文书内容辽宁省康平县人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0123民初1182号原告：沈阳鑫盛物业有限公司，住所地康平县康平镇向阳街539栋。法定代表人：于静，该公司经理。委托诉讼代理人：齐新，男，该公司法务专员。委托诉讼代理人：赵亚昌，男，该公司副经理。被告：王珣，男，1993年4月10日出生，住辽宁省康平县，现住康平县。委托诉讼代理人：张盼（王珣母亲），住址同上。原告沈阳鑫盛物业有限公司（以下简称鑫盛物业）与被告王珣物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫盛物业的委托诉讼代理人齐新、赵亚昌、被告王珣的委托诉讼代理人张盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫盛物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2016年3月28日至2018年3月28日的物业费2544元；2.判令被告支付违约金1392元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告鑫盛物业于2015年11月5日与沈阳瑞邦置业有限公司签订康平湖畔宜城前期物业服务合同，约定物业费小高层1.2元/月/平方米，多层1元/月/平方米，商业网点0.8元/月/平方米，车库0.8/月/平方米，并进入小区进行物业服务。被告王珣为湖畔宜城小区小高层×号楼×单元×室业主，房屋住宅面积为88.31平方米。服务期间原告认真履行合同义务，但是被告拖欠原告物业费2544元，根据物业服务合同第六章第三条欠付违约金1392元（1272元×3‰×365天）。原告多次催要但是被告至今仍未交纳，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王珣辩称，对于原告陈述的我拖欠物业费的事实我无异议，但是我不交物业费是有原因的，我不是拒交物业费。在2017年1月14日，我们三十多个业主去交物业费，当时小区的物业经理态度十分恶劣，告诉我们物业费爱交不交。我们当初签订物业合同的物业公司是沈阳广益汇物业有限公司，并不是现在的鑫盛物业，物业在没有告知业主的情况下私自变更物业公司。2015年8月26日，我家的物业费到期后我去交物业费，当时的物业经理说我家的物业费他们物业不收了，原因是我家楼下居民装修时把楼下排水管道全部堵死，造成我家的水排不下去，把六楼也泡了，八楼的雨水把我家给泡了，我去和物业说，物业说不管。2017年9月末，我去交物业费，当时姓赵的物业经理说我家的事他不管，让我把物业费拿回去。2017年10月中旬的一天，我家突然停电，我家里的总闸冒烟，我给物业打电话，要求物业经理派个电工帮忙看看，花钱的地方我自己花，但是等到下午四点多也没有人来。当初我们买楼的时候小区是封闭的，现在小区是开放的，保安人员上班时间睡觉，大门十点以后全部打开，环境脏乱差，我们16号楼的业主私设围护栏，物业不闻不问，当初的绿化树死了不给载，树上栓晾衣绳把树栓死了物业不管。我们按照每平方米1.2元交的物业费，但是没有享受到每平方米1.2元的物业服务。小区面积十万平，楼占地面积六万平，小区的保洁人员和保安人数根本不够。小区停车乱停，跟前物业经理沟通，他表示画不了停车位。万家福装修期间，小区的南门和正门全部开放，我们小区已然是个开放小区。小区楼下的饭店煤气罐乱放，到处都是安全隐患，高层电梯没有定期维护人员。6号楼的护栏不知道被谁拆的，我们去找物业，物业说不知道。物业费没到期之前物业就要求业主预交物业费，我们业主和物业沟通的可以月交、季交、年交，并且承诺谁交物业费给一桶豆油，在每栋楼上都贴了。我没有拒交物业费，是物业公司违约在先不作为，物业公司的服务不到位，提供的物业服务不值每平方米1.2元，要求物业公司降低物业费或者提高物业服务水平。我不交物业费就是因为物业公司服务不合格，违约金我不同意交。本院经审理认定事实如下：被告王珣系康平县滨湖四街4号湖畔宜城小区小高层×号楼×单元×室的业主，被告家房屋建筑面积为88.31平方米。