昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）五法民二初字第84号
原告：张丽，女，汉族，1954年10月23日出生，昆明昆船集团退休职工，住昆明市官渡区。
委托代理人：何滇冀，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：普丽，云南鼎兴律师事务所（实习）律师，特别授权代理。
被告：周晓云，女，汉族，1978年3月13日出生，自由职业者，住昆明市五华区。
委托代理人：刘胡香，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：昆明新亚房地产经纪有限公司。
法定代表人：王艺乔，董事长。
住所地：昆明市世纪城茗春苑*幢**号商铺。
委托代理人：倪会丽，该公司法务专员，特别授权代理。
原告张丽诉被告周晓云及第三人昆明新亚房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理后，依法由代理审判员徐嘉适用简易程序并于2014年3月4日公开开庭进行了审理。原告张丽的委托代理人何滇冀、普丽到庭参加诉讼，被告周晓云及其委托代理人刘胡香到庭参加了诉讼，第三人昆明新亚房地产经纪有限公司的委托代理人倪会丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张丽诉称：原告拥有位于新闻路337号报业尚都商务楼1幢8层819室的产权房屋，于2013年11月22日交于昆明新亚房地产经纪公司居间出售。被告通过新亚房地产经纪公司销售人员如实介绍，对于原告的上述产权房屋表示满意，并要购买。在自愿、平等、协商一致的基础上，原、被告及第三人于2013年12月5日在新闻路303号签订了合同编号为0010469的房屋买卖居间合同。后被告无故反悔不履行合同，自行与第三人解除房屋买卖居间合同，根本违反了合同约定，给原告造成了损失。原告与被告签订的房屋买卖居间合同是真实合法有效的，受我国法律保护。现被告的行为违反双方合同约定，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》的规定以及我国民法通则的精神，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼：1、请求法院依法判决被告履行双方于2013年12月5日签订的编号为0010469的房屋居间合同；2、被告承担合同约定的违约金75800元以及因被告违约导致房屋闲置而产生的租金损失，每个月租金1800元，到本案审结之日为止；3、本案的诉讼费用由被告全部承担。
被告周晓云答辩称：原告所诉无任何事实及法律依据，被告诉请法院依法驳回其诉请。1、原、被告及第三人签订房产买卖居间合同违反我国城市管理法的强制性规定，属于无效合同，三方应相互返还。根据我国相关法律规定，本案中原告所售房屋无土地使用权证，出售违反了法律的强制性规定。第三人取得被告定金1万元并返还给被告完全符合法律规定。2、原告所诉事宜已经昆明市五华分局一次性调解解决完毕，现原告所诉无任何依据。2013年12月5日原、被告及第三人发生纠纷经被告报警，由昆明市公安局五华分局进行调解，同年12月12日经公安局调解下第三人与被告已经解除了房屋买卖合同，且调解书上写明本调解一次性调解完毕，本案已经五华公安分局一次性调解完毕。
第三人昆明新亚房地产经纪有限公司答辩称：1、第三人作为居间方已经履行完毕自己的义务，第三人不应承担任何责任；2、就土地证相关证件是由买卖双方自行办理；3、关于解除协议是解除了原、被告之间的合同，而收取的费用不是定金，且已退还周晓云。综上第三人对原、被告之间的买卖合同不承担任何责任。
原告张丽针对其主张向本院提交如下证据材料：
1：身份证复印件。证明原告诉讼主体资格。
2：身份证复印件。证明被告诉讼主体资格。
3：钥匙收据。证明原告将房屋交予昆明新亚地产经纪有限公司居间销售。
4：房产买卖居间合同。证明原、被告签订了房产买卖居间合同，约定双方的权利义务，并约定了承担违约责任的方式。
5：房屋所有权证书。证明原告享有房屋所有权。
6：收款收据。证明原告已办理了房屋土地证的事实。
7：说明。证明原告所有的房屋有大土地证，小土地证已在办理中。
8：昆明市公安局五华区分局现场治安调解协议书。证明被告不履行合同，和居间方发生冲突，由公安机关进行调解。
9：解除房屋买卖（租赁）合同协议。证明被告在原告不同意的情况下和昆明新亚地产经纪有限公司解除合同，不履行合同，根本违约。
10：情况说明。证明本案事实经过，被告不履行合同，昆明新亚房地产经纪有限公司将购房定金退还给被告。
经质证，被告周晓云对原告张丽提交的证据2、4、5、8、9的真实性予以认可，对证据1、3、6、7、10的真实性、合法性以及关联性不予认可。第三人昆明新亚房地产经纪有限公司对原告张丽提交的证据1、2、3、4、5、8、9、10的真实性予以认可，对证据6、7的真实性不予认可。
被告周晓云针对其主张向本院提交如下证据材料：
1：接处警登记表。证明2013年12月5日，因原告未能提供土地使用权证，致被告与第三人因退还定金事宜发生纠纷。
2：昆明市公安局五华分局现场治安调解协议书。证明本案争议事宜已经昆明市公安局五华区分局一次性调解解决完毕，现原告所诉无任何依据。
3：解除房屋买卖（租赁）合同协议。证明因原告所卖房屋没有土地使用权证，被告签订的《房屋买卖居间合同》已解除，互不承担违约责任。
4：昆明新亚房地产经纪有限公司武成分行收款收据。证明2013年11月29日，第三人的武成分行收到被告1万元，承诺将交易房屋价款谈到36万元就将该款转为定金，谈不到就退还被告。
5：名片。证明李守南是第三人的武成分行的置业顾问，张虎亮是该分行经理，张虎雨是该分行总监。
6：房产买卖居间合同。证明原告没有所卖房屋的土地使用权证，没有尽到合同约定的责任。
经质证，原告张丽、第三人昆明新亚房地产经纪有限公司对被告周晓云提交的全部证据的真实性予以认可。
