浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙11民终1312号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张小伟，男，1973年6月13日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。
委托诉讼代理人：林三忠，浙江三见律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪政，浙江泰杭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：中国人民武装警察部队丽水市消防支队。住所地：浙江省丽水�莲都区城北街***号。
代表人：曹银翔，系该支队政治委员。
委托诉讼代理人：李晓丽，浙江博翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琳，浙江博翔律师事务所律师。
原审第三人：浙江宏图建筑工程有限公司。住所地：浙江省衢州市常山县文峰西路**号。
法定代表人：袁文才，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：马子华，男，1980年5月23日出生，汉族，住浙江省东阳市，系公司员工。
上诉人张小伟因与被上诉人中国人民武装警察部队丽水市消防支队(以下简称丽水消防支队)、原审第三人浙江宏图建筑工程有限公司(以下简称宏图公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省缙云县人民法院作出的（2015）丽缙民初字第832号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年11月29日公开开庭进行了审理，上诉人张小伟及委托诉讼代理人林三忠、汪政，被上诉人丽水消防支队的委托诉讼代理人李晓丽、王琳，原审第三人宏图公司的委托诉讼代理人马子华到庭参加诉讼。因案情复杂，经批准延长审限三个月，本案现已审理终结。
张小伟上诉请求：驳回被上诉人原审第一、二项诉讼请求；第三项租金从2015年5月25日开始计算，并按照房产证面积酌减租金，租金滞纳金按照银行同期贷款基准利率计算；支持上诉人原审反诉要求继续履行合同的请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对《消防培训中心合作协议书》、《补充协议》的法律定性错误。《消防培训中心合作协议书》及《补充协议》虽然主要内容为房屋租赁，但合同还包括：共同投资、工程对接事务及工程款项的处理等内容。故本案系其他合同纠纷而非房屋租赁合同纠�。本案的处理所依据的评判标准及处理内容应该涵盖上述内容，是上述内容的综合评判和处理，而不是单单以房屋租赁来评判和处理。二、一审判决认定的“酒店于2013年7月份开始对外营业”、“根据原被告于2015年9月30日达成的调解协议尚有三个月租金共计600000元未支付”错误；一审判决对“水、电、发票的优惠；被上诉人上级应投的装修款；合同中上诉人为被上诉人垫付的应扣回的款项”等与案件重要关联的事实遗漏认定。三、一审判决对违约责任的认定简单粗暴，漠视对争议焦点的证据、事实及其成因的分析判断，无视作为公正判决书应有的综合因素评判标准。1.关于被上诉人在缔约过程、履约过程的欺诈、违约行为。被上诉人明知租赁物的建筑面积仅为6000多平方米，却告知上诉人约为8300平方米；明知水电、发票不能（可能无法）享受优惠，却以此诱骗上诉�。上述缔约过程中的欺诈行为必然影响上诉人对租金的判断。被上诉人不积极向上级落实装修资金；不与上诉人结算、抵扣上诉人为其垫付的款项；对因归属于上诉人的工程延误原因造成的上诉人无法装修的损失及其影响不予理会。上述履约过程中的违约行为必然影响本案租金的支付。2.关于租赁物面积对支付租金的影响。虽然本案租赁的为特定物，但即便上诉人事前对该特定物进行考察但显然也无法确知特定物的实际面积，而被上诉人是明知或应知而欺诈。作为经营性用房面积缩水20%以上，是否会影响对租金的考量，这应该是常识。而上诉人在从装修完成后怀疑，到办证时确知面积严重缩水后一直与上诉人交涉，在被上诉人自己提供的唯一一份涉及双方租金争议的证据中也已经体现，更何况此前双方大多以口头形式进行争议和反映。显然法律不会也不应该支�特定物的租赁优势方的欺诈行为。所以不管是从减少当事人的损失，还是从充分利用资源、维护交易稳定等社会效果上考量，当上诉人已经投入大量资金进行装修的前提下，解决欺诈的最佳方式方法必然是减少租金，而不是放任欺诈或者解除合同浪费资源。3.关于垫付款项的结算、抵扣对支付租金的影响。