辽宁省葫芦岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）辽14执异54号
案外人：季悦，男，1977年10月19日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张丽荣，辽宁益行律师事务所律师。
申请执行人：江苏南通二建集团有限公司，住所地江苏省启东市人民中路683号。
法定代表人：杨晓东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾强，辽宁开宇律师事务所律师。
被执行人：葫芦岛宝爱房地产开发有限公司，住所地辽宁省兴城市温泉办事处兴海路三段东2-3户。
法定代表人：韩振博，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘遵建，男，1976年4月4日出生，汉族，葫芦岛宝爱房地产开发有限公司经理。
委托诉讼代理人：杨红霞，辽宁益行律师事务所律师。
本院在执行申请执行人江苏南通二建集团有限公司（以下简称南通二建公司）与被执行人葫芦岛宝爱房地产开发有限公司（以下简称宝爱房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人季悦对兴城市温泉街道兴海南街86号银象宁远城L2号（查封房产号为L-1）门市房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年11月4日举行了公开听证。案外人季悦的委托诉讼代理人张丽荣、申请执行人南通二建公司的委托诉讼代理人孙洪文、被执行人宝爱房地产公司的委托诉讼代理人杨红霞、刘遵建参加了听证。现已审查终结。
案外人季悦称，其与被执行人宝爱房地产公司及北京建工总机电设备安装工程有限公司（以下简称建工安装公司）三方于2016年1月27日签订了《抵房协议》，约定其以抵顶工程款方式购买了被执行人宝爱房地产公司的兴城市温泉街道兴海南街86号银象宁远城L2号（查封房产号为L-1）门市房，已经与被执行人宝爱房地产公司签订了《商品房买卖合同》并缴纳了600万元的购房款，且一直在占有和使用该户门市房。近日被执行人宝爱房地产公司告知其贵院查封了该户门市房，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，请求贵院查明事实，中止对兴城市温泉街道兴海南街86号银象宁远城L2号（查封房产号为L-1）（所有权证号：SY00040543）门市房的执行。
申请执行人南通二建公司辩称，一、案外人季悦声称已经购买对兴城市温泉街道兴海南街86号银象宁远城L2号（查封房产号为L-1）门市房门市房，却没有买卖合同备案登记，查封时涉案门市产权依然登记在被执行人宝爱房地产公司名下，根据物权法第九条的规定，季悦并未取得涉案门市的所有权，其无权提出任何异议。二、对比《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案存在如下不符合法定条件的情形：（一）季悦并未真实支付门市价款,更未出具购房款发票，只是拟定以房抵账，且涉案门市房最终没有抵账成功。（二）涉案门市没有交付季悦占有。如果已经真实交付，应有房屋交接书、验房手续、前期物业交费手续、已交契税的完税证明、已交房屋维修基金的交费手续、全额购房发票等凭证，现在季悦不能提供上述凭证。且《商品房买卖合同》补充协议第六条明确约定：在乙方未付清所购商品房总价款和其他应当由乙方交纳的相关费用前，甲方不向乙方交付该商品房。（三）季悦存在过错。我国早已实行商品房买卖合同备案登记、预告登记制度，但季悦至少是怠于要求办理前述商品房买卖合同备案登记、预告登记手续，更怠于索要购房款发票，怠于缴纳契税、维修基金，怠于办理产权过户登记手续，且与宝爱房地产公司至少存在关联交易，存在过错。三、季悦所在的建工安装公司与的基础法律关系不是真正的商品房买卖合同关系，而是空调及通风安装工程施工合同关系和以房抵账关系，与宝爱房地产公司是装饰工程施工合同关系，季悦不是消费者意义的买受人，其持有的只是普通债权，无法对抗申请执行人南通二建公司已经经生效判决及确认的建设工程款优先受偿权。四、季悦作为宝爱房地产公司合作单位建工安装公司指定的第三人，从法院查封至今已逾7个月才提出异议，说明异议虚假，并自认所述不真实。五、季悦提供的门市付款收据是宝爱房地产公司的存根联，而不是季悦留存的付款收据，这是季悦提出异议，还是宝爱房地产公司假借季悦之名提起的虚假异议，不证自明。六、涉案房屋只是门市，而非住宅，其法律保护程度远不及住宅。七、异议书与《商品房买卖合同》及《抵房协议》上季悦签字明显不同，说明虚假。综上所述，请求贵院依法驳回季悦的执行异议。
被执行人宝爱房地产公司辩称，案外人季悦提出的以房抵账的事实是真实存在的，该房产被申请执行人申请查封后，近日案外人向我公司提出配合案外人办理相关凭证，我公司将抵账行为的全部财务凭证提供给案外人，就申请执行人南通二建公司提出的部分证据中系我公司的存根联，我公司作出上述解释；同时因为我公司是相关的开发企业，对凭证保管完善，我公司有义务向案外人提供相关的凭证。我公司就抵账行为没有造假必要，因我公司的财产足以偿还申请执行人的债权，且申请执行人诉中查封我公司的财产超过诉讼标的额，我公司就财产清偿部分没有弄虚作假的必要。案外人的房产没有办理过户手续是因双方买卖合同均有约定过户日期，我公司还没来得及为案外人办理过户手续就贵院查封。对于案外人所有的房产办理备案问题，正是因为没有备案才被贵院查封，是否备案不能成为某一方存在过错的理由，如果备案就不能查封，不能以备案问题来追究责任。我公司的资产足以清偿申请执行人的债权，案外人季悦是我公司的施工方，不能仅保护申请执行人的权利而不保护同为建设施工方的案外人的权利，综上，请求法院依法裁决中止对案外人季悦所有的房产的执行。
