浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬慈浒民初字第209号
原告：张松治。
委托代理人：张铁君。
被告：杨书群。
委托代理人：叶建荣。
被告：鲁建根。
委托代理人：俞彩莲。
原告张松治与被告杨书群、鲁建根确认合同无效纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理后，依法由审判员张琪琦适用简易程序，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告张松治及其委托代理人张铁军与被告杨书群的委托代理人叶建荣、被告鲁建根的委托代理人俞彩莲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张松治起诉称：原告于2005年5月1日起承租位于慈溪市浒山街道新市路169号的营业用房（出租人为被告杨书群），用于经营店铺的商业活动。开始原告与被告杨书群签订了租赁合同，租赁期限为3年。届期，原、被告未再签订书面租赁合同，仅口头约定，年租金为35000元，租金一年一付，每年租金原告都在当年的4月30日左右交付被告杨书群，原告与被告杨书群形成事实租赁，租赁期限为无固定期限。2××4年4月30日，原告再次向被告杨书群交纳房租时，被告知该房屋已转让给被告鲁建根，被告鲁建根在讼争房屋的附近也承租经营店铺。2××4年5月6日，原告接到被告鲁建根通知函要求于2××4年5月10日腾让房屋。经原告了解，两被告转让讼争房屋的价格为600000元，该房屋评估价为1003700元。原告认为，两被告明知原告承租了讼争房屋却在未通知原告的情况下将房屋转让，且两被告的合同成交价格远低于市场价格，故两被告在主观上都具有共同的意思联络与沟通，希望签订合同以损害原告的利益。两被告恶意串通，损害了当事人的优先购买权。现要求确认合同无效。在本案审理过程中，原告增加如下诉讼请求：要求确认原告与被告杨书群在同等条件下形成买卖合同关系。
原告张松治为证明自己的诉称主张，向本院提交如下证据：
A1.陈树华证明一份，证明房屋租赁的事实。
A2.告知函一份，证明被告鲁建根要求原告腾房的通知的事实。
A3.录音资料一份，证明被告鲁建根知道房子租赁情况的事实。
被告杨书群答辩称：原告与被告杨书群就讼争房屋确实存在房屋租赁关系。2××4年1月26日，被告杨书群打电话给原告，告知其讼争房屋被告杨书群将以1700000元的价格出售，并征询原告是否需要购买，原告当时明确表示价格太高不愿购买。被告杨书群打电话给原告的时候，被告鲁建根也在场，因原告明确表示不想以1700000元购买讼争房屋，故两被告签订了《房屋买卖协议书》，约定由被告杨书群将讼争房屋以1700000元的价格出售给被告鲁建根，被告鲁建根于当天交付了购房款1200000元，剩余价款也于其后通过银行转账方式汇给被告杨书群。由此可见，被告杨书群出售房屋前曾征求过原告意见，在原告放弃以1700000元价格购买房屋的情况下，才将讼争房屋出卖给被告鲁建根；被告杨书群与原告联系后也明确告知被告鲁建根，原告不想以1700000元的价格购买讼争房屋，所以被告鲁建根才同意与被告杨书群签订房屋买卖协议书，整个过程中被告均是善意的，不存在原告所说的恶意串通行为；原告主张两被告签订的房屋买卖合同无效的理由是两被告恶意串通，但原告未提供相关证明，其主张不能成立；两被告在办理房屋登记手续时，也提交一份房屋买卖合同，该买卖合同中价款是600000元，但根据现有政策，商品房交易征税的依据，需要经过评估，为避免实际交易价款高过评估价格，所以写了600000元，但两被告真实的买卖价格应为1700000元。综上，被告杨书群认为原告的主张不符合法律规定，应予以驳回。
被告杨书群为证明自己的辩称主张，向本院提交如下证据：
B1.电信公司语音详单（复印件）一份，证明被告杨书群于2××4年1月26日告知原告以1700000元价格转让讼争房屋及相关事宜，原告认为价格过高放弃购买的事实。
B2.房屋买卖合同、农业银行对账明细、建设银行交易信息各一份，证明被告杨书群在原告不愿在同等条件下购买房屋情况下已于2××4年1月26日和被告鲁建根签订房屋买卖协议，被告鲁建根已支付被告杨书群1700000元的事实。
B3.中国工商银行业务申请书、联系单、委托书各一份，证明原告与被告杨书群已配合被告鲁建根办理付费通业务以及原告明知两被告买卖房屋的事实。
B4.收款收据一份，证明被告鲁建根已于2××4年1月26日支付物业管理费，支付期间从2007年6月1日至2××4年5月31日的事实。
被告鲁建根答辩称：就讼争房屋，被告杨书群事先有问过原告，是原告不要，所以卖给被告鲁建根的。所以被告鲁建根认为房屋买卖是有效的。
被告鲁建根为证明自己的辩称主张，向本院提交银行凭条三份，证明被告鲁建根已经交付了房款1700000元的事实。
对原告张松治提供的证据A1，两被告认为该证据不符合证据规则，证人未到庭作证，本院认为两被告的异议成立，对证据A1的证明力本院不予确认。对证据A2、A3，两被告均无异议，对证据A2、A3的证明力，本院予以确认。
