山西省长治市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民终字第00640号
上诉人（原审被告，反诉原告）宋卫龙，男，汉族。
委托代理人程会平，女，汉族，系宋卫龙之妻。
委托代理人刘小平，山西光耀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）赵忙只，女，汉族。
委托代理人靳鹏飞，山西振坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉被告）长治县市场建设服务中心。
法定代表人牛泰山，该中心主任。
上诉人宋卫龙因租赁合同纠纷一案，不服山西省长治县人民法院（2013）长民初字第638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，�开开庭审理了本案。上诉人宋卫龙及其委托代理人程会平、刘小平，被上诉人赵忙只及其委托代理人靳鹏飞，被上诉人长治县市场建设服务中心（以下简称市场中心）的法定代表人牛泰山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2011年7月27日，本诉原告（反诉被告）赵忙只与本诉被告（反诉被告）市场中心签订了银桥市场50号门市的租赁合同，租赁期限自2011年8月1日至2012年7月30日，赵忙只按合同约定交纳了租金9000元，合同第五条第二款约定“承租方如因工作需要，将所租门市转让给第三方承租使用，必须事先20天征得出租方同意，否则，出租方将无条件收回”。2011年10月19日，本诉原告赵忙只未经出租人市场中心同意，和本诉被告（反诉原告）宋卫龙签订了转租协议，将该门市转租给了宋卫龙，转租期限为2011年10月19日至2016年10月19日，每年租金为32000元，宋�龙按约定向赵忙只交纳了第一年的租金32000元。虽然赵忙只在承租期限内未经市场中心同意将该门市转租给了宋卫龙，但市场中心并未解除与赵忙只签订的租赁合同。2012年7月30日赵忙只租赁期满后，市场中心与宋卫龙签订了书面合同，将长治县银桥市场50号门市租赁给了宋卫龙，租赁期限为2012年8月1日至2013年7月30日，宋卫龙向市场中心交纳了一年的租金9000元。2013年7月30日，宋卫龙租赁期满后，市场中心在未通知宋卫龙搬离长治县银桥市场50号门市的情况下，又与赵忙只签订了书面合同，将长治县银桥市场50号门市租赁给了赵忙只，租赁期限为2013年8月1日至2014年7月31日，赵忙只向市场中心交纳了一年的租金9000元。但宋卫龙一直占着长治县银桥市场50号门市，直至2014年3月27日开庭审理本案时，市场中心才表示解除与宋卫龙之间的租赁合同。宋卫龙至今仍然占着长治县银桥市场50号门市未搬离。另查明，反诉原告（本诉被告）宋卫龙于2011年10月19日加盟德蒙斯特专卖店，并交纳给佛山德蒙斯特服饰有限公司保证金10000元和加盟费20000元；2013年11月23日，佛山德蒙斯特服饰有限公司给宋卫龙下发通知，因宋卫龙未能在合同约定的期限内到该公司订货，视为宋卫龙单方解除合同，将宋卫龙交纳的加盟费20000元和合同保证金10000元予以没收；2011年11月3日，宋卫龙为装修长治县银桥市场50号门市支付装修款43500元；2011年11月7日，宋卫龙支付货架款45846元。
原判认为：本诉被告市场中心与本诉原告赵忙只签订了租赁合同，将长治县银桥市场50号门市出租给本诉原告赵忙只（租赁期限为2011年8月1日至2012年7月30日），该合同第五条第二款约定“承租方因工作需要，将所租门市转让给第三方承租使用，必须事先20天征得出租方同意，否则，出租方将�条件收回”，该约定表明，本诉原告赵忙只（承租人）如果转让银桥市场50号门市的租赁权，必须提前20天征得本诉被告市场中心（出租人）的同意，否则，本诉被告市场中心（出租人）有权解除与本诉原告赵忙只（承租人）的租赁合同。本诉原告赵忙只在承租期间未经本诉被告市场中心的同意于2011年10月19日将该门市转租给了反诉被告宋卫龙（转租期限为2011年10月19日至2016年10月19日），因本诉原告赵忙只是对长治县银桥市场50号门市进行了转租而非转让了该门市的租赁权，所以本诉原告赵忙只的行为不受前述第五条第二款约定的约束，但其要受《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的约束（第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”）。虽然本诉原告赵忙只擅自转租长治县银桥市场50号门市为严重的违约行为，但本诉被告市场中心并未解除其与本诉原告赵忙只的租赁合同（租赁期限为2011年8月1日至2012年7月30日），并且该合同早已履行完毕，由此可推定本诉被告市场中心对本诉原告赵忙只的转租行为予以默示同意，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”，可以认定，本诉原告赵忙只与本诉被告宋卫龙的转租合同，在2011年10月19日至2012年7月30日的期限内是有效的，在2012年7月31日至2016年10月19日的期限内是无效的。