湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂28民终579号上诉人（原审原告）：张立兵，男，1979年3月28日出生，汉族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：陆明祥，湖北夷水律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王小燕，女，1989年4月8日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：陆明祥，湖北夷水律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵静，女，1977年1月30日出生，汉族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：杨杰，湖北新理念律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恩施市金和房地产营销策划有限公司，住所地湖北省恩施市航空大道192号。法定代表人：雷福羽，总经理。上诉人张立兵、王小燕因与被上诉人邵静、恩施市金和房地产营销策划有限公司（以下简称金和公司）定金合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初4497号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张立兵、王小燕上诉请求：撤销原判，依法改判邵静、金和公司返还定金20000元；由邵静、金和公司承担二审诉讼费。事实及理由：一、邵静寄出的《律师函》落款时间为2017年7月6日，张立兵、王小燕7月6日已经向一审法院起诉，二人收到《律师函》是在起诉之后，一审将2017年7月6日认定为合同解除时间错误。二、签订合同之前，张立兵已经告知邵静、金和公司自己征信存在问题，但邵静、金和公司出谋划策让张立兵、王小燕假离婚，三方合谋规避征信，不正当的促进条件成就，应当视为条件不成就。三、张立兵、王小燕办理离婚登记后，邵静、金和公司单方提出附加条件，要求张立兵、王小燕增加首付款50000元或者提供购房担保人，违约在先。四、张立兵虽然没有在定金合同上签名，但20000元定金实际由张立兵支付给邵静，张立兵系定金合同当事人，张立兵、王小燕存在征信问题，按照定金合同约定，二人有权无责解约。五、在定金合同尚未解除的情况下，邵静、金和公司已经将案涉房屋出售给他人，理应返还张立兵、王小燕的20000元定金。邵静辩称：一、依据定金合同约定，买受人的资质审核义务应由金和公司完成，邵静对此并不知情。二、依据定金合同第六条第四款约定，如因贷款机构贷款额度不足，张立兵、王小燕收到金和公司通知之日起三个工作日内补足应交款，但邵静并未就房屋交易的总价格在定金合同签订后提出增加和变更的要求。三、签订定金合同时，王小燕个人征信尚在查询过程中，后经查实，王小燕的征信报告并无不良记录，符合主体交易资格。综上，张立兵、王小燕的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金和公司辩称：一、同意邵静的答辩意见；二、金和公司在邵静与王小燕签订定金合同后十个工作日内督促王小燕到人民银行进行了征信查询，王小燕征信正常，符合银行借款人资格，并且王小燕提供了全套按揭资料。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张立兵、王小燕向一审法院起诉请求：1、解除王小燕与邵静、金和公司签订的《房屋交易定金合同》，并判令邵静退还张立兵定金人民币20000元；2、由邵静、金和公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月6日，王小燕（乙方）与邵静（甲方）、金和公司（丙方）签订《房屋交易定金合同》，合同载明：“一、甲方在公平、自愿的情况下同意将坐落于恩施市航空路二巷世纪花园2栋203室地区的房屋出售给乙方，房产证号:恩市私字第××号,面积145.94平方米；土地证号:恩市国用(2004)字第0114**号,土地面积20.09平方米。该房总房价为大写人民币伍拾玖万伍仟圆整（小写595000.00元）。乙方在自愿的情况下,于2017年6月6日付给甲方定金人民币(大写)貳万圆整。二、所有过户税费由乙方承担(详见税费预算表)。三、交房期限及标准:双方约定甲方在收到乙方银行尾款当,将符合以下标准的房屋交付给乙方。1、下水道畅通：正常；2、水、电、气户头无偿过户给乙方；3、家具家电:固定设施设备不动及所有家具家电,详见清单。