天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0103民初761号
原告：东亚银行（中国）有限公司天津分行，住所地天津市河西区友谊北路47号。统一社会信用代码911200006737322223
负责人：彭辉，职务：行长。
委托诉讼代理人：孙立岩，该公司职员。
被告：刘建，男，1968年6月8日出生，汉族。
被告：郝丽欣，女，1978年11月23日出生，汉族。
原告东亚银行（中国）有限公司天津分行与被告刘建、郝丽欣借款合同纠纷一案，本院于2018年1月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙立岩到庭参加了诉讼，被告刘建、郝丽欣经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、二被告立即向原告偿还贷款本金3982165.06元；贷款利息及罚息163676.5元（暂计至2017年12月11日，具体金额按贷款合同约定计至实际还款之日止），提前还款补偿金79643.3元，代缴保险费2000元；2.原告对被告郝丽欣所有的位于天津市南开区水上公园路水云花园别墅B区15号的抵押房产享有优先受偿权；3.二被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：二被告为支付天津市南开区水上公园西路水云花园B区12号房产装修及购买红木家具部分价款的货款需要，向原告申请个人房地产抵押贷款。双方于2012年8月9日签订《房地产抵押贷款合同》，约定二被告向原告申请金额为500万元的贷款，贷款期限为壹拾伍年（自2012年8月16日起至2027年8月16日止）并将被告郝丽欣名下的位于天津市南开区水上公园路水云花园别墅B区15号的住宅作为上述贷款的抵押担保，此项抵押于2012年8月10日在天津市南开区房地产管理局取得了抵押物之他项权证。原告依约于2012年8月16日一次性向被告发放贷款人民币500万元整。现被告因自身经营遇到问题，自2017年3月17日起不能依据贷款合同的要求正常偿还每月的本金及利息。
原告为支持其诉讼请求提供如下证据：1、房地产抵押贷款合同，证明原、被告于2012年8月9日在天津签订合同，并一直延续执行；2、账户交易历史查询，证明原告于2012年8月12日将500万元贷款发放到被告刘建的账户，被告也以该账户还款及交纳保险费；3、欠款信息，证明被告截止到2017年12月12日的欠款情况；4、还款记录，证明被告自2017年4月开始不再偿还欠款；5、保险单及发票，证明被告应当为抵押物天津市南开区水上公园路水云花园别墅B区15号房屋交纳2017年度的保险费；6、提前还款补偿金的说明，证明被告应当承担提前还款补偿金的计算方法；7、天津市房地产他项权利证，证明原告为上述房屋的唯一抵押权人。
被告刘建、郝丽欣未作答辩，亦未向本院提交证据。
被告刘建、郝丽欣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃了举证、质证及对原告的陈述进行抗辩的权利。
经审查，原告提交的证据符合证据规则要求，能够证明原告与被告刘建、郝丽欣之间的权利义务关系，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。
经审理查明，2012年8月9日，原告与被告刘建、郝丽欣签订《房地产抵押贷款合同》，约定：二被告向原告借款500万元支付天津市南开区水上公园西路水云花园B区12号房产装修及购买红木家具部分价款；贷款期限自首次提款之日起15年（自2012年8月16日起，至2027年8月16日止）；利率为中国人民银行规定之同期同档次商业银行自营性个人住房贷款基准利率乘以120%；贷款逾期的，罚息利率按本合同约定的贷款利率乘以150%计算；若由第1期至第36期内提前还款，借款人向贷款人支付相当于其所提前偿还金额3%的提前还款补偿金；若由第37期至第180期内提前还款，借款人向贷款人支付相当于其所提前偿还金额2%的提前还款补偿金；抵押人须办理抵押房产之保险，在贷款本息清偿前，抵押人不得以任何理由中断保险，由此引起的损失由借款人及抵押人负责赔偿，贷款人有权代为购买保险，由此所发生的一切费用由借款人及抵押人承担。被告郝丽欣以其所有的坐落于天津市南开区水上公园路水云花园别墅B区15号房产作为上述贷款的抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利，借款人于本合同项下应承担的费用、贷款人实现债权和抵押权的费用等；如借款人违约，原告有权宣布已贷出款项提前到期，并要求借款人立即偿还全部或部分欠款。2012年11月30日，双方在天津市南开区房地产管理局办理抵押登记。2012年8月16日，原告向被告发放贷款500万元，被告收到款项后未按时还款。截至2017年12月11日，被告刘建、郝丽欣尚欠原告贷款本金3982165.06元、利息和罚息共计163676.5元。
另查，2017年7月10日，原告为涉案抵押物购买保险，向案外人亚太财产保险有限公司天津分公司支付保险费2000元。
本院认为，原告与被告刘建、郝丽欣签订的房地产抵押贷款合同系当事人的真实意思表示，内容合法有效，对当事人具有法律约束力。合同签订后，原告依约履行了放款义务，被告刘建、郝丽欣使用原告资金后未按约定偿还本息，属于违约行为，故原告有权依约解除合同，并要求被告刘建、郝丽欣偿还本金、利息、罚息、复利。关于原告要求行使抵押权优先受偿一节，双方已就抵押房产办理了抵押登记，且明确约定了抵押担保的范围，如被告刘建、郝丽欣未能按期履行还款义务，原告有权对坐落于天津市南开区水上公园路水云花园别墅B区15号的抵押物折价或拍卖、变卖所得价款，在抵押担保范围内优先受偿，故该诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告主张的保险费，因房地产抵押贷款合同中有明确约定，且原告提交相关证据证明其已实际支出相关费用，故该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的提前还款补偿金，虽然双方约定了提前还款补偿金的计算方式，但是该合同条款应理解为被告刘建、郝丽欣如希望提前还款，需向原告支付提前还款补偿金，以此赔偿原告因提前还款产生的损失。而本案系原告因逾期违约要求被告刘建、郝丽欣提前还款，不属于合同约定的需支付提前还款违约金的情形，故该项诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘建、郝丽欣于本判决生效之日起十日内向原告东亚银行（中国）有限公司天津分行偿还借款本金3982165.06元；
二、被告刘建、郝丽欣于本判决生效之日起十日内向原告东亚银行（中国）有限公司天津分行支付截至2017年12月11日的利息、罚息合计163676.5元及自2017年12月12日至实际给付之日的利息、罚息、复息（按涉诉房地产抵押贷款合同约定标准计算）；
三、被告刘建、郝丽欣于本判决生效之日起十日内向原告东亚银行（中国）有限公司天津分行支付代缴保险费2000元；
五、如果被告刘建、郝丽欣未按期履行上述第二至三项给付义务，原告东亚银行（中国）有限公司天津分行有权对坐落于天津市南开区水上公园路水云花园别墅B区15号的房产折价或就拍卖、变卖所得价款在担保范围内优先受偿；
六、驳回原告东亚银行（中国）有限公司天津分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40620元，由原告东亚银行（中国）有限公司天津分行负担765元，由被告刘建、郝丽欣负担39855元；保全费5000元、公告费360元，由被告刘建、郝丽欣负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 王文雅
审 判 员 徐玉刚
人民陪审员 张兰芬
二〇一八年五月四日
书 记 员 许 畅
本案引用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。