内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）内04民终1386号
上诉人（原审原告）裴素兰，女，1955年11月14日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，现住赤峰市。
委托诉讼代理人：刘学民，内蒙古信华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘凤阁，男，蒙古族，无职业，现住赤峰市。
被上诉人（原审被告）赤峰万利丰房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市松山区木兰街西段。
法定代表人赵勤，董事长。
原审第三人郭九田，男，1946年2月18日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，现住赤峰市。
委托诉讼代理人：李福元，内蒙古松洲律师事务所律师。
上诉人裴素兰因与被上诉人赤峰万利丰房地产开发有限责任公司、原审第三人郭九田房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2017）内0404民初10115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
裴素兰的上诉请求：撤销赤峰市松山区人民法院（2017）内0404民初10115号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审，判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原判罔顾事实，违法支持高利贷行为。根据上诉人提供的被上诉人与第三人签订的协议书，2014年12月20日，被上诉人向第三人借款1450万元，约定2015年12月30日前偿还，以此推算，时间为12个月零10天，按法律规定的最高利率月息2%计算，利息合计357万元，如根据原判认定的2014年11月15日借款，借款期限为10天计算，利息仅为36万元。而该协议书约定，被上诉人用31套、总计2458万元的房产提供担保，并约定”如不能归还借款，抵押的31套房产全部归第三人所有”属于无效绝押条款。而原判对这种无效条款不仅视而不见，而且放任国家明令打击的高利贷行为，是违法的，应予纠正。二、原审采信证据错误。（一）裴素兰诉求之一是确认被上诉人与第三人签订的编号为2014-0038464号商品房买卖合同无效，判令被上诉人注销与第三人签订的上述网签合同。也就是说，审查该合同来源的合法性是定案的主要依据。根据上诉人提交的协议书表明，网签合同是作为借款担保而签订的，并不是原判所称”经重新协商并对帐，将之前的借贷关系变更为买卖合同法律关系”，且原判将上述网签合同直接作为否定上诉人与被上诉人签订的认购协议书合法性的证据，推定上诉人与被上诉人存在恶意串通情形，实属采信证据错误。（二）原审规避被上诉人与第三人之间的借贷行为和因借贷产生的抵押行为，片面采信第三人提出的网签合同清单并认定买卖行为有效，违背了《民事诉讼证据规则》全面、客观审核证据的原则，应予纠正。（三）对上诉人提供的被上诉人与第三人的借款协议及所附的抵押清单，被上诉人与第三人均认可其真实性，原判却认定”因赤峰万利丰房地产开发有限责任公司与郭九田均不认可该协议系双方的真实意思表示，故该协议对赤峰万利丰房地产开发有限责任公司与郭九田不具有约定力”，那么，既然否定了合同，为什么又确认合同有效呢？原判对此没有充分的解释。三、原判认定事实不清。2014年11月6日上诉人的儿媳王玉芳与被上诉人签订认购协议书，购买被上诉人开发的小区楼房。2017年房屋陆续交付使用，王玉芳购买的房屋却被被上诉人和第三人转卖给他人。因买房资金系全家人的共同全部积蓄，所以包含裴素兰、王玉芳在内的全家人不断找被上诉人索要住房。2017年10月，被上诉人称为上诉人一家调剂一处楼房，以上诉人名义签订认购协议书，与王玉芳签订的协议书及收款收据被房产公司收回。被上诉人为上诉人调剂的涉案楼房详情上诉人不得而知，上诉人向物业缴纳安装入户门费用后入住。由此可见，这是对原合同权利义务的承继，不能证明上诉人未支付价款、双方不存在真实的房屋买卖关系及臆想推测的双方恶意串通。对于合同的承继，原审庭审中被上诉人的陈述及上诉人提交的证据均可以证明涉案房屋来源的合法性，应予确认。四、原判适用法律错误。本案应查明借贷抵押事实，适用担保法第四十条和物权法第一百八十六条的规定。五、程序违法。
被上诉人赤峰万利丰房地产开发有限责任公司未提交书面答辩意见。
原审第三人郭九田答辩服从原审判决。
裴素兰向原审法院起诉请求：1、确认赤峰万利丰房地产开发有限责任公司与原审第三人郭九田签订的编号为2014-0038464号的商品房买卖合同无效；判令赤峰万利丰房地产开发有限责任公司注销与郭九田签订的上述网签合同。2、确认赤峰万利丰房地产开发有限责任公司开发的御景华庭小区3号楼1-202号房屋所有权归裴素兰所有；判令赤峰万利丰房地产开发有限责任公司为裴素兰办理产权过户登记手续。
原审法院认定事实：赤峰万利丰房地产开发有限责任公司于2014年11月15日向郭九田借款1450万元，并约定于10日内偿还，否则按照月利率2%计算利息。赤峰万利丰房地产开发有限责任公司于2014年12月22日与郭九田就本案诉争的御景华庭小区3号楼1-202号房屋签订商品房买卖合同，房屋单价为5400元，总价款为756162元。2015年1月22日，郭九田向该院起诉赤峰万利丰房地产开发有限责任公司，要求其偿还上述借款本金1450万元及相应利息。该案经该院主持调解，确认了郭九田对赤峰万利丰房地产开发有限责任公司享有本金1450万元及相应利息的到期债权，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司同意于2015年9月30日前偿还其欠款本息。2015年11月19日，因郭九田向税务部门缴纳了该房屋的房产税，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司将该笔税款在房款中予以扣除后重新为第三人出具金额为728156元的房款收据一枚。2017年10月份初左右，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司为裴素兰出具认购协议书，载明赤峰万利丰房地产开发有限责任公司以单价5000元、总价700150元的价格，将涉案御景华庭小区3号楼1-202号房屋出售给裴素兰，房屋交付期限至2015年6月30日，签订日期书写为”2014年11月6日”。同时，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司为裴素兰出具收据一枚，但裴素兰并未实际向赤峰万利丰房地产开发有限责任公司交纳该笔房款。上述协议签订后，裴素兰自行占有了涉案房屋。
