北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第13810号
原告北京德邦货运代理有限公司通州次渠分公司，营业场所北京市通州区台湖镇次二村村委会西500米。
负责人殷成东，总裁。
委托代理人赵继明，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人张雪云，北京市炜衡律师事务所律师。
被告刘杰，男，1964年1月22日出生。
被告赵玉苹，女，1969年7月24日出生。
二被告共同委托代理人陈超，北京市通州区台湖镇法律服务所法律工作者。
原告北京德邦货运代理有限公司通州次渠分公司（以下简称德邦次渠）与被告刘杰、赵玉苹租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李炎铎独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告德邦公司的委托代理人赵继明、张雪云，被告刘杰及其与被告赵玉苹的共同委托代理人陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德邦次渠诉称：2006年8月8日，广东德邦物流有限公司北京分公司（乙方，以下简称广东德邦）与刘杰（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市通州区次渠镇通马路（北京至通县方向3公里处路东）总面积约25亩约16000平方米场地出租给乙方使用，使用年限为2007年5月1日起至2035年4月30日止。刘杰土地使用权系其与北京市通州区台湖镇次二村村民委员会（以下简称次二村委会）签订的租赁合同取得的。
广东德邦与我公司为关联公司。我公司成立于2007年4月11日，因广东德邦与刘杰签订合同时，我公司尚未成立，因此以广东德邦名义与刘杰签订的《租赁合同》，我公司成立后，该协议由我公司实际履行。
2009年开始，因北京市土地整理储备中心通州区分中心（以下简称土储中心）实施轻轨L2线通州段次渠站、垡渠南站、亦庄火车南站项目土地一级开发项目建设，需占用我公司租赁的场地。2012年次二村委会因与刘杰租赁合同纠纷案件向北京市通州区人民法院提起诉讼。该案中，刘杰反诉要求次二村委会支付其地上物补偿款、停产停业补助费、提前搬家奖励费、搬家费、材料迁移费、土地补偿费等共计42767239元。在该案中，我公司被法院追加为第三人到庭参加诉讼，该案审理中，我公司、刘杰同意关于双方租赁合同解除和补偿款的分配问题，由双方自行协商解决。
该案经北京市通州区人民法院审理，于2012年12月12日作出了（2012）通民初字第14261号民事判决书，判决结果为：（1）、解除次二村委会与刘杰于2005年6月1日签订的《土地租赁合同书》；（2）、刘杰与我公司将双方土地租赁合同书项下的北京市通州区台湖镇次二村西通马公路东侧的24.09亩土地及地上物交付给次二村委会；（3）、次二村委会退还刘杰2010年11月至2011年12月期间的租金168630元；（4）、次二村委会给付刘杰地上物补偿款23112055元；（5）、次二村委会给付刘杰搬家费344076元；（6）、次二村委会给付刘杰提前搬家奖励费6866730元；（7）、次二村委会给付刘杰停产停业补助费10986768元；（8）、次二村委会给付刘杰材料迁移费734910元；（9）、次二村委会给付刘杰土方补偿费722700元。判决生效后，次二村委会已按照判决金额向刘杰支付了各项补偿款。
之后，双方就上述补偿款分配事宜，无法协议达成一致意见。我公司与刘杰签订的《租赁合同》第一条第6款约定，如遇国家政府对该地有其他用途时，甲方提前通知乙方，甲方退还乙方交纳的全部租赁押金，共同商讨国家对该地的搬迁费赔偿部分。所赔金额甲乙双方各得50%。地面所得建筑物赔偿部分归甲方所有，与乙方无关。
因此，根据上述约定，（2012）通民初字第14621号民事判决书中判决给刘杰的搬家费、提前搬家费、材料迁移费、停产停业补助费、土方补偿费中双方各享有50%的份额。
