山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第3271号
原告：山东鲁商物业服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人：董红林，董事长。
委托诉讼代理人：孟松，女，该公司员工，住济南市市中区顺河东街66号银座晶都国际。
委托诉讼代理人：张秋艳，女，该公司员工，住济南市。
被告：陈卫，男，1970年9月24日出生，汉族，济南超想商贸有限公司业务经理，住济南市。
委托诉讼代理人：陈伟，男，济南超想商贸有限公司职工，住济南市。
委托诉讼代理人：陈苏文，男，济南超想商贸有限公司职工，住济南市。
原告山东鲁商物业服务有限公司与被告陈卫物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东鲁商物业服务有限公司法定代表人董红林的委托诉讼代理人孟松、张秋艳、被告陈卫的委托诉讼代理人陈伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山东鲁商物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费8798.57元；2、被告向原告支付滞纳金，以8798.57元为基数，自2011年6月18日起至本判决生效之日止，按日千分之0.05的标准计算。事实和理由：原告与被告为物业服务关系。被告为济南市市中区银座晶都国际广场商铺228室使用人，建筑面积102.19平方米，2009年5月15日原告与商铺228室使用人陈卫签订《前期物业服务协议》。合同约定原告向其提供物业管理服务，使用人陈卫按建筑面积4.5元/月/平方米的标准向原告缴纳物业费，如逾期付款应根据欠款金额按每日千分之零点零五的标准向原告支付违约金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2009年11月15日至2011年6月18日，被告共欠物业费8798.57元，止于2015年9月29日形成滞纳金2639.80元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了签署的《前期物业服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，现诉至法院，维护原告的合法权益。
被告陈卫辩称，一、依照合同约定，本案尚未符合法院受理条件，应予驳回。原告向法院起诉提交证据，依据《前期物业服务协议》中第十三条：“本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，双方可以采取以下措施：（一）向济南仲裁委员会申请仲裁；（二）向人民法院起诉”，本纠纷双方一没有协商，二没有向物业行政主管部门申请调解，三没有申请依法仲裁。违反当事人约定顺序，倒序直接向法院起诉，严重违反合同当事人双方的书面约定，应依法予以驳回！待前三项履行未果后，方可起诉。二、服务协议主体不适格，归属无效！应依法驳回原告起诉。答辩人陈卫与本案原告（山东鲁商物业服务有限公司）从未签署过任何《前期物业服务协议》，原告向法庭提交的“所谓”双方签署的《前期物业服务协议》的主体不一致！系“山东鲁商物业服务有限公司银座晶都国际服务中心”（另一非法主体）。经工商局落实，该“服务中心”未依法登记注册，也非山东鲁商物业服务有限公司依法登记注册的企业分支机构！该合同因主体不适格，应为无效合同！从法律层面上看，该“服务中心”不具备合法的主体签约资格！故陈卫与该“服务中心”签署的《前期物业服务协议》因与本案原告主体不一致！原告替该无效主体主张权益，缺乏法律依据！是无效的，不受法律保护。因此为依据提起的民事诉讼，也成了“挂羊头，卖狗肉！”应依法予以驳回！三、答辩人并非业主，租赁合同于2009年10月9日已经解除。涉案争议相关房屋之业主，系山东银座地产有限公司，2009年5月15日答辩人与之签订房屋租赁合同，后经双方协商于2009年10月9日，已经自愿解除了《商品房租赁合同》，并约定“不再有任何租赁关系，无任何其他遗留问题”。《商品房租赁合同》系主合同，物业服务合同系附合同，主合同解除，附合同随之解除。何况该附合同《前期物业服务协议》主体不合法，是无效的。原告在“前期”物业合同已经无效或者失效的情况下，盲目地向答辩人主张“后期”物业服务费用（主张2009年11月15日-2011年6月18日物业费）缺乏法律及事实依据。应依法驳回原告起诉。四、本案原告主张之债权，早已超出法律规定的诉讼时效。