山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁03民终234号
上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1975年12月5日出生，汉族，淄博供电公司预算员，住淄博市张店区。
委托诉讼代理人：崔艳，女，1975年12月9日出生，汉族，个体从业者，住址同上，系ＸＸ之妻。
被上诉人（原审被告）：山东齐纺市场服务有限公司。住所地，淄博市周村区周隆路****号。注册号：370300200011638。
法定代表人：丁肇建，董事长。
委托诉讼代理人：胡继业，山东靖安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王际文，男，1959年9月5日出生，汉族，住淄川区。
上诉人ＸＸ因与被上诉人山东齐纺市场服务有限公司（以下简称“齐纺公司”）、王际文返还房屋纠纷一案，不服周村区人民法院（2016）鲁0306民初1911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人ＸＸ及其委托诉讼代理人崔艳，被上诉人齐纺公司的委托诉讼代理人胡继业到庭参加诉讼，被上诉人王际文经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人ＸＸ上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决错误认定证据，歪曲事实，认定上诉人未提交有效证据证明涉案租赁商铺验收交付使用之日不符合事实。理由如下：一、当事人双方之间的委托授权协议签订于2010年9月14日，是齐纺公司提供的格式合同。合同的签订时间晚于格式条款约定的租赁期间，根据一般的常识理解，说明该房早已具备交付租赁的条件，所以代理租赁的齐纺公司将租赁的起始时间定为2010年9月1日。一审庭审中齐纺公司的答辩纯粹是为了获得代理租赁合同到期后的非法额外利益进行的狡辩。二、本案是房屋租赁合同纠纷，应当按照房屋租赁的一般理解来对本案的有关争议进行理解和解释。房屋租赁委托授权协议中约定的“商铺实际验收交付使用之日”应当是齐纺公司实际使用上诉人的房屋之日，而不是一审判决认定的“涉案商铺竣工验收合格山东世纪德润置业有限公司（以下简称“世纪德润公司”）交付使用之日”。三、上诉人的房屋所有权证所附房地产平面图记载的房屋建成年份为2010年，也印证了涉案房屋的交付使用时间为委托授权协议中约定的2010年9月1日，而不是齐纺公司狡辩的2012年6月1日。四、双方协议约定的委托租赁期限是2010年9月1日至2015年8月30日，从该租赁合同即将到期的2015年7月3日开始，上诉人即多次和齐纺公司联系到期后房屋的处理，齐纺公司工作人员认可合同于2015年8月30日到期，但一直以忙、领导出差等理由推托至今。一审诉讼前齐纺公司从未主张合同未到期。合同约定的租赁期限到期后诉讼中齐纺公司主张合同未到期，从举证责任分配上，应当由齐纺公司举证证明未到期的事实存在，而不应当由上诉人举证证明已经到期。一审法院分配举证责任错误。五、本案事实是：2010年9月14日，上诉人与世纪德润公司签订临时性购房合同，并且于2010年9月30日前付清房款364593.00元，当时开的是收据，并与当天委托授权协议一份，委托齐纺公司代为租赁，期限是2010年9月1日至2015年8月30日，当时售楼处是卖房和租房同时进行，一些房屋还没卖出，但已经租赁出去。上诉人买的这一套已经租赁出去，是6套房屋组成一个整体租赁出去的。上诉人当天就在收到租金156255.00元的收到条上签名，但收到条没写日期。2010年12月10日，上诉人与世纪德润公司签订正式商品房买卖合同一份，合同第六条付款方式及期限约定是“一次性付款：××于签订本合同的同时一次性付清房款人民币364593.00元整”。事实是早在2010年9月30日上诉人就已经付清该合同约定的全部购房款。第八条交付期限约定××应当在2010年12月31日前交房。商品房买卖合同的附件——房屋平面图，足以证明整个市场是同一期工程，没有齐纺公司狡辩的一、二、三期之说。2012年5月31日，因房管局实测面积差异而补交房款5967.00元不是上诉人的原因造成的，不会导致延期交房。正式的商品房买卖合同是开发商从房管局网站下载的格式合同，所有合同载明的都是预售商品房，甚至2012年4月24日签订、约定交房时间为2011年1月31日的合同中载明的也是预售商品房。一审判决以商品房买卖合同中约定的是预售商品房，上诉人没有付清全部购房款为由认定租赁合同的起始时间不是2010年9月1日不符合事实。综上所述，一审判决错误认定证据、歪曲事实，应当依法纠正。
