云南省勐腊县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2823民初26号
原告勐腊佳和物业服务有限公司。
组织机构代码67363386-5。
住所地勐腊县曼它拉路***号。
法定代表人ＸＸＸ，职务执行董事。
委托代理人苏俊，男，1967年5月23日出生，汉族，勐腊佳和物业服务有限公司法务专员，现住勐腊县。特别授权代理。
委托代理人李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。
被告康萍，女，1983年3月18日出生，彝族，现住云南省勐腊县。
被告彭勇军，男，1977年5月30日出生，汉族，现住云南省勐腊县。
二被告共同委托代理人方琳，男，1960年2月21日出生，彝族，现住勐腊县。特别授权代理。
原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告康萍、彭勇军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法由审判员孙尉钧独任审判。本案于2016年2月25日公开开庭进行审理，原告佳和物业公司委托代理人苏俊、李红芳，被告康萍、彭勇军及其二被告委托代理人方琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，勐腊县勐捧利民花园二期小区系勐腊县利民房地产开发有限责任公司（以下简称利民公司）开发的商品房产，被告是利民花园二期小区的业主，其向利民公司购买的房产位于勐捧利民花园二期小区14幢3单元502号，建筑面积和公摊面积总计109.38㎡。2013年5月22日，利民公司与原告签订了《勐捧利民花园二期小区物业服务委托合同》，合同约定，利民公司委托原告为勐腊县勐捧利民花园二期小区（建筑面积约为8万㎡）提供物业管理服务，双方约定了相关权利义务，合同期限自2013年5月22日至2016年6月1日止。原告自与利民公司签订物业服务委托合同后，便开始为勐捧利民花园二期小区尽职尽责的提供物业服务，并每年垫付小区垃圾清运费，公摊水电费等相关费用。利民公司于2013年11月25日向二被告发出入伙通知书，二被告也与利民公司接收了入伙，并在入伙承诺书上签名，被告彭勇军代表二被告与原告于2013年11月25日签订了《物业管理服务合同》约定相关费用收取标准等相关权利义务。被告也实际接受了原告提供的物业服务，但被告仅支付原告2013年11月12日至2014年11月11日期间的物业费外，从2014年11月12日起至今未向原告支付过物业服务费等相关费用，原告多次以电话、发放书面缴费通知、在其门前张贴缴费通知，以及发律师函等多种方式催交未果。被告拒交理由为利民小区房屋存在质量问题，以及开发商未完善相关配套设施。据统计，被告欠原告2014年11月12日至2015年11月11日期间的物业费及年垃圾清运费、公摊水电费等费用共计1328元，其中欠物业费984元、欠年垃圾清运费144元、欠公摊水电费200元。综上所述，原告依法接受利民公司委托为被告所在的利民花园小区提供物业服务，并垫付相关垃圾清运费和公摊水电费，而被告拒付物业费的理由不能成立，且被告已实际接受了原告提供的物业服务，为此，原告特依法具状起诉，要求被告支付原告2014年11月12日至2015年11月11日期间勐腊县勐捧利民花园二期小区14幢3单元202室物业费、年垃圾清运费、公摊水电费等共计1328元。
二被告辩称，原告与利民公司签订的利民二期物业委托服务合同以及入伙协议书是格式合同，是事先签订和打印好了的，没有经过与业主协商和征求意见，合同的签订日期是2013年5月22日，而交房日期是2013年11月12日，时隔半年之久。合同内容、条款，被告不知情、不了解，有违平等互利，协商一致、等价有偿的原则，是单方主观意志。况且，2013年11月12日交房时，原告与利民公司开发商，集结了大批保安人员，对被告形成震慑态势，并称不签字、不交费，就不交房、不许装修、入住。被告2009年7月就交清了购房款，开发商反反复复，拖延达四年之久。到现在为止还有数百户没有交房，业主入不了户，造成巨大的物资精神压力，签字是在被胁迫的情况下进行，并不是被告（业主）的真实主观愿望表达。二、原告没有履行与业主，包括与利民公司签订的利民二期物业委托服务合同，合同对佳和物业公司服务范围、内容、质量，如共用设施设备维修、养护、管理职责和物业费的使用范围都有明确要求。三、小区共用部位重大安全隐患长期得不到解决，道路井盖破损、砌口；共用部位电线、电路长期沿用施工时期临时线路，占用十字路口主之干道，低矮、老化、东扯西拉、超负荷运行，随时有发生重大安全事故的可能；楼道线路裸露、随意乱接等，业主及过往行人人身安全得不到保障。