湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0203民初1562号
原告沈佳荧，女，1980年2月25日生，汉族，住湖南省株洲市天元区。
委托诉讼代理人肖何，湖南卓进律师事务所律师，代理权限：全权代理（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉）。
被告株洲市鸿宇房地产开发有限公司，住所地株洲市芦淞区庆云山路鸟树下。
法定代表人陈子昊，执行董事。
委托诉讼代理人杜云，湖南天隆律师事务所律师，代理权限：特别授权（即参加诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解、调解，代为上诉，代为签收法律文书等）。
原告沈佳荧诉被告株洲市鸿宇房地产开发有限公司（以下简称鸿宇房产公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月25日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈佳荧向本院提出的诉讼请求：1.被告偿还原告借款本金55万元，并按月利率2%支付自2015年11月25日至清偿日的利息；2.被告按《还款协议》将福鑫南郡16栋703室、2302室两套房屋产权以3000元／㎡抵偿给原告用于清偿上述债务，余款以现金支付给原告。事实和理由：2014年8月29日，原告出借280万元给被告用于福鑫南郡项目经营，月息2分，被告应于2015年1月29日还清。被告对上述借款除2015年5月26日偿还25万元外，其余款项均未及时归还。2015年7月1日，对被告尚欠的255万元借款，原被告又签订《还款协议》，分别约定了被告9次偿还借款的金额和时间表，利息仍按月息2分计算，2015年11月25日为最后一笔，同时双方在《还款协议》中特别约定：如被告任意一次还款逾期达60天，被告以自身开发的福鑫南郡商品房以3000元／㎡抵债给原告，以抵偿上述债务。但在该还款协议履行中，被告又屡次违约，最后期限2015年11月25日至今已有8个月时间，被告仍拖欠原告借款本金55万元及利息，故提起诉讼。
被告鸿宇房产公司辩称：原告诉请的利息过高；截止2016年10月19日止，担保房屋仍有三套在原告名下，担保房屋市价5600元/平米，市价167万元，但原告主张以3000元/平米，该条款显失公平，违反了公平合理原则。
经庭审陈述、举证、质证和本院认证，本院认定的法律事实如下：
2014年8月29日，原告沈佳荧通过银行转账出借280万元给被告鸿宇房产公司用于住宅福鑫南郡项目经营运转，双方约定被告于2015年1月29日还清。2015年7月1日，原被告结算后，签订《还款协议》，载明并约定：乙方（即原告）于2014年8月29日出借280万元给甲方（即被告）支持其运转，甲方提供福鑫南郡16栋11套精装房作为借款担保，并办理了网签。双方原约定甲方于2015年1月29日还清，甲方因资金紧张，于2015年5月26日向乙方返还25万元，现经乙方谅解，双方就甲方尚欠的255万元自2015年7月1日至2015年11月25日分9期偿还；利息分5期按未还款金额的月利率2%支付，自2015年6月开始，在每月的29日据实支付；若甲方任何一期逾期达60日，双方约定以甲方房屋抵债，即将网签的部分房屋按3000元／㎡抵偿给乙方，办证的费用按法律规定各自承担；乙方在收到第1笔25万元款项后，先由甲方另行提供福鑫*南郡的3套房屋担保，并与乙方办理网签，随后解除原有的5套房屋的网签；乙方在收到第5笔25万元（及前期利息）后，先由甲方另行提供福鑫南郡的5套房屋担保，并与乙方办理网签，随后解除原有的剩余6套房屋的网签等。
《还款协议》签订后，截至2015年11月29日被告已向原告偿还借款本金125万元，并已按约定月利率2%支付了截至2015年12月28日前的全部利息（累计为38633元）。此后，2015年12月9日被告偿还原告本金50万元，2016年1月14日偿还本金25万元，2016年3月23日偿还本金25万元，其余本金55万元（280－125－50－25－25）及利息至今未付。现原被告尚有位于株洲市芦淞区××郡××、××、××号三套房屋签订商品房预售合同，未解除网签。
