广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4162号
上诉人（原审原告）：广州世纪新光房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区康王中路600号新光城市广场首层。
法定代表人：陈圣辉，职务：执行董事。
委托代理人：王宏喜，该司职员。
委托代理人：何军，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州家广超市有限公司，住所地广州市海珠区工业大道北88号2楼。
法定代表人：曹成智，职务：董事长。
委托代理人：朱小斌，广东诺臣律师事务所律师。
上诉人广州世纪新光房地产开发有限公司因与被上诉人广州家广超市有限公司租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年8月8日，广州世纪新光房地产开发有限公司（甲方，以下简称新光公司）与广州统一超市有限公司（乙方）签订《物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》））约定，乙方愿意租赁新光公司拥有的租赁物业用于开设超市，租赁物业系指建筑物的地上第一层部分、地下夹层部分、地下第一层和地下第二层全部及地下第三层部分，租赁总面积约14429.7平方米，见本合同附件3中所附租赁物业图，其中阴影区域标明的范围为乙方租赁物业的区域；建筑物内的设备用房则按乙方的租赁物业使用负荷比例摊分计入租赁物业面积，最终租赁总面积以广州市有关国土房屋管理部门测量面积为准；自免租期期满后的第一个月至第十二个月为租金起始年，该起始年租金为9018563元计，每月租金为人民币751547元，相当于年租金的十二分之一，届时，最终租金数将以最终租赁总面积（以广州市有关国土房屋管理部门测量面积为准）乘以52.08元每月每平方米面积租金来计算，此前发生的租金应按多退少补；从租金起始年起前三年租金保持不变，从第四年开始，每年租金以上一年度年租金为基础，根据上一年度广州市消费物价指数进行调整；当上一年度广州市消费物价指数上涨幅度低于或等于5%时，则当年租金涨幅按2.5%进行调整；当上一年度广州市消费物价指数上涨幅度高于5%而低于或等于10%时，则当年租金涨幅为5%＋（上一年度广州市实际消费物价指数上涨幅度与5%之差额之50%）；当广州上一年度市消费物价指数上涨幅度高于10%时，则甲乙双方另行商议。
2003年1月3日，广州统一超市有限公司企业名称变更为广州家广超市有限公司（以下简称家广公司）。
2004年4月28日，新光公司（甲方）与家广公司（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》约定：甲方将荔湾区龙津东路北侧，康王路东侧地上第一层部分、地下夹层部分、地下第一层和地下第二层全部及地下第三层部分，建筑面积为14429.7平方米出租给乙方。合同签订后，将上述场地交家广公司开设超市使用。
2007年5月，新光公司（甲方）与家广公司（乙方）签订《物业租赁合同的补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：鉴于自租赁起始日起至今一直由甲方向乙方提供物业管理服务并在租金中收取管理费用，现双方决定从2007年6月1日起，租赁物业的管理服务由第三方提供，第三方将另行与乙方签订物业管理合同并向乙方收取物业管理费用，甲乙双方租赁合同项下的租金相应进行调整：租赁期限系指从2004年6月1日起计二十年期间，自租赁起始日起第一个月至第十二个月为租金起始年；自2007年12月1日起至2008年11月30日止的租赁年度的年租金（不含物业管理费）为人民币6632590.08元，计每月租金为人民币552715.84元，相当于年租金的十二分之一，此后每租赁年度租金在上一年度年租金的基础上递增2.5%；双方理解，本补充协议与物业租赁合同，如有冲突的，以本补充协议为准，而且，本补充协议不会以任何方式，在任何程度上，更改或者影响物业租赁合同其他条款的效力；本补充协议自双方法定代表人或者授权代表正式签署之日起追溯至2004年6月1日生效。
新光公司于2009年6月16日取得了荔湾区康王中路666号102房，建筑面积362.05平方米；荔湾区康王中路662号地下一层01，建筑面积2534.61平方米；荔湾区康王中路656号地下二层，建筑面积7165.26平方米；荔湾区康王中路656号地下三层，建筑面积7297.0041平方米的房产证。上述房地产权证记载的建筑面积合计17358.92平方米，比《租赁合同》约定的建筑面积14429.7平方米，多出2929.22平方米。
