浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第1530号
上诉人（原审被告）：陈金龙。
上诉人（原审被告）：李秋琴。
委托代理人：胡益蒙。
被上诉人（原审原告）：周永春。
上诉人陈金龙、李秋琴为与被上诉人周永春房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2010）温鹿民初字第1128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年9月1日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，事实核对清楚，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：俩被告系夫妻关系，其原有坐落温州市鹿城区前黄路72、74号房屋，因旧城改造需要，被列入拆迁范围。2004年3月3日，被告陈金龙与鹿城区汇昌河水上公园工程建设指挥部（以下简称汇昌河指挥部）签订了一份温州市鹿城区汇昌河水上公园住宅房屋拆迁安置协议书，约定：俩被告将其所有的上述房屋交由汇昌河指挥部折价收购拆除，该指挥部于2006年4月20日前将葡萄村改建区内使用面积合计474.71平方米的住宅房交由俩被告认购，套型内面积超过协议安置使用面积的，在建筑面积5平方米（含5平方米）以内，按计划价计算，超过建筑面积5平方米的部分，按当年新房市场控制价计算。2005年11月13日，原告与被告陈金龙经温州市张俊房屋介绍所居间介绍签订了一份房屋买卖协议书，约定：被告陈金龙将其坐落温州市前黄路72号、74号私房一套出卖给原告，建筑面积121.5平方米，每平方米价格5400元，总房价653000元；立协议之日，原告支付被告定金30000元，余款于2005年12月15日前付清，在房产、土地证未过户前扣押60000元在原告处，在付款同时被告陈金龙所立房屋卖尽契约随同该房有关产权证件（发票或收据）及锁匙一并交原告收管。2005年12月14日，原告与俩被告又签订了一份房屋卖尽契，约定：俩被告将其所有的拆迁安置房期货一套出卖给原告，该房认购地段为葡萄村改××区内，其幢号、室号以今后摸文定位为准，暂定建筑面积121.5平方米，卖价653000元（以产权证建筑面积为准，按每平方米5400元计算，多还少补）。被告负责缴清购房款将该房领到自己名下后产权交原告，并无偿协助原告共同到有关部门办理摸文定位及过户等一系列手续。同日，原告向被告支付了购房款593000元（含定金3万元）；被告陈金龙办理了委托公证，委托原告办理该拆迁房屋的有关手续，包括回购、增购、摸文、识图、定位、签订购房合同、领取安置房屋钥匙、领取购房发票、办理并领取安置房的房产证、土地使用证及契证等。此后，原告通过摸文定位了其与俩被告签订的房屋买卖协议书的安置房为坐落于温州鹿城区葡萄11号地块5幢603室安置房（现改为通泰景苑4幢603室）。汇昌河指挥部于2008年5月22日在《温州都市报》上刊登公告，通知各拆迁户葡萄地块（通泰景苑）住宅安置房已具备交付使用条件，现定于2008年5月26日办理交付手续，临时过渡费发放至2008年5月31日。被告陈金龙在庭审中自认其已经与汇昌河指挥部办理了上述房屋的结算手续，房屋钥匙可以领取，但被告至今未予领取。
原告多次与被告协商未果，故诉至原审法院，请求判令：一、确认原、被告签订的房屋买卖协议书合法有效；二、俩被告继续履行协议，将通泰景苑4幢603室的房屋立即交付给原告；三、俩被告办理通泰景苑4幢603室房屋的产权证、土地使用证、契证，并在办理上述权属证书后立即无偿协助原告办理过户手续；四、俩被告与原告对通泰景苑4幢603室房屋的购房款最终结算以产权证书登记的建筑面积为准，每平方米单价按5400元计算，多退少补；五、在办理产权证过户手续时，营业税由俩被告缴纳；六、俩被告赔偿原告租金损失（按每月2000元的标准，从2008年5月27日起计算至俩被告将房屋实际交付原告之日止，暂计算至起诉之日为46000元）。
