河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驿民初字第6213号
原告（反诉被告）驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组。
负责人王根柱，组长。
委托代理人李威亚，河南华珠律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴文良，男，1967年6月26日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
委托代理人刘征，河南文苑律师事务所律师。
原告驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组（以下简称王楼东组）与被告吴文良房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王楼东组的组长王根柱及其委托代理人李威亚，被告吴文良的委托代理人刘征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王楼东组诉称，原、被告双方于2010年6月10日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于解放路××××路交叉口西路南王楼社区北五层门面楼出租给被告，年租金为60000元，期限为2010年6月10日至2018年6月10日。合同签订后，被告多次拖欠原告租金，经原告一再催告，被告才于2014年11月11日补交2014年6月9日之前的租金，2014年6月10日之后的租金被告推脱拒付。无奈之下，原告于2014年11月26日向被告发出补交租金及解除合同的通知，被告依然未补交租金，对合同解除亦未提出任何异议。综上，原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》已依据原告通知解除，被告尚拖欠2014年6月10日至合同解除时的房屋租金28500元。故请求依法判令被告支付原告租金28500元及利息。庭审中，原告变更诉讼请求为：要求被告支付原告房屋租金27780元，利息从2014年6月10日开始计算至款清之日止，利率按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算。
被告吴文良答辩并反诉称，1、原、被告双方签订租赁合同之后，被告一直按照合同履行，不仅没有拖欠房租，反而多交了4万多元的租金；2、被告没有收到解除合同通知，也不同意解除合同，双方所�订的合同是双方真实意思表示，应当继续履行。故请求依法判令：1、要求王楼东组继续履行与吴文良签订的租赁合同；2、要求王楼东组赔偿因其违约给吴文良造成的损失10650元。
针对被告吴文良的反诉，原告王楼东组辩称，1、吴文良与王楼东组签订房屋租赁合同后，王楼东组积极履行合同，将整修过的房屋交付给吴文良使用，且吴文良已经对王楼东组交付的房屋进行检验并接受，至此，王楼东组的合同义务已经全部履行。至于在租赁期间出现的渗水漏水问题，即使存在，也与王楼东组无关，这是吴文良在经营期间管理不善造成的，合同期间内的修复应当由吴文良自行修复；2、在向吴文良发出解除合同通知之前，确实曾经将一楼饭店大门上锁，上锁的原因是因吴文良一直拖欠房屋租金，经王楼东组多次催告，吴文良不予理睬，锁大门的行为是催促吴文良积极缴纳租金的措施，后来吴文良于2014年11月11日补交了一次租金，补交租金后就没有再上锁，锁门的行为并不是违约行为；3、房屋租赁合同已经于2014年11月26日由王楼东组向吴文良发出解除通知时予以解除，吴文良并未提出任何异议，双方合同已经解除，吴文良已经无权继续租赁房屋。
经审理查明，2010年6月10日，原告王楼东组（甲方）与被告吴文良（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：为了发展经济，甲方愿将解放路王楼北门门面楼五层全部租给乙方有偿使用，现经双方共同友好协商，达成协议如下：1、房屋租用时间从2010年6月10日至2018年6月10日止，共为8年，租赁期满后，需经双方协商再续合同，如乙方继续使用，可由乙方优先使用。如有政府拆迁或外商开发，互不赔偿。2、门面楼每年租金陆万元整（60000.00），每年要一次性结清一年的租�。水电按表计算，用多少由乙方自负。3、甲方需将门面楼全部整修，达到水、电、下水道三通可以使用后，再交给乙方开始计算租金。4、乙方在承租期内，有房屋出租和转让权，但乙方无论出租和转让给谁，甲方只承认乙方，一切事务及每年房屋租金仍由乙方负责，任何人不能代替。5、如遇到没能料到而发生的事情，甲方要支持和帮助乙方协调解决，以保障乙方的合同权益等条款。合同签订后，原告将门面楼交付给被告租赁。后原、被告双方因租金交纳问题发生纠纷，原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。
