广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1403号上诉人（原审被告）：深圳市宏业纺织有限公司。被上诉人（原审原告）：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司深圳分公司。上诉人深圳市宏业纺织有限公司（以下简称宏业公司）因与被上诉人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司深圳分公司（以下简称世邦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第41号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：（一）2010年2月1日宏业公司（乙方）和深圳市罗湖区XX办公室（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市罗湖区XX路XX号XX中心XX单元的房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积共计71.72平方米；乙方租用租赁房屋的期限自2009年12月21日起至2014年12月20日止，租赁房屋用途为办公；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。另外合同还约定了一些其他权利义务。（二）2009年12月21日世邦物业公司和宏业公司签署了一份《深圳XX中心物业管理合同》，约定宏业公司已租赁深圳市XX中心XX单元，面积为71.72平方米，鉴于世邦物业公司已同业主深圳市罗湖区XX办公室签署《物业管理合同》，由世邦物业公司全权负责物业管理。本合同期限与宏业公司与业主深圳市罗湖区XX办公室签署的物业租赁合同期限同期，即从2009年12月21日至2014年12月20日；宏业公司须就其物业的管理向世邦物业公司交付管理费，管理费应足以支付各项有关管理XX中心的公共开支和费用及管理公司的酬金，本合同期内，管理费用标准为人民币15元／月／平方米，每月物业管理费合人民币1075.80元，管理费标准可根据管理成本发生的实际情况作出适当调整；宏业公司就其物业的管理应按世邦物业公司根据政府有关规定所估定公布的管理费按月支付，当物业交付宏业公司后，宏业公司必须于每月十日之前预付当月的管理费，首次管理费在物业交付之日缴交，管理费为物业交付之日起至当月最后一日止的管理费，计算标准为该物业月管理费／30天×计费天数；宏业公司如未能按本合同规定的期限支付管理费或其他应付款，则世邦物业公司有权要求租户每逾期一天按应付而未付之款项的万分之五计算逾期利息偿付给世邦物业公司；因任何租户未按本合同规定支付任何款项或发生任何其他违约事项，世邦物业公司有权要求租户予以纠正或根据本合同规定采取必要的行动或措施予以纠正或补救，由此产生的一切支出和费用均由该租户负责支付；另外合同还约定了其他一些权利和义务。（三）2011年1月14日XX中心30楼水箱溢水，造成涉案房产水浸，并造成了宏业公司的财物损失。事故发生后，2011年1月25日宏业公司致函世邦物业公司，称宏业公司在这次事故中无辜蒙受了重大的有形和无形损失，考虑到宏业公司和世邦物业公司之间的友好关系及世邦物业公司处理问题的积极态度的赞赏，宏业公司亦不打算细细追究本次损失的赔偿，希望世邦物业公司能积极向保险公司申请理赔，对宏业公司进行相当于整片办公区域三个月的房租及物业管理、水电等费用的补偿。之后双方对漏水所造成的损失进行了协商，但未协商一致。（四）宏业公司自2011年8月起开始未向世邦物业公司缴纳物业管理费，截至2012年10月，宏业公司尚欠人民币16137元的物业管理费未向世邦物业公司缴纳（1075.8元×15个月＝16137元）。宏业公司未向世邦物业公司缴纳2012年5月至9月的电费，欠费金额分别为5月179.69元，6月187.20元，7月251.97元，8月299.70元，9月260.51元。其他时间的电费宏业公司已经向世邦物业公司缴纳，世邦物业公司当庭亦予以认可。