天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0115民初8470号
原告：谭珂，男，1976年5月6日出生，汉族，安德普翰车辆信息管理技术有限公司软件工程师，户籍住址河北省石家庄市新华区，现住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：邢彦蕊（系谭珂之妻），1980年4月21日出生，汉族，北京麦格天渱科技发展有限公司会计，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：王海龙，北京京师（天津）律师事务所律师。
被告：天津开发区泰富置业发展有限公司，住所地：天津开发区第二大街翠园西路19号。
法定代表人：李明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周少炎，天津森宇律师事务所律师。
被告：北京玖安房地产经纪有限公司，住所地：北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-418（商务中心集中办公区）。
法定代表人：宋玖安，该公司经理。
委托诉讼代理人：宋海伦，该公司销售经理。
原告谭珂与被告天津开发区泰富置业发展有限公司（以下简称泰富置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序。根据原告的申请，依法追加北京玖安房地产经纪有限公司（以下简称玖安经纪公司）为本案被告参加诉讼，于2017年11月9日公开开庭进行了审理。原告谭珂的委托诉讼代理人邢彦蕊、王海龙、被告泰富置业公司的委托诉讼代理人周少炎、被告玖安经纪公司的委托诉讼代理人宋海伦到庭参加诉讼。因本案系批量系列案件之一，需要协调统一裁判标准而扣除相应审限。本案现已审理终结。
谭珂向本院提出诉讼请求：1.依法解除谭珂与被告泰富置业公司签订的商品房买卖合同；2.被告泰富置业公司退还谭珂定金20000元、购房款131696元，契税14750.88元，维修基金4917元，预告登记费590元，手续费759元，合计172712.88元；3.被告泰富置业公司按总购房款491676元的20%向谭珂支付违约金98339.20元；4.被告泰富置业公司以172712.88元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向谭珂支付自2017年3月27日起至实际支付之日止的利息；5.被告泰富置业公司支付谭珂已付购房款一倍的赔偿金172712.88元；6.被告玖安经纪公司退还谭珂电商费100000元，并对上述2-5项诉讼请求与被告泰富置业公司承担连带责任；7.诉讼费用由二被告负担。诉讼过程中，谭珂变更第6项诉讼请求为：玖安经纪公司退还电商费100000元，泰富置业公司承担连带责任。事实和理由：2017年3月18日，原告实地察看了泰富置业公司开发建设的京津温泉城出口祥瑞大街南侧“泰富·橄榄树”小区，选中一套位于B座511号房屋，建筑面积84.31㎡，售价491696元。被告公司人员王华承诺可以落户天津户口，没有抵押和查封，交纳首付款后半个月网签合同，网签后三个月交付房屋。当日，原告向泰富置业公司交纳定金20000元。2017年3月26日，原告向被告指定的王海山账户交纳电商费100000元，被告未出具发票。同日，原告与泰富置业公司签订认购协议，并向泰富置业公司交纳购房款131696元（不含定金）、契税14750.88元、维修基金4917元、预告登记费590元、手续费759元，合计172712.88元，由泰富置业公司出具收据。因泰富置业公司迟迟不办理网签合同，银行也迟迟不为原告办理贷款手续。后原告发现涉诉房屋已经被抵押和查封，且不是承诺的商住两用房产，实际是商业地产，不能落天津户口，没有煤气，水电费均是商业收费标准。被告的行为构成欺诈，原告购买目的不能实现，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条等相关规定提起诉讼。
泰富置业公司辩称，请求驳回原告对泰富置业公司的全部诉讼请求。理由：原告在诉状中陈述的泰富置业公司与原告在2017年3月26日签订购买房屋的认购协议，收取了原告购房款及房屋契税、维修基金、登记费等费用172712.88元，并出具收据，均是事实，其他所述不属实。该认购协议具备了合同的全部要件，但原告至今不与泰富置业公司签订正式的商品房买卖合同，要求原告继续履行合同，签订商品房买卖合同，办理银行贷款。若原告坚持解除合同应向泰富置业公司支付总房款20%的违约金。
