浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终1420号
上诉人（原审原告）：浙江致远新能源有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道工业园区齐源路西侧。组织机构代码:69954764-X。
法定代表人：张建忠，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈惠良，浙江中锐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡敏丽，浙江国毅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：嘉兴汇明电子科技有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道工业园区齐源路西侧。组织机构代码:07403495-9。
法定代表人：胡正杰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：沈黎明、周红丽，浙江缘缘律师事务所律师。
上诉人浙江致远新能源有限公司（以下简称致远新能源公司）因与被上诉人嘉兴汇明公司科技有限公司（以下简称汇明电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2016）浙0483民初1578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人致远新能源公司委托诉讼代理人陈惠良、蔡敏丽，被上诉人汇明电子公司委托诉讼代理人周红丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
致远新能源公司上诉请求：维持原判，加判确认致远新能源公司对汇明电子公司存放于致远新能源公司厂房内的财物进行变卖或拍卖所得享有优先受偿权。事实和理由：一审适用法律错误，本案中致远新能源公司符合行使留置权的全部条件，有权就汇明电子公司存放于其厂房内的财物拍卖所得享有优先受偿权。根据《中华人民共和国民法通则》第八十九条第四款、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、二百三十一条的规定�留置权的成立需要具备的要件有三：一是债权人按约定占有对方财产；二是债权已届清偿期；三是动产占有与债权属同一法律关系，但企业间留置不受同一法律关系的限制。本案中，致远新能源公司占有的汇明电子公司财物系汇明电子公司在租赁期间主动存放于致远新能源公司厂房，致远新能源公司属于合法占有。按照《厂房租赁合同》约定，致远新能源公司与汇明电子公司采用先付后租的租金支付形式，本案汇明电子公司欠付的租金已届清偿期。致远新能源公司与汇明电子公司基于租赁关系存放财物，亦基于租赁关系产生债务。
汇明电子公司二审答辩称致远新能源公司主张留置权缺乏依据。致远新能源公司从未占有和使用过汇明电子公司的财产，不符合法律规定的行使留置权的条件。请求驳回上诉，维持原判。
致远新能源公司向一审法院起�请求：1、确认致远新能源公司、汇明电子公司签订的《厂房租赁合同》于2016年6月30日解除；2、汇明电子公司于2016年6月30日之前腾退；3、汇明电子公司支付致远新能源公司2013年7月1日至2016年6月30日的房屋租金220万元，若汇明电子公司逾期腾退，要求汇明电子公司按租金标准支付致远新能源公司2016年6月30日至实际腾退之日的占有使用费；4、汇明电子公司承担逾期付款违约金3563500元；5、确认致远新能源公司对汇明电子公司安装存放在致远新能源公司厂房内的财物拍卖所得有优先受偿权。
