天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终4795号
上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市第二印染厂，住所地天津市河北区养鱼池路*号。
法定代表人：王贵生，厂长。
委托诉讼代理人：王子敬，男，该厂员工。
委托诉讼代理人：伏冰，天津津瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市战友汽车维护养护服务中心，住所地天津市河北区养鱼池路*号。
法定代表人：崔冬梅，经理。
委托诉讼代理人：刘宗学，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：孙洪池，天津观海律师事务所律师。
上诉人天津市第二印染厂（以下简称第二印染厂）因与上诉人天津市战友汽车维护养护服务中心（以下简称战友汽修）房屋租赁合同纠纷一案，均不服天津市河北区人民法院（2017）津0105民初8071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
第二印染厂上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判战友汽修向第二印染厂支付房屋使用费140000元，战友汽修承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：涉案租赁合同到期后，第二印染厂已尽到提前告知并要求搬离的义务，但战友汽修拒不搬离并继续占据该房屋，依照合同约定应按租金标准的两倍支付使用费140000元。合同到期后，无人值守涉诉房屋，第二印染厂的封堵行为既是一种自力救济，也是为了保护战友汽修的财产安全。
战友汽修辩称，请依法驳回第二印染厂主张的使用费。事实和理由：由于对方的过错，战友汽修未再使用过涉诉房屋，因此不应支付使用费。
战友汽修上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判支持战友汽修的一审全部反诉请求，第二印染厂承担本案诉讼费用。事实和理由：1.双方签订的六年期的厂房租赁合同合法有效，一审判决认定无效错误；2.第二印染厂应就其封堵大门等行为造成战友汽修被封堵车间内设备损坏、客户流失、无法正常经营等经济损失承担赔偿责任，一审判决未予支持不当；3.战友汽修的扩建行为得到了第二印染厂的同意，且扩建房屋并不属于合同约定的改造、装修范围，第二印染厂应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定承担扩建造价费用。
第二印染厂辩称，不同意战友汽修的上诉请求。事实和理由：1.双方签订的六年期厂房租赁合同只能用于我方配合战友汽修办理机动车维修许可证，不作他用，不代表双方真实意思表示，战友汽修出具的情况说明可资佐证。2.我方采取的封堵行为是保护国有企业自身利益的行为以及保护对方存在我方厂房内的生产设备的行为；在租赁合同届满前已提前作出解除合同、腾空房屋的书面通知，合同到期后又给了几个月的合理搬离时间，对方只交还了100多平方米厂房，我方才采取了封堵行为；没有证据可以证实对方主张的经济损失，且我方已经给了对方足够时间将机器设备搬离，客户维护、营业损失应由对方自行承担。3.双方租赁合同对装修扩建事项的约定是对方事先提供设计方案等，对方的扩建行为未征得我方同意，我方不承担对方主张的扩建造价费用。
第二印染厂向一审法院起诉请求：1.被告立即将租赁的坐落天津市河北区养鱼池路3号厂院内540平方米房屋腾空交还原告；2.被告给付原告2017年1月1日至2017年10月31日使用费的2倍，共计140000元；3.诉讼费由被告承担。
战友汽修向一审法院提出反诉请求：1.确认双方于2012年签订的六年期《租赁合同》合法有效，判令被反诉人继续履行合同；2.请求法庭确认被反诉人采取灌胶、封堵承租办公室、宿舍，采用垒墙方式封堵反诉人的车间等行为的性质；3.判令被反诉人因其封堵维修车间等过错行为对汽车维修设备的损坏承担修复责任；4.判令被反诉人因其封堵办公室、维修车间等过错行为造成反诉人客户流失及无法正常运营的经营损失100000元；5.判令被反诉人承担扩建造价费用60000元。
