湖北省孝感市孝南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝南民初字第02432号
原告湖北居多帮房产咨询代理有限公司，住所地：孝感市槐荫大道251号天仙嘉园1号楼603号。
法定代表人李和平，该公司总经理。
委托代理人王超，湖北熠耀律师事务所律师，代理权限：代为调查收集证据，查阅案卷材料，参与庭审活动，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代为签署、签收法律文书。
被告孝感市皓冉房地产开发有限责任公司，住所地：孝感市书院街城西社区佳丽宾馆。
法定代表人卢应清，该公司总经理。
委托代理人丁犟、王斌，湖北律之心律师事务所律师，代理权限：特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求。和解、调解、代为签收法律文书等。
原告湖北居多帮房产咨询代理有限公司诉被告孝感市皓冉房地产开发有限责任公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年10月16日受理后，依法组成由审判员盛振洲担任审判长，人民陪审员刘君娥、胡晓东参加评议的合议庭，于2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王超，被告的委托代理人丁犟、王斌均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告代理销售被告开发的位于孝感市107国道与黄孝路交会以东的“幸福秦苑”（现案场名称：远大●幸福名城）住宅项目，经双方协商于2014年10月11日签订了《幸福秦苑项目营销代理销售合同》，约定了双方的权利与义务。合同签订后，原告进驻被告的上述项目处依约定开展营销工作，并依约垫付了前期广告费249948元。在合同履行过程中，被告因拖欠工程款，导致售楼部数次被民工、承建商封锁，且工程进度严重滞后，严重影响到原告的销售进度；其次，被告长期不通过原告派人私自销售，且从未依约与原告按月结算佣金；再次，被告一直未能提供商品房销（预）售所必需的相关手续及其他销售文件，导致原告代理销售进度缓慢上。2015年5月12日，被告试图推卸违约责任，书面以原告未能依约完成销售目标及未依约垫付广告费为由提出终止合同，原告多次同被告协商未果。为此，原告请求人民法院依法判令：（一）被告给付原告销售代理的佣金及垫付的广告费余额合计236595元，违约金100000元，并赔偿原告销售代理预期收益；（二）本案诉讼费用全部由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：原告营业执照、组织机构代码及法定代表人身份证复印件，证明原告的企业基本信息；
证据二：幸福秦苑项目营销代理合同，证明原、被告双方于2014年10月11日签订了“幸福秦苑项目营销代理合同”及双方权利、义务与违约责任的约定；
证据三：原告拟定并经被告同意的广告策划方案三份，证明原告拟定的广告策划方案是经过被告认可的；
证据四：原告垫付的广告费用票据及清单，证明原告为被告垫付的广告费用为249948元；
证据五：墙体广告照片，证明原告为被告做的墙体广告宣传工作；
证据六：销控价格一览表、代理销（预）售汇总表及相应认购协议和商品房买卖合同，证明房屋销控价格及原告已代理销（预）售房屋30套，销控总价为10882374元，被告应给付销售代理佣金为217647元；
证据七：原告营销预期收益损失计算表及房屋销售情况一览表，证明原告依据营销代理合同的预期收益损失为3158415元。
证据八：被告售楼部被堵门的照片，证明被告售楼部经常被堵门，影响了原告的代理销售进度；
证据九：联系函及回复函一份以及回复函的邮寄凭证，证明被告违反合同约定终止合同的事实。
被告辩称，被告不存在违约情形，原告未按《幸福秦苑项目营销代理销售合同》完成2015年4月10日前销售总目标30%的目标，被告已发函原告，于2015年5月12日正式终止该合同；根据合同的约定，被告有权扣除原告的佣金具有正当性；被告按销售面积支付原告相应佣金，但能够销售多少面积不具有确定性，合同也赋予了被告在特定情形下单方解除合同的权利，本合同已于2015年5月2日正式终止，基于合同的不确定性，原告无权主张预期收益；原告主张已垫付的广告费被告无支付义务，因为原告未完成考核目标；合同履行过程中，不存在拖欠工程款，导致售楼部数次被民工、承建商封锁的情形，即使有，该事由不能作为原告免除自身义务的理由，更不能成为加重被告责任的理由；原、被告是营销代理关系，被告才是权利所有人，被告作为权利人自行销售房屋并无不当，不属于合同违约；本案也不存在因被告未提供相关手续及其他销售文件而导致销售进度缓慢的事由，签订合同时原告已知所代售房屋没有销售的相关手续，但仍然通过合同作出了销售目标的保证，因此，待售房产未取得销售手续，并不影响合同中销售目标的约定，合同签订时间是2014年10月11日，终止时间是2015年5月12日，期间不足8个月，即使被告未提供相关手续及其他销售文件，也不构成违约，也不能成为原告免除自身义务的理由；故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告为支持自己的抗辩理由，向本院提交了联系函一份，证明通过发函的方式解除了与原告的合同。
经庭审质证，对原告提交的证据一、二、五，被告无异议，因此，对上述无争议的证据，本院依法予以采信。
