上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初11007号
原告王顶启，男，1973年1月16日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托代理人孙艳华，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托代理人张微，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告上海潇戈物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人何红丽，经理。委托代理人赵富强，男。被告史富英，女，1955年9月18日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人赵富强，男，户籍所在地江苏省泰兴市。原告王顶启与被告上海潇戈物业管理有限公司(以下简称：“潇戈公司”)、史富英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，由审判员郭魏独任审判，本案于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告王顶启的委托代理人孙艳华、张微、被告潇戈公司及被告史富英的委托代理人赵富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王顶启诉称，2016年4月24日，原告与被告潇戈公司签订《租赁合同书》，约定：被告潇戈公司将位于上海市虹口区广灵一路XXX号底层房屋(以下简称“系争房屋”)出租给原告用于经营等。合同签订后原告依约将首期两个月的租金人民币(以下币种均为人民币)64,000元及保证金44,000元支付给被告潇戈公司，其中105,000元按照被告潇戈公司的要求通过银行转账方式到被告史富英账户，3,000元以现金方式支付给被告潇戈公司。同月26日，原告持租赁合同去相关部门办理餐饮营业执照时被告知，办理餐饮营业执照需提供系争房屋的产权证明，并且系争房屋禁止营业根本无法办理执照。嗣后，原告多次与被告潇戈公司沟通，要求解除合同并退还租金及保证金，但被告潇戈公司均不予理睬。现认为，被告潇戈公司在明知系争房屋无法用于经营餐饮的情况下还与原告签订合同，显属恶意，租赁合同根本无法实际履行。故起诉要求：一、解除原告与被告潇戈公司于2016年4月24日签订的《租赁合同书》；二、被告潇戈公司返还租金64,000元及利息(利息以64,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2016年4月24日起计至实际清偿之日止)；三、被告潇戈公司返还保证金44,000元及利息(利息以44,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2016年4月24日起计至实际清偿之日止)；四、被告潇戈公司支付违约金3万元；五、被告史富英对上述款项承担连带偿还责任。原告为支持起诉意见，提供以下证据：1、日期为2016年4月24日的《租赁合同书》，证明原告与被告潇戈公司之间存在租赁关系；2、中国工商银行电子银行回单及收条，证明原告按约已支付租金及保证金的事实；3、上海市虹口区市场监督管理局广中市场监督管理所出具的“告知书”，证明系争房屋禁止营业；4、律师函及快递回单，证明原告已发函形式通知被告潇戈公司要求解除合同并退还租金及保证金的事实。针对原告提供的证据，两被告表示：对证据1、2、3的真实性无异议，但证据3并不是针对系争房屋作出的；对证据4不认可，没有收到过。被告潇戈公司、被告史富英辩称，原告陈述的签订租赁合同及支付租金、保证金的情况属实。系争房屋可以办餐饮营业执照并且之前也办出过。广中市场监督管理所的“告知书”是针对整个虹口区的无证商铺、非改居或破墙开店的商户，并非只针对系争房屋。2016年4月24日，被告潇戈公司将系争房屋钥匙交付了原告，原告支付的64,000元正好是4月24日-6月23日的租金，故不存在退还租金的问题。如果原告现在交出钥匙，同意2016年6月28日解除合同，退还一个月的保证金即22,000元，被告潇戈公司没有违约，亦不同意支付违约金。被告史富英按照被告潇戈公司的指示代收了款项，之后就将款项悉数交与被告潇戈公司，故被告史富英不应承担任何责任。被告潇戈公司、被告史富英提交了日期分别为2015年9月26日、2016年4月6日的租赁合同及委托书，证明被告潇戈公司有出租权。原告对上述证据不认可。