上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12024号
上诉人（原审被告）：孙雅静，女，1986年3月23日生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，上海汇银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄惠娥，女，1959年12月20日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：郝大海，北京市中银（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙庭华，男，1956年10月2日生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：蒋敏捷，上海汇银律师事务所律师。
上诉人孙雅静因与被上诉人黄惠娥、孙庭华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初7201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭于2016年11月22日公开开庭进行了审理。上诉人孙雅静及其委托诉讼代理人ＸＸ，被上诉人黄惠娥及其委托诉讼代理人郝大海，被上诉人孙庭华的委托诉讼代理人蒋敏捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人孙雅静上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回两被上诉人在原审中的诉请。事实和理由：一、上诉人因工作地点在市中心，平时借住在表妹家，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的房产证未随身携带而交由母亲保管，系争房屋也交由母亲打理对外出租以补贴家用，后因母亲体弱多病无力操持，父亲主动承担了房屋出租事宜，上诉人得知后亦未反对。上诉人从未放弃其享有的系争房屋的使用、收益、处分的权利，但对于其后父亲偷拿房产证、擅自出售系争房屋的行为确系不知情。上诉人自得知后即提起排除妨害的诉讼，已努力保护自身权益。一审法院认定上诉人放弃对系争房屋的权利属于认定事实错误。二、本案作为典型的无权处分的合同纠纷，一审法院根据合同法第六条、第八条等主观推断上诉人对系争房屋买卖应当明知且从未提出过异议，应视为对孙庭华转让系争房屋行为的认可，故房屋买卖合同可约束上诉人系明显的适用法律错误。
被上诉人黄惠娥辩称，不同意孙雅静的上诉请求，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。系争房屋与上诉人家在同一幢楼，自2012年系争房屋交付给黄惠娥，黄惠娥就进行了装修并入住。即使上诉人误以为系争房屋是出租给黄惠娥，作为房产证的登记权利人，也理应对租期、租金等出租的最基本信息有所了解，但上诉人在四年多的时间里，从未过问系争房屋的基本情况，说明其表述不真实。上诉人提起的排除妨害之诉，需以本案的处理结果为依据，不能作为上诉人不知晓房屋出售事宜、漠视和放任自己权利的证据。一审判决适用法律正确，孙庭华和上诉人都是被拆迁人，属于有权处分，房屋出售行为也发生在上诉人获得产权证的时间内，因此买卖合同应当约束上诉人。一审法院已查明并认定黄惠娥与孙庭华签订的合同合法有效，判令上诉人和孙庭华履行合同义务、支付违约金并无不妥。
被上诉人孙庭华辩称，与上诉人意见一致，愿意进行赔偿。
黄惠娥向一审法院起诉请求：1、判令孙庭华、孙雅静按照动迁房预售预购合同要求办理房屋产权证过户；2、请求孙庭华、孙雅静按照合同4、5、6、9、10、13条及补充条款的约定承担违约责任，按市场价人民币（下同）71万元的2倍即142万元赔偿。孙庭华提起反诉要求解除双方签订的买卖合同。
一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋系孙庭华、孙雅静等人于2011年3月动迁安置所得。2012年12月14日，孙庭华向动迁公司出具承诺书一份：本户原居住在现购置XX路XX弄XX幢XX号XX室房屋，房屋权利人确定为孙雅静。上述房屋购置事宜系本户协商一致，本户承诺：今后若发生经济及法律纠纷下列承诺人承担全部责任。落款“孙庭华、孙雅静”由孙庭华签名。2013年5月30日，该房屋产权登记在孙雅静名下。
