北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14137号
上诉人（原审被告）乔步华，男，1966年3月10日出生。
委托代理人何国发，北京市欧亚律师事务所律师。
委托代理人尹明，北京市欧亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京新华先锋出版科技有限公司，住所北京市海淀区蓝靛厂5-12G。
法定代表人王笑东，董事长。
委托代理人梅钟，北京市大器律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）高嵩，男，1981年12月11日出生。
上诉人乔步华因与被上诉人北京新华先锋出版科技有限公司（以下称新华先锋公司）、高嵩房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第07975号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年2月，新华先锋公司起诉至原审法院称：2013年2月，我公司通过中介购买位于北京市朝阳区×号房屋，并于同年3月21日取得该房屋产权证书。后我公司发现该房屋原所有权人高嵩已于2012年12月23日与乔步华签订房屋租赁合同并交付乔步华使用。因乔步华租赁在先，故我公司购房后即通知乔步华房屋所有权变更的事实，并要求其按期支付租金等。但乔步华并未向我公司支付过任何租金。后我公司向乔步华发出律师函，要求被告结清拖欠房租，否则解除合同并收回房屋。2013年10月11日，因乔步华未结清拖欠的房屋租金，故我公司将涉诉房屋换锁自行收回涉诉房屋。我公司取得涉诉房屋所有权证书后为涉诉房屋所有权人，有权处置该房屋。乔步华作为房屋承租人应当依约向我公司支付租金，其拒不支付租金的行为已构成违约。另，我方认为涉诉房屋租赁合同已经在2013年10月11日解除。现诉至法院要求乔步华向我公司支付：1、房屋租金118333.33元（2013年8月1日至2013年10月11日）；2、逾期支付租金利息4252.11元（暂计算至2014年5月30日）及实际清偿之日的利息；3、违约金50000元。
乔步华辩称：租赁合同实际上已解除，具体解除时间请法院确定。涉诉房屋出售过程中我方始终没有接到相关通知，直到2013年5月份新华先锋公司以产权人变更为由要求我方腾房，我方才得知房屋出售事宜。2013年1月28日高嵩及其妻子与新华先锋公司签订房屋买卖合同，将涉诉房屋售予新华先锋公司，但并未通知我方，使乔步华丧失优先购买权。高嵩隐瞒房屋出售事实将房屋出租给我方涉嫌欺诈，并给我方造成巨额经济损失。我方向高嵩支付房屋租金至2013年7月31日，但我方与高嵩之间约定高嵩免除我方一个月租金，而且我方支付高嵩的相当于一个月租金的5万元押金尚未退还。所以，我方认为我方向高嵩支付的租金实际交到了2013年9月30日。2013年10月8日我方回到涉诉房屋时发现门锁被换了。
高嵩未答辩。
原审法院经审理查明：2012年12月23日，乔步华（居家顺代理）与高嵩（王岳代理）签订《北京市房屋租赁合同》。约定乔步华向高嵩承租位于北京市朝阳区×号房屋（以下称涉诉房屋），房屋建筑面积572.76平方米，租赁期限为2013年2月1日至2016年1月31日，租金每月50000元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为：2013年1月31日；2013年4月30日；2013年7月31日；2013年10月30日；后两年以此类推。押金50000元于租赁期满或合同解除后抵扣应由乔步华承担的费用、租金等，剩余部分应如数返还给乔步华。第九条“合同解除”第四款约定，承租人有下列情形的，出租人有权单方解除合同并收回房屋：不按照约定支付租金达十日的；欠缴各项费用的金额相当于一个月租金的；未经书面同意将房屋转租给第三人的，等。第十条“违约责任”约定，承租人存在第九条第四款情形之一的，应按月租金100%向承租人支付违约金，同时出租人可要求承租人将房屋恢复原状并赔偿相应损失。承租人不按约定支付租金但未达到解除合同条件的应按一个月租金标准支付违约金。
2012年12月30日，高嵩将涉诉房屋交予乔步华。乔步华提交时间为2012年12月23日的一万元定金收条，及时间为2012年12月29日“赵金军”向王岳转账四万元的网银转账记录，以证明乔步华共向高嵩支付押金五万元。乔步华提交时间为2013年2月7日的中国农业银行个人结算业务申请书（转账金额十五万元），及转账短信通知（向王岳转账十万元），以证明乔步华向高嵩支付租金二十五万元。审理中，高嵩向本院递交落款时间2014年4月31日的书面说明一份，称其系涉诉房屋原房主，曾委托王岳出租房屋并代收房租。2013年其将涉诉房屋出售于新华先锋公司，双方协议尾款结清之前房租由高嵩收取；高嵩收取乔步华的租金日期为2013年2月1日至7月31日；高嵩称曾委托王岳告知乔步华房屋出售的事项，并通知乔步华将之后的房屋租金支付给新华先锋公司，等。新华先锋公司认可该说明，乔步华认可高嵩所述租金支付情况，但表示曾与高嵩约定免除一月房租，且押金没有退回，故认为租金已交至2013年9月30日。
