江西省万载县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0922民初899号原告：韩包兰，女。原告：陈韩亮，男。上述二原告委托代理人：朱爱生，江西康乐律师事务所律师。被告：丁洪文，男。委托代理人：王哲，江西四强律师事务所律师。原告韩包兰、陈韩亮诉被告丁洪文返还原物纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法由审判员李舒峰担任审判长，与审判员张亚琪、人民陪审员邱寿启组成合议庭分别于2016年7月19日、2016年12月2日、2017年2月28日、2017年7月21日公开开庭进行了审理。原告韩包兰、陈韩亮及其委托代理人朱爱生、被告丁洪文及其委托代理人王哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，二原告之亲属陈大昌于1998年在万××县康乐街道××大道××自××商铺一间，面积44.99平方米。2003年3月，二原告之亲属陈大昌因资金周转困难，向被告丁洪文借款人民币30000元整。2003年12月，陈大昌与丁洪文就30000元借款达成协议：陈大昌将康乐街道将军西大道758号商铺作为归还借款的抵押，由被告丁洪文负责出租此店面，从店租中收回借款本金及利息共计38000元，38000元收回后，丁洪文交回758号商铺。2005年3月1日，陈大昌因病逝世，二原告法定继承取得758号商铺的所有权。2008年，二原告参照周边商铺的租金进行计算，认为被告已经从店租中收回了38000元，于是向丁洪文提出归还商铺的要求，但被告只是口头答应，并无实际归还行为。此后，二原告一直要求被告归还商铺，被告采取避而不见的方法拖延至今，将原告之商铺据为己有；为维护原告的合法权益，特向法院起诉请求判令被告返还由原告所有的位于万载县康乐街道将军西大道758号商铺；本案诉讼费由被告承担。被告丁洪文辩称，双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且本案涉及的位于万载县康乐街道将军西大道758号商铺已经交付了十二年之久，在此期间原告从未提出过异议，双方在协议中明确约定在2005年3月3日前，陈大昌可以以同等价格买回该商铺，但是期限届满后，并未来买回，所以被告是合法占有该商铺，至今已经超过十几年，协议已经生效，房屋应当属于被告所有。而且涉案店铺并不是抵押物，约定的价款是39998元，除去陈大昌欠被告的30000元借款，被告还补了9998元购买，这个价格也是当时的市场价格。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。二原告为证明自己的诉称事实，提交的证据有：（1）二原告的身份证，证明二原告是适格的诉讼主体。被告对该证据无异议。（2）万房权证ＡＳ字第××号房产证书，证明韩包兰与陈韩亮按份各占50%享有坐落于康乐街道将军西大道758号商铺所有权。被告质证称对该证据真实性无异议，该份房产证是在2016年3月29日补办的，原来的产权证在我手上，一直没有过户是因为原告韩包兰老公过世了，原告出去打工联系不上。（3）韩包兰签字的欠条一份，时间分别为2005年、2008年，证明本案中房屋买卖协议上韩包兰的签字不是本人所签。被告质证称对该证据的真实性有异议，不能证明签字时间。（4）西南政法大学司法鉴定中心鉴定意见书一份，证明房屋买卖协议上“韩包兰”的签字不是本人所签。被告质证称对鉴定意见书无异议，但也可以证明房屋买卖协议是陈大昌在世时签订的，韩包兰的字也是陈大昌代签。被告为证明自己的辩称事实，提供的证据有：（1）房屋买卖协议一份，证明争议的坐落于康乐街道将军西大道758号商铺已经出售给了被告。原告质证称对该证据真实性有异议，该协议上的签字不是韩包兰本人所签，协议上店铺的面积也不对。（2）丁包林的调查笔录一份，证明房屋买卖协议所签订的时间、地点以及经过。原告质证称丁包林是被告哥哥，该调查笔录不具有证明力。（3）丁华斌的调查笔录一份，证明其所租赁该店面的5年期间一直是被告在管理店铺，没有人对该店铺有过争议。原告质证称对该证据关联性提出异议，该证明不能证明店铺的所有权是被告丁洪文。