山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民四终字第337号
上诉人（原审被告）：王深礼，农民。
委托代理人：潘连杰。
被上诉人（原审原告）：山东龙口农村商业银行股份有限公司。
法定代表人：王海滨，该公司董事长。
委托代理人：栾松楠，女，1983年5月25日出生，汉族。
委托代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。
上诉人王深礼因返还原物、财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2008）龙城民初字第589号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王深礼及其委托代理人潘连杰，被上诉人山东龙口农村商业银行股份有限公司的委托代理人栾松楠、曲敬武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山东龙口农村合作银行向原审法院起诉称，2001年9月24日，经龙口市人民法院裁定，将被执行人原山东农业机械厂所属企业龙口市纺织机械厂所有的位于龙口市黄城西大街综合办公楼西北角一层一间半房屋（预留门洞及传达室部分）抵顶给原告，以偿还山东农业机械厂及龙口市劳动服务公司橡塑厂欠原告债务。被告在查看房产证后于2002年5月30日与原告签订买卖合同，原告自合同签订后将所涉房屋交付给被告。2006年8月26日，被告以所签协议违反法律强制性规定为由，起诉至龙口市人民法院，要求确认该买卖合同无效，并返还购楼款及赔偿经济损失等，龙口市人民法院支持其诉讼请求，原告不服依法提起上诉，二审法院对一审判决进行了改判，判令原、被告所签买卖合同无效，并认定“原告诉请的因合同无效，应判令被告返还所购楼房及收益，因原告在原审中未提及该请求，故二审未予审理。”现原告依据相关法律规定，诉至法院，请求依法判令被告返还原告房屋，并赔偿原告损失200000元，由被告承担本案诉讼费用。
王深礼原审辩称：原告所诉与事实不符，被告在查看房产证后于2002年5月与原告签订买卖协议与事实不符，而实际原告从未办理出诉争房屋的房产证，该事实已经龙口市人民法院、烟台市中级人民法院予以确认，被告与原告于2002年5月30日签订房屋买卖合同时，原告只办理了诉争房屋的土地使用证，而后土地使用证因与事实不符且办理程序违法，被龙口市人民政府土地登记部门于2007年8月2日注销。原告诉称：“二审法院认定原告诉请的合同无效，应判令被告返还所购楼房及收益……”明显混淆是非，二审法院并未认定因合同无效被告应返还楼房及收益，而该主张是原告的请求，是否符合法律规定，应由法院予以裁决。从本案的基本事实看，被告认为，诉争房屋包括在被告的产权范围内，属于被告所有，而原告实际并未取得诉争房屋的所有权，因此原告的主张缺乏事实依据，不应得到法院支持，应依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明，1995年8月8日，龙口市纺织机械厂将新建综合楼卖给深圳市深茂发展有限公司龙口办事处，并于1995年9月1日办理产权过户登记，房产证存根编号为字第××号。房产证存根附记中载明：异产毗连房，其中一楼7.45米×15.42米处，15.1米×14.70米处和一楼门洞及传达室产权归纺织机械厂，房屋状况一栏载明：产权来源及取得日期为1995年购纺织机械厂，建筑面积为2091平方米。1998年11月9日，龙口市人民政府（98）龙政函第十九号“关于同意撤销深圳市深茂发展有限公司龙口办事处的批复”载明：“同意撤销深圳市深茂发展有限公司龙口办事处，该办事处拥有的房屋产权划归北京军区驻深圳对外联络办公室”。1998年11月18日，深圳市深茂发展有限公司龙口办事处与北京军区驻深圳对外联络办公室办理了产权过户登记，房产证存根编号为字第××号，存根附记记载的内容同1××2号房产证存根。北京军区驻深圳对外联络办公室书面委托苏玉琴办理房产证变更登记事宜。