安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0403民初624号原告：陈子龙，男，1988年10月10日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：王体勇，安徽韶美律师事务所律师。被告：杜德安，男，1967年10月5日出生，汉族，住安徽省定远县。被告：刘安，男，1976年7月21日出生，汉族，户籍地安徽省颍上县，现住淮南市田家庵区。两被告共同委托诉讼代理人：梁馥麟，安徽八公律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：闫正科，安徽八公律师事务所律师。原告陈子龙与被告杜德安、刘安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告陈子龙委托诉讼代理人王体勇、被告杜德安、刘安及其共同委托诉讼代理人梁馥麟到庭参加诉讼，原告陈子龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈子龙向本院提出诉讼请求：1.解除双方的房屋租赁合同。2.判令被告给付拖欠的房屋租金65万元，违约金20万元，共计85万元。3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年10月26日签订《房屋租赁合同》。合同约定：被告承租原告所有的淮南市田家庵区房屋，建筑面积859.71平方米。租期六年。自2016年12月8日起至2022年12月8日止。第一、二年租金每年70万元，第一年租金可分为两次支付，第一次付款40万元。2017年4月1日前将剩余的30万元付清，以后五年的租金，在每一租赁年度开始前二个月付下一租赁年度半年租金。合同签订后，原告依约履行，但被告在支付完第一次40万元租金后，再未依约履行付款义务。经原告多次催要无果，故此，诉至法院，望判如所请。被告杜德安、刘安共同辩称：1.租赁合同认可，违约金要求过高，请求法院根据实际情况适当减少，两被告认为6万元比较适当；2.65万两部分房租原告诉请没有事实依据，我们认为尚欠的只有10万元左右，没有这么多。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院分析认证如下：1.原告提交的房屋租赁合同原件，该合同系原件，真实性能够认定，合同约定的内容能够其观点，本院予以确认；2.原告提交的徐素敏的身份证复印件、户口本复印件、本案诉争房屋房产证复印件、授权委托书原件，结合原告庭后提交的房产证，能够证实原告的证明观点，故本院对该组证据予以确认；3.被告提交的淮南市田家庵区城市管理行政执法局简易程序当场处罚决定书1602057号以及处罚决定书依据复印件，庭后经本院核实对该组证据真实性予以确认；4.被告提交的田家庵区琴伟餐饮店的登记企业信息打印件及经营者王伟与徐素敏签订的房屋租赁合同调取件，双方对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。该合同能够证实王伟承租的房屋与涉案房屋系一致的，本院对证明观点1予以确认，证明观点2需结合全案综合认定根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月26日，出租人（甲方）陈子龙与承租人（乙方）杜德安、刘安签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：陈子龙将淮南市田家庵区房屋出租给杜德安、刘安，建筑面积859.71平方米。租期六年，自2016年12月8日起至2022年12月8日止。第一、二年租金每年70万元，第一年租金可分为两次支付，第一次付款40万元，2017年4月1日前将剩余的30万元付清，以后五年每年提前2个月支付下一年半年租金。合同第六条约定……2.若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金20万元。3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（7）拖欠房租累计2个月以上。另外合同对装潢修缮、费用缴纳、合同终止等均进行了约定。合同签订后，杜德安、刘安依约支付了第一年第一次的40万元租金，后再未支付。双方因租金产生纠纷诉讼来院。陈子龙庭审中明确租金65万元主张的是第一个租赁年度剩余的30万元以及第二个租赁年度半年的租金之和。另查明：涉案房屋系徐素敏所有，徐素敏将该房屋全权委托给其子陈子龙对外出租、收益。2017年10月17日，徐素敏就涉案房屋与王伟又签订一份《房屋租赁合同》，租期6年，自2017年12月6日至2023年12月5日。本院认为，徐素敏作为涉案房屋的所有人，将涉案房屋出租事宜全权委托给陈子龙，陈子龙系涉案房屋的合法权利人，其与杜德安、刘安签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，亦不违反公序良俗，系合法有效的。