江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民终1158号上诉人（原审被告、反诉原告）：先歌音响（吉安）有限公司，住所地江西省吉安县凤凰镇工业园先歌科技产业园，统一社会信用代码91360800664767888L。法定代表人：邱英杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹勇，江西文冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄午媛，女，1981年5月5日生，汉族，住江西省吉安县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖爱芸，女，1976年1月17日生，住江西省吉安县。上诉人先歌音响（吉安）有限公司因与被上诉人黄午媛、肖爱芸租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安县人民法院（2017）赣0821民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人先歌音响（吉安）有限公司上诉请求：1、撤销原判第二项，改判上诉人不承担被上诉人装修损失（447670.93元）；撤销原判第三项，改判上诉人不予退还被上诉人押金20000元，或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费，一审鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的装修损失应自行承担。1、合同不能履行的责任应由其自负。根据合同约定，消防验收及审批手续由被上诉人负责办理，被上诉人在装修工程中并无消防设施（装修评估报告中能反映），自然无法办理宾馆消防审批手续，其合同目的无法实现的原因在于被上诉人。2、被上诉人明知上诉人所租赁的房屋情况。被上诉人早在2014年就已开始租赁上诉人房屋开店经营，现在已转租了两间给他人，还有一间店面被上诉人在本次诉讼期间仍在使用（与三楼一起装修，但未就该店面诉请解除合同），被上诉人对涉案房屋未办理消防整体验收的情况是知情的，况且作为宾馆经营者也有义务了解租赁房屋的消防验收情况。3、涉案房屋实际已达消防要求。吉安县消防大队2015年出具的整改通知只是对办公楼、厂房、仓库提出了整改要求，涉案房屋为宿舍楼，不在整改范围，这说明宿舍楼符合消防要求。4、被上诉人没有按合同约定交纳房屋租金，根据合同第二条第3项的约定，上诉人有权解除合同，因被告违约所造成的损失也应由其自担，押金不应退回。5、装修属于被上诉人自行扩大的损失，不应该由上诉人进行赔偿。二、即使上诉人应承担责任，评估报告存在诸多瑕疵不能作为损失计算的依据。1、双方合同约定租赁期限为五年，五年后不可移动物归上诉人所有，按理评估值减残值才是被上诉人的实际损失。鉴定人出庭时明确回答可以按折旧率计算出残值，但法院要求其做补充鉴定时却答复无法计算，这是不负责任的表现。2、评估报告按住宅装修的标准评估脱离了本案实际，涉案装修为经营性质，装修材料及装修质量与家装相比相差很大，且现场凭肉眼就可以看到装修质量明显低劣，评估报告没有根据质量情况进行价位调整明显不公平。3、评估报告对有些物品的评估没有价格依据，有些物品有明确的品牌，如花洒（水牧王）、水龙头（水牧王）、坐盆（威登·路易），但没有按自身的品牌进行评估。4、被上诉人没有提供证据证明其装修时有地面防水，上诉人提供证据证明屋面渗水严重，应该没有做防水，鉴定报告却主观认为其做了防水，并据此作出评估，该评估意见没有事实依据。5、鉴定中心对补充鉴定的申请的答复没有相关的依据，无法让人信服。三、房屋装修中未形成附和的可移动物品不应计算在损失之列。电视机、空调、热水器等家电，均是未形成附和的可移动物品，不应将此计算在损失之列。被上诉人黄午媛、肖爱芸辩称，上诉人事先并没有告知被上诉人房屋没有办理消防手续，也没有要求被上诉人去办理消防手续，被上诉人认为，按常理如此规模的厂房应该要达到消防要求。评估报告是按程序进行的评估，应当予以采信。请求二审法院维持一审判决。黄午媛、肖爱芸向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告2016年5月5日签订的租赁合同；2、判令被告赔偿原告装修等损失517858.6元（评估费13500元、资产评估值464358.61元、房屋水电装修4万元）；3、判令被告退还2016年8月1日至2017年1月31日的租金49397元及押金2万元；4、诉讼费用由被告承担。