金华市金东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0703民初1675号
原告：周星，男，1979年11月14日出生，汉族，住金华市金东区。
被告:浙江金华中宁房地产有限公司（以下简称中宁房产），住所地金华市金东区金瓯路以南C19地块。
法定代表人：包建军。
委托代理人：朱国勇、ＸＸ茜（实习律师），浙江勇往律师事务所律师。（特别授权）
原告周星为与被告中宁房产商品房销售合同纠纷一案，于2017年4月27日起诉来院，本院于同日审查受理后，依法由审判员虞宣义适用简易程序独任审判，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告周星、被告中宁房产的委托代理人朱国勇、ＸＸ茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告中宁房产与原告周星于2015年5月签订了商品房买卖合同，备案合同编号20150501666，原告支付首付款225711元，银行按揭贷款520000元，共支付给被告745711元总房款用于购买蔚蓝海岸小区7幢1－201房屋，房屋建筑面积105.51平方米。合同第九条约定2016年12月31日前交付房屋，合同第十六条约定2017年3月31日前取得房屋权属证书。但迄今为止，小区燃气管道还未开通，燃气管道也未通过验收，房屋未达到交付条件。按合同第十条约定被告应支付原告逾期交房违约金24161元（暂按2017年1月1日起至2017年4月30日止108天，已扣除G20峰会12天，日赔偿总价的万分之三，最终以达到房屋交付条件日期为违约金计算截止日，745711×0.0003×108＝24161元）；赔偿逾期办理房屋产权登记证书的违约金（按实际办理出产权证书之日计算）；由被告承担本案诉讼费用。
为证明自己主张，原告向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同，证明原告向被告购买房屋的事实。
2、居民用户城市燃气供用气合同，证明原告于2017年4月26日去开通燃气时，燃气公司告诉原告被告的燃气管道还没开通的事实。
被告中宁房产辩称：关于逾期交房，被告有合理事由，依法应免除逾期交房责任。（一）2016年因G20峰会停工的12天，应当在合同约定的交付期满后顺延12天。（二）根据小区广大业主的要求，为了广大业主的利益，被告出资对消防喷淋管进行了改造，致使无法在约定期限内交房，改造期间应当免除答辩人的逾期交房责任。2016年10月1日蔚蓝海岸2#、3#楼标准层以上消防喷淋管工程按图施工完毕，但广大业主认为喷淋管太低，为此在蔚蓝海岸项目部门口拉横幅要求改造，为了满足广大业主的要求，被告于2016年12月5日开始对消防喷淋管进行改造，直至2017年3月完工。故自2017年1月13日起至2017年3月通知交付期间的逾期交房责任不应由被告承担。（三）原告何时开通燃气，与被告无关。根据商品买卖合同第十五条约定，被告交付时只负责管道预埋到户，由原告自行申请开通，原告何时开通与被告无关。二、关于逾期办理房屋权属证书，被告也有合理理由，合同约定逾期86天应免除违约责任，应付逾期办证违约金3652.98元。被告于2017年8月14日取得不动产权利证书，比合同约定的2017年3月31日延迟了135天，但其中因G20峰会停工12天及消防喷淋管道改造施工74天共计86天应予减除，故办证的逾期天数为49天，应支付的违约金为745711×49×0.0001＝3653.98元。综上，被告逾期交房有合理事由，依法应免除逾期交房责任；对于逾期办证，被告应承担违约责任3653.98元。
被告为证明自己主张，向本院提供了以下证据：
1、被告营业执照、法定代表人身份证明书，证明被告主体情况。
2、浙江省住房和城乡建设厅关于印发《G20峰会建设系统环境质量保障工作方案》的通知、蔚蓝海岸微信公众号截图2张，证明根据浙江省住房和城乡建设厅的文件要求，被告于2016年8月26日至9月6日停工12天，并且被告在其微信公众号平台说明房屋交付时间顺延12日的事实。
3、照片打印件1张、2017年1月1日刘奇佳微信聊天记录截图1张、《工作联系单》1份，证明被告在蔚蓝海岸项目消防喷淋管按图施工完毕之后，小区业主对该消防喷淋管不满意，并在被告的蔚蓝海岸项目销售中心拉横幅，强烈要求被告对该喷淋管进行改造。为了保障广大业主的权益，被告于2017年3月通知交付前对消防喷淋管改造完毕的事实。
4、《蔚蓝海岸入伙通知书》1份，证明2017年3月，被告通知原告于2017年3月11日交房的事实。
5、浙（2017）金华市不动产权第0044210号证书，证明被告取得权利证书的时间。
6、《房屋建筑工程竣工验收备案表》，证明：1、蔚蓝海岸项目于2017年1月12日竣工验收合格。2、管道燃气工程，由金华中燃爱思开汇能城市燃气发展有限公司建设，在2017年1月12日竣工验收前的2016年12月27日就已经完成验收的事实。
根据原告申请调查，金华中燃爱思开汇能城市燃气发展有限公司向本院出具了一份《回复函》，证明蔚蓝海岸小区开通燃气的时间为2017年5月11日。
经当庭质证，对原告提供的证据1，被告对真实性、合法性均无异议，对证明目的有异议，被告逾期有合理理由，不应承担违约责任。对证据2，对关联性有异议，被告只负责燃气管道预埋到户，不负责开通。对燃气公司的证明，认为与房屋交付无关。原告对被告的证据1、2、4、5、6均无异议，但对证据3，认为消防喷淋管道的改造与原告无关。本院认证：对原被告双方提供的证据的真实性、合法性本院均予以认定，但对于各自的证明目的，本院在本院认为中一并认证。
