重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03491号
上诉人（原审被告）王某某。
委托代理人李良华，四川新大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谢某某。
委托代理人张善贵，重庆巴渝律师事务所律师。
委托代理人牟群，重庆巴渝律师事务所律师。
上诉人王某某与被上诉人谢某某纠纷一案，重庆市巴南区人民法院于2914年4月22日作出（2014）巴法民初字第00772号民事判决。王某某对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭询问审理了本案，现已审理终结。
一审经审理查明，本案诉争租赁物位于重庆市巴南区江滨路7-2号，登记权利人为重庆市渝兴建设投资有限公司。2012年7月12日，王某某与重庆市渝兴建设投资有限公司签订《商业用房租赁合同》约定，重庆市渝兴建设投资有限公司将位于重庆市巴南区约60平方米的房屋出租给王某某经营茶楼，交纳保证金2700元，租期自2010年7月1日起至2013年6月30日止。租金由承租人按季度支付至出租人指定账户，采取先交后用的方式，其中2010年7月1日至2011年6月30日每月租金900元，2011年7月1日起每年月租金标准在上年月租金的基础上增长5%；未经出租人同意，承租人不得转租、转借承租的房屋。随后，王某某支付了保证金并开始使用租赁物从事茶楼经营。在租赁期内，王某某于2013年3月24日与谢某某签订《门面转让协议》，将诉争房屋以5.8万元的价格转让给谢某某使用和经营，转让费5万元于2013年3月25日前先行支付订金4万元，余款在同年7月10日前付清。同时约定在转让期届满后，谢某某与房屋合法人按原合同条款重新签订租赁合同，如不能按原有合同与房屋合法人签订王某某在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，王某某无条件退还谢某某订金4万元。协议签订后，王某某按约将诉争房屋及屋内设施、设备交付谢某某使用和经营，谢某某也向王某某交纳了4万元元订金和2700元保证金，王某某在出具订金收据的同时书面承诺，谢某某已将自己交纳给重庆市渝兴建设投资有限公司的保证金2700元支付本人，本人已缴纳给重庆市渝兴建设投资有限公司的2700元保证金转让给谢某某所有。在王某某与重庆市渝兴建设投资有限公司的租赁合同到期后，无论是谢某某还是王某某至今未与重庆市渝兴建设投资有限公司签订新的租赁合同。经向重庆市渝兴建设投资有限公司相关负责人询问，根据公司与王某某之间的租赁合同，门面不得擅自转租、转让，王某某将诉争门面转让给谢某某，公司并不知情；同时，公司从2013年7月开始对包含诉争房屋在内的租赁物的价格、方式等进行调整，故一直未与王某某续签合同；现调整工作已经结束，调整后在租赁价格、租赁方式、租赁时间等方面与原有租赁合同的内容存在很大区别，只要王某某同意现在公司新制定的租赁政策，可以在完清欠付费用后与公司签订新的租赁合同；如果谢某某想与公司签订合同，只有在完善相关欠费并经王某某放弃继续租赁该门面，参与公开竞价，竞价成功后可按公司现在新制定的租赁政策与公司签订租赁合同，否则公司是不会与谢某某签订租赁合同的，更不会按照原有租赁合同中的权利义务与谢某某签订合同。一审庭审中，王某某与谢某某均认可双方之间转让的门面位于巴南区江滨路，而非转让协议中载明的巴南区鱼洞江南华都。该租赁物现处于关门歇业的状态，房门钥匙仍在谢某某处。同时，从2013年7月再无任何人就诉争租赁物向重庆市渝兴建设投资有限公司交纳过租金。谢某某认为双方转让协议中明确约定如谢某某不能按原有合同与房屋合法人签订王某某在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，王某某应当将谢某某支付的订金4万元无条件退还。到目前为止，谢某某未能与房屋所有权人签订租赁合同，且房屋所有权人也明确表示不可能按照王某某签订的租赁合同的内容与谢某某签订租赁合同，故王某某应当按约定将谢某某交纳的订金及保证金退还。王某某则认为自己履行了所有的义务，是由于房屋权利人和谢某某自己的原因才导致租赁合同至今没有签订，不应当承担退还订金及保证金的责任。双方各执己见，一审调解未果。
