杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0191民初1082号原告：姜云男，男，1962年11月28日出生，汉族，住浙江省建德市。被告：杭州金茂商业管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区下沙镇文渊路133号-93。法定代表人：刘斌，该公司总经理。被告：浙江金茂实业发展有限公司，住所地浙江省杭州市德胜东路2777号。法定代表人：刘巧铭，该公司董事长。以上二被告共同委托诉讼代理人：陈思思，女，系浙江金茂实业发�有限公司工作人员。原告姜云男与被告杭州金茂商业管理有限公司（以下简称杭州金茂公司）、浙江金茂实业发展有限公司（以下简称浙江金茂公司）合同纠纷一案，本院于2018年4月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜云男，二被告的共同委托诉讼代理人陈思思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜云男向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告浙江金茂公司签订的《商铺使用权租赁合同》、与被告杭州金茂公司签订的《委托租赁及管理合同》，以及与二被告签订的补充合同；2.判令二被告返还原告商铺本金310467.35元（总额为420172元，扣除被告支付的按揭款109704.66元），并支付解除合同的违约金42017.20元；3.判令二被告支付商铺租金210085元以及违约金134652.18元（�计算至2018年4月20日，要求以210085元为基数，按日万分之五计算至付清之日止）。事实与理由：2009年9月26日，原告与被告浙江金茂公司签订《商铺使用权租赁合同》，约定由原告承租杭州红星美凯龙·金茂MALL商场2A-1179号商铺使用权，租赁期限为2010年1月1日起至2024年12月30日止，承租总价为420172元。原告选择办理贷款支付商铺使用权价款，首付款210172元，余款210000元办理按揭。同日，原告与被告杭州金茂公司签订《委托租赁及管理合同》，由被告杭州金茂公司租赁及管理上述商铺。因被告杭州金茂公司自2012年下半年开始未按合同约定支付租金，原告与两被告于2013年签订补充协议，约定由两被告在补充协议签订后半年内一次性为原告还清按揭款，原告同意二被告对于原合同规定的2012年下半年固定收益未支付部分推迟三年执行。但两被告并未按补充协议约定履行归还按揭款的义务，现原告已经自行归还全部按揭款。根据补充协议的约定，若两被告不能履行补充协议的各项条款，原告有权选择按原告合同执行，两被告必须无条件同意。然原告向两被告追讨欠款均未果。被告浙江金茂公司、杭州金茂公司共同答辩称，对原告要求解除《商铺使用权租赁合同》《委托租赁及管理合同》及补充合同无异议；对于原告要求返还商铺使用权转让款无异议；对原告要求支付租金收益无异议，但认为两被告代原告偿还按揭的款项应从租金收益中予以扣除。本院经审理查明：2009年9月26日，原告与浙江金茂公司签订《商铺使用权租赁合同》一份，约定由原告承租浙江金茂公司位于杭州市德胜东路2777号的杭州红星美凯龙·金茂ＭＡＬＬ商场2楼Ａ区商铺�商铺实际成交价款为420172元，原告以按揭贷款的方式支付商铺款，于合同签订当日支付首付款210172元，剩余210000元在合同签订之日起10日内与浙江金茂公司指定银行签订按揭贷款合同并办妥按揭贷款手续。同日，原告与杭州金茂公司签订《委托租赁及管理合同》一份，委托杭州金茂公司全权租赁和管理上述商铺，委托期与租期一致，由被告杭州金茂公司按年限分阶段向原告支付租金收益，具体支付方式如下：第一阶段（2010年1月1日至2015年12月31日）采取固定收益方式，第一年至第三年按商铺承租总价款8%计算年总收益为33614元，第四年按商铺承租总价款11%计算年总收益为46219元，第五年按商铺承租总价款15%计算年总收益为63026元，第六年按商铺承租总价款20%计算年总收益为84033元；第二阶段（2016年1月1日至2024年12月30日）采取租赁收益方式，按商铺的税�实际出租租金收益扣除10%的服务费后全额支付给原告；被告杭州金茂公司分别于当年的6月30日和12月31日前向原告支付当年应付固定租金收益的50%。该合同第二条第6款约定：原告在委托期的第四年、第五年、第六年的末两个月可向被告浙江金茂公司提出退铺申请，若承租商铺时采用了按揭贷款方式，在还清全部银行按揭贷款本息的前提下方可申请退铺，浙江金茂公司在收到原告的退铺申请书之日起两个月内将商铺实际成交价款420172元退还给原告；如原告在委托期第六年末两个月内申请退铺的，可享受第六年全年的固定租金收益。合同第六条第1款约定：杭州金茂公司逾期未能按约定支付租金收益的，每逾期1天，按应付金额的万分之五支付违约金。