上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第20375号
原告胡伯伟。
原告阮霞文。
委托代理人高军，上海融孚律师事务所律师。
被告上海麦格茂置业有限公司。
法定代表人赵向伟。
委托代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。
第三人上海五角世贸商城有限公司。
法定代表人杨华超。
委托代理人凌军。
原告胡伯伟、阮霞文与被告上海麦格茂置业有限公司、第三人上海五角世贸商城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告胡伯伟、阮霞文的委托代理人高军、被告上海麦格茂置业有限公司的委托代理人刘奇、第三人上海五角世贸商城有限公司的委托代理人凌军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡伯伟、阮霞文诉称，原、被告于2009年10月13日签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），原告向被告购买位于上海市浦东新区惠南镇川南奉公路5959弄（现南祝路2999弄）《上海五角世贸商城》5号2层2149室商铺（以下简称系争房屋），建筑面积为28.08平方米，总价暂定人民币（以下币种相同）235，872元，定于2010年12月31日交房，并在取得大产证后60日内双方签署《房屋交接书》，再在60日内双方依法为原告办理小产证，双方还约定了违约责任。原告早就付清了应付的房款（包括五年的收益），但被告至今没有交房，也没有配合原告办理小产证，严重侵犯原告权益，故要求法院判令被告：1、赔偿逾期办证违约金（分两段计算，第一段以已付款125，872元加五年收益155，176元之和281，048元为基数，从2013年6月3日计算至一审判决之日，第二段以已付款106，892元为基数，从2014年1月15日计算至一审判决之日，均按银行同期贷款利率上浮30%计算）；2、承担诉讼费用。
被告上海麦格茂置业有限公司辩称，原告在2014年1月14日才付清房款，所以原告违约在先。如果法院没有认定原告违约在先，原告主张的违约金标准过高，应该按照实际支付房款来计算，而且在原告没有付清房款的情况下，按照全部购房款来计算的违约金过高。2013年10月31日被告通知原告办理小产证，系原告自己的原因没有办理，所以被告不存在违约。
第三人上海五角世贸商城有限公司述称，同意被告的答辩意见。
经审理查明，2009年10月13日原告（乙方）与被告（甲方）签订《预售合同》，约定由乙方向甲方购买本案系争房屋，总价暂定为235，872元，原告在合同中记载的住所地为上海市徐汇区平江路XXX弄XXX号XXX室。《预售合同》第十条约定为：该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记手续，取得《商品房房地产权证》（大产证）。合同第十一条约定为：甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十四条约定为：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区（现浦东新区）房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同第二十七条约定：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第10日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。合同补充条款第十五条第二款约定，乙方同意（系争房屋）由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理，乙方必须服从商务公司的管理。合同附件一“付款方式和付款期限”约定为：分期付款，商业贷款方式，乙方于2009年10月13日与甲方签约，并付首付房款计125，872元，乙方申请商业性贷款额为全部房价款的46.63%，如由于乙方原因或其他原因，造成申请商业性贷款额度与银行批准发放贷款额度产生差额时，该差额部分支付，乙方同意由甲方另行向乙方发出书面交款通知书，并按甲方书面交款通知书规定的时间付清，……。《预售合同》签订当天，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《物业委托经营合同》，该合同约定，甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理；委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。合同第五条约定，1、乙方承诺以下列比例方式支付甲方收益（除此之外无需支付其他费用）：（1）本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回……；2、甲方同意该物业由乙方全权管理经营。
《预售合同》和《物业委托经营合同》签订后，原告向被告付支付了首付款125，872元。2012年12月19日被告向原告合同中记载的地址通过挂号信的方式发出了《催款通知书》，要求原告在2012年12月31日前付清剩余房款，2013年5月2日被告再次向原告合同中记载的地址通过挂号信的方式发出了《催款通知书》，要求原告在2013年5月20日前付清剩余房款。2014年1月14日原告按照系争房屋实际核算的面积（27.71平方米）支付了剩余房价款106，892元。
另查明，被告于2012年5月30日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，2012年10月31日取得系争房屋的房地产初始登记（大产证）。2013年10月31日被告向原告发出书面通知，通知包括原告在内的系争楼盘业主于2013年11月、12月分批办理系争房屋的小产证，通知载明办证流程为：1、签订委托经营合同→2、销售合同及付款情况查询→3、财务结算→4、签订委托办证等相关资料。2015年6月2日原告向本院提出诉讼，审理中，原、被告一致确认系争房屋总价款为387，940元，原告否认曾收到被告的《催款通知书》。
以上事实，由经庭审质证的《预售合同》、《物业委托经营合同》、《办证通知》附邮政查询记录、房款发票、《上海市房地产权证》、《上海市房地产登记簿》、《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》、《建设工程竣工验收备案证书》、《催款通知书》附邮政查询记录等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告分别与被告、第三人签订的《预售合同》、《物业委托经营合同》均系当事人的真实合意，应为有效。《预售合同》约定房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证，被告实际于2012年5月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》，2012年10月30日取得系争房屋大产证，被告逾期办证事实成立。然而由于原告在按合同约定支付了首付款部分的房款后，未能按约以商业贷款方式支付余款。被告于2012年12月以合同约定的方式向原告发出了《催款通知书》，虽原告抗辩未收到该通知书，因被告的送达方式符合合同约定，本院确认该《催款通知书》已送达了原告，截止2012年12月31日原告后履行抗辩权已消失，原告要求被告支付2013年6月3日至2014年1月14日期间的逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。2014年1月14日原告付清了房款，原告主张从2014年1月15日起的逾期办证违约金亦未超过诉讼时效，被告对该期间违约金计算的起止日期、利率上浮比例无异议，本院对此予以确认，至于计算违约金的房价款基数，本院认为，虽然《预售合同》约定了房屋价格，但双方同时确认该价格系折让之后的价格，根据原告与第三人签署的《物业委托经营合同》第五条的约定，原告已经以价格折让的方式取得了系争房屋的收益，该收益应当计入房价，故本院应以系争房屋的真实交易价格即387，940元作为违约金计算基数，被告要求以实际支付的购房款为基数计算违约金的观点本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告胡伯伟、阮霞文逾期办证违约金（以387，940元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准自2014年1月15日起计算至2015年9月1日止）。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，167.05元，减半收取计583.53元，由被告上海麦格茂置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆 菁
二〇一五年九月一日
书记员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。