原审法院审理认为：被告陈金龙将夫妻共同财产即坐落前黄路72号、74号房屋出卖给原告周永春，已经得到被告李秋琴的追认，原、被告签订的房屋买卖协议书及房屋卖尽契，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按协议约定的内容履行各自的义务。原、被告在签订协议时，买卖标的物尚未确定，而在之后的履约过程中，原告作为被告陈金龙的代理人通过摸文定位了协议约定的安置房为座落于温州市鹿城区通泰景苑4幢603室的房屋，由此原、被告于履行协议中已经明确标的物为上述房屋。根据汇昌河指挥部的通知，上述房屋已经具备交付使用的条件并可办理交付手续，在原告依约向俩被告支付购房款后，俩被告应及时去汇昌河指挥部办理上述房屋的交付手续及领取钥匙，并将上述房屋交付给原告。俩被告与汇昌河指挥部办理了上述房屋的结算手续后，钥匙已经可以领取，但被告却借故迟迟不予领取，现原告要求俩被告向其交付上述房屋的诉请，合法有理，予以支持。原告要求被告在办理上述房屋的权属证书后协助原告办理过户手续的诉请，因原告未能提供证据证明上述房产已经具备办理房屋权属证书的条件，因此原告的该诉请事实上不能得以履行，不予支持。原告要求被告以产权证书登记的建筑面积为准，按每平方米5400元的价格与其办理房款结算以及办理产权过户手续时的营业税由俩被告缴纳的诉请，因上述内容在房屋买卖协议书及房屋卖尽契中已作了约定，原告可待办理上述房屋权属证书及过户手续的条件成就后另案处理。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，因原告未提供证据证明合同履行后可以获得的租金利益，该院酌情确定上述房屋的租金为每月1500元，被告应当从临时过渡费停止发放的次日即2008年6月1日起赔偿原告租金损失至俩被告将房屋交付给原告之日止，计至2010年7月为37500元（1500元／月×25个月）。该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百三十九条的规定，判决：一、确认原告周永春和被告陈金龙于2005年11月13日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、被告陈金龙、李秋琴于该判决书生效之日起五日内向原告周永春交付坐落温州市鹿城区通泰景苑4幢603室房屋的钥匙；三、被告陈金龙、李秋琴于该判决书生效之日起五日内一次性赔偿原告周永春租金损失37500元（2008年6月至2010年7月）；四、被告陈金龙、李秋琴从2010年8月1日开始按月赔偿原告租金损失1500元，至俩被告向原告交付上述房屋的钥匙之日止；五、驳回原告周永春的其他诉讼请求。未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23692元，减半收取11846元，由被告陈金龙、李秋琴负担。
陈金龙、李秋琴不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院判决认定上诉人陈金龙将夫妻共同财产出卖给周永春已经得到上诉人李秋琴的追认，明显与事实不符。上诉人陈金龙与周永春签订的房屋买卖协议书并没有妻子李秋琴签字确认，而签有李秋琴字样的房屋卖尽契并不是李秋琴所签，而且陈金龙也明确该卖尽契不是真的，他也没有签过该契约。在此情况下，应当由被上诉人提出鉴定申请，举证责任在被上诉人。在被上诉人没有提出申请的情况下，原审法院即认定该卖尽契为真，缺乏事实依据。既然无法确认房屋卖尽契为真，那么就不能确认周永春和陈金龙签订的房屋买卖协议书合法有效。二、被上诉人的房屋卖尽契是在开庭质证时提供的，超出了法院确定的举证期限，上诉人在庭审中已明确表示不同意质证，原审法院将其作为证据使用明显违反法律规定。其次，原审判决书中只是采纳了该证据却未对为什么采纳该证据及证据是否符合法律规定进行具体阐述。原审法院违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条、第七十九条规定，程序违法。三、委托公证书写得很明白，领取安置房屋钥匙由被上诉人办理，包括安置房的结算。先缴纳物业费，才能领取房屋的钥匙。房屋已出卖，缴纳物业费自然是被上诉人的义务，被上诉人不愿缴纳，自然就领不到钥匙。