福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第1622号
原告厦门中聚商贸有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路35号2001室。组织机构代码：68528990-X。
法定代表人庄勇峥，该公司总经理。
委托代理人丁华，福建志立律师事务所律师。
被告艾全根，男，1974年6月17日出生，汉族，住福建省惠安县螺阳镇蒋吴村后苏仔**号。公民身份号码：3625021974********。
委托代理人庄建东，福建兴惠律师事务所律师。
原告厦门中聚商贸有限公司（下称中聚公司）与被告艾全根房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告中聚公司的委托代理人丁华，被告艾全根的委托代理人庄建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中聚公司诉称：2012年9月19日，原告与被告签订《欧景帝一街租赁合同CL001-1》（下称CL001-1合同）及《欧景帝一街租赁合同CL001-2》（下称CL001-2合同），2012年12月1日，原告与被告签订《欧景帝一街租赁合同CT044》（下称CT044合同）。合同约定，原告将位于惠安县中山南路和南阳路交叉口科山欧景帝苑步行街商场02-1、02-2、02-3、02-4、205、213A、213、212、211、210、209、208、207、206、203A、203、202、201及308号店面出租给被告使用。原告向被告出租的租赁物中，步行街商场213A、213、211、210、209、208、207、206、203A、203、202、201及308均系由业主向泉州兴隆房地产开发有限公司购买，并同时将店面委托惠安兴佳物业管理有限公司进行统一经营管理。惠安兴佳物业管理有限公司与原告签订租赁合同，统一将“科山欧景帝苑”步行街全部物业委托原告进行招商出租并行使业主权利。原告向被告出租的商场02-1、02-2、02-3、02-4，步行街205、212由于泉州兴隆房地产开发公司尚未出售，但其均已委托原告进行统一经营管理。原告与被告签订的CL001-1合同约定租赁期限为2012年10月1日至2018年9月30日止，月租金（不含税）2012年10月1日至2015年9月30日为每平方米32元；CL001-2合同约定租赁期限为2012年10月1日至2018年9月30日止，月租金（不含税）2012年10月1日至2015年9月30日为每平方米43元；CT044合同约定租赁期限为2012年12月1日至2018年9月30日止，月租金（不含税）2012年12月1日至2014年9月30日为2340元／月。同时，合同均约定按季度支付租金，每个季度开始前5个工作日内一次性付清，被告未按期足额支付租金或其他费用的，逾期超过3天，被告应按月租金的3%向原告支付违约金及其他费用，如逾期付款超过15天，视为被告单方面解除合同，原告不予返还保证金，有权收回商铺并处理商铺内物品，原告无需支付任何补偿费用，被告须赔偿由此给原告造成的全部损失（包括但不限于原告追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等一切费用依据）。合同签订后，原告分别于2012年11月10日及2012年12月5日将全部租赁物交付给被告使用，但被告自免租期过后就一直拖欠租金不予支付，截止起诉之日被告共拖欠原告租金1025870.8元及违约金。被告未按时足额支付租金已构成违约，并且租金逾期支付已超过15日，根据合同的约定，原告有权解除租赁合同，收回租赁物。请求：1、判令解除原告与被告于2012年9月19日签订的《欧景帝一街租赁合同CL001-1》、《欧景帝一街租赁合同CL001-2》及2012年12月1日签订的《欧景帝一街租赁合同CT044》；2、判令被告立即腾空并返还位于惠安县中山南路和南阳路交叉口科山欧景帝苑步行街商场02-1、02-2、02-3、02-4、步行街205、213A、213、212、211、210、209、208、207、206、203A、203、202、201及308号店面租赁物；3、判令被告立即支付所欠租金1025870.8元及逾期支付租金的违约金（从2013年7月10日起至法院判决解除合同之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金，起诉时租金暂计至2014年10月9日及2014年9月4日）；4、判令被告支付原告为追讨欠款所产生的律师费3000元。
被告艾全根未提交书面答辩状，其委托代理人口头辩称：1、被告同意解除双方签订的租赁合同，被告在本案庭审前，已经向原告交付部分租赁房屋，共为300多平方米；2、原、被告所签订的租赁合同违约条款违反合同法第40条的规定，被告已交付给原告的33万元合同押金应予以抵扣租金，原告应对被告经营租赁房屋所投入的房屋装修费用予以折价补偿；3、原告起诉的租金数额有误，被告在合同履行期间已经向原告支付部分租金37万元，该款额应该在原告诉讼请求的租金中予以扣除。
