浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0282民初3244号
原告：胡叶用。
原告：虞爱健。
两原告共同委托代理人：沈艳，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。
被告：宁波济帆房地产开发有限公司。住所地：慈溪市龙山镇东门外村，统一社会信用代码：91330282580521637Y。
法定代表人：孙家安，该公司执行董事。
委托代理人：史圆圆，浙江同舟（宁波石化开发区）律师事务所律师。
第三人:中国银行股份有限公司北仑分行，住所地：宁波市北仑区新碶华山路588号。
法定代表人：孙曙光，该分行行长。
委托代理人：郎慈甬，浙江上林律师事务所律师。
委托代理人：陈姝贞，浙江上林律师事务所律师。
原告胡叶用、虞爱健诉被告宁波济帆房地产开发有限公司（以下简称济帆公司）、第三人中国银行股份有限公司北仑分行（以下简称中行北仑分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法适用简易程序审理，后本院于同年5月13日将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡叶用、虞爱健及其委托代理人沈艳、被告济帆公司委托代理人史圆圆参加三次庭审、第三人中行北仑分行委托代理人郎慈甬、陈姝贞参加第三次庭审。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即办理慈溪市龙山镇龙华苑小区3号楼1701号房屋、-1-224号附属用房及-1-448号地下室权属证书并办理转移登记；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月20日，原、被告签订编号为20151000247和20151000248号商品房买卖合同，约定被告将位于慈溪市龙山镇龙华苑小区3号楼1701号房屋及-1-224号附属用房、-1-448号地下室出售给两原告。房屋总价款为741740元（住宅701740元，地下室40000元），付款方式为一次性付款。被告应于2015年12月30日前取得合同所涉土地、房屋权属证书交付给原告并办理商品房转移登记。合同签订后，两原告一次性支付了全部房款。同年11月8日，被告将涉案房屋交付两原告，两原告签署了交房结算单。此后，两原告多次催告被告办理产权登记，被告以各种理由推脱，至今未依约交付权属证书并办理转移登记。两原告向本院提供以下证据：1.商品房买卖合同一份，内容为原告向被告购买龙华苑小区3号楼1701室房屋、-1-224号附属用房及1-448号地下室，房款合计741740元，付款方式为一次性付款；2.发票、取款凭证、POS签购单各一份；3.交房结算单一份。
被告济帆公司辩称：被告对原告的诉讼请求及事实与理由均无异议，但涉案房屋已被司法查封，且已设定抵押，原告的诉请在事实上难以实现。被告向本院提供以下证据：1.慈溪市房地产开发项目竣工交付备案证明书一份，内容为慈溪市龙山1002#地块项目于2016年1月18日向慈溪市住建局办理交付备案；2.《固定资产借款合同》两份、他项权证七份、国有土地使用权证一份，内容为被告于2013年10月15日向第三人借款6300万元，并以龙华苑小区所在土地办理了土地抵押手续，被告于2014年5月23日向第三人借款3000万元，以龙华苑小区在建工程办理了抵押手续；3.（2015）浙甬民二初字第6号民事裁定书、（2015）浙甬执异第18号执行裁定书、（2015）浙甬执异第18号之一执行裁定书、（2015）浙甬执异第18号之二执行裁定书、（2015）浙执复第36号执行裁定书、（2015）浙甬民二初字第6-1-2协助执行通知书、（2015）浙甬民二初字第6-1-3协助执行通知书、（2015）浙甬民二初字第6-1执行公告各一份、（2016）浙0206民初1463号协助执行通知书三份。
第三人中行北仑分行述称：首先，涉案房屋在房屋买卖之前均已设定在建工程抵押，用于担保第三人对被告享有的债权，现该债权均已到期，因被告未及时偿还债款，第三人已向宁波市北仑区人民法院（以下简称北仑法院）起诉，案件尚在审理中。被告在明知自己对第三人的债务无法偿还的情况下，将抵押房屋出卖给原告，属于先抵再售。第三人享有的抵押权已经备案登记，应优先保护第三人的利益；其次，根据物权法第191条第二款的规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押物，涉案房屋的转让并未经第三人同意，涉案商品房买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效；最后，涉案房屋已设定抵押，在第三人债权尚未实现的情形下，抵押登记无法注销，原告的诉请实际不具有执行性。