湖北省来凤县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂来凤民初字第01177号
原告张文龙，男，汉族，1958年1月10日出生，浙江省杭州市人。
委托代理人（一般代理）向德堂，湖南湘龙律师事务所律师。
被告肖雅文，曾用名肖虹，女，汉族，1975年7月9日出生，湖北省来凤县人。
原告张文龙诉被告肖雅文合伙协议纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后，依法由审判员叶松适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人向德堂，被告肖雅文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张文龙诉称：2010年10月16日，原、被告签订了《合资建房及买房协议》，约定由原告出资35万元，在登记为被告名下的来集建（2000）字第4-4-38号集体土地上合作建房，2012年3月3日前原告已经出资22万元。2012年7�8日原告与被告重新签订了《合资建房协议》，约定原告追加出资15万元，并约定房屋建成后的两间门面及四楼房屋归原告所有。2013年下半年，房屋建成并由被告使用，但自房屋建成后被告既不向原告交付房屋，也不向原告退回已投资的款项，加上原告房屋建成后，市价大涨，预期可得利益也不能维护，使得原告的损失进一步扩大。原告于2014年、2015年多次向被告主张权益，被告均不予认可。因此请求判令：1、解除原、被告于2012年7月8日签订的《合资建房协议》。2、被告退还原告37万元并赔偿预期可得利益损失10万元。3、承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：原告的身份证复印件一份。证明原告的身份信息。
证据二：原、被告于2010年10月16日签订的合作建房及买房协议。拟证实：1、原、被告约�在三官坪办事处四斗种居委会来集建2000字第4-4-38号集体土地上共同建房。2、合同约定原告向被告出资35万元。3、原告出资后，原告享有两个门面及100平方米的房屋一套。同时约定了原告向被告支付款项的方式。
证据三：原、被告于2012年7月8日签订的《合资建房协议》。拟证实：1、原、被告于2010年10月16日签订的合作建房及买房协议作废。2、原告于2010年10月16日至2012年3月3日已向被告支付22万元。3、原告向被告追加投资15万元，共计37万元。4、约定原告享有第四层房屋的所有权及最左侧的两个门面。5、协议约定了其他内容。
证据四：原告向被告支付相应款项的汇款凭证。拟证实：2012年10月31日原告向被告转账3万元；2012年12月22日原告向被告转账5万元；2012年7月12日原告向被告转账10万元；2012年元月21日原告向被告转账3万元；2011年2月3日原告向被�转账5万元；2011年7月19日原告向被告转账5万元；2011年4月9日原告向被告转账5万元；2010年10月30日原告向被告转账18万元。签订合同后原告向被告分8次共计转账支付54万元。
被告肖雅文辩称：原、被告于2010年10月16日同天签订了《合作建房及买房协议》和《购房协议》两份协议。其中《合作建房及购房协议》约定合伙建房入资35万元，后原告反悔只出资22万元。原告实际分八次共汇款54万元，其中购买盛世广场1××5号房屋花费20.8万元，装修及家具花费9.5万元，该房屋原告已经自行出售得现金31万；其中购买盛世广场1706号房屋首付款7.5万元，税费1万元，三年按揭款4.5万元，装修及家具花费8.9万元。根据2010年10月16日的《购房协议》约定，原告出资20万购买1706房屋，双方各一半产权，后来原告毁约，只出资12万元，产权全部归被告所有。1706实际的购买、装修、按�款共计29.9万元，出售后1706共得现金23万元。另外被告已经向原告还款3.7万。盛世广场房屋的购买、装修、家具都是从原告汇款的54万元中支出。请求驳回原告的诉讼请求。
被告肖雅文为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：2010年10月16日签订的《购房协议》。拟证实：原、被告协议约定由被告出资20万元购买盛世广场1706号房屋。
证据二：2010年11月9日中国农业银行支付凭证一份，2010年11月9日重庆鼎峰房地产开发有限公司出具的收据一份。拟证实在盛世广场购买1××5号房屋代原告付购买房款155287元。
