湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江汉民一初字第00062号
原告武汉市东方帝园小区业主大会业主委员。
负责人王鼎星，主任。
委托代理人李循、李超，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权
被告武汉市宏宇实业集团有限责任公司，住所地武汉市东湖新技术开发区庙山小区委员会二楼。
法定代表人王道友，董事长。
委托代理人孔繁荣。代理权限为一般代理。
委托代理人方伟，湖北正信律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告武汉格林物业管理有限公司，住所地武汉市东西湖区金山大道北侧碧海花园。
法定代表人王毅，总经理。
委托代理人白柯沙，系该公司职工。代理权限为特别授权
委托代理人钟惊龙，北京大成（武汉）律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告武汉鄂汉房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区澳门路199号。
法定代表人王俊伟，董事长。
委托代理人程松亮，秦珍珍，湖北天明律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告武汉玉龙置业有限公司，住所地武汉市东西湖区闷家湖。
法定代表人汤建设，董事长。
委托代理人王俊，女，1988年9月29日出生，汉族，系该公司员工，住址武汉市武昌区丁字桥路110号。代理权限为特别授权。
第三人方亮明。
原告武汉市东方帝园小区业主大会业主委员（以下简称东方业委会）与被告武汉市宏宇实业集团有限责任公司（以下简称宏宇公司）、武汉格林物业管理有限公司（以下简称格林物业）、武汉鄂汉房地产开发有限公司（以下简称鄂汉公司）、武汉玉龙置业有限公司（以下简称玉龙置业）、第三人方亮明的建筑物区分所有权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员魏建峰担任审判长，与人民陪审员朱新发、杨德顺组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东主业委会负责人王鼎星及其委托代理人李循、李超，被告宏宇公司的委托代理人孔繁荣、方伟，被告格林物业的委托代理人白柯沙、钟惊龙、被告鄂汉公司的委托代理人程松亮，秦珍珍，被告玉龙置业的委托代理人王俊、第三人方亮明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东方业委会诉称，被告宏宇公司委托被告鄂汉公司于2003年期间与东方帝园小区业主签订《商品房买卖合同》，根据合同约定，小区用于整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积已作为共有建筑面积为全体业主分摊。2004年东方帝园小区交付使用，被告宏宇公司将本应交付给全体业主的1栋物业管理用房擅自改造成二层，并交由其控股的被告格林物业对外出租用于非法获利。2013年8月，原告东方业委会成立，在与被告宏宇公司移交材料的过程中发现，被告宏宇公司、格林物业公司将规划用于物业管理用房的房屋出租给第三人方亮明用于牟利。2014年7月，被告宏宇公司所属的武汉玉龙公司向武汉市江汉区房地产管理局致函，称东方帝园小区大门口处一栋二层商铺即诉争标的产权归其所有。为此，原告东方业委会向江汉区住房保障和房屋管理局提出书面质询，后武汉市国土资源和规划执法监察大队回函，认定被告宏宇公司所表述的商铺经处罚后的实际用途为物业管理用房，且被告格林物业与第三人方亮明签订的房屋租赁合同中也约定，“业主大全或业主委员会要求将此房作为会所用房时，该房屋租赁合同终止”。现原告认为，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，诉争房系物业管理用房，上述房屋属于全体业主所有。被告宏宇公司、格林公司未经原告许可，擅自将物业管理用房出租给第三人方亮明牟利，其行为侵害了原告东方业委会所代表的全体业主的财产权利。故诉至本院要求判令被告宏宇公司、被告格林公司立即将东方帝园小区8号楼南面1栋2层的物业管理用房的管理权、使用权交还给原告东方业委会。
