上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初13466号
原告(反诉被告)：张顺，男，1971年9月24日出生，汉族，住四川省。
委托诉讼代理人：杨桂林，北京长安(上海)律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海龙吴果蔬批发交易市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：孙慎逸，执行董事。
委托诉讼代理人：刘放，国浩律师(上海)事务所律师。
委托诉讼代理人：张赛，国浩律师(上海)事务所律师。
原告张顺与被告上海龙吴果蔬批发交易市场经营管理有限公司(以下简称“龙吴公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理。龙吴公司于答辩期内向本院提起反诉，本院受理后适用简易程序于同年9月21日依法合并予以审理。原告(反诉被告)张顺的委托诉讼代理人杨桂林、被告(反诉原告)龙吴公司的委托诉讼代理人张赛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张顺向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2015年10月15日签订的《龙吴市场摊位(场地)租赁协议》；2.龙吴公司立即返还张顺已依约交付的摊位租金人民币(币种下同)58,867元、保证金10,000元、卫生费2,400元、消防费100元及利息损失;3.龙吴公司支付按照年度摊位使用费的30%标准计算的违约金35,320元。诉讼过程中，张顺明确表示上述诉请2中的利息损失请求不再主张。
事实和理由：龙吴公司在上海市闵行区吴泾镇龙吴路XXX号有一总面积约为5万平方米的“上海龙吴进口果蔬批发市场”，其《招商宣传册》明言内有档口摊位(场地)200余个。2015年10月15日，张顺与龙吴公司签订了一份《龙吴市场(摊位)租赁协议》，约定张顺向龙吴公司租赁位于前述“龙吴果蔬批发市场”批发区域的14号档口摊位(场地)，面积为67.20平方米，单价为4.80元/平方米，租金总价为117,734元；首年租金分两次支付，2015年10月31日前支付50%租金，2016年6月31日前支付50%；租赁期限自2015年10月31日起至2017年1月31日止，其中免租期为自2015年10月31日起至2016年1月31日止；档口摊位(场地)先付后用；若出租方逾期7日未将档口摊位(场地)及其相关设施交付承租方验收使用，承租方有权解除合同，出租方应当按照年度档口摊位(场地)使用费的30%标准支付违约金。上述合同签订后，张顺依约完全履行了交付租金及相关费用的义务，交付了档口摊位(场地)租金58,867元、保证金10,000元、卫生费2,400元、消防费100元，共计71,367元。然龙吴公司却根本违约，至今未依约交付本合同标的档口摊位(场地)。张顺认为，龙吴公司长期未依约交付张顺承租的档口摊位(场地)，不仅严重损害了张顺的合法权益，也违反了《民法通则》和《合同法》的有关规定，故起诉至本院。
针对张顺的诉讼请求，龙吴公司辩称，不同意张顺的诉讼请求。张顺原本在曹杨路的水果市场内经营，由于曹杨路市场拆迁，龙吴公司配合拆迁去了曹杨路市场招商，共招商63家，共计租赁70个摊位。在招商开会的时候，龙吴公司明确通知其必须经过内部的改建，并先交付临时的摊位。当时该63家摊位均同意。2015年9月26日，曹杨路市场内的商铺抽签确定临时摊位号，其中张顺也来抽签确认了。龙吴公司与该些摊位签订了租赁合同。此后，曹杨路市场的上述商铺搬入了龙吴公司的市场，并在2015年11月正式经营了。2016年3月20日，市场内部改建后，所有的商铺都搬入了正式的商铺。龙吴公司认为，其于签订租赁协议前确实告知了改建的事宜，如果其没有提前告知改建的情况，该63家商铺肯定会于2015年10月提出异议的，故张顺没有解除合同的权利，张顺已付的租金及卫生管理费也不予返还，且租金应该支付至租赁协议解除之日，且没有租赁满一年的，免租期内的租金也应该支付；此外，消防费是统一购买消防物品用的，故不应该退还；龙吴公司没有违约，故不存在违约金，且龙吴公司交付了临时的档口，没有给张顺造成损失，违约金约定也过高。
