广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民三初字第654号
原告（反诉被告）：钟纪欣，住址：广州市荔湾区。
委托代理人：梁冬，广东凯成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市恒隆房地产投资有限公司（以下简称“恒隆公司”），住所地：广州市天河区。
法定代表人：范国池，职务：总经理。
委托代理人：杜伟雄，住广州市海珠区，系该公司职员。
委托代理人：邱建勇，广东中汉律师事务所律师。
被告：广州市农工商建设开发有限公司(以下简称“农工商公司”)，住所地：广州市天河区。
法定代表人：廖若清，职务：董事长。
委托代理人：黄振辉，广东大同律师事务所律师。
第三人：陈崧，住址：广东省阳西县。
委托代理人：梁冬，广东凯成律师事务所律师。
原告钟纪欣诉被告广州市恒隆房地产投资有限公司、被告广州市农工商建设开发有限公司、第三人陈崧商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员何锦堂适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告钟纪欣及其委托代理人梁冬、被告广州市恒隆房地产投资有限公司的委托代理人邱建勇、被告广州市农工商建设开发有限公司的委托代理人黄振辉、第三人陈崧的委托代理人梁冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钟纪欣起诉答辩称：1995年1月25日，原告与广州市国营农工商联合企业开发公司（该公司已变更为广州市农工商建设开发有限公司）签订编号为市管契字第94020389号《房地产预售契约》，双方约定：农工商公司将位于广州市荔湾区宝华路305号B栋地下层的M1商铺以637142元价格出售给原告，农工商公司应于1995年12月31日将商铺建成并交付给原告，并为原告办理商铺产权证。合同签订后，广州市房地产交易所依法对《房地产预售契约》进行了预售监证，广州市公证处亦进行了公证。原告于1995年1月25日付清全部购房款，此后农工商公司不但迟延至1997年3月1日才向原告交付商铺，而且一直没有为原告办理产权证。多次催促被告办证无果的情况下，原告向有关部门信访反映，通过信访得知原告所购之M1单元的使用性质竟然是自行车库，而且没有取得预售许可证，为此广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室作出《关于尽快解决小业主办证问题的函》（穗房办证函【2012】25、26号）责令被告履行“完善房屋报建、规划验收手续”的责任，“解决房屋规划与实际用途不符”的问题。而被告不但没有按要求向原审批规划部门申办变更房屋使用性质手续，而且多次以“由于争讼房产地块的规划问题，虽经双方长时间努力，讼争房产至今无法办理房地产证”的理由起诉原告，要求“解除”《房地产预售契约》。被告利用房管部门在“2005年前核准预售的项目，是按功能和面积进行管理，未具体到部位”的监管漏洞，欺骗国家有关部门及原告，将本属强制性公共配套设施的自行车库当作商铺出售原告，欺骗事实被揭穿后，被告不是积极解决“规划与实际用途不符”的问题，而是起诉解除合同来掩饰导致《房地产预售契约》无效的欺诈行为，其目的是为了逃避《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定的赔偿责任。被告四次起诉原告，加上原告对“商铺”的忧虑，使原告情绪失落，神经衰弱，1995年至今广州市的房屋价格已突飞猛进，原告本可藉此获得房屋增值的差价，但亦随之化为乌有，这给原告造成了重大的经济损失。请贵院综合考虑该“商铺”系原告的重要经济支柱及被告的主观恶意程度、过错严重程度，以及原告“商铺”位于广州地铁“长寿路站”出口旁的商业地理位置的因素，判决被告全额支付惩罚性赔偿金并赔偿因增值产生的房屋差价。因案涉之“商铺”经评估现市值1292663元，故与原告购买价格之差额为655521元。因两被告共同承受案涉合同项下的全部权利义务，故两被告应当共同向原告承担连带责任。综上，请求判令：1、两被告返还原告购房款637142元，并按中国人民银行同期五年以上的贷款年利率支付从1995年1月25日起至购房款退清时止的利息（利息暂计至起诉之日为944248元）；2、两被告赔偿原告公证费1910元、契税19115元、余泥押金费1000元、通邮费200元、评估费5732元以及房屋增值产生的差价655521元；3、两被告支付惩罚性赔偿金637142元；4、本案诉讼费由两被告承担；5、两被告对上述各项诉讼请求承担连带责任。