双方当事人均应当按照合同约定全面适当的履行义务。根据双方当事人举证、质证及庭审查明情况，现将争议焦点归纳分析如下：一、原告请求解除双方签订的房屋租赁合同是否应当支持？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，按照合同第六条约定“3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（7）拖欠房租累计2个月以上。”两被告只支付了第一年第一次的租金40万元，截止开庭之日，拖欠房租已超过2个月，符合合同约定的解除条件，原告请求解除双方签订的房屋租赁合同有事实和法律依据，本院予以支持。二、原告请求被告给付拖欠的房屋租金65万元，违约金20万元是否应当支持？关于租金65万元，原告庭审中明确主张的是第一个租赁年度剩余的30万元以及第二个租赁年度半年的租金之和。按照原被告签订的房屋租赁合同约定，第一年（2016年12月8日至2017年12月8日）剩余的30万元支付时间是2017年4月1日前，第二年（2017年12月8日至2018年12月8日）上半年（2017年12月8日至2018年6月8日）租金需提前2个月即2017年10月8日支付。但原告在尚未解除与两被告的房屋租赁合同时于2017年10月17日即将涉案房屋出租给案外人王伟，合同约定从2017年12月6日开始计算租期，因此，原告主张2017年12月6日之后的租金没有事实依据，本院对该部分不予以支持。综上，两被告应当支付的租金为294247元（70万元÷365天×362天-40万元，从2016年12月8日至2017年12月5日）。关于违约金20万元，合同第六条约定“……2.若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金20万元。”本案中，虽然两被告辩称合同已经解除，但原告并不认可，亦没有证据证实双方合同已经解除，故两被告并不存在提前解除合同的情形，不适用上述关于违约金的约定。但两被告未依约支付租金，系违约，应当承担违约责任。原告在未解除与两被告的房屋租赁合同的情况下将房屋出租给他人，违反诚信原则，亦属违约，应当相应减轻被告的违约责任，结合原告实际损失，参照合同对违约金的约定，本院酌定支持70000元。综上所述，本院对原告诉讼请求合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈子龙与被告杜德安、刘安于2016年10月26日签订的房屋租赁合同；二、被告杜德安、刘安于本判决生效之日起十五日内支付原告陈子龙租金294247元、违约金70000元，以上合计364247元；三、驳回原告陈子龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费12300元，由原告陈子龙负担7029元，被告杜德安、刘安共同负担5271元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 员  杨 勇人民陪审员  蔡景诗人民陪审员  王祥跃二〇一八年三月三十日书 记 员  李 佳附1：本案证据目录一、原告陈子龙提交证据和证明目的如下：证据一、原告身份证复印件，证明原告符合诉讼主体资格。证据二、房屋租赁合同原件，证明双方的租赁关系和具体的约定，第六条约定违约责任及20万的金额。证据三、徐素敏的身份证复印件、户口本复印件、本案诉争房屋房产证复印件、授权委托书原件，证明出租房屋是合法所有，所有权人已经将房屋的处分权授权给陈子龙行使。二、被告杜德安、刘安提交证据和证明目的如下：证据一，两被告身份证复印件，证明两被告是适格的主体资格。证据二、户籍证明2张，证明陈子龙的父亲是陈传树，其母亲是徐素敏，和原告提供的户口本相应证。证据三、淮南市田家庵区城市管理行政执法局简易程序当场处罚决定书1602057号以及处罚决定书依据复印件，证明陈传树于2017年8月24日在朝阳路段实施违法设置户外小广告，户外广告的内容也就是本案涉及的房屋，内容是房屋出租，上面所涉及号码1595547****是陈子龙的号码，证实原告方实际上在2017年8月24日之前，具体是2017年4月1日该房屋就已经回到原告的手中，不存在原告再向被告主张后续房租的权利。证据四、田家庵区琴伟餐饮店的登记企业信息打印件及经营者王伟与徐素敏签订的房屋租赁合同调取件，证明1、房屋租赁合同中涉及的房屋与诉争的房屋，房屋面积一致、坐落位置一致，2、该份租赁合同的租金是每年46万元，其所留的联系方式依然是陈子龙的1595547****，证实本案的涉案房屋在2017年10月17日已经租给了一个叫王伟的人，与被告方提交的行政处罚决定书相互印证，在2017年8月24日房屋已经回到原告手中原告再主张后续的租金没有事实依据，且在17年10月份左右该房屋的实际租金市场价应当在每月3万元左右，这也印证了被告方所说的原告方主张的违约金过高。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。