江西省赣州市南康区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0703民初298号
原告（反诉被告）：赣州路福地产发展有限公司，住所地：赣州市南康区康信路。
法定代表人：梁瑞福，系该公司经理。
委托代理人：康军，江西文峰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赣州市玖洲酒店管理有限公司，住所地：赣州市南康区康信路。
法定代表人：刘光福，该公司经理。
被告：刘光福，男，1972年8月29日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。
被告：叶安贵，男，1971年4月8日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。
被告：蔡进铨，男，1976年4月21日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。
被告：刘照文，男，1978年7月22日生，汉族，广东省清远市人，住广东省清远市清城区。
五被告共同委托代理人：高品舜，赣州市章江法律服务所法律工作者。
被告：刘勇，男，1972年11月20日生，汉族，广东省深圳市人，住广东省深圳市宝安区。
委托代理人：罗启演，江西明理律师事务所律师。
原告（反诉被告）赣州路福地产发展有限公司（以下简称：路福公司）与被告（反诉原告）赣州市玖洲酒店管理有限公司（以下简称：玖洲酒店）、被告刘光福、刘勇、叶安贵、蔡进铨、刘照文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托代理人康军，被告叶安贵、刘光福及被告（反诉原告）玖洲酒店、被告叶安贵、刘光福、蔡进铨、刘照文共同委托代理人高品舜，被告刘勇委托代理人罗启演到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年12月29日签订的《路福酒店住宿及康乐承包经营合同书》及2014年8月20日签订的《酒店房屋租赁合同》，腾空房屋并支付承包金等费用至交还房屋给原告为止。2、依法判令六被告共同支付所拖欠原告的承包金及设备分摊折旧费等共4155469.92元及按合同约定按季度总承包金额的万分之五按日向原告支付滞纳金（至2017年年底滞纳金为1612178.63元）。3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年12月29日，被告刘光福作为被告玖洲酒店的法定代表人与原告签订了一份关于路福酒店经营的《路福酒店住宿及康乐承包经营合同书》，该合同约定了原告将路福酒店的五至十七层客房、酒店大堂等承包给被告经营，期限为十五年，即自2014年1月1日至2028年12月31日止。五至十七楼的承包费用和设备分摊折旧费等费用第一年免收，2015年为每月每平方16元，2016年至2023年按年递增5%。停车位、店前广场停车位使用费每月12500元，年递增率同经营合同一致。首层大堂及共用部分的月场地使用费和设备分摊折旧费起始价为26元/平方。递增比例相同。上述费用自2015年1月起每三个月支付一次。合同并对违约责任等进行了约定。2014年8月20日，双方就酒店首层大堂东侧区域约450平方米的租赁问题签订了一份《酒店房屋租赁合同》，租赁期限为15年，2015年1月起付租金，第一年月租金为每平方30元，2016年起每年递增5%，租金支付方式为每三个月支付一次。合同对违约责任等进行了约定。但被告自2015年起，并未按照合同的约定按时支付约定的费用和租金，截至2016年12月，被告共拖欠原告承包费和设备分摊费等费用合计4155469.92元及滞纳金。同时，双方约定逾期支付承包费超过30天，原告有权解除合同。且被告在经营酒店期间中涉嫌组织卖淫罪，该案现在审理过程中；被告也未按照合同约定购买保险。综上，被告已严重违约，现要求解除合同。被告玖洲酒店于2015年2月10日经登记注册成立，被告刘光福、刘勇、叶安贵、蔡进铨、刘照文系该公司股东，在公司未注册成立之前，酒店由该五人负责装修和经营管理，故该五被告应当切实履行合同，对承包金及设备折旧费等承担共同支付责任。
