江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终2545号
上诉人（原审被告）:江苏力邦置业有限公司。
法定代表人：仇志余,系该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:董方弟。
委托诉讼代理人：仲帅，江苏序阳律师事务所律师。
上诉人江苏力邦置业有限公司（以下简称力邦置业公司）因与被上诉人董方弟商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初5242号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
力邦置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回董方弟诉讼请求。事实和理由是：1.涉案合同补充协议第五条约定：在房屋交付前，买受人应交清房款和储藏室、自行车库款、政府规定标准的房屋维修基金，采用按揭贷款方式的买受人在房屋交付前还需交清承担的契税、产权证费等费用；如买受人不交清上述税、费等费用，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任。该约定系双方当事人的真实意思表示，应受到法律保护，同时该约定并无加重对方责任的情形，故该约定应属有效。2.上诉人逾期交房、逾期办证不存在过错。双方在合同中约定，被上诉人应先签订物业合同，上诉人才向其交付房屋，董方弟未签订物业合同，故上诉人可拒绝交付房屋。上诉人已取得《沭阳县建设工程规划许可证》，该证能充分证明上诉人已将相关资料备案且无过错。故上诉人不应支付逾期办证违约金。
董方弟答辩称：1.合同补充协议第五条违反了公平原则，且该协议系加重对方责任，免除自身义务的格式条款，该协议依法应当认定为无效。2.房屋的交付应当通过综合验收，但是直至被上诉人起诉时，涉案房屋仍然未通过相关部门的综合验收，并不符合法定交房条件。被上诉人的一审主张有事实及法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
董方弟向一审法院起诉请求：判令1、力邦置业公司支付董方弟逾期交房违约金20543.6元（暂计算至2015年12月4日）；2、力邦置业公司支付逾期办证违约金（自2015年4月1日起，以购房款为基数，按中国人民银行同类逾期贷款利率计算至取得房产权属证书止）。
一审法院经审理查明：董方弟、力邦置业公司双方于2013年3月15日签订合同备案号为：b2f282c172541605的商品房买卖合同。约定力邦置业公司将其开发的位于天津路东侧、广州西路南侧的北京花园二期小区第4幢第1单元803室卖于董方弟。合同第八条约定房屋交付期限为：出卖人应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条第（2）款规定出卖人逾期超过60日交房且买受人不解除合同的违约责任：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人退房要求之日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已已付房款的1%赔偿买受人损失。合同补充协议第四条约定：买受人同意在交房前，与出卖人选聘的物业管理单位签订前期物业管理合同。第五条约定：在房屋交付前，买受人应交清房款和储藏室、自行车库款、政府规定标准的房屋维修基金，采用按揭贷款方式的买受人在房屋交付前还需交清承担的契税、产权证费等费用；如买受人不交清上述税、费等费用，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任。后董方弟通过交纳首付款及贷款的方式支付涉案房屋价款529902元。现董方弟、力邦置业公司因涉案房屋产生纠纷诉求处理。
一审法院另查明：涉案房屋已达到单体验收合格且至今未交付。
本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。董方弟、力邦置业公司双方签订商品房买卖合同，董方弟已向力邦置业公司支付全额房款，力邦置业公司应按照合同约定向董方弟交付房屋。本案中，董方弟、力邦置业公司签订的商品房买卖合同系董方弟、力邦置业公司之间关于涉案房屋的买卖关系，合同相对方系本案的董方弟和力邦置业公司。在双方签订的合同补充协议第五条约定：在房屋交付前，买受人应交清房款和储藏室、自行车库款、政府规定标准的房屋维修基金，采用按揭贷款方式的买受人在房屋交付前还需交清承担的契税、产权证费等费用；如买受人不交清上述税、费等费用，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任。庭审中，力邦置业公司以董方弟方尚未缴纳契税、产权证等费用作为其免责的抗辩理由。一审法院认为契税、产权证等费用并非涉案买卖合同关系的范畴，该费用产生的相对方也并非本案的董方弟与力邦置业公司且该费用的交纳是以力邦置业公司提交相关手续到产权登记部门后方可实现。因此力邦置业公司在与董方弟约定的补充协议第五项显然违反了公平原则，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，一审法院认为董方弟、力邦置业公司双方签订的涉案合同的条款附件四：合同补充协议的第五条系无效条款，对力邦置业公司该辩解不予采纳。综上，力邦置业公司应按照合同约定的房屋交付时间即2014年12月31日向董方弟交付涉案房屋。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。庭审中，力邦置业公司并未出示证据证明其已书面通知董方弟办理交付手续，系力邦置业公司违约，故董方弟要求力邦置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。力邦置业公司应按照合同约定，自2015年1月1日起至实际交付涉案房屋之日止，按日向董方弟支付已交付房价款万分之一的违约金。
董方弟同时要求力邦置业公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院认为，虽然董方弟、力邦置业公司签订的商品房买卖合同对逾期办证的违约金并没有作出约定，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对董方弟该项诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。庭审中，力邦置业公司提供的证据并不能证明其按约将相关资料提交办证机关予以备案，逾期办证的违约责任应由力邦置业公司承担。故一审法院支持逾期办证的违约金自2015年4月1日起至力邦置业公司领取初始权属证书并向董方弟发出通知之日止，以529902元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。
