江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0683号
上诉人（原审被告）无锡三阳银辉房地产开发有限公司，住所地无锡市昇平巷28号2208室。
法定代表人黄耀清，该公司董事长。
委托代理人钱志伟、李叶清，江苏恒茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陆霏，女，1966年2月19日生，汉族。
委托代理人张同林，江苏英特东华律师事务所律师。
委托代理人朱怡然，男，1957年8月2日生，台湾居民来往大陆通行证号00XXX05，汉族。
上诉人无锡三阳银辉房地产开发有限公司（以下简称银辉公司）与被上诉人陆霏房屋买卖合同纠纷一案，无锡市崇安区人民法院于2011年9月20日作出（2011）崇民初字第0765号民事裁定书，裁定驳回陆霏的起诉。陆霏不服该裁定，上诉至本院。本院于2011年11月8日作出（2011）锡民终字第1125号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。陆霏不服该裁定，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2012年12月11日裁定指令本院再审。本院于2013年3月15日作出（2013）锡民再终字第0006号民事裁定书，裁定撤销（2011）崇民初字第0765号民事裁定、（2011）锡民终字第1125号民事裁定，同时裁定本案由无锡市崇安区人民法院继续审理。该院于2014年1月27日作出（2013）崇民初字第0384号民事判决。银辉公司不服上述判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案经合议庭评议、本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
陆霏原审诉称：2007年4月24日，其根据银辉公司发布的无锡市摩天360大厦销售广告和宣传资料，经银辉公司销售人员严茹洁引领，参观了摩天360大厦的配套设施及待售商品房。当日，其决定购买无锡市人民中路123号摩天360大厦919室房屋，并签订了商品房买卖合同。其入住后，常在该大厦一至五层的大堂、餐厅、茶室、咖啡屋、棋牌室、健身房、美容中心、按摩房、乒乓室、舞蹈室等服务场所休闲、娱乐和接待客户。但几个月后，银辉公司便取消上述配套服务设施，将大厦一至五层出租给无锡三阳百盛广场有限公司（以下简称百盛公司）开办商场，给其生活带来诸多不便。其认为，银辉公司通过发放楼书、大楼平面图、物业手册及刊登广告的方式，承诺摩天360大厦内有一层有具备休息接待使用功能的豪华大堂、二至五层有餐厅、茶室、咖啡屋、棋牌室、健身房、美容中心、按摩房、乒乓室、卡拉OK厅、舞蹈室、室内游泳池，该承诺应为双方买卖合同的内容。现银辉公司取消该些设施，构成违约，造成了其房屋价值的贬值，应承担违约责任。另外，建设单位应按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，故要求银辉公司披露、确认物业用房。综上，请求判令：一、银辉公司继续履行商品房买卖合同，按照无锡三阳城市花园竣工图纸、摩天360楼书、摩天360无锡市银辉物业手册恢复摩天360大厦一层大堂的休息接待使用功能、二至五层的餐厅、茶室、咖啡屋、棋牌室、健身房、美容中心、按摩房、乒乓室、卡拉OK厅、舞蹈室、室内游泳池。若不能恢复，则要求银辉公司赔偿其损失20万元；二、银辉公司披露、确认无锡市人民中路123号摩天360大厦的物业用房的位置、面积。