一审法院认定事实：致远新能源公司于2010年5月26日取得涉案厂房所在土地的土地使用权证，并经规划许可建造了1#、2#厂房，且已具备竣工规划确认条件。2013年6月28日，致远新能源公司、汇明电子公司签订“合同1”1份，约定：致远新能源公司将其位于桐乡市梧桐开发区齐源路西侧1#、2#厂房租赁给汇明电子公司使用，租期为2013年7月1日至2018年6月30日，年租金170万元，汇明电子公司应于每年6月30日前向致远新能源公司支付当年7月1日至次年6月30日的租金；汇明电子公司逾期支付租金，应向致远新能源公司支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴金额的千分之五。若汇明电子公司欠缴租金超过一个月，致远新能源公司有权提前解除本协议，在致远新能源公司以传真或信函等书面方式通知汇明电子公司之日起，协议自动终止。致远新能源公司有权留置汇明电子公司租赁物内的财产，并在解除协议的书面通知发出之日起五日后，致远新能源公司将申请拍卖留置的财产用于抵偿汇明电子公司应支付的因租赁行为所产生的全部费用。协议经双方签字盖章，并收到汇明电子公司支付的首期租金后生效。协议同时对双方其他的权利义务作了约定。2016年2月22日，浙江中锐律师事务所律师陈惠良接受致远新能源公司委托通过EMS向汇明电子公司邮寄律师函1份，要求汇明电子公司在收到律师函后十日内付清拖欠的租金220万元并酌情支付违约金。汇明电子公司门卫于2016年2月23日签收该EMS。致远新能源公司、汇明电子公司于2013年7月1日签订“合同2”1份，约定：致远新能源公司将其房屋（面积13948.41平方米）无偿出租于汇明电子公司，租期为2013年7月1日至2018年6月30日，合同自双方签字之日起生效，合同一式三份，出租方和承租方各一份，报工商行政管理机关一份。致远新能源公司、汇明电子公司于2013年7月11日签订“合同3”1份，约定：致远新能源公司将其位于桐乡市梧桐街道工业园区齐源路西侧的房屋2幢（面积6000平方米）出租于汇明电子公司使用，租期为2013年7月11日至2018年7月10日，租金为50万元每年，租金按年�算，由汇明电子公司于年前交付，第二年的租金须经双方共同协商后决定；协议一式三份，双方各执一份，报工商部门一份，协议经双方代表签字盖章后生效。汇明电子公司于2013年7月30日支付案外人汤继忠170万元人民币。汇明电子公司主张该笔款项是出借给致远新能源公司法定代表人张建忠个人的借款，张建忠主张该笔款项系汇明电子公司支付致远新能源公司的租金。汇明电子公司分别于2014年9月26日支付致远新能源公司租金50万元，于2015年8月29日支付致远新能源公司租金20万元，于2015年11月11日支付致远新能源公司租金20万元，于2015年12月16日支付致远新能源公司租金30万元。汇明电子公司是由深圳市汇尔明电子贸易有限公司投资设立的一人有限责任公司，致远新能源公司法定代表人张建忠和汇明电子公司法定代表人胡正杰同为深圳市汇尔明电子贸易有限公司投资人。
一审法院认为，本案争议焦点在于：一、双方关于租赁合同的真实意思表示为何；二、汇明电子公司是否欠付租金、致远新能源公司是否有权要求解除双方的租赁合同并要求汇明电子公司腾退房屋，汇明电子公司应否支付致远新能源公司违约金，如需支付，违约金应如何计算；三、致远新能源公司对汇明电子公司存放在租赁房屋内的财产拍卖或变卖所得是否有权优先受偿。
关于争议焦点一。一审认为，“合同1”应系双方真实意思表示，并已成立生效。理由如下：第一，对比三份合同，“合同1”对双方的权利义务约定详细全面，不仅约定了租赁物具体面积、租金标准、租赁期限和租金的支付、同时约定了违约责任等；相比之下，汇明电子公司提供的两份合同约定内容简单、不完整，“合同2”约定13948.41平方米厂房由汇明电子公司无偿使用，与�理不符；“合同3”仅约定了第一年租金50万元，第二年租金由双方另行协商，且关于违约责任等均无约定。第二，“合同2”和“合同3”系在“合同1”之后，如果双方确实是以后两份合同为准，理应在约定时有所体现，而“合同2”和“合同3”并未约定对之前的合同进行变更，亦无关于“合同1”不再履行的约定。第三，根据合同履行情况，依照“合同3”约定，租金支付方式为年前支付，按年结算，则依该约定，汇明电子公司应于2013年年底前支付租金50万元，而根据汇明电子公司自己主张的事实，其主张第一笔租金于2014年9月支付，明显与合同约定不符。虽然汇明电子公司主张其于2013年7月30日支付案外人汤继忠的170万元系出借给致远新能源公司法定代表人张建忠个人的借款，但对此致远新能源公司及张建忠本人均不认可，亦无证据证明该笔款项确系借款性质，致远�能源公司及张建忠均主张该笔款项系依据“合同1”约定支付的第一笔租金。一审认为，该笔款项的支付时间和数额与“合同1”签订的时间和约定付款情况基本相符，一审认为该笔款项应认定系汇明电子公司支付致远新能源公司的租金170万元。第四，“合同2”和“合同3”均载明“报工商部门一份”，综合考虑上述理由，一审认为，致远新能源公司关于“汇明电子公司两份合同系为了工商备案所需而签订，并非双方真实意思表示”的意见更为可信，致远新能源公司提供的“合同1”应系双方真实意思表示，且该合同已经生效。
