江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终1487号
上诉人（原审被告、执行案外人）：黄建东，男，1970年12月22日生，汉族，住海门市开发区。
委托诉讼代理人：蔡黄平，江苏海萌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴心莉，江苏海萌律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：范菊兰，女，1969年12月23日生，汉族，住海门市。
委托诉讼代理人：黄永菊，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵松，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
原审被告（被执行人）：袁利贤，女，1970年10月17日生，汉族，住南通市开发区。
原审被告（被执行人）:倪金石，男，1967年1月12日生，汉族，住海门市。
上诉人黄建东因与被上诉人范菊兰及原审被告袁利贤、倪金石申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省海门市人民法院（2017）苏0684民初3051号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
黄建东上诉请求：依法撤销(2017)苏0684民初3051号民事判决，驳回范菊兰的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决以物权登记原则适用法律错误。本案上诉人与倪金石夫妇之间本质上并不是房屋买卖，而是拆迁安置权益转让，其性质是一种财产权利的转让。拆迁安置权益受让后，上诉人以倪金石名义去购买涉案房屋，实质已成为上诉人去购买涉案房屋。2、倪金石对讼争商品房没有任何财产权益，仅仅享有一种购买权，且已将这种购买权以一定的价格出售给上诉人。涉案房屋价款由上诉人支付，法院查封房屋，不可能强制执行。3、案涉保全查封的性质不是对物权本身的查封，被保全查封的标的仅仅是袁利贤、倪金石的拆迁安置权益。上诉人受让的拆迁安置权利在法院查封保全之前即己形成，且该拆迁安置权利受让行为合法有效。4、（2017）苏0684执异15号执行裁定与（2017）苏0684民初3051号民事判决均属同一法院作出，而结论完全相反。
范菊兰辩称，上诉人主张对案涉房屋享有物权期待权，但该物权期待权不能排除人民法院的执行。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
袁利贤、倪金石未应诉答辩。
范菊兰向一审法院起诉请求：准许继续查封、执行被告袁利贤、倪金石所有的海门市安置房；诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：范菊兰与袁利贤、倪金石民间借贷纠纷一案，该院于2016年12月6日作出（2016）苏0684民初4343号民事判决，由袁利贤、倪金石归还范菊兰借款本金30万元及利息等。2017年3月7日，该院作出（2016）苏0684民初4343号民事裁定，查封或冻结袁利贤、倪金石的银行存款人民币30万元或其价值相当的财产。次日，该院向海门高新区城建指挥部发出了协助执行通知书等法律文书，查封倪金石名下的海门市房屋，并要求停止向倪金石开具房单等相应房屋交付手续等。3月15日，黄建东以案外人身份对查封该房屋提出异议。4月20日，该院经审查后作出（2017）苏0684执异15号执行裁定，中止对该房屋的执行。范菊兰不服，于5月4日提起本案诉讼。
另查明，袁利贤、倪金石系夫妻关系。2012年8月28日，倪金石作为被拆迁户与当地政府签订了“海门市集体土地房屋动迁补偿安置协议”，约定：动迁房屋坐落在海门市，应得各项补偿款60680元，以产权转换方式进行安置等内容。2014年6月4日，倪金石选定的安置房为××街道××小区××幢××室、面积为128.81平方米的房屋。次日，黄建东与袁利贤、倪金石签订了“协议书”1份，约定：袁利贤、倪金石将上述拆迁补偿安置利益以30万元转让给黄建东后，上述安置协议所享受的待遇均归黄建东，并由黄建东承担以袁利贤、倪金石名义购房的全部房款及转户、领证的所有税费等，同时明确了付款期限及违约责任等内容。当即，倪金石出具了“今收到黄建东购买拆迁面积定金人民币五万元”的收条1份。2015年6月8日，袁利贤、倪金石出具了“今收到黄建东购拆迁面积款和补偿款共计人民币250000元，已全部结算”的收条1份。当日，黄建东通过银行转账给袁利贤19万元。
