吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第489号
上诉人（原审原告）：长春好迅国际房地产开发建设有限公司。住所：长春市西安大路**号。
法定代表人：许友林，董事长。
委托代理人：张喜权，吉林国瀚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：才新苗，女，1968年5月15日生，汉族，长春市档案局退休职工，住长春市朝阳区建设街77号501室。
委托代理人：张为民，男，1967年11月9日生，汉族，住长春市朝阳区建设街**号***室，系才新苗丈夫。
上诉人长春好迅国际房地产开发建设有限公司（以下简称好迅公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第967号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
好迅公司一审诉称：2007年5月18日，才新苗与好迅公司签订房地产租赁合同，才新苗承租好迅公司位于长春市朝阳区西安大路16号国际大厦A座四层的房屋，面积1000多平方米，用于经营网吧。租赁期限为2007年6月18日至2015年6月17日，租金每半年一次提前支付。2014年12月18日，才新苗未按约定支付房租，好迅公司多次催要未果。2015年2月底，在未经好迅公司同意情况下，才新苗强行将租赁房屋中有价值的物品搬离，但废旧物品没有清理。同年3月27日，才新苗正式向好迅公司表示退租、交还通道钥匙并签字确认租赁房屋中剩余废旧物品明细。好迅公司认为才新苗逾期支付租金应按合同约定承担违约金，才新苗提前退租，在搬离废旧物品前，应按约定标准继续承担支付租金等责任。现诉至法院，请求判令：才新苗提前退租属违反租赁合同的违约行为，才新苗应向好迅公司支付欠缴的租金及欠缴租金的违约金，自2014年12月18日起至腾房（废旧物品搬出）之日止，租金每日1，095.89元，截至2015年3月27日欠缴租金108，493.00元，违约金9，900.00元；才新苗向好迅公司支付租赁期间欠缴的各项费用（水费、电费）合计15，338.80元；才新苗未腾房之前，对租赁房屋发生的火险、水险等风险承担法律责任；好迅公司有权自行收回房屋，清除并抛弃租赁房屋中全部废旧物品，产生的费用由才新苗承担。
才新苗一审辩称：1、才新苗没有提前退租违反合同的违约行为。好迅公司在2015年2月13日对才新苗经营的网吧停电，导致网吧不能正常经营，从而导致合同无法正常履行，是好迅公司单方违反合同约定，给才新苗造成严重损失，才新苗不应承担违约责任。2、好迅公司要求才新苗给付2014年12月18日至2015年3月27日拖欠的租金，无法律依据。好迅公司单方在2015年2月13日对才新苗经营的网吧停电，才新苗已经不能正常经营，好迅公司主张停电期间的房租，不应得到支持。另外，才新苗在好迅公司处有50，000.00保证金可以冲抵房租，好迅公司向才新苗主张租金，应当将50，000.00保证金返还。才新苗保留要求好迅公司返还保证金及要求好迅公司赔偿因停电造成的损失的权利。3、关于好迅公司主张才新苗支付拖欠的水、电费问题，好迅公司应当出示证据，证明此费用系才新苗在经营期间产生，且好迅公司已代为支付。4、因2015年3月27日双方已经协商解除合同，才新苗已将房屋钥匙交给好迅公司，在才新苗已不再经营的情况下，对房屋不承担风险责任。
一审法院经审理查明：2007年5月18日，好迅公司与才新苗分别作为甲、乙方签订《房地产租赁合同》一份，约定甲方将坐落于长春市朝阳区西安大路660号国际大厦A栋1110.35平方米房屋租赁给乙方用于经营网吧。租赁期限八年，自2007年6月18日至2015年6月17日。房屋租金400，000.00元，租金中含物业费77，002.00元，水电费由物业公司另行收取。乙方于每半年提前15日前向甲方交付租金。同时合同约定乙方到期不交付租金的，合同自动解除。乙方逾期交付租金，应向甲方支付违约金，逾期交付一日100.00元等。合同签订后，好迅公司即将房屋交付才新苗使用，才新苗亦按约定向好迅公司交付租金。但自2014年12月18日起，才新苗未再向好迅公司交付租金。2015年2月13日，好迅公司向才新苗经营的网吧发出催缴通知，要求于当日15时前交清所欠租金，逾期不交将对租赁房屋停水、停电。因才新苗未按上述通知要求向好迅公司交付租金，租赁房屋于2015年2月13日当天即被停水、停电。2015年3月27日，才新苗所经营的网吧撤出租赁房屋，并将通道钥匙交付给好迅公司。当日，该大厦物业公司工作人员与才新苗形成物品清点明细一份，记载包括未搬离的剩余物品桌子、沙发等及房屋的水电表数。现好迅公司以才新苗尚欠租金为由，起诉来至法院。上述事实，有当事人陈述，租房合同1份，通知回执，物品清点明细等证据，已经庭审质证，一审法院予以确认，在卷佐证。
