上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3861号
上诉人（原审原告、反诉被告）余婉迪，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告）方晓迪，XX年XX月XX日生，汉族。两上诉人之共同委托代理人李良清，上海元才律师事务所律师。两上诉人之共同委托代理人陈沉，上海元才律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）沈龙妹，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人何忠良（系沈龙妹女婿），XX年XX月XX日生，汉族。上诉人余婉迪、方晓迪因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第4317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。两上诉人的共同委托代理人陈沉，被上诉人的委托代理人何忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，上海市松江区XX路XX弄XX号房屋（以下简称“讼争房屋”）登记的产权权利人为余婉迪、方晓迪。讼争房屋上设有抵押登记日期为2015年2月5日，抵押权人为案外人兴业银行股份有限公司上海闵行支行的抵押登记，债权数额为人民币440万元（以下币种均为人民币），债务履行期限从2015年1月30日至2016年1月29日。2015年8月25日，余婉迪（作为甲方）、沈龙妹（作为乙方）及案外人上海XX事务所（作为丙方）就讼争房屋签订《房地产买卖居间协议》一份，约定讼争房屋建筑面积为270平方米，权利人为余婉迪、方晓迪。讼争房屋已设立抵押，抵押权人为余婉迪，贷款余额约440万元。讼争房屋转让价款为1,000万元，房款支付方式为2015年10月1日前支付首付款500万元，于2016年1月30日前付清余款。其他约定：“甲乙双方均同意，甲方为到手价，此房交易中所产生的税费均由乙方承担。双方均同意定金为50万元，2015年9月15日再付现金150万元，另现金300万元在2015年9月30日前付清”。同日，沈龙妹向余婉迪、方晓迪支付了定金50万元。2015年9月15日，余婉迪、方晓迪、沈龙妹共同至案外人上海XX事务所处准备签订《上海市房地产买卖合同》，因余婉迪、方晓迪无法提供讼争房屋的《上海市房地产权证》原件，双方发生争议，最终余婉迪、方晓迪、沈龙妹未能签订《上海市房地产买卖合同》，沈龙妹亦未支付后续款项。2015年10月22日，余婉迪、方晓迪委托律师向沈龙妹发出《律师函》，要求沈龙妹在2015年10月30日之前付清购房首付款500万元，并要求沈龙妹在2015年10月30日之前签订《上海市房地产买卖合同》，沈龙妹于次日收到该份《律师函》。2015年10月29日，沈龙妹向余婉迪、方晓迪发出《解除合同通知》，要求余婉迪、方晓迪双倍返还定金共100万元。沈龙妹为证明双方未能签订《上海市房地产买卖合同》的原因在于余婉迪、方晓迪无法提供讼争房屋的《上海市房地产权证》原件，申请了案外人上海XX事务所工作人员王某某出庭作证。余婉迪、方晓迪认为案外人上海XX事务所并没有出具委托证明委托王某某出庭作证，且证人证言存在不合理之处，《上海市房地产权证》原件并非是签订《上海市房地产买卖合同》的必然要件，余婉迪、方晓迪是否能提供《上海市房地产权证》原件不影响余婉迪、方晓迪、沈龙妹之间的交易。本案原审审理中，余婉迪、方晓迪共同提起诉讼，请求判令：1、解除余婉迪、方晓迪、沈龙妹之间就讼争房屋签订的《房地产买卖居间协议》；2、余婉迪、方晓迪没收沈龙妹已付定金50万元。沈龙妹辩称：不同意余婉迪、方晓迪的诉讼请求，并提起反诉，请求判令余婉迪、方晓迪双倍返还定金共计100万元。针对沈龙妹的反诉请求，余婉迪、方晓迪辩称：不同意沈龙妹的反诉请求。原审法院认为：本案中，虽然《房地产买卖居间协议》仅有余婉迪的签名，但余婉迪、方晓迪、沈龙妹双方对于讼争房屋的出售主体为余婉迪、方晓迪均无异议，原审法院对此予以确认。《房地产买卖居间协议》已具备房屋买卖合同的主要条款，余婉迪、方晓迪、沈龙妹之间就讼争房屋之间已成立了房屋买卖合同关系。沈龙妹支付给余婉迪、方晓迪的50万元定金，系作为履行债务的担保。因余婉迪、方晓迪未能提供讼争房屋的《上海市房地产权证》原件导致余婉迪、方晓迪、沈龙妹双方产生争议，最终未能签订《上海市房地产买卖合同》，继续履行双方的房屋买卖合同关系。虽然，余婉迪、方晓迪是否能提供讼争房屋的《上海市房地产权证》原件并不影响双方签订《上海市房地产买卖合同》，但讼争房屋价值巨大，余婉迪、方晓迪作为出卖人无法提供《上海市房地产权证》原件，导致沈龙妹对交易安全产生合理怀疑，并停止付款交易实属情理之中，不可视为违约。余婉迪、方晓迪在本案中提出要求解除合同的诉讼请求，沈龙妹则在诉讼前已发出解除合同的通知，说明双方均无就讼争房屋进行继续交易之意思表示。