广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第1048号
原告（反诉被告）：黄玉霞，住广州市花都区。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘月娥，住广州市海珠区。
委托代理人：万海龙，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：张德明，广东法制盛邦律师事务所律师。
原告黄玉霞诉被告刘月娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理后，被告刘月娥提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并于2015年9月11日适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）黄玉霞的委托代理人梅聪颖，被告（反诉原告）刘月娥的委托代理人万海龙、张德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年7月23日，原告与被告签订《商铺买卖合同》，约定被告向原告购买位于广州市花都区白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2403号商铺，总房价为570000元，被告支付购房款290000元后，购房余款280000元至今未支付。虽经原告多次催促，被告仍拒绝付清其拖欠的款项，其逾期拒不付清款的行为已构成违约，被告理应继续履行合同并承担相应的违约责任。鉴于多次催款未果，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付广州市花都区白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2403号商铺购房余款280000元及违约金（违约金以应付房价款280000元为本金，从本案立案起诉之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至被告刘月娥实际付清款之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告刘月娥答辩称：原告在《商铺买卖合同》履行的过程中存在违约行为，被告不应向原告支付剩余购房款。第一，原告在销售时所宣传的商铺具有的条件与其建设的设施均无实施。第二，原告迟延办证。第三，在房产交付时，原告并没有履行交付义务，包括通知被告及与被告一同验收。第四，原告在销售房产时称可以为我方办理按揭贷款，但后来申请时银行告知被告称由于被告已超过60岁，银行不允许贷款。且涉案楼盘大多数购房人贷款未能获批，具体原因不详。因此被告未能获得贷款是原告过错所致。第五，合同对双方的权利义务已进行明确约定，原告要承担过户、交付房产的义务，还要承担此后的义务。即使原告后来已办妥房产证，但不代表其之前的义务已履行完毕。根据合同第十四、十五条规定，“合同约定的办证时间为合同生效的150个工作日……”因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告刘月娥反诉称：2009年至2010年间，广州新港机场实业有限公司（下称“新港公司”）举着“365天永不落幕交易会”、“中国南方进出口商品交易中心”、“广东首个国家验收物流保税区，1385亿元空港经济，全球贸易平台”、“国家三大航空物流园之一”、“铺王”、“中美巴日韩5国行业协会联动”等旗帜，通过各大媒体和短信群发等方式大肆宣传推广中国南方进出口商品交易中心商铺。凭着“中国南方进出口商品交易中心”的招牌和广交会展位的定位，以及浓厚的政府主导色彩，反诉原告刘月娥经新港公司反复口头承诺所宣传事实的前提下，决定投资购买商铺一间。但直至2010年6月21日签约时刘月娥才得知所买商铺的出售方为反诉被告黄玉霞。双方签订了《商铺认购书》（编号：NO.0001071），约定刘月娥购买【中国南方进出口商品交易中心】二期2A层403号铺位，建筑面积为29.74平方米，价格为570000元，折合套内面积单价为37599元每平方米。尽管涉案商铺周边商铺的市场价为每平方米1万元不到，但刘月娥冲着新港公司和黄玉霞“中国南方进出口商品交易中心”、“永不落幕的交易会”等承诺，才以高于市场价三倍多的价格投资涉案商铺。
在签订正式《商铺买卖合同》时，刘月娥明确表示无能力一次性付款，要进行银行按揭付款，黄玉霞口头承诺涉案商铺完全可以进行按揭付款，与年龄无关。于是，刘月娥于2010年7月23日签订《商铺买卖合同》，并按约定先支付房款290000元，余款280000元由银行按揭支付。
2010年8月29日，刘月娥付齐290000元房款和按揭费10500元、税费18274元、律师费1480元、公正费200元。后在向银行申请按揭付款时被各个银行明确拒绝，理由是中国南方进出口商品交易中心全部商铺几乎无法办理按揭和刘月娥已超过60岁。因此，刘月娥无继续履行的能力，对此，黄玉霞有明显过错，在明知不能按揭付款的情况下仍欺诈刘月娥可以采取按揭付款。
再者，新港公司明确承诺的规划配套设施无一兑现，装修不符约定，所有商铺一直处于关门状态，便成了实实在在的“365天永不开幕的商铺”。“中国南方进出口商品交易中心”的市场名称也已于2013年作废。
刘月娥认为，黄玉霞存在严重的虚假宣传、虚假承诺和隐瞒重要事实的违背诚实信用原则的行为，导致刘月娥现无法履行合同，且存在严重过错，根据《合同法》等相关法律法规，应返还刘月娥购买涉案商铺全部已付房款、按揭费、税费、律师费、公证费共计320454元及利息。综上，请求法院判令：1、解除刘月娥与黄玉霞于2010年7月23日签订的《商铺买卖合同》。2、反诉被告黄玉霞返还反诉原告刘月娥已付购房款、按揭费、税费、律师费、公证费共计320454元及利息96895元（利率按同期银行贷款利率计算，自2010年8月29日起计，暂计至2015年8月20日，直至全部清偿之日止）。3、反诉被告承担本案的诉讼费、反诉费。
