吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民一终字第94号
上诉人（原审被告）：崔跃东，男，1979年6月24日生，汉族，现住长春市宽城区上海路新苑小区。
委托代理人：郑玉成，吉林吉大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：白荣福，男，1952年9月18日生，汉族，现住长春市高新区。
委托代理人：杨波，女，1952年5月25日生，汉族。
委托代理人：陈晓慧，吉林开晟律师事务所律师。
上诉人崔跃东因与被上诉人白荣福土地租赁合同纠纷一案，不服长春市经济技术开发区人民法院（2012）长经开民重字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔跃东及其委托代理人郑玉成，被上诉人白荣福及其委托代理人陈晓慧，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
白荣福一审诉称，2008年4月23日，白荣福、崔跃东签订《房屋土地租赁协议》，约定白荣福将其位于长春市净月旅游开发区长双公路10公里处的两栋平房及土地出租给崔跃东，租期8年，第1年租金1万元、第2年租金1.5万元、第3年至第5年为2万元、第6年至第8年为每年3万元，付款方式为上打租，每年5月30日付下一年度租金，逾期一个月，白荣福有权终止合同。协议签订后，白荣福按照协议约定履行了义务。崔跃东应于2011年5月30日支付2011年6月30日至2012年6月30日租金，崔跃东至今尚未支付；又因崔跃东在租赁期间，在房屋墙体开设洞口，造成整体刚度下降等，导致房屋出现严重质量问题。2012年6月28日，白荣福委托长春市房屋安全鉴定中心对房屋进行了鉴定，结论为该栋房屋评定为Csu级，应加固后使用。白荣福认为，崔跃东逾期一个月交纳租金，已构成违约，依据双方签订的《房屋土地租赁协议》第三条约定，白荣福有权终止合同，且崔跃东在租赁期间，未有效维护租赁房屋及设备，导致白荣福的房屋出现严重质量问题，需抓紧维修加固，否则会危及到人身安全。故向法院提起诉讼，请求解除白荣福、崔跃东于2008年4月23日签订的《房屋土地租赁协议》，崔跃东立即从租赁房屋中及土地上迁出；崔跃东向白荣福支付2011年6月30日至2012年7月31日的租金21666.67元；崔跃东自2012年8月1日起至迁出之日止，按《房屋土地租赁协议》中约定的租金标准向白荣福支付房屋及土地使用费，诉讼费由崔跃东承担。
崔跃东一审辩称，我方对白荣福与其签订的《房屋土地租赁协议》没有异议。我方不存在违约行为，白荣福要求解除合同缺乏法律依据，我方一直同意支付租金，但是白荣福拒绝接收。
一审法院经审理查明，白荣福与崔跃东于2008年4月23日签订《房屋土地租赁协议》，约定白荣福将其承租的位于长春净月旅游经济开发区长双公路10公里处的两栋平房及土地出租给崔跃东，租期为8年，租金合计18万元，付款方式为上打租，每年5月30日付下一年度租金，逾期一个月，白荣福有权解除合同。合同签订后，崔跃东对租赁物进行了装修，用于开设山庄。崔跃东按合同约定向白荣福交纳了2008年至2011年房租后，未按合同约定交纳2012年以后房租，白荣福于2011年7月5日向崔跃东发出通知，要求解除合同，并让崔跃东迁出租赁房屋，原二审诉讼中，白荣福委托鉴定机关对出租房屋安全进行了鉴定，2012年6月28日长春市房屋结构安全鉴定中心出具的《房屋安全鉴定报告》，结论为房屋南北墙体开设洞口后造成整体刚度下降、砌体承载能力不足，是造成洞口围墙体出现裂缝的主要原因，其余裂缝产生原因为基石不均匀沉降及砌筑砂浆强度较低。该栋房屋应加固后使用。另查明，关于崔跃东提出《房屋安全鉴定报告》程序存在问题一节，一审法庭时，崔跃东明确表示不就此鉴定报告重新申请鉴定。
