广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终56号
上诉人（原审原告）：徐洪维，身份证住址黑龙江省庆安县。
委托代理人：王乃迪，广东人民时代律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄颖仪，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：杨宇鹏，广东文迪律师事务所律师。
上诉人徐洪维因与被上诉人黄颖仪租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1976号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：徐洪维（承租人，乙方）与黄颖仪（出租人，甲方）于2015年2月10日签订了《场地租赁协议》，约定甲方将广州市越秀区东川路白云一街5号地下自编02号铺铺面出租给乙方使用，有关经营许可手续由乙方自办。该物业徐洪维作为商业用途，租赁期限为三年，自2015年3月1日至2018年2月28日止。租金按月结算，以现金方式支付。自2015年3月1日至2016年2月29日每月租金8000元，自2016年3月1日至2017年2月28日每月租金8480元，自2017年3月1日至2018年2月28日，每月租金8989元。合同签订当日，乙方应向甲方缴付16000元租赁保证金及第一个月租金8000元和水电周转金5000元，租约期满后，乙方如不再续租乙方结清各项费用，乙方须交还租赁保证金及水电周转金收据，甲方无息退回租赁保证金及水电周转金给乙方。五、其他费用：1.甲方按原有的水电状况交给乙方使用，乙方所用之水、电费每月根据实际用量结算，乙方按单缴付。2.乙方水费按5元／吨收费，电费按1.5元／度收费（公共损耗附加10%），该费用随水电部门收费标准相应调整。以上费用按月计算，乙方必须在每月5日前全额缴清上月费用给甲方。公用水电费由全部商户分摊，以建筑面积为计算单位，由甲方负责计算金额，乙方在缴交上月水电费时一并交清。其中第五条第3款还明确记载合同签订时，水表数为0001，电表数为0420.8。七、承租人的责任：3.乙方在租赁期内，必须遵守国家和地方的法律和附件一之《商铺管理规定》依法持证自主经营、自负盈亏；严格遵守我国有关消防、治安、卫生、服务和环保的法律、法规规定。租赁场地内不得从事任何违法活动及摆放易燃易爆物品，否则，甲方有权单方面终止合同，不作任何赔偿。5.乙方不能在该物业内从事违法行为，不能存放易燃易爆的危险物品，否则视为违约，甲方有权收回该物业，押金不予退还。十七、备注：1.租赁场地内不得留人居住，做好门前三包工作。乙方不得从事明火餐饮实业及在场内加工任何成品，必须遵守国家消防、卫生和环保等法规，自行办齐以上所需证照。2.如乙方自身原因不能办理工商税务卫生等证照而中途弃租违约的，甲方不予退还乙方的租赁保证金和水电等按金。所附《商铺管理规定》约定，该物业经营范围内的经营网点、单位、个人应到有关部门办齐相关证照后方可营业，不准在室内存放易燃、易爆及有毒物品，保持门前范围内的卫生清洁等。
据徐洪维提交的广州辉竣物业发展有限公司（以下简称辉竣公司）2015年2月5日出具的《证明》记载，黄颖仪向辉竣公司承租了包含涉案商铺在内的广州市越秀区东川路白云一街5号地下自编2、3、4号铺的物业，黄颖仪在合同期内有权对该商铺自用及转租或与他人合作经营，但由此产生的所有经济纠纷，由黄颖仪自行承担。同日，辉竣公司向黄颖仪出具《意向书》，说明涉案商铺系辉竣公司向广东广新外贸置业发展有限公司（以下简称广新公司）承租后转租给黄颖仪，辉竣公司与广新公司就涉案商铺签订的合同期限于2015年5月31日到期，辉竣公司向黄颖仪承诺前述合同到期后该公司与广新公司顺延租赁合同的情况下，黄颖仪有优先续租权。
2015年5月20日，辉竣公司发出告知书，通知该公司与黄颖仪签订的包括涉案商铺在内的广州市越秀区白云一街5号2-4号商铺于2015年5月30日到期，辉竣公司将收回该出租商铺。据徐洪维、黄颖仪一致陈述称，辉竣公司在2015年5月30、31日左右已经收回涉案商铺，相关店铺已经拆除。
