山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淄民一终字第7号
上诉人（原审原告）：康轶，男，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）：鲁志坚，男，汉族，淄博市淄川区审计局干部。
被上诉人（原审被告）：孙伟，女，汉族，无业。系被上诉人鲁志坚之妻。
两被上诉人共同委托代理人：王发喜，山东鲁川律师事务所律师。
原审原告：王茜，女，汉族，淄博市淄川区昆仑镇人民政府工作人员。系上诉人康轶之妻。
上诉人康轶因房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市淄川区人民法院（2013）川民初字第1181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人康轶，被上诉人孙伟、鲁志坚及共同委托代理人王发喜，被上诉人王茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年8月9日，原告康轶（乙方）与被告鲁志坚（甲方）签订商品房销售契约一份，合同约定：被告鲁志坚（甲方）将坐落在淄川区般阳生活区27幢东3单元401户住宅壹套，建筑面积126.50平方，杂务房壹间，销售给原告康轶（乙方）。双方约定房屋的价格为270000.00元，原告于2010年8月12日前将钱一次性付给被告。双方同意于2010年8月12日交付房屋，并到房产交易监理部门办理交易确权手续。双方约定了违约责任：原告康轶（乙方）中途悔约，要向被告鲁志坚（甲方）支付贰万元违约金，甲方中途悔约，甲方要在悔约5日内将定金退还乙方并向乙方支付贰万元违约金。甲方保证产权清楚无纠纷，保证有房产证和土地证母证，提供所有过户手续并无偿协助乙方过户。原告康轶和被告鲁志坚在该契约上签名并捺印，中间人陆中华也在契约上签名。契约签订后，原告按照契约约定向被告支付了购房定金和剩余全部房款后，被告将涉案房屋交付二原告居住使用至今。原、被告于2010年8月24日签订了淄博市存量房买卖协议，有被告鲁志坚、孙伟和原告康轶、王茜的签名，并办理了契证，同年9月6日办理了房产证。
另查明，涉案房屋淄川区般阳生活区1-8号楼东3单元4层东户系被告鲁志坚、孙伟共有的房改房，已完成私有产权过渡，取得了该房屋的全部产权。
原审法院认为，原告康轶、王茜与被告鲁志坚、孙伟签订的商品房销售契约是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为有效合同。被告辩称原、被告签订的买卖合同上被告孙伟未签字，该房屋买卖时没有土地证，并且双方未按照实际交易数额交纳契税，因此原、被告签订的房屋买卖合同为无效合同，被告的该辩称理由不成立。因为，双方签订买卖合同时，该房屋具有土地证母证，并且在原告将房款按照合同约定交付被告后，被告已将该房屋交付原告，现该房屋原告一直居住，虽然被告孙伟没有在商品房销售契约上签名，但在2010年8月24日签订的淄博市存量房买卖协议书上签名，确认了其自愿出卖房屋的行为，因此视为被告对该房屋买卖行为的认可。原、被告在房管部门办理房屋所有权过户手续时，没有按照交易数额交纳契税的行为，不属于民事法律调整的范畴。协议签订后，双方当事人应依约履行。原告依约支付价款，原、被告办理了房屋产权过户并已经交付使用。该涉案房屋原系房改房，在买卖之时已经完成了私有产权过渡，取得了该房屋的全部产权，但仅有土地使用证母证，在被告取得了土地使用权证后，根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十二条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构建物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构建物及其附属设施占用范围内的建设土地使用权一并处分。所以，原告要求两被告协助办理坐落于淄川区般阳生活区1-8号楼东3单元4层东户房产的土地使用权证的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于原告要求被告支付违约金20000.00元的诉讼请求。合同签订时，该涉案房屋尚未取得土地使用权证而仅有土地证母证，合同约定：保证有房产证和土地证母证。合同签订后，被告已经按照合同的约定，协助原告办理的房产过户手续，被告不存在违约的情形，因此，对原告要求被告支付违约金20000.00元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十二条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，判决：一、被告鲁志坚、孙伟于本判决生效之日起十日内协助原告康轶、王茜办理位于淄川区般阳生活区1-8号楼东3单元4层东户房屋的土地使用权手续；二、驳回原告康轶、王茜的其他诉讼请求。案件受理费300.00元，由被告鲁志坚、孙伟负担。
