北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）门民初字第2601号
原告谌×，女，1935年10月25日出生。
原告梁×1，男，1959年4月10日出生。
原告梁×2，女，1969年5月10日出生。
原告梁×3，女，1985年10月23日出生。
四原告委托代理人赵云峰，北京市康达律师事务所律师。
四原告委托代理人赵烨，北京市康达律师事务所律师。
被告王×1，男，1959年10月7日出生。
委托代理人付建东，北京市承光律师事务所律师。
委托代理人梁晶晶，北京市承光律师事务所律师。
原告谌×、梁×1、梁×2、梁×3与被告王×1农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员唐晶独任审判，公开开庭进行了审理。原告谌×、梁×1、梁×2、梁×3的委托代理人赵云峰、赵烨，被告王×1的委托代理人付建东、梁晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谌×、梁×1、梁×2、梁×3诉称：范×与谌×系夫妻，共生有梁×1、梁×2和梁×4三名子女，范×于2001年4月25日去世，梁×4于2001年5月23日去世。范×生前曾与王×2于1993年1月2日签订房屋转让协议，约定王×2将其所有的房屋所有权、房屋地基及院落土地使用权以7000元的价格出售给范×，范×于当日向王×2支付全部款项，该协议经北京市门头沟区永定镇××村村民委员会公证并备案。购买房屋后，范×及其家属一直在上述所购买的房屋居住生活。2012年6月，范×所购买的房屋被列入拆迁补偿安置范畴，当我们作为范×的继承人前往签约大厅签订安置补偿协议时，得知王×1已经与北京市门头沟区永定镇人民政府签订了我方所购买的房屋的补偿安置协议，欲非法侵吞我们的合法财产和利益。王×1与王×2是同一人。故我们起诉要求：1、判令范×与王×2于1993年1月2日签订的房屋转让协议无效；2、王×1赔偿我们损失共计793877.6元。
被告王×1辩称：王×2就是我本人。范×与我于1993年1月2日签订的房屋转让协议违反了法律强制性规定，应为无效。但是签订完房屋转让协议后，该协议并未履行，范×并未向我支付购房款，我也没有将房屋交付给范×，一直到拆迁我的房屋都是我和家人在居住使用。而且按照相关的政策，××村有过买卖交易的房屋应按照非住宅进行征收补偿，但是我的房屋因没有进行过买卖是按照住宅的标准进行的补偿。综上，在我们双方均没有履行的情况下无法返还各自的利益，也无权要求我赔偿损失，我不同意谌×、梁×1、梁×2、梁×3赔偿损失的诉讼请求。
经审理查明：王×2与王×1系同一人。范×与谌×系夫妻，二人共生有梁×4、梁×1、梁×2。梁×4与吴×原系夫妻，二人育有一女梁×3。1999年10月，经北京市朝阳区人民法院调解，梁×4与吴×离婚。范×于2001年4月25日死亡，梁×4于2001年5月23日死亡。
1993年1月2日，范×与王×2签订房屋转让协议，载明”门头沟区永定镇××村居民王×2将座落在××村旧房三间，转让给北京市居民（东城区，煤渣胡同三号）人民日报老师范×，前至王×2现住新房后滴水，后至后滴水，南至山坡跟，北至北墙外。房屋地基及院落的土地使用权归范×使用。转让费共计柒仟元正，一次付清。此协议一式三份，村委会、王×2、范×各执一份。”卖方处有王×2签名，置方处有范×签名，并加盖北京市门头沟区永定镇××村村民委员会公章，该公章下方载有”同意办理”字样。
