广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初11387号
原告：中海物业管理有限公司佛山分公司，住所地佛山市南海区桂城街道海三路北侧第78、81街区中海万锦豪园内，统一社会信用代码91440605781184542G。
负责人：刘忠华。
委托诉讼代理人：刘秋静，女，系原告员工。
被告：徐志刚，男，1962年10月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
被告：张嘉盈，女，1975年12月31日出生，汉族，住广东省广州市天河区，
委托诉讼代理人：骆燕霞，广东丰源律师事务所律师。
原告中海物业管理有限公司佛山分公司诉被告徐志刚、张嘉盈物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案受理后，依法适用简易程序于2017年9月7日进行公开开庭审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、二被告立即向原告支付佛山市禅城区文华路东侧与魁奇路北侧中海文华熙岸花园2区52座的物业服务费合计127204.88元及违约金171514.06元。（物业费及违约金计算期限为2010年5月起至2017年8月）
事实和理由：2008年3月24日，原告与被告签订《中海文华熙岸花园物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，其中第7点“物业管理服务费及相关费用的收取标准”中约定别墅物业管理服务费为4.2元/平方米/月（包含公共水电费用的公共分摊）。该房屋以344.17平方米计收物业管理服务费。同时，《中海文华熙岸花园物业管理服务协议》第7点“物业管理服务费及由其他定期收取或代收费用的收取方式”中还约定，被告需在每月10日前向原告缴纳当月应缴费用，逾期的则从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的千分之一缴交违约金。协议签订后，被告自2010年5月起至2017年8月，被告无故拒向原告支付物业服务费，原告曾多次向被告以电话、短信、发函形式催收，但被告均置之不理，至今仍分文未付。
被告辩称：1、原告向被告请求物业管理费无事实依据，被告因涉案房屋存在严重质量问题，严重影响居住安全，以及开发商未交付钥匙及业主卡，导致未能实际收楼。被告向开发商购买了房屋是带装修及家私家电的样板房，总房价包括853万元的房款以及250万的装修款，也就是说开发商需向被告交付的不是毛坯房，而是精装修的房子。被告在验收房屋时发现房屋存在严重的质量问题，如装修墙纸多处脱落、空调损坏也无遥控器、水压不能达到正常的标准、房屋白蚁肆虐，已经将所有的木地板及天花都蛀空。开发商欲交付的房屋严重不符合合同关于装修及交付标准的约定，在客观上严重影响了房屋的基本居住功能及居住安全，且开发商也无交付钥匙及业主卡给被告，被告购买样板房的本意是希望拎包入住，但房屋的装修状态却惨不忍睹，被告无法接受开发商的交房，并要求开发商就上述问题限期解决，开发商却回复被告说该房已交给原告，要求被告找原告解决，被告多次找到原告，但原告不予理会，甚至连房屋的钥匙、房卡都找不到，被告每次去看房子都需先电联原告，由原告带进花园里再翻窗户进入房内，被告花了1100万元的房子不但不能入住反而要像小偷一样进入房子，因此被告无收楼就不存在不交物业管理费的问题。从买房到如今这么多年被告每月都需交付6万多元的房贷利息，不至于要拖欠只有1400元的物业管理费；2、原告要求被告交付物业管理费是无法律依据的，根据我国物业管理条例第41条第2款的规定，本案开发商至今未交付房屋，被告也没实际占有房屋，物业管理费应由开发商承担；3、即使需要支付物业管理费，原告请求的违约金金额过高，请求予以调整，在原告无举证证明其实际损失的情况下，被告认为应按中国人民银行同期贷款利率计算违约金；4、原告请求支付2015年8月以前的物业管理费已过诉讼时效。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告营业执照、被告人口信息查询资料。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、竣工验收备案表及申领门牌房号审批表。证明涉案房屋已经竣工验收达成交付条件，且符合买卖合同第8条第一款的交付标准。
3、中海文华熙岸花园物业服务合同、中海文华熙岸花园2区52座物业管理服务协议。证明原告为涉案小区提供物业管理服务。
4、商品房买卖合同、房产信息查询。证明被告是涉案房屋的产权人，被告已于2010年11月办理产权证。
