上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二(民)终字第3290号上诉人（原审被告）卢春霞，*出生，汉族。上诉人（原审被告）李海东，*出生，汉族。被上诉人（原审原告）上海锐丰房地产投资顾问有限公司。法定代表人**，董事长。委托代理人贺玲，该公司员工。上诉人卢春霞、李海东因居间合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年10月19日，上海锐丰房地产投资顾问有限公司（以下简称锐丰公司）作为居间方（丙方），卢春霞作为买受方（乙方）、案外人袁A作为出售方（甲方），三方签订一份《房地产买卖居间协议》，约定，乙方愿意委托丙方居间购买甲方位于上海市闵行区B路C弄30支弄41号201室的房产，房屋转让价为人民币（以下币种相同）159万元，首期房价款48万元，以贷款方式支付房款109万元，交接房屋时支付尾款2万元；甲、乙双方同意在签订本协议后3日内至丙方处签订买卖合同。同日，卢春霞与锐丰公司签订《佣金确认书》，确认应付居间报酬15,500元，支付期限为甲方（买受方）与交易相对方签订正式的买卖合同当日。2013年10月21日下午，经锐丰公司居间，卢春霞、李海东作为买受方（合同乙方）、案外人袁A、陈D、袁E作为出售方（合同甲方）签订了编号为1868716的《上海市房地产买卖合同》，约定卢春霞、李海东以159万元的价格向出售方购买上述房产，双方确认于2014年3月31日前办理过户手续。合同补充条款（一）第7条载明：根据上海市房地产交易中心下发的特别规定：本合同签订前，甲乙双方已阅看本合同前言中的“特别告知（二）”以及本合同附件“补充条款（二）”中的各项格式内容；同时双方对于上述合同附件中规定的国家相关“限购”政策予以全面认可并同意遵照执行。合同附件三“付款协议”约定，双方签订本合同当日，乙方支付首付款48万元；甲方同意乙方通过银行贷款109万元支付第二期房价款，若乙方之贷款申请未经银行审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且乙方应于送件当日将第二期房价款或差额部分补足并支付甲方。合同对于违约责任等事项亦作了约定。同日，卢春霞、李海东向出售方支付了48万元购房款。2014年4月4日，卢春霞、李海东与出售方签订《解约协议书》，主要内容是：甲乙双方就乙方购买甲方位于上海市闵行区B路C弄30支弄41号201室的房产，于2013年10月21日签订了《上海市房地产买卖合同》，因贷款问题，无法继续履行合同，提出解约，双方协商一致达成本协议：甲方同意退还乙方已支付的房款42万元，甲方应于2014年7月4日前以转账方式退还至乙方账户（卢春霞之银行账户账号）。由于卢春霞、李海东未向锐丰公司支付居间报酬，故锐丰公司诉至原审法院，请求卢春霞、李海东支付居间报酬15,500元。原审中，锐丰公司表示从未收到2,800元房地产评估费。原审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。卢春霞、李海东购买房产，由锐丰公司提供居间服务，双方之间存在居间合同关系。在居间合同中，居间方的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。如居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，锐丰公司作为居间人，促成卢春霞、李海东与案外人签订了正式的房地产买卖合同，完成了主要的居间义务。双方签订的佣金确认书系双方真实意思表示，合法有效，卢春霞、李海东应按约定支付居间报酬。卢春霞、李海东为履行买卖合同，而向银行申请贷款，此系卢春霞、李海东的义务，是否能通过银行的贷款审核取决于卢春霞、李海东自身条件以及银行的放贷条件，锐丰公司作为居间人并不能左右银行的贷款审核。卢春霞、李海东以锐丰公司在居间过程中存在诱导及过失而造成经济损失为由而拒绝支付居间报酬，缺乏相关事实依据和法律依据，原审法院不予采纳。按房地产经纪行业的商业惯例，居间方在促成委托方签订房地产买卖合同后，尚需协助买卖双方办理产权过户、房屋交接等交易手续，鉴于涉案的房屋交易未完成，锐丰公司未提供相应的后续服务，原审法院酌情扣减部分费用，确定卢春霞、李海东应向锐丰公司支付的居间报酬为10,000元。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条第一款之规定，于2014年10月22日作出判决：卢春霞、李海东于判决生效之日起十日内支付上海锐丰房地产投资顾问有限公司居间报酬10,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费227.50元，减半收取计113.75元，由上海锐丰房地产投资顾问有限公司负担47.77元，卢春霞、李海东共同负担65.98元。原审法院判决后，上诉人卢春霞、李海东不服，共同向本院提起上诉称：被上诉人锐丰公司于双方签约前承诺提供促成贷款的相关手续，但被上诉人于2013年10月22日至2014年4月17日期间并未办理上述手续，之后被上诉人才告知贷款无法办成，致上诉人与案外人解除了房屋买卖合同，并赔偿案外人违约金60,000元，被上诉人应对此承担过错。上诉人为办理贷款支付评估公司3,300元评估费，后评估公司将其中2,800元退给了被上诉人的工作人员。上诉人与被上诉人曾口头达成协议，该2,800元即作为上诉人支付给被上诉人的全部居间报酬费。综上，请求二审法院撤销原判，改判上诉人不再支付被上诉人居间报酬费。被上诉人锐丰公司辩称：双方所签合同已明确贷款手续办理不成的风险和法律后果，故因贷款问题致房屋买卖合同无法履行的后果不能归责于被上诉人，且办理贷款手续本身并非被上诉人的合同义务。被上诉人作为居间方已促成上诉人与案外人之间签订房屋买卖合同，故上诉人应按约定支付被上诉人居间报酬。上诉人支付给评估公司评估费，故评估公司退回该评估费2,800元亦应退回上诉人，被上诉人实际并未收到该款，亦未同意居间报酬费为2,800元。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依据法律规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中经被上诉人居间促成上诉人与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，故上诉人应按约定支付被上诉人相应居间报酬。后因上诉人与案外人协商一致解除了合同致使买卖合同最终未能继续履行，鉴于买卖合同后续应由被上诉人负责办理过户手续等事务已经免除，原审法院基于公平原则，酌情减少相应的中介服务费，经本院审核并无不当。现上诉人主张被上诉人未为上诉人解决购房贷款，致其因无法继续履行与案外人之间房屋买卖合同而受到损失，因此不同意再支付居间报酬。本院认为，根据房屋买卖合同，办理购房贷款手续系上诉人义务，能否通过银行审核取决于相关政策及上诉人的实际情况，上诉人亦未提供证据证明被上诉人对解决购房贷款问题向上诉人作出相关承诺，故上诉人该项主张，本院不予采信。关于评估费，上诉人在本案中既无法证明被上诉人收到评估公司退回的评估费2,800元，也无法证明被上诉人同意仅向上诉人收取居间报酬2,800元，故本案中对该评估费不做处理。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人卢春霞、李海东共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  方 方代理审判员  陈蓓蓉代理审判员  毛 焱二〇一五年一月十四日书 记 员  陈韫鏐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……