内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂前民初字第1993号原告万凤梅，女，汉族。原告高维兵，男，汉族，与原告万凤梅系夫妻关系。委托代理人樊波，男，汉族。委托代理人海英，男，蒙古族。被告鄂尔多斯市鑫洲房地产开发有限责任公司，公司住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区达拉特南路58号。法定代表人谢海荣，系公司董事长。委托代理人彭虎成，系公司副经理。原告万凤梅、高维兵诉被告鄂尔多斯市鑫洲房地产开发有限责任公司（以下简称鑫洲房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告万凤梅及委托代理人樊波、海英及被告鑫洲房地产公司的委托代理人彭虎成到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告万凤梅、高维兵诉称，2011年4月9日，原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》。双方在协议中约定，原告所有的位于其巴嘎图西街、技术监督局家属区，占地面积共计194.58平方米，总建筑面积157.96平方米的房屋因被告的拆迁需要，原告需在2011年4月15日搬迁腾空房屋；被告用于产权调换的房屋必须在2012年8月30日前交付给原告，否则被告要承担相应的违约责任。协议签订后，原告按期搬迁腾房，但被告用于产权交换的房屋直至目前都未完成交付。经多次催告，被告仍未按期交付，同时搬迁腾房后的租房费用一直由原告自己承担。被告的违约行为严重影响了原告的利益。综上所述，被告的行为已经构成了违约，现诉至人民法院，请求：1、依法判令被告按照《城市房屋拆迁补偿安置协议》的要求交付产权调换房，其中电梯楼住宅面积134.05平方米，地下停车位一处，被告承担调换房屋面积差23.91平米的差价，折合人民币76990元（以房地产开发公司开盘价为标准）；2、判令被告承担因违约需向原告支付的临时安置补偿金费用44388元，截止2015年9月30日，并赔偿自起诉之日起到交房为止的每月1896元的临时安置补偿金；3、判令被告按照《城市房屋拆迁补偿安置协议》的内容赔偿违约金87924元（2012年11月30日至2015年9月30日），并赔偿自起诉之日起至交房为止的每月2586元违约金；4、本案诉讼费由被告承担。被告鑫洲房地产公司辩称，房屋拆迁补偿即租房费已经付了一部分，2014年还欠一部分，准备在2016年1月30日前付清2015年至今的。另外在拆迁过程中由于技术监督局和一户个人的房屋不能拆迁，导致拆迁没能按时结束，不能按时交房，因此申请违约金可以减免。关于房屋差价按约定以开盘价补偿，等开盘价确定后进行补偿。现在我们公司很困难，我们的债务人旭能公司担保明年10月15日前交房。庭审中，原告向法庭提供的的证据及被告的质证意见：1、安置补偿协议原件一份及公证书原件一份，用以证明被告没有按约定交房，房租没有按时给付，房屋面积差价至今未付，被告构成违约。被告质证对安置协议无异议。关于违约金，拆迁也不是我们一家房地产开发商负责，有一些技术上的问题，导致拆迁没有及时进行，现被告无力支付违约金，希望免付或少付，关于房屋差价，只有在交房的时候才能确定。2、房地产估价报告，用以证明违约金按照评估价的1%计算。被告质证意见同上。被告向法庭提供的证据及原告质证意见：房屋租赁明细表一份，用以证明租赁费支付情况，2013年8月30日前全部付清，2014年支付3000元，2015年以暖气费抵顶租赁费5060元。原告质证无异议。本庭经审核，对原、被告提供的证据，因双方均无异议，故对双方证据的真实性、合法性、关联性予以确认。经审理查明，2011年4月9日，原告高维兵、万凤梅作为乙方与作为甲方的被告鑫洲房地产公司签订了一份城市房屋拆迁补偿安置协议。协议约定：乙方房屋坐落于其巴嘎图西街技术监督局家属区，占地面积194.58平方米，土地性质为划拨，房屋用途为住宅，建筑为砖混结构79.76平方米，总建筑面积157.96平方米，其中附属69.05平方米，结构为砖混。甲方共补偿乙方各项费用和金额计141503元。另外约定甲方用于产权调换的房屋为毛坯期房（房号以签订协议序号为序）房屋性质为住宅，坐落于鑫洲小区二期9号楼3单元201室，总建筑面积134.05平方米。调换回迁时间为乙方旧房搬迁腾空验收合格之日起18个月，调换建筑面积为134.05平方米。调换房屋交付时，调换房屋面积与协议约定面积发生差异，按房屋性质找差价，并注明以房地产开发公司开盘价为标准；被拆除房屋与产权调换房屋结构差价款于交产权调换房屋时结清；同时双方还约定，乙方在2011年4月15日前搬迁腾空房屋，经甲方确认，旧房由甲方拆除；合同第六条约定甲方在2012年8月30日前将调换产权房屋交付给乙方。甲方应当在产权调换房交付使用后90日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方每月按补偿金额的1%向乙方支付违约金。