福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽08民终830号
上诉人（原审被告）：蒋利川，男，1970年5月24日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区，
委托诉讼代理人：赖泉水，福建同仁堂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋黇，福建同仁堂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨湧鑫，男，1966年7月22日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区，
上诉人蒋利川因与被上诉人杨湧鑫租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。蒋利川及其委托诉讼代理人蒋黇，被上诉人杨湧鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋利川上诉请求：请求二审法院撤销原判，并依法改判驳回杨湧鑫的诉讼请求。事实和理由：1.蒋利川与杨湧鑫签订的《租赁协议书》对房屋的结构及交房时间作了约定，由于租赁房屋系未经批准擅自建设的房屋，被城市管理执法大队多次执行限期拆除。因此蒋利川不可能在2013年5月1日就占用全部房屋。2.合同约定的交房时间与蒋利川实际使用房屋的时间是两个不同的概念。蒋利川提供的证据可以证明杨湧鑫未按合同约定的时间交房，原审判决从2013年5月1日起计算房屋占用费没有依据。3.蒋利川与杨湧鑫在合同中约定的租金是按经营性质，以占用的平方米数来计算租金的，而杨湧鑫实际建设的房屋面积并未达到，且直至2014年2月仍有一半是公共场所未交付蒋利川使用，因此一审判决以每年4万元的标准计算房屋占用费没有依据。
被上诉人杨湧鑫辩称，1.杨湧鑫已按合同约定的时间向蒋利川交付了租赁物，有蒋利川提供的照片可以说明。若杨湧鑫未按时交付，蒋利川早就应向杨湧鑫提出异议并不支付租金，而事实上直至一审开庭前其才提出异议，且主动付清了2015年4月30日之前的租金。2.蒋利川应每年支付租金4万元是合同的约定，一审参照此标准计算房屋占用费并无不当。3.蒋利川认为杨湧鑫交付的租赁物未达面积，理应向杨湧鑫提出，但其从未向杨湧鑫主张少缴租金。4.蒋利川对于杨湧鑫的场地属临时建设是明知的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨湧鑫向一审法院起诉请求：一、要求法院依法判决解除原、被告双方于2013年4月8日签订的租赁协议书。二、要求法院依法判决被告支付拖欠的租金46666元并支付自起诉之日起至款清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款滞纳金。三、要求法院依法判决被告支付违约金50000元。诉讼中，杨湧鑫变更诉讼请求为：要求被告蒋利川支付占用费46666元并支付至起诉之日起至款清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款滞纳金；要求被告蒋利川支付违约金50000元。
一审法院认定事实，2013年4月8日，原告杨湧鑫与被告蒋利川签订《租赁协议书》一份，合同约定：一、房屋情况。甲方杨湧鑫有位于XXX村住房边有一面积500平方米（待建成全封闭彩钢瓦结构，其中300平方米为两屋结构）租给乙方使用，水电路已三通。二、租赁期：自2013年5月1日起至2023年5月31日止（十年期），合同期满后本协议自行作废，乙方需要续租，在同等条件下可优先签续租合同。三、租金及支付方式：1、自合同签订之日起，租期的前五年即2013年5月1日至2018年5月31日按每年40000元计算，第六年按50000元计算，第七年起逐年增加5000元，每年5月31日前付清次年租金。2、在签订之日起，乙方向甲方支付第一年（2013年5月1日至2014年5月31日）租金40000元，押金10000元共计50000元。3、待厂房全建成完工入住再付一年即（2014年5月1日至2015年5月31日）租金40000元。四、房屋改建及费用。1、厂房建设需按乙方要求布置搭建，全封闭，门窗齐备，采光通风充分良好，300平方米为两层搭建结构所成声的费用由甲方承担。3、房屋改建过程中安全责任由甲方承担。五、违约责任。1、甲方若不能按时2013年5月1日前交房，不能按乙方要求改造布置，甲方因政府干涉等原因，不能建造或中途停止改建延误时间，一切损失由甲方承担，乙方有权解除合同，甲方返还乙方已付全部租金及全部押金。2、甲方提前收回房屋，按租房押金双倍赔偿违约金给乙方，租金余额返还乙方，如有其他合理损失一并赔偿。3、乙方每年5月31日前付清次年租金。如逾期支付租金电费、水费，甲方有权解除合同。双方再合同期内，因一方违约而导致合同解除，应向守约方支付合同总金额的百分之十的违约金。……签订协议后，被告蒋利川进场装修，并支付了2013年、2014年租金及押金共90000元。之后，因合同履行问题，被告蒋利川于2015年8月18日支付租金5000元并于2016年10月6日结清水、电费等搬离租赁场地。因原告杨湧鑫未能在合理期限内提供租赁场地的合法产权，原告杨湧鑫表示若确认合同无效，变更诉讼请求为：要求被告蒋利川支付占用费46666元并支付至起诉之日起至款清之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期滞纳金；要求被告蒋利川支付违约金50000元。被告蒋利川对此无异议，予以确认。
