山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终2530号
上诉人（原审被告）：孔永兴，男，1968年9月21日出生，汉族，住威海市环翠区。
被上诉人（原审原告）：威海华联商厦股份有限公司，住所地威海市环翠区新威路58号。
法定代表人：刘跃华，董事长。
委托诉讼代理人：都业金，该公司职员。
委托诉讼代理人：明良辉，山东西政律师事务所律师。
上诉人孔永兴因与被上诉人威海华联商厦股份有限公司（以下简称华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2016）鲁1091民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
孔永兴上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.被上诉人原系国有企业，涉案房屋系被上诉人为解决职工住房问题而进行的福利性分房，上诉人按照职工工龄、职位、学历、特殊技能等综合考核打分情况，交纳一万元“宿舍款”才取得涉案房屋，后涉案房屋因被上诉人原因未进行房改，1999年被上诉人以扣除工资、收回房屋、辞退为要挟，强行与上诉人签订《租房协议书》。福利分房从根本上讲是国家给予职工的优惠政策，被上诉人不能随意决定分房政策与价格，因此被上诉人要求收回房屋没有法律依据；2.上诉人提供的多名被上诉人单位职工及参与建房、分房的原被上诉人领导的证言，均可证实涉案房屋系分配给上诉人的福利住房，因此该案非普通民事法律关系，依据《最高人民法院关于房地产受理问题的通知》的相关规定，不属于人民法院的受理范围；3.涉案房屋未进行房改，亦未按照《山东省取消福利分房实行新房新制度暂行办法》给予上诉人一次性住房资金补偿。因此一审法院径行判决上诉人退还房屋，侵害了上诉人的合法权益；4.涉案房屋的天然气改造、暖气改造、外墙保温、楼宇门安装等费用均由上诉人承担，而非被上诉人交纳，因此涉案房屋系福利性分房，上诉人有永久居住权。
华联公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
华联公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告返还威海市古寨西路－64号606室房屋；2.被告向原告支付自2010年6月至2016年5月的房租13328.5元，并承担自2016年6月至交还承租房之日止的租金；诉讼中原告将诉请的房租起算时间变更为2011年5月；3、承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：1999年3月19日，原告与被告签订一份租房协议书，约定原告分给被告的住房是租房，而不是福利分房；租金按室内的实用面积（客厅、卧室、卫生间、厨房每平方米0.9元，封闭式阳台每平方米0.20元，草厦子每平方米0.10元）收取房租费，每月从被告工资中扣除，同时取消房补。如以后租房价格国家另有规定，按国家规定执行；被告自由离职、被辞退、或解除劳动合同、个人要求调离及限期调离和被开除者，自人事部公布之日起6个月内被告要退还原告租房；被告租用的原告住房，产权属原告，被告只有租用期内的使用权，没有支配权，更不准出租或出借给别人居住，如发现有出租或出借的，原告有权限期收回租房。庭审中，原、被告认可被告承租的房屋是位于威海火炬高技术产业开发区古寨西路－64号606室，房租标准为每月43.7元。2005年8月，被告离开原告单位，但仍然租住涉案房屋，未依约退还。被告房租交纳到2014年4月。原告要求被告按提高后的房租每月218.5元的标准支付拖欠的自2011年5月至2016年5月的房租13328.5元。原告提交落款时间为2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录，据以主张：由于公司员工流动性加大，对公司宿舍管理做出新的规定，重新同租住公司宿舍的人员签订房屋租赁合同；对于已经离职的租房户房租予以调整，将现房租提高5倍，方案经职工代表大会通过后，于2010年6月1日实施。原告称调高后的房租仍然低于市场价格。
