湖北省广水市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1381民初1286号
原告：丁晟。
委托代理人：汪思恩（代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，调解或者和解，申请执行，代收执行标的等特别授权），湖北鄂北律师事务所律师。
被告：广水市鄂北房产综合开发公司，住所地：广水市应山街道办事处广安路10号。
法定代表人：王凤，经理。
委托代理人：方军（代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉，和解或者调解，申请执行，代收执行标的等），湖北磊落律师事务所律师。
被告：广水市安居房地产开发有限公司，住所地：广水市应山街道办事处航空北路。
法定代表人：邓四望，经理。
委托代理人：吴涛（代理权限：一般代理），湖北美佳律师事务所律师。
原告丁晟与被告广水市鄂北房产综合开发公司（以下简称“鄂北房产公司”）、广水市安居房地产开发有限公司（以下简称“安居房地产公司”）房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，本院于2016年5月6日受理后，由本院审判员周厚新独任审理，万敏担任庭审记录，于2016年7月19日公开开庭进行了审理，原告丁晟及其委托代理人汪思恩、被告鄂北房产公司的委托代理人方军、被告安居房地产公司的委托代表人吴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁晟向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认丁晟与鄂北房产公司签订的房屋开发改建安置合同及补充协议合法有效。2、请求人民法院依法判决二被告履行房屋开发改建安置合同及协议书确定的合同义务，并承担违约责任。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年5月，丁晟居住的位于广水市应山街道办事处宝林路109号城郊家属院住房因结构老化、质量差等原因，被广水市人民政府纳入棚户区改造项目，建设单位鄂北房产公司经过实地测量，平等、自愿地与丁晟签订了《房屋开发改建安置合同》，合同约定了被拆迁房屋的现状、还房比例及位置、交房期限，还房安置方式、安置房屋标准及房屋验收竣工标准等条款，合同经广水市公证处进行了公证。丁晟遂将自己所有的房屋、权属证书交付给鄂北房产公司旺达利都小区项目部进行拆迁。
旺达利都小区项目部后更名为“城郊家属院”，后期房屋开发、销售、办理房屋登记备案、商品房预售等全部手续均以安居房地产公司的名义办理。房屋建成后，丁晟多次与安居房地产公司协商交付房屋时，安居房地产公司拒不承认与丁晟签订的合同，已经构成违约，给丁晟造成了财产损失。现依法起诉，请求人民法院支持丁晟的诉讼请求。
原告丁晟为证明自己陈述的事实和支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1，丁晟的居民身份证。证明内容：丁晟的身份信息。
2，2010年12月13日鄂北房产公司作出的广鄂发（2010）4号文件及其向邓四望出具的授权委托书一份。证明内容：鄂北房产公司经公司经理办公会集体研究决定成立“鄂北房产公司旺达利都小区项目部”。鄂北房产公司授权邓四望为本公司委托代理人参与鄂北房产公司旺达利都小区工程的具体事宜，邓四望签订的与旺达利都小区工程相关的民事行为该公司均予以承认。
3，2012年2月9日，丁晟与鄂北房产公司旺达利都小区项目部签订的房屋开发改建安置合同、补充协议及广水市公证处公证书。证明内容：丁晟与鄂北房产公司旺达利都小区项目部在平等、自愿的基础上签订了《房屋开发改建安置合同》，丁晟将位于广水市应山街道办事处宝林路109号的房屋交由鄂北房产公司改建还房。同日，丁晟又与鄂北房产公司旺达利都小区项目部签订了补充协议，对前述合同内容进行了完善，并经广水市公证处进行了公证。
4，2012年2月13日，鄂北房产公司旺达利都小区项目部向丁晟出具的收据一份。证明内容：双方签订合同后，丁晟将房屋、所有权权属证书交付给了鄂北房产公司旺达利都小区项目部。
