浙江省江山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢江商初字第1191号
原告：江山市喜来乐房屋中介服务部，住所地江山市双塔街道云宾路7-1号。
经营者：徐良林。
委托代理人（特别授权）：祝小军，浙江万盛律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：徐丽波，浙江万盛律师事务所律师。
原告：祝春莲。
被告：毛健。
被告：邹嫚。
被告：田俊。
被告：刘文明。
田俊、刘文明共同委托代理人（特别授权）：郑云峰，江山市南方法律服务所法律工作者。
原告江山市喜来乐房屋中介服务部与被告毛健、邹嫚、田俊、刘文明居间合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理。原由审判员李亿朝适用简易程序独任审判，后依法转为普通程序组成合议庭审理。诉讼过程中，本院依法追加祝春莲为原告。本案分别于2015年6月29日、10月19日公开开庭进行了审理。原告江山市喜来乐房屋中介服务部的委托代理人祝小军、原告祝春莲，被告毛健、邹嫚，被告田俊、刘文明及其委托代理人郑云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江山市喜来乐房屋中介服务部、祝春莲诉称：被告毛健、邹嫚系夫妻，被告田俊、刘文明系夫妻。2015年4月初，原告得知被告田俊在中介服务所挂牌出售江山市学府五区3幢503室房屋，2015年5月中旬，原告推荐被告邹嫚购买，并于2015年5月17日三方签订房地产买卖合同，约定：房屋总成交价883000元，房款首付250000元，剩余款项630000元贷款后支付。中介服务费总房价的1%。在合同第九项违约责任中规定：若发生买卖双方同时违约，中介费用买卖双方各付50%，发生争议向该房地产所在地人民法院起诉。合同签订后，被告邹嫚支付田俊5万元定金。2015年5月25日，原告得知定金已返还，四被告已解除合同。原告要求四被告支付中介服务费，四被告拒绝支付。现起诉要求：1、四被告支付原告居间服务费8830元；2、由四被告承担本案诉讼费。
被告毛健、邹嫚辩称：江山市喜来乐房屋中介服务部并不是房地产买卖合同的当事人，所以不具有诉讼主体资格。原告起诉的内容与事实不符，带其看房的是阿莲中介的祝春莲，直到合同要签订的那天徐良林才出现，祝春莲不要求支付中介费，徐良林已经没有资格要求支付中介费。徐良林所说的买卖双方同时违约的情况不成立，合同约定的过户时间是2015年5月21日，但是因为卖方不能按照合同约定时间过户，所以系卖方违约的原因导致无法履行。徐良林在居间过程中存在欺骗行为，2015年5月17日徐良林承诺能够在4日内办理过户，作为一个有相当行业经验的人，他应当知道提前还清银行贷款需要一个月时间预约的情况。合同第十一项明确约定，甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，由双方协商解决。毛健、邹嫚在合同解除之后，与田俊、刘文明达成了和解协议，所以毛健、邹嫚无需承担相应的责任。房地产买卖合同中居间方的责任免除条款加重了买卖双方的义务，是霸王条款，是无效的条款。居间合同虽已订立，但交易因为卖方违约未完成，居间服务也未完成，中介无权索赔。被告毛健、邹嫚与田俊、刘文明在解除合同后另行协议约定，今后若涉及中介费由田俊、刘文明承担。综上，请求驳回对被告毛健、邹嫚的诉讼请求。
被告田俊、刘文明辩称：原告江山市喜来乐房屋中介服务部的诉讼主体不适格，江山市喜来乐房屋中介服务部不是本案的当事人，被告田俊、刘文明与原告不存在居间服务关系，根据合同的相对性，被告田俊、刘文明也不是原告诉讼的主体，本案居间没有成功，且当事人也告知过房屋存在按揭贷款的情况，在得到原告明确承诺的前提下，才签订房地产买卖合同，事实上是无法在原告定下来的时间办理过户的，之后被告也积极的完成了履行合同的行为，田俊、刘文明并不存在违约的情况，原告作为居间人，在合同的履行过程中存在隐瞒事实的行为，不应当向四被告主张中介服务费。综上，原告要求支付居间服务费缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
原告江山市喜来乐房屋中介服务部向本院提交了以下证据：
1、房地产买卖合同一份，证明：2015年5月17日，四被告在原告的参与下签订房地产买卖合同一份，约定被告田俊、刘文明将学府五区3幢503室的房屋出售给毛健、邹嫚，房屋价款883000元，首付25万元，中介服务费为总房价的1%。合同第九条约定若发生双方同时违约，中介费用由双方各付50%。原告作为中介方在合同上签字，四被告作为买卖双方在合同上签字确认。
