江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第2200号
原告（反诉被告）杨兵。
原告（反诉被告）苏州亿六餐饮管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区顺达商业广场1幢642室。
法定代表人杨兵，该公司总经理。
上述两原告共同委托代理人李克彬，江苏经权律师事务所律师。
上述两原告共同委托代理人朱敏，江苏经权律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）昆山市玉山镇万客隆超市北门路加盟店，住所地江苏省昆山市玉山镇北门路***号和舰之星大厦*室。
法定代表人涂旭建，该公司总经理。
委托代理人毕世华，江苏展驰律师事务所律师。
委托代理人周珮淳，江苏展驰律师事务所实习律师。
原告杨兵、苏州亿六餐饮管理有限公司与被告昆山市玉山镇万客隆超市北门路加盟店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法由代理审判员周方园适用简易程序于2015年7月2日公开开庭进行了审理，由于案情复杂，后转为普通程序组成合议庭于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告杨兵、苏州亿六餐饮管理有限公司的委托代理人李克彬、朱敏、被告昆山市玉山镇万客隆超市北门路加盟店的委托代理人毕世华、周珮淳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨兵、苏州亿六餐饮管理有限公司诉称：2015年8月5日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，原告租赁被告位于昆山市玉山镇万客隆超市北门店的W28商铺用于餐饮经营，合同期限自2014年7月23日起至2018年8月31日止。原告向被告支付了第一年租金550000万元及押金55000元。2015年5月11日，被告通过律师函形式告知原告，单方面解除《商铺租赁合同》。原告同意于2015年5月11日解除《商铺租赁合同》，准备将商铺内属于原告的物品搬离将商铺交还被告时，被告阻挠，不让搬离，要求原告承担违约责任后再搬。2015年5月21日，被告擅自将W28商铺从里面反锁，导致原告无法进入。双方就返还商铺租金、押金及物品无果。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院请求：1、依法判令被告返还原告租金91666.7元（自2015年5月12日至2015年8月31日，其中2015年5月12日至2015年6月30日共计49天的房租即73835元原告愿意作为违约金支付给被告，故现主张的房租自2015年7月1日至2015年8月31日）、押金55000元、物业费2966.7元；2、依法判令被告返还原告冰箱、消毒柜、压面机、桌椅等物品，若被告返还不能则按相应价值赔偿；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告昆山市玉山镇万客隆超市北门路加盟店辩称：根据合同的约定，因原告逾期缴纳租金、物业费、水电费等费用达15天以上并且原告擅自连续3日停业退场和未展开经营活动，被告可以解除租赁合同，同时已经收取的租金、物业费等相关房租费用和押金应当作为违约金补偿给被告，因此，原告的第一项诉讼请求不符合双方合同的约定，依法应当被告驳回。在原告未缴清履行租赁合同的相关费用和应承担的违约责任前，被告依法享有留置权，因此，原告的第二项诉讼请求也应被驳回。
反诉原告昆山市玉山镇万客隆超市北门路加盟店诉称：2014年8月5日，反诉原告与反诉被告签订了《商铺租赁合同》，约定由反诉被告租赁反诉原告昆山市玉山镇万客隆超市北门路加盟店的商铺（编号：W28）用于经营亿六餐饮店；租赁期限为2014年7月23日起至2018年8月31日止；租金支付方式为先付后用，按12个月收取；第一年租金为550000元，支付时间为2014年7月23日；反诉被告实际经营过程中发生的水、电等费用，按其独立安装的水、电度数和政府规定标准计算；如反诉被告逾期不付租金及合同规定的有关费用达到15天以上的（每逾期一日，按应付总额的5%计付滞纳金），反诉原告有权提前解除《商铺租赁合同》，收回经营场地（商铺）或采取其他措施停止反诉被告的经营行为，同时反诉被告应向反诉原告支付相当于合同约定的三个月租金的违约金，另外，保证金、押金及已收取的所有房租费用也作为违约金补偿给反诉原告。上述合同签订后，反诉原告依约将商铺交与反诉被告使用，反诉被告也按期支付了第一年的商铺租金及2014年8月至11月的水电费，但反诉被告一直未交纳2014年12月份的水电费8011元。