安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0103民初5693号
原告（反诉被告）：合肥市庐阳区人民政府四里河街道办事�，住所地合肥市庐阳区四里河路33号。
负责人：孙本全，主任。
委托诉讼代理人：俞宝喜，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：时安琪，北京德恒（合肥）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：合肥红源商业运营管理有限公司，住所地合肥市包河区徽州大道（原美菱大道4514-35号）。
法定代表人：陈祥梅，执行董事。
委托诉讼代理人：鹿建红，男，1979年8月29日出生，汉族，住合肥市瑶海区。
原告合肥市庐阳区人民政府四里河街道办事处（以下简称四里河街道办事处）与被告合肥红源商业运营管�有限公司（以下简称红源公司）以及反诉原告红源公司与反诉被告四里河街道办事处房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告四里河街道办事处的委托诉讼代理人俞宝喜、时安琪，被告红源公司的委托诉讼代理人鹿建红均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
四里河街道办事处向本院提出诉讼请求：1、判令红源公司立即腾空房屋，将房屋交还四里河街道办事处；2、判令红源公司支付拖欠四里河街道办事处租金363万元（2180平方米），暂计算至2017年7月31日，之后的租金计算至房屋返还之日止；3、请求判令红源公司承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：2014年7月16日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于“合肥市庐阳区四泉花园北区东侧部分房屋”租给被告，租金支付方式为先租后用，首年租金132万元于合同签订之日5日内支付，以后租金每三个月支付一次，每期租金于支付周期开始计算日前5日向原告支付。若被告未按约定期限支付租金达15日的，原告有权单方解除合同，合同解除后，被告应在合同解除之日起10日内返还房屋及附属设备，被告每逾期一天，应向原告支付月租金的5%的违约金。然而，2014年11月至2017年7月期间，被告拖欠原告租金363万元，原告多次催要未果，出于无奈，只能于2017年7月19日与被告解除合同关系。据此，原告为维护自身合法利益，起诉至贵院，望判如所请。
红源公司辩称，1、对于租金，合同第2页第1款有约定，原告诉请租金起算时间无法确定；2、房屋交付给被告的时候，房屋没有通水电，无法正常使用；3、在没有通水电的情况下，被告无法经营，被告也向原告发送了函要求解决此事，并提出了不能支付房租。
红源公司向本院提出以下反诉请求：1、判令反诉被告返还80万元保证金被占用16个月银行4倍利率224000元；2、判令反诉被告支付履约保证金10万元及占用费用68250元；3、判令反诉被告支付反诉原告办公开支16.5万元；4、判令反诉被告支付反诉原告管理成本487500元；5、判令反诉被告支付反诉原告建设及改造成本590000元；6、判令反诉被告支付反诉原告水电开户及安装费用19000元；7、判令反诉被告支付反诉原告消防改造费用95000元；8、判令反诉被告支付反诉原告出租方违约金10万元；9、判令反诉被告支付反诉原告招租宣传推广费6.5万元。
事实与理由：反诉原告于2013年6月在合肥市产权交易中心（现更名为合肥市公共资源交易中心）通过合法手续以150万元每年的价格竞得肥西路与临泉路交口四泉花园北区东侧2层房屋的10年使用权，并拿到了合肥市产权交易中心的中标通知书。按中标通知书要求在5个工作日内与出租方签订租赁合同，但是反诉原告多次要求反诉被告签订合同并拿房开展项目，均被拒绝。无奈之下，反诉原告找合肥市产权交易中心交涉并且给产权交易中心下了公函要求其签字确认，直到2014年7月才将合同签订下来。这个项目原本是经营菜市场的，2014年初，在距离租赁房屋不到150米地方新建了畅园菜市场，由于出租方未能按照中标通知书要求签约交付房屋导致反诉原告不能按预期的方法使用房屋。签约并拿房后，反诉原告发现该房屋无水无电且未通过消防验收，不能正常经营任何项目。后又与出租方进行多次交涉，提出解除合同，但是对方要求反诉原告把项目开展下去，暂时不予收租且遇到困难他们协调解决。
