青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0212民初3521号
原告青岛证大大拇指商业发展有限公司。
法定代表人陈锋，职务董事长。
委托代理人辛建华、皇甫思佳，系山东雅君律师事务所律师。
被告刘冬海。
原告青岛证大大拇指商业发展有限公司与被告刘冬海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告青岛证大大拇指商业发展有限公司委托代理人皇甫思佳到庭参加了诉讼，被告刘冬海经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月20日、2015年9月25日，原、被告双方分别签订了《证大·大拇指广场房屋租赁合同》，约定原告将其位于崂山区房屋出租给被告用于经营洗车服务，租赁期限为3年，并就租金数额、支付方式、违约责任等条款进行了明确约定。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，但是被告自2015年5月开始拖欠租金，2014年10月开始拖欠物业管理费及水电费。原告及物业管理公司曾多次要求被告支付拖欠款项，但被告一直未支付。综上，被告的行为已经构成违约并给原告造成了巨大的损失，为此请求判令1、依法解除原被告双方于2015年9月21日签订的《证大·大拇指房屋租赁合同》并判令被告腾房；2、被告向原告支付租金47280.58元，物业管理费25380元和水电费27389元及逾期付款违约金3033元（违约金按照银行贷款利息计算至判决生效之日，暂计算至2016.8.31）;3、被告向原告支付解除合同违约金12240元;4、被告支付的保证金19260元归原告所有;5、诉讼费用由被告承担。
被告刘冬海未答辩。
原告青岛证大大拇指商业发展有限公司提交证据如下：
证据一：租赁合同（一）、解除合同协议书、还款计划。证明原被告双方于2011年12月20日签订租赁合同，并就租金和物业费的数额、支付方式、违约责任等条款进行了约定。后于2015年8月20日解除该租赁合同，被告向原告出具还款计划书，但是被告一直未结清所欠租金及物业费。
证据二：租赁合同（二）、还款及原店铺恢复计划。证明原告与被告于2015年9月21日签订租赁合同。原告按照合同约定履行了义务，被告未按照合同约定支付租金及物业费，被告的行为已构成违约，应按照合同约定支付违约金。被告于2016年3月3日出具还款计划书，但未付款。
证据三：汽车服务恢复营业的申请，证明事项：被告私自停业给原告造成了严重影响，后又继续恢复营业，且被告私自办理会员卡，致使很多会员找到原告索取赔偿，给原告造成了不良影响，根据租赁合同约定，原告有权解除合同。
证据四：物业公司向被告发出的支付物业费、水电费的催款函及付款通知单一宗，证明事项：被告自2014年8月开始拖欠物业管理费，被告收到催款函后未支付上述款项。
证据五：债权转让通知及快递回执、情况说明一份，证明事项：上海证大物业管理有限公司青岛分公司将被告所欠其物业管理费、电费及违约金等债权转让给了原告。
证据六：计算明细一份，证明被告拖欠原告的各项费用及计算方式。
被告未到庭质证也未提交证据。
经审理查明，原、被告于2011年12月20日签订《“证大·大拇指广场”房屋租赁合同》，约定：原告出租给被告位于本市崂山区房屋，面积243平米，用于经营汽车服务，租赁期限内，未经甲方同意及未按照规定获得有关部门审批、核准，乙方不得变更业态和经营品牌，乙方并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，租赁期限为3个租约年。租金为第一年22元/平米/月；第二年在第一年的基础上递增8%；第三年在前一年基础上递增8%，逾期付款按照每日千分之五支付违约金。2015年8月20日，原被告双方签订《租赁合同解除协议》，约定解除合同。2015年9月21日被告出具还款计划书：截至2015年9月21日共欠原告33595.58元。于2015年9月30日前付5000元，10月31日前付15000元，2015年11月30日前付13595.58元，但未付款。
2015年9月21日，原、被告双方又签订新的《房屋租赁合同》，租赁期限3年，租金为第一年12元/平米/月、第二年为20元/平米/月、第三年为28元/平米/月。双方在违约条款中约定，因被告（乙方）违约造成甲方依据本合同提前解除本合同的，甲方有权不予退还乙方的保证金并支付三个月的租金和物业费作为违约金。合同签订后，原告依约履行了交房义务，被告支付了保证金19260元。被告自2015年5月至2016年12月，尚欠原告租金47280.58元和2014.10.1—2016.12产生的水费9696元、电费17693元、物业费25380元，共计52769元。
