湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6912号
上诉人（原审被告）：罗肖岚。
委托诉讼代理人：肖昌永。
委托诉讼代理人：肖非。
上诉人（原审被告）：肖晶艳。
委托诉讼代理人：肖昌永（肖晶艳父亲）。
委托诉讼代理人：肖非（肖晶艳堂弟）。
被上诉人（原审原告）：深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司（原系深圳市卓越物业管理有限公司武汉分公司）。
负责人：彭英，公司负责人。
委托诉讼代理人：缪仙灵，项目负责人。
委托诉讼代理人：彭翠娥，湖南天润人合律师事务所律师。
上诉人罗肖岚、肖晶艳因与被上诉人深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司（以下简称卓越物业武汉分公司）物业服务合同纠纷一案，不服武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116号民初3123号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年10月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
罗肖岚、肖晶艳上诉请求，1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由为：一、一审认定事实不清，适用法律错误，一审判决无视《中华人民共和国合同法》第六十七条赋予上诉人的“先履行抗辩权”，没有依法维护上诉人的合法权利，这是不公正的。正是由于被上诉人不履行合同约定和法律规定的安保秩序维护义务，导致上诉人家里三次被盗，被上诉人对此负有不可推卸的责任，上诉人拒交物业服务费，是依法行使合同法所赋予的法定权利，即先履行抗辩权。《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条明确规定：“因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任”。这在法理上就是侵权损害赔偿责任的补充赔偿责任。《物业管理条例》第三十六条明确规定“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”《前期物业服务协议》第八条违约责任第一款也约定“甲方违反协议，未尽到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”。一审法院完全无视上诉人的法定权利和被上诉人的法定义务，只强调上诉人的缴费义务和被上诉人的权利，只谈对被上诉人有利的法律依据和合同条款，不谈对上诉人有利的法律依据和合同条款，显然不公正。因此请求二审改判上诉人有权拒缴物业服务费。二、一审法院认为两年诉讼时效“于法无据”，而事实上是“于法有据”。关于诉讼时效的法律规定，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，2008年8月21日最高人民法院出台了《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》法释（2008）11号规定。请求二审法院对于2014年6月24日以前的物业服务费依法不予保护。三、一审法院认为被上诉人“具有物业管理资质，可以依法从事物业管理服务”，这一认定也是违反法律规定。四、一审法院认为“卓越物业武汉分公司管理服务存在瑕疵”，上诉人认为“瑕疵”的判断是极不妥当的。五、一审法院在被上诉人委托代理人缪仙灵的法定委托材料不全的情况下，就允许其作为一审委托诉讼代理人出庭，明显违反了相关规定。
卓越物业武汉分公司辩称，上诉人已交纳了2015年物业管理费，因此诉讼时效中断，不存在诉讼时效超过的问题。物业公司依据相关物业管理条例对小区进行了物业服务，管理均到位。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持。
卓越物业武汉分公司向一审法院起诉请求，1、判令罗肖岚、肖晶艳支付2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理费11664元，滞纳金22569.84元，利息37.97元，合计34271.81元；2、罗肖岚、肖晶艳承担本案的诉讼费。
一审法院审理查明，罗肖岚、肖晶艳系武汉卓越蔚蓝海岸一期.罗纳河谷小TH2-4号房的业主，物业面积为270平方米，户型为联排别墅，该小区由武汉卓越房地产开发有限公司开发。2006年4月1日、2011年5月10日、2012年12月31日，卓越物业武汉分公司先后三次与武汉卓越房地产开发有限公司签署《前期物业管理服务合同》。合同约定由卓越物业武汉分公司向武汉卓越房地产开发有限公司开发的武汉卓越罗纳河谷小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效之日止。2009年7月16日，武汉卓越房地产开发有限公司向罗肖岚、肖晶艳发出《入伙通知书》，后罗肖岚、肖晶艳办理入伙手续，并入住于该小区，同时肖晶艳（乙方）与小区物业即卓越物业武汉分公司（甲方）签署了《卓越.蔚蓝海岸前期物业服务协议》，协议约定了物业管理服务内容：房屋建筑主体共用部分的维护和管理、房屋建筑本体共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全防范等由物业公司管理的其他事项。其中安全防范内容为门岗执勤、安全监控、巡逻检查等，检查、掌握物业管理区域内的各类情况，但不负责住户人身、财产保险保管责任。物业服务费用的标准：花园洋房每月1.2元／平方米，联排别墅每月1.8元／平方米，独栋别墅每月2.5元／平方米。乙方交纳费用的时间为：自入伙交房之日开始预交三个月的物业管理服务费，以后每季度第一个月的10日之前交纳当季度的管理费。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数每天3‰的滞纳金。协议期限至该物业业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同时止。2015年12月25日小区业主委员会成立。罗肖岚、肖晶艳以曾经被盗以及卓越物业武汉分公司未尽到服务管理义务为由拒缴2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理费计11664元，经卓越物业武汉分公司多次催缴未果，是此成诉。
