山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济商终字第435号
上诉人（原审被告）济南市鲍丰实业总公司，住所地济南市。
法定代表人曲荣青，经理。
委托代理人张元峰，山东昌平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南高新开发区中泰环保技术开发中心，住所地济南市。
法定代表人王京福，总经理。
委托代理人邱莹莹，山东环周律师事务所律师。
原审被告济南市历城区王舍人街道王舍人庄村民委员会，住所地济南市。
法定代表人曲荣青，主任。
委托代理人张元峰，山东昌平律师事务所律师。
上诉人济南市鲍丰实业总公司（以下简称鲍丰公司）因与被上诉人济南市高新开发区中泰环保技术开发中心（以下简称中泰环保中心）、原审被告济南市历城区王舍人镇王舍人庄村民委员会（以下简称王舍人村委会）租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2013）历城商初字第1142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，l998年7月1日，中泰环保中心与鲍丰公司签订租赁经营合同书，约定：鲍丰公司将现有固定资产占用土地面积4129平方米租赁给中泰环保中心经营十年，十年共缴纳租赁费55万元，每年5.5万元，中泰环保中心生产经营中，如添置设备，必须经鲍丰公司同意，如鲍丰公司投资的，归鲍丰公司所有，如中泰环保中心投资的，必须首先与鲍丰公司签订善后处理合同后方可投入，合同有效期十年，从l998年7月1日起至2008年6月30日止。
合同签订后，中泰环保中心与鲍丰公司即依约履行。l998年8月25日，中泰环保中心法定代表人王京福与长清建筑队刘延宝签订建房协议，中泰环保中心将其租赁场所内的铝塑管生产车间建筑工程承包给刘延宝，已建成300平方米，投资l8万元，土建300平方米，投资7.5万元，职工宿舍3间，面积45平方米，投资4.05万元，总计投资29.55万元。
2013年5月，中泰环保中心搬离租赁场所，不再继续租赁。同年6、7月份，鲍丰公司将上述车间、宿舍等建筑物以每年l0万元的价格另行租赁他人使用。
庭审中，中泰环保中心明确其主张的利益损失35.25万元包括交由鲍丰公司的已完工车间、未完工车间及职工宿舍的作价29.55万元与其购置的储料罐作价5．7万元。鲍丰公司对于已完工车间、未完工车间及职工宿舍同意接收，但对中泰环保中心主张的作价数额提出异议，鲍丰公司对于储料罐不同意接收，由中泰环保中心自行拉走，中泰环保中心表示同意。
2014年1月16日，依据中泰环保中心申请，山东众合房地产评估有限公司出具房产司法鉴定估价报告，估价结果为：估价对象为位于王舍人铆焊厂院内的l998年建设的已完工车间（简易结构）、未完工车间（砖结构）及职工宿舍（砖混结构）无证房产，建筑物重置价格为222727元，建筑物折旧额65482元，建筑物于估价基准日2013年12月31日的重置现值为157245元。鲍丰公司提出异议，认为中泰环保中心建设的已完工车间、未完工车间多是借原有院墙加高建成，屋面为石棉瓦，为简易结构建筑物，建成时间为l998年，距今已15年，依据国家房地产估价规范与估价方法的规定，简易结构建筑物使用年限为10年，超出l0年的残值为0，而估价报告采用50年的期限，明显错误。对此，山东众合房地产评估有限公司答复为：经公司实地勘查，该已完工车间、未完工车间结构状况良好，仍可继续使用，故使用年限不应按l0年计算。为此，中泰环保中心支付评估费3000元。
原审法院认为，中泰环保中心与鲍丰公司签订的租赁经营合同书合法有效。中泰环保中心与鲍丰公司于2013年5月终止双方租赁关系后，中泰环保中心将其建设的已完工车间、未完工车间及职工宿舍等建筑物交由鲍丰公司，鲍丰公司亦同意接收，故鲍丰公司应给予中泰环保中心相应的补偿。依据山东众合房地产评估有限公司出具的房产司法鉴定估价报告，鲍丰公司应给予中泰环保中心补偿款157245元，中泰环保中心要求鲍丰公司支付的剩余补偿款l38255元，无事实依据，不予支持。鲍丰公司对估价依据提出异议，认为争议建筑物为简易结构建筑物，使用年限已超出10年，该建筑物残值应为0。评估公司答复该建筑物结构状况良好，仍可继续使用，故使用年限不应按10年计算。鉴于该争议建筑物已经鲍丰公司另行对外租赁并获取了租赁收益，故鲍丰公司提出该建筑物残值为0的异议不能成立。鲍丰公司辩称，中泰环保中心未经其同意私自建设且未办理建筑手续，无权要求赔偿。鉴于中泰环保中心建成争议建筑物进行使用的时间已达15年以上，双方终止租赁关系后，鲍丰公司同意接收并另行租赁获取了收益，故鲍丰公司上述辩称理由不能成立，不予采信。鲍丰公司不同意接收储料罐，中泰环保中心同意将储料罐从原租赁场所内自行拉走，故中泰环保中心要求鲍丰公司补偿储料罐价款5.7万元的诉讼请求，不予支持。中泰环保中心要求鲍丰公司交付已交租金68.9万元的租赁服务业普通发票，因双方未对此在租赁经营合同中进行约定，中泰环保中心可向有关主管机关另行解决，不予处理。中泰环保中心主张鲍丰公司、王舍人村委会法人人格混同，未提供证据证实，中泰环保中心要求王舍人村委会承担连带责任，无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，原审法院判决：一、限济南市鲍丰实业总公司于判决生效之日起l0日内支付济南高新开发区中泰环保技术开发中心补偿款l57245元。二、驳回济南高新开发区中泰环保技术开发中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6588元，分别由济南高新开发区中泰环保技术开发中心负担3649元，济南市鲍丰实业总公司负担2939元。评估费3000元，由济南高新开发区中泰环保技术开发中心与济南市鲍丰实业总公司各负担l500元。
