东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0591民初1026号原告：许滨，男，汉族。委托代理人：李蕊，山东龙合律师事务所律师。委托代理人：张娜娜，山东龙合律师事务所律师。被告：东营高原万邦投资有限公司。法定代表人：崔健，董事长。委托代理人：陈金友，山东汇研律师事务所律师。委托代理人：毛法腾，山东汇研律师事务所律师。原告许滨诉被告东营高原万邦投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许滨委托代理人李蕊、张娜娜，被告东营高原万邦投资有限公司委托代理人陈金友、毛法腾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告许滨向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告签订的编号为YS0075189的《商品房预售合同》及《地下停车库使用权转让协议》，并判令被告返还原告购房款1117089元、车库转让款13万元，赔偿原告损失206416.6元（损失暂计算至2016年6月13日），以及自起诉日至实际清偿之日的利息损失；2、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：东营海洋城是被告开发的房地产项目，被告在海洋城住宅房屋的销售中允诺一楼住宅均带有约计50平米的庭院，价位较高，比其他楼层每平米高出3000多元。基于拥有一处带院儿住房的美好梦想，2013年10月20日，原告缴纳海洋城8栋3单元102室房屋定金10万元，2013年10月26日又分别缴纳房款577089元、33号车库款13万元。2013年11月18日，原、被告双方签订了编号为YS0075189号《商品房预售合同》、《地下停车库使用权转让协议》，合同载明原告购买被告开发的海洋城8栋3单元102室房产一套，建筑面积115.15平方米，单价为每平米9701.16元，房款共计1117089元，付款方式为按揭付款；房屋的交付期限为2015年6月30日前，逾期超过90日，原告有权解除合同；地下车库一处，车库号为33号，价格13万元。2014年1月3日，原、被告及案外人中国农业银行股份有限公司东营东城支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告以涉案房产向第三人按揭贷款44万元，借款期限为300个月，被告为本笔贷款提供担保。合同签订后，原告已经履行了全部合同义务，但被告先是承诺的一楼庭院建成后实际面积小于最初承诺的面积，逾期交房，后是因被告未对庭院办理相应合法手续，已建成的院子于2015年9月、10月被拆除。原告认为，原告签订本案合同的真实意思是购买一楼附带院子的房屋，并且涉案一楼房屋售价远高于其他楼层的主要原因是一楼带院子，被告在销售过程中承诺一楼带院儿但故意隐瞒一楼院落没有合法手续的事实，致使原告在不明真相的情况下签订了本案合同，现在被告承诺的庭院因违法已经被拆除，完全违背了原告签约的真实意思，原告的购房目的无法实现。为此根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，提起本案诉讼。被告东营高原万邦投资有限公司辩称，1、原告所陈述的“涉案一楼房屋价格远高于其他楼层的主要原因是一楼带院儿”与事实不符。涉案房屋的定价是根据市场行情，由原、被告双方依据自由意志协商确定。合同价款与合同标的具有对应性，《商品房预售合同》对合同标的作出了明确约定，即：“第8幢3单元102号房，房屋代码为480256。”原告所述的“一楼小院儿”并非合同标的，合同中也没有对“一楼小院儿”的任何记载。因此，原告所述“一楼房屋价格高于其他楼层的原因是一楼带院儿”没有事实依据和合同依据；2、原告所述“被告在销售过程中承诺一楼带院儿”与事实不符。被告在任何销售广告和宣传资料中，从未对原告所述的“一楼小院儿”作任何具体明确的说明和允诺。原告所陈述的一楼院落实际上是一楼户前种植的植被，上述植被当前客观存在，其对一楼的居住环境确实有所影响，但上述植被并非“小院儿”，被告一方面对户前植被未曾作任何具体承诺，另一方面更从未承诺将上述植被以围栏的形式围成小院儿。因此，原告所述的被告承诺并不属实，被告的交房行为并未违反预售合同的约定；3、原告主张撤销涉案《商品房预售合同》没有法律依据。《合同法》第五十四条对合同的撤销作出了明确规定，原告在本案事实与理由的陈述中，对重大误解、显失公平、欺诈胁迫、乘人之危等情节都未作任何定性和解释，本案也不存在上述重大误解、显失公平、欺诈胁迫、乘人之危的情况，因此原告主张撤销涉案商品房预售合同没有法律依据；4、原告主张撤销《地下停车库使用权转让协议》没有事实和法律依据。