上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第2652号
原告上海XX**毛织有限公司。
法定代表人徐某某。
委托代理人乔某某，上海XX律师事务所律师。
被告上海XX**发展有限公司。
法定代表人孙某某。
委托代理人蔡某某，上海XXX律师事务所律师。
原告上海XX**毛织有限公司与被告上海XX**发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月23日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2013年11月26日公开开庭审理，原告上海XX**毛织有限公司的委托代理人乔某某、被告上海XX**发展有限公司的委托代理人蔡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海XX**毛织有限公司诉称：2011年2月28日，原、被告签署《厂房租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于上海市松江区XXXXXX路XXX号面积为12，194平方米的厂房，租赁期限自2011年3月1日起至2013年10月19日止。租金为每平方米每日0.50元，2013年4月20日后变更为0.52元每平方米每日，支付方式为每3个月支付一次，先付后用。2011年3月，原、被告达成口头协议，原告另将位于上海市松江区XXXXXX路XXX号面积为1，470平方米的厂房租赁给被告，日租金为0.50元每平方米，其他条件同《厂房租赁合同》。自2013年3月20日起，被告拖欠租赁费用，合计欠费达1，485，932元。合同到期后，原告催促被告返还房屋，被告均未理睬。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即将承租的房屋返还原告；2、被告立即付清拖欠的租金（自2013年3月21日起计至2013年10月19日）共计1，485，932元；3、被告支付违约金380，452元；4、被告支付延期占用期间的房屋使用费，自2013年10月20日起计至实际返还房屋之日止，每日20，496元计算（每平方米1.50元）。
被告上海XX**发展有限公司辩称：1、不同意第一项诉讼请求，要求续租房屋，相应租金按约定标准支付；2、若拖欠租金，被告愿意支付；3、违约金不愿意支付。原告的柳总同意租赁的，是口头协议，只是正式的书面合同没有签订，故被告未违约。4、针对第四项诉讼请求，标准是每平方米1.50元每天。其有理由续租，原告应该诚实信用。原告工作人员的行为应该视为原告的行为，故应该续租。被告同意租金增加10%，续租到2015年底。
经审理查明：2011年2月28日，原、被告签订厂房租赁合同一份，约定被告租赁原告坐落于上海市松江区XXXXXX路XXX号的厂房，面积为12，194平方米；租赁期限自2011年3月1日起至2013年10月19日止，租赁期满，被告应如期返还厂房和有线设施设备，被告要求继续承租的，原告有权决定是否续租，如原告同意续租，双方应重新签订厂房租赁合同；厂房每日每平方米租金为0.50元，自2012年4月20日起，每日每平方米租金为0.52元；被告应于每月5日前向原告支付当期租金，逾期支付的，每逾期一日，则需按日租金的2%支付违约金；支付方式为付三个月，押一个月，押金为押金至合同终止时结算；被告支付一个月的租金182，910元为厂房租赁保证金，租赁关系终止时，原告收取的上述保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；被告另应向原告支付厂房租赁安全保证金50，000元，租赁关系终止时，上述安全保证金用以抵充被告未经原告书面同意搭建附属或违章建筑所产生的相关费用及相关罚款等其他费用后，剩余部分无息归还乙方；租赁期满时，双方未达成续租书面协议时，被告未经原告同意逾期返还的，每逾期一日，被告应按1.50元每平方米向原告支付占用期间的使用费；合同另就租赁的其他相关事宜进行了约定。合同签订后，被告向原告交纳了保证金232，910元，上述款项原告同意在其主张的金额中予以扣除。
2011年3月，原告另将位于上海市松江区XXXXXX路XXX号，面积为1，470元平方米的厂房租赁给被告，租金为每平方米每日0.50元，但未签订书面合同。被告又将该厂房转租给案外人上海创润广告制作有限公司。
2013年4月2日，被告向原告提出申请，要求以电费增值税返税部分抵扣自2013年3月20日起至2013年6月19日止的租金。原告的工作人员柳林签收了上述申请书。
2013年7月30日，原告工作人员柳林出具情况说明一份，载明被告多次提出续租，其口头同意被告的续租要求。
被告未向原告支付自2013年3月20日起的租金。2013年9月2日，因被告拖欠租金，原告向本院起诉要求解除与被告之间的租赁合同，后于2013年10月22日撤回起诉在案。
另查明：位于上海市松江区XXXXXX路XXX号、总建筑面积为26，561.76平方米厂房的权利人为原告。
以上事实，由厂房租赁合同、上海市房地产权证、申请书、情况说明、案件信息及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，厂房租赁合同及其其后达成的口头租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，当事人均应按约全面自觉的履行义务。
根据双方签订的租赁合同，租赁期限已于2013年10月19日届满，双方又未重新签订合同。同时，被告未支付自2013年3月20日起的租金，故原告的工作人员虽然口头同意与被告续签合同，在双方未达成书面协议而被告又长期欠付租金的情况下，且在审理过程中被告亦未能及时将欠付的租金补足，故原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求应予支持。
同时，被告应按合同约定的租金标准向原告支付自2013年3月20日起至2013年10月19日止的租金以及2013年10月20日始至实际返还日止的使用费。合同约定逾期占用的使用费为每平方米每日1.50元，现原告自愿降低为合同约定的日租金的2倍计算，故本院以此计算自2013年10月20日起至实际返还之日止的使用费。同时，就双方口头合同约定部分的使用费，因双方未就逾期占用的使用费作出约定，该部分使用费仍应按照租金标准计算。
关于违约金。根据租赁合同第4.3条的约定，被告应支付逾期支付租金的违约金，且应付租金之日为每3个月的5日前，故原告要求被告支付自2013年3月21日起至实际付款之日止、按照日租金的2%的标准的违约金并无不当，但因双方口头合同未就违约责任进行约定，故逾期付款的违约金仅应以书面合同约定的为标准计算。
关于被告支付已支付的232，910元保证金，租赁合同约定在合同租赁关系终止时，原告收取的保证金除以抵扣相关费用外，原告应予归还。原告对该笔保证金的意见是用于抵扣原告主张款项，该主张并无不当，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告上海XX**发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海XX**毛织有限公司坐落于上海市松江区XXXXXX路XXX号、建筑面积合计为13，664平方米的厂房；
二、被告上海XX**发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX**毛织有限公司自2013年3月20日起至2013年10月19日止的租金1，253，022元（已扣被告支付原告的保证金232，910元）；
三、被告上海XX**发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX**毛织有限公司自2013年10月20日起至实际返还之日止的使用费（其中12，194平方米按照1.04元／平方米／日计算，1，470平方米按照0.50元／平方米／日计算）；
四、被告上海XX**发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX**毛织有限公司自2013年3月21日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金（按照每日126.82元为标准）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28，543元，减半收取14，271.50元，由原告上海XX**毛织有限公司负担2，909元（已付），被告上海XX**发展有限公司负担11，362.50元（于判决生效后七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张丹
二〇一四年一月七日
书记员 仇知
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百五十三条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。