重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初14069号原告重庆中德斯特整体家居制造厂，住所地重庆市南岸区辅仁路*号附***号。法定代表人李学海，厂长。委托代理人胡祖波（特别授权），重庆伟豪（江津）律师事务所律师。被告郭宣佑，女，1985年10月5日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人刘毅，重庆志平律师事务所律师。被告重庆云天物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路547号。法定代表人陈开富，总经理。委托代理人汤忠渝（特别授权），男，1977年1月9日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆中德斯特整体家居制造厂（以下简称“中德家居”）与被告郭宣佑、被告重庆云天物业发展有限公司（以下简称“云天公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中德家居的法定代表人李学海及委托代理人胡祖波、被告郭宣佑的委托代理人刘毅、被告云天公司的委托代理人汤忠渝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中德家居诉称：2009年9月4日，中德家居与云天公司签署了《补偿协议书》，约定由云天公司向中德家居给付货币补偿8970000元，并在云立家天下项目中给予中德家居514平方米的门面作为产权调换，双方还约定了货币补偿价款的支付时间及金额，产权调换房屋的交付条件及时间，违约责任等条款。上述协议签订后，经重庆市南岸区公证处公证，具有强制执行效力。云天公司未按履行，中德家居向贵院申请了强制执行。在执行过程中，由执行法院对云天公司所有的位于重庆市南岸区辅仁路房屋进行了查封扣押，并在中德家居的见证下对该房屋进行了现场勘查，张贴了封条并拍照固定，在查封过程中，该房屋并未有人居住且为清水房屋，从未有过装修。郭宣佑在该案执行过程中向贵院提起异议，认为在2012年8月4日即与云天公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，并分别于2011年12月10日、2012年5月30日、2012年8月4日向云天公司支付了250000元、250000元、246300元且已装修入住，主张重庆市南岸区辅仁路房屋为其所有。贵院也于2016年10月19日作出（2016）渝0108执异49号执行裁定书并在2016年11月7日向中德家居进行了送达，裁定中止对重庆市南岸区辅仁路房屋的执行。原告认为，贵院在对讼争房屋的查封过程中，并未见任何人居住在其中，房屋也未有过任何装修；二被告签订合同在2012年8月4日，付款时间却在2011年12月及2012年5月，有违常理；合同签署于2012年8月4日，但双方均不对合同进行备案也不办理产权过户登记；二被告只出具有合同及收据，没有相应的支付依据相佐证，不排除二被告恶意串通规避执行。故请求法院判令：准予对重庆市南岸区辅仁路房屋的执行。被告郭宣佑辩称：二被告签订《重庆市商品房买卖合同》属实。郭宣佑并不知晓云天公司的情况，是先付房款，后签订的合同。郭宣佑已支付讼争房屋的全款，没有办理合同备案及产权登记均非郭宣佑的责任。因房屋装修出现问题，故未入住，但并不影响郭宣佑对该房屋的所有权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告云天公司辩称：郭宣佑陈述属实。本案讼争房屋在与郭宣佑签订合同之前是抵押给了案外人徐世福的，当时签订了商品房买卖合同，并备案，但郭宣佑并不知情。郭宣佑在2011年12月支付了250000元房款，之后陆续支付完购房款后，我们公司才还了抵押款进行解压，解压后双方在签订了商品房买卖合同。因我公司的原因，有司法诉讼，故一直没有办理产权过户。经审理查明：中德家居原名为重庆南岸金辉电线厂（以下简称“金辉电线厂”），后于2011年3月29日更名为中德家居。2009年9月4日，重庆市南岸公证处对金辉电线厂与云天公司签订的《补偿协议书》、《商业门面确认书》作出（2009）渝南岸证字第4279号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。因云天公司未按协议履行，金辉电线厂向重庆市南岸公证处申请执行证书。2010年7月27日，重庆市南岸公证处出具（2010）渝南岸证字第3780号《执行证书》，执行标的为：本金3644407元、利息646926.31元。本院在对中德家居与云天公司公证债权文书一案的执行过程中，于2012年10月19日向南岸土地房屋权属登记中心送达了《协助执行通知书》及执行裁定书，南岸土地房屋权属登记中心于同年10月22日对讼争房屋办理查封登记，查封期限为二年。2013年5月，中德家居向本院申请对讼争房屋进行评估、拍卖。2014年9月，中德家居就讼争房屋向本院申请续行查封。之后，本院于2015年7月17日以（2012）南法执恢复字第543-2号执行裁定书及协助执行通知书，查封云天公司名下位于重庆市南岸区辅仁路4号5幢9-5号房屋一套，该房屋查封期限为三年，并拟对该房屋采取评估拍卖措施。之后，郭宣佑对执行标的提出异议，本院于2016年10月19日作出（2016）渝0108执异49号《执行裁定书》，裁定中止对位于庆市南岸区辅仁路房屋的执行，并向各方当事人送达了该裁定。中德家居收到该裁定后，遂以前述理由诉至本院。