山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱中民一终字第256号
上诉人（一审原告）：鞠元海，无业。
委托代理人：夏淑君，山东棋山律师事务所律师。
委托代理人：杨媛媛，山东棋山律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：张成卫，高中，务农。
被上诉人（一审被告）：董士娟，高中，务农。系张成卫之妻。
以上两被上诉人共同委托代理人：刘守民，莱芜钢城钢都法律服务所法律工作者。
以上两被上诉人共同委托代理人：蒋明波，莱芜钢城钢都法律服务所法律工作者。
上诉人鞠元海因房屋买卖合同纠纷一案，不服莱芜市钢城区人民法院（2015）钢民初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员李逢春担任审判长，审判员李莎莎、孙磊组成的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鞠元海及委托代理人夏淑君、杨媛媛、被上诉人张成卫及被上诉人张成卫与董士娟的共同委托代理人刘守民、蒋明波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鞠元海于2015年2月6日向一审法院起诉称：请求判令张成卫、董士娟返还鞠元海多支付的房款153400元及利息70000元。理由是：2007年12月10日，双方签订《商业楼买卖协议》，约定张成卫将其所有的五层商业楼卖给鞠元海，该楼建筑面积为3000平方米，总价款为600万元。鞠元海于2007年12月13日将房款全部支付给张成卫。2014年鞠元海在办理房产证时，经有关部门测量该楼实际面积仅为2923.3平方米，按每平方米2000元计算，张成卫应退还多收房款153400元。为维护鞠元海的合法权益，特提起诉讼。
一审法院经审理查明：张成卫经有关部门批准，于2000年左右在莱芜市钢城区钢都大街南、磨石山东路西建设五层商业楼一栋即钢城区钢都大街304号1幢。2009年12月10日，鞠元海与张成卫、董士娟签订《商业楼买卖协议》一份，合同约定该楼建筑面积叁仟平方米，该楼作价陆佰万元。合同第五条特别约定鞠元海购买商业楼之前“对该商业楼的坐落、位置、设计、面积、质量做了充分了解，没有任何异议。”合同签订后，鞠元海支付了全部购房款，张成卫亦将楼房及楼房的规划许可证、平面图等资料全部交付给了鞠元海。2014年5月12日，莱芜市房地产管理局向鞠元海颁发了钢城区字第12××02号房权证，该房产证记载的房屋面积为2923.30平方米。
一审法院认为：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案鞠元海因涉案楼房的建筑面积产生纠纷，确定涉案楼房真实有效面积的证据为房屋所有权证，该楼房房屋所有权证颁发于2014年5月12日，鞠元海因房屋面积产生纠纷的诉讼时效应自2014年5月12日计算，鞠元海于2015年2月6日向该院提起诉讼，未超过诉讼时效，对张成卫、董士娟提出的该案已过诉讼时效的答辩意见，不予认可。双方于2009年12月10日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，真实有效。从合同内容上看，虽然双方在合同条款上有对房屋建筑面积为叁仟平方米的表述，但从合同第二条理解，双方达成的意思合意为该楼作价陆佰万元的意思表示，而非该楼每平方米2000元的意思表示。鞠元海在购买该楼时，楼房已经建成并具有竣工验收图，鞠元海也对该楼进行了充分的了解，并且双方未在合同中约定依照实际建筑面积对房款进行调整的条款。综上，依据双方达成的合意及诚实信用原则，鞠元海的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回鞠元海的诉讼请求。案件受理费4651元，由鞠元海承担。
上诉人鞠元海不服一审法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。理由是：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定本案的诉讼时效自2014年5月12日鞠元海取得涉案房产证之日起计算。鞠元海知道权利被侵害的时间即2014年5月12日。一审法院又认定鞠元海在2007年购买该楼房时就已经知晓楼房的实际面积，自相矛盾。一审庭审中双方当事人均认可楼房价格是按照建筑面积3000平方米，每平方米2000元，总计600万元。并非整体作价600万元。一审法院违反当事人的合意，认定楼房整体作价600万元，属于认定事实不清。如认定楼房整体作价，则张成卫自住部分也应交付给鞠元海。一审法院认定事实所依据的竣工验收图，并未交付给鞠元海，也不能证明实际建筑面积。一审判决对于涉案楼房建成时间及合同签订时间均有错误。二、一审法院适用法律不当。本案涉案房屋虽不是商品房，但应参照《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及合同法第113条的规定，判令出卖人赔偿因违约造成损失。鞠元海所主张的多支付的购房款与利息符合法律规定。
