黑龙江省伊春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑07民终128号
上诉人（原审被告、反诉原告）方亮，男，1982年8月22日出生，回族，……，住伊春市五营区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黑龙江省山水房地产开发有限公司，住所地伊春市伊春区。
法定代表人邹义柱，该公司经理。
委托代理人蒋丽梅，黑龙江泽瑞律师事务所律师。
委托代理人孙军，该公司副经理。
上诉人方亮与被上诉人黑龙江省山水房地产开发有限公司（以下简称山水公司）商品房销售合同纠纷一案，不服五营区人民法院（2015）五民初字第43号民事判决，于2016年1月19日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人方亮，被上诉人黑龙江省山水房地产开发有限公司的委托代理人蒋丽梅、孙军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审认定，2012年10月8日，原告与被告签订了《购房合同》，其中约定：方亮购买位于五营区水岸明珠小区B5单元18号门市，面积108.88平方米，首付房款为170528元，贷款167000元。2013年8月29日五营林业局取得商品房预售许可证，同年11月5日，五营林业局委托原告黑龙江省山水房地产开发有限公司对此房进行销售。2014年7月11日，原告黑龙江省山水房地产开发有限公司与被告方亮签订了《商品房买卖合同》，合同中没有约定交付时间，2014年4月，被告自行入住，对该楼房进行使用。现原告以被告怠于办理银行贷款义务，于2015年3月31日，向被告方亮下达书面《通知书》，告知被告应在10日内办结银行贷款手续或一次性支付剩余房款167000元。现已逾期，被告方亮仍拒绝履行贷款义务及支付剩余房款义务。为此，原告起诉至法院，请求判令被告一次性支付剩余房款167000元。被告方亮以原告违约预期交付房屋、不按图纸施工和预期不办理土地使用权证书、产权登记为由，提起反诉，要求原告履行合同，赔偿预期一年七个月交付房屋损失20000元；赔偿没有楼梯的损失3060元；要求原告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（加50%的罚息）的标准计算，承担违约金，并承担反诉费。
原审认为：原告黑龙江省山水房地产开发有限公司与被告方亮签订的购房合同属于商品房预售合同，是合法有效的。原告黑龙江省山水房地产开发有限公司在该房竣工后，又与被告方亮签订了《商品房买卖合同》，原告正在办理各项验收手续过程中，被告未收到入户通知就私自装修入住，也未提出没有楼梯，是对楼房现状的默认，现被告已入住并实际使用该房，原告要求被告支付全部房款，是符合法律规定的，故原告的诉讼请求，本院予以支持。被告反诉原告违约问题，因双方签订的合同中就违约问题约定不清，交付时间亦不明确，故被告反诉的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百五十九条、第五十二条的规定，判决：被告方亮（反诉原告）于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）黑龙江省山水房地产开发有限公司房价款167000元；驳回被告（反诉原告）方亮的反诉请求。案件受理费3640元由被告（反诉原告）方亮负担；反诉费376.50元由被告（反诉原告）方亮自行负担。
一审宣判后，方亮不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，要求被上诉人履行合同办理土地使用权证书、房屋所有产权登记后上诉人交付全部房款；被上诉人赔偿逾期一年七个月交付房屋违约损失20000元；赔偿没有楼梯的损失3800元。理由如下：一、被上诉人是五营林业局委托的出售房屋的代理人，不是房屋买卖合同的当事人，原判决诉讼主体认定错误；二、上诉人与被上诉人在合同第二十四条约定，商品房出卖人负责办理房屋产权登记，协助办理房屋所有权证书，原审未支持上诉人要求被上诉人履行合同办理土地使用权证书、房屋所有产权登记后上诉人交付全部房款的请求，裁判违法。三、双方合同没有约定交付房屋的时间，按常规预购房屋交付期间为一年，被上诉人延期交付房屋应支付违约金。四、原审认定上诉人入住后未提出没有楼梯的异议是对楼房现状的默认，判决违法。
