广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法张民一初字第1074号
原告（反诉被告）：孟秀芳，女，汉族，1973年12年18日出生，住广东省佛山市南海区。
被告（反诉原告）：严志坤，男，汉族，1962年6月27日出生，住广东省阳春市。
委托代理人：罗英思，女，汉族，1968年11月12日出生，住广东省阳春市。
原告孟秀芳诉被告严志坤房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员杨颖适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟秀芳，被告严志坤及其委托代理人罗英思到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年6月2日签署了房地产租赁合同，合同期为2013年6月10日-2014年6月10日为1年，在合同期内原告一直按时交纳被告的各项费用。合同到期前，原告向被告约定到期后不再续租，后来，由于原告小孩读书需要，原告与被告约定多租2个月，被告也同意了。原告按约定于8月份前搬走了，被告也收了钥匙并把门锁更换，但被告一直不退还2700元押金给原告。原告已找健康花城物业管理处、开发区中山港居委会、中介绿树房地产等工作人员，经多次沟通无效。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.解除原被告签订的房屋租赁合同；2.被告退还原告押金2700元；3.被告向原告支付9月、10月电话费200元；4.被告向原告支付误工费、车费合计500元；5.承担本案诉讼费用。
原告对其陈述事实在诉讼中提供的证据有：租赁合同、物业资产明细表各1份；押金收据、房屋租金收据各1份；中介收款收据1份；短信信息1份；通话清单1套；银行流水1套。
被告答辩并反诉称：1、双方通过房屋中介签订的《房地房租赁合同》合法有效，租赁期限为2013年6月5日到2014年6月5日，双方应当按照合同的规定享有权利和履行义务，合同期并非原告所讲的2013年6月10到2014年6月10日，由于原告称其工资发放日为每月的10日，所以约定缴纳最近的时间为每月的10日。根据《房地产租赁合同》第四条第三款规定：“承租方应该及时缴纳租金及其他费用。逾期缴纳租金或其他费用累计超过五百元（500元人民币）押金两千七百（2700元人民币）转化为定金并由出租方没收”，原告自租赁房屋后每个月都超过交纳的期限，被告有权没收原告所交押金，尤其在2014年7月25日，拖欠租金期限已远超过双方约定的交纳的期限，被告有权没收原告所交押金。在起诉状中原告称一直按时交租和交纳各种费用不符合实际情况。2、被告否认原告起诉状中提到的同意续租两个月的说法。事实上被告只同意原告在租赁期满后续租一个月，即在2014年6月5日至2014年7月5日，期间原告仍有权居住租赁房屋并按时缴纳租金及其他费用。续租期届满后（2014年7月6日合同）第三条第四款规定，合同期满如不续租，被告在原告结清所用费之日起的三日内退还押金，事实上原告不仅拖欠7月份的租金及其他费用还拒绝搬离出租房屋一直拖至8月份，所以被告亦有权不予以退还押金，而用以抵押7、8月份的租金以及各种费用。二、原告诉请被告赔偿其他的电话费，误工费、车费等无理无据。三、原告在租赁房屋期间肆意将地砖和家私损坏。由于被告广州租屋居住困难，才将此出租屋给原告居住，来互补家庭的困难，如今被告出租屋无法出租，就成被告家庭生产困难重重。被告有权要求原告赔偿损失费伍仟元（5000元）人民币。四、原告在搬离出租屋当日（8月30日），未经被告同意，亦没有找物管抄水表、电表等。8月31日被告连同中介、物管等人来出租屋时，原告拒交钥匙，拒不见面，被告等候三日都没法联系原告，后来原告只通知其朋友要求被告交还（1600元）人民币。8月31日被告和物管人员抄水表时，突然爆水管，导致被告加重地板砖损坏，还有楼下405、305房的墙壁严重损坏，所以被告有权追讨原告所造成的损失，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。综上，被告为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院判令原告赔偿被告5000元损失。
