济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0102民初191号
原告：山东元创工贸有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人：丰帆，董事长。
委托诉讼代理人：宋哲，山东齐鲁律师事务所律师。
被告：济南中医静脉曲张医院，住所地济南市。
法定代表人：白伦慧，院长。
委托诉讼代理人：朱文华，山东国杰律师事务所律师。
原告山东元创工贸有限责任公司与被告济南中医静脉曲张医院租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东元创工贸有限责任公司的委托诉讼代理人宋哲，被告济南中医静脉曲张医院委托诉讼代理人朱文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山东元创工贸有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.解除山东元创工贸有限责任公司与济南中医静脉曲张医院签订的所有《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.济南中医静脉曲张医院支付山东元创工贸有限责任公司房屋租赁费用223951元；3.济南中医静脉曲张医院支付山东元创工贸有限责任公司水电费29945.71元；4.济南中医静脉曲张医院支付山东元创工贸有限责任公司逾期支付房屋租赁费用的违约金28035元（按同期银行贷款利率4倍计算至判决生效之日，暂计算自2016年12月7日至2017年8月23日的违约金）；5.本案所有的诉讼费、保全费由济南中医静脉曲张医院承担。事实和理由：2013年1月1日，山东元创工贸有限责任公司、济南中医静脉曲张医院签订《房屋租赁合同》，约定济南中医静脉曲张医院租赁山东元创工贸有限责任公司位于济南市沿街楼一楼四间、二楼、三楼（东至三楼楼梯口）、房屋面积2129平方米的房产，租赁期限自2013年1月1日至2018年12月31日，租金每年421542元，半年支付一次，并对水费、电费、物业费等结算进行了约定。2014年11月1日及2014年11月11日双方签订《补充协议》，约定济南中医静脉曲张医院承租面积1910平方米，年租金378180元。2015年5月1日双方签订《房屋租赁合同》，约定济南中医静脉曲张医院租赁山东元创工贸有限责任公司位于济南市工业南路93号沿街楼一楼由西向东第八间、建筑面积84平方米的房产，租赁期限自2015年5月1日至2016年7月31日，租金60480元，分两期支付，并对水费、电费、物业费等结算进行了约定。合同签订后，山东元创工贸有限责任公司积极履行合同义务，但济南中医静脉曲张医院未按照合同的约定支付房屋租赁费，虽经山东元创工贸有限责任公司多次催促，济南中医静脉曲张医院一直以各种理由不予支付。
济南中医静脉曲张医院辩称，工业南路93号房产属于山东省女子监狱所有，山东元创工贸有限责任公司无权直接向济南中医静脉曲张医院主张权利，其主体不适格，应依法驳回其诉讼请求。山东元创工贸有限责任公司违法解除房屋租赁合同属于根本违约，其违约行为给济南中医静脉曲张医院造成的经营损失、搬迁费等各项损失明显超过租赁费用，山东元创工贸有限责任公司应当向济南中医静脉曲张医院承担赔偿责任。山东元创工贸有限责任公司属于根本违约，济南中医静脉曲张医院系守约方，山东元创工贸有限责任公司主张违约金没有依据，且济南中医静脉曲张医院缴纳了21000元押金，山东元创工贸有限责任公司应及时退还，山东元创工贸有限责任公司也未给济南中医静脉曲张医院出具发票。
经审理本院认定事实如下：2013年1月1日，山东元创工贸有限责任公司、济南中医静脉曲张医院签订《房屋租赁合同》，约定济南中医静脉曲张医院租赁山东元创工贸有限责任公司位于济南市沿街楼一楼四间、二楼、三楼（东至三楼楼梯口）、房屋面积2129平方米的房产，租赁期限自2013年1月1日至2018年12月31日，租金每年421542元，半年支付一次，押金20000元，并对水费、电费、物业费等结算进行了约定，如济南中医静脉曲张医院逾期支付租金，除应及时补交，另应按应支付金额的日3%支付违约金，合同约定如遇国家政策调整或者监狱上级作出有关规定，影响合同正常履行的，不属于单方面违约，如因改建，需要拆除或者装修房屋等，造成的济南中医静脉曲张医院损失，山东元创工贸有限责任公司不承担任何责任。2014年11月1日及2014年11月11日双方签订《补充协议》，约定济南中医静脉曲张医院承租面积实为1910平方米，年租金更改为378180元。双方对上述合同履行过程中济南中医静脉曲张医院自2016年7月1日起未付租金无异议。2015年5月1日双方签订《房屋租赁合同》，约定济南中医静脉曲张医院租赁山东元创工贸有限责任公司位于济南市工业南路93号沿街楼一楼由西向东第八间、建筑面积84平方米的房产，租赁期限自2015年5月1日至2016年7月31日，按照每天每平方米1.6元计算，租金总额60480元，分两期支付，并对水费、电费、物业费等结算进行了约定。如济南中医静脉曲张医院逾期支付租金，除应及时补交，另应按应支付金额的日3%支付违约金，合同约定如遇国家政策调整或者山东元创工贸有限责任公司上级作出有关规定，影响合同正常履行的，不属于单方面违约，如因改建，需要拆除或者装修房屋等，造成的济南中医静脉曲张医院损失，山东元创工贸有限责任公司不承担任何责任。双方对上述合同履行过程中济南中医静脉曲张医院自2015年12月1日起未付租金无异议。山东元创工贸有限责任公司对于已收取了济南中医静脉曲张医院押金21000元无异议。
工业南路93号权属信息显示产权登记在山东省女子监狱名下。
2016年4月18日山东省未成年犯管教所向济南中医静脉曲张医院出具告知书，告知按照综合保障楼规划设计及消防安全的要求，沿街楼将于7月份拆除。吴玉銮在告知书上签字确认，时间为2016年4月18日，同日吴玉銮在关于山东省未管所沿街楼拆除问题的会议签到簿上代表济南中医静脉曲张医院签字确认。2016年6月8日济南市规划局向山东省未成年犯管教所出具复函，复函称“应拆除审批建筑南侧沿工业南路的现状三层及邻接建筑”。2016年10月19日济南中医静脉曲张医院向山东省未成年犯管教所出具情况说明，承诺及时搬迁，但要求给予时间。
