贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0326民初351号
原告：ＸＸ，男，1992年4月29日出生，苗族，贵州省务川自治县人，住务川自治县，
委托诉讼代理人：李玉飞，系原告ＸＸ之亲戚。
被告：贵州鸿远房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省贵阳市花溪区花溪镇云上村农房点。
法定代表人：傅玉林。
被告：贵州鸿远房地产开发有限责任公司务川分公司。住所地：贵州省务川自治县丹砂街道杨村村。统一社会信用代码9152032608275805X1。
负责人�刘令，该分公司董事长。
委托诉讼代理人：邹启贤，贵州宇航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：覃小雪，贵州宇航律师事务所实习律师。
原告ＸＸ与被告贵州鸿远房地产开发有限责任公司（以下简称“鸿远房开”）、贵州鸿远房地产开发有限责任公司务川分公司（以下简称“鸿远房开务川分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托诉讼代理人李玉飞、被告鸿远房开务川分公司的委托诉讼代理人邹启贤、覃小雪到庭参加了诉讼，被告鸿远房开经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同，并于判决生效后立即为原告颁发相关房屋产权证和土地使用证。庭审中，原告将本诉求变更为：原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、被告支付原告违约金7526元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告ＸＸ于2015年6月19日与被告鸿远房开务川分公司签订了商品房买卖合同，向被告购买其开发的务川昇辉城B3号楼22-22-6商品房一套，合同约定：所购房面积134.79平方米，总价款为342097元，以按歇贷款方式付清全款；按合同约定交付房屋时间为2016年10月31日。因被告所修建的商品房未获得房屋主管部门验收合格，于2016年12月8日向原告交付装修钥匙。原告认为，被告交付装修钥匙的行为不能代表交房，被告逾期交房达44天，按合同规定被告应承担违约金7526元。被告不但不支付违约金，还�天上门收取物业管理费，双方发生言语冲突，故诉至人民法院。
被告鸿远房开未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告鸿远房开务川分公司辩称，1、被告方不存在交房违约，因为补充协议中第一条有明确约定，而导致本案逾期交房的原因是政府的电力设施的不完善；2、每位原告的逾期交房天数都是44天，不客观真实。3、原、被告双方约定的违约金过高，请求人民法院予以减少。4、逾期交房的天数应扣除其办理手续的时间以及因原告个人原因逾期接房的天数。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告鸿远房开与被告鸿远房开务川分公司系总公司与分公司的关系。2016年3月21日，原告ＸＸ与被告鸿远房开务川分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买由被告鸿远房开务川分公司建设的位于楼22-22-6住房一套，建筑面积为134.79平方米，套内面积为109.16平方米，总房价款为342097元；被告鸿远房开务川分公司于2016年10月31日前，将本合同约定的符合交房条件的商品房交付原告使用；若被告鸿远房开务川分公司逾期交付房屋在60日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告鸿远房开务川分公司按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同签订后，原告于2016年4月7日和4月25向被告鸿远房开务川分公司交付了首付款102097元，同年10月13日通过银行按揭向被告鸿远房开务川分公司交付了余款240000元。时至2016年10月31日，被告鸿远房开务川分公司未能如期交付房屋，原告直至2017年2月13日领取了所购房屋的装修钥匙，且同一天缴纳了物业管理费。原、被告双方就逾期交房的违约责任未达成一致协议，故原告诉至本院。
被告鸿远房开务川分公司在答辩期间，以违约金约定过高，向本院提出对原告所购房屋（毛坯房）的租金价格进行评估的申请。原告不同意评估，认为被告应按合同约定交付违约金。法院为查清案件事实，依法委托遵义天诚价格评估咨询有限责任公司对原告所在的小区内同地段20户商品房的租金价格进行评估，该公司于2018年5月31日出具遵天价评字（2018）年第049号价格评估咨询报告，估价结果为综合租金价格每月每平方米10.5元。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应依�同约定全面履行各自义务。依据合同约定，被告鸿远房开务川分公司应于2016年10月31日前向原告交付昇辉城B3号楼22-22-6房屋，但被告鸿远房开务川分公司实际于2017年2月13日向原告交付房屋，被告鸿远房开务川分公司的行为已构成违约，应向原告承担违约责任。本案争执焦点在于：
