北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第10082号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京泥人张博古陶艺厂，住所地北京市丰台区杜家坎*号。
法定代表人张铁成，厂长。
委托代理人安富强，北京市东城区交道口街道法律服务所法律工作者。
委托代理人崔浩，北京市远望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京丰印诚科技发展有限公司，住所地北京市丰台区丰台镇东大街泥洼村67号北。
法定代表人李淑珍，董事长。
委托代理人金辉，�京市天拓律师事务所律师。
上诉人北京泥人张博古陶艺厂（下称博古陶艺厂）因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2011）丰民初字第572号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人博古陶艺厂法定代表人张铁成及委托代理人安富强、崔浩，被上诉人北京丰印诚科技发展有限公司（下称丰印诚公司）之委托代理人金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年1月，丰印诚公司诉至原审法院称：1999年1月1日，我公司与博古陶艺厂签订《租赁协议》，将杜家坎7号7亩土地及地上建筑物出租给博古陶艺厂，租期5年，租金每年40000元。此协议履行完毕后，双方于2004年1月1日再次签订《房屋场地租赁合同》，丰台区长辛店杜家坎7号院内厂房、办公用房等继续租赁给博古陶艺厂使用，租期自2004年1月1日至2013年12月31�。2004年1月1日至2008年12月31日租金每年60000元，2009年1月1日至2013年12月31日租金每年80000元，租金支付方式为博古陶艺厂每年1月1日、7月1日支付半年租金。合同同时约定了博古陶艺厂若拖欠租金，则应承担的违约责任为当年租金的三倍。合同签订后，博古陶艺厂自2004年1月1日一直拖欠租金至今。现我公司要求：1、解除《房屋场地租赁合同》；2、博古陶艺厂给付自2004年1月1日至2010年1月8日的租金380000元；3、博古陶艺厂给付违约金240000元；4、腾退诉争房屋及场地。
博古陶艺厂答辩并反诉称：不同意丰印诚集团的诉讼请求。1、我厂与丰印诚公司不存在租赁关系，诉争房屋及场地是在1993年划归我厂所有的。后，诉争房屋及场地已经作为我厂对案外人北京泥人张艺术用品公司（下称泥人张公司）的出资，并且出资经过了丰印诚公司的前身北京市丰台区城市企业管理局（下�丰台城企局）的同意。因此，丰印诚公司无权在2004年与我厂签订租赁合同，出租行为属于无权处分行为。另外，诉争房屋及场地上的建筑物均属于违法建筑，因此《房屋场地租赁合同》应为无效。2、双方签订《房屋场地租赁合同》后，我厂在2005年明确提出该合同属于无效合同，后丰印诚公司于当年再次起草了新的合同，但我厂拒绝签字。因此，合同也是废止的合同。3、丰印诚主张的租赁费的诉讼请求，已经超过诉讼时效。4、依据相关法律规定，对于土地使用权有争议的，应当先行通过政府解决，但丰印诚公司并未进行上述前置程序，因此法院应当驳回起诉。基于我厂本诉的答辩意见，我厂提出反诉，要求确认《房屋场地租赁合同》无效。
丰印诚公司针对博古陶艺厂的反诉辩称：1、不存在丰台城企局将诉争场地及房屋划拨给博古陶艺厂的情形；2、我公司是诉�场地及房屋项下土地的使用权人。不同意博古陶艺厂的反诉请求。
