重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0233民初3421号
原告：重庆御都物业管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇福田小区G5栋1单元2、3号门面，统一社会信用代码91500233784248441X。
法定代表人：宦臣权，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宦仕军，男，该公司副经理，住重庆市忠县，系特别授权。
委托诉讼代理人：刘先奎，男，该公司职工，系特别授权。
被告：中国烟草总公司重庆市公司忠县分公司，住所地重庆市忠县忠州镇红星路28号，统一社会信用代码91500233208151625M。
负责人：夏刚东，该公司经理。
委托诉讼代理人：冉启植、甘小华，重庆泰源（忠县）律师事务所律师。
原告重庆御都物业管理有限公司与被告中国烟草总公司重庆市公司忠县分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月25日受理后，依法由审判员付荣慧独任审判，适用简易程序分别于2016年9月13日、2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宦臣权、刘先奎及被告的委托诉讼代理人冉启植、甘小华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付尚欠原告的物业服务费150350元（从2014年1月1日起至2016年8月1日止）；2、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：从2006年7月起，原告与重庆市皇华文典房地产开发有限公司就XX商住混合楼小区（以下简称XX小区）签订了前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，物业服务费的收取标准为商业用房每月2元/平方米，业主应于每月上旬交纳物业服务费。从2014年3月起至2016年6月，原告先后分别与该小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定原告继续为该小区提供物业服务，物业服务费的收取标准仍然为商业用房每月2元/平方米。被告从2011年12月9日入住该小区，其占有、使用该小区房屋共计2425平方米作为其办公场所。根据合同约定，被告每月应支付物业服务费4850元。原告依照合同约定履行义务，但被告从2014年1月1日起拒绝向原告支付物业服务费，至2016年8月1日，共计尚欠物业服务费150350元。被告使用的房屋是小区不可分割的组成部分，其不可避免的接受了原告提供的物业服务，被告应当支付物业服务费。原告与被告协商无果，遂诉至本院。
被告辩称，1、被告购买XX小区物业1-2楼作为公司办公场所属实。被告购买的1-2楼与该栋楼的其他物业虽然是同一栋楼，但相互区划明显，互不相连，被告所购买的物业独立成院；2、2014年1月1日前，原告与被告签订了物业服务合同属实。因原告未能依照合同约定提供满意的物业服务，被告才从2014年1月1日起将相应的物业服务内容另行外包他人。之后，原告未再向被告提供物业服务。综上，因原告和被告不存在物业服务合同关系，且原告也未向被告提供物业服务，故被告不应向原告支付物业服务费。请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：XX小区内有建筑两栋，即1号楼和2号楼，其中临街的为1号楼。从2007年起，原告开始为XX小区1号楼和2号楼提供物业服务。2014年，2号楼实行业主自治，原告未再为2号楼提供物业服务。
2014年3月19日，原告与XX业主委员会签订《XX大厦物业服务合同》，合同约定：XX业主委员会选聘原告为XX小区1号楼提供物业管理服务；服务期限为一年，从2014年4月1日起至2015年3月31日止；物业服务费用的收取标准为住宅0.55元/月.平方米，商业物业2元/月.平方米，业主应于本月上旬交纳物业服务费用；原告提供公共性物业服务的主要内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共场所和房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集清运及排水管道污水管道的疏通，公共秩序和安全、消防等事项的协助管理和服务，物业档案资料管理，承担设施设备的维修耗资在100元以内的费用等多项内容。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告在XX小区1号楼提供物业服务。合同期满后，该小区业主委员会未与原告签订物业服务合同，但原告从2015年4月1日起至2016年6月30日继续在该小区1号楼提供物业服务，并按照2014年3月19日签订的物业服务合同约定的标准收取物业服务费用。
2016年6月25日，原告再次与XX小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定原告继续为XX小区1号楼提供物业服务，服务期限从2016年7月1日起至2019年6月30日止。物业服务费用的收取标准、物业服务内容及其他事项的约定均与原告与该小区业主委员会于2014年3月19日签订的物业服务合同约定的内容相同。合同签订后，原告在该小区1号楼提供物业服务。2016年11月17日，该小区下水道堵塞，导致化粪池污水溢出至小区院坝内。之后，原告组织工人进行清理和维修。
