北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
2015年通民初字第10255号
原告（反诉被告）北京联东金桥置业有限责任公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地景盛南四街15号。
法定代表人王彬，总经理。
委托代理人张中伟。
被告（反诉原告）孟凡宇，住北京市通州区。
委托代理人于常青，河北泓鹏律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京联东金桥置业有限责任公司(以下简称联东公司)与被告（反诉原告）孟凡宇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告联东公司的委托代理人张中伟，被告孟凡宇德委托代理人于常青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告联东公司诉称，被告就其位于北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地景盛南四街15号中区一期食堂二层房屋与原告于2011年1月签订了《联东U谷厂房租赁合同》，根据租赁合同第8条8.3款约定，被告不按照约定支付租金及其他应付费用达60日的，原告有权单方解除合同，收回租赁物，合同同时约定了滞纳金计算方式。被告自2015年2月起至今拒不缴纳应付租金，原告多次催款及沟通均无果，现起诉要求依法判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、被告支付自2015年1月1日起至2015年5月19日期间的租金187092.99元；3、被告支付逾期支付租金滞纳金（截止2015年5月6日）42657.2元；4、被告支付从2015年5月7日至实际支付之日止的逾期支付租金违约金；5、被告腾退房屋恢复原状；6、被告支付自2015年5月19日至实际腾退之日止的租赁房屋占用费；7、诉讼费由被告负担。
被告孟凡宇辩称,请求驳回原告的诉讼请求，不同意承担诉讼费，不同意支付租期违约金，违约金约定过高。
反诉原告孟凡宇诉称，双方于2011年1月4日签订了《联东U谷厂房租赁合同》，反诉原告支付22万元转让费给反诉被告，后又交给租赁保证金137568.38元，反诉原告开始对房屋进行整体装修并添置设备、设施，准备经营快餐店，但因房屋不能办理环保审批手续，不能取得营业执照，无法正常经营，不能从事外卖和正常餐饮工作，无法实现使用目的，房屋租金价格太高，导致反诉原告无法再继续承租房屋，现反诉要求判令：1、解除双方之间签订的租赁合同；2、反诉被告支付反诉原告转让费22万元；3、反诉被告退还反诉原告租赁保证金137568.38元；4、反诉被告退还反诉原告四年房屋租赁费2441563元及人员工资60万元；5、反诉被告支付反诉原告租赁房屋后投入的装修、设备和设施价值460826元和评估费9000元。
反诉被告联东公司辩称，1、办理营业执照是经营者的法定义务，双方合同没有约定由我方办理，故应该谁经营谁办证；2、反诉原告所述食堂属于工业用地导致无法办理营业执照与事实不符，根据规划许可证记载，涉诉建筑属于生活配套设施，食堂依据规划许可证建设，食堂内其他餐饮经营者办理了营业执照；3、反诉被告在租赁期间内没有收到反诉原告要求办理营业执照的通知，也没有收到不能办理的说明；4、反诉原告诉称22万元转让费系当初对承租房屋所附带设施的支付对价，要求返回没有依据；5、租赁保证金系双方意思自治结果，现反诉原告拖欠租金，应该进行冲抵；6、反诉原告的租金不合理，没有事实和法律依据。
经审理查明：2011年1月4日，联东公司（出租方，甲方）与孟凡宇（承租方，乙方）签订《联东U谷厂房租赁合同书》（以下简称租赁合同），主要内容为：乙方承租甲方的位于北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地景盛南四街X号中区一期食堂二层的厂房，租赁面积为2038.05平方米，租赁物用途为食堂，合同租赁期限五年，自2011年2月20日至2016年2月19日止。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回租赁物，乙方应按照原状返还租赁物及其设备设施。自入住之日起45天内为租赁物的免租期，租赁物的免租期至2011年2月19日止，自2011年2月0日起开始计算租金。