北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终5667号
上诉人（原审原告）：张敬燕，女，1950年11月15日出生。
委托诉讼代理人：吴述，北京市两高律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：三九泛华建设开发有限责任公司，住所地北京市海淀区厢黄旗七彩华园16号楼5单元101室。
法定代表人:马春林，董事长。
上诉人（原审被告）：马援，男，1953年5月16日出生。
上述二上诉人之共同委托诉讼代理人:计永胜，北京市中永律师事务所律师。
上述二上诉人之共同委托诉讼代理人:凌芸，北京市中永律师事务所律师。
上诉人张敬燕、上诉人三九泛华建设开发有限责任公司（以下简称三九泛华公司）、上诉人马援因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初51284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
张敬燕上诉请求：1、撤销一审判决第二项，维持一审判决第一项，改判北京市海淀102号房屋（以下简称102号房屋）归我所�；2、请求判决三九泛华公司和马援限期涤除102号房屋抵押权登记，并协助我办理房屋权属过户手续；3、三九泛华公司和马援承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、我与三九泛华公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同，我已经付清全部房款，三九泛华公司向我交付了房屋，我已经实际居住达15年，也将户口迁入102号房屋，法院应当判决房屋归我所有；2、三九泛华公司和马援之间的房屋买卖合同属于无效合同，马援将102号房屋抵押的行为亦不具有合法性，抵押合同及抵押权应为无效；3、三九泛华公司和马援应当承担一、二审的全部诉讼费用，包括保全费、担保费等；4、“涤除102号房屋抵押权登记”的请求包含于“协助办理房屋权属过户手续”的诉讼请求中，不属于我提出的新的诉讼请求；5、解除抵押属于三九泛华公司和马援的法定责任，不属于我的义务，102号房屋理应归我所有，三九泛华公司和马援有责任涤除102号房屋抵押权登记，一审法院以我表示无力解除房屋抵押为由驳回我要求办理产权过户手续及确认102号房屋归我所有的诉讼请求，认定事实及适用法律错误。
三九泛华公司及马援辩称，我们不同意原审判决，不同意张敬燕的上诉请求。1、张敬燕主张102号房屋归其所有毫无事实依据；2、张敬燕请求法院判决我方限期涤除102号房屋抵押权登记，并协助办理房屋权属过户手续，不符合法律规定；3、张敬燕主张我方承担一、二审全部诉讼费用没有事实依据。
三九泛华公司、马援上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回张敬燕的全部诉讼请求；3、张敬燕承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审认定事实错误，三九泛华公司与张敬燕不存在真实的房屋买卖合同，张敬燕未支付过购房款，�从未向三九泛华公司要求过户，双方曾经存在赠与关系，后三九泛华公司应上级公司要求撤销了该赠与行为；2、张敬燕曾担任三九泛华公司财务负责人，当时公司财务管理制度并不完善，张敬燕利用职务之便为自己开具发票，其提供的发票已办理退票，不具有法律效力，且张敬燕作为三九泛华公司主管财务的高管，对退票情况充分了解，我方已经提供充分证据证明张敬燕未实际支付购房款；3、马援系受三九泛华公司委托代持102号房屋，双方不存在真实的房屋买卖合同关系，双方不存在恶意串通；4、马援并非张敬燕与三九泛华公司商品房买卖合同的当事人，不应列为本案被告，一审违背一事一议的原则，程序违法。
