江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第01232号
上诉人（原审被告）廖彩达。
委托代理人林悠，江苏锦程律师事务所律师。
上诉人（原审被告）朱校琴。
委托代理人林悠，江苏锦程律师事务所律师。
委托代理人廖晨彤。
被上诉人（原审原告）徐雪燕，无业。
委托代理人李洁，江苏正太和律师事务所律师。
上诉人廖彩达、朱校琴因与被上诉人徐雪燕房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2014）北民初字第0199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
徐雪燕一审诉称：其与廖彩达签订了房屋买卖协议后，当天即付清了全部房款并收取了房产证及土地证，廖彩达也将房屋交付。因当时其手头较紧，故未及时办理过户手续。但此后廖彩达在要求其房款加价被拒的情形下，以遗失为由补办了“二证”，并将朱校琴增添登记为房屋共有权人。现要求判令：1、其与廖彩达于2001年9月26日签订的房屋买卖协议有效。2、廖彩达、朱校琴负有协助其办理转让房屋过户登记手续的义务。
廖彩达一审辩称：其与徐雪燕签订售房协议后仅收到定金1000元，由于朱校琴不同意将房屋出售而仅同意出租，故其告知徐雪燕不再履行售房协议，所收取的定金可抵作徐雪燕使用该房屋三个月的租金，但双方未另行签订书面协议。徐雪燕在入住该房屋后，既不支付房租，还以持有房屋“二证”为由拒绝归还房屋，其无奈之余与朱校琴至有关部门补办了权证。其认为双方签订的售房协议无效，要求驳回徐雪燕的诉讼请求。
朱校琴同意廖彩达的意见。
原审法院经审理查明：在房屋中介人员的介绍下，徐雪燕与廖彩达于2001年9月26日签订了售房协议，协议约定：1、廖彩达将其名下的无锡市北塘区盛岸二村150号601室房屋转让给徐雪燕所有，房屋建筑面积为40.86平方米。2、出售房屋产权证明材料有房产证、土地证。3、房屋总价为41000元，预付定金1000元，其余房款等交接后一齐付清，收款凭证另写。4、房产（使用）交接日期为2001年11月1日，所有房产过户、办证、中介费均由买方承担，如有违约应支付对方违约金5000元，其中5%归中介所有。5、卖方确保出售房无产权争议，有权出售该房产，如有争议，一切责任由卖方承担。本合同签署生效，双方凭相关材料至产权监理部门办理产权转移手续等。
另查明，廖彩达于2001年4月以40000元的价格向他人购买了盛岸二村150号601室房屋。徐雪燕持有的盛岸二村150号601室房屋所有权证、土地使用证的原件载明，该房屋的所有权人、土地使用者仅登记为廖彩达，房屋所有权证的发放日期为2001年5月27日，土地使用证的发放日期为2001年9月14日。徐雪燕提交的收条载明：“今收到徐雪燕购房定金人民币壹仟元正，总价人民币肆万壹仟元正。收款人：廖彩达，2001.9.26.”
廖彩达与朱校琴系夫妻关系。2003年6月，廖彩达以原房屋所有权证遗失为由，向房产部门申领补证，并添加了朱校琴为该房屋的共有权人登记，同年12月，房产管理部门重新发放了房屋所有权证。
诉讼中，徐雪燕作如下表示：1、9月26日上午，我接到中介电话后即至中介公司，等房主廖彩达来后即去看房，该房当时有人居住在内，廖彩达表示系承租户，会让承租人走的。2、看房后即回中介公司并确定了买房之事，先预付定金1000元；当天下午在中介人员祁某某的见证下，我付清了余款40000元，廖彩达写了收条并将“二证”原件交给我。3、在承租人搬离后，我于2001年11月即入住该房屋至今。4、由于我当时经济比较拮据，故未能及时办理过户手续。当我有钱可以办理过户时，廖彩达却以房屋价格上涨而提出需增加房款，但被我拒绝。5、此后，我虽曾与廖彩达多次协商，但均因廖彩达的无理要求而未果。6、我提起诉讼本属无奈，但仍可为解决双方的纷争而再次表达善意，即使法院确认双方的售房协议有效，除鉴定费外的本案诉讼费也由我负担，并放弃要求对方支付违约金的请求。
