山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2399号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会。
负责人王吉和，主任。
委托代理人姜健，山东畅海律师事务所律师。
委托代理人郭娉婷，山东畅海律师事务所律师。
上诉人（原审原告、原审反诉被告）青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司。
法定代表人王吉和，经理。
委托代理人姜健，山东畅海律师事务所律师�
委托代理人郭娉婷，山东畅海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）青岛千千树置业有限公司。
法定代表人张馥香，总经理。
委托代理人王书瀚，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人潘剑，山东琴岛律师事务所律师。
上诉人青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会（以下简称“东小庄社区居委会”）、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司（以下简称“莱恩德商贸公司”）因与被上诉人青岛千千树置业有限公司（以下简称“千千树公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2014）李民初字第457号民事判决，于2014年9月3日向本院提起上诉。本院于2014年10月22日受理后，依法组成由代理审判员苏勇担任审判长，代理审判员甘玉军担任本案主审，审判员李晓波参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年11月13日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司的委托代理人姜健、郭娉婷，被上诉人千千树公司的委托代理人王书瀚、潘剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司在原审中诉称，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司与千千树公司于2013年6月19日签订土地租赁协议，约定千千树公司租赁东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司土地并支付租赁费180万元，该费分两次支付，先支付100万元，余款80万元应在2013年11月30日前付清，每拖期一天按照总价款的1%赔偿。现千千树公司不按期支付尾款，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司诉诸法院，请求依法判令千千树公司支付拖�租金80万元并支付违约金。本案诉讼费由千千树公司承担。庭审中，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司变更诉讼请求，请求依法解除东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司与千千树公司双方于2013年6月19日签订的《土地租赁协议》；判令千千树公司支付东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司2013年5月15日至2014年7月30日的租金4.2万元，2013年12月1日至2014年8月1日止的违约金378万元。
被上诉人青岛千千树置业有限公司在原审中辩称，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司违反合同约定，干扰千千树公司使用合同项下的土地，属于违约在先，千千树公司有权拒付后续租金，且不构成违约，而且东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司提出解除合同，不存在千千树公司承担违约金的问题。千千树公司同意东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司提出的解除合同的诉讼请求，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司应扣除千千树公司实际占用土地的租金后将剩余租金返还给千千树公司。
被上诉人青岛千千树置业有限公司在原审中反诉称，2013年6月19日，千千树公司就租赁兴国路以北、千千树住宅小区红线以南约1.41亩土地事宜与东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司签订《土地租赁协议》，千千树公司为此已付租金100万元，但东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司却违约干扰千千树公司正常使用土地，且该处土地尚未办理征用，权属不明。因此，双方所签《土地租赁协议》因东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司违约违法而无效，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司应返还千千树公司已付租金并赔偿给千千树公司造成的经济损失。千千树公司请求法院：1、依法确认千千树公司与东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司于2013年6月19日所签《土地租赁协议》无效或予以�除；2、判令东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司连带返还千千树公司已付租金100万元及相应利息（按照同期银行贷款基准利率自付款日计算至实际还款日）；3、判令东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司赔偿千千树公司经济损失100万元。本案诉讼费由东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司共同承担。庭审中，千千树公司将第1项诉讼请求明确为依法解除东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司与千千树公司签订的《土地租赁协议》，将第2项诉讼请求变更为判令东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司连带返还千千树公司租金95.8万元及相应利息（按同期银行贷款基准利率自付款日2013年6月28日至实际还款日）。
上诉人青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司在原审中针对被上诉人青岛千千树置业有限公司的反诉答辩称，同意合同解除，但合同解除的理由是千千树公司违约在先，千千树公司没有按照合同约定及时支付租金，应当按照双方合同约定支付东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司违约金。东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司不同意千千树公司主张的利息。关于返还剩余租金95.8万元，待结清违约金后同意退还。千千树公司并不存在经济损失，即使存在损失也是其违约在先，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司从未干扰过千千树公司使用土地，反诉费也应由千千树公司自行承担。
原审法院查明和认定的基本事实是：
