北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0101民初1264号
原告：李秀兰，女，1950年10月3日出生。
委托诉讼代理人：黄克孟，北京市时代九和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙苏娅，北京市时代九和律师事务所实习律师。
被告：北京华普朝阳物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街19号华普大厦16层。
法定代表人：杨继东。
委托诉讼代理人：刘静，北京市东卫律师事务所律师。
被告：北京中地房地产开发有限公司，住所地北京市东城区东直门南大街9号华普花园7号楼华普会所3层办公10。
法定代表人：郭贺盈，董事长。
委托诉讼代理人：刘科建，男，1978年3月1日出生。
原告李秀兰与被告北京华普朝阳物业管理有限公司（以下简称华普物业公司）、北京中地房地产开发有限公司（以下简称中地公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李秀兰的委托诉讼代理人黄克孟、孙苏娅与被告华普物业公司的委托诉讼代理人刘静，被告中地公司的委托诉讼代理人刘科建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李秀兰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认被告华普物业公司与被告中地公司于2011年11月30日签订的《×××物业管理委托合同补充协议》为无效合同；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2002年8月1日，被告华普物业公司与中地公司签署物业合同，约定将位于北京市东城区×××号、建筑面积为10万平方米的×××小区委托被告华普物业公司进行管理，管理服务费按建筑面积每月每平方米5.5元计算。2002年10月21日，被告华普物业公司向东城区物价局对华普花园物业管理费进行备案公示，收费标准为每月每平方米5.5元。2010年5月20日，原告李秀兰与拍卖公司签署《拍卖成交确认书》，取得涉诉房屋的所有权。此时，涉诉房屋的物业收费标准为每月每平方米5.5元。2011年11月28日，北京市高级人民法院作出（2011）高执复字第106号执行裁定书，裁定撤销北京市第二中级人民法院的执行裁定书，裁定拍卖有效。据此，原告取得涉诉房屋的所有权。此时，涉诉房屋的物业收费标准仍为每月每平方米5.5元。2011年11月30日，被告华普物业公司与被告中地公司签订《×××物业管理委托合同补充协议》，约定涉诉房屋的物业收费标准调高至每月每平方米22.05元。2012年2月9日，案外人田某与被告中地公司签订《租赁合同》，租赁涉诉房屋同楼同用途的×层×座×××号房屋，物业标准为每月每平方米5.5元。2013年2月1日，被告华普物业公司在未经过备案的情况下，私自将物业收费标准由每月每平方米5.5元调高至每月每平方米22.05元，并隐瞒物业收费提价未备案的事实，以不签每月每平方米22.05元标准的物业协议则拒绝给钥匙威胁原告李秀兰，故原告李秀兰签订了物业费标准为每月每平方米22.05元的《×××会所物业管理委托协议书》（期间被告华普物业公司隐瞒向田某收取的物业收费标准为每月每平方米5.5元的事实）。2013年5月28日，原告与被告中地公司及案外人傅某签订《关于北京市二中院委托拍卖的北京中地房地产开发有限公司×××号会所1／2房产分割交付协议》，三方同意划分分割线确定被拍卖房产分隔墙。2013年6月25日，原告李秀兰与被告中地公司及田某签订《关于×××（登记房号为×号楼×××）房屋变更出租人的三方协议》，由原告取代被告中地公司成为田某的房屋出租人。在被告华普物业公司起诉原告的物业服务合同纠纷案件中，经与田某沟通，原告方知被告华普物业公司对原告进行欺诈，物业费标准实为每月每平方米5.5元。2014年11月6日，被告华普物业公司向东城区物价局对×××物业管理费进行备案，收费标准为每月每平方米22.05元。依据《物业管理条例》的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业合同。