湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00805号
上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司武汉长江支行，住所地武汉市硚口区崇仁路7号附2号2楼。
负责人：刘为明，该行行长。
委托代理人：童春林，该行职员。
委托代理人：马杰锐，该行职员。
被上诉人（原审原告）：张明仙，女，1968年8月8日出生，汉族。
委托代理人：叶四喜，男，1965年2月19日出生，汉族。
委托代理人：文昌训，男，1933年11月21日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：湖北千代实业有限公司，住所地武汉市武昌区解放路239号。
法定代表人：严其红，该公司总经理。
委托代理人：祁富华，该公司员工。
上诉人中国农业银行股份有限公司武汉长江支行（以下简称农行长江支行）因与被上诉人张明仙、湖北千代实业有限公司（以下简称千代公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2012）鄂武昌民初字第01370号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月4日公开开庭审理了本案，上诉人农行长江支行的委托代理人童春林、马杰锐，被上诉人张明仙的委托代理人叶四喜、文昌训及千代公司的委托代理人祁富华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年3月，张明仙向一审法院起诉称：1998年6月8日，本人与千代公司签订商品房预售合同书，购买武昌区黄鹤小区2栋4单元504号房产一套，价值131000元。房屋交付后，至今已十余年，一直未能办理房屋所有权证及土地使用权证。根据合同，千代公司应在1998年7月8日前在房产局办理房产登记手续，但由于手续不全，房产局至今不予受理房产登记，千代公司已违约，其违约时间从1998年7月8日至2012年1月31日共计4952天，应按购房总价的日万分之二点一计算违约金。故请求判令：千代公司立即办理房产“两证”；千代公司赔付逾期办证的违约金（按日万分之二点一计算）。诉讼中，张明仙要求违约金计算至2012年2月13日止，之后的违约金另行主张；案件受理费由千代公司承担。
一审诉讼过程中，因农行长江支行与本案处理结果有法律上的利害关系，故一审法院通知农行长江支行作为第三人参加诉讼。
千代公司辩称：我公司由于在建工程贷款未能还清，抵押权证未能解除，故还有190余户未能办理房产“两证”；我公司未能及时解除抵押权证的主要原因是另案的诉讼造成我公司重大经济损失，无法清偿抵押贷款。张明仙等人要求办理“两证”，我公司拿不出钱，只能尽力配合。黄鹤小区有关9、10楼的审批手续，我公司已办理。关于农行长江支行办理抵押贷款是否有效的问题，我公司不清楚。
农行长江支行述称：1、千代公司自1995年8月至1997年11月先后从我行贷款3534万元，目前尚欠我行贷款本金3096万元，截止2012年6月30日结欠我行利息33428312.20元。上述贷款抵押物分别为黄鹤小区二号楼3-10层8907平方米、四号楼四单元3-10层2226.75平方米、五号楼3、4、5层668.24平方米，共计11801.99平方米，抵押物权利价值共计为1976万元。抵押房产我行已在武昌区房产局办理了相关抵押手续，我行对抵押房产享有优先受偿权。2、张明仙占有争议房产系根据与千代公司签订的房屋买卖合同取得，双方系一般合同关系，不能优先于我行抵押物权。张明仙需在代千代公司清偿抵押相关债务后才能取得抵押房产。3、张明仙的合同目的不能实现只能向千代公司主张权利，不能影响我行抵押权利。
一审法院审理查明：坐落于武汉市武昌区解放路239号黄鹤小区房屋系湖北慧强房地产综合开发公司（以下简称慧强公司）建造。慧强公司系湖北朱世慧实业有限公司（以下简称朱世慧公司）开办的公司。1996年6月16日，朱世慧公司向工商部门申请注销慧强公司，并承诺接受其债权债务。1996年6月20日，慧强公司依法注销，其债权债务由朱世慧公司承接。1998年3月1日，朱世慧公司变更为千代公司。该小区房屋办理了商品房预售许可证。
