江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第3364号
上诉人（原审被告）陈晓华，个体户。
被上诉人（原审原告）江苏百易家投资管理有限公司邳州分公司，住所地邳州市世纪大道与建设路交汇处明德中学西侧。
负责人朱卫忠，该公司经理。
委托代理人高立永，江苏大运河律师事务所律师。
上诉人陈晓华因与被上诉人江苏百易家投资管理有限公司邳州分公司（以下简称百易家邳州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2013）邳民初字第3892号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理。上诉人陈晓华、被上诉人百易家邳州分公司的委托代理人高立永到庭参加诉讼。该案现已审理终结。
百易家邳州分公司原审诉称，2010年10月21日，双方签订邳州市百易家家居广场铺位租赁合同及邳州市百易家家居广场管理协议。租赁协议约定，陈晓华承租家居广场一层A23号、A24号商铺，面积（含公摊）171.04平方米，租期自2011年3月1日始至2012年2月28日止；第一年度租金为52000元，第一年合同期满后，第二年以后年度租金均以上年度租金基数上递增3%确定租金数额；第一年百易家邳州分公司免收陈晓华管理费，第二年起陈晓华向百易家邳州分公司交纳管理费，管理费按年支付，陈晓华应付管理费标准为每月每平方米0.6元；租赁期满后，租金及相关费用应当计算至租赁物返还百易家邳州分公司之日所在月份止。上述合同于2012年2月28日终止后，陈晓华未续签租赁合同，但继续使用铺位。百易家邳州分公司催告陈晓华续签合同和管理合同，陈晓华不予续签且不缴纳逾期租金及管理费用。故诉至法院，请求判令陈晓华搬出邳州市百易家家居广场一层A23、A24号商铺，并腾空铺位内的物品；判令陈晓华支付自2012年3月1日至原审判决确定履行之日止租金及管理费（暂计算至2013年6月30日，租金为71152元、管理费1641元），并承担诉讼费用。
陈晓华原审辩称，陈晓华租房子装修完不久下雨，从外面渗水，房子漏水严重，对此百易家邳州分公司的人承诺赔偿。因为无法营业，而百易家邳州分公司又没有赔偿，故百易家邳州分公司诉请租金不合理。双方曾经协商过，如果不赔偿漏水损失，陈晓华可以不支付下一年租金。第一年租金到期后，百易家邳州分公司已经在涉案铺位上张贴转租广告。百易家邳州分公司开业的时候，消防不过关，不具备开业条件，且门口装修大半年，顾客无法进入购买东西。
原审法院经审理查明，2010年10月21日，百易家邳州分公司（甲方）与陈晓华（乙方）签订《邳州百易家家居广场铺位租赁合同》，双方约定百易家邳州分公司将其具有使用权的邳州市百易家家居广场一层面积（含公摊）为171.04平方米的A23、A24号商铺租赁给陈晓华使用，用于经营地板，租赁期限为2011年3月1日始至2012年2月28日，租金每平方米每月26元，租赁期内租金总额为52000元，租金支付方式为“乙方应在本合同签订当日一次性支付给甲方，以后每年应在上年租期届满前30日交纳租金”和“如续签合同，第二年及以后年度租金均以上一年度年租金基数上递增3%”，续租方式为“在租赁期满前30日起各方协商一致签订下年度租赁合同。如在租赁期满前一周各方还未能续订合同、交纳租金的，甲方有权将本合同约定的承租铺位（租赁物）在本租赁期满后另行出租给任何第三人使用”，双方约定解除合同或是合同到期后，陈晓华应在合同约定的期限内腾空租赁铺位，并由百易家邳州分公司授权的物业服务及商业管理方书面验收确认，并代为收回。
双方于《邳州百易家家居广场铺位租赁合同》中约定物业管理事宜，物业管理期限为“物业服务与商业管理期限与上述租赁期相一致”，物业管理费为“第一年免收乙方管理费”，第二年起乙方按照每月每平方米0.6元的标准向百易家邳州分公司支付管理费。另百易家邳州分公司（甲方）和陈晓华（乙方）于同日签订《邳州百易家家居广场管理协议》，其上约定的管理费收取标准与《邳州百易家家居广场铺位租赁合同》中约定的相同。陈晓华在使用涉案房屋经营地板生意过程中，房屋墙壁开裂漏雨，陈晓华因此花费金钱更换过墙面样板。
上述合同到期后，双方未达成新的租赁协议，也未支付合同到期后使用房屋的费用，故引起诉争。在诉讼过程中，百易家邳州分公司以其现在不具有涉案房屋使用权为由撤回第一项诉讼请求，仅要求陈晓华支付租金69333和管理费用1641元，并自愿负担因涉案房屋漏雨给陈晓华带来的损失5000元。
