河南省许昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）许县民二初字第238号
原告李林海，男，汉族，1974年9月16日出生，住许昌县。
委托代理人闫长周，许昌县法律服务所法律工作者。
被告代延峰，男，汉族，1976年9月15日出生，住许昌市魏都区。
委托代理人代水涛，男，1954年5月1日出生，住许昌市魏都区。
第三人代彦宾，男，汉族，1968年6月6日出生，住许昌县。
委托代理人李森田，河南天苑律师事务所律师。
原告李林海诉被告代延峰、第三人代彦宾房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2013年6月20日作出（2012）许县民二初字第583号民事判决书。被告代延峰不服判决，提起上诉。2013年11月18日，河南省许昌市中级人民法院作出（2013）许民一终字第350号民事裁定书，将本案发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理，原告李林海及委托代理人闫长周，被告代延峰及其委托代理人代水涛、第三人代彦宾及其委托代理人李森田到庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李林海诉称，原、被告于2012年1月20日签订房屋买卖合同，合同约定：被告将位于许昌市七一路东段县医药公司的房屋出卖给原告，房屋价格为20万元，合同签订后一次性付款，2012年1月25日前将房屋交给原告，被告负责办理过户手续。2012年1月25日，原告将20万元交给被告，被告却迟迟不给原告办理过户手续，故要求被告立即协助原告办理房产过户登记手续，按合同约定支付违约金5万元。
被告代延峰辩称，原告起诉与事实不符，被告代延峰在与原告签订房屋买卖合同前，已于2011年7月12日与第三人代彦宾签订房屋买卖协议，并于2011年7月13日收取购房款，故要求确认2012年1月20日被告与原告订立的房屋买卖合同无效，确认被告与第三人签订的协议有效。
第三人代彦宾诉称，本案原被告双方争议的房产已经由被告代延峰卖给第三人（被告将该房屋抵偿欠第三人的借款25万元），与第三人已经办理了房屋交接手续，第三人享有该房屋的所有权。故原被告签订的房屋买卖合同侵犯了第三人的所有权，是无效协议，故要求确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效，确认第三人与被告签订的房屋买卖合同有效。
原告对第三人的诉称辩称，本案涉案房屋已由被告卖给原告，第三人所述事实是被告与第三人串通后编造的事实。
被告对第三人的诉称辩称，第三人所诉属实，要求确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效�确认第三人与被告签订的房屋买卖合同有效。
原告向本院提交的证据材料有：1、房屋买卖合同、收到条各一份，证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系，原告已经向被告支付了房屋价款的事实；2、河南许昌供电公司的缴费卡1张，缴费收据8份，证明从2013年1月被告已经将该房屋交付于原告，现原告在该房屋内居住的事实；3、（2014）魏民二初字第00276号判决书一份、（2015）许民终字第323号判决书一份，证明许昌市魏都区人民法院（2013）魏民二初字第00402号调解书已被撤销，已无法律效力的事实。
被告向本院提交证据材料有：申请法院调取的110出警记录表两份，证明原告居住本案争议的房屋是非法居住的事实。
第三人向本院提交的证据材料有：1、许昌市魏都区人民法院（2013）魏民二初字第00402号民事调解书一份，证明该争议房屋的所有权是第三人的事实；2、2011年7月12日，被告与第三人签订的协议一份，证明被告借第三人25万元没有偿还能力，用房屋折价卖给第三人的事实；3、2011年5月12日，被告给第三人出具的借条一份，证明被告借第三人25万元，被告给第三人出具借条的事实；4、2011年7月13日第三人出具收条一份，证明被告将房屋交付给第三人，第三人给被告出具收条一份的事实；5、2011年9月12日租房协议一份，证明房子交给第三人之后，被告又承租该房子的事实；6、2013年11月8日庭审笔录一份，证明被告在庭审中承认原告住进本案诉争的房屋是通过撬锁进去的，没有经过第三人和被告的批准，所以原告是非法侵入的事实及原告承认被告还了三个月的利息3万元，该3万元是40万元借款的利息是不真实的事实；7、许昌县房管局的他项权证一份，证明争议房屋在2011年10月17日已经抵押给原告，2012年11月26日他项权证解除，房产证由被告领回并交给了第三人的事实；8、（2012）许县民二初字第583号判决书一份，证明2012年1月20日被告与原告签订房屋买卖合同时，争议房屋正在房管局抵押的事实，故被告与原告签订的买卖合同无效，该房产担保15万，又卖给原告20万元，共计35万元，超过了该房屋的实际价值的事实。
