浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙嘉民终字第644号
上诉人（原审原告）：嘉兴市翔森典当有限责任公司。
法定代表人：陈明观。
委托代理人：颜伟新。
被上诉人（原审被告）：王军。
委托代理人：桑奇、金卫萍。
上诉人嘉兴市翔森典当有限责任公司（以下简称翔森公司）为与被上诉人王军物权保护纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2012）嘉南民初字第599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月12日受理后，依法组成合议庭于2012年12月27日公开开庭审理了本案。上诉人翔森公司的委托代理人颜伟新、被上诉人王军的委托代理人桑奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，嘉华广场1幢603室原房屋所有人为吴锐，2008年3月7日翔森公司与吴锐签订抵押合同，吴锐向翔森公司典当借款，2008年3月11日该房产进行抵押登记，抵押权人为翔森公司。2008年1月6日吴锐与王军签订房屋租赁合同，该合同载明：王军于2008年1月6日向吴锐承租嘉华广场1幢603室，租赁期限15年，自2008年1月9日起至2023年1月8日止，年租金为36000元。2008年1月10日吴锐出具收条，该收条载明：今收到王军租赁嘉华广场1幢603室交来的租金，共现金540000元。2009年8月25日嘉兴市嘉华广场物管处出具情况说明，载明：上述房产自2007年12月开始，由王军（竣麟公司）承租并使用至今。
经法院委托，嘉兴联新资产评估有限公司于2009年6月30日出具嘉联评报（2009）第142号评估报告，在第一项对象简介中写明嘉华广场1幢603室至评估日房屋已出租，该房产的评估价值为822442元，评估基准日为2009年6月29日。委托拍卖交接表在拍卖标的物及相关情况栏写明“已出租，从2008年1月9日至2023年1月8日止，共十五年租金为54万元已全部收取，承租人王军”，在占有使用情况写明：正使用。拍卖会竞买资料，竞买须知中3（2）关于2标的写明“该标的目前已出租，租赁期自2008年1月9日至2023年1月8日止，租赁期内的资金共五十四万元已全部付清，与买受人无关”、2009年11月9日拍卖报告在流拍原因中写明“了解到存在15年租赁关系且54万元租金已付的情况，最终因无人报名而流拍”。
2009年11月12日南湖区人民法院向翔森公司发送通知，告知翔森公司嘉华广场1幢603室流拍。后翔森公司不同意上述房产低于抵押权价值进行拍卖。2010年7月19日嘉善县人民法院受理翔森公司强制执行申请。应翔森公司之申请，原审法院于2011年8月5日作出（2011）嘉南执委字第40-2号执行裁定书，裁定吴锐名下的位于嘉华广场1幢603室房产作价740000元，交付翔森公司抵偿（2010）嘉善商初字第10号民事判决书确定的对翔森公司的债务。嘉华广场1幢603室房屋于2012年1月20日产权登记至翔森公司名下。
另查明，嘉兴市竣麟投资咨询有限公司是由王军投资设立的个人独资公司，公司的住所地为嘉兴市嘉华广场1幢603室。该公司于2012年4月10日注销。
2012年3月13日，翔森公司诉至原审法院，认为在2011年8月5日法院裁定将涉案房产抵偿债务之后，王军未将房产交付给翔森公司，侵害了翔森公司物权，请求判令：一、王军立即将嘉兴市嘉华广场1幢603室恢复原状、腾退归还翔森公司；二、支付自2012年1月20日起至上述房屋恢复原状、腾退归还日的房屋使用费每日300元（暂计算至起诉日为16200元）。
王军在原审中答辩称：1、王军于2008年1月6日与吴锐签订房屋租赁协议，租期为15年，从2008年1月9日至2023年1月8日，租金共54万元王军已经全额支付。王军取得承租权，且事实上也一直由其承租房屋。2、翔森公司对于王军享有的房屋，在执行案件中受偿该房屋时早已知晓，翔森公司没有按照法定程序提出异议，视为对王军承租权的认可。翔森公司再次通过诉讼要求王军腾退房屋缺乏依据。3、王军将房屋作为竣麟公司营业用地是对承租权的合法使用，根据买卖不破租赁原则，翔森公司无权要求王军腾退。故请求驳回翔森公司诉讼请求。
