广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11165号上诉人（原审原告、反诉被告）：冯智强，男，1972年2月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：靳中山，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何兆伦，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：薛长远，男，1973年6月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：张静，广东合拓律师事务所律师。原审第三人：广州瀚信置业有限公司，住所地广东省广州市天河区石牌西路横街16号首层2房。法定代表人：何展桃，经理。委托诉讼代理人：吴光池，该公司员工。委托诉讼代理人：方艳，该公司员工。上诉人冯智强与上诉人薛长远、原审第三人广州瀚信置业有限公司（以下简称瀚信公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初20313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人冯智强及其委托诉讼代理人靳中山，上诉人薛长远及其委托诉讼代理人张静，原审第三人瀚信公司委托诉讼代理人吴光池、方艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯智强上诉请求：1.撤销一审判决；2.薛长远协助冯智强办理涉讼房屋的抵押登记涂销手续；3.薛长远协助冯智强办理房屋过户给冯智强的手续；4.冯智强在薛长远协助办理产权过户手续的当天，向薛长远支付剩余房款1610000元；5.薛长远立即搬出涉讼房屋并向冯智强交付该房屋；6.薛长远从起诉之日起按照每月4500元的标准向冯智强赔偿租房费用损失，直至向冯智强交付房屋为止；7.本案一、二审诉讼费由薛长远负担。事实与理由：（一）收到薛长远2016年11月11日的短信后，冯智强同意于11月19日仅支付首期房款（而不是付清全款），并未违反合同的约定；薛长远在中介人员多次联系和督促的情况下，却没有于11月19日到指定地点收取房款的行为已经构成违约。一审法院关于“冯智强仅同意先行支付首期款余额，显然构成违约”的认定错误。首先，房款的支付时间应当按照《房屋买卖合约》的约定执行：“首期楼款21万元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方；楼款余款140万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；如银行批准的贷款金额少于申请金额，差额部分买方需在房管部门出具成功受理交易的递件回执当天支付给卖方”。根据该条款，若贷款成功，剩余房款是在交易过户及抵押登记手续完成后支付；若贷款不成功，剩余房款是在交易成功递件的当天支付。因此，冯智强在没有过户递件之前同意支付首期房款，不仅没有违反约定，反而属于提前付款。（二）薛长远拒绝向贷款银行提供房款用途声明书不仅违反法律有关规定，也违反合同约定，一审法院关于“拒绝出具声明书并无不妥”的认定错误。1.首先，薛长远辩称银行要求签订限制卖房钱款使用的保证声明书，严重侵犯了卖方合法权益的观点明显不能成立。其次，保护未成年人是银行和作为监护人的薛长远的共同责任，银行要求薛长远出具声明书的行为，是履行法定义务的正当要求。再次，银行要求出具声明书，并不构成对薛长远的实质性限制，且银行也可免除审批不严的法律责任。银行发放贷款之后，薛长远实际上如何使用售房款以及有关的法律责任，均由薛长远自行行使和承担。薛长远拒绝出具声明书真正的目的在于逃避房屋买卖合同的履行，以抬高房价售卖。2.薛长远为了谋取合同外的更大利益，故意拒绝出具声明书，致使银行未能如期放贷，这是薛长远不愿意按照约定价格转让房屋而制造的交易障碍，也是导致冯智强未能及时支付房款、合同无法履行的根本原因。