2014年3月7日的庭审中，陈晓华的代理人认可本次开庭前几天陈晓华才将自己的物品自涉案房屋中搬出。
另查明，百易家邳州分公司与陈晓华在合同签订时，陈晓华向百易家邳州分公司交纳商品质量保证金3000元，百易家邳州分公司认可已收到该3000元保证金，至今未退还。
再查明，涉案房屋系百易家邳州分公司自涉案房屋所有权人王中恒、刘爱萍、王瑞侠处租赁而来，百易家邳州分公司与房屋所有权人签订委托租赁及管理协议，约定租赁期限至2013年7月31日，百易家邳州分公司具有相应的转租的权利。
原审法院认为，百易家邳州分公司与陈晓华签订的房屋租赁合同及管理协议系双方的真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议的约定全面履行义务。陈晓华在租赁期满后，如有意继续使用涉案房屋，应按照合同约定及时与百易家邳州分公司重新签订新的租赁合同并支付租金和管理费，如陈晓华不愿继续使用该房屋，应及时将房屋退还百易家邳州分公司。陈晓华未按照合同约定及时与百易家邳州分公司签订新的租赁合同，也未支付使用期间的费用的情况下继续使用涉案房屋，应向百易家邳州分公司支付继续使用期间的费用。陈晓华抗辩百易家邳州分公司于2012年8月份在涉案房屋上张贴转租告示，其不应承担2012年8月份以后的租金，无证据证明，法院不予采纳，且至2014年3月7日开庭时，陈晓华代理人认可陈晓华于开庭前几天才将自己的物品自涉案房屋中搬出。因此，百易家邳州分公司要求陈晓华按照约定的房屋租金和管理费用的标准赔偿自2012年3月1日至2013年6月30日的房屋使用费69333元和管理费1641元，该请求未超出双方原约定的租金和管理费标准，且符合法律规定，法院予以支持。陈晓华在签订租赁合同时向百易家邳州分公司交纳的3000元押金，应自陈晓华应付款项中予以扣减。陈晓华抗辩百易家邳州分公司应赔偿因涉案房屋漏雨给其造成的损失，虽然百易家邳州分公司提供的涉案房屋确实存在漏雨情况，也导致陈晓华的墙面样板损毁，但是陈晓华未能提供证据予以证实其损失的大小，法院只能以百易家邳州分公司认可的5000元为准。综上，判决陈晓华给付江苏百易家投资管理有限公司邳州分公司62974元。
上诉人陈晓华不服上述民事判决向本院上诉称：1、上诉人于2012年8月停止营业并搬出商铺，且被上诉人在上诉人经营的商铺上张贴了出租广告。2、被上诉人将租赁期限延长至2012年9月1日；3、涉案房屋未经消防验收，租赁合同无效；4、一审程序违法；5、被上诉人未达到其承诺的经营规模，也缺乏相应的管理，未按照其承诺的经营期限开业；6、合同到期后被上诉人未联系进行续约事宜。综上，请求二审法院撤销原审，发回重审或依法改判。
被上诉人百易家邳州分公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审庭审中陈晓华认可了于2014年3月7日前几天将自己物品自涉案房屋中腾出。对上诉人上诉房租使用期间计算问题，被上诉人在原审中举证的租赁合同可以证明租赁期满后双方约定解除合同，承租人腾空租赁铺位应经出租人授权的物业服务及商业管理方书面意见书确认，在原审中上诉人均未提供有效书面证据证实被上诉人已经在上诉人主张的腾空房屋的时间进行书面验收。综上，请求维持原审判决。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：被上诉人主张的租金及管理费用是否应予支持。
上诉人在二审期间向法庭提交如下证据：1、照片5张，证明2012年7月百易家邳州分公司在上诉人的商铺上贴了出租广告。2、案外人袁峰于2010年8月16日与被上诉人签订的百易家家居广场壹层A13号铺位租赁合同，租赁期限自2011年3月1日始至2012年2月28日止，案外人孙秀华于2012年10月1日与被上诉人签订的百易家家居广场壹层A13号铺位租赁合同，租赁期限自2012年9月1日始至2013年7月30日止，以及孙秀华与袁峰的结婚证，上述证据证明被上诉人将第一年的租赁期限延长至2012年9月1日。3、被上诉人发布的公告照片，内容为“公司以扶持商户繁荣市场为宗旨，经研究决定，本市场所有商户第一年房租延期至2012年9月1日……”，证明被上诉人将第一年的租赁期限延长至2012年9月1日。4、邳州百易家家居广场铺位租赁户王某出庭作证，并提供其第二年与被上诉人签订的租赁合同，证明被上诉人将第一年的租赁期限延长至2012年9月1日。5、邳州百易家家居广场铺位租赁户侯某出庭作证，证明被上诉人将第一年的租赁期限延长至2012年9月1日。
