北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0106民初1898号
原告：空军司令部直属工作部房地产物业管理办公室，住所地北京市海淀区复兴路甲14号华鹰大厦D座501号。
负责人：伍海洋，主任。
委托诉讼代理人：姜德明，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告：北京健坤餐饮集团有限责任公司，住所地北京市丰台区小井村544号。
法定代表人：王文涛，执行董事。
委托诉讼代理人：周雪峰，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乔乔，北京市京师律师事务所律师。
原告空军司令部直属工作部房地产物业管理办公室（以下简称空军物管办公室）与被告北京健坤餐饮集团有限责任公司（以下简称健坤餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告空军物管办公室委托诉讼代理人姜德明，被告健坤餐饮公司的委托诉讼代理人周雪峰、乔乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
空军物管办公室提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付2015年9月8日至2018年1月11日期间拖欠的房屋租金9369863元及延期付款违约金4422940元；超出合同约定面积部分占有使用费8552418元。2、请求法院判令解除双方之间的房屋租赁合同，并返还原告房产。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月3日，原、被告订立《军队房地产租赁合同》，约定原告将位于北京市丰台区程庄路甲一号的9800平方米房屋、5300平方米场地租给被告使用，用途为办公、住宿、餐饮、理发、照相等，租赁期限为2015年6月1日起至2019年9月30日，年租金为400万元，租金按季支付，被告于每季度的前十日支付给原告。在合同履行过程中，被告仅缴纳租金至2015年9月8日，以后未再按照约定向原告缴纳租金。合同履行期间，被告未经原告同意违反约定在承租场地上改造、添建，并且超出合同约定面积使用房屋达8000多平方米，同时被告还未经原告同意转租。按照合同约定被告应承担100万元违约责任。按照合同约定，被告延期缴纳房租超过30天，原告有权解除合同并要求被告支付逾期付款违约金。经原告多次催促，被告至今未按约定履行。为维护军队合法利益，现依法起诉。
健坤餐饮公司辩称：不同意原告第一项、第三项诉讼请求。关于解除合同，被告自2016年3月31日之前就要求解除合同，原告拒绝回收涉案房屋。被告认为双方签订的合同无效，不存在解除情况，如果法院认为双方合同有效，则涉案合同已经于2016年3月31日解除。此外，1、涉案房屋的所有人是中国人民解放军空军空中交通管制人员培训中心。原告应当举证证明其有权出租涉案房屋，否则原告属于无权处分，无权收取租金。2、原告的诉求已经超过诉讼时效。原告诉称自2015年9月8日后被告就未交纳租金，至原告催缴租金之日，时间已超过了一年法定诉讼时效，要求法院驳回原告的全部诉请。3、涉案合同无效。原、被告于2015年7月3日签订的《租赁合同》中涉案房屋所在地位于北京市丰台区程庄路甲1号，用途为“军事设施”的国有划拨土地。涉案合同明确约定场地及地上建筑物出租不得违反军队有关房地产管理的规定。本案中原告将军队的军用设施场地进行出租，其实质已改变了相关的土地用途，未经审批签订的租赁合同，违反了军队关于房地产管理的相关规定，依照《合同法》第五十二条第（五）项的规定应确认为无效合同。涉案房屋所有权人为总后勤部所有，原告无权主张其诉讼请求。即便原告有权出租涉案房屋，那么租赁合同也未生效，因为合同第十二条明确约定本合同双方签字盖章后，须经过具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。自签订合同至原告提出解除合同时，原告都没有取得军队房屋管理部门审核批准，合同效力待定变为合同未生效。涉案合同约定的《中国人民解放军房地产管理条例》是军事法规，级别同行政法规，该条例规定军队房地产开发经营必须严格履行报批手续而非报备。合同约定合同生效后之前签订的所有协议作废，也说明双方在签订合同时明确该合同必须以部队相关部门审批为生效条件。在合同履行过程中，被告多次对合同生效问题提出异议。4、如法院认为涉案合同有效，则涉案合同已于2016年3月31日解除。原告在2016年3月31日之前要求解除涉案合同，被告同意解除，双方已于该日达成了解除合同的意思表示。2016年3月31日的《函告》要求原告办理涉案房屋清理接收手续，原告拒绝接收。2016年2月16日中央军委下发通知要求房地产租赁项目终止收回房屋，政策原因致使合同不能继续履行，被告提出解除合同、评估清算、交还房屋属于正当行为。原告明知不可能再出租给他人，为了获取不正当利益拒绝执行军队政策拖延回收房屋属于恶意行为，如果支付原告故意拖延收房期间的房屋租金显失公平。所以涉案房屋自2016年3月31日解除后，被告不需缴纳租金或占有使用费。