年1月18日生，汉族，住如东县高新区。
两原告共同委托诉讼代理人：何晓秋，如东县民益法律服务所法律工作者。
被告：朱锡祥，男，1954年2月12日生，汉族，住如东县高新区。
委托诉讼代理人：胡锡军，如东县掘港镇法律服务所法律工作者。
第三人：朱文平，女，1957年2月21日生，汉族，住如东县。
委托诉讼代理人：杨金华，如东县掘港镇法律服务所法律工作者。
原告孙炳国、吴雪梅与被告朱锡祥，第三人朱文平确认合同效力纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙炳国、吴雪梅及其委托诉讼代理人何晓秋，被告朱锡祥的委托诉讼代理人胡锡军，第三人朱文平的委托诉讼代理人杨金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙炳国、吴雪梅向本院提出诉讼请求：请求确认原、被告订立的房屋买卖合同有效；诉讼费用由被告承担。事实与理由：1999年2月11日，被告与原告达成房屋绝卖契约一份，约定被告将属于自己的房屋连同宅基地使用权一并出售给原告。同日，原告支付购房款，被告交付房屋及相关权利证书，由当时的村委会班子成员在协议上签字见证。次日上午，双方共同到原掘港镇政府司法办公室办理了协议见证证明。被告提供的农村建房申请书、如东县个人建房用地许可证、集体土地使用权证载明的“朱文平（女，1957年2月21日生，汉族，住如东县高新区掘港街道港南村六组xx号）”为被告的妻妹。为了避免产生歧义，双方在绝卖契约上特别约定“移交房产证户为朱文平，但她没有房产权”，如东县掘港镇港南村村委会盖章予以确认。按照当时的政策，原告可以办理房屋产权变更过户手续。现该房屋面临政府征收，被告的妻妹朱文平以自己的名义称该征收安置补偿权益归其所有。原告夫妇占有、使用、居住该房屋已经十八年，一直没有收到政府任何征收决定或者通知。经了解得知被告通过个别村干部阻挠征收，并主张安置房权益。原告吴雪梅因病住院期间拆迁公司仅告知补偿总额为70000余元，并没有送达任何征收手续给原告。现原告无所适从，被告的行为有违诚实守信原则，为了保障原告居者有其屋的权益，诉至法院，请求确认原、被告于1999年2月11日的房屋买卖协议有效。
被告朱锡祥辩称，1、本案案涉房屋买卖合同的双方当事人为原告孙炳国、被告朱锡祥。原告吴雪梅并不是合同的当事人，其作为原告参加诉讼，主体不适格。2、原告诉称合同中约定被告将属于自己的房屋出售这种说法不是事实，因为案涉房屋的产权明确为第三人朱文平，被告不享有案涉房屋的产权。3、原告诉称连同宅基地使用权一并转让给原告，该说法错误，原告夫妇与被告、第三人是不同农村集体经济组织成员，且农村集体土地宅基地使用权按照法律规定是不可以转让的。4、原告诉称合同中特别约定“移交房产户主为朱文平，但她无产权”，该约定违反法律规定，房屋产权手续明确登记为第三人朱文平，朱文平即为产权所有人。5、原告诉称按照当时的政府政策原告可以办理房屋产权变更过户手续，这只是原告的个人想法。本案所涉的房屋买卖合同是法律明文禁止的行为，是不可以办理过户登记手续的。综上所述，被告认为原告虽然占有使用案涉房屋，但其与无房屋产权的被告签订房屋买卖合同的行为是违反法律规定的，况且被告也无权处置该房屋。因此原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，该行为不受法律保护，原告的诉请缺少事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉请。
第三人朱文平辩称,1、原告吴雪梅不具有本案原告的主体资格。2、1994年第三人经所在村同意，以5000元的价格购买被告的旧房屋，购房后即向政府主管部门申请办理了房产权、宅基地使用权等相关手续，领取了建房用地许可证，建设工程许可证，集体土地建设许可证，办理了房屋过户手续。第三人与被告为同一农村经济组织内成员，第三人购买被告朱锡祥房屋已办理了变更登记手续，合法产权属于朱文平，受法律保护。被告朱锡祥未经产权人即第三人授权，无权处置涉案房屋，其与原告签订的房屋买卖合同无效。3、原告购买的涉案房屋是港南村集体土地上的房屋，据了解原告系岔河镇龙凤村的居民户口，吴雪梅系掘港镇居民户口，两原告均不具有在该村买卖房屋的资格和条件，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》以及最高人民法院相关司法解释的规定，原、被告签订涉案房屋买卖合同为法律所禁止，不受法律保护，自订立之日起就无效。综上，请求法院查明事实确认涉案房屋买卖合同无效，以维护第三人的合法权益。
