重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0117民初1138号
原告：重庆优悦物业管理有限公司，住所地重庆市江北区东升门路61号14-1，统一社会信用代码91500103MA5UBWP42R。
法定代表人：陈月圆。
委托诉讼代理人：杨丽娟，重庆厚善律师事务所律师。
被告：石军，男，1975年6月12日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：颜宇凌、段成果，重庆浩邦律师事务所律师。
第三人：杨有林，男，1969年9月10日出生，汉族，住重庆市合川区。
原告重庆优悦物业管理有限公司与被告石军、第三人杨有林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆优悦物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨丽娟、被告石军及其委托诉讼代理人颜宇凌、段成果、第三人杨有林，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆优悦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原告与第三人之间《房屋租赁合同》，向原告交付涉案承租房屋并恢复供电供气；2、判令被告赔偿原告租房损失1000元。事实和理由：原告与第三人于2017年11月22日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租第三人所有的位于重庆市合川区×房屋，租期10年，租金5800元/年，押金2000元。合同签订后，原告按照约定向第三人一次性支付十年租金58000元及押金2000元，合计60000元，第三人亦按照约定将房屋交付原告占有使用。2018年1月6日，被告以其已通过买卖从第三人处受让房屋所有权为由，伙同他人将原告赶出讼争房屋，更换门锁并断气断电。根据“买卖不破租赁”的原则，涉案讼争房屋于原告承租期间发生所有权变动，并不影响租赁合同的效力。故虽然被告已通过买卖取得讼争房屋所有权，但原告与第三人《房屋租赁合同》对被告具有法律效力，被告应当依据该合同履行出租人义务。
被告石军辩称，原告所述不实。被告在通过专业房产中介机构居中服务，与第三人进行合同协商、签订、履行以及房屋及其室内设施查看、清点、交付的整个交易接触、磋商和履行过程中，讼争房屋于交付之前始终由第三人占有使用，交付之后即由被告居住使用，期间从未出现所谓的房屋承租人，也未有任何关于讼争房屋已被出租的信息、材料或迹象。直至2018年1月6日下午，原告方工作人员趁被告一家外出之机，撬坏门锁并进驻房屋，并以其与第三人签订有《房屋租赁合同》为由，拒不向被告返还。被告无奈报警，并经公安机关以原告方相关人员涉嫌非法侵入被告住宅立案侦查。原告于被告合法取得对讼争房屋支配控制之后，以暴力手段强行侵占被告房屋，无论其与第三人之间此前是否签订有《房屋租赁合同》，均不足以对抗合法买受房屋并经和平交付取得占有的被告，不具有“买卖不破租赁”的效力。故应驳回原告方的诉讼请求。
第三人杨有林述称，原告所述不实。原告与第三人之间实际为民间借贷关系，而非房屋租赁合同关系。第三人经他人中介，向原告关联公司借款60000元，期限36个月，月息2.48%，还款方式为每月等额本息还款。同时，作为借款合同的担保，根据借款方要求，原告与第三人另行签订《房屋租赁合同》，约定以前述借款60000元作为原告方承租讼争房屋所一次性支付的十年租金和押金。但双方实际并未履行该租赁合同，讼争房屋始终由第三人居住使用，直至第三人向被告出售并交付该房屋。
