苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初6962号
原告：苏州市中宇电器设备成套有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇西潭村。
法定代表人：张银火。
委托诉讼代理人：李彬、范育金，江苏姑苏律师事务所律师。
被告：周维珍，女，1978年11月21日生，汉族，住苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：王凤瑞，北京市中银（苏州）律师事务所律师。
原告苏州市中宇电器设备成套有限公司诉被告周维珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理，依法由审判员鲁超适用简易程序公开进行了审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李彬、范育金，被告周维珍及其委托诉讼代理人王凤瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州市中宇电器设备成套有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告签订的房屋资产转让协议无效；2、判令被告将2002年9月30日原告与苏州市吴中区甪直镇XX村经济合作社（以下简称XX村经济合作社）签订的土地租赁协议原件返还给原告；3、判令原告支付被告借款350000元。审理中，原告撤回上述第三项诉讼请求。事实和理由：2002年9月30日，原告与XX村经济合作社签订了土地租赁协议1份，约定后者将上江滩圩上的土地出租给原告，租赁期限为10年，自2002年10月1日起至2012年9月30日止，原告每年每亩向XX村经济合作社交纳租金6000元。合同到期后，XX村经济合作社仍收取了原告至2017年12月31日的租金。原告在承租的土地上建造了房屋。2016年11月，原告因资金周转需要，在中间人的介绍下向被告借款500000元，原告同意以上述自建房屋作抵押。其后，原告陆续向被告还款，共计150000元。原告把剩余借款备齐后欲向被告还款，但被告拒绝接收还款，并以与原告签订了房屋资产转让协议为由，声称上述土地及房屋已归其所有。原告承租的土地为农村集体所所有的土地，根据土地法和物权法的相关规定，集体土地使用权不能转让，且《土地管理法》第63条明确规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因此原告与被告签订的房屋资产转让协议内容违反了法律强制性规定，应属无效。另，其认为原、被告系民间借贷关系，涉案资产仅为借款的担保。
被告周维珍辩称，1、原、被告签订的房屋资产转让协议系双方真实意思表示，且被告并无欺诈行为。涉案土地并非耕地，故并不违反法律强制性规定，合同应为合法有效。2、既然上述协议合法有效，协议就应得到全面履行，被告没有必要返还原告与XX村经济合作社签订的土地租赁协议原件，且该协议已于2012年9月30日到期。3、原、被告签订的是房屋资产转让协议，双方是房屋买卖合同关系非借贷关系。原告所称归还被告借款等事实完全是子虚乌有。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2002年9月30日，原告（乙方）与XX村经济合作社（甲方）签订土地租赁协议1份，协议载明：甲方将上江滩圩上约1.1亩的土地（以实际丈量为准）出租给乙方，由乙筹资建厂，建成后的厂房产权属乙方所有。租赁期限为10年，自2002年10月1日到2012年9月30日止。乙方每年每亩上交甲方租金为6000元（根据实际面积计算）。后原告在上述土地上建造了房屋。另，上述协议到期后，原告继续使用上述土地。
