云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云民终691号
上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明盘通屋业有限公司。住所地：云南省昆明市五华区南屏街昆明世纪广场**幢*单元**层***号。
法定代表人：倪海鲲，董事长。
委托诉讼代理人：王泳，重庆恒泽（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明市明浩经贸公司。住所地：云南省昆明市小坝王旗营小区。
法定代表人：张彦生，总经理。
委托诉讼代理人：杨明东、董泽文，云南云鼎律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人昆明盘通屋业有限公司（以下简称盘通公司），上诉人昆明市明浩经贸公司（以下简称明浩公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2014）昆民一初字第264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盘通公司的委托诉讼代理人王泳，上诉人明浩公司的委托诉讼代理人杨明东到庭参加了诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限三个月，现已审理终结。
盘通公司上诉请求：维持原判第一、二、三项，依法改判确认《房屋租赁协议》的租赁期限至2022年9月30日。事实和理由：一审判决关于“就本案四个产权区域而言，明浩公司支付购房尾款后，双方为履行《房屋买卖合同》所订立的《房屋租赁协议》亦告终止，盘通公司就涉案�的物不再享有继续承租及转租的权利”的认定有失偏颇。因为买卖合同尾款支付完毕既不是终止《房屋租赁协议》的法定事由，也不是终止《房屋租赁协议》的约定事由。首先，签订《房屋租赁协议》不仅仅是为了用租金来抵扣《房屋买卖合同》的购房款，更重要的目的是让盘通公司获得租赁物业的使用权和收益权，故即使房款支付也不能认定《房屋租赁协议》的权利义务终止。本案中，《房屋买卖合同》与《房屋租赁协议》两个合同都不是以市场价格进行的交易，而是“低价卖出，低价回租”，双方在两个合同中进行了对等的让步，在这个交易架构下，盘通公司低价卖出商铺的损失是靠转租租金与承租租金的差价来弥补的，且至少要租满229个月才能够勉强收回这个损失，事实上还不能完全收回，只有《房屋买卖合同》和《房屋租赁协议》都分别完整地履行完毕，才算完成了双方当时的交易安排，对双方来说才是公平的。其次，从法律关系的独立性来看，《房屋租赁协议》是一个与《房屋买卖合同》具有同等地位的一个独立的合同，而并非是《房屋买卖合同》的从合同，因此购房款支付完毕仅仅是一个法律关系终结，并不影响另一个法律关系的存在。最后，从合同的相对性来看，《房屋租赁协议》的相对人已经由明浩公司变成了百大珠宝，即使明浩公司的购房款支付完毕了，也不影响盘通与百大珠宝《房屋租赁协议》的继续履行。
明浩公司答辩认为：1.确认租赁合同的租赁期限不是一项独立合法的请求，且盘通公司在一审时没有提出这项请求；2.双方之间的基础法律关系是房屋买卖关系，买卖合同第六条对租金抵扣购房款进行了约定，根据该约定，是用盘通公司对外收取的租金来抵扣购房款，而不是用双方租赁协�约定的租金标准抵扣购房款。综上，盘通公司的上诉请求不能成立。