即便如一审判决所称垫付的工程款、欠付的消费款项、装修损失及员工怠工损失与本案不属于同一法律关系。但这些款项都是应该在支付租金前或同时支付的，在当事人履约过程中均是可以相互冲抵的，至少判决书在考量违约责任时是不能无视这些事实的。更何况共同投资、工程对接事务及工程款项的处理等内容系《消防培训中心合作协议书》、《补充协议》的内容，因该内容造成的垫付的工程款、装修损失及员工待工损失是本案合同纠纷必须审理的法律关系。被上诉人不予结算、不予抵扣的行为本身就是造成本案合同纠纷的直接原因。何况，上述款项中有被上诉人的事务负责人签字的垫付工程款，在《补充合同》中明确约定在返还的装修款中扣除上诉人为被上诉人垫付的“续约代管费贰拾万元”“管理费陆拾伍万元”，当返还的装修款不存在时当然应当在租金中抵扣。4.本案显然存在租金应当减少的事由、存在租金起算点延后的事由（该事由已经由判决书认定）、存在到期款项结算、抵扣的事由以及其他如承诺不兑现、附随义务不履行等对履约有影响的事由。而上述事由的责任方均为被上诉人，经过一审多次审理查明的事实，在双方交涉沟通过程中被上诉人对上述事由均未作出务实的回应，上诉人显然不能单方作出（合理租金的金额、支付租金的起算点、抵扣额）决定，然后据此支付。5.且不说上诉人与被上诉人于2015年9�30日达成的调解协议系在被上诉人违法采取停水停电致使上诉人酒店无法经营，旅客、顾客投诉，员工闹事，一审法院也无法让被上诉人恢复供水供电的前提下签订的。此后上诉人未按该协议交租金的原因也仅仅是室外水管爆裂要求被上诉人维修，被上诉人一直拖延未修理。故评判本案的违约责任，应该综合考虑影响租金确定的原因、影响支付租金起算点原因、影响本案租金如何支付的原因，以及被上诉人在缔约过程中的欺诈和履约过程中的违约行为对上述原因的影响。即应当综合评判上诉人没有按房屋租赁合同的约定来支付租金的行为的原因的正当性。四、一审判决适用法律错误，丧失了法院判决应有的公平公正性。1.根据缔约、履约全过程的综合因素考量，本案的违约责任在被上诉人或主要在被上诉人，被上诉人的解除合同诉请依法不应当得到支持。法院应当根据本案查明的事实确定合理的租金、支付租金的起算点及抵扣金额。为此，上诉人也曾向一审法院递交了同地段同类型租金评估申请。也只有在确定上述条件后，上诉人的履行才能做到全面适当。2.双方2012年8月1日的合同虽然约定“合同终止或提前解除，乙方装修投入除动产自行处理外，其余无偿归甲方所有”。但根据日常经验及生活常识可以得知，该条款的本意是排除提前解除的情形存在归咎于甲方（被上诉人）的原因，而本案被上诉人在缔约、履约过程中存在明显过错。如支持该过错可以获利，按照趋利本性，势必群起效仿，交易中的诚信必荡然无存。故如解除合同，从过错角度考量，上诉人的一审赔偿请求应得到支持。即便是从公平角度考量，酒店装修及用品也应当按年限赔偿，并赔偿上诉人的其他损失。就此，上诉人在一审时也向一审法院递交了对酒店�修、设施设备、酒店用品的装修造价鉴定申请，但一审法院对该申请置之不理，显然属于程序违法。更何况在本案一审调解过程中，被上诉人明确表示待鉴定结论出来后，接受装修装饰物的价值。但一审法院不仅无视本案基本事实，而且无视当事人的意愿。3.双方各有给付的内容，且均是当时的到期债务的，显然应该相互抵扣，而不是如判决所判的厚此薄彼的各自给付。另，一、上诉人不构成根本违约，一审认定遗漏了双方合作协议第二条的合同目的，涉案大楼上诉人租赁的合同目的是用于对外经营，本案应认定双方违约，而不是上诉人单方违约。二、一审认定遗漏补充协议第三条内容，涉案大楼主体建筑是否经过主体验收合格，这是涉及本案租金起算的重要事实，本案涉案租赁物竣工时间是2014年11月份，免租期6个月，故租金起算应是2015年5月份，被上诉人在2015年6月份向上诉人发出解除合同通知，反向证明被上诉人存在违约，不能据此认定被上诉人根本违约。三、一审遗漏合作协议第五条关于装修投入以及分担事实的认定，双方的合作本意是由上诉人先行垫付，再由被上诉人从财政拨付的款项中分期返还，一审对该事实没有认定。本案装修投入多少的事实也没有查明。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉人请求。