5，2010年1月15日，广水市城市房屋拆迁管理办公室向鄂北房产公司下达的拆许字（2010）第106号房屋拆迁许可证。证明内容：丁晟原房屋的拆迁主体为鄂北房产公司。
6，2010年元月，邓四望向鄂北房产公司送达的关于解除城郊家属院棚改项目与鄂北房产公司挂靠关系的声明。证明内容：邓四望解除与鄂北房产公司的声明未确定具体时间，更未向丁晟等拆迁户告知，拆迁户均不知情，依法不产生法律效力。
7，安居房地产公司企业信息表。证明内容：安居房地产公司注册成立于2011年5月13日，现法定代表人为邓四望，股东为邓四望、吴明宏、吴礼刚。邓四望单方面解除与鄂北房产公司的挂靠关系后，又受让了安居房地产公司的全部股权。
8，照片11张。证明内容：丁晟原居住的房屋被拆除前、建设完毕的状况。丁晟接受交房的时间在2015年11月10日以后。
9，安居房地产公司2016年3月29日致丁晟等城郊家属院拆迁户的公开信。证明内容：安居房地产公司表示不履行与丁晟等拆迁户之间签订的合同。
10，广水市国土资源局土地出让函、国有建设用地使用权拍卖公告、拍卖须知、安居房地产公司竞买申请书及授权委托书、成交确认书。证明内容：安居房地产公司竞买的土地是商业开发，而不是棚户区改造，该公司应无偿还拆迁户房屋。
被告鄂北房产公司辩称，鄂北房产公司旺达利都项目部与丁晟之间签订了房屋开发改建安置合同及补充协议，但项目部不具有独立的企业人格和个人意志，没有民事权利能力，无权行使民事权力，无力承担民事责任，不具备签订民事合同的主体资格，且双方签订合同应以行政许可为前提、以特许经营权为内容的房屋拆迁安置补偿合同。因此，合同的主体不适格，内容违反行政法规的强制性规定而无效。
城郊家属院属于棚户区改造工程，鄂北房产公司旺达利都小区项目部与丁晟签订了安置补偿合同，该项目的实际开发主体为安居房地产公司。鄂北房产公司没有参与项目的开发，不享有任何利润。根据权利义务对等原则，丁晟的拆迁安置房应当由安居房地产公司给予还建。合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为，致使不能实现合同目的的，应当解除合同。该法第九十七条还规定，合同解除后，尚未履行的终止履行。鄂北房产公司旺达利都小区项目部虽然与丁晟签订了安置补偿合同，合同签订后，根据法定程序，棚户区改造项目必须走招拍挂形式，在土地使用权招拍程序中，鄂北房产公司没有中标，由安居房地产公司中标，该公司取得了开发的主体资格，因此，虽然鄂北房产公司与丁晟签订了合同，但安居房地产公司取得开发权后，鄂北房产公司就丧失了开发的主体资格，失去了履行合同的条件，致合同不能履行。因此，即使安置补偿合同有效，也不具备合同的履行条件，合同目的不能实现，应当予以解除。
综上，请求一审人民法院依法驳回丁晟的诉讼请求。
被告鄂北房产公司为支持自己陈述的事实和辩驳理由，向本院提交了以下证据：
1，鄂北房产公司营业执照。证明内容：鄂北房产公司的注册登记信息。
2，房屋开发改建安置合同及补充协议各一份。证明内容：丁晟与鄂北房产公司旺达利都小区项目部签订的两份合同，因项目部不具备签订合同的主体资格，是无效协议。
3，广水市发展和改革局文件、成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证各一份。证明内容：城郊家属院由安居房地产公司开发，利润由其享有，风险由其承担。根据权利义务对等的原则，丁晟诉请的房屋安置补偿，应由安居房地产公司兑现。
被告安居房地产公司辩称，丁晟与安居房地产公司从未签订过任何协议或者合同，双方并无合同关系。基于合同法规定的合同相对性原则，丁晟与安居房地产公司之间无任何权利义务关系，因此丁晟的诉讼主体错误。广房函（2012）17号文件《关于城郊家属院棚户区项目土地挂牌出让的函》明确表明“被征收房屋建筑面积9950平方米”，可见城郊家属院棚户区房屋已经被政府依法征收。2013年10月10日，安居房地产公司通过公开竞标的方式，以260万元的价格，依法受让城郊家属院棚户区改造项目国有土地，取得国有土地上的房地产开发权，该权利源自广水市人民政府的许可，与前期的拆迁工作没有直接的因果关系，没有必要去承接或者受让所谓鄂北房产公司拆迁许可权益。
