江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚民一终字第403号
上诉人（原审原告）南昌市淑兰实业有限公司，住所地江西省南昌市进贤县李渡大道42号,组织机构代码73389475-0。
法定代表人陈淑兰，系公司总经理。
委托代理人李余武，江西华兴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）江西时代广场置业有限公司，住所地抚州市赣东大道110号院内，组织机构代码75677063-8。
法定代表人傅靖，系公司总经理。
委托代理人罗明华，江西利群律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
上诉人南昌市淑兰实业有限公司（以下简称“淑兰实业公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服抚州市临川区人民法院(2015)临民初字第00795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，淑兰实业公司（合同乙方）与江西时代广场置业有限公司（以下简称“时代广场公司”）（合同甲方）于2012年7月1日签订《抚州文化影视物业租赁合同》，约定主要内容：乙方租赁甲方位于抚州市赣东大道618号时代广场内商业楼A栋第四层及附属物业，租赁期限二十年，自租赁物业交付后的第十个月起开始计算；甲方应于2013年5月1日前将租赁物交付乙方进场装修。租赁费按抚州市房管局实测建筑面积计算（测绘面积未出台前暂按6200平方米估算收取，测绘面积出台后按实际面积计算找补），租赁费用含税综合价为每平方人民币32元为起始，以后每三年在前一个计价基数上向上递增6%。租赁费用支付方式：乙方在签订合同之日预付租金32万给甲方，在甲方办齐本项目四证（土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证）后三日内，乙方预付租金64万给甲方；在甲方将物业交付乙方后三日内，乙方支付租金64万。租赁费按季结算，乙方预付的租金，从合同约定的乙方应支付甲方租赁费的第一个季度起，逐季度抵扣，当预付租金不足以抵扣下一季租赁费时，乙方应补足。违约规定：若乙方不按合同约定按时支付租赁费给甲方，乙方应以未支付款额为基准，以每日3‰的标准向甲方支付违约金。若乙方延期支付租赁费达三个月，甲方有权单方解除合同收回物业并有权要求乙方赔偿甲方逾期收益。若甲方除不可抗力原因外迟延交付物业，甲方应按乙方所预付租赁费用额度两倍的标准，承担乙方损失；且从延误之日起至交付之日止，按照银行贷款利息标准支付乙方预付租赁费用的利息。
合同签订后第二日（2012年7月2日）淑兰实业公司按照约定给付时代广场公司预付租金32万元。2012年12月26日，时代广场公司向淑兰实业公司发出《解除合同通知书》，主要内容为：“1、因淑兰实业公司未提交“大地院线”品牌的经营授权书，质疑其经营“大地院线”的实际履行能力；2、认为经营范围为医疗器械销售和房地产开发经营，无从事影院经营的经历，对淑兰实业公司履行合同实现良好经营等缺乏信心；3、告知淑兰实业公司由于项目规划设计方案变更，项目商业定位提升，对影院及动漫城均按一线品牌打造，且租赁标的物位置、层高已发生实质变化，且无法在预期时间交付。因合同已实际履行不能，通知淑兰实业公司解除《抚州文化影视物业租赁合同》，并督促其办理退款手续，否则，将款汇回淑兰实业公司来款账户。”2013年3月26日，时代广场公司将淑兰实业公司预付的32万租金退还给了淑兰实业公司。2013年4月1日，淑兰实业公司通过抚州市文昌公证处公证了当日淑兰实业公司向时代广场公司邮寄送达《关于抚州文化影视城租赁合同沟通函》，对时代广场公司解除合同行为提出了异议。2015年3月24日，原审法院立案受理了本案。另查明，时代广场公司于2013年7月18日取得抚州市城市规划局颁发的关于时代广场建设项目的《建设工程规划许可证》。
原审法院认为，双方于2012年7月1日签订的《抚州文化影视物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容真实，合同依法成立，但本案首先要明确该合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。该司法解释“但书”（以下简称“但书条款”）内容未涵盖未取得建筑规划许可证之前，单方解除效力的效力问题，所以对于本案应根据本案事实，把握“但书”的适用。双方在签订合同时，时代广场公司的租赁物尚未取得建筑规划许可证，所签合同是附条件成就的合同，即合同需取得建筑规划许可证才能生效，签订合同时尚未取得建筑规划许可证，该合同属于效力待定的合同。在2012年12月26日时代广场公司提出单方解除合同时，时代广场公司仍未取得建筑规划许可证（其取得建筑规划许可证的时间是2013年7月18日），此时合同为无效合同。综上，对时代广场公司主张无效合同，原审法院予以采信。对于无效合同，当事人可以另行主张缔约过失责任，而不能要求继续履行。故淑兰实业公司要求交付租赁物的请求原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第九十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，经该院审判委员会讨论决定判决如下：驳回南昌市淑兰实业有限公司的诉讼请求。案件受理费6100元，由南昌市淑兰实业有限公司负担。