2011年9月13日，新光公司（甲方）与家广公司（乙方）签订《租赁合同之补充协议二》（以下简称《补充协议二》），约定：现双方根据各自的经营需要，经友好协商，在平等互利的基础上，就康王店租赁位置调整事宜一致达成发如下协议，从2011年7月18日起至原合同约定的租赁期限届满之日止，乙方同意向甲方退还其康王店租户达芙妮承租的物业，退回的承租面积约为67.5平方米，原合同所约定的总租金及物业管理费的缴交标准并不受乙方租赁物业面积减少的影响，乙方仍按原合同约定的总租金及物业管理费标准向甲方支付。
家广公司从2013年6月至2013年11月，每月按577912.37元交纳租金；从2013年12月至2014年3月，每月按592360.18元交纳租金。均是按双方于2007年签订的合同和《补充协议》约定履行。
新光公司于2014年5月22日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.家广公司立即向新光公司支付2013年6月至2014年3月期间欠付2929.22平方米的租金（2013年6月至2013年11月期间的租金每月按40.0502元／月／平方米×2929.22平方米；2013年12月至2014年3月期间的租金按41.0515元／月／平方米×2929.22平方米计算）；2.家广公司承担案件诉讼费用。家广公司在原审答辩称：新光公司原、家广公司最后适用的是新光公司提供的2007年5月签订的《补充协议》，该《补充协议》第二条明确约定了租金标准和递增的约定，这是固定金额。新光公司与家广公司没有月租金的单价标准，而是约定月租金的固定金额，新光公司的诉讼请求及事实与双方的约定不符，故不同意新光公司的全部诉讼请求。
原审法院认为：新光公司与家广公司签订的《租赁合同》、《广州市房地产租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方均应依约履行。
新光公司与家广公司于2002年8月8日签订的《租赁合同》，虽然约定最终租赁总面积以广州市国土房屋管理部门测量面积为准，但从2007年签订的《补充协议》已对上述的合同约定的租金进行了调整，约定家广公司每月按一个固定的数额向新光公司缴纳租金。在2009年已领取房产证。其后，双方在2011年签订的《补充协议二》，也再次约定家广公司不因减少承租面积而减少租金，仍应按原合同约定租金交纳。因此，原审法院认为，新光公司与家广公司双方通过签订补充协议，已将原合同约定的每月以面积计算租金变更为按固定一个数额交纳租金，故新光公司要求家广公司支付增加面积部分租金的诉讼请求，没有合同与法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，于2014年8月19日作出如下判决：驳回新光公司的诉讼请求。案件受理费7732元，由新光公司负担。
判后，上诉人新光公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）双方签订的《补充协议》、《补充协议二》并未变更《租赁合同》3.1条关于最终租金数将以最终租赁总面积进行计算和租金调整以上一年度广州市消费物价指数上涨幅度作为参考的约定。1.《补充协议》签订的目的是明确租期及分拆租金和物业管理费等，家广公司与案外人签订的《物业管理合同》所约定的管理费数额也可证明上述事实，并未对《租赁合同》中3.1条进行变更，且在第五条申明该协议不会以任何方式，在任何程度上，更改或影响物业租赁合同其他条款的效力。《补充协议二》也无对《租赁合同》3.1条进行变更的表述，且重申仍按《租赁合同》和《补充协议》约定的总租金及物业管理费标准向新光公司支付，即应按照《租赁合同》的有关租金约定条款履行。2.2011年9月13日签订的《补充协议二》约定租赁面积为14429.7平方米，而新光公司在2009年才取得租赁物房产证，不可能在2007年签订的《补充协议》中变更《租赁合同》中3.1条的约定。且除了《补充协议》未约定租赁面积外，其他三份合同均约定租赁面积为14429.7平方米，进一步证明双方意思表示一直是一致的，即最终以《租赁合同》3.1条约定履行，在《补充协议》无明确表示变更《租赁合同》相关约定下，不能视为变更了《租赁合同》第3.1条的相关约定。3.双方在履行合同期间的往来函件没有变更《租赁合同》第3.1条的约定，而对于存在约定不明确的合同，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”的规定，尚且推定为未变更，本案的双方当事人从未变更原合同约定的每月以面积计算租金的约定，故应认定《租赁合同》第3.1条的约定未变更。4.家广公司于2012年缴付的租金和管理费较2011年上涨了5%，这是因为2011年度广州市消费物价指数上涨超过5%，但低于10%，故按《租赁合同》的约定，决定2012年执行5%的增幅标准，家广公司并无异议，以上事实充分证实了双方并无变更《租赁合同》中第3.1条的约定，原审认定双方通过签订补充协议已将原合同约定的每月以面积计算租金变更为按固定一个数额交纳租金错误。（二）从新光公司补交的《家乐福租金、管理费差额统计表》可知，家广公司一直按《租赁合同》约定以面积乘以单价计算缴付租金和管理费，该数额不是一个固定数额，现最终租赁面积由国土部门测定增加了2929.22平方米，故按《租赁合同》的约定，家广公司应补缴相应的租金。