文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初13715号原告家利物业管理（重庆）有限公司，住所重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦10楼，统一社会信用代码91500103753052913L。法定代表人徐建东，董事长。委托代理人邹菊红，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告况俊蓉，女，1968年10月25日出生，汉族，无业，住重庆市渝中区。被告况文静，女，1973年10月10日出生，汉族，无业，住重庆市南岸区。委托代理人罗代红，重庆当世律师事务所律师。委托代理人蓝骏，男，1986年8月23日出生，汉族，住重庆市万盛区。原告家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称“家利物业”）与被告况俊蓉、况文静物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员常凌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告家利重庆公司的委托代理人邹菊红、被告况俊蓉、被告况俊蓉和况文静的委托代理人罗代红、蓝骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家利重庆公司诉称，原告系“珊瑚水岸”小区的物业管理公司，负责对该小区进行物业管理。被告系“珊瑚水岸”珊瑚都会315号房屋业主。根据法律法规规定及被告签署的《关于珊瑚水岸前期物业和临时管理规约的承诺书》、珊瑚水岸物业服务合同相关规定，被告应当按月交纳物业服务费等费用，但被告自2015年1月起拒绝向原告缴纳物业服务费等费用。原告物业部多次催促被告缴纳前述费用，但被告至今仍未向原告缴纳。故原告诉至法院，请求判令被告：1.立即向原告支付2015年1月31日至2016年7月31日的物业服务费25651.52元、公摊水电费1935.35元、商业维修服务费35元；2.支付自欠交物业服务费、公摊水电费之日起至交清该费用之日止的违约金（违约金以被告欠交物业服务费、公摊水电费金额为基数，从欠费之日起按每日千分之三的标准计算至2016年7月15日）。被告况俊蓉、况文静辩称，不清楚原告作为物业的管理人是通过何种程序被选聘的，开发商未告知被告原告是该小区的物业管理公司。我方所知道的物业公司和巽公司是开发商告知是进行物业管理的公司，由于未实现物业目的，按照开发商的承诺，正在进行积极招租，所有商业物业的公共部分由于开发商招租未到位，未进行正常运营（包括保洁、电梯、保安）。我们认为物业收费标准过高，开发商选聘物业管理公司应该进行招投标方式。请出示相应招投标中标证明，若原告是物业管理公司，应积极提供物业管理服务，被告未得到原告的物业管理服务。经审理查明，2011年原告家利物业（乙方）与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司签订《和记黄埔南滨路项目（二期）（重庆珊瑚水岸二期项目）前期物业服务合同》一份，就原告对南岸区南滨路与宏声路交汇处提供物业服务的相关事宜进行了约定，内容包括“物业服务费以建筑面积为依据，住宅为2元/月·平方米（不含业主需承担的公摊水电费），商业11元/月·平方米（不含业主需承担的公摊水电费）；业主应于每月10日前交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，如逾期交纳，从逾期之日起每天按应交费用的3‰交纳违约金至付清时止；委托管理期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，若委托管理期限届满时，本小区业主委员会尚未成立，本合同自动延期至业主委员会成立与选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同为止等。该合同经重庆市南岸区房屋管理局备案后，双方依约而行，原告至今仍在该小区提供物业服务。2013年9月29日，重庆市物价局编号2013-62《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》中载明“珊瑚水岸二期高层住宅物业服务收费标准：2.00元/m2/月（含电梯费）”等内容。另查明，被告况俊蓉、况文静系南岸区南滨路X号X-X号房屋业主，建筑面积168.76平方米。2011年6月24日签署《关于珊瑚水岸前期物业服务和业主临时公约的承诺书》。庭审中，原告陈述按照8元/m2/月计算。现被告欠交2015年1月31日至2016年7月31日的物业服务费25651.52元（8元/月/平方米×168.76平方米×19月）、公摊水电费1935.35元、商业维修服务费35元。上述事实，有原告举示的《前期物业服务协议》、备案证明、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、承诺书、房产证复印件、水电公摊费发票、欠费清单、催收函以及原、被告的陈述在卷为凭，可以采信。本院认为，原告家利物业与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司于2011年就“珊瑚水岸”小区二期签订的前期物业服务合同，该合同是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，且经相关部门备案，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述前期物业服务合同对“珊瑚水岸”二期的全体业主均有约束力，被告作为该小区业主，应当按照合同约定交纳相应的物业管理费、水电公摊费等。现被告未按照合同约定支付上述费用已违反合同约定，故对原告要求被告立即支付2015年1月31日至2016年7月31日期间差欠的物业管理费25651.52元、公摊水电费1935.35元、商业维修服务费35元符合法律规定，本院予以支持。被告辩称物业公司为和巽公司，无证据证明，本院不予采信。被告辩称物业收费标准过高，物业费标准由原告家利物业与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司约定，并经重庆市物价局备案，符合法律规定，本院对被告的意见不予采信。关于违约金，前述前期物业服务合同约定业主未能按时如数交纳物业服务费及公摊费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。现被告未按照合同约定支付相应的物业服务费已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于双方约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金，违约金计算至2016年7月15日。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告况俊蓉、况文静于本判决生效之日起十日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2015年1月31日至2016年7月31日期间的物业服务费25651.52元、公摊水电费1935.35元、商业维修服务费35元；并按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款利率支付违约金（违约金以每月所欠物业服务费、公摊水电费为基数，从2015年2月11日起计算至2016年7月15日止）；二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取245元，由被告况俊蓉、况文静承担（限被告于本判决生效之日起十日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  常凌二〇一七年一月十八日书记员  肖瑶