山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋中中法民终字第782号
上诉人（原审原告）郭守忠。
上诉人（原审原告）郭丽萍。
二上诉人委托代理人芦春仙。
二上诉人委托代理人王虢龚，山西国公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈广卫。
被上诉人（原审被告）陈光秀，又名陈广秀。
委托代理人陈广卫，身份及住址同上，系陈光秀之弟。
上诉人郭守忠、郭丽萍因与被上诉人陈广卫、陈光秀房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省寿阳县人民法院（2013）寿民初字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，2002年10月10日，郭守忠、郭丽萍与陈广卫达成房屋买卖协议，郭守忠、郭丽萍分别将各自所有的位于寿阳县朝阳镇东讲街（东关北巷）的砖木结构房屋一间卖于陈广卫，双方协议约定每间房屋价格为6000元，合计12000元，购买房屋当日给付房款11000元，剩余1000元在过户手续办完后交清。购房当日双方到寿阳县公证处办理了公证手续，寿阳县公证处出具了（2002）寿证民字第158、159号公证书。2002年10月11日，陈广卫给付郭守忠房款36000元，郭守忠出具了收条。2002年10月15日，郭守忠及其母亲芦春仙又与陈广卫达成买卖房屋附属协议，对所购买房屋的宅基地上与邻居郭世华有争议的地基及接水管进行了处理。2002年10月17日，陈广卫开始入住此房屋，并在居住期间对此房屋进行了重新维修、装潢。2004年8月13日，陈广卫以其姐姐即陈光秀名义向寿阳县人民政府提出土地登记申请，办理了寿集建（2004）字第76266号集体土地建设用地使用证，并于同日以陈光秀名义申请办理了第4350号房屋所有权证。2006年8月30日，寿阳县人民政府以陈光秀在办理土地转让审批手续中未出示郭守忠、郭丽萍和陈广卫的房屋买卖协议和公证书证件，而直接用陈光秀的名义办理了土地审批手续，并领取了土地使用证为由，作出了寿土字（2006）第01号决定，撤销了陈光秀持有的寿集建（2004）字第76266号集体土地建设用地使用证。2007年8月13日，寿阳县房地产管理所依上述相同理由，撤销了陈光秀的第4350号房屋所有权证，撤销后，原审原、被告均未对撤销第4350号房屋所有权证的行政决定提出行政复议，也未提起行政诉讼。2008年11月，陈光秀对撤销寿集建（2004）字第76266号集体土地建设用地使用证的决定向晋中市人民政府提出行政复议。2009年1月，晋中市人民政府作出维持寿阳县人民政府寿土字（2006）第01号具体行政行为的决定书。之后陈光秀向寿阳县人民法院提起行政诉讼，2011年3月，寿阳县人民法院以寿阳县人民政府未按规定时间提交做出具体行政行为的有效证据以及未将行政决定送达陈光秀为由，判决撤销寿土字（2006）第01号土地行政决定。2012年3月3日，寿阳县人民政府作出了《关于注销陈光秀2206228-1宗地土地登记的决定》，认为郭守忠、郭丽萍使用的宗地号为2206228和2206229号的土地为寿阳县朝阳镇朝阳村北讲农村集体土地，郭守忠、郭丽萍为该集体组织成员，而陈光秀为寿阳县朝阳镇朝阳村城北农村集体组织成员，不符合使用北讲农村集体土地的法定条件。郭守忠、郭丽萍于2002年10月10日同时将房屋卖于陈广卫、陈光秀，均为买卖双方真实意思表示，无法确定实际买房人，也无法确定土地使用权的实际权属，属土地权属存在争议，故作出了上述决定。后陈光秀向晋中市人民政府提出行政复议。2012年8月2日，晋中市人民政府维持了寿阳县人民政府作出的《关于注销陈光秀2206228-1宗地土地登记的决定》的具体行政行为。2013年4月1日，郭守忠、郭丽萍向原审法院提起诉讼，诉讼中，寿阳县公证处于2013年6月25日作出了《关于撤销（2002）寿证民字第158、159号公证书的决定》，为本案事实。
本案在审理中，陈广卫、陈光秀向原审法院提交晋中市中级人民法院作出的（2014）晋中中法行终字第11号行政判决书。原审法院经审理查明，陈光秀不服寿阳县人民政府于2012年3月3日作出的《关于注销陈光秀2206228-1宗地土地登记的决定》，向原审法院提起行政诉讼，原审法院判决维持寿阳县人民政府作出的寿土权字（2012）第01号注销陈光秀2206228-1宗地土地登记决定的具体行政行为，陈光秀不服提起上诉，经晋中市中级人民法院作出（2014）晋中中法行终字第11号终审判决，改判为撤销寿阳县人民政府于2012年3月3日作出的寿土权字（2012）第01号注销陈光秀2206228-1宗地土地登记的决定，也为本案事实。
上述事实，有原审原、被告的当庭陈述及双方提供的证据在案佐证。
