成都铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）成铁民初字第252号
原告（执行案外人）：张玲，女，1971年4月15日出生，汉族，身份证号码5108021971********，住四川省广元市利州区。
委托诉讼代理人：秦财福，四川蜀西律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘阳，四川泰常律师事务所律师。
被告（申请执行人）：盐源县新泉煤业有限责任公司，住所地盐源县。
法定代表人：吴登平。
委托诉讼代理人：高原，四川拓都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗亦文，四川拓都律师事务所律师。
第三人（被执行人）：成都中鹏房地产开发有限公司，住所地成都市青羊区。
原告张玲与被告盐源县新泉煤业有限责任公司（简称新泉煤业公司），第三人成都中鹏房地产开发有限公司（简称中鹏房地产公司）、重庆银行股份有限公司成都分行（简称重庆银行成都分行）、成都鹏远市政工程有限公司（简称鹏远市政公司）、曾贤麟案外人执行异议之诉一案，本院于2015年11月3日立案受理后，因第三人鹏远市政公司地址不明，本院依法公告送达相关法律文书。因原告申请，本院依法变更合议庭。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张玲及其委托诉讼代理人秦财福、刘阳，被告新泉煤业公司委托诉讼代理人高原、罗亦文，第三人中鹏房地产公司委托代理人胡学满、郑志强到庭参加诉讼。由于第三人重庆银行成都分行、鹏远市政公司、曾贤麟与本案没有法律上的利害关系，且曾贤麟在庭审时已经去世，合议庭决定重庆银行成都分行、鹏远市政公司、曾贤麟退出诉讼。本案现已审理终结。
张玲向本院提出诉讼请求：1.撤销（2015）成铁执异字第21号执行裁定书；2.判决立即停止对原告租赁的位于新都区马超东路2号1栋、12栋面积7112.55平方米的商业用房（维也纳广场）的强制执行；3.本案案件受理费由被告承担。2016年3月9日，原告向法庭提交《增加、变更诉讼请求申请书》，将第二项诉讼请求变更为“判决立即停止对原告租赁的位于新都区马超东路2号1栋、12栋面积7112.55平方米的商业用房（维也纳广场）的强制执行，并将已经强制腾退的房屋交还给原告”，并增加一项诉讼请求：判决支持原告的异议申请，维护其租赁权。事实与理由：原告认为本院2015年10月12日作出的（2015）成铁执异字第21号执行裁定书认定事实不清，证据不足，适用法律错误，且在审理期间严重违反程序方面的规定，应当撤销，原因是1.本院认定的房屋出租在后，第三人重庆银行成都分行抵押在前与客观事实不符；2.2015年5月4日本院依职权委托四川鹏程房地产土地评估有限公司于2015年10月9日作出的《评估报告》系本院自行委托，评估材料未经权利相对人质证，评估结论也未经原被告质证，评估结论与客观事实严重不符，价格明显虚高；3.本院在原告听证举证期限未满的情况下，裁定驳回原告的异议，剥夺了原告举证的权利，严重违反程序方面的规定；4.本院执行异议裁定未向第三人中鹏房地产公司送达，应当中止本案审理。
新泉煤业公司辩称，原告并非涉案房屋承租人，实际承租人在租赁合同中均约定放弃优先购买权，在设定抵押权时，出具了放弃承租的承诺书；2014年7月份签订的第二份租赁合同是新合同，签订在银行抵押权设定后，是无效合同；原告承租价格明显偏低；青羊区法院对本案无管辖权，其作出的判决书应当撤销。
中鹏房地产公司述称，因抵押担保合同约定了生效条件，生效条件未成立，所以抵押担保无效；公司提出了执行异议，本院未向公司送达相关法律文书，应中止本案审理；青羊区法院具有管辖权，其判决是合法有效的，确认了中鹏房地产公司应对原告承担责任；被告与重庆银行成都分行的债权转让存在违法行为。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己的主张提交了如下证据：1.两份《借款合同》及银行转款凭证、取款凭证、收款确认函，证明《借款合同》中约定的借款已由张玲实际支付，张玲与成都中鹏环保有限公司存在真实的借贷关系，张玲按约履行了自己的借款义务，但成都中鹏环保有限公司未按约定履行还款义务；2.两份《房屋租赁合同书》,证明租赁合同标的为位于新都区马超东路2号维也纳商业广场15053.71平方米商业用房以及6202.31平方米地下车库，约定的租金价格为张玲对成都中鹏环保有限公司享有的债权抵消20年租金；3.