被告华普物业公司与中地公司于2002年8月1日签订的物业合同为前期物业合同。在原告参与拍卖时，拍卖信息并未对前期物业合同信息进行披露，则应当以当时涉诉房屋在物业管理单位进行公示的物业收费标准5.5元／平方米／月为准。被告华普物业公司与中地公司擅自签订对前期物业协议进行实质变更的物业管理补充协议（2011年11月30日签订的），其应为无效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益所签订的合同无效。被告华普物业公司与中地公司作为关联公司，恶意串通，擅自提高物业费标准，损害原告的合法权益，其所签订的合同应为无效。为维护原告的合法权益，原告提起本案诉讼。
被告华普物业公司辩称，原告取得北京市东城区×××危改小区×号楼×××层1／2房产（661.52平方米）所有权的时间应当为2012年3月19日。该房屋于2010年4月29日发布拍卖公告，原告于2010年5月20日拍卖成交取得涉诉房屋，但原告并未按照拍卖成交确认书的约定在七个工作日内支付拍卖成交价款。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的相关规定，拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者买受人逾期未补交差价而使拍卖的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。在原告逾期支付拍卖成交价款的情况下，北京市第二中级人民法院依法作出了对涉诉房屋重新拍卖的裁定。由于原告不服北京市第二中级人民法院所作出对涉诉房屋重新拍卖的裁定，上诉至北京市高级人民法院。2011年11月28日，北京市高级人民法院作出（2011）高执复字第106号执行裁定书，裁定撤销北京市第二中级人民法院关于重新拍卖的裁定书。不管原告通过何种途径使得重新拍卖的裁定被北京市高级人民法院撤销，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的相关规定，原告取得涉诉房屋所有权的时间应为2012年3月19日即原告取得北京市第二中级人民法院（2007）二中执字第341-30号民事裁定书之日。该份裁定书作为生效的法律文书，在裁定书中也写明了涉诉房屋所有权自该份裁定书送达原告时转移。而原告所称其基于北京市高级人民法院作出（2011）高执复字第106号执行裁定于2011年11月28日即已取得涉诉房屋所有权的观点，没有任何法律依据。被告华普物业公司不存在与被告中地公司恶意串通的行为，没有擅自调高物业费收费标准。2002年8月1日，被告华普物业公司与中地公司签订《×××委托管理合同》，约定被告中地公司将×××、×××委托被告华普物业公司进行物业管理，物业类型为外销公寓，住宅房屋的物业管理服务费是每月每平方米5.5元。被告中地公司在2002年8月1日交付给被告华普物业公司进行物业管理的房屋仅为×××、×××即×号楼和×号楼的住宅。该份委托管理合同中并没有将×号楼商业用途的房屋交付给被告华普物业公司管理。2011年11月，被告中地公司将具备使用条件的×号楼商业用途的房屋交付给被告华普物业公司进行物业管理，但由于《×××委托管理合同》中没有对商业用途的房屋如何进行管理有明确约定，故被告华普物业公司与中地公司就商业用途房屋的物业管理进行了补充约定，并于2011年11月30日达成一致意见签订了补充协议。在签订补充协议时，被告中地公司仍然是×号楼的建设单位及所有权人，其根据前期物业管理的相关规定及《×××委托管理合同》中双方对未尽事宜可以进行补充约定的相关约定，被告中地公司与华普物业公司就商业用途房屋的物业管理签订的补充协议是符合商业惯例及法律规定的，没有恶意串通损害国家、集体及任何第三人的利益。由于每月每平方米5.5元的收费标准只适用于×××的住宅，而原告取得的涉诉房屋性质为商业用途，房屋性质不同，本身不能按《×××委托管理合同》中规定的住宅房屋的收费标准交纳相应费用，因此被告华普物业公司不存在针对原告擅自调高物业费收费标准的行为。而且涉诉房屋所在的×号楼于2011年11月才交付给原告进行物业管理，所以更不存在擅自扩大收费范围的行为。因此被告华普物业公司与中地公司于2011年11月30日签订的《×××物业管理委托合同补充协议》是合法有效的。
