广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初929号
原告（反诉被告）：李永雄，男，汉族，1960年5月8日出生，住四会市。
委托代理人：石循源，广东国政律师事务所律师。
委托代理人：刘艮好，系原告李永雄的妻子。
被告（反诉原告）：张明维（曾用名张明伟），男，汉族，1971年11月12日出生，住四会市。
被告（反诉原告）：黄飞，男，汉族，1979年2月28日出生，住四会市。
俩被告委托代理人：邓国盛、陈泳，广东圣禾律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，后被告就本案提起反诉，本院将本案的本诉部分和反诉部分合并审理。原告的委托代理人石循源、刘艮好，被告张明维及俩被告的委托代理人邓国盛、陈泳曾到庭参加了诉讼。本案已审理终结。
原告诉称：2006年7月27日，四会市东城街道清塘村委会樊头小组与吴有才、卢亦权签订了《租用场地合同》，并由东城街道法律服务所作出《见证书》；2008年11月18日，原告与吴有才、卢亦权签订了《租用场地合同》；2010年10月15日，原告与黄飞签订《房屋租赁合同》，约定“甲方（即原告）将樊头口XX的铺位三卡和504平方米空地出租给黄飞经营，租期为10年，自2010年10月15日至2015年10月15日铺位租金每年28800元，空地租金每年36288元，从2015年10月至2020年10月租金按当时租价计算。第一年按季度交租，第二年后按年度交租，先交租后使用。乙方（即被告）不得乱拉乱接电源，双方还约定了其他事项。”黄飞由于经营不善，便将上述《房屋租赁合同》转给了被告张明维承接，被告没有按上述合同的约定交租，并私自拉接电线（叁厢电），存在极大的安全隐患。截至2016年5月15日，被告共拖欠原告的三卡铺位租金9600元（自2016年2月15日起计至2016年5月15日共拖欠3个月未交，2015年10月份之后按三卡铺位每月租金3200元计收），空地租金21168元（自2015年10月15日起计至2016年5月15日共拖欠7个月未交，租金每月3024元），合计30768元。原告每次向被告催交租金时，被告态度恶劣，并不接原告电话、不复短信。2016年5月3日，原告无奈只好在被告经营的XX汽修厂大门口张贴《催告函》。5月4日，原告委托的律师再次向被告快递发出《催告函》，催告被告在2016年5月15日前向原告交纳拖欠的租金共计30768元，逾期，原告将通过法律途径追收租金并解除双方签订的《房屋租赁合同》，5月15日，被告仍未交纳租金，原告无奈起诉。鉴于本案在诉讼阶段，被告仍拒交租金，为此，原告的诉讼请求暂计算至2016年8月15日止，计算公式：1、从2016年2月15日起计至2016年8月15日止的铺位租金：3200元×6个月=19200元；2、从2015年10月起至2016年8月15日止的空地租金：3024元×10个月=30240元，合计49440元。
原告认为：1、至起诉之日，被告拖欠原告空地租金已长达10个月、铺位租金已达3个月，经原告催告仍不交租，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”之规定，因此，原告有权解除与被告于2010年10月15日签订的《房屋租赁合同》。2、被告迟迟不交租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”之规定，被告应当支付拖欠的租金，并支付该租金利息，该利息参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的“银行贷款利率的36%”计算，从2016年2月15日起计算，直至被告偿还完毕之日止。3、被告私自架设叁厢电，存在巨大的安全隐患，对此，原告为了自身和周边群众的安全考虑，有必要解除合同。4、原告每次向被告催交租金时，被告总是恶言相向，态度极不友善，原告为此十分懊恼，原告认为与被告如此不愉快的租赁法律关系，没有必要再继续下去。
综上所述，被告拖欠租金迟迟不交，原告发出《催告函》后仍拒交租金，原告有权解除《房屋租赁合同》，并有权要求被告支付拖欠的租金和利息。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，请求判令：1.解除原告与被告于2010年10月15日签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即支付拖欠的空地租金30240元，三卡铺位的租金19200元，合计49440元给原告（暂计至2016年8月15日止）；3.被告向原告偿还上述租金的利息，利息自2016年2月15日起计算，按中国人民银行同期同类贷款利率的36%计算，直至被告偿还完毕之日止；4.本案的诉讼费由被告承担。
