湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终2219号上诉人（原审被告）：湖北嘉远德邦房地产开发有限公司，住所地秭归县茅坪镇长宁大道77号。统一社会信用代码91420527667655275W。法定代表人：邱厚申，该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，湖北峰峦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宜昌合田物业有限责任公司，住所地宜昌市西陵区云集路33号。统一社会信用代码91420500744609492P。法定代表人：李郑云，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩庆阔，湖北普济律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘素素，湖北普济律师事务所律师。上诉人湖北嘉远德邦房地产开发有限公司（以下简称湖北嘉远德邦公司）因与被上诉人宜昌合田物业有限责任公司（以下简称宜昌合田公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省秭归县人民法院（2017）鄂0527民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湖北嘉远德邦公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回宜昌合田公司的诉讼请求者发回重审，2、一、二审诉讼费用由宜昌合田公司承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。宜昌合田公司起诉时提交的《秭归君临天下空置房明细表说明》中明确记载了“开发商通知交房时间（通告时间）”，湖北嘉远德邦公司对此表示认可，仅认为部分通知的时间有出入，但双方均认可湖北嘉远德邦公司已通知业主交房。因此，一审认定湖北嘉远德邦公司未提供通知业主收房的证据属于认定事实错误。2、一审判决后，湖北嘉远德邦公司通过业主了解到，宜昌合田公司认为“空置房或者空置期”没有缴纳物业服务费，但实际大部分业主已经全部或部分缴纳了物业费，而宜昌合田公司企图以“空置房或者空置期”向湖北嘉远德邦公司再次收取物业服务费。宜昌合田公司答辩称：湖北嘉远德邦公司作为“君临天下”小区的开发建设单位，宜昌合田公司作为该小区的物业服务企业，该小区的空置房或房屋空置期间的物业服务费应当由湖北嘉远德邦公司承担。宜昌合田公司未向小区各业主收取“空置房或空置期”的物业服务费，宜昌合田公司是否向业主收取了上述物业服务费，也不能免除湖北嘉远德邦公司向宜昌合田公司缴纳“空置房或空置期”的物业服务费，业主是否向宜昌合田公司缴费与湖北嘉远德邦公司无关，假使业主权利受到侵害，可另行主张权利。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予驳回上诉。宜昌合田公司向一审法院起诉请求：判令湖北嘉远德邦公司支付拖欠的物业服务费530190.80元，违约金100000元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年8月9日，湖北嘉远德邦公司与宜昌合田公司签订《君临天下前期物业服务合同》，约定宜昌合田公司为湖北嘉远德邦公司在秭归县茅坪镇长宁大道77号开发建设的君临天下小区提供物业服务，其中约定物业服务收费选择包干制，即多层住宅0.4元/平方米/月，小高层0.7元/平方米/月，商业用房1.5元/平方米/月，电梯费用25元/平方米/月；物业服务费应当从湖北嘉远德邦公司通知的收房期届满之日起计收；合同还对双方的其他权利义务进行了约定，但未约定已竣工但尚未出售的房屋或者尚未交给买售人的房屋如何承担物业服务费。合同签订后，宜昌合田公司为该小区提供物业服务至今。君临天下小区涉案房屋包括第5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、12B号、13号、15号、16号、16B号等多栋楼房。宜昌合田公司提供发票三张及其交费凭证，用以证明2012年12月31日前的物业服务费湖北嘉远德邦公司已交清，发票收款名称为宜昌合田公司秭归分公司，为宜昌合田公司在秭归设立的分支机构，并办理了营业执照，该证据可以作为认定本案事实的根据，宜昌合田公司的主张予以采信。宜昌合田公司提供案涉楼房的《入伙手续书》及《前期物业服务协议》，用以证明该栋楼房已竣工交付。一审审查认为，《入伙手续书》及《前期物业服务协议》反映三方面的内容，一是业主已付清购房款，加盖有湖北嘉远德邦公司财务专用章；二是业主与宜昌合田公司签订了前期物业服务协议；三是业主经验收同意接收房屋，领取《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主服务手册》、进户钥匙等，并有业主签名。该《入伙手续书》及《前期物业服务协议》客观真实，其内容实质是业主接收房屋，建设单位交付房屋。湖北嘉远德邦公司提供《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》2份及《宜昌市商品房买卖合同》1份予以抗辩，并用以证明5号—10号楼的竣工日期是2013年11月27日，15号、16号楼的竣工日期是2015年6月10日，以及湖北嘉远德邦公司与某一买受人约定将8号楼的一套住房于2014年2月2日前交付给买受人。一审审查认为，该验收备案证明书所载明的“本工程已于2013年11月27日办理竣工验收备案”、“本工程已于2015年6月10日办理竣工验收备案”，表明竣工验收备案日期，不是房屋竣工交付日期，商品房买卖合同载明的房屋交付时间为“2014年2月2日前”，但并未确定具体日期，且是否实际交付不得而知，因此，该证据的证明力不足以对抗《入伙手续书》及《前期物业服务协议》，一审以《入伙手续书》及《前期物业服务协议》作为认定本案事实的根据。