天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0115民初2269号
原告：杨峰，男，1980年8月30日出生，汉族，居民，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：高翔，北京市瑞得律师事务所律师。
被告：吕宝印，男，1944年11月24日出生，汉族，天津市宝石饲料有限公司实际控股人，现住宝坻区。
委托诉讼代理人：徐中海，男，1957年2月13日出生，汉族，天津市宝石饲料有限公司职工，住天津市和平区。
被告：天津市宝石饲料有限公司，注册住所宝坻区环城路东侧劝宝购物广场南10米，现无办公处所。
法定代表人：张树旺，该公司经理。
委托诉讼代理人：徐中海，该公司职工。
第三人：天津国泰融丰房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区方家庄镇政府东侧。
法定代表人：任亚民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：申国芬，北京市大洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李杰，北京市大洋律师事务所律师。
原告杨峰与被告吕宝印、天津市宝石饲料有限公司（以下简称宝石饲料公司）及第三人天津国泰融丰房地产开发有限公司（以下简称国泰融丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第三人国泰融丰公司应诉后认为其对原、被告诉争的诉讼标的物有独立请求权，故以有独立请求权第三人身份申请参加诉讼，本院准许。原告杨峰及委托诉讼代理人高翔，被告吕宝印的委托诉讼代理人徐中海，被告宝石饲料公司法定代表人的委托诉讼代理人徐中海，第三人国泰融丰公司法定代表人的委托诉讼代理人申国芬、李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨峰向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告退还原告租金483400元；3、被告及第三人连带赔偿原告装修款100万元（依法院评估为准）。事实和理由：原告与被告2013年3月9日就环城东路东侧的房屋签订了房屋租赁合同，租赁期限2013年3月9日至2018年3月8日，租金为14万元一年，每年递增10%。原告依合同约定支付了相应的房租，办理了相关经营手续，并花费70万元进行了装修。但第三人向原告主张自2011年12月1日取得了该房屋的所有权，并通知原告停止营业并交回房屋。原告与被告签订合同时，被告及第三人并未说明，被告仍以产权人的名义签订本合同，并收取了原告三年的房租。原告认为该合同应属无效，被告与第三人恶意串通给原告造成巨大损失，应予赔偿。
原告提交以下证据印证其诉讼主张：
证据一、2013年3月9日，原告与被告吕宝印、宝石饲料公司签订的《房屋租赁合同》，拟证明租赁合同的具体内容。
证据二、被告吕宝印房产证复印件，拟证明被告吕宝印与原告签订合同时出示了该房产证，包含了原告承租的1～4层。
证据三、房租收据5张，拟证明按时向被告交纳房租的事实。
证据四、2009年3月9日，被告吕宝印与其他人员签订的房屋租赁合同及转让合同，拟证明原告从他人手转租涉诉房屋时交了转让费。
被告吕宝印和宝石饲料公司辩称，涉诉合同有效，不同意原告第二项诉讼请求，第三项诉讼请求与二被告无关。
被告申请证人李某和尹某出庭作证，二人原系交通银行天津分行宝坻支行职员，陈述内容基本一致，即2011年12月，宝石饲料公司吕玉贵（注：吕宝印之子）找二人准备贷款6000万元回购被拍卖的房屋。
国泰融丰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告就环城东路东侧1～4层房屋签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令原告杨峰立即停止侵权行为，退出非法占用第三人所有的涉案房屋；3、判令原告杨峰与被告吕宝印连带赔偿自2013年3月9日起至原告实际退出房屋之日止给第三人造成的租金损失（暂计算至2016年3月8日为463400元）。事实和理由：2011年8月16日，第三人通过公开竞拍方式竞得天津市宝坻××环城东路东侧房产（即涉案房屋所在房产）及附属设备、设施。2011年12月19日，宝坻区人民法院作出（2009）宝执字第9352号执行裁定书，确定第三人竞买的财产自裁定书送达之日转移。第三人取得财产所有权后，法院于2012年初电话通知租赁该房屋的所有租户权属转移的事宜，要求所有租户不再向原产权人吕宝印支付房租。2013年12月，法院再次以书面方式向所有实际占用人声明房屋所有权人为第三人，并责令相关人员限期与第三人进行交接，原告拒不履行交接义务。第三人认为原告与被告在明知涉案房屋所有权人为第三人的前提下，恶意串通订立房屋租赁合同，以达到非法占用第三人房产的目的，其行为侵害了第三人的合法权益，所签订的合同应为无效合同。
第三人提交以下证据印证其诉讼主张：
证据一、拍卖成交确认书，拟证明涉案房屋系第三人2011年8月16日通过公开拍卖竞买所得。
证据二、（2009）宝执字第9352号执行裁定书，拟证明第三人自该裁定书送达之日即取得了涉案房屋的所有权。
