广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3177号
上诉人（原审第三人）：陈玉玲，住广州市荔湾区。
委托代理人：蒋燕青，住址同上。
委托代理人：熊蕾，广东国政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地：广州市。
法定代表人：李俊夫，职务：局长。
委托代理人：罗美富，系该局工作人员。
委托代理人：林小兰，系该局工作人员。
原审被告：蓝伟，住广州市荔湾区。
上诉人陈玉玲因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案了本案，现已审理终结。
原审查明：广州市荔湾区康王中路604房屋是广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）经管的房产。2009年9月14日，广州市荔湾区土地房屋管理所作为出租人（甲方）与蓝伟作为承租人（乙方）签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》约定：甲方同意将坐落在荔湾区康王中路604号1002房部位的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积38.7平方米；租赁期限为2008年7月1日至2012年1月31日，2009年6月1日至2012年1月31日的租金为每月632.2元；本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋，签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方等。
租期届满后，市国土房管局与蓝伟没有再签订租赁合同，蓝伟一直没有将房屋交回给市国土房管局，市国土房管局收取蓝伟租金至2014年11月。蓝伟及陈玉玲确认蓝伟没有在涉案房屋居住，涉案房屋现由陈玉玲及蓝伟的女儿居住。另查，根据广州市房地产档案馆出具的查册表显示，广州市越秀区东湖路永胜上沙1号806房登记在蓝伟名下，登记时间为2014年3月5日。
原审法院认为：市国土房管局、蓝伟签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同租赁期限届满后，市国土房管局继续收取蓝伟租金，蓝伟继续使用涉案房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方形成不定期租赁关系。不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同。且根据合同约定，蓝伟本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内将房屋交回给市国土房管局。经查现蓝伟名下有自有产权房屋，且交易或登记时间均超过三个月，故市国土房管局要求解除与蓝伟之间的租赁关系、要求蓝伟及陈玉玲搬迁并交还房屋的诉讼请求合法有理，应予以支持。蓝伟及陈玉玲认为不应搬迁的意见，没有合同及法律依据，不予采纳。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2014年12月18日作出如下判决：一、解除广州市国土资源和房屋管理局及蓝伟之间就广州市荔湾区康王中路604号1002房房屋的租赁关系。二、自判决发生法律效力之日起六个月内，蓝伟、陈玉玲（含同住人员）迁出广州市荔湾区康王中路604号1002房房屋，将房屋腾空退回给广州市国土资源和房屋管理局。一审案件受理费50元，由蓝伟负担。
判后，陈玉玲不服，向本院提出上诉称：一、原审认定事实错误，涉案房屋的实际承租人为陈玉玲，原审判决陈玉玲搬离房屋错误。根据原合同的约定，陈玉玲与蓝伟为共同居住人员，同样享有承租权，同样是合同的当事人。陈玉玲一直居住在涉案房屋，户籍也一直在此，涉案房屋房租金由其女儿代为交付，租金交至2014年11月，其与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位之间是事实上的公房租赁关系，是实际居住人也是事实上的承租人。在市国土房管局的员工进行摸查及续约交租金时，市国土房管局也未提出异议，因此可以认定为市国土房管局与陈玉玲之间的承租关系存在。二、市国土房管局在合同租赁期间对陈玉玲提出的请求迟迟不予答复，其行政不作为的行为导致陈玉玲无法办理变更手续。原审判决解除原合同关系错误，应变更为由陈玉玲继续承租涉案房屋。陈玉玲完全符合公房变更承租人条件，陈玉玲为退休工人，名下无房，一直和孙女居住在涉案房屋。因此陈玉玲从2009年前就开始一直向阳河管理公司及市国土房管局申请更改承租人，一直没有得到阳河管理公司及市国土房管局方面的答复。市国土房管局的工作人员对陈玉玲提出的请求迟迟不予答复，且每月按时收取陈玉玲的租金，使得陈玉玲误以为房屋承租并无变化。直到被起诉的前期，才知道收到市国土房管局的搬离房屋的通知。2014年12月，陈玉玲亲自到阳河管理公司及荔湾区房管局递交续租申请书，阳河管理公司的答复是没有权利批复，荔湾区房管局负责阳河管理公司的负责人回复是按法院的判决处理。市国土房管局这种不作为的方式，使得符合申请条件的陈玉玲完全无法得到权益保障。请求撤销原判，驳回市国土房管局的诉讼请求，并由市国土房管局承担一、二审诉讼费。
被上诉人市国土房管局答辩不同意陈玉玲的上诉请求，认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告蓝伟答辩同意陈玉玲的上诉意见，并称自己没有在涉案房屋居住，实际承租人是陈玉玲。而陈玉玲是符合要求在涉案房屋居住的，只是没有办理相关手续。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
二审期间，上诉人陈玉玲提交如下证据和材料：1.《申请承租房屋表》复印件，该表时间为2007年6月1日，申请人蓝伟。2.《广州市直管房租赁合同》复印件及附件1《乙方家属名单》复印件，该合同签订时间是2009年10月26日，承租人蓝伟。3.蓝伟、陈玉玲的户口本，载明陈玉玲的户籍地址是广州市荔湾区康王中路604房1002房，拟证明陈玉玲一直在涉案房屋居住，陈玉玲是涉案房屋的实际的承租人。4.广州市房地产档案馆2015年6月3日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，载明查无陈玉玲名下房地产情况记录。5.涉案房屋租金及水电费等转帐存折。拟证明虽然房屋租金及水电费存折写的是蓝伟的名字，但实际缴租的人一直是陈玉玲。6.工商银行汇款明细清单，拟证明陈玉玲的女儿每次都有汇款到名为蓝伟的帐户，代陈玉玲缴纳相关费用。7.广州市荔湾区三元坊小学《三好学生证书》、广州市第二十四中学《奖状》，拟证实与陈玉玲同住的外孙女在涉案房屋所在地的学校就读，陈玉玲一直在照顾其起居。8.《续租申请书》及签收单复印件，拟证实蓝伟与陈玉玲的女儿离婚之后，陈玉玲很担心房子会随着蓝伟的情况发生变更，所以一直向房管局出变更申请，但一直未得到房管局的回复。被上诉人市国土房管局对上述证据的真实性没有异议，但对关联性、合法性有异议，认为只能证明市国土房管局与蓝伟之间的租赁关系，而陈玉玲只是一个同住人。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。广州市荔湾区土地房屋管理所与蓝伟签订对《广州市直管房租赁合同（住宅）》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同租赁期限届满后，双方继续履行，形成不定期租赁关系。依该《合同》约定：“签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方。”蓝伟自2014年3月5日起，已取得自有产权房屋，市国土房管局据此提出解除双方之间的租赁关系，具有事实依据。原判判决解除市国土房管局与蓝伟之间的租赁关系，并要求蓝伟、陈玉玲及同住人员搬迁并将房屋交还市国土房管局的处理符合法律规定，本院予以支持。陈玉玲所提自己是涉案房屋的实际承租人故应继续承租的理由不成立，本院不予采纳。陈玉玲的上诉理据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈玉玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一五年八月十七日
书 记 员 赵 琳
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