河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终14502号
上诉人（原审被告）：张小狗，男，汉族，1969年8月4日出生，住郑州市金水区。
上诉人（原审被告）：陈文法，男，汉族，1965年3月15日出生，住郑州市金水区。（未到）
上诉人（原审被告）：申尽学，男，汉族，1962年7月7日出生，住郑州市金水区。
上诉人（原审被告）：时改明，男，汉族，1963年11月10日出生，住郑州市金水区。（未到）
上诉人（原审被告）：陈建昌，男，汉族，1968年9月19日出生，住郑州市金水区。（未到）
五上诉人共同委托诉讼代理人：张广军、李智阳，河南良仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李震，男，回族，1986年10月18日出生，住郑州市管城回族区。
原审原告：卫和平，男，汉族，1959年12月12日出生，住郑州市金水区。
上诉人张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌因与被上诉人李震、原审被告卫和平房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初4116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张小狗、申尽学，以及五上诉人共同委托诉讼代理人张广军、李智阳，被上诉人李震、原审被告卫和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌上诉请求：1、依法撤销一审法院（2016）豫0191民初4116号民事判决第二项判决内容，依法改判或发回重审。2、本案诉讼费由李震承担。事实和理由：1、在本案中，涉案的租赁房产至今没有合法的房屋建设手续，没有建设工程规划许可证，也没有相关的房屋产权手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案双方之间签订的《租赁合同》应当属于无效合同。二、租赁房产属于32户，114人共同所有，五名上诉人只是114名村民指派的签约代表而己，并非本案《租赁合同》中的出租主体，一审判决认定事实错误。三、一审判决五上诉人承担违约金及装修损失没有事实和法律依据。1、一审判决认定因五上诉人未按合同约定上涨租金导致合同无法履行，构成违约，并判决上诉人承担违约责任，属于认定事实和适用法律错误。真正导致双方无法再继续承租的重大过错方是本案李震长期逾期交纳房租导致的。况且，因双方合同无效，本案中双方就不存在违约金的问题。2、一审判决仅凭一份简单的证人证言就估算装修损失实属不当。并且，出租方没有过错，不应当承担相应责任。四、李震在未通知出租方的情况下，擅自搬离，到目前为止，双方都没有办理正常交接，因此也给出租方造成了好几个月的租赁空档期。五上诉人认为只有在双方办理正常交接、结清各项费用后，才能退还押金。五、一审判决书形式上存在重大瑕疵，在未加盖人民法院公章的情况下，就向当事人送达，五上诉人认为这应当属于重大程序错误。
被上诉人李震辩称：1、租赁合同是当事人双方真实意思表示，双方应当遵守，当时签合同时五上诉人称手续会很快下来，所以才签的合同，该合同是有效的。2、李震是和五上诉人签的合同，合同也履行了三年，房租也是缴给了五上诉人本人，与所谓114名村民没有关系。3、违约金应当支付，李震并没有延迟支付房租，是五上诉人不收房租，装修费用也是实际发生的。4、押金应该退还，李震搬离房屋时也多次通知五上诉人，但其不予理会，该房屋五上诉人又出租出去了。
李震、卫和平向一审法院起诉请求：1、解除与张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌签订的网吧租赁合同。2、张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌支付李震、卫和平合同违约金200000元。3、支付李震、卫和平装修损失费321280元。4、张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌支付李震、卫和平营业损失398208元。5、张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌支付李震、卫和平已经向员工支付的一个月工资26250元。6、张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌退还李震、卫和平所交押金40000元。7、张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年12月6日，李震（乙方）与张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌（乙方）签订《租赁合同》一份，甲方同意将自己的产权房屋出租给乙方，出租房屋坐落于郑州市××东新区龙子湖办事处时埂社区10号楼二楼，建筑面积581平方米，出租给乙方开设经营网吧。租赁期限为9年，自2013年1月27日起至2022年1月27日止。房屋租金为每月23200元，每年278400元，房租每3年递增10%。承租方以现金方式向出租方支付租金，租金暂定为每一年支付一次，于12月27日前交至出租方。甲乙双方协商在不影响房屋主体结构安全的情况下，乙方按照总公司要求自行装修，如有周边居民干涉，甲方必须出面协调解决。乙方装修时如需改动水、电路，其费用由乙方自理，合同到期乙方装修的固定物体不能拆除的归甲方所有。若双方提前解除合同，视为违约，违约方需赔偿对方违约金10万元，由此给对方带来的所有经济损失由违约方负责。合同有李震、张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌签字摁手印予以确认。合同签订后，李震将房屋进行装修并用于经营网吧使用。2015年12月26日，张小狗收取李震涉案房屋押金40000元并出具编号为1026039号收据一份（标注2014年收换页）。
另查明，李震经营网吧三年，房租已经交至2016年1月27日。在交纳下一年度房租时张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌要求超过合同约定涨幅涨房租，因双方协商未果，李震未能按时缴纳下一年度房屋租金。张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌切断网吧电源，导致李震的网吧无法正常进行经营，李震已于2016年2月3日搬离租赁房屋。
