抚顺市顺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0411民初215号
原告中国建设银行股份有限公司抚顺分行，住所地抚顺市顺城区。
负责人宋长龙，该行行长。
委托诉讼代理人刘丹宇，该行职员。
委托诉讼代理人孙英敏，该行职员。
被告齐兵，男，1982年8月10日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
被告陈立娟，女，1982年7月25日出生，蒙古族，住辽宁省黑山县。
委托诉讼代理人陈立平，女，1988年1月18日出生，蒙古族，住沈阳市大东区。
被告抚顺市远达房地产开发有限公司，住所地辽宁省抚顺市顺城区。
法定代表人许军，该公司经理。
委托诉讼代理人杨光，辽宁凯业律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司抚顺分行（以下简称建设银行抚顺分行）诉被告陈立娟、齐兵、抚顺市远达房地产开发有限公司（以下简称远达公司）金融借款、保证合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告建设银行抚顺分行委托代理人刘丹宇、孙英敏，被告齐兵、被告陈立娟委托诉讼代理人陈立平、被告远达公司委托诉讼代理人杨光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月7日，原告与被告齐兵、陈立娟签订《个人住房（商业住房）借款合同》一份，约定原告为被告齐兵、陈立娟提供28万元借款，期限自2010年4月7日至2030年4月7日，被告齐兵、陈立娟以其购买的位于抚顺市顺城区高山路X号楼X号的房产提供抵押并办理了抵押登记。双方对合同权利义务及违约责任作了详尽的约定。另外，我行与远达公司签订有《个人住房借款最高额保证合同》约定远达公司对2009年6月16日至2010年6月15日期间因我方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权在3000万元的最高额范围内承担连带保证责任。合同签订后，我行如约向被告发放了贷款，但被告未能按约定及时偿还贷款，现诉至法院，请求判令：1、依法解除双方签订的《借款合同》，被告齐兵、陈立娟立即偿还原告借款本金228644.5元及利息（计算至2017年9月12日的金额为33735.04元，2017年9月13日起至被告实际给付之日的利息，按合同约定的利率及计算标准计算；2、原、被告之间签订的《抵押合同》合法有效，原告对被告抵押的房产享有优先受偿权；3、判令被告远达公司对被告齐兵、陈立娟的上述欠款承担连带保证责任；4、判令被告承担诉讼费用。
被告齐兵辩称，欠款属实。但我现在没有钱款立即给付，希望原告宽限一段时间，我会积极联系卖房子筹措资金。
被告陈立娟辩称，欠款属实，但是我与齐兵已于2012年6月4日离婚，离婚之前的房贷是都是按时偿还的，齐兵是在2015年开始拖欠房贷。我们的离婚协议已经明确写明房贷由抚养孩子方缴纳并有房屋使用权，各自债务各自承担，我是净身出户，所以房贷不应由我偿还。
被告远达公司辩称，根据合同约定，我方承担保证期间是在被告齐兵、陈立娟与原告签订合同日至办理完毕抵押登记日止。本案齐兵、陈立娟在签订合同当日就办理完毕的抚顺市预售商品房抵押登记备案证明，故我方的保证责任仅就在当天。此后不再承担保证责任。另外，被告齐兵、陈立娟的违约行为发生在办理完毕抵押登记后的四年多，在此期间原告并未向债务人提起诉讼或申请仲裁，故我方应免除保证责任。
经审理查明，2010年4月7日，原告与被告齐兵、陈立娟签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定原告向被告齐兵、陈立娟提供借款28万元，用于购买位于顺城区高山路X号楼X号房屋；贷款期限为240个月，自2010年4月7日至2030年4月7日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15％，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则以当月最后一日为约定还款日；还款方法为等额本息还款法；借款人未按本合同约定用途使用贷款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；该合同亦约定了二被告用位于顺城区高山路X号X室房屋对上述借款抵押担保，并取得了到抚顺市房产产权管理处下发的《抚顺市预售商品房抵押登记备案并取得备案证明》。原告于2010年4月12日向二被告发放了借款28万元。贷款初期，二被告尚能按照合同规定履行按月还款义务，2015年开始拖欠偿还贷款，截止2017年9月12日欠付原告贷款本金228644.5元及利息33735.04元。
