重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝03民终2116号
上诉人(原审原告)：胡义纲，男，1935年7月4日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托诉讼代理人：胡启弘（胡义纲之子），1969年6月27日出生，汉族，住重庆市垫江县。
委托诉讼代理人：熊鹰，重庆峡阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：垫江县东方建设开发有限责任公司，住所地重庆市垫江县工农路建委裙带房，组织机构代码20865017-6。
法定代表人：张强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：谭庆锋，男，1975年1月13日出生，汉族，垫江县东方建设开发有限责任公司法律顾问，住垫江县。
上诉人胡义纲与被上诉人垫江县东方建设开发有限责任公司（以下简称东方建设公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院(2015)垫法民初字第04907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
胡义纲上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：1.胡义纲提交的《拆迁安置补偿计算表》、《安置门市结算表》、《安置房住宅结算表》、《账目结算明细清单》证据是办理房产证的依据，具有真实性、客观性；2.安置房确认书确认的商业用房面积为193.36m2是胡义纲与东方建设公司签订的房屋拆迁协议，房地证305字第20050xxxx号房地产权证登记面积为328.29m2是基于规划许可证及建筑施工设计图纸，经由上诉人、被上诉人双方认可，由东方建设公司出具相关手续，再由房屋产权行政主管部门给胡义纲颁发的房地产权证确认的房屋面积；而东方建设公司实际交给胡义纲的实际面积为243.21m2,根据合同相对人意思自治和物权法定原则，应认定东方建设公司安置给胡义纲的商业用房面积为328.29m2；3.一审将四间门面用房认定为房屋买卖合同关系错误，而应根据安置用房实行结算账目品进品出，确认胡义纲享有四间门面房；4.胡义纲未支付房款134232元，是因为东方建设公司差安置的商业用房面积85.08m2,未履行合同义务安装水电气，迟延交门面房及商业用房，不交房款是履行不安抗辩权；5.一审法院判决驳回胡义纲的诉讼请求，违背了《合同法》规定的约定优先、法定滞后的原则。
东方建设公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。1.胡义纲被拆迁房屋总面积455m2,其中住宅281.22m2,经营性用户173.78m2，2003年1月10日已安置四套住房390.19m2，确定安置经营用房193.36m2，已履行完安置义务；2.胡义纲根据垫江房管局面积错误的登记行为产生的房地证登记的面积328.29m2来认为东方建设公司应当安置328.29m2没有事实和法律依据，胡义纲应按营业用房1100元/m2,住房按520元/m2缴纳超面积款，但一直没有缴纳；3.胡义纲以购买为名占有四间门面，没有缴纳购房款，无权主张迟延交付损失，无权要求交付四间门面的不动产权登记证书，且胡义纲对四间门面收取租金多年；4.《拆迁安置补偿计算表》、《安置门市结算表》、《安置房住宅结算表》、《账目结算明细清单》不符合证据形式，且不客观真实，不能采用；5.东方建设公司多次通知胡义纲交清安置房屋差价款的超面积款，胡义纲一直未结算，东方建设公司有权不交房屋产权证书。
胡义纲向一审法院起诉请求：一、我与东方建设公司于1999年10月27日签订的《房屋拆迁协议书》有效；二、由东方建设公司归还我的商品用途房按现场勘测面积为准，按约定归还面积328.29㎡为标准，误差面积由东方建设公司按市场价格赔偿我经济损失16万元，并由东方建设公司履行将该套商品用途房《房地产权证》办理在我名下的协助义务；三、由东方建设公司按照国家规定土地转让金标准赔偿我其所归还的商品用途房相差33年土地使用期的经济损失（土地使用期70年降为50年、延迟交房13年），并由东方建设公司对该房屋延迟13年交房按同地段市场房屋租金价格赔偿我13年房屋租金损失10万元；四、由东方建设公司赔偿我安置房屋水电气安装费6万元，以及安置的东方花园F座x楼房屋的生产用电户头一个；五、由东方建设公司赔偿我购买的四间门市因6年未得到使用，又因未合理规划设计施工造成门市使用价值贬值等损失费10万元；六、由东方建设公司交付我购买的四间门市和安置的五套房屋的八本《房地产权证》。