原告提交证据如下：1.身份证，证明原告主体适格。2.身份查询，证明被告主体适格。3.《租用场地合同》、《见证书》、《确认书》，证明2006年7月27日樊头将村门口1431平方米的荒地出租给卢亦权和吴有才经营，租期为20年，并经四会市东城街道法律服务所见证属实，樊头同意卢亦权和吴有才转租给李永雄的事实。4.《租用场地合同》、《同意书》，证明2008年11月18日吴有才和卢亦权将从樊头租赁过来的1431平方米荒地转租给原告李永雄经营，租期为17年零9个月，卢亦权和吴有才同意李永雄转租给黄飞、黄飞再转租给张明维的事实。5.房屋租赁合同（两份），证明李永雄将从卢亦权和吴有才租赁过来的1431平方米荒地经过填土和搭建后，将其中部分空地和房屋转租给黄飞经营，于2010年10月15日签订了《房屋租赁合同》，约定“租期为10年，空地每年租金为36288元，铺位租金每年28800元，先交租后使用，乙方不得乱拉乱接电源”。黄飞经营不下去，将该合同转给被告张明维承接的事实。6.收据（18张），证明截至2016年5月15日，被告共拖欠原告的三卡铺位租金9600元，空地租金21168元，合计30768元的事实。7.《催告函》、快递单、张贴《催告函》照片、韵达快递送达，证明原告在2016年5月3日-4日向被告发出《催告函》，催告被告在2016年5月15日前交纳租金，逾期，原告将通过法律途径追收租金并解除《房屋租赁合同》，被告于2016年5月5日19：36分签收《催告函》的事实。8.照片，证明被告私自搭建两厢电的事实。9.（2012）肇四法民初字第742号民事判决书。10.（2015）肇中法民一终字第162号民事判决书。证据9、10证明四会碧海湾实业公司485.54平方米土地跟被告租赁的504方土地实际上是互不干涉的，这504方土地与碧海湾的485.54方土地没有谁包含谁的问题，只是碧海湾公司485.54方土地在XXX汽修厂内而已。11.协议书。证明李永雄与黄飞在2012年12月15日双方已经解除了合同，签名不是黄飞本人而是黄木。12.东城区人民政府征地补偿协议。13.东城区人民政府补充协议。证据12、13证明原、被告双方租赁的土地是樊头小组的自留地。14.手机短信通知、结婚证、身份证，证明原告的妻子刘艮好在2015年10月22日起已经通知被告张明维缴纳水电费和拖欠的租金，从而证明原告没有恶意对被告经营的XX汽修厂进行断水断电。15.工商机读资料，证明被告张明维开设的“XX汽车供油系统维护中心”于2014年1月9日成立，2015年11月4日被核准成立；从而证实原告转租给被告的场地是合法的，否则，被告不能办理营业执照。16.收据（4张），证明黄飞在2013年1月14日至2013年5月14日向原告交纳租金和水电费的事实。17.测量图纸，证明四会市国土资源局测量队现场测量的斜线部分面积485.54平方米土地属于四会市碧海湾实业有限公司的土地，与被告租赁的504平方米土地不是同一地块。18.照片，证明被告租赁的504平方米土地与四会市碧海湾实业有限公司的485.54平方米土地不是同一地块。
被告张明维辩称：一、涉案场地的实际承租人为黄飞、黄金财及答辩人，本案的裁判结果与黄飞和黄金财必然也存在利害关系。涉案租赁场地位于樊头口永好地磅侧三卡铺位及空地，租赁用途是作为经营汽车修理厂，该修理厂的合伙人系黄飞、黄金财与答辩人，三合伙人也是上述涉案场地的实际使用人。2010年10月15日黄飞与李永雄签订《房屋租赁合同》，合同约定由李永雄将上述铺位及空地租给黄飞，承租期从2010年10月15日至2020年10月。而实际上，黄飞至今并没有退出涉案的场地，也没有把与李永雄签订的《房屋租赁合同》的涉案场地再转租给包括答辩人在内的其他人。而是基于答辩人与黄金财、黄飞之间有合伙经营汽车修理厂的关系，再由李永雄与答辩人进行协商，答辩人与黄飞共同作为承租人承租涉案场地，被答辩人予以同意再与答辩人签订了一份《房屋租赁合同》，相关合同权利义务是与黄飞之前签订的合同内容一致的。由此可见，黄飞、黄金财和答辩人均是涉案土地的承租人，属与本案处理结果有利害法律关系的当事人，法院为查清本案事实并明确责任，必须追加黄飞、黄金财为本案的被告，否则会遗漏当事人造成事实不清。二、《房屋租赁合同》属无效合同，被答辩人无权将涉案场地出租给答辩人。因此，被答辩人向答辩人收取租金无法律和事实依据，法庭应驳回其诉讼请求。2012年5月7日，四会市碧海湾实业有限公司（以下简称碧海湾公司）就涉案场地提起了物权保护诉讼，将黄飞及李永雄、卢亦权、吴有才、四会市东城街道清塘村民委员会樊头小组（以下简称樊头小组）等人起诉至贵院。