山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1302民初101号
原告（反诉被告）：山东士博教育文化发展有限公司，住所地：临沂市兰山区通达路与涑河北街交汇东方商贸城一楼沿街。
法定代表人：赵洪军，经理。
委托诉讼代理人：刘行，山东铭星律师事务所律师。
被告（反诉原告）：邵长遵，男，1968年1月7日生，汉族，居民，住临沂市河东区。
委托诉讼代理人：林刚，北京市德鸿（临沂）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟海莲，北京市德鸿（临沂）律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）山东士博教育文化发展有限公司与被告邵长遵（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法由审判员彭洪荟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东士博教育文化发展有限公司的委托诉讼代理人刘行、被告邵长遵的委托诉讼代理人林刚、孟海莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东士博教育文化发展有限公司向本院提起诉求：1、依法解除原、被告签订的《三立商务大厦房屋租赁协议》；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年1月6日，被告与原告签订《三立商务大厦租赁协议》一份，约定将其位于临沂市北城新区孝河路77号三立商务大厦4号楼7楼东段的房屋租赁给原告使用，协议约定，被告应提供有效的产权证明，其至今未提供，由此造成租赁税务发票无法正常开具，严重影响了公司的账务处理和公司即将进行的新三板挂牌业务。原告曾多次与被告协商合同解除事宜，被告均未理睬并一直拖延至今，后原告分别于2016年11月3日和2016年11月22日向被告邮寄送达《解除租赁合同通知书》和《律师函》，也被拒收。原告认为，被告已构成违约，根据《合同法》第94条、96条规定，原告有权解除合同，被告拒收信件的行为已构成法律意义上的送达，合同已经解除。为明确双方权利义务，防止不必要的纠纷产生和损失的扩大，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法查明案件事实，判如所请。
被告邵长遵辩称，原告要求解除《三立商务大厦租赁协议》的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能成立。首先，原告提出解除房屋租赁协议的理由不能成立，该理由并非单方通知解除合同的法定事由。1、答辩人已经按照《三立商务大厦租赁协议》的约定条件将租赁房屋交付给原告使用，是否开具产权证明不影响租赁协议的正常履行；2、房屋租赁协议约定由答辩人出具产权证明的原因是该房屋没有产权证，原告担心日后会发生产权争议影响原告使用房屋，并非是为了开具税务发票。租赁协议签订时，原告提出不需要开具税务发票，要求答辩人按照租金总额让3%的税金给原告，所以答辩人没有为原告开具税务发票而是按照租金总额的3%将税金让给了原告；3、原告接收房屋后正常使用，原告从来没有再向原告提出开具税务发票问题，从来也没有提出因没有房屋产权证明无法开具税务发票问题；4、原告解除房屋租赁协议的真正原因是其自己不想继续租赁房屋而非不能开具税务发票问题，原告所谓的税务发票问题只是想解除房屋租赁协议的借口而已。其次，原告送达《解除租赁合同通知书》和《律师函》的邮寄地址既不是答辩人的住所地，也不是答辩人的工作单位实际经营地，答辩人根本没有收到邮寄材料，何为拒收？实际属于原告没有有效通知，而且原告也没有单方通知解除房屋租赁协议的权利。再次，答辩人没有违约，而是原告违约，而且原告的违约行为给答辩人造成极大的经济损失。原告租赁房屋之初，是原告要求租赁五年，并且要求答辩人必须在2016年1月15日之前按照其要求将房屋简易装修交付。为此答辩人在严寒冬季取火为其装修房屋，耗资二十余万元，第一年的租金基本耗尽。