江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终176号
上诉人（原审被告）：镇江亚太五金电器城市场管理有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路四季经典24幢101室。
法定代表人：吴春波，该公司经理。
上诉人（原审被告）：镇江亚太投资有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路四季经典24幢101室。
法定代理人：吴春波，该公司经理。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：唐雷洪，江苏大唐人律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：史学莲，江苏大唐人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张晓，男，汉族，1987年2月27日出生，住南京市栖霞区。
被上诉人（原审原告）：王建萍，女，汉族，1955年6月7日出生，住址同上。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张晖，江苏苏尊荣大律师事务所律师。
上诉人镇江亚太五金电器城市场管理有限公司（以下简称亚太管理公司）、镇江亚太投资有限公司（以下简称亚太投资公司）因与被上诉人张晓、王建萍委托经营管理合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2015）镇经丁商初字第0322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
亚太管理公司、亚太投资公司上诉请求：依法撤销一审判决第二、三项，改判驳回此两项诉讼请求。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。涉案QQ群的建立，上诉人不知情，且QQ号的所有人和使用人是否统一无从核实。QQ群中的文件虽有亚太投资公司的印章，但均不是原件。没有证据显示996313484群成员获得上诉人的授权。QQ聊天记录未经公证，存在易改动性。2、一审判决依据《合同法》第四十九条，适用法律错误。996313484群成员无代理权也非法定代表人，QQ群中的文件未经上诉人股东大会决定，无权作出。3、亚太投资公司和业主没有协议，也未受益，承担连带责任显失公平。
被上诉人张晓、王建萍辩称：1、亚太投资公司在推销其售房返租模式时散发了大量的广告，其内容应当认定为要约和承诺，根据相关法律规定，其应就本案的租金负连带责任。2、本案合同履行过程中，亚太投资公司也正是返租金的实际支付人。3、亚太管理公司是无固定资产的服务性企业，如果它作为返租金的承付人，业主们也不会购买这类房子。4、亚太投资公司的工作人员在QQ群中与业主所做的协商，发布的文件，均是其职务行为，是代表公司的，至少也是表见代理行为。5、本案涉及业主众多，分布甚广，两亚太公司相关资料的发布也只能以电子件的方式，在业主QQ群内发布，这是双方交流条件决定的，直到现在，其工作人员仍在用此种发生与业主交流。6、亚太投资公司多次承诺担当连带责任，相关书面文件均是真实的，是其自己出具的，至于是否要通过股东大会决定，是其内部事项，不能影响本案的责任承担。7、亚太投资公司是涉案合同的受益方，应当承担连带责任。8、“实际收取租金”的举证责任应在亚太公司一方，请求二审法院判令两亚太公司给付第六年度的租金。
张晓、王建萍向一审法院起诉请求：1、亚太管理公司支付其拖欠的第四年度（2013年7月18日至2014年7月17日）租金778元、第五年度租金（2014年7月18日至2015年7月18日）58438元及第六年度(2015年7月18日至2016年7月18日)租金58438元，并支付逾期付款利息（自2014年8月1日起，以59216元为基数按年利率10%计算至实际给付之日止）；2、亚太管理公司支付律师费5000元；3、亚太投资公司对亚太管理公司的上述租金、利息及律师费的给付义务承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费由两亚太公司承担。
