广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂06民终256号上诉人(原审被告)：李璐璐，女，1988年3月25日出生,汉族，住河南省安阳市北关区。委托诉讼代理人：蒙公博，男，1979年4月12日出生,壮族，住广西防城港市港口区。被上诉人（原审原告）：广西南宁美之嘉物业服务有限公司，住所地广西南宁市青秀区广园路12号东波苑商铺1层7号商铺。法定代表人：韦娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李坚东，广西胜涛律师事务所律师。上诉人李璐璐因与被上诉人广西南宁美之嘉物业服务有限公司（以下简称美之嘉公司）物业服务合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院(2015)港民初字第1522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李璐璐的委托诉讼代理人蒙公博，被上诉人美之嘉公司的委托诉讼代理人李坚东到庭进行质证并接受询问。本案现已审理终结。上诉人李璐璐上诉请求：一、撤销一审判决；二、判定美之嘉公司因不完全履行物业服务合同，只能收取50%的物业费，以往已按全额收取的物业费退还50%给予上诉人。事实和理由：一、美之嘉公司未按照《物业管理条例》第六十七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，督促上诉人限期交纳物业费，也未履行法定书面通知交纳义务。美之嘉公司未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为。二、美之嘉公司没有履行相关维修、养护、维护义务，应承担相应的赔偿责任。上诉人在一审中提交的证据证明美之嘉公司在物业服务中存在诸多问题，一审法院均予以否认，并最后以“根据查明事实，原告在为西湾上城小区提供物业服务期间，对物业共用部位的维修、物业共有设施设备运行等方面提供的服务存在一定瑕疵”为由使美之嘉公司逃避了违约责任。被上诉人美之嘉公司辩称，上诉人没有按照规定交纳相关的物业费用及其他电费、生活垃圾费等费用，美之嘉公司的诉讼请求有事实和法律依据。一审法院根据物业服务状况酌定减少物业费10%，没有按美之嘉公司的诉讼请求判决，美之嘉公司可以接受，没有提出上诉。美之嘉公司向一审法院起诉请求：李璐璐交纳拖欠的物业管理费1123.08元，生活垃圾费90元、公共电公摊费751.6元，至起诉之日止产生的滞纳金2630.97元，合计4595.65元，并按每日千分之三支付滞纳金至执行完毕之日止，由李璐璐承担诉讼费用。一审法院认定事实：李璐璐系西湾上城小区7幢1单元2103号房屋的业主，房屋的建筑面积为93.76平方米。2011年7月1日，美之嘉公司（乙方）与西湾上城小区的开发建设单位广西建鑫房地产开发有限公司（甲方）签订了一份《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对西湾上城小区提供前期物业管理服务；乙方提供的前期物业管理服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅（含电梯维护费）为每月1元/㎡，垃圾清理费按当地政府垃圾回收规定收费标准（每户）收取；业主应于甲方通知正式交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年的第一个月的15日之前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应赔偿因此给乙方造成的损失；本合同期限自本小区全数交房完成后并成立业主委员会止。合同还约定了其它事项，但未约定空置房屋可按现行收费标准的半价收取物业费。合同签订后，美之嘉公司为西湾上城小区提供物业管理服务至2014年12月31日。李璐璐未交纳2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费、生活垃圾费及公共用电公摊费。另查明，2004年7月6日，防城港市人民政府出具《关于征收城市生活垃圾处理费的通告》，其中规定在市政府驻地的城镇居（村）民（包括固定住户、暂住户）以户为单位按每月7.5元收取城市生活垃圾处理费。2011年8月3日，防城港市物价局在西湾上城小区的防城港市普通住宅小区物业服务收费标准备案表市价格主管部门备案意见一栏上注明“请按三级物业服务标准提供服务并按月收取物业服务费”，在带电梯住宅综合费一栏注明“1.00元/㎡”。西湾上城小区电费公摊明细表载明2014年3月至12月期间，7号楼业主每月应交纳的公共用电公摊费分别为：30.3元、29.6元、33.2元、36.7元、43.6元、35.8元、40.5元、36元、33.3元、36.2元，前述金额共计355.2元。