现在如果解除合同，当初按照原告的要求所进行的简易装修的房屋根本无法继续使用，即使答辩人自己作为办公场所，也需要铺设木地板等精装修，本来能够使用五年的房屋装修费用面临全部浪费，而且再次装修就是去掉地板的费用也是很大的。而且按照房屋租赁协议的约定，原告应于2016年10月6日前支付第二年的租金，否则应按照每日租金的200%支付违约金。但时至今日，原告并没有支付租金，原告已严重违约，应承担违约责任。综上所述，原告单方要求解除房屋租赁协议的诉讼请求，不符合《合同法》关于单方通知解除的法定条件，其单方要求不履行房屋租赁协议的行为本身就是违约行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告邵长遵向本院提起反诉请求：1、请求被反诉人支付逾期交纳租金违约金60016元；2、请求被反诉人支付自2017年1月6日起至法院判决《三立商务大厦房屋租赁协议》解除之日止的租金，暂计算至2017年2月10日止为32912元；3、请求被反诉人赔偿其单方违约解除《三立商务大厦房屋租赁协议》而给反诉人造成的合理经济损失190000元；4、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：首先，被反诉人依法应支付逾期交纳租金违约金。依照双方签订的《三立商务大厦房屋租赁协议》的约定，被反诉人应于2016年10月6日前支付第二年度的租金353320元，被反诉人至今仍未支付，暂计算至2017年2月10日共计124天，要求支付违约金60016元。其次，被反诉人赔偿其单方违约解除《三立商务大厦房屋租赁协议》而给反诉人造成的合理经济损失：1、装修损失：当初按照被反诉人的要求所进行的简易装修的房屋根本无法满足正常办公场所的需要，本来能够使用五年的房屋装修费用152851.50元面临全部浪费，造成损失120000余元，现要求被反诉人赔偿60000元；2、再次租赁之前的合理损失租金90000元，租赁协议解除后，短时间内不可能找到合适的承租人，将给反诉人造成租赁费损失；3、去掉原地板及水泥沙子的费用40000元。被反诉人单方要求解除上述协议，属于严重违约行为，被反诉人依法应赔偿反诉人由此造成的经济损失190000元。
反诉被告山东士博教育文化发展有限公司辩称，反诉人的反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。被反诉人要求解除合同完全符合法律规定，且理由正当，因反诉人的房屋无法提供有效的产权证明，租赁费的发票无法开具，租赁费发票数额较大，严重影响公司的财务处理和规范经营。1、通知和善意提醒。租赁合同期限为2016年1月6日至2017年1月6日，2016年10月6日前被反诉人便告知其合同解除事宜并为其提供了较为合理的解决方案，但反诉人置之不理任由时间拖延，被反诉人于2016年11月3日向其邮寄送达解除通知，并善意提醒其及时对外出租，被其拒收，11月22日紧接着又通过律师函的形式告知其解除合同效力并再一次提醒其对外出租又被拒收；2、腾房。2016年12月份租期到期之前被反诉人积极雇人清除房屋的相关设施，已将其恢复原状，并及时通知对方，我方的通知解除和提醒其及时出租的义务已经完全尽到，且尽职尽责；3、逾期租金。被反诉人并不存在逾期交付租金的情况和前提条件，被反诉人在约定的交付房租（10月6日）之前便告知其解除合同，实际上在此时被反诉人便已经将解除通知及时告知，后续邮寄的文书最关键的目的是善意提醒其及时出租不要任由损失扩大；4、损失。反诉人并不存在损失，即便有损失也并非我方造成，被反诉人不应将逾期利益的概念等同于损失，至于其主张的装修损失，首先不应称损失，应属于房屋的附属价值，该价值的所有权归反诉人享有，因为简易装修是房屋处置的必要支出，即使不对被反诉人出租，对方也要进行装修，合同解除后反诉人也不可能将该价值带走，该价值也并非赠予给被反诉人，至于其是否拆除是其对自己权利的处置，被反诉人也无权干涉，而且如果对方认为该支出是为被反诉人租赁而使用，后续如利用需要拆除，也是必然的结果，该损失无论如何与被反诉人无关，反诉人不应将自身未及时采取防止措施而产生的扩大损失要求我方承担，更不应将恶意放任损失的扩大产生的损失由我方赔偿；5、违约行为。