湛江市麻章区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0811民初126号
原告：王金明，男，1955年7月1日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区。
原告：吴明，女，1956年1月9日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区。
二原告的共同委托诉讼代理人：唐爱民，广东民赐律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：陈亚梅，女，1958年3月16日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区，系王明金（已故）之妻。
被告：王国友，男，1984年2月4日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区。
被告：王国军，男，1986年3月5日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区。
三被告的共同委托诉讼代理人：陈然，遂溪县遂城镇法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
原告王金明、吴明与被告陈亚梅、王国友、王国军确认合同无效纠纷一案，本院2016年3月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王金明、吴明及其共同委托诉讼代理人唐爱民和被告王国军及三被告的共同委托诉讼代理人陈然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告起诉称，位于湛江市麻章区麻章镇承德街17号（原35号）是原、被告两户人的共有房屋。土地来源是原告1984年购买所得，原告持有“土地使用权证”。因当时原告经济比较困难，故由原、被告两户人合资共建第一层两房一厅和厨房一间的楼房共同居住，直到1990年，原告自己出资加建第二层楼房，由被告加建第三层楼房。第二、三层加建好后，两户人按各自楼层居住，这时第一层楼房用于出租给他人居住，所收取租金由两户人平分。1992年9月10日，以原告名义办理了位于湛江市郊区麻章镇承德街35号《国有土地使用证》[郊府国用总字第0000188号/（92）第08110100035号]。同时原告王金明与王明金（已死亡，系被告陈亚梅的丈夫、被告王国友、王国军的父亲）办理了房产证及房产共有证。2014年11月，三被告持原告王金明与王明金在2010年3月6日签订的一份房屋租赁协议提起民事诉讼时，原告才知道被告陈亚梅和被告王国友、王国军继承了王明金的财产，并作了公证，继承的财产中包含了原告与王明金的共有财产。涉案土地及房屋属于原告王金明与王明金的共有财产，被告持有原告王金明与王明金在1997年10月22日签订的《房地产买卖契约》是无效的，原告王金明没有将共有涉案土地和房屋转让给王明金及被告陈亚梅，公证书也是无效的。另，该《房地产买卖契约》未经原告王金明的妻子吴明签名，该协议约定的7万元定金，原告王金明也没有收到。该协议“王金明”的签名也不是其本人所签，湛江市麻章区房产管理局依据该协议办理的粤房地证字第××号《房地产权证》是违法无效的。据此，请求法院判令：1、王明金（已故）与原告王金明位于湛江市麻章区麻章镇承德街17号（原35号）共有部分《房地产买卖契约》无效；2、本案的诉讼费用由被告承担。
二原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：证据1、借款合同书，证明因借款不能偿还导致以房产抵押；证据2、基金会收回借款凭证，证明原告在1994年3月21日前已偿还借款58724元，也证明了借款的事实；证明3、国有土地使用证，证明持证人是王金明，至今尚未办理出让手续，仍登记在原告名下；证据4、私有房地产权登记申请书，证明该申请书有意隐瞒事实真相，弄虚作假，此房产权未经共有人同意就办理产权转让是无效的；证据5、房屋共有权保持证，证明该证共有权人虽然写明是王明金和王金明，但还包括原告的妻子吴明，该房产是二原告的夫妻共同财产；证据6、房地产买卖契约，证明瞒着共有权人签订买卖契约是无效的，且契约中内容不真实，被告没有收到购房款7万元，此买卖契约亦没有写明房地产成交价，契约落款处的签名也不是原告王金明本人签名；证据7、原告一家的身份证和户口登记卡，证明原告一家一直居住该房屋，原告没有理由将房屋转让，同时证明原告的诉讼主体资格；证据8、结婚证，证明二原告是夫妻关系，于1991年12月12日登记结婚。
