广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤09民终556号
上诉人(原审原告)：杨丹，女，汉族，住信宜市。
委托诉讼代理人：卢德杰，男，汉族，住信宜市。
被上诉人（原审被告）：信宜市亘德房地产开发有限公司,住所地：信宜市。
法定代表人：卢彦敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李创彬，广东泰的律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄瑜，广东泰的律师事务所律师。
上诉人杨丹因与被上诉人信宜市亘德房地产开发有限公司（以下简称亘德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服信宜市人民法院（2015）茂信法民二初字第306号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告亘德公司是依法登记成立的房地产开发企业，经营范围是房地产开发、销售；小区物业管理、园林绿化；房地租赁咨询服务、林业种植开发，其在信宜市教育路陈锦垌开发建设亘德.育龙湾住宅小区。根据原告杨丹提交的一份合同编号为09401的《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）显示，原告杨丹（买受人）向被告亘德公司（出卖人）购买位于信宜市教育路陈锦垌育龙湾小区第D座九幢4层401号商品房。该商品房买卖合同由合同主文、附件一、附件二、附件三、附件四组成。该合同主文部分共约定有二十七条条款，其中第一条项目建设依据。出卖人取得位于信宜市东镇教育路陈锦垌编号为信府国用（2009）第0001284和信府国用（2009）第0001532号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块土地面积为19234㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2009年10月19日至2079年9月29日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】亘德?育龙湾。建设工程规划许可证号为[2010]080号、[2010]081号和[2010]082号，施工许可证号为[2010]032号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为信房预售[2011]012号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜市住房和城乡建设局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准，本合同的房屋平面图与《房地产权证》的平面图有差异的，以《房地产权证》平面图为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第D座九幢4层401号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3.1米。该商品房非封闭式的阳台2个。该商品房合同约定建筑面积共152.48平方米，其中套内建筑面积138.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款。1.该商品房属预售，按套出售。双方约定如下：A：按销售面积计价，即投影面积+分摊面积计算销售总价，销售面积160.6㎡，单价3590元/㎡，总金额576554元。B：按销售面积计价的总金额折入建筑面积152.48㎡（即产权登记面积）。单价3781.18元/㎡，总金额576554元。（产权登记面积以房产局测量建筑面积为准）。……。第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3.银行按揭。交定金伍万元，签订《购房协议书》，并按《购房协议书》所规定的付款时间到售楼部缴交首期购房款不少于30%（含定金）并签署《商品房买卖合同》。待该幢房屋封顶后十五天内到指定银行办理按揭贷款；若楼房已封顶的，于签署《商品房买卖合同》后十五天内到指定银行办理按揭贷款（属购买第二套房者，按银行规定办理）。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（3）逾期超过90日后，则作自动放弃购买权，出卖人有权对买受人定购的商品房另行处处，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，买受人已支付的定金不予退还。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2013年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，买受人接到出卖人交楼通知15天内未能按期交接的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在15日之内，买受人按累计应付款3%向出卖人支付违约金。（2）逾期超过30日后，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，双方的验收交接视为通过。……。第二十条本合同效力及于合同主文与附件一、附件二、附件三、附件四。