原告李启平、李启敏与被告中国农业银行股份有限公司合浦县支行、彭福强地役权纠纷一审民事判决书
广西壮族自治区合浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）合民初字第836号
原告：李启平，男，居民，住所地合浦县。
委托代理人：李启敏，男，居民，住所地合浦县。
原告：李启敏，男，居民，住所地合浦县。
二原告的共同委托代理人：李春贵，广恒信律师事务所律师。
二原告的共同委托代理人：吴美龙，广恒信律师事务所实习律师。
被告：彭福强，男，农民，住所地合浦县。
委托代理人：彭十平，广西天惠律师事务所律师。
被告：中国农业银行股份有限公司合浦县支行，住所地合浦县。
负责人：吴肖王，该行行长。
委托代理人：彭定崇，男，合浦县某中学教师，住该中学宿舍。
委托代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。
第三人：合浦县公馆供销合作社，住所地合浦县。
法定代表人：徐辉安，主任。
委托代理人：杨永勇，该社副主任。
原告李启平、李启敏与被告中国农业银行股份有限公司合浦县支行（以下简称合浦农行）、彭福强地役权纠纷一案，本院于2010年12月23日受理后，组成合议庭公开开庭审理。于2011年6月10日作出（2011）合民初字第160号民事判决，原告不服判决向北海市中级人民法院提出上诉，北海市中级人民法院于2012年6月27日作出（2011）北民一终字第365号民事裁定书，裁定将本案发回重审。本院于2012年7月30日受理后，依法另行组成合议庭，于2012年10月9日、2013年4月10日公开开庭进行了审理。原告李启敏及二原告的委托代理人李春贵、吴美龙，被告合浦农行的委托代理人彭定崇、李玉萍，被告彭福强及其委托代理人彭十平，第三人合浦县公馆供销合作社的委托代理人杨永勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李启平、李启敏诉称：1993年8月25日，其两人父亲李时镇与合浦县公馆供销合作社（以下简称公馆供销社）签订一份《有偿转让旧库房协议书》，将公馆供销社在某镇某路的部分房地产转让给李时镇，并已经合浦县公馆镇法律服务所见证。该份协议书设立以霞溪旅社方向为南面，第二炮竹厂为北面，公馆道路班方向为东面，东方商场为西面约定在转让旧库房的西面留出东至西宽3米的空地作为通道使用。合浦县国土资源局于1997年11月13日为李时镇办理土地使用证时在宗地图中也标明了相邻西边至3米通道为界。李时镇生前已将受让的房地产分配并登记在其二人名下。然而，北海市中级人民法院于2006年3月23日将合浦县公馆供销社位于合浦县某镇某路东侧、解放路北一巷北侧部分房地产（含上述3米通道）交付给被告合浦农行抵偿相应债务。被告合浦农行于同年12月1日以公开拍卖方式将上述房地产转让给被告彭福强。被告彭福强于2009年7月8日、9月7日先后办理了上述房地产的房屋所有权证和国有土地使用权证后，运石块堵塞上述3米通道并损坏了通道地板，不准其二人通风、采光、通行，损害了其二人的合法权益，已构成对其二人的侵权。其二人认为上述3米通道是李时镇通过与公馆供销社签订《有偿转让旧库房协议书》以附条件有偿购买形式合法取得的，同时又是基于不动产相邻关系形成的，应属公共通道。其二人已于1998年在李时镇购买的300平方米宅基地上建造前后两栋房屋，两栋房屋之间有5米宽空地，后面房屋经过5米空地和3米通道与解放路相连，该3米通道是后面房屋通行解放路的唯一通道。况且，该3米通道是被告彭福强领取土地证前已由李时镇与公馆供销社协议确定，并在李时镇的土地证上得到确认，被告彭福强取得的该3米通道的土地使用权是新设立的建设用地使用权，其二人已先于被告彭福强取得了该3米通道的相邻通行权，因此，其二人主张的该3米公共通道使用权优先于被告主张的建设用地使用权。另外，合浦县人民法院和广西区高级人民法院的相关法律文书已确认该3米通道的相邻通行权是客观存在的事实。该3米通道作为住宅用地是无法实现的，被告彭福强至今也未在该3米通道建造房屋，该3米通道只有维持公共通道的现状和性质才是唯一合法合理的选择。综上所述，其主张对本案3米通道土地享有通行、采光、通风的权利是合情合理合法的，被告在该通道堆放石块，侵害其二人的合法权益，故请求法院判令被告停止侵害、排除妨碍，留出座落于合浦县公馆镇霞溪旅社公馆供销社转让给其的旧库房的西面东至西宽3米的空地作通道给其二人通风、采光、通行，被告承担本案的受理费。
