宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁01民终1753号上诉人（原审被告、反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人苟胜利，该公司总经理。委托代理人张小军，宁夏正义达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）申明成，男，1981年3月8日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被上诉人（原审原告、反诉被告）韩冰，女，1983年10月12日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。共同委托代理人谢生虎，宁夏言成律师事务所律师。共同委托代理人陈莉，宁夏言成律师事务所律师。原审被告中国银行股份有限公司银川市新城支行，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区。法定代表人史慧茹，该行行长。委托代理人甄爱红，女，该行个人金融部副主任，住宁夏回族自治区银川市西夏区。上诉人宁夏鸿天房置业有限公司（以下简称鸿天房公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初2994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2014年10月28日，原告申明成、韩冰与被告鸿天房公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：原告申明成、韩冰购买被告鸿天房公司开发建设的位于银川市兴庆区房屋；建筑面积91.83平方米，其中套内建筑面积72.99平方米，分摊共有建筑面积18.84平方米；按照建筑面积计算，该房屋单价为5193元/平方米，合同总价款为476873元；付款方式为商业按揭贷款的方式支付，并于2014年10月12日前支付首付款196873元，余款280000元申请贷款支付；除不可抗力外，买受人逾期付款超过90日，出卖人不要求解除合同的，买受人按日向出卖人承担逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该房屋；除不可抗力外，出卖人逾期交房超过90日内，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照年利率7%计算给付利息。同时按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。同日，原告申明成、韩冰与被告鸿天房公司签订《补充协议》一份，其第三条第一项约定，买受人应在签订合同后7日内与贷款银行签订抵押贷款合同或取得银行同意贷款的批准文件，若由于买受人原因，未在买卖合同签署后7日内办理完毕贷款手续，视为买受人逾期付款，应按合同约定承担逾期付款的违约责任；协议还约定无论何种原因导致买卖合同解除的，买受人应在合同达到解除条件且出卖人书面通知后的5个工作日之内配合出卖人到有关政府部门办理取消合同备案的手续，未办理取消合同备案、抵押登记手续前，出卖人不退还房款。房屋买卖合同签订前，原告申明成、韩冰于2014年10月23日向被告鸿天房公司交纳涉案房屋首付款196873元。2014年10月28日，原告申明成、韩冰向被告鸿天房公司交纳预告登记费160元，被告鸿天房公司向原告申明成、韩冰出具加盖“鸿天房天都16区销售中心财务专用章”的收据一份。原告为了购买涉案房屋，参加了宁夏凤凰德福投资管理有限公司与被告鸿天房公司联合促销购房的优惠活动。2015年1月1日，原告申明成、韩冰填写《“天都十六区”购房优惠申请确认函》一份，确认享受“交13000元享1600元/㎡优惠”，该《确认函》备注内容为，1、经中国房产超市网经办人确认可享受天都十六区独家专属优惠，“购房优惠确认函”中对应费用不包含在合同总价款中……4、房产超市网会员卡退卡事宜，由各种原因造成的最终未购买成功的，售卡方无条件退还给购房者！在售卡方接受客户退卡请求后7个工作日退款完毕。该《确认函》经原告及“置业顾问”、“房产超市网”相关经办人员签字确认，并加盖“天都十六区项目部”印章。同日，原告向宁夏凤凰德福投资管理有限公司在天都十六区项目部处交纳电商服务费13000元。《银川市商品房买卖合同》签订后，原告申明成、被告鸿天房公司与被告中国银行股份有限公司银川市新城支行（以下简称中行新城支行）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，约定，原告申明成为借款人，被告中行新城支行为贷款人，被告鸿天房公司为保证人，房屋地址位于银川市兴庆区，购房总价款为476873元，贷款金额为280000元，贷款期限为20年/240个月，贷款偿还方式为按月等额本金还款。该合同未签署日期。自2015年2月15日至2016年5月12日，原告共向被告中行新城支行偿还贷款本金17427.45元及利息19270.74元，尚欠被告中行新城支行银行贷款本金262572.55元及利息未付。因被告鸿天房公司逾期交房，双方为此产生争议，故原、被告均诉至法院。原告申明成、韩冰请求依法判令：一、解除原告与被告鸿天房公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；二、被告鸿天房公司返还原告购房款196873元、违约金4768.73元、利息20671.67元（2014年10月24日至2016年4月24日,196873元×7%÷12×18=20671.67元）及自2016年4月25日至被告返还之日止的利息；三、被告鸿天房公司赔偿原告向被告中行新城支行交纳的购房按揭贷款本金17427.45元，利息19895.3元（2015年2月至2016年4月）及2016年5月至被告中行新城支行解除合同之期间实际支付的贷款本金及利息；四、被告鸿天房公司返还电商服务费13000元及利息996元（2015年1月1日至2016年4月12日,13000元×0.6%÷360天×460天=996元）、预告登记费160元；五、解除原告与被告中行新城支行签订的贷款合同；六、被告鸿天房公司向被告中行新城支行退还自贷款合同解除之日起的剩余贷款本金及利息；七、本案诉讼费由被告承担。反诉原告鸿天房公司请求依法判令：一、反诉被告支付反诉原告逾期违约金2604元（自2014年11月5日以280000为基数按照日万分之一的标准计算至2015年2月6日）；二、本案诉讼费由反诉被告承担。本院认为，原告与被告鸿天房公司签订的《银川市房屋买卖合同》以及原告与被告中行新城支行、鸿天房公司签订的《个人一手住房贷款合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。根据合同约定，被告鸿天房公司应当于2015年10月30日前向原告交付该房屋，逾期超过90日，原告有权解除合同，现被告鸿天房公司已经逾期交房，且至今亦未能履行交房义务，已经构成违约，原告据此行使合同解除权，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与被告中行新城支行、鸿天房公司签订的《个人一手住房贷款合同》，亦应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，被告鸿天房公司应按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失。