湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初4815号原告：徐自成，男，1971年5月29日出生，汉族，居民身份证住址广州市天河区，原告：吴桂芳，女，1973年4月13日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区，以上两原告共同委托诉讼代理人：吴友芳，湖北诚明律师事务所律师。被告：微贷（杭州）金融信息服务有限公司，住所地杭州市上城区白云路22号283室，实际经营地杭州市江干区解放东路37号财富中心西楼50层。法定代表人：姚宏，经理。被告：千微（杭州）科技有限公司武昌分公司，住所地武汉市武昌区昙花林202号南国昙花林泛悦中心写字楼02、03单元。负责人：孙小卫，经理。被告：杭州锐拓科技有限公司武汉分公司，住所地武汉市武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块B2栋11层8号。负责人：孙小卫，经理。以上三被告共同委托诉讼代理人：邹梦蕾、莫英，湖北谦牧律师事务所律师。原告徐自成、吴桂芳诉被告微贷（杭州）金融信息服务有限公司、千微（杭州）科技有限公司武昌分公司、杭州锐拓科技有限公司武汉分公司房屋租赁纠纷一案，本院于2017年6月14日受理后，依法由审判员杨世庆适用简易程序于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告吴桂芳及原告徐自成、吴桂芳的委托诉讼代理人吴友芳，被告微贷（杭州）金融信息服务有限公司、杭州锐拓科技有限公司武汉分公司、杭州锐拓科技有限公司武汉分公司的委托诉讼代理人邹梦蕾、莫英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐自成、吴桂芳向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除与微贷（杭州）金融信息服务有限公司签订的租赁合同；2、依法判令被告支付房屋占用费112552元（从2017年3月1日至实际腾退之日止），同时承担两个月房租的违约责任；3、依法判令被告支付物业费7050元（从2017年3月1日至实际腾退之日止）；4、依法判令被申请人腾退房屋；5、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月24日，微贷（杭州）金融信息服务有限公司与原告签订《武汉商业地产租赁合同》，约定“乙方承租位�武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块B2栋11层1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112，面积为468.98的8套房屋，租期为二年一个月，自2016年3月1日至2018年3月31日，租金第二年为37518元。”合同签订后，千微（杭州）科技有限公司武昌分公司将该租赁房屋的1109、1110、1111、1112号四套房屋作为办公室并注册，且向原告缴纳房屋租金。杭州锐拓科技有限公司武汉分公司将该房屋1108号作为办公使用并注册。2017年2月24日被告未征得原告同意，单方退房，且三被告未向原告交接房屋。被告的违约行为给原告造成了经济损失，故诉至法院要求诉请如前。被告微贷（杭州）金融信息服务有限公司、千微（杭州）科技有限公司武昌分公司、杭州锐拓科技有限公司武汉分公司共同辩称：1、第一被告于2017年年初因经营需要通知原告在2017年2月24日正式解除合同提前退租�被告自愿依法承担违约责任，但是对于原告借此获取不正当利益的行为请求法院予以驳回；2、被告在2017年2月24日腾退当天通知原告，原告到场后阻拦家具拆卸，并自行上锁，原告诉求的房屋占用使用费系因其故意滞留被告家具导致的，此后被告没有占用该涉案房屋，也没有使用物业，其房屋占用损失及物业费损失均系原告故意造成，应由其自行承担；3、根据双方签订的租赁合同原告与被告所承担的违约责任明显不对称，请求法院根据房屋租赁市场的交易习惯进行调低；4、被告多次要求原告予以协商，清点家具并腾退或者将家具赠予原告，但是原告未置可否；5、原告主张的违约责任，与损害赔偿不能同时并存。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：1999年8月24日，徐自成与吴桂芳登�结婚，两人系夫妻关系。2012年7月24日，徐自成与武汉绿地滨江置业有限公司签订四份《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块B2栋11层1105、1106、1107、1108的4套房屋，建筑面积共计233.06平方米。同日，吴桂芳与武汉绿地滨江置业有限公司签订四份《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块B2栋11层1109、1110、1111、1112的4套房屋，建筑面积共计235.34平方米。2014年12月25日，微贷（杭州）金融信息服务有限公司经工商行政部门核准领取营业执照，营业期限自2014年12月25日至长期，经营范围为金融信息服务等。2015年11月23日，千微（杭州）科技有限公司武昌分公司经工商行政部门核准领取营业执照，营业期限自2014年12月25日至长期，经营范围为计算机软件、�络设备技术研发等，该公司2017年6月5日前注册地址为武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块B2栋11层9-12。现变更登记地址为武昌区昙华林202号南国昙华林泛悦中心写字楼7层02、03单元。