济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民三初字第289号
原告（反诉被告）：山东信越电子有限公司，住所地济南市。
法定代表人:王兆印，董事长。
委托诉讼代理人：张宗银，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张亮，山东齐创律师事务所律师。
被告（反诉原告）：济南北斗星商业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：黄立仁，董事长。
委托诉讼代理人：王世莹，山东华梦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈姣珑，山东华梦律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）山东信越电子有限公司（简称信越公司）与被告（反诉原告）济南北斗星商业有限公司（简称北斗星公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）信越公司的法定代表人王兆印及委托代理人张宗银、张亮，被告（反诉原告）北斗星公司的法定代表人黄立仁及委托代理人王世莹、陈姣珑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信越公司向本院提出诉讼请求：1、撤销《房屋租赁合同》中租赁北斗星公司负一层的内容，北斗星公司返还已收取的负一层的租金1149750元、承担负一层的装修损失398425.90元，并承担相应的利息损失；2、除撤销对负一层的租赁外，《房屋租赁合同》继续履行；3、北斗星公司应返还2014年11月11日前的房屋租金4357237.50元；4、北斗星公司返还无法律和合同依据收取的所谓的物业费6329100元，并承担相应的利息损失；5、北斗星公司依据《房屋租赁合同》对租赁面积进行实测，根据实测结果退还多收的租金并承担相应的利息损失；6、北斗星公司依《房屋租赁合同》约定给信越公司据实开具正式发票；7、北斗星公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年10月23日，信越公司和北斗星公司签订《房屋租赁合同》一份，约定信越公司承租北斗星公司位于天桥区北园路548号的商铺，合同签订后信越公司积极履行合同约定，按期足额交纳租金。北斗星公司恶意隐瞒负一层的使用性质，将车库做为商铺租赁给信越公司，致使信越公司无法进行正常的商业利用，故要求撤销对负一层的租赁，北斗星公司应返还负一层的租金，并承担相应的装修损失。2015年4月24日，北斗星公司违反《房屋租赁合同》约定，单方面声明解除合同，信越公司认为北斗星公司单方解除合同无效，信越公司不欠北斗星公司租金，如北斗星公司如实结算的话，其反而占用信越公司的大笔资金。信越公司请求除撤销对负一层的租赁外，原《房屋租赁合同》应继续履行。北斗星公司单方宣布解除合同后，大肆宣扬信越公司欠其租金，对信越公司的招商工作造成巨大的损失，信越公司对该损失保留另诉的权利。信越公司租赁北斗星公司商铺后，北斗星公司只交付了大门的钥匙，并没有交付电梯、空调等配套设备，信越公司对租赁物没有实际占有和使用，信越公司认为北斗星公司没有全面履行合同，直至2014年11月11日，故北斗星公司应返还全面交付之前收取的租金4357237.5元。北斗星公司在《房屋租赁合同》中约定为信越公司提供物业服务，但信越公司预交了物业费后，因北斗星公司声称只收钱不提供任何物业服务，双方为此没有签订任何的物业服务合同，北斗星公司也没有为信越公司提供任何的物业服务。另，商场所在的位置已有业主委员会合法聘任的物业服务公司，该物业服务公司已要求信越公司交纳物业服务费，故信越公司不可能和北斗星公司另行签订没有服务内容的物业服务合同，北斗星公司应返还信越公司交付的所谓物业费6329100元。