湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂12民终160号
上诉人（原审原告）：唐汝丹，男，1945年7月12日出生，汉族，住咸宁市咸安区。
上诉人（原审原告）：唐玉芳（系唐汝丹长女），女，1975年1月25日出生，汉族，住崇阳县天城镇。
上诉人（原审原告）：唐蓉，（又名唐玉蓉，系唐汝丹次女），女，1977年1月24日出生，汉族，住浙江省遂昌县。
唐汝丹、唐玉芳、唐蓉的委托诉讼代理人：黄锦旗，湖北顺风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈显明，男，1952年3月6日出生，汉族，住崇阳县天城镇。
委托诉讼代理人：甘明亮，湖北乾兴律师事务所律师。
原审第三人：孙军峰，男，1958年12月29日出生，汉族，住崇阳县天城镇。
委托诉讼代理人：戴朝晖，湖北盈悦律师事务所律师。
上诉人唐汝丹、唐玉芳、唐蓉因与被上诉人陈显明、孙军峰返还原物纠纷一案，一审法院于2014年5月14日作出（2010）崇民初字第00041号民事判决，陈显明不服上诉至本院，本院经审理作出（2014）鄂咸宁中民终字第192号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。一审法院重审作出（2015）鄂崇阳民初字第415号民事判决，唐汝丹、唐玉芳、唐蓉不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
唐汝丹、唐玉芳、唐蓉上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担�案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.认定唐汝丹的妻子孙香梅未实际控制和管理争议的房产，无权主张权利，无事实和法律依据。唐汝丹于1974年与孙香梅结婚后出资与父母共建，属家庭共同财产。1994年，父亲孙天增将共同建造的房屋分割处理，孙香梅分得的房屋及宅基地登记在孙香梅名下，唐汝丹夫妇享有房屋合法所有权，对于孙梅香是否控制与管理或者持有房屋财产的相关证件，不影响其夫妇享有房屋所有权的合法性。唐汝丹夫妇使用和管理了该房产。2.认定唐汝丹夫妇知道第三人孙军峰将自己的房屋及宅基地出卖给他人而不作否定表示，视为同意，与事实不符。一审以孙香梅一直居住在崇阳本地，按常理应当知晓房屋被卖给他人的事实，属凭空推论。扩大对法律的解释，视为同意的情形是只有知道，而非应当知道。一审法院驳�上诉人的诉讼请求，法律依据不足。二、一审法院适用民法通则关于代理的规定，驳回上诉人的诉讼请求错误。第三人孙军峰不是孙香梅的委托代理人、法定代理人或者指定代理人。以孙军峰为孙香梅保管其财产及土地使用证为由，认定陈显明有足够的理由相信孙军峰有权处分上诉人的房屋及宅基地，孙军峰具备表见代理行为，属适用法律错误。
陈显明答辩称：一、一审判决认定事实清楚。孙香梅未实际控制和管理使用其分得的房屋及宅基地的事实正确。本案房屋宅基地系1984年至1985年间，由孙天增依法取得的，属家庭共有财产，孙香梅当时已结婚。1994年，孙天增将所建房屋及宅基地分户给其三个子女后，孙香梅也未实际控制和使用，房屋的土地使用证不在孙香梅的手上，一审中，唐汝丹承认了此事实。二、孙香梅及其家庭成员知道争议房屋被孙军峰出卖给陈显明的事实。陈显明与孙军峰及家人谈妥房屋买卖意见后，于1997年4月与孙军峰订立房屋的买卖协议，支付了相应价款，取得了房屋土地使用权证，双方均已履行完房屋买卖合同。孙军峰母亲及其家人都知晓。孙香梅于1972年上班到其退休，一直在崇阳县天城卫生院工作，且在崇阳天城镇建房居住，争议的房屋与孙梅香上班的单位相隔不足几百米，陈显明没有理由不相信孙香梅及其家人不知晓该房屋被出卖；陈显明购房后，所在村组村民都得知该房出售后要求陈显明交纳了转让费，陈显明占用居住该房屋的十几年，并于2001年经崇阳县人民政府建设用地清查领导小组办公室清查确认，后孙梅香因其弟出卖其房屋，心生怨恨，又不愿与其弟争执，至身亡都不愿意主张权利，孙梅香显然知道其房屋被出卖的事实。一审程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当。请求依法驳回上诉，维持原判。
