广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第2273号
原告：广州市好佳家居有限公司，住所地广东省广州市天河区，组织机构代码76192895–4。
法定代表人：柯逊，董事长。
委托代理人：徐钰萍、赵晓明，广东海际明律师事务所律师。
被告：宋立军，住吉林省集安市。
委托代理人：胡东、张华，均为广东诺臣律师事务所律师。
被告：广州市图乐智能家居有限公司，住所地广东省广州市番禺区，组织机构代码58187043–3。
法定代表人：温秉和，总经理。
被告：温秉和，住广东省东莞市南城区。
被告：黄建成，住湖北省监利县。
被告：曾锦超，住广东省增城市。
被告广州市图乐智能家居有限公司、温秉和、黄建成、曾锦超的共同委托代理人：宦均，广东尚宽律师事务所律师。
原告广州市好佳家居有限公司（简称“好佳家居公司”）诉被告宋立军、广州市图乐智能家居有限公司（简称“图乐公司”）、温秉和、黄建成、曾锦超租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告好佳家居公司的委托代理人徐钰萍、赵晓明，被告宋立军及其委托代理人胡东、张华，被告图乐公司、温秉和、黄建成、曾锦超的共同委托代理人宦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告好佳家居公司诉称：原告与被告宋立军于2011年7月20日签订租赁合同，约定：被告宋立军（乙方）租赁原告（甲方）提供的广州市天河路228号正佳广场第六层家居商场6B033、6B041-044的商铺使用，建筑面积551平方米，用于设计、订做衣柜经营，品牌为TALROU；租赁期限为3年9个月，从2011年8月1日至2015年4月30日，其中2011年8月1日至2011年8月28日为免租装修期，第一年租金为每月每平方米220元（即每月租金121220元），第二年租金为每月每平方米237.6元（即月租金为130917.6元），第三年租金为每月每平方米256.6元（即月租金141386.6元），第四年租金为每月每平方米277元（即月租金为152627元）。乙方应于每月5日前支付当月租金。租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约；违约方应向对方支付违约金，违约金按未完成租期租金总额的10%计算；除违约金外，如乙方（被告）违约，乙方所交保证金不予退还。乙方拖欠甲方租金以及相关费视为违约，每逾期一天按拖欠金额2%支付滞纳金。拖欠超过二十天，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方须付清所有拖欠的款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。合同签订后，原告依约将涉案物业交付给被告宋立军使用，后被告宋立军在2012年6月28日向原告申请以被告图乐公司名义继续承租使用（经查询，被告图乐公司是由被告温秉和自然人独资的有限责任公司），但从2012年6月开始欠缴租金。被告图乐公司在2012年10月8日向原告提出因经营亏损而提前解除合同，要求在2012年10月31日退场。原告与被告图乐公司在2012年11月2日办理了商铺交接手续。原告与被告图乐公司、被告黄建成在商铺交接时共同确认，被告图乐公司欠缴2012年6月至2012年10月租金、管理费、电费共计770872元（不含滞纳金及9月中旬至10月31日电费）；被告图乐公司并提供了三张支票（合计420878元的期票）作为交纳部分欠费，并约定如三张支票没有按时全额到帐，原告将按签订租赁合同条款执行追讨所有欠款及相关违约金、滞纳金等。但被告图乐公司在2012年12月仅支付了5万元，其提供的三张支票到期后均不能兑现。原告多次催讨，在2013年1月31日曾发函给被告图乐公司。被告黄建成、曾锦超在2013年2月2日对欠款出具《承诺书》，承诺在2013年4月30日之前分四次支付被告图乐公司拖欠的租金、管理费、电费共375227元。被告黄建成、曾锦超到期未还，逐又于2013年6月14日共同出具《欠费立据及还款承诺书》，确认被告图乐公司欠原告的租金、管理费、电费等部分费用375227元（未含滞纳金、违约金）由被告黄建成、曾锦超共同负责支付还款，并约定还款日期（在2013年6月30日前支付4万元、2013年7月31日前支付10万元、在2013年8月30日前支付10万元、2013年9月31日前支付135227元），但其到期均未还款。原告在2013年11月28日委托律师向上述被告发函催讨拖欠的租金、违约金等，但众被告至今未有还款。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、被告宋立军、图乐公司向原告支付2012年6月至2012年10月租金、管理费、电费725221元；2、被告宋立军、图乐公司向原告支付提前终止合同的违约金424854元；3、被告宋立军、图乐公司向原告支付逾期付款的违约金725221元；4、被告温秉和对被告图乐公司的上述债务承担连带清偿责任；5、被告黄建成、曾锦超对被告图乐公司上述债务在375227元的金额内承担共同还款义务；6、被告承担本案诉讼费用。
