重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）忠法民初字第02845号
原告华域风实业（重庆）有限公司，住所地重庆市合川区黄金桥街黄金湖畔27-5号，组织机构代码66088684-7。
法定代表人陈学民。
委托代理人周树祥，男，1968年1月15日出生，该公司综合管理部经理，系特别授权。
被告重庆市江淮房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞巴县大道55号，组织机构代码74286340－3。
法定代表人张复仪，
委托代理人周勇生，重庆兴忠律师事务所律师。
原告华域风实业（重庆）有限公司（以下简称华域风公司）与被告重庆市江淮房地产开发有限公司（以下简称江淮房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月23日受理后，依法由代理审判员刘洪斌独任审判，适用简易程序于2013年10月9日公开开庭进行了第一次审理。原告委托代理人周树祥，被告委托代理人周勇生到庭参加了诉讼，原、被告双方当庭向本院提出和解申请，要求本院给予1个月的和解期限，和解期限届满，双方未达成和解协议。本院于2013年11月12日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人周树祥，被告委托代理人周勇生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告华域风公司诉称，原、被告于2012年2月28日签订了《商品房买卖合同》三份，分别约定被告将坐落在忠县忠州镇滨江路“江淮.御景江岸”32号附7-1-12，附7-1-14，附7-1-16三间门面房出售给原告，其中7-1-12号门面房建筑面积为95.71平方米，套内面积为91.80平方米，价款为605051元；7-1-14号门面房建筑面积为109平方米，套内建筑面积104.55平方米，价款为689066元；7-1-16号门面房建筑面积为111.66平方米，套内建筑面积为107.10平方米，价款为705882元。三份合同签订后，原告于2012年4月1日依约定向被告支付了购房款200万元，被告应于2012年4月8日前向原告交付房屋，并办理商品房销售备案登记。但被告至今未履行其合同约定的交付房屋及办理产权的义务，遂诉讼要求：1、判令被告向原告交付房屋并协助办理过户登记手续，2、由被告承担本案诉讼费。
原告为证明其主张的事实，提供了证据：1、《重庆市商品房买卖合同》三份，拟证明原、被告双方存在商品房买卖关系；2、《商品房买卖合同补充协议》一份，拟证明原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示；3、《收据》拟证明原告已向被告履行了支付购房款200万元的合同义务。
被告江淮房地产公司辩称，原告诉称事实不属实，原、被告双方并未有商品房买卖合同的真实意思表示，原告至今未向被告支付购房款，被告也从未收到购房款。双方在建立房屋买卖关系前，是存在被告向原告借款560万元的民间借贷关系，原告是为获得借贷保证，约束被告在未清偿原告借款前不得出售房屋，而不是真实的将房屋卖给原告。且被告一直在向原告支付借款本金及利息，被告根据双方的补充协议约定，涉诉房屋其中一间已出售给他人，另一间已被司法查封，故应驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其抗辩的事实，提供了证据：1、《2012年12月止利息明细表》，拟证明原、被告双方的商品房买卖行为不真实，被告向原告履行支付借款本金30万元的事实，双方实际是借贷关系。2、《忠县房管所调取材料》，拟证明商品房买卖合同中7号楼附3号是7-1-14，因另案原因，已被司法查封，交付该房屋已客观履行不能；3、《买卖合同》，拟证明7号楼7-1-16已由被告于2013年7月12日出售给熊德明、黄永芬，交付该房屋已客观履行不能。
双方当事人对上述证据进行了质证，分别发表质证意见如下：
被告对原告提供的房号为7-1-12号、7-1-14号、7-1-16号三份《重庆市商品房买卖合同》的真实性无异议，但主张双方没有房屋买卖的合意，三份合同并未生效；对原告提供的《商品房买卖合同补充协议》无异议，但不能达到原告的证明目的，相反证明了双方是借款关系，签订商品房买卖合同只是为了保证借款能偿还。该协议同时也说明被告据此可以在合同签订后12个月内继续出售合同中涉及的房屋，如卖不出去才生效，且至今未办理抵押登记手续。对原告提供的《收据》的真实性无异议，但被告并未收到该款，该款是将借款转化为收据中的房款。
原告对被告提供的《2012年12月止利息明细表》的真实性无异议，主张双方还存在借贷关系，被告另欠原告借款360万元，明细表上记载的是被告支付原告该笔借款的利息30万元，与本案购房款没有关联性。对被告提供的《忠县房管所调取材料》真实性无异议，但不能证明该司法查封标的物就是指7-1-14号房屋。对被告提供的《买卖合同》的真实性有异议，对于被告将7号楼7-1-16门面房出卖给熊德明、黄永芬的不予认可。