康轶不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法改判被上诉人鲁志坚、孙伟支付合同违约金20000.00元。理由是：上诉人购买被上诉人鲁志坚、孙伟房屋并签订合同，上诉人按照合同约定，支付了全额购房款，但被上诉人鲁志坚、孙伟仅协助上诉人办理了契证、房产证，上诉人多次要求被上诉人鲁志坚、孙伟协助办理土地使用证、并把其户口从上诉人购买的房屋中迁出，被上诉人鲁志坚、孙伟以种种理由予以拒绝，其行为违反了诚信原则，侵犯了上诉人的合法权益。应当依照合同约定，支付给上诉人合同违约金20000.00元。
被上诉人鲁志坚、孙伟未提交书面答辩意见，庭审中辩称：上诉人的上诉无事实和法律根据，被上诉人已经按照合同约定，全面诚信的履行了全部合同义务，合同中约定的是被上诉人“悔约”要支付给上诉人20000.00元违约金，被上诉人没有解除合同，即并未悔约。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告王茜未提交书面意见，庭审中支持上诉人的意见和主张，并称：合同中的违约责任是指的整个合同的违约责任。
本院二审查明的事实与原审判决认定事实一致，予以确认。
以上事实，有商品房销售契约、契证、房产证、淄博市房屋产权过渡申请审批表、淄博市存量房买卖协议及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。
本院认为，2010年8月9日，康轶、王茜与鲁志坚、孙伟签订的商品房销售契约和淄博市存量房买卖协议（合同），是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，合同的各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，康轶、王茜已经将合同约定的购房款全额交付鲁志坚、孙伟，全面履行了合同义务；鲁志坚、孙伟同样应当依法全面履行合同约定的义务，将涉案房屋交付康轶、王茜，协助康轶、王茜办理完成房屋权属过户手续。涉案房屋的房屋所有权证现已过户到康轶、王茜名下，但因房屋交易时涉案房屋的土地仅有土地使用权证母证，尚不具备土地使用权证办理分户过户手续的条件，无法办理土地使用权证分户过户手续，即在房屋交易的当时，涉案房屋转移的手续未能全部办理完毕，鲁志坚、孙伟在本案涉案合同中所承担的无偿协助康轶、王茜办理过户手续的义务未能全部履行，因涉案合同中明确约定鲁志坚、孙伟“无偿协助”办理过户手续，故鲁志坚、孙伟有义务在涉案房屋具备办理土地使用权证的条件时，继续无偿协助康轶、王茜办理土地使用权证的过户手续。庭审中，鲁志坚、孙伟当庭明确认可涉案房屋在2012年下半年具备办理分户土地使用权证的条件，但在康轶、王茜要求鲁志坚、孙伟予以协助办理相关手续时，鲁志坚、孙伟未予协助，其拒不履行合同义务的行为，构成违约，应当承担相应的违约责任，在康轶、王茜要求其继续协助办理手续的情况下，鲁志坚、孙伟应当继续履行合同，无偿协助康轶、王茜办理有关手续。原审判决对此处理正确。
关于鲁志坚、孙伟是否应当支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。即当事人承担合同违约责任的方式主要有继续履行、采取补救措施、赔偿损失等方式。本案中，因双方当事人所签订的合同中约定的违约条款是“甲方（即鲁志坚、孙伟）中途悔约，甲方要在悔约5日内将定金退还乙方（即康轶、王茜）并向乙方支付贰万元违约金”，该违约条款约定的实质上是适用于涉案房屋买卖不成功、合同义务全部没有履行、合同目的根本无法实现的情况；对于任何一方当事人履行合同不完整、主要义务已经履行而部分义务未履行的情况（如本案被上诉人鲁志坚、孙伟不协助办理土地分户过户手续）如何承担违约责任、承担何种违约责任，合同中没有明确约定。上诉人康轶要求直接适用上述违约条款，由鲁志坚、孙伟支付违约金二万元，不符合双方合同的约定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院不予支持。综上，原审判决认定基本事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300.00元，由上诉人康轶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴民
审 判 员 徐连宏
代理审判员 姜修娟
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 苏银银