恒隆公司的反诉请求和事实没有任何法律和事实依据，请求法院予以驳回，恒隆公司反诉的主体不适格，根据穗规信（2011）338号信访复函，可以知道被告的建设工程规划许可证中，讼争商铺所在位置规划成自行车库，自行车库属于强制性的公共配套设施，属于全体业主所有，被告作为开发商不是自行车库的所有人，根据《物权法》第70条及《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十四条的规定，权利人是业主，不包括开发商，故恒隆公司无权以物权的名义向我方主张自行车库的使用费。即使原告需要支付使用费，但被告提出的58万元使用费计算没有合法的依据，按照最高人民法院（2003）民一他字第13号复函，即使要支付房屋使用费，也应按合同标的价除以房屋设计使用年限再乘以原告实际使用讼争房屋年限得出的价款作为支付标准，而不是按照评估价格计算，但讼争商铺只是自行车库没有使用年限，故应当按照广州市公布的同期同地段相关租金参考价计算。
广州市恒隆房地产投资有限公司答辩反诉称：双方签署的预售契约被法院确认无效，双方应相互返还财产，我方同意按原告购房的本金及同期利息扣除原告在收楼后至交还房屋之日占用的房屋使用费差额退回给原告。鉴于被告在交付讼争房屋后，钟纪欣存在出租及经营的行为，在工商部门领取了营业执照，有实际的经营收入，所以不存在损失。关于契税问题，钟纪欣可以凭法院的判决向财产部门办理退税手续，故契税不需要由被告支付。我方要求钟纪欣按评估机构评估的商业租金标准向我方支付房屋使用费。由于预售契约经过公证机关公证，且有广州房地产登记机关鉴证，房产的契税已支付，交易程序符合法定的程序，不存在欺诈的情形，故钟纪欣请求的利息计算过高，利息比本金还高，惩罚赔偿金与房屋增值差额存在重复请求的情形，也没有法律上的任何依据，请法院驳回钟纪欣不合理的诉讼请求。位于广州市荔湾区宝华路301～307号地段原是广州市国营农工商联合企业开发公司（简称农工商公司）开发的用地，并于1994年6月17日经广州市国土局核发了穗国土建用字（1994）第396号《建设用地批准书》，1994年7月21日取得争讼房产地块《预售商品房许可证》。1994年8月24日农工商公司与本公司签订了《合作开发宝华路住宅小区合同书》，合同约定农工商公司提供经广州市规划局（87）城地批字第173号文划定之土地面积8884平方米的住宅小区建设土地及房地产开发区参与合作，本公司提供全部项目建设资金参与合作，并约定销售商品房的权利、义务及相应的民事、经济责任概由本公司承担。1995年3月31日，钟纪欣与农工商公司签订了《房地产预售契约》，合同约定农工商公司将位于广州市荔湾区宝源大厦B栋地下首层铺M1商铺物业出售给钟纪欣。合同签订后即进行了公证和监证，钟纪欣将房款637142元支付了农工商公司，农工商公司也于合同约定的期限将房产交付了给钟纪欣使用。房产交付后，钟纪欣一直经营及出租给第三人收益至今。据此，反诉请求判令：1、钟纪欣、第三人陈崧向广州市恒隆房地产投资有限公司返还广州市荔湾区宝华路305号B栋地下层的M1商铺，将该商铺交还广州市恒隆房地产投资有限公司管业；2、钟纪欣向广州市恒隆房地产投资有限公司支付物业使用费580000元（暂计至2014年4月30日，物业使用费实际计至钟纪欣将讼争房屋交还给广州市恒隆房地产投资有限公司之日止）；3、本案反诉费由钟纪欣承担。
被告广州市农工商建设开发有限公司答辩称：1、广州市宝华路宝源大厦，实际是恒隆公司挂靠本司开发的，该项目的投资商及实际开发商均是恒隆公司，虽然是本公司与原告签署商品房预售合同，但合同的实际履行是由恒隆公司负责，原告所支付的房款实际是由恒隆公司收取，所以因合同无效退还房款的义务及责任理应由恒隆公司承担。2、就宝源大厦项目地块，1999年12月30日广州市城市规划局发出穗规地复字（1999）第1542号《关于申请变更建设单位名称问题复文》，同意将该地块用地单位名称变更为恒隆公司；2004年6月3日恒隆公司与广州市国土资源和房屋管理局签订《广州市国有土地使用权出让合同》，同年11月恒隆公司取得了讼争房屋地段的穗国土建用字[2004]第621号《建设用地批准书》，本公司与原告签订的《商品房预售合同》所产生的法律责任及后果，已依法转移给恒隆公司承担。因此，原告向本公司主张诉求于法无据。3、原告接收房屋后，已实际经营使用至今，故原告既要求计付资金占用的贷款利息，又要求支付惩罚性赔偿金完全是重复计算赔偿，请求法院驳回其第三项诉讼请求。另，原告接收房屋后，一直经营使用，已从房屋实际得到利益，该利益应当返回，故对恒隆公司就本案提起的反诉，本公司认为其反诉请求合理有据，本公司对此无异议。以上恒隆公司挂靠事实及地块用地单位变更事实，生效的（2009）穗中民五终字第3528号民事判决书及（2009）荔法民三初字第1766号民事判决书中已查明，请求法院支持本公司的主张。
