江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镇民终字第1616号
上诉人（原审被告）张金涛。
上诉人（原审被告）程晓斌。
两上诉人共同委托代理人谢建国，江苏恒强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）舒江。
委托代理人孙友，男，1980年11月15日生，汉族。
上诉人张金涛、程晓斌因租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2013）镇经民初字第0616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
经审理查明，2011年6月22日，魏金国（甲方）与张金涛（乙方）签订了一份租房协议，主要约定：甲方在大港新区港成新都会104号门面房1-2层出租给乙方营业使用；租用期暂定5年，自2011年6月22日起至2016年6月21日止；租金第一年10万元，第二年11万元，第三年、第四年、第五年按10%递增；乙方租房结束，除了活动设施可以带走外，地砖和墙面、顶、固定的装潢不得破坏，此房经营服装品牌，中途不得转让（如转让甲方无条件收回房屋），到期时由甲方收回，所有的装潢与甲方无关等。
2011年6月22日，荆伟以舒江的名义（乙方）与张金涛（甲方）签订了一份房屋租赁合同（以下简称转租合同），主要约定：甲方将位于赵声路76号大港港成新都会104号门面房1-2层出租给乙方；出租房屋产权证号32××53，产权人为魏金国，甲方保证所有权人均同意将房屋出租给乙方使用，出租的房屋没有权属纠纷；甲方于2011年6月25日前向乙方交付该房屋，租赁期自2011年6月25日起至2016年6月24日止；租金每年14万元，三年内不变，自2014年6月25日起，双方同意年租金调整幅度为逐年递增8%；乙方按年缴纳租金，首次支付租金在2011年6月27日，以后为每年4月25日前缴纳，直至租期届满；以现金发生支付租金时，甲方收款后应提供有效的收款凭证，以银行转账支付时，款项转入甲方指定的银行即为完成支付；甲方指定的转账银行为农业银行，开户名张金涛，账号62×××18；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，该保证金在合同期满，且乙方无违约的情况下，全额退还乙方；造成合同无效一方，应赔偿对方因此遭受的全部经济损失；违约的一方，应支付守约方违约金并赔偿其损失，违约金标准为2万元，损失包括直接损失、间接损失以及守约方维权产生的律师费、诉讼费等。
2011年6月22日，荆伟以舒江的名义（乙方）与程晓斌（甲方）签订了一份商铺经营权转让协议，主要约定：甲方将其承租的位于赵声路76号大港港成新都会104号门面房1-2层商铺经营权及相关设施依法转让给乙方；乙方需支付甲方商铺转让费10万元，该转让费在双方完成转让交接手续后3个工作日内支付，乙方以现金或银行转账形式将此款支付或打入甲方指定账户，乙方需在2011年6月27日前进入甲方指定账户；甲方指定银行账户农业银行6228481041172525613程晓斌；商铺转让后租金由乙方直接支付原出租人，租金标准及支付方式以甲方与原出租人签订的租赁合同为准，具体为一年14万元；甲方必须在本合同签订后，于2011年6月25日向乙方完成商铺移交手续，具体包括移交原租赁合同、交费票据、原出租人同意转让的书面意见；甲方承诺并保证该商铺在签订本协议前无任何纠纷，如协议签订后，因甲方之前的经营产生任何纠纷，则由甲方完全负责，对乙方造成影响和损失的，视为甲方违约，甲方应负责解释和赔偿；双方均应诚信履行本协议约定，一方违约需支付守约方违约金1万元，并赔偿守约方因此遭受的直接和间接经济损失。
上述房屋转租合同及商铺经营权转让协议签订后，舒江分别于2011年6月27日、2011年6月28日通过其雇员周某的账户将10万元商铺转让费支付给程晓斌，将14万元房租（自2011年6月25日起至2012年6月24日止）和1万元租赁保证金支付给张金涛。2012年4月24日，舒江通过其雇员黄某的账户将14万元房租（自2012年6月25日起至2013年6月24日止）支付给张金涛。
另查明，张金涛、程晓斌系夫妻关系。荆伟系舒江的雇员。涉案房屋系魏金国与丰兰英共同共有。张金涛与魏金国在2011年6月22日签订租房协议之前，张金涛已实际承租涉案房屋经营耐克运动品牌。舒江承租涉案房屋后，经营贵人鸟品牌。
