福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终1857号上诉人（原审被告、反诉原告）：福州亿格户外用品有限公司，住所地福建省闽侯县铁岭工业集中区，统一社会信用代码91350121796089783E。法定代表人：林红兵，董事长。委托诉讼代理人：夏伙仁，福建亿阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹文涛，福建亿阳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：猫头鹰（福州）日用品有限公司，住所地福建省福州市闽侯县经济技术开发区二期南区1号5#第四层，统一社会信用代码913501215575650339。法定代表人：李挺枝，总经理。委托诉讼代理人：陈代隆，福建合隆律师事务所律师。上诉人福州亿格户外用品有限公司（以下简称“亿格公司”）因与被上诉人猫头鹰（福州）日用品有限公司（以下简称“猫头鹰公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2016）闽0121民初4562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人亿格公司委托诉讼代理人夏伙仁、邹文涛，被上诉人猫头鹰公司委托诉讼代理人陈代隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿格公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项；2.改判驳回猫头鹰公司一审全部诉讼请求；3.判令猫头鹰公司支付拖欠房租82562.4元及水电费7988.19元并支付滞纳金（按日千分之二自�欠之日起计算至结清之日）；4.一、二审诉讼费用由猫头鹰公司承担。事实和理由：租赁合同到期后，猫头鹰公司继续使用案涉厂房至2016年10月31日，双方口头约定的续租租金为11.5元每平方米，但猫头鹰公司仅按原租金标准缴纳了部分租金，差额未结清。此外，猫头鹰公司还拖欠租赁期间的管理费、水电费合计34988.19元。2016年10月底，双方因押金返还事宜产生纠纷，猫头鹰公司遂以车辆堵塞上诉人厂房大门相威胁，并捏造事实报警称上诉人阻止其搬离，其行为严重影响上诉人正常生产经营。上诉人并未阻止猫头鹰公司搬离，猫头鹰公司支付的吊车费是其搬运大型设备所应支出的必要费用，不应由上诉人承担。猫头鹰公司拖欠管理费，已构成违约。猫头鹰公司辩称：租赁合同到期后，上诉人突然要求上涨租金至每平方米11.5元，猫头鹰公司不同意，明确要求搬离，但上诉人多方阻挠。猫头鹰公司的损失是上诉人造成的，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。猫头鹰公司向一审法院起诉请求：1、判令亿格公司立即退还押金60480元人民币；2、判令亿格公司立即停止阻碍猫头鹰公司搬迁，并赔偿猫头鹰公司经济损失（从2016年10月25日起按每日16000元计算至停止侵害之日止）；3、诉讼费用由亿格公司承担。亿格公司向一审法院反诉请求：1、判令猫头鹰公司支付拖欠房租82562.40元并支付滞纳金（按日千分之二自拖欠之日起计算至结清之日，截止反诉之日暂为3302元）；2、判令猫头鹰公司支付拖欠的管理费人民币27000元；3、判令猫头鹰公司支付10、11月份水电费合计人民币7988.19元；4、判令猫头鹰公司支付租赁厂房内灯具缺失共计人民币11340元；5、诉讼费用由猫头鹰公司承担。一审法院认定事实：2010年5月7日，猫头鹰公司与亿格公司签订《厂房租赁合同书》，其内容为：“甲方：亿格公司……乙方（承租方）：猫头鹰（福州）日用品有限公司……一、甲方出租的厂房（以下称房屋）所在地及使用范围：闽侯县铁岭工业集中区一期包袋车间A栋，四、五层，厂房面积为每层2160平方米，共4320平方米。