浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙01民终903号
上诉人（原审原告）顾根福，男，1953年9月23日出生，汉族，住杭州市余杭区。
委托代理人陈启瑞，浙江步新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王金祥，男，1964年9月29日出生，汉族，住杭州市余杭区。
委托代理人徐力，浙江诺力亚律师事务所律师。
上诉人顾根福因与被上诉人王金祥所有权确认纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初13098号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：王金祥系王奎荣长子，所在户户主原是王奎荣，后变更为王金祥。王金祥登记的住址原为余杭县，后调整为塘栖镇西苑村9组吴家坝××。1986年8月9日，顾根福填报《余杭县社员（居民）建房用地申请审批表》，申请建房屋2间，原有房屋让给两个兄弟。同年10月9日审批同意。1994年10月7日，顾根福填报《土地登记申请书》，用地四至为“东王奎荣住宅，南道地，西王炳荣住宅，北走路”。同年11月2日，调查人填报“经审查，土地权属合法，面积正确，四至界限清楚，无争议。同意发国有土地使用证面积78.66㎡，临时使用面积28.88㎡。”1995年12月20日余杭市土地登记发证办公室批复“同意发证”。“杭州市不动产权属信息查询记录”显示，案涉房屋现仍登记于顾根福名下，权证号余房权证塘字第××号，登记时间1993年12月22日，面积167.93平方米，用途住宅。王金祥提交的房屋所有权证（权证号余塘字第2700号）载明：所有权人顾根福，所有权性质私产，房屋座落塘栖镇车介埭村，建筑结构混合，层数二，建筑面积167.93平方米，填发日期1993年10月8日。顾根福提交的集体土地建设用地使用证（权证号余集建字第j－14－10－Ｂ－75号）载明：土地使用者顾根福，地址塘栖镇车家埭村吴家坝，地号j－14－10－Ｂ－87，用途住宅，用地面积（建筑面积）78.66平方米，临时使用面积28.88㎡，发证日期1994年12月。1998年11月1日，顾根福与王金祥签订《私房转让协议》一份，载明：兹有顾根福在塘栖造船厂路口，二楼二底加天井的私房共有壹佰陆拾柒点玖叁平方，愿转让给金祥，经双方协商总价值为人民币肆万肆仟元正。付款方式为一次性，付款时顾根福把屋房所有权证给金祥。此证一式二份各执一份。（屋房转让后的一切手续由金祥自理）。该协议左下角还写有“中人：邵同方”。此后，案涉房屋由王金祥居住使用至今。2003年报请杭州市余杭区人民政府同意（余政发[2003]144号批复），塘栖镇车家埭、钟家埭调整为西苑村。案涉房屋位于塘栖镇吴家坝区块。该区块属原车家埭村集体土地，区块内房屋有本村村民建房、其他村移村建房、城镇居民购地建房三种情况。杭州市余杭区塘栖镇西苑村村民委员会于2017年9月20日出具《情况说明》一份，载明：关于杭州市余杭区塘栖镇西苑村9组吴家坝××房屋系王金祥于1998年11月1日向顾根福购买的农村宅基地房屋，王金祥亦在该房屋内办理户籍登记手续并常年居住于此，我单位对其房屋予以认可，王金祥故不再另行申请建房报告。同日，杭州市余杭区塘栖镇人民政府签署意见“情况属实”。
一审庭审中，顾根福、王金祥均确认案涉房屋为前后各一间二层楼、中间天井，主体结构没有变化；案涉房屋已于2017年9月14日被拆除。顾根福还陈述，王金祥是车家埭村的，顾根福是居民，案涉房屋土地是顾根福向村里买的；顾根福于1986年搬到临平，当时王金祥占用其家道地，把家门堵住，后跟顾根福说要买房，王金祥找人写好协议后，当天没有给钱，把需要的东西拿走后，他给顾根福2万元，说剩余的钱年底付；钥匙是付2万元后交给王金祥，年底实际没有付，顾根福以为这事不了了之，当时顾根福把2万元当房租费的；邵同方是顾根福的堂妹夫，是王金祥叫来的。王金祥还陈述，当时王金祥与父亲、兄弟住一起，人多无法居住才买了顾根福的房子；转让款44000元当时以现金给顾根福；房屋买好后才有了门牌号××，133号是王金祥兄弟的，申请建房以王奎荣的名义申请，1991年发证，和顾根福房屋相邻，一起造的；王金祥除案涉房屋外无其他自建房或建房报告，与家人一直居住在吴家坝××案涉房屋；整治时拆迁的是王金祥爷爷手上申请的，是辅房款。顾根福的一审诉讼请求为：1、依法确认坐落位于杭州市余杭区所有权证号余房权证塘字第××号，建筑面积167.93平方米房屋归顾根福所有；2、依法解除顾根福、王金祥于1998年11月1日签订的《私房转让协议》；3、本案诉讼费由王金祥承担。