丽水消防支队辩称，一、一审判决对《消防培训中心合作协议书》、《补充协议》的法律定性准确，该协议的所有内容围绕着房屋租赁事宜进行约定，虽其中包含有部分相关联的其他约定，但其核心基础法律关系就是房屋租赁合同关系，不能因为存在为实现房屋租赁合同目的而相关联的事宜，就本末倒置、背离房屋租赁的核心事实，对于以房屋租赁合同为核心法律关系的纠纷，当然应当定性为房屋租赁�同纠纷。事实上，被答辩人所谓的共同投资问题也已查明，工程对接、工程款项问题则是其他合同进行了相应的约定，并非本案所涉的法律关系，如该些问题存在争议，则应由其另行主张，而非并入本案一并处理。二、一审判决不存在事实认定错误和遗漏认定的问题。其中，酒店的开始营业时间可以从被答辩人的陈述、水电费用的增加、甚至被答辩人主张消费款项的事实中得以证实；对于达成的调解协议中尚有600000元未支付也是经过答辩人和被答辩人细致核对，并形成书面材料的，即使确实存在计算错误，其应提交相应的证据予以证实；关于水、电费的优惠被答辩人已经实际享有，发票的优惠则是由答辩人根据相关法律规定进行，一审审理过程中，双方均对此已有细致阐述；关于被上诉人上级投资的款项、垫付款项事宜，被答辩人均未提交相应的证据予以证实。�此，答辩人认为一审判决不存在事实认定错误和遗漏认定的问题。三、答辩人认为一审判决已经围绕争议焦点，充分分析核对相应的证据，对本案进行客观公正的分析和评判。（一）本案不存在答辩人在缔约过程中、履行过程中的欺诈、违约。1．被答辩人的陈述不客观。关于建筑面积确有捌仟多平方米，对于面积的问题，被答辩人也是经过充分了解，况且双方合作的标的是一栋楼房，面积存在少量的出入也在情理之中，如加之答辩人给予其使用的空地、办公楼等更是完全超过了8300平方米。水电费每年的优惠被答辩人已经确实享受到，这可以从水电费的结算情况与市场价格比较中充分体现。关于发票的问题，答辩人亦是给予了最大限度的配合和优惠，超出法律范围之外的优惠答辩人当然无法给予。案涉合同的订立系通过邀请投标的方式进行，租金是自行报价所形成�作为经营主体的被答辩人应当充分知晓该些问题属于商业风险，不能因为没有较好的控制商业风险就将一切责任归结给答辩人，这显然不公平，也不符合法律规定和法律精神。关于上级给予的装修资金，答辩人已经悉数用于租赁标的，不存在不积极向上级落实的问题，况且合同明确约定，“合作场所的装修资金除甲方即答辩人按上级批准可投部分外，不足部分由乙方自行负责投入。”显然，本案根本不存在所谓由答辩人积极向上级落实装修资金的问题。关于垫付款项问题，被答辩人直至一审判决尚未提交相应的证据予以证实。关于工程延误问题并非答辩人所造成，装修工程是由被答辩人自行承包的，其没有如约完成工程导致延期的责任应由相应的责任方承担，作为业主单位不存在任何过错。2．即使被答辩人认为答辩人存在欺诈行为，亦早已经超过诉讼时效。3.本�中违约责任的主体显然是被答辩人。①其没有如约支付租金；②没有如约支付水、电费，并导致答辩人为其垫付巨额水、电费；③没有如约返还装修资金。综上分析，在本案中，答辩人不存在缔约过程中、履行过程中的欺诈、违约，而实际上存在根本性违约行为的是被答辩人。（二）关于租赁物的面积对支付租金的影响问题。答辩人与被答辩人也多次协议，尽量降低标准，但均无法达成一致意见。因此，答辩人认为一审法院在租金的认定上已经充分考虑了各个因素，亦属于合情合理合法。（五）关于诉讼中的调解协议问题，该协议系双方自愿平等协商后签订，系双方的真实意思表示，停水停电系被答辩人拖欠巨额水电费所致，拖欠事实可以从后续结算中予以体现，停水停电虽是答辩人无奈之举，但更是答辩人私力救济的结果，答辩人下属单位实在无力承担巨额水电费的垫付。关于水管爆裂系诉讼期间出现的不可抗力所致，答辩人肯定了其为此支付的维修费用，并且承担了该些费用。一审法院充分考虑上述因素，并且综合考量目前的经济形势、被答辩人的实际经营状况等因素，其所作出的事实认定和裁判是客观公正的。四、一审法院法律适用正确，判决结果公正。1.合同的解除系答辩人依照合同法的规定和合同的约定执行，且被答辩人在一审反诉中亦是要求解除合同，由此可见，答辩人诉请合同解除有充分的事实依据和法律依据，一审法院予以支持是正确适用法律的体现。关于租金的确定已经在双方有效的合同中有所明确，在没有充分的理由的情况下，不应进行评估变更，否则将违背合同的自治原则、诚实信用原则以及公平原则。2.被答辩人断章取义，“合同终止或提前解除，乙方装修投入除动产自行处理外，其余无偿归甲方所有”，这一约定系为了方便合同终止后的处理，并非通过此获利，亦是双方的真实意思表示，属于有效的约定。况且本案中的合同解除系被答辩人的根本性违约所导致，完全不存在答辩人恶意解除合同获利的情形，双方更应该切实履行该条款的义务，一审法院充分考虑合同条款的有效约定，充分把握诚实信用原则的适用，不安排造价评估合理合法。3.本案中，一审所涉互付债务抵扣不属于同一法律关系，该情形的抵扣需要两个前提，一是债务明确，二是双方当事人自愿予以抵扣，本案中被答辩人对答辩人所谓的债权尚无证据证实，无法进行抵扣。因此，一审法院未抵扣，不存在所谓厚此薄彼的问题。另，一、本案合同目的正好是房屋租赁目的的良好体现，是对房屋使用更加细致的描绘，本案房屋租赁目的的实现是有商业风险的，上诉人不能以最终没有盈利作为不�成根本违约的抗辩。二、从水电费的结算来看，上诉人实际经营的时间是从2013年7月开始的，此前水电费开支极少，后来水电费剧增是有规律的。从双方结算来看，如果此前没有运营，就不存在结算及消费款抵扣的问题。三、涉案租赁物即使没有验收，酒店照样可以运营，是否验收是有关行政部门管辖的范畴，并不影响合同目的的实现。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
