江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）太民初字第0735号
原告（反诉被告）苏州东泰房地产发展有限公司。
法定代表人王建民，董事长。
被告（反诉原告）郑丽萍，女，1967年12月25日生，汉族。
第三人宁波创新建设有限公司。
法定代表人劳利辉，总经理。
委托代理人申志礼，上海市南星律师事务所律师。
第三人何建洪，男，1969年6月14日生，汉族。
原告苏州东泰房地产发展有限公司（以下简称东泰公司）与被告郑丽萍商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年6月8日立案�理。2013年1月28日，被告郑丽萍提出反诉，并将宁波创新建设有限公司（以下简称创新公司）、何建洪列为第三人。本院于2013年3月20日作出（2012）太民初字第0327号民事判决书。郑丽萍不服该判决，提起上诉。2013年8月6日，江苏省苏州市中级人民法院作出（2013）苏中民终字第1188号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回本院重审。后本院依法另行组成合议庭对本案重新公开开庭进行了审理。原告东泰公司的法定代表人王建民，被告郑丽萍，第三人创新公司的委托代理人申志礼到庭参加诉讼，第三人何建洪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告东泰公司诉称：2008年10月23日，原、被告签订了网上商品房买卖合同，约定由被告向原告购买位于太仓市城厢镇锦地水岸2幢501室的房屋一套，价款为285670元，并约定被告一次性付款。之后，原告按被告的�求向相关部门办理了房屋买卖备案手续。但经原告书面通知，被告至今未与原告签订正式的书面商品房买卖合同，也未支付购房款，侵犯了原告的合法权益。现请求法院判令解除原、被告于2008年10月23日签订的商品房买卖合同。
被告郑丽萍答辩并反诉称：1、原告诉称并非事实。该房屋原告已经与创新公司商定作为工程款抵债，创新公司的实际施工人何建洪又将该房屋抵债给了被告。被告根据上述抵债行为，已与原告签订商品房买卖合同，且合同已经由有关部门登记核准，买卖关系已经完成。2、原告称双方合同第七条中约定原告有权解除合同，但实际并未约定。3、2007年6月6日，创新公司承接原告开发的太仓粮油批发市场附属工程东泰广场工程，并与原告签订承包补充合同和针对本合同的工程款支付细则补充，约定创新公司可自行销售制定房屋，房款抵工程款和产�归创新公司；何建洪是该项目实际负责人，与创新公司签订协议，约定何建洪对上述工程自负盈亏。为完成该工程，何建洪于2008年7月5日向被告借款40万元，并在2008年10月17日签订还款协议，约定将何建洪所有的位于太仓锦地水岸2号楼501室价值285671元的房产一套抵偿给被告并协助办理过户手续，创新公司也同意将上述房产抵充给被告。2008年10月23日，被告在何建洪协助下与原告签订商品房买卖预售合同并办理备案手续。工程竣工后，原告没有将该房产交付被告，创新公司、何建洪也没有协助办理过户手续，以致引起纠纷。综上，原告的起诉事实不清、证据不足，请求依法驳回原告的诉讼请求，并判令：1、原告将太仓锦地水岸2号楼501室房产交付给被告并办理过户手续；2、第三人创新公司、何建洪协助办理过户手续。