反诉原告于2015年7月15日正式书面通知出租方，要求解决相关事项并开展商业活动，在反诉原告多次强烈要求下，由反诉原告代表及街道多名领导的参与下，开了项目开展会议，会议决定由反诉原告自行开通水电，消防及门口广场的建设，直至具备经营环境，出租方予以配合，房租暂时不收，并由本会议作为对反诉原告的公函答复。之后反诉原告按照会议精神分别对该房屋的相关改造工作，具体清单见附件。反诉原告认为这些工作皆是该房屋的附属设备，这些改造建设费用应该由出租方承担。此次出租方讨要房租的行为实在是不守信诺。房屋到目前有使用但是没有产生收益，反诉原告基于政府的公信力才投资做了这些改造，为此项目反诉原告也投入大量的管理成本和宣传广告成本。改造后，反诉原告发现该房屋未通过竣工验收，依据物权法第272条，该房屋不能租赁使用，在反诉原告不知情的情况下已将部分房屋租赁给商户经营，恳请法院判令后续出现的相关法律问题责任由反诉被告承担。
四里河街道办事处针对反诉请求答辩称，1、在中标通知书发出之后，反诉被告就要求与反诉原告签订合同，但反诉原告迟迟不予办理签合同手续，反诉原告在反诉状中所说多次要求签订合同与事实不符；2、关于无水电没有消防的问题，在事先招投标及反诉原告勘验现场时已经告知，故反诉原告现在以此问题不能正常经营要求拒付资金及相应损失没有依据；3、反诉原告提出多次交涉解除合同与事实不符，反诉被告从未收到反诉原告的相关解除合同要求，且事实上反诉原告至今还在占用涉案房屋；4、关于房租问题，反诉被告从没有答应不收房租，反诉原告认为开会作为答复不收房租，这一会议即没有召开过，反诉被告也从未承诺过。5、关于反诉原告提出的赔偿请求，80万保证金是交给合肥市招投标办公室，不是交给反诉被告，应该向招投标办公室索要，反诉被告已经提供了相应的帮助，反诉原告的其他索赔请求没有相应的事实和法律依据。6、反诉原告认为做消防工程时才发现未通过竣工验收，与事实不符，在房屋进行招投标及勘验现场和反诉原告做消防工程时，反诉原告对竣工验收事情已经知晓。
对于四里河街道办事处提供的《房屋租赁合同》、《情况说明》、《租金催缴函》及《解除合同通知书》、《建设工程规划许可证》、出租公告、《关于要求返还中标人保证金的函》、照片；红源公司提交的中标通知书、《关于四泉花园公共用房租赁的函》、《消防改造工程协议》、《低压供用电合同》等证据，双方当事人均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：“四泉花园”项目的建设单位原为合肥市庐阳区人民政府杏花村街道办事处，其依法领取了该项目的《建设工程规划许可证》。因庐阳区2012年区划调整，上述建设项目移交给了四里河街道办事处，现房产证正在办理中。
2013年5月，四里河街道办事处委托合肥招投标中心对四泉花园北区东侧部分房屋进行公开出租。合肥招投标中心亦公开发布了《庐阳区四泉花园北区东侧部分房屋出租公告》，公告载明，出租标的为四泉花园北区东侧部分房屋，建筑面积2180㎡，租期10年，免租金装修期90天，租金底价706320元/年，履约保证金10万元，竞价保证金80万元；其中，“特别说明”（三）注明租金每三个月支付一次，先支付后使用；“特别说明”（五）注明意向承租人应在本公告期截止前现场踏勘出租标的，就承租标的的相关情况主动向出租人询问，报名的意向承租人都视同已实地踏勘出租标的，确认了标的范围、面积并认可租赁要求等，自愿承担因上述原因导致的一切后果和法律责任；“对意向承租人的资格要求”第2条规定，承租人须经营一家不小于800平方米的菜市场，其中蔬菜区域不小于300平方米；第5条规定，竞标企业须在中标后在四里河街道注册一家注册资金不低于800万元的商业经营管理公司，且该公司必须为安徽区域总部。红源公司经过对租赁房屋实地踏勘后，向合肥招投标中心缴纳了80万元竞�保证金并参与了该项目竞标。2013年6月9日，合肥招投标中心向红源公司发出《中标通知书》，通知红源公司被确定为庐阳区四泉花园北区东侧部分房屋出租项目中标人，中标价格为1311320元/年。2014年3月31日，四里河街道办事处向合肥招投标中心发出《关于要求返还中标人保证金的函》，合肥招投标中心亦退还了红源公司竞标保证金700000元，另100000元作为履约保证金转至四里河街道办事处。
