广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）茂南法民三初字第214号
原告：茂名市佳源物业管理有限公司。住所地：茂名市茂南区新福四路***号大院*梯夹层。
法定代表人：林帝辉，该公司经理。
委托代理人：李苗、魏水杨，均是茂名市佳源物业管理有限公司员工。
被告：程亚浩，男，1972年4月16日出生，汉族。
原告茂名市佳源物业管理有限公司（以下简称“佳源物业公司”）诉被告程亚浩物业服务合同纠纷一案,本院于2013年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佳源物业公司的委托代理人魏水杨、李苗，被告程亚浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年9月1日，原告与被告签订物业管理合同一份，合同约定由原告对被告所有的位于茂名市茂南区新福四路107号大院4梯902房提供物业管理服务。物业管理费按住宅每平方米0.65元计算。被告住宅面积为155.14平方米，车库（E4栋1.2梯首层34号房）面积为5.27平方米，面积每月物业费合计104.27元。约定每次交纳物业费时间表为当月的5日前，并约定逾期交纳物业费的，从逾期之日起按日百分之一计算滞纳金。合同签订后，原告严格按照合同的约定全面履行了自己的义务。但是，被告从2012年3月起，就以合同约定以外的事由为理由，一直至今未交纳物业费给原告。原告多次催收无果，现提起诉讼。请求法院：一、判令被告立即支付拖欠的物业管理费1355.51元给原告。二、判令被告立即支付所拖欠物业管理费1355.51元的滞纳金2468.07元给原告（按合同约定的日百分之一计算，从逾期之日2012年3月1日起暂计至2013年3月31日止；以后另计，即实际欠款的滞纳金计至全部欠款付清日止）。三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告程亚浩辩称：一、原告服务不到家，原告起诉我拖欠物业管理费是事实。二、造成拖欠物业管理费的理由：1、怀疑收费主体是否合法；2、没有接受到原告的服务；3、买房时和开发商有签订前期物业服务协议，但不清楚该协议是否一致延续到现在；4、该协议上的服务项目有异议；5、房的质量有问题，房体破裂，天面漏水，供水系统有问题，水压低，高峰期没有水用；6、我已经入住2年并有按时缴纳管理费，但是房屋的问题造成我无法居住，导致我居住的房屋空置。
经审理查明：2006年9月1日，原告与被告签订前期物业服务协议一份以及附件一：服务等级标准——普通住宅小区物业管理服务等级标准（三级）、附件二用户手册——合力东苑用户手册。协议约定由原告对被告所有的位于茂名市茂南区新福四路107号大院4梯902房提供物业管理服务。物业管理费按住宅每平方米0.65元计算。被告住宅面积为155.14平方米，车库（E4栋1.2梯首层34号房）面积为5.27平方米，房屋及车库面积每月物业费合计104.27元。协议及其附件约定了甲、乙双方的权利和义务。具体为：
前期物业服务协议第一条、双方的权利义务：一、“甲方的权利义务”1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。6.依据本协议向乙方收取物业管理费用及其他费用。第二条、物业管理服务内容及服务标准：本物业按照中国物业管理协会2004年1月制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（见附件一）三级服务标准管理。第三条、物业管理服务费用（不包含房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。1.乙方交纳费用起始时间：从乙方接收物业之日起30天后开始计费；2.住宅按建筑面积暂定每月每平方米0.65元；3.车房按建筑面积每月每平方米0.65元。第五条：专项维修资金的收取、管理与使用：据政府有关规定，本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的专项维修资金。乙方在购房时尚未交纳此专项维修资金。专项维修资金的收取、使用和管理办法按照政府的有关规定执行。
附件一：服务等级标准——普通住宅小区物业管理服务等级标准（三级）第（一）基本要求：2.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施进行了认真查验，验收手续齐全。8.按合同约定规范使用住房志项维修资金。第（二）房屋管理：1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（三）共用设施设备维修养护：1.对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。4.对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修更新计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
附件二：用户手册——合力南苑用户手册第三条缴付管理费：管理费于每月公历1至5日内缴付。2.管理费须按期缴付，逾期须付违约金，每逾期一日，加收1‰的滞纳金。
上述协议签订后，被告按期缴付管理费至2012年2月。从2012年3月份起至今再没有缴交物业管理费。至于拖欠管理费的原因，被告认为无法确认原告的收费主体是否合法，被告在买房时和开发商签订的前期物业服务协议不清楚是否一直延续到现在，对该协议上的服务项目有异议，被告居住的房屋有质量问题，房体破裂，天面漏水，供水系统有问题，水压低，高峰期没有水用，存在重大安全隐患，导致被告无法居住。被告确认其已经入住2年期间均按时缴纳管理费。被告主张多次通知原告来处理，但原告否认向该公司反映过上述问题。