原告中聚公司为证明其主张提供下列证据：1、原告的营业执照副本复印件1份；2、原告的组织机构代码证复印件1份；原告以证据1-2证明原告的诉讼主体资格。3、被告艾全根的身份证复印件1份，以此证明被告艾全根的诉讼主体资格及身份情况。4、租赁合同3份，以此证明原告与被告将3份租赁合同项下的商铺出租给被告使用以及约定了双方的权利义务。5、商品房买卖合同复印件13份，以此证明各业主向泉州兴隆房地产开发有限公司购买科山欧景帝苑步行街商场213A、213、211、210、209、208、207、206、203A、203、202、201及308店铺的事实。6、店面委托经营管理合同复印件13份，以此证明各业主将科山欧景帝苑步行街213A、213、211、210、209、208、207、206、203A、203、202、201及308号店铺委托给惠安兴佳物业管理有限公司进行经营管理的事实。7、欧景帝苑内街店面租赁合同1份，以此证明惠安兴佳物业管理有限公司将科山欧景帝苑步行街店面全部物业（包括涉案店铺）委托原告招商出租并行使业主权利。8、授权委托书1份；9、企业法人营业执照复印件1份；10、建设工程规划许可证复印件1份；11、商品房预售许可证复印件1份；原告以证据8-11证明泉州兴隆房地产开发有限公司将未销售的商场02-1、02-2、02-3、02-4、步行街205委托给原告经营管理。12、商铺交付确认书2份（原告庭后提交原件核对），以此证明原告已于2012年11月10日、2012年12月5日分别将涉案租赁物交付给被告使用。13、委托代理合同1份，14、发票1份，原告以证据13-14证明原告委托律师催讨涉讼租金，支付律师费3000元。补充证据15，《伯乐租赁合同补充协议》一份，以此证明原告与被告签订的（CL001-1合同约定商铺租赁建筑面积为1800平方米，以实际测绘面积为准，多退少补。之后，双方根据最新产权分割和测量评估，于2013年1月14日签订了补充协议，确认实际出租商铺面积为2034.46平方米，并约定各阶段月租金以该确定面积为准。
被告艾全根委托代理人的质证意见是：对证据1、2、3的真实性无异议。对证据4、7、8、9、10、11、13、14的真实性均无异议。但证据4，即双方签订的租赁合同所约定第12条第2款违约条款内容违反合同法第四十条的规定，应为无效。证据12，商铺交付确认书原告没有提供原件，如果原告之后有提供原件，以原件为准。对确认书上的艾全根的签名和指印和载写的交付时间的真实性没有意见。证据5、6，被告对其均不清楚。证据15，原告提供该份补充协议已经超过法定举证期限。
被告艾全根为证明其主张提供下列证据：1、收款收据4份，以此证明被告向原告交付租金37万元及合同保证金33万元。2、帐号证明一份，以此证明原告的收款帐号。3、银行电子回单复印件3份（金额计33万元），以此证明被告向原告进行了转款。
原告中聚公司委托代理人的质证意见是：原告对被告提供的证据1-3的真实性均没有异议。原告确实有收到被告交纳的保证金33万元以及租金37万元。但原告在诉讼请求的租金中已经扣除了被告支付的37万元租金。
本院认为，被告对原告提供的证据1、2、3、4、7、8、9、10、11、13、14的真实性均无异议。故本院对原告提供的证据1、2、3、4、7、8、9、10、11、13、14的真实性予以确认。证据5、6，原告未提供原件核对，且被告提供的合同反映出相对方为案外人，故本院对证据5、6不予确认。证据12，原告在庭审后提供了原件，且被告对该证据上所载写的租赁物交付时间并未无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。证据15，原告提供了该份补充协议的原件，且被告并没有对该份补充协议上的原告签名及指印的真实性提出异议，故本院对证据15的真实性予以确认。
原告对被告提供的证据1、2、3的真实性均没有异议，本院对被告提供的上述的证据的真实性均予以确认。
本案双方当事人争议的焦点为：1、被告艾全根是否尚欠原告中聚公司暂计至2014年10月9日（CL001-1、CL001-2合同）及2014年9月4日（CT044合同）的租金1025870.8元。2、本案原告与被告签订的租赁合同对于违约金的规定是否违反合同法第四十条的规定，本案的违约金应如何计算。
对本案当事人争议的问题，本院分析认定如下：
一、关于被告艾全根是否尚欠原告中聚公司暂计至2014年10月9日（CL001-1、CL001-2合同）及2014年9月4日（CT044合同）的租金1025870.8元的问题。本案原告与被告在CL001-1合同中约定，租赁商铺的面积为1800平方米，但之后，原告根据最新产权分割和测量评估后的结果与被告在2013年1月14日又签订了《伯乐租赁合同补充协议》，双方共同确认CL001-1合同项下商铺实际租赁面积为2034.46平方米。故原告在CL001-1合同项下出租给被告的商铺面积应认定为2034.46平方米。原告在2012年11月10日将CL001-1合同和CL001-2合同项下的商铺交付给被告使用，在2012年12月5日将CT044合同项下的商铺交付给被告使用。CL001-1和CL001-2合同商铺的免租期为从商铺交付之日起算的8月内，则被告应自2013年7月10日起向原告交付CL001-1和CL001-2合同项下的租金。CT044合同商铺的免租期为从商铺交付之日起算的6个月内，则被告应自2013年6月5日起向原告交纳租金。