吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终3548号上诉人（原审原告、反诉被告）：金碧物业有限公司长春分公司，住所地：长春市高新开发区硅谷大街3355号超达创业园8幢601号房。法定代表人：宋大伟，总经理。委托代理人：钟山，该公司法务员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙翊翔，男，汉族，1973年5月8日生，住长春市高新区。上诉人金碧物业有限公司长春分公司（以下简称金碧物业）因租赁合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0193民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金碧物业原审诉称：2015年3月2日，孙翊翔与长春信基房地产开发有限公司（以下简称信基公司）签订《商品房买卖合同》，孙翊翔购买长春恒大名都30幢190号房，总价款977385元。2017年5月8日，长春高新技术开发区人民法院(2016)吉0193民初1594号民事判决书判决：“解除孙翊翔与信基公司2015年3月2日签订编号为000000000858814《商品房买卖合同》……”该判决书现已发生法律效力。金碧物业与孙翊翔签订《委托代管服务合同》(合同编号CHDMD23)，约定孙翊翔委托金碧物业代管恒大名都30幢190号房，代管期限自2015年7月1日至2020年6月30日。截止2017年4月15日，金碧物业已向孙翊翔支付租金144164.31元，孙翊翔理应返还。因多次协商未果，故诉至法院，请求判令：1.孙翊翔返还金碧物业房屋租金本金144164.31元(自2015年7月1日起至2017年4月15日止)及利息(自2017年6月6日起止实际给付之日止，以144164.31元为基数，按照中国人民银行同期同类基准贷款基准利率计算，暂计至2018年1月8日为4032.60元)合计148196.91元。2.案件受理费由孙翊翔负担。孙翊翔原审辩称：金碧物业于2015年3月2日与孙翊翔签订《委托代管服务合同》，该合同约定孙翊翔将位于长春市恒大名都30栋-190号商铺物业委托金碧物业行招商及运营管理，金碧物业可寻找实际经营人，并由孙翊翔、金碧物业及实际经营人签订三方租赁合同，委托代管期限为5年(自2015年7月1日起至2020年6月30日止)。金碧物业保证2015年7月1日至2016年6月30日月租金为6515.90元；2016年7月1日至2017年6月30日月租金为7330.39元。超出上述租金部分作为金碧物业的服务费收益，归金碧物业所有，不足部分由金碧物业赔偿差额。金碧物业将代收的每季租金在下一个季度首月的15日之前通过转账一次性支付给孙翊翔。其他约定：1.孙翊翔有义务协助金碧物业办理物业的租赁事宜，及时出具相关文件。若因孙翊翔的原因延误办理的，金碧物业有权暂停支付租金，且有权扣除迟延期间的租金作为对金碧物业的赔偿。2.若孙翊翔没有按照《商品房买卖合同》或者《购买协议》约定的时间按期支付房款的，金碧物业有权暂停支付租金，且有权扣除迟延期间的租金作为对金碧物业的赔偿。3.在本协议的代管期限内，若孙翊翔将物业转让、继承、赠与的，则应将本协议中孙翊翔的权利与义务一并转让给受让方，并提前三十日内书面告知金碧物业。4.孙翊翔承诺在代管期限内不干预被反诉人招商、经营。管理等权利。在合同签订之后孙翊翔严格按照《委托代管服务合同》要求从未干预金碧物业招商、经营、管理等权利。也严格按照委托代管服务合同要求支付房款，直至长春高新技术开发区人民法院(2016)吉0193民初1594号民事判决书于2017年5月27日生效时该物业所有权发生转移时为止，从未拖欠房款。2017年5月27日之前孙翊翔从末接到金碧物业要求协助办理长春市恒大名都30栋-190号商铺租赁事宜。而且长春高新技术开发区人民法院(2016)吉0193民初1594号民事判决书于2017年5月27日生效该物业所有权发生转移时，孙翊翔便第一时间与金碧物业取得了联系，并将法院的相关判决送达给了对方，双方就已支付的恒大名都30栋-190号商铺租金等问题进行了多次协商(金碧物业的民事起诉状中亦有提及)，期间孙翊翔曾承诺可以退还五万余元的租金作为妥协，换取信基公司尽快履行法院判决，但因其要求孙翊翔签订恒大名都项目解除《商品房买卖合同》及认购书的协议与恒大名部认购书解除协议，而这两个协议一签署，孙翊翔的合法权益将受到严重侵害，故此孙翊翔曾要求对方修改协议，但对方借口该协议是统一模板下生成的无法修改，最终未能达成一致，先前所做承诺自然失效。