建昌县人民法院
行 政 判 决 书
（2017）辽1422行初26号
原告：尤某某。
原告：尤二某。
二原告委托代理人：毕某某
原告：尤三某。
被告：绥中县国土资源局。
法定代表人：刘某某。
委托代理人：吴某某。
委托代理人：王某某。
第三人：马某某。
委托代理人张某某。
原告尤某某等三人诉被告绥中县国土资源局房屋登记管理纠纷一案,本院受理后依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。于2017年7月21日依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告尤某某和尤二某及其共同委托代理人毕某某，尤三某，被告绥中县国土资源局的委托代理人王某某、第三人马某某及其委托代理人张某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原绥中县城乡建设局（现不动产登记管理职权归被告绥中县国土资源管理局）于2006年4月14日为本案第三人马某某办理了村房字第06-x**号房屋所有权转移登记，房产证中载明：房屋座落于旧址绥中县沙河镇马家村，建筑面积为陆拾肆平方米。该转移登记的依据是1997年12月8日尤二某与第三人马某某的契约书（即买卖涉案三间房屋的买卖契约），转移登记时该房屋的房产执照为（绥）农房执字第004xx号，产权人姓名为尤某忠。尤某忠（于1991年3月10日故）系原告尤某某、尤二某之父，系原告尤三某之祖父。被告绥中县国土资源局在法定期限内向本院提交了答辩状及证明被诉行政行为合法的等相关依据。
原告诉称：原告尤某某、尤二某、尤三某之父尤四某于1992年10月23日各分得其父尤某五某所有的正房一间，这三间房屋面积64平米，房屋坐落于绥中县沙河镇马家河村二台子屯同一院落内。三间房屋于1982年经被告产权登记（第4xx号），产权所有人为尤庆忠。该房屋2000年经原告之弟尤六某借与本案第三人马某某使用，后于2006年4月14日被告为马某某所借用的三间房屋颁发了第02x号产权证，侵犯了原告的合法权益，并给原告造成了经济损失和精神痛苦，现原告无奈诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
原告庭审提供证据如下：
1、尤五某的产权证和1992年10月23日的分家契约。拟证明涉案将三间房屋分给尤五某的长子、次子及三子这三户这一事实。
2、尤六某、尤七某、尤八某的三份证言，拟证明分家协议过程和分家情况。
证人武某某、尤七某分别为原告出庭作证。武某某的证明内容主要是1997年12月8日的转移登记的契约书中的证人部分的“武某某”的字不是其本人签的，手印也不是其本人按的。证人尤八某（尤六某之四子）的证明内容主要是证明包括涉案三间房屋在内的9间房，东边3间房是单独三间，从东数第1、2、3间分别分给老大老二和老三了，六间房第1间归证人，自东向西数第2、3、4间是老五的，第五间是老六的，第六间是老七的。也证明了尤六某和尤七某之妻都同意分家的内容，但没有在分家协议上签字。
被告辩称:一、依据建设部2001年的《城市房屋登记管理办法》第三十九条的规定，农村房屋产权的登记属于县级建设行政部门。基于建设行政部门对农村与城市房屋的登记分工，农村属于到行政单位直接办理。2014年11月24日《不动产登记暂行》公布后，2016年不动产登记工作移交国土资源局，故此，被告是依法享有职权；二、调取办理产权转移的登记材料，马某某与尤八某签用房屋买卖《契约书》，交易真实，并提供已故父亲名下的房产执照，核实证明书，证明了物权的实际状态。故此，给予登记并未侵害原告的权利；三、本案房产的交易发生后长达近20年时间里，原告早应当知道自己的权利问题，然而当交易的房产发生商业价值时，才进行诉讼有违诚信。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，人民法院应告知当事人先行解决民事争议。
被告在庭审中提交如下证据：辽宁省村镇房屋所有权02x号登记表，辽宁省村镇房屋核测核实证明书、领取村镇房屋所有权证申请书、房屋所有权证存根、契约书、登记在尤七某名下的房产执照。拟用以上证据证明房屋登记过程中的合法性。
第三人马某某参诉意见是，被告为第三人办理的涉案房屋转移登记合法。第三人于1997年通过买卖的方式取得本案的房屋并实际占有，于2006年办理了产权变更登记手续，取得了该房屋的所有权，第三人与尤七某的房屋买卖协议真实有效，不存在原告所称的借用这一事实。本案原告已经就房屋的共有一事向绥中县人民法院提起民事诉讼，正在审理中，应当先解决民事争议，中止诉讼，待民事诉讼审理终结后再继续审理。
第三人向本院提交的证据如下：
1、1997年12月8日尤六某与第三人马某某的涉案房屋买卖契约书，拟证明双方有涉案屋买卖契约书。
2、第三人的房屋所有权证，拟证明第三人已经合法取得涉案房屋所有权。
3、绥中法院传票，拟证明民事案件正在绥中法院审理中。
4、绥中法院（2016）辽1421民初4372号财产损害赔偿一案的庭审笔录，拟证明正在审理中，未果。
原告方对被告提供的证据的质证意见：都不真实，不具有合法性，卖的是别人的房子，卖方不是产权人。原告对第三人提供的证据的意见是第三人产权证取得不合法。
被告对原告提供证据的质证意见:对证据1，认为应在民事案件中予以审查。分家单的形成过程存在违法性，理由是尤某忠的儿子辈分财产，分其妻子的部分违法，其妻子还活着，应该签字捺印。分家单从1992年至今年长达25年的时长，分家单内容的载体纸张还很新，是后期形成。