同时，龙吴公司向本院提起反诉，请求判令：1.确认双方签订的《龙吴市场摊位(场地)租赁协议》于2016年7月23日解除；2.张顺向龙吴公司支付自2016年5月1日起至2016年7月23日止的租金26,772元;3.张顺支付按照年度摊位使用费的30%标准计算的违约金35,320元。事实和理由：张顺与龙吴公司于2015年10月15日签订的《龙吴市场摊位(场地)租赁协议》约定，张顺有权持工商行政管理部门颁发的营业执照，在市场限定的摊位经营品种范围内自主经营，张顺应当在使用的摊位(场地)内悬挂营业执照、税务登记及其它经营许可证；因张顺违反经营被有关行政部门吊销、收回营业证照的，或者未按约定支付场地使用费等逾期7天以上的，龙吴公司有权立即解除合同，张顺应按照年度摊位相关费用的30%标准支付违约金；如张顺需对使用摊位进行装修以及安装广告牌、灯箱，须将装修施工方案和施工单位的有关资料以及适用的材料品牌等，书面报送龙吴公司经核准后方可进行。上述协议第十三条第3点还规定：“如遇甲方对整个市场布局进行调整，乙方应无条件予以配合”。张顺自2015年11月1日起搬入摊位从事水果批发，但始终没有办理营业执照、税务登记证等，并且未经龙吴公司同意在租赁摊位上安装了广告牌。根据租赁协议约定，张顺应在2016年6月30日前向龙吴公司支付2016年下半年租金，但经多次催缴以后，张顺仍未按约定缴纳。因此，龙吴公司于2016年7月19日向张顺寄送了《解除租赁协议通知》，2016年7月23日邮递送至张顺住所，租赁协议应于2016年7月23日解除。张顺已付自2015年11月1日起至2016年4月30日止的半年租金，尚欠龙吴公司自2016年5月1日起至租赁协议解除之日2016年7月23日的租金。
针对龙吴公司的反诉请求，张顺辩称，龙吴公司提起的反诉超出了举证期限，不应受理，且龙吴公司的反诉诉请没有依据，应该予以驳回。
本院经审理认定事实如下：张顺原在曹杨路果品市场经营，因曹杨路果品市场配合市区两级政府2015红旗村“城中村”改造，定于2015年10月31日正式关闭并终止营业，龙吴公司遂至曹杨路果品市场内对上海龙吴进口果蔬批发市场中的70个摊位进行招商。在招商宣传册的龙吴市场简介中称：“基础设施齐全：市场内拥有200余个档口(约70-100平/个)，现代风格办公室46套(150平/套)，配备大型停车场”。
2015年8月，包括张顺在内的有意向的经营者在曹杨路果品市场内通过抽签方式确定了承租上海龙吴进口果蔬批发市场内正式摊位的具体位置。
2015年9月26日，龙吴公司因上海龙吴进口果蔬批发市场需要内部改建，无法交付正式摊位，遂组织包括张顺在内的经营者再次通过抽签的方式确定承租上海龙吴进口果蔬批发市场内临时摊位的号码。
2015年10月15日，张顺(作为场内经营者，签约乙方)与龙吴公司(作为市场经营管理者，签约甲方)签订《龙吴市场摊位(场地)租赁协议》1份，约定：乙方承租甲方提供的位于龙吴路XXX号内场地，具体位置为批发区域14号档口；租赁期限自2015年10月31日起至2017年1月31日止，其中免租期为自2015年10月31日起至2016年1月31日止；摊位(场地)面积67.20平方米，单价为每平方4.80元，总价117,734元；首年租金分两次支付，2015年10月31日之前支付50%租金，2016年6月31日之前支付50%；履约保证金为10,000元；市场文明卫生管理费为每月400元，付款方式与租金付款方式一样；乙方有下列情形之一的，甲方有权在向乙方发放书面通知后立即解除本合同(乙方接到甲方解除合同的书面通知书后三日内搬离本市场)，乙方应按照年度摊位(场地)相关费用的30%标准支付违约金：1.