辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1165号
上诉人（原审被告）：关睿，男，1981年10月12日出生，满族，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：关杰（关睿父亲），男，1957年3月20日出生，满族，住址沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告）：沈阳城实物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区广昌路81-1号。
法定代表人：贾若兰，系该公司总经理。
委托代理人：石宝君，系辽宁君宝律师事务所律师。
委托代理人：白丹，系辽宁君宝律师事务所律师。
上诉人关睿因与被上诉人沈阳城实物业管理有限公司（以下简称“城实物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第2309号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月2日受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员王虹组成合议庭，对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。
城实物业公司一审起诉称：要求关睿给付2013年9月1日至2014年8月31日期间拖欠的物业费1539.23元、水费120元、仓房费118.77元，并由关睿承担本案诉讼费。
关睿一审答辩称：2004年我就将仓房转让给了庄利有，因此仓房费不应该由我承担；我没有和城实物业公司签订过物业合同，2013年8月30日签署的合同中，朱民与城实物业公司签订的物业合同没有得到业主授权，因此该份合同无效；关于2014年1月1日签订的合同，首先，在签订物业合同时业主委员会5人中有3人反对，1人未到，只有1人同意。其次，城实物业公司进驻小区并未通过招投标程序。最后业主委员会聘用、解聘物业公司要征得业主三分之二以上人员的同意，而城实物业公司作为专门从事物业服务的企业对此规定应是明知的，而仍与业主委员会签订物业合同，因此，该物业合同程序违法，内容违法，应视为无效；2014年7月至8月期间，城实物业公司的工作范围是办公楼前后的卫生，但是城实物业公司没有作为，综上我不同意交纳物业费，不同意承担诉讼费。
一审法院查明：“测绘华苑”小区系辽宁省测绘基础设施管理中心（以下简称管理中心）集资筹建的职工住宅，该小区原来由管理中心组建的沈阳市哲瀚物业管理有限公司（以下简称哲瀚物业）提供物业服务。关睿系“测绘华苑”小区沈阳市皇姑区黄河北大街143-5号2-2-2室（建筑面积145.21平方米）的业主。2013年8月30日管理中心与城实物业公司签订了小区物业管理委托合同一份，合同约定，由城实物业公司为“测绘华苑”（建筑面积57058平方米）小区提供物业服务，合同期限自2013年9月1日起至2014年8月31日止，物业费的收费标准为“住宅房屋城实物业公司按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋城实物业公司按建筑面积每月每平方米0.325元向业主或物业使用人收取。”该合同签订后，城实物业公司委托沈阳百辰物业管理有限公司（以下简称百辰物业）为该小区提供物业服务。2013年的物业费该小区部分业主向哲瀚物业交纳，由哲瀚物业给业主出具收款收据后，与百辰物业进行了结算。2013年11月末该小区成立业主委员会后，于2014年1月1日“测绘华苑”小区业主委员会与城实物业公司签订小区物业管理委托合同，该合同变更了原物业委托合同关于物业费收费标准的约定，物业费的收费标准为“住宅房屋城实物业公司按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋城实物业公司按建筑面积每月每平方米0.50元向业主或物业使用人收取”；合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；关于2013年9月1日至2014年8月31日期间水费的收费标准城实物业公司依照惯例按每月10元收取。因物业费涨价，该小区大部分业主拒交物业费，故城实物业公司于2014年9月1日撤离该小区，并于2014年9月2日办理交接手续。关睿尚未缴纳2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业费及水费，双方就此问题协商未果，故城实物业公司于2014年10月30日起诉来院。
一审法院认为：2013年8月30日管理中心与城实物业公司签订小区物业管理委托合同后，2013年9月1日至2013年12月31日期间城实物业公司并未实际为该小区提供物业服务，而是委托百辰物业为该小区提供物业服务，这种委托行为并未征得管理中心及业主的同意，故该合同应视为无效。但鉴于百辰物业事实上已为该小区提供物业服务，业主也接受了服务，且对按每月每平方米0.65元收取物业费也未提出异议，故关睿应按此价格予以交纳物业费。因百辰物业系受城实物业的委托代城实物业为该小区提供物业服务，收取物业费，且明确表示自己不向该小区业主另行主张物业费，故关睿应给付城实物业公司2013年9月1日至2013年12月31日期间的住宅物业费。