2013年6月19日，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司（甲方）与千千树公司（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：租赁范围为兴国路以北、千千树住宅小区工程红线以南，东西长270米、宽3.5米，共计约1.41亩；租赁期限自2013年5月15日起至2063年5月14日止；租赁费总价款为180万元，签订�同并在甲方提供正规发票后10日内付款100万元，余款80万元于2013年11月30日前付清，上述款项不得拖期，每拖期一天按总价款的1%赔偿甲方，且该款项需甲、乙双方另行签订《青岛千千树住宅小区湖区环境整治及雨污水改造工程合同》给予支付，工程合同只作为付款用。协议还约定：乙方在正常使用该租赁土地的情况下，不会受甲方因素干扰，乙方如遇干扰，甲方予以协调，配合乙方工作；乙方千千树住宅小区红线内的土地争议问题由政府协商解决，甲方应保证乙方在水面以南的所有楼座及网点正常建设及经营，甲方不得无故阻碍乙方施工；乙方在千千树住宅小区红线内施工所发生的一切施工问题及后果与甲方无关。协议并约定，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司与千千树公司在青岛市勘察测绘研究院出具的地形图复印件上以红色标注并经双方签字盖章后作为上述《土地租赁协议》的附件。上述事实，有东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司向法庭提交的加盖有东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司与千千树公司公章的《土地租赁协议》在案为证。东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司并提交青岛市国土资源和房屋管理局《关于对李沧区永清路街道办事处东小庄社区居民委员会村庄土地配置基础工作成果的批复》、《东小庄社区村庄四类用地三定图》及东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司与千千树公司加盖公章的租赁协议所涉土地位置图，以证实涉案土地使用权属于东小庄社区居委会所有。千千树公司对上述证据的真实性没有异议，但称《土地租赁协议》所约定的违约金标准过高，违反法律规定。
2013年6月19日，莱恩德商贸公司与千千树公司签订《青岛市千千树住宅小区湖区环境整治及雨污水改造工程合同》，合同总价款为180万�。合同签订后，千千树公司给付莱恩德商贸公司100万元，余款80万元至今未付。该事实，有东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司向法庭提交的《青岛市千千树住宅小区湖区环境整治及雨污水改造工程合同》1份、发票2张及东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司与千千树公司陈述一致的笔录在案为证。东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司称，《土地租赁协议》签订后，千千树公司以种种借口拒绝按照合同约定履行付款义务，第二笔款项至今未付，千千树公司的行为已给东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司造成巨大损失，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司主张千千树公司按合同约定支付违约金378万元并支付使用土地期间的租赁费4.2万元。
千千树公司称，双方所签《土地租赁协议》约定，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司负有保障千千树公司正常使用协议项下土地及�面以南正常施工的义务，但东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司却干扰千千树公司正常使用协议土地及施工，千千树公司行使抗辩权，有权拒绝支付剩余租金，不构成违约。千千树公司对该主张向法庭提交以下证据予以证实：1、照片打印件6张，以证实东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司支持其社区居民闯入项目现场，围堵项目工地，干扰千千树公司施工建设。2、《敦促函》及邮件回执单各1份，证实因东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司干扰千千树公司正常使用租赁土地及施工，千千树公司发函敦促东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司停止违约行为，协调消除干扰行为，但东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司一直未予纠正。
东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司称，照片打印件并不能证实千千树公司的主张，据东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司了解，因千千树公司施工给社区居民遮光造成不良影响，居民多次找千千树公司协商，上述行为是居民的自发行为，与东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司无关；《敦促函》东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司也收到了，但对《敦促函》上千千树公司所陈述的理由东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司并不认可，且东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司收到敦促函后，亦给千千树公司邮寄了《答复函》。东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司对该主张提交《答复函》及国内特快专递详情单予以为证。千千树公司称，《答复函》的真实性需庭后核实，且即使答复函是真实的，亦恰恰证明东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司未能履行《土地租赁协议》，保障千千树公司正常使用土地，属于违约。
千千树公司主张，因东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司未能履行保障千千树公司正常使用土地的义务，导致千千树公司额外产生各项损失1026337.32元。千千树公司对该主张向法庭提交《千千树项目损失计算明细》1份、《工程洽商记录》4份、《冬期施工界面划分》1份、《千千树住宅小区二期工程二标段东小庄堵门事件造成损失明细》1份予以为证。其中2份《工程洽商记录》记载：千千树住宅小区二期工程（二标段）西侧东小庄居民因16#楼、18#楼对他们楼层采光产生影响，东小庄居民数十人在我项目部大门口静坐，阻碍工程车辆进出…。东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司称，上述证据中所记载的居民因采光产生的自发行为、东小庄堵门事件等均与东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司无关；项目损失计算明细是千千树公司单方制作的，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司不予认可；且即使千千树公司存在窝工的事实，也应当提供施工日志及监理日志予以证实。
�审法院认为：
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司与千千树公司签订的《土地租赁协议》约定，涉案土地租赁期限自2013年5月15日起至2063年5月14日止，共计50年，因此，该《土地租赁协议》中租赁期限超过20年的部分无效。
2014年7月24日本案庭审过程中，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司及千千树公司一致主张解除双方所签订的《土地租赁协议》，原审法院予以准许。东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司主张千千树公司支付2013年5月15日至2014年7月30日的租金4.2万元，而根据双方所签《土地租赁协议》的约定，租金总额180万元，租赁期限50年，因此，每天租赁费应为98.63元，2013年5月15日至2014年7月24日的租金即为43002.68元（98.63元×436天），现东小庄社区居委会�莱恩德商贸公司仅主张租赁费4.2万元，原审法院亦予准许。庭审中，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司与千千树公司一致确认千千树公司已给付东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司租金100万元，因东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司与千千树公司一致同意解除双方所签订的《土地租赁协议》，因此，千千树公司主张东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司退还租赁费95.8万元（100万元-4.2万元）原审法院予以支持。千千树公司并主张东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司按同期银行贷款基准利率支付95.8万元自2013年6月28日至实际还款日的利息，因东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司与千千树公司所签《土地租赁协议》是双方一致主张解除的，千千树公司的该项请求原审法院不予支持。
