安徽省凤阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1126民初2846号
原告(反诉被告)：安徽省凤阳县军人接待站。
法定代表人：涂光辉，该公司经理。
委托诉讼代理人:黄厚国，安徽凤明律师事务所律师。
被告(反诉原告)：凤阳县洪武网吧。
主要负责人：张德鹏，该企业经理。
委托诉讼代理人：黄峻峰，安徽国梦律师事务所律师。
原告(反诉被告)安徽省凤阳县军人接待站（以下简称军人接待站）与被告(反诉原告)凤阳县洪武网吧（以下简称洪武网吧）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。军人接待站及其委托诉讼代理人黄厚国、洪武网吧及其委托诉讼代理人黄峻峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
军人接待站向本院提出诉讼请求：1.解除房屋租赁合同；2.判令洪武网吧返还凤阳县军人接待站房屋（坐落于凤阳县，面积约798.30平方米）。事实和理由：军人接待站系事业单位法人。洪武网吧系个人独资企业，登记出资人为张鹏德。2011年，军人接待站通过拆迁补偿安置获得凤阳县屋，面积约为798.30平方米。后将上述房屋租赁给洪武网吧使用，双方未签订书面合同。现上述房屋仍由洪武网吧经营使用，但房租已拖欠多日，经多次催要未果，洪武网吧应当及时支付拖欠的房租。特提起诉讼。
洪武网吧辩称，同反诉事实理由。
洪武网吧向本院提出反诉请求：1.变更房屋租赁合同，将租赁房屋面积由原来的1007平方，变更为798平方，租金由原来拍租的每年20万元，变更为每年15.85万元，并退还已多支付的房租16.75万元；2.赔偿延迟交付拍租房屋一年造成的经营损失100万元；3.因租赁面积减少110平方，改造配电房停业损失共25000元（5天，每天5000元），吧台及其他改造费用约9974元；4.赔偿因租赁房屋无消防设备没有留有消防通道，造成罚款3万元损失，及洪武网吧改造消防设施约5万元；5.赔偿卡座区房产返还造成的经营、装修、电脑、桌椅等损失204000元（其中卡座区域装修损失15万，卡座区域购买电脑、桌椅36套，每套损失1500元，计54000元）；6.赔偿洪武网吧已支付给安徽万世伟业投资有限公司（以下简称万世伟业公司）的租金损失5万元。上述六项合计152.65万元。事实和理由：2010年5月8日，安徽省银河拍卖有限公司滁州分公司在蚌埠对军人接待站1007平方米房屋使用权进行公开拍租，洪武网吧竞拍得该房屋的租赁使用权，拍租内容为经营期限10年，前五年每年租赁费20万元，一个月后交付第一年租赁费20万元，2010年10月底房屋交付使用。但军人接待站迟迟不交付房屋，直到2011年6月份才将房屋交付。拍租的房屋结构分一、二、三层，其中第三层为719.37平方米，由于第三层属于住宅房屋不属于经营性质的房产，无法从事网吧经营活动，洪武网吧在2011年6月份即向军人接待站反映情况要求快速处理。经军人接待站与万世伟业公司多次协商，最终于2011年9月1日，把原拍租的第三层669.44平方米（719.37平方米）调换到二层商铺464.88平方米（571.57平方米）进行经营。当时因为延迟交付房屋1年时间及租赁房屋造成损失等问题，洪武网吧要求暂缓支付房租，但由于军人接待站职工交纳保险等问题，洪武网吧予以理解，于2010年11月19日，先支付20万元房租，其他问题下一步协商处理。2011年12月份，洪武网吧开始试营业，二、三天后因没有消防通道，被消防大队等有关单位责令停业（2010年5月8日拍租现场提出拍租到的房产，要符合消防要求，军人接待站表示同意该要求），后期在县政府组织的协调会上达成调解方案，房租从2012年1月起计算，其他损失再协商。洪武网吧经营分大众区、无烟区、竞技区、卡座区及包房。2014年4月，万世伟业公司以洪武网吧卡座区约110平方米房产权不属于军人接待站为由，要求洪武网吧返还，后经凤阳县人民法院调解，由洪武网吧返还卡座区约110平方米房产，并给付房租5万元。2015年3月，洪武网吧将卡座区房产使用权交给万世伟业公司，由于洪武网吧的配电房门在返还房屋范围内，造成配电房重新改造，吧台迁移等损失。多年来，洪武网吧多次向军人接待站要求处理损失问题，军人接待站称已向局领导汇报，房屋你使用着，到时一起计算等等，至今没有得到实质性处理。综上，从2010年11月起至今，洪武网吧已累计支付拍租房屋租金101万（其中5万元交万世伟业公司房租，当时军人接待站默认抵扣房租），2017年5月中旬，军人接待站突然找到洪武网吧，让洪武网吧每年交20万就算了，但对洪武网吧的损失问题未予答复，特提起诉讼。