原审法院经审理认为：《中华人民共和国土地管理法》第十六条所规定的土地使用权或所有权发生争议是指在有权机关未确定土地使用权或所有权的前提下适用，现丰印诚公司已经取得诉争场地土地使用权，故本案并不受上述条款的约束。法院对博古陶艺厂该部分答辩意见，不予采信。1994年1月10日，博古陶艺厂隶属丰台城企局。1994年5月，丰台城企局取得北京市丰台区杜家坎7号土地使用权，并将诉争房屋及场地划分给博古陶艺厂使用，应属丰台城企局对所属使用权的土地进行的内部行政划分。1996年，丰台城企局因改制变更为丰印诚公司，但诉争房屋及场地的土地使用权未作变更，博古陶艺厂亦未登记上述房屋及土地的使用权，亦无行政划拨之批文。综上，法院对博古陶艺厂主张诉争房屋及场地已�丰台城企局划拨给博古陶艺厂，不予采信。国有土地使用权作为一种物权，权利人应以登记为准。现诉争房屋及场地的土地使用权登记在丰印诚公司名下，故法院对博古陶艺厂主张诉争房屋及场地已经作价出资给泥人张公司，属于泥人张公司财产，丰印诚公司属于无权处分，不予采信。因《房屋场地租赁合同》项下的房屋未取得建设工程规划许可证，故《房屋场地租赁合同》应为无效。法院对博古陶艺厂反诉要求确认合同无效的请求，予以支持。同时，对丰印诚公司要求解除合同的诉讼请求，不予支持。合同无效后，博古陶艺厂应当将诉争房屋及场地腾退给丰印诚公司。虽然租赁合同无效，但博古陶艺厂仍然应当给付占有使用费。合同成立后，经双方协商一致可以变更，虽然丰印诚公司确实曾经欲与博古陶艺厂达成新合同，但博古陶艺厂并未签字，因此新合同并未成立，占有使用费的计算标准仍然由法院参考《房屋场地租赁合同》标准确定。博古陶艺厂就诉讼时效提出抗辩，丰印诚公司并没有提交证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形，同时法院注意到博古陶艺厂给付的为占有使用费而非租金，故诉讼时效应为2年，博古陶艺厂应当给付占有使用费140000元。违约金系双方约定的一方违约时应当根据违约情况向对方承担的违约责任，因《房屋场地租赁合同》为无效合同，故丰印诚公司依照该合同继续主张违约金，法院不予支持。据此，原审法院于2014年6月判决：一、确认北京丰印诚工贸有限责任公司与北京泥人张博古陶艺厂于二○○四年一月一日签订的《房屋场地租赁合同》无效；二、北京泥人张博古陶艺厂于判决书生效之日起三十日内将《房屋场地租赁合同》中约定的位于丰台区杜家坎七号院院内建筑面积及场地面积约八亩的房屋及场地腾退给北京丰印诚科技发展有限公司；三、北京泥人张博古陶艺厂于判决书生效之日起十日内给付北京丰印诚科技发展有限公司占有使用费十四万元；四、驳回北京丰印诚科技发展有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，博古陶艺厂不服，上诉至本院，主张：诉争场地的土地使用权已划拨给我公司，并作为了我公司对泥人张公司的出资，故要求撤销原判第二、三项，驳回丰印诚公司的全部诉讼请求。丰印诚公司同意原判。
经审理查明：1994年1月10日，丰台城企局、北京市丰台区右安门工商联合总公司、博古陶艺厂三方就博古陶艺厂系丰台区右安门生产服务合作联社（下称右安门联社）所属的集体所有制企业，�据企业发展的需要，博古陶艺厂提出申请，要求改变企业的隶属关系，即脱离右安门联社管理，归属丰台城企局管理之事宜签订《关于北京泥人张博古陶艺厂变更隶属关系的协议》，协议约定：右安门联社同意博古陶艺厂改变隶属关系，丰台城企局同意接收博古陶艺厂为区直属企业，该厂应于1994年3月31日前由原址迁出；协议三方组成清产核资小组，对博古陶艺厂的资产进行全面清查、做表造册；作为右安门联社对博古陶艺厂投入的资金形成的资产，以及该厂在经营期间形成的不动产、水、电设施，在博古陶艺厂迁出后，全部留给右安门联社作为对该联社投入的补偿，对此右安门联社不再提出其他要求；博古陶艺厂原借丰台区财政局36000元的债务，该厂应于1994年末全部归还右安门联社；博古陶艺厂于1993年12月31日前的退休、退养人员，在企业迁出后，全部交给右安门联社。博古陶艺厂应将欠交右安门联社的退养金7200元，于1994年9月30日前一次性交清，到此，博古陶艺厂不再承担其他责任；博古陶艺厂除移交给右安门联社的不动产以外的全部资产，应全部迁入新的厂址，并作为集体财产登记造册、存档保管；博古陶艺厂改变隶属关系后，仍具有独立的法人资格，自主经营、自负盈亏、依法纳税，独立承担一切法律责任，对原债权债务继续履行。随后，博古陶艺厂由北京市丰台区右安门迁至北京市丰台区杜家坎7号经营。1994年3月31日，博古陶艺厂与外商合资成立泥人张公司，经营地址为北京市丰台区杜家坎7号。博古陶艺厂仍作为企业法人进行经营。