1、对于涉案房屋交付使用的时间节点问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，房屋钥匙的交付，实际上形成了购买者对所购商品房的转移占用，即视为房屋的交付使用。结合本案，虽然被告鸿远房开务川分公司当庭向法庭出示了证明其主体分部工程已验收合格的证据，但其不能证明商品�已达到了符合合同约定的交付条件的证明目的。原告在接收房屋时，亦有权依据合同约定对房屋进行验收，如被告交付的房屋尚无法正常使用，原告有权拒绝接收，由此造成的逾期交付房屋的责任应由被告承担。而原告在商品房不符合合同约定交付条件的情况下接收房屋，应当视为原告对合同约定的交付条件的放弃，是对自己民事权利的处分。虽然被告鸿远房开务川分公司应给付原告逾期交房违约金的天数为104天（自2016年11月1日起至2017年2月12日止），但在诉讼中，原告起诉逾期交房天数为44天，经释明后，其不予以变更诉求，是对自己民事权利的处分，本院予以支持。
2、对于逾期交房违约金计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：违约金过分高于违约行为造成损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。对于逾期交房违约金的计算标准，虽然原、被告双方合同约定为“出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，但在诉讼中，被告鸿远房开务川分公司提出违约金约定过高的抗辩，并提出对原告所购房屋（毛坯房）的租金价格进行评估申请。而原告亦未提交其实际遭受损失的证据，为体现公平公正原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款：“逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资�的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本院依法委托遵义天诚价格评估咨询有限责任公司对原告所购房屋的小区内同地段同类商品房（毛坯房）的租金价格进行评估，其评估结果：月租金单价为每平方米10.5元。依此标准计算，被告鸿远房开务川分公司应向原告ＸＸ支付逾期交房违约金人民币2075.77元（134.79㎡×10.5元/㎡/月÷30天×44天）。故原告ＸＸ要求被告鸿远房开务川分公司支付逾期交房违约金7526元的诉请，本院予以部分支持。
3、关于被告鸿远房开务川分公司主张其不存在违约责任，因为补充协议中第一条也有明确约定，导致逾期交房的原因是政府的电力设施的不完善。本院认为，首先原、被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中的第一条“因政府性行�或不可抗拒因素导致缓期交房，则交房时间相应顺延”系格式条款，是被告制定的免除或限制其责任的条款。根据《合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明”之规定，被告未向法庭提供其采取了合理的方式提请原告注意免除或者限制其责任的证据，也未提供其对该条款予以特别说明的证据；其次，被告所提供的务川自治县住房和城乡建设局出具的证明，该证据证明被告逾期交房是由于务川自治县基地设施建设未能及时跟进，市政电力设施不完善所致。本院认为，务川自治县的市政电力设施不完善，不是突发性事件，是由来已久的客观存在的事实，因此�市政电力设施不完善应在被告施工建设进程考虑范围之列。综上所述，被告鸿远房开务川分公司的主张，本院不予采纳。
4、关于被告鸿远房开务川分公司主张：逾期交房的天数应扣除被告办理时间和因原告个人原因逾期接房的天数的问题。在诉讼中，被告未提供其办理相关手续和因原告个人因素造成逾期交房的相关证据，应承担举证不能的后果，故不予采纳。
被告鸿远房开务川分公司系被告鸿远房开的分公司，因分公司不具有法人资格，其民事责任应由总公司即被告鸿远房开承担。故应由被告鸿远房开向原告ＸＸ支付逾期交房违约金人民币2075.77元。被告贵州鸿远房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，放弃了陈述、举证、质证、辩论的权利，应承担对已不利的法律后果。依�《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十七条之规定,判决如下：
一、原告ＸＸ与被告贵州鸿远房地产开发有限责任公司务川分公司签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告贵州鸿远房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性给付原告ＸＸ逾期交房违约金人民币2075.77元；
三、驳回原告ＸＸ其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告贵州鸿远房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审判员 邹 燕
二〇一八年七月十八日
书记员 陈小敏