明浩公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回盘通公司的全部诉讼请求；3.判令盘通公司向其支付多收的租金40213541.91元并返还明浩公司所购房屋；4.本案一、二审诉讼费用由盘通公司承担。事实和理由：1.根据双方《房屋买卖合同》第六条“由甲方直接收取所有承租方的租金，直至抵偿清乙方全部应付款项”的约定，用于冲抵购房尾款的租金是指盘通公司向承租方收取的租金金额，至本案发生时，盘通公司向实际承租人收取的租金已经远远超过明浩公司应支付的购房款，购房尾款已经抵扣完毕，盘通公司要求支付购房尾款没有事实和法律依据。2.双方签订《房屋租赁协议》只是为了解决盘通公司对外出租房屋时的出租权问题，《房屋租赁协议》约定的租金不是抵扣购房款的价格，并且昆明�中级人民法院作出的（2012）昆民执字第43—1号执行裁定书已确认《房屋租赁协议》已履行完毕。3.盘通公司所收取的超过购房尾款部分的租金应当返还明浩公司，盘通公司作为持有证据的一方，有义务提供证据证明其收取租金的数额，如盘通公司拒不提供，应按照明浩公司主张的金额返还；鉴于《房屋租赁协议》已经履行完毕，盘通公司还有义务将租赁房屋返还明浩公司。
盘通公司答辩认为：1.双方签订《房屋买卖合同》和《房屋租赁协议》后，由于明浩公司应付的购房款一直未能落实，考虑到盘通公司根据《房屋租赁协议》也有要向明浩公司支付租金的义务，故明浩公司提出通过财务抵扣来实现两个合同的付款，此观点得到了盘通公司中外双方股东的同意，此后双方一直以此方式结算租金和购房款，事实上形成了盘通公司应付明浩公司租金抵扣明浩公�应付盘通公司购房款的情况，这一过程一直延续到2012年4月25日，此后由于明浩公司自身经营问题（开不出发票），双方没有再进行财务结算。按照《房屋租赁协议》约定的租金计算标准，至明浩公司将本案涉及的1—02、1—18、1—21、1—25四块产权对外转让时，抵扣的租金金额完全不能覆盖明浩公司应付的购房款。由于明浩公司将本案涉及的四块产权对外转让，使原来设定的“用盘通公司应付明浩公司租金抵扣明浩公司应付盘通公司购房款”的账务彻底无法执行了，在此情况下，盘通公司要求明浩公司支付剩余部分购房款完全符合事实和合同约定。2.《房屋租赁协议》约定的租金计算标准不存在损害明浩公司（或者中方股东）利益的情况。2003年世纪广场BC区商场竣工时，对外出售商场一层的价格是23888元/平方米，按董事会决议出售给中外股东关联公司的价格是6489元/平方米；2009年明浩公司将1-18产权出售给百大珠宝的价格是60000元/平方米。从盘通公司向两股东关联公司以低价出售产权到租赁合同约定了一个相对较低的标准，这是一种“低价出售、低价返租”的商业安排，其目标是保证股东低价获得产权，同时保证盘通公司低价获得商场经营权，统一管理经营，解决楼盘开发的债务和合资公司运营费用问题。其操作方式完全符合中外双方股东的利益。3.（2012）昆民执字第43—1号执行裁定书是在执行另一案件中产生，执行程序不可能对《房屋租赁协议》是否履行完毕进行全面审查，且此后明浩公司曾就“《房屋租赁协议》履行完毕”的观点到五华区人民法院诉讼，最后是撤诉结案。４．明浩公司要求盘通公司支付租金40213541.91元无事实依据，无证据证明，更何况明浩公司反诉的范围是商场一层和二层共计10053.11平方米的房屋，但本�盘通公司起诉的仅是世纪广场一层九个产权区域中的四个区域，反诉远远超出了本诉的范围。综上，明浩公司的上诉理由不成立。
盘通公司向一审法院起诉请求：1.判令明浩公司立即支付尚未付清的购房尾款9308279.77元（其中1—02购房尾款757707.33元，1—21购房尾款3026017.98元，1—18购房尾款4216403.20元，1—25购房尾款1308151.26元）；2.判令明浩公司返还多抵扣的房款707558.33元（其中1—18多支付租金431202.92元，1—25多支付租金276355.41元）；3.诉讼费及实现债权的费用由明浩公司承担。
明浩公司向一审法院反诉请求：1.确认明浩公司与盘通公司于2003年8月30日签订的《房屋租赁协议》无效；2.由盘通公司支付明浩公司租金40213541.91元；3.本案诉讼费由盘通公司承担。
