上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第2282号
原告上海安洋房地产经纪事务所。
执行事务合伙人吴惠民，职务总经理。
委托代理人张玮，上海汇银律师事务所律师。
被告上海穿越实业有限公司。
法定代表人刘刚。
委托代理人熊拂刚，上海运帷律师事务所律师。
第三人东联国际投资有限公司。
法定代表人郑江。
委托代理人崔志翔。
原告上海安洋房地产经纪事务所（普通合伙）（以下简称“安洋事务所”）与被告上海穿越实业有限公司（以下简称“穿越公司”）居间合同纠纷一案，本院于2013年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴双独任审判，于同年10月10日公开开庭进行了审理。后本院依法追加东联国际投资有限公司（以下简称“东联公司”）作为本案第三人参加诉讼，并于2013年12月5日再次公开开庭进行审理。原告安洋事务所的委托代理人张玮，被告穿越公司的委托代理人熊拂刚、第三人东联公司的委托代理人崔志翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安洋事务所诉称，2013年1月，被告委托原告寻租几处餐饮用房用于开设连锁酒店，原告遂向被告陆续推荐并带看了四处物业，其中包括2013年1月12日带领被告法定代表人刘刚实地察看的位于上海市长寿路XXX号（武宁南路）的港中旅大厦2楼、3楼物业（以下简称“系争房屋”）。同月14日，刘刚代表被告向原告签署了《看房确认书》一份，其中确认：经委托原告居间介绍房地产，现由原告工作人员带领我方首次亲自进入包括系争房屋在内的四处物业进行实地验看；系争房屋2楼面积为1300平方米，3楼面积为1800平方米，租金为人民币5元／平／天（以下币种均为人民币），物业费为18元／平／月；同时承诺：若经原告居间介绍，本人或本人的代理人等与本人有关联的人不得自行或通过第三方与该房地产出租方完成租赁交易，否则，本人自愿按房地产租赁成交价月租金的百分之五十向原告支付赔偿金。
之后，被告表示对上述四处物业均不甚满意，要求原告继续介绍合适物业。同年1月24日，原告又向被告介绍并带看了上海市四川北路XXX号三楼、四楼物业（以下简称“四川北路房屋”），并最终促成被告与业主签订租赁合同。之后鉴于业主同意支付出租方佣金，且刘刚表示将继续委托原告寻租其他餐饮用房，原告最终同意被告免于支付四川北路房屋的承租方佣金。
同年3月，原告一边在为被告处理四川北路房屋租赁后续事宜，一边还在积极为被告介绍第二处物业，但从他处获知被告已瞒着原告私下与原告之前介绍过的系争房屋业主东联公司签订了租赁合同。故请求法院判令被告向原告支付赔偿金243332元（长寿路XXX号2、3楼物业，共3604.93平方米，月租金按4.5元／平方米／天，按月租金的50%计算）；要求判令第三人支付原告信息服务费10万元，并要求由被告承担本案诉讼费。
被告穿越公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告主体身份不适格，系争房屋实际承租人不是被告，而是上海刚顺果蔬专业合作社（以下简称“刚顺果蔬合作社”）。第二，刘刚代表被告签署了《看房确认书》，而非签署了居间合同。签订系争房屋租赁合同也并非在原告的居间下促成。《看房确认书》中关于赔偿的条款无效，该确认书是原告制作，所有客户看房后都需要签署，属于格式合同，该条款限制了合同相对方的主要权利和缔约自由权。因此，原告无权要求被告支付佣金或赔偿金。第三，原告并没有亲自带刘刚进入系争房屋实地查看，因为出租方东联公司并未将钥匙交给原告或委托原告代为出租，所以看房当天只是在系争房屋楼下兜了一圈。被告签署的《看房确认书》上也没有业主签名确认。第四，如果法院最终确认被告应当承担责任，那么原告主张的赔偿金或违约金的数额过分高于其实际损失，要求法院调整。对于原告与第三人之间的约定，被告并不清楚，所以对于原告的第二项诉请不发表意见。
