湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘10民终2262号上诉人（原审原告杨智勇之妻）：刘艳娥，女，1964年3月29日出生，汉族，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：刘志军，男，住湖南省郴州市，由郴州市质量技术监督局推荐。委托诉讼代理人：李智勇，湖南锐鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州市新天地房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区。法定代表人：夏国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：周乘宇，湖南奋斗者律师事务所律师。原审第三人：陈新华，男，1956年2月2日出生，汉族，郴州市质量技术监督局职工，住湖南省郴州市。杨智勇与郴州市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）及第三人陈新华商品房销售合同纠纷一案，湖南省郴州市北湖区人民法院作出（2016）湘1002民初106号民事判决后，杨智勇于2016年11月1日去世，其妻刘艳娥申请作为继承人参加本案诉讼。杨智勇之父杨名政、杨智勇之母黄玉秀、杨智勇之子杨超均向本院提交放弃继承权声明书，声明放弃对郴州市郴州大道爱莲花园8栋2003号案涉房产杨智勇份额内的继承权，放弃参与本案诉讼。刘艳娥不服上述判决向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月17日公开开庭进行了审理。上诉人刘艳娥及其诉讼代理人刘志军、李智勇，被上诉人新天地公司的诉讼代理人周乘宇到庭参加诉讼。原审第三人陈新华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘艳娥上诉请求：1.撤销原判；2.改判新天地公司履行交房义务并承担逾期交房的违约金114,187.38元[从2011年12月31日暂计至2016年11月7日，114,187.38=306,817.7元×（1773-60）÷365×6.1%×1.3，之后另计]；3.一、二审诉讼费由新天地公司承担。事实和理由：1.本案是商品房买卖合同纠纷。杨智勇与新天地公司签订的《商品房认购合同》已就房屋基本情况、销售方式、价款的确定方式、总价款、付款方式、付款时间、交房条件、违约责任等作了明确约定，具备规定的商品房买卖合同的主要内容。杨智勇已依约支付购房款，根据司法解释的规定，该认购合同应当认定为商品房买卖合同。2.《商品房认购合同》具备商品房买卖合同的全部要素，对双方有约束力，新天地公司应当履行。该合同约定了交房时间为2011年12月31日，如遇不可抗力因素不能如期交房，经合同双方签证认可后方可延期。但新天地公司未征得杨智勇签字认可，直到2012年底才竣工验收合格，2015年1月19日才通知交房，至今仍未交房，严重违约，杨智勇在新天地公司违约延期交房的情况下有权迟延付款，并非是达成了延期交房的共识。3.新天地公司延期交房达1685天，依双方《商品房认购合同》约定违约应按已付款的5‰每天计算违约金，杨智勇降低标准按金融机构计收逾期贷款利息标准计算，按2011年同期银行贷款基准利率6.1%加收30%计算违约金合情合理合法。新天地公司辩称：1、杨智勇与新天地公司签订了《商品房认购合同》，此后杨智勇用公积金贷款购房。2015年4月19日，郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会又与新天地公司签订了对价格调整的《补充协议》，故杨智勇第一项上诉请求不能成立。2、团购委按《委托代建协议》约定的价格付款后，2015年1月19日，新天地公司通知团购委收房，但是团购委未通知杨智勇收房，其责任在团购委，新天地公司不应承担违约责任。故请求驳回上诉，维持原判。杨智勇向一审法院起诉请求判令：1.新天地公司限期按约履行交房义务；2.新天地公司支付逾期交房违约金41,928.7元（从2011年12月31日算至2013年11月18日止，之后另计）；3.由新天地公司承担本案的诉讼费和律师费。一审法院认定事实：2010年5月31日，郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会（以下简称团购委）与新天地公司签订了《商品房委托代建协议》，团购委向新天地公司订购商品房250套左右，约定交房日期为2011年12月31日。2010年7月13日，杨智勇作为购房业主与新天地公司签订了《商品房认购合同》，该合同约定的交房时间为2011年12月31日，约定的购房总价为355,626元。2012年3月，新天地公司取得了爱莲花园6、7、8栋预售许可证。认购合同签订后，杨智勇将房款交给陈新华，由其按工程进度将众购房户的款项转入新天地公司的银行账户中。截至2012年11月8日，众购房户已统一将购房款共计85,540,111元交给了陈新华，陈新华已依约按工程进度转款81,263,106元至新天地公司银行账户，留下了5%尾款，合同约定为新天地公司需全部办好交房手续，才将尾款交给新天地公司。因新天地公司开发的房产主体工程至2012年5月22日才经郴州市质检站验收，且至今未交房给杨智勇，众购房业主于2013年7月27日自行组织选房会议，将郴州市质量技术监督局职工团购爱莲花园业主委员会认购的253套房屋分给了各购房户，并将分房业主名单及房屋编号于2013年8月7日告知了新天地公司。