第三人陈崧述称：讼争商铺是由第三人向原告承租，讼争房屋属于共同物业使用，如果要收回讼争商铺，第三人没有意见，而且租赁期至2014年6月30日止，每月租金1300元。
经审理查明：农工商公司以（87）城地批字第173号及广州市国土局的穗国土建用字（1994）第396号《建设用地批准书》、核准宝华路301－307号等地段建设用地准予使用。1994年12月19日，原告欲购买广州市荔湾区宝华路宝源大厦B栋地下层商铺M1的房屋，向广州市国营农工商联合企业开发公司支付订金30000元，1995年1月25日，原告（乙方）与广州市国营农工商联合企业开发公司（甲方）签订编号为市管契字第94020389的《房地产预售契约》、《附件一》、《补充附页》，该契约约定：甲方将座落在荔湾区宝华路305号地段宝源大厦B栋地下层商铺M1的房地产（房屋建筑面积22.123平方米）出售给乙方，成交价格为637142.00元，乙方于1995年1月25日前分壹次付清给甲方，购房订金在第壹次付款时冲抵，甲方应于1995年12月31日将上述房地产建成并正式交付给乙方。该契约经广州市房地产交易所鉴证，并经广州市公证处公证。合同签订后，原告于1995年1月25日向广州市国营农工商联合企业开发公司支付房款607142.00元，并于1995年1月25日支付契税19115元，1995年2月15日支付公证费1910元，1997年2月21日支付余坭押金1000元和通邮费200元共1200元。1997年1月31日，广州市国营农工商联合企业开发公司将讼争商铺交原告使用。原告收取商铺后，曾经营广州市荔湾区恒丰综合商店，后出租给第三人至今。2012年5月25日，广州市恒隆房地产投资有限公司以争讼房产无法办理房产证为由向本院起诉钟纪欣、广州市农工商建设开发有限公司解除双方签订的市管契字第94020389号《房地产预售契约》。2012年8月31日，本院作出（2012）穗荔法民三初字第916号《民事判决书》，判决：解除广州市农工商建设开发有限公司与钟纪掀于1995年1月25日签订的编号为市管契字第94020389号《房地产预售契约》。钟纪欣不服本院的上述判决，上诉于广州市中级人民法院，2012年12月21日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第3789号《民事裁定书》，裁定：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第916号民事判决书；二、准许广州市恒隆房地产投资有限公司撤回起诉，钟纪欣撤回上诉。2013年6月24日，广州市恒隆房地产投资有限公司再次以争讼房产无法办理房产证为由向本院起诉钟纪欣、广州市农工商建设开发有限公司，请求判令宣告双方签订的市管契字第94020389号《房地产预售契约》无效。2014年1月7日，本院作出（2013）穗荔法民三初字第1019号《民事判决书》，判决：广州市农工商建设开发有限公司与钟纪掀于1995年1月25日签订的市管契字第94020389号《房地产预售契约》、《补充附页》、《附件一》无效。判决后双方当事人均无上诉，现上述判决书已经发生法律效力。2014年3月25日，钟纪欣提起本案诉讼，钟纪欣在提起本案诉讼前委托广州国融房地产土地评估有限公司对争讼房屋的现市场价值进行评估，2014年1月24日，广州国融房地产土地评估有限公司作出《广州国融房地产土地评估有限公司评估报告书》，估价结果：广州市荔湾区宝华路305号地段B栋地下层M1商场评估市值为1292663元。原告钟纪欣缴交了评估费5732元。在本案庭审期间，广州市恒隆房地产投资有限公司认为上述评估报告书程序和实体不合法，但又当庭表示不申请重新评估。在本案的诉讼期间，广州市恒隆房地产投资有限公司委托广州邦邻房地产评估有限公司对争讼房屋的房地产使用金进行评估，2014年4月29日，广州邦邻房地产评估有限公司作出《房地产估价报告》，评估结果：广州市荔湾区宝华路305号地段B栋地下层M1商场（现址：广州市荔湾区宝华路303号）的房地产，本次评估建筑面积22.123平方米，1997年3月至2014年4月的租金收益在价值时点2014年4月8日的使用金合计为人民币伍拾捌万柒仟叁佰伍拾壹元整（￥58.7351万元）。
