云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终5519号
上诉人（原审被告）：童国富，男，1970年11月1日出生，汉族，住昆明市高新区。
委托诉讼代理人：雷秉华，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：顾超，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审原告）：云南冶金集团进出口物流股份有限公司。住所地：昆明市北市区小康大道***号。
法定代表人：苏其军，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：王长友，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：王宝琼，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人童国富、云南冶金集团进出口物流股份有限公司（以下简称“云南冶金公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初3550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人童国富上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回云南冶金公司的诉讼请求。诉讼费用由云南冶金公司负担。其主要的事实和理由为：首先，一审法院对诉争房屋存在的“租赁关系”内容认定错误。诉争房屋的租赁关系包括主合同、从合同以及合同之外的履行文件，全部法律文件构成租赁关系的全部内容。而一审法院却将认定租赁关系缩小等同为合同二，显然遗漏了案件基本事实，租金标准，租金支付等条件认定错误。其次，一审法院适用法律多处错误。故请求二审法院支持其上诉请求。
上诉人云南冶金公司上诉及答辩称：不认可童国富的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。云南冶金公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，依法改判由童国富立即支付自2015年7月1日至2016年2月29日的租金1016433.72元，且按每日租金的20%即1.45元每平方米的标准向上诉人支付违约金（自2015年7月1日起计算至付清拖欠租金之日止）。由童国富承担本案诉讼费用。其主要的事实及理由为：一、一审法院认为昆明市住房和城乡建设局登记核发房屋产权证（即2015年10月30日）之后，云南冶金公司才取代云南泰耀实业集团有限公司成为本案诉争房屋产权所有人，享有租金收益权，租金应当从2015年10月30日起算，明显属于适用法律错误，从而导致认定事实错误。本案中云南冶金公司认为其取得本案诉争房屋所有权的时间及租金起算点应当以签订《拍卖成交确认书》的时间，即2015年5月12日为准，故童国富拖欠云南冶金公司的租金起算时间应当从2015年7月1日开始。二、一审法院减少违约金金额没有法律和事实依据。故请求二审法院支持其上诉请求。
上诉人童国富对于云南冶金公司的上诉答辩表示，不认可云南冶金公司的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。
上诉人云南冶金公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付原告自2015年7月1日至2016年2月3日的租金911862.35元；2、判令被告按每日租金的20％即1.45元/平方米的标准支付原告逾期支付租金的违约金（自2015年5月12日起至付清第一项诉讼请求的租金之日止）；3、判令被告立即腾还原告昆明市威远街166号龙园1层商场（577平方米）；4、判令被告按每日租金7.25元/平方米的标准支付原告自2016年2月4日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。
一审法院认定事实：2013年4月3日昆明市住房和城乡建设局登记核发了昆明市威远街166号龙园1层商场1号（建筑面积1250平方米）所有权人为云南泰耀实业集团有限责任公司（以下简称泰耀公司）的昆房权证（昆明市）字第××号房屋所有权证。2013年4月5日被告童国富与泰耀公司签订《房屋租赁合同》，约定该公司将本案讼争房昆明市威远街166号龙园1层商场（577平方米）出租给被告童国富；租期自2012年8月16日至2022年8月15日；租金从2013年7月1日起开始计算，租金支付采用先付租金后使用的原则，2013年7月1日至2014年6月30日的租金1384800元、2014年7月1日至2015年6月30日的租金1384800元、2015年7月1日至2016年6月30日的租金1526742元、2016年7月1日至2017年6月30日的租金1603079元、2017年7月1日至2018年6月30日的租金1683233元、2018年7月1日至2019年6月30日的租金1767394元、2019年7月1日至2020年6月30日的租金1855764元、2020年7月1日至2021年6月30日的租金1948552元、2021年7月1日至2022年6月30日的租金2045980元、2022年7月1日至同年8月15日的租金268534元，租金支付方式为每年支付一次，第一期租金于2014年12月30日前支付，以后各期租金支付时间为该期租期开始的前30天，即在每年的5月31日前支付；被告童国富未按约支付租金等相关费用，泰耀公司有权解除合同；如被告童国富违约，所交租金不退回，被告童国富支付合同租金总额20％的违约金。