上诉人淑兰实业公司一审判决不服，上诉请求撤销原审判决，判令支持其一审诉讼请求。事实及理由：1、原审判决认定物业租赁合同同时符合无效合同、效力待定合同等合同类型，该认定错误。2、无论适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的前半段还是后半段，都不能认定涉诉合同无效。双方签订的租赁合同中，约定的租赁对象不是违法建筑，而是约定时代广场公司在将来的一个确定时间将合法办理各项开发手续并验收合格的合法租赁物交付给淑兰实业公司，合同内容完全合法。即便原审法院依据前半段认定合同无效，依据后半段的规定，该无效合同亦已经转化为有效合同。3、该租赁合同标的物已经于2012年11月27日取得了主管部门批准建设，即便适用但书条款，双方租赁合同也是合法有效的。4、原审判决对合同解除的条件认定不清。无效合同自始无效，可解除的合同只能是有效成立的合同。时代广场公司提出关于解除合同后的三个月异议期，适用前提是其享有解除权，但时代广场公司并不享有约定解除和法定解除的权利。
被上诉人时代广场公司答辩称，首先司法解释把该合同认定为无效，遵循的是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定。本案所涉的房屋租赁合同是无效合同，所以对当事人不具有约束力，对于不具有约束力的合同，遵循民法中的法无明文禁止即可行，该合同可以解除。在2012年12月26日，所涉合同存在违法情形，在当时作出解除行为，终结的是一个违法行为。终结违法行为对于维护交易稳定、公平正义起到了积极的作用。其次，无论我方是否享有合同解除权，淑兰实业公司在我方发出解除通知后三个月内未提出异议，其逾期提出的异议不能得到法院的支持。最后，涉案租赁物已经租赁给了他人，与淑兰实业公司的租赁合同实际已经无法履行了。
本案的争议焦点为：1、物业租赁合同是否有效？2、如合同有效，时代广场公司是否享有合同的解除权？3、淑兰实业公司对解除合同提出的逾期异议是否应当得到法院支持？4、涉案租赁物是否具备交付的可能性？
围绕争议焦点1，时代广场公司未提供新的证据。淑兰实业公司提供了2011年11月18日时代广场公司《关于时代广场项目规划方案调整的申请报告》和2012年11月27日抚州市城市规划局出具的《施工图设计规划通知书》。证明目的：时代广场公司在向淑兰实业公司发出解除函之前已于2012年11月27日取得了主管部门抚州市人民政府及抚州市城市规划局关于建设规划的审批，可以建设。时代广场公司质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对该证据的关联性有异议。《施工图设计规划通知书》不是对最终规划方案的认可或者是许可手续，是否取得批准是应当以2013年的建设工程规划许可证来定性。本院认为，该通知书并未载明“准予建设”，仅是告知了时代广场的规划、建筑设计方案已经评审通过，并通知了两个内容，一是要求时代广场公司按规定进行施工图设计；二是要求其办理建设工程规划许可证时须提供相关材料及办理相关手续。时代广场公司于2013年7月18日取得的《建设工程规划许可证》上明确载明了“准予建设”。为此，该组证据不足以证实时代城市广场已经于2012年11月27日经主管部门批准建设，其批准建设的时间应以《建设工程规划许可证》的取得时间为准，本院对该组证据不予采信，不作为本案的证据使用。
围绕争议焦点2，淑兰实业公司未提供新的证据。时代广场公司提供了淑兰实业公司于2014年10月和11月制作的民事起诉状、增加诉讼请求的申请，在该证据中，淑兰实业公司只要求赔偿损失，证明淑兰实业公司认可之前发出的合同解除函。淑兰实业公司质证认为，起诉状、申请书是我方提供的，但是不能达到对方的证明目的，我方并没有同意解除合同，要求赔偿损失，并不排斥要求对方继续履行合同。我方同意合同终止的前提条件是对方赔偿损失。本院认为，该组证据不能证实淑兰实业公司认可该合同已经解除，不能实现时代广场公司的证明目的，不作为本案证据使用。
围绕争议焦点3，双方当事人均未提供新的证据。
