湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂12民终748号
上诉人(原审被告)：咸宁市斯贝尔家具有限公司，住所地湖北省咸宁市经济开发区长江工业园内。
法定代表人：潘建华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：葛晓艳，湖北开成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：优美特精品木艺武汉有限公司，住所地湖北省咸宁市经济开发区长江工业园内。
法定代表人：阮绪强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梅进白，湖北海舟律师事务所律师。
原审被告：潘建华，男，1969年12月27日出生，汉族，
住湖北省咸宁市咸安区马桥镇钱庄村七组43号。
上诉人咸宁市斯贝尔家具有限公司（以下简称斯贝尔公司）因与被上诉人优美特精品木艺武汉有限公司（以下简称优美特公司）、原审被告潘建华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2016）鄂1202民初970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人斯贝尔公司委托诉讼代理人葛晓艳、被上诉人优美特公司委托诉讼代理人梅进白到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
斯贝尔公司上诉请求：1.上诉人斯贝尔公司与被上诉人优美特公司于2015年10月实际解除了租赁合同，所以，租金只能计算到2015年10月，请求二审核减2015年11、12两个月租金；2.判决被上诉人优美特公司核减其建房期间租金或者延长租期；3.判决被上诉人优美特公司返还28000元租赁保证金；4.判决被上诉人优美特公司承担因消防栓不通水导致上诉人斯贝尔公司被罚款5500元损失；5.判决被上诉人优美特公司承担本案案件受理费。事实和理由：1.2014年，上诉人斯贝尔公司因被上诉人优美特公司消防栓故障被罚款5000元，上诉人斯贝尔公司多次要求被上诉人优美特公司维修或者冲抵租金，但被上诉人优美特公司不予答复；2.2015年正月，被上诉人优美特公司在租赁厂房前面建房，严重影响上诉人斯贝尔公司生产经营，为此，上诉人斯贝尔公司多次要求解除租赁合同或者延长租期，但被上诉人优美特公司置若罔闻，上诉人斯贝尔公司不得已于2015年10月搬出租赁厂房，因此，双方实际已解除租赁合同。
优美特公司辩称，1.上诉人斯贝尔公司提出2015年10月实际解除了租赁合同没有依据；2.被上诉人优美特公司基建期间，专门出资搭设了安全通道，专供人员和车辆进出通行，没有影响上诉人斯贝尔公司正常经营；3.原审判决28000元租赁保证金冲抵租金，不存在返还问题；4.上诉人斯贝尔公司租赁期间因消防栓故障被罚款5500元，依据租赁合同约定应由上诉人斯贝尔公司承担。原审判决认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。
优美特公司向一审法院起诉请求：1.判决被告斯贝尔公司和潘建华共同支付租金159141.6元及水电费9165元，并承担逾期支付租金违约金（违约金按照拖欠天数乘以拖欠租金总额的百分之一计算）；2.判决被告斯贝尔公司和潘建华立即腾退厂房，并支付侵占厂房期间租金损失（按照租赁合同月租金标准从2016年1月1日起计算至腾退厂房之日止）；3.本案受理费由被告斯贝尔公司和潘建华负担。
一审法院认定事实：2013年1月6日，优美特公司与潘建华签订了一份厂房租赁合同，合同约定，优美特公司将2236平方米厂房出租给潘建华经营包皮沙发厂，租赁期限三年，从2013年1月1日起至2015年12月30日止，月租金14000元，潘建华应于每月5日前支付当月租金，逾期支付租金，应承担滞纳金，滞纳金按照拖欠天数乘以拖欠租金总额的百分之一计算。被告潘建华向原告缴纳28000元保证金。2013年1月16日，潘建华以优美特公司厂房为注册地，在湖北省咸宁市工商局登记成立咸宁斯贝尔家具有限公司，公司法定代表人为潘建华。之后，斯贝尔公司和潘建华共同向优美特公司支付租金。同时查明，自2014年9月开始，斯贝尔公司开始拖欠租金。优美特公司每月定期向斯贝尔公司发出拖欠租金对账单。斯贝尔公司于2015年1月支付租金10000元，2015年2月支付租金34858.4元，2015年9月支付租金20000元。2015年11月，斯贝尔公司将生产设备搬走，没有与优美特公司结算租金及拖欠的水电费，且未将厂房移交优美特公司及办理厂房腾退手续。截止2015年12月30日止，斯贝尔公司共拖欠租金159141.6元及水电费9165元。经双方对账，截止2015年10月份止，斯贝尔公司拖欠租金131141.6元，水电费为9165元。还查明：2016年6月2日，斯贝尔公司腾退租赁厂房。在腾退房屋过程中，斯贝尔公司将卷闸门损坏，但事后进行了修复。