双方签订的《房屋租赁合同》第三条第一款、第六条明确约定，商铺租金计算应以济南市房产交易中心认可的测绘机构的实测建筑面积为准；第一条第二款约定，最终租赁建筑面积以济南市测绘院实测面积为准；但信越公司如约履行《房屋租赁合同》后，北斗星公司至今拒绝对租赁面积进行实测，不对北斗星公司的违约行为进行确认，不对上一年度的租金进行结算，仍要求信越公司按照合同签订时预估面积支付租金及物业费毫无道理。合同履行过程中，信越公司多次致函给北斗星公司，要求北斗星公司对租赁面积进行实测并开具发票，返还多收的租金、物业费，但北斗星公司置之不理，故信越公司诉至法院，请求法院判如所请。
为证实其主张，信越公司提交了如下证据：
证据1、信越公司和北斗星公司签订的房屋租赁合同一份，证明双方存在租赁关系及内容。
证据2、济规法函（2015）33号-关于天桥区北园大街嘉汇环球广场地下部分规划用途的复函一份，证明北斗星公司将地下一层作为商铺租赁，使得信越公司无法商业化利用，经调查该地下一层实际用途是车库。
证据3、嘉汇环球广场业主委员会选举结果一份，证明该商场于2011年12月20日已经选举了业主委员会，该业主委员会也正式聘任了相应的物业管理机构，相应的物业管理机构也向信越公司主张物业管理费用，故信越公司不可能再次和北斗星公司另行签订物业管理合同，更不需要另行支付物业服务费用。
证据4、济南市天桥区嘉汇环球广场小区业主委员会致山东嘉汇房地产开发有限公司的通知一份，证明业主委员会已经于2015年9月23日另聘济南天保立康物业有限公司进行物业管理。
证据5、信越公司和北斗星公司往来函93份，证明双方在履行合同过程中北斗星公司对电梯及空调没有及时交付，所交付的空调无法使用，信越公司要求北斗星公司进行维修和更换，北斗星公司拒不答复；北斗星公司明确不提供任何公共部位的物业管理服务也不提供场内的物业管理服务，却要求信越公司必须签物业管理服务合同，故信越公司一直拒绝；信越公司多次要求北斗星公司对实租面积进行测绘并据实结算，但是北斗星公司一直拒绝测绘。
北斗星公司辩称，信越公司所述均是其不想交租金所找的理由，事实上是信越公司知道棉纺市场拆迁在即，想要招租但未成功，故想要拖欠租金。一、双方签订的房屋租赁合同已经解除，信越公司应向北斗星公司支付房屋租金等各项费用，应驳回信越公司要求继续履行租赁合同的诉讼请求。2013年10月23日，双方签订房屋租赁合同，合同对于房屋面积、租赁期限、租金标准及其他费用等内容都作了约定。为显示北斗星公司履行合同的诚意，北斗星公司给了信越公司长达五个月的装修期，相当于放弃了600万元的租赁费用。根据双方合同第3-3条约定，租金每一年为一个支付期，信越公司应提前一个月向北斗星公司支付下一年的全额租金，否则，逾期超过60天，北斗星公司有权终止本租赁合同，信越公司15天内无条件撤出商铺，并承担相应的违约责任和赔偿北斗星公司的经济损失。但时至今日，信越公司既未按期交纳下一年度的租金，也未撤出租赁房屋，给北斗星公司造成了巨大的损失。信越公司主张继续履行合同是完全没有依据的，信越公司违约事实清楚，其违约行为造成了合同的解除。信越公司主张因为北斗星公司拒绝对租赁面积实测，但租赁合同中并未约定进行面积实测的具体时间，反而确定了在实测前按照双方约定的标准交纳租金的内容。二、信越公司要求北斗星公司返还其已交纳的物业费无事实依据，应予驳回。双方租赁合同中已明确了信越公司缴纳物业费的内容，信越公司也按照合同约定交纳了物业费，且在信越公司进场至今，北斗星公司都给其提供了物业服务。三、信越公司要求返还负一层的租金纯系无理，应予驳回。北斗星公司给信越公司五个月的免租期，期间信越公司都可以提出来不租赁，并不是北斗星公司恶意隐瞒。