北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04574号
上诉人（原审原告）杨云天，男，1983年7月26日出生。
委托代理人钟立华，北京市擎天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙志环，女，1967年12月26日出生。
委托代理人李存明，北京市环亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）堵久来（曾用名吕占军），男，1967年6月10日出生，现下落不明。
上诉人杨云天因与被上诉人孙志环、堵久来房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2014）怀民初字第01212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨云天及其委托代理人钟立华、被上诉人委托代理人李存明到庭参加诉讼。被上诉人堵久来经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，现已审理终结。
2014年1月，杨云天起诉至原审法院称：2013年7月28日，堵久来通过朋友向我借款150000元，同时堵久来用其自有的位于怀柔区汤河口镇后安岭村的房屋作为借款的担保，并签订了借款抵押合同。当时约定借款期为五个月，自2013年7月28日至2013年12月27日止，利息为9000元。到期堵久来没有还款，并说自己工程还需要资金，自己家的房院用不着，就将18-5-13号的房院租给我，我一次性付给他租金40万元，租期五十年。现堵久来既没有还我钱，也没有将房院交付给我，现请求判令堵久来、孙志环将土地使用证号为18-5-13号的房院交我使用。
孙志环辩称：我不同意杨云天的请求。我也不清楚堵久来借款的事；租赁合同应无效，因为我们1993年建的房子早已不存在了，且该租赁期50年超出了法律规定；该房屋应属家庭共同共有，并不是无人居住，而是由堵久来之母高×、孙志环及吕×等人共同居住，堵久来无权私下处理该房屋及院落。
堵久来经法院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。
原审法院经审理查明：本案诉争的房屋位于北京市怀柔区汤河口镇后安岭村，该院落内共有北房两层共八间，无门牌号。门口标志后安岭村民俗旅游接待户孙志环。现该房屋由高×、孙志环与吕×、堵久来共同居住。2014年1月，杨云天诉至法院，主张上述房屋及院落已由堵久来、孙志环抵押并租赁给杨云天，故要求法院依法判令堵久来、孙志环将上述房院交付给杨云天使用。堵久来现下落不明，经法院公告传唤，未到庭应诉。庭审中，杨云天提交了以下证据：1.个人房屋抵押借款合同。该合同甲方为杨云天、乙方为堵久来、孙志环。内容为：第一条、借款内容：1.借款总金额15万元整。2.借款期限自2013年7月28日至2013年12月27日。借款利息为9000元。第二条、抵押物事项：1.抵押物名称为土地使用证及地上建筑物。2.抵押期限为自本借款合同生效之日起至乙方还清甲方与本合同有关的全部借款本金利息为止。第四条、违约责任2.乙方如不按期付息还本，逾期每日需支付甲方3000元违约金，超过一个月，甲方有权自行处置房产证上建筑物，包括拆除、买卖、改变其房屋整体结构用于居住、出租、转让，亦可向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息。5.甲方的房屋产权（土地使用证）产权人为堵连有，已经死亡，其财产归其子堵久来合法继承，其证据为堵久来本人提供的与其村委会于2013年8月13日签订的带后安岭村村委会公章的拆迁建房协议。堵久来承诺提供的资料真实可靠，如有虚假，愿承担一切法律后果。该合同甲方处有杨云天签名及手印、乙方处有堵久来及孙志环的签名及手印。