三被告共同答辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告承担。涉案房屋原是王金明和王明金的共同房屋，1997年10月22日，原告与王明金签订《房地产买卖契约》，约定原告将涉案房屋的共有部分转让给王明金，同日，王明金向房管局申请登记，1997年11月24日，政府部门给王明金颁发了房产证。2010年3月6日，原告与王明金签订了协议书，约定王明金将涉案房屋的第二层租赁给原告，租期届满后，原告不肯搬出，经多次协商无果，三被告于2014年11月24日向湛江市麻章区人民法院提起诉讼，湛江市麻章区人民法院也予以支持，在诉讼期间，原告向湛江经济技术开发区人民法院提起行政诉讼，请求撤销政府给王明金颁发的房产证，但是湛江经济技术开发区人民法院和湛江市中级人民法院均驳回了原告的行政诉讼请求。综上所述，请求法院予以驳回原告的全部诉讼请求。
三被告当庭提交的证据：证据1、（2014）湛麻法民二初字第412号民事判决书，证据2、（2016）粤08民终124号民事判决书，证据1、2共同证明涉案房屋的所有人是陈亚梅、王国友、王国军。
本院向湛江市麻章区房地产管理局调取的材料有：房地产权证存根、郊府国用总字第0000188号/字（92）第08110100035号《国有土地使用证》。向湛江市国土资源管理局调取的材料有：土地登记申请书、建设施工准建证明书、界址调查表、地籍调查表二份、土地权属材料调查综合表、土地登记审批表。
经审理查明，1992年9月10日，湛江市郊区人民政府给原告颁发了郊府国用总字第0000188号/字（92）第08110100035号《国有土地使用证》，确认位于湛江市郊区麻章镇承德街35号土地的使用权属于原告王金明所有，用地总面积为76平方米。同日，湛江市郊区人民政府亦向王明金（已去世）颁发了郊府国用总字第0000188号/字（92）第08110100035号《国有土地使用证》，确认位于湛江市郊区麻章镇承德街35号土地的使用权属于王明金所有，用地总面积为76平方米。为核实该宗土地的权属问题，本院依法向湛江市国土资源局调取了该《国有土地使用证》的审批材料和地籍调查材料。经查，湛江市郊区人民政府颁发给原告王金明和王明金的《国有土地使用证》的证号相同，属于共有证，湛江市郊区麻章镇承德街35号土地的使用权属于原告王金明与王明金共同共有。1985年9月20日，原告王金明与王明金向国土相关部门申请土地登记，国土部门于1989年12月5日对该土地进行界址调查，原告王金明与王明金均在《界址调查表》中签名确认。1992年9月4日，原告王金明与王明金在《土地权属材料调查综合表》中确认“此屋基地（即湛江市郊区麻章镇承德街35号土地）是1984年底经麻章镇村镇建设办规划的，于1985年9月报建建房的。”1992年9月5日，国土部门对原告王金明与王明金分别进行地籍调查，确认土地权属性质为国有，共有使用面积为76平方米。1992年9月10日，湛江市郊区土地发证领导小组办公室在《土地登记审批表》上盖章确认“同意登记”，准予登记共有面积为76平方米，用于住宅。
1992年11月18日，湛江市房地产管理局给三被告的被继承人王明金颁发了粤房字第××号《房屋所有权证》和给共同共有人即原告王金明颁发了粤房共证字第0279164号《房屋共有权保持证》。房屋所有权证和共有证显示的地址为湛江市郊区麻章圩承德街35号房屋，所有权性质为私有，占有份额为共同共有，所有权来源于1985年9月新建，共三层，基底面积为75.9平方米，建筑面积为242.20平方米。虽房屋所有权证和共有证于1992年11月18日办理，但房屋所有权证和共有证均显示涉案房屋系1985年9月新建，原告提交的《建设施工准建证明书》记载涉案房屋申请建设施工时间为1985年9月20日。在庭审中，原告认为涉案房屋的土地系1985年原告王金明及其兄王明金共同购买，1985年共建第一层，1992年、1993年原告王金明和王明金分别建筑第二层和第三层，但三被告不予确认。并且，土地和房屋登记的情况显示土地和房屋属于原告王金明和王明金共同共有，房屋的所有权来于1985年9月新建。原、被告确认湛江市郊区麻章镇承德街35号与湛江市郊区麻章圩承德街35号系同一地址。
1997年10月22日，原告王金明与其兄王明金签订了《房地产买卖契约》，约定由于原告王金明已收到王明金预付的购房定金人民币7万元，故订立本买卖契约。第一条约定原告王金明将涉案房地产的共有份额（其中房屋建筑面积为121.10平方米，土地使用面积为38平方米）出售给王明金；第二条买卖价款约定为空白。同日，王明金向房产管理部门申请办理房屋产权转移，房产管理部门于1997年11月24日给王明金颁发了粤房地证字第××号《房地产权证》。在诉讼中，原告王金明对其与王明金签订的《房地产买卖契约》中落款甲方处“王金明”签名及指模有异议，认为不是其本人签字和指纹，向本院申请司法鉴定。经本院依法委托广东中鼎司法鉴定中心进行司法鉴定，该鉴定中心出具了粤中鼎司鉴中心[2016]文鉴字第51号和粤中鼎司鉴中心[2016]痕鉴字第038号《司法鉴定意见书》，分别鉴定确认该合同落款处“王金明”的签字和指模系原告王金明的本人签字和指模。原告王金明在第二次庭审中对该两份鉴定意见书均没有异议。对于鉴定费用6000元，原告王金明于2016年8月9日已足额缴纳。王金明称其没有收到王明金7万元的款项，但合同已明确写明王金明已收到王明金的7万元，故本院予以确认王明金已支付了原告王金明的房款7万元。
