北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初26440号
原告：宋淑芹，女，1954年2月21日出生，汉族，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：王喜莲，北京赵天庆律师事务所律师。
被告：林楠，女，1956年8月25日出生，汉族，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：李由军，北京市盈科律师事务所律师。
被告：刘风华，男，1956年4月5日出生，汉族，住北京市通州区。
原告宋淑芹与被告林楠、被告刘风华农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告林楠在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议申请，本院经审查裁定驳回了被告林楠的管辖权异议，被告林楠不服裁定，上诉于北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院经审查驳回其上诉，维持原裁定。本案原告宋淑芹及其委托诉讼代理人王喜莲，被告林楠及委托诉讼代理人李由军、被告刘风华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋淑芹向本院提出诉讼请求：1.法院依法确认高金生与刘风华签订的农村房屋买卖合同无效；2.请求法院依法判令林楠腾退返还北京市通州区宋庄镇小堡村西街xxx号房屋及院落。诉讼过程中，原告宋淑芹放弃要求被告林楠腾退返还北京市通州区宋庄镇小堡村西街xxx号房屋及院落的诉讼请求。事实和理由：原告宋淑芹与高金生（2000年9月5日死亡注销户口）系夫妻关系，二人在北京市通州区宋庄镇小堡村西街xxx号有宅基地一处。二被告原系夫妻关系，二人均系河北省石家庄市人。1995年中旬，未经原告同意，高金生将涉案房屋以12000元卖给外地人刘风华，双方签订了农村房屋买卖合同，现房屋由被告林楠居住使用。因该卖房行为未经原告同意，且刘风华并非北京市通州区宋庄镇小堡村村民，无资格购买上述房屋，双方签的农村房屋买卖合同违反了我国法律的相关规定，当属无效。原告多次与被告协商无果，特起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告林楠辩称，不同意原告诉讼请求。原告与诉争房屋没有利害关系，原告没有诉讼主体资格，不是适格原告。原告所称事实与理由根本不能成立，诉请要求确认合同无效并腾退房屋缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。首先，原告与诉争房屋没有利害关系，原告没有诉讼主体资格，不是适格原告。诉争房屋已经买卖并实际履行，诉争的位于北京市通州区宋庄镇小堡村西街xxx号宅院系高金生生前合法所有的财产，登记的宅基地土地使用权人为原告之夫高金生。1994年8月，原告通过通州区宋庄镇小堡村民委会找到被告希望将房屋出售给被告。双方在村委会主持下同意将此房作价12000元卖给被告。1994年8月27日，经过村委会同意盖章，原告将房屋和宅院交给被告，被告支付了房款并占有房屋。据此，诉争房屋买卖行为已经全部履行完毕且经过了小堡村民委会同意将宅基地使用权转移给了被告合法使用。诉争房屋已经全部重建，现在已经不是原告当初所售房屋。原告诉请腾退返还的房屋早已不存在。且原告所称高金生未经其同意出售房屋分明是在说谎。因所购房屋十分破旧，已经不能居住。所以被告1995年经村委会同意出巨资将上述院落内所有的房屋拆除重建，并将自己在市内的房屋出售用于重建房屋，才建成现在的整个院落的房屋且一直在此生活居住至今。被告1994年购买房屋时，小堡村十分落后，连条像样的马路都没有。是原告通过村委会找到被告，恳求被告购买诉争房屋，当时所有过程以及收钱时原告均一直在场并参与，2007年被告翻建房屋时原告也多次到场观看，现在却说“高金生未经其同意将房屋卖给被告林楠”，简直是子虚乌有。诉争宅院的宅基地登记使用权人系高金生，但高金生已经于2000年9月5日去世，且诉争房屋已经被被告拆除重建，原告所出售房屋已经不复存在。原告对现诉争房屋并不享有物权。因此原告起诉要求房屋买卖合同无效已经没有意义，原告要求腾退房屋返还院落毫无任何事实和法律依据，更是毫无道理。第二，原告对诉争房屋所涉宅基地已经没有任何权益，更是无权起诉要求腾退和返还房屋。没有诉讼资格。土地管理法规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。另外根据国家政策规定，经批准重新申请了新宅基地后，旧的宅基地应当被收回。根据上述法律和政策规定可以明确：宅基地和自留地、自留山一样，属于集体所有。因此，本集体经济组织农民使用的宅基地只是有条件的享有对集体所有的土地的使用，宅基地使用权对村民来说是一种带有社会福利性质的权利。