《房屋买卖合约》约定：“买卖双方应及时提供与物业交易有关的完整资料，及时配合签署相关文件及办理相关手续；（第六条）买卖双方有下列情形之一的，视为违约……（4）在银行等其他机构或经纪方发出关于办理交易相关手续的通知5天后，仍不履行本合约之条款的”。2016年8月至11月长达4个月期间，在中介公司及按揭公司工作人员多次催促的情况下，薛长远仍然拒绝出具声明书，直接影响了贷款的发放。薛长远拒绝出具声明书以配合银行放贷的行为明显构成违约。尽管银行没有向薛长远送达同意贷款通知书，但薛长远与中介公司、按揭公司、银行有关人员在8月份及之后的接洽中，早已知道同意贷款通知书的发放，薛长远辩称一直不知道同贷书早已发放与事实不符。（三）中介公司2016年11月27日通过短信向薛长远拍照发送冯智强愿意一次性支付房屋全款及请薛长远一周内配合办理过户的催告公函，冯智强之后又于2016年11月28日快递向薛长远再次发出相同内容的催告函，在房屋贷款障碍消除的情况下，薛长远仍拒绝受领剩余全部房款、拒绝办理过户递件、执意于12月5日主张解除合同，薛长远的行为显然构成毁约。首先，根据网签合同第三条约定，在银行不批准贷款申请的情况下，双方应选择协商解决，而非解除合同，薛长远擅自解除合同与约定不符。其次，在未能顺利办理按揭贷款之后，尽管延迟贷款的原因不在于冯智强，但为尽快促成交易，冯智强仍凑齐了房款161万元。如上所述，中介公司及冯智强分别于11月27日、28日将变更付款方式的催告函发送给薛长远，薛长远在反诉状中也自认“原告直至2016年11月27日才书面通知被告同意一次性付款”，一审法院却将薛长远得知催告函内容的时间由11月27日推后到12月4日，与事实不符。薛长远要求解除合同的理由也不成立。首先，根据《房屋买卖合约》，首期楼款的支付时间为房管部门出具成功受理交易递件回执当天支付，而不是网签合同约定的2016年8月31日，且薛长远对于冯智强11月19日支付首期款的要求不予理会，也不到指定地点受领房款，属于明显的不履行合同的行为；其次，薛长远在2016年11月11日的短信中也未主张解除合同；再次，即使薛长远解除合同的理由成立，书面解除通知书到达冯智强才生效，在解除通知书送达之前，冯智强已经同意支付全款，薛长远要求解除合同的理由不成立；最后，结合薛长远10月10日才收到银行涂销抵押证明，11月11日要求冯智强支付首期款，冯智强在11月27日即表示全额付款，由此可见，冯智强不存在怠于履行合同的表现。中介公司出具的书面意见，详细陈述了薛长远拒绝向银行提供声明书、拒绝受领首期房款余额21万、不愿意转让标的房产、提出加价40万才同意交易等纠纷发生的详细经过，但一审法院却对该事实未予查明和认定。薛长远在一审庭审中已经承认反悔涨价的事实，也就是说在12月5日提出解除合同之前，薛长远在11月底已经提出要涨价。（四）尽管冯智强早于2016年7月2日代薛长远向工商银行归还了其剩余贷款35万(合同约定“买方垫资赎契”)，薛长远10月10日也已收到工商银行抵押涂销证明，但截至上诉时，房屋的抵押手续仍然没有涂销，这也进一步说明了薛长远不履行合同义务的主观故意。薛长远毁约不愿意再出售涉讼房屋是目前双方无法继续完成房屋买卖交易的根本原因。（五）关于冯智强同意一次性付款的期限是否合理的问题。根据商品房买卖司法解释第十五条的规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持。结合本案薛长远在2016年11月11日催告冯智强支付首期购房款，并且讲到贷款银行要求薛长远出具保证声明书侵犯其权益。冯智强在11月28日，也就是不到一个月以内，就明确表示支付全部款项给薛长远。冯智强在一个月以内就凑齐全部房款表示履行合同，完全在合理期限内。薛长远主张解除合同没有事实和法律依据。综上，请求二审法院支持冯智强的上诉请求。薛长远针对冯智强的上诉请求辩称，（一）薛长远没有提出过要加价，也没有作出过关于涨价的陈述。（二）关于涂消抵押的问题，薛长远一直按照银行程序走，银行什么时候通知薛长远，薛长远就什么时候办，且本案与涂消抵押没有关系。本案诉讼矛盾焦点是冯智强买房一直申请不到贷款，责任不在于薛长远一方。