广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5899号
上诉人（原审原告）：邓一荣，住广西桂林市七星区。
被上诉人（原审被告）：广州市中联房地产中介服务有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：杜威，执行董事。
委托代理人：罗凯波、周掌珠，满堂红（中国）置业有限公司广州分公司职员。
上诉人邓一荣因居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第688号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市中联房地产中介服务有限公司（以下简称中联公司）是具备房地产中介服务机构资质的公司。2013年7月7日，邓一荣作为买方、案外人林某作为卖方、中联公司作为经纪方签订NO.000217《存量房买卖合同》，其中约定：买方向卖方购买位于广州市番禺区大石镇洛溪新城海天花园一街1栋之三X房，该房屋建筑面积为81平方米，成交价为119万元；该房不存在抵押等他项权利情况；卖方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向买方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则，承担相应的法律责任；中联公司依法促成买卖双方当事人签订本合同后，当事人应当在合同签订当日向中联公司支付中介服务费，具体按《房地产买卖居间服务费及咨询费支付承诺书》的约定执行；买卖双方行使本合同约定的单方解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交物业所在地法院管辖；买方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境均予以认可。上述《存量房买卖合同》还对其他事项进行了相关约定。同日，邓一荣向中联公司出具NO.0002204《房地产买卖居间服务费及咨询费支付承诺书》，承诺向中联公司支付房地产买卖居间服务费及咨询费21420元，其中在2013年7月12日前支付10710元，在诉涉物业成功过户当天支付剩余的10710元。同时，邓一荣承诺因该承诺书而产生的任何纠纷均提交广州仲裁委员会仲裁。2013年7月12日，邓一荣向中联公司支付中介费10710元。后因诉涉物业存在抵押，邓一荣向中联公司发出解除《存量房买卖合同》的函。
2015年6月18日，邓一荣向审法院提起本案诉讼，请求判令：1、中联公司返还中介费10710元；2、诉讼费由中联公司承担。
原审法院认为：邓一荣向中联公司出具的承诺书中约定了因承诺书而产生的任何纠纷均提交广州仲裁委员会仲裁。《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议的，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”因邓一荣在起诉时未声明有仲裁协议，且中联公司在开庭前亦未就本案的管辖权提出异议，因此，原审法院对本案享有管辖权，应依法继续审理本案。
本案中，邓一荣、中联公司之间所建立的居间合同关系是双方的真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。首先，中联公司在提供居间服务时，应向买卖双方披露与交易相关的信息，如交易房产的权属情况、购房资格要求等事宜。中联公司在促成买卖双方签订诉涉《存量房买卖合同》的过程中，未敦促卖方提交诉涉房屋的权属情况证明，亦未核实诉涉房屋是否存在抵押，故中联公司的居间服务存在瑕疵，但诉涉房屋存在抵押，并不是影响交易的关键因素，买卖双方仍可继续协商处理。而中联公司亦确认因诉涉交易未完成而放弃向邓一荣催收剩余中介费。其次，邓一荣在签订诉涉《存量房买卖合同》前应适当谨慎，查看诉涉房屋的权属情况。再次，诉涉《存量房买卖合同》亦载明卖方保证该合同填写和提供的涉诉房屋的权属情况真实，现诉涉房屋存在抵押情况，即卖方违反合同约定提供错误信息，应承担相应的违约责任。因此，中联公司促成邓一荣与案外人签订《存量房买卖合同》，虽存在瑕疵，但该瑕疵并未达到需退回已交付中介费10710元的程度。此外，关于卖方提供的房产信息存在错误，邓一荣认为此错误信息导致合同不能履行而产生经济损失的，邓一荣可另行提起诉讼。对邓一荣要求中联公司退还已缴纳中介费10710元的诉请，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年9月8日作出判决：驳回邓一荣的全部诉讼请求。案件受理费34元，由邓一荣负担。