四、乙方在交付定金后不得放弃该房屋的购买权,否则视为违约处理。甲方在收取定金后不得将该房出售给其他人,否则视为违约处理。甲乙双方约定于2017年6月30日之前到恩施市金和房地营销策划有限公司签订房屋买卖合同,同时交清首付房款人民币(大写)壹拾陆万伍仟圆整,定金(贰万圆整)将自动转入购房款,首付款总计壹拾捌万伍仟圆整。尾款肆拾壹万圆整由乙方银行按揭贷款一次性付给甲方,甲乙双方不得逾期,否则将作违约处理,甲方违约则双倍返还乙方定金:乙方违约则定金不予退还；甲乙双方任何一方违约须抽取定金的30%支付给丙方作为违约金,因本合同发生由双方协商解决,协商不成双方由本地市仲裁委员会仲裁或当地法院起诉,因违约所造成的法律纠纷由违约方承担律师费、鉴定费等一切相关法律费用。五、乙方付清首付款当天,甲乙双方各须向丙方一次性付清所有佣金(大写)伍仟玖佰伍拾圆整，共计人民币壹万壹仟玖佰圆整（小写11900.00元）。六、其它约定:1.甲方交房之日须结清水电气及物业费用,并将水电气卡门禁卡及房屋钥匙交于乙方使用；2.甲方承诺夫妻双方已协一致同意出售此房,该房屋并且全权配合所有过户手续，否则视为违约处理；3.乙方须在新的不动产证出证后3个工作且内配合办理银行正式抵押相关手续；4.如因贷款机构贷款额度不足,乙方接到丙方通知之日起三个工作日内补足应交款；5.因乙方征信正在查询中,须在十个工作日内查询结果,经丙方审核后如因征信有问题,则甲乙双方无责解约,互不承担违约责任,甲方将定金贰万圆整退还给乙方。七、本定金合同书一式三份,具有同等法律效力。甲方（签章）：邵静（签名捺印）乙方（签章）：王小燕（签名捺印）丙方（签章）：恩施市金和房地产营销策划有限公司（印章）委托签约人：王兰（签名）电话138××××2017年6月6日”。合同签订当日，王小燕向邵静支付了定金20000元。嗣后，王小燕在《房屋交易定金合同》约定的期限内，未到金和公司与邵静签订房屋买卖合同。2017年7月6日，邵静以律师函的形式通知王小燕，载明：“您的行为已构成根本违约，无权要求退还押金”。王小燕收到该律师函后未提出异议。另查明，张立兵、王小燕原系夫妻关系，2017年6月9日离婚。一审法院认为，王小燕与邵静、金和公司三方签订的《房屋交易定金合同》，系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订合同后，王小燕未在约定的期限内签约房屋买卖合同，构成违约，且在收到邵静的律师函后未提出异议，应视为案涉《房屋交易定金合同》于2017年7月6日解除。王小燕要求退还定金的请求，因其本身违约，依据《房屋交易定金合同》第四条的约定，邵静有权拒绝退还定金。张立兵虽非《房屋交易定金合同》的相对方，但其与王小燕原系夫妻关系，二者一起主张共同债权，并无不妥，故邵静、金和公司抗辩张立兵主体不适格，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王小燕与邵静、恩施市金和房地产营销策划有限公司签订的《房屋交易定金合同》于2017年7月6日解除；二、驳回王小燕、张立兵的其他诉讼请求。案件受理费150元(已减半计算)，由王小燕、张立兵负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经二审审理查明，2017年6月6日，王小燕与邵静、金和公司签订了《房屋交易定金合同》，同日，张立兵通过自己的中国工商银行账户向邵静转账支付定金20000元。2017年6月9日，张立兵、王小燕办理了离婚登记。2017年7月6日，邵静向王小燕发出《律师函》，同日，张立兵、王小燕以双方签订《房屋交易定金合同》后，邵静、金和公司要求王小燕增加首付款或提供担保人为由，导致无法在约定时间内与邵静签订房屋买卖合同，向恩施市人民法院起诉，请求起诉解除合同，退还张立兵交纳的定金。2017年8月15日邵静收到恩施市人民法院送达的起诉状副本。2017年7月13日，邵静通过金和公司将案涉房屋出售给案外人潘庆祝，并签订了房屋买卖合同，金和公司收取了邵静、潘庆祝居间费用共计11000元。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，围绕双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案《房屋交易定金合同》的性质；2、案涉《房屋交易定金合同》是否解除；3、邵静、金和公司是否应返还张立兵、王小燕定金20000元；4、邵静向金和公司支付6000元的问题。对此，分析评判如下：一、涉案《房屋交易定金合同》的性质。定金合同是指当事人为约定一方向对方给付定金作为债权的担保而签订的合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。