重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝03民终2951号
上诉人（原审被告）：雷建蓉，女，1973年12月4日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆县。
委托诉讼代理人：彭洪勇（系雷建蓉之夫），住重庆市武隆县。
被上诉人（原审原告）：重庆君华物业管理有限公司，住所地重庆市武隆县巷口镇建设西路33号冯家坡4号楼4-1，组织机构代码67100142-6。
法定代表人：易斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：贺小菊，该公司职工。
委托诉讼代理人：何智，重庆星空律师事务所律师。
上诉人雷建蓉因与被上诉人重庆君华物业管理有限公司（以下简称君华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市武隆县人民法院渝02**民初2409号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人雷建蓉上诉请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：君华物业公司未尽到物业管理义务，对部分业主违法搭建的违章建筑没有拆除，不应收取物业管理费。
被上诉人君华物业公司辩称，君华物业公司对于小区部分业主的乱搭、乱建行为进行了劝阻，并向武隆县建设委员会反映了这些业主的违规违章行为，请求武隆县建设委员会处理。君华物业公司已经尽到了物业管理义务。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
君华物业公司向一审法院起诉请求：判令雷建蓉支付物业服务费、垫付的水费、电梯费、公摊电费共计2241.40元，并支付逾期未缴纳物业服务费的滞纳金及垫付费用利息500元。
一审法院认定事实：雷建蓉系重庆市武隆县XX镇XX城龙溪柳岸19幢29-3号房屋业主，该房屋建筑面积为76.08平方米，套内面积63.05平方米。2012年11月26日，雷建蓉与君华物业公司签订了《龙溪柳岸前期物业服务合同》，约定：由君华物业公司提供物业管理服务，物业服务收费标准为包干制，住宅物业服务费为每月0.5元/平方米，电梯运行费每月每家20元（第三层）+0.5元×（N-3），N为楼层数；业主应于每月5-20日缴纳物业服务费用；未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。君华物业公司提供了物业服务并为雷建蓉代缴了2014年3月至2016年8月的电梯费990元、公摊电费58.10元、水费53元。经君华物业公司催收，雷建蓉未向君华物业公司缴纳2014年3月至2016年8月的物业服务费、电梯费、公摊电费、水费。2016年8月15日，君华物业公司提起诉讼。
另查明，武隆县发展和改革委员会核定了XX城“龙溪柳岸”物业服务收费标准，住宅物业服务费0.5元/平方米.月，住宅楼电梯费每月每户=20元+0.5元·（N-3），N为楼层数。雷建蓉对每月应交纳物业服务费38元、电梯费33元的金额无异议。2014年3月至2016年8月，雷建蓉所在小区的公摊电费共计58.10元。XX城“龙溪柳岸”小区部分业主存在违章乱搭乱建的行为。君华物业公司曾针对19幢、20幢一楼装修房屋占用绿化地、做成人行道等事项向市政园林局反映，请求行政主管部门出面制止。
一审法院认为，双方当事人主要的争议焦点为：一、雷建蓉是否应当向君华物业公司支付物业服务费、电梯费、公摊电费、水费；二、双方是否完全履行《前期物业服务合同》约定的义务，雷建蓉是否应当向君华物业公司支付滞纳金及垫付费用利息。
一、雷建蓉是否应当向君华物业公司支付物业服务费、电梯费、公摊电费、水费。
双方当事人签订的《龙溪柳岸前期物业服务合同》，是在自愿、平等的基础上签订的，合同内容没有违反法律的强制性规定，该合同合法、有效，对双方具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。雷建蓉主张君华物业公司存在未按约定履行服务内容如未及时制止乱搭乱建导致楼层无采光、通风、外墙受损等违约行为，并提交了照片予以证明，该照片能够反映小区部分业主在楼道乱搭乱建，足以证明君华物业公司存在物业服务上存在瑕疵，但根据君华物业公司提交的《报告》看出，该公司也部分履行了向主管部门报告制止违章行为的管理义务，综上，君华物业公司并未达到根本性违约，雷建蓉要求君华物业公司排除违章建筑，因雷建蓉未提起诉讼，不予评说。根据双方签订的《前期物业服务合同》的约定，君华物业公司向雷建蓉提供了物业服务，雷建蓉应当依照约定支付物业服务费、电梯使用费等。雷建蓉辩称君华物业公司未进行书面催收，但庭审中对君华物业公司提交的催缴通知及照片的真实性无异议，故可认定君华物业公司曾向雷建蓉书面催收，雷建蓉仍未缴纳相关费用，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，君华物业公司主张由雷建蓉支付2014年3月至2016年8月期间的物业服务费，予以支持。关于君华物业公司为雷建蓉垫付了电梯费、公摊电费、水费，现要求雷建蓉予以支付的诉请，君华物业公司提交了相应的证据予以证明，予以支持。因此，雷建蓉应当支付物业服务费1140元（38元/月×30个月）、电梯费990元（33元/月×30个月）、公摊电费58.10元、水费53元，合计2241.10元。建设和谐文明的住宅小区，需要全体业主的理解与支持，君华物业公司应当听取业主的意见与合理建议，提升物业服务质量，加强与小区业主的沟通，共同创造美好居住环境。
二、双方是否完全履行《前期物业服务合同》约定的义务，雷建蓉是否应当向君华物业公司支付滞纳金及垫付利息。
根据审理查明的事实，君华物业公司向雷建蓉提供了相关的物业服务，而雷建蓉未按规定缴纳物业服务费，已经违反了合同的约定。但雷建蓉举示的照片能够客观反映小区内部分业主存在乱搭乱建行为，足以证明君华物业公司在履行《前期物业服务合同》时存在瑕疵，其提供的物业管理服务并没有达到合同约定的服务标准,导致小区业主对物业服务满意率低，拒绝交纳物业服务费确实事出有因。一审认为，从双方的合同约定，结合本案客观实际和双方的履约情况，双方均存在违约行为，故对君华物业公司主张要求雷建蓉支付垫付费用利息及滞纳金的诉讼请求，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、雷建蓉于本判决生效后三日内向君华物业公司支付2014年3月至2016年8月期间的物业服务费1140元、电梯费990元、公摊电费58.10元、水费53元，共计2241.10元；
二、驳回君华物业公司的其余诉讼请求。
如果被告雷建蓉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由雷建蓉负担15元，由君华物业公司负担10元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，君华物业公司与雷建蓉等小区业主签订物业服务合同后，对XX城“龙溪柳岸”进行了物业管理，提供了相应的物业服务，雷建蓉应当按合同约定支付物业管理费、电梯费、公摊电费等费用。XX城“龙溪柳岸”小区部分业主的乱搭乱建等违章行为虽然尚未得以纠正，但君华物业公司已经采取了口头劝阻、张贴整改公告、向行政主管部门反映等方式积极阻止，不能仅仅因部分业主的违章行为暂时未得以纠正便认定君华物业公司未尽合同约定的物业管理义务。综上所述，雷建蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人雷建蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄镝鸣
审 判 员 王 利
代理审判员 张东一
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 赵许梅