重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第07062号
上诉人（原审被告）重庆力诺房地产经纪有限公司。
法定代表人陆璐，董事长。
委托代理人丁权，该公司职工。
被上诉人（原审原告）雷应红。
上诉人重庆力诺房地产经纪有限公司（以下简称力诺公司）与被上诉人雷应红房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年9月21日作出（2015）江法民初字第08715号民事判决，上诉人力诺公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年12月28日进行了询问，上诉人力诺公司的委托代理人丁权、被上诉人雷应红参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2014年9月17日，原、被告签订《存房业务合同》，合同约定原告将其名下位于重庆市江北区大石坝九村绿地新都会2-2-2号房屋存入被告名下的“房屋理财中心”，房屋建筑面积76平方米，被告方经办人处由“丁权”签字确认。租期2年，自2014年9月18日至2016年9月17日。租金1900元/月，签订合同第45天支付第一季度45天房租，第二季度提前5天收取房租，以此类推。原告收取被告房屋保证金1900元，如存房合同期满无欠款，并且房屋设施及家具家电无损坏，原告应将保证金退还被告。合同签订时，原告应向被告出具水、电、燃气、电话、有限电视、物业管理等相关费用的结算清单或证明，填写《物业使用状况表》，业主对室内物品数量与使用状况进行确认，并将钥匙、相关费用等交予被告。原告提供光大银行银联卡用于收取房屋租金，账号为62×××84，户名廖玉群。合同第八条约定，原告房屋存入被告名下“房屋理财中心”，原告于签订合同时提供免租期每年45天，无论房屋出租与否，被告保证在第45天（即2014年11月3日）起将该房屋租金按季划入原告账户；若被告到期未按合同约定时间将租金划入原告账户，则每逾期一天按月租金的5‰补交滞纳金，逾期达15天时，原告有权收回房屋，视被告违约处理，被告须赔偿一个月租金给原告（如遇国家法定节假日可以顺延，但顺延时间不得超过7天）。因原告认为合同打印部分约定的一个月租金作为违约金过低，双方协商后遂在合同尾部以手写条款方式补充约定，如原、被告双方违约各赔偿房租3个月。同日，原、被告签订《存房委托租赁协议》，约定原告将其名下拥有产权或处置权的涉案房屋委托被告名下“房屋理财中心”全权代理租赁管理业务。委托期限自2014年9月18日至2016年9月17日。原告同意给予被告每年45天免租期，并委托被告处理房屋相关出租事项，包括代办租赁登记手续、代收代付租金、水、电、气等费用、代办完成租客入住/搬迁/退租交接手续；代业主查验清理退租房屋、代业主维修家具家电、居室保洁等。
2014年11月6日，被告向原告指定账户支付第一季度租金2850元；2014年12月29日支付5559元，系第二季度租金加上逾期支付滞纳金100多元，扣除被告接房之前产生的未结清的电费后对应的金额；2015年4月11日支付第三季度租金5700元；2015年7月6日支付第四季度租金5700元。
因被告未按时支付第二季度及此后的租金，原告于2015年7月6日将本案诉至一审法院。
庭审中，原告举示手机短信记录，证明其曾向被告催收租金及滞纳金。短信收件人为丁权，内容显示被告告知原告公司财务及租客电话，及原告向被告发送合同载明的租金收款账户、户名等事项。被告对此证据真实性无异议，但认为与本案无关联性。
原告雷应红诉称，2014年9月18日，原、被告签订《存房业务合同》、《存房委托租赁协议》，约定原告将其位于重庆市江北区大石坝绿地新都会2-2-2号房屋租赁给被告。房租每月1900元，按季度提前5天支付，但被告只有第一季度按时支付其租金。之后的租金均存在逾期，且被告现只按约支付了二季度房租逾期的滞纳金约200元。《存房业务合同》手写条款特别约定：如甲乙双方违约，各赔偿房租3个月。该约定是对赔偿一个月的租金的特别约定，是公平的，对双方都有约束力。《存房业务合同》、《存房委托租赁协议》是同时签的，其实是一个合同。因被告屡次迟延支付租金亦未按时支付滞纳金，且服务态度不好，请求：（一）判令被告支付违约金5700元；（二）判令解除与被告签订的《存房业务合同》、《存房委托租赁协议》，并要求被告完好归还租赁房屋；（三）本案诉讼费由被告承担。
被告力诺公司辩称，我方并没有违约，《存房业务合同》第八条约定了双方的违约责任，我方已经按时交纳了房屋租金。《存房业务合同》第五条约定了交房前的水电气费应结清，但是原告没有结清。即算我方逾期支付租金超过15天，但是原告没有行使收房的权利，相当于原告放弃了这项权利。现在合同还未到期，客户还住在涉案房屋里，要2015年9月25日到期，因此不同意解除合同。《存房业务合同》、《存房委托租赁协议》是同时签的，如果法院判决解除原告与我方的合同关系，我同意两份合同一起解除。《存房业务合同》手写条款约定赔偿3个月房租是原告认为一个月租金的违约金太少而特别要求写的，但是，我方现认为合同约定赔偿3个月租金的违约金过高，请求法院予以调减。
