湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0106民初40号
原告：汪柏清，男，1952年10月7日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：邱璟，湖北云开正泰律师事务所律师。
原告：汪波，男，1977年1月4日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：邱璟，湖北云开正泰律师事务所律师。
被告：杨进，女，1948年2月15日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：顾晓军，湖北今天律师事务所律师。
被告：汪艳，女，1973年12月12日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：顾晓军，湖北今天律师事务所律师。
被告：汪杨，男，1976年2月11日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：顾晓军，湖北今天律师事务所律师。
原告汪柏清、原告汪波诉被告杨进、被告汪艳、被告汪杨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月２日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年１月30日公开开庭进行了审理。原告汪波及原告汪柏清、原告汪波共同委托诉讼代理人邱璟，被告汪艳及被告杨进、被告汪艳、被告汪杨共同委托诉讼代理人顾晓军到庭参加诉讼。2018年4月10日，原告汪柏清、原告汪波申请对房屋买卖协议中汪九如的笔迹进行司法鉴定，后因未提供检材，鉴定未予进行。本案现已审理终结。
原告汪柏清、原告汪波向本院提出诉讼请求：1、确认武汉市武昌区武北村11号房屋买卖合同有效，买卖协议已经完毕；2、判令武汉市武昌区武北村11号征收补偿归原告汪波所有；3、本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：原告汪柏清与被告杨进的配偶、被告汪艳、被告汪杨的父亲汪九如为亲生兄弟。1985年9月，汪九如所拥有的位于武汉市武昌区车站新村252号（现房号为武昌区武北村11号）的房屋成为危房，需要维修。于是跟汪柏清商量由汪柏清出资房屋翻修，翻修后的房屋做成二层，兄弟二人一人一层。由于汪柏清当时在武汉市第三建筑工程公司工作，购买材料比较便利，于是汪柏清向单位打报告购买翻修房屋所需材料，1986年3月，房屋主体完工，后汪柏清与配偶及子女搬进该房一楼居住至今。汪九如及配偶、子女一直没有在该房居住。1994年8月底，汪九如以汪杨读大学需要学费为名，向汪柏清借款6000元。2004年8月，汪九如因汪杨结婚需要资金，协商将诉争房产以20000元的价格出售给汪柏清。当月24日，双方签订书面协议，汪九如将诉争房产出售给汪柏清之子汪波，汪柏清当场付购房款现金14000元，另6000元购房款以1994年8月份汪九如向汪柏清的借款6000元充抵。至此，该诉争房屋交易合同全部履行完毕，但出于家庭经济环境的原因，为节约过户费用，没有办理过户手续。2007年12月，汪九如去世，杨进、汪艳、汪杨是汪九如的合法继承人。2016年3月，因诉争房产涉及拆迁，汪柏清及汪波提出要求杨进、汪艳、汪杨配合办理过户，三人以各种理由拒不配合。综上，汪柏清及汪波与汪九如在达成房屋买卖协议且已全部履行完毕的情况下，杨进、汪艳、汪杨作为汪九如的继承人，拒不履行过户协议，严重侵害了汪柏清及汪波的合法权益。现两原告诉至人民法院，请求依其诉讼请求予以判决。
被告杨进、被告汪艳、被告汪杨共同辩称，1、本案中并不存在所谓的房屋买卖合同，两原告的诉讼请求没有事实和法律依据。两原告提交的2004年8月24日所谓与汪九如签订的书面协议并非房屋买卖合同。首先，该协议并非平等民事主体，该协议只有一方主体，两原告并未在“协议”上设定相关权利义务。其次，三被告对该“协议”是否系汪九如手书并不知晓，三被告对该“协议”的真实性存有质疑。根据《中华人民共和国合同法》第二条的规定，三被告认为本案中并不存在所谓的房屋买卖合同，两原告起诉缺乏基本事实依据。2、汪柏清不具有本案原告诉讼主体资格，其起诉应当依法予以驳回。既然两原告的诉请为房屋买卖合同有效，那么房屋买卖合同主体应具有相对性。两原告诉状中一会表述汪九如将房屋出售给汪柏清，一会又表述出售给汪波，前后自相矛盾。结合两原告的第二项诉讼请求，二原告要求汪波具有获得涉案房屋征收补偿的权利，前提是该房屋出售给汪波个人。因此，汪柏清并非诉争房屋买卖合同的当事人，其不是本案适格原告，其起诉应当予以驳回。3、本案诉争房屋属于汪九如与杨进的夫妻共同财产，汪九如无权单独对房屋权属进行处分。本案诉争的武昌区车站新村252号房屋，系1987年经相关行政管理部门批准，由汪九如在其原有房屋基础上改建而成。杨进与汪九如一直为夫妻关系，在汪九如取得涉案房屋所有权证及土地使用证时，根据《婚姻法》的相关规定，该房屋应当为汪九如与杨进的夫妻共同财产，在杨进未同意将涉案房屋出售给汪波的情况下，汪九如无权单独对房屋权属进行处置。4、汪柏清、汪波提交的所谓“协议”上购房款20000元的金额，明显与2014年当时武汉市房屋交易价格不符，显失公平。根据汪柏清、汪波提交的“协议”上载明，汪九如同意将涉案房屋以20000元的价格转让给汪波，而根据三被告查询的情况，2004年武汉市二手房成交均价为1700元每平方米，诉争房屋的面积为73平方米，按照2004年当时市场交易行情，两原告所谓支付的20000元转让款远远低于市场交易价格，属于《中华人民共和国合同法》第五十四条“在订立合同时显失公平”的情形，应当依法予以撤销。5、两原告的第二项诉讼请求不属于本案审理范围，对于该项诉讼请求应予以驳回。两原告的第一项诉讼请求为确认买卖合同有效，属于买卖合同纠纷范畴，而第二项诉讼请求为该房屋征收补偿归汪波所有，属于房屋征收补偿范畴，该二项诉讼请求属于二种不同类别的民事法律关系，不应在一个民事案件中进行审理，因此，该第二项诉讼请求应当依法予以驳回。