另查明，上海证大物业管理有限公司青岛分公司将被告所欠物业管理费、电费及违约金等作为债权转让给了原告。经审查，《债权转让通知》载明，刘冬海：青岛证大大拇指商业发展有限公司与您分别于2011年12月20日、2015年9月25日就位于崂山区房屋承租等事宜签订了《“证大·大拇指广场”房屋租赁合同》。该租赁合同明确约定了您向我公司支付物业管理费的金额、支付方式及违约责任，但截止2016年11月30日贵方共欠付物业管理费24180元、水电费27389元及逾期付款违约金2541元合计54110元。根据《合同法》规定，我方基于《租赁合同》项下自2014年10月起至租赁合同解除之日止的物业费、电费及逾期付款违约金，由你方向青岛证大大拇指商业发展有限公司予以交付。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应严格履行。原告将案涉房屋交付被告使用后，被告应当按约缴纳租金及物业费用，逾期交纳，原告有权按照合同约定解除双方的租赁合同并要求被告支付违约金。
2015年9月25日出具的《还款计划书》系被告对所欠租金的确认，应按照计划书履行。原告按照合同将约定之房屋交付被告使用，被告应依约支付租金并承担逾期支付租金的违约金。被告欠租金情况如下：2015年5月租金1124.44元，2015年6月租金5360.57元，2015年7月租金6235.57元，2016年1月至12月每月租金分别为2880元，2015年5月1日至2016年12月30日的租金共计47280.58元。
关于原告请求判令被告支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，因原被告在租赁合同中对逾期支付租金的违约责任及违约金计算方式予以约定，但因违约金约定过高，应予调整；上海证大物业管理有限公司青岛分公司将物业费、水电费及违约金作为债权转让给了原告且向被告发出了债权转让通知，原告据此要求被告支付水电费、物业管理费及相应违约金，本院予以支持。关于原告请求判令被告支付逾期支付物业管理费违约金的诉讼请求，因原被告在租赁合同中对逾期支付物业管理费的违约责任及违约金计算方式予以约定，现原告要求被告支付违约金的数额符合法律规定，故本院对原告的上述诉讼请求应予以支持。2015年9月21日签订的《“证大·大拇指广场”房屋租赁合同》约定，未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或因乙方违约造成甲方依据本合同约定提前解除本合同时，甲方有权不予退还乙方已付的保证金，乙方除需承担本合同约定的其他违约责任外，还需支付违约金。被告支付的保证金应予折抵所欠的租金。
被告无正当理由未到庭应诉，亦未答辩，应视为对自己诉讼权利的放弃。
据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告青岛证大大拇指商业发展有限公司与被告刘冬海于2015年9月21日签订的《证大·大拇指广场房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除，同时被告腾出租赁原告的房屋。
二、被告刘冬海支付原告青岛证大大拇指商业发展有限公司房屋租金28020.58元（47280.5819260）及违约金(违约金按照中国人民银行同期贷款利率从2015年6月1日起计算至本判决生效之日止)。
三、被告刘冬海支付原告青岛证大大拇指商业发展有限公司物业费25380元，水电费27389元，逾期支付物业费违约金2217元，共计54986元。
四、被告刘冬海支付原告青岛证大大拇指商业发展有限公司解除合同违约金12240元。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
上述二、三、四项所确定的付款义务，被告应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2992元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本同时预交上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 张国全
审判员 蔡爱华
审判员 王 青
二〇一六年十二月三十日
书记员 王清洁