辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终6580号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：沈阳韵必达速递有限公司，住所地沈阳市苏家屯区瑰香北街9-2号。
法定代表人：刘树红，该公司总经理。
委托代理人：薛群，男，1971年4月29日出生，汉族，该公司工作人员。
委托代理人：张铮，男，1981年10月8日出生，汉族，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：沈阳顺德仓储有限公司，住所地法库县秀水河子镇秀水河子村。
法定代表人：周宏涛，该公司董事长。
委托代理人：侯铁男，男，1976年3月1日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人沈阳韵必达速递有限公司（以下简称“韵必达公司”）因与被上诉人沈阳顺德仓储有限公司（以下简称“顺德公司”）房屋租赁合同纠纷一案不服沈阳市浑南区人民法院[2015]浑南民二初字第01631号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月26日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
顺德公司一审诉称：2013年10月21日，顺德公司与韵必达公司签订房屋租赁合同，约定韵必达公司租赁顺德公司所有的坐落于沈阳市东陵区桃仙乡古台南村厂房4680平方米、宿舍1828平方米、空地4500平方米；每年租金1,171,440元；租赁期限为两年，自2013年10月21日起至2015年10月20日止。合同签订后，第一年双方正常履行，未出现争议，但韵必达公司却在租赁一年后无故单方解除合同，不再履行一下年既2014年10月21日至2015年10月20日租期，拒绝支付下半年房租，且将生产经营用机器设备放置顺德公司库房中，继续占有使用库房。因当时已进入冬季顺德公司无法再找到继续租赁单位，如韵必达公司不履行下一年租赁合同，则此期限内厂地、厂房等只好闲置，导致顺德公司发生巨大经济损失，如韵必达公司继续履行下一年租赁期限，则顺德公司可以收取租金1,171,440元。此款应属于顺德公司的可得利益。故根据《合同法》第113条规定，顺德公司要求韵必达公司赔偿顺德公司此项按租金计算的可得利益损失。
2014年11月3日，顺德公司向韵必达公司发出书面回复函中明确提出韵必达公司如单方解除合同，则必须赔偿上述可得利益损失，而韵必达公司对于顺德公司的主张置若罔闻，故顺德公司现通过诉讼方式解决。
此外，根据合同第十二条3项规定，韵必达公司至今没有支付租金并拒绝履行合同，应向顺德公司支付按年期计算365天的违约金213,787元。
综上，为维护顺德公司的合法权益，顺德公司起诉来院，请求韵必达公司赔偿顺德公司因没有履行租赁合同约定的自2014年10月21日起至2015年10月20日止租赁期间，给顺德公司造成的经济损失1,171,440元；给付顺德公司滞纳金213,787元；诉讼费由韵必达公司承担。
韵必达公司一审辩称：一、顺德公司不具备仓库及场地的合法产权，不是仓库及场地的产权人；二、房屋尚未取得政府的建设规划许可证、建设施工许可证，根据相关司法解释，应认定合同无效，合同无效应无需履行，就不存在顺德公司所称的当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，韵必达公司并未给顺德公司造成损失，也就不存在赔偿顺德公司经济损失。
韵必达公司一审反诉称：2013年5月30日，韵必达公司与顺德公司签订房屋租赁合同，约定顺德公司将位于沈阳市东陵区桃仙乡古台南村的仓库租赁给韵必达公司使用，租赁期限自2013年10月21日至2015年10月20日。合同签订后，韵必达公司依约向顺德公司支付了保证金100,000元，以及2013年10月21日至2014年10月20日期间的仓库租金1,171,440元。2014年10月，顺德公司所在仓库与场地面临政府拆迁，与韵必达公司公司业务发展发生重大影响，造成韵必达公司生产与经营受到影响。韵必达公司发函要求与顺德公司协商合同终止事宜，从合理合法角度公正处理善后事宜，但顺德公司阻拦韵必达公司搬离资产，现在韵必达公司尚有部分资产被顺德公司扣留在其场地内，严重影响了韵必达公司的正常运营，给韵必达公司造成了重大损失，顺德公司向韵必达公司提出巨额赔偿，并前后两次以同一理由向贵院提起诉讼。现经了解，顺德公司出租给韵必达公司使用的仓库至今尚未取得合法建造手续且面临拆迁。韵必达公司认为，根据相关司法解释规定，反诉顺德公司与韵必达公司签订的房屋租赁合同应为无效，顺德公司应退还韵必达公司支付的保证金100,000元，顺德公司应排除妨碍，允许韵必达公司搬离房屋场地内的资产；诉讼费用由顺德公司承担。
