湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7429号
上诉人（原审被告）：武汉市武昌区韦博国际英语培训学校，住所地武汉市武昌区中南路7号中商广场写字楼35层。
法定代表人：高四海，该学校校长。
委托诉讼代理人：田海玉、阮念，湖北千清秋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖北天盟投资管理有限公司，住所地武汉市洪山区友谊大道508号9栋2层201室。
法定代表人：李金苗，该公司董事长。
委托诉讼代理人：文刚、桑池华，湖北诚明律师事务所律师。
上诉人武汉市武昌区韦博国际英语培训学校（以下简称韦博学校）因与被上诉人湖北天盟投资管理有限公司（以下简称天盟公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山和民商初字第00482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人韦博学校上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决对租赁合同解除时间的事实认定错误。韦博学校于2015年7月16日正式搬离其承租物业，之后天盟公司单方将该物业上锁，导致韦博学校无法继续经营以及无法将留在物业里的办公用品取出。天盟公司通过上述行为表示其接受了韦博学校的解约要约。租赁合同已通过双方的行为表示于2015年7月解除，并非一审认定的2015年9月13日。据此，韦博学校不应支付2015年8月1日至2015年9月12日间的租金85392元。二、一审判决对违约金的认定及计算错误。1、租赁合同于2015年7月解除，自然不存在韦博学校违约的事实，韦博学校不应支付违约金。2、即使一审认为韦博学校应支付违约金，一审对违约金的计算也是错误的。租赁合同第十二条约定的“合同租赁期限内总租金”应为租赁合同实际存续期限而非约定的五年整租期。3、一审将合同保证金作为一种“违约金”与违约金重复适用，属实体处理错误。补充上诉理由：双方明确约定租赁物业用于教育培训，而天盟公司没有考虑到韦博学校教育培训的需要，对商场的经营业态随意调整，天盟公司违约在先。
被上诉人天盟公司辩称：租赁合同未约定天盟公司不得引进特定的商户，故天盟公司没有违约行为。韦博公司的两次发函均为协商函或联系函，并未明确主张解除合同。合同约定的租赁期限为五年，违约金的计算标准应以合同租赁期内的总租金为基数。履约保证金不予退还和主张违约金可以同时适用。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
天盟公司向一审法院起诉请求：一、解除天盟公司与韦博学校于2011年3月25日签订的物业租赁合同书；二、韦博学校支付其欠付的商铺租赁费用189918元、能耗费用7185元、租赁逾期滞纳金949.6元、合同违约金302990.4元，合计501043元；三、本案诉讼费由韦博学校承担。
一审法院认定事实：2011年3月25日，天盟公司与韦博学校签订物业租赁合同书，约定：韦博学校承租天盟公司位于武汉市友谊大道508号新干线生活广场第二层特1号商铺（面积：746㎡），用于开设韦博国际英语培训学校；租赁期限为五年，自2011年5月1日至2016年4月30日；每平方米每月租金60元，每月租金计为44760元；租金、物业管理费均按季支付，其中租金134280元、物业管理费11190元；租金自合同期第三年起开始递增，每年递增10%。合同还约定，韦博学校不得无故停业，确需停业需经天盟公司书面同意；韦博学校逾期缴纳租金1日，则应按租金的0.05%向天盟公司支付滞纳金；韦博学校中途退租，应按合同租金期限内总金额10%的额度向天盟公司支付违约金，韦博学校缴纳的保证金及其他租金不予退还。2015年6月30日韦博学校致函天盟公司，称韦博学校入住新干线生活广场以来，该区域人气一直未达到当初承诺的人流量，导致连续几年亏损严重。特别是2015年4月以来新干线生活广场二楼商户从原来的餐饮行业变为美容院、游戏厅、健身房，影响了韦博学校的正常教学，故希望和平解约，韦博学校退还押金。2015年7月2日，天盟公司回函称，天盟公司不理解韦博学校于暑期培训旺季提出解约的要求，天盟公司对经营业态进行调整是商业运营的正常现象，双方未在合同中约定天盟公司不得引进某种特定的商户，天盟公司不同意解除合同。2015年7月16日，韦博学校停止经营。2015年7月17日，韦博学校再次致函天盟公司称，韦博学校愿发布商铺招租信息将承租的商铺转租出去，若转租成功，请求天盟公司退还全部押金。2015年7月19日，天盟公司就此回函称，韦博学校可以将其承租的商铺转租，但对外租赁的标准不得低于现有标准，并应按天盟公司的要求办理转租相关事宜。后韦博学校未联系到其他商户承租商铺。2015年9月11日，天盟公司向韦博学校寄发解除合同通知书，写明韦博学校自2015年7月16日起停业并撤离员工，置商铺经营不顾，也未支付2015年8月1日至2015年10月31日的当季租金189918元，提出解除租赁合同，并告知韦博学校自合同解除之日起三日内与天盟公司办理合同解除后商铺返还的相关手续，韦博学校逾期办理即视为放弃商铺内物品的处置权。韦博学校于次日收到解除合同通知书。2015年9月13日，韦博学校致函天盟公司，要求天盟公司开门以便韦博学校取出商铺内的物品。天盟公司认为韦博学校擅自停业，未按约定支付租金，故诉至一审法院。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，天盟公司与韦博学校所签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，该合同没有违反国家法律规定，合同合法有效，双方当事人均应严格按合同约定履行各自义务。