北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第12793号原告侯婉玲，女，1959年7月20日出生，汉族。委托代理人郭雪华，北京市中伦文德律师事务所律师。被告北京天和国际服装商城有限公司，住所地北京市西城区文兴街1号院（德胜园区）。法定代表人卢委，总经理。委托代理人滕宏伟，北京市时代九和律师事务所律师。原告侯婉玲诉被告北京天和国际服装商城有限公司（以下简称天和国际公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员施璟独任审判，公开开庭进行了审理。原告侯婉玲委托代理人郭雪华、被告天和国际公司委托代理人滕宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯婉玲诉称，2012年6月21日，原、被告签署了《北京天和白马商城（一期）第2层2152号商铺租赁合同》，合同约定：被告将北京市西城区文兴街1号院北京天和白马商城（一期）（以下简称商城）第2层2152号面积14.03平方米商铺出租给原告，用于经营服装服饰，租赁期限为十年，自2012年7月28日起至2022年7月27日止，原告需办理经营执照及有关的专营许可证；租期分期支付，第一笔租金为2012年7月28日至2015年7月27日止期间租金419216元，并于当天缴纳物业费10102元（2012年7月28日至2013年7月27日期间）。合同签订后，原告依约向被告交付了第一笔租金，雇佣了固定的经营人员，从广州白马大厦调任店长、管理人员、工作人员，并持本租赁合同和其他证件向有关部门申请办理营业执照和税务登记，同时办理商铺转移手续、按照被告的要求备货、储存了大量季节性服装、准备开业。但是，在办理工商登记和税务登记过程中得知：“被告所出租的商铺不具备出租条件”。对此，被告承诺由其负责协调办理，却迟迟没有落实，商场开业时间一再拖延，至今没有合法正式开业。据原告了解，北京市工商行政管理局西城分局曾向被告致函：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“XXX市场有限公司”，且经营范围中含有“承办XXX市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照。但被告不符合上述规定条件，因此工商部门无法受理承租人在被告出租的商铺位置办理个体工商户营业执照的申请。另根据北京市发改委于2006年8月1日颁发的《北京市十一五时期服务业发展规划》文件规定，北京市三环内禁建批发市场。被告在北京市西城区文兴街1号院建设的北京天和国际服装批发商城在《控制性详细规划》中为教育科研设计用地，并非商业用地。被告在服装批发商城开业之初，因违反上述规范性文件，无法对外从事批发业务及宣传，于2013年10月21日对公司名称进行变更，取消了“批发”二字。又于2015年1月，对公司的经营范围进行了缩小的变更。鉴于此，被告在招商之初就未能恪守诚实信用，在招商过程存在严重欺诈行为，刻意隐瞒没有从事商品“批发经营”的资质，导致原告从广州白马大厦良好的运行状态中，分出精力来北京开拓市场，分散了大量的财力、物力、精力，却无法办理合法的工商营业执照，无法进行合法经营，达不到签订合同的目的，被告事实上不可能履行商铺租赁合同，合同应予以解除。现原告诉至法院，要求依法解除原、被告2012年6月21日签署的《北京天和白马商城（一期）第2层2152号商铺租赁合同》；被告返还租金419216元；被告赔偿原告物业费损失10102元；本案诉讼费由被告承担。被告天和国际公司辩称，原告所述合同签订情况属实，商铺坐落、租期、支付租金数额属实。第一，双方约定的起租日是固定日期2012年7月28日，不以开业为条件，依据合同第6条约定，只要交付了商铺，原告占用商铺后就应该支付商铺租金；第二，被告如期交付了商铺，现在商铺是满足原告的经营条件的，双方签订的租赁合同第三条约定合同目的是经营服装服饰，原告已经实际进行了经营和使用，被告作为商城已取得了营业执照，登记的经营范围包括销售服装鞋帽和出租商业设施等，其内容涵盖了合同约定经营的范围，且双方签订的合同是租赁合同，而且原告已经接收商铺并实际使用，双方的合同目的已经实现，原告应当支付租金；第三，根据合同18条约定，商铺要求根据合同约定开门营业，故开门营业是原告的义务，我方不存在胁迫行为。合同26条约定办照义务是商户，自2013年初开始，北京市西城区政府对动物园商圈进行升级改造，停止新增、新办个体工商户，对执照到期的商户也不进行续办，办理不了营业执照的原因不在我方，我方没有违约。原告主张返还租金，因我方不存在违约行为，对方的要求没有法律依据；第四，关于物业费损失，系由第三方物业公司收取，与我公司无关，因此我方不同意赔偿。我公司不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。经审理查明，被告名称原为北京天和国际服装批发商城有限公司，后于2013年10月21日变更为现名称。2012年6月21日，原、被告签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》（合同编号：2152），约定原告租赁被告位于北京市西城区文兴街1号院北京天和白马商城（一期）第2层第2152号商铺，商铺使用面积为14.03平方米；原告承租商铺仅限于作经营服装服饰之用途，原告须办理营业执照及有关的专营许可证；租赁期限为十年，自2012年7月28日起至2022年7月27日止；租金分四笔缴纳，第一笔租金为2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金共计419216元（按商铺使用面积计单价：830元/平方米·月），租金不含原告需交付的物业管理服务费、原告独立使用有关设备而产生的相应费用、因原告经营活动而产生的政府税费及其他租金以外的费用；原告须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营；租赁期内，如原告提出将铺位的承租权转名过户，应提前向被告提出书面申请，经被告审核同意的，按有关规定办理转名过户手续，被告有权收取手续费。2012年6月21日，原告就诉争商铺与北京天和白马物业管理有限公司（以下简称白马物业公司）签订北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同，合同约定原告自愿接受白马物业公司对其所承租的商铺的物业管理服务，并向白马物业公司支付相应管理费用；管理服务期限为十年，自2012年7月28日起至2022年7月27日止；白马物业公司每年向原告收取年度物业管理费10102元。