原告主张“所谓”之债权，按照其自己叙述，自2011年6月18日以来，一直没有合法主张权利的持续证据。故根据民诉法关于诉讼时效的相关规定，原告主张之债权，早已经超出法律规定的二年的诉讼时效，不应受到法律的保护！亦应依法驳回原告起诉。五、本案物业费，原告应首先向（房主）业主依法主张权利。物业费系物业公司对业主房屋的管理维护所支出之费用，理应由业主依法承担。如业主与承租户协商一致，并由承租户与物业公司签署合法有效的合同，可以由承租户代为缴纳，但是业主应就此承担连带责任。本案中答辩人与业主已经解除了《商品房租赁合同》且《前期物业服务协议》的签约主体并非本案原告，是违法的，故原告主张之物业费，答辩人不应承担，权利人应向业主依法主张。六、原告管理知识匮乏、诉请滞纳金既违反合同约定亦违反法律规定。原告由于没有合法资质，亦未依法注册，管理极其混乱，业务素质欠缺，所以本案中连谁是“业主”都搞不清楚！物业服务主体合法否？前后期物业的界定，均一塌糊涂。更令人发指的是延期滞纳金诉请每日万分之三！原告起诉提交法院的《前期物业服务协议》第八条第四款约定：物业服务费的收费期间为：每季度第一个月的5日前缴纳；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补齐，并从逾期之日（下一季度的第一天）起，按日累计收取0.05‰（十万分之五）的滞纳金或向人民法院起诉。既合同主体已经约定了每日0.05‰（十万分之五）的滞纳金！本案原告既不按照合同约定，也不按照法律规定提出诉求，漫天乱要滞纳金的请求，应依法予以驳回。七、原告涉嫌出借物业资质非法经营，应予处罚。山东鲁商物业服务有限公司银座晶都国际服务中心，在既没有营业执照，又缺乏物业管理资质的情况下，擅自以自己的名义，刻制公章并对外独立签署《前期物业服务协议》，且长期收取“物业费”的行为是违法的、无效的。该非法无照实体涉嫌借用山东鲁商物业服务有限公司资质进行非法经营，严重扰乱了物业管理市场秩序，严重侵犯了广大业主及客户的合法权益。请求法院，依照职权对相关职能部门，进行司法建议，对其做出严厉处罚。基于以上，原告的诉讼请求，应依法予以驳回。特此答辩，望依法采纳。
本院经审理认定事实如下：2006年10月30日，案外人山东银座地产有限公司（开发建设单位、甲方）与原告山东鲁商物业服务有限公司（物业服务企业、乙方）签订《银座晶都国际前期物业服务合同》一份，山东银座地产有限公司选聘原告山东鲁商物业服务有限公司为其开发的银座晶都国际项目提供前期物业服务，银座晶都国际物业类型包括：高级公寓、商务公寓、商务办公、商业部分；前期物业服务期限暂定3年，自2008年10月31日至2011年10月30日，合同期满后，未出现合同解除和中止情形的，本合同延续，直至新物业服务企业接管为止；物业服务收费方式为包干制，由业主按拥有物业的建筑面积交纳物业费，商场物业收费标准为4.50元/建筑平方米/月。
2009年5月15日，被告陈卫（承租方，本院注）与案外人山东银座地产有限公司（出租方，本院注）签订《商品房租赁合同》一份，由被告陈卫承租山东银座地产有限公司位于银座晶都国际商铺228室。2009年10月9日，双方协商解除了该《商品房租赁合同》。
2009年5月15日，被告陈卫（乙方）与山东鲁商物业服务有限公司银座晶都国际服务中心（甲方）签订《前期物业服务协议》一份，约定甲方根据与山东银座地产签订的《前期物业服务协议》的约定，对“银座晶都国际”项目实施前期物业服务，物业类型为商铺，建筑面积为102.19平方米；乙方依据本协议交纳物业服务费用及其他费用，甲方负责向业主和使用人收取物业服务费，商场物业费收费标准为按建筑面积每月每平方米4.50元，物业费乙方每季度交纳一次，除首次交纳时间为房屋交接时以外，以后每季的物业费在当季5日之前交纳；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日（下季度的第一天）起，按日累计收取0.05‰的滞纳金或向人民法院起诉；合同第十三条约定：“本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，双方可采取以下措施：（一）向济南仲裁委员会申请仲裁；（二）向人民法院起诉”。
2009年10月13日，案外人山东银座地产有限公司与案外人王吉伟签订了《商品房买卖合同》一份，由王吉伟购买山东银座地产有限公司开发的银座晶都国际商业部分（商铺）第2层228号房，房屋建筑面积为102.19平方米。2009年11月15日，被告陈卫（承租人）与案外人王吉伟（出租人）签订《商品房租赁合同》一份，约定由被告陈卫租赁上述房屋用于餐饮经营，租赁期限为5年6个月，自2009年11月15日起至2015年5月14日止；合同第九条第3项约定：“承租人应当与物业管理部门签定物业管理协议，服从并遵守物业管理公司的管理及规定，按时交纳物业管理费及其它应交费用”。
