山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 裁 定 书（2015）黄民初字第9745号原告：青岛泰华房地产开发有限公司。住所地：青岛市黄岛区。法定代表人：高玉军，该公司总经理。委托代理人：赵海城，北京市鼎鉴律师事务所律师。被告：青岛泰华集团有限公司。住所地：青岛市黄岛区.法定代理人：薛梁，该公司董事长。委托代理人：郭平军，河南宇萃律师事务所律师。被告：青岛赫尔利服装有限公司。住所地：青岛市黄岛区。法定代表人：田曙光。委托代理人：崔永鹤，男，1965年5月8日出生，朝鲜族，住山东省胶南市，该公司员工。委托代理人：尹瑞娟，山东汇正律师事务所律师。原告青岛泰华房地产开发有限公司（以下简称泰华房地产公司）为与被告青岛泰华集团有限公司（以下简称泰华集团公司）、青岛赫尔利服装有限公司（以下简称赫尔利公司）买卖合同纠纷一案，于2015年9月22日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。原告青岛泰华房地产开发有限公司诉称：原告取得广城工业园土地使用权的过程如下：2000年11月1日，原告与原胶南市经济技术开发区管理委员会签订《土地使用协议》，约定原告取得下列土地的土地使用权，该宗土地位于灵海广城经济园齐长城路以北、青岛舒乐鞋业有限公司以西，土地面积21540.01平方米，土地用于通用厂房建设，使用期限五十年，土地价格960300元，付款方式为签订协议交纳定金100000元，以管理委员会所欠原告工程款696048.61元同价折抵696048.61元，余款173251.39元自协议签订之日起六个月内付清。2006年12月29日，原胶南市人民政府作出南政字（2006）110号文件，《胶南市人民政府关于青岛银皓建材有限公司等单位完善用地手续的批复》，同意将胶南市完善城镇建设用地手续中的20173平方米土地使用权出让给原告，用于工业建设，出让期限为50年。2010年10月29日，原告与原胶南市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，原胶南市国土资源局出让给原告的宗地位于广城工业园，宗地总面积20173平方米，出让金总额为2159686元。按照整顿办发（2003）10号文件规定，按评估额的20%交纳出让金，共计431937元。2010年11月26日，原胶南市国土资源局向原告发放了南国用（2010）第G112605号国有土地使用证，载明，土地使用权人为原告，土地坐落胶南市齐长城路北、金海路南，地号GA-64-359，使用权类型为出让，使用权面积20173平方米，终止日期为2056年12月28日。至此原告缴纳了广城工业园的全部土地出让金，取得了该宗土地的土地使用权证。2002年11月12日，两被告签订《买卖合同》，约定该宗土地由被告泰华集团出售给被告赫尔利公司。原告认为：原告向原胶南市国土资源局交纳了土地出让金，于2010年11月26日取得了该宗土地的土地使用权，被告泰华集团在没有取得原告授权的情况下，将原告的土地使用权出售给被告赫尔利公司，该合同未经原告追认，属无效合同。故诉至本院，请求法院依法确认两被告于2002年11月12日签订的《买卖合同》无效；本案诉讼费用由两被告承担。被告青岛泰华集团有限公司辩称，针对原告的起诉，泰华集团与被告赫尔利只对赫尔利产生效力，对原告不产生效力。被告泰华集团在签订合同时错误认识自己对该土地有所有权和处分权，被告泰华集团是法律认识错误，在和被告签订合同时无权处分，签订的合同是效力待定合同。原告和二被告争议的土地所有权由原告泰华房地产所有，被告泰华集团无权处分，被告泰华的处分行为应得到原告泰华房地产的追认，泰华集团的处分行为在原告的追认前不发生效力，本案原告到目前拒绝对被告泰华集团的行为予以追认，因此被告泰华集团的行为是不发生法律效力的。泰华房地产公司对双方争议的土地已取得所有权，享有物权，物权法定，物权具有绝对权和对世权，泰华集团公司错误处分了原告的财产，应当得到原告的追认，由于原告没有对泰华集团出卖土地的行为进行追认，那么泰华集团和被告赫尔利公司签订的合同侵害了原告的权利，泰华集团公司和赫尔利公司签订的买卖合同在原告追认前是无效合同。