北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初55912号
原告龙文凯，男，1968年9月20日生，汉族，住址北京市海淀区。
委托代理人丁红涛，北京嘉润律师事务所律师。
委托代理人闵德超，北京嘉润律师事务所律师。
被告由淑珍，女，1965年2月6日生，汉族，住址北京市朝阳区。
委托代理人ＸＸ，山东聚轩律师事务所律师。
委托代理人由刚尧，男，汉族，1963年11月24日出生，住址山东省烟台市。
被告彭京湘，男，汉族，1964年5月2日出生。
原告龙文凯与被告由淑珍、被告彭京湘房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊担任审判长，与审判员孙琪、杨静组成合议庭，公开开庭进行了审理，书记员高玲担任法庭记录。龙文凯及其委托代理人丁红涛、由淑珍的委托代理人由刚尧、ＸＸ、彭京湘均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
龙文凯诉称：位于北京市朝阳区林翠东路2号院3号楼2层XXX的房屋（以下简称涉案房屋）由由淑珍、彭京湘按份共有，由淑珍占有90%的份额，彭京湘占有10%的份额。2016年8月11日，我经中介居间与他们二人签订一份北京市存量房屋买卖合同（其中彭京湘由由淑珍代理），合同约定我向他们二人购买涉案房屋，总价款1836万元，定金60万元。由淑珍、彭京湘保证房屋没有产权纠纷、司法查封。签约当日我就支付了定金60万元、买卖咨询服务费14万元。2015年8月17日，我发现涉案房屋已被北京市朝阳区人民法院查封，此时我才了解到由淑珍、彭京湘与我签约之前已经将房屋卖给他人，且该买卖行为引发的纠纷仍在法院审理中。我与他们二人协商，但二人无法提供适当方案，也不能确保交房。我认为他们的行为严重违反约定，造成合同无法履行，遂向他们发送了解约通知，解除了合同。此后双方一直无法就退款、赔偿等事宜达成一致，因此我现在诉至法院，要求1、确认双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议均于2016年9月10日解除，2、由淑珍、彭京湘连带返还定金60万元，3、由淑珍、彭京湘连带赔偿损失14万元。4、由淑珍、彭京湘连带支付违约金307.2万元。
由淑珍辩称：不同意龙文凯的全部诉讼请求。我没有违约，是龙文凯确定不买这个房子，我方一直都有出售房屋的意愿。在双方签订合同的时候，我同龙文凯有一个谈话，他明明知道我们因涉案房屋正在和别人打官司。而且中介公司在给我们进行居间的时候，也知道这个房屋另有诉讼的请况。整个交易过程是中介公司一手操办的，龙文凯有与他们恶意串通的嫌疑。法院确实把涉案房屋查封了，具体哪天查封的我也不清楚，一直到2016年8月17日我才知道房屋被查封的事情，因为那天我们去过户了，结果发现过不了户。我本来可以提供反担保解除保全，但龙文凯一直不按约定支付购房款。在私底下协商的时候，龙文凯表示他另找了一处房产，钱已经用来买那处房产了，不想买涉案房屋，那个时候我和案外人李峥的一审判决还没有下。龙文凯到了约定时间没有付款，单方给我们下了一个解约通知书。我去中介公司了解情况，中介公司表示龙文凯曾经说过不再购买涉案房屋，中介公司就把他交纳的中介费都退给他了。即使法院确定我们应当承担违约金，我认为龙文凯主张的违约金数额过高，他不存在如此高的损失。
彭京湘辩称：不同意龙文凯的诉讼请求。这个涉案的合同不是我签的，是我授权由淑珍签订的，我认可合同的内容，也愿意受约定的约束，我认为这个房屋买卖合同还可以继续履行。我不存在违反合同约定的情形，合同继续履行也不存在退还定金的问题。
经审理查明：涉案房屋系彭京湘、由淑珍按份共有，彭京湘拥有该房屋10%的份额，由淑珍拥有90%的份额。2015年4月7日，北京市方正公证处出具2015京方正内民证字第21905号公证书，主要内容为，兹证明彭京湘于2015年4月3日来到我处，在本公证员面签，在委托书签名，并表示知悉委托的法律意义和后果。彭京湘的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。该公证书附委托书一份，委托书主要内容为，委托人彭京湘和受托人由淑珍系夫妻关系，二人名下登记有涉案房屋。因事务繁忙，无法亲自办理出售涉案房屋的相关手续，现彭京湘自愿委托由淑珍为合法代理人，全权办理签订买卖合同（包括网签和注销网签）、代收售房款、代为确定涉案房屋的价格，代为办理资金监管及解冻手续，代为协助买方办理房产的公积金、银行贷款及转款事宜，代为办理产权过户变更手续、缴纳税费等事宜。委托期限自2015年4月3日至委托事项办理完毕为止。
