黑龙江省绥芬河市人民法院
行 政 判 决 书
（2017）黑1081行初16号
原告李庆江，男，1970年9月15日出生，汉族，中国银行股份有限公司绥芬河分公司职员，住黑龙江省绥芬河市。
委托诉讼理人奚继彬，黑龙江珍珑律师事务所律师。
委托诉讼代理人徐冰，黑龙江珍珑律师事务所律师。
被告绥芬河市房产管理局，住所地绥芬河市。
法定代表人牟永山，局长。
委托诉讼代理人王洪林，男，绥芬河市房产管理局分管副局长。
委托诉讼代理人徐袁波，黑龙江晨光律师事务所律师。
第三人绥芬河铁城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市。
法定代表人张书涛，经理。
原告李庆江因要求确认被告绥芬河市房产管理局于2016年7月26日作出的变更房产登记行为无效一案，于2017年8月24日向本院提起行政诉讼。本院于2017年8月24日立案后，于2017年8月29日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2017年10月18日、11月13日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人奚继彬、徐冰、被告绥芬河市房产管理局委托诉讼代理人王洪林、徐袁波、第三人绥芬河市铁城房地产开发有限公司法定代表人张书涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告绥芬河市房产管理局于2016年7月26日将备案在李庆江名下的合同备案登记进行变更登记，合同备案号为B20160726008770，该备案将原备案登记房屋的价格由每平方米4000元变更为每平方米8500元。李庆江认为被告的行为无效，要求确认行政行为无效，判决被告恢复原备案登记。
原告李庆江诉称：第三人在开发绥芬河吉祥家园小区期间缺少资金，从原告处借款500万元。2014年5月22日，第三人将吉祥家园9号楼1层5号及9号楼1层10号备案到原告名下顶账，备案号分别为100020140226002789及100020140226002774，备案房屋每平方米单价4000元。2016年7月26日，第三人未经原告同意擅自变更登记，未通知原告到场，也未核实原告签名真实性，事后也未告知原告，被告的行为侵犯了原告的合法权益。为此，原告依法向法院提起行政诉讼，请求确认被告做出的两次(后更正为两个)商品房买卖合同备案登记(登记编码为：100020160726008770、100020140226002774)行为无效，并责令被告予以恢复备案登记(备案号为：100020140226002789及100020140226002774)。后原告变更诉讼请求为：确认被告做出的登记编码分别为100020160726008770和100020160726008771这两次备案行为无效且要求撤销登记，并责令被告予以恢复上一次备案。原告提供的证据：一、绥芬河市房地产管理局窗口业务给打印的房屋信息单2页。二、撤销商品房备案登记审核表、商品房销售备案登记表、备案注销登记信息共3页。
被告绥芬河市房产管理局辨称：一、被告作出的商品房预售合同网上登记备案行为符合法律规定；根据《城市商品房预售管理办法》第10条规定，开发企业与承购人签订商品房预售合同后，由开发企业向房产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。被告已实行商品房预售合同网上备案，开发企业通过网发送备案申请，被告通过网络即可完成备案登记。二、原告与第三人通过商品房备案登记实际用于借款顶账行为已突破法律规定；根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预告出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。现原告与第三人通过商品房合同备案实际用于借款顶账这一行为与《城市商品房预售管理办法》规定的商品房合同备案有本质的区别，原告与第三人的行为已经突破了法律规定，并且也超越了被告单位的职权范围。三、原告与第三人的顶账价格不在被告备案登记范围内；商品房备案登记主要目的是防止开发企业一房多卖，至于房屋销售价格是开发企业与购房人双方的市场行为，行政机关不作干预。原告与第三人因两次备案价格差异有异议，不在被告备案登记职责范围内。因此原告诉请因两次备案价格不一致，要求恢复原备案这一请求没有法律意义。被告提供的法律依据：城市商品房预售管理办法第2条、第10条。
第三人绥芬河铁城房地产开发有限公司述称：原告与第三人关于房屋价格是协商决定的。2014年2月26日，双方商定用公司的房产门市顶给李庆江，每平方米为6500元。2014年5月26日每平方米变更到4000元，本案争议的这两套房屋于2016年7月26日变更到8500元，变更的时间与价格在房产局可以调取，房屋价格是第三人与李庆江协商约定的，与房产局无关，双方与房产局之间只是房屋备案关系。
经庭审质证，被告提供的法律依据证明：1.被告只对房屋的买售人进行商品房预售备案登记，而不是房地产开发企业的债权人办理登记。2.根据第10条的规定，开发企业应当在30日之内向房地产管理部门办理预售合同备案手续，按照规定现在积极运用网上信息技术，推行网上信息备案，由开发企业通过网络向房产局提供房屋信息，房产局的工作人员通过电脑接收信息后进行确认，不收取任何纸质材料，同时也不要求买售人到房产局进行任何确认。原告质证认为：1.原告对于被告2014年5月22日登记备案的价款4000元没有异议，对其2016年未经原告同意擅自变更登记将每平方米单价改为8500元有异议，被告提供的法律依据没有证明2016年7月26日做出的变更行为程序的合法。2.被告进行行政的登记备案最主要的目的是避免一房二卖，登记可以对抗购买人；2016年7月26日，被告未在原告到场的情况下，擅自变更每平方米8500元损害了原告的合法权益，此变更备案属于违法。第三人对证明的问题无异议。本院经审查认为，被告只提供的法律依据，未向本院提交作出行政行为的证据，且该依据也不能证明2016年7月26日所作出的变更登记是在原告同意的情况下作出的，因此，对被告以此证据证明的问题不予采信。
