山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终4689号
上诉人（原审被告）：徐莉，女，1969年7月30日出生，汉族，济南市天桥区国家税务局工作人员，住济南市。
被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。
法定代表人：常云安，总经理。
委托诉讼代理人：张传刚，山东汪太源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李喜庆，山东汪太源律师事务所律师。
上诉人徐莉因与被上诉人中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称中海物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐莉上诉请求：依法撤销一审民事判决第一项，改判徐莉不承担物业服务费3708.01元或发回重审。事实和理由：中海物业济南分公司作为开发商济南中海地产投资有限公司指定的前期物业，《物业服务协议》是与《商品房买卖合同》一同签订，中海物业济南分公司对于开发商济南中海地产投资有限公司逾期办理房产证，自愿承担逾期办证期间的物业费事项是知情的。本案一审诉讼中，徐莉提出中海物业济南分公司服务质量存在严重瑕疵，包括徐莉车胎被扎、车辆被刮擦、物品经常丢失，非小区闲杂人员随便进出，以及小区道路冬季结冰、地下车库污水横流等事实，足可以证明中海物业济南分公司提供物业服务不符合合同约定，依法应当免除徐莉的物业服务费用；另外，由于开发商逾期办理房产证，一审中应当追加济南中海地产投资有限公司作为第三人参加诉讼，以查明事实，按照《商品房买卖合同》约定，直接由开发商济南中海地产投资有限公司承担徐莉的物业费。
中海物业济南分公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回徐莉的上诉请求，维持原判，具体理由如下：一、中海物业济南分公司系徐莉房产所在园区的物业服务单位并依《前期物业服务协议》履行了物业服务义务，徐莉享受了中海物业济南分公司提供的物业服务，故徐莉理应依协议约定交纳物业服务费。物业服务具有持续性、无形性、公共性等特点，如果中海物业济南分公司在物业服务过程中存在徐莉不满意的服务瑕疵，中海物业济南分公司愿意积极改进，但中海物业济南分公司构不成根本性违约，不足以成为徐莉拒交物业费的理由。二、徐莉所主张的其房产逾期办理房产证的情况，系房屋买卖双方之间的法律关系，应由该房产出卖方承担相应的法律后果，与本案不属于同一法律关系，且徐莉与中海物业济南分公司之间的《前期物业服务协议》中，亦不存在该方面的合同约定。三、《前期物业服务协议》的主体为徐莉与中海物业济南分公司双方，根据合同的相对性原则，中海物业济南分公司向徐莉主张其依协议约定支付物业服务费，符合法律规定，诉讼主体适格，并无不当。
中海物业济南分公司向一审法院起诉请求：要求徐莉支付中海物业济南分公司自2016年6月1日至2017年12月31日期间的物业服务费3708.01元及滞纳金2545.56元。
一审法院认定事实：徐莉系济南市业主，其房屋建筑面积为95.13平方米，徐莉于2014年12月25日办理了上述房屋的收房手续。该小区由济南中海地产投资有限公司开发建设。2013年6月9日中海物业济南分公司与徐莉签订了《中海国际社区前期物业服务协议》一份，约定由中海物业济南分公司为徐莉所居住的小区提供物业服务。物业服务收费标准为高层住宅每平每月2.08元，物业费按季度交纳，业主应在每季度首月的10日前预交本季度物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日按日千分之三收取违约金。中海物业济南分公司在合同落款处盖章，徐莉在合同落款处签名捺印。另查明，2013年1月10日，中海物业济南分公司与济南中海地产投资有限公司签订《中海国际社区A3地块前期物业服务合同》一份，并在济南市住房保障和房产管理局备案，编号为：第2013010号。合同约定由中海物业济南分公司为济南中海地产投资有限公司开发的位于济南市市中区中海国际社区A3地块（雍景郡，一审法院注）提供前期物业服务，物业服务收费标准为（小）高层住宅每平每月2.36元，服务期限自2013年9月30日至2017年9月30日，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。济南中海地产投资有限公司及中海物业济南分公司均在合同落款处盖章。合同签订后，中海物业济南分公司开始为雍景郡小区提供物业服务，合同到期后中海物业济南分公司继续为雍景郡小区提供物业服务至今。另，中海物业济南分公司在与小区业主签订前期物业服务协议时将收费标准调整为高层住宅每平每月2.08元。中海物业济南分公司主张，其为徐莉提供了物业服务，徐莉未向其交纳自2016年6月1日至2017年12月31日期间的物业费3708.01元，故要求徐莉支付上述物业费。徐莉辩称因为开发商济南中海地产投资有限公司逾期为徐莉办理不动产权证书，根据《商品房买卖合同》的约定，徐莉自2016年1月1日至2017年8月期间的物业管理费应由开发商承担；且中海物业济南分公司的物业服务严重不到位，徐莉车辆被扎、中海物业济南分公司监控缺失，故徐莉拒交物业费。徐莉为证明其辩称的内容，提交了照片一组。中海物业济南分公司对徐莉提交的上述证据不认可。关于滞纳金的计算，中海物业济南分公司主张徐莉未按照约定时间交纳物业费，已构成违约，按照合同约定应以其所欠物业费为基数，自2016年6月1日起至2017年12月31日止，按照日千分之三的标准分季度计算向中海物业济南分公司支付滞纳金2545.56元。徐莉辩称并非徐莉无故不交物业费，对中海物业济南分公司主张的滞纳金不认可。
