云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2801民初3866号原告：西双版纳滨江度假庄园物业有限公司。统一社会信用代码：91532801568816205B。住所地：云南省西双版纳州景洪市大沙坝。法定代表人：母光远，职务：总经理。委托诉讼代理人：张浩，男，1983年11月23日出生，汉族，身份证住址湖北省安陆市。系西双版纳滨江度假庄园物业有限公司人事行政部副经理，特别授权代理。委托诉讼代理人：李开仙，女，1992年3月31日出生，傣族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐海县。系西双版纳滨江度假庄园物业有限公司人事行政部行政专员，特别授权代理。被告：孙丛艳，女，1973年10月16日出生，汉族，身份证住址北京市海淀区。原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司（以下简称“滨江物业公司”）与被告孙丛艳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滨江物业公司的委托诉讼代理人李开仙到庭参加诉讼，被告孙丛艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告滨江物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付拖欠的滨江果园避寒度假山庄览江苑房屋物业管理费3360.84元以及违约金8468.16元（暂计算至起诉之日，被告并应承担违约金至物业管理费付清之日止），以上共计11829元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月5日，西双版纳滨江果园避寒度假山庄房地产开发商西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司根据法律的规定代表业主与原告签订了《物业管理委托合同》，将滨江果园避寒度假山庄的物业管理委托给原告。2011年1月15日，被告与房地产开发商西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司签署了《中国云南西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》，其中《物业管理规约》第3.1条约定：“管理费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米人民币1.5元；联排低密度住宅为每月每平方米人民币1.2元；多层及小高层商品房为每月每平方米人民币1元，地下车位管理费为每个车位每月人民币30元，按年度预先收取。”；第3.3条约定：“业主应在每一年度的第一个月的前七个工作日，主动按管理人规定的方式支付管理费。首期管理费业主应在开发商交房通知规定的时间内支付。……”；第3.4条规定：“商品房如为空置时，业主仍须按照本规约的规定定期全额缴付管理费及其有关的费用。”；第3.7条规定：“如业主因任何原因未能支付本规约项下的管理费及其他应付费用，业主应就未付款项按每日1%支付逾期付款利息（持续计算至实际结算全部欠费之日）。”。2011年10月15日，被告办理了房屋交付手续，签署了《入住手续书》。合同签订初期，被告按约履行了相关交费义务，但自2012年10月16日起被告一直拖延拒绝向原告交纳物业费，截止至2016年度，被告尚拖欠物业管理费共计3360.84元，并因此产生违约金累计8468.16元。经原告多次催收，被告均未予以任何答复，原告为维护自己的合法权益，故起诉至人民法院。被告孙丛艳未作答辩。本院经审理确认证据及认定法律事实如下：因被告孙丛艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其自愿放弃其相应的答辩、举证、质证等权利。原告滨江物业公司向本院提交的证据可以证明其主张，本院予以确认并在卷佐证。认定法律事实：2011年1月15日，被告孙丛艳作为滨江果园避寒度假山庄览江苑业主签署《中国·云南·西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》（以下简称“规约”），其中第2.2条约定西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司与原告滨江物业公司可以作为管理人代表业主与有关管理机构签订相关的协议而不必再行通知业主或取得业主同意；第3.1条约定：“管理费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米人民币1.5元；联排低密度住宅为每月每平方米人民币1.2元；多层及小高层商品房为每月每平方米人民币1元，地下车位管理费为每个车位每月人民币30元，按年度预先收取。”；第3.3条约定：“业主应在每一年度的第一个月的前七个工作日，主动按管理人规定的方式支付管理费。首期管理费业主应在开发商交房通知规定的时间内支付。……”；第3.4条规定：“商品房如为空置时，业主仍须按照本规约的规定定期全额缴付管理费及其有关的费用。”；第3.7条规定：“如业主因任何原因未能支付本规约项下的管理费及其他应付费用，业主应就未付款项按每日1%支付逾期付款利息（持续计算至实际结算全部欠费之日）。规约还约定了其他内容。2011年3月5日，西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司代表业主与原告滨江物业公司签订《滨江果园避寒度假山庄物业管理委托合同》（以下简称“物业合同”），该合同第二章约定服务内容与质量；第三章约定甲方权利义务；第四章约定乙方权利义务；第五章约定服务费用；第九章约定违约责任，其中第三十六条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”。该合同还约定了其他内容。被告办理房屋交接手续后，入住前期尚且按照合同约定按时交纳物业管理服务费，但自2012年10月16日起一直拒绝向原告支付物业管理费，经原告多次催讨未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告滨江物业公司与被告孙丛艳受《中国·云南·西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》和《滨江果园避寒度假山庄物业管理委托合同》的约束，各自享有权利并负有义务，现原告按照合同约定履行了其提供物业服务的义务，被告理应按照合同的约定按时支付物业管理费，故本院对原告主张被告支付拖欠的物业费3360.84元（拖欠起止日期自2012年10月16日起至2016年12月31日止）的主张予以支持。关于被告是否应该支付违约金8468.16元的问题，本院认为，被告未按时支付物业管理费的行为已经构成违约，理应承担一定的违约责任，虽合同对违约金的计算方式有约定，但双方约定的违约金过高，已经超过法律规定上限，原告又未向本院举证证明其因被告拖欠物业费所造成的实际损失，本院酌情将被告拖欠金额视为损失金额，并根据公平原则，本院仅支持不超过原告实际损失30%的违约金，酌情判令被告承担违约金500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙丛艳于本判决生效之日起十日内向原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司支付滨江果园避寒度假山庄览江苑房屋2012年10月16日至2016年12月31日期间的物业费3360.84元；二、被告孙丛艳于本判决生效之日起十日内向原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司支付违约金500元；三、驳回原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元，由被告孙丛艳负担，并于本判决生效之日起十日内直接径付原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陈德明审 判 员  陶润仙人民陪审员  郑剑斌二〇一七年三月二十三日书 记 员  张照永