上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初23272号
原告：滕达，男，1981年3月27日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市，现住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：唐杭军，上海闰德律师事务所律师。
被告：逢成志，男，1976年10月4日出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市闵行区。
原告滕达与被告逢成志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滕达及其委托诉讼代理人唐杭军、被告逢成志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告滕达向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金4.8万元；2.被告支付2014年11月16日至2015年3月15日房租差额4.7万元；3.被告支付2014年1月1日至2014年12月31日物业费7,167.84元、有线电视费444元。主张的事实和理由：原、被告签订房屋租赁合同，其中第9.2条约定被告不支付租金累计超过一个月的，应向原告按月租金的四倍支付违约金。在合同约定租期内，被告拖欠最后一个月的租金1.2万元至今未付。租赁合同届期后，被告未办理交房手续，原有合同继续履行。该房屋出售后，由于仍被被告的租客占用，原告不得不按每月1.75万元的标准向买受人支付赔偿金，直至2015年3月15日终止合同止。在此期间被告的租客曾向原告支付了2014年12月16日至2015年1月15日的租金1.75万元，之后以与交付被告的押金相抵为由不再支付后续租金，依此租价标准，被告拖欠2015年1月16日至3月15日的租金计3.5万元。被告欠付租金总金额为4.7万元，应与2015年度的物业管理费、有线电视费一并付清。由于被告拖欠租金未付超过三个月，依合同9.2条款的约定，原告有权主张违约金计4.8万元。另押金2.4万元同意于本案中一并处理。
被告逢成志辩称，不同意诉讼请求。被告承租房屋后投入9万元进行装修，后将房屋转租他人。原告从2014年1月起欲挂牌出售房屋，被告的租客持续受到中介骚扰而延付了一、二次租金，导致被告偶有延付租金的情况，系事出有因。在租赁合同约定的租期内除在2014年8月现金支付1.2万元之外，其余租金均以电汇方式付清，故原告主张被告欠付租金的诉请理由不能成立。2014年11月原、被告及被告的租客三方达成协议，约定之后产生的租金由原告收取，被告退出租赁关系，故原、被告之间不存在房屋交接问题，原告主张后续租金并提高租价的诉请缺乏依据，不予认可。被告没有违约行为，且合同约定的违约金过高，故对原告主张违约金的诉请不予认可。由于原告卖房的行为导致被告的租客无法正常居住，也不同意支付物业管理费及有线电视费。此外，原告处的押金2.4万元要求于本案中一并处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告对证据的真实性以及到庭证人证言均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告滕达原为闵行区虹许路XXX号(7幢)1006室房屋(以下简称1006室)产权人。2011年11月14日原告滕达(出租方甲方)与被告逢成志(承租方乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，载明甲方出租给乙方1006室，该房屋出租实测建筑面积为157平方米；甲方同意乙方可自行转租上述房屋；甲方于2011年11月16日前向乙方交付该房屋；房屋租赁期间自2011年12月16日起至2014年12月15日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；月租金总计为1.2万元，该房屋租金三年内不变；乙方应于每月16日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付滞纳金；乙支付租金的方式为押二付一，先付后用；甲乙双方签订租赁合同当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金，即2.4万元；租赁关系终止后的五个工作日内，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、电话、ADSL使用等费用由乙方承担；租赁期间，该房屋的物业管理费、小区卫星收视费由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每平方米2.5元向甲方支付该房屋占用期间的使用费；第9.2条，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的四倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：…(五)乙方逾期不支付租金累计超过一个月的(其余内容略)。同日被告支付房租押金2.4万元。次月26日原、被告签订《证明函》，载明经业主(滕达)确认，收到承租人(逢成志)款项1.2万元(即2011年12月15日～2012年1月14日租金无需支付)，用于购买1006室内所有装修，家电，所有家具摆设，卫星电视以及新供暖锅炉等家庭必须设备，双方接受并同意，且待3年租期结束后所有物品全部归由业主(滕达)所有。诉讼中原、被告就上述租赁合同期内有一期租金是否结清存在争议。在原告处持有一份原告作为产权人、被告作为代理人签字的致东风悦达起亚汽车有限公司的《通知函》，载明贵公司与2014年3月签订位于1006室租赁合同期限为2014年3月16日至2015年3月15日止，现出租方收款人银行信息变更如下，请贵公司于2014年12月16日起将所有租金汇入新的收款人账户(原告银行账户信息略)。该公司使用该房屋至2015年3月15日止，原告确认收到了该公司支付2014年12月16日至2015年1月15日的租金1.75万元。另原告于2015年2月支付2014年物业管理费7,167.84元及电视费444元。
本院认为，原、被告自愿签订租赁合同，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。被告有举证责任证明自己完成了付款义务，其就辩称已付清合同约定租期内的全部租金之理由未提供有效依据予以证明，本院不予采信，原告诉请被告拖欠在此期间一个月租金1.2万元之事实成立。租赁合同到期后，被告仍继续占有房屋，视为不定期租赁。被告辩称原告在租赁合同届期后与其租客直接建立了租赁合同关系，但仅凭现有证据查明案外承租人依被告指示向原告支付一期房租的事实，不足以证明被告于租赁合同中的权利义务已经概括转让与案外人，原租赁合同的主体、内容均未发生变更，即被告仍应依原有合同约定继续支付租金，与此同时原告未经被告同意不得自行提高租价标准，故本院认定被告拖欠在此期间二个月的租金数额为2.4万元。根据合同约定，上述拖欠的租金以及2015年度产生的有线电视费、物业管理费的支付义务人为被告，被告拒付的理由不能成立，原告有权在此范围内主张相关诉请金额。由于合同约定押金有抵充合同约定由被告承担费用的性质，原、被告亦同意于本案中一并处理，本院予以确认，并与上述欠付的费用进行折抵。被告拖欠租金不付，构成违约，原告有权依合同约定主张违约责任。现被告对违约金提出抗辩，而依现有证据不足以证明原告因被告延付租金受有的损失与其主张违约金数额相当，根据实际情况以及公平、诚实信用等原则，酌定违约金数额为1万元。
综上，本院对部分诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、被告逢成志于本判决生效之日起十日内支付原告滕达剩余房屋租金以及物业管理费、有线电视费计19,611.84元(已与在原告滕达处的2.4万元押金折抵)；
二、被告逢成志于本判决生效之日起十日内支付原告滕达违约金1万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,176.12元(已减半收取)，由原告滕达负担561.63元，被告逢成志负担614.49元(被告逢成志负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告滕达支付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 王静波
二〇一七年二月七日
书记员 万 涛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。