天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民四终字第482号
上诉人（原审原告、反诉被告）邢文燕，无职业。
委托代理人徐德茂（夫妻关系），无职业，天津市和平区大理道***号。
被上诉人（原审被告、反诉原告）胡海渤，天津链家宝业房地产经纪有限公司店经理。
被上诉人（原审被告）天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区西广开西市大街47、47号增1号。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人张宸，该公司职工。
被上诉人（原审被告）徐丽，北京市海淀区三新测控新技术公司退休职工。
上诉人邢文燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2014）南民初字第192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邢文燕及其委托代理人徐德茂、被上诉人天津链家宝业房地产经纪有限公司委托代理人张宸到庭参加诉讼。被上诉人胡海渤、徐丽经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审判决查明，被告徐丽与被告胡海渤系母子关系。原告（反诉被告）邢文燕（以下简称原告）原有坐落于天津市南开区雅士道19增1号（产权证地址，户籍地址为天津市南开区华苑莹华里1-1-102号）私产房屋一处。2012年10月24日，因债务纠纷，天津市河西区人民法院执行庭将原告的该处房屋查封。2013年1月，经被告天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家地产）居间介绍，原告与被告胡海渤签订了房屋买卖合同，约定原告将上述房屋售予被告胡海渤。被告胡海渤给付了原告定金。2013年1月签订合同时，涉诉房屋尚有抵押贷款。2013年2月21日，天津市河西区人民法院解除了对涉诉房屋的查封。同年2月26日，原告在房管部门办理了他项权核准注销登记，注销了该房屋设定的抵押权。2013年3月25日，原告与被告徐丽签订补充协议，内容为：“双方协商一致，此房于2013年4月15日之前办理土地变更手续。（南开区雅士道19增1号）。”2013年4月12日，原告给天津市国土资源和房屋管理局出具《关于同意转让房地产权利的证明》，说明原告与被告徐丽协商，同意将涉诉房屋整体转让给被告徐丽。双方办理了土地变更手续。2013年5月6日，原告与被告胡海渤、链家地产重新签订《房产交易合同》。原2013年1月签订的合同由链家地产收回后各方均未保留。新签订的合同约定被告胡海渤购买原告所有的涉诉房屋，房屋面积89.17平方米，成交价格205万元；被告胡海渤于合同签订当日支付原告75000元作为定金，余款在2013年5月18日双方到房管部门签订《天津市房产买卖协议》时存入房管部门指定的资金监管机构。合同又约定，原告应于双方办理过户手续完毕，且原告全部房款到账后10日内将房屋交付被告胡海渤。原告有义务配合被告胡海渤办理水、电、暖气、物业、有线电视等房屋配套设施之更名过户手续。该房屋在本次转让之前的产权纠纷、债务等事宜，原告应在转让完成前清理完毕，保证不影响办理过户、贷款、腾房等相关手续并保证转让后被告胡海渤无须负责，否则原告应赔偿被告胡海渤因此引起的一切损失。违约责任中约定，双方均应按本合同约定相互配合，并亲自到场办理过户、贷款及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋售价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋售价10%作为违约金。合同备注中约定，被告胡海渤承担2%的信息服务费；原告与被告胡海渤物业自行交割，产生任何纠纷与居间方无关；过户后12个月内原告将户口迁出此房。此后，双方未能按合同约定办理过户手续。2013年5月20日，被告胡海渤出具书面声明，写明定于2013年5月23日9时30分办理过户手续，如因被告胡海渤的原因（资金不能到位），房屋不能办理过户，被告胡海渤包赔原告一切损失。原告在声明上签字认可。2013年5月23日，原、被告到房管局打印了《天津市房产买卖协议》。当日，原告与被告徐丽签订补充协议，约定被告徐丽将首付款675000元直接给付原告，该笔款项不经过资金监管，在房管局打印的协议中以1375000元为过户价格。2013年5月31日，被告胡海渤将剩余房款存入资金监管账户。原、被告于当日办理了过户手续。此后，涉诉房屋所有权转移登记到被告徐丽名下。