江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初8110号
原告：苏州市城乡建设档案馆，住所地苏州市姑苏区锦帆路***号。
法定代表人：张民，馆长。
委托代理人：顾东林，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
委托代理人：熊坚，江苏致邦（苏州）律师事务所律师
被告：马敏，男，1969年9月8日生，汉族，住苏州市姑苏区。
被告：谭丽明，女，1962年12月3日生，汉族，住苏州市姑苏区
被告：苏州市金樽利文化艺术有限公司，住苏州市五卅路86-1号。
法定代表人：谭丽明，总经理。
原告苏州市城乡建设档案馆（以下简称“苏州城乡档案馆”）与被告马敏、谭丽明、苏州金樽利文化艺术有限公司（以下简称“金樽利公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告苏州市城乡建设档案馆的委托诉讼代理人顾�林、被告马敏、谭丽明（金樽利公司的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州城乡档案馆向本院提出诉讼请求：1.判令三被告腾空并返还苏州市五卅路86-1号二层被告侵占的房屋（建筑面积约200平方米）；2.判令三被告支付侵占房屋期间使用费（按9万元/年，自2015年1月1日计算至实际给付之日止）。审理中，原告撤回要求被告马敏支付使用费的诉讼请求，仅要求被告谭丽明与金樽利公司支付使用费。事实与理由：苏州市五卅路86-1号房屋系原告所有。2010年5月31日，原告将房屋一、二层（建筑面积约290平方米）出租给被告马敏，租赁期限自2010年6月1日至2013年5月30日。租赁期满后，被告马敏非但未将房屋返还原告，后来还将二层房屋（建筑面积约200平方米）违法转租给被告谭丽明，谭丽明利用该房屋开办了金樽利公司并实际经�。后原告多次要求被告腾空并返还房屋，但三被告拒不履行义务，为维护原告合法权益，请求法院判如所请。
被告马敏辩称，我将涉案房屋转租给被告谭丽明的事情，虽然原告在我转租时不知道，但是事后原告是知道的。
被告谭丽明与金樽利公司共同辩称，1.被告谭丽明是从马敏处转租涉案房屋的，租赁的目的是为了设立金樽利公司，金樽利公司注册地址就在涉案房屋，公司成立后租金都是以金樽利的名义交的。2.谭丽明承租的时候先是和马敏签订了合同，嗣后为了办理金樽利公司的营业执照，马敏提供了一份加盖了原告公章的房屋租赁合同，根据该租赁合同谭丽明的租期到2017年5月30日。因此，谭丽明和金樽利公司不同意返还房屋。3.关于租金，我们自承租起已经支付给马敏18万元。
经审�查明，苏州市姑苏区五卅路86-1号4层建筑面积746.43平方米的房屋所有权人为原告苏州城乡档案馆。
2010年5月31日，原告苏州城乡档案馆（出租方、甲方）与被告马敏（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将苏州市姑苏区五卅路86-1号一层、二层部位出租给乙方使用，租期自2010年6月1日至2013年5月30日止。合同签订后，苏州城乡档案馆将上述房屋交付马敏使用，马敏已结清2013年5月30日之前的租金，自2013年5月31日起未返还房屋也未支付房屋占有使用费。
2014年10月9日，被告马敏（甲方）与谭丽明（乙方）签订《房租协议》一份，表明“根据租赁合同规定乙方应付甲方2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金9万元，现乙方已支付5万元，尚余4万元……”。对此，马敏确认其将涉案房屋转租给谭丽明，年租金为9万元。被告谭丽明表示其自2013年5月起就自马敏处转租了涉案房屋，目前五卅路86-1号二层全部房屋由其投资设立的一人有限公司金樽利公司占有使用，之前其以金樽利公司的名义向马敏支付租金，确实结欠2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金4万元，此后未再支付租金系因为原告知道了马敏转租事宜。