被上诉人质证认为，照片拍摄时间不确定，对其真实性有异议，也没有被上诉人公司印章，被上诉人在陈晓华使用期间没有将该商铺转租给他人；对证据2合同的真实性予以认可，但认为与本案无关，因为该证据仅能证明被上诉人与案外人孙秀华、袁峰之间的约定，不能证明被上诉人与上诉人之间的约定；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，被上诉人未发布过相关公告；认为证人与本案的上诉人或被上诉人有利害关系，不能证明其证明目的，其证人证言不应予以采信。
被上诉人在二审期间向法庭提交如下证据：邳公消安检许字（2011）第042号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，发证日期为2011年9月8日，证明百易家家居广场已经消防验收合格。
上诉人对该证据的真实性提出异议，认为该证据上的场所名称不是被上诉人。
经当事人的举证、质证，本院对证据认证如下：上诉人提供的证人与本案的上诉人或被上诉人有利害关系，故对证人王某、侯某的证言不予采信；对上诉人提供的证据1，在无其他证据相印证的情况下，本院不予采信；对上诉人提供的证据2的真实性，因被上诉人无异议，故本院予以采信；对上诉人提供的证据3，被上诉人不予认可，但本院认为上诉人提供的证据2与证据3能够相互印证，证明证据3公告的内容，故本院对该证据予以采信。对被上诉人提供的消防安全检查合格证，本院认为消防安全检查合格证上的地址确为百易家家居广场的经营地址，故本院对该证据的真实性予以认可。
二审审理查明，被上诉人曾发布公告将所有商户第一年房租延期至2012年9月1日。其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：案外人孙秀华、及其配偶袁峰与被上诉人签订的铺位租赁合同与被上诉人发布公告的照片能够相互印证，可以证明被上诉人曾发布公告将所有商户第一年房租延期至2012年9月1日，故关于上诉人主张被上诉人将租赁期限延长至2012年9月1日的诉请，本院予以支持。根据双方签订的铺位租赁合同，上诉人在腾空铺位后应与被上诉人办理交接手续，并经被上诉人授权的物业服务及商业管理方书面验收确认，上诉人主张其于2012年8月已搬出承租的铺位，但未提供证据证明。且上诉人在原审庭审时认可其于2014年3月7日前几天将自己物品自涉案房屋中腾出，故本院对其该项主张不予支持。因此，上诉人实际房屋使用费和管理费应从2012年9月1日计算至2013年6月30日。
被上诉人已提供邳公消安检许字（2011）第042号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，能够证明百易家家居广场已经经过消防安全检查合格，故关于上诉人主张未经消防验收，租赁合同无效的诉请，本院不予支持。上诉人主张被上诉人在履行合同中存在违约行为以及被上诉人未联系进行续约事宜，但未提供证据予以证明，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈晓华关于被上诉人租赁期限延长至2012年9月1日的上诉请求有事实依据，本院予以支持。其余上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省邳州市人民法院（2013）邳民初字第3892号民事判决。
二、陈晓华于本判决生效之日起十日内给付江苏百易家投资管理有限公司邳州分公司36358元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1620元，由陈晓华负担；二审案件受理费1374元，由陈晓华负担374元，江苏百易家投资管理有限公司邳州分公司负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 员 张 蕾
代理审判员 崔金城
代理审判员 孟 娟
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 许 丽