湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0104民初920号
原告管铁锋，男，1968年6月6日出生，汉族，住湖南省桃源县，
委托代理人舒智华，湖南融城律师事务所律师。
被告周海娇，女，1989年10月17日出生，汉族，住湖南省新邵县，
委托代理人刘小林，湖南淡远律师事务所律师。
委托代理人吴永新，湖南淡远律师事务所律师。
第三人长沙瑞玺置业有限公司，住所地长沙市岳麓区银杉路1号。
法定代表人赖立新，董事长。
委托代理人张莎莎，女，1986年10月28日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系该公司员工。
委托代理人林思慧，女，1990年5月21日出生，汉族，住长沙市天心区，系该公司员工。
第三人华融湘江银行股份有限公司长沙分行，住湖南省长沙市雨花区湘府东路二段208号万境财智中心Ｂ南栋。（以下简称华融湘江银行）
负责人潘杰，该银行行长。
委托代理人熊银霞，女，1982年3月18日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系该公司员工。
委托代理人刘林子，湖南通程律师事务所律师。
第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。
法定代表人袁李，执行董事。
委托代理人赵孝敏，女，1996年10月21日出生，汉族，住湖南省安仁县，系公司员工。
原告管铁锋诉被告周海娇、第三人长沙瑞玺置业有限公司（以下简称“瑞玺置业公司”）、华融湘江银行股份有限公司长沙分行（以下简称“华融湘江银行”）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理，依法由审判员杨玮担任审判长，与人民陪审员成冠军、周志国适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员任青担任法庭记录。原告管铁锋的委托代理人舒智华，被告周海娇的委托代理人刘小林，第三人瑞玺置业公司的委托代理人林思慧，华融湘江银行的委托代理人刘林子、熊银霞到庭参加诉讼，第三人新环境公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院对本案进行缺席审理，本案现已审理终结。
原告管铁锋诉称：原告、被告与第三人新环境公司于2016年10月25日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于岳麓区的房屋。合同约定房屋总价880000元，原告在签订合同当天支付定金100000元，过户时支付770000元，剩余10000元交房时支付。原告在签订当天支付100000元定金，后因房屋所在栋的产权证尚未办理，一直无法过户。2017年3月12日，三方重新签订《房屋买卖合同》，约定定金由100000元变更为150000元，被告在产权证下来后三个工作日内办理公证给丙方。重新签订当天，原告又补充支付被告定金50000元，应被告要求提前支付购房款100000元。至此，原告已经支付被告250000元。合同履行中，原告听说房屋所在栋的产权证多已经发放，但被告的本案房屋产权证却没有发放。后经第三人工作人员到被告购买的房屋的开发商处了解才得知，因被告一直欠付开发商房款，开发商不给被告办理产权证。经第三人多次催促被告结清开发商欠款，办理产权证。然而被告一直拒绝，并明确要求加价，按照房屋上涨后的市价出售给原告，否则不再交易。原告认为，原、被告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，原告为诚信履行合同，加付定金并按被告要求提前支付部分购房款，为履行合同办理过户已经等待一年多，而被告却违反承诺，不出售有争议的房子给原告，反悔不愿履行合同，被告的行为已经构成违约，故原告诉至法院，请求依法判决：一、被告继续履行原、被告及第三人于2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》；二、被告结清欠付第三人瑞玺置业公司的款项，由第三人瑞玺置业公司为被告办理位于长沙市岳麓区2204方的产权证；三、被告向华融湘江银行结清购房贷款，办理解除本案房屋抵押的手续；四、被告配合原告办理本案房屋产权过户手续，并交付房屋；五、被告赔偿原告支付的中介费26400元；六、被告承担本案全部诉讼费。
被告周海娇辩称：一、涉案的房屋买卖合同尚未生效，该合同不具有法律效力，具体理由如下：首先，涉案2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》上的唯一条形码在新环境房屋网上无法查询属实，且丙方作为见证方，在该合同丙方处未加盖公章，故根据合同第十二条之约定，该合同尚未生效，不具有法律效力。其次，涉案房屋属于被告与前夫婚姻存续期间购买，属于共有财产，而被告的出售行为未经其前夫同意，故该处分行为属于无权处分的行为。根据合同法及物权法，合同尚未生效，不具有法律约束力。二、合同由于限购政策原因，从客观上已无法继续履行，故原告要求继续履行的诉请缺乏法律依据，原告的第一、四项诉请应当予以驳回。首先，在合同签订后，长沙市住房与建设委员会连续颁布多个文件，对长沙市的房屋进行限购与限售。原告在限购区域内已经拥有两套住房，不具备购房条件，故合同从法律上述或者事实上已不能履行，原告不能要求继续履行合同。其次，被告尚未取得房屋所有权证，且未满3年，涉案房屋不可上市交易，原告不能要求继续履行合同。三、涉案房屋买卖合同因政策因素，致使合同无法履行，按照合同第九条的规定，该合同已自行终止。四、原告诉称的第二、三向诉求与本案无关，属于被告与第三人瑞玺置业公司、第三人华融湘江银行之间独立的法律关系，不应再本案中进行审理。五、由于涉案交易行为已经无法履行，第三人新环境公司并未促成交易，故原告第五项诉请的中介费应当由第三人新环境公司返还。
