广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初4695号
原告谭锦松，男，1957年10月20日出生，汉族，住江门市蓬江区，
原告张美凤，女，1953年2月11日出生，汉族，住江门市蓬江区，
原告梁志坚，男，1982年2月12日出生，汉族，住江门市蓬江区，
原告梁艳玲，女，1984年6月26日出生，汉族，住江门市蓬江区，
上述四原告共同委托代理人：骆美平，广东五邑律师事务所律师。
上述四原告共同委托代理人：黄日森，广东五邑律师事务所律师。
被告施苟润，男，1947年6月26日出生，汉族，住江门市蓬江区，
委托代理人：许法人，广东广能律师事务所律师。
委托代理人：余万臻，广东广能律师事务所实习律师。
原告谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲诉被告施苟润物权保护纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月15日及2017年1月9日公开开庭�行审理。原告谭锦松、张美凤、梁志坚、梁艳玲及代理人骆美平、黄日森和被告施苟润的委托代理人许法人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1994年，被告施苟润因享有江门市蓬江区里村西头里XX号（下文称西头里XX号）土地使用权，并取得集体建设用地许可证，但没有建房资金，便找到原告谭锦松和梁月光，提出由原告谭锦松和梁月光出资在上述土地建造房屋，建成后由谭锦松和梁月光取得涉案房屋的二楼和三楼的所有权。三方于1994年9月15日签订三方协议书一份并经公证作如下约定：1、被告提供江门市蓬江区里村西头里XX号的建设用地，负责办理楼房报建、施工手续；2、原告谭锦松和梁月光各付50%资金，共同出资建房；3、楼房建成后分三层，首层归被告所有，二、三层由谭锦松和梁月光共有，二人各占二分之一建筑面积，二层由原告�锦松占有使用，三层由梁月光占有使用；4、楼房建成后，被告应无条件协助原告谭锦松和梁月光办理产权过户手续。1995年初，由谭锦松和梁月光全部出资建成涉案房屋后，谭锦松和梁月光分别与家人入住并占有使用至今。但被告一直未如约为谭锦松和梁月光办理房屋过户登记手续。2004年1月18日，梁月光因病去世，原告张美凤、梁志坚和梁艳玲分别为梁月光的妻子、儿子和女儿，是梁月光的法定继承人，至今仍在占有使用涉案房屋。四原告认为：1、谭锦松和梁月光和被告经自愿协商一致签订的《协议书》，是三方当事人共同真实意愿的体现，且经过公证部门的公证，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。2、三方签订上述协议后，谭锦松和梁月光已按约定出资建造涉案房屋，自房屋建成后，三方按协议约定共同占有使用涉案房屋至今，即三方一直按协议约定�行合同权力义务。3、上述协议签订当时，法律对合建房屋的行为并无禁止性规定，因此应当对各方当事人的真实意愿依法予以保护。但被告未能按协议办理相关过户手续，为保障原告合法权益，故向法院起诉，请求判令：1、判决原告与被告1994年9月15日签订的《协议书》合法有效，原告与被告对江门市蓬江区里村西头里XX号一楼、二楼、三楼的房屋按份共同共有，其中被告占有一楼份额，原告占有二楼、三楼份额；2、本案诉讼费由被告承担。
原告在举证期限内向本院提交证据有：1、四原告身份证各1份；2、李积女家庭户口本1份；3、李积女家庭户口登记信息1份；4、李积女亲属关系证明1份；5、梁月光死亡证明1份；6、张美凤、梁志坚、梁艳玲与梁仪、梁徐焕、梁少齐签订《协议》1份；7、梁仪、梁徐焕、梁少齐放弃继承声明书各1份；8、被告常住人口个人信息表复印件1份；9、西头里XX号房地产权登记信息、集体土地建设用地使用证和房地产权证和房屋拆迁补偿协议各1份；10、公证书1份；11、公证费收据1份；12、涉案房屋二楼三楼照片13张；13、江门市环市镇建设委员会收据2份；14、施工费结算证明1份及部分施工费结算凭证；15、补偿收据1份；16、税费、卫生费交费单各1份；17、住房产权登记信息查询结果1份。
被告辩称：原、被告签订的协议书实质是合作建房合同，应认定为无效，请求驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提供的证据有：施苟润股权凭证1份。