……二、租赁期限：自2010年7月16日起至2016年7月15日止，租期为六年。……三、租金数额及支付方式：1、租金、厂房统一价格，每月每平方米7元人民币，月租金共计人民币30240元，……2、水电费及管理费：甲方提供给乙方用电量为100KW/层，电费按实际用电量加上实际公摊电量以当月供电局总电费和总电量的收费电价标准计算，水费按水表显示的实际用水量加上实际公摊以自来水公司价格标准计算，厂区管理费�月每平方米0.5元（物业管理费包括：厂区周围环境治理，厂区内楼道的清洁，24小时的专业保安管理等），如果甲方没有做到以上物业管理内容，乙方有权拒交物业费。以上费用，每月按实际使用金额及管理费2160元，汇入上述指定账户。甲方按国家规定提供给乙方电费、水费发票。甲方向乙方提供物业费收款收据，如乙方需要开具物业费发票时，双方协商解决。……四、乙方应在签约后的十个日历日内向甲方缴付两个月押金（保证金）计人民币60480元计首二个月租金汇到甲方指定户头，则本合同生效。本合约期满后，甲方应于乙方不继续租赁房屋后，并无任何违约，甲方应将押金无息退还给乙方，如乙方尚欠甲方应缴之费用或乙方归还房屋时出现非正常破损需费用修复和设备非正常损坏和丢失，则此费用从押金中扣除后余额无息退还给乙方。……五、本合同签定后�租赁期间前三年月租金额不变，为叁万零贰佰肆拾元整。后三年租金为每月每平方米7.5，为叁万贰仟肆佰元整。乙方应按时交纳租金，每逾期一日加收千分之二的滞纳金。逾期超过十五天甲方有权通知管理处停电并单方解除合同，没收乙方已付押金，并以乙方设备、财物折价抵交租金和滞纳金。并因此而造成的经济纠纷和欠发工人工资与甲方无关，一切损失由乙方负责。……”2016年10月30日，闽侯县公安局出具接处警情况登记表，亿格公司关停电梯（2016年10月25日至2016年10月30日）致使猫头鹰公司无法正常搬离租赁处。猫头鹰公司与福建数康医疗生物科技有限公司签订《厂房租赁合同》，其内容为：“……租赁期限从2016年10月10日起至2022年10月10日止，共计6年。……租赁厂房月租金为人民币12元/平方米，即月租金为人民币：贰万贰仟捌佰元整。……”猫头鹰公司向亿格公司缴纳2016年7月至2016年10月期间的租金及管理费共计142214元。一审法院认为：关于猫头鹰公司有无拖欠亿格公司租金的问题。亿格公司与猫头鹰公司签订的《厂房租赁合同书》的租赁期限为2010年7月16日起至2016年7月15日止，合同到期后，双方并没有签订续期书面合同，而是猫头鹰公司按照之前的书面合同中约定每月每平方米7.5元的价格向亿格公司缴纳2016年7月至2016年10月份的租金及管理费142214元。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”亿格公司未能举证提出过异议，另亿格公司诉称猫头鹰公司应当按照每月每平方米11.5元计算，未能提供证据证明，故亿格公司主张猫头鹰公司支付拖欠租金82562.4元的诉请，不予支持。关于猫头鹰公司有无拖欠亿格公司管理费的问题。双方签订的合同明确约定猫头鹰公司应当向亿格公司每月缴纳管理费2160元，猫头鹰公司辩称已经缴纳所有的物业管理费，但未能举证证明，该答辩意见，不予采纳。猫头鹰公司向亿格公司缴纳2016年7月至2016年10月期间的租金及管理费共计142214元，扣除按合同约定的金额，猫头鹰公司多向亿格公司支付3974元，亿格公司主张的管理费仅能从2015年7月计算至2016年6月，故猫头鹰公司尚欠亿格公司2015年7月至2016年6月的管理费21946元（2160元*12个月－3974元＝21946元），予以认定，亿格公司主张超过的部分，不予支持。关于水电费及厂房灯具损失问题。根据合同约定，亿格公司应向猫头鹰公司提供水电费发票，且亿格公司仅向法庭提供其单方制作的水电费缴款通知书，真实�无法确认，故亿格公司主张猫头鹰公司支付10、11月份水电费的诉请，不予支持；亿格公司未能提供证据举证证明厂房内灯具损失，故亿格公司主张猫头鹰公司支付租赁厂房内灯具损失的诉请，不予支持。