河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汴民终字第879号
上诉人（原审原告）李某甲。
委托代理人李刚。代理权限：特别授权。
委托代理人王高启。代理权限：特别授权。
上诉人（原审被告）李某乙。
委托代理人李某子。代理权限：特别授权。
上诉人（原审被告）李某丙。
上诉人（原审被告）李某丁。
委托代理人李某子。代理权限：特别授权。
上诉人（原审被告）李某子。
上诉人（原审被告）李某戊。
李某乙、李某丙、李某子、李某戊、李某丁的共同委托代理人潘胜超，河南潘胜超律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原审被告李某子。
原审原告李某己。
原审原告李某庚。
原审原告李某辛。
原审原告何某。
原审原告李某壬（系何某之子）。
原审原告李某癸（系何某之女）。
上诉人李某甲因与上诉人李某乙、李某丙、李某子、李某戊、李某丁、原审被告李某子、原审原告李某己、李某庚、李某辛、何某、李某壬、李某癸继承纠纷一案，均不服开封市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第517号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人李某甲的委托代理人李刚、王高启、上诉人李某戊、李某子及李某乙、李某丙、李某子、李某戊、李某丁的委托代理人潘胜超、原审被告李某己、李某辛、李某庚到庭参加了诉讼，原审被告李某子、原审原告何某、李某壬、李某癸经本院合法传唤为到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，位于开封市南书店街78号建筑面积为32.55平方米的两间房屋（楼上楼下各一间）已有八十年之久，房屋登记产权人为李某丑。李某丑于1972年3月13病故，李某丑之妻范某某于1989年8月1日病故，李某丑与范某某共生育李某子、李某甲、李某乙、李某丙、李某丁、李某子、李某戊姐弟七人。李某寅系李某丑的长子，系李某子等姐弟七人同父异母的哥哥，李某寅于1991年4月6日去世。李某寅有子女四人即李某卯、李某己、李某庚、李某辛，李某卯于1998年病故，其妻何某，其子李某壬，其女李某癸。1992年8月范某某去世三周年时李某子、李某甲、李某乙、李某丙、李某丁、李某子、李某戊姐弟七人商讨房屋管理和租金分配等事项，李某戊负责收取和管理租金，2009年元月范某某百年诞辰时，姐弟七人再次商讨房屋管理和租金分配等事项，李某戊负责收取租金，交给李某丙保管，每月支付李某戊500元生活费。2012年春节，姐弟七人每人分得租金2000元。庭审时李某丙、李某子、李某戊称，2012年6月份之前的租金剩余17000元，在李某丙处保管。立案受理后，法院依据李某甲的申请，依法对本案所涉房屋的租金进行了财产保全，租房户已经将2012年7月至2013年3月的租金315000元（每月3500元）交到原审人民法院。庭审时除李某甲和李某戊表示要购买本案所涉房屋外，其他当事人均表示同意按40万元分割房产，不购买房屋。庭后，原审法院组织李某甲和李某戊就一方购买或者双方共同购买房屋问题进行调解，协商未果。原审法院告知双方通过竞买的方式解决问题，在不损害其他当事人权益（以不低于40万元的价格竟买）的基础上由出价高者购买涉诉房产，李某甲同意出价42万元，李某戊认为不应该采用竞买的方式，不同意竞买，认为应当按40万元由其购买房屋。
原审法院认为，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案是因共同继承关系而产生的共有物分割纠纷，当事人人数众多，所涉房屋系李某丑死亡后留下的遗产，属于其八个子女的共有财产，从各继承人对房屋管理及租金分配事项的协商处理可知，继承人并没有对本案所涉房产进行分割，该房产一直处于各继承人共有状态，所以，李某甲起诉要求分割共有财产符合法律规定，也不存在超诉讼时效问题。关于由谁购买房屋问题，综合本案情况，如果在同等条件下本应由李某戊购买，但是，本案所涉房屋已经不是单纯的居住用房而是改为经营性用房，房屋体现的是其商业价值，所以，在多个当事人主张购买分得实物而又协商未果的情况下采用竞买方式，由出价高者购买房屋更加公平合理，更能体现该房屋的市场价值，李某甲愿意出价42万元并且同意将购房款交到法院，这样有利于法院对房产依法进行分割以维护众多当事人的合法权益，所以综合多种因素考虑，涉诉房屋由李某甲购买房产更为妥当。各当事人在收到购房款的同时应当协助李某甲办理房屋产权过户手续。关于财产分配问题，李某戊对房屋的维护付出最多，但其受益也最多，李某丙对家庭的付出较多而且患有重病，所以对2012年6月之前由其二人已收取且未分割的房屋租金，不再分割，以体现对其二人的照顾，但是，在分割房产时不再考虑共有人的贡献大小，按照42万元的价格，由李某寅、李某子、李某甲、李某乙、李某丙、李某丁、李某子、李某戊每人一份，即每人分得52500元。因李某寅已经死亡，其应得的52500元由其子女继承，李某卯、李某己、李某庚、李某辛每人分得13125元。因李某卯已经死亡，其应得的13125元由其继承人何某、李某壬、李某癸每人分得4375元。关于2012年7月以后租金的处理：2012年7月至2013年3月租金31500元，扣除案件受理费7600元、保全费260元、邮寄费396元，剩余23244元，由李某丙、李某戊各分得11622元；2013年4月份以后的租金归李某甲所有，房产过户费用由其自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条、第九十九条、第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第54条、第56条之规定，原审法院判决：一、位于开封市南书店街78号建筑面积为32.55平方米的两间房屋（楼上楼下各一间，登记产权人为李某丑）归李某甲所有。判决生效后十日内，李某甲支付李某子、李某乙、李某丙、李某丁、李某子、李某戊每人购房款52500元，支付李某己、李某庚、李某辛每人购房款13125元，支付何某、李某壬、李某癸每人购房款4375元，李某己、李某庚、李某辛、何某、李某壬、李某癸和李某子、李某乙、李某丙、李某丁、李某子、李某戊协助李某甲办理该房产的过户手续；二、判决生效后十日内，李某丙、李某戊到开封市鼓楼区人民法院领取房屋租金，每人11622元；三、驳回李某甲的其他诉讼请求。案件受理费7600元、保全费260元、邮寄费396元，共计8256元，从收取的房屋租金中扣除。