针对被告的反诉，原告辩称：1、本案原、被告在�上备案的商品房买卖合同并非正式的文本。按照正常程序，不管通过什么途径到房产公司购房，买卖双方都会签订一个书面的购房合同，然后以双方签字盖章确认过的书面购房合同去房管部门进行备案。因此，本案原、被告双方根本没有签订书面的买卖合同。同时，网上的商品房买卖合同备案登记也非原告的真实意思表示。备案行为仅仅是房管部门对商品房销售的管理手段，并不能体现出房屋买卖双方的真实意思表示。本案合同的网上备案行为未经原告同意操作，何建洪虽然是实际承包施工人，但其并不是工程的开发商也不是施工单位，其无权利也无资格进行销售商品房和进行网上备案登记。2、何建洪没有权利拿本案的房屋去抵偿被告的借款，本案的房屋也没有冲抵开发单位和施工单位之间的工程款。假设何建洪与郑丽萍之间的借款真实，二人之间签订的以房屋�债的协议在本质上属于房屋买卖的行为。该房屋属于开发公司所有，没有抵给施工单位，何建洪没有取得任何人的授权，无权处分本案的房屋，也就无权把该房屋去抵偿其私人的借款。原告已提交相关证据证实东泰公司和创新公司的结算中没有包含本案诉争的房屋。如果存在房屋款抵扣工程款的情况，也应当是原告和创新公司来操作，何建洪本身是没有权限和原告结算的。3、被告郑丽萍的行为不构成善意取得。因为本案的房屋建设工程开发单位是原告，施工单位是创新公司，被告郑丽萍作为一个完全民事行为能力人应当知道应从房产公司购买房屋，郑丽萍在和何建洪签订抵债协议的时候，何建洪根本没有任何证据证明该房子是属于何建洪的。即使被告郑丽萍有理由相信何建洪，但郑丽萍没有办理过任何产权登记也没有开始使用房屋，故也不符合善意取得的构成要�。
第三人创新公司述称：1、创新公司并非本案适格第三人，因为根据本案实际情况，诉争房产并非创新公司所有，本案中的买卖合同关系与创新公司无关，同时反诉中涉及的借贷关系或买卖关系，均与创新公司无关。2、反诉原告要求创新公司协助其办理过户手续缺乏事实和法律依据，本案诉争房产由东泰公司所有，并非创新公司所有。根据法律规定，办理房产过户手续应由房产登记人即东泰公司进行，任何手续不需要创新公司参与和配合。3、创新公司并没有发表过将该套房产抵给郑丽萍的任何言论，何建洪和郑丽萍之间的借贷关系是何建洪的个人行为，是何建洪的个人债务，不能代表创新公司。
第三人何建洪未作答辩。
经审理查明：太仓市粮油批发市场附属工程东泰广场项目由原告东泰公司发包给创新公司施工。2007年5月28日，创新公司与何建洪签订以创新公司为甲方、何建洪为乙方的《项目施工管理责任协议》。其中，第一条约定：工程名称为太仓粮油批发市场附属工程东泰广场（暂定），地点为太仓市204国道西侧、新浏河大桥南堍。第二条约定：工程范围和内容为土建、水电安装，合同价款暂定3000万元。第四条关于责任制形式约定：乙方负责该项目经营管理、自主组织施工，财务收支单独建立账目，实行独立核算，即乙方在交纳税金、管理费及应当支付的各项费用后自负盈亏，自行搞好收益分配，正确处理好三者关系。第六条关于工程款的结算、支付及使用约定：工程款由甲方与建设单位自行核算，乙方必须无条件配合；建设单位支付的工程款必须全额汇入甲方指定的银行账号，如汇入其他账户，罚与本金同额的违约金，同时甲方对乙方将停办一切手续，并追究有关当事人责任；甲方在扣除乙方应当交纳的管理费、税款等费用后，其余工程款由乙方根据该工程实际需要合理支配；工程款必须专款专用，不得挪作他用。第九条第9.2.2项约定：乙方不得以甲方的名义与他人签订承包合同或担保合同，乙方在该工程项目中对外的经济债务文书必须经甲方法定代表人认可签字盖章后才可以出具，凡未经甲方认可的乙方经济债务文书与甲方无涉，如发生纠纷，乙方承担全部的经济及法律责任。2007年6月6日，原告与创新公司签订以原告为甲方、创新公司为乙方的《太仓市粮油批发市场附属工程东泰广场施工承包补充合同》，其中约定：由乙方承包该项目的土建、水电安装；乙方承诺本工程施工项目经理为严伟华，项目副经理何建洪负责现场监督管理与甲方及监理单位进行工程协调和工程款拨付等事宜。当日，双方还签订《针对本合同的工程款支付细则补充》，其中约定：甲方未能及�支付工程款时，经双方商定，可以用房款充工程款支付给乙方，房款总价暂定为800万元，房屋产权归乙方所有，可自行销售；乙方提出付款按规定要求填写申请单，经监理方、甲方代表签字确认后甲方以转账支票或房款充工程款方式支付；工程款支付时间，垫资部分待主体工程完成分批支付30%时，甲方以房款总价400万元充工程款分批方式支付，以后按月进度完成工作量的80%支付时，甲方以房款总价400万元充工程款方式支付，以核实的工程量分批支付；房屋位置为该项目1#、2#的五层、六层整个层面，合计销售面积约2205平方米，其中1#住宅楼总套数16套，2#住宅楼总套数14套。
