辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中审民终再字第29号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：沈阳佳宝汇物业管理有限公司。
法定代表人：王岩松，该公司总经理。
委托代理人：于东旭，男，1977年4月27日出生，汉族，该公司工作人员。
委托代理人：徐亚新，女，1979年5月18日出生，汉族，该公司工作人员。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：陈延，女，1964年8月16日出生，汉族，雷锋小学教师。
委托代理人：童晨，男，1989年11月22日出生，汉族，无业。
沈阳佳宝汇物业管理有限公司（简称佳宝汇公司）与陈延房屋租赁合同纠纷一案，沈阳市皇姑区人民法院于2014年3月12日作出（2014）皇民二初字第538号民事判决。佳宝汇公司不服，向本院提出上诉。本院于2014年7月9日作出（2014）沈中民二终字第1203号民事判决，已经发生法律效力。佳宝汇公司仍不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2014年12月16日作出（2014）辽审三民申字第1133号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成由审判员龙国华担任审判长，代理审判员孙菁蔓（主审）、代理审判员钟洁参加的合议庭，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。申请再审人佳宝汇公司的委托代理人于东旭，被申请人陈延及其委托代理人童晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佳宝汇公司（反诉被告）诉称，我公司委托员工刘新燕与陈延于2013年3月29日签订房屋租赁合同一份，承租陈延所有的门市一间，月租金1700元，合同签订后双方按照合同约定履行，在租期届满前我公司已经提前30天口头通知陈延不续租，并准备到期时与陈延交接，同时要求陈延将押金返还我公司。但陈延�我方水、电费押金1500元不予退还，并称押金就作为违约金不退回了，我方认为在本协议当中未规定房屋的水电费可以转为违约金，而陈延不予返还押金的行为，已经构成违约。而且陈延于2013年6月30日私自将房屋换锁，导致我公司部分物品置于屋内未能取出。我公司与陈延就押金问题多次协商未果，故诉至法院，请求法院判令陈延给付我公司水、电、煤气费押金人民币1500元；请求法院判令陈延赔偿我公司违约金人民币1700元；请求法院判令陈延承担诉讼费。
陈延（反诉原告）辩称，我方认为应当将水电煤气等相关费用结清后，我方可以将剩余的押金返还给佳宝汇公司；我方并不存在违约行为，不应该赔偿佳宝汇公司违约金；我方认为是佳宝汇公司存在违约行为，佳宝汇公司未按合同约定提前30天即通知我方不续租，我方直到2013年6月12日才接到佳宝汇公司不续租的�知，影响了我方正常对外出租房屋收益，对此我方提出了反诉请求，请求法院判令佳宝汇公司按照合同赔偿我方违约金人民币1700元并判令佳宝汇公司承担本案诉讼费、反诉费。
一审查明，2013年3月29日，佳宝汇公司的员工刘新燕代表佳宝汇公司与陈延签订房屋租赁合同一份，佳宝汇公司为承租人（乙方），陈延为出租人（甲方），合同约定：租赁期限三个月，自2013年3月29日至2013年6月28日止，月租金1700元；乙方负责自己租期内的水、电、煤气、物业、电话、宽带、数字电视费用，并提前交纳下期房租；租赁期限已到与乙方联系不上，甲方有权自行收回房屋及对房屋的处理；出租房如有水、电、煤气等需乙方留押金1500元，租用期满后多退少补；如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方，征得甲方同意后再解除或续签协议；关于违约责任，在房�租用期内甲乙双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租。合同签订后，佳宝汇公司向陈延交纳了三个月租金5100元及押金1500元，陈延将租赁房屋交付佳宝汇公司使用。2013年5月17日，佳宝汇公司向陈延发短信称要与陈延商谈续租事宜。2013年6月12日，陈延接到佳宝汇公司通知称不续租房屋。房屋租赁期限届满后双方未办理交接手续，佳宝汇公司自行搬离租赁房屋，未将租赁房屋钥匙交还陈延。2013年7月1日，陈延自行打开租赁房屋。诉讼后，双方对水、电、煤气等费用进行了结算，佳宝汇公司还应支付上述费用共215.7元。佳宝汇公司与陈延因退还押金问题协商未果，佳宝汇公司遂诉讼至法院。
