北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第8337号
原告北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。
法定代表人郑连群，总经理。
委托代理人曹付强，男，1983年3月1日出生，北京合生北方房地产开发有限公司法务专员。
被告李旭芳，女，1983年11月23日出生。
委托代理人杨殿凯，北京市诚实律师事务所律师。
原告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生北方公司）诉被告李旭芳商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告合生北方公司的委托代理人曹付强，被告李旭芳的委托代理人杨殿凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合生北方公司诉称：2011年12月6日，我公司与李旭芳签订编号为Y1247909的《商品房预售合同》，李旭芳向我公司购买北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目5号商务楼17层1707号房屋（以下简称1707号房屋）。合同约定房屋总价款为2086706元，李旭芳应于2011年12月10日前向我公司交纳房款626012元（含定金2万元）；于2012年3月1日前向我公司交纳房款420694元，其余房款104万元由李旭芳向银行申请商品房担保贷款的方式支付。在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60日内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍未到达出卖人账户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应自期满之日起15天内付清全部房款，逾期未付清的，出卖人有权解除商品房预售合同，出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定的总房价款的10%作为违约金。合同签订之后，李旭芳向我公司支付了首付款，分期款及按揭款一直未支付，为维护自身合法权益，我公司起诉至法院，要求解除双方签订的《商品房预售合同》（合同编号为Y1247909），李旭芳协助办理涉案房屋（1707号房屋）网签备案撤销手续，李旭芳向我公司支付违约金208670.6元，同时要求李旭芳负担本案诉讼费用。
被告李旭芳辩称：1、原告公司所述的事实错误，2011年12月6日双方签订了编号为Y1247909的商品房预售合同，我方向原告公司购买了涉案1707号房屋是事实，但按照合同约定，原告公司开发建设的5号商务楼应该于2012年10月10日竣工，但由于原告公司自身的原因，致使该商务楼一拖再拖，最后原告公司向我方承诺于2013年11月15日前向我方交付该房屋，但是约定的交房期限到期，原告公司仍没有如约实际交付该房屋，致使我方无法对购买的房屋办理入住手续，也无法进行装修和居住。现原告公司不是积极履行交房义务，对我方进行赔偿，而是要求与我方解除购房合同，原告公司的行为不仅违反了法律的规定，而且严重损害了我方的合法权益。2、原告公司宣称向我方邮寄过相关材料，但是我方至今没有收到过，原告也没有以明确的方式要求解除合同，所以无法适用合同中约定的违约条款。3、我方为了购买该房屋已经交纳了60多万元的首付，并与原告公司签订了《商品房预售合同》，该合同是双方的真实意思表示，现虽然原告公司延期交付房屋，而且超过了合同约定的解除合同期限，但是我方仍希望继续履行合同。综上，我方认为原告公司的诉讼请求没有任何事实与法律依据，我方请求法院根据事实和法律判决驳回原告公司的诉讼请求。
被告李旭芳反诉称：2011年12月6日，双方签订编号为Y1247909的商品房预售合同，我方购买了原告公司开发建设的1707号房屋，按照合同约定，原告公司开发建设的5号商务楼应于2012年10月10日竣工，但由于原告公司自身原因，致使该商务楼一拖再拖，最后原告公司向我方承诺于2013年11月15日前交付该房屋，但是约定的交房期限到期，原告公司仍没有如约实际交付该房屋，致使我方无法对购买的房屋办理入住手续，也无法进行装修和居住。现原告公司不是积极履行交房义务，对我方进行赔偿，反而要求与我方解除购房合同，原告公司的行为不仅违反了法律规定，而且严重损害了我方的合法权益。综上，我方提起反诉，要求判令原告公司继续履行双方签订的编号为Y1247909的商品房预售合同，并实际交付1707号房屋，支付我方逾期交房违约金32344.78元，并要求原告公司负担本案诉讼费用。
原告合生北方公司就反诉辩称：按照双方签订的预售合同及附件五约定，李旭芳应于2012年3月1日前支付第二期房款，但李旭芳至今未交纳该期房款。根据预售合同附件十补充协议第一条约定，买受人未按约定及时缴清预售合同及补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，银行未将该贷款划入出卖人账户的，出卖人有权相应顺延交楼时间。根据该约定，李旭芳要求我公司承担逾期交房违约责任的反诉请求不能成立。
经审理查明：2011年12月6日，李旭芳与合生北方公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定李旭芳购买合生北方公司开发建设的1707号房屋一套，房屋预测建筑面积为107.54平方米，其中套内建筑面积为85.13平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米24511.99元，房款共计2086706元。合同第六条及附件五付款方式及期限约定，买受人李旭芳采用商业贷款方式支付房款，于2011年12月10日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的30%作为首期房款，即626012元（含定金2万元），买受人未按以上约定付款的，视为违约，出卖人有权解除买卖合同，并没收定金。于2012年3月1日前（含当日）缴付总房款的20.16%，即420694元。其余房款104万元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。买受人申请银行担保贷款的年限、金额以银行最终批复为准。
买受人应在签署商品房预售合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文书和缴纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需要补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补充首期房款和其他资料的，买受人应在银行或其指定机构发出通知后五日内补齐。未按时提交商品房担保贷款所需的资料、签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行需要的资料的，应自上述规定期限届满之日起至实际补充首期房款及提交申请贷款所需全部资料并办完相关手续之日止，每日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金，逾期超过10日的，出卖人有权解除商品房预售合同。出卖人解除商品房预售合同的，买受人应向出卖人支付商品房预售合同约定总房款的10%作为违约金。
