江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终5761号
上诉人（原审被告）：刘静，女，1965年9月16日出生，汉族，舒雅养生会所业主，住本市。
委托诉讼代理人：武跃建，江苏古彭大众律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁莉，女，1977年6月6日出生，汉族，个体户，住本市泉山区。
上诉人刘静因与被上诉人梁莉房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山人民法院（2015）泉民初字第3035号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘静及其委托诉讼代理人武跃建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘静的上诉请求：依法改判，发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院判决上诉人刘静返还梁莉9000元转让费，也应判决被上诉人返还上诉人转让的物品。2、被上诉人梁莉的装修残值损失，是由于被上诉人恶意不缴纳租金、鸿信达公司故意停水、停电导致。
被上诉人梁莉未答辩。
梁莉向一审法院起诉请求：1、解除刘静与梁莉之间签订的《养生会所转让合同》并判令刘静返还60000元转让费；2、确认《租房协议》无效并判令刘静赔偿装饰装潢费用及经营损失（具体数额以司法鉴定为准）；3、诉讼费用由刘静负担。
一审法院认定事实：2013年4月26日，案外人徐州市鸿信达房产经纪有限公司（以下简称鸿信达公司）与刘静签订《商务楼租赁合同》，约定鸿信达公司将徐州市王陵路65号商务楼二楼大厅（建筑面积323平方米）出租给刘静使用。租赁期限自2013年6月1日起至2014年6月1日止。每月每平方米租金为17.96元，按季度支付（17400元），先支付租金后使用房屋。未经鸿信达公司同意，刘静不得转租、转让房屋。该《商务楼租赁合同》还约定了其他的权利义务。
上述《商务楼租赁合同》签订后，双方均依约履行。租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，刘静继续租赁使用房屋，并将租金交至2014年8月。
2014年8月4日，梁莉（乙方、接店人）与刘静（甲方、转让人）签订《养生会所转让合同》，内容为：“一、甲方愿将位于徐州市王陵路65#铜山信用社二楼百丽雅养生会所（建筑面积约250平方米）以60000元整转让给乙方经营。二、甲乙双方协商一致后，乙方向甲方支付50000元整，余款10000元，于2014年10月1日前付清。如乙方逾期支付余款，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金。三、甲方将养生馆经营权、装修、装饰、电器、设备、设施店员信息移交给乙方。四、甲方必须协助乙方办理工商营业执照、税务等相关证件变更及过户手续（相关费用由乙方承担）。五、甲方负责承担乙方接手之日前的一切债权债务（结清乙方接手之前的房租、水电、物业、员工工资等一切费用）。六、乙方应承担点交之前的所有顾客的美容、养生、产品服务（详情顾客花名册）。顾客所用产品在交接日由甲方一次性提供给乙方（2014年8月5日）。七、本合同一式两份……”
此后，梁莉于2014年9月1日起以刘静名义向鸿信达公司交纳租金至2015年2月。2014年10月15日，双方因《养生会所转让合同》的履行发生纠纷报警，徐州市公安局奎山派出所按民事纠纷处理。
2014年12月1日，双方签订《租房协议》，内容为：“刘静将位于王陵路65号百丽雅养生会所的房屋约250平方米租给梁莉，租期为2014年6月1日至2016年6月1日止，租金为每季度17400元。所有按原租赁合同执行（刘静与鸿信达房产经纪有限公司于2013年6月1日所签订）。此租期结束后刘静放弃优先租赁权，梁莉享受优先租赁权，在此租赁期间如因租房出现任何问题，由刘静全权承担。”
2014年12月2日，刘静向梁莉出具收条，内容为：“今收到梁莉（转王陵店余款）10000元整。”
2015年中旬起，鸿信达公司以拖欠租金及水电费用为由，多次停止涉案租赁房屋的水电供应，梁莉遂停止经营。
2015年6月24日，鸿信达公司诉至一审法院，其诉称：“刘静承租其王陵路65号商务楼二楼大厅用于经营，房租每季度17400元，租期自2013年6月1日至2014年6月1日。合同到期后，双方未续订书面合同，刘静继续使用承租房屋。刘静自2015年3月1日拖欠租金至今，鸿信达公司多次与刘静协调，刘静至今未搬出承租房屋，且辩称已将房屋转租给梁莉。请求法院判令解除鸿信达公司与刘静之间的房屋租赁合同；刘静与梁莉连带支付自2015年3月1日起至2015年7月31日止的房屋租金29000元，逾期违约金3200元，拖欠的水电费4125元；负担本案诉讼费用”。刘静应诉该案后向一审法院提供其自工商部门调取的梁莉与鸿信达公司签订的《商务楼租赁合同》复印件一份。
