广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第2336号
原告南宁市通盟物业服务有限责任公司，住所地：南宁市仙葫大道西。
法定代表人韦群英，总经理。
委托代理人张春霞，该公司法务经理。
委托代理人梁锋，该公司职员。
被告高志坚，男，汉族，住南宁市永新区边阳街。
原告南宁市通盟物业服务有限责任公司（以下简称通盟物业）诉被告高志坚租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韦伟杰独任审判，并于2013年10月29日公开开庭进行了审理。原告通盟物业的委托代理人张春霞、梁锋到庭参加了诉讼。被告高志坚经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告通盟物业诉称：2010年12月1日，原被告签订了《房屋租赁合同》，被告承租原告位于南宁市XX二区XX大厦X楼X号的物业，租金每月4200元，被告应每三个月向原告支付一次租金，同时约定了先交租金后使用的原则。《房屋租赁合同》签订当天，被告向原告支付了20000元租金及保证金，原告向被告交付了其承租的物业，但被告自2011年2月至今一直未向原告支付租金，原告通过电话、短信、通知等方式向被告催促，但被告均未予答复，并一直使用承租物业。根据原被告签订的《房屋租赁合同》约定，原告在被告不按时交纳房租等各类费用的情况下可以解除合同并扣除保证金，被告需付清所有应付费用。在扣除被告交纳的保证金后，被告仍欠原告租金118600元。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2011年2月至2013年10月所欠的租金共计人民币118600元，之后的租金及占用费计至被告搬出房屋之日止；二、解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》，并要求被告立即腾空并搬出原告位于南宁市XX二区XX大厦X楼X号的物业；三、由本案产生的一切诉讼费用及其他费用由被告全部承担。
被告高志坚未提交书面答辩，亦未到庭参加诉讼。
经审理查明：原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，内容为：甲方自愿将位于中山路XX二区XX大厦X楼X号的物业出租给乙方使用；租期两年，自2010年12月1日至2012年12月1日止；租金为每月4200元，三个月交一次租金，按先交租金后使用的原则，首次租金于签订本合同的当日交纳，之后的交租时间为前期租金到期日提前3日内交纳；为保证房屋内设施的完好及各类费用的及时交付，乙方在签订合同的当时交给甲方8400元，此保证金在乙方退房时无息归还；乙方需按照合同约定交纳保证金及准时交租金等各项费用；甲方在乙方不按时交纳房租等各类费用时可以解除合同并扣除保证金，乙方需付清所有应付费用，如房租在扣除相应各类费用后仍有剩余的情况下可以退还给乙方；合同还约定了其他权利义务。2013年3月20日，原告向被告送达《催缴房租通知》，要求被告在2013年3月20日前向原告交纳2011年2月1日至2013年3月1日所欠租金。
在庭审中，原告陈述称：原被告签订《房屋租赁合同》时被告向其支付过20000元租金及8400元保证金，从2010年12月至2013年10月共计35个月，每月租金4200元、总租金147000元，扣除20000元已付租金及用8400元保证金抵扣被告所欠租金，被告尚欠原告租金118600元；合同于2012年12月1日期满后，双方并未签订新的租赁合同，但被告一直占有使用涉案房屋，属于事实上的续租。
另查明：根据原告提交的房屋所有权证（邕房权证字第0215XX**号）记载，坐落青秀区中山路X号XX二区XX大厦X层X号房屋的所有权人为通盟物业，共有情况系单独所有。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告高志坚经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合法律规定，可以作为本案认定事实和划分责任的依据，本院对原告提交的证据及基于这些证据所陈述的案件事实予以确认。原被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。原告主张被告自双方于2010年12月1日签订的《房屋租赁合同》期满后仍一直占有使用涉案房屋属于事实上的续租、被告在向其支付过20000元租金及8400元保证金之后再未依约交租，被告对此既未提交书面答辩亦未提交相反证据，故对原告该项主张，本院予以采信，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，应认本案《房屋租赁合同》租期届满后因被告继续占有使用涉案房屋、原告未提出异议而继续有效，但租赁期限为不定期，被告上述拖欠租金的行为构成根本违约，根据本案《房屋租赁合同》关于被告不按时交租时原告可以解除合同并扣除保证金的约定并依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条及第二百三十二条之规定，原告请求解除本案《房屋租赁合同》、被告腾空并搬出涉案房屋、支付拖欠的租金及占用费，于法有据，本院予以支持，原被告于2010年12月1日签订的《房屋租赁合同》自本案判决生效之日解除，被告应于本案判决生效之日起七日内腾空并搬离涉案房屋，至于拖欠的租金及占用费的数额，《房屋租赁合同》约定的租赁期限内即自2010年12月1日起至2012年12月1日止期间的租金总额为100800元（4200元×24个月），被告仅支付了20000元租金，再扣除已支付的8400元保证金，被告还应向原告支付前述租期内尚欠的租金72400元，并按4200元／月的标准，向原告支付自2012年12月2日起至租赁合同解除之日即本案判决生效之日止的租金及自本案判决生效次日起至被告腾空并搬离涉案房屋之日止的房屋占用费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告南宁市通盟物业服务有限责任公司与被告高志坚于2010年12月1日签订的《房屋租赁合同》自本案判决生效之日解除；
二、被告高志坚应于本案判决生效之日起七日内腾空并搬离青秀区中山路X号XX二区XX大厦X层X号房屋；
三、被告高志坚应向原告南宁市通盟物业服务有限责任公司支付自2010年12月1日起至2012年12月1日止期间尚欠的租金72400元；
四、被告高志坚应按4200元／月的标准向原告南宁市通盟物业服务有限责任公司支付自2012年12月2日起至本案判决生效之日止的租金；
五、被告高志坚应按4200元／月的标准向原告南宁市通盟物业服务有限责任公司支付自本案判决生效次日起至被告腾空并搬离涉案房屋之日止的房屋占用费。
本案受理费1068元，由被告高志坚负担。此款原告南宁市通盟物业服务有限责任公司已预交，被告应在给付上述款项时一并向原告付清。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或同级被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费，逾期不交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 韦伟杰
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 邓 颖
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。