合同签订后，原告向被告交纳了第一笔租金419216元，向白马物业公司支付了2012年7月28日至2013年7月27日物业管理费10102元，但一直未能以租赁的商铺办理个体工商户营业执照。2015年3月23日，原告方致被告律师函，该律师函记载委托人为避免损失的继续扩大，现委托律师正式致函于贵司，在贵司接到本函之日起，委托人与贵司签订的一系列《商铺租赁合同》即刻解除。同时，贵司应在三日内退还委托人交纳的全部租金、物业管理费、灭火器、防毒面具、电卡费等费用，并赔偿装修损失费用、经营损失（包括员工工资），与委托人对22间商铺进行现场交接。2015年4月22日，原告再次致函被告，该律师函记载，2015年3月22日致贵司的律师函，贵司于2015年3月25日签收，但直至今日也没有收到贵司的答复意见。现以函告的方式告知贵司：贵司在收到本律师函三日内（如贵司拒收函件，本律师函寄出后的第二日即视为贵司收到本律师函）到北京市朝阳区西坝河南路1号金泰大厦19层（北京市中伦文德律师事务所）郭雪华律师处领取22间商铺的钥匙，如贵司到期不前来领取22间商铺钥匙，则视为侯婉玲女士和陈振辉先生已与贵司完成了22间商铺的交接手续……。此后诉争商铺钥匙仍在侯婉玲处。现原告向本院提起诉讼，要求解除原、被告于2012年6月21日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，被告返还租金419216元、赔偿物业费损失10102元。被告以其答辩意见，不同意原告的诉讼请求。本案审理中，原告表示于2015年7月17日前将商铺腾空并将商铺钥匙交还被告天和国际公司，原告当日将商铺腾空并表示向被告天和国际公司交付商铺钥匙，被告则不同意原告意见。另查，关于涉案商铺无法办理营业执照的问题，经本院与工商行政管理部门核实，北京市工商行政管理局西城分局回函表示：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“***市场有限公司”，且经营范围中含有“承办***市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照；被告不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。再查，关于商城开业时间，综合双方提交的相关证据显示商城的开业时间应为2013年3月18日。被告对此不予认可，表示2012年7月28日商城即开门营业，但未就此提供充分证据。上述事实，有双方当事人陈述、《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》、租金收据、北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同、物业费收据、代表证、活动通告、日历、短信通知、页面截图、验收表、领用登记表、购电记录、代金券、视频截图、活动照片、座谈会及检查照片、光荣册、北京市工商行政管理局西城分局回函等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与天和国际公司之间签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定，履行各自的义务。对于解除合同一节，根据双方合同的约定，侯婉玲须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营。但依据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司并不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使原告无法按照合同约定以自己的名义办理个体工商户营业执照持证经营。现原告要求解除合同，理由正当，本院予以支持。对于商场开业时间一节，根据同类案件已生效判决书的认定及双方在案证据显示，商城于2013年3月18日开业。天和国际公司不认可上述开业时间，其所述商城于2012年7月28日开业，未能提交充分的证据加以证明，故天和国际公司应承担举证不能的法律后果，对其所述本院不予采信。对于原告主张退还租金一节，其中商城开业之前的商铺租金，天和国际公司在合同签订后将涉案商铺交付原告，因商城尚未开业，原告商铺无法正常经营，且开业时间的推迟并非原告所致，故对于上述期间商铺租金，被告天和国际公司应予退还。商城开业后原告实际对商铺进行了使用，亦获得了经营收益，故原告应承担上述期间商铺租金，现原告主张被告退还上述期间的商铺租金，无事实及法律依据，本院不予支持。对于占用期间一节，原告侯婉玲提出于2015年7月17日前将商铺腾空并将商铺钥匙交还被告天和国际公司，原告当日将商铺腾空并表示向被告天和国际公司交付商铺钥匙，原告租赁商铺无法取得营业执照并非原告过错所致，在未取得营业执照下导致商铺无法正常经营，原告提出交还商铺并无不当，依此可以认定原告使用商铺至2015年7月16日。被告方则持合同继续履行为由不予接收抗辩主张本院不予采信。对于2015年7月17日至2015年7月27日间商铺租金，因原告方未再实际控制使用，故被告天和国际公司应退还上述期间的商铺租金。对于侯婉玲致律师函令被告领取钥匙一节，被告方并未领取商铺钥匙，该商铺仍由侯婉玲实际控制，对于上述期间租金，被告方不应予以退还。基于上述理由，对于原告赔偿物业费损失的诉讼请求，被告方应赔偿原告2012年7月28日至2013年3月17日间的物业费损失，对于超出上述期间原告主张的物业费损失，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告侯婉玲与被告北京天和国际服装商城有限公司于二〇一二年六月二十一日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》（合同编号：2152）。二、自本判决生效之日起十五日内，被告北京天和国际服装商城有限公司退还原告侯婉玲二〇一二年七月二十八日至二〇一三年三月十七日期间租金八万九千二百七十七元五角七分、二〇一五年七月十七日至二〇一五年七月二十七日间租金四千二百六十九元八角。三、自本判决生效之日起十五日内，被告北京天和国际服装商城有限公司赔偿原告侯婉玲二〇一二年七月二十八日至二〇一三年三月十七日物业费损失六千四百五十四元零六分。四、驳回原告侯婉玲的其他诉讼请求。如果被告北京天和国际服装商城有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千八百七十元，由原告侯婉玲负担二千九百六十九元（已交纳）；由被告北京天和国际服装商城有限公司负担九百零一元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 施 璟二〇一五年七月二十七日书 记 员 杨晓龙