安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖16民终664号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘梅，女，1959年2月19日出生，回族,住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：杨廷安，安徽皖大律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘梅，女，1972年10月3日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：李利，安徽李利律师事务所律师。原审第三人：武桂琴，女，1948年8月5日出生，汉族，住安徽省利辛县。原审第三人：刘霖，男，1979年8月23日出生，汉族，住安徽省阜南县。原审第三人：刘玉东，男，1973年6月1日出生，汉族，住安徽省利辛县。上诉人刘梅因与被上诉人刘梅及原审第三人武桂琴、刘霖、刘玉东物权保护纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院（2017）皖1623民初6093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月55日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘梅及其委托诉讼代理人杨廷安、被上诉人刘梅及其委托诉讼代理人李利、原审第三人刘霖到庭参加诉讼，原审第三人武桂琴、刘玉东经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人刘梅上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判确认被上诉人伪造的房屋买卖协议无效；改判被上诉人将房屋恢复原状、返还给上诉人，并支付房租费6000元；依法改判驳回被上诉人关于“履行合同义务”、“协助办理房屋过户手续”的反诉请求；2.案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决认定事实错误。(一)本案的事实是：上诉人原是利辛县五金公司职工，1984年经公司统一安排，上诉人在本公司家属院内自建两间正房及两间倒座房屋。1994年7月5日利辛县房产局给上诉人颁发证号为001236号《房屋所有权证书》。1995年上诉人调到上海工作。此前有人曾租赁过上述房屋，由于给的房租太低，所以后来房屋就一直空闲不再出租。上诉人到上海后，由于工作太忙，双休日又去做义务，所以很少回利辛，上述房屋也疏于管理。2014年春节前后，有一陌生女子给上诉人打电话，让回利辛办理房产公证，上诉人感觉事情不对，这才回利辛查看。从房产局档案中查得，上诉人的房屋产权人已经变成了一个与上诉人同名同姓的出生于1972年的女子，房产档案中上诉人的资料全部被抽空了，都换成出生于72年刘梅的资料。后通过行政诉讼，房产局撤销了被上诉人的假房产证，重新颁发了“利房地权证城西区宇第2015022**号”房地产权证。(二)被上诉人主张房屋买卖关系的证据漏洞百出，且明显违法，被上诉人主张房屋买卖关系的证据主要有三，证据一：《协议书》，真实性可疑:协议书上没有卖方刘玉庆的签字，只有一个来历不明的印章；《协议书》也不合法，产权人是上诉人刘梅，刘玉庆虽是其父亲，没有刘梅的合法授权，刘玉庆的行为明显不具备法律效力；证据二:收条，该收条的真实性可疑，收条上的字迹根本就不是刘玉庆的笔迹，收条伪造的可能性极大。从收条的内容看，是“今收到刘殿义现金贰万捌仟元整”，并不能证明是购房款，与被上诉人刘梅无关故该收条与被上诉人刘梅、与房屋买卖事实均无关联性。证据三:刘某的证言，刘某就是本案“房屋买卖”的始作俑者，与本案有直接利害关系，其证言的真实性值得怀疑，不能作为定案依据。（三）上诉人的本诉是物权保护纠纷，且上诉人的举证，被上诉人对其真实性、合法性均无异议。而被上诉人反诉的是买卖合同纠纷，属于债权范畴，原审法院做出“本诉原告的诉讼、抗辩理由及证据，不足以推翻有效的房屋买卖协议”的结论，置被上诉人方证据的明显缺陷于不理，与事实不符。二、一审判决适用法律错误。由于原审判决完全不顾庭审查明的客观事实、撇开双方的举证于不顾，选择适用有关合同有效、诚实履行的法律规定，为维护上诉人的合法权益，特提出上诉，请求二审法院支持上诉请求。