福建省尤溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）尤民初字第2559号
原告福州西酒物业管理有限公司，住所地福建省福州市。
法定代表人孙勇，董事长。
委托代理人陈裕壮，尤溪县沈兴法律服务所法律服务工作者。
被告陈由二，男，1973年9月25日出生，汉族，干部，住福建省尤溪县。
委托代理人黄佑丰，男，教师，住福建省尤溪县。
原告福州西酒物业管理有限公司（以下简称“西酒物业公司”）与被告陈由二物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，后由于案情复杂，本院于2016年1月12日裁定将本案转为普通程序，依法组成合议庭于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告西酒物业公司的委托代理人陈裕壮、被告陈由二及其委托代理人黄佑丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西酒物业公司诉称，根据《福建省物业管理条例》第三章的规定，原告于2009年6月10日与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，被告应当按照协议的第四条约定，经物价部门批准的收费标准，每季度向原告缴清物业费，以及公摊水、电费、电梯年检费、电梯维保费等有关费用。截至2015年7月31日止，被告结欠各项费用8399.1元（人民币，下同）。根据协议第九条第四款的约定，被告应按每日千分之五的标准向原告支付违约金，违约金暂算至2015年10月15日止为31479.8元。原告严格遵守和履行了协议的约定，按三级服务标准收费，按三级服务质量要求做好各项工作，但被告所欠的各项费用，经原告的楼管员上门催收、电话催收、送达催缴通知等，仍不及时缴纳。原告根据相关法律规定，提起诉讼，请求判令：一、被告立即缴清自2009年9月1日起至2015年7月31日止所欠的各项费用8399.1元（其中物业费5875.2元、水费168元、公摊水费43.7元、公摊电费297.1元、电梯维保费502.7元、电梯年检费41.3元、轿厢费31.1元、车位费1440元）；二、被告支付所欠物业费暂算至2015年10月15日止的违约金31479.8元；三、本案的诉讼费用由被告负担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为被告立即缴清自2009年9月1日起至2015年7月31日止所欠的各项费用8218.5元（其中物业费5875.2元、水费168元、公摊水费43.7元、公摊电费116.5元、电梯维保费502.7元、电梯年检费41.3元、轿厢费31.1元、车位服务费1440元）。
被告陈由二辩称，第一，原告未按约定提供物业服务，不能全额收取物业服务费和车位服务费。原告未按照《前期物业管理服务协议》约定履行职责，致使小区内违章搭建严重，共用设施破坏严重，车辆乱停乱放、停车位没有进行打扫，车位岗亭无人值守，垃圾没有及时清理，甚至有些门岗无人值守，致使小区内多户业主被盗，也造成被告房屋内的财产被盗，大多数业主对原告的物业管理和服务表示不满。根据《物业管理条例》第四十一条的规定以及公平原则，原告未按约定提供服务就不能按服务合同的约定全额收取物业费和车位服务费。同时被告对原告未按合同约定履行职责，导致被告财产被盗造成的经济损失的行为保留要求原告依法赔偿的诉权。第二，原告主张的电梯维检费和公摊水电费等费用不合理。首先，原告收取电梯维检费属于违法收费和重复收费。根据《物业服务收费管理办法》（国家发展改革委员会、建设部发改价格（2003）1864号）第十一条和《关于公布尤溪县物业收费管理实施细则（试行）的通知》（尤溪县物价局、尤溪县城乡规划建设局尤价（2009）195号）第十二条，均规定了电梯维保费和电梯年检费属物业服务成本，已包含在物业服务费用中，且原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》第七条也约定了该项内容。现原告又向被告收取电梯维保费、电梯年检和轿厢费用，显然属于违法收费和重复收费。其次，原告收取的公摊水电费等费用不合理。水泵用电、道路景观水电和消防用水、新华都超市、新华都排挡、游泳池、尤溪县顺航汽车用品服务业部等都享受了小区公共供水和供电，原告将该部分的水电费和原告办公使用的水电费计入业主的公摊水电费不合理。原告自2009年9月1日起计收物业费不合理，被告已经缴纳了2009年9月15日前的物业费。第三，原告的主张超过诉讼时效。《前期物业管理服务协议》约定物业费按季度缴纳，即每季度首月的10日前缴纳。原告起诉要求被告支付物业相关费用，其主张已超过两年的诉讼时效。第四，原告主张的违约金不应得到支持。原告未按约定提供物业服务且收费不合法，原告已违约在先。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当原告履行义务不符合规定时，被告可以主张瑕疵履行抗辩权以维护自身的合法权益。本案中，由于原告没有完全履行规定的义务，且收费不合法，被告要求原告按规定履行义务并依法合理收费。在原告未按规定履行义务前不支付相关费用系被告依法行使抗辩权以维护自身合法权益的行为。因此，被告不存在违约行为，且原告主张的违约金过高，其主张不应得到支持。
原告西酒物业公司为支持其诉讼请求向本院提供如下证据：
1.《营业执照》、《组织机构代码证》、《资质等级证》各一份，以此证明原告的主体身份情况以及原告的资质等级为二级的事实；
2.《前期物业管理服务协议》一份，以此证明原告与被告签订物业服务合同，合同中约定了物业服务内容，物业服务费的收取标准，其他有偿服务费用的收取，公摊水电费、电梯维保费、电梯年检费等费用的分摊方式以及各项费用缴纳时间和违约责任等；
