哈尔滨市道里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）里民一民初字第571号
哈尔滨市道里区人民法院民事判决书
原告赵瑞，住哈尔滨市道里区。
委托代理人边迦，住哈尔滨市道里区。
被告哈尔滨市直属房产物业管理有限责任公司，代码71845325-2，住所地哈尔滨市道里区安国街60号。
法定代表人张强，经理。
委托代理人周广平，管理经理。
委托代理人张建成，哈尔滨市直属房产物业管理有限责任公司正阳分公司站长。
原告赵瑞与被告哈尔滨市直属房产物业管理有限责任公司排除妨碍纠纷一案，原告赵瑞2014年4月18日向本院提起诉讼，本院当日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年2月2日、11月25日公开开庭进行了审理。原告赵瑞及委托代理人边迦，被告哈尔滨市直属房产物业管理有限公司委托代理人周广平、张建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2001年零首付贷款18万元购买哈尔滨市道里区友谊路152-1号3单元-1层1号房产用于出租，以维持下岗后家庭生活并用该房产租金偿还银行贷款。2013年开春后，该房开始漏水。尤其从2013年12月初起几乎天天漏水。水源主要来自小区居民供水用水箱房和供暖检查井积水。积水顺着暖气管贴地穿过墙体裂缝，源源不断地涌入原告家。曾经做的防水层和后几次做的防水均被大量水流冲开。为了生存和维持出租收入，原告每天奋力淘水，先后买了三台抽水泵分别抽自家、四单元地下室和检查井积水。甚至经常冒着生命危险在电闪雷鸣、暴雨倾盆的深夜去室外接电源，给检查井地沟放入水泵排水。这两年半的时间里，原告家积水平均10公分深，最深时达到30公分。长期室内积水导致地下室墙根红砖酥脆空洞，楼梯地基下沉。这不仅对152-1号楼体建筑物造成危险，而且常年的潮湿霉臭也给该楼三单元、四单元的居民生活带来极其不便和不安全。原告家2013年6月刚装修好的房子，如今墙面粉化脱落，地板全损，地砖空鼓且永久性变黑变黄，新安装的木门翘曲变形，门开关不灵，防盗门底部被水泡烂。司法鉴定证实原告家漏水确系物业水泵房积水与室外供暖检查井积水所致。两年多的积水浸泡和潮湿霉腐的环境，几乎所有的生活物品或长毛霉变或锈蚀损毁。严重的是，当年为出租而贷款购买的这套房产因反复漏水，淹跑了多家承租户，室内长期积水使该房从此无法再出租。这不仅切断了原告偿还2016年5月到期的银行贷款的经济来源，而且还要因违约退赔多家租房户的承租款及其财产损失。物业说水房积水抽到10公分左右深时就不能再抽了，否则会烧坏水泵，还说供暖检查井不归物业管。供暖公司说他们只管暖气管漏水。原告家积水问题被物业象皮球一样踢来踢去得不到解决。无奈之下，一个60多岁的老太太只好自己每天没黑没白的去做原先被告要派两三个工人做的工作。又累又急，终于病倒了。2013年8月2日在省医院做了急性胆囊切除手术。手术后仅仅休息了几个月，就拖着尚未康复的身体于2013年12月下旬开始新一轮淘水战。每天要拎上百桶积水。两个月时间，累的腰疼得不敢动弹。2014年4月19日，经哈尔滨市骨伤科医院检查，确诊为第三至第七腰间盘或膨出或突出。2015年6月7日上午，原告和清掏马葫芦的李师傅查找地下室积水原因时，因地面湿滑摔倒，脚踝很快就肿得像馒头，在场的物业、供热和女值班员都看到了。因长期淘水所致，原告右手拇指关节因腱鞘炎至今一动就痛。长期置身于充满潮气、霉菌、蚊蝇肆虐的恶劣环境，原告身心健康受到沉重打击，风湿病痛每时每刻让原告苦不堪言。手术医药费50000元以上，其中自费部分10000多元。为了解决漏水问题，原告曾上百次的找物业及上级部门，数十次拨打市长热线，并在新晚报、哈尔滨电视台曝光了漏水的实际情况。在市长热线和新闻媒体的帮助下，漏水有所缓解。但每次停止漏水的时间最多不超过两天，新一轮大水又冲过来。原告得了腰间盘突出病后，家里的积水漫过膝盖，再也无法居住下去。