一审法院认定事实：1999年10月27日，胡义纲与原垫江城市建设公司签订了《房屋拆迁协议书》，该协议中约定：“……甲方（垫江城市建设公司）拆除所有权属乙方（胡义纲）的房屋位于东外街66-13号……建筑面积为455㎡，其中住宅为281.22㎡，生产用房为173.78㎡……原拆除房屋有水电气、电视闭路设施的，安置房一律统一安装，乙方不再支付费用……安置房交付使用前，接受安置的被拆迁人均须按安置房实际结算款与拆迁人结清安置房款后，方能凭安置房款结算清单和拆迁协议书领取安置房钥匙并按规定办理安置房屋产权手续……由甲方安置三室一厅住房一套，面积为105㎡，安置三套二室一厅住房，每套面积为90㎡；三室一厅住房在三楼选择……”。胡义纲未与东方建设公司结清安置房款。
2001年6月28日，垫江城市建设公司改制后成立东方建设公司。
2003年1月10日，东方建设公司将胡义纲住宅用房安置在垫江县桂溪镇东方花园D座171号（建筑面积99.39㎡）、172号（建筑面积99.39㎡）、C座171号（建筑面积92.92㎡）、A3座121号（建筑面积98.49㎡），将胡义纲生产用房安置在垫江县桂溪镇东方花园F座x楼，土地使用权类型属于划拨。同日，经胡义纲签名的《安置房确认书》载明“我自愿选择东方花园安置房F座x楼非住宅商业用房，面积193.36㎡，特此确认。”胡义纲已获得安置的C座171号房屋的《房地产权证》。
2005年2月6日，垫江县国土资源和房屋管理局为胡义纲办理了垫江县桂溪镇东方花园F座x楼非住宅商业用房的产权证即房地证305字第20050xxxx号《房地产权证》。该《房地产权证》载明房屋用途为商服，建筑面积为328.29㎡。
2014年5月8日，垫江县国土资源和房屋管理局向东方建设公司复函，该函件称胡义纲分割东方花园F座x楼面积有误，实际建筑面积应为243.21㎡。该函又称“F栋第二层现多出部分办证面积，是由于邻里住户以东方建设公司修建房屋影响其采光为由进行阻碍从而未修建，而在办证时根据东方建设公司提供的设计规划图纸，将应修建的面积而实际未建的部分面积也全部办给拆迁安置户胡义纲。对此拆迁户胡义纲F栋第二层办证面积为328.29㎡是错误的，而现在房屋实际建筑面积应为243.21㎡，误差面积为85.08㎡，对其应当予以纠正，按规定程序办理变更登记。”2014年5月13日，垫江县国土资源和房屋管理局为该房屋办理了305房地证2014字第xxxx7号《房地产权证》，该《房地产权证》载明房屋用途为商服用房，建筑面积为243.21㎡。此后，胡义纲不服垫江县国土资源和房屋管理局为其办理的该《房地产权证》，于2014年10月23日向一审法院提起行政诉讼。2014年12月18日，垫江县国土资源和房屋管理局应胡义纲申请，注销了305房地证2014字第xxxx7号《房地产权证》。2014年12月19日，胡义纲向一审法院申请撤回对该案起诉。一审法院于当日作出裁定，准许胡义纲对该案撤回起诉。
胡义纲举示的《东方花园安置房门市结算表》载明安置胡义纲F座x楼的面积为193.36㎡，办证面积341.57㎡改为328.29㎡，胡义纲认为系其与东方建设公司对胡义纲安置房屋的房款结算，该结算表无东方建设公司印章，亦无东方建设公司相关人员签名，东方建设公司对此不予认可。
东方建设公司已对东方花园F座x楼的水电进行了安装。胡义纲对东方花园F座x楼的天然气进行了安装，用去安装费2702.9元。胡义纲举示的其余水电气安装证据，因不能证明该证据具有真实性或者与本案具有关联性，东方建设公司对此不予认可。
一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。《房屋拆迁协议书》系胡义纲、原垫江城市建设公司双方的真实意思表示，其约定不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或第三人利益，无合同无效的法定情形，属于依法成立并生效的合同。原垫江城市建设公司改制后成立东方建设公司，因此，胡义纲、东方建设公司双方理应按照其约定全面履行各自的义务，故对胡义纲请求确认《房屋拆迁协议书》合法有效的诉讼请求，予以支持。