原告重庆优悦物业管理有限公司当庭举示了《房屋租赁合同》、房屋交割清单、银行电子回单、收据、第三人杨有林的身份证和结婚证及银行卡复印件、重庆市土地房屋权属登记审核表、照片、重庆市公安局（案）事件接报回执，拟证实原告与第三人就讼争房屋存在租赁关系，原告向被告一次性支付了全部房屋租金及押金，并与第三人办理了房屋及其室内设施交接手续，取得了对讼争房屋的控制支配。经当庭质证，被告方质证意见，原告所举示的《房屋租赁合同》约定的租金标准过分低于市场合理价格，租金支付方式亦不符合市场交易习惯；其所举示的照片及房屋交割清单仅能证明原告与第三人曾进入讼争房屋并对室内物品和设施进行了清点，不能证明原告已通过交付实际占有使用讼争房屋的事实。第三人质证意见，原告方关联公司向第三人转账汇款60000元属实，但该笔款项的性质属于借款而非房租；原告与第三人虽然签订了《房屋租赁合同》，入户清点了室内物品并制作了交接清单，但该合同仅作为对前述借款合同的担保，双方并未实际交付房屋；讼争房屋一直由第三人占有使用，直至出售并交付给被告方。
被告石军围绕其答辩意见当庭举示了房产推介信息截图、《房地产买卖经纪成交合同》、收款收据、不动产产权证书、门禁卡、重庆弘驰物业管理有限公司证明、物业服务费收据、燃气费收据、换锁服务费收据、立案告知书，并申请了重庆雪茹房地产经纪有限公司工作人员谭介丽、邓兴星出庭佐证，拟证实被告经由第三方中介机构居中服务，与被告签订《房屋买卖合同》，向被告支付了全部房款，办理了房屋产权变更登记，并通过房屋交付取得了对讼争房屋的控制支配，还一并办理了水电气及物业等户主信息变更登记；整个交易过程中直至房屋交付前，讼争房屋始终由第三人居住使用，未曾有任何主体以承租人身份出现，也未有任何关于讼争房屋已被出租的声明、材料或迹象；直至原告方相关人员强行撬锁入户侵占房屋并经公安机关以涉嫌侵入他人住宅立案侦查。经当庭质证，原告方质证意见，被告虽经买卖取得讼争房屋产权，但不能证明讼争房屋实际由其居住使用，原告与第三人《房屋租赁合同》签订在前，根据“买卖不破租赁”原则，被告应受该《房屋租赁合同》拘束。第三人质证意见，被告方证据属实。
上述证据，经当庭质证，本院认证如下：
一方面，原告重庆优悦物业管理有限公司当庭举示的该公司与第三人杨有林之间《房屋租赁合同》所载明的合同签订时间、《房屋交割清单》所载明的房屋交付时间，虽均在被告石军与第三人杨有林之间房屋产权交易行为之前，但法庭审理过程中，第三人杨有林当庭对双方《房屋租赁合同》的性质和目的提出异议，并否认向原告现实交付了房屋。原告方既未举示任何钥匙等实物证实其对讼争房屋现实的控制和支配状态，也未举示任何票据或凭证证实其对讼争房屋现实的居住和使用状态，其当庭举示的公安机关《案（事）件接报回执》，恰证明该公司未曾通过和平方式及合法手段，现实地取得对讼争房屋的支配和占有。
另一方面，被告石军通过与第三人杨有林就讼争房屋签订《房屋买卖合同》，向杨有林支付房款，经过户登记取得房屋产权，并经房屋交付取得对讼争房屋的控制支配。被告石军所主张的合同的协商、订立和履行的过程和结果经第三人杨有林当庭确认，并全程由专业第三方房产中介机构居中服务并在场见证；被告方对讼争房屋现实的居住使用状态亦有相关物业服务费收据、气费收据、门禁卡、物业服务公司证明及公安机关立案决定书等证据予以证实；上述事实和证据，相互佐证，形成链条，既足以作为本证证实被告方对讼争房屋合法、现实的占有和支配，亦足以作为反证证伪原告方关于其通过和平方式和合法手段现实占有和控制了讼争房屋的主张。
因此，原告方主张讼争房屋在由第三人转让给被告之前，系由原告方作为承租人占有和使用、支配和控制的事实，与经审理查明的事实不符，本院不予采信。对被告方主张的其经房屋买卖从第三人处受让房屋所有权并经交付取得对讼争房屋的占有和使用、支配和控制的事实，本院予以采信。
根据各方当事人陈述及审查确认的证据，本院确认如下事实：
经由重庆雪茹房地产居中服务并在场见证，2017年12月9日，被告石军向第三人杨有林交付购买定金50000元；同月18日，双方签订《房地产买卖经纪成交合同》，约定由第三人杨有林以975000元的价格，将归其所有并正由其自住的坐落于重庆市合川区×、建筑面积131.58㎡的房屋及其室内设施设备出售给被告石军。合同签订后，被告石军于同月21日向第三人杨有林支付购房尾款925000元，第三人杨有林向被告石军交付了房屋及相关物品，并协助办理了房屋产权等相关过户登记手续。同月27日，被告石军一家正式迁入所购房屋居住。