案经贵院审理后作出（2012）肇四法民初字第742号民事判决书，判决：一、黄飞、樊头小组、吴有才、卢亦权及李永雄应将485.54平方米土地归还给碧海湾公司；二、黄飞、樊头小组、吴有才、卢亦权及李永雄从2012年5月7日起，按每平方米每月3元向碧海湾公司支付485.54平方米土地的租金。樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄不服一审判决向肇庆市中级人民法院提起了上诉，案经审理于2015年10月14日作出了（2015）肇中法民一终字第162号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决书已于2015年11月5日发生法律效力。此后，被答辩人依然收到答辩人租金。直至2016年2月份，答辩人支付了租金后，被答辩人没有知会答辩人一声，就私自对答辩人所租赁的涉案空地及铺位停水停电，使答辩人、黄飞、黄金财合伙经营的汽车修理厂无法正常经营。
由上可知，涉案土地中有485.54平方米的土地为碧海湾公司所有，被答辩人是没有处分权的，但其却私自将土地出租给了黄飞及答辩人，现还恶意断水断电致答辩人无法使用场地。另外，涉案包括碧海湾公司在内的土地是连为一体的，黄飞及答辩人承租下来经营汽车维修厂，并投入了大量资金进行建设维修的基建及相关设施、设备。现因碧海湾公司要收回属其所有的土地，已到现场进行围蔽准备项目施工，导致答辩人及黄飞经营的汽车修理厂已无法经营，厂房场地也无法正常使用，租赁合同的目的已无法实现。同时，被答辩人租赁给答辩人、黄飞的部分土地及铺位所占土地的权属人为四会市东城街道清塘村委会樊头小组，属于农村集体所有的土地。根据我国《土地管理法》第六十三条之规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”，被答辩人租赁农村土地兴建商铺再租赁给答辩人及黄飞的行为明显违反了《土地管理法》的强制性规定。
被答辩人无权处分碧海湾公司的空地，且私自兴建商铺非法租赁，《房屋租赁合同》属无效合同，被答辩人收取答辩人及黄飞的租金明显于法无据。同时，答辩人有权请求被答辩人返还之前收取的关于涉案空地及商铺的租金，并赔偿答辩人的投资损失及可预期收益的损失。
综上所述，答辩人特提答辩意见如上，恳请法庭依法追加本案的被告，在查清本案事实后作出公正判决，驳回被答辩人的诉讼请求，以维护当事人合法权益。
被告黄飞辩称：与张明维的答辩意见一致。我已经支付了原告增加诉讼请求的4个月租金，如果没有交纳租金，原告也已过诉讼时效。
被告张明维、黄飞提交证据如下：1.张明维身份证，证明主体资格。2.申请追加的被告的身份信息资料，证明申请追加的被告的主体资料。3.黄飞与李永雄签订的《房屋租赁合同》，张明维与李永雄签订的《房屋租赁合同》各一份。证明两份合同内容一致，黄飞与张明维是共同承租主体；原告违法将涉案场地出租给黄飞、张明维的事实，该合同无效。4.《汽车修理厂合作协议书》，证明黄飞、黄金财、张明维三人共同经营涉案场地的汽车修理厂的事实。5.（2015）肇中法民一终字第162号民事判决书、生效证明书，证明涉案场地有485.54平方米属四会市碧海湾实业有限公司所有，现已由法院作出生效判决：由黄飞、樊头小组、吴有才、卢亦权及李永雄应将485.54平方米土地归还给碧海湾公司并从2012年5月7日起，按每平方米每月3元向碧海湾公司支付485.54平方米土地的租金的事实。
另外，被告张明维、黄飞还反诉称：2010年10月15日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》，被反诉人把位于樊头口永好地磅侧铺位3卡及504平方米的空地租赁给反诉人使用，双方约定了出租期限为10年，从2010年10月15日至2015年10月15日止，铺位三卡租金按每年28800元计算、空地租金按每年36288元计算（即铺位三卡每月租金2400元，空地504平方米，每月租金3024元），电费1.3元／度，水费3元／吨。从2015年10月至2020年10月，租金按当时租价计算，如有异议，被反诉人有权终止合同。同时约定了相应的权利义务，供双方遵守。签订《房屋租赁合同》后，反诉人黄飞、张明维依约交付租金并决定合伙经营XX汽修厂，对租赁铺位及空地进行整体规划，修建车棚、购买相关修车设备、对商铺进行装修，先后投入资金共288202元。2012年5月7日，四会市碧海湾实业有限公司（以下简称碧海湾公司）就涉案场地提起了物权保护诉讼，将黄飞及李永雄、卢亦权、吴有才、四会市东城街道清塘村民委员会樊头小组（以下简称樊头小组）等人起诉至法院。