福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0102执异73号
异议人(案外人)：李鸿宇，男，汉族，1988年5月30日出生，住福建省厦门市思明区，
委托代理人:唐建景，福建闽君律师事务所律师。
委托代理人:王雨晴，福建闽君律师事务所实习律师。
申请执行人：陈学钊,男，汉族，1979年10月19日出生，住福州市鼓楼区,
委托代理人:林伟斌，福建融成律师事务所律师。
被执行人：王云，男，汉族，1982年12月31日出生，住福州市鼓楼区，
被执行人：刘碧玉，女，汉族，1964年12月1日出生，住福州市台江区；现住福州市仓山区，
本院在执行申请执行人陈学钊与被执行人王云、被执行人刘碧玉民间借贷纠纷一案【执行依据为（2015）鼓民初字第2913号民事判决书】，案外人李鸿宇向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行审查，现审查终结。
案外人李鸿宇的执行异议请求：裁定中止对登记在被执行人刘碧玉名下位于福州市房产（权证号Ｒ1××93）的执行。
事实与理由如下：2015年1月11日，案外人与被执行人刘碧玉通过福州市仓山区海府麦田房产中介所提供居间服务，在交易服务方福建金诚丰担保有限公司见证下，就被执行人刘碧玉所有的位于福州市××街道××（××东侧与××路北侧交叉处）房产，签订《房屋买卖合同》。合同约定案外人以243万元价格购买上述房产，并承担办理过户手续等所产生的相关全部费用。买卖双方签订补充协议：第5条约定“乙方（案外人）同意出资人民币壹佰万元整（1000000元）为甲方解除该房屋的抵押权（该款项在转入甲方还贷账户后即抵作部分购房款），不足部分由甲方自行出资。……。”协议签订当日，双方签署家电家具交接清单，且将上述房产交付案外人占有使用。
合同签订当日，案外人支付定金1万元。2015年1月26日，案外人依照约定向交易服务方交付购房保证金115000元。2015年2月25日，案外人依照约定向被执行人刘碧玉支付购房款100万元。2015年3月28日，案外人向被执行人刘碧玉支付购房款20万元。2015年4月13日，支付购房款19万元，至此案外人共支付购房款1515000元，并向福州市房地产交易登记中心申请办理过户手续。在此过程案外人还为被执行人刘碧玉支付办理一手产权证、土地证费用共计55687.42元，为讼争房屋缴纳物业专项维修资金36458元等费用，中介代办费用68330元。之后，由于刘碧玉与他人存在诉讼案件，讼争房产被法院采取诉讼保全措施，导致办理过户手续无法完成。
案外人与被执行人刘碧玉在法院查封之前已经签订合法有效的《房屋买卖合同》，并实际占有使用房产至今，依约定办理过户手续。案外人积极履行房屋买卖合同义务，不存在任何过错。案外人同意将剩余购房款915000元依照法院要求交付执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，贵院应支持案外人的异议请求，裁定中止执行讼争房产。案外人为维护自身合法权益，特依《民事诉讼法》等相关法律法规之规定，向贵院提出执行异议申请，望贵院支持案外人上述请求。
申请执行人答辩如下：案外人的异议请求缺乏事实依据应予以驳回。一、根据物权法第九条，物权要经依法登记才能发生法律效力。房产未登记在异议人名下，未取得所有权。二、根据最高人民法院执行异议和复议规定第二十八条之规定，没有证据证明案外人已实际占有涉案房产，案外人未全额支付购房款，且房产买卖合同签订早于法院查封五个月多，案外人怠于履行合同，错在案外人。
案外人李鸿宇向本院提交如下证据：
A1、合同书（《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》、《补充协议》），以此说明案外人经居间服务与刘碧玉就讼争房屋买卖事宜签订《合同书》约定价格、交付时间、付款方式、办理产权变更登记手续等事实。
A2、《家电家具交接清单》。
A3、Pos机签购单及融信（福建）物业管理有限公司大卫城项目专用收据燃气票据。
A2-A3共同说明案外人与被执行人与合同签订当日即办理房产交接手续的事实。案外人已实际占用使用讼争房屋至今的事实。
A4、银联商务Pos签购单及10000元《收款收据》。
A5、Pos签购单及《收款收据》（2015年1月26日）。
A6、《银行柜台转账单》。
A7、《兴业银行汇款凭证》及《收款收据》。
A4-A7共同说明案外人于2015年1月11日支付定金1万元。2015年1月26日共向交易服务方支付保证金115000元。2015年2月25日向被执行人刘碧玉支付购房款100万元。2015年3月28日，案外人向被执行人刘碧玉支付购房款20万元。2015年4月13日，支付购房款19万元，共计支付购房款1515000事实。
A8、特约商户签购单及《福州市物业专项维修资金缴款凭证》,以此说明证明案外人为办理讼争房屋产权登记缴纳的维修基金的事实。
A9、通联支付pos签购单及《收款收据》，以此说明案外人向代办人交纳代办费68330元的事实。
A10、《福建地税税费缴纳凭证》及《福建省政府非税收入票据》，以此说明案外人为讼争房屋办理一手产权交纳的税费的事实。
