辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽14民终1107号
上诉人（原审原告）：董某1，男，1944年9月27日生，汉族，退休工人，住葫芦岛市龙港区。
上诉人（原审原告）：董某2，男，1954年4月12日生，汉族，退休工人，住北京市朝阳区。
上诉人（原审原告）：董某3，女，1959年2月16日生，汉族，退休工人，住葫芦岛市连山区。
三上诉人共同委托诉讼代理人：朱榕，辽宁一鸣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王某1，女，1954年4月24日生，汉族，退休工人，住葫芦岛市连山区。
被上诉人（原审被告）：王某2，女，1956年6月9日生，汉族，退休工人，住葫芦岛市龙港区。
被上诉人（原审被告）：王某3，男，1958年2月24日生，汉族，退休干部，住葫芦岛市连山区。
被上诉人（原审被告）：王某4，男，1960年9月7日生，汉族，退休干部，住葫芦岛市连山区。
四被上诉人共同委托诉讼代理人：刘翠，辽宁卓辰律师事务所律师。
上诉人董某1、董某2、董某3因与被上诉人王某1、王某2、王某3、王某4继承纠纷一案，不服葫芦岛市连山区人民法院（2017）辽1402民初3663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董某1、董某3及委托诉讼代理人朱榕、被上诉人王某4、王某2及委托诉讼代理人刘翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
董某1、董某2、董某3上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由:一、原审法院认定事实错误。上诉人系董明声、赵文珍子女,1993年董明声与原配赵文珍做为石油五厂职工,根据葫芦岛房改政策共同购买案涉房屋(石油街东门区9#6,面积73.03平方米,房屋产籍号:10711000010203)。详见证据一锦西炼油厂职工住房档案,明确记载93年现房出售。董明声、赵文珍夫妇已经取得98.748%的所有权,详见证据二出售公房审批表，原交款11128元。1997年9月25日董明声与刘桂兰相识后,同年10月17日双方登记结婚。1997年12月16日锦西炼油厂再次出售公房,董明声交款141元,取得1.252%的所有权。总房款11269元,产权性质为私产。详见证据二出售公房审批表。原审法院审理查明第一条错误：房屋座落于连山区石油街东门9-8平房,第二条错误：2013年2月26日董明声与刘桂兰购买的平房动迁后回迁楼房,房屋坐落于连山区新华大街51-4号楼1单元203室。1987年董明声、赵文珍夫妇在锦西炼油厂取得了座落于连山区石油街东门9-6号楼房的居住权,1993年锦西炼油广对职工住宅进行第一次房改,董明声、赵文珍夫妇已经取得98.748%的所有权。董明声在该房屋一直居住到2017年8月6日去世。原审法院认定“平房动迁后回迁楼房”错误。与事实不符,完全是在编造事实。争议房屋坐落于连山区新华大街51-4号楼1单元203室。就是座落于连山区石油街东门9-6号,详见证据三刘桂兰房照。附记:旧址石油街东门区9#一6。指鹿为马的认定当事人无法理解。1993年董明声与原配赵文珍做为石油五厂职工,根据葫芦岛房改政策共同购买案涉房屋(石油街东门区9#6,面积73.03平方米,房屋产籍号:10711000010203)。1993年第一次交购房款11,128.00元,1997年10月第二次补交房款:141.00元,总价款:11,269.00元。1996年8月赵文珍去世,董某1、董某2、董某3对房屋涉及赵文珍遗产份额享有法定继承权,因有遗嘱,就一直未对房屋继承份额办理登记手续。1997年9月25日董明声与刘桂兰相识后,为了明确案涉房屋权属等问题,婚前董明声与刘桂兰共同留下遗嘱(公正):该房产双方居住到老,最终由董家一方去处理,刘桂兰签字确认。同年10月17日双方登记结婚。二、董明声赠与房屋行为违反法律规定和婚前约定:1、董明声处置房屋给刘桂兰时,已大部分丧失行为能力而为限制行为能力人,其赠与行为不能认定为是其真实意思表示。