张敬燕对三九泛华公司、马援的上诉辩称，我不同意三九泛华公司和马援的上诉。1、我是以普通人的身份与三九泛华公司签订的合同，双方合同合法有效，双方买卖进行了预售房屋备案登记，我提供证人证言证明已付清了全部房款，三九泛华公司也为我开具了房款发票并于2003年4月1日将房屋交付使用，现发票上没有盖退票章，故三九泛华公司单方退票行为不具有合法性，三九泛华公司拖延办理权属登记手续，违反了合同约定；2、三九泛华公司与我不存在房屋赠与关系，我已经付清了全部房款，且三九泛华公司捏造的股东会决议也未向我进行告知；3、马援不是合法的购房人，三九泛华公司与马援恶意串通并办理权属转移登记并进行抵押是无效的，在2001年12月份三九泛华公司就说想让马援代持房产，而2003年4月1日三九泛华公司还给我出具了房产价值损害的意见书，确定了房款是80万元，这一点说明三九泛华公司要么是倒签合同时间，要么就是蓄谋已久。
张敬燕向一审法院起诉请求：1、确认三九泛华公司与马援签订的房屋买卖合同无效；2、确认102号房屋归我所有，三九泛华公司与马援协助我办理房屋权属过户手续；3、三九泛华公司、马援承担本案诉讼费及保全费、担保费、评审费。
一审法院认定事实：2001年7月19日，三九泛华公司（出卖人）与张敬燕（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为北京市海淀区第15幢1单元2号；买受人按一次性付款方式按期付款，出卖人交付房屋之日，买受人付清全款802560元；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。上述房屋地址现变更为102号。2003年4月1日，三九泛华公司开具付款人为张�燕的销售不动产发票，付款发票为80万元，张敬燕于2007年6月19日从三九泛华公司处取走该发票。上述发票于2003年4月25日办理退票，三九泛华公司主张因张敬燕没有交纳税费故三九泛华公司未给其办理过户，故开出发票后立即办理了退票，当时办理退票是为了不交当月的税费。张敬燕自2003年入住102号房屋至今。
三九泛华公司与马援于2001年12月26日签订《商品房买卖合同》，将102号房屋出售给马援，并于2014年12月2日申请办理所有权转移登记。2014年10月16日，三九泛华公司与马援签订《房屋代持协议》，约定102号房屋虽登记在乙方名下，但该物业产权实际为甲方所有，乙方以自己名义为甲方代持。2015年1月30日，马援以102号房屋为债务人北京中达顺和科贸有限公司的债务设定抵押，抵押权人为兴业银行股份有限公司北京海淀支行，最高债权数额为490万元。三九�华公司与马援主张该房屋贷出的款项由三九泛华公司使用并由该公司偿还。张敬燕表示其无能力解除102号房屋的抵押。
双方争议焦点在于三九泛华公司与张敬燕之间是否存在房屋买卖关系，以及张敬燕是否实际交纳购房款。张敬燕主张双方存在房屋买卖合同关系，其以现金方式向三九泛华公司交纳了全部购房款，因而三九泛华公司才会开具发票，三九泛华公司自行办理退票亦不能说明张敬燕未交纳购房款。张敬燕主张其支付购房款情况如下：1、1998年9月15日，支付订金5000元；2、2001年11月13日，到银行提取本金9万元，利息1633.86元，用于交纳购房款，有工商银行储蓄存款利息清单为证；3、2001年11月15日，到建设银行提取3万元；4、2002年9月6日，朋友还款10万元，用于筹集房款；5、2002年9月14日，到工商银行取款3万元；6、2002年9月14日，到建设银行取款157973.36�用于筹集房款，有建设银行储蓄存款利息清单为证；7、向许某1借款30万元用于购房。张敬燕就其主张向法院提交笔记本记录、储蓄存款利息清单、证人证言对其主张予以佐证。证人许某1出庭陈述称：“张敬燕系其战友，张敬燕因购房于2002年向其借款30万元，该款项为其卖画所得现金，也以现金方式借给张敬燕，其与张敬燕一同将30万元交给三九泛华公司原负责人马某1。”袁某1出庭陈述称：“我于1997年1月至2015年期间在三九泛华公司担任财务职务，同时兼任办公室主管职务。张敬燕于1997年10月离开三九泛华公司，张敬燕未担任过财务主管。时任三九泛华公司的财务总监马某1曾对我说，张敬燕已交齐全部房款并让我为张敬燕办理房产证，但因为某些手续未办理下来。”三九泛华公司与马援对张敬燕提交的上述证据的真实性均不予认可，主张许某1与张敬燕系战友，袁�1与三九泛华公司之间存在仲裁纠纷，二人均与本案当事人有利害关系，故其证言不足以采信。
