广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12311号上诉人（原审被告）：李振翔，男，汉族，住广州市增城区。上诉人（原审被告）：周华瑜，女，汉族，住广州市增城区。委托代理人：李振翔，系周华瑜的丈夫。被上诉人（原审原告）：黄嘉文，男，汉族，住广州市增城区。委托代理人：唐利红，广东中建合展律师事务所律师。委托代理人：杨书洪，广东中建合展律师事务所律师。原审第三人：东莞市财东地产经纪有限公司广州市增城分公司，住所地：广州市增城区荔城街增城大道69号4幢923号。负责人：石远财。上诉人李振翔、周华瑜因与被上诉人黄嘉文、原审第三人东莞市财东地产经纪有限公司广州市增城分公司（财东公司增城分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李振翔、周华瑜上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判李振翔、周华瑜退还黄嘉文购房定金五万元整；2、一、二审案件受理费由黄嘉文承担。事实与理由如下：我方虽与黄嘉文签订《购房合同》，但已提前通知黄嘉文协商解决，并多次打电话及微信告知黄嘉文，提出多种协商解决办法：或退还双倍订金，或继续履行合同，之后提出赔偿十万六千元，之后又退让妥协赔偿十三万元，但黄嘉文都不接受。每次当我方满足黄嘉文提出的赔偿要求时，其总是不断往上增加赔偿金额。事实上，黄嘉文并无继续购房的意愿，只想以购房名义索取违约金及赔偿金等。黄嘉文提出房价上涨造成损失，但事实上，我方向黄嘉文提出协商之时，距离签约仅两天时间，房价并无变化，且对于房价上涨我方也不知情，况且也没有证据证明房价上涨。综上，原审法院未将双方签订合同协商的全过程逐一查实清楚，从而导致判决结果明显不公。被上诉人黄嘉文答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，李振翔、周华瑜的上诉理由没有依据，请求予以驳回。原审第三人财东公司增城分公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。黄嘉文于2017年5月22日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认黄嘉文与李振翔、周华瑜签订的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖合同关系解除；2、李振翔、周华瑜向黄嘉文支付违约金255000元；3、李振翔、周华瑜向黄嘉文返还已支付的定金50000元；4、本案诉讼费由李振翔、周华瑜承担。原审法院经审理查明：2017年3月11日，李振翔、周华瑜（卖方、甲方）、黄嘉文（买方、乙方）、财东公司增城分公司（居间方）签署《房地产买卖及居间合同》，约定如下：李振翔、周华瑜将其共同所有的位于增城区荔城街御景路59号锦绣湖畔豪苑24栋504、503房出售给黄嘉文，房地产权证编号分别XXXXXXXXXXXXXXX，登记面积分别为69.2/39.29平方米；该物业总价款为1275000元；签订本合同时，乙方向甲方支付购房定金50000元，首期房款250000元，剩余房款1025000元向银行申请按揭贷款；现该物业被工商银行广州增城支行设定抵押，甲方尚欠贷款300000元，甲方自筹资金还款赎楼；关于违约责任：甲方如未按合同约定如期将物业交付乙方和积极履行过户相关义务的，乙方有权追究甲方的违约责任，每逾期一天，甲方每日按乙方实际已付房款的0.5%向乙方支付违约金，逾期超过10天的，则乙方有权单方面终止合同，甲方须双倍返还已收定金和房款，并赔偿乙丙双方的一切损失；乙方如未按合同规定支付房款及履行过户相关义务，甲方有权追究乙方的违约责任，每逾期一天，乙方每日按乙方未支付房款的0.5%向甲方支付违约金，逾期超过10天的，则甲方有权单方面终止合同，乙方已付房款不予退回并赔偿乙丙双方的一切损失；除此之外，甲方或乙方有其他不履行本合同的约定义务之行为，致使本合同目的不能实现或导致交易不能继续进行的，违约方须向守约方支付相当于该物业转让总价款20%的违约金。李振翔、周华瑜、黄嘉文、财东公司增城分公司在合同落款签名、按指印和盖章。同日，黄嘉文向李振翔、周华瑜支付50000元定金，李振翔开具收据给黄嘉文收执。2017年4月16日，黄嘉文分别向李振翔、周华瑜发出《催告函》，要求李振翔、周华瑜履行合同义务，否则将追究违约责任等。2017年6月12日，黄嘉文向原审法院申请财产保全，原审法院作出（2017）粤0183民初3349号民事裁定书，查封了李振翔、周华瑜名下位于增城区××路××湖畔××房，查封期限为2020年6月14日。另查明，李振翔、周华瑜系夫妻关系。原审诉讼中，黄嘉文提交其与李振翔之间的微信聊天记录，拟证明李振翔要求解除合同的事实。李振翔、周华瑜提交其与黄嘉文以及财东公司增城分公司员工之间的微信聊天记录，拟证明其在积极协调解除合同事宜，但未达成一致。