孙军峰述称：一、孙香梅自始至终不知道其房屋及宅基地由其擅自处分的事实，一审认定孙香梅应知道房屋被卖的事实，却未主张权利，应视为同意的结论与客观事实相悖。1.孙香梅自1997年至2005年间，一直在外地工作，孙军峰与陈显明签订房屋及宅基地买卖协议时，孙香梅不在崇阳本地，2005年孙香梅回到崇阳后不久便生病住院，进行手术治疗，并一直在其自建的房屋居住修养，其不会相信孙军峰会卖掉其分得的房屋，没有查看与管理房屋是情理之中的事情。孙军峰始终未将房屋出卖给陈显明的事实告知孙香梅。1997年，陈显明听说孙军峰家的房屋空闲，上门与孙军峰协商卖房事宜，陈显明称孙军峰的母亲答应以15000元将孙军峰和孙香梅的房屋一并卖给陈显明。当时孙军峰只答应将本人�下的房屋以15000元卖给陈显明，并没有卖掉孙香梅的房屋，所有当时没有达成协议。但事后，母亲见房屋没有卖成便十分生气，孙军峰向其母亲解释，孙香梅不同意卖掉其三间偏房，但母亲还是坚持要卖掉，不要让孙香梅知道。陈显明再次找母亲商谈买卖房屋的事，说好只要孙军峰签字就行了，不找孙香梅签字。这样孙军峰在协议中将孙香梅的三间偏房写在协议中一并卖给陈显明，母亲将孙香梅的房屋土地使用权证交给了陈显明，母亲收取了陈显明给付的卖房款15000元。以上事实可以证明孙香梅的确始终不知道房屋变卖的事实。2009年孙香梅跳楼自杀，崇阳县公安机关为调查原因，对唐汝丹进行讯问并做了讯问笔录，笔录中记载了唐汝丹的陈述，孙香梅自杀前经常念到“完了，完了，房子没了”的言语。从该事实说明，孙香梅自始至终的确不知道孙军峰卖掉了其房屋。2.孙军峰与陈显明签订房屋买卖协议时同时陈显明就知道孙军峰是擅自卖掉孙香梅的房屋的事实。孙军峰明确告知陈显明，孙香梅不会同意卖掉自己的房屋的，陈显明占有房屋后，从未找过孙香梅要求办理房屋变更登记手续，相反，陈显明在2000年至2005年违规办理房屋土地使用权过户手续，并伪造房屋买卖协议，将孙军峰和孙香梅名下的宅基地过户到其自己的名下，且经崇阳县国土资源局依法予以废止。二、一审认定陈显明有足够的理由相信孙军峰有处分所争议房屋的权利属主观臆断。三、一审判决适用法律不当。请求二审撤销一审判决，驳回陈显明的诉讼请求。
唐汝丹、唐玉芳、唐蓉向一审法院起诉请求：判令陈显明、孙军峰立即停止侵害，并将侵占的房屋和土地使用权（证）返还。
一审法院认定事实：唐汝丹系孙香梅之夫，唐玉芳、唐蓉系孙香梅之女。1984年9月29日，孙香梅之父孙天增在崇阳县天城镇原七星大队一队取得了宅基地一块，并经崇阳县人民政府批准，领取了该宅基地的土地使用权证。1985年10月孙天增在宅基地上建房。1988年10月27日，孙天增经原崇阳县城镇建设领导小组许可，对原房屋进行扩建为平顶房一栋、机制瓦偏房三间（至今未办理房屋产权登记）。1994年9月，孙天增因年事已高，且儿女已成家立业，故申请将宅基地及房屋分户给子女。同年10月，原崇阳县土地管理局根据孙天增的申请，将该宗宅基地分户给孙香梅、孙军峰、孙庆峰，并分户颁发了土地使用权证。其中，平顶房及相关土地使用权分割给了儿子孙庆峰（土地面积137.15平方米）和孙军峰（土地面积139.25平方米），三间机制瓦偏房及相关土地使用权分割给了长女孙香梅。孙香梅的土地使用权证证号为崇土国用（94）字第01＊＊＊5号，土地使用面积为146.25平方米，与孙军峰房屋宅基地相连。因孙庆峰、孙军峰、孙香梅均在他处另有住房，各自所分得的房屋暂无人看管。1994年10月31日，孙庆峰将其名下的平顶房及土地使用权转让给了陈晓武。1997年4月20日，孙军峰将其本人及孙香梅名下的房屋及土地使用权卖给陈显明，双方并签订了《房屋买卖协议》（协议上打印有孙香梅的名字，但没有本人签名）。该协议订立后，陈显明依约向孙军峰支付了买房款15000元，孙军峰亦将包括孙香梅的房屋及其土地使用权证在内的相关证件交给了陈显明。2005年11月，陈显明为办理房屋过户登记手续伪造了一份房屋买卖协议书，并持该协议到崇阳县国土资源局将孙军峰名下的全部土地使用权和孙香梅名下的部分土地使用权过户登记至自己名下，领取了（2005）第（05）＊＊＊1号土地使用权证。但登记在孙香梅名下的土地使用权证未进行变更登记，导致孙香梅名下的土地使用权证登记面积与陈显明持有的（2005）第（05）＊＊＊1号土地使用权证登记的土地使用权部分重叠。2009年10月，孙香梅因故坠楼死亡。同年12月，唐汝丹、唐玉芳、唐蓉向原审法院提起起诉。诉讼中，一审于2010年4月21日向崇阳县国土资源局发出司法建议函，建议该局对本案争议土地使用权登记重叠问题进行审查，并依法予以处理。2010年8月16日，崇阳县国土资源局函告说明：陈显明伪造土地买卖协议、篡改四至，骗取批准土地使用权，造成在登记过程中将孙香梅崇土国用（94）字第01＊＊＊5号土地使用证名下的部分土地使用权重复登记给了陈显明崇国用（2005）第（05）＊＊＊1号土地使用证上。并根据《中华人民共和国土地管理法》第76条规�，拟决定依法注销陈显明的崇国用（2005）第（05）＊＊＊1号土地使用权证。