新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）新民终63号 上诉人（原审原告）：刘生宏，男，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：蒋昊霖，新疆建信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建忠，新疆建信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林昕奕，男，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：何敏，新疆赛天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王亚如，新疆赛天律师事务所实习律师。 原审第三人：新疆新轴房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市鲤鱼山北路375号锦绣山河小区6号楼1单元1402号。 法定代表人：杨建忠，该公司总经理。 原审第三人：新疆新轴耐磨材料有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县板房沟乡七宫村。 法定代表人：何文金，该公司总经理。 原审第三人：新疆新轴混凝土有限公司，住所地新疆维吾自治区乌鲁木齐市北站路854号。 法定代表人：李洪凯，该公司总经理。 原审第三人：何文金，男，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 原审第三人：潘文霞，女，汉族，系何文金妻子，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人刘生宏与被上诉人林昕奕及原审第三人新疆新轴房地产开发有限责任公司（以下简称新轴房地产公司）、新疆新轴耐磨材料有限责任公司（以下简称新轴耐磨材料公司）、新疆新轴混凝土有限公司（以下简称新轴混凝土公司）、何文金、潘红霞案外人执行异议之诉一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘生宏及其委托诉讼代理人蒋昊霖，被上诉人林昕奕的委托诉讼代理人何敏，原审第三人新轴房地产公司的法定代表人杨建忠到庭参加诉讼，原审第三人新轴耐磨材料公司、新轴混凝土公司、何文金、潘红霞经本院传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 刘生宏上诉请求：撤销原判决，支持刘生宏的原审诉讼请求；由林昕奕承担诉讼费用。事实与理由如下：（一）原审法院对本案事实审查不明。原审庭审中，新轴房地产公司确认在刘生宏第一次交款前就与其签订了《诚意金协议》，因该公司原因于2012年10月11日后补签订《诚意金协议》。新轴房地产公司同时确认未将购房款收据更换发票及未办理房屋产权登记是新轴房地产公司的责任。原审将责任归咎于刘生宏，认定其不具于排除强制执行的民事权益，明显不公。（二）原判决适用法律错误。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“具备《商品房买卖合同》主要条款，应认定为商品房买卖合同”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“订购、认购协议具备商品房买卖的主要条款，应认定为商品房买卖合同”。本案《诚意金协议》应认定为商品房买卖合同，不能以无合同为由否定刘生宏与林昕奕之间的商品房买卖法律关系。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，新轴房地产公司具有相应的证照、资质对涉案房屋具有销售权利，在2010年10月9日刘生宏第一次交纳100000元房款时，该权利未受到限制。刘生宏购房询价及交款符合房屋买卖的交易习惯且价格合理，其依法对房屋实际占有，无任何过错，属善意第三人，对其权益应当依法予以保护。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。综上，刘生宏与新轴房地产公司订立《诚意金协议》具有商品房买卖合同的性质，系在人民法院查封前形成。刘生宏支付了全部房款，对涉案房屋进行了装修，缴纳各项费用，实际占有至今，其依法享有足以排除强制执行的民事权益，请二审法院依法改判。 林昕奕辩称，刘生宏的诉讼请求属于确权之诉，不是案外人执行异议之诉，且其起诉时已超过法定的除斥期间，不再享有诉权。