广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初6399号
原告：张滔，男，1982年9月29日出生，汉族，住湖南省桂东县，
委托诉讼代理人：翟云，系广东共阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董建，系广东共阳律师事务所实习律师。
被告：李莹，女，1983年8月5日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，
委托诉讼代理人：黄彦斌，系广东ＸＸ海天律师事务所律师。
被告：陈关雄，男，1946年12月13日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，
委托诉讼代理人：黄炳星，系广东ＸＸ海天律师事务所律师。
第三人：中山市华振租售房地产顾问有限公司，住所地中山市火炬开发区康乐大道30号宏宇健康花城4号楼15卡之1商铺。
法定代表人：伍平。
委托诉讼代理人：汪发刚，系该公司置业经理。
原告张滔与被告陈关雄、李莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张滔及其委托代理人翟云、董建，被告陈关雄委托代理人黄炳星，被告李莹委托代理人黄彦斌，第三人中山市华振租售房地产顾问有限公司（以下简称为华振公司）委托代理人汪发刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张滔向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告、第三人签订的房地产买卖合同；2.两被告向原告赔偿一倍定金30000元；3.第三人向原告退还定金30000元并承担补充赔偿责任。事实和理由：2015年11月30日，原告张滔、被告陈关雄（作为被告一的代理人）、第三人经纪方签订了编号为0152732号的房地产买卖合同一份。合同约定，被告李莹将位于中山市火炬开发区××大道××铂××花园××区××房以人民币738000元的总价格（含房屋固定装修、水电煤气初装费、被告李莹已付之维修基金及家私电器等）转让给原告，合同还约定，收取定金一方若违约需要双倍返还定金。同时合同最后还注明若被告李莹或代理人被告陈关雄未能遵守合同造成违约的，将由代理人被告陈关雄承担全部违约责任，被告陈关雄必须在签订合同之日起20日内出具由被告李莹提供的全权委托公证书或者让被告李莹补签合同及收款收据，否则视为违约。原告在签订合同的当天（2015年11月30日）依约向被告李莹支付定金人民币30000元，因原告未带现金，通过刷卡的方式在第三人处刷卡支付人民币30000元，由第三人代被告李莹保管定金，同时第三人向被告陈关雄出具收据表明代被告李莹托管定金。但之后被告陈关雄却并未依约提供授权委托公证或让被告李莹补签合同和收据，并告诉原告房子不卖了，明确表示将不履行合同。原告认为，被告陈关雄作为被告李莹的代理人，作出的意思表示视为被告李莹的意思表示，随着没有提供书面的委托材料，但被告陈关雄承诺签订合同后补充，第三人作为经纪方也认可被告陈关雄这种做法，原告有理由相信被告陈关雄具有代理权。但被告陈关雄违反房地产买卖合同的约定，没有履行后补委托材料或让被告李莹补签合同的义务，并明确表示不履行合同，应该依约承担双倍返还定金的违约责任。第三人作为经纪方，在被告陈关雄没有提供书面委托材料的情下让其代被告李莹签署房地产买卖合同，没有尽到审慎义务，应当承担补充责任。因第三人代被告李莹保管定金人民币30000元，因此，须由第三人向原告退还人民币30000元，同时两被告须承担赔偿人民币30000元的违约责任。第三人承担补充责任。综上，为维护自身合法权益，特提起诉讼，提出前述请求。
李莹辩称：李莹并没有委托陈关雄代为出售房屋，也不知道陈关雄与原告及第三人签订合同的事宜，陈关雄无权出售李莹的财产该合同依法无效，李莹不应该承担任何的责任。涉案合同无效则自始无效，合同所约定双倍定金不受法律保护。
陈关雄答辩称：1.陈关雄是一个70岁的老人，其与原告签订合同确实是未经过业主李莹的同意，业主李莹是长期在新加坡的，陈关雄与李莹的长辈是朋友关系，陈关雄也知道李莹买了一个房屋，当时还是毛坯房还没有装修的，不符合原告提交合同中所说的含装修的，李莹让陈关雄有时间去看管一下，但是没有叫陈关雄卖房屋。因为陈关雄是老了没有事情干，路过第三人处，第三人问他有没有房子要出售，之后陈关雄糊里糊涂就签订了房屋买卖合同，之后陈关雄与李莹说，李莹骂了陈关雄一顿，而且李莹表示是不同意的，所以从法律的角度来说，买卖合同是无效的应该按无效合同来处理。但是定金正如原告所说，不是陈关雄所收取的，而是由中介公司收取的，那么应该由中介公司返还定金，原告主张被告承担双倍的返还定金的责任，但是因为本案的合同是无效的，所以不受法律的保护，至于原告所说的利息损失，受益的是第三人，利息应当由第三人承担，被告陈关雄不应该承担法律责任。
