山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1467号
上诉人（原审原告）济南发展物业管理顾问有限公司，住所地济南市。
法定代表人张可可，执行董事。
委托代理人李静，女，1973年8月4日出生，汉族，济南发展物业管理顾问有限公司职工。
委托代理人杨曼，女，1987年5月21日出生，回族，济南发展物业管理顾问有限公司职工。
被上诉人（原审被告）陈发征，男，1980年3月21日出生，汉族，身份证住址山东省枣庄市，现住济南市。
委托代理人孙龙凤（系陈发征之妻），女，1984年2月3日出生，汉族，济南百度网络科技有限公司职工，住济南市。
上诉人济南发展物业管理顾问有限公司（以下简称发展物业公司）因与被上诉人陈发征物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第1758号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认定：陈发征是大地锐城住宅楼5号楼1单元2802室业主。2008年9月16日，发展物业公司与山东三威置业有限公司就前期物业管理服务事宜签订《大地锐城一期工程（B地块）前期物业管理委托合同》一份，该合同对服务内容与质量、服务费用及相关费用、违约责任等作出了明确约定。其中第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：1.8元／月.平方米。第十七条约定：委托管理期限自2008年9月16日至业主委员会成立，并与其选聘的物业公司签订委托管理合同生效止。2011年2月17日，发展物业公司与陈发征分别签订《大地锐城﹒临时管理公约》、《大地锐城﹒前期物业服务合同》�份。《大地锐城﹒前期物业服务合同》主要约定：（一）物业费用：物业服务费用由甲方（业主）按其拥有物业的建筑面积交纳：1.8元／月.平方米。物业服务费用按半年期限预缴，每年的1月和7月的5日为缴付截止日。如果甲方或其物业使用人逾期交纳物业管理服务费及相关费用，从逾期之日起，按照应交纳金额的3‰按日缴付违约金。（二）服务内容：物业共用部位的日常维护和管理；物业共用设施设备的运行、日常维护和管理；房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、养护维修、巡视检查；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放的管理。（三）服务标准：房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象；房屋小修、急修及时率98%以上，险情排除及时率达100%，有维修记录和回访记录；物业区域内存在危险隐患部位设置提示性安全防范警示标示，在主要通道设置安全疏散指示，保证标志清晰；共用设备良好，运行正常，有设备运行记录，有专门的保养检修制度，无事故隐患；小区内公共配套服务设施完好，危险部位标志明显，有防范措施；公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当，绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象；道路、庭院、绿地、公用场地无杂物，保持清洁；开发企业委托前期物业服务企业经营管理的地下停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善；消防系统标志明显，设备完好，可随时启用，消防通道畅通无阻。（四）本合同期限自本小区交付之日起至本小区业主委员会成立，并与其选聘的物业公司签订委托管理合同生效止。发展物业公司本次诉讼主张2011年10月1日至2014年9月30日的物业费5699.4元，计算标准为按建筑面积87.95平方米，1.8元／月.平方米计算。发展物业公司主张按每日3‰要求陈发征承担违约金8757.2元。陈发征主张房屋存在空置问题并未向原审法院提交证据予以证实，发展物业公司对此也不予认可。另查明，涉案小区尚未成立业主委员会，相关业主与发展物业公司按照《大地锐城﹒前期物业服务合同》履行相关权利义务。另查明，在原审法院受理的发展物业公司诉相关业主的物业服务合同纠纷案件中，相关业主均主张发展物业公司提供的物业服务存在垃圾清理不及时，消防安全通道不畅通，停车场车辆停放混乱等状况，物业服务存在瑕疵，并提供了相应证据予以证实，原审法院予以认定。