对于其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本合同连同附件共21页，一式陆份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人肆份，买受人壹份，当地房地产交易登记机关壹份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效等内容。作为该合同组成部分的附件一是涉案房屋平面图，附件二是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三是装饰、设备标准、收楼标准，附件四是合同补充协议。该合同补充协议的主要内容是：二、对《商品房买卖合同》第六条的补充。（一）买受人应以本《商品房买卖合同》约定之时间按时缴付房价款，出卖人不需要再以任何方式通知买受人按时缴付房价款。（二）按揭贷款方式付款。1.“出卖人代理买受人办理按揭手续”是指出卖人推荐银行予买受人，由买受人自行与银行协商，办理按揭贷款手续。买受人在签订本《商品房买卖合同》的同时，应按银行要求将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付银行或银行指定的第三人。2.若买受人怠于办理按揭贷款手续（包括提供资料、交齐费用及签署所有文件等）的，视作买受人违约，出卖人有权要求买受人自逾期之日起每日按未支付房价款0.05%的标准支付逾期利息；如经出卖人催告，买受人在催告期限届满10日后仍未履行义务的，出卖人有权解除合同、要求买受人依约支付逾期利息并按该商品房总价款的10%支付违约金。三、对《商品房买卖合同》第七条的补充。（三）买受人同意，若买受人发生逾期付款的违约事实，出卖人无论是否催告，均有权在买受人逾期付款的违约事实发生之日起两年内随时行使单方解除合同的权利。（四）买受人逾期付款，如出卖人不解除合同，愿意继续履行的，出卖人除有权收取逾期利息、违约金、赔偿金外，还有权同时行使以下权利：若《商品房买卖合同》约定的交房日期到达，但买受人仍未交清应付购房款的，出卖人有权拒绝交付该商品房；若该商品房已经交付但尚未过户的，出卖人有权拒绝办理过户手续或提供办理过户手续的相关资料并无须承担任何责任。四、对《商品房买卖合同》第八条的补充。（三）在出卖人按本《商品房买卖合同》规定将商品房交付买受人使用前十五天内，买受人必须付清全部房价款及违约金（如有）、协助办妥《商品房买卖合同》备案手续、预购商品房预购登记手续、银行按揭贷款申请银行批准并放款，且付清全部入住费用（包括但不限于预付3个月管理费、专项维修资金），否则，视作买受人违约，出卖人有权顺延合同约定的交付条件完成期限及交房期限，直至买受人交清全部款项和费用之日起十五天内，才将商品房交付买受人使用，但该商品房的风险责任按《商品房买卖合同》第八条约定时间转移给买受人，自风险责任转移给买受人之日起，由买受人承担该商品房的物业服务费、税费及其他因延期收楼引起的相关费用与责任。（四）如因买受人原因导致延期交房的，出卖人无须以书面通知买受人。十一、本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割的部分。本补充协议与《商品房买卖合同》内容不一致的，以本补充协议为准。十三、双方确认《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了遵守这些条款的后果等内容。上述《商品房买卖合同》落款出卖人处是亘德公司并盖有“亘德公司合同专用章”的印章，还盖有该公司的法定代表人卢彦敏的印章，合同签订时间处填写为2013年5月20日，签于亘德.育龙湾售楼部；买受人处是杨丹的签名及其所捺指模，合同签订时间处填写为2013年5月20日，签于亘德.育龙湾售楼部。2013年11月12日，中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行作为贷款人与原告杨丹作为借款人及抵押人、被告亘德公司作为保证人共同签订一份《个人住房公积金房屋担保借款合同》，约定原告杨丹以上述位于信宜市教育路亘德育龙湾小区第九幢401房作抵押、被告亘德公司提供连带责任保证担保，向中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行借款200000元。2014年1月15日，中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行根据原告杨丹授权，将上述借款200000元直接划入被告亘德公司在农行信宜营业部的帐户。在签订上述《商品房买卖合同》前后，原告杨丹向被告亘德公司支付购房款的具体情况是：1.2013年1月27日支付购房定金20000元；2.2013年4月12日支付购房款30000元；3.2013年5月20日支付购房款126554元；4.2013年10月16日支付购房款55000元；5.2014年1月15日通过上述银行按揭贷款方式支付购房款200000元；6.2014年4月20日支付购房款45000元；7.2014年6月6日支付购房款80000元；8.2014年7月11日支付购房款20000元。至此，原告杨丹向被告亘德公司付清了购房款576554元。此外，本案涉案的育龙湾小区第D座九幢楼房于2011年4月21日取得商品房预售许可证，于2011年8月9日封顶，于2011年9月10日竣工，于2012年12月29日取得建设工程规划管理验收合格证，原、被告于2013年5月20日签订上述《商品房买卖合同》时，上述涉案商品房已建成封顶并经验收合格。原告杨丹付清了上述购房款后，被告以原告杨丹没有付清逾期付款违约金、预付3个月管理费、专项维修资金为由，至今尚未将涉案商品房交付给原告杨丹。2015年10月28日，原告杨丹以被告延期交房违约为由起诉至原审法院，提出上述诉称中的诉讼请求及事实理由。庭审中，被告辨称根据本案商品房买卖合同的附件四合同补充协议第四条约定，原告杨丹应当在涉案商品房交付使用前十五天内付清逾期付款违约金（该违约金从2013年6月15日起按合同约定的日万分之五计至2014年7月11日止）、预付3个月管理费228.72元（152.48㎡×0.5元/㎡×3个月＝228.72元）、专项维修资金4574.4元（152.48㎡×30元/㎡＝4574.4元），原告杨丹至今尚未付清上述款项，被告有权拒绝将涉案商品房交付原告杨丹使用。对此，原告杨丹表示被告没有在合同约定的交房期限内交付涉案商品房，没有通知交付涉案商品房，没有通知支付上述违约金、管理费、专项维修资金，其不应支付上述违约金、管理费、专项维修资金。
