湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终221号
上诉人（原审原告）:襄阳市襄地物业服务有限公司。
法定代表人：杨树庆，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵印，湖北东升律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万洁瑶，湖北东升律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:襄阳高新技术产业开发区地矿
金星幼儿园。
法定代表人：王瑛，该幼儿园园长。
委托诉讼代理人：王军，湖北长久律师事务所律师。
上诉人襄阳市襄地物业服务有限公司（以下简称襄地物业公司）与上诉人襄阳高新技术产业开发区地矿金星幼儿园(以下简称地矿金星幼儿园)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服襄阳高新技术产业开发区人民法院﹝2016﹞鄂06**民初2228号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人襄地物业公司委托诉讼代理人赵印、万洁瑶，上诉人地矿金星幼儿园委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
襄地物业公司上诉请求：将原判决第三条改判为“地矿金星幼儿园在本判决生效后15日内在10万元数额内自2016年7月16日起至实际归还之日止按1000元／天支付襄地物业公司房屋租金损失，超过10万元部分，襄地物业公司另行主张”。事实和理由：被上诉人地矿金星幼儿园房屋租金交至2016年7月15日止，自2016年7月16日起非法占用上诉人房屋，上诉人只同意被上诉人在2016年8月15日前返还租赁房屋时不算违约，但被上诉人并没有在2016年8月15日前向上诉人返还所租赁的房屋，而且上诉人并没有同意2016年7月16日至2016午8月15日将自己管理的房屋及场地无偿提供给被上诉人使用。因此应当自2016年7月16日开始计算租金损失。433.3元／天的租金标准是根据2014年的物价水平确定的，2016年的租金标准根本不可能还是433.3元／天。再者，被上诉人地矿金星幼儿园在履行合同过程中不讲诚信，在民事诉讼过程中也不遵循诚实信用原则。若按433.3元／天的标准支持上诉人赔偿损失的诉讼请求，对失去信用的当事人没有惩罚，不利于社会主义核心价值体系建设，对上诉人也不公平。被上诉人千方百计阻扰人民法院及时顺利审结案件，上诉人的损失将远远不止10万元，上诉人将在房屋、场地收回后另外起诉要求被上诉人支付卫生费、水费、房屋占用费等等，因此原审判决以10万元为限没有给上诉人另行起诉的权利于上诉人权利保护不利。
地矿金星幼儿园上诉请求：请求撤销原判，并改判襄地物业公司支付上诉人因扩建产生的相关费用或发回重审。事实与理由：一审判决在认定事实与适用法律方面均存在错误。一、一审认定被上诉人襄地物业公司具有作为原告的主体资格起诉上诉人地矿金星幼儿园归还租赁的房屋错误。上诉人地矿金星幼儿园从2008年以来先是与湖北省鄂西北地质矿产调查所子弟学校签订了《教室及场地租凭合同》、2009年、2010年又与湖北省鄂西北地质矿产调查所长虹片基地管理处签订了《门面房租赁合同》，2014年与被上诉人襄地物业公司签订了《房屋续租赁合同》。尽管上述租赁合同的甲方名称一直在变更，但上诉人地矿金星幼儿园租赁的房屋及场地的产权人却是湖北省鄂西北地质矿产调查所（下称鄂西北地矿所），根据一审庭审中被上诉人襄地物业公司举证，也证实本案诉争的房屋所有权人是鄂西北地矿所。