一审法院认为：好迅公司与才新苗签订的《房地产租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应本着诚实信用的原则按照约定履行合同义务。关于租金问题，好迅公司虽主张才新苗支付自2014年12月18日起至废旧物品搬出之日止的租金，但因在2015年2月13日才新苗租赁房屋即被停水、停电，导致其无法继续正常经营，即租赁房屋已不能正常使用，因此才新苗应支付好迅公司自2014年12月18日起至2015年2月13日期间的租金63，562.00元（400，000.00元÷365天×58天）。关于欠付租金的违约金，租赁合同约定逾期交付租金每日违约金100.00元，因此上述期间的逾期违约金应为5，800.00元。关于欠缴的水、电费，合同约定水、电费由物业公司收取，才新苗搬离时水、电表数已同物业公司核对，但至今没有交付，好迅公司已代为支付该费用，因此才新苗应给付好迅公司15，338.80元。因2015年3月27日，才新苗已将网吧搬离租赁房屋，并将通道钥匙交给好迅公司，应视为双方已就解除租赁合同达成合意，房屋交回好迅公司，因此房屋发生火灾、水险等毁损风险由此应转由好迅公司承担。关于好迅公司主张就清除剩余物品产生的费用由才新苗承担的问题，因双方就租赁房屋内的剩余物品如何处理没有明确约定，好迅公司也未能提供证据证明其花费了相关费用，因此对该项请求，不予支持。关于才新苗主张用50，000.00元保证金抵付租金的问题，在庭审中才新苗未提供交纳保证金的相关凭据，就保证金问题，其可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决：一、才新苗于本判决发生法律效力后立即向长春好迅国际房地产开发建设有限公司支付租金63，562.00元；二、才新苗于本判决发生法律效力后立即向好迅公司支付逾期交付租金的违约金5，800.00元；三、才新苗于本判决发生法律效力后立即向好迅公司支付水、电费15，338.80元；四、驳回好迅公司其他诉讼请求。案件受理费1，531.00元，由才新苗负担。
宣判后，才新苗与好迅公司均不服，分别上诉至本院。才新苗上诉理由主要为：本案诉讼主体错误，一审判决才新苗支付好迅公司租金63562元，支付违约金5800元，支付水电费15338.8元没有事实及法律依据。1.才新苗租赁房屋是经营“七彩云网吧”，在签订租赁合同时网吧已经成立，好迅公司是清楚的。“七彩云网吧”系个人独资企业，属于独立法人，好迅公司给才新苗出具的票据均署名“七彩云网吧”。才新苗是以该网吧的法定代表人身份签订的租赁合同，合同责任应当由“七彩云网吧”承担，好迅公司起诉才新苗没有法律依据。2.一审法院判决才新苗支付租金63562元没有法律依据。好迅公司于2015年2月13日强行对正在营业的网吧采取停电措施，导致网吧不能经营，给才新苗造成了巨大的经济损失。在才新苗无法经营的情况下，双方经协商已经解除了租赁合同，才新苗将房屋交给了好迅公司。才新苗尚有5万元保证金在好迅公司处，好迅公司应予返还。3.才新苗没有单方违约行为，案涉合同是经双方协商一致同意解除的，才新苗没有违约，不应承担违约责任。4.好迅公司要求才新苗支付租赁期间拖欠的水电费用，好迅公司应当出示证据证明费用系才新苗所欠，且好迅公司已经代付，否则好迅公司的主张不能得到支持。综上，请求撤销一审判决第一项、第二项、第三项，依法改判驳回好迅公司的诉讼请求。一、二审案件受理费由好迅公司承担。
好迅公司上诉理由主要为：1.一审认定因才新苗未按通知要求向好迅公司交付租金，租赁房屋于2015年2月13日当天即被停水停电的事实是错误的。才新苗是因为欠缴水费、电费，被物业公司停止服务。2.一审法院认定2015年3月27日双方达成解除合同的合意是错误的。2015年3月27日才新苗未腾迁房屋，同时其请求将通道钥匙交回给好迅公司，但好迅公司没有收取钥匙。好迅公司没有同意才新苗提前解除合同的要求，双方没有达成解除合同的合意。才新苗在租赁期未满时，以事实搬离行为解除租赁合同，属于违约行为。3.才新苗被停水停电不是合同无法履行的依据。不管水电服务被谁停止，法院判令租金支付至2月13日都于法无据。才新苗被停水停电是其自身违约造成，其应对该后果承担责任，同时，才新苗应支付有关费用后，恢复正常使用房屋，继续合同履行。4.好迅公司要求才新苗支付至2015年5月29日的租金是底线，好迅公司可依据合同要求才新苗继续履行合同并支付全部合同租金，但是好迅公司起诉时已经做出最大让步。同时2015年5月29日才新苗才将剩余的有价值物品最后搬离，同日电话通知表示留置的物品不要了，并再次要求交回通道钥匙。好迅公司没有收取才新苗的钥匙，而是于当日更换了通道锁头。其占用租赁房屋，支付相应租金无可厚非。综上，请求撤销一审判决第一项、第二项、第四项。判令才新苗提前退租属于违反租赁合同的违约行为，才新苗向好迅公司支付租金177534.18元及欠付租金的违约金16200元（从2014年12月18日至2015年5月29日止，共计162天，租金每日1095.89元，违约金每日100元）。诉讼费用由才新苗承担。