5、涉案合同中约定的临街门面房及协作楼北方的土地使用权人都不属于部队，也不是部队出资建设，所以原告在本案适格主体的前提下也只能收取协作楼6300平米的租金。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，空军物管办公室提交了军队房地产租赁合同、关于“程庄路甲1号院房屋租赁事宜”的函告三份、催缴拖欠租金函、复函；健坤餐饮公司提交了国有土地使用证、房屋所有权证、房产示意图及费用明细等证据材料。，本院组织当事人对以上证据进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：总后勤部（中国人民解放军空军空中交通管制人员培训中心）系丰台区程庄路甲1号国有土地使用权人及丰台区程庄路甲1号房屋所有权人。2010年4月7日，中国人民解放军空军空中交通管制培训中心（以下简称空军交管培训中心）与健坤餐饮公司签订《房屋租赁经营合同书》，约定：空军交管培训中心出租位于北京市丰台区程庄路甲1号院内招待所，面积约6300平方米。租赁期限自2010年10月1日至2018年9月31日止。租金实行递增式，即第一年70万元，第二年80万元，第三年90万元，第四年至第八年100万元。2014年10月14日，空军司令部直属工作部按照《丰台区程庄路甲1号营区管理交接协议》自空军交管培训中心接收涉案房屋及场地。空军物管办公室负责空军司令部直属工作部空余房地产经营管理事宜。2015年7月5日，空军物管办公室（甲方）与健坤餐饮公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定：第一条、甲方将位于北京市丰台区程庄路甲1号的房屋建筑面积9800平方米，场地面积5300平方米出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条、租赁用途：办公、住宿、餐饮、理发、照相等。第三条、租赁期限自2015年6月1日起至2019年9月30日止。第四条、租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币1730万元。年租金为人民币400万元。租金按季结算，乙方于每季度的前十日内交付甲方。第七条、租赁期内，甲方应履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；……（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；……。第十二条、本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。第十六条、双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）：1、新的租金从2015年6月1日起算；2、本合同生效后，在此之前乙方与空军相关单位签订的所有协议即行废止（只限程庄路甲一号）。3、乙方承租房屋建筑面积、场地面积包含程庄路甲一号营区协作楼全楼6300平米，临街门面房（含城管用房）3500平方米和场地3700平方米，以及协作楼北侧场地面积1600平方米。4、乙方在不违背国家法律、法规、军队政策法规情况下，如乙方需要改变租赁用途、第三方转租需经甲方书面同意。
合同签订后，空军物管办公室向健坤餐饮公司交付涉案合同中的租赁房屋及场地，但未履行合同约定的由具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准手续。健坤餐饮公司向空军物管办公室支付200万元房屋租金，此后未再支付其他款项。
2016年3月31日，健坤餐饮公司向空军物管办公室送达《关于“程庄路甲1号院房屋租赁事宜”的函告》，内容为：一、根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的规定，贵方提出终止空军程庄路甲1号的房屋租赁合同，我公司完全配合并同意，签定解约协议并核算房租费用后缴纳剩余款项。……2017年2月23日，空军物管办公室向健坤餐饮公司送达《催缴拖欠租金函》，内容为：贵公司承租我单位北京市丰台区程庄路甲一号部分房屋及场地，租期自2015年6月1日起至2019年9月30日止。2015年9月9日至2017年2月23日期间，贵公司欠缴租金人民币伍佰捌拾肆万壹仟零玖拾陆元。经多次催缴，贵公司一直未向我单位缴纳。请贵公司于2017年2月28日（含）前，缴清所欠费用。同日，健坤餐饮公司向空军物管办公室送达《关于空军程庄路甲1号房屋租赁事宜的函告》，内容为：我司于2017年2月23日接到催交程庄路甲1号租赁费用的通知。……1、2015年7月5日，我们双方补签的协议未能生效，此协议未经上一级主管部门批准实施，故是无效协议。……4、此项目是可控项目，符合中央军委整改军队房产租赁项目的条件。故双方应尽早谈判合同解除及固定资产投资的处置事宜。5、现程庄路甲1号房产处于闲置状态，现有我司临时看管并代为支付维护费用。请贵部尽快启动按照现有文件规定或政策规定的谈判，以免为双方造成不必要的损失。
空军物管办公室主张健坤餐饮公司支付的200万元中，仅有100万元属于涉案合同项下租金，另外100万元为健坤餐饮公司支付的2015年6月1日前履行的合同中未付的租金。健坤餐饮公司对此不予认可，认为所支付200万元款项系2015年7月5日签订的《租赁合同》项下的租金180万元及房地产租赁保证金20万元。
