北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第10098号
原告阙凤，女，1978年6月26日出生。
被告北京博峰房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区厢黄旗万树园底商39号。
注册号：110108010471462。
法定代表人曲金龙，该公司经理。
委托代理人廖洪凯，男，该公司职员。
原告阙凤与被告北京博峰房地产经纪有限公司（以下简称博峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周志辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告阙凤与被告博峰公司委托代理人廖洪凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告阙凤诉称，我于2014年5月31日与博峰公司签订了《北京市房屋租赁合同》，达成了房屋租赁事宜，租赁房屋坐落于北京市海淀区马连洼兰园4#3-201，租赁期限为2014年6月1日至2015年5月30日，租赁合同第七条规定，我承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、电梯等费用，博峰公司据此收取了我有线电视收视费，却一直不履约开通电视收看业务，我因此要求博峰公司提供有线电视收看服务，并据此拒绝提前支付下季租金。博峰公司在我已支付租金尚未到期用完的情况下，不仅拒绝开通电视收看服务，而且故意剪断空调外线路，并多次踹开我的房门闯进我房间，故意扰乱我正常生活，逼迫我自行离开，以达到表面上是我违约的目的。在我不同意退房的情况下，博峰公司就擅自撬开我租住房间，把我房间内的所有物品全部扔在楼道里，导致我存放于租住屋的物品已无等全部丢失，并造成我12000元现金和一部手机丢失。根据双方签订的合同第十一条约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：（1）未按约定时间交付该房屋达5日的；（2）未按合同条款行使甲方义务的。博峰公司没有按约定提供电视服务，违约状态下出租该房屋长达78天，在我一再要求履约的情况下，博峰公司法定代表人曲金龙竟然趁我不在家的时间，撬开我房屋门锁，导致我丢失存放于房间内的现金12000元，另丢失手机1部（已向公安机关报案），同时博峰公司擅自将我房间内的所有物品都扔到了楼道里，致使我衣物丢失，下班后无家可归。博峰公司行为严重侵害了我的合法权益，造成我财物重大损失。2014年8月21日博峰公司换了房门钥匙，我进不去屋子了，把我逼走了。期间我多次报警，我丢失东西后也报警了，马连洼派出所警察看了现场，做了笔录，也拍摄照片了，我丢失的东西派出所正在调查过程当中。因为我没有按时交纳租金，所以博峰公司赶我走了。我没有按时交纳租金是因为博峰公司没有交纳有线电视费。我刚准备租房时博峰公司说电视随时都能看，我租住后一个多月了电视也不能看，博峰公司要求我交纳租金，我说如果看不了电视我就可能不住了，所以没有缴纳租金。为维护自己的合法权益，我依法提起诉讼，请法院依法判决解除双方签订的房屋租赁合同；判决博峰公司退还我房屋租赁保证金1300元、有线电视费54元、中介费900元、剩余租房款587元（1300元÷31天×14天）；判决博峰公司给付我未按约定交付房屋的违约金12600元（1300×200%）；判决博峰公司给付我合同未到期就提前强制收回租住屋的违约赔偿金15600（200元÷天×78天）；判决博峰公司赔偿物品租住房间内所有物品损失费20000元（被褥5条、毛毯1条、羽绒服3件、风衣3件、西装4套、皮鞋5双、毛衣毛裤以及护肤品、化妆品、洗涤用品、锅碗瓢盆等生活用品）；判决博峰公司赔偿我丢失的现金人民币12000元及物品损失手机一部价值人民币2000元，合计14000元。本案诉讼费由博峰公司承担。
被告博峰公司辩称，我公司并未违反租赁合同，2014年8月12日我公司通知阙凤交纳租金，阙凤以很牵强的有线收视费为由，拒绝支付租金。电视收视费签订合同之前我公司就已告知阙凤，本房业主不会停掉有线，因为再次开通必须本人办理并且有初装费，因此有线收视费是选择承租此房的固定条件。如果本人需要使用有线需缴纳216元，我公司并为其单独配备电视机。如果不单独使用，由我公司与朝南主卧，朝南次卧，朝北次卧共同承担，每人承担四分之一54元。阙凤选择不用，所以我公司代业主收取54元电视收视费。有线电视是开通状态，信号源在客厅，哪间想用连接就行。阙凤应承担相应违约责任：根据双方签订的合同，由于阙凤违反了合同第十一条4款“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：（1）不支付或者不按照约定支付租金达3日及以上的。（2）乙方如过期交纳房租未超过3天的，则按每日200元向甲方交纳滞纳金。”第十二条2款“乙方有本合同第十一条第四款约定的情形之一的，甲方有权开启房门，接纳新住户入住，视为乙方自动放弃屋内所留物品，所造成的后果由乙方承担，且应按月租金200%支付违约金。2014年8月27日我公司已在房屋明显处张贴了因违反合同约定要求阙凤搬离的通知，我们是2014年9月1日以后开启房门，并未发现阙凤所说的物品。2014年6月28日我店经理廖洪凯电话告知阙凤于2014年7月1日交纳第一季度剩余两个月的租金。2014年7月1日我公司再次通知并提醒按合同约定逾期每天有200元滞纳金，阙凤要求延期，理由是其在公司最近很忙，明天交齐。我公司同意了，并告知如果再不按时交纳会追其滞纳金甚至违约。2014年7月2日阙凤没有交纳租金，7月3日我方电话通知从今天起会收取每天200元滞纳金，阙凤回应：你扣吧。2014年7月8日收到租金2600元。2014年7月20日我方电话通知其违约，经沟通最后阙凤同意交纳滞纳金800元。阙凤租房期间多次报警。整个事件因阙凤恶意拖欠房租，以很牵强的有线电视费为由找茬，寻衅滋事，请求人民法院调查真相，还我们公道。