宏图公司辩称，答辩意见和一审答辩意见一致。
丽水消防支队向一审法院起诉请求：一、依法确认原、被告在2012年8月1日签订的《消防培训中心合作协议书》及《补充协议》于2015年6月25日解除；二、判令被告腾房并向原告返还位于缙云县五云街道××路××号的武警××支队训练基地培训中心大楼；三、判令被告向原告支付场地占用费人民币3625000元（暂计算至2015年7月31日，后按合同约定支付至被告腾房并返还房产之日止）和滞纳金人民币1388550元（暂计算至2015年7月31日）；四、判令被告向原告支付水电费至腾房之日止，水电费暂计算至2015年7月3日止为人民币402561.60元（水费为70345.60元、电费为332216元）；五、判令被告向原告支付违约金500000元；六、诉讼费用由被告承担。
张小伟向一审法院反诉请求：反诉被告继续履行《消防培训中心合作协议书》及《补充协议书》并承担违约责任（裁减年租金为1000000元）。若判令解除合同，则请求判令：一、反诉被告赔偿反诉原告酒店装修、设施设备、酒店用品等费用17000000元（以评估为准）及利息（自2013年1月1日起按银行同期贷款利率计算）；二、反诉被告赔偿反诉原告垫付的款项1360310元（其中垫付工程类为1158316元，反诉被告在反诉原告处消费的款项201994元）；三、反诉被告赔偿因迟�履行给反诉原告造成的损失2795969元（其中装修损失866038元，酒店员工待工损失1929931元）；四、反诉被告支付反诉原告违约金500000元；五、本案诉讼费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2012年8月1日，甲方丽水消防支队与乙方张小伟签订《消防培训中心合作协议》、《补充协议》各1份，约定：甲方将位于浙江省缙云县五云街道××路与330国道交叉口的武警丽水市消防支队训练基地（建筑面积约8300平方米）的培训中心大楼与乙方合作使用。合作期限自2013年2月1日起至2023年1月30日止，2012年8月1日至2013年1月30日为装修期。装修期内甲方免除乙方场地占用费。乙方在2013年至2015年期间,每年支付给甲方场地占用费人民币1850000元整,2016年起每年在前一年的基础上递增6%上交场地占用费。每年的场地占用费应于前一年的12月30日前一次性付清。合作期间发生的水、�、暖、煤气、设备、卫生、环保、物业管理等所有费用由乙方承担。乙方在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意后方可实施，且费用由乙方自理，权属归甲方所有，合作期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。合同终止或提前解除合同，乙方装修投入除动产自行处理外，其余无偿归甲方所有。甲方非因军事或政府原因提前解除合同，应当向乙方支付违约金500000元，并赔偿损失。乙方有违反合同约定义务的任何行为,甲方均有权解除合同,保证金归甲方所有,并应向甲方支付违约金500000元,造成甲方损失的还应予以赔偿。对于乙方逾期支付场地占用费、逾期返还甲方投入装修资金及逾期支付其他有关费用的,乙方除如数支付逾期费用外，还应每日以逾期费用总额的万分之五向甲方支付滞纳金。之后张小伟将培训大楼用于经营新城酒店，酒店于2013年7月份开始对外营业，于同年12月13日办理个体工商户营业执照。因被告未按协议约定期限支付场地占用费，2014年6月19日，在丽水市莲都区司法局白云司法所的主持下，原、被告双方就逾期支付场地占用费等事宜进行协商。在协商过程中，原告表示根据实际情况适当延长装修期，装修期间免租金，但被告张小伟要求以减少场地租金的方式调解，因而调解未果。2014年11月25日、12月2日被告先后向原告支付租金700000元、300000元。2015年6月23日，原告采用邮政专递方式向被告张小伟及新城酒店发出《解除合同通知书》，限被告在收到通知之日起3日内付清租金并返还案涉培训大楼，并在酒店门口予以张贴。次日，该通知由新城酒店工作人员签收。2015年7月23日，原告起诉来院，要求确认原、被告于2012年8月1日签订的《消防培训中心合作协议》及�补充协议》于2015年6月25日解除，并要求被告返还案涉大楼，支付租金等。