山东省临清市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1581民初1336号
原告：王志强，男，1982年11月29日生，汉族，居民，住临清市。
委托诉讼代理人：王保军，临清奋斗法律服务所法律工作者。
被告：邵明，男，1983年10月20日生，汉族，居民，住临清市。
委托诉讼代理人：李以柱，山东荣润律师事务所律师。
被告：王玉贞，女，1960年10月1日生，汉族，居民，住临清市。
被告：王保文，男，1957年12月15日生，汉族，居民，住临清市。
委托诉讼代理人：王玉贞（系王保文之妻），女，1960年10月1日生，汉族，居民，住临清市。
原告王志强与被告邵明、王玉贞、王保文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志强及其委托诉讼代理人王保军，被告邵明的委托诉讼代理人李以柱，被告王玉贞（同时作为被告王保文的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王志强向本院提出诉讼请求：1.判决三被告签订的房屋转让协议无效；2.本案诉讼费由被告邵明承担。事实和理由：原告所有的位于新华办事处元仓街新1××1号的房产（房产证号：临房权证新私字第××号），被告王玉贞、王保文在未取得原告同意的情况下，于2017年2月16日与被告邵明签订了一份房屋转让协议，将原告的上述房产卖给了被告邵明。三被告签订的房屋转让协议侵害了原告的合法权益，该协议应为无效。为维护原告的合法权益，特诉至法院。
邵明辩称，一、被答辩人王志强为被告王保文、王玉贞之子，对于处理房屋这种重大事项，王保文、王玉贞是和王志强商定后，才与答辩人签订的房屋转让协议。王保文、王玉贞明确告知答辩人已经和王志强说好，王志强同意转让。且转让房屋时，王保文、王玉贞购买的楼房还没有交房，王保文、王玉贞在卖房后到其子王志强家居住。因此，王志强对于其父母转让房屋应是知情和同意的。只是因为听说该房屋要拆迁，才违背诚信，谎称自己不知情并要求确认合同无效。对于其违背诚实信用原则的行为，法院不应支持。鉴于原告与被告王保文、王玉贞之间的亲子关系，答辩人也有理由相信王志强对其父母转让房屋是知情和同意的，王保文、王玉贞有代理权，转让协议合法有效。二、答辩人购买的是房屋及224.19平方米的土地使用权，而土地使用权登记在王金岭名下，双方在转让协议上写得非常清楚，依据物权法相关规定，不动产物权的取得以登记为准，故224.19平方米的土地使用权人为王金岭，并非被答辩人王志强。因涉案房屋的土地使用权人为王金岭故在土地之上的涉案房屋的实际权利人应为王金岭。签订协议时，答辩人见到了王金岭，王金岭明确表示同意转让，并让儿子、儿媳全权负责办理。因此，王金岭没有起诉要求确认协议无效，王志强无权要求确认转让协议无效。
王玉贞、王保文辩称，涉案房屋是原告的，三被告签订的房屋转让协议无效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋转让协议》、《房产证明》、《中华人民共和国房屋所有权证》、《国有土地使用证》、王玉贞书写的收到条二张，本院予以确认并在卷佐证。
本院可以认定的事实如下：被告王保文、王玉贞系夫妻关系，原告王志强系被告王保文、王玉贞之子。涉案房产位于新华办事处元仓街新12**，房产证号为临房权证新私字第××号，登记的房屋所有权人系原告王志强；该房屋土地使用证号为临国用91字第3426号，地号为2004370，地址为新华办事处元仓街346号，用地面积为224.19平方米，登记的土地使用者系王金岭（原告王志强之祖父，被告王保文之父）。
2017年2月16日，被告邵明（乙方）与被告王玉贞、王保文（甲方）签订《房屋转让协议》，载明“甲方自愿将自己名下房产一处，房屋所有权人王志强，位于新华办事处元仓街新1××1号；土地证为新华办事处元仓街346号，土地使用者王金岭，徒弟号2004370，用地面积224.19平方米。一、经甲乙双方协商，本房产及土地转让价格为296000元（贰拾玖万陆仟元），乙方首付200000（贰拾万元）；甲方7（柒）日内腾出房屋，乙方将剩余房款玖万陆仟元全部交于甲方。二、房产如需办理过户手续，甲方将无条件出具相关证件并配合办理过户手续。三、甲方保证上述房产及土地无任何债务纠纷，不受家人或其他人合法追索；如有任何纠纷，甲方将承担全部责任。房屋自签订协议前水、电、暖无任何拖欠费用，如有拖欠由甲方方承担。……”协议书有被告邵明、王玉贞签名按手印、被告王保文、证明人张某签名。2017年2月16日，被告王玉贞为被告邵明出具收到条，载明“今收到房款贰拾万元整（200000）”；2017年2月18日，被告王玉贞为被告邵明出具收到条，载明“房款96000元整（玖万六千元）”。
