贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2015）黔七民初字第1978号原告郑亮，男，汉族，生于1969年4月30日，住毕节市七星关区。原告李秋芝，女，汉族，生于1978年3月4日，住毕节市七星关区。原告郑亮、李秋芝共同委托的代理人曹德立，贵州朗意律师事务所律师。被告毕节市鸿宇房地产开发有限公司，住所地：毕节市七星关区拥军路110号。法定代表人赵建云，该公司总经理。原告郑亮、李秋芝诉被告毕节市鸿宇房地产开发有限公司（以下简称鸿宇房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月13日作出（2013）黔七民初字第1833号民事判决。被、被告均不服提起上诉，毕节市中级人民法院于2015年5月15日作出（2015）黔毕中民终字第103号民事裁定，以原判认定事实不清、判决结果不当为由，撤销原判，发回重审。本院另行组成合议庭，并公开开庭进行了审理，原告郑亮，原告郑亮、李秋芝的委托代理人曹德立到庭参加了诉讼，被告鸿宇房开公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑亮、李秋芝诉称：原、被告双方于2010年11月19日签订《商铺买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市公园路的“倾城＋home”楼盘的商铺二间，具体为该楼盘B区架空层1—1、1—2号房，用途为商铺，层高5.1米，建筑面积481.33平方米，每平方米6,440.49元，两间商铺价格合计3,100,000.00元。以按揭付款方式支付，原告签订合同时支付50%，即1,550.000,00元，余款1,550.000.00元通过银行按揭向被告支付。合同签订后，原告按约支付房款，被告于2011年12月将原告所购商铺交给原告使用，因为当时还有施工工人住在里面居住，尚未办理正式交房手续。原告在2012年1月开始对该两间商铺进行装修，在装修过程中，经装修工程队测量，该商铺层高仅为3.03—3.25米，与约定的5.1米相差了1.85—2.07米之多。原告购买该商铺是用于经营婚纱摄影会所及办公，层高的降低导致使用空间的缩水，严重影响了原告对该商铺的使用，原告发现实际层高与合同约定严重不符后多次找被告商议如何解决该问题，被告一直未给予明确答复。原告认为被告在签订《商铺买卖合同》时有商业欺诈行为，致使原告所购商铺的实际层高与约定层高相差巨大，导致原告对商铺的使用受到极大限制，被告的行为违反了合同约定，同时也违背了诚实信用原则，给原告造成巨大损失。原告为此诉至法院，请求：1、判令被告赔偿原告损失1190000.00元【3100000.00元×1.96米÷5.1米，1.96米平均层高差由（3.03+3.25）÷2】；2、诉讼费用由被告承担。2013年1月7日，原告将诉讼请求变更为：1、判决被告返还原告房价款1,939,743.74元(该金额根据原告申请人民法院委托有相应资质的测绘机构提供的层高数据进行相应调整)；2、诉讼费用由被告承担。本案在发回重审中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告赔偿原告损失1033333.00元；2、诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告提交郑亮、李秋芝提供下列证据材料：1、《商铺买卖合同》，用以证明房屋约定层高为5.1米。2、毕节“倾城Home”BC区户型正立面图、背立面图及该证据说明（原审中被告提供的证据及证明目的）、勘验笔录，用以证明被告鸿宇房开公司在原一审时向法院提交毕节“倾城Home”BC区户型正立面图、背立面图，并注明证明目的，证明涉案商铺实际层高为3米，且经过法院现场勘验涉案商铺的实际层高也只有3米左右。3、评估报告，用以证明涉案商铺层高不足，导致原告的损失评估为1033333.00元，被告应赔偿该损失。被告鸿宇房开公司未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等相关权利。证据分析与认定：对原告所举的第1组、第3组证据材料，能证明原、被告就商铺的买卖进行相关约定，以及层高相差2.1米的损失，可以作为本案认定案件事实的证据予以采信；对原告所举的第2组证据材料，从正立面图及背立面图上无法辨别涉案商铺的层高，但现场勘验笔录是本院依原告申请所作，该勘验笔录载明的事实本院予以确认。经审理查明：2010年11月19日，鸿宇房开公司作为出卖人，郑亮、李秋芝作为买受人，双方签订《商铺买卖合同》（合同编号：架空B区）。该合同约定：“买受人购买的商品房为第B区架空层1—1、1—2号房，该商品房的用途为商铺，属柜剪结构，层高为5.1米；建筑面积共481.33平方米，每平方米6,440.49元，总金额人民币310万元；面积差异处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。买受人首付总金额的50%即人民币155万元，剩余总金额的50%即人民币155万元采用银行按揭方式付清；买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，由出卖人直接从买受人已支付的购房款中扣取，余款由出卖人退还买受人。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期应付款指依照本合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；交付期限：出卖人应当在2010年12月30日前，将本合同约定的商铺交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”《商铺买卖合同》签订之日，鸿宇房开公司收到郑亮支付的购房款155万元。