原审判令陈金龙向周永春交付坐落温州市通泰景苑4幢603室房屋的钥匙，明显违背事实和公平、公正原则。四、租金损失与房屋交付日期及房屋钥匙的领取息息相关。合同并未约定房屋交付日期，原审法院判决上诉人从2008年6月开始赔偿被上诉人租金损失无合同和法律依据。况且，钥匙一直都在拆迁办，上诉人从未领取过，上诉人已经通过公证将领取安置房钥匙的权利和义务转让给了被上诉人（包括安置房的结算），被上诉人自己因为物业管理费的原因而不去办理安置房领取事务，原审法院判令上诉人一次性赔偿周永春租金损失37500元和按月赔偿租金损失1500元，明显不公。五、本案是因为房屋买卖合同本身约定不明确等种种原因引起的纠纷。上诉人和被上诉人本想通过法院调解解决，但原审法院在上诉人与被上诉人都同意调解的情况下不主持调解，使矛盾加剧，与我国提出创建和谐社会的做法相互矛盾。综上所述，本案房屋买卖协议书无效，双方应承担相互返还的义务。原审法院未依据事实和法律作出判决，请求二审法院依法发回重审或依法改判。在二审审理过程中，上诉人另补充认为：李秋琴不是双方买卖协议书的当事人，不是本案适格主体，原审判决李秋琴承担合同责任错误。
被上诉人周永春答辩称：一、原审法院认定上诉人陈金龙将夫妻共同财产即坐落于前黄路72号、74号房屋出卖给被上诉人周永春已经得到上诉人李秋琴追认，有事实依据及证据支持，房屋卖尽契已有上诉人两夫妻的签名，对房屋卖尽契的真伪鉴定举证责任在于上诉人。二、房屋卖尽契是针对房屋买卖协议书的补强证据，符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十二条第一款、第四十三条第二款的规定。一审时，上诉人认为房屋卖尽契系伪造，被上诉人律师当时多次明确告知可以进行真伪鉴定，但上诉人及其律师却默不作声，所以原审法院采纳房屋卖尽契作为证据符合法律规定。况且房屋卖尽契也是上诉人方向法院申请要被上诉人提供。一审适用简易程序审理此案，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八十一条的规定，上诉人称原审法院违背该规定第七十九条不能成立。三、由于陈金龙与拆迁办签订的协议包括5套房子（5套是一张协议、一起结算）。当时被上诉人带上委托公证书去过拆迁办，拆迁办的工作人员告诉被上诉人一定要带上以前已缴房款的全部收据及与拆迁办签订的协议书原件才能结算，然后领取钥匙。于是被上诉人多次与陈金龙沟通，陈金龙却要求房屋超出的面积按市场价结算或者说房子不卖了，完全违背了房屋买卖协议书和房屋卖尽契的约定。四、钥匙一直在拆迁办，责任在于陈金龙，根据合同法第一百零七条、第一百一十二条规定，上诉人应赔偿由此造成被上诉人的一切损失。五、双方的意见相差太远，陈金龙说房子不卖了，而被上诉人的意见是按房屋买卖协议书和房屋卖尽契执行，因此双方事实上不可能调解。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。针对上诉人的补充上诉理由，被上诉人认为，李秋琴已经在房屋卖尽契上签字，应该是本案当事人。
二审中，上诉人陈金龙、李秋琴提供了浙江省行政事业单位（社会团体）往来款票据和葡萄改建区安置房单套结算单，以证明房款已经结算的事实。经质证，被上诉人周永春认为上诉人有五套房子，五套一起结算，而被上诉人买受的则是五套中的一套，因此该证据与被上诉人无关。本院认为，被上诉人周永春未对该证据的真实性提出异议，且该证据能够证明涉案房屋的款项已经结算的事实，本院对该证据的证明效力予以确认。被上诉人周永春未提供新的证据。
经审理，本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致，有原审判决已经确认的证据及当事人的陈述予以证实。
本院认为，本案二审中双方当事人争议的焦点在于：一、双方签订的房屋买卖合同的效力；二、上诉人陈金龙、李秋琴是否负有交付诉争房屋钥匙的义务；三、上诉人陈金龙、李秋琴应否赔偿被上诉人周永春租金损失及该租金损失如何计算。
一、关于双方签订的房屋买卖合同的效力
