湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01799号
上诉人（原审被告）：武汉东湖恒大房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区关山村冷水铺华乐商务中心24楼E号。
法定代表人：洪昌龙，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ伟，该公司职工。
委托代理人：刘健，该公司职工。
被上诉人（原审原告）：石玉珍。
委托代理人：黄仁春，北京大成（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：田运兰。
上诉人武汉东湖恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人石玉珍商品房预售合同纠纷一案，不服武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开民一初字第00262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2015年1月，石玉珍诉至一审法院，请求判令：1、解除石玉珍与恒大公司于2011年8月8日签订的《商品房买卖合同》；2、恒大公司向石玉珍返还774887元购房款；3、恒大公司赔偿因解除合同给石玉珍造成的经济损失160878元（经济损失计算方法为：以774887元购房款为基数，按同期银行贷款利率计算，从2011年8月9日起计算到恒大公司实际给付之日止）；4、恒大公司向石玉珍返还物业费5062元；5、恒大公司负担本案案件受理费。
一审法院查明，2011年8月8日，石玉珍（买受人）与恒大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：湖111479140），合同约定的与本案相关的条款如下：“一、恒大公司将建设中的恒大华府A地块第1幢2层11号房屋预售给石玉珍，该商品房的用途为商业服务，建筑面积60.27平方米，房屋总价款774887元。二、合同第九条、第十条约定，恒大公司应于2011年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付给石玉珍使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续……。恒大公司逾期超过90日后交付房屋，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人按本条规定解除合同的，应在有权解除合同之日起7日内决定并书面通知出卖人，超过7日没有通知的视为买受人同意继续履行合同。三、合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、（见附件六）。合同附件六：合同补充协议第七条约定：……2、出卖人应当在商品房交付使用后540日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。3、双方同意以2011年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日。4、出卖人未能在约定时间内办妥房地产权属证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证，买受人有权退房。……6、买受人应在办理该商品房的收楼手续时，按出卖人要求办理产权登记有关手续，包括应向出卖人提交办理上述手续需要的证明文件、签署一切必须文件及相关办证费用。须向银行借取资料的，买受人可委托出卖人代为向银行借取。买受人是否提供齐全证明文件以出卖人开具的收件回执为准。否则，出卖人无义务为买受人办理该商品房的房地产权属证书。……8、如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任”。
上述合同签订当天，石玉珍向恒大公司支付购房款774887元。
2012年3月31日，石玉珍收到恒大公司的交房通知。2012年4月2日，石玉珍到恒大公司办理收房手续。
后因恒大公司未按合同约定时间向石玉珍交付争议房屋，经石玉珍主张，恒大公司向石玉珍支付违约金7051元。2012年9月15日，石玉珍的家属向恒大公司出具收条，内容为：“今收到武汉东湖恒大房地产开发有限公司因武汉恒大华府楼盘商铺1-211房延迟交楼支付违约金7051元，本人保证不再就该房屋延迟交楼要求武汉东湖恒大房地产开发有限公司承担任何责任”。
石玉珍收房后，支付2012年4月1日至2014年10月2日的物业费6327.50元。争议房屋一直闲置至今。
争议房屋交付后，恒大公司未按合同约定的时间办理争议房屋约定的商业服务用途的房地产权属证书，双方协商未果。
一审另查明，2007年1月5日，争议房屋所在的EP（2006）001地块取得《建设用地规划许可证》。
2007年10月31日，争议房屋所在的X01080055号土地取得《国有土地使用权证》，载明：地类（用途）城镇混合住宅、商业（办公）。
2008年3月20日，争议房屋所在的A地块商业街1号、2号楼取得《建设工程规划许可证》。
2008年3月28日，争议房屋所在的A地块商业街1号、2号楼取得《建筑工程施工许可证》。