本诉原告赵忙只与本诉被告市场中心关于长治县银桥市场50号门市的租赁合同（租赁期限为2011年8月1日至2012年7月30日）租赁期限届�后，本诉被告市场中心与本诉被告宋卫龙签订租赁合同，将长治县银桥市场50号门市出租给了本诉被告宋卫龙（租赁期限为2012年8月1日至2013年7月30日），该合同第九条约定“本合同在规定的租赁期届满前30日内，双方如愿意延长其租赁期，应重新签订合同”，该条约定不能证明本诉被告宋卫龙在租赁期届满前30日内对长治县银桥市场50号门市享有下一年度的优先租赁权。本诉被告宋卫龙未提供充分证据证明其租赁期满（2013年7月30日）前30日内反诉被告市场中心向其发出出租长治县银桥市场50号门市（租赁期限为2013年8月1日至2014年7月30日）的要约，且合同的订立必须遵循自愿原则，故反诉原告宋卫龙要求反诉被告市场中心与其签订长治县银桥市场50号门市租赁合同（租赁期限为2013年8月1日至2014年7月30日）于法无据且于法相背，本院不予支持。反诉原告宋卫龙与反诉被�市场中心签订的关于长治县银桥市场50号门市租赁合同（租赁期限为2012年8月1日至2013年7月30日）租赁期限届满后，反诉原告宋卫龙继续使用长治县银桥市场50号门市，反诉被告市场中心未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，反诉原告宋卫龙与反诉被告市场中心签订的关于长治县银桥市场50号门市租赁合同（租赁期限为2012年8月1日至2013年7月30日）继续有效，但租赁期限为不定期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，反诉被告市场中心有权随时解除其与反诉原告宋卫龙签订的上述租赁合同。反诉被告市场中心在法庭辩论终结最后陈述时（2014年3月27日）明确表示不再履行其与反诉原告宋卫龙签订的上述租赁合同，这可以视为反诉被告市场中心于2014年3月27日解除了与反诉原告宋卫龙签订的上述租赁合同，故反诉原告宋卫龙要求反诉被告市场中心与其继续履行期限为2013年8月1日起至2014年7月30日止的长治县银桥市场50号门市租赁合同于法无据，本院不予支持。反诉原告宋卫龙与反诉被告市场中心签订的关于长治县银桥市场50号门市租赁合同（租赁期限为2012年8月1日至2013年7月30日）租赁期限届满后，反诉被告市场中心与反诉被告赵忙只签订了租赁合同，将长治县银桥市场50号门市租赁给了反诉被告赵忙只（租赁期限为2013年8月1日至2014年7月31日），反诉原告宋卫龙以反诉被告市场中心与反诉�告赵忙只恶意串通损害其利益为由请求确认二反诉被告签订的上述租赁合同无效，但庭审中反诉原告宋卫龙所提供证据不能证明二反诉被告合谋签订了上述租赁合同并损害了其利益，即反诉原告宋卫龙所主张的二反诉被告恶意串通损害其利益的事实不成立，故二反诉被告签订的上述租赁合同有效，反诉原告宋卫龙的上述请求本院不予支持。如前所述，反诉原告宋卫龙无权要求反诉被告市场中心与其继续签订并履行关于长治县银桥市场50号门市的租赁合同（租赁期限为2013年8月1日至2014年7月30日），且反诉被告市场中心与反诉被告赵忙只签订关于长治县银桥市场50号门市租赁合同（租赁期限为2013年8月1日至2014年7月31日）时不存在恶意串通损害反诉原告宋卫龙的利益的行为，即二反诉被告对反诉原告宋卫龙的门市经营活动不存在共同侵权行为，故反诉原告宋卫龙要求二反诉被告连带赔偿其从2013年8月1日起至续签合同日止的营业损失及其他损失216000元，本院不予支特。本诉被告市场中心与本诉原告赵忙只签订了关于长治县银桥市场50号门市的租赁合同（租赁期限为2013年8月1日至2014年7月31日），本诉原告赵忙只按照合同约定向本诉被告市场中心缴纳了租金，而本诉被告市场中心却未按照合同约定如期将长治县银桥市场50号门市交给本诉原告赵忙只占有、使用，本诉被告市场中心的行为构成违约，其对本诉原告赵忙只应承担继续履行合同的违约责任：将长治县银桥市场50号门市交给本诉原告赵忙只占有、使用。因2013年8月1日至2014年3月27日，本诉被告市场中心与本诉被告宋卫龙对长治县银桥市场50号门市还成立有不定期租赁合同，且本诉被告宋卫龙至今仍占有该门市，本诉原告赵忙只要求本诉被告市场中心将该门市交与其占有、使用，对于反诉被告市场中心而言属于事实上的履行不能，故本诉原告的该项诉讼请求本院不予支持。本诉原告赵忙只要求本诉被告市场中心和宋卫龙连带赔偿其从2013年8月1日起至本诉被告宋卫龙腾退长治县银桥市场50号门市之日止的租金损失，因本诉原告赵忙只该项诉求属于追究违约责任，而本诉被告宋卫龙不是长治县银桥市场50号门市租赁合同（租赁期限为2013年8月1日至2014年7月31日）的当事人，根据合同相对性规则，本诉被告宋卫龙对本诉原告赵忙只的租金损失不承担违约责任，承担违约责任的只能是反诉被告市场中心。