案经贵院审理后作出（2012）肇四法民初字第742号民事判决书，判决：一、黄飞、樊头小组、吴有才、卢亦权及李永雄应将485.54平方米土地归还给碧海湾公司；二、黄飞、樊头小组、吴有才、卢亦权及李永雄从2012年5月7日起，按每平方米每月3元向碧海湾公司支付485.54平方米土地的租金。樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄不服一审判决向肇庆市中级人民法院提起了上诉，案经审理于2015年10月14日作出了（2015）肇中法民一终字第162号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决书已于2015年11月5日发生法律效力。此后，被反诉人依然收到反诉人的租金。直至2016年2月份，反诉人支付了租金后，被反诉人没有知会反诉人一声，就私自对反诉人所租赁的涉案空地及铺位停水停电，使反诉人合伙经营的汽车修理厂无法正常经营。随后反诉人经多方面了解才知道，在此期间被反诉人实际已于2015年10月15日将涉案场地返还给了樊头小组。由上可知，本案中涉案土地中有485.54平方米的土地为碧海湾公司所有，被反诉人是没有处分权的，但其却私自将土地出租给了反诉人，现还恶意断水断电致反诉人无法使用场地。另外，涉案包括碧海湾公司在内的土地是连为一体的，反诉人承租下来经营汽车维修厂，并投入了大量资金进行建设维修的基建及相关设施、设备。现因碧海湾公司要收回属其所有的土地，已到现场进行围蔽准备项目施工，导致反诉人经营的汽车修理厂已无法经营，厂房场地也无法正常使用，租赁合同的目的已无法实现。同时，被反诉人租赁给反诉人的部分土地及铺位所占土地的权属人为四会市东城街道清塘村委会樊头小组，属于农村集体所有的土地。根据我国《土地管理法》第六十三条之规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”，被反诉人租赁农村土地兴建商铺再租赁给反诉人的行为明显违反了《土地管理法》的强制性规定。
被反诉人无权处分碧海湾公司的空地，且私自兴建商铺非法租赁，涉案的《房屋租赁合同》应属无效合同，被反诉人收取反诉人的租金明显于法无据。同时，反诉人有权请求被反诉人返还之前收取的关于涉案空地及商铺的租金，并赔偿反诉人的投资损失及可预期收益的损失。据此，请求判决：1.确认反诉人与被反诉人于2010年10月15日签订的《房屋租赁合同》无效；2.被反诉人返还租金552064元给反诉人；3.被反诉人赔偿损失288202元给反诉人；4.本案的反诉费用由被反诉人承担。
被告就反诉提交证据：1.黄飞、张明维、李永雄身份证，证明反诉人、被反诉人的主体资格。2.黄飞与李永雄签订的《房屋租赁合同》，张明维与李永雄签订的《房屋租赁合同》各一份，证明该两份合同内容一致，反诉人黄飞与张明维是共同的承租主体，同时，证明被反诉人李永雄违法将涉案场地出租给反诉人的事实，该合同属无效合同。3.《汽车修理厂合作协议书》，证明反诉人、黄金财三人共同经营涉案场地的汽车修理厂的事实。4.（2012）肇四法民初字第742号民事判决书、（2015）肇中法民一终字第162号民事判决书、生效证明书，证明涉案场地有485.54平方米属四会市碧海湾实业有限公司所有。现已由法院作出生效判决：黄飞、樊头小组、吴有才、卢亦权及李永雄应将485.54平方米土地归还给碧海湾公司并从2012年5月7日起，按每平方米每月3元向碧海湾公司支付485.54平方米土地的租金的事实。5.合同两份、XX汽修厂水电安装工程报价表一份、收据，证明反诉人自签订《房屋租赁合同》以来先后建设投入资金共计288202元。6.2010年10月15日至2016年2月份的租金、水电费收据，证明反诉人共向被反诉人支付租金552064元。7.李永雄向樊头小组出具返还涉案土地的书面材料，证明被反诉人擅自将涉案土地返还给樊头小组的事实。8.情况说明及说明人身份证，证明被反诉人擅自对反诉人租用的场所进行停水、停电，造成反诉人无法经营的事实。9.录音光盘2张及录音资料说明，证明被反诉人擅自将涉案土地返还给樊头小组，并出具了书面材料的事实。
