上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第191号
原告上海广政实业有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人杨世芳，职务总经理。
委托代理人戴金源，上海申企律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ飞，上海申企律师事务所律师。
被告嘉华（中国）投资有限公司，住所地上海市。
法定代表人吕慧瑜，职务董事长。
委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。
委托代理人程安卿，上海市广庭律师事务所律师。
第三人上海上实物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人李胜来，职务董事长。
委托代理人黄鸿根。
委托代理人卢顺发。
原告上海广政实业有限公司与被告上海国广房地产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理。审理中，本院依法�加上海上实物业管理有限公司作为第三人参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭。审理中，被告上海国广房地产经营有限公司于2015年11月23日注销登记，本院依法变更其投资人嘉华（中国）投资有限公司作为被告参加诉讼，并于2015年12月18日公开开庭进行了审理。原告上海广政实业有限公司（以下简称广政公司）的法定代表人杨世芳及委托代理人戴金源，被告嘉华（中国）投资有限公司（以下简称嘉华公司）的委托代理人潘轶，第三人上海上实物业管理有限公司（以下简称上实物业）的委托代理人黄鸿根、卢顺发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广政公司诉称，2013年10月2日，原告通过案外人邱某某的转让获得了本市闸北区平型关路XXX号地下一层01室房屋（以下简称系争房屋）的租赁权，并与作为出租方的被告签订�了《房屋租赁合同权利义务概括转让协议》。协议签订后，原告依约支付了租金及物业管理费，并对系争房屋进行装修准备经营超市之用。2013年11月14日，正值原告精心准备、大力宣传进行促销活动的第一天，此前为准备开业，原告已对外派发了5万元宣传海报。熟料，由于系争房屋消防管道爆裂，导致严重的漏水事件，大水从一楼经原告超市吊顶倾泄向地下一层。原告被迫当天停止营业，并劝退了众多前来光顾的客户。被告也派物业管理处组织工作人员前来维修，并对原告超市内的损失情况进行拍照取证，也承诺会与原告协商处理后续赔偿事宜。2014年4月18日、5月20日、5月22日先后三次又发生了漏水事件。原告因四次管道爆裂事件所造成的经济损失多次发函要求被告处理，却一直未果。2014年5月16日，超市门口的自动扶梯侧面玻璃爆裂，电梯维护公司于2014年5月16日起电梯停运1个月。该月因电梯停运、二次管道漏水使得原告营业额急剧下降，亏损严重。为使超市正常经营，原告对超市吊顶及一些严重毁损的部分进行了二次施工装修，装修费共计人民币18，102.5元（以下币种均为人民币）。上述四次漏水事件造成原告店内设备损失30，580元、被浸水的商品成本价146，329.2元，现原告要求被告赔偿商品损失117，063.36元，扣除成本价后的利润损失41，975.1元。除此之外，停业期间原告照常发放员工工资，误工损失共计14万元。原告认为，被告作为系争房屋的出租方，负有按照合同约定修缮房屋即保障房屋设施正常使用的义务，有责任保障系争房屋的质量安全，符合租赁用途，以达到承租方的租赁目的。由于出租方原因影响承租方使用房屋的，应当承担违约责任。现由于系争房屋的消防管道质量问题在短短半年期间先后四次爆裂，给原告造成了无法弥补的损失，但原告仍然严格按照合同约定履行了义务，按期支付租金及物业管理费。但被告对其赔偿承诺始终未兑现，故为维护原告的合法权益，故请求法院：1、判令被告赔偿原告三个月的租金损失233，016元，三个月的物业管理费损失27，770.04元；2、判令被告赔偿原告店内设备损失30，580元，商品损失167，680.36元，利润损失41，975.1元（三个月），误工等其他损失14万元（三个月），装修损失18，102.5元；3、诉讼费由被告承担。
被告嘉华公司辩称，不认可所有的损失，原告没有提供证据证明。三次漏水确实发生过，电梯故障也发生过，具体时间不清楚。但是漏水不会造成超市的停业，电梯停运，还有楼梯可以使用，超市还是可以正常运营的。关于渗水的原因不清楚，设备物品损失的清单都是原告自行打印的，没有原始凭据。物品损失原告没有提存，原告说都卖掉了。利润是要报税收的，发放工资还应提供社保证明，原告都没有提供证据。故不同意原告的诉讼请求
