湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘05民终1195号上诉人（原审被告）：武冈市顺顺和食品饮料有限公司。法定代表人：郑雯雯，该公司经理。委托诉讼代理人：邓勇桦，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：武冈市云山情卤业有限公司。法定代表人：陈小云，该公司经理。委托诉讼代理人：王贵余，邵阳市联合法律服务所法律工作者。原审被告：黄生合。原审被告：黄湘华。原审第三人：于旭文。原审第三人：王瑞勇。上诉人武冈市顺顺和食品饮料有限公司（以下简称顺顺和公司）因与被上诉人武冈市云山情卤业有限公司（以下简称云山情公司），原审被告黄生合、黄湘华，原审第三人于旭文、王瑞勇租赁合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2017）湘0581民初503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。上诉人顺顺和公司的委托诉讼代理人邓勇桦，被上诉人云山情公司的法定代表人陈小云及其委托诉讼代理人王贵余，原审被告黄生合，原审第三人于旭文、王瑞勇到庭参加诉讼。原审被告黄湘华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺顺和公司上诉请求：1.撤销湖南省武冈市人民法院（2017）湘0581民初503号民事判决；2.依法改判或将本案发回重审；3.本案一、二审诉讼费用由云山情公司负担。事实和理由：顺顺和公司只是与第三人于旭文、王瑞勇签订合同，云山情公司不是租赁合同的履行主体，也不是本案的适格主体。原判对租赁面积的认定错误，对云山情公司实际使用的过道面积没有认定，且顺顺和公司及第三人不愿意对实际租赁面积进行丈量，阻拦顺顺和公司的丈量行为，顺顺和公司在本案中不存在违约行为。本案中云山情公司只缴纳了10万元租金，按照合同的约定，租金分三年交纳一次，并且是一次性交纳，按照一审的计算标准，第一个三年应交纳租金12.744万元，第二个三年应交纳14.0184万元，但实际上云山情包括借支在内只交纳了17.38万元租金。原判对云山情公司的生产损失认定错误，云山情公司在2016年8月7日就没有获得生产许可，已经不存在生产的条件，故不存在生产损失。在一审审理期间顺顺和公司对鉴定意见申请进行重新鉴定，但一审法院未予处理，剥夺了顺顺和公司的诉讼权利。云山情公司答辩称，第三人于旭文、王瑞勇是云山情公司的股东，且是云山情公司法定代表人陈小云的丈夫和姐夫，第三人在签订合同时系代表公司签订，合同签订后一直是云山情公司在履行，顺顺和公司对此也知情，故云山情公司是本案适格主体。云山情公司用债权抵销的方式支付了前三年的租金，不存在拖欠租金的行为，但顺顺和公司在租赁期限未届满的情况下单方要求终止合同，尤其是2017年3月5日采取强制停电、停水措施，顺顺和公司违约的事实清楚。原判对顺顺和公司的借款认定清楚，顺顺和公司与云山情公司就借款和预付租金形成了合意，云山情公司在支付租金的期限未到之时，享有借款约定的利息的权利。鉴定机构对云山情公司生产损失的认定客观公正，鉴定程序合法，顺顺和公司虽对鉴定意见提出了异议，但并没有申请重新鉴定，也没有提供证据予以反驳。本案双方的租赁合同中对租赁位置进行了明确约定，顺顺和公司要求计算过道部分的租金缺乏事实依据，如果过道要计算租金的话，那么双方之前就不能达成租赁协议。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。黄生合答辩认可顺顺和公司的上诉请求和理由。于旭文、王瑞勇答辩认可云山情公司的答辩理由。云山情公司向一审法院起诉请求：1.解除《厂房租赁合同书》；2.判令顺顺和公司、黄生合、黄湘华赔偿经济损失及违约金100000元（实际损失计算至顺顺和公司恢复云山情公司供电、供气之日止，以云山情公司的财务报表为准）；3.本案诉讼费用由顺顺和公司、黄生合、黄湘华负担。一审法院查明：云山情公司成立于2008年4月17日，经营豆制品生产销售。第三人于旭文系云山情公司法定代表人陈小云的丈夫，第三人王瑞勇系其姐夫，两人均系云山情公司管理人员。顺顺和公司成立于2007年2月9日，经营淀粉及淀粉制品、冷冻饮品生产销售，该公司2010年1月15日至2015年5月28日的法定代表人为黄湘华，黄生合系黄湘华的父亲，系顺顺和公司的实际投资人。2013年5月22日，顺顺和公司与第三人于旭文、王瑞勇签订《厂房租赁合同书》，合同约定顺顺和公司将淀粉车间隔壁储藏室（两间）、分析室（一间）、锅炉房（除锅炉及操作空地）及办公室四楼（使用多少算多少）租赁给第三人，租金每月按6元∕平方米计算，厂内天井以及锅炉房与外围墙之间的空地免费使用；任何一方违约除赔偿对方的实际损失外，另补偿对方10万元；租期6年，到期后如需续租双方再协商处理；前三年租金一次付清，后三年租金增加10%，租期从2013年6月23日开始计算。