2012年7月，王×1（乙方）就北京市门头沟区永定镇××村14号（以下简称14号）房屋及附属物与北京市门头沟区永定镇人民政府（甲方）签订××村住宅房屋提前征收补偿安置协议，协议载明内容如下：被认定宅基地面积267平方米；被认定补偿房屋建筑面积为261.27平方米；认定安置人口共2人，分别为户主王×1、之妻李×1；乙方被认定补偿房屋面积为261.27平方米，认定人口共2人，应选房面积为110平方米；乙方在门头沟区永定镇秋坡险村房屋征收项目指定的定向安置房地块，按户型进行最小面积调整后的”实际选房面积”为110平方米，购买三居室1套，回迁期限为三年，如逾期继续支付周转费；被认定补偿房屋面积大于实际选房面积，乙方剩余面积为151.27平方米，由甲方按照”剩余面积”的补偿原则对乙方进行货币补偿；甲方应当给付乙方支付被征收房屋的征收补偿款及各项补偿总计3732514元，其中包含”实际选房面积”定向安置房政策性补偿款618095元，”剩余面积”补偿款2379280元，房屋设备、装修及附属物的补偿款22320元，工程配合奖182889元，未超占奖励费391905元，一次搬家补助费5225元，二次搬家补助费2200元，期房补助费105000元，一次性全额支付两年的周转补助费24000元，冬季补助费1600元。关于付款结算方式上述协议约定为：甲方应当向乙方支付被征收房屋征收补偿款3706914元，乙方应先行向甲方支付定向安置房购房款110平方米×4500元，共计495000元，发放住宅征收补偿款抵扣定向安置房购房款后余额共计3211914元。乙方征收补偿款足以支付定向安置房购房款的，由甲方在项目审计部门审核通过后20个工作日内向乙方开具领款凭证，发放住宅征收补偿款抵扣定向安置房购房款后余额的20%即642383元；甲方一次性全额支付两年的周转补助费24000元，冬季补助费1600元，前三项合计667983元。剩余80%补偿款2569531元，在办理回迁入住时一次性付清。王×1协议档案中房地平面图标有1号房屋（97.2平方米）、2号房屋（32.04平方米）、3号房屋（34.63平方米）、4号房屋（47.1平方米）、院落（35.6平方米）。王×1已领取相应征收补偿款及补助费，三居室安置房一套尚未交付。
2012年7月，王×1之女王×3就14号房屋亦与北京市门头沟区永定镇人民政府签订××村住宅房屋提前征收补偿安置协议。王×3协议档案中房地平面图标有1号房屋（35.83平方米）、2号房屋（68.16平方米）、3号房屋（6.01平方米）、4号房屋（29.16平方米）、5号房屋（28.27平方米）、6号房屋（22.03平方米）、两处院落（分别为35.6平方米与31.95平方米）。
双方一致认可1993年1月2日签订的房屋转让协议中”旧房三间”指向为王×3协议档案中房地平面图标注的5号和6号房屋，但谌×、梁×1、梁×2、梁×3提出当时买卖房屋时包含了王×3协议档案中房地平面图标注的35.6平方米的院落，对此王×1不予认可。王×3协议档案中房地平面图标注的5号和6号房屋面积划入王×1协议认定房屋面积中，相关的利益由王×1取得。
在庭审中，双方对1993年1月2日签订的房屋转让协议是否履行产生争议，谌×、梁×1、梁×2、梁×3提出房屋转让协议签订的当日，范×给付王×1房屋转让费7000元，王×1将房屋交付给范×，双方履行完毕。此后范×与谌×在5、6号房屋长期居住，2001年年初由于范×和谌×的身体不太好，二人搬到市区居住，但屋内的物品并没有搬走，梁×1还经常和朋友在此聚会，2012年6月北京下暴雨，因担心房屋浸泡梁×1回涉案房屋查看，发现房屋已经被拆除。谌×、梁×1、梁×2、梁×3针对其上述主张申请证人成×、李×2出庭作证，并因证人侯×年迈体弱且行动不便申请本院至侯×住所核实其证言。成×陈述1993年其为范×在××村买的三间房屋进行装修，并安装了木质门窗，之后房屋由范×和谌×居住，其大概去过该房屋十次，还与卖房人聊过天，其最后一次去是2012年，当时院落已经封顶；李×2陈述2006年其与梁×1去过范×在××村买的房子，一共有三间房屋还有院子，门窗都是木头的，其最后一次去是2012年7月，当时已经没有院落，院落里都盖了房子；侯×陈述范×在××村买房子其是介绍人，范×购买了王×1家的三间西房，独门独院，1993年1月2日的房屋转让协议是其起草，一式三份，协议下方的”同意办理”是当时××村的书记王×4所写，村委会的公章是王×4所盖，范×一家搬进去之后梁×1对房屋进行了改造、装修。对上述三位证人证言王×1不予认可，并提出三人不是房屋转让协议签订时的在场人员，不能证明双方对房屋和购房款都进行了交付，且房屋转让协议是原××村书记王×4起草，现在已经去世，并不是侯×起草。
