安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1002民初135号
原告：浙江创恒国际贸易有限公司，住所地浙江省宁波市开发区
法定代表人：李民，董事长。
委托代理人：章强，浙江汉博律师事务所律师。
被告：黄山雨润地华置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区
法定代表人：祝义财，执行董事。
委托代理人：汤振军，公司员工。
委托代理人：张颖南，公司员工。
原告浙江创恒国际贸易有限公司（以下简称创恒贸易公司）与被告黄山雨润地华置业有限公司（以下简称雨润地华置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院在受理期间，被告雨润地华置业公司提出管辖权异议，本院于2016年4月29日作出（2016）皖1002民初135号民事裁定，裁定：驳回被告雨润地华置业公司对本案管辖权提出的异议。被告雨润地华置业公司不服，向黄山市中级人民法院提出上诉，黄山市中级人民法院于2016年6月16日作出（2016）皖10民辖终31号民事裁定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。案件在审理期间，双方当事人同意庭外和解，延长审限一个月。本院于2016年7月28日公开开庭进行了审理，原告创恒贸易公司的委托代理人章强、被告雨润地华置业公司的委托代理人汤振军及张颖南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
创恒贸易公司向本院提出诉讼请求：1.雨润地华置业公司立即配合办理涉案房产的土地使用权证；2.雨润地华置业公司向创恒贸易公司支付违约金1235400元（暂时计算至2016年3月10日，实际计算至土地使用权证办理完毕之日）；3.雨润地华置业公司承担本案诉讼费。事实和理由：2009年12月29日，创恒贸易公司与雨润地华置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定雨润地华置业公司向创恒贸易公司出售御墅天筑34幢房屋一套，建筑面积631.65平方米，总价480万元，雨润地华置业公司在2010年1月10日前向创恒贸易公司交付涉案房产，并在交付房产90天内办理产权登记。合同签订后，创恒贸易公司依约履行了自己付款义务，但至今未能领取土地使用权证，严重影响了对涉案房产行使所有权等各项权利。
雨润地华置业公司辩称：1.按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，应于2010年4月10日办理该套房屋房产证和土地证，但由于种种原因，房产权证已办理，土地使用权证未能按时办理，距今超过两年诉讼时效，创恒贸易公司已失去胜诉权；2.根据《商品房买卖合同》约定，创恒贸易公司如果对土地使用权证办理有异议，2010年4月即可以申请解除合同或提出违约赔偿等事宜，但事已经过六年才提起赔偿事宜；3.创恒贸易公司的购房为住宅，房产权证已办理，土地使用权证未办理，不影响其实际入住，但目前其并未装修及入住。综上，请求法院驳回创恒贸易公司的诉讼请求。
创恒贸易公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《商品房买卖合同》、中国农业银行交易凭证（支付房款凭证）、黄山市不动产登记查询结果证明（证明雨润地华置业公司截止到2016年7月18日没有办理土地使用权证）；雨润地华置业公司提交以下证据：《商品房买卖合同》（与创恒贸易公司提交的证据相同，证明目的不同）。本在院庭审中组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对对方所举证据真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定的事实：2009年12月29日，创恒贸易公司与雨润地华置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：“买受人向出卖人购买位于屯溪区奕棋镇御墅天筑34幢房屋一套，建筑面积631.65平方米，总价480万元；买受人于2010年1月20日前一次性支付房款478万元（不含定金2万元）；出卖人于2010年1月10日前向买受人交付经验收合格的涉案房产；出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：……3.出卖人应当在收到买受人交与的办理房产证全部相关资料的90天内，办理出该套房屋的《房地产所有权证》。如出卖人在收到买受人交与的办理《房地产所有权证》全部相关资料后90天内未办理出该套房屋的《房地产所有权证》，则视作出卖人违约。出卖人向买受人按总价的万分之一支付违约金，直至办理出该套房屋的《房地产所有权证》止。……等条款。合同上，雨润地华置业公司及委托代理人在出卖人栏上盖章、签字，创恒贸易公司及法定代表人在买受人栏上盖章、签字。合同签订后，雨润地华置业公司按合同约定交付了房屋，创恒贸易公司一次性支付了全部房款，并按期办理了所购房的房屋产权证。由于雨润地华置业公司建设地块的土地使用证没有办理，导致分割出售的房屋土地使用证也一直没有办理。为此，创恒贸易公司起诉至本院。以上事实，双方当事人均没有争议，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点：一、关于创恒贸易公司诉请雨润地华置业公司承担逾期办证的违约责任是否已过诉讼时效的问题；二、雨润地华置业公司、创恒贸易公司签订《商品房买卖合同》中约定的违约金效力及金额问题。
