江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0281民初11272号
原告：李洲。
委托诉讼代理人：庞明珠，江苏普悦律师事务所律师。
被告：相宜君。
委托诉讼代理人：鞠澄、孙志刚，江苏振强律师事务所律师。
原告李洲诉被告相宜君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月20日立案受理后，依法适用简易程序于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告李洲的委托诉讼代理人庞明珠、被告相宜君的委托诉讼代理人鞠澄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李洲向本院提出诉讼请求：1、确认他与相宜君签订的租赁合同于2016年6月29日解除；2、判令相宜君支付违约金10000元，返还租金7500元，房屋押金5000元，合计22500元；3、判令本案诉讼费由相宜君承担。事实与理由：2015年8月，他与相宜君签订租赁合同，约定：相宜君将其所有的江阴市东方大院5号601室的房屋出租给他；租期12个月，自2015年8月15日至2016年8月14日；租金5000元/月，共计60000元；约定的租期内，相宜君不得提前收回房屋；协议期内，任何一方违约则需赔偿另一方两个月的房租。合同签订后，他于2015年8月12日一次性向相宜君支付租金60000元、租房押金5000元、预付煤气费1000元、电费700元，共计66700元，实际居住中他自行交纳各项生活费用。2016年6月22日凌晨，因江阴发生大暴雨，同时因租赁房屋阳台结构及排水设施问题，导致雨水积压渗进房屋，造成他物品损坏。2016年6月底，相宜君在租期未到期的情况下单方终止租赁合同，并限令他于2016年7月1日前搬离。他无奈于2016年6月29日搬离该租赁房屋。因相宜君的违约行为造成他生活不便及各项损失，相宜君应予赔偿。
相宜君辩称：2015年8月3日的租赁合同已于2016年6月29日经她与李洲协商一致解除了，她不存在违约行为，不应承担违约金；合同解除时李洲交纳的5000元押金和剩余租金7500元在她处，因房屋需要维修，故不应退还给李洲；李洲搬离时，尚结欠2016年2月份电费1315元、6月份的电费665元，水费338元，电视费160元，燃气费581元，合计3059元，扣去李洲原先预交的1700元，尚结欠她1359元；合同已大部分履行，李洲主张的违约金10000元过高，要求减少。
本院经审理认定事实如下：2015年8月3日，经江阴市安居客房产中介服务部介绍，李洲与相宜君签订租赁合同一份，约定：相宜君将其所有的位于江阴市东方大院5号601室房屋出租给李洲；租期12个月，自2015年8月15日至2016年8月14日；租金5000元/月，每12个月结付一次，计60000元；租赁期间，每月的电话费、煤气费、清洁费、水电费、有线电视费等杂费均由李洲支付；李洲承租到期应完好归还所有钥匙及租房协议约定的有关物品，如所租房内的设备有损坏，李洲负责修复或者相宜君在保证金内扣除相应赔偿金额；约定的租期内，李洲履行本协议所有条款后，相宜君不得提前收回房屋；预收押金5000元，租期满后，如房屋设施无损坏，水电及相关费用无拖欠，则押金如数归还李洲；协议期内，如双方任何一方违约则须赔偿另一方两个月房租。2015年8月12日，李洲向相宜君交纳房租60000元（2015年8月15日至2016年8月14日的租金）、租房押金5000元、1000元煤气费、700元电费，共计66700元。相宜君将出租房屋交付李洲使用。2016年6月，因房屋漏水等原因，相宜君微信李洲要求李洲提前搬离出租房屋等。李洲于2016年6月29日搬离出租房屋并于2016年6月30日将上述房屋返还相宜君。
2016年8月20日，李洲具状诉讼来院，要求确认与相宜君签订的租赁合同于2016年6月29日解除，判令相宜君支付违约金等。审理中，李洲认可相宜君提出的未结算的电费等费用尚有1359元，并同意在相宜君应返还的费用中扣除。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李洲与相宜君签订之《租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行义务。根据法律规定，当事人可以行使法定解除权、约定解除权或双方协商一致解除合同。本案中，根据合同约定租期自2015年8月15日起至2016年8月14日止，在合同履行过程中，相宜君于2016年6月22日向李洲发出要求提前搬离出租房屋的通知，应视为相宜君要求提前解除双方的房屋租赁合同，相宜君要求提前解除合同并不符合合同法规定的法定解除、约定解除的情形，而李洲接通知后提前搬离了、返还了出租房屋，应视为双方协议解除合同。双方在庭审中一致认为租赁合同于2016年6月29日解除，本院确认双方间的《租赁合同》于2016年6月29日解除。但相宜君的提前解除合同的行为违反了合同中约定的相宜君不得提前收回房屋的约定，双方协议提前解除合同时对相宜君提前收回房屋应如何处理未有约定。双方签订的合同约定，如相宜君提前收回房屋，则应赔偿李洲两个月的租金10000元。相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人协议解除合同的，对已发生的违约行为处理有约定的按照约定，没有约定的按照解除前的合同约定处理。当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综合本案，双方间的合同在2016年6月29日解除，相宜君应依法将原收取的押金5000元及未租赁期间的租金7500元返还给李洲，另因双方间的合同绝大部分已履行、李洲对相宜君提前收回房屋造成其实际损失未有证据提供、相宜君提前收回房屋有维修的因素，本院对相宜君应承担的违约金酌情认定为2000元。
综上，李洲在本案中的诉讼请求部分合法有据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条之规定，判决如下：
一、李洲与相宜君签订的租赁合同于2016年6月29日解除。
二、相宜君应于本判决生效之日起10日内返还李洲租金7500元、押金5000元，支付违约金2000元，合计14500元。扣去李洲应支付相宜君的电费等费用1359元，相宜君尚应支付李洲13141元。
三、驳回李洲在本案中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费362元，减半收取计181元（李洲已预交），由李洲承担81元，由相宜君承担100元（李洲同意其预交的案件受理费中由相宜君承担的部分向其直接支付，本院不再退还），于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付李洲。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判员 唐宇英
二〇一六年十月十七日
书记员 陶晓萍
援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》：
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。