王×1提出其与范×签订房屋转让协议后，范×并未向其支付购房款7000元，其也没有将5号和6号房屋交付给范×，房屋转让协议双方并未履行。为此提交北京市门头沟区永定镇××村村民委员会先后出具的五份证明，其中2012年12月17日证明载明”2012年7月北京市门头沟区永定镇××村已整体征收拆迁，按照征收政策，买卖房屋一律按照非住宅标准予以征收补偿。”2012年12月18日两份证明分别载明”北京市门头沟区永定镇××村14号院是属于我村农民王×1所有的宅基地，××村14号院一直由王×1及其家人居住使用。”、”北京市门头沟区永定镇××村14号院是属于我村农民王×1所有的宅基地，经村委会调查了解，1993年王×1曾与范×达成房屋转让协议，约定将14号院内的三间平房转让给范×，但范×及其家人一直未在此居住生活。”2013年6月5日证明载明”北京市门头沟区永定镇××村14号院是属于我村农民王×1所有的宅基地，该院及院落内所有房屋一直由王×1及其家人居住使用，没有转让该院由他人居住使用的情况。因为该院及院落内所有房屋一直由王×1及其家人居住使用，所以按照征收政策，在征收时该院按照住宅标准予以征收补偿。”2013年8月13日证明载明”北京市门头沟区永定镇××村14号院是属于我村农民王×1所有的宅基地，经查该院用电费用的交费记录，该院的电费一直全部由王×1交纳。”王×1同时申请证人杨×、尹×出庭作证。杨×陈述其与王×1系邻居，王×1家在14号一共有三处院子，其中西侧有三间老房子，其经常去王×1家，三处院子平时都是王×1一家居住，没有听说过王×1将房子卖给了别人，也没见过外人在王×1家居住，2010年王×1在西侧院子盖了东房并将院落封顶，拆迁前王×1还把最西侧的房子房顶修了，并进行了装修；尹×陈述其与王×1系邻居，王×1家在14号有三处院子，西侧院子有三间老房子，后来又盖了东房并将院落封顶，2011年西侧老房子进行了装修，其平时去王×1家串门都是去中间的院子，两边的院子门锁着没有人住，其没有听说过王×1把房子卖给了别人，也没有见过外人去王×1家。对北京市门头沟区永定镇××村村民委员会出具的五份证明，谌×、梁×1、梁×2、梁×3认为并不能够证明房屋转让协议没有履行，对上述证人证言谌×、梁×1、梁×2、梁×3不予认可，并提出证人仅能证明王×1家三排房屋的结构，不能证明房屋转让协议的履行情况。
2013年5月28日，本院针对涉案房屋问题向北京市门头沟区永定镇××村村民委员会书记安×调查，安×陈述其自2004年3月到××村任书记一职，对于1993年涉案房屋是否有过买卖其并不清楚，村委会对于房屋转让协议没有相关的备案，时任书记王×4已经去世。2013年6月26日，本院针对涉案房屋问题向北京市门头沟区永定镇××村村民委员会主任宋×调查，宋×陈述其自2010年任××村村委会主任，王×1家在14号共有三排房子，最西侧是老房子，其没有见过1993年的房屋转让协议，村里没有相关备案，王×1是否将房屋进行过买卖其不清楚，但其没有见过外人在王×1家居住过，14号都是王×1和他的家人居住使用。
另查，14号房屋占用土地系北京市门头沟区永定镇××村集体土地，范×、谌×、梁×1、梁×2、梁×3均系居民户籍。谌×、梁×1、梁×2、梁×3表示其四人放弃三居室安置房的相关利益，要求王×1按照完全货币补偿的方式对其进行赔偿。根据《门头沟区永定镇城市建设房屋征收补偿安置办法》的规定及本院向北京龙泰房地产评估有限公司咨询，若被征收人全部放弃定向安置房的选择权利，则房屋征收补偿总价即结算价={［（基准价格×k＋被认定补偿房屋面积重置成新价）×因素修正系数］＋新商品房价补贴}×被认定房屋面积＋房屋设备、装修及附属物价格＋其他补助及奖励。基准价格为10035元／平方米，k为1.3，因素修正系数5、6号西房为1，新商品房价补贴为2000元／平方米。
