福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0802民初7271号
原告：中国建设银行股份有限公司龙岩分行，住所地龙岩市新罗区九一北路111号，组织机构代码：91350800857522409B。
主要负责人：方晓明，行长。
委托诉讼代理人：郑坚，男，1973年1月25日出生，汉族，该行员工，住龙岩市新罗区。
被告：林崇涛，男，1989年10月25日出生，汉族，居民，住福建省上杭县。
被告：林祥英，男，1964年6月24日出生，汉族，居民，住福建省上杭县。
被告：林荷英，女，1969年6月10日出生，汉族，住福建省上杭县。
被告：龙岩禹洲房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区西城登高西路163号（富山国际中心）20层2001单元。统一社会信用代码：913508000523342721。
法定代表人：郭英蘭，总经理。
委托诉讼代理人：梁荣平，1987年5月27日出生，汉族，该司员工，住福建省上杭县。
原告中国建设银行股份有限公司龙岩分行与被告林崇涛、林祥英、林荷英、龙岩禹洲房地产开发有限公司（以下简称禹州公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员林朝晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及被告禹州公司的委托代理人到庭参加诉讼，被告林崇涛、林祥英、林荷英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司龙岩分行向本院提出诉讼请求：1、被告林崇涛、林祥英、林荷英归还原告贷款本金439，977.75元，利息5，552.17元（利息暂计算至2016年10月17日），及自2016年10月18日起至还清全部贷款本息之日止的利息（按合同约定的利率计算）。2.原告有权就本案抵押物以折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。3.被告禹洲承担连带清偿责任。事实与理由：2015年10月8日，原、被告签订《个人住房借款合同》，约定被告林祥英、林崇涛向原告借款45万元，借款期限自2015年10月8日起至2035年10月8日止，采用等额本息还款，执行贷款年利率5.15%，该笔借款由被告林崇涛所购买的龙岩市新罗区曹溪街道莲庄南路9号（禹洲•城上城）9幢7层701号房产及其占用范围内的土地使用权提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续。被告禹州公司提供阶段性连带保证责任。2015年10月16日，原告依约发放贷款。借款后，被告林祥英、林崇涛未依约付息。截至2016年10月17日，尚欠原告贷款本金439，977.75元，利息5，552.17元。原告因催讨未果，为此请求判如所请。
被告林崇涛、林祥英、林荷英未向本院提交书面答辩及相关证据。
被告禹州公司辩称，本案既有被告林崇涛提供抵押物担保，又有被告禹州公司提供保证担保，依照《物权法》第一百七十六条的规定，原告应先就被告林崇涛提供的物的担保进行清偿，被告禹州公司仅对不足部分承担连带保证责任。请求法院依法判决。
本院经审查认定事实如下：被告林祥英、林荷英系夫妻，被告林崇涛系被告林祥英、林荷英之子，未婚。2015年7月13日，被告林崇涛与被告禹州公司签订《商品房买卖合同》，被告林崇涛向被告禹州公司按揭购买龙岩市新罗区曹溪街道莲庄南路9号（禹洲•城上城）9幢7层701号房产。2015年10月8日，原告作为贷款人与作为借款人的被告林崇涛、林祥英，作为保证人的被告禹州公司签订了编号350692490-2012-20150720148号《个人住房借款合同》，约定：1、被告林崇涛、林祥英向原告借款45万元，借款期限二十年，借款利率执行年利率5.15%，借款逾期利率为合同执行利率水平上上浮50%即7.725%；2、采用等额本息还款方法，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，有权要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权解除与借款人的借贷关系，有权行使担保权利；3、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期利率和约定的结息方式计收罚息和复利；4、本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证，即被告林崇涛以其所购买的本案抵押物即龙岩市新罗区曹溪街道莲庄南路9号（禹洲•城上城）9幢7层701号房产及其占用范围内的土地使用权提供抵押物担保，被告禹州公司提供连带责任保证，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且原告收到抵押财产的他项权证书、抵押登记文件正本等之日止；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保包括但不限于抵押等，贷款人均可直接要求保证人依约在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出异议等等。