因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营证、照的，或者被有关司法机关追究刑事责任的；2.违反市场管理制度，销售假冒伪劣、掺杂使假、侵犯他人知识产权及国家明令禁止销售的产品，被有关行政管理部门依法查处的；3.将使用摊位(场地)转借，变相转借给第三人的；4.未按照约定的用途使用摊位(场地)的或擅自在使用摊位(场地)内进行搭建，经甲方书面通知仍未改正的；5.未按约定支付摊位(场地)使用费、履约保证金、水电费、电话费等费用中的一项或几项且逾期7天以上的；6.使用摊位(场地)连续闭门、停业达十日以上的(特殊情况书面报请甲方市场相关业务部门同意的除外)；7.因扰乱市场交易秩序，被公安机关给予警告、拘留等处理的；8.在摊位(场地)内安置生活设施或使用明火，经甲方书面通知仍未改正的；甲方有以下情形之一的，乙方有权解除合同，甲方应当按照年度摊位(场地)使用费的30%标准支付违约金：甲方逾期7日未将摊位(场地)及其相关设施交付乙方验收使用的；使用期内，甲、乙双方必须重合同、守信用，按约履行自己的义务，任何一方违反本合同的约定，须支付对方违约金，违约金为本合同摊位(场地)使用费的30%；摊位(场地)使用期满未能继续使用或本合同提前解除、终止的，乙方应当于使用期满或合同提前解除、终止后的一天内将使用的摊位(场地)腾空和配套设施以正常使用后的状态交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取停电、停水等强制措施予以收回，由此造成的损失由乙方自行承担，如逾期交还的，且乙方还须每日按原每日使用费的5倍向甲方支付占用费；如遇甲方对市场整个布局进行调整，乙方应无条件予以配合，调整期间甲方有权停水停电。上述协议还对其他内容做了约定。
上述协议签订后，张顺于当日向龙吴公司支付了14号档口的上半年租金58,867元、上半年卫生费2,400元、保证金10,000元及消防费100元，龙吴公司收到上述款项后分别出具了收款收据。
2015年10月30日，龙吴公司出具《告知》1份，载明：为喜迎曹杨路水果市场动迁，龙吴路水果市场已于日前进行市场全部改造升级，所有经营户于10月31日全部入场经营，市场将于11月1日早5点28分开始营业，届时欢迎市场原有老商家一起开门营业，与新入驻商家一起共创龙吴市场繁荣。
2016年5月9日，张顺以诉称之理由向本院提起诉讼。
2016年7月19日，龙吴公司向张顺发出《解除租赁协议通知》1份，称：根据双方签订的《龙吴市场摊位(场地)租赁协议》约定，张顺应于2016年6月30日之前支付下半年租金，在龙吴公司多次催缴后，张顺仍未按约缴纳，鉴于上述情形，龙吴公司依据协议约定解除双方签订的租赁协议，该协议最后履行日为2016年7月7日。同时，要求张顺根据租赁协议的约定承担违约金。如张顺于本通知发出后，至2016年7月9日17：00前仍未支付上述全部费用的，请于2016年7月10日零时前搬离龙吴公司的摊位(场地)，若逾期未搬离，则张顺放置于场地内的一切设备及物品等将被视为放弃物，龙吴公司有权自行完成恢复原状、拆除、搬出、清理、处置和修复工作，由此产生的费用应由张顺承担。上述通知由龙吴公司邮寄至张顺的住所地址，2016年7月23日，该邮件显示投递并签收。
上述事实，由张顺提供的《招商宣传册》、《龙吴市场摊位(场地)租赁协议》、收款收据，龙吴公司提供的《龙吴市场摊位(场地)租赁协议》、曹杨路市场搬迁的报道、《告知》、临时摊位布局图、抽签结果、照片、《解除租赁协议通知》及邮寄凭证、购买消防用品的发票以及双方的庭审陈述所证实。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。