杨峰对国泰融丰公司的诉讼请求辩称，对第一项请求没有异议；就第二项请求而言，因第三人不是涉诉合同相对方，其请求内容属于物权保护纠纷，与本案不属同一类型，不应在本案中审理，应予驳回；原告属于善意第三方，因被告与第三人之间产权纠纷和第三人没有及时变更产权以及第三人与被告有回购产权意向产生的租金损失与原告无关，不同意第三人第三项诉讼请求。
吕宝印及宝石饲料公司对国泰融丰公司的诉讼请求辩称，被告收到法院裁定和通知书后继续与原告签订租赁合同，是因为第三人获取房产证的时间是2013年11月8日，法院的执行裁定只是法律文书，是第三人办理房产证的凭据，不能抗拒物权法的规定。第三人2011年12月9日签收裁定，两年后才办理产权证，期间第三人曾与被告协商由被告回购该房产，证实其有放弃裁定内容的行为，被告有权与原告签订合同，应驳回第三人的请求。
经庭审质证，被告对原告证据的真实性均没有异议。第三人对原告证据一的真实性没有异议，但称是原、被告恶意串通的结果，为无效合同；对证据二称拍卖成交后，已经已交给第三人，该复印件不具效力；对证据三称与第三人无关，无法判断真实性，如发生收款行为属于侵占第三人的财产；证据四是吕宝印与案外人签订的合同，与本案不具关联性。原告对第三人证据的真实性没有异议，对与本案的关联性不予认可。被告对第三人证据的真实性没有异议。原告和被告均对被告证人证言的真实性认可；第三人称证人证言与本案无关。
经审理查明，2011年7月29日，本院根据已经发生法律效力的（2009）宝民初字第1298号民事调解书，委托拍卖公司对被执行人吕宝印、吕玉贵所有的房地产及附属物进行拍卖。2011年8月16日的《拍卖成交确认书》载明，买受人国泰融丰公司在拍卖会上以50999862元的应价竞得以下标的：1、拍卖标的物：天津市宝坻区环城路东侧的房地产，建筑物为混合结构，参考总建筑面积4989.94平方米，设计用途为商业、商住。土地用途为商业，使用权类型为出让，土地使用权面积4020.6平方米。2、拍卖标的物：天津市宝坻××环城东路东侧的房地产，建筑物为混合结构，参考总建筑面积3371.02平方米，设计用途为非居住。土地用途为商业，使用权类型为出让，土地使用权面积3292.5平方米。3、附属房屋、构筑物及变压器、锅炉。
2011年12月19日，本院作出（2009）宝执字第9352号执行裁定书，裁定：一、被拍卖的坐落于宝坻××环城东路东侧的房地产及其附属房屋、构筑物及变压器、锅炉等的所有权及相应的其他权利归买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司所有。被拍卖的变压器、锅炉等动产所有权自交付时起转移给买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司；被拍卖的坐落于宝坻××环城东路东侧的房地产[房权证：津房字第××号、房权证：宝坻字第××号、坻民国用（2007）第076号、坻民国用（2006更1）第016号]及附属房屋、构筑物的财产权自本裁定书送达买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司时起转移。二、买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2013年11月8日，第三人国泰融丰公司根据拍卖成交确认书和本院执行裁定书，进行了产权登记并取得了《天津市房地产权证》，证号分别为房地证津字第××号和第××号。
2013年3月9日，被告吕宝印和宝石饲料公司为甲方，与乙方原告杨峰签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租房屋用途会馆，租房期限起于2013年3月9日，止于2018年3月8日，总年限5年；底商房屋1～4层，租金标准140000元，从租房第二年开始，房屋租金每年递增10%按总租金计算。2013年2月6日，被告吕宝印为原告杨峰出具收据，内容“房租2013.3.9日至2014.3.8日一年140000元”；2014年4月17日，被告吕宝印和宝石饲料公司共同为原告（香泉会馆）出具收据，内容“房租费半年14.3.914.9.9日77000元”；2014年9月9日，被告吕宝印和宝石饲料公司共同为原告杨峰出具收据，内容“房租款77000元，2014年至2015年3月6日”；2015年3月10日，被告吕宝印之女经手为原告出具收据“今收到御龙湾养生会馆房租169400元（壹拾陆万玖仟肆佰元整）”。
2013年12月5日，本院向尚在租用涉案房屋的各租户送达了通知，其中原告杨峰签收的（2009）宝执字第9351号通知载明，杨峰（字号：御龙湾足疗）：本院在执行申请人天津农商银行宝平支行与被执行人吕宝印、吕玉贵金融借款纠纷一案中，依法对登记在吕宝印、吕玉贵名下环城东路东侧房地产及附属房屋、构筑物进行了拍卖，买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司竞得，并于2013年11月8日过户到自己名下。现通知你以下事项：一、自收到本通知五日内，将你与吕宝印或吕玉贵订立的《房屋租赁合同》原件及复印件一份、最后一次交纳租金的票据原件和复印件一份交到本院执行一庭A113室（涉及转租的将原租赁合同和转租合同一并提交）。二、依合同仍在使用或今后仍需使用上述房产的，请在收到本通知书十日内与现房屋所有人天津国泰融丰房地产开发有限公司联系，办理相关交接手续（附办公地址、联系人及联系电话）。三、无正当理由拒不按本通知按期履行交接手续的，本院将依法强制执行。原告签收通知后未与第三人办理相关手续。