在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60日内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人帐户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应自期满之日起15日内付清全部房款，逾期未付清的，出卖人有权解除商品房预售合同。出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房价款的10%作为违约金。
合同附件十补充协议第一条约定，买受人未按约定及时缴清预售合同及补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，银行未将该贷款划入出卖人账户的，出卖人有权相应顺延交楼时间。第十七条约定，买受人通讯地址以预售合同载明的地址为准，如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。预售合同及本协议中的通知应采用挂号信或特快专递方式。以挂号信或特快专递方式的，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买受人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第三日即视为到达；买受人通讯地址为外省市的，自书面通知发出之日起第五日即视为送达；买受人通讯地址为其他国家和地区的，自书面通知发出之日起第十日即视为送达。李旭芳在预售合同中载明的通讯地址为山西省屯留县河神庙乡中城村第1组067号。
李旭芳于签约当日向合生北方公司支付定金2万元、产权代办费1000元、印花税1044元、房款606012元，并支付宽带网开通费500元。因李旭芳未按照合同及附件约定于2012年3月1日前支付第二期房款420694元，亦未通过办理银行贷款方式支付贷款部分的房款104万元，合生北方公司按照李旭芳在合同上预留的通讯地址，于2013年7月21日通过顺丰速运向李旭芳寄送了《关于尽快提交贷款资料并办理贷款手续的通知》载明：根据合同的相关约定，您应于签署合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料。但经银行和我司多次催促，您至今未提供齐全。现我公司再次通知：请您务必于2013年7月28日前按照贷款银行要求，将所有贷款资料提供齐全，办理完毕商品房贷款手续，我司同时保留依据合同附件五的约定追究您违约责任的权利。另，依据合同的相关约定，如您的贷款金额未按合同约定按时到达我司账户，您购买的房屋的交付时间将相应顺延。如您有任何疑问请与贷款银行或您的销售员联系：其后留有天津银行几位工作人员的联系方式。李旭芳称其并未收到合生北方公司寄送的上述通知，合生北方公司称根据合同附件十第十七条约定，自通知发出之日起第五日即视为向李旭芳送达。
关于未按合同约定支付第二期房款的原因，李旭芳称预售合同中载明该项目的竣工日期为2012年10月10日，合生北方公司未按期竣工，亦未按照合同约定时间交付房屋，因此其一直未交纳第二期房款，并称因合生北方公司未通知其办理贷款手续，因此其贷款手续一直未予办理。
合生北方公司称如果双方的预售合同解除，其同意退还李旭芳首付款，但印花税、宽带网开通费、产权代办费系该公司代收的，如果第三方同意退还，其可以将该笔费用退还给李旭芳。
上述事实，有北京市商品房预售合同、首付款发票、产权代办费发票、印花税收据、购房款支付记录、关于尽快提交贷款资料并办理贷款手续的通知、特快专递单及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方签订的预售合同、附件及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此应系有效协议，双方均应根据合同约定全面履行各自义务。李旭芳根据双方合同第六条及附件五关于付款方式和期限的约定，按期向合生北方公司支付了首期房款，但未按照合同约定于2012年3月1日前支付第二期房款，也未按照合同约定办理贷款手续支付剩余部分房款104万元，合生北方公司按照合同约定的李旭芳在预售合同上预留的通讯地址，向李旭芳寄送了催办贷款手续的通知，李旭芳表示未收到通知，但根据合同附件十第十七条的约定，通知寄出后第5日即视为送达，通知中载明有贷款银行的联系方式，李旭芳未按期支付第二期房款及未办理商业贷款支付余款104万元的行为构成了违约，合生北方公司依据预售合同附件五关于逾期付款违约责任的约定，要求解除双方签订的预售合同并支付逾期付款违约金的诉讼请求，具有合同及法律依据，本院予以支持。关于合生北方公司要求李旭芳协助办理涉案1707号房屋网签备案撤销手续的诉讼请求，本院亦予以支持。与此相应，对李旭芳要求合生北方公司继续预售合同并交付1707号房屋的反诉请求，本院不予支持。
双方的预售合同解除，合生北方公司应当将收取的购房款退还给李旭芳，合生北方公司亦表示退还购房款，本院对此不持异议。因产权代办费系合生北方公司代收的，因此该笔费用应由合生北方公司退还给李旭芳。因双方合同解除系因李旭芳的违约行为所致，故对李旭芳要求合生北方公司退还印花税的诉讼请求，本院不予支持。因宽带网开通费并非合生北方公司收取，李旭芳可向收款单位主张退还。李旭芳未按照合同及附件五约定支付第二期房款，亦未通过办理银行贷款方式支付剩余房款104万元，根据合同附件十第一条约定，合生北方公司可以顺延交楼时间并不承担逾期交房的违约责任，故李旭芳要求合生北方公司支付逾期交房违约金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告北京合生北方房地产开发有限公司与被告李旭芳于二0一一年十二月六日签订的《北京市商品房预售合同》；
二、被告李旭芳协助原告北京合生北方房地产开发有限公司办理涉案房屋（北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目5号商务楼17层1707号房屋）的网签备案撤销手续；
三、原告北京合生北方房地产开发有限公司退还被告李旭芳购房款人民币六十二万六千零一十二元，于本判决生效之日起十日内执行清；
四、原告北京合生北方房地产开发有限公司退还被告李旭芳产权代办费人民币一千元，于本判决生效之日起十日内执行清；
五、被告李旭芳支付原告北京合生北方房地产开发有限公司违约金人民币二十万八千六百七十元六角，于本判决生效之日起十日内执行清；
六、驳回被告李旭芳的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千二百一十五元，由被告李旭芳负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费三百零四元，由被告李旭芳负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王新东
二〇一四年五月六日
书记员 徐 晶