第三人昆明新亚房地产经纪有限公司针对其主张向本院提交证据房屋买卖居间合同。证明第三人作为居间方，已履行完居间义务，对买卖双方买卖合同履行不承担责任；关于土地使用权过户的问题，由买卖双方自行协商办理，另行签订补充协议；对于本次交易居间方未收取任何居间服务费。
经质证，原告张丽、被告周晓云对第三人昆明新亚房地产经纪有限公司提交的所有证据的真实性予以认可。
本院认为，原告张丽提交的证据2、4、5、8、9的真实性被告周晓云、第三人昆明新亚房地产经纪有限公司均予认可，本院依法予以采纳。被告周晓云提交的所有证据，原告张丽、第三人昆明新亚房地产经纪有限公司对其真实性均予认可，本院依法予以采纳。第三人昆明新亚房地产经纪有限公司提交的所有证据，原告张丽、被告周晓云对其真实性均予认可，本院依法予以采纳。原告张丽提交的证据1系原告本人身份证复印件，该材料与原告向本院提供的个人信息一致，本院对其予以采纳。原告张丽提交的证据3钥匙收据，该证据系第三人向原告出具的收据，第三人亦认可其真实性，故本院对其予以采纳。原告张丽提交的证据6收款收据，被告和第三人均不予认可，且该证据无其他证据相印证，故本院不予采纳。原告张丽提交的证据7说明，该份证据系诉争房屋的开发商出具，被告不予认可，但未提交相反证据予以反驳，故本院依法予以采纳。原告张丽提交的证据10情况说明，该份证据系证人证言，但证人未出庭作证，不符合法律规定，故本院对该证据不予采纳。
根据以上证据，本院确认本案事实如下：2013年11月22日原告将其所有的位于新闻路337号报业尚都商务楼1幢8层819室房屋交由第三人居间出售，并于当天将房屋钥匙交由第三人。2013年11月29日昆明新亚房地产经纪有限公司武成分行收到被告周晓云交纳的意向金人民币10000元，武成分行向被告周晓云出具了收款收据。该收据中载明，若诉争房屋价款谈到三十六万元，则该笔款项转为定金，谈不到三十六万元就退还给被告周晓云。2013年12月5日，原、被告及第三人昆明新亚房地产经纪有限公司签订了一份《房产买卖居间合同》，约定原告将位于新闻路337号报业尚都商务楼1幢8层819室（产权证号：昆房权证（昆明市）字第××号）房屋按现状出售给被告，房屋建筑面积46.78㎡，产权性质为商品房，房屋成交价格为379000元，签订合同时被告交付购房定金10000元，该定金由原告委托第三人保管。另约定，原、被告双方于2013年12月20日16:00前办理房屋产权过户手续，被告于过户前向原告一次性付清房屋价款。还约定，除不可抗力因素外，原、被告双方不可毁约，如任何一方毁约则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金；被告不能按期向原告付清房款、原告不按期向被告交付房屋、双方任何一方未按期办理过户手续等情况，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日100元作为补偿，超过10日则视为重大违约，按照合同第九条第一款约定处理。
另查明，2013年12月5日13时55分被告周晓云以110的报警形式向昆明市公安局五华分局新村派出所报案，要求第三人退还定金。2013年12月12日在昆明市公安局五华分局新村派出所的调解下，被告与第三人的工作人员签订了昆明市公安局五华分局现场治安调解协议书，协议书中载明由被告与第三人的工作人员张虎雨签订解除房屋买卖合同协议，由张虎雨退还10000元人民币的定金给被告，本调解为一次性调解。2013年12月12日被告与第三人的工作人员张虎雨签订了解除房屋买卖（租赁）合同协议，协议中约定解除合同编号为0010469号的房产买卖居间合同，并退还10000元押金。接处警登记表、昆明市公安局五华分局现场治安调解协议书以及解除房屋买卖（租赁）合同协议仅有被告周晓云和第三人工作人员张虎雨的签字。庭审中，原、被告双方均认可被告未向原告支付房屋价款，亦未办理房屋产权证过户手续。
还查明，2013年12月25日云南日报报业集团房地产开发有限公司出具的《说明》中载明，云南日报报业集团房地产开发有限公司开发的位于新闻路337号报业尚都商务楼1幢因土地证分割事宜需与二期同时办理，致报业尚都商务楼1幢的小土地证至今未办理完成。报业尚都商务楼土地证的各项手续都完全清楚。庭审中原告及第三人均称购买诉争房屋当时已向被告告知未办理土地证的事实，但被告称没有告知过该事实。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”涉案《房产买卖居间合同》系各方当事人之间真实意思的表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，当事人均应诚信履行。故本院对于原告张丽要求继续履行其与被告周晓云、第三人昆明新亚房地产经纪有限公司于2013年12月5日签订的《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，依法予以支持。另外，被告周晓云拒不履行合同义务的行为已构成违约，应当支付违约金，违约金的具体数额依双方合同第九条的约定计算为人民币75800元。至于原告诉请的租金损失，本院认为，违约金已经足以弥补原告的损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、原告张丽和被告周晓云继续履行于2013年12月5日签订的《房产买卖居间合同》。
二、被告周晓云在本判决生效后十日内向原告张丽支付违约金人民币75800元。
三、驳回原告张丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1695元，减半收取人民币847.5元，由被告周晓云承担人民币847.5元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强行执行，申请强制执行的期限为二年。
代理审判员 徐 嘉
二〇一四年四月十六日
书 记 员 赵云莉