江西省上犹县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0724民初641号
原告（反诉被告）：刘钱发，男，1990年3月20日生，汉族，住上犹县。
委托诉讼代理人：幸仁涛，江西大榕树律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：钟浩，江西大榕树律师事务所实习律师，代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）：上犹县海润嘉华文化发展有限公司，住所地：上犹县黄埠工业园。
法定代表人：陈湜，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：方斌，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告（反诉被告）刘钱发诉被告（反诉原告）上犹县海润嘉华文化发展有限公司（下称上犹海润嘉华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案受理。在案件审理过程中，被告（反诉原告）上犹海润嘉华公司向本院提起反诉，本院于2017年9月6日对反诉予以立案受理，并依法组成合议庭，于2017年10月17日、11月9日合并进行了公开开庭审理，原告（反诉被告）刘钱发的委托诉讼代理人幸仁涛、被告（反诉原告）上犹海润嘉华公司委托诉讼代理人方斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘钱发向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付自2016年12月29日起至2017年4月2日止的逾期交房违约金，计16017元（变更为25122元）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2015年3月4日签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定原告出资337201元购买被告开发的“上德.艺术国际”小区7号楼2-202号商品房，被告应当在2016年12月28日前向原告交付该房屋，如被告逾期交房，则应按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。现原告已经按合同履行了支付购房款的义务，但被告至今未交付该商品房，其行为已经构成违约，应当承担违约责任，向原告支付违约金。
被告（反诉原告）上犹海润嘉华公司辩称，原、被告双方曾就交房一事达成了和解，被告承诺于2017年4月30日前交房，并承诺免业主一年的物业费用，该承诺以电话、张贴公告等方式通知了原告，原告收到通知后到物业领取了房屋钥匙，视为默认了双方就交房时间达成新的合意。同时，合同约定的逾期交房违约金明显过高，请求调整。
被告（反诉原告）上犹海润嘉华公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付逾期付款违约金45345元；2、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：根据双方签订的《商品房买卖合同》，反诉被告应在签订合同之日起30日内办妥银行按揭事宜，否则应按日计算向反诉原告支付逾期应付房款万分之五的违约金，现反诉被告已逾期269天支付房款，故应支付违约金45345元。
原告（反诉被告）刘钱发辩称，合同约定的只是签订合同30日内递交按揭材料，并非30日内办理好按揭手续。反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据。反诉被告购买的商品房未验收，不能算交房。同时反诉原告要求支付逾期付款违约金的诉求是按照全部房款计算的，与事实不符。
原、被告围绕各自的主张依法提交了证据，经质证，对于双方无异议的原告身份证复印件，被告上犹海润嘉华公司的企业公示信息复印件，商品房买卖增值税发票复印件，原被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》复印件，被告上犹海润嘉华公司的营业执照、企业法人身份证复印件，原告按揭贷款合同复印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、被告（反诉原告）上犹海润嘉华公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及业主领取房屋钥匙签名登记表复印件，用以证明本案合同买卖的商品房已于2017年4月17日验收合格，具备交付条件，并已实际交付。原告质证认为，签名登记表上无原告签字，认可于2017年4月30日领取钥匙。虽然原告领取了房屋钥匙，但该栋楼房的《竣工验收备案表》无备案机关及备案时间，同时没有工程的整体验收报告，该房屋实际并未达到交房条件，不能视为被告已履行交付房屋的义务。本院审查认为，被告提供的《工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》均有第三方验收机构“验收合格”的认定，是否有备案机关签章及配套设施验收报告并不影响该栋物业经有关机构验收合格的客观事实，且原告方也承认领取房屋钥匙时水电、通讯等配套基础设施已经到户，客观上也证明了该商品房已经达到交房条件。2017年4月30日，原告在小区物业处签字领取了房屋钥匙，意味着被告将该房屋的占有、使用等权益正式转移给了原告，应视为房屋实际已交付。因此，被告上犹海润嘉华公司提交的该组证据，本院予以采信。
2、被告（反诉原告）上犹海润嘉华公司提供的2017年4月7日的公告照片复印件、小区部分业主减免物业费的申请复印件，用以证明原、被告已就延期交房达成新的一致意见，并已实际履行。原告（反诉被告）质证认为，该证据只是被告单方面提供，并不是双方达成的一致意见，原告并未提交申请，不同意被告提出的处理意见。经本院审查，本组证据中的公告仅为被告单方面张贴的公告，既无业主的签字确认，也无其他证据证明公告内容系双方协商一致。在原告未提交申请减免物业费的情况下，其他业主提交减免物业费的申请不能视为本案原被告双方就交房日期达成新的一致意见。因此，被告上犹海润嘉华公司提供的本组证据，本院不予采信。