关于争议焦点二。因“合同1”已经成立并生效，双方理应依约履行，而汇明电子公司仅支付致远新能源公司租金290万元，尚欠2014年7月1日至2015年6月30日的租金50万元及2015年7月1日至2016年6月30日的租金170万元，该220万元租金汇明电子公�理应支付。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方“合同1”约定，若汇明电子公司欠交租金超过一个月，致远新能源公司有权提前解除合同，故致远新能源公司享有合同约定的解除权；且对于致远新能源公司要求于2016年6月30日解除合同的诉讼请求，汇明电子公司亦表示同意，故对致远新能源公司该项诉请，一审予以支持。因双方均同意合同于2016年6月30日解除，汇明电子公司理应于2016年6月30日腾退返还租赁房屋，但考虑本案案情，一审认为应由汇明电子公司于判决生效之日起二十日内腾退涉案房屋为宜。汇明电子公司自己亦表明无法在2016年6月30日之前办理腾退，故对于2016年7月1日至实际腾退之日的占有使用费，应由汇明电子公司按照“合同1”约定的租金标准支付致远新能源公司。关于致远新能源公司诉请的逾期付款违约金，汇明电子公司主张合同约定的违约金标准过高要求予以调整，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”，对于汇明电子公司逾期付款的违约金，以致远新能源公司的实际损失为基础，结合合同的履行情况等综合因素，一审酌定为以欠付租金同期银行贷款利率的1.3倍计算。因致远新能源公司明确要求违约金计算至2016年2月26日，之后的不作主张，故其中2014年6月30日应付的50万元租金的逾期付款违约金应以50万元为本金，按同期银行贷款利率的1.3倍自2014年7月1日计算至2016年2月26日，为61056.67元；2015年6月30日应付的170万元租金的逾期付�违约金应以170万元为本金，按同期银行贷款利率的1.3倍自2015年7月1日计算至2016年2月26日，为68632.77元，共计逾期付款违约金为129689.44元。
关于争议焦点三。双方在合同中约定“甲方（即致远新能源公司）有权留置乙方（即汇明电子公司）租赁物内的财产，并在解除协议的书面通知发出之日起五日内，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。”该约定仅表明如果汇明电子公司欠付租金，致远新能源公司有权阻止汇明电子公司取走该租赁物内的财物，并可将其进行拍卖、抵偿，并非法定意义上的“留置权”，故致远新能源公司以此为由要求行使优先受偿权并无依据。
综上，一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、致远新能源公司与汇明电子公司于2013年6月28日签订的《厂房租赁合同》于2016年6月30日解除；二、汇明电子公司于判决生效之日起二十日内将位于桐乡市梧桐开发区齐源路西侧致远新能源公司1#、2#厂房腾退并返还给致远新能源公司；三、汇明电子公司于判决生效之日起十日内支付致远新能源公司租金220万元，并按170万元每年的标准支付致远新能源公司2016年7月1日至汇明电子公司实际腾退之日的占有使用费；四、汇明电子公司于判决生效之日起十日内支付致远新能源公司逾期付款违约金129689.44元；五、驳回致远新能源公司其余诉讼请求。如果汇明电子公司未按判决指定的期间履行给付金钱义�，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52145元，由致远新能源公司负担31067元，由汇明电子公司负担21078元。
二审中，致远新能源公司在二审中提交证据如下：1、传达室门卫人员劳务包干合同一份。2、工资发放清单。3、询问证人陈某的笔录一份。证明汇明电子公司在2016年春节前撤离租赁房屋后没有安排人员看管财物，致远新能源公司安排人员看管财产，致远新能源公司已经合法占有涉案财产的事实。