玖安经纪公司辩称，原告不属于我公司的客户，也没有收到原告交纳的电商费，请求驳回原告要求我公司承担责任的请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。即：2017年3月18日，原告谭珂实地察看了被告泰富置业公司开发建设的“泰富·橄榄树”小区，选中一套建筑面积84.31㎡的B座511号房屋。当日，谭珂向泰富置业公司交纳定金20000元，泰富置业公司出具收据“今收到谭珂交来B座511定金20000元”。2017年3月26日，谭珂在购房现场签署了《团购登记单》（编号：0000757），没有玖安经纪公司的签章。约定被推荐人签署本说明时需支付信息服务费100000元，持此单可享受开发商公布售价基础上房屋总价减免7.2折。谭珂据此交纳服务费100000元。同日，谭珂与泰富置业公司签订《泰富·橄榄树认购协议》，协议除载明购房人基本情况、房屋坐落、建筑面积及房号外，还载明房屋总房款491696元，其他费用：契税14750.88元、维修基金4916元、预告登记费590元、印花税759元，他项费合计×元（合同备案后凭票多退少补）；买方应在签署本协议时交清首付款151696元（包括定金），剩余房款340000元贷款支付。协议同时约定：1、买方在交付购房款并签署本协议后，不允许调换其他房屋以及更改购房者姓名；2、双方签订商品房买卖合同时的房屋面积以天津市房屋土地资源管理局认定的测绘成果报告上的实际面积为准；3、双方约定，＿年＿月＿日（注：没有具体日期）前签署《天津市商品房买卖合同》；4、如因买方单方原因未在约定时间内前来签署《商品房买卖合同》的，卖方扣除总房款的20%作为买方违约金，同时卖方有权将上述房屋另售他人；5、买方在签署《商品房买卖合同》之前除遇不可抗力因素外，不得以任何理由提出退房，否则视同违约，卖方扣除总房款的20%作为买方违约金，同时卖方有权将上述房屋另售他人；6、双方约定，买方在办理贷款过程中，经银行审查，如出现买方不良征信记录导致贷款审查不合格，买方可选择提高首付或一次性支付余款，买卖关系不解除，卖方不承担任何责任；但如买方接到卖方通知后7日内未对任何一种方式作出选择，卖方有权在买方已付房款中扣除总房款10%的违约金并解除买卖关系，并将余款无息退还，买方配合卖方办理注销备案手续并承担产生的相关费用；7、买方未按约定时间交纳购房余款，卖方有权终止合同并扣除总房款20%作为乙方违约金，或选择合同继续履行，按银行同期贷款利率收取乙方违约金；8、本协议以双方签字盖章，同时在卖方收到买方缴纳的购房款后生效，签署正式《商品房买卖合同》后，本协议同时失效。该认购协议签订当日，谭珂向泰富置业公司转账支付购房款、契税等费用152712.88元，泰富置业公司出具收据“今收到谭珂交来B-511房款131696元，契税14750.88元、维4917元、产权590元、手续费759元，计152712.88元。谭珂提交银行卡转账记录显示，2017年3月26日09:36:28银联POS机转入王海山账户100000元，10:01:13转入泰富置业公司账户92712.88元，10:05:27和10:07:29各转入田绍朋账户30000元；后三笔转账金额与泰富置业公司收据金额相符。经查，该涉诉房屋于2012年11月21日设定了抵押，抵押权人秦皇岛市商业银行股份有限公司友谊路支行，担保金额286654元，期限至2017年11月5日。2017年5月27日，河北省秦皇岛市海港区人民法院对该房屋进行了查封，期限至2020年5月26日。谭珂认为双方签订的认购协议的性质属于商品房销售合同，泰富置业公司认为属于商品房预售合同。
当事人对下列事实存在争议，㈠关于泰富置业公司与玖安经纪公司的关系问题。在本院审理的与本案原告同时起诉相同被告的其他案件中，泰富置业公司否认与玖安经纪公司存在销售代理关系，称当时销售现场有很多销售团队，在路边揽客然后带着去办理手续，泰富置业公司没有收取额外费用。玖安经纪公司称，其帮助泰富置业公司销售房屋，并签订了书面协议，其将书面协议签章后交给泰富置业公司总经理田福增。销售地点是在泰富置业公司提供的售楼大厅，有我公司自己的办公桌和电脑，现场办公，不需要向泰富置业公司交纳场地费，只需卖房后交分成。之前泰富置业公司是自己收取团购费，后来允许我公司收取团购费，所收取的团购服务费与泰富置业公司各取一半，扣除相应的广告费和工资，剩余款转到泰富置业公司指定账户，收费标准是泰富置业公司决定。但销售房屋中没有谭珂认购的房屋。玖安经纪公司对答辩及上述陈述，提交了与田福增及万志明之间的银行转账记录印证。与谭珂同时起诉的另案原告高尧提交的向市长信箱反映此情况，宝坻区房地产管理局2017年7月4日答复：高尧：你于2017年6月6日反映在橄榄树退房后未退电商费的信访事项，经过我局工作人员核实，你在橄榄树小区购买公寓一套，经与开发商协商同意办理退房手续，但不退电商费的问题，经我局工作人员与开发商协调，开发商同意为你退还电商费，并将尽快为你办理相关退款手续。但泰富置业公司一直未予办理，既未办理退房手续，也未退还任何款项。㈡谭珂提交的团购登记单编号与此前其他案件中玖安经纪公司认可的团购登记单编号相连，POS机转账记录显示收款账户王海山。但玖安经纪公司否认收到过谭珂的电商费。