另查明，一、诉讼中，原告提交2014年11月11日的收据1份，收据载明“今收到吴文良交来房租（2014.1-6月底）人民币叁万元正”，原告用以证明：被告于2014年11月11日向原告补交了2014年6月之前的房租3万元，以后再也没有向原告交纳过房租。被告质证称：对该证据予以认可，吴文良确实于2014年11月11日向原告交纳房租3万元，但并不是补交房租。
二、原告提交2014年11月26日的通知1份及照片2张，该通知载明“吴文良：现就你租赁王东村民组位于解放路王楼北门五层门面楼门面房屋相关事宜再次通知你：根据贵、我双方2010年6月10日签订的《房屋租赁合同》约定，您应在2013年12月30日前向我王东村民组补交2014年度的房屋租金60000元，虽然我王东村民组多次催要，但至今仍未能向我王东村民组缴纳。为妥善解决问题，请您在接到本通知之日起三日内向我王东村民组补交2014年度租金人民币60000元，限7日内搬离并解除合同，收回我王东村民组门面房屋，并追究您的违约责任。通知人：王东村民组。2014年11月26日”，原告用以证明：原告于2014年11月26日向被告发出了解除合同通知，并将该通知张贴于被告租赁的门面房�，同时拍摄照片2张。该通知载明的“2014年度租金6万元”是指2013年6月10日至2014年6月9日的租金。在发出解除通知之前，被告已补交了2014年6月9日之前的租金，尚欠2014年6月10日至2015年6月9日的租金。被告的质证意见是：1、吴文良没有拖欠原告租金，该通知也没有送达吴文良；收回门面房、解除合同也是违法的，没有法律依据；原告不能证明该通知粘贴在被告租赁的门面房上。即使原告真的贴在了门面房上，也不能证明原告已经通知到了吴文良。
三、原告申请证人王某1、王某2、王某3出庭作证，其中王某1作证称“我是群众代表，当时租赁房屋时，订的协议是一年一给，后来2014年向被告催要房租，吴文良一直不来，锁他的门，他也不来，锁门之后我们给他粘贴的通知，内容就是再不来就解除合同。具体时间都记不清楚了，只记得事情的发生”；王某2作证称�我是队里的居民。吴文良租赁我们队里的房屋后经常拖欠队里的房租，到2014年去要的时候，他还是不给，就去把他的门锁了，先锁的门，后贴的通知，通知内容就是不给钱就和你终止合同，通知是2014年11月左右发的。通知就贴到门面房的门口”；王某3作证称“我是村委的代表。吴文良在2014年6月9日之后的房租没有给，账上显示吴文良的房租只交到2014年6月9日。2014年11月发出的解除通知，就贴在虾客一品的大门上。在贴通知之前，村民组给吴文良多次联系，见过一两次面，后来就不再接村民组电话了，也见不到人，村民组才贴的解除书面通知。至于吴文良一共欠多少钱的房租我不知道”。被告的质证意见是：上述证人证言不能证明原告所证明的内容，三位证人都与原告有利害关系，其中两个证人都是村民代表，且都参与村民管理，证人等同于某，证言不够客观真实；拖欠房租是要有票据来证明，不能单靠证人证言来证明。
四、诉讼中，被告向本院提交收据12张，包括：收据①、2009年12月24日的收款收据一份，金额为3000元；收据②、2010年8月30日的收款收据一份，金额为30000元；收据③、2011年6月10日的收款收据一份，金额为27000元；收据④、2013年1月1日的收条一份，金额为30000元；收据⑤、2013年6月3日的收款收据一份，金额为30000元；收据⑥、2014年1月11日的收条一份，金额为2600元；收据⑦、2014年5月13日的收据一份，金额为30000元；收据⑧、2014年5月17日的收据一份，金额为12600元；收据⑨、2014年6月4日的收条一份，金额为40000元；收据⑩、2014年7月6日的收条一份，金额为20000元；收据⑾、2014年8月2日的收到条一份，金额为27400元；收据⑿、2014年11月10日的收条一份，金额为30000元。被告用以证明：截止到2014年11月11日，被告一共向原告交纳房租282600元。被告不仅不拖欠原告的租金，还多付了4万多元；从交款情况来看，双方从来没有每年一次性足额交纳过租金，说明双方已经变更了租金的交纳方式，被告方不存在违约。原告主张解除合同没有依据。原告的质证意见是：1、对上述证据的真实性均没有异议；2、2014年1月11日，吴文良交纳租金2600元即收据⑥；2014年5月13日，孔凡建代吴文良交纳房租30000元即收据⑦；2014年5月17日，孔凡建代吴文良交纳房租10000元，加上收据⑥载明的2600元，共计12600元，由原告向吴文良出具收据一份即收据⑧；由于孔凡建已经替吴文良代交租金40000元，为了方便对帐，应孔凡建的要求，由原告队长王中堂重新向孔凡建出具1张40000元的收条即收据⑨。故收据⑥中的2600元加上收据⑨中的40000元，共计42600元；收据⑦中的30000元加上收据⑧中的12600元，共计42600元，该两�款系重复计算，应从被告主张其已交租金的数额中扣除42600元，下余才是被告已交纳的租金数额。
