广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终11981号上诉人(原审被告)：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广州市增城区新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。法定代表人：张晓峰，董事长。委托诉讼代理人：郑邦伟，男，汉族，1983年3月18日出生，系该公司员工。被上诉人(原审原告)：吕建辉，男，汉族，1974年6月6日出生，住广东省广州市萝岗区。被上诉人(原审原告)：黄晓，女，汉族，1981年9月26日出生，住广东省广州市萝岗区。上列被上诉人的委托诉讼代理人：吴小庆、谭金发，均系广东合拓律师事务所律师。上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）与被上诉人吕建辉、黄晓因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初5004号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。东凌公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回所有诉讼请求或发回重审；3、吕建辉、黄晓承担一审、二审所有诉讼费。事实和理由如下：一、一审法院忽视了双方对商品房的交付条件进行了变更，燃气的交付状态符合合同约定。涉案商品房买卖合同补充协议第十一条明确约定：双方同意该商品房的交房条件为取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件。房屋交付时，买卖合同第十五条约定的资料中，如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致(一)至(五)项文件资料不齐全，但卖方己取得建设工程竣工验收证明文件的，不视为不符合交付条件标准，卖方不承担延期交房的违约责任。该条还约定：“供水、供气、供电、通邮的证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者取得相关竣工验收文件，即视为卖方己具备交楼条件”，按该约定，取得燃气工程的竣工验收文件即可。根据广州当地的竣工备案实践及《广州市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施办法(试行)》的相关规定，住宅小区的燃气工程需提交竣工证明文件方可进行备案，故涉案房屋在交付时己竣工备案，故相应亦取得燃气工程竣工验收文件，符合合同约定。二、双方对于涉案房屋燃气的该约定是有效的，未有法律明确规定商品房交付必须具备永久用气。一审判决未对燃气未通交付是否有效进行任何阐释，如有效则需说明为何不适用，如无效则必须说明无效的理由。现有关燃气工程的相关规定均属于行政管理性的规定，违反相关规定不导致民事约定条款的无效。抛开法律规定，从日常生活经验判断，无燃气使用虽造成一定生活上的不便，但只要有供电，燃气并非不可替代，该等影响与房屋不能正常居住使用有本质区别。三、燃气公司与东凌公司有合同关系，其单方出具的通气证明不具中立性，亦不符合事实，法院未查清碧垅坊组团燃气使用的实际情况。燃气公司属市政垄断单位，燃气的验收、开通与上诉人有直接利害关系，法院不应仅凭燃气公司单方出具的证明即认定相关事实。况且，东凌公司在一审中提交了碧垅坊组团其他房屋燃气读表的相关证据，一审法院未进行任何阐述，亦未进行调查或就此询问燃气公司个中原因。同一个组团的房屋，不可能这户燃气开通使用产生读数，临近的其他户又不能开通，请法院本着亦事实为依据的原则予以核查。综上所述，本案应该撤销原判决，驳回吕建辉、黄晓所有诉讼请求。吕建辉、黄晓二审答辩称，同意一审判决，请求驳回东凌公司的上诉请求。吕建辉、黄晓的诉讼请求：1、判令东凌公司立即向吕建辉、黄晓支付延迟交楼违约金（以总房款1648911元为计算基数，按照每日万分之二的标准，从2015年9月17日起计至东凌公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给吕建辉、黄晓之日止，暂计到起诉日为113115.29元）；2、东凌公司负担本案诉讼费。一审法院查明的事实：2014年3月27日，吕建辉、黄晓（买受人）与东凌公司（出卖人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），合同载明甲方（卖方）东凌公司；乙方（买方）吕建辉、黄晓；通讯地址广州市萝岗区笃学一横路玉岩中学；购买房屋地址增城市永宁街荔湖城碧珑坊一街13号101房；建筑面积166.02平方米；购房款总额1648911元；房屋交付时东凌公司应提供供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料等；合同对延期交房的违约责任和违约金的计算方式以及通知等作了约定。其中，附件七补充协议第二十五条约定“……本合同要求或允许的通知和通讯，均自送达时生效。买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）。除本合同另有约定之外，采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期；采取邮寄送达的，通知方按照合同载明地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒绝签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮递机构原因或其他任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已经送达的效力；同城以邮件发出后的第二日为送达日，异地以邮件发出后的第三日为送达日。”