被告为证实自己的主张提交证据有：1、威海华联商厦收款收据二份，记载收到李玉生、李元朴交来款项一万元，备注有“预收宿舍款”字样。2、通知复印件一份，落款时间1999年2月28日，内容为对于未参加房改、仍住公司公有住房的住户，从1999年4月开始改为租房，并签订租房协议书，其租房事项按协议书条款执行；租房协议书发给各住户签字后上交公司总务部，五月份不签字的，按规定取消租房资格。3、上访信件复印件二份，反映涉案房屋遗留问题。4、威海华联商厦付款凭证一份，记载付给张烈强宿舍预收款一万元。5、原华联商厦福利分房历史事实证明一份，有杨益民、郑龙祥、王丽君、姜克美、王本聪签字。原告对上述证据分别就关联性、真实性等提出异议，均不予认可。
另查，原告于2001年办理了涉案房屋所在整幢楼的房屋所有权证书，房证编号为威房权证字第××号。原审法院到涉案房屋实地调查，涉案房屋由被告的亲戚居住使用。
一审法院认为，本案争议焦点有三点：一是被告住房是否福利分房，原、被告之间是否平等的民事法律关系，案件是否属于法院主管的民事案件；二是被告是否应当返还承租房屋；三是被告是否应当按提高后的房租标准交纳所欠房租，部分房租是否超过诉讼时效。
关于第一个争议焦点，原审法院认为，原告提交的租房协议书，尽管被告提出协议书上没有公司盖章，但被告认可承租涉案房屋的事实且交纳过房租，因此，对于该协议书予以采信；被告提交的五份证据中上访信件是上访人对于事情的总结陈述，不具备证据的客观性，收款收据当事人是案外人且没有反映出收取的宿舍款是涉案房屋，不具备关联性，关于福利分房的事实证明，签字当事人没有出庭作证，所述情况亦无其他材料佐证，无法确认其真实性，故对上述证据不予采信。被告提交的通知系复印件，原告对真实性不予认可，原审法院认为从该通知内容与原告诉称认可的被告居住涉案房屋系租房的事实相对应，可以确认其真实性，予以采信。根据原、被告订立的租房协议书、被告提交的通知以及双方均认可的被告实际租住涉案房屋并交纳过租金的事实，可以认定原、被告双方之间形成房屋租赁合同关系，该合同关系是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。被告关于签订协议书系被迫无奈、协议书上没有原告公司公章未生效等反驳理由与事实不符，没有法律依据，不予采纳。被告关于涉案房屋系福利分房、应当参加房改、双方之间并非平等的民事法律关系、本案不属于法院主管的民事案件的主张，证据不足，不予支持。
关于第二个争议焦点，原、被告双方签订的租房协议书明确约定，在被告自由离职、被辞退、或解除劳动合同等情况下，被告要退还原告租房，现被告已于2005年离开原告单位，依约应将房屋退还原告。而且经实地调查，被告已将涉案房屋借给他人使用，按照原、被告双方租房协议书的约定，如发现有出租或出借的，原告有权收回租房。因此，原告要求被告返还承租的房屋理由正当，予以支持。
关于第三个争议焦点，原审法院认为，原、被告双方没有约定租赁期间，也没有约定交纳房租的期限，而且被告一直承租涉案房屋，双方间的租赁关系一直持续存在，因此，原告的起诉不超过诉讼时效。原告提交的2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录，系原告内部文件，上述文件中提高涉案房屋租金标准的决定是原告单方行为，原告没有证据证明其向被告履行了告知义务，因此，原告要求被告按提高后的租金标准交纳前期所欠房租理由不当，本院不予支持，被告关于该问题的辩解理由成立，原审法院予以采纳，被告应当按照原租金标准即每月43.7元交付所欠的房租。庭审中原、被告均认可被告前期房租交纳至2011年4月，原告要求被告支付房租的时间是自2011年5月至2016年5月（共计61个月），本院予以确认，故被告应当支付给原告拖欠的房租是2665.7元（43.7元×61个月）。对于起诉之后的房租，原审法院认为，由于原、被告双方尚未就房租标准的变更达成一致意见，仍应按原标准执行，即自原告起诉之日起至返还房屋之时，被告应按原标准给付房屋占用费。因此，对于原告要求被告自原告起诉之时（即2016年6月）至返还承租房之日止的房租按照提高后的标准即每月218.5元计算的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，原告诉讼请求中的合理部分，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告孔永兴于判决生效后三十日内将位于威海火炬高技术产业开发区古寨西路64号606室房屋返还原告威海华联商厦股份有限公司；二、被告孔永兴于判决生效后十日内给付原告涉案房屋2011年5月至2016年5月的租金2665.7元；三、被告自2016年6月至返还承租房之日止，按照每月43.7元的标准向原告支付占用房屋的使用费。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66元，由原告负担51元，被告负担15元。
