山东省邹城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邹民初字第3915号
原告：张玉华，女，1972年11月26日出生，汉族，居民，工人、邹城市西门里大街152号301室。
委托代理人：张光明，山东公明正和律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：孔某甲，女，2002年5月29日出生，汉族，学生，住邹城市唐村镇后唐村***号。
被告：孔某乙，男，2003年12月5日出生，汉族，学生，住邹城市唐村镇后唐村***号。
法定代理人：孔凡具，工人。
原告张玉华诉被告孔某甲、孔某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张玉华的委托代理人张光明，被告孔某甲、孔某乙的法定代理人孔凡具到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张玉华诉称，二被告的父母为孔凡群和李金艳，2013年1月5日孔凡群和李金艳意外身亡，孔凡具现在为二被告的监护人，2008年孔凡群和李金艳将涉案房屋出售与原告，至今没有办理过户手续，经向房管部门了解，被告有义务配合办理过户，为此诉至本院，请求：1、确认邹城市香港街邹房产证城区字第01083660-1以及01083660-2向下的房屋属于原告所有。2、判令被告立即协助原告过户至原告名下。3、诉讼费由被告承担。
被告孔某甲、孔某乙的法定代理人孔凡具辩称，同意原告诉讼请求中的房屋归原告所有，也同意协助原告办理过户手续。
原告为证明自己的主张，向本院提交证据如下：
1、2011年10月8日孔凡群、李金艳与原告的代理人张某甲在邹城市房管所签订的房地产买卖合同一份，该合同产生的背景是2008年孔凡群将房屋卖于原告后没有签订合同，过户的时候在房管交易所签订的合同，证明双方存在买卖的事实。
2、2008年12月29日孔凡群为原告书写的房款已付清的手续一份。内容：今将香港街亚圣街5号7号门面房出售给谢某，房款已付清，孔凡群签字。证明涉案房款已给付完毕，给付方式是折抵方式，这个条中的谢某是原告的母亲。孔凡群是认的谢某为干娘。借款商谈折抵房款都是谢某操办的，所以写的是谢某。
3、涉案房屋的房产证两份，邹城市香港街邹房产证城区字第01083660-1以及01083660-2。是孔凡群办理完房产证后随即交付给原告的。证明持有房产证来印证房屋买卖的事实。
原告张玉华申请证人孔某丙、张某甲、谢某出庭陈述证言。
证人孔某丙陈述证言的主要内容：大约2008年或者2009年孔凡群将房产卖给张玉华的。孔凡群和李金艳欠张玉华现金50万元。还有孔凡群和李金艳卖的张玉华的房子没有给人家钱，折抵30万元，共计80万元。2011年4月份孔凡群和李金艳与张某甲、张玉华，到房地产交易所办理过户我知道，但是我没有在场。张某甲替他姐姐签的字。张某甲与张玉华和孔凡群夫妇一块去的，这个事情我知道。
证人谢某陈述证言的主要内容：孔凡群是我干儿子，在2008年经我的手借了我闺女张玉华50万元。给打了个条用房子抵押的。我身份证地址上的房子本来让孔凡群住着结果他给卖了，也抵了30万，实际上这两个房子抵了80万元。是抵给张玉华的。同意这两个房子归张玉华所有。当时孔凡群给我打的条，其实是我闺女张玉华的钱。
证人张某甲陈述证言的主要内容：与孔凡群、李金艳签订的房屋买卖合同是我代表家里的意见代替张玉华签的字。这份合同的实际买受人是张玉华。当时张玉华委托的我，认可张玉华是实际买受人。
被告孔某甲、孔某乙的法定代理人孔凡具对原告张玉华提交的书证及证人证言均没有异议。
被告孔某甲、孔某乙的法定代理人孔凡具向本院提交证据如下：
山东省邹城市公证处公证书一份，证明孔凡具是孔某甲、孔某乙的监护人。
原告张玉华对被告提交的证据没有异议。
为查明案件事实，本院依法对案外人杜显清、张某乙进行了调查并制作笔录，主要内容如下：
