甘肃省宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘1026民再1号原审原告：朱某某，男，汉族，农民，住甘肃省宁县。原审被告：武某某，男，汉族，医生，住甘肃省宁县。原审被告：王某某，女，汉族，农民，住甘肃省宁县。原审原告朱某某诉原审被告武某某、王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院（2017）甘1026民初13号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年9月7日作出（2017）甘1026民监1号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原审原告朱某某、原审被告武某某、王某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告在原审中提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告的房屋租赁合同，判令被告立即腾退占用原告所有的三间房屋;2、判令被告支付原告从2016年2月8日(农历正月初一)至被告腾退之日的房屋租赁费(年租金12000元)、并承担违约金3000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:原告和被告武某某系连襟关系，被告王某某系原告妻子的亲妹妹。2013年1月19日(农历腊月初八)，原告夫妇和被告夫妇相聚，被告夫妇谈及要租赁房屋开办诊疗所，并提议让原告将自有房子租给他们使用。原告出于亲情考虑，放弃了第三人要求租赁该房屋并承担年租金12000元的要约，答应了被告的请求。当日原告与被告口头约定，将位于宁县平子街道的三间门面房出租给被告开办诊所。双方约定：租期3年，从2013年2月8日(农历正月初一)至2016年2月7日(农历腊月二十九)，年租金10000元，租期内租金3万元在原告交付房屋时一次性交付，并约定了其他权利义务关系。合同成立后，原告将三间房屋交付被告使用，被告交清了三年租金30000元。被告用所租的三间房屋开办诊所，并由被告夫妇共同经营。2014年夏收后，原告与被告武某某发生矛盾。为了防止被告夫妇不信守口头约订的租赁合同，原告与被告王某某于2015年国庆放假期间补签了书面的房屋租赁合同，书面合同对原被告上述口头约定进行追认。2015年农历十二月初，原告给被告打招呼，明确告诉被告合同到期后不再继续出租，要求被告2015年腊月底腾退房屋，被告拒绝。租赁期满后被告没有腾退房屋，而是继续占用使用。春节过后原告再次催促被告腾房，被告置之不理，并要求原告通过向法院起诉解决纠纷。原告无奈，于2016年3月18日诉至宁县法院。案件审理过程中，被告王某某多次找原告和解，要求再续租一年，立即交付租金，并希望在续租期间，缓和双方矛盾，续租期满后，承诺被告夫妻能够主动腾退房屋。出于和好姊妹关系的考虑，原告答应了被告王某某的请求，同意再给被告续租一年，并于2016年5月26日撤回起诉。但时至今日，双方关系并未和好，被告既拒绝给付房租，又不腾退房屋。基于上述事实，原告依据《中华人民共和国合同法》的规定，提起本案诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告武某某辩称：我租赁原告房子开办诊疗所是事实，但是当时租赁期限是40年，我给原告交房屋租赁费30万元。现在原告不同意给我继续租赁房子，我也同意解除房屋租赁关系，但原告必须给我返还剩余的房屋租赁费，并赔偿因原告违约给我造成的各种经济损失。另外，原告和我妻子王某某签订的合同当时我不知道。我认为该合同是不真实的。被告王某某辩称：我和被告武某某是夫妻关系，朱某某是我二姐夫，我们经营药房租用的房子是朱某某的。2013年初，我当时和原告口头达成协议后，分两次给原告支付了房屋租赁费30000元。2015年国庆放假期间，原告与我补签了书面房屋租赁合同。现在合同期已满，我愿意给原告腾退房屋。原审时原告提交的证据有：1、原告身份证复印件一份，证明原告身份。对该证据，原被告双方均无异议，本院予以确认，并作为定案依据。2、宁县房权证宁字第05**号房屋所有权证书一份、宁（平）集（2003）字第003号集体土地使用证一份。证实原告对该房屋拥有所有权。该组证据，原被告双方均无异议，本院予以确认，并作为定案依据。3、房屋租赁合同一份，证实了原告朱某某与被告王某某之间存在房屋租赁关系。被告王某某对该证据无异议，被告武某某对该合同真实性有异议。本院认为，原告将自己所有的房子租赁给被告王某某开办诊疗所事实是客观存在的，原告与被告王某某之间形成的房屋租赁合同是在先前口头达成房屋租赁协议后补充签订的租赁合同，与先前口头达成的租赁协议内容相一致，根据房屋租赁的时间和搬迁的时间以及原告和被告王某某陈述的一致性，本院对该证据予以确认，并作为定案依据。