广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终1842号上诉人（一审原告）：唐晓，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：赖锋，广东暨众律师事务所律师。委托诉讼代理人：来亚林，广东暨众律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）：张磊，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住河南省宝丰县，委托诉讼代理人：黄艳磊，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：高彦明，广东中晟律师事务所律师。一审被告：珠海华发房地产代理有限公司，住所地：广东省珠海市。法定代表人：黄坚德，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：林雪平，广东朗乾律师事务所律师。上诉人唐晓、上诉人张磊、一审被告珠海华发房地产代理有限公司（以下简称华发公司）房屋买卖合同一案，均不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐晓的上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判张磊赔偿唐晓损失45万元。事实和理由如下：一审判决认定事实不清，导致唐晓的合法权利没有得到保障。首先，唐晓与张磊在平等、自愿、合法的基础上签订了《房屋买卖合同》，没有违背法律的强制性规定，系双方之间真实的意思表示，张磊不履行约定义务，应当承担相应的法律责任，包括违约责任等。双方在合同中对于违约方的违约责任有明确约定，备注条款中约定，如果张磊毁约赔偿成交价的20%给唐晓。20%的规定并没有违反违约金的相关法律原则。而且在如今房屋买卖合同中，出卖者更属于强势一方，张磊提出违约金约定过高，完全是没有道理的。其次，在本案中，张磊不肯卖房的真实原因无非是房间的升幅明显高于违约损失，所以张磊宁愿毁约。本案发生期间，本市二手房价格快速上涨，本案涉案房产的上涨价格绝对超过了15万元，一审法院只判决张磊承担15万元的损失，是于事实不顾。第一，张磊毁约，导致唐晓必须花费更多的价钱才能买到同样的房屋，15万元根本不足以补偿唐晓的损失；第二，一审法院的判决不尊重双方之间的约定，助长了违约行为，会给社会带来不良效应。综上，恳请二审法院依法改判，支持唐晓的上诉请求。张磊答辩称：与我方上诉状意见一致。张磊的上诉请求：请求依法撤销一审判决的第二项，并在查明事实的基础上依法进行改判。事实和理由如下：一、一审判决将合同未能履行的过错全部归咎于张磊一人，显属认定错误。2016年7月22日张磊与唐晓签订《珠海市房地产买卖合同》，约定由唐晓用首期款赎楼，但并未约定首期款具体金额。2016年8月10日起，张磊就首期款金额、赎楼主体等与中介公司卓涛、唐晓发生争议。卓涛、唐晓认为张磊错误的理解其意，但张磊坚持认为，唐晓应负责提供资金前往银行注销抵押并赎楼，这才是张磊卖房的初衷，也符合珠海二手房市场的交易习惯。在珠海二手房市场，经常出现由于出售方无法提供赎楼资金，进而出售房屋由购买方独自承担相应资金的案例。很显然双方就合同中的付款方式、赎楼主体等约定不明，才并最终未能达成一致意见是合同不能履行的根本原因，一审法院判决合同不能履行的原因由张磊一人造成，显属认定错误。二、一审认定张磊应赔偿损失的金额为150000元，对张磊而言显属不公，依法应当撤销并予以调整。本案中，涉案房屋为毛坯房而非精装修房屋。唐晓自始至终未能支付合同约定对价款或者首期款，其仅支付定金十万元，却被一审法院判决赔偿十五万元。而合同并未履行的原因，并非房价上涨因素，而如第一条所述原因才导致合同最终未能履行，张磊并未恶意违约。张磊在合同签订后两个月内就立即提出种种问题，由于双方不能达成一致，才被迫便提出解除合同并就赔偿事宜进行沟通的情况下，上级法院应综合考虑本案的实际情况以及双方对未能履行合同的过错程度进行判决。另一方面，纵观判决书全文，一审法院并未对涉案合同是否解除做出阐述，事实如按照一审法院的判决，仍然会造成双方交易的不稳定，并可能带来新的诉讼。综上所述，张磊认为香洲区人民法院作出（2017）粤0402民初161号民事判决书中的第二项判决事实不清，依法应当予以撤销，恳请上级法院依法查明事实予以改判。