西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）莲民三初字第00910号原告李长安，男，1946年9月21日出生，汉族。被告陕西国伟投资理财管理有限公司，住所地：西安市长安中路99号长安文化综合大厦1幢1单元10822室。法定代表人柳日伟，该公司总经理。委托代理人解达伟，男，1982年11月15日出生，汉族。被告陕西明日新概念置业发展有限公司，住所地：西安市西二环南段惠民坊1号明日新概念大厦。法定代表人马德龙，该公司总经理。委托代理人解达伟，男，1982年11月15日出生，汉族。第三人陕西天佑国际酒店管理有限公司，住所地：西安市莲湖区西二环南段12号。法定代表人刘生东，该公司董事长。委托代理人杨石头，该公司经理。委托代理人袁康锋，男，1975年12月8日出生，汉族。原告李长安与被告陕西国伟投资理财管理有限公司（以下简称国伟公司）、陕西明日新概念置业发展有限公司（以下简称明日新概念公司）、第三人陕西天佑国际酒店管理有限公司（以下简称天佑酒店）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李长安、被告国伟公司、被告明日新概念公司共同委托代理人解达伟、第三人天佑酒店委托代理人袁康锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李长安诉称，2010年4月1日，原告与被告国伟公司签订《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，该合同约定：原告将位于本市西二环南段惠民坊1号西高国际11812号房产委托被告经营管理，托管期限15年，被告每日向原告支付托管收益人民币96元（税后），每三个月结算一次，如未按合同约定的结算期支付托管收益，每逾期一日按应付款的万分之二向原告支付违约金，期间托管收益仍应连续计算。逾期超过60个工作日未支付托管收益，原告有权终止合同自行收益，被告应按购买房屋总价的5%向原告支付违约金。合同签订后，原告如约将房屋交由被告托管经营，但自2011年9月后被告就未按合同约定支付托管收益，至今已累计拖欠收益高达60480元。被告之行为已严重违约，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、两被告向原告支付合同约定的2011年10月1日至2013年7月1日的收益60480元；2、被告因违约支付给原告违约金21855元；3、因被告违约，致原告有权终止合同并收回房屋自行收益；4、本案诉讼费用由被告承担。被告国伟公司辩称，原告所述基本属实，国伟公司对符合法律规定的违约金予以认可。被告明日新概念公司辩称，原告所述基本属实，明日新概念公司存在一定责任，愿在法律规定的合理范围内承担相应责任。第三人天佑酒店述称，1、天佑酒店与明日新概念公司的租赁关系合法有效，原告应当继续履行。2006年10月1日，天佑酒店与明日新概念公司签订了《房屋租赁合同》，天佑酒店取得明日新概念公寓的整体租赁权，租赁期限至2022年11月30日。租赁期间内，房屋所有权人明日新概念公司于2010年将承租房屋部分出售给原告，原告又委托国伟公司托管经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。根据该规定，原告作为新的房屋所有权人，应当承继《房屋租赁合同》中的权利，并承担《房屋租赁合同》中的义务。2、天佑酒店愿意与新的房屋所有权人继续履行《房屋租赁合同》。因原告与国伟公司目前存在托管经营关系，待托管经营关系解除或终结后，天佑酒店同意与原告直接发生租赁关系，继续全面履行《房屋租赁合同》约定的义务。综上，请求依法维护天佑酒店的合法权益。经审理查明，2006年10月1日，被告明日新概念公司与陕西天佑投资有限公司（以下简称天佑投资公司）签订《房屋租赁合同》，约定被告明日新概念公司将位于西安市莲湖区西二环惠民坊1号（现地址西二环南段12号）明日新概念公寓（现使用名称西高国际大厦）整体出租给天佑投资公司（除明日新概念公司已经售出的第十二层外），2006年10月1日至2007年5月31日为装修期，装修期间免收房屋租金；2007年6月1日至2022年11月30日为租赁使用期（含六个月的二期免费装修期）。租金为每年每平方米240元，以第一层至第十一层、第十三层至第二十二层的建筑面积加地下一层面积共19406.01平方米计算，每年的整体租金为4650000元。并特别约定，鉴于天佑投资公司本次签约的目的是用于酒店和写字楼及相配套的餐饮、娱乐、洗浴、票务、健身、美容、美发、商务中心、小型商店等范围内的经营，天佑投资公司决定设立专门的全资或控股子公司，具体负责经营，本合同生效后，自该子公司设立并取得营业执照后，由子公司取代天佑投资公司，承担本合同中天佑投资公司的所有权利义务，天佑投资公司退出本合同及本合同的权利义务。子公司取得营业执照后，由明日新概念公司与子公司签订书面的确认书，以确定子公司对本合同权利义务的取得和履行，但确认书的签订与否，不影响子公司对本合同权利义务的取得和履行。该合同对租金支付、标的物的交付标准、租赁房屋用途、装修和附属物的增添、增建、转租、转让和续租等内容均作了详细约定。2007年4月天佑投资公司设立的天佑酒店登记设立。2007年5月18日，天佑投资公司、天佑酒店、明日新概念公司三方签订确认书，确认天佑酒店取得天佑投资公司在租赁合同中的所有权利义务。