2015年2月，未经反诉原告同意反诉被告擅自就租赁场地W28停业退场。鉴于反诉被告的严重违约行为及消极态度，反诉原告于2015年5月11日委托律师向反诉被告发送律师函，并正式通知反诉被告解除双方于2015年8月5日签订的《商铺租赁合同》，同时要求反诉被告在收到律师函后立即支付拖欠的水电费、违约金及滞纳金。反诉原告为维护自身合法权益提起反诉，请求：1、判决驳回反诉被告的本诉诉讼请求，判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的12月份水电费8011元；2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金60274元（装修免租期租金）；3、判令反诉被告向反诉原告支付逾期支付水电费、免租期租金的滞纳金（以68285元为基数，按银行同期贷款利率自2015年1月1日计算至实际支付之日止）；4、判令反诉被告自2015年5月14日起至实际归还房屋之日止，按第一年平均日租金的两倍继续向反诉原告支付房屋租金；5、判令反诉被告向反诉原告支付违约金137500元；6、判令反诉被告已支付的租金、物业费等租赁费用及押金归反诉原告所有；7、判令反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费。
反诉被告杨兵、苏州亿六餐饮管理有限公司辩称：反诉原告的第一项诉讼请求反诉被告拖欠的水电费金额无法确定，2014年12月的水电费反诉被告确实没有缴纳，没有交纳是因为金额没有办法确定，反诉被告于2015年2月下旬向反诉原告交纳2014年12月的水电费时反诉原告要求反诉被告承担违约责任，2月份的时候反诉原告没有提过要解除合同，因为反诉被告1月份就停业了，相关的费用问题，双方没有达成一致的意见，所以导致水电费没有缴纳。反诉原告要求反诉被告支付免租期的租金，反诉被告认为没有事实与法律依据，合同上并没有约定。反诉原告诉求的水电费、滞纳金的计算基数均不正确，反诉被告按时支付水电费，只是反诉原告不肯收取，合同是2015年5月11日终止的，反诉被告不存在未支付租金的情形。双方解除合同后，反诉被告已将房屋返还反诉原告，所有不存在还需要继续支付租金。反诉原告要求反诉被告支付3个月的租金作为违约金，反诉被告认为过高，愿意承担1个月19天的房租（即反诉被告未在本诉中主张的2015年5月12日至2015年6月30日的租金）作为违约金。反诉被告认为，双方的租赁合同已经解除，那么反诉被告多支付的租金、物业费及押金在反诉被告承担违约责任后理应归还反诉被告。对于本诉及反诉的诉讼费用应按法律规定来承担。
经审理查明：苏州亿六餐饮管理有限公司的法定代表人系杨兵，该公司系有限责任公司。2014年8月5日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：原告租赁被告万客隆超市北门店的商铺用于商业经营，场地（商铺）编号W28，建筑面积371平方米，实际使用面积228平方米。原告经营（品牌）范围为亿六餐饮，原告保证该商铺在本合同约定的租赁期限内按前述经营用途使用，原告经营项目不得违反被告严格的统一规划，并服从被告的统一管理。本合同期限自2014年7月23日至2018年8月31日止，免租装修期为自2014年7月23日起至2014年8月31日止，如原告在合同期内违约，租金计算从免租装修期日始计算租金，租金起算日期为2014年9月1日起至2018年8月31日止，免租期内原告需支付物业费等相关经营费用。第一年房租总价为550000元（付款时间2014年7月23日）、第二年房租总价为588500元（付款时间2015年7月31日）、第三年房租总价为635580元（付款时间2016年7月31日）、第四年房租总价为692780元（付款时间2017年7月31日），租金支付方式为先付后用。在签订本合同之时原告先付定金三万元，在交房前如原告违约被告有权没收原告交付的定金，如被告违约是的合同不能继续履行，原告有权要求被告双倍返还定金。在交房后，此定金自动转为租金，原告在交房日需将第一年租金余款五十二万元整一次性支付完毕。商铺租赁押金为该商铺年租金的10%即55000元，租赁期满、办完离场交接手续后，一次性退还（不计利息），原告如延迟缴纳房租、拖欠水电物业管理等费用，被告有权在押金内扣除原告应交而未交的费用。