1999年3月23日，北京军区驻深圳对外联络办公室与中国五金矿产进出口总公司签订了房地产买卖契约，以188万元的价格将该房卖与中国五金矿产进出口总公司，1999年5月6日，中国五金矿产进出口总公司办理了产权证书，编号为龙房权证龙口字第××号，房产证附图中关于异产毗连房的注明同1302和1××0号房产证存根附记记载的内容。2001年11月19日，中国五金矿产进出口总公司与本案被告王深礼签订房地产买卖契约，中国五金矿产进出口总公司以100万元的价格将该楼房卖与王深礼，契约第十一条第二项载明：“在乙方（王深礼）充分了解所转移房产目前的状况并认可其状况下签订本契约”。2001年12月27日，王深礼办理了产权证书，编号为龙房权证黄城字第××号。2009年12月25日，该房屋变更登记至王深贤名下，房产证编号为龙房权证黄城字第××号。
关于1××2号房产证存根附记标注的一楼7.45米×15.42米处，15.10米×14.70米处，实际上已于1998年8月已由龙口纺织机械厂连同一楼灶房共计414.06平方米，一并转让给深圳深茂集团有限公司龙口办事处，房产证存根编号为17**号。1998年11月2日，上述房产又变更登记至苏玉琴名下，房产证存根编号为38**号。2002年1月31日，上述房产变更登记至王丽莹名下，房产证存根编号为龙房权证黄城字第××号。2006年4月12日，上述房产变更登记至张友基名下，房产证存根编号为龙房权证黄城字第××号。但附记标注的一楼门洞和传达室产权无变更登记的记录。
因山东农业机械厂欠龙口市金道农村信用合作社贷款，龙口市金道农村信用合作社向原审法院申请执行，经原审法院主持，2001年8月8日龙口市金道农村信用合作社与被执行人山东农业机械厂、龙口市劳动服务公司橡塑厂达成执行和解协议，将综合楼预留门洞部分68.31平方米（实数以土管部门测定为准）及其所有的黄城西大街综合办公楼西北角一层楼两间（位于预留门洞西邻）合计作价517218.20元交付申请人龙口市金道农村信用合作社。原审法院于2001年9月24日出具（2000）龙执字第3835-2号民事裁定书，将山东农业机械厂所建综合楼预留门洞部分及其西邻一层两间房屋按执行和解协议裁定归龙口市金道农村信用合作社，同日，原审法院向龙口市房地产管理局下发了（2000）龙执协字第3835-1号协助执行通知书。2005年9月31日，龙口市金道农村信用合作社与山东省农业机械厂、龙口市劳动服务公司橡塑厂在原审法院主持下达成补充协议，因门洞西邻南面一间早已被山东农业机械厂处分，故由龙口市劳动服务公司橡塑厂给付龙口市金道农村信用合作社一定补偿。
2001年9月8日，龙口市人民政府下发龙政征（2001）105号文件，同意龙口市国土局根据法院执行和解协议及（2000）龙执字第3835-2号民事裁定书，收回龙口市纺织机械厂国有工矿用地33.47平方米，将该国有土地使用权出让给龙口市金道农村信用合作社作为商业用地使用四十年。2002年5月30日，龙口市金道农村信用合作社、王深礼、山东农业机械厂三方达成协议：按照龙口市人民法院（2000）龙执字第3835-2号民事裁定书，山东农业机械厂将自有的位于龙口市黄城西大街综合办公楼西北角一层一间半房屋抵顶给龙口市金道农村信用合作社，王深礼自愿购买上述房屋，价格为人民币350000元，……因该房为预留门洞，故水电不齐。….本协议一式三份，三方各持一份，具有相同的法律效力。王深礼购买门洞及传达室后，原告未办理房屋产权证书，被告遂于2006年8月起诉，以原告未按协议第三条约定履行义务，且违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，要求依法确认原、被告2002年5月所签订的购房合同无效。该案经原审法院审理后于2007年9月作出（2006）龙民二初字第815号民事判决书，判决书第一条判决原、被告2002年5月所签订的购房合同无效。山东龙口农村合作银行不服，提起上诉，烟台市中级人民法院以（2007）烟民一终字第574号民事判决书维持了一审判决第一条。在该案的审理中，王深礼自行委托烟台市芝罘区易居房地产代理有限公司对其于2001年11月19日取得的房屋建筑面积进行了测绘，面积为2082.54平方米。该房屋目前用于经营宾馆。