世邦物业公司在原审的诉讼请求为：1、宏业公司向世邦物业公司支付2011年8月至2012年10月的物业管理服务费人民币16137元及逾期付款利息人民币1725.58元；2、宏业公司向世邦物业公司支付2011年8月至2012年10月的电费人民币2878.21元及逾期付款利息人民币277.52元；3、宏业公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，宏业公司与深圳市罗湖区XX办公室签订了《房屋租赁合同》，承租深圳市罗湖区XX中心XX单元，在合同中约定了宏业公司负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。世邦物业公司和宏业公司于2009年12月21日签订了《深圳XX中心物业管理合同》，该合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。宏业公司作为XX中心XX单元的承租人，其接受了世邦物业公司提供的物业管理服务，应当依约支付物业服务费以及世邦物业公司所代缴的电费。本案争议的焦点为因涉案物业漏水而造成涉案房屋浸水，宏业公司以此作为不交纳物业管理服务费的抗辩是否成立？对此，原审法院认为，发生漏水事故后，世邦物业公司对物业漏水进行了抢修，并配合宏业公司对涉案房产进行了清理，在事故发生后要求宏业公司提供相关资料，向保险公司进行理赔。在此，世邦物业公司作为涉案物业的管理公司已经尽到了其物业管理服务的相应的义务。事故发生后，对于宏业公司的损失，双方经协商因故不能达成赔偿协议，宏业公司如果认为自己的财物等受到了损害，可以另循法律途径主张自己的权利。在本案中，世邦物业公司为宏业公司使用涉案房产提供了全面的物业管理服务，宏业公司不能因为涉案房产漏水事故造成损失，而拒绝向世邦物业公司缴纳物业管理费。故宏业公司主张拒付管理费是对世邦物业公司违约且不赔偿损失行为的纠正和补救，理由不成立，原审法院不予支持。并且漏水事故发生的责任承担，现亦没有明确，宏业公司依据我国《合同法》的相关规定，主张世邦物业公司一直未履行其对宏业公司损失予以赔付的义务，故宏业公司有权拒绝世邦物业公司要求支付管理费的履行要求的主张，理由亦不成立，原审法院不予支持。综上，宏业公司应当向世邦物业公司支付所拖欠的2011年8月至2012年12月的物业管理服务费人民币16137元。世邦物业公司和宏业公司在《深圳XX中心物业管理合同》中约定，宏业公司逾期缴纳物业管理费，世邦物业公司有权要求宏业公司每逾期一天按应付而未付之款项的万分之五计算逾期利息，该逾期利息的约定标准并不过高，宏业公司应当按照每日万分之五的标准，于欠费的次月1日起向世邦物业公司支付当月未付管理费的逾期利息，计至本判决确定的支付之日止。关于涉案房产的电费，世邦物业公司已经代宏业公司向供电部门缴纳，宏业公司也同意支付所欠的电费，双方确认宏业公司现仍欠世邦物业公司2012年5月至9月的电费人民币1179.07元（其中5月179.69元，6月187.20元，7月251.97元，8月299.70元，9月260.51元），宏业公司应当向世邦物业公司支付。世邦物业公司已经向供电部门代缴了上述费用，宏业公司未及时向世邦物业公司缴纳电费，造成了世邦物业公司的损失，应当按照银行同期贷款利率于欠费的次月1日起向世邦物业公司支付当月未付电费的逾期利息，计至本判决确定的支付之日止。世邦物业公司请求按照每日万分之五支付逾期付款的违约金，因双方并无约定，对于超出部分，原审法院不予支持。宏业公司已经向世邦物业公司支付了2011年8月至2012年4月的电费，世邦物业公司亦予以认可，故世邦物业公司请求宏业公司支付2011年8月至2012年4月的电费，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）、（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1、宏业公司应于本判决生效之日起十日内向世邦物业公司支付从2011年8月至2012年10月期间物业服务费人民币16137元及逾期利息（逾期利息按照每日万分之五的标准，于次月1日起分段计至本判决确定的支付之日止）；2、宏业公司应于本判决生效之日起十日内向世邦物业公司支付从2012年5月至2012年9月期间电费人民币1179.07元及逾期利息（逾期利息按照银行同期贷款利率的标准，于次月1日起分段计至本判决确定的支付之日止）；3、驳回世邦物业公司要求宏业公司支付2011年8月至2012年4月的电费及利息的诉讼请求；4、驳回世邦物业公司的其他诉讼请求。