江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第447号
上诉人（原审被告）梁中如，男，汉族，1974年4月26日生，自由职业。
委托代理人王丽华，辽宁兴达律师事务所律师。
委托代理人陈敏。
被上诉人（原审原告）谢建明，男，汉族，1962年4月14日生，私营业主。
委托代理人卞凤华，江苏苏延律师事务所律师。
原审被告徐刚，男，汉族，1967年1月23日生，南京悠派客餐饮管理有限公司董事长。
原审被告盛瑛，女，汉族，1969年2月26日生，无业。
以上两原审被告委托代理人王磊，北京德和衡（南京）律师事务所律师。
上诉人梁中如因与被上诉人谢建明、原审被告徐刚、盛瑛执行申请人执行异议之诉一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第3253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月13日立案受理，依法组成合议庭，于2015年1月23日公开开庭审理了本案。上诉人梁中如的委托代理人王丽华、陈敏，被上诉人谢建明的委托代理人卞凤华，原审被告徐刚、盛瑛共同的委托代理人王磊，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢建明原审诉称，其与南京悠派客餐饮管理有限公司（以下简称悠派客公司）租赁合同纠纷一案，经南京市秦淮区人民法院（以下简称秦淮法院）（2011）秦执字第585号民事裁定、（2012）秦执异字第4号民事裁定、南京市中级人民法院（2012）宁执复字第32号民事裁定，裁定追加悠派客公司股东即徐刚、盛瑛为被执行人。经谢建明申请后，秦淮法院作出（2011）秦执字第585号-1民事裁定，裁定于2012年2月28日查封被执行人徐刚名下位于南京市六合区大厂长冲街59号-103室房产（以下简称涉案房屋）。梁中如以与被执行人徐刚已就涉案房产签订买卖合同并支付购房款为由，向秦淮法院提出执行异议。秦淮法院于2014年5月23日裁定梁中如的异议成立并裁定解除对本案涉案房屋的查封措施。谢建明认为裁定错误，适用法律及程序不当，理由如下：1.案件执行过程中，案外人提出执行异议的，人民法院在审查时，其审查对象应仅限于审查法院的查封措施是否存在错误，而不应对审查对象进行任何实体性审查、认定；谢建明认为物权变动必须具备两个条件：物权变动的基础法律关系必须有效、必须完成法定的公示方法。本案被查封的房产登记在被执行人徐刚名下，其权利归属截至到目前为止，仍应属于被执行人徐刚所有。即使梁中如与徐刚之间的房屋买卖合同是真实的，也只能证明双方之间的有关物权变动的基础法律关系是成立生效的，但不能直接产生物权变动的法律后果，更不能产生对外公示的效力。2012年2月28日查封登记在徐刚名下的房产，没有任何错误。对于没有任何错误的查封措施，法院又裁定解除查封，没有法律依据，适用程序错误。2.梁中如与被执行人徐刚之间的房屋买卖行为即使是真实的，也是发生在2006年，历时8年都未能完成法律规定的登记手续，而在法院采取查封措施后短短2个月就完成整个诉讼，秦淮法院在原裁定中仅以梁中如支付了全部购房款并实际占有房屋为由认定梁中如对此没有过错，极度不负责任。南京市六合区人民法院（以下简称六合法院）的判决已明确判令被执行人徐刚只是协助梁中如完成登记手续，并非确认本案涉案房屋权属归梁中如所有，梁中如对徐刚仅享有合同之债。徐刚因其他原因，导致其不能完成过户登记义务属于合同法规定的履行不能，梁中如作为该合同之债的普通债权人有权通过其他合法途径向被执行人主张权利。3.秦淮法院在原裁定中，虽未明确引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，但在裁判理由中已依据该条做出了相关裁定，该司法解释颁布在先，物权法颁布在后，原裁定适用法律不当。故提出执行异议之诉，请求判令恢复对本案执行标的涉案房屋的查封措施，并许可对上述执行标的继续执行，判令本案诉讼费用由梁中如、徐刚、盛瑛负担。
梁中如原审辩称：1.在本案中谢建明没有起诉权，根据法律规定在执行过程中对裁定和原判决有异议应当进入审判监督程序；2.谢建明的起诉是否过了期限；3.谢建明认为原裁定在审查时仅限于措施是否存在错误，是谢建明对法律的错误理解，执行法院在处理诉争房产时实际上被执行人是没有产权的；4.谢建明主观臆断不撤销原裁定会损害谢建明的利益，这个理由不能成立。公民在法律面前人人平等，不能因为谢建明的利益损害梁中如的利益。谢建明提到梁中如与徐刚、盛瑛的房产诉讼审理期限2个多月是有问题的诉讼，是不成立的，法律设置了简易程序是合法的，人民法院审理案件中大量是简易程序处理的；谢建明多次提到梁中如、徐刚、盛瑛是恶意串通，没有证据证明，关于物权取得是以登记为准，但是法律另有规定的除外，合同效力不受影响。请求法院驳回谢建明的诉讼请求。