刘杰与次二村委会的租赁合同于2010年10月解除，因此，双方的租赁合同也应当按照此时间点解除，刘杰应当退还我公司2010年11月至2012年2月缴纳给刘杰的租金共计1733344元以及130万元押金。
赵玉苹系刘杰的妻子，刘杰对我公司的上述债务是在其夫妻关系存续期间产生的，因此，赵玉苹作为刘杰配偶应当就刘杰对我公司的债务承担共同清偿责任。
综上，我公司为维护自身合法权益，特向法院起诉，要求判令：1、广东德邦与刘杰于2006年8月8日签订的《租赁合同》自2010年10月31日解除；2、判令被告刘杰、赵玉苹退还原告押金130万；3、判令被告刘杰、赵玉苹退还原告多支付的租金1733344元；4、判令被告刘杰、赵玉苹共同向原告支付由次二村委会给付的各项拆迁补偿款，即搬家费172038元、提前搬家奖励费3433365元、停产停业补助费5493384元、材料迁移费367455元、土方补偿费361350元；5、本案诉讼费和财产保全费全部由二被告承担。
被告刘杰、赵玉苹辩称：1、同意原告第一项诉讼请求，关于解除具体日期依法院确定，但无论从何时解除，原告都应向我方支付租金，因是原告承诺给付的；2、同意退还押金，但需扣除租金后剩余的部分予以退还；3、不同意原告第三项诉讼请求，因原告还需向我方支付租金，故原告也不存在多支付租金情形；4、对于原告主张的第四项诉讼请求。搬家费我方同意支付搬家费，但原告方主张过高，不同意支付172038元，最终数额由法院确认，因双方所签署的合同中有明确约定；提前搬家奖励费不同意支付，因该款项系次二村委会给付我方的，而且原告系经法院判决腾退的，判决后自愿履行判决的义务，现要求我方支付没有依据；停产停业补助费不同意支付，因原告将所承租的场地和地上物转租给了第三人，并未在此实际按合同约定经营，故不存在停产停业的实际损失；材料迁移费不同意支付，因该款项是我依据地上物和附属物没有赔偿部分向次二村委会要求的，且村委会同意支付的，例如可移动的锅炉、供暖系统、中央空调系统等；土方补偿费不同意支付，因此费用有村委会证明，我方在承租村委会土地后，建设厂房前就已经独立出资完成了垫平场地的工作，故与原告无关；5、不同意原告主张的第五项诉讼请求。
经审理查明：2005年6月1日，次二村委会（甲方）与刘杰（乙方）签订《土地租赁合同书》，约定甲方将村西通马公路东侧的24.09亩土地租赁给乙方使用，租赁期限为30年，自2005年6月1日起至2035年5月31日止。24.09亩租地费每年每亩6000元，共计144540元，每5年一交，上交租地费。合同签字生效后10日内，乙方将5年的租地费共计722700元一次性付齐甲方，余下年度，每5年第1年的前10天，乙方须将5年租地费共计722700元一次性付齐甲方。合同第六条约定，在合同有效期内，因国家占用土地，市、区、镇等各级政府规划用地，需要占用乙方所租用土地时，乙方必须服从，由此给乙方造成的经济损失，乙方有权要求占用方合理赔偿，国家及各级政府对土地的补偿费归甲方所有，国家及各级政府对地上物及经营损失补偿归乙方所有。本合同随即终止，甲方不再向乙方提供土地，乙方向甲方交纳的租地费，余下的年度，甲方退还给乙方。同时合同还约定了其他内容。上述合同书签订后，双方即开始实际履行。
2006年8月8日，刘杰（甲方）与广东德邦（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条，出资地位置、面积、年限。甲方出租给乙方使用的场地位于北京市通州区次渠镇通马路（北京至通县方向3公里处路东）总面积约25亩约16000平方米（以围墙外侧量为准），使用年限为2007年5月1日起至2035年4月30日止。第二条，乙方的建筑要求及租金计算方法。5、甲方提供一幢三层楼办公（约3000平方米）。一楼层全部和三楼层的北半部归甲方使用（约1500平方米），二楼层全部和三楼层的南半部归乙方使用（约1500平方米）。乙方在使用办公楼办公时，甲方不能以任何借口干扰乙方正常办公，办公楼整体广告面使用权归乙方使用。6、仓库、空地、办公楼年租金合计为130万元。第三条，押金及租金的支付。1、甲乙双方签订合同后，乙方分三期支付甲方租赁押金130万元，合同签订之日起10日内乙方先期支付甲方50万元租赁押金。待甲方按乙方所提供建筑图纸施工至主体成形后。