上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第1390号
原告上海强图工贸有限公司。
法定代表人李德胜。
委托代理人冷亚娜，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
委托代理人王学红，上海浩锦律师事务所律师。
被告上海淳艺家饰有限公司。
法定代表人倪泸州。
原告上海强图工贸有限公司诉被告上海淳艺家饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审判。本案于2015年5月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王学红、被告法定代表人倪泸州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海强图工贸有限公司诉称：原、被告双方于2011年7月19日签署了关于被告承租原告位于上海市某工业园区某路某号内1号2楼的厂房租赁合同，合同期限为2011年8月1日至2016年7月31日。合同第十四条第四款约定：被告擅自退租的，应按照提前退租天数租金的2倍支付违约金。被告于2015年1月16日提前退租即为违约，且给我方造成了实际损失，故原告诉至法院。原告认为，如依照合同第十四条第四款的约定，合同签订到2016年7月31日，计算的违约金高达人民币三四十万元，原告考虑到违约金过高的实际情况，且原、被告相识多年，现原告只是酌情要求被告支付违约金。请求判令：1、解除双方厂房租赁合同，保证金人民币13，675元也要求在本案中一并处理。2、被告支付违约金98，590.50元（包括房屋空置2个月零5天的租金损失35，351.80元，重新租赁厂房支付给中介方的中介费20，833元，以及42，405.70元作为酌情要求另行支付的违约金）。
被告上海淳艺家饰有限公司辩称：不同意原告全部诉请。不需要继续履行租赁合同，同意解除租赁合同，被告已经搬离，且系争房屋已经重新出租。被告不存在擅自退租情况，是双方友好协商离开的，被告没有违约行为。被告于2014年11月7日与原告签订了补充协议一份，因为合同没有到期，搬运不方便。约定合约没有到期前被告可以转租，一直至转租到下家时为止，原告将保证金还给被告，此段时间，被告依然支付租赁费用，原告不得阻碍被告出入。2015年1月16日被告搬离系争房屋，将房屋交付给了姓马的工作人员。被告支付房租到2015年2月底，水、电费已经结算清楚，对于保证金同意在本案中一并处理。
经开庭审理查明：2011年7月19日原、被告之间签订厂房租赁合同一份，约定，原告将坐落于上海市某工业园区某路某号内1号2楼系争房屋租赁给被告，租赁面积1，124平方米，租期为2011年8月1日至2016年7月31日，月租金为13，675元（0.40元／平米／日），物业费1元／平米／月。从第三年开始每年房租及物业费环比增加5%。截止2015年，租金增至15，076元／月（不含物业费），厂房租赁保证金13，675元。关于解除本合同的条件，合同第十三条第四款的约定，未经对方同意不得提前终止合同，如提前解约，须提前贰个月书面通知对方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：（1）向原告交回租赁物；（2）交清承租期的租金以及其他因本合同所产生的费用；（3）应于本合同提前终止前一日或之前向原告支付相等净余天数租金的20%作为赔偿。被告提前退租应支付相应的违约金。关于违约责任，合同第十四条第四款的约定，非本合同规定的情况，被告在租赁期间中途擅自退租的，被告应按提前退租天数的租金的2倍向原告支付违约金。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，被告租金交付至2015年1月31日，保证金也已支付给了原告，现尚在原告处。
2014年11月7日，原、被告双方签订补充协议一份，内容为，因被告经营扩大及系争房屋位置不方便搬运货物原因，被告搬至昆山市某镇某路1号厂房。在合同未到期间，被告经得原告同意后将该厂房转租至合同到期为止（2016年7月31日），待转租到下家后，原告需将租赁保证金归还被告，未转租期间，被告还是履行合同按时支付租金及相关费用，原告不得阻碍被告出入等。
另查明，系争房屋具有合法的产权，权利人为原告。2015年1月16日被告搬离系争房屋，并将系争厂房交与原告，但原告认为被告擅自提前退租应支付相应的违约金。
以上查明的事实，由原、被告陈述，房屋租赁合同、协议书、通知书及回执单、上海市房地产权证、租金收取明细、仓库交接书等证据复印件材料为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。
审理中，原告表示现系争厂房已经于2015年4月租赁给了案外人，并由此支付了房屋中介费20，833元。原告对此提供了与案外人签订的厂房租赁合同、存款明细单、房产信息咨询委托书及发票等证据材料为证。此外，原告认可双方之间除本案诉争的违约金、保证金外，水、电等其他费用均已经结清。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订厂房租赁合同是双方真实意思的表示，应为合法有效。现被告提前退租，原告也将系争厂房重新出租给案外人，原、被告所签订的合同已经不能实际履行，原、被告均要求解除合同，故本院予以准许。原告主张解除时间应为2015年4月5日，根据双方厂房租赁合同履行的实际情况，本院予以确认。被告虽于2015年1月16日将系争厂房交付给了原告，但根据合同第十三条第四款的约定，关于解除本合同的条件，未经对方同意不得提前终止合同，如提前解约，须提前贰个月书面通知对方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：（1）向原告交回租赁物；（2）交清承租期的租金以及其他因本合同所产生的费用；（3）应于本合同提前终止前一日或之前向原告支付相等净余天数租金的20%作为赔偿。被告提前退租应支付相应的违约金。关于违约责任，合同第十四条第四款的约定，非本合同规定的情况，被告在租赁期间中途擅自退租的，被告应按提前退租天数的租金的2倍向原告支付违约金。根据原、被告上述合同约定，在租期未届满的情况下，被告提前退租，应承担相应的违约责任。但对于原告所主张的违约金金额，被告认为过高，请求酌情调整。本院认为，原、被告均认可双方于2015年1月16日即将系争厂房作了交接，且被告实际支付租金至2015年1月31日，根据本案实际情况及相关法律规定，本院酌情确认被告支付原告违约金35，000元。原、被告双方之间就保证金问题也要求在本案中一并处理，双方确认水、电等其他费用均已经结清。故原、被告双方解除合同后，原告理应返还被告保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
原告上海强图工贸有限公司与被告上海淳艺家饰有限公司于2011年7月19日签订的厂房租赁合同于2015年4月5日予以解除；
被告上海淳艺家饰有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海强图工贸有限公司违约金人民币35，000元；
原告上海强图工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海淳艺家饰有限公司保证金人民币13，675元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2，625.31元，减半收取计人民币1，312.65元，由被告负担人民币337.50元，由原告负担人民币975.15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 林青
二〇一五年六月三十日
书 记 员 王菲
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
......
第九十三条......
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。