江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐商终字第0316号
上诉人（原审原告）张明。
委托代理人张勇，江苏泰信律师事务所律师。
上诉人（原审原告）时长英。
委托代理人张勇，江苏泰信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国银行股份有限公司徐州铜山支行，住所地在江苏省徐州市铜山区汉府雅园综合楼。
诉讼代表人马琳。
委托代理人赵明浩，江苏圆点律师事务所律师。
委托代理人靳恒伟，江苏圆点律师事务所律师。
原审第三人江苏美仑置业有限公司，住所地在江苏省徐州市铜山新区恒茂福泽园6号楼1单元101室。
法定代表人周生力，该公司经理。
委托代理人王红兵，江苏泉山律师事务所律师。
原审第三人徐州市海鹏房地产开发有限公司铜山分公司，住所地在江苏省徐州市铜山新区恒茂福泽园6号楼1单元101室。
负责人贺恒成，该公司经理。
上诉人张明、时长英因与被上诉人中国银行股份有限公司徐州铜山支行（以下简称中国银行铜山支行），原审第三人江苏美仑置业有限公司（以下简称美仑公司）、徐州市海鹏房地产开发有限公司铜山分公司（以下简称海鹏铜山分公司）金融借款合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2013）铜商初字第0670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月23日受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
张明、时长英原审诉称：张明、时长英为购买海鹏铜山分公司开发的阳光豪庭xxxx室房产与中国银行铜山支行签订住房贷款合同，并办理了房产抵押手续。合同签订后，张明、时长英按约履行了按月还贷义务。后因海鹏铜山分公司未按约交房，张明、时长英解除了与海鹏铜山分公司签订的商品房买卖合同，起诉要求法院依法判令：1、解除张明、时长英与中国银行铜山支行签订的个人一手住房贷款合同及房地产抵押合同；2、中国银行铜山支行返还张明、时长英已支付的贷款本息；3、诉讼费由中国银行铜山支行负担。
中国银行铜山支行原审辩称：1、涉案的个人一手住房贷款合同及房产抵押合同合法有效，中国银行铜山支行已履行了合同义务，在张明、时长英未还清贷款前不同意解除；2、中国银行铜山支行未实际使用贷款，张明、时长英已付的贷款本息不应由中国银行铜山支行返还。
美仑公司、海鹏铜山分公司原审述称：对于张明、时长英所诉事实无异议，请求法院依法裁决。
原审法院查明：2011年10月8日，张明、时长英与第三人海鹏铜山分公司签订编号为020828商品房买卖合同约定：二人购买海鹏铜山分公司开发的阳光豪庭xxxx号房屋，总价款为622113元，首付款为192113元，剩余房款办理商业贷款；交房期限为2012年5月31日前，逾期交房超过90天，买受人有权解除合同。
2011年10月21日，张明、时长英与中国银行铜山支行签订个人一手住房贷款合同约定：张明、时长英为购买阳光豪庭xxxx号房屋向中国银行铜山支行借款430000元，借款期限为30年；借款利率为浮动利率，浮动周期为三个月，即从贷款人实际放款日起每三个月重新定价一次；借款人的还款方式为等额本息方式，还款期数为360期。同日，张明、时长英与中国银行铜山支行签订房地产抵押合同约定：张明、时长英将位于徐州市铜山区阳光豪庭xxxx的房产抵押给中国银行铜山支行；权利价值430000元，占抵押房产价值的69.1%，抵押期限为2011年10月21日至2041年10月21日。后双方办理了抵押权预告登记。2012年1月20日，中国银行铜山支行按约定将贷款430000元汇入第三人海鹏铜山分公司账户。至2013年10月20日，张明、时长英共向中国银行铜山支行偿还贷款本息60271.77元。
2013年1月7日，张明、时长英以海鹏铜山分公司未按约定期限交付房屋为由向徐州仲裁委员会提起仲裁，要求解除与海鹏铜山分公司签订的商品房买卖合同。徐州仲裁委员会于2013年5月21日作出（2013）徐仲裁字第7号裁决书，支持了张明、时长英的仲裁申请。
原审法院另查明：徐州市海鹏房地产开发有限公司于2013年1月28日变更为为美仑公司，海鹏铜山分公司为该公司设立的不具备法人资格的分公司。
原审法院认为：关于中国银行铜山支行与张明、时长英之间签订的个人一手住房贷款合同及房产抵押合同是否应予解除的问题。张明、时长英与第三人签订的房产买卖合同与张明、时长英与美仑公司签订的借款合同、抵押合同虽然相互独立，但具有内在的关联性。房产买卖合同是住房贷款合同的基础，而当事人签订住房贷款合同的目的则是为了实现房产买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”张明、时长英与第三人海鹏铜山分公司签订的商品房买卖合同已经仲裁解除，张明、时长英因买房而与中国银行铜山支行签订的个人一手住房贷款合同及房地产抵押合同的目的已经无法实现，张明、时长英要求解除住房贷款合同及抵押合同的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。
