江西省铅山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铅民二初字第891号
原告刘水英。
委托代理人詹田均，江西鹅湖律师事务所律师，特别授权代理。
被告铅山县万豪实业有限公司。
法定代表人周一帆，该公司总经理。
委托代理人熊凌飞，特别授权代理。
第三人中国农业银行股份有限公司铅山县支行。
负责人夏向阳，该支行行长。
委托代理人黄莉萍，中国农业银行上饶分行干部，特别授权代理。
委托代理人赵良，中国农业银行上饶分行员工，特别授权代理。
原告刘水英诉被告铅山县万豪实业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司铅山县支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理。依法由代理审判员汪荷适用简易程序公开开庭进行了审理。2015年12月7日，本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘水英及其委托代理人詹田均、被告铅山县万豪实业有限公司委托代理人熊凌飞、第三人中国农业银行股份有限公司铅山县支行委托代理人黄莉萍、赵良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘水英诉称，2013年9月4日，原告与被告铅山县万豪实业有限公司签订《认购协议书》，购买位于铅山县城西狮河五路西侧的万豪花园项目1幢310室，建筑面积52.46平方米，总价198，000元。原告选择以按揭贷款方式付款，至2014年2月21日支付定金及首付款共76，935元。为此应被告铅山县万豪实业有限公司的要求，于2014年3月26日原告与第三人中国农业银行股份有限公司铅山县支行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号XXXXXXXXXXXXXXX），贷款130，000元，借款期限120个月。2014年4月26日至2015年9月，原告已累计还款26，794元（1，501.22元9个月＋1，482.32元＋1，475.14元6个月＋2，950元）。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应在2014年7月31日前交房，若被告逾期超过60日，原告有权解除合同，且被告应该在收到原告解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%支付违约金。被告未按约交房，原告遂于2015年7月14日通知被告解除合同，要求被告退还付款并支付违约金。至今30日已过，被告仍未退款。故诉诸法院，请求判令：1、解除原告刘水英与被告铅山县万豪实业有限公司之间的《商品房买卖合同》；2、被告铅山县万豪实业有限公司退还原告购房款76，935元及按揭银行借款已付款26，794元，并承担违约金5，012元；3、解除原告与第三人中国农业银行股份有限公司铅山县支行之间的个人购房担保借款合同；4、本案诉讼费由被告负担。
原告为证明自己的主张，提供了如下证据：
1、原告身份证复印件、被告及第三人组织机构代码证复印件、营业执照复印件，证明原、被告主体地位；
2、《万豪花园认购协议书》复印件、《商品房买卖合同》复印件、收款收据复印件四张，证明原、被告之间签订了商品房买卖合同，原告已按约支付了购房款76，935元，合同约定商品房应当于2014年7月前交付，但至今未交付；
3、《个人购房担保借款合同》复印件、明细打印清单两份，证明原告与第三人签订借款合同后，第三人支付了130，000元，同时截止2015年9月份已经还款26，794元的事实；
4、律师函复印件、EMS送达回证复印件，证明原告委托律师向被告送达了解除合同的律师函的事实。
被告铅山县万豪实业有限公司辩称，1、不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，根据合同第八条约定“配套设施未到位等原因导致延期出卖人不能承担由此引起的延期支付责任”，配套设施未到位的情况下，出卖人可以延期交房，原告请求解除合同的条件未具备，不能要求解除合同，故被告不应承担延期交房的违约责任。2、原告与第三人之间是金融借款合同关系，解除应当是第三人提出，而不是原告提出，第三人已履行完毕合同义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告未提供证据证明自己的主张。
第三人中国农业银行股份有限公司铅山县支行辩称，原告刘水英无权要求解除与第三人之间的《个人购房担保借款合同》，理由如下：1、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”。本案第三人并没有作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，故原告无权要求解除商品房担保贷款合同。2、根据《合同法》的规定，除非是因不可抗力致使不能实现合同目的，或是法律规定的其他情形，享有合同解除权的人恒定为合同的守约方，违约方无权要求解除合同。根据合同的相对性原则，本案与第三人签订的《个人购房担保借款合同》依法成立并生效，本案的第三人已根据合同的约定向原告发放了贷款，履行了放款义务，因而享有要求本案原告按约履行合同义务即按期归还贷款本息的权利，原告负有按合同约定履行还款义务的责任，除非是作为合同权利人的第三人要求或同意解除合同，原告都无权要求解除合同。