杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭萧民初字第4182号
原告（反诉被告）沈利娟。
被告（反诉原告）张道牧。
委托代理人卢成素。
委托代理人吴富兵。
原告沈利娟诉被告张道牧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月29日立案受理后，被告张道牧于同年8月22日提起反诉，本院予以受理，本案依法由审判员祝令河适用简易程序于2013年10月18日公开开庭进行了审理，后因案情复杂于2014年1月7日转为普通程序，依法与人民陪审员沈志祥、何小明组成合议庭于2014年3月5日公开开庭进行了审理。原告沈利娟，被告张道牧委托代理人卢成素到庭参加了两次诉讼，被告张道牧参加了第二次庭审，被告张道牧委托代理人吴富兵参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告沈利娟诉称：2012年8月8日，沈利娟与张道牧签订《房屋租赁协议》一份，协议约定沈利娟将位于万向路上的店面房出租给张道牧作为经营饭店使用，租期为五年（2012年8月8日起至2017年8月7日止），第一年租金为88000元，自协议签订之日起支付第一年租金，押金10000元。协议签订后，张道牧实际支付沈利娟租金10000元、押金10000元。后张道牧不付租金，且欠沈利娟招待费257元，仓库租金1000元。现诉请判令：一、解除房屋租赁合同，张道牧搬出设备，恢复原状，交还房屋；二、支付第一年的租金78000元，仓库租金1000元，水电费约2000元，并支付至搬出日止（第二年延伸按天算，88000元／年÷365日=243元／日）；三、押金10000元不予退还；四、支付沈利娟代付的招待费257元；五、诉讼费由张道牧承担。
被告张道牧辩称：沈利娟未取得该房的建设工程规划许可证，不能对外出租房屋作营业房使用，所以双方签订的《房屋租赁合同》无效。张道牧经沈利娟同意对该房屋进行装修装饰，沈利娟不可要求张道牧恢复原状。沈利娟出租房屋时承诺协助张道牧办理饭店证照，后并未协助张道牧办出饭店证照。张道牧于2013年1月31日被沈利娟赶出承租房。张道牧已付沈利娟租金20000元，而不是10000元。仓库租金、招待费不实。综上，应当驳回原告的诉讼请求。
反诉原告张道牧反诉称：双方签订房屋租赁协议后，张道牧要求沈利娟提供房屋证明以办理饭店的执照，沈利娟让张道牧等一等，但一直未向张道牧提供相关证明，张道牧的饭店开业后即遭到有关部门查处。沈利娟明知自己的房屋系违法建筑，仍出租给张道牧使用，造成张道牧损失，现诉请判令：一、确认双方之间签订的房屋租赁合同无效；二、沈利娟返还押金10000元和租金20000元；三、沈利娟赔偿张道牧房屋装修费用81200元、设备损失63000元，鉴定费3040元；四、沈利娟赔偿张道牧停工损失（员工工资）50000元；五、诉讼费由沈利娟承担。
反诉被告沈利娟辩称：案涉房屋系合法建筑，钥匙系张道牧还给沈利娟的，沈利娟未赶走张道牧，是张道牧自己不想继续租赁，工人工资应由张道牧自己负担。
沈利娟为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.宁围镇人民政府、宁税社区出具的房产证明复印件一份，欲证明案涉房屋系合法建筑。该证明主要内容为：“该房屋因无法提供产权证明，现证明如下，房屋的合法产权人沈利娟，位于萧山宁围宁税八组，同意开设饭店。2011年5月13日。”2.房屋租赁合同一份，欲证明双方租赁关系。3.收款收据三份，欲证明欠付招待费257元、仓库租金和水电费的事实。
上述证据经张道牧质证，本院认证如下：对证据1，张道牧对该证据的真实性有异议，系沈利娟老房子的证明，不能证明案涉房屋系合法建筑。本院认为，该证据真实、合法且与本案有关联性，本院予以采信。对证据2，张道牧对该证据无异议。本院予以采信。对证据3，张道牧对该证据的三性均有异议。本院认为，该证据系沈利娟单方制作，本院不予采信。
张道牧为支持其反诉主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：杭州市萧山区卫生局的卫生行政执法文书一份，欲证实张道牧被有关部门查处，因案涉房屋无规划许可证，相关许可证无法办理的事实。沈利娟质证认为不予认可，案涉房屋非违法建筑，房产证明可以予以证明。本院认为张道牧的证据不能证明其所欲证明的目的，本院不予采信。
