广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第499号
上诉人（原审被告）：黎前林，男，xx年xx月xx日出生，汉族，现住珠海市�湾区，身份证号码：********。
被上诉人（原审原告）：珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区。
法定代表人：郭勉如。
委托代理人：陈大文，男，xx年xx月xx日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。身份证号码：********。系被上诉人的副经理。
委托代理人：陈在山，男，xx年xx月xx日出生，汉族，住珠海市金湾区，身份证号码：********。系被上诉人的行政部经理。
上诉人黎前林与被上诉人珠海市现代名城物业管理有限公司（以下简称现代名城公司）物业服务合同纠纷一案，黎前林不服珠海市金湾区人民法院作出的（2014）珠金法民二初字第167号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2009年6月28日，现代名城公司与黎前林签订了《前期物业管理服务协议》、《业主（临时）公约》，约定：现代名城公司对位于珠海市红旗镇藤荣路136号世纪名城进行维护、修缮、服务与管理；黎前林就其所购买的世纪名城xx栋x01房的物业向现代名城公司交纳物业管理费用；住宅按照建筑面积每月每平方米1.2元计算，可视对讲系统维护费每月5元；小区公共用水由全体业主按房屋建筑面积进行分摊；各楼栋电梯用电独立计量，2楼、3楼住房按房屋建筑面积90%计算分摊，4楼及以上住房按房屋建筑面积100%分摊，各楼栋除电梯外的其它公共用电由各楼栋住户按房屋建筑面积分摊，小区公共用电由全体业主按房屋建筑面积分摊，地下停车场的用水、用电（通风、照明、排水系统）不分摊；收费时间：开发商发出入伙通知之日起计收物业管理费，首次预收十二个月后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月1-10号；业主�非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。
上述合同签订后，现代名城公司向世纪名城业主提供物业服务。世纪名城小区的总公用分摊面积是70，002.25平方米，31栋分摊面积是2533.70平方米，本栋分摊系数为0.03619，电梯用电分摊面积是2505.02平方米（因2、3楼住户的分摊电费面积按照建筑面积的90%计算）。涉案房屋的面积为94.6平方米，每月应交纳的物业服务费为114元，每季度应交纳的物业服务费为342元。
黎前林的欠费情况如下：拖欠2012年4月1日至2014年4月30日期间的物业服务费2850元；拖欠2011年7月1日至2014年4月30日期间的可视对讲维护费155元；拖欠2012年4月1日至2014年4月30日期间的电梯保养费329元；拖欠2011年7月1日至2014年4月30日期间的公用分摊水费46元；拖欠2012年4月1日至2014年4月30日期间的公用分摊电费411元、本栋分摊电梯电费203元、本栋分摊电梯维护、年检费135元。
现代名城公司原审的诉讼请求为：1.黎前林付清截至2014年4月30日前拖欠的物业服务管理费2850元、公摊水电费、可视对讲系统维护管理费等公摊费用1298元；2.黎前林向现代名城公司支付滞纳金（滞纳金按每日千分之二的标准计算）。
原审法院认为，现代名城公司与黎前林签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。
关于黎前林的抗辩，原审法院作如下评析：
1、黎前林主张根据《物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定，业主委员会督促欠费业主交费是一个前置程序，现代名城公司无权直接向法院起诉。对此，原审法院认为，上述法条并未明确规定业主委员会督促交费是物业公司起诉主张权利的必经前置程序，无论是请求业主委员会督促交费还是通过诉讼方式均是维权的一种方式，而且涉案小区一直未建立业主委员会，现代名城公司通过诉讼方式主张权利，符合法律规定，因此，对黎前林的该项主张，原审法院不予采信。