延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第134号
上诉人（原审被告）：孙宝忠，住延吉市。
上诉人（原审被告）：孙宝良，住延吉市。
上诉人共同委托代理人：申铉成，吉林诚途律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：缴德征，住延吉市。
委托代理人：焦成栋，延吉市法律援助中心律师。
上诉人孙宝忠、孙宝良因与被上诉人缴德征房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第480号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审中原告缴德征诉称：1999年6月8日，原告父亲缴长有购买了案外人孙宝刚（系二被告弟弟）名下的房屋，并已交付使用。后缴长有去逝，由原告继承遗产。2006年，该房屋被动迁，原告得到66.9平方米的回迁房屋及补偿款106123元。2012年，二被告的弟弟案外人孙宝刚起诉原告要求返还回迁房和补偿款，后经延吉市法院、延边州法院判决认定房屋买卖无效，原告向孙宝刚返还回迁的房屋及补偿款106123元。原告在争议房屋居住期间添加设施、管理，房屋回迁后一直居住至今，给原告造成一定损失。故诉至法院要求二被告返还购房款4万元，并赔偿原告经济损失50万元。
一审中被告孙宝忠、孙宝良辩称：该无效合同的民事行为自发生之日起无效，该无效合同的民事责任不应由被告自己承担。返还购房款以外，原、被告应共同承担无效的法律责任，原告在没有腾出该回迁房之前提出50万元的损失问题，没有事实和法律依据。原告同意返还购房款4万元及相应的损失，但不同意50万元的诉讼请求。
一审法院审理查明：案外人孙宝刚所有的房屋位于延吉市长白乡新农村二组（现延吉市小营镇新农村二组），面积为120平方米。1999年6月，原告父亲缴长有通过吴守江介绍，知道被告孙宝忠、孙宝良出售案外人孙宝刚的房屋。同年6月8日，被告孙宝忠、孙宝良在缴长有家协商房屋价格后，被告孙宝忠、孙宝良以孙宝刚代理人的名义与缴长有签订了房屋买卖协议，并由吴守江、郑凤祥、冯金厂作为保证人签了字。协议约定：缴长有购买孙宝刚的房屋，房屋价格为3.9万元，红砖价格为1000元，共计4万元。房照换名费用由缴长有负责，如有一方违约赔偿损失5%。签订协议后，缴长有给被告孙宝忠、孙宝良支付了4万元，被告孙宝忠将房屋所有权证和土地使用权证交付给缴长有。当时缴长有知道原告孙宝刚涉嫌刑事犯罪处于羁押状态。之后，该房屋由缴长有居住使用。2006年7月19日，案外人葛双丽（缴德征妻子）以被告缴德征代理人名义与延吉市天池房地产开发有限公司签订了棚户区房屋拆迁产权调换协议书，回迁安置位于天池新村A区1号楼5单元101号，面积为66.9平方米的房屋。2006年8月4日、8月7日、8月20日，被告缴德征分三次收到房屋拆迁各种补偿金106123元。现回迁的房屋由缴德征居住，该房屋未办理房屋产权证。
另查，被告孙宝忠、孙宝良系案外人孙宝刚的哥哥。原告缴德征的父亲缴长有已去世。1999年5月，案外人孙宝刚因涉嫌刑事犯罪，被判处有期徒刑20年，2012年3月12日刑满释放。2012年，案外人孙宝刚以被告孙宝忠、孙宝良无权处分房屋为由提起诉讼，要求缴德征返还房屋和补偿款，被告孙宝忠、孙宝良承担相应责任。本院于2013年5月30日作出（2012）延民初字第4019号民事判决，判决缴德征向孙宝刚返还回迁的66.9平方米的房屋及货币补偿款106123元。后该案经延边州中级法院（2013）延中民四终字第324号民事判决，驳回上诉，维持原判。现该案正在执行当中。
2014年9月23日，本院对原告缴德征现居住的位于延吉市开发区天池新村A区1号楼5单元101号，面积为66.9平方米的房屋进行房地产估价鉴定。2014年9月25日，吉林信达房地产估价公司作出该房屋2013年的房地产市场价值为193341元的估价报告。