三九泛华公司主张该公司将102号房屋赠与给张敬燕，张敬燕未实际交纳过购房款，三九泛华公司的原法定代表人对公司管理不规范，对张敬燕作出赠与决定没有相关法律文件及公司内部决策文件。后上级集团加强财务管理，对公司负责人的考核集中在资产的保值增值和是否有资产流失，三九泛华公司认为对张敬燕的赠与可能给负责人带来法律风险，故于2008年7月8日召开股东会，正式撤销对张敬燕的赠与。因张敬燕曾是公司高管，故公司法定代表人马春林说她可以住在那里，所以三九泛华公司多年未要求张敬燕腾退。三九泛华公司就其主张向法院提交财务账目、财务凭证、财务报表、责令整改通知书、审计通知书、股东会决议等证据材料对其主张予以佐证。张敬�对财务凭证及责令整改通知书的真实性认可，但不认可关联性及证明目的；对于其他证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。
另查，张敬燕主张其因提供保全担保支出评审费及担保费共计54000元，并向法院提交北京中关村科技融资担保有限公司开具的发票予以佐证，三九泛华公司与马援认为上述证据予本案无关。
一审法院认为，三九泛华公司与张敬燕在自愿基础上签订房屋买卖合同，且合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，现亦无证据显示合同签订时违背双方当事人的真实意思表示，故双方签订的房屋买卖合同有效。三九泛华公司与张敬燕之间并无书面的赠与合同，现三九泛华公司主张双方名为买卖关系实为赠与关系，没有依据，法院对其抗辩意见不予采信。三九泛华公司作出的撤销赠与的股东会决议对张敬燕无约束力，也未向张敬燕告知，即使向张敬燕告知，因双方并非赠与合同关系，亦不能以此对抗房屋买卖合同。三九泛华公司将102号房屋交付张敬燕使用多年，但从未要求过张敬燕返还房屋，亦未要求解除双方签订的房屋买卖合同。
根据不动产销售的常规交易习惯及公司财务制度，三九泛华公司作为具有规范管理制度及财务制度的公司，应当在收取房款后才向付款人开具发票，在张敬燕主张以现金方式交纳房款的情况下，法院认为发票可以作为张敬燕支付房款的凭证。虽然三九泛华公司后申请对发票作出退票处理，但该退票行为系三九泛华公司的单方行为，与张敬燕无关。张敬燕在2007年从三九泛华公司处领取发票，但并不能以此推断张敬燕未交纳购房款。综上，张敬燕与三九泛华公司之间存在书面的房屋买卖合同且双方均存在实际的履约行为。
三九泛华�司与马援并不存在真实的房屋买卖关系，且马援取得102号房屋并未支付相应对价，同时就102号房屋设定最高额抵押，故法院认为双方系恶意串通，损害第三人张敬燕的利益，故法院对于张敬燕要求确认三九泛华公司与马援签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求予以支持。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，张敬燕表示其无能力解除房屋抵押，故张敬燕要求三九泛华公司与马援办理过户不具备履行条件，法院对于张敬燕要求办理产权过户手续及确认102号房屋归其所有的诉讼请求不予支持。如张敬燕认为102号房屋设立抵押给其造成损失，其可另行主张。
关于张敬燕主张的担保费、评审费，不属于张敬燕因本次诉讼所产生的必要费用，故法院对于张敬燕要求三九泛华公司与马援支付该部分损失，于法无据，法院不予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二项、第六十条之规定，判决：一、确认三九泛华建设开发有限责任公司与马援于2001年12月26日就北京市海淀区中关村北二条15号楼1层1门102号房屋达成的《商品房买卖合同》无效；二、驳回张敬燕的其他诉讼请求。