围绕争议焦点4，淑兰实业公司未提供新的证据。时代广场公司提供了一份租赁合同及两张大地影院开业的现场照片，其中租赁合同的承租方为广东大地影院建设有限公司；两张大地影院开业现场照片，由时代广场公司委托代理人罗明华2016年4月12日晚上及4月13日早上拍摄，证明大地影院已经开业，租赁物已经不具备交付标的物的可能。淑兰实业公司质证认为，该合同的真实性有待核查，因为合同印章是否属于大地公司，我方不清楚，是否有其他合同，我方也不清楚。照片不能说明是谁在经营，如果是时代广场公司自己加盟的，直接交付给我方就可以了。本院认为，租赁合同的承租方是广东大地影院建设有限公司，相片中影院的名称也是大地影院，且淑兰实业公司也认可大地影院正在营业，为此，该组证据能够互相印证，足以证实涉案租赁物已经交由广东大地影院建设有限公司营业，本院对该组证据予以采信，作为本案证据使用。
二审审理查明的事实与一审一致。另本院查明位于抚州市赣东大道618号万象新城四楼已经租赁给广东大地影院建设有限公司，大地影院已经实际营业。
本案经本院组织双方调解，未能达成调解协议。
围绕上述争议焦点，本院分析和认定意见如下：
关于物业租赁合同是否有效的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。住房城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由此可见，房屋租赁合同生效的基础是租赁标的物必须是合法建筑物。具体到本案中，物业租赁合同涉及的租赁物，自双方签订合同开始至2013年7月18日取得《建设工程规划许可证》之前，都不是一个合法建筑物。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，该物业租赁合同因违反法律的强制性规定而无效。
合同一方当事人在租赁房屋取得《建设工程规划许可证》之前书面告知合同因违法而无法生效，表示不能履行而要求解除合同。此情形下，在一审辩论终结之前，租赁房屋取得《建设工程规划许可证》后能否将租赁合同认定为有效合同呢？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了无效房屋租赁合同在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证后，可由无效转换为有效。该但书条款将无效合同拟制在待转化状态中，即无效合同处在随时可能转化为有效合同的状态中。那么在无效合同转化为有效合同之前，这种无效合同的持续存在状态能否解除，如能解除，就不得适用但书条款规定对无效合同进行有效转化。关于此情形，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并没有作出规定。本院认为，对该但书条款的适用，应当严格把握，如在取得《建设工程规划许可证》之前，合同一方当事人已经书面通知要求解除无效合同，该合同法律关系应当因无效而消灭，不得再适用但书条款进行有效转换。理由如下：1、但书条款实际发生了保留无效合同持续存在的效果，直至无效合同转为有效合同。对于这种保留无效合同持续存在的状态，法律并没有规定不能消灭。如一方或双方当事人主动要求消灭无效合同的持续存在状态，此时双方的无效合同关系应当可以消灭，即双方再无违法合同法律关系存在，双方的民事关系应回归原状。既然无效合同的存在状态已经被当事人消灭，也就没有了但书条款适用的基础。2、换言之，如果持续存在的无效合同一方面因为但书条款的规定而不能法定消灭，另一方面又不能进行人为消灭，那么它将一直无期限的持续存在，这显然与法律不保护无效合同的本意是相违背的。3、根据举轻以明重的法律逻辑，有效合同可以依据法定情形的出现进行解除，无效合同的当事人应当可以依据合同违反强制性法规而消灭无效合同的持续存在状态。同理，无效合同持续存在的保留状态已经被消灭，自然不能适用但书条款进行效力转换。为此，在无效合同转换为有效合同之前，合同一方当事人已经书面表示合同无效而主张不能履行的，应不得适用但书条款认定合同有效。本案时代广场公司在其取得《建设工程规划许可证》之前，已经书面向淑兰实业公司发出“解除合同通知函”，告知双方的合同因违反法律规定不能生效致无法履行，此情形下，应不能适用但书条款将该无效合同认定为有效合同。因此，双方的物业租赁合同一直属于无效合同。淑兰实业公司关于该合同有效的主张，本院不予支持。
关于时代广场公司是否享有合同解除权的问题。前文已经阐述了双方当事人的物业租赁合同属于自始无效的合同，对双方当事人均不产生约束力。时代广场公司发出的“解除合同通知函”，如前文所述，并不属于对有效合同的解除，而是阻断了但书条款的适用，实际发生了使得无效合同不得转换为有效合同的法律效果。同理，因该租赁合同属于无效合同，关于对解除合同的逾期异议之争议焦点也没有了存在基础。因合同无效，无论合同标的物能否交付，都已经没有履行必要了。
综上，原审判决认定事实清楚，确定无效合同的结论正确，但说理不当。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6100元，由上诉人南昌市淑兰实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄慧群
审判员 刘志军
审判员 王 琳
二〇一六年四月二十一日
书记员 王文婷