李振翔、周华瑜另提交提前还款受理回执复印件，证明其履约情况。原审庭审中，双方当事人确认以下事实：1、李振翔、周华瑜收取了黄嘉文的定金5万元；2、李振翔、周华瑜于2017年3月15日告知黄嘉文不继续出售房屋；3、双方就赔偿事宜协商过，但未达成一致；4、李振翔、周华瑜确认其收到了催告函。原审法院认为：黄嘉文与李振翔、周华瑜及财东公司增城分公司签订的《房地产买卖及居间合同》，有各方当事人的签名和盖章，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方应恪守履行。因李振翔、周华瑜在2017年3月11日签订合同后，随即就于同月15日向黄嘉文表示拒绝出售房屋，其行为已构成违约。故黄嘉文主张解除双方签订《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖合同关系，予以支持。黄嘉文主张要求李振翔、周华瑜返还定金50000元，有事实和法律依据，予以支持。至于黄嘉文主张的违约金。根据合同约定，双方当事人任一方不履行合同约定义务致使合同目的不能实现，违约方应向守约方承担房屋总价20%的违约金。因此，黄嘉文主张要求李振翔、周华瑜支付房屋总价20%的违约金255000元，理据充分，予以支持。李振翔、周华瑜对此抗辩违约金过高，缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2018年4月8日作出判决如下：一、解除黄嘉文、李振翔、周华瑜、东莞市财东地产经纪有限公司广州市增城分公司于2017年3月11日签订的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖合同关系；二、李振翔、周华瑜在本判决发生法律效力之日起五日内向黄嘉文返还定金50000元；三、李振翔、周华瑜在本判决发生法律效力之日起五日内向黄嘉文支付违约金255000元；三、驳回黄嘉文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19020元，保全费2045元，由李振翔、周华瑜负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审过程中，李振翔、周华瑜向本院提交其与中介工作人员的微信聊天记录及电话沟通记录。黄嘉文对此发表如下质证意见：以上证据不属于法律规定的二审新证据，且属于逾期提交。即使证据是真实的，其内容也可以反映，周华瑜于13号确认怀孕，但14号李振翔还申请提前还贷，证明李振翔并非因周华瑜怀孕而解除合同。所有证据足以证实，是李振翔、周华瑜在签订合同后主动违约，不继续履行合同，故应当承担相应的违约责任。本院认为：本案的争议焦点是李振翔、周华瑜应如何承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，双方于2017年3月11日签订《房地产买卖及居间合同》，李振翔、周华瑜于3月15日即已明确告知黄嘉文其拒绝继续履行合同，并表示同意赔偿。而双方提交的证据可以反映，在李振翔、周华瑜明示违约后，黄嘉文事实上也未明确要求继续履行合同，而是通过协商方式向李振翔、周华瑜主张损失赔偿。对于李振翔、周华瑜应承担的损失赔偿金额，虽然《房地产买卖及居间合同》有约定在李振翔、周华瑜违约的情况下应按总价款的20%向黄嘉文支付违约金，从本案的实际情况来看，李振翔、周华瑜在合同履行伊始即明示违约并同意赔偿黄嘉文损失，黄嘉文仅向李振翔、周华瑜支付了50000元定金，双方之后一直有就赔偿金额进行协商，且黄嘉文也未充分举证证明其因李振翔、周华瑜的违约行为遭受的损失已达到合同约定交易总价款的20%。因此，李振翔、周华瑜以合同约定的违约金标准过高为由，要求进行调整，符合前述法律及司法解释规定，原审判决对此未予采纳，处理不当，应予纠正。综合本案实际情况，本院酌情改判李振翔、周华瑜向黄嘉文支付违约金130000元。综上所述，上诉人李振翔、周华瑜的上诉请求与理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3349号民事判决第一、二项；二、变更广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3349号民事判决第三项为：李振翔、周华瑜在本判决发生法律效力之日起五日内向黄嘉文支付违约金130000元；三、驳回黄嘉文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费19020元，由李振翔、周华瑜负担10600元，黄嘉文负担8420元；保全费2045元，由李振翔、周华瑜负担。二审案件受理费5125元，由李振翔、周华瑜负担2562.5元，黄嘉文负担2562.5元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一八年八月二十日书记员  彭文悦