原告对其陈述事实和主张在举证期限内提供的证据有：
证据1：原告身份证，证明原告的身份；
证据2：《有偿转让旧车库房协议书》，证明原告的父亲与合浦县公馆供销社签订协议受让土地使用权时设定3米宽空地作为通道的事实；
证据3：合浦县公馆镇法律服务所的《见证书》（含有偿转让旧库房协议书），证明该协议书真实可信；
证据4：《收款收据》，证明原告的父亲已按协议约定支付了转让费；
证据5：合国用（1997）字第202号国有土地使用证，证明李时镇取得了公馆供销社转让的土地使用权后依法进行了登记，也证明两原告取得了讼争的3米通道的相邻使用权的事实；
被告对原告提交的上述证据1-5的真实性无异议，但认为不能证明原告的主张。
被告合浦农行辩称：原告的父亲李时镇与公馆供销社约定的公用通道一直没有用作通道使用过，而是旧库房，历史上该土地也不是通道，而且李时镇与公馆供销社签订的《有偿转让旧库房协议书》转让的土地是划拨用地，没有经过有关部门同意，也未经有关规划部门的规划，而私自改变该土地用途，是无效的转让行为，而被告合浦农行是通过合法的手段取得了该3米土地的使用权，该土地的用途已由土地规划部门认定，被告合浦农行取得该土地的合法权益应受法律保护，其将该土地依法转让给被告彭福强是合法的，应受法律保护。即使认为两原告原本对该3米宽土地享有通行权，但被告彭福强事先并不知情，被告彭福强依据拍卖支付了合理价格，并合法办理了该3米宽土地使用权证，已善意取得了该3米宽的土地使用权。同时，两原告的父亲李时镇与合浦县供销合作社签订的协议，属于债权法调整的范围，一方当事人违约并不直接产生取得物权的法律后果，违约方还可以再次处分其物权，该协议对被告合浦农行、彭福强无约束力。所以，两原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不受法律保护，其请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。
被告合浦农行为其辩解在举证期限内提供的证据有：
证据1：《出让合同》，证明合浦县国土资源局已将原合浦县公馆供销社的土地收回国有并出让给农行；
证据2：《国有土地使用权》，证明与本案有关的讼争土地已登记在其名下；
证据3：房产证，证明讼争地上的房屋已归彭福强所有；
证据4：土地出让金收据，证明农行已支付了涉案土地的出让金；
证据5：合浦县国土资源局出具的《证明》，证明原告的合国用（1997）202号《国有土地使用权》没有在土地管理部门登记；
原告对合浦农行已提交的证据1-4的真实性无异议，但不能证明被告的主张，对合浦农行提交的证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告持有的《土地使用权》是真实合法的，没有档案登记是土地管理部门的内部管理问题。
被告彭福强辩称：李时镇与公馆供销社签订的《有偿转让旧库房协议书》里约定的3米通道是无效的，被告合浦农行已合法取得了该3米宽土地的国有土地使用证，而其通过拍卖从被告合浦农行合法有效地取得了该3米宽土地，并办理了国有土地使用证。从两被告所办的土地证里都没有列明这3米宽的土地为通道，有关规划部门也都没有对该土地进行规划过，所以两原告主张3米通道没有法律依据，再者，就算没有这3米宽土地作通道，也不影响两原告的通行。因此，其请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。
被告彭福强为其辩解在举证期限内提供的证据及所主张的事实与被告合浦农行相同。
第三人合浦县公馆供销合作社述称：1993年8月其与原告之父签订库房有偿转让协议，将本社位于某镇某路的部分房地产转让给原告之父，并约定旧库房西面留出东西宽3米的空地作为通道使用是本社的真实意思表示。原告之父在1997年领取上述土地的土地使用权证上已载明相邻西面为3米通道，北海中院在执行本社以物抵债时将本社与原告之父协议留出3米宽的通道裁定给合浦农行本社当时并不知情，后来该行又将上述通道的产权转让给彭福强，本社更不知情。请求依法判决。
第三人未向本院提交证据。
第三人对原告及被告提交的上述证据无异议
