杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初5384号原告：浙江杭报金都创意产业发展有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道河南埭路108号7幢二层。法定代表人：何某某，总经理。委托代理人：陈磊，浙江杭天信律师事务所律师。委托代理人：陈思，浙江杭天信律师事务所律师。被告：杭州市余杭区博文教育培训中心，住所地杭州市余杭区南苑街道河南埭路***号。法定代表人：周某某。被告：周某某。原告浙江杭报金都创意产业发展有限公司（以下简称杭报金都公司）诉被告杭州市余杭区博文教育培训中心（以下简称博文培训中心）、周某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理，依法适用简易程序由审判员马超独任审理。本院于5月25日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈思和被告周某某（同时系博文培训中心的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭报金都公司诉称：2013年11月25日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同》（合同编号：ZL-10H-056），约定原告将位于杭州余杭区南苑街道河南埭路108号14、15幢（临平新天地文创园10#楼1层局部及2层、3层全部，建筑面积1084.3㎡）商铺租赁给被告作为教育培训经营使用，租赁期限为2013年11月25日起至2019年2月23日。首年租金为2元/天/平方米，每两年递增幅度为10％，租金支付方式为：从起租日起，每六个月为一个缴款周期，被告每期应提前10天缴纳下期租金。合同约定，若被告拖欠本合同约定的应付租金，原告有权要求被告支付滞纳利息（该滞纳利息从被告应付所欠款项之日起按日息1%计算）及原告因向被告追讨欠款而支出的诉讼费、律师费、交通费、通信费等费用。若被告拖欠租金、物业管理费、保证金超过七天，经原告书面催讨后仍未付清的，原告有权合法地提前收回该房屋及被告提供的设备，合同亦随即终止，被告已经交付的保证金不予退还。同时租赁合同还约定，双方在签订租赁合同时，应同时签署物业服务协议，物业服务协议所约定内容为租赁合同的组成部分。2013年11月25日，在被告收房后，原、被告又补充签订了一份《物业服务协议》，协议约定案涉房屋的物业服务费为5.5元/平方米/月，按半年预收，同时对水、电费、公共能耗费、违约责任进行了约定，并约定如原、被告签订的《商铺租赁合同》到期终止或提前解除，《物业服务协议》也随之终止。合同签订后，原告依约履行自己的义务，把案涉房屋交付给被告使用，并向被告提供了物业服务，被告亦将该商铺用于正常的经营活动。然而，被告租赁案涉房屋后，并未按时向原告支付房屋租金、物业费，并拖欠水电费。原告曾于2015年8月27日向法院起诉，被告同意支付欠付房屋租金、物业费，双方于2015年10月12日以调解结案。但是被告并未按照调解书履行义务，而且还继续拖欠两期房屋租金和物业费。原告多次向被告催讨，但被告均以各种理由推脱，不予交纳。因未能协商解决，原告诉至法院，请求判令：一、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》及《物业服务协议》已解除；二、被告向原告支付房屋租金人民币534993.62元（租金从2015年8月25日暂计算至2016年4月20日，实际租金按《商铺租赁合同》约定计算至被告实际腾退房屋之日）；三、被告向原告支付物业费29023.1元（物业费从2015年11月27日暂算至2016年4月20日，实际物业费按《物业服务协议》约定计算至被告实际腾退房屋之日）；四、判决被告向原告支付逾期付款违约金113502.07元（暂计算至2016年4月20日，自2016年4月20日起的违约金按每日0.1%计算至判决履行完毕之日）；五、被告将余杭区南苑街道河南埭路108号14、15幢（临平新天地文创园10#楼1层局部及2层、3层）商铺腾空并交还原告；六、被告支付原告为实现债权支出的律师代理费25800元。原告杭报金都公司为支持其诉请，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.房屋所有权证一份,2.《租赁合同》各一份，共同用于证明原告对案涉房屋具有合法的出租权利的事实;3.《商铺租赁合同》（编号：ZL-10H-056）一份,4.《物业服务协议》一份，共同用于证明原、被告就案涉商铺签订商铺租赁合同及物服务协议并对房屋租赁及物业服务具体权利义务进行约定的事实;5.房屋交接验收确认表一份，用于证明原告依约交付案涉租赁房屋的事实;6.《法律服务委托代理合同》一份,7.律师费发票一份，共同用于证明原告为实现该债权支付律师代理费25800元的事实;8.律师函一份,9.EMS邮寄面单,10.EMS邮寄情况查询记录一份，共同用于证明原告书面通知被告后可提前解除合同的事实。