2015年10月15日，原告与被告林崇涛办理了本案抵押物的龙房预字第D201514284号《房地产抵押权（预告）登记》手续，原告为预告登记人。该抵押物至今尚未办理房产证。2015年10月16日，原告依约发放给被告林崇涛贷款45万元。借款后，被告林崇涛、林祥英未依约按时足额归还原告贷款本息，截至2016年10月17日，尚欠原告贷款本金439，977.75元（其中拖欠到期本金3460.63元），利息5431.52元。2016年10月19日，原告诉至法院，请求判如所请。
本院认为，原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上所达成的《个人住房借款合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为合法有效。被告林崇涛、林祥英作为共同借款人，应当如期偿还原告欠款本息，被告林崇涛、林祥英逾期还本付息，构成违约，原告依约有权要求被告林崇涛、林祥英清偿全部借款本息。截至2016年10月17日，被告林崇涛、林祥英尚欠原告贷款本金439，977.75元（其中拖欠到期本金3460.63元），利息5431.52元，事实清偿，证据充分，应限期给付；《合同法》规定主张解除合同的，应当通知对方并自通知到达对方时解除。本案中，原告并未按前述法律规定履行解除合同的通知及到达义务，原告系于2016年10月19日向本院主张权利，故该日应确定为本案合同解除之日，故被告林崇涛、林祥英并应自2016年10月19日起、按约定逾期年利率即合同执行利率水平上上浮50%计7.725%支付逾期罚息；对逾期利息的复利部分，由于逾期罚息系对借款人逾期归还贷款本金而给原告造成的损失的补偿，如对逾期罚息再计收复利，无异于对借款人实施双重惩罚，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，对借款人亦不公平，故原告在对逾期贷款按贷款利率的150%标准计付逾期罚息之外，不应对该逾期罚息再加收复利。被告林荷英与被告林祥英系夫妻，本案债务系其夫妻关系存续期间的夫妻共同债务，故被告林荷英应承担共同偿还责任。关于本案的担保问题，第一、双方合同约定“保证期间为至抵押登记已办妥且原告收到抵押财产的他项权证书、抵押登记文件正本等之日止”，由于本案讼争房产仅办理了《房地产抵押权（预告）登记》手续，《房屋他项权证》至今尚未办理，故被告禹州公司仍应承担保证责任。被告禹州公司作为本案债务的连带责任保证人，应依约定及《中华人民共和国担保法》之规定，对被告林崇涛、林祥英、林荷英的上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后，向被告林崇涛、林祥英、林荷英追偿。第二、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。根据上述法律规定，在不动产物权上设立抵押权，只有在办理了抵押登记后，抵押权方才成立。现被告林崇涛所有的本案抵押物房产，仅在房屋管理部门办理了预告抵押权登记，属于债权范畴，当前尚不具备优先受偿的条件，根据“物权法定”原则，原告诉请对本案抵押物房产享有抵押权，本院不予支持。被告林崇涛、林祥英、林荷英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提供答辩，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被林崇涛、林祥英、林荷英应于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司龙岩分行截至2016年10月17日的贷款本金439，977.75元、利息5431.52元，并自2016年10月19日起至本判决指定的期间届满之日止，按逾期年利率7.725%支付利息。
二、被告龙岩禹洲房地产开发有限公司对被告林崇涛、林祥英、林荷英的上述债务承担连带清偿责任。
三、被告龙岩禹洲房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告林崇涛、林祥英、林荷英追偿。
四、驳回原告中国银行股份有限公司龙岩分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7983元，减半收取为3991.5元，由被告林崇涛、林祥英、林荷英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 林 朝 晖
二〇一六年十一月二十一日
书记员 黄仙媛（代）
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。