广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2015）云罗法民初字第760号原告陈涛，男，1977年7月28日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。委托代理人邱庭辉，广东百誉律师事务所律师。委托代理人赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。被告李贞，女，1961年3月10日出生，汉族，罗定市人，住珠海市香洲区。被告陈斯涛，女，1982年10月6日出生，汉族，罗定市人，住珠海市香洲区。委托代理人陈显新，59岁，住珠海市香洲区。原告陈涛诉被告李贞、陈斯涛租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告陈涛的委托代理人邱庭辉，被告李贞，被告陈斯涛的委托代理人陈显新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2010年1月10日签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人应按照合同履行各自合同义务。合同约定：承包经营及租赁期限为2010年2月1日至2020年1月31日，租金：2010年至2012年的租金为每年伍万元，2013年至2015年的租金为每年陆万元，2016年至2019年的租金为每年捌万元（租金以人民币计算，上述租金含承包经营费）；每年的租金分两期支付（第一期于每年的3月15日支付当年租金的50%，第二期于每年的9月15日支付当年租金余下的50%）；并由乙方要交给甲方人民币一万元作为合同履约金。合同签订后，原告已依约支付了履约金10000元，并一直至今均按时足额支付租金。经原告艰难经营，华生幼儿园越办越好，生源由初始的几十人到现在的几百人。正是由于原告的骄人成绩，让被告贪念油然而生。2013年底开始，被告开始筹划自行办学，企图终止涉案租赁合同，抢夺原告的办学成果。并通过擅自封锁原告校门、无理取闹、到处污蔑投诉等方式影响原告办学经营，以达到解除租赁合同的目的。1、被告强行占用原告租赁范围内的活动场所，抢建楼房，严重影响原告的办学经营，显然构成违约，严重损害原告的合法权益，造成原告重大的经济损失。根据双方签订的《租赁合同》第一条第2款及第三条第5款，原告对整栋楼房及楼房背后的活动场所具有完全的使用权。2014年1月开始，被告强行在原告承租的活动场所建造三栋楼房，并强行占用位于活动场所左侧的后门，被告的加建行为属于严重违约行为，严重损害原告的合法权益。首先，该行为导致原告从2014年开始就不再能使用该活动场所，但被告却按照合同足额要求原告缴纳租金至今，故对该部分租赁物所产生的租金，被告应予退还。其次，对于幼儿园办学，教学楼及活动场所属于一个整体配套。现被告强行霸占原告的活动场所，导致原告的学校缺少了室外活动空间，直接对原告招生办学造成了致命的影响，造成了原告不可估量的经济损失，该损失应由被告承担全部的赔偿责任。再次，从2014年1月份起，被告并未与原告有任何的协商，强行在教学楼背后的活动场所抢建，且其委托的施工队均不是正规的建筑施工队伍，亦没有相关资质，没有相应的施工安全意识，被告该抢建的行为罔顾学校师生的生命安全，使原告一直胆战心惊，原告一次次责令被告停止施工，但被告不予理睬，还到处无理投诉污蔑原告。2、被告经常无故骚扰原告办学经营，多次封锁原告学校大门，严重影响原告学校经营，造成师生恐慌。3、被告抢建的楼房均按照幼儿园的模式进行设计和建设的，现已基本装修完毕，故被告妄图侵吞原告幼儿园的阴谋已昭然若揭。4、被告在原告教学楼的消防通道堆放杂物，对学校的师生生命安全留下严重的安全隐患，被告应立即停止其侵权行为，恢复消防通道原状，被告占用了原告学校的侧门，并独占使用。综上，被告擅自占用原告承租的用地加建楼房，导致原告实际用地与约定不符，应按照原告实际占用的面积计付租金。因此，被告应退还自2014年1月起原告多支付的租金36434.27元。在合同签订时，原告支付了10000元作为履约保证金，现被告存在严重违约情形，应由被告双倍返还履约保证金给原告，即返还20000元给原告。被告经常封锁原告学校大门，严重影响原告的办学经营，造成巨大的经济损失，现原告主张被告酌情赔偿30000元作为经济损失补偿合理合法。