山西省长治县人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0421民初799号原告：高瑜琼，女，1983年2月5日出生，汉族，住长治县。委托诉讼代理人：成李斌，山西雷风律师事务所律师。被告：裴志坚，男，1965年4月11日出生，汉族，住长治县。被告：贾文辉，男，1967年11月27日出生，汉族，住长治县。被告：陈慧兵，男，1969年11月21日出生，汉族，住长治市。被告：王先虎，男，43岁，汉族，住长治县。被告：宋日清，男，50岁，汉族，住长治县。被告：李慧，女，1983年7月3日出生，汉族，住长治县。被告：原超，女，1984年12月12日出生，汉族，住长治市。上列被告委托诉讼代理人：王培平，山西双师律师事务所律师。被告：吴仰平，男，1981年4月12日出生，汉族，住福建省长汀县。委托诉讼代理人：赵志斌，长治市劳动法律服务所法律工作者。原告高瑜琼诉被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超、吴仰平合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高瑜琼及其委托诉讼代理人成李斌，被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超的委托诉讼代理人王培平，被告吴仰平的委托诉讼代理人赵志斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高瑜琼向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超与被告吴仰平签订的商铺租赁及管理服务合同中涉及原告高瑜琼的商铺（面积42.38㎡）租赁的合同部分为无效合同；2、请求依法判令被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超与被告吴仰平返还原告的商铺并共同赔偿原告经济损失20000元。事实与理由：原告高瑜琼于2015年11月30日与长治县煤运一公司、长治县兴盛商贸有限公司、河南大成建设工程有限公司签订商铺购房合同书（编号2014215），合同约定“买受人购买的商铺为本合同第一条规定项目中的二层C--6区42.38平方铺位出售于买受方，商铺使用权权限为45年，资产终身制。出售方与买受人确定按建筑面积42.38平方计算，单价为（人民币）每平方米9000元，总金额（人民币）优惠后381420元整。”合同签订后原告按照合同约定交纳了购房款，并于2015年11月30日交纳了装修费用和供热管网费。兴盛商贸城正式完工后，全部的商铺购买业主在商城约定的管理方组织下商谈如何经营事宜，由于业主较多每次参会人员不全，参会人员意见不统一，部分人员要求自行经营，部分人员同意出租使用。商城管理方建议选举商户代表代表商户处理和商谈商城整体的经营事宜，部分商户业主未经正式的、合法的选举程序共制定九名商户代表。之后原告在租期和租金都不知情、在未经授权同意出租下、未授权代表签订租赁合同的情况下自己的商铺被他人出租。后经多次交涉原告才见到租赁合同的复印件，才知道七名代表（本案被告）私自与被告吴仰平签订了租赁合同，将原告的商铺出租给被告吴仰平。原告诉讼在案。被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超辩称，一、原告及七名被告在本案中主体均不适格。首先，七名被告与原告一样同为兴盛商贸城商铺购买者，不同的是，七名被告是购买者（商户）代表，即法律上的委托代理人。具体的讲，七名被告也与兴盛商贸城商铺的出售方达成了购买协议，由于购买该商铺的人员较多，根据《购房合同书》的约定，需对该商铺的经营方式进行统一规划和管理，所以七名被告被推选为购买者代表，代表的职责为与其他代表共同商定商铺的经营方案。本案中，七名被告与其他代表经过商定并代表购买者与本案另一名被告吴仰平签订了《商铺租赁及管理服务合同》，将原告购买的商铺出租给吴仰平使用。那么，七名被告系购买者代表，其实际身份也是购买者，根据民事诉讼法的相关规定，作为购买者代表的七名被告并不具有适格的主体身份。其次，原告对本案所涉商铺并不是法律意义上的所有权人，原告在本案中也不具有诉讼主体资格或者说其主体资格有瑕疵。二、《购房合同书》中对商铺整体统一经营的约定，是最大多数购买者的真实意思表示，也在最大限度上维护了最大多数购买者的利益，无论是从法律角度还是从实际效果上讲，都将是最佳经营方案，人民法院不应认定租赁合同部分无效。本案所涉商铺不具有独立的可分割性，在《购房合同书》中明确约定了该商铺须统一规划经营管理方式。鉴于此，为便于管理沟通，才采取了购买者推选代表，由推举出的代表人代表商铺购买者商量并确定商铺的经营方式。代表人在对市场进行广泛深入了解的前提下，经过对多名有租赁商铺意向的承租人开出的条件慎重比对后，认为吴仰平开出的承租条件能够最大限度实现购买者的利益，于是最终确定将商铺租赁给吴仰平使用，并代表购买者与承租者吴仰平签订了《商铺租赁及管理房屋合同》。在正式签订上述合同之前，七名被告等也多方征求了广大购买者的意见，当然，也有购买者不同意统一租赁，但绝大多数购买者均同意整体对外租赁，而且只有同意出租才是符合《购房合同书》约定和商铺不可分割的实际状况的；承租者吴仰平在签订租赁合同之前也反复强调商铺只能整体统一承租使用，不能分而租之，否则其将无法租赁。所以说，《商铺租赁及管理房屋合同》的约定完全符合购买者和承租人的利益，双方各取所需。如果最终确定该合同涉及原告的部分无效的话，承租人吴仰平也将会主张合同全部无效而不再租赁该商铺。那么，这将会导致整个商城荒芜而无法经营的后果，也必将会引起非常不良的社会问题。