安徽省霍邱县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）霍民一初字第02491号
原告：霍邱县第三中学，住所地安徽省霍邱县城关镇东南路37号，组织机构代码证号48624331-9。
法定代表人：郑家金，该学校校长。
委托诉讼代理人（特别授权）：赵克明，该学校总务主任。
委托诉讼代理人（特别授权）：万廷鹏，安徽万廷鹏律师事务所律师。
被告：姚国良，男，1954年5月5日出生，汉族，私营业主，住安徽省霍邱县。
委托诉讼代理人：田永，安徽田永律师事务所律师。
原告霍邱县第三中学（以下简称霍邱三中）与被告姚国良返还原物纠纷一案，本院于2015年11月10日立案后，依法适用普通程序，于2015年12月18日第一次公开开庭进行了审理，原告霍邱三中的诉讼代理人赵克明、万廷鹏，被告姚国良及其诉讼代理人田永到庭参加诉讼。2017年8月16日，本院第二次公开开庭审理了此案，原告向法庭提交了书面质证意见，被告姚国良及其诉讼代理人田永到庭参加诉讼。本案在审理过程中，被告姚国良申请对其承租期间添置物的价值进行评估。中证房地产评估造价集团有限公司于2017年10月13日作出霍邱三中食堂、餐厅、浴池及配套附属工程分部分项工程量计算表及计价编制鉴定报告。本院于2017年10月26日再次公开开庭进行审理，原告霍邱三中的诉讼代理人赵克明、万廷鹏、被告姚国良及其诉讼代理人田永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
霍邱三中向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告霍邱三中的食堂餐厅（一、二两层）、浴池附属设施及物品（明细清单附后），约300万元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年7月1日，原告为盘活学校固定资产，给师生餐饮、洗浴提供便利条件，规范食堂餐厅管理，继续将学校的食堂餐厅（一、二两层）、浴池附属设施及物品出租给被告经营使用。2012年8月13日，原、被告订立《霍邱三中食堂餐厅、浴池承包租赁合同》，租赁期限自2012年7月1日至2015年6月30日止。时至今日，被告承租期限届满，然被告却迟迟未将上述租赁物返还，原告多次催要，至今未果。被告对承租的原告学校食堂餐厅（一、二层）、浴池附属设施及物品的租期届满不予返还的行为已对原告构成侵权。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请判决支持原告的诉讼请求。
霍邱三中提供如下证据：1、事业单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告的法人身份情况。2、承包租赁合同二份、配套设施清册，证明原、被告签订的自2012年7月1日至2015年6月30日的租赁合同是2010年合同的续签及原告租赁给被告的设施物品，是被告要返还的租赁物。3、民事判决书，证明当事人之间约定租赁期限到期，出租方要求返还租赁物，符合法律规定，本案不属于合同纠纷，是侵权纠纷。4、霍邱建安工程造价师事务所文件霍建审（2007）42号关于霍邱三中餐厅续建及附属配套工程结算造价审计报告，证明经审定，续建的主体（餐厅加层）及附属配套工程总价款为661685.15元。5、霍邱建安工程造价师事务所文件霍建审（2010）138号，关于对霍邱三中食堂、餐厅、浴池和附属配套工程及低值易耗品等收回资产结算价款审核认定报告，证明审定霍邱三中食堂、餐厅、浴池和附属配套工程及低值易耗品等资产结算价款为507049.32元。6、霍邱建安工程造价师事务所建筑安装工程预（结）算审核表（2003.11.30），证明餐厅、浴池、电照给排水工程定案总造价1691767.73元（以上合计总审定价为2860502.20元）。7、霍邱三中食堂浴池工程校方付款情况说明，（1）食堂浴池工程主体工程支付1428774.33元；（2）食堂浴池加层部分共支付661685.15元；（3）食堂、餐厅、浴池和附属配套工程及低值易耗品共支付507049.32元；合计总付款为2597508.80元。