由作为集体成员的农民无偿取得，无偿使用。因此，除宅基地上房屋之外，该部分宅基地使用权权利并不是公民个人享有所有权的合法财产，根本不能继承。本案诉争房屋所涉宅基地登记在高金生名下，原告在出售诉争房屋并被被告拆除重建后，高金生基于诉争房屋已经灭失的事实也就同时一并丧失了宅基地的使用权。原告房屋灭失且又不能继承宅基地使用权的情况下，根本没有资格提起诉讼。另外，原告在将诉争院落出售后，又经过申请在本村里另行获批了一处宅基地。严重违反“一户一宅”原则。其已经对原宅基地丧失相关权益。按照《最高人民法院关于民事案件案由规定》，返还原物是指权利人请求无权占有不动产的或者动产的人返还该物的纠纷，本案中，被告是在村委会监督见证下完成合法有效的房屋红本过户的前提下合法拥有居住诉争房屋二十余年，根本不属于无权占有，因此原告诉请腾退房屋毫无事实和法律依据。第三，原告的行为违反合同法诚实守信、公平等原则，契约是完全是双方真实意思表示；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。据此，原告主张合同无效，应以法律或者法规为依据。原告的案由既然为合同纠纷。那么，首先应该以合同法作为依据，而我国合同法只有第52条明确规定了有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中根本不存在上述任何一条。要求确认合同无效没有法律依据。第四，原被告之间房屋买卖时间为1994年，国务院办公厅发布的所谓的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》是1999年，根本不能溯及过去成立的买卖行为，另外该《通知》根本不是行政法规，连规章都不是，根本不能作为认定合同无效的依据。土地管理法的立案本意是禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并未在法律层面明确禁止转让，只是出卖之后不可再申请宅基地而已。如果限制所有权的处分权能，很难称之为对房屋享有所有权。农村宅基地使用权享受主体限于本村集体经济组织成员的规定，仅仅是原始取得农村宅基地使用权对享受主体限制。农村房屋转让后，新的房屋所有人同时成为宅基地使用权的享有者，其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动，在权利属性上，没有动摇农村土地的集体所有性质。第五、原告的主张已经超过法定的诉讼时效且与时代背景相悖。原告1994年出售房屋至今已经24年了。严重超过法律规定最长20年诉讼时效的规定。此外国家正在深入推进农村土地制度改革，国土资源部也下发了《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》，对农村宅基地使用权仅的限制正在被打破，随着深入推进城镇化，计划经济时代那种农民对农村房屋的强烈人身依附性已经不复存在，就像本案原告那样，早已另新批有宅基地，建设了更加舒适、宽敞的住房。原告诉讼要求腾房的真实目的不过是在看到诉争房屋将要拆迁而在面临的巨大经济利益驱使下的恶意诉讼罢了，根本不是维护其合法权益。如果彼时原告进城创业享受了改革发展红利而此时看到城镇化红利又以牺牲被告利益为代价还要享受本应该归被告的城镇化红利，是不公平的。第六、原告自1994年购买房屋后变卖了所有家产举家迁到诉争房屋居住至今，不仅对诉争房屋投入了大量资金修缮和扩建，更是对宋庄小堡艺术村的发展壮大付出了数十年的全部心血，自2005年小堡村开始发展文化创意产业至2014年，村内已拥有艺术家6000多人，其中包括国画大师黄永裕和著名艺术家方力钧、岳敏君、刘炜等以及著名的艺术评论家栗宪庭、杨卫等，还有艺术机构100余家，艺术工作室500余家，艺术家聚集区9处，其中包括中国第一家农民自己开办的美术馆——宋庄美术馆，国防工事艺术区，小堡艺术东区等，林楠、刘枫华工作室也在其中。这些艺术家当初响应宋庄镇政府号召，前来创业，为宋庄乃至北京如今之国际知名地位做出了巨大贡献。给宋庄本地区经济发展和村民生活水平提高起到了关键性作用。若让广大艺术家都失去家园，无处创作，必然会严重伤害包括居住在宋庄周边地区的广大艺术家在内的心。难免会让“北京宋庄”在全国乃至全世界落下的极其不好的负面影响，将更会给宋庄镇的经济和声誉带来毁灭性破坏和打击。对宋庄乃至首都副中心产生难以估量的、深远的负面影响。综上，被告认为，原被告签订的购买北京市通州区宋庄镇小堡村西街xxx号房屋的买卖行为是出自双方真实意思表示，该协议经北京市通州区宋庄镇小堡村民委员会盖章确认，并涉诉宅院内的建筑及附属物已进行过扩建、重建，从尊重历史，照顾现实原则考虑，应当认定房屋买卖合同有效并驳回原告诉讼请求。
