永城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永民初字第1143号
原告聂秀苹，女，1989年4月1日出生，汉族，住永城市薛湖镇。
委托代理人朱兵兵，男，1985年10月1日出生，汉族，住永城市薛湖镇，系原告之夫。代理权限：特别授权。
被告河南永港商贸有限公司。住所地：永城市东城区车站居委会商城路西段。
法定代表人谢书振，职务：经理。
委托代理人任东亚，河南旺达律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告聂秀苹与被告河南永港商贸有限公司（以下简称永港公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年3月27日向本院起诉，本院当日决定受理。于2013年4月3日向被告送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票，亦向原告送达了举证通知书及开庭传票。本院依法组成合议庭，于2013年5月22日，公开开庭审理了本案，原告聂秀苹及其委托代理人朱兵兵，被告永港公司委托代理人任东亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告聂秀苹诉称，其因经营生意需要，于2012年5月26日，与被告签订房屋转租协议，由被告提供格式合同。协议约定：原告租房二间，房租每间每年24000元，租期为2012年5月26日至2013年5日26日，违约金30000元。但2013年2月9日，在原告毫不知情的情况下，被告私下与房东解除房屋租赁合同，将原告所租房屋锁闭，物品扔出店外，除导致货物丢失损坏外，还有3个多月的租赁期无法营业。原告正常营业期间为店面装修花费50000多元，月营业额平均3000余元，丢失货物价值4500元，重新置放货物花费1300元。诉请：判令被告支付原告经济损失及违约金55000元，并承担本案诉讼费用。
被告永港公司辩称，1、由于原告违约在先，依据合同约定，租赁期间为2012年5月26日至2013年5月26日，原告没有按合同第六条约定提前3个月支付房屋租金，因此被告有权收回房屋，原告称被告违约并要求赔偿无事实和法律依据。2、退一步讲，即使被告违约，合同约定的违约金过高，依据法律规定，违约金数额不应当高于实际损失30%。如没有经济损失，则不存在违约金计算的问题。
综合原、被告诉辩意见，本院确认本案的争议焦点是：1、本案所涉房屋租赁合同，是原告违约还是被告违约；2、原告主张违约金数额是否过高，其诉讼请求应否得到支持。原、被告对上述争议焦点均无异议。
原告向本院提交的证据材料有：1、2012年5月26日，原、被告签订的房屋转租协议1份，证明原告租赁期限未到，被告提前终止合同，构成违约。2、2013年3月9日，被告与房主谢蕾蕾签订的解除合同协议复印件1份，证明原告租赁被告房屋未到期的情况下，被告与房主签订解除房屋租赁协议，系被告违约。3、照片14张，证明在原告所租房屋未到期的情况下，被告将房内物品清理出租赁房屋。4、2012年5月26日，被告收取原告租金48000元收据1份，证明原告按约定履行了合同义务。5、销货清单2张，计款26693元，证明原告为租赁该房屋支付的装修费用。6、2013年4月26日，110出警民警证明1份，证明目的同证据3。
被告未向本院提交证据材料。
庭审质证时，被告对原告提交的证据1、4，真实性无异议。从该二份证据可以看出，原告应按合同约定在2013年2月26日前交清房屋租金，由于原告未按约定交付租金，被告收回出租房屋并解除租赁关系。被告与房主在2013年3月9日签订解除房屋租赁关系时，原、被告房屋租赁关系已经解除，因此是原告违约在先。对证据2，原告应提供原件，核实其真实性。对证据3，照片无拍摄时间，其中的侵权人并非是被告公司职工，其行为与被告无关，而且该照片不能证明原告损失物品的价值。对证据5，没有缴款人、收款人的签名盖章，不能证明该清单中所列商品就是用于原告装修使用，不能支持其举证目的。对证据6，出警证明内容没有显示与原告有任何关系，与本案无关。
