天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第1043号
原告高菁。
委托代理人张洪庆（原告之夫）。
被告高泽广。
被告施宏凤。
第三人杨继锐。
委托代理人杨茁（父女关系）。
第三人杨茁。
第三人天津市和平区五大道房管站，住所地天津市和平区成都道***号。
法定代表人马君楷，该站站长。
委托代理人王继辰，该站职工。
原告高菁与被告高泽广、施宏凤、第三人杨继锐、杨茁、第三人天津市和平区五大道房管站房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月2日受理后，依法由代理审判员祝芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、第三人杨继锐的委托代理人杨茁、第三人杨茁、第三人天津市和平区五大道房管站的委托代理人均到庭参加诉讼，被告高泽广、施宏凤经本院合法传唤后未出庭应诉，本院依法缺席审判，本案现已审理终结。
原告高菁诉称，2014年3月5日，原告经案外人天津市诚鼎义房地产经纪有限公司居间介绍，与第三人杨继锐签订房屋买卖合同。诉争房屋由二被告承租，租期至2015年9月30日，二被告同意原告与第三人杨继锐的房屋置换交易。原告与第三人杨继锐约定于诉争房屋过户打款当日将房屋租赁关系转移给原告。2014年5月10日，原告与第三人杨继锐办理完产权变更手续，按照合同约定，到本市和平区大理道守善里1号平1号办理交接手续，在第三人与二被告办理租赁关系转移手续过程中，双方发生分岐，未能办理租赁关系转移及交接手续。直至2014年9月15日双方经多次协调未果，二被告拒绝交纳下一年度房租，并非法占用诉争房屋至今，其行为违反了房屋租赁协议第四条之约定“到期不支付下一年房租，视为自动解除租赁协议。”为保护原告的合法民事权益不受侵犯，依据民事诉讼法的有关规定，现原告起诉要求：1、解除二被告与第三人杨茁签订的《房屋租赁协议》；2、二被告将本市和平区大理道守善里1号平1房屋腾空交还原告；3、二被告支付2014年10月1日至二被告实际腾房之日房屋使用费，以每月1500元，每日50元为标准计算；4、本案诉讼费由二被告承担。
为支持自己的主张，原告向本院提交证据材料：1、《房屋租赁协议》，证明第三人杨茁代理第三人杨继锐，以其名义与二被告签订租赁协议，双方存在租赁关系，诉争房屋置换后原告作为出租方与二被告继续履行该协议；2、公有住房租赁合同，证明原告是诉争房屋的合法承租人；3、房屋买卖合同，证明原告的委托代理人与第三人杨继锐签订了房屋置换合同；4、《补充协议》，证明第三人杨茁代理第三人杨继锐，以其名义与被告施宏凤签订了补充协议，双方约定原告是新房主，被告与新房主继续履行原租赁协议。
对于原告提供的证据材料，第三人杨继锐及杨茁质证意见：对于证据1-4的真实性、合法性、关联性没有异议。
对于原告提供的证据材料，第三人天津市和平区五大道房管站不发表质证意见。
原告提供的证据1-4本院予以确认。
被告高泽广、施宏凤经合法传唤，在本院通知到庭的期限内未到庭应诉，亦未提交书面答辩及证据。
第三人杨继锐、杨茁述称，原告所述情况属实。同意原告的诉讼请求。
为支持自己的主张，第三人杨继锐、杨茁向本院提交证据材料：1、《房屋租赁协议》，证明第三人杨茁代理第三人杨继锐，以其名义与二被告签订租赁协议，双方存在租赁关系，诉争房屋置换后原告作为出租方与二被告继续履行该协议；2、《补充协议》，证明第三人杨茁代理第三人杨继锐，以其名义与被告施宏凤签订了补充协议，双方约定原告是新房主，被告与新房主继续履行原租赁协议；3、证明，证明被告高泽广放弃诉争房屋优先购买权；4、照片4张，证明诉争房屋外观及附属自搭的小屋，二被告将自搭小屋改造成厕所。
对于第三人杨继锐及杨茁提供的证据材料，原告质证意见：对于证据1-4的真实性、合法性、关联性没有异议。
对于第三人杨继锐及杨茁提供的证据材料，第三人天津市和平区五大道房管站不发表质证意见。
第三人杨继锐及杨茁提供的证据1-4本院予以确认。
第三人天津市和平区五大道房管站述称，对于原、被告之间的纠纷不发表意见，服从法院判决。天津市和平区五大道房管站未向本院提交证据材料。
经审理查明，二被告系夫妻关系，第三人杨继锐与杨茁系父女关系。诉争房屋是本市和平区大理道守善里1号平1号，原系第三人杨继锐名下承租第三人天津市和平区五大道房管站管理的公产房屋。
2013年9月16日，第三人杨茁接受第三人杨继锐委托，以其名义与二被告签订《房屋租赁协议》，约定二被告承租诉争房屋，房屋用途为商业使用，租赁期限自2013年10月1日至2015年9月30日，每年租金18000元。同时，双方约定“第一年租金在签订合同之时支付，第二年租金于2014年9月15日前支付，乙方（二被告）到期不支付下一年房租，视为自动解除租赁协议，甲方（杨茁）有权对外出租。”同日，二被告给付第三人杨茁2013年10月1日至2014年9月30日期间租金18000元。
2014年3月5日，被告高泽广向原告出具证明，证明内容为“本人自动放弃大理道守善里1号房屋的优先购买权，特此证明。”同日，在案外人天津市诚鼎义房地产经纪有限公司居间下，第三人杨继锐与原告的委托代理人张洪庆签订《房屋买卖合同》，约定双方置换诉争房屋，并于房款打款当日将诉争房屋的租赁关系转移给原告。后原告与第三人杨继锐办理了诉争房屋打款及过户手续，原告于2014年5月1日与第三人天津市和平区五大道房管站建立了公有住房租赁关系。