经审理查明，2016年4月24日，被告潇戈公司作为甲方、原告作为乙方，双方签订《租赁合同书》(合同编号：91-3)，约定：因乙方要求甲方同意将上海市广灵一路XXX号底层的物业出租给乙方使用，该物业建筑面积约90平方米，租赁期为2016年4月24日起至2017年4月23日，甲乙双方约定前壹个月房租金定为42000元，以后每月房租金为22000元，直至本合同期满；…乙方应于2016年4月24日支付64000元，第二次为2016年6月14日支付44000元…；…乙方将房租金打入以下财务账号(开户行：上海交通银行五角场支行，开户名：史富英，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)…；签订本合同乙方需向甲方支付保证金44000元整…；…甲乙双方有下列情形之一的，违约方承担违约责任并赔偿本合同保证金给未违约方，…1、乙方按时支付甲方所有费用的情况下，甲方提前收回乙方使用的该物业，2、在合同期内甲方给乙方擅自递增房租金的，3、乙方不欠甲方费用的情况下甲方干扰乙方正常经营的，甲方违背以上算甲方违约…；甲方规定，该物业不能做铝合金、餐饮等影响居民的任何项目，如违反乙方承担损失和甲方无关…；甲方出租乙方经营餐饮，如乙方经营期间产生的一切纠纷，由乙方自行处理…等等。同日，被告潇戈公司出具收条，言明：今收到上海市广灵一路XXX号底层2016年4月24日至2016年6月23日房租金人民币64000元，合同期内不退(注：双方约定本合同的第一个月租金在任何情况下不退还，因含有中介费及空房期)。另收到本合同缴纳的保证金人民币44000元整，合同期内不退。合同期满本人凭本收条和合同原件及所有付费收条和本人身份证换《房屋移交认定书》，七个工作日内凭《房屋移交认定书》退还保证金(他人不可代领)。同时，原告出具收条，言明：今收到广灵一路XXX号钥匙一把，房屋已移交。次日，原告通过银行将105000元转入被告史富英账户。另查明，2016年5月5日，原告向“上海市杨浦区辽阳路XXX号，上海潇戈物业管理有限公司”发出律师函，律师函内容为要求解除合同并退还租金及保证金。审理中，经询问，被告潇戈公司表示，系争房屋是案外人陈孝池出租给己公司员工何红梅，何红梅再委托己公司对外出租的，但不知道系争房屋的产权人到底是谁。审理中，原告与被告潇戈公司一致确认，原告租赁系争房屋用途为经营餐饮(饮品)。以上事实，由原、被告当庭陈述及提供的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告潇戈公司于2016年4月24日签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方亦一致认可原告租赁系争房屋用途为经营餐饮(饮品)，既然经营就必须至相关部门办理营业执照以获得合法经营权；但由于被告潇戈公司无法提供系争房屋的产权证明及与产权人的租赁合同或者产权人同意转租的证明使得原告在办理营业执照过程中产生障碍，致合同目的至今无法实现，故原告有权单方解除合同并将系争房屋交还给被告，但原告未提供证据证明其发函的“上海市杨浦区辽阳路XXX号”系被告的住所地或实际经营地，故本院确认合理的时间点予以解除双方的合同；同时，被告潇戈公司理应退还已收取的租金及保证金。关于原告主张支付利息一节，无法律依据，本院不予支持；至于原告要求被告支付违约金3万元，本院认为，双方在合同中约定的被告潇戈公司承担违约责任的情况包括1、原告按时支付所有费用的情况下，被告潇戈公司提前收回该物业2、在合同期内被告潇戈公司擅自递增房租金的3、原告不欠费用的情况下被告潇戈公司干扰原告正常经营的，纵观本案，原告未办出过营业执照亦尚未开始实际经营，故原告根据约定的事项要求被告潇戈公司承担违约责任无事实依据，本院无法支持。另，对于原告主张要求被告史富英承担连带偿还责任一节，本院认为，根据合同相对性原则，本案房屋租赁合同的当事方只有原告与被告潇戈公司，而被告史富英只是作为原告与被告潇戈公司合同中约定的收款人，原告仅凭其转账给付被告史富英款项而要求被告史富英承担基于租赁合同所产生的相关法律责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起，原告王顶启与被告上海潇戈物业管理有限公司于2016年4月24日签订的《租赁合同书》(合同编号：91-3)予以解除；二、自本判决生效之日起10日内，原告王顶启将上海市虹口区广灵一路XXX号底层房屋交还给被告上海潇戈物业管理有限公司；三、自本判决生效之日起10日内，被告上海潇戈物业管理有限公司返还原告王顶启租金64,000元及保证金44,000元；四、驳回原告王顶启的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,065.48元，减半收取1,532.74元，由原告王顶启负担337.20元、被告上海潇戈物业管理有限公司负担1,195.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郭魏
二〇一六年八月十日
书记员 陆兆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。