江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）亭民初字第2521号
原告孙安华，无业。
委托代理人许斌，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
被告蒋兆红。
委托代理人吉湘君，江苏法岭律师事务所律师。
原告孙安华与被告蒋兆红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月20日受理后，依法适用简易程序由审判员邵伟独任审判，于同年7月29日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，并组成合议庭，于同年12月13日公开开庭进行了审理。原告孙安华及其委托代理人许斌，被告蒋兆红及其委托代理人吉湘君到庭参与诉讼。本案在审理过程中，本院根据原告孙安华的申请，对被告蒋兆红名下房屋予以保全。本案现已审理终结。
原告孙安华诉称，2005年4月26日原被告签订了一份房地产转让合同，合同约定蒋兆红将住房转让给孙安华，价款38.3万元，一次性现金付款21.2元，余款17.1万元（蒋兆红办理的按揭贷款）由孙安华分期偿还。蒋兆红同意于2005年4月26日前将上述房地产正式交付给孙安华，同时房屋占用范围内的土地使用权一并转让给孙安华。合同签订后，孙安华按约定向蒋兆红履行了全部付款义务，蒋兆红也向孙安华实际交付了房屋。孙安华于交房当年对房屋进行了装潢并入住至今。后孙安华多次与蒋兆红交涉该房屋产权过户事宜未果。请求法院判令被告蒋兆红协助原告孙安华办理房地产过户手续。
原告孙安华当庭所举证据有：
1、孙安华、蒋兆红于2005年4月26日签订的分手协议一份，证明原被告于2005年4月26日明确了本案诉争的房产归孙安华所有。
2、孙安华、蒋兆红签订的盐都区房地产转让合同，证明蒋兆红明确将本案的房产给孙安华，孙安华向其支付21.2万元房款，并承担银行17.1万元的贷款本息。
关于该份合同的形成经过及履行情况，孙安华在盐城市盐都区法院及本院审理过程中陈述如下：原、被告于2002年相识，后发展为情人关系。期间，孙安华以蒋兆红的名义购买了本案讼争的房产。后双方发生矛盾于2005年4月26日达成分手协议，并明确本案所涉房屋归孙安华所有，由孙安华补偿蒋兆红21.2万元（其中含以前的欠款12.5万元）。嗣后，孙安华要求蒋兆红过户，双方到房产登记部门领取了房地产转让合同。由于该房是按揭贷款购买，故未能及时办理过户手续。遂由蒋兆红在空白的格式合同上签名，并交付孙安华自行办理过户手续。2009年左右，孙安华到房地产部门办理过户手续时，由中介部门填写了合同的内容，并交孙安华签章确认。同时，孙安华在2005年4月26日住进该房屋，并向蒋兆红支付了款项，并由孙安华偿还银行贷款。
3、蒋兆红于2004年12月30日出具的欠条一份，证明蒋兆红曾经欠孙安华货款12.5万元，约定于2005年1月15日前归还，如到期不归还，用衡泰房产抵押归还，产权转让归孙安华所有。
4、工商银行个人业务凭证一份，证明孙安华于2005年4月26日向蒋兆红付房款8.7万元。
5、孙安华向中国银行归还房产贷款的银行回单28份（其中26份户名蒋兆红，2份户名孙安华），证明孙安华按照房产转让合同约定偿还本案房产的按揭贷款。
6、房产证，证明蒋兆红与孙安华签订合同后，将房产证交付给孙安华，履行合同义务。
7、孙安华与物业管理公司的装修协议一份，证明孙安华于2005年11月份对本案的房产进行装修。
8、证人杨某甲、杨某乙2012年3月6日在盐都法院的出庭证言、孙安华对本案房屋进行装修的发票、采购装潢材料的凭证，证明本案的诉争房产是由孙安华和其妻子李静装修入住。