2017年2月18日，被告王玉贞、王保文将涉案房屋交付给被告邵明。
原、被告对于三被告签订的房屋转让协议是否无效存在争议：
原告称，被告王保文、王玉贞在没有取得原告本人及王金岭的同意下将原告的房屋转让给被告邵明。原告是后来他们签订了协议后约二十天才知道的，原告得知后要求三被告解除房屋转让协议，但三被告未解除。为证明其主张，原告提交王金岭签名按手印的《证明》，载明“房子和宅子都是我孙子王志强的！我孙子王志强的意见也就是我的意见。”原告称王金岭年龄已逾90岁，卧床不起，无法到庭作证。被告王保文、王玉贞对此无异议。被告邵明对此提出异议，认为证人应当出庭作证，王金岭无正当理由没有出庭作证，证言内容不真实，没有证明效力，且王金岭和原告是祖孙关系，他们之间存在法律的利害关系，证言不应采信。
被告邵明称，鉴于原告与被告王保文、王玉贞之间的亲子关系，对转让房屋的行为，原告应是知情和同意的，被告王保文、王玉贞有代理权，邵明也有理由相信其有代理权，转让协议是真实合法有效的。涉案房屋的土地使用权人为王金岭，王金岭应为房屋的实际产权人，被告邵明在签订协议时见到了王金岭，王金岭明确表示同意转让，原告无权主张协议无效。且据本案的事实和当时的情况，邵明有理由相信被告王保文、王玉贞有代理权，应当属于表见代理，买卖协议仍然有效。为证明其主张，邵明提交：1、自来水收据两张和供电收据一张，载明客户为王金岭，证明涉案房屋的实际权利人为王金岭。2、申请证人张某出庭作证。证人系被告邵明朋友，在《房屋转让协议》中作为证明人签名。证明其通过中介所知道被告王玉贞、王保文要出售涉案房屋，其与邵明第一次看房时，王金岭在家，并同意卖房；在商量房屋买卖事宜时，被告王玉贞称王志强是其儿子，王金岭是其父亲，由其全权代理，王金岭夫妻也在现场，王金岭当场认可王保文代理。原告对于水电费收据真实性无异议，但认为该证据不能证明被告邵明的主张；对于证人证言不予认可，证人与邵明是朋友关系，说的情况都是个人的推测，与实际情况不符，王金岭作为完全民事行为能力人没有在卖房协议上签字，表示其不同意卖房。被告王玉贞、王保文对于水电费收据真实性无异议；对于证人证言不予认可，认为卖房系其夫妻的意思，始终瞒着王金岭，王玉贞未明确说明其代理王志强和王金岭。
被告王玉贞、王保文称涉案房屋建成之后由其夫妻、王金岭夫妻及原告王志强在此居住，原告是在近六七年搬出涉案房屋。二被告搬出涉案房屋后在亲戚家居住十余天，后搬入原告家居住，至此原告才知道该房屋买卖情况，并明确表示反对，王玉贞即与被告邵明联系要求解除协议。被告王玉贞称购房款是转入王金岭的银行账户内。
经询问，邵明称涉案房屋由其实际占有，涉案房屋所在区域的拆迁指挥部已成立，且拆迁指挥部已对涉案房屋及土地进行了丈量，丈量时邵明在场确认。
本院认为：首先，根据证人张某陈述，其通过中介所知道被告王玉贞、王保文卖房的情况，且能证明王金岭对于卖房是明知并同意的；而且常理推断，原告系二被告王玉贞、王保文之子，并无家庭矛盾，王志强对于其父母出售所居住房屋应是知情和同意的；并且邵明已通过王玉贞、王保文取得涉案房屋房产证、土地证原件等权属证明，持有该房屋钥匙并实际占有涉案房屋，因此原告以不知情不同意为由要求确认三被告签订的《房屋转让协议》无效，证据不足。其次，表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。表见代理的形成，需要以下构成要件：一、客观要件，代理人具有代理权的外观；二、主观要件，第三人信赖的正当性和被代理人的可归责性。本案中，《房屋转让协议》虽系王玉贞、王保文签订，但由于王保文、王玉贞系原告王志强父母，王金岭儿子、儿媳，且其持有涉案房屋钥匙并长期居住于此处，与被告邵明签订房屋转让协议时能够交付房产证和土地证原件，且在《房屋转让协议》中明确载明“甲方保证上述房产及土地无任何债务纠纷，不受家人或其他人合法追索”，这些足以使得被告邵明相信被告王玉贞、王保文有权代表王志强和王金岭出卖涉案房屋。因此，即使原告王志强对于被告王玉贞、王保文出售涉案房屋的事实不知情不同意，被告王玉贞、王保文与善意受让人邵明签订《房屋转让协议》并出售涉案房屋的行为构成表见代理，该行为的法律后果由原告王志强承担。综上，被告邵明与被告王玉贞、王保文之间签订的《房屋转让协议》有效，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告王志强的诉讼请求。
案件受理费减半收取50元，由原告承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘文辉
二〇一七年九月十一日
书记员 李思航