争议焦点一：关于创恒贸易公司诉请雨润地华置业公司承担逾期办证的违约责任是否已过诉讼时效的问题。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。……
本案中，根据雨润地华置业公司、创恒贸易公司签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项的约定：……支付违约金，直至办理出该套房屋的《房地产所有权证》止。因此，根据合同约定雨润地华置业公司承担违约责任直至创恒贸易公司取得房地产权证书时止，也就是雨润地华置业公司的侵权行为直到创恒贸易公司取得房地产权证时才终止，此前一直处于延续违约侵权状态，故创恒贸易公司请求雨润地华置业公司承担违约责任的诉讼时效起算时间应为创恒贸易公司取得房地产权证之时，现创恒贸易公司尚未取得房屋土地使用权证，故创恒贸易公司提起诉讼并未超过诉讼时效。
争议焦点二：关于雨润地华置业公司、创恒贸易公司签订《商品房买卖合同》中约定的违约金效力及金额问题。
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成损失确定违约金数额。
本案中，雨润地华置业公司与创恒贸易公司签订的《商品房买卖合同》，系雨润地华置业公司提供的格式文本合同，是基于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，约定条款对当事人具有法律约束力。创恒贸易公司按照合同约定支付房款后，取得了房屋产权证，但在约定期内没有取得土地使用权证，雨润地华置业公司应当按照合同约定在收到买受人交与的办理房产证所有权证全部相关资料的90天内，办理该房屋的房地产所有权证，雨润地华置业公司逾期没有办理，构成违约，应承担相应的违约责任。该违约条款体现在《商品房买卖合同》的第十五条第一款第3项，从文书字面上看，该项是双方对原文本合同经协商后添加的部分内容，约定：……出卖人违约，出卖人应当向买受人按总价的万分之一支付违约金，直至办理出该套房屋的《房地产所有权证》止。根据该合同约定计算，违约金即：480万元×0.0001＝480元，所订违约金额明显过低；由于创恒贸易公司已经取得了房屋和房屋产权证，其未取得土地使用权证并不影响其正常房屋出售、出租、抵押等交易，故创恒贸易公司诉请的1235400元又明显过高。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，违约金过高或违约金过低，均可根据造成损失来确定违约金数额，而庭审中，创恒贸易公司并没有提交其未取得土地使用证所造成实际损失数额的证据，故本院综合考虑本地物价水平、雨润地华置业公司逾期办证时间、创恒贸易公司实际损失程度等各方面因素，对创恒贸易公司逾期办证的违约金予以调整。庭后经本院对双方分别进行调解，雨润地华置业公司同意承担创恒贸易公司从2013年7月1日至2016年9月30日止的物业管理费用计88683.66元作为违约补偿。本院根据公平原则和诚实信用原则，对雨润地华置业公司的调解意见予以采纳。
综上，本院对浙江创恒国际贸易有限公司的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：
一、被告黄山雨润地华置业有限公司于本判决生效后三十日内，协助原告浙江创恒国际贸易有限公司办理涉案房屋的土地使用权证；
二、被告黄山雨润地华置业有限公司于本判决生效后十日内，一次性支付原告浙江创恒国际贸易有限公司逾期办证的违约金88683.66元，若逾期支付则承担相应利息（以88683.66元为基数，从本判决生效后第十一日起，按照年利率6%计算至本款实际付清之日止）；
三、驳回原告浙江创恒国际贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15919元，减半后收取7959.5元（原告浙江创恒国际贸易有限公司已预缴），由原告浙江创恒国际贸易有限公司负担5000元，被告黄山雨润地华置业有限公司负担2959.5元（该款在履行上述第二款时一并给付）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审判员 陈红
二〇一六年八月二十六日
书记员 丁倩
附：本案适用的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成损失确定违约金数额。
三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
六、《诉讼费用交纳办法》
第二十九条诉讼费用由败诉负担，胜诉方自愿承担的除外。
部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。
……