租赁合同期满或因其他原因提前解除合同、终止租赁合同时，必须提前60天通知被告。属原告所有的可移动物品，由原告自行处理，但必须符合被告的离场手续；原告所租赁的营业场所内的固定装修（包括间隔、灯具插座电路等）不得拆除，应无偿交给被告，属被告所有的一切设施，原告不得拆除和移动，若有损坏，照价赔偿。租赁合同期满或因其他原因提前解除、终止租赁合同时，原告应支付清拖欠的租金及其他费用。原告不能及时付清被告租金及其他费用的，被告有权不让原告人员进入该商铺，对原告保留在商场内的物品，被告将按照本条第五款的约定处理。租赁合同期满或因其他原因提前终止租赁合同时，原告应在合同期满或提前终止租赁合同的三日内及时将商铺交还给被告。原告不能按时交还的，则每逾期一天应向被告支付终止合同前一年中平均日租金200%的违约金。逾期十天，被告有采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由原告自行承担。逾期交还商铺超过十天，商铺内所有物品被视为原告弃物，无偿归被告所有，被告有权直接进入商铺进行处置存放物品，原告放弃抗辩权，被告处置存放物品所需的有关费用，被告还可以向原告追索，并且可以从原告租赁押金中扣除；原告未按照约定交还的，被告有权采取其他措施（如提留公证等方式）予以收回，由此造成的损失由原告承担，被告无须经原告同意可以从原告租赁押金中扣除。
合同期未满，被告单方面终止合同的，视为被告严重违约，被告应承担违约责任，支付相当于本合同三个月租金的违约赔偿金，并退还当年租金。合同期未满原告有下列情形之一的，视为原告严重违约，被告有权提前解除本合同，收回经营场地（商铺）或采取其他措施停止原告的经营行为，原告还应向被告支付相当于本合同三个月租金的违约金，另外，保证金和押金、已收取的所有房租费用也作为违约金补偿给被告：1、不具有合法经营资格的；2、严重违反本合同及合同附件的有关规定的；3、未按照本合同约定用途使用营业场地（商铺）的，经被告书面通知未改正的；4、进行其他违法活动，被有关部门查处的或被新闻媒体曝光造成恶劣影响的；违规经营，被消费者投诉达到三次以上，经被告通知仍不整改的；5、接到被告进场装修通知后一周内未进场装修或在被告规定的装修时间内未完成装修的；6、违反被告依法制定的规章制度情节严重或拒不服从被告管理的；7、逾期交付租金及合同规定的有关费用达到15天以上的，同时向原告增收每逾期一日，按应付总额的5%计付滞纳金；8、将场地擅自转让、转借给第三人，或和其他租户交换场地的；9、未经被告同意连续3日未开展经营活动或停业的；10、原告使用房屋由违反消防安全、环保、排烟、排污规范，造成投诉的；11、原告接到被告进场交房通知后，在一周内原告仍未进场或在被告规定的装修时间内完成装修开业的，本合同自动解除，另被告将追究原告违约责任；12、合同期未满，单方面终止合同的。该合同由原告杨兵签字、原告苏州亿六餐饮管理有限公司盖章、被告昆山市玉山镇万客隆超市北门路加盟店盖章、高丽丽签字确认。
另查明：原告于2014年8月4日向被告交纳租金550000元、物业费17800元，于2014年10月9日交纳9月份电费4598元、于2014年12月12日交纳10月份及11月份电费共计20600元。
2014年12月5日，被告通过江苏展弛律师事务所向原告出具律师函一份，该律师函载明：原告一直未支付2014年10月份、11月份水电费20610.2元，经被告多次催讨但是原告一直未交纳。请原告在收到本律师函之日起三个工作日内付清欠被告的水电费用共计20610.2元。若原告逾期仍未支付，被告将采取停水、停电等措施停止原告的经营行为，并依据《商铺租赁合同》第八条的约定追究原告的违约责任。
2015年5月11日，被告通过江苏展弛律师事务所向原告出具律师函一份，该律师函载明：原告在收到本函当日应立即向被告支付拖欠的水电费8011元。鉴于原告长期拖欠水电费和擅自停业退场的严重违约行为，被告与原告签订的《商铺租赁合同》于2015年5月11日解除，原告应于2015年月14日前依约定条件将租赁物全部返还我方当事人；由于原告严重违约，依据合同第二条第2款约定租金应自装修免租期开始计算，故原告应向被告支付装修免租期（2014年7月23日至2014年8月31日止）租金60274元；就2015年5月14日起至原告实际退场之日，原告应按合同约定租金的两倍向被告支付租金；原告应就上述两项的总金额按每日5%的标准自2015年5月14日至实际支付之日止向被告支付滞纳金；原告应向被告支付相当于3个月租金违约金即137500元，且原告已经缴纳的商品房租赁押金、保证金将不再退还。
被告在庭审中陈述：原告曾于2015年5月21日前往租赁房屋处搬出房屋内的物品，被告行使留置权要求原告停止上述行为，原告还是搬走了店内的部分物品，后杨兵将店面上锁后离开。原告在庭审中陈述：原告曾于2015年5月21日前往租赁房屋处搬出房屋内的物品，被告让原告将物品搬回房屋后，为了防止原告再搬物品将房屋反锁，也就是被告所谓的行使留置权。
以上事实由商铺租赁合同、收据、律师函、邮寄凭证以及各方当事人庭审陈述为证。