在诉讼过程中的2015年9月6日，原告对被告经营的新城酒店作了停水处理。后经相关部门调解，2015年9月30日，原、被告分别作为甲、乙方达成调解协议，约定：自2015年9月1日起至人民法院对房屋租赁合同纠纷一案作出终审判决之日止，乙方每年向甲方预交房租1400000元。支付方式为：以一年为计算周期，第1个月至第11个月的房租，乙方在每月5日前向甲方支付100000元，第12个月的房租，由乙方在当月5日前向甲方支付房租300000元。乙方于2015年9月30日前向甲方付清水表分离后所欠的水电费共计人民币130351.32元，2015年10月起，每月25日抄表，乙方应于次月5日前付清上月水电费。尔后，被告于2015年10月8日支付租金200000元，2015年11月4日、12月7日、2016年1月5日、3月2日、4月5日、5月4日、6月3日各支付100000元�至2016年9月18日对本案进行第四次开庭审理时，根据原、被告于2015年9月30日达成的调解协议尚有三个月租金共计600000元（其中2月5日、7月5日、8月5日之前各应付100000元，9月5日前应付300000元）未支付。经核对，至9月5日前，被告张小伟尚需向原告支付水电费507831.68元（其中装独立水电表后，分别欠付水费11560元、电费156509.48元）；反诉被告尚需支付反诉原告消费款项201994元。另2016年3月、8月被告因维修地下自来水管支出费用28200元。现培训大楼仍被被告占用，未腾退。又查明，2009年12月，宏图公司与丽水消防支队签订建设工程施工合同，约定由宏图公司对缙云县消防大队迁建和丽水市消防综合训练基地工程承包施工。由于经营酒店需要，2012年8月份，宏图公司与被告张小伟签订建设工程施工合同，将原本由宏图公司承包的培训用房内装饰部分工程，包括土建、给排水、电气安装部分及暖通工程发包给张小伟施工。2012年11月20日，暖通工程改为政府采购，由丽水市鸿鑫机电设备有限公司安装调试。
一审法院认为，原、被告之间签订的《消防培训中心合作协议书》及《补充协议书》实质是房屋租赁合同,系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当全面履行合同义务。现原告以被告逾期支付场地占用费、水电费等的行为已构成根本违约为由，要求解除合同。原告的该主张是否予以支持。首先，从双方签订的协议内容以及履行情况分析：协议第三条约定租金应于前一年的12月30日前一次性付清。因此第一年的租金即2013年2月1日至2013年12月31日止的租金1695800元应于2012年12月30前付清。以此类推，2014年、2015年的租金各1850000元应在2013年12月30前和2014年12月30日前付清。而根据原、被告双�的核对及相关证据显示，自协议签订以来至原告向法院起诉近三年时间里，被告仅支付租金1000000元，尚不到一年的租金。就算被告辩称是由于原告在土建等方面的原因影响其酒店的正常经营，那在2013年7月正常营业后依然拖欠租金分文未付的行为则有悖于履行合同应遵循的诚实信用原则。其次，从合同目的的实现分析，出租人提供房屋给承租人使用，向承租人收取租金，双方从而实现各自需求。本案被告拖欠租金时间之久、金额之大已超过一般人的正常心理预期，其行为显然影响原告合同目的的实现。最后，从被告对租金的裁减要求分析。在庭审中被告要求原告在裁减年租金至1000000元的前提下，继续履行合同。第一、被告提出的原告交付的培训大楼面积仅有6000多平方，较订立合同时缩水20%以上，要求裁减相应租金的抗辩是否成立。从查明的事实来看，双方认�本案的租赁物为消防培训中心大楼。法院认为讼争培训大楼系特定，合同约定的租金为固定数额，双方签订合作协议前被告查看过租赁物状况，故被告关于原告交付的租赁物面积较订立合同时缩水20%，原告存在违约的主张，法院不予采纳。第二、被告提出租金过高，并要求对租赁房屋的租金的合理性进行评估。法院认为，合同依法成立后，对双方均具有约束力，非因法定条件不能变更或解除。本案租赁合同的签订不存在重大误解或显失公平的情形，也不存在欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使被告在违背真实意思的情况下订立合同的情形，不具有可变更的法定条件。租金的约定属商业风险，被告通过邀标程序取得案涉大楼的承租权，其理应对大楼的租金标准、使用现状及经营风险进行理性的评估和合理的预期，并应承担上述风险所带来的不利后果。被告以租赁房屋面积缩水，租金过高为由作为欠付租金的抗辩不成立，法院不予采纳。第三、虽然被告辩称自己曾多次提出要求裁减租金，但原、被告双方未能就租金的变更达成新的合意。