陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榆民初字第04178号
原告某村村民委员会。
法定代表人张某，系该村村主任。
委托代理人胡某，高某，系陕西驼城律师事务所律师。
被告张某某。
委托代理人颜某，系陕西驼城律师事务所律师。
原告某村村民委员会与被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月9日公开开庭进行了审理，原告某村村民委员会的委托代理人高某，被告张某某的委托代理人颜某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某村村民委员会诉称：2011年8月18日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定：原告将位于榆林市榆阳区榆阳镇榆阳东村所有的农贸市场、农贸市场办公楼一层、农贸市场办公楼二层及地下室租赁给被告，建筑面积为3500平方米。租赁期限为2011年10月1日起至2017年9月30日止。租金按年支付，每年为1353828.80元。第一年的租金于合同生效后一周内付清，以后每年提前一个月交清下一年租金。2011年6月10日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定原告将其所有的榆阳东村西一路农贸门面综合商业大楼租赁给被告，该大楼共计七层，建筑面积为2620平方米，租赁期限从2011年10月1日起至2017年9月30日止，每年为2012160元。合同均约定被告不能按时支付租金，出租方单独有权终止租赁合同，承租方不持任何异议，所造成的一切经济损失由承租方自行承担。没有出租方的书面同意，承租方不得将租赁物转租他人，否则扣除租赁方所抵押的保证金等。合同签订后，原告如约将所有租赁物交付给被告。第一年度与第二年度的所有租金被告按时交清，按照约定被告应于2013年9月1日前付清第三年度的租金3365988.80元，但被告未支付，且被告未经原告同意将承租的租赁物转租于李兴虎等20人构成违约，按合同约定应当扣除被告所交纳的保证金。故原告提起诉讼并提出诉讼请求为1、依法确认原告与被告签订的房屋租赁合同有效并予以解除。2、依法判令被告返还原告所有的位于榆阳区榆阳镇榆阳东村所有的农贸市场、农贸市场办公楼一层、农贸市场办公楼二层及地下室租赁给被告，建筑面积为3500平方米及榆阳东村西一路农贸门面综合商业大楼计七层，建筑面积为2620平方米，交原告管理。3、依法判令被告支付原告租赁费3365988.80元（从2013年10月1日起至2014年9月30日返还租赁物之日止）并承担违约金673198元（按合同标的总额20%计算）。4、依法判令被告承担本案诉讼费。
原告向法庭提交了以下证据：
1、租赁合同2份，用以证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，被告应向原告每年提前一个月交清租赁费3365988.80元，被告应当按照合同约定向原告支付违约金及被告已支付的保证金300000元应当按照合同约定抵做违约金予以扣除的事实。
2、榆阳东村零星收入汇总单4份，用以证明被告于2012年至2013年向原告支付租赁费的事实。
3、榆阳东村零星收入汇总单5份，用以证明被告于2011年至2012年向原告支付租赁费的事实。
被告张某某辩称：被告与原告房屋租赁合同是事实，被告已经支付了2年的租金及保证金300000元。现因为经济不好，致被告投资无法收回，不能支付原告的租赁费。被告租赁原告的房屋后装修就花费了90多万元，被告认为装修款和保证金应当折抵所欠原告的租赁费及违约金。请求法院依法判决。
被告向法庭提交了以下证据：
装修费票据220支，用以证明被告为装修所租赁房屋共计花费874954元的事实。
经庭审质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，证明目的有异议，认为违约金过高；对证据2、3的真实性及证明目的无异议。原告对被告提交的证据质证为有异议，认为装修费用应当由被告自行承担，按照合同约定装修在合同终止后均归原告所有，原告不予任何经济补偿。
本院对经庭审举证质证的证据作如下认定：
原告提交的证据1，被告对真实性无异议，能够证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，年租金为3365988.80元的事实，对本案有证明力，依法予以采信；证据2、3，被告无异议，能够证明被告已交清两年租金的事实，对本案有证明力，依法予以采信。被告提交的证据，原告有异议，经审查，双方签订的租赁合同“合同终止，乙方对场内、外的装饰及安装的附属设施和院内新建的建筑物不得拆除，全部无偿归甲方所有，甲方不予任何经济补偿”的明确约定，被告的该证据对本案的待证事实没有关联性，对本案没有证明力，依法不予采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2011年6月10日，原告榆阳东村村委会（甲方）与被告张某某（乙方）签订租赁合同，约定：一、租赁物概况：该租赁物位于榆林市榆阳区西一路农贸市场门前，共七层，地下一层，地上六层，建筑面积为2620平方米，内设电梯一部，按现状租赁。二、租赁期限、租赁费用及支付方式。1、租赁期限自2011年10月1日至2017年9月30日止，共计6年。2、租赁费，年租金2012160元，六年共计12072960元，乙方应在签订合同时交清第一年的租金，以后每年提前一个月交清下一年租金，装修期为一个月，装修期间不收取租赁费。3、为保证合同的履行，乙方租赁期间向甲方交付保证金200000元（不计息），合同期满后，如乙方无违反合同行为并且将租赁物完好无损交回甲方，经验收合格后，甲方将保证金如数退还乙方；如乙方有违约行为，甲方有权将保证金抵作乙方所欠费用和设施损坏赔偿款。四、乙方的权利义务。3、乙方可以根据自己经营方式的需要自主装修，但是不得损坏大楼的主体结构和原有的固定设施，装修费用由乙方自负。12、没有甲方的书面同意，乙方不得将租赁物转租他人，否则扣除乙方所押保证金200000元并终止合同。