北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第00845号
原告张宝春，男，1974年6月20日出生。
委托代理人候海明，北京市仁杰律师事务所律师。
被告程爱国，男，1965年9月17日出生，个体经营者。
委托代理人高德仁，北京市隆康律师事务所律师。
原告张宝春诉被告程爱国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩进红独任审判，公开开庭进行了审理。原告张宝春及其委托代理人侯海明、被告程爱国及其委托代理人高德仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2014年1月15日签订《租房合同书》，由原告承租被告的位于北京市西城区xxx号房屋进行餐饮经营。合同书约定：租期2年，从2014年2月15日到2016年2月15日止；第一年租金10万元，以后按照每年10%递增；租金半年付一次；租赁期内水电费用由原告负担；屋内物品押金10000元；如因甲方（被告）维修房屋而影响到乙方（原告）经营时，甲方应相应减少当日租金或延长租期。合同签订当日，原告向被告支付了半年租金5万元和相应押金5000元。被告于2014年1月17日将房屋钥匙交给原告，被告于2014年2月20日将房屋内自己的物品清空，原告于2014年2月21日开业经营。经营期间，原告按照电表显示交纳相应电费。2014年7月，被告房屋内水管出现问题连续维修了一个多月，被告免除原告该月租金。2014年8月中旬到9月初，原告支付被告房屋租金8000元。2014年9月17日，供电局进行线路检查时，发现被告存在绕过法定的用电计量装置安装电表用电的窃电行为，遂于当日下达停电通知。2014年10月17日被告将房屋门锁更换，被告实际控制房屋至今，原告的经营物品均在房屋内存放。停电后，原告要求被告尽快接受处理恢复供电，被告以各种理由和借口拖延不予办理，致使原告店内存放的肉类全部损坏，给原告造成巨大的经营损失。原告为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，要求：一、依法判决解除原被告签订的租房合同书；二、判决被告退还原告押金5000元；三、判决被告支付原告违约金10000元；四、判决被告退还原告2014年9月15日至2014年10月14日之间的房屋租金7777.78元；五、判决被告赔偿原告经营损失52000元（经营损失50000元、肉类损失2000元）；六、判决被告赔偿原告物品损失60000元；七、诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告陈述的合同签订情况与合同约定租金属实，被告交付原告房屋时屋内有经营餐厅的设备。2014年1月17日交付的房屋，2014年2月15日起租，我收取了原告的租金截止到2014年8月15日。2014年7月15日原告应该交下半年房租时，原告未按月支付。2014年8月15日之后原告分三次给了我8000元房屋租金。原告所述2014年7月房屋漏水，免房租一个月的情况不存在。2014年9月17日当天，供电局检查发现偷电情况后就给停电了，当天原告把门锁上走了。停电之后，我要求原告去交电费，原告却让我去交电费。2014年10月13日、14、15日，我给原告发短信，原告没有回复，2014年10月17日我到法院起诉，2014年10月22日我找开锁公司将房屋门打开。我在换锁之前通知原告过来，原告表示没空，开锁后，我发现冰箱里的肉已经坏了，后来原告的伙计也来了。另外，虽然偷电不是我的责任，但为了降低损失，我于2014年11月27日交了5004.14元电费、15012.42元罚款并出资5000元对供电设备进行了维修。2014年12月初该房屋已经出租给了第三人。我们之间的合同不能履行是因为原告违约造成的，我同意解除合同，原告主张的退还租房押金，是一个设备押金，不是房租押金，如果设备丢失损坏，是需要赔偿的，同时双方约定对于设备每年计提折旧20%，原告使用期间一台冰柜和一个空调坏了，现在还没修理，扣除修理费和折旧之后，剩余的部分同意退还原告。