一审法院认为，卓越物业武汉分公司具有物业管理资质，可以依法从事物业管理服务，在罗纳河谷小区业主委员会成立之前，武汉卓越房地产开发有限公司有权选聘卓越物业武汉分公司作为小区的物业管理公司，并与之签订书面的前期物业服务合同。后卓越物业武汉分公司与肖晶艳签订的《物业管理前期服务协议》，该协议不违反相关法律规定，合法有效，双方均应履行约定的义务。罗肖岚、肖晶艳作为业主，接受了卓越物业武汉分公司提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费，卓越物业武汉分公司诉请罗肖岚、肖晶艳缴纳2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理费11664元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。因卓越物业武汉分公司管理服务存在瑕疵，故对其主张的滞纳金、利息，一审法院依法不予支持。对卓越物业武汉分公司不履行或者不完全履行合同约定的责任和义务，罗肖岚、肖晶艳可以请求卓越物业武汉分公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业管理服务费的抗辩理由，故对罗肖岚、肖晶艳的该抗辩意见，一审法院不予采纳。对于罗肖岚、肖晶艳辩称在两年诉讼时效期限范围外的物业管理费，不应受到法律保护的抗辩理由，于法无据，一审法院亦不予采纳。综上所述，对于卓越物业武汉分公司的诉讼请求一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、罗肖岚、肖晶艳支付深圳市卓越物业管理有限公司武汉分公司的物业管理服务费11664元；二、驳回深圳市卓越物业管理有限公司武汉分公司的其它诉讼请求。上述应付款项在判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费660元，减半收取330元，由深圳市卓越物业管理有限公司武汉分公司负担200元，罗肖岚、肖晶艳负担130元。
二审审理中，罗肖岚、肖晶艳向本院提交五张小区照片及证人刘某出庭证言，上述照片拟证实物业公司管理存在瑕疵，房屋屋顶漏水、外墙开裂、保安室无人，家里被盗多次，物业公司并没有按照物业合同履行物业合同义务。刘某证实别墅区域没有监控设备，保安人员少，小区没有设立业主门禁卡，外来人员随意进出小区混乱，业主没有安全感，我家也被盗过，物业管理不到位。经质证，卓越物业武汉分公司认为，上述照片在二审提交不符合证据规则的相关规定，应在一审提出，上述照片中关于房屋屋顶漏水、外墙开裂，系上诉人没有交纳维修基金，房屋是2008年修建，5年的质保期，现已过质保期，岗亭的照片是2015年照的，不是当时的照片，是员工内部巡逻暂时停留休息的，按上诉人要求将岗亭搬走，当时岗亭是在上诉人房屋旁边，2015年就搬到另一地方。桥面的照片，已维修了。对于刘某出庭证言陈述不实，不予认可。同时，卓越物业武汉分公司向本院提交肖晶艳于2015年12月22日收款收据及湖北省地方税务局通用网络发票及温馨提示牌，拟证实罗肖岚、肖晶艳交纳2015年的物业费，存在诉讼时效中断，本案诉讼时效未超过。温馨提示牌拟证实别墅不是封闭管理。罗肖岚、肖晶艳认可已交了2015年的物业费，但收款收据上面的字与我们的收据上面的内容不一样。温馨提示牌，恰恰证明别墅区应封闭，提示牌上的公开承诺物业公司并没有做到。本院认为，罗肖岚、肖晶艳提交小区照片及证人刘某证言，结合其在一审提交系列照片，一审认定系小区情况的真实反映，能够证明卓越物业武汉分公司在物业管理上存在诸多问题，且罗肖岚、肖晶艳因家里被盗向公安机关报警的事实。证人刘某出庭作证证言，符合法律规定，本院予以采信。卓越物业武汉分公司提交肖晶艳于2015年12月22日收款收据及湖北省地方税务局通用网络发票，因罗肖岚、肖晶艳认可已交纳2015年的物业费，虽对收款收据上面的字与其保管收据上面的内容不符，但没有证据予以证实。该证据证明卓越物业武汉分公司在上述期间内进行过催收，对证明目的本院予以采信，故本案未超过诉讼时效。
本院查明，深圳市卓越物业管理有限公司武汉分公司在本院审理过程中变更名称为深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司。审理中，罗肖岚、肖晶艳当庭撤回其第五项诉请对卓越物业武汉分公司委托诉讼代理人缪仙灵出庭诉讼事宜请求。经本院审查，卓越物业武汉分公司委托诉讼代理人缪仙灵诉讼委托手续符合法律规定，可以参加本案诉讼。
本院查明的其他事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，卓越物业武汉分公司与肖晶艳签订的《物业管理前期服务协议》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。卓越物业武汉分公司为罗肖岚、肖晶艳提供了物业服务，罗肖岚、肖晶艳应根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。本案中，卓越物业武汉分公司作为武汉卓越罗纳河谷小区的物业服务企业，已按照合同约定为罗肖岚、肖晶艳提供了主要的物业服务义务，虽然卓越物业武汉分公司存在服务瑕疵，但在卓越物业武汉分公司履行了合同主要物业服务义务的情形下，罗肖岚、肖晶艳仅以卓越物业武汉分公司履行服务合同存在违约作为拒绝交纳物业费的理由，则会使卓越物业武汉分公司、罗肖岚、肖晶艳双方利益关系失去平衡，不属于上述规定的正当理由，罗肖岚、肖晶艳作为业主，应承担交纳相应物业服务费的义务。本案基于卓越物业武汉分公司提供了基本的物业服务并考虑其物业服务存在的未能全面履约的事实，导致罗肖岚、肖晶艳家多次被盗，虽业主被盗财产损失直接或主要原因并不是卓越物业武汉分公司的管理行为，但是卓越物业武汉分公司在提供小区安全保障服务中具有瑕疵，本院酌情扣减20%的物业费，因此，罗肖岚、肖晶艳尚欠2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理费为9331.2元（11664元×80%）。综上所述，罗肖岚、肖晶艳的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116号民初3123号民事判决；
二、罗肖岚、肖晶艳于本判决生效后十日内支付深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司2013年1月至2014年12月期间所欠的物业管理费9331.2元；
三、驳回深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费660元，减半收取330元，由深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司负担280元，罗肖岚、肖晶艳负担50元。
二审审案件受理费660元，由罗肖岚、肖晶艳负担50元，深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司负担610元。
本判决为终审判决。
审判长 龚治国
审判员 李 行
审判员 叶 欣
二〇一六年十二月十二日
书记员 张 缤