南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓商初字第1295号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行，住所地南京市建邺区庐山路218号。
负责人顾生，该分行行长。
委托代理人蔡安明，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人张杰，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被告李方平，女，汉族，1972年12月7日生。
被告江苏天泰建设有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区佛城西路6号翰海翠庭综合楼401室。
法定代表人彭金元，经理。
委托代理人吴坚，该公司员工。
委托代理人储修峰，该公司员工。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交行省分行）与被告李方平、江苏天泰建设有限公司（以下简称天泰建设公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理，依法组成合议庭，于2015年11月6日公开开庭进行了审理。原告交行省分行委托代理人张杰，被告天泰建设公司委托代理人吴坚、储修峰到庭参加诉讼，被告李方平经依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告交行省分行诉称：2012年12月，交行省分行与李方平、天泰建设公司签订个人房产抵押贷款合同、南京市江宁区房地产抵押合同，约定李方平向交行省分行借款33万元用于购买房屋，并将所购南京市江宁区开发区XX大道62号XX苑3幢617室房产抵押给原告，由天泰建设公司承担连带责任保证，合同还对还款期限、方式、利率及其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告依约发放了贷款，但在借款期限内李方平未按约履行还款义务，天泰建设公司亦未承担保证责任。截至2015年11月4日，共欠原告借款本金313749.12元、利息（含罚息、复利）18553.81元。故原告诉至法院，请求判令：一、被告李方平偿还原告借款本金313749.12元、截至2015年11月4日的利息（含罚息、复利）18553.81元，并继续支付自2015年11月5日起至实际给付之日止按照合同约定标准计算的利息（含复利、罚息）；二、原告对抵押房产享有优先受偿权；三、被告天泰建设公司对上述债务承担连带清偿责任；四、被告李方平、天泰建设公司承担本案诉讼费用。
被告李方平未到庭，亦未答辩。
被告天泰建设公司辩称：1、根据合同约定，天泰建设公司的保证责任已经解除；2、根据物权法的规定，原告应先就李方平抵押的房产实现债权；3、根据南京市江宁区房地产抵押合同约定，诉讼费用不属于保证担保的范围，天泰建设公司不应承担本案诉讼费用；4、贷款合同为原告提供的格式合同，其中约定的罚息、复利计算标准过高；5、如天泰建设公司承担连带保证责任，原告则对涉案房产不具有优先受偿权；6、若法院认定由天泰建设公司承担担保责任，天泰公司有权向李方平追偿。
经审理查明：2012年12月25日，交行省分行与李方平、天泰建设公司签订个人房产抵押贷款合同一份，约定：李方平因购买住房向交行省分行贷款33万元，并将所购位于南京市江宁区开发区XX大道62号XX苑03幢617室房屋抵押给原告；贷款期限240个月，自放款日起算；放款金额、放款日和到期日以借款凭证的记载为准；贷款月利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮10%，即4.9125‰，并随人民银行基准利率调整；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；还款方式为等额本息还款法；李方平违反本合同的约定，交行省分行有权宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求李方平立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；李方平未按时足额偿还贷款本金、支付利息，交行省分行有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；李方平未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担交行省分行为实现债权而发生的诉讼费、保全费、公告费等。
同时约定：天泰建设公司为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及交行省分行实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）；李方平取得所购房屋的权利证明，且交行省分行取得抵押物的他项权利证明后，天泰建设公司的保证责任解除，但在交行省分行取得前述他项权利证明前，李方平已有欠款的，天泰建设公司对该部分应付款仍应承担保证责任。
当日，交行省分行与李方平、天泰建设公司签订南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）一份，约定：为担保上述债务的履行，李方平将所购南京市江宁区开发区XX大道62号XX苑03幢617室房屋抵押给原告，抵押担保的范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；天泰建设公司为上述贷款承担连带保证责任，担保期间自本合同生效之日起至交行省分行领取上述李方平所购商品房他项权利（抵押权）证书之日；保证担保的范围与上述抵押担保的范围一致；李方平连续3月或累计6月未能按约还款，交行省分行有权处分上述李方平所购商品房。该抵押合同已办理抵押登记，交行省分行尚未取得他项权证。
