江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05658号
上诉人（原审原告）苏州高新区铭鑫建筑设备租赁站，住所地苏州高新区浒关新区沈巷路。
负责人戴萍。
被上诉人（原审被告）苏州舍得建筑材料有限公司，住所地苏州市相城区望亭镇华阳村。
法定代表人梁电场，该公司董事长。
上诉人苏州高新区铭鑫建筑设备租赁站因与被上诉人苏州舍得建筑材料有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2015）相黄民初字第00359号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年9月20日，抬头处苏州宏锦建材有限公司作为出租方（甲方），武义勇作为其公司委托人；苏州高新区铭鑫建筑设备租赁站、苏州伟鑫钢管碗扣租赁站作为承租方（乙方），戴萍作为委托人，双方签订场地租赁合同一份，合同的主要内容为：一、甲方将位于苏州市相城区望亭镇华阳村新华村东路（附座落图）土地的使用权出租给乙方使用。占地大小为5亩（其中含有彩钢棚约325㎡、水泥地约325㎡、砖瓦结构房2间），租赁期限为2年3个月，自2013年10月1日至2015年12月31日止，年租金为￥175000元整，租赁共计￥393750元整。二、经甲乙双方商定，签协议当日乙方应向甲方支付保证金￥10000元，待合同期满并搬迁完毕，甲方应向乙方退还保证金。每年租金的交纳于合同租赁日期前10日内，由乙方一次性支付一年租金给甲方，即￥175000元。……八、甲方保证拥有该场地的合法承租权，如存在异议致使乙方权利受到损失，甲方应支付乙方违约金，违约金按违约天数计算，每天按年租金的0.3%计算，并退还违约期间的租金。该合同落款处加盖苏州宏锦建材有限公司公章并由武义勇签字，乙方加盖苏州高新区铭鑫建筑设备租赁站公章并由戴萍、吴卫兴签字。合同签订以后，原告与吴卫兴共同向原告交纳了2013年10月1日至2014年9月30日的租金175000元，并交纳了保证金10000元。后原告与吴卫兴又分别向被告交纳了2014年10月1日至2015年9月30日的租金人民币87500元，共计人民币175000元。
另查，苏州宏锦建材有限公司于2014年12月22日将名称变更为苏州舍得建筑材料有限公司。苏州高新区铭鑫建筑设备租赁站的经营者为戴萍。
再查，本案诉争土地坐落于苏州市相城区望亭镇华阳村，土地性质为农业用地。该地块系苏州市相城区望亭镇华阳村经济合作社出租给朱才良，朱才良又出租给本案被告，再由本案被告出租给原告与吴卫兴。
以上事实，由原告营业执照复印件、被告工商信息查询、场地租赁合同、收款收据、转账凭证、土地使用权租赁合同复印件、场地租赁合同复印件及当事人陈述附卷佐证。
原审原告苏州高新区铭鑫建筑设备租赁站的诉讼请求为：1、被告退还原告违约期的租金人民币36458.33元、保证金人民币5000元，合计人民币41458.33元，并支付该款自2015年5月2日起至上述款项实际支付之日止，以每日0.3%计算的利息。2、被告赔偿原告违约金人民币63000元；3、本案的诉讼费由被告承担。
庭审中，原告陈述，其与吴卫兴向被告租赁诉争土地，其各占50%的份额，二人分别经营，故第二年的租金由双方分别向被告各支付人民币87500元。被告对原告与吴卫兴二人共同向被告租赁场地，但是分别经营，各占50%的份额予以认可。
原告主张，2014年5月2日华阳村村委会以诉争土地为农用地为由，将原告强行驱离。故其根据与被告签订的场地租赁合同第八条认为系被告违约，故要求被告返还2015年5月2日至2015年9月30日租金的一半36458.33元，保证金的一半5000元，共计人民币41458.33元，并主张因该日被告即应将上述款项返还原告，但至今未返还，故应当支付上述款项自2015年5月2日起至款项实际支付之日止，以每日0.3%计算的利息。此外，被告还应赔偿原告2015年5月2日至2015年12月31日，以年租金175000元，每日按0.3%计算违约金的一半为63000元。
被告认为剩余期限的租金其交给了华阳村村委会，当时和华阳村村委会说好由村委会统一处理退还原告，故其不应当再支付剩余期限的租金；关于违约金，被告主张双方之间租赁的土地系农业用地并作为非农使用，但该转变并未通过审批，双方之间签订的场地租赁合同违反了法律的强制性规定，故合同无效，其中的违约金条款也无效，因而原告主张违约金没有法律依据。