贷款义务在买方，薛长远是要配合，但是不是无条件、不计风险地配合，在明显损害薛长远隐私权及对卖房款自由支配权的情况下，薛长远不可能配合。（三）关于一次性付款的问题。在薛长远起诉之前，冯智强一直没有提出过要求一次性付款。其他意见与薛长远上诉意见相同。薛长远上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判冯智强赔偿薛长远违约金20万元；3.本案诉讼费用由冯智强负担。事实与理由：（一）一审法院认定事实清楚，但滥用公平原则，使违约方不用承担违约责任，守约方损失无法得到弥补。薛长远并非没有损失。本案一审阶段就历时3年之久，单是因延迟支付给前妻房款的违约金就高达40万元，另外还有诉讼费、律师费、交通费等各项损失。且久拖不决的诉讼严重影响了薛长远的工作，薛长远多次请假办理与案件诉讼相关事宜。这些都是作为守约方的薛长远看得见数得清的损失，冯智强作为违约方，必须按照合同约定进行赔偿，一审法院无权免除冯智强的违约责任。（二）本案也不符合违约金过高，法院可以降低违约金的情形，冯智强应按合同约定赔偿薛长远20万元。合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，薛长远的实际损失在50万元之上。即使判决冯智强赔偿20万元，仍远远不足以弥补薛长远的损失。且冯智强并未请求法院降低违约金。法院不应完全减免违约方的违约金，而应当按照法律规定及合同约定，判决冯智强支付违约金。综上所述，请求二审法院依法改判。冯智强针对薛长远的上诉请求辩称，薛长远的上诉请求不成立。冯智强根本不存在任何违约的问题，既然不存在违约，就根本谈不上承担任何违约损失或者违约责任的问题。针对薛长远的上诉理由中称诉讼经历的时间长的问题，冯智强想说明的是，薛长远在一审冯智强起诉之后，首先提出了管辖权异议，之后提起反诉，后来又多次拒绝签收法院诉讼文书，才导致本案立案后一年多才开庭。瀚信公司针对冯智强、薛长远的上诉请求书面陈述称，2016年5月28日，签订《房屋买卖合约》当天，冯智强向薛长远支付定金5万元后，瀚信公司也提醒薛长远需在收到定金后7日内（即2016年6月4日前）向标的房产抵押银行申请办理提前还贷手续。2016年7月2日，冯智强向薛长远支付部分首期购房款35万元。2016年7月16日，买卖双方与广州保益按揭有限公司申请按揭贷款，向中国建设银行越秀支行申请140万元贴息贷款。经贷款银行对相关资料的审核，发现薛长远提供的《离婚协议书》中约定薛长远与其前妻离婚后标的房产应当由薛长远及其儿子薛铮共同所有，因此薛长远需提供一份《法定监护人公证书》及一份内容为限制卖房钱款使用的《保证声明书》，贷款银行方可放款。按揭公司经办人员将前述情况告知薛长远后，薛长远对此表示不解并拒绝提供前述资料。2016年8月26日，贷款银行出具《银行同意贷款通知书》，同意在标的房产办妥过户手续后，按相关放款要求将140万元贷款直接划入指定账户。为推进本次交易顺利进行，按揭公司及瀚信公司的经办人员多次与薛长远沟通，建议薛长远按贷款银行要求提供相关证明文件，但薛长远仍坚持己见拒绝出具。2016年8月29日，薛长远前往贷款银行沟通放款事宜，贷款银行明确薛长远需提供齐全前述证明文件后方可放款。后因薛长远无法提供抵押贷款的还清证明及他项权利证，导致买卖双方无法按照网签合同约定在2016年8月31日前办理递件手续。2016年10月11日，薛长远通知瀚信公司，工商银行已通知其于2016年10月14日下午到房管局办理涂消抵押手续，请瀚信公司通知冯智强交齐首期购房款余额并一起递交资料和申请银行放款。2016年10月12日，薛长远又告知瀚信公司10月14日并非办理涂消抵押手续，让瀚信公司和冯智强不用前往房管局。经瀚信公司查阅标的房产的《不动产登记查册表》发现，2016年10月14日中国工商银行广州北京路支行报告遗失。经瀚信公司向薛长远询问，薛长远对该情况表述不清。2016年10月26日，按揭公司经办人员再次与薛长远沟通向贷款银行提交相关证明文件的事宜，双方沟通无果。2016年10月31日，瀚信公司以及按揭公司的经办人员陪同薛长远前往贷款银行再次沟通放款事宜，贷款银行坚持要求薛长远提供相关证明文件，薛长远与贷款银行再次协商无果。