辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第776号
上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地：沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人：应建仁，系该公司董事长。
委托代理人：范广志，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：杨帆，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林秀媛，女，1986年2月21日出生，朝鲜族，无业，住址：沈阳市于洪区。
委托代理人：杨涛，系辽宁庆阳律师事务所律师。
上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司（以下简称“纺织服装城公司”）因与被上诉人林秀媛房屋商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第26号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员李妍担任审判长，代理审判员单立（主审）、代理审判员李大鹏组成合议庭于2015年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人纺织服装城公司的委托代理人范广志、杨帆，被上诉人林秀媛的委托代理人杨涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林秀媛一审诉称：林秀媛与纺织服装城公司签订《商品房买卖合同》一份，约定林秀媛购买纺织服装城公司开发的沈阳国际纺织服装城商品房一处，建筑面积19.2平方米，单价每平方米5322元，房款102187元。合同约定房屋面积以沈阳市房产局测绘大队出具的《面积审核通知书》为准，房款差额据实结算。合同签订后林秀媛一次性付清房款。经查询得知，纺织服装城公司出售给林秀媛的房屋在沈阳市房产局备案销售面积为15.99平方米。1、要求纺织服装城公司赔偿逾期办证违约金2119元；2、要求纺织服装城公司给付批复与合同约定面积差赔偿金17083元；3、纺织服装城公司承担诉讼费用。
纺织服装城公司一审辩称：第一、双方签订商品房买卖合同有委托经营的补充协议，表明委托经营期限为两年，起算日与合同约定的房屋交付日一致。合同约定房屋交付后270日或360日办理房屋备案登记手续，表明了是以交付房屋之日起算，委托经营期结束后才能实际交付房屋。第二、纺织服装城公司于2012年7月20日提交面积测绘的申请并受理，受理凭证中表明纺织服装城公司提供了完整的竣工档案，也进行了测绘主张。除测绘面积政府机构未得出结果外，我公司履行的其他备案资料均已完成，期间因政府机构内部就房屋规划问题涉及初始登记事项进行协商，导致我公司于2013年10月21日才获得初始登记的相关凭证，我公司就产权登记资料的提供以及完成初始登记并无违约事实。纺织服装城公司不存在违约事项。本案存在已过诉讼时效情形。第三、关于面积差问题，纺织服装城公司认为出卖时是按照备案合同的约定，按套计算房屋价款，不存在面积差退款的问题。第四、林秀媛提供的原始合同确系双方签订，但在备案过程中，发现与沈阳市房产局下发的《商品房预售许可证》相关内容（按套预售）不符，无法备案，我公司责成销售人员通过电话与涉及此情况的A、B区部分商户联系，在双方真实意思表示的情况下，更换了部分合同纸张，将原始合同与《商品房预售许可证》约定不符的内容进行了变更，且我公司将变更后的合同在沈阳市房产局备案。第五、如果法院判令采纳原始合同，否定备案合同的法律后果将是备案合同无效，无效的合同不能作为合法的备案文书，我公司及各业主应当凭生效判决，撤销变更后的合同之备案，原始合同作为唯一有效合同，因与预售许可证严重不符，无法备案，无合法的备案合同，则房产局没有颁发房产证的合法依据，导致无法办理房产所有权登记，1500户业主无法获得证明物权的产权登记及房产证，将引发更大的纠纷及社会矛盾，后果不堪设想。
原审法院经审理查明：林秀媛、纺织服装城公司于2008年1月10日签订《商品房买卖合同》（以下简称原始合同）一式五份，林秀媛留存一份，纺织服装城公司留存四份。合同约定林秀媛购买纺织服装城公司开发的房屋座落于沈阳市铁西区北一中路19号B3-1203a。合同第三条约定“该商品房合同约定建筑面积共28.8平方米”，第四条约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5322元，总金额102187元”，第五条约定“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理；1.双方自行约定：（1）双方一致同意最终面积以沈阳市房产局测绘大队出具的《面积审核通知书》审核面积为准，房款差额据实结算”，第八条约定“出卖人应当在2009年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”，第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.按政府相关部门规定执行”。签订该《商品房买卖合同》当天，林秀媛、纺织服装城公司又签署了《补充协议》，约定双方于同日签订的《商品房买卖合同》的基础上，林秀媛委托纺织服装城公司代为经营管理该铺位，委托经营期限为统一开业后的两年即2009年10月1日至2011年9月30日。合同签订后林秀媛付清全部房款，并按约将该商铺委托纺织服装城公司经营。