不同意支付违约金，因为原告违约在先，原告没交房租，房租已经催要了多次；原告主张的退还租金没有事实依据，因为原告根本没有缴纳这个期间的房租；由于原告在断电以后，没有及时将肉类转移或进行处理，其主张的肉类损失不应该由我来赔偿，且原告的肉类也没有2000元的损失。原告主张的物品损失，我不同意赔偿，我当时租给原告的全套设备和东西都在饭馆里，房屋装修原告没出钱，原告只是出工了，我也帮着干了，原告说的装修费不存在。不同意赔偿其此项损失。我开锁后发现有原告的东西，这些物品同意返还。
反诉原告诉称，我与原告租房合同履行期间，原告没有在约定的时间支付下半年租金，原告支付的设备押金也与合同约定的数额不符，原告构成违约，同时原告在租赁房屋期间因偷电被处罚后不辞而别，我在缴纳电费及罚款后，将房屋另租他人，是为了避免房屋闲置带来的应得利益损失。基于上述事实，提出反诉，一、要求被反诉人赔偿反诉人垫付的电费5004.14元、用电违约金15012元、供电设施修复费5000元；二、要求被反诉人支付2014年9月15日至10月22日的房屋租金8400元及违约金10000元。
反诉被告辩称，不同意被告的反诉请求。被告提交的电费单据上注明该电费5004.14元是2014年11月份的电费，被告在2014年10月已收回房屋，原告不应负担该费用。关于被告主张的用电违约金15012元，原告的上一个租户有窃电行为，但被告没有对设备进行改造，罚款与原告无关，原告不应该负担罚款。供电设施修复费5000元，这是被告为了自己的利益进行的改造，供电局的改造应该只改造进项线路，但被告提交的发票的性质是工程款，这部分费用应该由被告承担。关于被告要求原告支付2014年9月15日至10月22日的房屋租金8400元及违约金10000元的问题，由于被告提供的电力设施存在瑕疵，在原告租赁房屋期间停电，原告交纳的58000元租金，应该租期到2014年10月15日；被告出租给原告的上下水不能使用，在2014年7月20日到8月20日被告对房屋的上下水进行改造，在此期间，几乎无法进行经营，经过协商，被告同意给原告免租一个月。后来停电后，原告无法正常使用房屋经营，原告不应负担此期间的房租。房屋是2月份开始经营，7月份之后，因为要修上下水，我们就一个月一个月地交租金，租金没有拖欠。我们接过房屋时，屋里只有空调和冰柜等设施，设施不全，不用交10000元，合同约定的一方违约需要支付10000元的违约金跟交付押金无关，是跟合同的履行本身有关。综上，不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2014年1月15日，原告张宝春（承租人，乙方）与被告程爱国（出租人，甲方）签订《租房合同书》，双方约定：1、甲方将位于西城区xxx号饭馆房屋使用权交给乙方使用。甲方保证经营时的各种执照、证件合法有效。乙方自行办理个人暂住证、健康证等个人证件。2、租赁期限定为2年，自2014年2月15日至2016年2月15日24时止。3、房屋租金现定为每年人民币壹拾万元整，每半年一付，下次付款提前一个月给付甲方，如不能履约给付甲方，乙方要承担违约金责任；今后每年租金在原基础上上调百分之十作为第二年房租；以后以此类推。……5、甲方保证房屋的建筑结构和设备符合安全、卫生条件。乙方不得使用超过用电功率的用电器具，以免发生火灾。6、如因甲方维修房屋而影响乙方经营时，甲方应相应减少当日租金或延长期限。政府行为例外。……10、甲方的空调、冰箱冰柜、厨房设备、桌椅板凳、锅碗瓢盆等供乙方使用，预留押金一万元。并按每年20%收取折旧费。……13、如一方单方违约，赔付对方违约金一万元整。……15、甲方按约定在2014年1月21日将房屋交给乙方，并给乙方十天时间进行装修。
上述合同签订当日，被告将涉案房屋交付原告，但双方未就房屋内设备的交接书写清单，原告于同日向被告支付了半年的房屋租金50000元、设备押金5000元。原告在涉案房屋经营餐饮至2014年7月底时，政府有关部门出资组织对前门大街步行街进行整体改造，涉案房屋的门脸亦在此次改造范围之内，前门大街整体改造工程在2014年8月底结束。2014年8月底至9月初，原告分三次向被告支付房屋租金8000元。