2009年10月14日，第三人天佑酒店在得知被告明日新概念公司向社会公开销售其已承租的西高国际大厦（明日新概念公寓）后，致函被告明日新概念公司，提出明日新概念公司在销售房屋时应当向购房客户明确购买标的和租赁关系存在的实际情况。次日，被告明日新概念公司复函，称已明确告知客户所销售的房屋与第三人存在租赁关系。2010年4月1日，原告与被告明日新概念公司签订商品房买卖合同，约定被告明日新概念公司将位于西安市莲湖区西二环惠民坊1号西高国际大厦第一栋18层11812号房屋出卖给原告，该房建筑面积49.60平方米，总价款350000元。同日，原告一次性支付购房款350000元。2012年11月12日，西安市住房保障和房屋管理局对该房屋予以登记，并核发西安市房权证莲湖区字第1050108009-19＿2-1-11812～1号房屋所有权证书，房屋所有权人为原告。《商品房买卖合同》订立当日，原告与被告国伟公司订立《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，原告委托国伟公司经营管理11812号房屋。该合同第一条明确约定，双方共同确认，原告名下之房产托管时已附着15年与第三方公司（现为天佑酒店）租赁合同，双方确认该合同有效，继续履行。托管期限15年，自2010年4月1日至2025年3月31日，国伟公司每日向原告支付托管收益96元（税后），每三个月结算一次，未按合同约定结算期支付托管收益，每逾期一日按应付款的万分之二向原告支付违约金，期间托管收益仍应连续计算。逾期超过60个工作日未能支付托管收益，原告有权终止合同自行收益或国伟公司收购本房屋，并按购房总价的5%支付原告违约金。合同附件2系原告与明日新概念公司签订的《物业服务管理协议》，该协议约定条款仅适用于原告自用房屋时，不使用不收取任何费用。《天佑公馆房屋委托经营管理合同》订立后，托管收益款支付至2011年9月，此后再未支付。至于托管收益款由谁支付问题，庭审中原告称，该款一直由明日新概念公司支付。合同履行中，被告明日新概念公司向原告出具情况说明，承诺若国伟公司未按照委托经营管理合同约定内容履行相应的责任及义务，则由被告明日新概念公司无条件承担国伟公司所应承担的责任及义务。原告诉请托管收益款60480元及违约金21855元的计算依据及起止时间为：自2011年10月1日至2013年7月1日，收益款为60480元。违约金21855元的构成包括两部分，一部分是按购房款350000元的5%计算，计17500元。一部分是按每逾期一日付款按应付款的万分之二计算，但原告计算有误，根据合同约定的每三个月结算一次分段计算，应为3265.92元，合计违约金应为20765.92元。另查，2013年10月15日，原告与被告国伟公司签订协议，解除了双方签订的《天佑公馆房屋委托经营管理合同》。上述事实，有房屋租赁合同、商品房买卖合同、委托经营管理合同、物业服务管理协议、情况说明、解除协议、庭审笔录等在卷为证。本院认为，原告与被告国伟公司签订的《天佑公馆房屋委托经营管理合同》、原告与被告明日新概念公司签订的《物业服务管理协议》均系双方当事人真实意思表示，且内容并不违反法律或行政法规的强制性规定，应认定有效。被告国伟公司未按合同约定支付托管收益，2011年9月后的托管收益至今未付，以致严重影响了原告实现订立合同时所期望的经济利益，其行为已构成违约，故原告诉请被告国伟公司支付2011年10月1日至起诉日2013年7月1日共7期收益款及违约金，理由正当，证据充分，依法予以支持，唯原告计算错误，本院支持收益款60480元、违约金20765.92元。对原告诉请要求与被告国伟公司解除委托经营合同之请求，因双方已于2013年10月15日签订协议，解除了《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，故该项诉讼请求本案不再处理。原告与被告明日新概念公司签订的《物业服务管理协议》系《天佑公馆房屋委托经营管理合同》的附件，主合同解除后，该协议亦予以解除。合同履行中，被告明日新概念公司承诺“若国伟公司未按照委托经营管理合同约定内容履行，则由明日新概念公司无条件承担国伟公司所应承担的责任及义务”，对此约定，原告接受且未提出异议，故在被告国伟公司未依约履行合同义务的情况下，被告明日新概念公司应对该合同项下被告国伟公司的债务承担连带清偿责任。关于原告诉请收回房屋之请求，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，且原告与被告国伟公司签订《天佑公馆房屋委托经营管理合同》时已经知悉第三人天佑酒店租赁并实际使用涉案房屋，故原告请求收回房屋没有法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第二十二条之规定，判决如下：一、解除原告李长安与被告陕西明日新概念置业发展有限公司于2010年4月1日签订的《物业服务管理协议》；二、被告陕西国伟投资理财管理有限公司于判决生效后三日内支付原告李长安2011年10月1日至2013年7月1日期间的托管收益60480元，并承担违约金20765.92元；三、被告陕西明日新概念置业发展有限公司对本判决第二项承担连带清偿责任。四、驳回原告李长安其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1758元，由被告国伟公司承担（原告已预交，在执行上述款项时由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 栾 震审 判 员 周 荣代理审判员 王 弘二〇一三年十一月七日书 记 员 王红菊----