在审理中，王×1原对其与王×2系同一人予以否认，对本案其作为被告的主体地位提出异议，并对1993年1月2日房屋转让协议中买卖房屋为其签订的××村住宅房屋提前征收补偿安置协议指向的14号提出异议，后通过双方举证质证及法院调查，王×1又变更意见认可其与王×2系同一人，其与范×签订房屋转让协议中指向的房屋为5号、6号房屋。
上述事实，有赵云峰、赵烨、付建东、梁晶晶的陈述，房屋转让协议，北京市公安局呼家楼派出所出具的证明信，北京市文学艺术界联合会人事保卫部出具的证明，（1999）朝民初字第10113号民事调解书，××村住宅房屋提前征收补偿安置协议及相关档案，北京市门头沟区永定镇××村村民委员会出具的证明，证人证言，调查笔录等证据在案佐证。
本院认为：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋转让协议依赖于宅基地使用权的有效转让。范×非××村村民，其与王×2订立房屋转让协议购买涉案房屋的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。故对范×的继承人谌×、梁×1、梁×2、梁×3要求确认房屋转让协议无效的诉讼请求，符合相关规定，本院予以支持。
本案的争议焦点在于1993年1月2日的房屋转让协议双方是否履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。针对双方的举证情况，王×1所提交证据中，村委会有关14号由王×1一家长期居住使用的证明不足以证实1993年1月2日的房屋转让协议未履行，且谌×、梁×1、梁×2、梁×3的三位证人证言能够相互印证并证明范×及家人曾在14号居住并进行了装修，故本院对涉案房屋已经交付范×予以认定。房屋转让协议中明确了转让费一次付清，但并未约定履行期限，在房屋已经交付的前提下，王×1虽否认曾经收到房屋转让费，但自房屋转让协议签订至今已逾二十年王×1并未向范×及其继承人主张交纳该转让费，同时结合本案在审理中王×1对房屋转让协议主体及订立等情况多次意见的改变，本院对王×1主张未曾收到房屋转让费的主张不予采信。综合本案查明情况，范×及其家人不长期在14号居住的情况不能视为协议未履行，王×1虽否认协议履行，但未能提交充分证据证明，故本院确认上述房屋转让协议已履行。
在涉案房屋转让协议无效的情况下，签订协议的双方应就协议取得的财产相互返还，不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王×1违反国家法律强制性规定出卖涉案房屋，应当承担合同无效的主要责任。现交易房屋已经灭失且征收补偿利益由王×1取得，范×的继承人要求王×1赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持，具体数额本院将综合考虑双方的过错程度、购房时间、被征收房屋及补偿情况等因素酌情判定，对于谌×、梁×1、梁×2、梁×3主张的过高部分不予支持。对谌×、梁×1、梁×2、梁×3四人放弃三居室安置房的相关利益，要求王×1按照完全货币补偿的方式进行赔偿的主张本院不持异议。
综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、范×与王×2（王×1）于一九九三年一月二日订立的房屋转让协议无效。
二、王×1自本判决生效之日起七日内给付谌×、梁×1、梁×2、梁×3人民币共计七十一万三千九百零五元。
三、驳回谌×、梁×1、梁×2、梁×3其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千八百六十九元，由谌×、梁×1、梁×2、梁×3负担三百九十九元，已交纳；由王×1负担五千四百七十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 唐晶
二〇一三年十月十八日
书 记 员 李哲