为查明案件事实，本院依法调取的证据有委托万载县仁达房地产价格评估有限公司对本案争议房屋评估结果一份，证明涉案房屋在2017年7月5日的市场价值为268200元。原、被告双方质证称对该证据均无异议。本院对上述证据综合认证如下:对原告提供的证据（1）身份证三性予以认定，可以认定原告主体资格适格；对证据（2）房产证书，此系房管局对本案涉案房屋作出的权属证明，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定；对证据（3）、（4），两组证据可以综合认定被告与陈大昌、韩包兰于2004年3月3日签订的《房屋买卖协议》中“韩包兰”的签字不是韩包兰书写，“陈大昌”的字迹是其本人所写。对被告提供的证据（1）房屋买卖协议，结合原告提供的证据（4）可知协议中陈大昌的签字系本人所写，“韩包兰”的签字并非其本人所写，系他人代签，而协议出售的房屋系陈大昌与韩包兰夫妻共有财产，韩包兰并未授权他人签订该协议，事后亦未对该协议予以追认，故对该协议中“韩包兰”签字的真实性及协议合法性均不予认定；对证据（2）丁包林调查笔录，因丁包林系被告哥哥，与被告具有利害关系，其证明内容亦无其它证据予以佐证，故对该调查笔录三性不予认定；对证据（3）丁华斌的调查笔录的真实性、合法性予以认定，可以证实在丁华斌租赁涉案店面期间，店面由被告实际占有的事实，但实际占有并不能证实所有权归属，故对该证据的关联性不予认定。对本院调取的《房地产估价报告》，原、被告双方均无异议，本院对该证据三性均予以认定，可以证实涉案房屋在2017年7月5日的市场价值评估为268200元。综上认证，本院认定的事实如下：陈大昌与原告韩包兰系夫妻关系，原告陈韩亮系陈大昌与韩包兰之子。陈大昌于1998年在万××县康乐街道××大道××自××商铺一间，面积44.99平方米，并于1999年办理了房产证，登记在陈大昌名下。2003年3月，陈大昌因资金周转困难，向被告丁洪文借款人民币30000元，后陈大昌因无力偿还借款，遂于2004年3月3日与被告丁洪文签订了《房屋买卖协议》，将夫妻共同所有的万载县康乐街道将军西大道758号商铺作价39998元，出售给被告丁洪文，双方在协议中另约定陈大昌在2005年3月前可以以同等价格买回，超过2005年3月，就以协议约定为准。协议落款有丁洪文、陈大昌、韩包兰的签字，但韩包兰的签字经鉴定并非其本人所签，韩包兰也未授权他人代其在协议中签字。协议签订后，被告丁洪文另补了9998元给陈大昌，陈大昌将店铺交付给被告使用，并一直由被告发租至今，但未办理房屋过户手续。2005年3月1日，陈大昌去世。2016年3月23日，二原告以遗产继承的方式在万载县房管局对万载县康乐街道将军西大道758号商铺办理了新的产权证（证号：万房权证ＡＳ字第××号），共有情况为按份共有，由二原告各占50%。另查，案涉的万载县康乐街道将军西大道758号商铺经鉴定在2017年7月5日的市场价值评估为268200元。本院认为，本案的争议焦点在于2004年3月3日的《房屋买卖协议》是否合法有效。房屋买卖协议中涉及的位于万载县康乐街道将军西大道758号商铺系陈大昌与韩包兰夫妻关系存续期间所建，应属夫妻共同所有的财产，陈大昌擅自将夫妻共有房屋出售给被告，且未提供韩包兰同意对该共有房产进行处分的书面意见或授权陈大昌对该房产进行处分的委托手续，陈大昌的行为属于无权处分，事后韩包兰对案涉房屋的出售亦拒绝予以追认，故本院对该份《房屋买卖协议》的效力不予认定。虽然被告购买店铺时系善意购买并支付了合理价格，但房屋未办理过户登记手续，不符合善意取得条件，故对原告要求被告返还位于万载县康乐街道将军西大道758号商铺的诉讼请求，本院依法予以支持。对被告由此遭受的损失，其可另行主张。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条之规定，判决如下：限被告丁洪文于本判决生效之日起十日内将位于万载县康乐街道将军西大道758号商铺返还给原告韩包兰、陈韩亮。案件受理费100元，由被告丁洪文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审 判 长  李舒峰审 判 员  张亚琪人民陪审员  邱寿启二〇一七年十一月十五日书 记 员  谢友萍