大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0214民初1952号
原告：于某某，男，1974年10月7日出生，汉族，住普兰店市。
委托诉讼代理人：李海风，系辽宁声声玉律师事务所律师。
被告：景某某，女，1959年4月5日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。
被告：大连文景房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区太平街道办事处柳家社区。
法定代表人：景克瑞，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐绍利，系辽宁昌信律师事务所律师。
原告于某某与被告景某某、大连文景房地产开发有限公司（以下简称“文景房地产公司”）执行异议之诉一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李海风、被告景某某、被告文景房地产公司委托诉讼代理人徐绍利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、继续查封位于大连市普兰店区久寿街XXX号X单元X层X号的房屋；二、本案的诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：于某某诉文景公司建设工程施工合同纠纷一案，审理过程中，于某某于2017年9月6日向本院申请财产保全，请求查封文景公司的房屋9套，本院于2017年9月6日作出（2017）辽0214民初4453号民事裁定书，裁定查封了9套房屋。案外人景某某对其中位于大连市普兰店区久寿街439-2-5-2号房屋提出执行异议。本院于2018年4月13日以（2018）辽0214执异53号执行裁定书裁定中止对大连市普兰店区久寿街XXX号X单元X层X号房屋的执行。
在案外人执行异议庭审过程中，被告景某某向法庭提供被告文景房地产公司于2016年10月22日向其出具的增值税普通发票，发票注明名称为房地产开发住宅、金额为260566元，但被告景某某没有提供向被告文景房地产公司支付房款的银行流水等证据，仅提供案外人陈家旭的借记卡账户历史明细清单一份，无法证明被告景某某向被告支付了房款，二被告之间不是真实的房屋买卖合同关系，被告景某某也并没有取得案涉房屋的产权证，不是案涉房屋的产权人，且被告景某某应证明案涉房屋是其唯一一套住房，且用于居住。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，本院作出的（2018）辽0214执异58号执行裁定书错误，故提起诉讼。
被告景某某辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：被告景某某有商品房买卖合同、发票和交房款的银行流水，有能够证明被告景某某只有一套住房的证明，合同进行了备案，钥匙和房子已经交付给被告景某某，被告景某某交纳了房屋维修基金等费用。取得产权证书不是被告景某某能左右的范围，是开发商和房产处的事情。
被告文景房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：物权登记制度只是行政管理的手段，并非认定物权所有权转移的标准，不具有认定物权实际权利的属性，已经支付全部价款并实际占有的，或者通过其他合法途径取得物权，即使未办理登记手续，也应当认定其已取得该财产的所有权，依法应受法律保护，本案被告文景房地产公司已经将案涉房产实际出卖给被告景某某，并签订房屋买卖合同，被告景某某依据合同已经支付全部房款，并实际占有该房产，但至今未办理房屋产权登记，人民法院不应当对被告景某某已经实际占有的该房产进行查封、扣押和冻结。本案未办理过户登记手续其原因不是被告景某某的过错，而是因登记部门和其他因素，应当认定被告景某某已经取得该财产的所有权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押和冻结的规定》第17条、《最高院关于在办理执行异议和复议若干问题的规定》的第28、29条规定，法院不应查封案涉房产。另外，在商品房买卖中，不同于一般的商品买卖，登记手续的办理一般需要很长时间，案涉房产虽未办理登记，但是被告景某某已经实际交付房款，并实际占有，因此应当对房产的占有使用予以保护，为了保护被告景某某（购房人）的合法权益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。另外，被告文景房地产公司出售开发的房产大约几百套都与本案情况相同，本案不是个案，所以法律应当保护买卖交易的稳定性，否则将会损害近几百个购房人的合法权益。
三方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人没有争议的证据，包括原告提供的案涉房屋查封照片、（2017）辽02民终522号民事判决书、（2018）辽0214执异58号执行裁定书、瓦房店市房屋登记信息记录，被告景某某提供的商品房买卖合同，被告文景房地产公司提供的普兰店区房屋登记信息记录，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
