江西省吉安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）赣08执复12号
申请复议人（被执行人）肖秋发，男，1980年10月8日出生，汉族，吉安县人，住吉安市吉安县。
申请复议人（被执行人）江西永和房地产开发有限公司。住所地：吉安市吉州区吉州大道人防大楼*楼。组织机构代码：76701811-8。
法定代表人肖秋发，该公司总经理。
上述二申请复议人委托代理人胡巧鸿，江西钧略律师事务所律师。
申请执行人肖爱华，女，1963年10月25日出生，汉族，吉安县人，住吉安市吉安县。
申请复议人肖秋发、江西永和房地产开发有限公司（以下简称永和公司）不服江西省吉安县人民法院（2016）赣0821执异4号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
吉安县人民法院认为，参照肖秋发、永和公司提供的商品房买卖合同及申请执行人提供的异议人楼盘销控表，第三层房屋楼盘销控表标价为2880元／m2，合同价格为2600元／m2。据此估算，法院查封异议人18套房屋的价值为4831999.38元。考虑到商品房价格处于不稳定波动中，加之如通过依法拍卖，有可能因流拍而两次降价，且每次可降低20%进行拍卖；再则，拍卖过程中还需交纳评估费、拍卖费等有关费用，故总体而言，法院查封异议人的房屋价值与本案执行标的额以及可能产生的有关费用相比，有一定数量差额，目的是使房屋变现价款能足以清偿本案债务及支付其他有关费用，并未明显超过被执行人应履行义务的范围。况且，如房屋容易变现，异议人也可自行销售，在将所售房款交至法院后，法院可相应解除对有关房屋的查封，直至本案执行完毕。综上，异议人的异议理由不成立，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人肖秋发、永和公司的异议。
申请复议人肖秋发、永和公司称，①吉安县人民法院在查封财产时认定执行标的额为381万元是错误的。根据调解书，至申请执行时，复议申请人欠肖爱华债务为328.5万元、逾期利息24320元，共3309320元。另外，吉安县人民法院（2015）吉民初字第1431号民事调解书违法，该调解书支持了肖爱华的高利贷行为，调解书中应支付的利息远远超过了法律允许的范围，复议申请人已经向吉安县人民法院申请再审。②吉安县人民法院对查封财产的计算不正确。对于复议申请人被查封的财产，吉安县人民法院可以采用复议申请人认为的楼盘均价2600元／m2作为依据，也可以采用销控表数据作为依据，但用均价与楼盘销控表中的最高销控价折价计算是不正确的、不公平的。③吉安县人民法院查封复议申请人财产明显超过执行标的额。根据肖爱华提供的楼盘销控表，复议申请人被查封的房产价值为5352236.9元。另，吉安县人民法院冻结了复议申请人银行存款390000元。扣除复议申请人已归还的70000元，被查封财产超过执行标的额近80%也明显过高。综上，复议申请人请求撤销吉安县人民法院作出的（2016）赣0821执异4号执行裁定，指令吉安县人民法院部分解除对申请复议人财产的查封（具体为解除“永和国际鑫城”6号楼一单元301、401，二单元401，三单元401，7号楼二单元201、301、401、501，三单元401、501共10套房产的查封）。
本院查明，2015年9月7日，肖爱华诉肖秋发、永和公司民间借贷纠纷一案，在吉安县人民法院立案。审理过程中，经吉安县人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、肖秋发尚欠肖爱华借款本金152万元及利息176.5万元，同意在2015年11月20日归还本金20万元；在2016年1月底归还本金20万元；在2016年4月底归还本金22万元；从2016年5月至10月，每月归还本金10万元；从2016年11月至12月底每月归还本金15万元。利息176.5万元同意在2017年每季度归还44万元，在第四季度结算后全部还清。借款逾期利息按年利率24%计算至还清借款之日止。永和公司对上列款项承担连带清偿责任；二、如果肖秋发未按约定时间还款，肖爱华可以申请法院执行尚欠的全部款项。同时，肖爱华可以选择以房折抵利息，房价按同期销售价格计算；三、肖爱华自愿放弃其他诉讼请求；四、本案受理费36424元，减半收取计18212元，肖秋发自愿承担。因肖爱华已预交，现由肖秋发径行付给肖爱华。2015年11月9日，吉安县人民法院据此制作了（2015）吉民初字第1431号民事调解书。因肖秋发、永和公司未按上述调解书约定履行义务，肖爱华于2015年12月4日向吉安县人民法院申请强制执行借款本息381万元。吉安县人民法院受理后，依法向申请复议人发出执行通知书，要求其立即归还所欠肖爱华借款本息381万元。肖秋发于2015年12月中旬偿还肖爱华借款7万元。2016年1月12日，吉安县人民法院依据（2015）吉执字第632-2号执行裁定，查封了申请复议人永和公司所有的位于内蒙古科尔沁左翼后旗甘旗卡镇“永和国际鑫城”小区的房产18套（6号楼1单元301、401、501、601；6号楼2单元401；6号楼3单元401、202、502；7号楼2单元201、301、401、501；7号楼3单元401、501、202、302、402、502），建筑面积为1976.36m2，同日扣划了永和公司银行存款38万元，并于2016年1月20日扣划了肖秋发银行存款1万元。
另查，根据申请复议人提供的内蒙古科尔沁左翼后旗甘旗卡镇“永和国际鑫城”小区6号楼的销控表显示，二楼、三楼、四楼、五楼、六楼、七楼的单价分别为2780元／m2、2880元／m2、2780元／m2、2580元／m2、2280元／m2。7号楼销控表上暂无单价数据。2015年6月17日，永和公司与一购房户签订的5号楼3单元301的合同价为2600元／m2。
因肖秋发、永和公司不服吉安县人民法院（2015）吉民初字第1431号民事调解书，向吉安县人民法院申请再审。2016年5月3日，吉安县人民法院作出（2016）赣0821民申1号民事裁定书，裁定驳回肖秋发、永和公司的再审申请。
本院认为，人民法院在办理案件中，对债务人的财产采取查封措施，目的是为了保障债权人债权的实现，确保处分财产时债权能够得以足额受偿。本案申请复议人应向申请执行人肖爱华偿还的借款本息等款项，应依据（2015）吉民初字第1431号民事调解书确定的内容予以计算。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价格足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。本案所涉房产未经评估，无法精确计算其价值。执行法院仅能根据已成交房产的价格情况，并考虑市场需求量及价格波动等因素，综合估算查封房产的价值。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定，拍卖应当确定保留价。如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。为此，执行法院处置查封的房产进入拍卖阶段，则面临着拍卖过程中因流拍而导致降价的风险，且执行标的额包括借款本金及利息、逾期利息、拍卖费、评估费、执行费等费用。因此，吉安县人民法院依法查封的申请复议人永和公司所有的18套房屋的价值，并未构成明显超标的额查封。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第48条规定，被执行人申请对人民法院查封的财产自行变卖的，人民法院可以准许，但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行，并控制变卖的价款。根据此规定，吉安县人民法院准许申请复议人可自行销售房屋，并将所售房款交至该院，该院可相应解除对有关房屋的查封。综上，肖秋发、永和公司的复议申请理由不能成立，吉安县人民法院的异议裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回肖秋发、江西永和房地产开发有限公司复议申请。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 肖幼新
代理审判员 李 娟
代理审判员 杨 巍
二〇一六年七月七日
书 记 员 刘立军