河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民终3328号
上诉人（原审被告）苏锋，男，1980年3月10日出生，汉族，干部，住盐山县。
委托代理人姜涛，河北铭鉴律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张娟，女，1980年11月25日出生，汉族，干部，住盐山县。
被上诉人（原审原告）盐山县安泰物业服务有限公司，住所地盐山县海泊路北侧平安大街东侧。机构代码：69469454-4。
法定代表人李彦章，该公司董事长。
委托代理人王俊清，该公司职员。
委托代理人刘国峥，河北馨铁律师事务所律师。
上诉人苏锋、张娟因物业服务合�纠纷一案，不服河北省盐山县人民法院（2014）盐民初字第2393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，原告盐山县安泰物业服务有限公司与盐山县港城房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，合同约定由原告管理盐山县港城花园小区物业。被告苏锋、被告张娟购买了位于该小区4号楼2单元602室和702室的房屋，并居住于此。2012年被告苏锋、被告张娟未经原告盐山县安泰物业服务有限公司同意，将其居住的602室楼顶即702室露台进行改装，搭建成封闭式钢结构固定建筑。并将原来的通风口和防雷设施进行了重新设计。期间，原告盐山县安泰物业服务有限公司多次警告其停止施工，但未能阻止建设，直至建设完成，原告无奈诉至法院请求判令二被告停止侵害，恢复原状。
以上事实由原告提供的装修承诺书、港城小区业主安全承诺书、原被告签订的物业服务协议书、装饰装修管理协议书、原告向被告发放的停止建设通知书、盐山县住建局的违建证明说明及原被告当庭陈述予以证明。
原审认为，原被告双方均对被告苏锋、被告张娟在港城花园小区购买房屋及在该小区602室楼顶即702室露台搭建固体建筑的事实不予否认，本院予以认可；被告苏锋辩称该建筑为专有部分，不属于共有部分，二被告在自己专有部分中搭建固体建筑属于合理使用，所以不同意拆除。本院认为，按照原被告双方签订的港城小区物业服务合同和装饰装修协议中规定内容，小区内露台部分属于共同共有，不能搭建固定建筑，合理使用的内容是在不妨碍其他业主在该区域使用的情况下可以无偿共同使用该部分空间，而不是搭建固定建筑，且根据盐山县住建局下发的通知及说明内容已�认定二被告的行为属于违规搭建。据此，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：被告苏锋、被告张娟于本判决生效十五日内拆除位于盐山县港城花园小区4号楼2单元602室楼顶即702室露台搭建的封闭式钢结构固定建筑、并恢复至搭建前状态。案件受理费100元，由被告苏锋、被告张娟负担。
宣判后，苏锋、张娟不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由：原审判决上诉人拆除位于盐山县港城花园小区4号楼2单元602室即702室露台搭建的封闭式钢结构固定建筑，并恢复至搭建前状态系错误判决。应当判令驳回被上诉人（以下简称“安泰公司”）的诉讼请求。理由如下：一、被上诉人提交的所谓“盐山县住建局的违建证明”不能证明上诉人的行为属于违规搭建，原审法院认定事实错误、程序违法。1、被上诉人提交的“盐山县住建局违建证明”系针对上诉人就其在露台上搭建建筑物，作出的有关上诉人权利义务的行为，属于具体行政行为。上诉人作为该具体行政行为的直接影响者是该行政行为的行政相对人，根据法律规定，住建局应当在法定的期限内以书面形式送达上诉人，未经送达的具体行政行为是未成立的行政行为，不会对行政相对人发生法律效力。行政主体只有将自己的意志通过语言、文字等形式表示出来，并告知行政相对人后，才能成为一个具体的行政行为。如果行政主体没有告知行政相对人，就无法被外界所识别，就应当视为具体行政行为不存在或不成立，也就没有法律效力。时至今日，上诉人并未收到盐山县住建局的“违章证明”，故该证明不具有证据效力。2、退一步讲，该“违章证明”剥夺了上诉人行政复议、行政诉讼的权利。根据法律规定，行政机关在作出具体行政行为时，应当告知行政相对人救济途径及方式。该“违章证明”在没有告知上诉人有权提起行政复议及行政诉讼的情况下，直接认定上诉人苏锋在露台上搭建的建筑物是违章建筑，其直接后果是剥夺了上诉人提起行政复议及行政诉讼的权利，属于严重的程序违法，根本不能证明上诉人的建筑物是违章建筑。二、本案露台为专有部分的组成部分，原审法院认定露台属于共有部分，认定事实有误，法律适用不当。l、符合规划，规划设计上有露台。如果规划设计上有楼顶，没有露台，就谈不上露台是专有部分还是共有部分。由上诉人调取的规划部门的规划施工图能够看出，4号楼2单元602室的楼顶正是4号楼2单元702室的露台。2、该露台具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用。露台只能通过4号楼2单元702室才能与外界相通，仅仅由公共通道并不能够到达露台，而且上诉人提供的照片和施工图，明确标明4号楼2单元702室是为了便于露台使用而建的门和窗户，如果是共有部分，不仅没有通行露台的门，连窗户也不应当设计。3、建设单位销售时已经根据规划列入4号楼2单元702室房屋买卖合同中。