天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初64017号
原告（反诉被告）：杜剑秋，女，汉族，1966年4月22日出生，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：武学文，天津勤达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王润，女，汉族，1970年8月25日出生，住山西省大同市城区。
委托诉讼代理人：高用利，天津正阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴世明，男，汉族，1964年1月1日出生，山西省大同市物价局职工，住山西省大同市城区。
委托诉讼代理人：高用利，天津正阳律师事务所律师。
原告（反诉被告）杜剑秋与被告（反诉原告）王润、被告（反诉原告）吴世明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，王润、吴世明向本院提出反诉，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜剑秋及其委托诉讼代理人武学文、二被告（反诉原告）的委托诉讼代理人高用利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告返还转让费250000元并赔偿原告损失20000元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2011年3月4日，原、被告签订《经营转让与房屋租赁协议》，约定原告承租被告所有的位于天津市滨海新区××东环路××里底××套，租赁期限为2011年3月4日至2016年3月4日止，租金每年40000元。同时，协议第二条约定，经营转让费250000元人民币，原告一次性交给被告，被告在转让期间不得出售房屋，如违约，退还转让费。合同签订后，原告依约履行了全部义务。然而，被告未依约履行合同义务，在2016年1月份将上述出租房屋以低价出售给案外人张秉成，并办理了房屋过户手续，被告的行为已构成违约，同时给原告造成巨大的经济损失。关于损失的计算，原告在办证前暂时使用王润的营业执照，因为涉及到特殊行业，营业执照是不能够借用经营的，因此在办证之前这段时间被告无权收取转让费，按照协议约定营业执照转让费五年250000元，平均一个月4166元，原告办证花了两个月的时间，这两个月损失8232元，被告应当返还给原告。被告在原告承租诉争房屋期间擅自将诉争房屋对外出卖，侵犯原告的优先购买权，使原告无法获得诉争房屋，需要向购房人支付租金，租金每月4200元，截止到起诉之日是三个月，共计12000元，合计原告主张20000元损失。综上，请支持原告的诉讼请求。
二被告（反诉原告）均辩称，2015年10月初，二被告已经通知原告欲出售诉争房屋，原告明确表示在津南八里台购买房屋，无力购买诉争房屋。2016年1月1日二被告和孩子到大港与原告夫妻及孩子六人见面，原被告的孩子系高中同学，当时在一起谈到被告要出卖房屋的情况，原告不但没有提出异议，反而建议被告到中介登记，原告自己也干房屋中介，也帮助给被告找买主，综上说明原告是认可被告出卖房屋的，被告出卖房屋不存在违约。在原被告的协议中虽约定违约退还转让费，但没有约定退还的具体金额，并且被告出卖房屋没有给原告造成任何损失，退一步讲就算有违约，其主张250000元的违约金也过高，原告的主张没有事实和法律依据。原告诉请是返还转让费，但协议中的约定是违约退还转让费，显然退还转让费是一种违约金的表达方式，在原、被告的合同合法有效且已经履行完毕的情况下，没有任何解除撤销事由，原告主张返还转让费没有任何事实和法律依据。关于原告主张的20000元损失，双方签订的合同第一条约定“甲方有偿将天津市元顺旅馆现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金和房租后交给乙方使用”，转让的是房屋的装修、装饰和设备，被告并没有将营业执照有偿转让给原告，在原告没有办理下来之前，原告都是免费使用被告的营业执照，且原告已实际使用并没有影响经营。关于交给案外人租金的事，二中院（2016）津02民终3724号判决书中已认定在2015年10月初租期届满前王润告知杜剑秋准备出卖诉争房屋，征询杜是否购买，杜剑秋表示不购买，因此不存在侵犯其优先购买权的问题，诉争房屋并非原告所有，原告占有诉争房屋当然要支付相应的对价，因此其应支付给房主张秉成每月4200元使用费是其占有使用房屋所产生的费用，并非是损失，因此原告所主张的损失没有法律依据。综上请驳回原告的诉讼请求。
