山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终2299号
上诉人（原审被告）：烟台辽源房地产开发有限公司。住所地：烟台市牟平区工商大街西首道南。
法定代表人：徐波，经理。
委托代理人：贾斌，山东宁海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王渝博。
委托代理人：孙霞。
上诉人烟台辽源房地产开发有限公司（以下简称辽源公司）因与被上诉人王渝博商品房买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2014年5月23日，王渝博与辽源公司签订了编号为牟预字第140523120080号的《商品房买卖合同》，王渝博购买辽源公司开发的烟台市牟平区南关大街631号1号楼第2层2-21号房，总价款为383253元。合同第八条为交付期限的约定，卖方应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、法律、法规、规章规定需满足的其他事项并符合本合同约定的商品房交付买方使用。合同第九条内容为逾期交房违约责任的约定，逾期超过30日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之二点五的违约金。合同第十五条内容为产权登记的约定，卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房地产权属证书，买方不退房的，卖方按已付房价款的1%向买方支付违约金。2014年12月28日，王渝博与辽源公司签订了《补充协议书》，约定：1、甲方（辽源公司）保证在2014年12月31日前交付乙方（王渝博）房屋钥匙。2、甲方保证在2015年6月30日前办理房屋综合验收手续，自2015年7月1日起开始办理产证手续。3、甲乙双方同意正式交房时间改为2015年6月30日前，甲方替乙方向物业公司缴纳第一年物业费作为逾期交房损失补偿，具体时间以甲方综合验收完成之日起开始计算，乙方不再追究相关损失及责任。王渝博依约向辽源公司支付了全部房款，辽源公司于2014年12月向王渝博交付房屋钥匙，但至今未为王渝博办理房屋产权登记手续。涉案房屋未竣工验收。辽源公司主张根据补充协议的约定，其已向王渝博支付了20000元和一年的物业费，至房屋综合验收之前，王渝博不应再追究辽源公司相关损失及责任。王渝博认可辽源公司向其支付20000元，但对辽源公司所要证明的内容不予认可，其主张双方签订的补充协议并不存在20000元补偿的事实，无法证明该款项是用于补偿辽源公司拖延交付房屋的损失。王渝博要求辽源公司支付逾期交房违约金17532.38元（2015年7月1日至2015年12月31日）及2016年1月1日至房屋竣工验收合格之日止的违约金（以383253元为基数按日万分之二点五计算）、逾期协助办理房屋产权证书的违约金3832.53元（总房款383253元的1%）。辽源公司对王渝博主张的逾期交房违约金及逾期办证违约金的计算标准和计算方式没有异议，但坚持主张双方签订补充协议表明王渝博不再追究责任，而房屋还不具备办理房产证的条件，不应产生逾期办理房产证的违约金。
原审法院认为，王渝博与辽源公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。依法成立的合同对合同双方均有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。王渝博与辽源公司签订合同后，依约支付了全部房款383253元，辽源公司亦应依约向王渝博交付符合合同约定的房屋并在合同约定期限内协助王渝博办理房屋产权登记手续。辽源公司主张《补充协议》已经对双方《商品房买卖合同》的违约责任进行了协商，王渝博不应再追究责任，但《补充协议》是在《商品房买卖合同》约定的2014年8月31日前无法履行交房义务的情况下，双方对违约责任的协商内容，该内容约定了前期违约的补偿形式，并重新约定了交房时间、办理产证时间。在《补充协议》重新约定的交房时间、办理产证时间到期时，辽源公司又违约，理应承担违约责任。辽源公司主张补充协议系约定了王渝博不再追究违约责任，理由不当，依法不予采信。双方签订的补充协议将交房时间变更为2015年6月30日，但双方对交房的标准没有进行变更，故辽源公司应按《商品房买卖合同》的约定向王渝博交付符合标准的房屋。辽源公司于2014年12月将房屋钥匙交付给了王渝博，但其未办理涉案房屋的竣工验收手续，违反合同约定和法律规定。王渝博以此为据，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，要求辽源公司支付逾期交房违约金17532.38元（2015年7月1日至2015年12月31日）及2016年1月1日至房屋竣工验收合格之日止的违约金（以383253元为基数按日万分之二点五计算），理由正当，依法予以支持。双方签订的补充协议明确约定自2015年7月1日起开始办理产证手续。辽源公司至今没有协助王渝博办理房屋产权登记手续，其行为已构成违约，王渝博根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，要求辽源公司支付全部房款1%的违约金3832.53元，理由成立，依法予以支持。原审法院于2016年3月31日判决：烟台辽源房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付王渝博逾期交房违约金17532.38元（2015年7月1日至2015年12月31日）及2016年1月1日至房屋竣工验收合格之日止的违约金（以383253元为基数按日万分之二点五计算）、逾期协助办理房屋产权证书的违约金3832.53元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334元，减半收取167元，由辽源公司负担。
宣判后，辽源公司不服，上诉称，一审判决后，上诉人经过查证，涉案房屋已于2014年11月29日经过了竣工验收。双方于2014年12月28日签订《补充协议》，同时交付涉案房屋。双方的行为是对《商品房买卖合同》中约定的交房条件进行了变更。一审法院认定“涉案房屋未竣工验收”是错误的。一审法院判令上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人王渝博答辩称，原审判决认定事实清楚，请求依法驳回上诉，维持原审判决。
本院审理中，上诉人提交2014年11月29日的工程竣工验收报告，证明包括涉案房屋在内的工程已竣工并进行了验收。被上诉人主张双方在《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件是取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，而不是工程竣工验收报告。
本院审理查明的其他案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，约定了房屋交付的条件及时间，之后签订的《补充协议》变更了交房时间，但并没有降低交房条件。上诉人没有完成房屋综合验收，不具备按照约定交付房屋的条件，其主张不应承担逾期交房违约金，理由不当，依法不予支持。上诉人在原审中主张工程正在验收过程中，致使原审法院认定“涉案房屋未竣工验收”，二审审理中上诉人提交工程竣工验收报告，证明包括涉案房屋在内的工程已于2014年11月29日经竣工验收合格，原审法院就此事实所作出的认定应予纠正，被上诉人请求上诉人支付2016年1月1日至房屋竣工验收合格之日止的逾期交房违约金，亦失去事实依据，依法不予支持，其可另行主张2016年1月1日之后的逾期交房违约金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初116号民事判决；
二、烟台辽源房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付王渝博逾期交房违约金17532.38元（2015年7月1日至2015年12月31日）、逾期协助办理房屋产权证书的违约金3832.53元。
三、驳回王渝博的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费334元减半收取167元，二审案件受理费238元，均由烟台辽源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一六年九月二日
书记员 车丽翠