广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7301号
上诉人（原审原告）：潘燕梅，女，汉族，1964年10月4日出生。
委托代理人：孙春桥，广东知恒律师事务所律师。
委托代理人：王欣，广东知恒律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：广州清华坊物业管理有限公司深圳分公司。
负责人：张华。
上诉人（原审被告）：广州清华坊物业管理有限公司。
法定代表人：张华。
两上诉人共同委托代理人：容文豪，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳市福田区京隆苑业主委员会。
负责人：胡军，男，汉族，1956年11月2日出生，系该业主委员会主任。
上诉人潘燕梅与上诉人广州清华坊物业管理有限公司深圳分公司（以下简称清华坊深圳公司）、广州清华坊物业管理有限公司（以下简称清华坊公司），原审第三人深圳市福田区京隆苑业主委员会（以下简称京隆苑业委会）因排除妨害纠纷一案，均不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1293号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年4月8日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
潘燕梅上诉请求：一、撤销一审判决第二项及第四项；二、改判清华坊深圳公司向潘燕梅支付房屋占有使用费人民币144000元（2013年6月3日起计算，暂计至一审起诉之日起，应计至清华坊深圳公司停止侵权，实际交付房屋之日）；三、清华坊公司对清华坊深圳公司的给付义务承担连带清偿责任；四、清华坊深圳公司、清华坊公司共同承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：原审认定占有使用费金额过低，明显有违公平原则。1、清华坊深圳公司自2009年开始至今长期无权占有潘燕梅涉案房产，从未向潘燕梅支付使用费用。本案中，潘燕梅依法只请求了起诉前两年至今的占用费用，而没有请求2009年至2013年期间的使用费用。清华坊深圳公司于2009年至2013年期间非法占有涉案房屋没有支付合法对价，系无偿占有。2、潘燕梅于原审诉求清华坊深圳公司支付其合理房屋占有使用费，已经提供“58同城”、“赶集网”等知名房屋租赁中介平台上同小区或同地段、同类型房屋的租赁价格以供一审法院作为参考。潘燕梅认为，中介平台为吸引客户眼光、招揽生意，在网站上标注的租赁价格已经低于市场租赁价格。而近年来全国房价大涨，房屋租赁价格一路飙升，政府指导租金远低于市场价格。一审法院判决的租金金额在原特区内租赁城中村的农民房都非常困难，何况是福田中心地段的商品房？因此，潘燕梅诉请的房屋占有使用费已然低于市场价格，而一审法院完全采纳政府发布的房屋租赁指导租金明显对潘燕梅有失公平。综上所述，请求二审法院重新查明本案事实，依法支持潘燕梅的全部上诉请求，以维护司法公正及潘燕梅合法权益。
清华坊深圳分公司、清华坊公司辩称：一、涉案房产为业主委员会提供给物业公司的物业用房，并非处于物业公司的支配状态，物业公司只是房屋的实际占有辅助人，并非实际支配人。
清华坊深圳公司、清华坊公司上诉请求：1、撤销一审第二、三项判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由潘燕梅承担。事实与理由：
（一）一审判决在适用法律上存在错误。根据《深圳特区物业管理条例》第五十二条：“建设单位应当在物业管理区域无偿提供物业用房，包括物业服务设备用房、物业服务办公用房和业主委员会办公用房”，建设单位无偿提供了涉案房产作为物业用房，清华坊深圳公司是基于与业主委员会签订的合法有效的《物业服务合同》而免费使用该涉案房产，因此，不存在清华坊深圳公司侵占潘燕梅房屋一说，所以清华坊深圳公司不应支付潘燕梅要求的房屋使用费。
（二）一审法院认定事实不清。清华坊深圳公司作为物业管理公司，其对于涉案房产的管理实际是贯彻业委会意图的表现，不是独立地支配涉案房产。清华坊深圳公司基于业委会的委托，协助业主委员会，作为京隆苑小区的管理人，其职能是在利用业主委员会提供的物业用房的基础上开展物业管理活动，并没有义务去核查业主委员会提供物业用房的产权归属，对于物业用房只是属于实际占有辅助人的地位，根据规定，清华坊深圳公司因其占有辅助人地位产生的权利义务关系应由涉案房产的实际占有人，即业主委员会承担，因此，清华坊深圳公司不应承担潘燕梅要求的房屋使用费。由于涉案房产长期作为物业管理用房使用，涉及众多业主的利益，开发商任意处置物业用房的行为已严重损害了广大业主的利益，现若在没有得到妥善安排的情形下强行要求移交涉案房产，京隆苑全体业主将面临没有物业管理用房的场面，更甚者，可能造成群体上访等严重后果。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护清华坊深圳公司、清华坊公司的合法权益。
潘燕梅辩称：一审判决查明事实正确，适用法律正确，清华坊深圳分公司、清华坊公司上诉的理由缺乏事实和法律依据，请求二审法院尽快查明事实，驳回上诉。
原审第三人京隆苑业委会述称：一、涉案房产系开发商交付管理处的，后来开发商的子公司转给了潘燕梅。二、关于非法占用我们有异议，并不是非法占用，原来就存在，从开发商交房入伙，X栋XX和X栋XX就是管理用房，当时所有的业主都认为就是管理用房，一直到2009年把开发商原来的物业公司解聘以后，这个东西才浮出水面，说房产是潘燕梅的。