上诉人与被上诉人就诉争房屋的买卖先后签订了二份合同，分别是2005年11月13日的房屋买卖协议书与2005年12月14日的房屋卖尽契。其中，2005年11月13日的房屋买卖协议书系上诉人陈金龙单独与被上诉人周永春签订，而2005年12月14日的房屋卖尽契系上诉人陈金龙、李秋琴夫妻俩与被上诉人周永春签订，二份合同的内容基本一致，房屋卖尽契则在房屋买卖协议书的基础上对诉争房屋的性质（拆迁安置房期房）、房款的最终结算、合同主要义务的履行作出了更为详尽的约定。上述合同系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。
上诉人陈金龙、李秋琴上诉主张房屋卖尽契并不真实，二上诉人并未签字，被上诉人周永春未对该证据申请鉴定，且该证据并非在举证期限内提供，不应予以认定。本院认为：上诉人李秋琴于2010年5月11日向原审法院提交书面申请，认为其没有在房屋买卖协议书上签字，只在买契上同意签字，由于买契书写时间已达5年之久，不知双方如何约定，且该证据壹份仅被上诉人持有，故申请原审法院依法调取。在原审法院责令被上诉人周永春提供买契后，被上诉人于原审庭审质证过程中提供该份房屋卖尽契，上诉人李秋琴却认为该证据超过举证期限，不予质证，同时对其签字予以否认，与其在上述申请书中所作的书面陈述明显自相矛盾。在此情况下，上诉人应负举证责任，但其并未提供足以反驳的相反证据，亦未提出相应的鉴定申请。原审法院确认房屋卖尽契的证明效力，符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，并无不当。上诉人认为房屋卖尽契不应当作为证据，及据此认为双方签订的房屋买卖合同无效的上诉主张，与事实和法律不符，本院不予采纳。
二、关于诉争房屋钥匙的领取及租金损失的赔偿
上诉人陈金龙已与汇昌河指挥部办理了诉争房屋的结算手续，房屋钥匙已可领取。但对该钥匙应当由谁领取，双方存在争议。根据汇昌河指挥部于2008年5月22日在《温州都市报》上刊登的公告，各拆迁户办理葡萄地块（通泰景苑）住宅安置房交付手续应当携带的资料为“1、本人或委托代理人身份证；2、拆迁安置正式协议书；3、认购定位单；4、已缴房款收据”。而上述资料中拆迁安置正式协议书、已缴房款收据均为上诉人陈金龙持有，认购定位单则由被上诉人周永春持有。双方本应互相协助、配合前往办理诉争房屋的交付手续。但是事后，陈金龙单独与汇昌河指挥部办理了包括诉争房屋在内共五套拆迁安置房的结算手续，并领取除本案诉争房屋外的其余四套拆迁安置房的钥匙。而且，在本案一、二审的审理过程中，上诉人陈金龙方多次提及诉争房屋的建筑面积多于合同约定面积，要求将自己另外一套建筑面积为119平方米的拆迁安置房调换给被上诉人，并多次表示诉争房屋不卖与被上诉人了。上述事实经过表明，上诉人方具有违约的主观故意。而被上诉人周永春关于其在见报后已经前往办理，在得知其单独无法办理时，已经电话联系陈金龙，但因陈金龙提出了超面积部分按照市场价计算等附条件要求，双方未能就此达成一致意见，致使未能领取诉争房屋钥匙的陈述，具有合理性，可信度高，本院予以采信。因此，应当认定上诉人陈金龙、李秋琴已经构成违约，该违约行为造成被上诉人周永春经济损失，上诉人应当予以赔偿。原审法院确定二上诉人自应当可以办理房屋交付手续时及临时过渡费停止发放的次日即2008年6月1日起按每月1500元标准赔偿被上诉人租金损失至上诉人将诉争房屋交付被上诉人之日止，并无不当。同时，二上诉人作为出卖人，负有将诉争房屋交付买受人即被上诉人的合同义务，现上诉人以领取诉争房屋钥匙需缴纳的物业管理费等费用并非上诉人承担为由不履行领取钥匙的义务，依据不足，本院不予采纳。至于领取诉争房屋钥匙所缴纳的费用，可由双方当事人按照本案房屋买卖合同约定进行最终结算。
综上，上诉人陈金龙、李秋琴的上诉理由及请求均不能成立。原审判决认定事实清楚、审判程序合法、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23692元，由上诉人陈金龙、李秋琴共同负担。
本判决为终审判决。
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审判长 戴 真
审判员 李晓光
审判员 郑明岳
二〇一〇年十一月三十日
书记员 曾 慧