因新天地公司坚持认为所建房屋遇罕见地质情况，导致工期顺延一年，属不可抗力，新天地公司无责，且因不可预见的地质原因，导致开发成本增加，杨智勇应承担增加的开发成本。双方为此发生争议，多次协商未果。一审法院认为，本案属商品房预约合同纠纷。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。本案中，杨智勇与新天地公司签订的是《商品房认购合同》，故本案的案由应为商品房预约合同纠纷。双方所签订的商品房预约合同系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应当按照合同的约定履行。本案双方争议的焦点为：一、交房时间的确定；二、新天地公司是否构成逾期交房。关于焦点一。按照双方合同约定，工程应于2010年6月底开工建设，2011年9月完成主体工程，2011年12月竣工交付。付款方式的约定为：合同签订生效后十个工作日每户购房户交首付款97,000元，占总房款的30%，用于支付土地款和办理报建相关手续；桩基工程完工后每户购房户付49,000元，占总房款的15%；住宅土建完成三层楼面时付49,000元，占总房款的15%；住宅土建完成八层楼面时付65,000元，占总房款的20%；住宅封顶时付49,000元，占总房款的15%；主体工程竣工验收时付清5%的尾款。杨智勇委托陈新华向新天地公司支付购房款，陈新华从2010年1月27日开始，陆续按工程进度支付工程款，最后一次支付工程款的时间为2012年11月8日，至此，陈新华已将95%的购房款支付给了新天地公司。若双方严格按合同约定的话，新天地公司应该于2011年12月主体竣工交付，则陈新华在2011年12月底以前就应支付完全部购房款，但陈新华作为购房户的代表直至2012年11月8日仍在付款，可见工程因地质原因而延期是双方达成的共识。至此，双方已用实际履行的行为对原签订的合同所约定的交房时间予以了变更。交房时间应在双方正式签订《商品房预售合同》或《商品房销售合同》时予以确定。故此，杨智勇要求新天地公司限期按《商品房认购合同》所约定的交房时间履行交房义务的请求，无事实和法律依据，依法不予支持。关于焦点二。因本案中的交房时间需双方重新约定，签订正式的商品房买卖合同，才可计算逾期交房的具体时间。如前所述，本案中尚不具备计算延期交房违约金的条件，故对杨智勇要求新天地公司支付延期交房违约金41,928.7元的诉讼请求，亦不予支持。综上，杨智勇的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十一条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告杨智勇的诉讼请求。案件受理费973元，由原告杨智勇承担。”二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.湖南省郴州市北湖区人民法院于2016年10月27日作出（2016）湘1002民初106号民事判决，于2016年11月1日通过邮寄方式向杨智勇送达，杨智勇于2016年11月1日去世，2016年11月2日刘艳娥代为签收该文书。杨智勇与刘艳娥系夫妻，育有一子杨超。杨智勇的父亲是杨名政，杨智勇的母亲是黄玉秀。刘艳娥于2016年11月7日申请作为杨智勇的继承人参加本案诉讼。杨名政、黄玉秀、杨超均向本院提交放弃继承权声明书，声明放弃对郴州市郴州大道爱莲花园8栋2003号案涉房产杨智勇份额内的继承权，放弃参与本案诉讼。2.杨智勇依约团购了新天地公司所开发的爱莲花园项目8号栋2003房，建筑面积118㎡，单价2737元/㎡，共计房款322,966元（已支付），现以已付购房款中306,817元为基数向法院主张逾（延）期交房违约金。3.诉争“爱莲花园”项目6、7、8号栋房屋在延期建设过程中，新天地公司向团购委多次送达催款通知。2013年8月6日，团购委向新天地公司送达“……已于2013年7月27日将我局部分干部职工认购贵公司第6、7、8号栋的253套住房分给了各购房户，请做好工程扫尾工作，尽快交房”的告知函。2014年12月26日前，陈新华代杨智勇按协议、合同约定已交付购房款322,966元。2015年1月19日，新天地公司向团购委送达交房通知，该通知表明：1、……“爱莲花园”6、7、8号栋于2012年5月22日至29日竣工并验收合格，具备交房条件，……2014年12月26日，团购委已按2537元/㎡的价格支付了购房款，应团购委的请求，新天地公司也充分考虑团购成员的实际情况，同意出具交房手续。2、关于“爱莲花园”委托代建项目不可预见所增加成本的数额以政府有关主管部门的调解结果或受案人民法院的判决结果为准。4.因新天地公司要求杨智勇、郴州市质量技术监督局其他团购户将房屋每平方米增加成本费用，而杨智勇及郴州市质量技术监督局其他团购户不同意增加成本费，双方就诉争“爱莲花园”项目6、7、8号栋房屋进行了多次沟通和协调。2015年4月9日，新天地公司作为甲方、团购委作为乙方签订了《补充协议》。约定：“甲乙双方在2010年5月签订了《商品房委托代建协议》团购“爱莲花园”商品住房6、7、8号栋共计253套，价格为2537元／㎡，交房时间为2011年底。此工程于2012年6月竣工。甲方根据在施工中遇到溶洞、政府调规、渠道搬迁、市三创绿化提质等因素，向乙方提出每平方米造价调增378元，乙方有30名职工同意调增378元/㎡，交了房款后收了房。