四、绿化和公共环境卫生脏、乱、差；小区没有休闲纳凉、健身活动场所。五、其它问题，如房屋外墙破损、漏雨、下水管堵塞等。六、公共秩序维护和安全防范不力，保安经常有脱岗现象；小区重要出口无防护、无人值守，造成小区财物多次失窃。综上所述，被告认为，原告和被告法律地位是平等的，被告交纳了相关费用，原告就应该提供和履行相关的服务：被告于2013年11月12日交清了2014年度所有费用，但原告一直不履行相关责任和义务，总是以各种理由搪塞、推脱，使矛盾长期存在并积累，造成业主投诉无门、解决无望。依据原告与利民公司签订的利民二期物业委托服务合同，被告认为，原告是自愿进入和承接小区，况且，相应的合同及条款、内容是原告自主拟定并签字承诺，因此，原告所述的理由不能成立，更没有法律和合同依据。被告是通情达理的，倘若原告能够履约，哪怕稍稍有所作为，原告都会谅解，也就不会出现绝大多数业主不愿意再继续交纳物管费的事情发生。只图回报，不讲投入是不可取的。根据国家经济合同法，被告认为，原告没有按合同约定，履行相关的责任和义务，形成违约事实，违约在先，属于过错方，应该承担违约责任，被告依据相关法律条款，没有再继续履约的义务，因此，请求人民法院依法维护被告的合法权益。
综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：原告诉请的物业费、垃圾清运费、公摊水电费等1328元是否应当得到支持？
原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、《勐捧利民花园二期小区物业服务委托合同》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明利民公司与原告签订物业委托服务合同，由利民公司委托原告对勐捧利民花园二期小区进行物业服务，期限三年，双方约定相关权利及被告相关规定的事实。
2、《入伙承诺书》、《物业管理服务合同》、《勐捧利民花园二期业主管理规约》、《房屋装饰装修管理协议》各1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明被告签收入伙承诺书，并与原告签订《物业管理服务协议》、《业主管理规约》、《房屋装饰管理协议》等，约定相关权利义务及被告签收相关规定的事实。
3、《缴费通知书》1份（原件），欲证明被告欠原告物业费、垃圾清运费原告进行催收的事实。
4、《收款收据》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告已统一缴纳生活垃圾费、清运费的事实。
5、照片8份（打印件）、《工作联系函》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告对勐捧利民花园二期小区已尽职尽责提供物业服务的事实。
经质证，二被告对原告提交的证据1《勐捧利民花园二期小区物业服务委托合同》的真实性、合法性、关联性无异议，服务合同没有按照民事诉讼法、经济合同法、民法的规定订立的，是格式合同，是原告的单方意志，不是被告方的真实意思表达，被告是被迫签订的。合同明确了原告的职责和服务范围，公共设施的服务、管理。对证据2的《入伙承诺书》、《物业管理服务合同》、《勐捧利民花园二期业主管理规约》、《房屋装饰装修管理协议》真实性无异议，字是被告康萍签的，手印也是被告康萍按的。当时是被迫无奈签的，是原告的单方意思表示，没有征求被告的意见。对证据3的《缴费通知书》的三性无异议。对证据4的《收款收据》真实性不清楚，二被告不知道这个事。原告应该单项列出来，原告是笼统的。对证据5照片的真实性不认可，照片不是二被告所住的小区，跟二被告所住小区毫无关联。对《工作联系函》无异议，但问题这么多，却没有得到解决。
二被告为证明其答辩理由，向本院提交以下证据：
1、《勐捧利民花园二期小区物业服务委托合同》1份（复印件），欲证明利民公司与原告签订物业委托服务合同，原告应履行的服务义务和责任。
2、《交费发票》2份（复印件，与原件核对无异），欲证明被告交纳2014年物业及相关费用的事实。
3、照片4份（机打件），欲证明小区存在重大安全隐患，一直没有改进，业主人身安全得不到保障的事实。
4、照片5份（机打件），欲证明物业管理脏、乱、差的事实。
5、《工作联系函》1份（复印件），欲证明原告承认和认可的小区物业维修、管理不力，存在其他方面问题。
6、照片1份（机打件），欲证明物业不让未按时交费的业主清倒垃圾，业主自行清扫垃圾，物业未提供清扫垃圾服务的事实。
7、小区业主集体签名的《证明》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明小区业主（被告）与原告签订的入伙承诺书、物业管理合同、业主管理规约等是迫不得已、违背主观意愿情况下签订，不符合平等互利、协商一致、等价有偿原则。