被告博文培训中心、周某某共同辩称：同意解除《商铺租赁合同》、《物业服务协议》。2015年8月25日以后的租金没有付过。物业费是付到了2015年11月26日。没有拖欠过水电费。违约金，不同意支付。商铺已经在腾空了，大部分已经腾空了，从4月开始陆续交给了原告。对方的律师费，不接受。2013年签订物业合同和租赁合同的前提是原告在各大媒体所做的宣传，但是在这两份合同中都没有体现他们的服务项目和规划的承诺。因为原告是国营企业，区政府所承诺的，要打造本区的文创产业基地。基于对原告资质、平台的信任，被告跟原告签订了合同。但是后面的规划什么都没有。被告找过原告的老总，但是原告说没有办法，对被告的经营影响非常大。到2016年被告写了一封要求与对方协商的一份材料，但是原告以他们是国企为由，拒绝协商。物业管理的问题，到2015年11月被告都是付物业费的。物业服务被告是从来没有享受过。漏水的地方有七处，被告要求物业公司来维修，拖了半年没有来修，后来是被告自己修的。原告扣除了一定的物业管理费后支付给被告，但是要求被告签承诺书，要求以后再漏水不能再找他们。什么物业服务都没有，后来被告就拒付物业费了，要求物业公司来提供物业服务。被告当时之所以签订不合理的合同，就是对原告的资质非常信任。但是到最后，发现规划中的都没有了。对2015年8月以后的租金，要求被告全额支付，被告不认可。临平新天地立交桥，2012年动工的，2016年又开始重新开工。年终开业的规划，是原告向社会承诺过的。但是因为杭报和金都之间有问题，导致一直没弄起来。被告还是希望能够调解。被告方的培训机构还是要继续办下去的。被告愿意解除合同，但所要求的租金，被告是不认可的。被告博文培训中心、周某某未提交证据材料。对原告提供的证据，两被告均无异议。经审查，本院确认上述证据的真实性，并作为认定案件相关事实的依据。本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：2013年11月25日，原告杭报金都公司（甲方）和被告博文培训中心（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，原告杭报金都公司将坐落于杭州市余杭区南苑街道河南埭路108号14、15幢（临平新天地文创园10#楼一层局部及2、3层全部）的商铺租赁给被告博文培训中心。租赁房屋建筑面积1084.3平方米。合同约定租赁期限自2013年11月25日起至2019年2月23日止，免租期90天，自2013年11月25日至2014年2月24日。免租期内，乙方无需支付租金，但需支付物业管理费、水电费。自2014年2月24日至2016年2月23日的租金为2元/天/平方米。租金交纳时间为：第1期自2014年2月24日至2014年8月23日，租金数额为395769.5元，交纳时间为2013年12月10日；第2期自2014年8月24日至2015年2月23日，租金数额为395769.5元，交纳时间为2014年8月14日；第3期自2015年2月24日至2015年8月23日，租金数额为395769.5元元，交纳时间为2015年2月14日；第4期自2015年8月24日至2016年2月23日，租金数额为395769.5元，交纳时间为2015年8月14日。自2016年2月24日至2018年2月23日的租金为2.2元/天/平方米。租金交纳时间为：第5期自2016年2月24日至2016年8月23日，租金数额为435346.5元，交纳时间为2016年2月14日；第6期自2016年8月24日至2017年2月23日，租金数额为435346.5元，交纳时间为2016年8月24日；第7期自2017年2月24日至2017年8月23日，租金数额为435346.5元，交纳时间为2017年2月14日；第8期自2017年8月24日至2018年2月23日，租金数额为435346.5元，交纳时间为2017年8月14日。合同还对后续租金的支付进行了约定。若乙方拖欠本合同约定的应付租金，在不影响甲方其他权利的情况下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息（该滞纳利息从乙方应付所欠款项目之日起按日息百分之一计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费、交通费、通信费等费用。本合同签订后5个工作日内，乙方须一次性全额向甲方支付人民币198000元的保证金。本合同有效期内，若乙方未支付款项，甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿。若乙方拖欠租金、物业管理费、保证金超过七天，经甲方书面催讨后仍未付清的，甲方有权提前收回该房屋及甲方提供的设备，本合同亦随即终止，乙方已经交付的保证金不予退还。合同同时约定，双方在签订该租赁合同时，应同时签订物业服务协议，协议所约定的内容为本合同的组成部分。