上诉人宏业公司不服原审判决，向本院提起上诉。其所依据的事实与理由为：一、一审判决认定事实错。1、一审判决认定“原告作为涉案物业的管理公司已经尽到了其物业管理服务的相应义务”“原告为被告使用涉案房产提供了全面的物业管理服务”，与事实不符。2011年1月14日晚间，宏业公司所租物业——XX中心的30楼发生漏水事故，漏到宏业公司所租28楼，宏业公司大片办公区域受淹，地毯及地面上电脑机箱、地毯下网络及电话管线等受到浸淹，导致不同程度的损坏，并造成宏业公司电话、网络等数月的通讯障碍。作为物业管理者，世邦物业公司只在宏业公司通知事故后，在事故当日及其后几日协助进行了排水清理、修理了部分线路等工作。而宏业公司因水淹事故所致网络、电话线路等不稳定持续有数月之久，世邦物业公司井未协助宏业公司彻底消除这些不良影响，从而恢复宏业公司的正常办公环境与秩序。根据宏业公司与世邦物业公司双方《深圳XX中心物业管理合同》（以下简称《物业管理合同》）第5．1条第（1）项的规定，物业管理公司（即世邦物业公司）有保证租户正常工作环境的义务，根据以上事实，世邦物业公司并未善尽此项义务。2、一审判决认为“漏水事故发生的责任承担，现亦没有明确”，与合同约定不符。根据《物业管理合同》第五条第一款第一项关于物业管理公司“保证租户正常的生活、工作环境和水电气的供应”职责的约定及第四条第一款第二项关于管理费用包含“公用区、公用设备设施的日常维修保养”等内容的约定，世邦物业公司负有保证公用设备日常维修以供正常使用进而保障租户正常工作环境的义务。世邦物业公司称涉案漏水事故系因30楼水箱进水管阀门遥控阀浮球损坏而导致，公用设备损坏而导致损害，世邦物业公司未善尽维修保养之义务，对事故难辞其咎。二、一审判决认为“被告主张拒付管理费是对原告违约且不赔偿损失行为的纠正和补救，理由不成立”，适用法律错误。因为世邦物业公司的管理疏失，宏业公司遭受了财物的损坏及损失，世邦物业公司未完全履行其保障租户正常工作环境的合同义务，导致宏业公司工作环境的不良影响长期未消失。作为合同相对方，宏业公司有权根据《合同法》第66条的规定，行使抗辩权，拒绝世邦物业公司的相应履行要求。在宏业公司的各项义务中，亦只有拒交管理费这一项方能真正实现抗辩目的。故，宏业公司拒付管理费是维护自身合法权益所需，符合合同法的规定。据此，上诉人宏业公司请求法院判令：l、撤销（2013）深罗法民三初字第41号民事判决书第一项判决内容，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由世邦物业公司承担。被上诉人世邦物业公司答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，世邦物业公司和宏业公司签订的《深圳XX中心物业管理合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按合同约定履行义务。本案二审阶段的争议焦点是宏业公司未依约交纳2011年8月至2012年10月期间物业管理费是否具有充分的抗辩理由，宏业公司主张世邦物业公司对涉案房屋漏水具有相应责任以及房屋漏水后世邦物业公司未尽到相应义务，并以此为由抗辩其未交纳相关物业管理费不构成违约，对此，本院认为，涉案房屋漏水属于财产损害赔偿问题，宏业公司可另寻法律途径解决。本案中，宏业公司没有证据证明系世邦物业公司的行为造成涉案房屋漏水及房屋漏水后世邦物业公司未尽到相应的物业管理服务义务，故宏业公司以此为由拒交物业管理费的理由不能成立，本院不予以支持，原审判决认定宏业公司不依约交纳物业管理费已构成违约，应向世邦物业公司交纳支付相应物业管理费并按合同约定支付逾期利息并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币329元，由上诉人深圳市宏业纺织有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龚 萍代理审判员 唐 毅代理审判员 朱 宽二〇一三年八月十二日书 记 员 严军军附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。