9、物业公司出具的证明和物业公司向孙安华收取物业费的收据，证明孙安华在装潢后，至今居住在该房屋。
10、盐城市宏威实业有限公司2005年9月19日现金支票2份，数额分别为20万元、22.1万元；蒋兆红同日取款8万元的银行取款存根。证明盐城市宏威实业有限公司取款42.1万元和蒋兆红取款8万元，用于蒋兆红注册盐城东航物流有限公司，以及次日东航物流公司在验资后又将孙安华的借款42.5万元汇至盐城市华天再生利用有限公司，并归还孙安华的事实。
被告蒋兆红辩称：1、原、被告之间在2005年4月26日从未签订过房地产转让合同，蒋兆红也没有转让房地产的意思表示。2、孙安华诉状中称按约定向蒋兆红履行了全部付款义务无事实依据，蒋兆红从未接收过孙安华的购房款。因原、被告之间不存在房地产买卖行为，蒋兆红也不可能接收孙安华的购房款。3、孙安华诉状中称蒋兆红向孙安华实际交付了房屋与事实不符，该房屋是蒋兆红暂借给孙安华居住，蒋兆红曾多次要求孙安华搬出房屋，但是孙安华拒不搬出，为此蒋兆红曾多次报警。请求法院驳回孙安华的诉讼请求。
被告蒋兆红当庭所举证据有：
1、南京师范大学司法鉴定中心于2012年1月17日出具的鉴定意见书，证明原被告之间未于2005年4月26日签订房地产转让合同。
2、蒋兆红与蔡某1992年12月6日结婚证，证明衡泰冠城＊号楼＊室房产是蒋兆红与其前夫蔡某共同所有的财产。
3、蒋兆红2003年10月27日离婚登记审查处理表、离婚协议书，证明该房产是蒋兆红与蔡某共同所有的财产。
4、2003年9月2日买卖合同、首付款8万元交款收据，证明房产是由蒋兆红与蔡某共同所有。
5、蒋兆红账号为44×××67的中国银行活期存款本存取记录，证明蒋兆红与蔡某共同还贷。
6、2005年9月20日工商银行转帐支票以及进账单、工商银行现金支票，证明蒋兆红支付给孙安华42.5万元，其中12.5万元是委托孙安华代为装修房屋，剩余30万元借给孙安华经营。
7、2005年5月1日110处警服务情况登记表一份，证明原被告于2005年4月26日签订的协议是在违背蒋兆红真实意思的情况下签订的，在登记表的后面附有当时双方签订的协议。
8、证人蔡某在盐都法院2011年12月2日庭审中的证言，证明2005年4月26日的房地产转让合同上蒋兆红签名的实际时间是2006年7月份。证明蒋兆红签字的原因是蔡某要求在房产证上添加他的名字，后经房产部门工作人员解释，称2005年前购买的房屋房产证上只需要登记夫妻一方的名字，产权仍然是共同所有，而没有办理。后蒋兆红将这份签了字的空白合同带回家。
经庭审质证，被告蒋兆红对原告孙安华所举证据质证意见如下：对证据1，认为分手协议是孙安华强迫蒋兆红所签，不是蒋兆红的真实意思表示。对证据2，认为南京师范大学司法鉴定中心于2012年1月17日出具的鉴定意见能够证明原被告之间于2005年4月26日未签订过房地产转让合同，该份合同系由孙安华捏造。被告蒋兆红对关于该份合同的形成经过及履行情况，在盐城市盐都区人民法院及本院审理过程中陈述：2003年9月2日蒋兆红在与前夫蔡某离婚之前共同购买了涉案房屋，并办理贷款，2003年10月27日蒋兆红在与蔡某离婚时未对该房产进行处分。2006年6、7月份蔡某要求添加他的名字为该房的共有人，两人一起到房产局办证大厅领取了合同文本，蒋兆红在空白合同文本上签名后交给蔡某，由蔡某办理在房产证上添加姓名的手续，后了解到2005年以前的房产证上即使只有一个人的名字也属于夫妻共同财产，不需要添加，后来蔡某将空白合同给蒋兆红。因蒋兆红与孙安华同居在一起，这份合同（及其他手续）怎么到孙安华手中的不清楚。证据3是被撕毁的欠条，不具有真实性。且欠条明确注明欠孙安华的是货款。证据4能够说明孙安华汇款给蒋兆红的事实，但无法证明该款孙安华给付蒋兆红的购房款。证据5存单上还贷的人名字是蒋兆红，虽然这些票据在孙安华手中，但不能证明贷款是由孙安华偿还。