山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终375号
上诉人（原审被告、申请执行人）谢林伟，男，1954年10月26日出生，汉族，农民，住嘉祥县。
委托诉讼代理人王兆升，嘉祥祥和法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、执行案外人）梁之功，男，1968年8月5日出生，汉族，农民，住嘉祥县。
委托诉讼代理人贾炳宇，山东宏易律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、被执行人）楚建宾，男，1970年11月1日出生，汉族，农民，住嘉祥县。
委托诉讼代理人韩道行，嘉祥皓宇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人、被执行人）李香兰，女，1969年12月1日出生，汉族，农民，住址同上，系楚建宾之妻。
委托诉讼代理人韩道行，嘉祥皓宇法律服务所法律工作者。
上诉人谢林伟因与被上诉人梁之功、楚建宾、李香兰案外人执行异议之诉一案，不服嘉祥县人民法院（2016）鲁0829民初3027号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谢林伟上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人梁之功的诉讼请求；二、一二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、原审法院认定被上诉人梁之功已实际占有了涉案楼房是错误的。被上诉人在一审时向法庭提交的证据，无法证明“回迁安置结算单”上的签字就是被上诉人梁之功所签，也无法证明被上诉人所说的“2016年5月26日”就实际占用了涉案楼房。相反，上诉人申请法院对涉案楼房进行查封，在2016年5月27日对该楼房张贴封条，被上诉人梁之功未实际占用，在法院查封后三个月出现了“电费”，不符合实际。电费是如何产生的，在法院查封未解除之前，被上诉人梁之功又是如何进入涉案楼房的，令人费解。原审法院未深入调查核实，未对已被查封的楼房又产生电费的合法性与合理性进行分析，径行分析认定被上诉人梁之功实际占有了涉案楼房，是错误的。2、是否实际占有，并非取得涉案楼房所有权的法定要件。作为不动产的楼房，如果变更物权，应当到主管登记机关进行不动产变更登记，否则，不能发生物权变动的法律效力。本案中，即使被上诉人之间签订了《购房协议》，但因该协议未到国家法定机构进行变更登记，故不产生物权变动的效力，涉案楼房的所有权人仍系楚建宾、李香兰夫妇二人。3、原审法院认定被上诉人楚建宾、李香兰于2014年6月12日欠被上诉人梁之功钢材款60万元，是错误的。被上诉人梁之功仅向法庭提交了60万元欠条的复印件、被上诉人楚建宾的收条，但上述证据不足以证实60万元欠款的客观真实性。4、即使被上诉人之间因存在货物买卖形成了债权债务关系，被上诉人梁之功也不能因此取得涉案房屋的物权。因涉案房屋未作物权变更登记，梁之功不能因为合同有效就径行取得房屋物权。二、原审法院采信证据不当。被上诉人在一审时提交的证据均不能证明被上诉人之间的楼房买卖关系的真实性和被上诉人梁之功实际占有的事实。原审法院以关键证据的复印件及被上诉人之间串通一气的陈述，轻易认定案件事实，明显不当。三、原审法院适用法律不当。因被上诉人提交的证据不能证明被上诉人实际占有了涉案楼房，因此，原审法院不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条关于“实际占有”的相关规定。同时，上述两个规定效力均低于物权法，应按照物权法的规定处理本案。
梁之功辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。二、本案中因被上诉人楚建宾欠梁之功钢材款，由于被上诉人楚建宾无钱支付，所以形成了本案的买卖合同，明确以房抵债，合同确定了以本村开发的房产折抵梁之功的钢材款。根据《物权法》第十五条，本案的物权变更合同已经生效。本案虽未办理物权登记，但不影响合同效力。三、涉案的房产在法院查封前已经交付梁之功所有，房屋钥匙也已经交付，且在房屋交付和面积计算时均是由被上诉人交付面积差价，被上诉人已经实际占有涉案房屋。因楚建宾所在的村委会刚完成房屋分配，尚未统一进行确权登记，在未及时办理产权变更登记中，被上诉人不存在任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。且本案上诉人也无证据证明对于未办理过户登记被上诉人存在过错。本案从一审法院的查封措施看，一审法院是在涉案房屋已经交付被上诉人后才进行的查封，显然，该查封措施明显不当，侵害了被上诉人的合法权益。四、一审判决适用法律并不存在错误，根据《最高人民法院发布关于司法解释工作的规定》即法发〔2007〕12号，第五条之规定，最高人民法院发布的司法解释，具有法律效力，且最高法司法解释亦属于法的渊源。一审法院适用的三个最高法司法解释和《物权法》并不存在冲突。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回其无理上诉请求。
楚建宾、李香兰辩称，被上诉人楚建宾欠梁之功钢材款是事实，由于无钱归还就用本村拆迁分得的房屋折款进行了折抵。双方签订了协议书，将涉案房屋卖于梁之功，并将钥匙也交予梁之功，该房屋已由梁之功实际占有，梁之功已实际取得了所有权。被上诉人楚建宾、李香兰也同意将该房屋出卖给梁之功。一审法院适用法律正确，请二审法院查明本案事实，驳回上诉人的上诉请求。