原审法院认为，本案争议的商品房买卖合同在签订前，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司与郭九田之间确实存在借款合同关系，且为了履行借款合同，双方办理了相应的商品房网签登记。但该商品房买卖合同的履行，系在赤峰万利丰房地产开发有限责任公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将之前的借贷关系变更为买卖合同法律关系。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。赤峰万利丰房地产开发有限责任公司与郭九田所签订的商品房买卖合同均系双方当事人真实意思表示，且不存在《合同法》第五十二条的合同无效情形，属于有效合同。民事交易活动中，当事人意思表示变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司与郭九田经协商一致终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期被告难以清偿债务时，通过赤峰万利丰房地产开发有限责任公司所有商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之义。现裴素兰主张赤峰万利丰房地产开发有限责任公司与郭九田签订的商品房买卖合同无效，该院不予采信。
在确认赤峰万利丰房地产开发有限责任公司与郭九田所签房买卖合同有效、且双方已对该合同进行网签登记并备案的情况下，郭九田即对诉争房屋享有对抗他人的准物权效力。根据物权的公信原则以及法律基于维护交易安全的价值取向，如果涉案房屋存在在先的买受人善意并以合理的价格取得该房产时，应当维护先买受人的合法权益。因此，本案的争议焦点在于裴素兰与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系、裴素兰是否善意并支付了合理的对价、其交易行为是否存在于第三人取得涉案房屋网签登记之前，进而判断赤峰万利丰房地产开发有限责任公司与郭九田建立房屋买卖合同关系的行为是否损害了裴素兰的利益。裴素兰对此首先负有举证义务。通过其所举裴素兰与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订的认购协议书、收款收据及裴素兰、赤峰万利丰房地产开发有限责任公司的陈述，能够推定裴素兰、赤峰万利丰房地产开发有限责任公司存在恶意串通情形，其签订不具有履行性的虚假认购协议书目的即与第三人争夺涉案房屋，故应认定该认购协议书自始不具有法律效力，即裴素兰与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司不存在真实的房屋买卖合同关系，进而赤峰万利丰房地产开发有限责任公司对涉案房屋不享有合法的请求权。综上，裴素兰要求确认涉案房屋的所有权归其所有、并判令裴素兰与郭九田注销对该房屋登记的网签备案，于法无据，该院不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回裴素兰的全部诉讼请求。
二审中，裴素兰提交居民户口登记簿，证明2014年11月，王玉芳与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订的认购协议书与2017年10月裴素兰与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订的认购协议书有承继关系。裴素兰提交（2015）松民初字第4337号民事判决，证明与本案类似的案件网签合同被确认无效。
郭九田质证认为，户口登记簿与判决书均与本案无关联性。
以上两份证据与本案无关联性，本院不予采信。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司与郭九田存在借款合同关系，后经双方协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，经对账清算将借款本金及利息转化为已付购房款，该转化行为不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的”作为民间借贷合同的担保”。赤峰万利丰房地产开发有限责任公司与郭九田签订的商品房买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，故该商品房买卖合同合法有效。
案涉房屋所有权始终未变更登记，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司仍为案涉房屋的所有权人，其有权处分自己的财产，故其与裴素兰签订的认购协议书自成立时生效。依据我国物权法的有关规定，合同有效并不必然引起物权变动，具体到本案，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司与郭九田签订房屋买卖合同有效，且商品房买卖合同签订时间及合同网签登记备案时间均在裴素兰签订认购协议书之前，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司亦明确同意履行与郭九田签订商品房买卖合同，在此种情况下，裴素兰可以要求赤峰万利丰房地产开发有限责任公司承担违约责任，但裴素兰要求确认其享有案涉房屋所有权依据不足。
裴素兰上诉主张郭九田将高额利息转化为已付购房款，因未提供证据佐证，本院不予支持。
综上所述，裴素兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由裴素兰负担。
本判决为终审判决。
审判长徐书文
审判员崔明明
审判员苏力德
二0一八年四月十八日
书记员刘亚楠