且双方在本案作出判决前达成的调解协议，被告仍未全面履行，欠付租金四个月，甚至水电费亦存在拖欠，显然继续履行合同已失去信任基础。综上，原告要求解除合同的主张予以支持。针对丽水消防支队的各项本诉请求。1.原告丽水消防支队于2015年6月23日发出的《解除合同通知书》是否生效。承租人无正当理由或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告从2013年7月酒店正式营业开始以来一直占有使用涉案租赁房屋，不存在拒付租金的合理理由情况下，原告作为出租人可以要求张小伟在合理期限内支付，而该《解�合同通知书》要求被告在收到通知之日起3日内付清上百万租金，并收回涉案房屋，应当认定未给予合理期限。据此，法院认为，该解除合同通知无效。2.关于要求被告张小伟腾房及应支付的租金。法院认为，张小伟作为承租人接受丽水消防支队的房屋后持续使用至今，原告起诉要求张小伟腾退房屋时一并主张租金和滞纳金，符合双方约定，被告以原告交付租赁物存在瑕疵甚至没有兑现口头承诺作为其延期履行支付租金的抗辩主张不能成立。依照双方签订的合作协议及酒店于2013年7月份正式营业之实际，法院认定张小伟应于2013年7月份开始支付租金，至2014年12月30日止，张小伟经营的酒店实际应交纳的2013年至2015年的租金为4625000元（其中2013年7月1日925000元，2013年12月30日1850000元，2014年12月30日1850000元），扣除已支付1900000元，还需支付2725000元。自2016年起至本判决生效之日止的租金，被告应根据合作协议书第三条约定，在前一年的基础上按递增6%支付，未满一年的，按实际承租天数折算。本判决生效次日至实际腾退之日止的占有使用费按合作协议约定租金标准进行计算。对于逾期支付租金，根据双方约定，被告应就逾期费用总额按日万分之五的比例支付滞纳金。计算至2015年12月30日止，被告应支付滞纳金1223475元(925000元×0.05%×182天+2775000元×0.05%×330天+2075000元×0.05%×7天+1775000元×0.05%×28天+3625000元×0.05%×282天+3425000元×0.05%×27天+3325000元×0.05%×33天+3225000元×0.05%×23天)，并应从2015年12月31日起至租金付清日止以2725000元为基数按日万分之五另行计付滞纳金。2016年起未付租金的滞纳金从上一年度的12月31日起按日万分之五计算至本判决生效之日止。3.关于要求被告张小伟支付水电费的�张。根据协议约定，合作期间发生的水、电、暖、煤气、设备、卫生、环保、物业管理等所有费用由被告方承担。经双方核对，张小伟尚应支付原告水电费共计507831.68元。对于张小伟委托他人维修地下自来水管所支出费用28200元，具有事实和法律依据，且丽水消防支队认可并愿意承担，法院予以确认。4.张小伟是否应向丽水消防支队支付违约金500000元。法院认为，虽然双方协议约定，被告有违反合同约定义务的任何行为,原告有权解除合同,并要求支付违约金500000元。但从本案查明的事实来看，张小伟为了经营酒店需要，取得了案涉培训大楼内装饰部分工程的施工，而包含在内装饰中的暖通工程后经政府招投标完成施工。对于其中原因，丽水消防支队认为是为了减少张小伟的资金压力，张小伟认为丽水消防支队将原应由张小伟施工的暖通工程改由政府采购，影响了其�内装修施工。现丽水消防支队未提交证据证实其暖通工程的施工变更并未影响张小伟酒店的装修，故张小伟提出其装修延误，与暖通未及时安装有关的意见有理，法院予以采纳。原告要求被告支付违约金的请求，法院不予支持。针对张小伟的各项反诉请求。1.张小伟主张丽水消防支队赔偿其酒店装修、设施设备、酒店用品费用17000000元及利息。法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。双方在合作协议第八条第（三）项中约定“……在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意后方可实施，且费用由乙方自理，权属归甲方所有，合作期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。”第十条约定“合同终止或提前解除合同，乙方装修投入除动产自行处理外，其余无偿归甲方所有”。显然双方对酒店装饰装修在合同解除时进行了明确的约定，而本案租赁合同的解除系因承租人张小伟未交租金所导致，故对于张小伟提出的要求对新城酒店装修装饰、设施设备、酒店用品等物品的价值、折旧进行评估并要求丽水消防支队赔偿其相应损失的请求，于法无据，不予支持。2.