大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0214民初3366号
原告：朱某某，男，1983年3月15日出生，汉族，无业，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：王某某、隋某某，均系辽宁莲城律师事务所律师。
被告：王某某，男，1965年2月3日出生，汉族，住河北省邯郸市魏县，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：王某某，男，1989年2月27日出生，汉族，系被告王某某儿子，大连华翔聚氨酯有限公司职员，户籍地河北省邯郸市魏县，现住大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：潘某某，系辽宁五寰律师事务所律师。
第三人：普兰店市中证房地产信息服务中心，住所地大连市普兰店区南山路********号。
经营者：刘某某，系该公司负责人。
原告朱某某与被告王某某、第三人普兰店市中证房地产信息服务中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱某某委托诉讼代理人隋某某，被告王某某委托诉讼代理人王某某、潘某某，第三人普兰店市中证房地产信息服务中心经营者刘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付违约金95000元（房屋总价款475000元×20%）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月25日，被告王某某将自己所有楼房卖给原告朱某某，房屋坐落在普兰店海湾新城22号楼2单元502，面积122.83平方米，价款475000元。原告交付购房定金2万元，可原告没想到的是被告在2017年6月28日又卖给案外人。原告依据合同第十条第二款约定，被告应当向原告支付房屋总价款20%违约金即475000元×20%=95000元，故诉至法院，请求判如所请。
被告王某某辩称，不同意原告诉讼请求，被告认为案涉房屋系被告王某某与配偶解秀梅夫妻共同财产，本案应追加必要共同诉讼人解秀梅为被告。被告认为案涉房屋在买卖过程中因签约时未留有买卖双方联系方式，均由中介第三人普兰店市中证房地产信息服务中心居中进行调解，同时原告交付的定金由居间方普兰店市中证房地产信息服务中心代为保管，为有利于查明案件事实及判决执行应追加普兰店市中证房地产信息服务中心为第三人。本案双方签订房地产居间服务合同时对购房款支付时间未予约定，后经协商未达成一致意见，被告因生意急于用钱而低价售房，故售房款的支付时间决定被告能否实现售房目的，签约当日协商未果，被告即通知第三人中介公司联系原告解除合同，所以因不可归责双方当事人的事由导致房屋买卖合同解除的任何一方均无需承担违约责任。原告因购房共向第三人交纳人民币20000元，其中定金5750元、中介费14250元。上述款项由第三人保管并向原告出具收款收据，被告未实际收取任何款项。合同解除后应由第三人悉数返还，则原告并无损失。原告并未因被告违约而遭受可得利益损失。原、被告双方均认可案涉房屋在签约时的市场价为5000元左右，只是案涉房屋售价偏低另有隐情。至签约当日合同解除或至原告知道被告房源另售之日，时间短暂而房屋市场价并无变化，不存在房屋差价损失。且原告在合同解除或知晓被告房源另售之日后，就可以着手另购房源了，原告所交纳的购房款（定金5750元）不可能限制其经济能力导致其无法另行购买其他房屋。本案中无论任何一方违约，其产生的损失也应以守约方所受损失为限，对过高的违约金予以调整。其调整标准依据相关法律法规。
第三人普兰店市中证房地产信息服务中心称，被告委托我卖海湾新城的房子，我手中有一个客户，就是原告朱某某，以前在我这看过房子，经沟通约了双方去现场看房子，买方看完房子后先走了，还有一个中介领人来看被告的房子，我跟原告沟通是否有意向，原告说行商量价钱，原告说自己现金购房，我和原告说等房东下来沟通一下，原告说等我信他先走了，我给房东打电话，房东给的价跟原告的价非常接近了，我约了原、被告到我店里沟通细节，并且让原告准备钱了，房子不过两年税比较高，最终谈妥房东净得475000元，其他费用全由买方承担，原告也认可了，我们三方签了合同，经协商2万元定金由中介托管，钱由我收取。后来我开车带王某某到大连取房照原件，王某某儿子说房子卖便宜了，问我能不能跟买方沟通加钱，房东给买方打电话沟通，他们之间有电话，双方没谈妥，我约他们第二天到普兰店来，当面谈，后来买方给我打电话，问这个事怎么解决，我就给被告打电话，被告说与原告无法沟通，再打电话就把我电话拉黑了，后来我还给卖方发了短信，卖方也没回，后来买方告诉我卖方把房子卖了，他就起诉了。被告房屋的房价475000元是卖方净得的，其他税和中介费都是买方出的，价格合理。2万元是定金，中介费是由买方交的。原告朱某某共计交2万元定金，约定中介费了，从定金2万元中扣了14250元，剩余5750元没有退回买方，但这笔钱必须退给买方。被告房子是发布在58同城网上，在网上就有电话，合同签订后原、被告通过电话。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供了原被告双方及普兰店市中证房地产信息服务中心于2017年6月25日签订的《房地产居间服务合同》一份、普兰店市中证房地产信息服务中心收款收据二张、普兰店区房产查询房屋档案一份以及原告于2017年8月5日与辽宁莲城律师事务所签订的委托代理合同一份、代理费发票一张、大连市律师协会律师收费标准文件一份。被告提供了房地产居间房屋合同一份、税收完税证明一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于真实性无异议的原、被告双方及普兰店市中证房地产信息服务中心于2017年6月25日签订的《房地产居间服务合同》、普兰店市中证房地产信息服务中心收款收据二张、原告于2017年8月5日与辽宁莲城律师事务所签订的委托代理合同一份、代理费发票一张、大连市律师协会律师收费标准文件一份、税收完税证明一份，本院予以确认并在卷佐证。
