广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1419号
原告庄玉僧，男，汉族，1981年1月15日出生，身份证住址河南省南阳市卧龙区。
委托代理人孔锦锋，广东淳锋律师事务所律师。
委托代理人徐学飞，广东淳锋律师事务所实习律师。
被告黄瑞翔，男，香港居民，1961年09月27日出生。
被告黄瑞锋，男，香港居民，1965年03月05日出生。
被告王子飞，男，汉族，1984年4月15日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
原告庄玉僧与被告黄瑞翔、黄瑞锋、王子飞房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人孔锦锋、徐学飞，被告王子飞到庭参加了诉讼，被告黄瑞翔、黄瑞锋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月31日，原告与被告黄瑞翔、黄瑞锋经代理人被告王子飞，签订了房地产买卖合同，合同编号为BD0001542，约定由原告购买被告黄瑞翔、黄瑞锋所有的位于深圳市宝安区新安镇24区2栋602的房屋，房屋转让成交价为人民币163.8万元。原告于2015年3月31日根据合同的约定将定金5万元转账至被告王子飞的农业银行账户。之后，原告多次要求三被告配合办理《二手楼资金监管协议》，但三被告拒绝配合。原告从合同签订之日一直与三被告协商相关事宜，但三被告至今没有任何回应。原告认为，三被告拒不履行合同约定的义务，不仅违反了合同的约定，也侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判决：1、判令被告黄瑞翔、黄瑞锋向原告返还定金人民币5万元，并支付违约金人民币32.76万元；2、被告王子飞承担连带责任；3、本案诉讼费、财产保全费由三被告承担。
被告王子飞答辩称：原告在起诉状及变更诉讼请求申请书中的陈述多项与事实不符。原告第一次且唯一一次提出要被告王子飞配合办理资金监管是在2015年7月1日晚来我住处提及，并非原告多次要求，原告尚拖欠5万元定金未交齐。被告王子飞在办理完共有产权人被告黄瑞锋的授权委托书后，于5月3日通知原告补交定金余款，但原告却未付，在办理完房产证旧证换新证后，5月21日被告王子飞通知居间方已办理取回新房产证，原告需交付定金余款，但无果，被告王子飞通过见面、通电话、发短信以及发特快专递等多种方式，多次通知原告已办好新证需交付定金余款，也均无果，被告王子飞于5月29日当面通知原告，本人已办取了新房产证，请原告7日内即于2015年6月6日前，尽快将未付的定金5万元交齐，若过了该期限，则终止合同，所有后果由原告承担，自5月29日见面通知至6月6日，原告未交付定金余款，也未与本人有任何联系，至今原告依然未交付定金余款，所以原告表述的“三被告拒不履行合同约定的义务”为无中生有，违反事实。原告未按合同约定履行义务，未在规定期限内交齐定金余款，事实清楚，违约在先。原告单方面违反合同，导致过户交易没有办法顺利进行下去。单方要求我过户，也不可能交了一半定金就要我去过户，也不符合规定。我与原告签的是预约买卖合同，有的手续还正在办，预约合同到期了还没有交齐定金，在违反合同情况下还要求我退还定金，我认为这是不合理的，是原告方违反合同约定，原告存在违约，所以不能由被告给原告违约金。
经审理查明：2015年3月31日，被告王子飞作为卖方被告黄瑞翔的代理人与作为买方的原告庄玉僧签订了一份《二手房预约买卖及居间服务合同》，约定卖方将深圳市宝安区新安镇二十四区2幢602房（以下简称涉案房产）转让给买方，建筑面积为105平方米。转让总价款为1,638,000元，买方同意本合同签订时支付该房地产交易定金10万元，买方向银行抵押付款，买方须于2015年6月30日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款以银行评估为准至买卖双方约定的银行第三方监管帐户。买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方以未付款项为基数按日万分之四支付违约金，合同继续履行。交易过程中产生的营业税、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息由卖方支付，其余税费由买方支付，本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费由买卖双方各付50%，任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之二十违约金。卖方应当于收到全额楼款五日内将房地产交付买方。任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之十的违约金。合同备注：卖方须于2015年6月30日之前完成产权公证并换取新证并配合买方过户，如产权人未能按时配合受托人签署本合同一切责任由受托人负责，签署本合同当日内交付定金5万元，在产权人与受托人完成公证并换新证后再付定金5万元。
2015年3月31日，被告王子飞向原告出具了收款收据，确认收到原告交纳的5万元定金。
另查明，1991年3月28日宝安县建设委员会房管科向被告黄瑞翔、黄瑞锋颁发房屋所有权证，确认被告黄瑞翔、黄瑞锋为涉案房产的房屋所有权人。原告与被告王子飞均确认涉案合同备注条款所约定的换取新证是指换领登记在被告黄瑞翔、黄瑞锋名下的新的房地产权证书。
2015年3月4日，被告黄瑞翔向被告王子飞出具公证委托书，委托被告王子飞代办及申领涉案房产的房地产证、缴纳有关费用，并办理相关公证手续，签署相关文件，全权办理转让涉案房产有关手续，代为签署房地产买卖合同并收取售房款，并办理相关公证手续，协助买方全权办理涉案房产的银行按揭手续，签署相关文件等。2015年4月24日，被告黄瑞锋办理公证授权委托书，委托被告王子飞作为其代理人，权限为：代办及申领涉案房产的房地产证、缴纳有关费用，代为办理涉案房产的权属登记手续、旧证换新证手续，并代为领取有关产权证、全权办理转让涉案房产有关手续，代为签署房地产买卖合同并收取售房款，办理相关公证手续，协助买方全权办理涉案房产的银行按揭手续，签署相关文件，全权办理涉案房产的资金监管手续，签署资金监管协议等相关文件等。2015年5月12日，涉案房产已办理新的房地产权证书，登记权利人为被告黄瑞翔、黄瑞锋，房产证号为深房地字第××号。
