广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1225号
上诉人（原审被告）：惠州市惠阳本因坊实业有限公司。
法定代表人：叶绿青。
委托代理人:曾德涛，系广东铸铭律师事务所律师。
委托代理人:马育夫，系广东铸铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余琳
委托代理人：梁洪斌，系广东普罗米修律师事务所律师。
上诉人惠州市惠阳本因坊实业有限公司与被上诉人余琳因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年1月14日，余琳向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、判令解除原被告订立的《广东省商品房买卖合同》；二、判令被告退还购房款290588元，赔偿利息损失42760.22元（2012年9月15日暂计至2014年12月12日，银行同期贷款利率为6.55%计820日）；三、判令被告承担本案诉讼费。
主要事实和理由是：原告由于受到被告蒙骗称其开发位于惠阳区淡水镇爱民路的杏林苑商铺即将有大型商业机构入驻购买即可长期收租获益，原告于2012年10月6日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定按分期付款方式购买其杏林苑一层181号商铺，约定该商铺面积为26.05平方米，约定被告于2012年11月1日交付商铺。在订立房产买卖合同当日同时订立《本因坊.杏林苑商铺分期付款补充约定》。另外，被告以购房款有优惠为由与原告于同日订立《本院坊.新街口女人世界商铺委托经营协议》，约定从2012年11月1日至2015年10月31日交由被告使用。双方签署相关合同后原告按合同约定支付相应款项，共计支付了购房款290588元，被告开具了相应收款收据。由于被告存在无法办理产权登记手续的问题，被告承诺有大型商业机构入驻一事也没有兑现，商铺一直整体空置，2014年4月原告经上访至相关部门后被告知所购商铺面积与约定不符，购买商铺实际面积为22.13平方米，相差3.92平方米，相关部门告知只能循司法途径解决，原告要求退房至今未得到解决。原告认为，被告与原告订立《广东省商品房买卖合同》合法有效，被告应依法履行合同义务，但被告由于交付房产面积误差超过3%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款、以及《商品房销售管理办法》第十九条、第二十条第二款规定，原告有权解除合同并追究被告违约赔偿责任。
惠州市惠阳本因坊实业有限公司答辩称：1、十一案的商铺面积有误差是事实；2、原告方均采取除了任辉177号案外其他客户都是采取分期付款支付房款，即便解除商品房买卖合同应当采取分段计息的方法计算利息；3、被告方希望可以继续履行合同。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原告（××）与被告（××）签订《惠州市惠阳本因坊实业有限公司商品房（商铺）买卖合同》（以下简称“合同”），约定原告购买被告位于惠阳区淡水镇爱民路杏林苑小区第一层181号商铺，建筑面积为26.05平方米。合同第三条约定，该商品房按套出售，总金额为409641元整。第四条约定，总铺款409641元整，签订本合同付8万元，铺款余额329641元在2012年11月1日至2015年10月30日支付完毕，每月还款时间为15号前，月还款金额9156元。
另查明，原告提交的《杏林苑办理土地分割统计表》载明，涉案房屋建筑面积为22.13平方米，该面积与合同约定的建筑面积26.05平方米相差3.92平方米。被告对此无异议。
再查明，原告为涉案商铺分别于2012年10月12日支付铺款8万元；于2012年11月11日、2012年12月15日、2013年1月15日、2013年2月16日、2013年3月14日、2013年4月16日、2013年5月15日、2013年6月15日、2013年7月15日、2013年8月17日、2013年9月11日、2013年10月14日、2013年11月15日、2013年12月15日、2014年1月22日、2014年3月2日、2014年8月16日、2014年9月16日、2014年10月13日、2014年11月14日分别支付铺款各9156元。于2014年6月14日支付铺款18312元。共计281432元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案《惠州市惠阳本因坊实业有限公司商品房（商铺）买卖合同》及原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，原被告应当按照合同约定履行自己的义务。原告以涉案商铺实际面积与合同约定面积相差2.65平方米为由请求解除合同，被告对于面积误差无异议，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，在合同没有约定情况下，面积误差比绝对值超出３％，××请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案商铺实际建筑面积14.83平方米与约定建筑面积17.48平方米相差2.65平方米，面积误差比绝对值超出３％，故对原告的请求，本院予以支持。原告请求赔偿利息损失30053.58元，被告认为应当采取分段计息的方法计算利息，对被告的辩解意见，本院予以采纳。本院认为利息损失计算方式为：分别以原告每笔铺款付款时间为起算点，按中国人民银行同期贷款利率算至该款还清时至，利息总额以原告请求的42760.22元为限。原告请求退还购房款290588元，但其提供的收据金额共为281432元，故本院支持被告应退还原告房款281432元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