原告对被告的反诉答辩称：一、答辩人与反诉人签订的《房屋租赁合同》涉及的504平方米租赁空地与碧海湾实业公司的485.54平方米土地不在同一范围内，互相独立，彼此互不相干。《房屋租赁合同》第1条约定的租赁场地有两处：一处是永好地磅侧的三卡铺位（公路边）；另一处是XX汽修厂（即四会市东城区新汇兴汽车供油系统维护中心）内的空地，面积为504平方米。答辩人与反诉人对永好地磅侧的三卡铺位（公路边）没有争议，现反诉人提出争议的是XX汽修厂内的租赁场地（空地，面积为504平方米）是否属于碧海湾实业有限公司485.54平方米的土地？根据生效判决书、四会市国土资源局测量队现场测量的图纸证实：斜线部分面积485.54平方米土地属于四会市碧海湾实业有限公司的。但反诉人承租的空地504平方米根本不在这485.54平方米土地范围内，因为樊头小组共租赁了1431平方米荒地给吴有才和卢亦权，吴有才和卢亦权又将这1431平方米荒地转租给了李永雄，李永雄将该1431平方米荒地的其中的504平方米再转租给反诉人张明维、黄飞使用，由此可见，张明维、黄飞使用的504平方米空地与四会市碧海湾实业有限公司的485.54平方米土地相邻，不在同一块地块范围内，彼此独立，互不相干。迄今为止，碧海湾实业有限公司也没有申请法院对485.54平方米土地强制执行。就是因为答辩人根本没有占用碧海湾实业有限公司的485.54平方米土地，如果答辩人侵占了该公司土地的话，碧海湾实业有限公司已有法院生效的判决书而不会任由自己的土地被人强行侵占下去。二、反诉人认为其租赁的504平方米空地属于非农建设缺乏事实和法律依据，是否属于非农建设应当由政府部门作出行政决定，因此，反诉人提出非农建设的观点不属本案的审理范畴。广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第3条：“当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理。”之规定，反诉人租赁的504平方米空地是否属于非农建设或者是否是违章建筑？应当先由国土管理部门作出行政决定才有效。假设涉案场地被国土管理部门认定是非农建设用地，也是黄飞在进行非农建设。因为：《房屋租赁合同》证实李永雄转租给黄飞的是空地，反诉人提交的证据编号5《合同》、《收据》证实了黄飞实施填土方、搭建厂房、住宿办公用房。所以，反诉人所述答辩人出租的空地用于非农建设，完全是反诉人“自搬石头砸自己脚”。反诉人依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定提出“农民集体所有的土地的使用权不得转让或出租用于非农建设”的观点是理解法律错误。因为：1、根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条之规定：承包方承担下列义务：（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；”涉案的场地是黄飞临时搭建的厂棚，根本不会给土地造成永久性伤害，那么反诉人所谓“用于非农建设”的观点也就不成立。2、又根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第八条：“承包方违反农村土地承包法第十七条规定，将承包地用于非农建设或者对承包地造成永久性损害，发包方请求承包方停止侵害、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。”之规定，对土地造成永久性伤害的，请求救济的权利人是发包方即樊头小组，反诉人无权提出该项请求。3、请求救济的方式是“停止侵害、恢复原状或者赔偿损失”，该条款也没有提到合同无效。三、涉案的《房屋租赁合同》合法有效，反诉人要求返还租金552064元和赔偿损失288202元缺乏事实和法律依据。纵观合同形成的经过：最先，樊头小组与吴有才、卢亦权签订《租用场地合同》，樊头小组将本村的1431平方米荒地出租给吴有才、卢亦权经营使用，租期20年（2006.10.1—2026.9.30），且该合同经过了法律服务机构的见证；之后，吴有才、卢亦权将从樊头小组承租过来的1431平方米荒地与李永雄签订《租用场地合同》转租给李永雄经营使用，租期17年零9个月（2009.1.1—2026.9.30）；最后，李永雄将从吴有才、卢亦权转租过来的1431平方米荒地自用了一部分，将其中另一部分空地（即永好地磅侧的铺位3卡、XX汽修厂里面的空地504平方米）与黄飞、张明维签订《房屋租赁合同》再转租给黄飞和张明维经营使用，租期10年（2010.10.15—2015.10.15，后续期至2020年10月）。上述合同的出租、转租、再转租行为均得到了樊头小组、吴有才、卢亦权的同意和确认，各方相安无事，各交各租，至答辩人起诉前各方没有发生任何争议。反诉人开办汽修厂也征得了樊头小组、村委会和东城街道办的同意，并经工商行政管理部门办理营业执照，并经交通管理部门办理许可证，属合法经营。如果租赁的场地不合法的话，反诉人也无法通过上述村、街道办和管理部门的层层行政审批办妥营业执照。