中华人民共和国
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第24号
上诉人（原审原告）陈笑笑。
委托代理人陆伟，上海市阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海正典典当有限公司。
法定代表人曾澍。
委托代理人徐建文。
委托代理人王斌，上海浦京律师事务所律师。
上诉人陈笑笑因房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2185号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年1月6日公开开庭进行了审理。上诉人陈笑笑的委托代理人陆伟，被上诉人上海正典典当有限公司（以下简称正典公司）的委托代理人徐建文、王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2005年，陈笑笑（甲方）与正典公司（乙方）签订坐落于上海市梅岭北路XXX号房屋的《房屋租赁合同》，合同约定，双方的租赁期为2005年6月25日至2015年6月25日止，租金为每月人民币（以下币种均为人民币）36，000元，租金每三个月支付一次，每次支付时间为当月20日前。合同第九条第二款约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。第九条第二款第一项：甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的……。租赁合同签订后，双方各自履行了自己的义务。2013年元旦，系争房屋遭遇漏水，正典公司遂通知陈笑笑的代理人和物业公司，要求尽快修缮系争房屋。2013年4月系争房屋被漏水部位被修复。期间，正典公司认为系争房屋漏水，陈笑笑未尽及时修缮义务，应赔偿正典公司的经营损失，遂自行少付陈笑笑两个月租金。陈笑笑在催讨未果后，诉至法院，要求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、正典公司立即搬出系争房屋并恢复原状；3、正典公司支付陈笑笑租金60，035元（后于原审庭审中双方确认为两个月租金79，380元）；4、正典公司支付违约金79，380元；5、正典公司支付逾期付款违约金1，124.55元（每逾期一日按1%的日租金1，323元的标准暂计算自2013年3月20日至2013年6月15日）。
原审中，正典公司辩称：其的确少付两个月租金。2013年元旦，正典公司租赁的系争房屋大面积漏水，正典公司即时通知了陈笑笑的代理人和物业公司。但房屋直至2013年4月才修复。为此正典公司少付陈笑笑两个月租金作为漏水损失的赔偿费用。正典公司不同意陈笑笑的诉讼请求。
原审法院另查明：（2012）普民四（民）初字第1279号民事调解书载明：一、被告上海正典典当有限公司于本调解书生效之日起十日内支付原告陈笑笑至2012年12月15日的房屋租金人民币595，350元；二、原告陈笑笑与被告上海正典典当有限公司之间的房屋租赁合同延长履行至2017年6月15日，租金按每月人民币39，690元标准支付。
原审审理中，正典公司认为系争房屋发生漏水，陈笑笑未及时修复房屋，正典公司延迟支付租金的行为不构成违约。对此，陈笑笑表示，房屋被漏水处须干透才能维修，故修复房屋拖延了一段时间，确认正典公司欠付的租金是2013年1月至4月间。之后正典公司都按时支付了租金。正典公司因房屋漏水可能造成的经济损失不应由陈笑笑赔偿。正典公司应向侵权人追索，陈笑笑愿为正典公司的诉讼提供协助。
原审庭审中，陈笑笑称，违约金79，380元是依照合同约定违约金为两个月的租金计算所得。逾期支付违约金是依照合同约定“日租金的1%”为准，计算出2013年3月20日至6月15日止的逾期付款违约金为1，124.55元。正典公司认为，其从未同意解除租赁合同，且其因房屋漏水而少付租金的行为符合情理，不构成违约。原审庭审后，正典公司将欠付的租金79，380元交至原审法院代管以示其要求继续履行租赁合同的诚意。
原审法院认为：陈笑笑与正典公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律法规，应为有效，双方均应恪守履行。原审庭审中，双方对系争房屋遭遇漏水及修复的时间均无异议，对此事实法院予以确认。房屋渗漏的现状在未修复前确实在某种程度上影响了正典公司的经营，正典公司就此少付陈笑笑房屋漏水至修复期间的一半租金，作为陈笑笑赔偿经济损失的行为缺少法律意识，而正典公司自2014年5月起按时支付租金的行为，亦表明了其主观上并未有拖延租金的故意。因此，原审法院认为正典公司欠付租金的行为欠妥，但不构成违约。现正典公司主动将欠付的租金悉数交至法院以示其继续履行租赁合同的诚意，由此陈笑笑要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，与事实不符，无法准许。同理，陈笑笑要求正典公司支付违约金79，380元及逾期付款违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。
原审法院审理后，作出判决如下：一、对原告陈笑笑要求解除与被告上海正典典当有限公司签订的上海市梅岭北路XXX号房屋的《房屋租赁合同》，不予支持；二、被告上海正典典当有限公司应于本判决生效之日给付原告陈笑笑租金人民币79，380元；三、对原告陈笑笑的其余诉讼请求，不予支持。
上诉人陈笑笑不服原审判决，向本院提起上诉称：根据双方的租赁合同约定，正典公司逾期支付租金超过30天，陈笑笑有权解除租赁合同，并有权依照合同约定要求正典公司支付欠租、违约金及逾期付款违约金。正典公司以2013年元旦期间系争房屋漏水影响其经营为由，拖欠不付2012年12月20日至2013年3月20日期间两个月的租金已构成违约。陈笑笑因案外人原因造成系争房屋漏水的修复是积极的，修复时间长是由于物业公司要求相关部位修复要干透的需要，且该漏水情况并未对系争房屋的使用构成影响。故请求二审法院撤销原判第一、三项，改判支持陈笑笑在原审中的其余诉讼请求。
被上诉人正典公司辩称：陈笑笑作为出租人对系争房屋的正常使用负有保障义务，并应尽及时维修的责任。之前有过诉讼调解也是与陈笑笑怠于行使维修义务有关，本次漏水面积扩大，对正常使用和经营有影响。正典公司不付两个月租金是为了促使陈笑笑积极履行其应承担的合同义务，正典公司并非恶意拖欠租金，且已在原审诉讼过程中将两个月的租金交至原审法院代管以示履约诚意。故不同意陈笑笑的上诉请求，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：陈笑笑与正典公司之间所签订的《房屋租赁合同》以及生效民事调解书所确认的调解内容具有法律效力，对双方当事人均具有法律约束力。根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。本案中，系争房屋遭遇漏水需要维修，在双方对于维修方式等发生争议时，应当通过协商予以解决，协商不成的应按照最有利于实现合同目的的方式解决。正典公司在双方并未协商一致的情况下，即以维修时间过长为由，单方少付部分租金，确存有不妥，但该行为系双方因对维修方式等发生争议所致，并非无正当理由拒付租金，并不影响合同目的的实现，陈笑笑以此为由要求解除合同及由正典公司承担违约责任，理由不能成立，原审法院未予支持，并无不当。同时，根据法律规定，合同解除权也应在合理期限内行使。在双方发生纠纷后，正典公司自2014年5月起按约支付租金，陈笑笑均予以接受，并未提出异议。据此，陈笑笑上诉以正典公司存在欠租为由，要求解除合同等，理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，812.61元，由上诉人陈笑笑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 虞恒龄
代理审判员 刘 郡
二〇一四年一月十三日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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