重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第17343号
原告（反诉被告）重庆长安房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区建新东路260号，组织机构代码20283366-8。
法定代表人李毅，董事长。
委托代理人刘文勇，重庆潜卫律师事务所律师。
被告（反诉原告）冯琼，女，汉族，1981年1月27日出生，住重庆市万州区。
委托代理人林玉成，重庆公孝律师事务所律师。
委托代理人王伟，重庆公孝律师事务所律师。
原告（反诉被告）重庆长安房地产开发有限公司（以下简称长安公司）与被告（反诉原告）冯琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理后，依法由审判员胡可萍担任审判长、与代理审判员张红艳、人民陪审员晏慧耘组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘文勇、被告的委托代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）（以下均称原告）长安公司诉称：2010年3月30日，原被告签订《重庆长安锦绣天地商业步行街商铺租赁合同》，约定由原告将其所有的位于渝北区××街道××路××号××区××号商铺及其设施以每月34元/㎡，每年递增3%的价格出租给被告，租期为十年，被告于每月30日前向甲方支付下月租金及违约金等。合同签订后，原告依约将上述租赁物交付被告使用，被告2015年4月前也支付了租金，但自2015年5月至9月被告未向原告支付房屋租赁费用，且以各种理由推诿拒绝。故原告起诉来院，请求判令：1、被告向原告支付2015年4月18日起至2015年9月17日的房屋租赁费用361470元；2、被告向原告支付违约金（以每月租金72294元为本金，按银行2015年六个月以内贷款利率，分别计算2015年5月1日至9月17日租金的违约金，直至付清之日止）；
被告冯琼答辩及反诉称：我方未缴房租的时间是从2015年9月12日开始。因原告承诺可以停车的街道后不允许停车，改变了经营环境。经营困难，违约金过高，请求法院依法调整。反诉人租用1946平方米的物业经营米萝咖啡和常乐足道。由于被反诉人拥有物业相邻权人的反对，反诉人不能按照设计图纸设置烟道，导致因引导重新安装而额外花费12万元。反诉人投入经营后，被反诉人违反合同约定，所提供的中央空调不能满足反诉人经营需要，且费用明显超过合同约定，反诉人不得已自行投资65万元重新安装中央空调，导致成本增加。被反诉人违法同意第三方餐饮店占用消防通道，导致反诉人开设常乐足道于2014年9月因未通过消防验收被处罚和要求整改，后因反诉人无法还原消防通道，致使反诉人被迫关闭常乐足道，损失装修费等200余万，因双方多次协商未达成一致，故反诉请求要求判令：被反诉人赔偿上述损失277万元的50%即138.5万元。
原告针对反诉答辩称：被告的损失是否存在不明确，烟道是因相邻权产生的，与我方无关；租赁合同中对中央空调没有特别约定，我方已按约定提供使用，被告自行重新安装，损失应自行承担；因第三人占用消防通道，与我方无关，即使被告认为自己存在损失，也应向第三人主张。
原告为证明其诉讼请求，向本院举示了以下证据，原告举示的证据及被告的质证意见如下：
1、房产证及证明，拟证明原告是案涉房屋的产权人；
2、租赁合同，拟证明双方签订了合同及合同内容；
3、2015年8月27日证明，拟证明被告从签订合同后一直在使用案涉房屋；
4、发票、催缴租金函，拟证明被告于2015年4月14日向原告缴纳了2015年3月18日至2015年4月17日租金后就一直未缴纳租金。
被告对上述证据的真实性均无异议。
被告为证明其答辩意见及反诉请求，向本院举示了以下证据，被告举示的证据及原告的质证意见如下：
1、商铺租赁合同，拟证明合同11.3条约定，原告应提供中央空调供被告使用，但原告提供的空调不能满足我方的使用需要。原告对该证据真实性无异议，但认为11.3条约定是乙方与第三人共用一个中央空调，并未特别约定被告的使用要求，且我方实际已提供了空调。
2、志高中央空调合同书，拟证明因原告提供的中央空调不能满足我方需要，我方不得已花费38.6万元进行安装；原告对证据真实性不认可，因是复印件，且合同相对方不是冯琼，工程地点错误，被告租赁的地点是二层，报价表的项目也非租赁场地。合同签订在2010年12月29日，被告现才主张该损失不合常理。
3、申请，拟证明因原告不能提供烟道，我方不得已对烟道进行整改，向原告提出的申请；真实性不认可，是被告的单方行为，签字不知谁签的，且双方合同中也没有对烟道约定。
4、视频及其说明，拟证明原告要在室外开夜市，不允许停车了，改变了经营环境；原告不能提供满足使用的中央空调服务；烟道安装的现场图片、占用消防通道的视频。原告对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议。
综合原被告的举证质证，本院认证如下：双方对对方真实性无异议的证据，本院予以确认。被告举示的志高中央空调工程合同书系复印件，附件的工程项目非案涉场地，对其真实性本院不予采信；被告举示的申请是复印件，原告不予认可，本院不予采信。
本院根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，确认以下案件事实：2010年3月30日，以长安房地产公司为甲方，冯琼为乙方签订《商铺租赁合同》，主要约定：2、甲方将位于重庆市渝北区××街道××路××号××区××号商铺及其设施出租给乙方经营使用，租赁面积为1946平方米；3、租期自2010年8月1日至2020年7月31日；4、乙方承租商铺用于经营餐饮、休闲、保健类商业，经营品牌为米萝咖啡、足浴；5、租金每月34元/㎡，每年递增3%。租金应按月缴纳。乙方应于每月21日至30日期间向甲方支付下月租金，亦可将租金转账至甲方账户；9、乙方必须于2010年8月30日前完成装修工作。11.3、乙方与三区202、204号商铺共用一个中央空调系统，中央空调主机由甲方提供并安装，风管与终端由乙方提供并安装，乙方自行缴纳每月中央空调使用费，空调开放月份的中央空调费为10元/㎡；14.2.1、乙方如在租赁期内需要对商铺进行再次装修、改造或者设备更换，需事先征得甲方书面认可和消防部门的同意，所有费用均由乙方承担。14.2.3、乙方对于商铺内部需要自行安装空调，应当遵守《装修守则》的规定。乙方的安装方案必须报甲方，在征得甲方的同意和指定室外机的安装位置后，方可实施；15.1、若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金，乙方应当向甲方按所欠缴的租金费用的千分之三每日计算滞纳金。合同还约定了双方的其他权利义务。合同附件二中明确2014年8月1日至2015年7月31日月租金为72294元，2015年8月1日至2016年7月31日月租金为74473元.