一审法院认定事实：第二印染厂与战友汽修系房屋租赁合同关系，战友汽修从2005年开始租赁第二印染厂的部分厂房经营汽车维修业务，双方每年均签订一份租赁期限为一年的租赁合同。2016年1月1日，双方签订《租赁合同》，第二印染厂为出租方（甲方），战友汽修为承租方（乙方），合同约定，甲方将位于染整车间的房屋及场地租赁给乙方使用，建筑物的建筑面积为540平方米，使用功能为维修。租赁期限为一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将租赁物退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须在合同期限届满前2个月书面向甲方提出申请，如甲方同意继续租赁，则重新签订租赁合同。租赁物按季度缴付租金，每月7000元，年租金84000元。未经甲方书面同意，不得私搭乱盖，自建租赁物。如乙方必须对租赁物进行装修、改造，要事先向甲方提交装修、改造设计方案，并经甲方书面同意，否则乙方擅自装修，造成租赁物损坏的乙方应恢复原状并赔偿损失。合同期满后，装修、改建增加的附属物产权无条件属甲方所有，乙方不得拆除、损坏，亦无权要求甲方予以补偿。本合同因租赁期满或合同约定或法定原因而终止时，乙方未能及时向甲方腾还租赁物及附属设施的，乙方应按本合同所确定的租金标准的两倍向甲方支付合同终止日至实际腾还租赁物及附属设施之日止的使用费。自本合同终止之日起5天内仍未能将租赁物及附属设施腾清交换的，屋内所有乙方入住人员的物品视为乙方入住人员放弃所有权，甲方有权进行处置。
在租赁期间的2012年，战友汽修在租赁的院内扩建办公用房一间，建筑面积约90平方米。双方对扩建费用的负担没有约定，战友汽修也未办理合法的建设手续。
2012年，战友汽修向第二印染厂出具一份《情况说明》，称因战友汽修的“机动车维修许可证”将于2012年11月16日到期，需要办理续期手续，按照现行政策要求，经营场所的租赁协议期限必须在五年以上，希望第二印染厂能给提供所需的租房协议（此协议只作为申请许可证使用，不做它用）。故双方签订了一份五年期的《厂房租赁合同》，就涉案房屋的租赁期限约定为自2013年1月1日至2018年12月31日止。
2016年12月25日，第二印染厂向战友汽修法定代表人崔冬梅送达了《租赁合同到期不再续签的通知》，决定不再续租，要求战友汽修于2017年1月15日腾还租赁房屋及附属设施。2017年1月10日，第二印染厂向战友汽修下达了《停水停电通知书》，通知战友汽修将于2017年1月16日停水、停电，由此造成一切后果由战友汽修负责。经双方多次协商后，第二印染厂给予了战友汽修三个月的时间予以搬离。战友汽修因各种原因未在宽限期内搬离。在此情况下，第二印染厂对战友汽修租赁的房屋采取了电焊焊门、砖墙封门等措施。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对本案的争议问题分析如下：
第一，双方的租赁合同是否到期。第二印染厂以2016年度的《租赁合同》为由，主张租赁期限已届满。战友汽修提交一份六年期的《厂房租赁合同》，主张租赁期限未届满。就同一租赁物的租赁期限，既有截至2016年12月31日的约定，又有截至2018年12月31日的约定。因战友汽修明确向第二印染厂表示“此协议只作为申请许可证使用，不做它用”，六年期的《厂房租赁合同》只是第二印染厂为了配合战友汽修办理相关许可证而签订，并不代表双方真实意思表示，对战友汽修要求确认该份合同合法、有效的主张不予支持。双方租赁期限截至2016年12月31日，租赁期限已届满。第二印染厂已尽到提前告知不再续签及通知要求搬离的义务，战友汽修应按照合同约定腾空并交还房屋。庭审中第二印染厂表示如战友汽修不能自行解决腾房去处，同意在天津市市内六区范围内租赁房屋作为腾房去处，一审法院予以照准。
第二，第二印染厂采取的电焊焊门、砖墙封门等行为的定性。庭审中第二印染厂承认，在战友汽修未按约搬离的情况下，第二印染厂采取了封堵办公室大门等措施，但属于自力救济行为。自力救济又称为私力救济、自助救济，指当权利在受到侵害或面临现实的威胁时，权利人在法律许可范围内，不通过国家机关和法定程序，依靠自身实力通过实施自卫保护其处于现实威胁中的民事权利或用自助行为救济已实际被侵害的民事权利。自力救济的成立应从双方约定以及自助行为的紧迫性、必要性以及有无超过必要限度等方面进行裁量，即在情事紧迫而不能及时请求司法救助情况下，权利人所为的保全自己权利的自力行为，不为违法。本案中，虽然战友汽修未按约腾房，但第二印染厂有充分的时间请求司法救助，不宜直接采取强制性措施。综合考虑到第二印染厂已尽到提前通知义务，也给予了战友汽修合理的期限用于腾房，第二印染厂采取的手段为停水、停电、封堵大门而非直接强行腾清房屋，战友汽修违约在先且迟迟未腾房存在过错等以上因素，第二印染厂的行为客观上也导致了战友汽修无法实际使用租赁物，对第二印染厂主张的房屋使用费不予支持。因对第二印染厂提出的房屋使用费不予支持，已作为对战友汽修的经济补偿，且战友汽修提出设备修复和经营损失，但未提供充分证据证明设备系因原告封堵大门造成了损害和具体的经营损失，故对战友汽修的主张亦不予支持。
