吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终1231号
上诉人（原审第三人）：吉林集安农村商业银行股份有限公司，住所：集安市。
法定代表人：于波，董事长。
委托诉讼代理人：李玉才，该行职工。
委托诉讼代理人：孙成山，吉林享和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：别洋，集安市人，住集安市。
委托诉讼代理人：杨易，吉林清原律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙建生，集安市人，住集安市。
原审被告：集安市仁隆房地产开发有限公司，住所，集安市。
法定代表人：ＸＸ仁，董事长。
委托诉讼代理人：董志光，集安市法律援助中心律师。
上诉人吉林集安农村商业银行股份有限公司（以下简称集安农商行）因与被上诉人别洋、被上诉人孙建生、原审被告集安市仁隆房地产开发有限公司（以下简称仁隆房地产）商品房买卖合同纠纷一案，不服集安市人民法院（2017）吉0582民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案二审现已审理终结。
集安农商行上诉请求：撤销一审判决，驳回别洋的诉讼请求，确认该行对本案争议房屋享有抵押权。事实和理由：别洋就涉案房屋享有的是债权，而该行享有的是已经办理了房屋抵押登记的抵押权，根据法理，物权优先于债权。物权法规定，不动产权属系以产权登记为准，诉争房屋由孙建生办理产权证照，孙建生即为所有权人。别洋诉请确认该房屋归其所有，不能成立。
别洋辩称，债权是物权变动的原因。其基于买卖关系而主张房屋所有权。集安农商行取得抵押权时有重大过失，不构成善意取得。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
孙建生不发表答辩意见。
仁隆房地产述称，没有意见。
别洋向一审法院起诉请求：1、要求确认位于集安市锦江东区二期工程（2005）1号住宅楼一单元五楼B侧87平方米房屋归原告所有；2、诉讼费用依法由被告承担。
集安农商行向一审法院起诉请求：该行对位于集安市锦江东区二期工程（2005）1号住宅楼一单元五楼B侧87平方米房屋有优先受偿权。
一审法院认定事实：争议房屋系杨作喜挂靠在仁隆房地产名下开发，2005年8月9日杨作喜收到别洋购房款13万元整并出具收据一枚；2005年8月10日杨作喜与别洋签订车库及住宅两份购房合同书，住宅即本案争议的房屋；2006年8月21日杨作喜收到别洋交纳的防盗门款3800元整，并出具收据一枚；2007年2月，杨作喜将本案争议房屋交付给别洋，别洋入住并使用至今，但一直未办理产权登记。2007年2月5日，争议房屋登记到孙建生名下，办理了房屋所有权登记，房屋所有权证号为00030536。2015年11月16日，经孙建生夫妻提供争议房屋进行抵押担保，杨作喜亦提供财产作抵押向集安农商行借款110万元。别洋发现该房屋登记在孙建生名下后，诉至该院要求确认诉争房屋归其所有。集安农商行在与杨作喜及孙建生签订抵押借款合同时名称为集安市农村信用合作联社营业部。
一审法院认为，一、别洋对争议房屋提起诉讼未超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”别洋一直居住在争议房屋内，孙建生及集安农商行均陈述在作产权登记及抵押登记时未告知别洋，也未向别洋主张过权利，别洋显然不知道权利被侵害，别洋陈述2017年1月知道诉争房屋登记在孙建生名下便提起诉讼客观真实，故其提起诉讼未超过诉讼时效。二、争议房屋所有权不能认定为孙建生所有。孙建生陈述其在杨作喜处有债权14万元，杨作喜将争议房屋以物抵债抵顶给其，其应就自己的主张提供确凿有效的证据。首先孙建生未能提供其在杨作喜处确有债权的证据，其次孙建生提供不出与杨作喜或与仁隆房地产签订的买卖合同。该院依别洋申请，调取的集安市房屋产权管理中心登记档案中的买卖合同，只有仁隆房地产印章，无孙建生签字。另外，孙建生如确实系以物抵债取得的争议房屋，其长达近十年之久只相信杨作喜所谓的争议房屋借给朋友居住，而不向房屋使用人核实房屋情况、主张权利，显然不符合交易习惯。更为关键的是，孙建生在自己没有实际取得房屋，债权没有真正实现情况下，再次为杨作喜向集安农商行借款提供抵押担保更违背常理。基于仁隆房地产及杨作喜将争议房屋交付别洋后，在未经别洋同意情况下，恶意将房屋登记在孙建生名下，孙建生就争议房屋又提供不出以物抵债的证据及双方签字的房屋买卖合同，仅凭孙建生的单方陈述及登记在其名下的房屋所有权证，该院无法认定孙建生与仁隆房地产间存在合同，更无法认定孙建生善意取得了争议房屋。无论是仁隆房地产还是杨作喜，将争议房屋登记在孙建生名下，都是以房屋登记这一合法形式掩盖侵害别洋权利这一非法目的，符合《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款（七）项之规定，登记行为无效，故对孙建生主张争议房屋权属归其所有，不予支持。三、集安农商行对诉争房屋不构成善意取得，不享有优先受偿权。杨作喜将挂靠开发的争议房屋出售、交付给别洋后，再将房屋登记在孙建生名下，实属恶意。孙建生亦无证据证明其系善意取得，房屋产权登记在孙建生名下行为无效。基于无效的产权登记再进行的抵押，在抵押合同有效，且抵押权人是善意才能优先受偿。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无权处分人将不动产或动产处分给受让人的，受让人受让时是善意的，取得不动产或动产的所有权。