广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1803民初484号原告：清远市恒俊物业管理有限公司。住所地为清远市清新区太和镇府前路**号富康花园*幢首层*#。法定代表人：张永洪。委托代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。被告：黄平，男，1979年12月6日出生，汉族，住清远市清新区。原告清远市恒俊物业管理有限公司诉被告黄平物业服务合同纠纷一案,本院2017年3月13日受理后，由审判员韩雯依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖志球、被告黄平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告给付拖欠原告的物业服务管理费人民币3613.2元，滞纳金7912.91元，合计11526.11元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月17日，富康花园第二届业主委员会代表业主与原告签订了富康花园物业管理服务委托合同，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。该合同约定，由原告向被告及其他业主所居住的富康花园提供物业服务，委托管理服务期限为5年，自2012年1月1日至2016年12月31日；同时约定逾期缴纳物业服务费的按日息5‰加收滞纳金，直至缴清费用为止。合同签订后，原告按合同约定进驻富康花园小区，并提供物业管理服务。被告自合同签订起（即2012年1月17日）未按合同约定缴纳物业管理服务费用，经原告多次催促，被告仍拒不缴纳。原告认为被告欠原告的物业服务费及滞纳金，应予清还。为维护原告合法权益，特向法院起诉。原告提交的证据：1、身份证、营业执照、身份证信息，拟证明原告与被告的主体信息；2、物业管理服务委托合同，拟证明被告与原告存在合同法律关系；3、清单，拟证明被告所欠费用；4、富康花园第二届业主委员会选举结果，拟证明富康花园第二届业主委员会成立合法。被告黄平辩称，原告没有履行合同服务义务，给小区住户造成安全、卫生隐患。主要表现在以下五个方面，一、小区存在重大公共安全隐患，原告视而不管。1、消防救护通道堵塞，小区入口右拐进入小区唯一的通道大部分时间堵塞，到晚上更加严重的,该物业管理公司管理期间自始到终如此；2、消防设施缺失，从2012年开始，几乎小区所有楼道消防栓无消防设施，消防水塔内常年无水，除非雨水添加，要么消防阀打开也无水出，而且自始至终无人问津也无人管理；3、公共喷水池平台上，喷水槽上防护栅栏缺失自2012年后，从此一直如此，下方尖锐喷水管，防护全无，对小区人身安全构成重大安全威胁；4、H栋地下停车场内增压泵井水泥板从来就没有盖下去过，有的也没盖严；5、H栋地下停车场上换气窗防护栏2013年后损坏，透明赛克力材质并不能承重多大重量，小孩有爬进里面有掉落地下停车场的危险；二、小区存在重大公共卫生防疫隐患，原告不作为。1、地下停车场，常年污水横流，容易滋生蚊蝇，产生××源；2、从2012年开始B栋A梯楼梯口化粪池三级静化池出水口堵塞，常年污水横流，臭气熏天；B栋B梯下水道堵塞，雨水天气，楼梯口积水严重，整梯住户都出行不便；JA201业主家只要雨水天气，就因为下水道堵塞至污水从卫生间排水口，阳台排水口涌出，至水渍厅堂盈尺深，严重威胁到业主全家财产健康安全；以上情况，业主均将事项上报业主委员会，原告至今未有作为。三、原告管理的富康花园小区治安混乱，业主失窃，财产权被侵犯，小区监控多半坏了无维护，原告没有管理服务到位。1、小区西北角视频监控坏，一直无维护；2、2012年GD501业主叶伙新家被入室盗窃，损失现金1万多及金器；3、2016年EC202业主温建清家中防盗网被剪，多次失窃损失惨重，多次报警但只保存了一张回执；4、2012年10月业主廖啟红停放小区的小车后备箱被撬，失窃烟酒贵重礼品达万元；5、2014年EB603业主王玉瑜停放楼道内高档自行车被盗；四、小区基础设施在原告管理期间损毁严重，但原告视而不管，也未追究损毁之人，也不修复。1、公共绿地路灯被损全无，电线裸露；2、小区中央小孩游乐设施滑梯损坏，被扔到地下停车场；3、小区篮球场球架，2016年因为缺乏防腐防护因生锈两个都倒下，其中一个有砸下伤到送家俱的男孩；4、小区中央喷水平台休闲座椅扶手断裂；5、小区中央喷泉毁坏，平台台阶被压坏；6、小区棕榈树叶无人养护处理自已掉落砸坏业主的车顶；7、墙面装饰墙砖爆落砸坏业主车后窗；五、原告管理的富康花园小区环境卫生脏乱差。1、小区楼梯道一星期才打扫一次；2，小区公共绿地，垃圾桶东倒西歪；3、小区凉亭停满自行车，地面垃圾满地，管理混乱；4、一楼商铺换气空调连排朝向小区，饭店排气窗开向小区，小区空气污浊，洗足城深夜噪音，均有向物业管理公司投诉无任何处理。综合以上事实，原告管理富康花园小区期间，基本是只收费不干事，富康花园脏、乱、差的事实曾经被清远市广播电视台“清远出力帮”项目组跟踪报道。针对以上事实，被告认为，原告没有履行物业管理职责，只收钱、不管理，严重损害被告的合法权益，为此，被告根据服务业的要求，对服务质量没有达到要求的，有权拒交服务费用进行抗辩，为此，特请求人民法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。