张小伟主张要求丽水消防支队支付其垫付的工程款、欠付消费款项、装修损失及酒店员工待工损失的请求。法院认为，如张小伟为消防支队垫付工程款属实及确属消防队原因导致装修损失，因与本案不属于同一法律关系，宜另案解决。庭审中丽水消防支队认可的消费款项虽亦不属于同一法律关系，考虑到丽水消防支队同意在�案中抵销，法院予以支持。对于员工待工损失，张小伟提交的证据系2013年7月份以后员工的工资支出明细，法院认为2013年7月份之后，张小伟经营的酒店已正式对外营业，向酒店员工支付工资是其义务，被告要求丽水消防支队承担，无据可依，不予支持。3.丽水消防支队是否应向张小伟支付违约金500000元。双方协议第十一条约定，“甲方非因军事或政府原因提前解除合同，应当向乙方支付违约金伍拾万元整，并赔偿乙方损失。”法院认为，导致本案租赁合同解除的原因在于张小伟不存在正当理由的前提下长期拖欠巨额租金，而并非丽水消防支队所致，让丽水消防支队支付违约金并赔偿损失，显然与事实与法律规定不符，故对于该请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决：一、解除原告中国人民武装警察部队丽水市消防支队与被告张小伟于2012年8月1日签订的《消防培训中心合作协议书》及《补充协议》；二、被告张小伟于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于浙江省缙云县五云街道××路××号武警××支队训练基地的培训中心大楼，并返还原告中国人民武装警察部队丽水市消防支队；三、被告张小伟于本判决生效之日起三十日内支付原告中国人民武装警察部队丽水市消防支队自2013年7月1日起至2015年12月31日止的租金2725000元及计算至2015年12月30日止的滞纳金1223475元，并从2015年12月31日起至租金付清日止以2725000元为基数按日万分之�另行计付滞纳金；2016年起的租金及占有使用费按《消防培训中心合作协议书》第三条约定支付，2016年起未付租金的滞纳金从上一年度的12月31日起按日万分之五计算至本判决生效之日止。四、被告张小伟于本判决生效之日起三十日内支付原告中国人民武装警察部队丽水市消防支队水电费507831.68元；五、原告中国人民武装警察部队丽水市消防支队于本判决生效之日起三十日内支付被告张小伟水管维修费28200元；六、反诉被告中国人民武装警察部队丽水市消防支队于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告张小伟消费款项201994元；七、驳回原告中国人民武装警察部队丽水市消防支队的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告张小伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费53213元，由原告中国人民武装警察部队丽水市消防支队负担10988元，被告张小伟负担42225元，反诉受理费75040.70元，由反诉原告张小伟负担72875.70元，反诉被告中国人民武装警察部队丽水市消防支队负担2165元。限于本判决生效之日向一审法院缴纳。
二审中，张小伟提交了浙江泰隆商业银行汇兑业务回单一份，待证张小伟于2016年10月8日向丽水消防支队支付了10万元租金。丽水消防支队质证认为对张小伟提交的该证据三性没有异议；宏图公司质证认为没有意见。宏图公司提交了《单位工程质量竣工验收记录》、《子单位工程质量竣工验收记录》及《竣工验收备案表》各一份，待证涉案培训中心大楼工程竣工验收时间为2014年1月23日，建设部门竣工验收备案的时间为2014年9月15日。张小伟质证认为对该组证据的三性均没有异议，竣�验收备案时间应作为租金的起算点，而且根据约定还应扣除六个月的免租期；丽水消防支队质证认为，对该组证据的真实性和合法性没有意义，但与本案不具有关联性，无论涉案培训中心大楼是否竣工验收，均不影响张小伟的实际使用。本院认为对于张小伟提交的证据各方都没有异议，予以采信，能够证明张小伟于2016年10月8日向丽水消防支队支付了10万元租金。对于宏图公司提交的该组证据真实性和合法性各方均没有异议，予以采信，与本案的关联性将在本院认为部分予以评析。
