江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终5256号
上诉人（原审被告）:陈长午。
委托诉讼代理人:陈燕明，江苏东大舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:施远志。
委托诉讼代理人:张建华，苏州市吴江区平望法律服务所法律工作者。
原审第三人:范胜良，住所地江苏省苏州市吴江区平望镇中鲈村()东小港*号。
原审第三人:徐璐。
上诉人陈长午因与被上诉人施远志、原审第三人范胜良、徐璐房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2015）吴江盛民初字第1347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈长午及委托诉讼代理人陈燕明、被上诉人委托诉讼代理人张建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈长午上诉请求：1、请求撤销原审判决，查明事实后依法改判或发回重审。2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案的争议焦点是涉案房屋有无进行交付。根据（2014）吴江盛民初字第1815号案件的庭前会议笔录和开庭笔录可以证实上诉人交付了《营业房使用证》原件给被上诉人。根据租赁房屋张贴的招租号码、门面上的商号“鹤新纺织”已经安装、租赁房屋内部的办公设备和布样等可以盖然性证明被上诉人确实已经接受了房屋并投入使用。2、原审避重就轻地对证人证言进行了否认，没有对间接证据综合考虑。3、原审法院认为招贴广告不确定是上诉人张贴因此不能说明房屋已经交付，这一理由很片面。
被上诉人施远志辩称，上诉人的上诉事实不准确，上诉人没有将租赁房屋实际交付给被上诉人使用，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉，维持一审判决。
原审第三人范胜良、徐璐未作陈述。
施远志向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年4月10日签订的营业用房使用权转让合同；2、本案全部诉讼费用由陈长午承担。
一审法院认定事实：2014年4月10日，甲方陈长午与乙方施远志签订营业房使用权转让合同，约定甲方将其拥有的在东方丝绸市场温州商区17号营业用房（房号09、11、13、15，面积324平方米）的使用权转让给原告，转让期限9年，自2014年4月10日至2023年6月18日止，转让款162万元，于2014年6月前一次性支付。合同签订房屋交付后，租赁房屋所产生费用和责任由乙方承担。
另查明：2003年6月，甲方东方市场公司与乙方陈长午签订了营业房租赁合同，约定将东方丝绸市场温州商区17号（房号09、11、13、15，面积324平方米）营业用房租赁给陈长午，租赁期限为20年，自2003年6月19日起至2023年6月18日止，租赁费用合计120万元，签约时一次性付清，中途退租的不退回租赁费，租赁使用期内乙方有权将房屋使用权转租、转让，但必须到市场财务科登记后生效。租赁期间双方均不得擅自变更或解除合同，一方如因特殊原因需终止合同时，应提前六个月通知对方，并商定补偿经济损失（有约定的除外）。房屋如因不可抗力原因导致毁损造成双方损失的，双方互不承担责任。该合同经公证部门公证。后东方市场公司向陈长午颁发了上述营业房使用权证。
2011年5月、7月，甲方东方市场公司与乙方范胜良、徐璐分别签订了房地产买卖契约，分别将东方市场温州商区17幢13、15号和9号、11号出售给乙方，同时明确上述房产由陈长午租赁，租赁期限自2003年6月19日至2023年6月18日止，乙方在2023年6月19日前不得向陈长午收取租赁费，房价均为1429035元。上述房屋分别于5月30日、2011年6月30日交房。后盛泽镇东方市场温州商区17幢9号、11号房屋变更登记于徐璐名下，盛泽镇东方市场温州商区17幢13、15号房屋变更登记于范胜良（共有人龚淑华）名下。
2012年1月20日，甲方陈长午与乙方陈其育签订了关于东方丝绸市场温州商区17幢13号房的租赁合同，租赁期限为2013年1月16日至2015年1月16日止，一年租金9万元。上述期限内，陈其育支付租金，一直占有使用上述房屋。
2014年12月，陈长午起诉施远志，请求判令施远志支付转让费162万元并承担案件诉讼费用，案号为（2014）吴江盛民初字第1815号。2015年7月，陈长午撤回起诉。
