广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第1718号
原告（反诉被告）：黄秋莲，女，1976年9月17日出生，汉族，住南宁市江南区。
委托诉讼代理人：童彬，广西灿星律师事务所律师。
被告（反诉原告）：龙江生，男，1961年10月4日出生，汉族，住湖南省祁东县。
委托诉讼代理人：梁文超，广西桂三力律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄秋莲与被告（反诉原告）龙江生租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人童彬，被告的委托代理人梁文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄秋莲向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行2014年5月1日与原告所签订的《旋切加工合作合同》；2.要求被告向原告支付2015年3月1日至原告起诉之日止的租金41479.8元；3.要求将被告向原告交纳的20000元保证金作为违约金判归原告所有；4.要求被告承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，原告将其第1项和第2项诉讼请求变更为：1.解除原、被告于2014年5月1日签订的《旋切加工合作合同》；2.被告向原告支付2015年3月1日至2015年10月30日止的租金51052元。在本院向原告释明了涉案合同为无效合同后，原告再次将其诉讼请求明确为：变更第一项诉讼请求为确认原、被告于2014年5月1日签订的《旋切加工合作合同》为无效合同；其他各项诉讼请求不变。事实和理由：2014年5月1日，原、被告双方签订了《旋切加工合作合同》，约定：由被告承租原告位于七坡林场新桥分场永红站区内的场地，承租面积为3753.855平方米，年租金为76578元，租赁期限自2014年5月1日至2017年4月30日止。为确保合同的履行，合同还约定被告向原告支付20000元履约保证金。合同签订后，被告向原告交纳了20000元保证金，但被告未按合同约定的时间向原告支付租金，自2015年3月1日开始拖欠租金，至原告起诉之日，被告已拖欠原告租金长达6个半月之久，拖欠租金的金额为41479.8元。为此，原告多次向被告追索租金，但被告均以各种理由拒绝支付。被告辩称：1.被告认为与原告签订的合同无效，所租赁的场地属农业用地，但租赁用作工业加工使用，违反了土地管理法第四十四条的强制性规定。2.被告欠原告的租金应为38289.32元，计算期限为2015年3月至8月。3.本案不存在违约，合同认定无效后，根据合同法规定，被告应当返还保证金20000元给被告，原告无权没收或作为违约金。
反诉原告龙江生提出反诉请求：1.请求确认原、被告双方于2014年5月1日签订的《旋切加工合作合同》无效；2.判令反诉被告退还反诉原告履约保证金20000元；3.请求判令反诉被告归还其私下扣押的旋切机械、锯木机和板车给反诉原告（价值20000元）；4.判令反诉被告赔偿其擅自拆除反诉原告铁棚、晒架和厂房的损失10000元；5.判令反诉被告承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，反诉原告自愿撤回第3项反诉请求。事实和理由：反诉原告和反诉被告于2014年5月1日签订了一份《旋切加工合作合同》，约定由反诉被告提供位于七坡林场新桥分厂永红站区的场地给反诉原告用于旋切单板加工业务经营，反诉原告按实用面积和按半年支付租金。后双方均已分别交付场地和支付租金，合同实际履行至2015年5月时，因木材加工的市场行情利润下滑，反诉原告暂时停工并四处筹钱购买木材和交付租金欲继续经营，但在场地租金延期支付的合理期限尚未届满时，反诉被告于9月份通过在租赁场地发文公示和用短信通知的方式单方要求解除双方签订的《旋切加工合作合同》，并擅自扣押反诉原告的加工机械（价值20000元）和拆除反诉原告承租场地时加建的铁棚和厂房（价值10000元），造成反诉原告经济利益的损失。反诉原告通过证人告知和实地考察得知反诉被告已在8月份时未经过反诉原告同意已私下将场地转租给第三人，至反诉原告与反诉被告所签订的合同无法履行。反诉原告多方面调查得知反诉被告提供给自己使用的场地土地用途是农业、林业用地，并非工业加工用途，也没有办理任何的合法手续，该场地用于单板加工，已违反土地管理法第44条规定，双方签订的合同应属无效。因此，反诉原告根据合同法第58条规定，要求反诉被告返还反诉原告签订合同时缴纳的20000元保证金，并赔偿反诉原告加建的铁棚投入损失10000元。反诉被告黄秋莲辩称：原告不存在被告所陈述的对被告所租场地的处分行为，也没有扣押被告的机械，被告的反诉请求缺乏依据，请求法院驳回。
