山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临兰商初字第2846号
原告蒋依进，男，汉族。
委托代理人金星魁，山东鼎元律师事务所律师。
被告临沂融盛商业运营管理有限公司，住所地临沂市兰山区解放路122号。
法定代表人黄某某，总经理。
被告临沂久隆置业发展有限公司，住所地临沂市兰山区解放路122号。
法定代表人沈某某，总经理。
二被告委托代理人何洁，山东今海瑞律师事务所律师。
二被告委托代理人刘海亮，山东今海瑞律师事务所律师。
原告蒋依进诉被告临沂融盛商业运营管理有限公司（以下简称融盛公司）、临沂久隆置业发展有限公司（以下简称久隆置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋依进及其委托代理人金星魁，被告融盛公司与被告久隆置业公司的共同委托代理人何洁、刘海亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋依进诉称，2011年1月至9月期间，经被告方公开招商，原告等业主与被告签订了《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》，当时被告承诺商场租赁符合一切合法经营的手续，并且有世界品牌乐购超市等大型零售企业入驻，经营前景非常乐观。但是原告等业户在投入巨额资金进行装修准备营业时，被告方出租的奥斯卡商场却迟迟不予整体开业，致使商场承租业户均无法经营，大部分商铺被迫闲置至今。后经了解得知，被告的商场因整体未进行消防验收无法使用，而且该商场是服装和餐饮业混同经营，地上及地下负一层均存在严重的消防安全隐患，因此更不具备消防法规定的使用条件。另外自各业户进入商场以后，商场内到处是建筑垃圾，一直也未整体开业经营，根本不具备合同规定的正常使用条件。原告及其他承租业主，多次找被告协商解决，但是被告方一直推脱不予处理，并强行把原告等人的部分商铺查封加锁，逼迫商场业户缴纳租金。综上，被告出租的商场属于人员密集出入，商住及服装餐饮混搭租赁，且使用大量燃气、炉灶等存在严重安全隐患的场所，必须经过消防法规定的严格验收程序才能使用。被告这种将不具备经营条件和未经整体消防验收的商场违法租赁给商户，致使所有商户均无法经营和被迫停业的行为，已经违反了法律强制性规定，租赁合同的目的也根本无法实现。且该商场至今不具备经营使用的基本条件，迟迟未予整体开业经营，给原告等业主造成了巨大经济损失。依据消防法、合同法、侵权责任法及最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷解释的规定，特此提起诉讼，请求人民法院依法判令解除原被告双方签订的违法无效租赁合同，判决被告返还原告预交的租金及合同装修保证金8万元，并赔偿原告其他经济损失139万元。
被告融盛公司、久隆置业公司辩称，1、双方签订的租赁合同是合法有效的合同，未经消防验收并不影响合同效力，不影响原告对商铺的使用，关于这点临沂中级人民法院做出（2014）临商终字第290号民事判决书，而且原告对该商铺使用至今，并不影响原告使用。所以原告要求被告返还租金及保证金没有法律依据。2、合同装修保证金及租金，是原告租赁被告商铺正常经营所应当支付的费用，原告违约在先，迟迟未交付租金，损害了被告的利益，在中院作出的判决书中已经明确。原告所起诉的第一条及第二条，已经兰山区人民法院（2013）临兰商初字第1313号和（2014）临商终字第290号判决书所确认，不应支持请求。3、关于诉求第三项，根据这两份判决，属于人民法院对双方租赁合同的租赁关系进行了全部梳理，原告在上一个案件中即已答辩其已遭受损失，其理由被二判决支持，并减少了向被告支付租金，因此该诉求不能成立。4、原告现在的诉求，已经被人民法院处理，如再支持其诉求，违反一事不再理原则。
经审理查明，2011年1月26日，原、被告双方签订了《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》，约定被告融盛公司（甲方）将位于久隆奥斯卡商业广场C馆C-F1-36／37／38（E1-126／127／128／159／160）号商铺出租给原告蒋依进（乙方）使用。合同签订后，被告将房屋交原告使用。在原告进行装修时，交给被告装修保证金5万元，原告装修后进行了经营。但因涉案房屋未通过消防验收，商场尚不完全具备正常经营的条件，原告因此拒绝交纳租赁费，双方产生纠纷。被告于2013年4月16日来院诉讼，要求原告返还承租房屋并支付拖欠至起诉之日的租金及利息、违约金，并赔偿损失。该案经本院审查后立案受理，案号为（2013）临兰商初字第1313号。在该案审理过程中，原告于2013年9月4日向本院提起民事诉讼，要求解除双方签订的租赁合同，返还其预交的租金及合同装修保证金8万元，赔偿原告货物及其他经济损失139万元。
