上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第3132号
原告上海青浦盈港建筑安装工程公司。
法定代表人尤彦平，总经理。
委托代理人干建根，上海市雄风律师事务所律师。
委托代理人项滢漪，上海市雄风律师事务所律师。
原告尤彦平，男，1944年1月16日出生，汉族。
委托代理人干建根，上海市雄风律师事务所律师。
委托代理人项滢漪，上海市雄风律师事务所律师。
被告上海亿路顺典当有限公司。
法定代表人金辉，总经理。
委托代理人乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。
委托代理人陈青，上海市ＸＸ律师事务所律师。
第三人上海泓旭建设集团有限公司。
法定代表人黄道俊，总经理。
委托代理人顾华，男，在上海泓旭建设集团有限公司工作。
第三人薛琴，女，1969年2月16日出生，汉族。
第三人陈爱弟，男，1973年12月7日出生，汉族。
原告上海青浦盈港建筑安装工程公司、尤彦平诉被告上海亿路顺典当有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序审理。本案于2013年9月11日公开开庭进行了审理，原告尤彦平及两原告共同委托代理人干建根、被告上海亿路顺典当有限公司委托代理人乔雨到庭参加诉讼。被告薛琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案进行缺席审理。因案件审理需要，本院依法通知上海泓旭建设集团有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2013年10月24日公开开庭进行了审理，原告尤彦平及两原告共同委托代理人干建根，被告上海亿路顺典当有限公司委托代理人乔雨，第三人委托代理人顾华到庭参加诉讼。原告当庭提出撤回对薛琴的起诉，本院予以准许。因案件审理需要，本院依法通知薛琴、陈爱弟作为第三人参加诉讼，因无法联系第三人陈爱弟，本院采用公告的方式送达相关法律文书，本案于2014年9月10日开庭，原告尤彦平及两原告委托代理人干建根，被告委托代理人乔雨，第三人上海泓旭建设集团有限公司委托代理人顾华到庭参加诉讼。第三人薛琴、陈爱弟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海青浦盈港建筑安装工程公司、尤彦平诉称：座落于本区界泾港新村商房屋原系原告上海青浦盈港建筑安装工程公司所有，并由尤彦平夫妇居住和办公使用。2010年10月因资金周转困难，遂将上述房屋转让给薛琴。但双方协商，上述房屋仍由两原告返租使用，并签订了房屋租赁合同，租赁期限为10年，月租金为人民币8，000元。由于薛琴当时未付清房款，故房屋租赁合同约定，在薛琴付清购房款后开始向两原告收取房租。2013年7月15日，被告上海亿路顺典当有限公司到上述房屋换锁并要求两原告搬离，同时出示了（2012）青执字第3697号执行裁定书，以证明上述房屋的财产权转移给被告上海亿路顺典当有限公司。原告认为，原告与薛琴的房屋租赁合同是在平等自愿、协商一致的情况下签订的，并不违反国家法律法规。上述房屋所有权的转移不影响租赁合同的效力，因此，租赁合同是合法有效的，故为维护两原告的合法权益，根据《民法通则》、《合同法》之规定，请求法院判令：两被告继续履行两原告与薛琴签订的房屋租赁合同。审理中，原告表示，因被告上海亿路顺典当有限公司强行将原告物品搬出上述房屋，故原告要求的继续履行合同实际上是指要求被告上海亿路顺典当有限公司将房屋返还给原告，也基于此撤销对薛琴的起诉。
被告上海亿路顺典当有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。房屋经法院变卖程序已转让给被告公司。法院告知被告，法院对上述房屋是不负责腾退的，被告在受让该房屋时虽然清楚房屋实际使用情况，但受让房产时就对租赁合同的真实性提出了异议，被告由始至终都否认原告和薛琴签订的租赁合同的真实性。被告非租赁合同的相对人，即使合同真实的，原告不支付租金也是显失公平的。被告与原告协商租金标准遭到原告拒绝，因此被告要求原告搬离上述房屋。2013年7月22日，尤彦平出具了承诺书，表明同意从涉案房屋内搬出。