黄颖仪陈述称，涉案商铺的产权人为广新公司，广新公司将涉案商铺出租给辉竣公司，然后由辉竣公司出租给黄颖仪。徐洪维陈述称，其签订合同时不清楚黄颖仪和辉竣公司之间的关系，后来才知道涉案商铺是由黄颖仪向辉竣公司承租而来。
徐洪维、黄颖仪一致陈述称，徐洪维已经依约向黄颖仪支付了租赁保证金16000元、水电周转金5000元，且均未退还。黄颖仪陈述称，徐洪维并未缴纳承租期间的水电费，徐洪维对此予以承认。黄颖仪向原审法院提交了电表读数照片以证明徐洪维尚未支付水电费用。黄颖仪陈述称电表读数照片是2015年5月30日、31日辉竣公司收回商铺时所拍摄，显示涉案商铺电表读数为2113。徐洪维对黄颖仪提交的前述证据三性均无异议，认可该电表读数。徐洪维、黄颖仪双方均一致确认按照《场地租赁协议》第五条约定标准进行计算电费，其中电费（含分摊费用）是在总电费的基础上再加上10%作为公共损耗分摊费用。至于水费计算，黄颖仪称无法提交相关证据，但徐洪维在承租使用期间肯定存在用水，由法院酌情处理。
黄颖仪为了证明徐洪维承租使用涉案商铺的过程中存在违法和违约行为，向原审法院提交了广州市越秀区大东街青龙里社区居委会2015年4月29日向广新公司发出的信函、《关于白云一街路口小食店占道经营的投诉》及所附照片4张、广州市越秀区食品药品监督管理局出具的《监督意见书》、（穗粤）食药监食责改（2015）15033号《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》、《群众信访呈批表》、4份《广州市城市管理监控指挥中心案件转办（区）通知书》、《意向书》、微信截屏照片1张。前述青龙里社区居委会信函称，再次收到关于白云一街5号饮食店的信访件，要求广新公司收到转寄投诉件后与该街道城管科联系；《关于白云一街路口小食店占道经营的投诉》盖有广州市越秀区大东街青龙里社区居委会公章，签署日期为2015年4月3日，其称近日白云一街5号1楼新开三档小食店（原味汤粉王、东北饺子坊、金牌猪脚饭）占道经营情况比较严重，垃圾多，且没有任何证照等；所附4张照片分别显示拍摄地点位于“原味汤粉王”、“东北饺子坊”、“金牌猪脚饭”门口，且室内存放有液化石油气瓶，黄颖仪陈述称“金牌猪脚饭”即为徐洪维承租涉案商铺从事经营的店面；监督意见书系广州市越秀区食品药品监督管理局2015年4月28日对孔繁刚开具，要求其立即停止相关餐饮服务经营行为；（穗粤）食药监食责改（2015）15033号《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》系广州市越秀区食品药品监督管理局2015年5月15日向“徐洪军（金牌猪脚饭）”发出，要求其向该局申报办理《餐饮服务许可证》，待取得后方可从事核定许可的餐饮服务项目活动；《群众信访呈批表》由大东街综治信访维稳中心2015年4月27日呈送，内容摘要记载白云一街5号楼数家饮食店均存在无证经营、占道经营、消防隐患等问题，大楼居民联名写信要求关联部门取缔该楼下所有饮食店等；4份《广州市城市管理监控指挥中心案件转办（区）通知书》内容均显示白云一街5号楼商铺存在户外占道经营等有关问题；《意向书》记载辉竣公司与广新公司就涉案物业签订的合同于2015年5月31日到期后，辉竣公司将与广新公司顺延租赁合同，在此情况下辉竣公司承诺在顺延租期内黄颖仪有优先续租权，续租后黄颖仪有权转租；微信截屏照片显示微信信息称，由于涉案物业最近开设三家饮食档口导致周边居民投诉，决定不再续签租赁合同，要求5月31日前租户全部撤出等。徐洪维对越秀区大东街青龙里社区居委会发出的信函、《关于白云一街路口小食店占道经营的投诉》、监督意见书、《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》、《意向书》的真实性、合法性均无异议，但对其关联性均不予确认；对黄颖仪提交的《关于白云一街路口小食店占道经营的投诉》所附显示三个门牌号的照片三性予以确认，承认该照片是针对徐洪维承租涉案商铺经营的店面所拍摄，其中“原味汤粉王”为徐洪维承租涉案商铺所经营的店面，但对所附的其他照片的真实性和关联性均不予确认，认为从照片中无法确认是否在徐洪维经营商铺内拍摄；徐洪维否认黄颖仪提交的《群众信访呈批表》、4份《广州市城市管理监控指挥中心案件转办（区）通知书》的真实性。
