湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂2827民初4号原告姚友祥，男，生于1952年5月3日，苗族，湖北省来凤县人，住来凤县，城镇居民。原告曾桂香，女，生于1955年12月24日，苗族，湖北省来凤县人，住来凤县，农村居民。委托代理人（特别授权）谭笔铭，湖北雄震律师事务所律师。被告姚友德，男，生于1979年10月14日，苗族，湖北省来凤县人，住来凤县，农村居民。原告姚友祥、曾桂香诉被告姚友德农村房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年1月11日受理后，依法由审判员周健伟适用简易程序，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院将本案转为普通程序，依法组成由审判员张少民担任审判长、审判员周健伟、人民陪审员陈龙福参加的合议庭，于2016年7月14日再次公开开庭进行了审理。原告姚友祥、曾桂香及二原告委托代理人谭笔铭、被告姚友德均到庭参加了诉讼。因当事人申请庭外调解，本院扣除审限。本案现已审理终结。原告姚友祥、曾桂香诉称：二原告于1984年在来凤县革勒车镇岩板村4组修建了一幢三柱四棋式带拖步的木房三间及猪圈房三间。2006年，原告将该房连同猪圈以20000元卖给户籍所在地为来凤县革勒车镇包子沟村11组的被告姚友德，后被告搬入该房居住至今。二原告认为，原、被告不属于同一经济组织，依照我国相关法律和国家政策的规定，农村房屋禁止在非同一集体经济组织成员间买卖，因此，原告与被告买卖农村房屋的行为无效，故诉至法院，请求：1、依法确认原告与被告买卖位于革勒车镇岩板村4组8号的农村房屋及其附属设施猪圈房的买卖合同无效；2、判令被告腾退位于革勒车镇岩板村4组8号的房屋及附属设施猪圈房；3、判令被告承担本案诉讼费用。二原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一、二原告身份证复印件，拟证实二原告的身份情况。证据二、被告姚友德户籍证明，拟证实被告身份情况及其不是诉争房屋所在村集体经济组织成员的事实。证据三、证人向某的证言，拟证实诉争房屋系向某卖给被告姚友德，而非由二原告所卖的事实。证据四、来凤县革勒车岩板村证明，拟证实该诉争房屋的买卖没有经过该村村民委员会同意，也没有征得姚友祥同意，系曾桂香所卖的事实。被告姚友德辩称：原告的第一项诉讼请求，不是买卖合同，我方有土地使用权；第二项诉讼请求，地上的物可以进行买卖，土地不能进行流转，我们有土地使用权证，因此，房屋买卖合同有效。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：证据一、被告姚友德身份证明一份，拟证实被告身份的情况。证据二、买卖房屋付款收据一份，拟证实被告姚友德以20000元购买二原告房屋的事实。证据三、集体土地使用权证，拟证明该诉争房屋宅基地使用权已经于2007年12月18日登记在被告姚友德名下的事实。证据四、原告曾桂香向来凤县国土资源局的申请复印件，拟证实曾桂香自愿放弃诉争房屋宅基地使用权，被告姚友德合法取得该宅基地使用权的事实。证据五、来凤县革勒车镇岩板村村民委员会证明复印件，拟证实该诉争房屋宅基地已被该村收回，经该村村民委员会同意，姚友德合法取得该宅基地的事实。证据六、《关于姚友祥和姚友德土地调解协议》一份。拟证实诉争房屋及土地，附属设施归被告姚友德所有的事实。对原告提交的证据，被告质证后予以认可且无异议的有证据一、证据二；对证据三真实性有异议，提出所有买卖过程中所涉曾桂香的签名均系其本人所签；对证据四真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。对被告提交的证据，原告质证后均予以认可且无异议的有证据一；对证据二有异议，提出收据上的曾桂香签名不是其本人所签，对证据三真实性无异议，但提出该份证据与本案无关，该份证据本身违反了相关法律法规，对证据四真实性有异议，提出该证据是复印件，不能作为证据采信，对证据五有异议，提出来凤县革勒车岩板村村民委员会属于越权，来凤县革勒车岩板村村民委员会无权收回宅基地，也无权划拨给被告；对证据六真实性无异议，提出该协议系原告姚友祥亲笔所写，但当时该协议上并无“革勒车乡岩板村人民调解委员会”公章。