天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0101民初3142号
原告：金融街津门（天津）置业有限公司圣瑞吉斯酒店，住所地天津市和平区张自忠路158号。
负责人：李亮，总经理。
委托诉讼代理人：李红光，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨淼，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。
被告：天津爱利莎家政有限公司，住所地天津市和平区劝业场街张自忠路158号天津瑞吉金融街酒店5-7层。
法定代表人：井秀芬，总经理。
委托诉讼代理人：王梁，天津九河律师事务所律师。
被告：周薇，女，1981年10月29日出生，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：王梁，天津九河律师事务所律师。
原告金融街津门（天津）置业有限公司圣瑞吉斯酒店与被告天津爱利莎家政有限公司（以下简称爱利莎公司）、周薇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金融街津门（天津）置业有限公司圣瑞吉斯酒店委托诉讼代理人李红光、杨淼，被告天津爱利莎家政有限公司委托诉讼代理人王梁、被告周薇委托诉讼代理人王梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金融街津门（天津）置业有限公司圣瑞吉斯酒店向本院提出诉讼请求：1．判令被告爱利莎公司向原告支付2017年11月至2018年3月的租赁房屋租金1259280元；2．判令被告爱利莎公司给付原告2017年10月2日至2018年3月31日逾期房屋租金的违约金75927.67元，诉请至实际给付日；3．判令被告周薇对2018年2月的租金515160元及违约金19660.57元承担连带保证责任，诉请至实际给付日；4．判令被告爱利莎公司向原告支付使用房屋期间产生的超额用电费146424.52元；5．本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告与被告爱利莎公司于2016年7月6日签署《长住房合同》，约定向被告爱利莎公司出租天津瑞吉金融街酒店东翼客房5、6、7层（整层）房间，共计36间客房，租赁期限为2016年7月6日至2018年7月31日；租金为在2017年8月1日至2018年7月31日期间每间13500元／月，三层每月为486000元；每月应缴纳6%增值税，租金支付方式为每月25日支付下月租金。2018年3月31日被告爱利莎公司将房屋腾空。自2017年10月起被告爱利莎公司拖欠租金，原告多次催要未果，根据合同约定，被告爱利莎公司每月超出9000度用电以外的电费由原告代收。故被告爱利莎公司应向原告支付超额电费。被告周薇曾任被告爱利莎公司的法定代表人，由于被告周薇于2018年3月1日出具承诺书，故要求被告周薇按照其承诺对2月租金及其违约金承担连带保证责任。综上，为维护原告的合法权益，起诉至法院。
爱利莎公司辩称，不同意原告的诉讼请求。《长住房合约》系被告爱利莎公司与天津瑞吉金融街酒店签订而非本案原告，故原告主体不适格；被告不认可酒店主张的租金数额，不应包含增值税，且被告认为合同解除时间为2018年3月7日，故2018年3月应包含租金和房屋使用费，使用费按照租金标准，以实际使用期限及具体房间数计算，不应整层计算；自2016年10月开始，由于酒店中央空调原因，致使被告爱利莎公司承租的多个客房室内温度过低，无法满足正常使用。被告爱利莎公司承租客房用于经营月子中心，出现供暖问题后，被告爱利莎公司多次投诉，仍未得到有效解决。后于2017年4月提出退租部分低温客房，但截至2017年10月1日酒店并未采取任何修缮工作并拒绝退房。被告爱利莎公司在承租期间，因酒店设施老化，涉案房屋发生瓷砖掉落划伤客人等顾客投诉事件，被告爱利莎公司与酒店积极协商处理，但酒店拒绝承担任何责任。且酒店于2018年3月7日单方解除合同，被告认为与酒店解约结算时应优先抵扣保证金但酒店不予认可，故因酒店上述违约行为在先，被告爱利莎公司延付及减付部分无法使用的客房租金及未支付2018年2月、3月租金不应承担违约责任。即使法院认定被告应承担违约责任，被告也认为酒店主张的违约金过高；承租期间酒店始终向被告表示电量未超额使用，并从未向被告主张过电费，不同意支付电费；被告认为酒店收取的装修保证金和履行保证金应全部退还被告。综上，被告爱利莎公司请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