孙志环辩称，该证据上自己的名字及手印是自己的，但是强迫签的，自己对上述协议内容不清楚，也没借钱。2.房屋租赁合同。出租方（甲方）为堵久来、孙志环、承租方（乙方）为杨云天。该内容为：一、甲方将位于北京市怀柔区汤河口镇后安岭村的房屋出租给乙方使用，租赁期限为2013年12月31日至2063年12月31日，计五十年。二、本房屋租金五十年共计人民币四十万元，以现金的方式于2013年12月29日一次性付清。五、房屋租赁期为三十年。从2013年12月31日至2063年12月31日。在此期间，甲方不得以任何理由终止本合同，如强行终止，需一次性支付乙方1200000元违约金，如甲方转让该房屋，需经乙方书面文字同意，并一次性支付违约金。七、在承租期间、未经甲方同意，乙方可以转租或转借该房屋，可以当仓库使用，也可以改变房屋所有结构及法律法规规定内的其他用途。八、甲方的房屋产权（土地使用证）产权人为堵连有，已经死亡，其财产归其子堵久来合法继承，其证据为堵久来本人提供的与其村委会于2013年8月13日签订的带后安岭村村委会公章的拆迁建房协议。堵久来承诺提供的资料真实可靠，如有虚假，愿承担一切法律后果。该合同甲方处有堵久来及孙志环签名及手印、乙方处有杨云天的签名及手印。孙志环辩称，名字及手印是真实的，但内容不清楚，也未收到40万租金。3.堵久来所写的声明一份。内容为：本人堵久来因个人原因未能于2013年9月28日杨云天借款利息9000元，经双方协商于2013年10月10日前向杨云天付清9000元。欠款人堵久来。孙志环对此未发表意见。4.2010年8月13日，后安岭村村委会（甲方）与堵久来（乙方）签订的拆迁建房协议一份。其内容为：一、为后安岭村整体新农村建设，需将现有住房全部拆除，重新规划建房，甲方根据村民现有住房、质量、结构给予合理补偿，砖房每间一万元、石头房每间五千元、院内平房每间五千元。二、本村一户只有一处住房，拆除不再建房的，按第一条规划拆房补偿款加倍补偿，是本村农户的，农委每人补贴一万八千元，村委会每人补贴三万元，全部返还个人。三、乙方堵久来、高×户，人口4人，现共有房一处，无砖房，石头房四间，合计拆迁补偿款为二万元。五、甲方负责在乙方住房原址上（可前后左右适当调整房屋位置），为乙方重新建四间上下两层住房，房屋总造价十八万四千元。不包括室内装修，原无房村民安排在调整出的空闲地上建房，抓号决定建房位置。八、堵久来按人口合计，农委补贴七万二千元、村委会补贴十二万元、拆房补贴二万元、合计二十一万二千元。所余资金二万八千元资金分期由甲方向乙方分期付清。该拆房建房协议上另加有：高×同意把此房头改为堵久来，堵久来同意从本协议钱款中提出四万八千元给高×。孙志环对该协议认可，称协议可证明上述房屋为高×、吕×、堵久来、孙志环四人的补偿款建成，属于家庭共同财产，堵久来无权私自处分。孙志环不认可高×的声明，称高×不识字，也不会写字。5.18-5-13号集体建设用地使用证复印件，记载土地使用权人为堵连有。孙志环对该使用证真实性认可，称堵连有系高×之夫，堵久来继父，已去世。6.堵久来家庭成员户口本及身份证复印件。内容为堵久来系高×之子，孙志环系堵久来之妻，吕×系堵久来与孙志环之子。孙志环对上述家庭成员认可。孙志环未向法庭提供证据。
原审法院经审理认为：公民之间的民事行为，不得违反国家法律、行政法规的强行性规定或恶意串通、损害国家、集体或第三人利益。本案中，杨云天提交了个人房屋抵押借款合同及房屋租赁合同等证据以主张其对上述房屋及院落的相关权益，法院对两份合同逐一发表意见。
首先是个人房屋抵押借款合同，法院认为，杨云天与堵久来、孙志环签订的个人房屋抵押借款协议，虽系以农村房屋抵押借款，但因为房地一体，对该农村房屋的抵押及处分必然涉及到对宅地基的处分，而根据我国《物权法》等法律规定，宅基地只允许在该村集体组织内部流转、不能对外抵押。据此，上述抵押借款协议违反了我国关于宅基地的强行性法律规定。
