湖北省孝感市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）鄂09行终17号
上诉人（原审第三人）孙伯安，男，1972年1月15日出生，汉族，安陆市人，住安陆市。
委托诉讼代理人齐忠东，湖北维天律师事务所律师。代理权限：代为调查取证，出庭应诉，承认与放弃诉讼请求，进行和解，签收法律文书。
上诉人（原审被告）安陆市国土资源局。住所地：安陆市碧涢东路**号。
法定代表人吴红俊，该局局长。
委托诉讼代理人李春明，该局公务人员。代理权限：代为承认、否认诉讼请求，出庭应诉，签收法律文书。
委托诉讼代理人程红伟，湖北维天律师事务所律师。代理权限：代为承认、否认诉讼请求，出庭应诉，签收法律文书。
被上诉人（原审原告）李家珍，女，1941年10月18日出生，汉族，安陆市人，住安陆市。
委托诉讼代理人王相春，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书。
原审第三人安陆市住房保障和房屋管理局。住所地：安陆市府城环城路。
法定代表人万大军，该局局长。
委托诉讼代理人王锡楚，湖北维天律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司安陆市支行。住所地：安陆市汉丹路***号。
法定代表人王传业，该支行行长。
委托诉讼代理人李从春，安陆市府城法律服务所法律工作者。代理权限：代为调查取证，出庭应诉，承认与放弃请求事项，签收法律文书。
上诉人孙伯安、上诉人安陆市国土资源局因房屋行政登记一案，不服湖北省安陆市人民法院（2016）鄂0982行初9号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙伯安及委托诉讼代理人齐忠东，上诉人安陆市国土资源局（以下简称安陆国土局）的委托诉讼代理人李春明、程红伟，被上诉人李家珍的委托诉讼代理人王相春，原审第三人安陆市住房保障和房屋管理局（以下简称安陆房管局）的副局长李安平及委托诉讼代理人王锡楚，原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司安陆市支行（以下简称邮政储蓄安陆支行）的委托诉讼代理人李从春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决认定事实如下：原告李家珍于2004年4月购买安陆市生活资料公司位于安陆市××南××第二间门面房一间，当时安陆房管局为李家珍办理的房屋所有权证（即李家珍Ａ0××37号房产证）登记房屋面积为30㎡，房产证附图记载房屋结构为长方形，东西长10m、南北宽为3m。2013年9月11日，李家珍与安陆市生活资料公司又签订了一份《转移登记协议书》，载明：“乙方（李家珍）所办房产证与实际面积要小，经房管局实际测量，实际面积为42.84㎡，且已出售给乙方的附属小屋亦未标注在房产证上”。当时双方协商安陆市生活资料公司将已经出售给李家珍少算的面积和附属小屋一并变更登记在李家珍名下，转移登记面积12.84㎡。此后，原告李家珍以《转移登记协议书》为依据，向安陆房管局申请房屋登记，在李家珍缴纳了相关税费后，安陆房管局于2013年9月26日为李家珍房屋重新登记并颁发了房屋所有权证（即李家珍Ａ0××51号房产证），记载李家珍房屋建筑面积42.84㎡，经安陆房管局测绘后制作的附图（即《房地产平面图》）记载房屋结构为不规则长方形，东西长13.46m、南北宽3.26—4.01m，附图标明店铺面积42.84㎡、西北角厕所面积5.98㎡。
