上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14748号
上诉人（原审被告）：陈志高，男，1978年1月9日出生，汉族，户籍地江西省宜春市袁州区。
委托诉讼代理人：徐芮，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告）：华润置地（上海）物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区江湾城路1299弄91号地下1层、1层。
法定代表人：谢骥，董事长。
委托诉讼代理人：张兵，上海申如律师事务所律师。
委托诉讼代理人：晏晶，上海申如律师事务所律师。
上诉人陈志高因与被上诉人华润置地（上海）物业管理有限公司（以下简称华润公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初17004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈志高上诉请求：撤销一审判决，依法改判陈志高支付华润公司2016年5月1日至2017年6月30日的物业费20,517.57元（即一审诉请29,310.82元的70%）。主要事实和理由：华润公司恶意扣留法院邮寄给陈志高及其他业主的应诉材料，直至诉前调解前一晚在保安处才发现。庭前调解阶段，法官曾询问过该事实，华润公司也予以认可，法官当庭对华润公司进行批评教育。一审中陈志高请求核实上述事实，并提供照片和视频予以证明，但一审既未进行核实，也不对照片和视频进行质证，反而以陈志高证据不充分予以否认，偏袒华润公司。华润公司恶意扣留法院邮寄的法律文书，不但表明物业管理服务态度和质量极差，也涉嫌妨碍司法，侵犯通信自由。华润公司没有及时安排开发商对陈志高的房屋和小区公共设施设备进行维修，没有履行合同的约定。《物业管理条例》第四十九条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施不得改变用途，业主依法需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。华润公司在业主的强烈反对下，仍在小区地下停车库内开建洗车房，改变建筑的规划用途，对地下停车库的消防疏通、交通阻塞、环境污染等有着严重的安全隐患，侵犯业主的权益，威胁业主的安全，也违反了前期物业服务合同第5条、第18条的约定，应承担一定的违约责任。一审既认为物业管理是提供公共秩序，安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为，又认定华润公司在开发商所有的车位上建洗车房不构成陈志高拒付物业费的理由，明显不顾事实、法律法规和约定，陈志高有权减少物业费的数额。一审中对于陈志高的证据没有审查原件，在判决书中没有列出陈志高所提交的证据及证明力，认定事实不清。华润公司履行物业管理职责时没有尽到前期物业服务合同的义务，履行合同不符合约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，陈志高可以要求减少价金。
被上诉人华润公司辩称：华润公司没有扣留信件。房屋尚在质保期内，应由开发商维修。但尽管如此，华润公司也一直在协助联系开发商维修。华润公司已提供了完整的物业服务，上诉人陈志高应支付物业费。华润公司在开发商所有的车位上建洗车房，不构成陈志高拒付物业费的理由。华润公司不接受陈志高的上诉请求，要求维持原判。
华润公司向一审法院起诉请求：判令陈志高支付华润公司2016年5月1日至2017年6月30日的物业费29,310.82元及相应利息。一审中，华润公司放弃了利息的诉讼请求。
一审法院认定事实：华润公司与案外人XX有限公司签订《前期物业服务合同》一份，合同约定，由华润公司为上海市松江区古楼公路XXX弄XX小区进行物业管理服务；华润公司按建筑面积向业主收取物业服务费，其中高层住宅物业服务费为4.2元/月·平方米，多层为7.5元/月·平方米；物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主应在管理处发账单之日起一周内履行交纳义务；合同至首届业委会成立止等。
华润置地九里园的物业服务费标准为每平方米建筑面积4.20（高层）、7.50（多层）元/月，华润公司于2011年1月通过物业管理项目公开招标方式中标并予以备案。
一审另查明，2015年9月16日，陈志高与XX有限公司签订上海市商品房出售合同，购买上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋，该合同附件五对于物业费的收费标准及物业服务范围进行了约定，陈志高在承诺书下签字，言明，本人已详细阅读并理解《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》，同意遵守《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。
陈志高系上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋的权利人之一，于2015年11月2日取得上述房屋的产权证，载明的建筑面积为279.15平方米，房屋类型为公寓，房屋用途为居住。该房屋所属楼栋为多层建筑。
