广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初5549号
原告刘伟强，男，汉族，身份证住址：广东省东莞市常平镇东兴，公民身份号码：×××5652。
委托代理人叶长虹、卢国文，分别系广东凯顺律师事务所律师及辅助人员。
被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司，地址：广东省东莞市。
法定代表人刘学斌，董事长。
委托代理人莫任天，男，汉族，××年××月××日出生，身份证住址：广东省怀集县。
原告刘伟强诉被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员覃进朋适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟强及其委托代理人叶长虹、卢国文，被告的委托代理人莫任天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘伟强诉称，2014年1月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的位于常平镇居委会市场路XX城市银座商务办公XX号商品房一套，同日原告将购房款431946元、契税12958.38元、物业维修基金1896元、律师费500元、印花税216元付清给被告。被告承诺于2015年9月15日前交付房屋给原告使用。但上述时间届满之后，被告无法交付涉案房屋给原告使用。其后部分业主进行了上访，许多业主已经通过法律途径进行维权。为维护原告合法权益，现起诉请求判令：1、解除原告与被告于2014年1月22日所签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购楼款人民币431946元、契税12958.38元、物业维修基金1896元、律师费500元、印花税216元，上述款项合共人民币447516.38元；3、被告支付原告违约金人民币72495元（以447516.38元为本金，自2014年1月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清还日止，暂计至2015年4月23日止为72495元）。4、诉讼费用由被告承担；
被告辩称，一、被告不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》。因为案涉房屋已于2015年8月18日通过五方验收，达到合同约定的交付条件，并于2016年1月7日取得竣工验收备案证书，而且被告也通知了原告收楼，被告已经履行了主要合同义务，原告应当按合同履行收楼义务并继续履行合同。二、因为《商品房买卖合同》并未解除，被告不应返还购楼款。而且有关契税、印花税是原告向税务部门缴纳，物业维修基金是原告向房管部门缴付的，律师费是原告作为购房人向律师事务所支付的签约见证律师费，以上税费并非被告收取并实际占用，即使要解除合同也不应当由被告返还原告。三、因《商品房买卖合同》不应当解除，所以原告主张违约金无依据。（1）退一步讲，即使法院仍判决合同解除，那么违约金的计算应当根据合同约定按原告已付金额万分之五计付违约金，而不是按中国人民银行同期同类贷款利率计算；况且原告并非金融机构，原、被告之间也并非借贷关系，原告主张按同期同类贷款利率计算没有法律依据，不应得到支持。（2）该合同条款所约定原告已付金额应当是原告已向被告所付金额，而不包括原告向其他单位或者个人支付的金额。所以即使计算违约金，那么计算基数也不应包含契税、维修基金、印花税、律师费等。请求法院依法作出公平公正的裁判。
经审理查明，2013年12月31日，原告向被告支付了常平城市银座办公单元716房的定制金30000元。2014年1月22日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于常平镇居委会市场路XX城市银座商务办公XX号房，该房建筑面积37.92平方米，总价款431946元，付款方式为一次性付款。房屋交付期限约定为在2015年9月15日前被告将具备该商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。逾期交房的违约责任为逾期超过180日后，原告有权解除合同，被告在解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的0.5%向原告支付违约金。该合同还附有五个附件，附件一是房屋平面图、附件二是公摊面积构成说明、附件三是装饰设备标准、附件四是共有人信息、附件五是其他补充。其中附件五的第五大点对于合同第九条的逾期交房的违约责任进行补充约定，约定逾期超过180日后，原告有权解除合同，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的万分之五向原告支付违约金。附件五还带有附件1，是关于办公区委托整改精装房屋后的装修标准，包括对玄关、厨房、卫生间、客厅、餐厅、卧室、阳台等的使用装修材料。