本院认为，通过三方当事人的陈述及证据看，本案争议焦点为：1、涉诉房屋租赁合同的效力问题；2、原告要求退还租金及赔偿损失应否支持；3、第三人要求原告腾房问题；4、原告及被告吕宝印应否赔偿第三人租金损失问题。本院根据证据及查明认定的事实及相关法律，对上述问题分析评判理由如下：
1、涉诉房屋租赁合同的效力问题
原告及第三人均要求确认涉诉合同无效，被告坚持合同有效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》[法释(2004)16号]第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三人通过拍卖取得涉诉房屋，本院于2011年12月19日裁定涉诉房屋所有权转移给第三人，即日起第三人已享有涉诉房屋的合法所有权，被告已无处分权。《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”就本案而言，原告与被告签订合同时对涉诉房屋的所有权是否发生了转移有可能不知，但被告对其房屋被拍卖的事实明知，在转移所有权裁定送达后，其仍与原告签订房屋租赁合同，将房屋出租并收取租金。被告出租房屋在事后未得到第三人的追认，被告的行为存在恶意，损害了第三人的利益，其对第三人诉讼主张的答辩理由不能成立，本院不予采信，该房屋租赁合同无效。
2、原告要求退还租金及赔偿损失应否支持问题
《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告与被告签订合同时对房屋已被拍卖的事实是否知晓暂且不论，其在2013年12月5日收到法院通知后，无视通知内容，仍继续向被告交纳租金，其行为不具善意性。本案中原告将国泰融丰公司列为第三人，国泰融丰公司又以有独立请求权第三人身份申请参加诉讼，提出独立的诉讼请求，原告的诉讼请求与第三人的请求虽相关联，但法律关系不同。原、被告就第三人诉讼请求而言，具有排外的利益一致性，基于租赁事实的客观存在，双方对某些问题所作陈述的可信度难以判断。现原告仍然占有涉诉房屋进行经营，目前并没有产生损失，其要求被告返还租金及要求被告与第三人承担赔偿责任的前提是不再占有房屋并有实际损失发生。原告要求被告返还租金的事实如果成立，需要审查是单方过错还是双方过错，鉴于案件存在有独立请求权的第三人参加诉讼，第三人的诉请应成为案件的主要裁判点。第三人具有独立的请求权，与原告之请求除确认合同无效之外不属同一法律关系，应有先后审理顺序，如第三人的请求得以支持，才能导致原告产生损失，一并审理不利于保护原告的合法权益。因此，对原、被告之间的纠纷不宜继续在本案中予以解决，原告如坚持要求被告退还租金可自行协商或另行起诉。第三人在原、被告签订租赁合同过程中无过错，原告要求第三人承担赔偿责任无事实和法律依据。
3、第三人要求原告腾房问题
《物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”涉诉合同为无效合同，原告依据合同取得的对房屋的占有、使用，没有合法依据，属于无权占有和使用。第三人是涉诉房屋的所有权人，要求原告将房屋腾出返还给第三人，本院予以支持，原告应履行返还义务。
4、原告及被告吕宝印应否赔偿第三人租金损失问题
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。”涉诉合同无效，但原告已经实际占有、使用，并取得了收益，给第三人造成了损失。被告宝石饲料公司虽在合同上加盖公章，但其此前不是房屋的所有人，现第三人要求原告杨峰与被告吕宝印参照其双方之间签订的房屋租赁合同约定租金标准赔偿房屋被原告占用期间的租金损失，应予支持。
综上所述，被告吕宝印在房屋被拍卖且已裁定所有权转移给第三人的情况下，与原告签订租赁合同，侵害了第三人的合法权益，该合同应为无效；原告依据无效合同占用第三人的房屋属无权占有，应予返还，并应赔偿损失。第三人具有独立请求权，且有具体的诉讼请求，与原告除确认合同无效之外的诉讼请求不属同一法律关系，对原告其它诉讼请求不宜在本案中裁判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告杨峰与被告吕宝印和天津市宝石饲料有限公司2013年3月9日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、原告杨峰于本判决生效后一个月内将其占有使用的涉诉房屋腾出返还第三人天津国泰融丰房地产开发有限公司；
三、原告杨峰于本判决生效后一个月内按每年140000元标准，赔偿第三人天津国泰融丰房地产开发有限公司自2013年3月9日至返还房屋止的房屋占用使用费（计算至2016年3月8日为420000元），被告吕宝印承担连带责任；
四、驳回原告杨峰的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
杨峰交纳的案件受理费18151元，退还杨峰；天津国泰融丰房地产开发有限公司交纳的案件受理费4126元，由杨峰负担，吕宝印承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 杨旭东
人民陪审员 张俊超
人民陪审员 汪爱华
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 李泽阳
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。