原审法院另查明，纺织服装城公司在办理合同备案前，将其手中的《商品房买卖合同》部分纸张予以更换，改变了部分合同条款，并用更换后的合同办理了备案。法庭审理中纺织服装城公司提供了备案的《商品房买卖合同》（以下简称备案合同），该备案合同第三条约定“该商品房建筑面积共＿平方米，其中，套内建筑面积15.99平方米”，第四条约定“出卖人与买受人定按第3种方式计算该商品房价款：3.按套计算，该商品房总价款为102187元”，第五条关于面积确认及面积差异处理条款未进行选择和约定，第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1﹪向买受人支付违约金”。
原审法院再查明，2013年10月21日，涉案房屋取得所有权初始登记证明，载明该房屋的建筑面积为22.78平方米，套内面积处为空白。
原审法院又查明，林秀媛曾就逾期办证违约金的事实两次向本院提起诉讼，本院分别作出了（2011）沈铁西民三初字第2795号和（2013）沈铁西民三初字第1055号民事判决书，判令纺织服装城公司向林秀媛给付逾期本证违约金至2013年7月8日。
原审法院认为：林秀媛提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。
关于纺织服装城公司提出的经林秀媛同意更换了部分合同纸张对原始合同进行了变更，应以变更后的备案合同为准的抗辩主张。法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。现林秀媛对纺织服装城公司主张的变更合同事宜予以否认，纺织服装城公司亦未能提供有效证据证明其更换合同的行为取得了林秀媛的同意，故对纺织服装城公司提出的合同变更的抗辩主张，原审法院不予采纳，以林秀媛提交的原始合同为准。
关于逾期办理房屋权属登记备案违约金的问题。依据林秀媛提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，从2009年10月1日起，林秀媛通过占有改定的方式实现了对房屋的间接占有，故2009年10月1日应视为房屋交付之日。依据原始合同第十五条约定，纺织服装城公司应于商品房交付使用后270日内，即在2010年6月28日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而纺织服装城公司直至2013年10月21日方完成房屋的初始登记，故2010年6月29日至2013年10月20日为违约期间。本案林秀媛以同一事实诉至本院，判决纺织服装城公司给付林秀媛逾期办理房屋权属登记备案违约金至2013年7月8日，故对林秀媛请求纺织服装城公司给付自2013年7月9日至2013年10月20日期间违约金的诉求，本院予以支持。法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于原始合同第十五条违约责任约定“按政府相关部门规定执行”，属合同没有约定违约金的情形，故违约金按照林秀媛已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
关于纺织服装城公司提出的逾期办理房屋权属登记备案并非纺织服装城公司原因的抗辩主张。因纺织服装城公司未提供证据予以证明，且基于合同相对性的原则，纺织服装城公司的此项抗辩主张不能免除其作为商品房买卖合同出卖方的义务，故对纺织服装城公司的该抗辩主张，原审法院不予采纳。
关于面积差额款问题。原始合同约定建筑面积为19.2平方米，单价为每平方米5322元，产权登记面积（建筑面积）与合同约定面积（建筑面积）发生差异，房款差额据实结算。现初始登记证明载明该房屋的建筑面积为15.99平方米，产权登记建筑面积比合同约定建筑面积少3.21平方米，故纺织服装城公司应给付林秀媛面积差额款17083元（5，322×3.21）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告林秀媛逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2013年7月9日至2013年10月20日，按原告林秀媛已付购房款102187元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；二、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告林秀媛面积差额款17083元；三、驳回原告林秀媛的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担（原告已预交，由被告直接给付原告）
宣判后，纺织服装城公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销一审民事判决书，判令由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要理由：一、一审法院适用原始合同判决错误，应当适用备案合同。原始合同订立时上诉人尚未取得商品房预售许可证，原始合同应为无效合同。上诉人取得商品房预售许可证之后，双方当事人确立了备案合同，备案合同具有法律效力。如果仍以无效的原始合同认定双方权利义务关系，必然导致备案合同无效，那么无效的备案合同就不应作为合同备案和办理产权登记的根据。原始合同无法实施备案，更无法作为办理产权登记的依据，这将为双方履行合同造成无法逾越的障碍，对被上诉人取得房屋产权证造成不可避免的损害。为保护被上诉人物权，应认定备案合同合法有效。二、合同约定违约责任按政府部门规定执行，一审法院适用的司法解释错误，本案未满足未约定或约定不明的前提条件，被上诉人甚至获得收益，一审判决也超出了被上诉人的诉讼请求。三、上诉人在备案过程中发现原始合同无法备案，如果按照一审法院判决将使原始合同无法备案，导致买受人无法取得产权证。四、备案合同系经双方协商一致后变更的，是双方当事人真实意思表示。