吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第175号
上诉人（原审被告、反诉原告）：珲春龙达房地产开发有限公司，住所地吉林省珲春市河南街口岸大路3166号。
法定代表人：陈福利，董事长。
委托代理人：郑玉成，吉林吉大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：金冰，住吉林省珲春市。
委托代理人：张云峰，住吉林省珲春市。
上诉人珲春龙达房地产开发有限公司（以下简称“龙达公司”）因与被上诉人金冰商品房买卖合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院作出的（2014）珲民二初字第125号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审中金冰诉称：2012年1月16日我与龙达公司签订购房合同，龙达公司于2012年12月31日交房，但未按合同约定办理产权证。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。故诉至法院，请求判令被告龙达公司承担违约责任，支付违约金8180.7元；要求龙达公司在一个月内办理完结房屋产权证。
一审中龙达公司辩称：一、原、被告签订的房屋买卖合同第十五条第（四）项约定被告于交房90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该备案我们已经办理；二、房产机关对开发中住宅小区在办理房产证前的验收标准做了调整，目前无法满足变更后的条件，一个月内肯定无法实现办证义务；三、基于以上两点，如果原告同意解除合同，被告申请人民法院解除与原告方签订的房屋买卖合同，并依据合同支付违约金。
龙达公司反诉称：2012年1月16日，双方签订商品房买卖合同，约定2012年11月30日交付房屋，交付房屋后90日内办理产权登记备案，反诉原告如约办理了备案事务。金冰交纳了购房款，但有一部分是从张云峰处转账而来。反诉被告提出其他无理苛刻要求，反诉原告无法满足，故请求法院判令解除双方签订的商品房买卖合同。
金冰辩称：我是按照合同的约定主张权利，合同中没有约定出卖人解除合同的事由。房产管理部门出具的说明中也说明了被告未到房产管理部门办理初始登记。金冰已经足额交付购房款，所以不同意解除商品房买卖合同。
一审法院审理查明：2012年1月16日，金冰与龙达公司签订商品房买卖合同，约定金冰购买龙达公司建设的月榕湾小区6幢3单元605号房屋；付款方式为首付款132690元，按揭贷款140000元；房屋交付日期为2012年11月30日前。合同第十五条约定：“（三）双方同意选择以下第1种方式办理房屋所有权登记：1、买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权的房屋所有权证书交付买受人。…（四）出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起3天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款3%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”2012年9月30日左右，龙达公司将房屋交付给原告，但金冰至今未取得房屋所有权证书。龙达公司未将办理权属登记的材料报珲春市房屋产权管理中心备案，亦未到该中心申请办理月榕湾小区6幢房屋的初始登记。
另查明，2014年8月12日，珲春市园林管理处出具“关于珲春龙达房地产开发有限公司开发的月榕湾小区验收问题的说明”，内容为“由于建设部进一步规范了绿化验收标准，严格住宅小区的绿化率，以前同一小区各住宅楼可以分部验收，现在必须同时验收，这一政策的调整导致包括珲春房地产市场不少楼盘的住宅以前可以竣工一栋、验收一栋、办照一栋的流程被打破，其中就包括月榕湾小区部分楼号。据与开发单位沟通，该公司已经调整施工流程，提前进行绿化配套施工，尽管这会增加工程成本，但进度还是很快，以当前进程可以预见短期内可以提交验收，若此项验收合格即可转房产局办照，特此说明。”但政策调整后被告未及时告知原告，亦未与原告协商变更办理产权证书的日期。
再查明，合同签订前，金冰的丈夫张云峰交纳本案诉争房屋的认购款134664元，其中132690元即为合同约定的首付款，余款140000元已办理按揭贷款手续。金冰提出按照合同约定的数额272690元为基数向龙达公司主张违约金8180.7元（272690元×3%=8180.7元）。
一审法院认为：原、被告签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。金冰已向龙达公司交纳了首付款并办理了余款的按揭贷款手续，履行了合同义务。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条第（四）项的约定，龙达公司应当在诉争房屋交付使用后60日内，向房屋登记机构为金冰申请房屋所有权登记；在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。龙达公司未履行上述义务，其行为已构成违约，故金冰要求龙达公司按已付房价款272690元的3%即8180.7元支付违约金的请求，符合双方的约定，本院予以支持。龙达公司提出因绿化验收规定调整，故无法办理产权证，但规定调整后龙达公司未及时告知金冰，亦未与金冰协商变更办理产权证书的日期，故龙达公司以此拒绝支付违约金的主张本院不予支持。因龙达公司尚未对月榕湾小区6幢房屋办理初始登记，金冰要求龙达公司于一个月内办理房屋权属证书并不具备客观条件，故对其该项请求本院不予支持，待诉争房屋符合办理产权登记条件时原告可另行主张权利。
关于龙达公司的反诉请求。在合同履行过程中，龙达公司未按约在诉争房屋交付使用后60日内，向房屋登记机构为金冰申请房屋所有权登记、未在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，存在违约行为。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条第（四）项的约定，买受人即金冰有权选择退房或不退房，龙达公司并无单方解除合同的权利，故龙达公司以此主张解除合同，既无当事人之间的约定，亦无法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、被告珲春龙达房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起立即支付给原告金冰违约金8180.7元；二、驳回原告金冰的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告珲春龙达房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费50元，其他诉讼费用100元，合计150元，由被告珲春龙达房地产开发有限公司负担；反诉费2695元，由反诉原告珲春龙达房地产开发有限公司负担。
宣判后，龙达公司不服，向本院提出上诉。其主要上诉理由为：1.一审未能查明上诉人迟延办理房屋产权登记的客观理由，事实上上诉人是珲春市办理产权登记状况最好的房地产开发企业，也是信誉较高的房地产开发企业，一审忽略了当地普遍存在的问题，忽略了政策调整因素，无视普遍现状，对一个最努力也是做的最好的房地产开发企业作此判决，已经失去公平。2.被上诉人在诉讼中要求我们在30日内为其办理房屋产权证，提出了我们无法完成的要求，现在小区整体验收通过，办理产权登记已经进入实质阶段，但是需要被上诉人配合方能实施。3.一审法院未能实质审理上诉人的反诉请求，忽视了上诉人的诉讼权利。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回原审法院重审。
金冰二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
本院审理查明的事实与一审判决审理认定的事实相同。
本院认为：龙达公司与金冰签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性禁止规定，龙达公司依法取得了商品房预售许可证，该合同合法有效。由于龙达公司的原因，导致金冰未能按照合同约定的时间取得房地产权属证书，对此，龙达公司应当按照合同约定承担违约责任。龙达公司虽然认为未能及时办理房地产权属证书的原因，是由于政府政策变化而导致的，并非龙达公司本身原因所致，但该情形并非属于不可抗力，仍应当按照合同约定承担相应的责任。龙达公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2745元，由上诉人珲春龙达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 全智光
审 判 员 梁传平
代理审判员 刘玉敏
二〇一五年八月十八日
书 记 员 车世兰