因信基公司迟迟不履行法院判决，孙翊翔无奈之下只能申请强制执行。故此孙翊翔与金碧物业之间签订的《委托代管服务合同》是完全符合《中华人民共和国合同法》等相关法律规定签订的合法合同。并且孙翊翔在长春高新技术开发区人民法院(2016)吉0193民初1594号民事判决书生效为止，从未违反合同相关约定。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式所取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民法通则》第八十五条之规定合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同受法律保护。这足以说明孙翊翔与金碧物业依照《中华人民共和国合同法》签订的《委托代管服务合同》是受到法律保护的合法合同。根据孙翊翔与金碧物业双方依法签订的《委托代管服务合同》中明文规定金碧物业负责运营、管理位于长春市恒大名都30栋-190号商铺物业，并且委托代管期限为5年，由金碧物业按合同支付给金碧物业租金，超出租金部分作为金碧物业的服务费收益归金碧物业所有，不足部分由金碧物业赔偿差额。由此就可以认定金碧物业并非受损失的一方，其在代管反诉入位于长春市恒大名都30栋-190号商铺物业的时候是应该有租金收入的。虽然金碧物业未将长春市恒大名都30栋-190号商铺物业租赁出去但是根据双方依法签订的合同中双方还约定，孙翊翔承诺在代管期限内不干预被反诉人招商、经营、管理等权利，也就是说金碧物业是全权接受要托的，其如何经营管理、如何招商运营恒大名都30栋190号商铺，孙翊翔依照双方签订的合同无权过问；或者金碧物业不进行管理，不招商运营而任由商铺空置，孙翊翔也是无权过问的，这一且都可看作是其公司正常行为，所以不能因此认定其是受损失的一方。何况根据《民法通则》第六十条之规定民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故此依法可以认定孙翊翔与过错方信基公司买卖合同的诉讼在长春高新技术开发区入民法院(2016)吉0193民初1594号民事判决书于2017年5月27日生效时为止，虽然“买卖合同”被撤销，其物业所有权由孙翊翔从新回到了过错方信基公司手中，根据孙翊翔与金碧物业双方签订的《委托代管服务合同》中的约定条款并不影响《委托代管服务合同》的继续执行，只不过物业持有人由孙翊翔变成了过错方信基公司。同时《合同法》第二百二十九条明确规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故孙翊翔与金碧物业依法签订的《委托代管服务合同》至此是仍然有效的合法合同。《民法通则》第八十五条之规定合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同受法律保护。既然孙翊翔与金碧物业之间签订的合同是受到法律保护的合同，而且在此期间孙翊翔一直严格按照双方签订的合同执行，从没违反过合同的相关约定。那么金碧物业有什么理由要求孙翊翔返还房屋租金本金及利息，这就是一种为诉讼而诉讼的缺乏法律依据的无理请求但大大浪费国家的法律资源，也给孙翊翔的生活和工作安排带来了极大的不便，故此孙翊翔请求法院驳回金碧物业要求孙翊翔返还房屋租金本金及利息14819691元的非法诉讼请求。依法判令本案诉讼费用由金碧物业承担。孙翊翔原审反诉称：孙翊翔完全依法履行合同相关约定的时候金碧物业没有依法履行《委托代理服务合同》支付自2017年4月1日至2017年5月27日期间的商铺租金，无故拖欠4月份商铺租金为7330.39元,5月份商铺租金6384.53元，合计房屋租金13714.92元，是违法行为。法院应依法判令金碧物业严格按照双方签订的合同，依法支付自2017年4月1日至2017年5月27日拖欠的房屋租金13714.92元。综上，请求法院判令：1.金碧物业严格按照双方签订的合同支付自2017年4月1日至2017年5月27日商铺所有权发生转移之前一直拖欠的房屋租金合计13714.92元。