证据三：房屋买卖合同及汇款凭证。拟证实：原告给被告的建房款用于购买盛世广场1××5号房屋，该1××5号房屋购房款、装修及家具共计303000元，原告于2013年2月22日将该房屋卖与邓成云获得价款31万元，其中有10万元是邓成云将购房款支付给我，我又支付给原告的。
证据四：汇款凭证一份。拟证实：被告向原告还了37000元。
证据五：被告在盛世广场购买1××5号房屋的所有付款项凭证（天然气缴费凭证、非税收入票据、住房维修收据、税收同用完税证一份、销售不动产代收发票、收据复印件6份两页）原告代付的收据凭证约21万元。拟证实：被告购买1××5号房屋原告代付的款项。
证据六：被告给原告装修1××5号的装修照片9张，盛世广场置业预售表原件，张莲兴的户籍证明，原告的身份证、结婚证复印件，安全公约，天然气用户管理协议原件。拟证实：1××5号房屋的有关手续是被告代为完成的，建房款用于1××5号房屋的购房款、装修等。
证据七：2010年10月16日，原告购买的另外一套房屋1706号房屋的盛世广场置业预售表。拟证实：双方后面口头�定由原告出资10万、装修出资1.8万元购买盛世广场1706号房屋，其余28万元由被告出资，房屋所有权归被告所有。
证据八：盛世广场1706号房屋的房屋所有权证复印件。拟证实：建房款用于购买1706号房屋。
证据九：原告1××5号的房产证、土地证复印件。拟证实：建房款用于购买1××5号房子。
证据十：中国银行进账单一份、宅基地转让协议及收条一份、中国邮政银行见兑凭证两份。拟证实：被告自己出资建房与原告无关。
证据十一：原、被告开支结算单。拟证实：原告所有的款项明细，大部分的款项不是用于建房而是购买房屋及装修。
证据十二：微信截图照片。拟证实：原告指使社会上的人员对我恐吓。
证据十三：证人肖某1、向某、肖某2、何某、万某的证言各一份。
证据十四：证明一份，拟证实�1××5号房屋窗帘安装产生的费用。
证据十五：2012年3月4日的协议一份，从这份证据可以佐证1805、1706两套房的装修，原告是清楚的。
证据十六：1706房屋买卖合同原件一份、1805认购协议书一份、购房补充协议一份，收据三张，税票五张，住房维修基金收据一张，两套房屋用水许可证，拟证明两套房买房的事实，还证明原告方授权委托被告对这两套房关于装饰和手续的办理，所以原告说对装修是不知道的是不成立的。1805认购协议书上联系人和联系电话包括签名都是被告方。拟证实：1805所有的事宜都是被告方在处理，受到了原告的委托。
证据十七：2012年2月18日投资建房出资合同书复印件一份，qq聊天记录打印件及照片一张，短信记录照片两张，录音光盘一张，拟证实：原告曾经委托彭律师向被告了解过事情的真相，对现在的代理律师和�院隐瞒购买1805、1706的事实真相属实。被告协助原告要回30万工程款属实，原告制造恶意谣言和请吸毒人员敲诈恐吓被告。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、四无异议，对原被告均无异议的证据本院依法予以采信。
被告对原告提交的证据三的真实性无异议，但认为内容属实，但原告未按协议履行，根据原告提供的转账凭证，被告只收到原告的31万元。在2010年10月16日至2012年3月3日期间我只收到13万元，不是22万元。协议中的22万元，是因其中有10万元原、被告约定在盛世广场买了1706号房屋。是另外一份协议，不在这份协议里。本院认为该证据来源合法，与本案具有关联性，且原、被告对该证据的真实性无异议，因此对该证据本院依法予以采信。
原告对被告提交的证据一、二、三、八、十的真实性无异议，但认为该证据与本案不�有关联性。本院认为被告提交的证据一、二、三、八具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提交的证据十与本案待证事实无关，本院不予采信。原告对被告提交的证据的四真实性有异议，认为其只收到10000元，系被告支付的房屋租金。本院认为，证据应当提交原件以确认其真实性，但被告提交的四系复印件，因此本院不予采信。对于原告自认其收到被告的汇款10000元，被告免于举证，本院予以认定。原告对被告提交的证据五中的收据的真实性有异议，其他凭证真实性无异议，但认为该证据与本案不具有关联性；本院认为有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告认为被告提交的证据六与本案不具有关联性；本院认为该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。