山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终1164号
上诉人（原审原告）：刘岩。
委托诉讼代理人：戚聿山，青岛李沧永平法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：刘志义。
委托诉讼代理人：孙心琳，山东万桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩梅，山东万桥律师事务所律师。
上诉人刘岩与被上诉人刘志义物权保护纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203民初5482号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘岩上诉请求：一、发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由为：一、一审判决认定事实错误。一审认定上诉人未能证明被上诉人系非法入住，显然是错误的。上诉人取得涉诉房屋所有权是毋庸置疑的。被上诉人自认未交购房款，且占据此处房屋十五年之久，上诉人为维护自身权益要求其支付房租仍被拒绝，这显然是非法居住，对此一审视而不见，反判决维持非法状态。另外，一审判决认定上诉人违反交易习惯也是错误的，房屋交易中通过中介、拍卖包括司法拍卖中往往出现房屋中有住户的现象，这类房屋交易中都存在自行清理条款，而且买主为避免纠纷无法入户调查，均在取得房产所有权后清户，上诉人诉诸法律是因为相信法律会保护公民合法权益，而一审判决要求上诉人自行承担责任，岂非要求上诉人自行将住户清走，这只能激化矛盾，增加社会不安定因素。二、一审判决适用法律错误。合同法第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。物权法第七条规定：物权的取得和行驶，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。上诉人作为工薪族斥资近百万购买了涉诉房产，被一审判决认为不诚信不道德。反观被上诉人近20年前因为与开发商购房合同纠纷，本该协商或通过法律途径解决，但观其行为，不但不合理合法去解决纠纷，反而心安理得占据该房产，分文未付占有十五年，却被一审判决认定是诚信的而且符合道德规范，这显然是谬误。综上，望判如所请。
二审中，上诉人刘岩对上诉事实与理由补充如下：一、一审法院认定事实不清。被上诉人刘志义系非法入住。上诉人刘岩购买的房屋为原浮山后一小区x号楼x单元x户，现为裕环路x号x单元x户。而不是刘志义协议书显示的一小区x号楼x单元x户，一审法院对此予以失察，应于纠正。1、被上诉人刘志义在一审中提交的购买安居住宅协议书显示房屋位置为一小区x号楼x单元x户。2、被上诉人刘志义在一审中提交的购买安居住宅协议书第七条显示住宅计划于2001年10月竣工。而上诉人刘岩购买的房屋已于2000年2月1日竣工，并非同一处房屋。3、被上诉人刘志义在一审中提交的购买安居住宅协议书不论真实与否都与原浮山后一小区x号楼x单元x户，现为裕环路x号x单元x户无关。4、被上诉人刘志义也无证据证明一小区x号楼x单元x户与一小区x号楼x单元x户有任何关联。5、被上诉人刘志义在一审中提交的购买安居住宅协议书中“刘志义”签名明显不是本案被上诉人刘志义签名，上诉人提交鉴定申请，申请法院委托相关机构对该签名的真实性进行鉴定。6、即使签名是真实的，相关权利义务关系也发生在刘志义和棚户区指挥部之间，因青岛啤酒房地产有限公司、青岛啤酒集团有限公司承继了棚户区指挥部的权利义务。青岛啤酒房地产有限公司、青岛啤酒集团有限公司系原房屋产权持有人，为了更好地查明有关事实，特申请法院依法追加青岛啤酒房地产有限公司、青岛啤酒集团有限公司为本案第三人。二、一审法院认定事实不清，必然导致适用法律错误。