一审法院认定事实：2003年4月16日，盘通公司（甲方）与明浩公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：盘通公司将其拥有的昆明市南屏街88号世纪广场商场一层部分的九个产权区域出售给明浩公司，总价款为15641799.39元；明浩公司应于本合同签字后5个工作日内，先付总价的8%作为定金，计1251343.95元，盘通公司收到定金后，向明浩公司开具购房发票，余款以分期付款方式支付，具体的支付方式由双方另行签订《支付协议》；盘通公司在收到定金后30日内，与明浩公司一同前往当地房产主管部门办理上述商场产权转让登记手续。其中第六条约定：“（一）上述商场售让后，原甲方与承租方签订的租赁合同对乙方仍然有法律约束力，乙方不得擅自单方中途终止租赁合同，直至租约期满；（二）上述商场售让后，乙方同意以甲方的名义与新租户签订租赁合同。在上述两种租约期限内，由甲方全部承担租赁的合同权利和义务，包括由甲方直接收取所有承�方的租金，直至抵偿清乙方全部应付款项。如乙方在租金抵偿期间需要再出售该商场或设置抵押担保的，乙方需将此条款保留在再出售或抵押担保合同中，并必须保障商场内所有租户的合法权益。对乙方再次出售的，甲方享有优先回购权。”同日，双方还就世纪广场二层商场的七个产权区域签订另一份《房屋买卖合同》。
2003年8月30日，明浩公司（甲方）与盘通公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：明浩公司将昆明世纪广场商场一层九个产权区域和二层七个产权区域，面积共计10053.11平方米的房屋出租给盘通公司，租期为229个月，自2003年9月1日起至2022年9月30日止；房屋租赁期间，头60个月以每月每平方米10元为标准，其中租金占80%，物业管理费占20%，之后每60个月按每平方米5元递增一次，即2008年9月1日至2013年8月31日的租金为每月每平方米15元，以此类推；房屋租金及物业管理费支付方式为按年度支付，明浩公司收款后应向盘通公司提供有效的收款凭证。该份《房屋租赁协议》于2004年1月12日经昆明真元公证处公证。2003年12月25日，盘通公司与昆明市盘龙区房地产经营开发公司签订《盘通应付盘房大配套费抵减应收款协议书》，约定通过盘通公司与昆明市盘龙区房地产经营开发公司冲抵债务的方式冲抵购房款2262010.5元作为明浩公司支付的购房首付款。2003年4月16日，明浩公司取得1—25产权区域的房屋所有权；2003年5月29日取得1—02、1—18、1—21产权区域的房屋所有权。
此后，双方曾多次通过备忘录的形式确认盘通公司收到明浩公司出具的部分发票。按照备忘录及发票上载明的租金金额及租期计算，2008年9月1日前的租金标准为10元/平方米/月，此后的租金标准为15元/平方米/月。
合同履行过�中，明浩公司将1—25号产权区域出售给案外人赵培忠，并通过调解方式确认自2004年11月6日后由明浩公司收取的租金返还赵培忠；将1—02、1—21号产权区域出售给案外人云南富滇云通投融资担保有限公司，并于2011年6月9日办理房屋所有权登记；将面积为476.01平方米的1—18产权区域出售给案外人昆明百货大楼（集团）珠宝经营有限公司（简称百大珠宝），并于2009年12月17日办理房屋所有权登记；将面积为314.72平方米的1—18产权区域出售给案外人百大珠宝，并于2009年12月25日办理房屋所有权登记。
另查明，盘通公司的投资方为香港云通有限公司和昆明市盘龙区房地产开发经营有限公司（现盘龙房地产有限公司）；明浩公司为盘龙房地产有限公司的全资子公司。