魏金国于2011年6月22日向张金涛、程晓斌出具了一份委托书，载明：大港新区港成新都会104室门面房1-2层委托张金涛全权经营及处理一切相关事宜。魏金国分别于2012年6月8日、2012年6月25日向舒江发出告知函，载明：本人未授权张金涛转租房屋，要求舒江限期搬出涉案房屋，逾期后果自负。舒江于2012年8月搬出涉案房屋。2011年6月28日，张金涛向茅旭辰的银行账户汇入8万元。
一审庭审中，舒江陈述：荆伟在签订合同时已经将其是受舒江委托的实际情况告知了张金涛、程晓斌，张金涛、程晓斌没有表示异议，且合同上的签名也是“舒江”，张金涛、程晓斌也实际收到了转让费用以及两年的房租。由于荆伟是受舒江的委托签订合同的，舒江是委托人，荆伟是代理人，合同所有权利义务关系应当由舒江来承担，且房屋也是由舒江在使用，所有的房租、转让费都是舒江支付的，故舒江是本案的适格的主体。由于张金涛、程晓斌在没有取得产权人同意的情况下进行转租，属于无权处分，张金涛、程晓斌没有将房屋不能转租的实际情况告知舒江，基于此舒江要求确认双方签订的转租合同及商铺经营权转让协议无效，张金涛、程晓斌退还舒江转让费10万元、房屋租赁费14万元和押金1万元。如果法院认定双方签订的转租合同及商铺经营权转让协议有效，舒江请求解除上述两份合同，其他诉讼请求不变。另荆伟已不在舒江处工作，舒江无法联系到荆伟。
张金涛、程晓斌陈述：荆伟在签订合同的时候，并没有将舒江授权其签订合同的委托书给张金涛、程晓斌看，也未将上述情况告知张金涛、程晓斌，故舒江不是适格主体。根据魏金国于2011年6月22日出具的委托书，其有权将房屋转租。张金涛、程晓斌在收到转让费和房租后，荆伟要求返还给他8万元，但荆伟称自己是贵人鸟公司员工，不能直接将钱转给他，张金涛、程晓斌就按照荆伟的要求，将8万元通过茅旭辰的账户转给了他，第二年的房租2.2万元也返还给了贵人鸟公司。舒江对此不予认可。
以上事实，有魏金国与张金涛签订的租房协议、荆伟以舒江名义与张金涛签订的房屋租赁合同、荆伟以舒江名义与程晓斌签订的商铺经营权转让协议、委托书、银行转账交易成功明细和记录、证人周某和黄某的证人证言、房产证某
原审法院认为，1、荆伟系舒江的雇员，其以舒江的名义与张金涛、程晓斌签订转租合同及商铺经营权转让协议，张金涛、程晓斌应当知道合同的相对人是舒江，舒江作为雇主对其雇员荆伟的签约行为予以认可，且涉案房屋系舒江实际使用，故上述合同的权利义务主体应为舒江及张金涛、程晓斌，舒江的诉讼主体适格。
2、舒江与张金涛签订的转租合同，系双方真实意思表示，确认该转租合同在舒江与张金涛、程晓斌之间具有法律效力。
房屋所有权人魏金国与张金涛签订的租赁合同中，约定在租期内不得转租，魏金国向张金涛、程晓斌出具的委托书，委托张金涛全权经营及处理涉案房屋的一切相关事宜，也没有明确授权可以转租房屋，且魏金国在知道张金涛、程晓斌转租房屋后，明确表示不同意转租房屋，要求舒江搬出房屋，舒江已于2012年8月搬出房屋。舒江与张金涛签订的房屋转租合同已无法继续履行，合同目的无法实现，舒江要求解除转租合同，不违反法律规定，故确认舒江与张金涛签订的转租合同于2012年8月予以解除。
舒江与程晓斌签订的商铺经营权转让协议，系双方真实意思表示，未违反法律规定，确认该商铺经营权转让协议合法有效。该商铺经营权转让协议依附于舒江与张金涛签订的转租合同，可视为转租合同的从合同。由于转租合同被确认解除，商铺经营权转让协议的合同目的无法实现，舒江要求解除商铺经营权转让协议，不违反法律规定，故确认舒江与程晓斌签订的商铺经营权转让协议于2012年8月解除。
3、由于确认舒江与张金涛签订的转租合同及舒江与程晓斌签订的商铺经营权转让协议于2012年8月解除，故张金涛、程晓斌应当退还相应的房屋租金、转让费和押金。鉴于舒江实际使用房屋至2012年8月，舒江应当支付自2012年6月至2012年8月的房租23333元（140000元÷12个月×2个月），故对舒江要求张金涛、程晓斌退还自2012年6月至2013年6月的房租14万元的诉讼请求不予支持，张金涛、程晓斌应退还舒江房租116667元（140000元-23333元）。
由于双方签订的房屋转租合同中约定交付房屋时，舒江应支付房屋租赁保证金1万元，该保证金在合同期满，且舒江无违约的情况下，全额退还舒江。现双方签订的转租合同已解除，故张金涛、程晓斌应当根据合同的约定将房屋租赁保证金即押金1万元退还舒江。
