辽宁省大连市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）辽02执复108号
复议申请人（保全被申请人)：大连染化集团有限公司，住所地大连市甘井子区振兴路188号。
法定代表人：徐海涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：路灿新，大连市沙河口区圣熙法律服务所法律工作者。
复议申请人（保全被申请人)：大连染化集团有限公司化工新村项目部，住所地大连市甘井子区化工新村。
负责人：邹立顺，该项目部经理。
委托诉讼代理人：路灿新，大连市沙河口区圣熙法律服务所法律工作者。
保全申请人：大连鼎隆建筑工程有限公司，住所地大连市金州区拥政街道18-11184号平层。
法定代表人：李纯隆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘宇，辽宁丰源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周军，辽宁丰源律师事务所律师。
复议申请人大连染化集团有限公司（以下简称大染公司）、大连染化集团有限公司化工新村项目部（以下简称大染公司项目部）不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211执异67号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年7月17日举行了听证，大染公司、大染公司项目部的委托诉讼代理人路灿新、大连鼎隆建筑工程有限公司（以下简称鼎隆公司）的委托诉讼代理人刘宇参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。
大连市甘井子区人民法院查明，鼎隆公司与大染公司、大染公司项目部建设工程合同纠纷仲裁一案，由大连仲裁委员会立案审理，案号（2016）大仲字287号。鼎隆公司依据大连仲裁委员会的财产保全函，向大连市甘井子区人民法院提出财产保全申请，要求冻结大染公司、大染公司项目部的银行存款共计5500万元或查封、扣押其他等值财产，永诚财产保险股份有限公司大连分公司向大连市甘井子区人民法院提交财产保全保单函等，自愿承担由于鼎隆公司财产保全错误而给大染公司、大染公司项目部造成的经济损失。根据鼎隆公司的保全申请和所提供的担保，大连市甘井子区人民法院于2016年5月24日立案，案号（2016）辽0211财保59号。2016年5月30日，大连市甘井子区人民法院作出（2016）辽0211财保59号民事裁定书，裁定：冻结被申请人大染公司、大染公司项目部的银行存款共计5500万元或查封、扣押其他等值财产。2016年5月31日，大连市甘井子区人民法院根据鼎隆公司的第一份申请及所附的拟查封明细，向中国工商银行开发区分行营业部发出协助冻结存款通知书，要求暂停支付大染公司在该行×××帐户的存款700万元12个月（从2016年5月31日起至2017年5月30日止）。同日，该银行出具回执，关于大染公司的×××帐户存款应冻结700万元，已冻结零元，未冻结700万元，原因余额不足。2016年6月1日，大连市甘井子区人民法院根据鼎隆公司的第一份申请及所附的拟查封明细，向大连银行华昌支行发出协助冻结存款通知书，要求暂停支付大染公司在该行×××帐户的存款550万元12个月（从2016年6月1日起至2017年5月31日止）。同日，该银行出具回执，关于大染公司的×××帐户存款应冻结550万元，已冻结317.83元，未冻结5499682.17元，原因余额不足。2016年5月31日，大连市甘井子区人民法院根据鼎隆公司的第一份申请及所附的拟查封明细，向大连市房地产登记发证中心发出协助执行通知书，查封被申请人大染公司名下的位于大连市甘井子区红枫园20号（工程楼号13号）、21号（工程楼号14号）的经济适用房10448.22平方米及房屋项下的土地使用权（土地证号：大国用2011第040**号）。同日，大连市房地产登记发证中心出具回执单，查封了被申请人大染公司名下的位于大连市甘井子区红枫园20号（工程楼号13号）、21号（工程楼号14号）的经济适用房154套，并出具大连市住房保障中心文件《关于大连染化集团有限公司2011年经济适用住房建设指标的批复》（房保中心发[2011]40号）及大连市人民政府土地批件《关于大连染化集团有限公司甘井子区经济适用房项目国有建设用地使用权的批复》（大政地城字[2011]1014号），明确告知鼎隆公司查封的房屋因为是经济适用房不能买卖，无法处置。鼎隆公司得知这一信息后，考虑到申请财产保全的目的是在仲裁胜诉后裁决得到履行，查封被保全人的财产必须具备可以执行性，因大染公司、大染公司项目部均没有银行存款可以冻结，为此，鼎隆公司又申请第二次保全查封，要求查封大染公司所属土地使用权[土地证号：大国用（2011）第040**号]及该土地上未出售的房屋，并提供明细。大连市甘井子区人民法院于2016年6月13日给鼎隆公司的委托代理人周军做了笔录，告知其申请查封的土地及对应的未销售房屋有可能会出现超标的查封问题，如果查封错误或超标的查封给对方造成损失，由其承担全部赔偿责任，代理人周军表示知道，同时指出，房产部门明确土地和房屋必须一起查封不能分割，并表示，如果出现查封错误或超标的查封给对方造成损失，其愿意承担全部赔偿责任。2016年6月14日，大连市甘井子区人民法院向大连市房地产登记发证中心发出协助执行通知书，查封大染公司所属土地使用权，土地号：大国用（2011）第04063号及该土地上大染公司未出售的房屋（明细附后）。同日，大连市房地产登记发证中心出具回执单，查封了被申请人大染公司名下土地证号（2011）第04063号土地使用权及地上未售房产共计2**套。两次合计查封地上房屋436套（均未在房产管理部门进行出售备案），相关法律文书送达给双方当事人。