2015年9月16日，吕建辉、黄晓以东凌公司未能交付具备交楼条件的商品房为由，向一审法院提起诉讼，请求判准其诉请。案号（2015）穗增法民三初字第1589号。2015年12月22日，一审法院经审理作出一审民事判决书。判决书查明涉案房屋取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，取得了永久供水、永久供电和永久通邮的使用条件，但未取得永久供气的使用条件。认定吕建辉、黄晓与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。涉案房屋未取得永久供气不符合交楼条件，东凌公司构成违约，承担违约责任。判决一、东凌公司于在判决发生法律效力之日起十日内向吕建辉、黄晓支付2015年5月31日起至2015年9月16日止的违约金（每日按已付购房款1648911元的万分之二的标准计算）；二、驳回吕建辉、黄晓的其他诉讼请求。判后，东凌公司不服一审民事判决向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出驳回上诉，维持原判的终审民事判决。2015年7月21日，涉案房屋取得了永久供电的使用标准。2016年9月12日，涉案房屋取得了永久供气的使用标准。2016年9月22日，东凌公司向吕建辉、黄晓邮寄送达关于涉案房产交付及房屋质量保修的通知，催促吕建辉、黄晓办理收楼手续等，2016年9月23日，该邮件送达。吕建辉、黄晓对涉案房屋仍未办理收楼手续。吕建辉、黄晓于2016年8月31日以东凌公司违约仍在继续为由向法院提起诉讼，请求判决支持其诉请。一审法院认为：吕建辉、黄晓与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）意思表示真实，合法有效，双方当事人应依约履行。关于双方当事人所买卖的房屋不符合永久用气的交楼条件、东凌公司应承担延期交房的违约责任以及违约金如何计付等已有相应的生效民事判决所认定，法院不予赘述。东凌公司对此相应的抗辩，法院不予采纳。关于交房条件的问题。吕建辉、黄晓向东凌公司购买的房屋，依据合同的约定，东凌公司应在合同约定的2015年5月30前将具备永久供电、永久供水、永久供气和永久通邮的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给吕建辉、黄晓。东凌公司至2016年9月12日才对涉案房屋取得居民生活永久用气，并在2016年9月22日通知吕建辉、黄晓办理收楼手续，涉案房屋在2016年9月12日符合交房条件，在此之前涉案房屋仍不符合交房条件，东凌公司应承担逾期交房的违约责任。吕建辉、黄晓要求东凌公司支付自2015年9月17日（从法院对吕建辉、黄晓第二次起诉计算违约金的截止时间的第二天起算）起的延期交房违约金，合理合法，法院予以支持，但违约金应计至房屋符合交付条件且通知送达之日，即2016年9月23日止。经核算，东凌公司应向吕建辉、黄晓支付自2015年9月17日起至2016年9月23日期间延期交房违约金为123008.76元（以合同约定的购房款1648911元为本金，以每日万分之二的标准，延期373天计算）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、东凌公司于判决发生法律效力之日起十日内向吕建辉、黄晓支付从自2015年9月17日起至2016年9月23日止的违约金123008.76元（每日按已付房款1648911元的万分之二计算）；二、驳回吕建辉、黄晓的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1380元，由东凌公司负担。本院经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院认为，本案二审争议问题是涉案房屋是否符合交付条件。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及所附补充协议中关于“供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件”的约定，房屋交付时的标准为东凌公司提供供水、供气、供电、通邮的永久使用证明文件，故涉案房屋供电、供气的交付标准应为永久用电、永久供气。从查明的事实可知，涉案房屋2015年7月21日才具备永久用电、2016年9月12日才具备永久供气的交付条件，已超过双方约定的交房时间2015年5月30日。虽然双方签订的《补充协议》第十一条约定，交楼时可能暂时没有永久用电，有临时用电。但该约定系双方对将来不确定用电状况的描述，明显与《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》以及《供电营业规则》的相关规定相悖，亦不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。东凌公司主张临时用电作为供电的交付标准，缺乏依据。东凌公司主张在涉案房屋在交付时已取得燃气工程竣工验收文件，东凌公司对此并无举证证明。东凌公司仅凭燃气读表的照片不足以否定燃气公司出具的证明。原审法院认定东凌公司未能在合同约定的期限内交付房屋构成违约并无不当。综上所述，东凌公司认为其不应承担延期交楼的违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费2760元，由上诉人广州市东凌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖逸思审 判 员  曾文莉代理审判员  陈少波二〇一七年九月七日书 记 员  赵艳华