负一层的使用性质信越公司是明知的，信越公司在签订房屋租赁合同前对房屋现状进行了严格的考察，双方的交接材料也明确表明了负一层的使用性质，北斗星公司是将房屋整体租赁给信越公司使用，考虑到地下位置，地下一层的租金和相应费用都相应减少。另一方面，无论负一层性质如何，均未影响信越公司正常使用；信越公司称由于负一层使用性质的问题使其无法进行正常的商业使用，未提交相应的证据予以证实，故其主张退还负一层租金没有依据。四、信越公司主张撤销对房屋负一层租赁，合同的撤销权行使期限为一年，信越公司既无撤销的法定事由，也未在法定期限内行使撤销权，故其此项请求毫无依据。五、根据最高院关于租赁合同的司法解释，合同解除后的装修损失应由违约方承担，本案中信越公司至今拒付合同约定的第一年部分租金及第二年租金，已构成租赁合同的根本违约，即使有装修损失也应由其自己负担。六、租赁合同明确约定房屋是以现状交付，且双方也签订了交接备忘单并交付了房屋钥匙，从进场至今信越公司一直都正常使用电梯和空调，信越公司提出电梯和空调没有交付无依据，也有悖合同约定，故信越公司以此为由主张返还租金的理由不成立。
为证实其主张，北斗星公司提交了如下证据：
证据1、信越公司和北斗星公司签订的《房屋租赁合同》一份，证明信越公司以未对租赁面积进行实测为由至今拒付租金无依据，本案达到了合同约定的解除条件，北斗星公司有权解除合同，合同已于2015年4月24日解除；北斗星公司收取物业费亦符合合同约定；租赁合同对负一层及1-3层的租金和物业费定价进行了区分，故信越公司签订合同时对负一层的性质是明知的；合同约定以房屋现状交付，信越公司诉求退还负一层租金及物业费无依据。
证据2、2007年12月17日山东嘉汇房地产开发有限公司（简称嘉汇公司）和北斗星公司签订的《授权书》一份，证明北斗星公司具有涉案房屋的出租权，是单方解除租赁合同的适格主体。
证据3、信越公司于2013年10月25日出具的收到商场钥匙的收到条一份、2013年10月23日的停车场委托管理合同一份、2013年11月10日信越公司致嘉汇公司《关于地上和地下二停车场交接事宜》的函一份、2013年11月26日嘉汇公司致信越公司《关于停车场交接相关问题》的函一份、2014年5月31日停车场交接备忘录一份，证明北斗星公司已向信越公司交接房屋及停车场，已按合同约定全面履行义务。
证据4、2014年2月10日信越公司出具的授权委托书一份、2013年12月25日信越公司致嘉汇公司《关于进一步明确贵我双方前期磋商事宜的函》一份，证明信越公司授权卢滨、刘海负责双方事项的对接。
证据5、作为合同附件的房屋分层分户平面图一份、2013年11月13日信越公司致嘉汇公司《关于商场装修事宜》的函及所附各楼层设计图各一份、2013年11月8日信越公司致嘉汇公司《关于负一层、一层、二层、三层厕所改造事宜》的函一份、2013年11月15日信越公司致嘉汇公司《关于商场负一层眼镜市场谈判的委托书》的函一份、2013年11月18日信越公司致嘉汇公司《关于商场负一层眼镜市场的商户座谈会》的函一份、2013年12月9日信越公司致嘉汇公司《关于地下一层厕所区域漏水浸泡商铺事宜》的函一份、2014年2月18的会议纪要一份，证明信越公司对商场负一层的状况知情并接受。
证据6、2013年10月23日嘉汇公司、北斗星公司和信越公司签订的《房屋租赁合同担保协议》一份、2007年12月20日北斗星公司与济南和谐物业管理有限公司（简称和谐物业公司）签订的《嘉汇环球广场物业管理委托合同》一份，证明嘉汇公司代替北斗星公司向信越公司提供物业管理服务有合同依据，北斗星公司授权和谐物业公司向信越公司提供物业服务。
证据7、2013年11月2日信越公司送达给嘉汇公司的文件一份、2014年2月24日嘉汇公司致信越公司《关于水电费缴纳事宜》的函一份，证明信越公司承认嘉汇公司向其提供了物业管理服务。
