浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0723民初2487号
原告：刘法军，男，1969年7月14日出生，汉族，住武义县。
委托代理人：王耀（特别授权代理），浙江五义律师事务所律师。
被告：李强，男，1969年11月24日出生，汉族，住武义县。
被告：李朝兴，男，1934年6月19日出生，汉族，住武义县。
两被告共同委托代理人：卢建军（特别授权代理），浙ＸＸ盛律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：陈梦雨（特别授权代理），浙ＸＸ盛律师事务所律师。
原告刘法军与被告李强、李朝兴建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2016年7月11日向本院起诉，本院于当日受理立案后，依法由审判员沈忆独任审判，于2016年8月1日公开开庭进行了审理。原告刘法军及其委托代理人王耀，被告李强、李朝兴的共同委托代理人卢建军、陈梦雨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘法军起诉称：被告李朝兴与被告李强系父子关系。2005年3月24日，原告与被告李强经武义金发房产中介有限公司介绍，双方达成《房地产买卖合同》，合同约定：被告李强将从父亲即被告李朝兴处分家析产所得的位于武义县双路亭拆迁安置区的地基（现门牌号：武义县熟溪街道熟溪小区2幢27号），以总价306800元转让给原告，土地使用权面积为98平方米。原告按约全面履行了合同约定的付款义务，取得地基后于2009年将房屋建造完成。根据《房地产买卖合同》的约定：被告保证协助原告做好双证，并随时为原告签字过户。但时至今日，被告仍未将武义县双路亭拆迁安置区（现门牌号：武义县熟溪街道熟溪小区2幢27号）的房产证及土地证过户给原告，原告曾多次要求被告履行过户义务，但被告以需加价30万元为由拒绝过户。综上，原告认为被告拒绝协助过户的行为显已构成违约。为此，请求判令：两被告履行《房地产买卖合同》义务，将武义县熟溪街道熟溪小区2幢27号的房产证及土地证过户给原告；两被告将定金双倍返还原告，计人民币113600元整；由两被告承担本案的诉讼费用。
被告李强、李朝兴答辩称：一、原告与被告李强签订的房地产买卖合同属于无效合同，理由如下：1、被告李强不是本案争议的土地及房屋的所有权人，其无权处分该地块和房屋，该房地产买卖合同为无效合同。本案的标的物双路亭拆迁安置区43幢2号（熟溪小区2幢27号）系政府划拨给被告李朝兴的拆迁安置土地，土地使用权证、房屋所有权证均注明为李朝兴一人。这一事实在原告提供的证据材料中已经明确记载，然而李朝兴并未与原告签订过任何房地产买卖合同，对该地块买卖一事也并不知情。根据合同相对性原则，被告李朝兴并非本案房地产买卖合同的相对人，原告依据该合同要求李朝兴转移过户的诉请没有法律依据。被告李强系被告李朝兴之子，双方未曾分家，李朝兴未曾有任何口头或书面承诺将该项地块赠与李强，所以李强不是该项地块使用权人和房屋所有人，李朝兴也未曾委托李强将该项地块转卖，因此李强不具有签订该项地块和房屋的买卖合同的主体资格。李强私下与原告签订的买卖合同的行为属于无权处分，根据法律规定，该合同应为无效合同。2、签订买卖合同时，交易地块尚未明确，标的物不明确的合同没有法律效力。熟溪小区2幢27号是拆迁安置区中的一部分，而买卖合同签订时，拆迁安置区43幢2号在整块的划拨土地之中尚未划分，未经规划部门的规划，在一整块土地中如何确定哪一处、多少平方为合同所指的43幢2号？合同标的物不明确的情况如何进行买卖？因此，该房地产买卖合同不符合法律规定，应属无效合同。3、宅基地禁止转让，原告与被告签订的房地产买卖合同违反法律禁止性规定，属于无效合同。本案争议的地块是划拨土地，用途是给本村村民建造住宅的土地，实际是农村宅基地，根据《土地管理法》第六条规定，宅基地禁止买卖或以其他方式非法转让。即便宅基地使用权在特定条件可以转让，也需严格遵循法律规定，被告李强向原告刘法军转让该项土地时未经集体组织批准、未缴纳土地出让金，而且原告也不是本村人，这些都违反了我国法律对宅基地使用权转让的相关规定，因此该买卖合同应当认定无效。二、原告并非现在该项地块使用者和房屋建造者、所有人，被告不能将产权转移过户给原告。据了解，原告与被告李强签订了房地产买卖合同，但原告购买地块并非用于自住，而是炒作地块价值，2009年9月原告将涉案房地产以128万元转让给金子财，赚取差价。2010年10月，金子财又将涉案房地产以146万元转让给武义县白姆乡后树董处村的徐子武，并由徐子武居住至今。金子财与徐子武的房地产买卖合同中约定，先支付80万元，剩余66万元房款需将涉案房地产转移过户后才能支付。如果本案第三人徐子武对该涉案房地产情况并不知情，因善意取得该土地使用权和房屋所有权的，被告李朝兴也只能向实际占有使用的第三人徐子武转移过户，而非转移过户给原告。原告从被告李强初签订买卖合同后，早就以同样的形式将该地块和房屋转让出去，原告现在没有实际占有该地块和房屋，也没有合法取得土地使用权和房屋所有权，因此原告现在请求转移过户给自己既不符合事实也违反法律规定。三、原告要求被告支付双倍定金的请求无法律依据。由于上述原因，原告与被告李强签订的房地产买卖合同多处违反了法律规定，无效合同自始无效，被告李强可退还定金，但不存在双倍赔偿一说。综上所述，本案原告的诉讼请求，不符合事实和法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。