本租赁合同的租赁保证金为90天租金，即137568.38元。第一年租金2011年2月20日至2012年2月19日止，每天每平方米0.75元，共计557916.19元，第二年租金2012年2月20日至2013年2月19日止，每天每平方米0.79元，共计589281.78元，第三年租金2013年2月20日至2014年2月19日止，每天每平方米0.82元，共计609988.37元，第四年租金2014年2月20日至2015年2月19日止，每天每平方米0.92元，共计684377.19元，第五年租金2015年2月20日至2016年2月19日止，每天每平方米1.02元，共计758766.02元。租赁期届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并不存在本合同约定违约行为，履行完本合同所约定的责任后15个工作日内，甲方将退还乙方租赁保证金。首笔租金应在本合同签订之后5个工作日内支付，对应租期为2011年2月20日至2011年3月31日，后续租金为一季度收取一次，三个月为一季度，每季度结束前15日内乙方应向甲方支付下季度租金，乙方向甲方支付款项以款项进入甲方结算账户之日为付款日。经双方同意，乙方在租赁物所在地设立新公司后，应于注册之日起1个月内书面通知甲方并提交新公司营业执照，法人身份证明复印件一份，届时乙方基于本合同产生的权利和义务，均直接自动转由新公司享有和承担，同时乙方保证就新公司不履行本合同约定义务之行为向甲方承担连带责任。违约责任，甲方如没有按期交付租赁物或没按时提供以上条件，则免租期予以延长，直至达到以上条件为止。超过60天，乙方可以解除合同，乙方解除合同的，甲方应在收到乙方解除合同通知书的15个工作日内退回乙方已缴纳的本租赁物租赁保证金和首笔租金。乙方未按约定支付租赁保证金、租金、物业管理费等费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴费用总额的千分之三，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物：不按照约定支付租金及其他应付费用达60日的。如乙方欠交租金或其他费用超过60天或多次逾期支付租金或其他费用累计超过60天，甲方有权提前解除本合同，由此造成的一切损失由乙方全部承担，并按以下约定执行：在甲方以传真、信函或在租赁物办公区域张贴公示等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。
合同签订后，双方依照合同约定履行各自权利和义务，孟凡宇最后一次交纳租金期间为2015年1月1日至2015年3月31日的租金76902.74元，并交纳了租赁保证金137568.38元和转让费220000元。2015年4月3日，联东公司向孟凡宇发放《关于尽快缴纳租金及其他相关事宜的告知函》（以下简称告知函），该函主要内容为：截止至2015年4月3日，孟凡宇拖欠租金和物业费共计289171.81元，滞纳金42508.26元，逾期达49天，要求在2015年4月7日下午16时前缴纳完毕，并提出食堂隔油池外泄，后厨防水损坏漏水等情况，要求孟凡宇收函后30日内解决，逾期将依照合同条款解除租赁合同。同日，孟凡宇向联东公司领导写申请书一份，主要内容系表示经营困难，负债累累，无法处理，需要联东公司帮忙出面解决问题，并向各租赁商户写说明书一份。
本案审理过程中，孟凡宇申请对其承租的食堂装修和设施设备进行价值评估，2015年12月28日，北京中财国誉资产评估有限公司出具资产评估报告，报告显示食堂装修净值402500元，其他设施设备58326元，共计460826元。
庭审中，联东公司表示孟凡宇逾期交纳租金构成违约，依合同约定解除合同，孟凡宇表示系联东公司租赁场地系工业性质用地，无法办理餐饮商业营业执照，故系联东公司违约。双方均认可孟凡宇交纳的转让费220000元系食堂租赁时相关装修和设施设备的折价款。
上述事实，有租赁合同、记账凭证、告知函、申请书、建设工程规划许可证、资产评估报告及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担因举证不能的法律后果。