被告刘风华辩称，答辩意见与被告林楠的答辩一致。购买涉案房屋时，我与被告林楠系夫妻关系，系我与林楠共同购买。2005年我与林楠离婚时，将涉案房屋分给了林楠。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告宋淑芹与高金生于1977年申请登记结婚。高金生已去世多年。被告刘风华与被告林楠原系夫妻关系。位于北京市通州区宋庄镇小堡村西街xxx号有院落一处，该院落的北京市土地登记审批表及集体土地建设用地使用证上登记的土地使用者为高金生，该院落的土地登记审批表显示登记时间系1993年2月，家庭人口为四人，原告宋淑芹表示该四人为原告宋淑芹及高金生及二人的子女。1994年8月，高金生与被告刘风华达成房屋买卖合意，约定高金生将涉案院落以12000元的价格卖与刘风华，未签订书面合同。1994年8月27日，小堡村村委会在涉案院落的集体土地建设用地使用证变更记事事项处登记：同意将此证所标的面积及房产转让给刘风华，特此证明。转让人高金生，并加盖村委会公章。上述协议达成后，双方依约履行了协议，之后该院落一直由被告刘风华与被告林楠占有使用。2005年，被告刘风华与被告林楠离婚，之后由被告林楠居住使用涉案房屋。2009年4月14日，小堡村村委会在涉案院落的集体土地建设用地使用证增加变更登记事项：依据通州区人民法院关于刘风华与林楠离婚判决和有关备案协议材料，刘风华同意将此证标的注册的房地产（即北京通州区宋庄镇小堡村西街xxx号院）无偿转让给林楠女士，永远为业，特此证明。转让人刘风华，并加盖村委会公章。
被告林楠主张其于2007年将涉案院落内房屋全部进行了翻建，并提供了现场照片予以证明。
原告宋淑芹系涉案院落所在村的集体组织经济成员，现居住在北京市通州区宋庄镇小堡村南街x号院，原告宋淑芹主张南街x号宅基地系从案外人纪万平处购买。被告刘风华及被告林楠主张南街x号宅基地系原告宋淑芹在出卖涉案西街xxx号宅基地后，重新申请获批。
另查，被告刘风华、被告林楠均不是涉案房屋所在村的集体经济组织成员。
本院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的。诉讼时效规定仅适用于债权请求权，而不适用于物权、形成权。本案中，原告宋淑芹主张对原、被双方签订买卖合同效力进行确认，其主张的内容并非属于债权请求权，故本案不适用诉讼时效规定。
关于诉讼主体资格问题，原告宋淑芹作为涉案宅基地的共同使用权人之一，且作为合同相对人高金生的继承人之一，有权利提起本案的诉讼。
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。违反国家法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的处分，根据我国土地管理法、物权法的规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，所以农村宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。依据本案查明的事实，高金生与被告刘风华在1994年8月达成了买卖涉案西街xxx号院落的口头合同并依约履行。原告宋淑芹主张其作为共有权人不知情，系高金生无权处分的主张，因原告宋淑芹就居住于涉案村落，在长达二十几年的时间里，对属于个人重大财产事项的涉案房屋没有积极主动主张权利，显然有悖于常理，故本院不予采纳其此项主张。关于原告宋淑芹主张被告刘风华、林楠不是涉案宅基地所在村落的集体经济组织成员，不享有对涉案宅基地的使用权资格，虽然在高金生与被告刘风华达成涉案房屋买卖合同时，经过了涉案宅基地所在村民委员会的同意，但这不代表被告刘风华、被告林楠成为了涉案宅基地所在村落的集体经济组织成员，不能当然获得涉案宅基地的使用权资格。被告刘风华、被告林楠主张我国政策正在逐步对农村房屋进行产权改革和试点，但涉案宅基地所在地区并非试点区域，故被告此项主张，本院不予采纳。故高金生与被告刘风华于1994年8月达成的农村房屋买卖合同系无效合同。
对于原告宋淑芹要求确认涉案农村房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告宋淑芹放弃要求被告林楠腾退涉案院落的诉讼请求，本院对此不持异议。但需要指出的是涉案房屋买卖合同虽然无效，但由于无效后的法律后果尚未处理，且涉案房屋的腾退问题应与补偿问题同时解决为宜，现涉案房屋并未实际腾退，应由被告林楠继续占有使用，原告宋淑芹无权仅根据合同无效向被告刘风华、被告林楠或相关机关主张涉案房屋的有关权利。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，判决如下：
确认高金生与被告刘风华于1994年8月达成的农村房屋买卖合同无效。
案件受理费100元，由原告宋淑芹负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 宋剑涛
人民陪审员 李 茂
人民陪审员 韩文禹
二〇一八年五月三十一日
书 记 员 高金鼎