第三，战友汽修提出的扩建费用由谁承担。租赁期间战友汽修对租赁物进行了扩建，战友汽修认为第二印染厂对扩建情况是明知且表示同意，但第二印染厂对此予以否认。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。战友汽修对主张的事实应承担相应的举证责任，但战友汽修未提供充分证据证明，应承担不利的法律后果。根据法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。因此，对战友汽修的该主张不予支持。
一审法院判决：一、本判决生效之日起三十日内，被告（反诉原告）天津市战友汽车维护养护服务中心将坐落天津市河北区养鱼池路3号厂院内房屋（建筑面积540平方米）腾空并交付原告（反诉被告）天津市第二印染厂；二、驳回原告（反诉被告）天津市第二印染厂的其他诉讼请求和被告（反诉原告）天津市战友汽车维护养护服务中心的反诉请求。案件受理费3100元（本诉），减半收取计1550元，原告负担1000元，被告负担550元。案件受理费3500元（反诉），减半收取计1750元，由被告负担。
二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可归结为：一、双方当事人之间房屋租赁合同关系的效力状态；二、第二印染厂的封堵行为是否造成战友汽修的经济损失；三、第二印染厂应否承担战友汽修主张的扩建费用；四、战友汽修应否向第二印染厂支付其主张的房屋使用费。
关于争议焦点一，第二印染厂主张应依照一年期合同（租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日），战友汽修则主张应依照六年期合同（租赁期限为2013年1月1日至2018年12月31日），而根据战友汽修出具的情况说明记载内容，战友汽修承诺该六年期合同“只作为申请许可证使用，不做它用”，可见六年期合同并非双方真实意思表示，一年期合同到期前后战友汽修曾与第二印染厂多次协商续租问题亦可印证该事实，故涉案租赁合同至2016年12月31日因合同到期而解除，双方之间房屋租赁合同关系亦随之终止，一审法院判令战友汽修腾空涉诉房屋并交还第二印染厂，于法有据，并无不当，本院予以维持。战友汽修有关六年期合同合法有效的主张，没有法律和事实依据，本院不予采信。
关于争议焦点二，结合一审查明的事实可知，第二印染厂在合同到期前告知战友汽修有关合同到期、搬离等事项，合同到期后又给了合理的搬离时间，在战友汽修仍未搬离的情况下采取了私力救济行为，且第二印染厂所采取的私力救济表现为停水、停电、封堵大门等形式。战友汽修现主张第二印染厂的封堵行为给其造成机器设备损坏、客户流失、无法正常经营等经济损失，但未能提交充分证据证明其经济损失的具体情况以及经济损失与第二印染厂的封堵行为之间存在因果关系，且综合前述事实，一审法院未支持战友汽修的此项主张，并无不当，应予维持。
关于争议焦点三，涉诉一年期合同“第七条，租赁物的装修”部分，对实施装修、改造事项的提前告知、书面同意、设计方案备案、政府报批、附属物的归属、装修期限等内容有比较明确的约定。战友汽修有关其扩建行为已征得第二印染厂的同意、其扩建行为不属于合同约定的改造、装修范围等主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点四，第二印染厂实施封堵行为之后，战友汽修客观上确实无法使用涉诉房屋。综合本案案情，第二印染厂要求战友汽修支付使用费的主张，不具有合理性，一审法院未予支持，并无不当。
综上所述，上诉人天津市战友汽车维护养护服务中心与上诉人天津市第二印染厂的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6600元，由上诉人天津市战友汽车维护养护服务中心负担3500元，由上诉人天津市第二印染厂负担3100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘应红
审 判 员 王 路
代理审判员 姚 琦
二〇一八年八月二十日
法官 助理 刘 锟
书 记 员 王 哲
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……