山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终2692号上诉人（原审被告）：霍小军，男，1975年11月20日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：张秀军，山东润洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：荣成市金日贸易有限公司，住所地荣成市沿河街。法定代表人：侯建厂，经理。委托诉讼代理人：王元宗，山东成山海天律师事务所律师。上诉人霍小军因与被上诉人荣成市金日贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2016）鲁1082民初3310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。霍小军上诉请求：撤销原判，驳回荣成市金日贸易有限公司的诉讼请求。事实与理由：1、根据最高人民法院房屋租赁合同司法解释第二条规定，案涉房屋至少有700余平方米以上未取得合法的建设审批手续，故双方签订的租赁合同属无效合同，申请法院对上述审批手续予以调取；2、案涉房屋于2016年5月后由荣成市金日贸易有限公司实际控制，此后的租金不应由霍小军予以支付；3、因荣成市金日贸易有限公司私自扩建导致无法消防验收合格，进而霍小军无法正常营业产生损失，荣成市金日贸易有限公司应予赔偿。荣成市金日贸易有限公司辩称，1、案涉房产已取得了产权证，总面积为5572.06平方米，符合合同约定的交付面积，双方的合同亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同；2、即便租赁合同无效，根据相关司法解释，霍小军亦应参照合同约定支付租金；3、霍小军要求调取案涉房产建设审批手续，与本案诉讼请求无关，一审未予支持程序合法；4、案涉房产一直由霍小军控制管理，应当支付2016年5月后的租金。综上，一审判决认定事实清楚，应予维持。2016年7月4日，荣成市金日贸易有限公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、霍小军支付拖欠租金627534元，立案后每日按2465.75元计算至判决书送达之日；3、霍小军支付滞纳金242456元；4、霍小军偿还荣成市金日贸易有限公司垫付的税费19156.32元，电费8342.88元，电梯检测费1260元。一审法院认定事实：2014年12月15日，霍小军与荣成市金日贸易有限公司双方签订房屋租赁协议一份，约定荣成市金日贸易有限公司将位于荣成市沿河路约6000平方米的商场一栋租给霍小军，租赁期限6年，自2015年4月25日起至2021年4月24日止，租金为前三年每年90万元，后三年每年100万元，第一年租金于2015年7月25日前支付45万元，2016年1月25日前支付余下45万元，以后每年4月25日、10月25日分别支付当期租金的50％，逾期每日加收1％滞纳金。霍小军必须在2016年6月30日前向荣成市金日贸易有限公司支付10万元租房保证金，租期内水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费、房屋土地税以及其他因使用而产生的费用由霍小军负担。租期内霍小军有下列情形之一的，荣成市金日贸易有限公司可终止合同，收回房屋使用权，霍小军承担全部责任：……(4)霍小军无故拖欠房屋租金、保证金达60天；(5)连续三个月不支付相关费用的。协议第6条约定，荣成市金日贸易有限公司现有设备(供电、消防、供水)，符合消防规定，具有消防验收合格证，能够满足霍小军经营需要。2015年6月3日，双方另签订协议一份，约定霍小军经营期间，要按时足额缴纳并承担各种税(增值税、房产税、土地税、所得税、附加等)、费(水、电、气、通讯等)，如违法违规造成的经济法律责任由霍小军负全部责任。霍小军要设专人负责消防设施、供电设施及线路、电梯、供水供气设施及管道的安全使用及维护，并承担全部费用。上述协议签订之后，荣成市金日贸易有限公司依照协议交付租赁房屋，霍小军交付第一期租金45万元即开始经营，至今尚欠应于2016年1月25日、4月25日、10月25日分别支付的租金各45万未支付。荣成市金日贸易有限公司为霍小军垫付的2016年第一季度税费有土地使用税3959.6元，房产税5539.8元，印花税25元，城建税132.52元，共计9656．92元，第二季度土地税3959.6元，房产税5539.8元，共计9499.4元，第一季度电费8342.88元，电梯检测费1260元，以上税费合计28759.2元。另，霍小军在经营过程中，消防部门通知消防设施整改，但其没有进行整改，而由荣成市金日贸易有限公司进行了整改。