第三人东联公司述称，不同意原告的诉讼请求。刚顺果蔬合作社并未经原告的介绍到其司，在与刚顺果蔬合作社签约之前，原告从未告知刚顺果蔬合作社是其客户，在签约过程中原告也没有向第三人提供任何服务。而且，按照第三人公司的操作惯例，第三人对居间成功的中介会出具《客户确认函》，函件中会确认第三人同意在交易成功的前提下支付佣金，但原告与第三人之间并无类似文件所确认的居间关系，所以不同意支付信息服务费。
经审理查明，2013年1月，被告委托原告寻租几处餐饮用房用于开设连锁酒店。2013年1月11日，原告通过短信方式约被告于次日看系争房屋。同年1月14日，刘刚代表被告签署了《看房确认书》。其主要内容为：经委托上海安洋房地产经纪事务所居间介绍房地产，现由安洋地产工作人员带领我方首次亲自进入表格所述房地产（表格中有A、B、C、D四处，其中B处“物业详细地址”填写为“长寿路XXX号／武宁南路港中旅大厦2楼＋3楼”；“建筑面积”填写为“2楼1300平方米，3楼1800平方米”；“租金”填写为“单价5元／平／天”）进行了实地验看。现本人承诺：1、若经安洋房地产居间介绍，本人与出租方签订（房地产租赁合同）或类似证明出租关系成立的协议，本人以该房地产月租金的百分之五十向上海安洋房地产经纪事务所支付佣金。2、本人或本人的代理人等与本人有关联的人不得自行或通过第三方与该房地产出租方完成租赁交易。否则，本人自愿按房地产租赁成交价月租金的百分之五十向安洋地产支付赔偿金。在“委托方公司全称”处填写为“上海穿越实业有限公司”；“委托方（代理人）”处签名为刘刚。
2013年1月24日，原告又向被告介绍并带看了四川北路房屋。同年1月30日，原告最终促成被告与四川北路房屋业主签订租赁合同。同日，原告与四川北路房屋业主签订了《佣金确认书》，在该佣金确认书中，明确承租方为被告穿越公司。同年2月1日，刚顺果蔬合作社又与四川北路房屋业主签订租赁合同。同年5月15日，上海鑫莱源餐饮管理有限公司（以下简称“鑫莱源公司”）与四川北路业主签订房屋租赁合同，双方约定上述两份合同自行作废，一切以本合同的约定为最终约定。同时还约定，刘刚作为保证人，对合同的履行承担担保责任。
2013年2月19日，刚顺果蔬合作社与第三人就系争房屋签订房屋租赁合同。双方约定房屋租赁期限为六年，房屋租金为第一年、第二年每日每平方米建筑面积为4.50元，即月租金为493424.79元……。同年3月，原告得知上述签约事实后，原告经办人徐光亮即与被告法定代表人刘刚通过短信、电话进行交涉，刘刚表示没有其他中介参与。
另查明，穿越公司、刚顺果蔬合作社、鑫莱源公司的法定代表人均为刘刚。系争房屋所在办公楼的出租信息可以通过公共网络予以查询。
以上事实，有看房确认书、佣金确认书、公证书、照片、相关公司的工商登记资料、房屋租赁合同、网络房源信息等证据以及当事人当庭陈述佐证。
本院认为，被告所签订的看房确认书，并未违反法律禁止性规定，应属有效。虽然最终与第三人签订租赁合同的主体是刚顺果蔬合作社，而非被告，但基于刘刚实为上述两家公司的法定代表人之特殊情形，可以认定刚顺果蔬合作社与被告属于有关联之主体。根据庭审查明的事实，本院认定刚顺果蔬合作社利用被告所知晓的出租信息完成租赁交易具有较大盖然性。被告违反了看房确认书中的违约条款，应当承担违约责任。至于具体违约金的数额，本院根据原告的实际损失等情况酌情予以调整。至于原告要求第三人承担“信息服务费”一节，既无合同依据，又无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告上海穿越实业有限公司应在本判决生效之日起十日内给付原告上海安洋房地产经纪事务所（普通合伙）赔偿金人民币10万元；
二、驳回原告上海安洋房地产经纪事务所（普通合伙）其余诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6449.98元，减半收取为3224.99元（原告已预缴），由原告上海安洋房地产经纪事务所（普通合伙）负担2285.67元，被告上海穿越实业有限公司负担939.32元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 吴 双
二〇一四年二月十七日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。