原告提供的证据一证明：原告在2014年5月22日对吉祥花园9号楼1层5号及9号楼1层10号进行的登记，当时的登记价格为每平方米4000元，2016年7月26日被告擅自变更为每平方米8500元；从该证据可以看出被告2014年5月22日办理的备案规定符合法律规定，起到了保护原告避免一房二卖，保护了原告的房屋价值4000元；而2016年被告改变已经备案房屋登记信息，将房屋价格变更为8500元，致使原告取得房屋价款提升了1倍多，不符合市场规律和市场行情。被告的变更登记行为不合理、程序不合法，没有让原告和第三人双方同时到场确认。被告质证认为：对于该份证据的形式要件有异议，该四张打印的房产资料没有相关工作人员的签字，也没有房产局的公章确认，因此无法证实该证据的真实性。对证明问题有异议，1.被告单位没有义务为民间借贷的债权人办理房屋抵押登记的职责；2.被告在办理商品房预售登记备案时的备案价格，均是开发企业单方发送的，房产部门对价格不做审核，也不做备案；3.房产部门在对本案登记房屋进行登记备案没有任何违法之处。第三人不发表质证意见。本院经审查认为，上述证据系原告在被告窗口调取的信息，虽然未加盖公章，经本院核实属实，本院予以确认。该证据证明2014年5月22日办理的备案符合规定，确定房屋价格每平方米4000元；2016年7月26日被告将备案登记变更，确定房屋价格为每平方米8500元，未经原告同意的事实，对原告以此证据证明的问题予以采信。
原告提供的证据二证明：1.原告所述的两套房屋中登记编码为100020160726008770的房产于2014年5月22日备案登记的单价为4000元；2.这个材料来源于纪委，用来证明纪委曾经对被告单位登记问题进行过查处，被告也是因为纪委的查处，恢复了备案登记，但是在恢复中在其他信息没有变化的前提下对价格进行了更改。被告质证认为，对该份证据的第一页以及第三页没有异议，对于第二页有异议，因为没有房产局的签字和盖章，也没有李庆江的签字。第三人对证据无异议。本院经审理认为，上述证据系复制于绥芬河市纪委调查案件材料，能够证明2014年5月22日为原告备案登记的单价为4000元；对原告提供的该证据，本院予以采信。
经审理查明：第三人在开发绥芬河吉祥家园小区期间缺少资金，从原告处借款500万元。2014年2月26日，经原告与第三人协商后，第三人将吉祥家园9号楼55栋1层5号及9号楼55栋1层10号备案到原告名下顶账，备案在李庆江名下的两栋房产的单价为每平方米6500元，合同登记编码100020140226002789及100020140226002774。2014年5月22日，经原告与第三人协商，第三人向被告提供材料，变更备案房屋每平方米单价4000元，合同登记编码分别100020140522007676及100020140522007696。2016年7月26日，第三人未经原告同意擅自向被告提供材料变更登记，被告在未通知原告到场的情况下将备案在原告名下的两栋房产重新作备案登记，产权人仍为原告，变更二栋房产备案价格为每平方米8500元，合同登记编码均为100020160726008770及100020160726008771。
本院认为：原告与第三人系民间借贷关系，第三人使用借款后，不能如期还款，与原告协商以其开发建设的楼房抵顶欠款，并在被告处办理备案登记，将两栋商服用房备案在原告名下，双方议定价格最后确定为每平方米4000元，被告的登记行为原告与第三人均无异议。2016年7月26日，第三人未与原告协商，私自向被告提供了变更登记申请，将登记的房屋变更为每平方米8500元，单方向登记机关申请登记，并非原告的真实意思表示，被告在办理过程中亦未通知原告到场确认，对备案在原告名下的两栋商服用房做了变更备案登记，该登记行为违反了《不动产登记操作规范(试行)》4.8.2“经审核，符合登记条件的，不动产登记机构应当予以登记。有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记并书面通知申请人；10未经预告登记权利人书面同意，当事人处分该不动产登记的”的规定。被告违反操作规程，在原告不知情的情况下，将登记备案在原告名下的房产变更登记，该登记行为无效。应确认2016年7月26日变更的登记无效，恢复至2014年5月22日登记备案状态。
依照《房屋登记办法》第十一条第三款、第十二条、第十八条、《不动产登记操作规范(试行)》4.8.2条、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款(三)项、第七十六条的规定判决如下：
确认被告绥芬河市房产管理局2016年7月26日作出合同登记编码为100020160726008770及100020160726008771的房屋登记行为无效并予以撤销。责令被告绥芬河市房产管理局于本判决生效后十日内，将备案在原告李庆江名下的两栋房产备案登记恢复至2014年5月22日确定的登记备案状态；合同登记编码分别100020140522007676及100020140522007696。
案件受理费50元，由被告绥芬河市房产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 单国勇
人民陪审员 赵长青
人民陪审员 徐景财
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 潘月卿