对原告提交的证据三，被告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为该策划方案原告没有严格实施。本院认为，被告对自己的主张未能提出相反的证据予以证实。因此，对该证据，本院依法予以采信。
对原告提交的证据四，被告有异议，认为其中有一些不是正式的票据，是费用报销单，没有加盖公章，只有报销人签字；所有的票据并没有被告签字同意，根据合同约定，所有的支出均应由被告签字，我们对此不予认可。本院认为，被告与原告约定前期宣传费用为30万元左右，原告提交的票据总额未超出此数，被告对自己的主张未能提出相反的证据予以证实。因此，对该证据，本院依法予以采信。
对原告提交的证据六，被告有异议，认为其中的销售价格一览表是原告单方自行制作，没有经过被告同意，原告提供的认购协议、房屋买卖合同均被被告拿走，在购房人退房时因为正式合同被原告拿走，导致实际销售房屋数量与事实不符。本院认为，被告未对自己的主张提出相反的证据予以证实。因此，对该证据，本院依法予以采信。
对原告提交的证据七，被告有异议，认为该证据由原告自行制作，没有进过被告确认，不能作为证据使用，原告根据销售面积作为结算依据与事实不符，原告的答辩已经阐述得很清楚了。本院认为，房屋销售是市场行为，该房屋没有取得预售许可，不符合对外销售的条件，原告举张的预期收益无法律依据。因此，对该证据，本院依法不予采信。
对原告提交的证据八，被告有异议，认为堵门并不影响销售。该证据只能证明有一次出现过堵门的情况。本院认为，原告提供的证据证实出现了堵门的情况。因此，对该证据，本院依法予以采信。
对原告提交的证据九，被告有异议，认为自己没有违反合同的约定。恰恰是根据合同的约定解除了与原告的合同。本院认为，原告提交的该证据具有真实性、客观性。因此，对该证据，本院依法予以采信。
对被告提交的联系函，原告对其真实性没有异议，对证明目的有异议，认为原告并不存在联系函中说明的违约事实，被告终止合同的行为属于违约行为。本院认为，被告提交的证据真实可信，原告也认可其真实性。因此，对该证据，本院依法予以采信。
经审理查明，原、被告经协商，于2014年10月11日签订了《幸福秦苑项目营销代理销售合同》，由原告代理销售被告开发的位于孝感市107国道与黄孝路交会以东的“幸福秦苑”（现案场名称：远大●幸福名城）住宅项目。根据原、被告双方在合同中的约定，前期广告费用由原告垫付，标准为30万元左右；被告须在原告入驻之日起8个月内完备商品房销（预）售所必需的相关手续（包括但不限于行业通称的“五证”）及项目开发进度表，明确交房标准等，以确保销售的时效性与合法性，同时应向原告提供银行同意向该项目提供按揭贷款的有效文件，保证银行按揭的可行性。合同签订后，原告进驻被告的上述项目处依约定开展营销工作。并依约垫付了前期广告费249948元。在该合同履行过程中，被告一直未能依约向原告提供商品房销（预）售所必需的相关手续及其他销售文件。在合作过程中，被告向原告预支了31000元的费用。后因合作过程中双方发生矛盾，被告于2015年5月12日向原告发函，以原告未能依约完成销售目标及未依约垫付广告费为由提出终止合同。原告为减轻自己的损失，在同被告交涉期间扣留了应付给被告的200000元购房款。在合作期间，原告代理被告与客户签订了多份认购协议，共销（预）售房屋30套，总价为10882374元，被告按合同约定应付给原告销售代理佣金217647元。原告多次同被告协商未果，遂向本院提起诉讼。
本院认为，原、被告签订的《幸福秦苑项目营销代理销售合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告在合作过程中，代理被告与客户签订了多份认购协议，共销（预）售房屋30套，总价为10882374元，被告按合同约定应给付原告销售代理佣金217647元。原、被告在签订合同时，由于所售商品房不具备销（预）售许可的条件，因此在合同中约定由被告在8个月完备相关的手续，以保证原告能顺利售房。但直至本案审理完毕，被告的商品房仍不具备我国法律规定的商品房销（预）售许可的条件。被告在通知原告解除合同时，该合同履行期不满8个月。因此，违约责任在被告。原告支付的前期广告费用未超过合同约定且有发票或收据为证，本院予以认可。因该商品房至今未达到销（预）售许可的条件，不能对外销售，且被告已通知原告解除了合同，合同已无法继续履行，故原告主张的佣金和预期收益，本院不予支持。原告主张的宣传费用及违约金，不违反法律的规定，本院依法予以支持。根据本案的具体情况，原、被告在合同中约定的违约金显然过低，不足以弥补原告的损失，故本院酌情予以增加，定为200000元，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告孝感市皓冉房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内向原告湖北居多帮房产咨询代理有限公司返还垫付的广告费用249948元，赔偿违约金200000元，共计449948元；原告湖北居多帮房产咨询代理有限公司预支款31000元由被告孝感市皓冉房地产开发有限责任公司在支付上述款项时予以相应扣减。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6340元由被告孝感市皓冉房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审 判 长 盛振洲
人民陪审员 刘君娥
人民陪审员 胡晓东
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 鲁郑文