上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第1903号
原告江西气体压缩机有限公司，住所地江西省赣州市章贡区沙河工业园。
法定代表人胡恩和，职务董事长。
委托代理人梁筱霆，公司员工。
被告徐修海，男，1933年10月1日出生，汉族，住上海市延长西路***弄**号*****室。
委托代理人胡菁，上海胡菁律师事务所律师。
委托代理人胡卡瞰，上海胡菁律师事务所律师。
第三人江西气体压缩机厂，住所地江西省赣州市章贡区东阳山路**号。
法定代表人刘孔发，职务厂长。
委托代理人谢代宏，江西海融律师事务所律师。
原告江西气体压缩机有限公司与被告徐修海、第三人江西气体压缩机厂房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江西气体压缩机有限公司的委托代理人梁筱霆，被告徐修海的委托代理人胡菁、胡卡瞰，第三人江西气体压缩机厂的委托代理人谢代宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江西气体压缩机有限公司诉称，原告于2009年1月6日转让取得上海市延长西路526弄48号107-108室的房屋产权。尔后，原告多次催促被告腾房，或交房屋租金。被告不予理睬，为维护原告合法权益，特提起诉讼，要求法院判令：1、被告迁出上海市延长西路526弄48号107-108室的房屋；2、被告按1998年12月2日租房协议书标准，支付2009年1月至2013年10月房屋租金人民币34240元；3、诉讼费由被告承担。
被告徐修海辩称，徐修海系第三人江西气体压缩机厂职工，在八十年代被派往江西驻沪办工作直至退休。1989年10月，第三人通过被告关系在沪购房，一方面解决办公所需，另一方面解决被告在沪的住房问题，自第三人取得系争房屋后，就分配给被告全家居住使用至今。若被告在江西工作，第三人也要解决职工的住房问题，故系争房屋是第三人对被告的安置，被告按约定向第三人交付房租，被告对系争房屋应享有居住使用权，是实际承租人，现原告从第三人处受让取得系争房屋，按照买卖不破租赁之规定，被告承租使用权也应得到保护，原告要求被告迁出，既不符合同约定，也无法律依据。另，原告与第三人之间就系争房屋的买卖行为，已损害了原告合法权益，根据法律规定，被告应享有优先购买权，现原告取得的房屋产权存有瑕疵，被告已另行提起诉讼，主张优先购买权。
第三人江西气体压缩机厂述称，被告系本单位退休职工无异议。由于被告长期不支付租金，根据上海市租赁条例规定，拖欠六个月以上拒交租金的，出租人有权解除合同。第三人在出让系争房屋之前已通知被告解除合同。现系争房屋产权归原告所有，原告要求被告迁出系争房屋理由充足，且有权利要求被告按照原协议约定租金标准支付租金。
经审理查明，1958年10月，被告徐修海由部队转业到第三人江西气体压缩机厂工作。1971年后，徐修海常住上海工作。因原告婚后育有二女，妻子张爱琴单位分配的房屋面积不大，且居住条件差。1989年10月，获悉上海有房可售后，经徐修海的妻兄介绍联系后，第三人向上海新城房产企业公司购买了两套房屋，即上海市延长西路526弄（原为延长路1455弄）48号107-108室的房屋（建筑面积52.59平方米）和同号101-103室房屋（建筑面积73.01平方米），两套房屋共计人民币226792.50元（不包括税款人民币11339.63元）。同时第三人出具授权委托书，委托徐修海办理房屋产权登记手续。在《上海市单位自管房屋产权登记申请书》中的房屋状态登记一栏上，房屋101-103室的用途为办公、住宿。房屋107-108室的用途为住宿。
1990年6月20日，江西气体压缩机厂房产管理部门书面报告本厂财务科，内容为：厂驻沪办在上海延长路1455弄48号购一套商品房面积为125.6平方米（混合结构）房屋售价为人民币238132.13元，用于办公、住宿。
根据［沪房普字第03820号］房屋所有权证记载上述两套房屋权利人为江西气体压缩机厂。上述两套房屋中101-103室由第三人驻沪其他人员居住使用，107-108室房屋由徐修海居住使用。
1990年12月11日，徐修海妻子张爱琴的户口从上海市新闸路140弄10号报入上海市延长西路526弄48号101-103室房屋内，并作为该户户主。该户水、电、煤、电话户名均为张爱琴。
1991年10月14日，徐修海女儿徐洁的户口也从上海市新闸路140弄10号迁至上海市延长西路526弄48号107-108室房屋内。
1997年5月16日，第三人开具《住房分配通知单》给徐修海，其内容为“徐修海同志：现分配你上海延长路1455弄48号（已变更为延长西路526弄48号）住房一套（107-108），请接通知后限于（空）年（空）月（空）日前搬完。特此，通知。落款单位：江西气体压缩机厂房产管理专用章（印章）。1998年6月5日，徐修海根据《住房分配通知单》，将户口从上海市新闸路140弄10号报入上海市延长西路526弄48号107-108室，并作为该户户主。该户水、电、煤、电话户名均为徐修海。