拆许字（2010）第6号《房屋拆迁许可证》，因鄂北房产公司没有申请延长拆迁期限，所以自2011年7月15日拆迁期限届满之日起已经自动失效，鄂北房产公司丧失了拆迁开发权益，不存在鄂北房产所谓项目转让问题。本案中，安居房地产公司既没有与鄂北房产公司签订书面转让合同，鄂北房产公司也没有将建设项目转让给安居房地产公司，更没有经过房管局审批，没有通知被拆迁人及公告程序，不符合拆迁条例的相关规定。因此，安居房地产公司通过公开竞标的方式依法受让城郊家属院棚户区国有土地，取得房地产开发权，不是承接或者受让鄂北房产公司拆迁许可权益。
因鄂北房产公司旺达利都小区项目部不具有独立的法人人格，没有民事权利能力，无权行使民事行为，不能独立承担民事责任，不具备签订民事合同的主体资格，且双方签订的是以行政许可为前提、以特许经营权为内容的拆迁安置补偿合同，因此，合同主体不适格、内容违反行政法规的强制性规定，合同无效。
本案中，所谓的房屋开发改建安置合同，本质上为房屋拆迁安置补偿合同。签订房屋拆迁安置补偿合同应当具备拆迁人身份，否则合同无效。现有证据表明，鄂北房产公司没有向项目部授权，项目部以自己名义擅自与他人签订的合同，根据最高人民法院对（1988）闽法经字第29号的电话答复精神，应认定合同无效。
丁晟起诉要求补偿的房屋面积与实际面积不一致，不应得到法律的支持。
综上所述，丁晟起诉安居房地产公司属诉讼主体错误，合同无效，请求人民法院驳回其诉讼请求。
被告安居房地产公司为支持自己陈述的事实和辩驳理由，向本院提交了以下证据：
1，广水市房管局广房（2012）17号函。证明内容：安居房地产公司城郊家属院是以挂牌出让的方式取得该项目的开发建设权，当时已经拆迁完毕，不适用拆迁安置，安居房地产公司没有拆迁安置补偿义务。
2，国有土地建设使用权出让合同及按合同约定的缴费票据。证明内容：安居房地产公司建设的房屋是依法以挂牌受让的方式取得的土地使用权。依合同，安居房地产公司已经履行完成了合同约定的义务，对应当缴纳的费用已经全额缴纳。
对原告丁晟提交的证据，被告鄂北房产公司、安居房地产公司质证意见分别如下：
被告鄂北房产公司质证认为：证据1，无异议。证据2，广鄂发（2010）4号文件的真实性无异议，对授权委托书有异议，委托书为复印件，无法确定其真实性，即使是真实的，鄂北房产公司也仅是授权邓四望个人以公司名义对外进行民事活动，并没有授权项目部对外以公司的名义进行民事活动。证据3，真实性无异议，对证明目的有异议，因项目部无民事主体资格，签订的合同无效，公证书的内容与房屋安置合同约定的内容不一致，公证书的主体为鄂北房产公司和丁晟，而房屋安置合同的主体为鄂北房产公司项目部与丁晟，项目部属于公司内设机构，不因公司授权或追认取得合同的主体资格，无效合同也不因公证而产生法律效力。证据4，无异议。证据5，我公司没有看到原件，即使是真实的，但是上面的许可终止时间为2011年7月15日，该证颁发后，鄂北房产公司没有进行拆迁，自动失效，城郊家属院项目最终拆迁行为不是鄂北房产公司完成的，是在广水市人民政府主持下的其他公司进行拆迁的。证据6，这份证据没有核实，无法确定其真实性，邓四望的声明违反规定，他并不是挂靠鄂北房产公司，与事实不符，邓四望签订合同时根本没有向鄂北房产公司汇报，所签订的拆迁安置合同比较苛刻。证据7，无异议。证据8，真实性无异议，证明目的有异议，丁晟证明其原房屋拆迁后被改建为商用建筑物，此处是否为原位置不清楚，照片拍摄的时间、地点及张贴在售楼部的公告不很清楚。证据9，声明若是真实的话，注明的时间为2010年元月，而邓四望与丁晟签订合同的时间为2012年，与鄂北房产公司无关。证据10，鄂北房产公司不知情，无法确定其真实性，不发表质证意见，是棚户区改造工程。
