河南省新乡市卫滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0703民初648号
原告郭佳
委托代理人杨晓利，文健，河南中原法汇律师事务所律师，
被告河南新乡锋盛房地产开发有限公司
法定代表人李世阳
委托代理人尚涛，河南联盟律师事务所律师，特别授权
被告李中锋
委托代理人李世阳，系被告儿子。
原告郭佳诉被告河南新乡锋盛房地产开发有限公司、李中锋民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭佳及委托代理人杨晓利、文建，被告河南新乡锋盛房地产开发有限公司的法定代理人李世阳及委托代理人尚涛，被告李中锋的委托代理人李世阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭佳诉称：2012年9月18日，原告与被告河南锋盛房地产开发有限公司签订了《房屋抵押借款合同》，合同约定借款金额为人民币800万元，实际借款金额为人民币1100万元。双方约定利息按每月1.8%支付，每月20日前付清。被告用位于新乡市××号华隆宾馆1层东三分之二的房产作抵押担保，并对抵押房屋办理了他项证书，原告按照合同约定履行了借款义务。合同到期后，被告以资金紧张为由未归还本金，并于2013年9月17日再次与原告签订了新的《房产抵押借款合同》，本第四条约定被告李中锋对本合同的借款承担连带责任保证，本合同第八条约定抵押权继续生效。2013年9月17日的《房屋抵押借款合同》到期后，被告仍然没有按约定还款，并于2015年11月30日出具了还款承诺书一份，欠条一份。确认了截止2015年11月17日，欠原告本金1100万元，欠2015年2月28日至2015年11月17日借款利息198万元整。并承诺2016年3月17日前归还本金及所欠利息，如到期未履行上述承诺，所欠利息转为借款本金，按月息1.8%支付利息。后被告于2016年2月5日归还了50万元后，未再支付任何款项，原告为维护合法权益，遂起诉至法院要求1、判令被告立即偿还原告借款本金1100万元，借款利息2272000元（从2015年2月18日计算至2016年3月17日）2、判令被告立即偿还原告13272000（11000000＋2272000元）的借款利息（从2016年3月18日按月息1.8%计算至还款之日止）；3、判令原告对被告河南新乡锋盛房地产开发有限公司抵押的财产享有第一优先受偿权；4、判令被告李中锋对被告河南新乡锋盛房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任；5、判令本案诉讼费、保全费等其他相关费用由被告承担。
两被告辩称：借款属实，但是关于借款本金，被告核对后为1050万元。2016年2月16日偿还郭佳借款本金50万元。被告认可利息，按双方约定偿还。对于原告第二项诉讼请求，原告是按照利息计入本金计算的，法律不允许这样，被告请求法院按照法律进行综合认定。第三、四、五项由法院根据法律规定进行认定。
原告向本院提交的证据材料有：第一组证据：1、2012年9月17日公证书一份，2、2013年9月17日《房产抵押借款合同》一份和2013年9月17日锋盛公司股东会决议一份，以上证据证明原告和被告河南新乡锋盛房地产开发有限公司存在真实借贷关系并办理抵押手续以及被告李中锋承担连带责任保证的事实。第二组证据：银行汇款证明及锋盛公司的收款收据共八份，证明原告向被告转款1100万元的事实。第三组证据：1、2015年11月30日还款承诺书一份，2、2015年11月30日欠条一份，以上证据证明被告欠原告本金1100万元、利息198万元以及被告李中锋再次承担连带担保责任的事实。
两被告向本院提交的证据材料有：银行汇款凭证和收据一份，证明被告已偿还原告本金50万元的事实。
经庭审质证：两被告对原告提交的第一、二组证据真实性无异议，但认为应当按照原告实际转账金额进行计息，本院对该证据予以确认。两被告对原告提交的第三组证据真实性无异议，但认为该组中的承诺书第三条是违反约定的，应当按照银行的同期贷款利率计算利息，本院对该证据予以确认。
原告对两被告提交的证据真实性无异议，但认为原告出具的收据仅仅是对收到现金50万元的确认，而不是对于汇款凭证上的信息的确认，原告认为该50万元应当依照法律依据按利息计算，本院对该证据真实性予以确认。