周薇辩称，其出具承诺时仍担任被告爱利莎公司的法定代表人，签订《承诺书》行为系职务行为，应代表被告爱利莎公司，与其个人权利无关。且《承诺书》并非为担保《长住房合约》履行而设定，《承诺书》不属于保证合同，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：《长住房合约》于2016年7月6日签订，有效期限为2016年7月6日至2018年7月31日，租金支付方式是按月支付，每月25日支付下一个月的租金；2016年7月6日至2017年7月31日每月的租金本金为432000元，每月应缴纳6%增值税税金计25920元，合计457920元；2017年8月1日至2018年7月31日每月的租金本金为486000元，每月应缴纳6%增值税税金计29160元，合计515160元；被告爱利莎公司在2017年10月前的租金（含税金）已全部给付，其中2017年10月为逾期给付，2017年11月已给付429300元，尚欠85860元，2017年12月已给付457920元，尚欠57240元，2018年1月已给付429300元，尚欠85860元，2018年2月和2018年3月均未给付；涉案房屋在租赁期间存在瓷砖掉落；被告爱利莎公司于2018年3月31日将涉案房屋全部腾空；履约保证金432000元和装修保证金150000元，原告尚未退还被告爱利莎公司；被告周薇在2018年3月1日出具承诺书时，尚担任被告爱利莎公司的法定代表人。对于上述双方没有争议的事实，本院予以确认。对于有争议的事实，关于原告主体资格，被告爱利莎公司抗辩《长住房合约》系被告爱利莎公司与天津瑞吉金融街酒店签订而非本案原告，原告主体不适格。经查，天津瑞吉金融街酒店并未进行工商登记，涉案房屋为金融街津门（天津）置业有限公司所有，其认可原告作为其分支机构，以原告自己的名义经营、管理涉案房屋，并使用简称“天津瑞吉金融街酒店”对外宣传，与承租人签署合同，且被告爱利莎公司亦自租赁合同订立之日起一直向原告交付租金，据此，原告与被告爱利莎公司的房屋租赁关系具有事实和法律依据，《长住房合约》是原告与被告爱利莎公司的真实意思表示，合法有效，故对于被告爱利莎公司的抗辩意见，本院不予采信；关于合同解除时间，原告主张解除合同且认为解除时间为2018年3月31日，被告表示同意解除合同，但对解除时间不予认可，抗辩主张为因原告单方于2018年3月7日发出解除通知，故合同的解除时间为2018年3月7日，对于被告的抗辩意见，本院予以确认；关于涉案房屋的供暖，被告抗辩自2016年10月起多个房间未达到供暖标准温度过低，对此被告未提供有效证据证明，原告对被告爱利莎公司的抗辩意见表示不予认可，经查，从原告提供的2017年11月21日至2017年11月24日期间《月子中心空调温度检查记录表》证据中显示2017年11月23日525房间早8点50分温度为17度，未达到供暖标准，故对于涉案房屋存在供暖未达标的事实，本院予以确认。
本院认为，1．根据《长住房合约》约定“如果承租方（被告爱利莎公司）未按照本租约所规定的期限交纳房租，逾期超过7日内未支付，逾期罚金为每天人民币14400元；逾期超过30天，出租方（原告）有权解除合同并没收全部履约保证金”，由于被告爱利莎公司自2017年10月开始拖欠部分租金，至2018年3月7日原告解除租赁合同之时，被告爱利莎公司仍拖欠租金，故原告于2018年3月7日解除《长住房合约》，是单方解除行为，符合双方合同约定，应认定为有效。因原告已按照租赁合同约定提供涉案房屋，被告爱利莎公司占有并实际使用，故被告爱利莎公司应缴纳相应租金及腾房后的使用费。关于租金及使用费的计算方式，原告主张按照租金标准，交付时间计算至三层整体全部交付日2018年3月31日，对此被告抗辩主张涉案房屋不是三层整体承租，故腾房后的使用费也应按照2018年3月7日合同解除日后至2018年3月31日前各个房间的不同交付腾房时间以租金标准分别计算房屋使用费。根据《长住房合约》约定“本长住房协议要求三层租用，酒店提供酒店东翼5层，6层和7层全部房间，……房价为每间人民币13500/月。三层每月的房租价格共计人民币486000/月”，据此，原告要求按照涉案房屋整体交付作为计算依据符合双方合同约定，对被告爱利莎公司的抗辩意见，本院不予采纳。关于增值税金，原告主张被告应给付，被告艾丽莎公司抗辩合同约定凭税务发票给付，未出示发票不予给付。