上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终1441号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海屹睿投资管理有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：李斌，总经理。
委托诉讼代理人：严海媚，上海乐邦律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：徐俊，女，1971年3月13日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：魏峰，上海瀛泰律师事务所律师。
上诉人上海屹睿投资管理有限公司(以下简称“屹睿公司”)因与被上诉人徐俊房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初13087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
屹睿公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：双方之间的合同虽然约定需要提前解除合同的一方应提前二个月通知对方并在对方同意的前提下方可解除合同，但合同同时也约定承租方中途擅自退租的，应按月租金的两倍向出租方支付违约金。故屹睿公司有权提出解除合同并承担相当于两个月租金的违约金。屹睿公司已于2015年11月20日实际搬离承租的房屋，并多次要求与徐俊办理房屋交接手续，但徐俊迟迟不履行交接义务，因此造成的后果应由徐俊承担。故双方之间的租赁合同已于2015年11月20日解除，屹睿公司并不存在欠付租金的行为，也无需承担违约金。
徐俊辩称，屹睿公司擅自提出解除合同不符合约定，且徐俊已明确表示不同意解除合同。承租房屋的门禁由屹睿公司安装，根据屹睿公司在一审中提供的照片，房屋内有屹睿公司堆放的物品，可证实屹睿公司并未搬离房屋。徐俊之后将出租房屋恢复原状而产生的费用至今未向屹睿公司主张，且一审法院已经调低了合同约定的违约金，故徐俊认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
徐俊向一审法院起诉请求判令：1、确认其与屹睿公司签订的《房屋租赁合同》于2016年10月21日予以解除；2、屹睿公司支付2015年11月21日起至2016年10月20日止的租金198,281.60元(按照每月18,025.60元计11个月)；3、屹睿公司支付欠付租金的违约金(按日支付月租金18,025.60元的0.8%；2015年11月21日至2016年1月20日的违约金自2015年11月18日起计至判决生效之日止；2016年1月21日至2016年3月20日的违约金自2016年1月18日起计至判决生效之日止；2016年3月21日至2016年5月20日的违约金自2016年3月18日起计至判决生效之日止；2016年5月21日至2016年7月20日的违约金自2016年5月18日起计至判决生效之日止；2016年7月21日至2016年9月20日的违约金自2016年7月18日起计至判决生效之日止；2016年9月21日至2016年10月20日的违约金自2016年9月18日起计至判决生效之日止)。
屹睿公司向一审法院提起反诉请求判令：其与徐俊签订的《房屋租赁合同》于2015年11月20日予以解除。
一审法院认定事实：徐俊与案外人王某某系上海市四川北路XXX号XXX室房屋产权人，徐俊与王某某系母女关系。2015年3月1日，徐俊(出租方，甲方)与屹睿公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方出租给乙方的房屋座落在本市四川北路XXX号XXX室，该房屋出租建筑面积137.6平方米，房屋用途为办公；房屋租赁期限自2015年3月21日起至2017年3月20日止；月租金总计为18,025.60元，含物业管理费3,577.60元，不含税金；乙方应于每期开始日之前拾天(每月10号)向甲方支付租金，若超过此预定付款日期七日仍未付清，每逾期一日，则乙方需按日支付月租金的0.8%予甲方作为违约金，直至该期租金完全付清为止；乙方支付租金方式如下，预付房租贰个月，金额为36,051.20元，先付后用，付款方式：由银行转账形式汇入甲方指定账号；甲乙双方约定，甲乙双方签订该房屋的租赁合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，即36,051.20元，以现金方式支付；九、解除本合同的条件：9-3甲乙双方若因其他原因需要提前解除本合同的，一方需提前二个月书面通知对方并在对方同意的前提下，方可解除本合同，同时向对方按月租金的贰倍支付解约违约金。十、违约责任：10-6租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的贰倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付，滞留的物品视为乙方放弃物，任由甲方处置，处理滞留物品产生的费用由乙方承担。”等等。合同签订后，徐俊依约向屹睿公司交付了涉案房屋。2015年11月18日，屹睿公司以电子邮件方式发函给徐俊，表示：“因本公司业务受到市场冲击，海泰国际2007室长期出租率不高而导致长期亏损，经公司股东会决议，现抱歉的通知您从今日起2007室本公司不再续租，我方将于本周日前完成搬迁撤离工作，下周一交接钥匙等物件给您，当然，请念在多年老客户情份上，在交接过程中双方互相配合”。次日，徐俊邮件复函屹睿公司，表示：“正如你上次所言贵司还在继续扩张，目前海泰遇到的问题相信是暂时的或是局部的问题，我方相信贵司有能力处理好眼前的小困难，也有财力支付应付的租金。说到亏损，这间办公室从购买到现在我们的收益都是负的，如果不考虑合同及租客利益早在股市走高前卖掉了，做生意有赚有赔，守合同讲信誉是立足之本，根据租赁合同，海泰国际2007室目前不存在续租问题，租赁合同到2017年3月才结束，到那时才存在是否续租的问题。根据我们双方签订的租赁合同，一方因其他原因要提前解除本合同，需要提前二个月书面通知对方，并在对方同意的前提下，方可解除本合同。如今你突然提出问题，而且一提出就要立即解除本合同，这是不符合合同内容的不合理要求，让我方措手不及，处于非常不利的状态，并会造成我方重大损失，经过考虑，我方表示：在没有找到新的租客前，我方不同意你方单方面提出的提前解除本合同的要求，希望贵方本着尊重合同的精神继续履行合约，在此期间贵方有继续交纳房租的义务。在此通知贵方本期租金已逾期超过7日，为避免产生逾期罚金，希望尽快安排支付”。2015年11月23日、11月27日，2016年1月15日，徐俊分别以发电子邮件及书面催告形式向屹睿公司催缴租金。