本合同的附件为本合同不可分割的组成部分与本合同具有同等效力，自本合同生效之日起，双方之前就该房屋签署的意向书及其他任何口头或书面协议、承诺全部失效，与该房屋租赁所发生的一切事宜和争议以本合同内容为准。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。另查明：2013年11月25日，原告杭报金都公司（甲方）与被告周某某（乙方）就租赁房屋签订《物业服务协议》一份。协议约定物业服务期限自2013年11月25日起至2016年11月24日止。物业服务费5.5元/平方米/月。物业服务费用按半年预收。水电费由甲方代收代付，按月支付。本协议期满或租赁合同到期终止及提前解除，本协议随之终止。签订合同当日，原告将涉案房屋交付给被告周某某，被告向原告实际支付保证金200000元。后两被告拖欠租金及物业费，经协商无果，故原告诉至本院。庭审中，两被告表示愿意共同承担责任。原告和两被告共同确认：双方合同已于2016年4月5日解除；自2015年8月25日至2016年4月20日的租金（占有使用费）为534993.62元。原告主张自2015年8月25日至2016年4月20日的物业费为29023.1元，被告对此无异议，但抗辩称应计算至2016年4月5日，原告对此予以认可（同意扣除半个月的物业费计2981.83元）。本院认为：原、被告之间签订的《商铺租赁合同》、《物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。被告博文培训中心、周某某未及时支付租金及相关费用等是造成本案纠纷的原因，对此，应当承担相应民事责任。原告要求确认其与被告签订的《商铺租赁合同》及《物业服务协议》已于2016年4月5日解除，被告对此无异议，故本院亦予以确认。相关协议解除后，被告应将所租房屋腾空并退还给原告，被告对此亦无异议，故本院对原告该诉请予以支持。原告主张自2015年8月25日至2016年4月20日的租金（占有使用费）534993.62元，被告对此无异议，本院予以确认。上述534993.62元，根据合同约定扣除被告支付原告的200000元保证金后，尚余334993.62元。原告主张自2015年8月25日至2016年4月20日的物业费29023.1元，被告对此无异议，但抗辩称应计算至2016年4月5日（此后不再计算），原告对此予以认可，减去半个月物业费计2981.83元，故本院予以确认该期间物业费为26041.27元。原告要求被告支付律师代理费25800元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付租金（占有使用费）滞纳利息113502.07元的诉讼请求，被告认为计算标准过高，本院综合实际损失以及预期利益等因素，酌情予以调整为50077.31元（暂计至2016年4月20日；自2016年4月21日起至本判决生效之日止，以本金334993.62元按每日万分之五的标准另行计付）。物业费部分的利息损失，原告自愿不再主张，本院予以准许。原告诉请之合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告浙江杭报金都创意产业发展有限公司与被告杭州市余杭区博文教育培训中心、周某某于2013年11月25日签订的《商铺租赁合同》和《物业服务协议》自2016年4月5日日起解除；二、被告杭州市余杭区博文教育培训中心、周某某于本判决生效后十五日内腾空并归还原告位于杭州余杭区南苑街道河南埭路108号14、15幢（临平新天地文创园10#楼1层局部及2层、3层全部）所租房屋；三、被告杭州市余杭区博文教育培训中心、周某某于本判决生效后十五日内支付原告浙江杭报金都创意产业发展有限公司租金（占有使用费）334993.62元（自2015年8月25日暂计至2016年4月20日，此后的占有使用费参照合同约定另计至实际腾退之日）；四、被告杭州市余杭区博文教育培训中心、周某某于本判决生效后十五日内支付原告浙江杭报金都创意产业发展有限公司物业服务费26041.27元；五、被告杭州市余杭区博文教育培训中心、周某某于本判决生效后十五日内支付原告浙江杭报金都创意产业发展有限公司律师代理费25800元；六、被告杭州市余杭区博文教育培训中心、周某某于本判决生效后十五日内支付原告杭报产业公司滞纳利息（截至2016年4月20日为50077.31元；自2016年4月21日起至本判决生效之日止，以本金334993.62元按每日万分之五的标准另行计付）；七、驳回原告浙江杭报金都创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10834元，减半收取5417元，由原告浙江杭报金都创意产业发展有限公司负担1490元，由被告杭州市余杭区博文教育培训中心、周某某负担3927元。于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费10834元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员 马 超二〇一六年九月十日书记员 徐琳琳