一审法院认定事实：2010年4月3日，张晓、王建萍与亚太投资公司（原公司名称为镇江亚太置业有限公司）签订《商品房买卖合同》一份，与亚太管理公司签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定：张晓、王建萍购买亚太投资公司开发的位于镇江亚太五金电器城第0C2幢01层109号（建筑面积为61.51平方米）商铺一间，并将该商铺交给亚太管理公司委托经营管理，约定委托期限为2010年7月18日至2020年7月17日；张晓、王建萍自愿放弃前三年经营收益（免租期），由亚太管理公司根据实际情况决定免租或减租，盈亏与张晓、王建萍无关；亚太管理公司应于第四及第五合同年度的第一季度支付商铺每年不低于57660元的租金，逾期亚太管理公司应按逾期款项每日万分之二的标准承担滞纳金。上述合同签订后，因涉案商铺实际交付面积与合同约定面积存在差异，张晓、王建萍补缴面积补差款，并于2014年5月办理房屋产权手续，将涉案商铺登记于张晓、王建萍名下，现房屋产权证上载明的房屋建筑面积为62.34平方米。张晓、王建萍依约将涉案商铺交给亚太管理公司经营管理后，亚太管理公司仅支付张晓、王建萍第四年度（2013年7月18日至2014年7月17日）租金57660元，未支付第五年度（2014年7月18日至2015年7月17日）租金。
另查明，2010年12月21日，QQ号为57×××99的亚太业主创建了镇江亚太五金业主QQ群。此后，相关亚太业主及两亚太公司工作人员加入该QQ群，交流与涉案物业相关的投资、返租及业委会成立等相关事宜，至2016年6月1日，该群成员已有920人。2014年6月9日，两亚太公司工作人员在该群文件中发布《担保声明》（该文件落款日期为2014年5月30日，并加盖亚太投资公司公章）一份，载明：亚太投资公司对亚太管理公司前4年应履行的返租义务承担担保责任，对第五年的下列变更也承担担保责任：2014年3月31日前应付租金全部调整到2014年7月31日前支付；2014年7月28日前应支付租金按照以下时间和金额支付：2014年10月31日前支付应付租金总额的30%、2014年12月31日前支付应付租金总额的50%、2015年1月31日前支付应付租金总额的20%；剩余少部分其他时间应付租金的业主到时根据公司资金情况再定。上述滞纳金，按未付金额每日万分之三计算。2014年11月9日，两亚太公司工作人员在该群文件中发布《关于对租金给付及退房几点说明》（该文件落款日期为2014年11月9日，并加盖亚太投资公司公章）一份，载明：亚太投资公司承诺：租金保证方式为：1、由政府、亚太及银行三方监管协议对亚太三期销售资金进行监管。2、亚太三期丽都大厦40%自持资产（约合1.3亿元）；关于退房：1、11月25日出退房流程及保障措施。2、业主可选择2年内自由退房，亚太给予保底收益的具体数额；租金给付：1、11月30日至12月15日期间付租金总额的10%，保证以后每笔资金都是业主均分。2015年5月31日前出台后期90%的时间安排。2、在融资和三期销售较好的情况下，全部租金将于年底付清。确有困难将分批支付，最晚给付时间为2015年5月31日。3、业主如有需要可签订正式的延期支付协议。2015年1月3日，两亚太公司工作人员在该群文件中发布名为《亚太协议001》的文件（该文件落款日期为2015年1月3日，并加盖亚太管理公司公章）一份，载明：2014年12月14日，在南京与部分业主沟通，就租金给付时间作出调整：2015年1月31日前支付应付租金总额的10%、2015年4月30日前支付应付租金总额的60%、2015年5月30日前支付应付租金总额的30%，以上租金以10套亚太三期最大户型公寓作为违约保证。
审理过程中，两亚太公司确认涉案商铺的租金依据实际支付房款确定，计算方法为实交房款除以76%再乘以8%。因《商品房买卖合同》中原约定的房屋建筑面积与实际交付房屋面积存在误差，故张晓、王建萍在合同签订后补缴了房屋面积补差款7391元。按照惯例，张晓、王建萍可在补缴面积补差款后至亚太管理公司处按照既定比例变更第四及第五年租金标准至58438元（购房款555161元/0.76×0.08），但张晓、王建萍因故拒绝未能配合变更。