本案的争议焦点是：1.原、被告签订的《旋切加工合作合同》效力如何；2.原告的各项诉讼请求有何依据；3.反诉原告的各项反诉请求有何依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据及申请了证人出庭作证，本院组织当事人进行了证据交换和质证，各方当事人对对方提交的证据、证人证言的真实性均无异议，本院予以确认。
本院于2016年3月17日依职权向广西壮族自治区林业厅发函查询涉案租赁场地的土地性质以及该租赁场地用于木材加工用地是否经合法审批手续。广西壮族自治区林业厅于2016年8月26日复函称：一、案件涉及地块位于七坡林场新桥分场永红站七坡林场贮木场用地范围内，属林业生产辅助用地，其性质为林业用地，不属于工业用地；二、国有七坡林场于2013年11月向我厅提出新建贮木场二期工程项目使用林地申请，我厅对申请材料予以审查后准予其行政许可，并核发《行政许可决定书》（桂林审政字（2013）485号）。七坡林场新建贮木场二期工程项目属于国有森林经营单位在所经营的林地范围内修筑直接为林业生产服务的工程设施。本院组织原、被告对本院调取的上述证据发表质证意见，原告认为林业厅的复函只针对二期工程，与本案无关；被告对该证据的关联性有异议，认为不能证明林地已经合法变更为工业用地。本院又调取了本院（2016）桂0105民初2493号案件的一组证据，文件号分别为桂林计发（2009）231号、南经管复（2011）78号、南经管复（2011）142号。原告质证称对该组证据的真实性、合法性及关联性无异议，因三份文件现均已失效，故不能证明报建项目现在已通过审批，更不能证明报建项目的用地已由林业用地变更为建设用地。被告质证称对该组证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该用地不属于工业用地，只是林业储备用地，本案当事人在涉案地块搭建铁棚、房屋和水泥硬化土地作木材加工，已经违反了土地法的规定，属于工业加工性质，故双方签订的合同应属无效。原、被告对于本院调取的证据发表的质证意见，本院经审核后予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年5月1日，原、被告签订《旋切加工合作合同》一份，主要约定：1、原告将租用广西南宁百晟达林业有限公司位于七坡林场新桥分场永红站区域内第1期编号为A1-1B地块土地租给被告，实际使用面积3575.1平方米，公共设施及道路公摊系数为实际使用面积的5%，计178.755平方米，共计交租面积（含公摊）3753.855平方（土地位置、使用面积及界址坐标以合同附件1《用地红线图》为准）。2、土地用途：本合同项下土地及厂房仅限于旋切单板加工业务的经营。3、场地租赁时间：自2014年5月1日至2019年4月30日止。4、租金按每月平方米计算收取，每3年为一期。第一期租金标准：2014年5月1日至2017年4月30日，平均单价为1.7元／平方米／月（年租赁费为76578元）。第二期租金从2017年5月1日起在前一年租金的基地上递增10%，依此类推。（详见本合同附件2《租户年租金及管理费计算》）。5、租金缴纳时间：被告第一年以所签地块单价向原告缴纳租金，首次土地租金按合同签订且场地交付后3天内付清第一年土地租金，以后每半年交纳一次租金，依此类推。逾期不缴清的，每逾期一日，原告按欠款金额的4‰加收违约金，逾期超过3个月的，视为被告根本性违约。原告有权解除合同，并全额没收被告所交履约保证金。上述合同签订后，被告向原告交纳了20000元保证金。合同履行过程中，被告在2015年3月1日以后就没有向原告交付租金了。另查明：2014年3月10日，原告与案外人广西南宁百晟达林业有限公司签订了一份《旋切加工合作合同》，约定原告租用广西南宁百晟达林业有限公司位于七坡林场新桥分场永红站区域内第一期编号为A1-1、2、3、4、5、6、7地块土地。2015年10月20日，广西南宁百晟达林业有限公司针对原告申请解除双方于2014年3月10日签订的《旋切加工合作合同》答复称，在原告结清到终止合同之日的租金等各项费用，并与原告租赁场地内的个体经营户结清各项费用并终止与其签订的相关经营合同后，可以解除上述合同。原告自述已于2015年10月31日与广西南宁百晟达林业有限公司解除了合同。