综上，请求驳回原告诉讼请求。第三人向本院提供以下证据：1.编号为北仑开发2013人抵088号《最高额抵押合同》一份、编号为北仑开发2013人固003号《固定资产借款合同》及借款借据各一份，内容为2013年9月16日，被告与第三人签订最高额抵押合同，约定被告将涉案房产项目的土地使用权抵押给第三人，后第三人向被告发放6300万元贷款；2.编号为北仑开发2014人抵022号《最高额抵押合同》一份、编号为北仑开发2014人固001号《固定资产借款合同》及借款借据各一份，内容为2014年5月13日，被告与第三人签订最高额抵押合同，约定被告将龙华苑小区在建工程抵押给第三人，后第三人向被告发放3000万元贷款；3.在建工程抵押登记证书十三份及在建工程抵押申请备案的相关材料七份，内容为龙华苑小区在2014年5月份已经办理在建工程抵押；4.民事起诉状及受理案件通知书各一份，内容为2016年3月份，第三人就涉案工程抵押贷款已向北仑法院起诉，该案正在审理中；5.（2016）浙0206民初1463号民事裁定书一份、（2016）浙0206民初1463号协助执行通知书一份；6.竣工交付备案证明书一份。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定本案事实如下：2015年10月20日，原、被告签订商品房买卖合同两份，约定原告购买被告开发的龙华苑小区3号楼1701室房屋、-1-224号附属用房及-1-448号地下室，房款合计741740元，付款方式为一次性付款，合同第十三条约定该商品房未做在建工程抵押，土地使用权证在中国银行（北仑开发2013人抵088）抵押，土地证编号为：慈国用（2012）第051031号，土地抵押期限：2013年9月16日至2014年12月5日。合同第十六条约定，被告应于2015年12月30日前取得合同所涉土地、房屋权属证书，交付给原告并办理商品房转移登记。合同签订后，原告一次性付清了全部房款，双方未办理合同备案登记。2015年11月8日，被告将涉案房屋交付给两原告，两原告签署了交房结算单。
另查明，龙华苑小区地块于2012年4月13日取得国有土地使用权证，证号为慈国用（2012）第051031号。2013年9月16日，被告与第三人签订《最高额抵押合同》一份，约定被告将龙华苑小区慈国用（2012）第051031号土地使用权抵押给第三人，用于担保被告向第三人的借款。同年10月15日，被告与第三人签订《固定资产借款合同》，约定被告向第三人借款6300万元用于支付工程款，第三人按约发放贷款。2014年5月13日，被告又与第三人签订《最高额抵押合同》一份，约定被告将包括涉案房屋在内的龙华苑小区在建工程（1号楼3576.76平方米、2号楼6637.49平方米、3号楼5557.35平方米、4号楼6522.71平方米、5号楼5062.72平方米、6号楼1506.91平方米、地下车位4108.64平方米）及上述工程所占土地的土地使用权抵押给第三人，用于担保被告向第三人的借款。同日，被告及第三人在慈溪市房地产管理中心办理了在建工程抵押登记证书。同年5月23日，被告与第三人签订《固定资产借款合同》，约定被告向第三人借款3000万元用于支付工程款，第三人按约发放贷款。上述两份《固定资产借款合同》均在第十一条第2点第12项约定，若被告实现商品房销售收入达到销售面积20%，必须归还第三人贷款40%，销售面积达到50%，必须归还第三人贷款80%，如果销售面积达到80%，则必须全额归还第三人贷款。
2015年6月，案外人中鑫建设集团有限公司（以下简称中鑫公司）向宁波市中级人民法院（以下简称宁波中院）起诉，要求被告济帆公司支付工程款并要求对工程拍卖变卖价款享有优先受偿权。在该案审理过程中，中鑫公司向宁波中院提起诉讼保全，宁波中院作出（2015）浙甬民二初字第6号民事裁定书，查封了包括涉案房屋在内的龙华苑小区32套住宅及50套商铺的房屋所有权及被告名下龙华苑小区慈国用（2012）第051031号国有土地使用权。后被告提出保全异议，认为土地使用权整体不可分割，国有土地使用权整体查封将导致其余未被查封的房产亦无法办理产权证，同年9月25日，宁波中院作出（2015）浙甬执异字第18号执行裁定书，认为查封慈国用（2012）第051031号国有土地使用权确实存在超标查封的情形，但由于土地属于产权一本登记，不可分割，故只能整本查封，待今后土地具备可分割条件时，可仅对32套住宅及50套商铺对应的土地使用权予以查封，最终驳回被告提出的保全异议。