苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相民初字第0941号
原告苏州市相城区华成房地产开发有限公司，住所地苏州市相城区元和街道阳澄湖西路1288号。
法定代表人杨剑，董事长。
委托代理人周忠彬。
被告苏州大宁购物广场有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷镇姜庄路388号。
法定代表人施科萍，总经理。
委托代理人房广游。
原告苏州市相城区华成房地产开发有限公司与被告苏州大宁购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月12日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告苏州市相城区华成房地产开发有限公司的委托代理人周忠彬、被告苏州大宁购物广场有限公司的委托代理人房广游到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州市相城区华成房地产开发有限公司诉称，原、被告于2012年12月1日签订《租赁合同》，原告将苏州市御窑路88号地下负一层出租给被告，面积4501.63平方米，租赁期限为20年，计租日从2013年5月1日起。后被告仅支付原告10万元，其中5万元为租金、5万元为押金，因被告不付租金，原告多次催讨无果，遂诉讼来院。要求判令：被告立即支付2013年11月1日起至2015年7月31日止的欠付租金327199.75元，并支付该款从2015年6月5日起至实际支付之日止、按约定每日万分之五标准计算的违约金。
被告苏州大宁购物广场有限公司辩称，根据约定，被告支付原告租金须原告事先开出租费发票给被告，被告曾支付原告10万元，原告亦未能开出发票；被告至今未收到原告发票，故支付租金的条件尚不成就。合同约定租金一季度一付，先付后租，现原告主张的部分租金已超过一年诉讼时效。原告交付的租赁物存在诸多问题，如电梯长期故障停开、天花板漏水、拖欠约定由原告交纳的物业费，原告应解决上述问题后被告才有义务支付租金。要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年12月1日，以原告为甲方（出租方）、被告为乙方（承租人）签订《租赁合同》1份，由原告将苏州市御窑路88号地下负一层出租给被告，面积4501.63平方米，约定：租赁期限为从计租期计算20年，在合同签订之日甲方将租赁物业移交乙方；自签订合同之日起至2013年4月30日为装修及免租期，计租日从2013年5月1日起；租金约定：2013年5月1日至2015年4月30日共20万元，2015年5月1日至2017年4月30日为141.7598万元，并以两年为一周期对以后每两年的租金作了约定，租金约定至2033年4月30日；乙方在免租期内不承担物业管理费；免租期满后，乙方应支付的物业管理费包含在租金中；租金支付方式为按季度支付，先付后租，每3个月中首月的10号之前，乙方应支付本季度租金；付租金前1周甲方开具正式租赁发票给乙方；如乙方迟延支付租金，其就延迟支付部分按每天万分之五的比例向甲方支付违约金；但因甲方延迟开具租赁发票的情况导致乙方拒付租金的除外，且甲方不能因此视为乙方违约；为履行本协议，签订合同当日乙方应支付甲方10万元，其中5万元自计租日转为押金，押金于合同期满或终止合同30天内结清费用后全额退回；另5万元保证金于计租日起转为租赁物业租金；如因租赁物业质量问题需要维修，甲方承担维修费用；如甲方不能及时维修乙方可代为维修，费用在支付租金时扣除；乙方未按约支付租金，甲方有权向乙方追索，乙方应向甲方支付租金每日万分之五的滞纳金，逾期超过90天后，视为乙方单方解除合同；双方对有关通知等有关文件的送达地址进行了确定，其中乙方的送达地址为苏州市吴中区郭巷镇姜庄路388号，联系人朱立辉；双方还作了其他约定，并均在合同上作加盖公章。被告至今仅支付原告10万元。因被告不付租金，原告遂诉讼来院。
上述事实，由原、被告的营业执照、《租赁合同》以及当事人陈述为证，本院予以确认。
