苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）园商初字第2234号
原告招商银行股份有限公司小企业信贷中心，住所地江苏省苏州工业园区旺墩路158号置业商务广场大厦1幢。
负责人杨少伟，该行行长。
委托代理人李锋，江苏立泰律师事务所律师。
委托代理人杨亚琴，江苏立泰律师事务所律师。
被告林小和，系常熟市服装城小和服装经营部业主。
原告招商银行股份有限公司小企业信贷中心与被告林小和金融借款合同纠纷一案，本院于2013年11月15日受理后，依法由审判员柳蓓菁担任审判长，与人民陪审员费珊、王宏荣组成合议庭，适用普通程序进行审理。本院根据原告申请，于2013年11月18日作出（2013）园商初字第2234-1号民事裁定书，并依据该裁定书对被告林小和名下财产采取了保全措施。后合议庭组成人员因故变更，由审判员郭路担任审判长，与人民陪审员王宏荣、李明俊组成合议庭。因被告下落不明，本院依法公告起诉状副本、传票及相关材料。本案于2014年7月4日公开开庭进行了审理。原告招商银行股份有限公司小企业信贷中心委托代理人李锋到庭参加诉讼。被告林小和经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告招商银行股份有限公司小企业信贷中心诉称：2012年7月25日，被告林小和经营的常熟市服装城小和服装经营部与原告签订《借款合同》一份，向原告借款人民币750万元，借款期限自2012年7月25日至2013年7月25日。同日，被告林小和向原告出具《不可撤销担保书》各一份，承诺为上述贷款提供连带责任保证担保。2011年8月4日，被告林小和与原告签订《最高额抵押合同》一份，约定被告以位于常熟世茂·世纪中心-
搜秀活力城XXXXX室十一套房产为被告林小和的上述债务提供抵押担保。合同签订后，双方依法办理了抵押登记手续。2012年8月10日，原告依约发放了贷款。然被告未按约还款。故原告诉至法院，要求判令被告林小和归还原告借款本金750万元及欠息531567.38元（截至2013年8月9日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至本息还清之日止）；判令被告林小和归还原告为实现债权所支付的费用155074元；判令原告就以上债权（包括诉讼费用）对被告林小和所抵押的房产享有优先受偿权；诉讼费用由被告承担。
案件审理过程中，原告明确，抵押物为位于常熟世茂·世纪中心-搜秀活力城XXXXX房产。另，原告撤回要求被告归还原告为实现债权所支付的费用155074元的诉请。
被告林小和未答辩。
经审理查明：
2011年8月4日，原告（甲方／抵押权人）与被告林小和（乙方／抵押人）签订《最高额抵押合同》（编号：2011年熟抵字第5501110801）。合同约定：为担保常熟市服装城小和服装经营部（以下简称“授信申请人”）在2011年8月4日至2014年8月4日期间（下称“融资期间”）从甲方获得的贷款等授信项下债务的履行（各具体授信项目由甲方与授信申请人另行签订相应的具体合同（以下统称“主协议”）），乙方愿意以其所有的或依法有权处分的财产作为抵押物；抵押物为位于常熟世茂·世纪中心-
搜秀活力城XXXXX房产；抵押担保范围为甲方在融资期间向授信申请人提供的所有贷款及其他授信本金余额之和（最高限额为人民币800万元），以及利息、罚息、复息、违约金和实现抵押权的其他费用（包括甲方追讨债务及实现抵押而发生的律师费、诉讼费等）。2011年8月9日，原、被告就上述抵押物办理了抵押登记手续，登记金额分别为人民币73万元、73万元、71万元、75万元、75万元、70万元、73万元、73万元、74万元、74万元、69万元。
2012年7月25日，原告（甲方／贷款人）与常熟市服装城小和服装经营部（业主为被告林小和）（乙方／借款人）签订《借款合同》（编号：2012年熟借字第5502120718）。合同约定：贷款金额为人民币750万元；借款期限自2012年7月25日至2013年7月25日，如贷款实际发放日期与上述起始日不一致，则贷款发放日期以借款借据载明的日期为准，还款日期亦相应顺延，具体以借款借据记载为准；利率为固定利率，以定价日适用的中国人民银行公布的1年金融机构人民币贷款基准利率为基准利率上浮32%；乙方未按期偿还贷款的，对其未偿还部分从逾期之日起改按在原利率基础上加收50%计息；贷款利息从贷款入乙方账户之日起按实际放款额和实际占用天数计算，每季计息一次，计息日为每季末月的20日；甲方为实现债权而支付的律师费、诉讼费等由乙方承担。
2012年8月10日，常熟市服装城小和服装经营部签署《借款借据》，载明：借款金额为人民币750万元；借款利率为7.92%；偿还日期为2013年8月8日。
因被告未按约还款，故原告诉至法院。截至2013年8月9日，被告尚欠原告贷款本金人民币750万元及欠息人民币531567.38元。
以上事实，有原告提供借款合同、最高额抵押合同、他项权证、借款借据、利息清单及当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本院认为：被告林小和作为个体工商户的经营者，应就个体工商户的民事法律行为承担相应责任。原告招商银行股份有限公司小企业信贷中心与常熟市服装城小和服装经营部间的《借款合同》合法有效，原告按约履行了贷款义务，常熟市服装城小和服装经营部应按照约定还款。被告未按约还款已构成违约，故原告要求被告林小和归还贷款本金人民币750万元的请求符合法律规定，本院予以支持。
现原告主张的欠息有合同依据，故本院予以支持。
对原告要求以被告林小和名下的位于常熟世茂·世纪中心-
搜秀活力城XXXXX房产实现抵押权的主张，因符合合同约定，本院予以准予，原告有权对上述抵押物进行拍卖、变卖，并以所得价款在登记债权数额内优先受偿。
被告林小和经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃其抗辩权利。
综上，依据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第41条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告林小和应于本判决生效之日起十日内归还原告招商银行股份有限公司小企业信贷中心借款本金人民币750万元，并赔付原告至2013年8月9日的利息、罚息、复息计人民币531567.38元，以及自2013年8月10日起至判决确定的给付之日止的罚息、复息（按年息11.88%计算）。
二、如被告林小和未按上述期限还款，则原告招商银行股份有限公司小企业信贷中心有权以被告林小和名下的位于常熟世茂·世纪中心-
搜秀活力城XXXXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房产折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款分别在人民币73万元、73万元、71万元、75万元、75万元、70万元、73万元、73万元、74万元、74万元、69万元限额内优先受偿。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币69106元，保全费人民币5000元，公告费人民币600元，合计人民币74706元，由被告林小和负担（被告负担之款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 郭 路
人民陪审员 王宏荣
人民陪审员 李明俊
二〇一四年七月十一日
书 记 员 戴苏佳
附录：
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
第41条起字号的个体工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人，在诉讼文书中注明系某字号的户主。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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