河南省三门峡市湖滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1202民初64号
原告：辛波，男。
委托诉讼代理人：邓荣艳，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：三门峡市升华房地产开发有限公司，住所地：三门峡市开发区向川东路2街坊1号院1号楼1单元6层东户。
法定代表人：涂洪生，该公司总经理。
被告：涂可华，男。
第三人：灵宝市滨海房地产开发有限责任公司，住所地：灵宝市河滨路馨园小区。
法定代表人：涂可华，该公司总经理。
原告辛波诉被告三门峡市升华房地产开发有限公司（以下简称升华公司）、涂可华，第三人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司（以下简称滨海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辛波的委托诉讼代理人邓荣艳到庭参加了诉讼。被告升华公司、涂可华，第三人滨海公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原告辛波向本院提出诉讼请求：1、要求被告升华公司退还收取原告的购房款、车位款共计20000元，并支付补偿款10710元（自2015年12月31日起按每日万分之五暂计算至2017年10月31日，之后按此标准计算至款项退还完毕为止）；2、被告涂可华、第三人滨海公司对被告升华公司退还原告购房款及支付补偿费的行为承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月9日，原告到被告处购买房屋，被告同意原告购买其5号楼20层东户房屋，但没有同原告签订购房合同，仅出具了收款的收据。之后原告一直要求同被告签订购房合同，但被告迟迟不予签订。原告缴纳购房款后，被告没有按照合同约定履行相应的建房及交房义务，而且被告出售给原告的房屋截止目前尚未开始施工，被告无法履行合同约定的交付房屋的义务，被告的行为已经构成了根本性违约。被告欲出售给原告的房屋系第三人委托被告全权负责开发、经营和建设的，故第三人应对被告的违约行为给原告造成的损失承担连带责任。为维护原告的合法权益，特依据相关法律法规，诉至法院。
被告升华公司、涂可华未答辩。
第三人滨海公司未答辩。
本院经审理认定事实如下：2014年7月9日，辛波向升华公司缴纳定房款10000元、车位定款10000元，升华公司向辛波出具收据两张，其中一张载明：“今收到辛波5#20F东户定房款10000元现金”，另一张载明：“今收到辛波定车位款10000元现金”。升华公司为其出具收据。截止本次庭审终结，被告升华公司并未向业主交付房屋。
2015年10月17日，升华公司及其法定代表人涂洪生、涂可华、部分购房业主进行相关磋商，并形成《协议会议纪要》，该会议形成协议如下：“1、至2015年10月22日，由于延误工期给业主造成的影响，升华公司将给予广大业主相应补偿（补偿标准：交80000元补偿4000元，交100000元补偿5000元，交150000元补偿7500元）；2、要求退款的业主，升华公司承诺于2015年12月30日前退还所交的购房款。3、2015年10月22日至退款之日，补偿款按照每日万分之三计算，如未能按期退款，自2015年12月30日后补偿款按照每日万分之五计算。4、涂可华对本协议上述条款承担连带保证责任”。升华公司在该合同上加盖公司公章及法定代表人涂洪生私印，担保人涂可华在该会议纪要上签名、捺印。之后，升华公司、滨海公司、涂可华均未履行返还房款义务，故辛波起诉至法院。
审理中，辛波主张补偿款计算方法为：2015年12月30日前的按4000元，2015年12月31日之后按本金20000元日万分之五标准从2015年12月31日暂计算至2017年10月31日，要求按此标准计算至款项实际退还之日止。
另查明，2014年1月7日，三门峡市商务中心区建设指挥部办公室（甲方）与滨海公司（乙方）签订《三门峡市商务中心区建设项目投资协议书》一份，主要约定：“由滨海公司负责商务中心区升华商务、温馨苑项目建设；商务办公类项目用地：地块编号为30西侧，面积约为15.3亩；商住类项目用地：地块编号为14-5东侧部分，面积约为37.65亩；乙方在合同签订之日起15日内足额缴纳项目建设履约保证金；自乙方获得甲方提供的能进场施工的土地之后，两个月必须进场施工，否则承担相应不利后果；协议一方未征得对方书面同意，不得将本协议规定的权利及义务进行转让，一方违约转让，另一方可单方解除协议”。
2014年7月12日，滨海公司向三门峡市商务中心区建设指挥部办公室作出《关于“升华商务”、“温馨苑”项目开发有关事宜的请示》，请示滨海公司同意将《三门峡市商务中心区建设项目投资协议书》所协定的项目由升华公司全权负责开发、经营、建设。被告未提交证据证明商务中心区办公室作出书面同意该行为的批示。
辛波提交三门峡市商务中心区建设指挥部办公室于2018年3月2日作出的《证明》一份，载明“滨海公司与我单位投资开发的温馨苑项目，因滨海公司违约，我单位已经与其解除投资协议，且滨海公司未取得土地证、土地用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证”。
本院认为：三门峡市商务中心区建设指挥部办公室与第三人滨海公司签订的《三门峡市商务中心区建设项目投资协议书》中明确约定“协议一方未征得对方书面同意，不得将本协议规定的权利及义务进行转让，一方违约转让，另一方可单方解除协议”。第三人滨海公司虽然向三门峡市商务中心区建设指挥部办公室提出请示，但并无证据证明其将相关地块开发权限委托给被告升华公司的行为获得该部门的书面准许。且滨海公司在委托之时并未取得相关地块的土地用权，滨海公司的该委托行为，违反协议及法律规定，为无效行为。滨海公司、升华公司均为从事房地产开发工作的企业，根据其行业性质，其应该知道该委托代理事项系违法行为，但被告升华公司仍然实施该代理行为，与业主签订《商品房团购合同书》，而滨海公司作为被代理人，应当知道升华公司行为系违法但未作反对表示，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条之规定，滨海公司与升华公司应该承担连带责任。升华公司并未取得开发温馨苑项目的相关土地使用权，其向业主销售房屋的行为，违反法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，属无效行为，因合同取得的财产应该予以返还，故被告升华公司应返还收取业主的购房款。关于补偿款，升华公司及其法定代表人涂洪生、涂可华、部分购房业主于2015年10月17日形成的《协议会议纪要》中，明确约定“至2015年10月22日，由于延误工期给业主造成的影响，被告升华公司将给予广大业主相应补偿（补偿标准：交80000元补偿4000元，交100000元补偿5000元，交150000元补偿7500元）；升华公司承诺于2015年12月30日之前退还所有的购房款，若未能按期退款，自2015年12月30日后补偿款按照每日万分之五计算”。故原告主张的从2015年12月31日起按照日万分之五计算违约金，于法有据，本院予以支持。因会议纪要中并未约定交20000元房款的具体补偿数额，但根据缴纳房款及补偿数额的比例，本院酌定原告主张的2015年12月30日之前的补偿款为1000元。被告涂可华在2015年10月17日形成的《协议会议纪要》中承诺愿为协议约定的退款义务承担连带保证责任，故原告要求被告涂可华对返还购房款、补偿款承担连带还款责任的主张，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：
一、被告三门峡市升华房地产开发有限公司偿还原告辛波购房款及车位款合计20000元，并支付补偿款（2015年12月30日之前的补偿款为1000元；2015年12月31日之后的补偿款，以20000元为基数，按照日万分之五计算至本判决确定的给付之日止）。限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
二、第三人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司、被告涂可华对上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费570元，减半收取285元，保全费420元，共计705元，由原告辛波负担100元，被告三门峡市升华房地产开发有限公司、涂可华、第三人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司共同负担605元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或河南省三门峡市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审判员 郭 路
二〇一八年三月三十日
书记员 董丽媛