辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初6861号
原告：沈阳柏青洋商贸有限公司。
法定代表人：王君伟，该公司总经理。
委托代理人：孙传国，辽宁法德律师事务所律师。
委托代理人：郭红丽，辽宁法德律师事务所律师。
被告：孙刚。
委托代理人：周全，辽宁普维律师事务所律师。
被告：辽宁大隆黄金投资有限公司。
法定代表人：孙刚，该公司董事长。
委托代理人：刘奕，该公司工作人员。
原告沈阳柏青洋商贸有限公司（以下简称柏青洋公司）与被告孙刚、辽宁大隆黄金投资有限公司（以下简称大隆公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柏青洋公司的法定代表人王君伟、委托代理人孙传国、郭红丽，被告孙刚的委托代理人周全，被告大隆公司的委托代理人刘奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳柏青洋商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还639668元人民币及利息；2.本案诉讼费用全部由二被告承担。
事实与理由：2011年12月16日，原告与被告签订《房屋出兑合同》（以下简称“合同”），约定被告将位于坐落于沈河区中街路35号的房屋一层建筑面积约110平方米门市房及全部设施出兑给原告，出兑期限为四年半，自2011年12月15日至2016年6月14日止，出兑费用为每年90万元人民币。当时被告声称对房产的出租权一直至2021年4月18日止，并向原告出具了与房主沈阳市塑料十五厂，租期为20年的租赁合同一份。但2014年8月被告经两审终审败诉，判决认定：沈阳市塑料十五厂系诉争房产出租人，被告系承租人，租赁期限为10年，截止到2011年2月20日终止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”那么，原、被告于2011年12月16日签订的合同已经超出了被告的承租期限，应当为无效合同，被告将诉争房产出租属于无效处分行为，而被告对这一情况在2011年12月就应当是明知的。整个过程中被告孙刚作为被告大隆公司法人，代理处理一切事务，二被告对这一情况都应该是明知的。根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定：“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。”因此特起诉二被告一同对原告承担连带责任。
此前被告的房屋租赁期限一直在另案通过诉讼处理，原告一直按照被告声称的有房屋租赁权在履行合同，一直如数将房租打入被告孙刚的银行账户里。但另案已于2014年8月终审判决被告于2011年2月21日起既无房屋租赁权，被告应当及时告知原告已无房屋租赁权的事实。但事实是，2014年原告企业效益大幅下滑，并向被告提出减免部分租金，但被告在2014年9月仍向原告催缴2014年12月15日至2015年6月14日的租金，因此，原告于2014年9月16日向被告孙刚的银行账户打款20万元人民币，但被告以原告打款日期较之合同约定迟延一日为由，将该20万元私自作为违约金予以扣留，并继续向原告催缴租金。此后，房主塑料十五厂于2014年11月28日向原告发出“限期搬出通知”，并将判决结果及时间告知原告。那么，二被告已于2014年8月就对自身无房屋租赁权这一情况明知，却故意隐瞒原告，并于9月份继续向原告索要租金，并将原告实际打款的20万元租金私自作为违约金扣留，该行为对原告已构成了欺诈，导致原告需要限期腾房，在经营上出现了巨大风险。
此前，原告已于2014年3月14日将房屋的租金向被告缴纳至2014年12月14日，这一事实已经由（2015）沈河民二初字第00271号民事判决书和（2016）辽01民终5063号民事判决予以确认，判决也已明确被告应向房主塑料十五厂支付2011年2月21日至2014年12月14日的房屋占有使用费。其后原告已与房主塑料十五厂另行签订了房屋租赁合同，租赁期从2014年12月起。但2014年9月被告向原告实际收取的20万元没有任何法律和合同依据，理应返还给原告。
综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的利益，因此，原告请求法院判令被告返还已支付的款项20万元及其利息，并由被告承担本次诉讼费用，以维护原告的合法权益。
被告孙刚辩称，原告所述的事实不是真实的。一、并不是向原告在起诉状中所称交于被告20万元是房租款，而是原、被告经过协商之后，双方同意解除双方在2011年12月16日的房屋出兑合同，由原告自愿给付被告的20万元违约金，在本案中原、被告的房屋出兑合同是在被告与沈阳塑料十五厂签订的房屋租赁合同租期为20年的基础上所签订的，在2011年12月16日，该20年租期的合同都是被告与实际房主沈阳市塑料十五厂对此书面予以认可的，孙刚有充分的证据能够证明此事实的存在，被告与房主塑料十五厂在2012年8月26日的会议纪要以及关于撤销沈阳市塑料十五厂与沈阳市华轩酒店房屋租赁合同决议等相关证据中都对被告与其的房屋租赁期做了额外的约定，所以本案并不适用于《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第15条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过的部分约