一审法院经审理后认为，1、白荣福、崔跃东于2008年4月23日签订的《房屋土地租赁协议》是双方真实意思表示，且符合相关法律规定，该协议合法有效。双方合同对租金收取方式没有明确约定，从崔跃东已交付的2008年至2011年的租金地点来看，只有2009年系白荣福到崔跃东处收取租金一节双方无争议，至于其余三次，崔跃东主张系白荣福来其开设的山庄取得，白荣福主张系崔跃东到其住处交纳的，但双方均未能提供充分有效证据予以证明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（三）项关于“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：履行地点不明确的，给付货币的，在接受货币一方所在地履行……”的规定，崔跃东作为房屋承租人，按照合同约定交付房屋租金是其应履行的义务，且白荣福的居住地与崔跃东开设的山庄仅一墙之隔，现崔跃东主张其未交纳房租是白荣福未来收取不能成立，故崔跃东未按合同约定期限交纳租金的行为构成违约；2、白荣福、崔跃东所签订《房屋土地租赁协议》第4条违约责任中约定“乙方承租期间，甲方不得随意以任何借口收回房屋及土地。否则赔偿乙方损失。乙方必须合法经营，并有效维护所租赁的房屋及设备。如有损坏照价赔偿。如需改造的，必须经甲方同意，费用由乙方自理……”，但崔跃东在改造此房屋时并未征得白荣福同意，且在该房屋主体墙上开设洞口，致使现房屋质量已降至Csu级，2012年6月28日长春市房屋结构安全鉴定中心出具的《房屋安全鉴定报告》“结论为房屋南北墙体开设洞口后造成整体刚度下降、砌体承载能力不足，是造成洞口围墙体出现裂缝的主要原因，其余裂缝产生原因为基石不均匀沉降及砌筑砂浆强度较低。该栋房屋应加固后使用。”此结论足以证明崔跃东违约行为已造成严重后果，崔跃东应承担违约责任。根据双方合同关于“逾期一个月，甲方有权终止合同”的约定，对白荣福关于解除双方所签《房屋土地租赁协议》、支付租金及房屋使用费的主张应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（三）项之规定，并经本院2012年第50次审判委员会研究决定，判决如下：一、解除白荣福、崔跃东于2008年4月23日签订的《房屋土地租赁协议》，崔跃东于本判决生效后三十日内从租赁的房屋中及土地上迁出，并将实际占有的房屋及土地交付白荣福；二、崔跃东向白荣福支付2011年6月30日至2012年7月31日的租金21666.67元；三、崔跃东自2012年8月1日起至迁出之日止，按《房屋土地租赁协议》中约定的租金标准向白荣福支付房屋及土地使用费。案件受理费350元，由崔跃东负担。
宣判后，崔跃东不服上诉称，请求撤销一审错误判决，驳回被上诉人无理告诉，理由为：1、被上诉人所谓房屋原为一个猪圈，经过上诉人斥资改造后，才可投入使用，一审认定上诉人破坏房屋安全结构合同违约不成立；2、被上诉人与上诉人关系本十分融洽，上诉人也从不拖欠租金，双方结租日临近时，不是上诉人送，就是被上诉人主动取，至于纠纷年份的房租，上诉人从未拒绝支付，被上诉人有意避开上诉人，使上诉人无法交租。
白荣福二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。
本院认为，1、上诉人与被上诉人之间签订的《房屋土地租赁协议》系双方真实意思表示，协议有效，依据协议，上诉人负有维护租赁房屋以及向被上诉人交付租金的义务，可是从长春市房屋结构安全鉴定中心对诉争房屋出具的《房屋安全鉴定报告》可以体现，上诉人对诉争房屋进行改造后，诉争房屋出现了整体刚度下降、砌体承载能力不足的情况，由此可见上诉人并未切实履行有效维护租赁房屋的义务，应属违约；2、因双方签订的《房屋土地租赁协议》第3条约定“……每年5月30日付下一年度租金。逾期一个月，白荣福有权终止合同”，故上诉人未在协议约定的最终交租日即2011年6月30日前交纳下一年度租金应构成违约。基于以上两点，上诉人违约事实存在，一审法院判决解除双方租赁协议并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由上诉人崔跃东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周更男
代理审判员 郭 智
代理审判员 李 迪
二〇一三年四月十七日
书 记 员 徐 锐
无异
书 记 员 徐 锐