2008年10月17日，被告郑丽萍与第三人何建洪签订以郑丽萍为甲方、何建洪为乙方的《还款协议》一份，内容为：2008年7月5日乙方因经营所需，向甲方借款40万元，现因乙方无现金偿还，经协商约定�方将其所有的位于太仓锦地水岸2号楼501室房产一套价值285671元作为抵充；甲方不再向乙方追索该笔债权，双方无其他纠纷；乙方承诺协助甲方在2008年12月30日之前过户至甲方名下，由此产生的费用由甲方承担。
2008年10月23日，原告通过商品房销售网上管理系统提交备案商品房买卖合同一份，该合同中买受人为被告，地址为浙江省上虞市百官镇江杨路18号401室，联系电话为137××××7796；标的物为太仓市城厢镇锦地水岸公寓2幢501室，建筑面积为92.51平方米，单价为每平米3088元，总价为285671元。合同第六条明确付款方式及期限为一次性现金付款，第七条对买受人逾期付款的违约责任未作约定。合同第八条交付期限明确出卖人应当在2009年5月31日前将取得商品房交付使用备案文件的商品房交付买受人使用。
2012年4月1日，原告向被告发函称：被告于2008年10月23日向原告预定太仓市城厢镇锦地水岸2幢501室房屋后，未到原告处签订商品房买卖的正式合同，也未支付购房款，希望被告在2012年4月15日前到原告处签订合同并支付购房款，逾期视为被告放弃购买该房屋的权利。邮寄该函件的邮件详情单中填写的收件人地址、电话与商品房买卖合同中的买受人信息相应一致。2012年4月2日，该函件投递成功。后由于被告未支付房款，原告于2012年6月8日诉至本院。
为证明上述房屋系原告用于向创新公司抵偿工程款，并由何建洪抵偿给被告，被告提供了其从浙江省上虞市人民法院调取的《太仓市粮油批发市场附属工程项目工程结算汇总表》、现金付款及房屋抵材料款明细。其中，现金付款及房屋抵材料款明细中包含原、被告上述备案合同中的房屋，买受人姓名、房号、面积、价款也与合同内容一致，备注栏中注明“收据联在房产公司”，但该证据仅加盖创新公司印章。对此原告认为：创新公司施工的工程造价为41931921元，原告已支付41950196元，已付工程款中包括封万祥、周卫东的购房款，被告与封万祥、周卫东的商品房买卖合同约定的付款方式及期限也为一次性现金付款，均由原告开出房款发票，创新公司向原告出具同等金额的收据。原告为证明其上述主张，向本院提交了宁波世明工程造价咨询有限公司于2010年1月19日出具的工程结算报告，原告支付工程款凭证，原告与封万祥、周卫东签订的商品房买卖合同，房款发票及创新公司向原告出具的与房屋价款等额的工程款收据。创新公司认为：工程款应由原告与创新公司结算，对造价咨询机构出具的结算报告没有异议，原告举证的付款情况经与经办人核实基本没有问题，被告提供的现金付款及房屋抵材料款明细形成时间在原告与创新公司结算之前，该房屋是否抵偿应�最后结算为准；如该房屋是由原告用来抵偿工程款，创新公司也对何建洪的处分不予认可。何建洪在原审中认为：其经手抵付的房屋买受人为被告和封万祥、周卫东，其中买受人为被告的房屋由其与原告的副总经理吕特平联系确定，签过合同后就表明房子应归郑丽萍，原告用该房屋抵付了与房屋价款等额的工程款，以房抵工程款的手续其不清楚，由其手下的财务人员叶熔办理；该工程由其垫资施工，其作为创新公司的项目经理，其有权代表创新公司将房屋抵偿出去。
庭审中，原、被告双方均表示双方存在商品房买卖合同。另外，被告认为除去网上备案的商品房买卖合同，原、被告还签有书面的商品房买卖合同，因为被告称要盖章，签署之时就没有给被告且原告告知被告有网上的合同就有效了，没有书面的合同没有关系。