证据8、2013年10月30日信越公司致和谐物业公司的《证明》一份、2013年11月4日和谐物业公司致信越公司的《工作联系函》一份、2013年11月7日和谐物业公司致信越公司《关于商场装修及外部施工事宜的公函》一份、2013年11月12日和谐物业公司致信越公司《关于商场相关问题的回复》一份、2013年11月24日信越公司致和谐物业公司《关于嘉汇广场周边环境改造报告书》一份、2013年12月10日和谐物业公司致信越公司《进场装修许可证》一份、2013年12月18日和谐物业公司致信越公司的函一份，证明和谐物业公司向信越公司提供了物业服务，信越公司也服从和谐物业公司的物业管理。
证据9、2014年8月8日北斗星公司致信越公司《关于双方协商问题公函》及邮寄回执各一份、2014年10月10日北斗星公司致信越公司《关于信越提出的有关商场租赁面积及其他问题的回复函》及邮寄回执各一份、2014年11月11日北斗星公司致信越公司《再次催促信越尽快开业及签署的告知函》及邮寄回执各一份，证明北斗星公司就租赁面积的实测问题与信越公司积极进行协商，不存在过错，更不存在违约行为。
证据10、2014年7月22日北斗星公司致信越公司《关于催促贵公司尽快缴纳剩余租金和物业管理费的催收函》一份、2014年7月25日信越公司致北斗星公司《关于租金、物业费支付问题的函》一份、2015年2月24日北斗星公司致信越公司《关于催促贵方支付第二个租赁年度租金的催款函》及邮寄回执各一份、2015年3月24日北斗星公司致信越公司《致信越催款函》及邮寄回执各一份，证明第一年部分租金及第二年租金及物业费信越公司至今未付，北斗星公司已尽催告义务，并向信越公司明确发出解除合同的意思表示。
证据11、2015年4月8日北斗星公司发出的《公告信》一份、2015年4月24日北斗星公司发的《声明书》一份、2015年4月24日北斗星公司在报纸刊登的《公告》一份，证明涉案《房屋租赁合同》已于2015年4月24日解除。
反诉原告北斗星公司向本院提出诉讼请求：确认北斗星公司与信越公司于2013年10月23日签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月24日解除，并判令信越公司立即腾空、返还涉案房屋；本案诉讼费、律师代理费由信越公司承担。事实与理由：2013年10月23日，北斗星公司和信越公司签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为20年，起租日为2013年10月25日，租金起算日为2014年3月25日。该合同第三条第3-3款约定，租金每一年为一个支付期，信越公司应提前一个月向北斗星公司支付下一年的全额租金，否则逾期超过60天，北斗星公司有权终止本租赁合同，信越公司15天内无条件撤出商铺，并承担相应违约责任和赔偿北斗星公司经济损失。北斗星公司按约将位于济南市的涉案房屋交付信越公司使用，同时为显示履约诚意，为信越公司留足了长达5个月的装修期限，但信越公司在取得租赁房屋后，不仅未按约足额支付第一年度租金及物业费，而且拒不支付第二年度租金及物业费。经北斗星公司多次催要，信越公司至今拒不支付。根据《房屋租赁合同》的约定，北斗星公司有权解除合同，故北斗星公司于2015年4月24日向信越公司送达解除房屋租赁合同的通知，现依法提起反诉，要求判如所请。
反诉被告信越公司辩称，北斗星公司所提出的解除房屋租赁合同并腾空返还涉案房屋是没有任何道理的，信越公司没有支付相应的租金是事出有因的，并非无理不支付。本案本诉中信越公司已经对相应的原因提出诉请，且本诉的诉请如能得到法庭支持，信越公司之前缴纳的1400万元租金计算至今应该还没有用完，故北斗星公司的反诉请求无任何道理，应予以驳回。