原审法院认为，原告杨丹与被告亘德公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：09401），约定原告以价款576554元购买被告位于信宜市教育路陈锦垌育龙湾小区第D座9幢4层401号商品房。该商品房买卖合同由合同主文二十七条条款、附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、收楼标准、附件四合同补充协议组成,均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告均应严格依约履行。本案争议的焦点主要是原告杨丹请求被告支付逾期交房违约金能否获得法院支持？原审法院评述如下：一、原、被告签订的商品房买卖合同的合同主文第六条约定，买受人选择银行按揭的方式付款，交定金伍万元，签订《购房协议书》，并按《购房协议书》所规定的付款时间到售楼部缴交首期购房款不少于30%（含定金）并签署《商品房买卖合同》；待该幢房屋封顶后十五天内到指定银行办理按揭贷款；若楼房已封顶的，于签署《商品房买卖合同》后十五天内到指定银行办理按揭贷款。本案中，涉案的育龙湾小区第D座九幢楼房于2011年8月9日封顶，于2012年12月29日取得建设工程规划管理验收合格证，原、被告于2013年5月20日签订上述《商品房买卖合同》时，上述涉案商品房已建成封顶并经验收合格。据此可知，原告杨丹应当在2013年6月5日前到指定银行办理按揭贷款。但是，原告杨丹在此期限后于2014年1月15日通过银行按揭贷款方式支付购房款200000元、2014年4月20日支付购房款45000元、2014年6月6日支付购房款80000元、2014年7月11日支付购房款20000元，至此才向被告付清购房款576554元，其逾期付款行为已构成先行违约。二、原、被告签订的附件四合同补充协议对《商品房买卖合同》第八条的补充约定，在出卖人按本《商品房买卖合同》规定将商品房交付买受人使用前十五天内，买受人必须付清全部房价款及违约金（如有）、协助办妥《商品房买卖合同》备案手续、预购商品房预购登记手续、银行按揭贷款申请银行批准并放款，且付清全部入住费用（包括但不限于预付3个月管理费、专项维修资金），否则，视作买受人违约，出卖人有权顺延合同约定的交付条件完成期限及交房期限，直至买受人交清全部款项和费用之日起十五天内，才将商品房交付买受人使用，但该商品房的风险责任按《商品房买卖合同》第八条约定时间转移给买受人，自风险责任转移给买受人之日起，由买受人承担该商品房的物业服务费、税费及其他因延期收楼引起的相关费用与责任。本案中，原告杨丹不按上述合同补充协议的约定履行义务，至今未按约定预付3个月管理费、专项维修资金等入住费用给被告，被告依上述合同补充协议的约定可以延期交付涉案商品房。三、根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的有关规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定了先后履行顺序，原告杨丹作为先履行一方在按上述合同补充协议约定，预付3个月管理费、专项维修资金等入住费用给被告前，被告作为后一方有权拒绝其相应履行要求将涉案商品房交付原告杨丹使用。本案中，原告杨丹至今未按约定预付3个月管理费、专项维修资金等入住费用给被告，被告按约定不将涉案商品房交付原告杨丹使用，不构成违约。综上所述，被告在履行合同过程中没有违约行为，不应承担违约责任，原告杨丹请求被告支付逾期交房违约金，理据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：驳回原告杨丹的诉讼请求。案件受理费1625元（原告杨丹已预交），由原告杨丹负担。
杨丹不服原审判决，向本院提起上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人在原审中提出的诉讼请求；2.二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人亘德公司至今都没有按照《商品房买卖合同》的约定，将涉案商品房交付上诉人使用，依法应承担支付违约金的民事责任。一、《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或短信通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。”本案中，被上诉人既没有提供证据证明其曾以书面或短信形式通知上诉人办理交付房屋手续，也没有提供证据证明其向上诉人出示了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等合同约定的证明文件，应由其承担不利的法律后果，故应认定被上诉人没有按照合同约定将涉案商品房交付上诉人使用。二、本案中，上诉人按约支付购房款，不存在违约行为。由于上诉人在银行的贷款额度不足，经被上诉人同意上诉人以现金的方式支付了剩余的购房款，此得到被上诉人的准许，否则被上诉人不会收款。三、原审认定被上诉人在履行合同过程中没有违约行为错误。原审判决置被上诉人至今没有交房的违约事实于不顾，错误认定上诉人没有依约交存住宅专项维修基金和物业管理费构成违约，本末倒置，是一份错误的判决。而且，与本案基本事实相同、诉讼请求大同小异、案由相同的案件，已经审理的法院作出亘德公司违约的认定，但原审却对本案作出亘德公司不违约的认定，同案不同判，原审有故意偏袒被上诉人之嫌。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法纠正，支持上诉人的上诉请求。
