浙江省杭州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙01执异351号
异议人（案外人）郑旭军，男，汉族，1966年10月21日出生，住浙江省杭州市萧山区。
申请执行人：黄永杰，男，汉族，1978年3月18日出生，住广东省中山市。
被执行人：杭州联庄实业投资有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区创业路298号。
法定代表人：王闯，执行董事。
本院在执行黄永杰与杭州联庄实业投资有限公司（以下简称联庄公司）借款合同纠纷一案中，于2017年5月5日向杭州市滨江区人民法院发出（2017）浙01执178号函，要求该院在收到函件后的15日内出具移送执行函，将该院首先查封的联庄公司名下位于杭州市滨江区浦沿街道江南大道4278号知本大厦401、1001、1201、3001四套房产的处置权移送给本院。在该院移送处置权后，本院公告告知将对上述房产进行评估拍卖。后案外人郑旭军向本院提出书面异议，认为对该房屋401室中244.72平方米享有所有权，请求本院中止拍卖并解除对该房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并作出�定驳回郑旭军的异议请求。黄永杰不服，向浙江省高级人民法院提起复议，浙江省高级人民法院指令本院重新审查。本院依法另行组成合议庭进行审查、听证并查勘现场，现已审查终结。
异议人郑旭军称，其与联庄公司大股东王闯系朋友关系，2010年2月，王闯因联庄公司资金需要向其借款200万元，约定利息为年息30%。后因办公需要，其与联庄公司签订《房屋转让合同》，购买了知本大厦401室中的第4-5层410跃515室76.69平方米、415跃510室93.47平方米的房产。首付40万元，剩余购房款因联庄公司尚欠其借款及利息，未其按合同约定支付。其于2010年11月经装修后入住。2014年4月1日，其与联庄公司经商讨，确定用借款所产生的利息90万元及现金10万元冲抵购房款100万元。至此，上述房款付款义务均履行完毕。此外，由于王闯、联庄公司一直未归还200万元借款及利息，2015年9月，其与联庄公司签订了知本大厦401室中的第4-5层408跃513室74.56平方米《房屋转让合同》，在9月7日办理了以借款利息70万冲抵购房款的手续。联庄公司交房后，其随即装修入住。综上，其付款义务已完全履行完毕，房屋也已使用多年，只是联庄公司未能按合同约定履行办理产权证的登记手续。异议人向本院同时提交了房屋转让合同、收取购房款说明、借款协议、物业管理费、能耗费发票及收据、银行承兑汇票、房屋现状照片等证据材料证明其主张。
申请执行人黄永杰称,根据法律规定，异议人只有在购买自有住房时才能申请排除执行，而知本大厦并非住宅；异议人与联庄公司之间所签订的房屋转让合同是无效合同；异议人与联庄公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，（2009）联转字第046、047号合同没有日期，明显是虚假合同，且郑旭军没有证据证明其支付了任何购房款；上述房产目前仍在联庄公司名下，申请人申请执行时基于抵押的优先受偿权，优先于案外人基于买卖合同的主张的债权。综上，案外人提出的异议是不成立的，要求驳回。申请人向本院提交了房屋所有权证、不动产信息查询记录、在建工程抵押登记备案证明、最高额抵押合同、房屋租赁合同、法院执行裁定书等证据材料证明其主张。
被执行人联庄公司称，本项目于2008年以在建工程抵押给杭州银行股份有限公司钱江支行。2015年1月28日，本项目办理产权证，并由在建工程抵押转为存量房抵押，登记在杭州银行名下。因土地性质变更，政府禁止分户办证，房产证仅能分层办理，故异议人未能办理过户手续。被执行人向本院提交了国有土地使用权出让合同书�建设工程项目土地使用情况复核验收通知合格书、建设工程规划许可证、四方协议二、四方协议三等证据材料证明其主张。
根据各方意见和经审查确认的证据，本院认定的事实如下:
郑旭军与联庄公司签订编号为（2009）联转字第046号、047号《房屋转让合同》2份，约定郑旭军以每室700000元购买位于杭州市××区××沿街道××大道××本大厦××室中××室、××室，因（2009）联转字第046号、047号合同没有落款日期，故本院对该二份合同的签订时间无法确认。2015年9月4日，郑旭军与联庄公司签订编号为（2009）联转字第055号《房屋转让合同》，约定郑旭军以700000元购买位于杭州市××区××沿街道××大道××本大厦××室中××室。郑旭军主张其支付了40万的银行承兑汇票，并以200万借款合同产生的债务利息冲抵�房款。因该承兑汇票未注明用于支付房屋价款，且郑旭军没有其他证据证明其支付了购房款，故法院对此事实无法确认。
另查明，联庄公司转让的三套房屋性质为单位自建房。2015年杭州市国土资源局对知本大厦A楼核发《建设工程项目土地使用情况复核验收通知合格书》的备注中明确：“联庄公司对知本大厦A1楼可按层按幢分割转让，不得按间或按套分割转让。”联庄公司与异议人签订的（2009）联转字第046、047、055号《房屋转让合同》的附件八《知本大厦按份共有协议》第五条第六款明确：“一层一户一证分割至一户一证产权证需要根据有关部门核准方可办理。”
又查明，2015年1月28日，杭州银行股份有限公司钱江支行办理杭州市滨江区浦沿街道江南大道4278号知本大厦1幢401室的抵押登记，登记证明号为杭房他证字第××号。2015年7月22日，杭州市滨江区人民法院因另案查封了联庄公司名下位于杭州市××区××沿街道××大道××本大厦××、××、××、××房产。后因本院执行案件需要，该院作出（2016）浙0108执963号之一、（2016）浙0108执279号、（2017）浙0108执399号函，将上述房产及相关土地使用权的处置权移交本院处置。2017年8月21日，本院作出（2017）浙01执178号公告，告知将对上述房产进行评估拍卖。
本院认为，知本大厦A1幢401室目前仍登记在联庄公司名下，（2016）浙01民初92号民事判决书确认了黄永杰有权以联庄公司抵押于杭州银行股份有限公司钱江支行名下的位于杭州市××区××沿街道××大道××本大厦××室、××室、××室、××室××套房屋以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，故本案的关键在于异议人与联庄公司的房屋转让行为能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定对已签订房屋买卖合同的买受人，在已经履行合同义务的情况下，虽尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类似物权人的地位，其物权期待权具有排除执行的效力。本案中，杭州市国土资源局《建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书》明确：知本大厦A1楼可按层按幢分割转让，不得按间或按套分割转让；允许转让部分，每个楼层的土地使用权证书中均注明“不得按间或套转让，不得办理分割登记”，故本案所涉房屋所有权现无法转移，异议人与联庄公司签订的转让合同为不能实现合同目的的房屋转让合同，异议人的物权无法实现；且异议人与联庄公司签订的《房屋转让合同》附件八已明确，一层一户一证分割至一户一证产权证需要根据有关部门核准方可办理，异议人应预测其买受的房屋具有不能按间或按套分割办证的风险，故异议人主张的权利不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条物权期待权的范畴，不能排除执行。因此，郑旭军的异议理由不成立，本�不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定,裁定如下：
驳回郑旭军的异议请求。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 毛煜焕
审 判 员 俞春伟
审 判 员 孙 辉
二〇一八年七月五日
法官助理 程 薇
书 记 员 孙 亮