经庭审质证，本院对原告提交的证据1、4，认为是原、被告签订的房屋转租协议和被告收取原告租金48000元的收据，能够证明双方存在房屋租赁关系，租赁商铺二间，房租每年每间24000元，共计48000元，从2012年5月26日至2013年5月26日止，任何一方违约，支付违约金30000元。对该证明目的，予以采信。对第证据2，认为是被告与房主签订的解除房屋租赁协议，虽系复印件，但被告在该服饰街租赁给他人的房屋也是同时与房主解除了租赁协议，可印证其真实性。该房屋租赁协议的解除，致使房主将原告租赁房屋内的商品清理搬出，可与证据3相互印证，原、被告之间的房屋租赁协议则无法履行，能够证明其举证目的，予以采信。对证据3，认为照片可显示原告租赁商铺的物品被清理搬出的事实，虽无拍摄日期，但在该服饰街同日他人租赁被告房屋被房主将物品搬出清理的证据，可予以印证，对该证明目的予以采信。被告称该照片不能证明原告损失物品价值的异议理由成立。对证据5，认为该销货清单仅显示了商品名称、单位、数量、金额，而没有购货人、缴款人、收款人，不能以此证明系原告为租赁该房屋支付的装修费用，被告异议理由成立，不予采信。对证据6，认为是公安机关出具的出警证明，该证明的内容虽非原告租赁房屋物品被搬出清理的情形，但可作为间接证据与证据3相互印证，能够证明原告的举证目的，予以采信。
根据上述有效证据及双方当事人陈述，本院确认以下案件事实：2012年5月26日，原告聂秀苹（即：乙方承租方）与被告永港公司（即：甲方转租方）签订房屋转租协议1份，约定：一、乙方承租甲方转租的位于车站居委会居，芒山路苏杭服饰街—号商铺二间用于商业经营。双方约定房租为每年每间24000元，共计48000元，第三年不变，第四年每年每间递增不高于30%，政府行政主管部门要求乙方履行的义务由乙方负责履行，甲方负责协调，到合同结束为止。……三、甲方允许乙方对商铺进行必要的装修和装饰，合同到期恢复原貌……五、乙方租赁的商铺合同没有到期不得私自转让。未到期私自转让合同无效，甲方有权收回租赁房屋，乙方视为违约。合同到期享有优先租赁权。乙方必须遵守甲方的公司管理规定，不得在市场内打牌，要文明诚信经营，不得讹买讹卖，必须经营服饰等。六、合同签订日期起算租金，以后每年提前三个月预交租金，如不按时交清房租，公司有权收回房屋无需通知乙方，甲方有权对外出租。自2012年5月26日至2013年5月26日止。七、违约责任：合同期内甲乙双方有任何一方违约，支付违约金30000元，发生纠纷双方保留依法解决的权利等条款。合同签订后，原告交付被告1年租金48000元，被告将商铺交与原告经营。
2013年3月9日，被告与房主谢蕾蕾签订解除合同协议，内容为：双方同意解除2012年2月9日签订的《房屋租赁协议A》，此协议签订之日双方无债权债务纠纷，本协议双方签字盖章后即生效。2013年3月25日9时许，房主将原告租赁房屋内商品强行搬出清理，原告及其他转租被告房屋的承租人同时被房主搬出清理物品时，即拨打110报警电话，永城市公安局新城派出所民警前往现场了解情况，做疏导工作。原告亦将店内物品搬出的情形拍摄了照片。
本院认为，原、被告于2012年5月26日，签订的房屋转租协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按合同约定，原告租赁被告商铺二间，房租每年每间24000元，合计48000元。租金从合同签订之日起计算，即从2012年5月26日至2013年5月26日止。原告按约定履行了交付1年房租48000元的义务。但在该房屋租赁合同未到期的情况下，被告于2013年3月9日与房主签订了解除房屋租赁协议，进而房主将原告租赁商铺中的物品强行清理搬出，致使原告无法经营，责任实属被告，则构成对原告的违约。被告辩称，系原告违约在先，其没有按合同第六条约定提前3个月支付房屋租金，被告有权收回房屋的理由不能成立。被告辩称，退一步讲，即使被告违约，合同约定的违约金过高，依据法律规定，违约金数额不应当高于实际损失30%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”本案中，原告按约定交付1年租金，但合同有第三年不变，第四年每年每间递增不高于30%，到合同结束为止，以及合同到期原告享有优先租赁权的约定。则无法确认原告的实际损失数额，也就不能确认原告主张的违约金数额过高，被告该辩称理由亦不能成立。鉴于此，原告按约定要求被告支付违约金30000元，理由正当，于法有据，应予支持。从2013年3月25日原告租赁商铺内的物品被搬出清理，至同年5月26日原告租赁期满，尚有二个月原告未曾经营，其已交付的该期间的租金4000元，被告应予赔偿。原告要求被告赔偿其他经济损失的诉求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告河南永港商贸有限公司退还原告聂秀苹未到期房租费4000元，并支付违约金30000元。本判决生效后十日内履行完毕。
二、驳回原告聂秀苹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1175元，被告负担800元，原告负担375元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 张振环
审判员 张良鹏
审判员 陈 军
二〇一三年六月二十日
书记员 李丹永