四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川15民终2158号上诉人（原审原告）：卢毅，男，1973年11月出生，住四川省宜宾市翠屏区。上诉人（原审原告）：邱成英，女，1977年7月出生，住四川省宜宾市翠屏区。二上诉人共同委托诉讼代理人：谢政，四川胜邦律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：孟翠，四川胜邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜宾鲁能开发（集团）有限公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区南岸西区金沙江大道山水绿城鑫杰座。法定代表人：杨传军，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊学锋，四川酒都律师事务所律师。上诉人卢毅、邱成英因与被上诉人宜宾鲁能开发（集团）有限公司（以下简称：鲁能公司）商品房预约合同纠纷一案，不服翠屏区人民法院（2016）川1502民初1814号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人卢毅、邱成英上诉请求：撤销原判，改判由被上诉人双倍返还上诉人定金共计40000元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、一审法院认定本案事实有误、适用法律错误。上诉人是在不知情的情况下签订的认购书，在签订认购书之前，被上诉人并未向上诉人出示楼层效果图以及商品房买卖合同，被上诉人向上诉人出示的户型图上显示不仅入户花园没有取消，而且并没有就该户型标准向上诉人予以释明；上诉人所选购的一楼105号房屋户型与该效果图上所示在入户花园上有区别。2、上诉人已经履行了认购书中所规定的签订买卖合同的义务，即在双方约定的签约时间去过被上诉人处协商签订商品房买卖合同，因认购书不同于买卖合同主要条款，许多不确定条款还需要双方再进行协商，根据法律规定，因不可归责与于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人，因双方无法达成一致的意思表示致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，此种情况预约合同应当解除，已付定金应当返还。3、认购书是一个格式条款，当时向上诉人出示时被上诉人没有尽到解释及说明义务。被上诉人鲁能公司辩称，上诉人提出是在不知情的情况下签订认购书与事实严重不符，上诉人在签订认购书之前就已经查看了该商品房的房屋户型图，对该商品房的户型有基本清楚的了解；平面效果图不应该视为要约；消防通道和消防门是原来的设计中就有的；上诉人认为已经履行了认购书的义务与事实不符，我公司只有在7日内将房屋出售给其他购房人才双倍返还定金；没有入户花园、设置了防火门不仅没有损害上诉人权益，反而对上诉人更有利；本案不是因为不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的情形；一审判决有利于维护开发商和商品房交易的正常秩序，符合公平原则。卢毅、邱成英向一审法院起诉请求：1、鲁能公司双倍返还定金40000元；2、本案诉讼费由鲁能公司承担。一审法院认定事实：2015年12月19日，卢毅、邱成英自愿填写由鲁能公司出具的《“鲁能山水原著一期”住宅诚意登记单》，并向鲁能公司缴纳诚意金20000元，参与鲁能公司开发的“山水原著”小区一期14号楼B1户型摇号选房。鲁能公司向卢毅、邱成英提供了《山水原著B1标准层装修平面效果图》，该效果图载明：“户型建筑面积约为109平方米；本户型图仅代表装修效果示意，最终户型以合同附图为准；本户型图为标准示意，所标尺寸仅供参考，楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所不同，房屋实际尺寸和面积以《商品房买卖合同》约定为准。”；在效果图载明的户型结构中，包括有“入户花园”。2016年1月3日，卢毅、邱成英（乙方）、鲁能公司（甲方）签订《鲁能山水原著认购书》，该认购书载明：“……一、乙方（卢毅、邱成英）自愿认购甲方开发的山水原著项目溢香谷14号楼-105，该套物业建筑面积为105.35平方米；……三、乙方须于签署本认购书时，交付定金20000元整；……五、乙方须于本认购书签订后7日内，到甲方处签署《商品房买卖合同》；……六、若乙方未按照本认购书第五条的约定与甲方签署《商品房买卖合同》，并支付全部房款或首付款，视为乙方违约，甲方有权不通知乙方，将该房屋另行出售，乙方缴纳的认购定金不予退还；……七、乙方在对甲方所开发的第一条款中约定的物业作充分了解后，阅读甲方向乙方公示的《鲁能山水原著认购书》、《商品房买卖合同》及全部附件，并主动了解与该项目相关的所有信息清楚无异议后，自愿签订此认购书，乙方并对上述各项协议及信息无任何异议，双方已达成共识。……”。