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外，原告交与被告的20万元是自愿的，王君伟在2012年9月16日以表明收款事由的收款收据上签字认可，该20万元是因为原告的糕点店亏损，原告找被告协商，以20万元违约金的代价解除双方的房屋合同，否则违约金应是半年的房租45万元，而且原告每次给付被告付款都是每次45万元，从来没有单独付过20万元，原告在本案中隐瞒了其自愿解除合同交纳20万元违约金的这一事实，这一事实则是本案的最关键的关键点，中级法院在（2016）辽01民终5036号民事判决书中是判令被告支付十五厂到2014年12月14日的房租，说明法院也认可被告在房屋一直到2014年12月14日的租赁权，而本案中原告是在2014年9月16日就向被告提出了解除双方的租赁合同，交纳了违约金，所以被告在本案中没有任何的过错，被告与塑料十五厂签订的租房合同以及塑料十五厂允许被告进行转租，该民事行为与原告没有任何关系，原告在租赁被告给提供的房屋使用中，没有发生任何的障碍，所以被告与塑料十五厂之间的纠纷，以及应给付塑料十五厂多少房租款或房屋使用费与原告没有任何关联，所以原告所提出的应返还其639668元是没有任何事实与法律依据的。被告与塑料十五厂的房租合同即使无效，但仍是该房屋的实际占有使用人，是原告在起诉状中也提到要和塑料十五厂签定合同，所以才用牺牲违约金的代价来解除与被告之间的合同。孙刚在本案中虽然是辽宁大隆黄金投资有限公司的董事长，但与原告之间的民事行为都是职务行为，所以孙刚个人在本案中不应承担任何民事责任。根据以上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告大隆公司辩称，意见与孙刚一致。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2001年1月5日，案外人沈阳市塑料十五厂作为甲方，被告孙刚作为乙方，辽宁大隆珠宝金行有限公司（即被告大隆公司，2011年2月经工商变更登记，变更企业名称为现名称）作为担保方签订《房屋租赁协议书》，约定如下：一、甲方将坐落于沈河区中街路35号，面积为450平方米门市用房，后院127平方米租给乙方，作为开办第三产业使用，经营范围用途由乙方决定。二、租赁期限自2001年2月20日至2011年2月20日止，租期为10年，期满后如需要续租另议。三、租金每年人民币60万元整（不含水费、电费、采暖费），水费、电费、采暖费由乙方自行负责，其他费用由甲方负责。四、付费方式，房租费每月交纳一次（上打租），每月由甲方出具发票，按每月人民币5万元整，以转账方式每月初给甲方（1-5号）。同时合同还约定了双方其他权利义务。
2001年同年，案外人沈阳市塑料十五厂作为出租方，被告大隆公司作为承租方签订《房屋租赁合同》（沈阳市工商行政管理局监制的制式合同），约定沈阳市塑料十五厂将诉争房屋出租给大隆公司，租期20年，自2001年4月18日至2021年4月18日，年租金人民币48万元，每月20日交纳当月房租。该份合同双方只加盖了双方公章，没有法定代表人或者委托代理人签名，也未注明合同签订时间。
2011年12月16日，被告大隆公司作为甲方（出兑方），柏青洋公司作为乙方（承兑方），双方签订《房屋出兑合同》一份，约定甲方依法承租坐落于沈阳市沈河区中街路35号一层、建筑面积约110平方米的门市房及全部设施出兑给乙方用于加盟经营面包使用，甲方保证该房屋使用权合同、有效，出兑期限为四年半，自2011年12月15日起至2016年6月14日止，出兑费用为每年90万元，四年半共计405万元。第二条付费时间及金额约定：1.第一次，本合同签订生效之时，乙方即支付给甲方90万元整；2.第二次，2012年9月15日，乙方支付给甲方45万元整；3.第三次，2013年3月15日，乙方支付给甲方45万元整；4.第四次，2013年9月15日，乙方支付给甲方45万元整；5.第三次，2014年3月15日，乙方支付给甲方45万元整；6.第六次，2014年9月15日，乙方支付给甲方45万元整；7.第七次，2015年3月15日，乙方支付给甲方45万元整；8.第八次，2015年9月15日，乙方支付给甲方45万元整。第六条违约责任第2条约定，合同期内，如乙方不按时向甲方缴纳出兑费用，视为乙方违约，余下未发生的出兑金甲方不退还给乙方，同时乙方应向甲方支付违约金金额为当年年租金的50%。合同签订后，原告使用承租房屋，先后转账到孙刚账户的数额及时间为：2011年12月16日65万元，2011年12月22日给付25万元，2012年9月5日给付45万元，2013年3月15日给付45万元，2013年9月15日给付45万元，2014年3月14日给付45万元，2014年9月6日给付20万元，以上共计290万元，被告大隆公司分别出具了收据，除2014年9月6日出具收据载明的收款事由为“收违约金”，其他收款收据的收款事由均为出兑费。
2015年1月10日，沈阳市塑料十五厂作为甲方（出租方），原告柏青洋公司作为乙方（承租方），就诉争房屋双方签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限为2014年12月1日起至2016年6月30日止，总租金为100万元。