被告宋立军辩称：一、因当时被告图乐公司尚未注册成立，故一开始由我方与原告签订租赁合同，但原告提供的证据均显示我方只是名义承租人，实际承租人为被告图乐公司，我方不负交租义务。二、退一步讲，即使我方对原告负有交租义务，但原告在2014年8月20日才提起诉讼，已超过一年的诉讼时效，原告诉请不受法律保护，应依法予以驳回。三、原告主张的终止合同违约金及逾期付款违约金，或因于法无据，或明显高于实际损失，应不予支持或予以降低。
被告图乐公司辩称：一、我方欠原告的费用并非72万元。在2012年11月2日提前终止合同期商铺交接表进行过对帐，当时欠款的总金额770872元，但是被告同意扣除保证金35万元，即剩下420872元，所以原告才要求我方出具三张支票，这三张支票的总数就是420872元，说明当时欠原告的费用只有420872元。对帐后我方向原告支付了5万元，即欠款金额只剩下370872元，所以我方只欠原告370872元。二、原告要求支付违约金42万多元没有事实及法律依据。因为提前解除合同并不是我方单方撕毁合同，而是因为原告的场地整个经营环境不好，我方投入巨资经营都已亏损，原告也知道具体情况，所以原告同意我方终止合同，即终止合同是双方协商的结果，并非我方单方终止。既然是双方协商，交接表已经进行结算，并没有提到违约金，所以原告上述诉请没有依据。三、原告要求支付逾期付款违约金72万多元没有事实及法律依据。我方只是欠原告本金37万多元，我方逾期付款给原告损失只是利息损失，最多也是只是贷款利息损失，但原告主张的违约金属于高利贷。即便计算违约金，也应以所欠的款项37万多元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准计算。
被告温秉和辩称：被告图乐公司是有限责任公司、独立法人，应以其投入的资金为限承担法律后果。而我方只是个人、投资人，从法律的角度来看，我方不应对被告图乐公司的债务承担责任，且原告没有任何证据证明被告图乐公司将资产转移给我方。实际上，我方投入几百万到被告图乐公司，现在是完全亏损，原告要求我方承担连带责任没有事实及法律根据。
被告黄建成、曾锦超辩称：我们只是被告图乐公司的员工，
不应承担责任，应由被告图乐公司自行承担。
经审理查明：图乐公司成立时间为2011年9月1日，为有限责任公司（自然人独资），注册资本500万元，成立时股东或发起人为温秉和、宋立军、黄建成、曾锦超、胡中原，2012年7月11日公司股东经工商部门核准变更为温秉和一人。
2011年7月20日，原告（甲方、出租方）、宋立军（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市天河路228号正佳广场第六层家居商场6B033、6B041-44号商铺（简称涉案铺位）出租给乙方作经营设计、订做衣柜使用（品牌为“TALROU”），商铺建筑面积551平方米。租赁期限自2011年8月1日至2015年4月30日，2011年8月1日至2011年8月28日为免租装修期，第一年租金为121220元/月，第二年租金为130917.6元/月，第三年租金为141386.6元/月，第四年租金为152627元，乙方须于每月5日前支付租金。签约当日乙方向甲方支付租赁保证金261834元。租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止合同，均视为违约；违约方应向对方支付违约金，违约金按未完成租期租金总额的10%计算；除违约金外，如甲方违约，甲方退回乙方所交保证金（不计利息），如乙方违约，乙方所交保证金不予退还。乙方拖欠租金及相关费用视为违约，每逾期一天按拖欠金额2%支付滞纳金；拖欠时间超过10天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施；拖欠时间超过二十天，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件将租赁商铺连同原附属物交回甲方。凡因乙方违约造成甲方单方面终止合同的，或者因不可抗力原因造成合同无法履行，乙方必须按甲方的通知或其它方式所指定的时间搬出商铺；逾期不搬出的，视为乙方放弃租赁商铺内物品，乙方所交的一切款项不予退还；同时，甲方有权要求乙方补交延期迁出所产生的租金，并有权按延期租金的50%要求乙方承担违约金责任。合同载明乙方的联系地址为广州市番禺区祈福新村青怡居7街2号4A。