被上诉人齐纺公司辩称，一审法院认定事实清楚，上诉人上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉人上诉请求。
被上诉人王际文未作答辩。
上诉人ＸＸ向一审法院起诉请求：1、要求被告立即返还房屋并恢复到能独立正常使用状态；2、要求被告支付租赁31762.00元，违约金2318.00元，合计34080.00元。
一审法院认定事实：2010年12月10日，ＸＸ（××）与世纪德润公司（××）签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为，“ＸＸ从世纪德润公司购买位于周村区309国道以北、规划西十五路以东第西区1号楼2层020103号房。××购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为Y061000149。该商品房的用途为商业。合同约定建筑面积为67.2平方米，按建筑面积算，该商品房单价为每平方米5425.49元，总金额为叁拾陆萬肆仟伍佰玖拾叁圆整。以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，按产权登记面积结算房款，多退少补。××于签订本合同的同时一次性付清房款叁拾陆萬肆仟伍佰玖拾叁圆整。××应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格、××付清该商品房全部房款条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。”2011年7月16日，世纪德润公司向ＸＸ开具金额为364593.00元预收款收据一份。2012年5月31日，世纪德润公司向ＸＸ出具收据一份，内容为：“交款单位ＸＸ收款方式现金人民币伍仟玖佰陆拾柒圆正￥5967.00收款事由房款差额西二街03#”。2014年5月13日立契，买受方为ＸＸ，出让方为世纪德润公司，土地房屋坐落为周村区周隆路7777号16号楼3号，面积68.30㎡，成交金额370560.97元。2014年9月26日办理房权证，证号为周村区字第061056806号，所有人为ＸＸ，房屋坐落周村区周隆路7777号16号楼3号，用途为商业服务，建筑面积68.30㎡。
2010年9月14日，ＸＸ（甲方）与齐纺公司（乙方）签订《委托授权协议》一份，主要内容为，“ＸＸ全权委托齐纺公司代理出租其商铺，商铺位于淄博市周村区中国·周村轻纺科技城西二街（座）3号（以下简称该商铺）。该商铺出租建筑面积为67.2㎡，用途为商业；代理租赁期限：伍年，自2010年9月1日至2015年8月30日，商铺实际验收交付使用之日晚于约定的租期起始的，租期顺延；ＸＸ委托齐纺公司代理出租的租金每年为31251.00元，齐纺公司代收的租金为31251.00元，齐纺公司一次性支付ＸＸ五年租金156255.00元；齐纺公司有权以自己的名义与任何第三方签订租约，无需另行征得ＸＸ同意，在合同期间所产生的一切权利与义务由ＸＸ承担；齐纺公司与经营商家签订超过其代理期限终止日期的合同时，需ＸＸ书面同意后签订，超过期限的代理费由双方共同商定。”后ＸＸ出具收条一份，主要内容为“今日购买中国·周村轻纺科技城西二街（座）3号商铺，房屋总价款为364593.00元，该房屋五年包租期内年租金31251.00元，前五年租金合计156255.00元，本人今日已收到该房屋前五年租金156255.00元。冲抵该房屋房款。”2012年5月31日，ＸＸ与齐纺公司签订《委托补充协议》一份，主要内容为，“因ＸＸ委托齐纺公司出租的商铺产权的登记面积与销售合同约定面积产生误差，将ＸＸ委托齐纺公司代理出租的西二街03号商铺，原每年租金31250.00元变更为每年租金31762.00元。”