被告安居房地产公司质证认为：证据1，无异议。证据2，与鄂北房产公司的质证意见一致，同时对其证明目的有异议，达不到丁晟的证明目的。证据3，与鄂北房产公司的质证意见相同，补充两点，一是丁晟作为原告提交的证据是无效合同，因为鄂北房产公司只有拆迁资格，没有安置的权力，无权签订安置合同，鄂北房产公司当时授权邓四望以公司名义签订合同，没有授权项目部签订协议。证据4，无异议。证据5，与鄂北房产公司的质证意见一致，从拆迁许可证上看，拆迁面积为7000平方米的住宅，并没有非住宅，这与丁晟要求的门面房及其他房产有差别。证据6，证明目的有异议，达不到丁晟的证明目的。证据7，邓四望不是在解除挂靠关系后才成立的安居房地产公司，安居房地产公司是2011年成立的，当时邓四望与安居房地产公司没有关系，2014年9月11日，邓四望才成为安居房地产公司的股东。证据8，与鄂北房产公司的质证意见一致。证据9，没有原件，无法确定其真实性，从内容上看，这不是安居房地产公司的真实意思表示，当时有人闹事，为了平息事态才发布的公开信，这仅是手段，不能作为有效证据使用，由谁补偿由人民法院决定。证据10，对真实性无异议对证明目的有异议；安居房地产公司是以招拍挂的形式取得土地使用权，文件中的还建面积与安居房地产公司与丁晟等签订合同的还建面积不一致，应该采用政府文件还房，而不应按照合同履行。
对被告鄂北房产公司提交的证据，原告丁晟、安居房地产公司的质证意见如下：
原告丁晟质证认为：证据1，无异议。证据2，真实性无异议，证明目的有异议，项目部虽然不具备民事主体资格，但其经过了鄂北公司的授权，且该合同也经过公证，因此，合同合法有效。证据3，真实性无异议，对证明目的有异议，安居房地产公司实际上是城郊家属院的建设单位，其取得了相关手续后，一直由安居房地产公司与拆迁户洽谈相关还建事宜，邓四望挂靠鄂北房产公司，项目由棚户区改造变更为商业开发，行政行为变更为商业行为，因此，鄂北房产公司应承担相应的民事责任。
被告安居房地产公司质证认为：证据1、2，无异议。证据3，对证据本身无异议，对证明目的有异议，该证据只能证明安居房地产公司通过挂牌受让的形式取得了城郊家属院的土地开发权，受让后并未对拆迁安置进行约定或者有其他要求。
对被告安居房地产公司提交的证据，原告丁晟、被告鄂北房产公司意见如下：
原告丁晟质证认为：证据1，真实性、合法性均有异议，城郊家属院的改建没有按照该文件拆迁建设，文件名义上是棚户区改造，但实际上是商业开发，享受了棚户区改造的优惠政策。证据2，证据不全面，仅确定了土地出让金，并没有出示相关附加条件的证据；其他与鄂北房产公司对其证据1的质证意见一致。
被告鄂北房产公司质证认为：证据1，真实性无异议，证明目的有异议，安居房地产公司是以挂牌受让的形式取得相关权利，但并不能证明安居房地产公司没有拆迁安置义务，该公司没有出示相关公告，挂牌出让公告明确了受让条件，除要缴纳土地出让金外，还要按公告要求还建一定比例的房屋。证据2，与证据1的质证意见相同。
本院对当事人无异议的证据予以确认，对有异议的证据分析认定如下：
原告丁晟提交的证据：证据2，城郊家属院及其周边居民对广鄂发（2010）4号文件及鄂北房产公司向邓四望出具的授权委托书、由邓四望组织拆迁及还建的事实众所周知，故本院予以确认。证据3，鄂北房产公司旺达利都小区项目部为鄂北房产公司设立的内设机构，邓四望获得鄂北房产公司的授权后与丁晟签订了《房屋开发改建安置合同》，尽管其以旺达利都小区项目部名义与丁晟签订合同，但邓四望的具体民商事行为是项目部经营活动的外在体现，项目部代表了鄂北房产公司，行为的法律责任仍由鄂北房产公司承担，且上述合同系当事人自愿签订，并经过广水市公证处公证。故鄂北房产公司、安居房地产公司的质证意见与法不符，本院不予采纳；丁晟所要证明的内容本院予以采信。证据5，拆迁许可证真实、客观、合法，虽然拆迁期限为2010年1月15日至2011年7月15日，鄂北房产公司是否在此期限内完成拆迁工作，属行政管理范围，本院不予置评。证据6，系邓四望作出，没有向拆迁户送达，而且鄂北房产公司不知情，声明发生在项目部与丁晟签订合同之前，因此，声明不产生任何法律效力。证据7，安居房地产公司于2011年5月13日注册成立，广水市房产信息（服务）中心出资960万元，享有股权96％；2014年9月11日，邓四望、吴明宏和吴礼刚三人受让了安居房地产公司的全部股权，公司法定代表人邓四望，并以安居房地产公司的名义对原城郊家属院进行建设。故本院对丁晟、鄂北房产公司和安居房地产公司的证明内容部分采信，部分证明内容不予采信。