湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终5451号
上诉人（原审被告）：长沙市雨花区洞井街道天华社区筹建委员会，住所地湖南省长沙市雨花区洞井街道天华小区。
法定代表人：彭海其，主任。
委托诉讼代理人：陶剑波，湖南普特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周航，湖南普特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谈华良。
委托诉讼代理人：龚兴旺，湖南湘鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张超，湖南湘鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈再华。
被上诉人（原审被告）：王灵飞。
被上诉人（原审被告）：吴孟良。
被上诉人（原审被告）：肖建明。
以上四位被上诉人共同委托诉讼代理人：谢松柏，湖南麓和律师事务所律师。
以上四位被上诉人共同委托诉讼代理人：吴娟，湖南麓和律师事务所律师。
上诉人长沙市雨花区洞井街道天华社区筹建委员会（以下简称天华社区）因与被上诉人谈华良、陈再华、王灵飞、吴孟良、肖建明商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第04629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。上诉人天华社区的委托诉讼代理人陶剑波、周航，被上诉人谈华良及其委托诉讼代理人龚兴旺、张超，被上诉人陈再华、王灵飞及被上诉人陈再华、王灵飞、吴孟良、肖建明的共同委托诉讼代理人谢松柏、吴娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人天华社区上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第一、二、三项，依法改判“由陈再华、王灵飞、吴孟良、肖建明对谈华良承担还款责任（还款数额以实际收款数额为准），长沙市雨花区洞井街道天华社区筹建委员会对谈华良的诉讼请求不承担责任”；2、请求判令陈再华、王灵飞、吴孟良、肖建明承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决一边认定陈再华等4人的行为为有权代理，一边又认定为构成表见代理，显系适用法律错误。二、天华社区对陈再华等4人的授权从授权事项、期限、招商对象等多方面作出了明确的约定，并非授权不明。陈再华等4人没有直接收取款项的权利，其行为超越授权期限、范围等，系典型的无权代理行为，而原审判决却认定为有权代理或授权不明，显系事实认定错误。三、本案不构成表见代理，陈再华等4人的行为与天华社区无关。四、陈再华等4人行为的后果应由其独自承担。五、原审判决在责任认定上忽略了谈华良自身的重大过错，判决结果明显不公。六、谈华良真实交款数额情况证据不足，不应认定。
谈华良辩称，一、天华社区应当承担民事责任，陈再华等4人取得了天华社区的授权，是以天华社区的名义而非个人名义进行招商，谈华良无义务也没有能力审查公章的真实性，且天华社区对外宣示没有陈再华等4人的认可，天华社区不办理购房事宜，正是在委托期限过后陈再华等4人收取定金及过渡费用的行为构成表见代理，否则就是职务行为了，谈华良有充分的理由相信陈再华等4人有权代理。二、谈华良交纳的定金及过渡费用应当返还，且损失应当是四倍银行贷款利率，现谈华良只主张两倍的银行贷款利率，是完全正确的。
被上诉人陈再华、王灵飞、吴孟良、肖建明共同辩称，上诉人的上诉请求都是没有事实和法律依据的，四被上诉人根据天华社区的委托组建了招商部进行招商，天华社区授予四被上诉人的授权委托书明确记载了所有的招商事项，明确设立了招商部不存在四被上诉人私自招商这一说法，授权委托书也明确了四被上诉人有权从商户处收取8000元以上费用，委托代理关系已经依法成立，责任应由委托人承担，四被上诉人虽没有提起上诉，但判令四被上诉人承担连带责任是没有事实与法律依据的，请求二审驳回上诉人的上诉请求。