2.反诉案件受理费用由金碧物业负担。金碧物业原审辩称：本案涉案的商品铺于2016年7月30日交房，2016年11月4日孙翊翔向法院提起了商品房买卖合同纠纷之诉，要求解除涉案商品房，孙翊翔早就存有不想要该商品房的想法，并诉诸法律。但却没有告诉金碧物业解除委托代管服务合同，并依然照旧收取租金，不但恶意隐瞒事实并使金碧物业陷入无法收取未来收益的窘境，因此该份委托代管合同因涉诉商品房金碧物业已经无权处分，而根本无法履行。孙翊翔从根本上违约，应解除合同，恢复原状。孙翊翔应返还金碧物业支付的租金。同时金碧物业根据不安履行抗辩权在得知孙翊翔要解除商品房的时候，那么金碧物业基于不安履行抗辩权可以不履行己方的义务。但最终孙翊翔失去了该商品房的所有权，那么金碧物业就更不应该继续履行返租金的义务。原审法院审理查明：2014年8月29日，孙翊翔与信基公司签订了《长春·恒大名都楼宇认购书》，约定孙翊翔购买信基公司开发的长春·恒大名都第30幢190号商铺房屋。2015年3月2日，双方签订了编号为000000000085814的商品房买卖合同。后孙翊翔与金碧物业签订《委托代管服务合同》一份，约定：金碧物业接受孙翊翔委托，代管恒大名都30栋109号商铺，代管期限为五年，自2015年7月11日起至2020年6月30日止。金碧物业保证2015年7月1日至2016年6月30日，月租金为65515.90元，2016年7月1日至2017年6月30日，月租金为7330.39元，2017年7月1日至2018年6月30日，月租金为8144.88元，2018年7月1日至2019年6月30日月租金为8959.36元，2019年7月1日至2020年6月30日，月租金为9773.85元。该《委托代管服务合同》第五条第3项约定：在本协议代管期间内，若孙翊翔将物业转让、继承、赠与的，则应将本协议中孙翊翔的权利义务一并转让给受让方，并提前30天告知金碧物业。2016年7月31日，信基公司将房屋交付孙翊翔。2016年11月4日，孙翊翔因该房屋的实际情况与平面图约定不符，将信基公司诉至法院，请求法院判令解除双方之间签订的商品房买卖合同，并由信基公司返还购房款及契税、代收印花税、证照代办产权费、产权登记费、预告登记费，并主张要求信基公司赔偿孙翊翔的各项经济损失人民币两万元。涉案房屋自2015年7月1日起至2017年3月30日由金碧物业代管，金碧物业共计支付孙翊翔租金144164.31元。2017年3月30后，因该房屋孙翊翔已经提起诉讼要求解除合同，故金碧物业不再向孙翊翔支付租金。该案件法院于2017年5月8日作出（2016）吉0193民初1594号民事判决书，认定信基公司实际交付给孙翊翔的房屋被电动扶梯穿过，与作为《商品房买卖合同》附件所附“恒大影城商铺一层平面图”所示内容不一致，且在商品房户型及空间尺寸变更后未按照合同约定通知孙翊翔，应承担违约责任，故判决解除孙翊翔与信基公司于2015年3月2日签订的合同编号为0000000000858814的商品房买卖合同，并解除孙翊翔、案外人赵庆华与第三人兴业银行长春分行、长春信基房地产公司于2015年3月3日签订的合同编号为581505854601000的《个人购房抵押（保证）借款合同》，信基公司于本判决生效后10日内，向孙翊翔返还购房款497385元及利息（利息自2015年3月1日起，至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类基准贷款利率计算），信基公司于本判决生效后10日内向孙翊翔返还契税48869.25元、印花税、产权证代办费、产权登记费、预告登记费、2973.69元，维修基金6002.50元，合计57845.44元。信基公司于本判决生效后10日内，向原告孙翊翔返还贷款本金及利息（以第三人兴业银行股份有限公司长春分行向原告孙翊翔实际收取的数额为准）；信基公司于本判决生效后10日内，向第三人兴业银行股份有限公司长春分行返还剩余的购房贷款及利息；并驳回了孙翊翔的其他诉讼请求。该案件于2017年6月21日发生法律效力，现已执行完毕。现金碧物业主张因《委托代管服务合同》已经根本无法履行，孙翊翔已从根本上违约，故主张解除该合同并要求孙翊翔返还2015年7月1日至2017年3月的租金。