证据8，符合丁晟原房屋所在地的房屋改建前后的实际情况，客观、真实和合法，鄂北房产公司和安居房地产公司的质证意见不符合客观情况，本院不予采纳。证据9，公开信表明，安居房地产公司一方面承继了鄂北房产公司旺达利都小区项目部与拆迁户之间签订的合同，另一方面又要求拆迁户对原房屋建设面积进行另行协商重新签订还建合同，且安居房地产公司的质证意见前后矛盾，故本院对质证意见不予采纳。证据10，2012年9月20日，广水市房产管理局《关于城郊家属院棚户区改造项目相关问题的处理建议》载明：至2012年5月底，已拆除房屋30户，鄂北房产公司旺达利都项目部已耗时二年，若不明确意见，鄂北房产公司旺达利都项目部将退出该项目建设等，根据城郊家属院的相关数据提出如下建议：项目按3.8的容积率进行规划设计，免除项目的建设规费，项目土地出让金予以减免。广水市招投标中心出具的招、投标目录确定招标单位为安居房地产公司，中标建设单位为湖北广建建筑有限公司。由此表明，鄂北房产公司旺达利都小区项目部是拆迁主体，建设主体为安居房地产公司，安居房地产公司直接承继了项目部的权利与义务。竞买须知、成交确认书也证明相关情况。故本院对安居房地产公司的质证意见不予采纳。
被告鄂北房产公司提交的证据：证据2，如丁晟证据2之论述。证据3，鄂北房产公司和安居房地产公司的质证意见与事实不符，邓四望以鄂北房产公司旺达利都项目部负责人的身份与拆迁户签订合同后，以安居房地产公司的资质进行了建设工作，后又受让了该公司股权，根据广水市房产管理局及其他相关文件和事实表明，建设行为附随了还建的义务，且邓四望首先以鄂北房产公司旺达利都小区项目部负责人的身份、后以安居房地产公司法定代表人的身份处理拆迁、还建安置事务。故本院对鄂北房产公司的证明内容不予采信。
被告安居房地产公司提交的证据：证据1，广水市房管局广房函（2012）17函，丁晟和鄂北房产公司的质证意见符合城郊家属院作为棚户区项目改造的情况，建设该项目附有安置义务，且该情况为拆迁户及周边居民知晓，故本院对所要证明的内容不予采信。证据2，该组证据不能证明安居房地产公司是以符合客观实际的市场土地使用权出让价格取得城郊家属院建设用地使用权，受让价款远低于该地块的实际市场价款及随州市物价局和随州市国土资源局发布的土地级别与基准地价标准，竞买人安居房地产公司附随了无偿还建安置拆迁户房屋的义务，故对该公司所要证明的内容不予采信。
本院确定本案的事实如下：丁晟为广水市应山街道办事处红石坡居民，在红石坡一组（应山宝林路109号，又称城郊家属院）有私有住宅一栋，建筑面积为131.19平方米。2010年前后，广水市人民政府将上述及附近房屋纳入棚户区改造项目，广水市城市房屋拆迁管理办公室于2010年1月5日向鄂北房产公司下发了拆许字（2010）第06号《房屋拆迁许可证》，拆迁期限为2010年1月15日至2011年7月15日等。鄂北房产公司因该拆迁项目于2010年12月13日成立了鄂北房产公司旺达利都小区项目部，项目经理邓四望。同日向邓四望出具授权委托书，载明：现委托邓四望为我公司的代理人，以本公司名义参加旺达利都小区工程的具体联系事宜，委托代理人在工程运作过程中所签署与工程相关的文件和处理与之有关的事物，均予以承认；委托代理人无权转让委托权。2012年2月9日，丁晟（乙方）与鄂北房产公司旺达利都小区项目部（甲方）签订了《房屋开发改建安置合同书》，载明：一、被拆除房屋状况、还房比例及还房位置：乙方被拆除的房屋坐落在红石坡社区城郊家属院，房屋建筑总面积131.19平方米，其中一层131.19平方米，二层为0平方米。乙方被拆除的房屋一层按建筑面积1：2.5的标准还房，二层（含二层）以上的按建筑面积1：1的标准还房。甲方原则上就地还房（被规划为公用通道除外），甲方还给乙方新房屋的总面积为328平方米，其中住宅房面积128平方米，门面房面积为200平方米等。二、搬迁时间：合同一经签定，甲方以文字的形式通知乙方搬迁，乙方接到通知后20天内必须搬迁完毕，若乙方延迟，每天付违约金人民币200元，搬迁费用、过度房屋的租房金甲方已在赔付比例中包干，甲方不再承担此类经费，由乙方自理。三、交房期限：甲方从动工之日算起交房时间定为二年（动工日期由甲方同乙方业主委员会共同确认），如甲方违约，每天向乙方支付违约金200元，期间如遇特大自然灾害或者其它重大事故，经甲方与业主委员会协商可以延期。