商品房买卖合同的附件一为《房屋户型图》，该户型图详细绘明了“溢香谷14号楼-105号”房屋的面积、户型结构及入户口的消防通道和两扇安全门。2016年1月9日，卢毅、邱成英将向鲁能公司缴纳的诚意金转为认购“溢香谷14号楼-105号”房的定金。自2016年1月9日起，鲁能公司开始起算卢毅、邱成英应与其七日内签署《商品房买卖合同》的签约期间。在此期间内，卢毅、邱成英以105号房没有入户花园，且该房入户口设置有消防通道、装有两扇防火门，与鲁能公司工作人员向卢毅、邱成英之前介绍的房屋情况有较大差异为由，拒不与鲁能公司签约，并向鲁能公司提出退还其缴纳的定金20000元，或者另行在鲁能公司开发的“山水原著”小区内选购其他房屋的要求；鲁能公司拒绝。2016年1月19日，卢毅、邱成英以上述理由向宜宾市翠屏区消费者协会投诉，调解未果，遂向一审法院提起诉讼。上述事实，有当事人双方的当庭陈述和所举的《鲁能山水绿城B1标准层装修平面效果图》、《鲁能山水原著认购书》、《商品房买卖合同》及附件一《房屋平面图》、诚意金转定金收据等证据在案佐证。一审法院认为，卢毅、邱成英与鲁能公司所签订的《鲁能山水原著认购书》系双方真实意思表示，内容合法，一审法院予以确认。卢毅、邱成英依照该认购书中第三条的约定向鲁能公司支付的20000元定金，系立约定金；卢毅、邱成英支付定金及鲁能公司收受定金的行为表明，双方之间形成了定金合同关系。就本案而言，立约定金的主要功能是保证双方之间签署后续《商品房买卖合同》，以形成房屋买卖关系，当事人双方既然达成了定金协议，且卢毅、邱成英支付了定金，则双方均应接受定金条款的约束。卢毅、邱成英主张其未与鲁能公司就“溢香谷14号楼-105号”房屋签订《商品房买卖合同》，系与鲁能公司签署《鲁能山水原著认购书》前，鲁能公司未向其告知该房屋的真实情况，隐瞒了该房取消“入户花园”及在入户处增设消防通道、加装消防门的事实，以致违背了卢毅、邱成英的购房初衷，系鲁能公司违约，应当双倍向其返还定金40000元。庭审中，鲁能公司已经举证证明了其在与卢毅、邱成英签署《鲁能山水原著认购书》前，详细向卢毅、邱成英告知了“溢香谷14号楼-105号”面积、户型结构等所有情况，并在认购书中所确定的7日期限内，没有对外向第三人出售“溢香谷14号楼-105号”房屋；因此，应当认定鲁能公司履行了合同义务。卢毅、邱成英在《鲁能山水原著认购书》限定的七日期限内未与鲁能公司签订《商品房买卖合同》，违反了当事人双方之间的约定，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第115条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。”的规定，卢毅、邱成英主张鲁能公司双倍返还其定金40000元，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：驳回卢毅、邱成英的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由卢毅、邱成英负担。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，当事人双方签订的《鲁能山水原著认购书》第七条明确约定：“乙方在对甲方所开发的第一条款中约定的物业作充分了解后，阅读甲方向乙方公示的《鲁能山水原著认购书》、《商品房买卖合同》及全部附件，并主动了解与该项目相关的所有信息清楚无异议后，自愿签订此认购书，乙方并对上述各项协议及信息无任何异议，双方已达成共识。”即在签订本认购书时，上诉人已经了解了案涉房屋的相关信息，且在本条所说的《商品房买卖合同》附件一《房屋户型图》中，该户型图详细绘明了“溢香谷14号楼-105号”房屋的面积、户型结构及入户口的消防通道和两扇安全门。上诉人认为其是在不知情的情况下签订的认购书依据不充分。本认购书第五条、第六条约定：“五、乙方须于本认购书签订后7日内，到甲方处签署《商品房买卖合同》；……六、若乙方未按照本认购书第五条的约定与甲方签署《商品房买卖合同》，并支付全部房款或首付款，视为乙方违约，甲方有权不通知乙方，将该房屋另行出售，乙方缴纳的认购定金不予退还；……”故上诉人认为其在7日内与被上诉人协商过签订商品房买卖合同即为履行了认购书中签订买卖合同的义务理由不成立。《鲁能山水原著认购书》虽是由被上诉人提供，但是条款本身内容简单、清晰，均是对当事人双方权利义务的约定，亦没有免除被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的条款，当事人双方均在该认购书上签字盖章，即表示同意该合同条款并愿意接受该合同的约束，本合同是当事人双方自由意思的体现，双方当事人应该受本认购书的约束。综上所述，上诉人的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人卢毅、邱成英负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 永审 判 员  张雪萍代理审判员  吴 靖二〇一六年十一月二日书 记 员  陈珏劲