1、上诉人通过专业房产机构购买住房，并且办理了不动产权登记，其物权依法受到法律保护。2、该房屋为一手住房，产权结构清晰，从开发商处购房事实清楚，并且看房并不是购房的必经程序，符合常理和交易习惯。3、本案案由为物权保护纠纷，上诉人刘岩取得涉案房屋的物权，被上诉人刘志义无任何证据证明其有权居住该房屋。在无任何法律和事实依据的情况下入住他人房屋就是非法行为，系侵害他人物权的行为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。据此上诉人诉请具有合法依据。
被上诉人刘志义辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无任何事实及法律依据。
刘岩一审中诉称，刘岩于2017年5月18日购买涉案房屋，该房屋原有租房户系刘志义，刘岩购买后多次要求刘志义提供原租赁合同证明其合法租住并要求其支付租金，但刘志义予以拒绝，故诉至法院。请求法院依法判令：1.判令刘志义搬离刘岩所有的青岛市市北区裕环路x号x单元x户房屋；2.判令刘志义赔偿刘岩租金损失人民币10000元；3.本案诉讼费由刘志义承担。
一审法院认定的事实：1.2017年3月2日，刘岩与青岛二十二世纪不动产代理有限公司签订《房地产买卖契约》一份，约定刘岩购买涉案房屋，建筑面积为74.14平方米，总价款852610元，签约之日付定金3万元，3月8日前付清全部房款。契约补充条款第5条约定：“涉案房屋由刘岩自行清户，与甲方无关。”。当日，刘岩与青岛市棚户区改造开发建设指挥部签订《购买安居住宅协议书》，房款总价为852610元。2.2017年3月2日，刘岩向青岛二十二世纪不动产代理有限公司通过银行转账支付822610元。当日，青岛市棚户区改造开发建设指挥部为刘岩开具收据，收据载明缴款人为刘岩即刘岩，金额为852610元。2017年3月28日，青岛啤酒集团有限公司向刘岩出具青岛增值税普通发票，发票载明为浮山后一小区购房款，购买方为刘岩，金额为852610元。3.2017年5月18日，刘岩缴纳相关税费后取得涉案房屋的《不动产产权证》。4.刘岩在购买涉案房屋的整个过程中并未实际入户查看涉案房屋，但刘岩知晓刘志义实际居住涉案房屋的事实。5.刘志义至少自2012年起一直居住使用涉案房屋。
一审中，双方有争议的事实：1.刘岩主张刘志义系涉案房屋的原租户应向刘岩腾房。刘志义主张其2002年9月18日与改造指挥部签订《购买安居住宅协议书》购买该房屋，并于2010年从该指挥部获得涉案房屋钥匙验收入住至今。刘岩对刘志义提交的协议书真实性不予认可，认为刘岩签订协议并交纳房款理应入住涉案房屋，刘志义并未实际缴纳购房款。2、刘志义主张刘岩系恶意购买房屋，陈述理由如下：刘岩购买涉案房屋自始至终从未到涉案房屋实地考察就全款支付购房款明显与常理不符；根据青岛市不动产登记中心档案中的不动产登记申请书中显示，刘岩既是买方，同时也是卖方青岛棚户区改造开发建设指挥部的代理人，刘岩购买涉案房屋实属恶意；刘岩与中介公司签订的房屋买卖契约中约定，由刘岩自行清房，证明刘岩知晓刘志义早已居住在涉案房屋中；刘岩提交网络新闻一份，证明涉案房屋所属小区的二手房成交均价为25158元每平米，而刘岩购买价格明显低于该价格，仅为11500元每平方米，属于不合理低价。刘岩抗辩称，刘岩办理房地产权证是合法有效的，否则不可能办理出产权证书。
一审法院认为，刘岩、刘志义提交的《购买安居住宅协议书》版本相同，刘岩虽对刘志义提交的协议书真实性有异议，但并未举证证明该协议书无效，刘岩主张刘志义未缴纳房款，但刘志义是否缴纳房款与刘岩无关。故刘岩未能证明刘志义系非法入住涉案房屋。刘岩购买房屋时未入户实际考察就缴纳全额购房款，显然不符合常理及交易习惯，且刘岩与中介公司签订的《房地产买卖契约》中约定，由刘岩自行清房，证明刘岩购房时已知晓涉案房屋有他人居住的事实，现刘岩未能举证证明刘志义系非法入住涉案房屋，故刘岩应自行承担涉案房屋有人居住的后果。因此，刘岩要求刘志义腾让涉案房屋并赔偿租金损失无事实和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决如下：驳回刘岩的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由刘岩承担。