案经审理查明：里村西头里XX号房屋所拥有的土地为江门市蓬江区环市镇里村村委会的集体用地，施苟润为该里村村委会经济组织成员。梁月光是江门市新会区司前镇石桥管理区亨美村村民（已死亡）。1994年9月15日，施苟润（甲方）、谭锦松（乙方）、梁月光（丙方）签订《协议书》一份。该《协议书》经江门市城区公证处公证，内容为：甲、乙、丙三方现合作建造一幢混合结构二层民房，楼房位于江门市里村西头里××号，楼房建筑面积233平方米。三方就此事宜达成如下协议：1、甲方负责提供该楼房的建设用地，面积92.37平方米【集体建设用地许可证（94）005735】，并负责办理该楼房的报建施工手续，费用由乙方和丙方负责。2、乙方和丙方负责全幢楼房建成所需资金（包括基础工程，但不包括装修），楼房建成所需的资金乙方和丙方各负责50%。3、楼房建成后的权属：建成后，首层全部归甲方所有；第二层、第三层产权归乙方和丙方共同所有，建筑面积各占二分之一，二层由乙方占有和使用，第三层由丙方占有和使用，首层上二层的楼梯由乙方和丙方共同使用。4、楼房建成后，甲方必须无条件协助乙方和丙方办理产权登记及有关的手续，产权过户登记的一切费用由乙方和丙方负责。后施苟润依合同约定提供集体用地，谭锦松和梁月光依协议约定提供资金合作建成蓬江区里村西头里XX号房屋。房屋建成后首层由施苟润使用，第二层由乙方谭锦松使用，第三层由丙方梁月光使用。
另查明：上述里村西头里XX号房屋在三方合作建房期间系以施苟润的名义报建，施苟润于2003年12月16日领取了该房屋的房产证。另梁月光已于2004年1月18日死亡，其法定第一顺序继承人为母亲李积女、妻子张美凤、儿子梁志坚、女儿梁艳玲。由于母亲李积女于2010年7月23日死亡，其继承份额由大儿子梁仪、女儿梁徐焕、二儿子梁广齐承受，但上述继承人表示放弃继承李积女对梁月光的遗产应继承的份额，故梁月光遗产的法定继承人为妻子张美凤、儿子梁志坚、女儿梁艳玲。
还查明：里村西头里XX号房屋所在区域已列入三旧改造范围，施苟润与江门市里村房地产有限公司已于2015年5月4日签订《房屋拆迁补偿协议书》。
本院认为：本案属物权保护纠纷。综合原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点为：1、施苟润与谭锦松、梁月光之间订立的《协议书》是否有效；2、原告请求拥有里村西头里XX号房屋二楼和三楼的产权份额是否成立。
关于施苟润与谭锦松、梁月光之间订立的《协议书》是否有效的问题。本案的证据显示：1、施苟润为里村村委会经济组织成员，对争议房屋的集体土地享有使用权。谭锦松和梁月光并非里村村委会成员，对争议房屋土地没有使用权；2、根据《协议书》约定由施苟润负责提供集体用地，由谭锦松、梁月光出资建成争议房屋，建成后约定首层归施苟润所有，第二层和第三层产权归谭锦�和梁月光所有。该《协议书》实质为施苟润向谭锦松、梁月光转让其在集体土地上建造的房屋，基于房屋与其所占有土地使用权之间的同一性，双方之间的房屋转让行为依赖于集体土地使用权的有效转让，而集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，仅允许转让给集体经济组织成员，不允许违法转让；3、《协议书》订立于1994年9月15日，根据1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只许拥有一处宅基地，……出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准”，即除因房产继承等合法原因形成的多处住宅（包括宅基地外），农村居民只能在户口所在村内申请宅基地，不能到其他乡村申请宅基地。农村村民建住房只能使用集体组织所有的集体土地。由于谭锦松和梁月光并非里村村委会集体经济组织的成员，其向施苟润受让集体土地上建造的房屋，违反法律规定。综上，施苟润与谭锦松、梁月光之间订立的《协议书》属无效合同，原告请求确认《协议书》有效的诉请理由不能成立，本院不予支持。
关于原告请求拥有里村西头里XX号房屋二楼和三楼的产权份额是否成立的问题。本案证据显示：1、蓬江区里村西头里XX号房屋的全部（包括一、二、三楼）登记在施苟润名下；2、梁月光已死亡，其法定继承人张美凤、梁志坚、梁艳玲及谭锦松要取得西头里XX号房屋二楼和三楼的产权有赖于施苟润与谭锦松、梁月光之间订立的《协议书》的有效性。如前所述，由于该《协议书》无效，故张美凤、梁志坚、梁艳玲及谭锦松不能根据该无效协议的约定而取得里村西头里XX号房屋二楼和三楼的产权份额，原告的上述请求依法不能成立，本院不予支持。
综上所述�依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
驳回原告谭锦松、张美凤、梁志坚和梁艳玲的诉讼请求。
本案受理费9800元，保全费1520元，合计11320元由原告谭锦松、张美凤、梁志坚和梁艳玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 梁 珊
审 判 员 王文锋
人民陪审员 李樊荇
二〇一七年九月八日
书 记 员 潘颖贤