广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第1324号
原告（反诉被告）：张皓宁，住广州市越秀区。
委托代理人：王春来，系广东穗港律师事务所律师。
被告（反诉原告）:姜燕，住湖南省平江县。
被告：姜惠子，住湖南省平江县。
两原告共同委托代理人：尹成宗，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原告张皓宁诉被告（反诉原告）姜燕、姜惠子租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王春来，两被告及其共同委托代理人尹成宗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张皓宁诉称：被告姜燕是广州市天河区黄埔大道恒隆街18号2201房产的所有权人，两被告是姐妹关系。2013年6月17日，由被告姜燕作为出租方，被告姜惠子作为出租方代理人与原告、经纪方广东中原地产代理有限公司签订《房产租赁合同》和《补充协议》，约定租期限、租赁保证金租金等。2014年6月15日，合同期满，原告与被告姜燕签订《续租房屋租赁合同》，租期至2015年6月19日。2015年6月中旬，原告搬出房屋，但被告不退还保证金7200元，为此提起诉讼，请求法院判令：1、两被告退还租赁合同保证金7200元；2、两被告承担本案诉讼费用。
两被告共同答辩称：被告姜惠子作为被告姜燕的代理人，其行为均为被告姜燕授权，被告姜燕对其任何行为承担法律责任，请法庭驳回原告对被告姜惠子的起诉。原告违反租赁合同第十一条约定，因使用不当造成房屋及设备损坏，原告应承担赔偿责任。2015年6月16日，原告退房时，拒不承担赔偿责任，同时也没有交纳退房前一个月的水电费，没有妥善办理退房手续，被告姜燕在不得已的情况下，留置了原告在承租入住时交纳的租赁保证金，原告是维护其自身的合法权益的行为。被告姜燕同意以租赁保证金在原告的赔偿责任当中予以扣除。
被告姜燕反诉称：原告是成都府河电力自动化成套设备有限责任公司的员工。我方与原告签订两份租赁协议，第二份合同期限为2014年6月20日至2015年6月19日。2014年7月18日，广州自来水公司天河分公司经事先通知停水，于当日到小区清洗保洁水池。原告当日清晨打开水龙头发现停水，匆忙忘记关水龙头，导致后来恢复用水后整个房间被泡水深达15至20厘米，据原告事后反映，原告事发当天到外地出差，故未能及时发现泡水。直至2014年7月19日下午3时左右，管理处接到楼下业主投诉，称房屋漏水至其家，要求管理处处理，管理处通知工程人员到场，发现大楼水从门口漏出，叫门家中无人应答，于是管理处将房屋的总闸关闭，事后证实泡水原因是忘关水龙头所致。我方接到管理处电话通知后与原告联系，想到现场了解情况，原告轻描淡写说问题并不严重，其会自行处理，无需我方亲自跑一趟。直到2015年6月中旬租赁期限届满，我方到房屋办理交接手续，发现房屋木地板、木家具全部被水泡发霉、发胀，墙角线脱落，整个房屋就像个废墟，我方要求原告赔偿，但原告态度强硬，双方协商未果。原告强行搬离房屋，临走前丢下一句话“大不了租房押金我不要了”，为了维护我方合法权益，我方报警求助，但警方说属于民事纠纷，不作处理。我方收回房屋，忙于清洁，处理被水泡坏的木制家具，委托广州瞻远建材有限公司对房屋损坏严重部位进行修缮，在我方未来得及向原告索赔，被原告先起诉。我方为维护合法权益，提起反诉，请求法院判令：1、原告赔偿被告因房屋泡水修缮房屋的费用32771.20元；2、原告赔偿被告因房屋泡水造成的家具损失（两张床、一衣柜、一个电视柜）8050元；3、原告向被告赔偿因房屋泡水造成木地板需重新更换费用6000元；4、原告赔偿被告因房屋泡水导致被告向楼下业主赔偿的经济损失5000元；5、原告向被告返还9600元；6、原告向被告返还2015年5月至6月期间的水费64.17元、电费338.71元；7、原告向被告赔偿房屋装修空置期租金损失4000元；8、原告承担本案诉讼费用。
原告张皓宁对被告姜燕的反诉答辩称：我方在租赁期间（2014年7月18日）确实忘记关水龙头，导致书桌脚、床脚、电视柜底部及部分地板受潮，双方对赔偿金额产生争议，但希望被告能考虑购买时的价格、使用后的折旧、损耗情况及损坏面积和程度提出赔偿金额，我方同意赔偿一个月的租金给被告，但被告提出的赔偿金额高大6万多元，我方无法接受。我方同意被告的第六项反诉请求。
