辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终6046号
上诉人（原审被告）：褚树江，男，1955年8月19日出生，汉族，住内蒙古牙克石市。
委托诉讼代理人：贾亮，辽宁崇光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱梁方，男，1990年10月8日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：倪荫石，辽宁五寰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连亿仿房地产经纪有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区玉学街1号1单元1层2号。
法定代表人：张淑梅，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈玉娜，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：邢鲲，女，该公司员工。
原审被告：褚丹，女，1982年4月16日出生，蒙古族，住辽宁省大连市甘井子区。
上诉人褚树江因与被上诉人朱梁方、大连亿仿房地产经纪有限公司（以下简称”亿仿公司”）、原审被告褚丹房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人褚树江的委托诉讼代理人贾亮，被上诉人朱梁方及其委托诉讼代理人倪荫石，被上诉人亿仿公司的委托诉讼代理人陈玉娜和邢鲲，原审被告褚丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
褚树江上诉请求：撤销一审判决第一项，改判由亿仿公司返还朱梁方20000元。事实和理由：1.定金罚则是违约责任的承担方式之一，而承担违约责任是在合同有效的前提下才适用的。上诉人褚树江是无权代理，褚丹事后又拒绝追认，所以案涉的《房地产买卖合同》无效，一审法院对案涉合同效力的认定正确。根据法律对合同无效的法律后果的规定，褚树江承担责任的方式只能是返还财产、赔偿损失，而不是适用定金罚则双倍返还定金，一审在合同无效的情况下根据合同约定的违约责任判令褚树江支付违约金错误。2.上诉人褚树江不承担缔约过失责任。缔约过失责任原则上以缔约人存在过错为成立条件，并且为法定责任，不具有约定性。上诉人褚树江本身不是合同的当事人，只是代理人，且褚树江未隐瞒重要事实，亦没有虚构真相，其行为不满足合同法第四十二条缔约过失责任的规定。被上诉人朱梁方和亿仿公司在签订合同过程中均存在过错，一审法院对此已经予以确认。被上诉人朱梁方和亿仿公司明知上诉人褚树江不是真正的房主，在没有见到房主本人褚丹及获得褚丹书面授权的情况下，仍然签订《房地产买卖合同》，亿仿公司作为专业的房地产代理机构，在交易过程中没有尽到注意义务，未审查褚树江签订《房地产买卖合同》的主体资格和合法性、有效性，亦未要求褚树江提供任何书面授权，其为了追求交易的数量而忽视交易的合法性。亿仿公司为了规避法律责任，恶意在《房地产买卖合同》中手写添加格式条款，免除其责任、加重褚树江责任，该条款对上诉人褚树江不发生法律效力。
朱梁方辩称，不同意上诉人褚树江的上诉请求。在签订案涉的《房地产买卖合同》时，褚树江当着朱梁方和亿仿公司工作人员的面，给褚丹打电话，且将案涉房屋的所有权证押在中介处，并承诺如果褚丹不出售房屋，褚树江愿意承担所有责任。根据法律规定，如果褚丹不追认案涉合同，产生的法律后果应由褚树江承担。本案中，朱梁方请求赔偿的数额没有超过合同相对人获得的利益，应得到支持。上诉人褚树江及其女儿褚丹因房屋涨价而反悔，违背了诚信原则，应依法惩处。
亿仿公司辩称，不同意上诉人褚树江的上诉请求。案涉合同应是有效的合同，褚树江在签订合同时表示，虽然房子登记在褚丹名下，但购房款是褚树江出的，且房子由褚树江夫妻居住，他可以做主，褚树江还说褚丹同意卖房。签订合同当场，褚树江与褚丹电话沟通过。签订合同后的两、三天，褚丹还向亿仿公司的工作人员咨询办理手续的问题，并没有表示不同意出售房屋。只是后来卖方想涨价，所以褚丹又说其不同意卖房。
