陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕09民终67号上诉人（原审原告）：杨红卫，女，1966年10月23日出生，汉族，住陕西省汉阴县。被上诉人（原审被告）：熊汉平，男，1964年12月15日出生，汉族，住陕西省汉阴县。被上诉人（原审第三人）：徐晓强，男，1965年12月2日出生，汉族，住陕西省汉阴县。上诉人杨红卫因与被上诉人熊汉平、徐晓强确认合同无效纠纷一案，不服陕西省汉阴县人民法院（2016）陕0921民初594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨红卫、被上诉人熊汉平、徐晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨红卫上诉请求：1.撤销陕西省汉阴县人民法院（2016）陕0921民初594号民事判决；2.依法确认熊汉平与徐晓强签订的《房屋买卖协议》无效，并依法撤销；3.本案诉讼费由熊汉平与徐晓强负担。事实与理由：2005年9月23日杨红卫与熊汉平登记结婚。2011年11月11日，熊汉平隐瞒杨红卫，私自将座落在汉阴县城关镇民主街94号的夫妻共同房产第三层，以1100元/平方米，总价120000元的价格卖给徐晓强。双方在签订房屋买卖过程中，存在恶意串通，侵犯了杨红卫的合法权益，故该合同为无效合同。理由如下：1.徐晓强明知杨红卫的家庭情况，却与熊汉平私自签定房屋买卖协议，违反了《中华人民共和国婚姻法》第52条之规定。2.徐晓强一审开庭提供的《房地产买卖契约》没有载明房屋面积、价格及签定日期，其中开头甲方（卖方）“熊汉平”三个字并非熊汉平本人所签，实属二人恶意串通。3.熊汉平与徐晓强签订多份空白的《房地产买卖契约》、《房屋买卖协议》，不符合《合同法》第12条的规定，双方之间的买卖合同属于《合同法》第52条规定的无效合同。4.涉案《公证书》中载明的面积为110平方米，但在《房地产买卖契约》中载明建筑面积是107平方米，自己签约前后矛盾，让人怀疑二人签约的真实性。此外，2009年4月28日徐晓强与熊汉平签订《集资建房协议》约定：“一、宅基地面积约110平方米；五、双方议定的价格每平方米1100元；六、协议达成签字公证后，首付拾万元，由中介人指定接收人收款。”是一种诈骗，两人面对面签约，为何有中介人指定接收人收款，其中必有恶意串通，徐晓强是否付款值得怀疑。徐晓强以1100元/平方米的价格购买涉案房屋，低于当时的房屋市场价格，具有很大的欺诈性，请求依法撤销《集资建房协议》。熊汉平辩称，其与徐晓强签订的合同不存在无效的情形。徐晓强辩称，其与熊汉平签订的房屋买卖合同有效，徐晓强买房之前不认识熊汉平，签合同时熊汉平向其出示了他与前妻的离婚证，徐晓强并不知道熊汉平又结婚了。一审法院认定事实：熊汉平和前妻于1996年5月22日生育一子，取名熊潇。1996年11月28日，龙宗萍将其位于汉阴县城关镇民主街94号（原102号）房屋出售给熊潇，因熊潇未满18周岁，相应买房手续由熊汉平经手负责。2005年9月23日，杨红卫与熊汉平登记结婚。后因熊汉平对汉阴县城关镇民主街94号房屋进行拆除重建，并于2008年5月向汉阴县国土资源局提交买房申请等材料，请求办理相应审批手续。2009年4月28日，熊汉平与徐晓强签订集资建房协议，并经陕西省汉阴县公证处进行了公证，其中协议约定熊汉平将位于汉阴县城关镇民主街94号3楼房屋建好后以1100元/㎡价格卖给徐晓强。2011年10月9日，汉阴县人民政府为熊汉平位于汉阴县城关镇民主街94号熊汉平住宅楼办理了汉国用（2011）第01-5415号国有土地使用证。2011年10月12日，熊汉平将位于汉阴县城关镇民主街94号住宅楼办理了汉阴县房权证2011字第06**号房屋所有权证。2011年11月11日，熊汉平与徐晓强签订房屋买卖协议，约定将汉阴县城关镇民主街94号熊汉平3楼房屋卖给徐晓强。2012年1月19日，汉阴县人民政府为徐晓强位于汉阴县城关镇民主街94号熊汉平住宅楼3层办理了汉国用（2012）第01-5660号国有土地使用证。2013年3月13日，徐晓强将位于汉阴县城关镇民主街94号3楼层房屋办理了房屋所有权证。2013年3月11日，熊汉平出具一张收到徐晓强房屋款121583元，现已全部付清的收条。2014年4月4日，熊汉平委托汉阴县佳鑫房地产评估有限公司对其位于汉阴县城关镇民主街94号房产进行估价，该房产在估价期日的现价值为2742元/㎡。2015年杨红卫诉至法院，请求撤销汉阴县人民政府为徐晓强颁发的汉阴县城关镇民主街94号第3层住房国有土地使用证，2015年8月26日，汉阴县法院裁定驳回杨红卫的起诉。杨红卫不服，上诉于安康市中级人民法院，安康市中级人民法院作出驳回上诉，维持原裁定的终审裁定。现杨红卫诉至法院，请求确认熊汉平与徐晓强《房屋买卖协议》无效，并依法撤销。一审法院认为，本案的争议焦点是熊汉平与徐晓强签订房屋买卖协议是否存在恶意串通；所签订的房屋买卖协议是否无效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，杨红卫主张熊汉平与徐晓强明知涉案房屋系杨红卫与熊汉平婚后共同财产而私下进行转卖，并向法院提交了汉阴县佳鑫房地产评估有限公司房地产估价报告，以证明徐晓强以1100元/㎡价格购买涉案房屋系和熊汉平恶意串通。