浙江省绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0604民初6796号原告：浙江广居物业管理有限公司，住所地绍兴市袍江世纪街越商大厦16层1601室，统一社会信用代码91330600662866612P。法定代表人：李华。委托诉讼代理人：李学飞，男，成年，系公司员工。被告：张建岳，男，1966年2月12日出生，汉族，住绍兴市上虞区。原告浙江广居物业管理有限公司诉被告张建岳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理，依法适用小额诉讼程序于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告浙江广居物业管理有限公司委托诉讼代理人李学飞、被告张建岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江广居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费、附房服务费、水费、电梯能耗费及滞纳金合计人民币6098.80元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因被告购得坐落于上虞区住房，原告系江南一品小区的物业服务单位，2008年12月1日，原告与绍兴全升房地产开发公司签订了《江南一品前期物业服务合同》，约定：高层的物业服务费为每平方米1.2元/月，附房服务费为8元/月，按建筑面积向业主或物业使用人收取，该房产建筑面积为87.31平方米，三年（2014年6月25日至2017年6月24日）的物业费、附房服务费、水费、电梯能耗费及滞纳金合计人民币6098.80元，被告一直拖欠，拒不缴纳。被告辩称，根据双方签订的《江南一品前期物业服务合同》约定，被答辩人未达到管理服务质量约定目标，答辩人有权要求其限期改正，逾期未改正给答辩人造成损失的，被答辩人应承担相应的法律责任。业主付物业费是花钱买服务，业主也不是不交物业费，物业公司提供约定的服务，业主支付约定的物业费，物业公司不提供应有的服务，业主就不需要支付全额的物业费。故请求法院判令原告做好《江南一品前期物业服务合同》约定的管理义务，并承担造成的损失，原告物业费打折处理，审核部分物业费的时效性，本案诉讼费由原告承担。原告为证明自己的诉讼请求，向本院提供下列证据：1、《前期物业服务合同》、房屋交付手续单各一份，以证明双方对权利、义务的约定，第一年2013年6月27日至2014年6月26日的物业费是房产公司代为交纳的。2、EMS全球邮政特快专递单二份及查询单一份，以证明因被告不交纳物业费，物业公司进行两次书面催交。3、《浙江省商品房买卖合同》（内含《前期物业管理服务合同》）一份，以证明业主与原告签订物业服务协议，双方约定了权利义务。被告经质证认为，证据1、3是对的。证据2被告没有收到，但EMS全球邮政特快专递单中的电话、名字是对的，是被告夫妻俩的电话、名字。被告向本院提供了以下证据：4、《前期物业管理服务合同》一份，说明：是附在《浙江省商品房买卖合同》里面的，以证明双方对权利、义务的约定。5、照片28张，以证明小区脏乱差，消防设施破损，原告物业服务没有到位，也同时印证答辩人答辩状中陈述的内容。原告经质证，证据4与原告提供的证据3是一样的。证据5照片拍摄的具体时间、地点原告不知道，所以是不是江南一品的物业，原告也就不知道了。公共部位可能是存在不到位的地方，但原告服务的时间也是有限制的，在工作的时间段外可能会有相应的狗大便，但如果业主一向原告报告，原告也是立即去处理的。公共部位如果要修，属于大修的范围，原告也没有权利去修，需要业委会同意通过动用维修资金。如果消防设施不到位、有破损，原告会立即去处理。绿化带排水如果是假的，由业主向其他部门去报告，原告也没有资格评定他们排水管道是假的。如果小区有杂草，原告也会及时去处理。被告对证据1、3没有异议，对证据1、3予以认定，被告提供的证据4与原告提供的证据3相一致，对证据4亦予以认定。被告对证据2有异议，认为没有收到相应的邮件，但认可EMS全球邮政特快专递单上的名字和电话是被告夫妻俩的名字和电话，故对证据2的真实性予以认定。证据5无其他的证据相印证，即使照片上的情况是真实的，也仅能证明拍摄照片时小区物业的现状，并不能证明小区物业现在的状况，故对证据5不予认定。综上，结合本案原、被告的庭审陈述及本院认定的证据，本院认定本案事实如下：2008年12月1日，绍兴市广居物业管理有限公司与绍兴全升房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，双方对相关事项进行了约定。2013年3月8日，绍兴市广居物业管理有限公司（甲方）与被告张建岳、钟广飞（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）收费标准：小高层、高层住宅按1.2元/㎡/月收取物业服务费；电梯、加压水泵等高能耗设备运行电费和损耗另行向业主分摊。乙方交纳物业管理服务费的时间：房产公司通知入伙之日起开始交纳物业管理服务费用，赠送物业管理费壹年，即2013年6月30日至2014年6月30日。管理服务费按建筑面积计算。乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金；经甲方催缴乙方连续三个月不交管理费的，甲方可诉诸法律强制解决。2013年6月，被告办理了房屋交付手续。2015年5月11日，绍兴市广居物业管理有限公司名称变更为浙江广居物业管理有限公司。双方一致认可：1、被告所有的位于的产权面积为87.31平方米，2、被告欠费：2014年6月25日至2017年6月24日3年的主房物业费为3771.90元、附房服务费为288元，至2016年6月的能耗费314.40元。3、物业费的交纳时间及计算标准：第一年应自房产公司通知入伙之日起开始计算，第一年（2013年6月30日至2014年6月30日）的物业费房产公司已代业主交纳；自第二年起应在每年第一个月15日前交纳该年度的物业费，逾期按日万分之五收取滞纳金（根据《前期物业服务合同》第二十条第5点约定）。双方的争议焦点：被告应负担的水费是多少？2、原告有无尽到物业服务管理责任？双方由此发生争执。本院认为，绍兴市广居物业管理有限公司与被告张建岳签订的《前期物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，被告张建岳作为业主应当依照合同约定交纳物业费。原告浙江广居物业管理有限公司起诉要求被告张建岳支付物业费3771.90元、附房服务费288元、电梯能耗费314.40元及相应违约金的诉讼请求，双方一致认可，本院予以支持。对原告要求被告支付水费983.50元，原告未能提供相应的证据予以证实，本院不予支持。被告认为原告未尽到物业服务管理责任，根据现有被告提供的证据尚不足以证明，故对被告要求对其应交纳的物业费作打折处理，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张建岳应于判决生效之日起三日内支付原告浙江广居物业管理有限公司自2014年6月25日至2017年6月24日期间的物业费3771.90元、附房服务费288元及计算至2016年6月的电梯能耗费314.40元，违约金741元，合计人民币5115.30元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告张建岳负担。本判决为终审判决。审判员  丁国芳二〇一七年九月二十二日书记员  孙 楠附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。???