被告武某某认为该合同不是合同上的时间点形成的，属于以后签订的假合同，对此原告承认该合同是以后补签的，从其内容也符合房屋租赁常理，因此武某某提出的合同是不真实的抗辩理由不能成立。原审时被告武某某提供的证据：1、离婚起诉书两份、甘肃省宁县人民法院（2014）宁民初字第1250号民事判决书一份、甘肃省宁县人民法院（2015）宁民初字第1605号民事判决书一份，证实了被告王某某两次向甘肃省宁县人民法院起诉要求与被告武某某离婚，法院均判决不准离婚。对该组证据，原被告双方均无异议，本院予以确认，并作为定案依据。2、甘肃省宁县人民法院（2016）甘1026民初659号民事裁定书一份，证实了2016年3月8日甘肃省宁县人民法院立案受理原告诉被告武某某、王某某返还其所有房屋一案，原告撤诉的事实。对该组证据，原被告双方均无异议，本院予以确认，并作为定案依据。原审认定事实如下：原告和被告武某某系连襟关系，被告王某某是原告妻子的亲妹妹。2013年年初，原告与被告王某某口头约定，将位于宁县平子街道自己三间门面房出租给被告王某某开办诊疗所。双方约定：租期3年，从2013年2月8日(农历正月初一)至2016年2月7日(农历腊月二十九)，年租金10000元，租期内租金3万元在原告交付房屋一次性交付，并约定了其他权利义务关系。口头约定后，原告将三间房屋交付被告王某某占有使用，被告交清了三年的租金30000元。被告用所租的三间房屋开办诊所，并由被告夫妇共同经营。2015年国庆放假期间，原告与被告王某某补签了书面房屋租赁合同，该合同对原被告上述口头约定进行了确认。合同期满后，原告要求被告二被告腾退房屋，被告拒绝腾退，原告于2016年3月18日向甘肃省宁县人民法院提起诉讼，甘肃省宁县法院立案受理原告诉被告武某某、王某某返还其所有房屋一案，案件审理中，原告撤诉。原审认为：原告将自己所有的房子租赁给被告王某某开办诊疗所的事实清楚，证据确实充分，原告与被告王某某签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。合同期限已满，被告王某某应该给原告腾退房屋并承担相应的房屋使用费。故原告的诉讼请求成立，依法予以支持。本案是房屋租赁合同纠纷，涉及的当事人为原告朱某某，被告王某某，本案中被告武某某不是适格被告主体资格。原告向被告武某某的诉请主张，无法律依据不予考虑。被告武某某辩解，其所租赁原告房子开办诊疗所是事实，但是当时租赁期限是40年，我给原告交房屋租赁费30万元的辩解理由，与本案不属同一法律关系，且被告武某某在本案中，也未有证据证实，其辩解理由不能成立，在本案中不予合并审理。本院原审判决：1、被告王某某给原告腾退房屋三间；2、被告王某某承担合同期满后的房屋使用费，按原合同标准，从2016年2月8日算至房屋腾退之日止；3、驳回原告对被告武某某的诉讼请求。宣判后双方当事人均未提出上诉，该判决发生法律效力，朱某某向本院申请执行。再审时原告朱某某的诉称及其请求与原审时一致。再审时被告武某某辩称：我租赁朱某某三间临街房子开办诊疗所是事实，我和朱某某当时口头约定，房子租赁有两个方案，一种是租期三年，租赁费一次性交清30000元，第二种是朱某某要在广场集资盖楼房，如果我能在年后给他交纳30万元的集资款，房子可以给我租40年。我考虑后选择了第二种租房方案。我向我表弟付等宁借款于春节前向朱某某分两次交纳房租20万元，剩余10万元我于2013年5月份向我表弟借款10万元交清，交房费时朱某某没有出具条据。后我要求朱某某与我签合同，朱某某说他忙，等忙完后再签合同，但时至今日也未签订合同。我交纳了30万元房租，租期40年，现无需再续签合同。现在如果朱某某不同意给我继续租赁房子，我同意解除租赁关系，但必须给我返还30万元房租及利息，并赔偿因原告违约给我造成的各种经济损失。至于朱某某提交的与王某某所签的书面合同纯粹是假的，签订合同时我并不知道。我认为该合同是朱某某和王某某串通故意签订的假合同用来进行诉讼所用。再审时武某某提交的证据有：1、申请法院调查证人付等宁的证人证言一份。付等宁证道：我与武某某属表兄弟关系。2012年10月分武某某给我说他想跟我借钱交房租，到11月份来给我押了一个10万元的存折，我给武某某借了10万元现金，约定一分钱的利息。12月份又来向我借10万元，用一个8万元的定期存折抵押，约定一分钱利息。2013年5月份又来向我借了10万元，这次没有抵押存折。抵押折子是2014年拿回去的，2014年前半年开始向我归还借款，到今年9月16日才将剩余的5万元给我还清。当时借款时武某某说是租房子用呀，至于是否用于交纳了房租我不清楚，武某某租谁的房子、租了几间、租期多长我都不清楚。2、县政法委书面意见材料一份、市委市政府机关办公区会客单一份、给院长问责信一份、控告书两份。证明对宁县法院作出的（2017）甘1026民初13号民事判决书中认定租赁合同事实不服上访申诉的事实。本案经过再审认定事实如下：原审原告朱某某妻子与王某某系同胞姐妹，朱某某和武某某系连襟关系。2012年年底，平子街道因整改拆迁，武某某原经营诊所的房屋面临拆迁，正在另行寻找租赁房屋。