浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初18697号原告：浙江现代商贸物流发展有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道博园路1号1幢3层301、302室。法定代表人：章鹏飞，董事长。委托代理人：何杭生，男，汉族，1950年5月21出生，该公司员工，住浙江省杭州市下城区。被告：徐政，男，汉族，1986年11月27日出生，住浙江省江山市市区。委托代理人：韩久福，浙江步新律师事务所律师。原告浙江现代商贸物流发展有限公司（以下简称现代商贸公司）为与被告徐政合同纠纷一案，于2017年11月1日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序于2017年11月24日进行了公开开庭审理。原告现代商贸公司委托代理人何杭生、被告徐政委托代理人韩久福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告现代商贸公司起诉称：现代商贸公司举办的杭州农副产品物流中心浙江食品市场与徐政于2013年3月29日签订《转租合同》1份，约定：徐政将其同日与现代商贸公司签订《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》项下的浙江现代国际食品城三期三楼3064商铺，由浙江食品市场转租经营8年，至2019年4月30日止，并按租金总额754860元的8%即60388元作为每年返租收益，由浙江食品市场支付被告徐政，其中前三年的返租收益以抵冲长期租赁合同租金总金额的形式，由浙江食品市场委托现代商贸公司予以了支付，第四年起返租收益，由浙江食品市场直接支付给徐政。2016年8月18日，徐政起诉现代商贸公司，余杭区人民法院作出（2016）浙0110民初11889号民事判决书，法院判决解除了2013年3月9日其与现代商贸公司签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》。据此，徐政已丧失3-3064号商铺的长期租赁使用权，其行为结果造成徐政与浙江食品市场签订的《转租合同》的转租标的物的丧失，导致该《转租合同》无法继续履行。而依据《转租合同》第四条违约责任中约定“本合同为不可撤销合同，任何一方均不得单方解除合同。甲方（徐政）擅自提前解除的，无论乙方（现代商贸公司）是否完成转租，甲方仍应向乙方支付相当于前三年租金总额的报酬的款项。”。鉴此，因被告徐政擅自解除不可撤销的转租合同的行为已经构成合同明文约定的违约事实，依法应承担违约责任，支付违约金。同时，因浙江食品市场不具有法人诉讼主体资格，为此原告现代商贸公司向法院提起诉讼，要求：1、判令与徐政解除《转租合同》；2、判令徐政支付违约金181164元；3、判令徐政承担本案诉讼费用。为证明所诉事实，原告现代商贸公司向本院提交证据如下：1、2013年3月29日签订的《转租合同》1份（原件），用以证明徐政将浙江现代国际食品城三期三楼3064号商铺转租杭州农副产品物流中心浙江食品市场，并约定该转租合同为不可撤销合同的事实；2、余杭区人民法院（2016）浙0110民初11889号民事判决书1份（复印件），用以证明徐政擅自主张解除《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》，造成其转租标的物的使用经营权丧失的事实；3、付款凭证1组（复印件），用以证明徐政已收取第四年度返租收益25000元的事实；4、杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第635号民事判决书1份（复印件），用以证明杭州市中级人民法院在审理同类案件作出的生效判决中已扣除第四年返租收益的事实。被告徐政答辩称：现代商贸公司与徐政签订《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》后，其不依约履行义务，不履行其承诺才导致该长期租赁合同被解除，因长期租赁合同系《转租合同》的主合同，主合同解除，从合同自然解除，无需将从合同即《转租合同》在本案中再次进行解除，而且前述两合同解除的违约责任，均在于现代商贸公司，徐政不应承担违约责任和支付违约金。此外，前三年的转租收益，仅仅是总租金的打折金额，也并没有实际支付徐政。综合所述，法院应当驳回现代商贸公司的诉讼请求。为证明所诉事实，被告徐政向本院提交证据如下：1、余杭区人民法院（2017）浙0110民初3749号民事裁定书1份（复印件），用以证明杭州农副产品物流中心浙江食品市场作为原告曾起诉徐政支付违约金被法院裁定驳回起诉的事实；2、2013年3月29日签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》1份（复印件），用以证明根据该合同第三条租金及支付方式的约定计算得出“扣除的前三年返租收益”金额应为168485元，并非现代商贸公司诉请主张的金额181164元，且未实际交付被告徐政的事实；3、2013年3月29日签订的《转租合同》1份（复印件），用以证明因现代商贸公司违约未按约向徐政交付房屋导致主合同即长期租赁合同书解除，主合同解除作为从合同的转租合同自然解除，因现代商贸公司未按约交付房屋及支付转租租金导致合同解除，理应承担违约责任的事实。上列当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告现代商贸公司提交的证据，被告徐政对其真实性均无异议，本院均予以确认，并据证据所载内容认定相关事实。