河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第416号
上诉人（原审原告、反诉被告）河南世博机械工程有限公司。
法定代表人付发贵，总经理。
委托代理人王荣来，巩义市竹林法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）郑州铝都阀门有限公司。法定代表人王占通，经理。
委托代理人李杰，河南德晟律师事务所律师。
上诉人河南世博机械工程有限公司（以下简称世博公司）因与被上诉人郑州铝都阀门有限公司（以下简称铝都公司）租赁合同纠纷一案，不服郑州市上街区人民法院（2011）上民二初字第318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人世博公司的委托代理人王荣来，被上诉人铝都公司的委托代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年8月26日，以铝都公司为甲方（出租方），世博公司为乙方（承租方）签订《土地房屋租赁协议》一份，该协议载明：“……一、出租场地房屋范围及概况。甲方租赁给乙方的场地和厂房坐落于郑州市上街区阀门产业聚集区郑州铝都阀门有限公司院内，土地场地租赁面积为16422平方米（东西长161米，南北向宽102米）。租赁房屋总面积为12075平方米，其中：厂房3幢，2#厂房建筑面积为4640平方米，3#厂房建筑面积为4785平方米，4#厂房建筑面积为720平方米；办公室31间（办公楼第一层10间、第三层7间、第四层14间），住房1套，职工宿舍9间（职工宿舍第三层），职工食堂18间（职工宿舍第一层南边6间、厂门口门面房西头12间），办公、住宿、食堂合计面积为1930平方米。甲方只负责3#厂房内铺设43#行车导航，而行车和电缆附件等电器线路均由乙方承担。甲方负责把水网管线引到后院，乙方用电接口在现配电室计量柜处。乙方可使用2#车间的现有正常线路及三台行车，另外两台行车一年期满甲方移交乙方使用。二、厂房租赁期间：1、厂房租赁自2010年10月1日起，至2020年9月30日止。租赁期为十年。（甲方将行车吊梁安装完毕、3#车间地平及4#车间与3#车间中间的空闲地地坪处理后，乙方方可进入，以此时间为租房的启始时间）……。三、租金标准确定、增长的计算方法及支付方式。1、甲、乙双方约定，土地租赁面积为16422平方米，即后院空闲地和2#、3#、4#车间所占场地面积，其中甲方所占2#车间东头四跨注漆车间面积充抵乙方所占前院办公及生活区域面积。年租金为壹佰万元；房屋、厂房年租金金额为贰拾万元，全年租金合计总额为壹佰贰拾万元整。……3、租金交付方式：甲、乙双方合同签订后，乙方向甲方支付厂房租金贰拾万元。甲方具备乙方进场条件后，租赁期限启始日之前再付壹佰万元；第二年及以后可以半年一交。双方约定，每年10月1日前为第一次租金交付时间，次年5月30日前为第二次租金交付时间。乙方必须在约定的租金交付日期之前向甲方如数交纳，实行先交租金后使用的原则。……七、租赁期间其他有关约定：6.租赁期间，乙方应按约支付本合同规定的一切费用。若费用交付拖延超过30天时，甲方有权按日增收5％违约金；费用拖欠时间超过60天时，甲方有权按日增收10％违约金，并有权终止租赁协议。……八、其他条款：5、2#车间东头四跨油漆车间暂由甲方占用。自本合同生效之日起，一年内甲方应将此四跨车间内安装的油漆等设备拆除转移运走，把四跨车间交付给乙方使用。9、3#、4#车间及后院地坪硬化厚度必须保证20厘米。10、贰拾万元交付甲方后，乙方在本租赁合同租赁期限的启始日之前而退租的，这贰拾万元按租赁定金处理。11、甲方在收到乙方贰拾万元房屋租赁定金之当日，乙方有关管理人员随即可进入甲方厂区开始工作和办公。除3#、4#车间及地平外，其余所租设施十日内全部交付给乙方使用。”2010年8月27日，世博公司向铝都公司支付了20万元的房租。2010年10月8日，世博公司通过中国邮政储蓄汇入铝都公司付发贵账户租金40万元。
2010年9月7日由王长发、赵中伟出具“房屋及钥匙转交情况”一份，载明：“8月27日：宿舍楼三层已转交8间，无锁和钥匙；8月28日：办公楼一层104室（一层东边楼梯以南第4大间）钥匙内门3把，外门4把；105室（一层原行政科即西边南1室）锈匙5把；8月30日：106室（原质检科即西边男2室）钥匙4把；108室（原生产处即西边南4室）钥匙2把；109室（原供应科即西边南5室）钥匙3把；9月7日：101室（东边楼梯以南第1间）钥匙7把，外门1把；102室（东边楼梯以南第2间）钥匙6把；103室（东边楼梯以南第3间）钥匙5把；107室（原设备科即西边南3室）钥匙5把；305室（三层西边南1室）钥匙6把；306室（三层西边南2室）钥匙5把；307室（三层西边南3室会议室）门已封不使用；308室（三层西边南4室会议室）钥匙3把；310室（三层西边南6室）钥匙5把：311室（三层西边南7室）钥匙5把；401室6把；402室6把；403室2把；404室6把；405室6把；406室6把；407室6把：408室6把；409室6把；410室6把；411室6把：412室6把；307／308室为会议室双方公用，室内有铝都公司园形会议桌壹套，会议皮椅子贰拾把，大花瓶两只。