光山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）光民初字第01355号
原告时新华，男，1949年7月9日出生，汉族。
委托代理人张学梅，光山县法律援助中心律师。
被告李万富，男，1972年9月26日出生，汉族。
委托代理人刘学创，男，汉族，1980年8月28日出生。
委托代理人冷鹏阳，河南人天律师事务所律师。
原告时新华诉被告李万富土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告时新华及其委托代理人张学梅，被告李万富的委托代理人刘学创、冷鹏阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告时新华诉称，原告系下岗职工，2009年2月，原告将自己的房改房与被告签订了房屋置换协议书，该协议约定，原告将房屋以1︰1.2的比例置换给被告用于建设，被告将房屋建好后，将原告事先选定的房屋交付给原告。2009年农历2月20日前原告搬离房屋，按照约定被告应在2010年2月19日向原告交付合格的房屋，2011年10月被告通知原告交房，原告得知房屋有严重质量问题，且被告违反合同约定门窗质量低劣，外墙未贴瓷片，同时，没有质检部门验收合格证而不愿接收房屋，被告对原告多次威胁、恐吓，无奈原告只好于2012年5月接收房屋并对该房屋进行了装修。谁知，原告入住之后房屋多处墙体开裂、房顶漏水、墙体多次渗水，被告多次派人维修，漏水、渗水依旧，并且导致原告已装修的部分多处重新装修，造成严重损失，而且被告所建的“富锦庭苑”下水道不通，垃圾随地堆放，且被告超过国家标准收取电费，否则停电，导致原告无法继续居住。据此，被告的行为已严重违约，故依法起诉，要求：1、被告按合同约定向原告交付房产证。2、被告支付原告违约金19万元。3、要求被告按合同约定更换门窗，外墙贴瓷片。
被告李万富辩称，经协商，由答辩人出资以联建方式对光山县生产公司家属院的住房进行改造，为此，分别与该家属院住户签订了《房屋置换协议书》。该置换针对整个小区，如有一户不同意，就可能导致联建不能进行。所以协议特别约定：“本协议所指改造与置换分为生产公司家属区南、北两排，因产权置换形式改造的特殊性和局限性，故应取得每排置换户的一致同意，乙方有义务协助甲方协调同其它置换户相关工作。”同时，也对置换面积、交付条件、时间、违约责任进行了约定。此后因家属院少数住户提出不同条件，拖延了全部置换协议签订的时间，导致建设中的办理准建手续及住宅施工被拖延。房子交付又因少数人不据实结算，以种种理由上访，导致联建住宅的验收及办证被拖延，现在工程验收已完成，产权证尚在办理中。被答辩人于2009年元月18日与答辩人签订了《房屋置换合同书》，该合同书第二条第3项明确约定：“本合同所指东排置换户共计八户分别为时新华……。因此产权置换形式进行改造的特殊性和局限性，故本合同生效的前提条件为应取得每个置换户的一致同意，乙方有义务协助甲方协调同其他置换户工作。”该合同第三条第11项明确约定：“甲方新楼交付时间为东排八户中最后一家搬离时间往后顺延一年，如因自然灾害等不可抗力影响工期进度双方另行协商。”而该八户中最后一户张建云向我交房时间为2011年4月15日（见（2010）光民初字第34号民事调解书），交房时间应为张建云撤离后的一年，即2012年4月15日前，而事实上被答辩人于2010年2月11日就签订了《选房确认书》，2012年2月27日就与我签订了《关于置换户时新华购买光山县生产公司联建商品房结算协议》，同时还签订了停访息诉协议书，被答辩人保证对联建项目的事项不再上访，该结算协议及息访协议签订后，被答辩人随后又组织部分置换户仍以原理由继续信访，在各方面压力下我被迫于2012年5月15日与被答辩人签订了结算协议，并按协议将我同意补偿给被答辩人的差价款全部结清。同时该协议第八条约定：“被答辩人同时保证以后不得再以任何理由、任何方式对李万富进行上访、涉诉，否则将视为违约，乙方应赔偿甲方违约金10万元。”此后，2012年5月17日双方再次签订停访息诉协议书。综上，答辩人在履行置换协议中不存在迟延交付置换房子的违约问题，也就不存在承担所谓违约金。相关问题双方已结算清楚。被答辩人的行为违背了双方结算的约定，违反了诚实信用的基本原则，其诉求及理由依法不能成立。而被答辩人则应依据结算协议约定，对其起诉答辩人的行为承担违约责任，应赔偿答辩人10万元违约金及相关损失。
经审理查明，原告有一套位于光山县生产公司家属院的旧房屋，同意交给被告以联建的形式改造成住宅楼房。2009年双方签订《房屋置换合同书》，该合同主要约定的内容为：“按1︰1.2的比例，以旧房土地使用面积1平方，换新楼房1.2平方；多退少补，房屋差额部分结算时间为甲方（指被告）交付新楼之时；甲方新楼交付时，应提交《工程质量竣工备案证》；所安装的窗户为铝合金材质，入户门为符合国家标准及安检合格的防盗门，价格不低于1000元；内墙皂白，外墙瓷片；新楼房产证由甲方统一办理，费用甲方承担，但超出原产权登记面积的部分由乙方（指原告）承担；新楼交付时间为东排八户中最后一家搬离时间往后顺延一年……；乙方在甲方设计施工图出来后，一周内确认所选楼层及面积，并签确认书；甲方在约定新楼交付时间不能按时交付，应承担相应损失，支付给乙方违约金每天500元”。