2014年9月17日，北京市电力公司城区供电公司宣武供电所在电路检查中发现涉案房屋存在窃电的情况后，向用户发出了《窃电通知书》并于当日停止了对涉案房屋的供电。涉案房屋停电后，原告未开展经营活动，被告分别于2014年10月14日、15日向原告发送短信，要求原告交出涉案房屋的钥匙并表示要在2014年10月16日收房。2014年10月17日，被告在本院提起诉讼，要求解除与本案原告之间的租房合同，该案审理期间，被告于2014年10月22日自行将涉案房屋的门锁打开，强行收回了出租房屋。2014年11月27日，被告向供电部门补交了电费5004.14元并支付用电违约金15012.42元，同时按照供电部门的要求对其房屋的电表进行了整改，被告为此支出工程款5000元，供电部门于当日恢复了对涉案房屋的供电。2014年12月1日，被告将涉案房屋另租他人。
现原告以被告提供的房屋不能正常使用，被告强行收回房屋导致合同无法履行，构成违约为由，诉至本院，1、要求法院判决解除原、被告签订的租房合同书；2、要求判决被告退还原告押金5000元；3、要求判决被告支付原告违约金10000元；4、要求判决被告退还原告2014年9月15日至2014年10月14日之间的房屋租金7777.78元；5、要求判决被告赔偿原告经营损失52000元（经营损失50000元、肉类损失2000元）；6、要求判决被告赔偿原告物品损失60000元；七、诉讼费由被告承担。被告只同意解除合同，但对原告主张解除合同的理由不予认可。被告同时提起反诉，一、要求原告赔偿其垫付的电费5004.14元、用电违约金15012元、供电设施修复费5000元；二、要求原告支付其2014年9月15日至10月22日的房屋租金8400元及违约金10000元。原告认为偷电的责任在被告，涉案合同不能履行的原因在于被告违约，不同意被告的反诉请求。
本案庭审中，双方当事人针对如下问题存在争议：
一、原告未在2014年7月15日合同约定的日期支付下半年租金且未按合同约定足额支付设备押金，是否构成违约。2014年7月底至8月底，政府有关部门对前门大街步行街进行整体改造时，原、被告之间是否就上述期间免租一个月达成一致意见。
对于上述问题，原告主张双方合同约定被告向其交付的房屋应包括空调、冰箱冰柜、厨房设备、桌椅板凳、锅碗瓢盆等物品，但被告实际交付房屋时只有空调、冰箱、冰柜，没有其他物品，据此，双方协议设备押金变为5000元，被告则主张向原告交付了餐馆内所有设备，原告向其交了5000元设备押金后，其也没再向原告要剩余的押金，但其收回房屋时，其提供给原告的空调、冰柜有损坏，原告对此不予认可，被告未就上述物品损坏及该损坏系原告所致提交证据加以证明；针对未按期支付下半年租金的问题，原告主张2014年7月底至8月底，由于政府进行市政改造，同时被告对涉案房屋内部的下水管进行改造，致使其不能正常经营，被告曾承诺免除其一个月的租金，之后是按月支付租金。被告认可政府市政改造的事实，但对于原告关于被告对室内下水管进行改造且同意免除一个月租金的主张不予认可，原告对此亦未提供充分证据加以证明。被告提交了未加盖任何公章的手写收据若干张，证明原告在此期间一直经营，原告对该证据的真实性不予认可。
二、涉案房屋的偷电行为是何人所为，该房屋被断电后无法经营，由谁承担违约责任？
本案审理中，本院向北京市电力公司城区供电公司宣武供电所工作人员了解了涉案房屋因偷电行为被处罚过三次，时间分别为2012年9月、2013年3月、2014年11月（本次处罚），本院调取的涉案房屋2013年2月至2014年11月期间用电量情况如下：2013年2月261度、2013年3月1103度、2013年4月91度、2013年5月228度、2013年6月218度、2013年7月114度、2013年8月122度、2013年9月84度、2013年10月103度、2013年11月至2014年1月为0度、2014年2月541度、2014年3月765度、2013年4月674度、2014年5月565度、2014年6月469度、2014年7月513度、2014年8月484度、2014年9月-10月用电量为0、2014年11月5472度，根据被告提交的证据，2014年11月的5472度为电力公司测算的涉案房屋偷电期间的用电量（0.9145元／度电＊12小时＊2＊228天，其中12小时＊2为每天用电量）。