唐晓答辩称：案涉房屋买卖合同未能履行根本原因在于张磊在房屋买卖签订后变更首期款数额，未依合同约定交付相关证件予中介，因此过错在于张磊，唐晓对合同未能履行不具有任何过错。唐晓用首期款赎楼，至少发生在张磊将房地产权证原件交予中介后，依据有二，一是唐晓提交的情况说明，二是张磊提交房地产转让居间服务委托合同，根据该两点证明唐晓与张磊交易顺序，张磊拒绝将房地产权证原件交予中介导致合同无法继续履行。关于首期款数额，张磊在上诉状称首期款数额不能确定，唐晓认为该数额为60万含定金。针对唐晓、张磊上诉，华发公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。唐晓向一审法院起诉请求：1、判令张磊返还唐晓已付款10万元及利息1535.62元（利息计算基数为10万元，利率按银行同期贷款利率计算，自张磊不同意卖房之次日即2016年8月12日起，暂计至起诉日即2016年12月8日）；2、判令张磊支付损失45万元；3、判令华发公司与张磊对上述债务承担连带责任；4、判令张磊、华发公司负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月22日，张磊（甲方）与华发代理公司（乙方）签订《房地产转让居间服务委托合同》，约定，甲方就销售华发水岸一期XX栋XX04房委托乙方提供居间服务；销售总价为1600000元，甲方同意买方的付款方式为按揭方式；乙方应在协助甲方完成该物业产权过户手续后一个银行工作日内，将首期款600000元（含定金）支付给甲方，余款1000000元在办理完该物业他想权益（抵押权）登记后，由贷款银行支付拨付给甲方；等等。同日，唐晓（甲方）与华发代理公司（乙方）签订《购买物业居间服务委托合同》，约定，唐晓有意购买华发水岸花园一期XX栋XX04房，乙方提供居间服务；总价为1600000元，甲方于签署合同当日支付购房认购金100000元，如该物业业主在3日内收取该认购金，则认购金转为购房定金并不予退还；甲方同意按按揭贷款方式付款，在购房认购金转为定金之日起60日内，即2016年9月30日前付清600000元的首期款（含定金），余款1000000元由甲方向银行申请楼宇抵押贷款；等等。当日，唐晓（乙方、受让方）与张磊（甲方、转让方）签订《房地产买卖合同》，约定，甲方拟将位于珠海市珠海大道东侧378号华发水岸XX04房转让给乙方，建筑面积为86.72平方米，乙方应于合同签订当天支付甲方定金100000元，于2016年9月30日前支付房款1500000元；甲方决定中途不卖及逾期15天内仍未交付房地产时，作甲方中途毁约处理，本合同即告解除，甲方因在毁约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方100000元整的违约金；等等。合同第十条手写特别约定如下：1、甲方实收人民币160万元，甲乙双方以税局最低价格交税；2、乙方按揭购买此房，乙方由首期转给甲方赎楼；3、如因甲方违约，不卖此房，乙方有权向甲方追究成交价的20%进行赔偿。合同签订当日，唐晓向张磊分两笔分别转账49999元，张磊出具收到定金100000元收据。唐晓主张张磊于2016年8月12日表示不卖房屋。根据唐晓与张磊提供的华发公司员工卓涛与张磊之间的微信记录显示：卓涛于2016年8月22日告知张磊银行本金欠665000元，银行25日扣款，唐晓24日可以转50万到被告张磊的供楼账户，张磊还要放17万。张磊表示没钱。2016年8月25日，卓涛询问张磊是否已经将钱存进去，张磊表示我都不知道银行差多少，怎么还。2016年9月5日，张磊告知华发公司员工卓涛不卖房，退还定金。2016年9月19日，卓涛告知张磊买家想买房子，银行的欠款可以给张磊赎楼，要求张磊尽快带房产证资料办手续。后唐晓与张磊协商未成，唐晓于2017年1月4日提起本案诉讼。唐晓主张在张磊不卖房屋后，涉案房屋周围同地段房价显著上涨，请求张磊赔偿同地段房屋总价与合同价格之间的差价45万元。唐晓提供了搜房网的网页打印信息，显示搜房网上发布的华发水岸的80多平的房屋在2016年11月至2016年12月期间的售价为208万至215万。庭审中，唐晓表示可以参考评估价值，并表示在5个工作日内回复一审法院是否申请评估。截至本判决之日，唐晓并未向一审法院递交评估申请。