湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1003民初921号
原告（反诉被告）：郴州市兴嘉房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区郴江路湘南民俗风情街A栋1层1A019号。
法定代表人：陈能依，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：邱丹，湖南星河律师事务所律师。
被告（反诉原告）：曹曼娜，女，1991年9月10日出生，汉族，湖南省资兴市人，住湖南省郴州市北湖区。
委托诉讼代理人：胡晨光，郴州市北湖区华通法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）郴州市兴嘉房地产开发有限公司（以下简称兴嘉公司）与被告（反诉原告）曹曼娜商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兴嘉公司及其委托诉讼代理人邱丹，被告（反诉原告）曹曼娜及其委托诉讼代理人胡晨光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴嘉公司向本院提起诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《兴嘉·悦湖山认购单》；2、判令解除原、被告之间签订的《兴嘉·悦湖山客户交款及签约订单》；3、判令被告支付的20000元认购金不予退还；4、判令被告协助原告办理注销网签登记等手续；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年3月2日签订《兴嘉·悦湖山认购单》，认购悦湖山2栋1011房，销售面积116.64平方米，总价489888元，并于当日通过银行转账的方式支付定金20000元。按照约定应在7日内签约，原告多次发出通知，但是被告一直未依约签约。2016年5月5日，原告再次向其发函催促签约，被告以需要保胎静养为由称10月份与原告签订合同。2016年10月19日，原告向被告出示《商品房买卖合同》格式文本，双方就按揭付款达成一致意见，并签订了《兴嘉·悦湖山客户交款及签约订单》，约定“贷款年限20年，贷款成数70%。贷款金额340000元，首付款149888元。”并于当日通过银行转账的方式支付了129888元（定金20000元转为首付款）。交纳首付款之后双方办理了网签，办理网签之后被告无故反悔拒绝签署书面的《商品房买卖合同》，并要求退还首付款。原告与被告签订《兴嘉·悦湖山房认购单》时间已超过一年，但被告至今仍未依约与原告订立书面的《商品房买卖合同》，导致本案标的房屋长达一年多时间无法对公众出售。给原告造成巨大的经济损失，被告的行为构成严重违约，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。
被告曹曼娜辩称：1、《兴嘉·悦湖山认购单》以及《兴嘉·悦湖山客户交款及签约订单》；所约定的条款内容具备了合同的基本要件和特征。合同条款清晰明确，合同内容合法有效，不能解除。2、被告按照《兴嘉·悦湖山认购单》以及《兴嘉·悦湖山客户交款及签约订单》的约定于2016年3月2日向原告支付了20000元定金，被告经原告同意后并于2016年10月19日向原告支付了149888元（含20000元定金转为房款）人民币的首付购房款，原告接受并开具了购房增值税发票，应视其对《兴嘉·悦湖山认购单》第五条第二款内容实质性修改和变更。实际原告已经默认了被告推迟支付房款及迟延签约的事实。因此，被告不存在违约的事实。3、原告出售给被告的房产已经在房产局进行了网签，该房产已到被告名下，认购单也不能随意解除。4、造成被告未能及时签订商品房买卖合同的责任过错在于原告方。综上所述，请求驳回原告兴嘉公司的全部诉讼请求。
被告曹曼娜向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告与反诉原告之间签订兴嘉·悦湖山2栋1011号房正式的商品房买卖合同并协助配合反诉人办理好该房屋的产权登记手续；2、反诉费由反诉被告承担。事实及理由：2016年3月2日，反诉被告与反诉原告签订《兴嘉·悦湖山认购单》，认购悦湖山2栋1011房，销售面积116.64平方米，房屋单价为每平方米4200元，总价489888元，并于当日通过银行转账的方式支付购房定金20000元，2016年10月19日，反诉被告与反诉原告双方就按揭付款方式达成一致意见，并签订了《兴嘉·悦湖山客户交款及签约订单》，约定“贷款年限20年，贷款成数70%，贷款金额340000元，首付款149888元。”反诉原告按约定交纳首付款办理网签后，在审签《商品房买卖合同》格式文件时，提出合同有部分条款需要修改，双方为此发生分歧，后反诉被告拒绝与反诉原告签订正式合同，造成反诉原告交纳首付购房款后一直没有房屋交付使用。