关于胡义纲请求讼争的东方花园F座x楼建筑面积以328.29㎡为标准，误差面积由东方建设公司按市场价格赔偿问题。对此问题，胡义纲认为其依据是《房屋拆迁协议书》、房地证305字第20050xxxx号《房地产权证》和《东方花园安置房门市结算表》。对该问题，评判如下：首先，《房屋拆迁协议书》约定东方建设公司为胡义纲安置生产用房为173.78㎡；其次，2003年1月10日经胡义纲签名的《安置房确认书》载明安置房F座x楼非住宅商业用房面积为193.36㎡；第三，垫江县国土资源和房屋管理局为胡义纲办理的该房屋产权证即房地证305字第20050xxxx号《房地产权证》，因该《房地产权证》载明的建筑面积328.29㎡有误，该局为此进行了更正，重新办理了《房地产权证》即305房地证2014字第xxxx7号《房地产权证》，该重新办理的《房地产权证》载明该房屋的建筑面积为243.21㎡；第四，胡义纲举示的《东方花园安置房门市结算表》载明安置胡义纲F座x楼的面积为193.36㎡，办证面积341.57㎡改为328.29㎡，胡义纲认为系其与东方建设公司对胡义纲安置房屋的房款结算，该结算表无东方建设公司印章，亦无东方建设公司相关人员签名，东方建设公司对此不予认可。综上，即便《东方花园安置房门市结算表》系东方建设公司的意思表示，也只是胡义纲与东方建设公司双方对安置的房屋按照实际安置面积与约定的安置面积进行房款进补的结算，以此并不能推断东方建设公司必须为胡义纲安置商业服务用房的面积为328.29㎡。因此，对胡义纲的该项请求，因无事实和法律依据，不予支持。
对胡义纲主张的由东方建设公司按照国家规定土地转让金标准赔偿其商品用途房相差33年土地使用期的经济损失（土地使用期70年降为50年、延迟交房13年）及延迟13年交房按同地段市场房屋租金价格赔偿其13年房屋租金损失问题。垫江县桂溪镇东方花园F座x楼的土地使用权类型属于划拨。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为；依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。故对胡义纲主张的东方建设公司赔偿其商品用途房相差33年土地使用期的经济损失，不予支持。东方建设公司已于2003年1月10日为胡义纲交付了安置的房屋，且《房屋拆迁协议书》约定安置房交付使用前，接受安置的被拆迁人均须按安置房实际结算款与拆迁人结清安置房款后，方能凭安置房款结算清单和拆迁协议书领取安置房钥匙并按规定办理安置房屋产权手续。因胡义纲未与东方建设公司结清安置房款，对于胡义纲主张的迟延交付房屋的租金损失，不予支持。
对胡义纲主张的由东方建设公司赔偿其安置房屋水电气安装费6万元，以及安置房屋x楼生产用电户头一个的问题。《房屋拆迁协议书》约定水电气由东方建设公司安装，胡义纲对东方花园F座x楼的进行了天然气安装，用去安装费2702.9元，该费用应由东方建设公司承担。胡义纲举示的其余水电气安装证据，因不能证明该证据具有真实性或者与本案具有关联性，东方建设公司对此不予认可，对此不予采信。因此，对胡义纲的该项其他请求，不予支持。
对胡义纲主张的由东方建设公司赔偿其购买的四间门市因6年未得到使用，又因未合理规划设计施工造成门市使用价值贬值等损失费以及交付其购买的四间门市的《房地产权证》问题。因本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而买卖法律关系另一法律关系，胡义纲可另行向东方建设公司主张。因此，对此问题，不予审理。
对胡义纲主张由东方建设公司交付安置的五套房屋的房地产权证问题。胡义纲已获得安置的C座171号房屋的房地产权证，对于其余安置的房屋的房地产权证问题，《房屋拆迁协议书》约定安置房交付使用前，接受安置的被拆迁人均须按安置房实际结算款与拆迁人结清安置房款后，方能凭安置房款结算清单和拆迁协议书领取安置房钥匙并按规定办理安置房屋产权手续。因胡义纲未与东方建设公司结清安置房款，因此对于胡义纲主张的交付其余安置房屋的房地产权证，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告胡义纲与原垫江县城市建设综合开发公司于1999年10月27日签订的《房屋拆迁协议书》合法有效；二、由垫江县东方建设开发有限责任公司于判决生效后五日内支付给胡义纲天然气安装费2702.9元。三、驳回胡义纲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6700元，由垫江县东方建设开发有限责任公司负担50元，胡义纲负担6650元。
二审审理查明，东方建设公司安置给胡义纲的非住宅用房位于垫江县桂溪镇东方花园F座x楼，建筑面积为243.21㎡，套内建筑面积188.1m2。
二审审理查明的其他事实与一审相同。
本院认为，根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.胡义纲提交的《拆迁安置补偿计算表》、《安置门市结算表》、《安置房住宅结算表》、《账目结算明细清单》能否作为本案证据采用；2.胡义纲要求东方建设公司安置其生产用房328.29㎡的诉讼请求是否成立；3.本案所涉四间门面房是拆迁安置还是商品房买卖关系；4.胡义纲未与东方建设公司进行结算，是否系履行不安抗辩权的行为；东方建设公司现应否向胡义纲交付拆迁安置房屋的房产证。