2015年3月11日，杭州锐拓科技有限公司武汉分公司经工商行政部门核准领取营业执照，营业期限自2015年3月11日至长期，经营范围为计算机硬件、通信设备技术开发等，该公司登记的注册地址为武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块B2栋11层8号。2016年2月24日，徐自成、吴桂芳作为甲方（出租方）与微贷（杭州）金融信息服务有限公司作为乙方（承租方）签订《武汉商业地产租赁合同》。第一条房屋基本情况：房屋坐落于武汉市徐家棚绿地国际金融城A04地块B2栋11层1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112号商铺，建筑面积468.98平方米。第二条房屋用途及登记备案：乙方租赁该房屋用于商业经营使用，未经甲方许可，乙方不得擅自改变房屋用途。第三条租赁期限：房屋租期自2016年3月1日到2018年3月31日，共计2年1个月，乙方继续承租的，应提前60日向甲方口头提出续租要求协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条租金及押金：1、关于租金约定第一年每月租金为35174元，第二年每月租金为37518元，租金支付方式为押壹付陆。2、押金35174元整在租赁期满或合同解除后，房屋押金抵扣应乙方承担的费用租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方。第五条其他相关费用承担方式租赁期限内的水费、电费、电话费、电视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、市内设施维修等由乙方承担。……第八条合同解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋:2、欠缴合各项费用达5000元的。……第九条违约责任（一）甲方有第九条第三款约定情形之一的，应按月租金的20%支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按照月租金的200%支付违约金，如甲方违约时甲方还应退还相应的租金。……双方还就其他事项进行了约定。徐自成、吴桂芳在甲方处签名，微贷（杭州）金融信息服务有限公司在乙方处加盖公章。2016年3月1日，吴桂芳向微贷（杭州）金融信息服务有限公司出具《收条》，载明：“今收到绿地国际金融城1105-1112租房押金35174元，房屋租期为2016.3.1至2016.8.31止，共计人民币贰拾壹万壹仟零肆拾肆元（211044.00元），以上合计人民币为246218元（贰拾肆万陆仟贰佰壹拾捌元），付款方式为网银转账民生银行，见合同。收款人：吴桂芳2016.3.1”2016年8月23日，吴桂芳的中国民生银行账号尾数为“4532”的账户收到千微（杭州）科技有限公司武昌分公司的六笔35174元的转款，共计211044元。2017年2月24日，微贷（杭州）金融信息服务有限公司因自身经营需要提前解除合同，表示愿意承担相应的违约责任。并派搬家公司人员上门进行搬离家具等办公用品，徐自成、吴桂芳认为租赁房屋部分设施损坏未得到妥善处理，故未允许搬离，双方为此协商未妥。2017年3月6日，湖北诚明律师事务所接受徐自成、吴桂芳的委托就2017年2月24日退租事宜向杭州锐拓科技有限公司武汉分公司发出《律师函》，告知该公司未征得业主同意，且未向业主交接房屋，若该公司�方解除合同，需承担二个月房屋租金即75036元的违约金，并对承租房屋内设施的损失承担修理或赔偿的法律责任。双方就合同解除未能达成共识，徐自成、吴桂芳曾于2017年4月12日，起诉微贷（杭州）金融信息服务有限公司、杭州锐拓科技有限公司武汉分公司要求支付房屋占用费37518元（从2017年3月1日至实际腾退之日止）同时承担违约责任。本院于2017年5月17日对（2017）鄂0106民初2894号案件进行了开庭审理。2017年5月18日，湖北谦牧律师事务所律师接受微贷（杭州）金融信息服务有限公司、杭州锐拓科技有限公司武汉分公司的委托向徐自成、吴桂芳致函，表明：2017年5月17日开庭当日，承租方再次到租赁房屋拆搬家具，未予放行，为减少不必要的损失，承租房屋内的全部家具交由出租方自行处置，由此产生的损失或收益承租人不予追究，并重新上锁，新的房屋钥匙一把随函交承租人，一把随函交法院。2017年5月26日，本院组织（2017）鄂0106民初2894号案双方进行调解，徐自成、吴桂芳的委托代理人表示2017年5月17日开完庭后，吴桂芳也到租赁房屋，因承租方还有相关的物业费未交纳，物业公司不予放行，并当庭拆开邮件，将钥匙一把交由法院留存。2017年6月7日，徐自成、吴桂芳自愿撤回对微贷（杭州）金融信息服务有限公司、杭州锐拓科技有限公司起诉，本院作出（2017）鄂0106民初2894号民事裁定书，准许撤诉。徐自成、吴桂芳以千微（杭州）科技有限公司武昌分公司为诉争房屋的实际承租人，故再次诉至法院要求判如所请。审理中，长城物业绿地蓝海管理处于2017年7月31日向本院出具《证明》，证实：1、武汉市武昌区和平大道7502号绿地国际金融城A04地块B2栋11层5、6、7、8号业主为徐自成先生，B2栋11层9、10、11、12号为吴桂芳女士；2、物业费收费标准为物业服务费4元/平方/月+公共能耗费1元/平方/月，从2017年3月1日-2017年7月31日累计欠费11724.5元，已由徐自成、吴桂芳结清；3、截止缴纳物业费、水电费的时间为2017年2月28日；4、2017年5月17日，承租户搬家未能搬走原因是因为承租户2017年3月1日-2017年7月31日的物业费未结清，故未予放行。诉讼中，本院多次组织双方进行调解，均未能达成一致意见。