被上诉人张成卫、董士娟共同辩称：一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。理由是：一、一审依照法律规定确认诉讼时效的起算时间。从合同约定可以看出，鞠元海购买房屋时知晓涉案房屋的整体情况，其权利并未受到侵害。双方在2007年10月10日签订商品楼买卖协议，之前签订的临时合同已经作废。该买卖协议并未约定单价，而是作为整体价格出售。协议载明，鞠元海购买该楼房时对于楼房的整体情况是清楚的，在此基础上自愿购买。根据已交付给鞠元海的涉案楼房规划许可证，鞠元海购买楼房的建筑面积加上阁楼超过3000平方米，鞠元海为少交费用，未将阁楼办理产权登记。事实上层高在2.2米以上的应当计算面积。一审法院对房屋建成时间及协议签订时间的笔误不影响案件的真实性。二、一审法院适用法律正确。双方协议并未约定按照第三方测量的房屋面积为准，应当以协议约定为准。最高人民法院商品房买卖司法解释适用于商品房交易，不适用于本案。双方协议是双方真实意思的体现，一审法院予以确认是正确的。
根据当事人的诉辩称，本院认为本案的争议焦点是：一、鞠元海请求返还房款153400元及利息是否成立，应否支持；二、一审判决适用法律是否正确。对上述争议焦点，当事人无异议，无补充。
张成卫为证实涉案楼房系整体转让，二审期间提交如下证据：证据一，1、鞠元海与王宏签订的房屋租赁合同原件一份，从王宏处得到，证明鞠元海认可房屋面积为3000平方米，租赁期限自2011年3月1日至2016年2月28日止。2、照片12张，证实涉案楼房的阁楼的高度及宽度，阁楼根据国家测量规范的标准，应当测量并计算建筑面积。3、建设工程验线单一份。与一审已经提交的竣工验收图均在合同签订后交付给被告。以证实涉案楼房建筑面积为3625.54平方米，交付给鞠元海的楼房加上阁楼（扣除张成卫自住部分），建筑面积为3000平方米。
鞠元海质证认为：对证据一真实性无异议，但租赁合同签订在办理房产证之前，鞠元海误认为涉案楼房建筑面积为3000平方米，涉案楼房的建筑面积应当以房管部门测绘结果为准。对证据二的真实性无异议，鞠元海在办理房产证时，房管部门已经按照国家规定对涉案楼房建筑面积进行测量，该证据不能证实证实房管部门在测绘时没有按照国家规定进行操作。对证据三真实性无异议，但不能证实其观点，该证据仅能证明商业楼竣工验收合格。
本院认证意见：对于鞠元海与案外人王宏签订租赁合同，与本案争议无关联性，不能作为证据使用。对于涉案楼房阁楼照片及涉案楼房建设工程验线单，经质证双方当事人对证据的真实性无异议，与本案争议有关联性，本院予以采信。
根据上述证据，结合当事人的陈述，本院查明如下事实：鞠元海与张成卫、董士娟于2007年12月10日就涉案楼房签订商品房买卖协议，签订协议时涉案楼房（包含阁楼一处）已建成并于签订协议的同时交付给鞠元海。鞠元海对涉案五层楼房办理的房产证，未测量和计算阁楼的建筑面积。
其他事实同一审查明的事实一致。
本院认为：关于焦点一鞠元海请求返还房款153400元及利息是否成立，应否支持。
鞠元海与张成卫、董士娟就涉案楼房买卖达成的商品楼买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。双方均应履行合同义务。该协议第二条约定，涉案楼房作价600万元，双方协议未约定每平方米单价，亦未约定由第三方对建筑面积进行测绘并按照楼房建筑面积据实结算。协议第五条载明，鞠元海对涉案房屋的坐落、位置、设计、面积、质量做了充分调查、了解，没有任何异议。根据协议的上述条款，应当认定双方当事人关于涉案楼房的买卖系整体作价而非按照建筑面积乘以单价计算。张成卫于合同签订后交付涉案楼房，已经按照合同约定履行义务。鞠元海关于涉案楼房的实际建筑面积与协议约定不符构成违约的主张与事实不符，本院不予支持。
鞠元海购买及接受涉案房产时，该房产尚未办理房产证，亦未进行建筑面积测绘。鞠元海对上述情况是明知的，也已对涉案房屋进行实地踏勘，应当知道双方合同确认的建筑面积与实际建筑面积可能存在误差。在此情况下，鞠元海签订合同时对房屋整体情况包括面积予以明确认可，并以600万元总价购买涉案楼房，故对房屋实际建筑面积误差的风险，应当由鞠元海负担。且涉案楼房所包含的阁楼是否应当计算建筑面积以及实际建筑面积是多少，均不明确，一审判决驳回鞠元海的诉讼请求并无不当。鞠元海要求张成卫返还涉案房屋价款的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点二一审判决适用法律是否正确的问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据该规定，该司法解释的调整对象是房地产开发企业与买受人之间的房屋买卖合同。涉案楼房买卖协议的标的系张成卫自建楼房，协议系自然人之间达成。该买卖协议的主体、标的两方面均不属于上述司法解释规定的要件，故该司法解释不应作为本案处理依据。鞠元海主张一审法院适用法律错误的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，鞠元海的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实有误，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4651元，由上诉人鞠元海负担。
本判决为终审判决。
审判长 李逢春
审判员 李莎莎
审判员 孙 磊
二〇一五年十一月十八日
书记员 王世昊