1998年6月8日，张明仙（乙方）与千代公司（甲方）签订《商品房购销合同》，合同约定：乙方购买甲方建设的位于武汉市武昌区解放路黄鹤小区第2栋4单元504号房，建筑面积74.14平方米，价格为每平方米1770元，总金额为131000元；乙方于1998年6月18日前支付全部房款；甲方须于1998年6月25日前，将经竣工验收合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用；乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方予以协助。1998年6月8日、1998年9月8日、1998年10月8日、1998年10月27日张明仙共计向千代公司支付购房款共计131000元，千代公司向张明仙出具收据四张，即将该房屋交给张明仙居住使用，但一直未协助张明仙办理房屋“两证”。为此张明仙等黄鹤小区业主多次与千代公司协商，且多次向相关部门反映未果。
2009年9月24日，武昌区房产局向武汉市房产局出具《关于武昌区黄鹤小区住户办证问题的情况汇报》，载明：黄鹤小区规划为新建6栋10层住宅楼，违法超建2层。因开发商一直未到相关部门办理违建部分的相关手续，故该小区至今不能办理房屋登记。2007年七部门处理历史遗留办证问题的政策出台后，区房产局找到开发商，又因消防、欠缴土地出让金等问题未能通过，仍不能办证。且千代公司于1997年至1999年间将黄鹤小区2、4号楼整体、5号楼的部分楼层以在建工程的名义分别抵押给农行省分行江城支行（1876万元）、农行省分行南京路办事处（100万元）、农行省分行航空路办事处（400万元）、招商银行武昌支行（750万元）、商业银行循礼门支行（27.4万元）作为履行债务的担保（共计贷款3153.4万元）。由于千代公司至今不能清偿债务，导致抵押登记不能注销，也无法办证。
一审法院另查明，1996年3月19日，湖北省高级人民法院为交通银行武汉分行营业部诉武汉市洪山区福众发展有限公司、慧强公司借款纠纷一案，作出（1996）鄂经初字第13号民事裁定书，裁定：查封慧强公司建造的黄鹤小区六栋商品房，在查封期间，未经许可，不得转让抵押和出售。并于同年3月20日、3月25日向武昌区房产局、武汉市房产局送达了协助通知书。1996年12月2日，湖北省高级人民法院作出（1996）鄂执字第39-1号民事裁定书，裁定：解除对慧强公司建造的黄鹤小区2、4、5号三栋商品房的查封，1、3、6号三栋商品房继续查封。
从1995年8月起至1997年11月，朱世慧公司及下属慧强公司陆续向中国农业银行彭刘杨办事处、中华路办事处、湖北省分行国际业务部、湖北省分行江城支行等部门借款3534万元。贷款分11笔：1995年8月28日110万元、1995年12月18日100万元、1996年8月16日1000万元、1996年9月9日500万元、1996年10月14日200万元、1996年11月5日300万元、1996年11月6日500万元、1996年12月11日200万元、1997年1月21日200万元、1997年9月30日324万元、1997年11月28日100万元，其中6笔共计1976万元是以黄鹤小区房屋抵押担保贷款。抵押房产在武昌房产局办理了抵押手续。
武昌区房产局《房屋抵押记载信息》载明：坐落于黄鹤小区4号楼4单元3-10层房屋，抵押权人为农业银行湖北省分行江汉支行，权利价值200万元，抵押期限从1998年12月15日至2000年12月31日；坐落于黄鹤小区2号楼3-10层，抵押权人为农业银行湖北省分行江城支行，权利价值1676万元，抵押期限从1998年12月31日至2000年12月31日。另外，1999年武昌房产局昌字0004558号《武汉市期房抵押证明》，载明：期房坐落于黄鹤小区5号楼3、4、5层11套，抵押权人为中国农业银行武汉市分行南京路办事处，权利价值100万元，抵押期间从1999年7月29日至2002年7月29日。现黄鹤小区4号楼4单元3-10层、2号楼3-10层房屋的抵押登记未解除。
2002年1月9日，中国农业银行湖北省分行营业部下发《关于组建长江和江城两个专业清收支行的方案》（鄂农银营发﹤2002﹥4号），将该行的不良资产全部交由长江支行和江城支行清收。2009年8月，中国农业银行湖北省分行营业部办公室下发《关于农行武汉江城支行迁址更名的通知》（鄂农银营办﹤2009﹥581号），将原江城支行经营管理的资产、财务等与长江支行合并，其债权债务关系全部归属农行长江支行。