不得不在2014年3月23日原告与房主周文滨签订了月租2600元的房屋租赁合同，租住了13个月，总共支付租金33800元。家里的积水也不得不请吉春锦和王君慧两人清淘，为此原告每月支付吉春锦劳务费800元。漏水严重时亦请王君慧临时帮忙淘水，每次支付王君慧100元。至今已有20个月之久，共支付17000元。华能供暖公司不批准地下室和一楼住户暂停供热，尽管原告家已无法居住，但为了避免缴纳高额滞纳金，也不得不按时支付供暖费。2013年3176元、2014年3176元、2015年3016元，合计9368元。除去单位报销的部分3400元外，自费部分为5968元。现诉请判令被告：一、给付房产维修费35000元，恢复房产原貌；二、给付墙面维修应包含的防水工程费30000元；三、给付长期积水造成的物品损失8000元；四、给付因常年积水在外租房居住的租金33800元；五、给付长期淘水积劳成疾的医疗费10000元；六、给付雇人淘水劳务费17000元；七、给付积水期间原告损失的房屋租金90000元；八、给付房屋积水期间原告损失的授课收入36000元；九、给付房屋积水期间原告既无法居住又不能申请暂停供热的供暖费5968元。
被告辩称：哈尔滨市道里区友谊路152号3单元是被告2013年5月接管的小区。接管后，原告到房管站报修称家中渗水，被告工作人员已多次到现场查看，发现其室内地面有清水，墙壁有被水浸泡的印记。被告向住户询问得知，该渗水情况已存在五六年之久。因前任物业也查找不出原因，该户只有采取用水泵进行抽水的方法，缓解家中渗水现象。原告希望新接管的物业能够帮助找出渗水原因，该业主怀疑是由于水箱房漏水渗入他家，还多次拨打市长热线、城管热线。被告主管经理非常重视，与生产经理、房管站长多次到现场查看，组织专业的生产技术人员钻到地沟内排查被告管辖的管线，但均没有发现漏点。被告也询问了该小区其他单元地下室住户，也没有发现漏点。而且被告也询问了小区其他单元地下室住户，表示没有渗水现象。同时，三单元顶层住户被告也咨询了，反映是家中用水正常，没有停水现象，如果管线有漏点的话，会存在泄压现象，正常情况下，顶层住户家中用水会出现异常现象，如水流小甚至停水。由于该业主怀疑是水箱房向其家中渗水，被告又检查了水箱房内所有阀门，这些阀门都是完好的，没有漏水现象，该小区供水为直供，不存在水箱。所以原告反映的水箱房向她家渗水这一情况，没有证据证明其家中渗的水就是水箱房的积水。水箱房虽有积水，但水箱房内管线和设备都没有漏水现象，被告也用自吸泵二十四小时进行抽水，且水箱房的积水来源不明。同时被告与关系此处的供暖单位华能八分公司取得联系，供暖单位也到现场查看，表示管线没有问题。被告采取为住户负责任的原则，找来专业技术人员对该小区的上下水管线进行排查，没有发现漏点。专业技术人员查看中发现，该户的墙体渗水是防水老化造成的，该户表示家中多次做防水，可在现场该户要求被告为其做防水，这与原告起诉书中所述事实不符，被告没有答应其要求。另外，该户是私产，根据《哈尔滨市物业管理条例》第五十三条规定，业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用，由业主自行承担。被告也希望早日找出原因，或由第三方鉴定水的来源。据该业主介绍，每次家中渗水她就对院内华能供热公司的检查井存水进行抽水，原告也向华能供热公司反映过这一情况，华能供热公司说他们的检查井内管线没有漏点，但隔一段时间，检查井的水位只要高过一定位置，住户家中就存水，只要进行抽水，该户家中的渗水现象就可以得到缓解。据查看，华能供热公司的检查井距离楼体大约三四米的距离，为了保证该户能够正常生活，站里工人也多次帮助其将检查井内的积水利用水泵抽出，但还不能从根本上解决问题。被告也积极联系供热单位，多次排查所管辖的管线，供热单位表示没有发现漏点。去年三月，该业主找到被告，再次说明家中渗水情况，要求被告给予赔偿，被告也表示同情该业主家的实际情况，并与该业主协议同意减免2014年物业费计220元作为损失补偿，并签订协议，在该户同意的基础上，协议明确写出给付补偿的费用作为自行维修费，被告不再负责此部位的维修。双方均在协议上签字。被告与业主协定的资金补偿审批表已向法院提供。被告也希望尽快得知水的来源，因为被告水箱的阀门与设备也怕被水浸泡，被告也是受害者，希望法院能够找到有权威的部门来鉴定水的来源，采取谁主管谁负责的原则将责任明确，还被告一个公道。
