新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
民事判决书
（2018）兵06民终120号
上诉人（原审原告）：黄秉福，男，汉族，1972年11月13日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。
委托诉讼代理人：李琼，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王文军，新疆新途律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司，住所地:新疆五家渠市青经开南区上海路1659号君豪御园006室。
法定代表人：石金禹，公司董事长。
委托诉讼代理人：谢君，新疆昌年律师事务所律师。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部，住所地：乌鲁木齐市天山区人民路1号。
法定代表人：傅卫峰，营业部总经理。
委托诉讼代理人：张开发，新疆世源律师事务所律师。
上诉人黄秉福因与被上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）及原审第三人中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部（以下简称建行新疆分行营业部）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2017）兵0601民初1634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄秉福及其委托诉讼代理人李琼、王文军，被上诉人君豪公司的委托诉讼代理人谢君，原审第三人建行新疆分行营业部的委托诉讼代理人张开发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄秉福上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实及理由：一审判决认定上诉人没有解除《商品房买卖合同》的约定和法定事由是错误的，没有事实和法律依据，应当依法改判。首先，《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”本案中，上诉人至始至终没有收到《住宅质量保证书》，一审庭审时被上诉人也承认没有提供，同时被上诉人也表示无法提供《住宅质量保证书》。上诉人在验房时发现房屋多处质量问题，并且没有收到《住宅质量保证书》，在房屋质量得不到任何保障的情况下，上诉人拒绝接房导致的延期交房责任应当由被上诉人承担。《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房超过180天后，买受人有权解除合同。”因此，上诉人要求解除合同，符合合同的约定。其次，根据自治区住建厅的新建建【2010】14号文件规定：严格按照住建部建质【2009】291号的规定进行分户验收，但是上诉人在五家渠质监站调取的29号楼的工程验收备案“住宅工程质量分户验收汇总表”里显示29号楼共144户，只验收了76户，没有达到国家住建部和自治区住建厅的规定，被上诉人也没有给上诉人交付《住宅工程质量分户验收表》，可见29号楼并没有达到工程整体竣工验收的法定条件。被上诉人在没有达到工程整体竣工验收条件的情况下交房，不符合法律规定。因此，从法律规定的角度看，双方签订的《商品房买卖合同》也达到了解除条件。再次，房屋质量有严重瑕疵，达不到交房条件，导致延期交房应当由被上诉人承担责任。综上，从合同约定和法律规定来看，双方签订的《商品房买卖合同》都符合解除条件。因此，上诉人要求解除合同有事实和法律依据，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
君豪公司辩称，一审判决正确，应当予以维持。上诉人称君豪公司未下发“两书”不属实，君豪公司的房屋均有“两书”才能验收交房。由于上诉人没有收房，“两书”还在君豪公司。上诉人称君豪公司房屋不符合质量标准是不属实的，君豪公司有竣工验收报告，不存在任何质量问题。对上诉人所称房屋存在质量瑕疵，达不到交付条件是没有事实依据的，房屋质量有瑕疵属于维修范围内，针对房屋存在瑕疵君豪公司均进行了查验、维修。综上，上诉人的主张不符合解除《商品房买卖合同》的条件，君豪公司也履行了交付房屋的义务。请求驳回上诉，维持原判。
建行新疆分行营业部述称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确。上诉人以房屋存在质量问题为由要求解除合同，不符合解除合同的条件。本案中，房屋可能存在瑕疵，但该瑕疵不属于整体质量问题，也不属于合同不能履行的问题，被上诉人也提供了其房屋有质量验收等相关证明。综上，上诉人要求解除合同事实依据不充分。
黄秉福向一审法院起诉请求：1、解除其与君豪公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除其与建行新疆分行营业部签订的《个人住房担保借款合同》，并解除抵押权；3、君豪公司返还首付款80493元；4、君豪公司返还截止到2017年10月27日黄秉福支付银行贷款本金35477.81元、利息63570.12元；5、君豪公司赔偿延期交房的违约金4005元；以上合计183545.93元；6、由君豪公司承担本案的诉讼费及邮寄送达费。
一审法院认定事实：2014年1月6日，黄秉福与君豪公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由黄秉福购买位于五家渠青经开南区南京路656号君豪御园29幢2单元6层603号房屋。房屋建筑面积为81.6平方米，单价为每平方米5603元，总房款为457205元。2013年12月18日付房款137205元，余额320000元，黄秉福申请银行贷款支付。君豪公司应当在2016年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件的商品房交付给黄秉福。
黄秉福按照合同约定支付了首付款。2014年2月18日，黄秉福与建行新疆分行营业部签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额320000元，还款方式等额本息，贷款期限2014年2月18日至2034年2月18日。建行新疆分行营业部已经将320000元房款转至君豪公司的银行账户内。黄秉福从2014年2月18日开始至2017年10月27日已还按揭贷款35477.81元、利息63570.12元。
2016年7月22日，君豪御园29号楼经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格。2016年8月3日，君豪公司以挂号信的方式向黄秉福邮寄了《入住通知书》。后黄秉福多次到涉案房屋验房，发现该房屋塑钢窗焊缝有缝隙，防盗门锁芯突出，门外框与墙体之间有空隙，卫生间厨房没有通气道，墙面多处空鼓，地面坡度大等问题。2017年2月23日，黄秉福自行委托房安心公司对涉案房屋进行查验，并作出[房验乌字]170201号验房报告，查验结果为：室外建设不完善、房屋内部建筑尺寸基本符合要求，墙面空鼓、裂缝、垂直平整度个别偏大现象。墙面空鼓现象特别是业主墙面设计有悬挂物的位置，应进行处理，减少后期装修时困难和成本增加。门、窗和水电设备方面均存在部分问题，需在交房进行认真整改。黄秉福将该验房报告交付君豪公司，要求君豪公司维修，君豪公司未进行维修，引发争讼。