原告刘法军为证明自己主张向本院提交证据如下：
1、户籍证明1组（复印件），证明原、被告的身份；
2、房地产买卖合同1份，证明地基买卖事实；
3、收条2份，证明已付地基款的事实；
4、收据发票（复印件）1份，证明房屋系家庭共同财产的事实；
5、无婚姻登记证明（复印件）1份，证明当时李强未婚的情况；
6、回建协议书1份，证明李强、李卫对房屋享有所有权。
对于上述证据，被告质证认为对证据1、3、5三性均无异议；证据2的合法性、关联性均有异议，首先该合同主体存在问题，并不是土地所有人及房屋最后取得产权证的所有人，其次房屋产权证是代填，合同中所写的国划仅是合同约定而非国家认可的国有划拨，再次房屋是未建的，不存在交付问题，最后合同第九条约定是非法的；证据4三性均有异议，是复印件，该证据上面一联即使有原件，也只能证明李朝兴交纳屋基款，下面一联城镇给排水安装有限公司开具的票据不能证明房屋是共同共有或分家析产的事实；证据6与本案无关联性，不能证明李强具有农村宅基地的事实。本院对证据1-3、5、6的真实性予以确认，对于被告的质证意见，本院将结合全案在本院认为部分综合予以阐明；证据4系复印件，且被告不认可，本院对此不予认定。
被告李强、李朝兴为证明自己主张向本院提交证据如下：
1、土地使用权证、房屋产权证（复印件）各1份，证明涉案房地产的所有权人为李朝兴的事实；
2、原、被告签订的房地产买卖合同（复印件）1份，证明房地产买卖合同相对人是李强，但李强非所有权人；
3、金子财与徐子武的房地产买卖合同（复印件）1份，证明原告为牟利已经转卖涉案房地产，非房屋的实际居住人和使用人。
对上述证据，原告质证认为证据1的真实性没异议，但证明目的有异议，涉案房屋系家庭共有财产，因为拆迁也是按照户头来分的；证据2的真实性没有异议，但证明目的有异议，李强系共有人之一；证据3真实性无法核实，与本案没有关联性。本院对证据1、2的真实性予以确认，证据3系复印件，且原告对此不予认可，本院对此不予认定。
综上，本院认定本案事实如下：被告李朝兴与被告李强系父子关系。2005年3月24日，原告刘法军与被告李强签订《房地产买卖合同》一份，合同约定：被告李强将坐落在武义县双路亭拆迁安置区地基转让给原告刘法军；转让款为306800元；合同签订后，原告支付56800元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款；付款方式：原告于2005年2月26日前支付56800元作为第一次付款，于2005年3月24日前支付240000元作为第二次付款；被告李强保证协助为原告做好双证，费用由原告自负，并随时为原告签字过户；原告保证双证过户时，押金10000元同时付清（定为一年）；原告如该房产地基转让他人，被告李强也同样为他人签字过户；该房产地基为国有划拨土地，出让金由原告全数交清等内容。合同签订当日，原告支付被告李强地基款296800。2006年3月24日，原告支付被告李强地基款10000元。2009年，原告在诉争地基上建好房屋，后转售给他人。2015年8月19日，被告李朝兴取得诉争地基及房屋的土地使用权证［武国用（2015）第4563号，使用权类型：划拨，地类：城镇住宅用地］及房屋产权证（房权证武字第××号）。现因诉争房地产未过户，遂成讼。
另查明，2004年6月27日，被告李强（乙方）与武义县熟溪街道办事处熟溪经济合作社管理委员会（甲方）签订《回建协议书》一份，协议约定：根据双方签订协议，李强自愿选择双方路亭拆迁安置区落户，并以拆迁安置区面积以安置面积抓阄为准；本期抓阄面积按本期城建规划的图纸40幢、41幢、43幢共三幢15户，平方面积大小不再找补屋基款；统一建房必须按城建规划审核的建房施工图纸施工，甲方完成基础到钢筋地梁部分，其余部分由乙方自行完成，甲方完成部分，必须经有关部门验收达到合同以上标准方能交付给乙方，乙方完成的部分，必须接受甲方监督并由乙方向甲方交纳屋基款63000元；每户交押金2000元，押金按城建规划图纸施工，屋面完成验收合同后退回等内容。
本院认为，原、被告对于原告与被告李强曾就诉争地基签订过房地产买卖合同，且原告已按约支付地基款306800元，后由原告在诉争地基上建造房屋的事实并无异议，但对于合同是否有效及可否将诉争房地产过户给原告存在争议。对于合同是否有效问题，鉴于被告李朝兴与被告李强系父子关系，而回建协议书确系被告李强与武义县熟溪街道办事处熟溪经济合作社管理委员会所签，故原告有理由相信被告李强系诉争地基的共有人，且从原告与被告李强签订合同、支付地基款、交付地基到原告在诉争地基上建造房屋，后转卖他人，由他人在诉争地基建造的房屋内居住至今的十几年间，在同一安置区内居住的被告李朝兴均未提出异议，据此可以认定被告李朝兴对于被告李强出卖诉争地基的事实是知晓的。又因诉争房地产系国有划拨的城镇住宅用地，而国有划拨土地使用权可以在支付土地出让金后变更为国有出让土地使用权。综上，为维护市场交易安全秩序和诚信准则，确认原告与被告李强签订的房地产买卖合同有效。至于可否将诉争房地产过户给原告的问题，从庭审查明情况看，被告李强在原告支付地基款后便将诉争地基交付给原告，后原告在诉争地基上建造房屋，并将未过户的房屋出售给他人，故原告已非诉争房地产的实际所有人，其不具有诉的利益，故本院对原告的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘法军的诉讼请求。
案件受理费3803元（已减半），由原告刘法军负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 沈忆
二〇一七年九月五日
代书记员 廖君