2016年10月24日济南中医静脉曲张医院作出书面承诺，承诺书内容为：我自承诺济南中医静脉曲张医院2016年12月6日搬离济南市工业南路93号，在此期间望贵所保证我院的正常经营（包括水、电、线路等）。如果到时未搬离，山东省未成年犯管教所可采取强制性措施。
2016年10月31日郑国焰在济南中医静脉曲张医院水费交费通知单上签字确认，金额为1890.1元（2016年7月-9月，起始数2465，终止数2860，度数395）。2017年1月5日吴玉銮在济南中医静脉曲张医院水费交费通知单上签字确认，金额为1655.61元（2016年10月-12月，起始数2860，终止数3206，度数326）。合计水费3545.71元，济南中医静脉曲张医院对上述水费无异议。
2017年1月6日吴玉銮向山东元创工贸有限责任公司转款12920元、40000元，合计52920元，对此山东元创工贸有限责任公司称该款系2016年10月-12月电费，并提交了2016年10月至12月的三份电费缴费通知单，以及山东元创工贸有限责任公司财务明细一份，显示2016年10月-12月电费52920元。
山东元创工贸有限责任公司主张济南中医静脉曲张医院尚欠2017年1月后电费26400元，交费通知书无济南中医静脉曲张医院确认，济南中医静脉曲张医院不予认可。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。济南中医静脉曲张医院与山东元创工贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，未见有违反法律、行政法规等强制性法律的规定，本院予以确认，涉案房屋虽登记在山东省女子监狱名下，但双方就合同已履行多年，且实际交付租金，从济南中医静脉曲张医院出具的承诺书等可以看出，济南中医静脉曲张医院，对于涉案房屋权属信息及山东省女子监狱、山东省未成年犯管教所、山东元创工贸有限责任公司之间关系知情，山东元创工贸有限责任公司也已得到产权单位授权管理，故山东元创工贸有限责任公司作为原告起诉并无不当。济南中医静脉曲张医院已从涉案地点搬离，双方已实际解除合同，故山东元创工贸有限责任公司要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，已无主张必要，本院不予支持。
关于涉案房屋的租金及违约金，年租金378180元的合同，自2016年7月1日起未支付租金，结合济南中医静脉曲张医院承诺书及山东元创工贸有限责任公司请求，应计算至2016年12月6日，山东元创工贸有限责任公司主张金额162658元，并无不当。对于60480元即一楼第八间的合同，合同约定的租赁期限至2016年7月31日，但济南中医静脉曲张医院并未提交退还房屋证明，结合其承诺书，应视为其继续使用该房屋，山东元创工贸有限责任公司也未提出异议，故租赁期限应为不定期，应自2015年12月1日计算至2016年12月6日，合计372天，依据合同约定，每日租金为1.6*84=134.4元，故济南中医静脉曲张医院未付的租金应为49996.8元。涉案房屋合计金额为212654.8元，同时鉴于济南中医静脉曲张医院在山东元创工贸有限责任公司尚有21000元押金未退，可相互抵销，租金应为191654.8元。对于山东元创工贸有限责任公司主张的违约金，本院认为，山东元创工贸有限责任公司与济南中医静脉曲张医院约定的违约金过高，本院予以调整，且涉案房屋系因拆迁而导致无法继续履行，山东元创工贸有限责任公司也未因拆迁给予济南中医静脉曲张医院补偿或房租的优惠，从公平考虑，以191654.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算，自2016年12月7日起至本判决生效之日止为宜。
对于山东元创工贸有限责任公司主张的水费3545.71元，有济南中医静脉曲张医院工作人员签字，本院予以支持。对于山东元创工贸有限责任公司主张的电费26400元，山东元创工贸有限责任公司主张该费用是济南中医静脉曲张医院2017年12月后的电费，鉴于该费用无济南中医静脉曲张医院确认，结合山东元创工贸有限责任公司的租金请求，2016年12月6日后的电费不应再由济南中医静脉曲张医院承担，故本院对该费用不予支持。对于济南中医静脉曲张医院陈述的52920元，结合2016年10月至12月的三份交费通知单、山东元创工贸有限责任公司的财务明细，以及济南中医静脉曲张医院认可的交纳水费的单据时间，本院认为该款系2016年10月至12月的电费，不应扣除。
对于济南中医静脉曲张医院陈述的经营损失等，济南中医静脉曲张医院于2016年4月18日已经知道涉案房屋将会拆除，且双方合同约定了该费用不应由山东元创工贸有限责任公司承担，故本院对于上述费用不予抵销。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告济南中医静脉曲张医院于本判决生效之日起十日内向原告山东元创工贸有限责任公司支付租金191654.8元；
二、被告济南中医静脉曲张医院于本判决生效之日起十日内向原告山东元创工贸有限责任公司支付违约金（违约金以191654.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算，自2016年12月7日起至本判决生效之日止）；
三、被告济南中医静脉曲张医院于本判决生效之日起十日内向原告山东元创工贸有限责任公司支付水费3545.71元；
四、驳回原告山东元创工贸有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5530元,减半收取2765元，由山东元创工贸有限责任公司负担661元，由济南中医静脉曲张医院负担2104元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。
审 判 员 董 浩
二〇一八年六月一日
法官助理 路倩倩
书 记 员 孟晓铮