一审法院审理该案后认为，首先，刘静提交的《商务楼租赁合同》复印件有明显的涂改痕迹，且该份合同的格式条款与其和鸿信达公司签订的租赁合同相同，刘静未能按照梁莉的质证意见，提供其与鸿信达公司签订的《商务楼租赁合同》原件，以证明在工商局留存的合同并非由该合同涂改而来。其次，就刘静、梁莉之间是否转租关系，刘静在两次庭审中的陈述明显不一。第三，刘静在工商局调取的《商务楼租赁合同》，与刘静、梁莉签订的《租房协议》，在合同签订时间、租赁期限等约定上明显冲突，且与事实不符，故刘静就关于鸿信达公司直接将房屋出租给梁莉的主张举证不足，不予支持。梁莉提供与刘静签订的租赁协议，与2014年10月15日的报警记录，以及梁莉以刘静名义缴纳房租、水电费收据等证据相互印证，可以证明刘静、梁莉之间是转租的法律关系。鸿信达公司与刘静签订的《商务楼租赁合同》合法有效。该合同期满后，因未续签书面租赁合同，双方之间的租赁关系由定期变为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故鸿信达公司要求解除和刘静之间租赁合同的诉求，依法应予支持。依照法律规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。故鸿信达公司与刘静在合同中关于“如逾期支付租金，鸿信达公司有权采取停止供应或使用，因此造成的一切后果由刘静承担”的约定不符合法律规定。鸿信达公司自2015年中旬采取停水停电的方式索要欠款，致使次承租人即梁莉无法经营，因此造成租金损失，鸿信达公司亦有过错。依据鸿信达公司与刘静之间的租赁合同，刘静依法应支付自2015年3月1日起至2015年5月10日止的租金13533元。2015年5月10日至7月31日的租金损失，因鸿信达公司也有过错，故酌情确认租金损失数额为7733元。刘静与梁莉之间系转租法律关系，刘静承担上述责任后，与梁莉之间因转租发生的纠纷可另案诉讼。鸿信达公司要求刘静、梁莉承担连带责任，无法律依据，不予支持。
2015年9月15日，一审法院作出（2015）泉民初字第2632号民事判决，判令解除鸿信达公司与刘静之间的租赁合同关系，刘静向鸿信达公司支付欠付的租金及水电费用，驳回鸿信达公司的其他诉讼请求。
鸿信达公司与刘静均不服上述判决，上诉至我院。我院审理后未采信刘静关于其与鸿信达公司租赁合同关系已于2014年8月解除、刘静在梁莉胁迫之下签订《租房协议》的主张。我院认为，鸿信达公司与刘静签订的商务楼租赁合同合法有效。合同期满后，双方之间的租赁关系由定期变为不定期。梁莉对涉案房屋的使用系基于与刘静之间签订的《租房协议》，该《租房协议》不必然导致刘静与鸿信达公司之间的商务楼租赁合同的解除。据此，认定刘静与鸿信达公司之间存在不定期租赁关系于法有据。
2015年12月30日，我院作出（2015）徐民终字第4228号民事判决，驳回鸿信达公司及刘静的上诉，维持原判。
在上述案件处理期间，梁莉诉至一审法院以受欺诈为由请求撤销与刘静签订的《养生会所转让合同》及《租房协议》，并判令刘静返还转让费60000元、赔偿装璜损失等。
2016年1月19日，鸿信达公司再次向一审法院提起诉讼，请求判令梁莉及刘静支付自2015年8月1日至2016年3月22日占用涉案租赁房屋的费用70140元。
在本案审理过程中，一审法院根据梁莉的申请，依法委托徐州市建设工程监理有限公司对涉案租赁房屋装修价值进行评估。2016年2月23日，徐州市建设工程监理有限公司作出徐建鉴基鉴字（2016）第001号《司法鉴定报告》，主要内容为：“（一）双方认可的工程内容部分。根据现场勘验笔录，结合现场勘查内容及测量，双方共同认可的工程量如下：1、客厅及瑜伽房的地面复合地板。2、室内所有墙面的墙纸、天棚面刷乳胶漆。3、进门左手第一间卫生间墙砖、地砖铺贴。4、客厅的菱形茶镜。5、瑜伽房墙面镜子及墙面木板条。以上五项鉴定的工程造价为18548.86元。（二）现场勘验笔录中装修公司报价单部分。该部分经与现场实际情况进行核对，对报价单中部分装修内容结合现场实际施工情况进行计算，该部分鉴定的工程造价为11863.12元。以上二部分的鉴定造价为30411.98元。（三）争议部分的费用。1、根据法院提供的现场勘验笔录，当事人一方提出的汗蒸房里的发热片的维修费用2000-3000元及东一包间墙外的下水管漏水维修费2000元，因当事人双方未达成一致意见给予认可，该项费用的发生也无相关证据材料，故鉴定机构无法进行鉴定计算。2、现场勘验笔录中提到的窗帘及部分灯具因双方未达成一致意见，此部分费用本次未进行鉴定。以上两项费用请法院予以裁决。”