根据原、被告及第三人在庭审中的陈述及所举证据，本院确认如下事实：1999年2月11日，被告朱锡祥与原告孙炳国签订绝卖房契一份，载明：“兹有经编村六组朱锡祥出售私有小瓦平房三间、厨房壹间。经介绍给掘港镇集体户口孙炳国、吴雪梅居住。经双方面议商定价为两万陆仟伍佰元。有中证人在场一次性付清两万陆仟伍佰元整。恐后无凭故立此出售契约为证。房产证、私宅基使用证由朱锡祥无偿提供。注:移交房产证户主为朱文平，但她没有房产权。”。在该房契的左下角签有“同意办理”的字样，并在该字上盖有“如东县掘港镇港南村村民委员会”的印章。同日，原告支付了购房款，被告交付了案涉房屋及该房的如东县城镇规划区内个人建房申请书、如东县个人建房用地许可证、集体土地建设用地使用证、建设工程规划许可证（均载明户主、土地使用者及建设单位为第三人朱文平，其与被告朱锡祥妻子系姐妹关系），并由介绍人黄贵如及中证人庄明山等人在协议上签字见证。次日，双方共同到如东县掘港镇法律服务所办理了见证书。此后原告孙炳国、吴雪梅在该房居住至今。2017年11月3日，因县城宾东河、宾石河河道环境整治项目建设规划红线范围内的房屋实施征收，案涉房屋在规划建设用地红线范围内，如东县水利建设工程处就案涉房屋与第三人朱文平签订房屋征收补偿安置协议、产权调换安置房选定协议。为此，原告具状诉讼，请求确认原、被告订立的案涉房屋买卖合同有效。
另查明，案涉房屋原系被告朱锡祥所有，后于1994年被告朱锡祥将案涉房屋转让给第三人朱文平，同年5月25日朱文平作为户主就案涉房屋填写了“如东县城镇规划区内个人建房申请书”，同年9月22日如东县城乡建设委员会同意办理过户手续。1994年5月28日被告朱锡祥作为户主又在掘港镇经编村六组（现为港南村）申请了新建个人住房。案涉房屋的如东县城镇规划区内个人建房申请书、如东县个人建房用地许可证、集体土地建设用地使用证、建设工程规划许可证在1999年2月11日前由被告朱锡祥保管。
再查明，原告孙炳国、吴雪梅系夫妻关系。原告吴雪梅户籍自2004年12月17日由如东县掘港镇黄海路xxx号迁至如东县掘港镇港南村六组xx号，其原户口性质为非农业家庭户口；原告孙炳国为如东县岔河镇龙凤村（原古坝镇六村村）村民。
本院认为，本案的争议焦点为：1、吴雪梅作为原告参加诉讼，其主体是否适格；2、案涉“绝卖房契”的效力问题。
一、关于争议焦点1，所谓诉讼主体，又称案件的当事人，是指因民事上的权利义务关系发生纠纷以自己的名义进行诉讼活动，并受法院裁判约束的利害关系人。本案中，虽然在“绝卖房契”下方“立买房契约人”后只有原告孙炳国签字，但原告孙炳国、吴雪梅系夫妻关系，在该“绝卖房契”中载明“经介绍给掘港镇集体户口孙炳国、吴雪梅居住”，且自该协议签订后原告孙炳国、吴雪梅在该房居住至今，故本院有理由相信原告孙炳国作为户主代签了协议，事后原告吴雪梅以其实际居住的行为亦予以了追认。故本院认为，原告吴雪梅与原告孙炳国共同作为合同一方的当事人，与所诉案件有直接利害关系，在本案中作为原告，其主体资格适格。
二、关于争议焦点2，我国在处理涉及房屋及土地权属纠纷中采取“房地一体”的原则，房随地走、地随房走是该原则的具体表现形式。原告孙炳国与被告朱锡祥于1999年2月11日所签订的“绝卖房契”，形式上是房屋买卖，但实际的履行内容必然涉及到宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农民集体所有土地的使用权原则上不得出让、转让或出租用于非农业建设。而1999年2月11日，原告吴雪梅户籍在如东县掘港镇黄海路××号，原告孙炳国为如东县岔河镇龙凤村（原古坝镇六村村）村民，均非案涉房屋所在村集体经济组织成员。故不论被告朱锡祥是否有权处理案涉房屋，原告孙炳国与被告朱锡祥于1999年2月11日所签订的“绝卖房契”都违反了法律关于禁止农村宅基地使用权违法转让的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效合同。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及其他民事政策精神之规定，判决如下：
驳回原告孙炳国、吴雪梅的诉讼请求。
案件受理费减半收取人民币231元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币462元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。
审判员 陈金平
二〇一七年十二月二十日
书记员 蔡 敏