另外，本院又陆续立案受理被告之一均为泰富置业公司，其余被告为不同的房地产经纪公司，诉讼理由和主要诉讼请求基本一致，涉诉房屋均坐落于同一楼盘的几十件案件。在各案的审理中，对泰富置业公司与各房地产经纪公司之间的关系均有明确的陈述，其中：㈠张倩起诉泰富置业公司和北京金之家房地产经纪有限公司（以下简称金之家公司）商品房预售合同纠纷[案号：（2018）津0115民初212号]一案中，泰富置业公司代理人称，金之家公司销售的是我公司的房屋，但我公司与金之家公司之间没有合同关系，是我公司销售经理田福增与金之家公司之间的口头约定。金之家公司在我公司售楼处办公，其销售人员不办理与我公司房屋无关的事务。金之家公司代理人称，我公司与泰富置业公司之间存在代销合同关系，泰富置业公司将房屋独家销售的代理权授予一家公司，我公司从这家公司取得了销售代理权，与这家公司有书面协议。该公司将泰富置业公司的独家经销权免费转让给我公司，不收取任何费用。泰富置业公司在销售价格上做一定的让利，我公司收取团购费作为佣金，只要经我公司销售的房屋都属于团购。原告所述的电商费就是中介服务费，给有些客户开的收据是团购费，也是中介服务费。㈡张海春起诉泰富置业公司和天津富瑞房地产经纪有限公司（以下简称富瑞公司，法定代表人为田福增）及李明（注：泰富置业公司法定代表人）商品房预售合同纠纷[案号：（2018）津0115民初214号]一案中，富瑞公司代理人称，泰富置业公司同意我公司代为销售涉案房屋，不给我公司支付佣金，同意我公司向购买方收取居间服务费（即电商费），双方无书面合同。㈢李宁起诉泰富置业公司和香河融创房地产经纪有限公司（以下简称融创公司）商品房预售合同纠纷[案号：（2018）津0115民初1246号]一案中，融创公司代理人（注：与上述214号案件中富瑞公司代理人为同一人）在庭审中未能提交书面代理合同情况下称，虽然我公司与泰富置业公司没有签订书面协议，但我公司在泰富置业公司售楼处收取服务费用，与泰富置业公司收取房款和其他费用在同一时间和地点，可以说明我公司与泰富置业公司之间存在事实上的委托合同关系。在庭审后补充提交了《橄榄树项目销售代理合同》（未注明签署日期），合同甲方泰富置业公司，乙方融创公司，合同约定：甲方将泰富·橄榄树项目与乙方进行销售合作，乙方为此项目的分销商进行代理，乙方代理区域房屋其他家也可做推广，所有乙方推荐成交客户均视为乙方业绩；买方付清购房款并与甲方签订《商品房买卖合同》，甲方确认乙方销售。佣金标准及结算条件：甲方以乙方所售每套物业达到销售确认条件作为达到佣金结算条件；合同补充协议详细载明了佣金计算标准和计算方法。合同期限自签订之日起至2016年6月12日止。㈣其他案件的情况与上述案情类似，不再一一列举。
本院认为，原告谭珂与被告泰富置业公司签订《泰富·橄榄树认购协议》时，涉诉房屋系现房，具备销售条件，且系双方真实意思表示，协议合法有效，本院予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”双方签订的《泰富·橄榄树认购协议》约定了定金、首付款金额的支付及余款的付款方式，且泰富置业公司已按照协议约定向谭珂收取了定金、首付款，并代收了契税、维修基金、印花税及预告登记费等费用。因涉诉房屋已经过竣工验收，具备销售条件，只要泰富置业公司涤除抵押权后即可交付。双方签订认购协议的目的不是订立本约，而是实际售房并交付房屋，具备了商品房买卖的实质要件，本院认定双方签订的《泰富·橄榄树认购协议》为房屋买卖合同之商品房销售合同。根据当事人陈述及举证质证意见，结合业已查清的案件事实，本院确定的争议焦点及分析裁判意见如下：
一、《泰富·橄榄树认购协议》应否解除问题
上述协议签订后，谭珂已按协议约定支付了首付款及契税等全部代收费用，余款需要贷款支付。因办理贷款不是购房人单方行为，需要房地产开发公司与贷款银行合意，由银行对房地产项目进行审查、确定贷款对象、办理公证以及房屋抵押登记等一系列操作流程。泰富置业公司作为房地产开发企业，应明知贷款流程，其迟迟不能确定贷款银行直接导致不能办理贷款手续。而且涉诉房屋设定了抵押并有查封，在涤除之前不能履行相关手续。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。谭珂要求解除合同，本院准予。
二、合同解除后的费用返还等问题
