重庆市南岸区人民法院
p t ; \' > 民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第04578号
原告赵玫，女，1975年7月13日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人孟某某，重庆隆衡律师事务所律师。（一般代理）
委托代理人罗某某，重庆隆衡律师事务所律师。（一般代理）
被告吴政，男，1989年2月25日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人高某，重庆南岸区南坪法律服务所法律工作者。（特别授权）
委托代理人许某，重庆南岸区南坪法律服务所法律工作者。（特别授权）
被告朱洪，女，1990年2月28日出生，汉族，住重庆市南岸区。
原告赵玫诉被告吴政、朱洪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶竹芊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗某某，被告吴政及委托代理人许某，被告朱洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵玫诉称：被告吴政与被告朱洪系夫妻关系。2012年12月，原告与被告吴政签订《商铺租赁合同》一份，约定被告吴政向原告租赁位于重庆市南岸区涂山镇腾黄路30号5栋附18-3号商铺，建筑面积约200平方米，约定租赁期至2015年8月8日止。租金为第一年每月9000元，半年收取，以后每年按上一年度租金基础上按10%递增。租金应在每半年前15日内缴纳。合同约定，一方如拖欠租金，则每天按应缴租金的千分之三向甲方缴纳违约金。从2014年3月16日起到2014年10月29日止的租金共73775元（共227天，每天租金325元，325元/天×227天），物业管理费用，被告至今未支付。被告吴政拖欠房租后既不缴纳租金，也不退还房屋给原告，给原告造成损失。经多次催收后无果，故原告诉至本院，请求判令：1、吴政立即支付拖欠的房租73775元，物业费2380元；2、被告吴政承担违约金（以拖欠的75775元为基数，按每日千分之三计算，从2014年3月16日起算，至付清时为止）；3、被告吴政与被告朱洪承担连带责任；4、诉讼费、保全费由被告承担。
被告吴政辩称：被告不应当支付房租及物业服务费。1、原告未按照《房屋租赁合同》第8条约定退还房屋保证金20000元，违约在先，我方按该合同第7条的约定于2014年3月单方行使了解除租赁合同的权利；2、2014年3月，我方搬出租赁房屋后未再实际使用该房屋，根据《合同法》二百一十二条的规定，被告并未实际使用该房屋，也不应支付租金及物业费，按照原告的第2个诉讼请求，本案系原告违约在先，我方未违约，不存在违约的行为，故被告不应支付违约金；3、本案不存在承担连带责任的情形，于法无据；4、原告并非房屋的所有权人，存在有无权利转租的问题，若无权转租，就不可主张房屋的房租及物业费；5、本案诉讼费与保全费由原告承担。
被告朱洪辩称：我和吴政于2014年2月26日离婚，该租赁合同也不是和我签订的，我不应当承担民事责任。
经审理查明：原告赵玫与案外人重庆市中央商务（南部）开发区管理委员会签订了《“盘龙花园”商铺租赁合同》，约定将位于南岸区涂山镇腾黄路30号5栋附18-3号商铺作为餐饮用途使用。建筑面积为263.4平方米。租用的期限为3年，租期从2012年8月9日起至2015年8月8日止，该商铺的年租金总额为人民币94824元，以后每年按上一年度租金的基础上按10%递增。该合同另约定了在租赁期间，赵玫不得转租该商铺。如果被告确需转租该商铺，须经重庆市中央商务（南部）开发区管理委员会书面同意。与重庆市中央商务（南部）开发区管理委员会签订了该合同后，原告赵玫又与吴政签订了《“盘龙花园”商铺租赁合同》，约定将上述房屋租赁给吴政使用，租赁面积约200平方米，租期从2012年12月16日起至2015年8月8日止，第一年租金总额为108000元，以后每年按上一年度租金的基础上按10%递增。租金每月9000元，按半年收取，每半年前5日为缴纳租金期。该商铺交付使用后所发生的水电费、物业服务费、有线电视天线使用费等有关费用，由吴政负责缴纳。赵玫须于2012年12月16日将该商铺交付吴政使用，吴政如果拖欠租金，则每天按应缴租金的千分之三向赵玫缴纳滞纳金，如果吴政拖欠租金累计到30天，则原告赵玫有权单方终止合同和收回商铺，不予退还保证金，同时赵玫有权要求吴政赔偿由此给赵玫造成的全部损失。赵玫与吴政签订了该合同之后，将上述房屋交给吴政使用，吴政在该处经营“壕福火锅”。庭审过程中，吴政申请黎杰出庭作证，黎杰称：“我是在吴政所租赁的门面旁边的东征汽修打工，我现在都还在那里工作，因为工作地点接近所以我们认识。在吴政搬走之前我就已经听吴政说了要准备搬走，他是2014年3月搬走的，具体日期记不清楚了，吴政是我们看着搬走的，之后那个门面空置了好几个月，具体时间也记不清楚了，之后就是格力空调来经营的。我不清楚吴政的租金是否缴纳完，也不清楚吴政与赵玫之间的关系。”按照双方签订的租赁合同，第一年的年租金为108000元，第二年在上一年度的基础上递增10%，双方签订合同中约定的租期为2012年12月16日起，而本案中原告请求的租金为2014年3月19日至2014年10月29日止，为租期的第二年，故年租金为118800元，每天为325元，从2014年3月19日至2014年10月29日止共227天，租金为73775元（325元/天×227天）。
