宁夏回族自治区固原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁04民终747号上诉人（原审被告）：北京博奇电力科技有限公司。住所地：北京市朝阳区。法定代表人：程里全，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘尉贤，男，生于1989年8月28日，系北京博奇电力科技有限公司员工，住天津市。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：吴永安，男，生于1975年7月21日，汉族，居民，住固原市原州区。委托诉讼代理人：马永虎，宁夏朔北律师事务所律师，代理权限为特别授权。原审被告：毛立新，男，生于1974年3月4日，回族，居民，系北京博奇电力科技有限公司六盘山运维项目部经理。住宁夏石嘴山市惠农区。上诉人北京博奇电力科技有限公司因与被上诉人吴永安、原审被告毛立新房屋租赁合同纠纷一案,不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2016）宁0402民初3158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理,上诉人北京博奇电力科技有限公司的委托诉讼代理人刘尉贤,被上诉人吴永安的委托诉讼代理人马永虎到庭参加诉讼。原审被告毛立新经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京博奇电力科技有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法查清事实并改判；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判决认定事实错误，且认定的基本事实有遗漏。1．一审法院认定双方租赁合同并未解除，此认定与本案相关事实不符。2015年12月4日，上诉人员工通知被上诉人解除合同并清理涉案房屋内物品，被上诉人委托其亲属吴永强与上诉人协调交接事务。根据《中华人民共和同合同法》第二百三十二条之规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。因此2015年12月4日，上诉人员工前往涉案房屋清理屋内物品时，双方不定期租赁合同已经解除。2．一审法院认定官厅派出所询问笔录与本案无关，此认定与本案相关事实不符。官厅派出所吴永强询问笔录中载明“我到我家院子内等着毛立新给我交房子”“他把我的房子损坏了……我们双方就发生打架”以上供述足以证明2015年12月4日上诉人已经通知吴永安解除双方的租赁合同，吴永安授权其亲属吴永强前往涉案房屋协调交房事宜。3．一审法院对于吴永安将涉案房屋大门锁住这一事实并未认定，此项遗漏严重影响了本案正确判决。2015年12月4日，被上诉人将涉案房屋大门锁住，导致上诉人无法将屋内的物品搬出。上诉人由于被上诉人锁门的行为无法清理屋内物品，在此期间被上诉人已经实际占有并使用该房屋。原审法院无视被上诉人锁门这一关键事实，要求上诉人支付房屋租赁费严重背离本案事实。综上，一审法院事实认定错误，且认定的基本事实有遗漏，请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。吴永安答辩认为，一审判决认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。吴永安向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的租赁合同关系；2.由被告支付从2015年12月1日起至房屋实际交付之日期间的房租，每月按6666元计算；3.被告交付租赁房屋前恢复其在租赁期间安装的35组（每组20片）暖气片及恢复损坏部分原状；4.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：被告毛立新系被告北京博奇电力公司六盘山运维项目部经理。2010年12月1日，原告与被告毛立新签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于固原市原州区官厅镇十里村一组一院落（共计35间平房约1400平米）出租给被告北京博奇电力公司六盘山运维项目部的工人住宿使用，租赁期间自2010年12月1日起至2015年12月1日，年租金80000元，并约定被告毛立新在现有房屋基础上新增加的附属设施不得拆除和摧毁，其所有权归原告所有，被告对租住期间使用不当造成的损坏负有修缮义务。租赁到期后，双方于2015年12月4日因交房事宜发生过矛盾，但被告实际未交付租赁房屋。为证明其主张，原告向法庭提供了《房屋租赁合同》、涉案房屋损坏照片17张、证人魏开明和张国辉出庭作证的证言，证明原告与被告北京博奇电力科技有限公司六盘山运维项目部经理毛立新之间存在房屋租赁关系、被告毛立新在租住房屋期间新增加的附属设施（暖气片）安装时间及所有权归属情况，同时证明被告租住期间房屋的受损情况。二被告质证称，《房屋租赁合同》属实，照片上所涉及的墙面裂缝属自然损坏，墙面上的管道眼孔是被告毛立新打的，但并未安装管道及暖气片。同时，两证人的证言证实的打孔时间相互矛盾，不予认可。