梁之功向一审法院起诉请求：1、请求法院判决立即停止对原告购买的位于嘉祥县祥城北苑小区8号楼1单元302室、12号楼1单元102室房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封措施；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：第三人楚建宾欠原告钢材款60万元不能清偿，原告与第三人于2016年1月27日达成《购房协议》，约定第三人将祥城北苑小区将其两套回迁房出售给原告，折合价款60万元。为保障权益的实现，双方均将房屋转让的事实告知所在村委会，该村委会会计在购房协议中签字认可。2016年5月22日，在组织上房时，原告分得该小区8号楼1单元302室、12号楼1单元102室房产，并于5月26日补交房屋面积差额款8万元，同日该村委会将房屋钥匙交付原告，原告实际合法占有涉案房屋，取得涉案房屋的所有权，本案的财产权利在查封措施之前已经发生转移，法院在没有查明事实的基础上，擅自查封并执行属于原告财产，明显依据不足。
一审法院认定事实：第三人楚建宾于2014年6月12日向原告梁之功出具欠条：今欠梁之功钢材款60万元。2016年1月27日，原告与第三人楚建宾、李香兰签订《购房协议》，约定：1、楚建宾、李香兰将其拥有独立产权的位于新汽车站向北（祥城北苑）楚庄村的两套回迁房（主房面积分别为80平方米，100平方米），分别以27万元、33万元的价格预售给梁之功，到时以实际测量为准，平方数有差别时，价款多退少补；2、楚建宾、李香兰保证对出售的房屋拥有独立产权，保证该出售房屋不牵连任何第三方利益，保证将该房屋按约定价格售给梁之功；在办理房产证时，直接以梁之功名义办理；3、合同签订后，梁之功将房款全额给付楚建宾、李香兰，分房时，乙方享有独立选房的资格；4、本协议自双方签字之日起生效；5、本协议一式三份，双方各执一份，楚庄村委会一份。楚庄村委会会计楚孔燕在该协议书上签字，并在楚庄村委会备案。同日，第三人楚建宾、李香兰出具收条：今收到梁之功祥城北苑楚庄村回迁房面积80平方一套、面积100平方一套购房款60万元，以此款归还2014年6月12日欠梁之功钢材款60万元，不付利息，欠条本人已收回。2016年5月，在组织上房时，原告分得该小区5号楼1单元402室、8号楼1单元302室、12号楼1单元102室房产。同年5月26日，在交纳房屋面积差价款103079元后，梁之功代楚建宾在楚庄回迁安置结算单上签字确认。同年8月15日，梁之功缴纳8号楼1单元302室、12号楼1单元102室电费合计24.38元。本院在执行谢林伟与楚建宾、李香兰买卖合同纠纷一案中，于2016年5月27日，对上述房产予以查封，原告于同年5月31日提出书面异议，申请解除对祥城北苑小区8号楼1单元302室、12号楼1单元102室房产的查封，撤销（2016）鲁0829执字第666-1号执行裁定书。本院于2016年6月15日作出（2016）鲁0829执字第666号执行裁定书：驳回案外人梁之功的异议。原告诉来本院。
一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告与第三人签订《购房协议》，购买第三人位于嘉祥街道楚庄村的回迁房，在2016年5月26日组织上房时的楚庄回迁安置结算单上签字确认为祥城北苑小区8号楼1单元302室、12号楼1单元102室房产，交纳了面积差价款、取得房屋钥匙，以及同年8月缴纳电费的收据，能证明原告购买涉案房屋并实际取得，占有使用了涉案房屋。本院（2016）鲁0829执字第666-1号执行裁定书亦确认原告与第三人之间的购房协议的真实性。本院认为，虽然涉案房产未经登记，但第三人已经将其所有的需要办理过户登记的房产出卖给原告，原告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，没有证据证明原告存在过错，人民法院不得查封、冻结。依照被告申请于2016年5月27日对上述房产予以查封房产的行为不符合有关法律及最高法院司法解释的规定，损害了原告的合法权益。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条之规定，判决：停止对嘉祥县祥城北苑小区8号楼1单元302室、12号楼1单元102室房产的强制执行，解除对上述房屋的查封措施。案件受理费200元，由被告谢林伟负担。
二审查明的事实与一审认定的事实相一致。
本院认为，从被上诉人梁之功提交的2016年1月27日的购房协议、欠条复印件、收条，以及被上诉人所在村委会出具的证明、村委会计楚孔燕的证言、回迁结算单等证据来看，被上诉人梁之功与被上诉人楚建宾、李香兰之间确实存在真实的房屋买卖协议，被上诉人梁之功已经支付全部价款并实际占有了涉案房屋，且涉案房屋未办理过户登记手续并非被上诉人梁之功的过错，故依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院对涉案房屋不得查封。
综上所述，谢林伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由谢林伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许贵梅
代理审判员 史海洋
代理审判员 韩 飞
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 周平平