案涉《房屋交易定金合同》属于居间合同性质，包含两层法律关系，即邵静与王小燕之间因房屋买卖形成定金合同关系，金和公司与出卖人邵静、买受人王小燕之间形成居间合同关系。二、关于案涉《房屋交易定金合同》是否解除的问题。合同解除分为约定解除、法定解除、协议解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，邵静应当给予王小燕一定合理期限，邵静既未给予合理期限，也未催告王小燕，于2017年7月6日向王小燕直接发出《律师函》，该《律师函》并不具有当然解除合同的效力，且现有证据并不能证明王小燕当日已收到该《律师函》。本案中，邵静向王小燕发出的《律师函》具有解除合同的意思表示，王小燕于2017年7月6日向人民法院提起诉讼，明确提出请求解除《房屋交易定金合同》，邵静于2017年8月15日收到王小燕的起诉状副本时，应视为双方当事人对合同的解除达成合意，应认定双方签订的《房屋交易定金合同》自2017年8月15日解除，二审中，各方当事人对合同的解除并未提出异议。一审判决认定王小燕未对《律师函》提出异议，涉案《房屋交易定金合同》自2017年7月6日已经解除不当，本院予以纠正。三、邵静是否应返还张立兵、王小燕定金20000元问题。按照定金罚则，给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。本案中，现有证据不能证明王小燕不履行约定债务而构成违约，相反，双方签订的《房屋交易定金合同》载明，王小燕的征信正在查询中，须在十个工作日内查询结果，经金和公司审核后如因征信有问题，则邵静、王小燕双方无责解约，互不承担违约责任，邵静将定金20000元整退还给王小燕。上述约定表明三方在签订合同时均知晓王小燕的征信正在查验中，对于王小燕的征信能否符合按揭贷款的条件不明确，但在签订《房屋交易定金合同》后邵静、金和公司提出变更、增加首付款数额，或者提供担保人，及张立兵、王小燕通过采取离婚方式、将房产登记在王小燕一方以规避征信查验，上述行为作为《房屋交易定金合同》中处于居间地位的金和公司，出卖人邵静均应当知晓；同时，邵静在未催告王小燕签订正式房屋买卖合同，也未给予王小燕合理期限的情况下，直接于2017年7月6日向王小燕发出《律师函》表明解除合同、无权退还定金，并在2017年7月13日将涉案房屋出售给他人，导致《房屋交易定金合同》约定签订的正式房屋买卖合同所涉标的物已不能实际履行，故王小燕、张立兵请求解除《房屋交易定金合同》，并返还定金20000元的请求，应予支持。定金合同系实践性合同，自实际交付定金之日生效。涉案《房屋交易定金合同》中约定的定金并非王小燕交纳，而是张立兵交纳，从合同相对性原则而言，张立兵不是《房屋交易定金合同》一方当事人，但张立兵自始至终参与协商、订立《房屋交易定金合同》的全过程，各方当事人对定金由张立兵交纳均无异议，且交纳定金时张立兵、王小燕系夫妻关系，故张立兵一并主张退还并无不当。四、关于邵静向金和公司支付6000元的问题。金和公司在《房屋交易定金合同》中处于居间人地位，按照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，金和公司并未促成双方订立房屋买卖合同，而只是签订了《房屋交易定金合同》，三方在签订的《房屋交易定金合同》约定邵静、王小燕任何一方违约金和公司均抽取定金的30%作为违约金，即不论是否促成邵静、王小燕间的房屋买卖合同成立，金和公司均抽取6000元作为违约金。金和公司作为从事房地产中介、房地产信息咨询服务的专业公司和提供合同文本一方，该约定明显加重对他方责任，且在本案中金和公司并未举证证明从事此事支出了必要费用；同时，邵静、金和公司明确表示，在邵静向王小燕发出《律师函》后随即通过金和公司将涉案房屋出售给了他人，金和公司收取了居间费用11000元，由此可见，邵静、王小燕解除《房屋交易定金合同》并未给金和公司造成损失，邵静称代王小燕向金和公司交纳6000元违约金与王小燕无关。综上，张立兵、王小燕的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初4497号民事判决；二、王小燕与邵静、恩施市金和房地产营销策划有限公司签订的《房屋交易定金合同》于2017年8月15日解除；三、邵静于本判决生效之日起十日内返还张立兵、王小燕定金20000元；四、驳回王小燕、张立兵的其他诉讼请求。一审案件受理费150元，由邵静负担；二审案件受理费300元，由邵静负担。本判决为终审判决。审 判 长 郜帮勇审 判 员 杨 芳审 判 员 张成军二〇一八年五月三十日法官助理 张晶晶书 记 员 欧顺恩