西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第04485号
原告西安中投科信科技服务有限责任公司，住所地西安市高新区锦业一路58号嘉昱大厦C座2层。
法定代表人刘宇，系该公司董事长。
委托代理人孟强，陕西高新域律师事务所律师。
委托代理人李佳，陕西高新域律师事务所律师。
被告西安五洲迅达信息产业有限公司，住所地西安市高新区高新六路18号双威集团研发楼3层。
法定代表人张佳清，其职位不详。
本院立案受理了原告西安中投科信科技服务有限责任公司（以下称“中投公司”）诉被告西安五洲迅达信息产业有限公司（以下称“五洲公司”）房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中投公司委托代理人李佳到庭参加了诉讼，被告五洲公司经依法传唤均未到庭。本案依法缺席审理。现已审理终结。
原告中投公司诉称，2014年6月18日原、被告双方签订了关于嘉昱大厦C座一层写字楼的租赁合同。合同约定，原告将位于西安市高新区锦业一路58号嘉昱大厦C座一层（建筑面积为335㎡）租赁给被告。租期为2014年7月1日至2018年6月30日，租金每六个月支付一次，首期租金支付后的租金，应在上期已交付租金到期之日的30天前预付下期租金。该合同签订后，被告仅向原告支付了半年房租。2015年1月22日，原告向被告催要租金时发现，被告公司已无人办公，且人员失联。被告拖欠原告租金且已失联的行为已构成严重违约，原告为维护其合法权益，现诉至本院，请求：1、判令被告向原告支付租金94917元；2、判令被告向原告支付违约金379220元；3、判令被告向原告赔偿律师代理费18965元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告五洲公司经依法传唤未到庭，亦未向本庭提交书面答辩意见。
经审理查明，2014年6月18日原告中投公司与被告五洲公司签订《写字楼租赁合同》，约定原告将其所有的位于西安市高新区锦业一路58号嘉昱大厦C座一层（建筑面积为335㎡）出租给被告作为办公场地使用，租赁期限自2014年7月1日至2018年6月30日。双方在合同中约定2014年7月1日至2016年6月30日每月租金100元/㎡，2016年7月1日至2018年6月30日每月租金110元/㎡。租金为每六个月支付一次，首期租金被告应于签订本合同之日起五个工作日内向原告交纳。在租赁期内，被告应于上期已交付租金到期之日的三十天前向原告预付下期租金。双方约定被告向原告指定账户付款（账户名称：西安中投科信科技服务有限责任公司，开户行：中国建设银行西安高新技术开发区支行，账户：61×××50）。同时双方约定在签署本合同之日起5个工作日内，被告应向原告交纳相当于二个月租金作为押金，共计人民币67000元。如果被告违反本合同项下的约定，原告将有权终止本合同并直接扣留部分或全部押金作为因被告违约而对原告的合理经济补偿。双方在合同第8条中约定，被告在本合同所约定的租金或其它应由被告支付的费用，在应付款到期后的10个工作日内仍未支付（无论被告是否曾被正式要求清付），或被告未在本合同约定的期限内支付相应费用累计达到3次，视为被告违约，原告有权解除本合同，并有权要求被告支付三个月的租金作为违约金。如被告擅自解除或终止本合同，应向原告赔偿本合同约定的应履行而未履行租期相应租金总额的30%的违约金。合同签订当日原告将出租房屋交于被告使用。合同签订前被告于2014年6月13日已向原告支付人民币264985元，2014年9月26日被告向原告支付人民币3015元，共计支付人民币268000元，即合同约定的2014年7月1日至2014年12月31日六个月房屋租金201000元及押金67000元。按照合同约定被告本应在2014年12月1日支付2015年上半年租金，但一直未能向原告支付租金，截止2015年3月25日已拖欠租金94917元。后原告发现被告公司相关办公设备尚在，但已无人办公，办公区域大门紧锁。2015年1月23日原告向被告发函，要求被告于2015年1月29日前向原告支付2015年上半年的租金，但被告一直仍未支付。2015年3月18日原告再次向被告发出《关于解除嘉昱大厦C座一层租赁合同的函》，要求被告于2015年3月25日前向原告支付拖欠的租金、滞纳金、违约金，并于2015年3月25日前与物业公司结清相关费用，将房屋内设施、设备及物品全部搬离，否则，原告将依法自行处理出租屋内物品。原告当日将函张贴于被告办公区域，并申请陕西省西安市汉唐公证处对张贴解除函的行为进行了公证。陕西省西安市汉唐公证处指派公证员叶妮、徐静与原告公司的工作人员邵明、屈新友于2015年3月18日上午九时二十分前往西安市高新区锦业一路58号嘉昱大厦C座1层办公区域，邵明在该办公区域木门上张贴《关于解除嘉昱大厦C座一层租赁合同的函》，屈新友对上述张贴过程及办公区域的情况进行了拍照。2015年3月20日陕西省西安市汉唐公证处向原告出具了关于上述公证过程的《公证书》。后被告仍未按照原告要求的时间支付拖欠的费用。2015年3月27日原告公司组织工作人员与嘉昱大厦的物业工作人员一起对被告承租房屋内的物品进行了清点，并当场制作了《物料清单》，由在场的原告公司工作人员雷琳、刘双双、张静怡、邵明及物业供公司的工作人员屈新友在清单上签字，后原告将清点的所有物品搬运至嘉昱大厦库房保存。庭审中查明，原告为处理与被告的此租赁纠纷，委托陕西高新域律师事务所代理相关事务，现已花费律师代理费18965元。
上述事实，有西安市房屋租赁合同书、房地产租赁合同书补充条款、解除合同通知函、律师见证书、公司搬迁协议书、水电费缴费清单、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，以上证据已经本庭核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告系自愿签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且该合同未违反法律法规的相关规定，故该租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。原告按照约定将出租房屋交于被告使用，被告即应按照双方约定按时支付房屋租金。但被告从2015年1月开始拖欠房租，其行为已构成违约，根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此对于原告要求被告支付2015年1月1日至2015年3月25日拖欠租金94917元的诉讼请求，本院依法予以支持。《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，原、被告双方在合同中约定若被告违约需向原告支付三个月的租金作为违约金，因此被告应向原告支付违约金201000元。但被告已向原告支付两个月的租金134000元作为押金，并且根据双方在合同3.3.2.2约定原告有权扣留押金作为被告违约的经济补偿，因此应扣除该押金部分，被告应向原告支付违约金为67000元。对于原告要求被告按照合同8.4约定支付违约金的请求，本院依法不予支持。人民法院可以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，若双方约定违约金过高，则需要法院予以依法裁量。因此结合原告的实际损失情况，被告向原告支付违约金的数额本院依法酌定为67000元。对于原告要求被告支付律师代理费的请求，由于该费用系因被告的违约而给原告造成的损失，根据双方合同8.5约定，本院依法予以支持。故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告西安五洲迅达信息产业有限公司向原告西安中投科信科技服务有限责任公司支付自2015年1月1日至2015年3月25日拖欠的租金94917元、违约金67000元、律师代理费18965元，共计人民币180882元；上述费用由被告西安五洲迅达信息产业有限公司于本判决书生效后十五日内向原告西安中投科信科技服务有限责任公司一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告其余的诉讼请求。
本案案件受理费8697元，由原告西安中投科信科技服务有限责任公司承担5507元，被告西安五洲迅达信息产业有限公司承担3190元。由于原告已预交，被告在支付上述款项时向原告一并付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张元平
人民陪审员 赵俊宏
人民陪审员 任平汉
二〇一六年一月七日
书 记 员 鲁 阳