3、被告（反诉原告）上犹海润嘉华公司提供的按揭贷款转账凭证复印件，用以证明原告（反诉被告）刘钱发支付房款的时间为2015年12月29日，构成逾期付款。原告质证认为，合同约定的只是签订合同30日内递交按揭材料，并非30日内办理好按揭手续。原告已经完成合同约定的义务，并无违约行为。本院审查认为，从商品房买卖的一般交易习惯来看，买受人在支付首付款并提交按揭贷款所需资料后，无法控制该按揭贷款到达出卖人账户的时间。同时双方《补充合同》中只约定原告应于签订购房合同后30日内向按揭银行提交按揭所需的资料，并未约定按揭款实际到账的时间，也未将按揭款到账的时间约定为支付房款时间。因此，被告以按揭贷款实际到达其账户时间为合同约定的买受人支付房款时间，从而认定原告逾期支付房款与事实不符，本院不予认可。
4、被告（反诉原告）上犹海润嘉华公司提供的上犹县东山镇文峰南路“上德.艺术国际”周边小区的房屋租赁合同复印件，用以证明“上德.艺术国际”小区周边一百平方米商品房的租金价格在800元左右。原告质证认为，该组证据没有租赁房屋的具体面积，也不是相同地段，因此不能作为逾期交房的损失依据。本院审查认为，该组客观证据反映了“上德.艺术国际”周边小区同类商品房的租赁价格，本院综合考虑本地经济发展水平及“上德.艺术国际”周边小区商品房的租赁价格，认为被告提供的本组符合客观实际，予以采信。
根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：
原告（反诉被告）刘钱发与被告（反诉原告）上犹县海润嘉华文化发展有限公司于2015年3月4日签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20150204202）及《补充协议》，合同约定：被告将其开发的位于上犹县东山镇文峰南路“上德.艺术国际”小区7号楼2-202号商品房出售给原告，建筑面积为94.07㎡，总价为337201元。原告应于2015年3月4日前支付首期购房款107201元，剩余230000元通过向银行贷款支付。原告应于签订购房合同后30日内向按揭银行提交按揭所需的资料，超出3个月未提交完整的贷款资料，导致被告无法正常回款，须按同期贷款利息赔偿给被告。上犹海润嘉华公司应于2016年12月28日前向原告交付该商品房，逾期交房被告应每日向原告支付全部房价款万分之五的违约金。同日，原告向被告支付了首期购房款107201元，并提供了办理按揭贷款的相关资料。2015年12月29日，按揭贷款161000元由建设银行转至被告账户，不足部分原告按约定补差。2017年4月17日，上犹县东山镇文峰南路“上德.艺术国际”小区7号楼通过有关公司竣工验收。2017年4月30日，原告在小区物业处领取了房屋钥匙。2017年5月26日，原告刘钱发向本院起诉，要求被告上犹海润嘉华公司支付逾期交房期间的违约金。2017年9月6日，被告上犹海润嘉华公司向本院提起反诉，要求原告刘钱发支付逾期付款期间的违约金。
另查明，上犹县东山镇文峰南路“上德.艺术国际”小区周围小区同类房屋月租金约8元/㎡，即每日0.27元/㎡。
本院认为，原被告双方在2015年3月4日签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》中明确约定了交付房屋的时间为2016年12月28日前，虽然被告上犹海润嘉华公司称双方已协商一致将交房时间延期至2017年4月30日，但该主张并未获得原告的书面同意，也无证据证明原告认可该延期交房的方案，由于被告未提交证据证明其何时通知原告办理房屋交付手续。因此，本院认定被告交付房屋的时间为原告签字领取钥匙的时间，即2017年4月30日，实际逾期交房123天（自2016年12月29日至2017年4月30日止），被告已构成违约，应承担相应的违约责任。但民事合同违约金的约定应当合法、合理，法律对于违约金的规定，主要体现“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，被告主张违约金约定明显过高，请求予以调整。本院综合原告方实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及周边同类房屋租赁价格等一系列因素，认为双方合同中“每日按全部房价款万分之五的违约金”的约定远远高于本地同类合同及原告的实际损失，属于明显过高，应予以调整。综上，本院酌情决定被告应支付给原告的违约金为0.27元×94.07㎡×123天=3124元。
关于被告（反诉原告）上犹海润嘉华公司提起的反诉请求，被告认为合同约定的付款时间为签订合同后30日前，即2015年4月3日前，但原告刘钱发按揭贷款实际到账时间为2015年12月29日，属于逾期支付房款，构成违约。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》中仅约定“买受人应于签订购房合同后30日内向按揭银行提交按揭所需的资料”。并未约定按揭款实际到账的时间，也未将按揭款到账的时间约定为支付房款时间。因此，在办理按揭贷款时，买受人只要按合同约定时间提供了贷款所需的相关资料，即完成合同约定的义务，如被告认为原告存在逾期提供资料影响按揭贷款及时办理和房款，应当提供相应的证据证明，但被告并未提供任何证据证明买受人在提供按揭贷款资料时存在逾期行为。因此其认为原告逾期付款的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上犹县海润嘉华文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）刘钱发支付逾期交房违约金3124元；
二、驳回原告（反诉被告）刘钱发的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）上犹县海润嘉华文化发展有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费428.05元，由原告（反诉被告）刘钱发承担374.82元，由被告（反诉原告）上犹县海润嘉华文化发展有限公司承担53.23元，限于判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费减半收取466.81元，由被告（反诉原告）上犹县海润嘉华文化发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。
审 判 长 余开银
审 判 员 幸雅清
审 判 员 胡 波
二〇一七年十一月二十一日
代理书记员 徐 雪
代理书记员 付 蕾