2012年5月9日，黄惠娥（乙方）与孙庭华（甲方）签订《动迁房预售预购合同》一份，约定，甲方一家分得一套动迁安置房，甲方孙庭华与乙方签订房屋买卖合同《动迁房预售预购合同》，将此套位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的动迁房出售给乙方，房屋总价71万元。合同第二条乙方付款方式约定：乙方签订房屋买卖合同《动迁房预售预购合同》后，2012年6月15日前向甲方支付30万元作为首付款（含定金），双方签订合同后于2012年8月30日前乙方支付第二笔房款30万元，留尾款10万元，待房屋产权交易过户时交付给甲方。甲乙双方于签订房屋买卖合同后甲方将房屋腾空交付给乙方，在交易限制期满后，甲乙双方共同到浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记（过户）手续，完成房屋过户手续的当日，乙方将尾款10万元交付给甲方。甲方签署相应的收据给乙方，交易所产生的契税、印花税、交易手续费由买方承担；营业税（若有）由买方承担；个人所得税（若有）所有税费全由买方承担，随时本房所产生的所有费用均由买方承担，卖方不承担任何费用。合同第三条约定：1、经甲乙双方协商确定，该房屋出卖（转让）总价款为71万元。4、除情势变更所必须外，甲方不得在过户给乙方之前的任何时间内提出增加该房屋的总价款，若甲方要求提高该房屋总价、要求乙方增加购房款，属于重大违约行为，除该要求不得成立外，甲方必须赔偿自己所要求增加的价款额的两倍给乙方。合同第四条约定：甲方保证在今后该房屋办理房地产权证时，只报送孙庭华一个人的材料，房地产权证上只写孙庭华一个人的名字，不得增加其他任何人的名字，也不得将上述一个人的名字变更为其他人的名字。如果甲方在报送做房产证（进行房屋产权初始确认登记）的资料时加上其他任何人的名字，或者将上述一个人的名字替换为其他人的名字，导致该房屋有孙庭华之外的共有权人，或者产权人不是一个人的名字而变更为其他任何人的名字，影响到本次房屋转让买卖合同的效力或者影响到该房屋如期顺利过户，甲方作为过错方将承担全部的缔约过失或者违约责任。分别按照以下情况处理：如果乙方愿意继续履行买卖合同接受该房屋，甲方保证在年内交易限制期满后，将该房屋按约及时过户给乙方，对因此给该房屋其他共有权人造成的损失，甲方全部承担；因此给乙方造成的全部直接损失（即为解决此问题发生的直接成本，如交通费、查档费、咨询费、律师服务费等），甲方赔偿130%给乙方。合同第五条约定：甲方承诺对所售房产有完全的所有权和完全的处分权……导致在该房屋交易限制期满后不能过户给乙方，须按照可以过户时该房屋市场价的130%赔偿给乙方。合同第六条约定：……甲方未及时将房屋交付给乙方，则每逾期一日，支付乙方已付购房款总额0.1%违约金给乙方……合同第九条约定：过渡期内，如孙庭华再婚……合同第十条（甲方的继承问题）……合同第十三条兜底条款约定：1、因前述所有情形及任何其他未列举的情形造成在交易限制期满后该房屋不能在过户给乙方而由甲方收回……2、在该房屋交易限制期满后一个月之内甲方将该房屋过户给乙方，且每逾期一日，甲方按照当时可以过户时该房屋市场价的0.1%计算逾期违约金给乙方。合同第二十二条补充条款约定：甲乙双方决定，甲方净到手价为71万元，双方物业进户时的一切费用包括维修基金及满三年的过户时一切税金由乙方承担。本合同第二条付款方式于2012年8月30日之前支付31万元，该房屋取得小产权时当日甲方将该房屋产权证原件及密码交于乙方后付清。
2012年5月9日，孙庭华出具收条一份，言明收到黄惠娥购房定金2万元。2012年7月24日，孙庭华出具收条一份，言明收到黄惠娥购房预付款5万元。2012年7月28日，黄惠娥支付给孙庭华购房款30万元。2012年9月21日，孙庭华出具收条一份，言明收到黄惠娥购房款5万元。2012年11月6日，孙庭华出具收条一份，言明收到黄惠娥购房款5.50万元。2013年6月15日，孙庭华出具收条一份，言明收到黄惠娥购房款7万元。2013年5月30日，孙庭华出具收条一份，言明收到黄惠娥购房款5万元。2013年7月16日，孙庭华出具收条一份，言明收到黄惠娥购房款1.5万元。
2012年7月28日，黄惠娥与孙庭华签订房屋交接书一份，孙庭华将系争房屋交付给了黄惠娥。2013年，系争房屋的房产证交付给了黄惠娥。
一审审理中，孙庭华提供《配合申请过户通知》三份，时间分别为2015年1月12日、4月5日、9月8日，内容为：已到过户时间，请将材料及房屋余款准备好与公司联系。落款为上海XX有限公司。孙庭华称其与黄惠娥因居住在同一幢楼内，故自行投入黄惠娥的信箱内。同时，孙庭华申请证人凌某出庭作证，证人作证称，其系双方买卖的上海XX有限公司工作人员，2012年黄惠娥购买系争房屋时，房屋尚不具备过户条件，2015年年初可以过户时，房屋被司法查封而无法过户，且黄惠娥无钱付尾款，导致产生纠纷，之后孙庭华书写函件三份要求盖章，故其盖章后交给了孙庭华，至于孙庭华如何投递，其不知情。黄惠娥则称从未收到该函件。