原告针对反诉答辩称：原告认为被告要求原告进行赔偿是没有法律依据的，请求法院驳回被告的反诉请求。
被告对反诉请求及其陈述事实在诉讼中提交的证据有：照片1套；租赁合同、物业资产明细表各1份；收款收据2份；短信清单5张；银行存款流水1套；港华燃气有限公司用气明细表1份；说明1份。
庭审中，严志坤申请证人颜某某出庭作证，该证人为绿树人家地产公司的工作人员，拟证明以下事实：孟秀芳在涉案租赁物租期届满后委托证人到涉案租赁物处验房，验房时证人检查了部分电器，涉案租赁物的其他方面没有作细致检查，认为该租赁物大致没有问题。
依据上述证据及当事人的陈述，本院查明：2013年6月3日，严志坤与孟秀芳经绿树人家地产公司介绍，签订房地产租赁合同1份（合同编号：NO.LS0002387），合同约定由孟秀芳向严志坤租赁位于中山市火炬开发区健康花城＊＊幢505房，租期为2013年6月5日至2014年6月5日，每月租金为1350元，签订合同时孟秀芳需向严志坤支付2700元押金。租赁期间管理费、水电气费用、清洁费等杂费由孟秀芳承担，孟秀芳需于每月10日前支付当月租金。孟秀芳应及时足额缴纳租金及其他费用，若拖欠租金超过7天或拖欠租金、管理费、水电费等杂费累计超过500元，严志坤有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由严志坤没收，严志坤有权向孟秀芳进一步追究责任。孟秀芳承租期间墙壁及物品人为损坏要按价赔偿。合同还约定其他条款。合同附件物业资产明细表中注明钥匙数目为肆条，备注一栏标注了涉案租赁物出租给孟秀芳前存在的部分毁损情况（衣柜把手损坏、电脑桌损坏、马桶盖损坏、主人房小孩房门锁损坏等）。2013年6月3日，严志坤出具收据2张，其中1张载明收到孟秀芳交纳房屋按金2700元，另一张载明收到孟秀芳交纳租金1350元并备注“此房租是2013年6月到7月份房租，按合同此房屋租金已交2013年6月10日至7月9日的租金”。根据孟秀芳、严志坤提交的短信记录可知，2014年7月份孟秀芳使用涉案租赁物产生的费用里有30元未向严志坤支付。2014年8月份孟秀芳使用涉案租赁物产生的租金、水电气、电视费、物业管理费尚未向严志坤交纳。孟秀芳主张2014年8月尚欠严志坤租金900元、水费11元、电费176.38元、煤气费11.6元、物业管理费82元、电视费20元，上述费用孟秀芳以承租20天为计算周期。严志坤主张2014年8月孟秀芳尚欠租金1350元、电费176元、水费物管费合计133.89元、煤气费11.55元、电视费30元，上述费用严志坤以承租30天为计算周期。涉案租赁合同到期后，严志坤与孟秀芳没有再签订书面租赁合同，孟秀芳继续使用涉案租赁物至2014年8月30日搬离涉案租赁物，搬离时未将涉案租赁物钥匙交还给严志坤。严志坤经孟秀芳的朋友开门于2014年8月31日对涉案租赁物进行查验，查验后，孟秀芳的朋友只同意给付部分房门钥匙给严志坤。期后，严志坤更换了涉案租赁物的大门锁。2014年10月13日，孟秀芳诉至本院，提出前述请求。庭审过程中，孟秀芳将涉案租赁物剩余的两条房门钥匙交还严志坤。
另查：涉案租赁物每月需交纳物业管理费123.25元、电视费30元。中山市宇宏物业服务有限公司宇宏健康花城一期住户服务中心于2014年11月25日出具说明1份，载明该物业管家与严志坤于2014年8月31日到涉案租赁物抄水表时打开家中水龙头没有水，当打开水表总阀时发现厨房水龙头爆水，发现客厅地板部分翘起破裂，厨房餐厅地板翘起及厨房一水龙头、卫生间一花洒管损坏。505房业主（即本案被告严志坤）及时清理渗水，但地面积水渗至405房导致该房一个衣柜、一个书架家私等损坏。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点有：1.严志坤没收孟秀芳的押金有无法律依据；2.若没有，严志坤应向孟秀芳返还多少钱押金；3.孟秀芳是否需要向严志坤赔偿5000元损失。针对上述争议焦点，本院作以下论述：