顺德公司一审反诉辩称：一、顺德公司有合法的建筑及土地使用等方面的审批手续，并且经过了沈阳市浑南区人民法院（2013）东陵民二初字第970号民事判决书确认享有合法的权属，韵必达公司反诉合同无效的依据不成立；二、因韵必达公司单方违约终止下一年合同履行，造成顺德公司巨大的经济损失，根据合同约定，无权要求顺德公司返还保证金100,000元；三、韵必达公司将一定设备放置在库房内，继续占有库房，应该支付顺德公司的经济损失，同时顺德公司享有对物品的留置权。综上，韵必达公司的反诉理由不成立，请求予以驳回，支持顺德公司的本诉请求。
原审法院审理查明：2013年10月21日，顺德公司与韵必达公司签订房屋租赁合同，约定顺德公司将座落于辽宁省沈阳市东陵区桃仙乡古台南村建筑面积6508平方米的厂房1处和宿舍3处及空地（土地使用证号：东陵国用（1998）字第00803号）租赁给韵必达公司使用；租赁用途为快递操作及生活办公；租赁期限为2年，自2013年10月21日至2015年10月20日止；年租金1,171,440元，租金采用先付后用原则，每六个月为一个支付期，首期租金585,720元，由韵必达公司在本合同签订生效后15个工作日内支付，以后各期租金在距每一支付期开始的5个工作日前全额付清；为确保该房屋及附属设施安全完好和租赁期限内相前费用的如期结算，韵必达公司同意向顺德公司支付100,000元，作为韵必达公司履行本合同义务的保证金；租赁期间，如有特殊原因，经顺德公司与韵必达公司协商一致后可解除合同，顺德公司可提前收回该房屋或韵必达公司可提前返还部分或全部该房屋；租赁期间，顺德公司与韵必达公司均须认真全面履行合同，不得擅自解除合同，出现本合同约定或法定应予解除的情形除外；未经对方同意，擅自解除本合同的，应赔偿对方的经济损失。合同签订后，2013年12月6日，韵必达公司向顺德公司支付保证金100,000元，2013年12月16日，韵必达公司向顺德公司支付2013年10月21日至2014年4月20日租金585,720元，2014年4月1日，韵必达公司顺德公司支付2014年4月21日至2014年10月20日租金585,720元。
2014年10月27日，韵必达公司以邮寄的方式向顺德公司发出通知函，通知函内容主要为终止租赁合同的相关事宜，顺德公司收到后，于2014年11月3日向韵必达公司发出回复函，双方因解除合同问题未达成一致意见，顺德公司起诉来院。
原审法院另查明：涉诉国有土地登记的原使用权人系沈阳市勤业植物化工厂（以下简称勤业化工厂），国有土地使用证编号为东陵国用（1998）字第00803号，沈阳市桃仙工业企业公司（以下简称桃仙公司）系勤业化工厂的上级单位，两企业均从属于桃仙镇政府。1998年1月5日，桃仙公司将涉诉国有土地使用权租赁给张海使用，租赁期限50年，同时将勤业化工厂厂房及围墙、变压器等设施以500,000元的价格转让给张海。张海又于2006年8月15日将上述土地使用权和地上两层厂房、围墙等以2,280,000元的价格转让给周宏涛，双方签订的转让合同书上盖有桃仙镇政府印章，对二人的转让行为予以确认。同日，周宏涛向桃仙镇政府和桃仙公司提交申请书，对拟在涉诉地上投资建厂和如在使用期内遇政府拆迁其享受全部拆迁补偿等事宜请求政府批准，桃仙镇政府批示：“按东陵区2006年促进经济发展政策有关规定给予支持，同意申请。”同年，经审批后建设了厂房、办公楼、收发室、车库等。
原审法院认为，本案涉诉租赁标的国有土地依法成立的合同登记的使用权人系勤业化工厂，该土地使用权经对外租赁、转让，最终归于周宏涛个人，期间国有土地使用权的流转过程均由政府盖章认可，且周宏涛于签订转让合同当日便以土地使用权人的身份向桃仙镇政府申请了拟投资建厂，并主张不可预期的拆迁补偿利益等事宜的申请，政府根据相关政策给予批准。周宏涛已按规定对拟建工厂进行常规的地质勘查和正规设计，其建造地上建筑符合行业规范，周宏涛以本案涉诉场地及房屋作为出资设立顺德公司，顺德公司理应享有涉诉租赁标的国有土地使用权和地上建筑使用权和收益权，故顺德公司与韵必达公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应严格按照约定履行各自义务。关于顺德公司要求韵必达公司赔偿损失的问题，因韵必达公司已向顺德公司发函要求解除合同，且韵必达公司已另行选好地址，从2014年10月20日起并未继续使用涉诉房屋，合同已经解除。依据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因韵必达公司系自愿违反房屋租赁合同中关于期限的约定，提前行使解除权，其行为构成单方违约，故韵必达公司应承担相应的责任，按合同约定，韵必达公司交纳的保证金100,000元不予退还，并应赔偿给顺德公司造成的损失。关于赔偿损失的标准，因韵必达公司提前解除合同，必然导致涉案房屋无法持续出租利用，韵必达公司应当给付顺德公司寻租期的房屋租金，原审法院酌定3个月，按合同约定每月97,620元，共计292,860元。关于顺德公司提出的要求韵必达公司给付滞纳金的请求，没有法律依据，原审法院不予支持。
