广西壮族自治区德保县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1024民初405号
原告：梁某某。
原告：许某。
原告梁某某、许某的委托诉讼代理人：王柳青，广西凌盛律师事务所律师。
原告梁某某、许某的委托诉讼代理人：韦君，广西百澄律师事务所律师。
被告贵港市云上房地产投资开发有限责任公司。
法定代表人彭福上，董事长。
委托诉讼代理人：王京宝，广西中名律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏浩途，广西中名律师事务所律师。
原告梁某某、许某与被告贵港市云上房地产投资开发有限责任公司（以下简称贵港云上公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告梁某某、许某及其诉讼代理人王柳青、韦君，被告贵港云上公司的诉讼代理人苏浩途等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告交付位于德保县城关镇××“××”小区××单元××号房及××车库××号杂物间；2、被告按合同约定向原告支付逾期交房的违约金：其中住房自2014年10月31日起暂计至起诉之日止以337994元为基数，按日万分之一计19975元，车库自2014年10月31日暂计至起诉之日止以127000元为基数，按日万分之二计15011元，杂物房自2014年10月31日起暂计至起诉之日止以41000元为基数，按日万分之三计7269元，以上共计42256元；起诉之日起至实际交房日止的违约金按合同约定另计。3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：二原告为夫妻关系，2013年12月28日，原告与被告分别签订了《限价住房买卖合同》、《车库买卖合同》和《杂物房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于德保县城关镇德盛路458号的“芳山苑”小区1栋2单元1703号住房一套和×栋××号车库一间以及×栋×××号杂物房一间。其中住房总价为337994元，车库总价为127000元，杂物房总价为41000元。三份合同分别约定住房、车库和杂物房的交房时间均为2014年10月30日前，达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同时，三份合同均对逾期交付的违约责任作了约定，其中《限价住房买卖合同》约定住房逾期超过180天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《车库买卖合同》约定住房逾期超过三十日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总价款万分之二的违约金。《杂物房买卖合同》约定，出卖人如未按本合同约定按时交付使用的，则按总价款每日万分之三计算向买受人支付逾期交付的违约金。合同签订后，原告已依约全部付清了住房、车库和杂物房的购买款。其中住房首付127994元，通过银行贷款支付210000元，车库和杂物房为一次性付清。然而，被告却没有按合同约定的时间把住房、车库和杂物房交付给原告，被告的行为已构成违约，根据合同约定，应承担违约责任。由于无法与被告协商达成一致，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉。被告贵港云上公司辩称，一、关于向原告交付位于德保县城关镇××“××”小区××单元××房、××车库和××号杂物间的问题，被告已经于2014年11月13日正式通知原告来办理相关交房手续，但原告接到通知后，无故没有前来办理收房，并非被告不交付房子，对于房子、车库、杂物房我们根据合同履行交房义务，实际交房日为2014年11月13日。二、关于违约金的问题，被告有依据和理由不予支付，根据限价住房买卖合同第九条第五项的约定：供水供电相关部门停水或停电每日累计达5小时以上，气象部门记录日降雨量达到中雨的可延期一天，从施工到合同约定交房日2014年10月30日，根据停水停电和天气登记日志，因该方面原因累计延误，相应延期天数还大大超过13天。而正式通知交付房子的时间为2014年11月13日，因这些方面的相应延期，被告并没有超过实际约定的日期交房。且加上根据限价住房买卖合同第九条第二项的约定遇到重大节假日，被告可以按一天顺延一天，从项目施工到约定交房日，重大节假日大大超过这顺延交付的日期。而关于车库和杂物房的违约金的支付问题，根据车库买卖合同第四条约定以及杂物房买卖合同第五条的约定，由于自然灾害等不可抗力等，以及其他特殊原因（情况），被告可以根据实际情况予以延期。由于雨量大和停水停电频繁，政府办理手续效力低等特殊原因，该原因无法掌控，不随主观意志转移，属于特殊情况，依照约定延期，符合合同的约定，且车库、杂物房和房子同一个建设主体，所使用的不可抗力和有关约定同样适用。