三、原告请求判令七名被告返还其商铺并共同赔偿经济损失20000元无事实和法律依据。首先，七名被告并未占有原告的商铺，只是依照约定和购买者代表的职责将原告的商铺租赁给承租人吴仰平，根本谈不上返还的问题；其次，原告要求七名被告赔偿其20000元的经济损失，原告并未举证证明20000元的经济损失的客观存在。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。被告吴仰平辩称，1、其与其他七被告签订的商铺租赁合同是三方真实意思表示，且合同没有违反法律等强制性规定，合同已经生效，其已支付费用并投入巨资进行装修，现正常经营，其认为该合同合法有效，原告主张合同部分无效无相关依据，原告不具备诉讼主体资格。2、原告所主张赔偿其20000元损失无事实及法律依据。其不存在占有，原告也没有证据证明其给原告造成了直接经济损失。故应依法驳回原告诉请。经审理查明，2015年11月30日原告高瑜琼与山西省长治县煤炭运输一公司、长治县兴盛伟业商贸有限公司、河南大成建设工程有限公司签订《商铺购房合同书》，该合同第一条约定：“根据城建规划方案，由县政府有关文件和公司研究决定，本公司将现有坐落市场中心商位铺，以一次性出售形式预售于买受方使用，并归属于买受方使用权。”第二条约定“买受人购买的商铺为本合同第一条规定项目中的二层C--6区42.38平方米铺位出售于买受方，商铺使用权权限为45年，资产为终身制。”第八条使用权限范围，其中第6项约定：买受方的经营范围要服从于市场整体规划，市场管理的经营手续归顺于市场管理。水、电、暖、税等应交的费用由买受方承担，并配合市场内的公共水、电、卫生等摊开费用。合同签订后，长治县兴盛伟业商贸有限公司拟通过整体出租形式进行经营。于是，长治县兴盛伟业商贸有限公司连续召集了四次商铺户主商讨会，制定了《兴盛商贸商铺户主代表推选办法》，有15名商铺户主在该办法上签字，表示同意此办法，并依照此办法选举被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超为各商铺户主代表。2016年3月29日，被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超以商铺户主代表名义（出租方甲方）与被告吴仰平（承租方乙方）、长治县兴盛伟业商贸有限公司（服务管理方丙方）签订了《商铺租赁及管理服务合同》，约定甲方将兴盛商贸城的商铺整体出租给乙方，租赁期限为十年即2016年6月1日至2026年6月1日。后原告以无权代理向本院提起诉讼。认定上述事实有原、被告举证、质证，并经法庭认证予以采信的证据《商铺购房合同书》（附：兴盛商贸城三楼商户平面图）、兴盛商贸城购房户第一、二、三、四次商讨会签到表、《兴盛商贸商铺户主代表推选办法》、《商铺租赁及管理服务合同》在案佐证。本院认为，本案原告基于购买合同取得相关商铺的使用权（约定资产终身制）。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”，原告基于合同关系所取得商铺使用权享有物权上的占有权利及排他权利。原告与山西省长治县煤炭运输一公司、长治县兴盛伟业商贸有限公司、河南大成建设工程有限公司签订商铺购房合同书约定：“买受方的经营范围要服从于市场整体规划，市场管理的经营手续归顺于市场管理。水、电、暖、税等应交的费用由买受方承担，并配合市场内的公共水、电、卫生等摊开费用。”该约定并未否定商铺户主在服从整体规划前提下独立经营，故原告作为买受方有权对购买的商铺自己经营。被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超以商铺代表名义与被告吴仰平签订《商铺租赁及管理服务合同》，将原告购买的商铺租赁给被告吴仰平经营。在案证据证明被告裴志坚等七名商铺代表并未获得原告的授权，原告对被告裴志坚等七名商铺代表的出租行为也不予追认，因此《商铺租赁及管理服务合同》中涉及原告的商铺租赁部分对原告不发生效力，被告吴仰平基于《商铺租赁及管理服务合同》占有使用原告的商铺部分应返还给原告。原告要求被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超与被告吴仰平共同赔偿原告经济损失20000元，因原告未提供相应的证据予以证明，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超与被告吴仰平所签订的《商铺租赁及管理服务合同》中涉及原告高瑜琼的商铺（长治县兴盛商贸城二层C--6区42.38平方米）租赁合同部分无效。二、被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超与被告吴仰平于本判决生效后三十日内将长治县兴盛商贸城二层C--6区42.38平方米铺位返还给原告高瑜琼。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费350元，由原告高瑜琼承担300元，被告裴志坚、贾文辉、陈慧兵、王先虎、宋日清、李慧、原超、吴仰平共同承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判长  谭清和审判员  侯鸟龙审判员  崔阿勇二〇一七年五月十二日书记员  苗志明附录：《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应对予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应对折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。