辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终3788号
上诉人（原审被告）：刘建华。
委托诉讼代理人：许嵩，辽宁见道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连中岳物业管理有限公司。住所地辽宁省大连市沙河口区中山路***号**层**号。
法定代表人：崔媛源，总经理。
委托诉讼代理人：苏文贺，辽宁世勋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王楠，辽宁金石律师事务所律师。
上诉人刘建华因与被上诉人大连中岳物业管理有限公司（以下简称中岳物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初2921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘建华的委托诉讼代理人许嵩，被上诉人中岳物业的委托诉讼代理人王楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘建华上诉请求：改判刘建华给付中岳物业物业服务费及违约金计8918.80元。事实和理由：1.中岳物业只能主张2015年7月10日至2016年12月31日期间的物业费8108元及违约金810.8元，其余物业费已过诉讼时效期间。2.案涉《债权转让协议》对刘建华没有约束力，没有通知刘建华案涉债权已经转让。3.刘建华并非恶意拖欠物业费，案涉房屋自入住以来透寒漏水现象严重，物业一直没有维修，刘建华保留另行起诉的权利。
中岳物业辩称，不同意刘建华的上诉请求，应驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.刘建华一审并未提出诉讼时效抗辩，根据诉讼时效若干问题的规定，二审提出诉讼时效抗辩，法院不应支持。2.案涉小区物业更换时，曾做出债权转让通知公告。3.房屋透寒漏水在小区内是普遍现象，正在保修期内应当由开发商进行维修，物业接手后，只能提取维修基金，且费用不足，只能一栋一栋的维修。
刘建华向一审法院起诉请求：判令刘建华支付物业费38078元，违约金20000元。
一审法院认定事实：2003年8月1日，大连欧美亚房地产开发有限公司（以下简称”欧美亚房地产”）与大连联华物业管理有限公司（以下简称”联华物业”）签订《前期物业管理委托合同》，约定欧美亚房地产将中华名城委托于联华物业实行物业管理，物业类型为住宅；物业管理服务费按照住宅房屋建筑面积每月每平方米1．58元收取，收费时间为每月月底前，逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交纳金额的百分之0．3按日交纳滞纳金。委托管理期限至本物业产权人委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止。
2013年7月15日，欧美亚房地产与大连峰霖物业管理有限公司（以下简称”峰霖物业”）签订《中华名城小区物业委托管理合同书》，约定欧美亚房地产将中华名城小区（1#-45#楼、47#楼）的物业管理服务委托给峰霖物业，从本合同书签订生效之日起，欧美亚房地产之前委托进行物业管理的联华物业在与中华名城小区业主签订的《物业管理合同》中约定的权利、义务一并转移给峰霖物业。同日，欧美亚房地产、峰霖物业、联华物业三方签订《授权委托协议》，约定自欧美亚房地产与峰霖物业签订的《中华名城小区物业管理合同书》生效之日起，欧美亚房地产将其与中华名城小区业主签订的《物业管理合同》中所约定的权利、义务一并转让给峰霖物业，联华物业退出中华名城小区，不再参与该小区的物业服务及管理。同时，联华物业授权峰霖物业向中华名城小区业主主张拖欠联华物业自2013年7月15日之前的物业费、停车费、其他费用及因拖欠前述费用而发生的滞纳金。2013年7月15日之后所发生的物业费、停车费滞纳金及涉及物业管理的其他相关费用，由峰霖物业根据欧美亚房地产与中华名城小区业主签订的《物业管理合同》中约定的标准进行收取。同日，联华物业在该小区张贴《大连联华物业管理有限公司关于物业费债权转让通知》，向小区拖欠物业费业主进行了通知。
2014年7月12日，大连市西岗区八一路中华名城小区业主委员会与峰霖物业签订《中华名城小区物业服务合同》，约定业主委员会代表全体业主将中华名城小区委托峰霖物业进行物业管理服务，物业类型为多层及小高层住宅；位置坐落于大连市西岗区八一路街道212号；物业管理服务期限为3年，最长至5年，即自2014年7月12日至2019年7月12日；物业管理服务费用暂定为住宅1．58元／月·平方米、商业／非住宅和配套公建2．50元／月·平方米；每季度初月5-10日前缴纳本季物业费用，逾期缴纳的，自逾期之日起按应交物业管理服务费的2．5‰·日交纳违约金。
