江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终974号
上诉人（原审原告）：孙月波，男，1980年11月8日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
上诉人（原审原告）：朱敏，女，1986年4月6日生，汉族，住江苏省句容市。
被上诉人（原审被告）：同曦集团有限公司，住所地江苏省南京市江宁开发区胜太东路8号。
法定代表人陈广川，该公司总经理。
委托代理人蒋旺翔，该公司员工，住南京市秦淮区。
上诉人孙月波、朱敏因与被上诉人同曦集团有限公司（以下简称同曦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初7169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
孙月波、朱敏上诉请求，撤销一审判决，依法改判：1.被上诉人向其支付房屋维修费用53000元、房屋6个月维修期间（暂定）损失18000元、自2015年12月3日起按10元/天标准支付至房屋修复时止迟延交房违约金、免除其2年物业费2956元；2.同曦物业与同曦公司向其承担连带赔偿责任；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人取得房屋住宅质量保证书，其中载明质量保修受理部门为南京同曦物业管理有限公司（以下简称同曦物业），应认定同曦公司与同曦物业应向其共同承担涉案房屋的保修责任。二、一审法院认定事实不当，未查明上诉人家中漏水原因，上诉人多次向物业公司口头提出维修的申请要求，物业公司只是简单维修，不愿意彻底维修，漏水问题至今未解决。三、本案上诉期间，上诉人委托第三方出具了《房屋防水问题评估报告》，该报告证明涉案房屋简单修复不能解决漏水问题，必须彻底维修。四、上诉人于2015年12月30人再次向被上诉人发出问题清单后，被上诉人迟迟不予回复，根据相关法律规定，出卖人拒绝修复或拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的损失应由出卖人承担。综上，请求二审法院查明事实后，依法改判支持其上诉请求。
同曦公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序适当。上诉人第1、2项上诉请求已超越一审审理范围。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
孙月波、朱敏向一审法院起诉请求，判令同曦公司：1.立即向其支付房屋维修费用、因渗水导致的财产损失（后对该“财产损失”明确为各项维修费用）暂定40000元；2.承担维修期间的租金损失暂定5000元；3、支付迟延维修违约金（按10元/天的标准，自2015年12月3日计算至2016年6月14日为1940元，并要求按此标准计算至判决生效之日止）；4、免除其自2014年10月至维修结束期间的物业费约2000元；5、支付迟延交房违约金2940元（按20元/天的标准，自2012年10月31日计算至2013年3月27日）；5、承担本案诉讼费用、鉴定费用。
一审法院认定事实，2012年8月5日，孙月波（乙方）与江苏同曦投资发展集团有限公司（甲方）就位于南京市江宁区××华府××室房屋（以下简称1301室房屋）签订了南京市商品房预售合同，约定房屋总价款为850320.24元，乙方采用分期付款（首付+商业性贷款）的方式支付房款，甲方应于2012年10月31日前向乙方交房。合同附件9约定房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年（不低于5年）。合同签订后，孙月波依约支付了房款。
2013年3月27日，南京同曦房地产开发有限公司向孙月波、朱敏出具交房通知，告知“胜泰华府2幢”项目已通过竣工验收，取得“竣工验收报告”，要求携带商品房买卖契约、购房人身份证、付款收据至同曦销售中心开具交付证明，至“胜泰华府2幢”项目现场办理正式交付手续。2013年3月30日，孙月波、朱敏取得上述房屋，并同时取得住宅质量保证书、住宅使用说明书，其中住宅质量保证书载明房屋质量保修受理部门为南京同曦物业管理有限公司。2014年7月24日，孙月波、朱敏办理了1301室房屋的所有权证，证载房屋所有权人为孙月波、朱敏。
