浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第1870号
上诉人（原审原告）：王爱菊。
委托代理人：何旸，浙江人民联合律师事务所律师。
委托代理人：王爱娟，女，1969年5月11日出生，汉族，系上诉人妹妹。
被上诉人（原审被告）：陈晓珍。
原审第三人：潘光伟。
委托代理人：王群，浙江合一律师事务所律师。
上诉人王爱菊因债权人撤销权纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2013）温瑞民初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，案外人陈仁书与被告系夫妻关系，2009年12月9日至2011年10月7日间，被告夫妻陆续向原告借款6990000元。原告于2013年1月21日向原审法院起诉要求被告夫妻偿还借款7300000元及利息，该院判决被告夫妻偿付原告王爱菊借款本金6990000元及其利息。案件在执行过程中，因被告夫妻没有财产可供执行，上述民间借贷案件执行程序终结。
第三人与被告于2012年8月4日签订房产买卖合同，约定被告将其所有的座落于瑞安市安阳街道湖滨花苑1幢703室和上望街道九一村瑞新北路房屋出卖给第三人，价款4413000元，订立合同之日支付定金10×××00元，2012年11月15日前付清购房款。2012年10月30日，被告办理公证手续，委托案外人陈碎女办理向银行还贷、办理产权过户手续等相关手续。合同订立之日，第三人通过瑞安市昌瑞投资管理有限公司（法定代表人陈仁书）向被告丈夫陈仁书账户转入10×××00元，2012年9月19日，第三人向被告账户转入款项10×××00元，2012年9月28日，第三人向被告账户转入50×××00元，2012年11月1日，第三人通过案外人徐道福、陈碎女向被告账户汇入18×××39.60元用于偿还欠银行借款，被告出具收条交原告收执，收条记载第三人共向被告支付购房款4413000元。同日，被告与第三人到房产管理部门订立买卖契约，约定上述湖滨花苑房屋价格为1520000元、瑞新北路房屋价格为580000元，案外人陈碎女作为被告的代理人在买卖契约上签字。第三人向税务部门缴纳了税款，上述湖滨花苑的房屋计税价格为1531524元、瑞新北路的计税价格953470元，两间房屋共计2484994元。2012年11月2日，上述两间房屋产权均过户登记在第三人名下。
原告委托瑞安市安阳房地产评估事务所有限公司对上述两间房屋作出评估，2012年12月12日，该评估公司认为2012年10月30日时上述湖滨花苑房屋价格为2100000元、瑞新北路房屋价格为1200000元，共计3300000元，原告为此支出评估费3300元。原告支付律师代理费75000元。
在诉讼过程中，原告确认其诉称的理由为被告与第三人低价转让房屋，不是恶意串通。
原判认为，被告与第三人订立的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，又不具有合同无效的情形，合同有效，双方应根据合同的约定各自履行付清购房款、交付房屋的义务。由于被告与第三人约定的房屋交易价格为4413000元，但实际支付的房屋价款为3896039.60元（10×××00元＋10×××00元＋18×××39.60元＋50×××00元），高于原告诉称的房屋评估价，其实际交款与合同约定价款的比例为3896039.60／4413000=88.26%，高于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款中规定的70%界限，故原告的诉讼请求没有事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告王爱菊的诉讼请求。本案受理费24226元，由原告王爱菊负担。
