.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区赤峰市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2018）内04民终952号上诉人（原审被告）朱长武，男，1958年10月16日出生，汉族，职工，住赤峰市林西县。被上诉人（原审原告）中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处，住所地赤峰市红山区三东街**号。法定代表人李德华，处长。委托代理人李鑫，内蒙古大川律师事务所律师。原审被告胡向杰，男，出生年月不详，汉族，个体工商户，住赤峰市林西县。上诉人朱长武因租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区林西县人民法院（2017）内0424民初2731号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了此案。现已审理终结。朱长武上诉请求：请求撤销原判，依法改判被上诉人对上诉人的损失进行合理补偿或将本案发回重审。事实与理由：一、关于上诉人的维修建设和费用投入的情况：1、我租用的房屋是被上诉人中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处的位于林西县西门外汽车连的库房32间，现在有五间是住宅。这处房屋我是2006年从马金良处正常转租过户的，过户当时有专管员作证，付给马金良水、电、暖等维修建设费用1万元。2、当时转租过户时，我接手的房屋是没有门窗的厂房。当时无法使用，全部是我自己出资装修安装的铁门、窗户，其中有三间是装修的办公室，配套的水、暖、电等维修费用大约是5.8万元。3、因为部队的营房建设使用有40多年了，年久失修，房上的水泥瓦己经粉碎脱落，每当下雨时房子就漏水，房瓦需要倒拢，12年来倒拢房瓦等维修费用达2.4万元。4、因为被上诉人为了利益把汽车连前边原来的泄洪场所租给了卖拖拉机的，他们拉土垫高了防洪道路和泄洪场所，造成了洪水无法流出冲入汽车连院子，人为过失酿成了水灾。特别是在2010年和2011年分别发生两次洪水灾害，水淹库房50间，造成工厂的设备和库存的物资被水淹损失10万余元。当时的水淹灾情己经上报林西县民政局、林西镇西街社区和林西县营房科等有关单位（附有水灾报告和照片）。为了防止再次受灾，减少损失，我们在当时营房管理科的默许下，开展了防灾自救：垫高库房地面40公分，面积450平米、修筑营房进出交通路面铺设300米，提高路面80公分、建设了防水坝100米、垒砌了渗水井一处45立方米，为了防洪维修等费用高达7.1万元。这些水灾造成的损失和维修的费用完全是因为被上诉人为了利益把汽车连前边原来的泄洪场所租给了卖拖拉机的人而引起的，被上诉人应该承担经济赔偿责任。二、有关合同约定的问题有：1、在2011年《军队住房租赁合同》中，第十六条双方承认的附加条款里写到”本合同附加条款：甲方非因军事需要终止合同、应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承担的房地产完好的交还给甲方，对乙方造成的经济损失,应当给予合理的补偿”，现在被上诉人终止合同的原因是停止有偿服务工作，而非军事必需，如果是军事必需，我们会无条件搬出。2、上诉人与被上诉人签订的合同是一种霸王合同。我是从2006年开始每年都缴付房租费。可是不知道为什么从2011年到2016年，房租费由每年的5355元增加到15600元，每年要多收我的房租费10245元。我对此收费有异议，这增加的收费是执行的什么标准、是否符合国家或者军委的要求，因为现在是被上诉人单方面违约，故被上诉人应对此作出合理解释。如果被上诉人不毁约，我们可以继续租用，不会提出这个要求的。三、有关政策方面的规定和解读：1、《中华人民共和国建设部国家工商行政管理总局、国家税务总局、中国人民解放军总后勤部关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》中第二款规定：”严格实行租赁项目审批制度。出租军队空余房地产，必须按照《军队空余房地产租赁管理规定》，严格履行审批手续，出租的军队空余房地产必须符合国家和军队规定的租赁条件，达到住用、消防、卫生防疫等安全标准”。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是符合国家政策的，合法权利应当得到法律保护。上诉人在被上诉人的房屋场地上合理的装饰装修、扩建等应该属于善意附属物。因为首先是被上诉人原因造成泄洪场所堵塞发生的水灾，这应该是由于被上诉人的工作失误造成房屋没能达到国家和军委规定要求的”住用、消防、卫生防疫等安全标准”，被上诉人应该负完全责任。后来修路、垫库是经过被上诉人同意的，这才能使房屋一直安全的使用。但是，现在被上诉人单方解除合同，要求上诉人腾出涉案房屋，上诉人的损失太大，因此才要求被上诉人给予上诉人合理的补偿。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定”本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”在【解读】中提示”本条系关于本司法解释适用范围的规定有：关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高人民法院一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条”承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”司法【解读】”在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：一是经出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后却未表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修，属善意添附：二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修，属恶意添附。对于恶意添附，不论房屋租赁合同是否有效，原则上均不应予以折价补偿，装饰装修损失由承租人自行承担。”