银辉公司原审辩称：无锡市摩天360大厦内有多个门牌号，其中的人民中路121号房屋登记在其名下，其有权使用该房屋。该房屋二至五层从未进行装修，从未存在陆霏所称的设施，现已出租给百盛公司。陆霏购买的房屋位于无锡市人民中路123号，该房屋一楼现在有豪华大厅，可用于休息接待，六楼设有健身房、乒乓室，大厅可兼作茶室、咖啡屋、棋牌室，该层还设有小影院，可兼作卡拉OK厅，餐厅位于48层。摩天360大厦内现无美容中心、舞蹈室、游泳池，按摩房。陆霏提供的物业手册是物业公司发放的，其发放的楼书、宣传手册、平面图均不能作为商品房买卖合同内容。双方买卖合同已经履行完毕，其未违约，陆霏无权要求其恢复设施或赔偿。摩天360大厦人民中路123号的物业用房及面积为：1、物业管理处办公室位于B807，78平方米；2、档案仓库位于8楼，4.50平方米；3、物业仓库位于7楼，4.50平方米；4、工程维护部位于10楼，74平方米；5、消防控制中心位于负1楼，13平方米；6、智能控制中心位于1楼，45平方米；7、更衣休息室位于负2楼，20平方米；8、清洁绿化室位于34楼，6.50平方米；9、清洁绿化人员更衣休息室位于负二楼，34平米；10、其他更衣室位于负2楼，15平米。其已披露、确认上述物业管理用房的位置、面积。综上，请求驳回陆霏的诉讼请求。
原审法院经审理查明：本市摩天360大厦内分别由无锡市人民中路121号（含121-A号、121-B号、121-2A号、121-3A号、121-4A号、121-5A号）、121-1号、123号、125号房屋组成。其中121-1号房屋登记在蔡惠珠、黄耀清名下，人民中路121号房屋登记在银辉公司名下，人民中路125号房屋登记在张锡岗、朱耀中名下。该大厦项目设计的原功能设置安排为：1-4层为大堂、商业（银行证券）、餐饮用房，5层为会所，用于商务、健身、娱乐等；其中1层有大堂、办公门厅等，2-4层有酒吧、餐厅等，5层有游泳池、茶室、健身房、娱乐室、洗衣店、美容厅等。
银辉公司销售摩天360大厦房屋时，在楼书、平面图、宣传册及报纸广告等宣传资料中，以图片、文字说明等形式宣传该大厦1层有豪华装修大厅，2至4层有8000平方米的高档餐饮区，5层有室内休闲会所及室外景观会所，设有室内游泳池、健身房、温室花园茶座、乒乓室、桌球室、棋牌室、迷你影院、舞蹈室、按摩房、卡拉OK、咖啡屋、网吧、洗衣房、美容美发中心、医务室等。2007年4月24日，陆霏与银辉公司签订《商品房买卖合同》，购买了摩天360大厦的无锡市人民中路123－919号房屋，用途为住宅，建筑面积73.76平方米，总价款112万元。2011年6月30日，陆霏诉至原审法院。
原审另查明：摩天360大厦1至5层现不存在银辉公司在上述楼书、平面图、宣传册及报纸广告中宣传的相关设施，该大厦的人民中路123号1层为写字楼大堂，6层设有健身房、乒乓室、影像室，6层大厅内放置了几对茶几、靠椅，48层西餐厅已不经营。
原审诉讼中，陆霏为证明其房屋价值的贬值情况，申请原审法院对无锡市人民中路123－919号房屋在摩天360大厦有具备休息接待使用功能的一楼豪华大堂的、二至五楼的餐厅、茶室、咖啡屋、棋牌室、健身房、美容中心、按摩房、乒乓室、卡拉OK厅、舞蹈室、室内游泳池的情况下与现状的情况下的价值差额进行评估。经原审法院咨询，22家评估机构均回复无法评估。
以上事实，有楼书、平面图、宣传册、报纸、《商品房买卖合同》、（2009）崇民一初字第55号民事判决书、现场勘察笔录、照片以及当事人的陈述等证据在原审卷宗佐证。
原审法院认为：陆霏与银辉公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反、法规的规定，合法有效，双方应按约履行。银辉公司通过发放楼书、平面图及发布广告，对摩天360大厦配套设施的功能和位置作了具体说明，这些设施的存在符合部分购房者的需求，会提升待售商品房对潜在购房者的吸引力，对《商品房买卖合同》的订立及房屋价格有重大影响。因此，银辉公司在楼书、平面图及广告中关于摩天360大厦设施的宣传应当视为商品房买卖合同内容，银辉公司应当履行相应的义务，提供相应的设施。现摩天360大厦内并无上述设施，银辉公司构成违约。
