浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0782民初9178号原告:方永祥，男，1973年8月31日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告：方丽仙，女，1971年12月5日出生，汉族，住浙江省义乌市。两原告共同委托诉讼代理人:申屠玮，浙江元谷律师事务所律师。被告：浙江省义乌市现代房地产开发有限公司，住所地：浙江省义乌市北苑街道现代花园9幢9楼。法定代表人：黄允松。委托诉讼代理人：楼淳杰，浙江森泽律师事务所律师。原告方永祥、方丽仙为与被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司（以下简称现代房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年6月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，分别于2016年7月13日、2017年2月13日进行了公开开庭审理。原告方永祥及两原告的委托诉讼代理人申屠玮，被告的委托诉讼代理人楼淳杰到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，因案情复杂，报请本院院长提交审判委员会讨论，并作出决定。本案现已审理终结。原告方永祥、方丽仙共同起诉称，2013年5月13日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买其开发的位于义乌市江东街道××花园××单元××室房屋一套，建筑面积为165.39平方米，每平方米30430元，总价款5032818元。合同签订后，原告按约付清了全部购房款，其中2022818元为原告支付的购房首付款，其余301万元由原告向中国农业银行贷款支付给被告，现原告已还清所有贷款及利息。根据合同约定被告应在2015年12月31日前将涉案房屋交付给原告使用，如逾期交房超过90日的，原告可要求继续履行合同，并从合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。涉案房屋至今未竣工，至原告起诉已经延期6个多月。为此，请求判令：被告自2016年1月1日始按总房款每日万分之十（5032.8元）计付原告逾期交房违约金至实际交房之日止。被告现代房地产公司答辩称，双方约定的延期交房违约金过高，被告认为应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.浙江省商品房买卖合同一份，证明原、被告于2013年5月13日签订商品房买卖合同，原告以5032818元价格购买义乌市江东街道××花园××单元××室房屋，及相关违约金支付的约定。3、收据一份，证明原告已支付2022818元购房款给被告的事实。4、个人购房担保借款合同一份，证明原告因购买涉案房屋向银行贷款301万元，并已支付给被告的事实。5、中国农业银行流水信息一份，证明原告已经全部还清涉案房屋贷款及利息的事实。6、预售房产证明一份，证明原、被告已经办理房屋预告登记的事实。被告对原告提供的上述证据均没有异议，5032818元购房款已经全部收到。被告未提供证据。原告提供的上述证据，内容客观真实，且被告均无异议，各证据之间以及各证据与原、被告的陈述均能相互印证，故对上述证据的证明力应予认定。根据上述已认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，合议庭认定如下事实：2013年5月13日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买其开发的位于义乌市江东街道××花园××单元××室房屋一套，建筑面积为165.39平方米，每平方米30430元，总价款5032818元；被告应在2015年12月31日前将竣工验收合格并符合其他交付及使用条件的商品房交付给原告使用；被告未按合同约定的期限交付房屋，如逾期超过90日的，原告可要求继续履行合同，并从合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。合同签订后，原告按约付清了全部购房款，其中2022818元为原告支付的购房首付款，其余301万元由原告向中国农业银行贷款支付给被告，贷款的利率为借款发放日的中国人民银行同期同类贷款基准利率。涉案房屋仍在建设当中，至今尚未竣工，还不符合合同约定的交付条件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。该合同对涉案房屋的交付期限作出了明确约定，被告未能在约定的期限内交付房屋，已构成违约。根据合同约定，逾期交房超过90日的，原告要求继续履行合同的，被告应从合同约定的最后交付期限的次日起按日向原告支付已付房款万分之十的违约金。现原告要求被告继续履行合同，并自2016年1月1日始计付原告逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告认为上述违约金的约定明显过高，应当予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为上述“过分高于造成的损失”。本案中，原告的损失，有两种认定方式，一种是按已交房款的利息损失来认定，一种是按房屋不能交付的租金损失来认定。考虑到交易当时的房地产市场状况，房地产市场租售比严重失调，租金损失肯定是要远低于利息损失的，因此以租金损失来界定损失不可取。考虑到双方约定的违约金标准为日万分之十，折合成月利率大约为3%，即每个月的违约金大约为150984元，可以认定为违约金过高的情况，在原告方主张调低的情况下，可予以调整。被告在庭审中提出按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付违约金，而原告向农业银行贷款支付购房款也是上述利率，故可将中国人民银行同期同类贷款基准利率的利息损失作为原告的法定损失，再根据合同法司法解释（二）第二十九条的规定，违约金的计算标准可调低至损失的1.3倍，即按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。综上，对原告诉请中合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下:一、被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告方永祥、方丽仙逾期交房违约金人民币120957元（已算至2016年6月2日止，之后的违约金自2016年6月3日始以总房款5032818元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付至实际交房之日止）。二、驳回原告方永祥、方丽仙的其他诉讼请求。案件受理费11349元，由原告方永祥、方丽仙负担8630元，被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司负担2719元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  楼煜波代理审判员  廖 莎人民陪审员  刘森荣二〇一七年八月二十五日书 记 员  陈雪姣附录：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。