亘德公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。主要事实和理由：上诉人杨丹存在逾期付款、未交存住宅专项维修基金等违约行为的事实清楚，证据充分。本案不存在同案不同判的情形，因为本案与另案在法律事实和客观事实方面均不同，本案中上诉人存在逾期付款的违约行为，另案则没有。综上，被上诉人未向上诉人交付涉案商品房不构成违约，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：杨丹和亘德公司签订的《商品房买卖合同》（含合同主文及附件一、二、三、四）是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法、有效的合同。杨丹和亘德公司应按上述合同的约定享有权利及履行义务。根据本院查明的事实和杨丹的上诉请求、亘德公司的答辩意见，本案争议的焦点为:亘德公司对逾期交房应否承担违约责任。
杨丹上诉认为亘德公司没有按照合同约定的时间交付涉案商品房，构成违约，应承担支付违约金的民事责任。本院认为，第一，《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2013年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”。附件四合同补充协议第四条约定：“对《商品房买卖合同》第八条的补充：……（三）在出卖人按本《商品房买卖合同》规定将商品房交付买受人使用前十五天内，买受人必须付清全部房价款及违约金（如有）、协助办妥《商品房买卖合同》备案手续、预购商品房预购登记手续、银行按揭贷款申请银行批准并放款，且付清全部入住费用（包括但不限于预付3个月管理费、专项维修资金），否则，视作买受人违约，出卖人有权顺延合同约定的交付条件完成期限及交房期限，直至买受人交清全部款项和费用之日起十五天内，才将商品房交付买受人使用，但该商品房的风险责任按《商品房买卖合同》第八条约定时间转移给买受人，自风险责任转移给买受人之日起，由买受人承担该商品房的物业服务费、税费及其他因延期收楼引起的相关费用与责任。（四）如因买受人原因导致延期交房的，出卖人无须以书面通知买受人。”根据双方上述约定，亘德公司应当在2013年7月1日前将涉案商品房交付杨丹使用，但前提是杨丹应当在亘德公司将涉案商品房交付给其使用前的十五天内付清全部购房款及住宅专项维修资金等款项，否则亘德公司有权顺延合同约定的交付条件完成期限及交房期限，并且无须书面通知买受人。而根据《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限……3.银行按揭……若楼房已封顶的，于签署《商品房买卖合同》后十五天内到指定银行办理按揭贷款（属购买第二套房者，按银行规定办理）”的约定，因双方在签订《商品房买卖合同》时涉案商品房已建成封顶，故杨丹应在《商品房买卖合同》签订日2013年5月20日之后十五天内即2013年6月5日前到指定银行办理按揭贷款，但杨丹于2014年1月15日才通过银行按揭贷款方式支付购房款200000元，且直至2014年7月11日才向亘德公司付清全部购房款，其行为明显违反双方的约定，亘德公司依约可顺延交付条件完成期限及交房期限。另外，杨丹未在涉案商品房交付给其使用前的十五天内交存住宅专项维修资金，亘德公司依约也可延期交房给杨丹。第二，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”和第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”的规定，基于杨丹至今都未交存住宅专项维修资金，亘德公司可按上述管理办法的规定，拒绝将涉案商品房交付给杨丹。因此，亘德公司至今没有交房给杨丹使用符合合同约定和相关法规的规定，不构成违约，无需承担违约责任。至于杨丹有关亘德公司未以书面或短信形式通知其办理交付房屋手续构成违约的上诉意见，根据合同补充协议第四条第四项“如因买受人原因导致延期交房的，出卖人无须以书面通知买受人。”、第十一条“本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割的部分。本补充协议与《商品房买卖合同》内容不一致的，以本补充协议为准。”的约定，因本案是杨丹原因导致延期交房，故应认定亘德公司无需再以书面形式通知杨丹交房及付款事宜，杨丹该上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。因此，杨丹上诉主张亘德公司应承担支付违约金的民事责任缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，杨丹的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3250元，由上诉人杨丹负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐金信
审判员 黎湛红
审判员 庞健军
二〇一六年九月十六日
书记员 周靖茵
速录员 张淑贞