上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初5338号原告项涌，女，1974年10月25日出生，汉族，住上海市长宁区。原告曹勇，男，1970年12月25日出生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人项涌。被告绿地控股集团有限公司，住所地上海市。法定代表人张玉良，职务董事长。委托代理人高沂，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人李路，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海豪生酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人章伟信(WilburtChang)，职务执行董事。委托代理人向磊，上海华尊律师事务所律师。委托代理人吕桢栋，上海华尊律师事务所律师。原告项涌、曹勇诉被告绿地控股集团有限公司(以下简称“绿地公司”)、上海豪生酒店管理有限公司(以下简称“豪生公司”)委托合同纠纷一案，本院于2016年3月15日受理后，依法适用简易程序，于2016年4月11日、6月16日进行了公开开庭审理。原告项涌、曹勇，被告绿地公司的委托代理人高沂，被告豪生公司的委托代理人向磊及吕桢栋到庭参加诉讼。审理中，当事人合意延长适用简易程序一个月。本案现已审理终结。原告项涌、曹勇诉称：2004年3月21日，原告与被告签订《委托管理合同》，约定由豪生公司经营管理本市长宁区延安西路XXX号、XXX号房屋，绿地公司作为原告的全权代表，负责对豪生公司的运营状况进行监督、审查每年的财务审计报告及向酒店方收取经营收益等工作，经营期限为10年。自2005年4月1日起，原告正式从绿地公司收取由豪生公司支付的酒店经营收益。截至2014年6月30日，原告共收取9年3个月的经营收益。2015年3月，原告在毫不知�的情况下，被绿地公司通知收房，而原告并没有收到2014年7月1日至2015年3月31日期间的经营收益。绿地公司在豪生公司未支付经营收益的情况下，擅自从豪生公司接收房屋，严重损害了原告的利益。另外，根据《委托管理合同》的约定，原告每年享有10天的免费入住权。自2014年9月起，原告要求入住，却被豪生公司告知无法享有此权利，后打电话去绿地公司询问，相关工作人员称公司会给予业主补偿，但至今两公司均未回复。自2015年4月起，原告多次致电、书面通知被告相关部门，并于2015年10月15日分别向被告发出律师函，要求被告共同支付9个月的经营收益和相应的入住券的折算费用，但被告对原告的要求都不置可否。现原告提起诉讼，请求判令：1、两被告共同支付经营收益人民币(下同)34,129元(按2008-2013年经营收益的平均值计算)；2、两被告共同支付“酒店免费入住�”的折算金10,800元(或抵扣该房屋的物业管理费，按酒店对外营业房价每晚1,080元计算)。被告绿地公司辩称：1、绿地公司在经营期限届满前对酒店进行以移交为目的的改造装修不仅遵循合同约定，也符合广大业主的意愿和利益，得到业主认可。理由在于：(1)在经营期间，酒店的设施、设备、格局均按酒店经营需要设置，为确保酒店在交还时处于可以正常使用的状态，必须对酒店进行改造装修，以恢复至民用住宅状态；(2)酒店经营期限为2005年4月1日至2015年3月31日，为按时将房屋交还给原告等业主，改造装修工程只能在经营期满前进行，而不可能在经营期满后实施，否则会造成逾期交还房屋，影响业主利益。(3)绿地公司在改造前，向业主发出了书面通知，业主在收到通知后、施工期间以及2015年3月底陆续交房时均未提出异议，在《业主诉求书(一)》中，业主认为修复应�2015年3月31日完工，并给予10天整改时间，表明业主对酒店的改造装修持同意并理解的态度。2、房屋改造装修工程量较大，工程相对复杂，涉及面积广，需要花费一定的时间，且出于安全考虑，酒店在2015年1-3月改造期间停止营业是合理且必须的。