被告宏宇公司辩称，诉争房系违章建筑，该房的收益不属原告所有，即使诉争房不是违章建筑，是物业管理用房，也是整个东方帝园小区的物业管理用房，东方帝园小区分为一期项目及二期项目，一期项目的物业管理用房已交付给原告东方业委会，二期项目现未建成，故诉争房还不具备交付条件，要求驳回原告东方业委会对其的诉讼请求。
被告格林公司辩称，被告格林公司系物业管理公司，并无交付物业管理用房的义务，被告格林公司现已退出了帝方小区物业管理。被告格林公司所收取的诉争房的出租收益，已补贴用于了小区物业管理费用。另外，对于诉争房的所有权的性质应以房地产管理部门登记为准，不能仅仅根据房地产管理部门的回函确定；诉争的物业管理用房属于一、二期业主共有，原告东方业委会现已占有充足的物业管理用房，诉争房不具备交付条件，故要求驳回原告东方业委会对其的诉讼请求。
被告鄂汉公司辩称，根据鄂汉公司与被告玉龙公司的联合开发合同的约定，双方明为联合开发，实际为土地使用权转让，有关东主帝园小区任何投资、开发、建设及后期销售，管理均与鄂汉公司无关。被告玉龙公司系被告宏宇公司的全资子公司，东方帝园小区实际系被告宏宇公司投资开发建设，被告玉龙公司已将联合开发合同中有关被告玉龙公司的权利义务全部转移给被告宏宇公司，应由被告宏宇公司承担项目投资、开发、建设和销售的风险责任。因土地使用权转让后，无法办理土地使用权的变更手续，被告鄂汉公司需配合办理东方帝园小区销售工作，故被告鄂汉公司虽名义上是《商品房买卖合同》中的出卖方，但根据《买卖合同中》附件《承诺书》的约定，出卖人的权利、义务已转让给被告宏宇公司，原告东方业委会及小区买受人均表示同意和认可，诉争房有关责任与鄂汉公司无关，应由宏宇集团公司承担，即使被告鄂汉公司应承担《商品房买卖合同》中出卖人的部分义务，但诉争房竣工验收后，于2004年交付给被告格林公司，由格林公司管理和使用该诉争房屋。因此即使诉争房系物业管理用房，被告鄂汉公司已履行物业用房的交付手续。原告的主张与被告鄂汉公司无关。
被告玉龙公司辩称，东方帝园小区的开发主体不是被告玉龙公司，与业主签订买卖合同的主体也不是被告玉龙公司，前期物业管理公司也不是被告玉龙公司委托，整个物业用房支配收益被告玉龙公司也没有参与，故被告玉龙公司没有返还诉争房的义务。
第三人方亮明述称，其与被告格林物业签订了房屋租赁合同，系合法承租人，原、被告之间对房屋所有权的争执与其无关，请求法院依法判决。
经审理查明，坐落于武汉市江汉区金家墩特一号的东方帝园项目，系被告鄂汉公司向土地规划部门申报开发、建设的房地产开发项目。2001年8月8日，被告鄂汉公司与被告玉龙公司签订《联合开发合同书》一份，约定土地和项目的权属继续保留在被告鄂汉公司名下，双方以被告鄂汉公司为开发商，被告玉龙公司为投资商的名义，按照分段负责、分别核算、各负亏盈的原则，对东方帝园项目进行联合开发。其中，1、被告鄂汉公司负责该项目的施工现场至场地平整，规划手续办到《规划建设许可证》止之前期工作和相应费用，被告鄂汉公司完成上述所投入的资金费用，折合4250万元，由被告玉龙公司向被告鄂汉公司支付，此外被告鄂汉公司不再承担本项目的其它任何费用，也不再享有其它利润。2、被告玉龙公司负责项目《规划许可证》以后一切开发建设工作和资金投入，实行独立核算和各负亏盈。还约定，所有销售均由被告玉龙公司负责，因房产销售而产生一切后果由被告玉龙公司承担；该项目房屋销售合同中的“出卖方”以被告鄂汉公司名义实施，被告鄂汉公司提供合同专用章和法定代表人专用章。合同中还约定了其他的权利义务。双方在实际履行上述《联合开发合同书》过程中，被告鄂汉公司于2003年11月取得了上述项目的《建设工程许可证》，完成了合同约定的前期义务，但对该项止的后续投资建设、销售等房地产开发活动，实际由被告玉龙公司上级控股公司被告宏宇公司完成，被告宏宇公司于2005年4月29日以法人股东的身份控制被告玉龙公司98%的股权份额，2011年7月被告宏宇公司将其享有被告玉龙公司股权中的95%转让给湖北恒泰天纵控股集团有限公司，并向该公司出具承诺函，承诺被告宏宇公司在经营被告玉龙公司时，包括开发的“东方帝园”等项目资产权益归被告宏宇公司，在该项目的后期开发建设、销售、资产处置及物业管理过程中产生的所有债务、纠纷、税务、行政处罚等全部由被告宏宇公司自行处理并承担相关责任。
被告宏宇公司在完成东方帝园建设项目后，将建成的商品房陆续销售给东方帝园的业主，其房屋销售过程中，以被告鄂汉公司的名义与东方帝园业主签订相关《武汉市商品房买卖合同》，在与部分业主签订的合同中，被告宏宇公司出具《承诺书》一份，载明“武汉宏宇实业有限责任公司作为东方帝园的投资商，特承诺：此合同中约定的由甲方（即被告鄂汉公司）承担的全部责任、义务等均由我司承担”。