原审法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，所有权人应以不动产权属证书记载的权利人为准，但如果有充分的证据证明登记记载的权利人与真实权利人不相符合的，不动产所有权的确认仍然应当以客观事实为准。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，顾根福与王金祥就案涉房屋签订了转让协议，此后王金祥也占有使用该房屋至今，但顾根福主张王金祥未按约支付房款，该协议未实际履行，王金祥占用该房屋不还。因案涉转让协议已明确约定案涉房屋的总价值为44000元，付款方式为一次性支付，且约定付款时交付权属证书，现王金祥已出示其保管的案涉房屋权属证书，结合王金祥一直占有案涉房屋的事实，可推定王金祥已按约付款。现顾根福提供的证据无法反驳上述事实，而在双方签订转让协议的情形下，未订立书面合同而将案涉房屋出借或出租给王金祥居住近二十年，亦不符合常理，故顾根福的该主张依据不足，原审法院不予采信。综上，顾根福、王金祥就案涉房屋已形成买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，且当时已履行完毕，而王金祥系案涉房屋所在村集体经济组织成员，案涉转让协议事后已经集体经济组织和相关部门的认可，现顾根福起诉要求解除案涉转让协议，缺乏法律和事实依据，原审法院不予支持。由于案涉房屋已被拆除，确认案涉房屋权属已无必要。综上所述，顾根福的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回顾根福的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取40元，由顾根福负担。
宣判后，顾根福不服，向本院提起上诉称：一、原审判决违反法官不得回避裁判的原则。上诉人提起诉讼的原由是案涉房屋面临拆迁，而被上诉人长期占为己有，因而提起房屋确权诉讼，目的系通过诉讼明确房屋产权，进而确定案涉房屋的拆迁利益归属，但一审法官却以案涉房屋已经被拆除，确认房屋归属已无必要为由，拒绝对房屋权属进行确认，案涉房屋在上诉人提起确权诉讼时是存在的，只是在诉讼过程中，塘栖镇镇政府在未征得所有人同意的情形下强行拆除，原审法院非但未对塘栖镇镇政府在诉讼中强拆诉讼标的违法行为作出回应，反而以房屋已被拆除为由驳回上诉人的确权请求，并且在判决中全部采纳了违法拆迁主体塘栖镇镇政府提供的相关证明。案涉房屋虽然已经不存在，但针对该房屋的补偿利益依然存在，法官拒绝对房屋权属确认，导致房屋上的利益也将无法确认，争议无法得到解决，违反了法官不得回避裁判的基本原则。二、原审判决认定事实错误。（一）在上诉人顾根福与被上诉人王金祥房屋转让合同关系中，王金祥未实际履行支付全部房款义务，原审法院在王金祥未提供任何证据证明其缴纳房款的情形下，依靠主观推理即认定其履行全部付款义务，显然不当。协议中虽有房屋交款与产权证书交付同时进行的约定，但事实上是顾根福将证书交给王金祥后，王金祥确实没有交付全部房款。约定归约定，事实上违约的情况比比皆是，一审法官仅依据顾根福将权属证书交给王金祥的事实即反推顾根福一定收到房款。顾根福将证书交给王金祥，王金祥也承认收到，这是双方都确认的事实，不再需要举证，但王金祥称向顾根福交付全部房款，顾根福并不予认可，因而该部分事实无法确认，需要王金祥提供其付款的相应证据予以证实。一审法官凭借其主观推断即作出判决，显然违法。（二）王金祥未依约支付房款，违约在先，违反了合同主要义务，顾根福有权提出解除合同。并无证据证明王金祥向顾根福支付过合同约定的房款，顾根福实际也未收到合同约定金额的房款，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，应当认定王金祥未全部交付房款。同时王金祥迟延履行主要债务，经催告后10多年内仍未履行，导致目前已履行不能，根据合同法第九十四条之规定，顾根福有权提出解除合同。（三）本案房屋转让合同已经不适合继续履行，存在事实上履行不能的法定情形，应予解除。协议标的物-