2011年4月14日，争议房屋所在的A地块商业街1号、2号楼办公建筑面积1695平方米及商业建筑面积8855平方米取得《商品房预售许可证》。
2012年3月1日，争议房屋所在的A区I标段商业1号楼取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。
为查清案件事实，一审法院向武汉东湖新技术开发区规划局调查核实了争议房屋的规划档案，档案载明争议房屋的规划用途为办公。
在一审庭审过程中，经协商，双方同意争议房屋在交付后的租金标准为每月26元／平方米。
一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点：
1、恒大公司未按照合同约定的商业服务用途办理争议房屋的房地产权属证书是否构成违约，如恒大公司构成违约，石玉珍是否有权解除《商品房买卖合同》；
2、如恒大公司构成违约，石玉珍有权解除《商品房买卖合同》，其要求按照实际损失支付违约金的诉讼请求是否应当支持；
3、恒大公司提出应当扣除已支付的逾期交房违约金及石玉珍收房后房屋占有使用费的主张是否应当支持；
4、石玉珍要求恒大公司返还物业费的诉讼请求是否应当支持。
石玉珍与恒大公司于2011年8月8日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于恒大公司未按照合同约定的商业服务用途办理争议房屋的房地产权属证书是否构成违约，如恒大公司构成违约，石玉珍是否有权解除《商品房买卖合同》的问题。上述合同约定：“合同附件六：合同补充协议第七条约定：……8、如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任”。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。石玉珍与恒大公司签订的《商品房买卖合同》是采用格式条款。第二，恒大公司未提供证据证明其采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明。第三，该条款免除了恒大公司按合同约定期限办理争议房屋房地产权属证书的责任。依照上述法律规定，该条款中“如因产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任”部分无效。
《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。恒大公司提供了争议房屋规划的相关证据，其在出售争议房屋前应当对房屋的规划用途非常清楚。第二，恒大公司未提供证据证明造成争议房屋不能按期办理房地产权属证书是因石玉珍的原因或房产管理部门的原因。第三，即便是第三人的原因造成争议房屋不能按期办理房地产权属证书，依照上述法律规定，也应当由恒大公司向石玉珍承担违约责任。因此，对石玉珍提出恒大公司未按期办理争议房屋房地产权属证书，应当承担民事责任的主张，予以支持；对恒大公司提出不应承担民事责任的主张，不予支持。上述合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、（见附件六）。合同附件六：合同补充协议第七条约定：……2、出卖人应当在商品房交付使用后540日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。……4、出卖人未能在约定时间内办妥房地产权属证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证，买受人有权退房”。
《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。
关于办理争议房屋房地产权属证书的时间，石玉珍认为按合同约定，应从上述合同约定的交房时间2011年12月31日起，计算三年。恒大公司认为，应从争议房屋实际交付时间2012年4月2日起，计算三年即2015年4月2日，石玉珍才有权退房。恒大公司的主张符合上述合同约定，法院予以支持；对石玉珍的上述主张，不予支持。争议房屋的规划用途为办公，而上述合同约定的用途为商业服务，恒大公司对上述情况应当知道，而在本案审理期间，在法庭辩论终结前，上述期限即2015年4月2日已到期，恒大公司在合同约定的三年时间内未能按合同约定的商业服务用途办理房地产权属证书，该违约行为已经致使合同目的不能实现。依照上述合同约定及上述规定，对石玉珍要求解除合同的诉讼请求，予以支持；对恒大公司的反驳主张，不予支持。
关于石玉珍要求按照实际损失支付违约金的诉讼请求是否应当支持的问题。上述合同约定：“合同附件六：合同补充协议第七条约定：……4、出卖人未能在约定时间内办妥房地产权属证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证，买受人有权退房”。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。上述合同对违约金的起算时间未约定，石玉珍于2011年8月8日向恒大公司支付购房款774887元，石玉珍提出从2011年8月9日起计算违约金符合常理，予以支持；对恒大公司提出从实际交房540天后即2013年9月25日起计算违约金的主张，不予支持。上述合同约定违约金按已付房款金额每年按0.1%计算，根据查明的事实，上述约定的违约金计算标准低于石玉珍因恒大公司的违约行为所受损失，石玉珍提出增加违约金，即按同期同类银行贷款利率计算，符合上述规定，予以支持；对恒大公司提出按已付房款金额每年按0.1%计算的主张，不予支持。即恒大公司应当以774887元为本金，按同期同类银行贷款利率，向石玉珍支付违约金（该违约金应从2011年8月9日起计算至本判决确定的付款之日止）。
