广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终9193号
上诉人（原审原告、反诉被告）：常X，住所地：湖北省广水市。
委托代理人：杨大江，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李X，住所地:广东省深圳市福田区。
委托代理人：宋国利，广东弘君律师事务所律师。
原审第三人：深圳市XX房地产投资顾问有限公司，住所地:广东省深圳市福田区深南大道78XX号XX国际中心一期A栋17层01C。
法定代表人：吴军强，执行董事。
上诉人常X因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1472号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2015年6月23日，常X作为卖方，李X作为买方，通过深圳市XX房地产投资顾问有限公司（以下简称XX地产）签订了《房地产买卖合同》（编号：8193252），合同约定：1、李X购买常X所有的位于深圳市龙岗区XXXXX花园22栋A606号房产，建筑面积为70.38平方米（房产证号为60××86），转让成交价为1,550,000元。2、签订合同时买方向卖方支付定金100000元，该定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金。双方同意将定金中的5000元作为交房保证金，交由居间方托管。3、对于定金以外的剩余房款1450000元，双方约定由买方按照银行按揭方式进行付款，买方应于签署合同之日起25日内付清首期购房款约500000元（不含定金，首期款等于除定金以外的房款减去银行承诺贷款金额，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方需按银行承诺贷款金额，多退少补首期房款，卖方无条件配合办理相关手续），买方应于约定的应付首期款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。4、买卖双方需于银行出具贷款承诺书之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。5、涉案房产的产权现状为物业没有设定抵押，卖方享有完全处分权，卖方保证需于签订本合同之日起33日内将房地产证原件交予第三方。6、双方约定，由买方支付营业税、个人所得税、契税、产权登记费、过户按揭服务费等相关费用。本合同签订后因法律法规、政府规定发生税费增加或减少的，由买卖双方各自按照规定承担或相应减付。买卖双方不得以上述原因拒绝履行合同。7、如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以房产转让价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方定金。8、如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以房产转让价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金。
合同签订当日，李X向常X支付定金100000元，其中有5000元作为交房保证金托管至XX地产处，常X向李X出具了100000元的定金收据。常X依约将涉案房产证原件托管至XX地产处，XX地产向常X出具了妥收房产证原件的收据。
2015年7月6日，常X、李X与中国工商银行股份有限公司深圳华强支行签订了《二手楼交易资金监管协议》，常X、李X约定将首期房款400000元委托中国工商银行深圳华强支行监管并存入该行的指定监管账户。当日常X将首期款400000元存入银行指定监管账户。
2015年7月31日，中国工商银行深圳华强支行向李X出具了《二手楼按揭贷款确认书》，承诺向李X发放贷款1050000元。