褚丹述称，在案涉的《房地产买卖合同》签订时，褚丹不知晓，至2018年1月28日晚才被告知，随后即与中介方联系，表示不同意卖房。在案涉的《房地产买卖合同》签订时，褚丹没有出具书面的授权，事后也不同意。因此事还产生纠纷报了警。
朱梁方向一审法院起诉请求：1.要求依法解除《房地产买卖合同》；2.要求三被告赔偿原告定金损失40000元（其中20000元由被告亿仿公司直接给付原告），返还原告中介费、贷款费、过户费29500元，上述两项合计69500元；3.本案诉讼费由三被告承担。
一审法院认定事实：2018年1月24日，原告与被告褚丹签订《房地产买卖合同》一份，约定原告购买被告褚丹名下位于大连市甘井子区新达街1号4单元6层1号房屋，建筑面积约为97.20平方米，权属证号2006723387，总房款750000元。上述合同签字处由被告褚树江代被告褚丹签字，该合同居间方为被告亿仿公司。双方同时约定，原告支付定金20000元，于买卖双方交付房屋时冲抵房款。买卖双方同意由居间方代卖方无息保管定金。合同第九条约定：”产权人签约当日未到场签字由代理人褚树江（父女关系）代签，产权人知道并认可若因此原因不出售此房，由褚树江承担全部违约责任。”上述合同签订后，原告将定金20000元交由被告亿仿公司代管。
另查明，同日，原告与被告亿仿公司签订《房地产居间服务合同》一份，约定被告亿仿公司为原告购买上述案涉房屋提供居间服务及其他服务，具体包括：”1.制定销售策略并推荐房源、带看房源、确认购买、出售意向；2.提供成交机会、促成房屋交易、谈判；3.协助签署房地产买卖合同；4.协助办理房屋过户。”上述合同签订后，原告向被告亿仿公司支付中介费18750元，贷款费、过户费10750元，合计29500元。
后查明，被告褚丹对被告褚树江代其签订的《房地产买卖合同》拒绝追认并且不认可其授权被告褚树江签订合同的行为。被告褚丹与被告褚树江系父女关系。
一审法院认为，本案争议的焦点问题为《房地产买卖合同》的效力问题。对此，原告认为，被告褚树江的行为构成表见代理，被告褚丹应该承担相应的责任。而被告褚丹则认为，其并未委托被告褚树江代签合同且拒绝追认，因此，案涉合同依法不能成立，没有生效，不具有法律约束力。被告褚树江亦认可其代理为无权代理，被告褚丹对其签订合同行为并不知情。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：”行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，现原告虽与被告褚树江签订《房地产买卖合同》，但在该合同第九条中明确约定：”产权人签约当日未到场签字由代理人褚树江（父女关系）代签，产权人知道并认可若因此原因不出售此房，由褚树江承担全部违约责任。”据此，原告对被告褚树江的代理权限存在瑕疵是有一定的明知的，在被告褚树江未提供任何书面证据证明其有合法授权的情况下即与之签订合同，系有欠考察，存在一定过错，故一审法院认为被告褚树江的行为不构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：”行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”的规定，现被告对《房地产买卖合同》不予确认并表明不出售案涉房屋，故《房地产买卖合同》对其不发生效力，被告褚树江以被告褚丹名义签订的《房地产买卖合同》因被告褚丹拒绝追认而归于无效。但并不能据此免除被告褚树江的责任，根据《房地产买卖合同》第九条的约定，被告褚树江应承担全部违约责任。故原告主张被告褚树江赔偿定金损失40000元的诉讼请求有理，一审法院予以支持。鉴于有20000元由被告亿仿公司代为保管，故应由被告亿仿公司直接给付原告。
