江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣04民终1686号上诉人（原审第三人）汪丽萍，女，1970年6月28日出生，汉族，江西省九江市人，住所为江西省九江市开发区。委托诉讼代理人：李晓闵，江西支点律师事务所律师。特别代理。被上诉人（原审原告）梅华杰，男，1966年7月10日出生，汉族，江西省湖口县人，住所为江西省湖口县。委托诉讼代理人:葛剑飞，江西湖口县钟诚法律服务所法律工作者。原审被告：九江海正房地产开发有限公司，住所为江西省九江市开发区长城路121号恒盛科技园7号楼三楼。组织机构代码为76975668-3。法定代表人:周日成，董事长。委托诉讼代理人:于晓洁，江西际民律师事务所律师，特别代理。上诉人汪丽萍与被上诉人梅华杰、原审被告九江海正房地产开发有限公司债权人撤销权纠纷一案,不服江西省湖口县人民法院于2016年11月28日作出（2015）湖民一初字第818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汪丽萍上诉请求：请求二审法院纠正原审错误判决，依法驳回被上诉人原审全部诉讼请求。本案不具备撤销的事实基础，原审法院没有依据法律认定撤销事由。一、上诉人与原审被告海正公司在2012年7月5日签订了《商品房买卖合同》，并在湖口县房产局办理了买卖合同备案手续。该房屋买卖合同是双方自愿协商一致的、双方真实意思表示，符合湖口房地产当时行情。原审只认定了468万元购房款不符合事实。被上诉人提供的借条产生于2013年3月10日，发生在上诉人与原审被告签订的房屋买卖合同之后，不具备行使撤销权的条件。三、海正公司具有其它可供执行财产，依据法律规定不符合撤销权情形。被上诉人梅华杰辩称，本案具备撤销事由。上诉人与海正公司签订合同时单价是2082元一平米，后来追加的468万元是私下行为，没有依法公示变更。被上诉人的债权至今未得到履行，海正公司濒临破产，没有资金执行。上诉人与海正公司备案的商品房合同已被湖口县房产局全部撤销了。一审判决事实清楚，适用法律正确。原审被告海正公司辩称，与上诉人签订的房屋买卖合同是真实合法有效的，不存在撤销事实与理由。梅华杰向一审法院起诉请求：撤销被告九江海正房地产开发有限公司以2082元/㎡不合理低价转让海正明珠第4栋A08-A10，A12-A14号商铺的转让行为。事实与理由：2013年7月5日，被告九江海正房地产开发有限公司将其开发的海正明珠学区商铺以2082元/㎡的低价转让给第三人汪丽萍。被告为了融资向第三人借款，第三人为了保证自己的资金安全要求被告以其房产作抵押，由于房产证没有办理，故签订买卖合同进行担保。因此，第三人在明知被告的低价转让行为会造成被告的资产贱卖，会给其他债权人造成损害的情况下，仍然与被告产生房产交易行为。如果该交易行为一旦经产权登记发证机关进行行政确权，得益的只有第三人，被告的利益及其他债务人的合法权益将遭到严重损害。一审法院认定事实：2012年7月5日，第三人汪丽萍用原购买江西省彭泽县海正金都1栋第二、三层非住宅的退房款500万元，用于购买被告海正公司在江西省开发的海正明珠第1栋A02、B02、A03、B03、A12、A13、A45、B48、第三栋A09、第4栋A08-A10、B08-B10、A12-A14、第8栋A01-A06、B01-B06号商铺，双方签订了一系列《商品房买卖合同》，将上述30套总面积为2401.89㎡的商铺以2080元/㎡价格出售给第三人汪丽萍，但第三人汪丽萍又退还了第1栋A03、B03、A12、A13号商铺，实际购买了余下的26套商铺（总面积2170.85㎡），并到湖口县房地产管理局办理了备案登记手续。合同签订后，被告海正公司认为《商品房买卖合同》的商铺销售价格过低，多次找第三人汪丽萍协商要求调整，双方于2013年9月9日就上述商铺价格，达成了补充协议，约定由第三人汪丽萍还需支付购房款600万元，将商铺单价调整至5067元/㎡，但经本院核实，被告海正公司出具的600万元收据，是被告于2012年8月30日向第三人汪丽萍的借款在无力偿还后冲抵的购房款。