原审认为，关于原审原、被告双方争议的诉讼时效问题，因双方在买卖合同成立后，郭守忠、郭丽萍知道自己权利受到侵害后，从2012年8月起，开始主张自己的权利到现在，故本案未超过法律规定的诉讼时效。本案争议房屋，涉及宅基地使用权，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。郭守忠、郭丽萍与陈广卫签订的买卖房屋协议书中的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。而陈广卫并非寿阳县朝阳镇朝阳村北讲小组村民，且诉争院落的集体土地建设用地使用证至今未由土地登记机关依法变更登记到其名下。因此，根据我国现行土地法律、法规之规定，陈广卫购买郭守忠、郭丽萍的房院违反了我国法律的强制性规定，故双方的买卖合同应认定为无效。因本案诉争之房屋已经晋中市中级人民法院作出终审判决，撤销寿阳县人民政府于2012年3月3日作出的寿土权字（2012）第01号注销陈光秀2206228-1宗地土地登记的决定，故该房屋的土地使用权人为陈光秀。郭守忠、郭丽萍与陈广卫签订房屋买卖合同后，又将房屋产权变更登记为陈光秀，产权发生转移，郭守忠、郭丽萍丧失该房屋的所有权。同时寿阳县房地产管理所撤销了陈光秀的第4350号房屋所有权证后，双方均未对寿阳县房地产管理所撤销第4350号房屋所有权证的行政决定提出行政复议，也未提起行政诉讼，无法确定该房屋的实际所有人，待双方经相关部门确权后另行主张权利，故郭守忠、郭丽萍要求陈广卫、陈光秀返还房屋并支付房屋租赁费的诉求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，原审判决：一、原告郭守忠、郭丽萍与被告陈广卫于2002年10月10日所签订的房屋买卖协议无效。二、驳回原告郭守忠、郭丽萍的其他诉讼请求。案件受理费2400元，由原告郭守忠、郭丽萍共同负担2200元，被告陈广卫负担200元。
一审判决后，郭守忠、郭丽萍不服，向本院提起上诉。上诉请求：撤销寿阳县人民法院（2013）寿民初字第163号民事判决书第二项判决，改判被上诉人向上诉人返还房屋并赔偿租金损失10万元。上诉主要理由：1、一审查明上诉人与被上诉人陈广卫签订了房屋买卖合同，向被上诉人陈广卫交付了标的物，陈广卫也实际占有了标的物；一审同时认定双方买卖合同无效，根据《合同法》之规定，合同无效的法律后果就是返还财产，但一审判决只确认“合同无效”，却驳回上诉人要求返还争诉房屋的诉求明显违反法律规定。2、本案双方争议的是上诉人与被上诉人陈广卫房屋买卖合同事宜，与被上诉人陈光秀和寿阳县人民政府撤销土地登记的行政诉讼无直接关连，一审法院以陈光秀与寿阳县人民政府争议的内容对本案争诉事实进行裁判，明显不当。3、一审查明寿阳县房地产管理部门撤销了陈光秀的第4350号房屋所有权登记，这本身就意味着原有登记自动恢复至上诉人名下，但该院却认为房屋产权属于不确定状态，这一认定违背了基本的法律常识。4、对诉讼费判决不公，要求重新分配。
被上诉人陈广卫、陈光秀的答辩意见是，本案房屋买卖合同是由陈广卫代理办的，是经卖主郭守忠等同意的，并与陈光秀签有协议。晋中市中级人民法院经过审判认定本合同涉及的房屋土地权属为陈光秀，应维护与陈光秀的房屋买卖合同有效。本案涉及买卖合同中的房屋，事实上已与陈广卫脱离关系，对方对陈广卫的上诉与事实不符，毫无事实依据。
经二审查明的事实与原审查明一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是本案讼争房屋是否应当返还上诉人，并赔偿上诉人租金损失10万元。该讼争房屋返还上诉人的前提是上诉人具有该讼争房屋的所有权。根据查明的事实，郭守忠、郭丽萍与陈广卫签订房屋买卖合同后，郭守忠、郭丽萍实际向陈广卫交付了房屋，房屋买卖合同履行完毕。之后，陈广卫将该房屋的集体土地建设用地使用证及房屋所有权证办理登记在陈光秀名下，后经寿阳县人民政府和晋中市两级法院的多次行政、司法程序，现陈光秀为讼争房屋土地使用权人，该事实已被司法机关生效判决所固定。现讼争房屋所有权证被撤销，尚未确定房屋权属，无法确定该房屋的实际所有人，双方可经相关部门确权后另行主张权利，现不能认定上诉人郭守忠、郭丽萍具有该讼争房屋的所有权，故上诉人以房屋所有人要求返还房屋的证据不足，对此项上诉请求，本院不予支持。上诉人主张赔偿租金损失10万元的请求，因上诉人与被上诉人之间签订的是房屋买卖合同，并非房屋租赁协议，上诉人亦未向法庭提交有关双方形成租赁关系的证据，故上诉人请求赔偿租金10万元的上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由上诉人郭守忠、郭丽萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓军
代理审判员 王 雪
代理审判员 温志光
二〇一四年十月十一日
书 记 员 杨姣瑞