孙翊翔则主张该《委托代管服务合同》在（2016）吉0193民初1594号民事判决生效前，委托代管服务合同依旧有效，金碧物业仍应当支付2017年1月2日至2017年5月1日的租金。原审法院认为：金碧物业与孙翊翔之间签订的《委托贷款服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律的强制性规定，合法有效。依照该合同第五条第三项之规定，在涉案房屋所有权发生变动时，孙翊翔所享有的基于《委托服务代管合同》而产生的各项权利，均应转移给新的房屋产权受让人。而涉案房屋产权的变化是基于生效判决而发生变动。在孙翊翔与信基公司解除商品房买卖合同后，该房屋的产权应当归属于房屋的出卖方信基公司。在此情况下，基于《委托服务贷款合同》孙翊翔应当取得的租金收益也应归于信基公司所有。解除孙翊翔与信基公司之间签订的《商品房买卖合同》的判决于2017年6月21日生效，故该房屋所有权发生变更的时间也应为2017年6月21日。在此之前，孙翊翔与金碧物业之间所签订的委托服务代管合同仍处于有效并应继续履行。金碧物业仍应当按照合同当中约定的租金数额支付给孙翊翔相关的租金收益。关于金碧物业主张，在孙翊翔已经提起诉讼，要求解除孙翊翔与信基公司之间签订的《商品房买卖合同》的情况下，金碧物业有限公司认为有权益得不到实现的可能，故而停止向孙翊翔支付相关租金。但是在相关判决并未做出且发生法律效力的前提下，金碧物业停止支付租金的行为并无合同和法律依据，其要求孙翊翔返还2015年7月1日至2017年4月15日期间的租金及利息，也无合同及法律依据。故对其诉讼请求不予支持。关于孙翊翔主张的金碧物业仍应支付的租金，具有法律依据，其主张2017年4月1日至5月27日的租金共计人民币13714.53元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十二条、九十四条之规定，判决如下：一、金碧物业有限公司长春分公司于本判决生效之日立即给付孙翊翔租金13714.92元；二、驳回金碧物业有限公司长春分公司的诉讼请求；三、驳回孙翊翔其他诉讼请求。案件受理费3264元，反诉费87元，由金碧物业有限公司长春分公司负担。宣判后，金碧物业不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：孙翊翔直至2016年7月31日才向我方交付房屋，而我方依据合同已向孙翊翔交付了2015年7月31日至2016年7月31日的房屋租金85521.19元。也就是说我方未享受房屋使用权利时已支付相应租金，是基于长期租赁的效益考虑，现《房屋买卖合同》已经解除，孙翊翔应该返还全部租金，或者至少是2015年7月31日至2016年7月31日的房屋租金85521.19元。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持我方的诉讼请求，一、二审案件受理费由孙翊翔负担。孙翊翔二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：案涉《委托代管服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。金碧物业依据该协议向孙翊翔支付租金144164.31元，系履行其合同义务。金碧物业现以《商品房买卖合同》已经解除为由要求孙翊翔返还收取的租金，但在《商品房买卖合同》前孙翊翔已履行了合同义务，其收取租金系履行合同义务取得的对价，故金碧物业该主张无合同及法律依据，本院不予支持。金碧物业上诉另主张因孙翊翔在2016年7月31日前并未向其交付房屋，但已收取了2015年7月31日至2016年7月31日的房屋租金，该期间的租金应予返还。因《委托代管服务合同》约定2015年7月31日至2016年7月31日系金碧物业应支付租金的期间，该约定属金碧物业自愿行为，协议并无《委托代管服务合同》解除后应返还该期间租金的约定，且《商品房买卖合同》的解除亦非孙翊翔原因所致，故金碧物业该主张本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3538元，由上诉人金碧物业有限公司长春分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 智代理审判员  贺银婷代理审判员  张新华二〇一八年八月二十二日书 记 员  王 淇