综上所述，反诉被告的行为已经构成严重违约，特提起反诉，请求法院支持反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）辩称：1、原告与被告之间为商品房预约合同关系，并非商品房买卖合同关系，被告的反诉请求无事实及法律依据。2、被告曹曼娜违反《兴嘉·悦湖山认购单》的约定，已构成严重违约，原告有权解除《认购单》。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告兴嘉公司为支持其诉讼请求，向本院举证如下：原告公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件；被告身份证复印件；《兴嘉·悦湖山认购单》；《兴嘉·悦湖山客户交款及签约订单》；商品房期现房交易及预收资金监管系统截图；湖南省增值税普通发票；律师函及快递单据。被告曹曼娜就其辩称及反诉请求，向本院提交如下证据：曹曼娜身份证复印件；原告（反诉被告）兴嘉公司营业执照；《兴嘉·悦湖山认购单》；《兴嘉·悦湖山客户交款及签约订单》；商品房期现房交易及预售资金监管系统截图；收据及支付凭证；房款增值税发票及支付凭证；白鹿洞派出所询问笔录；郴州市商品房买卖合同（空白）。经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，认证如下：被告对原告提交的证据：兴嘉悦湖山认购单、兴嘉悦湖山客户交款及签约订单、商品房期现房交易及预收资金监管系统截图、湖南省增值税普通发票以及律师函及快递单据的真实性无异议，对证明方向有异议，本院予以确认，对其证明方向由本院根据查明的事实予以确认。原告对被告提交的证据：兴嘉悦湖山认购单、收据及支付凭证、湖南省增值税发票、白鹿洞派出所询问笔录、空白合同的真实性、合法性无异议，对证明方向有异议，本院予以确认，对其证明方向由本院根据查明的事实予以确认。
根据原、被告的举证、质证，当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年3月2日，被告（反诉原告）曹曼娜与原告（反诉被告）兴嘉公司签订《兴嘉·悦湖山认购单》。原告（反诉被告）兴嘉公司（以下简称甲方），被告（反诉原告）曹曼娜为乙方。甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发的位于郴州市××江大道的“兴嘉·悦湖山”项目商品房，达成如下认购事项。认购事项主要为：一、认购单位：乙方认购2栋1011房，销售面积约为116.64平方米；二、认购定金：认购定金人民币（大写）贰万元整；三、房价：单价4757元/平方米，总价554871元；四、付款及折扣方式：银行按揭，享受新春特惠92折×按揭99折×七天内签约99折—董事长特惠5431元优惠，签约时首付款不低于总房款的30%（具体金额以按揭银行要求为准），并在一周内提供银行按揭资料，根据甲方通知的时间一个月内办理好银行按揭手续。如因乙方原因，银行不批准按揭贷款，乙方须在30日内变更付款方式为一次性付款，房价不变。乙方选择银行按揭按期付款，折后最终单价为4200元/平方米，折后总价489888元。五、认购细则：1、甲、乙双方经友好协商，乙方自愿购买由甲方开发的兴嘉·悦湖山上述商品房；2、乙方须在签署本认购单之日起7日内，携带本《认购单》、认购定金收据、身份证明文件正本到项目售楼部或甲方指定地点缴纳应缴房款，同时签署《商品房买卖合同》。乙方未按期缴纳房款，并签署《商品房买卖合同》的，视为乙方违约，本认购单自动失效。乙方无权要求甲方返还认购定金，甲方有权将该商品房另行出售，而无须另外告知乙方；3、本认购单一经签署，除非夫妻、父母子女、共户主的兄弟姐妹关系，不得变名，不得申请换房号，也不能以这些理由要求解除认购；4、《商品房买卖合同》签署后，本认购单自动失效，已付认购定金数转为首期房款等约定。《认购单》签订后，被告曹曼娜于当日通过银行转账的方式向原告兴嘉公司支付定金20000元，但未在约定的期限内缴纳应缴房款以及签署《商品房买卖合同》。2016年5月5日，原告兴嘉公司向被告曹曼娜发函催促签约。2016年10月19日，双方签订了《兴嘉·悦湖山客户交款及签约订单》，主要约定“贷款年限20年，贷款成数70%，贷款金额34万，首付款149888元。”被告并于当日通过银行转账的方式向原告支付了129888元（定金转为首付款20000元）。原告向被告出具了收取首付款149888元的湖南增值税普通发票（4300162320），之后双方办理了网签手续。原告兴嘉公司售房业务员将打印好的6份商品房买卖合同交予被告曹曼娜，其看完后提出合同的补充协议几处不合理，要求删除或修改，原告业务员不从，被告曹曼娜便提出退还购房首付款，原告业务员称钱已入公司财务账，无法退还，要其明日找公司领导。为此，双方发生争执、吵闹，后被告曹曼娜拨打110报警，郴州市公安局苏仙分局白鹿洞派出所接警并将涉事当事人带回派出所问话。