2014年7月16日，出租方四里河街道办事处（合同甲方）与承租方红源公司（合同乙方），签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，租赁房屋位于庐阳区四泉花园北区东侧部分房屋，建筑面积约2180平方米，租赁用途为商业；甲方按房屋现状交付乙方，乙方确认已在签署本合同前对租赁房屋进行了实地踏勘，同意按现状接收房屋；租赁期限共10年，�方自2014年8月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2024年7月31日收回，免租金装潢期另行协商；出租房屋年租金人民币1320000元，乙方须在合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳首期租金，以后每期租金应在每个租金支付周期开始计算日前5日向甲方支付；乙方首次租赁时，须向甲方一次性交纳履约保证金100000元，与首期租金一并支付，《房屋租赁合同》终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；乙方未按约定支付租金达15日的，甲方有权单方面解除合同、收回房屋，乙方在租赁房屋内添置的装修装饰资产无偿归甲方所有；同时，该合同还对双方当事人的其他权利义务及违约责任进行了约定。
合同签订当日，四里河街道办事处向红源公司交付了租赁房屋的钥匙；红源公司在使用租赁房屋过程中于2016年7月对租赁房屋进行了装修及消防改造、广场绿化整治，并以四里河街道办事处的名义与供电部门签订了《低压供用电合同》。因红源公司一直未向四里河街道办事处缴纳租金，四里河街道办事处于2017年7月3日向红源公司寄发了《租金催缴函》一份，言明红源公司自2014年11月至2017年5月拖欠租金3410000元，并要求红源公司于收到本函之日起15日内支付。因红源公司未按《租金催缴函》限定期限交纳拖欠的租金，四里河街道办事处于2017年7月19日制作了《解除合同通知书》，并邮寄至红源公司。
本院认为，四里河街道办事处和红源公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。
在房屋租赁�同关系中，出租方按约交付符合合同约定的房屋，承租方按约支付合同约定的租金是租赁合同双方当事人的主要合同义务。
对于案涉租赁房屋在交付时未通水电、未经消防验收的事实，双方当事人均不持异议。虽然合同注明了“乙方确认已在签署本合同前对租赁房屋进行了实地踏勘，同意按现状接收房屋”，但是否经过消防验收等情况并非现场踏勘可以发现的，且租赁房屋未通水电、未经消防验收的现状在客观上影响了红源公司对租赁房屋的经营使用。故本院认定四里河街道办事处交付的租赁房屋存在瑕疵。红源公司在接收房屋后发现上述瑕疵，虽然其向四里河街道办事处提出过异议，但并未提供证据证明其因租赁房屋存在瑕疵提出过解除合同，亦未采取积极措施改变现状以减少损失，且实际占用租赁�屋，故本院认定红源公司在合同履行中亦存在瑕疵。
对于免租期问题，案涉《房屋租赁合同》载明“另行协商”，双方当事人均未提供证据证明双方就免租期达成一致，现四里河街道办事处同意按招标公告中载明的90天计算免租期，未违反法律规定，本院予以确认。红源公司辩称至今还处于免租期没有事实和法律依据，本院不予采信。
2016年7月份，红源公司对租赁房屋进行了装修及消防改造、广场绿化整治，并以四里河街道办事处的名义与供电部门签订了《低压供用电合同》，至此租赁房屋已具备使用条件，故红源公司应当自2016年8月起按照案涉《房屋租赁合同》约定的年租金1320000元的标准向四里河街道办事处交付租金。对于扣除免租期后，2014年11月1日至2016年7月31日�租金，因四里河街道办事处交付的租赁房屋存在瑕疵，但红源公司实际占用房屋的事实，故本院酌定由红源公司按照案涉《房屋租赁合同》约定的年租金1320000元的50%的标准向四里河街道办事处交付租金。
对于四里河街道办事处要求红源公司立即腾空房屋，交还房屋的诉讼请求，本院认为，红源公司对租赁房屋使用至今未支付过分文租金，四里河街道办事处据此于2017年7月19日向红源公司发出《解除合同通知书》，提出解除合同，符合合同约定及法律规定；红源公司亦认可收到了上述通知，故本院确认双方当事人签订的《房屋租赁合同》于2017年7月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故对于四里河街道办事处的该项诉讼请求，本院予以支持。