被告玖洲酒店辩称，一、原告未完全履行合同的义务，违约在先，其无权解除合同。原告提供的租赁房产固有附属设施不符合合同约定，且原告拒不履行完善义务。1、原、被告在合同中约定，由原告提供地下停车位（负一层、负二层）及店前广场停车位约200个，并完成停车位标识线。但从签订合同至今，原告就未实际将负二层30个停车位交付给答辩人使用，原因是原告与南康区路福国际服装城业主委员会签订的《路福酒店附楼工程建设预留通道的协议》未得到实际落实，且遭到南康区路福国际服装城全体业主干预反对造成的，致使无通道进入负二层停车场，导致负二层30个停车位至今无法使用。2、原告独立开发的商品楼住宅区翡翠楼住户占用原告交付给答辩人的负一层及地面上40个停车位。3、答辩人在酒店筹建初期就与原告坪岭转盘路口的“风水问题”进行协商，原告承诺在酒店大门口两侧设立两个风水池加两头铜牛用于辟邪镇宅，但原告至今未落实。以上原告违约在先，其无权要求解除合同。二、考虑到本案实际情况，租赁合同也不宜解除。1、答辩人在酒店营业前的前期准备工作长达一年，投入近7000余万元，如解除合同将给答辩人遭受重大经济损失。2、解除合同对原告也不利，答辩人的投资人名下并无其他财产，其主要收入完全依靠酒店的正常经营，一旦解除合同，原告的租金更无着落。3、如合同解除，酒店将面临清算解散，答辩人投资的7000余万元装修款如何折旧计算，腾空房产期间如何结算租金和相关费用，提前解除合同违约造成的合同期满的预期利益损失如何计算以及酒店大批员工失业等众多问题。三、答辩人对拖欠承包金及设备分摊折旧费的事实予以认可，原告要求支付逾期滞纳金的请求无事实和法律依据。1、答辩人对拖欠承包金及设备分摊折旧费的事实予以认可，但对拖欠承包金及设备分摊折旧费的金额有异议，截止到2016年12月，答辩人共支付原告承包金及设备分摊折旧费5384831.04元，尚欠原告承包金及设备分摊折旧费3192164.52元，而不是原告所陈述的3324164.63元。2、本案因原告提供的租赁房产固有附属设施不符合合同约定，且原告拒不履行完善义务，致使答辩人经营困难、陷入经济困境。故原告要求支付逾期滞纳金的请求无事实和法律依据。
被告刘光福、叶安贵、蔡进铨、刘照文共同辩称，一、答辩人不是本案适格被告。原告与被告玖洲酒店2013年12月29日签订的《路福酒店住宿及康乐承包经营合同》及2014年8月20日《酒店房屋租赁协议》，该合同当事人为原告和被告玖洲酒店，合同落款也是由被告玖洲酒店盖章，而答辩人不是合同当事人、相对人，不应承担上述合同义务，该合同对答辩人没有约束力。二、原告要求答辩人共同支付所拖欠的承包金及设备分摊折旧费和支付逾期滞纳金的请求没有事实和法律依据。被告玖洲酒店作为独立法人企业，能够独立承担民事责任。答辩人作为公司的出资人，其出资的资金就是公司的财产，答辩人出资后，不承担公司应承担的民事责任，故原告要求答辩人共同支付拖欠的承包金及设备分摊折旧费和支付逾期滞纳金没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告诉请。
被告刘勇辩称，一、答辩人不是本案适格被告。本案的房屋租赁合同不是答辩人与原告签订的，原告要求答辩人履行合同义务及违约责任违反了合同相对性。二、被告玖洲酒店具备独立的法人资格，其与股东之间系相互独立的民事主体，原告将二者混同处理无法律依据。