顺顺和公司当时的法定代表人黄湘平、黄生合及第三人于旭文、王瑞勇在合同上签字或盖章。当天，因黄生合向第三人于旭文、王瑞勇借款10万元，故出具借条一张，约定借期一个月，若到期不还，第三人租赁顺顺和公司场地负责使用。另双方口头约定，借款如不能及时偿还则用于抵扣租金。2013年6月1日，黄生合因欠其他公司货款58700元，转债权给第三人于旭文。黄生合于当天向第三人于旭文出具欠条一张，约定按月息3分计息。2015年6月22日，黄生合在该欠条上标注“借款属实，待丈量租赁房产以后结算为准”。2015年10月9日，顺顺和公司收取第三人租金预付金20000元，双方约定自交款之日起按月息3分计息。厂房租赁合同签订后，云山情公司对租赁厂房进行装修并进场生产。实际租赁面积包括：厂房车间及办公室270㎡、锅炉房140㎡+160㎡+20㎡=320㎡，共计590㎡。前三年租金为127440元（590㎡×6元×36个月），超出三年部分的租金为35046元（590㎡×6.6元×9个月，自2016年6月23日至2017年3月22日），合计租金162486元。2017年3月1日，顺顺和公司单方向云山情公司发出《厂房租赁终止协议书》，要求终止租赁合同，云山情公司需在2017年3月25日前搬迁。同年3月5日，顺顺和公司派其公司员工柳某某对云山情公司拉闸断电，致使云山情公司不能正常生产。同年3月13日，顺顺和公司再次向云山情公司发出《通知》，要求云山情公司在2017年3月18日前交清租赁款、锅炉折旧款、损坏水井赔偿款以及合同违约款，否则顺顺和公司将采取强制措施。云山情公司遂诉至法院。2017年5月8日，湖南天圣司法鉴定所对云山情公司2017年3月5日起因断水、断电、断气无法继续生产后至2017年5月4日的生产经营损失以及2台“某某”牌环保节能烤箱被强行拆除损坏的损失进行鉴定。鉴定意见为：云山情公司2017年3月5日起因断水、断电、断气无法继续生产后至2017年5月4日的生产经营损失为124252元；2台“某某”牌环保节能烤箱被强行拆除损坏的损失为44151元，共计168403元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。第三人于旭文、王瑞勇与顺顺和公司达成房屋租赁协议，顺顺和公司将其所有的房屋出租给第三人使用，并签订房屋租赁合同，合同中就房屋租赁期限、租金计算标准、支付时间、违约责任及赔偿损失等主要内容进行了明确约定，系双方当事人的真实意思表示，双方形成房屋租赁合同关系，均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案争执的焦点如下：1、云山情公司是否具备诉讼主体资格；2、租赁房屋过道160㎡及锅炉房旁房屋160㎡是否应当计算租金面积；3、双方在履行合同过程中是否有违约行为，是否应当承担违约责任及赔偿经济损失。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人签订的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，确有证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”据此规定，第三人于旭文、王瑞勇均系云山情公司管理人员，代表云山情公司与顺顺和公司签订《厂房租赁合同书》，事后得到云山情公司追认，且顺顺和公司亦明知是云山情公司租用，该合同直接约束云山情公司，故云山情公司具备诉讼主体资格。关于租金按租用面积计算问题，双方对租用面积存在争议，《厂房租赁合同书》中对租用的场地实际已有约定，房屋过道160㎡系共用通道，且其他公司也在使用，双方在合同中未明确约定，故顺顺和公司辩称该过道应当计算为租用面积无事实和法律依据，不予采信；锅炉房旁房屋160㎡，云山情公司以前一直在使用，后来用来堆放材料（使用至2017年3月12日），应当计算为租用面积。合同签订后，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，双方在原签订的《厂房租赁合同书》中对租金约定为：“前三年租金，一次付清，后三年租金增加10%的租金，租期从2013年6月23日开始计算。”后来经双方协商，云山情公司以借款及预付金名义向顺顺和公司支付租金并计算借款利息，但约定利息高于年利率24%部分，不受法律保护，故云山情公司共支付顺顺和公司租金为238330元（178700元+58700元×2%×45个月+20000元×2%×17个月，计算至2017年3月止）。根据合同约定，云山情公司应当支付顺顺和公司租金162486元（计算至2017年3月止）。云山情公司已依约履行了承租人应当按照约定支付租金的义务，顺顺和公司还应返还云山情公司租金75844元。顺顺和公司违反合同约定，在租赁期间内对云山情公司拉闸断电，侵犯了云山情公司的合法权益，构成违约，应当承担违约责任和赔偿损失。