双方当事人均否认自己有偷电行为，均不能举证证明对方系实施偷电行为的人。审理中，本院向被告核实了原告承租涉案房屋之前该房屋的使用情况：2012年10月，被告与李树芳签订租赁合同，李树芳在该房屋经营餐馆至2013年10月，每天的营业时间为早10点至晚9点，2013年10月至2014年1月15日之前该房屋闲置。
三、被告自行收回房屋，是否给原告造成经营损失、物品损失？
原告主张其承租涉案房屋后，添置了大量设备，停电后，被告自行打开门锁，造成其财产损失，同时，由于被告提供的房屋不能正常供电，其存放在冰箱内价值2000元的肉类变质，被告单方收回房屋后另行出租，导致合同不能履行，被告应当赔偿其物品、装修损失及经营损失。
针对物品损失，原告提交如下证据：
1、购买收银机（8000元）的收据、购买验钞机（2000元）的收据；购买（豆浆机670元、蒸包机900元、面条机550元、沙冰机700元、封口机350元、绞肉机1100元，共计4270元）的送货单；购买（搅拌机2300元、揉面机1750元、单缸电炸炉450元、电饼铛950元，共计5450元）的销售收据；购买电子秤350元的销售单据；购买（电水桶300元、垃圾桶100元、不锈钢筷子桶6个180元、分数盆3个150元、不锈钢盒子2个240元、工服6件210元、围裙5个40元、短围裙5个30元、面板5个150元、不锈钢盆10个300元、刀一把60元，以上共计1760元）的收据；购买（电饭锅2个800元、不锈钢桶2个300元、保温桶2个400元、半桶125元，以上共计1625元）的收据；购买（不锈钢架子、桌子，无明细表，价值5800元）的收据；（制作广告牌、LED灯、菜单、名片，价值5200元）的收据；（购买酒水饮料，时间为2014年9月12日，价值1294元）的收据。
2、原告主张除购买上述物品外，其店内另有煤气罐一个（300元）、垃圾桶一个100元、佛龛一个（7000元）、锅碗瓢盆若干价值500元、招财猫一个1000元，但未提交相关票据，对于佛龛，原告提交了照片用以证明其餐馆开业时，租赁房屋进门处摆有佛龛，但通过该照片难以辨别摆放的物品为何物。
原告主张上述物品均在租赁房屋内，被告收回房屋时，其未将上述物品拉走，被告对此应当予以赔偿。被告在庭审中表示其打开房门后，屋内确有一些原告的东西，其需要回去核对。被告在本院限定的期限内答复称其核对后并未发现原告的任何物品，同时认为原告提供的酒水饮料票据载明的物品均为消耗品，不认可其存在。
针对装修损失，原告提交了装修款收据一张，价值7800元，收款单位为北京鑫涌建材商店，收款时间为2014年2月15日。被告对该票据的真实性不予认可，且不认可原告装修的事实。
针对肉类损失，原告提交了数张照片，被告认可其收房时，冰柜内确有腐烂的肉类，但认为原告主张的数额过高。
员工工资问题，原告主张2014年9月17日至2014年12月18日期间，其支付的员工工资9000元，应由被告承担，对此，原告提交了工资单、赵惠敏、杨锦东的身份证复印件，被告认为工资单上的签名为同一人书写，对其真实性不予认可。
针对经营损失，原告主张按照其销售流水每日利润为1000元，被告应赔偿其50000元，但原告未提交证据证明其营业利润。
上述事实，有双方当事人陈述、租房合同书、销售收据、送货单、窃电通知书、交费通知单、交纳电费发票、起诉书、交电费的发票、收据、照片、租房合同书、调查笔录、工作笔录、电费清单等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《租房合同书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。
