山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁09民终1579号上诉人（原审被告）：李满，女，汉族，1964年5月15日出生，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：冀承森，系李满之夫，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：李勇，泰安泰山财源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：泰安市岱岳区粥店街道办事处高王寺社区居民委员会。法定代表人：杨彬，主任。委托诉讼代理人：侯翔天，山东东岳泰山律师事务所律师。原审被告：杨洪智，男，汉族，1958年3月9日出生，住岱岳区。委托诉讼代理人：刘桂水，山东天东律师事务所律师。上诉人李满因与被上诉人泰安市岱岳区粥店街道办事处高王寺社区居民委员会（以下简称高王寺居委会）及原审被告杨洪智农村房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2017）鲁0911民初2009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李满上诉请求：一、撤销一审判决，裁定驳回高王寺居委会的起诉；二、一、二审诉讼费用由高王寺居委会负担。事实与理由：一、涉案房产的土地属于国家所有，与高王寺居委会无利害关系，高王寺居委会的起诉不符合法律规定，依法应予驳回。涉案房产在高王寺社区以北，环山路以南，有合法的土地及房产登记手续，李满已经从杨洪智处购买，并办理了公证。1998年下半年，高王寺村的村民由农业户口转为城镇户口，高王寺村辖区变更为城市市区。根据宪法第十条、土地管理法第八条、土地管理法实施条例第二条的规定，城市市区的土地和农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于全民所有即国家所有，因此涉案土地属于国有，并非高王寺居委会所有。物权法第四十一条规定，法律规定专属国家所有的动产和不动产，任何单位和个人不能取得所有权，高王寺居委会不可能成为城市市区土地的所有权人，涉案土地与高王寺居委会无利害关系，故高王寺居委会并非适合的原告。二、本案争议的焦点是涉案土地的权属争议，根据土地管理法第十六条的规定应当由人民政府处理，又根据民事诉讼法第一百四十二条第一款第三项的规定，高王寺居委会应当向有关机关申请解决，而不是提起民事诉讼；三、涉案房屋系合法建筑，泰安市泰山区人民政府颁发的《房屋所有权证》和集体土地建设使用权证（1998年6月20日以后土地性质变更为国有，相应的集体土地建设使用权变更为国有划拨土地使用权），公民房屋、储蓄等合法财产受法律保护。四、杨洪智已将涉案房屋有偿转让给了李满，且已就转让行为的真实性、合法性办理了公证。合同法第八条规定，依法成立的合同受法律保护，公证文书是国家公证机关行使国家公证权的行为，非依法定程序不应予以否定。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回高王寺居委会的起诉。高王寺居委会辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨洪智述称，一、我与李满之前关于涉案房屋的买卖事实合法有效的。涉案房屋的买卖进行了公证，2003年5月，我们就将涉案房屋交付李满居住至今。二、涉案房屋是经粥店办事处批准，我个人出资建设的。1996年我们已经全部农转非成为城镇居民。1998年村改居，土地也成了国有土地，我所卖给李满的小康楼于1997年颁发的土地使用证，1998年6月颁发的房产证。所卖的房屋是合法房产并且是允许的合法买卖。三、高王寺居委会要求我们解除买卖协议毫无道理。涉案房屋下的土地已经是国有土地，是社区开发的经营性土地，不是宅基地，我和李满之间的买卖是商品房的买卖，合法有效；我和李满之间关于涉案房屋的买卖是公平交易，符合合同法的相关规定；买卖之间应该诚实守信，我并不想反悔。高王寺居委会作为居民自治组织，并非农村集体经济组织，没有资格起诉我和李满之间的买卖合同侵犯了集体利益。已经建成的52户小康楼所涉土地已有3户办理了国有土地使用证，5户办理了国有划拨土地证，其余的大都是泰山区集体土地证和房产证。李满已经在涉案房屋居住15年，社区从来没提出过异议。现在起诉我们是想降低拆迁成本，故意制造我和李满之间的矛盾。四、诚实守信是做人做事的本分，我们也不想做背信弃义的事情。无论二审法院如何判决，我们认为卖给李满的房屋归李满所有，一切财产权处置权归李满。我们不参与涉案房屋拆迁补偿安置的协商，也不解除与李满的房屋买卖合同。高王寺居委会向一审法院起诉请求：1.