江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终2473号
上诉人（原审被告）：南通邦豪置业有限公司，住所地南通市。
法定代表人：唐建成，该公司董事长。
委托诉讼代理人：顾张洁，该公司员工。
被上诉人（原审原告）:南通市中房物业管理有限责任公司，住所地南通市。
法定代表人：赵子钢，该公司总经理。
委托诉讼代理人：盛新玲，该公司员工。
上诉人南通邦豪置业有限公司（以下简称邦豪公司）因与被上诉人南通市中房物业管理有限责任公司（以下简称中房公司）物业服务合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
邦豪公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：保证金74774.4元应当从物业服务费中予以抵扣；一审认定4万元为2014年10月2日至2015年11月21日期间的前期服务费无事实和法律依据，该4万元是中房公司于2015年11月21日入场后的物业服务费，应当作为已支付的物业服务费予以扣除。
中房公司答辩称，关于交给崇川区住建局的履约保证金74774.4元，根据双方签订的合同和其公司在崇川区住建局了解的退费程序，应当由后续的物业公司缴费以后，该笔费用才会退还。因此邦豪公司主张的抵销条件还不成就。关于4万元，是一个前期的服务费，双方在2015年11月12日签订的前期物业服务补充协议第五条第七条中有明确约定，不应当退还。
中房公司一审诉讼请求：判令邦豪公司给付物业管理费850000元及违约金（按日万分之五的标准，自2017年12月16日开始计算至实际给付之日），并承担诉讼费用。
一审法院认定以下事实：2014年1月2日，中房公司与邦豪公司签订南通邦豪服饰商厦前期物业服务合同，约定邦豪公司选聘中房公司对南通邦豪服饰商厦提供前期物业管理服务，物业建筑面积93410.86平方米，服务时间自2014年10月2日起至2016年10月2日止。合同约定，本项目按相关政策规定，邦豪公司向中房公司支付74774.4元开办费用，中房公司向南通市崇川区住建局缴纳物业管理项目履约保证金74774.4元。合同还对服务内容质量、服务费用、违约责任等问题进行了约定。合同签订后，邦豪公司向中房公司给付开办费用4万元，邦豪公司代中房公司向南通市住建局缴纳物业管理项目履约保证金74774.4元。
2015年11月12日，双方签订了南通邦豪时尚广场前期物业服务补充协议，约定从2015年11月21日起开始计算物业服务费；邦豪公司代中房公司交于崇川区住建局的物业服务履约保证金74774.4元，中房公司在撤出该区域管理、崇川区住建局退还中房公司后再退还给邦豪公司；原定邦豪公司支付给中房公司开办费74774.4元，邦豪公司先行支付了4万元，不再补付余额。该4万元，作为中房公司的前期服务费，中房公司补开正式发票给邦豪公司。协议签订后，中房公司于2015年11月21日正式进场提供物业服务。
2016年10月18日，邦豪公司向中房公司发出邦豪时尚广场物业服务合作延期邀请函，邀请中房公司在2016年10月3日至2017年1月2日期间，继续为邦豪公司提供相关物业管理服务，相关管理要求及费用结算支付参照《前期物业服务补充协议》后签订合同。此后双方并未订立书面合同，但中房公司在上述期间内实际提供了相关物业服务。
2016年12月16日，中房公司与邦豪公司签订邦豪时尚广场（原南通邦豪服饰商厦）物业服务合作延期协议，约定由中房公司继续向邦豪公司提供相关物业服务，服务周期暂定为2017年1月3日至2017年3月2日。中房公司提供物业服务至2017年3月2日撤离邦豪时尚广场。
关于上述期间内邦豪公司欠付物业费用的情况，邦豪公司于2016年10月9日出具付款计划书，于2016年12月15日、2017年3月6日、2017年6月28日分别出具付款承诺书。其中2017年6月28日出具的付款承诺书明确，截止至2017年6月28日，邦豪公司欠付物业服务费合计1400000元。现制定还款计划：2017年6月30日前给付10000元，2017年7月31日前给付200000元，2017年8月31日钱给付200000元，2017年9月30日钱给付450000元，2017年10月31日钱给付450000元，若未能付清欠款，从2017年7月1日起按照欠款余额每日千分之二支付违约金。到2017年12月15日为止，邦豪公司共支付550000元物业管理费，尚欠850000元。