对被告杨书群提供的证据B1，原告认为被告杨书群确实电话联系原告，且双方电话通过好几次，但原告并没有放弃购买权；被告鲁建根对证据B1无异议。结合原告的质证意见，对2××4年1月26日被告杨书群曾电话联系原告告知房屋转让事宜的事实本院予以确认。对证据B2、B3、B4，原告与被告鲁建根均无异议，对证据B2、B3、B4的证明力本院予以确认。
对被告鲁建根提供的证据，原告与被告杨书群均无异议，本院对其证明力予以确认。
因原告张松治在举证期限内的申请，本院调取了讼争房屋档案，并在庭审中予以出示。原告对该证据无异议，认为该证据可以证明两被告存在恶意串通的事实；两被告对该证据的真实性无异议，但认为双方实际履行的房屋买卖合同的价款为1700000元。因原、被告对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性本院予以认定。
结合本院认定的有效证据及原告与被告杨书群、鲁建根在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
位于慈溪市浒山街道新市路169号的讼争房屋原登记在被告杨书群名下（房屋所有权证号：2003字第014569号、2006字第011167号）。被告杨书群于2××4年1月26日与被告鲁建根签订《房屋买卖协议书》一份，被告杨书群将该讼争房屋出售给被告鲁建根，房屋转让价格为1700000元。同日，被告鲁建根向被告杨书群支付1200000元，被告杨书群协助被告鲁建根办理了房地产变更登记手续。鲁建根已付清了房屋余款500000元并取得房屋产权证书（房屋产权证号：2××4字第006030号、2××4字第006031号）。在办理产权变更登记时，两被告向房地产管理部门提供《房屋买卖协议》一份予以登记备案，该备案协议记载的房屋转让价格为600000元，被告鲁建根根据讼争房屋评估价价格1003700元纳税30110元。
另查明：原告张松治自2005年5月始承租使用讼争房屋，2××4年1月26日两被告买卖合同签订时原告仍是讼争房屋的承租人，讼争房屋至今仍由原告在使用。2××4年1月26日，被告杨书群曾电话联系过原告并告知原告其欲以1700000元价格出售讼争房屋。2××4年3月底，原告配合被告鲁建根办理了水电缴费账户的变更手续。原告曾就讼争房屋的租赁问题与被告鲁建根多次进行协商，未果。
本院认为：两被告就讼争房屋的买卖签订了阴阳两份房屋买卖合同。两被告向房地产管理部门提交了转让价格远低于实际交易价格的合同作为了登记备案合同以减少应缴纳的税款，两被告的该行为恶意明显，且损害了国家利益，故对原告主张的两被告于2××4年1月30日签订登记备案的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。两被告于2××4年1月26日就讼争房屋签订的《房屋买卖协议书》系两被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且价格合理，被告鲁建根亦已给付该价款给被告杨书群。在该房屋买卖协议签订前，被告杨书群曾通知原告房屋出售事宜并询问过原告意见，原告当时询问了价格并尝试还价但未明确表示其要购买讼争房屋，也无证据表明在其后合理期限内原告曾明确表示过要以同等价格购买讼争房屋。待原告知晓两被告已签订《房屋买卖合同》并办理过户登记手续后，原告亦未提供证据以证明其曾就该房屋买卖向两被告主张过优先购买权，相反原告曾就讼争房屋的租赁问题与被告鲁建根进行几次协商，并于同年3月协助被告鲁建根办理了水电等缴费一体卡变更登记。由此可见，就讼争房屋买卖，原告收到被告杨书群的通知后未在合理期限内明确表示购买，在知晓两被告已达成房屋买卖并已变更登记后也未明确提出异议，反而以认可该交易的态度与被告鲁建根就房屋租赁等相关问题进行了协商、协助，故对原告主张的优先购买权，本院不予支持。对原告据此要求确认原告与被告杨书群之间在同等条件下形成买卖合同关系的主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告杨书群与被告鲁建根于2××4年1月30日签订的《房屋买卖协议》无效；
二、驳回原告张松治的其余诉讼请求。
本案案件受理费20100元，减半收取计10050元，由原告张松治负担5025元，由被告杨书群、鲁建根共同负担5025元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七天内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交的，作自动放弃上诉处理。）
审 判 员 张琪琦
二〇一四年七月二十八日
代书记员 陆丽波
附一：本判决所适用的相关法律及条文
1.《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。2.《中华民共和国民事物权法》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人不利后果。