四、还房安置方式：甲方还给乙方新房面积余缺调剂。若新房面积超过合同约定的还房面积，超过面积部分乙方可享受20平方米优惠价（每平方米2000元），20平方米以外的多余面积，由乙方按甲方销售价与甲方结算；若新房面积低于合同约定还房面积，甲方按销售价与乙方结算。甲方代乙方交纳老户头一套三年的物业管理费，若乙方产权发生变更甲方不予负担。双方协商，所还住宅房栋数、楼层和房间具体位置采用抽签方式进行，并限定在A单元2-8层，B、C、D单元6-10层，个别情况可协商办理。甲方还给乙方的房屋建筑面积中公摊面积每户（限一套）不超过6平方米，其余住房只公摊（限本楼层）电梯、楼梯、水电井、公用走道的公用面积，按建筑成本计算。五、办证费用，老户头在甲乙双方签订合同时，乙方必须向甲方交出《土地使用权证》、《房屋所有权证》，乙方交齐两证后，甲方在房屋竣工一年内办好一套完整、齐全、有效的两权新证，并移交给乙方，办证费用由甲方承担。其余房屋的两证由甲方负责办理，费用由乙方承担。未交两证的业主办证费用和其他费用由业主自己承担。六、安置房屋标准：甲方还给乙方的安置房为普通粗装清污水主管（国标质量）安装到位，水、电（主线6毫米国标铜芯）、有线电视、电话线安装到水电井等。甲方还建给乙方的新房以质检部门验收为准，出具备案证。其他事项约定：如本合同出现争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的可向当地人民法院提起诉讼。本合同未尽事宜，由甲乙双方商议可签订补充协议。本协议生效后，甲乙双方必须共同遵守，如有违约，则由违约方向另一方赔偿损失，并承担相应的法律责任等。合同签字人邓四望（加盖鄂北房产公司旺达利都小区项目部印章）和丁晟。同日，上述合同的签字人又签订了《补充协议》，双方在前述合同的基础上，就乙方所拆除房屋、还房比例及还房位置，协商补充如下内容：甲方向乙方还建的200平方米门面房为一楼沿三环路门面房，除前合同约定的还房面积外，甲方向乙方增补72平方米的住宅房面积等。广水市公证处现场核实，随之对签订的上述合同进行了公证。合同签订后，丁晟将其持有的《国有土地使用证》及房屋交付给鄂北房产公司旺达利都小区项目部。
上述合同签订后，鄂北房产公司旺达利都小区项目部对丁晟的房屋全部拆除。2012年9月20日，广水市房产管理局针对鄂北房产公司2012年8月20日《关于广水市城郊家属院棚户区改造项目有关情况的报告》的内容，就建设容积率、建设规费的减免和土地出让金减免问题向广水市人民政府提出了《关于城郊家属院棚户区改造项目相关问题的处理建议》，载明：该项目共需还建19500平方米，其中商业面积3000平方米，还建房屋安排在三栋楼房的五至八层，同年12月9日，广水市规划委员会作出专题会议纪要（（2012）3号），会议议定：应山城区原城郊家属院棚户区改造项目，在交纳260万元土地出让金和100万元罚款后，容积率可由原确定的3.2调整为4.37，其它规费按棚户区改造政策实施。2013年4月8日，广水市国土资源局发出广土资告字（2013）2号《国有建设用地使用权拍卖出让公告》，载明：拍卖出让地块为应办红石坡社区（即城郊家属院，编号2013-2号），土地出让面积10279.5平方米（实际使用面积9209.5平方米，道路代征面积1070平方米），为棚改项目，拍卖起始价260万元；竞得人除缴纳成交价款外，还须无偿还建房屋面积19500平方米，其中商业面积3000平方米，五至八层住宅面积16500平方米等。同日，该局亦发出《国有建设用地使用权拍卖出让须知》，对公告中的内容作出了同样的说明。2013年4月27日邓四望向广水市国土资源局提出竞买申请书，并代表安居房地产公司法定代表人丁卫红拟参加该地块的国有土地使用权招标拍卖出让活动。次日，邓四望参加了孝感槐阴拍卖有限公司主持的拍卖会，以260万元的底价竞得了2013-2号地块（城郊家属院地块），签订了《成交确认书》，邓四望代表安居房地产公司对出让公告及拍卖出让须知均签字予以确认，并签订了成交确认书。2013年9月24日，广水市招标投标中心邀请招标，城郊家属院建设工程发包给湖北广建建筑有限公司承建，2015年12月，建设工程完工。2015年12月20日，安居房地产公司向城郊家属院拆迁户发出通知，要求拆迁户携相关证件到该公司办理交房手续。