本院二审期间，上诉人刘岩提交五组证据。
证据一、购买安居住宅协议书三份（刘岩2017、刘志义2005、刘志义2002）和派出所证明二份及购房流程表。证明：1、刘志义2002年签署的购买协议书的购买房屋位置（一小区x号楼x单元x层x）非本案争议房屋位置（本案争议房屋位置为原浮山后一小区x号楼x单元x户，现为裕环路x号x单元x户），本案被上诉人刘志义占用上诉人刘岩所有的房屋无事实和法律依据。2、刘志义2005年8月23日和棚改指挥部签署购买浮山后一小区x号楼x单元x层x户，后为裕环路x号x单元x户，同时刘志义申请营业执照登记时提供了该门牌××（房屋产权登记证书路名门牌未变仍为后为裕环路x号x单元x户）3、刘志义在一审庭审答辩购买涉案房屋（本案争议房屋位置为原浮山后一小区x号楼x单元x户，现为裕环路x号x单元x户）陈述不实，其协议书上是一小区x号楼x单元x层x。4、被上诉人刘志义提供的购买安居住宅协议书对上诉人购买的房屋（原浮山后一小区x号楼x单元x户，现为裕环路x号x单元x户）没有约束力。5、上诉人刘岩于2017年购买了原浮山后一小区x号楼x单元x户现为裕环路x号x单元x户房屋。
刘志义质证称，对该组证据真实性无异议，对证明事项有异议，被上诉人刘志义入住涉案房屋，系根据与青岛市棚户区改造开发建设指挥部签订的购买安居住宅协议书，并基于该协议书从指挥部取得了房屋钥匙，因此上诉人所称x号楼与x号楼不是同一座楼，与事实不符。另外该证据上诉人应当于一审时提交，二审提交不属于新证据，二审对此应当不予审查及采信。
证据二、青岛市房屋权属审核登记表、契税完税证明、棚户区指挥部收款收据、棚户区购房证明书、刘志义房产证。证明：1、结合证据一刘志义2005年购买安居协议书共同证明刘志义2005年从棚户区购买了房产，该房产和诉争房产系同一栋楼（原x号楼现裕环路x号）。2、刘志义知道与棚户区指挥部的购房流程并已经实际办理过一次，其陈述2010年收到钥匙和去交钱对方不收均没有证据支持。
3、刘志义在本区域有住房（73.27平方）为成套住宅（用途为住宅、商业），迁出诉争房屋后有房屋居住。
刘志义质证称，质证意见同证据一。该证据不能证明上诉人的主张，被上诉人在2006年交款时指挥部明确表示，因政府通知，暂停对外销售及办理一切业务，所以未能缴款，在一审时已提交该指挥部报告。
证据三、个体登记信息查询结果一份及工商档案内材料一宗。证明：结合证据一派出所证明刘志义在自己所有的房屋内注册经营青岛市市北区志义家庭旅馆有稳定的收入来源并且自2011就达到退休年龄并按月领取国家养老金。
刘志义质证称，该证据与本案无关，且该房屋系半地下室，不适合居住使用。
证据四、委托函一份。证明：原青岛棚改指挥部权利义务由青岛啤酒集团有限公司承继，后又委托青岛啤酒房地产有限公司销售房屋的事实。
刘志义质证称，对证据的真实性没有异议，但该证据与本案没有关联性。
证据五、青岛市不动产登记审核表、登记申请书和青岛市存量房买卖合同一份。证明：1、被上诉人刘志义在诉讼期间（2017年6月9日立案、2017年7月12日开庭审理）于2017年7月17日将自有住房裕环路x号x单元-