本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。由于原告违反合同约定逾期交付合同约定有关费用达到15天以上并且未经被告同意停业，被告依照合同约定向原告提出解除《商铺租赁合同》后，双方之间的《商铺租赁合同》于2015年5月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。双方的合同于2015年5月11日解除，原告应向被告支付房租至2015年5月11日，根据合同约定，原告应于2015年5月14日离场，但原告实际于2015年5月21日前往租赁房屋处搬运店内物品但由于受到被告的阻挠导致而没有成功离场，本院认为原告未能成功离场的原因在被告，因此认定原告已于2015年5月21日完成合同约定的离场义务，因此原告应按照合同约定向被告支付违约金（自2015年5月14日至2015年5月21日的共7天，按合同约定租金的2倍计算）21096元。合同约定原告违约导致合同解除的，保证金和押金、已收取的所有房租费用作为违约金补偿给被告，故本院对于原告要求被告返还租金91666.7元的诉讼请求不予支持。原告要求被告返还冰箱、消毒柜等物品但是未提供证据，故本院不予支持。关于反诉原告主张的2014年12月的水电费及逾期利息，反诉原告未提供证据证明该项费用的金额及反诉原告已代反诉被告支付的事实，本院不予支持。由于本案的违约责任在原告，原告应根据合同约定向被告支付免租期租金（自2014年7月23日起至2014年8月31日止共计39天）即58767元及相当于三个月租金的违约金137500元，共计196267元，另外原告已交纳的押金55000元、已交纳的租金、物业费依据合同约定因作为违约金补偿给被告。被告主张自2015年5月14日起按每日5%的标准向原告收取免租期租金滞纳金，本院依法调整为自被告提起反诉之日即2015年6月9日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至实际支付之日。杨兵系苏州亿六餐饮管理有限公司的法定代表人，虽然商铺租赁合同上有杨兵的签字，但是杨兵的上述行为系代表苏州亿六餐饮管理有限公司作出的，本院认为杨兵与本案没有直接利害关系，依法驳回杨兵的诉讼请求以及昆山市玉山镇万客隆超市北门路加盟店对杨兵的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告杨兵的诉讼请求。
二、驳回原告苏州亿六餐饮管理有限公司要求被告昆山市玉山镇万客隆超市北门路加盟店返还原告苏州亿六餐饮管理有限公司租金91666.7元、押金55000元、物业费2966.7元的诉讼请求。
三、驳回原告苏州亿六餐饮管理有限公司要求被告昆山市玉山镇万客隆超市北门路加盟店返还店内物品的诉讼请求。
四、驳回反诉原告昆山市玉山镇万客隆超市北门路加盟店要求反诉被告苏州亿六餐饮管理有限公司支付2014年12月水电费8011元及逾期利息的诉讼请求。
五、反诉被告苏州亿六餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告昆山市玉山镇万客隆超市北门路加盟店支付装修免租期房租58767元及逾期利息（以58767元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率自2015年6月9日起支付至实际支付之日止）。
六、反诉被告苏州亿六餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告昆山市玉山镇万客隆超市北门路加盟店支付逾期交付违约金21096元（自2015年5月14日至2015年5月21日的共7天，按合同约定租金的2倍计算）。
七、反诉被告苏州亿六餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告昆山市玉山镇万客隆超市北门路加盟店支付违约金137500元（即三个月租金）。
八、驳回反诉原告昆山市玉山镇万客隆超市北门路加盟店对反诉被告杨兵的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5220元，由原告苏州亿六餐饮管理有限公司负担。反诉案件受理费8900元，由反诉被告苏州亿六餐饮管理有限公司负担，该费用反诉原告昆山市玉山镇万客隆超市北门路加盟店已预交，反诉被告苏州亿六餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告昆山市玉山镇万客隆超市北门路加盟店。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 周方园
人民陪审员 周 萍
人民陪审员 俞惠珍
二〇一五年十一月九日
书 记 员 戴弘娇