被告青岛赫尔利服装有限公司辩称，一、泰华集团作为涉案土地、厂房的所有人，有权与赫尔利公司签订买卖合同。1、涉案合同中的土地、厂房原属于青岛泰华服装有限公司。胶南市城乡建设委员会分别于2000年11月27日、2001年4月20日颁发给青岛泰华服装有限公司建设用地规划许可证（编号2000-114）、建设工程规划许可证（编号2001-041），建设用地规划许可证载明：用地单位、建设单位均为青岛泰华服装有限公司。2、2002年2月，青岛泰华服装有限公司将涉案土地、厂房等转让给泰华集团公司（青岛泰华服装有限公司和泰华集团公司法定代表人均为薛梁），明确泰华集团公司有权对上述资产进行处置及收益。对此，青岛泰华服装有限公司于2004年6月4日出具证明一份，详见（2004）胶南民初字第2812号卷宗。2005年3月7日，胶南市经济技术开发区规划建设局“关于泰华集团服装有限公司用地基本情况”确认，涉案土地的土地权属：青岛泰华集团。3、赫尔利公司与泰华集团于2002年11月12日签订合同，签订合同时，青岛泰华服装有限公司已将上述土地、厂房等转让给泰华集团公司。因此，泰华集团公司有权将涉案土地、厂房转让给赫尔利公司。二、涉案合同已经实际履行。1、赫尔利公司已经通过法院及公证处提存等方式支付完毕涉案合同的所有款项。2、赫尔利公司已经实际占有使用涉案合同约定的土地、房屋，并进行了投资建设。3、因泰华集团公司曾于2004年强行接管涉案土地，2006年，赫尔利公司就此提起诉讼，要求泰华集团公司腾迁厂区，青岛市中级人民法院以（2006）青民一初字第19号作出判决，判决泰华集团公司于判决生效后三日内腾迁出厂区，赫尔利公司对享有厂房、土地所有权的范围按“买卖合同”约定的四至为界。泰华集团公司不服，提出上诉，山东省高级人民法院以（2006）鲁民一终字第235号作出判决，驳回上诉，维持原判。三、泰华房地产公司与泰华集团公司之间的关系。1、泰华房地产有限公司属泰华集团公司的子公司，法定代表人同属薛梁。虽然两个公司都属独立法人，但是泰华集团公司作为集团总公司，对于集团内部土地的立项、批地、报批建设等有权进行调整。2、在泰华集团公司与青岛赫尔利服装有限公司买卖合同纠纷案中，各级人民法院在审理案件中已经多次审查。最终确认：赫尔利公司与泰华集团公司签订的《买卖合同》中所涉案的土地、厂房，泰华集团有权进行处置和收益。3、泰华集团公司系泰华房地产公司的股东之一，两家公司法定代表人均系薛梁，且两家公司在同一地点办公，存在人员、资产上的混同。因此，对泰华集团与赫尔利公司于2002年签订涉案合同，泰华集团将涉案土地和厂房交给赫尔利公司使用至今，赫尔利公司在该土地上进行了投资建设等事宜，泰华房地产公司长达十几年从未对此提出异议，其对上述事实应当是明知的，认可的。四、最高人民法院、山东省高级人民法院已经明确认定涉案买卖合同合法有效。泰华集团与赫尔利公司2002年签订合同后，于2004年起诉赫尔利公司，要求解除涉案买卖合同，该案经过一审、二审、再审等多次审理。2012年8月13日，山东省高级人民法院以（2012）鲁民提字第11号民事判决书作出判决，驳回泰华集团公司的诉讼请求。泰华集团公司不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2012年12月28日以（2012）民再申字第305号民事裁定书作出裁定，认定赫尔利公司与泰华集团公司之间签订的合同合法有效，驳回泰华集团的再审请求。另，山东省高级人民法院（2014）鲁民申字第743号民事裁定书认定，泰华集团与赫尔利公司签订的买卖合同合法有效。五、根据生效判决，泰华集团公司、泰华房地产开发公司应当依法办理涉案土地、房屋的过户登记手续。2012年9月，赫尔利公司提起诉讼，要求泰华集团公司及泰华房地产公司办理涉案合同项下土地及房屋过户登记手续，黄岛区人民法院以（2012）黄民初字第4676号民事判决书作出判决，泰华集团公司及泰华房地产公司将G112605号国有土地使用证项下的土地及地上的5500平方米厂房过户到赫尔利公司名下。泰华集团不服，提起上诉，青岛市中级人民法院以（2013）青民一终字第2245号民事判决书作出判决，驳回上诉，维持原判。泰华集团对上述判决不服，以泰华集团与泰华房地产各自是独立的法人为由向山东省高级人民法院提出再审申请。