ＸＸＸ主席尊像壹座”。2010年9月18日、2010年9月23日，世博公司分两次向铝都公司提出书面意见，后铝都公司于2011年1月24日作出“关于世博公司9月18日和23日提出的所要解决问题的答复意见”，答复中显示：“1、关于2#车间全部交付时间的问题。2#车间已在20天前交付四分之三，贵公司已在2#车间展开前期准备工作和正常生产，其余的由我公司油漆和包装所占的部分厂房，我公司会尽可能想尽一切办法争取早日搬迁，保证最晚在2011年9月30日之前全部交付完毕。……2、2#车间的行车的详细情况是：北跨的5吨行车为行车厂家制作的，南跨东边的3吨行车为行车厂家制作的，南跨中间的5吨行车梁是自制的，有审验合格证，南跨西边的5吨行车梁是自制的，正在补办审验手续。1#、2#车间不是同时建成的，但牛腿是一次同时设计制作的。2#车间设计的道轨梁和行车承载重量为10吨，具体到某台行车，必须按该道轨和行车承载重量的核定吨位限额以下负载运行，不得超载工作，以确保人身和设备安全。……4、3#车间的地平硬化工程10月1日完成交付，道轨梁的铺设联接校正固定完成交付时间为10月5日，门窗安装完毕的交付时间为10月10日；4#车间9月26日前将室内东西腾清，地平硬化9月30日前完成；3#车间与4#车置之间的地坪硬化完成交付时间为10月5日。5、铝都饭店
所占的7间房屋交付时间为2011年5月20日（原先在双方谈判时我公司已事先作过说明，四弟和五弟两位经理都表示同意），因为原先我公司与饭店经营者李志明签有租赁合同，该合同的终止时间是2011年5月19日。我公司应该兑现诺言，信守合同。2010年10月1日至铝都饭店合同终止期间。该7间房屋租金（合同约定的年租金为柒仟元）由我公司如数转付给贵公司。……9、贵公司人员实际已于2010年8月28日进驻我公司并开始办公、开展工作，我公司已于9月7日前将办公室、宿舍的全部房屋钥匙及2#车间交付给贵公司使用。因此，租赁合同的生效启始时间仍按合同的约定即为2010年10月1日，租金交付的时间是2010年10月1日之前”。
2011年1月24日，铝都公司向世博公司发出“终止租赁协议通知书”一纷，载明：“……2010年10月28日前贵公司应交齐租金壹佰贰拾万元。但，贵公司至今只交了陆拾万元，欠租金陆拾万元，且已超过捌拾柒天。依照该《土地房屋租赁协议》的规定，我公司有权终止本协议。故依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十四条、九十六条之规定，郑重通知如下：一、自本通知到达贵公司时，即终止该《土地房屋租赁协议》。二、贵公司接到本通知后3日内应将所租赁的土地及房屋交给我公司。三、贵公司接到本通知后应安排人员结算拖欠我公司的租金及违约金。”2011年1月30日，世博公司“回复函”显示：“一、我公司同意和你公司解除《土地房屋租赁协议》；二、由于你公司先行违约，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及第六十七条之规定，你公司无权要求我公司支付租金和违约金。三、你公司于2011年1月28日已实际收回了我公司租赁的你方的租赁物，并已实际管理。不存在移交租赁物的问题。四、你公司应返还我公司多付的租金40万元。五、你公司应赔偿我公司相应的经济损失。”
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益。承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应当按照约定的期限支付租金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依世博公司与铝都公司2010年8月26日签订的《土地房屋租赁协议》载明之内容、2010年9月7日由王长发、赵中伟出具“房屋及钥匙转交情况”载明之内容、2010年9月18日、2010年9月23日，世博公司分两次向铝都公司提出书面意见、铝都公司于2011年1月24日作出“关于世博公司9月18日和23日提出的所要解决问题的答复意见”、2011年1月24日，铝都公司出具的“终止租赁协议通知书”载明之内容、2011年1月30日世博公司出具的“回复函”载明之内容以及世博公司向铝都公司于2010年8月27日支付20万元款项、于2010年10月8日支付40万元款项的事实，应当确认铝都公司未按照约定向世博公司交付3#、4#厂房及办公室3间、职工宿舍1间、职工食堂18间、住房一套；世博公司已向铝都公司支付租金60万元；上述《土地房屋程赁协议》已于2011年1月30日解除。
