安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖13民终122号
上诉人（一审被告）：安徽安粮新城置业有限公司，住所地安徽省萧县。
法定代表人：任远和，该公司董事长。
委托代理人：朱安英，安徽烁光律师事务所律师。
委托代理人：纵许彦，安徽烁光律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：欧阳海云，女，1958年8月24日出生，汉族，住安徽省萧县。
委托代理人：郝胜利，系欧阳海云之夫。
上诉人安徽安粮新城置业有限公司（以下简称安粮公司）因与被上诉人欧阳海云房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院2015年10月20日作出的（2015）萧民一初字第03731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与代理审判员杜飞、杨俊举组成合议庭，于2016年2月1日公开开庭审理了本案。上诉人安粮公司的委托代理人纵许彦、朱安英，被上诉人欧阳海云及其委托代理人郝胜利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
欧阳海云一审诉称：2013年5月17日，其与安粮公司签订了商品房买卖合同，购买安粮公司开发的位于萧县新城龙凤大道99号的“安粮中央花园”B12栋3单元606号房屋一套，欧阳海云一次性付清房款391856元，约定安粮公司于2013年6月30日前交房，到期后其没能按期交房。经多次催促，其虽将钥匙交给了欧阳海云，但经查，房屋存在楼板淋水、地面开裂等严重质量问题，无法居住。请求判令：1、将房屋维修至符合居住条件（以有资质的鉴定部门经鉴定出具符合安全居住条件的报告为准）；2、支付违约金59641元，自2015年8月1日起按已付购房款的基数每日万分之二的比率至经鉴定合格后的交付日。
安粮公司一审辩称：若欧阳海云所购房屋确实存在质量问题，同意维修。关于违约金的支付依照双方签订的合同执行。
一审法院查明：安粮公司在萧县龙城镇新城凤山大道开发建设安粮中央花园项目工程，并预售商品房。2013年5月17日欧阳海云与安粮公司签订了商品房买卖合同，约定欧阳海云购买安粮中央花园B12栋3单元606号房屋，总价款391856元。合同第八条约定出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，因法律法规规定可以延期的原因，不在延期赔付范围内。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条交接为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺违约责任为出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人在接到买受人通知30日内负责补充安装，由此产生的费用由出卖人承担。合同第十四条约定出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺为水电于2013年6月30日前达到使用条件，如果在规定日期内未达使用条件，出卖人同意为买受人承担当季度的物业管理费，并在30日内完成各项配套项目的安装。该合同履行期间，欧阳海云一次性交付全部购房款391856元。后安粮公司未按约定期限交房，欧阳海云多次找其协商，安粮公司将钥匙交给了欧阳海云，欧阳海云发现房屋多处出现质量问题，安粮公司进行多次维修，仍不符合要求，欧阳海云不同意接收房屋。
一审法院认为：根据中华人民共和国住房和城乡建设部关于房屋建筑和市政基础设施竣工验收及备案的相关规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，对工程质量进行验收；工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，自竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，在备案时应当提交规划、环保、公安消防等专门管理部门的证明文件。在审理房屋买卖合同纠纷案件中，出卖人与买受人签订的房屋买卖格式合同中约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件的，一般应以出卖人（建设单位）组织的验收组进行竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据；但规划、环保、公安消防等专门管理部门未作出认可意见的，不能认定房屋已经验收合格。本案中，欧阳海云与安粮公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，属于有效合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。该合同约定依照国家和地方人民政府的有关规定将具备“该商品房经验收合格”为交付前提条件，但至今安粮公司亦未提供上述有关证明文件，双方亦未办理房屋交接手续，逾期已超出30日以上，买受人有权要求继续履行合同，出卖人应按已付房价款日万分之二标准承担给付违约金，约定违约金标准不超过法律规定适当的范围的，可予支持，违约期间以合同约定的交房日期2013年6月30日起至立案之日止2015年7月22日为宜（391856元×0.0002×752天）。对于欧阳海云要求将房屋维修至符合居住条件，因该诉讼请求不明确，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、安粮公司于判决生效后10日内给付欧阳海云逾期交房违约金人民币58935.14元；二、驳回欧阳海云的其他诉讼请求。案件受理费1291元，减半收取为646元，由安徽安粮新城置业有限公司负担。
安粮公司不服一审判决，向本院上诉称：2013年5月7日双方签订商品房买卖合同，约定2013年6月30日前交房，因相关原因安粮公司未在约定的时间内交房，但此后安粮公司通知欧阳海云接房，其拿到房屋钥匙后以房屋有瑕疵为由，拒绝在交接单上签字，从而引起诉讼。根据合同约定，对于交房的时间应从买房人拿走房屋钥匙开始计算，尽管买房人以房屋存在质量瑕疵为由拒绝在房屋交接单上签字，也应推定出卖人已经交房。房屋质量瑕疵维修问题，而没有交房是根本违约问题，一审法院以欧阳海云拒绝接房而认定安粮公司没有交房明显不当，损害了安粮公司的合法权益。请求二审法院改判。
欧阳海云辩称：安粮公司应当将符合法律规定交房条件的房屋交付买房人，而本案争议的房屋没有经过验收，不具备交房条件，欧阳海云有权拒绝接收，即使安粮公司交付房屋钥匙，也不应认定其完成交房义务。一审判决认定安粮公司逾期交房构成违约正确。请求二审法院维持原判。
本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案二审争议的焦点为，安粮公司是否属逾期交房，应否承担违约责任。
根据双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，安粮公司应于2013年6月30日前将竣工验收合格的房屋交付欧阳海云，所谓经竣工验收合格，一般是指要经过勘察、设计、施工、监理等单位验收合格，还要经过规划、环保、消防等部门验收合格，才视为验收合格，如仅有勘察、设计、施工、监理等单位验收合格，则不能视为竣工验收合格。本案中，案涉房屋虽经勘察、设计、施工、监理等单位验收合格，但至今未取得规划、环保、消防等部门验收合格的文件，故，该房屋不能视为验收合格。安粮公司将未经验收合格的房屋交付欧阳海云，即使欧阳海云领取了房屋钥匙，安粮公司的交付行为也不符合合同约定，其交房亦属逾期交付，依法应承担违约责任。安粮公司上诉主张其向欧阳海云交付房屋钥匙即应视为已经交房，与合同约定不符，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。上诉人安粮公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1291元，由上诉人安徽安粮新城置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德道
代理审判员 杨俊举
代理审判员 杜 飞
二〇一六年三月十四日
书 记 员 夏春秋
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。