湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5636号
上诉人（原审原告）：雷钟华，男，1969年12月10日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：秦前坤，湖北尚卓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：祁守江，男，1989年9月12日出生，汉族，居民身份证住址湖北省汉川市。
被上诉人（原审被告）：祁守津，男，1986年8月3日出生，汉族，居民身份证住址湖北省汉川市。
委托诉讼代理人：葛耀辉，北京金台（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：唐程，男，1984年4月15日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江夏区。
委托诉讼代理人：孙涌，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张琛玉，女，1986年4月18日出生，汉族，居民身份证住址新疆阜康市。
委托诉讼代理人：孙涌，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉齐星世纪商务有限公司，住所地武汉市武昌区水果湖街汉街武汉中央文化旅游区K3地块第3幢7层2、3号。
法定代表人：曾少华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾凡金，系曾少华父亲。
被上诉人（原审被告）：吴秋红，女，1973年9月18日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。
上诉人雷钟华因与被上诉人祁守江、祁守津、唐程、张琛玉、武汉齐星世纪商务有限公司（以下简称齐星公司）、吴秋红确认合同效力纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初3091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。
雷钟华上诉请求：1、请求撤销原一审判决，改判支持雷钟华的诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由祁守江、祁守津、唐程、张琛玉、齐星公司、吴秋红承担。事实和理由：一、从代理行为来看，祁守津代理雷钟华与唐程签订房屋买卖合同的行为系条件不具备的情况下的无权代理，且未经被代理人同意或追认，对被代理人不产生法律效力，雷钟华有权追回案涉房产。一审法院关于该合同效力的认定明显错误且遗漏审查代理人祁守津代理售房权限的行使条件。二、本案中债权人、抵押权人和非法转移案涉房产的均为齐星公司，而非该公司员工祁守江、祁守津、唐程个人行为。齐星公司及其员工通过上述行为以合法形式掩盖非法目的，因违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“禁止流押”的规定，该行为应属无效，故案涉的第一份房屋买卖合同为无效合同，自始无效。一审法院认定不清，适用法律错误。三、一审法院根据祁守江、祁守津、唐程的单方面陈述认定，第一次房屋买卖非真实交易，只是“为了保护其（债权人齐星公司）合法权利，挽回借款损失”的事实，明显错误，自相矛盾。四、吴秋红与唐程签订《存量房居间（买卖）合同》时并非善意无过失。一审法院事实认定不清，适用法律错误。五、一审程序严重违反法律规定，剥夺雷钟华申请鉴定的权利。
祁守江提交书面答辩状称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。
祁守津辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人全部上诉请求。
唐程、张琛玉共同辩称：认同一审事实认定，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
吴秋红辩�：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人全部上诉请求。
齐星公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人全部上诉请求。
