连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0706民初5052号原告：李生芹。被告：吉恒虎。委托诉讼代理人：赵新建。原告李生芹与被告吉恒虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告李生芹、被告吉恒虎及其委托诉讼代理人赵新建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李生芹向本院提出诉讼请求：1、判令被告吉恒虎给付购房余款5000元及利息1800元（自2015年1月14日至2016年8月5日止，按月息一分五计算）；2、被告吉恒虎给付购房违约金2万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月，原、被告经协商，原告李生芹将位于张干路西侧二间三层楼房卖给被告吉恒虎，双方约定房屋总价35万元，被告于2015年1月14日付345000元，余款5000元于2015年5月30日前付清，如有违约，违约方支付对方违约金2万元。截至2016年7月14日，被告一直未支付购房余款及违约金，原告特诉至法院，请求判如所请。被告吉恒虎辩称：1、原告的诉求无事实和法律依据，原、被告双方存在房屋买卖关系，但签订买卖协议时，原、被告双方均在夫妻关系存续期间，买卖协议应该由夫妻双方共同签字才发生法律效力。2、该买卖协议约定不明，协议约定余款支付要具备两个条件，一是房屋过户后付款，二是5月30日前付款，原告卖给被告的房屋存在漏雨现象，被告同意房屋过户后支付购房余款5000元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了买卖协议、照片、证人证言、岗埠农场居民建房用地许可证等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年1月14日，原告李生芹（甲方）与被告吉恒虎（乙方）签订房屋买卖协议一份，双方约定：一、甲方自愿将位于张干路西侧二间三层楼房卖给乙方。四至情况详见农场建房许可证（证号：00302）；二、甲乙双方协商房屋总额为35万元，乙方于2015年1月14日付345000元整，甲方将该房屋农场出具的建房许可证交付乙方时甲方不得以任何理由和形式向乙方索取任何费用、不得再转让他人或顶替债务。余款5000元于该房屋过户后付清（5月30日前付清）；三、甲方须协助乙方办理过户手续，提供办理过户手续所需的身份证、户口本等复印件材料，不得以任何借口推诿，过户所需费用由乙方承担；四、此协议双方签字后，甲、乙双方共同遵守，如有一方违约，违约方应支付对方2万元违约金。合同签订当日，被告吉恒虎支付原告李生芹345000元，原告李生芹将涉案房屋交付被告吉恒虎使用。另查明，2013年4月10日，原告李生芹取得江苏省岗埠农场房屋管理所出具的岗埠农场居民建房用地许可证，该证载明：李生芹，经研究批准，同意你户建房用地99平方米；房屋竣工经验收合格后一个月内，凭此证到场土地管理办公室办理房屋产权等相关手续。在诉讼过程中，原、被告双方一致确认双方签订的上述房屋买卖协议载明的余款给付时间5月30日实为2015年5月30日。原告李生芹陈述签订涉案合同时，其丈夫在现场，因建房许可证上仅载明其一人姓名，故合同由其个人签订。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告李生芹诉至本院要求被告吉恒虎给付购房余款及利息、违约金，被告吉恒虎抗辩因签订涉案合同时原告在夫妻关系存续期间，买卖协议应由夫妻双方共同签字才发生法律效力，根据《最高人民法院》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此，涉案合同系当事人双方真实意思表示，合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自义务，原告李生芹按约交付了房屋，被告吉恒虎应当按照合同约定的期限支付购房余款，被告至今未履行支付购房余款的义务，已经构成违约，应当承担相应的民事责任，故原告要求被告支付购房余款5000元的诉求合法有据，本院依法予以支持。关于原告李生芹主张的购房余款利息及违约金的诉求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十二条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案中，被告未按照约定的期限履行支付购房余款的义务，已经构成违约，原告有权要求被告支付违约金，原告同时要求被告支付购房余款利息，应是基于合同违约而主张被告承担的违约责任，关于违约金与损失的关系问题，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院认为，被告的行为给原告造成的直接经济损失为购房余款按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，按照双方合同约定违约金为2万元，当损失数额明显低于违约金数额时，因违约金带有惩罚性质，损失应被违约金吸收，故本案被告仅应当支付违约金，因双方约定的违约金明显高于原告的实际经济损失，故被告要求予以调减，有事实与法律依据，本院依法调整该违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算。因双方约定购房余款支付时间为2015年5月30日前，故违约金起算时间为2015年5月31日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吉恒虎于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李生芹购房余款5000元及违约金（自2015年5月31日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）；二、驳回原告李生芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费470元（原告已预交），由原告李生芹负担200元，由被告吉恒虎负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。审判员  宋敏捷二〇一六年十月十八日书记员  沈 笑法律条文和上诉须知一、法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。上诉费预交收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行