一审法院认为，本案中，明浩公司主张涉案《房屋租赁协议》因恶意串通损害国家利益以及以合法形式掩盖非法目的而无效。根据《房屋租赁协议》的约定，该租金标准确实明显低于当时及此后的市场租金标准，但明浩公司就其主张的协议无效情形并未提交有力证据予以证实。盘通公司对此解释称，签订协议系为解决盘通公司的负债问题，对此，亦有相应会议纪要予以印证。鉴于本案双方部分股东相同、双方一致决议共同解决盘通公司负债等原因，租金标准明显低于市场价格并不足以证实该份协议的履行有明浩公司所主张的合同无效情形。同时，明浩公司作为订立协议的一方当事人在协议上加盖其印章，并实际履行合同长达13余年，现其主张《房屋租赁协议》无效无相应事实及法律依据。此外，根据明浩公司的反诉及抗辩主张，明浩公司一方面主张合同无效，另一方面又称转租收益亦应用于与购房款相互抵扣，相互矛盾；同时，在认为转租收益应用于抵扣�房款的基础上，对于盘通公司的转租收益情况以及如何抵扣毫不知情，与常理不符。综上，对于明浩公司要求确认《房屋租赁协议》无效，并由盘通公司按照市场标准支付租金的反诉请求不予支持。对于明浩公司要求调取盘通公司转租收益情况相关证据的申请不予准许。
关于购房款。一审法院认为，本案双方订立上述《房屋买卖合同》后，明浩公司并未实际支付购房款，并于房屋买卖合同中约定“具体的支付方式由双方另行签订《支付协议》”。此后，双方并未就支付方式另行订立协议，但签订了《房屋租赁协议》，故签订《房屋租赁协议》系为履行《房屋买卖合同》，即盘通公司向明浩公司返租涉案房屋，并用盘通公司应向明浩公司支付的房屋租金冲抵明浩公司应向盘通公司支付的购房款。按照合同约定的房屋价款与房屋建筑面积计算，每平方米单价�6489元，上述四个产权区域的购房价款为11392672.41元。2003年12月，按照《盘通应付盘房大配套费抵减应收款协议书》，明浩公司通过冲抵的方式支付的购房首付款为2262010.5元，占两份《房屋买卖合同》项下购房总款的5%，折算涉案四个产权区域已经支付的购房首付款为569633.62元。根据合同中约定的租金标准，扣减明浩公司再次出售标的物前已冲抵的租金，即为明浩公司应当支付的购房尾款。盘通公司主张的抵扣期间、租金标准、已付购房款、房屋总价款等均有事实及法律依据，故截至明浩公司将诉争房屋出售前，已经抵扣的购房款为2222317.35元，明浩公司欠付的购房款为9308279.77元，对盘通公司的该项诉讼请求依法应予支持。就本案四个产权区域而言，明浩公司支付购房尾款后，双方为履行《房屋买卖合同》所订立的《房屋租赁协议》亦告终止，盘通公司就涉案标�物不再享有继续承租及转租的权利。
关于多抵扣的房屋租金。一审法院认为，盘通公司主张因明浩公司向其隐瞒房屋出售的情况，导致其在不知情的情况下继续向明浩公司支付房屋租金，故处分房屋所有权后应向新的房屋所有权人而不应向明浩公司继续支付租金，明浩公司应将此后的租金予以退还，明浩公司对此亦不持异议。但明浩公司最后一次出具租金发票的时间为2012年4月25日，该份发票中的租金无法看出与本案标的物的关联，亦无法明确租期，此后的租金仅凭盘通公司的内部做账凭证无法证实其实际支付租金的截止时间，故对于盘通公司退还多冲抵的租金的诉讼请求不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）昆明市明浩经贸公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）昆明盘通屋业有限公司支付1—02、1—18、1—21、1—25号四个产权区域的购房尾款9308279.77元；二、驳回原告（反诉被告）昆明盘通屋业有限公司的其他请求；三、驳回被告（反诉原告）昆明市明浩经贸公司的全部反诉请求”。本诉案件受理费81895.03元，由昆明盘通屋业有限公司负担8189.50元，昆明市明浩经贸公司负担73705.53元；反诉案件受理费121433.85元，由昆明市明浩经贸公司负担。
经二审征询双方当事人对一案判决认定事实的意见，双方当事人对一审已经认定的事实无异议，但认为一审判决认定事实存在遗漏。盘通公司认为一审遗漏认定2002年3月22日盘通公司股东会决议的内容。明浩公司认为一审遗漏认定以下5项事实：1.双方就世纪广场二层商场的七个产权区域签订的《房屋买卖合同》�内容；2.双方就世纪广场一层、二层签订的两份《房屋买卖合同》经过公证的事实；3.盘通公司将世纪广场一、二层16个产权区域对外出租的事实及租金标准；4.世纪广场一层另外四个产权区域（除1—01外）权属变动情况；5.昆明市中级人民法院（2012）昆民执字第43—1号执行裁定书的内容。