2、黎前林主张现代名城公司没有按合同约定全面履行义务，但并未向原审法院提交充分的证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由黎前林承担举证不能的不利后果，且退一步来说，即使现代名城公司确存在瑕疵履行，黎前林应按照法律规定和合同约定主张权利，黎前林以拒绝交费的方式行使权利，没有法律依据和合同依据，因此，对黎前林的该项主张，原审法院亦不予采信。黎前林主张现代名城公司是开发商在没有业主委员会的情况下聘请的，现代名城公司没有业主委员会的授权，不具有合法性，对此，原审法院认为，在业主委员会成立之前，开发商有权选聘物业服务企业对有关物业进行维护和管理，黎前林的该项主张，缺乏理据，原审法院不予采信。3、黎前林主张物业公摊收费混乱，电梯日常维保费本应包括在物业管理费之内，而现代名城公司每月收取电梯保养费，属重复收费，公布的公摊明细中将照明、维修、年检收费混在一起，收费不明确，对此，原审法院认为，《前期物业管理服务协议》约定电梯的保养和维修是特约服务之一，与物业管理费是不同的收费项目，不属于重复收费；至于公用分摊收费方面，现代名城公司已提交详细的欠费明细以及相应的发票予以佐证，黎前林未能提供相关的证据予以反驳，因此，对于黎前林的该项主张，原审法院不予采信。
现代名城公司向黎前林提供了物业管理服务，黎前林理应交纳相应的管理费用。黎前林欠现代名城公司物业服务费2850元，有合同及相关发票予以证实，原审法院予以认定，因此，现代名城公司要求黎前林支付物业服务费2850元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。黎前林欠现代名城公司可视对讲维护费155元、电梯保养费329元、公用分摊水费46元、公用分摊电费411元、本栋分摊电梯电费203元、本栋分摊电梯维护、年检费135元，六项共计1279元，有合同及相关发票予以证实，原审法院亦予以认定。至于现代名城公司主张的公用分摊维修费19元，因其提交的证据不足以证明维修的楼栋以及具体维修时间，不能证明该维修费用与原告所在的�栋有关联，因此，原审法院对公用分摊维修费19元不予认定。因此，现代名城公司要求黎前林向其支付可视对讲维护费、电梯保养费等各项公摊费用1298元，原审法院对1279元予以支持，对超出部分不予支持。关于滞纳金问题，黎前林迟延支付物业服务费，应按约定向现代名城公司支付滞纳金。现代名城公司要求按照每日千分之二计算滞纳金，过分高于现代名城公司因黎前林逾期交纳物业服务费而产生的损失，且黎前林已明确请求原审法院对滞纳金的标准予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原审法院酌情予以调整，滞纳金按中国人民银行规定的同期贷款利率的二倍计算为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条�第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审判决如下：一、黎前林于判决发生法律效力之日起七日内向现代名城公司支付2012年4月1日至2014年4月30日期间拖欠的物业服务费共计人民币2850元；二、黎前林于判决发生法律效力之日起七日内向现代名城公司支付滞纳金（滞纳金计算方法：以每季度应付款项为本金，自欠款之日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的二倍算至本判决确定的履行期限届满之日止，详见判决书后所附《滞纳金计算说明》）；三、黎前林于判决发生法律效力之日起七日内向现代名城公司支付可视对讲维护费、电梯保养费、公用分摊电费、本栋分摊电梯电费、本栋分摊电梯维护、年检费共计人民币1279元；四、驳回现代名城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由现代名城公司负担5元，黎前林负担20元。
黎前林不服原审判决，提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判现代名城公司没有依约履行合同，承担违约责任，黎前林无需向其支付滞纳金，本案诉讼费全部由现代名城公司负担。
事实与理由如下：黎前林暂缓交纳物业管理费是因为现代名城公司没有依约履行合同及提供服务，构成违约，现代名城公司作为履行物业服务义务的当事人应对其是否履行合同义务承担举证责任。