本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《兴嘉·悦湖山认购单》系本约合同还是预约合同；二、本案商品房预约合同纠纷中双方是否有违约情形。
一、双方签订的《兴嘉·悦湖山认购单》系本约合同还是预约合同。原告（反诉被告）兴嘉公司诉请主张及辩称，《认购合同》仅约定了房屋的座落、房号、房价，并没有其它约定不符合商品房买卖合同的法律特征，不符合商品房销售管理办法第十六条的规定，因此不能视为商品房买卖合同。被告（反诉原告）曹曼娜抗辩及反诉称，《认购单》本身就是一份合同，《认购单》的内容及条款，各方面的约定都符合商品房销售管理办法第十六条的相关规定，认购单中明确了双方的基本情况，明确了房屋的面积、价款、付款方式、按揭方式、违约责任等，也符合最高法院关于商品房买卖合同纠纷若干问题的解释的规定。本院认为，原告与被告签订的《兴嘉·悦湖山认购单》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。判断商品房买卖的认购，是预约合同还是本约合同不仅要看认购单是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且要看双方当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最后明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。本案中，兴嘉公司与曹曼娜在2016年3月2日签订的《认购单》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款等，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容。但是，双方当事人同时在该《认购单》认购细则第5条约定：“《商品房买卖合同》签署后，本认购单自动失效，已付认购定金全数转为首期房款，”明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本院认为，案涉《兴嘉·悦湖山认购单》的性质为预约合同。被告（反诉原告）的抗辩主张以及其反诉主张，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。原告（反诉被告）的诉请主张及辩称理由成立。
二、本案商品房预约合同纠纷中双方是否有违约的情形
本案中的《认购单》的性质属于预约合同，其意义在于为双方公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的商品房买卖本约合同创造条件。被告（反诉原告）曹曼娜对商品房买卖合同补充协议的格式条款提出异议，要求删除或修改，是基于各自利益考虑，双方就此无法达成一致，致使商品房买卖合同不能订立，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，预约合同应当解除，即双方签订的《兴嘉·悦湖山认购单》、《兴嘉·悦湖山客户交款及签约订单》应当解除；原告兴嘉公司应当将收取的定金及购房款返还给被告曹曼娜。故原告兴嘉公司诉请被告支付的20000元认购金不予返还的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）郴州市兴嘉房地产开发有限公司与被告（反诉原告）曹曼娜签订《兴嘉·悦湖山认购单》；
二、解除原告（反诉被告）郴州市兴嘉房地产开发有限公司与被告（反诉原告）曹曼娜签订《兴嘉·悦湖山客户交款及签约订单》；
三、由被告（反诉原告）曹曼娜协助原告（反诉被告）郴州市兴嘉房地产开发有限公司办理注销网签登记等手续；
四、原告（反诉被告）郴州市兴嘉房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）曹曼娜定金20000元、购房款129888元，共计149888元，限本判决生效后十日内履行完毕；
如未按本判决指定的期间履行给附金钱义务，则应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告（反诉被告）郴州市兴嘉房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）曹曼娜的反诉请求。
案件受理费300元，减半收取150元；反诉费40元，减半收取20元，合计170元，由原告（反诉被告）郴州市兴嘉房地产开发有限公司承担100元，由被告（反诉原告）曹曼娜承担70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 员 肖毅新
二〇一七年八月十三日
法官助理 郭文晖
书 记 员 罗 园
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。