关于韵必达公司要求确认房屋租赁合同无效及退还保证金100,000元的反诉请求，原审法院不予支持。关于韵必达公司提出的退还房屋、场地内资产的反诉请求，原审法院予以支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告沈阳韵必达速递有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳顺德仓储有限公司损失292,860元；二、反诉被告沈阳顺德仓储有限公司将房屋及场地内资产（详见资产明细）于本判决生效之日起三十日内返还给反诉原告沈阳韵必达速递有限公司；三、驳回原告沈阳顺德仓储有限公司的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告沈阳韵必达速递有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,267元，由原告沈阳顺德仓储有限公司承担11,574元，被告沈阳韵必达速递有限公司承担5693元；反诉费1150元，由反诉原告沈阳韵必达速递有限公司承担。
宣判后，韵必达公司不服，向原审法院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人一审反诉诉请；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：案涉房屋及土地使用权均未办理合法流转手续，未取得建设规划许可证与建设施工许可证，案涉租赁合同无效。合同无效后，被上诉人应退还上诉人履行合同保证金且不存在上诉人给被上诉人造成租金损失。
被上诉人顺德公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。我方建设有合法手续，上诉人单方解除合同，拒绝交纳房租没有理由，一审判决保证金不予返还正确。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有当事人当庭陈述、房屋租赁合同、通知函、回复函、国有土地使用证、申请书等证据佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为，关于上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋虽坐落于沈阳市东陵区桃仙乡古台南村，但案涉房屋所在土地性质为国有土地，对案涉《房屋租赁合同》效力认定可参照上述司法解释。此外，案涉《房屋租赁合同》载明的租赁物虽包括厂房、宿舍及空地，但双方同时约定除厂房、宿舍外的租赁面积不计算租金，故案涉合同应确定为房屋租赁合同，而被上诉人至今仍未提供证据证明案涉房屋已取得建设工程规划许可证，而其所提供批示文件出具方桃仙镇政府亦非建设、规划主管部门，故根据上引司法解释的规定上述合同因此无效。一审对此认定错误，二审予以纠正。
关于无效后果的处理，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被上诉人作为出租人，理应确保租赁物的合法性，故其对于合同无效存在过错，但鉴于被上诉人作为承租人亦应审查租赁物的合法性且上述合同中已载明租赁物无建设工程规划许可证的事实，故其对于合同无效也存在过错。鉴于双方对合同无效均具有过错，应各自承担相应责任，故被上诉人要求上诉人赔偿其经济损失及滞纳金缺乏事实及法律依据，对其一审诉请应予驳回。
另，鉴于租赁合同无效，且租赁合同所租赁物已由被上诉人自行收回，上诉人亦已支付租赁物相应的占有使用费，被上诉人继续持有上诉人交付的100,000元保证金及上诉人场地内资产缺乏事实及法律依据，应一并予以返还。
综上所述，综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市浑南区人民法院[2015]浑南民二初字第01631号民事判决第一、三、四项；
二、维持沈阳市浑南区人民法院[2015]浑南民二初字第01631号民事判决第二项；
三、沈阳顺德仓储有限公司于本判决生效之日起十日内返还沈阳韵必达速递有限公司所付保证金100,000元；
四、驳回沈阳韵必达速递有限公司、沈阳顺德仓储有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18,417元，由沈阳顺德仓储有限公司负担。
二审案件受理费17,267元，由沈阳顺德仓储有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判，撤销或者变更。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。