辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1310号
上诉人（原审原告）：姜馨壹。
委托代理人：姜运盛，上诉人父亲。
委托代理人：徐臻，北京市盈科(大连)律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:庄河市明兴房地产开发有限公司，住所地辽宁省庄河市黄海大街一段135号。
法定代表人：王宝明，该公司董事长。
委托代理人：佟寅，辽宁法明律师事务所律师。
原审原告姜馨壹与原审被告庄河市明兴房地产开发有限公司（以下简称明兴公司）商品房预售合同纠纷一案，庄河市人民法院于2015年12月7日作出（2015）庄民初字第2885号民事判决，姜馨壹和明兴公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姜馨壹的委托代理人姜运盛、徐臻，上诉人明兴公司的委托代理人佟寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜馨壹一审诉称：原告与被告于2004年11月3日签订房屋买卖合同，原告购买被告开发的庄河市商业步行街明兴段*号楼*号房，总面积54.43平方米(按实际面积计算)，单价13,000元/平，原告预付购房款30万元。合同签订后，原告要求被告履行合同，后因被告原因拒不交付房屋造成合同不能实现。后原告分别于2012年7月和2014年10月起诉至法院，后撤诉。且被告于2012年12月5日将案涉房屋出售给王健。现原告诉至法院，要求解除双方之间签订的房屋买卖合同；被告返还原告已付的购房款30万元及该款自2005年1月1日起至法院判决之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；被告承担已付房款一倍的赔偿责任30万元；诉讼费用由被告负担。
被告明兴公司一审辩称：同意解除双方签订的房屋买卖合同，但不同意原告的其他诉讼请求。因为双方的买卖是原告方提出的，根据双方2004年的买卖合同，原告也未实际将全款交付给被告，而只是交了一部分定金。原告提出解除合同，明兴公司没有异议。但对其要求返还房款的诉讼请求，因原告交付的是定金，在被告无违约行为的前提下，原告无权要求被告返还定金。原告要求被告给付相应利息及给付已付房款一倍赔偿的诉讼请求，因被告无违约行为，故其诉讼请求，无法律依据。
一审法院审理查明：2004年11月3日，原、被告签订房屋定购协议，约定:“姜馨壹购我公司开发的商业步行街明兴段*号楼沿街*号房，总面积54.43平方米(按实际面积计算)，单价13,000元/㎡，总造价707,500元，现已交款300,000元，尚欠房款407,500元，定于交房日前付清，逾期我公司没收全部已交款。此协议一式两份，买卖双方各执一份，待正规合同签订后此协议同时作废。......联系电话：8987****联系电话：8764****”，该协议中的87643629系原告留给被告的联系电话。被告于当日向原告出具收款收据，收到原告交纳的30万元。被告向一审法院提交(2005)庄民合初字第4209号民事判决书，用于证明案涉房屋于2004年末由施工人交付给被告，并且符合交付条件，而且被告已将部分房屋交付给业主，并办理房屋产权证书。
另查明，原告分别于2012年7月及2014年10月起诉被告，要求被告给付收取原告案涉房屋的房款及相应利息，后撤回对被告的起诉。庄河市房地产管理所于2014年11月18日出具房屋登记信息证明，证明案涉房屋登记在预购人王健名下，建筑面积：52.71平方米，总价632,400元。登记日期为2012年12月5日。
原告于诉讼中陈述系因被告多年没有通知原告交房，且拒绝交付房屋，导致合同未能履行。而被告则陈述因原告留下的联系方式不能联系到原告，且未交纳剩余房款，导致合同未能履行。双方均同意解除案涉房屋定购协议。
