徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初51号原告：徐州某某物业管理有限公司。法定代表人：沈某某。委托诉讼代理人：霍某某。被告：王某。原告徐州某某物业管理有限公司与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月4日受理后，依法由审判员王成林适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告徐州某某物业管理有限公司的委托诉讼代理人霍某某、被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州某某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业费3189元（从2013年1月13日起至2016年12月31日止，建筑面积74.2平方米，按照每平方米每月0.9元计算）；2、被告支付原告滞纳金2598元（按每日千分之三计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与某某园小区的开发商签订了某某园小区的《前期物业服务合同》。被告购买该小区房屋（房号：12-1-802，房屋面积74.2平方米，地下室12.18平方米）。原告依约履行物业服务义务，但被告未能及时支付物业服务费，自2013年1月13日至2016年12月31日拖欠物业费及滞纳金5787元。经多次催告，仍无理由拒不缴纳，严重影响原告的经营利益及其他缴费业主的合法权益。被告王某辩称，涉案房屋是我的，面积是74.2平方米，是从2013年1月13日开始未缴物业费。2013年从过完年到2014年7月份我不在徐州，我在外地了。我来了以后我去交钱，听说小区业主和法院打官司，都是按72%缴费，我就没有交。我之所以不交物业费，理由如下：一、我的窗户积水，原告说过期了就不给换，让我找开发商；二、2014年暖气不热，暖气费只退了一半，到第二年我们要求物业给我们维修暖气，物业经理答应我们说今年就能修好，至今我们楼的暖气都不行；三、原告服务质量太差，不清理狗屎，草长得很深都不修理。夏季无人修理草坪；四、原告只跟我签过一次协议了就再没签过了，没签订协议之后我就不承认原告为我服务了，我可以不缴纳费用；五、打扫卫生签到，今天10日，到时签到只签到2日。我向原告反映，原告说会解决的，从那以后，仍未签到；六、物业共用部分的维修、养护和管理以及安全秩序防范、交通管理不到位。路灯一塌糊涂，没有监控。车到了小区门口，保安不开门，摁了喇叭才给开。道路坑坑洼洼。原告有问题就让我们找开发商，说跟他们没关系。七、消防管理差，消防设施的灭火器、水管都不到位。总之，原告收费标准太高，服务质量太差。原告让我们交一级服务的钱，但是连四级服务都做不到。关于公共能耗费，原告把我们的共用电接到外边的工地上供工地使用，是我把电线剪断。原告把我们的共用电卖到工地，也没有告知业主，原告得到了别人的好处，由业主支付公共能耗费，这不合理。另外，物业是给我服务的，问我要滞纳金是没有理由的。我同意没住人的时间减半交物业费，其他的时间按照总额70%缴纳，不缴纳滞纳金。综上，请求依法判决。经审理查明，原告徐州某某物业管理有限公司（乙方）与徐州某某房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》一份，约定原告为徐矿城提供前期物业管理服务，其中合同第二条约定“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部分的维修、养护和管理；（物业共用部分明细见详件一）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（运行费用另行分摊）；3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理”。合同第六条约定“物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：1、多层住宅：0.6元/月•平方米；小高层住宅：0.9元/月•平方米；高层住宅：0.9元/月•平方米；其他物业：2元/月•平方米。……”。合同第三十一条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天万分之三比例的标准向乙方支付违约金。”合同第三十五条约定“本合同期限自2010年12月1日起至2013年12月1日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2012年1月13日，原告徐州某某物业管理有限公司（甲方）与王某（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，约定甲方为乙方位于徐州平山路北角徐矿城12幢1单元802室提供前期物业服务。关于甲方的权利义务，协议约定，包括对物业共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全秩序防范、交通等项目进行维护、修缮、管理与服务。物业服务质量中包括综合服务，共用部分、共用设施设备的维护和管理，公共区域秩序的维护服务，交通秩序与车辆排放，消防管理，对房屋装饰装修管理、环境卫生，公共绿化，共用部分、共用设施设备小修和急修。关于物业费交费时间及计算标准，该协议约定乙方交费时间为每半年的第一个月10日前缴纳当年度的物业服务费及公共能耗，也可一年一次性提前缴纳，但在房屋入伙交付时须一次性缴纳一年费用。收费标准：（按建筑面积）：高层住宅物业服务费0.9元/月/平方米。关于违约责任，乙方违反协议，不按照约定标准和时间缴纳物业服务费的，每逾期一天甲方有权按应缴额×3‰/天的标准向乙方加收滞纳金。关于服务期限，协议中约定，在本物业管理区域业主委员会成立前，由开发商公开招聘的物业管理企业负责该物业区域的前期物业管理服务工作，前期物业管理服务期限为整个物业管理区域房屋交付使用后3年，或至本管理区域业主委员会成立之日止。该协议还约定了其他内容。另查明，被告王某系某某园小区12-1-802室的业主，房屋建筑面积为74.2平方米。自2013年1月13日至2016年12月31日，被告未向原告缴纳物业费用。以上事实有原告提供的前期物业服务合同、前期物业服务协议予以证明。结合当事人无争议的陈述，本院对上述事实予以认定。本院认为，根据相关法律规定，新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与徐矿城某某园小区建设单位徐州某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。虽然《前期物业服务合同》已于2013年12月1日到期，但是被告仍然为涉案小区提供物业服务，故原、被告之间的物业管理关系仍然存在，被告仍然负有支付相应管理费的义务。另外，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人应诚信、全面履行协议约定的内容。原告已提供物业服务，被告应按协议约定缴纳物业服务费。关于物业服务费及滞纳金问题。被告辩称，未居住期间的物业费减半交纳，居住期间内物业费按70%交纳。经本院与被告确认，被告称2013年1月13日至2014年8月前并未入住涉案房屋，原告未提供证据证明上述期间内涉案房屋有人居住，故本院确认2013年1月13日至2014年7月31日涉案房屋为空置房，应按70%计算物业费。结合上述认定的事实，经本院核算，2013年1月13日至2016年12月31日期间的物业费为2808元（0.9元/月/平方米×74.2平方米÷30天/月×625天×70%+0.9元/月/平方米×74.2平方米÷30天/月×824天）。另，被告辩称原告在物业共用部分的维修、养护和管理以及安全秩序防范、交通管理、绿化与环境卫生等方面服务不到位。原告亦未能提供证据证明其完全按照合同约定履行服务义务，本院确认原告提供物业服务存在瑕疵，应当承担部分违约责任。依照物业服务收费标准应当与服务水平相适应的原则，本院依法对物业服务费进行核减。关于滞纳金问题，原告要求的标准违反法律的强制性规定，本院依法按照中国人民银行规定的同期同类银行贷款基准利率计算滞纳金。结合滞纳金数额，本院依法酌减物业服务费数额500元，故被告应向原告缴纳物业服务费2308元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告王某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐州某某物业管理有限公司支付物业费共计2308元；二、驳回原告徐州某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由原告负担15元，由被告王某负担10元（与上述款项一并给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员  王某某二〇一七年三月十七日见习书记员  刘某某