经审理本院认定，2013年10月25日，信越公司与北斗星公司签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：信越公司承租北斗星公司位于济南市地下负一层、地上一到三层商铺，商铺租赁建筑面积为地下一层9000平米，地上一至三层25150平米，最终租赁建筑面积以济南市测绘院实测面积为准；租赁期限为自起租日起20年，双方同意由2013年10月25日房屋交付完毕之日为正式的起租日，北斗星公司自交付房屋之日顺延5个月的装修期后为租金起算日，即租金起算日为2014年3月25日，自租金起算日至下一年相应日期的同月同日前一日止为第一个租金支付年度，以后的租赁年度依此类推；双方于本合同签订生效后10个工作日内向信越公司正式交付该商铺，同时双方签署一份交接备忘录，该备忘录确认房屋的交接情况；该商铺租金为：一到三层共计25150平方米，0.75元/天·平方米，年租金6884812元，地下负一层共计9000平方米，0.35元/天·平方米，年租金1149750元，总计年租金8034562元；双方约定该商铺物业管理费为1-3层共计25150平方米，0.6元/天·平方米，年管理费5507850元，地下负一层共计9000平米，0.25元/天·平方米，年管理费821250元，总计年管理费为6329100元，双方在本合同签订后另行签署一份《物业管理合同》作为本合同物业管理费事宜的补充；租金每一年为一个支付期，信越公司应提前一个月向北斗星公司支付下一年的全额租金，否则逾期超过六十天，北斗星公司有权终止本租赁合同，信越公司15天内无条件撤出商铺，并承担相应违约责任和赔偿北斗星公司经济损失；信越公司支付租金后的15个工作日内，北斗星公司应当给信越公司出具税务部门认可的收取租金的正式发票；信越公司所租赁北斗星公司商铺，内容包括商铺负一层9000平米，首层7000平米，二层8700平米，三层9450平米，具体双方按平面图表示清楚，作为本合同附件之一；北斗星公司出租该房屋的交付条件系以本合同签署时该房屋现状交付给信越公司，北斗星公司保障交付的房屋无纠纷、无遗留问题；双方在本合同签订后10个工作日内，信越公司委派一工程代表人员到该房屋办理水、电、中央空调等设备交付手续，如以上设备存有问题，信越公司负责该设备的维修，直到能达到基本的使用及安全要求，北斗星公司同意该维修费用从年租金里扣除，如因信越公司原因导致逾期没有办理设备交付手续则属信越公司同意以该房屋设备现状交付；该租赁房屋实测建筑面积以济南市房产交易中心认可的测绘机构的实测建筑面积为准，在房屋实测建筑面积没有确定前，租金及租赁保证金缴纳的金额暂按预测面积计算，待实测建筑面积确定之日起15个工作日内双方结算余额；在租赁期间内，如果北斗星公司投资的房屋及其附属设施在质保期内如因质量问题发生损坏或故障，信越公司应及时通知北斗星公司进行修复，北斗星公司应在接到通知之日起15日内维修，逾期信越公司可代为维修，费用由北斗星公司承担；关于合同解除的条件，双方一致同意一方行为满足下列条件之一的，对方有权解除合同，解除合同不影响追究违约责任：1、北斗星公司没有正当理由未按时交付该房屋，逾期10日内仍未交付该房屋的，2、信越公司无故逾期60日仍未足额支付租金和/或应由信越公司支付的其他费用款项的，3、信越公司未按照本合同约定的范围、方式、权限使用租赁物及附属设施的，4、一方严重违反第八条规定的任何一项义务，致使不能实现租赁目的的，5、本合同规定或法律允许的其他情形……
2013年10月25日，信越公司出具收到条一份，载明：今收到嘉汇环球广场商场钥匙四把，分别为：南门一把、西门一把、北门一把、伤残扶梯通用钥匙一把。
2013年11月6日，北斗星公司向信越公司发出《信越租金催收函》，主要载明：据2013年10月23日双方签订的房屋租赁合同约定，信越公司于2013年10月24日支付200万元履约保证金给北斗星公司，按合同约定其后10天内（即2013年11月3日前）其中100万转为租金并支付除100万元后剩余的第一年租金及物业管理费计：1359212元；明细如下：年租金及物业费14363662元，减已交保证金转租金100万元，减信越公司代付回购款补偿款12004450元，应收信越公司余款1359212元；目前应收余款已超3天，按合同规定每逾期一天按年租金及物业费的万分之五交付违约金，请信越公司及时缴纳余款。
