广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初22454号
原告（反诉被告）：中山市顺枫物业管理有限公司，住所地广东省中山市南朗镇南企路，统一社会信用代码914420005989000615。
法定代表人：林雪平，总经理。
委托诉讼代理人：廖小河，物业助理。
被告（反诉原告）：饶兰桥，男，1986年12月4日出生，汉族，住湖南省桃源县，
委托诉讼代理人：莫海林，男，1970年4月2日出生，汉族，住重庆市云阳县，
委托诉讼代理人：宋仁志，男，1978年1月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
原告（反诉被告）中山市顺枫物业管理有限公司（以下简称顺枫公司）与被告（反诉原告）饶兰桥物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案后，被告饶兰桥提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告顺枫公司的法定代表人林雪平及其委托诉讼代理人廖小河、被告饶兰桥的委托诉讼代理人莫海林、宋仁志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺枫公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2016年12月至2017年2月的物业服务费507元、滞纳金318元。事实与理由：被告饶兰桥购买顺枫华庭1幢1104房，自2017年1月起拒绝缴纳物业服务费。原告多次催告被告支付费用，均被拒绝。诉讼中，原告增加要求被告支付因本次诉讼而产生的复印费25元、通信费22元、邮寄费12元的诉讼请求。
被告饶兰桥称辩，1.原告未按约定每六个月清洗一次水箱，导致水箱严重锈蚀；2.原告未按约定每12个月清洗一次化粪池，未按期清疏排水系统；3.未按约定检修消防设施设备，4.物管费应按0.8元/平方米计算；5.地下车库雨水潜液泵存在故障或未配置地下车库雨水潜液泵。
为此，饶兰桥向本院提出反诉请求：1.判令顺枫公司赔偿因本案纠纷而产生的误工费600元、交通费600元、资料费50元；2.赔偿因饮用脏水、锈水而造成的精神损失费2000元；3.顺枫公司返还挪用住宅维修基金期间的利息损失。庭审中，饶兰桥撤回要求顺枫公司赔偿精神损失费2000元及要求顺枫公司返还挪用住宅维修基金期间的利息损失的诉讼请求，该两项诉讼请求由其另循途径解决。
原告顺枫公司对被告饶兰桥的反诉辩称，1.饶兰桥所称的水箱水管生锈及外墙脱落的问题，是开发商的责任，业主应找开发商；2.没有明确约定清洗水池哪个地方；3.无法清洗外墙建筑，因为外墙有脱落情况，当时开发商在维修，若进行清洗，就会把砖给洗掉了。顺枫公司已经履行了合同约定的义务，对小区的楼梯及地下车库均有按约定进行清洗。
本院依法组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
饶兰桥系中山市南朗镇顺枫华庭的业主。截止至2017年2月，顺枫公司一直为中山市南朗镇顺枫华庭小区提供物业管理服务。顺枫华庭小区的开发商中山市南朗管理区经济发展公司与顺枫公司签订前期物业服务合同（以下简称案涉合同），主要约定：顺枫公司为顺枫华庭小区提供物业管理服务；物业服务费按建筑面积收取，住宅按建筑面积每月每平方米1.6元计算；物业竣工验收后由发展商发出入伙通知书规定收楼之日起开始收缴物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的5号前；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；顺枫公司提供的物业服务事项包括，1.房屋建筑共用部位的维修养护和管理（包括楼顶、外墙面、楼梯间、走廊通道等），达到外墙完好、外观齐整、零修及时维修、养护、和管理；2.安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤；3.共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括道路、化粪池、电梯、水池、消防设施设备、外墙排水管。合同还约定了其他事项。合同签订后，顺枫公司为顺枫华庭小区提供物业服务。合同履行中，因不满意顺枫公司的物业管理服务，饶兰桥未交纳2016年12月至2017年2月期间的物业服务费及相应的滞纳金。顺枫公司追讨物业服务费未果，遂诉至本院，并提出前述诉求。
据饶兰桥提交的照片显示，顺枫公司在属物业管理范围的水管维修、水箱清洗、消防设施设备的检修、地下车库水管的维修等方面，存在不及时、不到位等现象。
本院认为，本案是物业管理合同纠纷。顺枫公司与中山市南朗管理区经济发展公司签订的案涉合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，案涉合同对饶兰桥具有约束力。因此，顺枫公司与饶兰桥均应遵守该合同的约定，全面履行该合同约定的义务。据饶兰桥提交的证据显示，顺枫公司在提供物业管理服务过程中，在履行水管维修、水箱清洗、消防设施设备的检修、地下车库水管的维修等方面的义务时存在不及时、不到位的情形，虽然顺枫公司在履行物业服务合同时存在一定的瑕疵，但顺枫公司已经为顺枫华庭小区提供了物业服务，作为小区业主的饶兰桥理应向顺枫公司支付相应的物业服务费。饶兰桥据此而拒绝支付全部物业服务费，虽然事出有因，但亦属违约。鉴于顺枫公司在履行物业服务合同时存在未全面履行义务的情形，综合本案案情，根据公平原则，本院酌情调整顺枫公司收取物业服务费的标准为按每月每平方米1.2元计，经核算，饶兰桥应向顺枫公司支付2016年12月至2017年2月的物业管理费380.25元。顺枫公司主张的滞纳金实为违约金，顺枫公司主张饶兰桥应按案涉合同约定，自逾期交费之日起按，以实际所欠物业服务费为基数，按每日3‰计算，饶兰桥认为该违约金过高，要求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，顺枫公司没有证据证明饶兰桥逾期交纳物业费给其造成的损失，本院认为，顺枫公司主张的违约金确实偏高，应予以调整。结合本案实际情况，本院依法将违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。因涉案合同约定每月的服务费应于当月5日前交纳，故违约金的起算日应为2016年12月6日。顺枫公司主张饶兰桥支付因本次诉讼而产生的复印费25元、通信费22元、邮寄费12元，没有合同依据及法律依据，本院不予支持。
因饶兰桥未按时向顺枫公司支付相应的物业服务费，其在履行案涉合同时存在过错，亦是引起本案纠纷的因素，其主张顺枫公司支付其因本案诉讼而产生的误工费600元、交通费600元、资料费50元，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条的规定，判决如下：
一、被告饶兰桥于本判决生效之日起三日内向原告中山市顺枫物业管理有限公司支付2016年12月至2017年2月的物业管理费380.25元及违约金（以实际欠款额为基数，按中国人民同期同类贷款利率的标准，从2016年12月6日起计至全部清偿之日止）；
二、驳回原告中山市顺枫物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告饶兰桥的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元（该款原告中山市顺枫物业管理有限公司已预交），由被告饶兰桥负担（被告于判决生效之日起三日内迳付原告中山市顺枫物业管理有限公司）；反诉案件受理费25元（该款反诉原告饶兰桥已预交），由反诉原告饶兰桥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 陈伟基
审判员 何明伟
审判员 石 慧
二〇一八年六月五日
书记员 粟昭林
罗鑫