对于被告提交的证据七、九、十一原告认为不符合证据的形式要求，不能达到其证明目�；本院认为被告提交的证据七、九不能达成其证明目的，证据十一系被告单方面制作，不能作为证据使用。对于被告提交的证据十二原告认为该证据系传来证据，不具有合法性、关联性；本院认为，该证据与本案无关，本院不予采信。对于被告提交的证据十三原告认为肖某1的证言不真实，其书面证言中有“本人愿意出庭作证”字样，其不可能在2012年预测到原、被告会打官司；原告未委托证人对房屋进行装饰装修，与本案无关；本院认为，证人肖某1提交的书面证明记载的时间系2012年，但该证明明晰记载“本人愿意出庭作证”字样，不符合生活常理，因此对5名证人证言本院不予采信。对于被告提交的证据十四原告认为房屋没有装窗帘，与原告无关；本院认为该证据与本案无关，本院不予采信。对于被告提交的证据十五，原告认为该协议属实，但并没有履行，已经被2012年7月8日的协议取代。本院认为该协议反应了当时双方当事人协议的过程，与本案具有关联性，本院予以采信。对于被告提交的证据十六原告认为商品房买卖合同真实性无异议，但是不能达到被告方的举证目的。关于认购协议书，这个真实性无异议，但不能证实原、被告具有委托关系，不能证明1××5号房所支付的购房款就是本案肖雅文支付的。关于购房补充协议，真实性无异议，相关的税收凭证，这些税收凭证均与本案原告没有任何关系，建议不作为证据采纳。这个用水许可证只能证明保存在被告手里。当时原、被告之间存在暧昧关系，后面关系不好之后，这用水许可证放在被告家里，这是在情理之中的。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对于被告提交的证据十七，原告认为投资建房合同书是复印件不具有效力，证据与本案无关，�于法律规定无效证据；本院认为该证据不具有真实性、关联性，本院依法不予采信。
经审理查明，原、被告经人介绍相识。2010年10月16日原、被告签订《合作建房及买房协议》，约定由原告出资35万元在被告享有使用权的集体土地上建房，房屋建好后靠张明高处约39平米的门面归原告所有，三楼、四楼二套100平方米的套房归原告所有，其余4套房屋，一楼另一个门面归被告所有。同日，原、被告还签订了《购房协议》，约定原告出资20万元购买盛世广场1706号房屋，原、被告各享有50%产权。2012年3月4日原、被告签订了购房与合资建房协议，协议内容为“一、自2010年10月16日至2012年3月3日至，乙方（原告）共到位资金58万元，在2012年3月30日前乙方付给甲方（被告）12万元。二、盛世广场A栋1805一套，购买加税共21万，装修6万元，共支出27万元。房屋所有权和土地使用权归乙方所有。三、盛世广场A栋1706一套，购买加税共9万，装修6万元，共支出15万元。银行按揭部分和装修由甲方负责。房屋所有权和土地使用权归甲方所有。四、根据甲乙方在2010年10月16日签订的建房协议，甲方在莲花路修建的房屋（四层，每层98平方米）三楼。四楼归乙方所有。五、2011年新建房门面换至2012年（四层，每层157平方米）新建房屋门面，最左侧一间（约34平方米）归乙方所有，门面房屋处理权由乙方自行处理。六、甲乙双方计划共同新建房屋（四层，每层面积157平方米），二楼归乙方所有，乙方按比例（毛胚，装修）先到位资金修建。以后房租或者经营甲乙双方按比例分配。七、除门面和盛世广场1805以外，乙方出资修建购买的以上房屋处理权由乙方自行处理，乙方优先优惠甲方购买，以一平方米不超过2500元的价格给甲方。”2012年7月8日，原、被告签订了合资建房协议，协议约定“一、莲花路5号左侧100平方米房子于2012年三月完工，房屋共修建了四层，根据甲乙双方在2010年10月16日签订的《合作建房及买房协议》，自2010年10月16日至2012年3月3日止乙方（原告）共到位资金22万元，现就乙方投资到位的22万元双方重新协商，达成一致。双方于2010年10月16日签订的合作建房及买房协议》和2012年3月4日签订的《购房与合资建房协议》作废。二、甲方现在莲花路5号计划再建157平方米房屋，相关建房手续已经建好，计划一楼建店面，一楼以上按宾馆设计建房。乙方计划投资15万元。三、现就乙方投资的22万元和计划投资的15万元，共计37万元，甲乙方就投资和建房分配相关事项达成一致。1、甲方在莲花路已经修建好的房屋（四层，每层100平方米），四楼所有权归乙方所有。2、计划再建房屋157平方米，共5个门面，最左侧�间门面所有权归乙方所有，两个门面约70平方米，位于100平方米住房最左侧位置。”
