广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初15064号
原告：中山市安泽物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区孙文东路丽港城D207/A1卡，组织机构代码28204369X。
法定代表人：李剑平，董事长。
委托诉讼代理人：李霭弥，系广东卓正律师事务所律师。
被告：万木君，女，1980年11月30日出生，苗族，身份证住址湖南省长沙市雨花区。现住中山市火炬开发区。
委托诉讼代理人：张强，男，1979年11月6日出生，汉族，住湖南省沅陵县，与被告万木君系夫妻关系。
原告中山市安泽物业管理有限公司（以下简称安泽公司）诉被告万木君物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告安泽公司的委托诉讼代理人李霭弥，被告万木君的委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安泽公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业服务费10264.8元及滞纳金（自2008年9月起每天按应交物业服务费的1‰计至实际付清物业服务费之日止）。诉讼过程中，原告安泽公司变更诉讼请求为，判令被告支付原告自2008年9月至2016年9月的物业服务费10990.49元及违约金（自2008年9月起每日按应交物业服务费的1‰计算至清偿之日止）。事实与理由：原告为中山市火炬开发区孙文东路843号丽港城小区提供物业管理服务，被告为中山市火炬开发区孙文东路843号丽港城凯德4座904房的业主。截至2016年9月被告拖欠原告物业服务费10990.49元及违约金，虽经原告多次催收，被告至今拒不交纳。被告长期拖欠物业服务费的行为，已严重损害原告合法权益，特依法提起本诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。
被告万木君辩称，被告未与原告签订任何协议，双方不存在合同关系，原告起诉被告没有事实和法律依据。原告与开发商的法定代表人系同一人，两个企业实质是两块牌子一套人马，未实行房地产开发与物业管理相分离的原则，违反了《物业管理条例》第二十四条的规定，且开发商不是通过选聘、竞聘方式聘请原告进行物业管理，而是直接指定，该行为亦违反了《物业管理条例》的相关规定。原告的资质是三级资质，按《物业管理企业资质管理办法》规定，原告只能承接20万平方米以下的住宅项目，而涉案小区建筑面积已远超20万平方米，原告的资质不足，原告与开发商之间签订的前《前期物业管理协议》应无效。原告擅自扣留了开发商赔偿给原告的逾期交房违约金。原告提供的物业服务存在诸多问题。如：1.因原告未能全面履行职责，导致业主财物受损，或增加业主的额外经济负担，因原告的工作失误，本应属于被告专用的空调外机平台却被其他的住户使用了，导致被告只好将空调外机安放在主房外的飘窗上，造成被告空调外机常年风吹雨淋，已经风化损坏维修过两次，要求原告赔偿被告因此而遭受的损失3000元，开发商与原告未按约定向被告提供可视对讲铃服务，原告曾答应为被告维修主人房及客房窗户的的反扣锁，但至今未修好，被告为安全起见，不得不加装防盗网，要求原告赔偿被告因此而受到的损失5000元；2.被告已交纳物业维修基金2000元，要求原告为被告办理维修基金存折，但原告以被告未提交相关票据为由，不予办理，想将被告交纳的2000元维修基金据为己有；3.原告未能及时打扫、清理小区内的垃圾，被告居住的楼宇一楼没有大门，而且门禁也从未使用过，门框常年漏水，大堂内常年堆放大量纸箱垃圾，原先从未管理，大门口两边的空地及后面厨房下的空地处，原告从未打扫，经常散发一股恶臭；4.原告未能为小区内配备足够的安防监控设备，而且未对设备进行及时的维修、养护、管理，导致小区内经常发生被盗、车辆被刮花等事件，小区业主没有安全感。
原告安泽公司、被告万木君围绕诉讼请求及各自主张的事实依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。对双方无争议的证据及事实，本院予以认定，并在卷佐证。对双方有争议的证据及事实，本院认定如下：1.被告万木君不确认原告安泽公司所提交的律师函的真实性，认为催交物业费的通知应由原告安泽公司发出，而不应是律师以律师函的形式通知。本院认为，原告安泽公司以何种方式向被告催交物业费，是原告安泽公司的权利，对被告万木君的该质证意见，本院不予采纳。2.被告万木君不确认原告安泽公司提交的《前期物业服务合同》，认为该协议没有被告万木君的签名。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，对于被告万木君的该质证意见，本院不予采纳。3.原告安泽公司对被告万木君提交的照片、光碟不予确认，认为该证据未经过相关公证部门的公证，不能主张被告万木君所主张的原告安泽公司提供的服务有瑕疵的事实。本院认为，作为证据使用的照片、光碟，若经过公证，则其证明效力较强，但作为物业服务合同纠纷的被告一方（即业主），为应对物业服务费的诉讼，而特地去邀请公证人员来对其在小区内所拍摄的照片、光碟进行公证，并不切合实际，本院认为被告万木君提交的照片及光碟可以从一个侧面反映出原告安泽公司对涉案小区进行物业管理的情况。4.