本案审理过程中，龙吴公司申请证人戴某某作证，证人戴某某证言的主要内容为：其现任上海果品商业行业协会副秘书长，当时招商由其参与和曹杨路市场进行协商。曹杨路市场的商户基本是福建的，一开始想去西郊国际的，但西郊国际门槛高，故决定去龙吴路市场。由于龙吴路市场有70个摊位，故与福建柳州分会协商，在报名的100多个中挑选了70个摊位。双方系按照板块的模式签订合同，先有一个确定的正式摊位的布局图，再根据布局图签订合同。正式摊位是在8月根据抽签确定的，先抽签再签订合同。签订合同每个摊位支付1万元的定金。一开始进去的是临时摊位，等改建好再搬入正式的摊位。9月26日，进行临时摊位的抽签，愿意做的人都搬进去了，认为临时摊位不好的那些人都没有诉讼。两次抽签其都在场，张顺应该来抽签了临时摊位。双方间纠纷的起因是生意不好造成的矛盾，因为经营者租赁后，发现生意不好，且龙吴公司没有及时交付正式摊位，故发生了矛盾。合同约定市场在2月份改造好，但实际是在3月底改造好的，协商的时候龙吴公司同意延长三个月的免租期，但是张顺不同意。本来市场内有十个经营者起诉，经营者主要是想退钱，龙吴公司的意思是愿意谈的，但是全部退还是有困难的，双方是从2016年3月份开始协商，后来经过调和有三个人退出来了，还有七个经营者提出了诉讼，包含张顺在内的这七个经营者临时摊位都经营过的，正式摊位有的经营几天就走了，有的就转租给他人了。龙吴公司也通知过这七个人搬进去，但由于生意不好，他们不肯支付租金。
龙吴公司还申请了证人潘某某作证，证人潘某某证言的主要内容为：其现于龙吴路市场从事水果批发工作。其认识张顺，因为以前都是在曹杨路水果市场经营的，2015年11月1日开始在龙吴路市场经营。其与果品公司签订了意向书，并缴纳了意向金1万元，由果品公司开具了收据。但租赁协议是与龙吴公司签订的。龙吴公司和果品公司的关系其不清楚。2015年8月在曹杨路抓阄正式摊位，9月26日抓阄了临时摊位，张顺也来了，其临时摊位是6号，正式摊位49号。其是从11月1日开始营业的，大家的营业时间都是一致的。提起诉讼的经营者中，除了刘庆元没有去，其他人都去营业的。租金是从2016年2月开始支付的，免租期是3个月。正式摊位是于2016年3月20日交付给其的。本来应该于2016年2月1日搬入正式摊位的，但由于龙吴公司没有准备好，故又免租了三个月，即做满一年的有免租期三个月，如果没有做满一年，则没有免租期的。提起诉讼的经营者中有些没有做正式摊位，而是去了西郊国际，其中经营者刘小明没有签订合同，没有进场。经营者刘春江则是从去年开始将临时和固定的摊位都进行了转租，该转租的人一周前才走的，其没有看到过转让协议，但系刘春江自己说他转租的。
经庭审质证，张顺对两位证人的证人证言表示无法确认证人的身份，不确认证人戴某某是否为协会人员，也不确认证人潘某某是否为商户；龙吴公司对两位证人的证人证言的真实性均无异议。本院认为，两位证人的证言与本案相关联，能与其他证据相互印证，本院确认其证据效力。
本院认为，张顺与龙吴公司签订的《龙吴市场摊位(场地)租赁协议》系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，合同成立后对签约双方均有法律约束力，双方均应信守并按约履行。张顺和龙吴公司在租赁协议中约定了租赁摊位的位置位于批发区域14号档口，但该租赁摊位的位置系在签订上述租赁协议前由张顺与其他经营者通过抽签方式确定，且由于市场需要改造，需再一次通过抽签方式确定了在市场改造完毕前替代该租赁摊位的临时摊位位置。