成都市新都区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川0114执异27号
案外人（异议人）:兰某，女，1963年3月5日出生，汉族，住成都市龙泉驿区龙泉汇丰路**号*栋*单元*楼*号。
委托代理人：熊春生，四川博成律师事务所律师，特别授权代理。
申请执行人:朱某，男，1978年2月3日出生，汉族，住四川省南部县四龙乡黑龙观村*组**号。
被执行人:林某，男，1970年1月25日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区古林镇戴家村东戴***号。
在本院审理朱某诉林某、万某、四川行健车轴科技有限公司民间借贷纠纷一案过程中，作出（2016）川0114执保112-5号民事裁定书，对登记在林某名下的位于成都市龙泉驿区龙泉街道的房屋一套及一处车位予以查封。2017年2月20日，本院依据已经发生法律效力的（2016）川0114民初62号民事判决书，立案执行朱某申请执行林某、万某、四川行健车轴科技有限公司一案，执行过程中，案外人兰某以兰某是涉案房屋的合法买受人和实际所有人、已经支付一定数额的购房款并占有涉案房屋、车位为由，向本院提出执行异议，请求撤销（2016）川0114执保112-5号民事裁定书并解除对涉案房屋及车位的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人兰某异议称，2016年3月8日，兰某、林某与张某三人签订《房屋买卖及债务抵偿协议》，约定兰某向林某购买林某所有的涉案房屋及车位，该协议已被成都市龙泉驿区人民法院生效判决确认为有效。协议约定涉案房屋及车位总价为1100000元，兰某已向林某支付963746.13元购房款，林某将涉案房屋及车位交付给兰某使用，但不久后涉案房屋就被法院查封，因而未投入资金装修并入住。同时，兰某为办理涉案房屋及车位过户手续，已经缴纳了相关税费，未办理过户的原因系被法院查封所致。综上，兰某认为，兰某是涉案房屋及车位的实际所有人，法院查封损害其合法权益。为此提出前述异议请求。
兰某为证明自己主张，向本院提供了如下证据：
1.房屋买卖及债务抵偿协议一份，用以证明兰某与林某、张某签订协议出售涉案房屋及车位的时间、金额等基本事实；
2．成都市龙泉驿区人民法院（2016）川0112民初3623号民事判决书及生效证明书各一份，用以证明兰某购买涉案房屋的事实被成都市龙泉驿区人民法院生效判决确认，房屋买卖合同合法有效；
3.房屋信息摘要3二份，用以证明涉案房屋及车位被查封情况；
4.关于本案有关情况的说明一份，用以证明兰某与林某、第三人张某房屋买卖合同纠纷一案的整个案件过程。
5.权证号为0156066房屋产权证及龙国用（2013）第230**号土地使用权证各一份，用以证明林某已经将涉案房屋的产权证及国土证交付给兰某；
6.收款人为林某的收条一份，用以证明兰某按照协议向银行归还按揭贷款、支付涉案房屋所欠物管费、违约金等共计463746.13元；
7.房屋买卖合同解除协议一份，用以证明林某曾将涉案房屋在中介挂牌出让给案外他人王某，但因该房屋被张某申请法院查封而无法过户，向王某退还订金、给付违约金、中介费等均由兰某承担；
8.个人贷款还款凭证二份、中国建设银行转账凭条一份、结清证明三份，用以证明兰某根据协议约定代林某归还其欠建设银行的涉案房屋按揭贷款；
9.税收完税证明三份，用以证明兰某为办理涉案车位过户，已经全额缴纳相关税费；
10.龙泉驿区城乡房产管理局房屋登记受理单一份、所有权登记缴费通知单一份，用以证明涉案车位转移登记的手续已办理完毕；
11.物管费缴费凭证二份，用以证明涉案房屋及车位的物业管理费均由兰某缴纳。