第一百八十四条规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。《贷款通则》已经明确贷款人要核实抵押物风险，这一规定是为了保护贷款人的利益不受损失，也是为了维护金融社会秩序。作为金融部门的集安农商行理应依规放贷，注意风险。但集安农商行在放贷过程中只核实了房屋产权证及评估机构的评估报告，对抵押房屋没有入户核实是否已租赁，是否存有其他争议。而房屋产权证能证明房屋进行了登记，但证明不了房屋是否存有争议。评估报告又系孙建生委托鉴定机构所出具，并非集安农商行委托，评估机构阐明的对评估对象进行了实地勘察，但孙建生及集安农商行没有证据证明评估机构确实进行了实地勘察。集安农商行如入户进行核实，便能知晓别洋入住多年，房屋属于有争议房屋，不符合抵押条件这一情况。集安农商行轻信孙建生的产权登记及评估机构的评估，接受争议房屋进行抵押放贷，取得抵押权不构成善意。即使集安农商行系善意取得抵押权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题批复》“建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不得对抗交付房款的买受人”这一精神，集安农商行的抵押权亦不能对抗别洋的购买、居住期待权，故对集安农商行主张对争议房屋享有优先受偿权的主张，不予支持。四、别洋与仁隆房地产签订的购房合同有效，争议房屋物权应归别洋所有。《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案别洋与仁隆房地产签订购房合同后，仁隆房地产将房屋交付别洋居住至今长达近十年，除未进行产权登记外，合同其他内容已经基本履行，且在别洋提起诉讼时，仁隆房地产就争议房屋已经取得商品房预售许可证，故别洋与仁隆房地产就争议房屋签订的购房合同有效。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”本案别洋依照合法有效的合同可以取得争议房屋的物权，系因孙建生的非善意登记使得别洋无法取得物权登记，故对别洋要求确认争议房屋权属归其所有，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（七）项和第二款、第一百三十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决：一、位于集安市锦江东路所有权证号为00030536号的87.51平方米房屋所有权归原告别洋所有；二、驳回第三人吉林集安农村商业银行股份有限公司要求对所有权证号为00030536房屋享有优先受偿权的诉讼请求。案件受理费3000元，由孙建生负担2900元，集安农商行负担100元。
本院二审期间，当事人均未提交新证据，未发表新的理由和质证意见。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，别洋与孙建生就涉案房屋权属有争议，该权属争议系该双方当事人之间的关系，虽然与集安农商行有一定联系，但集安农商行对该双方的诉讼标的并无独立的请求权。鉴于一审法院已将集安农商行列为本案第三人，且对该行的权利作出实质性判决，别洋与孙建生亦进行了实质性答辩，可以视为合并审理，故本院对集安农商行的上诉请求予以审理。集安农商行上诉认为涉案房屋归孙建生所有，但是在一审法院判决涉案房屋归别洋所有的情况下，孙建生并未提出上诉，视为认可。集安农商行在与孙建生签订《个人担保借款合同》及办理抵押登记时，涉案房屋有产权证，且登记在孙建生名下。产权证是产权登记机关依法定程序核发的，产权证所记载的事项是否真实、准确，系由国家行政机关依法定程序审查后作出确认，该行政行为一旦作出，既具有物权公示公信的效力，非依法定程序不得撤销，无论其记载的内容是否与实际相符，相对人均有理由相信该产权证的真实性。与产权证上的权利人进行交易的第三人，其所取得的权利仍受法律保护。我国法律、行政法规并未规定抵押权人在接受抵押时负有对抵押物的产权证做实质性审查的义务，也不能以集安农商行未进行实际入户调查而认定该行有过错。集安农商行基于对房屋管理机关的信任和登记的公信力，而与孙建生签订借款抵押合同，发放了贷款，办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，应认定该行善意取得了抵押权。在债务履行期届满，债务人未履行债务时，集安农商行有权依照法律规定的程序就涉案抵押物优先受偿。
综上所述，集安农商行的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但判决结果有误，应予以改正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持集安市人民法院（2017）吉0582民初79号民事判决第一项，即“位于集安市锦江东路所有权证号为00030536号的87.51平方米房屋所有权归原告别洋所有”；
二、撤销集安市人民法院（2017）吉0582民初79号民事判决第二项，即“驳回第三人吉林集安农村商业银行股份有限公司要求对所有权证号为00030536房屋享有优先受偿权的诉讼请求”；
三、吉林集安农村商业银行股份有限公司对所有权证号为00030536房屋享有抵押权。
一、二案件受理费5690元，由孙建生负担。
本判决为终审判决。
审判长 王文立
审判员 崔红霞
审判员 郭丽萍
二〇一七年十一月七日
书记员 于 诗