浙江省苍南县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）温苍执异字第61号
异议申请人：陈培真。
异议申请人：陈相云。
异议申请人：陈特宜。
申请执行人：苏丽娟。
被执行人：梁亦宣。
本院在执行申请执行人苏丽娟与被执行人梁亦宣民间借贷纠纷一案中，异议申请人陈培真、陈相云、陈特宜于2015年8月20日对本院所查封的登记在被执行人梁亦宣名下的坐落于苍南县灵溪镇山海安置小区（一期）1-12幢1单元401室和202室房屋提出书面异议，本院依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
异议申请人陈培真、陈相云、陈特宜称：2007年4月25日，蔡巧巧生前将坐落于苍南县灵溪镇华山村39号房屋及其附带的权利从被执行人梁亦宣处以人民币16万5千元的价格购买，同日双方签订房屋《契约》并付清全款。2010年4月9日，该房屋及土地因旧城改造拆迁补偿安置到苍南县灵溪镇山海安置小区（一期）1-12幢，由被执行人梁亦宣将签署的《产权调换协议》交给异议申请人，该房屋拆迁补偿款由蔡巧真、陈特宜领取。2012年2月3日，所得安置地基需要办理各项建设工程手续，异议申请人向被执行人梁亦宣支付各项费用（民间习俗“红包”）75800元，并于2012年8月17日将上述办理建房手续委托公证给蔡巧真。2013年2月25日取得建房手续及批复苍政地（2013）25号，同年6月15日，异议申请人与同幢其他业主共同签订《工程承包合同》，开始施工建房并抽签分房。2015年5月6日，异议申请人又向被执行人梁亦宣支付因办证过户产生的路费及误工费15000元，同日到苍南公证处办理委托手续将上述产权过户事项委托给魏起景。2015年6月29日，取得房屋所有权时发现已经被查封，导致至今未办理产权过户手续，房屋产权仍然登记在梁亦宣名下。2015年6月12日，因梁亦宣与申请执行人苏丽娟民间借贷纠纷一案，苍南县人民法院作出（2015）温苍执民字第1529-1号执行裁定书查封异议申请人购置的房屋。为维护异议申请人的合法权益，特提出异议，请求法院停止对苍南县灵溪镇山海安置小区（一期）1-12幢1单元401室和202室房屋的执行。
异议申请人陈培真、陈相云、陈特宜提供的证据和依据有：
1．死亡证明书、身份证复印件、亲属关系公证书、结婚证复印件各一份，用以证明异议申请人的主体资格；
2.身份证复印件一份，用以证明被执行人的主体资格；
3.房屋契约、产权调换协议、拆迁补偿领款单复印件各一份，用以证明异议申请人向被执行人购买涉案房屋的事实，并获得该房屋拆迁安置补偿的事实；
4.建房公证书、收条（7.5万元）、协议书复印件各一份，用以证明异议申请人因需要办理建房手续向被执行人支付费用7.5万元的事实；
5.苍证地（2013）25号文件、工程承包协议、建设工程费用的收据复印件各一份，用以证明异议申请人取得建设工程许可后出资建设该安置地基，享有该房屋所有权的事实；
6.过户公证书、收据复印件各一份，用以证明异议申请人向被执行人支付办理产权过户各项费用1.5万元；
7.房屋所有权证、土地使用权证、（2015）温苍执民字第1529-1号执行裁定书复印件各一份，用以证明涉案房屋登记在被执行人名下及被查封的事实。
申请执行人苏丽娟辩称：各异议申请人要求停止执行坐落于灵溪镇山海安置小区（一期）1-12幢1单元401室和202室房屋的执行，无事实和法律依据，法院应依法驳回其异议。第一，异议申请人对涉案房屋不享有所有权。根据我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可见，我国不动产物权的变动，系采取登记要件主义，即以登记作为物权变动的生效要件，不动产物权的变动除了当事人间的合意（买卖合同）外，还要进行产权登记。非经登记，不能对抗第三人。本案中，即使本案的房屋买卖关系是真实有效的，但作为不动产，正如前述，房屋所有权的转移是以登记为其生效要件的，未经登记，不发生物权效力。