东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司主张千千树公司未按期付清余款80万元，因此，应按�同约定支付2013年12月1日至2014年8月1日止的违约金378万元。对此，原审法院认为，双方所签《土地租赁协议》约定的租赁期限超过20年的部分无效，20年的租金应为72万元（180万元÷50年×20年），而千千树公司已支付东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司100万元，因此，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司主张千千树公司支付逾期付款违约金378万元原审法院不予支持。
千千树公司主张，因东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司违约干扰千千树公司正常使用土地及施工，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司应赔偿千千树公司各项经济损失100万元。但千千树公司提交的证据均不足以证实东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司存在干扰千千树公司正常使用租赁土地及施工的行为，且千千树公司提交的《工程洽商记录》其中2份明确记载，东小庄居民系因16#楼、18#楼对其楼层采光产�影响，阻碍千千树公司施工，千千树公司并无证据证明东小庄居民的阻碍行为与东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司有关，因此，千千树公司主张东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司赔偿经济损失100万元因证据不足，原审法院不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十四条之规定，判决：一、青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司与青岛千千树置业有限公司签订的《土地租赁协议》于2014年7月24日起解除。二、青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司于判决生效之日起10日内退还青岛千千树置业有限公司租赁费95.8万元。三、驳回青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司的其他诉讼请求。四、驳回青岛千千树置业有限公司的其他反诉请求。青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会预缴案件受理费11800元，由青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会负担；青岛千千树置业有限公司预缴案件反诉费11400元，青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司负担5460元，青岛千千树置业有限公司负担5940元。青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司于判决生效之日起10日内给付青岛千千树置业有限公司5460元。
宣判后，上诉人青岛�李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司不服原审判决上诉至本院。
上诉人青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司上诉请求，撤销原审判决第三项，改判被上诉人青岛千千树置业有限公司支付违约金，一二审诉讼费用由青岛千千树置业有限公司负担。其上诉事实与理由主要为：原审认为双方签署的《土地租赁协议》约定的租赁期超过20年部分无效，20年的租金应为72万元，千千树公司已经支付100万元，对东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司要求千千树公司按照合同承担违约金的请求不予支持，属于认定错误。1、因为千千树公司没有按约付款，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司才提出解除合同，千千树公司违约在先，并非双方协商解除合同。2、租赁期限超过20年部分无效，不能否定违约责任条款的效力，也不能否定整个合同的效力。双方没有通过协商或法定途径，对合同的履行约定进行变更的情况下，不能当然认为千千树公司已经足额支付租金。
被上诉人青岛千千树置业有限公司对上诉人青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司的上诉辩称，1，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司先行违约，合同有效期内解除是基于东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司的诉请，千千树公司同意解除涉案合同，不能免除东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司返还剩余有效租期内租金的义务。2，土地租赁协议超出20年的部分，依法自始无效，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司无权要求超出20年部分的租金，千千树公司实际支付租金已经远超应付租金的额度。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司的上诉请求。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案诉争焦点为：被上诉人青岛千千树置业有限公司应否支付上诉人青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司逾期付款违约金。
青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司与青岛千千树置业有限公司自愿签订《土地租赁协议》，约定租赁期限50年，租赁费180万元。东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司起诉千千树公司未按约支付土地租赁费80万元，要求千千树公司支付逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案《土地租赁协议》约定的土地租赁期限超出二十年部分无效，东�庄社区居委会、莱恩德商贸公司不能基于超出部分的期限要求千千树公司支付土地租赁费。根据合同约定，二十年的土地租赁期限，千千树公司应当支付土地租赁费72万元（180万元÷50年×20年），千千树公司已经支付土地租赁费100万元，因此，东小庄社区居委会、莱恩德商贸公司主张千千树公司未按约支付土地租赁费，要求千千树公司支付逾期付款违约金，没有事实与法律依据。
综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人青岛市李沧区永清路街道办事处东�庄社区居委会、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 甘玉军
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 徐雪峰
书 记 员 李珊珊