关于退还押金问题。合同第四条约定：“乙方应在签约后的十个日历日内向甲方缴付两个月押金（保证金）计人民币60480元计首二个月租金汇到甲方指定户头，则本合同生效。本合约期满后，甲方应于乙方不继续租赁房屋后，并无任何违约，甲方应将押金无息退还给乙方，如乙方尚欠甲方应缴之费用或乙方归还房屋时出现非正常破损需费用修复和设备非正常损坏和丢失，则此费用从押金中扣除后余额无息退还给乙方。”猫头鹰公司已经明确不继续租赁房屋，也未出现违约情况，亿格公司应当将押金退还给猫头鹰公司，但应扣除尚欠亿格公司�管理费21946元。亿格公司应向猫头鹰公司退还押金38534元，猫头鹰公司主张超过的部分，不予支持。关于猫头鹰公司经济损失的问题。亿格公司于2016年10月25日至2016年10月30日关停电梯阻碍猫头鹰公司搬迁，其导致猫头鹰公司产生经济损失，亿格公司应予以承担。猫头鹰公司与福建数康医疗生物科技有限公司签订《厂房租赁合同》，约定日租金为760元，故亿格公司应赔偿猫头鹰公司2016年10月25日至2016年10月30日的经济损失4560元。猫头鹰公司主张的吊车费有福州丰和运输有限公司开具的正规福建增值税专用发票，符合本案实际，予以支持。另猫头鹰公司主张运费10100元、搬运费2700元、工人工资20761元、装修工人待工工资31500元，这些费用本就应由猫头鹰公司自行承担且其提供的证据不足以证明，故不予支持。一审判决：�、亿格公司于本判决生效之日起十日内退还猫头鹰公司押金38534元；二、亿格公司于本判决生效之日起十日内赔偿猫头鹰公司经济损失19560元；三、驳回猫头鹰公司的其他诉讼请求；四、驳回亿格公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费1712元，由猫头鹰公司负担69元，由亿格公司负担1643元。反诉案件受理费856元，由亿格公司负担由711元，猫头鹰公司负担145元。本院二审期间，亿格公司提交以下证明材料：1、维修报告书；2.电梯日常维护保养合同；3.电梯维保费支付业务回单；4.出门条。本院组织当事人进行了证据交换和质证。猫头鹰公司质证认为：这些证明材料不是二审新证据；对证明资料1-3的真实性不予认可，电梯一直没有维修，猫头鹰公司要维修对方予以阻止；对证明资料4的真实性没有异议，猫头鹰公司报警后，警察在场的情况下上诉人�予以放行，故证明材料4不能证明上诉人无阻挠猫头鹰公司搬离的行为。经审查，亿格公司提交的证明资料具备客观性、关联性和合法性特征，可以作为本案认定事实的依据。根据本案现有证据，除“2016年10月30日，闽侯县公安局出具接处警情况登记表，亿格公司关停电梯（2016年10月25日至2016年10月30日）致使猫头鹰公司无法正常搬离租赁处”外，本院确认一审法院认定的其他事实。另查：2016年10月25日，亿格公司的电梯出现故障，直至2016年10月30日傍晚方能正常使用。2016年10月27日至2016年10月31日，猫头鹰公司每日均有三车次装载有装修材料及设备的运输车辆，在向亿格公司出具《出门条》后开离亿格公司。2016年10月30日下午13:07，案外人薛慧娟报警，警方于13:18赶到�格公司，《接处警情况登记表》警情记录的补充说明一栏载明“薛慧娟称猫头鹰公司租用亿格公司厂房所用电梯从10月25日至今不能使用”。警方并未作出处理决定。本院认为：关于上诉人是否阻碍被上诉人搬离的问题。被上诉人一审提交的《接处警情况登记表》仅能证明被上诉人一方曾以“亿格公司电梯多日不能使用”为由报警，但这是被上诉人一方报警时的单方陈述，警方并未作出处理决定，故仅凭《接处警情况登记表》不能证明上诉人关停电梯阻碍被上诉人搬离。根据上诉人二审提交的《出门条》可知，2016年10月27日至2016年10月31日，猫头鹰公司每日均有三车次载有装修材料及设备的运输车辆开离亿格公司，据此，被上诉人一审关于上诉人阻碍其搬离的主张，证据不足，被上诉人以上诉人阻碍其搬离为由请求�诉人赔偿其经济损失，本院不予支持。