2013年6月8日，被告胡海渤存入资金监管账户的全部款项转入原告账户中。此后，因原告认为被告胡海渤迟延履行合同义务构成违约，拒绝向被告胡海渤交付房屋。被告胡海渤遂于2013年7月3日自行进入涉诉房屋。双方纠纷经有关部门调解未果成讼。原告诉请：一、判令被告胡海渤赔偿原告利息损失63000元并支付违约金43050元；二、判令被告胡海渤返还非法占有原告屋内价值43349元的财物，如有丢失予以赔偿；三、判令被告徐丽与被告胡海渤承担同等责任；四、判令链家地产承担连带责任；五、受理费由被告承担。被告胡海渤反诉，因原告拒绝交房不办理相关物业（具体指水、电、煤气、供热费、物业管理费及电话、宽带费等）的交接手续，涉诉房屋无法正常用电，水也因欠费被停用，造成被告胡海渤在外租房居住，自2013年6月8日至2014年1月16日，按照房管局指导租金价格标准计算涉诉房屋租金损失共计48000元，此期间按合同约定原告还应向被告胡海渤支付违约金338250元。胡海渤反诉邢文燕给付违约金及租金损失共计386250元。
庭审中，原告提交的天津市房信物业发展有限公司莹华里管理处2013年度物业费的收据及莹华里换热站关于原告未拖欠供热费的证明，主张原告从未拖欠涉诉房屋的任何费用，在被告胡海渤占用涉诉房屋内不影响其正常使用房屋。原告提交的物业公司的物品出门检查放行单，证明原告于2013年6月17日已经搬出涉诉房屋，履行合同约定的腾房义务。原告提交购物票据称屋内尚有未带走的物品如下：GUCCI白色大包（11169元）、白色钱包（2400元）、浅色钱包各一个（2680元），LV黑色包（9200元）及白色钱包（5400元）各一个，mtvmv棕色包（11500元）一个，养生宝（1200元）一个，因被告胡海渤擅自撬锁进入房屋，现物品均在被告胡海渤处，要求其返还。被告胡海渤称进入涉诉房屋时为空房，屋内不存放有上述物品。
原审法院认为，原、被告于2013年1月签订的合同已经由链家地产收回后未予保留，双方原约定已无法查证。各方当事人于2013年5月6日重新签订了《房产交易合同》，该合同已经履行，该合同应视为对原合同约定的变更。原、被告均应严格按照该合同约定履行各自义务。被告胡海渤承诺于2013年5月18日将房款存入房管部门指定的资金监管账户，但其出具的证据其存款时间为2013年5月31日，且根据链家地产关于由于被告胡海渤的原因未能按约定办理过户的陈述，及被告胡海渤给原告出具的声明，可以认定未能如期履行合同系被告胡海渤资金未到位所致，其逾期付款的行为构成违约。监管资金转入原告账户中的时间虽为2013年6月8日，系过户流程所致，故自2013年5月31日至2013年6月8日房款未进入原告账户的责任不应由被告胡海渤承担。原告称双方在2013年1月签订的合同中约定的过户时间为2013年3月，而原告又主张在2013年2月借款造成高额利息支出。首先，原告不能证明系被告胡海渤违约导致双方未于2013年3月办理房屋过户。其次，即使原告在2013年2月对外借款，也发生在与被告约定的过户时间之前，其向被告主张利息损失，没有事实依据。被告胡海渤超过合同约定的2013年5月18日逾期支付房款应按合同约定承担违约责任。合同中关于工作日的约定应从通常意义上理解认定为非法定公休日。故自2013年5月18日次日起至5月31日共计逾期9个工作日，按合同被告胡海渤应给付原告违约金18450元。关于原告主张被告返还物品、赔偿物品损失的请求，与本案并非同一法律关系，本案中不宜处理，原告可另行主张。原、被告均陈述实际购房人为被告胡海渤，原告已选择要求被告胡海渤作为合同相对方承担责任，故其要求被告徐丽与被告胡海渤承担同等责任，不予支持。原告要求链家地产承担连带责任，于法无据，不予支持。关于被告胡海渤的反诉请求，原告认为被告胡海渤逾期履行合同，可按合同约定向被告胡海渤主张违约责任。原告拒绝按合同约定履行交房义务的行为构成违约，应向被告胡海渤承担违约责任。按合同约定原告应于全部房款到账后10日内向被告胡海渤交付房屋，即应于2013年6月18日前交付房屋。被告胡海渤实际进入涉诉房屋的时间为2013年7月3日。被告胡海渤主张原告未办理房屋物业交接的相关手续影响其使用涉诉房屋，未提交证据证明，且被告徐丽可以持其产权证自行补办用电、供热的相关手续。故被告胡海渤关于无法使用涉诉房屋的陈述，不予采信。考虑被告徐丽补办各项手续所需时间，酌情认定影响被告胡海渤自占用涉诉房屋后15天的房屋使用期。被告胡海渤反诉主张的违约金依据的是合同中关于办理房屋过户各项手续的约定。原、被告签订的合同中没有关于原告逾期交付房屋的违约责任的约定。故原告承担的违约责任应是赔偿给被告胡海渤造成的实际损失。参照天津市房管局的相关租赁指导价格，可认定因原告的责任导致被告胡海渤迟延一个月使用涉诉房屋的房租损失为6600元，原告应赔偿被告胡海渤。被告提交的租赁合同等关于房租损失的证据，与其主张的损失时间及金额均不相符，原审法院不予认定。原告与被告胡海渤应承担的责任相抵后，被告胡海渤还应给付原告11850元。