合同签订后，原告依约将商铺交付使用。2015年4月14日，原告长安房地产公司出具发票，载明明付款单位为冯琼/重庆西游汇文化传播有限公司，房屋租赁费32463元，2015.3.18-2015.4.17。
2015年8月27日，长安物业管理有限公司锦绣城物业服务中心出具证明：兹有××商业街××区××商铺冯琼/重庆西游文化传播有限公司于2011年2月1日进场装修，后于2014年12月4日申请重新装修，截止至今商铺一直处于经营状态。
2011年5月20日，被告冯琼向原告公司招商部提出因招商时指定厨房烟道有误，现提出整改方案。原告陈述申请右上角是招商部的批示：“按此方案施工，如果不能达到环保局要求的排放和有业主投诉等问题，均自行负责。”
另查明，渝北区××路××号××区××号商铺已更改门牌号为渝北区××路××号附××号商业街××区××号。长安公司是渝北区××街道××路××号附××号××幢的房屋权利人。
本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律关于合同效力的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照协议的约定全面诚信履行义务。
双方合同约定了每月租金34元/㎡，每年递增3%，被告实际使用了租赁房屋，且未举示证据证明已支付2015年4月17日之后的租金，原告现要求被告支付2015年4月18日起至2015年9月17日的租金361470元（72294元/月×5个月），符合双方约定，本院予以支持。
同时，合同约定乙方应在每月21日至30日期间支付下月租金，若未在约定期限缴纳，应按所欠缴租金的千分之三每日计算滞纳金，该约定性质应属于违约金，现原告自愿要求按照中国人民银行同期同类贷款利率计算2015年5月1日至9月17日租金的违约金，属于对其权利的处分，本院予以确认。故被告应从2015年5月1日起至实际付清之日止，以72294元为基数，按上述标准计算2015年5月1日至5月30日的租金违约金；以此类推，从2015年6月1日起每月1日至实际付清之日止，均以72294元为基数，按银行同期贷款利率支付当月的租金违约金，最后一期为2015年9月1日起至实际付清之日止，以40966.6元（72294元/月÷30天×17天）元为基数，按银行同期贷款利率支付2015年9月1日至9月17日的租金违约金。被告提出因铺面的临街街道无法停车造成经营环境改变，不属于其拒交租金的合法理由，本院不予采纳。
关于被告要求原告支付138.5万元赔偿的反诉请求。合同并未约定烟道的提供标准，且约定乙方若需要对商铺进行改造和设备更换，需经过甲方认可，费用均由乙方承担。被告举示的申请即使真实，也仅能证明其按照约定向原告申请了烟道整改，并不能证明原告同意承担该费用；合同中约定被告与其他商铺共用一个中央空调，主机由甲方提供，现甲方亦按约提供了空调，被告认为无法经营满足使用需要而自行重新安装的费用，即便真实产生，要求原告承担亦无相关的合同依据及法律依据；被告提出的因未通过消防验收被处罚和要求整改，消防通道无法恢复造成的关闭常乐足道的装修损失，对相关的消防处罚和整改的事实未举证证明，且是否因原告原因造成亦无法核实，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百一十四条第一款，第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）冯琼于本判决生效后十日内支付原告重庆长安房地产开发有限公司2015年4月18日至2015年9月17日的租金361470元；
二、被告（反诉原告）冯琼于本判决生效后十日内支付原告重庆长安房地产开发有限公司2015年5月1日至2015年9月17日期间的租金违约金（计算方式为：从2015年5月1日起至实际付清之日止，以72294元为基数；从2015年6月1日起至实际付清之日止，以72294元为基数；从2015年7月1日起至实际付清之日止，以72294元为基数；从2015年8月1日起至实际付清之日止，以72294元为基数；从2015年9月1日起至实际付清之日止，以40966.6元（72294元/月÷30天×17天）元为基数，均按银行同期贷款利率支付当月的租金违约金）；
三、驳回原告（反诉被告）重庆长安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）冯琼的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本诉案件受理费7770元，反诉案件受理费8633元，由被告（反诉原告）冯琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 胡可萍
代理审判员 张红艳
人民陪审员 晏慧耘
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 叶小丫