雷钟华向一审法院起诉请求：1、请求依法确认雷钟华与唐程签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；请求依法确认唐程与吴秋红签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；2、请求依法确认雷钟华委托祁守津买卖房屋的行为无效；3、请求吴秋红返还雷钟华位于武昌区蓝湾俊园二期10栋2单元9层803室房屋。4、请求祁守江、祁守津、齐星公司、唐程、吴秋红共同赔偿雷钟华经济损失15万元。5、诉讼费用由祁守江、祁守津、唐程、张琛玉、齐星公司、吴秋红依法承担。
一审法院认定事实：2014年12月29日雷钟华与祁守江签订《抵押借款合同》，约定雷钟华向祁守江借款100万元，雷钟华将其当时�有的位于武昌区蓝湾俊园二期房屋（该房屋以下简称：涉案房屋）抵押给祁守江作为借款的抵押物。2014年12月29日雷钟华与祁守津签订了《委托书》，雷钟华委托祁守津代其偿还祁守江的借款、解除抵押相关手续、代领他项权证，完成上述事项后出售涉案房屋并办理相关手续等事宜。委托期限为一年，从2015年12月29日至2016年12月28日止。2014年12月30日雷钟华与祁守江到武汉市长江公证处办理了上述《抵押借款合同》的公证手续。
2016年1月11日祁守津以雷钟华委托人的身份与唐程签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定雷钟华以一百万元的价格将涉案房屋出售给唐程。在庭审中，祁守江、祁守津、唐程均认可，此次交易并非真实交易，只是“为了保护其合法权利，挽回借款损失”。根据此次交易，涉案房屋过户登记于唐程名下。
2016年1月14日吴秋红与�汉乔雅居房地产经纪有限公司尚隆地球村分公司签订《购房意向书》。
2016年1月15日唐程与吴秋红签订《存量房居间（买卖）合同》，约定唐程将涉案房屋以190万元的价格卖予吴秋红。同时，唐程与吴秋红又签订了一份由武汉市房产交易和登记发证中心存档的《武汉市存量房买卖合同》，约定唐程以80万元的价格将涉案房屋卖予吴秋红。当日，唐程向吴秋红出具收条，载明收取吴秋红购房定金5万元。2016年1月18日吴秋红向唐程支付183万元。同日，唐程和张琛玉向吴秋红出具收条，载明收取吴秋红183万元购房款。同时，武汉乔雅居房地产经纪有限公司向吴秋红出具收据，载明收到吴秋红支付的“物业尾款”2万元。
一审法院认为，雷钟华委托祁守津代为出售房屋，且经过公证机关公证。雷钟华与祁守津之间的委托代理合同法律关系，并没有违反法律�止性规定，雷钟华亦无充分证据证明祁守津对其实施强制或胁迫等行为。虽说祁守津故意以低价出售雷钟华房屋的行为给雷钟华造成了损失，没有履行诚实信用的法律义务，但是这个行为是发生在2016年，是委托代理合同法律关系成立并生效之后发生的。根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，祁守津故意给雷钟华造成损失的法律后果并不是导致雷钟华委托祁守津买卖房屋的行为无效，雷钟华只能请求祁守津向其赔偿损失。但是雷钟华并没有在本案中依据双方的委托代理合同法律关系主张祁守津承担赔偿责任，根据“不告不理”的原则，法院不予审理。对雷钟华请求依法确认雷钟华委托祁守津买卖房屋的行为无效的诉讼请求不予支持。
雷钟华与唐程签订的《武汉市存量房买卖合同》是由祁守津受雷钟华委托所签订的合同。雷钟华是该合同的�事人，并不是合同外的第三人。该合同严重损害的是合同当事人雷钟华的利益，不是合同外第三人的利益。同时，尚无证据证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故该合同符合被撤销合同的特征，但并非无效合同。雷钟华没有主张撤销该合同，根据“不告不理”的原则，法院不予审理，雷钟华可以另案诉讼。
吴秋红通过房屋中介公司向唐程购买房屋，并且其已经证明支付了190万元房款，此价格符合2016年初的房屋价格水平。雷钟华提交的证据无法证明吴秋红在购买涉案房屋过程中存在过错。在前述雷钟华与唐程签订的《武汉市存量房买卖合同》没有被撤销的情况下，唐程与吴秋红签订的《武汉市存量房买卖合同》不存在法定无效的情形。退一步说，就算雷钟华与唐程签订的《武汉市存量房买卖合同》被依法撤销，吴秋红亦可以主张“善意取得”予以抗辩。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，雷钟华无权要求吴秋红返还涉案房屋。