2016年8月1日，峰霖物业与中岳物业签订《债权转让协议》，约定峰霖物业于2016年7月5日与中华名城小区业主委员会解除了物业管理合同，中岳物业接手进行物业管理服务。对于2013年之前业主尚未清交的物业费及2013年7月15日至2016年7月5日期间业主拖欠的物业费，峰霖物业全部转让给中岳物业。同日，中华名城小区业主委员会与中岳物业签订《中华名城小区物业管理服务合同》，约定业主委员会代表全体业主将中华名城小区委托中岳物业进行物业管理服务，物业类型为多层及小高层住宅；位置坐落于大连市西岗区八一路街道212号；物业管理服务期限为5年，即自2016年7月29日至2021年7月28日；物业管理服务费用为住宅1．58元／月每平方米、商业／非住宅2．50元／月每平方米；每年12月30日前交纳全年物业费，逾期缴纳的，自逾期之日起按应交物业管理服务费的2．5‰每日交纳违约金直至物业费全部结清为止。
2016年8月2日，峰霖物业在该小区张贴《大连峰霖物业管理有限公司关于物业费债权转让的通知》，就其终止在中华名城小区的物业服务，并将追索拖欠物业费债权（包括联华物业转让的物业费债权）转让给中岳物业，向小区拖欠物业费业主进行了通知。
另查，刘建华系大连市西岗区八一路210-16号（中华名城41号楼）1单元4层2号、5层2号房屋的所有权人，房屋面积分别为156．81平方米、128．3平方米。联华物业、峰霖物业及中岳物业先后为中华名城小区提供了物业服务，刘建华尚欠自2009年12月16日至2016年12月31日止的物业费。
一审法院认为，联华物业、峰霖物业和中岳物业三家物业管理企业先后对案涉中华名城小区进行物业管理服务，刘建华系该小区41号楼1单元4层2号、5层2号（行政街号八一路210-16号）房屋业主，刘建华接受了中岳物业等物业企业提供的物业管理服务，理应交纳物业费。中岳物业主张刘建华自2009年12月16日至今均未交纳物业费，刘建华未到庭反驳，故采信中岳物业的主张，认定刘建华自2009年12月16日起未交纳物业费。根据欧美亚房地产、峰霖物业、联华物业三方签订的《授权委托协议》以及峰霖物业与中岳物业签订的《债权转让协议》内容，可以认定中岳物业具有向刘建华追索2013年之前尚未清缴的物业费及2013年7月15日至2016年7月5日期间拖欠的物业费，且中岳物业有权向刘建华收取2016年7月6日至2016年12月31日期间的物业费。根据《物业管理合同》的约定，案涉中华名城小区的物业费为住宅1．58元／月每平方米，故中岳物业主张刘建华给付2009年12月16日至2016年12月31日止物业费38078元的诉讼请求合理，予以支持。对于违约金一节，刘建华作为小区业主，长期不交纳物业费，违反了合同约定，应当支付违约金，但《物业管理合同》中约定的按日2．5‰支付违约金标准过高，中岳物业本案主张20000元亦过高，虽考虑到中岳物业作为物业服务单位的服务成本，但物业单位与业主的矛盾应及时化解不应继续加深，故对于违约金本院按照刘建华欠费总额的10％予以支持，即3807．8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、刘建华于本判决生效之日起十日内支付中岳物业自2009年12月16日起至2016年12月31日止的物业服务费38078元及违约金3807．8元。二、驳回中岳物业其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人未提交新证据且对一审查明事实均无异议，对一审查明事实予以确认。刘建华一审并未提出诉讼时效抗辩，该节事实有一审卷宗为凭，予以确认。
本院认为，刘建华上诉请求”改判刘建华给付中岳物业物业服务费及违约金计8918.80元”，事由有三项：一是诉讼时效抗辩；二是其未收到债权转让的通知；三是房屋透寒漏雨。关于刘建华上诉提出的诉讼时效抗辩，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条”当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”之规定，因刘建华一审并未提出诉讼时效，对其二审提出的诉讼时效抗辩，不予支持。刘建华上诉主张其未收到债权转让通知，在物业公司已张贴债权转让公告且提起诉讼的前提下，应当认定债权转让对刘建华发生法律效力，对其该项上诉主张，不予支持。关于刘建华上诉主张案涉房屋存在透寒漏雨现象，不宜在本案中审理，另行起诉为宜，对其该项事由，亦不予支持。
综上所述，刘建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费625元，由上诉人刘建华负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘勇峰
审判员 王家永
审判员 李淑红
二〇一八年五月三十一日
书记员 姜 珊