文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）南法民初字第04544号原告重庆洋世达物业管理有限公司。住所地重庆市南岸区南坪东路阳光华庭C2栋，组织机构代码20316470-X。法定代表人何长君，董事长。委托代理人颜利，女，汉族，1978年3月30日出生，重庆洋世达物业管理有限公司员工，住重庆市渝中区。被告黄文庆，女，汉族，1967年9月17日出生，户籍地重庆市南岸区。原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称“洋世达物业公司”）诉被告黄文庆物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告洋世达物业公司的委托代理人颜利到庭参加诉讼，被告黄文庆经本院公告送达无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆洋世达物业管理有限公司诉称：原告系被告居住的阳光华庭小区的物业服务公司，被告自2001年7月15日入住以来，一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日，原告与阳光华庭业主委员会续签了《物业服务合同》，约定由原告继续对阳光华庭小区提供物业服务。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了自己的义务，但被告却于2011年6月起不按时缴纳物业服务费、水费、电费、气费、公摊费、垃圾处置费等费用。截止2015年1月31日，被告累计拖欠原告物业服务费4307.50元、水费651元、电费2276.30元、气费407.50元、水电公摊费212.50元、垃圾处置费352元及违约金4423.63元，共计12630.43元。经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。故原告诉至法院，要求判令：被告支付原告物业服务费4307.50元、水费651元、电费2276.30元、气费407.50元、水电公摊费212.50元、垃圾处置费352元及违约金4423.63元，共计12630.43元。被告黄文庆未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区南坪街道福红路某号某栋某单元某号房屋业主，该房屋建筑面积132.51平方米。2010年8月11日，阳光华庭小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，并报南岸区房屋管理局备案。该合同约定，由原告对阳光华庭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元/月/平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元/月/平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元/吨、二次供水4.3元/吨；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳物业服务费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金。合同签订后，原告一直为阳光华庭小区提供物业服务。2013年9月5日，重庆市南岸区南坪街道阳光社区居民委员会向阳光华庭小区业主发出《关于阳光华庭小区物业服务合同到期后相关事宜的通知》，之后，原告继续为该小区提供物业服务至今。另查明，2011年6月23日阳光华庭小区业主黄文庆等117人向本院起诉，认为阳光华庭第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销阳光华庭第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认阳光华庭第二届业主委员会于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。2012年7月10日本院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，本院认为阳光华庭小区就是否续聘第三人（即重庆洋世达物业管理有限公司）以及对《物业服务合同》（草案）签订意见征求表二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定，被告（阳光华庭第二届业主委员会）依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的。故该判决驳回了黄文庆等117人的所有诉讼请求。黄文庆等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。再查明：被告拖欠原告2013年1月至2015年1月期间物业服务费4306.57元（132.51平方米×1.3元/平方米×25月）、水电公摊费212.50元（8.5元/月×25月），2013年12月至2015年1月电费2276.10元[（51231度-47016度）×0.54元/度]。庭审中，原告自愿撤回对气费、水费、垃圾处置费的诉讼请求。以上事实，有原告提交的资质证书、物业服务合同、物业服务合同备案证明、（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书、房屋信息查询证明、关于阳光华庭小区物业服务合同到期后相关事宜的通知、查抄水电气表明细、欠费清单、催收函、公证书、值班记录、派工单、照片、高压供用电合同、委托书、电价表、电费缴纳凭据等证据为证，足以认定。本院认为，原告与阳光华庭小区业主委员会于2010年8月11日签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同已经生效判决确认合法有效，故依法应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，阳光华庭小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。物业服务合同到期后，原告继续为小区提供事实上的物业服务至今。根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，2010年8月11日签订的物业服务合同，其履行期限已自动延续，阳光华庭小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。根据合同的约定，被告需按月交纳物业服务费、电费、水电公摊费，逾期支付的，应当承担违约责任。现被告无故拖欠原告2013年1月至2015年1月期间物业服务费4306.57元、水电公摊费212.50元，2013年12月至2015年1月电费2276.10元，应当予以缴纳。庭审中，原告自愿撤回对气费、水费、垃圾处置费的诉讼请求，本院认为未违反法律规定且系原告真实意思表示，应予准许。关于违约金，物业服务合同约定：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳物业服务费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金，该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情以中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金。另，被告黄文庆经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃抗辩之权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款之规定，判决如下：一、被告黄文庆于本判决生效之日起十日内支付原告重庆洋世达物业管理有限公司2013年1月至2015年1月物业服务费4306.57元、水电公摊费212.50元，2013年12月至2015年1月电费2276.10元，共计6795.17元，并按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率支付违约金（违约金以每月所欠物业服务费为基数，自欠费次月起计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115元，公告费1000元，由原告重庆洋世达物业管理有限公司承担65元，被告黄文庆承担1050元（此款原告已缴纳，被告在履行上述生效判决确定义务时一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  余洪峰人民陪审员  蒲昌元人民陪审员  刘成惠二〇一五年十月二十八日书 记 员  凌 莉