军人接待站辩称，1.洪武网吧已长期拖欠房租，未予支付，要求退回房租的主张显然不能成立。2.军人接待站对于租赁房屋不存在迟延交付的问题，洪武网吧要求赔偿迟延交付所造成的营业损失无事实依据，且该项主张也超过了诉讼时效。3.对于洪武网吧反诉请求中的第三项到第六项，无论洪武网吧是否存在改造以及被罚款等事实，均与军人接待站无关，无权要求军人接待站承担后果，至于洪武网吧与万世伟业公司之间的纠纷，更与军人接待站无关，同时，洪武网吧的该几项请求也已经超过了诉讼时效。请求驳回其反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
军人接待站提交的证据，1.商品房买卖合同复印件一份，洪武网吧虽对真实性不予认可，但洪武网吧反诉主张实际使用798平方，其提交的万世伟业公司出具的“关于军人接待站安置房的情况说明”，对该商品房买卖合同也予以了印证，故对该份证据，本院予以采纳。2.房屋租赁合同一份，用于证明军人接待站交付房屋并没有延迟交付。洪武网吧质证认为该份合同是洪武网吧为了办贷款需要而临时起草的，不是真实的房屋租赁合同。由于该份合同双方均进行了签字，而洪武网吧未提交证据推翻该合同，故本院对该份合同予以采纳。
洪武网吧提交的证据，1.2012年、2013年、2014年由张鹏德和潘国民制作的记账表各一份，由于该证据并非合法的会计账册，故本院不予采纳。2.凤阳县星诚装饰工程有限公司营业执照、装饰公司承包合同、工程预算表各一份、当时装修的现场照片一张，安徽省云泰销售合同一份、解决方案及设备清单二张、二手电脑回收协议一份、南京市玄武区李强电子科技中心出具的证明一份，凤阳县星诚装饰工程有限公司装饰公司承包合同、洪武网吧吧台改造表各一份，本院将综合予以认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月25日，军人接待站与万世伟业公司签订城市房屋拆迁货币补偿安置协议书，通过产权调换取得皇城大厦1007㎡安置房，约定交房时间为2010年5月。
2010年4月6日，军人接待站与安徽省银河拍卖有限责任公司滁州分公司签订委托拍卖合同一份，拍卖位于凤阳县皇城大厦军人接待站安置房租赁经营权10年。2010年5月8日，洪武网吧投资人张鹏德与安徽省银河拍卖有限责任公司签订现场成交确认书，拍得凤阳县皇城大厦1-3层部分房屋10年租赁经营权（位置如图所示，一层195.18㎡、二层195.18㎡、三层616.64㎡）成交价20万/年×10年=200万，备注以《平面图》和《房屋租赁合同》内容为准。房屋租赁相关事项有：房屋移交时间2010年10月15日前移交。交款时间自成交之日起一个月内先一次性付清一年租金，余下4年租金在委托方交房后，承租方一次性付清，后5年租金，并在前5年每年基础上增加5%，后5年租金在前5年最后1个月前一次性付清。装修时间自交房之日起两个月内。租赁时间自2010年12月15日算起，如交房时间提前，则以实际交房时间为准，装修期仍为两个月。
2011年10月16日，军人接待站作为甲方与乙方张鹏德签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方皇城大厦内房屋约1007平方米。租赁期限10年，自2011年12月1日起至2021年12月1日止。十年租金200万元，每年支付20万元。2010年11月8日，张鹏德支付军人接待站20万元。从2012年9月5日起，张鹏德分14次付给军人接待站合计71万元。
