浙江省杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0108民初3768号
原告：浙江富丽达房地产集团有限公司，住所地杭州市滨江区水电新村一区38幢。
法定代表人：王金水，董事长。
委托诉讼代理人：胡边、阮梅珍，浙江天册律师事务所律师。
被告：杭州久久实业有限公司，住所地杭州市滨江区南环路3999号四层左侧。
法定代表人：俞建岗，执行董事。
委托诉讼代理人：葛翔，浙江峰翔律师事务所律师。
被告：杭州联庄实业投资有限公司，住所地杭州市滨江区创业路298号。
法定代表人：王闯。
被告：王闯，男，1966年10月9日出生，汉族，住杭州市萧山区。
原告浙江富丽达房地产集团有限公司（以下简称“富丽达公司”）诉被告杭州久久实业有限公司（以下简称“久久公司”）被告杭州联庄实业投资有限公司（以下简称“联庄公司”）、被告王闯执行异议之诉一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月5日公开开庭进行了审理，原告富丽达公司的委托代理人阮梅珍、被告久久公司的委托代理人葛翔、被告联庄公司、王闯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富丽达公司向本院提出诉讼请求：1、判决准许执行被告联庄公司名下坐落于杭州市滨江区，江南大道4270号201室、301室（房屋产权证号分别为：杭房权证高新字第××号、第××号、第××号）三处房屋。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月7日，杭州市滨江区人民法院就富丽达公司与联庄公司、王闯股权转让纠纷一案做出（2015）杭滨商初字第1050号民事判决书，判决联庄公司、王闯归还富丽达公司欠款本金35535908元及利息1015000元等，并经二审生效。富丽达公司于2017年2月14日提出强制执行，因久久公司提出执行异议，杭州市滨江区人民法院于2017年5月20日做出（2017）浙0108执异4号执行裁定书，裁定解除对位于杭州市滨江区，江南大道4270号201室、301室房屋的查封。原告于2017年6月16日收到该裁定，认为这不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十八条的规定，被告久久公司与联庄公司签署的房屋转让合同无效，被告久久公司怠于行使权利，未及时办理过户登记，其异议不应予以支持。
被告久久公司辩称，1、本案所涉房屋的权利人系久久公司，不应作为联庄公司的财产列入强制执行范畴。久久公司与联庄公司在原告查封前签订了房屋转让合同，支付了首付款，余款在杭州银行办理了按揭贷款手续，久久公司也按约还款至今，因联庄公司的原因无法完成过户登记。久久公司的购房行为是真实的，全额支付了房款并实际占有了房屋，因此原告是案涉房屋的真正权利人，滨江法院做出的解封裁定是完全正确的。2、久久公司的购房事实完全符合《异议和复议规定》，原告的执行行为应当终止。案涉房产项目并非一般意义上的房地产开发项目，更不存在商品房预售的情况，不应当适用商品房预售或开发的相关法律规定。案涉房产的产权初始登记是在2015年1月28日才最终完成，已具备了交易的基本条件，但联庄公司因相关诉讼，导致房产纷纷被查封，加之此时联庄公司也无力承担房产过户所需的各项税费，这才导致房产过户迟迟没有完成，过错并不在久久公司。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求予以驳回。
被告联庄公司、王闯辩称，1、对原告申请执行的案件本身存在异议，已经向高院申诉。2、转让合同是合法有效的，2010年转让房产时主体建筑已经竣工，具备了转让房产的条件，不需要任何审批，也不需要产权证书，因为在建工程即可转让房地产。3、久久公司购买时付清了全款，并已交付，无法办证是政府原因造成的，直到2015年1月28日才办理了初始登记，当时我们认为可以办理过户手续了，所以也发通知给客户，但政府主要领导说暂时不办，又拖下来了，后来就是诉讼保全的原因，恰恰是原告造成的，后面引起了连锁反应，久久公司、联庄公司都是没有责任的，也不存在怠于办理。因此原告的诉讼请求是不成立的，应予以驳回。
当事人依法提交了证据，本院进行了当庭举证、质证。对原告提供的（2015）杭滨商初字第1050号、（2016）浙01民终2313号民事判决书、执行案件受理通知书、执行裁定书及送达凭证，补充协议，三被告对真实性均无异议，内容与本案相关联，本院均予以确认。对被告久久公司提供的房屋转让合同三份、首付款收据、借款合同及保证合同、贷款发放收据、函、房屋租赁合同、租金支付凭证、按揭还款明细、执行裁定书，原告及被告联庄公司、王闯对真实性均无异议，内容与本案具有关联性，本院予以确认。对被告联庄公司、王闯提供的浙江省高院的申请再审案件的受理通知书，原告认为无法确认其真实性，被告久久公司无异议，本院认为该证据与本案无直接的关联性，本院不予确认。