虽张顺否认曾抽签确认临时摊位的位置，但从龙吴公司提交的证据及证人证言能相互印证并均反映出张顺参与了临时摊位的抽签，故张顺对于在市场改造完毕前使用临时摊位替代协议约定的摊位是有预判后再签订租赁协议的。且在双方签订的租赁协议中也仅约定了租赁期限及免租期，而未对龙吴公司交付摊位的具体时间进行明确的约定。然在上述租赁协议签订后，张顺按约向龙吴公司支付了租金等费用，且在龙吴公司交付了双方约定的临时摊位后亦未对此提出过异议，故张顺以龙吴公司没有按时交付摊位为由要求解除合同，没有依据，本院不予支持。在市场改造完毕后，龙吴公司虽然陈述其曾通知张顺搬入双方租赁协议约定的正式摊位进行经营，但实际双方并未办理交接手续，张顺也未实际接收该商铺，亦未在该摊位进行经营，且由于双方对于该正式摊位的交付一直处于协商状态，故龙吴公司以张顺逾期支付该摊位下半年租金为由要求解除双方之间的租赁协议，亦无依据。鉴于双方于2016年9月21日庭审中均明确表达解除租赁协议的意思表示，双方的租赁协议已无继续履行的基础，故本院确认双方签订的《龙吴市场摊位(场地)租赁协议》于2016年9月21日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，龙吴公司理应将保证金返还张顺，鉴于张顺未实际使用协议约定的正式摊位，故龙吴公司理应将卫生费和消防费一并返还。关于龙吴公司主张支付租金的反诉诉讼请求及张顺主张的返还租金的诉讼请求，本院认为，张顺以龙吴公司未能交付正式摊位已属违约为由诉至本院要求解除合同，但如前所述张顺的该理由并未能成立，虽龙吴公司未能向张顺交付正式摊位，但在本案诉讼中一直预留该摊位，直至其提起反诉并收回该摊位，在此期间造成了摊位的空置损失。又双方提起的解除理由本院均未予采信，现对于此期间产生的损失双方均存在责任。又本案审理过程中，龙吴公司提起管辖异议并未及时收回房屋，造成了损失的扩大。故对于该损失，考虑到张顺实际承租情况及龙吴公司的应诉情况，酌定张顺向龙吴公司支付二个月租金19,622.33元。又张顺已预付租金58,867元，剩余租金39,244.67元龙吴公司应予以返还。关于双方主张的违约金均系合同解除违约金，如前所述，本院并未支持双方之解除原因，本案中解除合同系考虑到实际情况，同时双方均再无继续履行的意愿，故对于双方主张的解除合同违约金均不予支持。
综上，本院确认双方的租赁协议于2016年9月21日解除，龙吴公司返还租金39,244.67元、保证金10,000元、卫生费2,400元、消防费100元，驳回双方的其余诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)张顺与被告(反诉原告)上海龙吴果蔬批发交易市场经营管理有限公司签订的《龙吴市场摊位(场地)租赁协议》于2016年9月21日解除；
二、被告(反诉原告)上海龙吴果蔬批发交易市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张顺租金39,244.67元、保证金10,000元、卫生费2,400元、消防费100元；
三、驳回原告(反诉被告)张顺的其余诉讼请求；
四、驳回被告(反诉原告)上海龙吴果蔬批发交易市场经营管理有限公司的其余反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计1,216.87元，由原告(反诉被告)张顺负担626.67元、被告(反诉原告)上海龙吴果蔬批发交易市场经营管理有限公司负担590.20元；反诉案件受理费减半收取计676.15元，由被告(反诉原告)上海龙吴果蔬批发交易市场经营管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 殷 雪
二〇一六年十二月九日
书记员 罗香琴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。