广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛霞法民二初字第91号
原告钱华斌，男，汉族，住湛江市坡头区。
委托代理人周彦渊，广东正大联合律师事务所律师。
被告湛江市燕宇房地产开发有限公司，住所地：湛江市霞山区。
法定代表人李岩，总经理。
委托代理人王军，××年××月××日出生，住湛江市开发区。
委托代理人林文能，××年××月××日出生，住湛江市霞山区。
原告钱华斌诉被告湛江市燕宇房地产开发有限公司（以下简称燕宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理后，依法组成合议庭，于同年8月12日公开开庭进行了审理。原告钱华斌的委托代理人周彦渊，以及被告燕宇公司的委托代理人王军、林文能均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月31日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），由原告购买被告开发的位于湛江市霞山区绿塘路22号银苑花园2幢205、206号房屋。该《商品房买卖合同》约定了出卖人（被告）应在2014年10月31日前将涉案房屋交付给买受人（原告），出卖人逾期交房须按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金及其他相应的内容。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款821904元。但在合同约定的交房之日，原告并没有收到被告的收房通知书，至2015年5月31日止，被告逾期交房已达212天，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。暂计至2015年5月31日止，被告应向原告支付的逾期交房违约金为87121.82元（房款总额821904元×万分之五／天×212天）。综上所述，为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。请求：1、判令被告将符合法定及合同约定的房屋交付给原告。2、判令被告向原告支付逾期交房违约金（从2014年11月1日起计至被告实际交付涉案房屋给原告之日止，暂计至2015年5月31日止的违约金是87121.82元）。3、本案的诉讼费用由被告全部承担。
被告辩称，被告因不可抗力导致迟延交房的行为，不应向买受人承担违约责任，理由如下：
一、银苑花园不能如期交楼是因为工地遭受台风袭击，属于不可抗力。《商品房买卖合同》中约定的交房时间本应是按时的，但因2014年遭受了特大台风“海鸥”的袭击，银苑花园工地防护网被吹毁，塔吊被刮倒，致使工程无法如期施工，影响房屋不能按时竣工验收，并给被告带来巨大的财产损失，使被告不能按照原定的计划进行施工，造成延期交楼的后果。对此，被告也向原告作出解释并表示歉意。银苑花园工地遭受台风袭击，是被告无法预见、无法预防、无法避免、无法控制的事件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。”的规定，造成逾期交房的责任，依法应予以免除。
二、台风袭击后，给被告造成巨大的经济损失，并带来一系列的连锁反应，导致被告的贷款不能及时到位，拖慢了工程进度。银苑花园项目原是被告向中国东方资产管理公司（以下简称东方资产公司）贷款开发，因台风给被告造成巨额的经济损失，导致后期续建资金不能及时到位，使得工期拖长，销售阻滞，资金无法及时回笼，以致无法偿还东方资产公司的到期贷款。后东方资产公司将银苑花园项目贷款债权转给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达资产公司），信达资产公司收购债权后，被告已积极向该公司争取资金支持，以尽快完成项目的收尾工程，争取早日完工并交付房屋。
三、被告不能按时交房给原告，其主要原因是不可抗力及由此带来的项目后期贷款资金不及时到位造成资金链断裂所致，被告不存在延迟交楼的主观恶意。因此，被告延期交楼的行为不应适用《商品房买卖合同》第九条的约定，按已付房款的每天万分之五计算违约金。退一步来说，若最终要计算补偿金给原告，应依据最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》处理。故逾期交房的补偿金应以原告已付房款按中国人民银行同期贷款标准利率计算。综上所述，被告认为原告的诉讼请求于法无据，被告不应承担违约责任，请驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告钱华斌于2013年7月8日向被告支付了位于湛江市霞山区绿塘路22号银苑花园2号商住楼205、206号房（以下简称205、206号房）的定金共80000元。同年7月31日及2014年3月13日，原告钱华斌向被告交付205号房的购房款共446535元；同年10月11日，原告钱华斌向被告交付206号房的购房款295369元（两房合计741904元），被告燕宇公司向原告出具了《收据》。同年10月10日，原告向湛江市怡安物业服务有限公司交付了205、206号房的维修基金共8375元。2013年12月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》与本案诉争的相关条款的主要内容为：第三条、买受人购买的商品房为预售商品房，位于湛江市霞山区绿塘路22号银苑花园2号商住楼205、206号房，205号房的建筑面积共72.9平方米，206号房的建筑面积共50.25平方米。第四条、该商品房属预售，按套内建筑面积计算，205号房每平方米为8825元，总金额486535元，206号房每平方米为8825.5元，总金额335369元。第六条、付款方式及期限。205号房按下列第3种方式按期付款：3、银行按揭付款：1、买受人在签订本合同时，一次性支付首期款146535元（含定金部分，定金自动转为购房款）及办理按揭手续的相关费用、房地产买卖交易过程中应由买受人缴纳的相关费用，并自签订本合同之日起10天内持本合同及缴交契税所需的其他资料亲至湛江市霞山区地方税务局缴交契税。（2）余额340000元办理银行按揭，买受人自签订本合同起5个工作天内按贷款银行的要求提供办理个人住房一手楼房贷款所需的有关资料，并与按揭银行或公积金中心办理好按揭申请相关手续。206号房按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，本合同签订之日即付总房款的100%计335369元（含定金部分，定金自动转为购房款），以及房地产买卖交易过程中应由买受人缴纳的相关费用，并自签订本合同之日起10天内持本合同及缴交契税所需的其他资料亲至湛江市霞山区地方税务局缴交契税。第八条、交付期限。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2014年1月6日，原告向湛江市霞山区地方税务局缴纳205、206号房的契税共24657.12元。