雷钟华请求祁守江、祁守津、齐星公司、唐程、吴秋红共同赔偿雷钟华经济损失15万元。但是雷钟华仅提供了照片，再无其他证据予以证明，不足以证明其主张。同时，雷钟华对15万元的赔偿金额无法说明依据及标准，依法不予支持。判决：驳回雷钟华全部诉讼请求。案件受理费24200元，减半收取计12100元，财产保全费5000元，合计17100元，全部由雷钟华负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对雷钟华提交的齐星公司于2014年12月30日出具的《承诺书》，是复印件，对其真实性不认可；对雷钟华提交的齐星公司于2014年12月30日出具的《证明》和《收条》，因该两份证据上齐星公司均没有盖章，对其真实性不认可。
经审理查明：一审法院认定的事实属实。
二审另查明，2016年10月24日庭审中，审判员问：对第三人（吴秋红）190万买这个房子的价格有无异议？雷钟华答：那个时候是这个价格。
二审再查明，（2016）鄂0106民初1203号案件2016年5月26日庭审中，审判员问：祁守江、祁守津、祁守亮是三兄弟？还有你，都是齐星公司的员工吗？唐程答：是的。
本院认为，本案应围绕上诉人的上诉请求和理由进行审理。本案的争议的焦点是：一、雷钟华与唐程签订的《武汉市存量房买卖合同》和唐程与吴秋红签订的《武汉市存量房买卖合同》是否有效；二、若合同无效，吴秋红是否应当将诉争房屋返还给雷钟华；三、祁守江、祁守津、齐星公司、唐程、吴秋红是否应当向雷钟华赔偿经济损失。
关于焦点一，雷钟华与唐程签订的《武汉市存量房买卖合同》和唐程与吴秋红签订的《武汉市存量房买卖合同》是否有效。2014年12月29日，雷钟华与祁守津签订的《委托书》约定，1、代为偿还祁守江的借款，解除抵押相关手续，并代领他项权证；2、完成上述事项后，再代为出售上述房屋，并代收售房款。祁守津与雷钟华签订的该份《委托书》中，有履行的先后顺序，其应先代雷钟华偿还祁守江的借款，解除抵押相关手续后，再代为出售诉争房屋。但祁守津在出售诉争房屋前，未代雷钟华偿还祁守江的借款，其未按《委托书》的约定履行相关义务。且祁守津作为雷钟华的受委托人，与唐程签订的《武汉市存量房买卖合同》中，约定的房屋价款明显过低，严重损害了委托人的合法权益。祁守江、祁守津、唐程在一审中也均认可，�次交易并非真实交易。故雷钟华与唐程所签订的《武汉市存量房买卖合同》无效。唐程与吴秋红于2016年1月15日签订的《武汉市存量房买卖合同》并未实际履行，双方实际履行的是同日签订的《存量房居间（买卖）合同》，该《存量房居间（买卖）合同》系当事人的真实意思的表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应当按照该合同的约定全面履行自己的义务。
关于焦点二，若合同无效，吴秋红是否应当将诉争房屋返还给雷钟华。虽然雷钟华与唐程所签订的《武汉市存量房买卖合同》无效，但唐程与吴秋红于2016年1月15日签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效，雷钟华在一、二审中均未提交证据证明吴秋红在购买涉案房屋过程中存在过错，吴秋红已经按合同约定支付了合理的购房款，诉争房屋也已经过户至吴秋红名下，�据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”的规定，雷钟华无权要求吴秋红返还涉案房屋。
关于焦点三、祁守江、祁守津、齐星公司、唐程、吴秋红是否应当向雷钟华赔偿经济损失。雷钟华在一、二审中均未就其受到的经济损失提供证据予以证明，其对上诉主张的15万元赔偿金额无法说明依据及标准，本院不予支持。
综上所述，雷钟华的上诉请求有理部分，本院予以支持。一审判决事实认定正确，但适用法律有误，�院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初3091号民事判决；
二、雷钟华与唐程于2016年1月11日签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；
三、驳回雷钟华的其他诉讼请求。
一审案件受理费12100元、财产保全费5000元，共计17100元，由雷钟华负担10200元，祁守津负担3450元，唐程负担3450元。
二审案件受理费24200元，由雷钟华负担10400元，祁守津负担6900元，唐程负担6900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 浩
审 判 员 任 文
审 判 员 吴伶俐
二〇一八年七月二十七日
法官助理 叶优子
书 记 员 程 玉