广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤02民终1037号
上诉人（原审被告）：刘明忠，男，1975年3月17日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。
委托诉讼代理人：何永刚，广东宜方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈文娜，广东宜方律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：孔祥建，男，1962年10月16日出生，汉族，住广东省始兴县。
被上诉人（原审被告）：钟光明，男，1970年7月14日出生，汉族，住广东省始兴县。
上诉人刘明忠因与被上诉人孔祥建、钟光明房屋租赁合同纠纷一案，不服始兴县人民法院（2017）粤0222民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘明忠及其委托诉讼代理人何永刚、陈文娜，被上诉人孔祥建到庭参加诉讼。被上诉人钟光明经本院合法传唤，未到庭参加二审调查询问。本案现已审理终结。
刘明忠上诉请求：1.撤销一审判决，驳回孔祥建的诉讼请求；2.本案的案件受理费均由孔祥建负担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。2015年2月6日，刘明忠通过孔祥建介绍认识了放高利贷的钟光明，刘明忠向钟光明借款50000元，约定借款在2015年3月6日前还清，月息25%即每周利息12500元，由孔祥建担保。借款后刘明忠陆续还款，到2015年3月9日刘明忠已经还本清息，但钟光明以刘明忠没有在约定期限内一次性还清本金50000元，利息也没按时支付为由，恐吓殴打刘明忠，要求将实际借款50000元改成130000元。2015年12月31日，钟光明和孔祥建伙同陈冬梅等人以刘明忠借款到期没还，强行将刘明忠原有的涉案公寓经营权及财产占为己有，并驱赶了公寓员工，将公寓19间房间以每间每月2000元的均价出租给第三方受益，瓜分了刘明忠每月10000多元的合法收入。2016年2月，刘明忠无奈向法院提起诉讼要求钟光明停止侵权，法院支持了刘明忠的诉讼请求。2017年1月6日，经法院强制执行刘明忠才恢复了对涉案公寓的生产经营。但随后在2017年1月18日，孔祥建就提出与刘明忠解除涉案公寓的《房屋租赁合同》，并到涉案公寓张贴《告全体租户通知书》、《XX公寓招租热线》霸占公寓的经营权及财产。从上述事实可以看出，从2015年12月份至2017年3月份，刘明忠的公寓一直由孔祥建和钟光明管理经营，在此期间的房屋租金不该由刘明忠负担，请求二审法院查明事实，并依法予以改判。
孔祥建辩称：刘明忠的行为是诈骗。从2015年11月至2017年2月份，刘明忠都未交纳公寓租金及电费、通信费，共计148801元。而且刘明忠还骗取孔祥建的信任，让孔祥建作其向钟光明借款130000元、向梁世泉借款57600元的担保。后由于刘明忠一直未还款，导致孔祥建需要承担还款责任。现涉案公寓已被法院查封并正在进行拍卖中。请求二审法院公正处理本案。
钟光明未向本院提交答辩意见。
孔祥建向一审法院起诉请求：1.判令刘明忠、钟光明支付2016年1月1日至2017年2月28日期间的房屋租金及滞纳金给孔祥建；2.判令刘明忠、钟光明支付2017年1月1日至2017年2月28日期间占用始兴县XX高级公寓所产生的电费4127.86元给孔祥建；3.判令刘明忠、钟光明支付2017年1月1日至2017年1月31日期间占用始兴县XX高级公寓所产生的通信服务费680元给孔祥建；4.本案诉讼费用由刘明忠、钟光明负担。后孔祥建明确第一项诉讼请求中滞纳金的计算标准为自2016年1月1日起至2017年2月28日止以月租金9000元为标准，按月利率5%进行支付。
一审法院查明：2014年9月30日，孔祥建与刘明忠签订《房屋租赁合同》，合同约定：“现甲方（出租方，即孔祥建）将自己坐落在始兴县太平镇文化路63号（房地产权证地址：始兴县太平镇剧院前路二层粤房地证字第XXX号，三层粤房地证字第XXX号）的房屋出租给乙方（承租方，即刘明忠）使用。一、甲方将自己坐落在太平镇文化路XX号（房地产权证地址：始兴县太平镇XXX，三层粤房地证字第XXX号）的房屋（建筑面积610.58平方米）出租给乙方经营使用。二、租赁期限：租赁期限为15年，从2014年10月1日起至2029年10月1日止。三、租金及缴租方式：1.2014年10月1日起至2017年10月1日，每月租金人民币玖仟元（￥9000.00元），从2017年11月1日起，每月租金（即第四年起）每年递增2%，……。2.每月底缴清下月租金，逾期15天未向甲方缴交租金，甲方每日按每月租金的5%计算滞纳金。甲方并有权单方解除合同。……。