本院查明，本院于2016年7月1日作出（2016）辽14民初14号民事判决，一、被告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告江苏南通二建集团有限公司支付工程款22,104,531.21元及利息（利息自2015年11月23日起至判决确定的给付之日止，按照月息0.9%的标准计付）。二、被告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告江苏南通二建集团有限公司支付以100万元为基数的利息（利息自2015年11月23日起至2016年2月1日止，按照月息0.9%的标准计付）。三、原告江苏南通二建集团有限公司在银象·宁远城工程折价或者拍卖价款内享有优先受偿权。四、驳回原告江苏南通二建集团有限公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力，原告南通二建公司向本院申请强制执行，本院依法立案，案号为（2016）辽14执99号；本院曾于2016年4月14日作出（2016）辽14执保5号执行裁定，一、查封葫芦岛宝爱房地产开发有限公司的下列房产：位于兴城市温泉街道兴海南街86号银象宁远城28户门市房。（详见查封房产清单）二、查封期限为三年，自2016年4月13起至2019年4月13日止，查封期间不得设定他项权利，不得有妨碍执行行为。
另查明，建工安装公司于2014年3月19日向宝爱房地产公司提供《银象·宁远城空调及通风安装工程投标文件》，参加该工程投标；甲方宝爱房地产公司与乙方建工安装公司于2014年4月28日签订《兴城银象·宁远城空调及通风安装工程施工合同》约定，工程预估总造价（发票价）为1150万元。甲方宝爱房地产公司与乙方建工安装公司于2016年1月27日签订《抵房协议》，鉴于双方友好合作的基础，甲乙双方于2014年4月28日签订了《兴城银象·宁远城空调及通风安装工程施工合同》，根据合同约定，经双方协调现就甲方以商品房的形式充抵乙方施工合同部分工程款之事宜达成如下协议：一、甲方抵债银象·宁远城商品房：房号：沿街门市L2、建筑面积：268.45㎡、单价：22350.6元/㎡、房款总价：600万元。二、甲乙双方就上述抵债商品房签订《商品房买卖合同》同时，双方签订的《兴城银象·宁远城空调及通风安装工程施工合同》款项中的人民币陆佰万元事工程结算完毕。本协议约定的商品房价格为各方认可的价格，不需对商品房进行评估。《兴城银象·宁远城空调及通风安装工程施工合同》剩余合同价款将继续按照原合同约定进行支付。三、乙方指定买受人季悦，甲方同乙方指定的买受人就上述抵债商品房签订《商品房买卖合同》同时，视为甲方已经向乙方支付与房屋同等数额的工程款项。被执行人宝爱房地产公司与案外人季悦于2016年1月29日签订兴城市温泉街道兴海南街86号银象宁远城L2号（查封房产号为L-1）门市房的《商品房买卖合同》，当日被执行人宝爱房地产公司向案外人季悦出具银象·宁远城L2门市款600万元专用收款收据；甲方葫芦岛沃道商业经营管理有限公司（以下简称沃道公司）与乙方季悦于2016年1月29日签订兴城市温泉街道兴海南街86号银象宁远城L2（查封房产号为L-1）门市房的《银象.宁远城物业管理服务协议》。
认定上述事实的证据有本院（2016）辽14民初14号民事判决书、（2016）辽14执保5号执行裁定书及协助执行通知书和查封房产清单、《银象·宁远城空调及通风安装工程投标文件》、《兴城银象·宁远城空调及通风安装工程施工合同》、《抵房协议》、《商品房买卖合同》及专用收款收据、《银象.宁远城物业管理服务协议》。
本院认为，案外人季悦请求中止对兴城市温泉街道兴海南街86号银象宁远城L2（查封房产号为L-1）门市房的执行，并提供证据证实被执行人宝爱房地产公司与乙方建工安装公司于2014年4月28日签订《兴城银象·宁远城空调及通风安装工程施工合同》约定，工程预估总造价（发票价）为1150万元。被执行人宝爱房地产公司与乙方建工安装公司于2016年1月27日签订兴城市温泉街道兴海南街86号银象宁远城L2（查封房产号为L-1）门市房的《抵房协议》，被执行人同乙方指定的买受人就上述抵债门市房签订《商品房买卖合同》同时，视为被执行人已经向乙方支付与房屋同等数额的工程款。被执行人宝爱房地产公司与案外人季悦于2016年1月29日签订上述抵债门市房的《商品房买卖合同》，当日被执行人宝爱房地产公司向案外人季悦出具上述抵债门市房门市款600万元专用收款收据；甲方沃道公司与乙方季悦于2016年1月29日签订上述抵债门市房的《银象.宁远城物业管理服务协议》。本院于2016年4月14日作出（2016）辽14执保5号执行裁定，查封了上述抵债门市房。但案外人季悦与甲方沃道公司签订上述抵债门市房的《银象.宁远城物业管理服务协议》并非本人签字，也未提供本人授权由他人代签的合法依据；也未提供其合法占有上述抵债门市房的其他证据。这说明案外人季悦虽然在本院查封之前已签订了上述抵债门市房的《商品房买卖合同》，已支付了上述抵债门市房的全部价款，因本院查封的原因未能办理过户手续，但是没有合法占有上述抵债门市房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，案外人季悦对兴城市温泉街道兴海南街86号银象宁远城L2（查封房产号为L-1）门市房不享有足以排除强制执行的权益，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回案外人季悦的异议。
如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孙志远
审判员 孟宪桐
审判员 谭西杰
二〇一六年十二月二十六日
书记员 张伟艳
本裁定援引的相关法律条款：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”