2015年8月3日，常X与李X共同前往深圳市房地产权登记中心办理涉案房产过户手续。深圳市房地产权登记中心于当日向李X出具了《深圳市房地产权登记中心业务受理通知书》，内容为：“2015年8月3日，我中心收到你申请核准三级市场房地产权转移登记（荣超花园22栋A606）的申请材料，现已受理。办理时限为：30个自然日（自受理之日起至2015年9月2日）；除另有通知，纳税、领证日期为受理之日起的第五个工作日，申请人凭本受理通知书及身份证明领取办理结果，未在办理时限内提交缴税证明的，将按规定予以退文。”为查明该份《深圳市房地产权登记中心业务受理通知书》中关于李X缴纳税费的有效时限问题，原审法院向深圳市不动产登记中心发函，2016年1月22日深圳市不动产登记中心复函，内容为：“……申请人在《深圳市房地产权登记中心业务受理通知书》规定的办理时限（30个自然日）内缴纳税款并提交缴税证明的均可核发不动产权证书。如未在办理时限内提交缴税证明的，则按规定予以退文。”
为查明案件事实，原审法院依职权前往深圳市房地产权登记中心调取了常X、李X办理涉案房产递件过户等相关资料。根据调取的资料证实，2015年8月3日，常X、李X在房地产权登记中心签订了《深圳市二手房买卖合同》，李X递交了办理过户的相关材料，房地产权登记中心受理该资料。2015年8月10日，深圳市房地产权登记中心向李X出具了《深圳市房地产权登记缴款通知书》。2015年8月20日，常X向深圳市房地产权登记中心提交了《退文申请书》，房地产权登记中心予以批准退文。
2015年9月10日，李X向常X发出了履约催告函，要求常X于2015年9月15日前办理重新过户事宜，否则视为常X违约。
根据李X提交的由XX地产员工刘颖（系出售涉案房产的具体经办人）的书面证人证言（证据名称为《证明书》），证实涉案房产系常X名下唯一住宅且购买满5年，常X符合减免个税和卖方营业税的条件，签约时常X承诺配合李X办理税费的减免手续。合同签订后，李X依约完成首期款资金监管和贷款手续，在等待贷款承诺函期间，常X曾多次表示出房价上涨过快、觉得成交价低不想卖房的意向。在银行出具了贷款承诺函后，常X、李X办理房产过户手续，在申请卖方个人所得税减免时，常X对于必须提交的单身证明资料始终不配合提交，导致无法办理个税减免手续。之后李X多次通过XX地产与常X联系协商，请求常X配合提供单身证明，但常X多次推脱和置之不理。后常X在2015年8月21日单方申请取消房产交易，导致合同不能继续履行。一审庭审中，常X对于该份证据不予认可，主张因其属于判决离婚，民政局不给出具单身证明，故无法提交单身证明。
原审另查明，涉案房产于2007年11月5日登记在常X名下，且为常X名下唯一住宅，房产目前无抵押。2015年2月4日，根据湖北省广水市人民法院的（2014）鄂广水民初字第02852号判决书，判决常X离婚。
原审再查明，李X符合深圳购房资格。一审庭审中，李X确认对剩余房款一次性付清给常X，资金监管协议到期后首期款已退回至李X。
常X向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除常X、李X签订的《房地产买卖合同》及《深圳市二手房买卖合同》；2、李X向常X支付违约金31万元；3、李X承担本案诉讼费、保全费、公告费等全部诉讼费用。
李X亦向原审法院提起反诉，请求判令：1、常X继续履行《房地产买卖合同》及《深圳市二手房买卖合同》，将涉案房产过户登记至李X名下，常X将涉案房产交付于李X名下；2、常X办理水、电、煤气过户并付清涉案房产的物业管理费用；3、常X向李X支付迟延履行违约金37820元（该违约金仅计算至2015年10月23日，请判令常X以涉案房产交易总价款为基数，按日万分之四计算至常X实际履行完毕房地产买卖合同义务之日止）；4、常X承担全部诉讼费用。原审庭审后，李X向原审法院提出减少反诉请求中的第二项，原审法院审查后予以同意。
原审法院认为，常X、李X签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行自己的义务。本案的争议焦点为常X主张解除合同、李X反诉请求继续履行合同的理由是否成立。在《房产买卖合同》签订后，李X依约履行了支付定金、办理首期款资金监管、申请银行贷款等义务，常X也依约将房产证原件托管至XX地产，并配合李X办理了首期款资金监管和申请贷款手续，双方均按照合同履行了各自的义务。但在办理过户递件阶段，常X、李X于2015年8月3日共同前往房地产权登记中心办理递件过户手续，房地产权登记中心当日受理了李X提交的涉案房产转移登记材料，并向李X出具了受理通知书。根据该份受理通知书的内容以及深圳市不动产权登记中心于2016年1月22日出具的复函，证实涉案房产产权登记的办理时限为30个自然日（自受理之日起至2015年9月2日），纳税、领证日期为自受理之日起第五个工作日，未在办理时限内提交缴税证明的，将按规定予以退文。