潘燕梅向一审法院起诉请求：1、清华坊深圳公司搬离深圳市福田保税区京隆苑6栋18房屋，停止对潘燕梅房屋所有权和使用权的侵害；2、清华坊深圳公司支付潘燕梅房屋使用费(2013年6月3日起暂计至起诉日，144000元：6000元/月×24个月=144000元；应计至清华坊深圳公司停止侵权，交还房屋之日)。3、清华坊深圳公司承担本案诉讼费。4、清华坊公司为清华坊深圳公司的给付义务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：涉案房产系深圳市福田区保税区京隆苑X栋XX房产，建筑面积为75.5平方米，为高层住宅。潘燕梅1999年2月6日与开发商签订房屋买卖合同，并于2004年1月13日办理房产登记，将房产登记至潘燕梅名下。清华坊深圳公司是京隆苑小区的物业管理单位。2009年1月19日，京隆苑业委会向清华坊深圳公司发出移交函，将涉案房产在内的两套房产作为物业管理用房自2009年1月20日起移交给清华坊深圳公司在物业服务合同期内无偿使用。2009年物业服务合同到期后，2014年1月27日，清华坊公司与京隆苑业委会续签了物业服务合同。自清华坊深圳公司入驻涉案小区后，就一直将涉案房产作为物业管理用房进行使用。庭审中，清华坊深圳公司与京隆苑业委会均确认涉案小区内没有配套的物业管理用房。潘燕梅陈述，涉案房产确实一直都由物业公司使用。之前的物业公司每年会以每月1500元的标准向潘燕梅支付使用费。支付使用费的方式为现金支付，且没有开具收据。清华坊深圳公司入驻后，未向潘燕梅支付使用费。2010年7月10日，潘燕梅向京隆苑业委会发出通知，因京隆苑业委会擅自将涉案房产加锁，侵害了潘燕梅作为业主的权利。要求京隆苑业委会给予潘燕梅一个说法。
一审另查，2013年-2015年，福强路以南、国华路以西、绒花路以北、益田路以东带电梯住宅的租金指导标准为30元/月/平方米。
一审法院认为，不动产物权的设立、变动和转移以登记为生效要件。涉案的京隆苑X栋XX房产登记在潘燕梅名下，在涉案房产的产权登记未被撤销的情况下，潘燕梅据此对该房产享有占有使用和收益的权利。其有权提起排除妨害之诉要求清华坊深圳公司立即搬出涉案房产并赔偿潘燕梅房屋占有使用费，但潘燕梅并未举证证明涉案房产的市场租金，一审法院酌情按照市场指导租金（每平方米30元）支持潘燕梅的占有使用费请求，自2013年6月3日计至2015年11月2日（判决作出之日），共计86070元（计算方法：38个月×30元×75.5平方米）。此后的房屋占有使用费，因清华坊深圳公司返还房产日期尚未确定，且潘燕梅并未就此部分交纳诉讼费，本案不予处理，潘燕梅可待金额确定后另循法律途径解决。清华坊公司对清华坊深圳公司不能履行的上述给付之债，承担补充清偿责任。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条，第《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、广州清华坊物业管理有限公司深圳分公司于判决生效之日起十日内立即搬出深圳市福田区京隆苑X栋XX房产并将该房产返还潘燕梅；二、广州清华坊物业管理有限公司深圳分公司于判决生效之日起十日内向潘燕梅支付2014年6月3日至2015年11月2日的房屋占有使用费86070元；三、广州清华坊物业管理有限公司对广州清华坊物业管理有限公司上述第二项债务不足清偿部分承担补充清偿责任；四、驳回潘燕梅的其他诉讼请求。如未履行前述判决确定的支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果当事人未按判决指定的期限履行其他义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。案件受理费3180元（已由潘燕梅预交），由潘燕梅负担1280元，由清华坊深圳公司、清华坊公司负担1900元。
本院对一审判决查明事实予以确认。
本院认为，涉案房产登记在潘燕梅名下，潘燕梅即涉案房产的所有权人，对该房产享有占有使用和收益的权利，有权提起排除妨害之诉，要求清华坊深圳公司停止占用并立即搬出涉案房产，同时应支付相应的占有使用费。清华坊深圳公司与清华坊公司的抗辩不能成立，本院不予采信。关于占用费的计算标准，相关主管部门颁布的指导租金标准向全社会公布，具有公信效力，一审法院加以采纳合理，本院予以确认。潘燕梅提交的相关商业网站发布的租赁广告，证明效力较弱，本院不予采纳。清华坊深圳公司作为清华坊公司的分支机构，其债务应由清华坊公司共同承担。一审认定清华坊公司承担补充清偿责任不当，本院依法予以纠正。
综上，清华坊公司、清华坊深圳公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；潘燕梅的上诉请求部分成立，本院部分予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1293号民事判决第一项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1293号民事判决第三、四项；
三、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1293号民事判决第二项为：广州清华坊物业管理有限公司深圳分公司、广州清华坊物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向潘燕梅支付2014年6月3日至2015年11月2日的房屋占有使用费人民币86070元；
四、驳回潘燕梅的其他诉讼请求。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费合计9540元，由潘燕梅负担4460元，由清华坊公司、清华坊深圳公司负担5080元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
代理 审 判员 王丹妮
二〇一六年十一月二十一日
书记员（兼） 李全慧
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国公司法》
第十四条：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。