被告毛健、邹嫚对真实性没有异议，对证明对象有异议，认为合同中约定的过户时间是原告所写，四被告是首次买卖房屋，且当时被告田俊还问过徐良林能否在2015年5月21日过户，当时徐良林明确表示能够办理过户。
被告田俊、刘文明对真实性没有异议，对证明对象有异议，认为房地产买卖合同的中介方是七号中介徐良林，江山市喜来乐房屋中介服务部诉讼主体不适格，本案的买卖双方已经协商解除合同，不存在违约行为，根据合同第八条的约定，居间合同成功由买方支付中介费，现在居间行为并未结束，田俊、刘文明不是居间行为的委托方，与徐良林并没有居间的关系。
2、江山市喜来乐房屋中介服务部个体工商户营业执照复印件、诉讼代表人身份证明书各一份，证明：徐良林是江山市喜来乐房屋中介服务部的经营者。
四被告对真实性没有异议，认为涉案的房地产买卖合同中徐良林是以个人的名义作为中介，而不是以江山市喜来乐房屋中介服务部为中介方促成合同。
被告毛健、邹嫚向本院提交了以下证据：
1、房地产买卖合同一份，证明：徐良林在合同中写明2015年5月21日办理过户，事实上2015年5月21日无法办理过户，因为房屋有按揭贷款未还清，提前还按揭贷款需要一个月之前预约，徐良林作为中介对此应当是清楚的，5月21日卖方已经明确表示无法办理过户，构成了违约，但买卖双方自行协商解除合同，说明并不存在双方同时违约的事实，合同中约定买卖双方可以自行解决争议，所以原告方的诉讼理由不成立。
原告对真实性没有异议，认为合同的内容是各方协商的，根据合同第十一条第二款的约定，中介方在合同中是居间作用，不因买卖双方发生的纠纷负经济与法律责任，房屋抵押借款按照惯例可以提前还款。
被告田俊、刘文明对真实性没有异议，对证明对象中的田俊、刘文明构成违约有异议，对其他证明对象没有异议。
2、解除房地产买卖合同协议书，证明：基于中介方的行为，造成合同无法履行，买卖双方一致同意解除合同后，涉及中介费用由田俊、刘文明负责解决，与毛健、邹嫚无关。
原告对真实性没有异议，对证明对象中的因为中介的过错造成合同无法履行的事实有异议，认为该证据证明了四被告违约的事实，虽然四被告在协议中约定涉案房屋中介费用由田俊、刘文明与中介协商解决，是四被告之间的约定，对原告没有约束力，协议签订的时候并未通知原告，之后也没有人与原告协商处理中介费用。
3、2015年5月22日毛健与徐良林、田俊通话录音各一份，证明：在卖方明确表示无法按时办理过户的情况下，曾经与中介交流过卖方违约的情况，但之后徐良林没有做过双方的协商工作，他的居间服务并未做到位，双方无奈之下才选择了自行协商解决。
原告对毛健与徐良林录音的真实性没有异议，但是认为该证据不能证明中介方存在过错，只能证明是因为出卖方违约，双方协商解决的情况；对毛健与田俊的录音真实性没有异议，认为只能证明2015年5月21日房屋无法过户，是因为田俊、刘文明的过错导致的。
被告田俊、刘文明对徐良林与毛健录音的真实性不清楚，对毛健与田俊录音的真实性没有异议，2015年5月21日确实无法办理房屋的过户，毛健和田俊在一起协商过，徐良林在录音中提到过可以延期到2015年6月10日办理过户，但是毛健认为卖方已经违约，如果要延期，提出希望与卖方协商价款。
被告田俊、刘文明提交了抵押权注销登记申请表、房产抵押注销通知单、他项权证复印件各一份，证明：2015年5月25日，田俊、刘文明将涉案房屋的按揭贷款全部还清，在2015年5月27日办理了他项权证的注销。
原告对真实性及证明对象没有异议。
被告毛健、邹嫚对真实性没有异议，认为2015年5月25日并不知道田俊、刘文明已经还清了贷款，且买卖双方签订解除买卖合同的当天田俊、刘文明也没有告知该情况。
经庭审质证，本院审查认为：原告提交的证据，被告毛健、邹嫚提交的证据，以及被告田俊、刘文明提交的证据，各方对真实性均无异议，可以作为认定事实的依据，证明力综合全案情况分析认定。
