山东省东营市垦利区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0521民初864号
原告：胡继然。
委托诉讼代理人：于海生。
被告：山东垦利农村商业银行股份有限公司。
委托诉讼代理人：李峰。
第三人：车纯瑞。
原告胡继然诉被告山东垦利农村商业银行股份有限公司（以下简称垦利农村商业银行）、第三人车纯瑞案外人执行异议纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡继然的委托诉讼代理人于海生、被告垦利农村商业银行的委托诉讼代理人李峰、第三人车纯瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡继然向本院提出诉讼请求：1、依法停止对位于垦利区董集镇同盛路房屋的强制执行，并解除查封扣押；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：胡继然与第三人车纯瑞于2016年7月26日签订了房屋买卖合同。合同签订后，胡继然支付给车纯瑞全部房款并交付房屋实际入住。自2016年7月28日开始缴纳水电费、物业费、天然气检测等费用。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。由于该房屋在签订合同时，属于镇政府安置房分期办理房产手续，在其办理完相应手续后才能够办理房产证过户给原告。2017年7月24在办理完房产证准备过户时，垦利农村商业银行因与第三人车纯瑞债务纠纷将该房屋查封。
在执行程序中胡继然提出执行异议，贵院于2018年4月23日作出（2018）鲁0521执异5号执行裁定书，裁定驳回胡继然的异议请求。但根据《最高人民法院有关于执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。胡继然的诉求符合上述法律规定，特根据民事诉讼法第119、127条的规定，向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。
垦利农村商业银行辩称：对原告陈述的内容不予认可，情况不属实。
第三人车纯瑞述称：1、涉案房屋已经在2016年7月26日卖给了胡继然，在胡继然支付全部房款后已经交付钥匙转移占有。涉案房屋是董集镇政府工作人员张兆江的房屋，在2009年10月29日，车纯瑞与张兆江签订房屋买卖合同，购买了涉案房屋，办理了合同更名手续，并实际入住，由镇政府统一办理房产证；2016年7月26日，车纯瑞与胡继然签订房屋买卖合同，胡继然通过银行转账支付40万元，交钥匙后支付现金2万元，已经付清全部购房款，并将房屋交付给胡继然实际占有使用。2、车纯瑞与垦利农村商业银行的贷款，车纯瑞已经和执行庭承诺过在2018年10月份偿还。
胡继然为证实其诉讼请求，向法庭提交下列证据：
证据一、2009年10月29日，车纯瑞与张兆江签订的《房屋转让协议书》1份，拟证明车纯瑞从张兆江处购买房屋的基本情况，原房屋的房主为张兆江，物业、水电的开户为张兆江。
证据二、2016年7月26日，原告胡继然与车纯瑞签订《二手房屋买卖合同》1份、收款收条2份、转账回单1份，拟证明胡继然就该房屋在2017年7月21日查封之前已经签订了书面的合法有效的房屋买卖合同，并且按照合同支付了全部价款。
证据三、2016年8月至12月的物业费收据1份、2017年全年的物业费收据1份、2016年11月5日交纳的2016年度取暖费收据1份、2016年8月份水费收据1份、天然气设施安全检查表2份、户口本1份（胡继然曾用名胡杭洲、胡华田是其父亲）、2016年8月份、10月份、2017年2月份、5月份支付宝缴纳电费的缴费纪录1份、董集镇政府出具的收据2份，拟证明胡继然就该房屋在2017年7月21日查封之前已经合法占有该房屋，并实际居住使用，水电原登记业主的名字是张兆江。
证据四、鲁（2017）垦利不动产权第0008755号不动产权证书1份、（2017）鲁0521执417号执行裁定书1份，拟证明涉案房产发证时间为2017年7月24日，查封时间在2017年7月21日，并非是因为胡继然的原因没有办理过户手续。
证据五、（2015）垦执异字第7号执行裁定书1份，拟证明本案与（2015）垦执异字第7号案件案情一致，均在查封前签订书面合同，交付了全部房款，且实际居住近一年，符合法律规定的形式要件，能够引起阻止执行的法律后果。
证据六、东营区人民法院（2012）东民初字第240号民事判决书、东营市中级人民法院（2013）东民四终字第24号民事判决书、最高人民法院关于孙连京与山东浩岳建设工程有限公司案外人执行异议之诉一案请示的答复（2014）民一答字第14号答复及东营市中级人民法院就该案作出的民事判决书各1份，拟证明执行异议审查的核心问题是异议人对执行标的是否享有阻却执行的实体权利，保障实际使用人的合法权利，这与最高院的司法解释立法目的和二十八条的规定相一致，是处理执行异议案件的裁判依据。《物权法》的规定，是物权变动的规定，不适用于执行异议案件，而且，执行异议的司法解释就是解决登记与实际合法占有人不一致的情况的处理方式，不会因为登记影响处理结果。
证据七、（2018）鲁0521执异5号裁定书1份，拟证明裁定驳回的理由不成立。1、房屋买卖协议的合法性不属于执行异议的审查范围适用法律错误。执行异议案件审查的前提条件就是是否有合法有效的房屋买卖协议，如果不审查房屋买卖协议，那么所有的执行异议案件不可能成立，（2015）垦执异字第7号案件为什么审查合同，东营市中级人民法院（2013）东民四终字第24号案件为什么审查合同，最高人民法院关于孙连京与山东浩岳建设工程有限公司案外人执行异议之诉一案请示的答复（2014）民一答字第14号答复为什么审查合同。该执行裁定与司法解释相违背。2、适用物权法的法律规定裁决执行异议案件，适用法律错误。3、根据特别法优于一般法、后法优于前法的法律适用原则，应当适用司法解释的规定，司法解释就是解决登记与占有不一致的情形的，并不是用登记来否认占有的。基层法院的裁定书不可能否定最高法院的司法解释，在该司法解释没有废止之前，应是裁判的主要依据。