依法判决确认李满、杨洪智于2003年5月所签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费用由李满、杨洪智承担。一审法院认定事实：1997年2月12日，泰山区土地管理局就涉案房产向杨洪智颁发了泰山集建（1997）字第10358号集体土地建设用地使用证。1998年6月15日，泰山区房管局就涉案房产向杨洪智颁发了泰山房私字（98）第A5745号房屋所有权证。2003年5月3日，杨洪智作为甲方（卖方），李满作为乙方（买方）签订《房屋买卖契约》，约定杨洪智将位于高王寺村房产证号为泰山房私字（98）第A57**号的二层小康楼（包括配套房计278.04平方米）的产权及总院落为367.5平方米的土地使用权出售给李满，总价款为106000元。2004年4月7日，泰安市公证处对李满、杨洪智买卖涉案房产出具了（2004）泰安证民字第451号公证书，载明“经查，甲乙双方经协商一致订立了前面的《房屋买卖契约》。甲乙双方在订立契约时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，双方当事人签订的《房屋买卖契约》意思表示真实，契约内容具体、明确，契约项下标的符合法律规定的出售条件。共有人陈立焕对出售房屋无异议”。房屋买卖契约签订后，杨洪智将上述房屋交付给李满，李满搬入居住至今，但一直未办理房产过户手续。李满住所地为泰安市泰山区傲来峰路15号，系泰安市泰山实验中学教师，并非高王寺社区集体经济组织成员。1996年3月4日，山东省人民政府作出鲁政字（1996）53号批复，同意高王寺村187户747人的农村户口转为山东省地方城镇居民户口，对现有土地要登记造册，由泰山区土地管理局代政府收归国有，统一管理。同年8月7日，泰安市公安局发出泰公户（1996）8号通知，高王寺村187户747人的农村户口转为山东省地方城镇居民户口。1998年6月20日，泰安市泰山区人民政府作出泰山政函（1998）17号批复，载明：高王寺村民委员会的村民由农业户口转为城镇户口的工作已经完成，同意在高王寺村村民委员会（以下简称高王寺村委会）的基础上设立高王寺居民委员会。2001年11月30日，泰安市人民政府发布《关于加强农转非村庄土地变更登记管理的通告》，载明：根据土地法律法规的规定，农转非村庄自批准之日起，集体土地即转为国有土地，应及时进行变更登记；使用农转非村庄原集体土地的单位和个人，未办理变更登记的，应在通告发布之日起30日内持合法使用手续到市、县（市、区）土地行政主管部门申请变更登记；市、县（市、区）土地行政主管部门依法对登记申请进行审核，报经同级人民政府批准后，进行注册登记，颁发国有土地使用证，收回注销相应的集体土地所有证和使用证。2017年7月17日，泰安市国土资源局岱岳区分局粥店国土资源所出具《关于高王寺社区居民宅基地土地性质的说明》，载明：高王寺社区位于环山路以南、迎宾大道以北、体育中心以西、学院路以东该社区范围内的居民住宅用地，除依法取得泰安市人民政府颁发的国有土地使用证、变更了土地性质外，其他土地性质仍为集体土地。一审法院认为，高王寺村村民委员会虽已改设为高王寺居民委员会、村民户口由农业转为了城镇，但根据山东省人民政府鲁政字（1996）53号批复中关于“现有土地要登记造册，由泰山区土地管理局代政府收归国有，统一管理”的规定，以及泰安市人民政府《关于加强农转非村庄土地变更登记管理的通告》中关于“集体土地即转为国有土地，应及时进行变更登记，使用农转非村庄原集体土地的单位和个人，应在通告发布之日起30日内持合法使用手续到土地行政主管部门申请变更登记，土地行政主管部门依法对登记申请进行审核，报经同级人民政府批准后，进行注册登记，颁发国有土地使用证，收回注销相应的集体土地所有证和使用证”的规定，在村改居的情况下，原有集体土地并不必然转为国有土地，而是要由土地行政主管部门审核，经人民政府批准后注册登记。本案中，杨洪智出售给李满的房屋，截止现在李满、杨洪智持有的依然是集体土地建设用地使用证，未办理土地性质变更手续。根据高王寺社区土地直接管理部门泰安市国土资源局岱岳区分局粥店国土资源所出具的说明，也足以认定本案涉案房屋的土地性质仍为集体建设用地，并非国有土地，故李满、杨洪智关于涉案房屋的土地性质已变更为国有土地的主张不能成立。涉案房屋的买卖虽发生于李满、杨洪智之间，但根据房地一体原则，房屋的买卖必然导致土地使用权的转移。根据相关法律规定，集体建设用地只能由本集体经济组织成员使用。杨洪智将涉案房屋出售给非本集体经济组织成员李满，必然导致集体建设用地使用权转移给李满，侵害了集体经济组织的利益，高王寺居委会作为基层群众自治组织有权提起诉讼，故李满、杨洪智关于高王寺居委会不具有诉讼主体资格和本案不属于民事案件受案范围的抗辩意见不能成立。