重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初15271号原告：杨友琼，女，1965年3月9日出生，汉族，住四川省岳池县九龙镇委托代理人：董曲折，女，1991年11月20日出生，汉族，住四川省岳池县九龙镇被告：魏进，男，1972年9月14日出生，汉族，住重庆市潼南县卧佛镇。被告：高新技术产业开发区豪辉家具厂，住所地重庆市九龙坡区含谷镇。经营者：王银辉，男，1957年9月4日出生，汉族，住重庆市铜梁县平滩镇二被告共同委托代理人：安洲，重庆炜林律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告杨友琼与被告魏进、高新技术产业开发区豪辉家具厂（以下简称豪辉家具厂）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法适用简易程序分别于2017年11月29日和2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告杨友琼及其委托代理人董曲折，被告魏进和被告豪辉家具厂的共同委托代理人安洲到庭参加了诉讼。审理中，原、被告双方申请5个月和解期限。本案现已审理终结。原告杨友琼诉称：2014年4月20日，被告魏进代表豪辉家具厂与原告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将自建厂房（位于九龙坡区含谷镇净龙村三社）以及14间住宿出租给被告，租赁期限从2014年4月20日至2017年4月19日止，厂房年租金为69552元，住宿租金为每间60元/月。2015年底，经被告魏进要求，原告与被告口头约定将原告所有的仓库出租给被告，年租金为39000元。被告从2016年7月20日开始未按照合同约定支付以上所有房屋的租金，原告多次催收未果。2016年7月16日，原告也向被告出具了逾期15天不支付租金便解除合同的书面告知书，但被告仍欠交租金。现原告为维护其合法权益起诉来院，请求：1、判令被告立即腾空并清理所占用原告位于九龙坡区含谷镇净龙村三社的房屋；2、判令被告支付原告所欠占用房屋租金141926元以及资金占用利息（该利息以141926元为基数，从2016年7月20日起按年利率6%计算至付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确基于租赁合同无效要求被告按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费及资金占用利息，房屋占有使用费的计算标准为：住宿14间，每间每月60元，从2016年7月21日至2107年11月20日合计13440元；厂房每月5796元，从2016年7月21日至2017年11月20日合计92736元；仓库每月3250元，从2017年1月8日至2017年12月7日合计35750元，以上共计141926元；资金占用利息从2016年7月21日起以106176元（住房、厂房占用使用费）为基数按照年利率6%计算至付清之日止，以35750元（仓库占有使用费）为基数从2017年1月8日起按照年利率6%计算至付清之日止；之后的房屋占有使用费以上述标准计算至被告搬离时止。被告魏进和豪辉家具厂辩称：1、被告魏进代表被告豪辉家具厂签订租赁合同，实际承租人是被告豪辉家具厂，被告魏进不应承担责任；2、承租房屋火灾由案外人马林家具厂引起，租金应由马林家具厂承担；3、原告系房屋所有者，未办理消防证及消防设施，原告对火灾有责任；4、火灾发生后，被告豪辉家具厂承租房屋保存被告受火灾损失的证据，房屋有质量问题，原告未做好防水，不具有正常使用功能；5、火灾发生后，双方未达成赔偿协议，因此无法腾空、清理房屋；6、发生火灾后，被告租用原告的房屋无法正常使用，原告应退还被告已经支付的租金33962.8元及保证金5000元；7、原告主张租金及利息过高，火灾发后，租金应减免，最多按照约定租金20%计算。经审理查明：原告杨友琼在重庆市九龙坡区含谷镇净龙三社集体土地上修建厂房及房屋用于出租，修建房屋和厂房未经主管部门批准，也未取得建设工程规划许可证。2014年4月20日，原告杨友琼的配偶周乐建代表原告（甲方）与代表被告豪辉家具厂的被告魏进（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：1、甲方将自建厂房坐落在九龙坡区含谷镇净龙三社二楼建筑面积为966平方米租赁给乙方使用，租赁期为三年，每平方米月租金6元，从2014年4月20日至2017年4月19日止；2、每年租金为69552元，保证金为5000元，乙方从2014年4月20日起第一季度一次性付甲方17388元，保证金在合同终止时房屋在保持原状的情况下退还乙方；3、乙方必须做到防火、防盗、合法经营，如违法经营所造成的后果一概由乙方负责与甲方无关；4、乙方拖欠半个月租金以上，甲方有权解除合同；5、清洁费每年1000元由乙方承担；6、甲方提供给乙方十四间住宿，每间60元/月。合同签订后，被告支付房屋租金至2016年7月20日，原告收取保证金5000元。