南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2018）桂71民终145号
上诉人（原审被告）：潘广寿，男，仫佬族，1986年9月9日出生，住广西罗城仫佬族自治县。
委托诉讼代理人:柳维，广西大航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廖梅芳，女，汉族，1973年6月13日出生，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：梁卫军，广西创想律师事务所律师。
原审被告：潘修宁，男，仫佬族，1987年11月2日出生，住广西罗城仫佬族自治县。
上诉人潘广寿因与被上诉人廖梅芳、原审被告潘修宁房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。潘广寿的委托诉讼代理人柳维、廖梅芳的委托诉讼代理人梁卫军到庭参加诉讼，潘修宁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
潘广寿上诉请求：1.撤销（2017）桂7102民初714号民事判决，发回重审或者依法改判驳回廖梅芳的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由廖梅芳承担。
事实和理由：一、一审法院程序违法。潘广寿在一审过程中所提交的案外人梁宁耀诉廖梅芳的《民事起诉状》、《西乡塘区人民法院受理通知书》和案涉土地所有人友爱居民小组村委会出具的《证明》，均能反映对案涉土地实际承租人及地上建筑物实际投资人的权属目前处于争议状态，权益的最终归属关系到廖梅芳是否为适格原告，能否以出租人名义提起诉讼，因此，在另案未审结的情况下，本案应当中止审理。
二、一审法院认定事实错误。首先，潘广寿提交的证据证明案涉土地及地上建筑物的相关权利均系由案外人梁宁耀享有，且案外人梁宁耀也就上诉争议向人民法院提起诉讼，因此，在人民法院未对此进行审结时，该事实为待证事实，一审法院直接认定廖梅芳享有案涉土地及房屋的相关权利实为不妥。其次，廖梅芳与潘广寿、潘修宁所签订的《楼房租赁合同》约定租期为2014年11月1日至2024年11月30日，按照“先交租后使用”的原则，在到期前预交下个年度的租金后方能使用，2014年12月1日至2015年11月30日、2015年12月1日至2016年11月30日这两个年度的租金已经完全支付，廖梅芳对此也予以认可。其中从我方所提供的证据可以看出2015年12月1日至2016年11月30日年度的租金是交付给梁宁耀（即房屋实际出租人）的，其也开具了相应收据，廖梅芳对此也无异议。按照合同约定，2016年12月1日至2017年11月30日年度的租金应于2016年11月底之前支付完毕，潘广寿根据上年度的交易原则和习惯，于2016年11月30日将租金交付给梁宁耀，履行了合同的义务，廖梅芳当时也未持异议，因此潘广寿的做法并无不当。
综上，一审法院审理程序违法，认定事实错误，应当予以发回重审或者改判，请求二审法院综合事实做出公正判决。
廖梅芳辩称其认可一审判决。
潘修宁未作答辩。
廖梅芳向一审法院提起诉讼请求：1、潘广寿、潘修宁应当支付房屋占用费331200元；2.潘广寿、潘修宁承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年1月31日，廖梅芳与南宁市好逸房屋租赁有限责任公司（友爱居民小组）签订《土地承租合同书》，约定廖梅芳租用南宁市好逸房屋租赁有限责任公司（友爱居民小组）的两块集体所有土地：（1）位于衡阳路西一里187号约700平方米；（2）位于衡阳西路15号区一建公司约190平方米。由廖梅芳在承租土地上投资建设房屋开展经营并按时交纳租金。2013年12月10日，廖梅芳与合作人张树增签订《合作协议书》，约定双方共同建设、经营房屋。房屋建成后，廖梅芳与合作人张树增于2014年5月7日与潘广寿、潘修宁签订《房屋租赁合同》，将衡阳路西一里187号房第二层至第八层以及一楼楼梯口左边三间铺面出租给二人。之后潘广寿、潘修宁支付了第一、第二年度的租金给廖梅芳，第三年度（2016年12月1日至2017年11月30日）的租金未支付。廖梅芳多次催讨未果。
2015年2月5日，合作人张树增将其与廖梅芳共同投资合作经营的房屋、商铺和附属设施全部转让给里卫东并签订《资产及租赁权转让协议书》。2015年2月9日，里卫东书写《承诺书》，将《资产及租赁权转让协议书》中部分权利和义务交由廖梅芳独自承担经营，除位于衡阳西路15号区一建公司约190平方米土地由里卫东自行投资建设后收益经营。
另查明：衡阳路西一里187号土地上的房屋未取得建设工程规划许可证。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也不属于经相关部门批准建设的临时建筑,廖梅芳与潘广寿、潘修宁签订的《楼房租赁合同》应属无效。
