辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终1506号
上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地抚顺市顺城区。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李弘熙，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭锐，男，1992年8月25日出生，汉族，无职业，住顺城区。
委托诉讼代理人张喜梅（被上诉人母亲），女，1962年1月30日出生，汉族，无职业，住顺城区。
上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司因与被上诉人郭锐房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。抚顺兴隆宝通置业有限公司的委托诉讼代理人邢福、李弘熙，郭锐的委托诉讼代理人张喜梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
抚顺兴隆宝通置业有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、依法改判上诉人不返还被上诉人购房款及赔偿利息、代办费400元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并返还被上诉人购房款及赔偿利息损失缺乏事实和法律依据。1、双方签订《商品房买卖合同》时，约定上诉人返租被上诉人购买的商铺三年，年租金是总房款的8%，从合同中给定的交房之日起返租被上诉人商铺并计算租金，三年的租金是总房款的24%，双方约定上诉人先行支付21%的租金，余下的3%租金按年返还1%，三年内支付完毕，而上诉人支付租金的方式是从被上诉人购买的总房款中直接扣除租金，以折抵房屋总价款的方式结算租金；双方已形成事实上的房屋租赁合同关系，上诉人已承租被上诉人购买的商铺，三年的租金已支付95%以上，租赁合同已实际履行，上诉人交房之日即为租赁关系生效之日，双方的租赁合同关系已形成，应视为已交付房屋，不存在上诉人逾期交房的情况，被上诉人无权请求解除商品房买卖合同。2、被上诉人请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便上诉人给予退房的，仅向被上诉人支付已支付房款0.5%的违约金即可，双方既然已明确约定违约金标准，被上诉人又请求利息损失，明显不合法；违约金就是给予守约一方的赔偿金，已然包括各项损失，双方已约定违约金标准就不存在其他损失，被上诉人的利息主张无事实和法律依据。3、400元的代办费并非上诉人收取，不应由上诉人承担。
被上诉人郭锐的委托诉讼代理人张喜梅辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望维持原判。按照商品房买卖合同约定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应于2015年9月30日前交付争议房屋，但至今未按合同约定交付房屋。依据合同约定及相关司法解释规定，法院应支持郭锐解除合同的诉请。由于抚顺兴隆宝通置业有限公司严重违约，导致合同目的无法实现，抚顺兴隆宝通置业有限公司应返还郭锐已经支付的购房款，并赔偿因此产生的利息。
郭锐向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的商品房买卖合同；二、被告返还购房款213553元和284265元；三、被告支付自违约之日起至返还购房款之日止的迟延违约金（按照人民银行同期贷款利率的四倍支付），返还代办费400元。
一审法院认定事实：2014年8月27日，原告与被告签订两份合同，约定原告购买被告商铺两处，坐落于抚顺市顺城区两处商铺，建筑面积14.83平方米和17.85平方米，总金额284265元和213553元；出卖人应当在2015年9月30日前，将具备经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。原告于2013年12月25日交纳购房款144265元和113553元，2014年8月27日交纳剩余购房款140000元和100000元，即原告交纳了全部购房款284265元和213553元，并于2014年8月27日交纳两处房屋共400元产权代办费，被告出具了购房款《收款收据》，代办费收据盖有沈阳国宇房地产咨询有限公司财务章。现被告仍未向原告交付房屋。本案争议房屋现仍处于未完工状态。被告未能在合同约定期限交付房屋，原告经与被告协商未果，故来院诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告退还房款284265元和213553元，以及自2015年10月1日至判决生效日按银行同期贷款利率计算的利息，返还代办费400元，诉讼费被告承担。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。原告全额交纳购房款后，被告负有按合同约定时间交付房屋的义务。被告未按合同约定交付房屋，原告有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求被告支付违约金。故对于原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同，及要求被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张按照银行同期贷款利率计算违约金一节，本院认为按照相关司法解释的规定，应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于原告的实际损失，原告增加违约金的主张符合法律规定，被告应自交房期限届满的次日起至本判决确定的给付之日止，向原告支付以其交纳的购房款为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。关于原告主张代办费一节，收据上体现的款项收取单位虽非被告，但此笔费用是原告在与被告签订房屋买卖合同时在被告处交纳，被告未明示此费用收取单位为第三方，原告有理由相信此笔费用交给了被告，且被告负有协助原告办理房屋所有权登记手续的义务，现原告因被告的违约行为而无法取得房屋，被告应将此代办费返还原告。关于被告辩称双方成立反租关系，其不存在违约行为一节，首先，被告的主张并无相关证据予以证明，其次，即便被告主张的事实存在，该行为应视为被告为出售房屋而采取的促销手段，在被告没有按合同约定时间、条件交付房屋的情况下，其主张的租赁关系没有成立的客观基础，故对其辩称理由及以此不同意解除合同的辩解，一审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、解除原告郭锐与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的关于原告购买被告抚顺市顺城区两处商铺的《抚顺市商品房买卖合同》；二、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性返还原告郭锐购房款284265元和213553元，共计497818元；三、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付原告郭锐以497818元购房款为基数、自2015年10月1日起至本判决确定的给付之日止按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失；四、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告郭锐代办费400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，抚顺兴隆宝通置业有限公司提交其与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司签订的委托经营（租赁）协议书一份，证明：上诉人与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司是关联企业，本案所涉及商铺的租赁经营均由抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司代为办理。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，郭锐与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案，郭锐已按合同约定支付购房款，抚顺兴隆宝通置业有限公司未按合同约定交房日期交付房屋，应承担相应违约责任。抚顺兴隆宝通置业有限公司至今未交付争议房屋，郭锐依据双方约定要求解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司亦未能提供证据证明其逾期交房存在正当理由，一审判决解除郭锐与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以支持。对于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称双方构成租赁关系，应视为已交付房屋的上诉理由，郭锐对于租赁关系不予认可，抚顺兴隆宝通置业有限公司未提供证据证明双方存在租赁法律关系，故抚顺兴隆宝通置业有限公司该上诉理由缺乏事实根据及法律依据，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述规定，郭锐与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同解除后，抚顺兴隆宝通置业有限公司应当返还已经收取的购房款并支付相应的利息。关于利息计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审按可得利益确定双方约定违约金低于郭锐实际损失，依据中国人民银行同期同类贷款基准利率作为计算利息损失的标准并无不当，本院予以维持。
综上，抚顺兴隆宝通置业有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8773元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟丽
审判员 杨锐
审判员 王 向 军
二〇一六年十一月十四日
书记员 孙 洁 冰