本院二审期间，上诉人为证实其主张，提交如下证据：1.由原被上诉人的集团副总、基建副主任、集团副书记、工会主席等5位领导联名签字的证明一份，证明涉案房屋系被上诉人内部分给职工的福利分房；2.上诉人交纳安装天然气的费用单据，证实涉案房屋非租房，而系福利分房；3.申请证人刘某（被上诉人原职工，工会干事）、张曦（被上诉人原职工）出庭作证，刘某证实参与福利分房，涉案房屋系福利分房，带有集资建房性质。签订房屋租赁协议时上诉人等职工均有意见，但最后还是签订了租赁协议。张曦证实1996年也分得一套福利住房，当时被上诉人要求交纳1万元集资款，1999年被上诉人要求其签订房屋租赁协议，但张曦本人未签该协议。
经质证，上诉人对证人证言的真实性予以认可，认为二证人能够证实涉案房屋系福利分房性质；被上诉人对证据1的真实性及证明内容均不予认可，且认为该证据不属于新证据，对证据2，认为该证据与本案无关，亦无法对抗物权法定原则，对二证人身份不清楚，且证人同本案存在利害关系，张曦系被上诉人另案起诉的被告，因送达地址原因一直没有将相应的法律文书送达。二证人证言仅为口头陈述，没有其他证据予以佐证；
本院经审查认为，证据1、3系证人证言，而关于涉案房屋权属问题，应结合相应房屋权属证明等予以认定，且证据1中仅有证人签名，但所涉证人均未到庭作证，且不属于法律规定的由人民法院许可通过书面证言作证的情形；证据2被上诉人交纳天然气安装费用亦不能证实涉案房屋的权属问题，因此对上诉人提交的上述证据，本院依法不予采信。
本院查明的事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为涉案房屋系福利性分房还是租房，本案是否属于人民法院受理范围，上诉人应否将涉案房屋返还被上诉人并交纳相应租金。首先，上诉人作为完全民事行为能力人，应当具有谨慎的法律意识，应当知道亲笔签署相关文书即产生的法律后果。涉案租赁协议书经上诉人签字确认，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋协议书中明确载明分给上诉人的住房是租房，而非福利分房，且约定了租金的具体计算方式及违约条款，该协议上诉人主张涉案房屋系福利分房，并提供证人证实，但房屋性质问题，应结合相应权属证明等予以认定，非依据个人观点所能定性。涉案房屋产权登记在被上诉人名下，且根据上诉人的自认，由被上诉人收取的1万元“集资款”已退还上诉人，上诉人多年亦按照租房协议约定交纳租金。上诉人主张签订涉案租房协议书系受被上诉人胁迫不得已而为之，但未就此提交证据证实，亦未做出合理解释，据此原审法院认定双方系房屋租赁合同关系，并依法受理该案，于法有据，本院予以维持；其次，根据协议书约定，若上诉人离职、被辞退、解除劳动合同或者上诉人将涉案房屋出租或出借他人，上诉人应退还被上诉人租房，被上诉人有权收回租房。上诉人已于2005年因劳动合同到期离开被上诉人单位，且经原审法院实地调查，上诉人已将涉案房屋出借给他人使用，因此原审法院根据合同约定，判令上诉人返还涉案房屋并交纳拖欠租金，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人孔永兴的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈠项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费132元，由上诉人孔永兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 晶
代理审判员 薛淑娴
代理审判员 葛俊生
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 刘 玮