广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法民一初字第525号
原告（反诉被告，以下称原告）：黎少芳，女，汉族，1968年12月27日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：杨加放，广东万言律师事务所律师。
委托代理人：余前远，广东万言律师事务所实习律师。
被告：颜开，男，汉族，1969年2月12日出生，住湖南省益阳市。
被告（反诉原告，以下称被告）：东莞市维尼大酒店有限公司,住所地：广东省东莞市。
法定代表人:颜开，该公司总经理。
委托代理人：覃秀芳，广东尚智和律师事务所律师。
原�黎少芳诉被告颜开、东莞市维尼大酒店有限公司（以下简称：维尼酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，被告颜开、维尼酒店向本院提起反诉，本院予以受理。后原告黎少芳选择被告维尼酒店作为合同的履行主体，被告颜开因此撤回对原告黎少芳的反诉，本院予以准许。本案依法由审判员罗练珍适用简易程序独任审判，于2015年5月26日公开开庭进行了审理。后转为适用普通程序，依法由审判员罗练珍担任审判长，与人民陪审员付妮娜、人民陪审员冼海涛组成合议庭，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告黎少芳的委托代理人杨加放，被告维尼酒店的委托代理人覃秀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案因双方申请和解扣除30天的审限。
原告黎少芳诉称：2011年8月3日，原告与被告颜开签订一份《房屋租赁合同书》，约定原告将其拥有的位于东莞市长安镇厦岗的商业楼出租给被告颜开，租赁期为23年；租金标准为：2012年12月1日至2014年11月30日期间，每平方米每月4元；2014年12月1日至2016年11月30日期间，每平方米每月8元，以后每三年递增10%（房屋的计租面积以测绘面积10292.55平方米为准）；租金每四个月交付一次，由被告颜开在每四个月前的一个月的10日前交付该四个月的租金；若被告颜开拖欠租金两个月以上的，则原告有权解除合同，收回房屋。合同还约定被告颜开先以个人名义签约，待其办理好自己的公司后，再把租赁合同过户到公司名下，后来被告颜开利用租赁的房屋开办了被告维尼酒店。在合同履行过程中，被告以生意不好为由经常迟延交租，已远远超过了合同所允许的宽限期，原告于2014年10月27日委托律师向被告发出律师函通知解除合同，同时要求被告在收函后五日内腾出房屋�将房屋交回给原告。但至今被告仍未按照合同规定及时足额交租，且占据房屋未搬离。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判令：1.两被告立即向原告腾退房屋，将东莞市长安镇厦岗社区福海路94—96号房屋返还给原告；2.两被告向原告支付房屋占有使用费，从2014年12月1日起暂计至起诉之日为164680.8元，实际应以每月82340.4元的标准计算至两被告将房屋返还给原告之日止；3.由两被告承担本案的诉讼费用。后原告选择被告维尼酒店作为合同的履行主体，本院予以准许。
被告颜开、维尼酒店辩称：一、根据双方签订的合同第十六条补充协议第三款，待被告颜开申请注册办理好自己的公司后再把原租赁合同过户到公司名下，被告维尼酒店于2012年9月3日成立，从成立之日起租赁的承租方为被告维尼酒店，被告颜开不是适格的被告。二、被告已向原告付清租�，不存在拖欠租金的行为。三、被告在原告起诉前之所以延迟交付租金是因为原告一直以来收取租金都是带着收款收据前往被告的财务室收取，被告凭收据付款，但自2014年4月开始，原告没有去被告处收款，被告没有原告的收款凭证就无法支付相应的租金。三、自2014年4月开始被告承租的租赁物前面的空地被征用修建成公路，被告多次与原告沟通，要求按合同第一条约定将1200平方米的平地提供给被告作停车场使用，但原告至今没有按照合同履行。因原告未能提供停车场供被告客人使用，导致被告没有经济来源，故被告延迟交租系因为原告违约在先。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告维尼酒店反诉称：2011年8月3日在广东莲馨律师事务所律师的见证下，被告维尼酒店的法定代表人颜开与原告签订了一份《房屋租赁合同书》，合同第一条约定，本商业楼前坪，外墙周围及楼顶部分在合同期内都归被告使用，原告不得干预和收费。如果原告商业楼前政府修路征收水泥坪，无法满足到被告经营场所来消费客户的车辆停放，原告必须另外提供1200平方米的地方作为停车场使用，租金按原告与村委会签订的原始合同租赁价格不加价的原价格出租给被告维尼酒店用于停车场使用，该停车场上的门面原告已出租，如作停车场使用，要等到2014年1月1日之后；铺面后面的空地两个月清场再提供给被告维尼酒店使用。2015年4月本商业楼前面的水泥坪被征收，已修建成公路，被告维尼酒店作为一家酒店，有146间客房，有中餐厅、西餐厅，投资达到2900万元，原告没有提供任何停车位给被告维尼酒店，原告对于闲置的商铺一直不予拆除，不将该场地交付给被告维尼酒店作停车场使用，从而导致被告维尼酒店因没有停车位经营业绩严重下滑。原告之所以一直不愿提供该场地给被告维尼酒店使用，是因为原告想将该停车场另外开发成建筑物业使用，以便获取高额回报，原告的行为严重违反合同的诚信原则，给被告维尼酒店造成了巨大的经济损失。据此，被告向本院提起反诉，请求判令：1.原告继续履行与被告维尼酒店之间的《房屋租赁合同》；2.原告将1200平方米的停车场地提供给被告维尼酒店使用；3.原告赔偿被告维尼酒店经济损失3189728元；4.原告承担本案诉讼费。
