重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝02民终1478号上诉人（原审被告）：朱学琼，女，1965年4月26日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：向辉，男，汉族，1951年3月15日出生，住重庆市云阳县。被上诉人（原审原告）：张生明，男，1962年5月4日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：程浩，重庆龙脊律师事务所律师。原审被告：熊全伟，男，1966年1月14日出生，汉族，住重庆市云阳县。上诉人朱学琼因与被上诉人张生明、原审被告熊全伟房屋买卖合同纠纷一案，不服云阳县人民法院（2018）渝0235民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱学琼上诉请求：1、撤销原判第二项、第三项，依法直接改判；2、判决被上诉人返还房屋，并支付租金。事实和理由：一、一审判决上诉人返还被上诉人购房款时按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息没有事实和法律依据。双方不是民间借贷，被上诉人没有损失。被上诉人没有证据证明房屋是向银行贷款，也没有提供房款能够取得中国人民银行同期同类贷款利率的证据。二、上诉人没有过错，不应赔偿被上诉人的损失，被上诉人购房时未尽到审查义务，属于有过错一方。三、一审判决不公，没有确认双方民事权利义务关系，一审对被上诉人如何返还房屋只字未提，判决不公。四、一审认定事实与实际不符，且审理程序违法。一审判决上诉人支付被上诉人添附物折价款4,410元与事实不符。同时，一审时上诉人提出反诉，要求被上诉人按6,000元／年支付租金，但一审未予审理，程序违法。五、一审判决诉讼费由上诉人负担不合理。张生明辩称，1、上诉人的上诉请求及理由不成立。2、是上诉人不愿办理房屋产权手续，要求确认合同无效。3、确认合同无效后，被上诉人要另外购房，2008年的房价与现在差异很大，且民事审判纪要明确支持利息。4、被上诉人无过错。5、上诉人返还房款，被上诉人就会返还房屋。6、上诉人是在一审庭审后才提出反诉，一审程序合法。7、一审中上诉人已认可添附款金额。8、诉讼费依法判决。熊全伟未向本院提交书面陈述意见。张生明向一审法院起诉请求：1、判令被告办理房地产权属登记手续并交付房地产权属证书；2、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告第1项诉讼请求变更为：判令原、被告签订的《房屋买卖协议书》无效；被告返还购房款97，500元并按5年期银行贷款利率支付利息；支付原告对房屋添附产生的费用6,090元。一审法院认定事实：2008年8月31日，原告张生明与被告朱学琼签订了《房屋买卖协议书》，约定熊全伟、朱学琼（甲方）将其位于平安镇白龙街道的房屋一幢（占地面积36㎡）出卖给张生明、陈光碧（乙方）。双方约定房屋总价款98，000元，房屋内水、电齐全，买卖所涉及的一切税费由甲方负责，并办理乙方房屋产权的一切手续。付款方式为2008年8月31日付90，000元，其余8,000元甲方将乙方建房过户手续交给乙方后付清。交房时间为2008年8月31日。原告张生明、被告朱学琼在协议上签名，陈光碧、熊全伟未在协议上签名。协议签订后，原告于当日支付被告朱学琼购房款90，000元，被告朱学琼于当日交付了房屋给原告。2014年1月28日，原告张生明支付了余款7,500元给被告朱学琼。原告购房以后，对房屋进行了添附，被告朱学琼认可的费用有卷帘门2,736元、三楼灶台、厕所隔墙及门1,130元、化粪池544元。原告购房后，至今一直在该房居住。本案讼争房屋所占用的土地性质为宅基地，登记在被告朱学琼名下。原告张生明与被告朱学琼非同一集体经济组织成员。一审法院认为，本案所涉房屋属农村宅基地之上的房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条的有关规定，农村宅基地的所有权归农民集体所有，本集体经济组织的村民享有宅基地的使用权，且集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权，也即宅基地的使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得。本案中，原告不属于房屋所在地集体经济组织的成员，不能取得房屋宅基地的使用权。因此，原告与被告朱学琼签订的《房屋买卖协议书》违反了法律的强制性规定，属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告与被告朱学琼签订的《房屋买卖协议书》无效，被告朱学琼应返还原告购房款97，500元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自收款之日起占用该款项的利息。