2016年8月11日，由淑珍代理彭京湘与龙文凯签订北京市存量房屋买卖合同，主要约定由龙文凯购买涉案房屋。该房屋系商品房，已设定抵押，并未出租。成交价格为1836万元整，其中包含房屋家具家电、装修及配套设施等作价846万元整。定金60万元由龙文凯直接支付由淑珍、彭京湘。双方同意采取贷款交易的付款方式，由龙文凯向银行、公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额690万元。自合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属登记手续。在彭京湘、由淑珍办理完权属转移登记手续当日将涉案房屋交付龙文凯，房屋交付时应履行物业交割手续。彭京湘、由淑珍应当保证该房屋没有产权纠纷，不存在司法查封，其配偶或其他共有人均知晓并认可本次交易行为，且该房产不存在租赁纠纷和任何优先购买权。因由淑珍、彭京湘的原因造成房屋不能办理权属转移登记或发生债权债务纠纷的，由淑珍、彭京湘承担相应责任。签约后，任何一方违约造成本合同无法履行的，守约方可选择依据定金罚则或按约定购房款的百分之二十向违约方索赔。如守约方为向房产咨询服务费的一方，此服务费应由支付方向违约方追偿。因迟延履行合同，迟延方每逾期1日向守约方赔偿购房款万分之五的违约金，逾期超过15日，守约方有权单方解除合同。同日，由淑珍、彭京湘作为甲方与乙方龙文凯又签订一份补充协议。约定第一笔首付款350万元应由乙方于2016年9月10日前以自行划转的方式向甲方支付，第二笔首付款736万元乙方于过户前通过托管银行支付给甲方。尾款690万元由银行支付给甲方。本次交易涉及税费全部由乙方承担，甲方保证涉案房屋“满五唯一”。同日，由淑珍收到了龙文凯支付的定金60万元，并出具了收条。2016年8月17日，龙文凯、彭京湘、由淑珍办理涉案房屋过户手续时发现房屋已经被查封，无法办理相关手续。
2016年9月9日龙文凯委托北京嘉润律师事务所向彭京湘、由淑珍发送律师函，主要内容为：现龙文凯已得知涉案房屋因彭京湘、由淑珍与第三方存在买卖合同争议被法院依法查封，而彭京湘、由淑珍又没有尽快解决问题的方案，因此已构成违约。特通知解除双方之间签订的房屋买卖合同及其补充协议等相关文件。次日，由淑珍、彭京湘收到了该律师函。双方随之发生争议。
另查，2016年案外人李某作为原告，因房屋买卖合同纠纷在本院起诉由淑珍、彭京湘。李某诉称自己与由淑珍、彭京湘于2016年1月9日签订了关于北京市朝阳区林萃东路2号院3号楼2层4单元XXX室的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，由淑珍、彭京湘将上述房屋以1578万元的价格出售与李峥。合同签订后，李某按合同约定支付了10万元定金以及400万元购房款。但2016年2月19日李某收到中介公司转来的由淑珍、彭京湘发出的《解除房屋买卖及相关合同通知书》，由淑珍、彭京湘以未经共有权人同意为由提出解除合同，李某当即提出异议。由于房价在2016年初大幅上涨，由淑珍、彭京湘提出解除合同完全为利益驱使，违背了诚信原则。而且签订《房屋买卖合同》时，房屋共有权人已经公证授权委托由淑珍出售房屋，不存在未经共有权人同意的情形。李某向本院提出诉讼请求：1.确认由淑珍、彭京湘提出的《解除房屋买卖合同及相关合同通知书》无效；2.判令李某代由淑珍、彭京湘向华夏银行偿还位于北京市朝阳区林萃东路2号院3号楼2层4单元XXX号房屋的银行贷款，华夏银行协助李某办理上述房屋解押手续；3.判令继续履行李某与由淑珍、彭京湘签订的《房屋买卖合同》及附件，协助李某办理房屋过户登记手续；4.判令由淑珍、彭京湘立即腾退北京市朝阳区林萃东路2号院3号楼2层4单元XXX号房屋，并将上述房屋交付与李某；5.判令由淑珍、彭京湘立即向李某支付逾期违约金，违约金以1578万元为基数，按照日万分之五的标准计算，自2016年2月20日起计算至上述房屋转移登记至李某并实际将房屋交付与李某之日止，暂计至2016年4月19日为473400元。本院于2016年7月7日依法作出（2016）京0105民初11454号之一民事裁定书，将涉案房屋予以查封，查封期限自2016年7月7日至2019年7月6日。2016年11月21日，本院依法作出（2016）京0105民初11454号民事判决书，判决：一、确认被告由淑珍于二〇一六年一月二十九日向原告李某发出的《解除房屋买卖及相关合同通知书》无效；二、继续履行原告李峥与被告由淑珍、被告彭京湘于二〇一六年一月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件；三、原告李某于本判决生效后十五日内，向第三人华夏银行股份有限公司北京西直门支行清偿被告由淑珍、被告彭京湘因位于北京市朝阳区林萃东路2号院3号楼2层4单元XXX号房屋所欠该支行的贷款及利息（金额以第三人华夏银行股份有限公司北京西直门支行核算为准）；四、上述第三项履行完毕后十五日内，第三人华夏银行股份有限公司北京西直门支行协助原告李某办理位于北京市朝阳区林萃东路2号院3号楼2层4单元XXX号房屋的抵押权解除手续；五、上述第四项履行完毕后十五日内，原告李某支付被告由淑珍、被告彭京湘剩余购房款（以一千五百六十八万元减去上述第三项中第三人华夏银行股份有限公司北京西直门支行核算金额）；六、上述第五项履行完毕后十五日内，被告由淑珍、被告彭京湘协助原告李某办理位于北京市朝阳区林萃东路2号院3号楼2层4单元XXX号房屋的所有权变更登记手续，将上述房屋所有权变更登记至原告李某名下，并于所有权变更登记至原告李某名下当日将上述房屋腾退并交付给原告李某；七、被告由淑珍、被告彭京湘于本判决生效后十五日内支付原告李某违约金，以一千五百七十八万元为基数，按照日万分之四的标准，自二〇一六年二月二十日起计算至位于北京市朝阳区林萃东路2号院3号楼2层4单元XXX号房屋所有权变更登记至原告李某名下且被告由淑珍、被告彭京湘将上述房屋腾退并交付给原告李某之日止；八、驳回原告李某的其他诉讼请求。该判决作出后，彭京湘、由淑珍不服，上诉至北京市第三中级人民法院。现争议房屋上仍存在银行抵押和本院的司法查封。