现向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告擅自占用原告租赁物的活动场所，导致原告减少租赁物的使用面积，应按照相应比例退付原告多支付的租金36434.27元；2、被告经常骚扰原告正常办学，且擅自加建楼房，占用原告的租赁物，属于严重违约行为，应判令被告双倍返还履约金20000元；3、被告立即停止侵权，不得妨碍原告办学经营，恢复消防通道畅通、交还学校侧门使用权，并赔偿由此而造成原告的经济损失30000元。4、本案诉讼费等一切费用由被告承担。原告向法院提交了以下证据：1、身份证，证明原告的诉讼主体资格。2、承包租赁合同，证明原、被告双方于2010年1月10日签订承包租赁合同，合同约定被告将位于罗定市华石镇供销社背楼房壹幢及所属活动场所及附属设施租予原告，该合同合法有效。3、《情况反映》、《行政复议决定书》，证明被告自认于2014年在幼儿园用红线范围未建的空地投资扩建了新的校舍。并于2015年春季开学前，幼儿园老师要回幼儿园集中的前一天，被告把幼儿园大门锁上的事实；被告在向罗定市人民政府申请行政复议时也确认自己于2014年加建楼房的事实。4、照片，证明被告未经原告同意在原告承租范围内占用原告655.4平方米加建新楼房，导致原告不能使用承租的活动场所，被告更强行占用原告学校的侧门，且独占使用的事实。5、照片，证明被告无故封锁原告校门、无理取闹，该照片是2014年正月初八拍照的，影响原告办学的事实。6、照片，证明被告抢建的楼房按照幼儿园模式进行设计和建设，妄图侵吞幼儿园的事实。7、照片，证明被告在原告教学楼的消防通道堆放杂物，对学校的师生生命留下严重的安全隐患的事实。被告李贞辩称，本案应当驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。理由：原告的诉讼请求中只有一条是与合同有关，其余均是虚假的。合同的第二页第五点，如需变更加建，必须在不影响乙方经营的情况下进行，且经乙方同意方可进行。这条与诉讼请求第二点有关。其余的诉讼请求均与本案无关。我并没有骚扰原告，而是原告骚扰我方。我没有擅自加建楼房，我加建楼房是原告同意并参与楼房的加建的。原告则有擅自加建的行为，将旧楼的五楼擅自加建厨房。我和原告发现旧楼消防不合格，继续办学有可能会停办，故原、被告双方同意加建新楼房，然后通知家长，报请相关部门等，原告均有参与，因加建楼房时我在珠海，所有楼房加建的事宜均是由原告打理，连瓷砖都是原告自行挑选，还支付了500元押金，然后再通知我将余款交清。我并没有占用原告的租赁物，我没有违约，所以不应支付违约金给原告。合同没有标明侧门交予原告使用，所以不存在侵占。我是扩建了新楼房，但我只是在新建楼房的楼梯堆放玩具，我并没有占用原告消防通道。原告因旧楼消防不合格，和我商量将新建楼房租给原告使用，旧楼就可以装修，所以我并没有违约，因为我认为原告的起诉不合理，我方不同意赔偿给原告，诉讼费应由原告承担。被告李贞向本院提交如下证据：一、房地产权证，证明罗定市华生幼儿园的权属人是陈斯涛。二、建筑许可证、土地使用证，证明土地使用证的权属人是陈斯涛，且2003年5月13日我方已经获得空地655.4平方米的建筑许可证。三、华石镇华生幼儿园延期开学申请（致华石镇中心校领导、华石镇政府领导），证明2015年3月1日，因为现在租赁场所问题，需要改造升级，需要重新商量新的租赁合同协议，但是由于原告不想经营幼儿园，不想继续办学，所以以此为由申请延期开学。四、照片，证明原告找人来砸我的门锁。被告陈斯涛辩称：1、减少原告的使用面积完全是假的。我完全没有占用原告的使用面积，地下使用面积是600多平方米给原告使用，我方现在加建的楼房并没有占用原告的租赁物。2、我方并没有违约，故我方不需要赔偿履约金给原告。原告同意加建，且原告也积极参与新楼房的建设，2014年8月24日，原告在大门口的右手边贴上启示，告知幼儿家长现在幼儿园楼房在升级加建，但不影响幼儿上课，请家长谅解。故原告的第二项诉讼请求没有事实和理由的支持，应予驳回。租赁物的外墙改造，我方就花费了25万元，但我方也没有向原告要求加租金。3、第三项诉讼请求没有事实依据，从租赁至今，幼儿园的所有权是我方的，2015年正月初八晚上，我方知道办学许可证不是我方的名字，我方因没有资料，所以我方锁了大门，要求陈涛将幼儿办学的相关资料给我方。