浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1046号
上诉人（原审原告）：上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行，住所地：浙江省乐清市柳市镇柳青路1388号。
负责人：马中和，系该支行行长。
委托诉讼代理人：王云雷、赵元元，浙江航英律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张永财，男，1956年1月22日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：王春美，浙江光正大律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：陈建敏，男，1971年11月9日出生，汉族，住浙江省乐清市。
上诉人上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行因与被上诉人张永财、陈建敏债权人撤销权纠纷一案，不服乐清市人民法院（2016）浙0382民初4910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。
上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一审认为我国不动产交易备案制度中管理部门不审查实际交易价格，其备案登记效力主要在于房产交易行为的公示性，是错误的。一审认定案外人陈爽向张永财的妻子陈素珠转账400万元是购房款，且认为此款与房屋买卖合同载明的金额一致，进而认定实际交易价格，属于事实认定错误。张永财转移房产时，其为浙江永拓电气有限公司提供担保的四份《流动资金借款合同》贷款已逾期，故该行为在诉讼期间内。
张永财辩称，其与陈建敏2015年6月10日签订房屋买卖合同，两套房屋成交价款合计200万元，备案合同不是真实履行的合同，也非物权凭证，不产生公信力。其转让涉案房屋是为了偿还银行的抵押贷款，陈建敏通过陈爽向其支付200万元购房款事实清楚，证据充分，双方以合理价格转让房屋，不存在恶意串通行为。即便涉案房屋原抵押款未偿还，理应由农行拍卖并享有优先受偿实现债权。《最高额保证合同》于2011年7月22日签订，但直至2016年4月1日法院才判定其承担保证责任，2015年6月10日涉案房屋转让时上诉人没有合法有效的既存债权，且保证人并非仅其一人，主债务人浙江永拓电气有限公司也以固定资产提供担保，上诉人实现债权有充分保障，其正常合法的交易行为不至于侵害上诉人的债权。
陈建敏未到庭，也没有提交书面答辩意见。
上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行向一审法院起诉请求：一、撤销张永财与陈建敏签订的房屋买卖合同（坐落于北白象镇前程村，原产权证号为乐房权证白象镇字第××号、现房产证号为温房权证乐清市字第××号、建筑面积为348.6㎡）及房屋过户转让行为；二、撤销张永财与陈建敏签订的房屋买卖合同（坐落于北白象镇前程村，原产权证号为乐房权证白象镇字第××号、现房产证号为温房权证乐清市字第××号、建筑面积为389.06㎡）及房屋过户转让行为。
一审法院认定事实：陈素珠与张永财系夫妻关系。陈建敏系陈素珠的弟弟。2015年6月10日，陈素珠与张永财作为出卖方（甲方）、陈建敏作为买受人（乙方），签订了《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方坐落于北白象镇前程村私有住宅一处，建筑面积为348.6㎡（以产权登记面积为准），产权证号为乐房权证白象镇字第××号，土地使用权证号为乐政集建（96）第5602566号，使用面积为88.07㎡；房屋售价为100万元，于签字后一次性付清。2015年6月10日，陈素珠与张永财作为出卖方（甲方）、陈建敏作为买受人（乙方），签订了《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方坐落于北白象镇前程村私有住宅一处，建筑面积为389.06㎡（以产权登记面积为准），产权证号为乐房权证白象镇字第××号，土地使用权证号为乐政集用（2005）第56-602号，使用面积为88.07㎡；房屋售价为100万元，于签字后一次性付清。2015年6月18日，张永财与陈建敏办理了房屋过户手续，将上述房产过户至陈建敏名下。诉讼过程中，上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行申请对陈建敏名下的坐落于乐清市北白象镇前程村的两处房产（产权证号：221029、221030）在2015年6月10日至2015年6月18日期间的市场价格进行评估。一审法院依法委托温州市国正房产地产估价事务所有限公司进行评估，温州市国正房产地产估价事务所有限公司于2016年8月31日作出温国正评字（2016）第S0065号房地产估价报告，评估结果为：评估对象（总建筑面积为857.66㎡，其中证载面积为737.66㎡，未登记建筑面积为120㎡，用途为住宅）的评估总价值为254万元，评估单价为2962元/㎡。上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行为此支出评估费7350元。