原告主张添附物折价6,090元，由被告支付给原告，被告朱学琼认可折价后支付原告4,410元，该院予以确认，对其余费用，因原告未能举证予以证实，该院不予支持。被告熊全伟未在《房屋买卖协议书》上签名，不是房屋买卖合同的当事人，该院对原告要求被告熊全伟返还购房款、利息、添附物折价款的请求，不予支持。被告要求原告返还房屋并参照房屋租赁市场价格支付使用房屋期间的费用，但被告并未提起反诉，对被告的该辩解该院不予处理。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告张生明与被告朱学琼于2008年8月31日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告朱学琼在本判决生效后十日内返还原告张生明购房款97，500元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至付清时止（其中90，000元从2008年8月31日起计算利息，7,500元从2014年1月28日起计算利息）；三、被告朱学琼在本判决生效后十日内支付原告张生明房屋添附物折价款4,410元；四、驳回原告张生明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,650元，由被告朱学琼负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审相同，本院对一审查明的案件事实予以确认。另查明，在2017年9月13日原一审庭审中，对于案涉房屋添附物的价值，上诉人当庭陈述“只认可卷帘门的送货单2736元，三楼灶台、厕所隔墙及门制作的材料费用1130元，化粪池的安装制作，总共是544元，我认了，其它的不认，顶楼的门原告自己拆走。”在2018年4月10日的庭审中，对上述事实上诉人则陈述“我是认可那些单子的真实性，我只是认可有这么个事，但我并不认可赔偿原告。”本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议书》，因违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定而无效。当事人的民事活动应遵循法律规定，上诉人与被上诉人也不例外，对双方买卖合同无效的法律后果，均应承担相应的法律责任。上诉人主张合同无效仅仅是被上诉人未尽审查义务、属于过错方的理由不能成立，上诉人同样存在过错。《房屋买卖协议书》被人民法院确认无效后，应当依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定处理双方权利义务。上诉人作为房屋出售人，理应返还被上诉人购房款及利息。上诉人主张不应支付利息，但上诉人占有被上诉人购房款97，500元近十年，该97,500元的利息即为被上诉人的资金损失，上诉人应当支付，其称被上诉人没有损失，双方不是民间借贷，不应按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的上诉理由不能成立。上诉人在原一审庭审中，明确认可案涉房屋添附物折价款为4,410元，现主张只认可544元，并称自己在原一审时的真实意思是“认可有这么个事，但我并不认可赔偿原告。”根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百四十二条“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持”之规定，上诉人的该辩解理由没有事实依据，本院不予采纳。上诉人主张一审判决其返还购房款的同时，应当判决被上诉人返还房屋。诚然，房屋买卖合同无效，被上诉人应当返还房屋，但因上诉人对此仅进行了抗辩，并未提出反诉，故一审法院未进行判决并无不当。上诉人还主张在一审中，其已提起反诉，请求被上诉人按6,000元／年支付房屋租金，一审未予审理属于程序违法。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉……应当合并审理。”经查，上诉人于2018年4月28日递交反诉状，但一审法庭辩论时间为2018年4月10日，显然，上诉人提出反诉，请求被上诉人支付租金已过反诉期间，一审未进行审理并不违反法律规定，上诉人称一审程序违法的上诉理由亦不能成立。此外，一审对诉讼费用的分担符合法律规定，本院予以确认。综上所述，朱学琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3698元，由上诉人朱学琼负担。本判决为终审判决。审判长 程 杨审判员 李迪云审判员 刘丽苹二〇一八年八月一日书记员 罗 凌