以上事实有《武汉市商品房买卖合同》、《武汉商业地产租赁合同》、《收条》、中国民生银行个人账户对账单、《律师函》、湖北增值税普通发票、长城物业绿地蓝海管理处的《证明》以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告徐自成、吴桂芳与被告微贷（杭州）金融信息服务有限公司签订《武汉商业地产租赁合�》，被告千微（杭州）科技有限公司武昌分公司、杭州锐拓科技有限公司武汉分公司系被告微贷（杭州）金融信息服务有限公司在武汉的关联公司，为实际承租人。《武汉商业地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定，各自履行相应的义务。现合同双方均同意解除双方签订的《武汉商业地产租赁合同》。本院予以准许。本案争议的焦点：1、合同解除时间如何确定？2、合同解除的法律后果如何承担？一、租赁合同解除的时间如何确定？首先，原告认为被告提前退租属于单方违约要求解除合同，被告对此予以认可，但仅愿意承担支付两个月租金的违约责任，不愿承担其他责任，认为租赁合同已于2017年2月24日通知解除。根据《中华人民共和国合同法》第�十三条、九十四条的规定，被告作为违约方不享有合同单方解除权。另双方租赁合同约定“第八条合同解除（三）甲方（原告）有下列情形之一的，乙方（被告）有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。以及第九条违约责任（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方。”被告未举证证明原告具有上述情形或其他违约情形，也未提前30日通知原告，故被告提出单方解除合同既不符合法律规定亦不符合双方约定，因此被告2017年2月24日的解约通知不发生合同解除的效力。其次，基于被告2017年2月24日的解约通知并未发生合同解除效力，且根据本案实际情况，原、被告双方因违约责任承担等合同清算问题意见分歧较大，双方并未就合同解除达成共识，租赁合同并未协商解除。原告履行完涉案房屋交付义务后并未收回涉案房屋或有合同中约定的其他违约行为，2017年5月17日被告向原告邮寄租赁房屋钥匙的行为，可以推定被告仍认可其系房屋承租人，并占据该租赁房屋。综合上述事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之精神，现双方当事人对合同解除时间不能达成一致的情况下，根据公平原则，�防止损失不必要的继续扩大，结合查证的事实，应认定双方解除合同的时间为2017年5月18日较为适宜租赁合同解除的法律后果如何承担？关于租金及物业费。如上所述，2017年5月18日为双方解除合同时间，从2017年2月24日至2017年5月18日期间，被告虽没有实际租赁该房屋，但其办公家具并未清理出租赁房屋，仍处于滞留并占据状态，物业费系由原告先行垫付，租赁房屋也未实际交接，原告也形成事实上的租金损失。被告的租金已交至2017年3月1日，从2017年3月1日至2017年5月18日期间的房屋租金应为91452元（35174×2+35174÷30天×18天）。根据绿地蓝海物业管理处的证明，物业费收费标准为每月每平米5元，且2017年3月1日前的物业费由被告自行承担。2017年3月1日至2017年5月18日的物业费应为6077元。（468.98×5元×2+468.98×5元÷30天×18天）。根据租赁�同中第五条第一项的规定，租赁期内的费用包含物业费，且2017年2月24日前的物业费也是由被告在交纳，故根据本案的实际现状以及结合公平原则，酌情由原、被告按四、六比例共同承担这期间的房屋租金及物业费符合常理，故被告还应向原告支付房屋租金54871（91452×0.6）元、物业费3646（6077×0.6）元。另关于滞留的办公家具，被告向原告致函中明确表明承租房屋内的全部家具交由原告方自行处置，由此产生的损失或收益承租人不予追究，对此本院予以照准。关于违约责任及相应的法律后果关于违约金，根据双方租赁合同第九条违约责任的约定，被告需提前退租的，应按照月租金200%支付违约金。被告辩称违约责任约定明显不对等，请求法院酌情调低，根据《最高人民法院关于适用若干问题�解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，结合本案实际情况，本院酌定对违约金进行调整，由被告向原告按照月租金100%支付违约金35174元。关于押金，双方租赁合同约定租赁期满或合同解除后，房屋押金抵扣应由被告承担的费用租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方。故被告交纳的押金35174元可折抵违约金。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解�（二）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：原告徐自成、吴桂芳与被告微贷（杭州）金融信息服务有限公司签订的《武汉商业地产租赁合同》于2017年5月18日解除；被告微贷（杭州）金融信息服务有限公司、千微（杭州）科技有限公司武昌分公司、杭州锐拓科技有限公司武汉分公司于本判决生效之日起十日内向原告徐自成、吴桂芳支付房屋租金54871元、物业费3646元、违约金35174元，共计93691元，扣减已支付押金35174元，共计还应支付58517元；驳回原告徐自成、吴桂芳的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费2466元，减半收取1233元，由原告徐自成、吴桂芳承担233元，由被告微贷（杭州）金融信息服务有限公司、千微（杭州）科技有限公司武昌分公司、杭州锐拓科技有限公司共同承担1000元（此款原告已垫付，由三被告连同上述款项一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨世庆二〇一七年九月二十七日书记员  庞海丽