房屋租金的缴纳都是交给了鄂西北地矿所指定的账户，享有租赁合同权利履行合同义务的主体都是鄂西北地矿所，而不是签订租赁合同的挂名出租方。一审根据鄂西北地矿所内部文件即认定被上诉人具有作为原告主体的资格，事实和法律依据不足，属事实认定错误。二、一审对于上诉人地矿金星幼儿园扩建的厨房以及操场、环型跑道、种植的树木草坪不予以补偿的认定错误。上诉人地矿金星幼儿园与被上诉人襄地物业公司签订的《房屋租赁合同》仅对租赁房屋的装饰装修不予补偿作出约定，对扩建部分未作任何约定。上诉人地矿金星幼儿园开始租赁的房屋及场地因达不到办学的条件和环境要求，不断地改扩建，建造了厨房、环型跑道、绿化树木草坪等，一审法院认为上述扩建部分也有约定而不予补偿的评判属事实认定错误。三、一审判决对于上诉人地矿金星幼儿园已经缴纳的履约保证金30000元不予以冲抵租金损失，属事实认定错误。上诉人地矿金星幼儿园在签订《房屋续租赁合同》时向地质矿产所缴纳了30000元保证金，如果双方解除租赁合同关系后该保证金应予以退还或冲抵房屋占用期间的租金，虽然双方在合同约定上诉人地矿金星幼儿园超过30天不退房不予以退还，但该约定因违反相关法律规定应属无效，且不退还房屋是因被上诉人襄地物业公司与上诉人地矿金星幼儿园无法就扩建及装修补偿达成一致意见所致，过错在被上诉人襄地物业公司。一审在已知上诉人地矿金星幼儿园缴纳有此保证金的情况下，不予以要求被上诉人襄地物业公司返还或予以冲抵错误。
襄地物业公司向一审法院起诉请求：1、确认地矿金星幼儿园占用襄地物业公司房屋及场地为非法；2、判令地矿金星幼儿园停止侵害并立即归还襄地物业公司经营的位于高新区长虹北路原地矿子校一楼门房一间、二楼教室两间及办公室一间、三楼整层、四楼教室两间及办公室三间和楼下场地；3、判令地矿金星幼儿园支付因非法占用房屋造成的经济损失约10万元（按1000元/天自2016年7月16日起至实际归还之日止）。
一审法院认定事实：2008年8月，被告地矿金星幼儿园（乙方）与原鄂西北地矿所襄阳基地管理处（甲方）签订《门面房租赁合同》，开始承租原告经营管理的位于高新区长虹北路28号（现中原西路）子校教学楼一至四楼从事幼儿教育。2014年中，经被告申请，襄阳高新技术产业开发区社会事务办公室颁发教民142060460040061号《民办学校办学许可证》，准予被告在高新区中原西路开办幼儿教育。2014年7月2日，原告襄地物业公司与被告又签订《房屋续租赁合同》，该合同概述部分载明：“原合同为一年一签，至2010年起改为不定期合同，2012年6月甲方因工作需要，决定于2013年7月1日前将乙方所租房屋收回，至今由于乙方没有找到新的适合场所，迟迟不能退房，为了顾全大局，支持幼儿教育，经乙方申请，甲方同意给予乙方两年的过渡期”。同时约定：甲方将长虹北路原地矿所子弟学校一楼一间门房、二楼东两间教室和一间办公室、三楼整层、四楼东两间教室和三间办公室出租给乙方，乙方在不破坏主体结构的情况下可适当装修，但任何情况下，甲方不作任何补偿；双方商定延长过渡期两学年，即从2014年7月1日起至2016年7月15日止；甲方代收水电费，乙方及时交纳，超过30日不交纳水电费的，甲方有权终止供水供电；每月租金13000元、履约保证金30000元，乙方于签订合同时交付本月租金及履约保证金，以后每月10日前交纳当月租金，若拖欠租金超过30日，甲方有权解除合同，履约保证金冲抵租金后将房屋收回；合同期满，甲方按期收回房屋，可移动设施由乙方自行拆除，不能移动的由乙方自行处理，甲方不承担任何费用；若乙方在30日内不退还房屋，甲方有权停水停电、不予退还履约保证金，有权采取措施将出租房屋收回处置，损失由乙方承担，并按1000元/天向乙方收取违约金；乙方逐步缩减在校生源，做到有序撤退，2014年秋季以后不得再招收2010年9月之后出生的幼儿，招收新生不得预收超过一年的学费，2014年7月15日开始，每年至少两次向社会公告“招生及2016年7月关闭或搬迁事宜”。