原审法院认为：发展物业公司与陈发征签订的《大地锐城﹒前期物业服务合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。该合同约定本合同期限自本小区交付之日起至本小区业主委员会成立，并与其选聘的物业公司签订委托管理合同生效止，因涉案小区尚未成立业主委员会，也未签订正式的物业服务合同，因此该合同应当继续履行。发展物业公司履行了物业服务合同义务，陈发征作为业主应当及时交纳物业费。发展物业公司要求陈发征交纳物业服务费5699.4元，其计算方式符合合同约定，亦不违反法律规定，原审法院予以支持。陈发征主张房屋存在空置问题并要求减少物业费，并未向原审法院提交证据予以证实，对于发展物业公司的该项主张，原审法院不予支持。对于发展物业公司主张的违约金，原审法院认为，从原审法院查明的相关案件事实来看，发展物业公司在涉案小区内提供的物业服务存有瑕疵，发展物业公司应当进一步提供服务质量，以最大化的�足业主的物业服务要求，因此原审法院对发展物业公司主张的违约金不予支持。另陈发征长达三年之久未交纳物业费，已经构成违约，该行为不仅损害了发展物业公司的合法权益，同时也极大地损害了小区内其他业主的利益，同时交纳物业费用是国务院颁布的《物业管理条例》规定的一项法定义务，故原审法院对于陈发征拒不交纳物业费的抗辩理由不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告陈发征于本判决生效之日起10日内支付原告发展物业公司2011年10月1日至2014年9月30日的物业管理费5699.4元；二、驳回原告发展物业公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定�加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由原告发展物业公司负担70元，被告陈发征负担90元。
上诉人发展物业公司不服原审判决上诉称：原审判决以小区内提供的物业服务存在瑕疵为由未支持违约金，于法无据。关于陈发征所居住楼层是否属于违章建筑的问题，违章建筑不是业主和物业公司所能确定的，需要相关政府部门确定。关于发展物业公司的资质问题，物业服务费标准与物业公司资质没有关系，涉案小区的物业服务费标准在政府指导价范围内，并经招投标及相关部门备案。关于交房和签订物业服务合同问题，签订物业服务合同和交房同时办理是为了节省业主时间。关于陈发征主张的发展物业公司承诺赠送一年物业服务费的问题，陈发征未提供证据证明。关于空置房交纳70%物业服务费的问题，陈发征没有到发展物业公司办理相关手续，也没有告知发展物业公司何时开始空置，发展物业公司无法确定空置房的事实。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定以及《大地锐城﹒前期物业服务合同》的约定，陈发征应当按约承担违约金。综上，请求撤销原审判决，依法改判，本案一、二审诉讼费用由陈发征承担。后发展物业公司明确其上诉请求为请求撤销原审判决第二项，依法改判陈发征向发展物业公司支付违约金8757.2元，本案一、二审诉讼费用由陈发征承担。
被上诉人陈发征答辩称：陈发征到济南市房管局调取了涉案房屋的网签手续，但是显示没有网签记录，可见涉案房屋属于违章建筑。发展物业公司的物业资质为三级资质，却按照一级资质的标准收取物业服务费。济南市关于物业服务费收费标准的文件已经明确规定了一级资质的物业服务内容和职责，但是发展物业公司并未做到。关于办理空置房相关手续的问题，陈发征曾经询问过发展物业公司的工作人员，被告知发展物业公司根本没有办理空置房的相关手续。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，对于陈发征所居住的涉案楼房是否存在超规划建设的问题，发展物业公司表示不清楚。对于涉案楼房的建设单位是否已经向发展物业公司移交了房屋的档案资料，发展物业公司亦表示不清楚。
本院认为：关于发展物业公司要求陈发征支付违约金8757.2元的诉讼请求，《物业管理条例》第二十九条规定，建设单位应当向物业服务企业移交物业的竣工验收资料、设施设备的技术资料、物业质量保修文件、物业使用说明文件等资料。《大地锐城﹒前期物业服务合同》第三条约定发展物业公司的服务内容包括物业档案资料的管理，建立物业档案，随时掌握产权变动�况，维护物业的完整和统一管理。可见，发展物业公司作为物业服务企业对陈发征所居住的涉案楼房应当履行编制、保存、管理物业资料的法定和约定义务。陈发征主张其所居住的涉案房屋超出涉案楼房的规划建设范围，属于违章建筑，并且其向发展物业公司报修房屋质量问题，至今无人问津。然而对于陈发征所居住的涉案楼房是否存在超规划建设的问题，发展物业公司表示不清楚，对于涉案楼房的建设单位是否已经向发展物业公司移交了房屋的档案资料，发展物业公司亦表示不清楚。可见发展物业公司的物业服务存在一般瑕疵。并且原审判决已经查明在发展物业公司诉其他相关业主的物业服务合同纠纷案件中，已经认定发展物业公司的物业服务存在瑕疵。因此陈发征非无故拖欠物业服务费，故原审判决对发展物业公司要求陈发征支付逾期付款违约金未予支持并�不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人济南发展物业管理顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理审判员 唐鸣亮
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 朱 茜