乙方中期付给甲方50万元租赁押金。场地交付乙方使用后一个月内，乙方后期付给甲方30万元租赁押金。合同正常执行至十年期时甲方再次无息退还乙方租赁押金50万元。合同正常执行至十年期时甲方再次无息退还乙方租赁押金50万元。合同期满后十日内，甲方一次性无息退还乙方全部剩余租赁押金30万元。2、甲方按乙方使用要求，工程全面完工后交付乙方使用时，甲方因给乙方三个月的免租装修期，租金从2007年8月1日起计算，水费、电费按当地收费标准执行，乙方在当月的10号前支付上月的水费、电费。乙方每月月底为租金付租期，即每月30日，每次付租额均为108334元，依次类推至合同期满。3、年租金十年后在原租金的基数上递增10%，即2017年5月1日至2027年4月30日止，年租金为143万元。年租金二十年后在原租金基数上递增20%，即2027年5月1日至2035年4月30日止，年租金为156万元。第四条，双方的责任。一、甲方责任。6、如遇国家政府对该地有其他用途时，甲方提前通知乙方，甲方退还乙方交纳的全部租赁押金。共同商讨国家对该地的搬迁费赔偿部分，所赔金额甲乙双方各得50%。地面所有建筑物赔偿部分归甲方所有，与乙方无关。同日，双方签订了《附加合同》，对刘杰冬季施工工期和租金进行了约定。此外，合同还约定了其他内容。后广东德邦先后交纳了押金130万元。
广东德邦、德邦次渠和北京德邦货运代理有限公司（以下简称北京德邦）均隶属于德邦物流总公司，三公司为关联公司，德邦次渠成立于2007年4月11日，因与刘杰签订租赁合同时，德邦次渠尚未成立，因此以广东德邦名义与刘杰签订的租赁合同，德邦次渠成立后，由德邦次渠履行上述租赁合同。北京德邦先后按照合同约定交纳租金，租金交纳至2012年9月。
2011年9月30日，北京德邦（甲方）与蒋惠君（乙方）签订《商铺及仓库转租协议》，该协议内容为：第一条，租赁物内容、面积。甲方将位于北京市通州区次渠镇通马路次渠大桥北300米的房屋铺面组于乙方使用，面积6000平方米的库房和面积800平方米的办公楼。第二条，用途。货物中转与存储。第三条，租赁期限。自签订合同日起，乙方缴纳定金10万元，缴纳押金结束后，定金自动转化为房屋租金，其中2011年9月30日至2011年10月10日为免租期限。房屋租赁期限自2011年9月30日至2016年10月1日，共60月。第六条，租赁物的交付及返还。甲方应于2011年9月30日前将房屋按约定条件交付给乙方。此外，合同还约定了其他内容。此合同签订系北京兆安迅捷货运代理有限公司（以下简称兆安公司）委托蒋惠君签订的，合同签订后一直由兆安公司履行合同项下的权利和义务，租赁物亦由兆安公司使用。
2009年开始，因土储中心实施轻轨L2线通州段次渠站、垡渠南站、亦庄火车站项目土地一级开发项目建设，需占用刘杰租赁的场地。
2012年9月12日，次二村委会以租赁合同为由将刘杰、德邦次渠诉至本院，要求解除次二村委会与刘杰签订的土地租赁合同书，并要求刘杰立即将租赁土地及地上物交付给次二村。在该案中刘杰提起反诉，要求次二村委会支付其地上物补偿款23112055元、停产停业补助费10986768元、提前搬家奖励费6866730元、搬家费344076元、材料迁移费734910元、土地补偿费722700元，共计42767239元。同时要求次二村委会退还其多交纳的2010年11月起至2011年12月止共计14个月的租金168630元。经本院审理，于2012年12月12日作出（2012）通民初字第14621号民事判决书，内容为：1、解除次二村委会与刘杰于2005年6月1日签订的《土地租赁合同书》；2、刘杰与德邦次渠将双方土地租赁合同书项下的北京市通州区台湖镇次二村西通马公路东侧的24.09亩土地及地上物交付给次二村委会；3、次二村委会退还刘杰2010年11月至2011年12月期间的租金168630元；4、次二村委会给付刘杰地上物补偿款23112055元；5、次二村委会给付刘杰搬家费344076元；6、次二村委会给付刘杰提前搬家奖励费6866730元；7、次二村委会给付刘杰停产停业补助费10986768元；8、次二村委会给付刘杰材料迁移费734910元；9、次二村委会给付刘杰土方补偿费722700元。判决作出后，双方均未上诉。
