浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第81号
上诉人（原审原告）：朱维宏。
委托代理人：王凯磊。
被上诉人（原审被告）：宁波新恒德置业有限公司。
法定代表人：郁能建。
委托代理人：龚建军。
委托代理人：陈洪。
上诉人朱维宏因与被上诉人宁波新恒德置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2013年11月25日作出的（2013）甬东民初字第1612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：原告朱维宏与被告宁波新恒德置业有限公司于2007年5月29日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买新天地二期1号楼18层1806号房一套，该商品房的用途为办公用房，建筑面积共91.23平方米，房价总额为900399元，交付期限为2007年6月30日前。该合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。第二十一条约定：“本合同未尽事项和房屋交接事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。同日，原、被告双方签订了《附件四：合同补充协议》，该补充协议第一条约定：“买受人确认本《合同》第2页中所填写的买受人的通信地址、电话均为正确、有效的。在本《合同》履行期内，如买受人的通信地址、电话发生变更的，买受人有义务在变更后十天内以挂号信等书面方式通知出卖人，否则，由此而引起本《合同》内容项下的通知无法及时送达的责任均归于买受人，由买受人承担由此而造成的所有损失，并视为出卖人的所有通知书均已送达。买受人同意出卖人以登报方式公告相应通知，视为买受人收到通知”。第七条约定：“本《合同》第十一条补充：在本《合同》第八条约定内的交付期限前的任何时间内，该商品房取得市建设局交付使用批准文件，出卖人即采取寄挂号信的方式或在”宁波日报“登报方式，发出交付通知。买受人不得以合同约定的交付期限未到为由不办理交付手续，否则视为买受人违约。如采用挂号信方式，则寄出后7日视为买受人收到交付通知；如采用登报方式，则登报之日视为买受人收到交付通知，买受人应在十日内前来付清全部余款并办理交付手续，逾期1.未付清房款的，则按本《合同》第七条规定承担违约责任；2.已付清房款的，则视为出卖人已将商品房交付予买受人。届时，不论买受人是否已办理入住手续，出卖人除根据本《合同》第十七条规定承担保修责任外，该商品房的一切损坏、不可抗力损失及按物业管理规定应由买受人承担的相关费用均由买受人自行负责。物业管理费用和保修期均自通知发出的第十一日起计算”。
另查明，原告自认于2007年6月27日缴纳了相应的契税，并取得了涉案房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》及《契证》，此后于2011年7月31日取得了涉案房屋钥匙，涉案房屋目前由原告出租给案外人使用。
原审原告朱维宏于2013年9月25日诉至原审法院，请求依法判令：1.确认《附件四：合同补充协议》第七条无效；2.原审被告立即书面通知原审原告交房“交接”，出示“该商品房取得市建设局交付使用批准文件”，与原审原告签署房屋交接单，并向原审原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3.原审被告支付自2011年8月1日起至实际交付之日止（暂计算至2013年7月31日）的逾期交房违约金194486元。
原审法院经审理认为：格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，原告主张其与被告签订的《附件四：合同补充协议》系格式条款，但原告没有提供该补充协议系被告预先拟定且在签订时未与之协商的证据，且原告也明确该补充协议上的签名系其本人签署，故对原告的该主张不予支持。从该补充协议第七条的内容来看，该条款主要对商品房提前交付以及交付通知的送达等事项做出的约定。该院认为，商品房交付系出卖人和买受人的共同义务，买受人应当按合同约定的时间办理交付手续，该条款中对买受人未按约定时间办理交付手续的法律后果做出约定并无不当，故对原告提出该条款免除了被告责任、排除了原告主要权利的主张不予支持。由于本案所涉房屋系办公用房，并非住宅，故原告要求被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉请缺乏事实和法律依据，应不予支持。因原告自认在2011年7月31日取得了涉案房屋的钥匙，并已实际将涉案房屋出租给他人使用，故可认定原告已在2011年7月31日实际接收了涉案房屋。现原告主张涉案房屋未完成交接与事实不符，原告以被告违约导致房屋未交接为由要求被告自2011年8月1日起承担逾期交房违约金的诉请缺乏事实与法律依据，亦不予支持。至于原告诉请要求被告立即书面通知原告交房“交接”、出示“该商品房取得市建设局交付使用批准文件”、与原告签署房屋交接单，因原告已于2011年7月31日实际接收了涉案房屋，并取得了房屋权属证书，原告如要求被告继续履行上述义务的，应在合理期限内提出，本案原告并没有证据证明其在合理期限内向被告提出了相关主张，且原告提起本案诉讼时已过二年的诉讼时效，故对其该部分诉请也不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第一百一十条第（三）项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告朱维宏的诉讼请求。案件受理费4390元，减半收取2195元，由原告朱维宏负担。
宣判后，原审原告朱维宏不服，上诉至本院，称：1.《附件四：合同补充协议》是被上诉人事先拟定的，该协议第七条单方面免除了被上诉人的交付义务，加重了上诉人的责任，应属格式条款；2.上诉人在一审中陈述取得涉案房屋钥匙的时间是2013年8月5日，但原审法院却认定上诉人自认在2011年7月31日取得了钥匙，并已将该房屋出租予他人，应属事实认定错误；3.房屋的交付与房屋权属的转移是不同的概念。按照涉案合同的约定，房屋的交付应以双方签署房屋交接单及移交钥匙为准，故涉案房屋的交付时间应是2013年8月5日。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉请。