2013年4月23日昆明市住房和城乡建设局登记核发了昆明市威远街166号龙园1层商场1号（房屋所有权证号20132551）他项权利人（他项权利种类为抵押权）为原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司的他项权利证。2015年5月12日原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司与案外人云南事达拍卖有限公司签订的《拍卖成交确认书》载明云南事达拍卖有限公司受云南省高级人民法院委托，于2015年5月12日在昆明泛亚联合产权交易所拍卖厅及云南涉诉资产网竞价交易系统采取电子竞价方式举行公开拍卖会，原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司以最高应价获得包括昆明市威远街166号龙园1层商场1号房产在内的拍卖标的；包括昆明市威远街166号龙园1层商场1号房产在内的标的存在租赁关系，详见租赁合同备查。2015年6月2日云南省高级人民法院作出（2014）云高执字第20-2号执行裁定书，裁定位于昆明市威远街166号龙园1层商场1号房产的所有权及相应的其他权利归买受人云南冶金集团进出口物流股份有限公司所有；买受人云南冶金集团进出口物流股份有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权变更登记手续。2015年10月30日昆明市住房和城乡建设局登记核发了昆明市威远街166号龙园1层商场1号（建筑面积1250平方米）所有权人为原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司的昆房权证（昆明市）字第××号房屋所有权证。2015年8月27日被告童国富收到原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司发出的房屋产权人变动的通知。2015年12月28日被告童国富收到原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司发出的房租催缴通知书，通知被告童国富收到通知15天内支付租金。被告童国富在该通知书上注明对租金支付未履行补充协议租金金额有异议。2016年2月29日被告童国富收到原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司于2016年2月3日以公证邮寄方式发出的通知。该通知载明之前原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司已通知了被告童国富产权变动和应支付租金，被告童国富至今没有支付租金，原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司决定解除合同。另，被告童国富支付泰耀公司至2015年6月30日的租金。2016年9月26日云南事达拍卖有限公司出具的情况说明载明拍卖成交确认书中的“详细租赁合同备查”指司法鉴定意见书中所附租赁合同。司法鉴定意见书所附租赁合同包括上述2013年4月5日的租赁合同。
一审法院认为：本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故2015年10月30日昆明市住房和城乡建设局登记了包括本案讼争房在内的房屋所有权人为原告，自该日起原告取代泰耀公司，成为2013年4月5日租赁合同的出租人。合同约定租金支付方式为每年支付一次，第一期租金于2014年12月30日前支付，以后各期租金支付时间为该期租期开始的前30天，即在每年的5月31日前支付。故被告应于2015年5月31日前支付2015年7月1日至2016年6月30日的租金1526742元。2015年8月27日被告收到原告发出的房屋产权人变动的通知、2015年12月28日被告收到原告发出的房租催缴通知书后未支付2015年10月30日起的租金的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故原告具有法定合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。2016年2月29日被告收到原告发出的解除合同通知后三个月内，没有对合同解除提出异议，故原、被告之间的租赁合同于2016年2月29日解除。故被告应支付原告2015年10月30日至2016年2月29日的租金508914元（1526742元÷12个月×4个月）。合同约定如被告违约，所交租金不退回，被告支付合同租金总额20％的违约金。违约金具有赔偿损失和惩罚的性质，且被告请求降低，故本院酌情由被告支付原告违约金101782.80元为宜。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故被告应腾还原告房屋并按合同约定的租金标准支付占有使用费（2016年3月1日至同年6月30日为508914元，2016年7月1日至腾还之日止按每月133589.92元计）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决:一、由被告童国富于本判决生效后十日内支付原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司租金508914元、违约金101782.80元，合计610696.80元。二、由被告童国富于本判决生效后十日内腾还原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司昆明市威远街166号龙园1层商场577平方米，并支付2016年3月1日至同年6月30日的占有使用费508914元、2016年7月1日至腾还房屋之日止的占有使用费（按每月133589.92元计）。三、驳回原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司的其他诉讼请求。
