天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第376号
上诉人（原审被告）天津市雍金房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽牌坊西街14号。
法定代表人姚培春，董事长。
委托代理人韩刚，该公司职员。
委托代理人王鸥，该公司职员。
被上诉人（原审原告）衣雪连。
委托代理人张国辉（被上诉人之夫），天津市滨海新区渤天化工有限公司职工。
委托代理人王猛（被上诉人夫弟），无职业。
上诉人天津市雍金房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院作出的（2015）滨汉民初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月27日受理，并依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭进行审理。上诉人天津市雍金房地产开发有限公司的委托代理人韩刚，被上诉人衣雪连及其委托代理人张国辉、王猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告所述购房以及房屋窗台墙体内出现的质量问题属实。原告所购房屋建筑面积113.26平方米，总价款994949元。原告于2014年11月16日办理入住手续，装修过程中，于2014年12月3日发现墙体质量问题，经与被告协商维修事宜未果，于2014年12月8日反映至汉沽建委，汉沽建委工作人员于2014年12月9日通知原告及被告、施工单位天津住宅集团建设工程总承包有限公司人员到原告房屋内协商解决维修事宜。经协商，原告与天津住宅集团建设工程总承包有限公司达成“阳台上翻窗台维修方案”，约定：“现根据业主要求进行维修，具体整改方案如下：1.将发泡罐去掉，用人工剔凿到无松动为止；2.用清水将剔凿部分浮尘冲洗干净；3.按冬季施工要求将缺口用加入防冻剂的混凝土浇注密室；4.为保证质量用棉被将浇注的混凝土覆盖严实；5.施工过程中对外保温造成损坏，待明年天暖后进行修补；6.为保证不从维修处进水，将原保温割下，在维修处刷防水材料一遍，再贴保温板。”该协议签订后，天津住宅集团建设工程总承包有限公司于当日即对原告房屋进行维修，维修方案中前4步已经完毕。维修后，原告暂未对阳台窗户进行密闭处理，亦未继续进行装修。另查，原告于2014年11月16日交纳2014年11月17日至2015年11月16日期间的物业费2487元，2014年12月12日交纳2014至2015年度采暖费2265.50元。
原告诉讼请求：1、被告赔偿原告因迟延入住产生的损失14924元（每日按照购房款的万分之一计算）、房屋使用期限缩短的损失6187元、迟延入住期间的租房损失12500元（按照每月2500元标准计算）、采暖费2300元、物业管理费1035元、误工费1000元、洗照片费用30元、精神损害抚慰金10000元，合计47976元；2、诉讼费由被告承担。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告房屋出现质量问题后，被告应当予以维修，并对原告因房屋质量问题产生的损失进行赔偿。2014年12月9日由汉沽建委工作人员组织原、被告及施工单位协商原告房屋维修事宜时，被告工作人员亦曾到场，在原告与施工单位达成“维修方案”后，施工单位即按照维修方案步骤进行维修，被告在答辩时曾陈述“我公司已经对原告房屋质量问题进行了维修”，故此可以认定，被告对原告与施工单位达成的维修方案是认可的，该维修方案对被告具有约束力。该维修方案约定，“施工过程中对外保温造成损坏，待明年天暖后进行修补”，由此可见被告和施工单位对原告房屋质量问题的维修尚未完毕。虽然被告辩称其随时可以对墙体外保温进行维修，但其至今却未采取任何维修措施，原告在此情况下暂时未对阳台窗户进行密闭处理，并暂停室内装修，理由正当。由于维修方案中对外保温的维修时间约定为“待明年天暖时”，该约定时间并不明确，原告主张5个月的维修期限没有依据，原审法院暂定为2015年4月3日。自原告2014年12月3日发现房屋质量问题至2015年4月3日共计4个月，原告因房屋质量问题暂停装修，不能享有房屋正常的居住使用功能，被告应对此给原告造成的损失予以赔偿。