美之嘉公司未提交涉案房屋2014年1月及2月的电费公摊明细表。再查明，防城港市电视台于2014年10月22日播出的第124期《一座城》栏目，报道了西湾上城小区存在安防、消防设备以及小区围栏设施维护不善等问题。一审法院认为，依法成立的前期物业服务合同除对建设单位、物业服务企业有约束力外，对业主也具法律意义的约束力，业主享有合同中相关的权利，同时也承担合同义务并受合同条款的规范和调整。美之嘉公司是具有独立法人资格及从事物业管理活动资质的企业，其与广西建鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对包括李璐璐在内的西湾上城小区全体业主均具有约束力。根据合同约定，美之嘉公司应履行提供合理物业服务的义务，李璐璐应履行交纳物业费的义务。即便西湾上城小区业主委员会成立后，美之嘉公司未与其签订物业服务合同，但业主委员会当时并未选聘新的物业服务企业，实际上仍由美之嘉公司在为该小区提供物业服务。李璐璐在接受了美之嘉公司的物业管理服务后未及时支付相应的物业费，已侵害了美之嘉公司的合法权益，依法应承担相应的民事责任，其关于美之嘉公司未通知交费、未与业主委员会签订合同等抗辩理由不成立，不予采信。根据查明的事实，美之嘉公司在为西湾上城小区提供物业服务期间，对物业共用部位的维修、物业共用设施设备运行等方面提供的服务存在一定瑕疵，故对李璐璐应当交纳的物业费酌情予以减免，具体数额根据美之嘉公司物业服务状况酌定减少应收物业费的10%。综上，李璐璐应向美之嘉公司交纳2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费1012.6元（93.76㎡×1元/㎡×12个月×）、生活垃圾处理费90元（7.5元/月×12个月）；2014年3月至12月期间的公共用电公摊费355.2元。美之嘉公司请求超出上述金额部分的公共用电公摊费因无证据证明具体收费明细、计算方式，对此不予支持。至于滞纳金的问题，由于美之嘉公司提供的服务存在瑕疵亦构成违约，李璐璐未交纳物业费非属恶意拖欠行为，故对美之嘉公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李璐璐向美之嘉公司支付物业费1012.6元、生活垃圾处理费90元及公共用电公摊费355.2元；二、驳回美之嘉公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由美之嘉公司负担34元，李璐璐负担16元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交证据：支付供电局电费、西湾上城电表（商业用电及居民用电汇总明细表），证明美之嘉公司收取的公摊水电费没有公布，所收取的电费没有事实依据。本院组织当事人进行了质证。被上诉人美之嘉公司认为，该证据没有注明出处，没有供电局出具的相关证明，不是原件，不予认可。本院认为，上诉人提交的证据因无原件核对，无相关单位确认，美之嘉公司亦不认可，不予采纳。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，物业公司书面催交物业费的目的在于提醒忘记交费的业主，为业主交费提供一定的宽限期和准备期。上诉人自2014年1月开始欠交美之嘉公司物业费等相关费用，至2015年8月美之嘉公司起诉时仍未交纳，案经一审、二审相关诉讼程序后，其仍不交纳该笔费用，此时无须等待一定期间的经过，故本院对上诉人上诉主张美之嘉公司未履行书面通知催交义务，怠于行使权利的上诉理由不予支持。至于上诉人主张的美之嘉公司因不完全履行物业服务合同，只能收取50%的物业费，以往已按全额收取的物业费退还50%给予上诉人的问题。根据质价相符原则，美之嘉公司提供的服务标准应与其服务收费的标准相适应。美之嘉公司在为西湾上城小区提供物业服务期间，对物业共用部位的维修、物业共用设施设备运行等方面提供的服务存在一定瑕疵。上诉人以此为由拒交物业服务费，属于行使合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与美之嘉公司的违约程度相对应。一审法院根据美之嘉公司物业服务状况酌定减少应收物业费的10%实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人的要求减免50%物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人李璐璐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人李璐璐已预交），由上诉人李璐璐负担。本判决为终审判决。审判长 周 忠审判员 崔 静审判员 刘帅武二〇一七年八月二日书记员 廖 兰附：本案判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。