2011年8月22日，崇阳县人民政府批复崇阳县国土资源局：根据《土地登记办法》第58条第1款之规定，你局应当对陈显明的土地使用权证进行更正登记，并书面通知陈显明在规定期限内办理更换或注销原土地权利证书的手续，若陈显明逾期不予办理，经你局公告后，陈显明的崇土国用（2005）第（05）＊＊＊1号土地使用权证废止。2010年12月12日，崇阳县国土资源局在咸宁日报公告，废止陈显明的崇国用（2005）第（05）＊＊＊1号土地使用权证。一审法院认为，本案为不动产物权纠纷。争讼的房地产买卖合同成立于《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）和《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）实施以前，根据法不溯及既往的原则，本案不适用《合同法》和《物权法》的规定。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”本案所涉及的房屋及宅基地系孙天增与女儿孙香梅（已结婚）及其家庭成员合法取得的家庭共同财产。1994年，孙天增将房屋及宅基地分户给其三个子女后，唐汝丹、唐玉芳、唐蓉无证据证明孙香梅已实际控制管理和使用其分得的房屋，甚至土地使用权证都不在其手中。陈显明与孙军峰等家人谈妥房屋买卖意见后，于1997年4月与孙军峰订立房屋买卖协议，并按约定支付了房屋相应的价款，取得了土地使用证，双方均已履行完买卖合同，且孙军峰的母亲也知晓。对此，陈显明有足够的理由相信孙军峰有处分所争讼房屋和宅基地财产的权利。唐汝丹、唐玉芳、唐蓉虽有证据证明1997年至2005年间，财产权利人孙香梅在外工作，但无证据证明孙香梅未回过崇阳，未与孙军峰及其母亲联系过，确实不知道房屋被卖的事实，但2005年至2009年10月，孙香梅去世前，根据相关事实可以认定，孙香梅一直居住在崇阳本地，按常理，孙香梅也应当知晓其房屋及宅基地财产被卖的事实，故孙香梅对此未主张权利，应视为其同意。2009年12月，唐汝丹、唐玉芳、唐蓉在孙香梅去世两个月后，才诉诸于法院，并要求陈显明返还房屋和土地使用证，以上事实足以说明唐汝丹、孙香梅等在此之前已知晓房屋及宅基地被卖的事实。综上所述，唐汝丹、唐玉芳、唐蓉要求陈显明立即停止侵害，并将侵占的房屋和土地使用权证予以返还的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持�但唐汝丹、唐玉芳、唐蓉主张赔偿损失的请求，可另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，判决如下：驳回原告唐汝丹、唐玉芳、唐蓉的诉讼请求。案件受理费2000元，由唐汝丹、唐玉芳、唐蓉承担。
二审中，当事人均未提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。
一审法院判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任，未经追认的行为，由行为人承担民事责任，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案孙梅香受其父母所赠的房�产应属于孙梅香个人合法财产。1997年4月20日，孙军峰将孙梅香名下房地产出售给陈显明，虽其陈述未经孙梅香同意，但上诉人在民事诉状中自述2009年7月孙军峰将出售房屋的情况已告知了孙梅香，且孙梅香生前均未对陈显明及相关部门提出房屋买卖行为无效的意思表示，应视为对孙军峰以其名义出售土地房屋的行为予以同意，房屋买卖合同应确认有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。该条法律规定即明确善意取得的财产应当受法律保护，本案诉争房地产是孙梅香父母和孙军峰主动联系受让人陈显明，转让价格亦与相邻房屋土地买卖价格相当，且已办理了土地使用权证，由陈显明管理使用至今，孙梅香在其生前未提出异议，应认定陈显明取得本案案诉争房地产所有权，属于善意取得。陈显明在后续办理土地使用权证的伪造行为，不影响其对该房屋产权善意取得的效力。
综上所述，唐汝丹、唐玉芳、唐蓉的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本�二审案件受理费2000元，由唐汝丹、唐玉芳、唐蓉共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐金美
审判员 胡应文
审判员 陈继高
二〇一六年十月十四日
书记员 章 婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；