广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第2003号
原告（反诉被告）欧年娣，女，1966年5月7日出生，香港居民。
原告（反诉被告）郑美婷，女，1997年9月10日出生，香港居民。
两原告共同委托代理人黄霆，广东晟典律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴巧玲，女，汉族，1971年5月26日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人杨津津，广东瑞霆律师事务所律师。
委托代理人陈刚，广东瑞霆律师事务所律师。
第三人任少义，男，汉族，1963年8月19日出生，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人杨津津，广东瑞霆律师事务所律师。
原告欧年娣诉被告吴巧玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，本院依法追加其女儿郑美婷作为共同原告参与诉讼，郑美婷对此不持异议并委托律师参加诉讼；此外，被告在法定期间内提起反诉，经审查，本院受理被告反诉与本诉合并审理。本案依法由审判员张凌炜适用简易程序独任审理，于2015年11月18日进行了公开开庭审理，两原告共同委托代理人黄霆、被告委托代理人杨津津到庭参加诉讼。庭审结束后，因审理需要，本院依法追加任少义作为第三人参加诉讼，并在各方当事人明确表示同意放弃相应答辩期和举证期以及对当日开庭无异议的情况下，本院又随即于当日对本案进行了公开开庭审理，两原告共同委托代理人黄霆、被告委托代理人杨津津、第三人任少义及其委托代理人杨津津到庭参加诉讼。庭审时，经询问当事人，各方均同意本案在立案之日起3个月后仍适用简易程序进行审理。庭审后，因各方有调解意愿，本院给予各方一定调解期限，但期限届满后各方未能达成和解协议。本案现已审理终结。
两原告诉称，原告欧年娣的丈夫郑春光于2010年3月5日与被告签订了《房屋租赁合同》，郑春光将位于深圳市福田区梅林路金梅花园三栋B101室房屋出租给被告使用，出租期限为2010年3月1日至2011年3月1日。合同期满后，郑春光未与被告签订书面续租合同，但对被告继续使用房屋也未提出异议，双方实际上调整了租金，即双方的租赁合同关系变更为不定期租赁。现郑春光已于2014年3月28日在香港逝世，原告欧年娣作为其合法妻子，已依法继承了其遗产，原告欧年娣依法可以处理其所出租的房屋及相应的的不定期租赁关系。根据合同法第二百三十六条规定，现涉案房屋因原告欧年娣另有他用，因此原告欧年娣决定从2015年7月3日起与被告解除不定期租赁关系，并于2015年7月3日通过公证邮寄的方式向被告邮寄了《解除租赁合同通知书》，要求被告于2015年7月17日之前搬离涉案房屋。但被告逾期拒绝搬离涉案房屋。据此，诉至本院请求判令：1、解除两原告与被告之间的涉案房屋租赁合同，被告立即返回其所承租的房屋；2、被告承担本案诉讼费用。
被告口头答辩称，被告与郑春光存在合法有效的定期租赁合同关系，且被告严格按照租赁合同履行自身义务，原告不具有单方解除合同的权利。
第三人对原告本诉的意见与被告的答辩意见一致。
被告提起反诉称，1995年3月1日，被告丈夫任少义与原告欧年娣丈夫郑春光的代理人郑运连就涉案房屋签订《租房合同》（以下简称原合同），此后就续租涉案房屋，任少义与郑春光签订《房屋租用补充协议》，最后一份《房屋租用补充协议》于2012年3月2日签订，该协议明确约定租赁合同期限延至2022年3月，其它规定以原合同和2009年的补充协议为准。综上所述，根据合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故在任少义与郑春光签订的租赁合同合法有效的情况下，即便两原告有效继承了涉案房屋，其也应受原租赁合同的约束。据此，反诉请求法院判令：两原告继续履行合同并承担本案诉讼费用。庭审时，被告明确其反诉系要求继续履行任少义与郑春光于2012年3月2日签订的《房屋租用补充协议》，合同期限至2022年3月。
两原告针对被告的反诉口头答辩称，被告反诉没有事实及法律依据，本案反诉人及被告应为吴巧玲，但其作为反诉证据提交的相关协议签署人并非本案被告，有关事实及证据，原告主张以原告提交的为准。请求法院查明事实，正确适用法律，驳回被告反诉请求。
第三人对被告的反诉发表意见称，同意被告的反诉请求。
经审理查明，原告欧年娣与郑春光于1996年8月在中国大陆登记结婚，1997年9月10日生育一女即原告郑美婷。