董明声2012年6月24日住院病情为:脑萎缩、脑梗塞、冠心病、糖尿病视网膜病变、2型糖尿病、高血压病、糖尿病周围血管病变等。出院后董明声大脑机能衰退、认知功能减退,主要表现痴呆智能减退、记忆障碍、性格改变、行为障碍等症状。继母刘桂兰及其子女将早已被诊断为“脑萎缩”,且智利减退、神志恍惚、记忆障碍经常大小便失禁、严重耳聋、反应退钝、动作退缓、认不清自家亲人,甚至连共同生活了16年的妻子刘桂兰的姓名都叫错的90岁老人董明声，由刘桂兰的子女带到房产部门进行了房屋产权的变更,将其房产登记为刘桂兰独立所有。根据《民法总则》第二十二条:“不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认,但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。”第一百四十五条：“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效;实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效”的规定。在董明声不能正常辨认自己行为的情况下做出《具结书》,不能认为是其真实意思表示,依法应认定无效。2、董明声处置房屋给刘桂兰，违背了两位老人婚前关于房屋产权在百年之后由董家处理遗嘱(公正)协议。二位老人婚前签订的协议,涉及百年之后房屋归属问题约定由董家处理,基于当时的条件,结合双方文化程度、社会认知能力、语言表述能力等情况,根据《民法总则》第一百四十二条：“有相对人的意思表示的解释,应当按照所使用的词句,结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则,确定意思表示的含义。”真实意思表示应理解为房屋归董家所有(继承),而刘桂兰及被上诉人以不正当手段欺骗董明声做出放弃房屋所有权的表示,有悖诚实信用原则,也违背前协议的初衷和目的。3、董明声处置房屋的行为处分了董某1、董某2、董某3应享有的继承份额,侵害董某1、董某2、董某3的合法权益。案涉房屋系董明声和赵文珍基于五厂职工身份并根据政策购买的房改房,应为双方共同共有,而补141.00元的房款是分期做款方式问题,并不能以此认定为董明声和刘桂兰共有,因刘桂兰并不具有购房资格。根据《民法通则意见》89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失、由自处分共有财产的人赔偿。”刘桂兰及其子女明知案涉房屋董明声无完全所有权,且明知双方签订关于房屋归属的婚前协议的情况下,取得房屋并非善意取得。董某1、董某2、董某3享有的赵文珍的继承份额,被董明声无效处分,系对董某1、董某2、董某3所有权权益的侵害,应为无效处分。三、葫芦岛市不动产中心的登记行为存在重大瑕疵。司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知第三条“接受房产的受赠人,应当持房产所有人赠与公证书和本人接受与公证书,或持双方共同办理的赠与合同公证书,以及房产所有权证,到房地产管理机关办理所有权转移登记手续”，该中心在无《公证书》的情况下无权办理转移登记。且中心明知该房为房改房,根据原始档案应查询房屋共有人的情况,明知该房屋1993年进行房改并交纳购房款,而董明声与刘桂兰1997年登记结婚,最基本的理解应为二人并非原配夫妻,应明确询问、查询该房原配赵文珍所有的份额如何处置,而在刘桂兰的申请书上,仅敷衍的询问有无其他共有人,应存在故意或重大过失。并且申请人应为所有权登记人董明声,由其决定处置的意思表示,恰恰没有所有权人的申请和笔录,由此,董某1、董某2、董某3有理由确定登记机关是否与董明声有过实际接触,是否明确询问处置房屋的明确意思表示,如果有,董明声不会声明没有继承人(因原董明声出具过房屋归属的《协议》)。故在没有询问所有权人处置的意思表示的情况下,仅凭受赠人的申请而办理转移登记,不符合权属转移变更登记的法律规定。四、刘桂兰遗嘱同意该房产双方居住到老,最终由董家一方去处理,刘桂兰签字确认。五、原审法院剥夺了上诉人的诉权,未对董明声的丧葬费和抚恤金依法分割。综上所述,刘桂兰、葫芦岛市不动产登记中心均未按照董明声的真实意愿处理案涉房屋,且转移登记过程存在故意或重大瑕疵,客观事实上以严重侵害上诉人的权益,亦违反了无权处分的法律规定。案涉房屋应为董明声与原配赵文珍的共同财产,依法应由上诉人继承。