第三人薛琴未作述称。
第三人上海泓旭建设集团有限公司述称：第三人已经与被告签订租赁合同并实际使用部分房屋，但尚未支付租金。
第三人陈爱弟述称：涉案房屋由原告出售给薛琴的交易行为由中介公司“桦檐公司”代理，未收取中介费，陈爱弟是实际经办人。尤彦平表示涉案房屋是公司所在地方，希望继续使用房屋，双方达成租赁合同，协商租金为每月8，000元，因薛琴未付清房款，双方商定剩余房款付清前租金可不用支付。买卖合同和租赁合同虽然不是同一天签订，但两份合同的具体内容都是同一天协商确定的。中介公司提供租赁合同版本，双方签字后复印合同，中介公司在复印件上盖章并交给双方，原件由中介公司保管，因中介公司搬场未保管该份租赁合同，现在找不到合同原件。另外，买卖合同的实际交易金额为500万元且属原告净到手价格，双方直接签订交易中心的合同（中介公司可在自己公司直接打印正式合同），因税金所以合同中约定的交易金额是200万元，薛琴已付300万元（实际为陈爱平支付，早期陈爱平与何平、薛琴一起参与买卖事宜，原来买下房产是准备向银行申请贷款，陈爱平是中介公司的负责人，因此原告手上有陈爱平写的200万元的欠条）；陈爱平本来打算申请银行贷款的，但还未贷款成功，获悉何平和薛琴擅自将房子典当至被告处借款，陈爱平找何平协商无果。300万元实际是陈爱平支付的，这笔钱房款会另行向薛琴主张。
经开庭审理查明，2012年4月，上海亿路顺典当有限公司起诉薛琴、上海合得来工贸发展有限公司，要求薛琴及上海合得来工贸发展有限公司归还借款人民币7，645，300元，本院受理立（2012）青民二（民）初字第823号案件，双方于2012年5月23日达成调解方案，薛琴及上海合得来工贸发展有限公司需在2012年6月23日前归还上海亿路顺典当有限公司685万余元。上海合得来工贸发展有限公司与薛琴未在约定期限内归还上述款项，上海亿路顺典当有限公司申请强制执行。本院受理后立（2012）青执字第3697号执行案件，并于2013年7月4日作出执行裁定书，明确：本院依据已经发生法律效力的本院于2012年5月22日作出的（2012）青民二（商）初字第823号民事判决书，责令被执行人于2012年7月9日前履行付款义务，但被执行人至今未履行法律文书确定的义务。本院依法对被执行人薛琴所有坐落于上海市青浦区界泾港新村商房屋委托拍卖，经三次拍卖均未能成交。申请执行人上海亿路顺典当有限公司愿意以第三次拍卖底价人民币508.20万元（扣除原权利人应承担必要税费后）接受上述房屋抵债。并裁定如下：一、被执行人薛琴所有的坐落于上海市青浦区界泾港新村商房屋作价508.20万元并扣除原权利人应承担必要税费后交付申请执行人上海亿路顺典当有限公司抵扣相应债务。坐落于上海市青浦区界泾港新村商房屋的财产权自本裁定送达买受人上海亿路顺典当有限公司时起转移。二、申请执行人上海亿路顺典当有限公司可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。
被告于2013年7月8日将上述执行裁定书及《告知函》一份张贴在系争房屋门口，《告知函》内容为“自2013年7月5日起各位租赁使用人需向上海亿路顺典当有限公司支付房屋占有使用费，自2013年7月8日起5日内签订租赁协议书，逾期未达成租赁协议的，房屋权利人采取停水停电封门等措施”。
2013年7月15日，本区夏阳派出所接警，报警人称祥龙小区商3号楼典当行人员将其门锁强行换掉，民警到场了解情况是一方将报警人家中门锁换掉，民警告知当事双方通过合理途径处理。7月18日，尤彦平报警称发现门锁被人塞了东西。7月22日，本区夏阳派出所接警，报警人称祥龙小区经济纠纷，有人在上址搬东西，民警到场了解系尤彦平与张培杰发生经济纠纷告知途径。原告尤彦平在被告书写的承诺书上签字，内容为：本人尤彦平承诺于2013年8月2日前搬离位于青浦区界泾港新村商楼内的所有办公用品，如到期未能履行承诺，该房屋内所有物品交于上海亿路顺典当有限公司处理。
原告表示为防止7月22日被告将上述房屋内的物品强行搬离遭到损坏，所以部分物品是原告自行搬离，但搬离并非原告自愿，故事后原告立即提起诉讼，要求被告上海亿路顺典当有限公司将房屋归还给原告。