上述一系列的合同行为，符合《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、第四十四条、第四十五条之规定和《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》之规定，这是为了充分利用农村荒地搞活经济，达到各方互利共赢的目的，是农村土地承包经营权流转合同，合法有效，反诉人提出返还租金和赔偿损失的诉求缺乏事实和法律依据。另，答辩人认为本案的定性为“承包经营权流转纠纷”。四、在反诉人多次拒交租金和水电费的情况下，答辩人于2015年10月22日起已多次通知反诉人交租和水电费，但反诉人依然拒交；答辩人为了保护自己的合法权益不被侵犯、以及避免损失大化，无奈才对反诉人暂时断水断电，答辩人的做法是一种生产自救和保护自己财产的善意做法；在短暂停电后，反诉人仍不交租和水电费；而反诉人竟然冒着违法的风险、置周边群众的生命财产于不顾，私自在附近饭店搭设高压电线从事汽车维修经营，存在极大的安全隐患，反诉人在政府部门的干预下才拆毁自搭的电线。截至2016年5月15日，反诉人共拖欠答辩人的三卡铺位租金9600元（自2016年2月15日起计至2016年5月15日共拖欠3个月未交，2015年10月份之后按三卡铺位每月租金3200元计收），空地租金21168元（自2015年10月15日起计至2016年5月15日共拖欠7个月未交，租金每月3024元），合计30768元。至2016年5月15日起诉之日，反诉人拖欠答辩人空地租金已长达10个月、铺位租金已达3个月。综上所述，反诉人的反诉请求缺乏事实和法律依据，答辩人恳请驳回反诉人的诉讼请求。
原告对被告的反诉没有递交证据。
经审理查明：2006年7月27日，四会市东城街道清塘村委会樊头小组（甲方）与吴有才、卢亦权（乙方）签订了《租用场地合同》，约定将本村门口的荒地约1431平方米租给乙方经营使用，自2006年10月1日至2026年9月30日等。之后，吴有才、卢亦权将上述荒地转租给原告，双方在2008年11月18日签订了《租用场地合同》。
2010年10月15日，原告与黄飞签订了《房屋租赁合同》，约定原告将樊头口永好地磅侧的铺位三卡、每卡每月租金800元，空地504平方米、每月租金3024元租给黄飞使用，租期为10年，自2010年10月15日至2015年10月15日铺位租金每年28800元，空地租金每年36288元；从2015年10月至2020年10月租金按当时租价计算；签约后黄飞第一年按季度交租金，先付租金后使用，以后每年租金按年份交付，先付租金后使用；黄飞不得乱拉、乱接电源等内容。2012年12月15日，李永雄与黄木（黄飞的父亲）签订了《协议书》，载明因黄飞与他人发生经济债务纠纷于2012年12月15日离家出走至今未归，从2012年12月15日开始均无缴纳过租金，由黄木代表黄飞，自签订本协议书之日原黄飞与李永雄签订的《房屋租赁合同》宣布解除等内容。但对该协议黄飞不予认可。
2013年4、5月间，李永雄与张明维签订了《房屋租赁合同》，约定李永雄将樊头口永好地磅侧铺位三卡、每卡每月租金800元，空地504平方米、每月租金3024元租给张明维使用，租期为10年，自2010年10月15日至2015年10月15日铺位租金每年28800元，空地租金每年36288元；从2015年10月至2020年10月租金按当时租价计算；签约后张明维第一年按季度交租金，先付租金后使用，以后每年租金按年份交付，先付租金后使用；张明维不得乱拉、乱接电源等内容。对该合同黄飞予以认可。
四会市碧海湾实业有限公司与黄飞、李永雄、卢亦权、吴有才、四会市东城街道清塘村民委员会樊头小组因物权保护纠纷诉至本院，2015年1月30日本院作出（2012）肇四法民初字第742号民事判决书，判决如下：一、黄飞、樊头小组、吴有才、卢亦权及李永雄应于本判决生效之日起十日内，将侵占四国用（2007）第004718号土地使用证内的485.54平方米土地归还给碧海湾公司；二、黄飞、樊头小组、吴有才、卢亦权及李永雄应于本判决生效之日起十日内，从2012年5月7日起，按每平方米每月3元向碧海湾公司支付485.54平方米土地的租金至本判决确定归还土地之日止。李永雄等不服一审判决提起了上诉，肇庆市中级人民法院2015年10月14日作出了（2015）肇中法民一终字第162号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
张明维、黄飞递交的2013年4月8日《汽车修理厂合作协议书》显示黄飞、张明维、黄金财三人共同经营位于樊头路口地磅侧汇兴汽车修理厂，黄飞占50%股份，张明维、黄金财占50%股份，期限从2013年4月8日至2020年10月15日。四会市东城区新汇兴汽车供油系统维护中心的经营者为张明维，经营场所在四会市东城区樊头路口永好地磅侧。
