海南省海口市琼山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼0107民初691号
原告：姜文山，男，1960年4月12日出生，汉族。
委托诉讼代理人：林岩，女，海口天瑞伟业实业有限公司推荐。
被告：唐南涛，男，1959年10月15日出生，汉族。
被告：海南佳尚房地产营销策划有限公司，住所地：海南省海口市国贸大道38号九都大厦21B。
法定代表人：冯俊，总经理。
被告：冯俊，男，1970年2月10日出生，汉族。
被告：吴其伦，男，1958年8月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：陆加航，海南新概念律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟绍芬，海南新概念律师事务所律师。
原告姜文山与被告唐南涛、海南佳尚房地产营销策划有限公司（以下简称佳尚公司）、冯俊、吴其伦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姜文山的委托代理人林岩、被告佳尚公司法定代表人暨被告冯俊、被告吴其伦的委托代理人钟绍芬到庭参加诉讼。被告唐南涛经本院合法传唤未到庭，被告吴其伦经公告后应诉。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告姜文山向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告唐南涛、冯俊、佳尚公司于2011年3月24日就海口市新兴路398号佳尚公寓***房订立的《房地产买卖契约》有效；2、判令被告唐南涛、佳尚公司、冯俊、吴其伦为原告办理佳尚公寓***房屋的房屋产权及土地使用权过户手续并承担过户费用；3、被告唐南涛、佳尚公司、冯俊、吴其伦承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年3月24日，原告与被告冯俊签订《房地产买卖契约》，确认购买海口市新兴路佳尚公寓***房，建筑面积42平方米，总价233000元。原告于2012年1月11日前已分4次交清房款人民币230000元（合同付款方式为按揭，后来变更为付现减免3000元）。被告须于2011年5月31日将该房产交付原告，并将相应土地使用权一并转移给原告。合同约定，佳尚公司保证房产权属清楚，若发生与其有关的产权纠纷或债权债务，概由其负责赔偿；双方如不能按期向对方付清购房款或交付房地产的，每逾期一日，由违约一方向对方付相当于上述房地产价款万分之三的滞纳金，办理房产证时间在交房之日起一年内。在唐南涛、冯俊、佳尚公司2011年6月7日将房屋交付原告后，原告入住使用、管理该房屋至今，但被告仍未为原告办理房屋产权及土地使用权过户登记手续。经琼山法院（2012）琼山民一初字第478号民事判决查明，佳尚公司系由被告唐南涛出地、被告冯俊出资合作建成，2011年11月3日唐南涛将佳尚公寓总房产证办到自己名下。2011年11月7日，唐南涛将佳尚公寓以16000000元的超低价格（面积共7195.93平方米，折合每平方米2223元）整体卖给吴其伦，讼争房产佳尚公寓***房的分户房产证亦于2011年12月16日办理至吴其伦名下（海口市房权证海房字第HK3318**号）。唐南涛、冯俊与吴其伦三方面存在着合作与债权债务关系，相关案件亦由贵院一审审理。冯俊系佳尚公司的大股东及法定代表人，佳尚公寓在建成至2012年4月间，一直由佳尚公司出售。佳尚公司长期在报纸上刊登售楼广告，吸引购房者购房。而在实际操作过程在，冯俊也以个人名义参与订立合同或收取购房款。唐南涛系佳尚公寓项目的出地方、合作建房者，虽未直接与购房者签订合同，但其对佳尚公寓的售楼事实明知并许可，而且其名字均出现在《房地产买卖契约》、《交房确认书》等法律文件中，足以确认合同当事人身份，故其应负有相应的约定或法定义务。至于吴其伦与唐南涛串通、损害绝大多数购房者利益而签订的《房地产买卖契约》应认定为无效合同。一方面，双方对佳尚公司（冯俊）已经将佳尚公寓大部分房产出售、并且所售房屋均为2223元每平方米，远低于当时的合理市场价格，该合同不应得到法律保护。综上，原告与被告唐南涛、冯俊、佳尚公司订立的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，主体适格，内容不违反法律禁止性规定，且原告已全部交清房款并自交房之日起居住管理使用该房屋至今，合同已基本履行完毕，故该合同应认定为有效合同，并且判令四被告办理产权过户登记手续。而被告唐南涛与吴其伦订立的合同，损害了绝大多数购房者利益，应认定为无效。
