中华人民共和国
北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6019号
上诉人（原审原告）：申某1，女，1962年11月24日出生。
委托诉讼代理人：何其璇，北京市六合金证律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：吕某，女，1934年10月4日出生
上诉人（原审原告）：申某2，男，1973年10月28日出生。
以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：何泽华，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：尹某，女，1950年7月4日出生。
委托诉讼代理人：曹某（尹某儿媳）。
委托诉讼代理人：林玉洁，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。
上诉人申某1、吕某、申某2因与被上诉人尹某物权保护纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初24014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
申某1、吕某、申某2向本院提出上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人在一审的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人尹某负担。事实与理由：一、上诉人享有对北京市海淀区1505号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权，可以处分该房屋要求被上诉人腾退房屋，被上诉人应当配合。二、被上诉人的借住行为是因上诉人申某2好心施惠而产生，出于被上诉人的请求而并非一审法院认定的被上诉人系基于双方之间的房屋买卖合同关系进行占有使用，一审法院认定事实错误，适用法律不当。三、双方之间签订的《房屋买卖定金合同》不能成为被上诉人占用涉案房屋的原因和依据，一审法院认定事实错误，适用法律不当，被上诉人应当立即腾退涉案房屋。四、被上诉人占用涉案房屋应当支付占用费。
尹某辩称，同意原判，我方系基于《房屋买卖定金合同》占有使用涉案房屋，不同意上诉人的上诉请求。
申某1、吕某、申某2向一审法院起诉请求：1.判令尹某立即腾退涉案房屋，并恢复原状；2.判令尹某按照日300元的标准支付涉案房屋自2016年3月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋使用费；案件受理费由尹某负担。
一审法院认定事实：吕某与申某4系夫妻关系，婚后育有子女三人，即申某3、申某1、申某2。申某4于2005年去世。涉案房屋登记在申某4名下。
2015年8月14日，吕某（售方、甲方）与尹某（买方、乙方）签订《房屋买卖定金合同》，约定：1.房屋基本情况1.1甲方所售房屋坐落在北京市海淀区1505号房屋，该房屋的基本情况如下：所有权人：申某4（吕某之丈夫）；1.2甲方所售房屋之产权证在其丈夫申某4名下，但申某4已故，所售房屋现由甲方及其三个子女共同拥有。甲方及其三个子女均同意出售该房产，并于近期已经开始相关手续，用以将所有房产产权登记由申某4名下变更到吕某名下进行出售。2.成交价格：甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币4850000元，该房屋过户的相关费用由乙方承担。3.乙方应于2015年8月17日23点59分前向甲方支付购买该房屋的定金10万元。该定金将存入甲方指定自己的银行账户中国工商银行，账户名：吕某，账号×××。该定金将作为总购房款的一部分，在乙方最后一次付款时充抵购房款；4.甲方保证该房屋权属无争议，并保证该房屋已取得其他共有权人的同意。甲方应尽快办理该房产产权登记由申某4名下变更到吕某名下，若无意外非可控原因，最晚应于2015年9月30日23点59分前完成产权登记变更；5.甲乙双方同意，在甲方办理该房产产权登记由申某4名下变更到吕某名下之后5日内，双方正式签订《房屋买卖合同》。合同落款处有甲方吕某、代理人申某2，乙方尹某、代理人曹某的签字。同日，尹某通过曹某的账户向吕某账户支付定金10万元。
2015年9月中旬，申某2将涉案房屋钥匙交尹某，尹某对房屋进行了装修，并于2016年2月入住房屋。
庭审中，吕某、申某2、申某1陈述，吕某、申某2、申某1、申某3于2015年12月办理继承公证，将房屋登记为四人按份共有。份额为：吕某1/2；申某11/6；申某21/6；申某31/6。
2016年6月14日，吕某、申某2、申某1、申某3变更共有份额，就涉案房屋的份额比例变更为：吕某5/8；申某11/8；申某22/8。
2016年6月22日，吕某、申某1、申某2委托律师向尹某发函，表示《房屋买卖定金合同》签订后，鉴于尹某及其家人的特殊原因，尹某及家人于2016年2月入住涉案房屋，但一直未签订正式的房屋买卖合同，拖延至今。鉴于上述合同已无法履行，尹某及家人应搬离涉案房屋，故函告：1.收到律师函后7日内搬离并恢复原状。2.逾期不搬离定金不予退还，并按每日300元收取占用费，占用费自定金中扣除。
另查，2016年6月30日，申某1、申某2、吕某以物权保护纠纷为由将尹某诉至法院，要求尹某腾退涉案房屋并支付房屋使用费。2016年7月12日，尹某以房屋买卖合同纠纷为由将申某2、吕某、申某1诉至法院，要求继续履行合同，办理房屋转移登记手续。2016年10月9日，申某1以定金合同纠纷为由将吕某、申某2、尹某诉至法院，要求确认《定金合同》无效，并行使优先购买权。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：申某1、申某2、吕某主张尹某基于借用合同而获得涉案房屋钥匙，并实际占有房屋，尹某对此不予认可，申某1、申某2、吕某对此未提交证据，故法院对其该主张不予采信。
一审法院认为，一方当事人为外国公民，涉及的民事法律关系为涉外民事法律关系。本案中，申某2为澳大利亚公民，本案涉及的民事法律关系为涉外民事法律关系，故适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国和排他的权利。依法取得的物权，依法行使，依法受法律保护。基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。因此，物权占有除所有权人的占有外，还存在基于租赁、买卖等合同关系产生的债权意义上的占有。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，申某1、申某2、吕某虽主张与尹某之间存在借用合同关系，但未能向法院充分举证，故法院对其该项主张不予采信。现尹某是基于双方之间的房屋买卖合同关系对涉案房屋进行占有使用，故在双方就合同履行产生的争议未予解决之前，申某1、申某2、吕某要求尹某腾退房屋缺乏事实和法律依据，法院不予支持。基于上述事实，申某1、申某2、吕某另要求尹某支付房屋使用费，亦缺乏事实和法律依据，法院亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国、申某2、申某1、申某3于2015年12月办理继承公证，将房屋登记为四人按份共有。份额为：吕某5/8；申某11/8；申某21/8；申某31/8。除上述事实外，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，准据法是经冲突规范指定援用以调整涉外民事法律关系当事人之间权利义务的特定国家法律。本案中，申某2系澳大利亚公民，属于当事人一方或者双方是外国人的情形，故本案涉及的民事法律关系应属涉外民事法律关系，应适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，即不动产物权，适用不动产所在地法律。涉案房屋位于中华人民共和国境内，故应当适用中华人民共和国的相关法律规定。
所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。上诉人基于《房屋买卖定金合同》将涉案房屋交付被上诉人占有使用，现双方产生争议，在双方就相关争议未解决前，上诉人要求被上诉人腾退涉案房屋并支付房屋使用费，缺乏事实及法律依据。上诉人主张系基于借用合同关系将涉案房屋交付被上诉人占有使用，但其并未向法院提供充分证据予以佐证，故对其该项主张，本院不予采信。一审法院依据本案的实际情况驳回了上诉人在一审的诉讼请求并无不当，本院予以确认。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由申某1、吕某、申某2负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 辛 荣
二〇一八年七月三十日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 李佳星