安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终2204号上诉人（原审被告）：苏州腾晖光伏技术有限公司，住所地江苏省常熟市沙家浜镇长昆工业园，统一社会信用代码91320581690799058H（1/1）。法定代表人：王柏兴，董事长。委托诉讼代理人：杨秋芬，女，职员。委托诉讼代理人：徐超，男，职员。被上诉人（原审原告）：合肥彩丽丰新型材料有限公司，住所地安徽省肥西县花岗镇工业聚集区，统一社会信用代码91340123562192024E（1-1）。法定代表人：项卫峰，总经理。委托诉讼代理人：韩永嵘，安徽神州律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭剑，肥西县花岗镇法律服务所职员。原审被告：顾悦，男，1987年2月10日出生，汉族，住江苏省常熟市，上诉人苏州腾晖光伏技术有限公司（以下简称腾晖光伏公司）因与被上诉人合肥彩丽丰新型材料有限公司（以下简称彩丽丰新材公司）、原审被告顾悦租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2015）肥西民二初字第00702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。腾晖光伏公司上诉请求：撤销原判，发回重审，由彩丽丰新材公司承担一、二审诉讼费。一审审限超期严重，程序违法，认定事实不清，判决不公。彩丽丰新材公司仅提交了《建设工程规划定点放线通知书》复印件，此后于2017年1月提交了房屋产权证，超出一审答辩终结时间2016年1月20日，故双方签订的租赁合同无效，彩丽丰新材公司应返还6万元保证金。彩丽丰新材公司未提供有关厂房的土建消防验收证明，厂房为法律禁止使用，导致租赁合同目的无法实现，腾晖光伏公司无法注册完毕合肥华晖光伏贸易有限公司。彩丽丰新材公司从未交付房屋，腾晖光伏公司从未使用过房屋，房屋一直为彩丽丰新材公司控制，腾晖光伏公司无理由缴纳厂房租金。彩丽丰新材公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。彩丽丰新材公司向一审法院起诉请求：腾晖光伏公司与顾悦共同支付租金25.2万元及物业管理费12600元（自2014年12月1日暂计至2015年8月31日，顺延计至交房日止）、违约金5380.2元，承担诉讼费用。腾晖光伏公司向一审法院反诉请求：确认其与彩丽丰新材公司签订的租赁合同无效；彩丽丰新材公司返还租赁保证金6万元，承担反诉费。一审法院认定事实：2014年11月，腾晖光伏公司委派员工顾悦等与彩丽丰新材公司洽谈租赁厂房事宜。2014年11月20日，顾悦受腾晖光伏公司委派，以个人名义与彩丽丰新材公司协商签订了一份承租方为周建新（腾晖光伏公司董事）、授权代表人为刘浩然、顾悦（周建新、刘浩然名字均由顾悦代签）的租赁合同，合同约定：彩丽丰新材公司租赁给腾晖光伏公司3#厂房，租赁建筑面积2800㎡；厂房为标准钢结构，2014年11月20日前提供给腾晖光伏公司实际使用；租赁期限三年，自2014年11月20日起至2017年11月19日；厂房租金人民币10元/月/㎡，即每月28000元；每月物业费收费标准核算为2800㎡乘以0.5元/㎡等于1400元，签订合同日腾晖光伏公司支付彩丽丰新材公司租赁保证金6万元。2014年12月11日，腾晖光伏公司发起投资合肥华晖光伏贸易有限公司，预先核准的企业名称保留期至2015年6月11日。2015年3月25日，顾悦以合肥华晖光伏贸易有限公司名义与彩丽丰新材公司签订租赁合同，合同约定：彩丽丰新材公司将坐落于肥西县花岗镇工业聚集区彩丽丰新材公司3号厂房（2800㎡）出租给合肥华晖光伏贸易有限公司使用；租赁期三年，自2014年12月1日至2017年11月30日止；厂房租金人民币10元/月/㎡，即每月28000元；每月物业费收费标准核算为2800㎡乘以0.5元/㎡等于1400元，签订合同之日合肥华晖光伏贸易有限公司应支付彩丽丰新材公司租赁保证金6万元，租金为每半年付，支付日期为15日前缴清；合肥华晖光伏贸易有限公司在2015年4月10日前向彩丽丰新材公司交清6万元保证金；租赁期间，合肥华晖光伏贸易有限公司应及时支付房租及其他一切费用，如拖欠租金或到期不搬离厂房，每延迟一日，彩丽丰新材公司按拖欠租金金额1‰收取违约金。前述合同加盖了合肥华晖光伏贸易有限公司合同专用章。2015年4月23日，腾晖光伏公司向彩丽丰新材公司汇款6万元保证金，彩丽丰新材公司按约定将厂房交付腾晖光伏公司使用。腾晖光伏公司应于2014年12月交纳半年租金，拖延未交。合肥华晖光伏贸易有限公司未登记设立。彩丽丰新材公司1#、2#、3#厂房及办公楼经肥西县公安消防大队竣工验收消防备案。2013年3月14日，肥西县规划局就3#厂房出具《建设工程规划定点发线通知书》。2015年4月20日，肥西县环境保护局作出《建筑工程环保预验收合格意见书》，意见书称前述1#、2#、3#厂房及办公楼项目符合国家环境保护规定要求，同意项目投资建设。一审庭审中，腾晖光伏公司及顾悦诉讼代理人黄俊丰请求确认厂房至诉讼时为彩丽丰新材公司控制。彩丽丰新材公司于2017年1月16日提供了有关花岗镇董岗工业园3#厂房的皖（2016）肥西不动产权第0015265号不动产权证。一审法院认为，2015年3月25日彩丽丰新材公司与合肥华晖光伏贸易有限公司授权代表人顾悦签订的租赁合同与2014年11月20日彩丽丰新材公司与腾晖光伏公司董事周建新及授权代表人顾悦等签订的租赁合同，就厂房、租金、物业管理费以及保证金等约定内容相同，故2014年11月20日租赁合同被2015年3月25日租赁合同替代，但租期自2014年12月1日起算。