常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）钟民初字第2996号原告王XX。原告蒋XX。委托代理人李XX，江苏XX律师事务所律师。委托代理人钱XX，江苏XX律师事务所律师。被告XX酒店，住所地常州市钟楼区新闸街道新昌路*号。法定代表人杨XX，该公司董事长。委托代理人朱X，江苏XX律师事务所律师。委托代理人夏XX，江苏XX律师事务所律师。原告王XX、蒋XX诉被告XX酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，先由代理审判员张金华适用简易程序于2015年1月28日开庭审理，后依法组成合议庭适用普通程序，于2015年3月30日、4月20日、公开开庭进行了审理，原告委托代理人李XX、钱XX，被告委托代理人朱X、夏XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年9月7日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份，原告将位于常州市新昌路2号的房屋租赁给被告用以开办酒店，双方约定，租期为试营业之日起十年，租金前四年为人民币85万元每年，后六年为人民币105万元每年，如因被告违约造成合同提前解除，则被告应按年租金20%支付违约金。后原告依约将房屋交付被告使用，但被告仍一直拖欠房租，截止2014年9月30日，共计拖欠房租租金2721963.8元。被告已经结束营业，仍迟迟不支付拖欠的租金，按合同约定被告应承担21万元违约金，原告有权解除合同。2014年9月30日，原告已向被告发函，通知被告解除合同，要求其结清租金、违约金并在十日内迁出房屋，但被告至今未予执行。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同。2、被告腾空房屋并返还给原告。3、被告立即支付拖欠租金人民币2721963.8元（截止2014年9月30日）并按105万元每年的标准，支付自2014年10月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。4、被告立即支付违约金人民币21万元。5、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，1、原、被告之间的房屋租赁合同已到期，不存在解除合同的问题，在房屋租赁合同期满之后存在实际使用的问题。2、被告现在还欠别的债权人款项，所以室内相关装修物品已被法院查封，无法自行处理这些物品。3、依据2009年7月15日在工商局备案的租赁合同，被告未曾拖欠原告租金，所以更无需支付所谓的违约金。经审理查明，2004年9月7日，原告王XX与被告签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：1、原告将常州市XX路二号的房屋（建筑面积为3847.6平方米）租给被告用于开办大酒店。2、租赁期限自被告试营业之日起顺推十年，租金前四年为人民币85万元/年，后六年为105万/年。付款方式为按月支付，将全年总额按12个月平均计付；3、拖欠租金超过30天原告有权解除合同；4、被告违约造成合同提前解除时，按年租金20%承担违约责任；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。另查明，就本案涉诉房屋双方于2009年7月15日在常州市房产登记中心备案了《房屋租赁合同》一份，该合同约定：年租金为20万/年，租赁期限为2006年1月1日至2010年12月31日；2004年8月13日在工商备案了租赁合同一份，合同上约定年租金15万/年，租赁期限为2004年8月10日至2005年12月1日。2004年6月29日王XX与于XX签订《房屋租赁协议》一份，其中载明：甲方常州市远鹏建筑材料供应有限公司，乙方常州XX大酒店有限公司（企业待注册），甲方将新昌路2号4200平方米综合楼租给合营公司，租赁期自乙方2004年开张营业之日起顺推十年整，前四年租金60万/年，后六年租金80万/年，王XX在该合同落款甲方处签字，于XX在该合同乙方处签字。2004年8月13日，王XX与被告当时法定代表人于XX签订承诺书一份，承诺书载明在2004年8月13日签约的《房屋租赁合同》仅供办理工商营业执照使用，双方详细合同按双方在2004年6月29日签约合同为准。又查明，于XX为被告从2004年8月13日成立起至2010年11月2日的法定代表人。原告在2014年9月30日发函给被告要求解除2004年9月7日签订的合同，被告于2014年10月1日收到该函。