逾期超过50天的，原告在还清商铺全部按揭贷款本息后，可解除合同，杭州金茂公司须退还原告商铺实际成交价款�同时须以商铺合同总价款的10%支付违约金；浙江金茂公司为合同的担保方，如杭州金茂公司未能按合同约定履行义务，浙江金茂公司承担连带责任。2013年5月7日，原告与二被告签订《补充合同》，约定原告未偿还的按揭款由被告杭州金茂公司或浙江金茂公司在2013年6月30日前一次性代为归还（贷款一次性还清前，每月按揭款由杭州金茂公司或浙江金茂公司代为归还），二被告代为归还的款项从原合同约定的原告应得的2013年、2014年、2015年固定收益中抵扣；抵扣款项包含原告2013年、2014年、2015年该三年向银行应交的按揭款总和及2015年后的剩余按揭本金；杭州金茂公司或浙江金茂公司需将每年原合同约定的给原告的固定收益金额扣除当年代缴按揭款后的余额及上年余额的累积金额，每年年底支付利息（利息以余额的累积金额为基数，按年利率10%计算），抵扣之后，剩余固定收益支付时间为，2016年、2017年每年年底各支付剩余固定收益的40%，余下部分2018年12月31日之前结清；从2013年开始，所有延期支付的款项（包括2012年12月31日未付固定收益），杭州金茂公司或浙江金茂公司按年利率10%支付利息，每年年底支付；如果杭州金茂公司或浙江金茂公司不能履行本协议的各项条款，原告有权选择按原合同执行，杭州金茂公司或浙江金茂公司必须无条件同意。合同签订后，原告付清了商铺实际成交价款420172元。2018年4月26日，杭州联合农村商业银行股份有限公司九堡支行出具了一份结清证明，确认原告已还清案涉商铺按揭贷款。期间，二被告代为原告偿还按揭贷款128108.39元。现原告主张二被告自2012年下半年至2015年的租金收益共计210085元至今未付。上述事�由原告提供的《商铺使用权租赁合同》《委托租赁及管理合同》、收款收据、《补充合同》《个人房屋使用权抵押担保借款合同》及补充协议、《结清证明》，被告提供的汇款凭证及当事人在庭审中所作陈述所证实。本院认为：原告与二被告签订的《商铺使用权租赁合同》《委托租赁及管理合同》及《补充合同》，系真实意思表示，对双方当事人均有约束力。因被告杭州金茂公司、浙江金茂公司未按《补充合同》的约定支付按揭款，故原告有权选择按原合同要求被告杭州金茂公司应承担相应违约责任，被告浙江金茂公司则应按约承担连带责任。原告要求解除《商铺使用权租赁合同》《委托租赁及管理合同》以及《补充合同》，二被告亦无异议，本院予以支持。原告要求被告浙江金茂公司返还商铺使用权转让款并支付解除合同违约金42017.20元，符合合同约定，本院予以支持，但因原告扣减的代偿款金额有误，本院对被告应返还的商铺使用权转让款金额予以调整。原告另要求被告杭州金茂公司支付自2012年下半年至2015年度的租金收益，二被告辩称其代为偿还的按揭款应在租金收益中予以扣除。对此本院认为，基于二被告的代偿款系原告购买商铺使用权的按揭款，且原告已经在商铺使用权转让款的本金中予以扣除，故本院对二被告的辩称不予采纳。至于原告要求被告杭州金茂公司支付的逾期付款违约金，本院酌定以年利率7.8%为标准计算。被告浙江金茂公司作为担保人，应对被告杭州金茂公司的全部债务承担连带还款责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告姜云男与被告浙江金茂实业发展有限公司签订的《商铺使用权租赁合同》、与被告杭州金茂商业管理有限公司和浙江金茂实业发展有限公司签订的《委托租赁及管理合同》及《补充合同》于本判决生效之日解除；二、被告杭州金茂商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告姜云男商铺使用权实际成交价款292063.61元并支付违约金42017.20元；三、被告杭州金茂商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告姜云男自2012年下半年至2015年度的租金收益210085元；四、被告杭州金茂商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告姜云男逾期违约金58397.21元（暂计算至2018年4月20日，之后以210085元为基数，按年利率7.8%另行计算至付清之日止）；五、被告浙江金茂实业发展有限公司对上述第二、三、四项承担连带责任；六、驳回原告姜云男的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10772元，减半收取5386元，由原告姜云男负担731元，由杭州金茂商业管理有限公司、浙江金茂实业发展有限公司负担4655元。原告姜云男于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州金茂商业管理有限公司、浙江金茂实业发展有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  申宁二〇一八年六月十五日书记员  周菁