另查明，黄秉福于2017年8月1日向君豪公司邮寄解除《商品房买卖合同》的通知，君豪公司于2017年8月9日向黄秉福回复，不同意解除《商品房买卖合同》。审理过程中，君豪公司对涉案房屋进行了维修。
一审法院认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、《房屋建筑工程质量保修书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、验房报告、收款收据、个人贷款对账单、律师函、邮寄快递回单、回复函、《竣工验收备案表》、挂号信函收据、个人信贷档案及当事人当庭陈述。
一审法院认为，黄秉福与君豪公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。黄秉福及君豪公司均应当全面履行合同约定义务。黄秉福按照合同约定付清了房款，君豪公司按照合同约定的日期将房屋交付黄秉福使用，黄秉福以房屋质量不合格为由拒绝接收房屋并无证据证实，不存在约定及法定的解除《商品房买卖合同》事由，故对黄秉福主张解除《商品房买卖合同》的请求，不予支持。对黄秉福主张解除与建行新疆分行营业部签订的《个人购房担保借款合同》并解除抵押权、要求君豪公司返还首付款80493元、银行贷款本金35477.81元、利息63570.12元的请求，因《商品房买卖合同》未解除，故以上请求无事实依据，不予支持。因君豪公司并不存在违约行为，故对黄秉福要求君豪公司承担违约金4005元的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回黄秉福的诉讼请求。案件受理费3844元，邮寄送达费177.6元，合计4021.6元，由黄秉福负担。
二审中，被上诉人君豪公司提交了《新建住宅使用说明书》和《新建住宅质量保证书》，并称一审时该证据在物业公司，故一审未提交。上诉人对说明书和质量保证书形成的时间有异议，认为是在一审开庭之后形成的，不予认可。原审第三人对该说明书和质量保证书无异议。本院认为，上述证据不属于新证据，君豪公司应当在一审时提交而未提交，不排除一审之后形成的可能性，且无上诉人的签字认可，故本院不予认定。
本院审理查明，黄秉福与君豪公司签订的《商品房买卖合同》约定：逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。黄秉福已交80493元购房首付款。
一审法院认定的其他事实有相应证据佐证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、涉案商品房是否存在质量问题，是否达到交付条件，解除合同的条件是否成就。从查明的事实看，黄秉福在交接房屋时指出质量问题，要求维修，后又委托房安心公司查验，亦检查出质量问题，君豪公司在一审期间进行了维修，说明涉案商品房确实存在质量问题。该商品房虽然经过了有关部门验收，但验收不完善，没有证据表明对该商品房进行分户验收，也无证据证实君豪公司在交接时提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且存在的质量问题在黄秉福提出维修要求后，在交房期限届满后180天内，君豪公司未进行维修，根据双方签订的合同约定的交付条件，本院认定该商品房未达到交付条件。因君豪公司未能在合同约定的交房期限届满后180天内交付手续齐全、质量合格的商品房，依照合同约定，本院认定解除合同的条件已成就。二、黄秉福行使解除权的方式是否符合合同约定和法律规定，双方签订的《商品房买卖合同》是否已经解除。双方在合同中约定：逾期交房超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据上述合同约定和法律规定，黄秉福在合同约定的解除合同成就后，有权解除合同。其在逾期交房超过180日后，向君豪公司发出解除合同通知，亦符合法律规定和合同约定的解除权行使方式。依照上述法律规定，合同自通知到达对方时解除，故本院认定双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。君豪公司虽提出异议，但未依法向人民法院请求确认解除合同的效力，故其认为合同不应解除、未解除的辩解，与合同约定和法律规定不符，本院不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》因黄秉福行使解除权已自解除合同通知达到君豪公司时解除，黄秉福又起诉主张解除与法不符，故其要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。三、黄秉福要求君豪公司返还首付款80493元、支付银行贷款本金35477.81元、利息63570.12元、违约金4005元的诉讼请求应否支持。双方签订的合同约定：逾期交房超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据上述合同约定和法律规定，黄秉福要求君豪公司返还首付款、支付银行贷款本息及违约金的诉讼请求成立，应予支持，但其主张的违约金数额不符合合同约定，应为80.49元。四、黄秉福请求解除与建行新疆分行营业部签订的《个人住房借款合同》的诉讼请求能否成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。本案中，建行新疆分行营业部作为第三人未提出诉讼请求，依照上述司法解释规定，本案只审理商品房买卖合同纠纷，对黄秉福请求解除与建行新疆分行营业部签订的《个人住房借款合同》的诉讼请求，本院不予审理。
综上所述，上诉人黄秉福的上诉请求和理由部分成立，本院酌情予以支持。一审判决认定事实有误，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2017）兵0601
民初1634号民事判决；
二、被上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人黄秉福返还购房首付款80493元，支付银行贷款本金35477.81元、利息63570.12元，赔偿逾期交房违约金80.49元，合计179621.42元；
三、驳回上诉人黄秉福的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3844元，邮寄送达费177.6元；二审案件受理费3971元，邮寄送达费246.4元，总计8239元，由上诉人黄秉福负担239元，被上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司负担8000元（给付时间同上）。
本判决为终审判决。
审判长甄红星
审判员渠源
审判员赵群
二○一八年六月十八日
书记员杨子仪
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