关于张明、时长英要求中国银行铜山支行返还已经偿还的借款本金及利息有无事实及法律依据的问题。《解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。根据该规定，承担返还购房贷款本金及利息的义务主体应为房产出卖人，即本案的两第三人。张明、时长英坚持要求中国银行铜山支行返还已经偿还的贷款本息没有法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除张明、时长英与中国银行股份有限公司徐州铜山支行于2011年10月21日签订的个人一手住房贷款合同及房地产抵押合同；二、驳回张明、时长英的其他诉讼请求。案件受理费7750元，由张明、时长英负担3875元，由中国银行股份有限公司徐州铜山支行负担3875元。
上诉人张明、时长英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决违反合同相对性原则。商品房买卖合同解除后本案当事人之间的借款合同也被解除，根据合同相对性原则，银行应当将上诉人支付的贷款本金及利息返还。二、原审判决与最高院司法解释不符。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，出卖人应将收受的购房贷款返还银行，银行应将收取的贷款及利息返还借款人。上述司法解释包含保护弱势方的考虑。而让消费者自行向开发商追索已还贷款，不利于维护弱势消费者的利益。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人中国银行铜山支行答辩称：一、上诉人一方面以合同相对性为由主张被上诉人返还借款本金及利息，一方面又突破合同相对性要求被上诉人向无合同关系的第三人主张返还贷款。二、该司法解释是基于减少诉累的目的，要求出卖人直接将贷款返还给银行，是赋予银行对开发商享有的权利，并未剥夺银行要求贷款人偿还借款的权利。三、根据借款合同的性质，借款合同解除后的法律效果是：自合同解除之时起，利息不须再支付，未偿还的本金应予以偿还，已偿还的本金及利息无需返还。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人美仑公司述称，请求法院依法裁判。
原审第三人海鹏徐州分公司未答辩。
各方当事人二审期间均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本案二审期间争议焦点为：中国银行铜山支行应否向张明、时长英返还其已偿付的借款本金及相应利息。
本院认为：张明、时长英请求中国银行铜山支行返还其已偿付的借款本金及相应利息于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第二十五条第（二）款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，因此本案应承担返还贷款本金、利息义务的主体依法应为房产出卖人即美仑公司、海鹏铜山分公司，故张明、时长英要求中国银行铜山支行返还其已偿还的贷款本息的上诉请求，与上述法律规定不符，本院不予支持。
因涉案买卖合同的解除已致诉争贷款合同的目的无法实现，故原审法院依上述司法解释规定判令解除该贷款合同，并无不当，本院予以维持。但是，诉争抵押合同不宜因贷款合同的解除而一并解除，主要理由是：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。本案中，涉案买卖合同、贷款合同解除后，张明、时长英与中国银行铜山支行及美仑公司、海鹏铜山分公司三方应依据各自的履行合同情况、过错程度确定其债权债务以及赔偿责任的范围，并进行合同清算。但经本院查明，涉案买卖合同被依法解除后，各方当事人至今尚未进行清算，因此，为保障涉案各方当事人将来合同清算的顺利进行，涉案抵押合同不宜一并予以解除。
综上，上诉人的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予采信；但鉴于各方当事人尚未进行清算，故原审法院判令涉案抵押合同一并解除不当，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持江苏省徐州市铜山区人民法院（2013）铜商初字第0670号民事判决第二项即“驳回张明、时长英的其他诉讼请求”；
二、撤销江苏省徐州市铜山区人民法院（2013）铜商初字第0670号民事判决第一项即“解除张明、时长英与中国银行股份有限公司徐州铜山支行于2011年10月21日签订的个人一手住房贷款合同及房地产抵押合同”；
三、解除张明、时长英与中国银行股份有限公司徐州铜山支行于2011年10月21日签订的个人一手住房贷款合同。
一审案件受理费7750元，由张明、时长英负担3875元，由中国银行股份有限公司徐州铜山支行负担3875元；二审案件受理费1600元，由张明、时长英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建民
代理审判员 杜 林
代理审判员 周 媛
二〇一四年九月十八日
书 记 员 历 莉