北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第07679号
上诉人（原审原告、反诉被告）冯婉今，女，1974年6月23日出生。
委托代理人马豹，北京市振洲律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）常继成，男，1975年7月7日出生。
委托代理人崔武君，北京市昆泰律师事务所律师。
上诉人冯婉今、上诉人常继成因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第20844号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年4月，冯婉今诉至原审法院称：2013年2月7日，我与常继成签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定常继成将北京市朝阳区×房屋出售给我，并于2013年3月1日前办理过户手续。我已于2013年2月18日办理了房屋交纳税费及网签等事宜，但是常继成至今拒不履行配合过户义务。现我起诉，要求常继成配合办理上述房屋过户手续，并支付违约金58万元、房屋租金3万元。
常继成答辩并反诉称：我同意配合办理过户手续，但是不同意支付违约金、房屋租金。2013年2月18日，双方到税务部门缴税，当时冯婉今没有正式身份证，而是使用临时身份证办理了缴税手续。双方约定2013年2月19日办理过户手续，我到了房屋管理部门但是没有见到冯婉今，经联系得知冯婉今的临时身份证无法办理过户手续。此后冯婉今就没有再与我联系，都是我以短信、发函等形式联系冯婉今，且我至今没有收到冯婉今的任何购房款。双方约定冯婉今应于2013年4月1日前付清全款，否则承担购房款20%的违约金。现我反诉，要求冯婉今配合办理房屋权属登记手续，并支付逾期付款违约金58万元。
冯婉今针对反诉辩称：双方约定先过户后付款。我于2013年2月18日丢失了身份证，并于2013年3月5日补办；此后我要求常继成办理过户手续，但是常继成不予联系。综上，我认为常继成应尽快将房屋过户给我，同时我不应承担违约金。
原审法院经审理查明：2013年2月7日，常继成作为出卖人，冯婉今作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区×房屋（以下简称涉案房屋）；成交价格290万元；出卖人应在买受人付完全款、过完户后将该房屋交付给买受人；逾期交房在30日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；逾期付款在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照总房价的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在约定条件内取得房屋所有权证书的，如因出卖人责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照现行银行利率给付利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；如因买受人的责任，出卖人不承担任何责任，买受人还应按合同约定向出卖人支付应交纳的全部款项，买受人未按约定支付款项的，按照合同逾期付款责任约定向出卖人支付违约金和滞纳金。该合同附件一还记载，如房屋已过户，而买受人在2013年4月1日前未向出卖人交付清全款，买受人在应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之五的滞纳金，买受人应当在2013年4月3日前按照总房价的20%向出卖人支付违约金。
同日，常继成作为出卖方（甲方），冯婉今作为买受方（乙方），双方还签有一份《补充协议》，约定甲方在2013年3月1日前和乙方办理过户手续；双方同意2013年4月1日前付清全款；乙方确认房屋现为出租状态，租金每月1万元，租赁截止日期为2014年7月1日；双方同意此房屋租金自2013年2月1日归乙方所有；在甲乙双方办理完过户手续后，甲方向乙方移交房屋；甲乙双方严格按本协议条款履行，如一方违约，违约方需向对方支付购房全款20%作为违约金；本协议为买卖合同不可分割的组成部分，如本协议中有关条款和买卖合同相抵触，以本协议为准。
2013年2月18日，冯婉今向税务部门缴纳交易相关税款。2013年2月23日，常继成向冯婉今发送函件，称自己于2013年2月19日在房屋交易中心等候多时，但冯婉今未应约前往办理过户手续，在此之后一直毫无音讯，现要求冯婉今按照合同约定在2013年3月1日前到房屋交易中心办理房屋过户手续。2013年3月3日，常继成向冯婉今发送函件，称冯婉今仍未与自己联系，现要求冯婉今近期前往房屋交易中心办理过户手续。冯婉今质证中认可收到上述函件，但称每次收到函件后都无法联系到常继成，常继成不接电话、不回短信；经询，冯婉今称未书面回复上述函件。冯婉今称自己于2013年2月19日来到房屋交易中心，但未见到常继成；冯婉今还称其在2013年2月19日仅持有临时身份证，经向房屋交易中心咨询，临时身份证无法办理过户手续。在原审法院审理中，冯婉今提交了其现持身份证，其中记载有效期限为2013年2月17日至2033年2月17日。冯婉今提交了案外人冯立手机中的短信记录以证明自己曾催促常继成办理过户手续；常继成质证中称冯婉今未授权冯立代办购房事宜。冯立于2013年3月12日发出的短信中要求常继成立即联系办理过户手续，并要求冯婉今购买的涉案房屋也一起办理。常继成在2013年3月25日的短信中表示可以在下周三前过户，涉案房屋的过户事宜已全权委托王丽办理。冯婉今称其诉请的租金是2013年3月1日至2013年5月31日期间的，每月1万元。常继成称租金事宜与本案不是同一法律事由。经原审法院询问，常继成表示同意在收到购房款后配合办理过户手续，但又称在案件中不主张购房款。