廖彩达作如下表示：1、我在盛岸二村原仅有60平方米左右的住房一套，因我为副教授职称，按相关政策可享有110平方米的住房面积，故单位需对我的住房面积不足部分予以补贴。2、我与徐雪燕签订售房协议后的当天即将此情告知了妻子朱校琴，但妻子仅同意出租，不同意出卖，于是我即告知徐雪燕双方的售房协议不再履行，如徐雪燕需居住使用，则可承租该房，并将支付的定金作为今后承租三个月的房租，但徐雪燕当场翻脸不同意我所提建议。3、签约当天的上午，徐雪燕支付我1000元定金，而当天下午我清楚地记得至原单位领取房屋补贴款的，并未再与徐雪燕见面。我收取定金并出具收条，徐雪燕持有的该收条的内容及签名均非我书写。4、我自他人处购买了该房后从未实际居住，而由远房亲戚承租该房。待该承租户搬离后，我于当年的11月中旬将房屋交付于徐雪燕居住使用。5、因徐雪燕在租期届满后既不付租，也不还房，我于2002年期间找徐雪燕交涉，但徐雪燕提出要给她补偿款，先是5000元，后为10000元，最后提出要30000元，我认为双方的售房协议无效，故不同意该要求。我还在2003年5月18日曾与两个朋友一起找徐雪燕，要求她搬出该房，但徐雪燕竟说“二证”已落在她手中，并说我不能再出卖该房了，我方于次月向房管部门办理了报失重领手续。6、我虽从未以起诉方式提起权利主张，但并不表示放弃该权利。
根据廖彩达申请，原审法院委托了南京东南司法鉴定所对徐雪燕持有的收条笔迹真伪予以鉴定，经鉴定，该所的鉴定意见为：送检标称日期为“2001.9.26.”的《收条》上手写内容字迹是廖彩达所写。
徐雪燕对鉴定意见无异议。廖彩达对鉴定意见不予认可并提出异议。南京东南司法鉴定所对此异议的书面答复意见载明：经对鉴定意见书审查，认为《收条》上的所有字迹动笔自然，并无明显模仿笔迹的相关特征，与现有的案后实验样本比对，两者在一般特征及细节特征上符合点数量多，质量高；至于异议人廖彩达所说的差异点应是同一人在不同时期书写习惯多样性的表现（比对样本与检材字迹有十多年的时间差），属非本质的差异。因此，据现有样本，作出认定同一的意见客观公正。
中介公司原工作人员祁某某到庭作证时表示：1、双方所签订的售房协议确由我中介经手的。我也是廖彩达买入该房的中介，也知晓廖彩达买房系为了享受补贴待遇之用，所以不到半年就又委托我要将该房转让，故我与廖彩达较为熟悉。2、徐雪燕开始找我时原欲租房，后又要买房了，我就介绍了双方见面洽谈。3、协议签订当天的上午，徐雪燕支付了1000元定金，双方在当天下午又至我中介公司内交接钱款及证照，廖彩达还拿了一个布袋子，里面装有房产证及土地证；徐雪燕支付了房款40000元，并接收了廖彩达给付的“二证”。4、徐雪燕持有的收条上的内容及日期是我书写的，但签名是廖彩达本人签的；按照该收条的内容，应仅收到1000元定金而不包含另外的40000元房款；在收取定金的收条上同时书写交易总价，系按中介操作程序的惯例；徐雪燕支付40000元房款我是在场的，但廖彩达是否另出具收条，我记不清了。5、房屋交易后不久，廖彩达即找我说房屋涨价了，让我去找对方要加钱，我不同意就让廖彩达自己去找。6、徐雪燕因经济原因而未能及时办理过户手续，故在2002年期间曾找我二、三次要求过户，我就去找廖彩达，但廖彩达提出要加钱20000元的要求遭徐雪燕拒绝而未果；后因廖彩达的原住房被拆迁，故此后也未能再找到廖彩达。7、廖彩达在该房屋市价涨至约70000元时曾向我表示过不愿出让该房屋了，但从未在我面前提及要徐雪燕搬出该房的说法，双方之间所谈的只是买卖，而非租赁关系。8、此事已过十余年，虽对有些情形表达会不很精确，但本案房屋的买卖，系我从事房屋中介工作中唯一留下后遗症的一桩事。
基于祁某某对《收条》上的字样除“廖彩达”的签名外均系其所写的表示，原审法院将祁某某书写的样本传真至鉴定所并要求对此审核。鉴定所的答复意见载明：祁某某的样本传真件与标称日期为“2001.9.26.”且署名为“廖彩达”的《收条》进行比对，发现两者在概貌特征及细节特征上均存在大量差异，故据现有材料，不能认定标称日期为“2001.9.26.”且署名为“廖彩达”的《收条》系祁某某所写。