被上诉人宁波新恒德置业有限公司答辩称：1.在2007年1月份，涉案整个楼盘交付时已经登报过，且在双方当事人签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋已经为现房，上诉人付清款项后即可办理交付手续。在《商品房买卖合同》签订后，上诉人曾到被上诉人处办理结算，被上诉人亦出具了交房流转单，上诉人据此即可办理交房手续；2.被上诉人已按照约定于2007年6月28日为上诉人办理了相关的产权证书，由于办理产权证书须在上诉人交付完毕办理契税以后才能进行，上诉人如果对交付存有异议，其可以在当时提出；3.上诉人经在2011年7月31日从物业公司处领取了该房屋的钥匙，且已支付了一个月的物业费，其提起本案诉讼旨在拖延支付物业费。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人朱维宏提交如下一组证据：1.《钥匙签收表》一份，拟证明上诉人领取涉案房屋钥匙的时间是2013年8月5日；2.EMS快递查询单一份，拟证明上诉人在一审审理期间提交的告知声明书已寄送至被上诉人处的事实。
被上诉人宁波新恒德置业有限公司经质证认为，对证据1，首先，上诉人已于2007年6月取得《房屋所有权证》、《土地使用权证》及《契证》，其当时即可凭相关单证取得涉案房屋的钥匙；其次，上诉人在一审审理中已自认其于2011年7月31日领取了涉案房屋的钥匙，并已将其出租；最后，该份证据上并无新天地管理处的盖章，钥匙发放人史静的身份不明，且钥匙签收人并非上诉人本人，亦无相关委托手续，故对该份证据的真实性存有异议。另外，该份证据不属于二审中的新证据；对证据2，被上诉人并未收到过该份证据，且该份证据显示，收件人为宁波市江东房产物业总公司。
本院经审查认为，对证据1，虽被上诉人对其真实性有异议，但因该份证据为原件，且被上诉人亦认可房屋交付事宜由物业公司代为办理，故本院对该份证据的真实性予以认定；对证据2，因其为原件，故对其真实性予以认定。
被上诉人宁波新恒德置业有限公司提交如下一组证据：1.《新天地二期交房流转单》一份，拟证明上诉人在2007年6月15日已经可以办理交房手续；2.售房专用发票及《遗失声明》各一份，拟证明被上诉人已经做好了通知上诉人办理交房手续的前期工作。
上诉人朱维宏经质证认为，对证据1，因该份证据为复印件，且并未显示业主的签名，故对其真实性有异议。即使该份证据是真实的，也不能证明被上诉人已经履行了通知义务；对证据2，因被上诉人并未提供原件，且遗失声明中上诉人的签名与其本人的签字存在差异，故对该两份证据的真实性有异议。另外，上述证据也不能必然证明被上诉人已经履行了通知义务。
本院经审查认为，因被上诉人在二审审理期间补充提交了上述证据的原件，故对该组证据的真实性予以认定。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
另查明，2006年12月31日，宁波市建设委员会作出《新天地二期项目交付联合检查情况通报》，明示新天地二期项目通过了规划、环保、消防等专项验收，并完成了房屋建筑工程竣工验收备案。2007年6月15日，被上诉人宁波新恒德置业有限公司就涉案房屋出具《新天地二期交房流转单》一份，该流转单已由该公司营销部与财务部签章确认。同日，因预收款收据遗失，上诉人朱维宏发出《遗失声明》。2013年7月5日，上诉人朱维宏向被上诉人宁波新恒德置业有限公司委托的物业管理公司即宁波市江东房产物业总公司寄送了《告知声明书》一份，要求该公司向其移交涉案房屋的钥匙。2013年8月5日，上诉人朱维宏的委托代理人王凯磊从新天地管理处代为领取了涉案房屋的钥匙。
本院认为，上诉人与被上诉人于2007年5月29日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。关于《附件四：合同补充协议》第七条的效力，上诉人认为该条款是被上诉人事先拟就的，且在排除上诉人作为买受人的主要权利的同时加重了其应履行的义务，应属格式条款。对于该项诉称，因《附件四：合同补充协议》系由上诉人本人所签订，其中的第七条系双方当事人对于上诉人未按约定时间办理交付手续的法律后果所作的约定，该约定并不符合法律规定的无效情形，故上诉人主张上述条款无效缺乏依据，本院难以采信。对于涉案房屋的交付，现上诉人以被上诉人并未在2007年6月30日前以登报或寄挂号信的形式发出交付通知为由主张其存在违约行为。对于该项诉请，因被上诉人开发的新天地二期项目在双方当事人签订《商品房买卖合同》前已竣工验收备案，并已获准交付使用，且涉案房屋的所有权证已于2007年6月底办出，故在约定的交付期限届满时，上诉人应当知道该房屋已可以办理交付手续。又由于房屋的交付是双方当事人的义务，而上诉人并未能举证证明被上诉人存在不履行交付义务的行为，故其要求被上诉人承担逾期交房的违约责任，于法无据，本院亦不予采信。至于上诉人要求被上诉人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的主张，因涉案房屋并非住宅，故该项主张依据不足，原审法院对此未予支持，并无不当。另外，鉴于上诉人已依据《房屋所有权证》领取了涉案房屋的钥匙，该房屋的交付已经完成，故上诉人要求被上诉人书面通知其办理交付手续、出示相关证明文件及签署房屋交接单的诉请已无实际必要，由此，原审法院未予支持上诉人之该项主张，并无不妥。综上，原审法院认定事实基本清楚，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4390元，由上诉人朱维宏负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 黄永森
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一四年二月二十日
代书 记员 潘芬芬