一审认为，本案的争议焦点为在履行房屋租赁合同的过程中哪方存在违约行为。陈延和佳宝汇公司签订的房屋租赁合同约定，如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方即陈延，征得陈延同意后再解除或续签协议。本案中佳宝汇公司在2013年5月17日向陈延发短信，称其要商谈续租事宜，后又陈述其不续租并提前30天将不续租事宜通知了陈延，但佳宝汇公司并未向法庭提交相应证据予以证明。陈延在庭审中陈述其在2013年6月12日才接到佳宝汇公司不续租的通知，故佳宝汇公司未按照房屋租赁合同约定履行合同，存在违约行为。关于违约责任，按照合同约定，在履行合同过程中如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租。故一审法院对佳宝汇公司主张陈延赔偿违约金的诉讼请求不予支持，对陈延提出的要求佳宝汇公司承担赔偿违约金的反诉请求予以支持。
关于佳宝汇公司提出的要求陈延返还押金1500元的诉讼请求。按照租赁合同约定，押金在租用期满后多退少补。在诉讼过程中，佳宝汇公司和陈延就水、电、煤气等费用进行了�算，佳宝汇公司还应支付上述费用215.7元，故陈延应将剩余1284.3元押金返还佳宝汇公司。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、沈阳佳宝汇物业管理有限公司（反诉被告）于该判决生效后十日内赔偿陈延（反诉原告）违约金1700元，同时陈延返还沈阳佳宝汇物业管理有限公司押金1284.30元；上述款项如逾期给付，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回双方的其它诉讼请求。本案诉讼费50元、反诉费50元，均由沈阳佳宝汇物业管理有限公司承担。
宣判后，佳宝汇公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误，1、按照合同约定，房屋到期后，双方交接水、电等�关费用后，抵押金多退少补，但到期前我方找陈延进行交接确认时，陈延才告知我方“抵押金变成违约金相抵扣”至此合同不能正常履行未经双方协商确认；2、本案《房屋租赁合同》中已充分说明佳宝汇公司的续租条件就是“提前30天通知甲方，并且提前30天作出不续租决定，并通知陈延”，所以我方未执行“续租”条款“提前30天交纳下期房租”，故我方不存在违约罚款行为。综上，请求二审法院予以改判。
本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本相一致。
另查明，在庭审过程中，陈延自认2013年6月12日，佳宝汇公司电话通知解除租赁协议并自认佳宝汇公司于2013年6月13日日已腾空房屋。
再查明，2013年7月13日，陈延将房屋出租给其他案外人。
本院二审认为，陈延与刘新燕（代表佳宝汇公司）签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思的表示，其内容也不违反相关法律、法规的规定，本院二审予以确认。
关于佳宝汇公司在履行《房屋租赁协议》中不存在违约行为，不应赔偿陈延一个月的租金的问题，双方在《协议》中明确约定：“如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方，征得甲方同意后，再解除或续签协议。”佳宝汇公司在一、二审庭审过程中未能举证明其向陈延提前30天发出不续租房屋通知，故应承担举证不能的责任。按照合同约定，在履行合同过程中如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租。
一审法院判决由佳宝公司承担违约金并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由沈阳佳宝汇物业管理有限公司负担。
佳宝汇公司申请再审称，请求撤销沈阳市中级人民法院（2014）沈中民二终字第1203号民事判决和沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第538号民事判决；请求法院判令陈延给付我公司水电费押金1500元、违约金1700元；请求法院判令陈延承担本案诉讼费用共计150元。事实与理由：经一审法院和二审法院两次审理后，一致认为佳宝汇公司租赁期满前三十天未通知陈延不续租是违约行为，其所依据的是协议书中“乙方责任”的第六条之规定“如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方，征得甲方同意后，再解除或续签协议”。在本案中，佳宝汇公司如约履行了全部协议期限，到期后佳宝汇公司不再续租此房，总结起来就是“到期后不再续租此房”，而这一事实与协议条款中规定的两种提前30天通知甲方，征得甲方同意后再解除或续签协议的限制条件均不相符。应�符合另一种情况就是乙方未按照规定提前30天交纳下期房租，故应视为无续租意愿，协议到期后自然终止。佳宝汇公司不存在任何违约行为。另外，陈延在协议履行届满时提出将水电煤气押金1500元直接自行转为“违约金”
