河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫03民终3123号
上诉人(原审被告)：周莉莉，女，汉族，1970年6月3日出生，住河南省郑州市金水区。
委托诉讼代理人：张捷，河南广文律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：史亚丽，女，汉族，1975年3月25日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。
委托诉讼代理人：李风林，河南一得律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：洛阳胜壹房地产经纪有限公司，住河南省洛阳市瀍河区夹马营路29号。
法定代表人：马丙周，该公司经理。
委托诉讼代理人：谭怀雷，该公司员工。
上诉人周莉莉因与被上诉人史亚丽、洛阳胜壹房地产经纪有限公司（以下简称胜壹）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2018）豫0304民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年05月03日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人周莉莉的委托诉讼代理人张捷，被上诉人史亚丽的委托诉讼代理人李风林，被上诉人胜壹公司的委托诉讼代理人谭怀雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周莉莉上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判上诉人不承担或只承担给付被上诉人史亚丽部分违约金及中介费的责任。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对本案事实认定不清，适用法律错误。（1）涉案合同未实际履行且上诉人明确表示违约的时间距合同签订时间未满半月，并未造成被上诉人史亚丽的严重损失。2017年11月20日，上诉人与被上诉人双方签订《房屋买卖居间合同》，合同签订后至今，上诉人并未收到被上诉人的任何购房款项，应视为合同未实际履行。2017年11月底，上诉人就明确告知二被上诉人房屋不再出售给被上诉人史亚丽。上诉人未将房产出售给被上诉人仅因为是案外人(上诉人的朋友）需要，故以65万低于市场价的价格出售给案外人。上诉人的违约意图绝不类似于巿场上常见的因房价上涨而故意违约进而高价转卖其他购房人的卖房者。即使上诉人存在违约，违约金的支付标准应准确适用相关规定予以调整，而非机械的套用涉案合同的违约金条款。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条明确规定结合本案，涉案合同自签订之日至违约之日未满半月，被上诉人主张的违约金数额明显过高且未提交证据证明其因违约行为而造成的实际损失。即使按照银行同期贷款利率（4.35%）的4倍以100万本金来计算，半个月的融资性损失仅为7245元。另外目前洛阳房产价格虽处于高位，但在国家巿场政策调控下，短短半个月内房产价格并未有过快增长，故预期利益损失可忽略不计。（2）被上诉人胜壹公司作为中介未尽审核义务，未促成双方交易，不得要求支付报酬。中介机构在未取得上诉人同意的前提下就与上诉人的弟弟签订了所谓“独家代理合同”，上诉人无奈才与被上诉人签订房屋买卖合同，故胜壹公司作为中介机构，未尽审核义务，未促成双方交易，由此产生的中介费用，上诉人不予承担。
胜壹公司辩称，一、上诉人周莉莉与史亚丽在胜壹公司签订房屋买卖合同，且双方己经按照合同部分履行相关义务。至此胜壹公司己经完全完成居间介绍的义务，按照三方合同约定，胜壹公司应当收取中介服务佣金2万元。二、本案的发生是由于周莉莉在合同履行中受到利益驱使，恶意违反合同约定，在2017年12月15日将房屋另行过户给他人，上诉状称房管局备案的买卖合同只有65万元，这个价格完全是为了过户避税填写的，是不真实的。周莉莉的行为明显是不守诚信，故意违约，还欺骗胜壹公司和买方史亚丽，其应当按照合同约定承担违约责任。三、卖方周莉莉的违约行为不仅给史亚丽带来了重大经济损失，同时也给中介方造成严重的经济损失和商业信誉损失。综上，上诉人周莉莉应当按照合同约定承担相应的违约责任，同时要求法院判决其对守约方进行惩罚性赔偿，加倍支付违约金，以维护良好的巿场交易秩序。
被上诉人史亚丽辩称，一、1、三方当事人之间签订的《房屋买卖（居间）合同是经过三方多次充分协商最终达成的一致意见。合同签订当日，史亚丽即按照合同约定交纳中介服务费2万元，房屋定金2万元，并将身份证复印件留存于中介公司处。卖方周莉莉也按照合同约定将房产的相关凭据（购房发票原件、契税票原件、购房合同原件）留存于中介公司处，并同意2万元定金由中介方保管，待该房屋全部手续办理完毕，房屋交接清楚后，由中介方支付给卖方周莉莉。通过上述事实可以证明该合同已经实际履行。2、三方合同签订后，史亚丽积极储备房款等，办理相关手续，但到了约定的付款时间，周莉莉以各种理由推脱未办理相关手续，还拒绝接听中介方的电话。期间经中介方多次联系，周莉莉一直声称房屋不想卖了，并且态度及其恶劣，拒不与史亚丽和中介方协商违约赔偿事宜。上述事实由史亚丽一审出具的录音证据以及证人证言和胜壹公司的庭审意见可以证实。