收房当日，孙月波出具“胜泰华府B幢1301存在问题”，提出房屋存在空调门有洞、窗不密合有开缝、踢脚安装太差、防盗门有凹点、撞击坑、木框下口有霉斑、卫生间及厨房瓷砖有破碎、卫生间吊顶不平整、门框打胶不美观、窗边打胶不美观、窗框存在锈迹、立柱和窗框有打孔、墙面批腻子及乳胶漆粉刷质量偏差、阴阳角不美观、装修标准与承诺不符等问题，并分别提出整改、更换、重新粉刷、安装、对装修标准作出解释和给予补偿等要求。南京同曦房地产开发有限公司于该“胜泰华府B幢1301存在问题”上加盖该公司销售部印章。
2013年6月30日，江苏同曦集团有限公司（甲方）与孙月波（乙方）签订谅解协议一份，载明：乙方为甲方所开发的胜泰华府02幢1301号房屋的业主，于2013年3月30日交付。甲方根据双方2012年8月5日签订的《商品房买卖契约》的约定，并考虑因延期交房对业主造成的不便，经与乙方友好协商，达成如下谅解协议：一、甲方一次性赔付乙方人民币4740元作为违约补偿款。二、甲方另行支付乙方金额为600元的“同曦一卡通”，作为额外补偿款。三、甲乙双方就胜泰华府02幢1301号房屋的违约行为放弃追究彼此一切违约责任的权利。四、本协议自双方签字盖章后生效。江苏同曦集团有限公司于甲方处盖章，孙月波于乙方处签名。当日，孙月波出具收条，载明“今收到江苏同曦集团有限公司支付的胜泰华府02幢1301号房屋违约赔偿款4740元，同曦一卡通600元。本人申请采用以下第2种收款方式:……2、银行转账，款项以实际到账为准……”。2013年7月13日，孙月波于该收条上加载：“收到同曦一卡通600元”，并签名。
2015年12月3日，朱敏出具“胜泰华府2栋1301住户现书面形式反应情况如下：1.房间、客厅墙体大面积受潮脱落，要求做相关防水处理。2.门框受潮发黑霉变，需要更换。3.维修期间，考虑油漆等材料对人体的危害，且家中有小孩，房子无法居住，公司需要解决住房问题（可自己租房或是由公司提供居住地）。由于之前的维修，没能解决任何问题，希望公司严格把关施工质量，真正落实维修事项，保证住户权益”并附图反应房屋受潮情况。马光龙于该情况反应上签字。一审审理中双方一致确认，马光龙为同曦物业员工，收通知后，同曦物业曾对1301室房屋进行维修。关于该维修，孙月波、朱敏称同曦物业只是进行了简单处理，并不能根本解决问题；同曦公司称经向同曦物业了解，同曦物业收到孙月波维修申请后积极的进行维修，但因孙月波称家中有小孩而拒绝维修，此后孙月波、朱敏再未提起此事，直至本次起诉。审理中，孙月波、朱敏提出申请，要求对1301室房屋的防水工程质量及渗水原因、维修方案、维修周期、维修费用、因渗水导致的墙体、装修损失金额、自来水异味原因及相应的维修方案、维修费用等进行鉴定。
一审法院另查明，本案一审首次开庭时，同曦公司即表示愿意对1301室房屋进行维修，双方当庭达成一致意见，给予同曦公司20天时间对1301室房屋进行维修，孙月波、朱敏亦表示将配合同曦公司进行维修。后由于孙月波、朱敏方不同意同曦公司进行维修，故未予配合，致同曦公司未能对1301室房屋进行维修。经一审法院释明，孙月波、朱敏坚持要求同曦公司按其诉请要求进行赔偿。
一审法院再查明，江苏同曦投资发展集团有限公司于2012年11月28日经核准更名为“江苏同曦集团有限公司”，又于2014年3月8日经核准更名为“同曦集团有限公司”。