2016年11月，原告（甲方）、被告（乙方）及XX村经济合作社（丙方）签订房屋资产转让协议1份，该协议载明：1、甲方位于苏州市吴中区甪直上江滩圩上的土地租赁权和该土地属于甲方自建的房屋产权转让给乙方。2、乙方具有权利有：乙方取得甲方的房屋资产、土地租赁权、拆迁补偿等所有原甲方的权利。3、乙方的义务有：乙方继承甲方的原有的所有明确义务，包括缴纳土地租金。甲方不能对甲方现时义务有所隐瞒，否则，由此引起的全部责任，由甲方承担。丙方同意甲乙双方的有偿转让。乙方取得甲方在2002年9月30日与丙方的协议原件一份。6、转让价格为500000元，乙方一次性交付甲方。该协议落款日期为2016年11月10日。当日，原告将其与XX村经济合作社（甲方）签订的土地租赁协议原件交付被告。审理中，就上述协议的签订过程，原告称其之前向案外人郑某某外号“小狗”借了高利贷，金额大概为七八十万元。2016年10月，其问王某某有无朋友可以借钱，其要借1000000元，王某某说只能借到500000元。后王某某就介绍其认识了案外人邢甲。邢甲同意向其借款500000元，但要求其将厂房抵押给其。2016年11月10日左右，邢甲要其到XXX娱乐会所办公室，让其签署资产转让协议。其问邢甲房子是抵押给他的，为何要签转让协议。邢甲回复称主要是怕其不还钱，只要钱还掉，就把这个协议还给其，故其就签了三份协议，但其并没有拿到原件。当时王某某也在场。至于村里何时盖章，其不清楚。被告称其与邢甲系亲戚，同时在邢甲的苏州XX汽配有限公司入了点股份。当时邢甲讲有个朋友有厂房想转让，其问什么价格，邢甲讲要1000000元。后来其就到原告厂房看了下，感觉很破。过了几天，邢甲又讲，对方开价800000元，其回复500000元差不多。之后邢甲回复称原告同意了。后由邢甲起草了房屋资产转让协议，其在邢甲公司里签了三份，签字时村里还没有盖章，至于原告有没有盖章、签字，其记不清楚了。就为何要收走土地租赁协议原件，其称协议是邢甲写的，反正原告是整体转让给其。除本案纠纷外，其与原告及原告的法定代表人没有其他经济往来。
上述协议签订后，邢甲分别于2016年11月12日、11月13日以银行转账的方式向原告付款300000元、200000元，合计500000元。原告分别于2017年1月26日、4月18日以银行转账的方式向邢甲支付10000元、20000元，合计30000元。对此，原告称上述500000元系其向被告的借款，双方口头约定利息为月息5分，上述30000元是其支付给被告的借款利息。被告称上述500000元系邢甲代其支付原告的资产转让费，30000元系邢甲为原告介绍买家的好处费。
另查明，就涉案土地的租金，被告于2017年5月19日向苏州市吴中区直镇XX村经济合作社（以下简称XX村经济合作社）交纳10000元，相应收据载明的交款人为周维珍。同年8月28日，原告向XX村经济合作社交纳了截至2017年12月31日的剩余租金30260元，相应收据载明的交款人为张银火。对此，原告称村里之前一直催其去交租金，故2017年8月28日张银火与女儿一同到村上交纳了上述租金。被告称2017年4月下旬，村里包会计打电话要其去交涉案土地的租金。2017年5月19日，其与甪直镇政府的陆某某一起到村委会交了租金。其对会计说其只交签订房屋资产转让协议之后的租金，于是其就交了10000元。
目前，涉案房屋全部由原告对外出租，并由原告收取租金。庭审中，原、被告一致确认签订房屋资产转让协议时，原告已经将涉案房屋全部出租给他人使用。对此，被告称签订房屋资产转让协议后，其没有实际接手厂房。当时，原告已经收取了一年的租金，双方说好下一年的房租由被告收取，但其于2017年向承租户收租金时，承租户说租金已经交给原告。据此，提供了2017年7月7日的接处警工作登记表。该登记表载明：归某某在甪直镇××村租的房子与现租的周维珍发生纠纷，双方已经联系房东协商处理。对此，被告称归某某是涉案房屋其中的一位承租人，当时被告因向归某某索要租金发生纠纷。原告称双方并未约定由被告收取租金，因其付不出利息，被告就到厂里来闹，因此报警。
以上事实由原告提供的土地租赁协议、房屋资产转让协议、结算凭证、中国农业银行对账明细、厂房出租协议，被告提供的房屋资产转让协议及庭审笔录等予以证实。
本案的争议焦点在于原、被告的基础法律关系是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系，争议的500000元系借款还是购买厂房的款项。