对于争议焦点一。根据庭审记录及孟秀芳、严志坤提供的短信可知，严志坤在2014年8月16日向孟秀芳发短信催缴2014年8月份房租及杂费，可视为涉案的租赁合同到期后，孟秀芳与严志坤双方一致合意由孟秀芳继续承租涉案租赁物。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故在2014年6月至2014年8月期间，涉案租赁合同继续有效，严志坤与孟秀芳之间成立不定期租赁合同关系。涉案租赁合同约定孟秀芳应该及时足额缴纳租金及其他费用，如拖欠租金超过七天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过500元，严志坤有权解除合同，押金自动转化为定金并由严志坤没收。即在严志坤解除合同的条件下，其有权没收孟秀芳的押金。但本案中，孟秀芳每月有根据严志坤短信内容交纳租金、杂费，且在承租涉案租赁物期间，严志坤没有解除双方签订的租赁合同，双方签订的租赁合同一直处于履行状态，孟秀芳在履行涉案租赁合同过程中并无出现根本违约行为，严志坤无权没收孟秀芳交纳的押金。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”对于孟秀芳与严志坤在2014年6月至8月期间的不定期租赁合同关系，孟秀芳可以随时解除，孟秀芳在8月30日搬离涉案租赁物，并无违反合同约定。
关于争议焦点二。根据房屋租赁交易惯例，承租者使用出租房屋，不足一个月的，按一个月收取房租。孟秀芳在2014年8月使用涉案租赁物20天，虽不足一个月，应按一个月向严志坤支付当月房租。由于涉案房屋物业管理费、电视费为按月收取费用，孟秀芳在使用涉案租赁物的当月，亦应按月交纳上述费用。故孟秀芳在2014年8月使用涉案租赁物应向严志坤支付房租1350元、电视费30元、物业管理费123.25元、水费11元、电费176元、煤气费11.6元，以上合计1701.85元。另孟秀芳在承租涉案租赁物期间仍拖欠严志坤2014年7月未缴费用30元，故孟秀芳因使用涉案租赁物合计拖欠严志坤1731.85元。由于在孟秀芳办理涉案租赁物后，并未将涉案租赁物的钥匙全数归还给严志坤，导致严志坤处于安全考虑对涉案租赁物的大门进行换锁处理，并由此支出换锁费用150元。该换锁行为系因孟秀芳未及时向严志坤归还涉案租赁物大门钥匙所致，孟秀芳应对该换锁的费用承担赔付责任，严志坤主张的换锁费用属于合理范围，本院予以确认。故孟秀芳合计应向严志坤支付1881.85元。综合本案中孟秀芳、严志坤向本院提交的证据显示，孟秀芳在承租涉案租赁物作为住房使用的过程中确实对涉案租赁物的部分物件产生损耗，但该房作为出租房供人使用，出现损耗是正常现象。《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”因此，孟秀芳不需要对使用租赁物过程中对租赁物产生的正常损害承担赔偿责任。故严志坤应向孟秀芳退还818.15元。
关于争议焦点三。根据严志坤的陈述及其提供的证据可知，涉案租赁物的水龙头爆裂导致水淹情况发生在严志坤对涉案租赁物进行验房之时，该涉案租赁物已经处于严志坤的控制之下，严志坤完全有能力控制水龙头爆裂对房屋造成的影响。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”即主张财产损害赔偿必须具备三个条件：有侵权行为人、有财产损害结果的发生、侵权人对损害结果的发生具有因果关系。本案中，严志坤主张水龙头损坏导致水淹地板，造成涉案租赁物及楼下住房的财产损害赔偿，但水淹情况发生的行为实施人并非孟秀芳，该损害结果亦非在孟秀芳使用涉案租赁物过程中产生，孟秀芳非造成水淹损失的侵权人。严志坤据此主张孟秀芳赔偿5000元，理据不足，本院不予支持。
关于孟秀芳诉请严志坤支付电话费、误工费及车费，根据涉案租赁合同显示双方并未作出此项赔付的约定，且孟秀芳未能向本院提交充分证据证明该部分支出系因本案诉讼事实所产生，应承担举证不能的责任，本院对孟秀芳该部分诉求，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告严志坤应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告孟秀芳退还押金818.15元；
二、驳回原告孟秀芳的其他诉讼请求；
三、驳回被告严志坤的反诉请求。
案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交25元），由原告孟秀芳负担17元，由被告严志坤负担8元，被告负担部分应于判决生效之日起七日内径付原告；反诉费25元（被告已预交25元），由原告孟秀芳负担。
如果被告严志坤未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 杨 颖
二〇一四年十一月二十八日
书记员 陈体恒
姚志姬