由此可知，李X缴税、领证的有效时限应截止至2015年9月2日。另根据房地产权登记中心出具的《缴款通知书》内容显示，涉案房产的税费于2015年8月10日方被予以核准，表明李X缴税、领证的有效期限实际为2015年8月10日至2015年9月2日，李X只要在该时限内缴纳税费即视为有效，超过有效期限将被退文。而在此期间，常X、李X因常X未能提交个人所得税减免所需的相关资料而发生分歧，故常X于2015年8月20日单方向深圳市房地产权登记中心提交了退文申请，而此时尚处于李X纳税、领证的有效办理时限。虽然根据合同约定，缴纳税费是李X应尽的合同义务，但常X在李X可缴税、领证的有效时限内进行单方退文，正是由于常X的退文行为导致李X无法按照合同约定继续履行缴税义务，常X违约在先，反而以李X未按照约定履行缴税义务为由主张李X违约，有悖诚实信用原则。综上所述，李X不存在违约行为，常X主张李X违约并要求支付违约金的诉求，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，继续履行合同是违约责任的救济方式之一。本案中，李X依约履行了支付定金、办理首期款资金监管、申请银行贷款等义务，而常X、李X之间的买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，且李X同意一次性支付涉案房款，并具备深圳购房资格，故李X请求继续履行合同，具有合同以及法律依据，原审法院予以支持。继续履行涉案合同的具体事项包括：李X支付购房余款、常X协助办理过户手续并交付涉案房产，即李X应一次性向常X支付购房余款1450000元（扣除已付定金），XX地产将托管定金5000元支付给常X；之后，常X应协助李X办理产权过户登记手续，李X负担办理过户登记手续所发生的税费；常X应当于办理过户手续起三日内将涉案房产交付给李X。因双方在继续履行合同过程中，未尽事宜按双方签订的8193252号《房地产买卖合同》执行。
关于李X请求常X支付逾期履行违约金37820元（该违约金仅计算至2015年10月23日，请判令常X以涉案房产交易总价款为基数，按日万分之四计算至常X实际履行完毕房地产买卖合同义务之日止）。李X未提供证据证明因常X的违约行为造成其实际损失的具体金额，且该约定违约金过高，原审法院根据双方履行合同程度，兼顾公平原则和诚信原则，将违约金标准调整以1550000元为基数每日按万分之二标准为宜，从2015年8月21日起计至判决确定办理过户递件之日止，李X诉请超出部分，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、常X与李X继续履行双方于2015年6月23日签订的《房地产买卖合同》（编号：8193252号）；二、李X应于判决生效之日起二十日内向常X一次性支付剩余购房款1450000元（还应支付的款项为房屋总价款减去已付定金100000元）；三、XX地产应于判决生效之日起二十日内向常X支付购房款定金5000元；四、常X应于收到全部价款之日起五日内协助李X将深圳市龙岗区XXXXX花园22栋A座606室房产过户至李X名下；过户产生的各项税费，由李X负担；五、常X应于办理过户手续之日起三日内将涉案房产交付给李X；六、常X应于判决生效之日起二十日内向李X支付违约金，违约金以合同价款1550000元为基数按每日万分之二计算，自2015年8月21日起计算至判决确定过户之日止；七、判决未尽事宜，双方按编号为8193252号《房地产买卖合同》约定条款诚信履行；八、驳回常X的全部诉讼请求；九、驳回李X的其他反诉请求。本诉案件受理费2975元，由常X承担；反诉案件受理费9545.19元、保全费5000元，共计14545.19元，由常X承担13000元，李X承担1545.19元。