司法【解读】”实践中，在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别对待：(1)属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成符合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失；对于形成符合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修尚存在的价值，即现值。(2)属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。(3)属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条”承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”司法【解读】”所谓扩建，是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目，一般通过加高、加层等建筑方式形成，本质上仍属于房屋建筑活动，按照《城乡规划法》的相关规定，扩建应办理建设工程工程规划许可证。本条所规定的”过错”仅指导致”未办理合法建设手续”的过错，具体包括以下四种情况：(1)若系单纯出租人的过错所致，则扩建费用由出租人承担；(2)若系单纯承租人的过错所致，则由承租人承担；(3)若系双方过错所致，则由双方按照各自的过错程度分别承担；(4)若双方均无过错，则按公平原则，由双方分担。房屋租赁合同解除场合，经出租人同意的扩建费用可做如下处理：(1)因出租人违约导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则扩建费用由出租人承担：若未办理合法手续，则应由双方按各自的过错程度分别承担。(2)因承租人违约导致合同解除的，若办理合法手续，则出租人仍应负担相应的扩建费用，但可以承租人违约为由请求减少扩建费用的负担；若未办理合法手续，则出租人可以承租人违约、自己并无受益等为由，主张不承担扩建费用。(3）因双方违约导致合同解除的，若办理合法手续，则应由出租人承担扩建费用，但可以适当减少；若未办理合法手续，则由双方按照过错程度各自承担相应的扩建费用。(4)因不可归责于双方原因导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则由出租人承担扩建费用，否则，由双方按照过错程度分别承担。”综上，上诉人认为原判错误，请求依法改判被上诉人给予合理补偿或将本案发回重审。被上诉人答辩服判。原审被告胡向杰未作答辩。中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处向一审法院起诉请求：1、解除中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处与朱长武房地产租赁关系；2、判令朱长武、胡向杰立即腾出承租中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处位于赤峰市××县的房屋，并自2017年1月1日起按月1300.00元的租金标准支付占有、使用费用至腾出上述房屋时止；3、诉讼费由朱长武、胡向杰承担。事实与理由：2014年12月15日，中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处与朱长武签订了《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处将其所有的位于赤峰市××县的房屋（坐落号为沈蒙字第68**号，建筑面积1137平方米）出租给朱长武用于企业生产，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，年租金为15600.00元，租赁合同签订后，朱长武按约定交纳了上述租金，租赁合同期限届满，朱长武交纳租赁保证金15600.00元（期限自2016年1月1日至2016年12月31日）。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会作出《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》【军发（2016）58号】，要求全面停止开展对外有偿服务活动，中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处根据军中央军委的上述《通知》及上级指示要求，于2017年1月19日向朱长武送达了收回房产的书面通知，与此同时，中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处得知涉案租赁房屋除朱长武外，胡向杰亦占有、使用。据此，中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处诉至法院，诉请同前。一审法院经审理认定事实如下：2014年12月15日，中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处与朱长武签订《军队房地产租赁合同》，约定中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处将位于内蒙古××县的房屋（坐落号：沈蒙字第6815号，房屋建筑面积1137平方米）出租给朱长武使用，租赁用途为企业生产；租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，租金为15600.00元/年（不含水、电、暖、气、设备、物业、卫生等费用），租金按年结算，承租方于每年的前十日内交付出租方；承租方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归出租方所有，租赁期满后或者解除合同后，必须无偿移交给出租方不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向出租方出具书面同意书后实施，费用由承租方自理，权属归出租方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿交给出租方。双方还对合同的解除等其他事宜进行了相关约定。