上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第555号
原告（反诉被告）上海石湖荡资产投资管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人潘新明，总经理。
委托代理人诸巨明，上海龙元律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海泰浦食品生产有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人瞿玉平，董事长。
委托代理人甄涛，上海甄涛律师事务所律师。
委托代理人卫始宇，上海甄涛律师事务所律师。
第三人上海松江石湖荡农业公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陶ＸＸ，总经理。
委托代理人许静雯，上海龙元律师事务所律师。
原告上海石湖荡资产投资管理有限公司（以下简称“石湖荡资产公司”）与被告上海泰浦食品生产有限公司（以下简称“泰浦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法适用简易程序审理。本院于2015年4月20日公开开庭进行了审理。因案件复杂，本案转为普通程序并组成合议庭于2015年7月24日开庭审理。后经原告申请，本院依法追加上海松江石湖荡农业公司（以下简称“石湖荡农业公司”）为第三人参与诉讼，并于2015年9月11日再次开庭审理。原告委托代理人诸巨明到庭参加三次庭审，被告原委托代理人张悦到庭参加第一次庭审，被告委托代理人甄涛到庭参加第二、三次庭审，第三人委托代理人许静雯到庭第三次庭审。本案现已审理终结。
原告石湖荡资产公司诉称，2012年12月28日原、被告签订《租赁协议》一份，约定被告承租位于松江区石湖荡镇新姚蔬菜基地内的房屋，建筑面积为400平方米。合同约定若涉及租赁物因石湖荡镇规划使用需要收回的，该协议自行终止，双方互不承担违约、赔偿责任。2014年11月，原告收到石湖荡镇政府通知一份，因涉案租赁物要规划用于成立农产品营销中心，故原告立即同被告联系并发出通知，要求被告返还租赁物。但被告拒不返还，据此原告诉至法院，请求判令：1、确认解除原、被告于2012年12月28日签订的《租赁协议》；2、判令被告返还原告石湖荡镇新姚蔬菜基地新松路XXX号-2被告使用的房屋；3、被告支付原告占有使用费（从2014年12月24日起计算至实际返还之日止，按每日82元计算）。庭审中，经本院释明合同效力后原告将第1项诉请变更为请求确认双方签订的《租赁协议》无效。另，原告自愿撤回第3项诉讼请求。
被告泰浦公司辩称，认可《租赁协议》无效，但是被告并未实际收到原告主张的蔬菜基地1，200平方米房屋，因此不同意原告要求被告返还房屋和支付使用费的诉讼请求。
第三人石湖荡农业公司陈述，针对原、被告之间的租赁协议，第三人不清楚。但第三人和被告之间的净菜平台协议，第三人认为其根据约定将1，200平方米的房屋提供给被告创建净菜平台，第三人并未收费。2012年原、被告签订协议后代替了过去第三人同被告之间的协议，因此第三人同被告之间的协议不再履行。
同时，被告泰浦公司提起反诉称，2008年4月1日被告同第三人石湖荡农业公司签订《创建净菜平台协议》，作为政府引进项目将原告引进上海市松江区石湖荡镇新松路XXX号-2，原告为此投入了600万资产，为当地增加了税收、创造就业岗位。2012年12月28日，新成立的被告工作人员到原告处要求每年给予被告30，000元，原告碍于被告政府企业的考虑同意支付。基于双方财务要求，原、被告签订了《租赁协议》，之后支付了30，000元／年的费用。现被告自愿解除协议，原告要求被告返还2013年至2014年期间支付的房屋租金60，000元。
原告石湖荡资产公司针对反诉辩称，被告实际使用被告房屋，应当支付房屋使用费，因此原告不同意被告全部反诉请求。
第三人针对反诉请求陈述，就该部分事宜第三人不清楚。
经审理查明：2012年12月28日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订《租赁协议》一份，载明甲方将位于上海市松江区石湖荡镇新姚蔬菜基地内房屋出租给乙方使用，建筑面积约为400平方米（双方对红线内所有建筑物、构筑物均已确认），甲方将租赁物以现状出租给乙方，乙方对租赁物的现状及权属状况均已知晓并表示愿意承租。租赁期限八年，从2013年1月1日至2020年12月31日。租赁用途为食品生产、办公且注册在松江区石湖荡镇。年租金30，000元。若遇市政动迁或松江区石湖荡镇人民政府的规划使用等通知，则本协议终止履行，双方均不承担任何责任，甲方无需对乙方进行任何赔偿补偿，由此产生损失的亦与甲方无关。
被告向原告交付2013年1月1日至2014年12月31日期间的租金合计60，000元，原告开具相应发票。
2014年11月4日，上海市松江区石湖荡镇人民政府向原告发出通知一份，载明根据上海市松江区石湖荡镇人民政府的规划要求，要将位于上海市松江区石湖荡镇新姚村内蔬菜基地所载地块及地上建筑物用于石湖荡镇农产品营销中心，因此，要求原告于2014年12月20日前妥善处理好清理等后续工作并予以交接。2014年12月11日，被告总经理朱志勇收到该通知。
2014年12月8日，原告向被告发出通知一份，载明2012年12月28日，双方签订《租赁协议》一份，约定被告承租位于上海市松江区石湖荡镇新姚蔬菜基地内房屋，建筑面积约为400平方米。因原告收到上海市松江区石湖荡镇人民政府发出的通知，要求收回上述蔬菜基地并用于成立石湖荡镇农产品营销中心，因此根据《租赁协议》第八条第二项的约定，双方之间的租赁关系即日起立即终止，望被告收到本通知之日起12日内将租赁物恢复原状后予以返还。2014年12月11日，被告总经理朱志勇收到该通知，并在该通知下方载明：一、同意解除一二年十二月二日的合同；二、要求给予一定的经济补偿；三、人员安排给予经济补偿。