2013年9月29日，新华先锋公司向乔步华邮寄《律师函》（乔步华方收到日期为9月30日），载明：新华先锋公司与高嵩于2013年1月28日签订房屋买卖合同，并于同年3月21日取得涉诉房屋产权证；所有权变更后，乔步华应向新华先锋公司支付租金；新华先锋公司曾多次通知乔步华支付房租，但时至律师函出具之日仍未收到租金，要求乔步华立刻结清拖欠的租金及利息，等。乔步华表示收到该律师函，但表示直至2013年5月份新华先锋公司以产权人变更为由要求乔步华腾房，乔步华此时才知涉诉房屋出售。新华先锋公司表示其并未立即要求乔步华腾房，因乔步华一直未按期支付房租才要求腾房。乔步华表示2013年9月30日新华先锋公司将房屋内东西清空，10月8日回来房屋已经换锁。新华先锋公司表示其换锁时间为2013年10月11日。本案双方当事人均表示涉诉合同已解除，但乔步华称2013年9月29日新华先锋公司向其邮寄律师函，新华先锋公司认为解除时间为2013年10月11日。
原审法院经审理认为：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
涉诉房屋买卖合同签订及产权过户发生在涉诉房屋租赁合同签订之后，故新华先锋公司不得基于物权变动要求解除涉诉房屋租赁合同。涉诉房屋物权转移后，新华先锋公司承继原出租人高嵩在涉诉房屋租赁合同中的权利义务。乔步华未证明新华先锋公司于2013年5月要求其腾退涉诉房屋，故对该陈述法院不予采信。但从该陈述可知，乔步华于2013年5月时已被告知涉诉房屋物权转移情况。因此，之后应交纳的房租乔步华应按照租赁合同的约定向新华先锋公司支付。已有证据证明，乔步华已支付房租对应租期为2013年2月1日至2013年7月31日。租赁合同约定，乔步华支付第三次租金的时间为2013年7月31日。乔步华未证明其曾向新华先锋公司实际支付或通知新华先锋公司要求支付房租，其逾期十日以上支付房租行为构成违约，新华先锋公司有权解除房屋租赁合同。新华先锋公司向乔步华邮寄之《律师函》到达之日为2013年9月30日，该天应为双方合同解除之日。因此，乔步华还应向新华先锋公司支付2013年8月1日至2013年9月30日期间租金。合同约定乔步华不按照约定支付租金达十日以上的，应向出租方赔付相当于一个月租金的违约金。鉴于新华先锋公司自述于2013年10月11日已换锁并收回涉诉房屋，且其并未证明存在其他损失，故法院对新华先锋公司主张的违约金予以酌减。需要说明的是，前述违约金已包含房屋空置损失，2013年10月1日之后的房屋空置损失法院不再单独判处。新华先锋公司主张租金利息于法无据，法院不予支持。乔步华与高嵩如有其他纠纷可另行解决。高嵩经法院合法传唤未到庭视为放弃相关诉讼权利，不影响本案审理。
综上，2014年8月原审法院判决如下：一、乔步华于判决生效之日起七日内向北京新华先锋出版科技有限公司支付二〇一三年八月一日至二〇一三年九月三十日期间房屋租金十万元、违约金二万五千元；二、驳回北京新华先锋出版科技有限公司的其他诉讼请求。
判决后，乔步华不服原判，上诉至本院称：原判认定事实错误，错误认定乔步华承担违约责任；乔步华支付的押金及高嵩承诺减免的一个月租金，足以抵销2013年8、9两个月的租金，乔步华不存在欠付租金的事实，故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回新华先锋公司的诉讼请求。新华先锋公司同意原判。高嵩经本院传唤未到庭应诉。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实无异。
以上事实，有房屋租赁合同、交接清单、房产证、律师函、转账凭证、收条及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。涉诉房屋所有权转移后，原出租人高嵩在涉诉房屋租赁合同中的权利义务由新华先锋公司承继。根据乔步华的陈述，其至迟应于2013年5月时已知新华先锋公司购买其承租高嵩的房屋而成为该房的所有权人，故其应当向新华先锋公司交纳2013年8月1日以后的租金。根据涉诉房屋租赁合同的约定，乔步华不按照约定支付租金达10日以上的，应向出租方赔付相当于一个月租金的违约金。现乔步华未支付租金早已达10日以上，新华先锋公司向乔步华邮寄的解除合同的《律师函》的到达日为2013年9月30日，故原审法院认定乔步华构成违约并判令乔步华交纳2013年8月1日至2013年9月30日期间的租金10万元，并考虑到本案实际情况酌情判令乔步华支付2.5万元违约金，并无不当。关于乔步华称其支付的押金及高嵩承诺减免的一个月租金，足以抵销2013年8、9两个月的租金一节，因其并未提供充分有效证据予以证明，故本院对其该项上诉意见难以采信。
综上，乔步华的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3752元，由北京新华先锋出版科技有限公司负担1034元（已交纳），乔步华负担2718元（其中，170元于本判决送达后7日内向原审法院交纳，2548元于本判决生效之日起7日内支付北京新华先锋出版科技有限公司）；二审案件受理费2800元，由乔步华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 江锦莲
代理审判员 沈 放
二〇一四年十一月五日
书 记 员 王永基