2014年9月16日，“海鸥”台风登陆湛江市，造成涉案的银苑花园工地多处毁坏。经被告燕宇公司申请，广东省湛江市粤西公证处对被告位于湛江市霞山区绿塘路22号银苑花园1号综合楼及楼前场地进行现场拍摄保全证据，并于同年10月31日作出（2014）粤湛粤西第009441号《公证书》。至庭审之日，涉案房屋尚未符合合同约定的交付条件，故原、被告双方未办理交房手续。
本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而商品房预售合同是指房地产开发企业因预售商品房而与承购人订立的合同。本案中，被告是将正在建设中的房屋依法预先出售给原告，由原告向被告支付房价款，原、被告双方的民事法律关系更符合商品房预售合同的特征，故应将原定案由“房屋买卖合同纠纷”改为“商品房预售合同纠纷”。《商品房买卖合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，故《商品房买卖合同》合法有效。合同的双方当事人均应约享有合同的权利和履行合同的义务。原告依约付清购房款给被告后，被告未能按照合同约定的交房时间，将符合交付条件的房屋交给原告，其行为已构成违约，应承担民事责任。由于原告要求被告继续履行合同，故对原告主张被告将符合合同约定的房屋交付给原告，应予以支持。
关于被告提出因不可抗力导致逾期交房，依法不应承担违约责任的问题。按照《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2014年10月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，如遭遇不可抗力，且在发生之日起15日内告知原告的，被告可据实予以延期。依该约定，如遇不可抗力，影响交房期限的，被告应在不可抗力发生之日起15日内告知原告，使原告及时知道不可抗力事件，由原告与被告双方协商解除或变更合同。若不解除或变更合同的，被告可根据不可抗力的实际影响期限延期交房。本案中，被告辩称未能如期交房，是由于涉案楼盘所在工地遭受台风袭击，施工设施受损，无法正常施工，属于不可抗力，且在遭受台风袭击后，已张贴出公告告知原告实际情况，履行合同约定的告知义务，不应承担逾期交房违约责任。但在被告提交的（2014）粤湛粤西第009441号《公证书》中，仅能证明涉案的银苑花园1号楼及楼前场地被台风毁坏的情形，与原告所购买的银苑花园2号商住楼并非同一楼盘，原告对被告在遭受台风袭击后已履行告知义务的说法也不予认可，且被告又未能提供其他证据予以证明，故对被告因遭受不可抗力导致逾期交楼，依法不应承担违约责任的抗辩意见，因不符合合同约定而不予采纳。
关于原告主张被告支付逾期交房违约金的问题。自“海鸥”台风登陆湛江市至本案庭审之日已将近1年时间，但银苑花园商住楼尚未竣工，商品房也未经验收交付，其主要原因仍是续建资金不到位，致使银苑花园项目的收尾工程因资金欠缺而未能继续施工。按照《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人若逾期超过30日未交房给买受人使用，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交房期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告燕宇公司认为其不能按时交房给原告，主要原因是台风袭击，续建资金不能到位，影响了工程进度，本身并没有迟延交楼的主观恶意。如若确需追究违约责任，逾期交房的补偿金应以原告已付房款以中国人民银行同期贷款标准利率计算。参照最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》第七条的规定：对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。结合原告的合理损失，以及被告所需续建资金的实际困难问题，本着公平补偿为主、惩罚为辅的原则，对被告所承担违约责任的额度酌情予以调整，将违约金按每日万分之五计算调整为按每日万分之二计算。据此，被告应给原告支付自2014年11月1日起至2015年5月31日止（共212天）的逾期交房违约金34848.73元（821904元×0.0002×212天），而对原告主张至2015年5月31日止的逾期交房违约金超出34848.73元部分的则不予支持。2015年6月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金仍以已付房款按每日万分之二的标准计算。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告湛江市燕宇房地产开发有限公司应于湛江市霞山区绿塘路22号银苑花园2号商住楼经验收合格后十日内，将205、206号房交付给原告钱华斌。
二、被告湛江市燕宇房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告钱华斌支付2014年11月1日至2015年5月31日的逾期交房违约金34848.73元（2015年6月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金仍以已付房款按每日万分之二的标准计算）。
三、驳回原告钱华斌的其他诉讼请求。
案件受理费1978.04元，由原告钱华斌负担1186.82元，被告湛江市燕宇房地产开发有限公司负担791.22元（在履行本判决第二项义务时径付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判长 黄王金
审判员 黄细曼
审判员 许荣春
二〇一五年九月××日
书记员 冉晓璇
附相关法律条文及司法解释：
《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。