案件审理过程中，由淑珍、彭京湘提交了录音光盘一张，录音文字整理稿1页，欲证明在与龙文凯签约时并不知晓涉案房屋被本院查封的事实。龙文凯对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。龙文凯也提交了录音光盘1张，录音文字整理稿4页，欲证明双方曾就彭京湘、由淑珍违约行为谈判，未达成一致，期间，由淑珍承认违约，在和龙文凯签约前已与他人签订房屋买卖合同，且房屋被法院查封的事实未告知，无法按约定交房。龙文凯还提交了短信截屏1页，欲证明自己于2016年9月9日向由淑珍发送短信，通知其解封北京市存量房屋买卖合同、补充协议。由淑珍、彭京湘表示对于录音的真实性认可，证明目的不认可，认为该录音有编辑和截取，不能反映对话的全貌。对于短信截屏由淑珍、彭京湘认可真实性，但不认可证明目的，坚持认为合同没有解除。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、公证书、律师函、转账账单、当事人陈述等在案佐证。
本院认为：彭京湘委托由淑珍处理出售涉案房屋事宜，该委托合法有效，由淑珍、彭京湘与龙文凯之间的北京市存量房屋买卖合同、补充协议均是各方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照上述约定的内容全面、严格履行，彭京湘、由淑珍应当对外连带承担责任。关于双方之间的房屋买卖合同是否解除的问题，从房屋登记主管部门调取的证据来看，涉案房屋在2016年7月初即已被司法查封，虽然由淑珍、彭京湘表示自己迟至2016年8月17日才得知这一事实，但他们二人与案外人李某的诉讼在涉案房屋被司法查封前早已开始，由淑珍、彭京湘应当预料到涉案房屋有被司法查封的风险。第二、合同中明确约定签约时由淑珍、彭京湘应当保证涉案房屋不存在任何司法查封、产权纠纷，二人完全可以在签约之前就房屋的登记情况进行核实。而在签约后才发现房屋已被查封的事实，责任在于作为房屋产权人的由淑珍、彭京湘。第三、涉案房屋被查封并不当然意味着合同无法继续履行，但由淑珍、彭京湘未提供任何证据证明他们对此进行了补救，时至今日涉案房屋上依然存在查封和银行抵押。因此，涉案房屋无法过户，合同目的难以实现，龙文凯通过发送律师函的方式解除房屋买卖合同并无不妥。由淑珍、彭京湘在2016年9月10日收到该函件，双方之间的北京市存量房屋买卖合同、补充协议当日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由淑珍、彭京湘作为按份共有人对外应当承担连带责任。合同解除后，龙文凯支付的定金理应由由淑珍、彭京湘全额返还。针对违约金的请求。从合同履行情况和在案各项证据来看，龙文凯主张的违约金数额过高，本院从填补守约方实际损失的角度出发，结合本案具体情节和房地产市场背景，将违约金调整为80万元，由彭京湘、由淑珍连带支付龙文凯。就赔偿损失一节，违约金同损害赔偿性质相同，原则上不能并用。从填补实际损失的角度出发，本院确定的违约金已足以弥补龙文凯的损失，故赔偿损失的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：
一、确认被告由淑珍、被告彭京湘与原告龙文凯签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议均于二〇一六年九月十日解除。
二、被告由淑珍、被告彭京湘于本判决生效之日起七日内连带支付原告龙文凯违约金八十万元。
三、被告由淑珍、被告彭京湘于本判决生效之日起七日内连带返还原告龙文凯定金六十万元。
四、驳回原告文凯其他诉讼请求。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如被告由淑珍、被告彭京湘未在上述期限内向原告龙文凯支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍向原告龙文凯支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费十三万一千九百六十元，由原告龙文凯负担六万五千九百八十元（已交纳），被告由淑珍、被告彭京湘连带负担六万五千九百八十元（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 文怡昊
审判员 杨 静
审判员 孙 琪
二〇一七年三月二十八日
书记员 高 玲