关于陆霏要求银辉公司按照竣工图纸、楼书等材料恢复摩天360大厦一至五层相关设施的诉讼请求，因设施原状无法明确，且恢复费用高、不适于强制履行，故对该请求不予支持。陆霏因上述配套设施的缺失，无法获得购房时期待的居住品质和良好感受，其民事权益受到了侵害，应得到相应的赔偿。但因房屋贬值损失无法评估，陆霏要求银辉公司赔偿20万元的请求缺乏依据，结合陆霏权益受损及银辉公司违约的情况，酌定银辉公司赔偿陆霏22400元。陆霏关于披露、确认物业用房的请求已在诉讼中实现，对此不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、银辉公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿陆霏22400元。二、驳回陆霏的其他诉讼请求。诉讼费4300元由陆霏负担3820元，银辉公司负担480元。（该款已由陆霏预交，银辉公司于判决发生法律效力之日起十日内将其负担部分直接给付陆霏）
银辉公司不服原审判决，向本院提起上诉称，陆霏所称人民中路121号裙楼商业用房是123号住宅及办公用房的配套设施的说法不能成立，摩天360大厦建筑分人民中路121号及125号，诉争房屋在123号塔楼住宅及办公用房，其已全面履行了商品房买卖合同义务，摩天360大厦均属可销售面积，121号裙楼（即出租给百盛公司的一至五层）产权属于开发商，系独立可销售的商业产权房，不属于123号塔楼的配套设施。121号裙楼出租给知名公司更大满足了业主不同需求、提升了物业价值，贬值一说不能成立。其在销售广告中所作宣传并未具体承诺其可销售的商业营业用房为住宅的配套设施，且合同中亦无此约定，故广告内容不能作为合同要约。请求二审撤销原判，改判驳回陆霏的诉讼请求。
陆霏答辩称：住宅的配套设施是银辉公司售房时承诺的，应视为双方买卖合同的内容。原审法院处理的赔偿数额过低，但是为了息诉，请求二审法院维持原判。
本院查明的事实与原审相同。
本院至无锡市人民中路123号现场勘察，一层大堂陈设简单，二至五层需从人民中路121号电梯到达，无法从123号一层电梯直达二至五层，二至五层现由百盛公司租用。六层有健身房、会议室，乒乓室、影像室、浴室等设施，六层大厅内放置了几对茶几、靠椅。对上述六层区域设施的功能，银辉公司称设施是为全体业主服务的，从2007年至今业主在此办卡消费，并提供电脑中业主消费签字的记录。陆霏认可该区域有部分业主在此消费。人民中路123号第48层西餐厅目前尚是餐厅格局，设施、装修未改变。该事实由勘察笔录在卷佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定，如果要约邀请意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。商品房销售时，出卖人对其开发项目规划设计范围内的商品房及相关设施所作的一些详尽具体的说明和允诺，如足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，而且买受人同意订约的，应视为符合《中华人民共和国合同法》第十四条要约的条件，买卖合同的订立则视为买受人对要约的承诺。即使该说明和允诺未订立在合同之中，也应认定为合同内容，当事人违反该内容的，应承担违约责任。本案中，银辉公司通过发放楼书、平面图及发布文字介绍、图片效果等广告，使不特定购房人作为潜在消费者产生对商品房预期有特定的功能和用途，尤其是对楼盘所属的商业、服务业配套设施存在期待，双方签订的商品房买卖合同合法有效，楼书、广告等宣传资料对合同订立及房屋价格有重大影响，亦应视为合同的附件。银辉公司在楼盘投入使用后，擅自改变原项目规划和设计，未向购房人提供宣传资料中相应的商业、服务设施，亦未向购房人就相关功能区域的变更尽提醒义务，应当承担违约责任。原审法院就此确定银辉公司的赔偿责任并酌定赔偿被上诉人陆霏房价2%的损失，有事实和法律依据。上诉人银辉公司主张诉争的一至五层相关设施均属可销售面积、非配套设施的观点，与竣工图纸反映的事实不符。上诉人银辉公司认为广告内容不能作为合同要约的主张，亦与法相悖。为维护诚信原则、引导房地开发企业规范宣传，本院对原审法院所作判决予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由上诉人银辉公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 陈丽芳
代理审判员 李 飒
二〇一四年八月一日
书 记 员 唐广征