对一审已经认定的事实，双方均无异议，本院予以确认。对双方当事人提出的异议，本院审查认定如下：1.盘通公司二届一次董事会2002年3月22日作出《关于股东双方对世纪广场一、二、三层划分产权的决议》，其中载明：“关于对商场一、二、三层的产权划分的具体方法，由经理部提出产权分割方案，报董事会批准后交中外双方确认。因产权交易发生的税费由中外双方各自承担。划分后中方同意将分得的产权的管理权交由盘通公司统一管理，即整个世纪广场，包括与家乐�的签约，以及今后整个商场的管理、租赁、策划、经营事项等。若中方出售分得的产权，除外方有优先购买权外，对其他买主，中方同意与买主签署附管理权交由盘通公司管理为生效条件的购买合同”。上述事实有盘通公司一审提交且明浩公司对真实性予以认可的第一组证据1予以证实，且该事实与本案有关，本院对该事实予以确认，盘通公司所提异议成立。2.盘通公司与明浩公司于2003年4月16日就世纪广场商场一层九个产权区域签订了一份《房屋买卖合同》，并于当日就二层七个产权区域又签订了一份《房屋买卖合同》，两份《房屋买卖合同》除标的和价款不一致外，其余内容基本一致。一审对双方签订两份《房屋买卖合同》的事实已经作了认定，因盘通公司一审的诉讼请求只涉及世纪广场一层部分，一审未对二层的《房屋买卖合同》内容进行叙述并无不当。3.盘�公司与明浩公司于2003年4月16日签订的两份《房屋买卖合同》均经过公证机关公证，本院对该事实予以确认，明浩公司该项异议成立。4.对于世纪广场一层和二层16个产权区域对外出租及租金标准情况，因明浩公司未对此举证，该异议不成立。5.两份《房屋买卖合同》签订后，约定由明浩公司购买的世纪广场一层九个区域和二层七个区域的房屋的产权均转移登记至明浩公司名下，之后的产权变动情况，因本案盘通公司诉请明浩公司支付的只是世纪广场一层1—02、1—18、1—21、1—25四个产权区域的购房款，一审未对其余区域的产权变动情况进行确认并无不当。6.昆明市中级人民法院2012年10月23日作出的（2012）昆明执字第43—1号《执行裁定书》系另案执行程序中的诉讼文书，其中虽有“足以证明2003年8月30日明浩与盘通签订的《房屋租赁协议》已履行完毕”的表述，但执行�定是解决执行程序中出现的问题，不能对合同是否履行完毕进行裁判，故不能以此证明明浩公司主张的租赁合同已经履行完毕的观点，一审未将该裁定书的内容作为本案事实认定并无不当。
盘通公司在二审中提交以下证据：1.2003年12月31日盘通公司与林兴法签订的《商品房购销合同》：证明2003年12月盘通公司将世纪广场BC区商场1—06产权出售给林兴法的售价为23888元/平方米；2.2009年12月16日明浩公司与百大珠宝签订的《房屋买卖合同》：证明2009年12月16日明浩公司将世纪广场BC商场1—18产权出售给百大珠宝的售价为60000元/平方米。经质证，明浩公司认可该两份证据的真实性，但认为与本案无关。
明浩公司在二审中提交一份2002年9月16日盘通公司与百大珠宝签订的《商铺租赁合同》复印件：证明盘通公司与百大珠宝约定的租金标准为130元/平方米。经质�，盘通公司认为该份证据未提供原件，对真实性不予认可。
另查明：盘通公司董事会2002年3月22日作出《关于股东双方对世纪广场商场一、二、三层划分产权的决议》后，又于2003年4月8日作出《关于董事会决议的补充》，明确:“对外出售的产权部分，盘通公司（以下称合资公司）分别与明浩公司和昆明天宝兴盛物业管理有限公司（以下称天宝公司）签署《房屋买卖合同》，以此转让产权。明浩公司和天宝公司在向合资公司分别支付定金后，即办理产权转让登记手续，余款则由买卖双方另行签订《支付协议》以租金抵偿的方式分期支付”。后盘通公司经理部2003年11月23日向盘通公司第二届第四次董事会提交书面建议，主要内容为：“盘通公司于2003年4月16日分别与中外双方指定的产权购买方（中方指定“昆明市明浩经营公司”购买；外方指定“昆明天宝兴盛�业管理有限公司”购买）签署了《房屋买卖合同》及相关的支付协议。