经庭审质证，被告和第三人对原告提交的证据3无异议，本院予以确认。被告对原告提交的证据1、2未质证，第三人对原告提交的证据1、2有异议，认为原告提交的证据1，第三人不知情，证据2不能证明该房屋已交付原告，原告起诉没有事实依据。本院认为，原告提交的证据1、2来源合法，内容真实，与本案案件事实相关联，本院予以采信。
原告对被告提交的证据真实性无异议，但认为证据不显示报警人和争议人，与本案无关。第三人对�告提交的证据无异议。本院认为，被告提交的证据出警记录内容无法反映该证据与本案有关联系，对该证据，本院不予采信
原、被告对第三人提交的证据6的真实性无异议，本院予以确认。被告对第三人提交的证据1、2、3、4、5、7、8无异议，原告对第三人提交的证据1、2、3、4、5、7、8均有异议，认为第三人提交的证据1调解书所确认的事实是虚假的，系被告与第三人串通后，向法院起诉造成的，不能证明该房屋所有权已经归第三人所有；证据2、3、4是虚假证据，本案的纠纷在原一审开庭时，被告与第三人当时都参加了庭审，并没有提供这些证据，申请对协议、借条、收条的形成时间进行鉴定；证据5租房协议与本案无关，证据7形式不合法，来源不明，没有单位负责人签名和盖章；证据8中的判决尚未生效，法院当时认定的事实还不确定，对房产证无异议。本院认为，第三人提交的证据1调解书已被许昌市魏都区人民法院（2014）魏民二初字第00276号判决和许昌市中级人民法院（2015）许民终字第323号判决书判决撤销，对该证据，本院不予采信；第三人提交的证据2、3原告申请鉴定，后又撤回鉴定，对该证据，本院予以采纳；第三人提交的证据4是第三人单方书写，但不能证明被告代延峰已经将该房屋交付第三人；证据5租房协议是原被告书写，但不能证明被告已将该房屋交付第三人的事实；证据7他项权证内容客观真实，本院予以采信，证据8判决书已被河南省许昌市中级人民法院撤销，本院不予采纳。
依据上述有效证据，结合庭审查明的事实，本院确认以下案件事实：
2011年8月20日，被告代延峰为原告出具借款金额为200000元的借条一份，之后，被告代延峰又为原告出具借款金额200000元的借条一份。2011年10月17日，被告代延峰与李林海到许昌县房管局办理房产抵押。2012年1月20日，被告代延峰与原告签订房屋买卖合同一份，合同约定：“一、卖方代延峰自愿将以产权为本人所有的，位于许昌市××路××72.03平方米的混合结构成套住宅房屋卖给买方李林海所有……房屋坐落：许昌市七一路东段64号2栋东起1单元五层西户……该房屋的所有权证号：许县房产权证许昌市字第﹙2007﹚0387号。二、买卖双方商定成交价为人民币﹙￥200000.00元﹚。大写：贰拾万元整。买方李林海在2012年1月25日前一次付清房款，付款方式为现金……。三、卖方于2012年1月25日前将房屋及附属物正式交付给买方使用……并将（水、电等各种费用）付讫凭证及该房屋的钥匙交予买方验收。五、卖方保证上述房地产权清楚，若发生与卖方有关的产权或债权债务，概有卖方负责处理，并承担民事诉讼责任，由此给买方造成的经济损失，卖方负责赔偿。卖方保证在2012年1月25日前将该房屋内物品清空。如卖方不能按期向买方交付该房产，每逾期一日，由卖方向买方支付百分之五的违约金。逾期超过30日，卖方可以直接入住该房屋，房屋内任何物品均可由买方处理……。”2012年1月25日，被告向原告出具收到条一份，“收到条，今收到李林海购买产权有我所有的位于许昌市××路××单元××西××住宅××县房权证许昌市第﹙2007.0387﹚号栋号2-5-21，购房款﹙￥200000﹚元整，贰拾万元正，我已收到贰拾万现金，代延峰，2012.1.25号”，原告李林海将200000元的借条还给被告代延峰。2012年12月26日，被告代延峰的父亲代水涛代被告代延峰偿还借款16万元，为原告李林海出具借款金额为4万元的借条一份，原告李林海将被告代延峰于2011年8月20日书写的20万元借条交给代水涛，解除房产抵押，被告代�峰将上述房产的房产证领走。2012年12月27，原告诉至我院，要求被告协助原告办理房产过户登记手续，并支付违约金50000元。自2012年12月起，原告开始交纳该房屋的电费。2013年6月20日之后，原告入住该房屋至今。
