广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3070号
上诉人（原审被告）：袁连清。
委托代理人：杜洪炜，广东合誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李洪昌。
委托代理人：侯承超，广州市花都区新华街法律服务所法律工作者。
上诉人袁连清因与被上诉人李洪昌房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：李洪昌与袁连清并非同一集体经济组织的村民。位于广州市花都区狮岭镇合成村历成三经济合作社，总建筑面积170.24㎡的四层房屋一栋是由袁连清在农村宅基地上建造的房屋，该房屋未取得宅基地证，未办理报建手续。2006年8月12日，李洪昌、袁连清签订《兴建楼房合约》一份，约定由李洪昌包工包料为袁连清兴建楼房，计费方式为按每层滴水平方计算，每平方米550元。2007年12月23日，袁连清在一份《楼房验收和付款合同》上签名确认上述工程于2007年12月1日经双方验收合格正式交付使用，袁连清尚欠李洪昌工程款700000元，分四年支付，还款时间为：2007年12月1日至2011年12月1日，每半年支付87500元。2009年3月24日，李洪昌、袁连清签订《租用房地和房屋合同书》一份，约定袁连清将涉案房屋以350000元的价格出卖给李洪昌，购房款在袁连清欠李洪昌的工程款中扣减，并约定袁连清的兄弟及亲人无权干涉李洪昌使用涉案房屋。合同签订当天，袁连清将涉案房屋交付给了李洪昌使用，并出具了一张收到李洪昌350000元购房款的收据。李洪昌接收涉案房屋后，一直将涉案房屋用于出租。李洪昌认为在其使用涉案房屋期间，由于袁连清阻挠、干涉其使用涉案房屋，并将涉案房屋的水电切断，导致其不能正常使用涉案房屋，因此李洪昌于2013年9月12日报警处理，未果，遂起诉成讼。目前涉案房屋处于空置状态。
2014年3月5日，李洪昌向原审法院提起本案诉讼，请求：一、李洪昌、袁连清于2009年3月24日签订的《租用房地和房屋合同书》无效。二、袁连清立即将已收取的购房款35万元退还给李洪昌。三、袁连清支付购房款的利息给李洪昌，利息暂计3000元。（利息的计算方法：以标的额35万元为基数，以中国人民银行同期逾期贷款利率从2009年3月24日起计至袁连清退清房款日止）。四、本案的全部诉讼费用由袁连清承担。袁连清在原审答辩称：1、由于当时我有一到期的建筑款尚未付清给李洪昌，李洪昌便强迫我将涉案房屋卖给他，因此我是被迫签订的合同。2、造成涉案房屋不能正常使用与我无关，是因为李洪昌拖欠生费，村委才停了涉案房屋的水电。3、李洪昌明知买卖涉案房屋违反法律规定，仍强迫我将涉案房屋卖给他，应承担责任。4、如果合同无效，李洪昌应在购房款35万元中扣除已取得的租金收益175000元（5年×35000元／年），剩余175000元我同意分年还清。
原审法院认为：李洪昌、袁连清于2009年3月24日签订的《租用房地和房屋合同书》，根据合同内容显示实为房屋买卖合同，该合同虽然是双方的真实意思表示，但违反了国家关于农村集体建设用地上建造的房屋不得向非本农村集经济组织内部村民转让的强制性规定，故李洪昌与袁连清约定买卖涉案房屋的行为无效，李洪昌要求确认合同无效的请求符合法律规定，予以采纳。李洪昌称袁连清干扰其使用涉案房屋，袁连清称是在李洪昌的强迫下签订的合同，均没有提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的法律责任。根据合同无效的处理原则，袁连清应返还李洪昌的购房款，故李洪昌要求袁连清返还房款350000元的请求，理由成立，予以支持。关于李洪昌请求袁连清支付购房款利息及袁连清要求李洪昌以租金抵销部分购房款的问题，由于李洪昌、袁连清在签订合同时均知道涉案房屋属于在农村宅基地上建立的房屋，未取得宅基地证，李洪昌、袁连清并非同一集体经济组织成员，因此李洪昌、袁连清双方对合同无效均有过错，且李洪昌实际占有使用涉案房屋四年之久，根据民事活动中的公平原则，李洪昌、袁连清应对各自的损失承担责任，因此李洪昌请求袁连清支付购房款利息的理据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，于2014年6月9日作出判决：一、李洪昌、袁连清于2009年3月24日签订的《租用房地和房屋合同书》无效。二、袁连清于本判决发生法律效力之日起十五日内返还房款350000元给李洪昌。三、驳回李洪昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3298元，由袁连清负担3270元，李洪昌负担28元。