被上诉人刘梅辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。2.上诉人的上诉理由不能成立，上诉人在上诉状中对其上诉请求没有足够的证据及证明，大都是使用“可能”两个字，底气不足，上诉人以物权保护优越于债权其观点不能成立，本案不仅上诉人提到了物权诉讼，被上诉人提出了房屋买卖的反诉，两者有根本性的关联性，不否认上诉人对其房产具有之前的物权，但被上诉人在原审提交的证据足以证明上诉人将该物权处分，与被上诉人形成了事实上的房屋买卖关系，物权处分不再享有物权的特殊性，房屋买卖依法成立，受法律保护，原审法院审理此案程序上合法，从该判决书也可以看清楚审理是正确的，归纳的争议焦点符合本案正确审理的范畴内容，上诉人在上诉状中陈述语言不仅对法律的不满，而且表现出对法官的不尊重，这种不满和不尊重均没有合理合法的证据支持，是自己一方面的陈词不能成立的观点，上诉人上诉理由不能成立。综上，原审法院审理此案程序上合法，认定事实清楚，审理所界定的证据清楚，适用法律正确，判决正确，应依法维持，请求驳回上诉人上诉请求。原审第三人刘霖称，一审判决正确，应当维持，案涉房屋在20年前就由上诉人刘梅卖给被上诉人刘梅了，与上诉人刘梅无关了。原审第三人武桂琴、刘玉东未答辩。上诉人刘梅向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告双方签订的房屋买卖协议无效；2.判令被告将房屋恢复原状，返还房屋；3.判令被告支付原告房租费6000元；4.被告承担本案的诉讼费用。被上诉人刘梅向一审法院反诉请求：1.依法判令被反诉人刘梅履行合同义务，协助反诉人刘梅办理房屋过户手续；2.判令被反诉人刘梅承担本案有关诉讼费用。一审法院认定事实：本诉原告刘梅原系利辛县五金公司的职工，1984年本诉原告在该公司家属院内建两间正房及两间倒座房屋。利辛县房地产管理局于1994年7月5日给本诉原告颁发证号为001236号的《房屋所有权证》。1995年原告调往上海工作。1996年5月1日，原告刘梅的父亲刘玉庆作为卖方，被告刘梅的姑父刘殿义作为买方，刘某作为见证人签订了房屋买卖“协议书”，该协议书中的甲方系刘梅，乙方系刘殿义，协议约定以28000元的价格将房屋卖给了刘殿义。当天，刘玉庆给刘殿义出具了28000元的收条一张。之后，被告刘梅搬进该房屋居住至今。1999年10月29日，在房屋换证时，利辛县房地产管理局将本诉原告的房屋登记给了同名同姓的被告刘梅所有。2014年2月本诉刘梅得知房屋已登记在被告刘梅名下，遂于2014年5月向该院提起行政诉讼。2014年9月18日，该院作出（2014）利行初字第00019判决书，撤销了利辛县房地产管理局于1999年10月29日为被告刘梅颁发的编号为00354602号的《房屋所有权证》。被告刘梅作为行政诉讼的第三人，对上述行政判决不服，提起上诉。2015年1月26日，亳州市中级人民法院作出（2015）亳行终字第00013号行政判决书，维持利辛县人民法院（2014）利行初字第00019判决。2015年3月17日，利辛县房地产管理局为本诉原告重新颁发了《利房地权证城西区字第××号》房地产权证。另查明，本诉原告刘梅的父亲刘玉庆于2016年5月22日去世。一审法院认为，本案的争议焦点为，一、刘玉庆与刘殿义签订的房屋买卖“协议书”是否有效；二、刘殿义与本诉被告刘梅之间是否存在委托关系。一、刘玉庆与刘殿义签订的房屋买卖“协议书”是否有效。首先原告刘梅1995年调往上海工作，其父母仍在利辛居住，其居住的房屋理应交给其最亲近的人维护和保管，且原告刘梅庭审中已陈述房产证交给其母亲保管，因此其父母对刘梅的房产有维护和保管的权利。其次，原告刘梅调往上海后，其子女也随其本人前往，该房子如闲置在那对自己也是个损失且闲置在那还产生维修、看管等费用，这样即增加了刘梅的经济负担，也给看管人造成了不必要的麻烦。再次，从证人刘某出具的证言看，该房屋买卖的实际操作者应是刘某（因原告刘梅与被告刘梅的姑父刘殿义间有矛盾且是邻居），该协议签订前，刘某已提醒刘玉庆是否要和你女儿商量一下，刘玉庆当时就表示，“刘梅让我全权代表。”最后，即使原告刘梅事前没有委托其父卖房子，刘玉庆的卖房行为可认定是家事代理行为，事后原告刘梅也以默示的方式予以追认。该协议从签订至提起本案诉讼有十九年零三个月，在这期间，原告刘梅也应该了解其父亲对房子的管理情况，且2004年原告刘梅的父母已同原告一起在上海居住，原告刘梅更应该了解其在利辛的房产情况。