在本院审理原告于某某与被告文景房地产公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，原告于某某于2017年9月6日向本院申请财产保全，请求查封被告文景房地产公司的房屋9套，位于大连市普兰店区久寿街，房号分别为447-2-19-2、449-3-21-1、435-1-1-1、425-9、449-3-8-2、449-3-5-2、439-1-12-2、439-2-5-2、425-14。本院于2017年9月6日作出（2017）辽0214民初4453号民事裁定书，裁定查封了上述9套房屋。案外人景某某在法定期限内对其中439-2-5-2号房屋提出查封异议。本院于2018年4月13日以（2018）辽0214执异53号执行裁定书裁定中止对大连市普兰店区久寿街XXX号X单元X层X号房屋的执行。
2016年6月16日，被告景某某与被告文景房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为WHT201602517号。合同约定买受人被告景某某购买出卖人被告文景房地产公司开发的文景.清华园第XX幢X单元X层X号、行政街号为大连市普兰店区久寿街XXX号X单元X层X号住宅房屋一套，建筑面积为68.57平方米，单价为每平方米3800元，房屋总价款为260566元；付款方式为一次性付款260566元；出卖人应当在2016年12月31日前交付房屋。该商品房买卖合同落款处加盖了大连市普兰店区市场监督管理局合同备案专用章和大连市普兰店区房屋交易管理所商品房合同备案专用章。
另查，被告景某某在普兰店区仅有案涉一套经合同备案的房屋，除此之外再无其他房屋登记记录。
再查，被告文景房地产公司开发的文景.清华园小区于2016年10月19日已经竣工验收备案，为被告文景房地产公司逾期未为案涉小区购房户办理产权证事宜，已经本院及大连市中级人民法院两级法院审结，判令被告文景房地产公司向购房户支付逾期办证违约金。
对于双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告提供（2018）辽0214执异58号案件的执行异议听证笔录，拟用以证明被告景某某在执行异议听证阶段曾提供一份注明为“借款”的专用收款收据，从而能够证明二被告之间存在借贷关系，不是商品房买卖关系。被告文景房地产公司辩称此专用收款收据与本案房款无关。被告景某某向本院提供通过其外甥陈家旭账户转账的银行流水及户口本、证明，证明其分别于2016年10月18日、20日向被告文景房地产公司支付房款239400元、301446元，合计540846元，其中还包括另案被告景艳丽的购房款。本院认为，被告景某某提供的银行流水，结合另案被告景艳丽的购房款数额，能够证明其已经向被告文景房地产公司账户支付购房款的事实，与原告举证的笔录中提及的专用收款收据记载款项显然是不同笔款项，不能证明案涉房屋系抵顶借款。故原告该主张本院不予采纳。2、被告景某某向本院提供证据案涉房屋维修基金专用收款收据一份、案涉房屋全款的大连增值税发票一份、房屋验收交付书一份、装饰装修管理服务协议一份、业户情况登记表一份、物品发放明细表一份、房屋验收交接单一份、防火责任协议书一份，被告文景房地产公司对被告景某某提供的上述证据真实性均予以认可，原告不予认可。本院认为，原告对被告景某某提供的证据不予认可，应提供相反证据加以推翻，在原告未提供相反证据的情况下，被告景某某的上述证据应予采信。故被告景某某提供的证据能够证明以下事实：被告景某某已向被告文景房地产公司支付了全部房款。2016年10月20日，被告文景房地产公司与被告景某某签订了房屋验收交付书，被告景某某在房屋验收交接单上对房屋验收情况予以签字确认。同日，被告文景房地产公司与被告景某某签订了装修管理服务协议、防火责任协议书等，被告景某某领取了进户门钥匙等物品，被告文景房地产公司予以业户登记。2016年10月22日，被告文景房地产公司为被告景某某出具了增值税普通发票一份，金额260566元，该发票“货物或应税劳务、服务名称”栏注明为“房地产开发住宅”。
本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，原告未提供充分证据证明被告景某某与被告文景房地产公司签订的商品房买卖合同并非真实的买卖关系，被告景某某提供的证据能够证明其在原告申请诉讼保全之前已经与被告文景房地产公司签订了案涉房屋商品房买卖合同，并在工商部门及房产部门进行了备案，被告景某某已交付了全部房款，虽然其实际交付的房款260566元系通过其外甥陈家旭账户转账，但结合另案被告景艳丽也向被告文景公司转账房款的事实，可以认定被告景某某已经向被告文景公司支付了全部房款。而且，被告景某某向被告文景房地产公司交付了案涉房屋维修基金，被告文景房地产公司已向被告景某某交付了案涉房屋钥匙，完成了房屋交付的义务，应视为被告景某某已实际占有房屋，从本院及大连市中级人民法院已生效判决能够体现，案涉文景.清华园小区房屋未办理产权登记的过错不在购房户，结合被告景某某无其他住宅的客观情况，被告景某某提出查封异议的案涉房屋符合上述法院不得查封的规定，原告要求继续查封无事实及法律依据，本院不应支持。故本院应解除对案涉被告景某某房屋的查封。
综上，被告景某某具备能够排除查封的条件，原告要求继续查封案涉被告景某某的房屋的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
解除对位于大连市普兰店区久寿街XXX号X单元X层X号房屋的查封。
案件受理费100元，由原告于某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 杨剑英
审 判 员 张亚南
代理审判员 乔楠楠
二〇一八年七月十日
书 记 员 孙玉颖
附：法律法规
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。