经过开庭质证，本院对原告提交的被告和第三人无异议的证据1-5，被告合浦农行提交的原告及第三人无异议的证据1-4予以认定。对合浦农行提交的证据5，原告虽提出异议，但未举出反证予以证实，本院仍将采纳为证据使用。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：1993年8月25日，在合浦县公馆镇法律服务所见证下，两原告之父李时镇与公馆供销社签订《有偿转让旧库房协议书》，约定：公馆供销社将座落于合浦县某镇霞溪旅社对面的副食仓库旧库房（含地皮）转让给李时镇；库房从解放路旁起南北长50米（以霞溪旅社方向为南面，以第二炮竹厂方向为北面）、东西宽12米（以公馆道班为东面，以东方商场为西面），东以靠近公馆道班的西面公馆供销社现有外墙根为界，西以靠近公馆道班的西面公馆供销社现有外墙根向西延伸（即向东方商场方向）12米处为界。南以合湛公路旁公馆供销社现在处墙根为界，北以公路旁公馆供销社现有处墙向北（即公馆镇第二炮竹厂方向）延伸至50米处为界，共600平方米；公馆供销社在连接着转让给李时镇的旧库房的西面留出东至西宽3米的空地作双方通风、采光和人车通行之用，此通道的所有权属公馆供销社所有；李时镇需要改建时不得在西面留门面经营商品，如需要在西面开门利用公馆供销社3米通道通行，必须经公馆供销社同意。该库房所占的土地经原合浦县土地管理局于1997年11月13日向李时镇颁发合国用（1997）字第202号《国有土地使用证》，记载土地使用者为李时镇、地址为某镇某路239号、四至为东至李启平、李启敏属共墙、南至解放路为界、西至3米通道为界、北至通道为界、长50米、宽6米、用地面积300平方米、建筑面积300平方米；向两原告颁发合国用（1997）字第203号《国有土地使用证》，记载土地使用者为李启平、李启敏、地址为某镇某路、四至为东至水沟为界、南至解放路为界、西至李时镇屋为界、北至通道为界、长50米、宽6米、用地面积300平方米、建筑面积300平方米。期间，原合浦县房地产管理局于1996年6月20日就公馆供销社座落某镇某路的房屋颁发了两本《房屋所有权证》，其中桂房证字第0581579号《房屋所有权证》记载有幢号为5、6、7、8、9的房屋五幢，四至属自墙；并附有平面图。同年9月3日，原合浦县房地产管理局出具《合浦县房地产他项权利证明书》证明公馆供销社以上述两《房屋所有权证》项下的房屋为被告合浦农行下属的原农行北海分行公馆办事处设定抵押权。1999年1月27日，合浦县人民政府向公馆供销社颁发合国用（1997）第447号《国有土地使用证》记载土地使用者为公馆供销社、地址某镇某路、东至本供销社地自墙、南至道路自墙、北至车站自墙、用地面积6537.5米；其所附的宗地图除标明公馆供销社的用地范围外，还标明其南侧李时镇（振）的用地范围为长48.4米（内）、宽12米（内）、外3.1；北侧有一通道。
1999年间，北海市中级人民法院在审理中国农业银行合浦县支行与公馆供销社借款合同纠纷一案中，作出（1999）北经初字第107号民事判决书并发生法律效力。该案在执行过程中，北海市中级人民法院于2004年11月23日委托广西公大房地产评估有限公司对公馆供销社位于公馆镇的土地使用权（详见用土地界址图）及地上建筑物、货物一批予以评估。该公司经对公馆供销社位于合浦县某镇某路东侧的部分房地产进行评估，于2004年11月25日作出桂公大评报北（单）字（2004）第151号《房地产估价报告》，并附《合浦县供销社用地界址图》，该报告记载：评估对像为合浦县公馆镇供销社位于某镇某路东侧的部分房地产，其中土地位于某镇某路东侧、解放路北一巷北侧，属国有划拔土地，未办理土地使用证，面积为7474㎡，分割成五个地块进行评估，宗地东至其他单位用地、南至解放路北一巷、西至解放路及其他房屋、北至其他房屋；房屋共八幢，面积803.15㎡，均无产权证。2006年3月23日北海市中级人民法院作出（1999）北执字第165-3号民事裁定书，裁定将公馆供销社位于合浦县某镇某路东侧、解放路北一巷北侧的部分房地产（详见上述评估报告所载明的）交付给被告合浦农行抵偿相应债务。第三人未将与原告之父签订协议将涉诉土地约定给原告通行、采光的之事告知合浦农行。2006年9月5日，中国农业银行北海市海城支行与北海市海城区嘉鑫拍卖有限责任公司（以下简称嘉鑫拍卖公司）签订《委托拍卖合同》，委托嘉鑫拍卖公司拍卖公馆供销社座落合浦县某镇某路东侧的7474平方米土地使用权及地上建筑物。