二审中，三九泛华公司、马援提交财务凭证一份，显示张敬燕在2000年7月在三九泛华公司报销款项，证明一审时证人袁某1所作关于张敬燕于1997年离开三九泛华公司的陈述是错误的，张敬燕在2000年7月仍在三九泛华公司工作。张敬燕主张费用是离开公司之前发生的，且该笔款项系代他人报销的费用，同时该证据可以证明张敬燕在三九泛华公司并不负责财务工作。因张敬燕对上述财务凭证真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认。但即使张敬燕在2000年7月仍在三九泛华公司工作，亦不足以证明其对房款发票退票的相关事实知情，故对该证据的关联性，本院不予认可。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张敬燕与三九泛华公司签订《商品房买卖合同》，张敬燕主张其通过现金方式支付了全部购房款，并提供三九泛华公司开具的房款发票，三九泛华公司亦将102号房屋交张敬燕居住使用至今，故一审法院认定张敬燕与三九泛华公司存在房屋买卖合同关系且双方均存在实际履约行为是正确的，应予维持。三九泛华公司、马援主张张敬燕未实际支付房款，房款发票已做退票处理，双方系赠与关系且该公司已经撤销赠与，但三九泛华公司在张敬燕未支付房款的情况下将102号房屋交付张敬燕并为张敬燕开具房款发票与常理不符；该发票虽已退票，但其上并未加盖退票章，三九泛华公司还于2007年6月19日将已做退票处理的发票交付张敬燕，三九泛华公司提供的证据不足以证明张敬燕对退票一事知情，故该退票行为系三九泛华公司的单方行为，不足以推翻张敬燕已实际支付房款的事实；三九泛华公司主张其公司已召开股东会，决定撤销对张敬燕的赠与，但该股东会决议亦属于三九泛华公司内部决定，并未通知张敬燕，且三九泛华公司从未对张敬燕居住使用102号房屋提出过异议。因此，三九泛华公司、马援上诉主张三九泛华公司与张敬燕系赠与关系，证据不足，不能成立，本院不予支持。
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，三九泛华公司与张敬燕签订《商品房买卖合同》，将102号房屋出售给张敬燕，三九泛华公司负有为张敬燕办理房屋产权转移登记的义务。但三九泛华公司并未按约履行其义务，并与马援另行签订《商品房买卖合同》，将102号房屋过户至马援名下，恶意逃避其与张敬燕所签订合同的义务，损害了张敬燕的利益。马援与三九泛华公司签订《商品房买卖合同》，但未支付任何对价，102号房屋于2014年12月2日转移登记至其名下后，其于2015年1月30日就在102号房屋上设定抵押，故马援亦具有恶意，损害了张敬燕的利益。一审法院据此认定三九泛华公司与马援之间存在恶意串通，双方签订的《商品房买卖合同》无效是正确的，应予维持。三九泛华公司、马援上诉主张其双方不存在恶意串通，证据不足，不能成立，本院不予支持。
出卖人在合同约定的履行期限届满时未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据本案查明的事实，2015年1月30日，马援以102号房屋为债务人北京中达顺和科贸有限公司的债务设定抵押，抵押权人为兴业银行股份有限公司北京海淀支行，最高债权数额为490万元。经法庭询问，张敬燕表示其无能力解除房屋抵押，故张敬燕要求三九泛华公司与马援办理过户不具备履行条件，一审法院判决驳回张敬燕要求三九泛华公司、马援协助其办理房屋产权转移登记的请求是正确的，应予维持。因双方未办理房屋产权转移登记手续，故张敬燕要求确认102号房屋归其所有，不符合法律�定，亦应予以驳回。张敬燕上诉主张三九泛华公司、马援在102号房屋上设定的抵押无效并要求三九泛华公司、马援涤除该抵押权，但该抵押权是否有效与本案不属于同一法律关系，且涉及案外人利益，故张敬燕该项上诉请求缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。如张敬燕对102号房屋设立的抵押效力存在质疑，或认为该抵押给其造成损失，其可另行主张。
综上所述，张敬燕、三九泛华公司、马援的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费210元，由张敬燕负担70元，由三九泛华建设开发有限责任公司负担70元，由马援负担70元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘秋燕
审 判 员 张洁芳
审 判 员 刘 磊
二〇一八年八月二日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