江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终5033号
上诉人（原审被告）：周洪良，男，1970年12月26日出生，汉族，住睢宁县。
委托诉讼代理人：陈达歌，江苏千秋业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱柯翔，男，1991年7月18日出生，�族，住睢宁县。
委托诉讼代理人：熊运栋，江苏熊运栋律师事务所律师。
上诉人周洪良因与被上诉人朱柯翔房屋租赁合同纠纷一案，不服睢宁县人民法院（2016）苏0324民初3657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周洪良及其委托诉讼代理人陈达歌、被上诉人朱柯翔及其委托诉讼代理人熊运栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周洪良上诉请求：上诉人与被上诉人达成以健身卡抵扣房租的协议以及上诉人向被上诉人缴纳了2万元保证金的事实一审法院不予认定是错误的，一审判决判令上诉人支付2016年5月26日起至返还房屋最长6个月的租金损失侵犯上诉人权益，请求二审法院予以纠正。
朱柯翔辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
朱柯翔向一审法院起诉请求：1.判令被告支付自2016年1月1日起至2016年5月25日止共计146天的房屋租金80000元；2.立即将租赁原告的房屋（睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓1号楼1单元301室，建筑面积1789.14平方米）返还给原告；3.从2016年5月26日起至返还涉案房屋之日止，按每天547.945元的标准赔偿原告的租金损失；4.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年8月29日，被告周洪良与涉案房屋所有权人即原告朱柯翔对上述房屋租赁事宜进行商议，双方签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将该房屋出租给被告作经营场所使用，房屋建筑面积为1789平方米，房租租赁期间为2016年1月1日起至2020年12月30日止。房屋租金第一年和第二年为20万元，第三年为22万元，第四年为24.20万元，第五年为26.42万元，租金每年结算一次，被告须遵循先付后用的原则，应于每期15日前无条件且一次性付清。被告应于合同生效之日起3日内向原告支付2万元合同保证金，用于冲抵租赁期间的租金、滞纳金、违约金、赔偿金等。同时约定，被告逾期交付租金及或其他各项费用超过15日的，原告可以立即解除合同，没收合同保证金，所受租金及费用不予退还。另外，原告给予被告3个月的免租期，期间，租金免计，其他费用正常缴纳。
合同签订后，原告将房屋交付被告，被告对房屋进行清理，并对房屋漏水、渗水情况进行维修，花费38500元。2016年4月19日，被告缴纳涉案房屋应交水费1058.84元。另外，被告向原告提供2015年2月1日，其缴纳涉案房屋应交电费12020.1元的记账联，证明其代原告缴纳该笔费用。
2016年5月10日，原告朱柯翔向被告周洪良出具《催缴租金通知书》，以此向被告催缴租金20万元及保证金2万元，并告知其如逾期，原告�按照合同约定解除租赁合同；2016年5月25日，原告朱柯翔向被告周洪良出具《解除合同告知书》，告知其与被告解除租赁合同，被告应于3日内清退出场。
一审法院认为，合同当事人应当按照约定全面履行合同。2015年8月29日，原、被告之间签订《房屋租赁合同》，合同对于房屋用途、租金的支付方式、违约责任等均作出相关约定，是当事人真实意思表示，且不违反法律或行政法规的禁止性规定，应当认定该合同合法、有效。原告依约将房屋交付被告使用，被告应当按照合同约定支付租金，其未及时交付租金的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。