2014年3月28日，王珣作为甲方与沈阳市广益汇物业有限公司作为乙方签订一份《前期物业管理服务协议》，约定小高层住宅物业管理服务费按建筑面积1.2元/平方米/月收取，业主产权人（或使用人）按与开发商约定的房屋交付之日起，按建筑面积向乙方交纳物业管理服务费，物业管理服务费实行按年度收取，业主或物业使用人应于物业服务期满后向物业公司一次性交清下一年度的物业管理服务费。协议签订当日，王珣交纳了2014年4月1日至2016年3月31日两年的物业费2543元，之后未再交纳物业费。2015年11月5日，被告王珣居住的湖畔宜城小区建设单位沈阳瑞邦置业有限责任公司（甲方）与沈阳市广益汇物业有限公司（乙方）及原告鑫盛物业（丙方）三方签订一份《康平“湖畔宜城”项目物业服务合同》，约定沈阳市广益汇物业有限公司将湖畔宜城小区经营的物业管理服务转让给原告鑫盛物业，沈阳瑞邦置业有限责任公司作为开发建设者与沈阳市广益汇物业有限公司共同选聘原告鑫盛物业对“康平县湖畔宜城”项目提供物业管理服务，日常物业管理合作期限为四年，自首批业主入住之日（该时间以《商品房买卖合同》中的入住时间为准，首批业主入住时间为2014年3月20日）起计算，由于2014年3月20日开始的前期物业是乙方进行管理服务，且预收二年物业费，故该合同签订的合作期限应顺延二年；业主首次办理入住，按开发公司房屋交付的“入住通知单”的时间按年交纳，再次交费时间即乙方收取的二年物业费到期后，丙方应通知业主交纳下年度的物业管理服务费用，物业管理服务费收费标准为小高层住宅物业管理服务费按建筑面积1.2元/平方米/月收取。2018年3月12日，原告在被告门上张贴收费通知，向被告催收欠交的物业费，但被告至今未交纳。本院认为，原告鑫盛物业与被告王珣虽未签订书面的物业服务合同，但存在事实上的物业服务关系，原告鑫盛物业为被告所在小区提供物业服务，被告实际接受了原告提供的物业服务，双方之间形成物业服务关系，根据权利义务一致原则，被告应当向原告鑫盛物业交纳相应的物业服务费，原告也应按照约定全面履行自己的物业服务义务。原告鑫盛物业作为小区物业服务的实际提供者，有义务与业主积极协商，与业主签订书面的物业服务合同，而非仅基于事实上的物业服务关系向业主收取物业费，且其作为物业服务企业应当积极履行相应职责，对小区内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。庭审中，被告主张小区存在封闭不严、小区和楼道内相关设施损坏未及时修缮等现象，原告对此不予否认，原告未能举证证明其在服务过程中已尽完全合同义务，对业主反映的问题积极采取措施予以解决，原告的物业服务存在瑕疵，故本院酌情对原告要求支付的物业服务费予以酌减，具体标准按应交物业服务费的80%收取为宜。根据被告提供的物业费收款收据，被告已经交纳了2014年4月1日至2016年3月31日两年的物业费2543元，故被告应交纳欠交的2016年4月1日至2018年3月31日两年期间的物业服务费2034.66元（88.31平方米×1.2元/月/平方米×24个月×80%）。因原告的物业服务存在瑕疵，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。总之，建设一个祥和、文明的小区，不仅需要物业服务企业按照法律规定和约定履行其职责，也需要业主的理解和支持。物业服务企业要多倾听业主的意见，努力提高服务质量。业主也要积极通过合法途径主张自己的权利，履行业主的职责。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王珣于本判决生效后10日内支付原告沈阳鑫盛物业有限公司2016年4月1日至2018年3月31日的物业服务费2034.66元；二、驳回原告沈阳鑫盛物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王珣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  蒋娇艳二〇一八年七月九日法官助理秦雯书记员沈雨童