庭审中，本院依职权调取了来凤县国土资源局于2007年12月18日颁发来集用（2007）第07-02-059号中华人民共和国集体土地使用证的档案，该份档案包括：证据一、被告曾桂香申请来凤县革勒车镇岩板村收回宅基地的申请；证据二、姚友德的身份证及户籍资料复印件；证据三、来集用（2007）第07-02-059号集体土地使用证复印件；证据四、来府农地承包权（2005）第11325号农村土地承包经营权证复印件。对本院依职权调取的证据，原告姚友祥质证后认可且无异议的证据有证据四，对证据一、证据二、证据三均有异议，提出对此组证据均不清楚；被告姚友德质证后认可且无异议的有证据一、证据三、证据四，对证据二有异议，提出该身份证及户籍信息复印件与其本人真实信息不符。对原、被告认可且无异议的证据，本院予以采信，并确认其证明力。对原告提交的证据三，本院审核后认为：该份证据是证人证言，证人向某未出庭作证，且该份证人证言与原告提交的证据四矛盾，故该份证据本院不予采信；对证据四，本院审核后认为：该份证据虽系该村村委会所作的证明，但明显与其他证据矛盾，故该份证据本院亦不予采信。对被告提交的证据二，本院审核后认为：该份证据符合民事证据构成要件，原告提出曾桂香签名非本人所签，但当庭表示不作字迹鉴定，故本院对该份证据予以采信并确认其证明力；对证据三，本院审核后认为：该份集体土地使用权证，虽系行政主管部门颁发，但经与本院所调取的该证档案材料对比，该证的持有人为“姚友德，男，出生于1969年5月29日，汉族，住湖北省来凤县革勒车乡岩板村4组8号，公民身份号码：422827196905292011”，而本案被告身份信息为“姚友德，男，生于1979年10月14日，苗族，住湖北省来凤县革勒车乡包子沟村11组8号，公民身份号码：”，由此可见，该份证据存有严重瑕疵，故对该份证据本院不予采信。对证据四、证据五，本院审核后认为：该组证据原告提交的虽为复印件，但经与本院依职权在来凤县国土资源局调取的证据核对完全相符，故本院对该组证据予以采信并确认其证明力；对证据六，本院审核后认为：该协议违反相关法律法规，故本院不予采信。经审理查明：原告姚友祥、曾桂香夫妇二人于1984年经来凤县革勒车镇岩板村村民委员会同意在该村4组8号修建了诉争房屋。2006年，原、被告经过协商，口头达成房屋买卖合同，原告曾桂香以20000元价格将该诉争房屋卖给被告姚友德，2007年12月18日，被告姚友德取得来集用（2007）第07-02-059号集体土地使用证，但该证记载的土地使用权人姚友德与本案被告姚友德并非同一人；原告曾桂香于2008年1月23日向被告姚友德出具了出让诉争房屋款20000元的收条；被告姚友德自2006年起即在该诉争房屋内居住，但其户籍未迁入诉争房屋所在地来凤县革勒车镇岩板村4组8号。原、被告为该诉争房屋多次发生纠纷，协商未果，故二原告即诉至本院。请求：1、依法确认原告与被告买卖位于革勒车镇岩板村4组8号的农村房屋及其附属设施猪圈房的买卖合同无效；2、判令被告腾退位于来凤县革勒车镇岩板村4组8号的房屋及附属设施猪圈房；3、判令被告承担本案诉讼费用。另查明，该诉争房屋宅基地已由原告曾桂香申请，并由来凤县革勒车镇岩板村村委会于2007年12月7日将其收回；本案审理过程中，被告姚友德解除了其与沈永林之间的代理关系。本院认为，所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。我国《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。本案中，根据被告提交的收条所记载的信息可知，被告购买的是二原告的房屋，而未明确包括该房屋所在宅基地，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，该条仅禁止农民集体所有的土地使用权不得出让、转让，而未明确禁止农村房屋不能转让，且本案诉争房屋宅基地使用权人亦并非被告姚友德，因此原、被告达成的房屋买卖合同并未违反强制性规定，应为有效。关于本案诉争房屋宅基地使用权，因证据表明，该宅基地已被来凤县革勒车镇岩板村收回，由国土部门颁证划拨给岩板村村民“姚友德”使用，此“姚友德”非本案被告姚友德，故本案被告姚友德对此宅基地并无使用权。如原、被告对此存在争议，可通过行政诉讼解决，本案不宜处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:驳回原告姚友祥、曾桂香的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告姚友祥、曾桂香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张少民审 判 员  周健伟人民陪审员  陈龙福二〇一六年七月二十日书 记 员  谭 翔