安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阜民一终字第01064号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张兰英。
上诉人（原审被告、反诉原告）：彭彪。
上列二上诉人共同委托代理人：贺利萍，安徽弘大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈建民。
委托代理人：马勇，安徽鸣理律师事务所律师。
原审第三人：临泉县农机校初级中学。
法定代表人：康建明，该校校长。
上诉人张兰英、彭彪因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2013）临民一初字第03232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：陈建民在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在临泉县城关镇光明南路西侧（农丰宾馆西南方）建造楼房一栋，建成后亦未取得房屋所有权证。2004年3月16日，陈建民与张兰英签订《租赁合同书》，将该楼房及厨房、餐厅、厕所、操场等配套设施租赁给张兰英开办艺迪小学使用，租赁期限为2004年9月1日至2016年9月1日，租金每年80000元。2004年10月2日，双方又签订《租房补充合同书》，约定陈建民增建10间标准教室交付张兰英使用，租金增加到每年92000元。张兰英于2007年9月10日将2004年9月至2013年9月的租金按每年90000元的标准支付完毕，又于2013年9月24日支付2013年9月至2014年9月的租金92000元。2013年，张兰英未经陈建民同意，将其承租房屋中的7间教室借给临泉县农机校初级中学使用，双方因此及租金问题发生纠纷，陈建民以诉争房屋未取得建设工程规划许可证和房屋所有权证为由，请求依法确认双方签订的房屋租赁合同及补充合同无效；判令张兰英、彭彪及第三人搬出租赁房屋；判令张兰英、彭彪支付拖欠的租金18000元并赔偿损失42000元。在诉讼过程中，张兰英、彭彪提起反诉，请求依法判令陈建民赔偿其租赁相同位置和相同面积房屋需多支付的租金、艺迪小学搬迁费用、不能搬走的不动产损失、学校生源流失等各项经济损失共计150000元。
另查明：2013年11月1日，张兰英、彭彪提出评估申请，申请对艺迪小学租赁相同位置和相同面积房屋需多支付的租金、学校搬迁费用、不能搬走的不动产损失进行评估。原审法院接受该申请后，依照法定程序委托安徽正诚资产评估事务所进行评估。2014年5月7日，该事务所向原审法院发出关于退回鉴定委托函，称因委托事项的期间跨度较长、无法取得非商业用房租赁价格等原因，将该项委托评估业务退回。2014年5月14日，张兰英就相同事项再次提出评估申请，原审法院作出不予评估的决定。
原审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效的，因该合同取得的财产，应予以返还；有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈建民至法庭辩论终结前既未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋所有权证，其与张兰英签订的租赁合同书及租房补充合同书违反法律强制性规定，应为无效合同，张兰英与第三人农机校之间形成的借用合同关系亦为无效，张兰英及第三人农机校应将争议房屋返还陈建民，陈建民应将剩余租金返还张兰英。故陈建民要求确认合同无效及要求张兰英、第三人农机校返还租赁房屋的诉讼请求，予以支持。张兰英已支付了2004年9月至2014年9月的租金，但其在本诉和反诉中均未要求陈建民返还剩余租金，可根据房屋的实际使用时间另案主张。陈建民要求张兰英支付拖欠2004年至2013年的租金每年2000元，共计18000元的诉讼请求，因其在收到租金的一年内未提出异议，该诉求已超过诉讼时效，不予支持。陈建民要求张兰英赔偿损失42000元，缺乏证据证明，亦不予支持。彭彪在本诉中辩称其不是合同相对人，不应承担民事责任的抗辩主张，予以支持。张兰英、彭彪反诉要求陈建民赔偿其经济损失150000元的诉讼请求，认为陈建民将未取得建设工程规划许可证和房屋所有权证的房屋租赁给张兰英，存在过错，应赔偿张兰英因此受到的损失，但张兰英、彭彪要求赔偿的租赁相同位置和面积房屋需多支付的租金、学校搬迁费用、不动产损失三项费用均未实际发生，评估机构也无法对此进行评估，无法确定具体数额，张兰英、彭彪可待该损失实际发生后另案诉讼。张兰英、彭彪要求赔偿的学校生源流失损失，也未提举证据证明损失的具体数额，对该反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、陈建民与张兰英于2004年3月16日签订的租赁合同书及2004年10月2日签订的租房补充合同书无效；二、张兰英、临泉县农机校初级中学于判决书生效之日起20日内将位于安徽省临泉县城关镇光明南路西侧（农丰宾馆西南方）的诉争房屋返还陈建民；三、驳回陈建民的其他诉讼请求；四、驳回张兰英、彭彪的反诉请求。案件受理费650元，反诉案件受理费1650元，合计2300元，由陈建民负担600元，张兰英、彭彪共同负担1700元。
张兰英、彭彪不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，依法改判。其上诉理由为：张兰英与陈建民所签租赁合同及补充合同应为有效合同；原判超诉讼请求；原审鉴定程序违法。
陈建民辩称：原审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，陈建民提供临泉县人民政府临证地（2005）8号文件，和临泉县城关镇临新社区居民委员会证明一份，证明涉案土地在2005年已转化为国有土地。
张兰英、彭彪质证意见：对临证地（2005）8号文件有异议，关于土地的性质是集体还是国有应由土地管理部门出具文件认定，政府部门无权认定土地性质，涉案房屋建于2004年，之前是集体土地，房屋当时属农村房屋；对居委会证明有异议，形式不合法，肖洼村与临新居委会是何关系不清楚，陈建民与临新居委会有利害关系。
本院认证意见：临泉县人民政府临证地（2005）8号文件可以证明涉案房屋所占土地已收归国有，本院予以认定；临泉县城关镇临新社区居民委员会的证明不能证明该居委会与涉案土地关系，本院不予认定。
除上述证据外，双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院二审认定的事实与一审一致。
归纳双方当事人陈述及抗辩意见，本案二审争议焦点为：张兰英与陈建民所签租赁合同及补充合同是否有效，若无效陈建民应否赔偿损失；原审判决是否超诉讼请求；原审鉴定程序是否违法。
本院认为：关于张兰英与陈建民所签租赁合同及补充合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋所占用土地在订立合同时虽为集体土地，但现已经收归国有，土地上的建筑属城镇房屋，涉案房屋直至一审辩论终结前都未取得建设工程规划许可证或者主管部门的批准，故张兰英与陈建民签订的租赁合同及补充合同应为无效合同，原审法院对合同效力的认定并无不当。
关于原审判决是否超诉讼请求问题。合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还。张兰英应将涉案房屋返还给陈建民，返还房屋必然要从争议房屋中搬出，故原审判决张兰英搬出争议房屋并未超出陈建民的诉讼请求。
关于鉴定程序问题。因陈建民对造成合同无效存在过错，应赔偿张兰英因此所受到的损失。一审期间，张兰英、彭彪就其损失申请鉴定，鉴定内容包括需多支付的租金、搬迁费用及不动产损失三项，鉴定单位因对租赁相同位置和面积房屋需多支付的租金无法鉴定，将委托退回，对另外两项亦未予以鉴定，张兰英、彭彪提出异议，二审期间再次申请鉴定。因艺迪小学尚未搬迁，需多支付的租金、搬迁费用及不动产损失尚未实际发生，鉴定条件尚不具备，张兰英、彭彪可在上述损失可以确定即鉴定条件成就的情况下，再一并另行主张。综上，张兰英、彭彪的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由张兰英、彭彪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 斌
代理审判员 孙 颖
代理审判员 王来斌
二〇一四年十月十五日
书 记 员 颜廷光