第三人孙伯安于2011年1月从朱冬喜手中购买了位于原告李家珍上述门面房屋北侧的门面房两间，并于2011年1月13日在安陆房管局办理了房屋产权登记，房屋所有权证（即孙伯安Ａ0××60号房产证）登记的建筑面积为101.38㎡，附图（《房地产现场测绘平面图》）记载孙伯安房屋结构为长方形，东西长13.7m、南北宽7.4m。2013年12月12日，安陆房管局依据孙伯安的房屋附图更正申请和原安陆市生活资料公司人员梁朝坤、杨进出具的《情况说明》，将孙伯安房屋登记的附图（《房地产现场测绘平面图》）进行了更正登记，附图变更为东西长13.80m、南北宽6.90m、面积95.22㎡的长方形，另在南侧（位于原告李家珍房屋内西北角）增加东西长2.33m、南北宽2.64m、面积6.16㎡的小房屋，总面积保持为101.38㎡。该间小房屋也就是李家珍Ａ0××51号房产证附图中标注的5.98㎡厕所。孙伯安购买门面房后，又租用原告李家珍的门面房与其自己所有的两间门面房一起经营，直至双方因租金发生矛盾才解除合同。此后，原告李家珍和第三人孙伯安因这块面积约6㎡小房屋的产权归属问题发生纠纷，导致原告提起本次行政诉讼。
一审法院经审理认为，安陆房管局原是安陆市范围内负责房屋产权登记的行政机关。房屋所有权证附图具有记载房屋户型、结构、方位、面积的功能，是房屋行政登记的一部分，房屋附图更正登记属于行政行为。
涉案的5.98㎡小房屋位于原告李家珍房屋内一角，李家珍所购房屋原所有权人安陆市生活资料公司出具的《证明》及与李家珍签订的《转移登记协议书》均表明，房屋原所有权人将李家珍房屋内的小房屋（厕所）一并出售给李家珍，安陆房管局也正是以上述材料为依据，作出对李家珍购买的房屋进行权属登记、颁发李家珍Ａ0××51号房产证的行政行为。安陆房管局颁发的李家珍Ａ0××51号房产证中，建筑面积一栏虽然只记载42.84㎡铺面面积，但是安陆房管局测绘后制作的、作为标示李家珍房屋户型结构和房屋长、宽、面积的附图（《房地产平面图》）已包含诉争的5.98㎡小屋（即厕所），且与安陆市生活资料公司的《证明》及《转移登记协议书》中将小房屋（厕所）一并出售给李家珍的意思表示是相符的。安陆房管局在对李家珍的房屋进行登记时未将5.98㎡小厕所面积记载入总建筑面积，该登记行为没有完整体现房屋买卖双方订立《转移登记协议书》的意思表示。后第三人孙伯安向安陆房管局申请将自己房产附图进行更正登记。《房屋登记管理办法》第七十四条规定，“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：(一)登记申请书；(二)申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。”“利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。”2013年12月12日安陆房管局仅依据第三人孙伯安的申请和梁朝坤、杨进个人出具的《情况说明》，对孙伯安Ａ0××60号房产证附图进行变更，改变孙伯安房屋户型结构，增加了一间小房屋，将李家珍Ａ0××51号房产证附图中的厕所划入孙伯安Ａ0××60号房产证附图中，但是，被告及第三人提交的2011年1月13日孙伯安Ａ0××60号房产证办理时的原始登记材料均没有将涉案的5.98㎡小房屋出售给孙伯安的事实存在，梁朝坤、杨进个人的《情况说明》不能证明安陆房管局对孙伯安房产原始登记的附图错误，上述证据不能作为证明孙伯安房屋登记簿记载错误、行政机关应予以更正的有效依据。同时，安陆房管局将李家珍房产证附图中5.98㎡厕所作出更正登记划入孙伯安房产证附图中，却并无证据证明已征得李家珍同意，也无证据证明李家珍表示过放弃对涉案5.98㎡小房屋的权属主张。因此，安陆房管局对孙伯安Ａ0××60号房产证附图作更正登记的行政行为，不符合《房屋登记管理办法》第七十四条规定。
综上所述，安陆房管局作出的对孙伯安第Ａ0××60号房产证附图（原名称为《房地产现场测绘平面图》）进行更正登记（变更后附图名称为《房屋分户平面图》）的行政行为主要证据不足，应予以撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项的规定，判决撤销安陆房管局于2013年12月12日作出的对第三人孙伯安的所有权证号为安陆市房权证府城区字第××号的房屋权属更正登记的行政行为。案件受理费50元，由被告安陆国土局负担。