上诉人鲍丰公司不服原审判决上诉称，1、中泰环保中心租赁我公司后，未经我公司同意自行建设了四间宿舍及车间。根据最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第l3条，承租人未经出租人同意装饰、装修或扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求恢复原状或赔偿损失的人民法院予以支持，由此可见中泰环保中心要求我公司支付房屋补偿款没有法律依据。中泰环保中心所建宿舍及车间没有合法建筑手续，系违章建筑，对于违章建筑人民法院不应予支持中泰环保中心的需求。2、中泰环保中心所建宿舍及车间，多是借用我公司原有的院墙添加而成，车间系简易结构，根据房地产估价规范（GB／T50291—1999）。简易结构房屋经济耐用年限为l0年，中泰环保中心所建车间到现在为止已经15年，残值早已为零，山东众合房地产评估有限公司出具报告建筑物折旧适用50年耐用年限计算错误明显，因此该报告不具备法律效力，原审判决适用错误。3、原审判决认定我公司同意接受争议建筑物已另行租赁并获取了收益，我公司就应当支付中泰环保中心补偿没有法律依据，中泰环保中心在租赁期满后又持续使用至2013年5月份，拖欠租赁费未交，没有办理经济交接，自行离去，中泰环保中心的车间破烂不堪己无法使用，我公司又将此院落租赁后，由新的承租人进行了装修装饰，我公司的收益决不是来源自中泰环保中心的宿舍及车间，我公司的院落中还有其他房屋及设施，我公司并未在中泰环保中心宿舍、车间上有多大收益，因此原审判决如此认定没有事实及法律依据，不能成立。故请求法院判令撤销原审判决，驳回中泰环保中心的诉讼请求。
被上诉人中泰环保中心辩称，1、本案中，我公司建设车间和职工宿舍的行为已经过鲍丰公司的同意，我公司有权利向鲍丰公司主张补偿款。我公司有证据证明建设车间和职工宿舍的行为已经过鲍丰公司同意。证人张金柱（系王舍人庄村支书）明确表示，我公司所进行的上述行为，均与鲍丰公司协商过，且已得到明确同意。而且，我公司建设车间和职工宿舍完全是为了履行与鲍丰公司之间的租赁合同。根据我公司与鲍丰公司签订的租赁合同第五部分，我公司投资建设车间、职工宿舍的行为均是为了履行合同义务，应视为鲍丰公司已同意。2、鲍丰公司认为涉案建筑系违章建筑，不应予以补偿，该主张没有事实与法律依据。首先，根据我国《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”这明确了建筑物权只有违反了建筑时的法律规定，才能确定为违章建筑。2008年《城乡规划法》前，农村房屋建设根本不需要经过规定部门审批，只要村委同意就可以，所以不能简单认定我公司建筑的车间和职工宿舍是违章建筑。即便涉案建筑被认定为违章建筑，但在被拆除前，基于占有的事实，我公司对建筑物也享有使用权，且其构建房屋的建筑材料也是合法的，应受保护。事实上，我公司建筑的车间和职工宿舍到目前仍被鲍丰公司对外出租，赚取收益。3、山东众合房地产评估有限公司出具的众合评（咨）字（2014）第008号房产司法鉴定估价报告，是对于建筑物的客观状况予以确认，该鉴定报告具有法律效力。4、鲍丰公司已经接收了我公司建设的车间和职工宿舍，并以每年十万元的价格另行租赁给他人使用。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，原审判决应予维持。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，中泰开发中心和鲍丰公司签订租赁合同，真实有效，中泰开发中心租赁鲍丰公司的固定资产，双方形成租赁关系。鲍丰公司主张中泰开发中心在租赁的院落内建造宿舍及车间系违法建筑，但建造的宿舍及车间是否属于违法建筑不属于民法调整的范畴，鲍丰公司可到相关的主管部门另行解决。但鲍丰公司对中泰开发中心建造宿舍及车间并未提出异议，合同到期后并未拆除，并继续使用，应对建造的宿舍和车间予以相应的补偿。根据山东众合房地产评估有限公司的鉴定评估报告，除已完工的车间为简易结构外，未完工的车间为砖结构，职工宿舍为砖混结构，均采用了50年的使用期限。鲍丰公司主张建造的宿舍及车间系简易结构使用年限应为10年，现因超过10年残值应为0。山东众合房地产评估有限公司对此答复因建筑结构状况良好，仍可继续使用，故使用年限不应按照10年计算。鲍丰公司虽不认可鉴定结论，但未提供足以推翻鉴定结论的证据；且建筑中并非单一简易结构，还存在砖、砖混结构；另外，在中泰开发中心与鲍丰公司租赁关系终结后，鲍丰公司并未拆除，而是继续使用另租他人，故本院对鲍丰公司的上诉主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6588元，由上诉人济南市鲍丰实业总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘培森
代理审判员 栾钧霞
代理审判员 王鹏飞
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 马冬艳