另查明，2010年元月，邓四望以城郊家属院棚改项目股东会负责人的身份出具了《关于解除城郊家属院棚改项目与鄂北房产公司挂靠关系的声明》，载明：此项目挂靠鄂北房产公司，邓四望是鄂北房产公司旺达利都小区项目部的受托人。由于各种原因，经双方反复协商，同意解除挂靠关系。城郊家属院棚改项目在经营过程中所发生的债权债务及其他一切法律责任，均由邓四望承担，与鄂北房产公司无关。为此，城郊家属院棚改项目在今后经营中使用或者挂靠任何单位的证、照，鄂北房产公司无权干涉。现退回鄂北房产公司法人委托书及营业执照等，并退回鄂北房产公司旺达利都小区项目部及该部财务专用章各一枚。该声明鄂北房产公司不知情，且在丁晟与鄂北房产公司旺达利都小区项目部签订合同之前。邓四望与丁晟等拆迁户签订合同时，均以鄂北房产公司旺达利都小区项目部的名义签订。
2016年3月29日，安居房地产公司发出《致城郊家属院拆迁户的一封公开信》，称：城郊家属院工程中，安居房地产公司依法中标城郊家属院棚户区改造项目，不是从拆迁户手中购买的房屋和土地使用权，安居房地产公司从来就不差拆迁户的房屋和钱；城郊家属院拆迁的全部是住宅房，没有一间经营性用房，按产权调换规定，本应一律安置住宅房，但我公司严格兑现合同，前提必须是拆迁面积真实，任何人不能否定产权证书记载的房屋面积及法定效力等。同时提议，确保广大业主的合法权益不受损害，根据拆迁户房屋权属证书记载的建筑面积数据，按我公司的承诺的比例确认实际安置面积等。尊重原鄂北房产公司与拆迁户达成的安置共识，一层拆迁房建筑面积按1：2.5比例还住宅房，二层按1：1比例还住宅房等。
鄂北房产公司、安居房地产公司（邓四望等人受让股权前）的主管部门均为广水市房产管理局，邓四望不属上述两公司的工作人员。安居房地产公司于2011年5月13日注册成立，由广水市房产信息（服务）中心和四名自然人出资。2014年9月11日，邓四望和吴礼刚、吴明宏三位自然人股东受让了该公司的全部股权，对安居房地产公司进行了变更登记，邓四望为安居房地产公司的执行董事。
本院认为：
一、丁晟与鄂北房产公司旺达利都小区项目部签订的合同效力问题。
丁晟与鄂北房产公司旺达利都小区项目部之间签订合同时，意思表示真实，并不违反法律规定，故丁晟与鄂北房产公司之间签订的合同合法有效。
二、鄂北房产公司、安居房地产公司在本案中应承担的法律责任问题。
本案系房屋拆迁安置补偿，丁晟的房屋由广水市人民政府纳入棚户区改造，并委托鄂北房产公司进行拆迁还建。广水市政府对城郊家属院棚户区改造项目在土地使用权拍卖价款、建筑物容积率的最终确定及相关规费的减免均提供了优惠政策。
项目部是建筑企业针对单项建设工程项目进行管理而成立的临时管理团队，本质上属于法人分支机构，依据法人意志在法人总部以外设立的部门，是法人的组成部分。《中华人民共和国公司法》第十四条规定，“公司可以设立分公司，设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案涉及的项目部与公司分公司性质一致。2012年2月9日，邓四望挂靠鄂北房产公司、以鄂北房产公司旺达利都小区项目部的名义与丁晟签订了房屋拆迁安置合同及补充协议。据此，鄂北房产公司旺达利都小区项目部的行为后果由鄂北房产公司承担法律责任。
证据表明，邓四望以鄂北房产公司委托代理人的身份进行城郊家属院棚户区改造建设工程，拆除房屋后，前期以安居房地产公司的资质中标城郊家属院棚户区改造项目，后期邓四望和其他两位自然人股东受让了原安居房地产公司的全部股权，邓四望成为变更登记后的安居房地产公司执行董事。安居房地产公司以远低于市场价格（260万元）取得了城郊家属院的土地使用权，广水市国土资源局的拍卖公告及拍卖须知中附随偿还丁晟等拆迁户房屋的义务（即应无偿还建拆迁户房屋面积19500平方米，其中商业面积3000平方米，五至八层住宅面积16500平方米），拍卖公告及拍卖须知中附随义务，邓四望均签字同意，行为合法，安居房地产公司承继了相关权利义务。因此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，安居房地产公司应按丁晟2012年2月9日签订的《房屋开发改建安置合同》及《补充协议》全面履行合同义务。