原审法院审理认为，本案的争议焦点为：翔森公司是否有权要求王军将嘉兴市嘉华广场1幢603室房屋恢复原状、腾退归还翔森公司，并支付自2012年1月20日起至上述房屋恢复原状、腾退归还日的房屋使用费。1、订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，本案王军租赁在先，翔森公司抵押权设定在后，翔森公司抵押权的实现不影响租赁合同的继续履行，租赁合同的效力及于翔森公司；2、翔森公司依照（2011）嘉南执委字第40-2号执行裁定书，从吴锐处取得嘉兴市嘉华广场1幢603室所有权时，已明知该房产已出租的事实，嘉兴市嘉华广场1幢603室在价值评估时已知房屋出租的情况，在拍卖中也正是因为存在租约的问题流拍，翔森公司才得以以保留价740000元取得该房所有权，翔森公司在取得该房产所有权时已明知该房产已出租的事实，现翔森公司在取得所有权后，又拒绝承认该租约，有违诚信；3、翔森公司认为依照（2011）嘉南执委字第40-2号执行裁定书，王军应将租赁房屋腾退交付翔森公司，（2011）嘉南执委字第40-2号执行裁定书的内容是要求吴锐将嘉兴市嘉华广场1幢603室交付翔森公司，不涉及王军，更不含有要求王军腾退房屋的意思，翔森公司的理解是对该裁定的误读；4、2008年1月6日王军与吴锐签订的租赁合同，翔森公司认为是虚假的，但并未向法院提供证据佐证，原审法院对其抗辩不予采信。综上，翔森公司要求王军恢复原状、腾退房屋，并支付自2012年1月20日起的使用费的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：驳回嘉兴市翔森典当有限责任公司的诉讼请求。案件受理费11462元，由翔森公司负担。
判决宣告后，翔森公司不服，向本院提起上诉称，一、翔森公司依据法院的执行裁定书取得了涉案房屋的权利，王军作为执行案件的案外人，并未依法提出异议，故其应当将房屋交付翔森公司。二、原审法院以《执行财产委托拍卖交接表》、《评估报告》、拍卖会竞买资料、竞买须知等证据能相互印证，可以证明待证内容的观点是错误的。1、上述证据不论是王军提供还是法院调取，均来自同一执行案件中的材料。评估报告的评估价值不是扣除15年租金后的余额，评估报告上并无出租其至2023年1月8日，租金54万元已经全部付清的相关内容。2、王军提供的房屋租赁合同、收条、嘉华广场物管处出具的情况说明，系王军分别在执行案件中和本案中提供，原审法院对其真实性未经任何法定程序确认，将其内容复制到《执行财产委托拍卖交接表》上，拍卖公司又将其内容复制到拍卖会竞买资料及竞买须知上，因此，《执行财产委托拍卖交接表》不能作为印证王军承租房屋15年的证据。3、王军提供的房屋租赁合同及收条均系复印件，不得作为证据使用。4、原审法院给翔森公司的通知中，并没有将《执行财产委托拍卖交接表》中记载的内容告知翔森公司。翔森公司给予不同意的书面回复，并不是对王军房屋租赁合同及收条的认可。三、王军不存在租赁在先，翔森公司抵押在后的事实。王军提供的证据系复印件，均是虚假或者伪造，而其在开办竣麟公司时留存工商局的备案资料，其承租房屋的时间在翔森公司取得抵押权之后，且租期为三年。四、王军将房屋分割成7小间出租，每月每间租金1300元，故翔森公司请求王军恢复原状并承担每日300元的费用。综上，请求二审撤销原判，依法改判支持翔森公司的原审诉讼请求。
王军在二审中答辩称，一、王军租赁在先，根据法律规定，租赁合同对翔森公司依然有效。二、翔森公司以74万元价格受让与租赁事实有关，且租期为15年。至于3年期的租赁合同是在本案起诉后才出现的。因此，评估价格也考虑了已经收取15年租金的事实。现在翔森公司反悔，有违诚信。三、翔森公司认为15年期的租赁合同是伪造或者倒签，仅是其猜疑，并无证据证明。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，翔森公司提供了评估报告一份，证明评估报告中并无租赁期15年的记载。王军质证后没有异议。本院认证认为，王军对证据的真实性没有异议，本院予以确认。该评估报告中有房屋已出租的记载，但并无租期15年的相关内容，故原审法院在记述依职权调取的评估报告时关于“嘉华广场1幢603室目前已出租，出租期于2008年1月9日至2023年1月8日止，租赁期内的租金54万元已经全部付清，与买受人无关”的内容有误，本院予以纠正。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
本院认为，涉案房屋在拍卖评估之前，原审法院的执行人员就房屋现状进行了查看，房屋的实际使用人王军在接受法院询问时作了房屋由其向吴锐租赁、租期15年、租金一次性已付清的陈述，后原审法院对房屋价值进行委托评估，而租期3年的租赁合同系至本案诉讼时才由翔森公司提供，因此，评估报告称房屋已出租应指租期15年的租赁事实。涉案房屋正是由于存在15年的租期且租金已付清，才在拍卖中流拍，翔森公司在知晓该情形后，仍自愿以740000元的价格折价抵债取得房屋的所有权，应视为接受了房屋所有权上存在的上述限制，其再予否认该租赁关系而要求王军腾退房屋，有违诚实信用原则，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，原判结果适当，二审予以维持。翔森公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11462元，由上诉人翔森公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭嘉雄
审 判 员 褚 翔
代理审判员 毛 彦
二〇一三年一月十五日
书 记 员 苏 轶