一审法院认为，唐晓与张磊签订的《房屋买卖合同》、唐晓与华发公司签订的《购买物业居间服务委托合同》、张磊与华发公司签订的《房地产转让居间服务委托合同》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守诚信，依约履行。唐晓与张磊签订的合同中虽未对首期款的具体金额进行约定，但华发公司与唐晓、张磊分别签订的居间合同中均约定首期款金额为60万元（含定金），故可以认定唐晓与张磊在签订合同时对首期款的金额为60万元是协商一致的。张磊认为合同中关于由唐晓用首期款给张磊赎楼的约定理解为首期款的金额为赎楼款金额的抗辩，无事实依据，一审法院不予采纳。张磊未履行赎楼义务，并于2016年9月5日明确表示拒绝出售房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。双方合同约定，在张磊悔约之日起七日内将所收定金退还给唐晓，唐晓请求张磊返还定金及按照银行同期贷款利率计算的逾期利息，符合法律规定，一审法院予以支持，但定金金额应为唐晓实际向张磊转账的金额9998元，返还时间应为张磊明确表示拒绝出售房屋的七日日，即2016年9月12日前，故利息起算时间应为2016年9月13日。唐晓主张被告于2016年8月12日拒绝出售房屋，无证据证明，一审法院不予采信，对唐晓主张的从2016年8月12日起至2016年9月12日期间的利息，一审法院不予支持。关于唐晓请求的损失45万元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及第一百一十九条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，唐晓不主张定金责任及违约责任，而主张赔偿损失，未违反上述法律规定的精神，一审法院可予支持，但赔偿的金额不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于赔偿损失的金额，一审法院认为应考虑以下因素：第一，房屋出售具有特定性，房屋的出售价格受户型、朝向、室内装修等因素影响，且张磊于2016年9月5日即明确表示不履行合同，故唐晓提供的搜房网上公布的同地段房屋2016年11月至2016年12月的出售价格，并不能真实客观的反映涉案房产的交易价格，唐晓仅以此为依据请求张磊赔偿损失45万元，依据不足，一审法院不予支持。但唐晓提供的同地段房屋的售价，可以作为本院确认赔偿金额的考量因素之一。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，赔偿损失的金额并能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中的纠纷发生在房价整体上涨的情形下，张磊在订立合同时，应当预见到如果反悔拒绝卖房可能给对方造成的损失。但涉诉房屋交易适逢本市二手房价在短期内快速上涨、变动的时期，即使在该领域具有经验和专业知识的人员亦未必能准确预见价格走势。故张磊在订立合同时对近期房价变动的可预见能力，也系一审法院确定赔偿金额的考虑因素。第三，唐晓在合同旅行中不存在过错，张磊在唐晓交付定金后拒绝履行合同约定的赎楼义务并明确拒绝卖房，有违诚实信用原则，故双方合同的履行情况、张磊违约的情形、唐晓的成本付出，也系一审法院确定赔偿的考虑因素。第四，双方签订的买卖合同中明确约定了违约不卖房将产生违约金100000元，并在备注条款中约定反悔卖房赔偿成交价的20%，双方合同中的约定，也系一审法院考虑赔偿金额的因素。综合考虑以上因素，一审法院酌定张磊赔偿唐晓损失150000元。唐晓请求华发公司对张磊的上述债务承担连带责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用》二十八条规定，一审法院判决如下：一、张磊于判决发生法律效力之日起十日向返还唐晓定金100000元及利息（计算方式：以100000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2016年9月13日起计算至实际清偿之日）；二、张磊于判决发生法律效力之日起十日内赔偿唐晓损失150000元；三、驳回唐晓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4658元，由唐晓负担2547元，张磊负担2111元。二审期间，各方均未提交证据。本院经审理查明，2016年7月22日，张磊（甲方）与华发公司（乙方）签订《购买物业居间服务委托合同》，第五.1条约定：甲方应在乙方收到购买该物业定金人民币100000元时，将证明该物业产权的房地产权证、房屋买卖合同、收据或发票原件交予乙方保管并进行前期转让工作。