依据上述有效证据及庭审，可以确认以下事实：2012年9月17日原告郭佳和被告河南新乡锋盛房地产开发有限公司签订房产抵押借款合同，约定被告河南新乡锋盛房地产开发有限公司向原告借款800万元（以实际交付为准），借款利息按每月1.8%，并且被告河南新乡锋盛房地产开发有限公司以其所有的位于河南省新乡市××号华隆宾馆1层东三分之二的房产为该借款在新乡市房管局进行抵押担保登记，同日双方对包括上述事项在内的事项办理了公证。后原告陆续通过银行向被告河南新乡锋盛房地产开发有限公司指定的账户转款1100万元。2013年9月17日被告李中锋作为担保人与原告郭佳、被告河南新乡锋盛房地产开发有限公司签订了房产抵押借款合同，由被告李中锋为上述借款进行了担保。2016年2月5日被告河南新乡锋盛房地产开发有限公司向原告支付50万元，原告出具领款单据，该单据记载：“用途：今收到现金伍拾万元整，￥500000.00，领款人盖章：郭佳（签名和指纹）。”针对这50万元，原告认为系被告河南新乡锋盛房地产开发有限公司支付的利息，被告认为系偿还的本金。之后两被告未偿还原告借款，原告起诉至本院，要求1、判令被告立即偿还原告借款本金1100万元，借款利息2272000元（从2015年2月18日计算至2016年3月17日）2、判令被告立即偿还原告13272000（11000000＋2272000元）的借款利息（从2016年3月18日按月息1.8%计算至还款之日止）；3、判令原告对被告河南新乡锋盛房地产开发有限公司抵押的财产享有第一优先受偿权；4、判令被告李中锋对被告河南新乡锋盛房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任；5、判令本案诉讼费、保全费等其他相关费用由被告承担。
本院认为：债务应当清偿。一、本金问题：被告河南新乡锋盛房地产开发有限公司向原告郭佳借款1100万元，事实清楚，证据充分，原告要求被告偿还借款本金1100万元的诉讼请求，本院予以支持。二、1、被告已偿还的50万元性质问题：被告已偿还的50万元性质问题：诉讼中，原被告双方均认可被告已偿还50万元，对于这50万元，被告认为系偿还的本金，且提交了被告方汇款的证明，认为该汇款上载明的系本金；原告对此予以否认，认为系被告偿还的利息，其给被告出具的50万元的单据上并没有记载50万元系被告偿还的利息，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条规定，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务，据此，本院认为该50万元应当视为偿还的利息。2、利息问题：第一，2015年11月30日原被告达成还款承诺书及出具欠条，对于2015年2月18日至2015年11月17日期间的利息已经结算，数额为198万元；第二，2015年11月30日的还款承诺书中被告承诺于2016年3月17日前归还本金及所欠利息，但被告仅是于2016年2月5日偿还了50万元，未按时足额偿还本金和利息，故被告也应当按照双方签订的房产抵押借款合同、还款承诺书中约定的月息1.8%向原告支付利息（扣除已经支付的50万元）。以上第一、第二结算利息为2272000万元。第三，2015年11月30日被告河南新乡锋盛房地产开发有限公司作为借款人及被告李中锋作为担保人向原告郭佳结算借款利息为189万元，并承诺于2016年3月17日前归还本金及所欠利息，如到期未履行上述承诺，所欠利息转为借款本金，该承诺到期后，被告未及时履行承诺，本院认为法律上的将利息计入本金计复利，应该理解为出借人单方将依约计算应得的利息再按原约定利率计算利息，这与利息归还后的再借用或双方直接约定将利息转化为本金是不同的，利息转为本金与将利息计入本金是两个不同的概念，本案中原被告双方约定了利息转为借款本金的承诺条款，被告未及时履行承诺，应视为所附条件条款已经生效，被告客观上已将利息转化为本金而重新使用，双方形成新的借贷关系，故对于2016年3月17日之后的利息，应当按照借款本金1100万元加上上述第二计算的数额227.2万元为基数，从2016年3月18日起至本院确定的履行期限之日止，月息1.8%计算。4、第一优先受偿权问题：原被告双方签订了抵押借款合同，且在房管局办理了抵押登记手续，符合法律规定，原告可以对抵押的房产享有第一优先受偿权。5、被告李中锋的责任问题：被告李中锋自愿作为保证人在还款承诺书上签字，并表示愿意承担连带保证责任，本院认为被告李中锋的意思表示不违反法律规定，根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，被告李中锋应当对上述债务承担连带保证责任。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、被告河南新乡锋盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告郭佳本金1100万元及利息（1、2015年2月18日至2015年11月17日期间的利息198万元；2、2015年11月18日至2016年3月17日期间的利息227.2万元；3、2016年3月18日至本院确定的利息，具体计算为以1327.2万元为基数，从2016年3月18日至本院确定的履行期限之日止，按照月息1.8%计算。）
二、原告郭佳对位于河南省新乡市人民路176号华隆宾馆1层东三分之二的房产享有第一优先受偿权。
三、被告李中锋对第一项承担连带保证责任。
案件受理费101432元，保全费5000元，由两被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审判长 胡文兵
审判员 张红丽
审判员 范梅红
二〇一六年八月十二日书记员崔梦秋