解除原被告签订的《惠州市惠阳本因坊实业有限公司商品房（商铺）买卖合同》。
被告惠州市惠阳本因坊实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款281432元并赔偿利息损失给原告余琳（利息损失费为：以8万元为本金，从2012年10月12日起按中国人民银行同期贷款利率算至该款还清之日止；以9156元为本金，分别以2012年11月11日、2012年12月15日、2013年1月15日、2013年2月16日、2013年3月14日、2013年4月16日、2013年5月15日、2013年6月15日、2013年7月15日、2013年8月17日、2013年9月11日、2013年10月14日、2013年11月15日、2013年12月15日、2014年1月22日、2014年3月2日、2014年8月16日、2014年9月16日、2014年10月13日、2014年11月14日为起算点，按中国人民银行同期贷款利率算至各款还清之日止；以18312元为本金，从2014年6月14日起按中国人民银行同期贷款利率算至该款还清之日止；损失费总额以原告诉请的42760.22元为限）。
本案受理费6400元由被告惠州市惠阳本因坊实业有限公司承担。
当事人二审的意见
惠州市惠阳本因坊实业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销(2015)惠阳法民一初字第178号《民事判决书》，并依法改判驳回被上诉人的所有诉讼请求;2、判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。
事实与理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误,依法应当撤销并改判驳回被上诉人所有诉讼请求。一、原审判决认定事实不清。根据双方签订的《商品房(商铺)买卖合同》(下称:买卖合同)第三条约定:“该商品房属按套出售,总金额409641元。”第十三条第五款约定:“本合同结算购房价款方式以套计价,不适用按单元面积计价。”涉案商品房的总价是按套计算,不适用单元面积计价。且,被上诉人在购买商铺是已经到现场实地勘察后才经双方协议直接约定商铺的总价。因此,原审判决认定事实不清,未查清涉案商铺按套计价的事实。被上诉人以面积误差为由提起解除《商品房买卖合同》返还购房款的理由不充分,依法应当予以驳回。
二、原审判决适用法律错误。依据《商品房销售管理办法》第二十条规定:“按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3%时,××有权退房。××退房的,房地产开发企业应当在××提出退房之日起30日内将××已付房价款退还给××,同时支付已付房价款利息。××不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由××补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归××。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还××;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还××。”商品房只有在按套内建筑面积或者建筑面积计价的情况下,当事人才能以面积误差超过3%为由,请求解除合同,返还购房款。本案中,涉案商铺是按套计价而不是按面积计价。因此,原审判决适用法律错误,依法应当改判。综上所述,上诉人为维护自身合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,特提起上诉,请求二审法院依法查明事实,正确适用法律,依法予以改判,以维护上诉人的合法权益。
余琳口头答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判决。
本院查明的事实及裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本案在二审诉讼期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案争议的焦点为：一审法院适用法律是否正确。
关于一审法院法律适用问题，上诉人称原审法院适用法律错误，应依据《商品房销售管理办法》进行裁判。一审法院适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》系根据有关商品房买卖的部门法律，并结合民事审判实践依法制定的，一审法院以该《解释》作为判案依据并无错误，且该《解释》第十四条关于房屋面积误差的规定与《商品房销售管理办法》并不冲突，上诉人的上诉理由，本院不予支持。按套出售的商铺，也有面积方面约定的应当符合约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当事人合同约定按套计价的计价方式，并不影响上诉人因其房屋实际面积与合同约定面积存在误差应承担的法律责任。
综上所述。一审法院查明事实清楚、适用法律正确、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费6400元，由上诉人惠州市惠阳本因坊实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一五年十一月四日
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；