江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2015）熟民初字第01128号原告杨建石。委托代理人朱杰，江苏少平律师事务所律师。委托代理人钱贲。被告苏州市瑞珀置业有限公司，住所地常熟市海虞北路27号。法定代表人黄旦波，董事长。委托代理人尤卫忠，江苏泰实律师事务所律师。原告杨建石诉被告苏州市瑞珀置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法由审判员蒋玉凤适用简易程序于2015年11月3日公开开庭进行了审理，原告杨建石的委托代理人朱杰、被告苏州市瑞珀置业有限公司委托代理人尤卫忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨建石诉称：原告原有住宅在明日星城小区，因该小区学区并不理想，基于对将来学区房需求的考虑，欲重新购置一套学区较好的房屋以备不时之需。被告在其建造的信一隆庭楼盘宣传资料中明确描述拥有世茂实验小学及崇文中学双学区保障。基于此，原告向被告购买了信一隆庭幢/单元室房屋，双方签订商品房销售合同。后经了解，上述楼盘房屋所在的中学学区并非被告承诺的崇文中学学区。被告的虚假宣传行为已经构成欺诈，原告有权请求撤销。故原告起诉请求：1、判令撤销原被告之间的商品房买卖合同，并要求被告返还原告购房款1489000元；2、诉讼费由被告承担。被告苏州市瑞珀置业有限公司辩称：1、原被告之间的权利义务应以双方订立的商品房买卖合同的内容为准。原告不能以合同中未约定的内容即学区的内容向被告主张权利。双方在商品房买卖合同补充协议中明确约定商品房的交付条件以合同为准，出卖方的广告及销售楼书中对小区周边环境所做的描述仅作为销售楼盘、销售房屋时参考用，因此所谓学区内容并不在书面合同约定范围之内，所以原告不能以此为由申请撤销合同。2、本案中被告销售代理公司所印的广告仅作为要约邀请，因为关于学区内容的表述范围并不在被告开发规划范围内，因此不能认为是合同要约内容。3、原告以欺诈为�要求撤销合同，依据的事实已经超过撤销权的行使期限。关于崇文学区的确定，在2014年6月就由教育局进行了公示，2015年1月原告与其他二十多名业主一起联名向被告提出要求开发商赠送车位一个，并表示对学区划分无异议。因此，根据《合同法》第55条的相关规定，即使被告存在欺诈情形，原告的撤销权也已消灭。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年2月10日，原被告签订商品房买卖合同1份，合同约定由原告向被告购买常客隆信一隆庭幢/单元室房屋1套，建筑面积为95.54平方米，总价款为1489000元，付款方式为2014年2月7日付489000元，于2014年2月8日办理银行按揭贷款1000000元。被告应于2016年12月31日前依照国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合合同约定的商品房交付给原告。双方�订的《商品房买卖合同》第二十一条约定：本合同签订之前出卖方及出卖方委托的销售代理机构发布或提供的销售广告、宣传资料和样板房、模型，按下列第【2】款方式处理，【2】双方自行约定：详见合同补充协议。附件七：合同补充协议第14条约定:“出卖方承诺遵守本合同之约定，未经出卖方书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作规定的以商品房交付现状为准。出卖方关于本项目的广告、销售楼书、影视宣传片、样板房、沙盘、模型、及其他关于本销售楼盘、销售房屋的宣传资料对本销售楼盘、销售房屋之环境、景观、绿化、小区周边配套情况、建筑物形态以及室内装修、家具、家电、饰品所作的描述仅作为买受人了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用”。原告已经向被告支付了上述购房款。另查明：常客隆信一隆庭房产在进行宣传时，宣传广告单中载明：“……双学区精英教育，常客隆·信一隆庭拥有优质双学区保障，一流的教学环境、雄厚的师资力量和优质教育体系，让孩子赢在教育的起跑线上。世茂实验小学隶属常熟市实验小学,……崇文实验中学将会是一所拥有高素质教师队伍的新型校园。两所优质学校为孩子提供九年全龄教育，在这里预见孩子美好未来。……本资料图文仅供参考，一切权利及义务以政府最终批文及合同条款为准。”“……常客隆·信一隆庭在学区划归上拥有世茂实验小学和�文实验中学双学区保障，一流的教学环境和优厚的师资力量，为孩子提供优质教育，让孩子的未来赢在起跑线上。……方案完善中，相关数据、图片、文字等资料仅供参考，最终以政府审核及合同约定为准，户型以实测为准。”又查明：常熟市教育局于2014年6月3日在其官方网站上公示了“2014年常熟市城区小学、幼儿园、初中施教区”，常客隆·信一隆庭楼盘学区分别为崇文小学（世茂实验小学分校）及常熟市实验中学昭文路校区（兴隆中学）。教育局同时做出如下说明：2014年，常熟市实验中学办学集团将实施一校三区管理模式，三区即湘江路校区（原实验中学）、昭文路校区（原兴隆中学）、崇文校区；施教区为今年招生时使用，明年仍需根据学校布局情况再作调整。又查明：庭审中，被告提交协议书一份，内容为：“常客隆信一隆庭开发商：我们以下业主在贵公司购买了商品房，由于市场经济持续低靡，房价快速回落，给我们广大业主带来了很大损失，也给开发商带来了很大麻烦，考虑到当前实际情况，以下业主在承受重大损失的前提下，酌情要求开发商每户赠送车位壹只，以减少广大业主的损失，同时便于开发商开展今后各项工作。以下业主协商一致，如开发商作出上述补偿措施，无论房价今后如何走向，学区如何划分，以下签字业主都无异议，将坚决配合开发商的各项工作。”原告及其他二十余位业主在上面签字，落款为2015年1月25日。原告表示该份为复印件，是当时原告及其他业主与被告协商时形成的，由于被告当时不同意赠送车位，原告认为该�议并未实际履行。以上事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、协议书及本院庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应按约履行。本案中，双方的争议焦点在于原被告之间签订的商品房买卖合同是否符合撤销的条件。结合原被告的举证、质证及庭审中的陈述，分析如下：首先，被告在广告宣传中虽有关于学区的描述，但宣传单中也同时载明该描述仅供参考，最终以政府批文及合同条款为准；其次，学区的划分由教育部门确定，且会在每年根据学校布局进行调整，也并非一成不变；第三，合同中并未明确对涉案楼盘的学区做明确约定，但关于宣传单的内容却做了明确约定，即商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，出卖方关于本项目的广告、销售楼书等宣传资料所作的描述仅作为买受人了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用。第四，根据法律规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。原告签订商品房买卖合同后，2014年6月3日教育部门在其官方网站上进行当年学区划分的公示，原告诉称购买该房屋是出于学区考虑，因此原告更应关注学区划分情况，故本院认定原告自2014年6月3日应当知道学区的划分，而原告于2015年8月提起诉讼，已超过一年期限，撤销权消灭。综上，原告认为被告在签订商品房买卖合同中存在欺诈行为，证据不足，且已�过一年的除斥期间，故对其要求撤销商品房买卖合同并要求返还购房款诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杨建石的诉讼请求。案件受理费减半收取9101元，由原告杨建石负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：1076）。审判员  蒋玉凤二〇一五年十一月四日书记员  陈鸿梅