江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0382民初5420号
原告中国建设银行股份有限公司邳州支行，住所地邳州市运河镇解放路56号。
负责人葛权，该支行行长。
委托代理人崔永华。该支行客户经理。
委托代理人周广旭，江苏恒久律师事务所律师。
被告鲁作伟，居民。
被告沈会，居民。
被告谭亚龙，居民。
原告中国建设银行股份有限公司邳州支行（以下简称建行邳州支行）诉被告鲁作伟、沈会、谭亚龙借款合同纠纷一案，本院于2016年6月7日受理后依法由代理审判员房盈光独任审判，于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告建行邳州支行的诉讼代理人崔永华和被告谭亚龙到庭参加诉讼，被告鲁作伟、沈会经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。
原告建行邳州支行诉称：2008年4月17日，被告鲁作伟、沈会与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告鲁作伟、沈会向原告借款17万元，用于购买邳州市运河镇商城公寓XX室房产，借款期限为180个月。被告谭亚龙对上述借款提供连带担保责任，担保的范围包括但不限于本金、利息、罚息、复利、律师费等原告为实现债权的一切费用。被告鲁作伟、沈会以其所购买房产为本案《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部债务提供抵押担保，并在邳州市房产交易管理部门办理了房产抵押登记【邳房押字XX号】。借款合同签订后原告按照约定向被告发放了贷款17万元，但被告未按照约定还款，按照合同约定被告应当提前偿还全部贷款本息及实现实现债权的费用。保证人承担连带责任担保。诉讼请求：1、判令三被告鲁作伟、沈会、谭亚龙提前偿还清偿贷款本息97125.15元（利息及罚息计算至2016年7月14日），以后利息自2016年7月15日后按照合同约定计算至贷款实际付清之日。2、由三被告鲁作伟、沈会、谭亚龙连带承担本案诉讼费用。3、被告谭亚龙对上述债务承担连带责任；4、原告建行邳州支行优先行使抵押受偿权；5、判令被告加倍支付迟延履行期间的债务利息（利息计算至贷款本息结清之日）。
原告建行邳州支行为支持其诉讼请求，提供以下证据：
原告：1、《个人住房（商业用房）借款合同》原件及款项支付凭证原件各一份。证明被告鲁作伟、沈会于2008年4月17日向原告借款17万元用于购买邳州市运河镇商城公寓XX室的房产，原告根据被告委托于2008年4月24日将该款项打入开发商江苏鼎盛置业有限公司的账户，原告方已履行支付贷款义务，根据该合同第16条约定，被告鲁作伟、沈会未按期还款已严重违约，根据合同第21条规定第一项约定，原告实现债权的诉讼费用及其他费用由被告承担。根据第12条约定，被告谭亚龙自愿承担放弃先处理抵押物抗辩权的连带责任担保。担保的范围包括本金、利息、罚息、实现债权的费用等。根据合同第36条约定，被告谭亚龙的保证期间为本合同生效之日起至合同项下的借款人的债务履行届满之后2年止。
2、《房地产抵押合同》原件及按揭贷款证明原件各一份。证明：被告鲁作伟、沈会将邳州市运河镇商城公寓XX室的房产抵押给原告作为借款担保，并与在房产部门办理抵押登记，抵押登记号邳房押字XX号，他项权证号为邳私房抵押他字第XX号，原告就该处房产有优先受偿权。
3、欠款清单原件一份。证明：截止2016年7月14日，被告未结清金额为97125.15元，包括逾期的利息、罚息及为未到期所有的本金（其中本金95824.68元、应付利息1252.83元、罚息47.64元）。
被告鲁作伟、沈会未答辩也未向法庭提供相关证据。
被告谭亚龙辩称，对借款的事实和担保事实予以认可。但由于该案已办理抵押登记，原告方应该先拍卖鲁作伟、沈会名下的房产。谭亚龙未向法庭提供相关证据。
本院经审理查明：被告鲁作伟、沈会作为共同借款人，因购买邳州市运河镇商城公寓XX室房产，向原告申请贷款。2018年4月17日，被告鲁作伟、沈会与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定原告向被告鲁作伟、沈会发放贷款17万元，贷款期限15年，贷款利息为浮动利率，按中国人民银行中长期基准贷款利率下浮15%执行（签订合同时约定利率为年息6.6555%），罚息按照利息的标准上浮50%。还款方式按月等额本息还款。借款人违约的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部借款本息以及相关费用。被告鲁作伟、沈会以其所有的位于邳州市运河镇商城公寓XX室房产，建筑面积为110.41平方米，对上述借款进行了抵押登记，并签订了【邳房押字XX号】邳州市房地产抵押合同，办理了相关的抵押登记手续。
2008年4月24日，原告依约向被告鲁作伟发放了贷款17万元，贷款人通过借款人指定的在贷款人处开立的账户发放贷款，账户名江苏鼎盛置业有限公司，账号32×××60。贷款发放后，被告鲁作伟、沈会未按合同约定归还贷款本息，至2016年7月14日，鲁作伟、沈会尚欠原告借款本金95824.68元，应付利息1252.83元，罚息47.64元，合计97125.15元。被告谭亚龙在借款合同保证人处签名确认，被告谭亚龙对上述款项的承担连带清偿责任。
本院认为：原告建行邳州支行与被告鲁作伟、沈会签订的《个人住房（商业用房）借款合同》形式完备、内容真实，约定的权利义务明确具体，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同为有效合同，对原、被告均具有约束力。原告依约向被告鲁作伟发放了借款17万元，被告鲁作伟、沈会并未能按约清偿借款本息，故原告要求被告鲁作伟、沈会偿还借款本息的主张本院予以支持。关于2016年7月15日之后的利息应按照合同约定的利率及逾期罚息利率计算至贷款本息还清为止。被告鲁作伟、沈会与原告签订抵押合同并取得他项权证（抵押登记号为邳房押字XX号，他项权证号为邳私房抵押他字第XX号），即原告取得抵押权，原告诉请实现抵押权符合合同约定，不违反法律规定，应当得到支持。根据借款合同约定被告谭亚龙自愿承担放弃先处理抵押物抗辩权的连带责任担保，担保的范围包括借款本金、利息、罚息、实现债权的费用等；因此，谭亚龙应承担连带担保责任，并在承担担保责任后，有权向债务人追偿。被告鲁作伟、沈会经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其对诉讼权利的放弃，不影响本案的审理与裁判。原告建行邳州支行提交的证据来源合法、真实，与本案有关联性，能够证明原告主张，本院予以确认，可以作为定案的依据。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条、第二百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告鲁作伟、沈会于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司邳州支行借款本金95824.68元、利息和罚息（截至2016年7月14日的利息及罚息为1300.47元，其余利息及罚息以95824.68元为本金，自2016年7月15日之后的利息按照同期中国人民银行中长期贷款基准利率乘以0.85再乘以1.5计算至实际给付之日止）。
二、原告建行邳州支行在上述债务范围内享有对抵押房产（邳州市运河镇商城公寓XX室房产）在抵押债权17万元限额内有权行使优先受偿权。
三、被告谭亚龙对上述债务的清偿承担连带责任。并在承担保证责任后，有权向被告鲁作伟、沈会追偿。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1146元，由被告鲁作伟、沈会、谭亚龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》向该院预交案件受理费。
代理审判员 房盈光
二〇一六年七月十四日
书 记 员 汪 晶