兴辽公司与北大昌公司商品房预售合同纠纷两案
广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第335、336号
上诉人（原审被告）深圳兴辽实业有限公司。
法定代表人沈凤妆，执行董事。
委托代理人毛彩萍，女，汉族，1989年2月7日出生，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）深圳市北大昌经贸有限公司。
法定代表人张超良，董事长。
委托代理人万兵，广东中安律师事务所律师。
上诉人深圳兴辽实业有限公司（以下简称兴辽公司）与被上诉人深圳市北大昌经贸有限公司（以下简称北大昌公司）因商品房预售合同纠纷两案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第2055、2056号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本两案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年7月2日，北大昌公司（买方）与兴辽公司（卖方）签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定北大昌公司向兴辽公司购买位于深圳市福田区深南中路与广深高速公路交界东南的XX大厦X层G、H两套房产（以下简称涉案两套房产），其中：18H房屋总价款人民币（以下相同）4571152元；18G房屋总价款为3756951元。房屋使用用途为商务公寓。卖方应当于2008年6月28日前将房地产交付给买方，交付时，应发出《入伙通知书》，卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，房地产的交付时间为卖方交付房地产钥匙之日，卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，房地产交付时间为《入伙通知书》指定入伙期限届满之日。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条还约定，卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成房地产项目的初始登记。在房地产交付给买方之日起240日内，卖方应待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产卖方委托买方自行登记办证的备案申请，买方于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自房地产交付之日后的第240日起按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。
因兴辽公司未能及时履行为北大昌公司办理房地产证的义务，北大昌公司于2010年2月诉至原审法院。2011年6月15日，原审法院就北大昌公司起诉兴辽公司商品房预售合同两案作出（2010）深福法民三初字第385、386号民事判决书，判决兴辽公司应向北大昌公司支付2010年7月16日至2011年6月15日的迟延办证违约金，并在判决书生效之日起三十日内，协助北大昌公司共同向深圳市产权登记机关申请将涉案两套房产转移登记至北大昌公司名下。兴辽公司不服一审判决，上诉至深圳市中级人民法院。2011年12月19日，深圳市中级人民法院作出（2011）深中法民五终字第2319、2320号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该终审判决于2011年12月29日生效。2012年2月9日，北大昌公司向原审法院申请执行上述生效判决。
2012年7月19日，因兴辽公司不服深圳市中级人民法院（2011）深中法民五终字第2319、2320号民事判决书，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院作出（2012）粤高法民一申字第1462－1471号民事裁定书，将上述两案连同其余八宗同类案件，指令深圳市中级人民法院再审。深圳市中级人民法院于2012年12月14日作出（2012）深中法房再字第23、32号民事判决书，判决维持（2011）深中法民五终字第2319、2320号民事判决。
由于兴辽公司仍不履行协助北大昌公司办证义务，北大昌公司于2012年11月15日再次诉至原审法院，原审法院于2013年1月17日作出（2012）深福法民三初字第2388、2389号民事判决书，判令兴辽公司应于本判决生效之日起十日内向北大昌公司支付2011年6月16日起至2012年10月31日的迟延办证违约金（2388号案违约金为916058元、2389号案违约金为752893元）。兴辽公司不服一审判决，上诉至深圳市中级人民法院。2011年12月19日，深圳市中级人民法院作出（2013）深中法民五终字第650、651号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该终审判决于2013年7月5日发生法律效力。
2013年4月12日，兴辽公司向原审法院提交《关于请求裁定办理过户的申请》，原审法院于2013年5月20日作出（2013）深福法执恢字第166、167号执行裁定书，裁定将涉案两套房产转移登记至北大昌公司名下。涉案两套房产已于2013年7月15日过户至北大昌公司名下。
北大昌公司于2013年9月26日向原审法院提起本两案诉讼，请求：1、兴辽公司支付迟延办证违约金（2012年11月1日至2013年7月15日，2055号案违约金为386215元、2056号案违约金为469914元）；2、由兴辽公司承担诉讼费、保全费（每案评估费各1000元，两案共计2000元）。