3、本案起诉后，经史亚丽査询才得知周莉莉早在2017年12月15日已经将本案涉案房屋在房管局办理了过户。然而周莉莉直至本案开庭都隐瞒该事实。另外其诉状所称的房管局标注65万元过户合同，是为了规避国家税费签订的阴阳合同，无法否定其恶意违约的事实。二、上诉人周莉莉的违约行为给被上诉人史亚丽造成严重的经济损失，双方约定的违约金也难以弥补给史亚丽造成的经济损失。史亚丽为了购买该类型的房产先后花费了大量的时间和精力，合同签订后史亚丽就积极准备购房款等事宜，直至本案起诉前史亚丽没有放弃购买该房屋的意愿，直至本案起诉才得知周莉莉在2017年12月15日（双方约定办理手续在12月18日）过户另行出售，而周莉莉却一直隐瞒欺骗。因该类房屋的稀缺及房地产市场价格的上涨，仅在房价上涨空间上就已经超过了双方约定的违约金数额，再加之缴纳的各项费用和追究违约责任产生的经济损失和时间成本，约定的违约金根本无法弥补所遭受的损失。因此，三方合同约定的违约金及追究违约责任费用的承担方式并不过高，也不违反法律规定，是违约方应当承担的责任。
史亚丽向一审法院起诉请求：1、判令解除原告史亚丽与被告周莉莉之间签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令被告周莉莉立即向原告支付违约金10万元整并赔偿中介损失2万元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用及律师费。
一审法院认定事实：1、2017年11月20日，原、被告经第三人居间，签订《房屋买卖（居间）合同》，约定被告将位于瀍河区中州东路东段69号24幢1-101号房产以100万元价格出售于原告，原告于2017年11月20日交付房屋定金2万元（先由第三人保管），于2017年12月18日交付房款98万元，并由原告向第三人支付中介服务费2万元。原、被告于2017年12月18日到房管局现场办理房屋产权转移手续，并于过户当日交付房屋。如违背约定，由违约方支付该房屋成交价格的10％作为违约金。在庭审结束后，原告自认第三人已将2万元定金返还于原告；2、在原、被告签订合同时，因涉案房屋正在办理不动产产权证书，故买卖双方约定，待不动产产权证书下发后，由被告交于原告保管；3、2017年12月15日，被告与案外人高东玲签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以65万元价格出售；2018年1月12日，案外人高东玲取得涉案房屋不动产产权证书。一审法院认为，原告史亚丽与被告周莉莉基于真实意思签订《房屋买卖（居间）合同》合法有效，双方应当遵守诚实信用原则，依约履行。鉴于被告周莉莉已将涉案房屋出售，并由案外人取得涉案房屋物权，原、被告之间的合同已实际不能继续履行，故原告史亚丽要求解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求，该院予以支持；第三人胜壹公司促成了原、被告之间的《房屋买卖（居间）合同》应当取得相应的报酬。被告周莉莉违反合同约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。被告周莉莉答辩称违约金过高，要求对相应事项予以扣减，该院结合本地实际房屋政策与房屋交易价格，以及诚实信用原则，对被告周莉莉的答辩意见不予采纳；原告史亚丽所主张的律师费用系因被告周莉莉违约产生，应包含在违约金额之内，对于原告史亚丽主张的律师费用，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决：一、解除原告史亚丽与被告周莉莉之间签订的《房屋买卖合同》；二、被告周莉莉于该判决生效后十日内支付原告史亚丽违约金100000元，中介费20000元，以上合计120000元；三、驳回原告史亚丽的其他诉讼请求。如果被告周莉莉未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费2800元，减半收取1400元，由被告周莉莉承担。上述费用已由原告史亚丽先行垫付，被告周莉莉自该判决生效后十日内偿还原告史亚丽。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据，本院对一审法院认定事实予以确认。
本院认为，周莉莉与史亚丽、胜壹公司之间签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同真实有效，各方当事人应当按照该合同约定履行各自的权利义务。周莉莉在签订合同后未按照该合同内容与史亚丽就有关约定事项予以履行，且自行与案外人高东玲签订《房屋买卖合同》，并将涉案房产办理至高东玲名下。周莉莉的违约行为违反诚实信用原则并给史亚丽造成实际损失，一审法院结合本地房屋政策及房产交易价格、市场情况，判定周莉莉向史亚丽支付违约金及承担相应中介费并无不当，违约金数额以合同约定条款即房屋成交价格10%数额不违反相关法律规定，本院对此予以认定。故周莉莉上诉主张违约金数额过高要求予以调整依据不足，本院对周莉莉的上诉主张不予支持。
综上所述，周莉莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由周莉莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘龙杰
审判员 杨元卿
审判员 李 慧
二〇一八年五月二十八日
书记员 单晓玉