福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终1163号
上诉人（原审被告）：魏建家，男，1982年6月26日出生，汉族，住三明市三元区。
上诉人（原审被告）：姜允玉，女，1974年5月30日出生，汉族，住三明市三元区。
被上诉人（原审原告）：福建三明海欣物业管理有限公司，住所地三明市三元区富文路8号3幢304室。
法定代表人：林国勋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李玉玲，女，1967年2月26日出生，汉族，福建三明海欣物业管理有限公司职员，住三明市三元区。
委托诉讼代理人：孙风军，男，1978年9月10日出生，汉族，福建三明海欣物业管理有限公司职员，住三明市梅列区。
上诉人魏建家、姜允玉因与被上诉人福建三明海欣物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服三明市三元区人民法院（2016）闽0403民初1388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人魏建家，被上诉人福建三明海欣物业管理有限公司的委托诉讼代理人李玉玲、孙风军等到庭参加诉讼。上诉人姜允玉经本院传唤未到庭，本案现已审理终结。
魏建家、姜允玉上诉请求：撤销一审判决并改判；一审、二审诉讼费用由福建三明海欣物业管理有限公司负担。事实和理由：1.福建三明海欣物业管理有限公司自2011年10月与明辉公司签订《物业管理委托合同》起，均系未通过招投标的方式取得了对省安小区（二期）的前期物业管理，违反相关法律规定属无效合同；2015年9月30日，明辉公司清算小组又与福建三明海欣物业管理有限公司签订为期一年的物业管理合同，是滥用职权，该合同亦属无效；2.福建三明海欣物业管理有限公司与明辉公司签订的《省安小区（二期）前期物业服务合同》第5条约定“服务收费为包干制”，然而，福建三明海欣物业管理有限公司除了收取固定服务费外，还收取水电公摊费、电梯年检费，系乱收费和重复收费。3.福建三明海欣物业管理有限公司在省安小区（二期）住宅小区提供所谓的物业管理服务，未尽到服务职责，存在日常服务不到位，住宅小区卫生死角随处可见，工作人员服务态度差等问题。
福建三明海欣物业管理有限公司辩称：1.省安小区二期现尚未成立业主委员会，福建三明海欣物业管理有限公司与三明市明辉房地产开发有限公司及其清算小组签订《物业管理委托服务合同》是前期物业管理合同，并经依法备案和公告，福建三明海欣物业管理有限公司对“省安小区二期”进行了物业管理服务，《物业管理委托服务合同》合法有效，对双方均有约束力；2.物业服务费包干制并不包括业主使用公共水电、电梯维修年检的费用，上述费用依法应由业主分摊；3.省安小区二期是三明市的示范小区，各项工作到位，没有质量问题。
福建三明海欣物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、魏建家、姜允玉支付2014年1月1日至2015年12月31日物业管理服务费1570.8元；2013年电梯年检费32元，2014年电梯年检费32元，2015年电梯年检费27元；2014年1月至12月水电公摊费160元，2015年1月至12月水电公摊费139元；以上费用合计1962元整；2、魏建家、姜允玉承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年5月27日，福建三明海欣物业管理有限公司经三明市工商行政管理局核准登记成立，2011年9月7日获得三明市住房和城乡建设局核发的物业管理企业三级资质证书。2011年10月，明辉公司（建设单位）与福建三明海欣物业管理有限公司签订《物业管理委托服务合同》，约定明辉公司将“省安经济适用房（二期）”委托福建三明海欣物业管理有限公司实行物业管理，委托期限为贰年，自2011年10月1日起至2013年10月1日止，物业管理服务费由福建三明海欣物业管理有限公司按建筑面积每月每平方米政府指导价向业主或物业使用人收取等。2013年9月15日，明辉公司与福建三明海欣物业管理有限公司续签《省安小区（二期）前期物业服务合同》，约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅每月每平方米0.7元，合同期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止等。2013年10月9日，三元区富兴堡街道富文社区居民委员会向原告出具《关于前期物业合同到期备案证明》，内容为：“省安小区（二期）……前期物业服务合同到期，业主委员会尚未成立，现由贵公司按前期物业协议管理服务，你方提交的备案资料收悉，符合备案程序”。2013年10月10日，三元区住房和城乡规划建设局向原告出具《物业服务合同备案证明》，同意予以备案。2014年8月29日，三元区住房和城乡规划建设局发布通告，内容为：“富文路12号省安二期小区前期物业合同到期，福建三明海欣物业管理有限公司完成全部合同事项…物业公司并已于2013年10月10日在我局备案，省安二期小区继续由福建三明海欣物业管理有限公司管理服务，直至业主委员会成立，合同将自动终止”。