湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终1号上诉人（原审被告）：永州市井祥贸易有限公司。法定代表人：雷二林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡本东（特别授权）。被上诉人（原审原告）：郭洪波。被上诉人（原审原告）：黄玲（系郭洪波之妻）。二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄文明，湖南湘永律师事务所律师（特别授权）。原审被告：永州市吉发房地产开发有限公司。法定代表人：何华吉，该公司经理。原审被告：桂林市源享酒店管理有限公司法定代表人：李平，该公司经理。上诉人永州市井祥贸易有限公司（以下简称井祥公司）因与被上诉人郭洪波、黄玲、原审被告永州市吉发房地产开发有限公司（以下简称吉发公司）、桂林市源享酒店管理有限公司（以下简称源享公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初1731号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。井祥公司上诉请求：撤销原判，改判为驳回郭洪波和黄玲的诉讼请求。事实和理由：1、原判认定事实不清，没有查明标的物在卖给上诉人之前是否抵押在银行贷款，也没有查明源享公司是否支付了购房款给吉发公司，上诉人支付了多少购房款，市场价格如何，14,000元的单价从何而来等，从而判决错误；2、本案焦点除了是否存在恶意串通外，还应包括吉发公司一房二卖，谁取得的物权合法有效；3、认定上诉人恶意串通的依据不足，上诉人通过善意、对价取得物权登记过户，物权优于债权，合法有效；4、被上诉人只是购买了吉发公司的部分门面房屋，但原判却判处吉发公司、源享公司与井祥公司之间的所有房屋买卖合同都无效，损害了其他人的利益，明显判决不当。郭洪波、黄玲辩称，原判认定事实清楚，处理正确，上诉人提供的依据与双方签订合同价格不符，价格明显偏低，且未尽到必要的审查义务，可以认定双方恶意串通，也不存在真实买卖，合同无效。上诉人的上诉请求和理由不能成立，应维持原判。至于我方当初诉请的本义是指与我方有关的房屋买卖合同无效，他人之事与我方无关。郭洪波、黄玲向一审法院起诉请求：1、请求依法确认被告吉发公司与被告源享公司签订的《永州市商品房买卖合同》无效；2、依法确认被告源享公司与被告井祥公司签订的《永州市商品房买卖合同》无效；3、由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年6月30日，原告郭洪波、黄玲与被告吉发公司签订了一份《门面（铺面）买卖合同》，主要内容为：1、由买方（原告）购买卖方（吉发公司）位于冷水滩区凤凰园银竹家园紫竹区门面，栋号为C栋，层号为一层，编号为D32、D33、D34、D35的房屋，建筑面积为193.83平方米，单价为每平方米6000元，金额1,162,980元；编号为D12、D13、D14、D15的房屋，建筑面积66.18平方米，单价为每平方米5000元，金额330,900元。以上门面合计总价为1,493,880元；2、在本合同签订之日付房价款880,000元，2011年6月30日前付房价款450,000元，办理房产证时，付清房价款10%的余款；3、卖方于2010年12月1日前将门面交买方临时使用，于2011年12月30日前，双方进行验收，办理相关手续，在房屋交付后一年内，卖方协助买方办理好所购门面的房产证。上述合同签订后，原告依约向被告吉发公司交纳了购房款共计1,230,000元，并于2013年7月18日缴纳两次契税各14,938元。2010年10月，被告吉发公司将合同约定的房屋交付给了原告使用，但一直未协助原告办理该房屋的产权登记。2014年12月9日，被告吉发公司与被告源享公司签订了一份《永州市商品房买卖合同》，双方约定将包括原告所购房屋在内的银竹家园C栋一层101房（建筑面积3352.89平方米）以单价每平方米3100元、总金额为10,393,959元的价格卖给被告源享公司。2014年12月11日，被告源享公司就该房屋取得了永房权证冷字第7140188**号房屋所有权证。2015年1月16日，被告源享公司又将该房屋以同样的价格卖给被告井祥公司并签订《永州市房屋买卖合同》，约定由井祥公司先支付9,000,000元购房定金，但对余款的支付方式在合同中未予约定。2015年1月26日，被告井祥公司申请办理了该房屋的产权转移登记。另查明，被告源享公司在向桂林银行抵押贷款时，以被告吉发公司所建设的银竹家园C栋102房作抵押时，该房屋建筑面积为4253平方米，评估价为59,882,200元，即单价为每平方米14,000元。