一审法院认为：依据规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。故本案中，若作为出卖方的同曦公司存在拒绝修复或在合理期限内拖延修复的情形，作为买受人的孙月波、朱敏可自行或委托他人修复，并可向出卖方主张修复费用和修复期间造成的损失。孙月波、朱敏称，其在收房时就曾提出房屋存在渗水问题，对此其提交的“胜泰华府B幢1301存在问题”等证据，并不足以证明其该主张。另，在本案初次庭审时，双方达成一致意见，由孙月波、朱敏配合同曦公司对1301室进行维修。后孙月波、朱敏一方反悔，不予配合维修，由此一审法院采信同曦公司关于同曦物业曾对1301室房屋进行维修后由于孙月波、朱敏不予配合而未能维修的主张。综上，孙月波、朱敏未能举证证明同曦公司存在拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的情形，故对于孙月波、朱敏要求同曦公司赔偿维修费用、租金损失、迟延维修违约金的诉请一审法院不予支持。孙月波、朱敏要求鉴定的申请，目前亦缺乏必要性，一审法院不予准许。孙月波、朱敏要求同曦公司免除物业费的诉请，缺乏依据，一审法院不予支持。孙月波、朱敏与同曦公司双方已就迟延交房达成了“谅解协议”，现其按20元/天的标准再向同曦公司主张迟延交房违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。综上。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回孙月波、朱敏的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取548元，由孙月波、朱敏负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交装修单位南京邦宏装饰工程有限公司出具的《房屋防水问题评估报告》及照片，主张涉案房屋漏水后果严重，应当彻底维修，所需费用为53000元。被上诉人质证认为，《房屋防水问题评估报告》真实性无法确认，且出具单位是否具有相应的鉴定资质无法确认，不予认可；对于照片反映的渗水情况不持异议，但其同意为上诉人维修。本院分析认为，根据上诉人提交的照片及被上诉人陈述，涉案房屋确实存在渗水问题；上诉人提交的《房屋防水问题评估报告》，系其单方委托评估，且南京邦宏装饰工程有限公司是否具有房屋质量鉴定及维修方案价格鉴定资质不能确定，故本院对该评估报告的合法性、真实性不予确认。
二审中，被上诉人表示愿意为上诉人进行维修，但上诉人以涉案房屋漏水点、漏水原因未查明，以及家中有2位老人重病住院及有小孩等为由，拒绝被上诉人为其维修，坚决要求被上诉人给付维修费用。
本院二审另查明，在被上诉人向上诉人交付涉案房屋住宅质量保证书中，载明：质量保修受理部门为同曦物业。
本院认为，依照相关法律规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，上诉人孙月波、朱敏与被上诉人同曦公司因履行商品房预售合同而产生争议，该争议属买卖合同纠纷范畴，上诉人作为买受人，如认为房屋质量存在瑕疵，依法应向出卖人即被上诉人主张出售房屋的质量瑕疵保证责任，而不应向同曦物业主张该权利。尽管被上诉人向上诉人交付的房屋住宅质量保证书，记载质量保修受理部门为同曦物业，仅表明同曦物业接受同曦公司的委托受理业主有关房屋质量问题的申报事宜，双方对此构成委托代理关系，纵然同曦物业作为代理人怠于受理业主的申报义务，上诉人也理应向被代理人即被上诉人主张权利，故上诉人在本案要求同曦物业与同曦公司共同向其承担赔偿责任，缺乏事实依据及法律依据，且其在二审中要求追加被告，也不符合法律规定。上诉人在本案中，提交“胜泰华府B幢1301存在问题”的说明，尚不足以认定被上诉人拒绝承担维修义务，被上诉人在本案中也同意为上诉人进行维修，而上诉人予以拒绝，在此情况下，上诉人直接要求被上诉人向其承担修复费用、维修期间房屋使用费损失等，缺乏事实及法律依据。双方于2013年6月30日签订谅解协议，针对延期交房问题已达成一致意见，上诉人在本案再行向被上诉人主张延迟交房违约金，缺乏依据。另，上诉人向被上诉人主张扣减物业服务费，也缺乏法律依据。
综上所述，孙月波、朱敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1096元，由上诉人孙月波、朱敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 刘 凡
二〇一七年三月二十九日
书记员 郭旭冬