北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第08509号
原告王玉杰，男，1955年8月28日出生。
委托代理人王丽，女，1983年12月28日出生�
委托代理人周红笑，北京市安衡律师事务所律师。
被告王庆国，男，1951年10月1日出生。
委托代理人张艳，女，1973年2月11日出生。
被告李建设，男，1977年11月12日出生。
委托代理人黎存存，北京中勉律师事务所律师。
原告王玉杰诉被告王庆国、李建设确认合同无效纠纷一案，本院于2013年6月13日立案受理。依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玉杰及其委托代理人王丽、周红笑，被告王庆国及其委托代理人张艳，被告李建设的委托代理人黎存存到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉杰诉称：被告王庆国与原告系兄弟关系。位于北京市东城区沙土山×巷×号院房产5间原系原告与被告王庆国父母所有。该5间房屋中的5号房屋（为北房2间，以下简称涉诉房屋）属于原告所有，但因原告夫妻均系聋哑人，涉诉房屋登记在被告王庆国名下，但由原告一家居住使用。2012年，王庆国将涉诉房屋抵押给被告李建设。2012年6月，李建设要求原告腾房，理由是王庆国将涉诉房屋抵押给李建设。原告家属当即告知李建设，涉诉房屋属于原告并由原告居住，王庆国无权处分。2012年8月，原告向法院起诉，要求确认涉诉房屋属原告所有。诉讼中，法院向李建设核实了抵押情况，并同时告知李建设涉诉房屋存在纠纷。2012年10月，经法院主持，原告与王庆国达成庭下和解协议，签订《协议书》。该协议约定由原告协助王庆国偿还借款以解除涉诉房屋的抵押；抵押解除后，王庆国协助原告将涉诉房屋中的西数第二间房屋产权过户给原告，西数第一间由原告与王庆国共有，各占50%。和解协议签订后，原告就无法联系上王庆国。后经查询，原告得知二被告于2013年3月8日签订了《存量房屋买卖合同》，王庆国将涉诉房屋售予�建设，成交价格为106万元。在《存量房屋买卖合同》约定内容中，李建设是促成合同成交的居间人北京诚明伟业房地产经纪有限公司的房地产经纪执业人员。2013年3月11日，李建设取得涉诉房屋所有权证。原告认为，李建设在2012年6月就知道涉诉房屋存在纠纷以及原告居住在涉诉房屋的事实，但仍与王庆国恶意串通签订《存量房屋买卖合同》。二被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令二被告之间的《存量房屋买卖合同》无效，并由二被告承担本案诉讼费。
被告王庆国辩称：1、被告王庆国未承诺涉诉房屋归原告所有。2、原告未履行《协议书》的约定，没有协助王庆国偿还李建设的欠款。王庆国无力偿还欠款，故将涉诉房屋售予李建设。3、在出售涉诉房屋过程中，王庆国未告知李建设其与原告之间就涉诉房屋存在纠纷。综上，王庆国不同意原�的诉讼请求。
被告李建设辩称：1、涉诉房屋登记在王庆国名下，王庆国具有合法的处置权。2、李建设的购房行为为善意。李建设在购买涉诉房屋的过程中，并不清楚涉诉房屋存在所有权纠纷，王庆国亦未告知其与原告之间就涉诉房屋存在纠纷。3、李建设按照《存量房屋买卖合同》约定，及时全额支付了购房款，并已经取得涉诉房屋所有权证。因此，李建设不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：被告王庆国与原告王玉杰系兄弟关系。
位于北京市东城区沙土山×巷×号院×幢房屋（平房，建筑面积28.1平方米）原系王庆国通过继承方式取得所有权。2012年1月，王庆国将涉诉房屋抵押给李建设，并办理了抵押登记手续。
2012年8月，原告王玉杰将王庆国诉至本院，请求确认涉诉房屋归王玉杰所有。在该案的审理中，因涉诉房屋存在抵押登记，故本院曾与李建设进行电话�系，告知其涉诉房屋存在纠纷，并询问李建设对于解除抵押登记问题的意见。后王玉杰与王庆国达成庭下和解协议，双方于2012年10月23日签订了《协议书》。该协议约定，双方共同筹钱出资偿还王庆国欠李建设的借款50万元及其利息，以解除涉诉房屋上设定的抵押；具体出资比例双方协商确定，王玉杰出资部分由王庆国以借款方式向王玉杰出具借条。待涉诉房屋上设定的抵押权解除后，王庆国同意将涉诉房屋中西数第二间房屋产权过户给王玉杰；王庆国同意与王玉杰按份共有涉诉房屋中西数第一间，王庆国占50%，王玉杰占50%；如王庆国不能偿还对李建设的借款，则涉诉房屋遇拆迁时王庆国将涉诉房屋西数第一间50%的产权对应拆迁补偿款用于偿还借款。王庆国保证不再就涉诉房屋进行出售或者抵押等处分行为。王庆国同意王玉杰一家有权使用居住涉诉房屋。协议签订�，王玉杰撤回了对王庆国的起诉。