一审法院认为：本案争议焦点为黄建东对倪金石拆迁安置房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，本案的转让拆迁利益协议不存在违法情形，而且拆迁安置利益是被拆迁人享有的一项财产权利，在无法律或行政法规禁止转让的情况下，拆迁安置利益的转让协议应视为当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。同时，协议约定了黄建东在支付拆迁利益对价后还要承担安置房的差价部分以及所有的转让费用等。因此，在安置房结算价格未确定前，范菊兰主张以明显低于市场价出售该房屋，存在恶意和虚假交易的诉称理由，缺乏依据，不能成立。其次，按《城市房地产管理法》规定，房地产所有权的转让，应当办理权属登记。本案中，倪金石选定的安置房尚未交付，故黄建东尚未实际占有安置房屋并办理权属登记。事实上，即使安置房交付时，按协议约定权属仍先登记在被拆迁人名下，之后再行转让变更到黄建东名下。因此，该协议转让的仅仅是安置房的购买权，即购买安置房的请求权。第三，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然，转让拆迁利益协议合法有效并履行了部分，但根据物权公示公信原则，倪金石选定的安置房在未依法变更至黄建东名下之前，该安置房的产权仍属被告倪金石所有。故本院依法对被告倪金石名下的安置房屋采取查封的执行措施，并无不当。第四，本案转让拆迁利益的协议，其实质就是拆迁安置房屋的买卖，即黄建东受让拆迁利益后以被拆迁人名义购买安置房屋。此类拆迁利益转让及安置房买卖隐含较大的法律风险，也区别于普通的不动产转让。即使按普通的房屋买卖，三被告签订的协议虽有效，但黄建东作为受让人在本院查封前未合法占有安置房及支付全部价款，也不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行的四个条件。综上，转让拆迁利益协议虽有效，但不发生案涉拆迁安置房屋权属变动的效力。黄建东作为案外人，对该安置房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其可通过其他合法途径向袁利贤、倪金石主张权利，其辩称理由，不予采纳。遂判决继续查封、执行倪金石名下的海门市房屋。案件受理费5800元，由黄建东负担;公告费300元,由袁利贤、倪金石负担。
经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为申请执行人提起的执行异议之诉，主要审理案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。重点对执行标的的权属流转基础法律关系、法律效力进行审查，进而对案外人的实体权利与申请执行人的请求权进行比较，作出是否排除强制执行的判断。所以，本案的争议焦点问题在于，一、案涉房屋的性质及权属。二、黄建东对执行法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对此分析如下：
一、关于案涉房屋的性质及权属。
执行法院预查封了倪金石选定的拆迁安置房屋即海门市。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”可见，一旦拆迁人与被拆迁人达成以“房屋所有权调换”形式进行拆迁安置补偿的协议，即意味着拆迁人以其易地或者原地在建、购买的房屋与被拆迁人的被拆除房屋的产权进行调换，被拆迁人失去了被拆除房屋的所有权，转而拥有了调换所得房屋的所有权。因此，案涉房屋归属被执行人袁利贤、倪金石。执行法院对该房屋予以查封，符合法律规定。黄建东上诉认为执行法院仅查封袁利贤、倪金石的拆迁安置权益，无事实和法律依据，不能成立。
二、关于黄建东对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除执行。
袁利贤、倪金石与黄建东签订协议，将其坐落于海门市动迁房屋的拆迁补偿安置利益以30万元转让给黄建东，由黄建东承担以袁利贤、倪金石名义购房的全部房款及转户、领证的所有税费等。就该协议的合同目的，袁利贤、倪金石与黄建东之间的交易包含了两个法律关系，一是转让拆迁补偿安置利益，二是转让袁利贤、倪金石的拆迁安置房屋。根据本案查明的事实，袁利贤、倪金石与黄建东之间转让拆迁补偿安置利益的合同仅得到部分履行，黄建东代为支付安置房款等义务尚未履行完毕。至于转让拆迁安置房屋合同，因袁利贤、倪金石未实际取得交易房屋尚不具备履行条件。因此，黄建东对案涉房屋至多享有要求袁利贤、倪金石继续履行合同的请求权，该项请求权目前尚处于不确定状态，且也不在本案执行异议之诉的审理范围之内。黄建东与袁利贤、倪金石之间的权利义务关系，双方可另寻法律途径解决。
对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，黄建东在形式上对案涉房屋并不享有排除本案执行的物权期待权。据前述分析，黄建东在实体权利上作为普通债权人，对案涉房屋享有的民事权益不足以排除本案执行。
至于执行法院作出执行异议审查结果与执行异议之诉审判结果不一致问题。这与执行异议的形式审查标准和异议之诉实体裁判标准不同相关，并无不当。对此处理，司法解释已有明确规定。即《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第二款规定，对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。
综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确。黄建东的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人黄建东负担。
本判决为终审判决。
审判长 金建飞
审判员 刘 瑜
审判员 陈新源
二〇一八年六月二十三日
书记员 陈 炜