房产交易过程中，原告与被告王子飞进行过多次协商，其中2015年5月11日被告王子飞提出被告黄瑞翔、黄瑞锋的授权存在问题，且其中一人在美国，短期无法重新办理公证委托，提出将定金退回原告，解除合同，原告明确拒绝，表示可以等委托手续办好再继续履行合同。2015年5月29日，被告王子飞明确告知原告新房产证办好，要求原告补交另一部分定金5万元，原告要求查看已办好的新房产证或由被告王子飞提供房产证复印件，被告王子飞明确予以拒绝，同时被告王子飞父亲王兴海提出涉案房产是其所有，被告王子飞与原告就涉案房产签订的合同无效。2015年6月16日，被告王子飞向原告发短信，称原告未补交定金，原告回复“5月29日给你说了你把复印件给我就打钱，到现在都没有看到”。同日，原告与被告王子飞通电话，原告再次陈述看到新房产证就打款，但被告王子飞表示没有空。2015年6月29日，被告王子飞向原告邮寄了新房产证复印件。
还查明，被告黄瑞翔于2002年10月14日与被告王子飞父亲王兴海在律师见证下签订过一份《协议书》，约定被告黄瑞翔、黄瑞锋将涉案房产转让给王兴海，房屋所有权转让费为10万元，在签合同时一次性付清所有款项，并将房屋所有权证及土地使用证原件交付给王兴海，王兴海持该《房屋所有权证》，在政策允许时向区房管部门申请取得分户手续，费用由王兴海承担，被告黄瑞翔、黄瑞锋有责任协助王兴海办理。
2015年6月24日，被告王子飞作为被告黄瑞翔、黄瑞锋的委托代理人与其父亲王兴海、母亲李瑞华签订了《深圳市二手房买卖合同》，并办理了公证，将涉案房产转让给王兴海、李瑞华。2015年7月7日，涉案房产转移过户登记至王兴海、李瑞华名下，各50%产权，房地产证号为深房地字第××号。
原告2015年7月3日向本院提起本案诉讼，原诉讼请求为要求三被告继续履行合同，将涉案房产过户至原告名下。在得知涉案房产已转移过户登记至王兴海、李瑞华名下后，将诉讼请求变更为要求被告黄瑞翔、黄瑞锋返还定金5万元，支付违约金32.76万元，被告王子飞承担连带责任。
上述事实，有当事人陈述及经庭审举证、质证的二手房预约买卖及居间服务合同、收款收据、国有土地使用证、房屋所有权证、房产证、录音光盘、短信记录、微信记录、公证书、深圳市二手房买卖合同、律师见证书等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，被告王子飞在仅取得被告黄瑞翔一人授权的情况下，将属于被告黄瑞翔、黄瑞锋两人共有的涉案房产转让给原告，而至本案庭审时，被告黄瑞锋仍未明确表示对被告王子飞向原告出售涉案房产的行为予以追认，因此，被告王子飞构成无权处分，涉案二手房预约买卖及居间服务合同对被告黄瑞锋不发生法律效力，应由行为人被告王子飞承担相应责任。被告王子飞在作为代理人与原告就涉案房产进行交易过程中，制造不同障碍阻止合同履行，甚至在合同履行期限内作为被告黄瑞翔、黄瑞锋的代理人将涉案房产转移登记至父亲王兴海、母亲李瑞华名下，客观上也造成了涉案合同无法履行，被告王子飞应承担相应的违约责任。关于被告王子飞主张的原告未按时交纳5万元定金，构成违约的答辩意见，本院认为，被告王子飞与原告签订的涉案合同约定在产权人与受托人完成公证并换领新证后再支付定金5万元，而被告王子飞直至2015年6月29日才向原告出示已办好的新房产证，此时，原告才有义务支付5万元定金，而在此之前的2015年6月24日，被告王子飞已作为被告黄瑞翔、黄瑞锋代理人与父亲王兴海、母亲李瑞华签订二手房买卖合同，并办理公证，显而易见，涉案交易违约方为被告王子飞，而非原告，因此，本院对被告王子飞的答辩意见，均不予采纳。
关于原告主张的定金，原告已依合同约定支付了定金5万元，由被告王子飞收取，现被告王子飞已事实上解除了合同，应向原告返还已收取的定金5万元。
关于违约金数额。本院认为，涉案合同约定，任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之十的违约金。基于被告王子飞的违约行为，被告王子飞应向原告支付违约金163,800元。原告依据合同第九条最后一句主张20%违约金，但事实上，合同第九条明确载明了任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费，层致交易不能继续进行的，应向对方支付房产总价款百分之二十的违约金，即20%违约金的适用条件为未按规定缴纳相关税费的情形，而本案被告王子飞违约行为并不适用合同第九条，因此，本院对原告主张的违约金超过163,800元部分，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王子飞于本判决生效之日起三日内向原告庄玉僧返还定金人民币50,000元；
二、被告王子飞于本判决生效之日起三日内向原告庄玉僧支付违约金人民币163,800元；
三、驳回原告庄玉僧的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6,964元，由被告王子飞负担人民币4,507元，由原告负担人民币2,457元，此款原告已预交，原告多预交的人民币12,578元，由本院径退原告。
如不服本判决，原告庄玉僧、被告王子飞可在判决书送达之日起十五日内，被告黄瑞翔、黄瑞锋可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 苑广玲
人民陪审员 蔡金兰
人民陪审员 潘伟英
二〇一六年四月二十日
书 记 员 周 爰
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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