重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南川法民初字第01372号
原告重庆世恒物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区民生路7号B幢6楼，组织机构代码75009092-2。
法定代表人夏光明，重庆世恒物业管理有限公司总经理。
委托代理人车朝友，重庆市南川区鸣玉法律服务所法律工作者。
被告李健，男，1972年1月25日出生，汉族，住重庆市南川区。
委托代理人陈玉梅（系李健的妻子），1973年1月23日出生，汉族，住重庆市南川区。
原告重庆世恒物业管理有限公司（以下简称世恒物业公司）与被告李健物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月7日受理后，依法由代理审判员丁忠林独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人车朝友、被告李健的委托代理人陈玉梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告世恒物业公司诉称，2008年11月24日，原、被告依照《重庆市南川区物价局文件》南川物发（2008）50号文件精神和《关于物业服务费收取标准的通知》内容，双方签订了《前期物业服务协议》。协议签订后，原告已按协议履行了义务，但被告从2011年2月起无故拖欠物业服务费（其中包含物管费、电梯费、公摊水电费）至2014年4月止共39个月，未交各项费用累计3474.9元，经原告多次催收无果。因此依照有关规定，现诉至法院，要求判令：一、被告立即支付拖欠的物业服务费共计3474.9元（其中物管费2051.4元、电梯费1170元、公摊水电费253.5元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告李健辩称，被告未交物业费的情况属实，但是被告是有原因的，被告楼上的住户房屋漏水，被告找过物管公司两次，物管公司的工作人员说物管公司已经不存在了。被告的自行车丢失，被告曾经也找过物管公司，物管公司也不管。被告的房屋在三楼，楼下住户搭了个棚棚，楼上住户丢的垃圾全部堆砌在这个棚上，这带来火灾隐患，同时也影响环境卫生，给被告的生活造成影响，被告与原告反映过，但是原告也没有解决。
经审理查明，原告系南川区“金山丽苑”小区的物管企业，被告系该小区的业主。2008年11月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《前期物业服务协议》，约定被告同意原告对“金山丽苑”小区提供物业服务，乙方权利、义务和责任：1、小区公共秩序维护；2、小区公共安全维护工作：（1）建立预防性安全防范体系并设立应急机制，配合公安机关进行安全监控和巡视等安全工作。（2）建立小区人员出入管理制度，对来访客人办理访问手续。（3）维护物业服务区域的交通秩序……3、小区内共同建筑物及设施设备的维修与维护：（1）检查、巡视物业服务区域建筑物及设备设施；（4）负责保持物业服务公共区域内之水、电、气、通讯、共用天线、机电设备、电梯、消防装置、路灯、道路、排污、排水系统处于良好的运行状态，并在发生损害时及时修复，或积极协调相关职能部门、专业部门进行修复……4、环境工作：保持物业服务区域内的清洁卫生，定时收取、清运生活垃圾；对公共绿化区域进行养护，使之处于良好状态……甲方承担的费用及交纳物业服务标准为（按建筑面积计算）纯居住物业服务费0.57元／月.平方米（不含电梯使用费）；业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，按户据实分摊由甲方缴纳；物业服务费应按用交纳。甲方在当月15日前（或以乙方通知时间为准）将费用缴清，逾期乙方将按日向甲方加收应交纳费用3‰的滞纳金。甲方交纳物业服务费的起始日期为交房通知文书确定的交房日期。在该协议中双方还约定了其他事项。
审理中，原告提交了2008年9月27日重庆市南川区物价局作出的《关于核定金山丽苑物业服务试行收费标准的通知》（南川物价发（2008）50号文件），该通知如下：一、收费项目及标准。1、高层住宅物业服务费0.37元／平方米.月，公共设备设施日常维修养护费0.20元／平方米.月；2、门面物业服务费1.00元／平方米.月，其中含公共设备设施日常维修养护费40%。二、高层住宅电梯费收取方式，可实行月票和次票，具体由物业公司根据实际情况决定。1、月票票价：按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.30元×（N-3），N为楼层数。按人计算：常住人口每人每月10元。2、次票票价：单人单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。另提供了重庆世恒物业管理有限公司作出的《关于物业服务费收取标准的通知》（世司发（2008）第15号文件），该通知如下：一、物业服务费：1、高层住宅物业服务费（含公共设施日常维修养护费）0.57元／平方米.月；2、门面物业服务费（含公共设施日常维修养护费）1.00元／平方米.月；二、电梯费：实行月票，票价下列方式共同计算：按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.30元×（N-3），N为楼层数。按人计算：一室：2人（超出2人按实际人口计算），两室及两室以上：3人（超出3人按实际人口计算）。三、共用部位、公共设备设施的用水、用电分摊费即公摊：按户收取：6.5元／户.月。
李健系南川区金山丽苑的业主，其房屋建筑面积92.22平方米。后李健接房并装修入住。根据原告与李健的合同约定及文件规定，李健每月应交纳物业服务费52.57元（0.57元／月／平方米×92.22平方米），电梯费30元（10＋0.3×（3-3））×3，公摊水电费6.5元／户.月。李健入住小区后，从2011年2月起至2014年4止未交纳物业服务费。2014年5月7日，世恒物业公司诉至本院，要求李健交纳其拖欠的物业服务费。
审理中，根据原告与李健的合同约定及文件规定，结合李健未交纳物业费的期限，李健欠物业服务费共计3473.73元［其中物管费2050.23元（52.57元／月×39个月）、电梯费1170元（30元×39个月）元，公摊水电费253.5元（6.5元／户.月×39个月）］。
以上事实，有原告陈述、被告辩解、《前期物业服务协议》、住户登记表、业主费用清单、企业法人营业执照、重庆市南川区物价局2008（50）号文件、重庆市世恒物业管理有限公司2008（15）号文件等证据在案佐证，并经庭审质证、核实，具有证明效力。
本院认为，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，依法对双方均有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区“金山丽苑”小区进行了物业管理服务，作为业主的被告应该按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。被告作为南川区“金山丽苑”小区业主，从2011年2月起至2014年4月期间未缴纳物业管理服务费，侵害了原告的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的义务。故原告要求被告支付前述期间的物业服务费的诉讼请求合法，本院予以支持。该期间被告未交纳物业服务费的金额为3473.73元，而原告主张的金额为3474.9元，原告主张的金额超出被告应该交纳的金额的部分，本院不予支持，因此，被告应该向原告交纳物业服务费用的金额为3473.73元。对于被告提出的自行车丢失及楼上住户房屋漏水，被告向原告反映后，原告不进行处理，服务不到位的问题，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。根据上述规定，被告在提供充分的证据证明原告存在不履行或不完全履行物业服务义务的情况下可另案请求原告承担继承履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。至于被告提出的楼下住户搭建棚棚，给被告带来安全隐患以及环境卫生造成影响，原告不进行解决的问题，物业公司作为物业服务的提供者，对楼下住户的私搭乱建行为不享有行政强制执法权，若确实存在楼下住户随意搭建临时设施，且对被告的生活造成妨害的情况下，被告也可以依法另行主张权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：
由被告李健在本判决生效后十日内支付原告重庆世恒物业管理有限公司2011年2月至2014年4月的物业服务费3473.73元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告李健负担。被告李健负担之金额限于本判决生效后立即迳付原告重庆世恒物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 丁忠林
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 何 洁