上诉人孙伯安上诉称，（一）一审认定事实错误。本案的基本事实是：2001年左右，安陆市生活资料公司为解决职工算断（改制买断工龄）、债务问题，将其位于安陆市××号西向单身宿舍楼一楼改建成的商铺用于抵偿职工算断工龄款及债务。其中，由南往北第二间抵偿给原公司职工罗树兰用于算断安置，由南往北第三、四间用于抵偿积欠郭晓明债务。2002年3月15日，安陆市生活资料公司与罗树兰在安陆市房地产交易管理所以企业改制名义签订转让契约；2002年3月28日，郭晓明与朱冬喜签订售房协议；2003年3月27日，安陆市房产部门负责人江尔南在安陆市生活资料公司（安房产）字第00146号房屋所有权存根上标注：“04栋售7间门面（7户），二楼8间2套住房；1栋第二层保留阳台及楼梯面积其它全部售出”。至此，截止2003年3月27日，安陆市生活资料公司所有的安陆市××号公有房产除1栋第二层保留阳台及楼梯面积外，已全部售出。但在各买受人尚未取得房产证之前，罗树兰因家庭急需用钱，只能委托安陆市生活资料公司将已买受房屋另卖，2004年3月29日，安陆市生活资料公司向房管部门出具《情况说明》：“由于原定房主罗树兰未按期交清汉丹路176#一层南2间房款，经双方协商同意将该房产售给李家珍”。
2004年4月9日，李家珍取得涉案房屋房产证Ａ0××37；2011年1月14日，上诉人经购得朱冬喜涉案房屋后取得涉案房屋房产证Ａ0××60。2012年上诉人承租李家珍涉案房屋，2013年李家珍以上诉人变更房屋结构为由引发争议。期间，李家珍于2013变更取得涉案房屋登记外面积12.84㎡，房产证更改为A041451；上诉人申请据实更正面积勘测图，安陆市房产局仅据实更正了房产证上附图，并未更正登记簿上附图。
一审查明“原告李家珍2004年4月购买安陆市生活资料公司位于安陆市××南××第二间门面房一间，┄┄”，相较同时查明之“第三人孙伯安于2011年1月从朱冬喜手中购买了┄┄”而言，隐含李家珍2004年4月购买涉案房屋出卖人为安陆市生活资料公司之意，不符合本案事实。
安房产字Ａ0××37房屋登记簿资料表明，李家珍2004年4月购买的涉案房屋，2002年3月15日由罗树兰在安陆市房地产交易管理所以企业改制名义签订转让契约购得。李家珍时为退休职工，不属于下岗安置范畴，无缘以改制名义取得涉案房屋，只能是转购自罗树兰。认定李家珍2004年4月购买涉案房屋出卖人为安陆市生活资料公司，不仅使涉案交易人员逃税合法化，更背离案件事实。
（二）一审适用法律错误。一审以行政登记机关违反《房屋登记管理办法》第七十四条为由，撤销涉案“行政行为”，属适用法律错误。以涉案行为发生时法律规范而言，《房屋登记办法》第七十四条规定，权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。其适用范围是“房屋登记簿记载的事项”。本案中，上诉人孙伯安房屋登记簿记载的事项并无更改，适用该条法律规范显系错误。
同时，一审在“本院认为部分”及适用该规范时不当将上诉人划定为涉案利害关系人而非权利人，将李家珍认为是权利人，既是与一审法院前期生效判决（2014）鄂安陆行初字第00073号行政判决相反，也是将涉案人员民事权利在行政诉讼中不当处分。
（三）被上诉人李家珍一审诉求应依法裁定驳回。涉案附图仅仅构成对上诉人孙伯安房产面积101.38㎡的注释或说明，既没有增加上诉人的房屋产权面积，也没有减损被上诉人李家珍的房屋产权面积，其行为本身并非行政行为。同时，根据《物权法》第十七条，相关登记时所依据的行政规章《房屋登记办法》第二十六条的规定，在安房产字第××号房产房屋登记簿未予做出相应变更前，作为注释说明的房产证附图并不产生相应的法律后果。综上，请求二审人民法院以本案基本事实“上诉人孙伯安是善意取得101.38㎡房屋产权面积”为准，依法驳回被上诉人李家珍一审不当诉求。依法撤销（2016）鄂0982行初9号行政判决，改判驳回被上诉人李家珍一审诉求；由被上诉人承担本案诉讼费用。