又查，根据广州市规划局出具的穗城规（北片）建字〔1992〕第18号《建设工程报建审核表》的内容，涉案楼宇地下室实为自行车、汽车库，被告擅自改变宝源大厦B栋地下自行车库的使用性质，将没有取得预售许可证的地下自行车库分间成铺位后，将其中地下层商铺M1单元出售给原告，违反国家法律、行政法规的强制性规定。
再查，1994年8月24日，农工商公司与恒隆公司签订《合作开发宝华路住宅小区合同书》，约定由农工商公司提供住宅小区建设用地，及以房地产开发权参与合作，恒隆公司提供全部项目建设资金参与合作；销售合同中农工商公司应承担的权利、义务及产生相应的民事、经济责任，概由恒隆公司承担…。1999年8月3日，两被告分别向广州市国土局、广州市规划局发出《关于申请退出合作开发宝华路279－307号地块的报告》，提出为便于开发中的经营管理，两被告协商一致，同意农工商公司退出该项目，由恒隆公司独立开发该地块，全部投资及一切税费和所有拆迁户的安置、临迁费等一切费用及责任全部由恒隆公司负责和承担。
1996年8月12日，广州市城市规划局以穗规地复字〔1996〕第135号《关于同意增加用地单位的复函》，同意广州市农工商联合企业开发公司征用宝华路279号至307号、宝源北街以北、马基巷以南地段8834平方米土地建商品房，上述地块用地单位增加广州市天河恒隆房地产投资有限公司。1999年12月30日，该局以穗规地复字〔1999〕第1542号《关于申请变更建设用地单位名称问题的复文》，同意将上述用地单位名称变更为广州市天河恒隆房地产投资有限公司。1999年8月9日，广州市国土局以穗国土建用函〔1999〕276号《关于建设用地使用问题的复函》，同意广州市国营农工商联合企业开发公司使用的、位于宝华路279－307号、宝源北街以北、马基巷以南地段、项目为商品住宅、面积为8765平方米的建设用地改由广州市天河恒隆房地产投资有限公司使用。
1997年7月15日广州市国营农工商联合企业开发公司更名为广州市农工商集团建设开发公司，2007年9月5日更名为广州市农工商集团建设开发有限公司。2001年10月17日，广州市天河恒隆房地产投资有限公司名称变更为广州市恒隆房地产投资有限公司。
本院认为：一、关于主体问题，由于合同是原告与被告农工商建设公司签订的，根据合同的相对性，被告农工商建设公司应承当相应的合同责任。讼争地块原由广州市农工商集团建设开发公司征用开发，但后来经批准用地单位和建设用地已更改为广州市恒隆房地产投资有限公司，而且被告广州市恒隆房地产投资有限公司也同意承担返还购房款及同期利息扣除原告收楼后至交还房屋之日占用的房屋使用费差额的义务，故两被告应向原告承担偿还责任。虽然在合同的履行过程中，农工商建设公司与恒隆公司另行签订了项目转让合同，并约定“销售合同中农工商公司应承担的权利、义务及产生相应的民事、经济责任，概由恒隆公司承担”，但这个约定调整和约束的是农工商建设公司和恒隆公司的内部关系，农工商建设公司可在履行该合同责任后再依据与恒隆公司签订的合同向某公司追偿。关于原告提出恒隆公司的反诉主体不适格的问题，恒隆公司是履行合同的相对方，原告根据合同无效请求两被告返还财产、赔偿损失，恒隆公司是履行合同的相对方，当然有权根据合同的无效，反诉请求原告返还房屋及支付房屋使用费，原告将房屋出租给第三人，所以恒隆公司请求原告、第三人将房屋返还恒隆公司的诉讼请求，本院予以支持。至于原告提出争讼房屋是自行车库，归宝源大厦全体业主所有的问题，这是恒隆公司与宝源大厦全体业主的另一法律关系，不属本案处理范围。
2、关于合同效力问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项的规定：商品房预售，应当符合向县级以上人民政府管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明的条件。被告擅自改变宝源大厦B栋地下自行车库的使用性质，将没有取得预售许可证的地下自行车库分间成铺位后，将其中地下层商铺M1单元出售给原告，违反国家法律的强制性规定，本院已经发生法律效力的（2013）穗荔法民三初字第1019号民事判决书已判决原告与被告广州市农工商建设开发有限公司签订的《房地产预售契约》、《补充附页》、《附件一》无效。