顺顺和公司系有限责任公司，黄生合系实际投资人，其产生的法律行为代表公司，故应当由顺顺和公司承担民事责任，对云山情公司要求黄湘华、黄生合承担民事责任的诉讼请求不予支持。云山情公司的经济损失经湖南天圣司法鉴定所鉴定，鉴定结论为：生产经营损失为124252元（2017年3月5日起因断水、断电、断气无法继续生产后至2017年5月4日止），2台“某某”牌环保节能烤箱被强行拆除损坏的损失为44151元，共计168403元。因云山情公司未能提供充分依据证明2台“某某”牌环保节能烤箱损失系顺顺和公司强行拆除所为，故对其要求赔偿2台“某某”牌环保节能烤箱损失的诉请不予支持；云山情公司的生产损失认定为22780元（124252元÷60天×11天，自2017年3月5日计算至起诉要求解除合同前一日）。云山情公司根据双方约定要求顺顺和公司支付违约金100000元，超出实际损失的30%，予以调整为6834元。因顺顺和公司违约，导致双方签订的《厂房租赁合同书》内容无法实现，云山情公司提出解除合同，符合法律规定，顺顺和公司亦表示同意，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除第三人于旭文、王瑞勇与武冈市顺顺和食品饮料有限公司于2013年5月22日签订的《厂房租赁合同书》；二、武冈市顺顺和食品饮料有限公司在判决生效之日起10内返还武冈市云山情卤业有限公司房屋租金75844元，赔偿生产损失22780元，合计经济损失98624元；三、武冈市顺顺和食品饮料有限公司在判决生效之日起10日内支付武冈市云山情卤业有限公司违约金6834元；四、驳回武冈市云山情卤业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3800元，由武冈市云山情卤业有限公司负担1500元，顺顺和食品饮料有限公司负担2300元。二审审理期间，上诉人顺顺和公司向本院提交了登记表、领条、借据、转账证明、合同书、示意图，拟证明云山情公司的生产许可于2016年9月1日到期以及卤卤香公司与云山情公司共同使用过道并支付费用的事实。云山情公司、于旭文、王瑞勇质证认为顺顺和公司在二审期间提交的证据不是新证据，不予质证。本院经审查认为，上诉人顺顺和公司在二审期间提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院经审查确认一审认定的事实及证据。本院认为，根据各方当事人的诉辩请求和理由，本案的主要争议焦点为：1.云山情公司是否是本案适格主体；2.顺顺和公司在本案中是否构成违约；3.原判对云山情公司生产损失、已支付租金的数额以及租赁面积的确定是否正确。于旭文、王瑞勇是云山情公司的股东，并是云山情公司法定代表人陈小云的丈夫和姐夫，于旭文、王瑞勇签订合同时系代表公司签订，合同签订后一直是云山情公司在履行，顺顺和公司对此也知情并实际收取了顺顺和公司的租金，故云山情公司是本案租赁合同的适格主体。顺顺和公司违反合同约定，在租赁期限内单方要求终止合同，未果遂对云山情公司采取拉闸断电等方式，致使云山情公司不能从事生产经营，构成违约，应当赔偿由此给云山情公司造成的损失，云山情公司的生产损失经湖南天圣司法鉴定所鉴定，鉴定意见确定云山情公司的生产经营损失为124252元，该鉴定意见系由有资质的鉴定机构依照法定程序作出，顺顺和公司在一审时既未申请重新鉴定，也未提供证据予以反驳，且原判对云山情公司的生产损失予以调整为6834元，远远低于鉴定意见确定的金额，云山情公司对此予以认可，顺顺和公司关于云山情公司在本案中不存在生产损失的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。黄生合向于旭文、王瑞勇借款10万元，约定借期一个月，借款如不能及时偿还则用于抵扣租金。2013年6月1日，黄生合因欠其他公司货款58700元，于旭文代为清偿，黄生合于当天向于旭文出具欠条一张，并约定按月息3分计息利息。2015年10月9日，顺顺和公司收取云山情公司方租金预付金20000元，双方约定自交款之日起按月息3分计息。本案中顺顺和公司与云山情公司对借款本金和利息的约定清楚，双方存在用债权折抵租金的客观事实，云山情公司已经超额支付了应付租金，原判对云山情公司已支付租金数额的认定正确。本案双方签订的租赁合同对租赁面积进行了明确约定，顺顺和公司要求云山情公司支付与他人共用过道部分租金的主张缺乏事实和法律依据。综上，顺顺和公司提出的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费3800元，由上诉人武冈市顺顺和食品饮料有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  彭国强审判员  李文明审判员  肖碧兰二〇一七年九月十二日书记员  刘毓娴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。