谈华良向一审法院起诉请求：1、判令天华社区、陈再华等4人双倍返还定金共计120000元；2、判令天华社区、陈再华等4人返还过渡费78000元；3、判令天华社区、陈再华等4人支付利息109676.16元（以上述费用为基数按人民银行同期贷款利率两倍的标准计算，暂计至2014年10月20日止，计算至本金清偿之日止）。
一审法院认定事实：天华社区于2007年12月11日取得长沙市雨花区洞井镇天华村安置区的建设用地规划许可证，用地项目名称为生产生活安置地。天华社区拟在安置区建天华水产综合大市场，规划建设包含有门面和住房。2009年5月5日至5月12日，天华社区启动了第一期（集中）招商，天华社区共与171户水产户签订了《天华水产品市场房屋销售合同》，在合同中双方约定了市场房屋的销售单价，以及在签订合同时按照每个门面3万元、每套三房两厅的房屋3万元的标准交纳定金，天华社区在合同中承诺最迟于2010年7月31日前交付房屋。天华社区如逾期交房，双方解除合同的，天华社区除退还购房户全部购房款外，还应向购房户支付四倍同期银行贷款利率的利息等内容。在该时间段的集中招商期间，所有购房户缴纳的门面及住房定金均由天华社区收取，由天华社区出具收据。收据均加盖天华社区的公章和西长街海鲜水产一级综合批发市场天华招商部（方形印章）。所收款项共计1226万元均存入了由陈再华和天华社区双控的账户，该账户以陈再华的个人名义开设并由陈再华掌握密码，存折由天华社区保管。至2009年9月，上述账户中的1226万元全部转至天华社区的账户。2009年5月3日，天华社区向陈再华、王灵飞、吴孟良、肖建明四人出具一份《授权委托书》。该授权委托书载明以下内容：天华村委会经批准在湘府路以南、天富路两侧约67亩村两安用地建设“天华综合大市场”，以配合长沙市西长街海鲜水产品综合一级批发大市场的整体搬迁，所建“天华综合大市场”的所有门面及住房全部用于安置西长街海鲜水产经营业主等，由其购买、使用和经营。天华村委会现将“天华综合大市场”全部门面和住房的购买登记及市场过渡建设等事项全权委托如下，1、受委托人招商时间2009年5月10日至11月30日；2、受委托人陈再华、王灵飞、吴孟良肖建明四人负责成立“西长街海鲜、水产天华招商部”，蒋长兴、冀开华协助工作，办理“天华综合大市场”全部门面和住房的购买登记事项，凡无上述人员认可的购房者，本委托人恕不办理门面及购买签约手续；3、受委托人应按照天华村的要求，将西长街水产市场客户招至天华水产市场，同时为增强市场人气，应尽量将西长街干货市场客户招至天华市场来，尽量使天华村安置门面招满；4、本招商及过渡市场，建设所需费用由受托人陈再华、王灵飞、吴孟良、肖建明筹措；5、受委托人有权从每个门面提起8000元以上的开支作为过渡费用。2009年5月12日以后，陈再华等4人便以招商部的名义，开始第二期招商和收款。陈再华等4人自行刻制了“西长街、天华海鲜、水产招商部”（圆形）和“西长街海鲜水产一级综合批发部”（圆形）印章各一枚。谈华良于2009年12月29日向陈再华、吴孟良等4人交纳了现金共计138000元，由陈再华、吴孟良向谈华良出具2张《收据》，其中一张载明“收到谈华良交来门面过渡开支及其他开支费用柒万捌仟元”，另一张载明“收到谈华良交来门面、住房一套订金陆万元”。两张收据均加盖了“西长街、天华海鲜、水产招商部”的印章。因城市规划调整等原因，天华综合大市场项目一直未能建设实施，天华社区不能按约交付房屋。2012年6月25日，参与第一期招商的水产户刘欣向原审法院提起诉讼，要求解除与天华社区签订的《天华水产品市场房屋销售合同》，判令天华社区双倍返还定金并赔偿损失。该案经原审法院一审、长沙市中级人民法院二审，生效判决确认《天华水产品市场房屋销售合同》无效，判令天华社区返还刘欣定金并按照中国人民银行同期贷款利率二倍支付利息。2014年底，天华社区按照上述判例退还了第一期招商所收的全部门面、住房定金并赔偿了利息损失。谈华良系第二期招商过程中向陈再华等4人交的款，天华社区因并未收到谈华良所交纳的款项而不愿承担退款责任，双方酿成纠纷，谈华良诉至原审法院。另查明，1、在本案审理过程中，谈华良向原审法院提交了天华社区向陈再华等4人出具的《授权委托书》的复印件，作为主张天华社区、陈再华等4人共同承担责任的依据，该《授权委托书》包含5项委托内容，在前述认定事实中已载明。谈华良称该复印件来源系陈再华等4人提供，在质证过程中，陈再华等4人亦未能提供《授权委托书》原件，但对该《授权委托书》的真实性无异议。