除一审查明的案件事实外，本院二审另查明：
1.才新苗二审庭审中放弃上诉理由第一项关于诉讼主体错误的主张，并明确表示对一审判决认定的事实及关于给付欠付租金、违约金、水电费的判项没有异议，但主张好迅公司返还已交纳的50000.00元保证金或折抵租金。
2.好迅公司二审陈述2015年2月13日向才新苗发出《通知回执》的意图为催缴租金，非解除合同的意思表示。
3.好迅公司二审陈述其于一审庭审结束后向法院提交打印黑白照片5张，拟证明2015年5月29日才源（才新苗的姐姐）通知物业公司网吧物品已搬完，剩余物品不要了，并要求将钥匙送还。该5张照片无拍摄时间，好迅公司自述是物业公司于2015年6月12日拍摄的。才新苗质证认为照片没有拍摄时间，不能证明是七彩云网吧的现场情况。
4.才新苗为证明2007年5月16日向好迅公司交付50000.00元保证金的事实向法庭提供票据一份，上面加盖好迅公司现金收讫章。好迅公司代理人称对票据的真实性不能确定，需要回去核实，但在法庭限定期限内并未回复核实结果。
本院认为：1.关于才新苗的违约行为及违约金数额问题。才新苗未按期支付租金，构成违约，应按照合同约定以每日100元为标准向好迅公司给付逾期交付租金的违约金。才新苗对其逾期交付租金的事实及合同约定的违约金标准均予以认可，但主张停水停电后多次向好迅公司交付租金但一直无法取得联系，因其未提供证据证明，本院不予支持。因才新苗至今未交纳所欠付的租金，故好迅公司主张才新苗给付16200.00元违约金【100元／天×162天（2014年12月18日至2015年5月29日）】，本院予以支持。原审判决才新苗向好迅公司支付违约金5800元不当，应予纠正。2.关于好迅公司主张其发出《通知回执》仅为催缴租金，非解除合同的意思表示，才新苗提前退租构成违约一节。因案涉租赁房屋被停水停电无法继续经营，才新苗租赁房屋的合同目的无法实现，才新苗有权行使法定解除权，物业公司工作人员与才新苗形成《七彩云物品清点明细》并接收钥匙的行为表明双方就解除合同已达成合意，并完成房屋交接，应当认定案涉租赁合同于2015年3月27日解除。虽然好迅公司主张物业公司与其是不同的主体，但其陈述物业公司负责管理大厦，且该《明细》系好迅公司作为证据提供，表明其认可物业公司与才新苗进行房屋交接的行为。故好迅公司主张才新苗提前退租构成违约本院不予支持。3.关于欠付租金数额问题。虽然案涉房屋于2015年2月13日被停水停电无法经营，但才新苗一直使用案涉房屋至2015年3月27日合同解除时，故才新苗应向好迅公司支付2015年12月18日至2015年3月27日的房屋租金108493.00元（400000.00元÷365天×99天）。虽然好迅公司主张才新苗一直占用房屋至2015年5月29日，但因其提供的照片为好迅公司自行拍摄，且无拍摄日期，无法证明照片中房屋内状况为何日形成，故好迅公司此主张本院不予支持。4.关于才新苗主张好迅公司应向其返还保证金50000.00元折抵一节。因案涉合同已经解除，好迅公司与才新苗已经办理完毕交接事宜，好迅公司应向才新苗返还50000.00元保证金，故才新苗要求用该50000.00元保证金折抵租金本院予以支持。因才新苗应向好迅公司支付租金108493.00元、逾期交付租金违约金16200.00元、水电费15，338.80元，折抵该50000.00元保证金后，才新苗应向好迅公司支付人民币90031.80元（108493.00元＋16200.00元＋15，338.80元-50000.00元）。
综上，原判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第967号民事判决；
二、上诉人才新苗于本判决生效后立即向上诉人长春好迅国际房地产开发建设有限公司给付人民币90031.80元；
三、驳回上诉人长春好迅国际房地产开发建设有限公司其他诉讼请求及上诉请求；
四、驳回上诉人才新苗其他上诉请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1531.00元二审案件受理费1956.00元共计3487.00元，由上诉人长春好迅国际房地产开发建设有限公司负担2049.20元，上诉人才新苗负担1437.80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 周宏伟