因李满、杨洪智之间的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，应依法确认为无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，判决：杨洪智与李满于2003年5月3日签订的房屋买卖契约无效。案件受理费1210元，由李满、杨洪智负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于李满提交的（99）鲁09-00-070建设工程规划许可证复印件一份，因该证据为复印件，且无法判断该规划许可证涉及的土地是否与涉案土地有关联，故对该证据，本院不予采信；根据高王寺居委会提交2017年9月20日泰安市国土资源局作出的泰国土公告（2017）37号信息公开告知书一份，因杨洪智认可该告知书，本院对其真实性予以认可并予以采信。该告知书载明，“在城市建成区，即使绝大部分土地都已被征收，且村民已成建制转为居民，剩余少量居民自用宅基地，只要没有依法履行征收手续，则土地权属性质不变，仍属集体土地。”根据杨洪智提交360百科关于泰安市国土局岱岳区分局的资料，可以证实泰安市国土局岱岳区分局系泰安市国土局的派出机构，粥店国土资源所系泰安市国土局岱岳区分局的派出机构。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的焦点为：一是李满与杨洪智之间签订的关于涉案房屋的买卖合同是否合法有效；二是高王寺居委会是否是本案适格的原告。关于第一个焦点问题。本案中，各方当事人之间均无异议的是，在高王寺村委会变更为高王寺居委会之前，也即该村变更为城市区域之前，涉案土地的性质为农村集体用地，涉案土地归高王寺村村集体组织所有。有争议的是，在该村变更为城市区域之后，该村原有的土地是否已经变更为国有土地。李满、杨洪智一方主张，根据宪法、土地管理法等相关法律规定以及山东省和泰安市的有关文件，涉案土地在村改居以及涉案土地在划入城市区域的同时，已经自然变为国有土地。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”国务院法制办公室、国土资源部也曾于2005年3月4日发布国法函（2005）36号《关于对第二条第（五）项的解释意见》中指出：“现对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项作如下解释：一、该项规定，是农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。”根据上述法律和规定，在判断农村集体土地是否转变为国有土地的性质问题时，应审查是否对农村集体组织的土地进行了必要的征收，如果没有进行征收或者征收没有完成的，土地性质仍应认定为集体土地，征收完成的，才应认定为国有土地。本案中，虽然涉案房屋所在区域已经在城市区域，且其村民也变为城市居民，但涉案房屋下的土地因未经必要的征收程序，现仍属于集体经济组织。虽然李满、杨洪智提供证据证明，在涉案房屋所属土地上有其他部分小康楼住户的土地已经办理了国用土地使用权证，但涉案土地现仍为集体土地建设用地使用证，并无证据证明涉案土地已经变更土地性质。综上，涉案房屋下的土地仍为农村集体土地。李满与杨洪智签订的《房屋买卖协议》虽系双方当事人的真实意思表示并已实际履行完毕，但根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，农村集体土地的流转受到严格限制，由于房屋与其所占土地的不可分割性，房屋所有权的转移必然导致农村集体土地使用权的实际转移，因此，农村房屋买卖必然受到上述规定的约束。由于李满并不在涉案土地所在的集体组织内部，李满、杨洪智双方的买卖行为违反了上述法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，属无效合同。因此，一审法院根据法律规定确认李满、杨洪智《房屋买卖协议》无效并无不当，本院予以支持。关于第二个焦点问题。因涉案土地性质仍为集体土地性质，故涉案土地并非属于国有，原属高王寺村的土地因为未经过必要的征收补偿手续仍为高王寺村集体经济组织所拥有。本案中，高王寺居委会是在高王寺村委会基础上设立而来，高王寺村委会的权利理应由高王寺居委会继受取得，故涉案土地应属高王寺居委会所有。在房地一体的格局下，处分房屋的同时必然也处分了房屋之下的土地，由于李满、杨洪智之间签订的房屋买卖合同中涉及到土地所用权及使用权的转移，从而涉及到高王寺居委会的权益，故高王寺居委会对侵害其自身权益的行为，当然有权提起诉讼，一审法院认定高王寺居委会为本案适格的原告并无不当。综上所述，李满的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李满承担。本判决为终审判决。审判长  徐献武审判员  屈玉涛审判员  王 玥二〇一八年八月八日书记员梁壮