五、被告向本院提交其与案外人孔凡建签订的租赁协议1份、孔凡建的证言1份、胡庙派出所的证明1份、照片4张，被告用以证明孔凡建代被告交纳房租及原告违约锁门的事实。原告的质证意见是：租赁协议与孔凡建的证言与本案没有关联性；锁门的事实存在，是当时的村民自发组织的村民代表锁的，锁门的原因是被告没有依约支付租金，并不是违约行为；对胡庙派出所的证明无异议。
六、被告向本院提交（2014）驿民初字第792号民事判决书一份、（2015）驻民四终字第281号民事判决书一份。被告用以证明：原告出租给吴文良的房屋漏水，给次承租人聂青臣造成了损失，法院判决被告向聂青臣赔偿损失10650元，同样原告也应当赔偿给被告该笔款。原告的质证意见是：真实性无异议，但与原告并没有任何因果关系。原告的房屋经过了全面整修且经被告验收后交付给被告使用，被告在承租期间负有一定的管理责任。被告作为承租人将房屋转租给次承租人，在不明原因漏水的情况下，是应当承担相应的赔偿责任的。
七、被告承租原告门面楼后，又将该楼中的二、三、四、五层转租给案外人聂青臣。租赁期间，双方因房屋租金及房屋漏水问题发生纠纷。经驻马店市驿城区人民法院审理后作出（2014）驿民初字第792号民事判决书，判决吴文良向聂青臣赔偿财产损失9650元、鉴定费用1000元，共计10650元。该判决现已生效。
上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、收据、通知、照片、证人证言，被告提交的收据、租赁合同、证言、照片及原、被告双方的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，�告吴文良承租原告王楼东组位于驻马店市××南王楼北门五层门面楼，双方并签订有书面的租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。诉讼中，原告称被告未按约定向原告支付足额租金，被告则主张其向原告已超额支付了租金。关于被告是否拖欠原告租金问题。1、租赁合同约定“门面楼每年租金陆万元整，每年要一次性结清一年的租金”，从被告提交的12张收据的交费时间显示，被告均未按合同约定的期限按期足额向原告交纳租金，构成违约。被告主张原告接收租金的行为应视为原、被告双方对租金交纳方式的变更，无事实依据，本院不予采纳。2、庭审中，被告提交12张收款收据用以证明其已向原告超额支付了前4年的租金。原告主张收据⑥、⑨载明的42600元与收据⑦、⑧所载明42600元系同一笔款项，被告属于重复计算。首先，从该4份收据的形式来看，收据⑥、⑨是以手写收条的形式所出具，是一种临时收条；而收据⑦、⑧是以带有编号的收据形式所出具，较为正式；其次，庭审中，原告称“收据⑦、⑧是原告向案外人孔凡建所出具，后孔凡建将上述两份收据交给了被告吴文良。因孔凡建已代被告吴文良支付租金40000元，为了方便以后对帐，故在孔凡建的要求下，原告又重新向孔凡建出具了收条⑨”。最后，依据双方所签订的合同约定，前4年应交租金数额为240000元。本案中，被告提交的12张收据中载明的租金数额为282600元，与前4年应交租金总额相比差额为42600元，即被告主张的多交租金数额；在此期间产生的收据⑾载明“今收到孔凡建交来现金27400元，代给文良交付2013年补交清房租款。代收人，张世强，2014年8月2号�及原告提交的2014年11月11日的收据载明“今收到吴文良交来房租（2014.1-6月底）人民币叁万元正”中显示，被告吴文良已向原告交清了2014年6月9日以前的租金，即前4年的租金已全部交清，并不存在多交。故对原告主张的收据⑥、⑨载明的42600元与收据⑦、⑧所载明42600元系同一笔款项，被告属于重复计算，本院予以采纳。同时对被告主张的其已向原告交纳前4年租金282600元，无事实依据，本院不予采纳。3、根据合同约定“每年要一次性结清一年租金”，本案中，被告已向原告交纳了截止2014年6月9日前的租金，2014年6月10日以后租金被告至今未向原告交纳，构成违约，现原告请求被告支付下欠租金，于法有据，本院予以支持。