2006年12月1日嘉鑫拍卖公司举行第247期拍卖会，拍卖上述标的物，被告彭福强通过公开竞价成交，并于当日与嘉鑫拍卖公司鉴订《拍卖成交确认书》，与被告合浦农行鉴订《房地产买卖契约》。2006年12月31日，合浦县人民政府向合浦县国土资源局作出《关于同意公馆供销合作社补办国有土地使用权出让手续的批复》。2008年5月22日，合浦县国土资源局与公馆供销社签订合土补出（2006）协字第80号《国有土地使用权出让合同》载明，合浦县国土资源局出让给公馆供销社的宗地位于公馆解放路处，宗地面积为6537.7㎡，其中按北海市中级人民法院（1999）北执字第165-8号《协助执行补充通知书》的界址点内出让土地面积为2867.83㎡。2008年5月23日至5月30日间，公馆供销社交纳了土地出让金及其他税费、被告合浦农行交纳了相关的税费，被告彭福强交纳了印花税。
2008年6月17日，被告合浦农行就座落合浦县某镇某路的3处房产（其中一处即为本案讼争的3米宽土地上的房屋）向合浦县房产管理局申请发证。合浦县房产管理局根据北海市中级人民法院（1999）北执字第165-7号《协助执行通知书》，于同年6月18日签署同意发证的意见，合浦县人民政府于同日颁发了合房权公馆字第00006**号《房屋所有权证》给被告合浦农行。同样是于2008年6月17日，被告合浦农行作为卖方、被告彭福强作为买方向合浦县房产管理局提出申请，就上述房产申请产权转移登记发证。合浦县房产管理局根据嘉鑫拍卖公司与被告彭福强于2006年12月1日签订的《拍卖成交确认书》，于2008年6月18日签署同意发证的意见，合浦县人民政府于同日颁发第一本合房权证公馆字第000006**号《房屋所有权证》给被告彭福强。原告李启敏得知合浦县人民政府将公馆供销社房产权过户给被告彭福强后，于2008年7月24日向合浦县房产管理局书面提出异议，以颁发给被告彭福强的房产证中面积为3.5m×5.5m=19.25㎡的房屋位置属其房屋的部分面积及进出本宅的通部的部分面积，严重侵害其利益为由，要求该局实地丈量，了解此房产的所属权。2008年8月11日，合浦县房产管理局作出书面答复称过户给第三人的房屋尺寸确有误差，已将被告彭福强的房产证收回，重新测绘予以办理房屋更正登记。2008年8月12日，合浦县人民政府颁发新的合房权公馆字第000006**号《房屋所有权证》给被告彭福强，该证关于房屋状况的第1项内容结构为砖木、总层数为1、建筑面积为15.95平方米。原告得知合浦县人民政府重新发证给被告彭福强后，于2008年9月29日向本院提起行政诉讼，请求撤销合浦县人民政府颁发给被告彭福强的合房权公馆字第000006**号《房屋所有权证》。本院经审理后，于2009年5月23日判决撤销合浦县人民政府2008年8月12日颁发给被告彭福强的合房权公馆字第000006**号《房屋所有权证》中第一项关于“结构：砖木；房屋总层数：1；建筑面积平方米：15.95”的权属登记。判决生效后，合浦县人民政府于2009年7月8日重新颁发合房权证合浦字第0013**号《房屋所有权证》给被告彭福强，该证载明房屋所有权人为彭福强，房屋状况第1项总层数为1，建筑面积为13.15平方米，附记标明该房屋四至自墙。2009年9月7日，合浦县人民政府颁发合国用（2009）第1852号《国有土地使用证》给被告彭福强，将包括合房权证合浦字第0013**号《房屋所有权证》中登记的房屋占用范围内的土地的土地即本案讼争的3米宽的土地登记为被告彭福强使用。
另查明，李时镇于2004年10月去世，原告李启平、李启敏是李时镇的儿子。李时镇于1993年8月25日向公馆供销社购买的旧仓库座落某镇某路东侧、座东向西，东西为长，南北为宽［《有偿转让旧库房协议书》、合国用（1997）字第202号、203号《国有土地使用证》记载的东西为宽、南北为长与现场情况不符，属向至误差］，西临某镇某路（该段解放路属南北走向）。2006年上半年，原告分两次将李时镇向第三人购买的上述房屋拆除重建，经在与被告彭福强购买的涉诉3米土地相邻出留出一门通行。