原审法院认为：常继成与冯婉今签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。冯婉今诉请要求常继成协助办理过户手续；常继成表示同意在收到购房款后配合办理过户手续，但却在已经提出反诉的情况下明确表示在案件中不主张购房款，常继成的上述意见妄图使案件处理陷入逻辑悖论，法院难遂其愿；综上，法院将判令常继成协助冯婉今办理涉案房屋过户手续，且因购房款支付事宜不在双方诉请之内故不做处理。另，办理过户手续系常继成的合同给付义务，常继成亦将此作为反诉请求提出，虽然法院将判令常继成协助冯婉今办理涉案房屋过户手续，但该判项仅作为对冯婉今本诉请求的支持，而非对常继成反诉请求的支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。办理过户手续系常继成的合同给付义务，常继成对于自己已妥善履行合同给付义务负有举证责任。冯婉今于2013年2月19日时仅持有临时身份证，依据双方陈述在此情况下过户手续客观上无法办理，故常继成就过户手续未能在2013年3月1日之前办理一事不应承担违约责任，但是双方在此后仍应积极配合完成过户手续。虽然常继成于2013年2月23日和2013年3月3日两次发函给冯婉今，但函件中均未述及具体的办理过户手续时间。冯立于2013年3月12日发出短信中要求常继成立即联系办理过户手续，并要求冯婉今购买的涉案房屋也一起办理；常继成迟至2013年3月25日才有回复的短信，且仍未实际配合办理过户手续；故法院认为常继成未能举证证明其对冯婉今的过户请求予以积极回应，并最终认定双方在2013年3月12日之后仍不能完成过户手续系由常继成不积极履行合同给付义务所致，常继成应当承担违约责任。双方在合同中约定过户时间早于购房款支付时间，且常继成在2013年4月1日前已经表现出怠于履行己方合同给付义务，故冯婉今就未于2013年4月1日支付购房款一事确实享有先履行抗辩权和不安履行抗辩权，常继成无权就此要求冯婉今支付违约金。冯婉今至今未向常继成支付购房款，故其因常继成违约行为所受实际损失非常有限，双方约定的违约金数额过高，法院予以酌减至2万元。双方在补充协议中约定房屋租金自2013年2月1日归冯婉今所有，且2013年2月1日早于双方约定的过户时间、付款时间，亦与双方约定的房屋交付时间不发生关联；因此，尽管冯婉今尚未履行购房款支付义务，但其仍有权向常继成主张租金。上述租金约定在《补充协议》中，且属双方房屋买卖关系的组成部分，法院对常继成关于并非同一法律事由的抗辩意见不予采纳。据此，原审法院于2014年1月判决：一、常继成于判决生效之日起十日内协助冯婉今办理将北京市朝阳区×房屋所有权转移登记至冯婉今名下的过户手续。二、常继成于判决生效之日起十日内向冯婉今支付违约金二万元。三、常继成于判决生效之日起十日内向冯婉今支付2013年3月1日至2013年5月31日期间的房屋租金三万元。四、驳回冯婉今的其他诉讼请求。五、驳回常继成的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，冯婉今、常继成均不服，均上诉至本院。冯婉今上诉理由与要求为：常继成违约造成涉案房屋未能办理过户，故应承担违约责任，要求常继成赔偿违约金58万元。常继成上诉理由与要求为：冯婉今违约造成房屋未能办理过户，故应承担违约责任，要求冯婉今赔偿违约金58万元，不同意支付冯婉今违约金与租金。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、短信等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人应依约履行。
本案中，依据双方签订的《补充协议》，可以认定涉案房屋过户时间在房款全部付清时间之前，故常继成的合同义务属于先履行义务。在双方约定的房屋过户时间内，因冯婉今仅持有临时身份证的原因，客观上无法办理过户手续，故在此时间点，双方对于未能办理房屋过户手续的事实，均不承担违约责任。在此时间点之后，冯婉今主张与常继成联系过户事宜，但未有明确答复，并出示相应证据。常继成主张与冯婉今联系过过户事宜，并出示相应证据。双方所述事实矛盾。但就办理涉案房屋过户事宜而言，常继成作为房屋所有人，持有房屋的相关手续，其在履行过户手续的合同约定时，应较买受人冯婉今处于优势与强势地位，其履行的注意义务应大于冯婉今。虽然本案中双方均主张各自积极履行义务，但客观事实表明涉案房屋并未过户到冯婉今名下。如前所述，综合全案证据并结合双方当事人对于合同履行的注意义务，常继成应就合同履行过程中未能积极办理涉案房屋过户一事承担适当的违约责任。现冯婉今上诉要求常继成赔偿58万元违约金的请求，考虑其至今未付房款，实际损失有限，且双方约定的违约金数额过高，故原审法院予以调整确定2万元违约金，并无不妥。冯婉今上诉主张常继成支付58万元违约金的请求，依据不充分，本院难以支持。对于常继成不同意承担违约责任，要求冯婉今承担违约责任的请求，依据亦不充分，本院亦不予支持。关于租金一项，原审法院依据双方当事人签订的合同作出的处理，并无不妥，常继成不同意支付租金的请求，本院难以予支持。因常继成在原审法院审理过程中，不要求在本案中解决房款问题，故原审法院未对房款作出处理，本院对此不持异议，双方可另行解决。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9900元，由冯婉今负担8850元（已交纳），由常继成负担1050元（于本判决生效后7日内交纳），反诉案件受理费4800元，由常继成负担（已交纳）；二审案件受理费14700元，由冯婉今负担7350元（已交纳），由常继成负担7350元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 翟玉明
代理审判员 张玉娜
二〇一四年六月十八日
书 记 员 冯晓雪