第七条约定乙方自行解决过渡用房，甲方按乙方选择的方式给予支付临时安置补助费，在过渡期内，临时安置补助费为每月893元，甲方向乙方预付12个月费用10714元，余额按月支付至甲方向钥匙为止；第八条关于违约责任，双方约定因甲方的责任延长过渡期限，乙方自行解决过渡用房的，自逾期之月起，甲方按时支付给乙方临时安置补助费，逾期超过十二个月的，从第十三个月起按临时安置补偿金的2倍支付给乙方；之外双方还约定了其他事宜。双方在签订合同当日，又签订了一份城市房屋拆迁补偿安置补充协议，内容为1、甲方负责水、电、有线电视线、暖气、天然气进户，乙方付碰接费。2、甲方付给乙方地下停车位一个，甲方按规定办产权证；协议签订后，双方于2011年5月31日在鄂托克前旗公证处对此协议进行了公证。后原告按照约定时间搬迁腾空房屋，但被告未按约定日期将置换房屋交付原告，现该置换房屋未建成。又查明，被告将原告临时安置补助费按合同约定付至2013年8月30日，又在2014年支付现金3000元，2015年以暖气费抵顶安置补助费5060元。本院认为，原告高维兵、万凤梅与被告鑫洲房地产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《城市房屋拆迁补偿安置补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，双方当事人应按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、双方签订的协议是否具备继续履行的条件，是否能够确定继续履行期限；2、要求支付房屋安置补助及违约金能否得到支持。按照双方签订的协议，被告鑫洲房地产公司应向原告交付134.05平方米房屋，因此根据该协议，原告拥有对未来取得134.05平方米回迁房屋的期待权益，被告负有按期交付134.05平方米的回迁房屋的合同义务，目前鑫洲房地产公司因自身经济原因致使协议约定的安置房屋至今未建成，依据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条：“……建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，原告返迁的房屋尚未全部完成及竣工验收，尚不符合交付使用要求，另外根据双方履行情况，被告迟延履行义务，致原告的合同目的不能实现，依法可予以解除，但在本院释明后，原告不予变更诉讼请求，坚持要求被告交付房屋，因判令交房不具有可执行性，因此原告要求被告立即交付房屋及按开盘价支付房屋面积差价没有事实和法律依据，本院不予支持，同时保留原告的诉权或另行解决的权利；关于原告起诉的临时安置补偿费及违约金，双方在合同中第八条违约责任中明确约定：“因甲方的责任延长过渡期限，乙方自行解决过渡用房的，自逾期之月起，甲方按时支付给乙方临时安置补助费，逾期超过12个月的，从第13个月按临时安置补偿金的两倍支付给乙方”，故该条款即是双方违约责任的承担依据及被告鑫洲房地产公司自愿承担因逾期回迁的损失赔偿的计算方式，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告要求按双倍给付安置补助费有事实和法律依据，本院予以支持；庭审中查明被告已将安置补助费按合同约定支付至2013年8月30日，故被告应从2013年8月31日起支付至起诉之日为止，按双方约定的每月893元的双倍支付临时安置补助费，共计45602.48元，同时核减2014年支付的3000元及2015年暖气抵顶款5060元；关于原告要求将该安置补助费支付至交付房屋为止的请求，因交付房屋时间不能确定，因此，本院不予支持，但保留原告的诉权。双方在合同中明确约定了逾期交付房屋的违约计算方法，现原告要求被告按照拆迁安置补偿协议第六条第2项承担违约金的请求，本院认为此条款的前置条件是被告交付房屋后逾期办理产权的违约条款，现双方关于交房的条件也没有成就，故原告要求按该条款计算被告交付房屋的违约金不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告鄂尔多斯市鑫洲房地产开发有限责任公司于本判决生效之日支付原告高维兵、万凤梅临时安置补助费每月1786元，从2013年9月1日起计算至2015年10月16日为止，共计37542.48元（已核减已付8060元）；二、驳回原告高维兵、万凤梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4439.52元（缓交），由被告鄂尔多斯市鑫洲房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提岀副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长 边 子 仙审 判 员 呼 布 钦人民陪审员 达楞古日巴二〇一六年四月十七日书 记 员 车 梦 杨法条链接：《中华人民共和国合同法》：第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条，“当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。