2013年3月5日，王庆国（出卖人）、李建设（买受人）、北京诚明伟业房地产经纪有限公司（居间人）三方签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，王庆国将涉诉房屋出售给李建设，成交价格为106万元；王庆国于2013年6月1日前将该房屋交付李建设。2013年3月8日，王庆国（出卖人）与李建设（买受人）签订编号为C××××××的《存量房屋买卖合同》。该合同约定，王庆国将涉诉房屋出售给李建设，成交价格为106万元；王庆国应当在2013年6月1日前将房屋交付李建设。在该合同中，注明经纪机构是北京诚明伟业房地产经纪有限公司，房地产经纪执业人员是李建设（京房工06-01-0957）。
2013年3月6日，涉诉房屋的抵押登记注销。2013年3月11日，李建设取得涉诉房屋所有权证。目前，涉诉房屋由原告家庭居住使用。
庭审中，原告提交�一份王庆国于1998年3月2日书写的《保证书》，内容为“父亲王万治去世后留给弟弟王玉杰两间平房（沙土山四巷×号）（地址房产所在地）；因弟弟王玉杰和爱人齐×属于聋哑人，孩子王丽未成年，产权暂时由哥哥王庆国保管，等到王丽成年后我会把两间平房的产权交给弟弟王玉杰”。就此，王庆国认可《保证书》系其书写，但称并非1998年所写，而是2012年所写，并且是按照王玉杰的女儿王丽的要求所写。原告则称系王庆国于1998年所写。
关于《协议书》问题，原告称签订《协议书》后就无法联系到王庆国，故无法协助王庆国偿还借款；王庆国则称原告从未联系被告要求共同偿还借款。
关于李建设购房涉诉房屋支付的购房款问题，李建设提供了其于2012年1月10日、2012年1月11日、2012年1月17日、2013年3月12日向王庆国汇款20万元、20万元、10万元、13万元的汇款凭单，并提供了王庆国于2013年3月5日签署的收到购房款76万元、30万元的《收条》两张。对上述证据，王庆国均予以认可，表示确实收到了李建设支付的购房款106万元。就2012年所汇款的50万元问题，李建设与王庆国均表示，系由王庆国对李建设所欠债务转化为购房款。就汇款凭单之外的43万元购房款问题，李建设与王庆国均表示以现金分两次支付。王庆国另称，该43万元其以现金方式偿还了他人的债务。
关于原告主张二被告之间的房屋买卖合同无效的法律依据，原告称根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，二被告恶意串通，侵害了原告对涉诉房屋的所有权。
上述事实，有《存量房屋买卖合同》，X京房权证东字第××××××号房屋所有权证，《协议书》及当事人的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无�。本案中，被告王庆国在与原告签订《协议书》后，在未解除《协议书》的情况下，将涉诉房屋另行售予李建设。被告李建设在明知涉诉房屋存在争议的情况下，未尽合理审查义务，从王庆国处购买了涉诉房屋。并且，二被告均无法明确说明剩余购房款43万元的资金往来情况。二被告恶意买卖涉诉房屋的行为，侵害了原告的合法权益。原告请求确认二被告之间的《存量房屋买卖合同》无效，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：
被告王庆国与李建设之间的《存量房屋买卖合同》无效。
案件受理费70元，由被告王庆国、李建设负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉�北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李玉斌
代理审判员 高 韩
人民陪审员 曹建军
二〇一三年十一月十九日
书 记 员 田 烨