经查，原告虽尚未向被告爱利莎公司提供增值税发票，但被告爱利莎公司2017年10月前每月均已按照租金含税金的总金额给付原告，应视为双方以实际履行行为变更了双方关于此项的合同约定，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告抗辩原告提供的涉案房屋在租赁期间存在供暖未达标及瓷砖掉落亦属于违约行为，也应承担相应责任。经查，涉案房屋因市政热力已停用，系由原告使用天然气通过锅炉供暖，燃气费包含在租金中。另原告亦未提供证据证明瓷砖掉落系被告爱利莎公司所致。故原告提供的涉案房屋存在瑕疵，对于被告的抗辩意见，本院予以采纳。据此，原告也应承担部分责任，在被告爱利莎公司应给付原告的租金中予以扣除100000元。综上，对于原告主张被告爱利莎公司应给付2017年11月、12月及2018年1月的部分租金（含税金）和2018年2月全月租金（含税金）及2018年3月1日至3月7日期间的租金（含税金），本院予以部分支持。对于原告主张被告爱利莎公司给付的2018年3月8日至2018年3月31日的租金（含税金），应为房屋使用费，按照合同约定的该期间的租金标准（含税金）予以计算。对于被告爱利莎公司已交纳的装修保证金150000元，原告表示予以退还，本院予以照准，在被告爱利莎公司应给付原告的租金（含税金）中予以折抵。
2．关于原告主张被告爱利莎公司的违约金，原告主张被告爱利莎公司应承担拖欠租金的违约责任，按照年利率24%标准计算违约金75927.67元，且要求按照合同约定对被告爱利莎公司交纳的履约保证金432000元不予退还。根据前引《长住房合约》的约定条款，“如果承租方（被告爱利莎公司）未按照本租约所规定的期限交纳房租，逾期超过7日内未支付，逾期罚金为每天人民币14400元；逾期超过30天，出租方（原告）有权解除合同并没收全部履约保证金”，现被告爱利莎公司已逾期交付租金超过30日，故不应再按照超过7日的计算违约天数的方式确定违约金，故对于原告要求被告爱利莎公司给付原告2017年10月2日至2018年3月31日逾期房屋租金的违约金75927.67元，与双方合同约定相悖，本院不予支持。对于原告主张全部履约保证金432000元不予退还被告爱利莎公司，符合双方合同约定，作为因被告爱利莎公司拖欠租金的根本违约行为而补偿原告的损失，合理适当，故本院予以支持。
3．关于原告要求被告周薇承担连带保证责任，原告主张依据2018年3月1日被告周薇出具的《承诺书》要求被告周薇按照其承诺对2018年2月租金及其违约金承担连带保证责任，被告周薇抗辩其出具《承诺书》时尚担任被告爱利莎公司的法定代表人，签订《承诺书》的行为系职务行为，应代表被告爱利莎公司。经查，被告周薇确系在担任被告爱利莎公司法定代表人期间出具该《承诺书》，故对于被告的抗辩意见，本院予以采纳。对于原告要求被告周薇对2018年2月的租金515160元及违约金19660.57元承担连带保证责任，诉请至实际给付日的主张，本院不予支持。
4．关于原告主张被告爱利莎公司给付超额电费，被告表示不予认可，抗辩主张承租期间原告未向被告表示电量已超额使用并从未向其主张过电费，由于原告未提供有效证据证明存在被告超额使用电费的事实及计算依据，故对于原告要求被告爱利莎公司给付使用房屋期间产生的超额电费146424.52元的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告天津爱利莎家政有限公司给付原告金融街津门（天津）置业有限公司圣瑞吉斯酒店坐落于天津瑞吉金融街酒店东翼客房5、6、7层房屋2017年11月至2018年3月租金及使用费（含税金）1009280元（已折抵装修保证金150000元）；
二、驳回原告金融街津门（天津）置业有限公司圣瑞吉斯酒店其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21142元，减半收取计10571元，由原告金融街津门（天津）置业有限公司圣瑞吉斯酒店负担3629.24元，由被告天津爱利莎家政有限公司负担6941.76元［本判决生效之日起十日内由被告天津爱利莎家政有限公司给付原告金融街津门（天津）置业有限公司圣瑞吉斯酒店]。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 樊 蓉
二〇一八年七月十三日
书 记 员 孙袁园
附：本裁判文书所依据的具体法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。