关于潘广寿、潘修宁是否应当支付房屋占用费的问题。廖梅芳提出潘广寿、潘修宁未向其交纳第三年度（2016年12月1曰至2017年11月30日）租金331200元，潘广寿提出其已支付该年度租金331200元给案外人梁宁耀并出示了案外人梁宁耀开具的收据。根据本案的证据及双方在庭审中对事实的陈述，一审法院认为，虽然双方所签订的《楼房租赁合同》无效，但潘广寿、潘修宁已经实际使用了涉案房屋，理应按照双方约定的租金比例交纳房屋占用费。案外人梁宁耀非《楼房租赁合同》当事人，没有证据证明廖梅芳授权案外人梁宁耀行使其合同权利代为收取租金，事后也不予追认，因此，一审法院对潘广寿提出向案外人梁宁耀支付租金即为向廖梅芳履行租金支付义务的意见不予支持。根据《楼房租赁合同》的约定，房屋租赁价为每年331200元，租金每隔三年递增一次（增幅为租金的5%),即第三年度租金标准为331200元，故一审法院认定2016年12月1日至2017年11月30日的房屋占用费以双方约定的租金计算为331200元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：潘广寿、潘修宁向廖梅芳支付房屋占用费331200元。案件受理费6268元（原告已预交），由潘广寿、潘修宁负担6268元。
本院二审期间，潘广寿提交以下证据：1.民事起诉状。2.（2018）桂0107民初3554号受理案件通知书。均证明梁宁耀已经就本案涉案土地上建筑物的权属向人民法院提起诉讼，本案的事实还待查证。
经质证，廖梅芳对潘广寿提交的证据1、2的真实性无异议，对关联性有异议。认为本案是租赁合同纠纷，而梁宁耀起诉要求是确认土地的承租权，两者是不同性质的法律关系。
对潘广寿二审提交的证据，本院认为，证据1、2证明廖梅芳与案外人梁宁耀关于涉案土地的承租权以及投资人身份存在争议，但该争议与本案中房屋承租人是否交纳租金的纠纷没有直接的关联性，本院不予采信。
廖梅芳对一审查明的事实无异议。潘广寿对一审判决认定的“2011年1月31日，廖梅芳与南宁市好逸房屋租赁有限责任公司（友爱居民小组）签订《土地承包租赁合同书》”的事实有异议，认为实际上廖梅芳是受梁宁耀的委托签订的该合同书，以廖梅芳的名义签订的所有合同都是受梁宁耀委托的。经审查，本院认为，涉案的《土地承包租赁合同书》确实为廖梅芳与南宁市好逸房屋租赁有限责任公司（友爱居民小组）签订，一审法院认定事实并无不当。至于廖梅芳是否受梁宁耀的委托签署该合同及其他相关合同，梁宁耀已另案起诉，本院对此不予认定。
二审另查明，《楼房租赁合同》约定：涉案的楼房租期为10年，从2014年11月1日至2024年11月30日止，其中2014年11月1日至2014年11月30日期间免收租金。房屋租金为每年331200元，每隔三年递增一次。租金按照一年一付的方式支付。租赁方须提前5日预交下个年度租金方能使用。还查明，潘广寿于2015年2月10日转账15万元给廖梅芳，于2015年8月25日转账311400元给梁宁耀，于2017年12月15日转账331200元给梁宁耀。梁宁耀分别于2015年8月25日、2016年11月30日、2017年12月10日向潘广寿出具《收据》，确认其收到了潘广寿支付的涉案的第二、第三、第四年度的租金。潘广寿于2017年6月3日收到梁宁耀的《告知书》，告知其涉案房屋的实际投资人是梁宁耀。廖梅芳于2017年8月24日通过报纸公告的形式要求潘广寿、潘修宁向其本人支付租金。
根据各方当事人的诉辩及陈述意见，本院确定本案的争议焦点为：潘广寿、潘修宁是否应当向廖梅芳支付房屋占用费331200元？
本院认为，廖梅芳与潘广寿、潘修宁签订的《楼房租赁合同》因违反了法律法规的强制性规定，应属无效。潘广寿、潘修宁基于占用使用涉案房屋的事实，应当按租金标准向廖梅芳支付房屋占用费。当事人各方对于第一、第二年度房屋占用费已支付的事实均无异议，争议的焦点在于潘广寿、潘修宁是否已向廖梅芳支付了第三年度（2016年12月1日至2017年11月30日）的房屋占用费331200元。潘广寿辩称第三年度的房屋占用费已经支付，是由梁宁耀代收的，理由是第二年度的房屋占用费是由梁宁耀代收的，廖梅芳也予以认可，故按照支付惯例第三年度的房屋占用费也支付给了梁宁耀。潘广寿为此提交了梁宁耀出具的已收取第二、第三、第四年度房屋占用费的收据及部分转账凭证予以证实。首先，廖梅芳承认其收到了第二年度的房屋占用费，并否认是梁宁耀代收的，但是关于第二年度的房屋占用费是如何收取的，其未能向法庭进行说明。而潘广寿主张的代收事实有转账凭证及收款收据予以证实，潘广寿与梁宁耀之间也没有其他资金关系。两相比较，本院认为潘广寿主张的梁宁耀代收第二年度房屋占用费的事实更具合理性，对此予以确认。其次，既然梁宁耀代收了第二年度的房屋占用费，廖梅芳对此亦未提出异议，那么潘广寿将第三年度的房屋占用费支付给梁宁耀，符合之前的交易习惯，应视为潘广寿已向廖梅芳支付第三年度房屋占用费331200元。最后，廖梅芳主张其已在2017年通过短信和报纸公告形式告知潘广寿、潘修宁将房屋占用费直接支付给其本人，潘广寿不应再向梁宁耀支付房屋占用费，但其通知时间晚于潘广寿支付第三年度房屋占用费的时间（2016年11月30日），故潘广寿将第三年度的房屋占用费支付给梁宁耀并无不妥。一审法院认为潘广寿、潘修宁未向廖梅芳支付第三年度房屋占用费，属事实认定错误，本院予以纠正。
综上所述，潘广寿的上诉理由成立，本院予以支持；一审判决事实认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初714号民事判决；
二、驳回廖梅芳的全部诉讼请求。
一审案件受理费6268元（廖梅芳已预交），由廖梅芳负担。二审案件受理费6268元（潘广寿已预交），由廖梅芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
审 判 员 玉 萍
审 判 员 黄 雪
二〇一八年七月三十日
法官助理 徐小晴
书 记 员 符贵芳