原告为证明其与被告系借款关系，提供了如下证据：
1、原告法定代表人张银火女儿张某甲及女婿张某乙的信用卡账单、户表、结婚证复印件。原告称张银火女儿及女婿按照被告要求至苏州市XXXX酒店甪直店以信用卡套现的方式刷卡150900元，其中150000元系归还被告的借款本金，900元系给酒店的手续费。经质证，被告称上述款项与其无关，是原告归还邢乙的借款，当初原告向邢乙借款140000元，借期一个月，后来本息合计150000元。邢乙是熊某的老板。其与邢乙系亲戚，与熊某系朋友。
2、苏州市吴中区甪直XXXX商务宾馆的工商简档。载明：上述宾馆的经营者为邢甲。原告称上述宾馆与XXXX酒店甪直店是同一家，其经营者是邢甲，从而证明原告归还被告借款150000元。经质证，被告对上述证据真实性没有异议，但认为与其无关。上述宾馆实际经营者是邢乙。
3、微信聊天记录。原告称上述证据系张银火女儿与熊某的于2017年8月24日、25日的微信聊天记录。其中8月24日的聊天记录载明“熊哥，明天就麻烦你约一下周维珍一起出来谈谈吧；我们是真心想还你们钱，把事情解决的”，对方回复“嗯，我问问”，“嗯，周维珍说只要你答应都好说的，你明天帮忙约一下吧”。8月25日的聊天记录载明“熊哥，怎么样了，你和周维珍通过电话了吗？对方回复“她没接我电话”。经质证，被告称其没有熊某的微信号，故对上述证据无法确认。
被告为证明双方是房屋买卖合同关系，提供如下证据：
1、周某某于2016年11月11日向邢甲转账500000元的业务回单。被告称周某某系其叔叔，其向原告交付的转让费是向叔叔所借。就上述款项为何由周某某支付给邢甲，被告称周某某的银行卡是苏州银行的社保卡，一定要转到苏州银行，其比较相信邢甲，即便打给其，其也要转给原告，邢甲在手机上就可以操作。经质证，原告认为上述证据与本案无关。
2、微信聊天记录。被告称该记录系邢甲与张银火之间的聊天记录。2016年11月12日的聊天记录载明张银火发信息称“邢总，打好回个信息”，对方回复“陆某某在外面吃饭，我章还没盖到，我等半个小时在打电话他”，“弟兄我让财务先打30万今天银行卡限额”。11月13日的聊天记录载明邢甲发信息给张银火，“你查收又打了20万”。之后的聊天记录显示邢甲向张银火催要款项，张银火表示暂时无法支付。就款项的金额，双方均未提及。经质证，原告对上述证据真实性没有异议，但认为上述证据恰恰证明了原告向邢甲支付的款项是借款本金及利息。
3、落款日期为2017年5月23日的借条复印件1份。载明：本人张银火今借到熊某、周维珍140000元。期限自2017年5月23日起至2017年6月23日止，共1个月，利息为每月5%，全部本息于2017年6月23日一次性还清。被告称上述证据可以证明原告通过信用卡套现支付的150000元系归还邢乙的借款，与本案无关，但就为何会把出借人写为被告及熊某，被告表示不清楚。经质证，原告对上述证据真实性没有异议，称上述借条载明的款项系借款500000元的利息。
审理中，本院至淞××村村民委员会（以下简称淞××村村委会）进行调查，该村委会主任陆某甲陈述，2016年11月份，张银火与邢甲带着房屋资产转让协议过来。邢甲称涉案资产已由原告转让给其，以后租金可以向其收取。其不清楚双方签订房屋资产转让协议的过程。当时村里就在一份房屋资产转让协议上盖章，目的主要进行备案，明确以后的租金向谁收取，但村里并没有留存原件。盖章的时候房屋资产转让协议落款处已经有相应的签字和盖章了。就涉案土地没有与被告另行签订租赁合同。此外，就涉案房屋的转让价格，陆某甲陈述一般都是按照拆迁价格转让的，对于原告这种自建房价格一般为每平方米1000元左右，原告自建房大概1000平方米。目前涉案土地没有被列入拆迁范围。2017年7、8月份的时候，张银火的女儿过来问涉案房屋值多少钱，还让其找邢甲协商，当时她说涉案房屋是抵押给邢甲的，钱是向邢甲借的，具体金额没有说。另，该村委会会计包某某陈述，2017年5月19日周维珍向村里交了10000元租金，相应的收据是村里之前的会计陆某乙开具的，当时交款人写的是“张银火（周维珍）”，过了一段时间，周维珍过来说要换一张收据，要开她的名字，其就重新给她开了一张交款人为“周维珍”的收据。就周维珍是如何过来交租金的，包某某最先陈述可能是先联系陆某某，让陆某某联系周维珍过来的。陆某某之前是XX村的会计，之前其听他说过这个事情。当时涉案土地所欠租金是40000多元，周维珍说先交10000元，后续一直拖着不交。其又打电话给原告，原告把截至2017年剩余的租金都交了。后又称其是在周维珍交10000元后才联系陆某某，当时其给陆新根打电话要邢甲的电话。