以上事实有原告东泰公司提交的商品房买�合同、函、邮寄凭证、房款发票、工程款收据，被告郑丽萍提交的《项目施工管理责任协议》、《太仓粮油批发市场附属工程东泰广场施工承包补充合同》、《针对本合同的工程款支付细则补充》、还款协议，本院的调查笔录，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：被告郑丽萍与第三人何建洪于2008年10月17日签订还款协议，明确何建洪将涉案房屋太仓锦地水岸2号楼501室房产抵充其欠付被告的借款。同年10月23日，原告通过商品房销售网上管理系统提交备案商品房买卖合同一份，该合同约定原告将涉案房屋出售给被告。故本案的关键首先在于判断该份网上备案的商品房买卖合同的双方即原、被告的真实意思表示。本院认为，第一，根据原告与第三人创新公司签订的《针对本合同的工程款支付细则补充》，该房屋属双方约定用于抵付工程款的范围，且备案合同中约定被告付款方式及期限为一次性现金付款，与原告用于抵付创新公司工程款的其他房屋的买卖合同约定一致。第三人何建洪作为工程实际施工人，有权与原告确定用房屋抵偿工程款，也有权对用于抵付工程款的房屋作出处分。第二，创新公司向浙江省上虞市人民法院提供的现金付款及房屋抵材料款明细中也将该套房屋列入抵付工程款的房屋范围，说明创新公司已经对以房屋抵付工程款的事实作出确认。第三，被告基于与何建洪的债权债务关系，根据何建洪的指定，作为买受人与原告订立房屋买卖合同关系，原告将合同电子文本提交备案表明其同意以该房屋抵付工程款。第四，从本案事实的时间点来看，被告与第三人何建洪系于2008年10月17日签订还款协议，而原告将填写后的合同电子文本提交商品房销售网上管理系统备案的时间为同年10月23日，相隔一个星期�到。同时，原告在备案网签合同后的长达三年半时间内，均未与原告联系履行合同之事，直至2012年4月1日才发函要求被告支付房款，明显有悖常理。故本院对原告关于该房屋并非用于抵付工程款而是预售给被告的观点不予采信。因此，虽然原、被告均认为双方存在商品房买卖合同，但通过上述分析可判断网上备案的该份商品房买卖合同系原、被告为履行被告与第三人何建洪签订的还款协议而产生的，认可第三人何建洪将涉案房屋抵偿给被告。
至于本案中被告能否请求原告将涉案房屋过户到其名下，其核心在于本案中以房屋抵债务的行为是否成立。从本案的事实以及上述分析可知，第三人何建洪与被告郑丽萍之间达成了以涉案房屋抵何建洪欠付被告欠款的协议，且原、被告间的备案网签合同系为履行该协议而产生的，故实质上在本案原、被告之间即形成了以物抵债的合意。本院认为，以物抵债作为代物清偿行为属于实践性行为，故仅有双方的抵债合意尚不足够，还需履行物权转移手续才能成立。本案中，虽然作为房屋所有人的原告通过网签合同的形式明确约定将该房屋抵充给被告，但该涉案房屋作为不动产并没有办理房屋的变更登记手续，故以物抵债行为并未成立。因此，在以物抵债不成立且被告未实际支付购房款情况下，原告有权要求解除其与被告之间的商品房买卖合同，本院对原告的诉讼请求予以支持，对被告要求原告将太仓锦地水岸2号楼501室房产交付给被告并办理过户手续、第三人创新公司和何建洪协助办理过户手续的诉讼请求不予支持。就被告与第三人何建洪之间的债权债务关系，由于本案中的以物抵债并未成立，被告仍有权要求第三人何建洪履行相关债务。现第三人何建洪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告苏州东泰房地产发展有限公司与被告郑丽萍于2008年10月23日签订的商品房买卖合同；
二、驳回被告郑丽萍的反诉请求。
本诉案件受理费5586元，由原告苏州东泰房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费5666元，减半收取2833元，被告郑丽萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10-550101040009599）预交上诉案件受理费。
审 判 长 龚红星
代理审判员 王 坤
人民陪审员 杨培兰
二〇一四年三月三日
书 记 员 徐晓青