2013年1月19日（古历2012年腊月初八）上午，王某某得知姐夫朱某某临街门面房屋出租，便电话与朱某某联系，取得了朱某某的同意。下午朱某某赶集回来，便与王某某、武某某协商，同意将位于宁县平子街道的三间门面房出租给王某某夫妇开办诊所，并口头约定租用期限3年，租期从2013年2月10日(农历正月初一)开始起算，每年租金1万元，租期内租金3万元一次付清。口头协议达成后，朱某某将三间房屋提前交付给武某某、王某某先行进行装修、整理货物，二人分两次交清了三年的房屋租金30000元。所租用的三间房屋由武某某、王某某夫妇经营开办诊所。2014年3月，武某某与王某某发生矛盾，王某某外出打工，所办诊所由武某某一人经营。由于武某某夫妻发生矛盾，引起关系不睦。鉴于武某某夫妻关系不睦，朱某某在2015年国庆放假期间与王某某签写了一份书面房屋租赁合同，该租赁合同在租赁期限、租费等内容与先前所达成的口头协议约定的内容一致。合同期满后，朱某某要求武某某腾退房屋，武某某拒绝腾退，朱某某于2016年3月18日向本院提起诉讼，案件审理中，基于亲戚关系，朱某某想借此和好武某某与王某某夫妻关系，撤回了诉讼；同时朱某某表示同意延长租期一年，但租费没有交纳。2017年1月10日朱某某二次向本院提起诉讼。另查明：2014年年初王某某与武某某因家务琐事发生矛盾，夫妻关系不睦，同年7月王某某外出打工，至今再未回家。王某某于2014年9月、2015年9月两次向宁县人民法院起诉要求与武某某离婚，均被判决不准离婚。在此期间诊疗所由武某某一人经营。本院经再审认为：本案是一起房屋租赁合同纠纷。2013年武某某、王某某夫妇与朱某某存在房屋租赁合同关系的事实双方不持异议,予以确认。案件的争议焦点是如何认定房屋租赁合同的租期问题，在本案中形成以下争议点:1、房屋租赁合同是以朱某某主张的3年期限认定还是以武某某主张的40年认定？2、武某某和王某某属夫妻关系，租赁合同承租人认定是由王某某或者武某某一人承租还是由夫妻二人共同承租？3、如果是一人承租，合同到期后腾退房屋的义务应由承租人一人承担还是由夫妻二人共同承担？本案中从双方所主张的合同当初的缔约过程、达成的租赁期限、租赁费的交付方式和房屋的交付使用来分析判断，朱某某所主张的三年期限的租赁协议符合本地租赁房屋的交易习惯和常理，且朱某某的主张与王某某的陈述一致，客观真实，足以采信，应当予以认定。对于王某某与朱某某事后所签订的书面协议，是对租赁协议内容从口头向书面形式的一种转换，在内容上完全一致，并不相悖，应当予以确认。对于庭审中武某某主张的40年的租赁合同的抗辩观点，从现有证据分析，武某某只有申请调查其表弟付等宁的证言，证言中付等宁只证到借款30万元，对于所借30万元是否向朱某某支付房租费却没有证实，加之在借款过程、借款时间上与武某某的陈述不尽一致。在武某某不能提供交纳30万元租费和约定40年租期的相关证据佐证的情况下，该证言显属孤证，不予采信；再从一般交易习惯分析判断，武某某向朱某某交纳数额30万元的房租费而与其达成40年租期的约定都属家庭事务中的一件大事，而其家庭成员和他人均不知晓，显然有违常理，而且交纳大数额的房租未索要收款收据，亦不符合交易习惯。因此对武某某所主张的其与朱某某之间存在交纳租赁费30万、租期40年的事实不予认定。租赁房屋事宜协商属王某某与武某某一致意思的表示，补签合同武某某并不知情，但由于房屋租赁合同形成在夫妻婚姻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，该租赁合同承租人应当认定属武某某和王某某共同承租，对夫妻双方均具有约束力。武某某作为共同承租人，现在对该房屋实际占据控制，合同到期后应当承担房屋腾退和支付房租费的义务。原告请求合法合理，应予支持。原审判决对基本事实认定清楚，但以武某某不是合同的一方主体驳回朱某某对武某某的诉讼请求不当，应予纠正。本案经审判委员会讨论，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）甘1026民初13号民事判决；二、由武某某、王某某共同向朱某某腾退交付房屋三间；三、武某某、王某某承担合同期满后的房屋使用费，按原合同标准，从2016年2月8日算至房屋腾退之日止。上述判项限原审被告在判决生效后30内自动履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由武某某、王某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审判长 王新华审判员 李长江审判员 郑   清   平二〇一七年十一月十三日书记员 肖      莎《合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《民诉法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《婚姻法解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。