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。谭珂向泰富置业公司交纳购房款151696元，在合同解除后，泰富置业公司应予返还，并应支付利息。泰富置业公司向谭珂代收的契税、维修基金、预告登记费及手续费等费用合计21016.88元，仍在其账户留存，尚未交付给相关部门，亦应返还并支付利息。谭珂认购的房屋在签订认购协议前已设定抵押，谭珂要求泰富置业公司支付已付购房款一倍的赔偿金之请求符合上述司法解释规定，本院予以支持；但谭珂计算的购房款金额有误，其交纳的契税、维修基金等费用不应计算在购房款之内，本院予以更正。谭珂要求泰富置业公司支付总购房款20%的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于电商费返还问题
谭珂在此次售房过程中支付了100000元电商费，从当事人陈述的事实过程看，该费用并不属于居间费性质，是依附于泰富置业公司基于房屋买卖合同收取。泰富置业公司虽不承认收取了谭珂交纳的电商费，但泰富置业公司就该楼盘对外委托其他经纪公司进行销售是事实，而且允许不特定的多家经纪公司进行推广销售。从上述列举案件当事人的陈述以及玖安经纪公司提交的证据内容看，均提到佣金结算问题，而且其他案件当事人的市长信箱反馈意见，也可以证明泰富置业公司知道并认可销售代理商们收取佣金之外的其他费用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。泰富置业公司虽否认委托经纪公司销售了谭珂认购的房屋，但泰富置业公司与谭珂签订认购协议是事实。泰富置业公司是涉诉楼盘的开发商，对各经纪公司为什么在其售楼处办公收费不能作出合理性解释，所述多家经纪公司当街揽客销售的说法不能成立，而且身为公司副总经理或销售经理的田福增自己经营一家房地产经纪公司，也在此售房，上述事实可以证明泰富置业公司同意多家经纪公司代理销售房屋。现谭珂与泰富置业公司之间并未签署商品房买卖合同，泰富置业公司除己方陈述外，不能证明谭珂签署团购登记单后已经享受了7.2折的优惠购房。《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。从其他案件提交的《橄榄树项目销售代理合同》看，对销售佣金结算有约定，该佣金结算标准是否针对整个楼盘均不影响案件的处理。玖安经纪公司否认向谭珂收取交易服务性质的电商费用，谭珂提交的团购登记单及电商费转账记录并不必然证明玖安经纪公司收取了该费用；无论哪家经纪公司收取该费用，均没有法律依据及合同约定，违反了行业规定，应予退还。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”泰富置业公司不能举证证明其已告知各经纪公司不准收取电商费，且放任经纪公司收取电商费行为的发生，应对经纪公司收取的谭珂电商费承担返还责任，其承担返还责任后可以在确定具体收费经纪公司后进行追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第二款规定，判决如下：
一、解除原告谭珂与被告天津开发区泰富置业发展有限公司2017年3月26日签订的《泰富·橄榄树认购协议》；
二、被告天津开发区泰富置业发展有限公司于本判决生效后10日内返还原告谭珂已付购房款（含定金）151696元，并自2017年3月27日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率向原告谭珂支付利息；
三、被告天津开发区泰富置业发展有限公司于本判决生效后10日内返还其代收原告谭珂交纳的契税、维修基金、产权登记费、手续费合计21016.88元，并自2017年3月27日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率向原告谭珂支付利息；
四、被告天津开发区泰富置业发展有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告谭珂151696元；
五、被告天津开发区泰富置业发展有限公司于本判决生效后10日内返还原告谭珂电商费100000元；
六、驳回原告谭珂的其他诉讼请求。
（当事人可将执行款直接给付原告或汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052301010010000727636）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9276元，减半收取计4638元（谭珂已预交），由谭珂负担1043元，天津开发区泰富置业发展有限公司负担3595元；天津开发区泰富置业发展有限公司对应负担案件受理费均于本判决生效后10日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审判员 杨旭东
二〇一八年四月八日
书记员 杜建玥
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国民法总则》
第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。