上诉人安陆国土局上诉称，（一）被上诉人李家珍的诉讼属重复诉讼。本案中被上诉人的诉讼请求与被上诉人于2014年6月的行政诉讼请求看似不一致，但从被上诉人诉称的内容及理由来看，被上诉人仍然认为诉争的附属小屋属被上诉人所有，进而认为上诉人将该附属小屋登记在孙伯安的附图上违法，所以就被上诉人的诉讼请求来看本案需要解决的根本问题仍然是附属小屋的权属问题，而该问题在被上诉人的上次行政诉讼案中已经解决，判决该附属小屋不属被上诉人所有，驳回了被上诉人的诉讼请求，所以认为被上诉人的此次诉讼其实就是在重复上次的诉讼，对于被上诉人的起诉应依法予以驳回。
（二）上诉人变更附图的行为不属可诉行政行为。可诉行政行为应当是能产生法律效果的行为，应当对相对人的权利产生实质影响。在本案中，上诉人改变孙伯安的产权证书的附图并没有增加或减少其面积，属于上诉人的测绘行为，仅仅只是对所属面积进行了新的注释，各利害关系人并没有因为该注释而改变实际使用占有各自房屋的现状，在上诉人改变附图前，诉争的附属小屋一直由孙伯安实际占有并使用。所以上诉人的行为没有对任何相对人的权利产生影响，故不属于可诉行政行为。
（三）上诉人将附属小屋登记在孙伯安房产证附图上合法有据。上诉人是依据孙伯安的申请进行变更登记的，孙伯安在提出申请的同时提供了相关的证据材料，以证明该附属小屋属其所有，且实际该附属小屋一直由孙伯安在实际使用。同时上诉人派人对房屋现场进行了勘察核实，在确定没有超出其原房屋面积的情况下，依法为孙伯安变更登记，由于本次变更登记只涉及附图而不涉及面积变更，所以上诉人无须要求申请人重新办理新的房产证，而只是将房产证的原附图重新粘贴即可，该操作既不违法《房屋登记管理办法》规定的办理流程，也为当事人节约了成本，充分体现了上诉人为民服务的原则，所以上诉人认为此次为孙伯安变更登记的行为合法有据，被上诉人要求撤销该附图的诉讼请求应依法予以驳回。
（四）本案诉争的实质是5.98平方米房屋的所有权问题。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定：第三人以作为房屋登记为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起的行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内，已经受理的，裁定中止诉讼。故本案应由当事人之间进行民事确权后再进行行政诉讼，或者直接由房屋登记部门依据生效的法律文书变更登记。一审在没有完全弄清事实的情况下仅凭一份补充转让协议就认定附属小屋属被上诉人应登记而未登记部分，实属对民事争议已经在行政审理中予以了确权。综上所述。上诉人请求二审依法驳回被上诉人李家珍的诉讼请求或者裁定中止本次行政案件的审理。
被上诉人李家珍答辩称，(一)本案中所涉及的房屋行政登记行为属于可诉的行政行为。该行为属于具体的行政行为，并且该行为直接侵害了答辩人李家珍的合法权利。由于行政登记行为的违法登记已经造成了答辩人无法对自己的房屋进行正常物权登记。该登记行为所产生的影响已经由安陆市人民法院（2014）鄂安陆行初字第00073号行政判决书作出了明确的认定。(二)两上诉人虽在上诉状中列出了事实与理由，但一直回避了如下基本事实：1.房屋登记簿中登记的房地产测绘平面图与其房产证上的附图不一致。2.其房产证上变更的附图将答辩人所有的房屋登记在其中，直接侵害了答辩人合法权益，并且无合法的来源依据。该行政登记依据明显不足。(三)一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人安陆房管局陈述，与安陆国土局的意见基本一致。补充如下：（一）李家珍不是本案适格的诉讼主体。李家珍与本案所诉附图变更行为没有利害关系，也不是权利人，其无权作为原告主体对行政机关的行为进行诉讼。（二）李家珍是否健在、是否为其自愿诉讼存疑。本案自始至终都没有见到李家珍出庭，其诉状签字也非本人所签，即使李家珍确实有病不能出庭，也需提供其近期视频或者照片（视频或照片应持近期报纸为证），以证明本案确属其诉讼自愿。（三）安陆房管局变更附图的行为不是可诉行政行为，因为该变更不属对登记簿内容的变更，没有对权利实质产生影响，所以不属可诉行政行为。（四）本案应先解决民事确权，应驳回原告对本案行政诉讼起诉，由原告另行诉讼进行民事确权。