CL001-1合同项下租金自2013年7月10日至2014年10月9日应付租金976540.8元（2034.46平方米×月租金32元／平方米×15个月＝976540.8元）；CL001-2合同项下租金自2013年7月10日至2014年10月9日应付租金377221.8元（584.84平方米×月租金43元／平方米×15个月＝377221.8元）；CT044合同项下租金自2013年6月5日至2014年9月4日应付租金35100元（月租金2340元×15个月＝35100元）。上述租金共计1388862.6元（976540.8元＋377221.8元＋35100元＝1388862.6元），扣除被告已交纳的租金37万元，被告尚欠原告的租金为1018862.6元（1388862.6元-37万元＝1018862.6元）。本院对原告主张的租金1025870.8元予以部分支持。被告主张其交付给原告的33万元合同押金应抵扣租金以及原告应对被告经营租赁房屋所投入的房屋装修费用予以折价补偿。但被告所主张的保证金及房屋装修费用均属反诉范围（被告在本案对此提出了反诉，但因被告不预交反诉费，本院按自动撤诉处理），故被告对33万元合同押金和房屋装修费用问题应另行处理。
二、关于本案原告与被告签订的租赁合同对于违约金的规定是否违反合同法第四十条的规定，本案的违约金应如何计算的问题。合同法第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”合同法第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”本案原告与被告签订的三份租赁合同的内容并未存在合同法第四十条所规定的应确认无效的情形。因此，被告主张本案三份租赁合同所约定的违约金条款内容应确认为无效的理由缺乏依据。本案原告与被告签订的3份租赁合同的第12.2条均约定，被告未按合同约定按期足额支付租金或其他费用，逾期超过3天，被告应每日按月租金的3%向原告支付违约金及其他费用（如有），直至被告实际付款日止。虽然3份合同约定的违约金可能过份高于原告因被告违约所造成的损失，但被告如果认为双方约定的违约金过高，依法可以要求予以调整。况且，原告在起诉时已经将违约金自行调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算，而被告在庭审中亦认可原告该调整后的违约金计算标准。故本案违约金应以被告拖欠的租金款额，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍标准计算。被告主张本案租赁合同对于违约金的约定违反合同法第四十条的规定的理由不能成立，本院不予支持。本案被告在三份租赁合同项下应支付的月租金为92590.84元，期间被告也支付原告租金37万元，截止2014年10月9日，被告拖欠原告的租金共计为1018862.6元。故本院酌定，对被告拖欠的租金1018862.6元，被告应自2014年10月9日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金。
经庭审举证并认证，本院对本案事实作如下认定：2012年9月19日，原告中聚公司与被告艾全根签订了CL001-1合同，约定原告将位于惠安县中山南路和南阳路交叉口科山欧景帝苑商场02-1、02-2、02-3、02-4号，步行街205号商铺出租给被告使用，租赁期限从2012年10月1日至2022年9月30日；免租期从商铺交付之日起算的8月内，免租期内不计算租金；2012年10月1日至2015年9月30日为月租金32元／平方米；租金支付方式为押四付三，按季度支付租金，其中四个月租金做为合同保证金，被告应在合同签署之日向原告支付合同保证金23万元。2013年1月14日，原告与被告签订了《伯乐租赁合同补充协议》，约定根据最新的产权分割和测量评估，CL001-1合同项下商铺租赁面积为2034.46平方米（其中商场面积为1899.4平方米、商场入口处205.212面积为135.06平方米，各阶段月租金按照该确定面积计算。
2012年9月19日，原告中聚公司与被告艾全根签订了CL001-2合同，约定原告将欧景帝苑步行街213A、213、212、211、210、209、208、207、206、203A、203、202、201号商铺出租给被告使用，合计建筑面积为584.84平方米，商铺租赁期限从2012年10月1日至2018年9月30日；免租期从商铺交付之日起算的8月内，免租期内不计算租金，2012年10月1日至2015年9月30日为月租金43元／平方米；租金支付方式为押四付三，按季度支付租金，其中四个月租金做为合同保证金，被告应在合同签署之日向原告支付合同保证金10万元。
2012年12月1日，原告与被告签订了CT044合同，约定原告将欧景帝苑步行街308号商铺出租给被告使用，建筑面积为54.44平方米，商铺租赁期限从2012年12月1日至2018年9月30日；免租期从商铺交付之日起算的6月内，免租期内不计算租金；2012年12月1日至2013年9月30日的月租金为2340元；租金支付方式为押三付三，按季度支付租金，其中三个月租金做为合同保证金；被告应在合同签署之日向原告支付合同保证金7020元。上述的CL001-1、CL001-2、CT044合同的第12.2条均约定，被告未按合同约定按期足额支付租金或其他费用，逾期超过3天，被告应每日按月租金的3%向原告支付违约金及其他费用（如有），直至被告实际付款日止，如逾期付款超过30天（CT044合同为15天），视为被告单方面解除本合同，原告不予返还合同保证金，有权收回商铺并处理商铺内物品（含被告的设备、物品），原告无需支付任何补偿费用；被告须赔偿由此给原告造成的全部损失（包括但不限于原告追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等一切费用）。