被告中地公司辩称，同意被告华普物业公司的答辩意见。原告所述被告中地公司以不签订物业管理协议而拒绝向原告交付房屋钥匙，该事实不存在。交付房屋钥匙是在法院执行庭执行时进行的。原告所述的欺诈情况，也不属实。因为当时的商业面积并没有全部出租出去，只有原告一家。当时给租户的优惠是每月每平方米5.5元的物业费，所以不存在欺诈事实。原告所在房屋是×××号房屋的全部和×××号房屋的部分，房屋面积是661.52平方米。现被告中地公司请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
2002年8月1日，被告华普物业公司与×××小区的开发商被告中地公司签订《×××物业管理委托合同》。该合同约定，被告中地公司将开发的北京市东城区×××号的×××、×××委托给被告华普物业公司进行物业管理，建筑面积约10万平方米；委托管理期限自2001年7月1日起，至成立该物业业主委员会止；被告华普物业公司负责向业主收取物业管理服务费及供暖费；物业管理服务费，住宅房屋由被告华普物业公司按建筑面积每月每平方米5.50元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按该物业《房屋使用、管理、维修公约》有关条款处理；双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
2002年10月21日，被告华普物业公司向北京市东城区物价局对×××物业管理费收费标准进行备案公示，收费标准为每月每平方米5.5元。
2008年4月24日，北京市第二中级人民法院委托北京市康泰拍卖有限责任公司对被告中地公司名下位于北京市东城区×××危改小区（×××）×号楼×××层和地上×××层1／2的房产予以拍卖。
2010年5月20日，原告李秀兰与×××公司、×××公司、傅某作为买受人与×××公司签署《拍卖成交确认书》，经拍卖成交取得位于北京市东城区×××危改小区（×××）×号楼×××层和×××层1／2的房地产。
因李秀兰及×××公司、×××公司、傅某逾期支付拍卖成交价款，北京市第二中级人民法院裁定重新拍卖。李秀兰及×××公司、×××公司、傅某提出异议，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中执异字第00908号执行裁定书，驳回其异议请求。李秀兰等不服北京市第二中级人民法院的该裁定，上诉至北京市高级人民法院。2011年11月28日，北京市高级人民法院作出（2011）高执复字第106号执行裁定书，裁定撤销（2011）二中执异字第00908号执行裁定书，同时撤销（2007）二中执字第341-27号执行裁定书。
2011年11月30日，被告华普物业公司与被告中地公司签订《×××物业管理委托合同补充协议》。该合同约定，双方于2002年8月1日签订《×××物业管理委托合同》，现双方就该合同未尽事宜签订补充协议；鉴于被告中地公司委托华普物业公司管理的×××项目除公寓用途外还具有写字楼、商业之用途，自2011年12月1日起，属于×××写字楼、商业用途相应管理区域的物业管理服务费，由被告华普物业公司按照建筑面积以每月每平方米22.05元向业主或使用人收取；×××写字楼、商业用途相应空置区域的物业管理服务费，由被告华普物业公司按照建筑面积向中地公司收取；本协议是《×××物业管理委托合同》的组成部分，与《×××物业管理委托合同》具有同等法律效力。
此后，被告中地公司将×××写字楼、商业用途的相应管理区域交由被告华普物业公司进行物业管理。
2012年3月19日，北京市第二中级人民法院作出（2007）二中执字第341-30号执行裁定书，确认北京市东城区×××号楼×××层1／2房产（661.52平方米）的所有权及相应的其他权利归李秀兰所有，以上房产财产权自本裁定送达李秀兰时起转移。
经查，李秀兰按照每月每平方米22.05元的标准向被告华普物业公司交纳了部分费用。
此后，李秀兰未办理其所购房屋的产权证。
2014年11月6日，被告华普物业公司根据其与中地公司签订的《×××物业管理委托合同补充协议》，就其管理的×××写字楼、商业用途相应区域的物业管理服务费标准向北京市东城区房屋管理局进行备案，上述区域（非住宅）的收费标准为每月每平方米22.05元。