在庭审中，原告物业公司认为房屋爆裂的保修期限是5年，在保修期间应由开发商负责，超过5年后的保修，不清楚责任主体是谁。原告物业公司认为供水系统在高峰时期无法正常供水的问题应由供水部门处理，不属于物业服务范畴。被告未提供证明原告没有尽到服务项目的证据，也没有提供相关部门对被告房屋的鉴定报告。
原、被告双方因物业管理费的拖欠而致纠纷，原告诉至本院。
以上查明的事实，有前期物业服务协议及其附件一、附件二、附件三、催交物业管理费通知书、照片以及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：原告佳源物业公司与被告程亚浩于2006年9月1日签订的前期物业服务协议及其附件一、附件二、附件三，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规禁止性规定，为有效合同，对合同双方具有约束力。
本案的争议焦点为：一、被告居住的房屋出现天面漏雨，楼板、墙体爆裂、无法正常供水，这一障碍的排除是否属于原告佳源物业公司责任。二、原告的违约行为能否成为被告拒交物业管理费的理由。
关于第一个争议焦点。被告居住的房屋属楼层的顶层，其房屋的天面属公共部位、供水系统亦属于公共设施。从原、被告双方所签订的前期物业服务协议及其附件中有关原告佳源物业公司的权利和义务来看，“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”是原告佳源物业公司的义务，“依据本协议向乙方收取物业管理费及其他费用”是原告的权利。前期物业服务协议第三条：物业管理服务费用（不包含房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。第五条：专项维修资金的收取、管理与使用：据政府有关规定，本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的专项维修资金。乙方在购房时尚未交纳此专项维修资金。专项维修资金的收取、使用和管理办法按照政府的有关规定执行。从以上合同的约定来看，由于被告的房屋在顶层，排除被告房屋天面漏雨的障碍应属原告佳源物业公司责任。理由是：第一、原告佳源物业公司作为业主聘用的物业管理公司收取了业主交纳的物业管理费，就要按照协议约定履行对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理义务。第二、按照协议的约定，原告向被告收取的物业管理费用已包括房屋共用部位共用设施设备小修的费用。第三、根据“附件一：服务等级标准第（三）共用设施设备维修养护：1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修更新计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造”的约定，以及广东省物业管理条例第七十条：“本条例所称共用设施设备，是指物业区域内供排水管道、水箱、加压泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备”的规定，对共用设施设备进行日常管理和维修养护是原告的义务。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修更新计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。对于排除被告（业主）目前受到的漏雨、无法正常供水的障碍，究竟属于大、中、小修的哪一级别，协议及其附件没有明确约定。原告在庭审中认为这不属其责任，但原告未能举证证明自己的主张，应负举证不能的法律后果。即使是中修以上的范围，根据双方共同签订并认可的附件一：“服务等给标准第（三）共用设施设备维修养护的规定，原告也有义务及时编制维修更新计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。”原告并未履行这一职责，致使被告程亚浩所投诉的问题得不到妥善解决。原告未尽到物业管理服务的义务，属违约行为，应负违约责任。
关于第二个争议焦点。本院认为，房屋已交付给被告程亚浩使用，被告应自房屋交付之日起支付物业费。原告请求被告支付从2012年3月1日至2013年3月31日（共13个月）止拖欠的物业管理费，于法有据，本院予以支持。前期物业服务协议中明确载明被告房屋建筑面积为155.14平方米，车库面积为5.7平方米，合计160.84平方米，根据协议约定的收费标准，拖欠的物业管理费应为1359.09元（160.84平方米×0.65元/平方米×13个月）。但原告主张1355.51元，属原告自主处分其权利，本院予以认可。
被告如认为原告佳源物业公司违反前期物业服务协议及其附件有关条款，损害了其合法权益，应向有关部门主张权利或选择法律途径解决。被告程亚浩以拒绝交费的方式行使权利，没有合法依据，本院不予支持。被告程亚浩欠费事出有因，被告程亚浩居住的房屋漏雨及用水高峰期无水可用，在向物管投诉后，长期得不到合理解决是引起纠纷的主要原因，原告佳源物业公司对纠纷的产生存在一定的过错，其请求程亚浩支付滞纳金，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《广东省物业管理条例》第二条、第四十二条、第五十八条、第七十条的规定，判决如下：
一、限被告程亚浩在本判决生效后十日内支付拖欠的物业管理费1355.51元给原告茂名市佳源物业管理有限公司。
二、驳回原告茂名市佳源物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预付），由被告程亚浩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 赖文超
审 判 员 梁国锋
代理审判员 周晋锋
二〇一三年十月八日
书 记 员 车燕茹