调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院遂判决：一、江苏力邦置业有限公司判决书生效后三日内向董方弟支付逾期交房违约金，违约金自2015年1月1日起至涉案房屋实际交付之日止，每日按53元计算；二、江苏力邦置业有限公司判决书生效后三日内向董方弟支付逾期办证违约金，自2015年4月1日起至力邦置业公司领取出初始权属证书并向董方弟发出通知之日止，以529902元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。案件受理费205元，由力邦置业公司负担。
二审中力邦置业公司提供三份证据。
证据1.不动产登记流转表一份。证明上诉人是依据不动产管理部门的要求，要求业主先交纳契税、维修基金才能办理产权登记，同合同补充协议第五条的内容一致。
证据2.不动产权证号清单。证明涉案的房屋均已获得不动产权证号，与上诉人提供的《沭阳县建设工程规划核实合格证》相符。证明上诉人已经将相关资料予以备案。
证据3.力邦置业公司与物业公司签订的涉案小区物业管理委托合同和物业公司出具的证明。证明董方弟至今未与物业公司签订物业管理合同，上诉人可以拒绝交房。
证据4.涉案工程竣工验收备案表。主要内容为涉案工程竣工验收材料及签章。证明涉案工程综合验收时间为2015年12月4日，同时竣工验收备案时间为2016年1月21日。
证据5.涉案工程档案接收证明书。该证明书上签章单位为江苏省建设工程档案接收专用章，主要为各种建设工程档案移交目录，接收时间为2016年3月18日。证明力邦置业公司已经将所有资料送至相关机关予以备案。
证据6.涉案工程所在小区三户购房户上房手续通知书。证明力邦置业公司按照合同约定已经通知所有业主上房的事实。
证据7.提供沭阳县房权证沭城字第××号房屋所有权证一份，该房产证内容是沭阳县北京花园4幢101室，登记时间为2015年4月13日，用途为商业，建筑面积为1593.24平方米。证明目的是证明涉案房屋于2015年4月13日起具备办理房产证条件。
董方弟对上述证据的质证意见为：证据1没有显示出具单位，真实性不予认可，与本案无关，不具有关联性。
对证据2系上诉人单方制作，其真实性无法核实，且上诉人至今没有取得初始权属证书，也没有向被上诉人发出通知。上述两组证据达不到上诉人的证明目的。
对证据3中物业管理委托合同，该合同系上诉人和第三方签订，且物业公司系开发单位的下属部门，是与其有利害关系的部门，对该合同内容的真实性不予认可，对物业公司出具的证明不予认可。即使董方弟未与物业公司签订合同，也不构成上诉人拒绝交房的理由。
对证据4.5真实性无法确定，即使是真实的，也无法达到力邦置业公司的证明目的。主要理由是：力邦置业公司提交的仅仅是接受证明书，不能得出上诉人已经取得涉案房屋的初始登记证书并向被上诉人发出书面通知。该证明书提交的文件是否齐全现在也没有证据证明。初始登记证书应当包含在必要的证明文件范畴，产权登记部门在审查后做出准予产权初始登记，出卖人才能视为履行了义务。
对证据6该验房通知单上是否为业主本人签字不认可，上诉人也没有证据证明，按照法律规定，作为证据使用证人应当出庭接受法庭质询。同时该证据与本案不具有关联性。
对证据7真实性无法确定，该证据与上诉人之前提供的竣工验收备案表、接受档案证明时间相矛盾，因为即使按上诉人自己提供的材料可以显示涉案工程竣工验收时间是2015年12月4日，涉案工程档案材料提交日期是2016年3月18日，在工程没有经过验收且未取得初始登记证书，并不具备办证条件，合同约定出卖人应当将相关资料报产权登记机关备案，所以该证据不具有关联性。该房产证即使是真实的，也是用途为商业用途，并不是住宅。
本院认证意见为：证据1.仅系一份说明，没有相关职能部门签章，不能达到上诉人的证明目的；证据2系上诉人单方制作，董方弟不予认可，故对该证据不予采信；对证据3的证明效力结合本案其他证据再予以认定；证据4.5均为相关机关履行自身职能而出具的证明材料，且与本案有关，予以采信；证据6与本案没有关联性，达不到力邦置业公司的证明目的，不予采信。证据7系4幢101室房产证，用途为商业，且与上诉人提交的涉案工程验收备案表载明的时间矛盾，不能达到上诉人的证明目的，对该证据不予采信。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1.力邦置业公司以董方弟未交纳契税、维修基金等税费以及未签订物业管理合同而拒绝交付房屋有无事实和法律依据；2.力邦置业公司是否应当支付逾期办证违约金。
关于第一个争议焦点。本院认为，格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，董方弟已履行该房屋买卖合同的付款义务，交纳契税、维修基金等税费以及物业管理合同与涉案房屋买卖合同虽有联系，但并非同一法律关系，上诉人以被上诉人不交纳契税、维修基金以及未签订物业管理合同为由拒绝交付房屋，对买受人而言显失公平。双方当事人在合同中对该房屋交付条件的约定系格式条款，明显加重了买受人的责任，该条款应认定为无效条款。综上，力邦置业公司的该上诉请求没有事实和法律依据，不予支持。
关于第二个争议焦点。本院认为，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日，由于出卖人的原因，买受人期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方当事人在合同中约定力邦置业公司应于2014年12月31日向被上诉人董方弟交付涉案房屋，则董方弟应于2015年4月1日前取得涉案房屋的权属证书。现力邦置业公司提供的证据不足以证明其公司已按约将相关资料提交办证机关予以备案，致使涉案房屋的权属证书未能按照合同约定及时办理，则逾期办证的违约责任应当由上诉人力邦置业公司承担。
综上所述，力邦置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费409元，由上诉人江苏力邦置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马柏华
代理审判员 刘海军
代理审判员 朱 海
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 许小璇
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