证据八、契税完税证1份、涉案房屋建设单位东营市恒润房地产开发有限公司出具的证明1份，拟证明涉案房屋在2009年6月30日已经办理完契税手续，该手续办理房产手续，并且有房地产统一分批次办理，原告在购买房屋后不能办理网签手续和过户手续，只能在车纯瑞办理完产权手续后才能办理过户手续，未办理过户非原告原因导致。
垦利农村商业银行质证称，对证据一的真实性不清楚。对证据二的真实性不认可，当时转款时转给了车令令，不是转给车纯瑞。对证据三的真实性不予认可。对证据四没有意见。对证据五没有意见。对证据六，只能作为参考，不能作为依据。对证据七没有意见。证据八中的契税完税证有涂改，信息不实，对东营市恒润房地产开发有限公司出具的证明不清楚。
第三人车纯瑞质证称，对胡继然提交的上述证据均没有意见。
垦利农村商业银行为支持其抗辩主张，向法庭提交下列证据：单一客户本市所有结算账户1份，拟证明车纯瑞陈述的在农商行没有账户的情况不属实。胡继然质证称，对该证据并不知情，不影响胡继然向车纯瑞付款的真实性，即使车纯瑞在垦利农村商业银行处开有账户，对于胡继然履行合同没有实际影响，而且胡继然也无从查证车纯瑞的开户信息，只是按照合同约定履行付款义务。第三人车纯瑞质证称，没有意见。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年10月29日，张兆江与车纯瑞签订《房屋转让协议书》，约定张兆江将房产转让给车纯瑞。协议签订后，双方办理了房屋更名手续。2016年7月26日，车纯瑞与胡继然签订《二手房屋买卖合同》，约定车纯瑞将涉案房屋以42万元价格转让给胡继然。同日，胡继然通过银行转账的方式将购房款40万元转到车纯瑞指定的其姐姐车令令的账户，并将2万元购房款以现金形式交付给车纯瑞。车纯瑞向胡继然出具收到条2份，载明收到购房款40万元、2万元。之后，胡继然入住涉案房屋，并交纳水电费、物业费等相关费用。2016年8月30日，垦利农农村商业银行因与车纯瑞等7人金融借款合同纠纷向本院起诉，案号为（2016）鲁0521民初1357号。2016年9月21日，本院作出（2016）鲁0521民初1357号民事判决书，判决如下：一、车纯瑞于判决生效之日起十日内一次性偿还垦利县农村商业银行借款本金266380.84元及相应的利息、复利；二、刘习、李学厂、车纯来、车永涛、车松、车新贤承担连带清偿责任。因车纯瑞未履行法律文书确定的义务，垦利农村商业银行于2017年5月23日向本院申请强制执行，案号为（2017）鲁0521执417号。案件执行过程中，依据垦利农村商业银行的申请，本院于2017年7月22日以（2017）鲁0521执417号执行裁定书裁定查封了涉案房产。2017年7月24日，涉案房产办理了不动产权属证书，载明权利人为车纯瑞，所有权证号为鲁（2017）垦利不动产权第0008755号。2017年11月20日，胡继然以涉案房产系其所有为由，提出书面异议，请求法院停止执行，并解除对涉案房产的查封。2018年4月19日，本院以（2018）鲁0521执异5号执行裁定书，驳回胡继然的异议。2018年5月2日，胡继然不服该裁定，提起本案民事诉讼。
另查明，涉案房屋由东营市恒润房地产开发有限公司开发，并出具证明证实董兴花园一期房屋于2008年3月份竣工，2009年统一办理契税手续，凭契税手续统一办理房屋权属证书，在此之后无法办理网签更名手续，只能按照契税证载明的户名办理权属证书后，办理房屋过户手续。
以上事实，有胡继然、垦利农村商业银行提交的上述证据及庭审笔录在卷为凭。
本院认为，本案争议的焦点问题是胡继然就涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
涉案房屋由张兆江转让给车纯瑞后，车纯瑞与胡继然签订《二手房屋买卖合同》，车纯瑞将涉案房屋以42万元的价格转让给胡继然。胡继然与车纯瑞签订的《二手房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，本院予以采信。双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，胡继然向车纯瑞支付购房款42万元，履行了付款义务。且通过胡继然提交的证据可以证实，胡继然入住涉案房屋，并交纳物业费、水电费、暖气费等，事实上占有、使用、管理该房屋。因办理完契税手续后，由开发商分批次统一办理不动产权属证书，本案不动产权属证书办理日期为2017年7月24日，查封时间为2017年7月22日，查封以后致使胡继然无法办理房屋过户手续，所以，没有及时办理过户手续系非因胡继然的自身原因所造成的。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，胡继然提出停止对涉案房屋的执行，符合该条规定的四个要件，其诉讼请求应予支持。胡继然要求解除对涉案房屋的查封，不属于执行异议之诉审理范围，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、停止对涉案房屋的执行；
二、驳回胡继然其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7600元，由山东垦利农村商业银行股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 扈亭河
人民陪审员 冯伦宗
人民陪审员 崔永生
二〇一八年七月二十日
书 记 员 孙月秀