8、小区业主联名《建议书》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告履约、管理、服务差，绝大多数业主不满意的事实。
9、载利民二期欠费名单照片1份（机打件），欲证明原告履约、管理、服务差，绝大多数业主不满意，不愿意继续交物管费的事实。
10、绿化带照片2份（机打件），欲证明原告绿化管理差的事实。
11、小区重要出口照片（机打件）1份，欲证明小区重要出口无人值守的事实。
经质证，原告对被告提交的证据1《勐捧利民花园二期小区物业服务委托合同》的三性均认可，但不能证实被告观点，原告按合同履行职责，被告反映的问题是质量问题，应该找开发商，不能把这个职责推到物管的头上，被告理解错误。对证据2《交费发票》的真实性、合法性认可，发票上交纳的费用是2013年11月12日至2014年11月11日的费用，原告起诉的是2014年11月12日到2015年的11月11日的费用，不是本案的费用，与本案无关联。对证据3照片的三性均不认可，照片看不出在哪里照的，也反映不出拍摄时间，证实不了被告的观点。设备设施的安全隐患是开发商的问题，开发商没有做的责任不能强加在物业的头上，原告只是对设施维护，业主对原告的职责范围理解错误的。对证据4照片三性不认可，因季节不同，落叶情况也不一样，开发商对小区没有做绿化的部分，原告为业主免费做了绿化。对证据5《工作联系函》三性认可，但不认同被告的观点，里面所反映的问题都是质量问题，和配套设施没有做完的，是开发商的问题，不是原告的问题，这个材料原告已经反映到开发商处，上面有李关富的签字。对证据6的照片三性不认可，看不出在哪里拍摄，也不能证实被告的观点，原告派专门的工作人驻扎在里面，每天对公共部分进行清洁。对证据7小区业主集体签名的《证明》的三性不认可，集体出证是法律上不允许的，证人也没有出庭作证，不符合证人证言的要求。按法律的规定开发商是有权利委托物业公司来管理，业主知道不知道不影响合同的订立，这个是前期物业，不需要征求业主和其他人员的同意。被告跟开发商签合同的，开发商不按期交房，被告可以告开发商，被告是完全民事行为能力人，知道签字的后果，被告说逼迫所签，那被告应该提出证据来证明。被告签字了就是对这个事是认可的，被逼迫，一年内是可以撤销的，被告这么多年都没有提出来。对证据8小区业主联名《建议书》的三性不认可，建议书不是证据的问题，被告可以另行诉讼，不在本案的审查范围。对证据9载利民二期欠费名单照片的三性不认可。对证据10、11照片的真实性认可、关联性不认可，还没有交房，配套设施没有完善，没有交到原告处，跟本案无关。
对以上证据，本院评判认为，对原告提交的证据1与被告提交的证据1系同份证据，系原告与利民公司于2013年5月22日签订的《勐捧利民花园二期物业服务委托合同》，经质证双方均认可，本院予以采信。证据2的《入伙承诺书》、《物业管理服务合同》、《勐捧利民花园二期业主管理规约》、《房屋装饰装修管理协议》上有被告签名及捺印，可证明被告于2013年11月13日接收位于勐捧利民花园二期14幢3单元502室建筑面积109.38平方米的住房并签署相关协议的事实，本院予以采信。证据3《缴费通知书》，可证实原告曾于2015年8月15日粘贴缴费通知要求被告缴纳相关费用的事实，本院予以采信。证据4的《收款收据》可证实原告于2015年4月10日向勐腊县环卫站缴纳卫生费130000元的事实，本院予以采信。对证据5的照片，关联性无法确认，本院不予采信；《工作联系函》可证实原告对物业服务过程中发现的问题向利民公司反映的事实，本院予以采信。被告提交的证据2《缴费发票》中所交纳费用系2013年11月12日至2014年11月11日的物业费及其他费用，非本案诉争费用，与本案无关联性，本院不予采信。证据3、4的照片可证实小区存在部分道路井无盖、电箱歪斜线路凌乱的、路面积水、部分路段地面有落叶等情况，本院予以采信。证据5的《工作联系函》与原告提交的证据5中的《工作联系函》相一致，本院予以采信。证据6的照片可证实垃圾桶侧面墙上贴有一张书写有：“未交费业主禁止在此丢垃圾”告示的事实，本院予以采信。证据7系小区业主集体签名的《证明》，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”的规定，证人未出庭接受当事人质询，且被告未提交证据证实证人确有该法第五十六条“证人确有困难不能出庭”的情形，经原告质证不认可，本院不予采信。证据8系部分业主建议取消和终止原告管理和服务资格的联名《建议书》，与本案争议无关联性，本院不予采信。证据9载有利民二期欠费业主名单的照片，可证实原告于2015年11月2日对未交费的业主进行张榜催交的事实，本院予以采信。证据10、11的照片与本案关联性无法确认，本院不予采信。