宣判后，王爱菊不服，提起上诉称：涉案房屋的交易价格应以房管局备案合同记载为准。根据房管局备案合同约定，涉案房产总交易价为210万元，而评估的市场价为330万元，交易价不到市场价的70%，属于法律规定的明显不合理低价。涉案收条，因被上诉人缺席，真实性无法确定，且收条记载的金额不属实。另据上诉人了解，被上诉人与原审第三人之间常有借款往来，原审第三人出示的汇款凭证只是往来款中的几笔，与房款无关。请求二审法院撤销原判，依法改判，本案诉讼及相关费用均由被上诉人承担。
被上诉人陈晓珍未作答辩。
原审第三人潘光伟陈述：原审第三人是残疾人，经辛苦创业购买了被上诉人夫妻的房产，并通过中介订立合同，约定购房款为400多万。原审第三人到房管部门办理交易手续时，根据交易习惯虚拟了一个买卖价格。原审第三人与被上诉人无经济往来，原审第三人是合法购买被上诉人夫妻的房产。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均无新的证据提供。依上诉人王爱菊的申请，本院依职权向中国农业银行股份有限公司温州分行调取了被上诉人陈晓珍账号为62×××16、62×××17及其丈夫陈仁书账号为62×××19、62×××10于2012年1月1日至2012年12月31日期间在该行存款和转账情况。该证据经质证，双方均无异议，本院予以确认。
根据本案二审调取的证据及结合双方当事人的陈述，二审查明，潘光伟与陈晓珍、陈仁书夫妇之间除了一审认定几笔款项往来外，另有多笔款项往来。在涉案买卖合同签订之后，陈晓珍、陈仁书夫妇有多笔款项转入潘光伟的账户。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的其他事实予以确认。
本院认为，当事人争议的焦点为陈晓珍将涉案房屋出卖给潘光伟的行为是否可撤销的问题。该问题可从以下几个方面分析：首先从潘光伟支付购房款的性质来看，经二审查明，潘光伟与陈晓珍、陈仁书夫妇存在多笔款项往来。特别是潘光伟与陈晓珍签订涉案房屋买卖合同后，在潘光伟未付清约定房款的情况下，陈晓珍、陈仁书夫妇仍将多笔款项转入潘光伟的账户。据此，可以认定潘光伟与陈晓珍、陈仁书夫妇之间存在借款关系。而潘光伟主张支付的购房款系其与陈晓珍、陈仁书夫妇款项往来的结余，亦表明双方之间在合同订立前后发生过借贷关系。其次，从房屋实际交易价格来看，潘光伟与陈晓珍、陈仁书夫妇之间除了本案调取的账户资金往来外，尚存其他账户的资金往来，故尚不能确定双方款项往来的确切结余。即使按照潘光伟二审主张的结余款项，该金额也未达到合同约定的交易金额。在此情况下，陈晓珍同意将涉案房屋的产权过户至潘光伟的名下，显然不符合常理。再次，从涉案房屋交易的背景来看，王爱菊一审提供的录音，内容真实，且与本案有关联，可予采信。根据录音记载的内容，可以认定潘光伟在受让诉争房屋时，就知道陈晓珍夫妇已经资不抵债。综上，潘光伟受让诉争房屋是以达到以房抵债，即其对陈晓珍夫妇的债务优先受偿的目的。显然，在陈晓珍夫妇资不抵债的情况下，陈晓珍与潘光伟之间的上述转让房屋的行为损害了作为陈晓珍夫妇其他债权人平等受偿的权利，故作为陈晓珍夫妇的债权人之一的王爱菊请求撤销涉案房屋买卖行为，依法成立，应予以支持，原判不予支持不当，本院予以纠正。王爱菊主张的房屋评估费，系其单方委托评估支出，且该评估报告未被人民法院采信。而律师代理费，非必要支出。因此，该两项费用支出应由王爱菊自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销浙江省瑞安市人民法院（2013）温瑞民初字第7号民事判决；
二、撤销陈晓珍于2012年8月4日将座落于瑞安市安阳街道湖滨花苑1幢703室和上望街道九一村瑞新北路房屋出卖给潘光伟的行为；
三、驳回王爱菊的其他诉讼请求。
一审案件受理费24226元，由陈晓珍负担12113元，潘光伟负担12113元；二审案件受理费24226元，由陈晓珍负担12113元，潘光伟负担12113元。
本判决为终审判决。
审判长 杨宗波
审判员 刘宏杰
审判员 郑文平
二〇一四年二月二十六日
书记员 钟志亮