洛阳市老城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）老民小字第24号
原告（反诉被告）：杨玉红，女，1972年11月26日出生。
委托代理人：陆建成，河南松盛律师事务所律师。
被告（反诉原告）：梁振岭，女，1964年10月14日出生。
委托代理人：樊雪玲，河南法铎律师事务所律师。
委托代理人：刘萌芽，男，1990年3月15日出生。
第三人：姚黎光，男，1963年9月14日出生。
原告杨玉红因与被告梁振岭转让合同纠纷一案，于2015年11月3日向本院提起诉讼。本院受理后，向被告梁振岭送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。本案在审理过程中，被告梁振岭向本院提起反诉并申请追加姚黎光作为第三人参加诉讼，本院依法受理了被告梁振岭提起的反诉，并予以合并审理，同时追加姚黎光作为第三人参加诉讼，并向姚黎光送达了参加诉讼通知书、起诉书副本、举证通知书和开庭传票。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨玉红及其委托代理人陆建成，被告梁振岭及其委托代理人樊雪玲、刘萌芽，第三人姚黎光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨玉红诉称：2014年7月13日，因家中有事将生意转让给了梁振岭，梁振岭称因资金不足先付一部分，钱在担保公司最多过一个月可以将剩余部分付清，便出具欠条一份，载明“欠杨玉红壹万贰仟元转让费。欠屋押金贰千元。2014年7月13日。梁振岭”至今杨玉红多次向梁振岭讨要未果，持状诉至法院，要求：1、责令梁振岭付清欠款14000元；2、本案诉讼费由梁振岭承担。
被告梁振岭辩称：梁振岭欠杨玉红的是12000元，不是14000元。
第三人姚黎光述称：杨玉红与梁振岭之间的转让姚黎光不知情，姚黎光和杨玉红约定的是租赁满一年可以转让，但杨玉红租赁未满一年将房屋转让，转让时姚黎光不知情。
被告梁振岭反诉称：2014年4月，杨玉红将其在老城区北大街经营的广告店转让给梁振岭，约定转让费15万元，说没有租赁期限，可以连续经营，还说房东不在本地，一直在外地工作，只是到了收房租时才回来。梁振岭的儿子是退役军人，无业，为了给他找个生计，梁振岭东拼西凑，借了13.8万元给杨玉红，还欠1.2万元。杨玉红说其与房东是熟人，不让梁振岭告诉房东转让之事，说要是房东知道了会涨房租。2015年5月，房东姚黎光来店里收房租，发现转让、转租之事，当时即很生气，说租房人不是梁振岭，让其腾房，从房东口中，梁振岭才知道杨玉红与房东签有租房合同，房子不但有租期而且租赁期很短，只有几年，更为气人的是房东不允许杨玉红转让、转租。杨玉红欺诈梁振岭，造成其重大误解。让梁振岭的店损失严重。后来杨玉红又在离梁振岭这个店距离不到100米的地方又开一个广告店，对梁振岭现在的生意造成很大影响，几乎断了梁振岭的收入。由于杨玉红的欺诈行为，导致梁振岭现在债务累累没法偿还，损失严重，杨玉红空手套白狼，梁振岭现在挣的钱还不够还债。实际上是在给杨玉红赚钱。梁振岭也不知道杨玉红跟房东之间具体还有什么约定以及他们的合同是否有效，如果有效，梁振岭和杨玉红之间的口头转让合同、转租合同就是无效的，请求法庭依法查明，公正判决，支持梁振岭的诉讼请求，要求：1、撤销梁振岭和杨玉红之间的口头转让协议；2、判令杨玉红返还梁振岭转让费138000元，并赔偿梁振岭的相关损失；3、本案所有诉讼费由杨玉红承担。
原告杨玉红辩称：根据合同法规定，撤销权应在一年内行使；口头转让协议合法有效且已履行完毕；当时梁振岭交2014年-2015年租金时三方均在场，梁振岭交的钱经杨玉红的手交给了姚黎光。
第三人姚黎光述称：虽然杨玉红、梁振岭、姚黎光都在场，但杨玉红说钱不够借亲戚的钱，杨玉红没跟姚黎光说房子转让的事；杨玉红违反合同约定，未经姚黎光允许转让房屋，对杨玉红的转让行为姚黎光不认同；杨玉红和梁振岭双方都有责任，尊重法院裁决。
原告杨玉红为支持自己的诉讼请求提交证据材料如下：
证据1、欠条一份。证明梁振岭欠杨玉红14000元。
证据2、房屋租赁合同一份。证明该证据第10条第5款约定房屋租赁满一年可转让，但不可用于餐饮行业使用。