三、从2014年11月13日，为实际交房日，根据客观事实，被告根据合同约定，虽有顺延，但符合合同约定，不存在逾期交房，不存在违约情形，不来领房办理手续，是原告本身自身的原因，被告无过错及没有存在违约，所以无需承担。相反，根据限价住房买卖合同第十一条的约定：因买受人未能按照合同约定付清该房屋的所有费用（包括但不限合同备案信息费，公共维修资金，燃气管道安装入网费等等），出卖人有权不予交房。在本案中，原告没有交纳所有费用，根本不适合交房给他，被告保留追诉违约责任的权利。原告向法庭提供如下证据：1、限价住房买卖合同，拟证明双方之间存在住房买卖关系、被告违约、合同约定有被告逾期交付应支付违约金的事实；2、现金交款单、银行回单、收据，拟证明原告已付清住房首付款127994元的事实；3、住房公积金借款合同，拟证明原告已通过公积金贷款向被告支付剩余购房款210000元的事实；4、车库买卖合同，拟证明双方之间存在车库买卖关系、被告违约、合同约定有被告逾期交付应支付违约金的事实；5、收据、银行回单，拟证明原告已付清车库购买款127000元的事实；6、杂物房买卖合同，拟证明双方之间存在杂物房买卖关系、被告违约、合同约定有被告逾期交付应支付违约金的事实；7、收据、银行回单，拟证明原告已付清杂物房购买款41000元的事实；8、入伙须知，拟证明被告通知原告交房前须交清物业费才能进行义房；9、入伙通知书，拟证明被告于2014年11月13日通知原告于2014年11月18日到售楼部办理入户手续；10、电话录音（原告许津玮与与被告售楼中心工作人员协商交房事宜的通话记录，对方联系电话380×××2），拟证明被告方要求原告必须预交物业等费用才能交房。
被告对原告提交的证据2、3、5、7-9没有异议，对证据1、4、6的合法、真实性无异议，但对其证明目的有异议，对证据10不予认可，认为真实性无法确定，原告没有证据证明打电话的是被告的员工。
经庭审质证，原告在举证期限内向法庭提供的1-9证据，被告对证据的合法、真实性无异议，本院予以采纳，作为认定本案事实的依据。对于证据10，因被告到庭参加诉讼的诉讼代理人仅以无法确定接听电话者是否是被告工作人员为由提出质疑，而通话双方为本案原告梁某某与被告售楼中心工作人员，通话内容与被告向原告发放的《入伙通知书》及《芳山苑入伙须知》一致，可以互相印证，本院给予采信，作为认定案件事实的依据。
被告向法庭提交如下证据：1、发放入伙通知书，拟证明2014年11月13日通知原告进行交房，有原告本人的签字；2、监理日志，拟证明出现降雨等情况，交房时间延误的事实，被告没有存在违约；3、限价住房买卖合同，拟证明合同第九条第二项约定遇到重大节假日可以顺延，第十一条第一项第三小项有约定交房时须付清房屋相关费用。
原告对被告提交的证据1真实性无异议，但认为是被告自己附加的条件；对于证据2，其中只有2014年7月19日注明有中雨以上的天气情况的记录，所主张的停水停电也没有依据；对于证据3的证明目的不予认可。
经庭审质证，原告对被告向法庭提供的证据1-3的真实性没有异议，但不认可其证明目的，这些证据与本案事实有关联，能够证实相关案件事实，本院对这些证据的真实性予以确认。
根据上述举证、质证和认证意见及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年12月28日，原告与被告分别签订了《限价住房买卖合同》、《车库买卖合同》和《杂物房买卖合同》各一份，约定由原告向被告购买位于德保县城关镇德盛路458号的“芳山苑”小区1栋2单元1703号住房一套和×栋××号车库一间以及×栋×××号杂物房一间。其中住房总价为337994元，车库总价为127000元，杂物房总价为41000元。三份合同约定的交房（库）时间均为2014年10月30日前，达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。《限价住房买卖合同》第九条“交付期限及交付条件”约定如遇特殊原因，出卖人与买受人双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期的情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、其他非出卖人能控制的因素包括但不限于自然灾害、重大节假日等造成工期延期的；5、供水、供电相关部门停水停电每日累计达到5小时以上，气象部门记录日降雨量达到中雨的可计延期一天；以上相关因素出卖人应在合同约定的交付日期前15日将统计结果以书面形式告知买受人。被告于2016年7月5日向本院提交《数据调取核实申请书》，要求本院向水电部门和气象部门调取从2012年到2014年10月30日的水电停水停电的时间数据和下雨时间、下雨量的数据统计，根据上述合同条款规定，被告并未在约定期限内将发生工期延期的事项按约定方式通知或告知原告，且相关数据资料不属民事诉讼法第六十四条第二款规定的情形，本院不予采纳。