2010年3月6日，原告王金明与王明金签订了一份《协议书》，约定原告王金明承租涉案房屋的第二层，租期从2010年3月6日起至2013年3月31日止，届时王金明无条件搬出，由王明金另作安排，期间的租金免收，以示亲情和鼓励。租赁期限届满后，由于原告王金明没有搬出，三被告向本院提起诉讼，主张原告搬出涉案房屋的第二层和赔偿租金。本院于2014年11月24日立案受理后，2015年11月25日作出了（2014）湛麻法民二初字第412号民事判决书，判决原告王金明搬出湛江市麻章区麻章镇承德街35号（即湛江市郊区麻章镇承德街35号）楼房的第二层房屋，将房屋退还给三被告，同时驳回三被告的其他诉讼请求。王金明不服该判决提起上诉，湛江市中级人民法院于2016年4月14日作出（2016）粤08民终124号民事判决书，判决驳回王金明的上诉，维持原判。原告王金明、吴明不服湛江市麻章区房地产管理局作出的粤房地证字第××号《房地产权证》的具体行政行为，于2015年1月8日向湛江经济技术开发区人民法院提起行政诉讼，案经该法院审理，作出（2015）湛开法行初字第18号行政判决书，判决驳回原告王金明、吴明的起诉。王金明、吴明不服该判决提起上诉，湛江市中级人民法院于2015年8月11日作出（2015）湛中法行终字第63号行政判决书，判决撤销湛江经济技术开发区人民法院（2015）湛开法行初字第18号行政判决，驳回王金明、吴明的诉讼请求。
另，原告王金明称其与吴明于1982年结婚，遂溪县黄略镇北合村民委员会于2015年4月27日出具了一份《证明》，却证明二原告于1981年11月20日结婚，现已生育有儿女6人。二原告于1991年12月12日在黄略镇人民政府办理了结婚登记。
本院认为，本案属确认合同无效纠纷。对于《房地产买卖契约》真实性的认定问题。该协议落款处“王金明”的签名和指模经司法鉴定，系原告王金明本人的亲笔签字和指模，王金明对鉴定意见亦没有异议，故本院予以采信广东中鼎司法鉴定中心粤中鼎司鉴中心[2016]文鉴字第51号和粤中鼎司鉴中心[2016]痕鉴字第038号《司法鉴定意见书》，从而确认该协议的真实性。
对于原告王金明与王明金签订《房地产买卖契约》是否有效的问题。原告提交的郊府国用总字第0000188号/字（92）第08110100035号《国有土地使用证》和粤房字第××号《房屋所有权证》与粤房共证字第0279164号《房屋共有权保持证》，足以证实涉案房地产系原告王金明与王明金共同共有，依照《中华人民共和国物权法》第一百零一条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”的规定，共有人之间可以相互转让财产份额。本院调取的《土地权属材料调查综合表》证实原告王金明和王明金于1984年已实际取得涉案土地，房屋所有权证和共有证的内容均显示涉案房屋系1985年9月新建，共三层，建筑面积为242.20平方米。并且，原告提交的《建设施工准建证明书》记载涉案房屋申请建设施工时间为1985年9月20日。虽原告王金明与吴明于1991年12月12日登记结婚，但1992年办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》时，涉案土地和房屋仍然登记在原告王金明与共有人王明金的名下，且为共同共有。1997年10月22日，原告王金明与王明金签订《房地产买卖契约》，王金明将共有份额转让给王明金，并办理房产变更登记。2010年3月6日，原告王金明与王明金又签订了一份《协议书》，约定原告王金明承租涉案房屋的第二层，与王明金构成了房屋租赁法律关系。甚至，至2014年11月24日三被告向本院提起诉讼时止，原告吴明对原告王金明转让共有财产份额给王明金的民事行为一直未持异议。原告王金明与王明金从1997年10月22日转让共有财产份额并办理产权变更登记至今长达十多年，登记具有公示的法律效力，可见，原告吴明不可能不知道其丈夫王金明与王明金转让财产份额的事实。综合以上情况，应当认定涉案土地和房屋系原告王金明个人与王明金的共同共有财产。因此，原告王金明转让涉案土地和房屋的共有份额属于有权处分，没有损害原告吴明的合法权益。原告王金明与王明金1997年10月22日签订的《房地产买卖契约》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故二原告主张确认该协议无效缺乏事实依据，不符合法律规定，理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告王金明、吴明的诉讼请求。
本案受理费100元和鉴定费6000元，由二原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向湛江市中级人民法院或本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 谢法算
人民陪审员 卢 祥
人民陪审员 李绮婷
二〇一六年十一月八日
书 记 员 陈文坛
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。