被告玖洲酒店向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人路福公司给付因未完全履行合同义务给反诉人造成的经营损失200万元。2、本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人路福公司于2013年12月29日签订了《路福酒店住宿及康乐承包经营合同》，双方约定由被反诉人路福公司提供地下停车位（负一层、负二层）及店前广场停车位约200个，并完成停车位标识线。但合同签订后，因无通道进入负二层停车场，导致被反诉人未实际将酒店负二层30余个停车位交付反诉人经营使用，及原告所承建的翡翠楼住户占用合同约定提供的地面停车位近40余个。综上，被反诉人未按合同约定将200个停车位实际交付给反诉人经营使用，导致酒店客人想住店却无停车位，给酒店的经营造成了极大的损失和负面影响，致使反诉人签订合同的目的无法达到。被反诉人违背商业合同目的、违背商业道德、违背诚实信用原则，被反诉人的先行违约行为致使租赁合同的商业目的无法实现，因此被反诉人应承担违约责任并赔偿反诉人的经营损失。
反诉被告路福公司辩称，一、反诉被告已履行了合同的附属义务，我方在交付酒店时已向其交付了206个车位，未违反合同义务；二、翡翠楼停车位问题不是我方合同约定的义务，是反诉原告的管理和使用不善导致，不能混为一谈，我们通过调取相关视频，负二层停车位反诉原告在正常使用；三、反诉原告提出200万元的经济损失无事实和法律依据，请法院驳回其反诉请求。
本院认定事实如下：2013年期间，被告刘光福、刘照文、刘勇、叶安贵、蔡进铨共同出资拟成立被告玖洲酒店。2015年2月10日，被告玖洲酒店正式登记注册成立，并由被告刘光福担任公司法定代表人，被告刘照文为总经理。在被告玖洲酒店筹建期间的2013年12月29日，被告刘光福以被告玖洲酒店名义与原告签订了《路福酒店住宿及康乐承包经营合同书》，双方约定了由原告将其所有的路福酒店大厦主楼第五层至第十七层约16300㎡、酒店大堂左侧550㎡、地下室专用功能房、酒店大堂面积约600㎡、员工宿舍承包给被告玖洲酒店用于酒店经营使用，承包期限从2014年1月1日至2028年12月31日止。其中酒店主楼第五层至第十七层约16300㎡，自2014年1月1日起计承包期，装修及试业期共12个月免收承包费。第二年（2015年）起按月承包费和设备分摊折旧费起始价16元/月㎡计算。第三年（2016年）至第十年（2023年）月承包费和设备分摊折旧费标准以每年递增5%计收，第十一年（2024年）起月承包费和设备分摊折旧费以每年递增4%计收，以后维持不变直至2028年合约期届满。停车位、店前广场停车位的使用费每月12500元（一年为壹拾伍万元）年递增率同于经营场地递增标准。地下室专用功能房及员工宿舍使用费标准按上述同期使用费和设备分摊折旧费标准的1/3计收。承包费和设备分摊折旧费采取先交（钱）后使用的方法，即由被告玖洲酒店每三个月向原告交费一次，在需交承包费的当月十号之前交齐。双方还约定了由被告玖洲酒店在房屋交付当日起为该酒店房屋可能遇到的风险购买保险及合同违约责任，即被告玖洲酒店逾期不交付承包费用的，被告玖洲酒店须支付逾期付款的滞纳金。滞纳金从欠费之日起计算，每逾期一日，按季度承包费总额的万分之五支付滞纳金。被告玖洲酒店逾期超30天的，原告有权单方面解除承包合同，已经收取的承包费和押金不予退还，同时作为根本违约承担相应的违约责任；由原告按照合同约定配备有地下室停车位及店前广场停车位约200个，并完成地下室停车位标识线等内容。2014年8月20日，原告与被告玖洲酒店补充签订了酒店房屋租赁协议，由原告将路福酒店首层大堂东侧区域租赁给被告玖洲酒店，租赁期限为15年，从2014年9月1日起至2029年8月31日止，租金从2014年9月1日起开始计算，装修及试业期免收租金，第二年按起始价月租金30元/㎡计收，第三年月租金标准以每年递增5%计收。