原、被告签订合同后的同日，原告将购房款余款401946元给被告，同时支付了契税12958.38元、住宅专项维修资金1896元、律师费500元、印花税216元付给了被告。被告后将税务部门于2014年2月13日开具的契税12958.38元的《税收缴款书》及东莞银行于2014年2月14日开具的1896元的《住宅专项维修资金专用收据》交给了原告。2015年8月18日被告取得了由东莞市富盈大厦房地产开发有限公司、裕达建工集团有限公司、广东省湛江地质工程勘察院、广东华方工程设计有限公司、东莞市粤建监理工程有限公司五方出具的《建筑工程竣工验收报告》，之后被告于2016年1月7日取得由东莞市住房和城乡建设局出具的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。2016年3月30日，被告向原告发出《收楼通知书》和《收楼须知》，称原告所购买的房屋已具备合同约定的交付条件，因此通知原告于2016年3月31日收楼。2016年4月10日，原告以被告逾期交付商品房已经超过180日为由向被告提出解除合同，并通过邮政速递将《解除合同通知书》寄给了被告，被告否认收到该通知书，根据东莞市常平邮政营业厅的《邮件全程跟踪查询》，该邮件已经由被告的前台人员于2016年4月11日签收。原告后向本院提起诉讼。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《收款收据》、《代收收据》、《税收缴款书》、《住宅专项维修资金专用收据》、《邮件全程跟踪查询》、《收楼通知》、《收楼须知》、《解除合同通知》、被告提供的《建筑工程竣工验收报告》、《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》以及庭审笔录等附卷证实。
本院认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应当全面履行应尽的义务。本案的焦点在于：一、原告主张解除合同是否有依据；二、原告要求被告返还购楼款、契税、住宅专项维修资金、律师费、印花税等费用是否有法律依据。
关于第一个焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告于2014年1月22日签订的《商品房买卖合同》中约定，交楼日期为2015年9月15日前，若被告逾期超过180日交付房屋，原告有权解除合同，同时约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。但是被告于2016年3月30日向原告出具了书面的《收楼通知书》，且被告向原告出具《收楼通知》的日期，已经明显超过了合同约定的2015年9月15日的日期。本院认定原告提出解除合同的条件已经成立，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告于2016年4月10日通过邮寄的方式向被告送达了《解除合同通知书》，被告在2016年4月11日签收，故本院确认原、被告之间的《商品房买卖合同》已于2016年4月11日解除。
关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告主张被告应返还全部购房款431946元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告提出的购房款利息的诉讼请求，由于原、被告的合同已经解除，原告要求被告返还的购房款利息属法定孳息，被告应予支付，故对原告要求被告支付从2014年1月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至实际返还之日止的诉讼请求，本院应予以支持。
关于契税、住宅专项维修资金。因案涉房屋的契税和住宅专项维修资金已经由被告缴纳给相关部门，现合同已经解除，故被告应协助原告向相关部门办理退回手续。
关于印花税和律师费。原告为了履行商品房买卖合同而支付印花税216元及律师费500元，现因被告违约导致合同目的无法实现，属于原告的实际损失，虽然原告与被告已经约定被告按万分之五即215.97元计付违约金，但是该违约金约定明显低于原告的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告要求被告赔偿所损失的印花税216元和律师费500元的诉讼请求，属于要求被告赔偿实际损失的主张，符合法律规定，本院予以支持，而原告要求被告支付印花税、律师费所产生利息的诉讼请求，则理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告刘伟强与被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司就位于常平镇居委会市场路富盈城市银座商务办公716号商品房签订的《商品房买卖合同》于2016年4月11日解除。
二、限被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘伟强返还购楼款431946元及利息（利息计算方法：以431946元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年1月23日起计至实际清还日止）。
三、限被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘伟强赔偿所损失的印花税216元、律师费500元。
四、被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司协助原告刘伟强办理契税、住宅专项维修资金的退回手续。
五、驳回原告刘伟强的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4500元，由被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 覃进朋
二〇一六年七月二十八日
书记员 赖英杰
唐志恒
附相关法律法规条文（节选）：
1、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。