上诉人得知原始合同无法备案后，第一时间通知了被上诉人，在经过被上诉人同意的情况下，将原始合同部分合同纸张进行了更换，现上诉人用于备案的合同是经过双方协商一致后达成的，因此应当以备案合同作为履行的依据，并且该合同也是唯一具有可操作性的合同。认定备案合同有效，没有侵害被上诉人的合法权益，无论是原始合同，还是备案合同，二者约定的套内面积相同，被上诉人对商铺所在区域和使用不存在任何差别。五、一审法院认定房屋交付日错误，应以实际交付日为准。六、即使上诉人应当承担违约责任，一审法院也不应当按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，该违约金的认定过高，也不明确，应当按照日万分之一标准计算。七、产权资料备案登记逾期存在政府机构（测绘单位）原因，该期间的违约责任应当予以扣除。上诉人于2011年向房产部门申请面积测绘，但在2012年7月才受理，并且在测绘面积时存在公摊如何确定等因素直接导致初始登记逾期，而前述原因是由于政府机构的原因造成，该原因属于不可抗力，上诉人不应当承担责任。
被上诉人林秀媛辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，由双方当事人的陈述及其提供的原始商品房买卖合同、补充协议、备案商品房买卖合同、销售不动产统一发票、初始登记证明等证据在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，本案中，双方除对逾期办证违约责任条款存在争议外，对于上诉人与被上诉人各自主张的合同文本的其他条款在本案中并未提出异议。现被上诉人一审起诉要求上诉人按照其持有的合同文本中关于逾期办证的约定承担违约责任，而上诉人认为应以备案合同中的此条款的约定为双方的有效约定。对此，本院认为，依照法律规定，当事人双方协商一致，可以变更合同。现上诉人主张备案合同中的违约条款是双方对原合同条款协商一致变更的结果，但被上诉人对此事实予以否认，而上诉人未能提供证据证明该事实，故对其主张，本院不予采信，故一审法院以被上诉人主张的违约金条款作为判决依据并无不当。
关于上诉人提出的一审判决认定的交付时间问题。审理查明的事实可以认定，双方是以租赁的形式开始计算租金，故一审判决认定的时间并无不当，上诉人主张应以租赁期届满的时间作为房屋交付的时间缺乏事实依据。
关于上诉人提出的逾期登记存在测绘迟延原因导致，该期间的违约金应予扣除的主张。因进行测绘是办理房屋初始登记批复的必经过程，产权机关受理申请后履行职责的行为并不是民事案件审查的范围，且双方约定的办理权属证书的时间应当考虑登记机关业务办理时间，依照法律规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷依照法律规定或按照约定解决。
关于上诉人提出双方合同属于对违约金有约定的情形的问题。经查，双方合同约定违约“按政府相关规定执行”，而事实上，政府对此并无规定，因此，一审法院认定双方合同属于无约定的情形正确。但由于银行计收逾期贷款利率标准是以中国人民银行发布的同期贷款利率为标准进行上浮，故一审判决结果计算标准不明确，本院对此予以明确，应以中国人民银行发布的同期贷款利率为基准上浮30%为宜。至于上诉人提出的违约金过高，应以存款利率计算的主张，因缺乏法律依据，本院不予支持。
关于上诉人提出的其不应支付被上诉人房屋面积差额款主张，因双方当事人已在《商品房买卖合同》第五条中有明确约定，一审法院据此判决上诉人支付被上诉人面积差额款并无不当，本院对上诉人该主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第29号民事判决第二项，即“被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告林秀媛面积差额款17，083元”；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第29号民事判决第三项，即“驳回原告林秀媛的其他诉讼请求”；
三、变更沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第29号民事判决第一项“被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告林秀媛逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2013年7月9日至2013年10月20日止，按原告已付购房款102，187元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”为“沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付林秀媛逾期办理房屋权属登记备案违约金，2013年7月9日至2013年10月20日止，按林秀媛已付购房款102，187，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮30%计算”；
如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回沈阳国际纺织服装城开发有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费280元，由沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担；二审案件受理费280元，由沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 刘冰青
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；