北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0101民初3645号
原告：中国人民解放军中部战区空军参谋部直属工作处，住所地北京市东城区光明路甲1号。
法定代表人：毛辉，处长。
委托诉讼代理人：侯德红，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴铁军，北京市盈科律师事务所律师。
被告：北京圣龙同鉴文化有限公司，住所地北京市东城区东四月牙胡同23号。
法定代表人：李宇，总经理。
委托诉讼代理人：刘繁荣，北京市中盾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康承珺，男，1983年9月2日出生，汉族，北京圣龙同鉴文化有限公司员工。
原告中国人民解放军中部战区空军参谋部直属工作处与被告北京圣龙同鉴文化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案受理。被告北京圣龙同鉴文化有限公司在答辩期内向本院提出管辖权异议申请，本院经审查裁定驳回了其对本案管辖权提出的异议。后被告不服一审裁定，上诉于北京市第二中级人民法院，该院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军中部战区空军参谋部直属工作处的委托诉讼代理人侯德红、吴铁军，被告北京圣龙同鉴文化有限公司的委托诉讼代理人刘繁荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军中部战区空军参谋部直属工作处向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告签订的《军地房地产租赁合同》于2018年2月7日解除；2.要求被告向原告支付2016年9月1日至2017年8月31日的未付租金500000元及违约金585900元（违约金计算至2018年2月7日），支付2017年9月1日至2018年2月7日的房屋租金375417元及违约金219300元（违约金均计算至2018年2月7日）；3、要求被告支付自2018年2月8日至2018年6月10日的房屋占有使用费290316元。事实和理由：2013年8月，原、被告签订《军地房地产租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区东四五条月牙胡同×号的房屋租予被告，建筑面积1428平方米，租赁期限自2013年9月1日至2018年8月31日，租金总额3950000元。半年结算，被告应在每半年的前十日将租金交付原告。合同履行期间，被告拖欠原告2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金500000元，2017年9月1日后未再支付租金。按照合同约定被告逾期交付房租及相关费用，每逾期一日，原告按照滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金；逾期30日，原告有权解除合同收回房屋，并停止向被告提供本合同约定由原告提供的水、电等，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处的财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金和滞纳金。因原告多次向被告催缴租金无果，故成此诉。
被告北京圣龙同鉴文化有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述不属实，被告已经足额支付租金至2018年8月31日，并无拖欠。另外，合同中约定的租赁标的×、×、×、×、×号房屋，在承租期间被告进行了装修和加建，在×号楼的原三层楼顶加盖了四层并在东北角安装了电梯，×号房加建了二层，×号房加建了二层、三层，×号房原为平房，现加建了二至四层。另，被告在×号与×号房屋之间新建了一个一层的休息室，×号与×号房屋之间新建了错层结构的楼房，院门和院墙进行了装修改造。被告上述装修、加建系在2012年，2013年承租涉案房屋期间陆续建成，装修和加建均经过原告同意，但仅有口头约定，没有书面材料。房屋由被告办公使用，2018年5月18日，原告对涉案房屋断水断电，2018年6月10日，原告强行收回涉案房屋，给被告造成损失，被告不存在违约行为，即使承担违约责任，也认为违约金标准约定过高，请求法院予以酌减。另，被告提出反诉：1.原告向被告支付提前解除合同违约金425000元（按六个月租金标准主张）；2.原告赔偿被告剩余租期内房屋扩建装修残值损失698800元；3.原告支付其强行断水断电收回房屋给被告造成的经济损失276200元（按2018年5月18日至2018年8月31日的租金标准计算）和两只电表的损失10万元；4.诉讼费由原告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告中国人民解放军中部战区空军参谋部直属工作处（原名“中国人民解放军北京军区空军司令部管理处”，于2003年11月调整名称为“中国人民解放军北京军区空军司令部直属工作处”，于2016年1月调整为现名称）于2013年作为出租方、甲方与被告（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于北京市东城区东四五条月牙胡同×号的房屋，建筑面积1428平方米出租给乙方使用。租赁期限自2013年9月1日至2018年8月31日。租金总额3950000元，其中，2013年9月1日至2014年8月31日的租金为750000元，2014年9月1日至2015年8月31日的租金为750000元，2015年9月1日至2016年8月31日的租金为800000元，2016年9月1日至2017年8月31日的租金为800000元，2017年9月1日至2018年8月31日的租金为850000元。按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方。付款方式为转账或支票。租赁期内，乙方不得对所承租房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或合同解除时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。