另查明，本区界泾港新村商房屋原登记在原告尤彦平名下，房屋类型属于办公楼，总2层，建筑面积676.25平方米。原告尤彦平将系争房屋出售给薛琴，双方于2010年11月18日签订《房地产买卖合同》（中介公司为上海桦檐房地产经纪有限公司），约定转让款为2，759，100元，2010年12月31日前办理过户手续，腾退房屋时间及付款方式均为空白。双方于2010年11月19日申请变更登记，并于11月22日核准登记至薛琴名下。2010年12月6日，系争房屋办理了以被告为抵押权人的抵押登记。2013年8月2日，被告收回两原告部分使用的房屋。2014年1月14日起界泾港新村商房屋登记至被告名下。两原告目前仍使用部分房屋，还有部分房屋由案外人作棋牌室使用。
以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述，（2012）青民二（商）初字第823号民事调解书、（2012）青执字第3697号执行裁定书、告知函、报警回执单、承诺书、房地产买卖合同、房产登记信息等证据予以证实，并经庭审质证出证，本院予以确认。
审理中，当事人存在以下争议及本院意见：
一、原告与薛琴是否签订了租赁合同
原告认为其从薛琴处租赁系争房屋，并将部分房屋又出租给张伟锋。法院曾在执行时将材料张贴在系争房屋门口，原告联系执行法官告知原告承租人的身份并递交书面材料，法院也在三次拍卖时发短信告知原告相关信息。为此向法院提供了原告、薛琴与中介公司上海桦檐房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》、《欠条》、转租给张伟锋的《租赁合同》。
原告和薛琴签订的《房屋租赁合同》约定：薛琴作为出租人，两原告作为承租人，租赁期限从2010年11月15日到2020年11月14日，月租金为8，000元，承租人向出租人第一次先付6个月房租和1个月押金，以后按6个月支付，由出租人提前30天向承租人收取，保证金退房后退还，不计利息；中介费用双方各付中介公司月租金的35%，即出租人付元、承租人付元；租赁期间出租人不得将房屋转让给他人，若需转让需征得承租人的意见，原告承租期间内不得将房屋转租他人；双方如有一方要提前终止合约，必须提前一个月通知对方解除合同。该份合同上还有手写内容为“备注：在薛琴房款付清后开始向承租方收房款，房屋设施不变”。
原告还提供两份薛琴和陈爱平签字的《欠条》，欠条的落款时间均为2011年11月16日，内容“今欠尤彦平人民币壹佰万元整，至2011年1月底归还”。
尤建青（原告尤彦平儿子）与张伟锋签订的《租赁合同》，签订日期为2012年9月5日，约定界泾港一区房屋北侧商住房出租给张伟锋使用，租期从2012年9月1日到2014年8月31日，租金为每年15，000元。原告与张伟锋签订的《租赁合同》约定的租期从2014年9月1日到2016年8月31日，每年租金为15，000元。
被告对原告与薛琴签订的租赁合同的真实性不予认可，核对原告提供的租赁合同原件后表示“薛琴”的签字并非原件。认为原告和薛琴间是名为租赁实为借贷，原告想借钱给薛琴但又没有钱，就将自己名下的房屋过户给薛琴让其办理贷款，所以才出具欠条，否则不会在支付一半房款后就过户，这样不合常理。法院确曾给被告看过该份租赁合同也到现场看过确实有人实际使用，但被告已向执行部门提出对租赁合同的异议意见。确认系争房屋底楼原告居住，西北面租给张伟锋经营棋牌室，但没有营业执照。
第三人陈爱弟对原告和薛琴签订的租赁合同的真实性予以认可。表示租赁合同原件保管在中介公司处，但中介公司注销后未保管材料现已无法找到原件。
本院认为，原告持有的租赁合同上盖有原告及中介公司的盖章，即使原告否认薛琴的签名非原件，但根据第三人陈爱弟的陈述，显然原告和薛琴签订的租赁合同原件在中介公司处，而原告确实持有租赁合同的复印件。
根据原告和第三人陈爱弟的陈述，原告从未将房屋实际交付给薛琴而由原告使用至今，被告确认从法院获悉了原告和薛琴签订的租赁合同的存在并实地看房后认可确实有人实际使用，而被告对此前的房屋使用情况并不清楚，因此，并不能因为被告不清楚房屋的使用情况而否认原告和薛琴间存在租赁关系。根据被告张贴的告知函的内容，显然被告亦是认可包括原告在内的实际使用人的承租人身份的，否则不会提出要求与上述人员签订租赁合同的要求。