一、现代名城公司未履行《前期物业管理服务协议》的事实。（一）协议约定现代名城公司应配备专业治安防范队伍，实行24小时值班及巡逻制度，但现代名城公司实际只配备保安人员8名，且多数为老人、无证上岗人员。小区可随进随出，各类广告在家门口及邮箱内随处可见，小区监控室无人值班，小区接连发生盗窃事件，有业主家白天被盗现象。（二）现代名城公司没有定期对消防设施进行例行巡视、检查和保养。（三）现代名城公司没有对房屋公共部位、共用设施设备的保养和管理，如电梯按键档板、天台护栏等。（四）现代名城公司没有协助业主成立业主委员会，甚至设置障碍，不提供业主联系方式，不通知业主参加业主大会。（四）现代名城公司没有按协议约定每六个月进行一次满意率调查，很多问题得不到处理，出现不交物业费的情况，只是上门贴条，最后法院诉讼。（五）现代名城公司对物业公共部位、公共设施对外承包经营或自用未经业主同意，且未公布收支情况，如小区游泳池、电梯广告、一二期配电房上面的房间、游泳池办公区楼上的房间。二、根据合同法第67条的规定，由于现代名城公司没有履行物业管理服务，黎前林有权拒交物业管理费。三、原审法院审判程序存在瑕疵。（一）原审法院审查证据不全面。黎前林向原审法院提交照片以证明其主张，但原审法院没有调查核实此情节，草率认定黎前林举证不能，有失公允。（二）现代名城公司作为履行合同义务的一方，在其举证不能的情况下，原审法院反而认定黎前林承担举证不能的后果，法理何在？（三）现代名城公司提交的《前期物业管理服务协议》、《业主公约》、《物业相关费用分摊明细表》、《公用水电抄表记录》，上述证据不能证明现代名城公司按协议履行相关义务。四、原审判决未考虑案件的社会�响。现代名城公司推卸责任、提供劣质服务，原审法院却判令业主交纳物业服务费，与法相悖，二审法院应当判决其败诉或减免物业服务费，方能刹住物业服务企业的不正之风。五、如现代名城公司履行以下义务，黎前林同意交纳物业服务费。（一）现代名城公司对照《前期物业管理服务协议》第二章服务事项，举证证明其完全履行协议。（二）现代名城公司在小区公告栏公布人防公共车位租金及小区内电梯广告租金、游泳池租金等公共设施收入及流向，每六个月公布一次。（三）进行入户满意度调查，公布调查结果，并解决业主提出的问题。（四）完成对小区违章建筑的清理及上报主管部门，公布主管部门的处理意见。（五）协助成立业主委员会。（六）在小区公告栏公布物业资质证书及收费许可证。（七）按相应资质配备相关人员，监控室安排专人24小进值班�加强保安巡逻。（八）修理损坏的公共设备设施，特别是楼顶护栏。（九）取消违规收取滞纳金，承担本案诉讼费用。
现代名城公司二审辩称，一、现代名城公司根据前期物业管理协议第二条第三项的规定，配备了专门的保安队伍，也有保安的值班和巡逻记录，当庭可向法庭提供相关证据。黎前林主张的保安数量与事实不符，现代名城公司聘请的保安并非全部为老年人，也聘有中年人，保安上岗并不需要资格证，现代名城公司聘请的保安经过筛选，符合用工资质。现代名城公司具有从事物业服务的资质也就意味着公司的从业人员具有相应的从业资质。二、保安不能拒绝日常外来人员的进出，也要为给送水送气等人员提供便利，双方的合同也没有约定监控必须有人员24小时值班，监控只是安保的一种辅助手段，现代名城公司安排有智能化管理人员根据需要�监控室进行维护，并不需要人员24小时值班。三、黎前林所谓的4起轿车被盗，被盗轿车均停放在小区外。而且防盗的主要义务在业主，物业公司只是治安防范的辅助，不能保证不发生偷盗事件。四、消防管理问题，现代名城公司定期巡查消防设施，当庭可提供巡查记录。黎前林陈述的消防栓的破损只是在小区外的消防栓的箱子破损，现代名城公司发现整个小区的消防管网断裂后已经及时通报全小区业主，并且征询全体业主是否需要对消防管网维修，但是无一业主回应，并且可当庭提供给政府相关部门的发文和收文。五、公共设施的保管问题，现代名城公司日常有对公共设施进行巡视和维护，否则小区内的公共设施早就不复存在，现代名城公司亦发出过公告征询业主是否愿意出资对护栏、坐椅等进行维修，但是没有业主回应。六、协助业委会筹备成立问题，现代名�公司一直协助业主成立业委会，居委会可以证明，业主不能因为筹委会自身的问题导致业委会不能成立归咎于现代名城公司。筹委会要求现代名城公司提供其他业主的联系方式不符合现实，也是不符合公司要求。七、双方前期物业管理服务合同已经期满，业主本应该成立业委会聘任新的物管公司，但因涉案小区尚未成立业委会，并非是现代名城公司不想退场。八、现代名城公司进行了业主满意度调查，但不局限于书面形式。