广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初6318号原告：谢云生，男，1966年5月14日出生，汉族，住清远市清城区。原告：汤巧敏，女，1974年6月30日出生，汉族，户籍地址清远市清城区，现住清远市清城区。上述原告的共同委托诉讼代理人：朱梦舒，广东捷高律师事务所律师。被告：清远市君宇置业发展有限公司，住所地清远市新城东24号区长实大厦八楼之二，社会信用代码91441802075096035J。法定代表人：李汝添。原告谢云生、汤巧敏与被告清远市君宇置业发展有限公司（以下简称君宇置业发展公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢云生、汤巧敏的共同委托诉讼代理人朱梦舒到庭参加诉讼，被告君宇置业发展公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢云生、汤巧敏向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金直至将房屋交付原告使用，违约金计算至实际交楼之日止（暂计算到2017年11月16日为41481.18元）；2、赔偿原告因逾期交房的按揭房款利息损失6593.88元（按银行同期贷款利率暂计至2017年11月16日）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：一、原被告于2015年8月18日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015081850497869），原告购买被告所有的位于清远市××号恒福天曦二号楼16层03号房屋，房屋总价款为768170元，《商品房买卖合同》第十一条第一款约定，被告应当在2017年7月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告并符合合同约定的房屋交付原告使用。补充协议第七条约定，被告逾期交付房产超过90天的，原告可以要求被告继续履行合同，并且要求被告按日向原告支付房价款万分之五的违约金。在原被告双方履行合同的过程中，被告的履行合同义务不符合约定，给原告造成损失的，应承担赔偿责任，因此被告应赔偿原告的利息损失。二、原告于2015年12月14日已经按照合同约定支付方式及期限支付了购买款，但被告截止2017年11月16日仍未交付房屋给原告使用，故迟向原告交楼，按照合同第十一条及补充协议第七条的约定，被告应该按照合同约定按日向原告支付房价款万分之五的违约金，违约金应该从约定交付房屋日期的次日即2017年8月1日起计算至实际交楼之日止，暂计算至2017年11月16日为108天，违约金为41481.18元，由于被告迟延交楼，对此期间的银行贷款利息损失应由被告承担。被告构成违约但从未支付违约金及赔偿原告的损失，其行为严重损失原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告君宇置业发展公司未答辩。本院经审理认定事实如下:2015年8月18日，原告谢云生、汤巧敏与被告君宇置业发展公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市××号恒福天曦二号楼16层03号房屋，建筑面积共139.66平方米，套内建筑面积114.88平方米，房屋总价款为768170元。合同第九条约定：“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十条约定：“（一）基础设施设备。1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，本项目及该商品房未配套此供暖系统设备；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，因该设备的开通手续及费用由买受人负责，因此不论燃气在商品房交付时能否供应，不影响出卖人向买受人交付商品房；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第1、2、3项由出卖人负责开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：⑵买受人若需开通燃气、有线（数字）电视、电话、宽带等，应自行前往相关部门办理并承担费用；若因相关公共事业单位、政府部门的责任或买受人、第三方的原因、市政建设原因等非出卖人原因导致供水、排水、供电等基础设施设备未能及时具备正常使用功能或者未能达到本合同约定的使用条件（包括但不限于本项目小区外永久性水电设施滞后或管网不足，不能满足本项目小区的用水、用电、用气、通讯等）的，不影响该商品房交付。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）。1.小区内绿地率：2017年7月31日达到；2.小区内非市政道路：2017年7月31日达到；3.规划的车位、车库：2017年7月31日达到；4.物业服务用房：2017年7月31日达到；5.医疗卫生机构：2017年7月31日达到；6.幼儿园：2017年7月31日达到；7.学校：2017年7月31日达到。以上设施未达到上述条件的双方同意按照以下方式处理：1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任；2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任；3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任；4.物业服务用房未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任；5.其他设施未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任。