经审理查明：姜燕是位于广州市天河区黄埔大道恒隆街18号2201房（以下简称“涉案房屋”）的权属人。
2013年6月17日，姜燕出具委托书，委托姜惠子签订涉案房屋的租赁合同。
2013年6月17日，张皓宁（乙方、承租人）、姜惠子（甲方、出租人）就涉案房屋签订《房产租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期为一年，从2013年6月20日至2014年6月19日，月租金为4000元，乙方签订本合同向甲方交付保证金8000元以及首月租金4000元。租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查维修，因乙方过程延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿，因乙方使用房屋不当或者认为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿，其他事项约定：乙方一次性支付甲方一年租金。
2013年6月17日，张皓宁（乙方）、姜惠子（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方租金按每月3600元出租给乙方，乙方一次支付一年租金43200元及二个月保证金7200元，合计50400元，甲方收到保证金7200元，再收到租金48000元，当天返还乙方4800元；甲方出租给乙方一年管理费由甲方承担支付。
2013年6月17日，姜惠子出具《收据》，确认收到张皓宁租赁保证金7200元。
2014年6月15日，姜燕（甲方、出租方）、张皓宁（乙方、承租方）签订《续租房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租金为4000元/月，一次性付清一年租金48000元，甲方另收取乙方租赁保证金7200元，租赁期满，乙方无违约欠费，则甲方应全额无息返还该保证金，房屋租赁期自2014年6月17日至2015年6月19日等。
关于2015年6月19日交接情况，张皓宁表示：我方于2015年6月16日之前向姜燕发微信，告知房屋交接事宜，最终确定2015年6月16日办理房屋交接手续。当时，我方要求在租赁保证金扣除未交纳的水电费。我方与姜燕进行交接，当时房屋很干净，但地脚线确实因水浸有损坏，但没有今天看到姜燕提交的照片这么严重，床的四个脚有裂痕，自水浸后，床一直正常使用，衣柜底部皮的有卷起，木地板的边角有跷起。当时姜燕要求我方赔偿，我方当时给付姜燕1500元，但其不同意，要求我方将上述情况进行修复。而床则要求我方进行修复或重新购买。姜燕表示：2015年6月16日房屋房间的边角线、木地板、家具、床电脑桌、电视柜、衣柜都有因水浸而损坏，厕所已被浸泡不能使用。厨房常年没有清洁且经浸泡而无法使用。双方对上述损坏进行协商赔偿，张皓宁表示愿意赔偿2000元，但我方则要求张皓宁对上述损坏进行修复。我方经过估算，修复上述情况需2、3万元，但张皓宁置之不理丢下钥匙就走了，我方收回钥匙后，就另行聘请施工队对房屋进行修复，花费了3万元。此后就收到张皓宁的起诉状。
2015年6月16日，姜燕报警处理为果。
庭审时，张皓宁确认房屋在2014年7月18日期间因忘记关水龙头导致发生浸水，其当时出差在外，3、4天才回到涉案房屋。
经姜燕申请，证人关丽琼（关丽琼表示其为恒隆街18号2101房业主，即涉案房屋楼下业主，庭审时张皓宁予以确认）发表证言：2014年7月18、19日，19日早上我女儿说其房间漏水，其房间的漏水漏到衣柜上，而且漏水很严重，当时已找到管理处。当时我也没有在意，找到盆子接水。我出去后，再回到家，发现我的房间开始漏水，而且漏水越来越严重，厨房也开始漏水。我立即到楼上拍门，但没有人应，于是找管理处将涉案房屋的水闸关闭。过了几天后，张皓宁才回来，其表示因为出差，忘记关水龙头出门了。我向张皓宁反映，衣柜里的丝绵被都被水浸，也不知道有没有烂。原告就说可以赔偿，但并没有实际赔偿而不了了知。后来我在管理处查询，致电找到姜燕，说到时候与我协商，我就向张皓宁追讨。到姜燕收回房屋，姜燕找我协商如何赔偿，姜燕则赔偿了2000元给我。
