沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初13204号
原告：李菊伟。
被告：赵华。
原告李菊伟与被告赵华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员王云娇担任审判长，审判员皮晓赛和人民陪审员王唤平参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告李菊伟、被告赵华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李菊伟诉称，原告于2015年12月租用被告位于沈河区二纬路30号5单元1楼2号门市房，租用一星期左右下水道开始返水，后找人疏通，之后每隔10天半月就返水、大粪汤，造成货物被淹。原告为经营被装商店，货物被粪汤浸泡后，无法销售，导致直接经济损失3000余元。另外屋内臭气熏天，导致来店购物的客人无法忍受，营业员整天在门外坐着。2016年4月由于经营环境恶劣，本店搬迁，改做库房，这个期间平均每半月返水一次，货物被淹，找房主沟通，要么不接电话，要么不管，由于不间断返水导致无法转让，想租房的过来看一眼就走，谁也不想找个粪坑做生意。2016年9月市政管网改造后，返水加重，疏通无济于世。楼上邻居过来找，房主还是不管，这期间为了解决问题和楼上邻居奔波于社区和产权单位，但都解决不了。后房主介绍一个疏通下水的公司，单次800元，又是我们自费，疏通后当时好了，没过两天又不停的返水，至此光是疏通下水道就花了3000多元。本月初终于无法忍受，找房主商量退还余下的房租，她不同意，没办法只能走法律诉讼这条路。我们租门市房用来经营的，这种情况用也用不了，租也租不了，房主又不讲道理，这个房子已经给我们造成很大的心理阴影，以上陈述周围邻居都可以作证。诉讼请求：请求被告退还原告2016年10至2017年4月的房租及水电费押金。共计贰万肆仟元整（3000元/月×7=21000元，水电费押金3000元）。
被告赵华辩称，原告租我家房子不是从我这租的，是从他人手中兑来的。大概是2015年12月份，那时候原租户还没有到期，我当时没有想租给原告，前租户有点急事，已经与原告谈好了，我就勉强同意了。我这房子一直出租，每次出租写的都很详细，发生一切事故我都不管。我出租的时候都查验好了，水电气都是完好的。经营期间，发生任何事情我都不管。前几个租户一租就是五年，没有找过我任何麻烦，第二个租户也没有任何麻烦，但是就是有急事兑给原告了。原告承租我房子不长时间就在我房屋附近租了一个位置较好、面积比我家房子大的房子，但那个时候原告已经交给我一年的房租了。我的房子是2016年4月23日到期，她提前一个月就把房子租给我了，后来我朋友反映说她的房子写的出兑，我说那跟我没关系，刚给我一年的房租没多长时间，在这期间，我们没有任何联系。10月24日我接到原告电话说房子下水道堵了，让我过来一趟。后来我去房子看了一次，然后找的疏通的。按道理这费用我不应该出，协议上写的，后来同意承担一部分。我2016年10月11日交的采暖费，原告要求退房。如果原告在我交采暖费之前提出退房，我不能交采暖费。原告提出退房之后，向我提供信息说有人要租房子，每月2500元，问我是否同意。原告说这人也知道我家房子的情况，并诚心要租房子，当时我在外地，我当时跟原告说同意租但房租不能降。我说如果降的话，因为原告还有几个月没到期，让她自己作主。后来就没有音信了，她就要求退钱。原告在夏天时为了兑店不找我退房，现在店兑不出去，我房子也不好租并且交完采暖费的时候找我退房，我不同意退。
经审理查明，2015年4月21日，被告赵华作为出租方（甲方）与原告李菊伟作为承租方（乙方）签订租房协议书，约定：一、甲方将沈河区二纬路30号512楼房出租给乙方居住。租期为1年，即2015年4月22日至2016年4月21日，月租金为3000元，付款方式为12个月、乙方一次性给甲方人民币36000元；二、乙方在承租期不得擅自改变房屋结构，要保管好室内物品，不允许转租、转借他人居住（如有特殊情况，征得甲方同意），在租用期间要注意防止发生跑水、火灾等现象，要遵章守法，不得搞非法活动，否则后果自负，如因乙方造成房屋意外损失，由乙方负全部责任，并赔偿损失，房屋保持原样；三、甲方不得以任何理由擅自抬高房价或驱赶乙方，如到冬季必须保证乙方供暖；四、乙方进住后，水、电、煤气、营业性费用、有线收视费、卫生费、物业费均由乙方支付，采暖费、房费由甲方支付，乙方在租用期间，甲方有权过问乙方各种交费情况，如一方有情况不再续租提前一个月通知对方……下次交租提前一个月，否则搬出。电表指数0811、煤气表指数889、水表指数303。备注：水、电、气及电话押金3000元，租用期间，水、电费出现故障自行解决，3000元押金到期如各项费用不欠返还。协议签订后，被告收取原告房屋租金36000元、押金3000元。
2016年3月末，原告在诉争房屋附近另外租赁房屋经营，将诉争房屋当做库房使用。2016年11月14日，沈河区迎宾社区委员会出具情况说明，内容为：李菊伟租住在沈河区二纬路30号512室，此房于2016年10月因下水堵塞，社区因此事协助联系产权单位并予以沟通。庭审中，原告提供的照片显示卫生间下水返脏水，地面脏污。
庭审中，被告提供的微信记录显示，2016年11月11日，原告向被告提出退房租的请求。原、被告因此产生纠纷，原告于2016年11月14日诉讼至法院。
上述事实，有双方当事人陈述，租房协议书，收条，情况说明，照片，采暖费发票，微信聊天记录等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。
关于卫生间返水是否构成合同解除的理由的问题。根据合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。据此规定，合同法定解除须具有严格的条件，即因不可抗力或一方严重违约导致合同目的不能实现的情况下才能解除合同。本案中，被告向原告交付房屋时，房屋完好，在原告使用过程中，房屋出现返水的问题，但返水问题作为高层建筑的一楼是普遍存在的现象，返水问题并非不能克服，可通过修缮下水设施解决这一问题，即返水问题的出现并不意味房屋不具备基本的居住使用条件，故原告以此作为解除合同的理由不能成立，故对原告要求被告返还租金及押金的诉讼请求，本院不予支持。
原、被告签订的租房协议书约定，“乙方在租用期间要注意防止发生跑水、火灾等现象……否则后果自负，如因乙方造成房屋意外损失，由乙方负全部责任，并赔偿损失，房屋保持原样。”原、被告均未举证诉争房屋返水是因原告使用造成还是因楼上邻居侵权造成或者因化粪池清淘不及时造成。根据合同法规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。原告主张对下水多次维修但其未举证证明。根据被告提供的微信记录，原告曾于2015年10月24日花费800元疏通下水，此800元维修费应由被告负担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十条之规定，判决如下：
一、被告赵华于本判决生效之日起15日内返还原告李菊伟垫付的维修费800元；
二、驳回原告李菊伟的诉讼请求；
案件受理费200元，由原告李菊伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王云娇
审 判 员 皮晓赛
人民陪审员 王唤平
二〇一七年三月二日
书 记 员 董虹艺