湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂荆州中民三终字第00045号
上诉人（原审被告）：朱小华，男，1986年8月27日出生，汉族，湖北省潜江市人。
委托代理人：马忠恒，荆州市沙市区楚天法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：荆州市德胜汽车零部件制造有限公司。
法定代表人：孙津燕，该公司董事长。
委托代理人：汤运芝，湖北博智律师事务所律师。
委托代理人：陈昌业，湖北博智律师事务所律师。
上诉人朱小华因房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2013）鄂沙市民初字第01220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱小华的委托代理人马忠恒，被上诉人荆州市德胜汽车零部件制造有限公司的委托代理人汤运芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2009年8月4日，彭燕燕与代中本签订《房屋租赁合同》。合同约定：将座落于沙市区红星路九鑫宿舍门面租赁给被告代中本使用；租期一年，即从2009年7月30日起至2010年7月30日止；年租金200000元；后将租期补充更改至2010年9月30日止，租金增加25000元。2012年2月28日，梅英与朱小华、代中本签订《补充协议》。协议约定：将座落于沙市区红星路九鑫宿舍门面租赁给朱小华、代中本使用；租金和其它条款按原2009年8月4日签的合同不变；租赁期延长至2012年8月30日止；合同期满后承租方七天内无条件清空能搬走的物件等等；任何一方违约，违约方支付违约金200000元。原、被告约定的租期届满后，朱小华继续使用租赁房屋，原告也收取租金至2013年6月30日止。2012年12月29日，朱小华向原告公司梅英出具欠条一张，确认其欠租金16600元，并承诺在2013年6月份还清。在临近2013年6月30日时，原告要求朱小华在合同到期后，将其承租原告的房屋和场地归还给原告，但朱晓华至今仍未腾退。原告请求法院判令：终止原被告之间的租赁合同关系；判令被告向原告给付租金16600元、违约金50000元、实际占有使用费66667元；如被告不能在2013年9月30腾退，剩余实际占有使用费按每月16666元计算至被告将承租原告的房屋归还给原告时止；判令被告将其承租原告的房屋归还给原告；由被告承担本案诉讼费用。
原审另查明：诉争租赁房屋座落于沙市区红星路九鑫宿舍门面的房屋所有权人和土地使用权人均是原告荆州市德胜汽车零部件制造有限公司。彭燕燕系原告荆州市德胜汽车零部件制造有限公司工作人员，梅英系原告荆州市德胜汽车零部件制造有限公司的总经理。
原审认为：本案双方争议的焦点是：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》的效力问题；原告是否有权解除与被告签订的房屋租赁合同问题。
一、关于原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》的效力问题。
原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。彭燕燕与代中本签订《房屋租赁合同》，梅英与朱小华、代中本签订《补充协议》，彭燕燕、梅英二人在签订合同时均不是本案诉争租赁房屋的所有权人，无权对该房屋进行处分，此时他们与被告所签订的合同《房屋租赁合同》、《补充协议》为效力待定合同。我国合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。根据该条的规定，如果得到了权利人的追认，就可以消除无权处分的状态，从而使合同产生效力。由于原告荆州市德胜汽车零部件制造有限公司以实际交付租赁房屋并收取租金的行为对上述合同予以确认，从而使上述《房屋租赁合同》、《补充协议》归为有效合同，从而对原、被告双方均具有约束力。
二、关于原告是否有权解除与被告签订的房屋租赁合同问题。
《合同法》第236条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订的《补充协议》明确约定了“租赁期延长至2012年8月30日止”，但租赁合同期限届满后，承租人朱小华未返还租赁物，而是继续支付租金，且出租人（原告）也接受了，则可以推定双方有继续租赁关系的意向，该租赁合同仍继续有效，双方仍应遵循该租赁合同下的约定。但由于双方未约定租期，由此，双方的租赁关系应认定为不定期租赁。
《合同法》第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。原告作为房屋出租人可以随时解除租赁合同，要求承租人朱小华返还租赁房屋。故原告请求终止原被告之间的租赁合同关系，要求被告将其承租原告的房屋归还给原告的诉讼请求，法院予以支持。
综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，依法应予以保护。由于原告未提交证据证明已向被告送达了书面解除合同的通知，双方租赁合同解除之日为被告收到本案诉状副本之日，即2013年10月8日。因此被告朱小华作为房屋承租人，在租赁关系存续期间使用租赁房屋，原告可要求其支付的应是租金，而在租赁合同解除后被告仍继续占有租赁房屋的，原告要求其支付的应是实际使用费。被告朱小华的租金已支付至2013年6月30日，故被告朱小华还需支付给原告2013年7月1日至2013年10月8日的房屋租金，按合同约定的年租金200000元的标准计算，尚需支付租金54382元。加之被告朱小华于2012年12月29日出具的《欠条》表明其尚欠原告租金16600元，故被告朱小华向原告支付租金共计70982元。至于实际使用费的计算，可参照年租金200000元的标准，按日租金548元标准，结合被告实际占有使用的时间来确定。关于原告主张被告朱小华支付违约金50000元的诉讼请求。由于原告于法院确定的2013年10月8日提出解除租赁合同，被告朱小华应诉未腾退租赁房屋并不构成违约，故原告主张被告支付违约金50000元的诉讼请求，法院不予支持。原告在庭审中自愿放弃对被告代中本的诉讼请求，是对自己诉讼权利的合理处分，依法予以准许。关于被告朱小华主张的梅英承诺允许其继续经营3至5年的抗辩理由，由于未提交有效的证据予以证实，故法院对该抗辩理由不予采信。据此，依照《中国人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、原告荆州市德胜汽车零部件制造有限公司与被告代中本、朱小华签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2013年10月8日予以解除；
二、被告朱小华应于本判决生效之日起五日内，搬离其承租的座落于沙市区红星路九鑫宿舍的门面，全部房屋归还原告荆州市德胜汽车零部件制造有限公司；
三、被告朱小华应于本判决生效之日起五日内，支付原告荆州市德胜汽车零部件制造有限公司房屋租金70982元；
四、被告朱小华自2013年10月9日起至实际归还租赁房屋之日止，按每日548元的标准计付支付原告荆州市德胜汽车零部件制造有限公司房屋占用费；
五、驳回原告荆州市德胜汽车零部件制造有限公司的其他诉讼请求。
上诉人朱小华不服上述判决，向本院提起上诉称：原审法院认定本案租赁合同的租赁期限为不定期属认定事实错误，应结合租金收条载明了合同待签的内容和录音谈话的内容认定本案租赁合同的期限为3至5年的固定期限合同；上诉人与被上诉人之间达成变更延长租赁合同期限意思后，上诉人进行了大规模的装修和投资，被上诉人在收取租金时未作出任何反对，上诉人应承担赔偿责任。请求二审查明本案事实后依法改判或发回重审。
二审查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为：本案中，双方当事人签订的《补充协议》约定“租赁期延长至2012年8月30日止”，租赁期限届满后，双方当事人未签订书面租赁合同。承租人朱小华未返还租赁物，而是继续支付租金，且出租人也接受了，则可以推定双方有继续租赁关系的意向，该租赁合同仍继续有效，双方仍应遵循该租赁合同下的约定。根据我国《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故上诉人关于本案租赁合同不属于不定期租赁，而是3至5年的固定期限租赁的上诉理由不能成立。上诉人关于被上诉人应赔偿装修费用的上诉理由，因无合同依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人朱小华负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈时中
审判员 李 静
审判员 韩秀士
二〇一四年一月二十二日
书记员 郑 燕