3、绿地公司通过上海绿地海怡酒店公寓管理有限公司向原告支付了全部经营收益，原告称未收到2014年7月1日至2015年3月31日期间的收益与事实不符，合同约定年度收益为项目年度总收益*年度收益比例，原告按2008-2013年经营收益的平均值计算2014年7月至2015年3月期间的经营收益，与合同约定不符。4、业主使用“产权所有人免费入住券”需遵循使用规则，原告作为业主，对使用规则是明知的，但原告并无证据证明其正常预订遭拒，酒店2014年底仍正常接受业主免费入住，10张券未使用是极个别现象。原告未在约定期限内使用入住券�导致该券过期，无权要求补偿。5、绿地公司为业主利益对酒店进行移交前的改造装修，如仍要求补偿停业改造期间的收益，有违公平原则，损害被告的合法权益。综上，绿地公司不同意原告的诉讼请求。被告豪生公司辩称：1、原告2014年度的收益已结清，原告也无证据证明其按约定提前通知要求入住酒店。2、经营期间，酒店银行帐户、营业收入由绿地公司控制，经营收益由绿地公司实际占有并划转，原告也始终知晓收益由绿地公司的关联公司支付，故豪生公司没有向原告支付经营收益的义务。3、2014年10月下旬，绿地公司口头通知将停止营业并准备改造装修，导致豪生公司未按合同约定经营10年，此外绿地公司长期拖欠豪生公司应得的管理费200多万元。4、根据三方协议，绿地公司是原告的代理人，原告作为委托人应该对绿地公司的代理行为承担法律责任。综上，豪生公司不同意原告的诉讼请求。经审理查明，本市长宁区延安西路XXX号、XXX号系绿地公司投资开发的住宅，项目名称为“绿地海怡酒店公寓”，推广名“莫奈·印象”。2003年12月5日，绿地公司(业主)与豪生公司(管理方)签订《绿地海怡酒店公寓(莫奈·印象)委托管理合同》，约定业主将绿地海怡酒店公寓委托管理方进行管理，经营期限需于开业之日开始计算，并根据合同条款规定持续10年，合同对收费标准、会计事宜等作出约定。2004年3月21日，原告(甲方)、绿地公司(乙方)、豪生公司(丙方)签订《确认附件》(以下简称“《确认附件》”)，主要内容包括：甲方投资物业为延安西路XXX号XXX室，包括物业内的家具、家电设施等，具体内容详见甲方与乙方签订的《商品房预售合同》。“莫奈·印象”在丙方受托、经�期内，以豪生LOGO持牌对外经营。关于委托内容及条件，《确认附件》第二条约定，甲方将向乙方购置的物业，自项目交付起的前三年全权委托乙方代理，代理仅限于对甲方物业的管理、经营相关事务，不包括质押或转让；乙方将拥有的辅助配套用房(底层商业用房除外)委托丙方全权管理、经营；在项目交付的前三年(自对外经营之日起至满三年止)，甲方同意由乙方作为其全权授权代表，代甲方行使权利，知晓并同意接受已由乙方作为授权代表与丙方签订的《绿地海怡酒店公司(莫奈·印象)委托管理合同》；从委托丙方管理、经营期限的第四年起，甲方同意其全权授权的代表由乙方转为该项目业主委员会(丁方)，由丁方代甲方行使权利，并取代乙方成为《绿地海怡酒店公寓(莫奈·印象)委托管理合同》中的委托方。关于管理经营期限，《确认附件》第三条约定，甲方同�乙方指定丙方授权管理经营的期限为十年，自绿地海怡酒店公寓对外经营之日计算。关于委托物业的运营和收益模式，《确认附件》第四条约定，本物业在乙方(丁方)获得授权后，由乙方(丁方)委托丙方按年度经营计划，与项目中的其他物业统一、集合管理和经营。年度总收益是丙方对项目年度经营的调整后总收入，扣除应由甲方承担的经营管理成本等费用的余额部分。本项目的酒店公寓部分的价值确定为451,458,173点，甲方委托乙方代理物业的价值为840,587点，甲方委托物业的年度收益比例为0.1862%。甲方年度收益为项目年度总收益*年度收益比例。该收益为甲方的税前收益，由甲方按国家有关规定缴纳税费。甲方投资收益的取得，由丙方代扣代缴应纳税费后，返还甲方指定的收益人。在委托管理、经营期限内的前三年，乙方保证甲方的年度固定税前收益为8%(固�收益是指如实际收益不足8%，则由乙方补足，如实际收益超过8%，超过部分归乙方所有)。