本案中，租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属有效合同。庭审中，双方均同意解除租赁合同，但双方对合同解除依据存在争议。关于营业执照办理问题，根据双方租赁合同显示，并未明确约定联东公司对营业执照的办理具有相关的义务，而且，本院从环保局了解到，土地性质与用途不一致无法办理营业执照的规定系2015年4月才公布，而且之前如果有规划许可证涵盖了食堂的话是不需要进行审批的，孟凡宇的北京金典品味快餐店的环评申请系2012年3月31日，其他资料未进行报送，资料也不全。此外，根据合同显示，合同约定租赁物用途为食堂，并未约定系对外经营的餐馆类企业，故无法认定联东公司对营业执照办理具有约定或法定义务，联东公司不存在违约行为。对于孟凡宇拒绝交纳租金行为，其未给予合理解释，并且从其申请书和给商户信函可以看出，系经营困难，负债所致，故孟凡宇不缴纳租金的行为没有合理的抗辩理由，孟凡宇构成了违约，联东公司依据合同约定，于2015年4月3日发放告知函，说明如不限期缴纳租金将导致合同解除，根据该告知函时间和合同约定解除时间计算，至2015年6月8日联东公司可以解除合同。
关于双方各项具体诉讼请求。关于联东公司主张的租金，其主张至2015年5月19日，扣减已交纳租金，应交租金为201861.74元，联东公司主张187092.99元，对此本院不持异议；联东公司诉讼请求第三项和第四项均以未交纳租金乘以拖欠天数乘以千分之三计算，且计算时间相衔接，本院予以一并计算，但该约定明显过高，本院予以酌减，因孟凡宇不给付租金由其自身原因，故对于违约金计算截止日期，本院计算至一审辩论终结前；关于合同解除之后的房屋使用费，合同解除系孟凡宇违约所致，其应该承担因违约行为导致合同解除给联东公司造成损失，该损失参照其承租租金符合市场价值，但孟凡宇将近一年未实际使用租赁物，故对于使用费标准本院酌减，现租赁物内相关装修、设备等已经进行评估定价，具备了腾退依据，故相关占用费计算至一审辩论终结前。关于孟凡宇反诉诉讼请求，因合同解除系其违约所致，故孟凡宇不享有合同解除权；关于房屋转让费，双方均认可该笔费用系孟凡宇承租租赁物时相关设备设施的折价款，现已经对装修、设备设施现值进行了评估，该评估价格的主张与折价款存在重复计算，故对该折价款本院不再支持；关于保证金，根据合同约定，在孟凡宇给付完毕租金等费用后，联东公司应予退还，故本院以该笔费用和欠付租金相折抵予以计算；关于孟凡宇主张退还四年租金和工资的诉讼请求，合同系双方自愿签署，租金的约定也系双方协商一致，孟凡宇不能因自己对市场的把握和经营不善导致的损失要求出租人给付补偿，故对该项诉讼请求本院不予支持；关于装修、设施设备价值款项，因涉诉租赁物规划用途为食堂，在孟凡宇承租之前亦属于食堂，故相应的装修、设施和设备联东公司具有利用的价值，且从腾退角度考虑，该笔费用联东公司应给付孟凡宇；因孟凡宇存在违约行为，评估费用应由孟凡宇自行承担。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告北京联东金桥置业有限责任公司与被告孟凡宇于二零一一年一月四日签订的《联东U谷厂房租赁合同》予以解除；
二、被告孟凡宇于本判决生效之日起七日内给付原告北京联东金桥置业有限责任公司租金人民币四万九千五百二十四元六角一分；
三、被告孟凡宇于本判决生效之日起七日内给付原告北京联东金桥置业有限责任公司因拖欠租金应缴纳的滞纳金共计人民币十万二千四百三十三元四角一分；
四、被告孟凡宇于本判决生效之日起十五日内从涉诉厂房内搬离并腾退，将涉诉厂房交付原告北京联东金桥置业有限责任公司;
五、被孟凡宇于本判决生效之日起七日内给付北京联东金桥置业有限责任公司租赁房屋占用费共计人民币五十八万一千九百零四元零四分；
六、反诉被告联东金桥置业有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付反诉原告孟凡宇装修、设施折价款共计人民币四十六万零八百二十六元；
七、驳回原告联东金桥置业有限责任公司的其他诉讼请求；
八、驳回反诉原告孟凡宇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费32402元，由原告联东金桥置业有限责任公司负担21164元（已交纳）,由被告孟凡宇负担11238元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费20400元，由反诉原告孟凡宇负担12188元（已交纳），由被告联东金桥置业有限责任公司负担8212元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李炎铎
代理审判员 李宏印
人民陪审员 翟玉刚
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 许松婷