另查明，原告与被告远达公司签订有《个人住房借款最高额保证合同》，约定远达公司自愿为原告与债权人（因购置坐落于高山明珠二期项目所属之住房、商业用房而与贷款人发生借贷关系的全部债务人等）所形成的一系列债权提供最高额保证。被保证的债权是指自2009年6月16日至2010年6月15日期间因贷款人向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为叁仟万元整。在上述期间的任一时点，只要贷款人对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，贷款人可以连续向债务人提供贷款。远达公司在该最高额内对贷款人因发放贷款而形成的债权均提供连带保证责任。尚未收回的债务余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、和贷款人为实现债权发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；当债务人未按合同约定履行其债务时，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），债权人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任；保证期间按每个债务人的每笔贷款分别计算，自贷款人与债务人签订单笔借款合同之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。再查，案涉房屋至今未办理房屋所有权证，亦未办理抵押权登记。被告齐兵、陈立娟于2007年5月15日登记结婚，2012年6月4日协议离婚。
本院所确认的上述事实，有原被告提供的借款合同、个人贷款对账单，支付凭证、《个人住房借款最高额保证合同》、《抚顺市预售商品房抵押登记备案并取得备案证明》、结婚证副本、离婚证副本、离婚协议及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭。这些证明材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。
本院认为，由原告与被告齐兵、陈立娟签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告与被告远达公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》可以认定原告与被告齐兵、陈立娟之间存在金融借款、抵押合同关系，原告与被告远达公司之间存在最高额保证合同关系。上述合同关系系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定其合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按借款合同约定向被告齐兵、陈立娟发放了贷款，二被告理应按照借款合同约定的期限和方式归还借款本息，其未按时归还，违反了合同约定，原告有权要求二被告提前清偿全部贷款。故原告要求被告偿还截至2017年9月12日的贷款本金228644.5元及利息（计算至2017年9月12日的金额为33735.04元，2017年9月13日起至被告实际给付之日的利息，按合同约定的利率及标准计算）之诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持；
根据《个人住房借款最高额保证合同》的约定，被告远达公司自愿对因购置高山明珠二期房产与原告发生借贷关系的全部债务人在叁仟万元的范围内承担连带责任保证。关于远达公司主张双方已经办理了《抚顺市预售商品房抵押登记备案并取得备案证明》，故按照合同约定保证期间已过一节，因合同约定保证期间为“抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。”因案涉房屋尚未取得房地产权证，亦未办理房屋的他项权利证书，被告述称的《抚顺市预售商品房抵押登记备案并取得备案证明》并不等同于《房屋他项权证》，故被告的这一主张本院无法支持。原告有权要求被告远达公司依约承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向被告齐兵、陈立娟追偿；关于被告陈立娟主张根据离婚协议，其不应承担偿还责任一节，因案涉借款合同系其二人在夫妻关系存续期间共同与原告签订，该债务应认定为夫妻共同债务。陈立娟与齐兵之间的离婚协议不能对抗债权人，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司抚顺分行与被告齐兵、陈立娟于2010年4月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告齐兵、陈立娟于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司抚顺分行截至2017年9月12日的借款本金228644.5元及利息33735.04元，并自2017年9月13日起至实际履行之日止按合同约定计算的相应利息、罚息；
三、原告对于被告齐兵、陈立娟的抵押房屋，即位于顺城区高山路X号X室（建筑面积125.24平方米）享有优先受偿权；
四、被告抚顺市远达房地产开发有限公司对被告齐兵、陈立娟的上述债务承担连带清偿责任，其承担责任后，有权向被告齐兵、陈立娟追偿。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5029元，由被告齐兵、陈立娟负担，被告抚顺市远达房地产开发有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审 判 长 张志坚
人民陪审员 尹延萍
人民陪审员 刘 丽
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 王楚楚