北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第02042号
上诉人（原审被告）李卫国，男。
委托代理人薛其东，北京谢金龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）崔文秀，男。
上诉人李卫国因合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第15370号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。
崔文秀诉至原审法院称：我和李卫国于2009年10月27日签订房屋租赁协议，我将北京市海淀区永泰园房屋（以下简称31层房屋）出租给李卫国，约定年租金为15万元，付款方式为半年一付。如有一方违约将向守约方承担合同金额10%的违约金。合同签订后李卫国支付了半年（2009年10月27日至2010年4月26日）的租金，2010年4月27日以后至今的租金一直未支付，且李卫国一直占用该房屋。在此期间我每个月都向李卫国主张支付租金，但李卫国就是拖延、不接电话，时至今日共拖欠租金人民币40.25万元。故为维护自身的合法权益，我现起诉要求法院依法判令：一、李卫国支付拖欠的租金人民币40.25万元；二、李卫国支付违约金人民币15000元；三、本案全部诉讼费由李卫国承担。
李卫国在原审法院辩称：就本案所涉的永泰园房屋，我存有向崔文秀购房的事实，且有中介见证，因暂不能过户，所以双方临时约定由我给付崔文秀租金。但2010年4月20日双方又签订补充协议一份，其中第二条约定崔文秀不再收取我的租金，此后双方没有新的约定。基于上述事实，崔文秀无权再向我主张租金，故不同意崔文秀的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：2009年9月16日，崔文秀取得X京房权证海字第某号房屋所有权证，房屋坐落于海淀区永泰园机房夹层（根据房地平面图记载，该楼地下为二层）；房屋性质为商品房；共有人包括于宏利和王连吉；建筑面积为592.42平米。其中崔文秀占有40.37%的份额，于宏利占有29.59%的份额，王连吉占有30.04%的份额。于宏利与王连吉于2009年10月28日向崔文秀出具委托书，委托崔文秀全权办理31层房屋的房产租赁、买卖合同签署事宜。
2009年8月21日，北京市泰华房地产开发集团有限公司与崔文秀签字盖章确认的房屋分户图记载：建筑面积：592.42平方米，其中：崔文秀239.16平方米。
2009年10月27日，崔文秀作为出卖人与买受人李卫国签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定“崔文秀将31层房屋出售给李卫国，居间单位为北京森柏房地产经纪有限公司（以下简称森柏公司）；房屋成交价格为人民币355万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币6万元整；出卖人应当在2009年11月1日前将该房屋交付给买�人；当事人双方同意，自本合同签订之日起待商日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续……”。
当天，崔文秀（出卖方、甲方）、李卫国（买受方、乙方）与森柏公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，内容为“经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺，同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合，如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则被视为违约，如甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金；因甲方原因房产证未能到手，经双方协商同意此房产过户之前按租赁形式交予乙方使用此房屋，并约定年租金为15万元，付款方式为半年付款，甲方应在2011年11月前配合乙方办理产权转移过户手续，如甲方原因不能办理产权转移过户手续，房屋租金每年递减20%，直至办理完此房屋产权转移过户手续，甲方拿到房屋产权证应积极配合乙方办理产权转移过户手续；本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决……”。
对于31层房屋购房款的支付情况，李卫国提交如下证据：
证据一、2009年9月8日收条，内容为“今收到李卫国购买永泰园新地标房屋房屋房款定金5万元。收款人，崔文秀。”
证据二、定金确认函。内容为“崔文秀今收到李卫国用于购买永泰园房屋房产的购房定金6万元，确认无误。收款人，崔文秀；付款人，李卫国；�证方，森柏公司；日期，2009年10月27日。”
证据三、2009年10月30日的收条，内容为“今收到李卫国房屋房产交易款叁万五千元。收款人，崔文秀。”