为此上诉请求：1.撤销原审判决，改判家广公司立即向新光公司支付2013年6月至2014年3月期间欠付的租金，合计1184893.20元；2.由家广公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人家广公司答辩称：1.双方之间签订了四份合同，已依法发生了合同变更的法律后果，其中，2007年的合同约定将原租金拆分成租金和管理费是基于新光公司单方面节税的商业目的，双方签订的《补充协议》明确变更了《租赁合同》第3.1款对租金和物业管理费的约定；2.按固定金额计算租金的方式是和与租赁面积挂钩对应的计租方式，按固定金额计租的情况下也可以逐年递增，2007年签订物业管理合同时，新光公司已经取得测绘成果报告书，在此情况下，物业管理合同仍然是按照固定金额来计算，故新光公司认为家广公司不是按照固定金额来交租的主张不成立；3.新光公司在2005年10月已知涉案物业的面积，但在签订《补充协议》并无对面积提出异议，且新光公司在2009年取得产权证后到2013年6月前也无就面积问题提出异议，这是因为《补充协议二》已经明确变更了租金的计付方式是按照固定金额来计算，故无论从合同约定还是双方的履行事实都可以证明租金是按照固定金额来计算，现新光公司主张按照房产证的面积计算租金没有事实和法律依据。其他意见同一审答辩意见。因此，家广公司同意原审判决，不同意上诉人新光公司的上诉请求。
上诉人新光公司与被上诉人家广公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
在本案二审过程中，新光公司为证明双方签订的《补充协议》、《补充协议二》并未变更《租赁合同》3.1条的规定，双方一直按单价乘以面积计算缴付租金和管理费，提供以下证据：1.新光公司出具的《家乐福租金、管理费差额统计表》；2.2011年和2012年租金付款凭证和发票；3.家广公司与广东振兴物业管理有限公司于2007年5月签订的《物业管理合同》；4.2007年1月11日新光公司向家广公司发出的《关于催讨家乐福所欠租金的函之二》；5.2007年1月16日家广公司向新光公司发出的《关于家乐福康王店店租金的函之二》。家广公司认为上述证据均不属于二审新证据，并发表如下质证意见：1.证据1是新光公司单方制作的统计表，统计表并不属于证据，该证据不能证明新光公司证明事项，无法确认证据1真实性；2.确认证据2的真实性，该证据证明双方在支付租金过程中对于按固定金额计租的结论并无提出异议，新光公司对此也没有提出异议，至2013年6月每月都是正常履行，固定金额也可以逐年递增；3.证据3没有原件，无法确认真实性，该合同证明物业管理费也是按照固定金额从租金中拆分出来，并没有与面积挂钩；4.证据4、5没有原件，无法确认真实性，即使根据两份证据的内容，也不能证明新光公司的主张，该两份文件不涉及到按照面积来计算租金，2007年的双方往来函件的背景是新光公司在2005年已经取得测绘成果报告书。
本院认为：本案争议的焦点是《补充协议》是否变更了《租赁合同》中的租金条款约定。双方当事人在2007年5月签订的《补充协议》序言中明确约定从2007年6月1日起，租赁物业的管理服务由第三方提供，新光公司与家广公司于2002年8月8日签订的《租赁合同》项下的租金相应进行调整。第二条第2.3款约定自2007年6月1日起至2007年11月30日，月租金调整为539234.97元。第2.4款约定自2007年12月1日起至2008年11月30日止的租赁年度的年租金为6632590.08元，计每月租金为552715.84元，此后每租赁年度租金在上一年租金的基础上递增2.5%。第五条约定本《补充协议》与《租赁合同》如有冲突的，以本《补充协议》为准。根据上述约定可认定双方当事人已通过签订《补充协议》的形式变更了《租赁合同》中的有关租金条款约定。且在2011年9月13日《补充协议二》中，双方再次约定家广公司不因减少承租面积而减少租金，仍应按原合同约定租金标准向新光公司支付，故双方有关支付租金的标准问题应按《补充协议》约定的租金条款执行。在双方当事人未就《补充协议》约定的租金条款协商变更的情形下，即便家广公司曾在2011年至2012年按之前的租金标准缴付租金，也不能视为双方改变了《补充协议》有关租金条款的约定，因此，新光公司认为《补充协议》没有变更《租赁合同》与事实不符，其上诉主张按照房产证的面积计算租金并支付2013年6月至2014年3月期间欠付的租金缺乏理据，本院不予支持。至于新光公司二审提交的证据不属于新证据，也不能支持其主张，本院不予采纳。
综上所述，上诉人新光公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费15464元，由上诉人广州世纪新光房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年十二月九日
书 记 员 肖和念
陆洁雯