经审理查明，2014年5月31日，阙凤（承租方，乙方）与博峰公司（出租方，甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定博峰公司将坐落于北京市海淀区马连洼兰园4号楼3单元201房屋的北次卧室出租给阙凤；租赁期限为一年即2014年6月1日至2015年5月30日；租金每月1300元，租金为季付，须提前30日交纳，第一次交付时间是2014年6月1日（交纳1300元），第二次是2014年7月1日（交纳2600元），第三次2014年8月1日（交纳3900元），第四次是2014年11月1日（交纳3900元）；乙方支付甲方佣金900元；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金1300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（注：保证金不冲抵末期房租）；租赁期内，乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、电梯等费用，甲方承担供暖费、物业管理费；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：（1）不支付或者不按照约定支付租金达3日及以上的。（2）乙方如过期交纳房租未超过3天的，则按照每日200元向甲方交纳滞纳金。
合同签订当天，阙凤向博峰公司支付保证金1300元及中介费900元。2014年6月1日，阙凤向博峰公司交纳2014年6月1日至2014年6月30日房屋租金1300元及有限电视费54元。2014年7月8日，阙凤通过银行汇款方式向博峰公司交纳2014年7月1日至2014年8月31日房屋租金2600元。之后，经博峰公司催要，阙凤未再交纳第三次房屋租金。对于未交纳第三次房屋租金的原因，阙凤解释其想通过不交第三次房屋租金来逼迫中介公司为其解决有线电视无法使用的问题。因为阙凤一直拖欠第三次房租，博峰公司于2014年8月18日将房屋大门换锁。阙凤称当天博峰公司人员将房门打开后其得以进入房间。庭审中，阙凤称其2014年8月21日自行离开租住的房屋到朋友家居住，之后再未回租住的房屋居住，并将个人物品留在了租住的房屋内，其至今不知道其个人物品是否还在房间内。阙凤离开租住房屋时未与博峰公司办理房屋交接手续，博峰公司称其公司不清楚阙凤具体搬走的时间，其公司于2014年9月1日开启房门，阙凤不在房内居住且房内并无阙凤个人物品，之后将该房屋另租他人。阙凤主张双方房屋租赁合同因博峰公司于2014年8月18日换门锁而解除。博峰公司主张因阙凤房租交至2014年8月31日，之后阙凤也不在该房内居住，因此双方房屋租赁合同于2014年9月1日解除，但未提供证据证明其公司将解除合同的意思表示通知到阙凤。庭审中，阙凤表示就其丢失现金12000元及手机一部要求博峰公司赔偿一事，因其已向公安机关报案，且其现在没有相关证据，故在本案放弃该项诉讼请求。博峰公司就阙凤同意向其公司支付因迟延交纳第二次房租而产生的滞纳金800元的主张未提供相应证据证明，阙凤予以否认。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、收据、网上银行电子回单等证据在案佐证。
本院认为，本案中博峰公司与阙凤签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应依约履行各自义务。阙凤的房租交纳至2014年8月31日，阙凤经催告无正当理由未交纳之后的房屋租金。在此情况下，博峰公司若要解除合同，应提前通知阙凤，现博峰公司未提供证据证明其通知阙凤，故对博峰公司就其公司与阙凤之间的房屋租赁合同已于2014年9月1日解除的主张本院不予认可。博峰公司虽然于2014年8月18日换门锁，但阙凤当天进入房间并居住至当月21日，之后其自行离开租住的房屋一直未回，博峰公司换锁行为并未造成该合同无法履行，故对于阙凤就双方合同于2014年8月18日解除的主张本院不予认可，因此阙凤要求博峰公司退还其剩余房租的诉讼请求，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。阙凤房租交至2014年8月31日，并于该日期前自行搬离租赁房屋，博峰公司与2014年9月1日后将该房屋另行出租他人，双方均已实际行动表明不再履行该房屋租赁合同，在此情形下该合同应予解除，故阙凤要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，具备相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，博峰公司应退还阙凤房屋租赁保证金1300元及未使用的九个月的有线电视费40.5元，对于阙凤该项诉讼请求本院予以支持。博峰公司就阙凤同意向其公司支付因迟延交纳第二次房租而产生的滞纳金800元的主张未提供相应证据证明，阙凤予以否认，本院对该项抗辩理由不予采信。阙凤要求博峰公司退还其中介费900元的诉讼请求，缺乏相应的法律及合同依据，本院不予支持。阙凤要求博峰公司给付违约金12600元的诉讼请求，缺乏相应的事实及法律依据，且无合同依据，本院不予支持。阙凤称其搬离租住房屋时将个人物品留在房屋中，但未就此提供相应证据予以佐证，博峰公司对此予以否认，且阙凤自行离开时未与博峰公司办理交接手续，故对于阙凤要求博峰公司赔偿其租住房间内所有物品价值20000元的诉讼请求，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。阙凤表示就其丢失现金12000元及手机一部要求博峰公司赔偿一事，因其已向公安机关报案，且其现在没有相关证据，故在本案放弃该项诉讼请求，本院对此不持异议。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、解除阙凤与北京博峰房地产经纪有限公司于二〇一四年五月三十一日签订的《北京市房屋租赁合同》；
二、北京博峰房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还阙凤房屋租赁保证金人民币一千三百元及有限电视费人民币四十元五角；
三、驳回阙凤的其他诉讼请求。
如果北京博峰房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五百六十三元，由阙凤负担五百三十八元（已交纳），由北京博峰房地产经纪有限公司负担二十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 周志辉
二〇一五年五月五日
书 记 员 冯思洋