北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终280号
上诉人（原审被告）杨×1，男，1932年10月27日出生。
委托代理人赵新科，北京市振邦律师事务所律师。
委托代理人杨×2（杨×1之子），1964年1月26日出生。
被上诉人（原审原告）刘×1，男，1942年10月15日出生。
委托代理人刘×2（刘×1之子），1974年4月11日出生。
原审被告刘×3，男，1949年10月10日出生。
上诉人杨×1因确认合同无效纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第5813号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨×1的委托代理人杨×2、赵新科，被上诉人刘×1的委托代理人刘×2到庭参加了诉讼。原审被告刘×3经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
刘×1在原审法院起诉称：我于1991年12月4日与刘×3签订《房屋买卖协议》，我将房屋12间、院墙及地面附着物作价26596.9元转让给刘×3。刘×3在接收房屋后并未居住，而是将房屋转让给杨×1，现上述房屋由杨×1占有。我于2010年5月起诉，请求确认我与刘×3的《房屋买卖协议》无效，经一审和二审判决认定协议无效。刘×3无权处分涉案房屋及附属物，且杨×1、刘×3均系非农业户口，更无权处分该房屋及附属物，杨×1、刘×3签订的房屋买卖协议应属无效，自签订之日起就无法律约束力。杨×1非法占用的涉案房屋及附属物应返还给我。为维护我的合法权益，我请求判令：1、杨×1、刘×3签订的房屋买卖协议无效；2、杨×1将涉案房屋及附属物返还我；3、诉讼费由杨×1、刘×3负担。本案审理过程中，刘×1向法庭提交了申请书，要求将案由变更为“确认合同无效纠纷”，将诉讼请求变更为：1、杨×1、刘×3签订的房屋买卖协议无效；2、诉讼费由杨×1、刘×3负担。
刘×3在原审法院未出庭答辩。
杨×1在原审法院答辩称：刘×1的证据材料中没有我方与刘×3之间的房屋买卖协议，没有基本的证据。我方是其与刘×3合同法律关系之外的第三人，刘×1是我方与刘×3之间法律关系的第三人，刘×1无权介入我方与刘×3之间的法律关系。现在无法找到刘×3。刘×3没有参加庭审，也没有向我方表示毁约。刘×1是基于拆迁等利益的驱动，强行拆散法律关系。刘×1只能基于合同的相对性要求刘×3返还。房屋已经今非昔比，刘×1主张的东西已经不存在了，取而代之的是我方巨大投资产生的房屋和财产。我方经过相关部门的批准在此经营。刘×1是城镇居民，在市里有自己的住房，刘×1与本案没有利害关系。刘×3不参与进来对我是不公平的。刘×1与刘×3的合同无效无法得出刘×3与我之间的合同无效。因此，本案根本不具备判决无效和返还原物的法律基础和现实条件，会导致权益明显失衡，社会资源的巨大浪费，会纵容助长唯利是图、背信弃义的不良社会风气。
原审法院审理查明：2010年4月27日，北京市昌平区沙河镇于辛庄村民委员会出具证明，内容为：案外人刘×4系北京市昌平区沙河镇于辛庄村村民，于1989年3月去世。刘×1系刘×4之独子，为刘×4名下的宅基地唯一合法继承人，刘×4去世后，其名下的宅基地使用权及地上12间房屋产权一直由刘×1所有，从未变更至其他人名下。
1991年12月4日，刘×1将北房八间、耳房二间、西房二间以26596.9元的价格卖给刘×3，并签订《房屋买卖协议》，昌平区沙河镇人民政府城建科、昌平区沙河镇于辛庄村民委员会分别在该协议上盖章。协议签订后，刘×3支付了价款，刘×1交付了房屋。
1999年1月10日，刘×3将上述房屋卖给杨×1。现该房屋及院落由杨×1占用。在此期间，杨×1在该院落内增建房屋。杨×1作为法定代表人设立北京庆京电子技术中心，杨×1之子杨×2作为法定代表人设立北京钰亚技研科技有限公司，住所地均为3号，即本案诉争院落。
2010年刘×1将刘×3诉至法院，要求确认双方签订的《房屋买卖协议》无效，杨×1作为第三人参加了诉讼。后经（2011）一中民终字第6798号终审判决，认定刘×1与刘×3于1991年12月4日签订的《房屋买卖协议》无效。
另查，本案诉争房屋坐落的土地未办理集体土地使用权证。刘×1、刘×3、杨×1均系非农业户口。
原审法院认定上述事实，有房屋买卖协议、证明、民事判决书、营业执照、证明信、照片及当事人陈述等证据在案予以佐证。
原审法院判决认定：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘×3经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。无效的合同自始没有法律效力，因刘×1与刘×3之间于1991年12月4日签订的《房屋买卖协议》已被法院终审判决无效，导致刘×3与杨×1之间的买卖行为丧失了其发生的法律基础，故二者之间的买卖行为也应认定为无效。另外，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系；宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。刘×3、杨×1均系非农业户口，并非昌平区沙河镇于辛庄村集体经济组织成员，故刘×3与杨×1的房屋买卖行为，在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，因此也应认定双方签订的房屋买卖协议无效。杨×1认为协议有效之答辩意见，于法无据，法院不予采信。关于杨×1在诉争院落投资建设的房屋和财产所产生的争议，双方可另案解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告刘×3与被告杨×1于一九九九年一月十日签订的《房屋买卖协议》无效。
杨×1不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判驳回刘×1的诉讼请求。上诉理由：原审法院程序不当，缺乏必要诉讼主体；原审法院在某些事实认定上脱离证据主观臆测；原审法院违反证据规则，对杨×1不公；原审法院适用法律错误；原审判决有违司法本意。
刘×1答辩称：服从原审判决，不同意杨×1的上诉请求及理由，请求驳回杨×1的上诉请求。刘×3与刘×1之间的房屋买卖协议已被法院判决认定无效，因此，刘×3对诉争房屋无处置权利，故原审判决刘×3与杨×1之间的房屋买卖协议无效是正确的。
刘×3经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人在二审期间的陈述、房屋买卖协议在案佐证。
本院认为：无效的合同自始没有法律约束力。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
人民法院生效判决已确认刘×1与刘×3于1991年12月4日签订的《房屋买卖协议》无效，因此，刘×3与杨×1之间的房屋买卖行为丧失了法律基础，且刘×3、杨×1均系非农业户口，并非昌平区沙河镇于辛庄村集体经济组织成员，双方的房屋买卖行为，在处分房屋的同时也处分了宅基地使用权，违反了我国法律、法规的强制性规定，故双方签订的房屋买卖协议无效，原审判决正确。杨×1的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
刘×3经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。
综上所述，原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由刘×3、杨×1负担（本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由杨×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一六年四月二十七日
书记员 赵梦芸