协议签订后，原告将房屋交给被告使用。2010年2月11日双方签订“联建楼选房确认书”，原告选的是1#楼二单元201室，当时图纸面积为126㎡。2011年10月被告的联建楼建成，通知原告结算交房，原告以质量有问题拒绝。2012年2月27日，双方进行结算，并签了《结算协议》，该结算协议的主要内容为：“乙方应置换新楼面积230㎡；乙方选的201室面积126㎡，价格按2400元／㎡计算；车库23㎡，价格按2600元／㎡计算；甲方付乙方至2012年2月3日的房租费900元，相互冲减后，甲方补乙方190700元；甲方在20日内支付12万元，余款迟些再付。”双方对办理房产证进行了约定：“乙方在得到甲方通知后的许可时间内按时提供给甲方（最好本人到售楼部亲自办理为妥）。”并约定自协议签订之日起，双方不再存在任何纠纷。2012年2月28日，原告接收了确认的1#楼二单元201室并进行装修。2012年3月2日，原告收现金5万元。由于被告未履行义务，原告上访。由此，双方于2012年5月再次签订《结算协议》。结算结果，被告补原告第一次结算的190700元，协议签订之日，该款全部结清（含2012年3月2日的5万元）。就新楼房产证则又约定为：“甲方有义务替乙方办理置换后的新房屋产权证，如甲方不能给乙方办理房产证，房产证由乙方办理，但办证费用由甲方支付。办理房产证的相关手续及证件由乙方在得到甲方通知后的许可时间内按时提供给甲方……”。同时约定，本协议签订之日起，双方置换手续全部结束，不再存在任何纠纷。原告有保密义务，并保证以后不再以任何理由对被告上访涉诉，否则，视为违约，原告应赔偿被告违约金10万。2012年5月17日，原告收到余下的140700元。并同被告签订了“停访息诉协议书”。同日，原告收到被告13000元。原告入住新楼后，发现窗户漏水，后由被告出资修缮完毕。2013年7月23日原告签字认可，再无渗水情况。
另查明，被告是以原告及另外17人的名义，并以“联建楼”的形式向有关部门申办建房手续。2009年11月10日，光山县城乡规划管理局为18户联建发放了“建设用地规划许可证”。2010年9月6日，光山县人民政府以出让的土地使用权类型为18户发放了光国用（2010）第1530号土地使用权证。2011年1月12日，光山县城乡规划管理局为18人发放“建设工程规划许可证”。2011年6月1日，光山县住房和城乡建设局为18户发放“建筑工程施工许可证”。
还查明，被告在原告确认的楼房中安装的是塑钢窗户，不是合同中约定的铝合金窗户，入户门质量被告未举证。所建的1#楼外墙砖不是合同中约定的瓷片。诉讼中被告提交了2013年12月2日由光山县建设工程质量监督站发放的光山县生产公司十八户联建1#楼及2#楼《工程质量监督报告》及2014年1月22日由光山县建设局建筑工程竣工验收备案办公室发放的光山县生产公司十八户联建1#楼及2#楼《工程质量竣工备案证》。
上述事实由原告的诉称及提交的《房屋置换合同书》、选房确认书，被告提交的规划证、土地证、准建证、竣工规划验收合格证、工程质量监督报告、工程质量竣工备案证、结算协议、收条等予以佐证。
本院认为，根据原、被告双方签订的《房屋置换合同书》，双方的真实目的是原告提交原有的房地产交给被告进行房地产开发，原告不参与经营，不承担经营中的风险，只取得固定的利益，即只取得建成新楼房中的固定房产。依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题》司法解释第二十四条的规定，本案《房屋置换合同书》的定性应为“土地使用权转让合同纠纷”。对原告诉求的办理房产证问题，双方在《房屋置换合同书》、《结算协议》中虽无具体办理房产证的时间，但根据被告已取得的《工程质量竣工备案证》，结合其他已批准的建房手续，被告在一定的期限内应能履行申办房产证的义务，故要求其在2014年12月30日前负责向房管部门申办，原告则应按房管部门的办证要求予以配合，所需办证费用，由被告承担。对原告诉求被告承担违约金19万元的问题，根据2012年2月27日和同年5月15日的两份协议，均有不再存在任何纠纷的表述，加之原告没有证据证明该两份协议是受胁迫所签，即使被告在此之前有违约行为，则证明原告已放弃此项权利，故原告的此项请求本院不予支持。对原告要求更换门窗和贴瓷片的请求，被告显然违约，没有按约定安装铝合金窗户和价格在1000元质量符合国标的防盗门，但基于前述双方签订的两份结算协议的理由，原告亦放弃了此项权利，对此请求本院亦不予支持。对被告认为原告本次诉讼属违约，应赔10万元违约金及相关损失的抗辩，因该协议中的这部分内容不符合法律规定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告李万富应在2014年12月30日前负责向房管部门申办原告时新华1#楼二单元201室的房产证，原告时新华按房管部门的办证要求予以配合，所需办证费用由被告李万富承担。
二、驳回原告时新华其他诉讼请求。
案件受理费4495元，由原告时新华承担4100元，被告李万富承担395元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 李敏生
审 判 员 陈 钢
人民陪审员 李树华
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 李 玮