江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0981民初329号原告（执行案外人）:许罗毅,男,1990年8月23日生,汉族，居民，住福建省南平市政和县。原告（执行案外人）:袁晓敏,女,1983年9月23日生,汉族，居民，住福建省南平市政和县。许罗毅、袁晓敏的委托诉讼代理人：许天镇,男,1962年2月26日生,汉族，居民，住福建省南平市政和县。许罗毅、袁晓敏的委托诉讼代理人：黄远忠，福建元天和律师事务所律师。被告（申请执行人）:江苏东台农村商业银行股份有限公司,住所地在东台市望海西路166号。法定代表人：江志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：周冯华，该公司团队经理。委托诉讼代理人：田洪群，江苏一正律师事务所律师。第三人(被执行人):陈明钿,男,1964年12月7日生，汉族,住福建省政和县。原告许罗毅、袁晓敏与被告江苏东台农村商业银行股份有限公司(以下简称东台农商行)、第三人陈明钿案外人执行异议之诉一案，本院2017年1月9日立案后，依法组成合议庭于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告许罗毅、袁晓敏的委托诉讼代理人许天镇、黄远忠，被告东台农商行的委托诉讼代理人周冯华、田洪群到庭参加诉讼，第三人陈明钿经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。许罗毅、袁晓敏向本院提出诉讼请求：1、依法确认登记在第三人陈明钿名下的位于福建省政和县西大街158号（原为福建省政和县二级路茶亭垅6号）房产为许罗毅、袁晓敏所有；2、依法解除对房产证号为城房字第0××号房屋、土地使用证号为政国用字第20195号国有土地使用权的查封措施，停止对上述房产的执行。事实和理由：袁晓敏、许罗毅系姐弟关系。2004年10月23日，袁晓敏、许罗毅的父亲许天镇与陈明钿口头协商，陈明钿将其所有的位于福建省政和县西大街158号（原为福建省政和县二级路茶亭垅6号）房产以160600元转让给袁晓敏、许罗毅，许天镇代为交付购房定金10000元。2004年10月27日，袁晓敏从中国农业银行取款90000元，再加上2004年10月25日已取出的10000元合计100000元。袁晓敏将此款交陈明钿，陈明钿归还房屋抵押所借贷款。2004年10月28日，许天镇以许罗毅、袁晓敏的名义与陈明钿签订《房屋买卖协议书》，并交付剩余购房款50600元，陈明钿将转让房地产的房产所有权证、土地使用权证、钥匙等交付袁晓敏、许罗毅。袁晓敏、许罗毅接受房屋后，与其父母迁入上述房屋，并办理了户籍转移手续。2005年2月20日起，袁晓敏、许罗毅将上述房屋一层店面以其母亲袁美珍的名义先后出租给戴莞华、范昌星、谢昌彬经营。因陈明钿长期在外经商，袁晓敏、许罗毅及其父母多次催促，陈明钿均未能协助办理房屋权属变更登记。2016年5月，袁晓敏、许罗毅才知悉上述房屋被法院查封。袁晓敏、许罗毅认为，上述房屋属于袁晓敏、许罗毅的财产，不应纳入陈明钿的财产内予以执行，故袁晓敏、许罗毅提出执行异议，但法院裁定驳回袁晓敏、许罗毅的异议请求。故袁晓敏、许罗毅提起执行异议之诉，要求确认袁晓敏、许罗毅与陈明钿签订的《房屋买卖协议》合法有效；确认房屋所有权；解除查封措施、排除对上述房屋的执行。后袁晓敏、许罗毅撤回确认袁晓敏、许罗毅与陈明钿签订的《房屋买卖协议》合法有效的诉讼请求。农商行辩称，袁晓敏、许罗毅提供的协议约定的房价明显悖于市场规律，其内容与产权不一致，长达10多年时间袁晓敏、许罗毅未办理产权变更手续不合情理，令人怀疑合同、付款凭据及租赁协议的真实性。根据物权法和国家有关产权登记的规定，案涉房产是登记在陈明钿的名下，产权所有人是陈明钿；袁晓敏、许罗毅所提供的证据不能够证明其对涉案房产享有所有权，其诉讼请求没有事实及法律依据，请求法庭驳回袁晓敏、许罗毅的起诉。