韦博学校在租赁期内提出解除合同，但天盟公司并未同意。后韦博学校于2015年7月16日停业，并撤离员工，且未按合同约定支付下一期应当向天盟公司支付的租金，韦博学校的上述行为表明其不愿继续履行租赁合同，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，天盟公司有权解除合同。双方签订的租赁合同，于韦博学校收到天盟公司邮寄的解除合同通知书时解除。对天盟公司要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。天盟公司要求韦博学校支付2015年8月1日至2015年10月31日的商铺租赁费用189918元。韦博学校的租金、物业管理费应支付至双方签订的租赁合同解除之日，即2015年9月12日。双方于2011年3月约定的季度租金为134280元，自第三年起每年递增10%；至2015年8月，应递增三次。韦博学校尚欠租金2015年8月1日至2015年9月12日共计43天的租金，金额为85392元（134280元／季×1.13÷3个月÷30天×43天）。上述期间的物业管理费为5346元（11190元／季÷3个月÷30天×43天）。租金、物业管理费共计90828元，韦博学校应将此款项支付给天盟公司。本案租金按季支付，韦博学校于当期租金到期前明确表示不愿继续履行合同，韦博学校应承担的是违约责任。合同中约定的因逾期支付租金产生的滞纳金不适用本案，天盟公司要求韦博学校支付滞纳金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。关于能耗费用，天盟公司未就此提供证据，其提出的该项诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。关于违约金，合同约定为合同租赁期限内总租金的10%。韦博学校认为该违约金约定过高，显失公平。韦博学校未就违约金过高的主张提供证据。其次，韦博学校租赁期限自2011年5月1日至2016年4月30日，租赁5年。双方合同于2015年9月12日解除，租赁期限尚有7个月零18天届满。根据合同约定的租金增幅，此时租金为每月59576元，剩余租赁期限的租金共计452778元（59576元／月×7个月＋59576元／月÷30天×18天）。合同约定的违约金数额为总租赁期租金的10%，经计算为302990元。剩余租赁期限的租金可视为天盟公司的预期利益，合同约定的违约金数额低于该预期利益。再次，对因商铺装修产生的免租期以及另行招租所需时间等因素，双方在签订合同时对此也应有预见。综上，韦博学校应按合同约定向天盟公司支付违约金302990元。韦博学校要求调整违约金的抗辩主张，不予采纳。根据合同约定，韦博学校违约的，其向天盟公司支付的保证金，天盟公司可不予退还。韦博学校要求天盟公司退还保证金的抗辩主张，不予采纳。韦博学校提出要求天盟公司返还商铺内物品的主张，不属于抗辩性质，韦博学校可另行依法主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除天盟公司与韦博学校之间签订的物业租赁合同书；二、韦博学校应于本判决生效之日起十五日内一次性向天盟公司支付租金85392元；三、韦博学校应于本判决生效之日起十五日内一次性向天盟公司支付违约金302990元；四、驳回天盟公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取4405元，由韦博学校负担3562元，天盟公司自行负担843元。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案应围绕韦博学校的上诉请求及理由进行审理。韦博学校称天盟公司对商场的经营业态随意调整，违约在先。双方在租赁合同中并未对天盟公司不得调整周边经营业态及天盟公司不得引进特定商户进行约定，且根据合同第九条第六款，天盟公司有权“根据商场整体经营的需要对部分楼层或区域做出装修规划和经营业态的调整或改变”，故韦博学校称天盟公司违约在先，缺乏事实依据，本院不予支持。
韦博学校称租赁合同已于2015年7月解除。对天盟公司在案涉商铺上是否曾上锁，韦博学校未提交证据证明，天盟公司对此亦不予认可，而从韦博学校向天盟公司的两次发函及天盟公司回函看，虽然韦博学校要求和平解约，但天盟公司并未同意，韦博学校亦不享有法定或约定的合同解除权，直至2015年9月12日韦博学校收到天盟公司发出的解除合同通知书，此时租赁合同才解除，故对韦博学校的该项上诉理由，本院不予支持。
韦博学校还称一审对违约金的计算及认定错误。如前所述，天盟公司并无违约行为。韦博学校存在逾期支付租金及中途擅自退租的违约行为，根据租赁合同第十二条第三款的约定，韦博学校中途退租，应按合同租赁期限内总金额10%的额度向天盟公司支付违约金，且韦博学校缴纳的合同保证金及其他租金不予退还。故合同保证金不予退还，是合同约定的违约责任的一部分，天盟公司同时主张违约金及不退还保证金，具有合同依据，且天盟公司的预期利益即合同剩余期限的租金共计452778元，已超过违约金302990元与保证金10万元之和，本案并无显失公平的情形。韦博学校还认为违约金计算的基数应为实际租期，但将“合同租赁期限”理解为合同约定的租赁期限更符合其文义，故一审以合同约定租期五年来计算违约金并无不当。综上，对韦博学校的该项上诉理由，本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8810元，由武汉市武昌区韦博国际英语培训学校负担。
本判决为终审判决。
审判长 骆朝辉
审判员 李斌成
审判员 安林锋
二〇一六年十二月十五日
书记员 舒 渲