山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋10民终1072号
上诉人（原审被告）侯丽萍，女，1965年8月27日生，汉族，现住临汾市。
委托代理人景蝴蝶，临汾开发区滨河法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）石全喜，男，1953年11月18日生，汉族，住临汾市。
委托代理人焦国栋，山西尧城律师事务所律师。
委托代理人刘瑞亭，山西尧城律师事务所律师。
上诉人侯丽萍因与被上诉人石全喜租赁合同纠纷一案，不服临汾市尧都区人民法院（2018）晋1002民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侯丽萍委托代理人景蝴蝶，被上诉人石全喜委托代理人焦国栋、刘瑞亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认为，合法有效的合同对签订合同的双方均具有约束力。首先，石全喜作为出租方与侯丽萍作为承租方于2016年5月10日签订的房屋租赁合同，该房屋租赁合同明确约定了年租金为56万元，石全喜已经将房屋交付于侯丽萍，侯丽萍应当向石全喜交纳房屋租金，但侯丽萍一直拖延拒不支付剩余租金，致使石全喜的租房目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，且未经石全喜同意，侯丽萍擅自将部分房屋转租给第三人，第三人向一审法院提供了书面证明，证明侯丽萍将本案涉及的门面房进行转租，且已经收取租金，虽然侯丽萍没有与第三人签订书面的租房合同，但其行为已经构成违约，故石全喜要求解除租房合同的主张，予以支持。其次，租房合同解除后，应当扣除侯丽萍已支付的20万元租金，所以侯丽萍应于2017年9月14日起按照每日1534元交纳租金至实际腾空门面房并交还石全喜为止。再次，侯丽萍擅自转租并收取租金的行为已经构成实际违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条”当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，故一审法院酌情认定3万元违约金，较为客观合理。侯丽萍主张未按时支付租金及转租系征得石全喜同意，因没有向一审法院提供书面的证据予以证实，且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对于侯丽萍该主张，一审法院不予采信；对于侯丽萍要求石全喜开具租赁房屋税票的问题与本案的租赁合同不是同一法律关系，故不予涉及。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零八条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告石全喜与被告侯丽萍于2016年5月10日签订的《租房合同》；二、被告侯丽萍在判决生效后，将位于××区门面房6号腾空并交还于原告石全喜；三、被告侯丽萍向原告石全喜支付租金（租金按照每日1534元自2017年9月14日起至实际交还门面房之日止）；四、被告侯丽萍于判决生效后十日内，向原告石全喜支付违约金3万元。本案诉讼费2422元减半收取1211元，由被告侯丽萍负担。
侯丽萍上诉请求，撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、被上诉人在一审时提供的相关产权手续，不能完全证明其为房屋产权的合法主体，被上诉人石全喜不具有本案的诉讼主体资格；2、双方签订合同时间为2016年5月10日至2019年5月10日，租期三年，合同尚未到期，被上诉人要求解除合同对上诉人有失公正。上诉人租赁房屋从事的是家纺生意，对店内装璜进行设计、装饰，对此投资高达150万元，使用一年房屋就解除，上诉人损失将无法挽回。上诉人要求被上诉人按约定即时开具租赁房屋增值税票，以便于公司入账成本折抵计算平账，被上诉人一直口头答复，但从未向上诉人开具发票，致上诉人无法办理财物相关手续，未按时付租。上诉人自2004年5月10日与被上诉人签订租赁合同，租金支付一直按照市场经济状况的变化，双方进行协商调整。但依约定被上诉人向上诉人出具房屋租赁增值税票的说法，被上诉人一直推托。基于双方多年来的业务合作关系，被上诉人口头同意上诉人对外转让。结合上诉人证据，在租赁期限内，被上诉人通过中间人协调，自愿向上诉人补偿经济损失20万元，因上诉人投资过大，不接受调解，而引发纠纷，后在协商存在分歧的情况下，被上诉人提起诉讼。通过被上诉人自愿补偿20万元的行为，可以看出上诉人不存在违约情形。综上，原判认定事实有误，请查明事实，公正裁决。