本院向张银火女儿张某甲及女婿张某乙进行了调查。张某甲陈述，2017年7月7日，归某某打电话给其称有人找其父亲要钱，闹到厂里来了，于是其与老公一起过去。当时厂里很多人，被告及案外人熊某都在现场。被告等人将房屋资产转让协议给其看，向其要钱，并威胁要给厂里拉电。后来双方说好，先找其父亲商量一下再谈。后来其父亲张银火跟周维珍通了电话，双方约在直镇的迪欧咖啡见面。2017年7月10日下午13点多，其与父亲、丈夫及两个亲戚一起到咖啡厅。周维珍一开始说包括利息、本金一共要还750000元，其就跟对方协商看能不能少一点，希望分期支付。后周维珍说利息一定要当天还掉，如果不还就不让其父亲走。对方说之前其父亲写了一张金额为140000元的借条，算上利息，一共要150000元。后来其丈夫跟熊某谈下来当天还掉上述150000元。其丈夫称没有这么多钱，可以刷信用卡。对方也同意了。之后其与丈夫按照熊某的指示到甪直的XXXX宾馆，其留在了车上，其丈夫到宾馆里进行刷卡，一共刷了150900元，其丈夫出来的时候还拿了一张其父亲写的140000元的借条。之后其打被告及邢甲的电话，但一直打不通。2017年7月，其到XX村村委会询问房屋资产转账协议上的章是不是村里敲的，村委会的人说是村主任敲章，其就去问陆某甲，陆某甲经核实，确认是村里盖的章。其问陆某甲能不能提前拆迁，对方回复说之前没有先例。其当时随口问了下房屋拆迁补偿的金额，陆某甲只是说按现在补偿价格是每平米1000元多一点，好像不包括搬迁费。其又去包会计那边问了下情况，包会计让其父亲尽快交租金。2017年8月，其把钱都凑好了，但找不到被告及邢甲，故其与丈夫一起去找村主任让村里面找邢甲出来，并说明当时资产是抵押给他们的。8月底的时候，包会计打其和其父亲的电话，要求尽快交租金。后其与父亲一起去村里交的租金，村里的包会计说被告之前交了10000元租金，也是帮其父亲交的，其对包会计说不要被告交租金，原告可以自己交，故其将剩余的租金交纳完毕。张某乙称，具体过程与张某甲所述一致，当时与被告协商的时候，其问被告谁做主，被告说她与熊某是合伙人，跟熊某谈就可以了。当时是其拿了4张信用卡到XXXX馆，刷到第3张时，宾馆前台的服务人员说要刷900元手续费，所以在刷第4张卡时多刷了900元。
本院向邢甲进行了调查。邢甲陈述，其与被告系亲戚关系，同时被告也是其公司苏州XX汽配有限公司的股东。其与原告法定代表人张银火认识一年多了，当时是通过王某某介绍认识的。后张银火就找到其说缺钱，要以1000000元的价格将涉案的房产卖出去。其当时没有钱，就介绍被告去买。后双方谈好价格为500000元。房屋资产转让协议是其起草的，被告及原告于2016年11月10日当天先后在其公司签订。一共签订了三份。后其独自带着三份协议到村里盖章。原、被告及村委会各1份。后被告让其叔叔周某某打给其500000元。因为被告没有原告的账号，所以由其将500000元打给了原告。后原告支付给其30000元的好处费。签订房屋资产转让协议前，其到涉案房屋看过，面积不到2000平方米，原告都已经对外出租了，当时还欠村里几万块的租金。当时原告房屋的市场价就是500000元。其到村里问的财务人员，财务人员说值几十万，但就财务人员的姓名，其表示记不清楚了。XXXX甪直店登记的经营者是其，但实际经营者是其弟弟邢乙，其不清楚原告刷信用卡的事情。其与原告及张银火没有经济往来。就为何协议上要约定原告将土地租赁协议原件交付被告，其称当时原告欠很多钱，怕原告再卖给别人。
本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。本案中，原告主张其向被告借款500000元，之所以签订房屋资产转让协议系为上述借款提供担保，而被告抗辩称双方并无借款关系，双方为单纯的房屋买卖合同关系。就被告主张双方系房屋买卖合同关系，本院不予采纳，理由如下：