山东省高级人民法院以（2014）鲁民申字第743号民事裁定书作出裁决，裁决认定如下事实：泰华集团与赫尔利公司签订的买卖合同合法有效，合同已经实际履行，价款已经付清，厂房土地已经交付，赫尔利公司享有买卖合同约定四至的厂房和土地所有权。涉案合同系2002年签订，其后泰华集团将涉案土地和厂房交给赫尔利公司使用至今，赫尔利公司在该土地上进行了投资建设，泰华房地产对此应当是明知的，但却从未提出异议，在2010年，该土地的使用权证才办到泰华房产名下。而根据涉案合同的约定，在2010年具备了登记条件的情况下，此时该土地证应办到赫尔利公司名下。驳回了泰华集团的再审申请。六、虽然原告将涉案土地登记在其名下，但原告并不是实际所有人，实际所有人为赫尔利公司。依据上述，泰华房地产公司应当知道泰华集团已经于2002年与赫尔利公司签订合同，应当知道自2004年起泰华集团公司与赫尔利公司因买卖合同纠纷发生争讼，应当知道赫尔利公司已经支付合同款项并实际占用土地、厂房，却仍于2010年将涉案合同下的土地登记在其名下，显然是在故意混淆视听，致使涉案土地至今未能按照生效判决办理变更登记。自2004年5月起至2010年10月，泰华集团公司与赫尔利公司一直处在诉讼过程中，但双方争讼的焦点是是否解除合同，对讼争合同的真实有效，各方均无异议。因此，无论哪一方胜诉，土地所有人应当是泰华集团公司或者赫尔利公司，而不应当是买卖合同以外的第三人。不动产登记是指国家登记机构将不动产物权的设立和变动事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。不动产登记的主要目的在于公示，公示的主要目的在于产生公信力。但登记记载的权利人只是应当推定为法律上的权利人，并不是物权的最终认定。法院通过审理，可以确定不动产物权的真实所有人，并可以通过裁判方式确认不动产物权权属。因此，涉案合同之诉经过黄岛区人民法院、青岛市中级人民法院、山东省高级人民法院、最高人民法院判决或裁定，已明确认定为合法有效合同，并确认泰华集团公司、泰华房地产公司应当办理产权登记过户手续。泰华房地产公司不能因其持有土地证即认定其系该宗土地的实际所有人。七、涉案合同历经十余年争讼，已经由各级法院确认合法有效，根据“一事不再理”的原则，泰华房地产公司无权就此再行提起诉讼。综上，答辩人认为，原告的起诉无事实和法律依据，请法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审查：泰华集团公司于2004年5月10日向原胶南市人民法院提起诉讼，请求判令赫尔利公司立即从泰华公司的厂房内搬出并要求赫尔利公司赔偿经济损失62万元。原胶南市人民法院以（2004）胶南民初字第2812号民事判决驳回了泰华集团公司的诉讼请求，泰华集团公司提出上诉。2005年9月4日，青岛市中级人民法院以（2005）青民一终字第1663号民事判决驳回上诉，维持原判。泰华集团公司向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2007年11月26日作出（2007）鲁民监字第226号民事裁定书，指令青岛市中级人民法院进行再审。青岛市中级人民法院于2008年12月11日作出（2008）青民再终字第45号民事裁定书，撤销了青岛市中级人民法院（2005）青民一终字第1663号民事判决书以及原胶南市人民法院（2004）胶南民初字第2812号民事判决书，将该案发回原胶南市人民法院重审。重审过程中，泰华集团公司变更诉讼请求，请求赫尔利公司赔偿经济损失2025093.92元（庭审中经法院准许撤回了该诉讼请求），并请求解除双方于2002年11月12日签订的《买卖合同》。2009年9月3日，原胶南市人民法院作出（2009）胶南民再重字第1号民事判决书，判决解除泰华集团公司与赫尔利公司之间的买卖合同，赫尔利公司返还泰华集团公司的土地及厂房。泰华集团公司以及赫尔利公司对该判决均不服，均向青岛市中级人民法院提出上诉。2010年3月15日，青岛市中级人民法院作出（2010）青民再终字第6号民事判决书，维持了原胶南市人民法院（2009）胶南民再重字第1号民事判决书。赫尔利公司对青岛市中级人民法院（2010）青民再终字第6号民事判决书不服，向山东省高级人民法院提出再审，山东省高级人民法院于2012年1月9日以（2012）鲁民提字第11号民事裁定书裁定：本案由本院提审。