在原、被告诉讼过程中，第三人代彦宾以被告代延峰曾于2011年7月12日和第三人代彦宾签订协议有买卖协议，将原被告争议的房屋卖给了第三人代彦宾为由，于2013年11月14日以被告代延峰为被告向许昌市魏都区人民法院提起诉讼，要求确认代延峰与代彦宾签订的协议有效，代延峰协助办理过户手续。许昌市魏都区人民法院作出（2013）魏民二初字第00402号调解书，确认代延峰与代彦宾于2011年7月12日签订的协议有效，代延峰于2013年12月30日之前协助代彦宾办理过户手续。后本案原告李林海向许昌市魏都区人民法院申请再审，经许昌市魏都区人民法院审理�认为代彦宾与代延峰明知李林海与代延峰因涉案房屋的买卖发生纠纷在诉讼中的情况下，到该院提起诉讼，其行为构成恶意串通，损害了李林海的合法权益，作出（2014）魏民二初字第276号判决书，判决撤销了该调解书，代彦宾不服该判决，向许昌市中级人民法院提出上诉，许昌市中级人民法院作出（2015）许民终字第323民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2014年1月21日，代彦宾持许昌市魏都区人民法院作出（2013）魏民二初字第00402号调解书和其与被告代延峰签订的买卖协议（内容为代延峰将其位于许昌市七一路东段64号，许昌县医药公司住宅楼东单元5楼西户，房产证号为许县房产权证字第﹙2007﹚0387号，面积为72.03平方米的房屋及屋内的所有物品抵偿被告代延峰于2011年5月12日的借款25万元，房产证由代延峰保管，协助代彦宾办理权属登记。）、租房协议（约定第三人代彦宾以每月500元的价格将上述房产租给被告代延峰临时居住）和被告代延峰为其出具的借条及代彦宾出具的收到房屋的收条，以第三人身份向本院提起独立请求权之诉，要求确认原被告签订房屋买卖合同无效，第三人与被告签订的合同有效。
另查明，本案在原一审开庭（2013年3月19日）审理时，被告代延峰从答辩到辩论终结前未提交在将该案争议房产卖给原告李林海之前卖给过第三人代彦宾，被告代延峰的父亲代水涛该次庭审出庭作证时表示赎回房产的本意是给其他孩子用。
本院认为，第三人代彦宾与被告代延峰虽然签订有房屋买卖协议，但是在原、被告签订买卖合同后至本案在2013年3月19日开庭审理时，被告代延峰从未提及其在将该案争议房产卖给原告李林海之前卖给过本案第三人代彦宾，代延峰的父亲代水涛在该次庭审时表示�回房产的本意是给其他孩子用。第三人代彦宾和被告代延峰在签订协议后，房产证一直交由卖方代延峰保管（代延峰持该房产的房产证曾于2011年10月17日到许昌县房地产产权登记办公室为李林海的借款办理抵押登记），房屋由代延峰以租赁的形式继续居住，与第三人代彦宾和被告代延峰双方签订的房屋买卖合同的目的不符。在原告李林海和被告代延峰因涉案房屋的买卖发生纠纷正在本院诉讼中的情况下，第三人代彦宾与被告代延峰恶意串通，到许昌市魏都区人民法院提起诉讼，并经该院调解确认代彦宾和代延峰签订的协议有效，代延峰协助代彦宾办理房屋的过户手续，侵害原告李林海的合法权益。综上所述，根据第三人和被告签订协议前后的行为，第三人提交的证据，不能证实其与被告代延峰之间存在真实有效的房屋买卖合同关系，第三人要求确认第三人与被告代延峰签订的协议有效的请求，证据不足，本院不予支持。第三人与被告代延峰之间的民事纠纷可另案处理。
原告李林海与被告代延峰对双方签订的房屋买卖合同的真实性均无异议，合同内容是双方的真实意思表示，在签订合同之前，房屋产权的所有人是被告代延峰，被告代延峰将房屋卖给李林海的行为合法有效。房屋买卖合同签订后，原告李林海以被告代延峰所欠的借款抵偿购房款，被告代延峰收到房款后应当按照合同约定履行过户义务。故对原告要求被告按双方签订的房屋买卖合同协助办理房产过户登记手续的请求，本院予以支持。关于被告辩称，原告入住该房屋是非法占有的意见，本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同约定，被告代延峰应于2012年1月25日交付房屋，如逾期超过30日，原告李林海可以直接入住该房屋，故原告在2012年2月26日之后入住�房屋没有违反双方合同约定，被告和第三人也没有充分的证据证明被告是非法占有该房屋。第三人要求确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效的请求证据不足，本院不予支持。原告请求被告支付5万元违约金的请求，因原被告双方的房屋买卖合同是由借款转化而来，原告的该项请求，本院不予支持。被告的其他辩称理由，因证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、被告代延峰于本判决生效之日起30日内，协助原告办理房产过户手续。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
三、驳回第三人的诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，否则，本院将依据对方当事人的申请予以执行。当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内申请执行。逾期不申请，本院将视为放弃权利。
审判长 鲁会锋
审判员 董爱巧
审判员 晁晓阳
二〇一六年二月二十五日
书记员 张 瑾