石家庄市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0102民初1404号
原告：石家庄德盛房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区和平路398号书香华苑A区商业0112。
法定代表人：王健，董事长。
委托代理人：张峰，公司员工。
委托代理人：高雅，公司员工。
被告：赵国柱。
委托代理人：曹德全，北京大成（石家庄）律师事务所律师。
原告石家庄德盛房地产开发有限公司诉被告赵国柱确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高雅、张峰，被告及其委托代理人曹德全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年6月24日原告与被告签订了《长瑞上城房地产项目的内部认购协议》，就现行销售商品房达成一致。后原告在合规审查中发现协议书订立时并不符合商品房销售的法律规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，故此，原告已经依法告知被告合同无效，现请求法院判决确认原告与被告2013年6月24日签订的《长瑞上城内部认购协议书》无效。
原告为支持其诉讼请求，提交以下证据材料：
1、长瑞上城内部认购协议书，证明就被告赵国柱拟购买房屋的基本情况双方进行的约定，包括房屋的位置、面积和价格及交房标准、付款方式、履行期限，并且该协议内容说明被告所认购的房屋未取得商品房预售许可证，同时还约定了违约责任和发生争议后的解决处理方式;
2、律师函一份，证明2015年12月3日原告委托律师通知被告到原告公司办理内部认购协议无效的一些事宜，因该项目的所有审批手续一直未办理成功，项目不再开发建设，但被告未按照原告要求到公司办理。
被告质证称：对内部认购协议书的真实性无异议，对关联性不认可。如原告所述该协议书属于被告拟购买原告房屋的协议，该协议书内容只约定了拟购买房屋的部分条款，而非主要条款，因在该协议书中并没有约定房屋的建筑材料、层高、装饰以及供水供电等配套设施和公共设施的承诺和权益，也未约定公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式及办理产权登记的情况，而上述内容是《商品房销售管理办法》所明确规定的商品房销售的基本情况，从协议书内容文本看，该协议所反映的内容应系房屋销售预约合同，而非商品房预销售合同，主要体现在协议书的以下几点：从协议书的名称看为内部认购协议，而非商品房预售合同；房屋的面积约定为84平方米，而非明确的面积，是暂定的销售面积，最终以房管部门的实测面积为准；协议书约定本房屋为毛坯房，交房标准以签订的正式商品房买卖合同为准，说明该协议属于预约协议而非正式买卖合同；协议书第二条第二项关于付款时间和付款方式，表述是经原、被告双方协商后核准为其他的付款方式或解除协议，说明双方对付款方式和付款时间并未作出明确约定；协议书第五条表述为该房屋在取得商品房预售许可证并接到原告通知后十个工作日内双方签订正式的商品房买卖合同，可以看出本协议属于预约性质；协议书第六条约定，被告应保证符合国家限购政策所规定的购房资格，如被告不符合购房资格导致不能签订正式商品房买卖合同的……，该表述同时认证该协议属于预约性质；协议书第七条约定被告在原告取得商品房预售许可证后，签署商品房买卖合同；协议书第十条约定，本协议自双方签订正式的商品房买卖合同后自动失效。综上，原、被告双方签订的协议书应属预约合同，而非正式的商品房销售合同。从合同履行来看，合同签订后，被告按照约定向原告缴纳了部分款项，因原告迟迟办不下相关证件，经被告多次催促，截止目前据被告所了解，原告方除预售许可证不具备、其余四证都具备。律师函被告从未收到过，该证据所体现的真实性、关联性被告不予认可。
被告辩称：原、被告双方签订的《长瑞上城内部认购协议书》是双方在平等自愿的基础上达成，该协议书真实、合法、有效。该协议书不是商品房预售合同，而是内部意向性协议，该协议书的效力不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，且该协议书不违反国家强制性法律规定，不属于无效的情形。诚实信用是民商事合同的基本原则，《长瑞上城内部认购协议书》并非属于履行不能的情况，法院应督促原告按约定予以履行。《长瑞上城内部认购协议书》涉及业主数十户，这些业主多属于工薪阶层，攒钱买房实属不易，从2013年到如今，房价大幅度上涨，如原告单方毁约势必会造成购房人的损失无法弥补，原告的做法于情、于理、于法不通，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其主张，提供以下证据材料：
1、收据、结婚证，证明被告已向原告交付部分款项；
2、图纸、公告、土地证、用地规划许可证、建筑规划证、施工许可证，证明原告已经办理了认购协议书所涉房屋的相关手续，符合法律法规规定。
原告质证称：对证据1无异议。证据2超过举证期限，不予质证，对证据2的真实性有异议。
经审理查明，2013年6月24日原告与被告签订《长瑞上城内部认购协议书》，约定被告认购原告开发建设的长瑞上城1号楼1单元1804室；建筑面积约为84平方米，房屋总价为449299元，备注部分表明：上述面积为暂定销售面积，最终以房管部门实测面积为准，所交房款据实结算，多退少补；本房屋为毛坯房，交房标准以签订正式的商品房买卖合同为准；此房款不包含地下室及车位。该协议书第二条约定付款方式为按揭付款，于签署本认购书之日起7天内付首期款即139299元，剩余31万元整在该房产具备贷款条件后按原告通知的时间、地点办理按揭贷款。该协议书第三条约定交房时间为2015年12月31日。该协议书第五条约定该房屋在取得商品房预售许可证并接到原告通知后10个工作日内，被告须与原告签订正式商品房买卖合同，并按规定提供办理按揭贷款的资料，逾期未能签署正式商品房买卖合同或提供按揭贷款资料的，本协议自动解除，原告有权重新处置该房产，同时被告应向原告支付房价款总额5%的违约金。该协议书第十条约定本协议自双方签字盖章后生效，本协议一式三份，原告执两份，被告执一份，待双方签订正式的商品房买卖合同之后，本协议自动失效，并由原告收回。该协议书并对发生争议后的解决方法进行了约定。
协议书签订后，被告向原告交纳首期款139299元。
以上事实有相关书证及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点为原、被告签订的《长瑞上城内部认购协议书》是否属于商品房买卖合同。认购协议是在商品房买卖过程中，购房人与开发商为将来订立商品房买卖合同达成的书面协议，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：1当事人名称或者姓名和住所；2商品房基本状况；3商品房的销售方式；4商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5交付使用条件及日期；6装饰、设备标准承诺；7供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8公共配套建筑的产权归属；9面积差异的处理方式；10办理产权登记有关事宜；11解决争议的方法；12违约责任；13双方约定的其他事项。本案原、被告签订的《长瑞上城内部认购协议书》对房屋坐落、面积、单价、总价以及付款方式、交房、违约责任、争议解决方法等均进行了约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按照协议约定向原告交纳了首期款，因而该协议书应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售应当符合下列条件：1已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证；2持有建设规划许可证；3按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。本案原告至起诉时仍未取得认购协议书中所涉房屋的商品房预售许可证，原、被告之间签订的《长瑞上城内部认购协议书》显属违规，应是无效合同。基此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十四条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：
2013年6月24日原告石家庄德盛房地产开发有限公司与被告赵国柱签订的《长瑞上城内部认购协议书》无效。
案件受理费80元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 长 苏维艳
人民陪审员 李 静
人民陪审员 崔彦生
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 郑乾坤