关于尚欠租金的数额。本案中，原告请求被告支付租金的截止日期为2014年11月25日，经计算，被告下欠原告租金数额为27780.82元[（60000元÷365天）×169�]，原告请求27780元，本院予以支持。关于利息，合同约定每年要一次性结清一年租金，原、被告双方虽然未约定每年租金从何时开始交纳，也未对每年租金交纳的时间达成补充协议。按照上述合同约定，被告应当在该租赁年度内一次性向原告交纳当年租金，即2014年6月10日至2015年6月9日期间的租金被告最迟应于2015年6月9日前支付，现被告未支付，故该租金的利息损失应从2015年6月10日开始计算至款清之日止，利率可按中国人民银行公布的同期贷款利率计息。原告请求从2014年6月10日开始支付利息损失，本院不予支持。
关于反诉部分，1、关于租赁合同是否已解除问题。庭审中，原告王楼东组以被告吴文良未向其交纳租金为由，向被告吴文良发出《通知》一份，并主张双方的租赁合同已于通知发出当天即2014年11月26日已经解除。被告吴文良则辩称其并未收到该《通知》。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告向本院提交照片2张，并申请3位证人出庭作证，原告用以证明其已将通知粘贴到被告吴文良租赁门面楼的大门上，被告已收到该通知。首先，该2张照片并不显示粘贴的时间；虽然该照片粘贴的场地是本案所诉争房屋，但被告吴文良并未实际使用，而是由案外人承租并经营“虾客一品”；其次，原告申请的3位证人均为被告王楼东组的居民和居民代表，与被告存在一定的利害关系，该证人证言的证明力较低；且3位证人陈述称只见到该通知粘贴在“虾客一品”的大门上，未能证明被告吴文良已实际接到了该通知。除此之外，原告王楼东组也未提交其他证据证明被告吴文良已收�该份《通知》，故原告王楼东组主张其已向被告吴文良送达了解除合同通知，履行了通知义务，本院不予采信。原告据此主张双方签订的租赁合同已于2014年11月26日解除，不符合法律规定的解除条件，本院不予采纳。因原告主张租赁合同已通知解除未被本院采纳，故对被告请求继续履行该租赁合同，本院予以支持。2、关于被告反诉要求原告赔偿损失10650元，本案中，被告吴文良将其承租该门面楼中的二、三、四、五层转租给案外人聂青臣，原告王楼东组系出租人，被告吴文良系承租人，案外人聂青臣系次承租人。因原、被告双方在合同中未对维修义务做出特别约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务”的规定，本案中的维修义务人为出租方王楼东组；又因本案中原告未对其出租的房屋进行修缮，从而导致被告吴文良向�青臣赔偿因房屋漏水造成的各项损失共计10650元，该项损失属于某未履行出租人的维修义务而造成，最终应由出租人即本案原告承担。故被告反诉请求原告赔偿其因房屋漏水而造成的房屋维修损失10650元，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告吴文良于本判决生效后十日内向原告驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组支付下欠租金27780元及该款的利息损失（从2015年6月10日计算至款清之日止，利率按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算）。
二、限原告驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组于本判决生效后十日内向被告吴文良赔偿房屋维修损失10650元。
三、原告驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组与被告吴文良继续履行双方于2010年6月10日签订的《房屋租赁合同》。
四、驳回原告驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组的其他诉讼请求。
如原告驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组、被告吴文良未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费510元，保全费320元，共计830元。原告负担122元，被告聂青臣负担708元；反诉案件受理费35元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 刘亚楠
审 判 员 刘 林
人民陪审员 韩书霞
二〇一六年七月十四日
书 记 员 王婧霖