2010年10月30日原告向被告汇款18万元，2011年2月23日原告向被告汇款5万元，2011年4月9日原告向被告汇款5万元，2011年7月19日原告向被告汇款5万元，2012年1月21日原告向被告汇款3万元，2012年7月12日原告向被告汇款10万元，2012年10月31日原告向被告汇款3万元，2012年12月22日原告向被告汇款5万元。以上汇款共计54万元。
2010年原告张文龙在盛世广场购买了1805房屋一套，肖雅文在盛世广场以按揭方式购买了1706房屋一套。2012年前后被告肖雅文组织工人对上述两套房屋进行了装饰装修。2012年3月4日原、被告签订《购房与合资建房协议》（该协议在2012年7月8日原、被告双方签订《合资建房协议》时被约定作废），协议中确认“二、盛世广场A栋1805一套，购买加税共21万，装修6万元�共支出27万元。房屋所有权和土地使用权归乙方所有。三、盛世广场A栋1706一套，购买加税共9万，装修6万元，共支出15万元。银行按揭部分和装修由甲方负责。房屋所有权和土地使用权归甲方所有。”
2013年原告张文龙将盛世广场1××5号房屋以309800元的价格出售给邓成云，邓成云给原告支付了209800元，其余100000元购房款支付给了被告，并由被告通过银行汇款转交给原告。2013年2月27日被告肖雅文将盛世广场1706号房屋作价328888元出售给谢艳琴，其中谢艳琴支付给被告234430元，其余94460元银行按揭贷款由谢艳琴负责偿还，定期存入被告按揭还款帐号。
在庭审过程过程中，原告诉讼请求变更为：1、请求确认原、被告于2012年7月8日签订的《合资建房协议》无效。2、被告退还原告37万元并赔偿预期可得利益损失10万元。3、承担本案诉讼费用。
另查明，李子英系被告的母亲。
本院认为，房屋建立在土地之上，与土地不可分割，房屋所有权的归属必然引起土地使用权的归属。本案中，原、被告双方就在来集建2000字第4-4-38号集体土地及莲花路5号土地上合作建房，并约定由原告出资，待房屋建成后将部分房屋及门面归原告所有。从表面上双方并未处分农村集体土地使用权，但其实质上造成了农村集体土地使用权被非本集体经济组织成员所掌握，该行为违反了法律、法规的强制性效力性规定，故本院依法确认原、被告双方于2012年7月8日签订的《合资建房协议》无效。
合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原告共计向被告汇款540000元，其中被告购买盛世广场1××5号房屋支出购房款及税费共计210000元，装修60000元；双方根据2010年10月16日签订的《购房协议》，购买盛世广场1706号房屋支出首付款及税费共计90000元。被告曾向原告汇款10000元。相互抵扣后，被告因合同取得的财产应当确定为540000-210000-60000-90000-10000=170000元，该款项应当返还给原告。关于原告要求被告赔偿预期损失利益100000元的请求，本院认为，所谓预期可得利益是指一方当事人违约，使得守约方损失了在合同履行后可以获得物质或者非物质的利益。预期可得利益的存在必须建立在合同合法有效的基础之上，而本案中双方签订协议属于无效协议，因此本案中不存在预期可得利益的损失，故原告要求被告赔偿预期利益100000元的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中�人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
被告肖雅文于本判决生效之日起10日内返还原告张文龙170000元。
驳回原告张文龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8350元，减半收取4175元，由原告张文龙负担2600元，被告肖雅文负担1575元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖�省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 叶松
二〇一六年三月三日
书记员 邓霖