被上诉人石全喜答辩称，关于被上诉人是否本案适格诉讼主体的问题，2006年1月7日，被上诉人与临汾市城市建设开发有限公司签订房屋购销合同，以180万元购买了尧乡花苑小区鼓楼东大街门面房6号一套，交纳了首付款9万元，并在工商银行临汾分行城建办事处对剩余房款办理了按揭手续，于2006年2月10日入住使用。2016年5月10日，被上诉人与上诉人签订《租房合同》，被上诉人将该房屋出租于上诉人承租使用至今，以上足以证明被上诉人系该房屋产权的所有权人。关于租赁房屋装修的残余价值的问题，根据因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰、装修残值损失不予支持的规定，本案中，承租合同的解除是因上诉人违约所致，因此，上诉人对承租房屋装修投资的损失应由其自身承担。关于发票出具的问题，被上诉人与上诉人签订的房屋承租合同中明确约定租赁房屋过程中产生的一切税费由上诉人承担，且房屋租赁费的数额也是在上诉人不交纳房屋租赁税的基础上确定的，更何况上诉人是以个人的名义与被上诉人签订的租房合同，根本不可能存在其所称的无法办理财务相关手续的情况，另外，租赁合同涉及的税务问题，属于税务机关行政管理范围，不是人民法院审理民事案件的范围，因此，上诉人所称的其未按时交纳房租是因被上诉人不给其开具租赁房屋增值税发票所致是没有事实和法律依据的。关于上诉人是否享有房屋转租权的问题，上诉人在承租房屋窗户上贴了房屋出租广告后，为阻其转租，被上诉人在其广告旁贴了不同意转租告知书，并有证人证言予以佐证，证明上诉人违约转租的事实，因此并不存在上诉人所称的口头许可其转租的情形。关于房屋租赁合同解除权的问题，被上诉人与上诉人签订租赁合同的期限虽为2016年5月10日至2019年5月10日，但解除合同是因为上诉人未按租赁合同约定的日期交纳房租，并将房屋擅自转租给第三人造成违约，被上诉人行使法定解除权所致。至于上诉人所称的通过中间人协调被上诉人自愿向上诉人补偿经济损失20万元仅为上诉人的单方说辞，并没有相关证据予以证实。
经审理查明，2006年1月7日，被上诉人石全喜与临汾市城市建设开发有限公司签订《房屋购销及按揭担保合同》，被上诉人以180万元购买了尧乡花苑小区鼓楼东大街门面房6号一套，交纳了首付款9万元，并在工商银行临汾分行城建办事处对剩余房款办理了按揭手续。2016年5月10日，上诉人侯丽萍与被上诉人石全喜签订了一份《租房合同》，该合同约定：经双方协商，石全喜自愿将位于东大街两层门面租给侯丽萍使用，租期为三年，即2016年5月10日至2019年5月10日，合同期满侯丽萍再使用，双方另续合同。第一条约定，年租金56万元，每年侯丽萍应提前一个月交房租，一次性付清。第五条约定，乙方在运营中的一切税、费，包括土地费、租赁税等费用由侯丽萍支付，石全喜不承担任何税费。第七条约定，侯丽萍在经营中不能以任何方式转租他人使用，如遇到经营不善需转让必须经过石全喜同意方可实行。第八条约定，双方在执行合同期间不能违约，不能撕毁合同，如发生者，违约方除赔偿对方10万元违约款项外，并承担有关合同法的相关责任。合同签订后，被上诉人石全喜将该房屋交付上诉人侯丽萍使用。根据合同约定，上诉人应于2017年5月10日交纳2017年至2018年租金56万元，但上诉人一直未予交纳，后经被上诉人多次催要，上诉人于2017年11月3日交纳20万元租金。2017年11月15日，上诉人侯丽萍未经被上诉人同意，将该房屋转租给他人，并收取租金。被上诉人认为上诉人侯丽萍违反合同约定，要求解除《租房合同》，返还房屋，并支付违约金，但上诉人不予理睬，故形成诉讼。
本院认为，本案争议的焦点是：1、被上诉人石全喜是否具备本案诉讼主体资格；2、上诉人侯丽萍是否按期交纳房租，该行为以及向第三人转租房屋的行为是否构成违约，上诉人与被上诉人签订的租房合同应否予以解除。关于第一个焦点，一审中，被上诉人石全喜提供的《房屋购销及按揭担保合同》、《公证书》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》以及《租房合同》等证据，证实2006年1月7日，被上诉人石全喜与临汾市城市建设开发有限公司签订《房屋购销及按揭担保合同》，被上诉人以180万元购买了尧乡花苑小区鼓楼东大街门面房6号一套，交纳了首付款9万元，并在工商银行临汾分行城建办事处对剩余房款办理了按揭手续。2016年5月10日，上诉人侯丽萍与被上诉人石全喜签订了《租房合同》。被上诉人作为该租赁房屋的合法权利人，以及该《租房合同》的合同相对人，依法具备本案诉讼主体资格。故上诉人主张被上诉人不具备本案诉讼主体资格的理由，不能成立。关于第二个焦点，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，2016年5月10日，上诉人侯丽萍与被上诉人石全喜签订的《租房合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。合同签订后，被上诉人向上诉人交付了房屋，但上诉人侯丽萍未能依约按时履行支付租金义务，经被上诉人催要，上诉人逾期仍未支付全部租金，构成违约，且上诉人在租房期内，未经被上诉人同意，擅自将该承租房转租给第三人的行为，亦构成违约，被上诉人可以依法解除合同，上诉人应承担返还房屋，并支付违约金的法律后果。故被上诉人石全喜的答辩意见，予以采纳。上诉人侯丽萍的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费650元，由上诉人侯丽萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 柴卫红
审判员 张俊青
审判员 梁祥伟
二〇一八年五月十一日
书记员 何 敏