庭审中，郭宣佑针对其提出的抗辩理由，举示了如下证据：1、2012年8月4日，郭宣佑与云天公司签订的《商品房买卖合同》一份（该合同中载明“房屋座落于重庆市南岸区辅仁路4号5栋9-5，总价款为746300元）；装修钥匙；收据3张（三张收据上显示的入账日期分别为2011年12月10日、2012年5月30日、2012年8月4日，收款方式注明为“转账”，收款事由为“锦绣前程5-9-5房款”，金额注明分别为250000元、250000元、246300元）；拟证明郭宣佑向云天公司购买了讼争房屋，并于2012年8月当天支付了全款746300元（银行转账和现金支付），合同签订当日交付房屋钥匙。2、整改通知书、气卡、房卡，拟证明郭宣佑在房屋装修时，由于改变房屋结构和燃气走向，重庆好管家物业管理有限公司向其出具了整改通知书，后因郭宣佑生小孩，故停止了装修。3、情况说明（该情况说明中载明“我公司于2013年5月6日代郭宣佑付重庆云天物业发展有限公司锦绣前程5-9-5500000元整”、农业银行重庆南岸四公里支行的电子银行交易回单（复印件）（该回单上载明交易用途为往来款），拟证明商品房买卖合同签订后，由案外人重庆源渠商贸有限公司代付500000元，其余房款由郭宣佑交付现金，云天公司将房屋交付给郭宣佑，重庆源渠商贸有限公司与云天公司有业务往来，双方在年终结算时，云天公司没有同意代付，重庆源渠商贸有限公司于2013年5月6日代付500000元，云天公司才认可的。上述三张收据注明的均为“转账”是云天公司财务书写。中德家居对郭宣佑举示的《商品房买卖合同》及收据的真实性均不认可，并认为买卖合同没有预售许可，且合同中载明的付款时间与收据中载明的付款时间不吻合，收据显示为转账，现郭宣佑无法提供转账凭证，不能证明已支付了购房款，并保留对合同签订时间及收据开具时间申请鉴定的权利；整改通知书真实性无法核实，钥匙、水卡、气卡的真实性无法核实，亦不能证明二被告的交付行为，也不能明确房屋交付时间，且讼争房屋已被查封，云天公司擅自处理的行为违法；对郭宣佑举示的情况说明的真实性不认可，并认可与其举示的商品房买卖合同的收款银行、支付时间、金额均不相符，亦无法核实真实性；对电子银行交易回单的真实性不认可，认可与商品房买卖合同中约定的监管银行不一致，且用途上写明为往来款而非购房款，对该证据的三性均不认可。云天公司对郭宣佑举示的前述证据的真实性均无异议，并陈述讼争房屋在与郭宣佑签订合同之前是抵押给了案外人徐世福的，当时签订了商品房买卖合同，并备案，但郭宣佑并不知情。郭宣佑在2011年12月支付了250000元房款，之后陆续支付完购房款后，云天公司才还了抵押款进行解压，解压后双方在签订了商品房买卖合同。因云天公司的原因，有司法诉讼，故一直没有办理产权过户。另查明，本案在审理过程中，中德家居申请对郭宣佑提交的郭宣佑与云天公司于2012年8月4日签订的《商品房买卖合同》、收据3张（三张收据上显示的入账日期分别为2011年12月10日、2012年5月30日、2012年8月4日）的笔迹及印章的形成时间进行鉴定，因原、被告双方均无法向鉴定机构提供同一时间商品房买卖合同及收据的其他样本进行比对，故无法进行鉴定。还查明，本案在审理过程中，中德家居申请调取对本院（2013）南法执恢字第748号、543号执行案件卷中涉及本案讼争房屋的相关材料，针对本院调取的《情况说明》、《抵偿协议书》、收据（均系复印件），中德家居认为，上述证据恰好证明商品房买卖合同系基于抵偿协议签署的协议，形成时间应该晚于2013年8月2日，该抵偿协议中约定云天公司要在项目产权大证办理后才签署正式的商品房买卖合同，郭宣佑提交的商品房买卖合同将签署时间提前一年，系倒签行为，其商品房买卖合同签署的真实时间应晚于查封时间；郭宣佑认为对该组证据的真实性无法确认，认为非郭宣佑提交，（2016）渝0108执异49号裁定书中亦未对该情况说明进行采纳。上述事实，有准予变更登记通知书、公证书（2016）渝0108执异49号《执行裁定书》、协助执行通知书、回证等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证，并经法庭认证，足以认定。本院认为：案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，讼争房屋登记在云天公司名下，云天公司亦是执行案件中的被执行人、讼争房屋的房地产开发企业，符合前述二十九条的适用前提。郭宣佑提交与云天公司签订的商品房买卖合同的签署时间显示在本院查封讼争房屋之前，郭宣佑作为讼争房屋的买受人提出异议，其须举证证明前述二十九条中规定的情形且其权利能够排除执行，但郭宣佑提交的付款收据、案外人重庆源渠商贸有限公司代付500000元的情况说明及电子银行交易回单，与郭宣佑当庭陈述的付款方式（现金或是银行转账）、付款时间均存有矛盾之处，亦有不符合常理之处，其电子银行交易回单中显示的交易用途为往来款也非房款，均无法充分证明郭宣佑已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据此，应由郭宣佑承担举证不能的法律后果。中德家居提出准予对位于重庆市南岸区辅仁路房屋的执行，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条（一）项之规定，判决如下：准予对位于重庆市南岸区辅仁路房屋的执行。案件受理费80元，由被告郭宣佑、被告重庆云天物业发展有限公司负担（此款暂由原告重庆中德斯特整体家居制造厂垫付，现被告郭宣佑、被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆中德斯特整体家居制造厂）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  邓小晶人民陪审员  宋建容人民陪审员  蒲昌元二〇一七年十二月八日书 记 员  蒋 姝