本案审理过程中，原告山东鲁商物业服务有限公司提交了由案外人山东银座地产有限公司与其共同出具的“证明”一份，内容为：“兹证明银座晶都国际开发建设单位山东银座地产有限公司与物业服务企业山东鲁商物业服务有限公司签订银座晶都前期物业服务合同委托山东鲁商物业服务有限公司对该项目进行物业管理。银座晶都国际物业服务全部由山东鲁商物业服务有限公司下属单位银座晶都国际服务中心提供，即山东鲁商物业服务有限公司银座晶都国际服务中心系山东鲁商物业服务有限公司下属单位，其民事权利义务由山东鲁商物业服务有限公司进行承担”。原告山东鲁商物业服务有限公司主张银座晶都国际服务中心是其下属单位，不具备独立法人资格，其民事权利义务均由山东鲁商物业服务有限公司承担。被告陈卫对此不予认可，称出具证明的两公司属于关联企业，原告山东鲁商物业服务有限公司是由山东银座地产有限公司全额投资，原告山东鲁商物业服务有限公司有若干分支机构和下属单位，但没有银座晶都国际服务中心，银座晶都国际服务中心未在工商局依法注册，不是一个合法的主体单位，原告提交的证明没有证明力。
本案审理过程中，被告陈卫提交了“解除租赁合同证明”一份，欲证实在2009年10月9日其与山东银座地产有限公司解除《商品房租赁合同》后未再承租涉案房屋的事实。“解除租赁合同证明”的内容为：“济南市中乐胜西餐厅租赁王吉伟位于济南顺河街66号（晶都国际1-228房），由于该晶都国际片区无商业氛围、房租贵等原因致使企业不盈利且无好转迹象，遂决定停止营业，且于2011-4-14日解除租赁合同，特此证明”。该证明落款租赁人处签有“王吉伟”，承租人处签字无法辨认，但加盖有“济南市中乐胜西餐厅”章。原告山东鲁商物业服务有限公司对此不予认可，称案外人王吉伟与银座地产于2009年10月13日签订《商品房买卖合同》，被告陈卫与王吉伟于2009年11月15日签订《商品房租赁合同》，租赁期限自2009年11月15日至2015年5月14日，证明在该期间被告陈卫是228号房屋的实际使用人，负有交纳物业费的义务。
被告陈卫在2015年12月11日庭审中曾陈述“2009年11月15日至2011年4月14日我方作为房屋的承租人使用涉案房屋，此时涉案房屋的业主是王吉伟”。
原告山东鲁商物业服务有限公司主张自2009年11月15日至2011年6月18日，共19个月零4天，被告陈卫未交纳物业费，金额共计8798.57元（102.19平方米×4.5元/月/平方米×19个月+102.19平方米×4.5元/月/平方米÷30天×4天=8798.57元）。被告陈卫对此不予认可，称与原告山东鲁商物业服务有限公司没有协议约定，不应向原告交纳物业费，且与山东鲁商物业服务有限公司银座晶都国际服务中心签订的《前期物业服务协议》于2009年10月9日随《商品房租赁合同》的解除已经解除。
原告山东鲁商物业服务有限公司在本案中主张要求被告陈卫支付滞纳金的依据为与开发商山东银座地产有限公司所签订的《银座晶都国际前期物业服务合同》。
以上事实，由《银座晶都国际前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、《商品房租赁合同》、证明、协议书、解除租赁合同证明及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。国务院《物业管理条例》中规定，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，即在建设单位同物业买受人签订买卖合同时，包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意，因此，前期物业服务合同可以对其他业主产生拘束力。原告山东鲁商物业服务有限公司与开发商山东银座地产有限公司签订的《银座晶都国际前期物业服务合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。虽然被告陈卫辩称山东鲁商物业服务有限公司银座晶都国际服务中心与其签订《前期物业服务协议》主体不合法，但根据银座晶都国际的开发商山东银座地产有限公司与原告山东鲁商物业服务有限公司出具的“证明”，以及原告山东鲁商物业服务有限公司的陈述可以证实，山东鲁商物业服务有限公司银座晶都国际服务中心系由原告山东鲁商物业服务有限公司为银座晶都国际项目所设立的无独立法人资格的下属服务单位，其相应的权利义务应由原告山东鲁商物业服务有限公司承担。故被告陈卫以未与原告山东鲁商物业服务有限公司签订物业服务协议，不应向原告山东鲁商物业服务有限公司交纳物业费的主张，依据不足，本院不予采纳。