综上所述，二原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，汪柏清不具有原告的主体资格，所谓房屋买卖协议未经过共有权人同意，且买卖价格明显显失公平，请求法院驳回两原告的全部诉讼请求。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：汪柏清系汪九如之弟，汪波系汪柏清之子。杨进是汪九如的原配偶，汪艳及汪杨系汪九如和杨进的子女。汪九如于2007年死亡。
1986年，汪九如将旧房拆除重做，与其弟汪柏清共同建造。涉诉的房屋竣工后，兄弟二人各分得一层。汪柏清及儿子汪波一直居住于该房至今。1987年6月1日，涉诉房产办理所有权登记，登记簿记载的权利人系汪九如。
2004年8月24日，汪九如将涉诉房产出售给其弟汪柏清之子汪波，出让价格20000元。汪波给付了现金14000元，另外6000元以汪九如欠汪柏清的借款6000元相冲抵。双方未到房地产管理部门办理所有权变更登记。之后，汪波与汪柏清一直居住在涉诉房屋内。因旧城改造，武昌区人民政府于2016年11月16日颁布武昌征决字[2016]20号房屋征收决定，涉诉房屋属于被征收范围。因本案当事人之间发生纠纷，征收人尚未对被征收的房屋进行补偿。
本院认为，本案的争议焦点为，汪柏清和汪波与杨进及汪艳、汪杨之间的房屋买卖合同是否生效、涉诉房屋征收利益的归属问题。
在审理中，为证实房屋买卖合同的生效，汪波和汪柏清提交了书证，由汪九如于2004年8月24日签名的卖房的情况说明。三个被告认为书证上“汪九如”的署名不是汪九如所书，对证据的客观性不予认可，汪波申请对汪九如的签名进行司法鉴定，但三个被告未提交相应检材，鉴定未进行，三被告亦未对该书证提出司法鉴定申请。对上述书证，本院予以采信。该书证能够证明汪波与汪九如之间的房屋买卖合同成立生效。汪波之父汪柏清不是买受人，基于合同关系在主体上的相对性，汪九如与汪柏清之间不存在房屋买卖合同。汪波占有使用涉诉房产长达20余年之久，在此情况下，杨进主张涉诉房屋系夫妻共同共有的财产，汪九如将房屋处分给了汪波，未经其同意，对此，杨进应承担证明责任。杨进的上述主张，只有其本人的陈述而不能提出其他相关证据，其上述主张的事实，本院不予采信。不动产买卖合同未办理物权登记不影响合同的效力。汪波和汪九如之间的房屋买卖合同，未违反国家法律、法规的强制性规定，自合同成立时依法有效。
房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同，不动产物权发生效力应办理不动产变更登记，涉诉房屋未登记至汪波名下，汪波主张双方的合同已履行完毕，本院不予支持。
关于拆迁利益的归属问题，继承遗产应当清偿被继承人的债务。2007年汪九如死亡后，继承开始，汪九如的涉案房屋的所有权，由他的继承人配偶杨进、子女汪艳和汪杨继承。由房屋买卖合同产生的债务，即将房屋所有权登记至汪波的义务，由杨进、汪艳、汪杨承担。在汪波履行了全部合同义务，并实际占有涉诉房屋后，其唯一的权利就是请求对方办理房屋所有权变更登记手续。因涉诉房屋已经于2016年11月被征收，诉争房屋的所有权已经转移至征收人名下，被告方对该房屋的所有权已经丧失，已经无法将所有权登记至汪波。在此情形下，在征收前，不动产登记簿虽具有不动产权利推定力，但并不能最终决定实体上的法律关系的存在与否。根据本案的查明的事实，在不涉及交易第三人的情况，可以认定汪波是涉诉房屋的买受人及实际所有权人。房屋征收补偿，是对被征收房屋所有权人的补偿，汪波主张武昌区武北村11号征收补偿利益归其所有，本院依法予以支持。
据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十九条、第六十条、第一百三十五条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定，判决如下：
一、原告汪波与汪九如的关于武汉市武昌区车站新村252号（现房号为武昌区武北村11号）的房屋买卖合同成立；
二、原登记在汪九如名下位于武汉市武昌区车站新村252号（现房号为武昌区武北村11号）的征收补偿利益归原告汪波所有。
三、驳回原告汪柏清、原告汪波其他诉讼请求。
案件受理费7640元，由被告杨进、被告汪艳、被告汪杨各负担2546元（此款原告已垫付，三被告在本判决生效之日起三日内向原告给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 周 杰
人民陪审员 成先彪
人民陪审员 陈建华
二〇一八年八月一日
书 记 员 严橄玲