五、乙方在租赁期间，该房屋的水、电费以及乙方经营期间的工商、税务税费及政府应收的税费（包括房产税）等，均由乙方负担。……。”2015年8月20日，刘明忠以涉案房屋取名为“始兴县XX高级公寓”办理了营业执照（注册号：XXX），经营范围为自有房屋租赁。另查实，刘明忠曾于2015年期间向钟光明借款130000元，后因其无力偿还借款，遂写下保证协议书向钟光明承诺，若逾2015年12月30日未能偿还借款，则自愿将其投资在始兴县XX高级公寓内的一切设施按130000元的价格转让给钟光明以折抵所欠债务，孔祥建为该借款担保人。2015年12月31日，刘明忠因未能清偿所欠钟光明130000元借款，钟光明按照保证协议书收房并接管公寓的租赁经营生意。后刘明忠就钟光明占有其公寓一事诉至始兴县人民法院，始兴县人民法院经审理后作出（2016）粤0222民初57号民事判决，判令钟光明立即停止对始兴县XX高级公寓正常经营进行扰乱的一切侵权行为，排除妨碍；但对刘明忠主张损失赔偿的诉请未予支持。刘明忠因不服上述判决上诉至韶关市中级人民法院，韶关市中级人民法院作出（2016）粤02民终1443号民事终审判决，对一审要求钟光明停止侵权的判决予以维持，同时认定，刘明忠所写保证协议书仅仅是约定将该房屋内的设备折价转让给钟光明，但并未明确约定将公寓的经营权也转让给钟光明，故钟光明对刘明忠经营公寓实施的占有行为确实存在一定的过错，也给刘明忠造成了一定的损失，由此判令钟光明支付刘明忠赔偿款20000元。后刘明忠就该案向始兴县人民法院申请强制执行，经始兴县人民法院执行，已于2017年1月6日将涉案公寓钥匙交还刘明忠，案件执行完毕。另查实，孔祥建于2017年1月底在涉案公寓张贴《告全体租户通知书》告知全体租户，由于其与刘明忠的租赁合同到期，自2017年2月1日起，公寓的出租业务将由孔祥建接管，不再外包。涉案公寓现已由孔祥建租赁经营。再查实，刘明忠就与孔祥建是否应继续履行《房屋租赁合同》一事于2017年2月27日诉至始兴县人民法院，始兴县人民法院经审理后作出（2017）粤0222民初157号民事生效判决，判令孔祥建应继续履行与刘明忠所签订的《房屋租赁合同》，且同时认定，基于孔祥建在公寓张贴《告全体租户通知书》告知租户自2017年2月1日起收回公寓出租经营的行为，在其与刘明忠签订的《房屋租赁合同》履行期限未届满且未经合法解除的情况下，孔祥建的行为已明确表示其不再履行上述合同，孔祥建的行为已构成根本违约，并判令孔祥建赔偿刘明忠自2012年2月1日起至2017年2月12日止期间的租赁经营损失2200元。另还认定，《房屋租赁合同》中对逾期支付房屋租金计付滞纳金的约定为有效约定。另，对于孔祥建诉请的房屋租金，刘明忠、钟光明均未向其支付，且孔祥建代为缴交的电费4127.86元及通信服务费680元，刘明忠、钟光明亦未予返还。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。孔祥建与刘明忠于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，且协议内容不违反法律规定，为有效合同，双方应依约全面履行合同的义务，在《房屋租赁合同》未经合法解除的情况下，根据合同的相对性，刘明忠作为承租人，理应按照合同的约定向孔祥建支付房屋租金。从查明的事实来看，钟光明在2016年1月1日开始占用涉案公寓进行出租经营，直至2017年1月6日才经始兴县人民法院执行将公寓钥匙交还刘明忠，即在该期间内，涉案公寓实际是由钟光明在经营。但是，公寓被钟光明占用是因刘明忠与钟光明之间的130000元债务所引起，而非因孔祥建所致，即孔祥建对此既不存在过错也不存在违约的情形，在《房屋租赁合同》依旧合法有效存在的情况下，刘明忠未依约向孔祥建支付租金，显然已构成违约，故孔祥建要求刘明忠支付2016年1月1日至2017年1月31日期间的租金符合合同约定，该院予以支持。根据《房屋租赁合同》约定的租金数额，刘明忠应向孔祥建支付上述期间内的租金合计117000元（9000元/月×13个月）；对于孔祥建诉请的2017年2月1日至2017年2月28日的租金，因孔祥建于2017年2月1日起已强行收回涉案公寓，在合同未经合法解除的情况下，孔祥建同样构成违约，故对于该月的租金，孔祥建再无理据要求刘明忠支付，该院对此不予支持。对于滞纳金的问题，《房屋租赁合同》中第三条第2点已有约定，孔祥建变更诉请，要求刘明忠自2016年1月1日起至2017年2月28日止以月租金9000元为标准，按月利率5%进行支付，其主张的违约金的数额在合同约定的范围内，对于其主动调低违约金数额的真实意愿，该院予以尊重，但主张支付违约金的期间，亦应与该院所支持的支付房屋租金的期间一致，即自2016年1月1日起至2017年1月31日止，违约金数额合计5850元（9000元/月×5%×13个月），对孔祥建主张所超出部分，该院不予支持。