一审法院认为：原、被告双方签订的《房屋定购协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。原、被告均同意解除案涉房屋的买卖合同，一审法院予以照准。在本案中，双方均主张对方违约，致使合同未能履行，但均未提供充分证据证明在约定期限内自己积极履行了合同义务或对方明确拒绝履行合同义务，故双方主张对方违约均存在证据不足，一审法院均不予采纳。因法律规定定金不能超过总房款的20%，所以本案中的购房定金应为141,500元，剩余部分158,500元应为购买房屋预付款。且定金罚则及支付相应利息适用于合同一方当事人违约的情形，所以被告抗辩不应返还定金的主张，原告提出由被告支付相应利息的主张，一审法院均不予支持。被告收取原告的购房定金及房屋预付款合计30万元应原额返还。原告亦提出因被告将房屋卖予他人，还应承担己付房款一倍的赔偿责任，但原告于2012年7月已向人民法院起诉要求被告返还房款及支付相应利息，系以其行为明确表示不再履行合同，被告于2012年12月5日将房屋转移给他人并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的相关规定，原告以此要求被告承担已付房款一倍的赔偿责任，于法无据。对原告诉讼请求中的合理部分，予以支持。
综上，庄河市人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，作出如下判决:一、解除原告姜馨壹与被告庄河市明兴房地产开发有限公司于2004年11月3日签订的房屋定购协议;二、被告庄河市明兴房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内返还原告姜馨壹购房定金及预付款30万元；三、驳回原告姜馨壹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,670元，由原告负担5870元，被告负担5800元。
姜馨壹上诉的理由及请求是：1.一审判决不支持姜馨壹的利息主张错误。一审判决认定部分购房款是定金本身就是错误的，将利息和定金混同在一起更是法律和事实上的混乱。明兴公司占用30万元房款从2004年11月至今，其他获利不论，其产生的法定孳息即利息，明显属于不当得利，理应予以返还。案涉房屋在2004年即具备交付条件，而明兴公司拒不交付，相反出租给他人经营使用，又在2012年12月5日欺瞒姜馨壹将案涉房屋出卖给他人，造成姜馨壹期待利益受损，产生巨大经济损失。明兴公司利用案涉房屋营业获利，而姜馨壹已交付部分房款却未获得任何收益，有违公平原则。2.一审判决认定明兴公司不构成违约，进而认为姜馨壹要求承担已付购房款一倍的请求于法无据，违背诚信原则。从房屋交付习惯看，明兴公司未履行通知义务、催告义务，已构成违约。此外，在双方合同未解除，购房款等款项未返还的情况下，明兴公司将案涉房屋另行出售给他人，已构成合同欺诈。故应当判令明兴公司承担已付购房款一倍的责任。故姜馨壹上诉请求撤销一审判决第三项，依法改判明兴公司向姜馨壹支付自2005年1月1日起至判决作出之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，同时支付房款一倍的赔偿金30万元。
明兴公司二审答辩认为：不同意机姜馨壹的上诉请求。同意解除合同，但不同意支付利息和给付30万元购房款。因为30万元购房款姜馨壹并未实际支付，且明兴公司没有违约，不存在法律规定的赔偿责任。
明兴公司上诉的理由及请求是：1.双方签订的订购协议中明确约定姜馨壹逾期交付尚欠房款，明兴公司有权没收全部已交房款，上述条款的约定表明双方约定了30万元的定金。因姜馨壹未按约定交纳房款的违约行为，导致案涉房屋买卖合同不能继续履行，明兴公司对此并无过错。在姜馨壹违约的情况下，无权要求返还定金。故一审认定双方均不存在过错，不适用定金罚则错误。2.一审法院已认定141,500元是购房定金，但在姜馨壹已违约的情况下，判决返还30万元，自相矛盾。根据定金罚则，如交付定金一方违约，无权要求返还定金。故本案若应当返还，也只能返还剩余的158,500元预付款，而非30万元全部返还。故明兴公司上诉请求撤销一审判决第二项，将本案发回重审或者依法改判扣除定金141,500元后的剩余部分已付房款予以返还。
姜馨壹二审答辩认为：不同意明兴公司的上诉请求。本案是商品房买卖合同，从形式和内容上均未体现“定金”字样，不应适用定金条款。另外，本案是明兴公司违约，姜馨壹不存在违约行为，不能判令姜馨壹承担违约责任。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院认为：结合双方当事人的诉辩主张，明兴公司和姜馨壹对于解除案涉《房屋定购协议》并无争议，本案的争议焦点为案涉的《房屋定购协议》无法履行是由谁的原因所致，即谁违约的问题。根据明兴公司和姜馨壹于2004年签订的《房屋定购协议》的约定，卖方明兴公司的义务是交付房屋，买方姜馨壹的义务是支付剩余房款407,500元，而对于交房和付款的时间协议约定为“交房日前交清（房款），逾期（明兴公司）将没收全部已交款”。