露台系附属物，不能单独买卖，只能赠与顶楼业主。根据上诉人与开发商签订的4号楼2单元702室房屋买卖合同，可以看出建设单位已经根据规划将露台列入此份买卖合同条款当中；在附件一房屋平面图上明示存在房屋和露台；附件二中规定的公共部位不包括露台。三、上诉人搭建该建筑是出于合理需要，并没有实施妨碍物业管理的行为，更�有侵害小区居民利益。被上诉人称上诉人搭建该建筑，导致其他业主和物业公司无法达到楼顶，认为上诉人侵害其他业主权益是错误的。恰恰相反，上诉人是在征得4号楼2单元全体业主同意的情况下，才在露台上搭建建筑物，并没有侵害他们的权益，被上诉人所述完全没有任何法律和事实依据。综上所述，请求贵院依法判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人盐山县安泰物业服务有限公司辩称：一、上诉人在602室楼顶建造钢结构房屋的行为违反物业服务合同、管理规约的约定或法律、法规。1、上诉人在楼顶建造钢结构房屋的行为违反了《前期物业合同》、《港城花园小区管理规约》。《前期物业合同》中约定，业主应当遵循国家法律、法规、规章或《管理规约》规定的其他权利义务。《港城花园小区管理规约》第三条（一）中约定业主不得改变公用部分、共同设备；不得利用公用部位搭建建筑物、构筑物、第三条、第（二）项中约定业主不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外观（含外墙、外窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）设计用途、功能和布局。显然被告建造钢结构房屋严重违反了规约。2、被告在楼顶建造钢结构房屋的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》等法律规定。《规划法》该法第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、道路、管线及其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划管理部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《建筑法》第七条建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。显然被告在没有规划许可证、建设施工许可证等审批手续情况下在楼顶建造一层钢结构房屋是违法的。3、证实上诉人违法搭建钢结构房屋的行为因盐山县港城房地产开发有限公司违反了《城乡规划法》第43条、64条，受到相关行政处罚。《盐山县住房和城乡建设局责令改正违法行为通知书》及《说明》进一步说明上诉人的行为是违法行为。但上诉人并不是该《通知书》的行政相对人，无权提出异议。该《通知书》及《说明》合法有效。二、602室楼顶属于共有部分。602室楼顶上有通风管道排风口、防雷、防火等设施，该部分并未列入买卖合同中，所以该楼顶应当是全体业主共有部分。三、上诉人违法搭建房屋的行为并非合理使用，严重侵害了其他业主的权利。上诉人搭建房屋破坏了整栋楼的通风、避雷等设施，被上诉人建房后对原有设施的修复并不能达到原有标准，给整栋楼都带来了�全隐患。并非合理使用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第四条：业主违反物业服务合同或法律、法规、管理规约，事实妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应民事责任的，人民法院应予以支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
二审经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，上诉人在港城花园小区购买房屋并在该小区602室楼顶即702室露台搭建封闭式钢结构固体建筑，并将原来的通风口和防雷设�进行了重新设计的事实双方均无异议。上诉人主张该建筑为专有部分，不属于共有部分，上诉人在自己专有部分中搭建封闭式钢结构固体建筑属于合理使用，所以不同意拆除。根据上诉人与被上诉人双方签订的港城花园小区管理规约、港城花园小区物业服务协议书及装饰装修管理协议书中规定的内容，小区内露台属于共用部位，不能搭建固定建筑，且盐山县住建局下发的通知及说明亦认定上诉人在602室楼顶占用公共空间擅自搭建建筑物，上诉人的行为属于违规搭建。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：业主违反物业服务合同或法律、法规、管理规约，事实妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案上诉人在港城花园小区602室楼顶即702室露台搭建封闭式钢结构固体建筑，并将原来业主共用的通风口及防雷设施进行了改建，其行为违反了港城花园小区的管理规约，妨碍了被上诉人的服务与管理。上诉人在不妨碍其他业主在该区域使用的情况下可以无偿共同使用该部分空间，而不能搭建封闭式钢结构固定建筑。上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人苏锋、张娟承担。
本判决为终审判决。
审判长 位海珍
审判员 于长江
审判员 王济长
二〇一六年九月十二日
书记员 苏志越