辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终995号
上诉人（原审被告）：宋宝库，男，1946年6月3日出生，汉族，住顺城区临江路。
被上诉人（原审原告）：王毅，男，1978年6月14日出生，汉族，无职业，住抚顺市新抚区东三路。
委托诉讼代理人：李炜东，辽宁益众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱琳，辽宁益众律师事务所律师。
上诉人宋宝库因买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市顺城区人民法院（2015）顺民初字第1412号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年6月23日立案并依法组成合议庭，于2016年7月19日公开开庭审理了本案。上诉人宋宝库、被上诉人王毅的委托诉讼代理人李炜东、朱琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
宋宝库上诉请求：一、请求依法撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人签署的房地产买卖合同书是双方意思表示真实情况下签订的，上诉人没有任何隐瞒之处，被上诉人对此也是十分清楚，河北乡系属于城乡交汇地，多次转让，不办理登记过户是本地区交易习惯，所以上诉人与被上诉人签订的合同中没有约定办理产权变更登记手续，合同价款也是办理产权变更登记的价款。上诉人与被上诉人签订的房地产买卖合同书其标的物己交付使用，现在还由被上诉人实际使用之中，被上诉人受益三年之久。一审判决上诉人返还其转让款项，但被上诉人占用上诉人财产造成的损失没有考虑，没有体现公平公正原则。抚顺市国土资源局顺城分局《不予受理通知书》不足以作为证据使用，因为《不予受理通知书》仅仅是基层行政机关行政行为，其行政行为是否合法要通过行政复议和行政诉讼来确定；此行政行为没有经过行政复议和行政诉讼，不能判定该行为正确。根据物权法第十五条【合同效力与物权效力区分】当事人之间订立有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，亦未办理物权登记的不影响合同效力。这在顺城法院（2015）顺民二初字第76号民事半决书中，以合同法第52条规定驳回无效诉讼是有法律依据。综上所述，请求驳回被上诉人对上诉人诉讼请求，以维护上诉人合法权利。
王毅辩称：宋宝库因未取得房屋、土地所有权和使用权致使房屋、土地所有权无法转移至王毅名下，王毅有权要求与宋宝库解除合同并向其主张损害赔偿。土地的使用权人是黄旗养殖场，土地性质系集体土地，房屋的建设施工单位也是黄旗养殖场，而宋宝库即不是土地的使用权人，也不是房屋建设的申请人，导致王毅到抚顺市国土资源局顺城分局办理更名过户手续时，抚顺市国土资源局顺城分局明确告知：非本集体经济组织成员不得使用农民集体经济组织所有的土地，我局不能办理《集体土地建设用地使用证》转让手续。根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力的规定，王毅无法取得房屋的所有权及土地的使用权。王毅与宋宝库签订《房地产买卖合同》的主要目的是购买宋宝库的房屋及土地。但是由于宋宝库没有取得房屋所有权和土地使用权致使房屋、土地所有权无法转移至王毅名下。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：出卖人因未取得所有权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持；的规定，王毅有权要求与宋宝库解除《房地产买卖合同书》并要求宋宝库承担违约责任。综上所述，请求法院依法维护王毅的合法权益。
王毅向一审法院诉讼请求：2013年末，我与被告签订《房地产买卖合同书》，被告将黄旗果园西沟鸡场一处养殖场及房屋出售给我。我按照合同约定已经分期及时给付钱款60万元。但在办理过户手续时，由于本案被告既不是土地使用权人也不是房屋的所有权人，致使房屋及土地使用权无法过户到我名下，致使合同目的不能实现。现请求1、依法解除双方的房地产买卖合同；2、被告返还60万元；3、赔偿经济损失共计168000元；4、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年12月27日，原被告签订《房地产买卖合同书》，该份合同的主要内容有：一、甲方（本案被告）在黄旗果园西沟鸡场有一处养殖场及房屋：占集体用地面积约5亩，其余是山坡地面积约5亩。房屋面积约600平方米，其中有建设许可证的约有300平方米。总售价为84万元整。乙方同意购取。……八，违约规定，如果一方反悔则按总售价的20%向另一方赔偿违约金。