江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第0850号
原告张雅萍。
原告张丽丽。
委托代理人乐立斌，上海市昆仑律师事务所律师，同时代理上述两原告。
被告昆山隆祺置业有限公司，住所地江苏省昆山市开发区顺帆南路836号，组织机构代码66761443-0。
法定代表人薛见高，该公司董事长。
委托代理人金鑫，江苏王建华律师事务所律师。
第三人苏州隆祺酒店管理有限公司，住所地江苏省昆山市开发区前进东路767号，组织机构代码55378020-3。
法定代表人管江艳，该公司董事长。
委托代理人刘丽。
原告张雅萍、张丽丽与被告昆山隆祺置业有限公司（以下简称隆祺置业公司）、第三人苏州隆祺酒店管理有限公司（以下简称隆祺酒店公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法适用简易程序由审判员徐福灿独任审理，并于2014年4月29日公开开庭进行了审理，二原告共同委托代理人乐立斌、被告隆祺置业公司委托代理人金鑫、第三人隆祺酒店公司委托代理人刘丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告共同诉称：被告系隆祺丽景国际广场的开发商，在销售房屋时承诺将通过包租方式保证原告的收益并且在计算购房总价时将部分租金抵扣购房款。为此，2010年11月28日，原被告签订了《昆山市商品房购销合同》，约定：1、原告购买被告位于前进东路黄浦江路东南的隆祺丽景国际广场X号楼XXXX室房屋；合同约定：该房屋系预售商品房，房屋总价为482246元，被告应于2012年6月30日将该房屋交付给原告，被告逾期交付的违约金为已付购房款的3%。同日，原告又与第三人签订了《委托管理合同》，约定：1、原告将上述房屋承租给第三人；2、租赁时间为五年，2012年7月1日起至2017年6月30日止；3、第一、二年系免租期，第三年至五年租金合计98641元并且原告确认已经收到。
综上，原告购买上述房产签约价应为482246元，实际购房价为383605元。原告已经全额支付上述购房款。
2012年6月22日，被告发《通知书》至原告，表示：1、被告不能按时交房；2、承诺严格遵守合同约定的责任和义务（即原告与第三人签订的《委托管理合同》起租日不变，租金仍从2012年7月1日起算）。2013年10月24日，被告再次发《房屋交付通知书》至原告，表示2013年11月13日可以办理交房手续。原告认为，被告和第三人在销售上述未竣工商品房时存在包租行为（租金即购房款），而且严重逾期交房，故起诉至法院，请求判令：1、被告返还原告购房款383605元；2、被告支付原告违约金11508.15元；3、被告以415682元为基数，支付自2010年11月28日起至判决生效之日止的银行同期贷款利息。审理中，原告明确主张上述请求系基于主张合同无效，并变更诉请如下：1、主张涉案商品房买卖合同无效；2、被告返还原告购房款383605元；3、被告支付原告违约金11508.15元；4、被告以415682元为基数，支付自2010年11月28日起至判决生效之日止的银行同期贷款利息。
被告隆祺置业公司辩称：原告主张合同无效无事实和法律依据，合同已经履行完毕，应为有效。关于原告主张的损失也不存在，原告按照交房时间起始的1-5年内的租金已经全部在购房款中进行了扣除，原告与第三人签订的《委托管理合同》中第三条第1款交付中第（2）点规定，如因开发商原因，导致延迟交房，甲乙双方同意起租日不变，所以延迟交付并未给原告带来损失。请求驳回原告的诉求。
第三人隆祺酒店公司陈述：同意被告答辩意见。
经本院主持双方质证，对原告提供的宣传册、签约合同确认单、商品房购销合同、委托管理合同、购房发票、通知书、房屋交付通知书，因双方对真实性确认一致，本院对原告提供的上述证据真实性予以确认。
据此，综合当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：