关于恒大公司提出应当扣除已支付的逾期交房违约金及石玉珍收房后房屋占有使用费的主张是否应当支持的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。上述合同约定的交房时间为2011年12月31日，而恒大公司2012年3月31日才通知石玉珍收房，恒大公司已构成逾期交房，并向石玉珍支付违约金7051元。上述合同约定恒大公司按约定时间交付争议房屋、办理房屋房地产权属证书是合同履行不同阶段的两项不同义务，依照上述法律规定，恒大公司逾期交房应当支付违约金，其支付违约金后还应当继续履行合同。对恒大公司提出上述违约金应当从石玉珍主张的违约金中扣除的主张，不予支持；对石玉珍的反驳主张，予以支持。恒大公司向石玉珍交付合同约定房屋是其应当履行的合同义务，在上述合同解除后，恒大公司要求从违约金中扣除按同地段同类房屋租金计算石玉珍占有房屋期间的占有使用费没有相应的法律依据。双方在本案中的法律关系为房屋买卖法律关系，而非租赁等有偿使用法律关系，恒大公司将上述房屋交付给石玉珍是基于房屋买卖法律关系而为的交付，因此，恒大公司要求石玉珍扣除房屋占有使用费的主张没有事实和法律依据，不予支持。
关于石玉珍要求恒大公司返还物业费的诉讼请求是否应当支持的问题。恒大公司向石玉珍交付房屋后，石玉珍即占有该房屋，在其占有期间的物业费应由其承担，其未实际使用该房屋是其处分民事权利的表现，不影响其承担物业费，该物业费不应由恒大公司返还。对石玉珍的该项诉讼请求，不予支持；对恒大公司的反驳主张，予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第一百二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除石玉珍与武汉东湖恒大房地产开发有限公司于2011年8月8日签订的《商品房买卖合同》；二、武汉东湖恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向石玉珍返还购房款774887元；三、武汉东湖恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向石玉珍支付违约金（以774887元为本金，按同期同类银行贷款利率，从2011年8月9日起计算至武汉东湖恒大房地产开发有限公司按本判决确定的付款期限返还774887元之日止）；四、驳回石玉珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13208元减半收取6604元，由武汉东湖恒大房地产开发有限公司负担。
判后，恒大公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，错误认定涉案房屋未办理权属登记手续系恒大公司原因造成，而实际上涉案房屋未能办理商品房权属证书系石玉珍及房屋登记机构导致，非恒大公司造成；二、一审法院适用法律错误，恒大公司无须承担赔偿责任。请求：1、发回重审或改判驳回石玉珍的各项诉讼请求；2、石玉珍承担本案的一、二审诉讼费用。
石玉珍答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确。涉案房屋没有办理权属登记是恒大公司原因造成的，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，石玉珍与恒大公司于2011年8月8日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。
关于恒大公司认为一审法院认定事实不清，错误认定涉案房屋未办理权属登记手续系恒大公司原因造成，而实际上涉案房屋未能办理商品房权属证书系石玉珍及房屋登记机构导致，非恒大公司造成的上诉理由。诉争房屋经一审法院向武汉东湖新技术开发区规划局调查核实，该诉争房屋的规划用途为办公，而双方签订的合同约定的用途为商业服务，恒大公司在出售争议房屋前对房屋的规划用途应当知道，其在一、二审中亦未提供证据证明造成争议房屋不能按期办理房地产权属证书是因石玉珍的原因或房产管理部门的原因。恒大公司的该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。
关于恒大公司认为一审法院适用法律错误，恒大公司无须承担赔偿责任的上诉理由。由于诉争房屋的规划用途为办公，恒大公司与石玉珍签订的《商品房买卖合同》约定的用途为商业服务，导致诉争房屋至今未能按合同约定的商业服务用途办理房地产权属证书，依照双方签订的合同约定，一审法院判决双方解除合同并由恒大公司向石玉珍支付违约金并无不当。恒大公司的该项上诉理由亦不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。恒大公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11549元，由武汉东湖恒大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 红
审判员 叶玉宝
审判员 余小乔
二〇一五年十二月二十一日
书记员 张 博