2009年5月23日，被告发给原告函件一份，其中载明：一、双方租赁合同（工商备案版）已经到期，需补签该版本的合同，否则无法进行酒店工商营业执照年检……该问题如果贵司再不配合解决，那酒店只能将正式的租赁合同提供工商用于年检；二、关于房租上调至105万元/年事宜，酒店经营状况虽有好转，但也仅做到收支平衡……如再增长房租，无疑雪上加霜……酒店能维持经营，贵司能有每年85万元的租金用于冲抵消费和办理金卡……常州XX会计师事务所于2014年10月20日出具常金会审（2014）第184号关于对XX酒店的专项审计报告一份，其中第二页第二段载明“根据XXXX公司与王XX先生签订的房屋租赁合同，XXXX公司2013年度应支付王XX先生房屋租金105万元，查见公司外账营业费用中共计提取租金20万元……公司内账营业费用中共计提租金65万元，并计入王XX个人往来科目……”庭审中，原告、被告双方确认2004年9月7日签订的《房屋租赁合同》起始期限是2004年12月25日及被告已付租金数额为原告提交的XXXX大酒店房租明细表上载明的已收租金数额，已收房租合计6715536.2元；原告明确第一项诉讼请求是指请法院确认原告在2014年9月30日依照解除条件向被告发出通知后，通知到达对方合同即已解除。上述事实，有《房屋租赁合同》、双方往来函件、常州XX会计师事务所审计报告、承诺书、原、被告陈述与自认等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方于2004年9月7日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方应该按照合同约定履行自己的义务。被告虽然辩称应按2009年7月15日在常州市房产登记中心备案的《房屋租赁合同》确定双方权利义务，但该合同并未实际履行，双方实际履行的是2004年9月7日签订的合同，本院确认双方于2004年9月7日签订合同的效力。理由如下：一、从被告2009年5月23日发给原告的函件上已认可发函之前房屋租金是按85万/年支付的，常州XX会计师事务所的审计报告中载明“XXXX公司2013年度应支付王XX先生房屋租金105万元”，上述情况符合双方于2004年9月7日签订合同的约定。二、从被告2009年5月23日发给原告的函件上，双方签订于2009年7月15日备案的合同是为了被告办理年检，存在其他实际履行的正式合同。三、从合同期限来看，于2009年7月15日备案的合同与双方实际履行的期限不一致。四、2004年8月13日王XX与于XX签订的承诺书中提到“2004年8月13日合同仅供办理工商登记使用”，虽然被告对此不予认可但未提供相反证据证明，所以本院对该承诺书的真实性予以确认，从该承诺书可以看出双方存在仅供办理工商登记使用的合同。根据2004年9月7日合同，截止2014年9月30日被告应付租金合计为850000×4﹢1050000×5﹢105×9÷12﹦9437500元，已收房租合计6715536.2元，还应收租金2721963.8元。原告要求被告支付截止2014年9月30日未付租金2721963.8元的诉讼请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持。根据2004年9月7日合同，被告拖欠租金超过30天原告有权解除合同，原告在2014年9月30日发函给被告要求解除合同，被告于2014年10月1日收到该函，所以该合同已于2014年10月1日解除，故原告要求确认解除该合同于被告收到解除通知即已解除的诉讼请求本院依法予以支持，原告要求被告返还房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告按105万/年的标准支付自2014年10月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费符�法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告按年租金105万元的20%承担违约金21万元的诉讼请求，合同约定如被告违约造成本合同提前解除时，按年租金20%承担违约责任。被告抗辩提出该违约金过高，庭审中原告明确实际损失是利息损失，经本院核算原告主张的违约金并未超过实际损失的百分之三十，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条中关于违约金过分高于实际损失的情形，故对原告要求被告支付违约金21万元的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告王XX与被告XX酒店2004年9月7日签订的合同已于2014年10月1日解除。二、被告XX酒店于本判决生效之日起二十日内将位于本市新昌路2号的房屋返还原告王XX、蒋XX。三、被告XX酒店于本判决生效之日起二十日内支付原告王XX、蒋XX租金2721963.8元（截止2014年9月30日），并按105万/年的标准支付从2014年10月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。四、被告XX酒店于本判决生效之日起二十日内支付原告王XX、蒋XX违约金210000元。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30256元（原告已预交），由被告XX酒店承担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张金华人民陪审员  曹佳义人民陪审员  张晓琳二〇一五年四月二十七日书 记 员  施 靓