广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第631号
上诉人（原审原告）温金凤。
被上诉人（原审被告）：颜建义。
上诉人温金凤因与被上诉人颜建义房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法西民初字第286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年5月12日，温金凤与颜建义签订《租赁合同书》一份。《租赁合同书》约定：甲方（颜建义）将深圳市室安区XX街道l9区XX村XX栋XX号的铺位出租给乙方（温金凤）使用；租期5年，自2012年6月1日起至2017年5月30日止；前3年的租金为每月8500元，第4、5年租金为每月1万元，租金在每季度的1号前支付，双方签订合同之日起20天为乙方的装修期，租金从2012年6月1日起计算，乙方从合同签订之日起即向甲方交纳17000元作固定资产维修押金，并预缴3个月租金。
合同签订后，颜建义即向温金凤移交了铺位，温金凤也依约向颜建义支付了17000元的押金及6至8月的租金。温金凤称其另向颜建义支付了铺位转让费35000元，但颜建义予以否认，称其只收到转让费3万元。2012年8月24日，温金凤向颜建义邮寄了一份《合同撤销通知书》，以颜建义并非涉案铺位实际产权人为由，要求撤销双方签订的租赁合同，并要求颜建义退还铺位转让费、押金、租金等共计77500元。
原审另查，涉案铺位原为案外人颜XX所有，2010年6月4日，颜XX将铺位转让给了案外人谢XX。颜XX、谢XX以及颜建义系亲属关系，颜建义提交授权委托书证明颜XX、谢XX都曾委托颜建义代为办理涉案铺位的出租、签署合同、收取租金等相关事宜。原审庭审过程中，谢XX也出庭作证并确认温金凤、颜建义签订的《租赁合同书》有效。温金凤经原审法院释明，仍坚持原诉讼请求不予变更。
温金凤在原审的诉讼请求为：1、确认温金凤与颜建义于2O12年5月12日签署的《租赁合同书》无效；2、颜建义立即返还收取温金凤的铺位转让费3500O元、铺位押金17000元及铺位租金2550O元，三项合计775O0元；3、颜建义支付违约金6400元；4、颜建义承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，本案争议的焦点在于温金凤、颜建义签订的《租赁合同书》是否有效。温金凤主张颜建义在与其签订《租赁合同书》时并未出示房产证，也未出示产权人的授权委托书，颜建义属无权代理行为，所签订的合同无效。原审法院认为，双方当事人签订的《租赁合同书》未违反法律、行政法规的强制性规定，温金凤持有涉案商铺产权人的合法有效的授权委托书，温金凤以自己的名义与颜建义签订了《租赁合同书》，商铺产权人也对该合同书予以追认。故此，从利于维护市场交易秩序稳定和保护合同相对人利益出发，双方签订的《租赁合同书》应认定为有效合同，当事人应按照合同约定履行各自义务。温金凤主张合同无效并要求颜建义退还押金、租金及铺位转让费于法无据，原审法院不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回温金凤的诉讼请求。案件受理费869元，由温金凤承担。
温金凤不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）本案的基本事实是，温金凤于2012年5月初与颜建义商谈承租涉案铺位时，颜建义未能提供任何房产证件或其他有效授权书，且一再地向温金凤保证其是上述铺位的实际产权人，当温金凤要求颜建义出示该铺位的产权证时，其声称产权证拿去办事用了而拒不提供。鉴于时间紧迫和对颜建义的信赖，温金凤遂于2012年5月12日与其签订了《租赁合同书》，租期为五年。温金凤按照约定支付了颜建义铺位转让费35000元、铺位押金17000元、2012年6月至8月三个月的租金25500元，三项合计77500元。以上的款项均有颜建义出具的收据为证。