反诉被告黄玉霞辩称：一、坚持我方在本诉中发表的意见及相关诉请，不同意刘月娥的全部反诉请求。二、刘月娥在《民事反诉状》中提到的事实与客观事实不相符，相关理由不能成立，其诉请没有事实和法律依据。1、关于按揭贷款的问题，属于银行与刘月娥之间的关系，与黄玉霞无关。根据刘月娥自认的事实，其按揭未获批是因其已超过60岁，无继续履行偿还房贷的能力所致。但按揭贷款是刘月娥选择、确定的，能否获批，属于刘月娥签订合同前就应当预见的商业风险。另根据双方在合同中的约定，如刘月娥按揭未获批准的，刘月娥应当以一次性付款的方式支付余下购房款。2、黄玉霞已按合同约定全面履行装修义务。2012年9月、10月份，黄玉霞及案外人按合同约定，通知刘月娥接收商铺，但刘月娥未按约定办理接收手续。根据合同约定，视为涉案商铺已经交付给了刘月娥，相关损失、风险及责任由刘月娥承担。3、关于市场名称，据了解，2011年涉案商铺所在的商铺依法取得了“中国南方进出口商品交易中心”称号，直至2013年因刘月娥和其他物权所有人未办理续期手续，故目前该名称已失效。黄玉霞作为二手出卖人，没有办理市场登记证的合同义务。4、黄玉霞依法出售商铺，并没有就合同约定以外的内容对刘月娥作任何承诺，刘月娥的陈述与客观不相符。5、涉案房产已登记在刘月娥名下，刘月娥的合同目的已经实现，且实际上已享受物权所有人的权利，故其反诉解除合同的诉请不符合约定及法定条件。6、刘月娥要求解除合同的主张已超过法定的行使合同解除权的期限。即使根据刘月娥提到的相关理由，其提出解除合同已远远超过了法定的行使合同解除的除斥期间，应视为合同解除权消灭。综上，刘月娥要求解除合同的诉请既不符合双方约定，也不符合法定条件，缺乏事实和法律依据，其相关理由不能成立，请求驳回其反诉请求。
经审理查明：2010年6月21日，原告黄玉霞作为出售方，被告刘月娥作为认购方，广州新港机场实业有限公司（以下简称新港公司）作为出售方的受托人，签订《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》，约定刘月娥向黄玉霞认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】2A层403号铺位，该物业用途为商业，于2012年10月1日前交付使用。认购书约定认购价为570000元，刘月娥须于2009年7月15日前到指定律师所与出售方签署《商铺买卖合同》。
2010年7月23日，原告黄玉霞（甲方、出卖人）、被告刘月娥（乙方、买受人）、新港公司（出卖人的委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人所购商铺位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处二层2403号铺，该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为570000元（以套内面积单价计算37599元每平方米）。合同第四条约定，买受人应当按时如期将房价款支付给出卖人，于2010年7月23日前支付全部房价款的30%，计171000元；2010年8月15日前支付全部房价款21%，计119000元；余下房价款280000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2、银行实际贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。第五条：买受人如未按本合同规定的时间付款，（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。第六条、出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。第八条、出卖人应于2012年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权……买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交给买受人，一切风险由买受人承担。第十三条，买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址……出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起3天内视为送达。第十四条，本合同生效后的150个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区有关部门办理商铺独立产权手续。出卖人未按本合同规定的时间申办该商铺独立产权手续，按下列方式处理：（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金……。第十五条，本合同生效后220个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续……买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需及未交付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金……合同并对装饰标准、房地产权证的办理等方面进行了约定。
《商铺买卖合同》签订前后，被告刘月娥合计向原告支付购房款290000元及办证税费18274元、公证费200元，向案外人缴纳按揭费10500元、律师费1480元。