含以下给付方面均是违约。（1）甲方无合法有效的房产地照。（2）本养殖场属于违法违规出售。（3）如和该房地产的此前法人，债权人佟兆云等人发生了经济纠纷。合同签订后，原告分别于2013年12月20日、2015年1月27日给付被告共计60万元，被告将涉案房屋土地交付原告并将相关证件手续交与原告。另查明，2007年6月20日，被告宋宝库与案外人佟兆云签订《房屋土地买卖协议书》，将涉案土地房屋的使用权利转让与宋宝库，但是并没有办理相应的更名手续。合同中约定的“集体用地约5亩”的《集体土地建设用地使用证》记载的土地使用者仍为佟兆云；合同中约定“房屋面积约600平方米，其中有建设许可证的约有300平方米”中有《建设用地规划许可证》和《建设工程施工许可证》的实为294平方米，但佟兆云在取得以上许可证后并未及时办理房屋所有权证书。其余房屋系宋宝库自建，并未取得房屋所有权证书。再查，《村办企业使用土地呈报表》中记载黄旗养殖场的用地单位名称为抚顺黄旗果树农场，建筑面积294平方米，总用地面积0.3333公顷。抚顺市顺城区人民政府文件《征用（使用）土地批复》中记载土地名称为黄旗养殖场，使用者性质为集体。法定代表人为佟兆云。再查，2015年6月10日抚顺市国土资源局顺城分局向原告作出不予受理通知书，以申请人（即本案原告王毅）不是该集体经济组织成员，不能使用农民集体经济组织所有的土地为由，不予受理原告申请办理《集体土地建设用地使用权》转让的手续。被告宋宝库在庭审中承诺自庭审之日起15日内为原告办理土地过户手续，期限届满后，被告未提供相关手续或有效证据证明其办理结果。一审法院认为：出卖标的物应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或限制转让的标的物，应依照其规定。另，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的人民法院应予支持。本案双方当事人签订房地产买卖合同书，即出卖的标的物为房屋、土地，宋宝库作为出卖方，应对合同约定的房屋、土地享有处分的权利，并配合原告办理相关权属变更登记，双方在合同中亦对此作出明确约定。被告宋宝库在其承诺的期限内未能为原告办理相关证照的过户手续。加之，土地管理相关部门坚持案涉土地不予办理转让手续。故对原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告支付违约金一节，因合同签订时，双方对合同不能履行的因素均明知，导致合同解除双方均有过错，应各自承担相应责任。原告要求被告支付利息于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项，第一百二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决：一、解除原告王毅与被告宋宝库签订的《房地产买卖合同书》；二、被告宋宝库于本判决生效之日起一个月内返还原告购房款60万元；三、原告王毅于本判决生效之日起一个月内返还被告宋宝库相关证照并退还房地使用权；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费11067元，由原、被告各负担5533.5元。如未按照本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原判决查明的事实相同。
本院认为：依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为：上诉人宋宝库能否配合协助被上诉人王毅办理相关权属变更登记。不动产登记实行设权性登记，不动产的受让人自所有权过户登记办理完毕之际，始取得不动产的所有权。本案上诉人宋宝库作为出卖方，应对合同约定的房屋、土地享有处分的权利并配合王毅办理相关权属变更登记，双方在合同中亦对此作出明确约定，但涉案房屋、土地均未登记在其名下，因此上诉人宋宝库主张其对房屋、土地享有所有权并有权处分标的物的主张缺乏依据，本院不予支持。另依据抚顺市国土资源局顺城分局于2015年6月10日出具的《不予受理通知书》，已经明确被上诉人王毅不能办理涉案房屋、土地相关权属登记，且该《不予受理通知书》未经行政复议、行政诉讼程序撤销，因此，上诉人宋宝库与被上诉人王毅签订的《房地产买卖合同书》在客观上已经无法继续履行，无法实现合同目的，故一审法院解除双方合同并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人宋宝库承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 强
代理审判员 田 丰
代理审判员 王宏凯
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 李 慧