x户卖给了近亲属王国新（刘志义和王国新共用同一个电话151××××6608）。其行为意欲制造自己无住房的情况，为以后腾迁人为制造法律和事实障碍，其行为具有主观恶意，应予撤销。2、该房屋建筑面积为73.23米交易价格为人民币40万元（折合单价5463元）和被上诉人一审提交的证据四中证明该区域目前市场价25000元每平方更是自相矛盾。两处房屋交易对比是，刘岩购买：建筑面积74.14平米，总价852610元，交易时间2017年3月2日，单价11500元/平方米。刘志义购买：建筑面积73.23平米，总价400000元，交易时间2017年7月17日，单价2017年7月17日。在一审中，被上诉人刘志义陈述上诉人刘岩11500元单价购买房屋为不合理低价，而买刘志义房屋却只用了5463元的单价。所以事实就是不诚信的当事人是被上诉人刘志义。为了达到非法占有上诉人刘岩房屋的目的所采取的不法行为。
刘志义质证称，对该证据被上诉人不予认可，与本案无任何关联性，也不能证明上诉人的上诉主张。
二审查明，一审中，上诉人刘岩曾自己提交2017年3月2日收据两份，一份系中介出具给刘岩的中介费收据，载有“项目：浮一小区x-
x-x”，另一份系青岛市棚户区改造开发建设指挥部出具给刘岩的购房款收据，载有“兹由刘岩交来浮山后一小区x号楼x单元x室住宅款项……”。
二审中，上诉人明确表示不再向被上诉人主张租金损失。二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，二审中上诉人明确表示不再向被上诉人主张租金损失，系当事人对自己权利的处分，本院予以准许。本案二审争议焦点为，上诉人刘岩要求被上诉人刘志义腾让房屋的请求能够得到支持，对此，本院作如下判析：
首先，刘岩为否定刘志义所称的其占有的涉案房屋系刘志义购买的辩解，上诉主张刘志义占有的浮山后一小区x号楼x单元x户，并非刘志义声称购买并提交购房协议书所指向的浮山后一小区x号楼x单元x户，但刘岩自己在一审中提交的中介费收据和购房款收据显示，涉案争议房屋有“浮一小区x-
x-x”和“浮山后一小区x号楼x单元x户”两种表述，且其在一审中未提出二者并非同一房屋的主张，故本院对其该项上诉理由不予采信。关于上诉人刘岩提出鉴定刘志义提交的《购买安居住宅协议书》上“刘志义”签名不是本案被上诉人刘志义所签署的笔迹鉴定申请，该申请与本案缺乏关联性，本院不予准许。
其次，商品房买卖合同作为一种特殊的买卖合同，是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在合同的履行中，买受人的主要义务是向出卖人支付价款，出卖人的主要义务是将房屋交付给买受人并办理登记手续。本案中，涉案房屋由开发单位先后出卖给被上诉人刘志义和上诉人刘岩，刘志义购房在先且已长期入住，其未足额支付购房的对价，开发单位未向其履行办理产权登记的义务，二者互负债权请求权；刘岩购房在后，虽已办理产权登记手续，但开发单位未向其履行交付房屋的义务。故，应视为刘岩、刘志义与开发单位的购房合同均未履行完毕，在二者的合同均未解除的情况下，根据合同相对性，二人均对开发单位享有让其履行合同义务的债权请求权，刘岩直接向刘志义主张腾让房屋，系向他人行使物权请求权的表现，于法无据。至于刘志义是否足额支付购房款等与开发单位的合同争议，根据合同相对性原则，与刘岩无关。
再次，至于刘岩与开发单位签署的购房协议中关于购房者自行清户的约定，该约定恰恰证明刘岩在购房时明知该房屋中已有人居住，结合其购房涉案房屋价格低于市场价格（2017年3月购买，房屋位于青岛市浮山后，购买单价11500元/平方米）的事实，不能认定刘岩对涉案房屋过户登记于自己名下具有善意，其与开发单位购房协议中关于清户的约定，不能对抗第三人刘志义。
综上所述，原审对上诉人要求被上诉人腾让房屋的诉求不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人刘岩上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费275元，由上诉人刘岩负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 楷
审判员 龙 骞
审判员 马 喆
二〇一八年四月四日
书记员 孔 怡
书记员 郭丹丹