被告购买了XX小区1号楼的1-2楼作为其办公场所，成为该小区业主。被告购买的1-2楼房屋面积共计2468.24平方米。2014年1月1日前，原告和被告签订物业服务合同，原告为被告提供物业服务，被告向原告支付物业服务费用。后因被告认为原告提供物业服务的质量不符合合同约定标准，被告遂从2014年1月1日起未再向原告支付物业服务费用，原告也从该时间起，未再为被告的物业提供保洁、保安等服务。被告分别于2014年1月1日、2015年1月1日与重庆市众业人力资源管理顾问有限公司签订《业务外包服务协议》两份，将公司的保洁、保安、食堂等辅助性服务业务外包给重庆市众业人力资源管理顾问有限公司。被告虽未再向原告支付物业服务费用，但被告曾于2014年1月16日出资8500元用于清理小区化粪池，并于2015年9月出资9567元用于平整、硬化该小区变压器处的空坝。
诉讼中，本院组织原告和被告到XX小区现场查看，双方对被告使用的消防设施、化粪池及下水道等系小区公共设施以及该部分公共设施均由原告进行维修、维护等事实无异议。
根据原、被告的诉、辩称意见及其提供的证据材料和确认的事实，对本案争议问题作如下综合分析认定：
关于原告和被告是否存在物业服务合同关系的问题。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。XX小区业主委员会选聘原告为该小区1号楼提供物业服务，并与原告签订了物业服务合同，该合同合法有效。因被告系该小区1号楼的业主，故该小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，对被告具有约束力。被告抗辩其未与原告签订物业服务合同，其与原告不存在物业服务合同关系的意见，不符合上述法律规定，本院不予采信。
关于被告是否应当向原告支付物业服务费的问题。
本院认为，依照物业服务合同的约定，原告提供物业服务的
范围包括物业共用部位和物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共场所和房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集清运及排水管道污水管道的疏通，公共秩序和安全消防等事项的协助管理和服务，物业档案资料的管理等全方面的综合服务。虽然原告从2014年1月1日起未再向原告提供保安保洁等物业服务，但被告使用的消防设施、化粪池及下水道等设施系该小区的公共设施，而该部分设施一直由原告进行维护和维修。并且，被告所购买的1-2楼系XX小区1号楼不可分割的组成部分，被告将不可避免地接受原告为维护小区公共秩序和安全所提供的物业服务。被告不能以原告未对其提供保洁和保安等物业服务，而否定原告为维护小区公共设施设备和公共秩序所提供的综合性服务。故被告抗辩原告未向其提供物业服务的意见不能成立，本院不予采信。综上，被告应当向原告支付物业服务费。
关于被告应当支付物业服务费的数额问题。
本院认为，依照物业服务合同的约定，商业物业的收取标准为2元/月.平方米。因原告并未完全依照物业服务合同的约定向被告提供物业服务，并且原告在服务期间，曾发生小区下水道堵塞，化粪池污水溢出至小区院坝内等情形，故原告不应按照合同约定的标准收取物业服务费。由于原告和被告未能在诉讼中就物业服务费的收取标准达成一致意见，本院结合原告的服务内容、服务质量以及被告对物业共用部分和物业公共设施的维修和维护已主动承担部分费用等因素，酌情确定原告收取物业服务费的标准为每月0.50元/平方米。被告的物业面积为2468.24平方米，但原告在诉讼中同意按照2425平方米收取物业服务费，该行为系原告在法律允许的范围内对自己的诉讼权利所作出的处分，本院予以支持。另原告从2015年4月1日起至2016年6月30日未与小区业主委员会签订书面的物业服务合同，但原告在该期限内一直在该小区提供物业服务，被告及小区业主接受了原告提供的服务，故仍应支付该期限内的物业服务费用。综上，被告从2014年1月1日起至2016年8月1日止应支付物业服务费2425平方米×0.50元/平方米×31个月＝37587.50元。
综上所述，原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求成立，本院予以支持。对于原告要求被告支付物业服务费超过37587.50元的部分，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定、判决如下：
一、被告中国烟草总公司重庆市公司忠县分公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆御都物业管理有限公司支付2014年1月1日起至2016年8月1日的物业服务费37587.50元。
二、驳回原告重庆御都物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1653元（已减半收取），由原告重庆御都物业管理有限公司负担700元，被告中国烟草总公司重庆市公司忠县分公司负担953元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 付荣慧
二〇一六年十一月二十五日
书记员 王俊力