原审法院认为，兴辽公司作为房地产买卖合同的出卖人，负有及时将出卖房屋所有权转移给买受人的义务，已生效的深圳市中级人民法院（2011）深中法民五终字第2319、2320号民事判决书、（2012）深中法房再字第23、32号民事判决书、（2012）深福法民三初字第2388、2389号民事判决书、（2013）深中法民五终字第650、651号民事判决书对兴辽公司的办证义务均予以了明确，并认定应从2010年7月16日开始计算迟延办证违约金。兴辽公司在判决生效后，拒不履行协助办证义务，涉案两套房产直至2013年7月15日方才取得房地产证，北大昌公司请求兴辽公司按照合同约定的房地产总价款日万分之四的违约金计算方法，支付2012年11月1日起至实际取得房地产证之日即2013年7月15日（计257天）的迟延办证违约金，理据成立，原审法院予以支持。计2055号案违约金为386215元（3756951×0.0004×257），2056号案违约金为469914元（4571152×0.0004×257）。兴辽公司辩称其已经两次通知北大昌公司办理房地产证，但北大昌公司一直拒绝办理相关手续，并未就其陈述向原审法院提交证据予以证明，原审法院对兴辽公司的该项抗辩不予采信。兴辽公司辩称其已经于2013年4月12日向原审法院执行局发出申请，请求法院将涉案房产强制过户至北大昌公司名下，因此，计算兴辽公司违约金的截止时间应为2013年4月12日止。原审法院认为，根据双方签订的房产买卖合同的约定，兴辽公司未履行涉案房产买卖合同的相关义务造成北大昌公司不能按约定期限取得房地产证，北大昌公司要求继续履行合同的，合同继续履行，自房地产交付之日后第240日起至北大昌公司实际取得房地产证之日止，兴辽公司按日向北大昌公司支付本房地产总价款万分之四的违约金，故违约金的计算截止日期应当至北大昌公司取得房地产证之日止，对于兴辽公司的该项抗辩主张，原审法院亦不予采信。关于北大昌公司请求兴辽公司支付房产评估费每案1000元，原审法院认为，房产评估费用并非由于兴辽公司违约造成北大昌公司的损失或必要支出，故原审法院对北大昌公司的该项诉讼请求不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、兴辽公司应于本判决生效之日起十日内向北大昌公司支付2012年11月1日至2013年7月15日的迟延办证违约金（2055号案违约金为386215元，2056号案违约金为469914元）；二、驳回北大昌公司其他诉讼请求。2055号案、2056号案案件受理费分别为7180元、8364元，因适用简易程序分别减半收取3590元、4182元，由北大昌公司分别负担9元、9元，兴辽公司分别负担3581元、4173元。2055号案、2056号案保全费分别为2456元、2875元，由兴辽公司负担。
上诉人兴辽公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、驳回北大昌公司的全部诉讼请求；3、由北大昌公司承担诉讼费。主要事实与理由如下：一、兴辽公司于2010年2月25日、3月31日两次通知北大昌公司办证，但北大昌公司拒绝办理相关手续，没有办证的原因在北大昌公司，兴辽公司没有违约，无需支付违约金。原审法院在（2010）深福法民三初字第385、386号案件中违反法定程序主动调取案外人三份《深圳市房地产买卖合同（预售）补充协议》，并以此推定北大昌公司已于2010年2月25日到兴辽公司处要求办证，还推定兴辽公司要求北大昌公司放弃追究迟延办证责任才导致不能办证。XX大厦有数百个业主，兴辽公司确与部分业主签署了关于“卖方同意将增加的房屋套内建筑面积赠送给买方，买方同意不追究卖方迟延办理房地产证责任”之条款，但这是兴辽公司与部分业主协商一致的结果，兴辽公司并未将此与办证挂钩，更不能以此推定北大昌公司于2010年2月25日到兴辽公司处要求办证。北大昌公司办理《房地产证》后交由银行保管，无法申请新的贷款，主观上并无办证的积极性，再加上与兴辽公司的诉讼正在进行中，为了获得更多迟延办证违约金，北大昌公司尽可能拖延办证。
二、《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第十条约定的240天办证期限的起算时间变更了合同第二十一条的约定，该条款不是格式条款。双方约定从北大昌公司提交办证资料及相关费用后计算办证期限，兴辽公司在签约时已告知北大昌公司自己正在申请将本项目中的商务公寓用途变更为写字楼，可能导致不能在交房后的240天内办证，北大昌公司签署公证声明同意功能变更，双方协商一致变更了办证的起算时间。
三、即使兴辽公司于2010年2月25日通知办证时要求北大昌公司签署补充协议，但没有证据证明兴辽公司第二次通知办证后要求北大昌公司签署补充协议，更没有证据证明2010年7月16日之后兴辽公司为办证设置任何前置条件，原审法院认定兴辽公司应从2010年7月16日开始承担延期办证的违约责任没有事实依据。
四、即使判令兴辽公司应向北大昌公司支付迟延办证违约金，最多应计算至2013年4月12日。兴辽公司于2013年4月12日向原审法院提交了《关于请求裁定办理过户的申请》，原审法院于2013年5月20日作出将涉案两套转移登记至北大昌公司名下的裁定。
被上诉人北大昌公司答辩称原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。主要事实和理由如下：兴辽公司前三个上诉理由已在生效判决中提出过并被驳回，第四个上诉理由不成立，兴辽公司未将《关于请求裁定办理过户的申请》作为证据提交，且《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定违约金计算至北大昌公司实际取得《房地产证》之日止。
本院经审理查明，本院作出（2013）深中法民五终字第650、651号民事判决的时间是2013年6月3日，而不是原审判决查明的2011年12月19日。
原审判决查明的其他事实无误，本院予以确认。
二审庭审调查中，兴辽公司确认未在2012年10月31日后通知北大昌公司办证及未依约向房地产权登记机关出具卖方委托买方自行登记办证的备案申请。
本院认为，兴辽公司的前三个上诉理由不能成立，已生效的（2011）深中法民五终字第2319、2320号民事判决、（2012）深中法房再字第23、32号民事判决对此已有详细论述，本院予以确认，不再赘述。
兴辽公司还主张其于2013年4月12日向原审法院提交将涉案两套房产过户登记至北大昌公司名下的申请，故迟延办证违约金应计算至该日。本院认为，申请人民法院强制过户不是兴辽公司、北大昌公司约定的办证方式，且兴辽公司确认未在2012年10月31日后通知北大昌公司办证及未依约向房地产权登记机关出具卖方委托买方自行登记办证的备案申请，故2012年10月31日之后的迟延办证责任依约仍应由兴辽公司承担，兴辽公司的该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。原审判决计算涉案两套房产2012年11月1日至2013年7月15日的迟延办证违约金的数额正确，本院予以确认。
综上所述，兴辽公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
335号、336号案件二审案件受理费分别应为7093元、8349元，均由兴辽公司负担。本院向兴辽公司退回案件受理费共计102元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 李开宇（兼）