同日，原告（甲方、出租方）、宋立军（乙方、承租方）双方签订《关于管理费的补充协议》及《家居商场管理协议》。《关于管理费的补充协议》约定：乙方向甲方支付正佳物管费33060元/月（不含税）及家居商场推广管理费11020元/月（不含税），上述费用须于每月5日前支付。签订本协议时乙方应向甲方支付正佳物管费及家居商场推广管理费的保证金88160元；该保证金在合同期满，乙方如无违约的前提下以及清缴所有必须交付的费用后甲方如数（不计利息）退还乙方。如乙方拖欠上述正佳物管费、家居商场推广管理费，须按欠缴金额的2%/日支付违约金等。《家居商场管理协议》约定交铺标准等。
上述合同签订后，宋立军支付原告租赁保证金261834元、管理费保证金88160元，合计349994元，原告将涉案铺位交付宋立军。
2012年6月28日，宋立军向原告提交《申请书》，申请以图乐公司名义签订租赁合同。
2012年10月8日，图乐公司发出《申请书》（原告签收时间2012年10月9日），函称：因市场大环境不好，我方经营亏损，申请在2012年10月31日退租，我方财务会在2012年10月31日前与贵司对账并缴清欠款，我方在贵司的押金35万元在欠租中抵扣，我方会拆走店面的样品，希望贵司予以批准。
2012年11月2日，图乐公司撤离涉案铺位，原告（甲方）、图乐公司（乙方）双方当日签署《提前终止合同期商铺交接表》。该表载明：撤场原因为“乙方要求提前解约”，终止合同商铺交接日期“2012年10月31日”，缴费情况“欠缴2012年6月至2012年10月租金、管理费、电费共计770872元（没含滞纳金及9月中旬至10月31日电费）”；电表抄表读数“电表号6B033/034：55063.8，电表号6B041：6602.4，电表号6B042：8796.1，电表号6B043：18776，电表号6B044：7.3”；乙方在2012年10月30日以支票（期票）方式支付部分欠费（支票号码分别1020443026147199、1020443026730151、1020443026147200，金额为150000元、150878元、120000元，出票日期分别为2012年11月30日、2012年12月28日、2012年12月30日）；因支票均为期票，2012年10月30日撤场前欠费未能到账我司，乙方同意把粤A×××××的BMW5251小汽车的机动车登记证作为抵押，当乙方所缴交支票按时到账兑现完毕后，所抵押的机动车登记证归还乙方；如三张支票没有按时全额到账，甲方将按租赁合同约定追讨所有欠款及相关违约金、滞纳金等，并保留对乙方追究法律责任。《提前终止合同期商铺交接表》左上角有手写“电费4349元”字样。
2013年1月29日，原告通过EMS特快专递向图乐公司发出《催交欠款函》（邮件于2013年1月31日送达），函称：贵司于2012年10月31日撤场前支付的三张期票均为空头支票，无法兑现，至本函发出前仍欠款合计720872元（未含违约金及滞纳金），现要求贵司在2013年1月30日前清缴欠款，否则我司将通过诉讼途径追究贵司的违约责任。
2013年2月2日，黄建成、曾锦超向原告出具《承诺书》，承诺分四期清偿图乐公司欠付原告的租金、管理费、电费合计375227元（不含滞纳金、违约金），其中第一期于2013年2月5日前支付40000元，第二期于2013年2月28日前支付100000元，第三期于2013年3月31日前支付100000元，第四期于2013年4月30日前支付135227元。
2013年11月27日，黄建成、曾锦超向原告出具《欠费立据及还款承诺书》，再次承诺对上述375227元分四期支付，其中第一期于2013年6月30日前支付40000元，第二期于2013年7月31日前支付100000元，第三期于2013年8月30日前支付100000元，第四期于2013年9月31日前支付135227元。
2013年11月28日，原告委托律师通过EMS特快专递分别向图乐公司、曾锦超、黄建成发出《律师函》，催讨欠费。
2013年12月，黄建成通过其个人账号转账支付原告50000元。
2014年8月20日，原告提起本案诉讼。
关于原告的第1项诉请，原告庭后提交书面说明如下：1、2012年11月2日《提前终止合同期商铺交接表》已确认“欠缴2012年6月至2012年10月租金、管理费、电费共计770872元（没含滞纳金及9月中旬至10月31日电费）”，且双方在该表中左上角确认9月中旬至10月31日电费欠费为4349元。2、图乐公司于2012年12月向原告支付50000元。3、2013年2月2日《承诺书》中黄建成、曾锦超承诺分四期清偿图乐公司欠付原告的租金、管理费、电费合计375227元（不含滞纳金、违约金）。该金额暂扣了图乐公司预交的押金349994元（租赁押金261834元+管理费押金88160元），770872元-50000元-349994元=375227元。原告另提供其制作的《广州市图乐智能家居有限公司欠费明细表》，该表载明合计欠费770872元，其中：1、租金。