上述合同条款及内容，经被告金星幼儿园的负责人王瑛及原告经办人签名并加盖了双方单位公章。合同签订后，被告依合同交纳了履约保证金后继续租用原告的房屋，并按时交纳水电费及房屋租金。2016年5月12日，原告襄地物业公司在租赁合同即将届满前，向被告地矿金星幼儿园下达《关于房屋续租赁合同将于2016年7月15日到期的告知函》；同年7月18日租赁合同届满后，原告又向被告下达《关于房屋续租赁合同已于2016年7月15日到期尽快搬离的告知函》，要求被告在2016年7月28日前交还房屋及场地，被告幼儿园的负责人王瑛均已签收，但均以答辩时所提理由拒绝退还房屋及场地。为此，双方发生纠纷，原告遂诉至本院。
一审法院认为本案争议的焦点是：1、房屋是否系合法建筑物及原告是否有权出租房屋；2、如被告退还房屋，原告是否应该给予合理补偿。针对第一个焦点，原告提交了襄阳高新技术产业开发区经贸局襄高经计基（1997）5号《关于下达湖北省鄂西北地质矿产调查所教学楼基建计划的通知》、原襄阳高新区规划建设环保局（下称原高新规划建设环保局）颁发的襄规管97年第02号《建设工程规划许可代用证》和编号为200306的《建设工程规划许可证》、襄规管2003年第24号《建设工程规划许可代用证》、鄂西北地矿所向原高新规划建设环保局提交的《关于子弟学校教学楼按原设计继续施工的函》、高新公安分局襄公消监验字（2004）第08号《教学楼工程竣工消防验收合格意见》、鄂西北地矿所常务会议于2007年7月16日的《决定》及鄂西北地（2013）4号《关于机构调整的通知》。原告以上述证据证明：其出租给被告使用的教学楼，系经有关机关审批、验收合格的合法建筑物，经鄂西北地矿所常务会议研究决定，划拨给地矿所襄基管理处经营管理，享有除处分权外的占有、使用和收益的权利；2013年2月4日，鄂西北地矿所将地矿所襄基管理处更名为原告襄阳市襄地物业服务有限公司，故认为其出租的房屋系合法建筑，原告对其管理的房屋具有出租权利的主体资格。被告提出襄地物业公司不是租赁房屋及场所的产权人，且在房屋租赁期间，租金都是由襄阳地质工程勘测院收取的，并提交了向该院交纳租金的票据，故原告无权要求被告归还房屋。本院经审查认为，根据鄂西北地矿所鄂西北地（2013）4号《关于机构调整的通知》，原告襄地物业公司系由地矿所襄基管理处更名而来，更名之前，被告与地矿所襄基管理处长期存在房屋租赁合同关系，地矿所襄基管理处虽不是物权所有人，但基于鄂西北地矿所的内部授权文件，已取得对原地矿所子弟学校教学楼享有除处分权外的占有、使用和收益的经营管理权，更名后的襄地物业公司亦自然取得相应的权利；被告自租赁房屋开始，地矿所襄基管理处长期以襄阳地质工程勘测院的账户收取租金，地矿所襄基管理处也没有异议，襄地物业公司承接原地矿所襄基管理处的经营管理权后，继续以交易习惯收取租金，且原告也没有向被告主张拖欠租金的请求，故应当认定原告与襄阳地质工程勘测院之间属于内部结算关系。被告辩称原告不是出租房屋的物权所有人、无权要求其退出房屋的理由，与本案事实及法律规定不符，不予采纳。针对第二个焦点，被告提出其在房屋租赁期间，投入巨额资金对房屋进行装修改造、修建厨房、种植树木并绿化场地，且合同没有对改扩建部分进行约定，并提交了装修后的房屋、种植的树木、绿化的场地及扩建厨房的照片，要求原告依法对上述添附的不动产部分据实予以补偿。原告提出双方自房屋租赁开始，即明确约定了租赁期内如被告对房屋进行装修，不得破坏房屋结构，租赁期满或者原告因故需要收回房屋时，对被告投入的不动产不作价、不补偿的合同条款；对被告使用的场地，不作为出租范围，同意被告可根据办学需要使用，但解除合同时对被告投入的不动产不作价补偿；对被告扩建的厨房，因系非法搭建的建筑物，原告曾进行阻止，城管部门也进行过制止，应由被告无条件拆除，并提交了2010年9月15日、2011年9月2日的两份《门面房租赁合同》及《房屋续租赁合同》，故不同意给予补偿。