经审理，本院确认如下法律事实：2015年5月，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买蔚蓝海岸小区7幢1－201号商品房一套。具体条款为：第三条：买受人购买的住宅建筑面积105.51㎡，套内面积80.695㎡，分摊面积24.812㎡。第五条：单价为7067.68元/㎡，总价款为745711元。第七条：买受人于2015年5月31日前支付首付款225711元整，余款520000元整，在签订本合同之日起7日内提供贷款所需资料办理银行按揭贷款（或公积金贷款）手续。第九条：交付期限及条件出卖人应当在2016年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用；1、建设工程经验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2）规划、文物、环保等政府行政部门采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设周期延长，出卖人不承担由此产生的逾期交房责任，但最长期限不得超过6个月；3）交房期限届满，出卖人在本合同约定商品房交付之日未收到买受人通过银行代付的按揭贷款或买受人未付清房款及违约金等，出卖人有权决定本合同是否继续履行，如出卖人同意继续履行本合同的，则双方约定的交付时间顺延至买受方付清全部房款后，顺延期间不视为交房逾期。第十条：出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不越过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期越过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当至自买受人解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。第十五条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺1、交付时电通、水通、路通、燃气、数字电视、电话宽带管线已预埋到户、由买受人自行申请开通，开通费用买受人承担。第十六条：关于产权登记的约定出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2017年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付权属证书或权属证明的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人不能交付权属证书或权属证明的，按下列1或2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定之日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，原告按约交付了首付款，并提供了按揭贷款所需的资料，通过贷款支付了余款520000元。楼盘在建造过程中，因召开G20峰会，浙江省住房和城乡建设厅下发了建建发[2016]186号《关于印发的通知》，该通知规定，所有工地需在2016年8月26日至9月6日期间全部停工。为此蔚蓝海岸项目也停工12天，被告也将此事项通过微信向全体业主作了公告。2016年12月28日，1－7号楼的业主通过代表联名向被告提出书面的整改意见，意见共四条，其中第一条是要求整改消防喷淋管的高度。被告根据业主要求对喷淋管进行了整改，整改时间自2016年12月至2017年3月，共70天。2017年1月12日，相关部门对蔚蓝海岸项目进行了了验收，包括煤气管道。2017年3月，被告向全体相关业主发出交房通知书，告知业主于2017年3月11日至14日集中交房。绝大多数业主于2017年3月11日进行了收房，原告实际于2017年5月2日收房，原告认为被告至今未达到交付条件，要求被告承担逾期交房和产权证书的责任。金华中燃爱思开汇能城市燃气发展有限公司向本院出具《回复函》，称蔚蓝海岸小区开通燃气的时间为2017年5月11日。
本院认为，原被告间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定自觉履行。针对双方争议的：一、对于逾期交房。按合同约定，被告应于2016年12月31日前交房，但被告实际可以交房的时间为2017年3月11日，与约定时间相差70天。对于该逾期的责任承担问题：1、因项目在施工过程中恰遇G20召开，根据有关部门规定，停工12天，该12天属合同第九条第4款第2项规定可以顺延交房的情形，应从70天中扣除，原告也已自愿扣除。2、对于消防喷淋管道改造问题，对于改造事实原告无异议，但原告认为管道改造与原告无关。本院认为，改造是应多数业主强烈要求，是为了广大业主利益，不是主管部门责令改造，不是因为房屋质量问题，该改造造成被告逾期交房，可减轻被告的逾期责任，根据公平原则，由原被告各半负担。3、对于燃气管道问题，根据证据显示，工程意义上的燃气管道已于2017年1月12日验收通过，金华中燃爱思开汇能城市燃气发展有限公司的《回复函》，只证明了小区燃气的实际开通时间。按合同第十五条约定，燃气管道预埋到户即符合交付条件，至于燃气的实际开通属交付后的使用问题，如因被告原因造成燃气未及时开通给原告造成损失，原告可另行主张，与房屋交付无关。被告已通知原告于2017年3月11日至14日收房，原告没有按时收房，系原告原因，2017年3月11日以后的时间不能视为被告逾期交房的时间。故被告应承担逾期交房责任时间为：70天－12天－29＝29天，逾期未超过30日，按已交房款日万分之二计算逾期交房违约金。二、对于逾期办证。本院认为，根据商品房买卖的一般实践，初始登记通常是指开发商就宗地向行政主管部门申报权属登记，登记机关经审查同意后作出的登记，转移登记是购房者向主管部门申请从初始登记中分户的登记。初始登记与转移登记属不同概念，只有初始登记完成才能转移登记。本案中，双方只约定了初始登记的取得期限，没有约定转移登记的取得期限。双方约定被告取得初始登记的时间为2017年3月31日，被告实际取得初始登记的时间为2017年8月14日，延迟了135天，扣除G20峰会12天、消防管道改造70天的一半35天，逾期天数为88天，应由被告按约向原告支付违约金。三、被告要求原告支付保管费，因该请求为被告的反请求，被告应提起反诉或另行起诉。综上，原告的诉讼请求合理部分本院予以支持，不合理部分予以驳回，被告要求原告支付保管费的请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、被告浙江金华中宁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周星逾期交房违约金4325.12元（违约金：745711×2/万日×29日＝4325.12元）。
二、被告浙江金华中宁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周星逾期办证违约金13124.50元（违约金：745711×2/万日×88日＝13124.50元）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费202元（已减半），由原告负担102元，被告负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 虞宣义
二〇一七年十一月二十八日
代书记员 胡思靖