被反诉人并不存在违约行为，合同并未约定我方不可以解除合同，我方解除合同符合法律规定且理由正当，被反诉人提前长达3个月的时间便向其告知也完全符合交易习惯，至于其主张的短期内找不到承租人产生的损失该时间是由其自身延误造成，不应由我方承担；6、违约金。被反诉人无违约行为，合同中约定的违约金的计算方式明显过高，违约金应以实际损失为前提，反诉人并不存在因被反诉人的行为而产生的损失，其主张的损失恰恰是由其自身原因造成，不能混同；7、立案延期时间。2016年12月7日，被反诉人起诉要求解除合同，但贵院因年终总结不予立案，导致时间延迟了将近27天，如因此段时间产生的损失，该损失为不可抗力造成，非被反诉人原因造成。
本院经审理认定事实如下：2016年1月6日，邵长遵作为甲方与作为乙方的山东士博教育文化发展有限公司签订《三立商务大厦房屋租赁协议》一份，主要内容为：“第一条甲方的租赁物位于山东省临沂市北城新区孝河路77号三立商务大厦4号楼7楼东段，建筑面积1100㎡。该租赁物的土地使用权以出让方式取得。注：该房屋还未取得房产证，甲方须提供有效的产权证明。第二条甲方将该租赁物出租给乙方作为经营培训业务使用。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。第三条租金、物业管理费和水费（一）租金标准为每天每平米0.8元，面积为1100㎡，年租金为321200元。（二）优惠支持政策：1、享受最低的物业管理收费标准；2、在本合同约定的租赁期限内，自第二年度起每年上调10%的租金。第四条租赁期限：自2016年1月6日起至2021年1月6日止，共5年。第五条租赁物交付条件及期限甲方承诺根据乙方要求，对该租赁物的墙面、地面进行简易装修，……。第六条付款方式（一）租金按年度结算。（二）甲方应在合同约定的时间内将该租赁物交付给乙方，交付确认后，乙方收到甲方开具的收据后三个工作日内，向甲方一次性支付第一年度的租金321200元。（说明：甲方按租金总金额让3%的税金给乙方，从每年的租金中扣除）。此后，乙方于每年的10月6日前将租金支付给甲方。第七条合同的变更、解除（一）在租赁期间，若遇特殊情况，甲方或乙方确需变更合同条款，应事先征得对方同意并达成书面协议后，方可确认对本合同条款的变更。……第八条违约责任（二）乙方逾期交付租金，除应补交拖欠租金外，并按每日租金的200%，按拖欠天数计算，向甲方支付违约金。……”。
合同签订后，邵长遵将房屋交付山东士博教育文化发展有限公司使用，山东士博教育文化发展有限公司交付了2016年1月6日至2017年1月6日第一年度的租金，后山东士博教育文化发展有限公司以邵长遵未提供有效的产权证明及自身经济状况和经营现状等原因，于2016年11月3日向邵长遵邮寄了解除租赁合同通知书一份，于2016年11月22日向邵长遵邮寄了律师函一份，要求解除租赁合同，但该两份邮件未送达到邵长遵，被拒收退回。2017年1月6日山东士博教育文化发展有限公司又向邵长遵邮寄了腾房完毕通知书及腾房录像光盘，也未送达到邵长遵被退回。邵长遵认为该三份邮件邵长遵并未收到，邵长遵并不知道邮寄的材料是什么内容，解除房屋租赁合同通知书从程序上不具备有效通知的法律要件。但庭审中，邵长遵对山东士博教育文化发展有限公司在起诉前曾找其协商解除房屋租赁合同一事并不否认。另外，邵长遵提供了临沂三立置业有限公司出具的产权归属证明，证明涉案房屋产权属于邵长遵，相关产权手续正在办理中，产权无争议可安全使用，产权不存在瑕疵。
邵长遵为证实其反诉请求，提供了2016年10月25日给山东士博教育文化发展有限公司送达支付房屋租金的律师函照片打印件五张；临沂冠宇防水装饰工程有限公司出具的三立商务大厦装修费用收据、费用报销单据及公司出具的证明，证实邵长遵为装修三立商务大厦支出装修费152851.5元。山东士博教育文化发展有限公司质证认为律师函的照片系打印件，不能作为定案的依据。对临沂冠宇防水装饰工程有限公司出具的收费单据及证明，认为邵长遵是冠宇防水装饰工程有限公司的法定代表人，双方存在利害关系，且费用报销单中并未明确装修支出的就是本案房屋。