该约定应理解为，在交房日期确定后，姜馨壹应于该交房日之前交付剩余购房款，否则明兴公司有权没收姜馨壹已交付的购房款。由此可见，明兴公司交房义务和姜馨壹付款义务履行的前提条件是交房时间的确定。因双方并未约定交房时间，而案涉房屋系明兴公司开发销售，故房屋何时竣工验收，何时具备交付条件，双方何时交接应由明兴公司确定，并通知姜馨壹。但根据现有证据显示，明兴公司一直未履行通知义务，导致案涉《房屋定购协议》无法继续履行，对此明兴公司应当承担相应的违约责任。至于明兴公司一审抗辩称因姜馨壹在协议上留的联系电话变更导致其无法通知，后又在二审中称，其通过该公司经理联系上姜馨壹，但姜馨壹拒绝支付房款，由于明兴公司陈述前后矛盾，且未提供相应证据证明其主张，故对于明兴公司的该项抗辩理由本院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取其他补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，案涉房屋已被明兴公司另行出售，案涉合同已无法继续履行，而明兴公司自2004年11月3日至今一直占用姜馨壹预付的30万元购房款，应当返还购房款并赔偿姜馨壹的资金占用损失。据此，对于姜馨壹主张明兴公司返还30万元购房款及该款自2005年1月1日起至法院判决之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，于法有据，本院依法予以支持。至于明兴公司抗辩称，姜馨壹并未实际交付30万元购房款，只是通过抵顶的方式支付，不存在实际损失一节，本院认为，不论姜馨壹是实际支付购房款，还是以其对案外人的债权抵付购房款，明兴公司均获得了占有使用该30万元的实际利益，而姜馨壹则失去了对该30万元的控制权和使用收益权，故该30万元房款的利息应视为是姜馨壹的实际损失，明兴公司应予赔偿。
关于姜馨壹上诉要求明兴公司承担其已付购房款一倍的赔偿责任的主张，本院认为，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。本案中，明兴公司在与姜馨壹签订《房屋定购协议》时并未将案涉房屋出售给他人，其系在2012年12月5日才将案涉房屋另行出售。而在此之前，姜馨壹已经通过诉讼表达了其要求解除合同及明兴公司返还购房款、利息的主张，即姜馨壹以行动表明不再继续履行合同。故明兴公司此后的另售行为不构成一房二卖，不符合上述法律规定的需承担已付房款一倍赔偿责任的条件。据此，对于明兴公司的该项上诉请求没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
关于明兴公司上诉称，姜馨壹预付的30万元中，有141,500元是购房定金，在姜馨壹已违约的情况下，无权要求返还该笔定金，若应当返还，也只能返还剩余的158,500元预付款一节，本院认为，如前所述，案涉《房屋定购协议》无法履行系由于明兴公司违约所致，故其应当返还姜馨壹已交付的全部购房款。至于明兴公司称，姜馨壹预付的30万元中有141,500元是购房定金，因定购协议及收款收据中均写明收取的是“房款”，未见关于“定金”的相关表述，故明兴公司的该项上诉理由没有依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持庄河市人民法院（2015）庄民初字第2885号民事判决第一项；
二、撤销庄河市人民法院（2015）庄民初字第2885号民事判决第二项、第三项；
三、庄河市明兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还姜馨壹购房款30万元，并支付该款项的利息（利息自2005年1月1日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；
四、驳回姜馨壹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11,670元（姜馨壹已预交），由姜馨壹负担3066元，庄河市明兴房地产开发有限公司负担8604元；二审案件受理费5870元（姜馨壹已预交），二审案件受理费3130元（庄河市明兴房地产开发有限公司已预交），合计9000元，由姜馨壹负担1542元，庄河市明兴房地产开发有限公司负担7458元。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一六年五月三日
书 记 员 王 亮