本案中，虽然徐晓强购买涉案房屋的价格低于房地产估价报告上的估价，但杨红卫提交的该份汉阴县佳鑫房地产评估有限公司房地产估价报告是熊汉平于2014年4月4日委托评估机构制作，且评估报告载明本估价报告应用的有效期为壹年，即自2014年4月4日至2015年4月3日，而熊汉平与徐晓强签订集资建房协议是2009年4月28日，签订房屋买卖协议是2011年11月11日，而在现实生活中，房屋价格是时时受市场及经济发展影响的，有时可高有时可低，杨红卫的该份房地产估价报告不足以成为熊汉平与徐晓强达成的房屋交易价格不正常的合理性依据，而且该份房地产估价报告也未能推断出熊汉平与徐晓强存在恶意串通的行为，杨红卫在诉讼中也未能提供证据证明熊汉平与徐晓强在签订房屋买卖协议过程中有恶意串通的事实。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条之规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”。本案中，杨红卫应当对徐晓强受让房屋时不构成善意及与熊汉平恶意串通承担举证证明的责任，现杨红卫未能举证证明徐晓强在完成涉案房屋物权转移登记之时知道熊汉平对涉案房屋无处分权，亦未能举证证明徐晓强在完成涉案房屋物权转移登记之时有重大过失，虽然涉案房屋是在杨红卫和熊汉平婚后修建，但在熊汉平与徐晓强签订房屋买卖协议时，涉案房屋登记在熊汉平名下，徐晓强有理由信赖熊汉平对涉案房屋有处分权，杨红卫也无证据证明徐晓强在受让涉案房屋时明知或者应当知道杨红卫与熊汉平的婚姻状况以及熊汉平出让涉案房屋时未经杨红卫同意的事实，故杨红卫主张熊汉平与徐晓强恶意串通不能成立。熊汉平与徐晓强于2011年11月11日签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，符合双方当时的交易预期和需求，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故对杨红卫主张熊汉平与徐晓强签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回杨红卫的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告杨红卫负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：1.杨红卫提交变更土地登记申请书、变更土地登记审批表、承诺、卖房申请、买房申请、房屋买卖协议、户口簿、身份证、房产证、土地证、公证书、集资建房协议等，拟证明熊汉平与徐晓强办理房屋过户手续不符合流程，但本案争议的是熊汉平与徐晓强签订的房屋买卖协议是否无效，上述证据与本案争议事实不具有关联性，故不予采信。2.杨红卫向本院申请熊汉平出庭作证，拟证明2011年11月11日熊汉平与徐晓强没有签订房屋买卖协议。本院认为，熊汉平熊系本案当事人，不属于证人，故对该申请不予准许。3.杨红卫申请本院查证涉案房屋在汉阴县国土资源局办理变更登记手续时，徐晓强没有在场。因涉案房屋在办理变更登记手续过程中，徐晓强是否到场与本案争议的事实不具有关联性，故对该申请亦不予准许。本院二审审理期间，杨红卫上诉请求确认涉案房屋买卖合同无效，并依法撤销合同。经本院向杨红卫释明后，其当庭变更上诉请求为：请求确认涉案房屋买卖合同无效。一审认定的事实与本院二审查明的事实一致，本院予以认定。本院认为，杨红卫主张熊汉平和徐晓强签订的房屋买卖合同无效的上诉请求不能成立，具体理由如下：第一，杨红卫上诉主张熊汉平未征得其同意，与徐晓强恶意串通签订多份买卖合同，合同内容相互矛盾，且徐晓强以低于市场价格的金额购买涉案房屋，损害杨红卫的利益，故房屋买卖合同无效。本院认为，熊汉平与徐晓强签订涉案房屋买卖合同时，房屋产权证上登记的户主为熊汉平，二审庭审中，熊汉平陈述签订合同时其自称已经离婚，并向徐晓强出示了与前妻的离婚证，故徐晓强在签订房屋买卖合同时，有理由相信房屋为熊汉平一人所有。从徐晓强购买房屋的价款来看，杨红卫提供的房屋评估报告系2014年作出的，涉案房屋买卖交易形成于2011年，其并未提供证据证明徐晓强以1100元/平方米的价款购买涉案房屋明显低于当时的房屋市场价格，故熊汉平与徐晓强签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，杨红卫主张二人恶意串通，徐晓强以低价购买涉案房屋损害其利益的上诉理由不能成立，本院不予采纳。此外，2009年4月28日，熊汉平因缺乏资金继续修建房屋，与徐晓强签订《集资建房协议》，由于当时涉案房屋并未建成，双方无法确认房屋的具体面积，协议约定面积以有权机关颁发的产权证面积为准，符合交易习惯，且不违反法律规定的。故熊汉平与徐晓强签订多份买卖合同，合同内容存在不一致并不能证明双方存在恶意串通。第二，杨红卫还主张熊汉平是在醉酒状态下签订的房屋买卖合同，缔约行为不是熊汉平的真实意思表示，故合同无效。本案一、二审审理过程中，杨红卫均没有提供证据证明熊汉平签订房屋买卖合同是醉酒状态下作出的违背其真实意思表示的行为，故应当自行承担举证不能的法律后果。熊汉平并未在法定期限内主张撤销房屋买卖合同，且在合同签订后将涉案房屋变更登记至徐晓强名下，其已经以实际行为履行了房屋买卖合同，故杨红卫该上诉理由亦不能成立。综上所述，杨红卫的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杨红卫负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 波审 判 员  刘 春代理审判员  刘慧琴二〇一七年三月二十三日书 记 员  江 丹