广西壮族自治区柳城县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0222民初391号
原告：冯立帅，男，汉族，高中文化，个体户，住广西融安县。
委托代理人：刘绍安，融安县城东法律服务所法律工作者。
被告：刘文刚，男，汉族，住柳州市城中区。
委托代理人：万敬春，广西仁清律师事务所律师。
被告：黄东兰，女，汉族，个体户，住柳州市鱼峰区。
原告冯立帅诉被告刘文刚、黄东兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯立帅委托诉讼代理人刘绍安、被告刘文刚的委托诉讼代理人万敬春到庭参加诉讼，被告黄东兰经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告冯立帅向本院提出诉讼请求：1.两被告支付原告逾期归还欠款违约金517500元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年7月16日，原告冯立帅与案外人曾启文共同出资购买了柳州市神釜投资有限责任公司（以下简称神釜公司）开发建设的柳城县“帝景湾”1栋101、102号商铺。同月20日，被告黄东兰及案外人易小淇自愿以每平方米6500元，总价580万元的价格向原告冯立帅及案外人曾启文购买了上述两个商铺。经原告及曾启文同意，黄东兰、易小淇与神釜公司于同月23日签订了《购房合同》，将上述两个商铺的房产权登记在黄东兰和杨杏玲（易小淇指定）名下。被告黄东兰及案外人易小淇只支付了部分购房款给原告冯立帅及案外人曾启文。至2013年ll月24日止，因尚欠375万元未能付清，被告黄东兰及案外人易小淇于当日写下借条（实为欠条）一张给原告冯立帅及曾启文，约定借款期限10天。后，因原告黄东兰及案外人易小淇未能支付欠款，被告黄东兰于2014年3月ll日带被告刘文刚找到原告冯立帅及曾启文，声称易小淇无能力付款，现改由二被告合作购买上述两个商铺，款项也由两被告负责支付。被告刘文刚于当日付给原告冯立帅定金30万元，并写下借条（实为欠条）一张，内容为：今借（欠）到冯立帅人民币345万元整，用于购买柳城帝景湾门面，用期为40天，3月11日至4月20日还清全部欠款，如果超过还款日未能全部还清欠款，违约金按每日壹万元计算。两被告在借（欠）条上签字并按手印确认。逾期，截至至2015年11月25日止，两被告以逾期还款天数为580天，应付违约金580万元，因约定的违约金过高，原告自愿调整按欠款总额的15％要求被告支付违约金，共计517500元。被告刘文刚辩称：第一、被告刘文刚有向原告冯立帅购买房屋的意思表示，且已支付了30万元预付款，但双方没有签订房屋买卖合同，亦没有实际履行合同的行为；第二、柳城县人民法院（2014）柳城民二初字第186号民事判决书已经确认被告黄东兰及案外人易小淇、杨杏玲向原告支付涉案房屋的购房款，对涉案房屋的买卖行为主体进行了确认。第三、原告冯立帅在收取被告刘文刚30万元预付款后，再行起诉要求黄东兰、易小淇、杨杏玲支付购房款，原告的行为实际上是一房二卖，构成违约。第四、柳城县人民法院（2015）柳城民二初字第212号判决书已经判决原告合伙人曾启文退还30万元购房款给被告刘文刚，涉案房屋产权亦于2016年2月2日登记为杨杏玲单独所有，在房屋所有权证书附记上明确载明2016年部分向黄东兰购买，原告冯立帅“一房二卖”行为是构成双方不能履行合同主要原因。第五、被告刘文刚没有向原告冯立帅借款，不存在欠款的事实。综上，原告冯立帅要求被告刘文刚支付逾期归还欠款违约金517500元，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告冯立帅的诉讼请求。被告黄东兰未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据一虽名为《借条》但实为《欠条》，且该《借条》明确载明345万元用于购买柳城县帝景湾门面，结合庭审中双方确认的被告刘文刚向原告支付了购房预付款30万元的事实，本院认定原告冯立帅与被告刘文刚、刘东兰达成了转让柳城县帝景湾1栋101、102号门面的协议，但涉案房屋在双方达成转让协议之前已经出卖给黄东兰、杨杏玲，该《借条》上并没有杨杏玲的签字确认，事后亦未得到杨杏玲的追认，黄东兰、刘文刚亦未得到涉案房屋的处分权，故双方达成的转让协议无效。