原审法院认为：原告缴得征父亲缴长有与被告孙宝忠、孙宝良所签订的房屋买卖协议，已经本院生效的（2012）延民初字第4019号民事判决确认为无效协议，并已判决原告缴德征向案外人孙宝刚返还回迁的66.9平方米的房屋及货币补偿款106123元，根据该无效判决原告缴德证可以向被告孙宝忠、孙宝良主张返还购房款4万元及相应损失。因此，原告缴得征要求二被告返还购房款4万元及相应经济损失的诉讼请求，本院予以支持。造成该协议无效，双方均有过错。二被告作为该房屋的出让者，对该无效的房屋买卖行为所造成的损失应承担主要责任，原告作为买受人，其自身亦有一定过错，故对该无效的房屋买卖行为所造成的损失应承担次要责任。原告的经济损失是涉案房屋评估价值减去原房屋价值4万元加上房屋拆迁时的货币补偿款106123元，即259464元（193341元-40000元＋106123元）。二被告应当承担该损失259464元的90%，即233517.60元，原告应当承担该损失299464元的10%，即25946.40元。至于原告主张二被告赔偿50万元的诉讼请求，因没有证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条之规定，判决：一、被告孙宝忠、孙宝良于本判决发生法律效力后立即向原告缴德征返还购房款4万元并赔偿损失233517.60元，共计273517.60元。（如果被告孙宝忠、孙宝良未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照中国人民银行同期贷款利率，加倍支付迟延履行期间的债务利息）。二、驳回原告缴德征的其他诉讼请求。案件受理费9500元、评估费1680元，共计11180元，由原告缴德征承担1118元，被告孙宝忠、孙宝良承担10062元。
宣判后，孙宝忠、孙宝良不服一审判决向本院提起上诉，其理由为：原审法院认定事实不清，判决错误。根据我国《合同法》的规定，无效合同应当各自返还，造成损失的应当根据责任划分承担，被上诉人购买房屋后没有对房屋投资，进行翻建或改造，就不能依据该房屋价值计算损失。该争议的房屋，是国家棚户区改造的房屋，被上诉人用（案外人既所有权人孙宝刚）120平方米的房屋，在棚户区改造时以产权置换的方式置换了66平方米，其中包括政府奖励的6平方米，剩余60平方米折合价格人民币106，123元，这些增值部分不应当以被上诉人认为合理的价值计算来赔偿。二、程序违法。根据我国《民事诉讼法》诉讼证据的若干规定，原审法院应当依据“谁主张、谁举证。”的原则，被上诉人在本案中一直未能举出关于50万元赔偿请求的足够证据，而原审法院只是依据被上诉人对房屋价值的评估申请而作出判决。事实上被上诉人只向法院递交了房屋评估申请，并没有选择鉴定机构，这样的申请是否有效？三、计算赔偿标准不正确。原审法院依据评估报告的价值193，341元和产权置换时房屋赔偿的106，123元作为被上诉人4万元购房的损失，判决上述人承担赔偿责任是没有法律依据的。原审法院受理本案的诉讼费是8800元（50万元×1.5%＋1300）而在判决书中是9500元，评估费1680元，判决被告承担90%，既10062元是错误的。综上所述，原审法院判决认定事实的事实错误，程序违法，请求延边中级人民法院依法撤销或改判。
本院审理查明的事实与一审法院所查明事实基本一致。
本院认为：上诉人孙宝忠、孙宝良明知诉争房屋所有权登记在案外人孙宝刚名下的事实，未经案外人孙宝刚的授权，以持有该房屋所有权证书及土地使用权证书的便利条件，虚构已得到授权的事实，擅自以案外人孙宝刚的名义与被上诉人的父亲缴长有签订房屋买卖合同并收取房屋价款，事后也未经案外人孙宝刚的追认，导致该房屋买卖合同被依法确认无效。对此，上诉人孙宝忠、孙宝良存在主观上的欺诈故意，应对无效合同引发的法律后果承担主要缔约过错责任。一审判决以被上诉人占有、使用多年后的房屋现值作为被上诉人缴得征的预期利益损失符合相关法律规定，据此判令上诉人孙宝忠、孙宝良承担该损失的90%责任并无不当。如果被上诉人缴得征不是因上诉人孙宝忠、孙宝良的无权代理行为导致合同无效，那么现在被上诉人缴得征也不会向案外人孙宝刚承担返还房屋及拆迁补偿款的责任，更不会因此牵入诸多的诉讼当中，因此，上诉人孙宝忠、孙宝良以该争议的房屋是国家棚户区改造的房屋，被上诉人用（案外人既所有权人孙宝刚）120平方米的房屋，在棚户区改造时以产权置换的方式置换了66平方米，其中包括政府奖励的6平方米，剩余60平方米折合价格人民币106，123元，这些增值部分不应当以被上诉人认为合理的价值计算来赔偿等理由，主张赔偿数额过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5402元，由二上诉人孙宝忠、孙宝良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 全智光
审 判 员 梁传平
代理审判员 卢 珊
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 车世兰