第三人对原告提供的证据的质证意见：对证据1，同意被告的意见，分家协议不能处分其母亲的财产，如其母亲同意，应该签字，未明确三原告有所有权，原告是否有诉权存疑，本案应该在绥中法院审理完毕之后再审理。
本院对原、被告提供的证据作如下认定:对被告所提交证据，能够证明被告作出涉案转移登记经过核测、丈测、发证等程序步骤，也证明了经过核准原房屋所有权情况和转移登记依据的过程，但办理转移登记时房屋所有权登记人尤七某已经去世（1991年3月10日故），房屋继承的主体未参与到转移登记办理过程，故就被告用以上证据证明其行政行为合法的证明目的而言，本院无法予以认可。对于原告方所提交的证据1中的涉案房屋执照各方当事人对此均无异议，依法予以认可，证明1中的分家契约和证明2中的的三份证人证言以及出庭证人尤七某的当庭证言，属于其分家内部协议，且能相互印证并不矛盾之处，即涉案房屋内部分家分给了尤庆忠的长子、次子、三子三户，这一事实本院予以认可。至于出庭证人武某某的当庭证言，其意欲证明涉案房屋买卖契约的成立与效力问题，因本案原告坚持以被告程序违法为由撤销转移登记，亦未行政诉讼与转移登记的基础法律事实争议的民事诉讼一并提起，故本院对此有关民事法律事实的证据不予评价。对于第三人提交的证据1，能证明向被告申请转移登记时，向被告提交并作为转移登记的依据的买卖契约这一事实，证据2能证明了第三人已经取得了产权证书，证据3与证据4能证明原告尤某某与其在绥中县人民法院正在进行涉案房屋的财产损害赔偿之诉。
经审理查明：原绥中县城乡建设局（现不动产登记管理职权归被告绥中县国土资源管理局）于2006年4月14日为本案第三人马某某办理了村房字第06-0**号房屋所有权转移登记，房产证中载明：房屋座落于旧址绥中县沙河镇马家村，建筑面积为陆拾肆平方米。该转移登记的依据是1997年12月8日尤凤良与第三人马文武的契约书（即买卖涉案三间房屋的买卖契约），转移登记时该房屋的房产执照为（绥）农房执字第0042x号，转移登记前的产权人姓名为尤某忠。
另查明：涉案房屋的原产权登记人尤某忠于1991年3月10日病故，尤七某之妻郭某珍于2001年3月10日病故，尤七某之长子尤某岩于1986年10月4日病故，尤八某之六子尤六某于2013年3月25日病故。于1992年10月23日尤家进行了内部分家，其中将涉案的三间房屋分给了尤六某的前三子。截止至2006年4月14日被告为第三人办理三间房屋转移登记时，尤六某的涉案三间房屋的法定的继承人包括其次子尤七某、三子尤某某、代位继承人为龙某某之子尤三某。绥中县人民法院于2016年受理了原告尤某某诉第三人马某某的（2016）辽1421民初4372号财产损害赔偿纠纷，其主要诉求是请求判令第三人马某某归还原告与其兄被拆迁房屋的宅基地并赔偿拆迁房屋的经济损失5万元。
本院认为:一、被告绥中县国土资源局具有对本辖区内房屋登记的行政管理职权，在行使房屋转移登记的行政管理活动中，被告应依法行政，严格按照法律、法规的规定的程序进行，要充分保障权利人在具体行政行为作出的过程中的参与权等正当合法权利；二、关于转移登记时登记于尤七某名下的涉案三间房屋的权利主张问题，如前文所述，原告尤二某（老二）、尤某某（老三）系尤七某之子，属于法定继承人、尤三某系尤七某（1991年去世）长子尤三某（1986年去世）之子属于代位继承人，属于涉案房屋的基于继承权的利害关系人，即以上三人是本行政诉讼的适格原告，本案原告资格之确定非以1992年10月23日分家契约为唯一依据予以确定，以有无对涉案转移登记的房屋的法定的继承权资格即可以确定，因尤家财产继承是属于内部法律关系，在此予以特别释明；三、本行政诉讼程序应否中止诉讼的问题。因为原告庭审坚持以被告程序违法作为撤销之诉的理由，本案应当对具体行为的程序性事实进行审理并作出相应裁判，与此同时第三人在绥中县人民法院正在进行的财产损害赔偿民事诉讼，并非针对涉案房屋转移登记所依据的民事法律事实所提起的民事诉讼，故本案并不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件的若干问题的规定》第八条之规定予以调整应当裁定中止审理的情形；四、本案被告为第三人马某某办理的村房字第06-0**号房屋所有权转移登记的具体行政行为，产权登记依据和相关材料包括1997年12月8日尤某某与第三人马某某的契约书（即买卖涉案三间房屋的买卖契约），转移登记时该房屋的房产执照为（绥）农房执字第0042x号，产权人姓名为尤七某，被告于2006年4月14日为第三人办理房屋转移登记时原产权人尤七某早已经于1991年去世，本院对涉案房屋买卖契约这一民事法律事实不加以评价（如前文所述，因系单独的行政诉讼，并非民事与行政诉讼合并审查），在未经尤庆忠的法定的有继承权的主体同意，或者先将产权登记变更至合法权利人名下的前提下而进行转移登记（生命存续的人方有资格作权利主体），应当认定程序违法。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（三）项之规定，判决如下：
撤销被告绥中县国土资源局（原绥中县城乡建设局履行职权）为第三人马某某办理的村房字第06-0**号房屋所有权转移登记。
案件受理费50元，由被告绥中县国土资源局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审 判 长 刘恩来
审 判 员 陈国斌
人民陪审员 沈 华
二〇一七年九月二十日
书 记 员 刘立堂