3、认定的处理结果，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，两被告应当将收取原告的房款637142及其利息返还给原告，利息应从1995年1月25日起至两被告将购房款退回原告时止按中国人民银行规定的同期贷款利率计算；原告请求两被告赔偿公证费1910元、契税19115元、通邮费200元、评估费5732元、争讼房屋现价值与原告购房价格的差价655521元（1292663元-637142元）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告赔偿余坭押金费1000元的问题，因余坭押金是原告收铺后装房屋产生余坭的费用，而原告的装修费用已包含在争讼房屋的现价值内，而原告已请求两被告赔偿该现价值与原告购房价格的差价，故原告该请求属重复请求赔偿，本院不予支持。
至于原告请求被告对原告按购房款637142元的一倍进行赔偿的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）……被告将没有预售许可的房屋出售给原告，导致合同无效的责任在被告，原告请求被告赔偿损失可予支持，但由于原告接收房屋后用于经营、出租，原告也已请求两被告赔偿争讼房屋现价值与原告购房价格的差价等损失，原告也没有提供其有其他损失的依据，根据公平合理原则，两被告可酌情赔偿原告63000元。
被告恒隆公司反诉请求原告返还广州市荔湾区宝华路305号B栋地下层的M1商铺，将该商铺交还恒隆房公司管业，以及反诉请求原告向某公司支付物业使用费580000元（暂计至2014年4月30日，物业使用费实际计至钟纪欣将讼争房屋交还给广州市恒隆房地产投资有限公司之日止）的反诉请求，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十天内，被告广州市农工商建设开发有限公司、广州市恒隆房地产投资有限公司向原告钟纪欣返还购房款637142元。
二、自本判决发生法律效力之日起十天内，被告广州市农工商建设开发有限公司、广州市恒隆房地产投资有限公司向原告钟纪欣支付以购房款637142元为本金的利息（利息从1995年1月25日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至两被告返还购房款给原告之日止）。
三、自本判决发生法律效力之日起十天内，被告广州市农工商建设开发有限公司、广州市恒隆房地产投资有限公司向原告钟纪欣赔偿公证费1910元、契税19115元、通邮费200元、评估费5732元。
四、自本判决发生法律效力之日起十天内，被告广州市农工商建设开发有限公司、广州市恒隆房地产投资有限公司向原告钟纪欣赔偿房屋增值产生的差价655521元。
五、自本判决发生法律效力之日起十天内，被告广州市农工商建设开发有限公司、广州市恒隆房地产投资有限公司向原告钟纪欣赔偿损失63000元。
六、自本判决发生法律效力之日起十天内，原告钟纪欣、第三人陈崧向被告广州市恒隆房地产投资有限公司退还广州市荔湾区宝源大厦B栋地下层商铺M1的房屋，将该商铺交还广州市恒隆房地产投资有限公司管业。
七、自本判决发生法律效力之日起十天内，原告钟纪欣向被告广州市恒隆房地产投资有限公司支付2014年4月30日前的物业使用费580000元。2014年5月1日起至原告钟纪欣退还广州市荔湾区宝源大厦B栋地下层商铺M1的房屋给被告广州市恒隆房地产投资有限公司之日止的物业使用费，由原告、被告广州市恒隆房地产投资有限公司申请有资质的评估机构参照商铺租金标准评定，由原告钟纪欣按月交纳给被告广州市恒隆房地产投资有限公司。
八、驳回原告钟纪欣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15008元，由原告钟纪欣负担2301元，被告广州市农工商建设开发有限公司、广州市恒隆房地产投资有限公司共同负担12707元。本案反诉费4800元，由原告钟纪欣负担4800、第三人陈崧负担25元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内，按照不服一审判决部份的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何锦堂
二〇一四年六月十二日
书记员 王雅莉
李惠琦
本法律文书于2014年月日送达。送达人：