经原审法院要求，黄颖仪向有关部门调查收取了《群众信访呈批表》的原件，该表有越秀区大东街青龙里社区居民委员会加盖公章。黄颖仪称4份《广州市城市管理监控指挥中心案件转办（区）通知书》系相关部门办公网络流转件，无法提供打印原件。为证明《广州市城市管理监控指挥中心案件转办（区）通知书》的内容，黄颖仪向原审法院补充提交了越秀区大东街青龙里社区居民委员会出具的《关于白云一街路口小食店占道经营情况反映》（原件）、《白云一街5号对无证小食店整治的情况》（原件），其中均提及涉案商铺存在无证经营、占道经营等问题。徐洪维对黄颖仪补充提交的前述证据的真实性、合法性均无异议，但否认其关联性。
徐洪维陈述称，黄颖仪要求其通过刘某忠支付宝账户支付商铺转让费5万元。黄颖仪对此予以否认，陈述称其并不认识刘某忠，只是曾经委托中介公司处理商铺出租事宜。以上陈述，徐洪维、黄颖仪双方均没有提供证据证明。
徐洪维于2015年9月2日向原审法院提起本案诉讼称：2015年2月10日，徐洪维、黄颖仪双方签订了《场地租赁协议》，约定黄颖仪将广州市越秀区东川路白云一街5号地下自编02号铺出租给徐洪维，租赁期限自2015年3月1日至2018年2月28日，共三年，租金分别为第一年每月8000元、第二年每月租金8480元、第三年每月租金8989元。徐洪维签订协议按约定支付转让费、水电周转金、租金等费用后，就开始为生意开业进行筹备，进行店面装修和聘请员工等。但是，在徐洪维的生意刚刚要进入正轨之时，2015年5月20日徐洪维收到辉竣公司发给黄颖仪的告知书，告知该公司与黄颖仪关于涉案商铺的租赁期限将于2015年5月30日到期，将在期满后收回场地。黄颖仪在明知其与前手业主租期于2015年5月到期的情况下与徐洪维签订涉案租赁合同，导致徐洪维承租涉案商铺不久即被前手业主收回商铺。徐洪维租赁商铺、筹措资金、装修和准备开业都不容易，由此导致徐洪维遭受重大损失。徐洪维在与黄颖仪多次协商未果情况下，唯有向法院提起诉讼。请求：1.黄颖仪返还转让费50000元；2.黄颖仪双倍返还租赁保证金32000元；3.黄颖仪返还水电周转金5000元；4.黄颖仪赔偿徐洪维装修损失21268.30元；5.黄颖仪承担本案全部诉讼费用。
黄颖仪原审答辩称：不同意徐洪维的全部诉讼请求。徐洪维交纳的转让费并没有支付给黄颖仪，合同中对转让费也没有约定。按照商业惯例，转让费俗称“顶手费”，由承租人一次性支付，但并非由作为出租人的黄颖仪收取。因此，徐洪维要求黄颖仪返还转让费的诉请没有法律依据和合同依据。《场地租赁协议》中明确约定徐洪维不得从事明火餐饮业，不得从事违法经营行为，由徐洪维自行负责办理相关证照，徐洪维不得在涉案商铺内存放易燃易爆危险物品等，但是徐洪维的经营租赁行为违反了前述协议约定，存在违法行为，被街道办、食品药品监督管理局等多个部门进行处罚。为此，徐洪维应当承担违约责任。而且，由于徐洪维的违约，导致涉案商铺的出租方不同意将涉案商铺继续对黄颖仪出租，黄颖仪因此也遭受了重大损失，黄颖仪保留向徐洪维追索的权利。
原审法院认为：徐洪维、黄颖仪就涉案商铺于2015年2月10日签订的《场地租赁协议》，根据辉竣公司2015年2月5日出具的《证明》可知，徐洪维在签订前述租赁协议时知晓涉案商铺系黄颖仪经辉竣公司授权转租，且没有证据证明徐洪维、黄颖仪在签订前述协议时存在违背各自意愿的情形，因此，该租赁协议系徐洪维、黄颖仪双方当事人的真实意思表示无疑。另外，前述租赁协议没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效，对徐洪维、黄颖仪双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。
黄颖仪提交的（穗粤）食药监食责改（2015）15033号《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》、《群众信访呈批表》、4份《广州市城市管理监控指挥中心案件转办（区）通知书》、《关于白云一街路口小食店占道经营情况反映》、《白云一街5号对无证小食店整治的情况》真实、合法且与本案均有关联性，予以采信。根据前述证据，“原味汤粉王”、“金牌猪脚饭”两家店面截至2015年5月15日均未获取有效的《餐饮服务许可证》，且存在着占道经营、油烟扰民及消防隐患等问题。根据前述租赁协议第七条第3款的约定，徐洪维须依法持证自主经营并严格遵守有关消防、卫生、服务等相关法律法规规定，租赁场地内不得从事任何违法活动，否则黄颖仪有权单方面终止合同并不退还押金。第十七条第1款的约定，徐洪维承租涉案物业应自行办理消防、卫生、环保等所需相关证照。徐洪维承租涉案商铺后存在前述违反消防、卫生相关法律规定的违法行为，也违反了合同的约定，黄颖仪有权依约不予退还租赁押金。因此，徐洪维要求黄颖仪双倍退还租赁押金的主张，于法无据，不予支持。