第三人上实物业述称，2013年11月确实有消防管道爆裂，修了一个星期，原告没有停业，也没有给原告造成很大的损失。第二次漏水4月份，由于下暴雨，顶上的房屋没有出租，是毛胚房，有几个洞，水就漏到被告的房屋，物业就将洞堵掉了，原告没有停业。电梯停运是正常维修，是由于玻璃爆裂，大约停了一个星期，没有漏水。原告本次没有停止营业的情况。会所漏水也有的，物业也去处理过，是会所的水管爆裂，会所是属于公用设施，20分钟就处理好了。生活用水漏水也是有的，水滴到仓库里，物业通知开发商来修理的，大概滴了一个星期。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，上海国广房地产经营有限公司的股东为嘉华公司（以下简称国广公司）。2015年11月13日，嘉华公司出具决定，决定国广公司正式进入清算程序，其该公司所有的对外债权债务均由股东嘉华公司承继。2015年11月23日，国广公司经上海市工商行政管理局批准注销登记。
被告（出租方、甲方）与案外人邱某某（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》载明，乙方向甲方承租系争房屋；乙方租赁该房屋作为商业使用，经营品牌为动漫城网络及超市；物业管理费每月9，256.68元；房屋租赁期限自2012年12月1日起至2022年11月30日止，2012年12月1日至2013年4月30日为免租装修期；2012年12月1日起至2015年11月30日期间，租金为77672元／月；房屋交付时，甲方保证该租赁区域及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。租赁期间，在事先发出通知（紧急情况下除外）的情况下，乙方允许甲方及经甲方授权的代表进入租赁区域内进�必要的施工、维修及检查工作等。乙方租赁区域内房屋、设施、管线等发生故障并足以影响甲方其他线路、设备等正常运营时，乙方应及时向甲方报告，并立即自行安排专业人员维修。甲方及甲方授权的代表不得影响乙方的正常营业，否则甲方须同意免除该期间的部分租金。
2013年10月2日，被告（甲方）与邱某某（乙方）、原告（丙方）签订的《房屋租赁合同权利义务概括转让协议》载明，甲方与乙方曾于2011年12月就系争房屋签订了租赁合同，乙方将其在租赁合同中的所有权利和义务于2013年10月3日起转让给丙方，丙方接受转让，且甲方同意该项转让；甲方同意自2013年10月3日起丙方作为乙方的继受人，按照原租赁合同中的条款承租房屋并按照原租赁合同的约定享受权利并履行义务。
2014年5月25日原告出具的情况说明内容为：平型关路XXX号地下一层�铺易盛客超市，因消费管道质量问题于2013年11月14日、2014年4月18日、2014年5月20日、2014年5月24日发生四次爆裂及渗漏水，慧芝湖物业管理处组织工作人员积极抢险，使损失得以减小。事件发生后，物业也对超市损失进行调查取证。另自动扶梯侧面玻璃，因夜间自动爆裂。为安全起见，电梯维护公司于2014年5月16日—2014年6月16日期间给予关停。经过协商电梯维护公司准备对玻璃更换，也属质量问题。尾部原告公章下有“情况属实”字样，并加盖了“上海上实物业管理有限公司慧之湖花园（三期）物业服务中心”的印章。
上海上实物业管理有限公司慧之湖花园（三期）物业服务中心另就自动扶梯钢化玻璃更换出具《情况说明》，并表示需重新订做钢化玻璃更换约1个月。在此期间，电梯维修方建议停用该自动扶梯，以免加剧玻璃损坏造成人员伤害。
2014年12月23日，原告曾向国广公司、第三人慧芝湖物业管理处发送《关于第五次严重漏水的函》：2014年12月22日上午9时系争房屋仓储区发生严重漏水，经物业积极组织抢修，经一天一夜至23日无法找出水源，期间超市进水量极大，原告安排大批员工值班排水抢修。原告要求国广公司安排工作人员前来查看检修，并补偿相关损失。函件尾部有“漏水情况属实，物业及时到场并通知施工维修及开发商”的字样，并加盖了“上海上实物业管理有限公司慧之湖花园（三期）物业服务中心”的印章。
2015年3月17日，上海上实物业管理有限公司慧芝湖花园服务中心出具的《关于易盛客地下超市漏水的情况说明》载明，2014年12月22日上午9时1018号地下一层超市仓储区，发生严重漏水。服务中心接到报修后，工程部马上组织人员进行排水。服务中心对此发生的事情给予确认。对�市实际发生的损失无法评估。
以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同权利义务概括转让协议》、情况说明、《关于第五次严重漏水的函》，被告提供的国广公司注销登记材料、《关于易盛客地下超市漏水的情况说明》等证据予以佐证。