本案双方在商铺经营权转让协议中约定了转让费，该店面转让费应认定为日常生活中的一种商业惯例，实际应包括转让人投入的固定资产、装修以及可期待利润等，其系受让人为取得转让房屋的预期收益而付出的相应对价。在双方平等协商的前提下，该转让费应认定为合法有效。但在双方签订的转租合同中，舒江欲长期租赁该店面，故支付了10万元的转让费。在该转租合同仅履行了14个月的情况下，双方以前确定的转让费显然有悖于公平和诚实信用原则，也违背了当事人订立合同的目的和实际情况。根据对转租店面的租金、双方约定转租的期间以及实际有效的转租期间等方面的考虑，依法确定转租期限14个月的转让费为25000元。故张金涛、程晓斌应当退还舒江转让费75000元（100000元-25000元）。
对张金涛、程晓斌提出其在收到转让费和房租后，按照荆伟的要求，通过茅旭辰的账户将8万元转给了荆伟的意见，由于舒江对此不予认可，且该8万元是汇入茅旭辰的银行账户的，茅旭辰当庭陈述这8万元是自己与张金涛、程晓斌之间的其他债权债务，故本案不予理涉。张金涛、程晓斌未能举证证明已将第二年的房租2.2万元返还给了贵人鸟公司，且舒江对此不予认可，故对张金涛、程晓斌提出其已将第二年的房租2.2万元返还给了贵人鸟公司的意见，不予采信。遂判决：一、舒江与张金涛于2011年6月22日签订的房屋租赁合同于2012年8月予以解除；二、舒江与程晓斌于2011年6月22日签订的商铺经营权转让协议于2012年8月予以解除；三、张金涛、程晓斌于判决生效后十日内返还舒江房租116667元、转让费75000元、房屋租赁保证金即押金10000元，合计201667元；四、驳回舒江其他诉讼请求。
宣判后，上诉人张金涛、程晓斌不服上述判决，向本院提起上诉称：1、上诉人转租房屋是在房屋产权人魏金国同意下进行的，至于魏金国要求被上诉人搬离，那是魏金国与被上诉人之间的事，因被上诉人未能处理好与魏金国的后续租赁事宜，其责任不应由上诉人承担；2、被上诉人实际承租涉案房屋近一年，魏金国未曾提出异议，应当认定魏金国是同意转租的；3、上诉人加价转租涉案房屋，是上诉人分阶段回收投入的装潢费用，也合情合理。请求二审依法改判上诉人不应返还被上诉人商铺转让费75000元或发回重审。
被上诉人舒江辩称：1、被上诉人同意支付上诉人商铺转让费是基于上诉人与被上诉人之间的租赁合同期限而定；2、被上诉人在接到魏金国要求搬离的通知后，被上诉人第一时间通知了上诉人，要求上诉人出面解决问题，但上诉人未能解决，导致被上诉人无法继续履行租赁合同，该责任与被上诉人无关。
二审期间，上诉人提交由镇江新区骏峰物业有限公司出具的收据一张，拟证明上诉人已交纳被上诉人租赁房屋期间的物业费和公共水电费3492元，该项费用应由被上诉人承担。被上诉人对该证据的真实性无异议，但该证据不属于新证据。
本案二审争议焦点主要为：上诉人是否应当返还被上诉人商铺经营权转让费75000元。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租房协议及商铺经营权转让协议均不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，予以确认。被上诉人作为次承租人从上诉人处转租涉案房屋，并同意支付上诉人商铺经营权转让费，该费用根据双方当事人的陈述及该行业惯例，应为上诉人在租赁期间所投入的装修装饰费用以及经营的预期利益。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，房屋租赁期间解除租赁合同的，对承租人添置的装修装饰物的处分，应根据双方责任以及装修装饰物的价值予以认定。至于经营的预期利益，因该费用本案双方并未单独约定，亦可参照上述规定予以处理。上诉人与被上诉人签订转租合同，相对于被上诉人而言，上诉人处于出租人的地位，应当承担出租人的责任，故上诉人应当保证被上诉人能够正常使用租赁物。但因涉案房屋所有人魏金国不同意上诉人转租涉案房屋，并要求被上诉人搬出涉案房屋，导致被上诉人无法继续履行其与上诉人签订的租赁合同，被上诉人要求解除本案双方签订的租房协议及商铺经营权转让协议，符合法律规定，本院予以确认，导致合同解除的责任应由上诉人承担，至于上诉人与案外人魏金国之间的租赁关系如何处理本案不予理涉。根据上诉人与被上诉人约定的租赁期间、被上诉人实际使用期间以及商铺经营权转让费的金额，原审法院酌定被上诉人承担25000元转让费、上诉人应当返还剩余转让费75000元合法合情，本院予以确认，但原由上诉人添置的装饰装修物的残值应由上诉人继续享有。上诉人主张物业费及公共水电费用3492元，因上诉人一审并未提出该项主张，故二审不予处理，上诉人可另行主张。
综上，上诉人张金涛、程晓斌的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1675元，由上诉人张金涛、程晓斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 宜 芳