原告为证明其主张的事实成立，向本院提供以下证据并当庭举示：
证据一、照片。证明被告水房漏水造成原告房屋受损。
证据二、录像。证明被告水房向四单元流水。
证据三、照片。证明152-1号四单元地下室积水深度达10公分。
证据四、照片。证明152-1号四单元地下室积水的情况。
证据五、照片。证明152-1号四单元地下室积水的情况。
证据六、照片。证明原告在抽水。
证据七、照片。证明原告家里的木门被水泡坏。
证据八、照片。证明原告家楼体地基开裂下沉。
证据九、证人尚韧爽、孟祥珍、刘永伟证言。证明孟祥珍曾经看见原告在院内淘水。尚韧爽、刘永伟和孟祥珍证明水房向四单元漏水的情况。
证据十、雄万生书面证言。证明证人雄万生亲眼看到四单元地下室与五单元地下室的墙根与地面接点处有冒水点两处。
证据十一、王英、倪志成书面证言。证明原告曾在小区院里淘水。
证据十二、房屋租赁合同书。证明原告因房屋漏水被迫在外租房居住。
证据十三、哈尔滨市骨伤科医院检查报告书。证明原告患有腰间盘突出。
证据十四、社区证明。证明原告多次与被告协商漏水的情况。
证据十五、都市零距离报道。证明被告水房积水很多，造成积水外流。
证据十六、司法鉴定意见书、漏水记录、赵瑞与张明里房屋租赁协议复印件、赵瑞与张叶玲房屋租赁协议复印件、吉春锦证言及收费票据复印件、新晚报投递员书面证言、供暖缴费发票复印件。
被告未举证。
经庭审质证，被告质证意见为：证据一至八真实性无异议，证明问题有异议，不能证明原告房屋漏水是从物业水箱房渗漏而来。证据九，三位证人所看到的事实被告均承认，但不能证明是被告所辖水箱房或管线漏水，给原告造成损失。证据十、十一有异议，证人与原告是多年的邻居，而被告是刚接管。证据十二真实性有异议，原告家的地下室从来不住人，该房于2012年、2013年装修完用于教课。证据十三关联性有异议，与本案无关。证据十四的真实性有异议，与本案无关。证据十五的真实性无异议，但不能证明水箱房渗水至原告家中。证据十六中的鉴定意见无异议，不清楚房屋租赁协议是否有效，租房没有通过被告，故不认可该租赁协议。雇人淘水被告也不认可，被告不知道原告雇人淘了多少次、支付多少钱。对证人证言不认可一周淘两次水，因为漏水不是经常漏，只是水位高了才会漏到屋子里，如果一周淘两次的话，周六周日孩子不可能踩着水上课。
本院对原告证据的认证意见：证据一至九，被告对真实性无异议，本院予以采信。证据十、十一是证人书面证言，证人应当出庭作证，书面证言因不能确定是否为证人本人出具且不能当庭对质，故本院不予采信。证据十二，被告虽有异议，结合该房因漏水确实不符合居住条件的事实，本院予以采信。证据十三，腰间盘突出病症可由多种原因引发，无证据证明原告病症系由漏水引发，故本院不予采信。证据十四、十五能证明原告房产漏水事实，本院予以采信。证据十六中司法鉴定意见书被告无异议，本院予以采信。证人王君慧的证言与原告的陈述有矛盾，原告主张该房无法居住，却将该房对外出租，不符合情理，本院不予采信。房屋租赁协议系复印件，本院亦不予采信。对证人吉春锦的证言，如果是一次性漏水，原告雇人清淘，所支出费用应当得到支持，按照原告及吉春锦的陈述，该房常年漏水，那么原告既说该房无法使用，又说该房要不断的淘水以维持出租、排查水源，与吉春锦的证言显然是矛盾的，故本院对吉春锦证言不予采信。新晚报投递员未出庭作证，书面证言本院不予采信。热费收据与本案无关联性，本院不予采信。