2016年2月2日，原审法院组织对涉案的营业用房进行勘查，确认以下事实：温州商区17幢9、11号、13、15号门上张贴了本院的封条，落款时间为2016年1月28日，上述房屋均无人占有使用；温州商区17幢9、11号之间没有墙，系一整体，门头上标明“鹤新纺织”，室内有办公座椅、布料、茶具等，玻璃门上张贴商铺招租广告，注明的联系电话为：182××××8555；温州商区17幢13、15号之间没有墙，系一整体，门头上标明“煌族纺织”。
以上事实，由施远志提供的营业房租赁合同及公证书、营业房使用权证、营业房使用权转让合同、租赁合同，该院拍摄的照片、该院制作的笔录，原审原被告的当庭陈述等证据予以证明。
双方争议的焦点：双方签订的营业房使用权转让合同是否出现解除事由。
施远志主张因陈长午未将营业房使用权转让合同进行备案，也未将合同约定的房屋交付施远志，且因陈长午涉及诉讼，涉案房屋被法院查封，已经构成根本违约，因此要求解除合同。施远志还认为根据陈长午提供的一份短信截图，施远志在2014年6月8日就以短信方式通知陈长午解除双方转让合同。
陈长午则认为双方在签订转让合同时，施远志明知其中的一半房屋由案外人在租赁使用直至2015年1月，施远志自己虽没有使用上述房屋，但已经进行了初步装修，陈长午已经完成了房屋交付义务，其已经将上述房产交付施远志，施远志主张的解除事由不能成立，请求驳回施远志的诉讼请求。为支持其主张，陈长午提供了（2014）吴江盛民初字第1815号案件的庭前会议笔录、开庭笔录、现场照片、短信截图、话费充值单等，以证明陈长午履行了租赁房屋的交付义务。施远志对庭前会议笔录、开庭笔录真实性没有异议，对现场照片（有“鹤新纺织”、“商铺招租，182××××8555”）的真实性、关联性不予认可，对现场照片（有“鑫琴”、“煌族”字样）真实性没有异议，对短信截图及话费充值单真实性没有异议。原审法院对庭前会议笔录、开庭笔录、短信截图、话费充值单予以确认，经该院现场勘察，对现场照片予以确认。原审法院认为，（2014）吴江盛民初字第1815庭审中，陈长午申请沈士卿、吴少华作证，证明陈长午已经将涉案房屋钥匙交付施远志。但上述两证人陈述当时几个人在说福建话，听不懂内容，沈士卿陈述其不认识陈长午，因此对其证言原审法院不予采信。商铺招租广告上的电话号码虽系施远志的号码，但不能证明该广告是施远志张贴，也不能说明陈长午已经将涉案房屋交付施远志。
原审法院认为，双方之间的营业房使用权转让合同实质上是房屋租赁合同，出租人将房屋租赁给承租人使用、收益，承租人支付租金。陈长午与东方市场公司签订了为期20年的租赁合同，虽涉案房屋于2011年转让给现产权人范胜良、徐璐，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第三人亦对涉案房产的转租没有异议，故施远志、陈长午之间的转租合同也依法成立并生效。作为次承租人，施远志签订营业房使用权转让合同的目的为使用、收益涉案房产，陈长午提供的上述证据不足以证明其已经将涉案房屋交付施远志，致使施远志无法达到其使用、收益的目的。陈长午拖延至今，长期未履行交付房产的义务，已经构成根本违约，施远志主张解除双方的营业房使用权转让合同，有事实及法律依据，原审法院予以支持。
关于解除合同的时间点。施远志主张其于2014年6月8日前通过短信通知解除转让合同。该短信是施远志发给陈长午的，内容为：你那个门市部，我不会要的，你可以看其他有没有人要，如果有人要，使用证我可以马上给你。原审法院认为，该短信并未明确表示解除转让合同的意思，故不能认定双方于当时解除转让合同。施远志以诉讼的形式通知陈长午解除双方之间的转让合同，故应以诉状副本送达陈长午之日即2015年11月14日为解除合同的时间点。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，判决如下：
施远志与陈长午于2014年4月10日签订的营业房使用权转让合同于2015年11月14日解除。
案件受理费19380元，由陈长午负担。
二审中当事人没有提交新的证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人陈长午主张房屋已经完成交付主要依据为沈士卿、吴少华两位的证人证言、商铺招租张贴的电话号码、以及“鹤新纺织”门头装修及室内办公设施的安装等，但是两证人陈述当时几个人在说福建话，听不懂内容，两位证人对事情的了解也主要来源于案外人陈建华的转述，原审法院对两位证人证言不予认可并无不当。且商铺招租广告以及涉案房屋的装修情况，上诉人均无法证明系被上诉人所为，原审法院据此认为陈长午主张交付房屋的依据不足并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19380元，由上诉人陈长午负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 陈斌
代理审判员 柳璐
二〇一六年九月八日
书 记 员 孟桢