2016年1月6日，原告杨友琼的配偶周乐建代表原告（甲方）与代表被告豪辉家具厂的被告魏进（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：1、甲方将自建厂房坐落在九龙坡区含谷镇净龙三社建筑面积约380平方米租赁给乙方使用，租赁期为三年，每年租金为39000元，从2016年2月1日至2019年1月30日止；2、每年租金39000元，乙方从2016年2月1日至2019年1月30日止租金每一年一次性付清；3、乙方必须做到防火、防盗，合法经营，如违法经营所造成的后果一概由乙方负责与甲方无关；4、乙方拖欠半个月租金以上，甲方有权解除合同；5、清洁费每年500元由乙方承担；6、厂内水、电、路三通由甲方负责。合同签订后，被告实际支付厂房租金至2017年1月7日。2016年5月26日9时15分许，位于九龙坡区含谷镇净龙村三社一家具厂发生火灾，火灾烧毁一层厂房和三层厂房内家具等物品，并导致被告豪辉家具厂财产损失（豪辉家具厂已经另案起诉要求赔偿损失）。2016年7月28日，重庆市九龙坡区公安消防支队作出九公消火认字﹝2016﹞第0004号《火灾事故认定书》,认定：起火部位位于一层厂房喷漆房,起火原因不排除：1、遗留火源引燃周围可燃物造成火灾，2、电气线路短路引燃周围可燃物造成火灾。火灾发生后，双方对火灾损失未达成赔偿协议。审理中，原告举示了通知，拟证明原告通知被告自行保管各自的财产安全，告知该房屋因火灾原因断电、漏雨短期无法恢复，不能继续承租，并告知被告因未交租金，2016年7月20日双方解除合同。被告对此证据关联性不予认可。原告举示图片和照片，拟证明原告出租厂房有消防设施、无质量问题，被告对此不予认可，认为不能达到原告证明目的。原告陈述，其出租的房屋建设工程规划许可正在办理中，房屋具有消防设施，但没有消防验收报告。被告豪辉家具厂陈述，火灾发生后，被告不再使用租用原告的房屋，因火灾造成其财产损失双方未协商好而占用原告房屋。以上事实，有房屋租用合同、火灾事故认定书、通知等证据材料以及当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：原告未经相关主管部门批准在集体土地上修建房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”的规定，该房屋不属于合法建筑物。原告诉称被告魏进代表豪辉家具厂与其签订《房屋租赁合同》，被告魏进也称其代表被告豪辉家具厂签订租赁合同，该房屋由被告豪辉家具厂实际占有并使用，故本案原告与被告豪辉家具厂形成租赁关系。因原告出租的房屋不属于合法建筑物，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系无效合同，被告豪辉家具厂系原告房屋的实际占有使用人，被告豪辉家具厂实际占用使用原告修建的房屋，应当支付原告房屋占用使用费，被告魏进不应支付原告房屋占用使用费。故对原告主张被告魏进支付房屋占用使用费及资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。2016年5月26日，原告出租的厂房一层起火发生火灾，并导致被告豪辉家具厂占用使用原告厂房内的财产损失。火灾发生后，被告豪辉家具厂占用使用原告的厂房因火灾原因断电、漏雨短期无法恢复，不能正常使用，被告豪辉家具厂不应支付占用使用费。火灾发生后，对火灾导致的被告损失双方未达成赔偿协议，被告豪辉家具厂以此为由不予腾空搬离占用的原告房屋，理由不能成立，本院不予采纳。但鉴于火灾发生后事故认定的实际需要和被告豪辉家具厂的财产情况，被告豪辉家具厂搬离并腾空房屋需要一定的时间，结合消防部门于2016年7月28日作出火灾事故认定书的时间，本院酌情认定被告豪辉家具厂应于2016年8月20日前腾空搬离。被告豪辉家具厂至今未腾空搬离原告房屋，应对原告造成的扩大损失承担一定的责任。原告厂房因火灾原因断电、漏雨等原因不具有正常使用功能，2016年8月20日后，被告豪辉家具厂占用原告房屋不宜参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，结合本案案情，本院酌情认定被告豪辉家具厂按照每月4700元的标准向原告支付从2016年8月21日起至被告豪辉家具厂搬离期间的房屋占用使用费。被告豪辉家具厂辩称原告应退还已经支付的火灾后的租金33962.8元及保证金5000元，共计38962.8元。本院认为，被告豪辉家具厂本应支付原告房屋占用使用费，该38962.8元可从被告豪辉家具厂应支付原告的款项中予以抵扣。另外，被告豪辉家具厂辩称火灾由马林家具厂引起，租金应由马林家具厂承担，没有法律依据，本院不予采纳。关于原告主张的资金占用利息，因本案双方签订的租赁合同系无效合同，双方合同也无相关约定，原告主张被告支付资金占用利息无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告高新技术产业开发区豪辉家具厂于本判决生效之日起三十日内腾空并搬离所占用原告杨友琼位于九龙坡区含谷镇净龙村三社的房屋；被告高新技术产业开发区豪辉家具厂于本判决生效之日起十五日内按照每月4700元的标准向原告杨友琼支付从2016年8月21日起至被告高新技术产业开发区豪辉家具厂搬离期间的房屋占用使用费（从中扣除被告已经支付原告的38962.8元）；三、驳回原告杨友琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1251元，由原告杨友琼负担800元，被告高新技术产业开发区豪辉家具厂负担451元（该费用原告已预交，被告在支付上述判决款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  杨华东二〇一七年十二月二十九日书记员  韩程程