2016年7月27日，原告以张贴方式向谭丽明、金樽利公司发出通知，要求其归还涉案房屋。谭丽明、金樽利公司审理中表示未收到该通知，亦未搬离。
庭审中，被告谭丽明还提交一份加盖了“苏州城乡档案馆”公章的《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》中的出租方和承租方分别为苏州城乡档案馆和谭丽明，租期自2013年6月1日至2017年5月30日。该合同第一页字体与第二页字体大小不同，落款处出租方位置有一枚复印的苏州城�档案馆公章，还有一枚红色的苏州城乡档案馆公章，苏州城乡档案馆表示该红色印章并非原告公章，系伪造；谭丽明表示该房屋租赁合同系为办理营业执照而要求马敏提供的，庭审中谭丽明原陈述马敏将该合同拿给其后由其签字，后又陈述该合同落款处的签字并非其本人所写，马敏将合同拿给她时就已经签好了“谭丽明”的名字；马敏表示其不记得是否向谭丽明提供过该合同。
以上事实，由原告苏州城乡档案馆提交的房屋所有权证、房屋租赁合同、租赁协议、通知及照片、被告谭丽明、金樽利公司共同提交的房屋租赁合同，以及当事人庭审陈述在案证实。
本院认为，苏州城乡档案馆与马敏之间的房屋租赁合同系双方当事人意思表示，不违反法律法规强制性规定，成立并有效，双方均应恪守。马敏作为承租人在该房屋租赁合同到期后，应承担返还房屋的合同义务，合同到期后其未予返还，侵害了苏州城乡档案馆的物权，苏州城乡档案馆有权要求其返还房屋；马敏与苏州城乡档案馆的租期于2013年5月30日届满后，谭丽明及其开办的金樽利公司亦无权继续使用涉案房屋。现原告要求三被告腾空并返还房屋，于法有据，本院予以支持；根据合同相对性，谭丽明及金樽利公司应自涉案房屋中迁出，由马敏向苏州城乡档案馆返还房屋。谭丽明抗辩称其与苏州城乡档案馆的房屋租赁合同表明其有权使用涉案房屋至2017年5月30日，然而其在庭审中陈述该合同并非其本人签字，故本院难以认定苏州城乡档案馆与谭丽明之间存在房屋租赁合同关系。
关于苏州城乡档案馆主张的房屋使用费。谭丽明利用涉案房屋开办金樽利公司、金樽利公司实际在涉案房屋处经营的行为侵害�苏州城乡档案馆的物权，谭丽明及金樽利公司应承担赔偿责任；谭丽明及金樽利公司辩称其已经向马敏支付18万元租金，但其同时也确认结欠2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金4万元，故本院认定谭丽明及金樽利公司向马敏支付租金至2014年11月20日。苏州城乡档案馆参照马敏与谭丽明之间约定的年租金90000元的标准要求谭丽明及金樽利公司支付自2015年1月1日起的房屋占有使用费，该期间谭丽明及金樽利公司并未支付过租金或房屋使用费，故原告主张并无不当，本院予以支持。苏州城乡档案馆于案件审理中撤回要求马敏支付房屋使用费的诉讼请求，系其对相关权利的自我处分，本院照准。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告谭丽明、苏州金樽利文化艺术有限公司于本判决生效之日起十五日内腾出本市姑苏区五卅路86-1号二层房屋；被告马敏于本判决生效之日起十五日内向原告苏州市城乡建设档案馆返还上述房屋；
二、被告谭丽明、苏州金樽利文化艺术有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏州市城乡建设档案馆支付自2015年1月1日起的房屋占有使用费（按照年租金90000元计算至实际返还房屋之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3900元，减半收取1950元，由被告马敏、谭丽明、苏州金樽利文化艺术有限公司共同负担，于本判决生效之日起十五日内直接支付给原告苏州市城乡建设档案馆。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：a。
代理审判员 衡晓晴
二〇一七年三月十日
书 记 员 汪婷婷