天华社区对该包含5项委托内容的《授权委托书》的真实性提出异议，主张天华社区向陈再华等4人出具的《授权委托书》只有4项委托内容，并提供了一份由天华社区保管的、只有4项委托内容的《授权委托书》的复印件。天华社区亦未能提供该《授权委托书》的原件。天华社区提供的包含4项委托内容的《授权委托书》与谈华良提交的《授权委托书》相比，除缺少第五项“受委托人有权从每个门面提起8000元以上的开支作为过渡费用”外，其余内容均完全一致。天华社区为证明其主张，申请对两份内容不同的委托书进行鉴定，拟证明第五项内容是否经过技术处理或有添加和删除（是否存在篡改）。原审法院委托湖南大学司法鉴定中心对上述事项进行鉴定，该司法鉴定中心于2015年11月25日书面函复原审法院，因所提供鉴定检材均为复印件，就当前技术手段，该中心无法对复印件中的内容是否经过技术处理或有添加和删除（是否存在篡改）进行鉴定。2、陈再华等4人在第二期招商中共收取谈华良等73人的订金及门面过渡费963.7万元，所收款项没有转交天华社区，而是全部存入陈再华或王灵飞的银行账户，其中大部分用于劳务费支出、商户补贴支出、招待费、水电隔墙等费用以及陈再华等4人在天华水产品过渡市场的投资经营。2013年12月，陈再华等4人委托湖南湘军会计师事务所有限责任公司对招商部自2009年6月至2013年11月的费用支出情况进行审核，该会计师事务所出具了《专项审计报告》，审核结果为：天华招商部2009年6月至2013年11月累计产生费用支出7925375.5元。但同时该审计报告也指出，天华招商部提供的相关会计资料及证明材料中含有非正式发票的单据累计金额7304011.50元，占全部费用支出的92.16%，考虑到天华招商部的实际运营情况，此部分单据的真实性及合理性，由天华招商部另行说明。至谈华良提起诉讼前，陈再华等4人已退还了二十余户购房户交纳的门面住房订金及过渡和其他费用本金共300余万元。
一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点在于：1、天华社区与陈再华等4人之间是否成立委托关系；2、陈再华等4人收取谈华良费用行为的法律后果是否应归属于天华社区的问题；3、谈华良交纳的订金及过渡费和其他费用是否应当退还以及如何退还的问题。一、关于天华社区与陈再华等4人之间是否成立委托关系的问题。谈华良提供了天华社区出具给陈再华等4人的《授权委托书》，主张天华社区与陈再华等4人之间成立委托关系。该份《授权委托书》虽然是复印件，但鉴于双方对于天华社区向陈再华等4人出具了《授权委托书》的事实均无异议，且双方在2009年5月5日至5月12日的集中招商过程中，已按照《授权委托书》第二项的约定实际履行，故原审法院确认天华社区与陈再华等4人之间成立委托代理关系。关于《授权委托书》，委托双方争议的焦点在于该委托书是否包含有第五项“受委托人有权从每个门面提起8000元以上的开支作为过渡费用”的内容。原审法院认为，第五项关于提取过渡费的内容有与否都不影响天华社区对陈再华等4人存在授权委托的事实。二、关于陈再华等4人收取谈华良费用行为的法律后果是否应归属于天华社区的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，被代理人对代理人在代理权限内以被代理人名义实施的代理行为，承担民事责任。因此，本案陈再华等4人收取谈华良费用行为的法律后果是否归属于天华社区，取决于陈再华等4人收取谈华良费用的行为是否构成有权代理。原审法院认为陈再华等4人收取谈华良费用的行为已构成有权代理。理由如下：第一，在《授权委托书》中，天华社区将“天华综合大市场”的全部门面和住房的购买登记等事项全权委托给陈再华等4人。《授权委托书》第一项约定，陈再华等4人负责成立“西长街海鲜水产天华招商部”，蒋长兴、冀开华协助工作，办理“天华综合大市场”全部门面和住房的购买登记事项，凡无上述人员认可的购房者，本委托人（指天华社区）恕不办理门面及购买签约手续。该条约定已明确授权陈再华等4人负责成立招商部，代理范围包括天华综合大市场全部门面和住房的购买登记事项。第二，陈再华等4人是以招商部的名义，而非以陈再华等4人的个人名义向谈华良收取门面订金及过渡费用。陈再华等4人向谈华良收取订金等费用时均出具了加盖有“西长街、天华海鲜、水产招商部”（圆形）或“西长街海鲜水产一级综合批发部”（圆形）印章的收据。