审理中，张明仙向一审法院提交昌他字第96-252号房屋他项权证（来源系农行提供），载明：黄鹤小区1、2号楼抵押给农行省分行国际营业部，权利价值2000万元，权利存续期限1996年8月1日至1997年6月1日，张明仙认为此他项权证系房产部门在湖北省高级人民法院裁定查封黄鹤小区六栋房产期间出具，农行违法放贷，后因千代公司偿还324万元，将未还贷款1676万元转贷，解除对1号楼的抵押登记，对2号楼重新办理抵押登记。对此，千代公司予以认可。农行长江支行表示经与单位核实，没有找到此他项权证原件，在武昌区房产局亦未查到。
一审法院认为：张明仙在与千代公司签订《商品房购销合同》前，不知道千代公司将房产抵押给银行之事实；其购买房产后，千代公司也没有将该购买的房产在银行抵押的事实告知张明仙。在张明仙不知该房屋抵押状况下，其购买该房屋的行为存在善意，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之解释，承包人优先受偿权优于抵押权，买受人权益优于承包人优先受偿权。虽然对于抵押权人的优先受偿权能否对抗买受人没有明确规定，但据此可以推定买受人权益优于抵押权人的优先受偿权。据此，张明仙已交清全部购房款，其作为买受人的生存权优于农行长江支行对该小区房屋享有的抵押权人之优先受偿权。在农行长江支行对该房屋的抵押权未解除状态下，张明仙要求办理“两证”的诉求不应受抵押权的妨碍。
现张明仙要求办理两证，千代公司在其诉讼前没有拒绝协助办理权属登记，在诉讼中也认同协助张明仙办理“两证”，双方就办理“两证”并无民事争议。张明仙“两证”办理不能既由于诉争房产已被抵押的限制，又受制于千代公司所开发的黄鹤小区还存在行政审批手续有待完善的问题。行政审批手续有待完善的问题不属于民事法律规范调整的范围，故对张明仙的此项诉讼主张，不予处理。现张明仙办理“两证”已不受抵押权妨碍，双方可按相关的行政规范自行到行政部门主张办理诉争房产的权属登记手续。
对张明仙要求千代公司赔付其逾期办证的违约金的诉讼请求，因系千代公司的过错导致未办证，对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，千代公司应承担违约责任。由于双方并未约定逾期办证承担违约金的标准和损失计算方式，考虑张明仙购买该房屋居住使用的用途，逾期办证给其造成的损失，可酌情按银行同期一年存款利率标准给予补偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条、第一百四十二条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、千代公司于本判决生效之日起十日内支付张明仙逾期办证的损失补偿费（从签订合同之日90日起至2012年2月13日止，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的同期一年期存款利率标准计算）。二、驳回张明仙要求千代公司支付其他违约金的诉讼请求。本案案件受理费500元，由千代公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，农行长江支行不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回张明仙的诉讼请求，一、二审案件受理费由张明仙和千代公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）一审判决认定事实不清。1、本案诉争房产在出售前已经抵押给我行。千代公司自1995年8月至1997年11月间先后从我行取得贷款3534万元，目前尚欠贷款本金3096万元，其中1966万元为抵押担保贷款，抵押物分别为黄鹤小区二号楼3-10层、四号楼四单元3-10层、五号楼3、4、5层，抵押房产已在武昌区房产局办理了抵押登记，取得了具有法律效力的《期房抵押证明》。一审法院无视上述证据，对我行的抵押权事实避而不谈，直接判决张明仙的购房行为有效错误。2、诉争房产在出售前未取得售房资格，在购房人购买诉争房产时，千代公司还未取得商品房预售许可证，购房人与千代公司签订的《商品房预售合同书》是无效的。3、本案是由千代公司违法出售房屋引起的，一审对千代公司违法出售房屋的事实未予认定，对千代公司应承担的法律责任更未明确，反而将其责任转移到我行。（二）一审判决适用法律错误。