安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第01480号
上诉人（原审被告）：张甫明，男，1965年3月27日出生，汉族，农民，住安徽省凤阳县。
委托代理人：付吉光，安徽明都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱道平，男，1964年1月12日出生，汉族，农民，住安徽省凤阳县。
委托代理人：赵怀利，凤阳县府城镇法律服务所法律工作者。
上诉人张甫明因确认合同无效纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院于2014年9月15日作出的（2014）凤民一初字第01327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年期间，张甫明、张甫军等兄弟姐妹将父亲张朝林（已故）在凤阳县小溪河镇农贸市场东侧（原小溪河镇政府大门北侧）的老房拆除新扩建为32间二层楼房，朱道平欲购买该处房屋，当时朱道平与张甫明口头约定：朱道平以239000元的价格购买该处坐北面南的一套二上二下4间楼房，首付款为40000元，余款交房时付清。2011年9月24日，朱道平按约向张甫明交付了40000元的购房首付款。在2012年该处房屋基本完工时，朱道平以张甫明没有取得该处房屋的合法手续，无法办理房屋的土地证和产权证为由，拒绝接收房屋和给付剩余的购房款，并要求张甫明退还购房首付款。为此，朱道平诉讼来院，请求法院确认双方的房屋买卖合同无效；判令张甫明立即返还朱道平购房首付款40000元，并按银行同期同类贷款利率支付利息；承担本案的诉讼费用。
另查明：张甫明、张甫军等兄弟姐妹将父亲张朝林（已故）在凤阳县小溪河镇农贸市场东侧的老房拆除新扩建的32间二层楼房，至今没有办理城乡集体个人新建扩建房屋许可证，也没有办理土地使用许可证和房屋所有权证，张甫明在本案的诉讼中也没有提交分家析产协议或遗产继承分割的相关手续。张甫明及其父亲张朝林系凤阳县小溪河镇小溪河村的村民，本案诉争房屋所属的土地属于凤阳县小溪河镇小溪河村民委员会所有，朱道平属凤阳县小溪河镇北夏村村民，朱道平和张甫明分属于二个村民委员会的村民，不属于同一个集体经济组织间的成员。
原审法院认为：本案诉争的焦点问题为：1、张甫明出卖给朱道平的房屋是否属于张甫明所有或者张甫明是否有权处分？2、张甫明是否应返还朱道平购房首付款40000元，并按银行贷款利率支付利息？
因张甫明、张甫军等兄弟姐妹将父亲张朝林（已故）在凤阳县小溪河镇农贸市场东侧的老房拆除新扩建的32间二层楼房，至今没有办理城乡集体个人新建扩建房屋许可证，也没有办理土地使用许可证和房屋所有权证，张甫明在本案的诉讼中也没有提交分家析产协议或遗产继承分割的相关手续，故张甫明不能证明本案出卖给朱道平的一套二上二下4间楼房归张甫明所有。另外，朱道平和张甫明不属于同一个集体经济组织间的成员，双方买卖房屋所属的土地归村集体所有，个人无权处分，因此，朱道平和张甫明口头约定的房屋买卖合同无效。依照法律规定，张甫明应当返还朱道平购房首付款40000元。因朱道平在购买房屋时没有要求张甫明出具该房屋的基本信息资料，也没有向有关部门查询情况，其自身存在着过错，由此导致买卖合同无效而造成的损失应由其自行承担。故对朱道平要求张甫明支付购房首付款40000元利息损失的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告朱道平与被告张甫明在2011年9月24日口头约定的房屋买卖合同无效；二、被告张甫明于本判决生效后十日内返还原告朱道平购房首付款40000元人民币；三、驳回原告朱道平的其他诉讼请求。案件受理费1100元，减半收取550元，由原告朱道平、被告张甫明各负担275元。
张甫明上诉称：1、本案房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律或社会公共利益，应当是合法有效的。双方虽不是同一集体经济组织成员，但根据土地管理法第二条的规定，法律并没有对房屋受让人的身份进行限定。2、根据物权法第十五条的规定，合同自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。张甫明虽没有取得房屋所有权证和土地使用权证，但这仅仅涉及合同履行问题即不动产合法性转移问题，并不涉及合同的效力问题。张甫明在上诉时已提交了小溪河村委会和小溪河镇建管站的证明，证明张甫明属合法建房。3、涉案房屋是张甫明经兄弟姊妹及母亲同意后，由张甫明出资将父亲以前居住的房屋拆除后新建的房屋，张甫明的兄弟姊妹及母亲均书写有放弃继承权的声明书，根据继承法的相关规定，张甫明对涉案房屋享有所有权。另张甫明所建房屋与父亲生前居住的房屋在客体上并不等同。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
朱道平答辩称：双方当时口头约定张甫明出售的房屋为依法准建，庭审中张甫明表示其无能力办理土地证、房产证，由此表明双方的意思表示是不真实的。张甫明建设房屋所使用的土地为集体所有，如果张甫明以商品房对外出售，侵害了本集体组织的公共利益。根据物权法的相关规定，不动产的设立、变更、转让和消灭应当依法登记。本案诉争的房屋未经登记，因此转让是非法的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，张甫明提供如下证据：1、凤阳县小溪河镇小溪河村民委员会及凤阳县小溪河镇建设管理站的证明一份，证明张甫明建设房屋属于拆除旧房建新房，是经过政府建管站口头同意的，只是暂停办理审批手续，张甫明所建房屋符合村镇规划，且属私有。2、凤阳县小溪河村民委员会的证明一份，证明张甫明所建房屋符合村镇规划，属于私有且允许对外出售。3、凤阳县小溪河村民委员会的证明一份，证明张甫明、张甫兵、张甫军、张再霞、张甫梅均系张朝林的子女。4、张甫兵、张甫军、张再霞、张甫梅、唐正英的身份证复印件及其各自出具的声明书，证明上述几人均放弃对张朝林遗产的继承权。
朱道平质证认为，上述证据均不属于新的证据，证据1、房屋建设必须依法取得准建审批手续，该证据反映是口头同意，不符合法律规定。证据2、该证据陈述不是事实，其允许对外出售的说法是完全不负责任的，村委会也没有权利允许任何人对外出售房屋。证据3、反映情况不清楚，如果要证明身份关系应当有当地派出所的证明。证据4、从证据来看都是一人书写，是否是本人签字无法核实，该证据形式也不合法，遗产继承应该有相关协议或经依法公证等才能具有效力。
本院认证认为，对证据1、2，张甫明就涉案房屋未提供合法有效的准建手续，其提供的凤阳县小溪河镇建设管理站的证明不符合法定形式要件，凤阳县小溪河镇小溪河村民委员会的证明也没有相关负责人的签字，故本院对此不予确认。对证据3，因未有公安机关出具的证明，本院对此不予确认。对证据4，因相关证人未出庭作证，本院对此不予确认。二审中，双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：本案二审争议焦点是涉案的房屋买卖合同是否有效。
本案中，张甫明所建房屋并未取得相关准建手续，同时涉案房屋买卖合同涉及到集体土地使用权的转让，而本案双方当事人非同一集体经济组织成员，双方均未提供房屋买卖符合法律规定的条件的相关证据，该房屋买卖合同客观上损害了集体经济组织的权益。综上，原判认定涉案房屋买卖合同无效符合法律规定，张甫明的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由张甫明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺建国
代理审判员 刘先勇
代理审判员 贺 斌
二〇一五年二月三日
书 记 员 宗 娟
附处理本案有关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。