2016年11月11日，薛长远通过短信方式告知瀚信公司“1.按照合同规定，买方应于2016年8月31日前付清购房首期款，但买方至今仍拖欠卖方首期款21万没有支付；2.买方贷款银行要求卖方签订限制卖房钱款使用的保证声明书，并无法律依据且严重侵犯了卖方对卖房所得钱款支配使用的合法权益。综合以上两点，买方已构成合同违约违法。以上两个违约问题如在本周之内得不到解决，卖方将依法追究买方违约侵权的法律责任”。同日，瀚信公司经办人员将前述信息转告冯智强，冯智强同意在2016年11月19日交期剩余首期购房款给薛长远。2016年11月18日，瀚信公司经办人员多次通过短信或电话方式跟薛长远联系，但均联系不上薛长远。11月19日，薛长远没有到买卖双方指定地点收取剩余首期购房款。同日，冯智强联系瀚信公司，称薛长远通知其不愿意转让标的房产。后经冯智强考虑，冯智强愿意一次性支付完毕购房款，并拟定《关于变更付款方式的催告函》。但薛长远对冯智强及瀚信公司寄送的《催告函》均拒收。2016年12月5日，薛长远联系瀚信公司经办人员，提出因房价上涨，其看中的房产不够首期款，如冯智强能多支付40万元即以240万元一次性付款或商贷40万元的方式付款，薛长远愿意继续完成本次交易，将标的房产转让冯智强，并要求冯智强在一周内回复，否则双方通过法律途径解决本次交易纠纷。2016年12月16日，冯智强向一审法院起诉请求：1.薛长远立即配合冯智强到房屋管理行政部门办理广州市天河区石牌东路XX号XX房的产权转移登记手续；2.确认冯智强于向房管部门递件当日需向薛长远支付剩余房款1610000元；3.薛长远立即搬出广州市天河区石牌东路XX号XX房；4.薛长远从起诉之日起按照每月4500元的标准向冯智强赔偿租房费用损失，直至向冯智强交付房屋为止；5.薛长远承担本案诉讼费用。薛长远向一审法院反诉请求：1.解除2016年5月28日冯智强、薛长远签订的《房屋买卖合约》；2.冯智强支付违约金200000元给薛长远；3.本案受理费由冯智强负担。一审法院经审理查明：2016年5月28日，薛长远（卖方）与冯智强（买方）、瀚信公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：物业地址为天河区石牌东路XX号XX房（即涉讼房屋）；物业成交价为2010000元；买卖双方所有税费均由买方负责；签署本合约后，如遇政府及有关部门调整税费，对于增加部分买方自行承担；买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件等），及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续；本合约签订后，买卖双方均同意并委托经纪方即日起签署存量房买卖合同即“网签”；若存量房买卖合同与本合同不一致时，则以本合同为准等条款。该合同附件（付款方式）约定：涂销抵押后按揭付款：定金50000元买方应在签署本合约同时自行交付卖方；卖方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本合约同时授权经纪方委托的“广州优贷按揭服务有限公司”办理按揭手续及过户手续，并向银行申请20年140万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续；卖方同意在收取定金后7日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）350000元转入卖方贷款账户内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；首期楼款21万元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方；楼款余款1400000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方等内容。合同签订当天，冯智强支付了定金50000元给薛长远。2016年7月2日，冯智强支付了首期款350000元给薛长远。