若出现上诉人限制被上诉人相关人员行动自由的情况，被上诉人可请求公安机关依法处理。关于租赁合同到期后的租金标准问题。案涉租赁合同到期后，双方并未续签租赁合同，上诉人主张双方已达成口头约定，租金按每月每平方米11.5元计算，却未能举证证明，应当承担举证不能的不利后果。被上诉人按照原租赁合同中关于每月每平方米7.5元的租金约定，向上诉人支付2016年7月至2016年10月的租金，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定。上诉人请求按每月每平方米11.5元计算租金，缺乏依据，本院不予支持。关于被上诉人是否拖欠上诉人租金及�理费问题。被上诉人应向上诉人支付2016年7月至2016年10月的租金129600元（7.5×4320×4=129600）以及2015年7月至2016年10月的管理费34560元（2160×16=34560元），被上诉人仅支付142214元，尚欠上诉人21946元。关于被上诉人是否拖欠上诉人2016年10、11月水电费问题。租赁合同到期后，被上诉人继续使用租赁物，必然产生水电费，被上诉人迟至2016年10月31日才搬离完毕，故被上诉人应向上诉人支付2016年10月31日之前的水电费。由于水电费抄表日期均为当月13日，故2016年10月水电费的计费期自2016年9月14日至2016年10月13日，2016年11月水电费的计费期自2016年10月14日至2016年11月13日。上诉人主张被上诉人尚未交纳2016年10、11月水电费，而被上诉人至今未能提交其已向上诉人交纳2016年10、11月水电费的证据，故应当认定被上诉人尚未向上诉人交纳2016年10、11月水电费。上诉人一审已提交2016年10、11月的水电费缴款通知书，被上诉人未能提交双方此前的水电费缴费历史记录以证明上诉人主张的2016年10、11月的水电费偏离其实际用水用电数据，应当承担举证不能的不利后果。综上，本院采信上诉人一审提交的2016年10、11月水电费缴款通知书所载数据。被上诉人应向上诉人支付2016年10、11月水电费7988.19元。关于押金问题。合同第四条约定：“乙方应在签约后的十个日历日内向甲方缴付两个月押金（保证金）计人民币60480元计首二个月租金汇到甲方指定户头，则本合同生效。本合约期满后，甲方应于乙方不继续租赁房屋后，并无任何违约，甲方应将押金无息退还给乙方，如乙方尚欠甲方应缴之费用或乙方归还房屋时出现非正常破损需费用修复和设备非正常损坏和丢失，则此费用从押金中扣除后余额无息退还给乙方。”�上诉人已经明确不继续租赁房屋，也未产生非正常破损修复费用，上诉人应当将押金60480元退还给被上诉人，但应扣除被上诉人尚欠上诉人的管理费21946元以及水电费7988.19元。据此，上诉人应向被上诉人退还30545.81元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省闽侯县人民法院（2016）闽0121民初4562号民事判决；二、福州亿格户外用品有限公司应于本判决生效之日起十日内退还猫头鹰（福州）日用品有限公司30545.81元；三、驳回猫头鹰（福州）日用品有限公司一审其他诉讼请求；四、驳回福州亿格户外用品有限公司一审其他反诉请求。一审本诉案件受�费1712元，由猫头鹰（福州）日用品有限公司负担69元，由福州亿格户外用品有限公司负担1643元；反诉案件受理费856元，由福州亿格户外用品有限公司负担由582元，猫头鹰（福州）日用品有限公司负担274元。二审案件受理费1712元，由猫头鹰（福州）日用品有限公司负担1438元，由福州亿格户外用品有限公司负担274元。本判决为终审判决。审 判 长 雷晓琴审 判 员 王燕燕审 判 员 田始凤二〇一七年六月二十六日法官助理 丁寻韬书 记 员 钟许珠（2017）闽01民终1857号共11页