证据四、2009年11月28日收条，内容为“永泰园房屋租给李卫国，总面积592平米，租金年15万元，自2009年11月16日起至2010年11月15日止一年，已付租金半年七万五千元。收款人，崔文秀。”
除2009年9月8日的收条真实性不认可之外，崔文秀对其余收条的真实性都认可。崔文秀表示，2009年9月8日收条上其原先书写的是押金，定金的“定”字是李卫国之后篡改的。崔文秀还表示，5万元和3.5万元都不是房钱，而是在合同之外李卫国给的好处费，当时由于着急用钱，故以低价把31层房屋卖给了李卫国，李卫国因此给了这两笔钱作为好处费。
庭审中，经法院询问，李卫国认可31层房屋其自2009年10月27日合同签订之后就一直使用至今，�租金仅给付了半年的。李卫国另提交日期为2010年4月20日的《补充协议》一份，据以证明崔文秀同意自2010年4月20日起不再向其收取房租。该补充协议为李卫国拟定并打印，其内容为“根据目前房地产市场情况，甲、乙、丙三方在平等互利互让的基础上达成补充协议如下：甲、乙、丙三方同意取消2009年10月27日签订的补充协议中的租赁事项，购房合同继续执行；从即日起，甲方不再向乙方收取租房费用……”该补充协议甲方签字处有崔文秀签名，乙方签字处有李卫国签名，丙方（见证方，中介）处为空白。该补充协议一共有八项，其中第三项为对办理完房产证明并过户给乙方的期限约定，但期限处为空白；第四条为对过户后多少日内交清剩余房款的约定，亦为空白。
崔文秀对上述补充协议的真实性不予认可，其表示该协议是在李卫国的胁迫下签订的，当时其不同意协议的内容，在协议甲方签字上方手写标注了“按照补充协议第二条，其它条款不能办理”一行字，但是不知道为什么李卫国出示的这份补充协议上没有这行字；并且，李卫国出示的该份补充协议上的甲方签字与其本人手中持有的补充协议上的甲方签字也不一致。崔文秀因此申请对2010年4月20日的《补充协议》进行相关的文检鉴定和笔迹同一性鉴定。北京明正司法鉴定中心经鉴定出具京正（2013）司文鉴字第163号鉴定书，鉴定意见：落款日期为“2010年4月20日”的《补充协议》落款崔文秀签名字迹上方空白处未检见通过化学处理等方法使原有字迹消失的痕迹。北京盛唐司法鉴定所出具京盛唐司鉴所（2013）文鉴字第82号鉴定书，鉴定意见：检材落款“甲方签字”处的“崔文秀”签名与样本中的“崔文秀”签名是同一人书写。崔文秀与李卫国对上述两份鉴定报告均没有异议。
另查，崔文秀为北京市泰华房地产开发集团有限公司（以下简称泰华公司）职工，31层房屋系其通过转让股权、分期付款方式向泰华公司购买。对此，崔文秀提交如下证据：
证据一、2009年7月21日，崔文秀作为出让方与受让方北京市房山城建集团第四分公司（以下简称城建四公司）签订的《股权转让协议书》。该协议约定：出让方将其持有的北京泰华众兴投资咨询有限公司（以下简称众兴公司）62万元的股份全部出让给受让方，出让总额62万元；自本协议各方签署之日起，出让方不再享有该公司的任何受益，也不再负担众兴公司的任何责任……。
证据二、2009年8月21日，崔文秀（乙方）与泰华公司（甲方）签订的《购房分期付款偿还协议》。其内容为：根据2009年签订的《商品房买卖协议》，考虑到乙方的资金支付能力，经双方协商，鉴于乙方在甲方发展史上所做的�献，并体现甲方回报乙方，自签订购房合同之日，乙方缴纳总房款的70.07%，其余29.93%分5年用所购房屋收益的50%偿还剩余房款；乙方购买的31层房屋，总房款884892元，其中已付62万元，剩余264892元，甲方同意乙方用该房屋收益日租金的50%偿还剩余房款，偿还期限五年，起止日期为2009年11月1日至2014年10月31日……。
证据三、2009年8月21日，崔文秀（乙方、购房人）与泰华公司（甲方）签订的《北京泰华集团老职工优惠购买北京市泰华房地产开发集团有限公司商业用房与低效益用房的补充协议》，其内容为：鉴于乙方优惠购买甲方所出售的商业用房面积过大需联合购买的实际情况及对于小产权分割到个人名下有一定困难的实际情况，经甲乙双方平等自愿友好协商作出如下决定，特签订补充协议双方共同遵守；甲方保证所出售的房屋产权无抵押、确属甲方所有，保证乙方能�常使用，并负责把小产权办理到联合体名下及协助每个购房者取得自己所购房屋的相应证明文件……。
李卫国对上述证据的真实性不予认可，并表示分期付款协议与本案无关。
再查，崔文秀与李卫国至今未办理301层房屋的所有权转移登记手续。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点在于，崔文秀与李卫国于2010年4月20日签订的《补充协议》是否为崔文秀的真实意思表示、是否应当认定为有效。虽然经过鉴定，该份补充协议并不存在崔文秀所述的经过化学处理的情况以及签名非其本人所签的情况，但是结合本案已查明的事实可以得知，该份补充协议存在以下瑕疵：第一，其是由李卫国单方拟定并打印后让崔文秀签字的，协议中很多实质性内容，例如在�同签订后几日内办理完房产证明并过户给乙方、乙方在过户后几日内交清剩余房款等均为空白，未进行约定，与常理不符。上述两项约定应为重要的补充条款，但均为空白，即失去了签订补充协议之根本目的，从而可以推定签订本合同就是为了确认免除租金。