关于商铺转让费，由于徐洪维没有提供任何证据证明其曾经向黄颖仪支付过商铺转让费，故徐洪维要求黄颖仪返还商铺转让费5万元的诉请，没有事实依据，不予支持。徐洪维向黄颖仪支付了水电周转金5000元，但徐洪维没有依照合同约定支付水电费。徐洪维对黄颖仪提交的签订协议时的水、电表读数及现有电表读数照片的三性没有异议，原审法院对其予以认可。据此可知，徐洪维用电1692.2度，依照合同约定的1.5元／度以及公共损耗附加10%的收费标准计算，徐洪维需要向黄颖仪缴纳电费及其公共损耗分摊费用共计2792元。至于水费，黄颖仪并没有提供任何证据证明用水量，应当由其承担举证不能的不利法律后果。根据协议约定，徐洪维在结清各项费用后，黄颖仪应当退回水电周转金，扣除掉徐洪维需要缴纳的电费之后，黄颖仪应当退还水电周转金2208元。
徐洪维提供的关于装修费的收款收据没有提供原件，黄颖仪否认其三性，而徐洪维没有提供其他证据进行佐证，原审法院对该收款收据不予采信。且如前所述，由于徐洪维存在无照经营、占道经营等违法、违约行为，因此依照合同约定，相关装修损失由其自行承担，据此，徐洪维要求黄颖仪赔偿装修损失的诉请，于法无据，不予支持。黄颖仪以徐洪维存在违法违约行为抗辩赔偿徐洪维装修损失的主张，符合合同约定，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条的规定，于2015年11月18日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起15日内黄颖仪一次性向徐洪维返还水电周转金2208元；二、驳回徐洪维其他诉讼请求。一审案件受理费2465元，由黄颖仪负担50元，徐洪维负担2415元。
判后，上诉人徐洪维不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，2015年5月20日徐洪维收到辉竣公司给黄颖仪的告知书，主要内容为该公司与黄颖仪的租赁期将在2015年5月30日到期，将在期满后收回场地。即徐洪维在签订合同后的第3个月就收到上述告知书，对此事实原审法院没有重点查实作出认定。二、徐洪维从事餐饮行业黄颖仪是知情的，期间从未提出任何形式的反对。即使徐洪维存在占道经营等问题，也与租赁协议中关于租赁期限无关，既然已经约定，黄颖仪就应当遵守协议约定保证徐洪维在约定的租赁期限正常使用该铺位，至于徐洪维不规范的地方完全可以自行改正，严重情况可由相关部门对徐洪维进行行政处罚。三、因黄颖仪违反了协议中关于租赁期限的约定，导致徐洪维不能在协议约定的租赁期限正常使用铺位，显然已经构成违约，依法应当承担相关的违约责任。为此上诉请求：1．撤销原审判决；2．改判黄颖仪返还转让费50000元、双倍返还租赁保证金32000元（即16000×2=32000元）、返还水电周转金5000元、赔偿徐洪维的装修损失21268．30元。以上合计108268．30元；3．黄颖仪承担本案所有诉讼费用。二审庭审中，徐洪维撤回对于水电周转金的上诉。
被上诉人黄颖仪答辩称：不同意徐洪维的上诉请求、事实和理由，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查，一审中，徐洪维表示：其是按照黄颖仪的要求通过支付宝向刘某忠支付了争议的5万元转让费，但不清楚刘某忠与黄颖仪之间的关系，
二审中，徐洪维向本院提交了以下证据：1份载有6份手机录音的光盘：其中包括2015年5月29日徐洪维、孔繁刚与黄颖仪、刘某忠的通话录音，拟证明徐洪维、孔繁刚已缴纳三个商铺的转让费各5万元。徐洪维表示上述录音均为其手机录音，一审中忽视提交该证据，也未申请延期举证。另徐洪维向本院申请调查取证，申请调取以下证据：1.2015年3月6日、3月7日孔某刚账户与刘某忠账户之间的转账记录信息；2.2015年3月6日徐洪军账户与刘某忠账户之间的转账记录信息；3.2015年2月10日徐洪维账户与刘某忠账户之间的转账记录信息；4.本案中刘某忠使用的手机138××××9729的权属情况。上述证据均拟证明徐洪维、孔某刚已经将三个商铺的转让费共15万元汇入刘某忠的账号。