姚国良辩称，1、原告起诉要求返还原物系断章取义，原、被告是产权纠纷或合同纠纷。2、原告诉请的租赁仅是指对原告所有的20%的产权进行租赁，且无法划清产权界限。原、被告双方实际存在较大争议是产权、附属设施及低值易耗品等纠纷。3、原告无法确认产权的情况下要求返还原物，依据不足。综上，请求驳回原告起诉。
姚国良提交的证据有，1、居民身份证，证明被告的身份情况。2、合同见证书及协议，证明被告代表原告与霍邱县第二建筑安装工程公司签订了霍邱三中食堂餐厅、浴池、附属设施及低值易耗品等全额投资的事实，双方签订了协议，约定产权归双方共有；并约定收回房屋价格评定的方式、时间，在经营期间免收房租等的事实。3、加层协议一份，证明2006年8月25日原、被告签订由被告出资在原告食堂餐厅、浴池的二楼之上加盖第三层房屋的事实，房屋至今未按约定收回投资款项。4、锅炉更新协议书二份，证明被告在租赁期间对浴池锅炉进行更新和煤改电工程的投资，原告至今未对被告投资的项目进行回收和补偿。5、社会集资明细单，证明原告未及时向被告支付因增建工程投入资金的相关费用，同意被告向社会和学校的教职员工借款支付利息，借款本息4843007.93元。6、霍邱三中食堂、餐厅、浴池及附属配套工程分部分项工程量计算表及计价编制鉴定报告，证明（1）霍邱三中食堂、餐厅、浴池建筑室内装潢358917.99元；（2）附属配套工程729678.25元，合计金额为1088596.24元。另有因食堂餐厅建筑物的顶部下雨漏水，被告加盖的彩钢瓦价值30万元；被告添置的三楼教室的课桌、凳子价值12万元未进行评估，原告应予给付。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。姚国良对霍邱三中提交的证据中有异议的证据质证意见为：1、对证据（2）持有异议，原、被告共签订两份《霍邱三中食堂餐厅、浴池承包租赁合同》，承包期限自2010年10月25日至2015年6月30日，合同虽到期，但原、被告之间存在产权争议，霍邱三中的食堂、餐厅是被告投资兴建，双方约定谁投资、谁自主经营、自负盈亏，产权归双方所有等。目前产权没有区分开，原告无法确认产权，其要求返还租赁物无依据。2、证据（3）不具有关联性。3、对证据（4）（5）（6）均持有异议，原告单方面审计，被告并不知情，该审计报告与本案不具有关联性。4、证据（7）无异议，原告总付款2597508.80元，依照原告的审计金额尚欠262993.40元至今未付。霍邱三中对姚国良提交的证据中有异议的证据质证意见为：1、对证据（2）的真实性不持异议，关于姚国良个人投资兴建学校食堂、餐厅协议书第五条规定，原告一旦资金许可，可以收回房屋及经营权。被告投资兴建的房屋属实，但原告是可以收回，十年内与十年外收回价格不同，《霍邱三中食堂餐厅、浴池承包租赁合同》第一条约定，已经说明了原告对房屋具有所有权，不存在争议。2、证据（3）加层协议的真实性无异议，但房屋加层的款项原告已经付清。3、证据（4）锅炉更新协议书不持异议，根据租赁合同约定，被告添置物品只要是经过原告认可的将予以收回。现在要对物品进行折旧、评估，但被告不予配合，至今没有进行评估，原告无法收回。4、证据（5）与本案无关联性，被告为了兴建学校食堂、餐厅向社会集资，说明建设资金的来源，被告与贷方是民间借贷纠纷，与本案不具有关联性。5、证据（6）持有异议，该评估报告与本案缺乏关联性，原告要求返还租赁物，被告应予返还，被告所提供的评估报告与本案没有关系；另外，该评估报告显示食堂、餐厅、浴池室内装潢358917.99元，附属配套工程729678.25元，原告已经按照双方商定并经审计确认的价款支付给被告。