如果是这样，这份合同中的其它空白条款就是为了达到该目的而故意拼凑的，是为了掩盖签订该协议之真正目的，以达到最终免除租金之目的；第二，补充协议上虽列了三方当事人，但是实际签字的仅有甲方和乙方，丙方（见证方，中介）并未在该协议上签字或盖章，说明中介方并未参与及见证，且该补充协议第一条明确约定，甲、乙、丙三方同意取消2009年10月27日签订的补充协议中的租赁事项，购房合同继续执行。但丙方即中介方并未在该补充协议上签字盖章予以确认，故该协议条款由于相关协议主体未予盖章确认而归于无效；第三，崔文秀、李卫国与森柏公司于2009年10月27日签订的《补充协议》已经明确约定31层房屋在过户之前按租赁形式交予李卫国使用，年租金为15万元，如在2011年11月前不能办理产权转移过户手续的，房屋租金每年递减20%。然而在仅仅不到半年之后的2010年4月20日，崔文秀就同意不再向李卫国收取房租，这样的约定一方面与交易习惯不符，另一方面也明显违反了公平原则，将使双方当事人的利益严重失衡。故李卫国以此对抗崔文秀要求其交纳房租之请求，法院不予支持。崔文秀主张的违约金，没有法律依据，故法院不予支持。关于租金的给付期限问题，崔文秀主张自2009年10月27日开始计算。但根据2009年11月28日，崔文秀向李卫国出具的收据可以证实，租金的起算时间应为2009年11月16日。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决：一、李卫国于本判决生效后十日内给付崔文秀自二Ｏ一Ｏ年五月十六日至二Ｏ一三年四月十五日的租金人民币三十八万两千五百元；二、驳回崔文秀其它诉讼请求。
判决后，李卫国不服，以原审判决认定事实不清为由上诉至本院，要求撤销原审判决，依法改判驳回对方的原审诉讼请求。其上诉理由为：《补充协议2》中的签字确实是崔文秀的签字。双方应当按照《补充协议2》来履行。
针对李卫国的上诉请求及上诉理由，崔文秀辩称：同意原审判决。第一，一审经过法院鉴定调查，为什么有两次鉴定，我确实是怀疑真实性的，因为当时在现场的时候就几分钟，不管对方是威胁还是什么手段不是我自愿的。第二，是对方约我去茶馆喝水聊天，到了以后，就拿出协议让我签字，说签也得签，不签也得签。我说不可能，好多内容没有跟我说过，而且是对方起草的，对方�不签字就不能走。正好我们公司打电话说有事赶紧回来，最后我签字了，但是在对方逼迫的情况下签字。我签字时还签了一行字。但是对方提供的协议上就没有这行字，不知道对方用什么手段怎么弄的不清楚。所以要求作鉴定，作了两次鉴定，我不认可鉴定结果。检材的笔迹和我签字的笔迹也不是一只笔书写。另外，房屋在第31层，是一个电梯夹层，实际产权人是三个，是按份共有，我那部分为230平方米。房子被李卫国转租了，都打成小的隔断，出租给打工的，三四百元一间。我发现这种情况以后去找他，李卫国说房子既然给他了，他想怎么用就怎么用。
在本院审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、房屋所有权证书、购房分期付款偿还协议、鉴定报告及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案的焦点问题是双方于2010年4月20日签订的《补充协议》是否具备法律效力。
本案中，2009年10月27日崔文秀（出卖方，甲方）、李卫国（买受方、乙方）与森柏公司（见证方，丙方）签订《补充协议》，约定三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以书面形式体现，在执行合同过程中，如有任一方提出与买卖合同或补充协议等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。……甲方应在2011年11月前配合办理产权过户手续，如因甲方原因不能办理过户，房屋租金每年递减20％……。
2010年4月20日，崔文秀（出卖方，甲方）、李卫国（买受方、乙方）签订《补充协议》，该协议�有三方当事人，还包括森柏公司（见证方，丙方），但只有甲方和乙方签字。该补充协议明确约定，甲乙丙三方同意取消2009年10月27日签订的补充协议中的租赁事项。现无证据证明森柏公司（见证方，丙方）参与见证并同意上述协议约定内容。因此，该协议约定的内容与实际情况并不相符，故2010年4月20日的协议并不具备生效要件。
综合上述情况，现李卫国以此抗辩不交租金的主张，缺乏充分的证据支持。李卫国的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三千八百元，由崔文秀负担五百六十三元（已交纳）；由李卫国负担三千二百三十七元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七千六百元，由李卫�负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
代理审判员 刘国俊
代理审判员 冀 东
二〇一四年四月十七日
书 记 员 刘芳芳