庭审中，双方均认可租赁标的为北京市东城区东四五条月牙胡同×号×、×、×、×、×号房屋。被告承租期间，对涉案房屋进行了装修、扩建并在该院落内新建了部分房屋。2018年2月7日，原告向被告发出《解除合同通知》，称因被告租金交至2017年1月份后未再交纳租金，经原告多次电话、上门催缴，一直拖欠，故通知被告自通知发出之日起，解除租赁合同，被告应在接到通知后七日内补交租金，腾退租赁房屋并完好移交原告。被告于2018年2月8日收到该通知。2018年5月18日，原告对涉案房屋实施断水断电措施，并将两块电表拆除，后，被告自行恢复用电。2018年6月10日，原告上级单位将涉案房屋自行收回。
另查，2015年，原告与北京圣龙泰和商贸有限公司（以下简称圣龙泰和公司）签订《军队房地产租赁合同》，约定该公司承租北京市东城区东四五条月牙胡同×号院×号房屋。租赁期限自2015年10月1日至2025年9月30日，租金总额为14500000元，按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方。付款方式为转账或支票。另，中国人民解放军空军北京小红门离休干部修养所西山服务处（以下简称西山服务处）曾与被告签订《房屋土地看管协议》，约定西山服务处委托被告看管其位于北京市石景山区杏石口甲×号×号楼的房屋。看管期限自2016年8月16日至2017年8月15日，看管费用60万元。被告于2017年1月上旬向西山服务处支付20万元，余款40万元于2017年3月30日前结清。
关于被告交纳租金一节，庭审中，原告提交被告承租期间圣龙同鉴公司及圣龙泰和公司与原告的账务往来凭证，圣龙同鉴公司与原告的账务往来凭证显示：2015年2月8日，被告交纳2014年9月1日至2015年2月28日的房屋租金375000元；2015年3月31日，被告交纳2015年3月1日至2015年8月31日的房屋租金375000元；2015年12月30日，被告交纳2015年9月1日至2015年11月30日的租金200000元；2016年1月18日，被告交纳2015年12月1日至2016年2月28日的租金200000元；2017年3月22日，被告交纳2016年9月1日至2016年11月30日的供暖费200000元；2017年5月5日，被告交纳2016年12月1日至2017年1月15日的电费100000元。
圣龙泰和公司与原告的账务往来凭证显示：2015年5月13日，圣龙泰和公司向原告交纳竞价保证金300000元；2016年5月30日，圣龙泰和公司向原告交纳2016年5月1日至2016年7月15日的租金300000元；2016年6月20日，圣龙泰和公司向原告交纳2016年7月16日至2016年8月31日的租金200000元；2016年6月21日，圣龙泰和公司向原告交纳2016年9月1日至2016年10月31日的租金200000元。2015年5月22日，圣龙泰和公司交纳的竞价保证金300000元予以退还，2016年9月7日，原告向圣龙泰和公司退还上述交纳的租金700000元。2017年1月5日，圣龙泰和公司向原告交纳2016年3月1日至2016年8月31日的租金400000元，原告认可该笔租金系涉案房屋租金。
对于上述票据，原告表示2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金，认可被告已经交纳，2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金，被告交纳的100000元电费及200000元供暖费实为该年度租金，尚欠500000元，2017年9月1日后的租金未再交纳。对于圣龙泰和公司交纳的竞价保证金及租金，原告表示，系该公司承租该院8号房屋时交纳的竞价保证金和8号房屋的租金。竞价保证金由竞价小组收取，竞价结束后，竞价小组已退还圣龙泰和公司，其交纳的70万元租金亦已退还。对于上述证据，被告除对退还300000元竞价保证金的票根，及圣龙泰和公司向原告交纳2016年3月1日至2016年8月31日的租金400000元的记账凭证表示不清楚外，其他证据真实性均表示认可，但认为不完整。
被告为证明其交纳租金情况，提交圣龙同鉴公司及圣龙泰和公司支付租金凭证。显示2016年1月18日，被告向原告交纳2015年12月1日至2016年2月28日的租金200000元；2017年2月28日，被告向原告支付租金200000元；2017年5月5日，被告向原告支付租金100000元。2017年5月16日，被告向原告支付租金65000元。2017年3月20日，被告向西山服务处支付租金200000元；2017年3月30日，被告向西山服务处支付租金200000元。另，圣龙泰和公司于2016年5月30日向原告支付租金300000元；2016年6月16日，向原告支付租金200000元；2016年6月21日，向原告支付租金200000元；2016年12月30日，向原告支付400000元；2017年1月9日，向西山服务处支付200000元。
对于上述证据，被告表示，圣龙泰和公司与圣龙同鉴公司的法定代表人均系李宇，哪个公司账上有钱就向原告支付租金。原告要求被告开具支票时不要填写抬头，所以支票抬头是原告还是西山服务处，被告不能控制。原告表示被告及圣龙泰和公司与原告及西山服务处分别签订多份合同，是哪份合同的费用就写哪个单位。圣龙泰和公司交纳原告及西山服务处的租金，除2016年12月30日，向原告支付的400000元（凭证号码为××××××）系本案租金，其余均与本案无关，且圣龙泰和公司交纳的竞价保证金及于2016年5月30日、2016年6月16日、2016年6月21日交纳的租金70万元已经退还。被告交纳西山服务处的租金亦与本案无关，不予认可。认可被告于2016年1月18日、2017年2月28日、2017年5月5日交纳的租金，2017年5月16日交纳的65000元真实性认可，但系被告替北京中航快捷酒店有限责任公司交纳的租金。对此，原告提供其于2017年5月25日开具的结算票据及银行转账业务凭单，显示付款单位为中航快捷，交款人为被告，金额为65000元。另，原告为证明其主张，提供2015年向北京中航快捷酒店有限责任公司开具的收据一张，显示交款人为被告法定代表人李宇，交款金额亦为65000元。