第三人汪丽萍就上述600万元的借款仅向本院提交了468万元的转款凭证，余下的132万元的转款凭证，第三人汪丽萍未在本院指定时间内提交，应承担举证不能的责任，故本院认定第三人汪丽萍实际支付购房款为968万元，即上述商铺销售单价调整至4459元/㎡。另查，被告海正公司于2013年3月10日向原告梅华杰借款100万元整至今未付（该债权已经在（2014）湖民一初字第795号民事判决书中确认，该判决已生效，暂算至2015年12月3日庭审辩论终结前，被告海正公司应归还原告梅华杰借款本金100万元，利息638920.56元，共计1638920.56元）。再查，本案诉争的商铺A08-A10，实际为上下两层商铺，系整体出售不可分割，应包含B08-B10，总计面积320.66㎡，A12-A14，总计面积220.75㎡。2011年，湖口县价格认证中心出具的海正明珠商住楼第二、三期非住宅的基准价分别为15000元/㎡，12000元/㎡。2015年4月，九江市价格认证中心作出的位于湖口县××大道北侧海正明珠8#、9#、19#楼一、二层铺面价格评估报告，评估价格一层铺面为10100元/㎡，二层铺面3700元/㎡，均价为6900元/㎡。一审法院认为，本案系债权人撤销权纠纷，根据合同法第74条的规定：债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。故行使债权人撤销权应当具备几个要点：1、债权人对债务人须存在有效的债权。本案中，原告梅华杰的债权已被生效判决书所确认，系有效债权。2、债务人处分财产的行为须危害债权。被告海正公司以2080元/㎡的价格出售诉争商铺给第三人汪丽萍，后双方虽调整价格至4459元/㎡，但该商铺单价仍远低于市场价。这一行为，导致了被告海正公司财产贬值，不足以清偿原告梅华杰的债权，损害了债权人的利益。3、受让人的恶意。第三人汪丽萍明知与被告海正公司达成补充协议后的价格，仍远远低于市场价，而要求继续履行合同，这一行为说明其获益时主观具有恶意。综上，原告梅华杰请求本院撤销被告以2082元/㎡不合理低价转让海正明珠第4栋A08-A10、A12-A14号商铺的民事行为，本院在原告有效债权（暂算本息合计1638920.56元）范围内，参考九江市价格认证中心作出的铺面均价为6900元/㎡的市场价格，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：一、撤销被告九江海正房地产开发有限公司与第三人汪丽萍签订转让海正明珠第4栋A12、A13、A14号商铺的民事行为；二、驳回原告梅华杰其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》有关规定，债务人以明显不合理的价格转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中上诉人汪丽萍与原审被告海正公司于2012年7月5日签订了系列《商品房买卖合同》，并在湖口县房产局备案登记。2013年3月10日原审被告海正公司向被上诉人梅华杰借款100万元，截止2015年12月3日海正公司未偿还该笔借款本金及利息。在上诉人汪丽萍与原审被告海正公司签订《商品房买卖合同》时，原审被告海正公司与被上诉人梅华杰诉争借款行为并未发生，被上诉人梅华杰并不是当时的债权人，更不能“穿越”充当彼时的债权人，作为受让人的上诉人汪丽萍不可能知道会损害其后的原审被告海正公司的其它债权人利益，“法律不强人所难”。上诉人汪丽萍与原审被告海正公司2013年9月9日就上述诉争房屋买卖合同签订了补充协议，提高了售房单价，并未损害债权人利益，该行为事实上提高了作为债务人原审被告海正公司偿债能力。因此，原审法院认定事实错误，适用法律不当，应予以纠正。综上所述，上诉人汪丽萍上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省湖口县人民法院（2015）湖民一初字第818号民事判决；二、驳回被上诉人梅华杰的诉讼请求。一审案件受理费22900元，二审案件受理费46800元，合计69700元，由梅华杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 佰 成代理审判员 黄 丽 丽代理审判员 欧阳中学二〇一七年二月十六日书 记 员 胡 芯 瑜