安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民一终字第00703号
上诉人（原审原告）：王本山，男，1977年5月15日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。
委托代理人：文强，安徽英锐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周扬群，男，1963年4月5日出生，汉族，住安徽省六安市霍山县。
上诉人王本山因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省霍山县人民法院于2014年8月8日作出的（2014）霍民二初字第00237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月3日公开开庭进行了审理。上诉人王本山的委托代理人文强、被上诉人周扬群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王本山诉称：2013年7月1日，原、被告签订租赁合同，原告承租被告的商铺，期限为6年，自2014年3月6日至2020年3月6日，总租金为816090元，双方约定若任何一方违约，即应按总租金的30%向对方支付违约金。原告按约定向被告支付了租金，但被告却违约将房屋租赁给他人，致使合同无法履行。现原告向法院提出以下诉讼请求：一、判令解除双方的租赁关系。二、判令被告向原告返还已付租金120000元。三、判令被告向原告支付违约金244827元。四、判令被告承担本案的诉讼费用。
原审被告周扬群辩称：一、原告的诉讼请求不明确，不存在退还租金，应为退还保证金；二、双方之间的租赁合同是附条件合同，在签订合同时双方就约定，原告必须与相邻的四家商铺都签好合同后，该合同才生效，因原告未能与其中的三家签合同，属原告先违约，致使合同无法履行；三、被告在2013年10月就明确告知原告，因其违约要求解除合同，原告在被告知后所作的行为造成的损失，被告不予承担；四、原告按6年房租总额的30%计算违约金明显过高，无法律依据，且显失公正，不应支持；五、原告的实际损失应为其支付保证金的同期银行存款利息，在分清责任的基础上被告可以适当承担对方的部分利息损失。
原审法院查明：2013年7月1日，原告王本山与被告周扬群签订租赁合同，该合同注明：原告承租被告的商铺，该商铺坐落在霍山县衡山镇中兴北路与文盛街交汇处的嘉利星城D区1幢商业街D43号，期限为6年，自2014年3月6日至2020年3月6日，第一年租金为120000元，以后逐年增加，每年租金须预付，总租金为816090元，该合同同时注明，如一方违约，应按照六年总租金的30%承担违约金责任，并注明该合同自签订时生效。2013年7月5日原告通过网上转账向被告汇款120000元，被告逾期未按合同约定将自己的商铺租赁给原告。原告遂诉诸本院，要求解除合同，并要求被告返还租金并支付违约金244827元。2014年8月1日原告收到被告向其账户所汇款120000元。
原审法院认为：原告王本山与被告周扬群所签的房屋租赁合同合法、有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告未如约交付租赁物，原告诉请解除合同，被告同意解除合同，本院对原被告的合同解除予以确认。合同解除后，原告可以要求被告返还租金、支付违约金。原告要求被告按双方约定的六年总租金的30%支付违约金244827元，因被告抗辩约定支付违约金的数额明显过高，且原被告均未举证证明原告因违约所造成的实际损失，参照《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第8条规定：房屋买卖合同的当事人以约定的违约金过高为由请求对违约金进行调整，但双方当事人均未举证证明守约方因违约所造成的实际损失，人民法院可以根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合案件具体情况，在中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内，对约定的违约金进行调整。将被告应支付的违约金调整为，按被告实际占有原告支付的租金120000元为基数，以中国人民银行发布的一年期贷款利率四倍，自2013年7月5日起，计算至2014年8月1日止的数额31218元。被告辩称原告先违约，被告不应承担违约责任的主张，因证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告王本山与被告周扬群的房屋租赁合同解除。二、被告周扬群返还原告王本山所支付的租金120000元（此款被告已经退还）。三、被告周扬群于本判决生效之日起五日内一次性给付原告王本山违约金31218元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6770元，减半收取3385元，由原告王本山负担1723元，被告周扬群负担1662元。
上诉人王本山上诉称：1、一审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人于2013年7月1日签订房屋租赁合同后，上诉人与合肥瑶海区嘉城王鞋行签订了订购合同，并在合同中约定了授权经营地点为被上诉人租赁合同约定的地点，上诉人向嘉城王鞋行交纳了300000元定金。后因被上诉人未能如约交付租赁房屋，致上诉人与合肥嘉城王鞋行的订购合同无法履行，造成300000元定金损失。2、一审法院以上诉人起诉未主张实际损失为由，认定被上诉人违约未给上诉人造成损失错误。一审法院适用法律错误，本案系房屋租赁合同纠纷，双方约定的违约金是自己的意思表示，一审法院依据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》调整本案违约金不当。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审依法改判。
被上诉人周扬群答辩称：1、一审判决认定事实清楚，自己与上诉人签订合同在后，上诉人先违约。2、我们早已经通知王本山，要求退保证金，王本山搞了个假合同，诈骗违约金。3、违约金按六年总租金的30%计算过高，不符合法律规定。
二审期间，双方当事人均无新证据提供，对一审期间提供的证据，质辩意见同一审。本院认证亦同一审。
二审查明案件事实与一审一致。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，王本山与周扬群签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，双方应当遵守合同约定。周扬群辩称《房屋租赁合同》未能履行是因与王本山曾约定四户连租，后王本山未租赁其他门面房致合同未能履行，但周扬群未提供证据证明其与王本山在签订租赁合同前有四户联租的约定，王本山亦不予认可该约定，故对周扬群该项抗辩理由，依法不予采信。周扬群未将涉案房屋按约租赁给王本山构成违约，应当承担违约责任。关于违约金数额的问题，双方在《房屋租赁合同》中约定“如有违约，任何一方均应按甲乙双方签订的合同六年总租金30%承担相应的违约金责任”，王本山据此要求周扬群按合同约定支付违约金，但周扬群以合同约定的违约金数额过份高于实际损失为由，要求法院对违约金的数额予以调整。王本山主张自己因周扬群违约使自己与他人合同履行不能致定金损失300000元，但未提供证据证明周扬群在签订《房屋租赁合同》时能够预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成该笔定金损失，也未提供证据证明该笔定金损失已实际发生。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故本案计算违约金时，应以王本山的实际损失为基础，兼顾综合因素衡量。原审法院参照《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》的规定对约定的违约金进行调整不妥，本案违约金酌定为55000元为宜。据此，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持安徽省霍山县人民法院（2014）霍民二初字第00237号民事判决书第一、二项，即“原告王本山与被告周扬群的房屋租赁合同解除；被告周扬群返还原告王本山所支付的租金120000元（此款被告已经退还）”。
二、撤销安徽省霍山县人民法院（2014）霍民二初字第00237号民事判决书第三项，即“被告周扬群于本判决生效之日起五日内一次性给付原告王本山违约金31218元”。
三、周扬群于本判决生效之日起五日内一次性支付王本山违约金55000元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6770元，减半收取3385元，由王本山负担1723元，周扬群负担1662元；二审案件受理费4504.14元，由王本山负担2004.14元，周扬群负担2500元。
本判决系终审判决。
审 判 长 王 军
审 判 员 张海龙
代理审判员 许 琛
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 马 龙
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。