上诉人常X不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审判决认定事实错误，本案是因为李X严重违约，拒绝、拖延交税才导致房产无法过户。1、本案合同无法继续履行的原因是李X拒绝缴纳税费。2015年8月3日，双方到房产登记中心递交了过户申请，其后双方为缴纳税费的问题发生争议，李X拖延、拒绝缴纳税费。2、本案房产买卖合同明确约定由李X缴纳全部税费，这也是目前二手房买卖的惯例。涉案房产无抵押和欠款，常X持有房产证原件，且购买已满五年，因此税费极少。但就在合同明确约定由李X交纳税费的情况下，李X却拒绝交税，并把责任推卸到常X身上。3、常X已经积极善意配合提交免税的相关材料，但免税不是常X的法定或约定义务。本案房地产买卖合同并未约定常X有帮助李X免税的义务。即便如此，常X还是按照李X的要求，将离婚证明、离婚判决书等材料提交了，希望能帮助李X免除部分税费。李X声称的单身证明无法提供是因为常X不能控制的客观原因所致。常X已经提交了离婚证和判决书，表明常X确有诚意配合，但这种行为并不表明免税是常X的义务。4、李X违反合同在3天内交税的约定，应该承担相应的违约责任。《房地产买卖合同》第三条第1.C款（合同正文第32行）明确约定：“在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证，并按约定交纳税费，不得延误。”原审查明，房地产权登记中心出具的《缴款通知书》提示李X在2015年8月10日可以交税。按照合同约定，李X应该在3天内，即8月12日之前交税，但李X却超过十天以上时间没有交税，严重违反了合同约定。5、常X不是因为房价上涨而要求解除合同。常X在2015年6月23日与李X签订涉案房产买卖合同后，计划利用这笔售房资金再购买新房，所以在2015年7月2日与案外人叶涛签订了《二手房买卖合同》（编号1526301），购买其位于吉星花园13号楼802房产，并已经支付20万元定金。2015年7月8日，常X向惠州市惠阳京诚房地产开发有限公司认购了位于惠阳区三和国际花园2号楼2单元206房，并交纳定金1万元。常X希望李X尽快履行合同义务，常X只有收到涉案全部房款后才有资金购买上述两处房产。所以本案中常X根本不是因为房价上涨而要求解除合同，而是因为李X严重违约，导致常X无法如期收到房款，无法履行两份新的房产买卖合同后，无奈才依法维护自己的合法权益，提出解除合同。此外，李X违约后导致常X无法收到房款，未能及时购买新的房产，错过了最佳购房时机，在深圳房产价格大幅上涨的情况下，常X将承担房价上涨差价数百万元的损失。
二、原审判决抛开双方签订的《房地产买卖合同》，而是依据产权登记中心复函认定常X违约，实属不当。本案系平等主体间签订的房产买卖合同。如前所述，双方在合同中约定了双方各自的义务，其中常X已经按照合同约定履行了全部义务，只等李X缴纳税费后领出新房产证，就可以收到全部房款了。李X却违反合同约定，在登记中心通知其在2015年8月10日可以交税后，却直至8月20日都未交税，已经严重违反合同约定的李X应该在3天内（即2015年8月12日之前）交税的约定。由此，李X违约是显而易见的。但原审判决对合同中李X应在3天内交税的约定却视而不见，绕开《房地产买卖合同》，直接采信不动产登记中心复函，认定李X交税的期限截止到2015年9月2日，把复函中记载的30个自然日强加到本案中来。很明显，登记中心复函所称的30个自然日交税是针对所有申请人，但本案中双方对交税有3天期限明确约定的情况下，肯定应该采用合同约定的3天期限，而不是复函中所称的30个自然日。
三、常X申请退文并要求解除合同是按照《房地产买卖合同》的约定保障自身权利，应该得到支持。《房地产买卖合同》中明确约定了李X应该在收到国土局通知的3天内缴纳税费。在李X于2015年8月10日收到登记中心交税通知后，没有在3天内交税（即2015年8月12日之前），明显违约的情况下，常X于2015年8月21日向登记中心提交退文申请，是按照合同约定维护自身合法权益，避免自身的权益继续受到损害。依据《房地产买卖合同》第十五条约定，李X没有按照约定交纳税费超过十日，常X按照约定申请退文和要求解除合同，完全是按照合同的约定维护自身的合法权益。该诉请应该得到支持。
四、原审判决的程序严重违法，原审判决遗漏必须参加诉讼的当事人，导致原审认定的案件事实不清，判决结果错误，严重损害了常X的合法权益。本案涉案房产是常X在婚姻关系存续期间购买的房产，也就是说涉案房产本来是夫妻共同财产，然而常X在当时起诉离婚时常X的前夫对离婚判决并不知情，离婚判决书没有对该房产进行处理。常X在原审程序中将该离婚判决书出具给了李X，李X也将该离婚判决书作为证据提交。然而原审法院无视该离婚判决未将涉案房产分割的事实，直接作出判决，遗漏重要当事人参加诉讼，导致原审事实不清，程序违法。常X已经接到了案外人的通知，他已经向人民法院起诉，要求维护自身的权益，案号是（2016）粤0307民初10033号。
