四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）双流民初字第2989号
原告成都宜佳物业管理有限公司。住所地：成都市武侯区。
委托代理人肖忠平，四川川蓉律师事务所律师。
被告卢媚，女，1960年3月9日出生，汉族，住成都市武侯区。
被告廖亦龙，男，1954年10月19日出生，汉族，住成都市武侯区。
原告成都宜佳物业管理有限公司（以下简称“宜佳物业”）与被告卢媚、廖亦龙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宜佳物业的委托代理人肖忠平，被告卢媚、廖亦龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宜佳物业诉称，被告系西航港街道九龙湖社区“原�别墅”*号房屋（建筑面积260.53平方米）的产权人。原告自2008年1月1日起受聘为被告所在的“原山别墅”小区提供物业管理服务，服务收费标准为：物业管理按建筑面积计算，每平米每月2元；生活垃圾储运费为15元/月/户；水电气费按相关部门规定代收代缴。截止2012年2月25日，被告还拖欠物业管理费50个月共计26053元，拖欠生活垃圾储运费750元。原告故诉至人民法院，请求判令：二被告支付原告物业管理费26053元、生活垃圾储运费750元，共计26803元。
被告卢媚、廖亦龙辩称，本案已过诉讼时效，原告只能主张起诉之日起前两年的物管费，以前的物管费从未有人找被告收取过；我方未与原告签署物管合同，我方是2008年3月3号办理的房产证，两个月就发生了地震，地震后该房屋已经是危房了，不具备使用的条件，建议拆除，也不存在对危房进行物业管理，地震前�物业费我是认可的。
经审理查明，原告宜佳物业于2007年11月21日与“原山别墅”业主管理委员会签订《物业管理委托服务合同》，约定自2008年1月1日起至2010年12月31日，由原告为被告所在的“原山别墅”小区提供物业管理服务，服务收费标准为：物业管理按建筑面积计算，每平米每月2元，按半年交（月交、季度交也可）；生活垃圾储运费：15元/月/户。物业服务合同期满后，原告与业主委员会未续签书面合同，但其实际上仍然为“原山别墅”小区提供物业管理服务直至2012年2月25日退场。2012年2月26日，原告与“原山别墅”业主管理委员会签订了《关于原山别墅物业服务公司撤场协议书》，确认了宜佳物业为“原山别墅”提供物业服务的起止时间是从2008年1月1日至2012年2月25日，服务收费标准为：物业管理按建筑面积计算，每平米每月2元，生活垃圾储运费为15元/月/户，并对其它相关事项进行了确认。二被告未向原告交纳过物业服务费用，庭审中原告认可二被告的物业服务费用自2008年3月3日起收取。
另查明，被告卢媚、廖亦龙二人为西航港街道九龙湖社区“原山别墅”*栋房屋（建筑面积260.53平方米）的所有权人，二被告于2008年3月3日取得该房屋的所有权证。2008年10月6日，被告廖亦龙委托四川中机建设工程质量检测中心对“原山别墅”*栋房屋受地震破坏程度进行鉴定，鉴定结论为“受检房屋属于中等破坏，建议对地基和出现裂缝的墙体进行加固处理或拆除”，该房屋目前尚未拆除。
上述事实，有各方当事人相一致的陈述、房屋信息摘要、物业管理委托服务合同、关于原山别墅物业服务公司撤场协议书、建筑地震破坏程度鉴定报告等证据在卷证明。
本院认为，原告宜佳物业与“原山别墅”�主管理委员会签订的《物业管理委托服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。本案的焦点为：（一）原告的起诉是否已过诉讼时效；（二）《物业管理委托服务合同》是否对作为房屋所有权人的二被告具有约束力；（三）地震后被告是否能免交物业服务费。对此，本院作如下评判：
（一）原告宜佳物业的起诉是否已过诉讼时效的问题。被告抗辩原告的诉讼请求已过诉讼时效，对此本院认为，原告与“原山别墅”业主管理委员会2007年11月21日签订的《物业管理委托服务合同》于2010年12月31日届满后，双方未就合同期限的延长达成新的协议，故该合同2010年12月31日自然终止。而后，原告又继续为“原山别墅”提供物管服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，这种事实上的物业服务关系也在2012年2月26日宜佳物业撤场时与“原山别墅”业主管理委员会签订的协议中得到了确认。因此，宜佳物业实际提供物业服务的时间是从2008年1月1日至2012年2月25日，业主对这期间的物业服务费用应向宜佳公司交纳，因2011年1月起物业服务费用的交纳时间约定不明，可以按照之前的交易习惯履行，业主可以随时履行，宜佳物业也可以随时主张。
虽然2007年11月21日签订的《物业管理委托服务合同》约定物业服务费用按半年交（月交、季度交也可），但是，从2008年1月1日至2012年2月25日整个期间都是由宜佳物业在提供物业服务，其对业主享有整个物业服务期间的债权（收取物业服务费用），业主对宜佳公司负有给付物业服务费用的债务，其诉讼时效应当从物业服务公司终止提供物业服务开始计算；即使业主给付物业费用的债务分期履行，但根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定�第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算”，因此，也应当从宜佳物业2012年2月25日撤场开始计算诉讼时效。如前所述，原告的起诉未超过诉讼时效，对被告的抗辩本院不予支持。
（二）关于《物业管理委托服务合同》是否对作为房屋所有权人的二被告具有约束力的问题。二被告辩称原告未与其签订合同，本院认为，二被告所在小区的“原山别墅”业主管理委员会与原告签订《物业管理委托服务合同》事实清楚，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，因此，“原山别墅”业主管理委员会与原告签订《物业管理委托服务合同》对二被告具有约束力，被告应按照服务合同收费标准交纳物业服务费用，被告的抗辩不能成立。
（三）关于地震后被告能否免交物业服务费的问题。被告抗辩地震后房屋已经是危房了，建议拆除，因此不应再交纳物业服务费。对此本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”，地震后被告并未向原告要求解除物业服务合同，该合同对双方仍具有约束力；其二，二被告的房屋并未拆除，其对该房屋仍享有占有、使用、收益的权利，二被告仍是“原山别墅”小区的业主，仍应按物业服务合同交给物业服务费用�其三，《物业管理条例》第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”，因此，原告进行服务的也不仅仅是被告的房屋，作为小区业主的二被告应向进行小区物业服务的原告按约交纳物业服务费。
综上所述，原告宜佳物业向业主提供了物业服务，业主应当支付相应物业费用，宜佳物业对其整个物业服务期间对业主享有的债权应当从其撤场时开始计算诉讼时效，本案中原告的起诉未超过诉讼时效。根据合同约定，二被告应从2008年3月起至2012年2月向原告交纳物业服务费用共计25731元[（2元/月·㎡×260.53㎡＋15元/月）×48月]。
据此，依照《物业管理条例》第四十二条、�最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
被告卢媚、廖亦龙于本判决生效之日起十日内支付原告成都宜佳物业管理有限公司物业费25731元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费235元，由被告卢媚、廖亦龙负担（该费用已由原告预缴，被告于本判决生效之日起十日内支付给原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。
审判员 韩 立
二〇一三年十二月�日
书记员 陕浩洋