因本诉被告市场书心未按租赁合同约定如期将长治县银桥市场50号门市交给本诉原告赵忙只占有、使用，本诉被告市场中心应赔偿本诉原告赵忙只从2013年8月1日起至本诉被告市场中心将长治县银桥市场50号门市交给本诉原告赵忙只占有、使用之日止的租金损�（按月租金750元计算）。本诉原告赵忙只要求本诉被告宋卫龙腾退长治县银桥市场50号门市，本院认为，因2013年8月1日至2014年3月27日，本诉被告市场中心与本诉被告宋卫龙对长治县银桥市场50号门市还成立有不定期租赁合同，本诉被告宋卫龙占有该门市是合法的，2014年3月27日本诉被告市场中心解除了与本诉被告宋卫龙之间的不定期租赁合同，故2014年3月27日之后本诉被告宋卫龙占有长治县银桥市场50号门市就失去了合法依据，无权再占有该门市，而本诉原告赵忙只基于其与本诉被告市场中心签订的租赁合同（租赁期限为2013年8月1日至2014年7月31日）享有对长治县银桥市场50号门市的占有权，本诉原告赵忙只要求本诉被告宋卫龙腾退该门市，符合《中华人民共和国物权法》第二百四十三条的规定“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”，�院予以支持。综上，为保护合同当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、本诉被告宋卫龙于本判决生效后七日内腾退出长治县银桥市场50号门市，将该门市返还给本诉原告赵忙只。二、本诉被告长治县市场建设服务中心于本判决生效后十日内赔偿本诉原告赵忙只从2013年8月1日起至本诉被告宋卫龙腾退出长治县银桥市场50号门市之日止的租金损失（按月租金750元计算。算至2014年4月1日，本诉原告赵忙只的租金损失为6000元）。三、驳回本诉原告赵忙只的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告宋卫龙的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支�迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元，由反诉原告赵忙只承担50元，由本诉被告长治县市场建设服务中心承担100元；反诉案件受理费25元，由反诉原告宋卫龙承担。
判后，宋卫龙不服，提起上诉。其上诉理由为：原审判决认定事实、证据错误，原审法院适用法律错误，原审实体判决错误。因此请求二审法院依法改判。
被上诉人赵忙只、长治县市场建设服务中心辩称：原审认定事实清楚，判决正确，应予维持。
经二审审理查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为：宋卫龙与市场中心签订合同期限为2012年8月1日至2013年7月30日，该合同第九条规定：“本合同在规定的租赁期届满前30日内，双方如同意延长租赁期，应重新签订合同。”宋卫龙诉称该条款是其具有优先租赁权的条款。本院认为，本条不是优先租赁权的条款。该条款表明，租赁期限到期后，�宋卫龙或市场中心想延长租赁期，则需在双方同意的基础上重新签订合同，任何一方都不能单方面延长租赁期，该条款没有赋予宋卫龙优先租赁权。宋卫龙提供录音证据来证明市场中心负责人答应和其签合同，本院认为，且不论该录音的内容和法律效力是否能支持宋卫龙主张，即便市场中心负责人有说过类似的话，最多也就是双方一个商榷解决争议的过程，双方是否能达成一致最终还是要看合同是否能重新签订。《中华人民共和国合同法》第三条规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”，第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。市场中心作为本案门市的管理方，有权利决定向谁出租门市，除了受法律规定和合同约束外，市场中心的自由签订合同权不受任何人干预。本案，市场中心已经以实际行动表明了其不同意延长租赁期，市场中心没有和宋卫龙重新签订合同，双方的租赁合同已于2013年7月30日终止。市场中心不与宋卫龙续签合同，而是和赵忙只签订了2013年8月1日至2014年7月31日的合同，该合同符合合同自由原则，受法律保护，宋卫龙诉称市场中心和赵忙只签订合同属恶意串通，损害第三方利益无事实和法律依据，同样，宋卫龙请求赵忙只和市场中心连带赔偿其从2013年8月1日至续签合同日止的营业损失也无事实和法律依据。基此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决结果适当，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费25元由上诉人宋卫龙承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨利兵
代理审判员 王栓成
代理审判员 郜 平
�〇一四年七月二十九日
书 记 员 左樱桃