陈明钿未应诉、答辩。袁晓敏、许罗毅为证明其主张向法庭提供以下证据：房屋所有权证、土地使用权证、房屋买卖协议书、收条、银行流水、常住人口登记卡、居民身份证、证明、个体工商户登记基本信息、银行账户明细、发票、退休人员审批表等。上述证据经质证，本院对真实性予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年12月，陈明钿购买位于福建省政和县二级路茶亭垅6号的房产，并办理房屋所有权变更登记，取得该房屋所有权证书及土地使用权证书。2004年9月16日，陈明钿将上述房屋抵押给中国农业银行股份有限公司，权利价值180000元，2004年10月27日注销该抵押权。2004年10月28日，陈明钿（甲方）与许罗毅、袁晓敏（乙方）签订《房屋买卖协议书》（以下简称《协议A》）一份，约定：1、甲方将房屋坐落于二级路茶亭垅6号的房产（建筑面积353.55平方米）出售给乙方；2、经甲乙双方协商同意房价为160600元；3、付款方式，由乙方一次性付清购房款，甲方出具收条，并移交房契、地契、水、电等相关手续给乙方；4、房产过户，公证等相关手续由乙方负责办理，甲方有责任和义务全力协助乙方办理相关手续。5、双方经签字即生效，双方不得反悔。当日，双方又另行签订《房屋买卖协议书》（以下简称《协议B》）一份，该协议第2条约定经甲乙双方协商同意房价为80600元成交，其余内容与《协议B》的内容一致。关于购房款的给付情况，许罗毅、袁晓敏陈述：“2004年10月23日，原告给付10000元定金；2004年10月27日袁晓敏取出90000元，给付90000元现金；2004年10月28日，原告给付余款60600元。”2004年11月1日，陈明钿出具收条一份，载明：“今收到茶亭垅房产售房款计人民币捌万零陆佰元正。此据。陈明钿。2004、11、1”。为何双方签订两份协议，许罗毅、袁晓敏解释：“陈明钿根据许天镇的要求，为以后办理过户避税签订的阴阳合同。双方是按《协议A》的约定履行。陈明钿出具80600元的收条亦是为了办理过户（时使用）。”后政和县二级路茶亭垅6号地址变更为政和县熊山西大街158号。2006年12月，许罗毅、袁晓敏的父亲许天镇将户口迁至政和县熊山西大街158号所属政和县熊山街道西门社区居委会。2007年8月，许天镇居民身份证住址变更为福建省政和县熊山西大街158号。2010年4月，许罗毅、袁晓敏的母亲袁美珍社会保险材料中的退休后居住地登记为政和县熊山西大街158号。2016年10月13日，政和县房产交易管理局出具《证明》一份，载明“城房（茶亭垅）字第0××号房产证原登记的房屋所有权人为陈明钿一人，由于赖月秀与陈明钿系夫妻关系，为该房产的隐性共有人，我单位在完善电子档案登记簿时，根据城房（茶亭垅）字第0××号房产登记材料将赖月秀登记记录为该房产的共有人”。另查明，2013年5月21日，东台农商行因金融借款纠纷将东台明月辉公司、陈明钿、陈辉诉至江苏省盐城市中级人民法院。2013年5月29日，江苏省盐城市中级人民法院作出（2013）盐商初字第0126号民事裁定书，裁定冻结明月辉公司、陈明钿、陈辉银行账户存款人民币420万元或查封、扣押其他等值财产。2013年7月9日，江苏省盐城市中级人民法院向福建省政和县房产管理局发出《协助执行通知书》，查封了陈明钿名下位于福建省政和县熊山镇二级路的房地产。2013年10月29日，江苏省盐城市中级人民法院作出（2013）盐商初字第0126号民事判决书，判令明月辉公司于本判决生效十日内偿还东台农商行贷款本金290万元及相应利息。陈明钿、陈辉对上述债务承担连带偿还责任。2014年5月26日，江苏省盐城市中级人民法院作出（2014）盐执字第0188号执行裁定书，指定（2013）盐商初字第0126号民事判决书由本院执行。2014年8月6日，本院立案执行东台农商行与东台明月辉公司、陈明钿、陈辉金融借款合同纠纷一案。2015年6月29日，本院续查封陈明钿名下位于福建省政和县熊山镇二级路的房地产，该房地产所有权人登记为陈明钿、赖月秀。