2014年7月22日，北斗星公司至向信越公司发出《关于催促贵公司尽快缴纳剩余租金和物业管理费的催收函》，主要载明：贵公司与我公司于2013年10月23日签署《房屋租赁合同》合同第三条第3-1款及3-2款约定，贵司需向我司缴纳第一年度租金及物业管理费共计14363662元。目前，贵司已向我司缴纳第一年度租金及物业管理费共计13004450元（保证金转租金100万元、贵司代付回购款补偿款12004450元），剩余第一年度租金及物业管理费1359212元贵司尚未支付……2013年11月6日，我司已向贵司发函催促贵司尽快缴纳第一年度剩余租金及物业管理费，贵司至今未予支付，因此，特再次致函贵公司，诚望贵司于收到此公函后尽快履行合同义务，支付剩余款项。
2014年7月25日，信越公司向北斗星公司发出《关于租金、物业费支付问题的函》，载明：贵司《关于催促贵公司尽快缴纳剩余租金和物业管理费的催收函》已收悉，现就相关问题答复如下：1、贵司所指已向贵司交纳第一年度的租金及物业管理费共计13004450元（保证金转租金100万元，我司代付回购款补偿款12004450元）我司确认；2、剩余租金及物业管理费1359212元应遵循合同第6条约定，待实测建筑面积确定之日起15个工作日内双方结算余额；3、现商场齐鲁银行、兴业银行、两岸咖啡、贵司办公用房，二、三楼南端长廊实墙等均占有商场面积，权威部门应认定商场建筑面积及分摊；4、一楼商场1-152、1-161、我司分割该商铺面积不租赁，应剔除此处租金及物业费。以上问题是我司在支付尾款前，请贵司予以澄清租赁面积的建议，请予以配合。
2014年8月8日，北斗星公司向信越公司发出《关于双方签订物业管理合同的公函》，主要载明：贵司与我司签订的《房屋租赁合同》第3-2条明确约定双方在房屋租赁合同签订后另行签署一份《物业管理合同》作为本合同物业管理费事宜的补充，我司曾多次致函贵司来我司签订《物业管理合同》，贵司均未前来；贵司提到嘉汇环球广场会有新的物业管理公司入住，我司在此声明不会把物业管理公司出让，作为嘉汇环球广场的开发商，我司会继续维持现有物业管理格局；望贵司依照《房屋租赁合同》约定，在收到此函之日起三日内前来我司签订《物业管理合同》，我司已经拟定新的《物业管理合同》具体条款双方可以另行协商。
2014年9月2日，信越公司向北斗星公司发出《关于签署物业管理合同及补充协议的反馈意见的函》，主要载明：8月28日下午，贵司两名员工将《物业管理合同》及《补充协议》送达我司，我司即召开董事会并形成决议，对两份文件的内容要点做出回复具体意见如下，望商榷：一、签订《物业管理合同》符合《房屋租赁合同》之约定应予签署；二、《物业管理合同》仍沿用《房屋租赁合同》所指面积为未实测建筑面积，我司认为双方应首先完成测绘确定面积，否则双方难以计价结算，且无实据；三、《物业管理合同》第五条第一款：每逾期1日按应付年物业管理费的万分之五向甲方支付违约金以及相应银行贷款利息，第一项符合《房屋租赁合同》第二项违背常理，应予剔除；四、《房屋租赁合同》中没有明确在另行签署一份《物业管理合同》后再补签一份物业管理合同的《补充协议》，且《补充协议》内容与物业管理合同相互矛盾，不应签署。
2015年2月24日，北斗星公司向信越公司发出《关于催促贵方支付第二个租赁年度租金的催款函》，主要载明：贵司与我司于2013年10月23日签署《房屋租赁合同》，合同第二条第2-2约定，租金起算日为2014年3月25日，自租金起算日至下一年相应日期的同月同日前一日止为第一个租金交付年度。合同第三条第3-3约定，租金每一年为一个支付期，乙方应提前一个月向甲方支付下一年的全额租金，否则，逾期超过六十天，甲方有权终止本租赁合同，乙方十五天内无条件撤出商铺，并承担相应违约责任和赔偿甲方经济损失。根据以上条款的约定，贵方应于2015年2月24日前向我方支付第二个租赁年度的租金及管理费共计14363662元（其中租金为8034562元，管理费为6329100元）。而贵司至今仍未予以支付，望贵司遵循合同约定，积极履行支付租金的义务，否则逾期超过六十天，我方有权终止租赁合同并追究贵方的违约责任，贵方应在十五天内无条件撤出商铺。