一审判决认为张明仙不知所购房产已办理抵押而与千代公司签订《商品房购销合同》系善意，并适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的解释，断章取义，主观推断认为：“承包人的优先受偿权优于抵押权，买受人权益优于承包人优先受偿权。虽然对于抵押权人的优先受偿权能否对抗买受人没有明文规定，但据此可以推定买受人权益优于抵押权人的优先受偿权”。一审法院这种逻辑推理明显是法律滥用，最高人民法院颁布该司法解释的初衷是为了解决工程款的优先权问题，但一审法院任意扩大司法解释，在没有工程款纠纷的案件中，滥用法律，任意推理，直接得出买受人的权益优于抵押权的结论，如果该结论成立，那么《中华人民共和国担保法》“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定就成为一纸空文。二、一审判决显失公平、严重损害我行的合法权益。一审法院为了平息纠纷，以损害我行利益为代价，明显违背了法院以事实为依据，以法律为准绳，公平正义审理案件的宗旨，在事实认定和判决中只认可了张明仙购买房屋的事实，未采取更为合法有效的方式来解决张明仙与千代公司之间的纷争，有法不依，滥用司法解释，以牺牲我行抵押权为代价，将本应由我行享有优先受偿权的房产判决给张明仙所有，严重损害了我行的抵押权。
张明仙答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
千代公司答辩称，愿意承担违约责任并同意协助张明仙办理“两证”。
二审期间各方当事人未举出新的证据。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，张明仙与千代公司签订的《商品房购销合同》第一条记明：商品房预售许可证号为武开管办字（97）0070号。农行长江支行在一审中提交的昌字第0001952号《期房抵押证明》记明，抵押权人为农行江城支行，期房座落于黄鹤小区2号楼3-10层，抵押期限为1998年12月31日至2000年12月31日，期房种类为在建工程，该《期房抵押证明》于1999年3月31日由武昌区房地产管理局出具。
本院认为：农行长江支行在一审提交的昌字第0001952号《期房抵押证明》表明，办理抵押登记的时间为1999年3月31日，抵押权应自抵押登记办理之日设立，而张明仙与千代公司的《商品房购销合同》签订于1998年6月8日，该时间早于农行抵押权设立的时间，故农行长江支行上诉提出的诉争房产在出售前已经抵押给农行的主张，没有证据证实，本院不予采信。张明仙与千代公司签订的《商品房购销合同》明确约定了商品房预售许可证的证号，说明案涉商品房在出售时已经取得了商品房预售许可证，该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审中，农行长江支行作为第三人参加诉讼后，未对张明仙与千代公司签订的《商品房购销合同》的效力提出无效的诉讼请求，故一审判决认定张明仙与千代公司的《商品房购销合同》有效并无不当。
虽然农行与千代公司签订抵押合同后已办理了抵押登记，但张明仙与千代公司签订《商品房购销合同》的时间早于农行抵押权设立的时间，且张明仙已付清全部房款，并自1998年入住至今，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，建设工程价款优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款的优先受偿权不得对抗已支付了全部或大部分房款的购房者，即无过错购房人主张的房产权利优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款的优先受偿权优先于该建筑物上的抵押物权，而且包括本案诉争房屋在内的多套房屋已由购房人交清房款或大部分房款后入住十余年，若《商品房购销合同》不能得到履行，会造成很大的社会稳定风险，故张明仙对诉争房屋的权利优先于农行长江支行所享有的抵押权，一审判决适用法律并无不当。农行长江支行因抵押权不能实现所受到的损失，可另行主张权利。
综上所述，农行长江支行的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由中国农业银行股份有限公司武汉长江支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 余劲军
审判员 吴 焰
审判员 熊 青
二〇一四年十月十一日
书记员 胡艳华