期间，因被告提出宁波中院查封的包括涉案房屋在内的32套住宅及50套商铺中的部分房屋已经预售，但无法签订网签合同，故申请另行提供同类地段、价值相当的房产置换上述已预售房产，同年10月10日，宁波中院作出（2015）浙甬民二初字第6-1-3号协助执行通知书，将包括涉案房屋在内的部分房屋所有权的查封予以解除，查封了用于置换的相应房屋的房屋所有权。后被告对（2015）浙甬民二初字第6号民事裁定书又向浙江省高级人民法院提出复议，同年12月10日，浙江省高级人民法院作出（2015）浙执复第36号执行裁定书，驳回复议。2016年3月24日，第三人向北仑法院起诉，要求被告归还借款（截至2016年7月7日，本息合计49685834.66元），在该案审理过程中第三人提出财产保全，北仑法院查封了龙华苑小区包括涉案房屋在内的115套房屋及278个地下室。同年5月24日，因龙华苑小区土地使用权具备了分割条件，故宁波中院作出（2015）浙甬执异字第18号之一执行裁定书，继续查封了包括涉案房屋在内的32套住宅及50套店铺的房屋对应的土地使用权，解除了对龙华苑小区其余部分土地使用权的查封。同年5月30日，因宁波中院发现在2015年10月10日，包括涉案房屋在内部分房屋的查封已经予以解除，故宁波中院作出（2015）浙甬执异字第18号之二执行裁定书，对（2015）浙甬执异字第18号之一执行裁定书予以变更：继续查封相应的置换房屋所对应的土地使用权，解除对其余部分房屋土地使用权的查封。
再查明，涉案房屋的土地使用权证尚未从慈国用（2012）第051031号国有土地使用权中分割出来，被告尚未取得涉案房屋的土地使用权及房屋所有权证书。
本院认为，本案争议焦点为涉案商品房买卖合同是否有效。原、被告均认为合同有效，第三人认为因原、被告未经其同意转让涉案房屋，合同应为无效。本院认为，虽然无证据表明原、被告在签订商品房买卖合同时，第三人明确作出同意被告将涉案房屋销售给原告的意思表示，但在此之前，被告与第三人签订的《固定资产借款合同》第十一条第2点第12项已经表明第三人同意被告销售包括涉案房屋在内的抵押房屋，故应认定第三人认可原、被告之间的商品房买卖合同。即便被告未经第三人同意与原告签订商品房买卖合同，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第2款关于“不得转让抵押财产”的规定也应理解为不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力。故本院对第三人关于对被告未经第三人同意处分涉案房屋、合同应为无效的辩称不予采信。同时，原、被告在签订商品房买卖合同前，被告提出涉案房屋已经预售，要求宁波中院解除对涉案房屋的查封，宁波中院也予以准许并裁定解除对涉案房屋所有权的查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，故宁波中院解除涉案房屋所有权的效力也应及于相应的土地使用权。虽然原、被告在签订商品房买卖合同时，因慈国用（2012）第051031号土地使用权尚不具备分割条件，导致涉案房屋对应土地使用权仍处于被查封状态，但宁波中院解除涉案房屋所有权查封的行为表明该院同意被告销售涉案房屋，被告的处分行为并未受到限制。综上，原、被告签订的商品房买卖合同成立并生效，双方均应按约履行合同义务。两原告已经一次性支付了全部购房款，履行了房款支付义务，根据合同第十六条约定，被告应于2015年12月30日前取得合同所涉土地、房屋权属证书，交付给原告并办理商品房转移登记。现因被告原因导致无法办理权属转移登记，被告应当承担继续履行的责任。
综上所述，本院对原告要求被告办理龙华苑小区3号楼1701号房屋、-1-224号附属用房及-1-448号地下室权属证书并办理权属转移登记的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
被告宁波济帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内办理慈溪市龙山镇龙华苑小区3号楼1701号房屋、-1-224号附属用房、-1-448号地下室的房屋及土地权属证书并于被告取得上述权属证书后十五日内协助原告胡叶用、虞爱健办理产权过户登记手续。
案件受理费11217元，由被告宁波济帆房地产开发有限公司负担负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 洪 逸
人民陪审员 孙其达
代理审判员 王文艳
二〇一六年九月八日
代书 记员 史帅帅
附：本判决所适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。