1994年5月，丰台城企局取得北京市丰台区杜家坎7号65902.5平方米土地使用权（其中建筑占地面积6615.16平方米），并取得该国有土地使用证。1994年6月，丰台城企局在《关于原丰台区水泥�大院土地使用划分范围的通知》中载明：根据《中华人民共和国土地管理法》规定，经向北京市丰台区土地管理局申报及审定后，原丰台区水泥厂土地（坐落于丰台区杜家坎7号）总面积65902.5平方米的土地使用权归丰台城企局所有；经局研究决定，对在水泥厂大院各单位所占土地使用范围重新进行划分如下：博古陶艺厂允许你单位土地使用面积为4826平方米，约7.2亩，土地位置为7-（4）。
1996年因改制，丰台区城企局变更为北京丰印诚工贸集团。
1999年1月1日，北京丰印诚工贸集团（甲方）与博古陶艺厂（乙方）签订《租赁协议》，协议约定：甲方以土地面积7亩地及地上建筑物、50KVA电力容量指标的使用权提供给乙方使用；租赁期限5年，自1999年1月1日起至2003年12月31日止；年租金40000元。该合同已履行完毕。博古陶艺厂在合同履行期间，对部分原有房屋进行了改扩建�另增建部分房屋。
2003年7月9日，北京丰印诚工贸集团变更企业名称为北京丰印诚工贸有限责任公司。
2004年1月1日，北京丰印诚工贸有限责任公司（甲方）与博古陶艺厂（乙方）签订《房屋场地租赁合同》，合同约定：甲方同意将长辛店杜家坎7号院内现有部分厂房、办公用房等有偿提供给乙方使用，其中建筑面积及场地面积约8亩；租赁期限10年，自2004年1月1日起至2013年12月31日止；前5年租金每年60000元，后5年租金每年80000元。合同第五条约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同、并收回房屋及场地，乙方应赔偿给甲方当年租赁费的三倍。……3、乙方拖欠租金1个月以上的”。
签订合同后，博古陶艺厂未向丰印诚公司支付过租金。博古陶艺厂在合同履行期间未再进行添附。
2004年5月26日，北京丰印诚工贸有限责任公司变更名称为北京丰印诚科技发展有限公�。
丰印诚公司主张博古陶艺厂在履行《房屋场地租赁合同》期间未给付租金，因此要求解除合同、腾退场地、给付租金、违约金。博古陶艺厂认可未给付租金，但称未给付租金有如下原因：1、诉争房屋及场地项下的土地使用权已经划拨给博古陶艺厂，后又经丰台城企局同意，作为博古陶艺厂对泥人张公司出资，故丰印诚公司的出租行为属于无权处分行为；2、诉争房屋及场地上的建筑物属于违章建筑，合同应为无效；3、博古陶艺厂对于《房屋场地租赁合同》提出异议后，丰印诚公司于2005年重新起草了一份《租赁协议》，但我公司拒绝签订该协议。上述情况说明《房屋场地租赁合同》已经废止。博古陶艺厂据此反诉要求确认《房屋场地租赁合同》无效。博古陶艺厂对上述主张提交《关于原丰台区水泥厂大院土地使用划分范围的通知》、丰台城企局出具的《证明》�1993年丰台区对外经济贸易委员会出具的批复、1996年泥人张公司验资报告、2005年1月的《租赁协议》等证据予以佐证。《证明》载明：“北京泥人张博古陶艺厂系丰台区城市企业管理局所属企业，现经营场所丰台区卢沟桥西张郭庄原丰台水泥厂大院内的房产建筑面积2000平方米归北京泥人张博古陶艺厂。现正在办理房产证。”批复、验资报告注明博古陶艺厂将诉争房屋及场地、厂房作价出资用于设立泥人张公司。2005年1月的《租赁协议》尾部无双方签章，同时博古陶艺厂在该协议注明“因发现问题，我们否定2004年1月1日所签协议。至于2005年4月集团重新写的协议，我们还是认为不公平，我们不能同意，我们会写报告和李局说明”。丰印诚公司对上述证据的真实性不持异议，但对证明目的不予认可。丰印诚公司主张：1、诉争房屋及场地只是划分给博古陶艺厂使用，从未�在划拨行为；2、诉争房屋及场地的土地使用权始终为丰印诚公司，博古陶艺厂所说的出资行为从未取得公司同意；3、诉争房屋及场地上的房屋确实没有建设工程规划许可证。丰印诚公司称博古陶艺厂知晓诉争房屋及场地系丰印诚公司所有，理由如下：1、泥人张公司成立于1994年，但依据博古陶艺厂出具的1997年改制时的《住所使用证明》可以看出，该证明仍然系由丰印诚公司出具；2、1999年，博古陶艺厂仍然与丰印诚公司签订租赁协议，并依约履行完毕。