刘生宏称《诚意金协议》系其与新轴房地产公司后补签订的说法不能成立，结合新轴房地产公司在原审中前后矛盾的陈述，刘生宏与新轴房地产公司之间可能存在恶意串通阻止执行的行为。刘生宏与新轴房地产公司签订《诚意金协议》时，涉案房屋已经查封，其对涉案房屋不构成善意取得。刘生宏没有提供正规发票、汇款凭证，仅凭新轴房地产公司开具的非正规收据不足以证明刘生宏已支付房款的事实。刘生宏占有涉案房屋系在查封之后，应当认定为非法占有。其购买涉案房屋的价格明显低于市场价格，且其名下并非无其他可以居住的房屋，请求依法驳回刘生宏的上诉请求，维持原判决。 新轴房地产公司述称，刘生宏于2010年购买了新轴房地产公司销售的房屋。因新轴房地产公司没有按时缴纳税款，未向刘生宏开具房款发票，也因此导致刘生宏所购买的房屋及其它新轴房地产公司所售出房屋未能办理房屋产权证书。 刘生宏向一审法院起诉请求：请求停止对位于乌鲁木齐市新市区鲤鱼山北路375号8号楼4单元1801号房屋的执行，确认该房屋为刘生宏所有。 一审法院认定事实：刘生宏于2010年10月9日向新轴房地产公司交纳房款100000元；2011年12月27日，交纳房款290717.50元；2012年8月17日，交纳房款75424.80元；2012年10月11日，刘生宏与新轴房地产公司签订《诚意金协议》，约定：刘生宏拟购买新轴房地产公司开发的位于乌鲁木齐市鲤鱼山北路375号8号楼4单元1801室房产，刘生宏须向新轴房地产公司交纳购房诚意金518980元，双方约定于预留公告发布之日起5日内或接到新轴房地产公司通知5日内按预定协议内容签订《商品房预售合同》。协议签订当日，刘生宏交纳房款52837元。2012年11月16日，刘生宏交纳了房屋装修押金、装修垃圾清运费、采暖费、物业费、有线电视初装费用等相关费用，并办理了入住手续。 2009年9月28日，林昕奕与何文金、潘红霞签订《借款合同》，约定：由林昕奕给何文金、潘红霞借款5280000元，借款期限自2009年9月28日至2010年5月27日止。新轴房地产公司、新轴耐磨材料公司、新轴混凝土公司对何文金、潘红霞的借款提供连带保证责任担保。《借款合同》签订后，林昕奕依约给付借款，何文金、潘红霞在收到借款后，仅归还780000元，尚余4500000元未归还。2012年8月29日，林昕奕向乌鲁木齐市第二公证处提出申请，该公证处作出（2012）新乌证内字第31163号执行证书，林昕奕持该公证执行证书，向原审法院申请强制执行。该院受理该执行案件后，于2012年9月28日作出（2012）乌中执字第329-3号执行裁定书及协助执行通知书，查封了新轴房地产公司位于乌鲁木齐市鲤鱼山北路375号8号楼4单元1801室在内的26套房产。 一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”（2007年10月28日第一次修正的《中华人民共和国民事诉讼法》中前述条款为二百零四条）。在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十八条规定：“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，由执行法院管辖”；第十九条规定：“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”。本案中，刘生宏于2014年12月15日收到该院送达的（2004）乌中执监字第25号执行裁定书，于2014年12月19日向乌鲁木齐市新市区人民法院提起诉讼，乌鲁木齐市新市区人民法院在审理中发现管辖错误将本案移送至原审法院，刘生宏系在法律规定的期间内向人民法院提起了诉讼，其享有相应的诉权；其在案件审理期间又变更了诉讼请求，亦符合法律规定。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的”。本案中，刘生宏没有依法办理相关产权变更登记手续，其虽出示了交付涉案房屋购房款的收据，但该收据并非正式发票；该院于2012年9月28日查封涉案房屋，刘生宏于2012年10月11日与新轴房地产公司签订《诚意金协议》，于2012年10月领取钥匙、同年11月办理入住，在法院查封时刘生宏对涉案房屋尚不具有实体权利，未构成事实上的物权，故刘生宏不能排除强制执行，其要求对涉案房屋停止执行，确认房屋所有权归其所有的主张没有依据，该院不予支持。判决：驳回刘生宏要求确认位于乌鲁木齐市新市区鲤鱼山北路375号8号楼4单元1801号房屋为其所有，要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。 