如被告对房屋外保温的维修时间与原审法院酌定时间不符，双方可另案解决。关于赔偿范围，原告主张的因房屋不能正常入住产生的租房损失，于法有据，予以支持，但其提出每月2500元的标准过高，不予认定，原审法院参照同地段同类房屋的租金标准，酌定为月租金1300元，4个月维修期的租金共计5200元。按照原告交纳年度物业费的数额2487元计算，4个月的物业费为829元。按照原告交纳采暖费的数额2265.5元计算，2014年12月3日至2015年3月15日期间的采暖费应为1926元。原告主张的误工费、冲洗照片的费用没有证据佐证，不予认定。原告主张的其他损失于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、自本判决生效之日起五日内，被告天津市雍金房地产开发有限公司赔偿原告衣雪连房屋租金5200元、物业费829元、采暖费1926元；二、驳回原告其他诉讼请求。当事人如未按照本判决指定期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费499元，由原告承担350元，被告承担149元，并在本判决生效之日起十五日内直接给付原告。
上诉人天津市雍金房地产开发有限公司不服原审判决，上诉至本院，请求：1、依法撤销一审判决，改判上诉人不承担赔偿责任；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。主要理由：1、被上诉人与施工单位达成的维修方案对上诉人没有约束力，该方案上诉人既不知情也不认可，签订维修方案的主体应为上诉人与被上诉人，施工单位私自与被上诉人签订维修方案，事前未经上诉人同意，事后未经上诉人认可，上诉人一直认为房屋早已维修完毕，原审判决认为上诉人陈述已对房屋进行维修认定维修方案对上诉人有约束力是牵强的，上诉人对施工单位的指令是维修而不是签订维修方案，该方案未经上诉人认可，对上诉人没有约束力；2、判决认定四个月的维修期限没有任何根据，上诉人一再表示随时可以维修，而且维修不影响被上诉人使用房屋，被上诉人不使用是其自愿选择，强加给上诉人是没有道理的；3、被上诉人租房损失未实际发生，租房没有合同，没有相关票据，也未提交相应证据证明租房损失。
被上诉人衣雪连答辩，被上诉人房屋出现质量问题找到上诉人，上诉人采取避而不见的方式，被上诉人投诉到汉沽建委并报警，经汉沽建委协调，被上诉人与施工单位签署的维修方案上诉人是知情认可才签订的，上诉人没有尽到维修义务，对被上诉人始终不理不睬，对被上诉人的损失从来没有问过。上诉人主张对维修方案不知情不承担责任是站不住脚的。不同意上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的案件事实与原审一致。
本院认为，被上诉人购买上诉人的房屋出现质量问题，经汉沽建委组织双方及施工单位协商房屋维修事宜，被上诉人与施工单位签订“维修方案”，施工单位履行维修方案中的部分维修义务。上诉人对协商维修事宜及施工单位进行维修是知情的，上诉人虽未在该“维修方案”上签字，但上诉人陈述委托施工单位对被上诉人房屋予以维修至满意为止，说明上诉人赋予施工单位如何维修的权利，施工单位与被上诉人签署的维修方案对上诉人具有约束力。上诉人主张该维修方案对其没有约束力，本院不予支持。该维修方案约定“施工过程中对外保温造成损坏，待明年天暖后进行修补”，上诉人主张随时可以对墙体外保温进行维修，无需等到转年天暖后，但上诉人至今未履行该项维修义务。被上诉人因房屋质量问题暂停装修，不能正常使用房屋，由此造成的经济损失上诉人应给予赔偿。原审法院酌情考虑四个月的维修期限，对被上诉人的租房损失参照同地段同类房屋的租金标准予以酌定确认租金的数额，并无不当。上诉人不同意赔偿被上诉人的租房损失，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，所作判决本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人天津市雍金房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
审 判 员 吴狄红
代理审判员 王 珊
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 刘继永
速 录 员 李 晶