海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终982号
上诉人（原审被告）洪燕，女，1958年4月28日出生，汉族，住海南省琼海市嘉积镇龙利坡北15栋2号。
委托代理人吴聪，海南广哲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周冬菊，女，1961年1月9日出生，汉族。
委托代理人莫达琼，琼海市中心法律事务所法律工作者。
上诉人洪燕因与被上诉人周冬菊房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2015）琼海民二初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：原告周冬菊与被告洪燕原为琼海市粮食局嘉积粮油公司（嘉积粮所）职工，是同事关系。2005年10月17日，琼海市粮食局嘉积粮油公司按照政策规定对职工原居住的宿舍（含伙房）进行房改，原、被告所居住的宿舍均符合房改政策规定的条件，被告的房改房价款为人民币9469元。经双方协商，被告将该房屋转让给原告，原告将购房款交给被告向单位缴纳，被告随后把单位出具的购房款收据（原件）交给原告存执。原告与被告还签订《房屋转让协议书》，协议约定：经双方充分磋商，被告（甲方）将位于嘉积粮所辖区内的房屋一间、伙房一间转让给原告（乙方）；乙方付给甲方房屋款人民币9469元定于2005年10月17日一次性缴完。甲、乙方各执协议书一份，自签订之日起生效。其后，被告将房屋交付原告，原告对该房进行改造装修并一直正常居住使用至今，水电费用由原告缴交。期间，没有任何人对此提出过干涉和异议。2007年1月9日原告领取了房屋所属土地的×号《国有土地使用证》（土地使用权人洪燕，土地使用权分摊面积为49.7平方米）。2015年4月23日，被告洪燕以上述土地证遗失为由申请补办了×号《国有土地使用证》。2015年6月，被告用锁头锁住涉案房屋大门不让原告使用，因此双方发生纠纷。原告为维护其合法权益，遂向法院提起诉讼，请求判令：一、确认原、被告签订的《房屋转让协议书》合法有效；二、被告协助原告办理×号国有土地使用证过户至原告名下；三、案件受理费由被告承担。本案在庭审过程中，由于被告对涉案房屋所属土地补办了×号《国有土地使用证》，原告变更第二项请求为：判令被告协助原告办理×号国有土地使用证过户至原告名下。
以上事实，有原告周冬菊提供的证据：1、《房屋转让协议书》；2、收据；3、国有土地使用证；4、居民户用水电缴费手册；被告洪燕提供的证据：×号国有土地使用证以及双方当事人的庭审陈述予以证实。
原审法院审理认为：本案系房屋买卖合同纠纷，其争议的焦点问题是：一、原告主张房屋转让是否有事实根据，转让价款是否支付，原、被告签订的《房屋转让协议书》是否有效。二、原告的诉求是否超过诉讼时效。关于第一个问题，原告主张房屋转让是否有事实根据，转让价款是否支付，原、被告签订的《房屋转让协议书》是否有效。根据本案现有证据和查明的事实，被告将涉案房屋转让给原告，原告将转让价款交给被告向单位缴纳。被告把单位出具的购房款收据（原件）以及2007年颁发的以“洪燕”名登记的国有土地使用证（原件）交由原告存执，双方于2005年10月17日签订《房屋转让协议书》后原告对房屋进行改造装修，并一直正常居住使用至今已有十年时间，这些情形都足以认定原、被告之间存在房屋转让关系以及原告已支付购房款的事实。对于涉案房屋所属土地，2007年和2015年（补办）颁发的国有土地使用证书上登记的土地使用权人为洪燕。根据《中华人民共和国物权法》及有关法律法规的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，是权利人对该不动产行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证。故此，原、被告于2005年10月17日签订的《房屋转让协议书》，签约的主体合法，合同内容虽简单但体现双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同，双方应予遵守和履行。原告已履行支付购房款义务，且对房屋一直正常居住使用至今。虽然双方在合同中未对该房地产过户登记时间作出明确约定，但按照法律规定民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿及诚实信用的原则，被告应当协助原告办理上述房地产的过户登记手续。现原告诉请确认《房屋转让协议书》合法有效，以及要求被告协助其办理上述国有土地使用证过户至原告名下，理由正当，法院予以支持。被告抗辩其没有转让房屋而是出租房屋给原告居住，以及双方签订的《房屋转让协议书》无效的意见，既有悖证据、与事实不符，又不合乎房屋租赁的惯例和常理。故被告的抗辩意见，缺乏事实与法律依据，法院不予采纳。关于第二个问题，原告的诉求是否超过诉讼时效。本案合同买卖的标的物为房屋，房屋属于不动产。根据我国法律的有关规定，基于不动产的物权请求权是不适用诉讼时效制度的。故被告提出原告的诉求已超过诉讼时效的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：一、确认原告周冬菊与被告洪燕于2005年10月17日签订的《房屋转让协议书》合法有效；二、限被告洪燕于本判决生效之日起三十日内协助原告周冬菊将证号为×号《中华人民共和国国有土地使用证》项下的土地使用权（土地使用权面积49.7平方米）办理过户登记至原告周冬菊名下。案件受理费1775元，由被告洪燕负担。