第一、就协议签订过程及款项支付情况来看，原告陈述双方约定厂房是为借款作抵押，故其与被告签订了房屋资产转让协议。被告称是邢甲告知其有人要转让厂房，就跟邢甲讲了价格，之后协议由邢甲起草，被告单独至邢甲处签字。从双方陈述看，买卖厂房如此重大事项，被告从未出面与原告就厂房价格进行磋商，不合常理。另，根据原、被告及邢甲所述，上述协议由邢甲起草，由邢甲去村里盖章，原、被告均单独至邢甲处签字。被告购买厂房，但所有事宜均由邢甲一手操办，亦不合理。另，被告购买厂房却由邢甲向原告付款，对此，被告未能作出合理解释。又，根据本院向村委会的调查，涉案房屋转让价格应在1000000元以上，明显高于房屋资产转让协议中约定500000元。案外人邢甲作为房屋资产转让协议的起草者称当时其向村委会的财务人员进行了询价，财务人员回复称涉案房产价值几十万，但其就无法陈述清楚财务人员的姓名，故邢源这一陈述难以让人信服。
第二，就房屋使用情况看，如双方之间是厂房买卖合同关系，被告支付购房款后，双方理应办理房屋交接手续。双方于2016年11月10日左右签订房屋资产转让协议至目前，双方未办理房屋交付手续，未作书面约定。原告亦未将原告与承租户之间的合同交付被告，房屋租金仍由原告收取。被告称双方对此有约定，但未能提供证据予以证明，故本院对其陈述不予采信。尽管被告提供了报警记录用以证明其向租户催要租金，但报警时间为2017年7月7日，中间时隔近8个月之久，被告从未向主张过相应权益，与一般房屋买卖合同交易惯例不符。此外，虽然被告向村委会交纳了10000元租金，根据被告陈述其是应村里会计要求而交租金，并非自行要求交纳。当初会计开具的收据载明的交款人仍为原告的法定代表人，被告向法庭提供的收据是其在2017年5月19日之后要求村委会重新开具的收据，原告对此并不知情，上述收据并不能证明被告已经实际占有涉案房屋。
第三，从原告付款情况看，原告向邢甲支付了30000元，又至登记经营者为邢甲的苏州市XXXX酒店甪直店以信用卡套现的方式支付了150900元。原告称上述款项系支付借款的利息及本金。从被告举证的借条复印件来看，借条载明的出借人为周维珍及熊某，而周维珍称除了本案纠纷以外与原告亦或原告的法定代表人没有其他经济往来，就为何张银火向被告及熊某出具借条，被告未能作出合理解释。此外，从原告提供的微信聊天记录看，系张银火女儿想找被告还钱。从被告提供的微信聊天记录看，亦是邢某向张银火要钱。上述证据均能印证本案所涉的500000元系借款。被告及邢某称原告支付的上述款项为中介费亦或归还他人的借款，但未能提供相应的证据。
由上所述，原告陈述较为合理，且提供的证据亦能与其陈述相印证，故本院认定原、被告之间并不存在真正的房屋买卖合同关系，就涉案的500000元，并非被告购买原告厂房的款项，而是借款。
关于房屋资产转让协议的效力问题，原告明确该协议系对借款的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》相关规定，当时人签订买卖合同作为借款的担保，应属有效。故现原告以双方之间不存在买卖合同关系，且协议违反法律规定为由主张该协议无效，本院不予支持。另因双方就借款事宜尚未处理，原告亦确认房屋资产转让协议系对借款的担保，故原告要求被告返还原告与XX村经济合作社签订土地租赁协议原件，本院亦不予支持。就本案所涉借款、担保及相关事宜问题，双方应另行处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告苏州市中宇电器设备成套有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币8800元，由原告苏州市中宇电器设备成套有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 鲁 超
代理审判员 王 辉
代理审判员 詹立平
人民陪审员 金素芬
人民陪审员 戴道林
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 吴雅琴