2016年7月16日，薛长远（甲方、卖方）与冯智强（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，约定：买卖房地产为涉讼房屋；成交金额为2010000元；签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，并按照按揭方式付款：首期款乙方应于2016年8月31日前向甲方支付房款610000元；剩余房款1400000元，于2016年7月31日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续；甲方双方应当于2016年8月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记等内容。同日，冯智强支付了按揭费5500元给案外人广州保益楼宇按揭中心（以下简称保益按揭中心），通过该中心向中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称建行越秀支行）申请贷款140万元。据冯智强、薛长远双方陈述，建行越秀支行要求薛长远出具关于售房款用于其儿子教育及生活支出的售房款用途声明书（以下简称声明书）后才同意放款，但遭薛长远拒绝。为此，瀚信公司工作人员及薛长远分别于2016年8月29日、2016年10月31日到建行越秀支行沟通放款事宜，但因建行越秀支行坚持要求薛长远出具前述声明书遭拒绝而沟通未果。另查明：2016年5月31日，薛长远向银行提出提前还贷申请；银行要求薛长远于2016年9月7日前存入本金及利息。2016年7月2日，冯智强将首期款中的350000元（即上述已付首期款350000元）支付至薛长远指定的提前还贷账户，银行于2016年10月10日将涂销抵押证明送达给薛长远，证实薛长远于2016年9月8日提前归还贷款。2016年12月4日，薛长远收到冯智强发出的《关于变更付款方式的催告函》，内容为：因银行方面要求你签署一些文件而遭你拒绝，致使交易一直无法继续进行；为顺利完成本次交易，我决定改变向银行申请按揭贷款支付剩余房款的付款方式，改为一次性付款；我已备齐剩余全部房款1610000元；请你务必于收悉函件之日起一周内与我一同前往房管局办理房屋交易过户的递件手续，我将于递件完成时，一次性向你支付剩余房款1610000元；如你逾期不予配合，我将通过法律途径解决本次纠纷。2016年12月5日，薛长远通过短信的方式发送了以下信息给冯智强：1.按照合同规定，买方应于2016年8月31日前付清购房首期款；但买方至今拖欠卖方首期款21万没有支付；2.买方贷款银行要求卖方签订限制卖房钱款使用的保证声明书，并无法律依据且严重侵犯了卖方对卖房所得钱款支配使用的合法权益；综合以上两点，买方已构成合同违约违法，根据网签合同条款约定，买方超过15天仍未付清购房首期款，卖方有权解除合同；在今年（注：即2016年）8月、9月和10月份，我曾多次要求你付清首期款，但你一直拖延未付，导致我看中的笋盘被卖给别人了，还有另一套看中的房子就早已涨价了！由于你买方违约直接造成了我巨大的经济损失，所以我依据双方网签合同规定，由于买方违约超期15以上仍未付清首期款，卖方有权解除合同；现在我再一次用短信形式通知你，我要求解除与你签订的关于天河区石牌东路银兰苑XX房的房屋买卖合同，同时保留追诉买方违约的法律责任。诉讼中，薛长远提供其与案外人彭辉辉于2015年11月12日签订的《离婚协议书》原件一份，该协议书约定：因双方性格不合及儿子教育问题，夫妻感情已经破裂已无和好可能，双方同意离婚；夫妻共同所有的两套房地产和车位所有权归男方及儿子薛某共同所有；房产欠供银行贷款约70万元由男方负责偿还；男方应于2016年11月12日前一次性补偿房屋差款50万元给女方；如果一年内没有给付50万元，拖欠一年就多支付20万元等内容。庭审中，冯智强表示瀚信公司书面陈述的事实属实；薛长远确认瀚信公司所述的其于2016年11月11日发送短信的内容。