现原告要求被告鸿天房公司返还已付购房首付款196873元、预告登记费160元及其已向被告中行新城支行所还贷款本金17427.45元及利息19270.74元以及自2016年5月13日起至判决生效之日止原告实际向被告中行新城支行偿还的贷款本息，并要求按照合同约定支付违约金4768.73元（476873元×1%）、赔偿首付款利息20671.67元（196873元×7%÷12个月×18个月）及按照年利率7%的标准主张后续利息的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求被告鸿天房公司向被告中行新城支行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，应予支持。被告鸿天房公司清偿剩余贷款本息等债务后，被告中行新城支行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。关于被告鸿天房公司抗辩原告未办理撤销合同备案登记手续的问题，现合同已被依法解除，故合同解除后，原告应当及时协助被告鸿天房公司办理撤销备案登记。关于原告要求被告鸿天房公司支付其参加宁夏凤凰德福投资管理有限公司与被告鸿天房公司联合促销购房的优惠活动并交纳服务费13000元及利息996元的问题，因该款项系原告向宁夏凤凰德福投资管理有限公司交纳，且被告鸿天房公司不同意该款项由其返还。合同约定该退还事宜应在合同解除后进行，故原告交纳的服务费13000元及利息损失应当向售卡方即宁夏凤凰德福投资管理有限公司另行主张权利。关于反诉原告鸿天房公司主张反诉被告申明成、韩冰未在买卖合同签署后7日内办理完毕贷款手续应当按日向其承担应付款万分之一违约金的诉讼请求，因原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》未签署日期，对双方签订贷款合同的时间无法确认，涉案贷款借款借据单反映反诉被告签署的时间为2015年2月6日，故法院认定反诉被告支付房款存在违约，故反诉原告要求反诉被告、承担逾期付款违约金2604元（自2014年11月5日至2015年2月6日，按照贷款本金280000元的日万分之一计算）的诉讼请求法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）申明成、韩冰与被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司就位于银川市兴庆区南熏街北侧、红花渠东侧天都十六区3号商住楼1单元2502室房屋的《银川市商品房买卖合同（预售）》；二、解除原告（反诉被告）申明成、韩冰与被告中国银行股份有限公司银川市新城支行、被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》；三、被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司于判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）申明成、韩冰返还购房首付款196873元、预告登记费160元并向原告（反诉被告）申明成、韩冰支付违约金4768.73元，赔偿购房首付款前期利息20671.67元以及自2016年4月25日至本判决确定的付款之日止的利息（按照年利率7%计算）；四、被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司于判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）申明成、韩冰赔偿及自2015年2月15日起至判决生效之日止原告（反诉被告）申明成、韩冰已向被告中国银行股份有限公司银川市新城支行归还的贷款本金17427.45元及前期利息19270.74元以及自2016年5月13日起至本判决生效之日止原告（反诉被告）申明成、韩冰已向被告中国银行股份有限公司银川市新城支行实际归还的贷款本金及利息（以被告中国银行股份有限公司银川市新城支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司于判决生效之日起七日内向被告中国银行股份有限公司银川市新城支行偿还原告（反诉被告）申明成、韩冰自判决生效之日起就《个人一手住房贷款合同》剩余的贷款，自被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司清偿上述贷款之日起七日内，被告中国银行股份有限公司银川市新城支行办理位于银川市兴庆区、房屋抵押登记的解除手续；六、反诉被告申明成、韩冰支付反诉原告宁夏鸿天房置业有限公司逾期付款违约金2604元；七、驳回原告申明成、韩冰的其他诉讼请求。如果被告宁夏鸿天房置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向债权人支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2853元，由被告宁夏鸿天房置业有限公司负担。宣判后，鸿天房公司不服，向本院提起上诉称，因被上诉人未按照合同约定支付逾期付款违约金，故上诉人不应承担违约责任，一审法院判决上诉人承担违约金及利息错误；一审法院无视合同解除后被上诉人应当先撤销合同备案，抵押权预告登记等手续的约定，错误的判决上诉人直接向被上诉人退还房款；上诉人没有义务向银行偿还贷款，一审法院适用法律错误；商品房预告登记费应由被上诉人承担，一审法院判决错误。被上诉人申明成、韩冰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实同一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人申明成、韩冰与上诉人鸿天房公司签订的《银川市房屋买卖合同》以及被上诉人与原审被告中行新城支行，上诉人签订的《个人一手住房贷款合同》系当事人真实意思的表示，合法有效，各方当事人均应当按照约定履行各自的义务。现上诉人已经逾期交房，且至今亦未能履行交房义务，已经构成违约，被上诉人据此行使合同解除权，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此一审法院作出解除合同，返还购房首付款，各自承担相应责任及违约金的判决并无不当。上诉人上诉称，一审判决解除合同后，由上诉人向被上诉人直接退还房款，支付利息，并承担相应责任错误的上诉理由不能成立。其上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2853元，由上诉人宁夏鸿天房置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 斐审 判 员 彭 云代理审判员 宁 丽二〇一六年十一月十四日书 记 员 陈甜甜附相关法律条文：《中国人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。