江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第01445号
上诉人（原审被告）陈其加，农民。
上诉人（原审被告）孙海梅，农民。
上列两上诉人共同委托代理人冯开田，江苏苏一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）关建，农民。
被上诉人（原审原告）吴艳琴，农民。
上列两被上诉人共同委托代理人高锋，江苏仕达律师事务所律师。
上诉人陈其加、孙海梅因与被上诉人关建、吴艳琴房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2014）阜羊民初字第0390号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
关建、吴艳琴一审诉称：2014年6月29日，关建、吴艳琴夫妇以关建作为买家与陈其加、孙海梅就其名下的羊寨镇北沙居委会老街坐北朝南两间门市房达成买卖合同，共计价款人民币450000元，双方约定关建、吴艳琴在签约前支付50000元定金，签约之日起十五个工作日内再付200000元。后关建、吴艳琴按约向陈其加、孙海梅支付250000元。陈其加、孙海梅在出售房屋前，已经向承租人陈其龙询问，陈其龙没有提出要购买房屋。现陈其加、孙海梅拒不交房，也不配合办理过户手续，是故意违约。为维护关建、吴艳琴的合法权益，请求判令：1、解除双方签订的房屋买卖合同，2、陈其加、孙海梅返还关建、吴艳琴定金50000元及购房款200000元，3、陈其加、孙海梅支付违约金100000元，4、陈其加、孙海梅承担本案诉讼费用。
陈其加、孙海梅一审辩称：1、签订房屋买卖合同是事实，但在买卖过程中，陈其加、孙海梅因法律知识缺乏，没有告知涉案房屋承租人陈其龙，现陈其龙不肯搬离涉案房屋，并主张在同等条件下行使优先购买权。2、该房屋买卖合同应是无效合同，因关建、吴艳琴不属于本集体组织成员，且是城镇户口，其无权购买涉案房屋。3、现关建、吴艳琴要求解除合同，陈其加、孙海梅同意，并返还关建、吴艳琴购房款250000元。因关建、吴艳琴主张的违约金过高，要求法院予以调整，陈其加、孙海梅自愿承担违约金35000元。
一审法院经审理查明，关建与吴艳琴是夫妻关系，吴艳琴是阜宁县羊寨镇北沙居委会第七组居民。陈其加与孙海梅是夫妻关系，是阜宁县羊寨镇北沙居委会第三组居民。2014年6月29日，陈其加、孙海梅作为甲方，关建作为乙方，双方签订买房合同一份，约定甲方将其所有的位于羊寨镇北沙村，北沙老街坐北朝南两间门市房（包括门市后面所有地方，以及墙内外的树木等均在内）出售给乙方，合计450000元。合同同时约定，在签订协议前乙方支付甲方定金50000元，在协议签订之日起15个工作日内乙方再支付200000元给甲方，甲方将此门市和后面产权交予乙方，以便乙方办理房屋过户手续等，余下的200000元在2015年春节前全部付清。双方还约定合同签字生效后，甲乙双方不得以任何借口毁约，如任一方毁约，毁约定金就双倍给予对方赔偿（也就是人民币100000元）。当日，关建、吴艳琴给付陈其加、孙海梅定金50000元，2014年7月8日又支付购房款200000元，陈其加、孙海梅于2014年7月8日一并向关建、吴艳琴出具250000元的收条。后陈其加、孙海梅以涉案房屋承租人陈其龙不肯搬离房屋，主张优先购买权为由未向关建、吴艳琴交付房屋。
一审法院另查明，陈其加已取得涉案房屋的用地许可证和建设工程施工许可证，土地所有权性质为集体，该房屋位于阜宁县羊寨镇北沙村老四组（现为阜宁县羊寨镇北沙村三组）。陈其龙多年前开始一直租用涉案房屋至今，陈其加夫妇一直在羊寨镇水利站宿舍居住。吴艳琴在羊寨镇北沙居委会无住宅，亦无宅基地。
一审法院认为：陈其加、孙海梅与关建、吴艳琴签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。合同签订后，双方理应按照协议内容履行各自义务，其中包括陈其加、孙海梅向关建、吴艳琴交付房屋的义务，但陈其加、孙海梅在关建、吴艳琴按约给付购房定金及部分购房款后，未能按照合同约定交付房屋，已经构成违约。因陈其加、孙海梅违约致使关建、吴艳琴不能实现合同目的，现关建、吴艳琴主张解除房屋买卖合同，依法予以支持。因房屋买卖合同解除，关建、吴艳琴主张返还已付的定金及购房款的请求，不违反法律规定，亦予支持。