一审法院认为，本案争议的焦点为被告吉发公司与源享公司以及源享公司与井祥公司之间的房屋买卖行为是否属于恶意并损害了原告的合法权益。第一，从各买受人购买房屋的时间来看，原告购买于2011年6月，而被告源享公司购买时间为2014年12月、被告井祥公司购买时间为2015年1月，即原告购买的时间比被告源享公司早三年多，而源享公司购买后一个月又转买给源享公司，故应当保证原告在先购买人的相关权利。第二，从各买受人实际接受或占有房屋的时间来看，被告吉发公司已于2010年10月将房屋交付给了原告使用，原告实际占有、使用房屋至今。被告源享公司与井祥公司虽到房产部门办理了相关登记手续，但上述被告均未实际占有房屋，也未对房屋行使使用、收益等所有者的权利。因此，可认定被告吉发公司只将本案房屋的实际交付给原告，而未交付给被告源享公司与井祥公司。第三，从各方买受的价格来看，原告2011年买受该房屋的价格为每平方米5000元和6000元，而被告源享公司2014年底从吉发公司受让该房屋的价格仅为每平方米3100元，价格约为原告受让时价格的一半，这与永州市近几年来的房屋价格一直上涨的状况明显不相符。同时，被告源享公司取得房屋产权登记一个月后，又以同样的价格转让给被告井祥公司，明显与常理不符。经查明，2014年底该地段同样房屋的市场评估价为每平方米14,000元，而三被告之间的房屋转让价格不到市场评估价的四分之一，其转让行为明显存在恶意，损害了原告的合法权益。被告井祥公司辨称其以合理对价取得该房屋，与事实不符，不予采纳。最后，无相关证据证实被告源享公司已向被告吉发公司支付了买受房屋的购房款，即源享公司与吉发公司之间的房屋转让存在恶意无偿转让的可能性，双方的转让行为应为无效行为。综上所述，三被告之间的房屋转让价格明显低于市场价，其行为损害了原告作为在先购买人的合法权益，现原告请求确认无效，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、第五十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认被告永州市吉发房地产开发有限公司与被告桂林市源享酒店管理有限公司2014年12月9日就买卖冷水滩区银竹家园C栋一层101房所签订的《永州市商品房买卖合同》无效；二、确认被告桂林市源享酒店管理有限公司与被告永州市井祥贸易有限公司2015年1月16日就买卖冷水滩区银竹家园C栋一层101房所签订的《永州市房屋买卖合同》无效。本案案件受理费200元，由被告永州市吉发房地产开发有限公司、桂林市源享酒店管理有限公司、永州市井祥贸易有限公司负担。二审期间，上诉人井祥公司向本院提供了以下证据，主要证实井祥公司房屋买卖的实际成交价已达近4490元/平方米，并非合同中约定的低价：证据一，冷水滩信用社抵押合同及相关附件和还款凭证。拟证明1、张中金向冷水滩信用社贷款700万元，由吉发公司提供本案争执房产抵押。2、张中金收到井祥公司的汇款、借款后已还清贷款。证据二，李井善转账凭证一份，夏中祥转账凭证二份、夏中祥建行尾号5555卡号交易流水一份、夏中祥借宋彦宙借据一份、吉发公司委托书一份。拟证明1、井祥公司支付张中金840万元，夏中祥借宋彦宙65万元偿还张中金贷款，赎出本案争执标物。2、井祥公司股东夏中祥因购买本案争执标物支付何艳10万元、邓贻坚12万元、李井善70万元、偿还宋彦宙65万元。第一期共付款997万元。证据三，李平借夏中祥借款凭据一份、吉发公司过户本案标的物给桂林源享公司的税费发票一份。拟证明1、吉发公司过户本案标的物给井祥公司的税费由吉发公司承担。2、过户税费共2,081,986.73元证据四，何华吉借夏中祥借款借据一份、桂林源享公司过户本案标的物给井祥公司的税务发票一份。拟证明1、桂林源享公司过户本案标的物给井祥公司的税费由吉发公司承担。2、过户税费共597,214.36元。证据五，华融湘江银行永州分行《最高额抵押合同》及相关资料，拟证明永州市鸿祥商贸有限责任公司向华融湘江银行贷款900万元，上诉人以本案标的物抵押；证据六，永州市鸿祥商贸有限责任公司在华融湘江银行尾号为6874账户的文易流水一份和转账凭证3份，拟证明1、永州市鸿祥商贸有限责任公司向华融湘江银行万元全部到位；2、到位后向唐应转账383万元、向雷英转账235万元、向，向邓贻坚转账60万元；证据七，唐应发证明、收据、夏亚玲应发李井善三方《股份转让协议》及尾号为9876的建行卡交易流水，拟证明1、唐应发收到鸿祥公司转账383万元；2、其中井祥公司代吉发公司偿还唐应发债务168万元；3、另215万元转给了雷英；证据八，邓贻坚证明，拟证明上诉人代吉发公司偿还邓贻坚欠款72万元；证据九，708014564号房产及抵押信息，拟证明1、该房产的登记和变更信息；2、该房产自出售给被上诉人前一直抵押在银行。