2018年1月6日16时许，原告重庆优悦物业管理有限有限公司相关人员，以该公司与第三人杨有林之间签订有《房屋租赁合同》且时间在前为由，强行要求进占讼争房屋，并与被告石军一家发生纠纷。经被告石军报警，公安机关以原告方相关人员涉嫌非法侵入他人住宅立案侦查。
另查明，原告重庆优悦物业管理有限公司就讼争房屋与第三人杨有林之间的《房屋租赁合同》签订时间为2017年11月22日，合同约定租赁期限为十年，租金每年5800元，十年合计58000元，另有押金2000元，由深圳前海融通科技有限公司一次性向第三人支付60000元。次日，原告方工作人员与第三人现场查看房屋、清点物品并制作了《房屋交割清单》。但第三人并未实际向原告交付房屋及其相关物品，该讼争房屋始终由第三人居住使用，直至其将房屋出售并交付给被告石军。深圳前海融通科技有限公司于2017年12月4日向被告指定账户汇款60000元。
本院认为，房屋承租人与房屋转让人之间的租赁合同关系，是否具有“买卖不破租赁”的效力，亦即是否能够对抗房屋受让人，不能仅以该《租赁合同》的签订时间甚至是《租赁合同》所载明的签订时间是否在房屋转让之前作为充分依据。
一方面，公示性是对抗效力的基础，任何权利取得对抗不特定第三人的效力，均以该权利具有足以为不特定第三人识别和认知的权利外观为前提，不具有公示性，不存在可被识别的权利外观的权利，不具有对抗不特定第三人的效力。原告重庆优悦物业管理有限公司与第三人杨有林之间就讼争房屋签订《房屋租赁合同》及《房屋交割清单》的行为虽然发生在第三人杨有林与被告石军之间房屋转让行为之前，但无论该《房屋租赁合同》是否属于双方之间民间借贷合同的担保合同，仅凭该《房屋租赁合同》及《房屋交割清单》文本均不足以作为对抗合同之外的第三方即被告石军的充分依据，原告重庆优悦物业管理有限公司非经实际交付并现实的占有和控制承租房屋，其租赁权不具有公示性，不存在可被合同之外的不特定第三方认知和识别的权利外观，因而亦不具有对抗该不特定第三方的效力。
另一方面，租赁权的发生依据在于租赁合同，其权利性质属于债权。根据债权相对性原则，其原本不具有拘束合同以外第三方的效力。之所以《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”亦即所谓“买卖不破租赁”，其宗旨和目的，系在于保护承租人对租赁物现实的占有、使用和收益状态，稳定社会物资的既存控制和利用关系。而仅仅签订《租赁合同》相关文本而并未实际占有和控制租赁物的租赁合同关系，并不具有符合前述《合同法》“买卖不破租赁”条款立法宗旨和目的的现实状态和既存关系。
因此，无论原告重庆优悦物业管理有限公司与第三人杨有林之间《房屋租赁合同》系独立抑或从属合同，该合同能否取得“买卖不破租赁”的效力，均应以原告优悦物业管理有限公司有无经由房屋实际交付现实、和平、公然的占有和控制承租房屋为要件。如仅以《租赁合同》及其相关文本的签订时间甚至所载明的签订时间，即足以作为对抗合同之外第三方的充分依据，由此造成的交易风险，无疑将难以估量。被告石军系经由第三方房产中介机构居间服务并在场见证，向第三人杨有林购买讼争房屋，办理了房屋产权登记并受领了房屋交付，由此取得对讼争房屋的占有和控制。被告石军作为所有权人占有和使用、控制和支配讼争房屋的权利依法受法律保护。原告重庆优悦物业管理有限公司与第三人杨有林之间的《房屋租赁合同》因未经实际交付并转移占有而不具有对抗作为被告石军的效力。原告方请求被告履行原告与第三人之间《房屋租赁合同》的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原告重庆优悦物业管理有限公司可依据与第三人之间真实存在并合法有效的合同关系，就第三人违反合同约定的行为，另行主张权利。据此，应依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告重庆优悦物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告重庆优悦物业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 黄永宏
人民陪审员 郑 刚
人民陪审员 陈 恳
二〇一八年六月二十日
书 记 员 尹秀红