又查明：涉案地块即位于七坡林场新桥分场永红站区域内第1期编号为A1-1B地块属于林地性质，该地块没有经过土地性质变更审批手续便用于工业加工。
本院认为：原、被告签订的《旋切加工合作合同》是否合法有效即原、被告之间的租赁关系是否合法有效，取决于租赁场地的性质、将租赁场地出租用于木材初加工是否经过了合法审批手续，以及原告将租赁物进行转租是否经过了出租人的同意。首先，本案的租赁场地土地性质属于林地，该地块被实际用于工业加工，但没有经过合法的土地性质变更手续，违反了我国土地管理法的强制性规定，原、被告签订的《旋切加工合作合同》为无效合同。被告关于原告擅自将没有办理任何合法手续的林业用地出租给被告用于单板工业加工用途、违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定的抗辩主张，本院予以采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告应向被告退还保证金20000元，原告要求没收该20000元保证金的请求，本院不予支持。反诉原告龙江生要求反诉被告黄秋莲退还该20000元保证金的诉讼请求，本院予以支持。被告龙江生实际使用了涉案地块并取得收益，应参照双方合同约定的租金标准向原告支付地块使用费。关于被告实际使用涉案场地的截止时间，原告认为应截止到2015年10月底，理由是2015年10月31日原告与广西南宁百晟达林业有限公司解除了涉案场地的租赁合同；被告认为应截止到2015年8月底，理由是原告在2015年9月份的时候就提出解除合同了；原、被告均未提交直接证据证明其主张，但被告在反诉状中陈述原告于9月份通过租赁场地发文公示和用短信通知的方式单方要求解除合同，因此本院酌定被告实际使用涉案场地的时间截止到2015年9月15日。因此，被告还应向原告支付自2015年3月1日至2015年9月15日的场地使用费41479.8元（76578÷12×6.5）。本院对于原告要求被告支付租金（实际上是场地使用费）的诉讼请求依法支持41479.8元，超出41479.8元的部分本院不予支持。反诉原告并没有提交证据证明反诉被告存在拆除其铁棚、晒架和厂房的行为，也没有提交证据证明其搭建铁棚、晒架和厂房的成本损失数额，本院对反诉原告要求反诉被告赔偿擅自拆除铁棚、晒架和厂房损失10000元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告黄秋莲与被告龙江生于2014年5月1日签订的《旋切加工合作合同》无效；
二、被告龙江生向原告黄秋莲支付自2015年3月1日起至2015年9月15日止的场地使用费41479.8元；
三、驳回原告黄秋莲的其他诉讼请求；
四、反诉被告黄秋莲向反诉原告龙江生退还保证金20000元；
五、驳回反诉原告龙江生的其他反诉请求。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本诉案件受理费1437元，由原告负担393元，由被告负担1044元。反诉案件受理费575元，由反诉原告负担345元，由反诉被告负担230元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时于上诉期满之日起七日内预交上诉案件受理费，款汇：（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行。注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”，汇款时请将开户行的全称写完整）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 燕纪飞
人民陪审员 麻丽霞
人民陪审员 凌戊恩
二〇一六年十一月八日
书 记 员 吴星辉
附相关法律条文：
《中华人民共和国土地管理法》
第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第四十四条
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效后，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。