王某1、王某2、王某3、王某4辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。董明声的原配妻子赵文珍于1996年8月去世，董明声与刘桂兰于1997年10月17日登记结婚，涉案房屋房改时间是1997年12月16日，即在董明声和刘桂兰婚后房产变更私产，该事实从葫芦岛市不动产登记中心档案中显示购房人姓名是董明声，爱人姓名刘桂兰，可以证明该房屋系董明声与刘桂兰的夫妻共同财产。2013年2月，因刘桂兰生病住院，此期间董明声由其子女照顾，但是其子女照顾的不周到，董明声很不满意，在刘桂兰出院后继续由刘桂兰照顾董明声，由于刘桂兰的细心照顾，董明声决定将该房屋属于自己的部分赠与刘桂兰，并于2013年2月28日办理了房屋产权变更手续;本案已超过诉讼时效。
董某1、董某2、董某3向一审法院起诉请求：请求确认董明声将葫房权连字第XXXX号房屋赠与刘桂兰的协议无效，恢复案涉房屋原状;案涉房屋由董某1、董某2、董某3依法继承（价值二十五万）;董明声丧葬费归董某1、董某2、董某3所有，抚恤金等费用依法分割;由王某1、王某2、王某3、王某4承担本案诉讼费。
一审法院认定的事实：董某1、董某2、董某3系董明声子女，董明声前妻赵文珍于1996年8月22日死亡。董明声与刘桂兰于1997年10月17日自愿登记结婚，王某4、王某3、王某1、王某2系刘桂兰婚前子女。二人结婚时，两方子女均已结婚，单独另过。结婚前，二人书写声明一份，内容为：“……三、关于房子问题，尽管花钱买下，但产权仍由公家所有，咱俩都是花甲之年，黄泉路上无老少，双方都有权住到过世那一天，最终由董家一方去处理。……”董明声于2017年8月6日死亡，刘桂兰于2017年8月12日死亡。1993年7月7日董明声与前妻交平房款6653元，1997年12月15日董明声与刘桂兰购买了房屋全部产权，交房款11269元，房屋座落于连山区石油街东门9-8平房。2013年2月26日董明声与刘桂兰购买的平房动迁后回迁楼房，房屋座落于连山区新华大街51-4号楼1单元203室。该楼房董明声申请为刘桂兰单独所有，2013年2月27日办理了刘桂兰单独所有的房屋所有权证，楼房面积73.03㎡。被继承人董明声、刘桂兰共同财产有彩电一台，洗衣机一台、电风扇一个，微波炉一台。一审法院认为，双方当事人主张的被继承人董明声、刘桂兰的遗产彩电、洗衣机、微波炉、电风扇日常用品属实，可平均予以分割。关于董某1、董某2、董某3主张继承楼房问题，由于董明声生前将楼房申请房屋主管部门办理了刘桂兰单独所有，故该楼应为刘桂兰的遗产，因董某1、董某2、董某3与刘桂兰没有形成抚养关系，故董某1、董某2、董某3主张继承该楼房的主张法院未予支持。被继承人董明声虽立有声明，但其事实上将自己所有的楼房赠与给刘桂兰，并办理了相关手续，视为其已更改了声明的内容，现董某1、董某2、董某3主张按婚前声明继承的主张法院未支持。董某1、董某2、董某3主张继承生父董明声与刘桂兰共同生活中工资收入，王某1、王某2、王某3、王某4表示生活中已用，董某1、董某2、董某3又未证据证明，故董某1、董某2、董某3主张继承工资收入的主张无法支持，董明声的抚恤金数额现未明确，董某1、董某2、董某3亦同意另行起诉，未予处理。据此，依据《中华人民共和国继承法》第三条第（二）项、第十条之规定，判决：一、被继承人董明声、刘桂兰生活用品彩电一台、微波炉一台归董某1、董某2、董某3所有，洗衣机一台、电风扇一个归王某1、王某2、王某3、王某4所有。二、座落于连山区新华大街51-4号楼1单元203室楼房归王某1、王某2、王某3、王某4所有。三、驳回董某1、董某2、董某3其他诉讼请求。案件受理费7300元，由董某1、董某2、董某3各承担2190元，王某3、王某4、王某1、王某2各承担182.50元。
