湖南省临湘市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0682民初1812号
原告临湘市华鸿物业管理有限公司。住所地临湘市。
法定代表人江建，公司董事长。
委托代理人黎醒，湖南盛隆森律师事务所律师。
被告吕剑，男，1979年5月1日出生，汉族，住临湘市。
委托代理人何强华，临湘市天成法律服务所法律工作者。
原告临湘市华鸿物业管理有限公司与被告吕剑物业管理服务合同纠纷一案，本院于2016年12月5日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎醒，被告的委托代理人何强华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告提出诉讼请求：请求法院责令被告向原告支付物业管理费13284.2元并承担违约滞纳金。事实与理由：被告系长安御都小区业主。2010年7月29日原告与临湘华银置业投资发展有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告为长安御都小区提供前期物业服务，依据临湘市物价管理部门文件向业主或物业使用人收取物业管理费，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。2011年7月6日被告购买长安御都小区商品房，面积170.31平方米。根据临湘市物价局文件，应按房屋建筑面积每平米每月收取1.2元物业管理费，两被告至今未向原告支付分文物业管理费。至2016年12月积欠13284.2元。经原告多次催讨，两被告拒不支付。
原告提供下列证据：1、原告的营业执照、组织机构代码各1份，证明原告具有诉讼主体资格；2、《前期物业管理委托合同》1份，证明原告是长安御都小区的合法的物业管理单位；3、临价字文件1份，证明经临湘市物价局核定，长安御都小区物业管理费标准为每平米每月1.2元；4、《湖南省服务价格登记证》1份，证明原告具有物业服务及收费的资格；5、收据数份，证明小区其他业主均按期缴费；6、《催交管理费通知单》3份，证明原告已向被告催讨物业管理费。
被告辩称：被告与开发商华银置业系两块牌子一套人，共同损害原告的权益；开发商违规收取业主多种费用，拖延向业主交付房产；物业管理形同虚设，脏乱不堪，对业主要求成立业主委员会的诉求置之不理；被告长期在外务工，只有年节期间才回家小住几天，没有享受原告的服务。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告提供如下证据：1、身份证1份，证明被告的诉讼主体资格；2、证明材料1份，证明原告与华银职业是一套人两块牌子，拖延向业主交付房产证，卫生服务质量差，小区入室盗劫时有发生，被告只在长安御都每月小住三、五天；3、收据2份，证明华银置业违规收取被告各种费用33973元；4、《湖南省新建商品房交易价格行为规则》1份，供水、供电、供气、通讯、有线电视、安监系统、信报箱等已计入开发建设成本，不得在购房合同外收取，但华银置业仍违规收取；5、《商品房买卖合同书》1份，证明房屋买卖合同没有涉及物业管理。
对当事人提交的证据，本院组织进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，对有争议的证据结合当事人的陈述，本院认定事实如下:临湘华银置业投资发展有限公司在临湘市白云湖投资新建长安御都住宅及商业小区，占地面积23860平方米。临湘市华鸿物业管理有限公司成立于2010年6月23日，从事物业管理服务。2010年7月29日临湘华银置业投资发展有限公司通过临湘市物业管理办公室招标，选聘临湘市华鸿物业管理有限公司为长安御都小区前期物业管理人，并签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告为长安御都小区提供前期物业服务，按临湘市物价部门文件收取物业管理费，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金。原告将《长安御都物业服务项目与标准》及原告单位工作人员公示在小区门内侧。2011年7月12日临湘市物价局作出《关于核定临湘市华鸿物业管理有限公司物业管理有偿服务收费标准的通知》，核定临湘市华鸿物业管理有限公司按每平方米0.75元物业管理服务费；2013年5月30日临湘市物价局作出《关于核定临湘市华鸿物业管理有限公司物业管理有偿服务收费标准的通知》，核定临湘市华鸿物业管理有限公司按每平方米1.2元物业管理服务费。2010年8月8日临湘华银置业发展有限公司与被告吕剑签订《商品房买卖合同》，约定被告以按揭方式购买长安御都小区商品房，建筑面积167.78平方米，总价款326113元。2011年7月6日原告收取被告房屋装修押金1500元，临湘华银置业投资发展有限公司向被告移交房产。临湘市华鸿物业管理有限公司为被告提供物业管理服务，被告从未缴纳物业管理费。
另查明，根据临湘市物价局文件，自房产移交之日起至2016年12月6日止，被告吕剑应付物业管理费11350.3元（2013年6月6日前23个月按每平方米0.75元，2013年6月6日后42个月按每平方米1.2元计）。
本院认为：原告是取得物业服务资质的物业服务公司，临湘华银置业投资发展有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》内容不违反法律规定，应认定合法有效。由于长安御都小区业主大会尚未成立，根据《物业管理条例》，开发商与选聘的物业管理人签订的《前期物业管理委托合同》对长安御都小区全体业主均有约束力。被告与临湘华银置业投资有限公司签订的《房屋买卖合同》是临湘市房地产开发管理办监印的格式合同，虽然该合同没有对物业管理作出明确约定，但原告已采取在小区门内侧公示的补救措施，物业管理人向全体业主提供公共服务，不管业主是否在此长期居住，均应缴纳物业管理费。原告与临湘华银置业投资发展有限公司是两个不同的主体，被告与临湘华银置业投资发展有限公司在房屋买卖过程中的权利义务关系，不是本案的审理范围。被告没有按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任，向原告支付物业管理费及滞纳金。
关于原告要求被告支付的违约滞纳金的诉讼请求，因《前期物业管理委托合同》约定的滞纳金标准达每月9%，过分高于原告的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，可判定按被告应付的物业管理费总额为基数，参照中国人民银行规定的同期金融机构人民币贷款利率计算至总逾期时间及总金额的一半（11350.3x32.5x0.49%x0.5=903.8)作为被告应付的滞纳金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第五项，第二十一条，第四十条的规定，判决如下：
一、被告吕剑应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告临湘市华鸿物业管理有限公司支付物业管理费11350.3元，滞纳金903.8元，共计12254.1元。
二、驳回原告临湘市华鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费132元，由原告临湘市华鸿物业管理有限公司负担32元，被告吕剑负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 汤平安
审 判 员 敖学元
人民陪审员 周良植
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 余 莎
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。
第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”
第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。