上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13421号
上诉人（原审被告）：彭传松，男，1971年5月18日出生，汉族，户籍地福建省沙县，现住上海市闵行区。
被上诉人（原审原告）：上海贝尼电器有限公司，注册地上海市闵行区纪信路100号A1-2，实际营业地上海市闵行区纪翟路1688号。
法定代表人：王师军，总经理。
上诉人彭传松因与被上诉人上海贝尼电器有限公司（以下简称贝尼公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初13022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人彭传松上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判彭传松不返还上海市闵行区XX路XX号XX幢XX室门面房一间（30平方米，从南首起第2间）（以下简称涉案房屋），不支付涉案房屋使用费。事实和理由：上海A有限公司（以下简称A公司）是房屋产权人，贝尼公司之前来收租金时皆表示其代表政府，但A公司没有出具过授权委托书。因此，贝尼公司无权出租系争房屋，亦无权要求上诉人返还房屋、收取租金及房屋使用费。
被上诉人贝尼公司辩称，涉案房屋是1999年纪王镇人民政府转让过来的，后三镇合并，可以转的时候称大产证不能转小产证，2006年华漕镇政府已经出具证明，证明房屋是贝尼公司的，但产权登记在A公司名下，A公司在一审时提供过情况说明。不同意彭传松的上诉请求。一审查明事实清楚，判决正确，要求维持。
2016年5月，贝尼公司诉至一审法院，请求判令：1.要求彭传松立即归还涉案房屋；2.要求彭传松支付截止至2016年6月12日止的水费人民币552元（以下币种相同）、电费4,267元；3.要求彭传松支付自2016年1月1日起至2016年3月21日止按每日328.80元标准计算的房屋使用费，及自2016年3月22日起至房屋实际归还之日止按每日164.40元标准计算的房屋使用费。
一审法院认定事实：2014年12月26日，贝尼公司法定代表人王师军（出租方、甲方）与彭传松（承租方、乙方）签订了房屋租赁合同。约定：甲方出租于乙方之房屋坐落于XX路XX号XX室，共计建筑面积60平方米；乙方承诺租赁该房屋作经营使用；房屋租赁期自2015年1月1日起至2015年12月31日止，总计壹年；租赁期满，本合同自然终止，乙方应于合同终止之日，无条件返还房屋；乙方需要续租该房屋的，应于租赁期届满之日前二个月向甲方书面提出续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同的，租金等租赁条件均根据当时的实际情况做相应调整；租金：2015年1月1日至2015年12月31日期间的年租金为60,000元；租金支付原则为先付后用，每6月支付一期租金，合同签订时乙方支付首期租金30,000元给甲方；乙方必须在每期到期日10工作日前支付下期租金……；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、政府部门各项规费均由乙方承担。
合同到期后，双方未续签房屋租赁合同，彭传松继续使用涉案房屋。租赁房屋中30平方米有产权手续，于2006年10月8日登记在案外人A公司名下。另外30平方米房屋未办理过相关批建手续，已由相关部门于2016年3月22日予以拆除。
彭传松已支付租金至2015年12月底。
一审法院另查明，1999年1月21日，贝尼公司与案外人上海Z公司（以下简称Z公司）签订房屋转让合同，约定Z公司将所属原上海信大农副产品批发交易市场办公楼，计建筑面积690.89平方米出让给贝尼公司，Z公司将所属原上海信大农副产品批发交易市场办公楼场地808.50平方米，折1.214市亩租赁给贝尼公司使用，期限为30年，贝尼公司负责办理上述厂房的产权证手续。本案所涉房屋即为该处房屋。
2004年4月30日，闵行区XX中心（以下简称XX中心）出具资产处置的信函，对该房屋进行处置。信函内容记载：由上海C有限公司和上海D有限公司组建的A公司，系XX中心的经济实体单位。为了规范管理，使政企分开，服务和经营分离，将XX中心各所属单位即华漕种畜场、上海E有限公司、上海信大农副产品交易市场、纪王种畜场、纪王自来水管理站、诸翟园艺场、纪王蔬菜良种场等资产从2004年5月起归A公司管理，各单位不再拥有处置权所涉及的土地及资产，并由A公司行使处置权。
2006年11月30日，闵行区XX办公室出具关于原上海信大农副产品批发市场办公楼产权变更处置的情况说明，载明：1996年，原纪王镇农付业公司为解决农民蔬菜市场交易的困难，经有关部门批准建造了“上海信大农副产品批发市场及办公楼”产权证号为[沪地房（闵行）1996第XXXXXX号]。1999年，原纪王镇人民政府为招商引资，充分利用集体资源，将原上海信大农副产品批发市场及办公楼”产权划拨至纪王镇集体资产管理部门（即纪某经营投资有限公司）所有。然后由原纪某经营投资有限公司将“上海信大农副产品批发市场办公楼”分别转让给“上海贝尼电器有限公司”及“上海F有限公司”所有。当时因正处于三镇合并的原因未及时至有关部门办理产权变更登记手续至今。