诉讼中，李永雄明确诉讼请求：1.解除与黄飞2010年10月15日签订的《房屋租赁合同》、解除与张明维2013年4月份左右签订的《房屋租赁合同》；2.张明维、黄飞立即支付拖欠的空地租金30240元（3024元×10个月），三卡铺位的租金19200元（3200元×6个月），合计49440元给原告（其中三卡铺位租金从2016年2月15日起暂计至2016年8月15日止，空地租金从2015年10月起暂计至2016年8月15日止）。3.张明维、黄飞向李永雄偿还上述租金的利息，利息自2016年2月15日起计算，按中国人民银行同期同类贷款利率的36%计算，直至张明维、黄飞偿还完毕为止；4.本案诉讼费用由张明维、黄飞承担。另，增加的诉讼请求：1）黄飞立即支付2012年12月15日至2013年4月15日空地租金12096元（3024元×4个月），三卡铺位租金9600元（2400元×4个月），合计21696元；2）黄飞、张明维立即支付2016年8月16日至2016年12月15日空地租金12096元（3024元×4个月），三卡铺位租金12800元（3200元×4个月），合计24896元；以后的租金计至黄飞、张明维偿还完毕（即空地、铺位返还）之日止。对反诉请求，张明维认为其租金计算方式如下：2010年10月15日至2015年10月14日，（1）合同内{三卡铺位每月2400元＋540平方空地每月3024元}×5年×12个月=325440元；（2）合同外{525平方空地每月3152元}×5年×12个月=189120元；（3）2015年11月15日至2016年2月14日，三卡铺位12800元（3200元×4个月）；合共527360元。对合同的效力经释明，李永雄仍坚持其诉求。
李永雄认为租给黄飞、张明维的卡铺位、空地从2010年10月15日起至今是四卡铺位，空地是合同内的504平方和合同外的392平方，其中2010年10月15日起至2015年10月14日按四卡铺位计收租金，从2015年10月15日起至今按三卡铺位计收租金；空地从2010年10月15日起至2015年10月14日，收取空地合同内的504平方和合同外的392平方的租金（按每月每平方6元计），2015年10月15日起没有收取392平方空地租金了，只收取504方的空地租金，租金计算一直都是按照6元每平方计算；即2010年10月15日起至2015年10月14日间每月租金为四卡铺位的3200元、504平方米的空地3024元、392平方的空地2352元，共8576元。而黄飞、张明维认为2010年10月15日起至2015年10月14日，每月交纳的租金是8576元，其中包含了三卡铺位的租金2400元和空地504平方的租金3024元，余下的3152元是合同外的空地面积租金（按每月每平方6元计），该合同外空地面积约为525.3平方，俩被告租赁标的物是一致的。涉及碧海湾公司485.54平方米的土地李永雄、黄飞、张明维均确认是在双方签订合同之外，但是包括在本案租赁的空地内。2015年10月15日，李永雄立下字据载明现将樊头485.54平方米的土地无条件归还等。对黄飞、张明维递交证据6中收据的真实性李永雄予以认可，但认为按单计算收取的租金为97536元；黄飞、张明维认为租金从2010年10月15日起计至2016年2月14日，其缴交的租金为527360元，但租金收据只保存了部分单据共计是97536元。
黄飞、张明维申请证人陈某、罗某出庭作证，陈某出庭作证称在黄飞、张明维的工厂打工，其作证主要是要证明出租方曾经停水停电。黄飞、张明维申请对其承租的位于樊头路口永好地磅侧铺位和场地内厂房、设备、设施等相关财产进行评估，以确定其价值。经本院委托深圳市国房资产评估有限公司进行评估，2016年11月21日该公司作出了深国房资评字[2016]第1110D2号资产评估报告书，得出建筑物等财产市场价值在评估基准日2016年11月4日的评估值为278800元。该报告书经质证，黄飞、张明维没有意见。李永雄认为：1.评估的范围已经扩大了，有几个地方不是反诉人的租赁范围，评估报告书的第15页的评估项目围墙有异议，该围墙是被反诉人的财产。2.评估的价值第14页的简易厂房的成本单价评估过高，根据评估书的图片显示厂房新置的厂房单价也需要300-400元每平方，对于其按50%折旧计算没异议。
本院认为：关于是否要追加黄金财为本案的被告。《中华人民共和国民法通则》第三十五条“合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第四十七条“全体合伙人对合伙经营的亏损额，对外应当负连带责任；…”黄飞、张明维与黄金财合伙是其内部之间的关系，且李永雄对黄金财并没有主张，根据民事案件不告不理原则，故不需要追加黄金财为本案的被告。