其次是杨云天提交的房屋租赁合同，杨云天主张堵久来系上述房屋的合法继承人和所有权人，故堵久来、孙志环与杨云天之间签订的房屋租赁合同应合法有效。法院认为，根据2010年堵久来与后安岭村村委会签订的拆迁建房协议，本案诉争的两层共八间房屋及其院落系后安岭村委会用堵连有家的旧房补贴款及堵久来、高×、吕×及孙志环四人按人口下发的农委和村委会补贴款建成，其中四人按人口下发的补贴款占绝大多数，且该按人口下发的补贴款具有一定的人身依附性，因此，应认定上述房屋及院落并非全部系用堵连有的旧有房屋（遗产）翻建而成，亦应有孙志环、高×、吕×等人的相应份额。现该房屋及院落由高×、孙志环、吕×等人共同居住，但堵久来、孙志环在未征得房屋及院落共有人高×及吕×等人的同意下将上述房屋予以租赁，事后亦未取得高×及吕×等人的认可，且该租赁合同中，具有“未经甲方（堵久来、孙志环）同意，乙方（杨云天）可以转租或转借该房屋，可以当仓库使用，也可以改变房屋所有结构及法律法规规定内的其他用途”等约定，与租赁合同作为一种有名合同的性质严重不符，严重侵害了高×及吕×等人对上述房屋的所有权及居住权。
综上，法院对杨云天要求堵久来、孙志环交付上述房院供其使用的请求，不予支持。堵久来经法院公告传唤，未到庭视为其放弃了答辩、质证权利。
据此，原审法院于2014年11月作出判决：驳回杨云天的诉讼请求。
原审法院判决后，杨云天不服，向本院提起上诉。其上诉请求为：1.要求撤销（2014）怀民初字第01212号民事判决书并发回重审或依法改判，改判双方租赁合同继续履行；2.本案一、二审诉讼费用及公告费用由孙志环、堵久来承担。其上诉理由为：1.原审法院认定事实不清、适用法律错误。根据孙志环提供的证据可以认定堵久来、孙志环有权对自己的房屋进行处分。本案对于房屋是否抵押以及是否有效对于双方之间的房屋租赁没有关系，跟本案无关。不是一个法律关系，原审法院不应对此作出认定；2.杨云天与堵久来、孙志环签订的租赁合同从法律与实际情况上看都没有侵犯高×、吕×等人的居住权，应属合法有效。孙志环同意原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、个人房屋抵押借款合同、拆迁建房协议、户口本及身份证复印件、声明、集体建设用地土地使用证等证据在案佐证。
本院认为：首先，针对杨云天的第一个上诉理由，虽然杨云天与堵久来、孙志环签订了形式上两份不同法律关系的合同，但是依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”杨云天在堵久来、孙志环未能按照《房屋抵押借款合同》约定的期限还清借款的情况下，在抵押期限内又与堵久来、孙志环签订《房屋租赁合同》，约定租期长达五十年之久，且约定“未经堵久来、孙志环同意，杨云天可以转租或转借该房屋，可以当仓库使用，也可以改变房屋所有结构及法律法规规定内的其他用途。”进而达到变相占有、处分抵押物的目的。两份形式上相对独立的合同实质上具有某种密不可分的联系，故原审法院对两份合同进行综合考量并无不当。
其次，原审法院根据孙志环提交的拆迁建房协议等证据，认定涉案房屋系高×、堵久来、孙志环、吕×等人共有，并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”在堵久来、孙志环未经其他共有人同意的情形下，涉案房屋租赁合同侵害了案外其他共有人的权益，原审法院据此未支持杨云天要求将涉案房屋交付给其使用的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上，杨云天的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，公告费560元，由杨云天负担（已交纳）；
二审案件受理费70元，公告费500元，由杨云天负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙承松
审 判 员 薛 妍
代理审判员 李晓明
二〇一五年六月十八日
书 记 员 孙思逸