诉讼期间，当事人双方的工作人员通过核对相关资料，制作了《秭归君临天下空置房明细表》，该表包括空置房屋的房号、面积、入伙手续书的签署日期、空置月份、空置期间的物业费以及物业费合计等内容，当事人双方当庭明确表示对其数据的真实性无异议，一审予以确认。一审法院认为，湖北嘉远德邦公司与宜昌合田公司签订的《君临天下前期物业服务合同》，依法成立有效，虽然没有约定已竣工但尚未出售或者尚未交付给买受人的房屋的物业服务费用如何交纳，但根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，君临天下小区已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的房屋的物业服务费，依法应当由湖北嘉远德邦公司承担。本案争议的焦点是已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的房屋的物业服务费的起算点如何确定。建设工程是否竣工以及何时竣工，作为建设单位的湖北嘉远德邦公司最为清楚，但在其不提供该资料的情况下，宜昌合田公司主张小区内某一栋楼房某一业主办理《入伙手续书》、签订《前期物业服务协议》，即表明该栋楼房竣工，业主接收了该房屋，建设单位交付了房屋，将其最早办理《入伙手续书》的日期作为该栋楼房交纳物业服务费的起算点。若该栋楼房的房屋未出售或者尚未交给买受人，即空置房的物业服务费由湖北嘉远德邦公司负担，最早办理《入伙手续书》的日期作为计交物业费的起算点；在此之后其他业主办理该栋其他房屋《入伙手续书》的日期，作为湖北嘉远德邦公司交纳该房屋的物业服务费的终止点。该主张符合客观实际，具有合理性和可操作性，相对有利于湖北嘉远德邦公司，予以支持。据此，根据宜昌合田公司提供的《入伙手续书》，确定君临天下小区案涉第5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、12B号、13号、15号、16号、16B号楼的物业服务费的起算点分别为：2013年1月1日、2012年7月1日、2012年8月5日、2012年7月1日、2012年9月25日、2012年7月1日、2014年12月27日、2014年12月28日、2014年12月28日、2014年12月28日、2013年12月30日、2013年12月30日、2014年12月28日。结合当事人经核对无异议的《秭归君临天下空置房明细表》中的数据，截止2016年12月31日（2012年12月31日前的物业服务费已交清），认定湖北嘉远德邦公司应向宜昌合田公司交纳竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的房屋的物业服务费530119元。湖北嘉远德邦公司辩称建设单位已经通知业主收房，而业主未收房入住产生的物业管理费应当由业主承担，不应当由湖北嘉远德邦公司承担，因其未提供通知业主收房的证据，该辩称不予支持。关于宜昌合田公司请求支付100000元违约金问题。我国合同法规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”，虽然《君临天下前期物业服务合同》第三十一条有“合同违约金100000元”之约定，但该合同并没有约定竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的房屋的物业服务费由谁承担、如何交纳。因此，湖北嘉远德邦公司不存在违反合同约定，宜昌合田公司请求支付违约金无事实根据，不予支持。综上所述，湖北嘉远德邦公司与宜昌合田公司签订的《君临天下前期物业服务合同》合法有效，君临天下小区已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的房屋的物业服务费由湖北嘉远德邦公司承担。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、湖北嘉远德邦房地产开发有限公司应承担的因竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的房屋的物业服务费，截止2016年12月31日共计530119元，在判决生效后十日内支付给宜昌合田物业有限责任公司；二、驳回宜昌合田物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10102元，减半收取计5051元，由湖北嘉远德邦房地产开发有限公司负担4000元，宜昌合田物业有限责任公司负担1051元。当事人在二审中提交的证据，本院已经组织双方当事人进行了证据交换与质证。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，宜昌合田公司在一审中提供的《入伙手续书》及《前期物业服务协议》等证据能够相互印证证实建设单位交付房屋和业主接收房屋的事实，湖北嘉远德邦公司在二审提交的交房时间表系其单方面制作，且该表没有相关业主的确认，在其未提供其他直接、充分的证据予以佐证的情况下，湖北嘉远德邦公司提供的证据在证明力上不足以反驳前述事实，依法由其承担举证不力的法律后果，本院对其主张的交房时间不予认定。故一审以《入伙手续书》及《前期物业服务协议》作为认定本案计算物业服务费的依据并无不当。另外，湖北嘉远德邦公司主张宜昌合田公司存在重复收取物业服务费的行为。但根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，本案君临天下小区已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的房屋的物业服务费，依法应当由湖北嘉远德邦公司承担，宜昌合田公司是否向君临天下小区业主重复收取物业服务费的问题系另一个法律关系，不属于本案审理范围。综上所述，湖北嘉远德邦公司的上诉请求不成立，应予驳回。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10102元，由湖北嘉远德邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 灿审判员 李建敏审判员 胡建华二〇一七年九月五日书记员 庄丽可