2015年9月15日，明辉公司清算小组再次与福建三明海欣物业管理有限公司续签《省安小区（二期）前期物业服务合同》，约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅每月每平方0.7元，合同期限自2015年10月1日起至2016年9月30日止等。2015年11月9日，三元区住房和城乡规划建设局向福建三明海欣物业管理有限公司出具《物业服务合同备案证明》，同意予以备案。另查明，本案涉讼房屋（三明市三元区富文路12号6幢7××室）所有权人为魏建家、姜允玉，住宅建筑面积93.50平方米。“省安小区（二期）”至今尚未成立业主委员会。魏建家、姜允玉累计拖欠福建三明海欣物业管理有限公司2014年1月1日至2015年12月31日物业管理费1570.8元，2013年、2014年、2015年电梯年检费91元，2014年1月至2015年12月水电公摊费299元，以上合计1960.8元。福建三明海欣物业管理有限公司于2014年6月15日、2016年5月20日向魏建家、姜允玉发出费用催缴通知书，但魏建家、姜允玉未按期交纳，福建三明海欣物业管理有限公司遂诉至一审法院。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，明辉公司作为建设单位，其清算小组与福建三明海欣物业管理有限公司签订《省安小区（二期）前期物业服务合同》，将“省安小区（二期）”委托原告实行物业管理，该合同合法有效，对魏建家、姜允玉具有约束力。福建三明海欣物业管理有限公司依据合同对所涉物业进行管理、提供服务后，有权按约及时取得相应的物业管理费。魏建家、姜允玉作为小区的业主之一，接受了福建三明海欣物业管理有限公司的服务，应当按照合同的约定，履行相关费用的缴款义务。魏建家、姜允玉以福建三明海欣物业管理有限公司与明辉公司续签物业服务合同未通知其为由拒绝支付物业管理服务费，没有相应的法律依据，不予支持。福建三明海欣物业管理有限公司主张的物业管理服务费、电梯年检费、水电公摊费，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：魏建家、姜允玉应于本判决生效之日起十日内支付给福建三明海欣物业管理有限公司2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费1570.8元、水电公摊费299元，2013年至2015年电梯年检费91元，合计1960.8元。如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由魏建家、姜允玉负担。
本案二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。
本院认为，三明市明辉房地产开发有限公司是省安小区（二期）的建设单位，三明市明辉房地产开发有限公司清算小组依法处理与清算有关的公司未了结的业务。本案福建三明海欣物业管理有限公司与三明市明辉房地产开发有限公司及其清算小组签订《物业管理委托服务合同》及《省安小区（二期）前期物业服务合同》是前期物业管理合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。故本案建设单位与福建三明海欣物业管理有限公司签订的《物业管理委托服务合同》、《省安小区（二期）前期物业服务合同》合法有效，对该小区业主均具有约束力。魏建家、姜允玉提出，三明市明辉房地产开发有限公司清算小组不能再签订《省安小区（二期）前期物业服务合同》及该小区委托福建三明海欣物业管理有限公司实行物业管理，未经招投标，其不是合同当事人等上诉理由不能成立。福建三明海欣物业管理有限公司已经按照合同约定提供物业服务，业主应当支付相应的物业费用。魏建家、姜允玉虽提出电梯年检费、水电公摊费应包含在物业服务费之内，不应向业主公摊收取的主张，缺乏相应的法律依据，不予支持。至于魏建家、姜允玉史上诉提出福建三明海欣物业管理有限公司未尽到服务职责等问题，不属本案的审理范围，业主可依法向有关部门反映或依照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定要求物业服务企业按合同约定或法律规定以及行业规范承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等责任。
综上所述，魏建家、姜允玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由魏建家、姜允玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴ＸＸ
审 判 员 阙 斌
代理审判员 谢明珠
二〇一六年十月四日
书 记 员 吴珺伊
附本判决所依据的主要法律条文：
1、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。