《地下停车库使用权转让协议》约定原告将涉案停车库的使用权转让给被告，上述协议与商品房预售合同纠纷系两个不同的法律关系，不应属于本案商品房预售合同纠纷的审理范围。即便一并审理，上述协议是双方的真实意思表示，亦不符合撤销的条件；5、涉案房屋办理了抵押贷款，若原告主张撤销合同并退房，应首先解除涉案房屋上设立的抵押并解除被告对原告按揭贷款的担保。涉案房屋已经由原告向中国农业银行股份有限公司东营东城支行办理按揭贷款440000元，并且办理了房屋抵押登记，同时被告作为担保人为原告按揭贷款提供了保证担保。因此，若原告主张退房，应首先解除涉案房屋上设立的抵押，并解除被告对原告之按揭贷款的保证责任。否则，直接解除商品房预售合同显然有违民法之公平原则。同时，根据本案《商品房预售合同》附件八第9条第3款第（5）项约定：“买受人以贷款方式支付房价款的，因合同解除出卖人向买受人退还房款时，买受人应优先将退款偿还贷款，并办理房屋的抵押权注销登记。出卖人也可以直接将应退还买受人的房款代买受人偿还提供贷款的银行，不足部分由买受人继续偿还。”因此，原告若要求撤销《商品房预售合同》，按合同约定也应先将银行贷款予以扣除直接支付给银行，并办理抵押权注销登记。综上，原告诉请撤销合同及赔偿损失的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，在庭审中提交了以下证据，被告进行了质证：证据一，《商品房预售合同》、《地下停车库使用权转让协议》、《个人购房担保借款合同》、中国农业银行借款凭证各一份，东营高原万邦投资有限公司出具的收据四份，拟证明：2013年11月18日，原、被告签订《商品房预售合同》及《地下停车库使用权转让协议》。原告已向被告支付首付款677089元，地下停车库款13万元，余款44万元向银行按揭贷款。2014年1月3日，原告与中国农业银行股份有限公司东营东城支行签订《个人购房借款担保合同》一份，约定原告以涉案房屋向农业银行按揭贷款款440000元，贷款发放时执行利率为6.55%，借款期限自2014年1月3日至2039年1月2日。中国农业银行于2014年1月3日将上述借款440000元按指定划入被告账户。上述合同签订及履行的背景是被告承诺涉案房屋带约50平米的小院儿，但被告隐瞒、未告知小院儿没有合法规划手续的事实，致使原告对涉案房屋作出错误判断，签订了上述协议，并缴纳了全部房款、地下停车库款。被告对上述证据的真实性无异议，但认为原告所述签订合同及协议的背景不真实，该组证据也无法证明原告所述的被告承诺及隐瞒相关事实，及原告对背景所作的说明。原告提供的该组证据可以证实:被告为原告向银行贷款提供了担保；原告支付1247089元购买的标的为涉案房屋及停车库的使用权而非原告所述的“小院儿”，现原告取得了涉案房屋及车库的使用权，被告依照合同约定履行了义务，履行并无不当。证据二，2016年6月29日访问的东营房产网发布的被告开发的海洋城楼盘介绍网页截图三张（网址为：http://haiyangcheng.dyfc.net/以及http://newhouse.dyfc.net/liuyan.asp?page=4&childid=16510），针对上述网页截图及被告在网上对外公布的其他公开信息的公证书一份（含光盘一张），涉案楼盘的沙盘模型照片两张，原告于2015年9月21日拍摄的涉案房产照片四张，拟证明：涉案海洋城楼盘的宣传片、沙盘照片、涉案房产照片显示，海洋城楼盘一楼是带院子的。被告工作人员在2013年6月25日回答购房者的提问时，明确称“所有房型的一楼都有院子，面积为77-168㎡”。2013年11月26日，被告在东营房产网公布的海洋城多层住宅的价格为5988元/平方米，而涉案房屋原告的购买价格为9701.16元/平方米，比其他楼层价格高出3713元，其原因就在于涉案房屋是一楼带院子。以上事实均印证原告购买涉案房产时被告承诺带小院，原告之所以接受如此高的价格购买涉案房产，也正是由于涉案房屋带院儿，这是原告的主要购房目的。但被告在原告购房之时隐瞒事实真相，未告知小院无合法规划手续，存在随时被拆除的风险，导致原告陷入错误认识，购买了涉案房屋。被告对原告提供的公证书的真实性无异议，对其他证据及原告的证明目的有异议。原告提供的宣传材料、宣传照片即便是真实的，也仅仅是对楼盘效果的展示，并不构成要约或承诺。原告提供的东营房产网有关网页截图，是第三方提供的，其中对价格的表述不具有权威性，价格在合同中与标的是对应的，如像原告所说，一楼价格高的原因是一楼带院儿，那么对于如此重要的内容在合同中没有体现，显然不符合常理，被告从未在正式的答复中承诺一楼有院子。此外，原告的证据以及诉求在关联性上存在问题：该证据形成的时间是在原、被告签订合同之后，不构成承诺；对于视频资料，原告应该明确其在什么时间以何种形式看到该宣传的视频资料，原告的重大误解是何时发生，视频中并未显示涉案8栋3单元102室是否有小院儿，该视频资料即便真实，也仅能看到一楼前有空地，空地上有植被，上述空地和植被是否用栅栏围起来，被告从未有过承诺，上述视频资料不构成法律意义上的承诺。