2013年7月4日，兆安公司以不当得利为由将北京德邦、刘杰诉至本院，要求刘杰、北京德邦支付地上物补偿款752577.08元、搬家费344076元、一次性停产停业补助费3000000元、提前搬家奖励费686673元。经本院审理，于2013年11月12日作出（2013）通民初字第10992号民事判决书，内容为驳回兆安公司的全部诉讼请求。后兆安公司上诉至北京市第三中级人民法院，在上诉阶段案件审理中，兆安公司撤回上诉。
2013年4月，兆安公司从涉诉场地腾空，后刘杰将涉诉交给了次二村委会，次二村委会将（2012）通民初字第14621号民事判决书中确定的款项给付了刘杰。
上述案件处理完毕后，北京德邦（乙方）与刘杰（甲方）签订《退押金协议》，乙方于2006年8月承租了甲方位于通州区次渠镇通马路总面积约16600平方米的库房和办公楼，因租赁物被列入北京市拆迁范围，乙方已经配合甲方进行了拆迁。甲乙双方签订的《租赁合同》因拆迁无法继续履行，现经友好协商，双方就退还租金事宜达成以下共识。因乙方承租的租赁物于2013年4月拆迁完毕，双方2006年8月8日签订的《租赁合同》于2013年4月1日终止履行。乙方于合同签订时向甲方交纳了130万元押金，扣除房屋租金650004元（2012年10月、11月、12月、2013年1月、2月、3月租金），甲方须于2013年7月20日向乙方退还剩余押金649996元。甲方在签订本协议后，10日内将上述款项打到乙方账户，预期退还押金，须按照银行同期贷款利息的两倍向乙方支付滞纳金。
另查，涉诉场地中部分场地刘杰出租给了其他人进行汽车修理、经营饭店等使用，此外，刘杰经营的公司北京金盛元兴再生资源有限公司亦在此地经营。
庭审中，德邦次渠表示，对于德邦次渠、广东德邦、北京德邦实施的法律行为，三公司相互予以认可，对此本院不持异议。
本案审理中，德邦次渠要求对刘杰名下的存款和房屋进行保全，其提供了相应担保，本院先后查封冻结刘杰名下存款200万元和一套房屋。
上述事实，有土地租赁合同书、租赁合同、（2012）通民初字第14621号民事案件庭审笔录、（2012）通民初字第14621号民事判决书、收条、收据、商铺及仓库转租协议、通知函、退押金协议、村委会证明、（2013）通民初字第10992号民事案件庭审笔录、（2013）通民初字第10992号民事民事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人之间订立的合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中涉诉的租赁合同约定的租赁期限为2007年5月1日至2035年4月30日止，超过了法定的20年标准，故对于超过部分本院认为为无效约定。
本案中双方涉及到的争议问题主要有以下几点：
1、双方对租赁合同中约定的“搬迁费”应如何理解。
原告认为搬迁费包含了其诉讼请求第四项的内容，应做广义性的理解，对此被告不予认可。对此本院认为，因“搬迁费”并非法律术语，对其理解并没有法律意义上的界定，故对其理解应该结合该词条的书面意思、合同上下文的整体性理解以及双方权利义务的对等性等多重因素进行考虑。从字面意思来看，搬迁费涉及到的应该是因搬迁产生的费用，即从涉诉场地搬离而产生的合理费用，无法推断出包含了提前搬家奖励费、停产停业补助费、地上物补偿款和土方补偿费等，也无法认定系提前搬家奖励费、停产停业补助费、地上物补偿款和土方补偿费等中的任何一项。从合同内容的整体性来看，如按照原告理解，对搬迁费做广义理解的话，搬迁费应为拆迁费，即拆迁导致的所有费用，而双方合同中又约定地上物补偿部分归被告所有，因此，不能单从有利于原告自身的角度对搬迁费做广义性理解。从双方权利义务对等性来看，合同内容理解发生争议时，应该按照与本案无利害关系的理性第三人的标准进行解释，涉诉场地拆迁没有相关的拆迁文件，因此根据北京市政府相关文件中对搬迁费的理解符合一般理性第三人的理解，根据相关文件搬迁费系对设备搬迁和安装，而且根据本院从拆迁公司了解，在实际拆除过程中并不存在拆迁费一说。从合同目的和公平原则角度讲，原告公司系物流企业，租赁被告厂房主要用于仓储货物，为此被告修建了厂房和办公楼，如果因涉诉场地拆迁导致双方权益平均分配，明显对被告不利，被告本身投资尚未收回，原告却从中得到了免费使用租赁物并且获得高额补偿的利益，显失公允，也违背双方订立合同的目的。因此，原告不能依据合同约定的搬迁费主张被告从村委会所得的解除合同费用归原告所有。