一审法院认为：本案争议焦点为亚太投资公司是否需对亚太管理公司的给付义务承担连带责任。本案中，张晓、王建萍与亚太管理公司签订的《商铺委托经营管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效，双方均应依约履行各自权利义务。亚太投资公司作为预售商品房的开发商，亚太管理公司作为涉案商铺的管理公司，对张晓、王建萍享有在补缴面积补差款后按既定计算方式变更租金标准，并办理相关变更手续负有告知义务。现两亚太公司未提供证据证实其已告知张晓、王建萍办理变更手续等相关事宜，且张晓、王建萍存在放弃自身权利或拒不配合的情形，张晓、王建萍主张依据面积补差后的房款，按照其他业主享有的既定比例计算租金标准，符合诚信及公平原则，一审法院予以支持。根据双方合同约定及相关租金计算标准，亚太管理公司应于合同年度第一季度支付张晓、王建萍不低于58438元的租金，现亚太管理公司逾期未足额支付租金构成违约，张晓、王建萍要求亚太管理公司给付拖欠租金59216元（778元+58438元），并依约支付每日万分之二的滞纳金，一审法院予以支持。对张晓、王建萍要求亚太管理公司支付超出上述标准主张的逾期付款利息，不符合双方合同约定，一审法院不予支持。因双方在合同中明确约定第六年度租金标准为实际收取金额，现张晓、王建萍未提供证据证实亚太管理公司已将涉案商铺对外出租，并收取租金，故其要求亚太管理公司支付第六年度租金的诉讼请求，一审法院不予支持。另因双方并未就律师费的承担进行约定，现张晓、王建萍主张律师费5000元，依据不足，一审法院不予支持。
两亚太公司工作人员在QQ群文件中发布关于租金给付及担保事项等相关文件，意在稳定群成员情绪，为租金给付义务争取延展期，应视为其工作人员的职务行为。即使两亚太公司并未授权其工作人员发布相关文件，但作为群成员的张晓、王建萍在与两亚太公司的沟通平台中获取文件信息，完全有理由相信其工作人员具有代理权限，故相应法律后果亦应由两亚太公司承担。综上，对张晓、王建萍要求亚太投资公司依照群文件承诺对租金给付义务承担连带担保责任的诉讼请求，一审法院予以支持。另亚太投资公司自愿承诺将滞纳金标准提升为每日万分之三，故亚太投资公司除应对亚太管理公司的上述租金及滞纳金给付义务承担连带担保责任外，还应依照自身承诺另行支付张晓、王建萍按每日万分之一计算的滞纳金。
一审法院判决：一、亚太管理公司于本判决生效后十日内给付张晓、王建萍租金59216元及滞纳金（2014年10月18日至实际给付之日的滞纳金按每日万分之二计算）；二、亚太投资公司对亚太管理公司上述租金及滞纳金给付义务承担连带清偿责任；三、亚太投资公司于本判决生效后十日内另行支付张晓、王建萍上述租金59216元自2014年10月18日起至实际给付之日按每日万分之一计算的滞纳金；四、驳回张晓、王建萍的其他诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，第一，两亚太公司称对涉案QQ群的建立不知情，但该QQ群已建立了数年，系业主与亚太管理公司之间沟通、交换意见的平台。一审中，亚太管理公司的工作人员唐勇亦认可其也是该QQ群的成员。因相关业主人数众多、分布甚广，基于双方交流条件的限制，亚太管理公司采用电子文件的方式发布相关文件资料，亦符合常理。且亚太管理公司的三份文件在QQ群中发布也相距了大半年时间，故其称不知情不符合常理，也不符合客观实际。第二，QQ号的使用系由QQ号所有人进行监管，除有相反证据，应当认定使用人和所有人是一致的。根据一审查明的相关事实，996313484群成员系亚太管理公司工作人员，虽无证据显示该群成员获得了两亚太公司的授权，但其发布的文件意在稳定群成员情绪，为租金给付义务争取延展期，有利于两亚太公司。作为业主的张晓、王建萍在与两亚太公司的沟通平台中获取文件信息，完全有理由相信其工作人员具有代理权限，故相应法律后果亦应由两亚太公司承担。第三，本案中的QQ聊天记录虽未经公证，但系一审法院依职权向腾讯公司调取，不存在易改动性，故其证据效力应当得到认定。而QQ群中的文件是否须经亚太投资公司股东大会决定发布，属公司内部管理事项，不能以此对抗外部善意第三人。亚太投资公司和业主虽没有委托经营管理协议，但亚太投资公司和亚太管理公司的法定代表人为同一人，两公司系关联公司，再结合涉案商铺的销售模式，亚太投资公司自愿为亚太管理公司提供担保，应当承担相应的责任。
综上，亚太投资公司和亚太管理公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1569元，由上诉人镇江亚太五金电器城市场管理有限公司、镇江亚太投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王政兴
代理审判员 田 原
代理审判员 甘可平
二〇一七年四月十日
书 记 员 张伟兰