证据三，《东营市城市管理行政执法责令限期改正通知书》影印件一份、东营市城乡规划局于2015年9月1日出具的《关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质的复函》影印件一份、原告于2016年6月29日拍摄的涉案房产现状照片三张，拟证明：2015年7月8日，东营市城市管理局向被告下发《责令限期整改通知书》，含涉案房屋在内的海洋城1#-9#楼前小院因未按规划审批建设，被责令立即拆除围墙并依法接受处理；东营市城乡规划局2015年9月1日复函认定，被告所建1#-9#楼前小院已经施工完毕，该小院属于违法建设工程，建议按相关规定进行处理。目前涉案房产的小院已经被强制拆除，导致原告真实的购房目的无法实现，因此原告诉请撤销合同，并要求被告返还房款，赔偿损失。被告质证认为：该组证据的真实性请法庭依法核实；对原告的证明目的不认可，即便该组证据真实，商品房预售合同并未对小院作出约定，被告也从未承诺一楼附带小院，小院的问题不是本案商品房预售合同纠纷审理的范围，原告建设和拆除小院均与本案不具有关联性；东营市城市管理局出具的责令改正通知，从另一角度证实被告约定给原告的合同标的是给过的。被告为证实其抗辩主张，提交了以下证据，庭审中原告进行了质证：证据一，交钥匙通知单（存根）、海洋城交房通知书回执、EMS回执各一份，《建设工程竣工验收记录表》一组，拟证明：被告开发的房产完工且符合涉案商品房预售合同附件六《海洋城交房标准》之后，2015年6月19日被告向原告邮寄送达了有关交房和交钥匙的通知，原告在回执和存根上签字确认；被告开发的海洋城项目于2015年9月26日由建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位共同组织竣工验收，并出具竣工验收记录表，验收结论为满足设计要求，符合国家规范及标准要求，符合质量标准。原告质证认为，对建设工程竣工验收记录表的真实性无异议，对其他证据的真实性未发表意见。认为本案系合同的撤销纠纷，涉案房屋是否达到验收条件、交房条件等与本案原告行使撤销权无关；如被告提交的交钥匙通知单、交房通知书是真实的，则表明被告在通知原告交房时并没有达到合同约定的交房条件；根据交房通知单，被告通知原告交房时涉案房屋是带有小院的。经审查，原告提交的证据一、证据二、证据三，被告提交的证据一，本院对其真实性予以采信，对其证明目的予以综合分析认定。根据采信的证据、当事人陈述及庭审查明的情况，本院确认以下事实：2013年11月18日，原告许滨与被告东营高原万邦投资有限公司签订编号为YS0075189、房屋代码为480256的《商品房预售合同》及附件，双方约定，原告购买被告开发建设的位于东营市东营区南一路301号东营海洋城第8幢3单元102号房屋一套，该房屋预测建筑面积为115.15平方米，其中套内建筑面积101.73平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.42平方米，房屋正房单价为每平方米9701.16元，总价款为1117089元，采用按揭付款方式。同日，原、被告签订《地下停车库使用权转让协议》一份，约定：原告购买东营海洋城8号楼3单元102号房屋，受让该小区位于7号楼前地下停车区，位置编号为车库33号，签订合同时原告须一次性付清车库使用权价款13万元；该车库只拥有使用权，无法办理相关产权证明，使用年限与原告购买的商品房产权年限相同；双方同意该车库使用权可在东营海洋城小区业主之间相互转让，不得转让给本小区以外的任何人。2014年1月3日，原告与中国农业银行股份有限公司东营东城支行签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额44万元，借款期限300个月，借款用途为购买位于东营市东营区南一路301号海洋城小区8号楼3单元102室房屋一套；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款利率自调整后的次年1月1日起调整。合同同时对贷款金额的提取、还款方式、担保责任等进行了约定。原告许滨于2013年10月20日向被告支付购房定金10万元，于2013年10月26日支付房屋首付款577089元及地下停车库款13万元，余款44万元由贷款人中国农业银行股份有限公司东营东城支行按上述《个人购房担保借款合同》的约定于2014年1月3日直接划入被告指定的账户。2015年6月19日，被告向原告发出海洋城交房通知书，通知原告于2015年6月29日前办理交房事宜。2015年9月26日，涉案房屋经建设单位东营高原万邦投资有限公司、施工单位中天建设集团有限公司、勘察单位东营市勘察测绘院、设计单位青岛北洋建筑设计有限公司、监理单位山东众成建设项目管理有限公司共同组织竣工验收，并出具《建设工程竣工验收记录表》。