2014年12月15日，朱志勇再次在原告发送被告的通知下方写明：之前我司同意于2014年12月11日解除2012年12月签订的这份合同。现要求延长至2015年1月16日，并要求给予一定的经济补偿和人员安排给予经济补偿。
2015年1月16日，被告授权朱志勇总经理全权代表被告解决其同原告签订的租赁协议事宜。
另查明，2008年3月28日，第三人石湖荡农业公司作为出租方（甲方）、被告泰浦公司作为承租方（乙方）签订《创建净菜平台协议》，约定，经双方协商，甲方自愿免费提供上海市松江区石湖荡镇新松路XXX号-2的生产用房1200平方米仓库和100KVA给乙方，乙方愿意投入生产设备等相关配套设施，组建净菜平台。租赁期限自2008年4月1日至2023年3月31日。该协议还对装潢、营业执照办理、费用承担等进行了约定。
审理中，本院至上海市松江区石湖荡镇规划与土地管理所对系争房屋建造情况进行调查，该所吴惠芳所长陈述新松路XXX号-2房屋并未办理任何建设用地审批手续，也没有任何建造手续，上述房屋所在土地为基本农田性质。
审理中，本院至新松路XXX号-2进行现场勘查。被告陈述1，200平方米的范围包含“石湖荡农业合作社”、“上海志强食品配送有限公司”至“成品冷库”处（其中最西面两间已由原告另行出租），砖墙靠南靠东部分的大棚和简易房均是被告在2007和2008年搭建。原告对被告陈述的实际使用范围予以认可，并陈述被告实际使用面积仅有800平方米。被告陈述在石湖荡镇，其除了新松路XXX号-2外没有其他使用场地。
以上事实，有租赁协议、通知、授权委托书、发票联、创建净菜平台协议以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
审理中，本院释明：新松路XXX号-2中房屋的租赁关系产生于原、被告之间，由于上述房屋并未获得建设工程规划许可证，且所涉土地为基本农田，故原、被告之间的《租赁协议》无效。对于本院的释明，原告诉请同意将解除变更为合同无效，同时撤回有关使用费的主张。被告反诉请求不予变更。本院询问被告是否就其租赁标的物的投入主张损失，被告提出其认为本案同原告不存在租赁合同关系，故不予主张。本院再次向被告释明，本案中原告要求被告返还租赁房屋，如本院支持了原告的诉请，而被告并未就其投入费用提起反诉，则本案无法进行处理，在标的物交接后损失也可能缺乏事实证据。被告表示其明白本院的释明，但坚持认为上述房屋系从第三人处租赁获得，故不在本案中主张投入的损失。
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。本案中，被告实际使用新松路XXX号-2中房屋没有建设工程规划许可证等合法建造手续，该房屋所在土地为基本农田性质，故原、被告签订的《租赁协议》应认定为无效合同。双方对于本院合同效力的释明均无异议，但被告提出新松路XXX号-2的是基于同第三人石湖荡农业公司签订的《创建净菜平台协议》。本院认为，《租赁协议》中约定，原、被告租赁房屋在石湖荡镇新姚蔬菜基地内范围内，双方所有建筑物、构筑物均已确认，原告将租赁物以现状出租，被告对租赁物的现状及权属状况均已知晓并表示愿意承租。现被告除本案所涉房屋外，并无其他实际使用的房屋，且依据该协议支付了2013年和2014年的租金，因此在原、被告签订《租赁协议》后，被告同第三人之间的《创建净菜平台协议》不再履行，而被告实际使用的新松路XXX号-2房屋的实际合同相对方应当为原、被告。就该问题，本院依法追加石湖荡农业公司参与诉讼，其陈述过程和意见也同原告意见一致，本院依法予以确认。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此原告要求被告返还其实际使用的房屋，于法不悖，本院予以支持。经本院明确释明合同效力后，双方均未提出其他要求处理的后果，因此如有其他合同无效后果需进行处理，当事人可另案主张。
本案中，被告自愿根据实际租赁面积支付了2013年和2014年度租金，现以房屋实际出租人为第三人石湖荡农业公司、未取得《租赁协议》约定的房屋为由要求原告返还租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第三款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海石湖荡资产投资管理有限公司和被告（反诉原告）上海泰浦食品生产有限公司于2012年12月28日签订的《租赁协议》无效；
二、被告（反诉原告）上海泰浦食品生产有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告（反诉被告）上海石湖荡资产投资管理有限公司位于上海市松江区石湖荡镇新松路XXX号-2由被告（反诉原告）上海泰浦食品生产有限公司使用的房屋；
三、驳回被告（反诉原告）上海泰浦食品生产有限公司全部反诉请求。
本诉案件受理费160元，反诉案件受理费650元，合计诉讼费用810元，由被告（反诉原告）上海泰浦食品生产有限公司负担（已付650元，剩余160元于本判决生效之日起七日内支付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
代理审判员 吕荣珍
人民陪审员 陆为明
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 何诘弥
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第三十六条????……
禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。?……