根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：
利民公司于2013年5月22日与佳和物业公司签订《勐捧利民花园二期物业服务委托合同》，委托佳和物业公司对勐捧利民花园二期提供物业服务。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的适用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式及其他事项作出约定。其中合同第三章“服务费用”约定，物业管理服务费住宅按0.70元/㎡/月收取，垃圾二次处置费住宅按12元/月/套收取。康萍代彭勇军于2013年11月13日接收位于勐捧利民花园二期14幢3单元502室建筑面积109.38平方米的住房并签署《入伙承诺书》、《物业管理服务协议》、《勐捧利民花园二期业主管理规约》、《房屋装饰装修管理服务协议》。2015年8月15日，佳和物业公司向彭勇军发出《缴费通知书》，要求彭勇军交纳2014年11月12日至2015年11月11日的物业费984元、垃圾费144元、公摊水电费200元，合计1328元。该费用康萍、彭勇军至今未缴纳。
本院认为，物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。在本案中，原告的物业服务权限来源于与利民公司签订的《勐捧利民花园二期物业服务委托合同》，该勐捧利民花园二期尚未成立业主委员会，原告为被告提供的服务属于前期物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，利民公司于2013年5月22日与佳和物业公司签订《勐捧利民花园二期物业服务委托服务合同》对本案业主具有约束力。根据该合同第三章第六条第一、二项已经约定住宅物业费按0.70元/㎡/月收取，住宅垃圾二次处置费按12元/月/套收取；原告与被告于2013年11月13日签订的《物业管理服务合同》第五章第七条第一、三项亦有与《勐捧利民花园二期物业服务委托服务合同》相一致的约定，根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；且庭审中证实原告通过张榜公告、发出《催费通知书》等形式进行了催交，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”及第九条第二款“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理”的规定，对于原告诉请的物业费及垃圾清运费，本院依据《勐捧利民花园二期物业服务委托合同》及《勐捧利民花园二期物业服务委托服务合同》中约定的标准支持2014年11月12日至2015年11月11日的物业费918.79元，垃圾清运费144元。对于原告诉请的水电公摊费问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，原告并未向本院提交证据予以证实其收取公摊水电费的依据，故本院对原告要求被告支付200元公摊水电费的诉讼请求不予支持。对于被告辩称的原告在服务过程中存在部分道路井无盖、电箱歪斜线路凌乱、路面积水、部分路段地面有落叶、管理差等情况的问题。从《勐捧利民花园二期物业服务委托合同》及《勐捧利民花园二期物业服务委托服务合同》的相关约定看，物业服务合同对物业服务企业管理和服务的义务约定较为概括，导致业主与物业公司对物业管理和服务的标准认识上存在较大差异。本院认为，在被告实际上接受了原告服务，且物业公司不存在违法或根本违约的情况下，不应当成为被告不缴纳物业服务费的理由，故本院对被告的答辩理由不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、被告康萍、彭勇军在本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2014年11月12日至2015年11月11日的物业费918.79元，垃圾清运费144元，合计1062.79元。
二、驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。
若负有义务的当事人未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由被告康萍、彭勇军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。
双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。
审判员 孙尉钧
二〇一六年四月十日
书记员 李 娅