5、邮件详情单4份、被告出具的书面意见1份及催告函邮寄清单1份。证明开发商已把收楼通知书发送被告，是被告无按时过来收楼。
6、短信发送截图5张。证明原告自2013年1月开始每月均有短信通知被告缴纳物业管理费。
诉讼中，被告举证如下：
1、涉案小区的认购书1份、银行刷卡小票1张、预收款凭证3张。证明被告与开发商签订购买涉案房屋为样板房，房屋交付标准为带精装修带家私家电，被告在总房价基础上另行支付了将近250万的装修费。
2、涉案房屋照片6张。证明涉案房屋在收楼是存在严重的质量问题，严重影响了房屋的基本居住功能和居住安全，被告并实际收楼，无实际占有及使用。
经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1系双方主体资料，本院经审查予以确认；证据2、3有原件核对，本院对真实性予以确认；被告对证据4无异议，本院予以确认；证据5的邮件详情单及催告函邮寄清单无原件核对，本院不予确认，被告对该组证据中的书面意见真实性无异议，本院对该书面意见的真实性予以确认；证据6为短信截图无法看出接收短信一方的手机号码即被告使用的手机号码且无法看出是否发送成功，本院仅对被告确认的2016年5月份之后的短信发送记录真实性确认。
被告提供的证据1有原件核对，本院对真实性予以确认；原告对证据2的真实性无异议，本院对该组图片的真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2008年3月24日，被告（买受人）与案外人佛山市中海兴业房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：1、被告购买禅城区文华中路88号2区五十二座房屋；2、出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格，且买受人需付清所有应付款，选择按揭付款方式的，出卖人已收到全部银行贷款，出卖人于七个工作日后十五个工作日内将商品房交付买受人使用。双方还于同日签订了《合同补充协议》，约定：1、房屋交付使用的标志是该商品房验收合格后出卖人向买受人移交钥匙的当天或买卖合同第八条约定的最后交付时间，以日期较前者为准。该商品房的风险自交付使用之日起转移给买受人。2、买受人没有按期接收商品房的，在延期收楼期间内，除按买卖合同第十一条的约定自行承担由此产生的一切费用（包括物业管理费等）外，还须承担该商品房在此期间的风险。3、买卖双方来往函件按照买卖合同写明的地址以邮寄方式送达对方；如乙方地址、电话或其他联系方式发生变更，应在变更后5个工作日内书面通知对方，否则变更联系方式的乙方须承担无法及时取得对方通知而产生的一切法律后果。通知自收到时起生效，但因对方地址、电话或其他联系方式发生变更导致无法收到通知的，以发送通知方发出通知后经过10日视为对方收到并生效。
被告徐志刚在《商品房买卖合同》中载明的地址为“佛山市南海区桂城万锦豪园棕榈街11座601房”，联系电话为“139××××1133”。另：被告与案外人佛山市中海兴业房地产开发有限公司签订的《中海文华熙岸花园认购书》注明被告购买的2区五十二座单元为样板房，交付时间为2009年1月30日。被告于2008年3月31日向案外人佛山市中海兴业房地产开发有限公司支付涉案房屋装修款2466781元。
2008年3月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《中海文华熙岸花园物业管理服务协议》，约定：1、由原告为被告名下的2区五十二座进行物业管理，管理期限：从该物业单元入伙之日起或合同约定单元交付之日起（以较早日期为准），甲方接受乙方为该小区的物业服务公司。2、物业管理服务费收费标准为：别墅4.2元/平方米/月（包含公共水电费用的公共分摊）。物业管理服务费收取起始日期以发展商发出的《收楼通知书》上确定的收楼截止之日起或甲方实际收楼之日起（以较早日期为准）开始收取物业管理服务费及其他相关费用。3、物业管理费及其他由物业公司定期收取或代收费用采用现金或银行自动划账方式收取，由甲方于每月10日前向乙方交纳当月应缴费用，如遇节假日顺延；如逾期的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的千分之一缴交滞纳金。
2010年4月6日，被告徐志刚出具书面意见一份，载明：“本人为中海文华熙岸一期2区52座（以下简称“该单元”）买受人。本着友好协商，互谅互让的原则，本人就实施该单元室内装修翻新工程的有关具体事宜与佛山市中海兴业房地产开发有限公司（以下简称“中海地产”）协商达成一致意见，本人要求如下：1、该单元室内装修翻新工程由本人自行委托第三方负责具体实施，根据双方确认的工程量及金额，由中海地产支付工程费用：27372.8元。（发票由施工方提供）。2、该单元室内装修翻新完毕后，要搞好清洁卫生后才交付买受人。3、该单元的物业管理费约定自2010年5月1日起支付。”