在二审审理期间，童国富提交如下证据：1、装修垃圾清运证明、装修证明。欲证实，童国富于2016年9月获得昆明市五华区环境卫生管理处装修许可，拟对诉争房屋窗户进行开窗处理。2、（租金支付）银行流水、（转租）租赁合同。欲证实，诉争房屋于2016年12月达到使用条件后，童国富已经将2017年1月至6月的租金支付至云南冶金公司指定账户。3、（租金收取）银行流水。欲证实，童国富已经将诉争房屋转租给第三方实际使用并且已经收取租金，如本案判决解除合同，则无法交回房屋，并将带来各方较大的经济损失及产生社会不稳定因素。经云南冶金公司质证，对于童国富提交的证据1、3的证据的真实性不予认可；对于证据2认为，2016年12月30日时本案已经上诉至昆明市中级人民法院，云南冶金公司认为此时租赁合同早已解除，并不存在需要童国富支付2017年1月至6月的租金的情况，童国富单方的行为并未经云南冶金公司的认可。经本院审查，童国富提交的证据1、3的形成时间是在2015年8月27日其收到云南冶金公司发出的房屋产权人变动通知，及2016年2月29日解除租赁合同的通知之后且本案诉讼期间，童国富在明知诉争房屋的产权人已经变更为云南冶金公司，而且双方当事人已经因为解除租赁合同诉至法院，仍旧对于诉争房屋进行装修及转租。同时，因装修及转租涉及案外人，现对于童国富所提交的相关证据无法核实真实性，故本院不予采信。对于童国富提交的于2016年12月30日向云南冶金公司指定账户内支付款项的证据，因此时本案在二审诉讼中，童国富的该行为并未得到云南冶金公司的认可，故本院亦不予采信该证据。
二审经审理查明的案件事实与一审法院确认的事实一致。另，云南冶金公司向本院提交云南省高级人民法院（2014）云高执字第20号执行裁定书送达回证。经质证，童国富对该真实性均无异议。根据上述证据，本院补充确认：云南省高级人民法院（2014）云高执字第20号执行裁定书于2015年7月15日生效。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：应否解除本案的租赁合同、一审法院判决由童国富支付自2015年10月30日至2016年2月29日的租金1016433.72元是否恰当、本案的违约金应否减少？
本院认为：首先，涉案《房屋租赁合同》系云南泰耀实业集团有限责任公司与童国富的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”之规定，再结合本院二审查明事实，上述拍卖成交裁定书于2015年7月15日生效，至此，云南冶金公司取代原所有权人云南泰耀实业集团有限责任公司，成为新的房屋所有权人，并对租赁物享有完整的包含收取租金在内的占有、使用、收益、处分的权利，一审法院对此认定错误，本院予以更正。合同履行过程中，童国富与云南冶金公司之间对于租金标准发生争议，故童国富客观上未再履行支付租金的义务，在与云南冶金公司就租金标准产生争议时未采取有效措施继续履行向云南冶金公司交付租金的义务，根据《房屋租赁合同》之约定，云南冶金公司有权解除合同，并行使合同解除权（于2016年2月3日通过公证邮寄方式送达解除合同的书面通知，2016年2月29日童国富收到该通知），故合同已于2016年2月29日解除。因此，童国富应当向云南冶金公司支付自2015年7月15日至2016年2月29日的租金890599.5元（1526742元÷12个月×7个月＝890599.5元），一审法院对此所做判决有误，本院依法予以纠正。
最后，关于进出口公司主张的违约金是否应当调整的问题。经一审法院释明，童国富在一审中请求予以调整，且在云南冶金公司并未举证证实童国富的违约行为还给其造成其他重大损失的情况下，一审法院基于违约方的违约情形，并应当事人申请对违约金进行调整并无不当，本院予以维持。
据此，上诉人童国富的上诉请求无事实及法律依据，应当予以驳回。上诉人云南冶金公司的上诉请求符合事实及法律的部分予以支持，无事实及法律依据的部分予以驳回。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：
维持云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初3550号民事判决第二项，即“由被告童国富于本判决生效后十日内腾还原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司昆明市威远街166号龙园1层商场577平方米，并支付2016年3月1日至同年6月30日的占有使用费508914元、2016年7月1日至腾还房屋之日止的占有使用费（按每月133589.92元计）。”;
撤销云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初3550号民事判决第一、三项，即“由被告童国富于本判决生效后十日内支付原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司租金508914元、违约金101782.80元，合计610696.80元;驳回原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司的其他诉讼请求。”;
由被告童国富于本判决生效后十日内支付原告云南冶金集团进出口物流股份有限公司租金890599.5元、违约金101782.80元，合计992382.3元;
驳回云南冶金集团进出口物流股份有限公司的其他诉讼请求;
驳回童国富的上诉请求。
一、二审案件受理费39446元由上诉人童国富负担31556.8元，由云南冶金集团进出口物流股份有限公司负担7889.2元。
本判决为终审判决。
审判长 刘昕光
审判员 熊金华
审判员 晏云锋
二〇一七年五月十八日
书记员 石 瑾