本院结合当事人举证和质证，认证如下：
对原告提供的证据《重庆市商品房买卖合同》三份，被告对其真实性无异议，但抗辩其并非双方当事人真实意思表示，双方签订买卖合同是为了保证被告能偿还原告借款而为之。本院认为合同内容是指当事人依程序订立合同，意思表示一致达成的合同条款，合同是否成立取决于当事人是否就合同的必要条款达成合意，因此，对该证据的真实性予以确认，可以作为认定本案事实的依据；对原告提供的《商品房买卖合同补充协议》一份，双方对其真实性均无异议，本院予以采信；对原告提供的《收据》，被告抗辩其是借款转化为房款，原告予以认可，故该证据可以作为认定本案事实的依据。
对被告提供的《2012年12月止利息明细表》原告对其真实性无异议，但主张系被告支付其尚欠原告借款360万元的利息，与本案购房款没有关联性，被告认可其另欠原告借款的事实，故该证据不能达到被告的证明目的，不能作为认定本案事实的依据；对被告提供的《忠县房管所调取材料》，原告对其真实性无异议，虽主张不能证明该司法查封对象就是7-1-14号，但也未能提出相反证据，故对《忠县房管所调取材料》的真实性，本院予以采信；对被告提供的《买卖合同》的真实性有异议，认为被告将7号楼7-1-16门面房出售他人是恶意和虚假的，对此不予认可。但未提供相反证据证明其主张，故该证据可以作为认定本案事实的依据。
本院于2013年12月12日组织原、被告双方进行实地调查核实，所制作的调查笔录证实原告华域风公司与被告江淮房地产公司签订的三份《重庆市商品房买卖合同》中门面房号对应忠县公安局现制作的门牌号情况为：7-1-12对应忠县忠州镇滨江路32号附29号，7-1-14对应忠县忠州镇滨江路32号附27号，7-1-16对应忠县忠州镇滨江路32号附24号，三间门面房至今均由被告占有存放建筑材料。双方对此均无异议，本院予以确认。
根据当事人举证、质证及陈述，对本案事实确认如下：
被告江淮房地产公司在忠县忠州镇滨江路开发建设“江淮.御景江岸”商品房楼盘期间，曾向原告华域风公司借款560万元，用其开发所有的部分房屋对其中借款360万元提供了抵押担保，并在忠县房管部门进行了借款抵押担保备案登记。原告为了降低其中借款200万元的风险，经与被告江淮房地产公司协商一致，于2012年2月28日签订了《商品房买卖合同》三份，分别约定被告将坐落在忠县忠州镇滨江路“江淮.御景江岸”32号附7-1-12、附7-1-14、附7-1-16三间门面房出售给原告，其中7-1-12号门面房，建筑面积为95.71平方米，套内面积为91.80平方米，价款为605051元；7-1-14号门面房，建筑面积为109平方米，套内建筑面积104.55平方米，价款为689066元；7-1-16号门面房，建筑面积为111.66平方米，套内建筑面积为107.10平方米，价款为705882元。双方于2012年2月28日还签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议约定一、自编号为Jh7-1-12、Jh7-1-14、Jh7-1-16的《商品房买卖合同》生效之日起十二个月内，甲方（被告）若不愿出卖此商品房，可一次性退还乙方（原告）全部购房款，支付完资金占用利息及违约金后，解除编号为Jh7-1-12、Jh7-1-14、Jh7-1-16的《商品房买卖合同》，乙方应同意解除。二、甲方未在十二个月内退还乙方全部购房款和资金占用利息及违约金，自编号为Jh7-1-12、Jh7-1-14、Jh7-1-16的《商品房买卖合同》继续生效，甲方不得反悔。同时约定甲方必须在2012年4月8日前为乙方办理好商品房销售备案登记或抵押登记手续，否则，乙方要求甲方无条件退还所有购房款及资金占用利息，甲方必须承担乙方因此而产生的一切费用，该协议还对其他事项进行了约定。三份合同及补充协议签订后，双方于2012年4月1日约定以被告尚欠原告借款200万元抵作原告应缴购房款，并由被告向原告出据购房款200万元的收据。
本院根据双方当事人的诉辩意见，并结合查明的事实，对双方争议的主要焦点作如下分析认定：
一、关于商品房买卖合同是否成立及其效力问题。
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同是否成立取决于当事人是否就合同的必要条款达成合意，根据合同自由原则，在不违反法律的强制性和禁止性规定，不侵犯社会公共利益和他人合法权利的情况下，当事人依法享有自愿订立合同和确定合同具体内容条款的权利。合同内容是指当事人依程序订立合同，意思表示一致达成的合同条款。合同的具体内容如何应完全由合同当事人进行约定。本案原、被告经过要约和承诺，双方对签订了《商品房买卖合同》三份及《补充协议》的真实性均无异议，其内容又具备了《合同法》规定的合同成立要件。被告抗辩其没有向原告出售房屋的真实意思表示，与其对《商品房买卖合同》及《补充协议》真实性的认可自相矛盾，且也没有证据证明其在签订合同时受欺诈、胁迫等，故其抗辩理由不成立。合同生效是指已经成立的合同在当事人之间产生法律约束力，即在当事人之间产生了法律效力，合同是否生效取决于其是否符合法律规定的生效条件，本案中，原被告之间签订的三份《重庆市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》能够证明双方形成了商品房的买卖合同关系，该合同关系的建立系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应受法律保护。虽然在《商品房买卖合同补充协议》中约定了《商品房买卖合同》生效之日起十二个月内，甲方（被告）若不愿出卖此商品房，可一次性退还乙方（原告）全部购房款，支付完资金占用利息及违约金后，解除编号为Jh7-1-12、Jh7-1-14、Jh7-1-16的《商品房买卖合同》，乙方应同意解除，但被告在合同生效后一年内并未有效出售和交付，故其抗辩合同未生效的理由不成立，本院不予支持。
