北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初16583号
原告北京天鸿宝地物业管理经营有限公司,住所地北京市海淀区恩济花园13号楼五层。
法定代表人董贤钧，董事长。
委托代理人汲成刚，男，该公司员工
被告祁惠霞，女，1967年8月17日出生。
原告北京天鸿宝地物业管理经营有限公司（以下简称天鸿宝地公司）与被告祁惠霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘雪琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告天鸿宝地公司之委托代理人汲成刚与被告祁惠霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
天鸿宝地公司诉称，祁惠霞为北京市海淀区×北里西区×号楼×单元202号房屋业主，2007年10月22日，我公司与祁惠霞签订了《宝盛北里（一期）前期物业管理服务协议》，协议约定物业管理服务费以居住为使用性质的住宅按不高于1元/建筑平方米/月单价计算；每年度的6月30日前缴纳本年度的物业管理服务费；垃圾清运费30元/户/年。我公司依约提供了物业服务，但祁惠霞没有按照协议约定向我公司支付物业服务费用。现我公司起诉要求祁惠霞支付2009年1月1日至2015年7月31日期间的物业费4674.19元；违约金1259.04元；诉讼费由祁惠霞负担。
祁惠霞辩称，我所在的小区现在有三个物业公司提供服务，天鸿宝地公司应当证明其提供了服务。我在2007年10月入住，由于我的房屋是回迁房，入住时要求交纳了1年的物业费，是按照每平方米每月九毛多的标准支付的，交费之后才能领取钥匙。我的房屋性质是经济适用房，按照国家规定的收费标准是0.55元每平方米每月，天鸿宝地公司把收费标准更改为0.65元每平方米每月，也没有通知我们，且当初每平方米每月九毛多的标准是什么也没有告知我们。天鸿宝地公司应当说明我们交纳的物业费用于什么支出，该公司服务不到位。双方签署合同中的服务标准不具体，无法监督，小区内私搭乱建现象严重，小区内只有一名保安收取停车费用，无人巡逻。另外，天鸿宝地公司的请求超过诉讼时效。现我不同意天鸿宝地公司的诉讼请求。
经审理查明，祁惠霞系北京市海淀区×北里西区×号楼×单元202号房屋（以下简称202号房屋、建筑面积87.18平方米，房屋性质为经济适用房）业主。2007年10月22日，天鸿宝地公司（甲方）与祁惠霞（乙方）签订《宝盛北里（一期）前期物业管理服务协议》，约定甲方在本物业设立服务机构，对本物业房屋的共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、秩序维护等项目进行专业化物业管理；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；乙方监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理服务过程中的有关问题以正常渠道向甲方提出意见和建议；乙方依据京发改【2005】2662号文件和与售房单位签订的《商品房买卖合同》中的相关规定，办理入住手续后，乙方应按约定及时足额交纳物业管理服务费以及其他相关费用；不得占用、损坏本物业的共用部位，共用设施设备或改变其使用功能，不得改变住宅的使用性质；本协议自与乙方签订之日起至本小区业主大会成立后委托业主委员会与甲方签订《物业管理委托合同》时自行终止；关于物业管理服务费约定，以居住为使用性质的住宅按不高于1元/建筑平方米/月为单价计算；依据京发改【2005】2662号文件第十条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业管理企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用；物业费用交纳时间为每年度的6月30日之前缴纳本年度的物业管理服务费；依据京价（收）字【1999】第253号文件代收生活垃圾清运费：30元/户/年；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补齐所欠费用并以从逾期之日起按日累计所欠费用额度的万分之二/天为标准作为违约金支付给甲方。合同签订后，天鸿宝地公司为宝盛北里西区提供了物业服务，而祁惠霞未交纳自2009年1月1日至2015年7月31日期间的物业费。
庭审中，祁惠霞主张天鸿宝地公司擅自变更收费标准，且收费标准高于国家关于经济适用房物业费用的收费标准。为此,天鸿宝地公司表示其依据京发改【2005】2662号《北京市物业服务收费管理办法》（试行）的规定，向祁惠霞收取物业费用，未超过国家规定的收费标准。上述管理办法规定，经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》规定，经济适用住房小区物业服务收费基准价标准为0.55元/建筑平方米/月；安全防范设施设备日常运行维护费0.05元/建筑平方米/月；消防设施设备日常运行维护费，多层住宅0.05元/建筑平方米·月。祁惠霞对该标准仍不予认可，但未向本院提交相应反证。祁惠霞另表示小区内私搭乱建现象严重，小区内也没有保安，绿化不足，仅在今年6月见到补种，并主张天鸿宝地公司的主张已超过诉讼时效。对此，天鸿宝地公司表示对小区内私搭乱建现象已经上报街道居委会和城管部门，其公司无强制拆迁的权利；小区内保安定时巡逻；小区绿化会定期补种；其公司每年都会在小区公告栏催缴费用。经本院调查走访，宝盛北里西区小区确存在私搭乱建、绿化区种菜等情形。
上述事实，有双方当事人的陈述、房产证、《宝盛北里（一期）前期物业管理服务协议》、照片等证据材料在案佐证。
本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同具有法律效力。本案中，天鸿宝地公司与祁惠霞签订的《宝盛北里（一期）前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应严格按照约定、全面履行各自的义务。祁惠霞作为202号房屋的业主，在享受物业服务的同时，负有向天鸿宝地公司支付物业服务费之义务。天鸿宝地公司主张的物业费收费标准并未超出国家规定，亦未违反双方合同约定，祁惠霞虽对该收费标准提出异议，但未提交相应反证，本院对祁惠霞的抗辩不予采信。物业管理工作涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，而不能由点及面、以偏概全的忽略物业公司对小区公共区域提供服务所作出的贡献。且祁惠霞反映的小区私搭乱建、绿化区种植菜等问题，虽存有物业公司方面管理不足，对部分问题解决不及时的因素，但也有部分业主缺乏公共区域环境共同维护及安全意识的因素。祁惠霞亦认可小区绿化在近期进行补种，可说明天鸿宝地公司并非完全不尽职责。
小区整体环境的改善需要一个循序渐进的过程，拒交物业管理费的方式非但不会改变小区环境现状，而且会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低投入、降低现有服务质量的恶性循环局面，同时，该种方式对其他已交费的业主来说也是一种不公平。在此，本院建议物业公司应首先树立以民为本的便民服务意识，加大公共区域共同维护的宣传力度，延伸业务范围，对业主反映的问题及时予以改善，给业主创造一个和谐、安宁、舒适的居住环境。希望双方能换位思维，相互理解，物业公司在积极听取业主意见的同时，应加强彼此间的交流与沟通，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识。综上，现天鸿宝地公司要求祁惠霞支付物业费用，具备事实及法律依据，本院对此予以支持。考虑祁惠霞欠交物业管理费的初衷也是为了以此促进物业服务质量的改善，并非恶意拖欠，本院对天鸿宝地公司要求祁惠霞支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、祁惠霞于本判决生效后七日内向北京天鸿宝地物业管理经营有限公司交纳二ＯＯ九年一月一日至二Ｏ一五年七月三十一日的物业费人民币四千六百七十四元一角九分；
二、驳回北京天鸿宝地物业管理经营有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由祁惠霞负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘雪琳
二〇一六年八月十二日
书 记 员 赵鸣鸣