福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）融民初字第3916号
原告中国建设银行股份有限公司福清分行，住所地福建省福清市元洪路金融区建行大楼；组织机构代码证号：××。
负责人方晓明。
委托代理人郑文彬，福建融思佳律师事务所律师。
委托代理人陈春花，福建融思佳律师事务所律师。
被告ＸＸ，女，1978年4月7日出生，汉族，住福建省福清市海口。
被告福清中联置业有限公司，住所地福建省福清市音西街道音西西环北路22号（福融辉实业（福建）有限公司内）。
法定代表人王灵善。
委托代理人ＸＸ陆，公司职工。
原告中国建设银行股份有限公司福清分行因与被告ＸＸ、福清中联置业有限公司金融借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司福清分行的委托代理人郑文彬、陈春花和被告福清中联置业有限公司委托代理人ＸＸ陆到庭参加诉讼，被告ＸＸ经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司福清分行诉称，被告ＸＸ（借款人）因向被告福清中联置业有限公司（保证人）购买位于福清市宏路街道石门村中联江滨御景1#2005的房屋需用资金向原告（贷款人）借款。原、被告各方于2010年3月22日签订一份编号为2010年建闽东福个房借字361号的《个人住房借款合同》（以下简称合同），被告ＸＸ向原告借款人民币54万元。合同约定借款期限自2010年3月22日起至2040年3月22日止为360个月，借款年利率为基准利率下调25%（根据合同签订日的基准利率与前述浮动比例计算出的月利率为3.7125‰），该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额约为人民币2721.68元。逾期还款的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%，借款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的借款利率及上述上浮幅度进行相应调整，合同违约金计收方法为：违约金=违约借款本金×违约金收取比例×违约天数，违约金收取比例为日万分之二点一。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人可采取救济措施：宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、向借款人收取违约金；等。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担，合同的争议解决方式为：向贷款人住所地人民法院起诉；等。被告ＸＸ以其购买的福清市宏路街道石门村中联江滨御景1#2005的房屋作为合同抵押担保。合同对保证条款约定为：被告福清中联置业有限公司作为合同的保证人。保证人在合同项下的保证责任为连带责任保证；保证范围包括本合同的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；保证期限为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书将由贷款人核对无误，收执之日止；等。合同对抵押担保相关事宜作了约定，在合同签订后被告ＸＸ出具了《房地产抵押具结书》一份，并办理了融房预QR字第1007392号预购商品房抵押权预告登记。原告于2010年6月11日足额提供借款人民币54万元划入约定的账户。初始被告ＸＸ尚能依约履行每月偿还本息义务，但自2014年10月份起不按合同约定偿还借款本息，原告只好从被告福清中联置业有限公司账户中强行扣划。截至2015年6月15日止被告ＸＸ共拖欠本金人民币497694.74元、利息为5982.71元、罚息为87.23元，以上共计人民币503764.68元。经原告多次催收，被告ＸＸ却不履行还款义务，鉴于被告ＸＸ的严重违约行为原告只好采取救济措施，于2015年1月19日向其宣布全部借款提前到期，解除合同，要求立即清偿借款本息及相关费用，但被告置之不理。原告认为合同生效后对合同各方均具有约束力，任何一方违反约定都应承担相应的违约责任，被告福清中联置业有限公司作为本案借款合同的保证人，应当依法依约对上述全部债务负有连带清偿责任。
原告中国建设银行股份有限公司福清分行的诉讼请求：一、判令被告ＸＸ偿还原告借款本金497694.74元及相应利息、罚息及违约金（暂计至2015年6月15日，利息为5982.71元，罚息为87.23元，违约金按合同约定日0.21‰计算），自2015年1月13日起的利息、罚息、违约金以借款本金497694.74元按《个人住房借款合同》约定计算至款项还清之日止；二、判令被告ＸＸ偿还原告支出的律师代理费15000元；三、判决若被告ＸＸ未履行上述还款义务，则原告对抵押物（被告ＸＸ所有的位于福清市宏路街道石门村中联江滨御景1#2005的房屋）折价或以拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；四、判令被告福清中联置业有限公司对被告ＸＸ的上述一、二项债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由被告共同承担。
原告中国建设银行股份有限公司福清分行向本院提交了以下证明资料：
1、《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份》各一份，证明原告主体资格情况；
2、《身份证》、《常住人口登记表》复印件各一份，证明ＸＸ身份情况；
3、《营业执照》、《组织机构代码证》复印件各一份，证明被告福建中联置业有限公司主体资格情况；
4、《个人住房借款合同》一份，证明原、被告各方签订借款合同产生借贷及担保关系的事实；
5、融房预YR字第1007392号《预购商品房预告登记》、《房地产抵押具结书》各一份，证明被告以所购买的商品房为借款合同设定抵押担保并办理了预购商品房抵押权预告登记；
6、《个人贷款支付凭证》一份，证明原告依约向被告发放贷款人民币54万元的事实；
7、《中国建设银行个人贷款对账单》一份，证明被告ＸＸ还款及违约情况；
8、《个贷业务宣布到期通知书》、《国内挂号信函收据》各一份，证明原告向被告宣布全部借款立即到期及双方解除借贷关系的事实。
9、《委托合同》、《律师费发票》各一份，证明原告为实现债权所支付的律师费。
被告ＸＸ未作答辩，也未向本院提供证明资料。