据此，原审法院确认双方在《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同关系解除，解除的日期以沈龙妹向余婉迪、方晓迪送达《解除合同通知》为解除日期，即沈龙妹于2015年10月29日向余婉迪、方晓迪发出通知，酌情确定中途时间为2天，于2015年10月31日送达余婉迪、方晓迪。余婉迪、方晓迪应当将所收定金50万元返还给沈龙妹，双方均不能以对方违约为由要求适用定金罚则。原审法院审理后于二〇一六年二月十九日作出判决：一、确认余婉迪与沈龙妹于2015年8月25日签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同关系于2015年10月31日解除；二、余婉迪、方晓迪于判决生效之日起十日内返还沈龙妹定金50万元；三、驳回余婉迪、方晓迪的其余诉讼请求；四、驳回沈龙妹的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，反诉案件受理费6,900元，合计诉讼费11,300元，由余婉迪、方晓迪负担5,650元（已付），由沈龙妹负担5,650元(已付)。判决后，余婉迪、方晓迪不服，共同上诉于本院称：上诉人在签订买卖居间协议前，已经告知被上诉人讼争房屋产权证抵押在银行处，被上诉人对此并未提出异议，2015年9月15日，被上诉人无权以此拒绝签订上海市房地产买卖合同，且上诉人当时未提供房产证原件，不影响上海市房地产买卖合同的签订，故系被上诉人违约致上海市房地产买卖合同未能签订。此后，上诉人表示愿意归还银行抵押贷款并取回房产证后签订上海市房地产买卖合同，但被上诉人仍然拒绝交易。上诉人与被上诉人从未协商解除居间协议，也未就此达成一致的意思表示。上诉人发函催告被上诉人后，被上诉人仍拒绝履约，被上诉人已构成根本违约，上诉人有权行使单方合同解除权，故上诉人请求撤销原审判决，改判上诉人与被上诉人于2015年8月25日签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同关系于判决生效日解除，上诉人没收被上诉人已支付的定金50万元，并驳回被上诉人原审中的反诉请求，或将本案发回重审。被上诉人沈龙妹辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就讼争房屋签订的《房地产买卖居间协议》，系双方真实的意思表示。从该协议约定的内容看，双方并未对交易过户时间、交房时间、抵押权的涤除等买卖合同的基本条款作出约定，应视为双方对上述买卖合同基本条款需要进一步磋商，双方签订该协议的目的，应系约定将来订立房屋买卖合同，故本院认为，上诉人与被上诉人通过签订《房地产买卖居间协议》，就买卖讼争房屋成立买卖合同预约关系。被上诉人支付的50万元定金，系为担保签订买卖合同本约的立约定金。双方口头约定于2015年9月15日签订《上海市房地产买卖合同》，但因当日上诉人未能出示讼争房屋的房地产权证原件，致双方未能按期签约。此时，讼争房屋上存在440万元的抵押权登记，上诉人并不持有房产证原件，而根据居间协议的约定，9月15日当天，被上诉人还需支付150万元首付款，即在上诉人未涤除抵押，未提供房地产权证原件的情况下，签订《上海市房地产买卖合同》当日，被上诉人应实际支付200万元购房款，加之上诉人当日并未对何时取回房地产权证作出承诺，也未提供其他担保保证其可以按约履行买卖合同，此时被上诉人面临较大的交易风险，居间方也认为上诉人不提供原件存在较大的交易风险，故被上诉人拒绝签订《上海市房地产买卖合同》具有合理的理由。上诉人关于其不提供房产证原件不影响《上海市房地产买卖合同》签订的上诉意见，不足以消除该交易风险，亦不构成其要求被上诉人承担违约责任的正当理由。上诉人又称其在签订《房地产买卖居间协议》前已告知被上诉人其未实际保管房地产权证原件的情况，但没有提供证据证明，加之被上诉人对此予以否认，上诉人的该项意见，缺乏证据支持，本院不予采信。在双方约定的签约日，双方并未就签订《上海市房地产买卖合同》达成一致之意思表示，此后，双方虽有交涉，亦未能就买卖合同关系本约成立的其他内容协商一致，上诉人也没有证据证明被上诉人有恶意磋商之故意，对于《上海市房地产买卖合同》未能签订，双方均无过错，故2015年10月29日被上诉人发函解除双方的买卖合同关系，并无不当。原审法院确认上诉人与被上诉人就讼争房屋签订的《房地产买卖居间协议》于2015年10月31日解除，具有相应的事实基础，本院予以维持。上诉人要求没收被上诉人已支付的定金的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,880元，由上诉人余婉迪、方晓迪共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年六月六日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……