九、2012年小区游泳池启用前，现代名城公司已经公告告知业主可进行招投标，由于涉案小区至今未成立业委会，故现代名城公司无法征询业委会意见，因此只能发出公告征询全体业主意见。十、现代名城公司提供的每个月的物业相关费用分摊明细表已经可以证明现代名城公司收费清楚。十一、电梯保养费问题，在合同的特约服务中已经明确约定�梯维修保养等费用在保修期满后费用由共有产权人承担，收费也有发票存底。十二、可视智能化系统维修费问题，合同明确约定每月收费5元，现代名城公司与维修公司签订的合同价格为4元，因现代名城公司也配有日常人员进行维护，因此与业主约定每月5元。十三、黎前林提出的部分问题不符合常理和事实，无法回答。十四、现代名城公司收取的公共费用至今仍在账上。十五、关于原审法院的审理程序问题，由二审法院审查。
黎前林二审未提交证据。
现代名城公司二审提交如下证据：1.物业服务企业资质证书；2.巡视记录、消防巡检记录。
上列证据，黎前林质证认为，现代名城公司虽然提供了资质证书，但实际未按相应资质配备从业人员，证据2不具有真实性。本院经审查认为，黎前林否认上述两份证据的真实性未提供相应证据证明，�院对其质证意见不予认定，现代名城公司提供两份证据来源合法，内容真实，且与本案相关联和起到证明案件事实的作用，本院予以认定。
本院经审理查明，现代名城公司具有三级物业管理服务资质。本院查明的其他事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，因现代名城公司未提出上诉，应视为服从原审判决，根据黎前林上诉的事实和理由，本案争议焦点问题在于黎前林是否有正当理由拒付物业管理费，对此本院分析评判如下：
现代名城公司具有物业服务企业三级资质，黎前林主张现代名城公司未配备专业的保安人员，其没有相关证据证明保安人员需具备资质，因此本院对其该主张不予采信。关于涉案小区的巡视及消防设施巡检问题，现代名城公司提供了相应的巡查记录，黎前林主张现代名城公司未�行巡视和巡检证据不足，本院不予采信。关于涉案小区的公共设施的维修问题，黎前林提供了电梯按键面板破损以及天台护栏的照片证明其主张，庭审中黎前林认可现代名城公司已修好电梯按健面板，对于天台护栏的维修，现代名城公司主张其已经在小区公告栏杆维修问题，但涉及到维修费用的分摊，小区业主没有回应，因此未维修。本院认为，天台栏杆属于全体业主共有，其维修涉及全体业主利益，现代名城公司按照《物业管理条例》的规定和《前期物业管理服务协议》的约定征询业主意见，并无不当，现因维修费用的承担产生争议导致维修不能顺利进行，不能归咎于现代名城公司，黎前林因此主张现代名城公司未履行公共设施的维修义务，证据不充分，本院不予采信。对于黎前林主张现代名城公司没有协助业主成立业主委员会反而设置障碍，因黎前林没有提供证据证明，本院不予采信。黎前林主张小区车辆被盗，现代名城公司未尽安保义务，现代名城公司主张该被盗车辆并未停放在小区范围内，本院认为，黎前林对此没有提供证据证明车辆在现代名城公司物业服务范围内被盗，因此本院对黎前林该主张不予采信。黎前林主张现代名城公司没有进行满意率调查，没有公布公共设施对外承包经营收支情况等，现代名城公司辩称其通过口头询问业主的方式进行了满意率调查，并且在物业管理处公布了各项费用收支情况以供业主查询，对此本院认为，现代名城公司根据其与黎前林签订的《前期物业管理服务协议》为涉案房屋所在小区提供了安保、绿化、卫生等物业服务，黎前林提供的证据不足以证明现代名城公司物业管理服务存在重大瑕疵并对其造成损害，因此黎前林应当按照合同约定支付物业管理费等费用。对于黎前林在庭�中所提到的未及时维修公共设施、未进行满意率调查、未公告公布各项费用收支情况等问题，现代名城公司亦当庭表示对确实存在的管理瑕疵将积极改进，对此黎前林亦可另循法律途径请求现代名城公司承担继续履行、采取补救措施的责任，其以此为由抗辩不支付物业管理费，依据不足，不应予以支持。因黎前林无正当理由拒付物业管理费，违反合同约定，现代名城公司要求其支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，有事实和法律依据，原审法院对此处理正确，本院予以维持。
综上所述，黎前林的上诉无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由黎前林负担。
�判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 黄小珊