被告唐南涛未作答辩。
被告佳尚公司、冯俊承认原告的诉讼请求及所依据的事实和理由。
被告吴其伦辩称：1、被告吴其伦不是讼争合同当事人，因此原告将其列为被告，主体不符；2、根据合同法第110条，讼争标的***房属于法律上不能履行；3、被告并不是合同当事人，对讼争契约的真实性无法确认，因此契约对吴其伦不存在效力。原告依据契约的请求权请求被告为原告办理房产证和土地证没有事实和法律的依据。根据物权法，原告也没有物权请求权请求被告为原告办理土地和房屋过户。被告与实际权利人唐南涛签订的房地产买卖契约合法有效，经裁判文书确认。且被告经过合法有效的程序从被告唐南涛处完整受让***房产权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的物业证明，被告佳尚公司、冯俊、吴其伦均无异议。被告吴其伦提交的本院（2012）琼山民一初字第478号民事判决是本院生效判决。被告吴其伦提交的唐南涛名下佳尚公寓房产证、唐南涛与吴其伦签订的《房地产买卖契约》、授权委托书、结婚证及常住人口登记卡、建行取款凭条及存量房手续费发票、完税证、建行取款凭条及缴款书、借条、转账凭条、收据、吴其伦名下佳尚公寓房产证，已经上述判决确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《房地产买卖契约》和4张购房款交款凭证，虽然被告吴其伦表示对该证据载体真实性没有异议，其不是契约当事人，对内容真实性无法认可，对凭证的公章真实性以及是否支付款项的情况不知情，不予认可，但该契约当事人即被告佳尚公司认可该两份证据，故本院对该两份证据的真实性、合法性、关联性和证明力均予以认定。2、原告提交的18张物业费通知单，虽然被告吴其伦表示对物业证明没有异议，对物业费通知单的真实性没有异议，对证明力有异议，认为单据上未显示户主姓名，无法确认是由原告缴纳，因被告佳尚公司、冯俊认可该两份证据，且物业证明中关于证明原告自2011年5月从被告佳尚公司领取讼争房屋入户钥匙，搬迁入住后按时缴纳物业水电等相关费用的内容，与上述18张物业费通知单记载的讼争房屋的房号和实收费用相互印证，故本院对该两份证据的真实性、合法性、关联性和证明力均予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据及上述生效判决，本院认定事实如下：
2011年3月24日，原告姜文山与被告佳尚公司签订《房地产买卖契约》，主要约定被告佳尚公司将座落在海口市府城新兴路398号佳尚公寓***房的房地产（房屋建筑面积约42平方米）出售给原告，房屋总价人民币233000元；付款方式为银行按揭，即签订合同当日支付房款63000元，房产证分证办出之时支付60000元，余款110000以银行按揭贷款支付；双方同意于2011年5月31日由佳尚公司将上述房地产正式交付给原告；房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费由佳尚公司和原告双方按规定各自承担；办理房产证时间为交房之日起一年内；已装修的门窗、玻璃、地砖、墙面完好无损，并保持整洁，已安装的电器及设备均要能正常使用，给排水无渗漏及畅通；该房产面积最终以出证为准，房款多退少补。原告分别于2011年3月24日、2012年1月10日、2012年1月11日以现金方式向被告佳尚公司支付购房款共计230000元，被告佳尚公司同意以现金方式支付购房款的则减免3000元。原告于2011年5月中旬从被告佳尚公司处领取了上述房屋入户钥匙，并于2011年5月下旬入住使用该房至今。居住期间均按时交纳各项物业费用。