关于冯智强申请按揭贷款的问题，冯智强、薛长远分别陈述举证如下：冯智强表示，保益按揭中心于2016年7月15日告知其建行越秀支行要求卖方出具售房款用途声明书（以下简称声明书），此后保益按揭中心、瀚信公司一直与薛长远协调出具声明书，但薛长远一直拒绝出具；2016年12月左右其才通过保益按揭中心得知建行越秀支行已出具同意贷款通知书，但必须由薛长远出具声明书后才可以发放贷款；因薛长远拒绝出具声明书，其为此提出薛长远先行交付房屋、其按市场价支付租金至银行同意放贷为止的解决方案；但其与薛长远从2016年8月初沟通至2016年11月底，都没有解决方案。为此，冯智强提供以下证据：显示落款为建行越秀支行、日期为2016年8月26日的《银行同意贷款通知书》复印件，载明兹有以下申请人在我行申请再交易用房贴息贷款，经审核，已获我行同意；并载明申请人为冯智强，地址为天河区石牌东路xx号xx房，商业贷款80万元、公积金贴息贷款60万元、贷款年限240个月、收款人薛长远。冯智强表示该通知书建行越秀支行并未送达给其，其系通过保益按揭中心拿到该通知书复印件。经质证，薛长远表示对该通知书真实性无法确认，其一直以为冯智强并没有取得同意贷款通知书；薛长远并表示，2016年8月初保益按揭中心的工作人员告知银行要求其配合出具声明书，但由于其需要用涉讼房屋的售房款另行购房，出具声明书后其对售房款的支配会造成影响因此不同意出具；且声明书亦非银行放贷的必要条件。一审法院认为，冯智强、薛长远双方所签订的《房屋买卖合约》及《存量房买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。根据双方在《房屋买卖合约》中的约定，《存量房买卖合同》与《房屋买卖合约》有不同约定的，应以《房屋买卖合约》为准确定双方的权利义务。根据查明的事实，合同签订后，冯智强向建行越秀支行申请了按揭贷款，但由于银行要求薛长远提供房款用途声明书遭拒绝而导致银行未送达同意贷款通知书亦未发放贷款。房屋买卖合同关系中，支付房款是购房人的主要义务。对于冯智强的贷款申请，作为出售方的薛长远履行配合办理合理、正常的贷款申请手续即完成其义务。虽根据薛长远与其前妻的离婚协议约定涉讼房屋归属薛长远及其儿子所共有，但由于涉讼房屋登记在薛长远一人名下，上述约定仅是薛长远与其前妻之间内部的约定；银行要求薛长远出具房款用途声明书后才同意发放贷款，显然超出了正常售房人在配合买房人办理按揭手续中所应承担的正常、合理的范畴，薛长远拒绝出具声明书并无不妥。从冯智强提供的同意贷款通知书复印件亦可看出，声明书亦并非银行内部审批流程中是否同意贷款申请的必要文件。在此情形下，作为付款义务人的冯智强，理应采取切实有效措施，或协调其申请贷款的银行尽快发放贷款或重新向第三方银行申请按揭贷款或变更付款方式为一次性付款，以促成交易的尽快完成尽快支付房款给薛长远。众所周知，2016年年初至2017年年初，广州市住宅房屋成交价格节节攀升。在房价变动如此迅速、巨大的情况下，买卖双方在交易过程中更应秉持互谅互让、诚实信用的原则，尽快消除交易中的障碍以达至买方取得房屋产权、卖方及时收取房款的交易目的。本案中，一方面前述银行要求薛长远出具声明书遭拒的交易障碍出现后，薛长远两次会同瀚信公司工作人员到银行沟通以解决放贷问题，足见其推动交易进行、及时收取房款的急切；但现并未有证据证实作为付款义务人的冯智强采取切实措施以解决该问题，导致2016年8月26日已审核通过的同意贷款通知书直至双方矛盾爆发的2016年11月仍未送达给贷款申请人冯智强，显然交易时间延长的责任不应由薛长远承担。另一方面，薛长远在合同签订后即及时申请提前还贷、亦及时将提前还贷所需款项按其贷款银行指令存入还款账户，在此环节其亦未存在违约行为。如前所述，在与建行越秀支行沟通未果、银行不同意发放贷款，且冯智强、薛长远对此又未能达成一致意见的情况下，作为付款义务人的冯智强理应及时变更付款方式支付房款给薛长远，否则薛长远有权要求冯智强随时履行付款的义务，但应给予必要的准备时间。但在2016年11月11日薛长远通过瀚信公司要求冯智强在该周内协商支付房款的情况下，冯智强仅同意先行支付首期款余额，显然构成违约，故薛长远要求解除合同合法有理，一审法院予以支持。同理，冯智强基于继续履行合同提出的办理产权过户、交付房屋、支付剩余房款给薛长远、赔偿租金损失均缺乏依据，一审法院均不予支持。