相对于鄂北房产公司而言，城郊家属院棚户区改造项目的主体为鄂北房产公司，但在实际改造中，又将履行拆迁还建义务交由安居房地产公司承担，本质上，为合同权利义务的转移，但是该权利义务转移行为未经丁晟等拆迁户知悉、同意，已经实际发生。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”因此，债务人鄂北房产公司应对第三人安居房地产公司应履行的合同义务承担连带责任。
三、安居房地产公司如何向丁晟履行合同义务问题。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”丁晟与鄂北房产公司签订房屋拆迁安置合同时，约定无偿还给丁晟一楼门面房及住宅房400平方米（其中一楼门面房沿应山街道办事处三环路200平方米；住宅房面积200平方米）。双方的合同还约定，鄂北房产公司从动工之日算起交房时间定为二年（动工日期由鄂北房产公司同丁晟等业主共同确认），如鄂北房产公司违约，每天向丁晟支付违约金200元。丁晟等人的房屋于2012年底拆迁结束，2015年底还建房屋建设完工，安居房地产公司亦于12月20日发出交房通知，因安居房地产公司没有向丁晟的交付房屋，致交付工作不能进行，安居房地产公司应承担违约责任，但该违约金的起算应扣除交付房屋的合理时间一个月，即从2016年元月20日起依合同约定承担迟延履行合同的违约责任。故安居房地产公司除无偿还给丁晟一楼门面房及住宅楼400平方米（其中沿应山街道办事处三环路一楼门面房面积200平方米、住宅楼面积200平方米）外，还应支付违约金（自2016年元月20日起至本判决生效确定的合同履行之日止还应按200元／日计算）。
四，鄂北房产公司、安居房地产公司的辩论意见问题。
鄂北房产公司辩称，丁晟受领的还建房应由安居房地产公司交付。该意见与相关法律规定不符，本院不予采纳。安居房地产公司认为其不应向丁晟交付房屋，没有交房义务，该意见与竞买成交确认书、须知等文件规定的内容相互矛盾，且与法律规定不符，故本院对其辩解意见不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第八十四条和第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告丁晟与被告广水市鄂北房产综合开发公司于2012年2月9日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》及《补充协议》合法有效。
二、被告广水市安居房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内交付原告丁晟位于广水市应山街道办事处原城郊家属院还建房屋一楼门面房及住宅房合计400平方米（其中一楼沿应山街道办事处三环路一楼门面房面积200平方米，住宅房200平方米）；若还房面积超过合同约定面积，超过面积部分原告丁晟可享受20平方米的优惠价，即2000元／平方米；20平方米以外的部分按被告广水市安居房地产开发有限公司的销售价结算。若还房面积低于合同约定的面积，被告广水市安居房地产开发有限公司按销售价与原告丁晟结算。
三、被告广水市安居房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内办理上述房地产的权属证书交付给原告丁晟，费用由被告广水市安居房地产开发有限公司承担；被告广水市安居房地产开发有限公司还应按合同约定履行其他附随合同义务。
四、被告广水市安居房地产开发有限公司自2016年1月20日起至本判决确定的履行之日止承担向丁晟迟延交付上述房屋的违约金（按200元／日计算）。
五、被告广水市鄂北房产综合开发公司对上述第二、三、四项承担连带责任。
本案案件受理费5800元，由被告广水市鄂北房产综合开发公司、广水市安居房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。
审判员 周厚新
二〇一六年十二月九日
书记员 万 敏