涉案合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋用于经营餐厅，原告主张其经营过程中，由政府出资对前门步行街整体改造工程施工期间，被告亦对屋内下水管道进行改造，两项施工对其经营造成影响，故其与被告协商后，被告同意免除其一个月的租金，被告对此不予认可，原告针对上述免租一个月的陈述，未提交相关证据证明，本院难以采信，原告未按双方约定的期限足额支付下半年租金，构成违约。原告未足额支付设备押金，是否构成违约，双方存在争议，由于双方交接房屋时，未就交接的设备签署书面文件，故本院不能认定被告是否按照约定交付了相关设备，原告未全额支付设备押金，被告亦未要求原告补齐该押金，视为双方就此问题达成一致意见，对被告主张原告此项违约的抗辩意见，本院不予采纳。
由于涉案房屋存在偷电行为，被电力部门停电处罚后，原告无法进行经营活动，被告此后自行收回房屋并另行出租他人，双方租赁合同已不能继续履行，原告要求解除该合同，被告亦同意解除，本院对此不持异议，但对于解除合同的原因，双方当事人存在争议，对此问题，本院认定如下：
根据本院调取的涉案房屋的用电记录明细、调查笔录及被告所述涉案房屋的出租情况可知，涉案房屋在出租给原告之前，曾因偷电被处罚两次，时间分别是2012年12月、2013年3月，涉案房屋在2013年2月的用电量为261度，2013年3月用电量为1103度，涉案房屋因偷电第二次被处罚在2013年3月，此后，该房屋的用电量基本保持在90度至230度之间的水平，与被处罚前的用电量基本相当，且该房屋在上述期间一直处于经营状态，据此可知，虽经供电部门处罚，但涉案房屋的偷电行为并未得到有效遏制，应是处于持续偷电状态，原告承租涉案房屋后至第三次因偷电被处罚前，每月用电量基本保持在平稳状态，由此判断，原告承租涉案房屋期间偷电状态仍在持续中，被告作为出租人将涉案房屋交付原告时，理应对该供电设施进行检查并引起高度注意，以保证租赁房屋设备处于正常使用状态，现涉案房屋因偷电被处罚后不能正常使用，被告对此应当承担违约责任，因双方在合同履行过程中均存在违约行为，对双方当事人要求对方支付违约金的请求，本院均不予支持。
关于原告要求被告返还押金5000元的请求，原、被告在合同中约定原告交纳的设备押金按每年收取20%折旧费，根据前述分析，原告租期期间正常使用房屋的期间为2014年2月15日至2014年9月16日，扣减上述期间的折旧费后，剩余押金，被告应当予以退还，对原告此项请求的合理部分，本院予以支持（5000-5000／12＊7＊20%=4417元）；被告关于原告损坏设备应扣减修理费的抗辩意见，缺乏证据证明，本院不予采纳。
关于原告要求被告退还房屋租金的请求，双方合同签订后，原告除一次性向被告支付了2014年2月15日至8月15日期间的租金后，另支付被告8000元租金，原告实际使用房屋至2014年9月17日，该期间与原告缴纳的上述租金数额基本吻合，原告主张在租赁期间被告曾承诺免租一个月的陈述意见，缺乏证据证明，本院难以采纳；原告要求被告退还2014年9月15日至2014年10月14日期间租金的请求，无事实依据，本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿经营损失52000元（经营损失50000元、肉类损失2000元）的请求，本院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告主张其存在经营损失，但未就此提交相关证据加以证明，原告应当承担举证不能的责任，对原告要求被告赔偿其50000员经营损失的请求，本院不予支持。关于肉类损失，原告主张涉案房屋停电后，冰箱内的肉类腐烂，造成损失，被告认可开锁后，房内确有腐烂的肉类制品，但认为原告主张的数额过高，由于原告未能提供购买肉食的票据，根据原告提交的照片，本院酌情确定被告赔偿原告肉类损失1000元。