二、关于是否交付购房款的认定问题。
原、被告双方对原告提供的交款单位为华域风实业（重庆）有限公司的收据真实性均无异议，该收据载明“此款未收，原借款转房款”，由被告以收据形式确认了原告应交房款系其尚欠原告的借款200万元转化形成。是双方真实意思表示，应当认定原告已履行了交付购房款200万元的合同义务，被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。
三、关于商品房买卖合同能否履行问题
原、被告之间签订的三份《重庆市商品房买卖合同》是现房销售，双方虽未对房屋交付条件、交付时间进行约定，但原告明确表示愿按房屋现状接房。《商品房买卖合同补充协议》约定被告在《商品房买卖合同》生效之日起十二个月内，若不愿出卖此商品房，可一次性退还乙方购房款。被告抗辩已于2013年7月12日将7号楼7-1-16门面房出卖给熊德明、黄永芬，但其买卖时间明显是在双方约定的一年即2013年2月28日以后。且7-1-16号门面房并未交付熊德明、黄永芬，也未办理商品房过户登记手续，仍由被告占有和使用。对于一房多卖如何处理，虽无法律明确规定，但为了最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，保护合同当事人的合法利益，对于均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，由于支付对价是房屋买卖合同履行行为，因此，已经先行支付房屋价款，履行了自己的合同义务的买受人，要求对方当事人相应履行合同义务的要求，理应得到支持，故原告要求被告交付7-1-16即忠县忠州镇滨江路32号附24号门面房，本院予以支持；原、被告双方对于7-1-12即忠县忠州镇滨江路32号附29号门面房交付无异议，故原告要求被告交付7-1-12即忠县忠州镇滨江路32号附29号门面房的请求，本院予以支持；7-1-14号即忠县忠州镇滨江路32号附27号门面房因涉诉被忠县人民法院以（2011）忠法民执字第388-1号民事裁定书予以查封，客观履行不能，故原告要求被告交付7-1-14号即忠县忠州镇滨江路32号附27号门面房请求，本院不予支持。
四、关于原告请求协助其办理房地产权证的问题
依照购房合同约定，被告应当严守信用，严格履行合同义务，及时完备办证资料，协助原告办理房地产权证。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适合于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行的规定。本案中原告购买的房屋，现尚不具备办理房地产权证的条件，被告明显不能履行其办证义务，双方对此均无异议，故原告请求协助办理房地产权证的请求，本院不予支持。
综上所述，原、被告双方于2012年2月28日签订的《商品房买卖合同》三份及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应受法律保护，对双方当事人均产生约束力。原告依约已履行相关义务，被告应当向原告履行交付房屋的合同义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第一百一十条（一）、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告重庆市江淮房地产开发有限公司在判决生效后十日内向原告华域风实业（重庆）有限公司交付7-1-12门面房（即忠县忠州镇滨江路32号附29号）和7-1-16门面房（即忠县忠州镇滨江路32号附24号）；
二、驳回原告华域风实业（重庆）有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费22800元（原告已预交），减半收取11400元，由被告重庆市江淮房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费22800元（在本院领取《忠县人民法院预交上诉费通知书》，凭该通知书到忠县忠州镇红星小区日月酒店附近的重庆农村商业银行股份有限公司忠县支行民旺分理处交纳上诉案件受理费），递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 刘洪斌
二〇一三年十二月三十一日
书 记 员 周红宇