庭审过程中，原告为证实自己的损失，向法庭提交了以下证据：1、原告的进货收据四张，以证明原告向上海美邦服装公司在2011年进货的春夏秋冬服装金额是230万元。原告称该服装至今被被告扣押在房屋内，2、原告对房屋进行装修合同一份及清单两份、服装道具费收据两张，以证明装修费原告投资186600元，灯具及道具费等173716元，服装道具费26288元。3、原告使用房屋期间雇佣人员，发放工资表一份，以证明2011年-2013年2月，被告查封原告的房屋期间原告支付的人员工资276676元。原告称以上所有损失原告是按照总金额60%进行起诉。对于上述证据，被告质证称：1、真实性、合法性、关联性均有异议，不存在真实交易，因此该笔钱是虚假的。在这份单据的编号看，日期在前的序号反而在后，足以证明是事后假造的。其中2012年1月、7月、9月三张单据，单据号分别是091112。而2011年9月的一张，尾号反倒是16。再者，收款的单位在收款时，相隔几个月的时间，只收了三、四笔款，这是不可能的。单有这些材料不能证明原告的实际损失。2、装修合同及清单的真实性、合法性、关联性均有异议。承包方是无资质的个人，况且清单中的造价明显与市场价不符，畸高。这两张单据与前面单据是顺号的，且10月10号的这张单据序号是9月3日之前的。序号交叉，显然是假的。3、真实性、合法性、关联性均有异议，我们认为是假造的。同时签字基本是一个人签的。发放工资与否与被告无关，即使成立，我们也没有把员工锁屋里。
另查明，庭审过程中，本院询问原告是否申请对其装修损失进行鉴定，原告认为该部分损失的证明义务在被告，应由被告申请鉴定。被告则认为举证责任不在其方，是否申请鉴定与其无关。庭审中，原告申请本院进行现场勘验，要求确认现场情况。
还查明，在本院（2013）临兰商初字第1313号案件中，经本院审理查明后，认为被告出租的商场未经消防验收，仅系违反的管理性规定，合同有效。但被告将未经消防验收的商场出租给原告，影响了原告正常经营，违约在先。而原告不按时交纳租赁费，亦构成违约。本院在考虑双方均有违约的情形下，依据公平原则，依法作出如下判决：一、蒋依进于本判决生效后十日内支付给临沂融盛商业运营管理有限公司租金人民币406666元；二、蒋依进于本判决生效后十日内将所租房屋腾空交给临沂融盛商业运营管理有限公司。三、驳回临沂融盛商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。后原告不服，提出上诉。经临沂市中级人民法院审理查明后，认为未经消防验收不影响合同效力，合同仍然有效，原告仍需交纳租金，依法作出（2014）临商终字第290号民事判决书，维持了本院一审判决。该判决已于2014年6月6日前送达双方。
再查明，在（2013）临兰商初字第1313号、（2014）临商终字第290号两份民事判决书，均未提及原告交纳的装修保证金。
上述事实，主要依据当事人陈述、提交法庭的证据材料，经庭审调查所认定，有关证据均已收集记录在卷。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同为有效合同，已经本院及临沂市中级人民法院认定。但因涉案商铺未经消防验收，导致租赁房屋无法继续使用，原告据此要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求返还预交的租金，已在本院（2013）临兰商初字第1313号处理完毕，本案中本院不再处理。对于原告交纳的5万元装修保证金，被告予以认可，本院予以认定。原告装修完毕且已进入实际经营，其已履行完其保证义务，该5万元保证金被告应予退还。原告主张保证金为8万元，但未能举证证实，超出部分，本院不予支持。对于原告提交的进货、服装道具、灯具等收据，均非正规发票，其真实性难以确认，被告不予认可，本院亦不予认定。原告提交的装修合同及清单，均非直接证据，且系预算，其真实性亦难以确认，被告不予认可，本院亦不予认定。对于原告提交的工人工资表，系其个人经营支出，与本案无关联性，其要求被告负担，无法律依据，本院不予支持。虽然原告在庭审中申请本院勘验现场，但本院无价格鉴定职能，故其申请，本院不予准许。综上，原告要求被告返还其预交租金、赔偿货物损失、装修费用、工人工资等损失139万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。本案中，被告融盛公司系以自己的名义与原告签订合同，且以自己的名义出租房屋，应视为融盛公司对被告久隆置业公司所有的房屋享有处分权，根据合同相对性原则，被告久隆置业公司与原告无利害关系，非本案适格被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、第十五条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条（三）项之规定，判决如下：一、解除原告蒋依进与被告临沂融盛商业运营管理有限公司于2011年1月26日签订的《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》；
二、被告临沂融盛商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告蒋依进商铺装修保证金5万元；
三、驳回原告蒋依进的其他诉讼请求。
案件受理费18030元，由被告临沂融盛商业运营管理有限公司负担1050元，由原告蒋依进负担16980元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 陈士祥
人民陪审员 李玉萍
人民陪审员 武子菲
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 管旭茵