关于被告要求原告支付违约金一节，被告称合同未对原告违约应支付违约金作出约定，故被告按照2017年9月1日至2018年8月31日期间租金标准计算，主张6个月租金作为违约金。
关于被告主张原告赔偿剩余租期内房屋扩建装修残值损失一节，被告称所有装修及扩建、新建均经过原告口头同意，但没有书面材料，对此原告不予认可。双方均认可，被告扩建、新建部分未向相关部门办理建设手续，经询，原告表示对于被告装修、扩建及新建部分，均不同意继续利用，且表示根据市政府文件，被告扩建、新建部分均系违法建设，要求原告方予以拆除。
关于电表损失一节，被告未提供电表系其所有及电表价值的相关证据，原告不认可电表系被告所有，并表示将电表恢复原状，若系被告所有，同意其自行拆除。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方当事人均应当全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
本案争议焦点为被告是否欠付租金以及被告欠付租金的行为是否达到合同约定的原告行使合同解除权的条件。根据已查明事实，原告、西山服务处与被告及圣龙泰和公司之间存在多份合同，根据原告自认的被告交纳租金情况及原、被告之间资金往来票据显示，2016年9月1日前的租金，被告未有拖欠，2016年9月1日至2017年8月31日期间，被告交纳30万元，此后未再支付租金。圣龙泰和公司交纳的竞价保证金30万元及租金70万元均已退还该公司，被告及圣龙泰和公司交纳西山服务处的租金，鉴于被告与西山服务处确实存在合同关系，被告亦未能举证证明被告及圣龙泰和公司向西山服务处交纳的租金确为涉案房屋租金，应当承担相应不利后果。被告向原告交纳的65000元，结合双方证据可以认定，该笔租金并非涉案合同的租金，综上，被告尚欠原告2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金50万元，2017年9月1日后的租金未交纳。按照合同约定，逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金；逾期30日，原告有权解除本合同并收回按本合同约定属于原告的全部财产，同时停止向被告提供本合同由原告提供的水、电；逾期60日，视为被告放弃其在原告处财产，同时原告有权向被告收取所欠租金及滞纳金。原告基于被告拖欠租金的违约行为，于2018年2月7日向被告发出《解除合同通知》，被告于次日收到，故本院确认双方的房屋租赁合同于2018年2月8日解除。合同解除前，被告拖欠租金应予支付，故原告要求被告支付租金及违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但合同约定的违约金过高，本院将综合考虑合同履行情况，被告违约情况，原告所受损失等因素，按照公平原则和诚实信用原则依法予以酌定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告要求被告支付合同解除之日自其收回房屋之日的房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告要求原告支付提前解除合同违约金的反诉请求，鉴于原告并不存在违约行为，被告该反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；被告要求原告赔偿装修、改扩建损失的反诉请求，鉴于被告拖欠租金系违约，原告对被告装修、改扩建亦不同意继续利用，被告的扩建、新建内容并未向有关部门进行申报办理建设手续，系违法建设，原告并未因此受益，另根据合同约定，被告对涉案房屋进行装修、改造，在租赁场地上新建、添建建筑物、构筑物，产权归原告所有，租赁期满后或合同解除时，必须无偿移交给原告，故被告要求原告赔偿装修、改扩建损失的诉讼请求亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告要求原告赔偿因断电导致的经济损失一节，鉴于被告并未举证证明其受损情况，且合同约定被告逾期交纳房租超过30日，原告有权停止向被告提供本合同由原告提供的水、电；故被告此项反诉请求亦缺乏依据，本院不予支持；关于被告要求原告赔偿两块电表损失的诉讼请求，鉴于被告未证明其对电表享有所有权及电表价值，故对于该反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告中国人民解放军中部战区空军参谋部直属工作处与被告北京圣龙同鉴文化有限公司签订的房屋租赁合同于2018年2月8日解除；
二、被告北京圣龙同鉴文化有限公司于本判决生效后七日内向原告中国人民解放军中部战区空军参谋部直属工作处支付2016年9月1日至2017年8月31日的未付租金500000元及违约金128614元，支付2017年9月1日至2018年2月8日的房屋租金374932元及违约金42157元；
三、被告北京圣龙同鉴文化有限公司于本判决生效后七日内向原告中国人民解放军中部战区空军参谋部直属工作处支付自2018年2月9日至2018年6月10日的房屋占有使用费284110元；
四、驳回原告中国人民解放军中部战区空军参谋部直属工作处的其他诉讼请求；
五、驳回被告北京圣龙同鉴文化有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27550元（含反诉费9150元）,由原告中国人民解放军中部战区空军参谋部直属工作处负担8962元（已交纳），由被告北京圣龙同鉴文化有限公司负担18588元（已交纳9150元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李晓彤
二〇一八年六月十九日
书记员 陈丽娟