本院经审查认为，从原告提交的三份合同内容看，双方约定了租赁合同到期后，对被告投入的装修等不动产原告不作价补偿的条款，对不属于租赁范围的场地也进行了专条约定，该合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，现被告要求对房屋装修及场地不动产予以补偿的请求，与合同约定不符，本院不予支持；至于被告扩建的厨房，虽无合同约定，但系未经原告同意的违法建筑物，不受法律保护，且双方也约定了“合同期满后对被告投入的不动产应自行拆除”的条款，现被告要求给予补偿的理由，法律依据不足，虽经本院多次调解，原告仍坚持不予补偿，亦不予支持。综上，一审法院认为，诚实信用是民事主体在从事市场经济活动中应当遵循的基本原则，当事人之间基于自愿、公平、等价有偿的原则所签订的《合同》，是设立双方各自享有民事权利和承担民事义务的基石，依法应当受到法律的保护，违反合同约定的义务依法应当承担相应的民事责任。本案中，被告地矿金星幼儿园为从事幼儿教育，自2008年起租赁原告襄地物业公司的前身地矿所襄基管理处管理的房屋；2014年7月，原告襄地物业公司作为更名后的房屋管理人，出于对被告从事幼儿教育事业的支持和关怀，又与被告签订《房屋续租赁合同》，约定给予被告两年的过渡期限，待期限届满后，被告应在30日内自动退还房屋，逾期一天按1000元/天支付违约金，同时约定了被告在租赁期间内可对房屋适当装修、期限届满解除合同时原告不作价补偿的条款。该合同约定的内容不违反法律规定、不损害他人合法权利，系有效合同，双方应依法履行。现合同期限早已届满，被告理应遵循诚实信用的原则，按照合同的约定自行退还房屋及场地。原告提出被告非法占用原告房屋构成侵权应排除妨碍、退还房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予以支持；被告在合同约定的期限届满后，长期占用房屋拒不退还，其行为不但违约，且构成非法占有，属民事侵权行为，依法应停止侵害、排除妨碍，其提出原告应给予房屋装修补偿的理由，不符合合同约定，不予支持。原告还提出被告非法占用房屋造成经济损失10万元要求被告承担的请求，虽双方的《房屋续租赁合同》约定了“被告在租赁期满后30日内未退出房屋按1000元/天支付违约金”的条款，但原告并未主张违约金，而是选择要求被告支付占用房屋造成的经济损失，故原告的经济损失，应参照双方合同约定的租金13000元/月并按被告逾期占用房屋的实际天数，在扣除30日的退房期限后自2016年8月16日起按433.3元/天（13000元÷30天）计算，在原告主张10万元的数额内据实予以认定，超过部分，不予支持；被告提出未给原告造成经济损失的理由，与事实不符，亦不予支持。被告又提出对教学楼部分场地进行了人工绿化并种植树木要求补偿的理由，因合同明确约定了“场地不在租赁范围、被告根据幼儿教育的需要可适当利用、解除合同时对投入场地的不动产不作价补偿”条款，故对被告的该项要求不予支持；被告还提出在一楼场地边扩建了厨房、合同对该添附的不动产未进行约定、原告应依法给予补偿的理由，虽双方的续租赁合同未作具体约定，但约定了对被告“投入的不动产不作价补偿、解除合同时可在不破坏房屋结构的前提下由被告自行拆除”的内容，且被告加建厨房也未办理建设许可证，系非法建筑物。故亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十二条、第八十五条、第八十八条第一款、第一百一十一条、第一百一十七条、第一百三十四条第一款（二）、（四）、（七）项及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告地矿金星幼儿园租赁原告襄地物业公司管理的房屋于2016年7月15日期满后继续占用，构成侵权，应停止侵害，排除妨碍；二、被告地矿金星幼儿园于判决生效后15日内归还原告襄地物业公司管理的位于襄阳高新区长虹北路28号原地矿子校一楼门房一间、二楼教室两间和办公室一间、三楼整层、四楼教室两间和办公室三间及楼下场地；三、被告地矿金星幼儿园在10万元数额内自2016年8月16日起至实际归还之日止按433.3元/天支付原告襄地物业公司房屋租金损失。案件受理费2300元减半为1150元，由被告地矿金星幼儿园承担。
二审中，当事人没有提交新证据。2014年7月2日，襄地物业公司（甲方）与地矿金星幼儿园（乙方）签订的《房屋续租赁合同》第四条第二款约定：“院内场地不在租赁范围内，甲方为支持乙方教育事业，划定球场南边与教学楼之间的场地作为幼儿活动场所。但在甲方需要使用场地时，乙方应无条件腾出，甲方对乙方在场地上的定着物、附属物不予补偿。”地矿金星幼儿园上诉主张其扩建建筑物、种植树木事先得到襄地物业公司许可，但未提供证据，对地矿金星幼儿园主张的事实，本院不予认定。对一审法院认定的其他事实，当事人均未提出异议。一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。”本案双方当事人于2014年7月2日签订的《房屋续租赁合同》，其目的就是作为出租方的襄地物业公司在决定收回出租房屋后，所给与作为承租方的地矿金星幼儿园寻找新场地的“过渡期”，地矿金星幼儿园应本着诚实信用原则，在约定的过渡期满后，及时交付租赁房屋及场地，地矿金星幼儿园继续占用租赁房屋和场地，无法律和合同依据，对襄地物业公司要求交付租赁物的请求，人民法院应予支持。地矿金星幼儿园逾期交付，已构成违约，应当承担违约责任。一审时，襄地物业公司只主张赔偿损失，原审法院按照双方合同约定的租金标准计算，符合法律规定。襄地物业公司要求按照1000元/天的标准计算租金损失，无事实依据。但一审时，襄地物业公司对于损失的诉讼请求提出了明确的计算方式，既包括损失的计算标准，也包括损失的计算期间，但一审判决对超过10万元的部分不予支持，既过于机械、片面理解当事人的诉讼请求，也不符合本案实际，对合同守约方保护不利，对违约方惩戒不足。故对襄地物业公司要求明确对地矿金星幼儿园继续占用租赁物超过10万元的损失享有另行主张的权利的上诉请求，本院予以支持。关于履约保证金，合同明确约定地矿金星幼儿园合同期满后30日内不退还房屋，履约保证金不予退还，故对地矿金星幼儿园要求退还保证金或者以保证金抵扣租金的上诉请求，本院不予支持。襄地物业公司依据上级单位的职能划转和资产划转，有权对诉争房地产进行经营管理，且地矿金星幼儿园把襄地物业公司作为交易对象与其签订租赁合同，襄地物业公司有权依照其对资产的管理职能及合同当事人的身份主张权利，故地矿金星幼儿园关于襄地物业公司不具备原告主体资格的上诉理由，不能成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”上诉人地矿金星幼儿园要求赔偿其扩建的厨房以及操场、环型跑道、种植的树木草坪等，既无证据证明其事先得到襄地物业公司的同意，也无证据证明双方约定合同期满应当给与赔偿，故对其上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3487元，由上诉人襄阳高新技术产业开发区地矿金星幼儿园负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓红
审判员 黄 鹂
审判员 何小玲
二〇一七年四月二十四日
书记员 严琦童