被告徐政提交的证据，原告现代商贸公司对其真实性均无异议，本院均予以确认，并据证据所载内容认定相关事实。综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定事实如下：2011年，现代商贸公司与徐政签订《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》，主要约定：现代商贸公司将其开发的浙江现代国际食品城（暂定名）三期三楼3064号商铺物业出租给徐政，面积约27.72平方米，租期至2031年4月30日止，期满后，现代商贸公司将该商铺提供给徐政免费使用；商铺交付最迟不超过2011年11月30日；该商铺租金总计人民币804860元，徐政在支付租金总额804860元时，扣除交付定金可享受优惠，再扣除委托转租合同中的前3年转租租金收益后，实际支付租金金额为人民币533535元。2013年3月29日，现代商贸公司与徐政重新签订《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》，就徐政承租前述三期三楼3064号商铺事项进行了细化，但商铺的租金、租期等主要事项未作变更；同日，徐政又与杭州农副产品物流中心浙江现代食品市场签订了《转租合同》，徐政将前述三期三楼3064号商铺转租给杭州农副产品物流中心浙江现代食品市场，转租期限至2019年4月30日止。此后，徐政承租的商铺所在的浙江现代国际食品城三期工程，因工程建设延误而致商铺未能投入实际经营，现代商贸公司于2013年12月31日向承租户出具承诺书，承诺浙江现代国际食品城三期市场的商铺于2014年9月30日之前试营业，如未能如期试营业，“租户有权选择退铺或第四年起的委托经营收益从每年总租金的8%调整为12%，至三期商铺开业为止”。但届期，浙江现代国际食品城三期未能如期开业，直至2015年1月1日才开始试营业。为此，徐政于2016年8月18日向本院提起诉讼，要求解除与现代商贸公司间签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》并返还租金、承担违约责任，本院于2016年12月26日作出（2016）浙0110民初11889号民事判决，判决解除现代商贸公司与徐政签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》，同时现代商贸公司返还徐政租金533535元。判决生效后，现代商贸公司仍实际占有控制着前述三期三楼3064号商铺。另查明，现代商贸公司系杭州农副产品物流中心浙江现代食品市场的举办者，杭州农副产品物流中心浙江现代食品市场与徐政签订《转租合同》后，杭州农副产品物流中心浙江现代食品市场陆续支付徐政第四年度的转租租金合计人民币25000元。现现代商贸公司以徐政擅自解除《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》而导致《转租合同》履行不能为由提出诉讼，要求与徐政解除转租合同并承担违约责任。本案经开庭审理，双方意见分歧，调解不能达成协议。本院认为，现代商贸公司举办的杭州农副产品物流中心浙江现代食品市场与徐政签订的《转租合同》系双方真实意思表示，双方应依约履行各自义务。该《转租合同》的履行系建立在现代商贸公司与徐政签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》基础上，但在长期租赁合同的履行过程中，因现代商贸公司未能如期兑现在2014年9月30日之前试营业的单方承诺，徐政据此向本院起诉要求解除长期租赁合同，本院已于2016年12月26日作出（2016）浙0110民初11889号生效民事判决书，解除了双方签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》，因此，杭州农副产品物流中心浙江现代食品市场与被告徐政签订的《转租合同》实际已无履行的基础，无法实现合同目的，依此现代商贸公司主张解除该《转租合同》的请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，依法应予以支持；但现代商贸公司向徐政主张违约金，因现代商贸公司在单方出具试营业承诺时，应当预见到不能兑现其承诺而解除长期租赁合同，从而导致《转租合同》履行不能的风险，而事实上，正因其自身不能兑现其承诺而导致了长期租赁合同被解除，致《转租合同》履行基础丧失，过错责任在于现代商贸公司，而且长期租赁合同被解除后，标的商铺一直由现代商贸公司实际占有和控制，现代商贸公司也未能提供充分证据证明因此而产生的实际损失，因而现代商贸公司的违约金请求，依法不予支持。至于徐政辩称长期租赁合同系《转租合同》的主合同，主合同解除，从合同自然解除，这与事实不符，因前后两合同双方约定的权利、义务内容不同，不构成主从合同关系,因而该抗辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于的解释》第九十条的规定，判决如下：一、杭州农副产品物流中心浙江现代食品市场与被告徐政于2013年3月29日签订的《转租合同》自本判决生效之日起解除；二、驳回原告浙江现代商贸物流发展有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1962元，由原告浙江现代商贸物流发展有限公司负担。原告浙江现代商贸物流发展有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审判员  王富春二〇一八年一月十八日书记员  沈海华?*ArabicDash?-6-??*ArabicDash?-5-?