另查明，被告案涉房产荣房权证城字第××号、第××号、第50××94号房权证三份，分别注明建筑面积为1698.1平方米，4号110.78平方米、5号110.78平方米，3653平方米，建筑面积共计5572.66平方米；荣成市金日贸易有限公司另提交中华人民共和国国有土地使用证一份，注明终止日期为2050年12月6日。一审法院认为，霍小军与荣成市金日贸易有限公司签订的房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。双方均应按合同约定履行各自的义务。荣成市金日贸易有限公司对案涉租赁物享有合法的房屋所有权证及土地使用权证，霍小军没有初步证据证实其合理怀疑，且根据一般惯例，只有案涉房产前期手续齐备完善情况下，相关部门才会核发房权证及土地使用证。因此，霍小军主张案涉房产没有规划许可证，故房屋租赁合同无效，证据不足，不予采纳。合同签订后，荣成市金日贸易有限公司依约交付房屋，霍小军在交纳第一期租金45万元之后，对后续租金拒不按租赁协议约定交纳租金、税费、电费等，构成违约，符合约定的解除条件，荣成市金日贸易有限公司要求解除租赁合同，理由正当，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据上述规定，霍小军应当支付荣成市金日贸易有限公司拖欠的租金、滞纳金及荣成市金日贸易有限公司垫付的各种税费、电费等费用。关于滞纳金，根据合同约定，霍小军逾期交付租金，每日加收l％的滞纳金，霍小军主张此滞纳金的约定过高。对于约定的滞纳金，根据双方订立合同的目的，该滞纳金应理解为违约金。依据相关法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，因霍小军拖欠租金，给荣成市金日贸易有限公司造成的损失为利息损失，而约定的违约金明显过分高于造成的损失，故违约金应以银行同期贷款利率的1．3倍计算为宜。霍小军在经营过程中，消防部门通知消防设施整改，但其没有进行整改，而由荣成市金日贸易有限公司进行整改。霍小军辩称租赁物已经由荣成市金日贸易有限公司实际控制，无事实依据。综上，荣成市金日贸易有限公司的诉讼请求符合法律规定部分，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，第一百零七条，第一百一十四条，第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决：一、解除荣成市金日贸易有限公司与霍小军于2014年12月15日签订的房屋租赁合同；二、霍小军支付荣成市金日贸易有限公司租金90万元；三、霍小军支付荣成市金日贸易有限公司租金(自2016年10月25日起至判决生效之日止，按每日2465.75元[(90万元／365天)计算]；四、霍小军支付荣成市金日贸易有限公司违约金(以45万为基数，自2016年1月26日起至2016年4月25日止按银行同期贷款利率的1.3倍计算；以90万元为基数，自2016年4月26日起至2016年10月25日止按银行同期贷款利率的1.3倍计算；以90万元以及自2016年10月25日起每日增加2465.75元为基数，自2016年10月26日起至判决生效之日止，按银行同期贷款利率的1.3倍计算)；五、霍小军支付荣成市金日贸易有限公司已垫付的税费19156.32元、电费8342.88元、电梯检测费1260元，共计28759.2元。上述二、三、四、五项，霍小军于判决生效之日起十日内履行。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6395元，由霍小军负担。本院二审期间，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，霍小军主张双方签订的房屋租赁合同因案涉房屋未取得合法建设手续而无效，但案涉5572.66平方米的房产已取得了房权证及土地使用权证，根据物权法的相关规定，荣成市金日贸易有限公司已取得了案涉房产的合法产权，据此双方签订的房屋租赁合同合法有效。至于建设审批手续事宜属行政审批机关职能范围，与本案民事纠纷无关，非本案审查的事实范围，不影响本案对案涉合同效力之评判。霍小军要求调取上述证据理由不当，本院不予准许。霍小军主张案涉房产于2016年5月后由荣成市金日贸易有限公司控制管理，但未能提供证据予以证实，且荣成市金日贸易有限公司对此予以否认，故应认定2016年5月后案涉房产仍由霍小军管理使用，其应当支付相应租金。同时，双方签订的租赁合同在本案诉讼前一直处于履行状态，双方并未协商解除案涉租赁合同，据此霍小军亦应支付合同解除前的租金。关于霍小军主张的损失问题，并非本案诉讼请求范围，本院对此不予审查。综上，霍小军的上诉请求证据不足、理由不当，本院不予支持。一审正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12790元，由上诉人霍小军负担。本判决为终审判决。审 判 长  万景周审 判 员  蒋 涛代理审判员  郭林涛二〇一六年十二月二十六日书 记 员  江嘉鑫