证据3、姚黎光与刘萌芽签订的房屋租赁合同一份、工商局企业基本信息两份。证明：杨玉红和梁振岭与姚黎光达成了协议，姚黎光与梁振岭签订了房屋租赁协议，该协议与杨玉红和姚黎光签订的房屋租赁合同内容基本一致；企业基本信息证明了2015年5月22日杨玉红丈夫张某某注销了洛阳市老城区创意招牌制作店，同日刘萌芽注册了洛阳市老城区亚美招牌制作店，该组证据证明了杨玉红和梁振岭与姚黎光具有合意的意思表示。
证据4、夫妻证明一份。证明张某某与杨玉红系夫妻关系。
证据5、中国银行交易明细清单一份。证明2014年4月18日梁振岭向杨玉红支付120000元，2014年5月30日梁振岭向杨玉红支付18000元。
经质证，被告梁振岭对原告杨玉红提交的证据1真实性有异议，欠转让费12000元属实，但欠押金及梁振岭名字不是梁振岭本人所写。对证据2真实性无异议，对证明方向有异议，该证据第10条第5款约定满一年可以转让，一年之内是不能转让，合同期是从2013年6月1日-2018年5月31日，双方是2014年4月转让的，违背了该合同约定，转让无效，且姚黎光也不认可杨玉红的转让行为，梁振岭给杨玉红支付转让费的时间是2014年4月18日，而证据5印证了双方的转让时间是2014年4月。证据3中的合同签订的目的是为了办营业执照，因为原营业执照过期，工商局检查让把原营业执照注销后重新办理，否则就是违法经营要进行处罚，工商局给杨玉红打电话让其注销，因为办理新营业执照需有和姚黎光签订的租房合同，因为和杨玉红只有口头约定，没有书面合同，梁振岭打电话求姚黎光先草拟一份合同为办理营业执照使用，且该合同是不允许转让。对工商局企业基本信息真实性无异议，对证明方向有异议，杨玉红转让房屋是在一年之前，不能证明三方具有合意的意思，且与姚黎光的陈述是矛盾的。对证据4无异议。对证据5真实性无异议，该证据印证了双方私自转让时间是2014年4月，是违背姚黎光和杨玉红所签订的一年之内不得转让的约定的，是杨玉红对梁振岭和姚黎光的欺诈行为。
经质证，第三人姚黎光对原告杨玉红提交的证据不发表质证意见。
被告梁振岭为支持自己的抗辩意见提交证据材料如下：证据1、收条一份。证明杨玉红收到梁振岭转让费138000
元，双方私自转让的时间是2014年4月。
证据2、证人曹某某出庭作证：证明杨玉红称姚黎光经常在外地，不让梁振岭见姚黎光。
经质证，原告杨玉红对被告梁振岭提交的证据1真实性无异议，对证明方向有异议，120000元是2014年4月18日支付的预付款，18000元是2014年5月30日支付的，该证据实际上是2014年7月13日写的，是梁振岭要求杨玉红写到2014年4月15日。对于证据2证人证言，杨玉红和梁振岭在没说住房子是否转让时，杨玉红给梁振岭说姚黎光好像是在外地上班，不经常回来。
经质证，第三人姚黎光对被告梁振岭提交的证据1不发表质证意见。对证据2证人证言不发表质证意见，姚黎光从2009年来洛阳后一直在洛阳居住。
第三人姚黎光为支持其陈述意见提交梁振岭出具的保证书一份。证明姚黎光和刘萌芽签订房屋租赁合同只是为了办营业执照。
经质证，原告杨玉红对第三人姚黎光提交的证据不发表质证意见。
经质证，被告梁振岭对第三人姚黎光提交的证据无异议。
本院依据原、被告的诉辩意见及第三人的陈述及举证、质证情况，对本案事实确认如下：2013年5月21日，杨玉红与姚黎光签订一份房屋租赁合同，合同约定姚黎光将其位于洛阳市老城区北大街亚威金城宝安园4幢106号门面房（面积75.58㎡）出租给杨玉红用以经营；租赁期限为5年即自2013年6月1日至2018年5月31日止；第一、二年的月租金为40元／㎡，每月租金为3023元，第三年的月租金为42元／㎡，每月租金为3174元，第四、五年的月租金为43元／㎡，每月租金为3250元，租金每年交纳一次，并于到期前一个月内交纳下年度房租，房屋押金为贰仟元，由姚黎光向杨玉红出具收据；在租赁期内，未经姚黎光认可或同意，擅自转租或承租房屋的，姚黎光有权解除合同；房租租赁税由杨玉红承担；房屋租赁期满一年，杨玉红可转让，但杨玉红不得将房屋用于餐饮行业使用等内容。