焦点一，关于胡义纲提交的《拆迁安置补偿计算表》、《安置门市结算表》、《安置房住宅结算表》、《账目结算明细清单》证据能否作为本案证据采用的问题。胡义纲提交的上述几份证据无东方建设公司的印章，也无东方建设公司相关人员签字确认，该表格又是复印件，且东方建设公司不予认可其真实性，胡义纲亦没有提供其他证据佐证。本院无法确认其真实性，不能作为本案的证据采用。
焦点二，1999年10月27日，东方建设公司与胡义纲签订的《房屋拆迁协议书》载明胡义纲的生产用房为173.78㎡；2003年1月10日有胡义纲签名的《安置房确认书》证明，胡义纲确认选择东方花园安置房F座x楼非住宅商业用房面积为193.36㎡。因此，东方建设公司应安置给胡义纲的商业用房面积是193.36m2。虽然垫江县国土资源和房屋管理局为胡义纲办理的该房屋产权证即房地证305字第20050xxxx号《房地产权证》的建筑面积为328.29㎡，但是经实测建筑面积为243.21㎡，套内面积为188.1m2,并重新办理了305房地证2014字第xxxx7号《房地产权证》，此面积已超出确认安置给胡义纲生产用房193.36m2。即使根据《垫江县人民政关于认真做好县城东方花园建设及房屋拆迁补偿安置工作的通知》（府垫府发［1999］63号）中规定，拆迁人对安置对象进行安置时，公摊面积不计作安置面积；原拆除房屋系门市的，原则上按拆除面积安置门市；生产用房拆除后，一律视作住房安置。东方建设公司将胡义纲的生产用房按非住宅进行了安置，套内面积188.1m2亦大于应安置的173.78㎡。这只涉及胡义纲补东方建设公司房款多少的问题，而不是确认给胡义纲安置生产用房的面积。因此，胡义纲要求东方建设公司安置生产用房328.29㎡的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
焦点三，胡义纲在起诉状中陈述，其四间门面房是胡义纲于1999年11月1日是向东方建设公司购买，支付房款13600元；在一审庭审中，胡义纲也陈述该四间门面是向东方建设公司购买；《房屋拆迁协议》及《安置房确认书》亦没有该四间门面房的相关记载。胡义纲在二审中又陈述是安置门面房而不是购买商品房买卖关系，推翻其在起诉状及一审庭审中的陈述，有违诚实信用原则，本院不予确认；应当认定该四间门面房与本案拆迁安置协议无关，系上诉人另行向东方建设公司购买。关于该四间门面的纠纷系双方当事人之间的房屋买卖合同纠纷，与本案拆迁安置纠纷无直接关系，故上诉人关于该四间门面的诉讼请求本案不予处理。
焦点四，胡义纲未与东方建设公司进行结算，是否系履行不安抗辩权的行为，东方建设公司现应否向胡义纲交付拆迁安置房屋的房产证。《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”胡义纲主张履行不安抗辩权的理由为东方建设公司对其安置的商业用房应是328.29m2,而实际面积只有243.21m2；未安装水电气；未按时交门面房；未交房地产权证。而根据上述分析，东方建设公司应安置给胡义纲的非住宅用房为173.78m2，不存在差安置面积的情况；未安装水电气不是不进行结算的理由；未按时交门面房及房地产权证是因为胡义纲未与东方建设公司进行结算，不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的条件，胡义纲履行不安抗辩权不当，应当承担其相应的民事责任。
胡义纲与东方建设公司签订的《房屋拆迁协议书》第六条约定，安置房交付使用前，接受安置的被拆迁人均须按安置房实际决算款与拆迁人结清安置房款后，方能凭安置房款结算清单和拆迁协议书领取安置房钥匙并按规定办理安置房屋产权手续。该《房屋拆迁协议书》是双方在自愿、平等的基础上签订的，双方均应遵守协议条款。根据上述约定，胡义纲应与东方建设公司按安置房的实际面积决算后，并与东方建设公司结清房款后才办理安置房产权手续。在胡义纲没有结清安置房款的情况下，东方建设公司有权暂不予交付其房地产权证书。一审法院判决驳回胡义纲的该诉讼请求并无当。
综上所述，上诉人胡义纲的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元，由上诉人胡义纲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺付琴
审 判 员 陈胜友
代理审判员 杨 洋
二〇一六年十月十八日
书 记 员 徐玲巧