张磊领取涉案房屋房地产权证后并未将其交给华发公司。2017年1月26日，华发公司出具《情况说明》，写明：按照我单位规定，买房若为卖方赎楼，卖方须将房产证寄存在我单位，即买方为卖方赎楼的前提是，卖方将房产证寄存在我单位，房产证寄存后，买方再为卖方赎楼。在本次房产买卖中，我单位电话、微信多次催促，卖方张磊未将房产证寄存我单位，且明确告知我单位工作人员不再将房屋卖给买方唐晓。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：一、关于涉案房屋交易中谁违约的问题唐晓与华发公司签订的《购买物业居间服务委托合同》、张磊与华发公司签订的《房地产转让居间服务委托合同》均为双方针对涉案房屋买卖作出真实意思表示，两份委托合同中意思表示一致内容应当视为涉案房屋买卖合同组成部分。唐晓、张磊与华发公司签订委托合同均明确首期款金额为60万元（含定金），合同针对首期款数额约定明确，本院对此予以认定。张磊上诉认为首期款数额应当为赎楼款金额，对此本院认为，唐晓与华发公司签订的《购买物业居间服务委托合同》以及唐晓与张磊签订的《房屋买卖合同》均约定首期款用于卖方张磊赎楼，此条约定旨在确定首期款特定用途，并非指首期款金额与赎楼款金额一致，因此张磊上诉认为首期款应当为赎楼款理据不足，本院不予支持。张磊认为首期款数额应为赎楼款数额，并以此为由拒不将房地产权证寄存华发公司，拒不履行赎楼义务，且于2016年9月5日明确表示拒绝出售涉案房屋，张磊上述行为均违反合同约定，应当承担相应违约责任，一审法院认定正确，本院予以确认。唐晓向张磊实际支付99998元，张磊确定收到定金100000元，本院据此认定唐晓向张磊支付定金100000元。依据合同约定，张磊毁约之日起七日内应当退还所收定金，一审法院认定张磊退还唐晓定金100000元及自2016年9月12日至实际清偿之日止利息，双方对此并无异议，本院予以确认。二、关于唐晓请求45万元损失是否支持的问题诚如一审法院所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及第一百一十九条规定，合同可以约定违约方赔偿损失计算标准，但是不能超过一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成损失，认定损失是否为45万元应当考虑涉案房屋价值上涨、再次购房时间以及房屋成交存在税费增加等诸多因素。本院分析如下：其一、唐晓因张磊违约造成实际损失应为同一套房屋在某一时间段之内房屋差价，但唐晓并未对涉案房屋予以评估，因此涉案房屋增值部分并不确定。唐晓提交网上其他房屋报价主张损失为45万，对此本院认为唐晓提交上述证据仅能证实涉案房屋存在房价上涨情况，上述房屋虽然与涉案房屋在同一小区，但鉴于每套房屋存在楼层、朝向、装修差异，因此在广告价格上存有差异，唐晓提交上述网上房屋报价单并不能真实反映涉案房产交易价格，不具有绝对证明力，但对于交易房价具有一定的参考性，只能作为衡量损失参考因素；其二、虽然涉案房屋存在价格上升情况，唐晓再次购置房屋时间亦应当成为衡量价格依据。双方于2016年7月22日缔约，但在8月份张磊对首期款产生分歧，且在9月5日明确拒不出售涉案房屋，唐晓此时应当考虑再行购置房产，而唐晓提交2016年11月小区其他房屋报价，并以此认为涉案房屋损失为45万元，依据并不充分，本院不予支持。另外，房屋价值虽然上升，其所包含税费及其他费用亦会增加，因此唐晓主张45万元差价并非房屋必然增加价值；其三、双方签订买卖合同约定违约不出售房屋违约金为100000元，且备注条款约定反悔买方赔偿成交价20%，此属于缔约时可以预见损失范畴，上述约定应当作为考量损失因素。一审本院综合考虑张磊的违约程度、根据公平原则，兼顾合同的履行情况，酌情将实际损失确定为150000元，符合客观事实，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人唐晓、张磊的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费人民币9100元，由上诉人唐晓负担人民币5800元，由上诉人张磊负担人民币3300元。本判决为终审判决。审判长  曾艺能审判员  庹 佳审判员  朱 玮二〇一七年七月二十一日书记员  李立荣