2014年5月14日，第三人杨茁接受第三人杨继锐委托，以其名义与被告施宏凤签订《补充协议》两份，其中一份在第三人杨茁处，协议内容为“因甲方（杨茁）将出租房屋出售给第三方（张洪庆），甲（杨茁）乙（施宏凤）双方签订以下补充协议：1、第三方（张洪庆）承认原甲（杨茁）乙（施宏凤）签订的房屋出租协议，乙方（施宏凤）可按原合同内容继续承租至原合同结束。……”同时该协议第4条约定“自补充协议签订之日起，第三方（张洪庆）做为该房屋产权人，承接与乙方（施宏凤）的房屋租赁关系，乙方（施宏凤）下一年度房租交付给第三方（张洪庆）。”另一份《补充协议》在原告处，其内容中除“第三方”后括号内为空白外，与上述《补充协议》内容相同。两份《补充协议》均有第三人杨茁与被告施宏凤的签字。
原告的委托代理人张洪庆及第三人杨茁曾多次要求二被告交纳2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金，但二被告至今未交纳，二被告至今在诉争房屋经营服装。
另查，本院向案外人天津市诚鼎义房地产经纪有限公司门店经理张明所调查，张明所陈述：第三人杨继锐欲出售诉争房屋，我带原告看房时，二被告都在场，他们说他们不买此房，他们对于看房很配合。第三人先找被告签订了放弃优先购买权的证明，之后当天第三人与原告签订了房屋买卖合同，现诉争房屋已经过户完毕。2014年5月4日，第三人杨茁与被告施宏凤签订《补充协议》时，我在场。双方签订《补充协议》后又让施宏凤与原告方签订新的租赁协议，施宏凤表示不同意，提出向第三人杨茁要钱。2014年5月至10月，我多次陪原告方及第三人杨茁一起找二被告交涉房租及房屋转接事宜。
再查，经本院现场勘验，诉争房屋旁有自搭小屋一间，作为卫生间使用。
上述事实，有原告、第三人当庭陈述及其提交的证据，本院调查及现场勘验材料，经质证及本院核实，予以确认。
本院认为，公民的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。诉争房屋系第三人杨继锐名下承租的公产房屋，第三人杨茁作为第三人杨继锐的委托代理人，以其名义与二被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，本院予以确认。
关于第三人杨茁作为第三人杨继锐的委托代理人，以其名义与被告施宏凤签订的两份《补充协议》，系同时签订，其中一份内容中“第三方”后括号内为原告的委托代理人名字“张洪庆”，另一份“第三方”后括号内为空白，两份《补充协议》的其他内容相同，并均有第三人杨茁与被告施宏凤的签字。并且，两协议分别在原告及第三人处保管，其中内容中“第三方”后括号内为空白的《补充协议》保管在原告处。另外，根据本院对案外人张明所的调查，被告施宏凤已经知晓诉争房屋变更新的承租人。因此，上述两份《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，本院予以确认。
鉴于诉争房屋的现承租人为原告，且原告的委托代理人张洪庆与原告系夫妻关系，因此，两份《补充协议》中所指的“第三方”应为原告。二被告系夫妻关系，共同承租诉争房屋用于经营，因此，被告施宏凤签订的两份《补充协议》对于被告高泽广具有法律效力，二被告应按照协议约定履行。
根据《补充协议》约定，二被告与原告继续履行原租赁合同（《房屋租赁合同》），二被告向原告交付第二年度（2014年10月1日至2015年9月30日）租金。另外，根据《房屋租赁合同》约定，“第二年租金于2014年9月15日前支付，乙方（二被告）到期不支付下一年房租，视为自动解除租赁协议，”现二被告至今使用诉争房屋，未向原告支付第二年度租金，按照合同约定，视为自动解除租赁合同，因此，对于原告起诉要求解除第三人杨茁与二被告签订的《房屋租赁协议》，及要求二被告将本市和平区大理道守善里1号平1房屋腾空交还原告的请求，本院予以支持。鉴于诉争房屋旁自搭小屋附属于诉争房屋，因此，二被告应一并腾空交还原告。
根据《房屋租赁协议》约定，年租金为18000元，一年一付，据此计算日租金为49.32元（18000元÷365天），因此，二被告应当给付原告2014年10月1日起至二被告实际腾房交付原告之日的房屋使用费，以日租金49.32元为标准计算。
二被告经本院合法传唤未到庭应诉，放弃了自己举证和陈述的权利，漠视其应承担的诉讼义务，以其行为放弃了自己的权利，应承担不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、第三人杨茁与二被告签订的《房屋租赁协议》予以解除；
二、本判决生效之日起十五日内，二被告将本市和平区大理道守善里1号平1房屋及自搭小屋腾空交还原告；
三、本判决生效之日起十五日内，二被告向原告支付2014年10月1日至二被告实际腾房交还原告之日的房屋使用费，以日租金49.32元为标准计算；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费50元，减半收取25元，由二被告共同负担（本判决生效之日起十日内二被告送交本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 祝 芳
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 张晋宇
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。