另查明，龙口市金道农村信用合作社因机构整编改制，于2005年底由山东龙口农村合作银行兼并，其债权债务转为山东龙口农村合作银行所有。
原审法院认为，本案诉争房屋即一楼门洞及传达室部分在原始登记及多次转让中，房屋产权登记及所附宗地图中均明确记载一楼门洞及传达室归龙口市纺织机械厂所有，原告取得该房屋系依据龙口市人民法院生效的民事裁定书，诉争房屋的所有权应当以房产登记和法院生效裁判文书为准，因此原告对诉争房屋享有所有权。被告辩称，其购买的综合楼产权证载明的面积为2091平方米，而其委托相关部门测量的包括综合楼预留门洞面积为2082.54平方米，登记面积与测量面积相近，据此被告认为诉争房屋应归被告所有。原审法院认为，被告于2002年5月30日与龙口市金道农村信用合作社、山东农业机械厂三方签订的协议书明确载明诉争之房系原告依据原审法院（2000）龙执字第3835-2号生效民事裁定书而取得，因此被告在签订房屋买卖协议书时对诉争之房产权归原告所有这一事实应为知悉，被告依据2006年向法院提出起诉后自行委托烟台市芝罘区易居房地产代理公司测量的面积推定诉争之房归其所有的抗辩意见，不能对抗龙口市房管部门办理的房屋产权证书及所附房屋宗地图所记载的诉争之房产权归龙口市纺织机械厂所有的产权确认事实，同时也无法对抗（2000）龙执字第3835-2号民事裁定书的法律效力，据此被告主张诉争之房归其所有的抗辩理由不能成立，不予支持。2002年5月30日原、被告签订的房屋买卖协议已经生效判决确认无效，并判令原告返还被告购楼款35万元及利息，则被告有义务返还诉争房屋。对于原告要求赔偿损失的请求，原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原、被告对买卖合同标的物系预留门洞无法办理产权证书均应知晓，双方仍就预留门洞进行买卖均有过错，应各自承担相应责任。依据龙口市物价局对该综合办公楼西北角一层一间半房屋每年出租价格的评估，认定每年租金应为20000元，原告主张自2002年6月1日起至判决生效之日止共计给付200000元，对原告的请求，应自行承担一部分，其余由被告承担，结合双方过错程度，酌定被告承担100000元为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原审法院于2013年10月24日判决：一、被告王深礼于判决生效后三十日内将位于原龙口市黄城西大街综合楼西北角一层一间半房屋（原纺织机械厂预留门洞和传达室）返还给原告山东龙口农村合作银行。二、被告王深礼于判决生效后十日内赔偿原告山东龙口农村合作银行损失100000元。三、驳回原告山东龙口农村合作银行的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费3500元，由被告王深礼承担。案件受理费4400元，由原告山东龙口农村合作银行承担2200元，被告王深礼承担2200元。
宣判后，上诉人王深礼不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清，导致错判。本案事实是：l995年8月8日龙口市纺织机械厂将新建的综合楼卖给深圳市深茂发展有限公司龙口办事处，合同明确约定建筑面积是2091平方米。在龙口市纺织机械厂的用地宗地图上及张友基的房产证平面图上明确标明“门洞归深圳深茂公司所有”，该标注就是涉案的门洞。由此可以证实，涉案的门洞及传达室的所有权归深圳市深茂发展有限公司龙口办事处所有。该房产经过数次买卖，2001年11月19日由上诉人购买，并办理房产证及土地证的过户手续，房产证书上注明的建筑面积为2091平方米，土地使用证书上注明的土地使用面积为482.67平方米。上诉人在接收该楼房时，并没有门洞存在，此事实被上诉人在庭审中也予以确认。1998年8月龙口市纺织机械厂又将该综合楼的一楼剩余部分及灶房卖给深圳深茂发展有限公司，并办理房产证及土地证，该房产证注明建筑面积为414.06平方米，土地证注明的土地使用面积为l92.08平方米。