一审审理中，A公司亦表明本案所涉房屋由贝尼公司处置。
2016年1月11日，华漕镇拆违和环境综合整治工作办公室发布公告，要求承租本案所涉房屋中违法建筑的各类人员于2016年1月30日前自行搬离所租赁的违法建筑房屋（简易屋棚），对于不予配合的租赁单位（人员）将被依法强制清退。
一审法院还查明，贝尼公司曾于2011年时以A公司的名义与彭传松签订涉案租赁房屋的租赁合同，彭传松并在涉案租赁房屋位置办理了个体工商户营业执照。
一审法院认为，本案房屋租赁合同项下的房屋有部分有产权证，有部分未经合法批准建造，故房屋租赁合同中所涉的有证部分有效，双方均应按约行使权利、履行义务。彭传松抗辩租赁房屋产权登记在A公司名下，故贝尼公司无权处置房屋，对此，一审法院认为，租赁房屋产权虽登记在A公司名下，但结合政府有关部门的情况说明等材料及合同签订、履行的全过程可知，贝尼公司对外出租的行为合法、有效，贝尼公司系本案适格主体。房屋租赁期限于2015年12月底届满，双方未续签租赁合同也未形成不定期租赁合同关系，故彭传松应当于租赁期限届满之后搬离租赁房屋。一审法院注意到，租赁房屋中未经合法批建的无证部分房屋已由政府相关部门拆除，故贝尼公司现主张要求彭传松搬离并返还有证部分的房屋符合法律规定，一审法院予以支持。双方一致确认无证部分的房屋于2016年3月22日拆除，故贝尼公司要求彭传松支付截止至2016年3月21日的房屋使用费符合法律规定，贝尼公司要求参照租金标准的2倍计算房屋使用费不符合法律规定，不予支持，一审法院确定房屋使用费参照租金标准计算。对于有证部分房屋，贝尼公司按照2倍的租金标准计算彭传松占用期间的房屋租金亦不符合法律规定，一审法院确定按照租金标准计算彭传松占用期间的房屋租金。贝尼公司要求彭传松支付房屋占用期间的水、电费，但贝尼公司未能提供相应证据，彭传松对水电费抄表数据不予认可，故一审法院在本案中不作处理，由贝尼公司收集证据后另案诉讼。一审法院审理中，贝尼公司愿意退还彭传松押金4,000元并支付门窗费用3,500、摇控器费200元，合计7,700元，为减少双方之诉累，一审法院在本案中一并予以处理。至于彭传松提出要求贝尼公司赔偿装修费的抗辩，因彭传松未提出反诉主张，且无相应依据，一审法院在本案中不予处理。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，于二〇一六年九月二日作出判决：一、彭传松于判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区XX路XX号XX室的房屋并将该房屋归还上海贝尼电器有限公司；二、彭传松于判决生效之日起十五日内支付上海贝尼电器有限公司自2016年1月1日起至2016年3月21日止，参照年租金60,000元标准计算的房屋使用费；三、彭传松于判决生效之日起十五日内支付上海贝尼电器有限公司自2016年3月22日起至上述房屋实际返还之日止，按年租金30,000元标准计算的房屋使用费；四、上海贝尼电器有限公司于彭传松返还房屋之日返还彭传松房屋押金4,000元及门窗费用3,500元、摇控器费200元，合计7,700元；五、驳回上海贝尼电器有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计396.39元，由彭传松负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为认定上诉人是否需将承租房屋返还给被上诉人，并向被上诉人支付租金及使用费。从原审查明的涉案房屋的产权沿革变化情况分析，被上诉人具有对涉案房屋的出租权。A公司之后取得涉案房屋的所有权，但其出具的情况说明亦明确，被上诉人对涉案房屋享有处置权。上诉人提出，A公司出具材料所盖印章与其平时所用不一致，故对此请求鉴定。本院认为，一方面，上诉人未提供A公司平时所用印章以用于比对；另一方面，就涉案房屋而言，被上诉人已出租多年，承租人系与被上诉人签订租赁合同，向被上诉人支付租金。期间A公司不可能不知情，但其从未对此出租行为提出过异议。此亦可以证明，A公司认可被上诉人的出租行为。因此，本院对上诉人提出请求鉴定的申请不予认可。同时，鉴于合同的相对性，被上诉人有权在租赁合同到期后要求上诉人返还承租房屋并要求上诉人支付欠付租金及使用费。综上所述，上诉人彭传松的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币792.78元，由上诉人彭传松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
审 判 员 李 兴
代理审判员 何 建
二〇一七年一月十八日
书 记 员 洪燕君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……