关于原告主张的三被告赔偿原告中介费、贷款费、过户费29500元一节，上述费用返还及赔偿的基础法律关系为居间服务合同关系。根据原告与被告亿仿公司签订的《房地产居间服务合同》，被告亿仿公司为原告提供的居间服务包括：”1.制定销售策略并推荐房源、带看房源、确认购买、出售意向；2.提供成交机会、促成房屋交易、谈判；3.协助签署房地产买卖合同；4.协助办理房屋过户”等多项内容。现被告亿仿公司虽然促使被告褚树江与原告签订《房地产买卖合同》，但其作为专门的中介机构，在审查被告褚树江是否有代理权限时存在重大过错，并最终导致原告与被告褚树江签订的《房地产买卖合同》因被告褚树江欠缺代理权限归于无效，故其收取原告中介费18750元欠缺合同依据，此笔款项被告亿仿公司应予返还。关于贷款费、过户费10750元，上述费用尚未实际发生，庭审中，被告亿仿公司亦同意返还原告，故被告亿仿公司应将中介费、贷款费、过户费合计29500元返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、被告褚树江自判决发生法律效力之日起十日内，向原告朱梁方支付违约金40000元（其中20000由大连亿仿房地产经纪有限公司于判决发生法律效力之日起十日内负责返还）。二、被告大连亿仿房地产经纪有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告朱梁方返还中介费、贷款费、过户费29500元。逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告朱梁方的其他诉讼请求。案件受理费简易程序减半收取770元（原告已预交），由被告褚树江负担400元，由被告大连亿仿房地产经纪有限公司负担370元。被告负担部分与上述款项一并给付原告。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是案涉《房地产买卖合同》的效力及褚树江是否应承担责任。从一审查明的事实可见，在签订案涉的《房地产买卖合同》时，合同各方对褚丹是案涉房屋的产权人是明知的，且明知褚丹在合同尾部的签字由褚树江代签。对此，朱梁方、亿仿公司认为，褚树江作为褚丹的父亲签字，且提供了案涉房屋的房产证，构成表见代理；褚树江、褚丹则认为褚树江在案涉合同上签字时未得到褚丹的授权，且事后褚丹亦不认可褚树江的签字行为，案涉合同对褚丹不发生效力。本院认为，虽然褚树江在签订案涉的《房地产买卖合同》时，提供了案涉房屋的产权证，但在各方明知其不是产权人的情况下，应要求其提供产权人褚丹的授权，尤其亿仿公司作为专业的房地产销售代理机构，更应该注意褚树江签字未获授权的问题，单从房产证的提交不能当然得出褚树江有权代签出售房屋的合同，故一审认定褚树江的行为不构成表见代理符合法律规定。我国《合同法》第四十八条规定”行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”根据上述法律规定，案涉的《房地产买卖合同》属于效力待定的合同。后由于褚丹对褚树江未获授权情况下签订的案涉合同未予追认，该合同归于无效。
根据法律规定，案涉合同未履行的法律后果应由褚树江承担。同时，案涉的《房地产买卖合同》第九条亦约定”产权人签约当日未到场签字由代理人褚树江（父女关系）代签，产权人知道并认可若因此原因不出售此房，由褚树江承担全部违约责任。”可见，褚树江需承担的是案涉合同未履行产生的责任，由于褚树江并不是合同的相对方且合同无效，不存在其承担违约责任的情形，其应承担的仅是由于案涉的《房地产买卖合同》未履行给朱梁方造成的损失。二审庭审中，朱梁方表示其损失包括定金及中介费。因朱梁方所交纳的定金及中介费现保管于亿仿公司，且一审已判令由亿仿公司返还，在朱梁方未提交其他证据的情况下，无法认定朱梁方还存在其他损失。鉴于此，对褚树江的上诉请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初1405号民事判决第二项；
二、撤销大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初1405号民事判决第三项；
三、变更大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初1405号民事判决第一项为”大连亿仿房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还朱梁方定金20000元”；
四、驳回朱梁方其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费800元，由褚树江承担。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 刘丽媛
审判员 刘冬艳
二〇一八年八月十五日
书记员 滕子美