原审法院认为，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。原告苏州高新区铭鑫建筑设备租赁站和吴卫兴与被告苏州舍得建筑材料有限公司签订场地租赁合同，约定被告出租其承租的坐落于苏州市相城区望亭镇华阳村的土地，但该土地的性质为农用地，现用于非农建设，并未办理农用地转用审批手续，故双方之间签订的场地租赁合同违法了法律的强制性规定，合同应属无效。但原告以及吴卫兴实际使用该土地，土地使用费可以参照合同中有关租金的约定。原告实际使用土地至2015年5月2日，而使用费已经交纳至2015年9月30日，故剩余期限的使用费应当予以返还。2015年5月2日至2015年9月30日以175000元计算使用费为人民币72876.71元，该款的一半36438.36元应当返还原告，另保证金10000元的一半5000元应当返还原告。此外，原告主张要求被告支付上述款项自2015年5月2日至款项实际支付之日止，以每日0.3%计算的利息，对此原审法院认为，因2015年5月2日原告实际不能再使用诉争土地，自该日起，剩余期限的土地使用费和保证金即应该予以返还，但原告主张以每日0.3%计算利息的标准过高，且该标准没有依据，故原审法院酌定可以中国人民银行同期同类贷款利率自2015年5月2日起至款项实际支付之日止计算利息。因双方之间签订的场地租赁合同无效，故原告根据合同第八条主张违约金，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及相关法律、法规的规定，判决如下：
一、被告苏州舍得建筑材料有限公司返还原告苏州高新区铭鑫建筑设备租赁站使用费36438.36元，保证金人民币5000元，合计人民币41438.36元，并支付该款自2015年5月2日起至款项实际支付之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，均于本判决书生效之日起十日内履行（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
二、驳回原告苏州高新区铭鑫建筑设备租赁站的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取为人民币1194元，由原告苏州高新区铭鑫建筑设备租赁站负担776元，由被告苏州舍得建筑材料有限公司负担418元（被告负担之款，原告已经垫付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
上诉人苏州高新区铭鑫建筑设备租赁站不服原审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人与其退还上诉人未使用的租金和保证金的利息，也应按照合同第二条中的约定标准，每延迟一天按照年租金总金额的0.3%计算。2、场地租赁合同第八条中关于被上诉人有无合法租赁权的约定无效，但有关赔偿的约定依然是双方真实意思表示，也没有违反法律强制性规定，应当是有效的。3、场地租赁关系已认定无效，租金也应当认定无效。原审法院作无效认定却按有效处理，令人不解。既然合同无效，通过无效合同转租场地获得的利益应返还给上诉人。4、原审法院在诉讼中没有向上诉人尽到释明义务，造成上诉人市区变更诉讼请求的机会，诉讼权利受到损害。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人苏州舍得建筑材料有限公司未作答辩。
二审中，上诉人苏州高新区铭鑫建筑设备租赁站向本院提交借条一份。上诉人称该借条系2015年5月4日其向车尧良打的借条，证明由于被上诉人未及时退还我未到期的租金和保证金，导致其资金缺口，故只能通过借款的方式弥补资金缺口。借款是以30%的月利率来计算的，原审按照银行同期同类贷款利率计算此利息显然是参照了一个过低的、不合理的标准。
本院查明事实与原审查明事实一致。
本院认为：农用地作非农用途，应当履行法定的审批手续。本案，上诉人通过与被上诉人缔结租赁合同关系实现在涉争农用地堆放建筑材料的目的，违背了法律强制性规定，原审认定场地租赁合同无效于法适当。合同签订后，上诉人实际使用了该地块，上诉人主张按无效合同作返还处理并不利于实现双方之间的利益平衡，导致上诉人对该地块的无偿使用，原审参照合同约定结算土地使用费并处理保证金返还问题应属适当。对于因被上诉人怠于返还土地使用费产生的利息，由于双方在合同中并无约定，上诉人主张参照合同第二条计算缺乏依据。银行同期同类贷款利率系反映资金占用成本一种相对客观的标准，在上诉人起诉主张利息的情况下，原审法院酌定按照该标准计算利息并无不妥。对于二审中上诉人提交的借条，本院认为尚难以作为适用更高标准计算利息损失的依据，故不予理涉。
综上，上诉人苏州高新区铭鑫建筑设备租赁站上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2389元，由上诉人苏州高新区铭鑫建筑设备租赁站负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 裘 实
代理审判员 沈军芳
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 沈华君