2015年3月9日，信越公司向北斗星公司发出《关于租金问题的函》，载明：一、合同签订之租金是按照原来预估面积，与实际面积不符，双方约定应以济南市房产交易中心认可的测绘机构的实测建筑面积为准，可是我司一直催促贵司但至今未有实际测量面积，租金数额不落实，致使再次交付租金无依据；二、第一年租金交付后贵司一直未曾开具发票，我司无法据实结算入账，财务一直挂账，所以请贵司按照实际数额速开发票，多退少补，我司可据实入账；三、租金数额确定后，双方商量后续事宜。
后信越公司一直未交纳北斗星公司所催交的租金，北斗星公司于2015年4月8日发出《公告信》、并于2015年4月24日在报纸刊登《声明书》一份，主要载明：信越公司于2013年10月与我司签署《房屋租赁合同》承租我方位于济南市天桥区北园大街548号嘉汇环球广场一至三层商铺用于经营家纺，但其以种种理由拖延支付租金；为此，我方于2015年4月24日终止上述《房屋租赁合同》，限其无条件撤出商铺并承担相应的违约责任，赔偿我方的损失。信越公司在其变更后的起诉状中认可其已知晓北斗星公司于2015年4月24日单方面声明解除涉案房屋租赁合同，但其认为不欠北斗星公司的租金，故认为北斗星公司的单方解除合同行为无效。
案件审理中，信越公司向本院提出鉴定申请，申请对涉案商铺租赁面积进行测绘，后因未按时鉴定费用，该案被鉴定机构退回。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
本案中信越公司与北斗星公司之间所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定享有权利、履行义务。根据双方合同约定，信越公司所租赁北斗星公司的商铺包括负一层9000平米，首层7000平米，二层8700平米，三层9450平米，具体双方按平面图表示清楚，且涉案房屋的交付条件系以本合同签署时该房屋现状交付给信越公司，现信越公司请求撤销《房屋租赁合同》中租赁负一层的内容，并要求北斗星公司返还已收取的负一层的租金1149750元、承担负一层的装修损失398425.90元，并承担相应的利息损失，不符合双方合同约定，亦不符合法律规定的撤销事由，故本院对其该项诉讼请求不予支持。北斗星公司主张除撤销对负一层的租赁外，原《房屋租赁合同》继续履行，本院认为，根据双方合同约定，信越公司应提前一个月向北斗星公司支付下一年的全额租金，否则逾期超过六十天，北斗星公司有权终止本租赁合同；在房屋实测建筑面积没有确定前，租金及租赁保证金缴纳的金额暂按预测面积计算，待实测建筑面积确定之日起15个工作日内双方结算余额；故信越公司以未进行实测、未开具发票等为由拒交租金，违反合同约定，北斗星公司在催交无效后于2015年4月24日发布声明终止涉案租赁合同，信越公司在诉状中亦认可其知晓了该声明的时间及内容，故本院认定双方的《房屋租赁合同》已于2015年4月24日解除，故对信越公司要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。