2014年1月1日，齐纺公司（甲方）与王际文（乙方）签订《淄博潘家园文化城商铺租赁合同》一份，约定：齐纺公司将潘家园文化城16号楼区6间商铺（铺位号：西一街01号、02号、03号，西二街01号、02号、03号，营业面积434.93平方米）出租给王际文经营使用，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，王际文在签订合同的同时缴纳广告费102271.00元/年、市场服务费5222.00元/年。合同签订后，齐纺公司将上述商铺交付王际文使用至今。
另查明，齐纺公司与世纪德润公司是两个独立的企业法人，世纪德润公司原是周村区周隆路7777号16号楼3号房屋产权所有人，齐纺公司负责中国周村轻纺科技城商铺的对外招租工作。
一审法院认为，ＸＸ与齐纺公司于2010年9月14日签订的委托授权协议成立且有效。协议约定中并没有明确“商铺实际验收交付使用之日”是指涉案商铺竣工验收合格世纪德润公司将其交付ＸＸ之日，还是指ＸＸ将涉案商铺交付齐纺公司使用之日，亦或是指齐纺公司将涉案商铺交付承租人使用之日。根据庭审中双方的陈述，ＸＸ与齐纺公司均认可“商铺实际验收交付使用之日”是指涉案商铺竣工验收合格世纪德润公司交付使用之日。ＸＸ主张2010年9月14日与齐纺公司签订委托授权协议时，世纪德润公司已经将涉案商铺交付齐纺公司使用，故代理租赁期限为2010年9月1日至2015年8月30日。齐纺公司不认可，辩称2012年6月1日世纪德润公司通知齐纺公司交房，故代理租赁期限应为2012年6月1日至2017年5月31日。ＸＸ主张涉案商铺验收交付使用之日为2010年9月1日，齐纺公司不认可，根据举证责任分配，ＸＸ应当继续就涉案商铺验收交付使用之日承担举证责任，ＸＸ未提交有效证据证明其主张，应当承担举证不足的法律后果。综上所述，ＸＸ不能证明其与齐纺公司签订的委托授权协议已经履行完毕，故其要求齐纺公司返还房屋并支付租金31762.00元、违约金2318.00元的诉讼请求，证据不足，不予支持。王际文经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的诉讼权利，本院可根据庭审中查明的事实依法缺席判决。遂判决如下：驳回原告ＸＸ的诉讼请求。案件受理费652.00元，减半收取326.00元，由原告ＸＸ负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人ＸＸ提供证据1、涉案房屋所有权证附房地产平面图，图中记载建成年份为2010年，证明涉案房屋交付使用时间为委托授权协议中约定的2010年9月1日；被上诉人齐纺公司对证据1质证称对其真实性无异议，对其证明内容有异议，仅凭该份证据不足以证实交房时间为2010年9月1日，上诉人不能证实该房产何时交付。本院认为，双方该份证据的真实性均无异议，但该证据的证明效力限于房屋建成时间，证明涉案房屋建成时间为2010年。该证据并不是房屋交付凭证，其证明效力不能证明房屋交付时间。证据2、交通银行信用卡电子账单和工商银行交易明细各一份，证明共计交房款364593.00元，于2010年9月底之前交齐了合同约定全部房款。被上诉人齐纺公司对证据2质证称有异议，认为仅能证实上诉人的银行卡有交易过程，至于交易的相对方并没有记载与被上诉人有关联，不能证实与本案有关联。经合议庭确定被上诉人限期确认，被上诉人齐纺公司庭后提交书面说明，主张契证记载涉案商铺成交金额370560.97元，上诉人ＸＸ于2010年10月之前缴纳364593.00元,之后于2012年5月31日补交房款差额5967.00元后才付清全部房款。本院认为，双方对上诉人ＸＸ缴纳的房款数额和时间均无异议，对该组证据的此证明效力，本院予以确认；但双方对何时缴足房款、缴纳房款进度与交房之间的关联性存在争议，该组证据不能单独证明，应结合其他证据综合分析认定。证据3、通话录音资料和光盘各一份，证明（1）上诉人于2015年7月3日开始，多次与被上诉人电话沟通房屋到期后对房屋的处理。