审理中，双方均明确表示不需要解除合同。被告表示租赁物业正在经营超市。原告当庭举证未拆封的邮政特快专递，称于2015年5月22日寄给被告法定代表人施科萍，内装租赁费发票，但被告拒收退回。本院当庭拆封，该专递中内装租赁费发票2份，开票日期均为2015年5月18日，其中一份金额20万元附注：2013年5月1日到2015年4月30日租赁费；另一份金额17.719975万元，附注2015年5月1日至2015年7月31日的一季度租赁费。被告代理人对发票的真实性无异议，但表示其无权当庭接收。原告另解释，合同上虽约定被告联系人为朱立辉，但原告与其联系不上，故将发票寄给被告法定代表人。被告称朱立辉系被告员工，应可联系；原告却将发票寄给被告法定代表人，但被告法定代表人并不在此办公，其他员工无权签收故退回。原告另解释，因税务部门的原因，发票迟至2015年5月18日才开出，根据原告的寄送时间并考虑给被告一定的宽限期，故现请求违约金从2015年6月5日起算。
被告举证如下：原告于2015年4月7日向被告发出的催租函和于2015年4月20日发出的律师函，以证明原告迟至该时间才向被告催讨租金，原告对该两份证据予以认可。被告另举证，被告于2015年3月10日、2015年4月21日向原告发出的工作联系函两份，称租赁物业的电梯故障、天花板渗水、卫生极差、排水设备故障、整体招商混乱无序，要求减租。原告称未收到该两份文件，对被告减租要求无权答复。被告认可对该两份工作联系函无送达依据。被告另举证物业公司催交物业的通知，称根据合同应由原告交纳物业；举证照片一组以证实租赁物业存在的问题，原告对照片的真实性不予认可，并称即使有问题亦是被告使用不当。
本院认为，原、被告双方所签《租赁合同》为双方当事人真实意思的表示，并不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。原告作为出租人将租赁物业交付了被告，被告正在占有使用，被告应按合同约定支付约定租金。根据合同约定，2013年5月1日至2015年4月30日的租金共20万元，2015年5月1日至2017年4月30日为141.7598万元，租金支付方式为按季度支付，先付后租，每3个月中首月的10号之前，被告应支付本季度租金；故至原告起诉时，被告共应支付至2015年7月31日的租金37.719975万元。被告曾支付原告10万元履约保证金，其中5万元依约定从计租日开始转为租金，扣除该5万元，被告尚欠原告至2015年7月30日止的租金32.719975万元。合同约定，被告付租金前1周原告应开具正式租赁发票给被告。原告于2015年5月22日向合同约定地址苏州市吴中区郭巷镇姜庄路388号（也即被告注册地）寄出发票，收件人为被告法定代表人施科萍，但此信件以查无此人为由被退回。被告对此辩称原告未将收件人注明为合同约定的联系人朱立辉。本院认为，合同约定联系人为朱立辉，并不排斥原告向被告法定代表人送达，故原告向施科萍邮寄租赁费发票可认定于邮件被退还的2015年5月24日送达，被告应于一星期内支付尚欠租金32.719975万元，但被告至今未付。原告要求被告从2015年6月5日起依约定计付每日万分之五的违约金的请求可予支持。被告辩称，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，现原告主张的租金中一部分已过诉讼时效期间。本院认为，在租赁关系持续过程中，被告欠付部分到期租金，诉讼时效起算不应以部分租金到期日为起点，故被告的该抗辩意见不予采纳。关于被告的其他抗辩意见，本院认为，被告可根据合同的具体约定要求原告进行修理，如原告不按合同履行相应义务，被告可自行修复，并根据合同或法律规定向原告主张相应权利；合同另约定，被告应承担的物业费包含在租金内，被告未能依约向原告交纳租金亦有可能导致原告未向物业公司交纳物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：
被告苏州大宁购物广场有限公司支付原告苏州市相城区华成房地产开发有限公司租金人民币32.719975万元，并支付该款从2015年6月5日起至实际付款日止、按每日万分之五计算的违约金，均于本判决生效之日起十日内履行（上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取人民币3104元，由被告负担（此款原告已自愿垫付，不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。
审判员 丁亦辛
二〇一五年七月七日
书记员 候佳芸