原告(反诉被告)大隆公司、孙刚与被告（反诉原告）郎敏、第三人沈阳市塑料十五厂房屋租赁合同纠纷一案，本院经审理于2014年5月13日作出（2013）沈河民二初字第206号民事判决书，认定孙刚与沈阳市塑料十五厂签订的协议（租期10年，2001年2月20日至2011年2月20日）系双方当事人真实意思表示，双方的权利义务亦应以该份合同来约束，大隆公司、孙刚主张其与沈阳市塑料十五厂履行的是20年租期（2001年4月18日至2021年4月18日）的租赁合同，缺乏依据。后大隆公司、孙刚提起上诉，二审沈阳市中级人民法院于2014年8月6日作出[2014]沈中民二终字第01579号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。
原告沈阳市塑料十五厂与被告孙刚、大隆公司，第三人柏青洋公司租赁合同纠纷一案，本院依法立案受理，庭审中柏青洋公司述称“我和被告大隆黄金签订的房屋出兑合同，合同签订后我按年每年给付被告孙刚租金90万元。我认为我给付的是房屋租金而不是兑店费，因为兑店费是一次性给付，而我是按年给付，租金全部由孙刚收取。我收到店的时候是清水的空房子，没有任何设备和装修材料。具体的数额由法院裁决，我没有意见。”本院经审理于2015年12月15日作出（2015）沈河民二初字第271号民事判决书，判决孙刚、大隆公司给付沈阳市塑料十五厂2011年2月21日至2014年12月14日的房屋占有使用费1440983.8元及相应利息。后大隆公司提起上诉，二审沈阳市中级人民法院于2016年4月28日作出（2016）辽01民终5063号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。
审理过程中，原告柏青洋公司明确其主张被告返还639668元的计算依据为：从2011年12月15日至2014年12月14日，原告共向被告支付房租总数为290万元，本标的经沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00271号民事判决书和（2016）辽01民终5063号民事判决书确认，被告应向实际房主，即沈阳市塑料十五厂支付2011年12月15日至2014年12月14日房屋占有使用费，总数是2260331.10元，而原告向其支付的290万元-2260331.10元=本案的诉讼费用639668元。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本院生效判决已认定孙刚与沈阳市塑料十五厂签订的协议（租期10年，2001年2月20日至2011年2月20日）系双方当事人真实意思表示，双方的权利义务亦应以该份合同来约束，被告主张其与原告履行的是20年租期（2001年4月18日至2021年4月18日）的租赁合同，缺乏依据，二审沈阳市中级人民法院系于2014年8月6日作出的维持原判判决。由此可见至《房屋出兑合同》约定的第六次交款时间2014年9月15日时，被告对于诉争房屋无处分权是明知的，但被告仍然收取原告20万元并在收据上注明为违约金，违反了民事行为诚实信用原则。双方即使在合同中约定了违约条款，因该转租合同无效，其中的违约条款已失去履行基础而不具有约束力。同时原告柏青洋公司基于诉争房屋正在诉讼中，对于被告要求继续交付租金亦享有不安抗辩权。综上，被告以20万元作为原告柏青洋公司迟延交付房租的违约金无事实及法律依据。
对于被告应返还的数额问题，原、被告双方在合同中约定“出兑费用为每年90万元”，且原告柏青洋公司在本院（2015）沈河民二初字第271号庭审中陈述“我和被告大隆黄金签订的房屋出兑合同，合同签订后我按年每年给付被告孙刚租金90万元。我认为我给付的是房屋租金而不是兑店费，因为兑店费是一次性给付，而我是按年给付，租金全部由孙刚收取”，据此可以认定双方约定的为年租金90万元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此即使《房屋出兑合同》无效，原告柏青洋公司实际使用了房屋，仍应按该租金标准计算房屋占有使用费，原告柏青洋公司应支付2011年12月15日至2014年12月14日（三年）的房屋占有使用费应为270万元，原告柏青洋公司实际支付290万元，对于多给付的20万元，被告大隆公司应予返还。原告主张自实际给付之日按银行同期同类贷款利率给付利息，不违反法律规定，本院予以支持。
原告柏青洋公司要求被告孙刚承担连带责任，本院认为孙刚并非合同相对方，且被告大隆公司抗辩孙刚收取款项的行为系职务行为，因此，原告要求被告孙刚承担连带责任依据不足，本院不予支持。
综上所述，本院对原告柏青洋公司的合理部分诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告辽宁大隆黄金投资有限公司于本判决生效后10日内返还原告沈阳柏青洋商贸有限公司20万元；
二、被告辽宁大隆黄金投资有限公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳柏青洋商贸有限公司20万元的利息，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2014年9月15日起至本判决第一项义务履行完毕之日止；
三、驳回原告沈阳柏青洋商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10196元，由被告辽宁大隆黄金投资有限公司负担4300元，由原告沈阳柏青洋商贸有限公司负担5896元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 唐 卫
人民陪审员 杨美慧
人民陪审员 甄 帅
二〇一七年四月十日
书 记 员 张 博