被上诉人工作人员也认可合同于2015年8月30日到期，而是一直以忙、领导出差等理由推脱不处理，从未主张过委托协议未到期，即已认可委托协议中的代理租赁期限：2010年9月1日至2015年8月30日；（2）与李某老师的通话证明：李某的商铺和原告的商铺是6套房子组成的一个整体向外租赁的。李某的商铺于2015年9月份发生续租，并且收到租金，证明原告的商铺也于2015年8月30日到期，即说明委托租赁期限是2010年9月1日至2015年8月30日，这个期限也是齐纺公司认可的，并且进行实际出租管理的。一套房子出租只能是一个时间期限，即2015年8月到期，说明原告签订委托协议时房子已经出租（光盘和录音整理资料已当庭交付被上诉人代理人）；被上诉人齐纺公司对证据3质证称，作为被上诉人的代理人并不清楚上诉人电话内容的相对方就是记载的相对人，比如李某，该部分内容属于证人证言的内容，应当由相关人员出庭，接受双方质询后才具有效力。证据4、电话号码查询单，证明原告拨打605×××3，问其是否齐纺市场，回答：齐纺市场。虽注册单位为淄博贾黄市场发展有限公司，实则齐纺市场电话；原告拨打601×××5，注册为世纪德润公司，实则也是齐纺市场的电话，是委托租赁协议中签署的电话号码；以上内容证明齐纺公司、淄博贾黄市场发展有限公司及世纪德润公司均在一起办公；被上诉人齐纺公司质证称证据4是复印件，被上诉人到相关部门查询后，盖章后再确认其真实性，被上诉人不予认可；经合议庭确定被上诉人限期确认证据3、4中涉及的电话号码605×××3、601×××5的归属单位，被上诉人齐纺公司庭后说明两电话号码属于世纪德润公司的服务电话，齐纺公司现服务电话是601×××6。经本院审查，双方签订的《委托授权协议》尾部，被上诉人的联系电话即是601×××5，《委托补充协议》中被上诉人的联系电话也是601×××5，本院认为，被上诉人关于电话号码归属的说明不能排除电话号码实际由被上诉人齐纺公司使用的事实，而且被上诉人齐纺公司在两份协议中均记载联系电话是601×××5，本院对于被上诉人齐纺公司的电话号码归属说明的证明效力及质证意见均不予采纳；对上诉人ＸＸ提供的证据4的证明效力予以采信。对证据3中ＸＸ与齐纺公司工作人员的通话内容，本院认为，该组证据属于电话通话录音资料和录音记录，被上诉人质证称无法确认与ＸＸ电话交谈的工作人员，本院亦无法确认；对于ＸＸ与李某的通话内容，上诉人ＸＸ未提供证人李某出庭作证，本院亦无法确认。所以对上诉人ＸＸ提供的证据3，本院不予采信。证据5、张学文购房合同复印件和委托协议原件各一份，证明该购房合同与上诉人的购房合同中第一条：项目建设依据相同，证明是同一期工程。购房合同签订时间是2012年4月24日，约定交房时间为2011年1月31日，该合同中载明的也是预售商品房；足以证明包括上诉人房屋在内的该期商品房已于2010年底前后全部交付使用。委托协议中代理租赁期限没有“商铺实际验收交付是使用之日晚于约定的租期起始日的，租期顺延”；证明签订该委托协议时包括上诉人房屋在内的该期商品房已经交付使用；证据6、孙雪梅委托授权协议和购房合同各一份，证明该购房合同和委托授权协议是2010年6月28日签订的，合同中约定的项目建设依据、付款方式和交付期限与上诉人签订合同相同的情况下，委托协议中代理租赁期限也是从2010年9月1日至2015年8月30日止；证明包括上诉人房屋在内的该期商品房于2010年9月1日前已经交付使用。其委托授权协议与上诉人委托授权协议格式内容相同，同是被上诉人齐纺市场提供的格式合同，租赁期限也是被上诉人打印的文字格式，并不是手写上去的；被上诉人齐纺市场在2010年6月份就确定在2010年9月1日前世纪德润公司已将商铺交付齐纺公司使用，由齐纺公司从2010年9月1日开始进行租赁和管理；证据7、冯承德委托协议和购房合同复印件各一份，证明该合同是2010年12月28日签订的，合同中约定的项目建议依据、付款方式和交付期限与上诉人签订合同相同的情况下，委托协议中代理租赁期限没有“商铺实际验收交付使用之日晚于约定的租赁起始日的，租期顺延”，证明签订该委托授权协议是包括上诉人房屋在内的该期商品房已经交付使用；证据8、李某授权委托书和委托租赁协议复印件各一份，证明该商铺与上诉人商铺均为7777号16号楼，证明同一期商铺已经到期，并由世纪德润公司另行委托淄博贾黄市场发展有限公司进行商铺管理工作，并已经发生了续租行为。