关于租金部分，博古陶艺厂提出已经超过诉讼时效。丰印诚公司称租赁合同履行期间，曾多次催要租金，但并未提交证据。经原审法院核实，丰印诚公司于2010年1月11日就租金问题提起诉讼，主张截止至2010年1月8日的租金。
原审庭审中，博古陶艺厂称目前诉争房屋及场地由博古陶艺厂与泥人张公司共同使用，博古陶艺厂在诉争合同履行期间并未进行添附。经原审法院释明，博古陶艺厂在本案中就曾经进行的改建、扩建建筑物的价值表示不进行鉴定。丰印诚公司表示虽然泥人张公司亦占用诉争房屋及场地，但本案中基于合同相对性，仅要求博古陶艺厂腾退场地。
上述事实，有《关于北京泥人张博古陶艺厂变更隶属关系的协议》、《关于原丰台区水泥厂大院土地使用划分范围的通知》、《租赁协议》、《房屋场地租赁合同》、《证明》、批复、验资报告、名称变更证明、国有土地使用证及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据国有土地使用证载明的内容，诉争场地的土地使用权登记在丰印诚公司名下，丰印诚公司应为诉争场地的合法使用权人，有权出租诉争场地。博古陶艺厂虽然提交了《关于原丰台区水泥厂大院土地使用划分范围的通知》、丰台城企局出具的《证明》、泥人张公司的验资报告等若干证据，欲证明诉争场地已经划拨给博古陶艺厂，但因博古陶艺厂并未实际取得诉争场地的土地使用证，故在诉争场地的土地使用权登记未发生变更的情况下，博古陶艺厂主张其已取得诉争场地的土地使用权本院不予采信。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。北京丰印诚工贸有限责任公司，即现丰印诚公司，虽然与博古陶艺厂签订了《房屋场地租赁合同》，但因合同项下的房屋未取得建设工程规划许可证，故《房屋场地租赁合同》应�无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《房屋场地租赁合同》无效后，博古陶艺厂已无权继续占有使用诉争房屋及土地，故应当将《房屋场地租赁合同》中约定的房屋及场地腾退返还给丰印诚公司。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因博古陶艺厂已经实际使用了诉争房屋及场地，故原审法院参照《房屋场地租赁合同》的租金标准判令博古陶艺厂向丰印诚公司支付相应的占有使用费，并无不当。综上，博古陶艺厂的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院判决结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10000元，由北京丰印诚科技发展有限公司负担7742元（已交纳5000元，余款于本判决书生效之日起7日内交至原审法院），由北京泥人张博古陶艺厂负担2258元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。反诉受理费35元，由北京丰印诚科技发展有限公司负担（于本判决书生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费3100元，由北京泥人张博古陶艺厂负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
代理审判员 卢涛
代理审判员 王云
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 董红