信越公司主张北斗星公司签订合同后只交付了大门钥匙，2014年11月11日之前并没有交付电梯、空调等配套设备，其没有全面履行合同，故主张北斗星公司应返还2014年11月11日之前收取的租金4357237.5元，本院认为，根据双方合同约定，北斗星公司出租该房屋的交付条件系以本合同签署时该房屋现状交付给信越公司，双方在本合同签订后10个工作日内，信越公司委派一工程代表人员到该房屋办理水、电、中央空调等设备交付手续，如以上设备存有问题，信越公司负责该设备的维修，直到能达到基本的使用及安全要求，北斗星公司同意该维修费用从年租金里扣除，如因信越公司原因导致逾期没有办理设备交付手续则属信越公司同意以该房屋设备现状交付；现信越公司以北斗星公司未交付电梯、空调等配套设备为由要求北斗星公司返还2014年11月11日前的房屋租金4357237.50元，无合同依据，本院不予支持。信越公司要求北斗星公司返还无法律和合同依据收取的物业费6329100元，并承担相应的利息损失，本院认为，双方的合同明确约定了物业费的收取标准和支付期限，并未对物业费的收取附任何条件；根据双方往来函也可以看出，在合同履行过程中信越公司接受了北斗星公司所委托的和谐物业公司的服务和管理；双方虽未能按照房屋租赁合同的约定另行签订物业服务合同，但这并非信越公司不支付物业费的理由；故信越公司该项诉讼请求无合同依据和法律依据，本院不予支持。信越公司要求北斗星公司依据《房屋租赁合同》对租赁面积进行实测并根据实测结果退还多收的租金并承担相应的利息损失，本院认为，双方的合同并未约定履行实测义务的义务主体，信越公司在诉讼中委托本院进行实测，但未按照规定期限交纳鉴定费用，导致该案被退回，故其该主张证据不足，其可待实测完毕后另行主张权利，本院在本案中不予处理。信越公司要求北斗星公司依《房屋租赁合同》约定给其据实开具正式发票，符合合同约定，本院予以支持。
反诉原告北斗星公司要求确认其与信越公司于2013年10月23日签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月24日解除，并要求信越公司立即腾空、返还涉案房屋，本院认为，承租人签订租赁合同的主要合同目的为租赁物的取得和正常使用，出租人的主要合同目的为通过出租租赁物获取租金收益，涉案合同签订后，北斗星公司已经按约定将租赁物交付给信越公司，信越公司也已入场装修，其应当按照合同约定的金额和时间向北斗星公司支付租金及其他费用，但在北斗星公司多次催促后，信越公司仍拒付租金，已构成根本违约，北斗星公司按约履行催收催告义务，并于2015年4月24日发布声明终止涉案租赁合同，信越公司在诉状中亦认可其知晓了该声明的时间及内容，故本院认定双方的《房屋租赁合同》已于2015年4月24日解除。合同解除的法律后果之一系恢复原状，故北斗星公司要求信越公司腾空、返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。北斗星公司要求信越公司承担律师代理费，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、济南北斗星商业有限公司于本判决生效之日起10日内按照山东信越电子有限公司已交租金数额为其开具发票。
二、驳回山东信越电子有限公司的其他诉讼请求。
三、山东信越电子有限公司和济南北斗星商业有限公司于2013年10月25日签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月24日解除。
四、山东信越电子有限公司于本判决生效之日起30日内将位于济南市地下负一层、地上一到三层商铺腾空并返还给济南北斗星商业有限公司。
五、驳回济南北斗星商业有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费81600元，由山东信越电子有限公司负担8万元，济南北斗星商业有限公司负担1600元。反诉案件受理费53990元，由山东信越电子有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 徐艳艳
人民陪审员 张士清
人民陪审员 徐照英
二〇一六年十月十七日
书 记 员 朱 瑶