2015年10月16日，本院派员现场勘查并拍照备案。姜燕表示：房屋内的电视柜被水浸泡受损，侧卧房内衣柜也因被水浸泡受损，电视柜与衣柜部分损害，但继续使用，主卧、侧卧的床、电脑桌由于严重损坏无法使用，我方进行更换。两房间的木地板因浸泡而颜色变暗淡无光泽，但还能使用，另当时墙面起泡、发霉，我方已经全部扇灰，对墙角线已全部更换。房屋的厨房大理石台面、厨房洗手盘水龙头、洗手间洗手台、马桶等已更换。再有厨房、洗手间更换装修，我方要求张皓宁承担一半费用。对于2101房由于水浸导致天花墙角损坏，需要重新修补，以及2101房业主棉被损坏，费用均应由张皓宁承担。张皓宁表示：我方对房屋内的电视柜、卧室内的衣柜、两房间的床、电脑桌由于浸水导致损坏予以确认，但上述物品是旧物品，非全新；墙面也是由于浸水原因受潮损坏，墙角线部位也是由于浸水损坏。对于厨房大理石台面、厨房水龙头、洗手间洗手台、洗手间马桶，我方为日常正常使用，不存在损坏情况，对该物品损坏不予认可。对于厨房、洗手间LED灯、洗手间瓷片、洗手间打墙及拆天花产生的费用，我方不予认可。对于装修产生的垃圾费、材料搬运费，由于重新扇灰，修复地角线产生的专用费用，我方愿意承担，但对于其他清洁费，我方不予认可。对于2101房业主墙面的损失、棉被的损失，我方同意与该业主协商。棉被2000元，我方愿意承担，墙面的修复费用以实际发生的修复费用为准，我方愿意承担。
姜燕称其在接收房屋后，聘请广州瞻远建材有限公司对房屋进行修复及装修，为此提交其与该公司签订的《商品房室内装修施工承包合同》及发票，约定该公司以32771.20元于2015年6月17日起承包涉案房屋的装修，工程内容为整体楼层墙面扇灰、房间PVC地脚线、厨房天花吊顶以及灶台加大理石、洗手间整体翻新更换楼层、所有灯饰更换等；庭审时，张皓宁对姜燕的装修证据均不予确认。
另庭审时，本院组织双方进行调解，但未果。
本院认为：姜燕为涉案房屋的权属人，其委托姜惠子出租房屋，其与张皓宁签订的《房产租赁合同》应约束姜燕，《房产租赁合同》是张皓宁与姜燕双方真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。张皓宁请求代理人姜惠子承担责任，有违合同相对性原则，本院予以驳回。
张皓宁对姜燕的第6项反诉请求的数额无异议，本院予以照准。按约定“因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿”，张皓宁在房屋使用期间发生非房屋正常损耗的不当使用行为，发生水浸事件，应承担赔偿责任。现房屋交还姜燕，对于交接当天的状态，应由姜燕承担主要举证责任，否则由其承担举证不能的法律责任。张皓宁对于其曾在2014年7月18日期间忘记关水龙头导致房屋出现水泡无异议，但对于姜燕主张的房屋损害程度及赔偿范围不予认可。浸水发生在2014年7月，按日常生活常理，对于当时的损害部分应及时修复，以避免损害扩大，现双方均无证据证实在发生损害后及时协商、及时处理修复、赔偿等问题，双方均应承担一定的责任。双方交接时，未对房屋损害部位予以确认，姜燕在交接后亦未及时通过合法途径主张权利，其自行聘请施工队进行装修及更换设备，对于证据灭失承担一定责任，本案综合双方各自陈述及证人证言、张皓宁同意赔偿楼下业主损失2000元及现场调查情况，另按日常生活经验，修复期间导致姜燕使用房屋受到一定限制，本院从公平角度，酌情判令张皓宁一并赔偿张某损失10000元。对于张某反诉请求的其他超出部分，本院予以驳回。双方的债权债务为金钱债务关系，本院一并冲抵处理。姜燕现持有张皓宁租赁保证金7200元，张皓宁需向姜燕支付水电费402.88元及赔偿10000元，两款冲抵，张皓宁需向姜燕支付3202.88元。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百一十二条，第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告张皓宁于本判决发生法律效力之日起10日内向被告姜燕支付3202.88元。
二、驳回原告张皓宁的诉讼请求。
三、驳回被告姜燕的其他诉讼请求。
本案本诉受理费50元，由原告张皓宁负担。反诉受理费773元，由原告张皓宁负担541.10元，由被告姜燕负担231.90元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 陈礼荣
人民陪审员 骆颜琳
二〇一五年十月二十日
书 记 员 蒲肖明
曾妙仪
判决书于2015年10月日送达