该楼房于2002年1月31日在转卖给王丽莹（上诉人的前妻）时，房产证的面积没有改变，却将土地证的面积改变为166.05平方米。至此，上诉人王深礼与王丽莹当时购买楼房的总面积2505.06平方米正是整栋楼房面积。该楼房占地面积674.75平方米，也是该整栋楼房的总占地面积。由此可以证实，涉案的门洞及传达室包括在上诉人购买的楼房以内。2002年被上诉人拿法院的裁定书及土地证找到上诉人，并讲上诉人购买接收的楼房内包括其抵债的门洞及传达室，上诉人就于2002年5月30日与被上诉人、龙口市纺织机械厂签订协议，购买涉案的门洞及传达室。后上诉人多次到房管局要求办理房产证书，但一直未予办理。上诉人经多次核实龙口市纺织机械厂的负责人及房管局的工作人员，得知涉案的门洞及传达室包括在上诉人购买的楼面内，就于2006年5月起诉被上诉人，确认双方签订的合同无效。在该案审理中上诉人经行政复议，将涉案的门洞及传达室的土地证注销。上诉人并委托烟台市芝罘区易居房地产代理有限公司对上诉人取得的楼房进行测绘，包括涉案的门洞及传达室面积为2082.54平方米，与上诉人的房产证注明的面积相近。因此在（2006）龙民二初字第815号判决书审理查明中认定“原告（即上诉人）确信该宗买卖是根本没有实际出让物存在”。二、原审对于上诉人提供的关键证据，在判决书中既未认定，也未否定，违背法律规定，导致错判。上诉人在原审中提供的证据：1、1995年8月8日龙口市纺织机械厂将新建的综合楼卖给深圳市深茂发展有限公司龙口办事处的合同，合同明确约定建筑面积是2091平方米。2、龙口市纺织机械厂的用地宗地图及张友基的房产证平面图，在两份平面图上明确标明门洞归深圳深茂公司所有，该标注就是涉案的门洞。l、2两份证据足以证实涉案的门洞及传达室的所有权归上诉人所有。3、王深贤的房产证的平面图，该平面图是图纸制作，并不是用普通的纸张制作。而在平面图中注明的“其中一楼7.45米×15.42米处，15.1米×14.70米处和一楼门洞及传达室产权归纺织机械厂”是用钢笔添加书写的，而其前面“异产毗邻房”却是图纸上原有的，在该图纸上每次产权人变更盖有产权人的印章，而唯独该钢笔标注却无任何印章。并且在该图纸的说明部分对于以上标注已有明确说明，“其中一楼门洞为纺织机械厂北大门过道；7.45米、l5.42米，15.1米、l4.7米、30.30米部分一层楼属纺织机械厂，其余属深圳市深茂发展有限公司龙口办事处”，该说明已经明确门洞及传达室的产权归属，不应再另行添加，且该添加部分与该说明又自相矛盾。综合以上证据足以证实，涉案的门洞及传达室归上诉人所有。三、原审以“原、被告对买卖合同标的物系预留门洞无法办理产权证书均应知晓”为由，认定上诉人在该买卖中有过错，与事实不符，于法无据。因为在该买卖过程中，并不存在上诉人所称的门洞及传达室，上诉人购买的依据是被上诉人提供的法院裁定书及土地证，因此对于是否能办理房屋产权证书，上诉人无从知晓，也就不存在过错，不应承担合同无效的过错责任。再者，传达室一直是房屋，按规定是能，也应该办理房产证，那为何房管局不给办理呢由此也可说明，涉案的门洞及传达室包括在上诉人的产权范围内。四、原审采纳龙口市物价局的评估报告，违背法律规定。因为物价局的评估报告仅仅是鉴定意见，对于其真实性、合法性，上诉人有权提出质疑。在原审中上诉人当庭要求鉴定人员出庭，并且提出最低要求，要求鉴定人员说明鉴定报告中所称的门洞及传达室的位置、面积，但原审对此却置之不理。并且该楼房所有权人王深贤（上诉人的亲姐姐）称从未见过鉴定人员。因此上诉人确信鉴定人员从未实际测量鉴定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条的规定，该鉴定意见不能作为证据使用，但原审却置法律规定于不顾，采信该鉴定意见。并且该鉴定意见损失为200000元，原审采信100000元，却判令上诉人承担全部鉴定费，于法无据。五、山东龙口农村合作银行已依法注销，山东龙口农村商业银行股份有限公司是在接收山东龙口农村合作银行债权债务基础上成立的新的法人单位，故原审仍以山东龙口农村合作银行作为原告进行判决违背法律规定，应撤销原判，由山东龙口农村商业银行股份有限公司另行起诉。请求查明事实，依法改判或发回重审。