关于原告要求被告赔偿物品损失60000元的请求，被告在法院另案提起解除合同之诉期间，未经法院允许且在原告未到场的情况下，自行收回房屋，其行为侵害了原告的财产权益，被告应当赔偿由此给原告造成的经济损失，原告主张其在屋内的设备价值36399元并提供了部分购买物品的收据，本院审核该票据后认为原告购买的商品均为经营餐厅的合理需求，对其提供了票据的物品，本院均予以认定，现被告不能返还上述物品，应当折价赔偿，具体数额，本院根据双方租赁合同已履行的期限，考虑相关物品的属性及消耗、损耗等因素酌情确定，对于原告该项诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。原告未提交购买收据的物品，缺乏证据证明，本院不予认定。
关于装修损失，原告主张承租房屋后，对涉案房屋进行了装修，并提交装修款收据，该收据载明的费用为7800元，根据原告的租期并结合合同实际履行的期限扣减折旧后，被告应当赔偿原告装修损失7800-7800元／24＊7=5525元。
关于原告要求被告赔偿其2014年9月17日至2014年12月18日期间员工工资的请求，2014年9月17日涉案房屋断电后不能正常使用，原告主张被告应当赔偿其支付员工的工资，但原告提交的证据不足以证明该支出实际发生，对原告此项请求，本院难以支持。
关于被告反诉要求原告支付电费5004.14元的请求，根据本院向供电部门核实的情况得知，供电部门收取的此部分费用为处罚前228天的电费，根据该时间推算，上述处罚期间，原告实际用电的期间为2014年2月15日至2014年9月16日共计214天（0.9145元＊12＊2＊214=4696.87元），该期间的电费应由实际使用人，即本案原告承担，超出该期间的电费，由被告自行承担，对被告此项反诉请求的合理部分，本院予以支持。
关于被告反诉要求原告支付用电违约金15012元的请求，涉案房屋在交付原告使用前，曾两次因偷电被处罚，本判决在前文已认定被告应对偷电的后果承担责任，在此不再赘述，据此，对被告要求原告支付用电违约金的请求，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告支付供电设施修复费的请求，被告根据供电部门的要求对出租房屋的设施进行改造的支出，属于对出租房屋设施条件的改善，被告为该项改造的受益者，其要求原告支付该笔费用，缺乏依据，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告支付2014年9月15日至10月22日的房屋租金8400元的请求，涉案房屋2014年9月17日以后因偷电行为被处罚，使得原告无法正常经营，基于前述分析得出的结论为被告应对此承担责任，其要求原告支付2014年9月17日之后租金的请求，无事实依据，本院不予支持。至于2014年9月15日、16日期间原告正常使用房屋，应当支付租金，对被告此项反诉请求的合理部分本院予以支持（100000／12／30＊2=556元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告张宝春与被告程爱国二0一四年一月十五日签订的签订的《租房合同书》。
二、自本判决生效之日起十日内，被告程爱国退还原告张宝春押金四千四百一十七元。
三、自本判决生效之日起十日内，被告程爱国赔偿原告张宝春肉类损失一千元。
四、自本判决生效之日起十日内，被告程爱国赔偿原告张宝春物品及装修损失共计二万五千元。
五、自本判决生效之日起十日内，原告张宝春给付被告程爱国电费四千六百九十六元八角七分。
六、自本判决生效之日起十日内，原告张宝春给付被告程爱国二〇一四年九月十五日至九月十六日房屋租金五百五十六元。
七、驳回原告张宝春其他诉讼请求。
八、驳回被告程爱国其他反诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千四百九十八元、反诉费四百四十三元，由原告张宝春负担一千二百四十三元（已交纳），由被告程爱国负担六百九十八元（已交纳四百四十三元），余款自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一五年三月十九日
书记员 王志伟