另查明：涉案楼盘于2008年12月29日经各验收单位同意验收，并于同月30日进行了备案。佛山市禅城区文华中路88号2区五十二座权利人为被告徐志刚、张嘉盈，两被告各占二分之一份额，该房屋建筑面积为515.65平方米。
庭审中，原告陈述：1、正常的收楼手续是由开发商向业主邮寄入伙通知书，业主收到入伙通知书后在原告处由原告协助办理收楼手续。因被告没有前往原告处办理收楼手续，故原告至今没有向本案被告交付涉案房屋的钥匙及业主卡；2、被告与开发商约定涉案房屋的交付日期是2009年1月30日。涉案物业在2009年2月1日至2010年4月30日期间的物业管理费部分由开发商代为交付，另有部分由原告进行减免，原告在本案中仅主张2010年5月1日之后的物业管理费。3、原告除通过短信对被告进行物业管理费催缴外，另通过邮件进行催缴，但没有证据证明。
庭审中，被告陈述：1、被告于2010年3月收到开发商通知收楼的相关材料，被告在收到收楼通知后即前往办理收楼手续，在验房的过程中发现房屋存在严重的质量问题，认为不符合收楼标准，所以没有办理收楼手续，并在原告处书写书面意见一份。2、被告自2016年5月开始每月收到原告催缴物业管理费的短信。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《物业管理服务协议》系各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行合同的约定。
关于诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，本案诉讼时效为三年。原告主张被告支付2010年5月1日之后的物业管理费，但未提供证据证明原告在2016年5月前向被告就涉案物业的欠缴的费用进行过催缴，故原告主张被告支付2013年5月份之前的物业管理费超出诉讼时效，本院对该部分费用不予支持。
至于2013年5月之后的物业管理费，诉讼中，被告抗辩认为涉案商品房因存在质量问题至今未交付，故不应缴纳物业管理费，本院认为：
首先，根据《物业管理服务协议》中关于物业管理服务费收取起始日期的约定，被告应以发展商发出的《收楼通知书》上确定的收楼截止之日起或甲方实际收楼之日起（以较早日期为准）开始收取物业管理服务费及其他相关费用。被告确认已于2010年3月收到开发商通知收楼的相关材料，2013年5月开始计算物业管理费亦远迟于开发商发出的《收楼通知书》上确定的收楼截止之日，符合合同约定的物业管理费费收取起始日期的约定。其次，被告已于2010年4月6日向原告出具《书面意见》承诺自2010年5月1日起支付物业管理费。最后，被告主张涉案房屋存在严重质量问题，原告虽确认其提供的照片的真实性，但该照片无法看出拍摄的时间，不能证明照片中的房屋现状即为收楼时房屋的现状，如房屋质量问题切实存在，被告可另案主张开发商承担违约责任，因与本案属不同法律关系，本案不予一并审查。
综上，原告有权要求被告支付2013年5月之后的物业管理费。涉案物业建筑面积为515.65平方米，原告主张按照建筑面积344.17平方米计收物业管理费，是对其自身权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以准许。经核算，自2013年5月1日至2017年8月30日，涉案物业合计应支付物业管理费75166.73元。
关于违约金，被告未按时支付物业管理费，根据《物业管理服务协议》的约定，原告有权要求被告自逾期之日起按应缴纳费用的千分之一支付违约金，被告认为该违约金标准过高，综合本案合同的履行情况及被告的过错程度，本院酌定违约金数额为10000元，原告主张超出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告徐志刚、张嘉盈于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中海物业管理有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区文华中路88号2区五十二座2013年5月1日至2017年8月30日期间拖欠的物业服务费75166.73元及违约金10000元；
驳回原告中海物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2890元，由原告中海物业管理有限公司佛山分公司负担1890元，被告徐志刚、张嘉盈共同负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 肖 华
二〇一七年十一月九日
书记员 余柔敏