虽然上述合同提出以租金抵偿的方式来分期支付中外双方分别所欠盘通公司的应付房款余额，但因诸多不明确因素，导致前述约定的复杂性和定义的不清晰，不具备可操作性，没有能全面考虑到公司现在面临的下列问题的处理。一、盘通公司目前尚欠银行约一亿叁仟万贷款和叁仟万元工程款未还，需要用商场的租金来支付；二、盘通公司目前的管理费用也需要用商场的租金来支付；三、在商场的招租中会出现多户商家同时租赁一块产权区，也可能出现一户商家租赁不同业主的多块产权区，导致无法计算每个产权区应收取的租金或者每位业主应得的收益;四、更何况商场根据布局需要，必须留出大小不等的空置地和长短不一的通道，部分产权区域刚好就坐落在这些通道上，所以也不宜按照产权区域�定租。为了合理的解决中方面临的抵押物落空的难题，又能够使中外双方自取得商场产权后能有收入来支付应付款的余额，经理部向董事会建议如下：一、由盘通公司分别与明浩公司和天宝公司签署《房屋租赁协议》，将明浩公司和天宝公司分别代表中外双方所购买的商场在办理产权证后，返租给盘通公司。盘通公司按《房屋租赁协议》中约定的租金支付给明浩公司和天宝公司，由明浩公司和天宝公司用其收到的该笔租金来冲抵明浩公司和天宝公司在2003年4月16日签署的《房屋买卖合同》中约定的尚未支付给盘通公司的购房款余额。二、鉴于双方在盘通公司中的股权比例相同（各占50%），因此盘通公司同时获得明浩公司和天宝公司统一返祖的《房屋租赁协议》的转租权，对合资双方是公平合理的。盘通公司所获得的转租收益，减去按返祖《房屋租赁协议》中应支付明浩公司和天宝公司的租金和管理费，其余用以支付盘通公司应偿还的债务和经营费用、管理费用。这对中外双方都是一个平等的收支关系。三、前述《房屋租赁协议》的期限建议与目前最长租期的租户家乐福相同。四、在盘通公司与明浩公司和天宝公司签订了《房屋租赁协议》后，不论该两公司的产权是否空置，是否一产权区租给多个商家或一商家租用多个产权区，盘通公司也应按《房屋租赁协议》中约定的租金和管理费，合法的支付给明浩公司和天宝公司，优先用于冲抵两家公司所欠的商场购房款余额。上述建议提请董事会讨论后，经理部将按董事会决议执行”。之后，盘通公司董事会于2003年11月25日形成董事会决议（四），内容为：“昆明盘通屋业有限公司第二届第4次董事会于2003年11月25日在昆明召开。针对经理部门提出的将中外双方相关企业所购买的�场在办理产权证后返租给盘通公司，并用租金收入冲抵应付款项的建议，经全体董事会讨论，作出决议：1、同意中外双方分别与盘通公司签订《房屋租赁协议》，协议期限同家乐福的租赁期限；2、同意公证该《房屋租赁协议》，具体实施由经理部负责；3、授权伍滨总经理代表盘通公司签订相关租赁协议”。
本院认为，根据盘通公司董事会2002年3月22日作出的《关于股东双方对世纪广场商场一、二、三层划分产权的决议》、2003年4月8日《关于董事会决议的补充》，盘通公司与明浩公司于2003年4月16日签订了两份《房屋买卖合同》，由盘通公司将世纪广场一层九个区域、二层七个区域售让给了明浩公司，之后双方于2003年8月30日签订《房屋租赁协议》，由明浩公司将购买的上述房屋返租给盘通公司。上述《房屋买卖合同》和《房屋租赁协议》签订的基础系上述�通公司董事会决议及补充协议，内容符合上述董事会决议及补充决议的安排。