鸿宇房开公司于2011年12月将其B区架空层1—1、1—2号商铺交付给郑亮、李秋芝使用，郑亮、李秋芝在装修该商铺的过程中发现该商铺的层高仅为3.03—3.25米之间，与《商铺买卖合同》约定的层高5.1米相差了1.85—2.07米之多，从而影响了该商铺的使用价值，遂要求被告鸿宇房开公司予以解决。被告鸿宇房开公司不予解决之后，郑亮、李秋芝即于2012年11月21日诉来本院。本院在原一审诉讼中，被告鸿宇房开公司于2012年12月18日提出反诉要求郑亮、李秋芝支付所欠房款35万元并支付逾期付款违约金21,000.00元，后被告鸿宇房开公司又撤回上述反诉请求。郑亮、李秋芝于2013年1月7日向本院申请委托具有测绘资质的机构对商铺层高进行测绘，因未联系上测绘机构，郑亮、李秋芝放弃对商铺层高进行测绘的申请。本案发回重审后，原告于2016年2月26日向本院提交评估申请，要求对涉案房屋实际层高（约3米）不足约定层高（5.1米），层高减少约2.1米的损失进行评估。依原告申请，本院委托贵州皓天价格评估有限责任公司进行评估，该公司于2016年6月13日作出评估报告书，该报告书载明：“房屋层高减少的损失，实际就是房屋使用空间的减少导致房屋使用功能贬值的损失。涉案房屋的实际层高3米比《商品房买卖合同》约定的层高5.1米减少了2.1米，使用空间相应减少了41%（2.1×481.33÷5.1×481.33）。对于层高减少2.1米而相应减少的使用空间，由于不足一层房屋的正常层高（通常为2.8米至3米），其使用功能达不到一层正常房屋的使用功能。但如果房屋层高达到了5.1米，是可能合理设置为两层房屋使用的，只是在用途、采光、通风等方面受到一定限制和影响。经综合分析测算，涉案房屋实际导高3米比《商品房买卖合同》约定的层高5.1米减少了2.1米，导致其使用功能贬值1/3。2010年11月19日双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的房屋总价款为3100000.00元，则涉案房屋实际层高比约定层高减少2.1米的损失确定为1033333.00元。经过测算，取整确定郑亮、李秋芝位于毕节市倾城.Home房屋层记差损失在价格评估基准日的评估价格为1033333.00元”。另查明，因无测绘机构对涉案商铺的实际层高进行测绘，本院依原告申请对涉案商铺进行现场勘验。因涉案商铺已装修使用，且涉案商铺的上一层为跃层设计，导致涉案商铺的部分顶板高度不一致，其测量难度非常大，故勘验时只选取12个测量点进行大致测量，其测量数据（大约）分别为2.975m；2.955m；2.975m；2.975m；3.275m；3.135m；2.995m；3.035m;3.355m；3.035m；2.975m；3.335m。本院认为，本案争议的焦点是：1、涉案商铺的实际层高与合同约定的层高是否相符；2、层高不足时应如何赔偿。关于涉案商铺的实际层高与合同约定的层高是否相符的问题。依据《商铺买卖合同》的约定，原告郑亮、李秋芝购买被告鸿宇房开公司的商铺系第B区架空层1—1、1—2号房，层高为5.1米，建筑面积共481.33平方米，每平方米6,440.49元，总金额人民币310万元，但被告鸿宇房开公司向原告郑亮、李秋芝交付的商铺层高并不足合同约定的5.1米。因无专业的测绘机构对涉案商铺的实际层高进行测绘，且涉案商铺已经装修使用，以及涉案商铺的上一层为跃层设计，导致涉案商铺的部分顶板高度不一致，其测量难度非常大，故勘验时只选取12个测量点进行大致测量，其测量数据（大约）分别为2.975m；2.955m；2.975m；2.975m；3.275m；3.135m；2.995m；3.035m；3.355m；3.035m；2.975m；3.335m，结合原告郑亮、李秋芝在起诉中陈述其在装修该商铺过程中发现该商铺的层高仅为3.03米—3.25米之间，故认定涉案商铺的实际层高为3.25米，与合同约定层高相差1.85米。关于涉案商铺层高不足时应如何赔偿的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因被告鸿宇房开公司交付给原告的商铺实际层高只有3.25米，与合同约定的商铺层高相差1.85米，故被告鸿宇房开公司应承担赔偿损失的违约责任。商铺层高减少的损失，实际就是商铺使用空间的减少导致房屋使用功能贬值的损失。涉案商铺的实际层高3.25米比《商品房买卖合同》约定的层高5.1米减少了1.85米，使用空间相应减少。对于层高减少1.85米而相应减少的使用空间，由于不足一层商铺的正常层高（通常为2.8米至3米），其使用功能达不到一层正常商铺的使用功能。但如果商铺层高达到了5.1米，是可能合理设置为两层房屋使用的，只是在用途、采光、通风等方面受到一定限制和影响。结合评估报告载明实际层高比约定层高减少2.1米的损失为1033333.00元，从而认定涉案商铺实际层高比合同约定层高减少1.85米的损失为910317.17元（1033333.00÷2.1×1.85）。综上，因被告鸿宇房开公司交付给原告的商铺实际层高比合同约定层高减少1.85米，故被告鸿宇房开公司应承担赔偿损失的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市鸿宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告郑亮、李秋芝因购买位于毕节市公园路“倾城·Home”楼盘第B区架空层1—1、1—2号房（商铺）产生的损失910317.17元。二、驳回原告郑亮、李秋芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22257.00元，由原告郑亮、李秋芝承担15157.00元，由被告毕节市鸿宇房地产开发有限公司承担7100.00元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  简泽智人民陪审员  李朝俊人民陪审员  赵明贵二〇一六年八月三日书 记 员  张钧秋