支付时间按会计年度进行结算，在次年的第一个工作季度内，由丙方同意乙方(丁方)向甲方支付上一会计年度的收益。关于物业的交还，《确认附件》第十条约定，在管理经营期满后，丙方将物业交还丁方，由丁方安排返还甲方事务。在经营期间丙方应对物业进行正常的维修保养并对物业进行所需的更新、更换，以确保物业的正常营运，丙方交还的物业状况为经过十年服务式酒店公寓经营的现状，但物业内的器具、设施应处于可以正常使用的状态。《确认附件》另约定甲方每年在该项目内享有十天免租入住权。2005年3月25日，绿地公司向已购房业主发出《关于投资回报支付等事宜的通知》，主要内容包括：关于支付起算日及支付方式，投资回报期自2005年4月1日起计算，第一年以季度为回报支付期，每季支付一次，第二年以半年为回报支付期，每半年支付一次，第三年开始以年为回报支付期，每年支付一次，每次支付皆在回报支付期结束后十个工作日后开始。关于投资回报数额，前三年每年税前回报金额为预售时购买物业实际支付合同金额的8%，税费由绿地公司代扣代缴。该通知所附《产权所有人免费入住须知》明确产权所有人免费入住仅限于周末、节假日或一月、二月、七月、八月和十二月使用，提前七天提出书面预订申请等。2005年4月至2014年12月，由上海绿地海怡酒店公寓管理有限公司分期向原告支付收益。审理中，豪生公司表示，2014年10月下旬绿地公司通知将对酒店进行装修改造，2014年11月酒店不再对外接受订单。2014年12月，绿地公司向业主发出《业主告知书》，表示将于2014年12月1日起对物业所处建筑物内的公共区域的结构及设施设备进行修护完善，以使物业更适宜居住，请予理解与配合。2015年1—3月，酒店停止营业，绿地公司对酒店公寓进行了改造装修，并于2015年3月16日通知业主3月20日至22日期间办理交接手续。2015年3月30日，延安西路XXX号、XXX号业主向绿地公司发出业主诉求书(一)，主要内容为：一、根据售房合同约定，业主收房时，必须保证房屋内部的各项设施完备，并能正常使用(主要包括所有电器；门窗、墙体；消防设施；有限电视、电话；上下管道畅通)，达到拎包入住；……二、保证房屋公共配套设施的完备(包括小区的大门、门禁装置、门岗、大堂、绿化、会所、车位等)，公共部分边界划分清晰(包括原来酒店经营房搭建的建筑物的处置)；三、按合同约定以上修护应在2015年3月31日完工，鉴于实际情况，经业主讨论决定，给贵司十天的整改时间，延期至2015年4月10日交房验�，如拖延交房，请予以业主经济补偿；六、部分业主剩余的2014年度没有使用完的酒店免费入住券，请拿出解决方案；……2015年4月14日，业主向绿地公司发出业主诉求书(二)，就得房率、套内问题整改、费用补偿、小区设施设备、公共问题整改、文件提交、学区房告示等事项要求绿地公司尽快解决。2015年8月11日，业主再次向绿地公司发出业主诉求书(三)，表示自2015年3月20日开始收房至今，在双方不断沟通协商努力下，整个小区已慢慢步入有序轨道，但业主最为关切的2014年度业主免费入住券的处理及补偿方案，2014年10月至2015年3月收益回报的赔偿问题，希望绿地公司能答复解决。2015年10月，原告等52名业主委托律师向两被告发出律师函，要求按2008-2013年经营收益的平均值计算2014年10月至2015年3月底期间的经营收益，并按酒店对外营业房价折价计算免费入住券。豪生公司回函称其作为委托管理方，不承担对小业主的投资汇报，相关诉求可直接向绿地公司反馈并给予回复。2016年3月，原告提起本案诉讼。审理中，原告自述，其因无法使用免费入住券于2015年10月向消保委投诉，后于2015年1月1日使用免费入住券入住酒店，但酒店已经装修，没有酒店服务。另查，2005年10月，原告登记为本市长宁区延安西路XXX号XXX室的产权人。2012年2月，上海绿地(集团)有限公司变更登记为绿地控股集团有限公司。