被上诉人山水公司答辩称：一、被上诉人为合同一方当事人，在商品房合同中签名盖章，作为起诉主体正确；二、上诉人作为反诉原告，在诉讼请求中没有明确提出要求履行登记办证义务，二审不应对此审理，且上诉人欠付房款情况下要求登记和办证，缺少合同及法律依据；三、双方合同中没约定交房日期，被上诉人不存在逾期交房问题，合同中没有约定房款中包含楼梯，且没有有效证据证实不按图纸施工，不应支付楼梯建设损失；四、上诉人已将案涉房屋两年做经营使用两年，其拒绝办理贷款又拒绝支付房款，于法无据。五、被上诉人提供了孙合欢的贷款他项权证，能证实所售房屋具备贷款条件，上诉人拒绝办理贷款拒绝支付房款，明显违约。
二审审理中，上诉人向法庭举示房屋设计图纸复印件两张。意在证明图纸设计有楼梯，被上诉人未按照图纸施工未建楼梯，违反《商品房销售管理办法》第二十四条的强制性规定，要求被上诉人承担违约责任。
被上诉人山水公司质证意见：对该证据的真实性有异议，证据来源不清，设计图纸没有加盖建设部门公章，真实性无法确定。关联性有异议，质量是否合格应由建设部门负责，图纸不具有证明力，该图纸不能证明被上诉人未按照图纸施工。
本院的认证意见：经本院核实，上诉人提交的证据是由伊春市住房与城乡建设局协调在黑龙江省冶金设计规划院调取案涉房屋的设计图纸，由黑龙江省冶金设计规划院工作人员交付给上诉人的。该证据具有真实性，但山水公司与上诉人方亮在合同中并未就房屋楼梯进行约定，且上诉人方亮在2014年4月入住房屋后未提出退房或对楼梯的异议，仍与山水公司于2014年7月11日签订了《商品房买卖合同》，视同其接受设计变更，故该证据证明不了待证事实。
本院认为，2012年10月8日，方亮与山水公司签订了《购房合同》，并向山水公司交付首付房款170528元，2013年8月29日五营林业局取得商品房预售许可证，同年11月5日，五营林业局委托山水公司对案涉房屋进行销售。2014年4月，方亮自行装修入住案涉房屋，并对该房屋进行使用，后方亮与山水公司于2014年7月11日签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，而山水公司是合同的一方当事人，其作为受托人以自己名义将五营林业局授权范围内的房屋对外销售的行为并不违反法律规定，故山水公司作为诉讼主体并无不当。
因方亮与山水公司签订的《商品房买卖合同》中第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，方亮在签订合同并入住房屋后，既没按照合同约定办理银行贷款手续又未按山水公司要求支付剩余房款，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务……应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故方亮应按合同约定办结银行贷款手续或一次性支付剩余房款167000元。且案涉《商品房买卖合同》中并无由出卖人负责办理土地使用权证书、房屋产权登记的约定，又因案涉房屋价款未支付完毕，方亮可按合同约定办结银行贷款手续或一次性支付剩余房款167000元后，另行主张要求山水公司协助办理房屋所有权证书。
2012年10月8日，方亮交付首付房款并签订《购房合同》时，明知所购房屋是预售房屋，且其无证据证实与山水公司就案涉房屋约定了交房日期或达成一致意见。2014年7月11日，双方签订案涉《商品房买卖合同》时，方亮已经实际入住案涉房屋，故山水公司在交房时间上不存在违约问题，对方亮要求山水公司支付延期交付房屋违约金20000元的上诉请求不予支持。
山水公司并未就案涉房屋是否有楼梯写入合同内容之中，方亮在二审中提供的图纸亦不能证实山水公司就案涉房屋的楼梯对购房人做出过相关允诺和说明，且方亮在2014年4月入住房屋后，明知该房屋未建楼梯，仍与山水公司于2014年7月11日签订了《商品房买卖合同》，一审视其为对房屋现状的认可并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4016.50元，由上诉人方亮承担。
本判决为终审判决。
审判长 代红光
审判员 张秋妍
审判员 李 嘉
二〇一六年五月二十三日
书记员 李晨希