证据6房产证是原被告在感情较好期间，蒋兆红存放于家中被孙安华拿走的。对证据7认为蒋兆红当时是委托孙安华房屋装修的。对证据8，认为证人证言不能证明所装修的房屋是孙安华所有。对装修票据、凭证的真实性均有异议。对证据9，认为孙安华居住在蒋兆红的房屋内，因此物业公司向其收取物业费并出具收据是可能的。对证据10的真实性不予认可，且盐城市宏威实业有限公司取款和盐城东航物流有限公司与华天公司之间的经济往来与本案没有关联，宏威公司取款无法证明是用于东航公司的公司注册。
原告孙安华对被告蒋兆红所举证据质证意见如下：对证据1，认为不能证明房屋买卖合同中蒋兆红签名时间是2006年6月10日。样本注明的日期2006年6月10日并不等于样本实际形成日期是2006年6月10日。即使房屋买卖合同中蒋兆红签名的时间为2006年6月份，晚于房地产转让合同注明的日期2005年4月26日，孙安华对蒋兆红在合同中的签名时间晚于2005年4月26日也是认可的，两者之间并不矛盾。蒋兆红在盐城市盐都区人民法院2011年12月2日庭审中称其签字盖章时间为2006年8月份，与该鉴定意见存在矛盾。证据2不足以证明本案的房产是蒋兆红与蔡某夫妻关系存续期间的财产。证据3离婚协议第三条明确约定了盐城市拖拉机房产拆迁归蔡某，其他家庭财产分割无矛盾，证明了蒋兆红以个人名义购买的本案诉争房产与蔡某无财产纠纷。蒋兆红的房产证取得时间是2004年6月7日，在该离婚协议时间2003年10月22日之后，证明了本案诉争的房产与蔡某无关。证据4不能证明蔡某共有本案诉争房产房产。证据5不能证明是蒋兆红本人向银行还贷，诉争房产的按揭贷款是由孙安华按照合同约定及时偿还的，孙安华向中国银行还贷的凭证以及银行记录都是孙安华填写的，有盐都区法院调取的银行记录为证。证据6的42.5万元是蒋兆红因注册盐城市东航物流有限公司需注册资金50万元，蒋兆红自有资金8万元，另42万元是蒋兆红向孙安华所在的盐城市宏威实业有限公司借款，另孙安华为东航物流公司验资垫付费用5000元。对证据7来源的合法性有异议，蒋兆红在盐城市盐都区人民法院审理案件过程中并未提及其曾经就2005年4月26日的分手协议向公安部门报警，即使存在着蒋兆红辩称的胁迫之说，蒋兆红也未能在法律规定的期限内行使撤销权，故该证据不能对抗孙安华的诉讼请求。对证据8真实性有异议，蔡某称2006年8月份到房产部门领取房产合同并由蒋兆红签字的证言，与司法鉴定意见中注明房地产转让合同蒋兆红签字时间与2006年6月10日工商登记资料形成时间为同一时期的结论矛盾。
本院对上述证据审核意见如下：原告孙安华所举证据1可以证明孙安华、蒋兆红于2005年4月26日签订《协议》的事实及协议内容。证据2《盐都区房地产转让合同》中签名是孙安华、蒋兆红本人所签，但经鉴定（被告蒋兆红当庭所举证据1）实际签订日期与落款日期不符，且双方当事人均认可签订时合同的内容为空白，故协议的内容不具有证明力；证据3可以证明蒋兆红于2004年12月30日向孙安华出具12.5万元欠条的事实，该欠条有明显的裂痕。证据4可以证明孙安华于2005年4月26日向蒋兆红付款8.7万元的事实，但不足以证明该款就是购房款。证据5孙安华向中国银行归还房产贷款的银行回单28份（其中26份户名蒋兆红，2份户名孙安华），其中的26份可以证明向蒋兆红账户存入资金还贷的事实。证据6可以证明盐城市盐都区开元路＊号衡泰冠城＊号楼＊室房产证记载所有权人为蒋兆红，该房产证目前在孙安华处。证据7、8可以证明孙安华与衡泰冠城物业管理公司签订装修管理协议的事实。孙安华雇佣工人对该房屋进行装修、采购装潢材料的事实。证据9证明了物业公司向孙安华收取物业费的事实。证据10与本案争议无关联。被告蒋兆红当庭所举证据2、3可以证明蒋兆红与蔡某1992年12月6日登记结婚、2003年10月27日协议离婚的事实。证据4可以证明蒋兆红与开发商签订衡泰冠城＊号楼＊室《商品房买卖合同》并交首付款8万元的事实。证据5可以证明蒋兆红用于偿还还银行贷款的中国银行活期存款账号为44×××67，以及该账号部分资金进出情况。证据6与本案争议无关联。证据7处警服务情况登记表可以证明原被告于2005年5月1日发生纠纷，公安机关出警处置的事实；证据8证人蔡某证言在无其他证据予以印证的情况下，不具有证明力。