世博公司诉请铝都公司返还租金40万元。依上述确认的铝都公司未向世博公司交付租赁物的情况（土地租赁面为l6422平方米，未交付的3#、4#车间占地面积为5505平方米，约占土地场地租赁面积的33.5％；租赁房屋总面积为12075平方米，包括2#、3#、4#厂房建筑面积10145平方米及办公、住宿、食堂共59间1930平方米，其中未交付的3#、4#车间占地面积为5505平方米，未交付的厂房、办公、位宿、食堂共计23间面积约752平方米，未交付的厂房、办公、住宿、食堂面积占总租赁房屋面积的51.8％）、上述租赁协议关于土地年租金l00万元及房屋、厂房租金年20万元的约定，故铝都公司应向世博公司退还租金346200元【计算说明：60000O元-1000000元÷12个月×（1-33.5％）×4个月-200000元÷12个月×（1-51.8%）×4个月；小数点保留至后两位，并按四舍五入的原则计算】。
铝都公司以“合同生效后，其依据约定投入大量的人力、物力、财力、按世博公司的要求对租赁物进行了改造、维修、加固，达到了合同约定的相关使用条件并将租赁物交付世博公司使用。然而世博公司却未按合同约定支付租金，到2010年10月16日前仅支付60万元租金。对剩余60万元租金，经铝都公司多次催要，世博公司以种种借口推诿不予支付，其行为严重违反了合同的约定，故铝都公司依据双方合同的第七条第六款之约定，向世博公司通知终止合同并赔偿损失，然而世博公司只同意终止合同，却对铝都公司造成的损失不予赔偿同时世博公司在使用租赁物期间，违章作业，将铝都公司的租赁物予以损坏，世博公司在终止合同时也未给予赔偿，导致合同终止，给铝都公司造成巨大经济损失。”为由，主张世博公司赔偿经济损失50万元。依上述《土地房屋租赁协议》“三、3”、“七”的约定以及截止2010年10月8日，世博公司共计向铝都公司支付60万元房租的情形，应当认为世博公司在履行支付租金义务时存在违约并导致上述《土地房屋租赁协议》解除，应承担因此产生的违约责任。综合铝都公司在履行交付租赁物义务时存在未完全交付的情形以及上述《土地房屋租赁协议》“七”关于违约金约定过高之情形，酌定世博公司应向铝都公司支付违约金20万元。铝都公司主张的其他经济损失，因其主张所提交的相关证据不能证明或未提交相关证据证明的情形，故证据不足，不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，该院判决：一、郑州铝都阀门有限公司于本判决生效后十日内向河南世博机械工程有限公司返还租金346200元；二、驳回河南世博机械工程有限公司的其他诉讼请求；三、河南世博机械工程有限公司于本判决生效后十日内向郑州铝都阀门有限公司支付违约金20万元；四、驳回郑州铝都阀门有限公司的其他反诉请求。案件受理费7300元、世博公司负担980元，铝都公司负担6320元；反诉费4400元，世博公司负担1760元，铝都公司负担2640元。
世博公司不服原审判决，向本院上诉称：①导致合同解除的原因，并非世博公司违约，而是铝都公司在我公司交纳房屋租金20万元，土地租金40万元后，铝都公司未按合同要求，及时移交租赁物，所移交租赁物地坪不符合承租时双方要求设施设备为达到安全标准所致；②铝都公司提起反诉诉请世博公司赔偿损失，于法无据；③铝都公司诉请世博公司赔偿损失，原审判决世博公司赔偿铝都公司向其支付违约金，违背民事诉讼法不告不理的原则。请求二审法院依法改判驳回铝都公司的反诉请求。铝都公司答辩称：合同签订后，铝都公司已按合同约定及法律规定向世博公司交付了所有租赁物，世博公司未按合同约定足额支付土地和房屋租金，致使双方之间的租赁合同无法履行，世博公司应当按约定向铝都公司支付违约金，该违约金是弥补铝都公司损失的一种形式，原审判决世博公司支付铝都公司20万元的违约金，有事实和法律依据。请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：世博公司与铝都公司签订的《土地房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律的强制性规定，合法有效。合同签订后，世博公司未按约定向铝都公司支付土地和房屋租金，已构成违约，应当承担违约责任。合同生效后，铝都公司依合同约定按世博公司要求对租赁物进行了改造、维修、加固，达到了合同约定的相关使用条件并将租赁物交付世博公司使用，原审法院根据违约金的约定和铝都公司的实际损失，参照双方在履行合同过程中的过错程度，且支付违约金的实质是对守约方实际损失的弥补，原审判决酌定世博公司支付铝都公司20万元违约金，有事实和法律依据；依据合同约定和铝都公司实际交付租赁物的数额及暂时未交付租赁物的比例，在双方租赁合同解除后，铝都公司应当退还世博公司多收取的租赁费。故世博公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由河南世博机械工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳修文
审判员 刘富江
审判员 成 锴
二〇一四年四月十八日
书记员 程晓芳