本院二审期间，双方当事人未提供新证据。本案经审理查明：董明声、赵文珍夫妻均为锦西炼油厂职工，董某1、董某2、董某3系董明声、赵文珍夫妻的子女。董明声、赵文珍夫妻于1987年取得了座落于连山区石油街东门9-6号楼房的居住权，1993年锦西炼油厂对职工住宅进行第一次房改，董明声、赵文珍夫妻交11128元房款，取得98.748％房屋份额。1996年8月赵文珍去世后，董明声与刘桂兰于1997年10月17日登记结婚。王某1、王某2、王某3、王某4系刘桂兰婚前子女。二人结婚时，两方子女们均已结婚，单独另过。董明声、刘桂兰结婚前，书写声明一份，内容为：……三、关于房子问题，尽管花钱买下，但产权仍由公家所有，咱俩都是花甲之年，黄泉路上无老少，双方都有权住到过世那一天，最终由董家一方去处理……”。二人结婚后，1997年董明声第二次交纳房款141元，房屋共交购房款11269元。该房屋于1997年12月16日取得房屋所有权证，登记至董明声个人名下。该房屋办理产权证时，房屋坐落位置登记为新华大街51-4号楼1单元203室，房屋性质为房改房，产权证号为葫房权连字第XXXX号。2013年2月27日，该房屋变更至刘桂兰名下。董明声于2017年8月6日死亡，刘桂兰于2017年8月12日死亡。被继承人董明声、刘桂兰共同财产有彩电一台，洗衣机一台、电风扇一个，微波炉一台。
本院认为，案涉房屋共交购房款11269元，其中1993年交11128元，该部分应当视为董明声与赵文珍的夫妻共同财产，占比98.748％，董明声与赵文珍各占份额为49.374％。赵文珍去世后，其所占份额应由其丈夫董明声及长子董某1、次子董某2、长女董某3继承，每人继承份额为12.3435%。董明声与刘桂兰结婚后，董明声于1997年12月16日交余款141元，再取得1.252%的房屋产权，故应认定为董明声个人财产为62.9695%房屋份额（49.374％+12.3435%+1.252%）。董明声将案涉房屋产权变更至刘桂兰名下，以自己的行为更改了董明声与刘桂兰婚前的声明，但董明声只能对其所有的62.9695%房屋份额进行处理，超过该部分份额，处分他人财产部分则是无效的。故刘桂兰通过董明声的赠与而享有的房屋份额仅为62.9695%。刘桂兰去世后，被上诉人王某1、王某2、王某3、王某4四人可继承62.9695%的房屋份额。上诉人董某1、董某2、董某3三人可继承37.0305％的房屋份额。综上，原审法院将案涉楼房全部认定为刘桂兰的遗产，缺乏事实及法律依据，应予纠正。董某1、董某2、董某3上诉主张案涉房屋是董明声与赵文珍的共同财产，应由三人继承，与事实不符，不予支持。又上诉主张董明声处置房屋给刘桂兰，不是其真实意思表示，未提供有效证据予以证明，无法予以支持。因董明声去世后的丧葬费和抚恤金直至二审审理时，尚无明确数额，无法在本案中一并处理，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持葫芦岛市连山区人民法院（2017）辽1402民初3663号民事判决第一项。
二、撤销葫芦岛市连山区人民法院（2017）辽1402民初3663号民事判决第二、三项。
三、董某1、董某2、董某3享有坐落于新华大街51-4号楼1单元203室（房产证号为葫房权连字第XX**号）的房屋产权的37.0305％，王某1、王某2、王某3、王某4享有该房屋产权的62.9695%。
四、驳回董某1、董某2、董某3的其他诉讼请求。
一审案件受理费7300元，由董某1、董某2、董某3各承担1532.26元，由王某1、王某2、王某3、王某4各负担675.81元;二审案件受理费7300元，由董某1、董某2、董某3各承担1532.26元，由王某1、王某2、王某3、王某4各负担675.81元。
本判决为终审判决。
审判长 赵洪梅
审判员 杜 昕
审判员 王嘉莉
二〇一八年八月六日
书记员 王 宁
本判决书援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项：“原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。”