一审法院认为，王某某与重庆市渝兴建设投资有限公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。虽然租赁合同约定承租人不得擅自转租、转借，但重庆市渝兴建设投资有限公司至今并未对王某某与谢某某的门面转让行为提出过异议，且双方签订的《门面转让协议》的内容并不违反法律、法规的禁止性规定，故该转让协议有效，双方应当按照协议约定履行各自的权利义务。通过对租赁物的权利人重庆市渝兴建设投资有限公司的相关负责人询问，公司已对诉争租赁物的出租价格、出租方式等予以调整，不论王某某还是谢某某，都不可能依照王某某之前与公司签订的合同内容及权利义务与公司签订的新的租赁合同。也即是说，谢某某没有办法按照王某某在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务与重庆市渝兴建设投资有限公司签订合同。而王某某在其与重庆市渝兴建设投资有限公司之间的租赁合同到期后也一直未能续签书面合同，致使双方之间签订《门面转让协议》的合同目的无法实现，故谢某某要求解除《门面转让协议》的诉讼请求，理由正当，应予以支持。《门面转让协议》第六条约定“如不能按原有合同与房屋合法人签订甲方（王某某）在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，甲方（王某某）无条件退还乙方（谢某某）订金40000元整”，根据现有证据，谢某某的确无法按照王某某在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务与重庆市渝兴建设投资有限公司签订合同，故王某某应将订金及保证金退还。故谢某某要求王某某退还订金4万元并退还保证金2700元的诉讼请求，理由正当，应予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项之规定，判决如下：“一、原告谢某某与被告王某某于2013年3月24日签订的《门面转让协议》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告王某某于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告谢某某订金40000元、保证金2700元，共计42700元。逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费870元，本院减半收取435元，由原告谢某某承担217.5元，被告王某某承担217.5元。此款己由原告垫付，被告王某某在给付上述款项时一并给付原告谢某某。”
王某某不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回谢某某的诉讼请求。主要理由：谢某某一直占用门面又不支付租金，这是导致谢某某未能与房屋产权人续签租赁合同的原因，即未能续签合同是谢某某自身原因导致，而与王某某无关，故王某某不应退还谢某某的订金和保证金；谢某某虽然未与房屋产权人签订书面合同，但事实上一直占有使用该门面房屋，即谢某某的经营活动并未受影响，故谢某某请求解除合同不合理。
谢某某答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
二审经审理查明：谢某某在签约后已支付了2013年4月至6月的租金。
二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，案涉房屋承租人王某某与谢某某签订的《门面转让协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，属有效协议，对双方均有法律约束力，双方均应按约履行各自合同义务。签约后，王某某将案涉房屋及相关设施、设备交与谢某某使用，谢某某在支付相应租金的同时还按约向王某某支付了4万元订金（即部分转让费），并另行支付了2700元保证金。双方当事人在二审诉讼中主要争议王某某应否向谢某某退还订金及保证金。关于订金4万元，根据双方协议约定，如果在王某某与出租人重庆市渝兴建设投资有限公司约定的租期（2010年7月1日至2013年6月30日）届满后谢某某不能按原合同条款与出租人续签租赁合同，则王某某无条件退还谢某某订金4万元。由于在2013年6月30日之后谢某某未能按原合同条款与出租人续签房屋租赁合同，事实上也不可能按原合同条款续签，可见，双方约定的退还条件已经成就，王某某按约应将4万元订金退还给谢某某。关于2700元保证金，虽然王某某在收取2700元保证金后向谢某某承诺其“已缴纳给重庆市渝兴建设投资有限公司的2700元保证金转让给谢某某所有”，但王某某并未举证证明其已将此权利转让行为通知了债务人重庆市渝兴建设投资有限公司，故该转让行为依法并未产生法律效力，王某某应将该款退还给谢某某。至于合同解除问题，由于谢某某未能与出租人续签租赁合同，不能实现其合同目的，加之王某某与谢某某之间并未约定明确的租赁期限，谢某某依法亦可以随时主张解除合同，故一审判令解除双方所签的协议，并无不当。综上，王某某的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费870元，由上诉人王某某负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 冉崇高
审 判 员 樊仕琼
代理审判员 芦明玉
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 赵 曦