合同签订后，原告按约向被告玖洲酒店交付了上述租赁房屋及地下室停车位、店前广场停车位，被告玖洲酒店业已接收并入驻。被告玖洲酒店于2014年开始试营业，于2015年1月正式营业。被告玖洲酒店正式营业后按合同约定应从2015年1月份开始计算承包费、租金和设备分摊折旧费，但其从2015年1月开始未正常交纳承包费、租金和设备分摊折旧费，至2016年12月31日止被告玖洲酒店共支付原告承包费、租金和设备分摊折旧费5252831.04元，拖欠2016年12月31日前的承包费、租金和设备分摊折旧费3324164.52元。从2017年开始，被告玖洲酒店以原告未解决酒店负二层停车场的出入问题，导致酒店负二层30个停车位无法使用为由不同意按合同约定从2017年开始在2016年的标准的基础上递增5%向原告缴交承包费、租金和设备分摊折旧费，仍按2016年的标准向原告缴交，原告虽有异议，但仍予以收取。因被告玖洲酒店未按约支付承包费和设备分摊折旧费，原告诉至本院处理。在诉讼过程中，原告申请本院对房屋承包金、租金及设备分摊折旧费和滞纳金、承租方房屋装修物现值进行鉴定，本院根据原告的申请委托赣州东升会计司法鉴定所进行鉴定，该所于2017年12月6日作出司法鉴定意见书认定，根据合同约定，被告路福酒店2015年度每月应向原告支付承包费、租金和设备分摊折旧费349016.63元；2016年每月应向原告支付承包费、租金和设备分摊折旧费365733元。其鉴定意见为：（一）2015年1月1日至2016年12月31日，被告玖洲酒店应向原告支付房屋承包金、租金及设备折旧费合计8576995.56元，已付5252831.04元，未付3324164.52元；（二）截止2016年12月31日，被告玖洲酒店应向原告支付房屋承包金、租金及设备折旧费延期支付滞纳金合计金额为853962.95元；（三）以上两项总计金额为4178127.47元；被告玖洲酒店房屋装修（含附属设备）评估价值为人民币34848356元。
另查明，根据合同约定，原告应向被告玖洲酒店交付停车位约200个，但有部分车位虽交付但无法使用。被告刘光福、刘照文因在被告玖洲酒店内涉嫌容留卖淫罪被本院判处缓刑并处罚金。
上述事实，有当事人的庭审陈述、营业执照、被告企业登记信息、《路福酒店住宿及康乐承包经营合同书》、《酒店房屋租赁协议》、催款通知书、承诺书、还款计划书、银行付款回单、付款明细表、被告营业执照、身份证复印件、被告玖洲酒店公司章程、工商银行电子回单、赣东司会字[2017]第21号司法鉴定意见书。等证据予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的《路福酒店住宿及康乐承包经营合同书》和《酒店房屋租赁协议》是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，合同双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。一、关于租赁合同是否解除问题。被告玖洲酒店拖欠原告部分租金，原、被告对该事实并无争议。被告玖洲酒店因酒店负二层30个停车位无法使用未按合同约定的递增标准缴交租金，原告虽有异议，但在2017年仍在收取租金，合同绝大部分内容仍在履行，原告在2017年期间仍收取租金说明其同意合同继续履行，故被告玖洲酒店不构成根本违约。且被告为玖洲酒店装修投入几千万，如解除合同将给被告造成巨大损失，为方便生产生活，本案应不解除合同为宜，但被告应严格按合同约定交纳租金并计算违约金。二、关于承包费、租金及设备分摊折旧费。本院委托赣州东升会计司法鉴定所作出的赣东司会字[2017]第21号《司法鉴定意见书》，原、被告对2015年1月1日至2016年12月31日被告玖洲酒店欠原告承包费、租金及设备分摊折旧费共计3324164.52元均无异议，本院予以确认。三、关于滞纳金问题。本院于2017年8月24日委托赣州东升会计司法鉴定所作出赣东司会字[2017]第21号《司法鉴定意见书》，其鉴定意见为截止2016年12月31日被告玖洲酒店应支付延期支付滞纳金合计853962.95元，被告对该鉴定意见虽持异议，但未提供证据予以反驳，本院予以采信。四、关于本案涉及诉讼金额截止时间。