山东省高级人民法院于2012年8月13日作出（2012）鲁民提字第11号民事判决，撤销了青岛市中级人民法院（2010）青民再终字第6号、原胶南市人民法院（2009）胶南民再重字第1号民事判决书，驳回泰华集团公司要求解除双方于2002年11月12日签订的买卖合同的诉讼请求。泰华集团公司不服山东省高级人民法院（2012）鲁民提字第11号民事判决，向最高人民法院提出再审申请，最高人民法院于2012年12月28日作出（2012）民再申字第305号民事裁定书，驳回了泰华集团公司的再审申请。另查明，最高人民法院（2012）民再申字第305号民事裁定书认为，赫尔利公司与泰华集团公司签订的合同合法有效，双方应依约履行合同。泰华集团公司已按双方的约定，将土地、厂房交付给赫尔利公司使用，赫尔利公司也应按约履行自己相应的合同义务。赫尔利公司主张已付首付款的理由不成立，已构成违约。赫尔利公司尽管有违约行为，但并未达到解除合同的程度。《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”本案中，泰华集团公司主张解除合同时，赫尔利公司应支付的到期价款是30万元（含利息10万元），但金额远远未达到上述法律规定的解除合同的条件。泰华集团公司于2004年4月14日在未催告的情况下单方解除合同，不符合合同法关于合同解除的规定。从实际履行合同情况来看，由于泰华集团公司提出单方解除合同并进入诉讼阶段，赫尔利公司已不能按合同约定方式向泰华集团公司支付应付款，其分别通过法院及公证处提存款的方式实际履行了付款义务。并且，根据山东省高级人民法院（2006）鲁民一终字第235号民事判决，泰华集团公司将土地、厂房交给了赫尔利公司，合同已经实际履行。综上，泰华集团公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）项、第（三）项、第（六）项及第二款规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款之规定，裁定如下：驳回山东青岛泰华集团有限公司的再审申请。再查明，2010年11月26日，原胶南市国土资源局向原告发放了南国用（2010）第G112605号国有土地使用证，载明，土地使用权人为原告，土地坐落胶南市齐长城路北、金海路南，地号GA-64-359，使用权类型为出让，使用权面积20173平方米，终止日期为2056年12月28日。2012年6月13日，原告将本案诉争土地设定抵押权，土地他项权利人为中国建设银行股份有限公司胶南支行。上述事实，有原告提交的国有土地使用证、他项权证，被告提交的（2004）胶南民初字第2812号民事判决书、（2005）青民一终字1663号民事判决书、（2007）鲁民监字第226号民事裁定书、（2008）青民再终字第45号民事裁定书、（2009）胶南民再重字第1号民事判决书、（2010）青民再终字第6号民事判决书、（2012）鲁民提字第11号民事裁定书及民事判决书、（2012）民再申字第305号民事裁定书等在案佐证，业经质证和本院审查，可以采信。本院认为，被告青岛泰华集团有限公司与被告青岛赫尔利服装有限公司之间就本案的土地使用权转让合同纠纷，进行了多次诉讼，双方之间的合同效力业经山东省高级人民法院及最高人民法院的生效法律文书确认，人民法院对当事人争议的诉的利益已经做出了实际的裁判结论。原告泰华房地产公司在本案中要求确认两被告之间签订合同无效的诉讼请求实际目的是否定前诉的裁判结果，构成了重复诉讼，违反了“一事不再理”的原则，故对原告的起诉，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，裁定如下：驳回原告青岛泰华房地产开发有限公司的起诉。本案案件受理费50300元，退回原告青岛泰华房地产开发有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院或者第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  李宏伟审判员  崔满良审判员  李 宁二〇一六年二月二十二日书记员  刘晓敏