2010年10月2日，新港公司（甲方、移交方）与被告刘月娥（乙方、接收方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，约定：为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。
2012年7月10日，新港公司向刘月娥发出《通知函》，告知因刘月娥个人原因导致银行对其按揭申请不予批准，要求刘月娥在2012年7月20日前向黄玉霞或新港公司付清余款280000元。
2012年9月28日，新港公司及广州福地商务有限公司向刘月娥发出《通知书》，通知刘月娥于2012年10月8日至2012年10月12日办理接收涉案商铺的手续。2012年10月19日，上述两公司再次向刘月娥发出《告知书》，催告刘月娥在2012年10月30日前办理商铺接收手续。
2014年6月27日，新港公司向被告刘月娥发出《催款函》，要求刘月娥向出卖人黄玉霞支付购房余款280000元及相应的利息、罚息、滞纳金、违约金等。
另查明，上述《通知函》《通知书》《告知书》《催款函》等文件均寄往被告刘月娥在《商铺买卖合同》中提供的通讯地址。
2011年8月9日，涉案商铺登记至刘月娥名下，登记地址为广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号2403商铺。
诉讼中，被告提供中国南方进出口商品交易中心宣传海报、现场图片、广告图片等证据拟证明原告存在虚假宣传、虚假承诺等事实。原告对上述证据均不予确认，认为原告作为二手出卖人，从未发布过任何广告；即使按该证据内容，也是针对不特定对象发出，没有具体承诺何时能实现图文所显示的效果，更没有对涉案商铺规划范围内的商业配套等进行过任何具体且明确的承诺，相关广告属于要约邀请，不具备合同约束力。
本院认为：原告与被告刘月娥签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。
按照合同约定，被告刘月娥须分期向原告支付购房款共290000元，余款280000元采取银行按揭贷款方式支付。被告刘月娥至今未办妥按揭贷款，亦未以其他方式付清购房余款，已构成违约。因此，原告请求被告刘月娥支付购房余款280000元合理合法，本院予以支持。虽然合同约定在上述情况下未补交购房余款应承担违约责任，但被告刘月娥办理按揭贷款的相关手续是由原告或原告指定的机构代理的，而被告刘月娥已依约支付全部购房款的51%，原告也不能证明银行不放款完全归责于被告刘月娥。因此，原告要求被告刘月娥支付违约金的请求理由不充分，本院不予支持。
针对被告的抗辩意见以及被告刘月娥反诉请求的理由，本院认为：
一、被告所提供的广告宣传资料无法证明系原告作出，且相关广告宣传系营销的促销手段，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。被告刘月娥作为完全民事行为能力人，应有充分审慎义务，其对签订认购书及买卖合同的后果应有充分认识。被告刘月娥明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，其亦应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故商铺后续经营所产生的风险应由其自行承担。
二、根据合同约定，买受人（被告）须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人（原告）提供所需资料及交清全额房价款……因买受人未提供或延迟提供所需资料及未交付或延迟交付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的……出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。由于被告至今尚未向原告付清全额房价款，原告办理《房地产权证》的时间亦可相应顺延，因此原告亦不承担迟延办理产权过户手续的责任。
三、原告已履行通知被告收楼的义务，按照约定，买受人（被告）未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的使用权已实际交给买受人。故被告认为原告没有履行房屋交付义务无理。
四、关于贷款问题，被告并没有证据证明原告曾对其承诺可以申请到按揭贷款。根据合同约定，如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款，现银行不批准被告的贷款申请，根据上述约定，被告应一次性向原告支付购房余款。被告在选择按揭方式付款及向银行申请按揭贷款前就应当预料到银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形，银行不予放贷并非被告不可预见、不能克服的情形。故被告认为其贷款申请未获银行同意属原告过错理由不成立，本院不予采纳。
因此，被告的抗辩及反诉请求均没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告刘月娥于本判决发生法律效力之日起15日内向原告黄玉霞支付广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号2403商铺的购房余款280000元；
二、驳回原告黄玉霞的其它诉讼请求；
三、驳回反诉原告刘月娥的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2750元、反诉案件受理费5387元，均由被告（反诉原告）刘月娥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
审判员 陈耿俊
二〇一五年十月十九日
书记员 孙雪芳