1993年12月1日，郑春光（乙方）委托郑运连与深圳市下梅林实业股份有限公司（甲方）签订《统建合同》，约定：甲方按农村红线用地规定，同意在地名为牛古湖的下梅林村红线范围内村民建房用地规划80平方米土地给乙方作建房之用；乙方同意甲方划给的80平方米建房用地由公司统一规划，统一兴建金梅花园；金梅花园三栋B101-B301约80平方米为甲方所规划给乙方的建房用地，该房产权属乙方所有。1996年3月25日，郑春光作为金梅花园三栋B座105-405号房产的住户，委托郑运连与深圳市下梅林实业股份有限公司物业管理分公司签订《深圳市下梅林住宅区公共契约》，同意由深圳市下梅林实业股份有限公司物业管理分公司对住宅区进行物业管理。
2010年3月5日，郑春光（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市福田区梅林路金梅花园三栋B101室房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积共计80平方米，租赁房屋权利人为郑春光，证明房地产产权的有效证件为统建合同和付清房款证明；月租金为3000元；租期自2010年3月1日至2011年3月1日；租赁房屋用途为商业。该合同经房屋租赁管理部门备案登记。
2014年3月28日，郑春光在香港逝世。2015年6月15日，欧年娣代表其本人及作为女儿郑美婷的合法监护人在律师监誓下发表《继承遗产声明书》，声明：对深圳市牛古湖下梅林村金梅花园三栋B101-B301号1-3层单元，郑春光生前对该物业拥有1/2份额之权益，生前无立下任何遗嘱，且郑春光的父亲郑木生和母亲邓观莲先后于1995年及2008年去世，两原告为郑春光的合法继承人，继承郑春光上述财产权益。
2015年7月3日，原告欧年娣向被告寄送《解除租赁合同通知书》，载明：被告于2010年3月5日与欧年娣的丈夫郑春光签订房屋租赁合同，郑春光将位于深圳市福田区梅林路金梅花园三栋Ｂ101室出租给被告使用，租期一年；合同期满后，郑春光未与被告签订书面续租合同，但对被告继续使用房屋也未提出异议，双方实际上调整了租金，双方的租赁合同关系变更为不定期租赁，依法双方可以随时解除合同；现郑春光已于2014年3月28日逝世，欧年娣作为其合法妻子，已依法继承遗产，依法可以处理其所出租的房屋及相应的不定期租赁关系；上述所出租的房屋，因欧年娣另有他用，因此决定从即日起与被告解除不定期租赁关系；据此，请被告在2015年7月17日前搬离租赁房屋，同时要求被告在搬离后，除需结清此前的租金外，仍需支付2015年7月3日至2015年7月17日期间的租金，逾期不搬离租赁房屋的自有物品则视为已作放弃处理。该通知并附《继承遗产声明书》。被告收到通知后并未搬离租赁房产。
另查，被告与第三人于1992年登记结婚。1995年，第三人（乙方）与郑运连（甲方）签订《租房合同》，约定：甲方向乙方出租下梅林金梅花园三栋地下铺面80平方米，月租金3600元，租期五年，自1995年3月1日至2000年3月1日，合同期内前三年（1995年3月1日至1998年3月1日）房租不递增，三年以后由双方共同协商递增金额。1998年3月1日，第三人（乙方）与邓观莲（甲方）签订《租房补充协议》，约定：甲方已将金梅花园三栋地下铺面租给乙方五年（1995年3月至2000年3月），现因乙方需继续经营，经协商，甲方同意将此店铺租期延至2003年3月止，合同期内甲方同意乙方将店铺分租及转让，其它约定以原租房合同为准。2000年2月28日，第三人（乙方）与邓观莲（甲方）签订《租房补充协议》，约定：甲方已将金梅花园三栋地下铺面租给乙方八年（1995年3月至2003年3月），现因乙方需继续经营，经协商，甲方同意将此店铺租期延至2006年3月止，合同期内甲方同意乙方将店铺分租及转让，其它约定以原租房合同为准。2002年2月28日，第三人（乙方）与欧年春及另一自然人（签名无法辨认，均为甲方）签订《租房补充协议》，约定：甲方已将金梅花园三栋地下105铺面租给乙方十一年（1995年至2006年3月），现因乙方需继续经营，经协商，甲方同意将此店铺租期延至2011年，合同期内甲方同意乙方将店铺分租及转让，其它约定以原租房合同为准。2004年3月5日，第三人（乙方）与欧年春（甲方）签订《房屋租用补充协议》，约定：甲方已将金梅花园三栋105房铺面租给乙方十六年（1995年3月至2011年3月），现因乙方需继续投资经营，经协商，甲方同意将此店铺租期延至2014年3月，合同期内甲方同意乙方将店铺分租、包租及转让，其它约定以原合同约定为准；从本合同起，以后每五年调整一次房租金额，从2004年3月起租金为8000元，五年内不递增，时间为2004年3月至2009年3月）。