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。因此，原告刘梅以默示追认的方式授予其父刘玉庆处理在利辛的房产的代理权。二、刘殿义与本诉被告刘梅之间是否存在委托关系。首先，本诉被告刘梅与刘殿义系亲属关系；其次，从本案第三人的陈述看，对本诉被告刘梅代刘殿义支付的28000元的事实，亦不持异议。最后，本诉被告刘梅长期居住该争议房屋，刘殿义及其家人（本案第三人）亦未提出反对。因此，认定刘殿义与本诉被告刘梅之间存在委托关系较为符合常理。综合全案来看，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一方面，从证人刘某出具的证言看，原告刘梅的孩子当时有病，后又在上海定居、买房，急需用钱。在这种情况下，经中间人刘某撮合，原告刘梅将房屋出卖较符合生活常理。另一方面，房屋买卖“协议书”从签订至产生纠纷近二十年，期间本诉原告刘梅没有对房屋提出异议、未对房屋实行管理等行为来看，本诉原告刘梅主张自己不知道其父刘玉庆出售房屋，“认为房子在闲置着”，不符合生活常理。本诉被告刘梅提起的反诉，与本诉之间虽然不是同一法律关系，但是两者之间具有牵连性，符合法律规定的反诉条件，因此应合并审理。综上所述，本诉原、被告签订的房屋买卖协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属于合法、有效，受法律保护。本诉原告的诉讼、抗辩理由及证据，不足以推翻有效的房屋买卖协议，因此，对其诉讼请求，该院不予支持。本诉原、被告之间的房屋买卖协议尚有附随义务没有履行完毕，本诉原告刘梅应承担继续履行的义务，故本诉被告刘梅的反诉请求，该院予以支持。该案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回本诉原告刘梅的诉讼请求；二、反诉被告刘梅在判决生效之日起30日内协助反诉原告刘梅办理房产过户登记。案件受理费40元，由本诉原告刘梅负担。二审各方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为:刘玉庆与刘殿义签订的房屋买卖“协议书”是否有效，能否在上诉人刘梅与被上诉人刘梅之间产生拘束力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。本案中，上诉人刘梅认可1995年离开利辛移居上海时将房产证交于住在利辛的父母保管，但否认刘玉庆签署协议书及出具收条的真实性，刘玉庆作为上诉人刘梅的父亲，亦是案涉房屋的管理人，在1996年至2004年一直居住在利辛且其居住地距离案涉房屋仅有数里左右，在此期间，无论是刘玉庆还是上诉人刘梅均未对该房屋提出异议，故一审综合本案具体情况结合刘某的证言认定案涉协议及收条具有真实性并无不当。关于协议书中刘玉庆的签章效力问题，案涉房屋买卖协议书的签订方落款虽然为刘玉庆，但刘玉庆系上诉人刘梅的父亲，关系特殊且持有上诉人刘梅的房产证，证人刘某亦证明刘玉庆1996年5月签订协议书时表示已取得上诉人刘梅授权，协议签订后，被上诉人刘梅支付了相应对价且对房屋进行了添附（增加了两间房子），之后长达近20年的时间上诉人刘梅没有对房屋的处置提出异议。综合上述情形可知，上诉人刘梅关于其不知道房产由父亲刘玉庆代为出售的意见显然不符合日常生活经验，不应予以采信。关于刘殿义与被上诉人刘梅之间是否构成委托关系，因刘殿义与刘梅系亲戚，协议签订后刘殿义及其家人均未提出异议，庭审中，刘殿义的继承人（本案第三人）明确表示房屋系刘殿义代被上诉人刘梅购买，房屋亦一直由刘梅居住至今，故一审法院综合上诉情形认定刘殿义系受被上诉人刘梅委托购买房屋并无不当。综上，案涉房屋买卖协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，在上诉人刘梅与被上诉人刘梅之间产生拘束力，双方均应依约履行。被上诉人刘梅反诉要求上诉人刘梅履行协助办理房屋过户手续的合同义务，该诉求与本案的本诉具有牵连性，为减少当事人诉累，降低诉讼成本，一审合并审理并无不妥。综上所述，上诉人刘梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40元，由上诉人刘梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 胜审 判 员  周甜甜代理审判员  李红波二〇一八年八月一日书 记 员  马 骉