本院依据上述证据及双方当事人陈述，认定本案事实如下：2003年8月31日，蒋兆红与上海衡泰房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定蒋兆红以26.6万元的价格购买位于盐城市盐都新区开元路＊号衡泰冠城＊号商住楼＊室的房屋一套。付款方式为签订合同时首付8万元，余额18.6万元于2003年9月20日前付清。合同订立后，蒋兆红分别于2003年9月1日、9月26日向上海衡泰房地产有限公司交纳首付款8万元、6000元。后蒋兆红向中国银行盐城市城中支行申请18万元购房贷款。
2003年10月27日，蒋兆红与前夫蔡某登记离婚，离婚协议中未涉及房产内容。
2004年6月7日，盐城市盐都区人民政府向蒋兆红颁发了都房权证字第××号《房屋产权证书》，该证书载明房屋的所有权人为蒋兆红，抵押权人为中行市城中支行，权利价值18万元，设定日期为2003年10月4日，注销日期为2011年3月10日。
2004年12月30日，蒋兆红向孙安华出具欠条一份，载明：“今欠孙安华货款壹拾贰（万）伍仟元整，于2005年1月15日之前归还，如到期不归还，依（以）衡泰房产抵押归还，产权转让归孙安华所有。孙安华向法院提交作为证据的该该欠条原件上有明显裂痕。
2005年4月26日孙安华与蒋兆红签订一份《协议》，内容为：“经双方协商，本着和平共处的原则，对2002年8月至2005年4月26日前产生的经济往来已分割清楚，无任何经济瓜葛。对以往产生的债权债务各自自行承担，互相互不侵犯，以后无论从个人方面、家庭、经济、事业互相理解，不许任何一方干涉另一方的自有活动，如干涉对方任何事情由责任方赔偿对方10万元整。本协议一式两份，双方各持一份，双方签字生效。（注：房产归孙安华所有）。”当日，孙安华向蒋兆红支付现金87000元。盐城市盐都区开元路8号房现由孙安华实际居住.
2005年5月1日，盐城市公安局亭湖分局毓龙派出所110处警服务情况登记表载明，当日17时40分，新客站北侧卫国宾馆门口有纠纷，当事人为蒋兆红与孙安华，蒋兆红报警时陈述事发原因及经过为：蒋与孙共同做生意两、三年，账目已结清，现蒋称孙纠缠她，逼她将孙写好的协议书重抄一遍，并签上蒋的名字，蒋称协议书最后一句是孙强加的。警察现场处置，告知二人提供有效证据到法院诉讼。
2011年11月13日，孙安华向盐城市盐都区人民法院起诉，请求法院判令蒋兆红协助孙安华办理盐城市盐都区开元路＊号衡泰冠城＊号楼＊室房地产过户手续。所提交的证据中包括落款时间为2005年4月26日的《盐都区房地产转让合同》，该合同载明：蒋兆红将其房屋，以38.3万元的价格转让给孙安华。付款方式为一次性付款21.2万元（现金给付），分期付款17.1万元（中行贷款由孙安华分20年偿付、土地证现抵押在中行）。蒋兆红同意于2005年4月26日前将上述房地产正式交付给孙安华，蒋兆红将房屋交付给孙安华时其房屋所占用范围内的土地使用权一并转移给孙安华。本合同经双方签章，并经盐都区房产管理部门审查批准后生效。合同落款处由蒋兆红签名并加盖了蒋兆红的个人印章。