原告黎少芳针对反诉请求答辩称：一、原告于2014年10月27日向被告维尼酒店的法定代表人颜开发出解除合同的律师函，在该律师函到达被告维尼酒店时合同已实际解除，合同不可能继续履行。二、原告因合同形势变更无法向被告维尼酒店另行提供1200平方米空地作为停车场，这不可归责于原告。三、不存在因原告没有提供停车场导致�告维尼酒店损失的情形，且被告维尼酒店的损失无证据证明，原告不同意赔偿。
经审理查明：2011年8月3日，原告与被告颜开签订一份《房屋租赁合同书》，约定由被告颜开承租原告位于东莞市长安镇厦岗的商业楼用作旅业、娱乐、餐饮、商业等用途，建筑面积11762平方米，租赁期限23年，自2011年12月1日起至2034年11月30日止。如果原告商业楼前政府修路征收水泥坪，无法满足到被告颜开经营场所消费客户的车辆停放，原告必须另外提供1200平方米的地方作为停车场使用，租金按原告与村委会签订的原始合同租赁价格不加价的原价格出租给被告颜开用于停车场使用。2012年12月1日至2014年11月30日期间，租金每月每平方米4元，即每月47050元；2014年12月1日至2016年11月30日期间，租金每月每平方米8元，即每月94100元，以后每三年递增10%。租金每四个月交付一次，由�告颜开在每四个月前的一个月的10日前交付该四个月的租金。若被告颜开拖欠租金两个月以上的，则原告有权解除合同，收回房屋。合同还约定被告颜开先以个人名义签约，待其办理好自己的公司后，再把租赁合同过户到公司名下。2013年4月1日，原告与被告颜开签订一份《补充协议》，就原告出租给被告颜开的东莞市长安镇厦岗社区福海路94-96号物业的计租面积进行重新约定，双方同意按10292.55平方米作为计租面积。2012年9月3日，被告颜开投资设立了被告维尼酒店。至本院判决时，被告维尼酒店已向原告交纳2015年10月前的全部租金。
另查明，案涉房屋无建设工程规划许可证。被告维尼酒店明确其反诉请求是基于合同有效而提出，其主张的经济损失3189728元包括2014年4月至2015年3月的经营损失2409728元，2014年4月至2015年3月租赁停车场地租金480000元及办理工商牌照损失300000元。原告对于被告维尼酒店主张的上述损失不予确认。被告维尼酒店承认没有实际租赁停车场，办理工商牌照损失300000元也没有提供证据证明。经本院释明合同效力，被告维尼酒店明确不变更诉讼请求。
以上事实，有《房屋租赁合同书》、汇款凭证、收据以及庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告颜开签订的《房屋租赁合同书》明确约定被告颜开先以个人名义签约，待其办理好自己的公司后，再把租赁合同过户到公司名下。后被告颜开设立了被告维尼酒店，被告维尼酒店成立后确认了案涉租赁合同，原告也选择了被告维尼酒店作为承担合同责任的主体，故本院认定被告维尼酒店继受了被告颜开在案涉合同的权利义务。本案的原告出租给被告维尼酒店使用的房屋未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前也未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉租赁合同因违反法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告维尼酒店返还案涉房屋，于法有据，本院予以支持。被告维尼酒店要求继�履行合同且要求原告按照合同约定提供1200平方米的停车场，没有依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，原告参照合同约定的租金标准要求被告维尼酒店每月支付占有使用费82340.4元（8元/平方米×10292.55平方米）至房屋返还之日，本院予以支持，因被告维尼酒店在本院判决前已支付2015年10月前的占有使用费，故占有使用费应从2015年11月1日开始支付。关于被告维尼酒店主张的2014年4月至2015年3月的经营损失2409728元，2014年4月至2015年3月租赁停车场地租金480000元及办理工商牌照损失300000元，上述损失均不属于因合同无效而受到的损失，且被告维尼酒店提供的证据亦不足以证明其损失主张，故本院不予支持被告维尼酒店上述请求。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告黎少芳与被告颜开于2011年8月3日签订的《房屋租赁合同书》无效；
二、被告东莞市维尼大酒店有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告黎少芳返还位于东莞市长安镇厦岗社区福海路94-96号房屋；
三、被告东莞市维尼大酒店有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告黎少芳支付房屋占有使用费（从2015年11月1日起，按每月82340.4元计至房屋返还之日止）。
四、驳回被告东莞市维尼大酒店有限公司全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3594元，反诉受理费16159元，由被告东莞市维尼大酒店有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 罗练珍
人民陪审员 付妮娜
人民陪审员 冼海涛
二〇一五年十一月五日
书 记 员 钟家明