先歌音响（吉安）有限公司向一审法院反诉请求：1、判令解除反诉原、被告2016年5月5日签订的租赁合同；2、判令反诉被告支付2017年2月1日至房屋交还给反诉原告之日止的租金53508元（每天270.64元），反诉被告所交押金不予退还；3、反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年5月5日，原告黄午媛、原告肖爱芸之夫（梁继辉，已离世）与被告先歌公司签订租赁合同，合同约定被告将其自建的4号宿舍楼第三层（面积1029㎡）以每平方8元/月的价格（年租金98784元）租赁给原告自主经营旅社，合同租期5年（2016年8月1日至2021年7月31日止），预交押金2万元。合同同时载明：“对于消防部门要求校验的证件由乙方自行办理”及“在消防验收、安监上的等相关工作均由乙方自行处理完善”。2016年4月28日、2016年5月6日，被告分别收到原告交来的押金2万元、4号宿舍楼三楼半年租金49392元（2016年8月1日至2017年1月31日止的租金）。嗣后，原告即对合同所涉房屋按旅社业标准进行装修，2016年7月底装修完成。后原告在办理消防许可证时，因被告所建宿舍楼未进行消防设计审核（消防设计备案）和消防验收（竣工验收消防备案），导致包括原告开办旅社所需的消防许可证在内的二次装修验收无法通过，原告无法办理消防许可证，旅社无法开业营运，案涉房屋无法使用。原、被告双方由此多次洽谈未果，遂诉至法院。根据原告的申请，经原、被告双方选定，一审法院依法委托吉安鹭洲司法鉴定中心对案涉房屋因开办旅社而进行装修的资产价值进行了评估。2017年12月26日，吉安鹭洲司法鉴定中心出具编号为《吉鹭洲司法鉴字[2017]第215号》的资产评估意见书；2018年2月11日，吉安鹭洲司法鉴定中心出具《关于吉安县人民法院转来先歌音响（吉安）有限公司的复函》,认定案涉4号宿舍楼3楼工程评估值为447670.93元，原告支付鉴定费13800元。另查明，原告自2017年2月11日始未再缴租金。一审法院认为，一、原、被告签订案涉租赁合同的目的系用于原告开办旅社，但因消防验收问题导致原告开办的旅社无法营业已有一年有余，合同根本目的已无法实现。现双方均诉请解除案涉合同，一审法院予以支持。二、民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。虽原、被告租赁合同约定对于消防部门要求校验的证件由原告自行办理及在消防验收、安监上的等相关工作均由原告自行处理完善，但本案中原告无法完成消防验收主因在于被告自建楼房、厂房未进行消防设计审核（消防设计备案）和消防验收（竣工验收消防备案），才导致包括原告开办旅社所需的消防许可证在内的二次装修验收无法通过。被告作为建设方和出租方，在明知自建楼房消防验收不合格的情况下依然将4号宿舍楼3楼租赁给原告，已然违反诚实信用原则，对原告因此遭受的损失，理应赔偿。一审法院依据吉安鹭洲司法鉴定中心已出具的编号为《吉鹭洲司法鉴字[2017]第215号》的资产评估意见书及，认定原告开办的案涉旅社资产价值为447670.93元。现4号宿舍楼3楼旅社的资产均已以旅社的形式评估，将各资产拆除返还原告将导致物品价值的损毁，本着物尽其用、减少损失的原则，酌定被告赔偿原告装修旅社损失447670.93元为宜，4号宿舍楼3楼的所有资产归被告所有，对于原告诉请被告赔偿案涉房屋水电装修4万元因其未提供发票及其它有效证据支持其诉请，一审法院不予支持。三、民事主体从事民事活动时，应当积极主张自己的权利，怠于行使权力导致自身损失的，应负过错责任。原告在已明知其开办的旅社无法正常营业的情况下，未积极主张其权利，依然放任损失的发生，直至2017年7月5日方才立案起诉，期间依然存在租赁被告案涉楼房的事实，故负有给付租金的义务。原告诉请判令被告退还2016年8月1日至2017年1月31日的租金49397元，一审法院不予支持；但对其诉请判令被告返还2万元押金，因合同根本目的已无法实现，一审法院予以支持；反诉原告诉求判令反诉被告支付2017年2月1日至房屋交还给反诉原告之日止的租金53508元，原告因怠于行使自身权利，有租赁的事实，应给付被告租金，按案涉租赁合同约定的价格（面积1029㎡，每平方8元/月）支付2017年2月1日至起诉之日止的租金41160元（1029㎡*8元*5月）。