原、被告双方至今未办理涉案房屋的交房手续。另查明，被告制作的销售宣传材料中显示涉案房屋建有楼前小院，并实际建设了楼前小院。2015年7月8日，东营市城市管理局作出责令限期改正通知书，因海洋城1#-9#楼前小院未按规划审批建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第40条的规定，责令被告立即拆除小院围墙。后该小院围墙被拆除。本院认为,本案的争议焦点问题是：原告主张撤销合同，并要求返还合同款项及支付利息损失有无事实和法律依据。（一）关于涉案合同的撤销问题。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》中虽未对楼前小院进行约定，但被告制作的销售宣传资料中显示涉案房屋建有楼前小院，并也实际建设了楼前小院。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。在涉案合同订立过程中，被告明知其建设楼前小院未取得规划审批手续，应当预见到可能被拆除的风险，而被告在销售过程中对此予以隐瞒，楼前小院也最终因违规建设被拆除，应当认定被告在合同签订过程中存在欺诈行为，使原告在违背真实意思的情况下订立合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，原告主张撤销涉案《商品房预售合同》，合法有据，本院予以支持。原、被告签订的《地下停车库使用权转让协议》第七条约定：在国家法律、法规规定期限内原告拥有该车库的使用权。本案中地下停车库系商品房附属所用物，在商品房预售合同被撤销的情况下，双方签订的《地下停车库使用权转让协议》应当一并撤销，故对原告要求撤销《地下停车库使用权转让协议》的诉讼请求，予以支持。被告关于若撤销涉案合同，应先解除涉案房屋上设立的抵押及其对原告按揭贷款提供的担保的抗辩，与本案属不同的法律关系，且涉及案外人利益，本案不予审查处理。（二）关于原告主张返还款项及支付利息损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，涉案《商品房预售合同》及《地下停车库使用权转让协议》被撤销后，原告主张被告返还购房款1117089元、车库转让款130000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张自2013年10月26日至实际履行之日的利息损失，按照年利率6%计算。本院认为，购房首付款及地下停车库转让款的利息损失（自2013年10月26日至实际履行之日）应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，以不超过年利率6%为限；银行按揭贷款部分的利息损失（自2014年1月3日贷款发放之日至实际履行之日）应按涉案《个人购房借款担保合同》约定的利率计算，以不超过年利率6%为限。对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销原告许滨与被告东营高原万邦投资有限公司就东营市东营区南一路301号东营海洋城第8幢3单元102号房屋签订的编号为YS0075189的《商品房预售合同》和《地下停车库使用权转让协议》；二、被告东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告许滨购房款1117089元、停车库使用权转让款130000元；三、被告东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许滨支付利息损失（首付款及地下停车库转让款部分以实际交款额807089元为基数，自2013年10月26日计算至实际履行之日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，以不超过年利率6%为限；银行按揭贷款部分以440000元为基数，自2014年1月3日计算至实际履行之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，如遇基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日浮动调整，但以不超过年利率6%为限）；四、驳回原告许滨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17882元，保全费5000元，由被告东营高原万邦投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  刘君东审 判 员  王 华人民陪审员  李学慧二〇一六年十二月十五日书 记 员  燕兆欣