关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。”合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。⑴屋面、墙面、地面渗漏或开裂；⑵管道堵塞；⑶门窗翘裂、五金件损坏；⑷灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：⑴若因买受人未付清应付房款或者违约金的，出卖人有权拒绝交付房屋，因此导致该商品房未能按期交付的，出卖人除追究买受人逾期付款的违约责任外，在出卖人未解除合同的情况下，出卖人还有权按买受人逾期付款累计天数顺延该商品房的交付期限。出卖人并不因此承担逾期交楼的责任。⑵由于买受人原因（除上述第⑴点情况外）导致商品房未能按期交付的，出卖人不承担逾期交付房屋的责任，自出卖人向买受人发出交付通知书之日起，视为房屋已经交付给买受人使用。买受人应当自该日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理等相关费用的支付、房屋灭失毁损的风险、质量保修期限的计算。”合同第十二条约定：“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：详见附件十一《补充协议》第七条。”合同附件十一补充协议第四条约定：“本合同第九条‘商品房交付条件’修改为：1、买受人同意建设工程竣工验收备案证明文件或者房屋测绘报告不作为所购商品房的交付条件。只要该商品房符合投入使用（条件），在商品房不具有上述证明文件的情况下，双方可办理或者提前办理收楼手续（包括查验房屋程序），收楼手续应当自交付通知书送达买受人之日起10日内（寄出省内的通知自发出之日起3日视为送达，寄出省外或国外的通知自发出之日起7日视为送达，以寄出邮戳日期为准）开始办理。若买受人逾期未到场办理收楼手续的，房屋交付通知书约定的交付日期届满之日视为出卖人履行了交付房屋的义务；买受人在任何时候都不因商品房是否取得验收备案证明文件及测绘报告而向出卖人主张任何权利。2、买受人同意，因相关部门、单位的原因或者其他非因出卖人原因导致商品房在交付前后不具有建设工程竣工验收证明文件或者房屋测绘报告的，出卖人在合同约定的时限内交楼的，不承担逾期交付房屋的责任，买受人不因商品房是否取得验收备案证明文件及测绘报告而向出卖人主张任何权利。”合同附件十一补充协议第七条约定：“本合同第十二条‘逾期交付责任’修改和补充为：（一）按逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起三十天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的20%。（二）逾期交房的免责约定：如因发生以下原因之一，致使该商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同约定的义务（包括但不限于交付房屋义务）逾期的，买受人同意出卖人将该商品房交付日期顺延，出卖人无须为前述情况负任何责任，也无须对买受人赔（补）偿任何费用。1）因不可抗力；2）因市政配套设施延误造成延期的；3）因主管部门通知停水、停电造成延期的；4）因政府部门需要的各项管制延期的；5）因气候原因无法正常施工的；6）应规划部门要求的重大设计变更延期的；7）因技术部门证明的施工中遇到的重大技术问题及困难导致延期的；8）因其他非出卖人所能控制的原因导致延期的。”合同签订后，原告已支付首期房款258170元，剩余房款510000元在广州农村商业银行股份有限公司清远分行办理按揭贷款支付给被告，并由被告开具销售发票给原告收执。庭审中，原告称涉案房屋所属楼栋已获得建设工程竣工验收备案，并按被告送达的收楼通知书期限于2017年11月17日办理了收楼手续，逾期交楼违约金应计算至收楼之日（2017年11月17日）止。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、楼宇按揭合同、购房款发票，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告按约定应在2017年7月31日前将获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案及房屋测绘报告的商品房交付原告使用。原告于2017年11月17日收楼，被告未提供证据证明迟延交楼归责为原告，根据举证责任原则，被告应承担举证不能的法律后果，故本院认定逾期交楼归责为被告，应承担逾期交楼的违约责任，逾期交楼时间自2017年8月1日至11月17日共109天。根据合同附件十一补充协议第七条约定：“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的20%。”逾期交楼违约金以已付房款768170元为基数，自2017年8月1日起按日万分之五计至2017年11月17日止为41865.27元（768170元×5÷10000×109天）。对于原告要求被告赔偿因逾期交房的按揭房款利息损失，原告按期归还借款本息，是其履行与广州农村商业银行股份有限公司清远分行签订的《楼宇按揭合同》的合同义务，与被告是否逾期交楼并无关系，故原告该项诉讼请求，事实与法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市君宇置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告谢云生、汤巧敏支付逾期交房的违约金41865.27元；二、驳回原告谢云生、汤巧敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1002元，减半收取计501元，由被告清远市君宇置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一八年一月三十日书记员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。