徐刚、盛瑛原审辩称，谢建明起诉程序违法，追加徐刚和盛瑛为被告不符合规定。根据法院送达的谢建明递交的追加被告申请，追加理由是为了查明案件事实，及明确被申请人作为被执行人对申请人申请执行本案诉争房屋是否同意或反对，这两个理由不成立，如果要查明事实，徐刚、盛瑛诉讼地位应是证人。在谢建明和梁中如案件中，徐刚与盛瑛是被执行人，没有资格表态。谢建明起诉的法律依据是民事诉讼法第二百二十七条，但是谢建明搞错了基本概念，该条是案外人对执行标的异议，案外人是梁中如。（2012）秦执异字第31号裁定，申请人谢建明对裁定不服，认为原判决裁定错误，原判决裁定应当理解为六合法院的判决书和裁定书，而不是秦执字第31号裁定，其认为依据原判决作出的裁定指的是秦执字第31号裁定。并且本案从谢建明诉状中的事实与理由表述能看出，谢建明认为六合法院的判决裁定是有问题的，根据民事诉讼法第二百二十七条应当走审判监督程序，不应该从秦淮法院的判决推翻六合区法院的生效判决。诉状中称执行异议中不应对实体进行审查是没有任何依据的，经过物权登记产生物权的效力，物权法还规定人民法院可以直接裁判物权。此案中，梁中如已经全额支付了房价，并且这么多年来也实际占有使用该房屋，根据最高人民法院司法解释，已经全额支付已经有准物权的效力，谢建明仅仅是普通债权人，想要梁中如退出实现债权，从程序和实体都说不通。
原审法院经审理查明，谢建明与悠派客公司房屋租赁合同纠纷一案原审法院于2011年2月作出（2011）秦红民初字第14号民事判决，判决：谢建明与悠派客公司的房屋租赁合同于2010年7月23日解除，悠派客公司及第三人张希宁在判决生效后三日内迁离本市大明路136号1-3层、面积约2200平方米的房屋，将该房屋交还谢建明；悠派客公司于判决生效后三日内向谢建明支付房屋租金921917.8元并给付自2010年8月13日起按房屋租金标准计算至交还房屋之日的滞纳金。悠派客公司不服该判决，向南京市中级人民法院提出上诉，南京市中级人民法院于2011年5月作出（2011）宁民终字第1216号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，悠派客公司未履行支付租金及滞纳金的义务。谢建明于2011年8月向原审法院申请强制执行。原审法院于2011年11月18日作出（2011）秦执字第585号民事裁定：一、追加徐刚为本案被执行人，在抽逃注册资金135万元的范围内承担责任；二、追加盛瑛为被执行人，在抽逃注册资金15万元的范围内承担责任。裁定书送达后，悠派客公司、徐刚、盛瑛不服，向原审法院书面提出执行异议。原审法院于2012年4月24日作出（2012）秦执异字第4号民事裁定书，裁定驳回异议人悠派客公司、徐刚、盛瑛的执行异议申请。悠派客公司、徐刚、盛瑛不服该裁定，向南京市中级人民法院申请复议，南京市中级人民法院于2012年6月11日作出（2012）宁执复字第32号民事裁定书，裁定驳回悠派客公司、徐刚、盛瑛的复议请求，维持原裁定。原审法院于2012年2月28日作出（2011）秦执字第585号-1民事裁定，查封被执行人徐刚名下涉案房屋，案外人梁中如以其已购买了该房屋为由提出异议。
原审法院另查明，徐刚、盛瑛系夫妻关系。梁中如与徐刚签订《南京市房地产买卖契约》一份，约定甲方（徐刚）将其所有的位于六合区大厂长冲街59号-103房产以90万元的价格出售给乙方（梁中如），该协议落款时间为2006年3月7日。2012年5月16日，梁中如以2009年10月已付清购房款，徐刚未协助办理过户为由，诉至六合法院，要求徐刚协助办理过户。六合法院于2012年7月23日作出（2012）六沿民初字第783号民事判决书，判决徐刚应当继续履行双方签订的《南京市房地产买卖契约》，协助梁中如办理涉案房产所有权变更等手续。后六合法院于2012年11月10日作出（2012）六执字第101号民事裁定书及协助执行通知书，裁定涉案房屋属梁中如所有，并注明本房产原产权证手续作废，要求房产部门协助梁中如办理涉案房屋所有权变更登记手续。案外人梁中如据此对本案提出异议，主张涉案房屋已于2006实际交付梁中如，秦淮法院对涉案房屋的查封、冻结措施没有法律依据，请求对涉案房屋解封。原审法院于2014年5月23日作出（2014）秦执异字第31号执行裁定书，裁定案外人梁中如异议请求成立，解除对涉案房产的查封。谢建明对此执行裁定不服，提起申请人执行异议之诉，诉至原审法院，要求恢复对涉案房屋的查封措施，并对上述执行标的继续执行。