被告隆祺置业公司系隆祺丽景国际广场的开发商，其在前期宣传中，对外宣称：“五年30%稳定收益，首期十年63.5%固定回报，租金抵月供，五年收益直接抵扣即买即收益”等，并与原告签订了签约合同确认单，列明涉案房屋总价优惠后为548007元，面积为38.49平米，被告采用包租的方式提供第三人隆祺酒店公司与购房人签订《委托管理合同》，并将前五年的租金直接从原告购房款中扣除，由被告与第三人自行结算。第一至二年预收租金65761元，第三至五年预收98641元。2010年11月28日，二原告与被告隆祺置业公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定二原告共同购买被告开发的涉案房屋隆祺丽景国际广场X号楼XXXX室房屋，商品房预售许可证号为2010035，房屋签约总价482246元，面积38.49平米，付款方式为2010年11月28日一次性支付482246元，房屋交付时间为2012年6月30日前，逾期交房的，逾期不超过30日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。同日，二原告与第三人隆祺酒店公司签订《委托管理合同》，约定二原告将上述从被告处购买的房屋委托第三人经营管理，委托期限为2012年7月1日至2017年6月30日，并约定如因开发商原因，导致延迟交房，双方同意起租日不变。同时约定，委托期限第一至第二年为免租期，第三至五年租金总计98641元，并要求原告确认已经收到。上述合同签订后，二原告实际交付给被告隆祺置业公司购房款383605元，被告隆祺置业公司亦开具了相应金额为383605元的发票。房屋实际交易价格与原告实际交付的价格差额164402为房屋包租的租金（第一至五年租金）冲抵，由第三人与被告另行结算。2012年6月22日，被告隆起置业公司向二原告发出通知书，通知原告被告不能按期交房，具体时间另行通知。并酒店运营方（即本案第三人）已经提前介入制定方案和提前办理房屋接管手续。并明确提出：“我司在确保工程质量的前提下严格遵守合同约定的责任和义务（按照您与苏州隆祺酒店管理有限公司签订的《委托管理合同》第三条约定起租日不变，保证您应得租金仍从2012年7月1日起算）。”2013年10月24日，被告隆祺置业公司再次向二原告发出房屋交付通知书，通知二原告于2013年11月13日办理产权证事宜。后因二原告认为被告隆祺置业公司以包租的方式出售方式，违反了国家相关规定，双方签订的《昆山市商品房购销合同》应属无效合同为由，引起本案纠纷。
本院认为：原告明确以合同无效为由主张各项诉请，故本院仅对合同是否有效进行认定并作出处理。二原告与被告隆祺置业公司签订的《昆山市商品房购销合同》，系双方当事人的真实意思表示，虽然合同中签订的房屋总价与双方实际交易价格存在出入，但实际购房总价通过其他证据能够明确，被告在出售房屋时亦已经取得商品房预售许可证，故原被告之间的《昆山市商品房购销合同》不违反相关法律规定，依法应当有效。关于原告主张的被告以包租的方式出售房屋的行为，被告与第三人之间系独立法人，原告亦未提供证据证明被告销售房屋系以包租为前提，且原告在签订《昆山市商品房购销合同》时对被告提供第三人进行委托管理的行为亦是明知，对租金费用亦已经进行了明确，故不违反当事人的真实意思表示，并未对原告进行欺诈，也不违反法律和行政法规强制性规定。至于被告与第三人之间相关费用是否实际结算以及房屋实际购买价格是否开具发票给原告不影响合同本身效力。故本院对原告主张其与被告签订的《昆山市商品房购销合同》无效的诉讼请求，本院不予支持，因原告其他诉请主张均系依据合同无效的基础上产生，故对原告其他诉请亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告张雅萍、张丽丽的全部诉讼请求。
案件受理费7192元，减半收取3596元，由二原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，农业银行苏州工业园区支行营业部；账号，10-550101040009599。
审判员 徐福灿
二〇一四年五月二十一日
书记员 孙 倩