判后，袁连清不服原审判决，向本院提起上诉，认为：原审法院判决有违公平公正原则，即使袁连清需返还购房款，但亦应先行抵扣李洪昌占用房屋期间的费用。本案中，李洪昌于2009年3月24日接受房屋后，一直将房屋用于出租，李洪昌自2009年3月24日至今已收取超过5年的租金，袁连清与李洪昌之间的《租用房地和房屋合同书》因违反国家政策而无效，既然无效，也即李洪昌占用涉案房屋没有合法根据，李洪昌收取涉案房屋的租金自然也没有合法根据。根据法律规定，李洪昌收取涉案房屋的租金构成不当得利。另外，由于房屋交付给李洪昌后，袁连清丧失了对涉案房屋的出租权以及收取涉案房屋租金的权利，造成袁连清租金上的损失。根据《民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当得利，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”李洪昌理应予以返还。退一步说，即使涉案《租用地和房屋合同书》无效，而袁连清需返还购房款，但应先行扣除李洪昌已取得的租金利益。综上，袁连清上诉请求：1、撤销广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第546号民事判决，驳回李洪昌的诉讼请求；2、判令本案诉讼费用由李洪昌承担。
被上诉人李洪昌辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律准确，请求依法驳回袁连清上诉请求。对租金损失的问题，根据民事活动公平原则，双方损失应该由各自承担责任。实际上，李洪昌损失远大于袁连清的损失。李洪昌出资了35万元购买涉案宅基地房屋，由袁连清占有该35万元也长达五年之久，按照银行贷款利息计算的话，购房款的利息是超过了房屋租金的收入的。袁连清要求返还租金属于反诉请求，应提出反诉或另行起诉。
二审期间，袁连清向本院申请对涉案房屋的租金进行鉴定。李洪昌以已超过法定举证期限为由不同意该鉴定申请。双方未能就涉案房屋的交接问题达成一致意见。
经二审审查，双方当事人对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，袁连清二审提出对涉案房屋租金进行评估的申请，已超过法律规定的举证期限，且李洪昌不同意该鉴定申请，故本院不予接纳。原审法院对袁连清与李洪昌签订的《租用房地和房屋合同书》的性质及效力论理充分，认定正确，本院不予赘述。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原审判令袁连清向李洪昌返还购房款350000元处理并无不当，本院予以维持。鉴于双方当事人对于合同无效均有过错，故原审认定双方应对各自损失承担责任，并据此驳回李洪昌请求袁连清支付购房款利息的请求，适用法律正确，处理并无不当，李洪昌亦无提出上诉，故本院予以维持。袁连清上诉认为因合同无效造成其租金损失，返还购房款应先行扣除租金的意见，鉴于袁连清在一审时没有就租金损失提出明确的诉讼请求，二审中亦未能就此与李洪昌达成调解，故本案二审不予调处，袁连清据此上诉请求驳回李洪昌的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。鉴于双方二审对房屋交接问题未能达成一致意见，且袁连清在本案中亦无提出交还房屋的请求，故对涉案房屋的处理问题可由当事人另行解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6596元，由上诉人袁连清负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年十二月十九日
书记员 杨银桃