江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第1130号
原告毛剑峰，居民。
委托代理人张红甫。
被告魏荷香，居民。
被告蒋凡怡，居民。
原告毛剑峰与被告魏荷香、蒋凡怡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月17日公开开庭进行了审理。原告毛剑峰的委托代理人张红甫到庭参加诉讼，被告魏荷香、蒋凡怡经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告毛剑峰诉称，我与蒋X于2006年4月30日签订协议书一份，双方约定：蒋X将位于东台市新桥新村64号楼310室住房转让给我，我向蒋X支付房屋转让款138800元。嗣后，我依约支付了房屋转让价款，蒋X也将出卖房交付给我入住使用，并协助我到房产管理部门办理了房屋产权过户登记手续，但土地使用权过户手续一直未能办理。现蒋X已过世，被告魏荷香系蒋X配偶，被告蒋凡怡系蒋X女儿。办理土地使用证过户是房屋买卖合同的附随义务，两被告作为蒋X的法定继承人，有配合我办理土地使用证过户手续的法定义务，故请求法院依法判令两被告协助我办理土地使用证变更登记手续。
被告魏荷香未应诉、答辩。
被告蒋凡怡未应诉、答辩。
经审理查明，2006年4月30日，原告与蒋X签订协议书一份，协议约定了甲方（蒋X）现有私有住房壹套，位于新桥新村64号楼310室，以及车库一间，一同转让给乙方（原告毛剑峰），经双方协商签订如下协议：该房房款合计壹拾叁万捌仟捌佰元整，乙方一次性预付给甲方壹拾叁万零捌佰元，其余捌仟元在甲方交房时，乙主（方）付清余下房款（全部结清），同时，甲方将该房产权证及土地使用证交给乙方，并协助乙方办理相关手续，费用由乙方承担，甲方必须在五月中旬之前将该房交给乙方。同时结清各项应交费用（水电、有线电视）。以上协议自签订之日起生效，双方不得违约。同时，双方在协议书下方又订立了补充协议，协议内容为：1、乙方在将预付款一次性交给甲方时，甲方必须将相关房产证、土地证交给乙方。2、房款余款捌仟元正（整）乙方在产权证办妥变更手续后一次性交给甲方，特指变更同时交款，在5月30日前办好产权有关手续。协议签订后，原告按约给付蒋X购房款130800元，并入住所购房屋。2006年5月23日，蒋X夫妇到房产管理部门协助原告办理了房屋产权变更登记手续，被告魏荷香在共有房屋出卖同意书上签字，同意将东台市新桥新村64号楼310室共有房屋出卖给原告。2006年5月30日，原告领取了东台市房权证西城区字第××号房产所有权证，取得位于东台市新桥新村64号楼310室房屋的所有权，同时蒋X夫妇将东国用（2000）字第287500号国有土地使用证交付给原告，原告亦按约支付给蒋X购房余款8000元。嗣后，双方就土地使用证的变更登记一直未能办理。
另查明，被告魏荷香系蒋X的配偶，亦系出卖房的产权共有人。被告蒋凡怡系蒋X的女儿。蒋X于2012年过世。原告因要求两被告协助办理土地使用证变更登记未果，为此诉来本院，提出诉称之请求。因两被告经本院公告传唤未到庭，致本案调解不能。
上述事实，有原告提交的协议书、东台市新桥新村64号楼310室房屋所有权证书、东国用（2000）字第287500号国有土地使用证、共有房屋出卖同意书、户口注销证明各一份在卷佐证。
本院认为，公民的合法的民事权益受法律保护。原告与蒋X签订的房屋买卖协议是在平等、自愿基础上签订的，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、法规禁止性的规定，应为合法有效。当事人均应按照协议约定履行自己的义务。
关于原告主张两被告协助办理国有土地使用证变更登记的诉讼请求能否支持的问题。原告按约给付蒋X购房款，履行了房款交付义务，蒋X按约向原告交付房屋，履行了交房义务，双方的房屋买卖协议成立。根据我国相关法律的规定，房屋出卖人协助买受人变更权属登记是房屋买卖合同的附随义务，出卖人除应当将房产交付买受人外，还应当协助买受人办理土地、房产的权属变更登记手续。本案原告向蒋X购买的房屋，虽然蒋X夫妇在房产管理部门已协助原告办理了房屋产权证的变更登记，但还应当协助原告办理土地使用证的变更登记，因蒋X已病故，原告要求蒋X协助办理的土地使用证变更登记义务应当由房屋共有人来履行，而被告魏荷香系蒋X的配偶，也系出卖房屋的产权共有人，且在蒋X出卖东台市新桥新村64号楼310室共有房屋时，其作为配偶在共有房屋出卖同意书上签字，同意将共有房屋出卖给原告，作为出卖房的产权共有人，有义务协助买受人办理土地使用证过户登记，故原告要求被告魏荷香协助办理国有土地使用证变更登记的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告蒋凡怡应承担协助办证义务的请求，因出卖房屋是蒋X夫妇的行为，且被告蒋凡怡并非产权共有人，土地使用证变更登记无需得到被告蒋凡怡的同意，故原告要求被告蒋凡怡协助办理土地使用证变更登记的诉讼请求，本院不予支持。被告魏荷香、蒋凡怡经本院合法传唤未到庭，应当承担因不到庭而可能产生的对其不利的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条、第三十六条、第三十七条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告魏荷香于本判决生效之日起30日内协助原告毛剑峰将坐落于东台市新桥新村64号楼310室房屋的东国用（2000）字第287500号国有土地使用证变更登记至原告毛剑峰名下，办证所需费用由原告毛剑峰承担。
二、驳回原告毛剑峰要求被告蒋凡怡协助办理国有土地使用证变更登记的诉讼请求，
案件受理费80元，由原告毛剑峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费（开户银行：市农行中汇支行，账号：40×××21，户名：盐城市财政局）。在上诉期满次日起7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张少春
代理 审 判员 姚 芳
人民 陪 审员 周亚萍
二〇一四年二月十二日
书记员（代） 张 敏
附相关法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
2.《中华人民共和国房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。