被上诉人郭洪波、黄玲对上诉人二审提供的证据质证意见如下：一、上述证据本应该在一审提供，二审时提供不能算新的证据，对其证据的“三性”提出异议。二、上述证据不能证实上诉人的上诉主张，只能证实井祥公司、源享公司与吉发公司有过经济往来，与购房款无关，不能证明房屋买卖合同的单价。三、上述证据与真实的房屋买卖合同的价格不一致，不能作为本案的定案依据。被上诉人郭洪波、黄玲也向本院提供了一份企业信用信息公示以及市民问政记录，拟证明井祥公司的股东夏中祥另外开过小额的投资公司，非法吸收存款，发放贷款，与吉发公司有经济上往来，不能认定其提供的依据就是购房款，不排除放贷的可能。上诉人对被上诉人提供的证据没有异议，但提出没有私开投资公司。本院对双方当事人二审提供的证据认证认为，上诉人提供的证据，其客观性和真实性可以确认，但是否与本案有关联，本院结合其他证据再予认定；被上诉人提供的证据符合证据的“三性”，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，因吉发公司此前已将房屋抵押在银行用于贷款，井祥公司的股东夏中祥和李井善曾为吉发公司及其法人代表何华吉偿还贷款及各种债务。按上诉人的计算，这些都是合同之外为购买房屋所支出的费用，因此，房屋买卖的实际成交价已达4490元/平方米。吉发公司一审在给永州市人民政府的“情况说明”中承认其与源享公司和夏中祥为贷款而签约过户，不存在房屋买卖关系，并承认产权不能过户给被上诉人的责任在自己一方。由于郭洪波和黄玲起诉吉发公司要求将购买房产过户，经冷水滩区人民法院主持调解，双方已达成协议，吉发公司在2016年仍同意将已出售给郭洪波、黄玲的房产过户到郭洪波、黄玲的名下。井祥公司二审时坚持双方进行了实际的房屋买卖，签订的房屋买卖合同只有每平方米3100元的合同，不是为贷款而过户，双方实际按口头协议和借条履约过户。本院认为,从本案现有证据看，2011年6月吉发公司将诉争门面房依约出售给被上诉人郭洪波、黄玲，郭、黄已占有、使用至今,但到2014年12月，吉发公司又将已出售给被上诉人的房屋（下称已购房产）连同其他房屋一并低价出售给源享公司并积极过户，源享公司并没有支付购房款，仅过了一个月源享公司又将过户的房产以同样的价格出售给井祥公司并办理了过户手续，因此郭洪波、黄玲诉请要求确认吉发公司与源享公司，源享公司与井祥公司房屋买卖合同无效,究其实质是要求确认这些合同中涉及已购房产的相关内容无效；井祥公司则以自己一方以合理价格善意取得为由进行抗辩和上诉，并提出根据《物权法》的规定，不动产应以登记为准，物权大于债权，本案所涉合同均为有效，郭洪波、黄玲只能追究吉发公司违约责任，其确认合同无效的诉讼请求应予驳回。因此双方当事人争议的焦点是本案中吉发公司与源享公司，源享公司与井祥公司之间的房屋买卖合同是否属于恶意损害了被上诉人的合法权益，上诉人是否已善意取得房产所有权。本院经综合分析研究认为，郭洪波、黄玲的诉讼请求应予支持，井祥公司上诉提出合同全部有效，应驳回被上诉人的诉讼请求不能成立，理由如下：一、郭洪波、黄玲所购买房屋原属吉发公司所有，吉发公司早在2011年已将房屋出售给郭洪波和黄玲，郭洪波和黄玲已完成相应的付款义务并自2010年10月实际占有使用、管理至今，该合同合法有效且已实际履行多年，维护合法交易的稳定性可避免更多纠纷的产生。二、已购房产的房屋产权虽没办至郭洪波、黄玲名下，其责任全在吉发公司，自2011年起房屋的所有权已实际转归郭、黄二人，2014年之前诉争房屋虽登记在吉发公司名下，但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，涉案房屋的真实权利人应以实际履行所有权权能的一方享有，而非仅以不动产登记簿登记为准。吉发公司已不再是涉案房屋的真实权利人，但吉发公司却于2014年底又将含涉案房产在内的房产出售给源享公司，依《合同法》第五十一条规定：吉发公司的无权处分行为是否有效，应依真实权利人是否行使追认权或吉发公司是否重新获得房屋所有权而定，但本案中郭洪波、黄玲并没追认，吉发公司也未重获所有权，同时源享公司并未实际支付购房款。因此，吉发公司又将已购房产出售给源享公司的行为无效，双方所签订的《房屋买卖合同》这部分内容不客观，不真实，恶意串通较为明显，应当无效；在此前提下，源享公司此后与井祥公司签订的《房屋买卖合同》中这部分内容亦属无效。三、从价格上看，吉发公司与源享公司签订的房屋买卖合同在2014年底的单价为3100元/平方米，而同时同地段的单价已近14,000元/平方米，依《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十九条规定：可以认定是明显不合理的低价，且源享公司其实没有付款，更能佐证房屋买卖合同的不真实性，签订不真实的合同或价格明显过低的合同又积极过户，损害的是郭洪波、黄玲的既得利益，依《合同法》第五十二条第三款之规定：该合同这部分内容亦属无效，而源享公司与井祥公司的房屋买卖涉及已购房产部分也是同样的低价，明显存在恶意，应属无效。