冯智强直至2016年11月27日才表示同意一次性付款，已超过了薛长远给予的合理期限，薛长远拒绝受领房款并无不妥。虽《存量房买卖合同》约定双方于2016年8月31日前申请办理产权转移登记手续；但《房屋买卖合约》中对于产权转移登记的约定为银行出具同意贷款通知书后五个工作日内，《存量房买卖合同》与《房屋买卖合约》对此有不同的约定，如前所述，应以《房屋买卖合约》的约定为准。现薛长远根据《存量房买卖合同》的约定主张冯智强未在2016年8月31日支付房款、办理转移登记手续构成违约显然缺乏依据。虽一审法院支持薛长远要求解除合同的诉请，但涉讼房屋目前市场价显然远高于薛长远、冯智强双方所约定的价格，合同解除对于薛长远并未有损失，基于公平合理的原则，对于薛长远要求支付违约金200000元的诉请，一审法院不予支持。因冯智强并未提出解除合同、退回其已付房款的诉请，对于其已付的房款，冯智强可另行主张权利。瀚信公司经一审法院合法传唤逾期未到庭应诉，不影响本案的审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，于2018年3月15日判决：一、解除冯智强与薛长远就广州市天河区石牌东路XX号XX房所形成的房屋买卖合同关系。二、驳回冯智强的诉讼请求。三、驳回薛长远的其他反诉请求。本案本诉受理费22880元，由冯智强负担；反诉受理费12240元，由冯智强负担10090元，由薛长远负担2150元。二审期间，冯智强提交了以下证据：1.2018年3月26日广州市不动产查册登记表，拟证明截至目前，薛长远仍未涂销房屋抵押，薛长远为毁约故意设置交易障碍。2.2016年11月27日中介公司以短信发给薛长远的催告公函，拟证明为顺利交易，冯智强愿意一次性支付剩余房款161万元，请薛长远一周内配合办理过户并支付房款。3.2016年11月28日邮政快递及改退批条，拟证明冯智强及快递公司于2016年11月28日分别向薛长远发出快递“关于变更付款条件的催告函”，但因薛长远拒收，12月1日快递退件。《房屋买卖合约》第十条约定“一经正常投递即视为送达”。4.冯智强购买的支付宝中余额宝基金理财产品，拟证明冯智强已经备好用于支付购房全款161万元，5天内可以交付薛长远或者法院代管。5.冯智强2016年12月期间的银行卡余额、支付宝余额，拟证明冯智强2016年12月已经准备好用于支付购房全款161万元，当时的存款、理财产品余额合计1089852元。剩余的差额大约60万元，冯智强已经跟兄弟姐妹说好借钱，可以随时到账。经质证，薛长远的意见为：对于证据1的真实性无异议，对关联性不予认可。对于证据2的真实性没有异议，薛长远11月11日要求对方一个星期之内解决贷款问题，也就是11月17日之前解决，但是冯智强一直没有解决，过了期限后中介才发信息给薛长远。对于证据3-5的三性不予认可，即使冯智强的证据是真实的，也证实了冯智强有履行能力而不履行。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本案二审查明以下事实：关于在银行按揭贷款不成的情况下，冯智强、薛长远应如何解决的问题，在涉案《房屋买卖合约》中没有约定，涉案《存量房买卖合同》第三条中约定：“如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按照下列第c种方式处理：……c.买方、卖方与中介方协商解决。”关于薛长远提出更换银行办理按揭贷款的问题，冯智强在诉讼中作以下陈述：“提出过，但是我方不相信薛长远。具体时间记不清楚了，大约是在11月中旬，薛长远电话中给我方说过，说找了其他银行，那些银行说可以。但是我方基于双方之前的反复，不相信其他银行不用出具声明书。这个事情之后，我方联系了代理冯智强办理按揭贷款的公司人员，按揭公司人员称银行只要看到了离婚协议有房屋的约定，一般都要求提供声明。基于这种不确定性，我方就没有落实换银行的问题，而是去筹钱一次性付款，我方也怕换银行之后对方反悔。”二审中，冯智强向本院申请对工商银行广州下属支行进行调查取证，以证明银行对于本案薛长远这种情况是需要由出售房屋一方当事人出具用款用途说明。