第三人瑞玺置业公司述称：第一，本案系原被告之间的房屋买卖关系，根据合同的相对性，合同的约定仅约束合同的相对方，与第三人无关。第二，被告尚欠第三人购房首付款12万余元，第三人还另为其偿还银行代还款7万余元，如被告要交易房产，先需将第三人欠款及贷款结清。
第三人华融湘江银行述称：根据物权法的规定，在抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应将转让所得价款，向抵押权人偿还或者提存，或者受让人代为清偿债务消灭抵押权，第三人无异议，予以认可。无论是原告或者被告谁取得房屋产权，首先应当清偿华融湘江银行的优先债权。
第三人新环境公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。
经审理查明：涉案房屋位于长沙市岳麓区，该房屋于2017年10月18日办理产权登记。2016年10月25日，原告（买方、乙方）管铁锋与被告（卖方、甲方）周海娇、第三人新环境公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定被告周海娇将涉案房屋出售给原告管铁锋。上述合同签订当日，原告即向被告支付购房定金100000元，被告就此向原告出具了《定金收条》。
2017年3月12日，原告（买方、乙方）管铁锋与被告（卖方、甲方）周海娇、第三人新环境公司（丙方、居间方）再次签订《房屋买卖合同》。该合同约定，被告周海娇将涉案房屋以880000元的价格出售给原告管铁锋。原告于2017年3月12日支付被告定金150000元；于产权过户手续办理之时支付被告首付款710000元；于交房时支付被告交房尾款20000元。合同签订之日，被告应支付居间服务费8800元，原告应支付居间服务费17600元。合同签订后，任何一方违约，违约方需支付原、被告双方向居间方支付的服务费用。合同第九条约定，合同履行期间，因不可抗力致使合同无法履行，合同自行终止。合同第十条备注约定，被告在此房屋不动产证下来后三个工作日内办理公证给第三人；第三人在2017年3月前把之前签的合同和收条拿过来换成房款收条；原、被告双方之前签的买卖合同作废，以此份合同为准。上述合同签订当日，原告通过银行转账的方式向被告支付了150000元，被告周海娇就此向原告出具了《定金收条》。在庭审过程中，原告确认，在签订合同时对涉案房屋房产证尚未办理的情况是明知的。
另查明，2017年9月22日，长沙市住房和城乡建设委员会办公室印发《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》。该通知第一条规定：“一、在本市购买的商品住房（含二手住房，下同），需取得不动产权属证书满3年方可上市交易”。
上述事实，有当事人的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《房屋买卖合同》两份、银行转账凭证、《长沙市商品房买卖合同》、《定金收条》两份、《收款收据》、《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》、《不动产登记情况表》等证据予以佐证，本院予以确认。第三人新环境公司，经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未在本院指定的举证期限内提交证据，视为放弃举证、质证的权利。
本院认为，本案的焦点问题是原告管铁锋与被告周海娇、第三人新环境公司于2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》能否继续履行。对此，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。就本案涉案房屋而言，在未办理产权登记即2017年10月18日之前，原、被告无法办理涉案房屋的过户手续，故原、被告签订的《房屋买卖合同》在2017年10月18日之前实际无法履行。之后2017年9月22日，长沙市住房和城乡建设委员会办公室印发《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》。该通知规定在长沙市购买的商品住房需取得不动产权属证书满3年方可上市交易，故虽涉案房屋于2017年10月18日办理了产权登记，但因上述政策的实施，涉案房屋现不满足上市交易的条件，致使原、被告合同目的在涉案房屋即使办理了产权登记的情况下仍无法实现。另结合双方在合同第九条约定，在合同履行期间，因不可抗力致使合同无法履行，合同自行终止。故对原告主张要求被告继续履行合同，过户并交付涉案房屋的诉请，本院不予支持；对原告主张被告结清欠付第三人瑞玺置业公司的款项，由第三人瑞玺置业公司为被告办理涉案房屋的产权证，被告向第三人华融湘江银行结清购房贷款，办理解除本案房屋抵押的手续，本院亦不予支持。
关于原告主张被告赔偿原告支付的中介费26400元。本院认为，依据庭审查明的事实，原告在签订合同时，对涉案房屋尚未办理产权登记的情况是明知的；在涉案房屋产权登记办理后，因长沙市政府政策原因，致使合同目的无法实现，并非被告原因导致，故对原告的上述主张，本院不予支持。第三人新环境公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
驳回原告管铁锋全部诉讼请求。
本案案件受理费收取12864元，由原告管铁锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 玮
人民陪审员 成冠军
人民陪审员 周志国
二〇一八年七月十七日
书 记 员 任 青