本案审理过程中，对徐雪燕持有的讼争房屋“二证”原件事宜，廖彩达在第一次庭审时表示，其遗失了“二证”，但不能确定徐雪燕持有的“二证”是否即为其遗失件。在此后的庭审中，廖彩达又表示，“二证”系其交付于原承租户以作公安部门对租户的检查之用，但从未交付给徐雪燕持有。
上述事实，有房产资料、房屋所有权证、土地使用证、售房协议、收条、祁某某的证言、录音资料、鉴定意见书与答复函、双方当事人的陈述等在卷佐证。
原审法院认为，根据已查明的事实、结合本案情形综合分析后，判定徐雪燕与廖彩达签订的售房协议有效，徐雪燕已履行了支付全部房款的义务，故法院对徐雪燕的诉请意见，予以支持。理由如下：1、盛岸二村150号601室房屋的权属原登记在廖彩达一人名下，其与徐雪燕签订的售房协议系双方自愿，该售房协议经审查，不存在无效情形，故法院认定该协议合法有效，因而对双方具有法律约束力。2、廖彩达辩称双方曾达成共识，将房屋买卖关系变更为租赁关系，除其单方陈述外，并无其他证据支撑与印证该辩称意见。3、假设廖彩达曾与徐雪燕以口头方式达成变更协议，也以收取的定金来折抵商定的租金，则廖彩达须收回或销毁双方所签订的售房协议，或以书面方式确定原售房协议不再履行，否则应意识到将会产生严重后果。更何况廖彩达在当年也是通过与原出让人以书面买卖协议的方式取得了该房屋的权属。如此，则该假设情形难以成立。4、售房协议中明确了出售方的权利凭证为产权证及土地证，而徐雪燕持有的该“二证”原件来源，不存在廖彩达所述的遗失后而恰被徐雪燕拾遗的情形，则该“二证”理应由廖彩达交付于徐雪燕。可廖彩达在诉讼中对徐雪燕持有“二证”来源所作的否定意见及解释，前后矛盾、不能自圆。如按其所述曾交给原承租户，则在该户搬离时应予收回，并按其原惯例仍将“二证”交给徐雪燕，以作租赁户被检查时的备用，但廖彩达却遗忘了“二证”去向，而廖彩达自取得“二证”至租赁户搬离，前后仅相隔半年左右，对如此重要的权属凭证的下落，记忆消失殆尽，与其对签约当天下午、2003年5月18日的自身去向的清晰记忆形成了强烈反差。廖彩达的前述表示，让法院产生了高度质疑。5、双方经中介公司而实施买卖房屋事宜，除了可为各自提供相应的便利与帮助外，中介公司可作为第三方对双方的履约行为作见证与监督，也系双方的本意之一。徐雪燕对看房、付定金、签约、付房款、收证等情形的陈述，除了其提供的相应证据外，也有中介人员祁某某的证言加以印证。6、关于讼争房屋的交付，如按廖彩达所述的已变更为租赁户入住的情形，则廖彩达无法解释徐雪燕已当场翻脸并不予接受该变更建议的辩称意见。由此，也足以判定廖彩达将该房屋交付于徐雪燕时，系履行出售方的交付义务行为。7、签约与交房相隔一个多月，如廖彩达尚未全额收到房款，朱校琴又于当天即不同意将房屋出售，且徐雪燕又拒绝其变更建议，矛盾与纷争显而易见，廖彩达却在未与徐雪燕达成书面共识、且仅收到1000元定金的情形下，仍将房屋交付于徐雪燕入住，廖彩达的该辩称意见，显然令人难以置信。8、徐雪燕持有的收条虽有是否包含另外4万元房款的争议存在，但该收条经鉴定确由廖彩达所写，即使祁某某表示该收条内容由其书写，但也明确表示由廖彩达本人签名。故根据上述理由及结合本案案情，法院判定廖彩达已收取了全部房款41000元，廖彩达收到房款后也负有协助徐雪燕办理过户手续的义务。9、本案争议的原因源自于在讼争房屋交易后不久，因出现了在该时间段内的房价行情上涨幅度较大的情形，廖彩达对原交易价格产生了失衡心理，在徐雪燕提出需协助办理过户时，即提出需加价但又被拒绝后，即采用了挂失、补领权证、添加共有人的方式，其目的系对徐雪燕的过户要求设置障碍。该行为除了违反诚实信用的交易规则外，也恰恰证明了廖彩达对房产权证有着很高的认知性。10、讼争房屋的交易至今已十余年，一般情况下，本应在交易后的短期内完成过户手续，但因徐雪燕当时经济拮据而未能及时办理过户手续，虽事出有因，可此后房价的上扬及徐雪燕持有的收条所存在的瑕疵情形，致使双方陷入了旷日持久的纠缠中，并导致了本案诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条之规定，该院判决：一、徐雪燕与廖彩达于2001年9月26日签订的无锡市盛岸二村150号601室的房屋买卖协议有效。二、廖彩达、朱校琴于判决发生法律效力之日起一个月内，协助徐雪燕至房产部门办理相应的过户手续；所涉的相关费用由徐雪燕负担。案件受理费4300元，保全费1520元，鉴定费1200元，合计7020元，由徐雪燕负担5820元，由廖彩达、朱校琴负担1200元。