判后，上诉人邓一荣不服原审判决，向本院提起上诉称：根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》第十一条“查询房屋权属登记信息，应填写《房屋权属登记信息查询申请表》，明确房屋坐落（室号、部位）或权属证书编号，以及需要查询的事项，并出具查询人的身份证明或单位法人资格证明”内容，明确了房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询，同时也明确了房屋权属的查询方法。《房地产经纪管理办法》第三十条规定，“（各地）主管部门应当构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，为备案的房地产经纪机构提供：房地产经纪机构备案信息公示；房地产交易与登记信息查询；房地产交易合同网上签订；房地产经纪信用档案公示等”。该办法也已赋予了中介机构可以查询房地产交易和登记信息的权利。事实上，中介机构完全可以凭借物业的地址（或权属证书编号）及业主姓名查询物业的抵押等权属情况。因此，中联公司辩称无法查册的理由不成立。邓一荣完全有理由相信中联公司是以隐瞒诉涉房产权属情况的重要事实等不正当手段招揽业务，诱骗邓一荣与卖方交易促成居间合同。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”一审既然按照《中华人民共和国合同法》第六十条规定判决，就应该严格按照合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，查清诉涉房产的交易信息等重要事实。此外，中联公司作为提供房屋买卖中介服务的专业性机构，对交易各环节及风险和交易相关资源都更为了解，在居间服务中负有更高的注意义务，亦有能力采取更加规范和严谨的履行方式。中联公司未去房管局查册诉涉房产的权属情况、未采取任何措施降低风险，且未就相关风险向邓一荣进行任何提示；同时仍一直声称这套物业没问题，不存在抵押情况；在邓一荣得知物业被抵押真实情况后，中联公司却一直消极应付邓一荣的各种诉求，只是建议被动等待或建议邓一荣重新交中介费介绍新的房源。最终因物业被业主的朋友抵押至银行，业主的朋友无法偿还债务导致该物业无法交易。致使邓一荣在楼市价格增长较快的趋势中，丧失了良好的购买时机，造成了不可逆转的经济损失和精神损失。中联公司对此具有重大过错，依据《中华人民共和国合同法》相关规定，不仅无权要求给付居间报酬，亦应承担相应损害赔偿责任。请求法院判决：1、撤销原审判决第一、第二项，发回重审或改判；2、本案一审、二审诉讼费用由中联公司承担；3、中联公司向邓一荣书面赔礼道歉。
被上诉人中联公司答辩称：不同意邓一荣的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
经审理查明，邓一荣、中联公司对于原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
另查明：本院庭审时，邓一荣、中联公司均表示双方的居间合同纠纷同意由法院进行管辖。中联公司称能查询到房屋有无抵押或查封的情况，但不能查到产权人的名字。
本院认为：中联公司促成邓一荣与案外人林某签订《存量房买卖合同》，邓一荣与中联公司的居间合同关系成立。邓一荣向中联公司出具的《房地产买卖居间服务费及咨询费支付承诺书》虽约定双方因此产生的纠纷提交仲裁裁决，但在本案诉讼中，双方均表示同意由法院进行管辖，因此双方的居间合同纠纷可由法院审理。中联公司作为中介机构，应按照《广州市房地产中介服务管理条例》第十四条第（二）项“房地产中介服务机构向服务对象提供房地产中介服务时，应当书面说明下列事项：（二）中介服务涉及的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况”的规定，向购房人邓一荣如实反映诉涉房屋的基本状况。现邓一荣提交的证据显示诉涉房屋设有抵押，中联公司没有向邓一荣披露该事实，违反了其作为中介服务机构应尽的职责。由于诉涉房屋设立了抵押，抵押权人享有优先受偿权，在未涂销抵押的情况下难以办理房屋的过户手续，而如何涂销抵押、如何付款均为买卖双方必须确定的合同内容，且经双方协商一致才可签订合同。现双方约定按“房屋无抵押银行按揭付款”的方式支付房款，显然无法履行。按照中联公司提供的合同版本，双方可选择“涂销抵押后按揭付款”的付款方式，而买卖双方并未对“涂销抵押后按揭付款”的具体细节予以协商确定，即买卖双方尚未对涂销抵押问题、付款问题协商一致。如何涂销抵押、如何付款作为合同主要内容尚未确定，直接影响到当事人对其民事权利义务的行使以及双方能否最终达成合意而签订合同。中联公司未尽其职责以致合同重要条款尚未由买卖双方进行协商确定，中联公司对此存在明显过错。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。鉴于中联公司未尽到中介服务机构的责任，邓一荣要求中联公司返还中介费10710元的诉讼请求合理有据，本院予以支持。原审法院仅将中联公司的行为认定为瑕疵，认为买卖双方仍可继续协商房屋买卖事宜的意见实际上减免了中联公司作为中介机构应尽的责任，也忽略了合同主要条款尚未协商确定将严重影响到合同当事人权利义务的确定及合同能否签订的关联性，故本院对于原审法院的处理意见不予认可。至于邓一荣要求中联公司赔礼道歉的上诉请求不在其一审诉讼请求的范围，本院不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第688号民事判决；
二、广州市中联房地产中介服务有限公司在本判决书送达之日起10日返还中介费10710元给邓一荣。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费34元，二审案件受理费68元，均由广州市中联房地产中介服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一六年一月十九日
书 记 员 徐毅敏