福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖民初字第582号
原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司。
法定代表人刘学峰，董事长。
委托代理人李迎春、彭文灿，公司职员。
被告林鹭伟，男，43岁。
委托代理人吴水霞，福建知圆律师事务所律师。
原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司（下称汇嘉物业公司）与被告林鹭伟物业服务合同纠纷一案，本院于2012年12月25日立案受理后，依法适用简易程序由审判员姚亮公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭文灿，被告委托代理人吴水霞到庭参加诉讼。经本院主持调解，双方未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告汇嘉物业公司诉称，2006年4月30日，厦门诚毅地产投资管理有限公司与原告签订了《“第二城·幸福生活”物业管理委托合同》，将其开发的坐落于厦门市湖里区祥店旧村改造D地块“第二城·幸福生活”小区委托给原告管理，双方在合同中对委托管理事项、管理期限、双方权利义务、管理服务质量、管理服务费用、违约责任等内容进行了约定。原告也依据合同约定提供了物业管理服务。2012年11月1日，小区业委会与原告签订《“幸福第二城”物业服务合同》，委托原告继续管理小区。被告林鹭伟系该小区业主（房屋坐落于祥店里6号之一1203室），应按照约定及时交纳物业管理费、公摊水电费、公共维修金等费用。但被告却怠于履行交费义务，拖欠2009年10月至2012年12月的物业管理费8662.68元、2012年7月8日至2012年9月7日的公摊水费5.2元、公摊电费40.2元。按照《物业管理委托合同》约定，逾期交纳物业管理费的，按日千分之三收取滞纳金。经多次催要未果，原告现依法起诉，请求判决：1、被告立即向原告支付欠缴的2009年10月至2012年12月的物业管理费8662.68元、2012年7月8日至2012年9月7日的公摊水费5.2元、公摊电费40.2元；2、被告支付逾期缴交物业管理费的滞纳金（物业管理费按季收取，滞纳金按日千分之三计算，暂计10555.14元）。庭审中，汇嘉物业公司明确滞纳金诉求以每季度欠费金额为基数，自下一季度第一日起按日千分之三计至2012年11月30日，并同意按60%即6333.08元收取。庭审后，原告确认被告已缴纳上述公摊水电费，并撤回相应的诉求。
被告林鹭伟辩称，原告提供的物业管理服务不符合合同约定。小区的智能报警系统形同虚设，消防设施无法起到预警作用，小区广大业主的生命和财产置于危险之中。原告没有尽到安全巡视义务，也未能做到封闭式管理。2009年10月10日晚19时至20时20分左右，被告的住宅遭入室盗窃，被告的妻子和女儿多次手动开启智能报警设施，没有任何反应。该事件不仅给被告造成经济损失，也给被告及家人的精神造成伤害，被告的女儿长期不敢一个人在家，不敢靠近窗户。为保护家人的人身和财产安全，被告拟安装防盗窗，但原告却以各种理由加以阻扰，还无端向城市管理行政执法部门进行投诉。作为业主的被告无法理解，原告无法保障业主的安全，在业主为防范自身安全需要安装防盗窗时，却强行阻扰，有什么能比人的生命更重要？虽然原告未履行安全防范义务，但被告也仅是要求损失抵扣相应的物业管理费，仍及时缴纳公共维修金和公摊水电费。原告主张的2011年1月9日以前的物业管理费已超过诉讼时效，该部分诉求应予驳回。原、被告未直接签订合同，不适用原告与开发商订立的《物业管理委托合同》的违约金条款，且违约金标准明显偏高。承上，原告提供的服务不符合约定，给被告造成损失，应免交相应的物业管理费。恳请法院驳回原告的诉求。
经审理查明，2006年4月30日，厦门诚毅地产投资管理有限公司与汇嘉物业公司签订“第二城·幸福生活”《物业管理委托合同》，将其开发的“第二城·幸福生活”小区委托由汇嘉物业公司提供物业服务，期限至业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效之日；合同第二章约定了委托管理事项，包括建筑物共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地的养护和管理，公共环境卫生清洁、交通与车辆停放秩序的管理、维持公共秩序等；合同第五章约定物业管理服务质量标准，包括设备运行随时保持正常状况，房屋及设施、设备及时维修、养护，绿化100％成活，及时修剪，交通秩序井然有序，业主和物业使用人的综合满意率达到90％以上，小区内无重大装修违章、违规现象等；第六章第二十二条约定了物业管理服务费、公共维修金的交纳标准及逾期交纳的违约责任，其中住宅的物业管理服务费和公共维修金分别为每月每平方米1.2元和0.25元，逾期交纳物业管理费的，按每日千分之三交纳滞纳金；此外，双方还就其他物业管理事宜予以约定。