初八下午，李贞就打电话给教育局的相关人员黎辉，黎告知其现在华生幼儿园的举办者已经不是陈斯涛，而是吴国文，且陈涛也换了手机号码，没有告知我方变更了的手机号码，我方找不到陈涛，也没有幼儿园的许可证相关资料，我方没有办法，所以就将幼儿园的大门锁上，所以我方不存在侵权行为。消防通道是我方新建的楼房，租赁物本来就没有消防通道。侧门出门是农田，会影响小孩的安全通行，故一直没有使用，且租赁合同也没有约定将侧门交予原告使用。且原告也没有经济损失，故我方不需要赔偿原告的经济损失。4、因为我认为原告的起诉不合理，所以诉讼费应由原告承担。被告陈斯涛除同意被告李贞提交的证据之外，还向本院提交如下证据：1、华生幼儿园总工程款，证明原告介绍亲戚来承接新建楼房的工程，我方支付了工程款给原告的亲戚，原告是知道楼房的加建和装修，且积极参与，侧面反映了虽然没有书面约定加建楼房，但是是经得原告同意的。2、装修合同书，证明是原告找来的装修队，原告知道加建和参与加建的，合同书上的乙方是原告的亲戚，是原告介绍过来的。经庭审质证，被告李贞、陈斯涛对原告提交的证据提出如下质证意见：对证据1、2、3无异议。对证据4证实被告加建楼房属实，但证实的内容不属实，我方是经得原告同意才进行加建的，现在原告也在使用我方加建楼房的一楼架空层。对证据5证明我方锁门无异议，但我方是有原因才锁上大门的。对证据6有异议，我方加建的楼房是经得原告同意，且原告也有积极参与设计和装修的，原告证实的内容不属实。对证据7有异议，我方没有将杂物堆放在原告租赁物的消防通道，照片上堆放东西的地方是新建楼房的楼梯，不是原告租赁物的楼梯。原告对被告李贞提交的证据提出如下质证意见：对证据一、二、四无异议；对证据三，我方申请延期开学是事实，但我方是受到一定的干扰，才向相关部门申请延期开学，不是被告所称不想办学。对被告陈斯涛提交的证据提出如下质证意见：对证据1有异议，我方是不同意被告加建楼房的。对证据2有异议，被告没有证据证实是我方找来装修队的，我方是不同意加建楼房的。被告李贞对被告陈斯涛提交的证据均无异议。经庭审质证，本院认为，对原告提交的证据1、2、3，被告均无异议，本院予以采纳；对证据4、5、6、7，均证明被告在华生幼儿园建新楼房，华生幼儿园曾经被被告封锁大门以及幼儿园新建楼房内的消防通道有摆放杂物等情况，均来源合法，与本案相关联，本院予以采纳。对被告李贞提交的证据一、二、四，原告及被告陈斯涛均无异议，本院予以采纳；对证据三，证实原告曾于2015年3月1日向华石镇中心校领导、华石镇政府领导申请延期开学，与本院有关联，本院予以采纳。对被告陈斯涛提交的证据1、2，因该两份证据并没有原告的签名确认，被告陈斯涛以此证明其加建楼房是经得原告的同意，本院不予采纳。经审理查明，被告李贞是被告陈斯涛的母亲。1998年8月28日，被告陈斯涛向罗定市教育局申办华石镇华生幼儿园，2001年1月11日，罗定市教育局同意华石镇华生幼儿园开办并颁发“办学许可证”。2010年1月10日，被告李贞（甲方）与原告陈涛（乙方）签订《承包租赁合同》，约定本合同承包经营项目为：罗定市华石镇华生幼儿园（甲方提供办学许可证）。合同租赁物位于罗定市华石镇供销社背楼房壹幢（壹至伍层）建筑面积963.57平方米及所属活动场所655.4平方米（甲方提供相关房地产证明复印件）及华生幼儿园现行其他设施（两台车辆除外，车辆的处理另外签订补充协议）。承包经营及租赁期限为十年，从2010年2月1日至2020年1月31日止。租金：2010年至2012年的租金为每年人民币伍万元；2013年至2015年的租金为每年人民币陆万元；2016年至2019年的租金为每年人民币捌万元（租金以人民币计算，上述租金含承包经营费）。每年的租金分二期支付（第一期于每年的3月15日支付当年租金的50%，第二期于每年的9月15日支付当年租金余下的50%）。甲方应在2010年1月31日前将华生幼儿园经营权及租赁的房屋及附属设施交付给乙方使用。甲方应确保出租的房屋享有出租的权利，如租赁期内该房屋发生所有权全部或部分转移、设定他项物权或其他影响乙方权益的事件，甲方应保证所有权人、他项权利人或其他影响乙方权益的第三者能继续遵守本合同所有条款，如乙方权益因此遭受损害，甲方应负赔偿责任。租赁期间，甲、乙双方应全面履行本合同所规定的各项义务，不得无故解除合同，如有特殊原因，经甲、乙双方协商同意后，可解除本合同。