上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初5817号
原告上海鉴诚韵置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人徐军，董事长。委托代理人鲁志成，上海市诚和律师事务所律师。被告上海沛尔饭店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人肖坤林，经理。委托代理人朱光辉，上海市德尚律师事务所律师。原告上海鉴诚韵置业有限公司诉被告上海沛尔饭店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于同年2月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人鲁志成，被告委托代理人朱光辉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告上海鉴诚韵置业有限公司诉称，2011年4月，上海市浦东新区建设(集团)有限公司(以下简称浦建集团)与被告订立《租赁合同》一份，约定浦建集团将位于浦东大道2752号房屋一幢(以下简称系争房屋)出租给被告，作为经营旅店之用，总面积为2174平方米，租期为5年，自2011年5月1日至2016年4月30日，年租金为人民币75万元，租金支付方式为先付后用，于每年的5月1日前一次性支付。2013年8月，浦东新区国资委将租赁房屋产权无偿划拨给原告。为此，2014年6月30日，原、被告及浦建集团三方订立《合同主体变更确认函》，明确，原《租赁合同》中甲方的权利义务由原告行使。自2014年以来，被告屡次拖欠房屋租金，虽经原告多次催要，仍然未果，截止2015年12月底，被告拖欠租金达60万元。根据《租赁合同》的规定，被告拖欠原告租金之行为已经构成严重违约，需承担年租金50%的违约金，且已符合合同中关于解除合同的条件。为此，原告于2015年11月4日向被告发出律师函，决定行使合同约定的解除权。故原告现提起诉讼，要求：1、确认原、被告的《租赁合同》于2015年11月12日解除；2、判令被告支付房屋租金60万元；判令被告支付违约金375,000元；3、判令被告腾空系争房屋后现状返还系争房屋。审理中，原告明确，如果法院不能确认双方的合同于2015年11月12日解除，也要求法院解除双方签订的《租赁合同》。关于押金5万元，原告同意在被告的租金中予以抵扣。被告上海沛尔饭店管理有限公司辩称，原、被告之间的租赁合同并未在2015年11月12日解除，实际上，双方于2015年11月24日仍在协商租金交纳及续签合同的事宜，在协商过程中，原告同意被告2015年11月30日支付租金30万元，2015年12月20日支付租金45万元，合同续签两年。除以上协商之外，2015年12月21日，原告还对被告进行回复，强调租金到2015年12月31日之前付清，合同续签三年。实际上，截止2015年底，被告确实尚有60万元租金未付，但被告并未违约，根据双方此前的履行事实看，被告是先用后付款的，故原告主张违约金无事实依据，即使被告的违约事实成立，原告主张的违约金也明显过高，要求法院予以调低。另外，基于原告承诺可以续签5年的合同，被告才于2014年和2015年对旅馆进行了不断投入和装修，如果原告解除合同，将给被告造成200余万元的装修损失，原告应当予以赔偿，故不同意解除合同。经审理查明，系争房屋登记的所有权人为川沙县建筑安装总公司。该公司后经工商核准变更名称为浦建集团。2011年，浦建集团作为甲方与作为乙方的被告签订《租赁合同(续)》，约定，甲方将系争房屋七层，建筑面积为2174平方米出租给乙方；该房屋现有装修、附属设施、设备状况、安全生产条件和防火等级，以及甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由双方在本合同附件二中加以列明，双方同意该附件作为甲方向乙方交付房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据；乙方租赁该房屋用于从事旅馆的经营等业务；租赁期自2011年5月1日起至2016年4月30日止，该房屋的年租金为75万元；乙方应于每年的5月1日前向甲方支付年租金总额；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁安全保证金5万元，租赁合同终止时，甲方收取的房屋租赁安全保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第6-4条还约定，乙方增设特种设备，装修、改造设施设备的，应事先征得甲方的书面同意，其中按规定必须报有关部门审批的，则还应由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。第7-1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的十日内返还该房屋和有关设施设备；第7-2条约定，乙方返还该房屋和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态，返还时，甲方根据合同附件二的约定进行验收，并相互结清各自应当承担的费用。