健坤餐饮公司主张所承租的场地中，仅有6300平方米的招待所（协作楼）的土地使用权人为总后勤部（中国人民解放军空军空中交通管制人员培训中心）所有，其余场地及房屋空军物管办公室并非土地使用权人也非地上房屋的出资建设方，故空军物管办公室无权主张其余承租场地的使用费。经查，空军物管办公室仅向法院提供《租赁合同》中6300平米协作楼的相关土地使用权证明，未能提交除6300平方米招待所（协作楼）以外的其他场地的权属证明或有权出租的相关证据。
庭审中，健坤餐饮公司主张涉案房屋已空置不再经营。空军物管办公室提交水电费明细证明健坤餐饮公司仍在使用涉案场地、房屋。诉讼期间，健坤餐饮公司明确表示同意腾退涉案房屋。
本院认为：空军物管办公室与健坤餐饮公司签订的《租赁合同》中内容系双方真实意思表示，自加盖双方印章之日起已成立。该合同第十二条约定合同签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效，该条款系双方当事人对租赁合同的生效设定了经批准后生效的附条件条款。事实上，空军物管办公室未对该合同履行报批手续，故该合同尚未生效。对双方争议焦点，本院确认如下：1、关于空军物管办公室依据《租赁合同》主张租金及使用费的争议。根据查明事实，《租赁合同》签订后，空军物管办公室便将面积为6300平方米协作楼及附属部分交付健坤餐饮公司使用。《租赁合同》中约定合同生效后，在此之前与健坤餐饮公司的相关合同即行废止，虽空军物管办公室对《租赁合同》未办理审批手续而未生效，但双方就房屋租金数额及出租面积范围确定是双方真实意思表示，应按合同中约定的内容予以确认。2、双方就健坤餐饮公司已付款200万元房屋租金的时间存在争议。本院认为，双方签订《租赁合同》后，健坤餐饮公司交付的200万元房屋租金系发生于履行《租赁合同》期间，且健坤餐饮公司于2016年3月31日函告中明确其“缴纳了200万元房租”，故本院认定健坤餐饮公司所支付的200万元系履行《租赁合同》期间2015年6月1日至2015年11月30日间的房屋使用费。对2015年12月1日至2016年3月31日期间的房屋使用费，应依据《租赁合同》中确定的房屋租金数额确定。空军物管办公室主张其余涉案场地及场地房屋租金，无事实依据及证据佐证，对此主张本院不予支持。3、关于违约金的争议。鉴于《租赁合同》尚未生效，该主张缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。4、关于诉讼时效争议。本院认为，健坤餐饮公司于2016年3月通过函告明确承诺缴纳《租赁合同》的剩余款项、空军物管办公室于2017年2月23日通过催缴拖欠租金函催缴租金，结合双方在此期间持续磋商涉案租赁房屋、场地的纠纷处理事宜，本院认定空军物管办公室对所欠费用的主张时效尚未届满，健坤餐饮公司的时效抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。5、2016年4月1日至2018年1月11日期间房屋使用费数额的确定，鉴于健坤餐饮公司已于2016年3月31日以函告的方式明确向空军物管办公室表示合同解除，商洽解除后的赔偿及接收房屋事宜，但双方始终未达成意见并拖至诉讼。对此双方均有责任。健坤餐饮公司虽然不能对房屋正常经营使用，但在收到空军物管办公室腾退通知及在本院诉讼期间，均不能主动配合将全部涉案房屋交付，由此2016年4月1日至2018年1月11日期间应给付空军物管办公室一定的房屋使用费，每月的房屋使用费由本院酌定为5万。对空军物管办公室主张《租赁合同》之前的欠费及健坤餐饮公司关于涉案房屋装修费用、违约责任等造成的损失，双方均可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、北京健坤餐饮集团有限责任公司于本判决生效之日起七日内向空军司令部直属工作部房地产物业管理办公室支付2015年12月1日至2016年3月31日的房屋租金1333333元。
二、北京健坤餐饮集团有限责任公司于本判决生效之日起七日内向空军司令部直属工作部房地产物业管理办公室支付2016年4月1日至2018年1月11日房屋使用费1068333元。
三、北京健坤餐饮集团有限责任公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区程庄路甲一号的6300平米协作楼、临街门面房（含城管用房）3500平方米和场地3700平方米，以及协作楼北侧场地面积1600平方米腾空并交付空军司令部直属工作部房地产物业管理办公室。
四、驳回空军司令部直属工作部房地产物业管理办公室的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费153526元，由空军司令部直属工作部房地产物业管理办公室负担107526元（已交纳），由被告北京健坤餐饮集团有限责任公司承担46000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 文军丽
人民陪审员 李金秋
人民陪审员 刘士知
二〇一八年六月二十九日
书 记 员 杨彤瑶