被告福清中联置业有限公司辩称，1、被告ＸＸ所有的江滨御景1号楼20层2005单元已办理房屋所有权证，并于2012年7月3日已向原告建行福清分行正式办结该房屋的抵押登记手续，保证人福清中联置业有限公司的阶段性连带担保责任自此随之免除。2、自2014年10月至2015年3月止期间，建行福清分行错误从福清中联置业有限公司账户强行扣划共14769.10元，我们要求法院驳回原告对被告福清中联置业有限公司全部诉讼请求，退还上述错误扣款。
被告福清中联置业有限公司向本院提交了以下证明资料：
10、《房屋他项权证》一份，证明被告ＸＸ所有的江滨御景1号楼20层2005单元已办理房屋所有权证，并于2012年7月3日已向原告建行福清分行正式办结该房屋的抵押登记手续，保证人福清中联置业有限公司的阶段性连带担保责任自此随之免除。
上述证明资料经庭审质证和审查，本院分析认证如下：因被告ＸＸ放弃到庭质证的诉讼权利，被告福清中联置业有限公司和原告对上述证明资料均无异议，本院确认上述证明资料具有证据真实性、合法性和关联性特征，可作为认定本案事实的根据。
根据本案现有证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下法律事实：
因被告ＸＸ向被告福清中联置业有限公司购买位于福清市宏路街道石门村中联江滨御景1#2005的房屋需用资金而向原告借款。原、被告各方于2010年3月22日签订了一份编号为2010年建闽东福个房借字361号的《个人住房借款合同》，约定，被告ＸＸ向原告借款人民币54万元，借款期限自2010年3月22日起至2040年3月22日止为360个月，借款年利率为基准利率下调25%（根据合同签订日的基准利率与前述浮动比例计算出的月利率为3.7125‰），该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，采用等额本息还款方法，逾期还款的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%，借款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的借款利率及上述上浮幅度进行相应调整，合同违约金计收方法为：违约金=违约借款本金×违约金收取比例×违约天数，违约金收取比例为日万分之二点一；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人可采取救济措施：宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、向借款人收取违约金；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由借款人承担；被告ＸＸ以其购买的福清市宏路街道石门村中联江滨御景1#2005的房屋作为合同抵押担保；被告福清中联置业有限公司作为合同的保证人，保证人在合同项下的保证责任为连带责任保证，保证期限为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书将由贷款人核对无误，收执之日止等条款。合同签订后，被告ＸＸ出具了《房地产抵押具结书》一份。2010年3月25日，办理了融房预QR字第1007392号《预购商品房抵押权预告登记》。2010年6月11日，原告借给被告ＸＸ人民币540000元。2012年7月3日，原、被告办理了抵押登记手续－《他项权利证书》（融房他证TR字第12034**号）。自2014年10月份起，被告ＸＸ不能履行每月偿还本息义务，原告从被告福清中联置业有限公司账户中扣划。截至2015年6月15日止，被告ＸＸ共拖欠本金人民币497694.74元、利息为人民币5982.71元、罚息为人民币87.23元，共计人民币503764.68元及此后按照合同约定的借款利息。上述欠款经原告多次催收，被告ＸＸ至今未偿还。原告向本院起诉，为此支付了律师代理费人民币15000元。
本院认为，原告中国建设银行股份有限公司福清分行与被告ＸＸ、福清中联置业有限公司签订的《个人住房借款合同》，系在平等自愿的基础上签订的，双方主体适格，意思表示真实，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告ＸＸ欠原告借款本金人民币497694.74元、利息为人民币5982.71元、罚息为人民币87.23元，共计人民币503764.68元及此后按照合同约定的借款利息，事实清楚，被告ＸＸ逾期还款，构成违约，原告有权按合同约定提前收回全部贷款本息，故原告中国建设银行股份有限公司福清分行要求被告ＸＸ偿还上述欠款，并要求对抵押物享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告ＸＸ承担原告因本案诉讼而支付的律师代理费人民币15000元，有合同约定，并未超过律师收费标准，本院予以支持。被告福清中联置业有限公司的保证期限至抵押登记已办妥且抵押财产的《他项权利证书》，即2012年7月3日止，因此，原告请求被告福清中联置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，本院不予支持。至于被告福清中联置业有限公司辩称中要求原告退还扣款，因未向本院提起反诉，其与原告之间的权利义务关系，被告福清中联置业有限公司可另行提起诉讼。被告ＸＸ经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告ＸＸ应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福清分行借款人民币497694.74元及自2015年6月16日起至款项还清之日止按《个人住房借款合同》约定的借款利率计算的利息；
二、被告ＸＸ应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福清分行利息、罚息人民币6069.94元；
三、被告ＸＸ应在本判决生效之日起十日内偿还原告中国中国建设银行股份有限公司福清分行因本案诉讼支付的律师代理费人民币15000元；
四、原告中国建设银行股份有限公司福清分行对被告ＸＸ提供抵押担保并记录在《他项权利证书》上的不动产以折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司福清分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币8988元，由被告ＸＸ负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 何武洪
人民陪审员 林友清
人民陪审员 王开平
二〇一五年十一月六日
书 记 员 吴 浩
附注：
本判决书引用的主要法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。