的行为属违约行为，再有未经佳宝汇公司同意强制开锁进入室内造成水电煤气的计算方式不公平，但佳宝汇公司还是以较高姿态在法院审理过程中认可了陈延提供的数据。
陈延辩称，1、省法院裁定中说与房屋租赁协议中第6条中的两种情形不相符，佳宝汇公司的违约行为是因为不续租，没有提前30天通知我们。另外，佳宝汇公司没有按时返还房屋，我们也没有进行交接，2013年6月28日到期，我们是7月2日才找开锁公司打开房门进入的；2、佳宝汇公司在起诉状中说“被告迟迟不将押金返还，造成双方没有交接”，在上诉状中说“找房主进行交接确认�，然后房主告知……”，说明佳宝汇公司只要求返还押金，并没有提及结算，而押金是对房主权利的保障；3、我们的合同中确实没有规定到期了不租的情况该怎么办，但是从合同中应该可以看出不管续不续租都应该提前30天告知我们，虽然不符合协议书中第6条的两种情况，但第6条用的是“或”，说明是多种情况；4、佳宝汇公司陈述按照乙方责任第1条，没有缴纳下期租金视为不续租，这点不能成立，租房款没交，也不一定代表不续租，也可能是经济原因；5、不存在所谓的高姿态，只是因为我方提供的证据被法院采纳。
本院再审查明的事实与一、二审认定的事实基本一致。
另查明，陈延与佳宝汇公司签订的房屋租赁协议中“乙方责任”第5项规定“出租房如有水、电、煤气等需乙方留押金1500元，租用期满后多退少补”，第6项规定“如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方，征得甲方同意后，再解除或续签协议”。
本院再审认为，关于佳宝汇公司提出的到期不续租、未提前30天告知陈延不属于违约的观点，因双方房屋租赁合同约定“如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方，征得甲方同意后，再解除或续签协议”，而佳宝汇公司的到期不再续租不属于此合同约定的两种情形，陈延在再审庭审时亦承认合同未对到期不续租需30天通知的事项作出直接约定，且佳宝汇公司已经在租期届满时提前十余天通知了陈延，故佳宝汇公司未能提前三十天通知陈延到期不续租的情况不属于违约行为，亦无需向陈延支付违约金，故原审裁判佳宝汇公司向陈延支付1700元违约金不当，再审予以纠正。
关于佳宝汇公司提出的要求陈延给付1700元违约金的诉讼请求。再审时，佳宝汇公司称陈延私自将押金转�违约金，属于违约行为，但由于当时双方对租赁期间的相关费用没有进行结算，故陈延当时没有退还押金的行为不属于违约行为。所以，佳宝汇公司要求陈延给付违约金的诉讼请求不予支持。
关于佳宝汇公司提出的要求陈延返还1500元押金的诉讼请求。在原审中，双方就佳宝汇公司租赁诉争房屋期间的水、电、煤气等费用进行了结算，并且双方均认可此部分费用为215.70元。再审时，佳宝汇公司再次对原审认定的此部分费用进行了确认，故依据双方租赁合同对于押金的规定，剩余的1284.30元押金应由陈延退还给佳宝汇公司。原审已经对佳宝汇公司的此诉讼请求进行了支持，再审予以确认。
另外，陈延在一审时对佳宝汇公司提出反诉，要求佳宝汇公司支付违约金，因陈延未在原审诉讼请求中明确要求赔偿损失，故再审时对陈延的实际损失不予审理。
综上，依照《中华�民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条和第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决：
一、撤销本院（2014）沈中民二终字第1203号民事判决和沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第538号民事判决第二项；
二、变更沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第538号民事判决第一项“沈阳佳宝汇物业管理有限公司（反诉被告）于该判决生效后十日内赔偿陈延（反诉原告）违约金1700元，同时陈延返还沈阳佳宝汇物业管理有限公司押金1284.30元”，为“陈延于本判决生效后十日内返还沈阳佳宝汇物业管理有限公司押金1284.30元”；
三、驳回双方其他诉讼请求。
本案一审案件受理费50元，由沈阳佳宝汇物业管理有限公司负担10元，陈延负担40元；反诉费50元，由陈延负担；二审案件受理费50元，由陈延负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙国华
代理审判员 孙菁蔓
代理审判员 钟 洁
二〇一五年四月七日
书 记 员 左 睿
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。