一审审理中，黄惠娥陈述系争房屋在2014年3月起被司法查封，期限至2016年3月。孙庭华则称，其因欠他人款项导致系争房屋被查封，但已于2015年10月解封。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。孙庭华与黄惠娥签订了关于买卖系争房屋的《动迁房预售预购合同》，并在2012年7月28日即将系争房屋交付给黄惠娥使用至今；同时，黄惠娥也依约支付了房款。现孙庭华认为其已于2015年多次通知黄惠娥支付余款并办理过户手续，但黄惠娥未予回复，系黄惠娥违约，遭黄惠娥否认，孙庭华亦未能提供充分证据证明其已通知黄惠娥，且双方均确认此期间系争房屋被司法查封，事实上无法办理过户手续，故孙庭华之述法院不予采信；孙雅静认为其不知情系争房屋被出售，一审法院认为，孙庭华、孙雅静系父女关系，对动迁安置分配的房屋是明知的，且孙庭华家居住的房屋与交付给黄惠娥的系争房屋在同一幢楼内，黄惠娥自2012年7月28日入住系争房屋至今，孙雅静作为权利人在三年多的时间内，对系争房屋不闻不问，同时认为其未与其父孙庭华共同居住、整个动迁、系争房屋的管理、房产证的交付等均不知情，系对自己权利的漠视和放任，却又在他人主张房屋权利时以此作为对抗，不符常理，有悖诚信，由此推断孙雅静对系争房屋买卖应当明知且从未提出过异议，应视为对孙庭华转让系争房屋行为的认可，故黄惠娥与孙庭华之间的房屋买卖合同可约束孙雅静。目前，系争房屋已符合过户交易的条件，故黄惠娥要求孙庭华、孙雅静协助办理系争房屋产权转移登记手续至黄惠娥名下的请求，法院可予支持。对黄惠娥主张的违约金，虽要求适用合同4、5、6、9、10、13条及补充条款的约定，一审法院认为仅第十三条中逾期过户的违约金条款可以适用，且该约定明显过高，法院依法予以调整，具体数额由法院根据案情等酌情确定。
一审法院据此判决：一、孙庭华、孙雅静应于判决生效之日起十日内办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权登记至黄惠娥名下的手续；二、黄惠娥应于判决生效之日起十日内支付孙庭华、孙雅静房屋尾款10万元；三、孙庭华、孙雅静应于判决生效之日起十日内支付黄惠娥违约金4万元；四、驳回孙庭华的所有诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,070元，减半收取2,035元，反诉案件受理费4,480元，由孙庭华、孙雅静负担。
二审中，上诉人提供被上诉人黄惠娥在排除妨害纠纷一案中黄惠娥方提供的证据清单，清单中有关于上诉人的身份信息、工作单位、联系方式等记载，欲证明黄惠娥明知系争房屋属于上诉人所有，但故意不与上诉人联系即签订房屋买卖合同存在恶意或重大过失。被上诉人黄惠娥对该证据的真实性予以认可，但认为黄惠娥与孙庭华签订买卖合同时上诉人全家都知道，上诉人的证明目的不能成立。本院认为，该证据无法证明上诉人的目的，与本案不具有关联性，故本院对该证据不予采信。
经审理查明，黄惠娥于2013年7月16日向孙庭华支付的购房款1.5万元，系孙庭华妻子代收。一审法院认定其余事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为被上诉人黄惠娥与被上诉人孙庭华签订的《动迁房预售预购合同》对上诉人孙雅静是否具有约束力。根据本案查明的事实，系争房屋系孙庭华、孙雅静等人动迁安置所得，黄惠娥与孙庭华就系争房屋签订买卖合同时，系争房屋尚未办理房地产权证。随后，孙庭华根据买卖合同约定将系争房屋交付黄惠娥使用至今，黄惠娥亦按合同约定向孙庭华支付房款，且孙庭华妻子亦代收过一笔购房款。因此，上诉人所称系争房屋系被其父亲孙庭华私自出售，其与其母亲均不知情的陈述，本院不予采信。即使如上诉人所述其平时不住在家里，偶尔回家，但系争房屋与上诉人家在同一幢楼内，从交付黄惠娥至双方发生诉讼长达三年多的时间，上诉人该理由实难采信。且在上诉人父母均知情的情况下亦缺乏隐瞒上诉人的合理性，故一审法院推断上诉人对系争房屋的买卖应当是明知的并无不当，孙雅静对孙庭华转让系争房屋的行为直至双方发生诉讼前并未提出异议，应视为其对孙庭华转让系争房屋的认可。一审法院认定黄惠娥与孙庭华的房屋买卖合同可约束孙雅静，本院予以认同。上诉人的相关上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。因此，上诉人孙雅静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币800元，由上诉人孙雅静负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一七年一月二十日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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