从证据5、6、7来看，在上诉人签订的委托协议之前还是之后包括上诉人在内的、张学文、孙雪梅、冯承德的购房合同中交付期限均为2010年12月30日左右；被上诉人齐纺公司质证称证据5、6、7、8有一部分是复印件，被上诉人对于复印件的内容不予认可，对于有原件的部分也与本案涉案房屋不是同一类型房屋，不能证实与本案的诉争的房产有关联；上诉人提交的该部分证据不能证实本案涉案房产已于2010年9月份交付使用的事实。对于证据5、6、7、8，本院认为，被上诉人或不予认可，或认为与本案无关联，上诉人ＸＸ对涉及的相关第三人均未申请到庭作证，本院无法确认上述证据的真实性和关联性，本院均不予采信。
根据上述举证、质证和认证，除一审查明事实本院予以确认一致外，结合本院对一审中双方提供的证据补充认证，本院认定以下事实：本案涉案房屋建成时间是2010年。被上诉人齐纺公司是世纪德润公司的受托运营商，受世纪德润公司委托对中国周村轻纺科技城商铺出租运营，世纪德润公司在出售中国周村轻纺科技城商铺的同时，由齐纺公司取得购房户的委托，以租金折抵部分购房款。上诉人ＸＸ购买世纪德润公司涉案房屋的实际价款为520847.70元,与世纪德润公司签订的合同价款是364593.00元，上诉人ＸＸ于2010年10月之前缴足，剩余房款156255.00元以五年的租金冲抵，ＸＸ未实际缴纳该部分房款，ＸＸ也未自齐纺公司处实际领取租金。ＸＸ与世纪德润公司在购房合同中第五条面积确认及面积差异处理中约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积结算房款，多退少补”；第十一条交接中约定“商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续”；第十五条关于房屋登记的约定中约定“××应当在2011年12月27日之前（商品房交付使用后360日内），为××办理完毕房屋权属登记。”上诉人ＸＸ与被上诉人齐纺公司签订的《委托授权协议》中并未约定由世纪德润公司向齐纺公司直接交房。2012年5月31日，上诉人ＸＸ与被上诉人齐纺公司签订《委托补充协议》载明，上诉人ＸＸ委托被上诉人齐纺公司出租的商铺产权登记面积与销售合同约定面积产生误差，由于面积误差将租金更改。同日，上诉人ＸＸ向世纪德润公司补交房款差额5967.00元，购房合同约定房屋面积是67.2平方米，实际测量后房产证记载面积为68.3平方米。本案审理期间，被上诉人王际文与齐纺公司的租赁合同期限于2016年12月31日已经届满，王际文已搬离涉案商铺。涉案商铺现处于空置状态。
本院认为，本案二审争议的焦点问题是：涉案租赁期限的起始日如何认定。因双方签订的《委托授权协议》中约定“商铺实际验收交付使用之日晚于约定的租期起始日的，租期顺延”，所以交房日期在《委托授权协议》签订之日即2010年9月14日之后时，租期起始日与商铺实际验收交付使用之日是同一日期。上诉人ＸＸ主张租期起始日即合同约定的2010年9月1日即是商铺实际交付使用日，而被上诉人齐纺公司主张是2012年6月1日即世纪德润公司通知齐纺公司交房之日。一审判决虽然未明确采信被上诉人主张而认定实际交房日是2012年6月1日，但以涉案房屋在购房合同中约定是预售商品房、ＸＸ在2012年5月31日才交足房款而认定ＸＸ对房屋交付使用之日仍应负举证责任，与法与理不符，属认定事实和举证责任分配错误。理由如下：一、双方在《委托授权协议》中已经约定租期起始日是2010年9月1日，但未约定由世纪德润公司直接向齐纺公司交房，双方之间的交房通知书也未到达ＸＸ，所以一审判决以世纪德润公司向齐纺公司出具的交房通知书予以抗辩否定ＸＸ主张的房屋交付日期于理不符，该交房通知书对ＸＸ不产生任何法律效力；另世纪德润公司与齐纺公司是周村轻纺科技城商铺的租售经营合作方，双方之间存在利害关系，双方之间的交房通知书在本案中不具备证明效力。二、上诉人ＸＸ与世纪德润公司在购房合同中约定了预售商品房，一审判决以此推定双方买卖合同签订时房屋未峻工验收交付使用，ＸＸ对此应负举证责任，属分配举证责任不当。