一审法院认为，原、被告签署的《存房业务合同》、《存房委托租赁协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应当依照合同全面履行各自的合同义务。《存房业务合同》、《存房委托租赁协议》系原、被告同时签署，主要系对房屋租金、租期、免租期等事由的约定，实质共同构成允许被告转租的房屋租赁关系；《存房业务合同》、《存房委托租赁协议》二者具有依附性，被告亦表示若法院判决《存房业务合同》解除，则同意《存房委托租赁协议》一并解除。依据《存房业务合同》，被告应当按季提前5日支付租金，也即被告应于2014年12月13日前支付第二季度（2014年12月18日至2015年3月17日期间）租金，实际支付于2014年12月29日；2015年3月13日支付第三季度（2015年3月18日至2015年6月17日期间）租金，实际支付于2015年4月11日；2015年6月13日支付第四季度（2015年6月18日至2015年9月17日期间）租金，实际支付于2015年7月6日。被告逾期支付租金情况具体为：第二季度逾期16天，第三季度逾期29天，第四季度逾期23天。证据显示，在原告已善意提醒付款情况下，被告仍多次逾期支付租金逾15日，原告依约享有解除权。对于原告要求解除与被告签订的《存房业务合同》、《存房委托租赁协议》的诉讼请求，予以支持。
关于违约金，被告未在合同约定的时间及时支付租金导致合同解除，应当依约承担违约责任。被告认为合同约定的违约金标准过高请求法院调减，对此评析如下：
《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。该院认为，违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案原告为自然人，被告系专门从事市场经营的企业法人，本案涉讼房屋租赁合同盈利性目的明确。原告在合同中列明收款信息，被告无需原告协助即可履行付款义务，双方合同明确约定了付期期限，并特别约定了以3个月租金作为违约金计算标准。被告作为市场经营主体，理应诚信履行合同，现被告违反合同约定，逾期支付租金，导致合同解除。综合考虑本案合同性质，原、被告履约能力，合同解除后原告寻求替代交易的难易程度等，该院认为双方约定违约金并不过高，故对被告以违约金过高要求调减的请求不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、解除原告雷应红与被告重庆力诺房地产经纪有限公司于2014年9月17日签订的《存房业务合同》、《存房委托租赁协议》，被告重庆力诺房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将重庆市江北区大石坝九村绿地新都会2-2-2号房屋完好归还原告雷应红；二、本判决生效之日起十日内，被告重庆力诺房地产经纪有限公司向原告雷应红支付违约金5700元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告重庆力诺房地产经纪有限公司负担。
宣判后，力诺公司不服一审判决，向本院上诉，上诉称：1、租赁期间，物业设施自然损坏，雷应红未履行修缮义务，我公司只能自己维修，产生费用3000余元；2、雷应红未结清出租之前的相关费用，导致停水、停电，给我公司造成很大损失；3、房屋产权人不只是雷应红，其出租未提供委托手续，未保证出租行为的合法性。雷应红存在上述违约行为，故我公司行使同时履行抗辩权，有权拒绝支付租金。请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人雷应红答辩称：另一位房屋共同权利人廖玉群系我妻子，我出租房屋合法；双方在租赁房屋时对水电数量进行了核对，均已明知承租之前欠电费，并确定在支付租金时扣除。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，雷应红与力诺公司签订的《存房业务合同》、《存房委托租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。力诺公司未按照合同约定期限支付租金，应当承担违约责任，雷应红诉请解除合同、返还房屋、支付违约金，均符合法律规定和合同约定，应予支持。力诺公司上诉称雷应红存在违约行为故其行使同时履行抗辩权拒交租金，理由不成立，本院不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人力诺公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人重庆力诺房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二〇一六年一月十二日
书 记 员 梁 麟