另查明，2011年4月21日，军人接待站与万世伟业公司就前述补偿安置协议，签订商品房买卖合同，还原取得皇城大厦第1幢A单元125.225.325号房，建筑面积1052.79平方米，约定于2011年4月21日前交付房屋。2011年10月18日，军人接待站与万世伟业公司就上述房屋，重新签订商品房买卖合同，置换房变为皇城大厦第1幢A单元125.221.222.223.224.225号房，建筑面积798.30平方米。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。洪武网吧投资人张鹏德签字的现场成交确认书记载以房屋租赁合同内容为准，在拍得军人接待站1007㎡房屋租赁经营权后，军人接待站于2011年5月左右交付给洪武网吧。随后洪武网吧在申请消防安全检查中，公安消防部门检查发现拍租房屋三层不符合公共聚集场所消防安全和技术标准等规定。此时，洪武网吧与军人接待站尚未签订房屋租赁合同，处在拟订立合同的过程中，如因此未签订合同及受到损失，可主张缔约过失责任。实践中，双方未因此终止，而是进行了进一步磋商。
根据我国消防法等相关法律规定，网吧营业需符合特定的消防条件要求。在案涉拍租过程中，军人接待站委托拍卖公司进行拍卖，未对竞拍人身份资格及租赁物用途作出特别要求。而张鹏德作为具有网吧经营经验的竞拍人，应对所要竞拍的拍品履行审查注意义务,其未对租赁物需满足什么样的消防条件提出要求，现也未提交证据证明军人接待站在委托拍租过程中，双方约定或军人接待站承诺出租房屋须满足特定消防要求。故军人接待站对张鹏德因消防问题不能使用出租房屋三层开网吧，不负相应过错。
在军人接待站与洪武网吧协商的基础上，军人接待站与开发商万世伟业公司达成协议，将三层房屋669.44平方米全部调换至二层464.88平方米。2011年9月，洪武网吧实际接受该房屋进行装修并一直使用至今。同年10月16日，军人接待站与张鹏德签订房屋租赁合同。综上可见，军人接待站与洪武网吧已经达成一致，以双方的实际行为变更了原拍租物品使用面积。调换后军人接待站产权面积永久减少，洪武网吧租赁期内使用面积减少，双方均有不同程度损失，在这个过程中，如果任何一方不同意，军人接待站都不会与万世伟业公司签订新的产权合同，军人接待站与洪武网吧也不会签订后来的房屋租赁合同，并履行至今约六年之久。
关于洪武网吧反诉要求赔偿延迟交付拍租房屋一年造成的经营损失100万元及申请鉴定2010年10月至2011年9月份的停业经营损失。拍租事项记载自2010年5月8日起一个月内先一次性付清一年租金20万，而张鹏德于2010年11月8日才支付20万元。军人接待站约于2011年5月交付房屋，可见，双方均未按拍租事项履行。此后，延迟到9月交房，是因网吧消防问题调换房屋，军人接待站对此并无过错。由于双方在拍租事项中并未约定延迟交房的违约责任，现场成交确认书记载以房屋租赁合同内容为准，而双方签订的房屋租赁合同记载租期自2011年12月1日起至2021年12月1日，租期仍为十年，进行了相应顺延，对此前延期交房也未约定相应责任。故洪武网吧的该项请求，缺乏合同依据和法律依据，其鉴定申请无实际意义，本院不予支持。
关于军人接待站要求解除房屋租赁合同及返还房屋的请求，与洪武网吧反诉要求变更房屋租赁合同以及变更每年租金为15.85万元，退还已多付的房租16.75万元。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，军人接待站以洪武网吧从2016年9月份起欠付房租，经催要未果为由，要求解除合同。洪武网吧辩称按照拍租协议，欠军人接待站房租，但按照实际使用面积不欠房租，并反诉要求变更房屋租金。法律有关合同变更的规定有两种。合同法第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。合同法第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。首先，关于协议变更，本案双方未达成租金变更协议。其次，关于变更撤销权的行使，合同法第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。洪武网吧于2011年9月，实际接收798.30平方米租赁房屋，于2011年10月与军人接待站签订年租金20万元的房屋租赁合同。