关于2014年1月1日签订的物业管理委托合同，因该合同由测绘华苑业主委员会成员张界亲自加盖的业主委员会公章并予以签字，其行为应视为业主委员会的行为，按照物业管理条例的有关规定，业主委员会有权利代表业主签订物业合同，故该物业管理委托合同应合法有效。关睿主张合同无效没有法律依据，故该抗辩本院不予采纳。城实物业公司作为关睿所在住宅小区的物业管理服务单位，在为业主提供物业服务的同时有权利依照合同约定收取物业费，而关睿拒不向城实物业公司交纳物业费，系违约行为，故城实物业公司请求关睿给付物业费的诉讼请求符合合同约定条件的，本院予以支持。根据沈阳晚报报道中涉及到的小区垃圾不能及时清运等有关物业服务的相关情况，可以认定物业费涨价后，城实物业公司为该小区提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故结合本案实际情况2014年1月1日至2014年8月31日期间的物业费，关睿酌情按70%予以交纳。
关于城实物业公司请求关睿支付2013年9月1日至2014年8月31日期间的仓房费，因城实物业公司未提供证据证明仓房系关睿所有，故该项请求本院不予支持。
关于关睿拖欠物业费的具体数额，参考业主前期交纳物业费认可的价格，并依照物业管理委托合同约定的收费标准及实际拖欠时间（2013年9月1日到2014年8月31日止，共计12个月）予以计算，即2013年9月1日到2013年12月31日期间的住宅物业费为：4个月×145.21平方米×0.65元=378元，2014年1月1日到2014年8月31日期间的住宅物业费为：8个月×145.21平方米×1.0元×70%=813元。
因关睿未提供交纳2013年9月1日至2014年8月31日期间水费的证据，关睿要承担举证不能的法律后果，关睿应按惯例，给付城实物业公司水费120元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：
一、被告关睿给付原告沈阳城实物业管理有限公司2013年9月1日到2013年12月31日期间的物业费378元，于本判决生效后立即付清。
二、被告关睿给付原告沈阳城实物业管理有限公司2014年1月1日到2014年8月31日期间的住宅物业费813元，于本判决生效后立即付清。
三、被告关睿给付原告沈阳城实物业管理有限公司2013年9月1日到2014年8月31日期间的水费120元，于本判决生效后立即付清。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原、被告其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告关睿承担。
宣判后，上诉人关睿不服一审判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费全部由被上诉人城实物业公司承担。主要理由：1、一审法院判决上诉人按照非法涨价1元／平／月为基数判决是错误的。2、一审法院判决上诉人缴纳8个月的物业费是错误的，被上诉人在服务期限和履行服务义务上都存在问题。
被上诉人城实物业公司二审答辩称：一审判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，城实物业公司提供的营业执照、组织机构代码证、资质证书、物业委托管理合同、通知、照片、物业费缴费通知及照片、百辰物业公司的营业执照、组织机构代码证、委托书、通知、交接物品清单、关于“测绘华苑”业主委员会委员候选人员名单公示、业主委员会备案通知书、申请书、银行结算单、业主要求城实物业公司维修房屋记录、车位出租协议、城实物业公司出具的收款收据、中国农业银行账户明细、情况说明、起诉状及考勤表；关睿提供的仓房转让证明，以及一审法院对城实物业公司法定代表人贾若兰及工作人员祁峰、管理中心副主任朱民做的询问笔录等证据，已经一审庭审质证及本院审查，在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：关于物业合同效力问题，由于2014年1月1日的物业管理委托合同有测绘华苑业主委员会成员张界亲自加盖的业主委员会公章并予以签字，其行为应视为业主委员会的行为，且城实物业事实上也提供了相关服务，故该物业合同合法有效。
关于物业费用数额问题，2014年1月1日双方签订的物业管理委托合同中约定：“按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止”。从城实物业公司提供的委托书、结算单、交接清单、城实物业给业主出具的物业费收款收据等证据可以认定2014年1月1日至2014年8月31日期间城实物业公司为该小区提供的物业服务，且一审法院根据庭审中业主提供的照片、沈阳晚报报道中涉及到的小区垃圾不能及时清运等有关物业服务的相关证据，认定物业费涨价后城实物业公司为该小区提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，一审法院判决关睿酌情按70%予以交纳，故一审法院对物业费数额的计算并无错误，对于关睿减少物业费数额的要求，应不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人关睿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 王 虹
二〇一五年六月十五日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。