本院认为，山东士博教育文化发展有限公司与邵长遵于2016年6月1日签订的《三立商务大厦房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。山东士博教育文化发展有限公司主张邵长遵未能提供房屋产权证明构成违约而主张解除合同，并主张曾于2016年11月3日向邵长遵邮寄送达解除租赁合同通知书，于2016年12月份搬出涉案房屋，但邵长遵并未收到山东士博教育文化发展有限公司寄出的解除租赁合同通知，双方未能达成解除租赁合同的合意，且根据《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，只有三种情况下合同的当事人才能解除合同：一是双方协商一致；二是双方约定合同解除的条件出现时；三是法律规定合同解除的情况出现。虽然邵长遵未提供房屋产权证明，但该房屋不存在产权争议，且没有影响到山东士博教育文化发展有限公司对房屋的使用，邵长遵尚不足以构成根本违约，本案不符合法定解除的情形，亦不存在前述第一、二种解除合同的情况。故山东士博教育文化发展有限公司于2016年11月3日单方通知邵长遵解除租赁合同不能发生解除合同的效力。现山东士博教育文化发展有限公司向本院提起诉讼要求解除房屋租赁合同，邵长遵对山东士博教育文化发展有限公司在起诉前曾找其协商解除房屋租赁合同一事并不否认，且邵长遵向本院提起反诉要求山东士博教育文化发展有限公司支付违约金及要求赔偿损失，视为邵长遵现已认同山东士博教育文化发展有限公司单方解除合同，且本案所涉租赁合同现在亦没有继续履行可能，故可依法予以解除。山东士博教育文化发展有限公司提前解除合同，且其主张已搬离房屋，视为停止履行合同，属于违约行为，根据《合同法》第一百零七条的规定，山东士博教育文化发展有限公司应承担赔偿原告损失的违约责任。
关于本案房屋租赁合同在何时解除的问题。2017年1月3日山东士博教育文化发展有限公司向本院提起诉讼，要求解除双方的租赁合同，在其通过诉讼的方式通知邵长遵要求解除合同的请求到达之日，合同予以解除。鉴于双方在山东士博教育文化发展有限公司起诉前已协商过解除合同事宜，但具体协商时间不能确定，本院确定合同解除时间点自山东士博教育文化发展有限公司向本院提起诉讼时合同解除。合同解除时点确定后，再确定双方的违约责任，而非再继续计算租金，故邵长遵要求山东士博教育文化发展有限公司支付2017年1月6日起至2017年2月10日的租金及未按合同约定支付第二年租金的违约金，本院不予支持。
关于山东士博教育文化发展有限公司应赔偿邵长遵损失的具体数额。山东士博教育文化发展有限公司应赔偿因自己的违约而给邵长遵造成的损失，山东士博教育文化发展有限公司给邵长遵造成的损失为因合同未到期其单方解除合同使房屋空置的损失，此空置损失以赔偿两个月的租金为宜，按双方合同约定2017年1月7日至2017年3月7日两个月的租金为58886元。邵长遵主张要求山东士博教育文化发展有限公司赔偿其房屋装修费用及拆除地板费用，对于房屋的装修物属于房屋的附属物，属于房屋的附属价值，该部分装修物属于房屋所有人所有，在合同未约定该部分费用由承租方支付的情况下，邵长遵要求山东士博教育文化发展有限公司支付该部分费用，没有法律依据，且邵长遵提供的装修费用的单据亦非正式发票，无法证实系对涉案房屋的装修，故对其该部分主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）山东士博教育文化发展有限公司和被告（反诉原告）邵长遵2016年6月1日签订的《三立商务大厦房屋租赁协议》于2017年1月3日解除；
二、原告（反诉被告）山东士博教育文化发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）邵长遵经济损失58886元；
三、驳回反诉原告邵长遵的其他诉讼请求。
本诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）邵长遵负担，反诉案件受理费5544元，减半收取2772元，由原告（反诉被告）山东士博教育文化发展有限公司负担650元，被告（反诉原告）邵长遵负担2122元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审判员 彭洪荟
二〇一七年三月十四日
书记员 武子菲