尽管上述印章系陈再华等4人自行刻制而非天华社区刻制的招商部（方形）的印章，这并不影响陈再华等4人以招商部的名义行使代理权。第三，根据天华社区在2009年5月5日至5月12日的集中招商收取定金时的做法，天华社区向外宣示的信息是，没有陈再华等4人的认可，天华社区不办理购房事宜。而天华社区与陈再华等4人就《授权委托书》约定的委托期间、委托权限、以及印章使用等事项，并未对外公示，不能因此对抗善意第三人。第四，《授权委托书》第四项约定“招商及过渡市场建设所需费用由受托人陈再华、王灵飞、吴孟良、肖建明筹措”，该约定并未明确陈再华等4人以何种方式筹措过渡费用，作为购房者的谈华良，对于陈再华等4人是否有收取定金及过渡费的权限是不知情的。且《授权委托书》并未禁止陈再华等4人向购房者收取相关款项。可见陈再华等4人以天华社区招商部的名义向谈华良收取订金及过渡费的行为，足以认定构成有权代理，且谈华良作为普通购房者，有较为充分的理由相信陈再华等4人具有收取订金及过渡费的权限。陈再华等4人的行为构成表见代理，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由天华社区承担。故天华社区辩称是陈再华等4人收取了谈华良的订金和过渡费，天华社区不应承担法律后果的主张，原审法院不予支持。三、关于谈华良交纳的订金及过渡费和其他费用是否应当退还以及如何退还的问题。谈华良与天华社区及陈再华等4人之间虽然没有签订书面合同，但是谈华良提供的《收据》可以证明陈再华等4人以天华社区成立的招商部的名义，向谈华良收取了市场的住房和门面订金以及过渡费用，共计138000元。由于陈再华等4人的行为构成表见代理，谈华良向陈再华等4人支付订金及过渡费的行为，应视为谈华良向天华社区支付了订金和过渡费用。谈华良与天华社区之间成立事实上的商品房预售合同关系。天华社区不具备房地产开发企业资质，该商品房预售合同因违反法律法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当补偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因合同无效，谈华良交纳的订金和门面过渡费及其他费用共计138000元应当予以返还。谈华良主张双倍返还定金，因未能提供充分的事实依据和法律依据，原审法院不予支持。对于谈华良请求天华社区按照银行同期贷款利率两倍支付利息的主张，鉴于谈华良的利息损失客观存在，且天华社区对于合同的无效存在重大过错，但谈华良明知天华社区不具备房地产开发企业资质，且连书面合同都未予签订的情况下，仍向陈再华等4人成立的招商部缴纳购买房屋的订金及过渡费用，其应承担审查不严的过错责任，原审法院酌情判令天华社区按照同期中国人民银行存款利率向谈华良支付利息。陈再华等4人接受天华社区的委托成立招商部从事招商行为，收取了谈华良缴纳的订金及过渡费用，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条的规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，陈再华等4人收取谈华良缴纳的款项后并未转交给天华社区，而是存入了陈再华或王灵飞的账户。陈再华等4人辩称根据《授权委托书》的授权收取上述款项用于过渡市场的建设以及招商等其他用途。天华社区辩称没有授权陈再华等4人向谈华良收取订金及过渡费用。原审法院审查《授权委托书》的委托权限，对于陈再华等4人在招商过程中是否有权收取谈华良缴纳的门面订金并未具体载明。但《授权委托书》第四项“招商及过渡市场建设所需费用由受托人陈再华、王灵飞、吴孟良、肖建明筹措”，授权委托书既未载明筹措费用的具体方式，亦未明确禁止陈再华等4人以向谈华良等人收费的形式筹措招商及过渡市场的建设费用，故委托书授权不明。《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款规定，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。