第三人华振公司陈述称：陈关雄委托第三人代为销售位于中山市火炬开发区××大道××铂××花园××区××房产。2015年11月30日，陈关雄以李莹代理人的名义与张滔、第三人签订房地产买卖合同，并声称已获得李莹的授权出售该房产。张滔在签订合同当天通过刷卡机的方式缴纳定金30000元，由第三人代为保管，第三人同时开具托管定金收据交予陈关雄，约定在陈关雄将该房地产权属相关资料及李莹授权委托资料交予第三人以便合同顺利履行。同时，第三人将在收齐相关资料后将张滔缴纳的定金30000元转款到陈关雄的账下。由于签订合同时陈关雄没有提交授权资料，因此合同补充约定陈关雄要在签订合同之日起20日内出具该房产权属相关资料及李莹委托材料。但在2015年12月3日，陈关雄将存放在第三人处的入户钥匙取走，也未将房产证、李莹的授权资料交给第三人，后对第三人明确表示李莹不出售案涉房屋，明确表示不履行合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的主要证据有：身份证复印件、企业机读档案登记资料、信用信息公示系统查询信息；房地产买卖合同；中山市商品房销售登记备案表、平面图；刷卡回单；录音及录音内容摘要；结婚证复印件。第三人提交的主要证据有：中山市国土局查档资料证明表。被告李莹、陈关雄对其主张没有证据提交。
根据张滔、华振公司提交之证据及各方庭审陈述，本院查明：2015年11月30日，陈关雄以李莹代理人的名义与张滔、华振公司签订房地产买卖合同1份，约定张滔以738000元总价向李莹购买位于中山市火炬开发区××大道××铂××花园××区××房，如果李莹在收取定金后违约，则应双倍返还定金给张滔以弥补张滔之损失。三方在合同补充协议载明“产权人李莹与代理人陈关雄为亲戚关系，因李莹不能亲自到场签署本合同，现委托陈关雄代签本合同，代理人陈关雄已告知产权人李莹本合同约定的所有条款，产权人李莹愿意遵守，如因卖方或其代理人未能遵守本合同造成违约的，将由代理人陈关雄承担全部违约责任，代理人陈关雄必须在签订本合同之日起20日内出具由卖方提供的全权委托公证书原件两份给经纪方办手续或在在签署本合同之日起20日内让李莹本人补签本合同及收款收据，否则视为卖方违约”。合同签订当天，张滔委托妻子郭水堂支付了定金30000元，该定金由华振公司代为托管。华振公司在2015年11月30日出具的金额为30000元的现金收款收据中载明“以上款项为经纪方代卖方托管定金，待完成上述物业查档证明产权无任何债务权利负担后，将此定金由经纪方直转给卖方”。陈关雄代李莹在涉案合同末端签订收据一张，载明收到张滔支付的定金30000元。2016年3月30日，张滔诉至本院，提出前述请求。
庭审中，本院另查明以下事实：1.对于定金30000元的去向，张滔陈述因陈关雄没有房产证原件，也没有授权书，所以将定金30000元交予第三人处托管；2.涉案定金30000元至今由华振公司托管，华振公司同意将该定金退还给张滔，但要求得到陈关雄的许可，并要以陈关雄的名义进行退款；3.被告李莹长期居住在新加坡。陈关雄庭审中陈述，对于出售涉案房产事宜，签订合同前没有与李莹沟通，签订合同后与李莹进行电话沟通，李莹明确表示不同意案涉房产交易。李莹对陈关雄上述陈述意见予以认可。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点有：1.张滔与陈关雄签订的商品房买卖合同是否有效；2.陈关雄代理李莹签订涉案合同是否构成表见代理；3.张滔诉请张滔、李莹、华振公司赔偿一倍定金30000元应否支持。针对上述争议焦点，本院审查认定如下：