二被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告给付反诉原告租金14000元及相应的逾期给付利息（从2011年3月4日按年息24%计算到实际给付之日止）；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：二反诉原告系夫妻关系。2011年3月4日，反诉原告王润与反诉被告杜剑秋签订《经营转让与房屋租赁协议》，将装修、装饰、设备以250000元价格转让给杜剑秋，在杜剑秋办理证照前，暂使用王润的营业手续。房屋租赁期限自2011年3月4日至2016年3月4日，租金每年40000元。第一笔租金给付时，因反诉被告资金紧张，拖欠反诉原告14000元，并出具欠条一份。此后反诉被告每年支付租金，但至今仍拖欠反诉原告14000元。反诉原告多次催要未果，故提起反诉，请法院支持反诉请求。
原告（反诉被告）辩称，请依法驳回反诉原告的反诉请求，杜剑秋并不存在拖欠反诉人租金的事实，有王润出具的收条可以证实王润已付清转让费和租金，并且二反诉原告在起诉前并没有向反诉被告要求支付过租金，即便是拖欠也已过诉讼时效。
本院经审理认定事实如下：二被告（反诉原告）系夫妻关系。2011年3月4日本案双方当事人签订《经营转让与房屋租赁协议》，约定由被告（反诉原告）王润将坐落于天津市滨海新区大港东环路36号福华里底商出租给原告（反诉被告）杜剑秋，租赁期限为2011年3月4日至2016年3月4日止，房屋租金为每年40000元。同时王润将天津市元顺旅馆经营权转让给杜剑秋，经营转让费为250000元，并且约定王润在转让期间不得出售房屋，违约退还转让费。协议签订后，杜剑秋依约支付了转让费250000元及相应的租金，现协议已履行完毕。
另查，2015年10月初，五年租期届满前，王润告知杜剑秋准备出售该房屋，征询杜剑秋是否购买，杜剑秋表示不买，后王润将诉争房屋出售给案外人张秉成，张秉成于2016年2月6日办理了不动产权证书。
以上事实有双方当庭陈述、《经营转让与房屋租赁协议》、收条及天津市第二中级人民法院（2016）津02民终3724号民事判决书相证实，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《经营转让与房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。虽协议中约定在转让期内王润不得出售房屋，可在合同履行期届满之前，王润欲出售房屋时，明确征询过杜剑秋的意见，杜剑秋在明知王润欲出售房屋的情况，表明自己不买的同时亦未提出其他异议，应认定为杜剑秋认可王润出售房屋的行为，且双方协议已履行完毕，在王润出售房屋后未影响杜剑秋对诉争房屋的正常使用和经营，现杜剑秋要求二被告（反诉原告）返还转让费250000元的主张，于法无据，本院不予支持。对于杜剑秋主张的损失，其在要求二被告（反诉原告）返还全部转让费的同时，又主张返还在营业执照办理完毕之前的两个月转让费，系重复主张，且双方并未对营业执照的转让进行约定，对该主张本院不予支持。现诉争房屋所有人为案外人张秉成，本案双方当事人协议履行完毕后，杜剑秋未腾房，其占有使用房屋应支付给案外人张秉成相应的房屋占有使用费，该费用不属于杜剑秋的损失，不应由二被告（反诉原告）承担。综上，对杜剑秋要求二被告（反诉原告）赔偿其损失20000元的主张，本院不予支持。
反诉中，二被告（反诉原告）向法庭提交欠条欲证实杜剑秋尚欠租金14000元未给付，可杜剑秋当庭提交了王润出具的收条，可证实杜剑秋在签订协议后及时支付了全部转让费250000元与第一年租金40000元，二被告（反诉原告）未提交其他证据证实其主张，应当承担举证不能的法律后果，对二被告（反诉原告）的反诉请求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）杜剑秋的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）吴世明、王润的诉讼请求。
本诉案件受理费人民币2675元，由原告（反诉被告）负担；反诉案件受理费人民币75元，由二被告（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 ＸＸ
二〇一六年十二月二日
书 记 员 施丹
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。