1998年12月2日，第三人派员与徐修海签订《协议书》一份，该协议书内容为：江西气体压缩机厂在上海延长路1455弄48号已购买住房二套，其中一套（二室一厅），建筑面积52.59平方米。出租本厂徐修海居住。经江压与徐修海协商对96年-98年所欠房租及98年以后租金，达成如下协议：1、96年-97年每月租金人民币36.60元，共计人民币805.20元；2、97年11月-98年8月每月租金人民币56.70元，共计人民币567元；3、98年9月-99年8月每月租金80元，期间当月租金在徐修海工资中扣除，在此租价的基础上每年（9月）递增50%。若递增数有变化，以上海地区当年的递增数为准；4、96年-98年12月共欠租金人民币1692.20元，此款在徐修海工资中每月扣人民币120元，从99年元月至2000年2月扣清；5、此协议从99年元月，对上述欠款及租金开始扣款。
根据被告提供的房租租金收据凭证，被告按月租金人民币80元已支付至2010年12月，收据凭证盖有上海江压压缩机销售服务中心财务专用章。
2008年12月，原告江西气体压缩机有限公司办妥购买手续后，与第三人江西气体压缩机厂签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定第三人将系争房屋转让与原告，转让价款共计人民币556897.11元。原告付清购房款后，于2009年1月6日取得系争房屋产权。
2013年3月，原告派员与被告办理了解房屋租赁事宜，并协商租金问题，未果。同年4月18日，原告函告被告要求被告按1998年12月2日与第三人签订的租房协议缴纳租金。
诉讼期间，因系争房屋由上海市沪太物业管理有限公司托管，本院向该物业公司咨询核实到同小区内相同结构的公有住房每月应承担的租赁费用约人民币125元。1998年以后，上海公有住房租赁费用未发生调整。
庭审中，原告认为，原告与第三人就系争房屋的买卖合法有效，原告现为系争房屋的产权人，享有处分权，有权收回系争房屋，原告要求被告履行付款义务，符合被告与第三人于1998年12月2日的协议约定，同时要求被告迁出系争房屋、租赁费用交付至迁出之日止也符合法律规定。
被告认为，被告系第三人职工，若被告在江西工作，也应解决住房，享受福利分房，因被告被安排在沪工作，第三人为解决办公用房的及职工住房，委托被告了解上海房源信息后，通过被告关系并委托被告办理购房进户手续，系争房屋由第三人分配给被告后，被告迁入户口并申请水、电、煤、电话，第三人收取2010年12月之前租金时也未提出异议。系争房屋产权虽是第三人，但被告享有合法居住使用权。原告及第三人未经被告同意转让系争房屋权利，已剥夺了被告的优先购买权，现原告要求被告迁出不符法律规定，基于被告对系争房屋享有居住权，2011年支付租金时，第三人在沪办事处的负责人不愿收取。1998年12月2日，第三人委托员工到被告处协商租金费用后，表示该协议带回厂部盖章后，以复印件寄给被告，被告在未收到协议书的情况下，仍就按约定以每月人民币80元缴费。2013年原告派员与被告交涉时，才见尚未盖厂部印章的协议书，因此，该协议是否有效，有待确定，但原告同意按每月人民币80元的费用缴费。由于十数年来上海的房屋租金也有所调整，现被告同意根据系争房屋周边同类型的房屋租金标准支付租金。
第三人则认为，被告虽是第三人的职工，但系争房屋非福利分配给被告。第三人鉴于被告为派驻上海工作职工，给被告临时居住。1998年后，被告拒绝缴纳租金欠租，第三人也告知不交租金则搬离系争房屋，为此拟定协议给被告，遭拒收。第三人只能解除合同。之后，系争房屋转让给原告，故原告有权主张其权利。
本院认为，被告徐修海系第三人江西气体压缩机厂退休职工，被告早年被安排在沪工作期间，第三人为解决在沪工作的职工办公用房及住所，委托徐修海在沪购买两套产权房后，系争房屋就安排给徐修海居住使用，并出具给徐修海《住房分配通知单》以便申报户口，申请办理公用设施、设备，况且双方还约定了租金费用，因此，应认定徐修海对系争房屋享有居住使用权。本案中，原告江西气体压缩机有限公司通过有偿转让方式，取得系争房屋产权，但不应损害徐修海的合法权益，故原告要求被告徐秀海迁出系争房屋之请求，本院难以支持，但徐修海应按照与第三人的约定并参照上海地区目前公有住房的租金标准支付租赁费用。经本院向系争房屋所属的物业公司咨询了解，近几年系争房屋的月租金标准为人民币125元，被告徐修海应按月租金人民币125元向系争房屋产权人结清租金。原告虽于2009年1月取得系争房屋产权，由于被告以月租金人民币80元标准向第三人江西气体压缩机厂支付2010年12月前租金时，第三人既未告知产权已发生变更，也未对租金费用提出异议，故原告要求被告再支付2009年1月至2010年12月的租金，本院难以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
一、原告江西气体压缩机有限公司要求被告徐修海迁出上海市延长西路526弄48号107-108室房屋之诉讼请求不予支持；
二、被告徐修海应于本判决生效之日起十日内向原告江西气体压缩机有限公司支付房屋租金（按照月租金人民币125元计算，自2011年1月1日起计算至判决生效之日止）；
三、对原告江西气体压缩机有限公司其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币656元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 汤国荣
人民陪审员 葛秀宝
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 李 昕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。