原审法院判决：一、本判决生效后十五日内，被告胡海渤给付原告邢文燕违约金18450元；二、本判决生效后十五日内，反诉被告邢文燕给付反诉原告胡海渤经济损失6600元；三、上述两项给付义务相折抵后，被告胡海渤应给付原告邢文燕11850元；四、驳回原告及反诉原告的其它诉讼请求。案件受理费2494元，减半收取，反诉费3547元，由原告负担2446元，被告胡海渤负担3595元。被告胡海渤将48元（扣除且已交付反诉费3547元后的部分）于本判决生效后15日内直接给付原告。
判决后上诉人邢文燕不服，向本院提出上诉。上诉人诉称：一、原判决第一项胡海渤给付邢文燕违约金计算有误。上诉人认为胡海渤虽然于2013年5月31日将房款存入天津市房屋资金监管机构账户，但2013年5月31日亦应当计算违约金。胡海渤从个人存款账户汇款至天津市房屋资金监管机构单位账户需要1天的时间，即2013年6月1日汇款才能到达天津市房屋资金监管机构账户。故2013年5月18日次日起至5月31日共计逾期10个工作日，胡海渤给付邢文燕违约金应为20500元；二、原判决认定邢文燕与胡海渤订立书面合同但没有做出相应审判，邢文燕贷款利息损失完全是因为胡海渤购房资金不到位的原因，“书面合同”约定胡海渤包赔邢文燕一切损失，按合同法规定胡海渤依法应赔偿邢文燕利息损失63000元；三、原判第二项“反诉被告邢文燕给付反诉原告胡海渤经济损失6600元”不能成立；四、邢文燕所售房屋的水、电、燃气、暖气、物业、有线电视等配套设施一应俱全，截止2014年4月2日，邢文燕出售房屋燃气表、水表、电卡等均有余额，已缴纳2013年全年物业费并享有物业费优惠，故胡海渤应给付邢文燕预交的燃气、电和物业费。上诉人请求：一、改判原判决第一项、胡海渤赔偿邢文燕违约金20500元；二、改判原判漏判胡海渤赔偿邢文燕损失63000元；三、撤销判决第二项，胡海渤付邢文燕燃气、电费和物业费余额2390.74元；四、一审本诉、反诉和二审案件受理费均由被上诉人承担。庭审中，上诉人邢文燕要求判决被上诉人链家地产承担连带责任。被上诉人链家地产同意原审判决。被上诉人徐丽提交书面意见，表示同意原审判决。被上诉人胡海渤经传票传唤未出庭，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本案经调解，双方当事人未达成一致意见。
本院认为，上诉人邢文燕于2013年5月6日与被上诉人胡海渤、被上诉人链家地产签订的《房产交易合同》合法有效，各方均应依合同约定履行各自义务。该合同约定胡海渤于合同签订当日支付定金，余款于2013年5月18日存入房管部门指定的资金监管机构。胡海渤因资金未能到位于2013年5月31日将房款存入房管部门指定的资金监管机构。胡海渤于2013年5月31日已履行其义务，故该日不应计入违约期限。原审法院认定逾期履行期限为2013年5月18日次日至5月31日共计9个工作日，并无不妥。上诉人认为2013年5月31日应计入违约期并依此要求胡海渤给付违约金20500元的主张，本院不予支持。上诉人主张要求胡海渤支付其2013年2月借款造成的63000元利息，其在一审及二审中均未能提供证据证明该利息系胡海渤违约所致，本院不予支持。合同约定邢文燕应于房款到账后10日内向胡海渤交付房屋，即应于2013年6月18日前交付。胡海渤实际于2013年7月3日进入涉诉房屋。原审法院酌情认定胡海渤补办用电、供热等手续用时15天，以上共计认定因邢文燕的责任导致胡海渤迟延一个月使用涉诉房屋。参照天津市房管局的相关租赁指导价格，认定胡海渤的房租损失为6600元，本院予以维持。上诉人邢文燕要求被上诉人胡海渤支付燃气、电费和物业费余额的诉讼请求，超出一审诉讼请求，本院不予支持。被上诉人链家地产已完成居间义务，上诉人邢文燕要求链家地产承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1641元，由上诉人邢文燕承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张 宇
代理审判员 吕琳超
二〇一四年七月十日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十四条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。