上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初14540号
原告：章成钧，男，1951年3月26日生，住上海市普陀区。
原告：孙晶晶,女，1972年6月26日生，汉族，住安徽省淮南市。
被告：上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：陈军，董事长。
委托诉讼代理人：苏娅，女。
委托诉讼代理人：孙伟，男。
被告：陈军，男，1975年9月20日生，汉族，住上海市青浦区。
原告章成钧、孙晶晶诉被告上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司(下简称“珠佳公司”)、陈军商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2017年10月12日公开开庭进行了审理，原告章成钧、孙晶晶，被告上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司委托诉讼代理人苏娅、孙伟到庭参加诉讼，被告陈军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告章成钧、孙晶晶向本院提出诉讼请求：1、被告珠佳公司尽快协助两原告办理位于青浦区朱家角镇珠安路XXX弄XXX支弄XXX号房屋的产权证，被告陈军督促被告珠佳公司办好；2、被告珠佳公司支付两原告违约金(按总房价人民币4,480,000元的日万之一，自2014年10月1日起至系争房屋过户至原告名下之日止)；3、被告珠佳公司赔偿两原告已付的自2014年6月12日至2016年12月底的物业费24366元，自2017年起至被告珠佳公司协助两原告办理过户之日止的物业费，由被告珠佳公司支付。事实与理由：两原告与被告珠佳公司于2014年3月31日签订购房合同(同时网签)，约定两原告向被告珠佳公司购买系争房屋，总房价4,480,000元，2014年9月30日办好大产证，办好大产证90天内签署房屋交接书，签署房屋交接书之日起90天内办理过户手续。合同签订后两原告于2014年5月付清全部房款。2014年9月，被告珠佳公司销售人员通知可以办理产证并要原告领取办证资料，发给原告日期为当年9月18日的“房屋交接书”(原件)、上海市房地产登记申请书，开发商企业法定代表人营业执照(复印件)、法定代表人身份证(复印件)等十余份书面文件。可是原告去青浦区房产交易中心咨询办理时，却被告知不能办理，唯一原因是：开发商没有这套房子的大产证。后经多次向被告方销售部、开发部交涉，均无果。2016年7月，珠佳公司开发部总经理孙伟才说出实情：由于当年楼盘刚建成时有些公建配套没有通过验收，开发商拿出小区4套房抵押在市房管部门了，所以这4套房没有办大产证，系争房屋是其中之一。至今系争房屋的大产证仍未办出，故原告为维护合法权益而诉诸法院。
被告上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司辩称，1、同意办理小产证，但是被告正在办理大产证的过程中，无法确定办出时间。2、同意承担逾期过户违约金，但对金额有异议。理由：根据合同第十四条约定，双方在房屋交接书签订之后90日内递交材料办理小产证，实际双方于2017年9月18日签署房屋交接书，应从2014年12月17日计算逾期过户违约金。根据合同补充条款一第八条第四款约定，出售方有90天免责期，应从2015年3月17日开始按照已付房款4,480,000元的日万分之一的标准，由被告向原告支付逾期办证违约金，至2017年6月8日原告起诉日，合计应支付违约金的违约天数为813天，违约金金额为364224元。又根据合同补充条款一第十条第6款约定，买受方同意，出卖方就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理房屋权属证书、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限，故违约金应不超过448000元。3、不同意支付物业费。理由：根据合同附件五，原告作为房屋实际使用人负有物业管理费的缴纳义务。原告应从入住房屋的次月开始，即2014年6月开始缴纳物业费。
被告陈军未作答辩。
经开庭审理查明：两原告与被告珠佳公司于2014年3月31日签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告向被告购买座落于青浦区朱家角镇珠安路77弄《朱家角康桥水乡小城》xxx全幢，总房价款XXXXXXX元。第十条约定，甲方承诺在2014年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得大产证后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起90日内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证(小产证)。附件五乙方向甲方保证在使用系争房屋时，自接到书面通知办理入住手续之日的次月起支付物业管理服务费。补充条款一第八条产权登记办理第4款约定，因出卖方原因导致无法按照本合同约定期限办理出该房屋的房屋权属证书(小产证)的，如逾期不超过90天，买受方不退房，出卖方不承担违约责任；如逾期超过90天但不超过180天，买受方不退房，出卖方按日向买受方支付已交付房款的万分之一的违约金；如逾期超过180天，买受方可以不退房，出卖方按日向买受方支付已交付房款的万分之一的违约金，买受方也可以退房，出卖方在买受方提出退房要求之日起30日内将买受方已付房价款无息退还给买受方，并按已支付房价款的3%赔偿买受方的损失，出卖方不再因此承担其他责任。补充条款一第十条终止和解除合同第6款约定，买受方同意，出卖方就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理房屋权属证书、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限。补充条款一第十三条补充条款效力约定，1、买卖合同正文条款与本补充条款不一致的，以本补充条款的规定为准。合同未尽事宜及合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立书面变更协议进行约定。除此之外，任何口头(包括但不限于口头讲解或咨询等)或通讯通话或单方面文件均不能作为本合同的有效附件(法律有规定或本合同有约定的情形除外)。
合同签订后，两原告于2014年5月15日付清房款4,480,000元。当月，两原告入住系争房屋。2014年9月15日，原被告双方签订《房屋交接书》，双方确认房屋的实测建筑面积为291.19平方米，新建商品房房地产权证号(土地证)：青XXXXXXXX**。
自2014年6月12日至2016年年底，原告向上海盛高物业服务有限公司支付物业费共计24366元(每年9432元)。但至今被告珠佳公司尚未办理大产证，导致两原告至今无法办理系争房屋小产证。
上述查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的上海市商品房预售合同、房款发票、房屋交接书、物业费发票、房地产登记申请书，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，经本院释明，原告表示即使目前无法办理小产证也要坚持诉请，不解除合同，也不撤回对陈军的诉讼请求。
本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。被告自认因自身原因致系争房屋至今未办理大产证，导致双方未能办理过户手续，显属违约，应向原告承担逾期办证违约责任。现原、被告均确认目前不具备办理小产证条件，故对原告要求被告珠佳公司协助办理过户手续的诉讼请求，本院难以支持。原告可待过户条件成就时另循合法途径解决。关于原告要求被告陈军作为法定代表人督促被告珠佳公司办理大产证的诉讼请求，因该行为属于被告珠佳公司内部管理事宜，不属原、被告之间的民事纠纷范围，故本院对该项诉讼请求亦不予支持。关于违约金的计算方式，根据合同约定，双方应在房屋交接书签订之后90日内递交材料办理小产证，逾期办证90天内被告免责，且违约金总额不超房价的10%。双方于2017年9月18日签署房屋交接书，被告珠佳公司应在2014年12月17日前协助原告办理小产证，至2015年3月17日免责期届满。故被告珠佳公司应自2015年3月18日起至实际办理过户手续止，按已交付房款4,480,000元每日万分之一即每日448元的标准赔偿两原告逾期办证违约金，总额不超448,000元。原告主张自2014年10月1日起算，无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付物业费的诉请，本院认为，原告自2014年5月就已入住系争房屋，作为房屋的实际使用人，应根据合同约定自入住房屋的次月开始缴纳物业费，故对于原告该项诉讼请求不予支持。
被告陈军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告章成钧、孙晶晶逾期办证违约金(按每日448元的标准，自2015年3月18日起计算至被告上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司实际协助两原告办理过户手续止，金额以448,000元为限)；
二、驳回原告章成钧、孙晶晶其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费409.10元，减半收取计204.55元，由被告上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈菊芳
二〇一七年十一月二十三日
书记员 周 诗
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。