被告黄平提交证据：1、身份证、营业执照；拟证明原告与被告的信息；2、原告提供的欠费清单，拟证明原告追交费的时段；3、被起诉业主倡议书，拟证明业主合法权益受到侵犯；4、带编号的照片及视频（光碟一张），拟证明物管的不作为，同时证明业主合法权益受到侵犯；5、营业执照、合同，拟证明合同无效。本院经审理认定事实如下：被告黄平于2006年购买位于清远市清新区太和镇府前路23号富康花园H幢XX房，涉案房屋房产证登记的建筑面积为115.44平方米。2012年1月17日，原告与富康花园第二届业主委员会签订《富康花园物业管理服务委托合同》，约定委托管理服务期限为5年，从2012年1月1日至2016年12月31日，物业管理服务费按每月每建筑平方米0.5元收取，约定原告提供的服务需按三级物业管理服务标准执行，主要包括固定门岗24小时值班；流动岗位24小时巡逻；实行车辆出入证、卡管理制度；车辆停放有序；小区庭院每日清扫；公共部位的照明系统每日巡查，供电系统出现一般故障在24小时修复；有专业人员管理养护绿化，定期修剪，打药、浇水、施肥；保障消防设施设备运行良好、安全有效，灭火器定期检验，更新填料等。富康花园第二届业主委员会于2012年1月7日选举成立。被告黄平从2012年1月起未向原告交纳物业服务费。后原告因故于2017年3月31日撤出该小区，不再提供物业管理服务。原告在管理富康花园期间，小区庭院的清洁工作做得不到位及存在公共部位的照明灯损坏未及时修补的现象。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原、被告是否违约；二、原告主张的各项费用如何计付。一、关于原、被告是否违约的问题。原告与富康花园第二届业委会签订《富康花园物业管理服务委托合同》，是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，小区业委会签订的《物业管理服务委托合同》对业主具有约束力，且原告事实上为被告提供了物业服务，双方也形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当支付物业服务费，被告没有支付物业服务费，是违约行为，应承担违约责任。根据被告提供的证据，原告提供的物业服务水平未能达到《富康花园物业管理服务委托合同》约定的标准，存在瑕疵，可对物业服务费进行适当调整。对于被告抗辩称原告在提供物业服务期间小区出现房屋财物被盗、车辆被盗等现象，能找到实际侵权人的，可直接向实际侵权人主张权利；能证明物业服务公司在履行物业服务合同时对上述事件存在过错及相应的财物损失的，可另行起诉主张权利。二、关于原告主张的各项费用如何计算的问题。1、物业服务费，被告从2012年1月起未支付物业服务费，至起诉至本院前（2017年2月28日），共欠物业服务费3578.64元（0.5元/月/平方米×115.44平方米×62个月），但鉴于原告提供的物业服务水平未达合同约定的标准，本院酌情予以调整物业费，被告应支付上述物业费的90%，即3220.78元。2、滞纳金，《富康花园物业管理服务委托合同》第十七条约定：“……如业主未能按时交纳管理费用，原告有权对逾期缴纳的物业服务费按日息5‰加收滞纳金，直至所有业主缴清费用为止。”该条约定的滞纳金在法律意义上属违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告黄平抗辩称原告要求按日息5‰收取滞纳金没有法律依据，请求法院驳回原告此诉求。本院认为，虽然原告提供的物业服务存在瑕疵，但不能成为被告拒交物业服务费的正当理由，业主在遇到不满物业服务公司的问题时，应及时与物业服务公司沟通协商，亦可通过业委会或召开业主大会行使权利更换物业服务公司，但不宜选择以拒交物业服务费的方式来“抗议”，被告拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利，此行为不属于正当的行使权利，不应当予以鼓励和支持。但与此同时，原告在物业服务过程中也要按约提供服务，如定期公布物业服务费的收支情况，对业主反映的问题做好及时的沟通处理，在职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。由于被告未依约支付物业服务费，原告要求被告支付滞纳金（违约金）符合合同约定，但约定的违约金过高，因原告未举证证明其因被告违约造成其实际损失，违约金应以中国人民银行同期贷款利率计算至所欠款项支付完毕之日。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告黄平应于本判决生效之日起十日内向原告清远市恒俊物业管理有限公司支付物业服务费3220.78元及违约金（违约金以52元为基数，从2012年2月1日起每月递增52元至2017年2月28日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准分段计算至上述费用支付完毕之日止）；二、驳回原告清远市恒俊物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给予付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44元，由被告黄平负担。此款原告清远市恒俊物业管理有限公司已预交，本院不作退回，由被告黄平在履行上述判决时迳付给原告清远市恒俊物业管理有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 韩 雯二〇一七年五月二十六日书记员 胡俊辉附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。