被告宏宇公司在建设帝园小区项目的过程中，未按《建设工程规划许可证》的规定，擅自多处进行违规建设，违法总建筑面积9860.10平方米，其中包括将帝园小区8号楼南面物业管理用房加层改造成一栋2层物业管理用房（以下简称诉争房）。2004年11月2日，武汉市城市规划管理局对被告鄂汉公司作出武规执罚字（2004）1034号《违法建设案件行政处罚决定书》，对违法新建、扩建、改建的9860.10平方米住宅楼及其配套设施按20元／平方米的标准处以197202元罚款，保留使用。2003年被告宏宇公司将帝园小区的前期物业委托被告格林公司进行管理，也将诉争房交由被告格林公司管理。2011年7月，被告格林公司与第三人方亮明签订《房屋租赁合同》，将诉争房租赁给第三人方亮明开办的江汉区曾帝缘沐足中心使用，租期从2012年1月至2016年12月31日止。2013年8月，经房地产管理部门备案后成立原告东方业委会。被告宏宇公司将相关物业管理用房移交原告东主业委会时，双方对诉争房的所有权性质及使用用途发生争议。此后，原告东方业委会及被告宏宇公司以被告玉龙公司名义均向相关房地产管理部门提出诉争房所有权性质的质询报告。2014年8月11日，武汉市国土资源和规划执法监察支队向江汉区住房保障和房屋管理局作出了《关于东方帝园项目有关情况的回函》，在回函中，明确诉争房经处罚后实际用途为物业管理用房，但双方仍未诉争房的所有权性质发生争执，不能达成一致意见，引起了本案的诉讼。
另查明，2014年4月，原告东方业委会未与被告格林公司继续签订物业服务合同，被告格林公司退出了东方帝园小区的物业管理。第三人方亮明向被告格林物业公司交纳诉争房的租金至2014年3月止，后因原告东方业委会与被告宏宇公司及被告格林公司对于诉争房所有权纠纷，故一直未交纳租金使用至今。原告东方业委会曾起诉要求被告宏宇公司及被告格林公司赔偿从2008年9月至2014年9月期间占有诉争房的损失，在案件审理过程中，撤回了该项诉讼请求。
以上事实，有《联合开发合同书》、《商品房买卖合同》、《规划设计图纸》、武规执罚字（2004）1034号《违法建设案件行政处罚决定书》、《关于东方帝园项目有关情况的回函》等证据经庭审质证确认，并有当事人陈述予以证实。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”诉争房虽原为被告宏宇公司违反原规划设计兴建的违章建筑，但经过相关行政管理部门处罚后，保留使用，而且相关行政管理部门也明确认定其保留使用的上述诉争房的所有权性质为物业用房，根据上述的法律规定，物业服务用房应当属于业主共有。业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，故本院对于原告东方主业委会诉请本院要求行使诉争房管理权、使用权的诉讼请求，本院予以支持。审理中原告东方业委会明确只要求被告宏宇公司及被告格林公司承担返还义务。本院认为被告宏宇公司系帝园小区项目的实际开发建设单位，被告格林公司将诉争房出租给第三人方亮明也是基于被告宏宇公司前期物业管理的授权行为所致，现被告格林公司已退出帝园小区的物业管理，不再实际管理诉争房，故应由被告宏宇公司应当承担诉争房的交付义务。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，国务院《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉市宏宇实业集团有限责任公司于本判决生效之日起五日内将东方帝园小区8号楼南面1栋2层楼房屋的管理权、使用权交付给原告武汉市东方帝园小区业主大会业主委员会。
二、驳回原告武汉市东方帝园小区业主大会业主委员其他诉讼请求。
案件受理费6743元，邮寄费80元，共计6823元，由被告武汉市宏宇实业集团有限责任公司负担（该款原告已垫付，被告武汉市宏宇实业集团有限责任公司于本判决生效之日起五日内交付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 魏建峰
人民陪审员 朱新发
人民陪审员 杨德顺
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 白 斌
速 录 员 彭文玲