根据原告向本院起诉时的诉状及本院第一次庭审时的确认，本案涉及的诉讼金额的截止时间为2016年12月31日。因此，原告申请司法鉴定的截止时间也为2016年12月31日。但在本案第二次庭审过程中，原告增加了要求被告计算2017年1月1日以后的承包费、租金、设备分摊折旧费以及滞纳金。对此，本院认为，原告与被告玖洲酒店之间的合同是一个持续性的合同，会随着时间产生新的承包费、租金、设备分摊折旧费及滞纳金，而本案当事人也未向本院申请2017年1月1日以后发生金额的司法鉴定，因此，本院对原告在第二次庭审中增加要求被告支付2017年1月1日以后的承包费、租金、设备分摊折旧费及滞纳金的诉讼请求在本案中不予支持，原告可另案主张权利。五、关于被告刘光福、刘勇、叶安贵、蔡进铨、刘照文是否承担连带责任问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第三条、第四条的规定，发起人以设立中公司名义对外签订合同，如公司成立则由成立后的公司承担责任，如公司未成立则由全体或部分发起人承担连带清偿责任。被告刘光福在被告玖洲酒店成立前以其名义与原告签订合同，被告玖洲酒店在上述合同签订后于2015年2月10日登记成立，被告玖洲酒店成立后因本合同产生的权利、义务由其承担，故原告要求被告刘光福、刘勇、叶安贵、蔡进铨、刘照文与被告玖洲承担连带责任，于法无据，本院不予支持。被告玖洲酒店反诉要求原告支付因未完全履行合同造成的经济损失200万元。《路福酒店住宿及康乐承包经营合同书》约定由原告交付停车位约200个，原告在交付酒店后已交付约200个停车位，合同已经履行，因负二层通道问题导致负二层停车场约30个停车位无法使用，但该情形属于合同履行瑕疵，该瑕疵不影响合同的履行。至于被告玖洲酒店反诉的翡翠楼用户占用40个停车位问题，原告将停车位交付给被告玖洲酒店使用后，该停车场已处于被告玖洲酒店管理状态，被告玖洲酒店因管理不善导致其地面停车位被路福翡翠楼用户占用，系其酒店内部管理问题，故该停车位被占用与原告无直接的因果关系。且被告玖洲酒店虽要求原告支付经济损失200万元，却未向法庭提供证据证明其存在200万元损失，故被告玖洲酒店该诉讼请求缺乏证据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第三条、第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条之规定，判决如下：
一、由被告赣州市玖洲酒店管理有限公司支付原告赣州路福地产发展有限公司2015年1月1日至2016年12月31日所欠租金共计3324164.52元；
二、由被告赣州市玖洲酒店管理有限公司支付原告2015年1月1日至2016年12月31日承包费、租金及设备分摊折旧费延期支付的滞纳金853962.95元；
三、履行期限：限被告赣州市玖洲酒店管理有限公司于本判决生效后二十日内履行完毕（可将赔偿款转入赣州市南康区人民法院账户15×××73，开户行：南康工商银行服装城支行）；
五、驳回原告的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告赣州市玖洲酒店管理有限公司的诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费63147元（原告预交40347元，被告玖洲酒店预交22800元）、鉴定费100000元，合计163147元，由原告路福酒店负担13147元，由被告玖洲酒店负担150000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
判决生效后，当事人应当自觉履行，若一方当事人拒绝履行，另一方当事人可在判决书规定的履行期届满后二年内申请执行。
审 判 长 赖新民
人民陪审员 黄学忠
人民陪审员 王 钰
二〇一八年六月四日
代理书记员 赖 青