对于四里河街道办事处要求红源公司支�租金的诉讼请求，根据前述事实和理由，经本院核算，自2014年11月1日至2016年7月31日红源公司应支付的租金为1155000元（21个月×1320000元/年÷12个月×50%）；自2016年8月1日至2017年7月19日红源公司应支付的租金为1276000元（1年×1320000元/年-12天×1320000元/年÷12个月÷30天），两项合计为2431000元。对于红源公司交付的100000元履约保证金，根据案涉《房屋租赁合同》的约定，在合同终止时应当用于冲抵欠付租金，故红源公司尚应支付四里河街道办事处截至2017年7月19日的租金为2331000元。对于2017年7月19日之后，红源公司占用租赁房屋所产生的占有使用费，红源公司应当按照原《房屋租赁合同》约定的租金标准向四里河街道办事处履行付款义务。
对于红源公司要求四里河街道办事处支付80万元竞价保�金被占用16个月银行4倍利率224000元的诉讼请求，本院认为，红源公司提供的证据不足以证明其交付给合肥招投标中心的80万元竞价保证金被占用了16个月，亦没有提供证据证明该款项被占用完全归责于四里河街道办事处，故本院对于红源公司的该项反诉请求不予支持。
对于红源公司要求四里河街道办事处支付履约保证金10万元及占用费用68250元的诉讼请求，本院认为，红源公司向四里河街道办事处支付100000元履约保证金，是其合同义务，其要求四里河街道办事处按银行4倍利率支付占用费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。因红源公司实际欠付租金，故该保证金应当用于抵充红源公司欠付的租金，不应当予以返还。
对于红源公司要求四里河街道办事处支付其办公开支16.5万元、管理成本487500�、建设及改造成本590000元、消防改造费用95000元、招租宣传推广费6.5万元的诉讼请求，本院认为，红源公司提供的证据不足以证明上述费用客观存在及具体数额，且上述费用系其公司经营所需开支，其要求四里河街道办事处支付上述费用，没有法律依据，本院不予支持。
对于红源公司要求四里河街道办事处支付违约金10万元的诉讼请求，本院认为，红源公司自身在合同履行过程中亦存在欠付租金的违约行为，故对于其要求四里河街道办事处支付违约金的反诉请求，本院不予支持。
对于红源公司要求四里河街道办事处支付水电开户及安装费用19000元的诉讼请求，本院认为，供用电应系出租方提供的基础设施，红源公司代为支付了该笔费用，四里河街道办事处应予返还，故对于红源公司的该项反诉请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告合肥红源商业运营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空位于庐阳区四泉花园北区东侧部分房屋（建筑面积2180平方米），并返还给原告合肥市庐阳区人民政府四里河街道办事处；
二、被告合肥红源商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市庐阳区人民政府四里河街道办事处截至2017年7月19日的租金2331000元，并自2017年7月20日起按1320000元/年的标准向原告合肥市庐阳区人民政府四里河街道办事处支付占有使用费，直至租赁房屋实际返还之日止；
三、原告合肥市庐阳区人民政府四里河街道办事处于本判决生效之日起十日内支付被告合肥红源商业运营管理有限公司垫付的电表开户费19000元；
四、驳回原告合肥市庐阳区人民政府四里河街道办事处的其他诉讼请求；
五、驳回被告合肥红源商业运营管理有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费40640元，由原告合肥市庐阳区人民政府四里河街道办事处负担10090元，被�合肥红源商业运营管理有限公司负担30550元。反诉案件受理费13595元，由原告合肥市庐阳区人民政府四里河街道办事处负担95元，被告合肥红源商业运营管理有限公司负担13500元
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 朱 江
人民陪审员 付世芹
人民陪审员 邓 琴
二〇一八年七月二日
书 记 员 刘晴旸
附：本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。