李某甲上诉称：原审法院对房租不再进行分割的做法没有法律和事实依据。自1989年9月房屋出租至本案诉讼，房租一直由李某戊、李某丙收取保管，累计形成50多万元，其二人是房屋的实际控制人和最大受益人，房租方面不应再对其进行照顾。且原审中其他共有人并没有明确放弃租金，本案也不存在租金不再分割的法定事由，故原审法院不分割房租的做法严重侵害了其他共有人的权益。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
李某乙、李某丙、李某子、李某戊、李某丁答辩称：李某甲关于租金的诉求已经超过了法律保护的有效期限，不应予以支持。原审中李某戊、李某丙已经向法院提交了租金的收取、出处、分配及用途，李某甲所称李某丙、李某戊在20多年来收取50万元租金的说法没有事实依据，亦没有证据加以证明。综上，请求二审法院依法驳回李某甲的上诉。
李某子未到庭参加诉讼，但庭前提交书面意见称：李某戊应是争议房产的主要继承人，因为其父母晚年均由李某戊照顾，直到为二老送终。争议房屋年代已久，也是李某戊想法进行多次维修和养护，且该房屋是李某戊和其父母共同生活的地方。原审法院采取竞买方式不合适。
李某己、李某辛、李某庚均答辩称，同意李某甲的上诉意见。
何某、李某壬、李某癸未到庭发表答辩意见。
李某乙、李某丙、李某子、李某戊、李某丁上诉称：1、从1989年8月母亲去世到2012年6月李某甲起诉明显已超过20年的诉讼时效期限，其诉权不受法律保护。2、原审法院按照竞买的方式决定房屋所有权归属的做法是不妥的。首先，1992年其姐弟七人经争议房产租金及分割已达成书面协议，约定争议房屋归李某戊所有。且依照我国继承法的规定，对被继承人尽了主要抚养义务或与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。本案中，在所有人都认可房屋作价40万元的情况下，应当依照法律规定，认定在家庭中的贡献最大、对父母所尽赡养义务最多的李某戊取得房屋所有权。而原审法院采取竞买方式决定房屋归属显然与法律规定相违背。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
李某甲答辩称：1、本案系共有权人对共有物进行分割所形成的纠纷，而非继承权纠纷，自其母亲去世，该房产一直未进行分割，其也从未表示过放弃继承，有权要求分割该房产，故其起诉并未超过诉讼时效。2、原审法院采取竞买方式决定房屋归李某甲所有是公平公正的，并不违法。且李某戊等人所称约定房屋所有权归李某戊的协议属于捏造事实，根本就不存在。综上，请求二审法院驳回李某乙、李某丙、李某子、李某戊、李某丁的上诉，支持李某甲的诉求。
李某子未到庭参加诉讼，但庭前提交书面意见称：李某戊应是争议房产的主要继承人，因为其父母晚年均由李某戊照顾，直到为二老送终。争议房屋年代已久，也是李某戊想法进行多次维修和养护，且该房屋是李某戊和其父母共同生活的地方。原审法院采取竞买方式不合适。
李某己、李某辛、李某庚均答辩称，同意李某甲的上诉意见。
何某、李某壬、李某癸未到庭发表答辩意见。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，关于诉讼时效，本案争议房屋自范某某老人去世后一直处于共有状态，并未进行分割，现李某甲主张对房屋进行分割符合法律规定，故李某乙、李某丙、李某子、李某戊、李某丁上诉称李某甲主张权利已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于租金处理问题，原审法院考虑到李某戊对房屋的管理、修缮、对父母所尽赡养义务以及李某丙对家庭的付出等因素，对租金未再分割，而判归李某戊、李某丙所有，体现了对其二人多分的原则，处理并无不当。李某甲所称租金累计达50多万元，未提交充分的证据予以证明，且双方当事人均认可争议房屋的修缮、姐弟几人的聚会及其父母周年丧葬等费用亦均从租金中支出。故其上诉称应当分割租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于房屋所有权归属问题，从使用现状角度讲，争议房屋实际上已转变为经营性用房，其所体现的商业价值远大于居住的意义。且原审法院在处理租金时已充分考虑到了李某戊对老人尽较多赡养义务的因素，故原审法院从房屋使用现状及照顾绝大多数继承人利益出发，采取竞买方式确定房屋所有权归属并无不妥，李某乙、李某丙、李某子、李某戊、李某丁上诉称以竞买方式确定房屋归属不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6428元，由李某乙、李某丙、李某子、李某戊、李某丁承担4750元，由李某甲承担1678元。
本判决为终审判决。
审 判 长 任晓飞
审 判 员 薛国胜
代理审判员 葛瑞萍
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 徐家亮