另查，刘生洪在原审中出具了价格审批单（复印件），用以证明2010年9月30日，其与新轴房地产公司就涉案争议房屋的认购单价、面积等达成合意，因其系新轴房地产公司的关系客户，经该公司领导审批后购房价格从4670/㎡酌情优惠为3500元/㎡。原审中林昕奕以该证据系复印件为由，对其真实性、合法性、关联性均不予以认可。二审中，新轴房地产公司向本院提交了该价格审批单的原件，经本院核对，原件与刘生洪在原审中出具的复印件内容无异。刘生洪向本院提交了物业费票据8张，用以证实涉案房屋自其办理入住以来缴纳物业费至今。经本院询问，林昕奕对新轴房地产公司及刘生洪在二审出具的证据明确表示不予质证。 本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案案外人刘生宏在对人民法院执行行为提出异议时，同时提出确认其权利的诉讼请求，符合上述司法解释的规定。根据刘生宏在原审提交的乌鲁木齐市新市区人民法院的受理案件通知书，可以证实其在法定期间内向人民法院提起诉讼，主张权利。因此，刘生宏提起的诉讼，符合案外人执行异议之诉的程序要件。本案重点审查的是实体要件，即刘生宏就涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”。刘生宏在原审中出具2010年10月9日、2011年12月27日、2012年8月17日，金额为100000元、290717.50元、75424.80元的收据，主张其与新轴房地产公司存在商品房买卖合同关系。该收据虽非正式发票，但确系新轴房地产公司加盖公章后出具，收据载明款项性质为售房款，新轴房地产公司对此亦予以认可，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认，并以此作为定案依据，结合刘生宏在原审提交的房源表、价格审批单等证据认定，2012年9月28日林昕奕对新轴房地产公司担保的债权进入执行程序，原审法院对涉案房屋进行查封之前，刘生宏与新轴房地产公司之间已经就涉案房屋的方位、面积、价款及支付方式形成合意，该房屋买卖法律关系真实存在并已经实际履行。 根据新轴房地产公司在二审中出示的价格审批单，可以证实刘生宏就涉案房屋支付的购房款，系在当时该地段住宅的合理交易价格基础上，新轴房地产公司报经领导内部审批之后的优惠价格。刘生宏在对林昕奕与新轴房地产公司的债权债务关系并不知情的情形下，以合理价格购买新轴房地产公司的房产，不存在恶意串通、损害第三人利益的主观故意。林昕奕亦未提供充分的证据证明刘生宏在购买诉争房屋的过程中存在过错，因此，刘生宏与新轴房地产公司之间的房屋买卖关系合法有效。 刘生宏基于与新轴房地产公司之间合法有效的房屋买卖关系，在交纳全部房款之后，领取钥匙、办理入住、装修房屋、交纳物业费用，合法占有涉案房产至今，承担了占有使用人的义务。虽然刘生宏在购买房产后尚未办理产权登记，但经新轴房地产公司确认，未办理产权登记的原因在新轴房地产公司，刘生宏对涉案房产尚不享有物权的原因不能归责于其本人。《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》对交付及占有的法律意义予以了确认。占有是占有人对动产或不动产实际控制的事实状态。对不动产而言，交付行为虽不产生物权变动的效力，但仍然具有公示及公信的现实作用。房屋交付使用前，房屋毁损、灭失的风险由出卖人承担，交付后则由买受人承担。合法占有房屋的买受人已经开始承担标的物毁损、灭失的风险，对合法占有人的权益予以保护符合民法上的公平原则。同时，根据《中华人民共和国物权法》第十九章的相关规定，合法占有亦受物权法的保护，其具有准物权的性质。 综上所述，刘生宏基于真实合法有效的房屋买卖关系，在全部履行完付款义务之后合法占有房产，仅因不能归责于其本人的原因未办理房屋产权登记，其对涉案房屋所享有的民事权益足以对抗并排除林昕奕申请强制执行的基于一般合同形成的普通债权，其要求停止对涉案房屋的执行并确认所有权归其所有的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，刘生宏的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民初52号民事判决； 二、停止对乌鲁木齐市新市区鲤鱼山北路375号8号楼4单元1801号房屋的强制执行； 三、确认乌鲁木齐市新市区鲤鱼山北路375号8号楼4单元1801号房屋为刘生宏所有 一审案件受理费8989.80元，二审案件受理费8989.80元，由林昕奕负担。 本判决为终审判决。 审判长 候 卫 宁 审判员 热 依 拉 审判员 李  李 二〇一七年五月二十五日 书记员 努热斯曼