2012年11月1日，厦门市幸福第二城业主委员会与汇嘉物业公司签订《“幸福第二城”物业服务合同》，委托汇嘉物业公司继续对“第二城·幸福生活”小区提供物业管理服务，合同期限从2012年11月1日至2015年5月31日，并约定小高层、高层住宅的物业管理服务费和公共维修金分别为每月每平方米1.2元和0.25元，物业管理费和公摊水电费等按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第三个月的30日前履行交纳义务，逾期交纳物业管理费的，按每日千分之三交纳滞纳金；此外，合同中还就管理服务质量、专项维修资金、违约责任等事项作出约定。2006年6月23日，厦门市物价局下发厦价房[2006]090号《关于“第二城·幸福生活”物业服务收费项目与标准的批复》，同意“第二城·幸福生活”住宅的综合管理服务费按每月每平方米1.2元收取，房屋公共维修金按每月每平方米0.25元收取。该批复执行期限至2006年12月31日。2007年1月24日，厦门市物价局下发厦房价[2007]8号《关于物业服务收费有关事项的通知》，明确2005年9月1日以后核定的前期物业服务收费文件，执行期限到2006年6月30日止的，执行期满后继续执行，延续至2007年12月31日。2007年12月6日，厦门市物价局下发厦价房[2007]122号《关于物业服务收费批文到期延续执行的通知》，规定该局核定的物业小区前期物业服务收费批文，规定执行期限到2008年第一季度到期的，执行期满后继续执行，延续至2008年12月31日止。2008年10月27日，厦门市物价局和厦门市建设与管理局联合下发厦价房[2008]153号文，规定适用住宅前期物业服务收费的，实行合同备案制，自2008年12月1日起物业服务收费不再实行个别定价，物业服务合同和收费文件在有效期内的，仍可继续执行。该文件自2008年12月1日起试行，试行时间一年。林鹭伟系“第二城·幸福生活”小区的业主，房屋坐落于6幢1203单元（即厦门市湖里区祥店里6号之一1203室，建筑面积185.1平方米），于2006年8月30日办理了交房手续。2009年10月至2012年12月的物业管理费8662.68元，林鹭伟至今尚未支付。
以上事实，有汇嘉物业公司举证的“第二城·幸福生活”《物业管理委托合同》、《“幸福第二城”物业服务合同》、物价局收费批复和文件、确认函、户室面积信息表、缴费票据以及当事人的陈述等为证，可以认定。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，在“第二城·幸福生活”小区业主大会选聘物业服务企业前，建设单位厦门诚毅地产投资管理有限公司委托汇嘉物业公司对小区提供前期物业服务符合法律规定，该合同有效。2012年11月1日，厦门市幸福第二城业主委员会与汇嘉物业公司签订《“幸福第二城”物业服务合同》，委托汇嘉物业公司继续对“第二城·幸福生活”小区提供物业管理服务，合同期限从2012年11月1日至2015年5月31日。该合同系当事人真实意思表示，内容于法不悖，应认定为有效。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。作为小区业主，林鹭伟应按照物业服务合同约定交纳物业管理相关费用。林鹭伟辩称，汇嘉物业公司提供的服务不符合约定，在安全防范、公共设施设备维护等方面均存在严重不足，并提供报警回执、照片和视频资料为证。本院认为，上述证据结合林鹭伟的陈述来看，汇嘉物业公司提供的物业管理服务确实存在不完善之处，作为业主，林鹭伟迟延交纳物业管理费，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故汇嘉物业公司主张逾期交纳物业管理费的滞纳金，依据不充分，本院不予支持。物业企业提供的是一种持续性服务，内容涵盖公共区域清洁卫生、公共设备设施维护、公共秩序管理等多个方面，仅凭现有证据不足以证明汇嘉物业公司不履行合同义务或履行合同存在重大瑕疵。故，林鹭伟拒交物业管理费的抗辩理由不充分，本院不予采纳。汇嘉物业公司主张按季度收取物业管理费，但未提供起诉前催缴物业管理费的充分证据，其主张的2009年10月至2010年9月的物业管理费合计2665.44元已超出二年的诉讼时效，依法不予保护。对林鹭伟提出的时效抗辩主张，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告林鹭伟应于本判决生效之日起十日内支付原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司2010年10月至2012年12月的物业管理费合计5997.24元。
二、驳回原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费88元，由原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司负担53元，被告林鹭伟负担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 姚 亮
二〇一三年十二月十九日
书记员 洪华娇
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。