本院鉴于各金融机构在不违反法律法规的情况下，均有各自制定内部操作规范的自由，故即使调查结果与冯智强主张的一致，也无法代表其他金融机构亦同样有此操作。因此，本院对于冯智强的申请未予接纳。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据冯智强、薛长远各自的上诉及答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：（一）涉讼房屋买卖合同是否可以继续履行；（二）薛长远主张的违约金问题。关于第一个争议焦点问题，根据本案查明的事实来看，本案纠纷的起因系冯智强向建行越秀支行申请按揭贷款，该行要求薛长远作为房屋出售方提供房款用途声明书，而薛长远以该房屋为其个人名下房屋为由予以拒绝，从而导致该银行不同意发放该贷款。在该银行不同意发放贷款的情况下，冯智强理应积极采取措施询问其他银行是否需要以提供房款用途声明书作为发放贷款的条件，或者通过其他方式筹集款项支付给薛长远。但从冯智强诉讼中的陈述来看，其不仅没有询问其他银行，还对薛长远提出的更换按揭贷款银行的方案不予配合，理由是不相信薛长远所讲的。而根据本案查明的事实来看，薛长远在得知上述情况后，不但两次会同瀚信公司工作人员到银行沟通以解决放贷问题，而且积极寻找新的按揭银行推动交易进行的情况来看，薛长远履行合同诚意明显。至于冯智强称薛长远不配合其出具声明书给银行的问题，涉讼房屋登记在薛长远一人名下，薛长远与其前妻在离婚协议中约定的涉讼房屋归属薛长远及其儿子所共有，该约定仅为薛长远与其前妻之间的内部约定；若薛长远作为监护人有损其儿子合法权益的行为，则其前妻或者其儿子可要求薛长远对此承担法律责任。而银行要求薛长远出具房款用途声明书后才同意发放贷款，超出了正常售房人在配合买房人办理按揭手续中所应承担的正常、合理的范畴，一审法院对此认定正确，本院予以支持。关于在银行按揭贷款不成的情况下，冯智强、薛长远应如何解决的问题，根据双方签订的《存量房买卖合同》约定，若银行贷款不成，则“买方、卖方与中介方协商解决”。根据本案查明的事实来看，从银行告知需由薛长远出具说明书至冯智强2016年12月16日提起诉讼，冯智强、薛长远之间虽经历过多次协商，但由于分歧比较大，故最终未能达成一致意见。关于冯智强称其于2016年11月27日已具备支付剩余购房款能力的问题。2016年11月11日薛长远通过瀚信公司要求冯智强在该周内协商支付剩余房款，而冯智强却仅同意先行支付首期款余额。由冯智强的行为来看，缺乏积极履行合同的诚意。由于冯智强未在薛长远限定的时间内支付剩余的购房款，且双方房屋买卖合同交易的时间超出了通常该类交易的合理期间，故薛长远在此情况下不再与冯智强进行协商符合常理。在冯智强、薛长远对于剩余房款冯智强应何时通过何种方式支付给薛长远无法通过协商达成一致意见的情况下，合同目的无法实现，依照合同法关于合同解除的规定，薛长远有权要求解除合同，故本院对于一审法院认定涉案合同应予解除予以维持。由于涉案合同已达到了解除的条件，因此冯智强上诉要求继续履行合同理由不成立，故本院不予支持。关于第二个争议焦点问题，根据上述分析论证可知，冯智强、薛长远就冯智强应支付给薛长远的购房款无法通过银行按揭贷款予以解决。根据涉案《存量房买卖合同》约定，若银行贷款不成，则“买方、卖方与中介方协商解决”。根据本案查明的事实来看，冯智强、薛长远在银行按揭贷款不成的情况下，对于冯智强应何时通过何种方式支付给薛长远没有通过协商达成一致意见。由于涉案合同的解除是双方对于需协商解决的问题无法达成一致意见引起的，因此薛长远以冯智强违约为由，要求冯智强支付其20万元违约金缺乏依据，故本院不予支持。综上所述，冯智强、薛长远的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27180元，由上诉人冯智强负担22880元，由上诉人薛长远负担4300元。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  吴国庆审判员  姚伟华二〇一八年八月二十二日书记员  甄雪皓