虽然被告陈卫辩称在2009年10月9日与山东银座地产有限公司解除《商品房租赁合同》后未再承租涉案房屋，并辩称与案外人王吉伟于2011年4月14日解除了《商品房租赁合同》，但对此仅提交了“解除租赁合同证明”一份，且该证明的签订主体并非被告陈卫，而被告陈卫的陈述亦存在自相矛盾，无法证实被告陈卫与案外人王吉伟解除租赁合同的事实，也无法证实被告陈卫自何时起不再承租使用涉案房屋的事实，故对被告陈卫的此项抗辩理由，本院不予采纳。国务院《物业管理条例》第四十二条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。根据被告陈卫与案外人王吉伟签订的《商品房租赁合同》的约定，租赁期限自2009年11月15日至2015年5月14日，承租人应支付承租期间的物业费，故应认定2009年11月15日至2011年6月18日期间被告陈卫应承担支付涉案房屋物业费的义务，故对被告陈卫关于权利人应向房屋业主主张权利的抗辩理由，本院不予采纳。被告陈卫未支付该期间的物业费，已构成违约，原告山东鲁商物业服务有限公司要求补交，合法有据。
关于滞纳金。本院认为，原告山东鲁商物业服务有限公司与开发商山东银座地产有限公司签订的《银座晶都国际前期物业服务合同》中并无关于滞纳金的相关约定，原告山东鲁商物业服务有限公司依据此合同主张要求滞纳金，依据不足，本院依法不予支持。
关于诉讼时效问题。本院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业服务费用应视为一个整体，而业主或物业使用人每个季度缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，根据被告陈卫与王吉伟签订的《商品房租赁合同》的约定，租赁期限截止时间为2015年5月14日，在无证据证实被告陈卫已在此之前解除了租赁合同并不再占有使用涉案房屋的情况下，应认定被告陈卫作为物业使用人占有使用涉案房屋的截止时间为2015年5月14日，原告山东鲁商物业服务有限公司于2015年9月30日向被告陈卫主张权利，并未超过两年的诉讼时效期间，故对被告陈卫关于诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。
关于被告陈卫提出的本案不符合受理条件应予驳回的问题。本院认为，虽然被告陈卫主张与山东鲁商物业服务有限公司银座晶都国际服务中心签订的《前期物业服务协议》中约定有发生争议双方协商解决或向物业行政主管部门申请调解的约定，但该约定并不能限制或排除当事人向人民法院起诉的权利；虽然被告陈卫主张依据协议约定应先申请仲裁，但该协议中的约定是赋予当事人选择的权利，而并非有先后顺序之分，且根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第七条的规定，约定既可以申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效，故对被告陈卫的此项抗辩理由，本院不予采纳。
综上所述，原告山东鲁商物业服务有限公司依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的，在原告山东鲁商物业服务有限公司已提供了物业服务的情况下，被告陈卫就应当依据合同的约定及时交纳物业服务费，因被告陈卫未交纳2009年11月15日至2011年6月18日期间的物业服务费，已经构成违约，故原告山东鲁商物业服务有限公司要求补交，合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条及最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
一、被告陈卫于本判决生效之日起十日内支付原告山东鲁商物业服务有限公司2009年11月15日至2011年6月18日的物业服务费8798.57元。
二、驳回原告山东鲁商物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告陈卫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
审 判 员 宋 芳
人民陪审员 乔永欣
二〇一六年九月十五日
代理书记员 孙 靖