安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜中民一终字第01121号
上诉人（一审被告）：季益枝。
被上诉人（一审原告）：芜湖宜居投资（集团）有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：沈诗林。
委托代理人：陶新伯，安徽纬纶律师事务所律师。
委托代理人：谭啸，安徽纬纶律师事务所律师。
上诉人季益枝因与被上诉人芜湖宜居投资（集团）有限公司（以下简称宜居投资公司）房屋物权保护纠纷一案，不服安徽省芜湖市三山区人民法院于2015年7月22日作出的（2015）三民二初字第00105号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年10月27日公开开庭进行了审理。上诉人季益枝、被上诉人宜居投资公司的委托代理人谭啸均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2013年8月21日，芜湖市三华物业管理有限责任公司与季益枝签订《房屋租赁合同》一份，约定将芜湖市三华物业管理有限责任公司所有的坐落于三山区三山街道兴隆街东侧2幢101号门面房租赁给季益枝使用，租期期限为一年，即从2013年4月1日起至2014年3月31日止，租赁合同期限届满前三个月通知季益枝，季益枝如愿意续租，应签订新的租赁合同，如不愿意续租，应在租赁期限届满搬出，并办理完交接手续，逾期即为季益枝违约，应承担5000元违约金。租金按计租面积32.48平方米计算，每平方米每月租金为40元，后期实际执行租金标准为每月33元／平方米。合同履行期内，支付六个月租金6431元，在诉请中已扣减，剩余租金未付。合同到期后，季益枝既不与宜居投资公司续签租赁合同，也不搬让房屋，双方交涉未果，遂诉至法院。2013年12月份，经芜湖市人民政府批准，将芜湖市三华物业管理有限责任公司所有的上述门面房产权整体移交给宜居投资公司所有，宜居投资公司据此办理了房屋产权登记证书。
一审法院认为：芜湖市三华物业管理有限责任公司与季益枝签订《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，为有效合同。宜居投资公司经芜湖市人民政府批准取得涉案房屋所有权后，对《房屋租赁合同》中关于原芜湖市三华物业管理有限责任公司一方的权利义务继受承担，应视为合同一方当事人。季益枝在租赁期限内占有使用房屋，仅支付部分租金，剩余租金6431元至今未付，2014年3月31日合同到期后，既不与宜居投资公司续签房屋租赁合同，也不搬让房屋，持续占用宜居投资公司房屋的行为于法无据，作为该房屋权利人的宜居投资公司可以要求季益枝立即搬让房屋，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。故对宜居投资公司要求季益枝支付到期租金立即搬让门面房并交付的请求，符合法律规定，予以支持；对宜居投资公司主张参照《房屋租赁合同》约定的面积及标准要求季益枝承担房屋占用费的请求，符合法律规定，予以支持；对宜居投资公司请求的违约金，因租赁合同里有所约定，且不违反相关法律规定，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款和《中华人民共和国物权法》第三十二、第三十四、第三十七条的规定，判决：一、限季益枝于判决生效后十日内搬出并交还其占用芜湖宜居投资（集团）有限公司所有的坐落于芜湖市三山区三山街道兴隆街东侧2幢101号门面房；二、季益枝于判决生效后十日内给付芜湖宜居投资（集团）有限公司房屋租金人民币6431元，以及给付芜湖宜居投资（集团）有限公司门面房占用费12862元和后期占用费（后期占用费从2015年4月1日起算至房屋实际交还原告之日止，按1071.84元／月标准计算）。三、季益枝于判决生效后十日内给付芜湖宜居投资（集团）有限公司违约金人民币5000元。一审案件受理费减半收取人民币204元，由季益枝负担。
季益枝上诉称：1、繁昌县房地产管理局与季益枝签订的协议书已经繁昌县公证处公证，该协议约定：季益枝有权承租一间门面房，租金按8元／平方米计算，除因政策性调整，繁昌县房地产管理局不得随意更改租金。2、繁昌县房地产管理局与季益枝签订的协议书一直有效，新取得门面房的所有权人不得随意变更门面房租金，除非有政策性调整。而芜湖市三华物业管理有限公司及宜居投资公司向季益枝收取门面房租金时，事先均未告知门面房产权变更事宜，且不提供正规发票，仅开具收据，因此季益枝要求宜居投资公司必须提供正规发票才依公证的协议书继续缴纳房租。3、门面房所有人一直强调房租租金很便宜，但季益枝承租时已付出很大代价，宜居投资公司不应强行收回。综上，宜居投资公司存在明显过错，请求二审法院依法改判季益枝支付宜居投资公司一审判决房租的50%，一、二审诉讼费由宜居投资公司承担。
宜居投资公司辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，季益枝当庭提交了调解协议一份，证明双方之前达成过协议，协议约定2012年3月31日之后的房租由双方协商，但宜居投资公司未和季益枝协商，直接向法院起诉。宜居投资公司发表质证意见为：对该证据真实性无异议，且双方均是按照协议约定签订合同及按合同约定收取租金的。
经审理查明，2011年8月22日，芜湖市三山区三山借贷办事处和承租户等达成了关于三华物业门面房提租信访事项协调会内容的一致意见，其中意见第一条约定了诉争房屋的租金价格，第三条约定：2012年3月31日之后的租金价格等事宜，由租户与三山房管所协商解决。季益枝2012年房租按该意见约定的标准全部缴纳，2013年的房租按该意见约定的标准缴纳至9月30日。本院二审认定的其他事实与一审一致。
本院认为：季益枝系诉争门面房的承租人，一直按其与房屋所有权人或管理人的约定缴纳房租，并于2013年8月21日与芜湖市三华物业管理有限责任公司签订了房屋租赁合同，约定了租赁房屋信息、租赁期限、租金及支付方式、违约责任等其他合同条款，该合同为有效合同。宜居投资公司对《房屋租赁合同》中关于原芜湖市三华物业管理有限责任公司的权利义务继受承担后应视为合同一方当事人，季益枝与宜居投资公司作为合同双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现季益枝在租赁期限内占有使用房屋，未全额支付租金，合同到期后既不与宜居投资公司续签房屋租赁合同，也不搬让房屋，持续占用宜居投资公司房屋的行为于法无据，一审法院判决其搬出并交还诉争房屋，按照合同约定支付未缴纳房租、门面房占用费、后期占用费，给付违约金符合案情，于法有据，应予支持。季益枝上诉称其应按之前最初与繁昌县房地产管理局签订的协议书约定的价格支付房屋租金，鉴于季益枝按照芜湖市三山区三山街道办事处和承租户等人于2011年8月22日达成的关于三华物业门面房提租信访事项协调会内容的一致意见缴纳过房租，且已按40元／平方米／月的标准重新签订了房屋租赁合同，因此季益枝相应的上诉请求无事实依据，本院不予采信。综上，季益枝的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费408元，由上诉人季益枝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 侠
审 判 员 吕 斌
代理审判员 史李寅
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 季学婷
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。