3.《尤溪县普通住宅小区物业服务等级收费基准价格表及停车服务费指导性收费标准表》一份，以此证明原告按服务等级三级收取物业费，可以按三级服务标准提供服务，以及停车位收费标准为每月40元的事实；
4.《商品房买卖合同》一份，以此证明被告购买车位，应缴纳车位服务费的事实；
5.《欠费明细表及物业费违约金明细表》一份，以此证明被告结欠原告的各项费用的数额以及违约金的数额；
6.《各月公摊水电费、电梯维修费、电梯维保费等公共费用分摊依据及分摊费用明细表》一份，以此证明被告结欠原告各月公摊水电费、电梯维修费、电梯维保费等公共费用的数额；
7.《各月欠水费明细表》一份，以此证明被告每月使用水量及应支出的水费明细；
8.《电梯及水表表号》、《公摊水电费等公共费用计算方法》
、《历月电费明细》、《历月水费明细》、《历月公摊水电费等公共费用分摊底单》各一份、《电梯维修保养合同》六份，以此证明被告应支付的水费、公摊水电费等公共费用的数额；
9.《催收物业费照片》三份，以此证明原告于2012年10月5日、2013年12月25日、2015年9月21日向被告催缴物业费等各项费用的事实；
10.《业主委员会证明》一份，以此证明（1）原告于2015年7月31日与被告终止物业管理服务；（2）原告按《前期物业管理服务协议》及服务等级履行职责；（3）原告对未及时缴纳物业费等各项费用的业主不定期进行催缴的事实。
被告对原告提供的1-4、7号证据没有异议；对原告提供的5号证据有异议，被告已缴纳2009年9月15日前的物业费，且2012年11月1日至2012年12月31日之间产生200元车位费不合理，被告不存在违约行为，不应承担违约金；对原告提供的6号证据有异议，公摊水电费没有扣除尤溪县顺航汽车用品服务部、新华都排挡等经营场所以及原告办公使用的水电费，电梯维保费、电梯年检费、轿厢费已包含在物业服务成本中，应由原告承担；对原告提供的8号证据有异议，（1）电梯电表、水表表号被告并不知情；（2）公摊水电费收费不合理；（3）《历月电费明细》的户名为尤溪县建设物业管理服务有限公司，不是原告的户名，不能说明是被告所居住的楼道以及电梯电费；（4）原告未提供水电收费部门向小区收费的水电表的总表吨数和度数，亦未提供各楼栋和各店面等经营场所以及原告办公使用的水电分表的吨数和度数，其提供的证据不能证明其收费合理；（5）对《电梯维修保养合同》没有异议，但电梯维修保养等费用不能由业主承担；对原告提供的9号证据有异议，不能证明原告向被告催收的事实；对原告提供的10号证据有异议，该证明不具有真实性。
被告陈由二针对其抗辩理由向本院提供如下证据：
1.《居民身份证》一份，以此证明被告的主体身份情况；
2.《相片》九份，以此证明原告提供的物业管理服务质量不符合约定以及公摊水电费计算不合理的事实；
3.《房产证》、《结婚证》各一份，以此证明被告购有车位的事实；
4.《网页资料》一份，证明大儒名城小区内多数业主对原告提供的物业管理服务表示不满的事实；
5.《物业费发票》一份，证明至2009年9月15日止的物业费被告已经缴纳的事实。
原告对被告提供的1、3、5号证据没有异议；对被告提供的2号证据有异议，认为与本案不具有关联性；对被告提供的4号证据有异议，认为不能证实被告欲证明的事实成立。
根据原告的申请，本院调取了《关于公布尤溪县物业收费管理实施细则（试行）的通知》（尤溪县物价局、尤溪县城乡规划建设局尤价（2009）195号）文件、《个体工商户登记基本信息》、《关于尤溪县大儒名城业主委员会备案证明》各一份。
原、被告对本院调取的上述证据均无异议。
本院认为，对原告提供的1-4、7号证据，被告没有异议，本院予以采信。对原告提供的5、6号证据，该证据是原告自行制作的未经被告确认，不具有证明效力，该两份证据仅能作为原告对被告的欠费情况的陈述。对原告提供的8号证据，电费明细有供电部门加盖的公章，用电地址是被告居住地址，水费明细有水务公司加盖的公章，对《电梯及水表表号》、《历月电费明细》、《历月水费明细》，本院予以采信；对《电梯维修保养合同》，被告没有异议，本院予以采信；对《公摊水电费等公共费用计算方法》、《历月公摊水电费等公共费用分摊底单》，被告未提出实质性的反驳意见，本院予以采信；对原告提供的9号证据，其中2013年12月25日、2015年9月21日的照片，虽系原告自行制作，但可与原告提供的10号证据相互印证，即原告在尤溪县大儒名城业主委员会成立后（2013年6月），在其监督下履行自己的职责，对部分未及时缴纳物业费等费用的业主进行了不定期催缴，故原告于2013年12月25日、2015年9月21日向被告催讨物业费的事实，本院予以确认，其中2012年10月5日的照片，因系原告自行制作，且无其他证据相佐证，本院不予采信。对原告提供的10号证据，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联，本院予以采信。对被告提供的1、3、5号证据，原告没有异议，本院予以采信。对被告提供的2号证据，因系被告自行制作，且无其他证据相佐证，本院不予采信。对被告提供的4号证据，无法证实被告欲待证的事实成立，本院不予采信。对本院调取的证据，原、被告均无异议，本院予以采信。
依据上述有效证据及当事人的庭审陈述，对本案主要事实认定如下：