关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，虽然李莹作为案涉房产的所有权人，未在案涉商品房买卖合同中签名确认该房产的出售行为，但张滔与陈关雄所签订的商品房买卖合同，是张滔与陈关雄双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，根据上述法律规定，案涉商品房买卖合同合法有效。李莹、陈关雄不能以在签订涉案房地产买卖合同时陈关雄对涉案房产没有所有权而主张合同无效。但是，案涉合同交易的标的物为房产，房产作为不动产享有不动产物权的特质。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”、第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”本案中，李莹作为案涉房产的所有权人，依法享有对涉案房产的处分权利。陈关雄作为无处分权人将不动产售予张滔，李莹有权追回。现李莹明确表示不同意出售涉案房产，故此，陈关雄在未经涉案房屋所有权人李莹的同意情况下对涉案房屋的处分行为无效，涉案房地产买卖合同无法继续履行。张滔诉请解除涉案房地产买卖合同，理据充分，本院予以支持。
关于争议焦点二。表见代理，是指基于被代理人的过失或被代理人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由被代理人承担的一种特殊的无权代理。本案中，张滔主张李莹与陈关雄之间形成表见代理，但从本案现有证据分析，张滔从交易至今均未接触过任何有李莹签名的授权文件会致使其误认涉案房产交易系由李莹委托陈关雄进行，李莹与陈关雄之间亦不存在特殊关系，单凭张滔主张陈关雄有曾经出示过的购房合同、商品房销售备案表、户型平面图（陈关雄不确认有出示过上述资料，李莹不确认有将上述资料提供给陈关雄），本院认为不足以让张滔相信陈关雄享有李莹出售案涉房屋的代理权。而且根据张滔庭审陈述“因陈关雄没有房产证原件，也没有授权书，所以将定金30000元交予第三人处托管”可见，张滔亦没有充分相信陈关雄有权代理李莹进行案涉房产交易，所以才没有把定金30000元直接交付给陈关雄。综上分析，本院认定陈关雄代理李莹签订涉案合同的行为不构成表见代理。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”本案中，陈关雄没有代理权而代李莹签订涉案合同，上述行为没有得到李莹的追认，因此，签订涉案合同后所引起的民事责任，应由陈关雄自行承担民事责任。
关于争议焦点三。张滔主张李莹、陈关雄收取其支付的定金后未按合同履行合同义务，应承担双倍返还定金的违约责任。首先，根据争议焦点二的审查认定，李莹不需要对涉案合同签订后所引起的民事责任承担责任。其次，本院认为，定金的成立具有实践性，只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。本案中，张滔在签订案涉房地产买卖合同后，支付了30000元作为定金，但该款并没有直接支付给李莹、陈关雄，而是交给华振公司进行托管，根据双方约定，该30000元需在陈关雄提交涉案房产产权相关资料及李莹授权委托资料或李莹亲自补签涉案合同后才能向李莹或陈关雄支付。虽然陈关雄已向张滔出具了定金收据，但其实际并未收到作为定金的30000元，而华振公司收取该30000元进行托管的行为，亦不能视为陈关雄已经收取该款。张滔、华振公司清晰了解涉案房产交易可能存在的风险，所以才没有将作为定金的30000元直接在签订合同当天交付予陈关雄，定金的支付行为没有实际完成。因此，本案中张滔所主张的“定金”并不成立，张滔不能适用定金罚则或合同约定而主张违约责任。因此，对于张滔诉请判令李莹、陈关雄、华振公司赔偿一倍定金30000元，理据不足，本院不予支持。
因李莹、陈关雄并未实际收取张滔所支付的30000元款项，故对上述款项不负有返还责任。华振公司作为30000元款项的托管方，因涉案房产交易无法继续进行，因此，华振公司应向张滔退还30000元。
综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告张滔与被告陈关雄、第三人中山市华振租售房地产顾问有限公司于2015年11月30日签订的房地产买卖合同（合同编号：NO.0152732）；
二、第三人中山市华振租售房地产顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张滔退还购房款30000元；
三、驳回原告张滔的其他诉讼请求。
案件受理费11480元（该款原告已预付），由原告张滔负担432元，由被告陈关雄负担11048元（该款被告陈关雄于本判决生效之日起七日内径付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日，内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审 判 长 陆招胜
审 判 员 杨 颖
人民陪审员 陈宇玲
二〇一七年三月二十日
书 记 员 黄 莺
姚志姬