北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04321号
上诉人（原审被告）何彩凤，女，1948年7月12日出生。
委托代理人吴小薇，北京市京晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）鲍连会，男，1948年11月21日出生。
委托代理人吴玉馨，东方昆仑（北京）律师事务所律师。
委托代理人陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。
上诉人何彩凤因与被上诉人鲍连会农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第15079号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何彩凤及其委托代理人吴小薇、被上诉人鲍连会的委托代理人吴玉馨、陈克刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年11月，鲍连会向原审法院起诉称：北京市顺义区×镇×村×胡同×号（西院），是依法批给我的宅基地，该宅基地面积共772.42平方米，上面盖有正房7间，该宅基地登记在我名下。2002年11月份，何彩凤找我要求购买×村×胡同×号西院（包括上述七间房屋及院落），双方协商由何彩凤出资人民币10万元购买上述七间房屋及院落，并签署了《转让合同》。何彩凤并非顺义区×镇×村村民，依法不得购买农村集体经济组织成员的住房。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。双方买卖标的不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权。何彩凤并非本村村民，且本案诉争房屋及院落的《集体土地建设用地使用证》至今仍登记在我名下。据此，我认为《转让合同》违反了相关法律法规，属于无效合同，故请求法院判令：一、依法确认双方签订的《转让合同》无效；二、判令何彩凤将该房屋及院落的《集体土地建设用地使用证》返还给我，并将该房屋及院落返还给我；三、本案诉讼费用由何彩凤承担。
何彩凤辩称：我不同意鲍连会的诉讼请求，理由如下：一、诉争《转让合同》满足合同法规定的合同有效的全部要件。二、从农村房屋所有权的权利属性分析，认定《转让合同》有效符合法理：1.所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，则很难称之为对其房屋享有所有权了。2.《中华人民共和国继承法》规定农村房屋可以继承，意味着农村房屋项下的宅基地使用权也可以继承，说明现行法律并不否定农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让；3.农村房屋转让后，房屋的买受人同时成为宅基地使用权的享有者，其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上，没有动摇农村土地的集体所有性质。三、认定《转让合同》有效符合民事法律立法精神和基本原则；认定《转让合同》有效，有利于稳定现有的房屋占有关系，维护生活的稳定，体现民法公序良俗的基本原则；”当事人不得因自己的错误行为而获利”，对出卖人事后主张合同无效进行必要的限制，有利于维护买受人的善意信赖，这也是诚实信用原则的要求。四、目前我国的法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私房买卖以及农村私房买卖合同应认定无效的明确规定。五、法院要注重判决的法律效果和社会效果。村里很多村民都在十几年前将自有的房屋出售，根据顺义区×镇的发展规划，即将面临拆迁。鲍连会只是该村第一个起诉要求确认合同无效的人，后面有很多村民在等本案的结果，如果法院判令合同无效，之前将房屋出售的村民都会效仿起诉，要求确认合同无效。六、鲍连会的诉讼目的已经没有任何意义，鲍连会在庭审过程称，当初卖房是因为不懂法，现在懂了所以要收回房子。何彩凤理解鲍连会的诉讼目的是将房屋由不合法的状态转变为合法的状态。但实际情况是根据法律规定和政策导向诉争房屋现在的状态就是合法状态，重要的是房屋面临拆迁，标的物即将灭失，所以鲍连会的诉讼目的已经没有任何意义，据此法院也应当驳回鲍连会的诉请。
原审法院经审理查明：何彩凤的户籍性质为非农业。鲍连会在北京市顺义区×镇×村有一处宅院，具体坐落为北京市顺义区×镇×村×胡同×号（西院）。2002年9月26日土地行政主管部门对该宅院进行确权登记，土地使用权人登记为鲍连会。该宅院内有北正房7间。2002年11月9日，鲍连会与何彩凤达成了房屋买卖协议，约定鲍连会将上述房屋以100000元的价格卖给何彩凤。事后，鲍连会、何彩凤双方于2002年11月9日签订《转让合同》，鲍连会将涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》一并交给了何彩凤。现鲍连会以何彩凤不具备购买涉诉房屋的资格为由诉至法院，要求确认其与何彩凤之间的《转让合同》无效，并要求何彩凤返还房屋、院落。
经法院释明后，何彩凤坚持认为涉诉房屋买卖合同有效，未提出反诉。
原审法院认为：民事行为必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。何彩凤与鲍连会所达成的关于涉诉房屋的买卖合同，虽系合同双方当事人的真实意思表示，但因宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权利。何彩凤为城镇居民，并非涉诉房屋所在地的集体经济组织成员，鲍连会将涉诉房屋卖给何彩凤的行为，实则处分了涉诉房屋所属的宅基地，损害了集体经济组织的权益，故鲍连会与何彩凤就涉诉房屋所达成的《转让合同》属无效合同。何彩凤的答辩意见于法无据，法院不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于合同无效之法律后果处理的原则，何彩凤则应将涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》以及诉争院落及房屋腾空后交与鲍连会。鉴于何彩凤坚持在本案中认为涉诉合同为有效合同，故对房屋装修、添附及信赖利益损失等相关问题可另行解决。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，于2014年1月22日判决：一、鲍连会与何彩凤于二○○二年十一月九日达成的房屋买卖合同无效；二、何彩凤于本判决生效之日起三十日内将坐落在北京市顺义区×镇×村×胡同×号（西院）的本案涉诉院落、房屋及附属设施腾空后返还给鲍连会；三、何彩凤于本判决生效之日起七日内将本案涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》（登记字号为顺-×镇集建（2002）字第0-256号）返还给鲍连会。
判决后，何彩凤不服原审判决，提起上诉。何彩凤上诉称：我国没有法律或者行政法规对农村房屋买卖作出禁止性或限制性的规定，因此双方签订的合同是合法、有效的合同。综上，原审法院适用法律不当，请求撤销原审判决并依法改判。
鲍连会答辩称：我同意原审判决，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、《集体土地建设用地使用证》、《转让合同》在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，双方签订《转让合同》中涉及的标的物是集体经济组织所有的宅基地上的房屋、院落及附属设施，由于房地一体的原则，双方买卖的对象必然涉及宅基地的土地使用权，此买卖行为是我国现行的法律和政策所禁止的，因此，双方签订的《转让合同》属于无效合同。原审法院对合同的效力认定事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。合同被确认无效后，何彩凤因合同取得的涉案房屋、院落及附属设施、土地使用权证应当返还给鲍连会，原审法院判决返还，于法有据，本院予以维持。由于原审法院已就合同效力以及合同无效后的法律后果向何彩凤进行了释明，何彩凤仍坚持己见，且未提出反诉，故原审法院对此未一并处理，并无不当，本院予以维持。
综上，何彩凤的上诉理由均不成立，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由何彩凤负担（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由何彩凤负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 胡新华
代理审判员 鲁 南
二〇一四年四月十八日
书 记 员 王 雨