福建省福鼎市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0982民初2967号
原告：张虹雨，女，1992年7月25日出生，汉族，住福鼎市，
委托诉讼代理人：张淑娟、林群，福建建达（福鼎）律师事务所执业律师。
被告：福建家景置业有限公司，住所地福鼎市潮音岛山水名都，统一社会信用代码：91350982772900981K。
法定代表人：陈小文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李剑锋，福建民哲律师事务所律师。
原告张虹雨与被告福建家景置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张虹雨委托诉讼代理人张淑娟、被告福建家景置业有限公司委托诉讼代理人李剑锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
张虹雨向本院提出诉讼请求：1.依法确认张虹雨与福建家景置业有限公司于2013年4月1日签订的《车位出让协议》超过20年部分无效；2.判令福建家景置业有限公司立即退还张虹雨多收取的超过20年部分的车位租金38077元。事实和理由：张虹雨系福鼎桐城铂金华城小区业主，福建家景置业有限公司系该小区开发单位。2013年4月1日双方签订《车位出让协议》，福建家景置业有限公司将坐落于福鼎市铂金华城3﹟地块一期编号为161的车位出让给张虹雨，约定车位使用权出让金为55000元，福建家景置业有限公司应当在2013年4月15日前，将经验收合格的车位交给张虹雨使用。同日张虹雨将款项交付福建家景置业有限公司，福建家景置业有限公司出具项目内容为场地租赁场地使用费55000元的发票一张给张虹雨。2013年4月15日福建家景置业有限公司将该车位交付张虹雨，并给张虹雨发放了车位使用权证，该证上注明“车位使用年为该地块使用年限。依照双方间的《商品房买卖合同》约定，该地块使用年限自2008年4月22日至2078年4月22日，因此该车位的使用年限为2013年4月15日至2078年4月22日，共计65年。在买卖合同中出卖人以标的物所有权转移为其主要义务，而车位买卖应以车位产权登记视为所有权转移。而福建家景置业有限公司故意在其提供的《车位出让协议》格式条款中标注“双方同意不办理该车位的产权登记手续”，并在购车位的发票项目上标注“场地租赁使用费”。据此，福建家景置业有限公司所谓的《车位出让协议》其实为名为车位买卖实为车位租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。因此福建家景置业有限公司将车位租赁张虹雨65年，显然违反该规定，超过45年租赁期应认定无效，福建家景置业有限公司应退还张虹雨多收取的45年的车位租金。经双方协商未果，特向本院提起诉讼。
福建家景置业有限公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为：1.双方于2013年4月1日签订的《车位出让协议》的真实合法有效。福建家景置业有限公司拥有合法产权的车位，铂金华城3#地块一期车位是由福建家景置业有限公司依法建设，拥有使用权及相关权利。双方签订的《车位出让协议》是真实意思表示，合同依法订立成立后就合法有效。2.张虹雨诉称的发票，该事实并未能推翻双方真实意思表示，发票是地税局提供的，该发票开具没有场地出让的项目，只有场地租赁的项目，这是第三方地税局的行为，第三方地税局的行为不能改变双方的行为，因此出具的发票不能证明双方的真实意思表示。3.作为买卖合同的实现与标的物的转移为标准，自2013年4月15日福建家景置业有限公司将车位交付张虹雨使用至今，没有出现妨碍张虹雨使用车位的情况。车位转移与双方签订的《车位出让协议》条款有不同地方。双方应该以所有权登记为双方依据的条款没有依据。综上所述，双方签订的《车位出让协议》是双方真实意思，合法有效。目前我国没有任何的强制性规定车位不能出让，所以张虹雨诉称名为车位出让实为车位租赁的诉求是缺乏法律依据的，请求驳回原告的诉讼请求。
本院认为，福建家景置业有限公司承认张虹雨在本案主张的事实，故对张虹雨主张的事实予以确认。福建家景置业有限公司提供的车位系依法建造，属于《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”规定的车位，从该款规定可以看出车位的所有权属于开发商，其出售、附赠或者出租，其决定权在开发商，福建家景置业有限公司将车位的使用权进行出让符合该条款的规定，应当认定为有效。而车位使用权转让系经双方的约定取得，其与车位的出租明显存在区别，其使用权的期限也是通过合同约定确定，转让费用可以一次性支付或者分期支付，而租赁车位租金系按期支付，同时转让合同还可以约定处分权，而租赁合同不具备处分权。在本案中，双方合同约定即是地下室车位使用权出让，其出让金按个计付，使用期限与土地使用期限相同，张虹雨享有使用权和处分权，因此该合同即为使用权转让合同，并非车位租赁合同，至于由税务部门出具发票只是税务行政管理的手段，不能代表双方的真实意思，故张虹雨主张《车位出让协议》系租赁合同，本院不予认定。张虹雨主张与福建家景置业有限公司于2013年4月1日签订的《车位出让协议》中超过20年部分无效，于法无据，本院不予支持。对于车位是否办理产权登记，双方在合同进行约定，并不违反法律法规强制性规定，也不存在加重张虹雨一方的责任，也应认定为有效。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：
驳回原告张虹雨的诉讼请求。
本案受理费100元，减半收取50元，由张虹雨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审判员 周友泉
二〇一六年十二月三十日
书记员 许佳佳
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国物权法》
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。
地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。
各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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