杜显清陈述，2009年9月份，听说孔凡群要买铁东三巷的房子，就与其联系并签订了合同，合同上签订的价格是277000元，实际交付价格是29万元，当时为了少交税而少写的。过户时才知道该房产是他干爹张某乙的，没法过户，后来孔凡群又把他干爹张某乙、干娘谢某叫来签了合同才办的过户，过户后给了孔凡群29万元。
张某乙陈述，孔凡群是我义子，2008年12月29日前，孔凡群借的50万元是我女儿张玉华的，是我妻子谢某经手办的，所以2008年12月29日的条上有谢某的名字。杜显清陈述的都是事实，孔凡群卖了29万元，我们当时觉得买的低了，就与孔凡群协商同意卖房子的钱算欠张玉华的30万元了。
被告孔某甲、孔某乙的法定代理人孔凡具对法院调查的杜显清、张某乙的陈述没有异议。
经审查，对原、被告提交的证据及证人证言认证如下：
原告张玉华提交的证据及证人陈述的证言，被告对其没有异议，与本案有关联，可以作为本案的证据。被告提交的证据，原告没有异议，与本案有关联，可以作为本案的证据。
经审理本院认定，原告张玉华与被告孔某甲、孔某乙的父亲孔凡群系义姐弟关系，孔凡群称呼原告的父母为义父母。2008年孔凡群通过义母谢某先后向原告张玉华借款50万元，2008年12月29日，孔凡群出具收条一张：“今将香港街亚圣街5号、7号门面房出售给谢某，房款已付清。收款人：孔凡群。2008、12、29”。后孔凡群又将借住的张某乙、谢某夫妇位于邹城市亚圣府街铁东三巷3号的房产以29万元的价格卖于他人，并于收受房款后与张某乙、谢某夫妇协商算作欠原告张玉华30万元的债务。以上欠款80万元孔凡群未予偿还。2011年4月8日，为了清偿债务，孔凡群、李金艳夫妇与原告张玉华的委托人张某甲以房产抵债方式签订了房地产买卖合同一份：“甲方（卖方）：孔凡群、李金艳。乙方（买方）：张某甲。经甲乙双方商妥，就下列房地产买卖事项自愿订立本合同，共同遵守。一、甲方将座落在香港街5、7号的房地产（房屋所有权证书编号：01083660-1、-2.房屋建筑面积（大写）壹佰玖拾壹点柒肆平方米，土地使用证书编号：082518741，土地使用面积（大写）贰佰零捌点陆零平方米）出售给乙方。乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）伍拾捌万元￥580000元。付款方式：一次付清。三、甲乙双方同意甲方于2011年4月8日将上述房地产正式交付给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概有甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起七日内将定金退还给乙方，另外给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。六、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商方式解决。协商不成时，可向济宁市房地产仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼。七、上述房地产办理产权转移手续所需缴纳费用，由甲乙双方按规定各自承担；或双方另行约定：由乙方承担。……甲方：孔凡群、李金艳签名按印。乙方：张某甲签名按印。签约日期：2011年4月8日。”合同签订后，孔凡群、李金艳夫妇即将诉争房产的房权证交付给原告张玉华，并将诉争房产交付给原告占有使用至今。庭审中，原、被告均陈述合同中约定的58万元的价款是为了减少税费而少写的，实际价格为80万元。该房屋买卖合同的乙方张某甲承认该合同是受其母谢某及姐姐张玉华委托签订，谢某、张某乙夫妇承认该房产的买受人是其女儿张玉华，债权人亦是张玉华。
2013年1月5日孔凡群、李金艳夫妇因意外事故身亡，其法定继承人有孔某甲、孔某乙。因孔某甲、孔某乙尚未成年，其近亲属一致指定孔凡具为监护人并进行了公证。