被上诉人汇明电子公司发表质证意见如下：对证据1、2、3的真实性均有异议，也不能证明汇明电子公司所要证明的事实。
致远新能源公司在二审中申请证人陈某出庭作证，用以证明汇明电子公司在2016年春节撤走后没有安排人员看管厂房及机器设备，是致远新能源�司安排人员看管，致远新能源公司合法占有了租赁房屋之内的财产的事实。
证人陈某到庭陈述称其是从2013年到汇明电子公司工作，汇明电子公司给其发放工资到2016年1月份，2016年春节后汇明电子公司没有开工，就陈某一人看守传达室，汇明电子公司在2015年农历12月25日撤走后，机器设备还留在厂房，厂房未上锁。汇明电子公司的法定代表人胡正杰等还来公司拿东西、卖产品，2016年3月4日法院查封了财产后汇明电子公司的人员就不再过来了。
对证人陈某在法庭上的陈述，致远新能源公司予以认可。
汇明电子公司对证人陈某的陈述的真实性有异议，证言中有多处矛盾，不能证明致远新能源公司已经合法占有涉案财产的事实。
对致远新能源公司在二审中提交的上述证据及证人陈某的证言，本院认证意见如下：证人陈某到庭陈述称在2016年3月4日法院对涉案财产进行查封之前，汇明电子公司的法定代表人等人员至租赁房屋内取相关财物，并对财产进行相应的处置，另外，汇明电子公司在停业后也没有向其交代将涉案房屋内的财产转交由致远新能源公司占有并管理，因此，致远新能源公司所提交的证据及申请出庭的证人的陈述并不能证明汇明电子公司在停业后将财物交由致远新能源公司占有管理的事实，也不能证明汇明电子公司在法院查封之前对财产放任不管，不再占有涉案财产的事实。致远新能源公司主张其在2016年3月1日已经合法占有涉案财产，本院不予采信。
汇明电子公司在二审中提交劳动合同一份，证明其与陈某的劳动合同期限是到2016年4月26日，陈某看管财物是为汇明电子公司履行职务。
致远新能源公司质证后对真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明对象有�议，在2016年1月份后，汇明电子公司没有发放过工资，故从2016年3月1日起陈某为致远新能源公司看管厂区的设备和厂房。
对汇明电子公司提交的证据，本院认证意见：该份证据只能证明汇明电子与陈某建立用工关系的事实，不能证明实际用工结束的时间，不予认定。
本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本案二审争议焦点在于致远新能源公司对汇明电子公司存放于租赁房屋之内的财物是否享有留置权。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。留置权适用于已被债权人合法占有的债务人的动产。留置权是一种法定担保物权，它直接依法律的规定而产生，而不是依当事人的协议设立。
本案中，致远新能源公司与汇明电子公司存在房屋租赁合同关系，汇明电子公司将财物存放于其租赁的致远新能源公司厂房内，致远新能源公司作为厂房出租人仅享有依据租赁合同向汇明电子公司收取案涉厂房租金的权利，其并不能依据双方租赁合同而占有汇明电子公司存放于其厂房内的财物。因此，致远新能源公司以汇明电子公司在租赁期间将财物存放于致远新能源公司房屋之内为由主张其已经合法占有了汇明电子公司财物，缺乏依据。致远新能源公司认为汇明电子公司停产后已全部撤出涉案房屋，致远新能源公司已经合法占有汇明电子公司存放在涉案房屋之内的财产。对其主张，本院审查认为，根据证人陈某的陈述，在法院查封之前（即2016年3月4日之前）汇明电子公司仍然在对租赁房屋内的财产进行管理和处分，汇明电子公司也未指示证人陈某将财产交由致远新能�公司占有、保管。2016年3月4日后，一审法院对财产进行查封，在查封扣押期间，涉案财产亦不能认定为被致远新能源公司合法占有。因此，汇致远新能源公司主张汇明电子公司在2016年1月停业后不再占有和管理租赁房屋内的财产，致远新能源公司从2016年3月1日起合法占有涉案财产的事实，本院不予采信。
综上，致远新能源公司认为其对汇明电子公司存放在租赁房屋之内的财产享有留置权的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25437元，由上诉人浙江致远新能源有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭 灿
审判员 杨海荣
�理审判员管仁亮
二〇一六年九月二十三日
书记员 林雪琴