由于蔡巧巧购买诉争房屋而未办理过户登记，该房屋所有权未能转移，则在法律效力上被执行人梁亦宣仍然是诉争房屋的所有人。同时，本案异议申请人因房屋买卖合同关系形成的是合同之债，仍属于债权法律关系的范畴。并且由于申请执行人已取得司法处置被查封房屋财产权，具有优先于其他一般债权受偿的权利。第二，由于本案诉争房屋在买卖之前尚未在房管部门登记备案，未取得权属证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，即使本案的买卖关系是真实的，但由于买受人蔡巧巧无视法律的禁止性规定，仍与被执行人签订的房屋买卖合同不仅过错明显，也违反了法律的强制性规定而应为无效。综上所述，异议申请人的主张不能成立，应裁定驳回其异议。
申请执行人苏丽娟未向本院提交证据材料。
被执行人梁亦宣未作答辩，也未向本院提交证据材料。
经书面审查，本院认为，异议申请人提供的证据1、2、7，系国家有关部门依职能出具或者本院作出的生效裁判文书，且上述证据符合有效证据的三性特征，故对其证明效力予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。证据3，其中的产权调换协议系被执行人梁亦宣与拆迁人温州灵江山海基础设施开发建设有限公司签订，该调换协议能与证据7中的房屋产权证书相互印证，因此对该产权调换协议的证明效力也予以确认，亦作为认定本案相关事实的依据；其中的房屋契约（字据）的真实性无法确定，而本组证据中的拆迁补偿领款单中的领款人又是蔡巧真、陈特宜，异议申请人并未提交任何证据证实该“蔡巧真”的身份情况以及与本案的关联性，因此，本案房屋的是否存在买卖以及真实买受人情况存疑，故对上述房屋契约（字据）、拆迁补偿领款单在本案中不作认定。证据4，协议书中的乙方（买受人）为蔡巧真、陈特宜，而该份协议书与证据3中的买卖契约（字据）是相矛盾的，如两份买卖契约（协议书）均为真实，那么本案房屋究竟售予何人便存在争议，而建房公证书中被执行人梁亦宣及妻子蔡宝珍也是将建房手续委托“蔡巧真”办理，因此，该组证据与异议申请人之间并不存在关联性，无法证明异议申请人的待证事实，在本案中亦不作认定。证据5，其中的苍证地（2013）25号苍南县人民政府文件系政府依职权发布，符合有效证据的三性特征，故对其证明效力同意予以确认，一并作为认定本案相关事实的依据；其中的工程承包协议、建设工程费用的收据，签订的人仍为“蔡巧真”，与本案异议申请人之间亦无关联，在本案中不作认定。证据6，公证书仅能证明被执行人公证委托案外人魏起景代为办理产权登记、过户等手续的事实，与异议申请人之间还是没有关联性；收据的真实性存疑，且仅载明“今收到办证、签字路费、误工费壹万伍仟元整，办过户签字、误工费壹万贰仟元整。收款人：梁亦宣”，至于从何处收款不得而知。故该组证据亦不在本案中认定。
本院查明，坐落于苍南县灵溪镇山海安置小区（一期）1-12幢1单元401室、202室房屋登记在被执行人梁亦宣名下。在执行申请执行人苏丽娟与被执行人梁亦宣民间借贷纠纷一案的过程中，本院于2015年6月23日依法作出（2015）温苍执民字第1529-1号执行裁定，查封了登记在梁亦宣名下的上述房屋。2015年8月20日，异议申请人陈培真、陈相云、陈特宜向本院提出执行异议，要求法院停止对上述房屋的执行并解除查封。
本院认为，坐落于苍南县灵溪镇山海安置小区（一期）1-12幢1单元401室、202室房屋登记在被执行人梁亦宣名下，具有社会公信力，本院据此查封并无不当。异议申请人主张上述房屋系其所有，从查明的事实来看，涉案房屋是否存在买卖、卖于何人尚不明确，且本案还需要明确继承法律关系。综上，异议申请人关于房屋系其个人所有的主张，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议申请人陈培真、陈相云、陈特宜的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 池长该
人民陪审员 梁辉辉
人民陪审员 金小虎
二〇一五年九月二日
代书 记员 吴新新