其他222名业主向北湖区法院提起诉讼。至今有33案已立案并进行了审理，但无一判决。郴州市人民政府对甲、乙方的调增价纠纷一事特别重视，于2015年1月23日和同年2月4日召集相关单位责任人协调进行调解。双方同意市政府的调解结果，每平方米调增239元。为此，双方达成如下补充协议：1、乙方在“爱莲花园”团购6、7、8号栋的222名业主中同意加价收房的按实测面积每平方米增价239元，均价2776元／㎡；2、乙方原有30户已按每平方米增价378元付了款办理了网签的同样按每平方米增价239元结算，业主多交房款由乙方负责结算后逐一退款……5、乙方购房户按调增价239元/㎡由乙方负责计算出每户的应缴尾款及代收缴。甲方凭乙方的收缴尾款凭据给业主办理网签交房等手续。乙方代收款根据收款进度分期分批支付给甲方。收款、交房工作双方在四月底以前共同完成。7、乙方购房户222名业主已向法院提起诉讼，对这次同意按市政府的调解结果每平方米加价239元交款网签收房的，由乙方单位负责按法律程序办理撤诉手续。8、乙方购房户不同意调增价收房的，由甲、乙双方和乙方购房户三方办理交接手续，即“三方”认同购房职工姓名、住房栋房号和已交房款、车位款合计款额、未交楼层增价款的购房户在已交款额中折扣后移交甲方，乙方不再参与甲方与该购房户的调处。10、乙方购房户网签商品房买卖合同后，需交纳相关费用的，甲方必须提供国家和郴州市政府的相关文件依据，并按《商品房买卖合同》规定及时办理产权证，其办证的有关费用的承担按郴州市政府规定执行。甲方应尽最快速度尽早为乙方购房户办理产权证。乙方购房户也可自己到相关部门办理产权证，甲方必须无条件提供有关资料。甲、乙双方结算购房款时，乙方留存30万元，待甲方为乙方购房户全部办完产权证发给购房户后，乙方一次性全部付给甲方。”该《补充协议》签订后，郴州市质量技术监督局职工团购户中已有200余户按该协议约定每平方米增价239元办理了房屋交付手续。二、本院查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、杨智勇与新天地公司所签订的《商品房认购合同》是否具有商品房买卖合同性质及新天地公司应否依约履行交房义务；二、新天地公司是否存在延期交房的行为，是否应承担违约责任。关于焦点一。杨智勇与新天地公司签订的《商品房认购合同》就诉争房屋基本情况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、供水、供电等设施、违约责任等已作了具体明确的规定，该认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且新天地公司按约定已收受购房款，杨智勇所购房屋的房号也已经确定，故双方所签订的《商品房认购合同》具有商品房买卖合同性质，合法有效。刘艳娥要求新天地公司依约（双方事后协商变更的，以变更内容为准）履行交房义务，符合法律规定，依法予以支持。本案应定性为商品房销售合同纠纷，一审法院定性为商品房预约合同纠纷处理不当，本院予以纠正。关于焦点二。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，团购委是郴州市质量技术监督局团购职工共同成立的一个团购组织，陈新华是团购委主任，代理郴州市质量技术监督局团购户与新天地公司协调房屋买卖过程中的相关事务。杨智勇作为团购户，对其推选的组织和代表代理其实施的民事行为，即团购房买卖相关事宜，应承担民事责任。事实上，团购委与新天地公司签订《商品房委托代建协议》，杨智勇购买团购房、缴纳房款、确定房号等行为均是通过团购委进行，故团购委与新天地公司签订的《商品房委托代建协议》及关于处理团购房买卖事宜的行为对杨智勇均具有约束力。新天地公司施工中遭遇罕见溶洞、政府调规、红旗渠道搬迁等不可预见的情形，经与团购委协商，双方已达成将工期延期至2012年12月31日的意见。期间，因新天地公司就上述情形向团购委提出每平方米需增加成本费用的要求，双方就此产生纠纷并多次进行协商。团购委于2014年12月26日代杨智勇及其他团购户按协议、合同约定交清全部房款。后新天地公司于2015年1月19日向团购委送达交房通知，该通知表明新天地公司同意出具交房手续。同年4月9日的《补充协议》对同意增价的团购户，确定交房时间为4月底前，对不同意增价的团购户的交房时间未另作规定。据此可视为双方对交款时间和交房时间进行了协商变更。故新天地公司不存在逾期交房行为，刘艳娥要求新天地公司支付逾（延）期交房违约金的上诉主张，本院不予支持。综上，刘艳娥的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初106号民事判决；二、郴州市新天地房地产开发有限公司限于本判决生效后一个月内向刘艳娥（原审原告杨智勇之妻）履行交房义务；三、驳回刘艳娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费973元，由杨智勇负担893元，由郴州市新天地房地产开发有限公司负担80元；二审案件受理费2584元，由刘艳娥负担2004元，由郴州市新天地房地产开发有限公司负担580元。本判决为终审判决。审 判 长  谢末钢代理审判员  郑芝康代理审判员  郝 敏二〇一七年三月二日书 记 员  何淑琪附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。