另查明，1、2014年6月20日，浙江永拓电气有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行签订了一份《流动资金借款合同》（编号为：90162014280113），合同约定：借款金额为491万元，借款期限自2014年6月23日至2015年6月23日。2014年7月2日，浙江永拓电气有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行签订了一份《流动资金借款合同》（编号为：90162014280123），合同约定：借款金额为100万元，借款期限自2014年7月3日至2015年7月3日。2014年7月7日，浙江永拓电气有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行签订了一份《流动资金借款合同》（编号为：90162014280125），合同约定：借款金额为100万元，借款期限自2014年7月7日至2015年7月7日。2014年7月8日，浙江永拓电气有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行签订了一份《流动资金借款合同》（编号为：90162014280128），合同约定：借款金额为100万元，借款期限自2014年7月8日至2015年5月8日。2014年7月9日，浙江永拓电气有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行签订了一份《流动资金借款合同》（编号为：90162014280129），合同约定：借款金额为59万元，借款期限自2014年7月10日至2015年7月10日。2011年7月22日，温州腾旭服饰有限公司、张永财分别与上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行签订了《最高额保证合同》（编号分别为：ZB9016201128031301、ZB9016201128031302），合同均约定：温州腾旭服饰有限公司、张永财分别为浙江永拓电气有限公司提供最高额连带保证，担保的主债权为上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行在2011年7月22日至2014年7月22日的期间内为浙江永拓电气有限公司提供的一类或几类授信，包括但不限于各类贷款，债权余额在债权发生期间内以最高不超过人民币1600万元为限；保证范围为除了本合同所述主债权，还及于由此产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行本合同而发生的费用、以及债权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等），以及主合同生效后，经债权人要求追加而未追加的保证金金额。2014年6月12日，张晓攀、张晓勇分别与上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行签订了《最高额保证合同》（编号分别为：ZB9016201400000055、ZB9016201400000056），合同均约定张晓攀、张晓勇为浙江永拓电气有限公司提供最高额连带保证，担保的主债权为上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行在2014年6月12日至2017年6月12日止的期间内与浙江永拓电气有限公司办理各类融资业务所发生的债权，主债权余额在债权确定期间内以最高不超过人民币1000万元为限；保证范围为除了本合同所述主债权，还及于由此产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行本合同而发生的费用、以及债权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等），以及根据主合同生效经债权人要求债务人补足的保证金。后浙江永拓电气有限公司逾期偿还上述贷款，上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行起诉要求浙江永拓电气有限公司偿还上述借款，并要求张晓攀、张晓勇、温州腾旭服饰有限公司、张永财担保证责任。2015年12月22日，乐清市人民法院作出（2015）温乐商初字第1846号、（2015）温乐商初字第1847号、（2015）温乐商初字第1848号、（2015）温乐商初字第1849号民事判决书，分别判令浙江永拓电气有限公司偿还上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行借款本金4899170.34元、100万元、100万元、159万元及期内利息、逾期利息、复利，并判令张晓攀、张晓勇、温州腾旭服饰有限公司、张永财对上述债务以其各自的最高额为限承担连带清偿责任。上述四份判决书已于2016年4月1日生效。2、2015年6月12日，陈建敏与陈建新向案外人陈爽借款400元。2015年6月12日，陈爽向张永财的妻子陈素珠的账户汇款400万元，其中200万元用于支付本案房产的购房款。3、2015年6月15日，张永财作为卖方、陈建敏作为买方，签订了《房屋卖契》，约定张永财自愿将坐落于北白象镇前程村的房屋（房屋权证为乐房权证白象镇字第××号，土地使用权证号为乐政集用（2005）第56-602号）出卖给陈建敏，成交金额为38万元，付款方式为现金一次性付清。2015年6月17日，张永财作为卖方、陈建敏作为买方，签订了《房屋卖契》，约定张永财自愿将坐落于北白象镇前程村的房屋（房屋权证为乐房权证白象镇字第××号，土地使用权证号为乐政集建（96）第5602566号）出卖给陈建敏，成交金额为38万元，付款方式为现金一次性付清。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，“债务人以明显不合理低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行主张根据张永财和陈建敏在乐清市住房和城乡规划建设局备案的《房屋卖契》可知，张永财系以每套38万元的价格向陈建敏出售本案所涉的房产，属于以明显不合理低价转让财产。