三份租赁合同的第4.3条均约定，第一次租金和综合服务费在原告交付物业之日时支付，以后于每个季度开始前5个工作日内一次性付清本季度租金和综合服务费。原告在三份租赁合同签订之后，分别于2012年11月10日将CL001-1、CL001-2合同项下的商铺，于2012年12月5日将CT044合同项下的商铺交付给被告使用。被告合计共向原告支付保证金33万元；被告在2014年4月29日向原告交纳租金20万元，在2014年5月14日交纳租金15万元，在2014年8月6日交纳租金2万元，合计向原告交纳租金37万元。CL001-1、CL001-2合同租金截止2014年10月9日，CT044合同租金截止2014年9月4日，被告三份租赁合同应付的租金共计1388862.6元，扣除被告已交纳的租金37万元，被告尚欠租金原告的租金为1018862.6元。原告为实现本案债权，支付了律师费3万元。
另查：1、本案审理中，原告自认被告于2014年11月27日移交了CL001-1合同项下商铺02-1、02-2、02-3及02-4中面积为169.76平方米租赁物和CL001-2合同项下的步行街201、202、203号中面积为128.24平方米租赁物，合计被告共向原告移交的商铺面积为298平方米。
2、被告艾泉根在本案中向中聚公司提出反诉请求：1、中聚公司补偿艾全根租赁物业装修费200万元；2、中聚公司返还艾全根合同保证金33万元。但艾全根提出反诉后，未能在本院通知规定的期间预交反诉费。本院按艾全根自动撤回反诉处理（本院另行制作民事裁定书）。
本院认为，原告中聚公司与被告艾全根签订的CL001-1、CL001-2、CT044合同、《伯乐租赁合同补充协议》，均未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。被告艾全根拖欠原告中聚公司的租金1018862.6元且超过30天以上，根据原告与被告签订的租赁合同第12.2条的约定，应视为被告单方面解除合同，被告应将租赁物返还给原告，并向原告支付尚欠的租金1018862.6元。虽然本案三份租赁合同均约定违约金为月租金的3%，但原告在起诉时已经自行将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计付，被告亦认可原告该调整后的违约金计算标准。故本院对原告主张的违约金及计算标准予以支持。本案原告为实现债权支付律师费3000元，根据原告与被告签订的租赁合同第12.2条的约定，被告应支付原告所支出的3000元律师费。原告要求解除与被告签订的CL001-1、CL001-2、CT044合同，被告返还租赁物，支付拖欠的租金1025870.8元以及支付违约金、律师费的诉讼请求，本院除了对原告主张租金款项以及逾期付款违约金予以部分支持外，原告提出的其他诉讼请求均于法有据，且有相应的证据证明，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告厦门中聚商贸有限公司与被告艾全根签订的编号为《欧景帝一街租赁合同CL001-1》、《欧景帝一街租赁合同CL001-2》、《欧景帝一街租赁合同CT044》合同；
二、被告艾全根应在本判决生效后的十日内将位于惠安县中山南路和南阳路交叉口科山欧景帝苑步行街商场02-1、02-2、02-3、02-4号，步行街205、213A、213、212、211、210、209、208、207、206、203A、203、202、201及308号租赁的商铺腾空并返还给原告厦门中聚商贸有限公司（但应扣除CL001-1合同项下02-1、02-2、02-3及02-4中面积为169.76平方米和CL001-2合同项下201、202、203中面积为128.24平方米，共计298平方米被告已经移交给原告的商铺部分）；
三、被告艾全根应在本判决生效后的十日内支付给原告厦门中聚商贸有限公司尚欠的租金1018862.6元并支付自2014年10月9日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算的违约金；
四、被告艾全根应在本判决生效后的十日内支付给原告厦门中聚商贸有限公司律师费3000元；
五、驳回原告厦门中聚商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果被告艾全根未能按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费88547元，由原告中聚公司负担602元，被告艾全根负担87945元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审判长 张庭芬
审判员 郭建闽
审判员 郑泽阳
二〇一五年一月二十二日
书记员 吴钟毅
附引用的法律、法规条文内容：
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
二、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
四、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。