关于李永雄与黄飞2010年10月15日签订的《房屋租赁合同》、与张明维2013年4、5月签订的《房屋租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，对铺位、厂房当事人至今没有取得建设工程规划许可证，也未能提供经主管部门批准建设的证明，故本院确认上述租赁合同为无效合同，张明维、黄飞应将铺位三卡、空地504平方米返还给李永雄。
关于李永雄主张的租金问题。《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”按合同就租金的约定计算，张明维、黄飞拖欠的2015年10月起至2016年8月15日空地租金30240元（3024元×10个月），2016年2月15日起至2016年8月15日三卡铺位的租金14400元（800元/卡×3卡×6个月）；2016年8月16日至2016年12月15日空地租金12096元（3024元×4个月）、三卡铺位租金9600元（800元/卡×3卡×4个月），上述租金即使用费合共66336元；之后的计至张明维、黄飞将空地、铺位返还给李永雄为止。李永雄主张黄飞支付2012年12月15日至2013年4月15日空地租金12096元（3024元×4个月），三卡铺位租金9600元（2400元×4个月），合计21696元；黄飞提出了诉讼时效的抗辩。合同约定签约后第一年按季度交租金，先付租金后使用，在黄飞未按时交纳费用时，原告应该知道自己的权利受到侵害。李永雄于2016年5月18日向本院提起诉讼，其未能举证证明已向黄飞催收，也不能证明该部分诉讼请求存在诉讼时效中止或中断的事由，依《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，因该主张已超过法定的时效，对此李永雄不能取得胜诉权，故本院对黄飞的该抗辩意见予以采纳。
关于黄飞、张明维反诉请求问题。对合同效力本院上述已作了论述，在此不再重复。对返还租金552064元的问题，本案不是权属纠纷，产生纷争之前黄飞、张明维一直向李永雄交付的租金包括合同以外地方的租金，视为双方达成了交易的默契，且其递交已付租金的收据合算仅为97536元；其主张有违诚实信用，与当时双方的合意相悖，该请求本院不予采纳。
关于原告主张被告黄飞、张明维偿还租金利息及被告黄飞、张明维主张租赁铺位、空地进行整体规划，修建车棚、购买相关修车设备、对商铺进行装修，先后投入资金共288202元损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”订立合同时，双方应对商业风险作出合理判断及对决策失误可能造成的损失应有充分的认知，但由于原告交付给被告的铺位并没有相关的报建手续，被告后来在租赁的土地上又进行了加建，同样也没有向相关部门进行报建，从而导致合同无效，双方均存在一定过错，应各自承担相应的责任，故本院对原、被告的上述请求均不予支持。
另陈某出庭作证称在黄飞、张明维的工厂打工，双方存在利害关系，其证言本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第八十四条、第一百零六条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十七条、第五十八条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条的规定，判决如下：
一、原告李永雄与被告黄飞在2010年10月15日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、原告李永雄与被告张明维在2013年4、5月间签订的《房屋租赁合同》无效；
三、被告黄飞、张明维本判决生效之日起三十日内将案涉的位于樊头村口永好地磅侧的铺位三卡、空地504平方米返还给原告李永雄；
四、被告黄飞、张明维本判决生效之日起十日内向原告李永雄支付使用费66336元（计至2016年12月15日，之后的计至张明维、黄飞将空地、铺位返还给李永雄为止，使用费按照合同约定计算）；
五、驳回原告李永雄的其他诉讼请求；
六、驳回被告黄飞、张明维的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2201元、反诉受理费6101元，合共8302元；由原告负担681元，俩被告负担7621元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长 邱 毅
审判员 周忠海
审判员 夏睿娜
二〇一七年三月十三日
书记员 彭昌钧