关于梁中如与徐刚签订的涉案房屋的买卖协议，经查：2006年3月27日梁中如与徐刚签订了涉案房屋的买卖协议，双方定于2006年8月6日交付房屋。2008年2月11日，梁中如、徐刚就房屋的过户时间及房款支付问题达成补充协议：双方同意过户时间为2008年3月1日前，乙方已付现金人民币65万元给甲方，甲方应付给乙方涉案房屋租金87500元、葛关路1016室房屋租金37500元，用于冲抵房款。截至2009年10月，梁中如付清购房余款125000元，房款支付完毕后，买卖双方并未办理产权过户手续，涉案房产目前仍登记在徐刚名下。2012年2月28日该房屋被原审法院查封，同年5月16日梁中如向六合法院提起诉讼，要求办理上述房屋的产权过户手续。
原审法院认为：本案为申请执行人谢建明对原审法院作出的（2014）秦执异字第31号执行裁定不服，依据民事诉讼法第二百零四条的规定，以梁中如、徐刚、盛瑛为被告提起的执行异议之诉。执行法院应当依照诉讼程序审理。本案涉案房屋系2011年2月因谢建明与悠派客公司房屋租赁合同纠纷一案，原审法院在执行过程中依法追加徐刚、盛瑛为本案执行人，并裁定查封了被执行人徐刚名下涉案房屋。梁中如虽与徐刚、盛瑛签订房屋买卖契约购买涉案房屋，但该房屋直至原审法院执行时仍然登记在徐刚名下。依照法律规定，产权以登记为准。原审法院依据（2011）秦红民初字第14号判决书，依法作出（2011）秦执字第585号-1民事裁定查封被执行人徐刚名下涉案房屋，符合法律规定。梁中如与徐刚于2006年签订房屋买卖合同，在2009年10月结清所有购房余款后的两年多时间内未办理涉案房屋的产权过户手续，主观上存在过错。梁中如与徐刚之间除买卖合同关系外还有其它房屋的租赁关系，且梁中如与徐刚之间的房屋买卖合同纠纷的诉讼在原审法院作出执行裁定之后，故对梁中如提出因其实际占有该房屋，而申请解除对涉案房屋的查封，不予支持。谢建明为维护其合法权益起诉，要求继续执行原裁定，理由成立。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十二条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零四条的规定，原审判决：许可对南京市六合区大厂长冲街59号-103室房屋继续执行。原审案件受理费9800元，梁中如负担4900元，徐刚、盛瑛负担4900元。
上诉人梁中如不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，适用法律不当，判决显失公平。1.原审法院错误引用民事诉讼法第二百零四条。该条内容为：“人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。”该条仅涉及再审程序，而本案为执行异议之诉，原审法院适用该条错误。2.原审法院选择民事诉讼法第六十四条为判决依据，却做出与该条主旨相悖的判决。该条是关于举证责任的规定，本案中，梁中如已提交了足以证明梁中如与徐刚房屋买卖行为合法有效，且梁中如已实际履行付款义务并早已实际占用使用的事实。依据民事诉讼法第六十四条，梁中如已经完全履行了举证义务，而谢建明对其主张的“梁中如未及时与徐刚办理房产过户手续系梁中如主观上存在错误”没有证据证明。原审法院对梁中如提供的充分证据视而不见，判决其承担举证不能的责任，明显错误。原审法院无视生效法律文书的效力，越权裁判，错误判决认定和处分梁中如合法财产。请求二审法院：1.撤销原判，依法改判对南京市六合区大厂长冲街59号-103室房屋终止执行；2.一、二审诉讼费用由谢建明承担。
被上诉人谢建明辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。梁中如称原审法院适用民事诉讼法二百零四条错误，是谢建明起诉时援引了旧民事诉讼法二百零四条，即新民事诉讼法二百二十七条。