2012年6月租金68442元、2012年7月租金121220元、2012年8月租金130918元、2012年9月租金130918元、2012年10月租金130918元，合计582416元。2、正佳管理费。2012年7月至10月，共计4个月，每月33060元，合计132240元。3、推广管理费。2012年7月至10月，共计4个月，每月11020元，合计44080元。4、电费。2012年6月电费3062元、2012年7月电费3052元、2012年8月电费3055元、2012年9月电费2967元，合计12136元。综上所述，原告第1项诉请的金额725221元的计算依据为：770872元–50000元+4349元=725221元。
关于2012年9月中旬至10月31日期间的电费4349元，原告另提供：1、原告制作的《图乐欠缴电费明显表（9月中至10月底）》，该表载明：2012年9月中旬至10月31日期间，电表编号6B041的上月读数为5948，本月读数为6602.4元，倍率1，电损1.08，单价0.9928，应交电费702元；电表编号6B042的上月读数为7233，本月读数为8796，倍率1，电损1.12，单价0.9928，应交电费1738元；电表编号6B043的上月读数为16996，本月读数为18776，倍率1，电损1.08，单价0.9928，应交电费1909元，合计4349元。2、《2012年广场9月租户用电抄表》，载明：电表号6B041的本月读数为5948，电表号6B042的本月读数为7233，电表号6B043的本月读数为16996等。
本案中宋立军提供邹某、杨某出具的《证明》各一份（邹某、杨某作为证人出庭作证），拟证实其于2012年6月30日前从图乐公司离职并转让股权、退出公司管理的事实，故原告向其主张2012年6月以后的租金于法无据。邹某、杨某出具的《证明》的主要内容均为：本人在2011年10月起在图乐公司上班，2012年6月30日前与宋立军是同事，宋立军在2012年6月30日前从图乐公司离职。经质证，原告对上述证人证言均不予确认，称即使2012年6月30日前宋立军从图乐公司离职属实，也不影响其根据租赁合同承担的责任及义务。
庭审中原告认为图乐公司是涉案铺位的实际使用人，明确其要求图乐公司承责的依据为《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，要求温秉和承责的依据为《中华人民共和国公司法》第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定。
本院认为：原告作为出租人、宋立军作为承租人签订的《租赁合同》以及《关于管理费的补充协议》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。图乐公司成立于上述合同签订之后，图乐公司是涉案铺位的实际使用人，且图乐公司在2012年10月8日申请退租的《申请书》及2012年11月2日的《提前终止合同期商铺交接表》上均系以承租人身份盖章，原告根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，要求图乐公司与宋立军一并承责，并无不当，本院予以支持。由于原告与图乐公司于2012年11月2日签署《提前终止合同期商铺交接表》，当日双方办理了铺位交接，原告收回了涉案铺位，双方合同已实际解除，对此本院在判决主文不再赘述。
合同约定承租方应在每月5前支付当月租金及正佳物管费等，每逾期一天按拖欠金额2%支付滞纳金；拖欠时间超过10天，原告有权采取停止向承租方提供有关服务等其他强制措施；拖欠时间超过二十天，原告有权终止合同，承租方所交保证金不予退还，承租方还须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件将租赁商铺连同原附属物交回原告。原告与图乐公司已于2012年11月2日办理涉案铺位交接，双方在《提前终止合同期商铺交接表》确认2012年6月至2012年12月期间的租金、管理费、电费共计770872元，表明双方已对上述款项进行了结算，但该交接表同时注明未含滞纳金及9月中旬至10月31日的电费，并注明如图乐公司开具的三张期票无法兑现，则原告将依约追讨所有欠款及违约金、滞纳金等，表明原告是附条件免除追究承租方的违约责任。事实上，图乐公司开具的三张期票事后无法兑现，因此原告依约有权追究作为承租人的图乐公司及宋立军的违约责任。
