苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民初字第1018号
原告苏州市尹山工贸有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区郭巷街道。
法定代表人施炳根，该公司董事长。
委托代理人陆费红、张凯力，江苏久顺律师事务所律师。
被告贾连福。
被告张昌菊。
原告苏州市尹山工贸有限公司诉被告贾连福、张昌菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理，由代理审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张凯力，被告贾连福、张昌菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州市尹山工贸有限公司诉称，2012年12月20日，原、被告签订租赁协议，将原告位于苏州市吴中区郭巷街道姜庄村东环路西侧（苏州市吴中区郭巷东环南路769号）1.5间门面房租赁给被告贾连福，租期为2013年1月1日至12月31日，年租金为34528元。租赁期间，被告贾连福及其妻被告张昌菊以租赁房屋作为苏州市吴中区郭巷东北汽车修理部营业场所，一起经营汽车维修业务。租赁届满后，原告与两被告未签订续租协议，原告多次通知两被告搬离，但两被告一直未搬离。2014年5月21日，原告与两被告签订协议书，确定两被告应于2014年5月26日前搬离承租门面房，但两被告未按约履行。故请求判令两被告搬离苏州市吴中区郭巷街道姜庄村东环路西侧门面房，并按照每年34528元的标准赔偿自2014年1月1日计算至实际返还房屋之日给原告造成的损失（暂计算至2014年6月23日为16460元，扣除综合补偿金额12500元，还应支付3960元）。
被告贾连福、张昌菊辩称，对于与原告发生租赁关系的事实没有异议，但不同意搬迁，原因为：1、涉案房屋在2012年5月10号已经被列入拆迁范围，但原告隐瞒拆迁的事实，致使被告错过了重新选址经营的时机；2、政府给予其相应的拆迁补偿，没有落实到位，原告也没把相应补偿支付给其；3、2014年5月底，原告进行了断电停水，之后用电用水都是被告自己解决，现在周围的房子已经拆掉了，影响了实际经营。
经审理查明，原告自2006年将其位于苏州市吴中区郭巷街道姜庄村东环路西侧一间半门面房租赁给两被告使用，两被告在上述租赁房屋设立并共同经营苏州市吴中区郭巷东北汽车修理部，该修理部工商登记的经营者为被告贾连福。上述房屋的租赁合同为每年一签。最近一期的租赁合同于2012年12月20日签订。该合同约定：涉案房屋的租赁期限为2013年1月1日至同年12月31日；年租金为34528元。合同还约定：承租方在租赁期内，不得违法经营、擅自装修或破坏性装修；合同期满后，承租方应无条件撤离。
2013年11月13日，原告以书面通知的形式，告知包括被告贾连福在内的承租方：双方签订的2013年房屋租赁合同自动解约期为2013年12月31日，由于原告经营场所已属苏州市吴中区拆迁范围，依据市、区政府拆迁规划精神要求，从2014年起所有店面房不再对外出租，请各原租户在2013年租赁合同到期后自动搬离，并在2014年元月十日前办理退租相关手续。2013年12月31日，原告又以书面通知的形式，告知被告：双方签订的2013年度房屋合同期限已截止，逾期不办理结清手续的，所造成的责任后果将由被告承担；被告在2014年元月十日对租铺停止供应水、电等其它服务性项目。2014年4月14日，原告再次以书面通知的形式，告知被告务必在2014年4月20日前搬离出租房屋，逾期其将采取相应措施，包括停水停电。
2014年5月21日，被告张昌菊与原告签订协议书，该协议书甲方为原告，乙方为“贾连福”，内容为：“甲、乙双方曾于2013年签订了为期一年的房屋租赁协议书，合同到期日为2013年12月31日。2014年度双方未签订续租协议。自2013年底起至今，甲方曾数次书面通知乙方搬出，乙方因各种因素，至今未搬。甲方考虑与乙方合作多年，经研究决定，对乙方退房作适当照顾补偿。经双方沟通，达成如下条款，双方共同遵守：一、乙方必须在2014年5月26日前搬出所有自有物资，并办理退房一切手续，乙方不得拆除、移动已作评估范围内的装饰与设施；二、为照顾乙方，甲方给予乙方适当补偿，综合补偿金额为12500元……此金额为综合打包价，不另拆分细项。甲方也不再向乙方收取其他（如水电费等）费用……”上述协议乙方签字处由被告张昌菊书写了两被告名字。对此，两被告在本案审理中称该协议是在原告隐瞒拆迁事实的情况下签署的，原告称12500元是对被告自建房的补偿而不是拆迁补偿，故不认可是拆迁补偿。
另查，两被告就涉案房屋向原告支付租金至2013年12月31日。另，两被告有1500元押金在原告处未予退还。对此，原告称可以直接抵消相应的租金。
上述事实，由原告提供的协议书、通知，被告提供的押金收据及庭审笔录等予以证实。
审理中，两被告称双方系夫妻关系，为证明原告隐瞒拆迁的事实，提供“苏州市吴中区郭巷街道办事处郭办发（2012）54号东环高架南延（一期）非住宅类房屋拆迁实施细则（试行）”文件复印件。经质证，原告对上述证据真实性不予认可，称即使是真实的，也与本案无关。另，两被告为证明涉案房屋装修的拆迁补偿价格，提供了补偿评估表复印件。经质证，原告对该证据不予认可。
本院认为，房屋租赁合同终止后，承租方应当将租赁房屋返还给出租方，并结算相应的房屋租金及使用费。本案中，原告与被告贾连福签订租赁协议于2013年12月31日到期，在该协议到期前，原告已经书面通知两被告不再续租，并要求两被告搬离，据此，应认定原告与被告贾连福签订租赁协议已于2013年12月31日到期后终止。因两被告实际使用租赁房屋共同经营汽车维修部，并确认双方为夫妻关系，故两被告应从租赁房屋中搬离并将租赁房屋返还给原告，并赔偿租赁协议终止后继续使用租赁房屋给原告造成的损失。现原告主张按照原协议中约定的租金标准即年租金34528元计算自原协议终止后至实际返还房屋之日止的损失的意见，本院予以采纳。关于两被告所称其对涉案房屋进行了装修和搭建等情况，原租赁协议对于协议终止后如何处理装修等问题并未约定，故理应由两被告自行拆除，现原告根据2014年5月21日与被告张昌菊签订的协议书自愿补偿两被告12500元，本院尊其自愿。关于两被告在原告处的押金1500元，原告在租赁协议终止后应退还两被告，对此，考虑到支付便利性，本院酌定从两被告付款义务中直接扣除。另，关于两被告认为原告隐瞒拆迁事实的情况，其提供的“苏州市吴中区郭巷街道办事处郭办发（2012）54号东环高架南延（一期）非住宅类房屋拆迁实施细则（试行）”文件复印件，无法证明原告故意隐瞒拆迁事实，故本院不予采信。关于两被告所持原告未支付其拆迁补偿，故不予搬离的答辩意见，因原、被告双方的租赁关系已于2013年12月31日终止，故此后要求原告支付相应拆迁补偿，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
被告贾连福、张昌菊于本判决生效之日起二十日搬离苏州市吴中区郭巷街道姜庄村东环路西侧（苏州市吴中区郭巷东环南路769号）房屋，并将上述房屋返还给原告苏州市尹山工贸有限公司，且按照年租金34528元的标准在扣除14000元后向原告苏州市尹山工贸有限公司支付自2014年1月1日至返还房屋之日止的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币65元，由被告贾连福、张昌菊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
代理审判员 鲁超
二〇一四年九月九日
书 记 员 殷毅