黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0302民初1864号
原告：中国建设银行股份有限公司鸡西分行,住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区，统一社会信用代码X。
负责人：刘晓波，行长。
委托诉讼代理人：潘世学，黑龙江雪原律师事务所律师。
被告：张献奎，男，1969年1月14日出生，满族，户籍地黑龙江省鸡东县，现住黑龙江省鸡东县。
被告：被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市，统一社会信用代码X。
法定代表人：李功波，董事长。
委托诉讼代理人：杨静昕，男，1962年12月2日出生，汉族，该公司法律事务部主管，住黑龙江省牡丹江市东安区。
原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行（以下简称“建设银行鸡西分行”）与被告张献奎、牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称“牡丹江天福利亨公司”）借款合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行鸡西分行的委托诉讼代理人潘世学，被告牡丹江天福利亨公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。被告张献奎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建设银行鸡西分行向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告张献奎偿还拖欠原告贷款本金261867.50元，截止2016年6月27日止的利息2132.54元，本息合计264000.04元以及从2016年6月28日起至实际履行日止的利息（计算方式是以拖欠的贷款本金为基数，按合同约定的贷款年利率6.55%上浮50%计算逾期利息，即自2016年6月28日起至实际履行日止按9.825%计算的利息）、律师代理费用7920元，总计271920.04元；2.请求判令被告张献奎以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先偿还原告的全部债权本息及律师代理费用等；3.请求判令被告牡丹江天福利亨公司承担连带偿还责任；4.请求判令被告承担本案诉讼费用等实现债权的费用。事实和理由：借款人张献奎于2014年7月16日向原告申请按揭贷款用于购买坐落于鸡冠区X公馆X号楼X-
X室房屋。经原告审查同意，双方签订个人住房（商业用房）借款合同，借款276000元，期限为216个月，贷款用途购房，年贷款利率实行浮动利率，即在基准利率水平上浮10%即6.55%，贷款逾期的，在合同所执行贷款利率的基础上水平上浮50%。该笔贷款被告张献奎用其所有的X公馆X号楼X-
X室房屋做抵押担保，并在鸡西房产部门办理了按揭抵押登记手续。原告与被告牡丹江天福利亨公司签订了个人住房/商用房贷款合作协议和个人住房/商用房贷款最高额保证合同，合同约定如借款人不能按期还款由被告牡丹江天福利亨公司承担连带偿还责任。贷款发放后，被告多次违约，截止2016年6月27日拖欠贷款余额261867.50元、利息2132.54元。
张献奎未答辩。
牡丹江天福利亨公司辩称，被告张献奎于2014年7月16日在原告处按揭贷款276000元，被告牡丹江天福利亨公司与原告签订个人住房/商业用房贷款合作协议及最高额保证合同，为借款人提供担保，承担连带责任。因借款人及担保人财务出现严重困难，未及时偿还当期借款本息。但该贷款时间长达18年，如因短期未及时偿还，原告主张解除贷款协议，被告天福利亨公司不予同意，但承诺近期内及时将拖欠的借款本息清偿，以后按月足额偿还借款本息至清偿完毕。
本院经审理认定事实如下：2014年1月24日，被告牡丹江天福利亨公司（甲方）与原告建设银行鸡西分行（乙方）签订一份个人住房/商业用房贷款合作协议，协议约定乙方同意对符合条件的购房人在2014年1月24日至2016年12月30日期间购买甲方开发建设并依法销售的坐落于鸡西市X路南、X街东地段的经批准命名为X住房/商业用房发放贷款。提供总计最高额为人民币叁亿万元的个人住房/商业用房贷款，每一单笔贷款最高不超过申请该笔贷款的借款人所购住房（商业用房）应支付价款或评估价格的70%，最长贷款期限不超过30年。双方同时签订一份个人住房/商业用房贷款最高额保证合同。约定被保证的债权是指自2014年1月24日至2016年12月30日期间因乙方向债务人发放个人住房/商业用房发放贷款而形成的一系列债权，其最高额为债权本金人民币叁亿万元及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高范围内作相应扣减。甲方提供连带责任保证。2014年7月，被告张献奎以395710元的价款购买牡丹江天福利亨公司开发的X公馆X号楼X-
X室，建筑面积107.53平方米住宅楼房一套，同年7月15日，张献奎向建设银行鸡西分行申请按揭贷款，双方签订一份个人住房（商业用房）借款合同，约定借款276000元，期限216个月，年贷款利率实行浮动利率，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款法，每月还款额为2178.83元。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，出借人有权宣布贷款立即到期，借款人立即清偿借款本息及相关费用。该笔贷款张献奎用其购买的X公馆X号楼X-
X室，建筑面积107.53平方米住宅楼房抵押担保，并在鸡西市房产局办理了按揭抵押登记手续。之后，建设银行鸡西分行向账户名：牡丹江天福利亨公司账号：X划款253920元，向保证金帐户名牡丹江天福利亨公司保证金账号划款22080元。因被告张献奎没有按期偿还贷款截止到2016年10月10日，被告张献奎属违约七期，欠本金261867.50元、利息11809.89元。建设银行为实现债权与黑龙江雪原律师事务所签订委托代理协议一份，约定单笔诉讼金额不超过叁拾万元的，代理费最高不超过9000元，但建设银行鸡西分行尚未向黑龙江雪原律师事务所交纳本案代理费用。
本院认为，原告建设银行鸡西分行系金融机构，依法享有发放贷款资格，其与被告张献奎、牡丹江天福利亨公司分别签订的借款合同、最高额保证合同均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。建设银行鸡西分行按约发放贷款，被告张献奎在借款期限内多次未按期偿还当期借款，构成违约，按合同约定，建设银行鸡西分行有权提前要求偿还全部借款利息。张献奎借款时以其购买的X公馆X号楼X-
X室，建筑面积107.53平方米住宅楼房做抵押担保，并办理了房屋抵押登记，抵押权已设立。原告建设银行鸡西分行作为抵押权人，对被告张献奎抵押的房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。牡丹江天福利亨公司自愿为张献奎借款提供担保，应承担连带清偿责任。牡丹江天福利亨公司承担保证责任后，有权向张献奎追偿。在没有约定的情况下，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。因建设银行鸡西分行与张献奎、牡丹江天福利亨公司签订的借款合同及保证合同中均未约定代理费由借款人或担保人承担，且建设银行在本起案件中尚未支付代理费用，故其要求二被告给付代理费用没有事实根据，本院不予支持。
综上所述，原告建设银行鸡西分行的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告张献奎于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行借款本金261867.50元，截止到2016年10月10日贷款利息11809.89元（以未还本金261867.50元为基数，按年利率9.825%计算），合计273677.39元；从2016年10月11日起至实际偿还之日止的利息，以未还本金261867.50元为基数，按年利率9.825%计算。
二、原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行对张献奎提供抵押登记的坐落于鸡西市鸡冠区X公馆X号楼X-
X室，建筑面积107.53平方米住宅楼房的折价、拍卖、变卖价款在上述款项范围内享有优先受偿权。
三、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司对上述第一项债务经原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行实现本判决第二项抵押权后仍不能清偿的部分承担连带偿还责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行要求二被告给付代理费的诉讼请求。
如果被告张献奎、牡丹江天福利亨房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5405元，减半收取2702.50元，由被告张献奎、牡丹江天福利亨房地产开发有限公司负担，此款原告中国建设银行股份有限公司鸡西分行已预付，二被告在给付上款时将此款一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审判员 褚连英
二〇一六年十月十日
书记员 张 静