2015年3月30日，上海绿地海怡酒店公寓管理有限公司委托瑞华会计师事务所对2014年1月1日至2015年3月27日期间利润计算及业主回报明细表进行审计，年度总收益为10,195,608.53元。以上事实，有原告提交的房屋产权证、绿地海怡酒店公寓(莫奈·印象)委托管理合同、《绿地海怡酒店公寓(莫奈·印象)委托管理合同》确认附件、房租发票、关于投资回报支付等事宜的通知及产权所有人免费入住须知、进户通知、业主诉求书三份、准予变更登记通知书、律师函，绿地公司提交的审计报告以及当事人的陈述为证，经庭审核对无误，本院予以确认。因当事人各执己见，致本案调解不成。本案的主要争议焦点是绿地公司在委托经营期限内停止营业并对酒店进行改造装修，是否需要向原告支付收益。原告认为，委托合同约定的经营期限是十年，在经营期限内停业装修，影响经营收益，因而应按2008-2013年收益的平均值计算2014年7月至2015年3月期间的经营收益。绿地公司认为，在经营期限内停业装修，是为了将符合住宅标准的房屋按时交还给原告等业主，业主对此没有异议，改造装修符合业主利益，装修期间基于安全考虑无法经营，因此，无需向原告支付收益。本院认为，根据《确认附件》第十条“物业的交还”条款和本案实际情况，经营期满后，豪生公司应将物业以现状交还给业主委员会，因业主委员会未成立，将物业交还给业主的事项仍由绿地公司承担。原告等人向绿地公司购买物业后，均与绿地公司、豪生公司签订了《确认附件》，授权绿地公司委托豪生公司整体经营管理，物业的交还，也是延安西路XXX号、XXX号的整体交还。绿地公司将物业以现状交还，还是经改造装修后再交还，以及改造装修在委托合同期限届满前进行还是期限届满后进行，事关原告等业主的共同利益，应遵照合同约定并兼顾大多数业主的意愿。首先，从《确认附件》第十条的内容看，豪生公司的交还标准是“经过十年服务式酒店公寓经营的现状，但物业内的器具、设施应处于可以正常使用的状态”，对于绿地公司从豪生公司接收物业后再以何标准交还给业主，《确认附件》并无明确约定；其次，2014年12月绿地公司发�业主告知书，表示自2014年12月对公共区域进行修护完善，并无业主明确提出异议；第三，从业主先后递交给绿地公司的业主诉求书(一)、(二)可以看出，经过近十年的酒店经营后，业主对物业的装修、设施、设备等均提出了明确的要求，可见停业进行改造装修，符合业主的意愿和利益需求，且业主也表示“修复应在2015年3月31日完工”。反之，即使在经营期间届满后再进行改造装修，亦需要耗费一定的时间周期，同样会影响业主对物业的使用或收益。综合上述原因，本院认为，绿地公司在经营期限届满前，对物业进行改造装修，符合大多数业主的意愿，由此产生的改造装修利益亦归属于业主。原告作为业主，在享有改造装修利益的同时，又要求享有经营收益，有违公平原则。此外，原告主张按2008-2013年收益平均值计算2014年7月1日至2015年3月31日期间的收益与《确认附�》约定的计算方法不符。故此，关于原告要求被告支付经营收益的诉请，本院难以支持。关于产权人免费入住券。《产权所有人免费入住须知》规定，下半年周期内七月、八月、十二月内使用，九月、十月、十一月不可使用，且需提前预订并视酒店出租情况而定。本案中，原告主张因无法入住而向消保委投诉，并提供了消保委投诉编号网页打印件为证，两被告对该证据均不予认可。因该证据对投诉人、投诉事项等均无记载，本院难以采纳。此外，《确认附件》对年度内免费入住券未使用的情况如何处理没有作出明确约定，故原告要求按酒店房价折算的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告项涌、曹勇的全部诉讼请求。案件受理费人民币923.20元，因适用简易程序，减半收取计人民币461.60元，由原告项涌、曹勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾鸣香二〇一六年七月十四日书记员  李浩浩附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……