一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
李震与张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，双方均应恪守履行。本案中，李震承租被告房屋，合同期限为9年，于2022年1月27日到期。合同约定房屋租金每年交付一次，每三年递增10%，而张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌未按合同约定租金涨幅上涨房屋租金，双方协商未果，导致合同无法继续履行，构成违约。现李震已实际搬离租赁房屋，合同已无法继续履行，故对李震要求解除双方之间《租赁合同》的诉讼请求，该院予以支持。张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌违约致使合同无法继续履行，应当承担相应违约责任。李震要求增加违约金至200000元，结合李震的实际损失、合同的履行情况，该院酌定违约金100000元为宜。李震房租交至2016年1月27日，且已于2月3日搬离房屋，张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌继续占有房屋押金已无事实和法律依据，故房屋押金40000元应予以退还。关于李震主张的装修损失费321280元的诉讼请求，李震承租张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌房屋并进行必要的装修是实现合租目的所必要的经营活动。因涉案房屋已交付张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌，对产生的装修费用已不具备鉴定条件，根据李震现有证据、房屋租赁期限及实际履行合同期限，该院酌定张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌赔偿李震装修损失160000元。关于李震主张的8个月营业损失398208元及1个月员工工资26250元，李震主张的损失并非其直接损失，且未提交主张损失的依据，故该项诉请该院不予支持。关于张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌辩称本案其主体不适格问题，因《租赁合同》系张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌签订，合同已经履行三年，根据合同相对性，张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌是适格被告，租金分配情况并不影响被告主体资格。李震提交的租赁合同显示有卫和平的签名，张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌提交的租赁合同并无卫和平，经审查，卫和平的姓名为其后来在李震持有的合同上添加，该行为并非租赁合同双方当事人的合意，不产生法律效力，对合同当事人不产生约束力。根据合同的相对性原则，卫和平不是本案的直接利害关系人，故其原告主体不适格，不享有诉权。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告李震与被告张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌于2012年12月6日签订的《租赁合同》。二、被告张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌于本判决生效后十日内补偿原告李震房屋押金4万元，违约金10万元，装修损失16万元。三、驳回原告李震的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13657元，由原告李震负担9500元，被告张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌负担4157元。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审经审理查明的事实同一审一致。
本院认为，李震与张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌签订的《租赁合同》系当事人双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌称涉案《租赁合同》无效的上诉主张不能成立，本院不予支持。涉案《租赁合同》已实际履行三年，期间李震依约履行了支付租金的合同义务。张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌为了达到提高房租的目的，采取不依照约定时间收取租金、切断租赁房屋用电等行为，致使涉案《租赁合同》已无法履行。李震请求解除涉案《租赁合同》的理由正当，主张张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌返还收取的房屋押金并依约支付违约金的诉讼请求成立，本院应予支持。李震为实现合同目的，对租赁房屋进行了必要的装修，所支出费用有付款收据、证人证言等证据已提交一审并经庭审质证，应予以采信。一审根据张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌的违约程度，结合本案实际情况，酌定李震装修损失并无不当，本院予以支持。根据合同相对性原则，张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌系本案一审适格被告，张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌称其五人不是本案适格主体的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌要求发回重审或者改判的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人张小狗、陈文法、申尽学、时改明、陈建昌负担。
本判决为终审判决。
审判长 马增军
审判员 贾建新
审判员 郑新红
二〇一六年十二月二十七日
书记员 李 杨