张永财辩称乐清市住房和城乡规划建设局备案的《房屋卖契》并非本案房产买卖真实履行的合同，本案真实履行合同为2015年6月10日签订的《房屋买卖合同》，其是以每套100万元的价格向陈建敏出售本案所涉的房产。我国实行的是不动产交易备案登记制度，管理部门并不审查双方的实际交易价格，该备案登记的效力主要在于房产交易行为的公示性，故就房产转让内部关系而言，应进行实质审查，并遵循意思自治原则，判断当事人的真实意思。本案中，陈建敏通过案外人陈爽向张永财支付了200万元的购房款，与《房屋买卖合同》载明的金额相一致。且在二手房买卖中，往往交易双方会先就交易价格达成协议，然后在办理所有权转移登记时，另行签订一份格式合同，这与本案中张永财与陈建敏签订的《房屋买卖合同》、《房屋卖契》的时间顺序相吻合，故依法确认本案所涉房屋买卖的实际交易价格为200万元。经评估涉案房屋在2015年6月10日至2015年6月18日期间的市场价格为254万元，即上述转让价款不低于涉案房屋当时市场价格的70%，且亲属之间的房屋买卖并非法律禁止的行为，故本案诉争房屋交易行为不存在以明显低价转让财产的情形，不属于法律规定债权人可以请求撤销的情况，即上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行的第一、二项诉讼请求于法无据，不予支持。上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行主张陈爽向张永财的妻子陈素珠转账的400万元不是支付本案所涉的购房款，但未提供证据予以证明，不予采纳。经审查，本案不存在法律规定的应准予重新评估的情形，故对上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行要求重新评估本案房产市场价的意见不予准许。
一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行的诉讼请求。本案受理费80元减半收取40元、财产保全费5000元、评估费7350元，由上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行负担。
二审期间，上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行提供了房管部门制作的转移登记询问笔录，用以证明张永财、陈建敏向乐清市住房和城乡规划局提供的登记材料系真实意思表示。张永财对该转移登记询问笔录的形式真实性无异议，但认为内容并非双方真实意思，房管部门也未进行实质审查，对关联性持有异议。本院认为，上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行提供的证据转移登记询问笔录，应当在一审提交而未提交，且无法反应出涉案房产交易是否无偿或低价转让，故不予认定。
经审理，本院对原判认定的事实予以认定。另认定，2012年9月3日，张永财将本案诉争房产设定抵押（《房地产抵押清单》No.35422-1、No.35422-2、No.35422-3、No.35422-4），与中国农业银行股份有限公司乐清市支行签订了《最高额抵押合同》，约定张永财为浙江永拓电气有限公司提供最高额抵押担保，担保的主债权为中国农业银行股份有限公司乐清市支行在2012年9月3日至2015年9月2日止的期间内与浙江永拓电气有限公司办理各类融资业务所发生的债权，担保的债权最高余额折合人民币1000万元正。2015年6月15日，张永财的妻子陈素珠偿还了中国农业银行股份有限公司乐清市支行的贷款402万元。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为；债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，张永财与陈建敏既签订了《房屋买卖合同》，也签订了《房屋卖契》，虽然后者约定的房屋价格明显低于前者，但根据银行转账凭证记载，买方确实依据前者约定的交易价格支付了相应对价，且依据物权法等相关规定，后者仅用于备案登记，房产管理部门并不就实际交易价格进行实质性审查，故原判认定备案登记效力主要在于房产交易行为的公示性，于法有据。根据一审法院调取的银行转账凭证，陈建敏通过案外人陈爽支付的购房款，虽然低于一审法院委托评估价格，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，该交易价格尚未达到合同法第七十四条规定中的“明显不合理的低价”，故原判依据双方签订的《房屋买卖合同》认定涉案交易实际价格，具有事实与法律依据，并无不当。虽然张永财转移房产时其提供担保的《最高额保证合同》已逾期，但并非仅张永财一人提供担保，且上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行明知张永财的担保借款行为已届期，却未及时采取有效措施，在张永财转让涉案财产时，保证债务也未经诉讼仲裁认定。同时，涉案房屋在转让前已被农业银行设定抵押。从张永财妻子陈素珠的银行卡转账明细反映，其转让所得款确实转入农业银行清理贷款，根据抵押权优先的原则，涉案房产依法应当优先清偿抵押债务，故张永财转让涉案房产的行为在法律上并不构成对上诉人保证债权的侵害，故其主张撤销权不符合法定构成要求，原判予以驳回，于法有据。综上，上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上海浦东发展银行股份有限公司温州柳市支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
代理审判员 张元华
代理审判员 郭阳平
二〇一七年三月二十日
书 记 员 章亦诗