上诉人提出合同价低于实际成交价是为了少交税款，这是以合法形式掩盖非法目的，也应无效。四、井祥公司在二审期间提供了一系列证据证明其代吉发公司及其法人代表何华吉去偿还银行贷款和债务，支付房屋买卖过户费，这些都应作为购房款的一部分，拟证实上诉人实按4490元/平方米的价格购买，属善意取得。但这些证据不能证实上诉人合同全部有效的主张，因为其一，井祥公司的股东之一夏中祥开过小额贷款公司，其与吉发公司及其法人代表有过经济来往；其二，上诉人提供的证据不能证实其偿还的借、贷款就是购房款，因为如果属实，实际购房款远高于合同约定价款，起码双方应还有一份实际成交的合同或协议。但井祥公司只提供了单价为3100元/平方米的合同，并称没有实际成交的书面合同，只有口头协议，这明显不符情理；其三，被上诉人提供的井祥公司与源享公司的房屋买卖合同及缴费发票均载明单价为3100元/平方米，该证据的证明效力明显大于上诉人提供的其他证据，因此可以认定井祥公司对已购房产并没支付合理对价，不属善意取得；其四，吉发公司一审主张其与源享公司、井祥公司只是为贷款需要而签约过户，并未实际买卖。故而2016年吉发公司与两被上诉人经法院调解，吉发公司仍同意将房产过户给两被上诉人。井祥公司也认可吉发公司与源享公司并没有交易。那么，井祥公司当时已明知源享公司实际并没通过房屋买卖取已购得房屋所有权却仍与之签订房屋买卖合同并抓紧过户，恶意串通比较明显。其五，即使按上诉人坚持的是房屋买卖，但根据现有证据，井祥公司与源享公司之间的房屋买卖合同价格明显偏低，在这种情况下井祥公司应该尽到必要的审谨义务，但井祥公司签约前不去对被上诉人占用的房屋进行调查，签约时双方对何时交付房屋，违约责任等没有约定，合同的主要条款都是空白，事后又不积极实际主张房屋的移交使用等相关权利，只是积极办证并为他人支付过户费等，依旧《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条规定，应认定井祥公司在本案中存在重大过失，对被上诉人已购房产不属善意取得。五、井祥公司上诉提出，己方已取得房屋所有权证，法院应以不动产登记为准，驳回郭洪波、黄玲要求宣告房屋买卖合同无效的诉讼请求。经查，虽然井祥公司已进行房屋登记，但依《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定：无处分权人将动产或不动产转让给受让人，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让。（三）转让的动产或不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需登记的已经交付给受让人。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。如前所述，井祥公司取得已购房产缺乏善意和以合理的价格之条件，而不动产登记只是不动产物权的一种公示手段，并非确定物权的唯一依据，且本案只审查合同是否有效，上诉人井祥公司以己方已取得房屋登记，物权大于债权为由，主张合同有效于法不符。综上所述，本案中井祥公司上诉提出的其以合理价格购买含已购房产在内的房屋的上诉理由与现有证据不符，善意取得的证据明显不足，也与情理不符，从而损害了被上诉人的合法权益。为促使当事人诚信履约，也为了维护合法的交易的稳定性，本院对井祥公司的合同全部有效诸项上诉理由和请求不予采纳，井祥公司可依法另行维权。原判认定事实清楚，但对被上诉人之外的合同内容也进行了确认，处理不够严谨，应予改正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项之规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初1731号民事判决；二、确认永州市吉发房地产开发有限公司与桂林市源享酒店管理有限公司2014年12月9日签订的《永州市商品房买卖合同》中涉及郭洪波、黄玲已购买房产的内容无效；三、确认桂林市源享酒店管理有限公司与永州市井祥贸易有限公司2015年1月16日签订的《永州市房屋买卖合同》中涉及郭洪波、黄玲已购买房产的内容无效。一审案件受理费维持不变；二审案件受理费200元，由上诉人永州市井祥公司贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐爱民审 判 员  李秋云代理审判员  王 荣二〇一七年二月九日书 记 员  周梅梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。