辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终10269号上诉人（原审第三人）：张希贤，男，汉族，1953年5月13日出生，无职业，住址辽宁省阜新市。委托代理人：石樊，辽宁明申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴贵锋，男，满族，1978年4月4日出生，无职业，住址辽宁省新民市。委托代理人：廉昊，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区翟家镇小于村。法定代表人：符丽华，该公司董事长。委托代理人：宋娜，女，1978年9月18日出生，汉族，该公司工作人员。委托代理人：符太岩，男，1967年2月7日出生，汉族，该公司工作人员。上诉人张希贤因与被上诉人吴贵锋、沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称“金晟公司”）商品房销售合同纠纷一案不服新民市人民法院（2015）新民民二初字第424号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月13日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张希贤上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：张希贤与金晟公司之间是真实的房屋买卖关系；吴贵锋与金晟公司之间不是真实的房屋买卖关系；张希贤与金池典当有限公司之间无业务往来，金晟公司及相关人员的刑事犯罪案件，与张希贤房屋买卖无关；张希贤与金晟公司之间的房屋买卖关系成立，房屋应归张希贤所有。金晟公司辩称：同意一审判决。吴贵锋辩称：同意一审判决。吴贵锋向一审法院起诉请求：请求法院依法确认吴贵锋与金晟公司签订的房屋买卖协议有效，房屋产权归吴贵锋所有，判令金晟公司协助吴贵锋办理房屋所有权登记手续，并由金晟公司承担本案诉讼费用。张希贤向一审法院反诉请求：法院判令金晟公司开发的位于新民市民族街67号1号1单元（1-14）-（1-16）房屋归张希贤所有，并交付房屋、金晟公司协助张希贤办理所有权证，诉讼费由金晟公司承担。一审法院认定事实：2011年5月23日，吴贵锋向金晟公司交纳购买华丽英典42号网点定金60,000元，2011年5月26日向金晟公司补交首付款1,271,288元，2011年8月25日向金晟公司补交楼款1,113,822元，金晟公司为其出具相应《收款收据》3张。吴贵锋与金晟公司就上述房屋签订《商品房买卖合同》一份，就购买该房的事项进行约定，购买房屋为华丽英典第1幢(1-14)-(1-16)号房，总价款2,445,100元，建筑面积249.50平方米，合同中未标明签订时间。吴贵锋与金晟公司均确认华丽英典42号网点与华丽英典第1幢(1-14)-(1-16)号房为同一处房屋。2012年8月20日，新民市房产管理处为吴贵锋出具《华丽英典房产认证证明》一份，写明：“根据案件调查组查实情况，经研究，初步确认你购买的华丽英典1号楼(1-14)-(1-16)网点有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证”。2014年10月22日，金晟公司向吴贵锋交付本案诉争房屋。吴贵锋交纳物业费、取暖费、电费等费用，占有使用房屋至今。另查明：2011年6月17日，张希贤与金晟公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：XM2011-1206346，合同约定张希贤购买位于新民市民族街67号第1幢（1-14）-（1-16）号房，建筑面积250.47平方米，单价为5100元，总价1277397元。2011年11月23日，张希贤取得案涉房屋预售商品房预告登记。再查明：吴贵锋与金晟公司签订的《商品房买卖合同》和张希贤与金晟公司签订的《商品房买卖合同》所涉及的房屋为同一房屋。2011年5月23日，金晟公司取得本案诉争房屋的预售许可证，但诉争房屋尚未竣工验收。还查明：沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书载明：“辽宁省沈阳市人民检察院指控……15.与与金池典当公司有关的合同诈骗事实……2011年5月23日，金晟公司与吴贵锋签订《商品房买卖合同》，将新民市民族街67号第1座（1-14）-（1-16）房屋以2,445,100元的价格出售给吴贵锋，获取房款1,895,100元……2011年11月20日，金晟公司将上述房产在新民市房产管理处为张希贤办理备案登记，获取沈阳金池典当有限公司4,438,836元”。辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书载明“经审理查明，原审判决认定上诉单位沈阳金晟房地产开发有限责任公司及上诉人符丽华、刘红玉合同诈骗犯罪事实清楚，有下列证据予以证实……17、证人杨礼维的证言，结合借据、收据、借款保证合同，招商银行储蓄交易历史查询记录、中国银行转账支票、商品房买卖备案合同等证据，证实2010年通过唐晓敏认识符丽华和刘红玉，在2011年10月、11月分两次借给金晟公司1000万元，借款签订了房地产抵押借款合同、借款保证合同和商品房买卖合同。300万元借款借期三个月，700万元借款借期六个月，均为月息3.5%。约定借款到期息费、本金还清后，金晟公司将抵押房产抽回，若还不上，抵押物由金池公司处理。因为金池公司股东刘刚、郭玲的公司欠张希贤工程款1000万元左右，所以上述七个网点均备案在张希贤名下。金晟公司的借款已偿还本金163万元、利息164万元，还欠本金837万元、利息159万元的事实”。现该两份法律文书均已生效。一审法院认为，关于吴贵锋诉请的部分。吴贵锋与金晟公司签订的《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，且金晟公司已经取得商品房预售许可证，现吴贵锋已经全额交付了购房款，金晟公司已经向吴贵锋交付了房屋，吴贵锋与金晟公司之间形成合法的商品房买卖关系。故对于吴贵锋请求确认吴贵锋与金晟公司签订的《商品房买卖合同》有效的诉请，原审法院予以支持。关于吴贵锋主张金晟公司协助其办理房屋所有权登记手续的诉讼请求，现吴贵锋依照合同约定向金晟公司支付了购房款，金晟公司向吴贵锋交付房屋，金晟公司还应负有协助吴贵锋办理房证的义务。但因现该房未进行竣工验收，尚不具备办理房证的条件，故吴贵锋此项诉讼请求，原审法院不予支持，吴贵锋可待诉争房屋具备办证条件时另行主张权利。关于吴贵锋主张确认房屋产权归其所有的诉讼请求，不动产物权的设立经依法登记，发生效力，因本案诉争房屋目前无法办理所有权登记手续，故吴贵锋此项诉讼请求，原审法院无法支持。关于张希贤的诉讼请求部分。张希贤与金晟公司双方虽签订了形式上的商品房买卖合同，但金晟公司在庭审中提出其与张希贤之间不是真实的商品房买卖关系而是借款关系。从张希贤提供的证据看，张希贤的购房价格明显低于市价，购买不同位置网点的单价均相同，且张希贤主张的打款时间在合同备案时间之后，不符合市场交易规律。加之张希贤未提供金晟公司出具的收到房款的凭证。综上，原审法院认为张希贤提供的证据不足以证明其与金晟公司之间存在真实的商品房买卖关系，故对于张希贤主张案涉房屋归其所有，金晟公司向其交付房屋，并协助其办理房屋所有权证的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告吴贵锋与被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告吴贵锋的其他诉讼请求；三、驳回第三人张希贤的诉讼请求。原告吴贵锋交纳的案件受理费100元，由被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司承担；第三人张希贤交纳的案件受理费8148元，由第三人张希贤承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中金晟公司就案涉房屋先后分别与张希贤、吴贵锋签订《商品房买卖合同》，现金晟公司明确表示其与吴贵锋之间是真实的房屋买卖关系而与张希贤之间名为买卖实为借贷关系。另外金晟公司已经在政府相关部门协调下将案涉房屋实际交付给吴贵锋，吴贵锋也已实际占有使用案涉房屋，交付房屋是出卖人较为重要的合同义务，在现有证据不能证明金晟公司的履行存在违法情形的情况下，一审法院基于金晟公司已明确其向吴贵锋履行商品房买卖合同的意愿并实际交付房屋，判令确认吴贵锋与金晟公司签订的《商品房买卖合同》有效并无不当，二审予以维持。关于张希贤一审诉请部分。首先，金晟公司已经明确表示双方实为借贷关系且已向吴贵锋交付房屋；其次，张希贤亦不能提供购房收款收据。一审据此判令驳回张希贤确权及交付房屋诉请并无不当，二审一并予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8148元，由上诉人张希贤负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 长  李 妍审 判 员  韩彩霞代理审判员  李大鹏二〇一六年十月二十日书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。