审理中，原告申请对漏水清单上的设备及商品的市场价值进行评估。经上海立信资产评估有限公司司法鉴定，该公司于2015年11月1日出具的《司法委托鉴定报告书》载明：本次评估的库存商品，是当事人提供的474中各类待销售的商品品名、数量及进价，经评估人员向市场询价，当事人提供的库存商品进价均处于市场合理价格范围内，本次评估按账面单价乘以账面数量确认评估值。经司法鉴定，在司法鉴定基准日，委托商品的市场价值为196，941.72元。委托评估的设备采用成本法评估，2014年5月22�的市场价值为29，616.8元。对于司法委托鉴定报告书，原告表示认可，设备损失和商品损失，原告同意按照评估报告的结论主张；被告则不予认可，即使原告说的漏水是事实，也应该按照当时的价格来计算。鉴定结论是根据清单进行估价，但清单是否属实也无法确认。对于几次漏水的商品价值不应该算在一起。第三人对于报告书不发表意见。
原告提供的上海千飞装潢设计工程有限公司出具的预算表显示，浸水吊顶重新装修（109.5㎡），总价10，402.5元；监控浸水改造，总价3，200元；电器、灯具浸水改造，总价4，500元；合计18，102.5元。
原告表示，三个月的停业时间具体为：第一次漏水2013年11月14日。从2013年11月14日停业至2013年12月26日，共计42天。第二次漏水2014年4月18日，从该日停业到2014年5月6日，共计18天。第三次2014年5月16日电梯停运了一个月，停业时间从5月16日计算到6月16日，同时在5月22日又发生了漏水。原告提供的2013年11月14日、2014年5月22日浸水商品清单漏水均加盖了第三人的印章，2014年12月的漏水因为发生在原告起诉之后，故浸水商品清单上没有物业加盖的印章。原告在系争房屋每月营业额130万元左右，原告象征性取营业额1％作为利润，计算得出三个月的利润损失。无法营业原告仍发放职工工资，2013年11月的工资为44，200元，2014年5月份39，400元，2014年6月份工资40，500元。停业的时候原告员工还是在上班，并没有离开，虽然没有营业，但是员工还是在超市进行整理工作。装修的时候没有签合同，只出了预算表。原告主张的第一次漏水是2013年11月份的消防管爆裂，第二次是2014年4月，由于楼上的会所的漏水，第三次是楼上居民的生活用水流到地下室来。原告现在主张的是合同违约责任，因被告提供的房屋质量不合格，产生了漏水现象。被告出租的房屋有瑕疵，有漏水问题，漏水是房东的责任，违约结果就是造成了原告的损失。之前多次与国广公司沟通，但被告从来不回复。浸水清单上的商品，物业公司也与原告一起清点过，这些商品基本上都是一折、两折卖掉的。当时物业来清点的时候是确认了浸到水的物品，但是确实没有对价值进行确认。设备进水后直接报废了，其中高低精品柜原告是2013年7月5日购买的，当时价格是高柜3台8，400元，低柜2台4，000元；电脑设备也是2013年7月购买的，物品损失清单上的价值就是当时购买的价值。2014年5月的漏水导致上述设备毁损后，原告于2014年6月、7月重新采购了上述设备，购买价格与2013年采购时是一致的。现在同意设备按照评估单位出具的折旧价格计算。商品损失根据所有商品的价格打八折，因为距离漏水时间很长，具体无�核实有哪些商品是打折处理，有些商品原告是以最高两折，还有一折等价格出售，故原告现在主张商品价值的八折作为损失。
被告表示，没有收到过原告发给公司的函件。被告既是出租方，又是开发商，原告不能将开发商的责任算到出租方身上，对于原告说的漏水被告不知情，举证责任在原告。物业公司说所有的物品是没有清点过的，但又在清单上盖章，故被告对于物业公司的说法不认可。物业公司也称原告没有发生过停业。原告表示漏水很严重，但原告之前都没有进行拍摄和录像，被告只看到了最后一次漏水的录像。被告提供的房屋质量是合格的。
第三人表示，浸水清单上的章确实是物业盖的，但只是认定有漏水的事实，对于清单上所列的商品物业公司不可能逐一清点。第三人原代理人曾到庭陈述称，2013年11月14日，发生第一次漏水后，原�确实停业过一段时间，是否重新进行过装修，第三人不清楚。进入原告经营的超市，必须要经过自动扶梯，没有直升的电梯，自动扶梯确实自2014年5月16日开始维修、停止使用了一个月。如果自动扶梯不能使用，顾客只能通过消防楼梯进入超市。