租赁房屋移交确认书、相关房屋租赁合同以及租赁收据，证明中鹏房地产公司在2013年9月16日与张玲签订第一份《房屋租赁合同书》后，即通知维也纳商业广场原有租户房屋租赁权已移交给张玲;4.民事判决书，证明青羊区法院以判决的形式确认了张玲租赁权的合法有效性；5.维也纳商业广场租金收支情况及明细表，证明原裁定认定的原告恶意串通，低价承租没有事实依据；6.借款协议及相关借据，证明张玲向成都中鹏环保的借款系其向龚裕玲所借；7.维也纳商业广场费用支出汇总表及相关收据、发票、工资发放明细，证明张玲取得执行标的租赁权以及维护执行标的的成本巨大，张玲与成都中鹏房产不存在恶意串通，以明显不合理的低价承租执行标的；8.评估报告、流拍说明、重庆银行与被告债权转让说明，证明其未保护原告优先购买权，无权对抗原告租赁权，重庆银行向被告的转让，行为违法。
被告质证认为:借款合同三性不予认可，借款支付方并非原告而是龚裕玲，收款方也并非中鹏房地产公司，对借贷关系真实性、合法性不认可；对2013年9月16日签订的租赁合同，租赁标的物与其他承租人租赁合同冲突，该租赁合同无效，损害了中鹏房地产公司的抵押权人与债权人合法权益，2014年7月1日的租赁合同，原告与中鹏房地产公司租赁合同是另外签订的一份新租赁合同，改变租期等内容，是在重庆银行依法设立抵押权之后，是无效合同；对实际承租人签订的租赁合同的三性予以认可；龚裕玲与原告借款协议三性不予认可；青羊区法院判决书，是原告恶意提起诉讼，青羊区法院对本案并没有管辖权，依据法律规定，青羊区法院判决书应予撤销。对原告出示的其余证据，被告均不予认可。
第三人质证认为龚裕玲与张玲之间收条，与其无关，对原告出示的其余证据均予以认可。
被告向法庭出示了案涉商业用房的真实承租人向重庆银行出具的放弃租赁承诺书，证明重庆银行设置抵押时，承租人知道房屋担保抵押情况，并承诺放弃租赁权，由中鹏房地产公司承担责任，中鹏房地产公司作为出租人也向重庆银行作出承诺，本案原告在设置抵押权时并不是实际承租人。原告及第三人对该证据三性均不认可。
本院2015年依职权委托四川鹏程房地产土地评估有限公司对涉案房屋2013年9月10日的租赁价值进行评估，对四川鹏程房地产土地评估有限公司的评估报告，原告质证认为租金计算方法不合理，没有体现实际租赁价值，不予认可；被告对评估报告三性均无异议；第三人对评估报告的租赁价值不予认可。庭审过程中，原告申请对该房屋的租赁价值进行重新评估，合议庭予以准许。评估过程中，原告张玲拒绝缴纳评估费用，本院按照其撤回申请处理。
原告出示的两份《借款合同》及银行转款凭证、取款凭证、收款确认函，客观真实，能够互相印证，本院予以采信。对维也纳商业广场费用支出汇总表及相关收据、发票、工资发放明细等证据，因与本案无关联，本院不予采信。对两份房屋租赁合同书的真实性予以确认，对其证明力将结合庭审情况进行综合评析。四川鹏程房地产土地评估有限公司出具的评估报告，客观公正，且无相反证据能予推翻，本院予以采信。被告向法庭出示的案涉商业用房的真实承租人向重庆银行出具的放弃租赁承诺书，不能达到被告的证明目的，本院对该组证据不予采信。原告在庭审中申请对被告出示的该组证据进行鉴定，因本案是案外人执行异议之诉，各方当事人争议的焦点是本案原告即执行案件的案外人张玲对本案诉争的标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，该组证据对案件审理结果没有决定性影响，原告申请鉴定的理由并不充分，故合议庭对原告的申请不予批准。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：2013年9月10日，案外人成都中鹏环保工程有限公司（以下简称中鹏环保公司）与原告张玲签订《借款合同》，约定其向张玲借款800万元，借款期限从2013年9月10日至同年9月16日，第三人中鹏房地产公司为此笔借款提供担保。2013年9月16日，张玲与中鹏房地产公司签订《房屋租赁合同书》，约定中鹏房地产公司将位于成都市新都区马超东路维也纳广场的商业用房15053.71平方米及地下车库6202.31平方米整体出租给张玲，期限20年，以中鹏房地产公司欠付张玲的借款800万元为作为租金抵消债务。2014年7月1日，张玲与中鹏房地产公司又签订《房屋租赁合同书》，再次约定中鹏房地产公司将位于成都市新都区马超东路维也纳广场的商业用房15053.71平方米及地下车库6202.31平方米整体出租给张玲，期限20年，将租金变更为以中鹏房地产公司欠付张玲的借款800万元及2014年1月8日的借款100万元和相应利息共计11290000元，并办理了公证。