2016年，被告华普物业公司将李秀兰诉至本院，要求其支付物业服务费。在该案审理中，李秀兰提起反诉，要求确认华普物业公司与中地公司于2011年11月30日签订的《×××物业管理委托合同补充协议》为无效合同。因其反诉与该案不属同一法律关系，被驳回。李秀兰遂提起本案诉讼。
本案中，经双方确认，李秀兰的房屋为北京市东城区×××号×××号楼×××号房屋的全部和×××号房屋的部分，房屋建筑面积为661.52平方米，用途为商业。
另查，2012年2月9日，案外人田某与被告中地公司签订《租赁合同》，约定田某租赁北京市东城区×××号×号楼×层×座×××号房屋，租金含物业管理费、供暖费。
2013年6月25日，李秀兰与被告中地公司及田某签订《关于×××（登记房号为×号楼×××）房屋变更出租人的三方协议》，约定由李秀兰取代被告中地公司成为田某租赁房屋的出租人。
对此，李秀兰称中地公司出租给田某的房屋的物业服务费标准为每月每平方米5.5元，华普物业公司隐瞒该事实对李秀兰进行欺诈。被告中地公司称其曾将该商业用房出租给田某，因只有此一家，故将物业服务费优惠为每月每平方米5.5元，但实际物业服务费是按每月每平方米22.05元收取的。被告华普物业公司表示因其不是合同主体，不清楚上述合同的签订背景。
上述事实，有当事人的陈述，拍卖公告，《×××物业管理委托合同》，《×××物业管理委托合同补充协议》，《拍卖成交确认书》，北京市高级人民法院（2011）高执复字第106号执行裁定书，物业收费备案信息，北京市第二中级人民法院（2007）二中执字第341-30号执行裁定书，房屋所有权证，建筑物内各部位建筑面积汇总表和庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据查明的事实，中地公司与华普物业公司签订《×××物业管理委托合同》，约定由华普物业公司为×××提供物业管理服务，住宅房屋物业费收费标准为每月每平方米5.5元。李秀兰及他人于2010年5月20日经拍卖成交位于北京市东城区×××号的北京市东城区×××危改小区（×××）×号楼×××层和×××层1／2的房地产。其中，李秀兰竞拍成交房屋的用途为商业。2011年11月30日，华普物业公司与中地公司签订《华普公寓物业管理委托合同补充协议》，约定中地公司委托华普物业公司对×××小区除公寓用途外的写字楼、商业用途相应管理区域进行物业管理，其物业管理服务费由华普物业公司按照建筑面积以每月每平方米22.05元标准向业主或使用人收取。后，华普物业公司根据其与中地公司签订的《×××物业管理委托合同补充协议》，就其管理的×××写字楼、商业用途相应区域的物业管理服务费标准向北京市东城区物价局进行备案。根据补充协议的合同内容，是中地公司与华普物业公司就《×××物业管理委托合同》约定的公寓（住宅）管理范围之外的写字楼、商业用途等区域进行物业管理事宜所达成的约定，并约定上述区域（非住宅）的收费标准为每月每平方米22.05元。从该补充协议的性质上，属于前期物业管理性质，华普物业公司作为前期物业服务企业有权依据双方约定及相关法律法规的规定对×××小区公寓之外的写字楼、商业用途等区域的房屋进行物业管理并按上述约定标准向业主收取物业服务费。该收费标准不属于中地公司与华普物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等情况。由此，《华普公寓物业管理委托合同补充协议》对李秀兰具有约束力。李秀兰确已按照该补充协议约定的物业费标准履行了交纳物业服务费的义务，其事实上已认可了其房屋每月每平方米22.05元的物业服务费标准。现李秀兰主张中地公司与华普物业公司恶意串通损害其利益，要求确认二者所签订的《×××物业管理委托合同补充协议》无效，但李秀兰对其主张的中地公司与华普物业公司之间存在恶意串通的事实未提供充足有力的证据予以证明，故李秀兰的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，判决如下：
驳回原告李秀兰的诉讼请求。
案件受理费35元，由原告李秀兰负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 刘钧强
二〇一八年二月二十七日
法官助理 王 威
书 记 员 孙 颖