2009年3月4日，第三人（乙方）与郑春光（甲方）签订《房屋租用补充协议》，约定：甲方已将金梅花园三栋105房铺面租给乙方至2014年，现因乙方需继续投资经营，经协商，甲方同意将此店铺租期延至2019年3月止，其它约定以原合同和2004年的补充协议为准；从2009年3月起租金为12000元，五年内不递增，时间为2009年3月至2014年3月。2012年3月2日，第三人（乙方）与郑春光（甲方）签订《房屋租用补充协议》，约定：甲方已将金梅花园三栋105房铺面租给乙方至2019年，现因乙方需继续投资经营，经协商，甲方同意将此店铺租期延至2022年3月，其它约定以原合同和2009年的补充协议为准；从2012年3月起租金为14000元，三年内不递增，时间为2012年3月至2015年3月。
又查，庭审时，被告和第三人陈述，涉案房产由被告和第三人自1995年3月租赁使用至今，用于夫妻共同经营商铺；2010年3月5日，郑春光与被告签订的经备案的《房屋租赁合同》系用来注册“深圳市福田区荔湾情肠粉王店”之用。第三人提交的“深圳市福田区荔湾情肠粉王店”个体工商户营业执照显示，该商户成立于2010年5月11日，经营场所为深圳市福田区梅林路金梅花园三栋B101室，经营者为被告。被告和第三人按上述第三人就涉案房产与相关人员签订的一系列租赁合同及补充协议的约定支付租金，至庭审时，已付至2015年10月31日；各方均确认，郑春光生前，租金分两部分分别支付至郑春光和欧年娣的账户，郑春光去世后，租金全部支付至欧年娣的账户。至庭审时，涉案房产仍由被告和第三人经营使用。
再查，深圳市下梅林实业股份有限公司于2015年10月30日出具证明称：梅林路金梅花园三栋B101房和金梅花园三栋105房，系同一房产，有金梅花园管理处多年收取管理费收据为证，此系历史遗留问题，三栋B101原系建筑商自行编号，后管理处统一编号为金梅花园三栋105房，2个编号实际为同一套房产。
上述事实有两原告提交的《继承遗产声明书》、《房屋租赁合同》、中国银行存款交易明细清单、《解除租赁合同通知书》及邮寄公证书、EMS快递单号查询；被告提交的结婚证、《租房合同》（郑运连与任少义签订）、1998年3月1日《租房补充协议》、2000年2月28日《租房补充协议》、2002年2月28日《租房补充协议》、2004年3月5日《房屋租用补充协议》、2009年3月4日《房屋租用补充协议》、2012年3月2日《房屋租用补充协议》、证明、管理费、水电费票据、银行流水单；第三人提交的个体工商户营业执照以及两次庭审笔录加以证实，本院予以确认。
本院认为，两原告虽对2009年、2012年补充协议上郑春光的签字持有异议，但被告提交的补充协议有原件核对，且能与其它证据相互印证，共同形成证据链，两原告仅提出异议而未能提供证据加以反驳，故对两原告的异议，本院不予采纳。综合第三人就涉案房产自1995年开始签订的一系列连贯性租赁合同及补充协议的内容、被告与第三人夫妻二人实际租赁经营店铺并依照上述协议支付租金等事实，可以认定涉案房产系由被告与第三人共同承租用于经营商铺；而郑春光作为对涉案房产享有处分权的权利人，从其于2009年、2012年与第三人签订补充协议的内容来看，郑春光对之前第三人与其他人签订的租赁合同履行进行了确认，同时在2012年协议中变更了2010年其与被告签订的备案租赁合同的约定，同意将涉案房产的租赁期限延至2022年3月，该协议合法有效，对出租方和承租方均产生约束力。郑春光去世后，涉案房产作为遗产由两原告继承，但该房产所有权的变动不影响租赁合同的效力，即两原告应受郑春光与第三人签订的协议约定的约束，因此，在协议约定的租期尚未届满的情况下，两原告主张解除涉案房屋租赁合同关系并要求被告返还涉案房产，缺乏依据，本院不予支持，相应地，被告作为共同承租人之一要求继续履行涉案租赁合同，第三人亦同意被告的主张，故被告的反诉主张应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告欧年娣、郑美婷与被告吴巧玲、第三人任少义继续履行郑春光与第三人任少义于2012年3月2日签订的《房屋租用补充协议》；
二、驳回原告欧年娣、郑美婷的本诉请求。
本诉案件受理费3660元（已由原告欧年娣预交），因适用简易程序而收取1830元（剩余1830元由本院直接退还原告欧年娣），由两原告负担。反诉案件受理费1830元（已由被告预交），由两原告负担。
如不服本判决，两原告应于本判决送达之日起三十日内、被告、第三人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审判员 张 凌 炜
二〇一六年二月二十九日
书记员 殷智华（代）
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