3、《个人购房担保借款合同》第十三条约定“借款人与售房人之间就本合同第二十六条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行”。因此，无论是从合同约定或是法律规定来看，该合同都不受商品房买卖合同被确认无效或是被撤销、解除的影响。4、原告提出根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，原告有权要求解除合同，实际上这是原告对该《解释》错误理解。该《解释》第二十四条的规定，仅适用于放款前，针对放款后的情况应适用该《解释》第二十五条第二款的规定。综上，请求法院驳回原告要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求。
第三人未提供证据证明自己的主张。
经审理查明，2013年9月4日，原告刘水英与被告铅山县万豪实业有限公司签订《认购协议书》，约定“乙方自愿购买位于上饶市铅山县城西狮河五路西侧的万豪花园项目X幢XXX室，暂定建筑面积52.46平方米（最终面积以房管部门测量为准）。销售总价198，000元整……”。2013年10月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定“出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用……逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金……”，后原告向被告支付部分购房款。2014年3月26日，原告与第三人中国农业银行股份有限公司铅山县支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定“借款金额为人民币（大写）壹拾叁万元整。……借款期限120个月……”。从2014年4月26日至2015年9月，原告已累计还款18期，共计26，794元（1，501.22元9个月＋1，482.32元＋1，475.14元6个月＋2，950元）。被告未按约交房，2015年7月9日，原告通过律师函的形式，告知被告解除合同、退还已付款及支付违约金。
本院认为，原告刘水英与被告铅山县万豪实业有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，双方应按照合同的约定履行自己的义务。合同约定被告应当在2014年7月31日前交付房屋，逾期60日交付原告有权解除合同。现被告未按合同约定交付房屋且已逾期超过60日，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，未违反法律规定，本院予以支持。被告认为因配套设施未到位而导致延期交房的辩称意见，因未提供证据予以证明，本院不予采纳。根据《合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，原告刘水英要求判令被告铅山县万豪实业有限公司返还原告购房款76，935元及按揭款26，794元的诉讼请求，本院予以支持。被告对原告已付购房款的四张票据中的三张予以认可，对其中一张载明“人民币壹万元整，收款事由万豪花园1#310房购房定金”的票据不予认可，但该票据的金额、时间与《万豪花园认购协议书》约定的金额、载明的时间相吻合，本院予以确认。被告对原、被告双方约定“按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”，原告要求被告铅山县万豪实业有限公司承担违约金5，012元，未违反法律规定，本院予以支持。《商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》之间属于相互独立的两个主合同，并非主合同与从合同的关系，本案为商品房销售合同纠纷，原告刘水英与第三人中国农业银行股份有限公司铅山县支行签订了《个人购房担保借款合同》，属另一法律关系，根据合同的相对性原则，原告可另行协商处理。原告要求解除与第三人中国农业银行股份有限公司铅山县支行签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告刘水英与被告铅山县万豪实业有限公司之间的《商品房买卖合同》；
二、被告铅山县万豪实业有限公司归还原告刘水英购房款76，935元及按揭款26，794元，并支付违约金5，012元（限判决生效后十日内付清）；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费2，416元，由被告铅山县万豪实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上交上诉费2，416元，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
本判决生效后，权利人可依法申请执行，申请执行的期限为二年。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
审 判 长 汪 荷
代理审判员 童云英
人民陪审员 应香珍
二○一六年元月二十八日
代书 记员 占志微
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。