朱某对兰某提所提交证据2、证据3、证据4、证据5的真实性予以认可，对证据1、证据6、证据7、证据8、证据9、证据10、证据11未发表意见。朱某认为涉案房屋和车位在林某名下，法院对林某的该项财产予以保全符合法律规定。成都市龙泉驿区人民法院作出的（2016）川0112民初3623号民事判决书虽确认兰某与林某签订的《房屋买卖及债务抵偿协议》合法有效，但并未确认涉案房屋及车位属于兰某所有。兰某与林某签订的房屋买卖及债务抵偿协议属另案法律关系，与朱某申请强制执行一案无关，故请求法院驳回兰某的执行异议请求。
林某对兰某所提交的证据不发表意见。
经审查，兰某提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信。
本院查明，2016年3月8日，兰某与林某、第三人张某签订了《房屋买卖及债务抵偿协议》，约定林某将其所有的涉案房屋及车位以1100000元总价款出售给兰某，因林某尚欠张某借款并已进入执行阶段（案号为2016川01**执169号），故购房款中的对应金额由林某直接向张某等债权人支付。该协议经成都市龙泉驿区人民法院（2016）川0112民初3623号民事判决书判决确认有效。2016年3月9日，林某向兰某出具“收条”一份，载明“今收到兰某人民币肆拾陆万叁仟柒佰肆拾陆元壹角叁分，用于皇冠社区房子的建行还款（房号9栋2单元4楼7号和8栋负一楼70号）及用于支付王懂退房定金违约金、中介费、房子物管费等。”，当日兰某向成都市龙泉驿区地方税务局缴纳涉案车位过户税费共计5492.16元，成都市龙泉驿区城乡房产管理局出具了涉案车位所有权转移事项的登记受理单和缴费通知单，载明登记权利人为兰某，登记义务人为林某。2016年3月19日，张某出具收条，载明收到兰某交付的现金500000元，用于支付涉案房屋和车位的购房款。截止至异议审查阶段，兰某为购买涉案房屋及车位，已支付价款共计963746.13元。兰某自述，因涉案房屋上设有银行抵押，在按揭款结清后需要一段时间解除抵押，但在抵押解除前该房屋已经被新都法院查封，因而未能与涉案车位同时申请办理过户登记。经查，兰某所举中国建设银行贷款的结清证明显示，林某在该银行办理贷款的结清时间为2016年3月9日，结清款项为520000元，涉案房屋在房产管理部门查询信息显示，该房屋限制登记时间为同年3月22日，采取限制登记措施时该房屋上仍存在有效抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司四川省分公司，他权证号为他权008XXXX，权利价值为520000元。
另查明，涉案房屋位于成都市龙泉驿区龙泉街道北泉路1018、1028、888号某社区X栋X单元X楼X号（权015XXXX），涉案车位位于同一社区X栋负X楼XX号（权015XXXX），均登记在林某名下，共有方式为林某单独所有。2015年9月1日，四川省成都市龙泉驿区人民法院作出（2015）龙泉民保字第323号、（2015）龙泉民保字第324号、（2015）龙泉执保字第620、（2015）龙泉执保字第623号裁定书，对前述涉案房屋予以查封，查封期限至2018年9月1日止。2016年3月22日，本院在审理朱某与林某、万某、四川行健车轴科技有限公司民间借贷纠纷一案过程中，作出（2016）川0114执保112-5号民事裁定书，对前述涉案房屋及车位予以查封。2016年6月12日，本院作出（2016）川0114民初62号民事判决书，判令林某偿还所欠朱某借款本金1300000元。2017年2月20日，本院依据前述生效民事判决书，立案执行朱某申请执行林某、万某、四川行健车轴科技有限公司一案，执行过程中，案外人兰某向本院提出前述异议。
再查明，兰某在异议审查过程中明确表示，愿意按照《房屋买卖及债务抵偿协议》约定的1100000元总价款，将剩余未付款项交由本院执行。
以上事实，有（2016）川0112民初3623号民事判决书、（2016）川0114民初62号民事判决书、房屋买卖及债务抵偿协议、房屋信息摘要3、龙泉驿区城乡房产管理局房屋登记受理单、龙泉驿区城乡房产管理局所有权登记缴费通知单、关于本案有关情况的说明等证据及当事人陈述在卷为证。