此时，其已知道面积与租金的情况，而在一年内未行使撤销权，现洪武网吧主张变更及退还多付租金的请求，已超过法律规定的期限，故本院不予支持。军人接待站要求解除合同及返还房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于洪武网吧反诉请求第三项因租赁面积减少110平方，改造配电房停业损失共25000元，第五项赔偿卡座区房产返还造成的经营、装修、电脑、桌椅等损失204000元，及第六项赔偿支付给万世伟业公司的租金损失5万元。洪武网吧称该三项请求是因2014年4月，万世伟业公司以洪武网吧卡座区约110平方米（205房间）产权不属于军人接待站为由要求返还，后经法院调解，洪武网吧返还该110平方米房产，并给付房租5万元，由于网吧电房门在返还范围内，造成配电房重新改造，吧台迁移而产生的损失。
庭审中，张鹏德陈述三楼置换到二楼后的第二份产权合同，军人接待站交给其一份复印件，但具体哪些房屋属于军人接待站搞不清楚。因网吧消防问题，洪武网吧、军人接待站进行了磋商，随后军人接待站与万世伟业公司协商将三楼房屋调换至二楼，按照正常市场规律，营业用房二楼房价高于三楼，故调换后面积自然缩水，而商铺二楼租金也高于三楼租金，故在面积减少的情况下租金未进行书面调整，应当是双方协商一致的结果，如任一方有异议均会终止履行，军人接待站也就不会与万世伟业公司签订新的产权合同。结合张鹏德的前述陈述，可以认定洪武网吧对置换结果、房屋面积是清楚的。205室大小约110平方米，洪武网吧在装修、结算过程中，不可能对使用如此大的面积不清楚，现洪武网吧未提交证据证明205室系军人接待站交予其使用，故洪武网吧应对超面积使用承担责任，其该部分请求于法无据，本院不予支持。
关于洪武网吧反诉请求第四项赔偿因租赁房屋无消防设备没有留有消防通道，造成罚款3万元损失，及改造消防设施约5万元。洪武网吧未提交证据证明军人接待站承诺出租房屋须达到特定消防要求。其提交的凤阳县公安消防大队公安行政处罚决定书记载：“对洪武网吧进行监督检查时，发现该单位占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口，给予罚款三万元的处罚”。据此可见，造成罚款是因洪武网吧自身原因，与军人接待站无关，故其该项主张，缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十五条、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)安徽省凤阳县军人接待站与被告(反诉原告)凤阳县洪武网吧于2011年10月16日签订的房屋租赁合同；
二、被告(反诉原告)凤阳县洪武网吧于本判决生效后四十日内腾退凤阳县府城镇皇城大厦第1幢A单元125.221.222.223.224.225号房（建筑面积约798.30平方米），交付予原告(反诉被告)安徽省凤阳县军人接待站；
三、驳回被告(反诉原告)凤阳县洪武网吧的反诉请求。
本诉案件受理费40元，由本诉被告凤阳县洪武网吧负担，反诉案件受理费9301元，由反诉原告凤阳县洪武网吧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 员 王绘宇
二〇一七年十二月十一日
法官助理 侯兴欣
书 记 员 武香君
附1：本案证据目录
一、军人接待站提交的证据和证明目的如下：
1.事业单位法人证书、组织机构代码证复印件各一份，用于证明军人接待站的主体资格。
2.商品房买卖合同复印件一份，用于证明军人接待站通过产权置换，获得凤阳县皇城大厦第一幢A座第125、221、222、223、224、225号房屋的所有权。
3.委托拍卖合同一份，用于证明军人接待站委托安徽省银河拍卖有限责任公司滁州分公司对房屋进行拍租，这个房屋是1、2、3层房屋，总面积是1007平方，在拍卖合同上也注明了是现状移交。
4.房屋租赁合同一份，用于证明军人接待站交付房屋并没有延迟交付。
5.安徽农村合作金融现金缴款单复印件三份，用于证明双方存在事实上的租赁关系。