第9-2条约定，双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金的50%支付违约金，其中包括乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。合同附件二中双方并未作出约定。2013年8月，上海市浦东新区国有资产管理委员会将系争房屋无偿划拨给了原告。2014年6月30日，浦建集团、原告和被告签订《合同主体变更确认函》，三方确认原《租赁合同(续)》中属于甲方的权利与义务由原告承继。此后，被告依约承租了上述房屋用于旅馆经营，被告已经结清了截止2014年之前的租金。2014年9月28日，被告向原告交付租赁押金5万元。2015年8月21日，原告向被告发出《租金催缴通知》，要求被告按合同按时缴纳租金，若因被告原因产生的滞纳金，乃至影响合同继续履行的责任由被告承担。2015年11月2日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告在律师函送达之日起十日内，需立即支付房租；如逾期未支付，原告将行使合同解除权，并将采取相应的法律行动，追究被告的违约责任。针对2015年租金，被告于2015年11月30日支付了15万元，尚余60万元未付。期间，2015年11月24日，原告方刘剑安向被告方刘亚华发出电子邮件，邮件附件为就系争房屋相关租赁事宜草拟的《备忘录》。2015年12月2日和2015年12月10日，刘亚华向刘剑安发送了电子邮件，邮件附件为《申请报告》和修改后的《备忘录》，要求与被告先续签三年房屋租赁合同，三年合同期满后若无市政拆迁，再续签二年合同等。此后，原、被告均未在上述《备忘录》上签字盖章。2015年12月21日，刘剑安向刘亚华回复电子邮件，要求被告对2015年的租金务必于2015年12月31日前付清；关于付清欠租后续签租约事宜，原告提出“2+1+N”模式，即首期租约为2年，到期若无政府规划建设需要，再续签1年，前三年租约期满前，视政府规划建设情况再议后续租约问题。2016年1月7日，原告再次向被告发出《公函》，认为被告未在宽限期(2015年11月12日)之前履行租金支付义务，双方的《租赁合同》于2015年11月12日解除。此后，原告起诉来院。2016年1月26日，被告又向原告发函，称浦建集团领导曾承诺说2016年合同到期后如无市政拆迁继续与被告签订5年房屋租赁合同，被告放心大胆进行了改造装修，陆续共投资200多万元，现合同快到期，要求原告续签2016年5月1日至2021年4月30日的《房屋租赁合同》。另查明，2014年11月17日，被告就系争房屋的燃气管道安装工程改造支付费用97,000元。2014年12月12日，为电梯改装花费67,500元。2015年3月26日，对系争房屋的水管改建工程花费269,700元。还查明，2006年1月23日，浦建集团与被告就系争房屋签订《租赁合同》，约定租赁期自2006年4月1日起至2011年3月31日。另在“补充条款”约定，被告安装的电梯可使用年限为10年，如果合同期满后浦建集团不再续约，浦建集团按残值结算给被告。被告接收了系争房屋后，在系争房屋内安装了电梯。证明上述事实的证据有：房屋所有权证、企业申请变更登记注册书、关于同意设立上海市浦东新区建设(集团)有限公司的批复、公司设立登记申请书、租赁合同(续)、关于同意将浦建体检办公楼等房地资产通过无偿划拨形式注入鉴诚韵公司的批复、合同主体变更确认函、支票存根及发票联等、租金催缴通知、律师函、2015年11月30日的支票存根及凭证、电子邮件及附件、公函、2016年1月26日的函件、燃气管道支付凭证及发票、电梯改装费发票、水管改造费发票、2006年的租赁合同。经审查，原、被告对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。审理中，原告表示可以不拆除电梯；被告认为如果法院判决解除合同，被告不予拆除电梯，但原告对此应予作出补偿。本院认为，浦建集团与被告就系争房屋签订的《租赁合同(续)》系双方当事人真实意思表示，合法有效，后原、被告和浦建集团签订《合同主体变更确认函》，三方确认原《租赁合同(续)》中属于甲方的权利与义务由原告承继，故《租赁合同(续)》的主体变更为原告与被告，双方均应依约严格履行。该合同对于租金的支付方式作出了明确约定，即先付后用，于每年的5月1日前支付年租金总额。现在合同履行过程中，被告并未能按约支付2015年的租金，为此，原告曾于2015年8月21日和11月2日向被告催款，但届时被告仍未支付租金，故原告现请求被告支付截止2015年12月底所结欠的租金60万元的诉讼请求，本院应予支持。根据《租赁合同(续)》的约定，被告逾期不支付租金累计超过一个月，原告依法享有解除合同的权利。现从原告于2015年11月2日的《律师函》内容看，当时原告限定被告在律师函送达之日起十日内支付租金，并明确如逾期未支付，原告将行使合同解除权。而依据合同法的相关规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，现原告虽于2016年1月7日向被告发出《公函》时称2015年11月12日双方的合同解除，但该解除所确定的时间并不符合合同法关于合同解除的生效条件，故原告主张2015年11月12日双方的租赁合同已经解除的意见，本院不予采纳。但鉴于被告逾期支付租金已经远远超过1个月，故原告要求法院解除《租赁合同(续)》的请求，符合双方合同约定，本院应予支持。