一审判决认为，原告未能提供本案诉争租赁物合法批准建造手续及相应的合法产权证明，因此，该租赁物的建造违反了相关行政法律的强制性规定，原、被告基于该租赁物签订的《租赁协议书》应为无效合同。根据法律规定，虽然房屋租赁合同无效，但出租方仍可要求承租方按实际使用期支付房屋占有使用费，标准可参照租赁合同约定的租金标准计算。因此被告应按使用时间支付房屋占用费，其抗辩称，原告于2014年8月26日才将租赁场地交付，占用费计算时间应从2014年8月26日开始。该院认为，在2013年5月1日，被告接受原告交付的租赁房屋时对房屋的现状并未提出异议，若被告对租赁场地有异议，应及时向原告提出，但被告并未提供在此期间被告因场地不符合合同约定未能使用的相关证据，因此对被告要从2014年8月26日开始计算占用费的主张，不予支持。被告2016年10月6日搬离，租金支付至2015年4月30日，现原告要求被告支付占用费46666元，因被告已支付押金10000元，应予抵扣租金，被告应再支付原告占用费36666元。因《租赁协议书》为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力并且考虑原告在本案中的过错程序，故原告要求被告支付逾期占用费的利息及违约金50000元，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决：一、原告杨湧鑫与被告蒋利川于2013年4月8日签订的《租赁协议书》无效。二、被告蒋利川应于本判决生效之日起十五日支付原告杨湧鑫用费36666元。三、驳回原告杨湧鑫的其他诉讼请求。案件受理费2330元，减半收取为1165元；由原告杨湧鑫负担807元，由被告蒋利川负担358元。
二审诉讼中双方当事人均未提供新证据。
蒋利川对一审判决认定的“签订协议后，被告蒋利川进场装修”有异议，并认为一审遗漏认定“2013年7月16日城市管理执法大队向杨湧鑫下达了《责令限期拆除临时建筑物、构筑物通知书》”的事实。杨湧鑫对原审判决认定的事实没有异议。本院认为，根据双方当事人签订的《租赁协议书》约定，杨湧鑫提供租赁的场地为一面积为500平方米的地块，其中建成300平方米的两屋结构。庭审中双方陈述可以确认，300平方米的两屋结构房屋系原有的现存老厂房（一层，约200平方米），建成两层，面积为300平方米左右，由蒋利川进行装修。老厂房旁边的空地亦属租赁范围，由杨湧鑫进行搭盖，后被龙岩市城市管理行政执法局发出龙城执（2013）临限拆字89号《责令限期拆除临时建筑物、构筑物通知书》，责令杨湧鑫限期自行拆除。因此蒋利川提出的异议不能成立。
综上，本院对原审判决认定的事实予以确认并作为二审的事实认定。
本院认为，蒋利川与杨湧鑫签订的《租赁协议书》虽然是当事人的真实意思表示，但因杨湧鑫未能提供租赁物的合法产权证明或批准合法建造手续，原审判决认定租赁协议无效正确，当事人亦没有异议，可以确认。根据双方当事人签订的《租赁协议书》的约定，杨湧鑫租赁的范围为位于XXX村住房边有一面积500平方米（待建成全封闭彩钢瓦结构，其中300平方米为两屋结构），杨湧鑫交付了该两层结构的房屋，并由蒋利川进厂装修；对于该300平方米之外的租赁范围，双方只能明确为空地，具体界址范围不清。蒋利川认为其在2014年8月26日才实际占有并使用房屋没有提供证据予以证明，该上诉理由不予支持。关于房屋占用费的计算标准，双方在租赁协议书中约定前五年按每年4万元计算租金，而本案纠纷发生在此期间，因租赁合同被确认无效，而蒋利川又实际使用了承租地点，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，在房屋租赁合同无效的情形下，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。因此原审判决房屋占用费可按租金标准予以计算并无不当。蒋利川认为其实际使用的面积未达800平方米，应按实计算与查明的事实不符；再者，双方约定的租金是按年计算，并非按租赁的平方数计算租金，因此蒋利川该上诉理由不能成立。
综上所述，蒋利川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2330元，由蒋利川负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 斌
审 判 员 许虹菁
审 判 员 张文燕
二〇一七年七月十二日
法官助理 卢维善
书 记 员 邹 毓
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；