本院认为，首先，关于本院对林某名下涉案房屋予以查封的效力问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定，“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”。该项规定表明，人民法院对不动产的轮候查封，自在先查封解除时方能发生效力。本案中，本院于2016年3月22日对涉案房屋予以查封之前，成都市龙泉驿区人民法院已经于2015年9月1日先于本院对涉案房屋予以查封，该查封尚处于有效期内。因此，本院（2016）川0114执保112-5号案对涉案房屋所采取的查封措施实际属于轮候查封，尚未发生法律效力，未对被执行人林某及案外人兰某的利益产生实际影响。
其次，关于兰某作为买受人对登记在被执行人林某名下的涉案车位主张实体权利能否产生中止执行的效果。案外人作为买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，应同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件且其权利能够排除执行，方能产生中止执行的效果。本案依据法律及司法解释规定，从以下四方面进行阐述：
第一，关于兰某与林某在本院法院查封之前是否已就涉案车位签订合法有效的书面买卖合同。本案中，兰某与林某、张某签订《房屋买卖及债务抵偿协议》的时间为2016年3月8日，该协议已被成都市龙泉驿区人民法院（2016）川0112民初3623号民事判决书确认合法有效，本院对涉案车位的查封时间为2016年3月22日，故应认定兰某与林某在本院查封前已经就涉案车位签订合法有效的书面买卖合同。
第二，关于涉案车位的占有使用情况。本案中，兰某已于2016年3月8日支付了涉案车位截止至2016年3月31日的车位管理费，并于同年3月9日为办理涉案车位过户缴纳了相关税费，房产管理部门对办理涉案车位过户事项也已受理，即兰某已通过缴费、申请等方式对其占有状态进行了公示。结合上述查明事实及一般交易习惯，应认定为林某已经将涉案车位交付兰某使用，兰某在法院查封前已合法占有涉案车位。
第三，关于涉案车位的价款支付情况。林某与兰某在所签订房屋买卖合同中并未就涉案房屋及车位分别约定单价。根据本院查明事实及成都市龙泉驿区人民法院（2016）川0112民初3623号民事判决书所认定事实，林某与兰某约定购买涉案房屋及车位的总价款为1100000元，兰某已按房屋买卖协议约定支付购房（车位）款共计963746.13元，并同意将剩余136253.87元款项按法院要求交付执行，同时，林某配合兰某前往房产管理部门就涉案车位申请办理所有权转移登记手续，应认定兰某为购买涉案车位已经支付相应价款，故涉案车位价款支付情况符合司法解释关于“买受人已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”这一条件。
第四，关于涉案车位未办理过户登记的原因。成都市龙泉驿区城乡房产管理局于2016年3月9日受理兰某、林某关于为涉案车位办理所有权转移登记的申请，登记办理期间涉案车位于同年3月22日被本院查封。综合上述情况，本院认为兰某为取得涉案车位所有权已经积极履行义务，但该车位因在房产管理部门审查办理过户登记期间被法院查封而未能办理过户登记，并非由兰某自身原因所致。
综上，案外人兰某对涉案房屋所提出执行异议指向的本院查封为轮候查封，未实际发生效力，本院对其解除涉案房屋查封的异议请求依法不予支持；对涉案车位所提出的解除查封请求符合司法解释对无过错不动产买受人的保护条件，具备事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定,裁定如下：
一、驳回案外人兰某对解除涉案房屋查封的请求；
二、中止对涉案车位的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 王议伟
审判员 高崇富
审判员 余 晨
二〇一七年四月二十一日
书记员 许小红