关于购房款的支付，本院认为，虽然盘通公司《关于董事会决议的补充》中明确由双方另行签订《支付协议》以租金抵偿的方式分期支付，《房屋买卖合同》第三条也有“余款以分期付款方式支付，具体的支付方式由双方另行签订《支付协议》”的内容，但双方并未提交所谓《支付协议》，并称事实上并未签订《支付协议》。关于购房款如何与租金进行抵扣的问题，《房屋买卖合同》第六条虽约定：“上述商场受让后，原由盘通公司与承租人签订的租赁合同对明浩公司仍然有法律约束力，明浩公司不得擅自单方中途终止租赁合同，直至租约期满；明浩公司同意以盘通公司名义与新租户签订租赁合同。在上述两种租约期限内，甲方全部承担租赁合同的权利和义务，包括由甲方直接收取所有承租方的租金，直至抵偿清乙方全部应付款项”，但根据盘通公司经理部2003年11月23日向盘通公司董事会提出的建议及盘通公司2003年11月25日形成的《董事会决议（四）》，结合盘通公司与明浩公司签署的租金抵扣购房款的备忘录、记账凭证和发票，能够证实双方实际履行中是以《房屋租赁协议》约定的租金抵扣购房款，双方实际履行中已经变更了《房屋买卖合同》第六条的约定。明浩公司关于双方是以盘通公司对外转租收取的租金抵扣购房款的主张无证据证实，本院不予支持。根据盘通公司一审的诉讼请求，因1—02、1—18、1—21、1—25已由明浩公司出售给第三人，客观上不能再继续用租金抵扣购房款，故盘通公司要求明浩公司支付剩余购房款的主张应予支持。根据一层《房屋买卖合同》约定的价款与建筑面积计算，一层九个区域的售让价为6489元/平方米（�房总款15641799.39元÷购房建筑面积2410.50平方米），盘通公司主张的四个区域的购房款应为11392672.41元（6489元/平方米×四个区域建筑面积1755.69平方米）。按照《盘通应付盘房大配套费抵减应收款协议书》，明浩公司通过冲抵的方式支付的购房首付款为2262010.50元，占两份《房屋买卖合同》购房总款的5%，折算上述四个产权区域已经支付的购房首付款为569633.62元。另外，根据《房屋租赁协议》约定的租金标准，明浩公司出售四个区域前以租金冲抵的购房款为1514759.02元。上述明浩公司应付购房款减去已经用大配套费冲抵支付的购房首付款，再减去租金冲抵的购房款，明浩公司还应向盘通公司支付购房款9308279.77元。盘通公司一审提交的计算明细表符合本案事实，一审据此判决并无不当。
关于《房屋租赁协议》是否终止的问题，一审判决有“就本案四个产权区�而言，明浩公司支付购房尾款后，双方为履行《房屋买卖合同》所订立的《房屋租赁协议》亦告终止，盘通公司就涉案标的物不再享有继续承租及转租的权利”的论述，盘通公司实际即针对该论述提出上诉。本院认为，首先，前已述及，本案《房屋买卖合同》和《房屋租赁协议》的签订源于盘通公司的董事会决议，根据在案的盘通公司董事会决议及补充决议、盘通公司经理部给董事会的建议及董事会决议（四）的内容，结合比较《房屋买卖合同》和《房屋租赁协议》约定的售让价和租金标准与市场售让价和租金标准存在的差异，除实际履行中双方以《房屋租赁协议》约定的租金冲抵购房款外，《房屋租赁协议》还解决了董事会决议关于“将分得的产权的管理权交由盘通公司统一管理”的问题，赋予了盘通公司对外转租并收取租金的权利，本案双方签订《房屋租赁协议》的目的不仅仅是为了冲抵购房款。其次，虽然双方客观上形成了用租金抵扣购房款的事实，但《房屋租赁协议》约定的229个月的租金总额尚不能抵扣完全部的购房款，同时《房屋租赁协议》第八条约定：“租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效”，双方并无购房款支付完毕《房屋租赁协议》即告终止的约定，因盘通公司本案诉请的四个产权区域情况各有不同，在明浩公司已经出售给第三人的情况下，应根据具体情况具体分析，在双方未解除《房屋租赁协议》且租赁期限尚未届满的情况下，一审在本案中作出上述评判不当。但盘通公司上诉要求在本案二审中确认《房屋租赁合同》的期限不符合法律规定，本院不予支持。
综上，一审判决部分评判不当，但实体处理正确。双方当事人的上诉�求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费203328.88元，由昆明盘通屋业有限公司负担8189.50元，由昆明市明浩经贸公司负担195139.38元。
本判决为终审判决。
审判长 马艳玲
审判员 杨 聪
审判员 刘 希
二〇一七年四月一日
书记员 沈 晨