2013年10月10日，案外人成都彭远市政工程有限公司与重庆银行成都分行签订总金额为9000万元的最高额授信业务总合同，本案第三人中鹏房地产公司与重庆银行成都分行签订最高额抵押合同，以本案所涉马超东路2号1栋、12栋面积7112.55平方米的房产提供抵押担保，并办理了公证。2014年8月22日，根据案外人重庆银行成都分行的申请，本院立案执行重庆银行成都分行申请执行鹏远市政公司、中鹏房地产公司、曾贤麟公证债权文书一案。执行过程中，本院于2014年7月31日以（2014）成铁非执保字第56号执行裁定书及协助执行通知书对中鹏房地产公司位于新都区马超东路2号1栋1-2楼；12栋4楼4号、5楼5号；12栋-1楼、1楼、2楼、3楼、6楼房屋予以查封。重庆银行成都分行于2015年6月23日申请变更被告新泉煤业公司为本案的申请执行人，本院于2015年7月1日裁定予以准许。2015年8月20日，本院在被查封房屋处张贴公告，要求上述房屋占有人于2015年9月5日前迁出该房屋，2015年8月24日，张玲向本院提出异议，本院于2015年9月10日立案审查，并于同年9月18日委托评估机构对涉案房屋2013年9月10日的租赁价值进行评估。四川鹏程房地产土地评估有限公司于2015年10月9日作出《评估报告》，本案涉案房屋中的马超东路2号1栋、12栋面积7112.55平方米在2013年9月公开市场租赁价格为每年300.73万元。2015年10月12日，本院裁定驳回张玲的异议，张玲于2015年11月3日向本院提起诉讼。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉，各方当事人争议的焦点是本案原告即执行案件的案外人张玲对本案诉争的标的马超东路2号1栋、12栋面积7112.55平方米是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于租赁价格问题。根据庭审查明的事实，案外人张玲是以中鹏房地产公司欠付张玲的800万元作为抵偿取得了中鹏房产公司名下马超东路维也纳广场的商业用房15053.71平方米及地下车库6202.31平方米的20年承租权。为了客观的评估案涉房屋的租金收益价值，本院依职权委托四川鹏程房地产土地评估有限公司对案涉房屋中的部分租赁收益进行了市场评估，《评估报告》的结论为“估价对象7112.55平方米商业用房在2013年9月1日价值时点的年租赁总价值为300.73万元”，即原告承租的房屋约一半的面积20年总计租赁价值达6000余万元，从此结论可以看出，张玲以远远低于市场价值的低价，从第三人中鹏房地产公司承租商业用房及地下车库。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，原告张玲是以明显不合理的低价承租本案所涉房屋。原告对此辩解理由是其存在经营及管理成本，这与本案租赁法律关系之间没有因果关系，且经营与管理成本的多少在租赁合同签订时并无法准确预估，并且成本并非恒定的数值而是一个变量，有时高有时低，故原告的辩解理由不能成立。
关于租赁权问题。经庭审查明，本案原告与第三人前后签订两份房屋租赁合同，第一份是2013年9月16日签订，2014年7月1日再次签订房屋租赁合同，并办理了公证。第二次所签订的租赁合同对合同金额、租赁期间等合同主要条款进行了修改，应视为双方签订的新合同，而中鹏房地产公司已经将本案所涉房屋于2013年10月10日抵押给了重庆银行股份有限公司成都分行。张玲与中鹏房地产公司在明知租赁标的物已经设定了抵押权的情形下，仍签订租赁期限长达20年的租赁合同，严重侵害了抵押权人合法权益，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，对原告的诉讼请求本院不予支持。
因本案是案外人执行异议之诉，审理的是原告是否享有足以排除强制执行的民事权益问题，原告及第三人认为本案在执行阶段存在的问题不属于本案审理范围。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案应当驳回原告的诉讼请求。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告张玲的诉讼请求。
本案案件受理费67800元，由原告张玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都铁路运输中级法院。
审判长 杨树全
审判员 纪雯丽
审判员 桑成蓉
二〇一七年四月十二日
书记员 舒 锐