中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处依约向朱长武交付了涉案场地及房屋。上述租赁期限届满后，中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处收取了朱长武2016年度的房屋使用费15600.00元。2017年1月19日，中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处根据中央军委作出的关于要求全面停止军队和武警部队有偿服务活动的【军发（2016）58号】《通知》，向朱长武送达了收回房地产的书面通知，要求朱长武于2017年3月15日前腾出房屋，朱长武在该通知上签字捺印。涉案场地及房屋现仍由朱长武及胡向杰占有、使用。一审法院认为，双方签订《军队房地产租赁合同》约定租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，租赁期间届满后，双方未继续签订书面的租赁合同，但朱长武继续使用涉案房产，中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处未提出异议并收取2016年1月1日至2016年12月31日的房屋使用费，双方之间的租赁关系由此变更为不定期租赁，任何一方均有权随时行使解除权解除租赁合同，但应当在合理期限之前提出。中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处于2017年1月19日向朱长武送达了收回房地产的通知，朱长武在通知上签字捺印，应当视为双方约定解除租赁合同，朱长武对涉案房屋的占有、使用，系无权占有，应当予以腾退，胡向杰对涉案房屋的占用、使用亦无事实和法律上的依据，系无权占有，亦应当予以腾退，中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处于2017年8月3日提起诉讼，要求朱长武、胡向杰腾出房屋，至今已满足合理腾房期限，故朱长武、胡向杰应当将涉案房屋予以腾退，对中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处主张的要求朱长武、胡向杰将涉案房屋予以腾退的诉讼请求予以支持；关于中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处主张的要求朱长武、胡向杰参照原租赁合同约定支付继续占有租赁房产期间的费用的诉讼请求，符合法律规定，对此予以支持；朱长武辩称之前与中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处签订的租赁合同都写明有补偿，2015年签订的合同变成无偿清退不合理，因朱长武未提供证据予以证实，且与本案无关，对其该项答辩主张不予支持；关于朱长武辩称的因在租赁场地自建投入要求中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处给予经济补偿的主张，经法院释明后，其明确表示将另案主张权利，该主张不违反法律规定，亦不损害第三人利益，对此予以准许；胡向杰未出庭答辩、质证，视为对其抗辩权利的放弃，由此产生的不利后果由其承担。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一百四十四条之规定，判决：一、朱长武、胡向杰于本判决生效后十五日内腾出租赁的中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处所有的的位内蒙古××县（坐落号：沈蒙字第6815号，房屋建筑面积1137平方米）的房屋；二、朱长武、胡向杰按照1300.00元/月的标准向中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处支付自2017年1月1日起至腾出房屋期间的房屋使用费；三、驳回中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由朱长武、胡向杰承担，邮寄送达费60.00元，双方各承担20.00元。二审期间，双方均未向本院提供新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人2014年12月15日签订了《军队房地产租赁合同》，约定租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，租赁期间届满后，双方未继续签订书面的租赁合同，但上诉人继续使用涉案房产，被上诉人未提出异议并收取了2016年1月1日至2016年12月31日的房屋使用费，双方之间的租赁关系由此变更为不定期租赁，任何一方均有权随时行使解除权解除租赁合同，但应当在合理期限之前提出。被上诉人于2017年1月19日向上诉人送达了收回房地产的通知，上诉人在通知上签字捺印，应当视为双方约定解除租赁合同，朱长武对涉案房屋的占有、使用系无权占有，应予以腾退，被上诉人于2017年8月3日提起本案诉讼，要求朱长武、胡向杰腾出房屋，已满足合理腾房期限，故一审法院对被上诉人主张的要求朱长武、胡向杰将涉案房屋予以腾退的诉讼请求予以支持，本院认为并无不当。上诉人上诉称自2011年至2016年房租费由每年5355元增加到15600元，上诉人对该费用有异议，不同意以此为准支付租金，需要被上诉人作出合理解释。经查，双方于2014年12月15日签订的《军队房地产租赁合同》中约定租金每年15600元，上诉人在合同尾页签字应视为其对合同内容的认可，且根据一审期间被上诉人提交的上诉人缴纳2016年租金的收据，上诉人是按合同约定的数额15600元缴纳的租金，故能看出被上诉人同意继续按原合同约定履行交付租金的义务，现其对该费用提出异议没有依据，一审法院对被上诉人主张朱长武、胡向杰应参照原租赁合同约定支付继续占有租赁房产期间费用的诉讼请求予以支持，本院认为并无不当，上诉人的该上诉理由因无事实与法律依据本院依法不予支持。关于上诉人上诉主张被上诉人应对其进行维修建设和费用投入等各项损失予以合理补偿。经查，上诉人一审期间未提起反诉亦未提出具体的补偿数额，经一审法院释明上诉人已明确表示将对此另案主张权利，故上诉人的该主张在本案中不予涉及，双方可另案主张权利。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长孟凡林审判员徐书文审判员苏力德二O一八年四月二十日法官助理赵妍婷书记员珠娜