14、合同终止后，乙方对租赁物内、外的装饰改造及安装的附属设施，不得拆除损坏，全归甲方所有，甲方不予任何经济补偿。五、违约责任：2、乙方如不能按时支付租金，甲方单独有权终止租赁合同，乙方不持任何异议，所造成的一切经济损失由乙方自行承担。合同还约定了其他事项。2011年8月18日，原告榆阳东村村委会（甲方）又与被告张某某（乙方）签订租赁合同，约定：一、租赁物概况：租赁物农贸市场位于榆林市榆阳区西一路路北建筑面积为3500平方米，租赁物农贸市场办公楼一层、二层、地下室和院落位于市场西侧租赁给乙方。二、租赁期限、租赁费用及支付方式。1、租赁期限自2011年10月1日至2017年9月30日止，共计6年。2、租赁费，年租金1353828.80元，六年共计8122972.80元，乙方应在签订合同时交清第一年的租金，以后每年提前一个月向甲方交付下一年度租金。3、为保证合同的履行，乙方租赁期间向甲方交付保证金100000元（不计息），合同期满后，如乙方无违反合同行为并且将租赁物完好无损交回甲方，经验收合格后，甲方将保证金如数退还乙方；如乙方有违约行为，甲方有权将保证金抵作乙方所欠费用和设施损坏赔偿款。四、乙方的权利义务。3、乙方可以根据自己经营方式的需要自主装修，但是不得损坏大楼的主体结构和原有的固定设施，装修费用由乙方自负。12、没有甲方的书面同意，乙方不得将租赁物转租他人，否则扣除乙方所押保证金100000元并终止合同。14、合同终止后，乙方对场内、外的装饰及安装的附属设施和院内新建的建筑物不得拆除，全部无偿归甲方所有，甲方不予任何经济补偿。五、违约责任：2、乙方如不能按时支付租金，甲方单独有权终止租赁合同，乙方不持任何异议，所造成的一切经济损失由乙方自行承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付了租赁物并对所租赁的房屋进行了装修，交纳了保证金300000元。租赁期间，被告按合同约定将第一租赁年度、第二租赁年度的租赁费分别计3365988.80元向原告进行交清。对第三租赁年度（从2013年10月1日起至2014年9月30日止）的租赁费3365988.80元由于其经济困难不能按约定进行支付。经原告催要无果，原告提起民事诉讼并提出上述诉讼请求。
本院认为，原告榆阳东村村委会与被告张某某分别于2011年6月10日和2011年8月18日签订的租赁合同，均系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法均应确认为有效合同。被告辩称被告租赁原告的房屋后装修费90多万元，被告认为装修款和保证金应当折抵所欠原告的租赁费及违约金。经审查，对于装修费依双方签订的租赁合同“乙方可以根据自己经营方式的需要自主装修，但是不得损坏大楼的主体结构和原有的固定设施，装修费用由乙方自负。”的明确约定，被告抗辩的装修款应当折抵所欠原告的租赁费及违约金的抗辩理由没有事实依据，不予采纳。对于保证金依双方签订的租赁合同“如乙方有违约行为，甲方有权将保证金抵作乙方所欠费用和设施损坏赔偿款”的明确约定，保证金可以抵作被告所欠费用，被告的该项抗辩理由有事实依据，予以采纳，被告张某某已交纳的保证金300000元应当抵扣所欠租赁费，即被告实际所欠原告租赁费为3065988.80元。原告请求依法确认原告与被告签订的房屋租赁合同有效并予以解除；被告返还原告所有的位于榆阳区榆阳镇榆阳东村所有的农贸市场、农贸市场办公楼一层、农贸市场办公楼二层及地下室租赁给被告，建筑面积为3500平方米及榆阳东村西一路农贸门面综合商业大楼计七层，建筑面积为2620平方米，交原告管理；被告支付原告租赁费3365988.80元（从2013年10月1日起至2014年9月30日返还租赁物之日止）并承担违约金673198元（按合同标的总额20%计算）的诉讼请求。经审查，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，根据本案查明的事实，依原告与被告签订的租赁合同“违约责任：乙方如不能按时支付租金，甲方单独有权终止租赁合同，乙方不持任何异议，所造成的一切经济损失由乙方自行承担”的明确约定，被告按合同约定于2013年9月1日前交纳本年度的租金，而被告至今未交清本年度的租金，且原告于2014年9月30日将出租被告的租赁物已经全部收回由其管理。故原告主张解除合同的条件已成就，解除的时间应为2014年9月30日，其该项诉讼请求予以支持；同时，原告请求被告返还租赁物、支付租金及违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告主张被告支付租金3065988.80元的诉讼请求，事实依据充分，法律关系明确，依法予以支持；原告主张被告返还租赁物的请求，经审查，原告于2014年9月30日已经实际收回并管理租赁物，故在本案中不再处理；原告主张被告承担租金总额的20%的违约金，过分高于其实际损失，本院调整为按实际拖欠租赁费3065988.80元，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息作为违约金赔偿，时间为2014年10月1日起至款付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、原告某村村民委员会与被告张某某于2011年6月10日、2011年8月18日签订的租赁合同有效，均于2014年9月30日予以解除。
二、本判决生效后十五日内，由被告张某某付给原告某村村民委员会租赁费3065988.80元，并承担按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的违约金（从2014年10月1日起至款付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27820元，由原告负担5000元，由被告张某某负担22820元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 长 李长鹏
审 判 员 张 媛
人民陪审员 常四娃
二〇一五年四月十三日
书 记 员 张艳婷