另，原告在被告受让系争房屋前已将部分房屋出租给案外人使用至今。因此，本院有理由相信原告确实一直在使用系争房屋且从薛琴处承租了系争房屋，被告受让系争房屋前原告已经是系争房屋的承租人，本院对原告提供的租赁合同予以认可。当然，该份合同上也有手写“付清房款前可以不用支付租金”的内容，但本院认为这种租金支付方式具有特殊性。租赁合同最重要的内容之一就是出租人交付租赁物而承租人支付租金，但上述条款的约定显然与租赁合同的重要特征不同。即便如此，亦不能因原告和薛琴间对租金的特殊约定而否认双方间存在租赁关系。根据《担保法》的规定，显然被告实现抵押权后应受到租赁合同的约束。
二、被告将原告所属物品搬离之行为是否失当，原告是否可以要求被告将占有的房屋返还原告
原告表示，部分物品系被告强行搬离，部分物品虽然系其主动搬出，但此举是为了保护物品不因被告的强行搬离行为而受到损坏的无奈之举。承诺书是对方书写后由原告尤彦平签字，因原告尤彦平处于住院期间，闻讯赶到现场，经民警劝解才签字同意。但原告此后立即咨询律师并提起诉讼。为此，原告提供了照片、报警回执单、承诺书。
被告表示，因为被告受让房屋时获悉相关部门不负责腾退，原告不同意腾退也不同意向被告支付租金，所以被告采取自行腾退的方法维权。部分物品系原告自行搬离且在承诺书上签字。被告表示将房屋出租给第三人上海泓旭建设集团有限公司，为此提供了被告与该公司签订的租赁合同，载明租赁房屋坐落于界泾港新村商3号一至二楼，建筑面积为667平方米，从2013年8月3日到2018年8月3日，租金每月30，015元，每半年支付一次，租赁保证金10万元。
原告对被告提供的租赁合同不予认可，认为被告在2013年9月的第一次庭审时未提出将房屋出租给上海泓旭建设集团有限公司，在2013年10月的第二次庭审时却提出自2013年8月就将房屋出租给上述公司，而且被告所说的出租房屋根本无人实际使用，被告也未收到租金。
第三人上海泓旭建设集团有限公司对其与被告签订的租赁合同无异议，房屋由其实际使用，但表示确实尚未付过租金。
本院认为，根据报警记录以及被告的陈述，原告并不愿意腾退房屋，因此原告在对方书写的承诺书上签字不能视为原告同意自愿腾退的意思，原告解释为避免自有物品被强行损坏而搬出的意见，本院予以采信。原告作为承租人使用系争房屋，其取得系争房屋使用权的权利来源系合法，被告采取的腾退行为显然侵犯了原告的合法权益。被告采取强行腾退房屋的理由，依据不足，本院不予采信。
综上，本院认为，原告和薛琴间就位于本区界泾港新村房屋签订了租赁合同并形成了租赁关系。被告通过实现抵押权的方式受让系争房屋，应受原告和薛琴间的租赁合同的约束。被告受让系争房屋后要求房屋使用人的原告从房屋内搬离必须有正当合法的理由并应采用正当合法合理的方式。被告强行腾退涉案房屋的行为显属不当。原告要求被告将房屋返还原告，本院予以支持。第三人上海泓旭建设集团有限公司承租房屋如何使用系处分自己权利的行为，该第三人应配合被告腾退房屋。至于被告如何履行原告与薛琴的合同、是否重新签订租赁合同、甚至对租金、租期的约定等均可以与原告协商处理，也可以通过诉讼的途径保护自己的合法权益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第二百四十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
被告上海亿路顺典当有限公司、第三人上海泓旭建设集团有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市青浦区界泾港新村房屋腾退后由被告返还原告上海青浦盈港建筑安装工程公司、尤彦平。
本案受理费80元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 段美玲
人民陪审员 俞逸辉
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。