2.原告提交的证据二与被告刘文刚提交的证据一、二相互印证，均证实了涉案房屋系被告黄东兰、案外人杨杏玲向原告冯立帅、案外人曾启文所购买，同时也印证了杨杏玲并未对原告与两被告达成的转让协议进行追认，原告据此主张被告违约不支付购房款才将房屋产权过户至黄东兰、杨杏玲名下，依据不足，故本院对原告主张被告违约在先的事实不予认定。结合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年7月16日，原告冯立帅、案外人曾启文与神釜公司签订《商铺购买协议书》一份，约定：冯立帅、曾启文共同出资270万元购买神釜公司开发的柳城县“帝景湾”1栋101、102号商铺；冯立帅、曾启文付清房款后，神釜公司将该商铺产权办理到冯立帅、曾启文指定的产权人名下。同月20日，被告黄东兰及案外人易小淇自愿以每平方米6500元，总价580万元的价格向冯立帅、曾启文购买了上述两个商铺，并支付了首期款项140万元。经原告冯立帅及案外人曾启文在《商铺购买协议书》上背书同意，黄东兰、杨杏玲（易小淇指定）与神釜公司于2013年8月6日签订了《商品房买卖合同》。
2014年3月11日，被告刘文刚向原告冯立帅购房合伙人曾启文支付了购房预付款30万元。同日，被告刘文刚、黄东兰向原告冯立帅出具《借条》，约定“今借到冯立帅现金人民币叁佰肆拾伍万元整（￥3450000.00）用于购买柳城县帝景湾门面，用期为40天。3月11日至4月20日还清全部欠款，如果超过还款日未能全部还款，违约金按每日壹万元计算。”
2014年7月9日，原告冯立帅、案外人曾启文向柳城县人民法院起诉要求被告黄东兰、案外人易小淇、杨杏玲支付尚欠购房款375万元及利息，柳城县人民法院（2014）柳城民二初字第186号民事判决书判决黄东兰、易小淇共同偿还375万元及利息13.8375万元给曾启文、冯立帅，杨杏玲在易小淇应负担的上述债权的份额内承担连带偿还责任。
2016年1月4日，原告冯立帅、案外人曾启文与被告黄东兰，案外人易小淇、杨杏玲达成执行和解协议。2016年2月2日，涉案商铺的产权登记为杨杏玲单独所有，其中房屋所有权证书附记一栏载明2016年部分向黄东兰购买所得。
原告冯立帅因要求被告黄东兰、刘文刚支付逾期付款违约金未果，诉至本院成讼。
另查明，被告刘文刚、黄东兰向原告冯立帅出具《借条》上载明的帝景湾门面指柳城县“帝景湾”1栋101、102号商铺，（2015）柳城民二初字第212号判决书确认曾启文在判决生效之日起十日内退还30万元购房款给刘文刚，该判决书已发生法律效力。
本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，原告冯立帅和被告刘文刚、黄东兰就涉案房屋达成的转让协议未得到案外人即黄东兰房屋购买合伙人杨杏玲的追认，达成协议后两被告亦未得到涉案房屋的处分权，故原、被告双方达成的房屋转让协议无效，对原、被告双方均没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告冯立帅应依据两被告在缔约时的过错行为主张对方承担相应的过错赔偿责任，现其依据无效合同主张两被告承担逾期付款的违约责任，无法律依据，本院不予以支持。被告刘文刚以原、被告双方不存在房屋买卖合同关系为由，辩称不应支付违约金，理由成立，本院予以采纳。被告黄东兰经本院公告送达开庭传票，不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。依照《中华人民共和合同法》第五十一条、五十六条、五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告冯立帅的诉讼请求。
案件受理费8975元，由原告冯立帅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 韦生军
人民陪审员 张燕华
人民陪审员 奚增华
二〇一六年十月十日
书 记 员 黄芳妮