第一，关于租金扣除问题。被告抗辩的合同保证金已经支付、维修费已经替原告垫付，应当从应交租金中扣除的意见，法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。首先，关于保证金�题。房屋租赁合同中约定“应予本合同生效之日起3日内向甲方支付2万元的合同保证金……”被告陈述其于2015年9月5日在一家土菜馆将2万元定金交付原告，但是被告未提供相关证据予以证明，故对被告的意见，法院不予采纳；其次，关于房屋维修费、垃圾清运费等问题，该笔费用是发生在合同签订后，被告为进驻房屋从事经营健身房业务，对房屋进行相关清理及维修所花费的费用。根据合同第四条第1项约定，合同签订后，原告应给予被告3个月的免租期，该期间是留给被告的装修期，装修期间势必产生装修垃圾等清运费用，合同未对该项费用的承担进行明确约定，按照常理，该项费用应当由被告自行承担。至于房屋维修费用，合同仅在第五条第1项中约定“因乙方管理不善，使用不当造成房屋及其相连设备损害的，相应的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损�。”但是，该项约定的前提应当是原告向被告交付完好、可以正常使用的房屋，故被告为维修房屋漏水、渗水的费用应当由原告承担；关于水电费用，根据被告提供的水费发票，该部分水费是发生在合同履行期间，且距离合同签订已有近9个月的时间，合同第八条第9项约定“乙方进行经营活动所需依法缴纳的各项税、费用自负。”故被告在租用房屋期间所产生的水费应当由被告自行负担。而被告所提供的电费记账联显示“入账日期：2015年2月1日”，此时，原告虽尚未与被告签订房屋租赁合同，合同亦未对租赁期间以外产生的费用进行约定，但是根据当事人庭审陈述及查明事实，被告在该期间一直占有使用涉案房屋，故在此期间产生的电费，亦应当由被告承担。
第二，关于健身卡问题。被告抗辩原告朱柯翔从被告健身俱乐部拿走20张原价9999元的至尊卡、7张原价1299元的年卡，合计209073元，折后价共计124053元，应当从原告主张的租金中扣除的意见，法院认为，房屋租赁与被告的健身卡销售应属不同的法律关系，且原、被告并未在合同中约定用销售给原告的健身卡的费用抵扣租金，双方事后对此亦未达成补充协议，故对被告的主张，法院不予采纳。因为销售健身卡而造成的损失，被告可以另行主张。
第三，关于合同解除问题。双方在合同中明确约定如被告逾期支付租金超过15日，原告可以单方面解除合同。该约定系双方真实意思表示，且不违反法律或行政法规的强制性规定，被告周洪良未按合同约定及时交付租金，原告于2016年5月10日向被告周洪良送达催缴租金通知书，被告为如期履行，原告又于2016年5月25日向被告送达解除合同告知书，被告于当日收到此告知书，应当认定涉案合同已经解除，被告应当将房屋交付于原告，其在合同解除后仍然占有使用原告房屋，应当赔偿原告的租金损失。参照《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月”的规定，故原告请求被告按照547.945元/天的标准，自2016年5月26日起至被告将涉案房屋返还于原告之日止，赔偿原告的租金损失，法院予以支持，但该部分赔偿最长不得超过六个月。
综上所述，被告应当支付原告自2016年1月1日至2016年5月25日止共计146天的房屋租金51500元（80000元-维修费用28500元），原告请求被告返还房屋并支付房屋占有期间的租金损失，法院予以支持。判决：一、被告周洪良于本判决生效后十日内支付原告朱柯翔自2016年1月1日至2016年5月25日止共计146天的房屋租金51500元（80000元-维修费用28500元），并支付房屋占有期间的租金损失（按照547.945元/天的标准，自2016年5月26日起至被告将涉案房屋返还于原告之日止，但最长不超过六个月）；二、被告周洪良于本判决生效后十日内将涉案房屋（睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓1号楼1单元301室，房屋产权证号：国权证睢宁字第××号）腾空返还原告。
本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人主张其向被上诉人支付2万元保证金以及用健身卡抵扣房租的约定均无证据证明，在二审中上诉人亦未能提供有效证据支持其上诉主张，故上诉人上述上�理由本院不予支持。因涉案房屋由上诉人实际占有使用，故一审判决上诉人支付不超过6个月租金损失有事实根据及法律依据。
综上所述，周洪良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由上诉人周洪良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 宗 正