五、常X认为原审判决违约金的数目明显过高。依据《中华人民共和国合同法》第114条规定，该违约金的判决明显高于李X的损失，应该予以调整。
综上，为维护常X的合法权益，请求判令：1、撤销原审判决第一至第六项；2、解除常X与李X签订的涉案《房地产买卖合同》；3、李X支付常X违约金31万元；4、李X承担本案一审和二审全部诉讼费用。
被上诉人李X答辩称：一、常X在出售涉案房产之前明确向李X承诺配合李X申请减免涉案房产交易所产生的个人所得税、营业税。2015年6月23日常X与李X在XX地产签订房产买卖合同之前曾明确向李X表示，交易房产为其个人名下唯一住宅，且购买符合我国减免个税和营业税的条件，其愿意在过户时协助办理涉案房产的税费减免。在交易过程中，常X也就税费减免的申请提供了如离婚判决书等部分税费减免证明文件。以上事实足以证明，就涉案房产的个人所得税及营业税的减免，常X负有法律义务。
二、常X单方申请退文明显违约在先。1、常X与李X于2015年8月3日至房地产权中心办理递件过户手续，根据产权中心的要求，李X可在2015年8月10日至9月2日之间缴纳涉案房产税费，办理房产登记。但常X却故意拖延提供减免税费所需的单身证明文件，并在8月14日当天还假意与XX地产协商减免税费事项，故意拖延时间，直至8月20日私自申请取消过户交易，并未通知中介和李X。上述事实足以证明常X存在明显故意违约的行为。
三、房产交易时，包括本案原审审理过程当中，常X均未向李X以及原审法院表示该房产属于夫妻共同财产，上述情节属常X故意捏造。即便真实情况如此，也不影响李X作为善意第三人的合法权益，不影响原审判决的公正合法性。
综上，本案涉案房产并不存在抵押，李X具有购房资格，也同意一次性支付涉案房款，双方当事人之前的买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形。原审判决事实清楚，适用法律准确，请依法驳回常X的上诉，维护李X合法权益。
经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院二审另查明，一、深圳市不动产登记中心于2016年1月22日作出的复函中载明：存量房转移登记业务应自受理之日起在五个工作日内出具缴税通知书，待申请人按规定缴纳税款后，在受理之日起第五个工作日核发不动产权证书。
二、涉案《房地产买卖合同》约定，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费，不得延误。
三、湖北省广水市人民法院的（2014）鄂广水民初字第02852号民事判决查明，常X、刘师雄婚后无共同财产、亦无存款及债权债务。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。当事双方签订的涉案《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格遵照履行。深圳市房地产权登记中心在作出《深圳市房地产权登记中心业务受理通知书》后，于2015年8月10日出具了《深圳市房地产权登记缴款通知书》，明确了涉案房产过户所需缴纳税费的金额。双方虽因税费减免的问题发生纠纷，导致税费缴纳发生延误，但根据合同约定，李X缴纳税费的期限为8月12日，其迟延履行尚未超过十日，常X即在8月20日向深圳市房地产权登记中心申请退文，阻止合同的继续履行。后经李X催告，常X仍拒绝继续履行合同，构成违约，原审法院据此判决常X继续履行合同并赔偿违约金，认定事实清楚，处理结果亦无不当，本院予以维持，常X的上诉理由不成立，本院不予采信。常X另上诉称涉案房产为夫妻共同财产，但生效法律文书已经确认常X婚后无共同财产，且涉案房产登记在常X个人名下，其出卖涉案房产时为单身，故其上诉主张没有事实和法律依据，本院依法驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5950元，由上诉人常X负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年八月十八日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。