关于因被告违约而由原告主张的解约违约金，被告认为明显过高，对此，鉴于违约金兼具补偿损失和惩罚的功能，其是否过高，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情判定被告应当支付违约金15万元。合同解除后，被告理应返还系争房屋，双方合同约定合同附件二作为被告向原告返还房屋的验收依据，现实际双方在附件二中并未对此作出任何约定，故被告在返还房屋时对在系争房屋内未形成附和的装饰装修物，可由被告拆除，但不应当给房屋造成毁损，原告为此要求被告腾空系争房屋后予以返还的请求，本院应予支持。至于被告认为，因被告当初同意在上述合同届满后续签5年合同，为此被告于2014年和2015年对系争房屋进行了装修投入，对此，原告不予认可，且被告也无证据证明原告曾口头承诺续签5年合同的事实，而作为承租人的被告，在租赁该房屋并进行装修装饰时，应当预计合同到期后存在两种可能，即一种可能为，经双方协商后续签合同；还有一种可能为续签合同不成，对此被告应当在未签订续签合同时作出合理和慎重的考虑。但实际情况为，被告在未能与原告达成续签合同的一致意见时，即于2014年和2015年对系争房屋进行了燃气管道、电梯和水管等改造，且也未能按照合同的约定，在增设设备、改造时事先征得原告的同意，故对于被告未经原告同意改造发生的费用，由被告负担。被告虽还称，2015年11月开始还仍与原告协商续签事宜，从双方协商内容看，主要是关于续签合同的商讨，据此，被告并不能因此免除之前《租赁合同(续)》中的支付租金的约定和义务，且经原告的多次催要，被告仍拒不履行《租赁合同(续)》中支付租金的义务，导致原告提出解约权，故完全系被告的原因导致合同的解除，为此，被告认为如果合同解除，原告应当对被告的上述改造费用进行补偿的意见，本院难以采信。而被告在审理中还提交的购置空调、家电、床上用品等发票，以证明其投入的费用，因这些均是被告企业自身经营所需的设备和用品，与租赁合同无关，被告为此要求原告对此进行补偿的意见，本院亦不予采信。被告又认为系争房屋从实际履行看，被告都是先用后付，故被告并未构成违约，对此，即使被告在此前履行合同过程中确实在使用房屋之后再支付租金，也只能证明被告履行合同过程中未能按约付款的事实，并不能由此认定双方已经就租金的支付方式作出了新的变更，故被告的该抗辩意见不能成立。被告还提交了公司内部股东变更的材料，以证明原告曾承诺续签合同，才有现在股东收购股权的事实，对此，被告公司内部股东变化，系其公司内部事宜，不影响租赁合同的履行，也不能因此推定原告作出过如上承诺。关于系争房屋返还时被告是否应当拆除电梯的问题，审理中，原告表示可以不拆除电梯；被告表示不予拆除，但原告对此应予补偿被告。对此，本院认为，双方虽未在《租赁合同(续)》中约定返还房屋时对电梯如何处理，但考虑到电梯的安装系大型设备，且其拆除必将影响到原有的部分房屋结构，且结合被告在最初与浦建集团签订的2006年1月的《租赁合同》中约定的被告安装的电梯可使用年限为10年，如果合同期满后浦建集团不再续约，浦建集团按残值结算给被告的内容，可以看出房屋返还时，电梯不予拆除的事实，故本院判定被告返还房屋时电梯不予拆除。再结合本案的《租赁合同(续)》的期限，前后两份租赁合同的租期一共为10年，即如果被告按约履行合同至合同期限届满，电梯的使用年限也已经达到10年，无任何残值可言，现因被告的违约而解除了租赁合同，且距租赁合同届满时间只有4个月，故被告要求原告对电梯进行补偿的意见没有法律依据。至于在2014年12月被告擅自对电梯改造所花费的费用，也未征得原告同意，为此要求原告补偿亦无法律依据。关于被告在合同履行过程中所交付的押金5万元，原告在审理中同意在被告的租金中予以抵扣，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项、第十三条的规定，判决如下：一、解除原告上海鉴诚韵置业有限公司与被告上海沛尔饭店管理有限公司就位于浦东大道2752号房屋签订的《租赁合同(续)》；二、被告上海沛尔饭店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鉴诚韵置业有限公司租金60万元；三、被告上海沛尔饭店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鉴诚韵置业有限公司违约金15万元；四、被告上海沛尔饭店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空位于上海市浦东大道2752号房屋并现状(包括电梯)返还给原告上海鉴诚韵置业有限公司；五、原告上海鉴诚韵置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海沛尔饭店管理有限公司押金5万元(此款可与上述判决第二项相抵扣)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,550元，减半收取6,775元，由原告上海鉴诚韵置业有限公司负担1125元，被告上海沛尔饭店管理有限公司负担5,650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一六年二月二十三日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。