据此陈再华等4人应对返还谈华良的订金、过渡费及利息负连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条,《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：一、长沙市雨花区洞井街道天华社区筹建委员会于本判决生效之日起10日内向谈华良返还订金60000元、过渡费78000元，共计138000元；二、长沙市雨花区洞井街道天华社区筹建委员会于本判决生效之日起10日内向谈华良支付利息（以本金138000元为基数，自2009年12月29日起，按照中国人民银行同期存款利率，计算至本金清偿之日止）；三、陈再华、王灵飞、吴孟良、肖建明对上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；四、驳回谈华良的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5915元，由长沙市雨花区洞井街道天华社区筹建委员会、陈再华、王灵飞、吴孟良、肖建明负担，管辖异议申请费70元，由王灵飞负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，首先，根据对比包含5项的《授权委托书》及包含4项的《授权委托书》，可以确定的是天华社区曾授权陈再华等4人“办理‘天华综合大市场’全部门面和住房的购买登记事项”，委托陈再华等4人招商时间为2009年5月10日至11月30日，陈再华等4人是在代理权终止后以被代理人天华社区名义与谈华良订立合同，其向谈华良收取订金等费用时，出具的收据上加盖的也确为自行刻制的印章，但谈华良作为普通购房者，不能苛求其辨别印章的真假及陈再华等4人代理“天华综合大市场”门面和住房购买登记事项的时间，且在天华社区集中招商时向外界宣传的信息是其对陈再华等4人进行了“全权委托”，“全部门面和住房的购买登记事项，凡无上述人员认可的购房者，本委托人恕不办理门面及房屋的购买签约手续”，这些都足以让普通购房者谈华良有理由相信行为人有代理权，谈华良知道天华社区对陈再华等4人委托的事宜，又在交费时收到了加盖印章的收据，故不存在主观上的重大过失，陈再华等4人在代理权终止后从事的涉案行为构成表见代理，由此产生的法律后果及民事责任应由天华社区承担。
其次，《授权委托书》的第五条真假性通过当代的科技无法鉴别，故本院也无法判定，但根据内容中文字表述第四条：“本至招商及过渡市场，建设所需费用由受委托人陈再华、王灵飞、吴孟良、肖建明负责筹措。”仅仅表述费用由其自行筹措，对筹措的方式、数额等情况均无规定，属于《中华人民共和国民法通则》中的委托书授权不明，被代理人天华社区应当向谈华良承担民事责任，代理人陈再华4人若不能举证证明其所收到的款项均按照天华社区的委托并按照天华社区的安排使用则应负连带责任。根据前述已知陈再华等4人构成表见代理，代理的权限无明确、详细地规定，谈华良有理由相信陈再华等4人有权收取订金及过渡费用等费用。在涉案合同因天华社区无房地产开发企业资质的情况下无效后，因涉案合同所取得的财产应依法返还，且因天华社区为过错方，故其应向彭再进赔偿所受到的损失，故其应退还谈华良交纳的订金、过渡费等费用，根据谈华良提供的《收据》可以算出共计138000元，还应按照中国人民银行存款利率计付利息。
最后，天华社区主张不能按照谈华良提供的《收据》确定金额，天华社区没有证据证明谈华良提供的金额有误的情况下，其主张系无事实与法律依据，本院不予支持。谈华良主张天华社区应按同期中国人民贷款利率两倍向其支付利息，判付利息是因天华社区存在过错赔偿谈华良因此所受到的损失，但其未举证证明其因此遭受的损失，原审法院酌情判付同期中国人民银行存款利率利息较为合理，本院予以维持，对谈华良要求两倍利息的主张本院不予支持。
综上，上诉人天华社区上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5915元，由上诉人长沙市雨花区洞井街道天华社区筹建委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年二月十六日
书 记 员 何 冰 洁
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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