本院认为，根据一审既已查明的世纪德润公司与齐纺公司的合作关系，齐纺公司与世纪德润公司是利益关联方，具备举证关于商铺峻工验收的情况的能力；其次，对于世纪德润公司向ＸＸ交房情况，齐纺公司也具备举证能力，所以齐纺公司对此负有举证责任。一审判决错误认证世纪德润公司与齐纺公司之间的交房通知书的证明效力，同时错误分配交房情况的举证责任，应予纠正。三、ＸＸ所属涉案商铺契证记载了商铺成交金额是370560.97元，ＸＸ在2012年5月31日补交房款差额，一审判决由此认定ＸＸ于2012年5月31日才付清全部房款，由此认定交足房款才会交付房屋属认定事实错误，于理于法不符。依照房屋交易习惯，房屋价款是指房屋买卖合同价款，并非房屋交付后办理产权登记时的结算价款，而且在涉案商铺的买卖合同中第五条也明确约定了房屋交付后的因房屋面积差价而产生的差价款的处理方式，所以一审判决认定错误，本院予以纠正，双方涉案房屋在2012年5月31日之前早已交付。四、《委托授权协议》的签订日期是2010年9月14日，双方在协议中并未特别说明租期起始日早于合同签订日，所以对于ＸＸ主张的2010年9月1日即是房屋交付日也是租期起始日，本院亦认为与事实不符。ＸＸ与世纪德润公司之间、ＸＸ与齐纺公司之间均未履行房屋交付手续，也未在合同或协议中作特别说明，本院认为双方之间对交房的处理应是顺应了既成事实状态，但发生争议后双方均无法充分举证。本院认为对交房时间的认定，应由房屋买卖合同中、委托授权协议中及双方、世纪德润公司在履行合同及协议中的相关交房约定和事实去认定。世纪德润公司与ＸＸ在购房合同中约定房屋交付的最后期限是2010年12月31日，而且约定了ＸＸ需付清全部房款。在本案争议未发生之前，ＸＸ与世纪德润公司之间的房屋买卖合同均依约履行，本院认为在房屋交付事实不明的情况下，以此推定2010年12月31日即实际交房日。综上所述，本院认定房屋交付日是2010年12月31日，租期起始日即2010年12月31日。由此五年代理租赁期限至2015年12月30日止。
至2015年12月30日双方代理租赁期限届满，被上诉人齐纺公司应自2015年12月31日起向上诉人ＸＸ交付商铺或续签代租协议，而被上诉人齐纺公司仍然占用拒绝返还明显不当，属侵权行为。上诉人ＸＸ要求被上诉人齐纺公司返还房屋于法于情相符，应予支持。双方在代租协议中并未约定被上诉人齐纺公司拒不返还房屋时如何赔偿上诉人的损失，现ＸＸ以租金名义请求对方支付并承担违约金于法不符，但参照双方代租协议期限内的年租金数额31762.00元，可以作为齐纺公司赔偿ＸＸ占用商铺并对外招租至2016年12月31日期间的损失，ＸＸ在诉讼期间仅诉求了一年的损失正好对应此期限，本院予以支持，对于其后损失及标准，本案不予处理。对于被上诉人王际文，其租赁涉案房屋，并不知晓ＸＸ是实际权利人，且已于租赁期限届满后搬离，不应承担本案相应责任。
综上所述，上诉人ＸＸ的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第一、三款，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下:
一撤销周村区人民法院（2016）鲁0306民初1911号民事判决；
二、被上诉人（原审被告）山东齐纺市场服务有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人（原审原告）ＸＸ座落于周村区周隆路7777号16号楼3号（周村轻纺科技城）房屋；
三、被上诉人（原审被告）山东齐纺市场服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿上诉人（原审原告）ＸＸ侵占房屋损失31762.00元；
四、驳回上诉人（原审原告）ＸＸ的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费652.00元，二审案件受理费652.00元，合计1304.00元，均由被上诉人山东齐纺市场服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙广学
审判员 宋欣欣
审判员 郑 炬
二〇一七年三月三十日
书记员 李泽晨