二审经审理查明，张小伟于2016年10月8日向丽水消防支队支付了10万元租金。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，根据双方当事人二审的诉辩主张，本院归纳本案的争议焦点并评析如下：一、一审认定本案的法律关系为房屋租赁合同关系是�恰当。根据双方签订的《消防培训中心合作协议书》及《补充协议》的约定，丽水消防支队将涉案的培训大楼交付张小伟使用、收益，张小伟向丽水消防支队支付相应费用，该约定内容符合租赁合同的法律特征，双方在《消防培训中心合作协议书》及《补充协议》中就其他事项进行的约定，不影响双方租赁合同法律关系的认定，故一审法院认定本案的法律关系为房屋租赁合同关系并无不当。二、张小伟要求减少涉案培训大楼租金的理由能否成立。张小伟主张基于双方签订的《消防培训中心合作协议书》约定的涉案培训大楼的建筑面积为8300平方米，而实际交付使用的租赁物建筑物面积仅为6000多平方米，故要求减少租金。本院认为，根据《消防培训中心合作协议书》的约定，租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋即涉案培训大楼，在双方签订协议时涉案培训中心大楼主体工程已经完工，张小伟作为承租人也实地查看过涉案大楼，且双方约定的租金并非按照租赁面积计算单价得出，而是固定的数额。故张小伟以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金，不能成立。三、关于涉案培训中心大楼的租金起算点如何认定的问题，张小伟主张鉴于涉案培训中心大楼竣工验收备案的时间为2014年9月15日，扣除6个月的装修免租期，故租金应从2015年5月份起算。本院认为，根据张小伟与丽水消防支队签订的《补充协议》第三条的约定“由于甲方（丽水消防支队）主体建筑尚未验收，而且双方对接工作繁多，故双方友好约定，2012年8月1日至2013年1月30日为装修期，期间甲方（丽水消防支队）免除乙方（张小伟）场地占用费”来看，张小伟在签订协议时就明确知晓涉案培训大楼未竣工验收，在此情况下，双方仍就租金起算点进行了明确的约定，即从2013年2月1日开始计算租金，表明双方在确定租金起算点时并未以涉案培训大楼的竣工验收为前提条件。另外，由于酒店经营的需要，涉案培训中心大楼的装饰部分工程由张小伟实际施工，在张小伟与丽水消防支队、宏图公司签订的《建设工程施工合同》中约定的装饰工程的完工时间为2012年12月31日，该完工时间距双方约定的租金起算点2013年2月1日仅有一个月的时间，张小伟应当预见即使其按时完成装饰工程，也存在在2013年2月1日之前不能完成竣工验收的可能性。结合张小伟认可其施工的装饰工程于2013年7月份完工，且涉案培训大楼已经具备使用条件，及暖通工程改由政府采购影响了张小伟室内装饰施工进度的事实，一审确定租金起算点为2013年7月1日并无不当，予以维持。四、关于张小伟主张的垫付工程款、欠付的消费款能否当然与其应支付的租金予以抵销的问题，首先，关于张小伟主张的垫付工程款数额及欠付的消费款，现有证据并未表明在本案诉讼之前双方就此款项进行了结算且达成了一致意见；其次，张小伟也未举证证明其就此款项要求抵销的意思表示，并已通知丽水消防支队。故张小伟的该主张依据不足，本院不予支持。五、关于张小伟提出的要求继续履行涉案合同的问题，因张小伟在合同履行过程中存在根本违约行为，一审法院判决解除涉案合同并无不当，故对张小伟的该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，张小伟的上诉请求不能成立，应予驳回；因张小伟于2016年10月8日向丽水消防支队支付了10万元租金，一审对此没有予以认定，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:
一、维持浙江省缙云县人民法院（2015）丽缙民初字�832号民事判决第一、二、四、五、六、八项及案件受理费负担部分。
二、变更浙江省缙云县人民法院（2015）丽缙民初字第832号民事判决第三项为张小伟于本判决生效之日起三十日内支付中国人民武装警察部队丽水市消防支队自2013年7月1日起至2015年12月31日止的租金2625000元及计算至2015年12月30日止的滞纳金1223475元，并从2015年12月31日起至租金付清日止以2625000元为基数按日万分之五另行计付滞纳金；2016年起的租金及占有使用费按《消防培训中心合作协议书》第三条约定支付，2016年起未付租金的滞纳金从上一年度的12月31日起按日万分之五计算至本判决生效之日止。
三、驳回中国人民武装警察部队丽水市消防支队的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规�，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费75040.70元，由上诉人张小伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周小兰
代理审判员 刘 斐
代理审判员 毛向东
二〇一七年三月二十一日
代书 记员 郑丽珍