2016年12月5日，袁晓敏、许罗毅对执行陈明钿名下案涉房屋提出书面异议。本院于2016年12月27日作出（2016）苏0981执异36号民事裁定书，裁定驳回许罗毅、袁晓敏的异议请求。袁晓敏、许罗毅不服该裁定，向本院提起本案执行异议之诉。审理中，许罗毅、袁晓敏解释为何未办理房屋过户登记，其陈述：“2004年购房后，原告的经济一直比较困难，之后几年一直没有过户，并且和第三人签订了阴阳合同。2008年之后，原告想去过户的时候，却一直未能联系到第三人。”此外，在（2016）苏0981民初5865号案件中，许天镇、许罗毅、袁晓敏向本院提交的《民事起诉状》中，亦载明“限于经济上的困难，原告购买房地产后到今没有办理转让房地产产权人的变更登记”。本院认为，本案系案外人许罗毅、袁晓敏在法院执行陈明钿财产时，对执行标的（案涉房产）提起执行异议之诉，请求确认房屋所有权以及排除对案涉房屋的执行，本案案由为案外人执行异议之诉。许罗毅、袁晓敏应提供证据证明其对案涉房产享有实体权利，并能够阻却强制执行，否则应由其承担不利的法律后果。关于许罗毅、袁晓敏要求确认案涉房屋为其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可见，要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。当事人依据受让合同提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，法院不能直接判决确认其权属。本案许罗毅、袁晓敏认为，其于2004年与陈明钿签订房屋买卖合同，交付了房款并居住在该房屋，其应享有案涉房屋的所有权。本院认为，2004年许罗毅、袁晓敏与陈明钿签订案涉房屋的买卖合同，双方形成债权法上的权利义务关系。但有效的房屋买卖合同并不必然发生房屋物权变动的效力，只有双方在办理房屋所有权变更登记后，才产生物权变动效力。因案涉房屋仍登记在陈明钿及赖月秀名下，尚未办理房屋所有权变更登记，故许罗毅、袁晓敏要求确认其享有房屋所有权，依据不足，本院不予支持。关于许罗毅、袁晓敏要求排除对案涉房屋执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，出卖人陈明钿与许罗毅、袁晓敏签订《协议B》用于办理过户登记，且出具金额80600元的收条，可认定合同签订时双方是明确知道要进行不动产变更登记的，出卖人陈明钿亦是愿意积极配合办理房屋变更登记的。许罗毅、袁晓敏陈述系自身经济原因未办理房屋过户登记，亦未提供证据证明存在非出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等情形，故本院认定许罗毅、袁晓敏系自身原因未办理过户登记，其对未办理过户登记存在过错。此外，许罗毅、袁晓敏提供的证据不足以证明其已支付全部的160600元购房款。因此，许罗毅、袁晓敏基于购房协议产生的债权不足以排除执行，本院对许罗毅、袁晓敏要求解除案涉房产的查封措施、排除对案涉房屋执行的诉讼请求不予支持。综上，因案涉房屋仍登记在陈明钿及赖月秀名下，尚未办理所有权为许罗毅、袁晓敏的变更登记，且因许罗毅、袁晓敏自身原因未办理过户登记，许罗毅、袁晓敏要求确认其享有房屋所有权、解除案涉房产的查封措施、排除对案涉房屋执行的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告许罗毅、袁晓敏要求确认登记在第三人陈明钿名下的位于福建省政和县西大街158号房产为其所有、解除对该房产的查封措施并停止执行的诉讼请求。案件受理费3512元，公告费700元，合计4212元，由原告许罗毅、袁晓敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  吴海燕代理审判员  顾剑峰人民陪审员  袁 琴二〇一七年九月二十五日书 记 员  石小波