由于孔凡群夫妇的意外死亡，致使双方抵债的房产无法办理过户手续，2014年12月2日，原告诉至本院，请求：1、确认邹城市香港街邹房产证城区字第01083660-1以及01083660-2项下的房屋属于原告所有；2、判令被告立即协助原告过户至原告名下。
上述事实主要是依据庭审查证，书证、法院调查取证证明的事实认定的，均已收存记录在卷。
本院认为，原告张玉华与被告孔某甲、孔某乙的父母孔凡具、李金艳之间存在80万元债权债务关系，被告的监护人孔凡具对此没有异议，且有证人孔某丙、张某甲、谢某及法院调查的案外人杜显清、张某乙的证言证实，对该事实本院予以认定。2011年4月8日，孔凡群、李金艳与张某甲签订的房屋买卖合同，实际为张某甲受原告张玉华委托与孔凡群夫妇达成的以房抵债的协议，抵偿债务的实际金额为80万元，对该事实被告的监护人孔凡具没有异议，且有证人孔某丙、张某甲、谢某、张某乙的陈述相互印证，本院予以认定。
《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。《继承法》第二条规定“继承从被继承人死亡时开始。”本案中被告孔某甲、孔某乙的父母于2013年1月5日去世，从即时起被告作为法定继承人因继承行为取得了登记在其父母名下的香港街5、7号房产的所有权。只是在处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。原告张玉华与被告的父母用于抵债的房产在被告父母去世前未在房地产管理部门办理产权转移登记手续，此时物权的转移尚未成就，原告张玉华并未取得该诉争房产的物权，而仅仅享有合同债权。故原告请求确认邹城市香港街邹房产证城区字第01083660-1以及01083660-2项下的房屋属于原告所有的主张，依法不予支持。
根据《物权法》第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告张玉华陈述其为诉争的香港街5、7号房产的实际买受人，房屋买卖合同中的买方签字人张某甲承认该合同是受其母谢某及姐姐张玉华委托签订，谢某、张某乙夫妇承认该房产的买受人及债权人是张玉华。因该房屋买卖合同实质为以房抵债协议，其实际债权人为原告张玉华，本院认定与孔凡群、李金艳签订买卖合同的实际买受人是原告张玉华。
法律规定，依法成立的合同受法律保护，被告孔某甲、孔某乙的法定代理人孔凡具对原告张玉华与孔凡群、李金艳于2011年4月8日签订房屋买卖合同以房抵债的事实予以认可，该合同是原告张玉华与孔凡群夫妇真实意思的表示，不违反法律规定，本院认定该合同成立。双方在合同中约定的房产成交价为58万元，但在庭审中原、被告均承认该房产的实际抵债价格为80万元，即孔凡群、李金艳夫妇欠原告的债务金额，属于当事人自认的事实，且与本院调查的事实能够相互印证，本院予以确认。孔凡群、李金艳夫妇已经履行了交付房权证及房屋的部分义务，但由于孔凡群、李金艳夫妇的意外死亡，致使合同无法履行完毕，原告也无法继续办理产权证。现被告愿意继续履行其父母与原告签订的合同，是对自己继承财产权利的处分，本院予以支持。原告要求被告立即协助将诉争房产过户至原告名下及承担诉讼费的请求，依法予以支持。原告张玉华与孔凡群夫妇在合同中约定了办理产权转移手续所需缴纳费用有原告张玉华承担，应按照约定履行。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第二十九条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告孔某甲、孔某乙于本判决生效后十日内协助原告张玉华办理邹城市香港街邹房产证城区字第01083660-1、01083660-××号房产的过户手续。
二、驳回原告张玉华的其他诉讼请求。
诉讼费11800元由原告张玉华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至于济宁市中级人民法院。
审 判 长 张亚瑟
审 判 员 尚旭洋
人民陪审员 周传利
二〇一五年四月十日
书 记 员 孟 飞