两原告得知北海市中级人民法院裁定将公馆供销社位于某镇某路东侧、解放路北一巷北侧的房地产交付给被告合浦农行抵偿相应债务并发出协助执行通知书过户给被告合浦农行后，认为侵犯了其与土地出让人已协商3米宽土地作为通道的权益，而向北海市中级人民法院提出异议。北海市中级人民法院于2009年6月17日以（2008）北执二审字第61号通知书，告知两原告所提的异议不属于执行异议审查范围，可通过其他途径解决。2009年8月13日，两原告再次以相同理由向北海市中级人民法院提出异议，要求撤销（1999）北执字第165-3号民事裁定书、（1999）北执字第165-8号协助执行补充通知书、（1999）北执字第165-12号、165-13号协助执行通知书。北海市中级人民法院于2010年6月21日作出（2009）北执二审字第107号执行裁定，裁定两原告的异议理由成立，撤销北海市中级人民法院（1999）北执字第165-3号民事裁定书关于公馆供销社位于某镇某路东侧、解放路北一巷北侧旧库房的西面东至西宽3米的空地土地使用权的抵债面积［具体面积与坐标以《有偿转让库房协议书》约定为准］。被告合浦农行不服该执行裁定向广西壮族自治区高级人民法院申请复议，广西壮族自治区高级人民法院经审查认为两原告主张的是邻地通行权，实际上属于相邻关系问题，不属于执行程序审查处理范围，而于2010年9月19日作出（2010）桂法执复字第27号执行裁定书，裁定撤销北海市中级人民法院（2009）北执二审字第107号执行裁定。此后，被告彭福强运来石头堆放在讼争的3米宽土地上。为此，两原告于2010年12月23日以被告侵犯其通行权为由向本院起诉。
本院认为：本案是因原告的父亲李时镇与合浦县公馆供销社签订《有偿转让旧库房协议书》中约定留出3米作通道而引起的纠纷，该约定属于地役权法律调整的范畴。该协议签订的主体合格，内容合法，意思表示真实，是有效的协议。但第三人因欠被告合浦农行的债务未清偿，经过司法程序，第三人用其房地产以物抵债清偿债务，第三人没有履行告知义务，将原与李时镇签订协议提供涉诉土地给原告通行的地役设定告知合浦农行，导致合浦农行将涉诉土地再次转让给被告彭福强时，被告彭福强是在不知情的情况下通过合法程序受让涉诉土地，并领取了合浦县人民政府发给的土地使用证，已取得了涉诉土地的使用权，应认定为善意的第三人，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十八条“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”的规定，原告无权对抗善意的第三人即被告彭福强。事后原、被告又未就该土地的使用重新约定。两原告继承其父亲李时镇的房屋与其二人的房屋相邻，均临某镇某路，其二人后座房屋均可通过前座房屋出入解放路，且前后座房屋之间可做天井采光、通风，不是非经被告彭福强已取得的合法使用权的3米宽的土地通行不可，况且，该3米宽土地也不是历史形成的公共通道。因此，两原告要求被告留出3米宽的空地作通道给其二人通风、采光、通行，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国土地管理法》第十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十八条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告李启敏、李启平的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告李启敏、李启平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费100元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 康
代理审判员 罗伯俊
人民陪审员 王德军
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 谢庆峰
附本判决书引用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国土地管理法》第十三条依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
《中华人民共和国物权法》第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。