结合本案的证据材料以及原、被告、第三人的当庭陈述，对本案事实认定如下：2017年6月25日，原告朱某某与被告王某某在第三人普兰店市中证房地产信息服务中心签订《房地产居间服务合同》，约定被告王某某将其所有的位于普兰店市海湾新城22号楼2单元502室，权属证号为03006090，建筑面积约122.83平方米的房屋出售给原告朱某某，双方确认并同意房屋售价为475000元，原告交付定金2万元，定金由第三人普兰店市中证房地产信息服务中心代为保管，可在交接房款时冲抵房款。三方均同意，原告补交定金时若被告无法到场，第三人接收即为有效。全部税、费由原告承担，基于普兰店市中证房地产信息服务中心已完成委托，促成了原、被告双方本合同的签订，原告需支付居间费用14250元，第三人可从代管的定金中优先扣除。合同第十条违约责任第二款约定，原、被告双方特别约定：若一方违约，守约方可选择放弃定金法则（即本条第一款），要求违约方支付该房屋总价款20%的违约金。合同第十三条约定，在本合同履行过程中如三方发生争议，先协商解决；协商解决不成，提交不动产所在地人民法院审理，守约方为诉讼所支付的律师费、交通费或其他实现权力的费用由违约方承担。在原、被告双方达成一致意见或法院判决书、调解书下达前，双方均同意由居间方无息保管定金、押金、房款及手续文件，原、被告双方不得单方到居间方要求居间方处置代为保管的款项及文件。合同第十四条约定，本合同一式三份，原、被告、第三人各执一份，自签字（或盖章）后生效。原、被告在该合同中签名捺印，第三人普兰店市中证房地产信息服务中心在合同中盖章，负责人签名。
另查，当日，原告朱某某向第三人普兰店市中证房地产信息服务中心交纳定金2万元，第三人于当日收取居间服务费14250元，第三人为原告出具了收款收据二张。原、被告签订合同后原告得知被告将案涉房屋另卖他人，于2017年6月29日诉至本院。2017年8月5日，原告与辽宁莲城律师事务所签订委托代理合同，约定代理费9500元，于本合同签订之日预交2000元，余款于2017年10月15日前结清。2017年10月11日，辽宁莲城律师事务所为原告出具大连增值税普通发票一张，收取原告代理费9500元。现第三人没有退还给原告5750元，第三人称，如果法院调解不成，等判决书下来就把5750元退回原告，中介费14250元不退给原告。本院对原、被告双方进行调解，但未达成调解意见。
再查，本院当庭向被告释明如果最终法院认定被告构成违约，是否要求法院对违约金进行调整。被告认为，应当依据相关法律规定，对过高的违约金予以调整，本案中无论任何一方违约，其产生的损失也应以守约方所受损失为限。原告认为，违约金是缔约时双方对违约损失的预订，应当推定为公平合理，被告现主张过高，应当承担举证责任。依据相关法律规定，可得利益应当算做守约方的损失，原告最低可得利益为35000元，另外原告已产生中介费损失14250元、律师费损失9500元，还有原告为筹集房款而借款的利息损失，缔约及寻找新房源过程中误工、交通费等损失无法准确计算，所以原告实际损失远远超过95000元，不存在过高问题。
本院认为，原告朱某某与被告王某某以及第三人普兰店市中证房地产信息服务中心之间于2017年6月25日签订的《房地产居间服务合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同自三方签字盖章后依法成立并生效，当事人应当遵循诚实信用原则履行合同。关于被告辩称应追加必要共同诉讼人解秀梅为被告一节，因合同的签订方为原、被告和第三人，故本院不予追加被告配偶为被告。本院认为，依据该合同约定，原告在签订合同后遵守了合同的约定，被告未遵守合同约定将案涉房屋另售他人构成违约。关于被告辩称因不可归责双方当事人的事由导致房屋买卖合同解除的任何一方均无需承担违约责任一节，因被告对自己的该项主张没有提供证据证明，故对该辩解意见不予采纳。关于原告请求判令被告支付违约金95000元（房屋总价款475000元×20%）一节，本院认为，《房地产居间服务合同》中约定若一方违约，守约方可选择放弃定金法则，要求违约方支付该房屋总价款20%的违约金，原告选择适用违约金条款，自愿放弃适用定金条款符合法律规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案原、被告及第三人在订立合同时约定违约方支付该房屋总价款20%的违约金，被告认为明显过高，如果有违约的话，也应以守约方所受损失为限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本案中被告构成违约，应当承担违约责任。因原、被告签约后至原告知晓被告房屋另售诉至法院时间短暂，不存在房屋差价损失，原告提供的证据亦不能证明其主张的最低可得利益损失35000元，依据原告庭审中提供的实际损失证据即普兰店市中证房地产信息服务中心出具的收取居间服务费14250元收款收据一张、辽宁莲城律师事务所出具的收取代理费9500增值税发票一张，其他实际损失没有提供证据证明，本院能确定的原告实际损失为23750元，故原告主张的违约金超出实际损失部分的本院不予支持。
综上所述，原告合理的请求，本院予以支持。被告合理的辩解，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王某某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱某某违约金23750元；
二、驳回原告朱某某的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1087元（原告已预交），由被告王某某承担197元，原告朱某某承担890元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 宋 丽
二〇一七年十一月二十七日
书记员 梁心奕
附：相关法律法规
1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
5.《中华人民共和国合同法》第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
7.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
9.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。