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘静、梁莉签订的《养生会所转让合同》、《租房协议》的内容及梁莉实际交纳租金、使用房屋的时间等事实能够证明，双方的意思表示内容为刘静将涉案租赁房屋的承租权及养生会所的经营权一并让渡与梁莉，梁莉继续使用涉案租赁房屋用于经营养生会所。即《养生会所转让合同》系《租房协议》的附件，转让关系为转租关系的附属，上述两份协议的效力状态是一致的，应当一并予以评价。这也符合徐州市房屋租赁市场的交易习惯。鸿信达公司作为刘静的出租人，向法院起诉请求解除其与刘静之间的租赁合同，一审法院作出（2015）泉民初字第2632号民事判决予以支持。现该判决已发生法律效力，上述租赁合同的解除致双方的转租、转让合同无法继续履行。关于双方是否有权解除转租、转让合同的问题。违约方不应享有合同解除权。（2015）泉民初字第2632号民事判决证明，鸿信达公司解除合同的原因和依据有二，一是鸿信达公司与刘静的租赁合同关系为不定期，二是鸿信达公司在相应期间内没有获得租金。鸿信达公司与刘静书面约定不得随意转租。双方在租赁期限届满后形成不定期租赁合同关系，刘静仍负有向鸿信达公司按期、足额支付租金的义务。而刘静在后续租期不确定的情况下，未征得鸿信达公司的同意即将涉案租赁房屋转租与梁莉，此后亦未向鸿信达公司支付租金，致使鸿信达公司提起诉讼。刘静对于转租、转让合同无法履行存在一定过错，应向梁莉承担相应的民事责任。同时，双方签订的《租房协议》中关于“所有按原租赁合同执行（刘静与鸿信达房产经纪有限公司于2013年6月1日所签订）”的约定，证明梁莉在签订《租房协议》时对鸿信达公司出租人的身份以及刘静的承租权期限是明知的。梁莉作为涉案租赁房屋的实际使用者，未及时交纳租金，鸿信达公司因此提起诉讼继而使转租、转让合同无法继续履行，梁莉亦应自行承担相应损失。根据双方的过错程度，酌定刘静对梁莉的损失承担30%的责任，由梁莉自行承担70%的责任。关于装修损失的问题，双方就鉴定部门关于双方均认可的装修部分及装修公司报价单部分作出的鉴定意见提出异议，但双方对其异议均未完成相应举证证明责任，对双方的相关异议均不予采纳。关于梁莉主张的60000元转让费的问题，双方在订立合同时就转让费的构成未作明确约定，在诉讼过程中亦未完成举证证明责任。鉴于梁莉自2015年中旬即停止经营房屋，参照双方《租房协议》约定的租赁期限，酌定由刘静赔偿梁莉装饰装修残值损失4561.8元（30411.98元/2年*30%）、返还转让费9000元（60000元/2年*30%）。梁莉向法院主张经营损失，未提交相关证据，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、刘静应于判决发生法律效力之日起十日内向梁莉赔偿装饰装修残值损失4561.8元、返还转让费9000元，合计13561.8元；二、驳回梁莉的其他诉讼请求。
二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致、
本院认为，关于转让费及装修残值的问题。刘静与梁莉签订的养生会所转让合同第一条约定涉案养生会所的转让费为60000元，第三条约定刘静应将养生馆经营权、装修、装饰、电器、设备、设施店员信息移交给梁莉。上述约定表明，双方约定的转让费包含了养生馆的经营权、装修、装饰、电器、设备、设施店员信息等有形及无形资产。而双方签订的租房协议明确约定了租赁期间为2014年6月1日至2016年6月1日。但因（2015）泉民初字第2632号民事判决解除了涉案房屋出租方鸿信达公司与刘静之间的房屋租赁合同，故刘静与梁莉之间的租赁合同亦无法继续履行，梁莉已在2015年6月停止经营。对此，刘静及梁莉均存在过错，一审法院根据双方的过错程度，酌定刘静对梁莉的部分转让费损失及梁莉自行装修部分的残值损失承担30%的赔偿责任并无不当，本院予以确认。上诉人主张，一审法院在判决刘静返还部分转让费时应一并判决梁莉返还转让物品，但刘静对此未提出反诉请求，本院二审不予理涉。上诉人还主张，导致装修残值损失的原因在于，梁莉恶意不交纳房屋占有使用费、鸿信达公司故意停水、停电，但刘静在未征得鸿信达公司同意的情况下，将涉案房屋转租，且转租时其与鸿信达公司的租赁期限已转为不定期租赁，其转租行为亦存在过错。故一审法院根据刘静的过错程度，酌情判决其承担相应的赔偿责任并无不当。
综上，上诉人刘静的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人刘静负担。
本判决为终审判决。
审判长 李存生
审判员 史善军
审判员 程 叶
二〇一七年三月六日
书记员 金宇婷