2013年1月17日，交行省分行依约发放了贷款33万元，欠息清单载明该帐户贷款发放日期为2013年1月13日，到期日期为2033年1月17日，借款月利率为4.6125‰。截至2015年11月4日，李方平已逾6期未按时还款，现尚欠交行省分行本金313749.12元、利息（含罚息、复利）18553.81元。
以上事实，有原告交行省分行举证的个人房产抵押贷款合同、南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）、借款凭据、欠息清单，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为：交行省分行分别与李方平、天泰建设公司签订的个人房产抵押贷款合同、南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）系各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的规定，且抵押合同已办理了抵押预告登记，均合法有效。李方平在交行省分行按约发放贷款后，未按约履行还款义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。故交行省分行主张李方平偿还借款本金313749.12元、截至2015年11月4日的利息（含罚息、复利）18553.81元，并继续支付2015年11月5日以后至欠款还清之日前所产生的利息、罚息及复利的诉讼请求，本院予以支持。
关于天泰建设公司的保证责任是否已经解除。个人房产抵押贷款合同约定：李方平取得所购房屋的权利证明，且交行省分行取得抵押物的他项权利证明后，天泰建设公司的保证责任解除；南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）约定：担保期间自本合同生效之日起至交行省分行领取上述李方平所购商品房他项权利（抵押权）证书之日，交行省分行至今未取得涉案抵押房产的他项权证，故天泰建设公司的保证责任尚未解除，天泰建设公司仍应承担连带保证责任。
关于涉案抵押房产。根据《物权法》的有关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，李方平将所购南京市江宁区开发区XX大道62号XX苑03幢617室房产预抵押给交行省分行，并已办理预抵押登记，故在李方平不履行上述债务时，交行省分行对南京市江宁区开发区XX大道62号XX苑03幢617室房产有权在债权数额33万元范围内优先受偿。因当事人就债权人实现债权的顺序未进行约定，交行省分行应当先就物的担保实现债权，天泰建设公司就交行省分行对案涉抵押房屋优先受偿后不足清偿部分的债务承担连带保证责任。
关于天泰建设公司承担保证责任的范围。个人房产抵押贷款合同约定：天泰建设公司为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及交行省分行实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）。南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）约定：天泰建设公司为上述贷款承担连带保证责任，保证担保的范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，上述约定均系当事人真实意思表示，且合法有效，故交行省分行主张天泰建设公司对李方平的上述债务承担连带清偿责任，并由两被告承担本案诉讼费用的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。天泰建设公司向交行省分行承担还款责任后，有权就其实际清偿部分向李方平追偿。
综上，对天泰建设公司提出的原告应先就李方平抵押的房产实现债权，并在其承担担保责任后，有权向李方平追偿的辩解意见本院予以支持，其余辩解意见因与上述合同约定不符，亦于法无据，故本院不予支持。被告李方平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审期间的举证和质证的抗辩权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李方平自本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司江苏省分行借款本金313749.12元、截至2015年11月4日的利息（含罚息、复利）18553.81元，并继续支付自2015年11月5日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利（按上述合同约定的利率标准计算）；
二、如被告李方平未履行上述（一）项债务，原告交通银行股份有限公司江苏省分行有权对被告李方平购买的南京市江宁区开发区XX大道62号XX苑03幢617室房产在债权数额33万元范围内进行折价或以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿；
三、被告江苏天泰建设有限公司对被告李方平的上述（一）项债务在（二）项不足清偿的部分承担连带清偿责任至原告交通银行股份有限公司江苏省分行领取他项权证书之日止，并在向原告交通银行股份有限公司江苏省分行承担连带责任后，有权就其实际清偿部分向被告李方平追偿。
如二被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6166元、保全费2220元、公告费600元，共计8986元，由被告李方平、江苏天泰建设有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 吴志坚
人民陪审员 邵于民
人民陪审员 产祥宁
二〇一五年十一月十二日
见习书记员 赵红芳