经审理，本院认定事实如下：2015年5月17日，两原告作为中介方，被告田俊、刘文明作为卖方（甲方），被告毛健邹嫚作为买方（乙方），签订了一份房地产买卖合同，各方围绕学府五区3栋503室房产的出售约定：成交价为883000元（第三条），买方于2015年5月17日支付50000元定金，2015年5月21日前双方到场办理过户时支付首期房款（含定金）共计250000元，房价款630000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账户，如因乙方信誉问题，或因银行临时政策性变动不予放贷的，房价余款由乙方负责以现金方式于2015年6月10日前付清（第四条）；基于买卖双方委托中介方提供中介服务，且中介方已促成买卖双方签订本合同，买方同意在开始办理过户手续前按照中介收费标准（中介费为房屋成交价的1%，代办过户费每套房屋500元）一次性支付各项服务费（第八条）；卖方不能按本合同约定或者因违约而无法将该房产售予买方的，卖方应退回全部已收款项并双倍返还定金；买方不能按本合同约定或者因违约无法买入房屋的，卖方应该退还买方已经支付的房款，但买方所支付定金卖方不予退回；买方、卖方任何一方反悔违约，所没收定金或双倍返还定金均由守约方与中介方各半分成，若发生买卖双方同时违约，中介费用由买卖双方各付50%（第九条）；本合同一式三份，经三方签字后即生效；余款3000元在交房时以现金一次性付清等内容。被告毛健、邹嫚依约支付了50000元定金给被告田俊、刘文明。被告田俊、刘文明2015年5月21日将款项存入其在中国邮政储蓄银行股份有限公司江山市支行的还款账户以还清涉案房屋按揭贷款，但未能在2015年5月21日注销涉案房屋抵押权，导致四被告无法按约定办理涉案房屋的过户手续。2015年5月25日，四被告就解除涉案房地产买卖合同签订了一份协议书，约定：1、双方自愿解除于2015年5月17日达成的房地产买卖合同；2、卖方自愿返还买方定金5万元，于本协议签订之日一次性付清；3、今后如涉及该房屋的中介费用，由卖方与中介协商处理，如要承担责任，与买方无关。
本院认为：涉案房地产买卖合同合同虽然名为房地产买卖合同，但实际包含了两个合同，一是四被告间的房地产买卖合同，二是四被告作为房地产的买卖双方与作为中介方的原告围绕居间事宜达成的居间合同。虽然房地产买卖合同的中介方名称为7号房屋中介，但经核实，原告江山市喜来乐房屋中介服务部登记的经营场所、经营者与7号房屋中介的经营场所及经营者均相同，因此，本院认定7号房屋中介系徐良林对外经营实际使用的名称，江山市喜来乐房屋中介服务部系徐良林登记的字号，两者实际系同一个主体，四被告主张江山市喜来乐房屋中介服务部不具有主体资格，本院不予支持。涉案房地产买卖合同第八条“基于买卖双方委托中介方提供中介服务”的内容明确载明四被告均是委托人，被告田俊、刘文明主张与原告不存在居间服务关系，本院亦不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，对居间人的报酬没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。可见，促成合同成立后，居间人即有权要求委托人支付报酬，合同是否实际履行不影响居间人的居间报酬请求权。涉案房地产买卖合同对于中介促成合同成立后，卖方违约而买方并未要求双倍返还定金、买卖双方一致同意解除合同情形下居间报酬由谁支付、支付多少没有明确约定。根据上述法律规定，结合涉案合同约定的房屋买卖合同正常履行时按房屋价款的1%收取中介费，以及本地二手房买卖居间服务的实践中，中介促成房地产买卖合同成立后还需履行协助办理过户、主持房屋交付等义务，本院确定原告的居间报酬为4500元，由四被告平均负担。四被告主张系原告代四被告确定2015年5月21日办理涉案房屋过户手续并承诺合同签订后四天内能够办妥还清按揭贷款注销抵押权手续及办理涉案房屋过户手续缺乏依据，且即使原告作出过该承诺，四被告也没有证据证明按照涉案房屋按揭贷款银行的操作流程根本不可能在四天内办好上述事项，故四被告认为原告对被告田俊、刘文明的违约行为负有责任本院不予支持。四被告在协议解除涉案房地产买卖合同时虽然约定涉案房屋的中介费用由被告田俊、刘文明负责解决，但原告并非该协议的缔约方，也没有证据证明原告事后同意该协议的内容，故前述约定对原告没有约束力，被告毛健、邹嫚据此主张其不应支付居间报酬本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告毛健、邹嫚、田俊、刘文明于本判决生效之日起十日内各支付原告江山市喜来乐中介服务部、祝春莲居间报酬4500元。
二、驳回原告江山市喜来乐房屋中介服务部、祝春莲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告江山市喜来乐房屋中介服务部、祝春莲负担20元，被告毛健、邹嫚、田俊、刘文明负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 李亿朝
人民陪审员 周开才
人民陪审员 陈才清
二〇一五年一二月三日
书 记 员 蔡渊靖