经法庭举证、质证，本院认证如下：对原告提供的证据对证据1-2、4-7的证明效力予以确认；对证据3的真实性予以认定。对被告提交的证据1-4、6的证明效力予以确认，对证据5的真实性予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2010年10月25日，霍邱三中为甲方与姚国良为乙方签订《霍邱三中食堂餐厅、浴池承包租赁合同》，甲、乙双方经协商，达成以下协议：一、甲方将具有所有权的食堂餐厅（一、二两层）、浴池附属设施设备及物品交乙方承包经营。二、乙方出资十万元作为风险履约保证金，……。三、对现有食堂餐厅（一、二两层）、浴池附属设施设备及物品清点登记造册，立账两份，甲乙双方各持一份。若乙方需添置器具物品，必须经甲方同意，并履行文字手续，价格和质量有甲方监督，乙方付款并提供正式发票，甲方留存发票复印件并登记造册，承包合同到期或中止承包合同，学校将按比例收回。四、承包期限：2010年10月25日始至2012年6月30日止。五、承包费用：每年上缴甲方承包经营费用3万元，……。”该合同到期后，双方于2012年8月13日又签订一份内容类似的合同，承包期限2012年7月1日始至2015年6月30日止。承包租赁期间，原、被告于2013年6月28日签订一份《协议书》，内容为：甲方现有0.5-4生活锅炉一座，因使用年限过期申请作废，需更换新锅炉一座，旧锅炉拆卸，新锅炉安装和使用由乙方负责。双方协商如下：1、乙方在旧锅炉安装施工时必须严格按照规范操作程充（序）进行，保质保量按期完成工程任务。在施工过程中，新锅炉试用期间出现一切安全事故均由乙方负责，与甲方无关。2、安装费用，（1）废旧锅炉及废旧管道价值抵消旧锅炉拆除费；2、锅炉安装费按锅炉购价18%计量，计6660元；3、室内、外管道安装，按审计决算为准等。2014年7月17日，原、被告又签订一份《霍邱三中浴池改建协议书》，内容为：根据霍邱县人民政府霍政秘[2014]46号等文件精神，学校浴池燃煤锅炉必须限期整改，浴池燃煤炉更换电能，同时打深井一口取地热。经双方协商，签订如下协议：1、乙方在食堂门口打深井一口，费用乙方自理；2、打井按程序办理，有关手续及水资源费由乙方自己负责；3、乙方承包期满，该井及有关设备费用以政府审计部门审计价格为准补偿乙方，与食堂、浴池一并收回交国资委重新招租。合同到期后，双方未续签合同，原告要求被告归还租赁物，被告以食堂、浴池产权未解决，被告的添置物及相关费用亦未作处理等为由不予返还。2015年11月5日，原告起诉来院。本案在审理中，姚国良同意返还租赁物，申请对其在承包期间内的添置物等进行评估。本院在委托评估鉴定事项、选任委托评估鉴定机构、现场核对添置物品等方面，因原告均拒绝配合，双方亦不能达成共识，以致该案评估时间拖延。案经调解未果。
另查明，2000年9月，原、被告签订一份《关于姚国良个人投资兴建学校食堂、餐厅协议书》，内容为，为贯彻落实全国教育工作会议精神，推动学校后勤服务社会化进程，改善办学条件，促进学校发展，学校决定利用社会力量兴建食堂、餐厅、浴池。其原则是，谁投资兴建、谁自主经营、自负盈亏，产权归甲乙双方所有。食堂、餐厅、浴池建成及经营期间，产权由双方共同拥有，收取使用期间水、电费，免收房租费。学校一旦资金许可，可随时将房间（屋）产权全部收回，并收回经营权。收回的房屋价格以建成后的建行决算为准，十年内，学校分期分批按原价给付；十年后，房屋价格由房产评估部门认定后，由双方商定配套设施的价格在收回时，由双方商定或由房产评估部门认定后，履行付款事宜后收回房屋产权及其经营权等。食堂、餐厅、浴池建成后，由姚国良支付建筑款并按合同规定投入使用。2006年8月25日，原、被告签订食堂加层使用协议，在原是食堂餐厅的房屋之上加盖一层，亦由姚国良投资所建。经霍邱三中委托，霍邱建安工程造价师事务所分别作出一次建筑安装工程预（结）审核表和二次审计报告，1、2003年11月30日，建筑安装工程预（结）算审核表显示，工程名称餐厅、浴池、照明给排水工程，工程结构：整体现浇全框架结构，建筑面积2109M2,定案总造价为1691767.73元。2、2007年4月23日霍建审[2007]42号关于霍邱三中餐厅续建及附属配套工程结算造价审计报告，审定该续建主体及附属配套工程总价款为661685.15元。3、2010年10月10日作出霍建审[2010]138号，关于对霍邱三中食堂、餐厅、浴池和附属工程及低值易耗品等收回资产结算价款审核认定报告，审定总造价为507049.32元。上述款合计2860502.20元，实际支付给姚国良款2597508.80元（账面差额262993.40元）。