刘明忠在向孔祥建支付清上述租金及违约金后，就其与钟光明之间的纠纷，可另循法律途径解决。对于钟光明应否承担上述租金支付责任的问题，本案中，孔祥建系以合同之诉来主张租金的，钟光明并非合同当事人，基于合同相对性原理，孔祥建无权要求钟光明按合同约定的数额来向其支付租金，故孔祥建诉请钟光明按合同约定的数额来向其支付租金，理据不足，该院不予支持。对于孔祥建垫付的电费4127.86元及通信服务费680元，该两项费用发生于钟光明经营涉案公寓期间，理应由钟光明进行支付，且钟光明占用涉案公寓进行出租经营的行为，已经两审法院认定为侵权行为，在钟光明本就无权对涉案公寓进行出租经营的情况下，上述费用完全系因钟光明占用公寓进行经营的侵权行为而产生，在孔祥建代为垫付而后又无法得到弥补的情况下，该两项费用实际就是孔祥建的损失，孔祥建依此可向钟光明进行主张，但考虑到本案系合同之诉，即孔祥建的该诉请与本案并非同一法律关系，故孔祥建应另循途径予以解决，而公寓被侵占，刘明忠作为被侵权人，则理应不对侵权人钟光明经营公寓期间所产生的电费及通信费承担清偿责任。
钟光明经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩的权利，本案作缺席判决。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2018年1月2日作出（2017）粤0222民初1258号民事判决：一、刘明忠应于判决生效之日起十日内向孔祥建支付房屋租金117000元及违约金5850元，两项合计122850元；二、驳回孔祥建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2916元，减半收取计1458元，由孔祥建负担57元，刘明忠负担1401元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘明忠向本院提交以下证据：1.金点子传媒广告二张，其中有涉案公寓的广告，刊登时间是2016年1月12日、2016年5月30日，而刊登的电话是孔祥建及其合伙人陈冬梅的，拟证明在上述广告刊登期间，孔祥建有合伙经营涉案公寓；2.购销合同一份，拟证明2017年1月7日刘明忠重新接受经营涉案公寓后，从始兴县思宇科技有限公司以114500元的价格购买了一套监控设备，孔祥建2017年1月18日强占涉案公寓至今给刘明忠造成了损失。孔祥建质证称：刘明忠提交的证据与本案无关。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对刘明忠提交的证据1的真实性予以确认，但从刘明忠提交的证据1的内容来看，并不能充分说明孔祥建有合伙经营涉案公寓。因孔祥建自2017年1月18日强占涉案公寓至今是否给刘明忠造成了损失及损失数额为多少并不属于本案的审理范围，对证据2的关联性，本院不予确认。
对一审法院查明认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，针对本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一审法院判决刘明忠应向孔祥建支付2016年1月1日起至2017年1月31日止的租金117000元及违约金5850元是否妥当。
本案中，孔祥建与刘明忠于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》为合法有效合同，双方应依约全面履行合同义务。在《房屋租赁合同》未经合法解除的情况下，刘明忠作为承租人，负有依约向孔祥建支付房屋租金的义务。虽然本案已查明从2016年1月1日至2017年1月6日期间涉案公寓由钟光明占有经营，但是钟光明强占涉案公寓系刘明忠与钟光明之间的债务纠纷所致，刘明忠对此存在过错。刘明忠诉称孔祥建在钟光明强占涉案公寓期间也参与了涉案公寓经营的主张，因无充分证据证明，本院难以采信。在此情况下，根据合同相对性原则，即使在2016年1月1日至2017年1月6日期间，涉案公寓实际由钟光明经营，但向孔祥建支付房屋租金的义务仍应由刘明忠承担。而刘明忠未向孔祥建支付2016年1月1日起至2017年1月31日止的租金构成违约，一审法院判决刘明忠应向孔祥建支付2016年1月1日起至2017年1月31日止的租金117000元及违约金5850元并无不当，本院予以维持。
综上所述，刘明忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2916元，由刘明忠负担。因刘明忠交纳诉讼费用确有困难，本院准予免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 神玉嫦
审 判 员 刘 茜
审 判 员 梁晓芳
二〇一八年八月七日
法官助理 杨 瑜
书 记 员 陈 灿