腾晖光伏公司于2015年4月23日向彩丽丰新材公司汇款6万元保证金，视为对顾悦履行职务行为的认可。2015年3月25日租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，彩丽丰新材公司按约将3#厂房交付合肥华晖光伏贸易有限公司使用，合肥华晖光伏贸易有限公司未登记设立，未缴纳租金等费用，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第四条第一款规定“公司因故未成立，债权人请求全体或者部分发起人对设立公司行为所产生的费用和债务承担连带清偿责任的，人民法院应予支持”，腾晖光伏公司作为合肥华晖光伏贸易有限公司发起出资人，应对2015年3月25日租赁合同产生的租金等债务承担民事责任。腾晖光伏公司诉请确认租赁合同无效，租金保证金6万元返还，不予支持，6万元保证金可抵扣欠付租金。彩丽丰新材公司诉请腾晖光伏公司支付租金25.2万元、物业管理费12600元（自2014年12月1日至2015年8月31日止），予以支持，6万元保证金抵扣租金，腾晖光伏公司实欠租金19.2万元；顾悦系腾晖光伏公司员工，实施职务行为，彩丽丰新材公司诉请顾悦支付租金、物业管理费，不予支持。彩丽丰新材公司诉请腾晖光伏公司支付违约金5380.20元，予以支持；诉请顾悦支付违约金，不予支持。腾晖光伏公司及顾悦诉讼代理人黄俊丰请求确认厂房至诉讼时为彩丽丰新材公司控制，租赁房屋未实际使用等，彩丽丰新材公司诉请腾晖光伏公司及顾悦支付自2015年9月1日起算至实际交付日止的租金、物业管理费、违约金，均不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、中利腾晖光伏科技有限公司于判决生效后十日内给付合肥彩丽丰新型材料有限公司的租金192000元、物业管理费12600元及违约金5380.20元，合计209980.20元；二、驳回合肥彩丽丰新型材料有限公司的其他诉讼请求；三、驳回中利腾晖光伏科技有限公司的反诉请求。本诉案件受理费5350元，减半收取2675元，反诉案件受理费1300元，减半收取650元，合计3325元，由中利腾晖光伏科技有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：2015年3月25日租赁合同载明“在签订租赁合同前，乙方已经实际考察3#厂房及其配套设施实际情况，满足乙方使用要求”。2017年1月11日，中利腾晖光伏科技有限公司名称登记变更为苏州腾晖光伏技术有限公司。本院认为，彩丽丰新材公司将其3号厂房出租予合肥华晖光伏贸易有限公司使用，但至一审法庭辩论终结前未领取有关租赁物的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明，腾晖光伏公司诉请双方签订的租赁合同无效，于法有据，本院予以支持。因租赁合同载明“在签订租赁合同前，乙方已经实际考察3#厂房及其配套设施实际情况，满足乙方使用要求”，故腾晖光伏公司未对合同缔结尽合理审查义务，却认可租赁物满足适用要求及交付条件，故双方对合同无效均负过错，腾晖光伏公司以无法注册完毕合肥华晖光伏贸易有限公司，未使用过租赁物为由，主张不予支付租赁物交付后的占有使用费，不符合诚信、公平的交易原则，本院不予采纳；腾晖光伏公司诉请彩丽丰新材公司返还6万元保证金，符合合同法相关规定，本院予以支持。彩丽丰新材公司诉请腾晖光伏公司支付租赁物返还日前的租金和物业管理费，一审判令腾晖光伏公司仅支付2014年12月1日至2015年8月31日期间租金（占有使用费）19.2万元（6万元保证金抵扣后）及物业管理费1.26万元，未支持彩丽丰新材公司诉请的2015年9月1日后至租赁物返还日止的占有使用费及物业管理费，系综合考虑了合同履行状况及双方过错的处理结果，本院予以认同，但一审判令腾晖光伏公司另行支付违约金5380.2元，本院予以纠正。腾晖光伏公司上诉称一审程序违法，本案应发回重审，经查一审程序略有瑕疵，但未至“严重违反法定程序，应发回重审”的法定情形，本院对该上诉理由不予采纳。综上所述，腾晖光伏公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、变更安徽省肥西县人民法院（2015）肥西民二初字第00702号民事判决第一项为：苏州腾晖光伏技术有限公司于判决生效之日起十日内给付合肥彩丽丰新型材料有限公司占有使用费252000元、物业管理费12600元；二、撤销安徽省肥西县人民法院（2015）肥西民二初字第00702号民事判决第二、三项：三、确认苏州腾晖光伏技术有限公司、合肥彩丽丰新型材料有限公司于2014年11月20日、2015年3月25日签订的《租赁合同》无效；四、合肥彩丽丰新型材料有限公司于判决生效之日起十日内返还苏州腾晖光伏技术有限公司保证金60000元；五、驳回合肥彩丽丰新型材料有限公司的其他诉讼请求。综合以上判项一、四，苏州腾晖光伏技术有限公司于判决生效之日起十日内给付合肥彩丽丰新型材料有限公司款项总额204600元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2675元，由合肥彩丽丰新型材料有限公司承担1000元，苏州腾晖光伏技术有限公司承担1675元，反诉案件受理费650元，由合肥彩丽丰新型材料有限公司承担；二审案件受理费5350元，由合肥彩丽丰新型材料有限公司承担350元，苏州腾晖光伏技术有限公司承担5000元。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 马枫蔷审判员 余海兰二〇一七年六月二十四日书记员 徐文强附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。