本案在审理过程中，姚国良提出申请评估项目，1、要求对霍邱三中食堂、餐厅建筑物、室内装潢进行评估。2、有争议没审配套设施的更换及低值易耗品漏审、未审，锅炉改建及安装、材料及人工等费用、浴池配套设施进行评估。3、停业损失及因投资建设借款的利息损失进行评估。本院经审查，决定剔除第三项的评估项目。经本院委托，中证房地产评估造价集团有限公司作出霍邱三中食堂、餐厅、浴池及配套附属工程分部分项工程量计算表及计价编制鉴定报告。审核结果：1、霍邱三中二层框架食堂、餐厅、浴池建筑室内装潢为358917.99元；2、附属配套工程（有争议配套设施、配套设施的更换及低值易耗品漏审、未审项目）为729678.25元。
本院认为，本案争议焦点一，被告姚国良承包租赁原告霍邱三中的食堂、餐厅、浴池是否应予返还。双方在订立承包租赁合同之前，虽然曾签订由姚国良个人投资兴建学校食堂、餐厅，产权共有的协议，但根据之后双方订立的《霍邱三中食堂餐厅、浴池承包租赁合同》第一条的规定，霍邱三中将具有所有权的食堂餐厅（一、二两层）、浴池附属设施设备及物品交姚国良承包经营，由此证明上述租赁物的产权已归属于霍邱三中，霍邱三中食堂、餐厅、浴池和附属工程及低值易耗品等收回资产结算价款审核认定报告亦证明上述资产已属霍邱三中所有，霍邱三中作为出租物的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分该出租物的权利。姚国良承包租赁合同已到期，霍邱三中已明确告知原出租物不再出租，姚国良未在租赁期间届满时交付租赁物，显属不当，应当即时移交租赁物，相关物品的返还应按双方签订的清单为准。争议焦点二，租赁期间的添置物应如何处理。根据承包租赁合同及双方在承租期间签订的协议约定，被告承租期间添置的物品以及锅炉安装、浴池改建等项支出的费用应以政府审计部门审计价格为准予以补偿。诉前，双方为添置物作价既未进行价格审计，又未能达成解决纠纷的合意，诉讼中，原、被告对被告承租期间添置物的处理仍不能取得一致意见，根据被告的申请，本院委托具有评估资质的中证房地产评估造价集团有限公司进行评估，计价编制报告中附属配套工程（有争议配套设施、配套设施的更换及低值易耗品漏审、未审项目）审定价729678.25元，因原告未能对具体的计费项目分项提出异议，亦未提出进行审计或重新评估，本院对该项审定价款予以确认；另，霍邱三中二层框架食堂、餐厅、浴池建筑室内装潢为358917.99元评估意见，因该添置物的产生双方未签订书面协议，无证据证明已征得出租方同意，亦非在租赁合同期限之内，且又为其承租房屋期间更好经营，根据法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。因此被告无权要求原告予以赔偿。被告另要求原告给付加盖的彩钢瓦价值30万元、三楼教室的课桌、凳子价值12万元，因证据不足，本院不予支持。
综上所述，原告霍邱三中诉请被告姚国良返还承租物，本院予以支持，被告姚国良应当返还承租物及物品（详见清单）及添置物，原告应当支付给被告承租期间添置的附属配套工程价款729678.25元。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：
一、被告姚国良返还原告霍邱县第三中学的食堂餐厅（一、二两层）、浴池附属设施、物品（详见诉状后所附清单）以及添置物。
二、原告霍邱县第三中学给付被告姚国良承租期间添置的附属配套工程价款729678.25元。
上述判决内容，定于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30800元，由原告霍邱县第三中学15400元，被告姚国良负担15400元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 王 勇
人民陪审员 孙晓群
人民陪审员 张 明
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 张义敏
附1：附相关法律条款
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
附2：本案标的款应缴入以下账户
单位霍邱县人民法院标的款专户
账号12×××76
开户行农行霍邱支行