一审法院认为：物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，中海物业济南分公司与济南中海地产投资有限公司所签订的《中海国际社区A3地块前期物业服务合同》及中海物业济南分公司、徐莉签订的前期物业服务协议，均系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对徐莉具有约束力。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。徐莉主张中海物业济南分公司物业服务不到位，但从其陈述及举证来看，即使客观存在也系一般瑕疵，构不成重大瑕疵，故徐莉不能以此为由拒交物业费。关于徐莉辩称的自2016年1月1日至2017年8月期间的物业费应由开发商承担的问题，系徐莉与开发商济南中海地产投资有限公司之间的商品房买卖合同关系，与本案物业服务纠纷不属于同一法律关系。关于徐莉辩称的其车辆被扎的问题，如徐莉确有证据证明中海物业济南分公司提供的安保服务存在瑕疵或不足，其可另行向中海物业济南分公司主张赔偿责任。在中海物业济南分公司已提供了正常物业服务的情况下，徐莉不能以此为由拒交物业费。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，一审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。中海物业济南分公司为徐莉所居住的本案涉诉小区提供了物业服务，徐莉应当及时向中海物业济南分公司交纳物业服务费。徐莉未及时向中海物业济南分公司交纳自2016年6月1日至2017年12月31日期间的物业服务费3759.53元（95.13平方米×2.08元/月/平方米×19个月），已构成违约，现中海物业济南分公司主张要求徐莉支付物业服务费3708.01元，于法有据，一审法院予以支持。关于中海物业济南分公司主张的滞纳金（违约金），一审法院认为，前期物业服务合同中虽然对违约金进行了约定，但中海物业济南分公司未能提交证据证实曾及时与徐莉联系并进行有效沟通，故对中海物业济南分公司要求徐莉支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定判决：一、徐莉于判决生效之日起十日内支付中海物业管理有限公司济南分公司自2016年6月1日至2017年12月31日期间的物业服务费3708.01元。二、驳回中海物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由徐莉负担。
本院二审期间，徐莉提交了照片三张，用于证明小区北门保安值班期间睡觉，小区出入口长时间敞开，车库垃圾箱的垃圾不及时清理。中海物业济南分公司对上述证据的真实性有异议，认为照片不能证实为涉案小区，亦不能证实物业服务存在问题。
中海物业济南分公司二审期间提交中标通知书复印件一份，载明中海物业济南分公司于2012年12月17日经招投标确定为涉案小区前期物业服务公司。徐莉认为复印件不能证实真实性，且开发商与与物业公司系关联公司，不能证实招投标的合法性。
经审理，本院认定事实如下：徐莉提交的照片从一定程度上反映了中海物业济南分公司存在瑕疵，本院予以采信，但该瑕疵系物业服务中的一般瑕疵，并非物业服务质量的严重瑕疵。徐莉对中海物业济南分公司二审期间提交的中标通知书复印件真实性有异议，本院不予采信。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，在中海物业济南分公司与开发商签订前期物业服务合同的情况下，徐莉亦与中海物业济南分公司签订了前期物业服务合同。虽然徐莉主张其系在不知情的情况下签订，但其未举证证实其签订该前期物业服务合同时的具体情况，且其亦未申请撤销上述前期物业服务合同，故本院认定徐莉与中海物业济南分公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，徐莉应当按照该合同约定支付物业费。关于开发商承诺逾期办证承担物业费的问题，系徐莉与开发商之间的房屋买卖合同关系，并不影响徐莉向中海物业济南分公司支付物业费，徐莉可以另行向开发商主张权利。
综上所述，徐莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人徐莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴松成
审判员 赵平洋
审判员 曹 强
二〇一八年七月二十三日
书记员 孙 雪