本院经审理认定事实如下：2010年7月27日联庄公司与久久公司签订了三份房屋转让合同，由久久公司分别向联庄公司购买了知本大厦A1幢1层、A1幢2层、A1幢3层，即案涉的三处房屋，总价为3861.5984万元，根据合同约定久久公司至2010年9月25日止共支付联庄公司首付款1931.5984万元，余款1930万元办理按揭手续。2010年10月22日久久公司与杭州银行股份有限公司钱江支行签订了《杭州银行股份有限公司借款合同》，借款金额为1930万元，借款期限为2010年10月22日至2020年10月19日止，借款用途为购买知本大厦A1幢101、201、301室，借款汇入联庄公司按揭专户。同日联庄公司与杭州银行股份有限公司钱江支行签订了《杭州银行股份有限公司保证合同》，对上述借款合同作了保证担保，联庄公司于2010年11月22日收到杭州银行股份有限公司钱江支行发放的按揭款1930万元，目前久久公司正常还款中。2012年2月联庄公司将案涉房屋交付给久久公司，久久公司进行了出租。2012年10月16日双方就所涉房屋的产权办理进行了补充协议。
2015年1月28日和2月联庄公司就知本大厦项目分别领取了房产证和土地证。2015年4月2日联庄公司发函给久久公司，告知：“按2015年2月8日协商会精神，我司现已完成各转让房屋的《评估报告》，并与房管、税务部门及银行多次衔接办证流程。凡按揭客户均需先还清按揭款，才能办理房屋转让手续。转让手续办妥后，如果客户需要，银行同意继续为客户提供按揭或抵押贷款。未办理转让手续的，按揭业务顺延，对应的房屋仍抵押在银行名下不变。……由于我司剩余房产尚未变现，资金紧张，现转让过程中应由我方交纳的营业税、印花税、土地增值税暂由贵方垫付，我司出具借款手续……知本大厦项目由于政府原因，仅办证事宜就非正常被拖四年半……现在又因为借款担保原因被诉，部分房产被保全，现公司已委托律师跟进了解和解决，争取涉及贵方拟转让的房屋不受影响。目前，我司虽然资产价值足够，但是出售或抵押贷款需要较长周期，因此，转让手续也是尽快办理为妥”
本院于2015年7月7日受理了富丽达公司诉王闯、联庄公司合同纠纷一案，在案件审理过程中，2015年7月22日经富丽达公司申请，本院查封了案涉房产。2016年3月7日本院作出（2015）杭滨商初字第1050号民事判决：“一、被告王闯、杭州联庄实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告浙江富丽达房地产集团有限公司欠款本金人民币35525908元及利息人民币1015000元；二、……”王闯、联庄公司不服上诉，杭州市中级人民法院于2017年1月3日作出（2016）浙01民终2313号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2017年2月22日富丽达公司申请强制执行，久久公司向院提出了执行异议，本院于2017年5月20日作出（2017）浙0108执异4号执行裁定书，裁定解除对位于杭州市滨江区、江南大道4270号201室、301室房屋的查封。富丽达公司于2017年6月16日收到该裁定书，因不服该裁定于2017年7月3日向本院提交了起诉材料。
另查明：案涉三层房屋的登记信息为：杭州市滨江区（杭房权证高新字第××号）、江南大道4270号201室（房权证高新字第××号）、江南大道4270号301室（杭房权证高新字第××号）。所有权人为联庄公司，他项权利状况为：该三处房屋均抵押给杭州银行股份有限公司钱江支行，债权数额总计为3861.5984万元，抵押权登记时间为2015年1月28日，约定期限为2008年1月1日至2020年12月31日。
本院认为，法院在执行过程中，案外人对执行标的主张享有实体权利提出异议，法院经审查认为理由成立，裁定解除查封，申请执行人对此不服，可以提出异议之诉，请求对执行标的许可执行。目前案涉房屋登记在联庄公司名下，本案的争议焦点是久久公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）久久公司与联庄公司在查封之前签订的房屋转让合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，并已办出房屋产权证，具备转让条件，因此本院认定合法有效。（二）双方当事人对久久公司在查封之前已实际占有，并已付清全部购房款的事实没有异议。（三）双方当事人对补充协议与函的真实性均无异议，可见联庄公司办理房屋初始登记，银行贷款抵押、与相关职能部门的协调等持续过程，使案涉房屋不能办理过户登记，久久公司自身不存在主观上的过错。综上，久久公司提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的情形，其异议成立，本院做出解封裁定，符合法律规定，富丽达公司要求准许执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告浙江富丽达房地产集团有限公司的诉讼请求。
案件受理费234880元，由原告浙江富丽达房地产集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 潘 文
人民陪审员 谢建儿
人民陪审员 马燕芬
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 徐 丽
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