廖彩达、朱校琴不服原审判决，向本院提起上诉称：1、收条的真伪未查明，鉴定意见与祁某某的陈述矛盾，要求对收条重新鉴定。祁某某的证言是孤证，且与徐雪燕的陈述相矛盾。按照收条的文意理解，也得不出同时收到4万元房款的结论，仅表示收到1000元定金。合同约定要2001年11月1日交接房屋时才付款，徐雪燕仅支付了定金1000元，故原审认定徐雪燕已支付4万元房款错误。2、徐雪燕陈述交付房款后廖彩达向其交付了两证，而未有证据证明徐雪燕交付了房款的前提下，原审法院据此推定廖彩达将“二证”交付给徐雪燕是缺乏依据的。3、买卖变更为租赁，双方已口头达成一致，实际也已履行了租赁协议。中介公司仅收取中介费300元，证明双方当事人是租房关系，如系房屋买卖，按照规定和惯例，应收取中介费1000元。4、争议房屋非廖彩达个人财产，共有人朱校琴明确表示不同意买卖的情况下，仅有廖彩达一人签字的售房协议未成立，即使成立也无效。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回徐雪燕的诉讼请求。
徐雪燕辩称：1、案涉房屋登记在廖彩达一人名下，本案所涉房屋买卖协议是双方真实意思表示，应认定有效。2、收条的真实性由东南司法鉴定所的鉴定意见证实，徐雪燕已支付了全部房款，有收条、证人证言及录音证实。3、廖彩达对于房屋两证的陈述相互矛盾，徐雪燕实际支付了中介费1000元。4、廖彩达认为与徐雪燕是房屋租赁，廖彩达从未催讨过租金，还要给徐雪燕补偿，有悖常理。请求驳回上诉，维持原判。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：二审中，廖彩达、朱校琴为证明其主张，向本院提交了廖彩达与李钢的售房协议、中介费收条、房款收条、无锡市房产转让契约书、陈某、张某书面证言。以证明本案协议仅是草签协议，房屋买卖中介费应是1000元，房款应另行出具收条，案涉协议与无锡市房产转让契约书不符，是无效的。廖彩达、朱校琴申请证人陈某、张某到庭陈述证言，陈某陈述，其和廖彩达原来是同事，2002年4月20日廖彩达说其将盛岸新村的房子租给了一个姓徐的，房租一直没有交，要想办法把欠的房租要回来，大概4月25号其喊了张某和廖彩达起去的，廖彩达问徐雪燕，房子什么时候还。对方讲没有地方去住，外面房租也很贵，没有地方搬出去。其是听廖彩达讲房子是租给徐雪燕的。张某陈述，2002年大约4月份陈某打电话给其，要其一起去叫租廖彩达房子的人搬走，租房的事情是听廖彩达讲的，买房子的事情不知道。
徐雪燕提交了2012年9月26日中介费收据1张，以证明其交纳了房屋买卖中介费1000元。
徐雪燕一审中提供了与廖彩达的谈话录音1份，主要内容为徐雪燕与廖彩达就案涉房屋进行了商谈，廖彩达提出将房子卖掉，所得款项再进行分配，双方未就如何分配卖房款项达成一致。其中廖彩达谈到“假设这个房子24万，你不可能说给我20万，那这样的话，好像你没有受到什么好处了，所以我们就是在10万到20万协商”，“我挂牌假设能卖28万，给你多少，给我多少”，徐雪燕问“那以前的4万元怎么算呢”。谈话中徐雪燕多次谈到其已支付了4万元房款，廖彩达均未明确否认。廖彩达还谈到卖房分款的事可以叫调解委员会的老周来做担保。廖彩达对录音中是其的声音无异议，认为徐雪燕对通话进行了增减，语调也不对，顺序被颠倒。徐雪燕还提供了与周建南的通话录音1份，周建南谈到将房子卖掉徐雪燕和廖彩达怎么分配房款，徐雪燕要自己先有个方案，如果房子卖了20万元，4万元先还给徐雪燕，徐雪燕再分10万元，廖彩达是不会同意的等等。廖彩达质证后认为无法确认通话人的身份。二审中，本院向周建南核实徐雪燕提供的与其通话录音的真实性，周建南核实后表示是其与徐雪燕通话的录音，内容是真实的。