吴政于2014年3月搬走，未再使用该房屋。庭审过程中吴政称其经营的“壕福火锅”生意不好，于2014年1月就已经告知赵玫要求退保证金，要解除合同。另称其搬走的时候将门面钥匙放在隔壁门面处，并电话告知了原告，但并未提交证据。原告称对被告陈述的上述事实不知情。
2014年10月29日，赵玫与案外人重庆君鹏制冷设备有限公司签订了“盘龙花园”商铺转让合同，约定将南岸区涂山镇腾黄路30号5栋附18-3号商铺租赁给重庆君鹏制冷设备有限公司，并就双方的权利义务进行了约定。
另查明，该房屋每月物管费为316元，原告赵玫已经向重庆好管家物业管理有限公司缴纳了所请求的物业服务费。被告吴政称该门面系与他人合用，应当只承担一半的物业服务费用。原告赵玫称该门面为263.4平方米，租给吴政使用的部分约为200平方米，同意按照面积比例请求物业服务费。
再查明，吴政与朱洪原系夫妻关系，二人于2014年2月26日离婚。吴政于2014年6月起至2015年4月在渝中区大坪丽都酒店从事厨师工作。
以上事实有两份《“盘龙花园”商铺租赁合同》、《“盘龙花园”商铺转让合同》、收据、证明、离婚信息等证据及原、被告的当庭陈述等证据证实，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告赵玫将其向案外人重庆市中央商务（南部）开发区管理委员会租赁的南岸区涂山镇腾黄路30号5栋附18-3号商铺转租给被告吴政，与吴政形成了商铺转租合同民事法律关系，赵玫为转租人，吴政为次承租人。虽然赵玫的转租行为未经出租人同意，但因其与吴政签订的合同系双方真实意思表示，且不存在合同无效的情形，故不能依此认定原告与被告之间签订的《“盘龙花园”商铺租赁合同》无效。原、被告在合同中约定了以下合同解除权：如果被告擅自将门面转租，原告有权解除该合同；如果原、被告双方任何一方需提前终止本合同，均需提前一个月通知对方，若双方协商解决，租金据实结算，若一方无故解约，违约方须向对方支付两个月租金作为违约金，并承担因此给守约方造成的全部损失；如果超过十五天仍无法将该商铺交付使用，则被告有权解除合同；如果被告拖欠租金累计达到30天，则原告有权单方终止合同；在租赁期间，被告违反合同第八条第（二）款第3项约定的，原告可以解除该合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知达到对方时解除。故解除权的行使须以解除权成就为前提，解除行为应当符合法律规定的程序，在庭审过程中，被告称已经于2014年1月口头通知原告解除合同，但并未提交证据证明吴政已经行使了合同解除权，且在该合同的履行过程中，原告并未有违约行为，故对原告请求被告支付2014年3月16日至2014年10月29日的房屋租金73775元的诉讼请求本院予以支持。根据赵玫与重庆市中央商务（南部）开发区管理委员会以及赵玫与吴政二人所签订的两份《“盘龙花园”商铺租赁合同》中可以看出，位于重庆市南岸区涂山镇腾黄路30号5栋附18-3号商铺的面积为263.4平方米，租赁给吴政使用的约为200平方米，该商铺的物业管理费为316元/月。庭审过程中，原告同意按照租给吴政的面积比例承担物业服务费，故吴政使用的面积的物业服务费为240元/月，2014年3月16日至2014年10月29日的物业服务费为1816元（240元/月÷30天×227天）。按照赵玫与吴政之间的约定，物业服务费由吴政承担，赵玫已向物业管理公司缴纳了2014年3月16日至2014年10月29日的物业服务费，故对原告请求被告支付物业服务费1816元的诉讼请求予以支持。关于原告请求被告支付所欠房屋租金滞纳金以3‰每日从2014年3月16日起计算至租金付清之日止。双方在合同中约定“若乙方拖欠租金，则每天按应缴纳租金的3‰向甲方缴纳滞纳金”，被告提出被告并未违约，不应支付滞纳金，本院认为该约定标准过高，应当适当予以调整，调整为按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率四倍计算至费用付清之日止。赵玫与吴政签订租赁合同虽然在吴政与朱洪的夫妻关系存续期间，但是吴政与朱洪已经于2014年2月26日离婚，且赵玫主张的租金产生在2014年3月16日之后，故对原告请求的由朱洪与吴政承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告吴政于本判决生效之日起十日内支付原告赵玫房屋租金73775元，物业服务费1816元；
二、自2014年3月16日起，被告吴政以当月拖欠的租金为本金，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的四倍为计算标准向原告赵玫支付滞纳金，滞纳金计付至本金付清为止。
三、驳回原告赵玫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取892元，保全费1020元，由被告吴政承担（原告已缴纳，被告在支付上述款项时直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员叶竹芊
二〇一五年十一月十一日
书记员肖瑶