判决：一、解除原、被告于2016年5月5日签订的关于先歌音响（吉安）有限公司四号宿舍楼三层的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）先歌音响（吉安）有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）黄午媛、肖爱芸损失447670.93元，4号楼3楼旅社装修附着物归被告所有；三、被告（反诉原告）先歌音响（吉安）有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）黄午媛、肖爱芸押金20000元；四、原告（反诉被告）黄午媛、肖爱芸于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）房屋租金41160元；五、驳回原告（反诉被告）黄午媛、肖爱芸其它诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）先歌音响（吉安）有限公司其它诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6841元、鉴定费13800元，由被告（反诉原告）先歌音响（吉安）有限公司承担；本案反诉案件受理费819元，由原告（反诉被告）黄午媛、肖爱芸承担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点有：一是评估报告能否采信？二是被上诉人的装修损失应当如何承担？三是上诉人应否退回２万元押金？关于第一个争议焦点。本案双方当事人自愿签订租赁合同，且合同内容不违反法律规定，应当认定为合法有效。在一审中，一审法院根据被上诉人的申请，依法委托吉安鹭洲司法鉴定中心对装修资产价值进行评估，鉴定人员会同双方当事人到现场对委托鉴定内容进行现场勘查，鉴定程序合法，一审庭审中鉴定人员周卫红出庭作证，鉴定机构对上诉人提出的补充鉴定申请也进行了答复。上诉人提出因双方约定五年后装修残值归上诉人，应核减五年后的装修残值，评估报告脱离了实际，有的物品没有按自身品牌进行评估等异议，本院认为，尽管合同约定五年后装修残值归上诉人，但因合同目的已无法实现，该约定不能再适用于本案；鉴定意见系鉴定人员根据现场勘验后作出，且有明确品牌的已按实际品牌估价，上诉人的异议理由不足以推翻该鉴定意见，该评估报告应予以认定。关于第二个争议焦点。本案双方当事人于2016年5月5日所签订的租赁合同约定，“所经营业务，在基础设施和装修上必须符合政府相关职能部门要求，在消防验收、安监上的等相关工作均由乙方自行处理完善”，但出租人出租的房屋必须符合使用的基本条件，本案造成被上诉人无法取得消防许可证的主要原因是因上诉人交付租赁的房屋未进行消防设计审核和消防验收，即本案上诉人交付给被上诉人的房屋消防初次验收未通过，上诉人交付了不符合出租条件的房屋给被上诉人，导致被上诉人装修工程的二次验收无法通过，上诉人对本案合同不能履行负有主要责任。与此同时，审慎义务系合同履行中的附随义务，被上诉人在合同已有明确约定，由己方自行处理消防验收、安监等工作情况下，未经了解清楚房屋主体消防验收是否通过，二次装修后消防许可证是否可能取得，即着手进行装修，未尽到应有的审慎义务，对造成本案损失具有一定的责任，在履行合同义务中亦具有一定过错，本院根据本案案情，酌定本案损失由被上诉人与上诉人按照3：7的比例承担责任。上诉人称可移动物品不应计入损失，但由于本案合同目的已不能实现，可移动物品不能确定是否能够处理、如果能够处理的话拆装及运输费用有多少、物品拆卸后的折损价有多少等等，本着公平公正的原则，本院对上诉人的该上诉意见不予采纳，即认定评估价447670.93元为本案损失额，由上诉人承担313369.65元，被上诉人承担134301.28元。关于第三个争议焦点。本案双方当事人均诉请解除合同，一审对于双方当事人要求解除合同的诉讼请求予以准许，本院予以确认。涉案房屋消防验收未通过是导致本案租赁合同解除的原因，而造成该结果的主要责任在于上诉人，故而上诉人上诉不予退还押金，本院不予支持。一审判决被上诉人支付2017年2月1日到起诉之日止的租金41160元，双方均未对此提出上诉，本院对一审该项判决予以确认。综上所述，上诉人先歌音响（吉安）有限公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省吉安县人民法院（2017）赣0821民初1174号民事判决第一、三、四、六项；二、撤销江西省吉安县人民法院（2017）赣0821民初1174号民事判决第二、五项；三、上诉人先歌音响（吉安）有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿被上诉人损失313369.65元，4号楼3楼旅社装修物（包括可移动物品）归上诉人先歌音响（吉安）有限公司所有；四、驳回被上诉人黄午媛、肖爱芸的其它诉讼请求；若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6841元、鉴定费13800元、反诉案件受理费819元，二审案件受理费8315.06元，合计29775.06元，由上诉人先歌音响（吉安）有限公司负担24409.24元，被上诉人黄午媛、肖爱芸负担5365.82元。本判决为终审判决。审判长  黄小红审判员  肖建文审判员  肖永兰二〇一八年五月十一日书记员  郭 琴