在案件审理过程中，蒋兆红认为自己签署的房地产转让合同是空白合同，是为了与前夫蔡某到房产部门补登记房屋共有权人所用，后合同被孙安华取走，该证据是孙安华伪造的。蒋兆红申请盐城市盐都区人民法院对孙安华提交的证据2落款时间为2005年4月26日的《盐都区房地产转让合同》落款处签名和印章的形成时间进行司法鉴定。盐城市盐都区人民法院委托南京师范大学司法鉴定中心，对落款时间为2005年4月26日的，蒋兆红与孙安华签订的《房地产转让合同》中落款处蒋兆红签名和蒋兆红印章的实际形成时间进行鉴定。2012年1月17日，南京师范大学司法鉴定中心作出南师大司鉴中心（2012）文鉴字第005号《鉴定意见书》，鉴定结论为：1、检材署期为“2005年4月26日”《盐都区房地产转让合同》落款处甲方“蒋兆红”黑色手写签名字迹的形成时间和样本署期为“06年6月10日”《工商登记材料》第7页上“蒋兆红”黑色手写签名字迹的形成时间为同时期的。2、样本署期为“06年6月10日”《工商登记材料》第7页上“盐城东航物流有限公司”红色印章无法用于比对检材署期为“2005年4月26日”《盐都区房地产转让合同》落款处甲方“蒋兆红”红色印章的实际形成时间。后本案经盐城市中级人民法院指定本院审理。
本案争议焦点为：原被告之间是否存在房屋买卖合同关系。孙安华要求办理房地产过户手续的条件是否已成就。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。首先，根据原告孙安华的陈述，孙安华提交的证据《盐都区房地产转让合同》是被告蒋兆红签名的空白格式合同，后由原告孙安华找房产中介人员填写了合同具体内容。被告蒋兆红本人对合同的内容未予认可，孙安华也未能提供证据证明合同双方曾经就合同具体条款进行过磋商，没有经过要约、承诺的过程，最终双方形成合意，故认定该合同内容是蒋兆红真实意思表示的依据不足，原被告之间房屋买卖合同关系不成立。并且，经司法鉴定，该合同记载的蒋兆红签名时间与实际时间不符。其次，《盐都区房地产转让合同》中记载的房屋买卖总价款38.3万元，付款方式为一次性现金付款21.2万元，而孙安华当庭陈述的付款方式为交付现金8.7万元，并用欠款12.5万元冲抵货款，与合同所约定的付款方式前后矛盾。并且孙安华主张用于抵销房款的12.5万元欠条原件在起诉时已经有明显裂痕。第三，2004年12月30日，蒋兆红向孙安华出具的欠条中载明”如到期不归还，依（以）衡泰房产抵押归还，产权转让归孙安华所有。”的内容，也与孙安华陈述的“孙安华以蒋兆红的名义购买了本案讼争房产”自相矛盾，且按照法律规定，孙安华也不能凭借该借条要求办理过户登记。而2005年4月26日孙安华与蒋兆红签订的协议中注明的“房产归孙安华所有”，该约定属于二人对分手后财产分割的意见，而非房屋买卖合同关系。第四，本案蒋兆红与公司签订《商品房买卖合同》时，蒋兆红与前夫蔡某尚未解除婚姻关系，故房屋权属尚存在争议。
综上，孙安华与蒋兆红之间房屋买卖合同关系不成立，故孙安华要求法院判令蒋兆红协助办理房地产过户手续的诉讼请求，本院不予支持。至于孙安华提出的其已经实际支付购房款（包括之后的还贷行为）、并对涉案房屋进行了装修、并实际缴纳物业费，均不能成为合同成立并已经履行的理由。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告孙安华的诉讼请求。
案件受理费80元，鉴定费5000元，诉讼保全费2435，合计人民币7515元，均由原告孙安华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 邵 伟
人民陪审员 朱艳华
人民陪审员 钱海燕
二〇一四年一月十七日
书 记 员 商一娟
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。
第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。