因双方在合同中明确交纳定金的同时，还约定“如一方毁约，毁约定金就双倍给予对方赔偿”，该条款应视为是双方对违约金进行约定，违约金的金额为100000元。现关建、吴艳琴主张要求陈其加、孙海梅返还购房款和定金，并承担违约金，应视为关建、吴艳琴选择违约金来追究陈其加、孙海梅的违约责任。法律规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以减少。本案中关建、吴艳琴主张违约金100000元，明显过分高于其实际损失，庭审中陈其加、孙海梅也请求法院予以调整，故酌情予以调整违约金为50000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，一审法院遂判决：一、解除关建与陈其加、孙海梅于2014年6月29日签订的房屋买卖合同。二、陈其加、孙海梅返还关建、吴艳琴定金50000元以及购房款200000元，计250000元，限于判决生效后十日内履行完毕。三、陈其加、孙海梅支付关建、吴艳琴违约金50000元，限于判决生效后十日内履行完毕。四、驳回关建、吴艳琴的其他诉讼请求。案件受理费6550元（原告已预交），由关建、吴艳琴负担936元，陈其加、孙海梅负担5614元。
上诉人陈其加、孙海梅不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.一审判决认定事实不清，适用法律不当，涉案房屋买卖合同应为无效；2.即便合同有效，也是两被上诉人违约在先，未全额付清房款；3.按照买卖不破租赁的原则，原审判决认定上诉人未能交付房屋，存在违约行为没有法律依据，本案诉讼系因被上诉人毁约引起，上诉人不应承担责任。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人关建、吴艳琴答辩称：1.被上诉人户口一直在阜宁县羊寨镇北沙居委会，故不存在合同无效的事实；2.双方合同明确约定，在被上诉人交付20万元房款后，上诉人就应该将房屋交付被上诉人并协助办理房屋过户手续，故被上诉人不存在违约行为；3.本案不适用买卖不破租赁的法律概念，上诉人负有交付房屋、办理过户的合同义务，与租赁合同无关。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
本院二审查明的事实与原审判决相同，对原审判决查明的事实本院予以确认。
本院认为：1.依法成立的合同，自成立时生效。陈其加、孙海梅与关建签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。上诉人陈其加、孙海梅主张合同无效未能提供事实和法律依据，本院不予支持。
2.《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方合同约定“在此协议签订之日起十五个工作日内乙方（关建）必须再付人民币贰拾万元整（￥200000.00）给甲方（陈其加、孙海梅）时，甲方就必须把此门市和后面所有产权交予给乙方，以便乙方好办理过户手续等”，内容包括了协助办理产权过户手续的义务。关建、吴艳琴于合同约定的时间内依约向陈其加、孙海梅支付了定金及房款合计25万元，但陈其加、孙海梅以房屋出售未通知承租人为由，拒绝协助办理产权过户手续，构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因陈其加、孙海梅未能依约履行协助办理房屋过户手续的义务，关建、吴艳琴有权拒绝履行支付剩余房款的合同义务，该行为并不构成违约，故对上诉人陈其加、孙海梅主张关建、吴艳琴拒绝支付剩余房款构成违约的上诉理由，本院不予支持。
3.关于上诉人提出因买卖不破租赁而无法交付房屋的问题。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，上诉人陈其加、孙海梅作为涉案房屋的所有权人，未按合同约定履行交付房屋的义务，存在违约行为是事实，不论涉案房屋是否已租赁给他人，均不影响被上诉人主张其违约责任的权利。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费5614元，由上诉人陈其加、孙海梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 臧 峰
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 甫 明