（五）本案实属重复诉讼，李家珍曾行政诉讼要求补登5.98平方米，被驳回诉讼，本次诉讼虽然改变诉讼角度，其实质还是5.98平方米厕所的争议，本案一审推翻了原判决确定的5.98平方米不属于李家珍的事实，虽没有明确5.98平方米属李家珍所有，但判决撤销附图变更的理由实际是认定属李家珍所有。（六）李家珍取得房屋的来源是与罗玉兰之间买卖所得，原始转让人罗玉兰提供证言证明出售给李家珍房屋的现状就是现在各户使用的现状，而安陆市生资公司与李家珍补签的转让协议纯属为补登12.84平方米而虚构的协议。因为李家珍与安陆市生资公司之间根本就没有买卖关系。即使按照该虚构的协议来看，所称附属小屋与5.98平方米厕所也不是同一概念，按照语句逻辑顺序，协议要求补登的面积和附属小屋语句在先，确定补登的面积数字12.84在后，所以补登12.84是满足了协议要求的，也是符合各方实际使用现状的。并非是补登12.84另加附属小屋的意思。对此一审理解有误。
原审第三人邮政储蓄安陆支行陈述，涉及邮政储蓄银行是抵押权问题，孙伯安在该银行的抵押贷款已清偿了贷款，现抵押权已不存在。
本案证据材料一审法院已随同本案卷宗移送本院。根据本案有效证据，本院认为，《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灾，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案经一审、二审查明，安陆房管局于2013年12月12日向孙伯安颁发的Ａ0××60号房屋所有权证上《房屋分户平面图》记载事项与其房屋所有权登记簿上记载事项不一致。其区别是：安陆房管局关于孙伯安房屋所有权登记簿没有明确记载本案争议的小房屋（原厕所）的所有权归孙伯安所有，而安陆房管局向孙伯安颁发的房屋所有权证上记载本案争议的小房屋（原厕所）的所有权归孙伯安所有。李家珍认为其争议的小房屋（原厕所）的所有权归其所有，并因安陆房管局于2013年12月12日向孙伯安颁发房屋所有权证书后，造成其无法对自己所有的物权申请登记，安陆房管局的被诉登记行为对其物权的行使造成了实际影响。由此可见，本案原审原告李家珍实质上是针对安陆房管局于2013年12月12日向孙伯安颁发房屋所有权证书的行为提起的行政诉讼。根据《物权法》的规定，不动产登记簿的记载具有法律效力，不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿记载不一致的，应以不动产登记簿记载事项为准。如果不动产登记簿记载事项错误，可依法申请予以更正登记。因此，安陆房管局于2013年12月12日对孙伯安的房屋所有权证进行变更登记行为缺乏事实根据和法律依据，一审法院判决撤销其登记行为并无不当。根据原审原告李家珍向一审法院提交的证据即安陆房管局于2013年5月3日向安陆市人民法院出具的《关于市人民法院（2013）鄂安陆民初字第00511-1号调查函的回复》，拟证明涉案争议的小房屋（原厕所）不属于任何人。原审原告李家珍向一审法院提交的其与安陆市生活资料公司于2013年9月11日签订的一份《转移登记协议书》，拟证明本案争议的小房屋（原厕所）一并出售给李家珍。同时，原审第三人孙伯安向一审法院提交梁朝坤、杨进的证人证言，拟证明本案争议的小房屋（原厕所）的所有权归孙伯安所有。当事人之间向人民法院提交的证据材料相互矛盾，其涉案小房屋（原厕所）的所有权存在争议。因涉案争议的小房屋（原厕所）的所有权归属不属本案行政诉讼审理范围，当事人可以依法进行确权之诉后，根据生效民事判决再按照相关法律规定申请不动产所有权登记。
综上，上诉人孙伯安、上诉人安陆国土局的上诉理由不成立，对其上诉请求依法不予支持。原审判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人孙伯安、上诉人安陆市国土资源局共同承担。
本判决为终审判决。
审判长 祁国华
审判员 张耀刚
审判员 彭 娟
二〇一八年三月六日
书记员 罗自阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；