一审法院认为，优美特公司与潘建华签订的厂房租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案合同系优美特公司与潘建华签订，但房屋交付给斯贝尔公司使用，根据合同相对性原则，基于潘建华是斯贝尔公司法定代表人，以及租金系斯贝尔公司支付的事实，可以认定潘建华的行为是职务行为，其后果应由斯贝尔公司承担。优美特公司将房屋租赁给斯贝尔公司经营，月租金14000元，优美特公司要求租金计算至2015年12月30日止，符合租赁合同约定，予以支持，斯贝尔公司只同意租金计算至2015年10月份止，没有依据，不予支持。合同期限届满后，斯贝尔公司没有腾退房屋，应支付房屋占有使用费，其计算标准可参照合同约定租金标准计算，鉴于斯贝尔公司占有房屋五个多月期间并没有实际用于经营活动，酌情计算二个月房屋占有使用费为28000元（2个月×14000元/月=28000元）。斯贝尔公司认为优美特公司应当退还28000元租赁保证金，优美特公司认为按照合同约定租赁保证金在斯贝尔公司付清租金后才予退还，故斯贝尔公司交纳的租赁保证金可在优美特公司租金范围内予以冲抵，斯贝尔公司还应支付租金131141.6元（159141.6元-28000元=131141.6元）。斯贝尔公司未按照合同约定支付租金，构成违约，应当承担违约责任。优美特公司要求斯贝尔公司支付违约金按照拖欠天数乘以拖欠租金总额的百分之一计算，明显偏高，应酌情调整，违约金按照中国人民银行同期贷款上浮50%计算（以131141.6元为本金，从2016年1月1日起至案件执行完毕之日止，按照银行同期贷款利率上浮50%计算）。斯贝尔公司认为优美特公司违约在先，优美特公司在厂房区内施工没有预留车辆通道，严重影响其正常经营活动，造成斯贝尔公司损失，但没有提供证据证明，且系另一法律关系，故不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告咸宁市斯贝尔家具有限公司在本判决生效后十日内支付原告优美特精品木艺武汉有限公司房屋租金131141.6元，支付房屋占有使用费28000元，支付水电费9165元，合计168306.6元；二、被告咸宁市斯贝尔家具有限公司于本判决生效后十日内支付原告优美特精品木艺武汉有限公司违约金（以131141.6元为本金，从2016年1月1日起按照银行同期贷款利率上浮50%计算至案件执行完毕之日止）；三、驳回原告优美特精品木艺武汉有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1740元，由被告咸宁市斯贝尔家具有限公司、潘建华负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人斯贝尔公司与被上诉人优美特公司签订的厂房租赁合同系其真实意思，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。上诉人斯贝尔公司欠付租金和水电费引发本案讼争，应负纠纷全部责任。上诉人斯贝尔公司提出2015年10月双方实际解除了厂房租赁合同，经审查，上诉人斯贝尔公司的行为不符合厂房租赁合同第十二条“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。”的规定。因此，上诉人斯贝尔公司请求核减2015年11月、12月两个月租金的理由不能成立。关于上诉人斯贝尔公司提出应核减被上诉人优美特公司建房期间租金或者延长租期问题，因厂房租赁合同没有约定，属于合同约定以外双方另行协商处理事项，应由双方自行协商处理，且被上诉人优美特公司在建房期间专门出资搭设了安全通道，专供人员和车辆进出通行，因此，上诉人斯贝尔公司要求核减被上诉人优美特公司建房期间租金或者延长租期的请求，本院不予支持。关于上诉人斯贝尔公司提出被上诉人优美特公司应返还28000元租赁保证金问题，根据厂房租赁合同第四条“租赁期限届满，在乙方（即上诉人斯贝尔公司）向甲方（即被上诉人优美特公司）交清了全部应付租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租物等本合同所约定的责任后，甲方应于30日内将租赁保证金无条件退还乙方”的规定，原审法院对上诉人斯贝尔公司交纳的28000元租赁保证金已在其应付给被上诉人优美特公司租金范围内予以冲抵并无不当。关于上诉人斯贝尔公司提出因消防栓故障被罚款5500元应由被上诉人优美特公司承担问题，根据厂房租赁合同第七条7.3条款约定“租赁期间，防火安全、环境卫生、综合治理及安全保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任及费用，并听从甲方（出租方）检查、劝告。”的规定，上诉人斯贝尔公司应自行承担消防栓故障罚款。
综上所述，上诉人斯贝尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1325元，由上诉人咸宁市斯贝尔家具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 杰
审判员 汤兆光
审判员 侯欣芳
二〇一六年十一月二十三日
书记员 陈 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；