关于原告第1项诉请。原告对该项某请提供的证据确凿、充分，本院予以确认。2012年11月2日《提前终止合同期商铺交接表》中已确认2012年6月至2012年12月期间的租金、管理费、电费共计770872元（未含滞纳金及9月中旬至10月31日期间的电费，其中2012年6月至2012年10月期间租金合计582416元，2012年7月至2012年10月期间正佳管理费合计132240元，2012年7月至2012年10月期间推广管理费合计44080元，2012年6月至2012年9月期间电费合计12136元），扣除2012年12月支付的50000元，加上2012年9月中旬至10月31日期间电费4349元，图乐公司及宋立军合计拖欠2012年6月至2012年10月期间的租金、管理费、电费725221元（770872元–50000元+4349元），现原告要求图乐公司及宋立军支付上述款项，合法有理，本院予以支持。因图乐公司及宋立军一直拖欠自2012年6月起的租金等费用，显然构成违约，原告依约有权没收图乐公司及宋立军支付的租赁保证金261834元、管理费保证金88160元，合计349994元。图乐公司辩称应以上述保证金抵扣欠费，缺乏理据，本院不予支持。
关于原告第2项及第3项诉请。合同约定“租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止合同，均视为违约；违约方应向对方支付违约金，违约金按未完成租期租金总额的10%计算”，本案中，2012年11月2日《提前终止合同期商铺交接表》载明撤场原因为“乙方要求提前解约”，且图乐公司及宋立军一直拖欠自2012年6月起的租金等费用，表明作为承租人的图乐公司及宋立军系违约方，现原告要求图乐公司按未完成租期租金总额的10%计付提前终止合同的违约金以及支付逾期付款违约金，有合同依据。图乐公司、宋立军均提出合同约定违约金过高的答辩。对此，我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，本院酌情将提前解除合同的违约金调整为按未完成租期租金总额的5%计付，将逾期付款违约金调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按此，未完成租期期间为2012年11月1日至2015年4月30日，对应的租金总额为4248540.6元［1178258.4元（130917.6元/月×9个月）+1696639.2元（141386.6元/月×12个月）+1373643元（152627元×9个月）］，图乐公司及宋立军应向原告支付提前解除合同的违约金212427.03元（4248540.6元×5%）；2012年6月至2012年10月期间的租金、管理费、电费725221元的逾期付款违约金，应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2012年11月3日起计至清偿之日止。
关于原告第4项诉请。图乐公司为有限责任公司，温秉和为唯一股东，在原告并无初步证据证实证明图乐公司财产混同于温秉和自己财产的情况下，原告要求温秉和承责理据不足，本院不予支持。
关于原告第5项诉请。黄建成、曾锦超分别在2013年2月2日、2013年11月27日两次出具承诺书，对图乐公司部分欠费375227元自愿承担还款责任，黄建成、曾锦超上述承诺具有法律约束力，现原告要求黄建成、曾锦超对图乐公司债务在375227元范围内承担共同还款义务，合法有理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告宋立军、广州市图乐智能家居有限公司支付原告广州市好佳家居有限公司关于广州市天河路228号正佳广场第六层家居广场6B033、6B041-44号商铺2012年6月至2012年12月期间的租金、管理费、电费共计725221元。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告宋立军、广州市图乐智能家居有限公司支付原告广州市好佳家居有限公司提前解除合同的违约金212427.03元。
三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告宋立军、广州市图乐智能家居有限公司支付原告广州市好佳家居有限公司逾期付款违约金（以725221元为计算本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2012年11月3日起计至清偿之日止）。
四、被告黄建成、曾锦超对广州市图乐智能家居有限公司上述债务在375227元范围内承担共同还款义务。
五、驳回原告广州市好佳家居有限公司的其它诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21680元，由原告广州市好佳家居有限公司负担5450元，被告宋立军、广州市图乐智能家居有限公司负担16230元；被告黄建成、曾锦超在受理费6930元范围内承担共同负担义务。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 凌 川
人民陪审员 傅红亚
二〇一五年九月十七日
书 记 员 梁怡筠
梁雅芝