二审中，廖彩达陈述，关于房屋买卖变更为租赁其没有与徐雪燕面谈过，其是和中介祁某某谈的，关于租金祁某某说用1000元定金抵。
双方的争议焦点为：1、案涉房屋买卖协议是否合法有效；2、案涉房屋是买卖还是租赁，徐雪燕是否交付全部房款。
本院认为：关于争议焦点1，案涉房屋买卖协议合法有效，理由：涉案房产虽系廖彩达、朱校琴夫妻共同财产，但廖彩达与徐雪燕签订买卖合同时，该房产的房屋所有权证和土有使用证均登记在廖彩达一人名下，徐雪燕有理由相信该出售行为系夫妻双方的共同意思表示，廖彩达的出售行为构成表见代理。廖彩达二审中提交的与他人房屋买卖的相关协议、收条等，均是与案外人进行交易的相关材料，与本案无关联性，其提交的无锡市房产转让契约书，系房产部门为便于办理产权登记而向当事人提供的格式文本，案涉合同已具备了合同成立生效的必要条款，本案当事人未采用格式文本，不影响本案双方之间的合同成立且生效。
关于争议焦点2，本院认为，徐雪燕与廖彩达之间是房屋买卖合同关系，徐雪燕已交付全部房款。廖彩达、朱校琴应协助徐雪燕办理房屋过户手续。理由：1、廖彩达关于“二证”情况的陈述，前后矛盾，且公安机关未有要求房屋承租人必须持有房屋两证以供检查的相关规定，徐雪燕现持有“二证”，廖彩达未有证据证明徐雪燕“二证”来源不合法的情况下，应认定是廖彩达向徐雪燕交付了“二证”。2、祁某某作为中介参与了双方的房屋买卖，其对双方之间房屋交易过程的陈述是直接证据，因案涉交易已经过多年，对于个别细节陈述存在偏差，亦属正常，但不能据此否定其所作全部证言的真实性。廖彩达对徐雪燕提供的谈话录音认为内容有增减、顺序被颠倒等问题，但未提供证据证明，谈话录音的真实性应予确认。谈话中徐雪燕多次谈到其已支付了4万元，廖彩达均未明确否认。该谈话为双方协商将案涉房屋出卖后如何分配房款，如徐雪燕未支付购房款，而提出分配时先要扣除其已支付的4万元，廖彩达理应立即反驳，而录音中廖彩达谈到“假设这个房子24万，你不可能说给我20万，那这样的话，好像你没有受到什么好处了，所以我们就是在10万到20万协商”，实际承认了已收到徐雪燕的购房款。一审中徐雪燕还提供了与周建南的通话录音，经向周建南本人核实，周建南确认录音内容属实，该通话录音也可以印证徐雪燕与廖彩达之间是房屋买卖关系，已支付了全部房款。3、廖彩达一审中陈述其当天即告知徐雪燕房屋只能租赁，徐雪燕当场翻脸。二审中，其又陈述关于房屋租赁其未与徐雪燕面谈，是与中介祁某某谈的，1000元定金抵作租金亦是祁某某决定，该陈述不仅与一审中的陈述矛盾，也未得到祁某某的印证，祁某某也无权代表徐雪燕变更合同。二审中，证人陈某、张某的证言表明其所知道的案涉房屋是租赁关系，徐雪燕欠房租等，仅是听廖彩达单方陈述，不足以证明廖彩达与徐雪燕之间是租赁关系。如依据廖彩达的陈述，其当天即告知徐雪燕房屋只能租赁，且徐雪燕不同意，未交纳全部房款的情况下，在2001年11月还让徐雪燕入住房屋，廖彩达的陈述存在明显矛盾。此外，依据其关于1000元抵作三个月租金的陈述，徐雪燕已在案涉房屋居住十余年，而双方协商时，廖彩达反而提出要再分钱给徐雪燕，显然有悖常理。4、南京东南司法鉴定所对本案收条所作鉴定结论，不存在鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足等应当重新鉴定的情形，本院对廖彩达、朱校琴要求重新的鉴定的申请不予准许。
综上，廖彩达、朱校琴的上诉理由，不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由廖彩达、朱校琴共同承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 君
代理审判员 胡 伟
代理审判员 缪 凌
二〇一五年九月三十日
书 记 员 卢志鹄