贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）遵市法民终字第2335号
上诉人（一审原告）刘万全，男，1970年9月5日出生，汉族，贵州省湄潭县人。
委托代理人雷海波，贵州正气律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（一审被告）湄潭县万通置业投资有限公司，住所地：湄潭县湄江镇可桢路建设银行五楼。
法定代表人匡冬初，公司董事长。
委托代理人王澍泽，贵州上善律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托代理人叶家勇，贵州上善律师事务所律师。代理权限：一般代理。
一审第三人刘世松，男，1994年5月29日出生，汉族，贵州省湄潭县人。
上诉人刘万全因与被上诉人湄潭县万通置业投资有限公司（以下简称“万通公司”）、一审第三人刘世松房屋买卖合同纠纷一案，不服湄潭县人民法院（2015）湄民初字第1220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘万全及其委托代理人雷海波，被上诉人万通公司的委托代理人王澍泽、叶家勇均到庭接受询问。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告系具有房地产开发建设项目的企业法人，2012年10月取得了位于湄潭县湄江镇老城区湄江河东岸“新建电影院体育馆城市棚区改造项目”。2013年5月27日，原、被告双方订立《商品房认购协议书》，约定：被告将前述开发建设的万象步行街楼盘第2层60号商业用房出售给原告，建筑面积约51.43㎡，单价为16000元／㎡，房屋总价款为822844元，在享受优惠价后，包括税费等，原告应支付被告房屋价款815242元，原告于2013年6月10日给付了被告全部房屋价款。2013年7月14日，第三人刘世松（原告之子）与被告签订了《商品房买卖合同》，双方在合同中约定的房号、建筑面积、房屋价款与前述原、被告签订的《商品房认购协议书》相同。2015年4月30日，原告将该案争议房屋委托湄潭县万象商业运营管理有限公司出租，约定出租时间为2015年5月1日至2016年4月30日，租金49373元，原告出具了领条，在审理中，双方确认被告未收到该房屋租金。现该争议房屋被告未办理产权证书给原告及第三人。
另查明，第三人刘世松系原告之子，在校学生，现与原告共同生活居住，原告认可《商品房买卖合同》系第三人刘世松所签。
刘万全在一审中诉称，2013年5月27日，原、被告订立《商品房认购协议书》，约定原告购买被告开发建设的位于湄潭县茶乡南路万象步行街楼盘2栋60号商业用房，双方同时就房屋价款、房屋面积、价款支付方式等作出了约定，协议订立后，原告于2013年6月10日将购房款及代收税费共计815242元全部支付给被告。后被告一直未与原告签订正式的房屋买卖合同，也未交付房屋给原告，更未办理房屋权属证书给原告。原告多次催促被告办理房屋权属证书，被告均以各种理由推诿，致使原告无法实现合同目的。现特诉至法院，要求判令：1、依法解除原、被告订立的《商品房认购协议书》；2、被告返还购房款815242元，并赔偿从2013年6月10日起至清偿之日止的利息（按中国建设银行逾期贷款利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。
万通公司在一审中辩称，双方签订商品房认购协议书属实，协议书签订后，原告以其子的名义与被告订立了正式的商品房买卖合同，原告与刘世松系父子关系且共同居住，签订合同时原告本人也在场，虽然在变更买受人的过程中，公司存在部分瑕疵，但并不能导致商品房买卖合同无效。原告在签订合同并支付全部购房款后，被告也于2014年将原告所购房屋交付给了原告，原告还将其所购房屋与湄潭县万象营运商业管理有限公司订立委托租赁协议，委托万象商业营运有限公司对所购房屋对外出租。原告的诉请不成立，应予驳回。
第三人刘世松没有提出述称意见。
一审法院认为，原告与被告订立的《商品房认购协议书》、第三人与被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其合同未违反国家法律的禁止性规定，合同合法有效。原、被告在订立《商品房认购协议书》后，原告作为买受人已向被告支付了房屋价款，被告已将房屋交付原告，原告已取得了实际的占有、使用、处分权，并将房屋出租，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，可以认定原、被告之间的商品房买卖合同已经生效，并履行了主要合同内容。同时，本案第三人与原告系父子关系，又是同住成年家属，依靠原告生活，具有完全民事行为能力，根据现行父母亲买房由其子女登记房屋产权已成为现代婚姻家庭生活的习惯，第三人与被告订立的《商品房买卖合同》，从法律形式上该争议房屋是买受人发生了转移，但从客观上，原告和第三人对订立合同的行为构成家事代理，且《商品房认购协议书》所购买的房屋和《商品房买卖合同》所购买的房屋系同一房屋，即使第三人与原告不构成家事代理，不管该房屋产权登记给谁，均不影响《商品房买卖合同》的效力。至于被告未给原告办理房屋产权证书构成违约的问题，因原告在诉讼中主张的是解除《商品房认购协议书》，同时主张被告违反该《商品房认购协议书》约定承担违约责任，对于双方因违反《商品房买卖合同》的违约责任，法院不能越俎代庖予以审理，应尊重当事人的选择。综上，原告主张被告在签订《商品房认购协议书》后未订立《商品房买卖合同》，从而要求解除《商品房认购协议书》、退回购房款及赔偿损失的主张依法不能成立，不予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：驳回原告刘万全的诉讼请求。案件受理费11952元，依法减半收取5976元，由原告刘万全负担。
上诉人刘万全上诉称：1、我与万通公司签的《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。万通公司没有将房屋交付与我。一审认定我委托湄潭县万象商业运营管理有限公司出租没有事实依据。2、一审认定第三人与万通公司签订的《商品房买卖合同》的行为与我之间构成家事代理错误。该合同对我不产生效力。我交付了全部房款，万通公司没有在约定的期限内办理房屋产权转移登记手续。我有权解除合同并要求赔偿损失。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人万通公司答辩称：刘万全与刘世松是父子关系，刘世松目前在上大学，不可能有上百万元的资金。房款是刘万全的钱，房屋已经交付。刘万全还与案外人进行了租金结算。合同签订已超过两年时间，刘万全无权解除合同。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
本院经审理查明事实与一审一致。另查明，刘世松与万通公司签订的《商品房买卖合同》中载明联系电话号码为1359526****，该电话号码系刘万全使用电话号码。
上述事实有双方当事人陈述、《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》、租金清算单、领条等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，刘万全与万通公司签订《商品房认购协议书》所认购的房屋为万象步行街楼盘第2层60号商业用房，编号为2F-060号。刘世松与万通公司签订的《商品房买卖合同》所购买的房屋与《商品房认购协议书》载明的认购房屋系同一商业用房。且在刘世松签订的《商品房买卖合同》中留下的联系电话为刘万全的联系电话。此后，刘万全又作为业主签名确认将涉案商业用房2F-060号出租与湄潭县万象商业运营公司管理有限公司，并出具了领条。加之刘世松系刘万全之子，签订合同时虽已年满19岁，但却系在校学生，目前仍处于需要刘万全承担生活费用的期间。由此说明，刘万全通过自己的事实行为已将签订《商品房认购协议书》的权利义务概括转让给自己的儿子刘世松享有，并代表刘世松对涉案房屋进行了接收、出租处置。因此，刘万全已经不再是《商品房认购协议书》的权利人，无权以自己的名义请求解除《商品房认购协议书》和返还房款。综上所述，刘万全的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11952元，由上诉人刘万全负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李露露
审 判 员 任建毅
代理审判员 贺灿灿
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 杨恩高