无正当理由提前终止本合同的一方应向另一方赔偿有关损失。甲方在乙方承租幼儿园期间不得变更、加建房屋，如需变更、加建必须在不影响乙方经营的情况下进行，且经乙方同意方可进行。合同签订三天内，乙方要交给甲方人民币壹万元作为合同履约金，此款在合同期满后由甲方无息退回给乙方。合同签订后，被告李贞依约将位于罗定市华石镇供销社背楼房一幢（建筑面积963.57平方米）及所属活动场所（655.4平方米）、华生幼儿园办学许可证交给原告经营，原告已依约支付了合同履约金10000元给被告，原告也依约向被告交纳租金。2014年5月，被告在华生幼儿园教学楼背后租给原告655.4平方米的活动场所上兴建新楼房，于2014年12月底完工，期间，被告对该655.4平方米的活动场所进行围闭，原告依然可使用租赁合同约定的楼房963.57平方米。2015年2月26日，被告发现华生幼儿园的办学许可证已变更，不在陈斯涛名下，遂将华生幼儿园的大门锁上，后经相关部门介入，才于两日后将门锁打开，至起诉前华生幼儿园还在经营。另查明，原告承租的华生幼儿园楼房的所有权及655.4平方米的活动场的土地使用权属被告陈斯涛。后被告陈斯涛追认了被告李贞与原告陈涛签订的《承包租赁合同书》是李贞的代理行为。本院认为，本案是租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告陈涛与被告李贞签订的《承包租赁合同》是双方真实的意思表示，且没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方均应依照合同约定履行自己的义务。由于涉案的租赁物权属陈斯涛，陈斯涛事后对李贞与原告签订的《承包租赁合同》予以追认，李贞与原告签订合同只是代理行为，陈斯涛才是《承包租赁合同》的出租方。故本案被告的主体是陈斯涛，而非李贞。本案争议的焦点一，被告是否存在违约行为。经查，原告在租赁期间，被告在租给原告的655.4平方米的活动场所加建新楼房，从2014年5月建新楼房动工之日至2014年12月完工期间共八个月对该活动场所进行围闭，致使原告在此八个月期间每月减少租赁物的使用面积为655.4平方米，被告存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，被告应赔偿原告于2014年5月至2014年12月共八个月，减少对租赁物655.4平方米活动场所的租金损失，根据租赁合同的约定，原告在2014年应交纳的租金为6万元/年，原告每月应支付给被告的租金为5000元（6万元/年÷12个月），因原告已经将租金支付给被告，被告应返还原告在八个月因减少使用面积而支出的租金为：[655.4平方米÷（655.4平方米+963.57平方米）]×5000元/月×8个月=16193元。本案的争议焦点二，原、被告租赁合同约定的合同履约金的性质如何。关于原告主张被告经常骚扰原告正常办学，且擅自加建楼房，占用原告的租赁物，属严重违约，应双倍返还履约金20000元。根据原、被告双方在租赁合同第七条第1点约定“合同签订三天内，乙方要交给甲方人民币壹万元作为合同履约金，此款在合同期满后由甲方无息退回给乙方”，由于合同未约定该款属定金，也未约定属违约金，按照约定，该款在合同期满后由被告无息退回给原告。现原告主张该合同履约金属违约金，应双倍返还，依据不足，本院不予支持。关于原告主张被告立即停止侵权，不得妨碍原告办学经营，恢复消防通道畅通、交还学校侧门使用权，并赔偿由此造成原告的经济损失30000元。因本案属租赁合同纠纷，属合同之债，原告该主张的是侵权之债，不属本案审理范围，原告可另寻途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈斯涛在本判决发生法律效力之日起十日内返还租金16193元给原告陈涛。二、驳回原告陈涛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1961元（原告已预交），由原告陈涛承担1594元，被告陈斯涛承担367元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  陈建光审 判 员  蒋海涛人民陪审员  李燕玲二〇一五年十一月九日书 记 员  陈梦儿