大连市甘井子区人民法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、第二十三条第一款、第三十二条之规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结；发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应该当依据被执行人的申请或依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外；查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外；财产保全裁定和先予执行的裁定的执行适用本规定。本案中，依据当事人的两次诉讼保全申请，其所欲查封的全部资产系保全被申请人名下的土地的使用权及其上的房产，特别是在其第二次保全的申请中，保全申请人鼎隆公司明确要求查封案涉土地使用权，根据前述法律规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，则案涉查封的土地使用权及其上的436套房屋属于不可分物，同时，保全被申请人被冻结的其他财产（银行帐户2个，被冻结金额合计318.83元）不足以清偿债务，故本案的诉讼保全措施不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条所定义的超标的查封。具体到两次诉讼保全措施中，大连市甘井子区人民法院第一次诉讼保全措施欲查封154套房屋及对应的土地使用权，但因该土地使用权为一宗整体土地使用权，不可拆分，同时，土地使用权与之上的房屋亦不可区分查封，则根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，大连市甘井子区人民法院查封154房屋的效力及于土地使用权，亦及于该土地使用权之上的全部房屋。综上所述，大连市甘井子区人民法院的诉讼保全措施系严格遵照法律、司法解释的规定执行，对于案涉土地使用权及之上的436套房屋的查封不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条所定义的超标的查封。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款、第二十三条第一款、第三十二条之规定，裁定如下：驳回大染公司、大染公司项目部的异议请求。
大染公司、大染公司项目部向本院复议称，因案涉被查封的房屋系经济适用房的性质，且已被查封的房屋基本上都交付给了回迁安置户，又因案涉被查封的土地系划拨性质，不能实施拍卖等，故查封内容应为无效。据此，大连市甘井子区人民法院实施的保全措施没有充分的事实和法律根据。
鼎隆公司称，案涉被查封的房屋都已经被大染公司、大染公司项目部进行了处分，实际入住率达到91%以上，且经鼎隆公司了解大连市甘井子区人民法院第一次查封的154套房屋均安置给了动迁户，因此，大染公司、大染公司项目部的复议请求和理由应予驳回。
本院查明的事实与大连市甘井子区人民法院查明的事实一致。本院另查明，本案在复议审查期间，鼎隆公司提交了案涉被查封房屋实际已经交付给相关业主使用的证据（即照片、入住明细表等），虽然大染公司、大染公司项目部对此未予认可，但其认可已被查封的房屋基本上交付给回迁安置户的事实；本案双方当事人均认可案涉被查封的土地系划拨性质的事实。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条规定（人民法院对于当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施）可以看出，一方当事人申请保全另一方当事人财产的主要目的是为了使得在判决之后能够得以顺利实现其合法的相关权利，且根据其他相关法律规定，一方当事人在另一方当事人不履行发生法律效力的裁判文书的情况下，可以通过评估、拍卖被保全的相关财产等方式实现一方当事人依法所享有的债权等民事权利。依据本案复议审查期间查明的事实情况来看，由于大染公司、大染公司项目部、鼎隆公司在本案复议审查期间均认可鼎隆公司申请查封的案涉436套房屋均已被处分（即该436套房屋已被安置给回迁户或者出售给具备购买经济适用房的相关个人并基本上已经交付使用），且鼎隆公司申请查封的案涉房屋坐落的相关土地系划拨性质，又由于根据相关法律规定，回迁户对给其安置的房屋有优先权，经济适用房则是具有社会保障性质的商品住宅（即国家为解决中低收入家庭住房而修建的普通住房），因此，综合案涉被查封房屋、土地的特殊性及相关被查封的房屋已经实际交付等情形，大连市甘井子区人民法院在对此基本事实没有查清的情况下仅就查封是否存在超标的情况予以审查欠妥。据此，如果大染公司、大染公司项目部在不履行发生法律效力的裁判文书的情况下，鼎隆公司通过评估、拍卖等方式执行被查封的房屋及土地有可能存在法律上的障碍，虽然鼎隆公司申请查封了案涉土地，但鉴于该土地上还存在其他没有被查封的相关房屋且该部分房屋也已交付给相关业主入住使用，而根据房地一致的原则，即使鼎隆公司单独申请执行案涉被查封的土地亦会存在一定的问题，这就会导致鼎隆公司当前申请查封的案涉房屋及土地有可能存在保全目的不能实现的情况。故本案发回重新审查时应当对此予以进一步核实，若经审查确实存在查封效力或鼎隆公司申请保全的目的不能依法实现的情况，则为了更好地保护本案双方当事人的合法权益，可以通过置换保全标的物等方式予以解决为宜。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第三项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211执异67号异议裁定；
二、发回大连市甘井子区人民法院重新审查。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 王嘉雯
代理审判员 任 娲
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 杨 宁