另查，2010年3月8日，唐南涛与海南伟华实业开发有限公司（以下简称伟华公司）签订《合作建房合同书》，约定：唐南涛提供位于海口市府城镇红星管区头军坡土地[证号为海口市国用（2005）005070]，伟华公司提供建房资金，双方合作开发建设一栋十层以上楼房；唐南涛同意以每平方米5000元包干价给伟华公司销售，伟华公司负责交易过程中所产生的一切税费，伟华公司要按唐南涛所得建筑面积以包干价累计款项向唐南涛支付。2010年3月13日，冯俊与伟华公司的法定代表人陈如伟（甲方）签订《合作建房协议书》，约定：甲方出项目，冯俊出资金进行合作。即甲方已与有土地方唐南涛签订《合作建房合同书》，由甲方以其开发权与冯俊出本项目开发需要所有资金双方进行合作；冯俊同意本幢楼房以总建筑面积为5000平方米计算固定利润给甲方；本项目由冯俊自主运作、自负盈亏；唐南涛所得的建筑面积及兑换利润，具体事项冯俊与唐南涛在2010年3月8日所签订《合作建房合同书》各项条款负责履行；建筑面积分配按甲方与出土地方签订的《合作建房合同书》规定分配，除分给唐南涛以外，余下属于冯俊所得；甲方分得固定利润叁佰万元整；唐南涛要留4套房，面积约260平方米，余的面积冯俊以包干价5000元/平方米收购或销售。2010年9月16日，唐南涛与伟华公司又签订《关于双方合作项目分成决算确认书》。2011年2月23日冯俊向唐南涛出具《确认承诺书》：“……陈如伟于2011年1月21日辞世，而我本人与陈如伟先生是合建该楼的房项目的共同出资人，为了妥善友好地与唐南涛先生处理好该项目的后期工作，我冯俊本人愿意继续履行陈如伟原签订的《合作建房合同书》和全部约定的事项，包括该楼房的后期工作、装修、销售和结算，付清款项给唐南涛等事宜。恳请唐南涛先生谅解和接洽我本人的确认与承诺”。
2011年11月3日，海口市琼山区新兴路398号佳尚公寓房产总证登记在唐南涛的名下（证号：海房字第HK3267**号）。2011年11月7日，唐南涛与吴其伦签订《房地产买卖契约》，约定唐南涛将佳尚公寓整体以16000000元转让给吴其伦（面积7195.93平方米），过户所需要税费由唐南涛承担，吴其伦代为支付抵做房款。在吴其伦向税务部门缴交完各项交易税费后，11月11日唐南涛夫妻共同出具委托书，确认吴其伦在交易过程中代付过户税费共计3490077元，尚欠房款12509923元，该房款委托冯俊收取。11日吴其伦向冯俊建帐户转账12409923元，余款100000元，与冯俊11月9日向吴其伦借到的100000元相互抵冲。2011年11月11日，佳尚公寓房产总证过户至吴其伦名下。2011年12月16日，讼争的佳尚公寓***房分证登记在吴其伦名下（证号：海房字第HK3318**号）。在吴其伦与唐南涛签订上述合同时，包括原告在内的半数住户已实际入住佳尚公寓。
本院认为，根据合作建房的约定和事实，被告冯俊有权销售佳尚公寓，被告冯俊通过其担任法定代表人的佳尚公司进行房屋销售，故被告佳尚公司有权对外销售佳尚公寓房产。原告姜文山与被告佳尚公司自愿签订的《房地产买卖契约》，双方意思表示真实，合同内容合法，应认定有效。原告已支付购房款并在唐南涛与吴其伦签订合同之前已实际入住。被告佳尚公司代理销售房产所签的合同对房产共有人即被告唐南涛、冯俊具有约束力。
吴其伦在与唐南涛签订的《房地产买卖契约》时，包括原告在内的半数住户已实际入住佳尚公寓，吴其伦理应知晓该公寓已有房屋实际出售的事实，且其购买单价不及原告购买单价的42%，不及唐南涛与冯俊合作建房结算单价的45%，价格明显不合理。故本院认定吴其伦与唐南涛签订的上述合同，名为房屋买卖，实际包含了对已出售部分的房屋买卖合同权利义务的转移和未出售部分的房屋买卖。该已出售部分的房屋买卖合同权利义务的转移，未经合同相对方同意，不发生法律效力。故吴其伦取得讼争房屋所有权没有事实和法律依据，其应当将已办理至自己名下的讼争房产办理变更登记到原告名下。
故原告要求被告将房产过户至其名下请求合法，本院予以支持。办理过户所需缴纳的税费，按国家规定由买卖双方各自承担。被告唐南涛经本院合法传唤拒不到庭，可以缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告姜文山与被告海南佳尚房地产营销策划有限公司2011年3月24日签订的《房地产买卖契约》有效；
二、限被告海南佳尚房地产营销策划有限公司、唐南涛、冯俊、吴其伦于本判决生效后十日内将登记在吴其伦名下的位于海口市琼山区新兴路398号佳尚公寓***房（证号：海房字第HK331857）的房屋产权及土地使用权办理过户至原告姜文山名下；办理过户所需缴纳的税费，按国家规定由原告姜文山和被告唐南涛、冯俊各自承担；
三、驳回原告姜文山的其他诉讼请求。
案件受理费人民币5200元（原告已预交），由被告唐南涛、冯俊负担。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 王春映
审 判 员 冯成壮
人民陪审员 翁文慧
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 蔡 婧