以上事实有，原被告庭审陈述，原告提供的付款凭证、授权委托书、还款协议、银行交易明细、两份销售合同、付款清单，被告提供的类似房屋的房屋买卖合同、银行的付款凭证证据，予以证实。
另外，在本案诉讼过程中，经原告申请，本院对被告的财产进行了财产保全。
本院认为，原被告之间借贷关系事实存在，双方签订的《还款协议》即有借贷又有房屋买卖的合同内容，房屋买卖实为借贷行为的担保，故本案系民间借贷纠纷。自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效，合同双方应依法全面地履行合同约定的义务，一方违约应承担继续履行和赔偿相应损失等违约责任。本案中，原告向被告提供借款280万元，在还款的过程中，双方签订了《还款协议》，双方约定的月利率2%未超过国家规定的上限，合法有效。被告未依据约定的期限、金额分期偿还本金及利息，属违约行为，被告应承担继续履行和赔偿相应损失等违约责任。现原告主张被告还应偿还借款本金55万元，被告也无异议，本院予以支持。原被告双方就本案争议焦点为：1.被告还应支付原告的借款利息如何确定？2.原告能否依据原被告签订的《还款协议》直接以房还债？现评析如下：
（一）原告主张按月利率2%支付自2015年11月25日至清偿日的利息。因被告在2015年11月29日已支付清2015年12月28日前的借款利息，又于2015年12月9日偿还原告本金50万元，2016年1月14日还本金25万元，2016年3月23日还本金25万元的事实，利息应结合具体还本时间计算。本院认为：1.2015年11月29日至2016年1月13日（1.5个月），计息本金应为105万元（280－125－50）的利息为3.15万元（105×2%×1.5）；2.2016年1月14日至2016年3月22日（2.27个月），计息本金为80万元（105－25）的利息为3.63万元（80×2%×2.27）；3.2016年3月24日至实际清偿日，计息本金为55万元（80－25）。故被告还应支付原告2015年11月29日至2016年3月22日的利息为6.78万元（3.15＋3.63）及2016年3月24日至实际清偿日的利息。
（二）当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，应当按照民间借贷法律关系处理。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。故本案中原告诉请被告按《还款协议》将双方网签的福鑫南郡16栋703、2302号房屋以3000元／㎡抵偿给原告用于清偿上述债务，余款以现金支付给原告，违反法律规定，故本院不予支持。原告可在具体履行或执行过程中申请拍卖网签的位于株洲市芦淞区××郡××、××、××号房屋，以偿还债务。
据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，判决如下：
一、由被告株洲市鸿宇房地产开发有限公司在本判决生效后十日内偿还原告沈佳荧借款本金55万元，并支付2015年11月29日至2016年3月22日的利息6.78万元，以及按月利率2%支付借款本金55万元自2016年3月23日至清偿日止的利息；
二、被告株洲市鸿宇房地产开发有限公司逾期不履行本判决第一项确定的义务，原告沈佳荧有权申请拍卖被告株洲市鸿宇房地产开发有限公司所有的位于株洲市芦淞区庆云山路28号福鑫南郡16栋2302、3303、703号房屋，以偿还债务；就拍卖所得的价款不足应偿还借款本息的部分，原告沈佳荧有权主张被告株洲市鸿宇房地产开发有限公司继续偿付；
三、驳回原告沈佳荧的其它诉讼请求。
负有金钱履行义务的，逾期履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应支付逾期期间的双倍中国人民银行同期同类贷款利息。
本案受理费10400元，保全费3920元，合计14320元，由原告沈佳荧负担320元，由被告株洲市鸿宇房地产开发有限公司负担14000元，限被告在本判决生效后十日内向本院缴纳。
如不服本判决，原、被告双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 谢桂林
人民陪审员 王晚秋
人民陪审员 沈顺珍
二〇一七年一月十三日
书 记 员 罗 曼
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。