山东省枣庄市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0402民初1771号
原告：韩冬，男，1989年9月出生，汉族，大专文化，现住市中区。
委托诉讼代理人：曲开泉、曲艺（实习律师），山东鼎赢律师事务所律师。
被告：枣庄鑫和置业有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴南路涝坡社区居委会院内。
法定代表人：葛正东，执行董事。
委托诉讼代理人：冉存刚，山东明公律师事务所律师。
原告韩冬诉被告枣庄鑫和置业有限公司（以下简称“鑫和置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩冬及委托诉讼代理人曲开泉、曲艺，被告枣庄鑫和置业有限公司的委托诉讼代理人冉存刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩冬向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即为原告办理房屋所有权登记手续；2.被告赔偿原告已产生的逾期办理房屋所有权登记违约金62,897元[以全部已付房款530,476元×1,185天（2015年3月1日至2018年5月31日止）×万分之一＝62,897元]，逾期违约金计算至被告依约完全履行合同义务时止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告购买被告位于枣庄市市中区“鑫和国际佳园”内房屋一套，并签订商品房买卖合同，合同编号为YS0015936。合同签订后，原告依约交清了房款，按照双方合同第十九条第（三）项第二款的约定，被告应当在商品房交付使用90日内，需由被告提供的资料报产权登记机关备案，否则被告将承担自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，按日计算支付给原告全部已付房款万分之一的违约金。但时至今日，由于被告的原因，一直未给原告提供办理产权登记的资料，致使原告的产权证一直没有办理。现被告已构成违约，依约应承担违约责任，应按照合同约定向原告支付违约金。特提起诉讼，请求法院依法判决。
被告鑫和置业辩称，被告逾期不能办理房产证是因政府的拆迁严重滞后，致使被告不能整体验收及办理房产所需要的相关手续，属于不可抗力行为，被告不应承担违约责任。原告要求的违约金过高，请依法核减，原告未办理房产手续也没有造成损失，原告要求违约金没有事实依据。
原告为证明其诉讼主张，向本院举证如下证据：
1、合同号为YS0015936的《商品房买卖合同》一份，证明2013年7月28日原被告签订商品房买卖合同，根据合同第三条证明房屋位置；合同第十条，被告应在2014年11月30日前交付房；第十九条第三项约定，因被告责任逾期办理房屋产权登记的，原告不选择解除合同应根据自原告应当取得房屋登记的次日起至实际取得房屋登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金；
2、2013年7月28日、2013年11月5日、2015年1月27日、2015年2月4日被告出具的收据四张，证明原告已按照合同约定交纳了购房款，原告交纳的全部已付款计530,776元；
3、鑫和国际佳园交房结算清单及水费缴费证据一宗，证明原告所购买的商品房已交付；
4、住宅专项维修资金专用收据一张，枣庄市房地产监理处收据二张，证明原告交纳了住宅专项维修资金及其他款项，因被告责任原告不能在规定期限内办理房屋所有权登记；
5、原告交纳物业费、水、电费单据一宗，证明被告是在2014年11月将涉案房屋交付原告，原告主张违约金的计算从2015年3月1日开始。
被告鑫和置业对原告举证上述证据的质证意见：
证据1买卖合同的真实性无异议，根据该合同第19条第3项约定，原告要求自2015年3月1日计算违约金没有事实依据，根据该条约定计算违约金的期限应是买受人应当取得房屋所有权登记届满之日，出卖人交付办理产权登记的日期即商品房交付的90日内，根据不动产管理暂行条例规定，办理房产证还需要买受人的申请及房管部门的办理期限，原告要求的违约金计算期限应当是在原告向不动产登记中心交纳申请之日及不动产中心办理产权证期满计算；根据合同约定及原告陈述，原告要求计算违约金的诉讼时效已超过法定诉讼时效，应驳回原告的诉请；证据2收据四张的真实性无异议；证据3交房结算清单及水费缴费证据的真实性有异议，结算单没加盖被告公章；证据4住宅专项维修资金专用收据的真实性有异议，该款不属于房款，不应当作为计算违约金的房款基数；证据5物业费、水、电费单据的真实性无异议，通过该组收据证明，交房的日期是2016年10月10日，计算违约金起止日期应为2016年10月10日后推90日加房管部门办证所需要时间。
被告鑫和置业为证明其答辩主张，向本院举证如下证据：
1、杨河棚改项目开发建设协议及关于杨河棚改项目处理滞迁户相关费用的支付协议，证明被告未能办理项目的相关产权手续，是因政府未能及时拆迁到位，导致了该项目不能整体验收；
2、交房通知书及业主交房质量签收表，证明该房屋交付时间为2016年10月10日(星期一)，原告计算违约金起止日期错误，根据合同十九条约定，如计算违约金应在商品房交付后90日内。还应加上房管部门办理产权证的时间，原告要求按自2015年3月1日(星期日)主张违约金没有事实及法律依据，依照该时间计算违约金，已明显超过法律规定的违约金计算期限。
原告对被告举证上述证据的质证意见：
证据1杨河棚改项目开发建设协议及关于杨河棚改项目处理滞迁户相关费用的支付协议与本案无关联性，且不能证明被告所证明内容，该证据不能免除被告应当按房屋买卖合同约定给原告办理房产权证的义务，真实性不予质证；证据2交房通知书及业主交房质量签收表的真实性不予认可，交房通知书名字是韩冬自己签的，但是通知书上日期是被告单方私自填写的，在起诉前原告多次向被告催要交房通知书，被告一直没给，从交房流转表第一栏能够看出，当时办理房屋交接是在2015年1月27日，先确认完后给交房通知，两证据记载的时间前后矛盾，被告提供证据是虚假的，应按合同约定计算逾期违约金。
当事人围绕诉讼请求，答辩意见，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原告举证证据，双方当事人的当庭陈述、质证意见及庭审查明，本院认定事实如下：
2013年7月28日，原告在被告处购买位于枣庄市市中区鑫和国际佳园2号楼1单元2203室房屋一套，房屋总价款为530,776元，双方签订了《商品房买卖合同》，合同编号为YS0015936，合同约定自商品房交付使用后90日内，办理房屋所有权转移登记。因出卖人的责任，不能到期办证，如买受人选择不解除合同，出卖人应按已付房款的日万分之一利率，自买受人应当取得房屋所有权登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，支付违约金。原告已于2013年7月28日、2013年11月5日、2015年1月27日、2015年2月4日陆续将房款支付完毕。被告亦于2015年1月将房屋交付给原告使用，但被告至今未能为原告办理产权登记。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应本着诚实信用原则，积极履行合同义务。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认，应属于有效合同，双方当事人均应全面履行各自的义务。本案争议焦点为被告是否应承担逾期办理房屋权属登记的违约责任。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能取得房屋权属证书。被告的行为构成违约，应属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为自2015年3月1日起一直延续至今，而原告于2018年5月31日诉至本院，且未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，故自2015年10月1日后至2018年5月31日止的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。原、被告对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。
依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告枣庄鑫和置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区鑫和国际佳园2号楼1单元2203室房产权属登记的相关资料报产权登记机关备案；
二、被告枣庄鑫和置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告韩冬违约金（以530,476元为基数，计算时间自2015年10月1日起至本判决生效之日止，利率按日万分之一计算）；
三、驳回原告韩冬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费686元，由被告枣庄鑫和置业有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判员 王 璟
二〇一八年六月二十五日
书记员 闫相坤