对于上述证据，黄颖仪表示因录音资料不属于新证据，不同意质证，且不确认该证据的真实性、合法性和关联性。对于徐洪维申请调取的证据内容均与本案不具有关联性，不属于新证据，且未在一审举证期限内提出。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.案涉租赁合同已经于2015年5月31日事实解除，租赁场地的交还时间为2015年6月1日；2.徐洪维向黄颖仪缴纳租金至2015年5月31日止；3.租赁保证金的退还约定是案涉合同第7条第5款。
二审中，双方当事人对于以下事实存有争议：1.合同无法继续履行的原因。徐洪维表示虽然其确实存有违反行政规定的行为，但合同无法继续履行并非该原因，而是因为黄颖仪没有告知其与辉骏公司之间合同约定不得从事餐饮，也没有告知其与辉骏公司之间合同租赁期限至2015年5月31日止；黄颖仪则表示：依据一审中提交的意向书可以证明黄颖仪已经取得了辉骏公司的优先续租权，可以在2015年5月31日到期后续租，辉骏公司直接收回场地的原因是案涉商铺多次被行政部门投诉。2.争议费用5万元应否返还。徐洪维表示：其所主张的5万元没有合同约定，性质为顶手费，要求黄颖仪返还的依据是一审中提交的收据。黄颖仪则表示：没有收取徐洪维的顶手费，也不确认与开具收据人之间存有关联性。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）案涉合同无法继续履行的责任认定；（二）合同解除的法律后果处理。
关于案涉合同无法继续履行的责任认定问题。根据案件查明事实，案涉租赁合同已于2015年5月31日事实解除，现双方当事人对于合同无法继续履行的原因各执一词，徐洪维上诉认为因黄颖仪违反了协议中关于租赁期限的约定，导致徐洪维不能在协议约定的租赁期限正常使用铺位，故合同不能履行的责任在于黄颖仪。但是，从双方当事人提交的证据显示，徐洪维在承租案涉商铺期间存在无照经营、违反消防、卫生等相关法律规定的行为，因此，依据双方签订的《场地租赁协议》第七条的约定，黄颖仪有权单方终止合同，案涉合同无法继续履行的责任应归责于徐洪维。由于黄颖仪提交的辉骏公司向其出具的《意向书》中显示辉骏公司承诺合同到期之后黄颖仪享有优先续租权，因此，徐洪维以黄颖仪与辉骏公司租赁合同到期为由主张黄颖仪存有过错，缺乏事实依据，本院不予采信。
关于合同解除的法律后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一，对于租赁保证金的退还审查。双方签订的《场地租赁协议》约定，徐洪维不能在案涉商铺中从事违反合同违法行为，否则黄颖仪有权收回物业，押金不予退还。因案涉合同无法继续履行的责任在于徐洪维，故徐洪维主张双倍退还租赁保证金，缺乏合同及法律依据，本院不予采信。第二，对于转让费的返还审查。因案涉合同对于该项费用的交纳及返还均无约定，且徐洪维对于黄颖仪实际收取了该费用亦无直接证据予以证明，因此，徐洪维上诉主张黄颖仪向其退还该项费用，缺乏事实依据，本院不予采信。第三，对于装修损失的赔偿审查。案涉合同约定，因徐洪维从事违法活动解除合同的不作任何赔偿。现租赁合同系因徐洪维的原因解除，故徐洪维上诉主张黄颖仪应承担其装修损失赔偿，缺乏合同依据，本院亦不予采信。综上，原审法院驳回徐洪维的上述诉求正确，本院予以维持。
至于徐洪维二审提交的证据以及调查取证申请，均因不足以支持其上诉主张，本院不予采纳。
因双方当事人对于原审判决第一项均未提出上诉，故该判项可予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人徐洪维的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2415元由上诉人徐洪维负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 姚伟华
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 张永亮
邓安达