上诉人洪燕上诉称：一审判决认定双方于2005年10月17日签订的《房屋转让协议书》为有效合同是错误的，理由如下：1、合同主体不合格。当时上诉人是否取得房改房还未明确，具体哪间房屋也未确定，上诉人依法还未具备转让的主体资格。2、转让行为违反法律、行政法规之规定。（1）双方订立协议转让的房产实质属于单位房改房，亦属于单位职工购置的公房。对于此类房改房，属于经济适用房的性质，应在单位职工取得产权证书后满5年才可进行交易。（2）转让的房屋，由于2005年还未取得任何房产及土地使用权证书，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的，不得转让”的法律规定。（3）《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同。（4）2005年IO月17日，双方签订转让协议时，还未确定房屋权属，还不能进行转让，因此该行为自始就没有法律约束力，应认定为无效的转让协议。3、本案认定转让亦不符合常理。转让本身带有利润的意思表示，单位收取9469元，转让的话，不应该是该数额，上诉人实际是出于帮忙让被上诉人居住，即便被上诉人有装修的情形，不必然导致房屋权属的转移。4、本案诉讼时效已过。一审判决认为基于不动产的物权请求权是不适用诉讼时效制度的，该认定不符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第三十二条至第三十七条，物权请求权中的排除妨碍请求权、消除危险请求权及登记不动产返还请求权不适用诉讼时效。既然法律未明确规定上述三种情形之外的其他物权请求权不适用诉讼时效，那么本案的确认之诉应适用诉讼时效之规定。2007年1月9日琼海市人民政府已经颁发权利证书给上诉人，并且证书已交给被上诉人的手中，其应当知道主张权利，其未在2009年1月9日前主张，直至2015年10月29日才向法院起诉，应当认定已超过诉讼时效，应驳回被上诉人的起诉或诉讼请求。综上，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人周冬菊答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。双方签订的《房屋转让协议书》合法有效，被上诉人已对房屋进行装修，一直居住至今。上诉人多次声称出租该房屋给被上诉人没有依据。上诉人明知房屋的土地使用权证由被上诉人持有，仍于2015年4月23日申请遗失补办，缺乏诚实信用，损害了被上诉人的合法权益。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉无理，缺乏证据，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：一、双方签订的《房屋转让协议书》是否有效；二、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效。
一、关于双方签订的《房屋转让协议书》是否有效的问题。上诉人主张《房屋转让协议书》无效，其理由是转让时具体房屋尚未确定，上诉人不具备转让资格，且转让时房屋未取得房产及土地使用权证书，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，该转让行为应自始无效。而根据查明的事实，上诉人与被上诉人均为琼海市粮食局嘉积粮油公司的职工，该公司系针对职工原居住的宿舍进行房改，上诉人向被上诉人转让的正是其原先居住的房改房，因此，双方签订协议时转让房屋是具体明确的，上诉人关于转让主体不具备转让资格的主张缺乏事实根据，本院不予采信。此外，《中华人民共和国城市房地产管理法》关于“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”的规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定”之规定，导致合同无效的违法内容必须是违反法律效力性强制性规定。因此，本案合同约定买卖的房屋，虽然转让时未取得权属证书，但其影响的是双方当事人的合同目的，并不影响合同的效力，上诉人关于合同无效的理由缺乏法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议书》是双方的真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同。该合同签订后被上诉人已支付了合理对价，并对该房屋居住使用了10年，该房屋于2007年取得土地使用权证，因此双方买卖房屋的目的最终可以实现，被上诉人请求上诉人协助其办理土地使用权过户手续，合法合理，本院予以支持。
二、关于被上诉人的起诉是否超过诉讼时效的问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”的规定，诉讼时效的适用范围仅限于债权请求权。本案中，被上诉人的诉请为确认房屋转让协议的效力及请求上诉人协助办理房屋权属过户登记。首先，合同效力的确认系对客观事实的确认，不属于诉讼时效制度对权利限制的范畴。其次，上诉人作为出卖人已经将房屋交付于买受人即被上诉人，被上诉人已实现对房屋的占有，被上诉人请求上诉人协助办理房屋权属过户登记仅是对买方物权的确认，该请求权具有物权属性，而物权具有法定性，该请求权不受诉讼时效的限制。因此，被上诉人的起诉不受诉讼时效制度限制，上诉人无权对被上诉人提出诉讼时效抗辩。
综上，双方签订的《房屋转让协议书》合法有效，上诉人应协助被上诉人办理房屋权属过户登记。上诉人上诉无理，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1775元，由上诉人洪燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 杰
审判员 陈玫伊
审判员 杨 洁
二〇一六年七月二十五日
法官助理谢婷婷
书记员王天石
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
审核：陈杰撰稿：谢婷婷校对：王天石印刷：赖佳
海南省第一中级人民法院2016年7月26日印制
（共印20份）