张道牧申请王志祥、崔增海、王传权出庭作证，经本院准许，上述三人作证如下：“张道牧的饭店是2012年8月28日开业的，2013年1月31日关门。”对证人的陈述，经双方质证，张道牧对证人证言无异议，沈利娟认为证人系与张道牧串通。本院认为，证人陈述基本与原、被告双方的陈述一致，本院予以采信。
张道牧申请对自己装修损失予以鉴定，经本院委托杭州市萧山区价格认证中心鉴定，出具的鉴定意见为：张道牧装修（形成附合）物品重置价为104142元，现值为81200元，设施（未形成附合）物品重置价为73260元，现值为63000元。该鉴定书经质证，双方均无异议，本院予以采信。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：宁围镇人民政府、宁税社区同意沈利娟将案涉房屋对外出租作饭店使用。2012年8月8日，沈利娟与张道牧签订房屋租赁协议一份，沈利娟将位于万向路上的店面房出租给张道牧作为开饭店使用，协议主要内容有：“租期为五年，租期从2012年8月8日至2017年8月7日，第一年、第二年租金均为88000元，自协议签订之日起支付第一年租金，押金为10000元，逾期不支付租金时，出租方有权解除协议、收回房屋，已付租金及押金不予退还。”之后，张道牧支付沈利娟租金10000元、押金10000元。张道牧的饭店于2012年8月28日开业，因双方发生矛盾，且未办出证照，于2013年1月31日停业。张道牧不肯搬出未形成附合的物品，沈利娟于2013年11月15自行整理出张道牧未形成符合的物品。经鉴定，张道牧装修（形成附合）物品重置价为104142元，现值为81200元，设施（未形成附合）物品重置价为73260元，现值为63000元。
本院认为：沈利娟的案涉房屋可以对外出租作为开饭店使用，沈利娟将案涉房屋出租给张道牧开办饭店，双方签订的房屋租赁协议应认定为有效。因张道牧开办饭店办理证照未果，合同目的不能实现，且双方发生矛盾后，双方的行为均表明不再履行合同义务，本案合同应予解除，张道牧的饭店于2013年1月31日停业，张道牧也已交还钥匙，本院确认从该日起解除双方的合同关系。张道牧自合同解除之日起不应支付租金，但张道牧未将自己未形成附合的物品搬出，影响沈利娟使用房屋，张道牧仍应按原租金标准支付房屋使用费，沈利娟不得不于2013年11月15日自行整理出上述物品，租金（房屋使用费）本院酌情自2012年8月8日算至2013年11月15日，即111859元。张道牧主张已付租金20000元，但未向本院举证予以证明，沈利娟认可10000元，本院确定已付租金为10000元，即尚欠租金（房屋使用费）为101859元。本案合同约定“自协议签订之日起支付第一年租金88000元”，张道牧并未按照约定支付租金，仅支付沈利娟10000元租金，张道牧违约在先，沈利娟按照协议有权解除租赁合同，但沈利娟并未行使该权利，在张道牧开办饭店办理相关证照时，沈利娟负有提供相关证明的义务，但沈利娟未向本院举证证明已尽相关义务，对张道牧未能实现合同目的、本案合同解除负有一定的责任。对已经形成附合的装修部分，经鉴定现值为81200元，沈利娟同意利用，该形成附合部分归沈利娟，由沈利娟补偿张道牧81200元。对未形成附合的设施物品由张道牧自行搬离。押金10000元，沈利娟应予以返还。鉴定费3040元，本院决定由双方各半承担，该款已由张道牧支付，即沈利娟需支付张道牧1520元。对沈利娟、张道牧的其余诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、确认沈利娟与张道牧于2012年8月8日签订的《房屋租赁协议》自2013年1月31日起解除；
二、张道牧支付沈利娟房屋使用费（租金）101859元；
三、张道牧形成附合的装修物品（按司法鉴定书列明的物品）归沈利娟所有，由沈利娟补偿张道牧81200元；
四、张道牧未形成附合的设施物品（按司法鉴定书列明的物品），由张道牧在本判决生效后十日内搬离，逾期未搬视为放弃权利，沈利娟可自行处置；
五、沈利娟返还张道牧押金10000元，支付司法鉴定费1520元；
六、驳回沈利娟的其余诉讼请求；
七、驳回张道牧的其余诉讼请求。
上述款项经扣抵后，张道牧应支付沈利娟9139元，款定于本判决生效之日起十日内支付。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2326元，由张道牧负担。反诉案件受理费2354元，由张道牧负担1295元，由沈利娟负担1059元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）
审 判 长 祝令河
人民陪审员 沈志祥
人民陪审员 何小明
二〇一四年四月十日
书 记 员 陈 燕