经审理查明：坐落于哈尔滨市道里区友谊路152-1号3单元-1层1号使用面积78.72平方米的房产系原告所有。2013年5月被告接管原告所在小区的物业。自2013年起，原告房屋开始出现渗水、积水现象。严重时，室内积水深达10至30公分。渗水、积水造成原告室内装修受损。原告多次与被告协商，原、被告亦进行了排查，但渗水、漏水问题一直未得到解决。本案诉讼期间，经鉴定，涉案房产漏水原因系水泵房积水与室外供暖检查井积水所致，房产受损的维修费用（包括门、地板、墙面）为35009.28元。2014年3月至2015年3月，原告租住哈尔滨市道里区新富街6号7单元2层1号使用面积120.75平方米房屋，月租金2600元，总租金31200元。
本院认为：《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”本案中，就是被告对原告房产受损有没有过错，有过错就应当赔偿，没有过错则不承担责任。诉讼中，经鉴定，哈尔滨市道里区友谊路152-1号3单元-1层1号地下室房产漏水原因系水泵房积水与室外供暖检查井积水所致。水泵房作为物业公司管理范围，虽然存在积水，但应当保证不侵害业主的权益，事实上水泵房的积水对原告构成了侵害，且侵害的时间较长、后果较严重，导致了原告受损。关于供暖检查井内也存在积水的问题，被告在答辩过程中自认供暖管线没有漏点，水泵房及供暖检查井积水来源不明。由此可以确定，供热部门对供暖检查井内的积水无责任。同时，积水来源的排查责任不应归于受害人，而是应属物业管理人的义务范畴，物业管理人有义务查清小区内的积水来源，避免业主遭受损害。在原告已经报修的情况下，被告虽然进行了排查，但并未实际解决问题，致使积水持续对原告房产进行侵害，对此，被告应当承担过错赔偿责任，对原告的损失进行赔偿。
虽然原告诉讼请求赔偿，但为根本上解决问题，本院要求鉴定部门在鉴定漏水原因的同时，对解决措施提出意见，鉴定部门的意见为：一、对泵房渗水阀门及渗水部位进行维修；二、对三单元、四单元、五单元渗水部位进行维修；三、解决室外供暖管井内积水。上述意见，被告应当予以考虑并及时采取措施，切实履行起物业管理责任，避免再次侵害的发生。
关于原告的各项诉讼请求：一、房屋维修费35000元，有具体的鉴定意见，本院予以支持。二、防水工程费3000元，因未实际发生，且原告未主张由被告维修，本院不予支持。三、物品损失，原告未举证证明其物品损失，本院不予支持。四、在外租房租金33800元，根据现场勘查的情况，确实不符合居住条件，对在外租房租金应予以支持，但原告房产使用面积78.72平方米，租住的房产使用面积为120.75平方米，显属超面积租住，按原告月租金支出2600元计算，每米月租金21.53元，本院支持按78.72平方米计算的每月租金1695元，租期2014年3月至2015年3月20340元。五、医疗费用，无证据证明与本案有关联，不予支持。六、雇人淘水劳务费17000元，证据不足，本院不予支持。七、房产出租租金90000元，房屋出租收入与在外租房租金相矛盾，故不予支持。八、授课收入损失36000元，无证据证明，本院不予支持。九、取暖费5968元，取暖费无论是否居住，均应缴纳，是否停热由供热部门决定，不属本案损失，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、本判决发生法律效力后十日内，被告哈尔滨市直属房产物业管理有限责任公司赔偿原告赵瑞房屋维修费35000元、在外租房费20340元，合计55340元；
二、驳回原告赵瑞其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5287元，由原告赵瑞负担4103元，被告哈尔滨市直属房产物业管理有限责任公司负担1184元，于本判决生效后十日内缴至本院，逾期未缴，强制执行。
司法鉴定费3500元，由被告哈尔滨市直属房产物业管理有限责任公司负担，该款原告赵瑞已预付，本判决发生法律效力后十日内被告哈尔滨市直属房产物业管理有限责任公司给付原告赵瑞。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级
人民法院。
审判 长员 雷
人民陪审员 郭道胜
人民陪审员 常翔宇
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 张鑫越
处理过的文书