合同签署后，温金凤进场装修，颜建义一直没有出示铺位的产权证件或其他授权书，由于温金凤须办理营业执照等证件的需要，要求颜建义提供该铺位的产权证书及相关文件，颜建义一直找各种理由拖着不予提交。在温金凤的再三催促下，时隔三个多月，直到2012年8月23日颜建义被迫无奈才向温金凤提供了一份该铺位的产权证复印件。该复印件显示该铺位的产权人为颜XX，温金凤才发现颜建义根本不是该铺位的实际产权人，颜建义也无法提其他的产权证明和授权委托书，一审庭审也证实了温金凤在租赁该铺位的三个多月里也没有收到颜建义提供的有效的产权证明文件和授权委托书，也没有收到任何第三人的有效追认通知和信函。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，温金凤有单方撤销合同的权利，温金凤于2012年8月24日通过快递的方式向颜建义送达了《合同撤销通知书》，温金凤将合同撤销符合善意相对人行使撤销权的法律规定。
（二）在颜建义没有获得授权，或有虽有授权但出于某种目的拒不提供有关有效授权书的情况下，温金凤与颜建义签订的《租赁合同书》是一种不稳定的、危险的合同。合同签订三个多月，温金凤缴纳的铺位转让费、押金、租金已达77500元，在即将面临着缴纳第二批租金的情况下，仍未收到颜建义任何的合法有效的房产证明和授权委托书，也导致无法办理营业执照和相关的证件。由于颜建义的原因，导致合同关系长期不稳定，严重影响温金凤的经营和发展，而当今社会经济活动节奏迅捷、联系紧密，任何一个合同的不稳定、不确定都可能使一个或多个交易链条面临断裂的危险。因此，温金凤作为合同的善意相对人既是弱势方又是受害者，在这种情况下，温金凤只能通过行使撤销权保护自己的利益。温金凤作为合同的善意相对人有撤销合同的权利，温金凤已经合法有效地行使了撤销权，该《租赁合同书》已于2012年8月27日被依法撤销而归于无效，颜建义理应返还所收取温金凤的铺位转让费及押金、租金共计77500元并承担本案诉讼费。
据此，温金凤请求本院判令：1、撤销原审判决，改判颜建义返还所收取温金凤的铺位转让费及押金、租金共计77500元；2、温金凤不承担本案诉讼费用。
颜建义答辩称：（一）涉案商铺原来的产权人是颜XX，2010年6月将商铺转让给了谢XX。颜XX、谢XX和颜建义是亲属关系，颜XX、谢XX委托颜建义管理涉案商铺，颜XX、谢XX也在原审出庭作证证实颜建义有权代理，并确认涉案《租赁合同书》有效。（二）在合同履行过程中颜建义曾向温金凤出示过产权证明和授权委托书，不存在温金凤所称的拒不提交的情况。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于涉案租赁合同是否存在法定无效或可撤销的情形。
本案中，颜建义作为出租人虽不是涉案房屋的所有权人，但该房屋的所有权人已经授权颜建义出租涉案房屋，并在原审庭审中出庭作证予以确认，由于本案中亦无证据显示该所有权人曾拒绝将涉案房屋出租给温金凤，故而本案当事人之间签订的《租赁合同书》为租赁双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。温金凤关于确认涉案合同无效的诉讼请求没有法律和事实依据，原审判决驳回其诉讼请求于法有据，本院予以维持。
温金凤上诉称其在本案诉讼前并不知悉房屋的真正权利人，其因颜建义构成无权代理而有权撤销涉案租赁合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，在房屋所有权人对颜建义已作出租赁授权的情况下，法律允许颜建义以自己的名义对外签订租赁合同，故温金凤关于颜建义构成无权代理的上诉主张没有事实和法律依据。同理，温金凤关于其已行使《中华人民共和国合同法》第四十八条所规定的无权代理合同相对人撤销权的上诉主张亦不成立，本院不予支持。
虽然颜建义的诉讼代理人在原审庭审中表示同意解除合同，但温金凤在本案中的诉讼请求是要求确认合同无效并返还已付租金、押金，其诉讼请求的依据则是其已行使无权代理合同相对人撤销权。由于温金凤的本案诉讼请求并非为确认合同解除，且其经原审法院释明后仍坚持不变更诉讼请求，故而合同是否已解除及相应法律后果不在本案的审理范围之内。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1738元，由温金凤承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年五月二十一日
书 记 员 伍圣权（兼）