房屋已经列入政府拆迁范围，并且已经被拆除，合同已履行不能，继续履行合同在事实和法律上都无法执行的，应予解除。依照合同法第一百一十条之规定，适用继续履行必须具备如下四个条件：一是必须有违约行为的存在；二是必须要由守约方在合理期限内提出继续履行的请求；三是必须依据法律和合同的性质能够履行；四是继续履行在事实上是可能的。守约方在合理期限内要求继续履行合同时，该合同必须在法律上或事实上能够履行，方可支持守约方继续履行合同的请求。也就是说，缺少其中任一条件，法院均不应支持继续履行该合同的请求。本案中，如果王金祥确实履行了合同约定的全部义务，那么其在十年前就完全有理由向法院起诉要求顾根福继续履行合同义务，而不是常达十多年未提出任何要求，根据上述法律规定，债权人在合理期限内未要求履行的，不应该支持其继续履行的要求，本案合同应予解除。三、原审判决适用法律错误。（一）本案并不存在不动产权属证书记载的权利人与真实权利人不相符的情形，一审判决错误适用上述法律，以此作为支持其判决的理由缺乏依据。案涉房产属于顾根福个人财产，依法登记在顾根福名下，房地产管理部门已颁发房屋所有权证书，这是行政确权行为，根据行政法的一般原理，在房地产管理部门没有做出撤销决定之前或者房产权属做出变更之前是有社会公信力的，根据物权法有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。因此，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证，法庭应确认房屋产权归顾根福所有。（二）根据顾根福与王金祥房屋转让合同，双方存在的是债权债务关系，在顾根福未履行所有权转移义务前，王金祥尚未取得标的物的所有权，其对上诉人仅有债权，一审判决明显违背了物权大于债权的基本法律精神。四、原审判决违反证据认证的程序和规则。塘栖镇镇政府系案涉房屋违法拆迁主体，其违法拆迁行为已被诉至法院，与本案有直接的利害关系，且其证言和居委会出具的证言不符合法定形式，未出庭接受质证，不应作为认定案件事实的证据。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，严重侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判坐落于余杭区所有权证号余房权证塘字第××号，建筑面积167.93平米房屋（或该房屋上相应的财产利益）归上诉人所有，同时依法解除上诉人与被上诉人于1998年11月1日签订的《私房转让协议》；2、本案的诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人王金祥答辩称：案涉房屋已由上诉人通过协议的方式出卖给被上诉人，同时，被上诉人在协议签订时已一次支付全部款项，根据协议约定，上诉人在1998年时，已把房屋所有权证交给被上诉人，被上诉人从1998年起和其家人共同居住在案涉房屋内至今，相应的户籍以及户口均在案涉房屋之内。同时，被上诉人作为本集体经济组织成员，其享有宅基地经过本社区和镇政府予以确认，王金祥并无其他的宅基地。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：顾根福、王金祥就案涉房屋于1998年11月签订的私房转让协议，系双方当事人真实意思表示，又鉴于王金祥为案涉房屋所在村集体经济组织成员，案涉转让协议事后亦经集体经济组织和相关部门的认可，该转让协议不存在违反法律强制性规定的情形，故应当认定为合法有效。考虑到案涉转让协议中明确约定，案涉房屋的总价值为44000元，付款方式为一次性支付，付款时顾根福将房屋权属证书交付给王金祥，现顾根福虽主张王金祥未足额履行协议约定的价款，但其无法合理解释已将房屋权属证书交由王金祥保管，且在案涉房屋在协议签订后一直由王金祥占有的情况下，亦无证据显示顾根福就其所述的尚未支付的价款向王金祥提出过主张，故原审法院推定王金祥已按约付款、案涉转让协议当时已履行完毕并无不当，据此，顾根福以王金祥违约为主张解除案涉私房转让协议缺乏事实和法律依据，本院不予采信。虽案涉房屋的权属仍登记在顾根福名下，但结合顾根福与王金祥签订有私房转让协议以及此后王金祥在案涉房屋居住至今等事实，王金祥抗辩不动产登记簿的记载与真实权利状态不符具有合理性，且案涉房屋已被拆除，不具备确权的可能性，故顾根福要求确认案涉房屋归其所有，本院不予支持。至于顾根福主张相关行政机关存在违法强拆行为，不属于人民法院审理民事案件的处理范畴，本院不予审查；顾根福要求调取案涉房屋以及塘栖镇西苑村9组吴家坝××房屋的拆迁档案全部资料，亦与本案无关联性，本院不予准许。另经审查，原审法院对证据的认证符合法律规定。综上，上诉人顾根福的上诉理由依据不足，对其上诉请求本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由顾根福负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅东红
审判员 石清荣
审判员 韩圣超
二〇一八年三月二十一日
书记员 朱 江