审理中，经本院释明，原告仍无法提供超市的财务账册、销售清单、库存报表等证据材料，仅提供了货物的进货凭证。原告称，浸水商品已打折处理，未经过超市收银系统，是像摆摊一样处理掉的，故无法提供销售单据等数据，由法院根据评估报告酌情处理。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行己方义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。�广公司与邱某某签订的《房屋租赁合同》经原告、国广公司、邱某某三方确认，承租人的权利义务已由原告继受，故双方均应按照租赁合同切实履行己方义务。经本院释明，原告表示因国广公司提供的租赁物有瑕疵，致使原告产生相应的损失，故本案明确要求国广公司承担违约责任。根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案所涉《房屋租赁合同》亦约定了出租方保证该租赁区域及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。但根据在案证据及第三人在审理中的陈述可知，原告在承租系争房屋用于经营超市期间，发生了多次漏水，且均非原告原因所致。鉴于国广公司交付的系争房屋确实存在缺陷，原告基于租赁合同，要求国广公司承担违约责任的主张具有事实和法律依据，本院予以采纳。现国广公司�经注销登记，其相关的债权债务已由被告嘉华公司承继，故相关的违约责任应由嘉华公司承担。
对于原告的第一项诉讼请求：原告表示，因漏水、电梯停运导致原告有三个月的时间无法经营，故三个月的租金和物业管理费应由国广公司赔偿。本院认为，系争房屋确实发生多次漏水，存在一定的缺陷，但第三人认为修复时间最长仅为一个星期；至于电梯维修期间原告主张的停业损失，本院认为电梯并非至原告超市的唯一通道，即使电梯停运，亦不必然导致原告停业。且原告提供的收银报表系其自行制作，并非原始的财务账册，本院难以据此确认停业时间。但考虑到原告承租系争房屋期间电梯维护及频繁发生漏水等情况确实一定程度上影响了原告对房屋的使用，为平衡租赁双方合同权益，本院结合双方提供的证据及漏水发生的次数、时间及电梯维修情况等因�酌情确定被告应赔偿原告租金损失8万元、物业费损失9，500元。
对于原告的第二项诉讼请求：原告主张的设备损失、商品损失，第三人虽在浸水物品清单上加盖了印章，但第三人在两次浸水商品清单上书写的“情况属实”字样和的印章均加盖在最后一页，第三人亦称当时仅为了确认漏水的事实，并未参与具体浸水商品的清点工作。经本院释明后，原告仅提供了商品的进货凭证、自制清单，未提供库存记录、销售记录已证明受损失商品的销售情况。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告现提供的证据尚不足以证明原告的主张，本院根据漏水情况及次数、修复时间，酌情确定被告赔偿�告货物、设备损失3万元。至于原告主张的利润损失、误工损失，其提供证据的证据均不足以证明其观点，本院不予采纳。至于装修损失，考虑到系争房屋2013年11月确实因消防管道爆裂发生漏水，本院结合第三人陈述的修复时间及漏水的实际情况，酌情确定被告赔偿原告装修损失15，000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告嘉华（中国）投资有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海广政实业有限公司租金损失8万元、物业费损失9，500元；
二、被告嘉华（中国）投资有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海广政实业有限公司货物、设备损失3万元、装修损失15，000元；
三、驳回原告上海广政实业有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费9，885.1元，由原告上海广政实业有限公司负担7，700.1元，被告嘉华（中国）投资有限公司负担2，185元；司法鉴定费3，000元，由原告上海广政实业有限公司负担2，000元，被告嘉华（中国）投资有限公司负担1，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二
中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 吴 双
人民陪审员 陈名玲
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 潘 瑾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履�自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明�
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。