《限价住房买卖合同》第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定住房逾期超过180天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；《车库买卖合同》第五条“出卖人延期交付车库的违约责任”约定住房逾期超过三十日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总价款万分之二的违约金；《杂物房买卖合同》第六条“违约责任”约定，出卖人如未按本合同约定按时交付使用的，则按总价款每日万分之三计算向买受人支付逾期交付的违约金。《限价住房买卖合同》第十一条“交接”第二款规定“由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人与买受人双方对延期交房的责任及产生的相关费用如下：1、如出现以下情况，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担由此产生的延期交房违约责任。⑶因买受人未能按合同约定付清该房屋的相关费用的（包括但不限于合同备案信息费、公共维修资金、燃气管道安装入网费等等）”。合同签订后，原告按约全部付清了住房、车库和杂物房的购买款。2014年11月13日，被告向原告发放《入伙通知书》，要求原告于2014年11月18日上午到芳山苑售楼中心办理入户前相关手续。同时发放的《芳山苑入伙须知》要求原告在办理入伙手续前，必须缴纳开发商收取的合同工本费20元、专项维修资金8元／平米／年（首次连续收四年），物业收取的预交一年的物业服务费、电梯使用维护、生活垃圾处理、二次加压费、水电公摊、停车位服务费，以及门禁监控系统安装费每户420元、装修保证金每户1000元、装修垃圾清运3.50元／平米。因原告不愿缴纳预收一年的物业服务等费用，被告拒绝为其办理交房手续，不向原告移交所购买的物业，双方多次协商处理未果，原告认为被告逾期交房构成违约，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告为实现各自的经济利益，自愿协商订立的合同，是双方的真实意思表示，符合法律规定，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告已经按约支付了全部的购房款，其按被告通知前去办理交房手续，因无法接受被告坚持原告必须预交一年的物业服务等费用才给予办理的条件，双方发生争议，被告至今拒绝交付原告所购买的物业。被告在入伙须知中要求原告缴纳的费用有两个部分，分别为以专项维修资金为主要内容的开发商所收取项目和以预收一年的物业服务等费用为主要内容的物业收取项目。关于专项维修资金，《广西壮族自治区﹤住宅专项维修资金管理办法﹥实施条例》第六条规定：“开发建设单位应当在商品房销售合同中以专门条款与购房人约定物业专项维修资金有关事项。条款内容应包括物业专项维修资金的交存数额、交纳方式等。”本案房屋买卖合同并未按此规定进行明确约定，且双方在协商解决争议的过程中，原告明确表示愿意缴纳专项维修资金，所以针对该项不存在争议，造成无法完成交接的真正原因是原告拒绝缴纳预收的物业服务等费用，而被告坚持先缴物业服务等费用才能办理交房手续。关于预收一年的物业费问题，现行国家法律法规没有规定物业费须多长时间缴纳一次，那么物业费的缴纳时间应当在当事人双方的合同中进行约定，本案购房合同中没有约定交房时业主须预交一年的物业服务等费用，被告以此拒绝办理交房缺乏法律或合同依据。被告在没有法律或合同依据的情况下，长期拒绝交付房屋（车库、杂物房），明显构成违约，应按合同规定承担违约责任。
综上所述，原告起诉请求被告继续履行合同即交付其所购买的物业，并按合同约定承担延期交房的违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持。被告提出房子、车库、杂物房已根据合同履行交房义务，实际交房日为2014年11月13日，虽有顺延，但符合合同约定，不存在逾期交房，不存在违约情形，不来领房办理手续，是原告本身自身的原因，被告无过错，所以无需承担违约责任的主张，因缺乏证据，理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条的规定，判决如下：
一、由被告贵港云上公司于本判决生效之日起10日内向原告梁某某、许某交付位于德保县城关镇德盛路的“芳山苑”小区×栋×单元××××号房、×栋××号车库、3栋303号杂物间；
二、被告贵港云上公司向原告梁某某、许某支付逾期交房的违约金（其中住房自2014年10月31日起至实际交房之日止，以337994元为基数按日万分之一计；车库自2014年10月31日起至实际交房之日止以127000元为基数按日万分之二计；杂物房自2014年10月31日起至实际交房之日止以41000元为基数按日万分之三计算）。
本案受理费856元（原告已预交），依法减半收取428元，由被告贵港云上公司负担。
上述债务，限被告于本判决生效之日起10日内一次性付清，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项―――法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 农建机
二〇一六年九月三日
书记员 农碧珠