浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异157号
案外人王亚萍，女，1970年12月27日出生，汉族，住绍兴市越城区辕门新村西区*幢***室。
委托诉讼代理人（特别授权代理）张国胜，男，1696年8月24日出生，汉族，住址同上。
申请执行人中国建设银行股份有限公司绍兴分行，住所地浙江省绍兴市越城区塔山街道中兴南路2号。
法定代表人李晓红，系该支行行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）施颖颖、俞薇薇，浙江纳森律师事务所律师。
被执行人浙江赢造建设工程有限公司，住所地绍兴市解放南路675号惠风和畅商务楼408室。
法定代表人金其，总经理。
被执行人金其，男，1972年10月24日出生，汉族，住所地绍兴市越城区家宜花园*幢***室。
被执行人王玲娟，女，1973年8月17日出生，汉族，住所地绍兴市越城区斗门镇居委会*****号。
被执行人绍兴市宝力得电子科技有限公司，住所地绍兴市袍ＸＸ欣大厦1602室-2。
法定代表人金锋，总经理。
被执行人绍兴市得格数控科技有限公司，住所地住所地绍兴市袍ＸＸ欣大厦1602室-1。
法定代表人金红武。
在本院执行申请执行人中国建设银行股份有限公司绍兴分行（以下简称建设银行）与被执行人浙江赢造建设工程有限公司、金其、王玲娟、绍兴市宝力得电子科技有限公司、绍兴市得格数控科技有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人王亚萍对执行金其所有的坐落绍兴市越城区解放南路408、409室的房地产（以下简称涉案房地产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人王亚萍称：案外人与被执行人金其系朋友关系，于2013年5月29日和金其签订了关于涉案房地产的租房合同，租期为十年，因为金其当时急于用钱，并且租费低于市场价，故以每年租金16万元，十年一次性付清。案外人于2013年5月30日通过中国银行向金其397457689774账户一次性汇款160万元，在签订合同后就一直使用涉案房地产至今，期间所产生的2014年全年物业费6184元及2013年6月1日之后的水电费全部由案外人支付，该费用由绍兴家和物业管理公司代收，费用清单均有账可查。因法院于2015年7月1日作出（2015）绍越执民字第1069-2号执行裁定书，裁定案外人对被执行人金其名下位于解放南路675号408室、409室房产及其土地使用权的租赁权不得对抗本案申请执行人。案外人对该裁定不服，故提起执行异议，请求恢复案外人对金其名下涉案房产的租赁权。异议审查中，案外人明确其异议请求为要求保护其对涉案房地产的租赁权，带租拍卖。
申请执行人建设银行称，申请执行人对被执行人金其所有的涉案房地产享有合法有效的抵押物权，案外人无权请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产。根据法律规定，案外人所提供的异议材料无法证明该租赁合同的真实性，也无法证明租赁关系存在于案涉房屋抵押、查封前，因此，请求法院驳回案外人异议申请，继续执行抵押物。
被执行人浙江赢造建设工程有限公司、金其、王玲娟、绍兴市宝力得电子科技有限公司、绍兴市得格数控科技有限公司未发表意见。
本院查明：2012年7月3日金其取得坐落解放南路408、409室，权证号分别为F0000158042、F0000158046的房产证，并于同年6月30日领取了对应的国有土地使用权证。2012年3月7日，金其与建设银行签订最高额抵押合同，以上述房地产产权为抵押，并于次日办理了抵押登记，他项权证号分别为绍房他证绍市字第K0000658**、K000065909号，抵押债权数额分别为1437723、776034元。
2014年3月3日，本院在执行（2014）绍越执民字第817号案件过程中对上述房产进行了首轮查封，2014年4月15日，本院在审理原告建设银行与被告金其等金融借款合同纠纷一案中，诉讼保全轮候查封上述房产。2014年11月17日，本院作出（2014）绍越商初字第1023号民事判决书，对原告建设银行对上述抵押物享有的优先受偿权进行了确认。在执行上述民事判决书过程中，本院于2015年4月7日作出（2015）绍越执民字第1069号公告，责令各被执行人于2015年4月20日前自觉履行还款义务，逾期不履行，将依法对金其所有的上述抵押物进行评估、拍卖；并通知对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2015年4月20日前向本院申报相关权利或提出执行异议。公告张贴后，案外人王亚萍于2015年4月24日书面提出异议，并要求对上述抵押物带租评估、拍卖。本院经审查于2015年7月1日作出（2015）绍越执民字第1069-2号执行裁定书，裁定案外人对被执行人金其名下位于解放南路675号408室、409室房产及其土地使用权的租赁权不得对抗本案申请执行人。案外人对该裁定书不服，遂致本案争议发生。
另查明，根据案外人王亚萍提供的与金其签订的落款时间为2013年5月29日的租房协议记载，其对涉案抵押物的租赁期为10年，自2013年5月29日起至2023年5月28日止，租金16万一年，自协议签订后十年租金一次性付清；案外人还向本院提交了2013年5月30日中国银行客户回单1份，要求证明其向金其账户汇入房租款160万元的事实；另向本院提供了物业费发票、收据、物业管理站证明等相关证据要求证明其自承租涉案房地产后支付水电费及物业费的事实。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，涉案房屋于2012年3月8日已设立了抵押权，案外人王亚萍主张的租赁关系起始于2013年5月29日，系在抵押权设立之后，故依法不能对抗已登记的抵押权，其要求对涉案房地产进行带租拍卖之异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人王亚萍的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 孟永刚
二〇一六年十月二十一日
书 记 员 茹琳霞
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。