合同签订后，杨玉红开办了洛阳市老城区创意招牌制作店，其在经营一段时间后，因家中有事需将该店整体转让，梁振岭的儿子刘萌芽又刚从部队退伍在家没事，经杨玉红和梁振岭都认识的朋友曹某某介绍，双方于2014年4月15日口头协商，杨玉红将其在洛阳市老城区北大街亚威金城宝安园4幢106号门面房即洛阳市老城区创意招牌制作店以150000元的价格整体转让给了梁振岭，梁振岭于2014年4月18日先支付给杨玉红转让费120000元，同年5月30日又支付了转让费18000元，合计138000元。2014年7月13日梁振岭给杨玉红出具一份欠条载明：“欠杨玉红壹万贰千元整转让费。欠屋押金贰千元。梁振岭”。2015年5月姚黎光前往收取租金时发现其租赁给杨玉红的门面房承租人已移为他人即梁振岭，当时，姚黎光对杨玉红在未征得其允许的情况下，就将房屋转租的行为不予认同。2015年5月1日，梁振岭为办营业执照向姚黎光出具一份保证，载明：“梁振岭与姚黎光约定，签房屋租赁合同只限于办理营业执照使用，办理后自行作废。保证人：梁振岭“。当日，梁振岭的儿子刘萌芽与姚黎光签订了一份房屋租赁合同，合同约定姚黎光将其位于洛阳市老城区北大街亚威金城宝安园4幢106号门面房（面积75.58㎡）租赁给刘萌芽用以经营；租赁期限为3年即自2015年6月1日至2018年5月31日止；第一年的月租金为42元／㎡，每月租金为3174元，第二、三年的月租金为43元／㎡，每月租金为3250元，租金每年交纳一次，并于到期前一个月内交纳下年度房租，房屋押金为贰仟元，由姚黎光向刘萌芽出具收据；在租赁期内，未经姚黎光认可或同意，擅自转租或承租房屋的，姚黎光有权解除合同；房租租赁税由刘萌芽承担等内容。合同签订后，刘萌芽于2015年5月22日以上述门面房为经营场所注册成立了洛阳市老城区亚美招牌制作店，并从事经营。杨玉红认为其与梁振岭之间的房屋整体转让已完成，并且姚黎光就上述门面房与刘萌芽又已签订了房屋租赁合同，梁振岭仍拖欠其转让费、房屋押金14000元迟迟不予支付，并多次讨要未果为由，持状诉至本院。本案在审理过程中，梁振岭以杨玉红隐瞒真相、欺诈，造成梁振岭重大误解、损失严重为由，向本院提起反诉，并申请追加姚黎光作为第三人参加诉讼。
本院认为：被告梁振岭欠原告杨玉红转让费、房屋押金，合计14000元，并向原告杨玉红出具了欠条，系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。现原告杨玉红要求被告梁振岭偿还转让费12000元、房屋押金2000元，合计14000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告梁振岭抗辩和反诉称，原告杨玉红未经房主姚黎光同意，隐瞒真相、欺诈，擅自将其承租的房屋转租给被告梁振岭，给被告梁振岭造成了重大误解、损失严重。现被告梁振岭要求撤销双方之间的口头转让协议；并返还转让费138000元的反诉主张，因被告梁振岭未能提供充分证据予以证明，且原告杨玉红与被告梁振岭之间的房屋转租及物资转让已实际履行完毕，被告梁振岭的儿子刘萌芽也于2015年5月1日与第三人姚黎光就原告杨玉红与被告梁振岭之间的房屋转租门面房签订了房屋租赁合同，应视为第三人姚黎光与原告杨玉红于2013年5月21日签订的房屋租赁合同已解除，并对原告杨玉红与被告梁振岭之间的房屋转租的事后认可，故被告梁振岭的该项反诉请求，因证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百五十九条、第一百六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
1、被告梁振岭在本判决生效后十五日内支付给原告
杨玉红转让费12000元、房屋押金2000元，合计14000元；
二、驳回被告梁振岭的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元、反诉费1530元，合计1680元，由被告梁振岭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 袁玲玲
审 判 员 常跃华
人民陪审员 刘彩琴
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 李可可