2009年6月10日，原告作为甲方，被告陈由二作为乙方签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：1.前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止的物业管理。2.乙方购买的房屋位于尤溪县城关镇水东路1号大儒名城1A号楼901室，建筑面积为132.92平方米。3.甲方的权利和义务：（1）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；（2）根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主临时公约》并书面告知乙方；……（5）物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给予第三方；（6）根据本协议向乙方收取物业管理费用；……（12）自本协议终止时30日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。4.乙方的权利和义务：……（4）依据本协议向甲方缴纳管理费用；……5.物业管理服务费标准为带电梯住宅每月每平方米0.65元，该物业服务收费标准中不包含电梯运行电费、公共水电分摊费、电梯年检费和电梯维保费，由乙方（业主或物业使用人）按实分摊。物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。6.乙方交纳费用时间为交房入伙时预交半年物业费，半年后物业费按季预交，即每季度首月的10日前交纳。7.其他有偿服务费用：（1）自行车、摩托车、小汽车的临时停放收费标准以当地物价部门批文为准；（2）露天车位及车库的收费标准以当地物价部门批文为准。8.受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、供热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务范畴），收费标准执行政府规定，物业管理企业以接收到相应的单位委托书时实施。9.根据《物业管理条例》规定，本物业建立共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金，保修期内维修费由开发建设单位负责，保修期外单次单项维修费用在200元以内由甲方负责，超出200元范围由甲方报方案，经乙方或业主委员会审核后由公共维修资金开支……10.违约责任：（1）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……（3）甲方违反协议，擅自提高收费标准或者乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；（4）乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰的标准交纳违约金。在上述协议履行过程中，被告因对原告提供的物业服务存在瑕疵而拒不缴纳相关物业费用拖延至今，双方引起纠纷。为此，原告诉至本院。
另查明，原告已于2015年7月31日自行终止《前期物业管理服务协议》，终止对尤溪县大儒名城小区提供物业管理服务。
综上所述，本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》的内容系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主，享受了原告提供的相关服务，应当支付相应的费用。关于被告提出的电梯维保费、电梯年检费属于重复收费的主张，虽然双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定原告收取的物业服务收费标准中不包含电梯维保费、电梯年检费，但是该项约定违反了《物业服务收费管理办法》的规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，被告的该项主张，合法有据，本院予以采纳。对于被告提出的原告将游泳池、尤溪县顺航汽车用品服务业部等使用的水电费计入业主的公摊水电费的主张，因其未提供相应的证据予以证明，本院不予采纳。关于被告提出的原告的请求超过两年的诉讼时效的主张，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，原告提供的证据可以证实其于2013年12月25日向被告进行了催缴物业服务费等费用的事实，向既往的时间倒推2年，即2011年12月26日起发生的物业服务费等费用没有超过诉讼时效。故被告应向原告支付自2011年12月26日起至2015年7月31日止的物业服务费等费用。经本院核算，自2011年12月26日起至2015年7月31日止，被告应向原告支付物业服务费3456元（132.92平方米＊0.65元／平方米／月＊40个月）、水费168元、车位服务费1440元、公摊水费43.3元、公摊电费115.6元（公共照明37.9元＋电梯用电19.4元＋楼道照明11.5元＋水泵用电46.8元）。对于原告主张要求被告支付轿厢费的请求，因原告未提供相应的证据证明其已支出该项费用，原告的该项请求，依据不足，本院不予支持。对于原告主张要求被告支付违约金的请求，本院结合原告在提供物业服务过程中存在瑕疵的实际情况，原告的该项请求，理由不足，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告陈由二应于本判决生效之日起三日内一次性支付原告福州西酒物业管理有限公司物业服务费3456元、水费168元、车位服务费1440元、公摊水费43.3元、公摊电费115.6元，合计5222.9元；
若未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告福州西酒物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费797元，由原告福州西酒物业管理有限公司负担690元，由被告陈由二负担107元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 张 忠 谋
审 判 员 黄 慧 珊
人民陪审员 罗 良 趾
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 姜辛（代）
附相关的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。