一审审理中，双方均认可，屹睿公司支付租金至2015年11月20日。徐俊表示，屹睿公司已交付徐俊房屋租赁保证金(押金)36,051.20元。屹睿公司表示，因徐俊不同意解除合同，故直到目前为止双方未对涉案房屋进行交接。
一审法院认为：徐俊与屹睿公司于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。屹睿公司以业务亏损，不能实现租赁目的为由向徐俊发电子邮件主张自2015年11月20日起解约，对此，徐俊已复邮明确表示不同意，之后，徐俊又三次发邮及书面通知催告屹睿公司支付租金；况且，直至2016年10月13日(一审第二次开庭)时屹睿公司都未能积极的与徐俊办理涉案房屋的交接手续亦或者采取其他合理方式来减少双方的损失，故屹睿公司之行为显然构成违约，其要求合同于2015年11月20日予以解除的请求缺乏依据，不予采信。一审审理中，徐俊主张房屋租赁合同于2016年10月21日解除并要求屹睿公司支付2015年11月21日至2016年10月20日期间的租金，可予支持。关于徐俊主张欠付租金的违约金一节，一审法院认为，根据合同的约定，超过七日仍未付清租金，每逾期一日，则屹睿公司需按日支付月租金的0.8%作为违约金，现徐俊要求屹睿公司支付欠付租金的违约金，符合合同的约定，但合同约定的违约金显然过高，远远超出徐俊的损失，如按照合同约定的计算标准支付违约金有违公平，故依法予以调整，酌情确定屹睿公司以月租金的0.2%按日支付违约金。另，屹睿公司已付的租赁保证金(押金)，应抵作其欠付费用，在本案中一并予以处理。一审法院据此判决：一、徐俊和屹睿公司于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月21日解除；二、屹睿公司应支付徐俊2015年11月21日至2016年10月20日期间的租金198,281.60元；三、屹睿公司应支付徐俊拖欠2015年11月21日至2016年10月21日期间租金的违约金(参照月租金18,025.60元的0.2%按日计，自每期租金应付日之后的第八日起计算至判决生效之日止)；上述第二至三项支付款中，应扣除屹睿公司已交付徐俊的房屋保证金(押金)36,051.20元，余款由屹睿公司于判决生效之日起十日内支付给徐俊；四、对于屹睿公司的反诉请求不予支持。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，屹睿公司在承租期内、无任何约定或法定理由要求立即解除与徐俊之间的租赁合同，因徐俊明确答复不同意解除合同，故屹睿公司主张双方之间的租赁合同已于2015年11月20日解除缺乏合同及法律依据。合同中有关“承租方中途擅自退租的，应按月租金的两倍向出租方支付违约金”的约定是双方对承租方擅自退租应承担违约数额的约定，并不当然赋予承租方任意解约权。且双方之间的合同对合同解除的前提条件作出了明确约定，故屹睿公司依据上述违约金的约定主张其享有合同的任意解除权亦缺乏依据。一审法院基于屹睿公司未能积极地与徐俊办理涉案房屋的交接手续或采取其他合理方式来减少双方损失的事实并根据徐俊的主张，判决双方之间的租赁合同于2016年10月21日解除及屹睿公司向徐俊支付2015年11月21日至2016年10月20日期间的租金并无不当，可予维持。就屹睿公司应支付欠付租金的违约金数额问题，一审法院虽以双方合同约定的违约金过高、远远超出徐俊的损失为由予以调整，但其酌定的违约金数额仍旧过高，本院依法予以调整，酌情确定屹睿公司以月租金的0.05%按日支付违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初13087号民事判决第一、二、四项；
二、变更上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初13087号民事判决第三项为：上海屹睿投资管理有限公司应向徐俊支付拖欠2015年11月21日至2016年10月21期间租金的违约金(参照月租金18,025.60元的0.05%按日计，自每期租金应付之日后的第八日起计算至本判决生效之日止)；上述租金及违约金的支付中，应扣除上海屹睿投资管理有限公司已交付徐俊的房屋保证金(押金)36,051.20元，余款由上海屹睿投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给徐俊。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5,803.46元，由徐俊负担2,803.46元，上海屹睿投资管理有限公司负担3,000元；反诉案件受理费40元、财产保全申请费1,680元，均由上海屹睿投资管理有限公司负担。二审案件受理费5,803.46元，由上诉人上海屹睿投资管理有限公司负担3,000元，由徐俊负担2,803.46元。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 邬海蓉
审判员 余 艺
二〇一七年三月二十九日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。