6.城市房屋拆迁货币补偿安置协议书一份、万世伟业公司凤阳分公司出具的销售不动产统一发票一张，用于证明军人接待站通过拆迁置换取得涉案房屋。
二、洪武网吧提交的证据和证明目的如下：
1.洪武网吧的营业执照、张鹏德的身份证复印件各一份，用于证明洪武网吧的主体情况。
2.现场成交确认书、军人接待站房屋租赁相关事项、参与竞拍人签字的拍卖标的物一、二、三层房屋平面使用图、电视广告播出证明、交付成交款通知书各一份，用于证明2010年5月8日，安徽省银河拍卖有限公司在蚌埠对军人接待站1007平方米房屋使用权进行公开拍租，洪武网吧竞拍得该房屋的租赁使用权，在房屋租赁相关事由中明确规定，如因产权不明造成纠纷，由军人接待站承担法律责任。装修时间是自交付之日起两个月，房屋移交时间明确约定为2010年10月15日前移交。
3.（2014）凤民一初字第00979号民事调解书及该案卷宗中万世伟业公司出具的“关于军人接待站安置房的情况说明”复印件各一份，用于证明案涉房产万世伟业公司于2011年４月21日才交给军人接待站，而军人接待站于2011年９月才把房屋交给张鹏德使用，却在2010年10月就收取张德鹏房租，延迟交付一年。拍租的房屋结构分一、二、三层，其中第三层为719.37平方米，但第三层属于住宅房屋不属于经营性质房产，无法从事网吧经营活动，洪武网吧于2011年6月接到房屋后立即向军人接待站反映情况要求快速处理。经过军人接待站与万世伟业公司多次协商，最终于2011年9月份，才把原拍租的第三层669.44平方米（719.37平方米）调换到二层商铺464.88平方（571.57平方米）进行经营。张鹏德最后实际经营的房屋只有798平方，减少209平方，占总拍租面积的五分之一。经法院调解张鹏德赔偿给万世伟业公司房租56000元。
4.缴费凭证十五张，及现金交款单一份，用于证明包括所交给（2014）凤民一初字第00979号案件的5万元，张鹏德至今已交付房租101万。
5.2012年、2013年、2014年由张鹏德和潘国民制作的记账表各一份，用于证明近三年平均年收入100万元，由于延迟交付房屋１年，造成经营损失100万元。2014年7月份，每天的经营收入平均为5000元。
6.凤阳县星诚装饰工程有限公司营业执照、装饰公司承包合同、工程预算表各一份、当时装修的现场照片一张，用于证明由于军人接待站把万世伟业公司的房产用来拍租，造成张鹏德必须腾出110平方房产，而这一区就是卡座区位置，必须拆除，造成张鹏德装修损失15万元。
7.安徽省云泰销售合同一份、解决方案及设备清单二张、二手电脑回收协议一份、南京市玄武区李强电子科技中心出具的证明一份，用于证明造成卡座区域购买电脑、桌椅3７套，必须变卖，每套损失1500元，计54000元。
8.凤阳县星诚装饰工程有限公司装饰公司承包合同、洪武网吧吧台改造表各一份，用于证明对吧台进行改造，花费9974元，施工5天，造成5天停业损失，每天5000元，合计25000元。
9.安徽省政府非税收入一般缴款书一份、明帝皇城二楼洪武网吧消防管道改建合同一份，用于证明因租赁房屋无消防设备没有留有消防通道，造成罚款3万元损失，改造消防设施又花费２万元，这均是由于军人接待站拍租的房屋不符合要求而产生的损失。
10.凤阳县公安消防大队凤公（消）决字[2013]第0017号公安行政处罚决定书一份,用于证明网吧试营业，没有消防通道责令停业，当时由消防大队、文广新局、民政局、洪武网吧、万世伟业公司协调，民政局让万世伟业公司帮助给个消防通道，万世伟业就把旁边的房屋借用作为网吧消防通道。协调好后洪武网吧才开业。后来，万世伟业公司又把包括消防通道在内的房屋出租给了百大超市，超市就把通道堆上货了，因此洪武网吧就被处罚了3万元。这是由于军人接待站提供的房屋没有消防通道而造成的。
11.2015年4月1日洪武网吧请求军人接待站给予补偿的报告一份，用于证明从2010年5月，多次找军人接待站要求赔偿等问题，在2015年4月1日，由民政局分管局长王兴伟在福彩办公室向军人接待站宣读了这份报告，证明了洪武网吧一直在主张权利的事实。
附2：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。