A11、《福州市房屋登记受理单》，以此说明2015年5月21日案外人与被执行人依照双方约定再次向房地产交易登记中心申请办理权属变更登记手续的，对于未办理过户案外人不存在过错的事实。
申请执行人质证如下对证据A1真实性无法确定，被执行人刘碧玉没出庭。对证据A2真实性有异议，证明对象有异议，没有办法证明具体的交接时间，无法证明案外人在法院查封前占有涉案房产。对证据A3真实性无异议，证明对象有异议，不能体现案外人占有使用房屋事实，且是在法院查封房产前。证据A4-A7真实性有异议，且转账凭证不能说明是支付购房款，是借款性质，给予办理银行解押的钱。对证据A8-A10与本案无关。对证据A11真实性无异议，证明对象有异议，不能证明案外人不存在过错。
申请执行人向法院提交如下证据：
B1、（2015）鼓民初字第2913号民事判决书。
B2、《法律文书生效证明》。
B1-B2共同说明被申请人陈学钊与被执行人王云、刘碧玉之前的纠纷，法院判决王云应偿还给被申请人陈学钊所欠借款2316700元，刘碧玉对该借款的偿还承担连带保证责任。
B3、（2015）鼓民保字第414号民事裁定书。
B4、（2015）鼓民保字第414号民事裁定书。
证据B3-B4共同说明1、涉案被执行房产所有权登记的产权人为刘碧玉，对该房产进行查封、拍卖符合法律规定。2、在与被执行人刘碧玉的诉讼过程中，法院依我方申请对本案的争议房产进行诉讼财产保全，本案异议人李鸿宇提起复议被法院驳回。
异议人对申请执行人提供的证据发表如下质证意见：对证据B1、B2的真实性无异议，证明对象无异议。案外人与刘碧玉是债权纠纷，案外人异议可以排除执行。对证据B3、B4真实性无异议，证明对象有异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应支持异议人的请求。
本院查明，2015年1月11日，被执行人刘碧玉委托王云与案外人李鸿宇及福州市仓山区海府麦田房产中介签订《居间服务合同》、案外人与被执行人刘碧玉签订《房屋买卖合同》、案外人与被执行人刘碧玉与福建金诚丰担保有限公司签订《交易服务合同》，上述合同约定，案外人通过福州麦田房产代理有限公司居间介绍，购买了被执行人刘碧玉名下坐落于福州市××街道××（××东侧与××路北侧交叉处）房产，《房屋买卖合同》约定涉案房屋面积为150平方米，成交价款为243万元，甲方在交易过程中应缴纳的税费、应支付的居间服务费、交易服务费、公证费、提前解除抵押权的违约金均由乙方承担。同日，双方签署《家电家具交接清单》。
合同签订当日，案外人支付定金1万元。2015年1月26日，案外人依照约定向交易服务方交付购房保证金115000元。2015年2月25日，案外人依照约定向被执行人刘碧玉支付购房款100万元。2015年3月28日，案外人向被执行人刘碧玉支付购房款20万元。2015年4月13日，支付购房款19万元，至此案外人共支付购房款1515000元。
在此过程案外人还支付办理一手产权证、土地证费用共计55687.42元，为讼争房屋缴纳物业专项维修资金36458元等费用，中介代办费用68330元，并于2015年5月21日下午向福州市房地产交易登记中心申请办理过户手续，领证日期为2015年6月4日。
因申请执行人向本院申请诉前保全，本院于2015年5月28日作出（2015）鼓民保字第414号民事裁定书，并于2015年5月29日向福州市房屋登记中心送达《协助执行通知书》，查封了被执行人刘碧玉所有的位于福州市××街道××（××东侧与××路北侧交叉处）房产。
本院认为，案外人李鸿宇与被执行人刘碧玉于2015年1月11日通过福州市仓山区海府麦田房产中介居间介绍签订《房屋买卖合同》，以人民币243万元购买坐落于福州市××街道××（××东侧与××路北侧交叉处）房产，该合同合法有效。
案外人李鸿宇于2015年1月11日与被执行人签订《房屋买卖合同》，本院于2015年5月28日作出（2015）鼓民保字第414号民事裁定书，裁定查封涉案房产，房屋买卖行为在前本院查封行为在后，且案外人已支付1515000元购房款，并自愿将剩余购房款915000元交付本院执行，系因本院财产保全导致未能及时办理过户手续，案外人对未办理房产过户登记不存在过错。且根据案外人李鸿宇提供的《家电家具交接清单》、《福州市物业专项维修资金缴款凭证》等证据可以综合证明案外人李鸿宇已于本院查封前占有涉案房产。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人李鸿宇的执行异议请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于福州市仓山区金山街道葛屿路12号（原洪湾中路东侧与凤岗路北侧交叉处）房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 薛洁云
人民陪审员 伍 缄
二〇一七年七月十二日
法官 助理 李 榕
书 记 员 江 威
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
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