本院查明，2008年6月16日，山东龙口农村合作银行向原审法院起诉，请求依法判令王深礼恢复原状、返还房屋，并赔偿损失200000元。2011年11月，山东龙口农村合作银行被注销法人资格，其资产及债权债务均由山东龙口农村商业银行股份有限公司承担。原审法院于2013年10月24日原审第三次庭审中将被上诉人诉讼主体变更情况告知了上诉人王深礼。
本院审理中，被上诉人山东龙口农村商业银行股份有限公司放弃要求上诉人王深礼负担3500元鉴定费的诉讼请求。
本院经审理查明的其他案件事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，涉案的一间半房屋原属于龙口市纺织机械厂所有的综合楼的一部分，该综合楼经多次转让于2001年12月27日登记在王深礼名下。在每一次综合楼产权变更时办理的房产证存根附记中或房产证附图中均明确载明涉案的一间半房屋产权归龙口市纺织机械厂，说明该一间半房屋的产权从没有登记变更过。王深礼仅以其购买综合楼时办理的房产证中记载的建筑面积为2091平方米，而通过其自行委托的烟台市芝罘区易居房地产代理有限公司对包括涉案一间半房屋在内整个综合楼建筑面积测绘结果是2082.54平方米，二者相近为由，主张其通过买卖合同取得了涉案一间半房屋的所有权，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，龙口市金道农村信用合作社依据原审法院作出的（2000）龙执字第3835-2号民事裁定书，不需进行登记，即取得了涉案一间半房屋的所有权。依据业已生效的本院（2007）烟民一终字第574号民事判决认定，双方之间买卖该一间半房屋的合同无效，故王深礼应返还该一间半房屋。关于王深礼占用该房屋期间的租金损失，经龙口市价格认证中心评估为每年20000元，上诉人虽然对评估结论不予认可，但未提供充分证据予以推翻，对该评估结论，本院予以采信。对于涉案一间半房屋自2002年至2012年期间的租金损失200000元，因双方签订买卖合同之时该房屋系预留门洞，双方均应知道可能无法办理房产证，对买卖合同无效双方均存有过错，原审判令双方各承担一半租金损失，并无不妥。
关于本案的诉讼主体，山东龙口农村合作银行已于2011年11月被注销法人资格，其资产及债权债务均由山东龙口农村商业银行股份有限公司承担。在2013年10月24日原审第三次庭审中，原审法院将原告诉讼主体变更情况告知了王深礼，山东龙口农村商业银行股份有限公司也作为本案原告参加诉讼，原审判决应列山东龙口农村商业银行股份有限公司为本案原告，原判仍列山东龙口农村合作银行为原告不当，本院予以纠正。
本院审理中，被上诉人山东龙口农村商业银行股份有限公司放弃要求上诉人王深礼负担3500元鉴定费的诉讼请求，是其对自身诉讼权利的处分，不违背相关法律规定，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
变更山东省龙口市人民法院（2008）龙城民初字第589号民事判决为“一、王深礼于本判决生效后三十日内将位于原龙口市黄城西大街综合楼西北角一层一间半房屋（原纺织机械厂预留门洞和传达室）返还给山东龙口农村商业银行股份有限公司。二、王深礼于本判决生效后十日内赔偿山东龙口农村商业银行股份有限公司损失100000元。三、驳回山东龙口农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。”
如上诉人王深礼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审鉴定费3500元，由山东龙口农村商业银行股份有限公司负担。一审案件受理费4400元，由被上诉人山东龙口农村商业银行股份有限公司负担2200元，上诉人王深礼负担2200元。二审案件受理费4400元，由上诉人王深礼负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗春光
审判员 张莉莉
审判员 刘海波
二〇一四年五月十九日
书记员 牟林林