现因陈志高未支付自2016年5月1日至2017年6月30日的物业费29,310.82元（279.15平方米×7.5元/月·平方米=2,093.63元/月，2,093.63元/月×14月=29,310.82元）而涉讼。
一审还查明，华润置地九里园小区至今尚未成立业主委员会，目前仍由华润公司对小区进行前期物业管理。
一审法院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理。本案所涉的物业管理属前期物业管理。对于前期物业管理服务费用，应当按照物业管理企业与住宅出售单位约定的合法收费标准收取。华润公司作为开发商选聘的前期物业管理企业，在提供了物业管理服务后，陈志高作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向华润公司履行支付物业服务费的义务。华润公司与开发商签订的前期物业服务合同、陈志高与开发商签订的出售合同均对物业服务费标准进行了明确约定，该物业费标准也已获经论证备案，已经入住的业主受前期物业服务合同及出售合同的约束，应当按约支付物业费，华润公司主张按照7.50元/月·平方米收费依据充分，一审法院予以支持。陈志高辩称的华润公司物业服务收费标准存在问题的意见，一审法院不予采信。对于有关华润公司私扣信件和物业服务态度差的问题因陈志高提供证据并不充分，故一审法院不予采信。华润公司在开发商所有的车位上建洗车房，也不构成陈志高拒付物业费的理由。有关公共管理、公共、共用部分或公共设施、设备存在的问题，上述问题若发生在房屋质量保修期内，应由开发商承担相应的保修责任，保修期后需对房屋的公共部分进行维修、更新、改造和养护的，应当待小区业主委员会成立后，由业主委员会代表全体业主进行主张，由与之有关联的业主经投票表决后决定，包括相关费用的分担责任，此系涉及业主自身的利益，华润公司作为物业管理服务单位，并无此决定权。综上，陈志高拒付物业费的理由不能成立，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，一审法院于二○一七年十一月七日判决：陈志高于判决生效之日起十日内支付华润置地（上海）物业管理有限公司自2016年5月1日至2017年6月30日的物业费29,310.82元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费533元，减半收取计266.50元，由陈志高负担（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，双方亦无异议，本院予以确认。
二审中，上诉人陈志高补充第一节事实，称华润公司扣留了法院寄送给陈志高及其他业主的诉前调解材料。被上诉人华润公司对此不予认可。陈志高表示，一审中提供的光盘可以证明。鉴于陈志高提出的该节事实不影响本案的处理，本院对此不予审查，理由随后阐述。
二审中，上诉人陈志高补充第二节事实，称华润公司没有按期对公共设施和陈志高的房屋安排维修。被上诉人华润公司对此不予认可，并表示一审中已提供短信记录证明华润公司积极联系维修。陈志高表示，一审中华润公司提供的短信属实，但只能证明10月18日后联系了陈志高，不能证明华润公司已积极联系维修人员。鉴于有关合同并没有明确约定相应的期限，陈志高主张的没有按期难以认定，对第二节事实不予认定。
本院另查明，《前期物业服务合同》第5条约定，华润公司提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护；（二）公共绿化养护服务；（三）物业公共区域的清洁卫生服务；（四）公共秩序的维护服务；（五）物业使用禁止性行为的管理；（六）物业其他公共事务的管理服务。第18条第2项约定，根据法律法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。第23条约定，甲方（指XX有限公司）拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
本院认为，本案中，被上诉人华润公司与XX有限公司签订《前期物业服务合同》明确约定物业服务费的标准，上诉人陈志高作为物业的所有人，应当支付相应的物业服务费。现陈志高主张华润公司存在扣留信件的行为，经查《前期物业服务合同》并未约定若华润公司存在该行为可相应扣减物业服务费，陈志高据此要求扣减，缺乏依据，不予支持。陈志高坚持该意见的，应另行依法主张。根据合同约定，系XX有限公司承担保修义务，而非本案中的华润公司。陈志高认为华润公司未及时联系保修义务人进行维修可扣减物业服务费，亦缺乏依据。陈志高坚持认为华润公司未履行《前期物业服务合同》约定的，应作为业主通过业主委员会等相应途径主张相应的权利。
综上所述，陈志高的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人陈志高负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡建辉
审判员 杨 力
审判员 叶 佳
二〇一八年四月三日
书记员 陈 姝
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……