一审法院认为，双方之间签订的前期物业服务合同、前期物业服务补充协议、物业服务合作延期协议合法有效。双方虽然在2016年10月3日至2017年1月2日期间未订立书面合同，但在邦豪公司作出合作延期的邀约后，中房公司通过继续提供物业服务的行为表示了承诺，双方构成物业服务合同关系。据此双方均应恪守约定，履行义务。邦豪公司认为2016年10月3日至2017年1月2日期间物业费过高，但其并未能充分举证证明，且2017年6月28日的付款承诺书是邦豪公司在对过往物业费认可和核算后出具的，故其主张不予支持。双方就相关款项的抵销并未协商一致。就邦豪公司要求在欠付费用中扣减40000元开办费的问题，结合双方前期物业服务补充协议的约定，该40000元已经转为中房公司在2014年10月2日至2015年11月21日正式入场期间的前期服务费。故对于要求抵扣，不予支持。就邦豪公司要求在欠付费用中扣减邦豪公司垫付履约保证金74774.4元的要求，前期物业服务补充协议明确，邦豪公司代中房公司缴纳的履约保证金，中房公司在撤出该区域管理，崇川区住建局退还中房公司后再退还给邦豪公司。目前该保证金并未退还给中房公司，故不予支持。关于中房公司主张按照按日万分之五的标准计算违约金，该标准既未超过邦豪公司出具承诺书中约定的标准，也未超过合理范围，予以支持。计算时应当以欠款850000元为基数，自2017年12月16日开始计算至实际给付之日止。
综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第二十二条、第九十九条、第一百条、第一百零七条，第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，判决：一、南通邦豪置业有限公司于判决生效后十日内一次给付南通市中房物业管理有限责任公司物业服务费850000元。二、南通邦豪置业有限公司于判决生效后十日内一次给付南通市中房物业管理有限责任公司违约金（以850000元为基数，按日万分之五为标准，自2017年12月16日计算至实际给付之日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8577元（已减半），由南通市中房物业管理有限责任公司负担3256元，由南通邦豪置业有限公司负担5321元。
二审中当事人没有提供新的证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。本案中，邦豪公司上诉主张在物业服务费中抵销其垫付的履约保证金74774.4元，但根据双方合同约定，该履约保证金在崇川区住建局退还中房公司后再退还给邦豪公司，因崇川区住建局尚未将该履约保证金退还给邦豪公司，支付条件尚未成就，中房公司亦不同意抵销，故对邦豪公司要求抵扣该款项的主张，法院难以支持。
关于4万元是否作为物业服务费扣除，根据双方于2014年1月2日签订的《南通邦豪服饰商厦前期物业服务合同》的约定，本合同期限自2014年10月2日起至2016年10月2日止。合同还约定，本项目按相关政策规定，邦豪公司向中房公司支付74774.4元开办费用。2015年11月12日，双方签订《南通邦豪时尚广场前期物业服务补充协议》，约定从2015年11月21日起开始计算物业服务费；邦豪公司先行支付了4万元，不再补付余额。该4万元，作为中房公司的前期服务费，中房公司补开正式发票给邦豪公司。庭审中，双方一致确认，分期付款计划书中物业服务费计算期限为2015年11月至2016年10月。本院认为，该4万元，双方在上述两份协议中已经明确约定作为中房公司的前期服务费，且该费用发生于正式入场之前，一审认定为2015年11月21日中房公司正式入场期间的前期服务费并无不当，邦豪公司主张该4万元应作为其后发生的物业服务费已付款予以扣减，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，邦豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2596元，由上诉人南通邦豪置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 玮
审判员 吕 敏
审判员 杜太光
二〇一八年七月二十五日
书记员 张慧娴