广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初2344号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X31533977。负责人：张真理，行长。委托代理人：黄愉乐、郑祝远，均是该行员工。被告：李军，女，1968年8月1日出生，汉族，身份证住址内蒙古通辽市科尔沁区。被告：中山市丰盛华府房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东升镇东成路104号之二。法定代表人：梁敏华。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告李军、中山市丰盛华府房地产开发有限公司（以下简称丰盛华府公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因李军拖欠建行中山分行按揭贷款本息不还，丰盛华府公司是保证人，为此向法院起诉，请求判令：1.解除建行中山分行与李军之间的借款合同；2.李军立即归还贷款本金184396.52元及至还清之日止的利息（含正常利息、逾期罚息且暂计至2015年12月8日合计2719.33元，其中正常利息2678.99元、罚息40.34元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算），共计187115.85元；3.建行中山分行对李军所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权;4.丰盛华府公司承担连带保证责任；5.李军、丰盛华府公司承担本案全部诉讼费用。诉讼期间，建行中山分行称起诉后扣收了丰盛华府公司在建行中山分行的银行存款，故变更第2项诉讼请求中，截至2016年7月27日，李军应偿还借款本金180915.66元（其中已到期本金即拖欠本金5739.77元）、利息4356.87元（其中正常利息4155.53元、罚息201.44元），其他诉求不变。被告李军、丰盛华府公司下落不明，经本院公告传唤，在法定期限内未提交答辩状，亦未到庭应诉、质证及抗辩。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人：李军。保证人：丰盛华府公司。借款合同签约情况：2012年11月16日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：4407841900112012000436）。借款用途：购买中山市××镇××单元××室。贷款本金金额：210000元。贷款期限：自2012年12月1日起至2027年12月1日止。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息利率：在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。约定还款方法：等额本息还款法。提前收贷约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。放贷时间：2012年12月1日，欠款情况：自2015年10月1日开始，李军未能按时足额还款。2016年1月29日，建行中山分行扣收了丰盛华府公司在建行中山分行的银行存款5353.43元，用于偿还李军所欠借款本息。2016年6月17日，李军还款9.5元。截至2016年1月29日，李军尚欠借款本金180915.66元，利息（含正常利息、逾期罚息）4356.87元。抵押担保情况：抵押物即李军借款所购房产，坐落于中山市××镇××单元××室，已办理抵押登记备案手续（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201232405号）。但至庭审辩论结束时，该房产尚未取得房屋权属证书及他项权证证书。保证担保情况：2011年10月28日，丰盛华府公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条款的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市东升镇东成路的经批准命名为誉东名苑的商品房发放个人住房贷款（即第二条内容）；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，乙方无需征得甲方同意即可从甲方在乙方开立的任何存款账户中直接扣收有关款项。双方并未约定多个担保并存的清偿顺序。本院认为：建行中山分行与李军之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，以及与丰盛华府公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》，均是各合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，合同各方当事人均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，李军作为借款人，应当全面履行还款义务。因李军有拖欠还款情况发生，至建行中山分行起诉时已连续三期以上未能按时还本付息，双方约定解除合同的条件均已成就。故建行中山分行请求解除借款合同及提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于李军拖欠的本息金额，建行中山分行已充分举证，本院采信建行中山分行的主张，确认其主张的金额。李军提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当李军不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据丰盛华府公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，李军为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于丰盛华府公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故丰盛华府公司应对李军所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。并且，该协议书还约定，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息时，丰盛华府公司同意建行中山分行在其开立的存款账户中直接扣收有关款项，该约定实际上赋予了建行中山分行在一定范围内可要求丰盛华府公司先行承担保证责任的权利，范围限定在丰盛华府公司开立在建行中山分行的银行账户存款。除此之外，建行中山分行和丰盛华府公司再无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行有权先扣收丰盛华府公司在建行中山分行的银行存款用以承担保证责任，不足部分就李军提供的抵押物实现债权，仍不足部分由丰盛华府公司以其在建行中山分行的银行账户存款以外的其他财产承担连带保证责任。丰盛华府公司承担保证责任后，有权向李军追偿。基于此，丰盛华府公司承担保证责任后，有权向李军追偿（包括已被扣收的银行存款部分）。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。李军、丰盛华府公司经本院合法传唤而不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告李军签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：4407841900112012000436）。二、被告李军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金180915.66元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2016年1月29日合计为4356.87元，之后至本判决发生法律效力之日，未到期本金的贷款利率在中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上下调5%确定，每年的1月1日调整一次；逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率按照前述调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数按照前述罚息利率计算罚息】三、被告李军逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告李军提供的抵押物即中山市东升镇东成路98号誉东名苑1幢4单元303室的房产（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201232405号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。四、对原告中国建设银行股份有限公司中山市分行扣收被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司开立在原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的银行存款及对处分上述抵押物仍不足以清偿的被告李军本案债务部分，由被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李军追偿（包括已被扣收的银行存款部分）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4005元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告李军、中山市丰盛华府房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  区瑞樱人民陪审员  郭泳欣人民陪审员  邓杏妹二〇一六年七月二十八日书 记 员  廖柳茹李小穆