原审被告徐刚、盛瑛共同述称，坚持原审答辩意见。原审判决基本概念不清，错误理解了新民事诉讼法二百二十七条；程序也有问题，导致六合法院的判决、裁定和秦淮法院的判决、裁定相互矛盾。六合法院判决房子归梁中如，梁中如在原审中提交了六合法院的判决和裁定，而原审法院仍认定房子是登记在徐刚名下。本案中，谢建明一开始仅起诉了梁中如，后来追加了徐刚、盛瑛，一是为了查清事实，二是征求徐刚的意见，但这两点都不符合民事诉讼法追加被告的条件。本案无论什么结果，要么房子是梁中如的，谢建明不可以执行，要么谢建明可以执行房子，徐刚、盛瑛是被执行人，对徐刚、盛瑛来说不存在胜诉和败诉，原审判决徐刚、盛瑛承担4900元诉讼费，让人无法理解。谢建明如果对（2014）秦执异字第31号执行裁定不服，应当通过审判监督程序来处理，而不应当提起本案诉讼，如果法院受理并作出裁判，必然导致两家法院生效法律文书冲突。原审法院对二百二十七条中“原判决”理解错误，应该是指六合法院的判决、裁定，而不是谢建明申请执行依据的秦淮法院判决，更不是（2014）秦执异字第31号执行裁定。原审判决强调物权法规定产权以登记为准，但物权法也规定因法律文书导致物权设立变更的，自法律文书生效时产生效力，如果法院没有资格设立和变更物权，确权案件将不能成立。原审法院认为梁中如已经结清房款两年多一直没办过户手续，主观上存在过错。梁中如和徐刚之间是房屋买卖合同关系，有无过错要看梁中如是否构成违约，而实际上违约的是徐刚。作为徐刚而言，无论是谢建明还是梁中如的利益都应当得到保护，当他们的利益冲突时，法院应当依法裁决。请合议庭注意，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，买房人如果已经全部付清房款，并实际占有房屋，买房人的权利比建设工程价款优先权还要优先。
对于原审查明事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院审理中，谢建明提供2011年1月17日徐刚和周正中、李晓芳签订的《南京市存量房买卖合同》，所涉房屋坐落于六合区大厂葛关路298号4122室，建筑面积为41.81平方米，房屋用途为商业，价格为人民币334480元。证明本案诉争的房屋面积为56平方米，2006年的合同总价为90万元，单价为1.6万元，价格明显不合理。梁中如、徐刚、盛瑛认可谢建明所举证据的真实性，但认为与本案无关。徐刚、盛瑛称证据所涉4122号房屋和案涉房屋完全不是一个概念，没有可比性，4122号房屋面积有2090平方米，是在商场的4楼，该合同中转让的仅是其中的一小部分。4122号整套房屋原来是由周正中、李晓芳和徐刚三人共同向开发商购买的，共同共有，徐刚占50%，周正中、李晓芳也占50%，2011年办产权证时为了避税，周正中、李晓芳登记的份额是1%。
梁中如提供江苏省南京市房地产开发销售发票，证明梁中如于2004年11月1日购买了位于六合区大厂镇葛关路298号1016房屋，建筑面积为60.46平方米，单价为13186.10元，证明2006年梁中如购买徐刚的房屋价格合理。因梁中如未提供原件，谢建明、徐刚、盛瑛对真实性不予认可。
本案争议焦点为：梁中如是否享有足以排除强制执行的实体权利，对于未办理过户登记手续有无过错。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定了“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条规定应作为认定梁中如是否享有足以排除强制执行的实体权益的依据。而徐刚、盛瑛提出《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，并不适用于本案。梁中如主张其已经买受案涉房屋，是案涉房屋真正的权利人，并提供了2006年3月27日《南京市房地产买卖契约》及六合法院于2012年7月23日作出的（2012）六沿民初字第783号民事判决书为证。由于梁中如与徐刚之间的房屋买卖合同经六合法院生效判决确认，该判决查明梁中如已履行全部付款义务并以自己出租的方式占有该房屋，判决徐刚继续履行合同约定的过户义务。基于该判决，系徐刚不履行过户义务被梁中如诉至法院，不能认定梁中如对于未及时办理过户手续存在过错。原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第3253号民事判决；
二、驳回谢建明的诉讼请求。
一审案件受理费9800元，由谢建明负担；二审案件受理费9800元，由谢建明负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一五年三月二十五日
书记员 林雨虹