对于被告万木君提交的《关于丽港城（安泽物业）物业服务提升工作计划的通告》，原告安泽公司认为，该证据只是原告安泽公司对将来工作的一个明细计划，不能证明被告万木君所主张的原告安泽公司的物业服务质量存在问题。本院认为，单凭该证据并不能证明原告安泽物业公司的服务质量是否符合约定，对原告安泽公司的该质证意见予以采纳。5.对于被告万木君提交的商品房买卖合同，原告安泽公司确认其真实性，但认为与本案无关。本院认为，被告万木君提交的该证据，系其与中山市丽港城置业发展有限公司签订的，原告安泽公司并不是一方当事人，即使被告万木君认为中山市丽港城置业发展有限公司未完全履行合同，也应向中山市丽港城置业发展有限公司主张权利，与本案没有关系，本院对原告安泽公司的持证意见，予以采纳。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是：1.原告安泽公司与被告万木君是否存在物业服务关系；2.原告安泽公司的物业管理资质对本案的影响；3.原告安泽公司的诉讼请求是否应得到支持。
关于焦点1，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告万木君以未与原告签订任何协议为由进行抗辩，本院不予采纳；且被告万木君已授权委托中国建设银行中山市兴中道支行直接从其个人帐户将每月的物业服务费划入原告安泽公司，表明被告万木君已确认了与原告安泽公司存在物业服务关系，被告万木君辩称与原告安泽公司不存在物业服务关系的意见，本院不予采信。关于焦点2，原告安泽公司已取得三级物业管理资质，可以从事物业管理服务。根据《物业管理企业资质管理办法》第八条规定，原告安泽公司可以承接20万平方米以下住宅项目的物业管理，而涉案的丽港城小区的规划建筑总面积为402244.77平方米，原告安泽公司属于超越资质等级承接物业管理服务，但《物业管理企业资质管理办法》的该规定属于管理性规范，而不属于效力性强制规范，不能据此而认定原告安泽公司与开发商签订的《前期物业服务合同》无效，对于原告安泽公司超越资质等级承接物业管理服务的行为，应由相关的行政主管机关追究其相应的法律责任，本院对该行为不作处理。关于焦点3，原告安泽公司已实际为被告万木君提供了物业服务，被告万木君应按约定标准向原告安泽公司交纳物业服务费，其未依约交纳物业服务费即构成违约，应承担相应的违约责任。虽然万木君辩称安泽公司在履行合同时存在诸多瑕疵，而导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，并以此拒绝交纳物业服务费，本院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果少数业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，将会造成物业服务企业运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，其将损害其他正常交纳物业服务费的业主利益，最终也将损害小区内全体业主的利益。在物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，而导致大多数业主不满意时，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业，故对万木君的该项抗辩本院不予采纳。原告安泽公司主张被告万木君应从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰支付违约金，但原告安泽公司在庭审中确认是根据《前期物业服务合同》第十四条的规定支付违约金，而该条规定是，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的0.1‰交纳违约金。本院认为，违约金的支付应以《前期物业服务合同》的约定为准，原告安泽公司主张被告万木君应从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。因《前期物业服务合同》约定业主交纳物业服务费的时间为每月交纳，并未约定具体时间，本院认为，业主只要在每月的最后一天交纳物业服务费都不算违约，因此逾期违约金的计算，应从次月的1日起计算。至于被告万木君在答辩中所称，要求原告赔偿维修空调外机、窗户反扣锁、安装防盗网等损失及办理维修基金存折等问题，不属于本案审理范围，被告万木君可另循其他途径解决。
综上，被告万木君未按约定向原告安泽公司支付物业服务费，构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告万木君应于判决生效之日起七日向原告中山市安泽物业管理有限公司支付自2008年9月起至2016年9月共97个月物业服务费为10990.49元及违约金（自2008年10月1日起计至付清之日止，以实际所欠物业服务费为基数，按每日0.1‰计算）。
二、驳回原告中山市安泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费56元，减半收取为28元（原告中山市安泽物业管理有限公司已预交），由被告万木君负担（被告万木君应于判决生效之日起七日内迳付原告中山市安泽物业管理有限公司）。
本判决为终审判决。
审判员 何明伟
二〇一六年二〇一六年十月十八日
书记员 肖 琴