2、原告能否获得其第四项诉讼请求的主张。
对“搬迁费”的理解差异并不必然导致原告无法获得相应的诉讼请求，因为双方在合同中并未对其他费用的归属进行约定，因此需要单独分析，原告是否能取得上述拆迁利益。首先，从合同相对性原则来讲，被告从次二村委会取得的相关利益，系双方根据双方之间签订的《土地租赁合同书》所得，依靠的是双方之间的合同关系，而被告与拆迁方并未签订相应的拆迁协议，相关的费用问题亦是双方协商的结果，该费用取得直接来源于出租方次二村委会，而非拆迁方土储中心，原告依据拆迁关系要求从非拆迁方手中取得的款项认定归其所有，没有合同上的依据。其次，从拆迁是否给原告带来经营性损害来讲。根据庭审陈述，原告承租之后将涉诉场地转租，此时，原告已不在涉诉场地经营，其并未因拆迁进行搬离，而是因转租进行了搬离，其并未因搬迁导致经营性损害，反而还取得了转租的租金差价，同时最终将涉诉产地交付给次二村委会的系被告刘杰，而非原告，虽然双方之后签订了《退押金协议》，但是该协议仅仅代表双方对合同解除时间和押金等后续适宜的处理，并不代表原告搬离时间，因此原告要求取得相应的搬家费、停产停业补助费、材料迁移费等费用的主张均没有事实上的依据。第三，根据双方的《租赁合同》和《附加合同》中明确载明，原告要求被告刘杰建设厂房才会承租，而被告刘杰承租涉诉场地后，回填土坑进行地上物建设，相应的建设费用均系被告刘杰支出，对此原告也认可其承租后并未进行地上物建设，因此上述费用原告亦无权取得。第四，关于提前搬家奖励费，根据（2012）通民初字第14621号民事判决书中已经认定的事实，根据奖励政策，被告刘杰已经不应取得提前搬家奖励，但因客观原因被告刘杰当时无法在奖励期内搬迁，所以本院仍支持了上述费用，上述费用明确载明给予被告刘杰。
对于原告主张的第一、第二和第三项诉讼请求，原告虽不认可双方达成的《退押金协议》，但认可该公章系北京德邦所盖，因此本院有合理理由相信该协议系双方真实意思表示，根据该协议，双方租赁合同应在2013年4月1日予以解除，同时扣除相应的租金后退还押金，而退还数额双方亦达成了一致意见，对此本院不持异议。关于给付主体问题，张玉苹虽未刘杰爱人，但并未合同相对人，原告不能因双方之间为夫妻关系，即认为张玉苹应承担合同项下的权利义务，因此对于要求张玉苹给付的诉讼清楚，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第四款、第九十六条第一款、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、广东德邦物流有限公司北京分公司与被告刘杰于二零零六年八月八日签订的、实际由原告北京德邦货运代理有限公司通州次渠分公司履行的《租赁合同》中对于约定的租赁期限中超过二十年的部分无效，即该《租赁合同》租期为二零零七年五月一日至二零二七年四月三十日止；
二、广东德邦物流有限公司北京分公司与被告刘杰于二零零六年八月八日签订的、实际由原告北京德邦货运代理有限公司通州次渠分公司履行的《租赁合同》于二零一三年四月一日予以解除；
三、扣除租金之外，被告刘杰于本判决书生效之日起七日内退还原告北京德邦货运代理有限公司通州次渠分公司押金人民币六十四万九千九百九十六元；
四、驳回原告北京德邦货运代理有限公司通州次渠分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49483元，由被告刘杰负担5150元，于本判决生效之日起七日内交纳，由原告北京德邦货运代理有限公司通州次渠分公司负担44333元（已交纳）。
财产保全费2500元，由被告刘杰负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李炎铎
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 徐 晶