被告北京博奇电力公司为证明租赁合同已经解除，向法庭提供的证据有：固原市公安局原州区分局官厅镇派出所公安行政处罚决定书1份、询问笔录4份，照片2张、固原市原州区人民法院（2016）宁0402民初2282号民事调解书1份、固原市原州区人民法院执行款收款凭证1份、手机“短信”书面打印版1份，证明房屋租赁到期后，原告将租赁房屋大门上锁，恶意阻挠被告毛立新搬离租赁房屋，且被告毛立新积极与原告协商交房事宜，并因交房事宜发生过矛盾。原告质证称，被告毛立新曾于原告亲戚即吴永强之间发生过纠纷，但至今未向原告交付租赁房屋，手机“短信”只能说明是被告单方面交付房屋钥匙的表示，但不能达到原告证明的目的。根据双方当事人的质证情况及法庭陈述，本院对原告提供的《房屋租赁合同》予以确认，原告提供的其他两组证据无法证明房屋损坏价值及被告毛立新安装暖气片情况，故本院不予确认。被告提供六组证据与本案待证事实不具有关联性，且无法证明二被告主张的租赁合同已解除的事实，故本院不予确认。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告北京博奇电力科技有限公司六盘山运维项目部经理毛立新之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。庭审后，被告毛立新于2016年8月26日将房屋钥匙、电卡已交付给原告，即此日应视为租赁物返还实际之日。综上所述，原告主张与二被告解除《房屋租赁合同》，被告毛立新同意解除合同，尽管被告北京博奇电力公司辩称租赁合同已经解除，但未提供相关证据予以证明，其辩称意见不成立，故本院对原告主张与被告毛立新解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于原告主张由二被告支付从2015年12月1日起至租赁房屋实际返还之日止的租赁费，每月按6666元计算的诉请，因合同约定到期后，二被告未与原告解除《房屋租赁合同》，并继续占用租赁房屋，即该《房屋租赁合同》对双方当事人仍具有约束力，但二被告未继续支付房屋租赁费，其存在违约行为，故二被告应按照合同约定向原告继续支付房屋租赁费。关于房屋租赁费具体数额应确定至租赁物返还之日，即2016年8月26日，共59105元。关于原告主张的恢复房屋租赁期间安装的35组（每组20片）暖气片及恢复房屋损坏原状的诉请，因原告未提供有关证据予以证明，故本院不予支持。因被告毛立新系被告北京博奇电力公司六盘山运维项目部负责人，该项目部系被告北京博奇电力公司内部机构，其对外不能独立承担民事责任，故被告毛立新的对外民事责任应由被告北京博奇电力公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条、二百二十七条、二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1、解除原告吴永安与被告北京博奇电力科技有限公司之间的房屋租赁合同关系；2、被告北京博奇电力科技有限公司于本判决确定之日起十日内向原告吴永安支付房屋租赁费59105元；3、驳回原告吴永安其他的诉讼请求。案件受理费减半收取400元，由被告北京博奇电力科技有限公司负担。上诉人北京博奇电力科技有限公司在二审提供以下证据：1、图片一张；证明被上诉人在2016年7月29就已经实际占有了该房屋并联系向外出租。2、图片一张；证明在2016年8月26日向被上诉人交付房屋时涉案房屋的大门锁子已经被打开了。3、图片两张；证明在我方交付涉案房屋后被上诉人吴永安使用的锁子与之前使用的锁子是一致的，说明涉案房子在我方交付前被上诉人已经实际占有。4、通话录音一份；证明吴永强受被上诉人吴永安委派到涉案房屋与我方沟通交接事宜并进一步阻挠我方搬出房屋内我方物品，因此，涉案房屋的占有责任由吴永安造成。被上诉人吴永安质证认为，证据1，照片是吴永安为了后续出租事宜而张贴的，并不能反映吴永安实际占有涉案房屋；证据2、3双方租赁合同确定解除时间为2016年8月26日，被上诉人与原审被告毛立新签订了协议，涉案的房屋交付时间是清楚的，上诉人提供的证据不能达到其证明目的；证据4中通话内容不能反映出上诉人的证明目的。被上诉人在二审未向法庭提供证据。经被上诉人质证，本院认为上诉人提供的以上证据均不能证明双方提前解除房屋租赁合同的证明目的，故对以上证据本院不予认定。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人吴永安与上诉人北京博奇电力科技有限公司六盘山运维项目部经理毛立新之间签订《房屋租赁合同》，对此事实双方不表异议，该合同合法有效。原审被告毛立新于2016年8月26日将房屋钥匙、电卡交付给被上诉人，原审确定此日应视为租赁物返还实际之日，据此判决上诉人支付被上诉人房屋租赁费59105元并无不当，本院予以确认。上诉人诉称其与被上诉人在2015年12月4日就已解除了房屋租赁合同，因此不应再向被上诉人支付租赁费，但其未能提供充分有效的证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果。综上，上诉人的上诉请求及理由不能成立，应予驳回，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1278元，由上诉人北京博奇电力科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 彤代理审判员  苟改莉代理审判员  闫儒红二〇一六年十二月十三日书 记 员  张银银