山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城民初字第3052号
原告戴龙潭。
委托代理人刘丰，山东青大泽汇律师事务所律师。
被告牛锡刚。
委托代理人张波祥，山东海剑律师事务所律师。
第三人青岛尊信物业经营管理有限公司，住所地城阳区惜福镇街道铁骑山路78号。组织机构代码77350365－4。
法定代表人刘宝龙，该公司总经理。
委托代理人曲鹏。系该公司职工。
委托代理人王新颖。系该公司职工。
原告戴龙潭与被告牛锡刚、第三人青岛尊信物业经营管理有限公司物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴龙潭及其委托代理人刘丰、被告的委托代理人张波祥、第三人的委托代理人曲鹏、王新颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴龙潭诉称，位于青岛市城阳区铁骑山路78号（千禧国际村小区）308号楼下的308A-2号储藏室，系原告2009年5月份购买该小区商品房时开发商（青岛千禧国际村置业有限公司）所赠（签有书面赠送协议），原告是该房产的合法拥有人和使用者。但被告却擅自将该储藏室非法侵占、安门上锁据为己有，原告多次要求被告停止侵权，被告均置若罔闻，拒不搬出，并称系小区物业让他先占先得的。原告找到小区物业（即本案第三人）询问，第三人以小区业主信息需要保密为由，拒绝任何回应解释。原告认为被告及第三人的行为严重侵害了原告的合法权利，涉嫌共同侵权。在屡次劝告（甚至报警）无效的情况下，无奈向法院提起诉讼，请求判令被告及第三人立即停止侵权、排除妨害，将侵占的储藏室交还原告；判令被告支付物权损害赔偿1.2万元人民币；判令第三人对上述事项承担连带赔偿责任；诉讼费用由被告承担。
被告牛锡刚辩称，涉案的储藏室所在的区域为被告所在楼座的公共区域，该区域的使用权归本楼的业主享有，原告非本楼座业主，不享有该区域的使用权。该储藏室是被告在购房时根据开发商自行选定的告知选定区域后自己改造而成，被告挑选使用在前原告购房在后，因此被告的行为没有侵害到原告的利益。因本案储藏室所在区域为公共区域，使用权归本楼业主所有，开发商对该区域不享有所有权及处分权，因此其基于与原告之间针对该区域的转让协议无效。请求依法驳回原告的诉请。
第三人青岛尊信物业经营管理有限公司辩称，原告所诉的谁先占谁先得并不是第三人所说的。关于原、被告之间的纠纷，第三人多次从中进行协调，但双方始终未达成一致意见。原告起诉第三人无法律及事实依据，请求驳回原告对第三人的起诉。
原告为证明自己的主张向本院提交证据及双方质证情况如下：
1、原告与小区开发商青岛千禧国际村置业有限公司2009年5月31日签订的《千禧国际村地下储藏室赠送协议书》及其附图、《房地产权证书》各一份，证明原告对涉案小区308号楼下308A-2号储藏室拥有正当合法的物权权利，应依法受到保护，不容他人擅自侵占。当时购房时313号楼已经没有空余的地下储藏室了，开发商就选了308号楼即涉案储藏室赠送给原告。
被告对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，涉案储藏室的区域为308号楼的附属区域，是用于安放各种管道，该区域在规划中的性质也并非用于建造储藏室，因此使用权应属于该楼的业主所有，开发商无权处分，双方的赠送协议无效。从购房合同中看原告系313号楼业主，不享有308号楼公共区域的使用权。
第三人对该证据无异议。
2、涉案储藏室被被告强行占用的现场照片2张及打印件4大张，证明涉案储藏室位于308号楼1单元地下北侧东数第一间，被被告不法侵占的事实状态一直持续到现在，被告仍拒不交还并作出任何赔偿。
被告对该证据有异议，认为单从该照片中不能反映该区域的客观情况，也不能证实被告存在侵权的事实，被告对涉案区域的占有是合法的。
第三人对该证据的真实性无异议，涉案储藏室的位置与照片中所描述的一致，但对原告所说的侵权情况不了解。
3、青岛市公安局城阳分局惜福镇派出所向原告出具的《报警回执》一份，证明原告面对被告的不法侵占，为依法维权，曾向当地公安机关要求协调处理过，公安机关称此事系民事纠纷，可依法向法院提起诉讼解决。
被告对该证据的真实性无异议，但不能证明被告存在侵权的事实。
第三人对该证据的真实性无异议。
4、千禧国际村小区目前房租市场价格参考，根据安居客网站报价信息的打印件一份，证明该小区目前房租市场价位在1600元左右，从而可以推算出涉案地下室的每月占用使用费大致为500元，这笔款项应由被告向原告承担强行不法侵占期间的赔偿，现原告主张从2012年6月计算至2014年5月共计两年费用为12000元。
被告对该证据有异议。该网站并非法定的鉴定部门，它所出具的数据不具有合法性。涉案储藏室不具有出租功能，不能作为出租房屋来认定。原告主张储藏室每月500元的计算方法无任何法律依据。
第三人对该证据有异议，不认可该出租价格，对其计算方法不认可。
被告为反驳原告的主张向本院提交证据及双方质证情况如下：
被告购买千禧国际村308号楼1单元301户房屋的商品房预售合同一份，证明被告在2008年3月就购买了千禧国际村308号楼1单元301户房屋，成为该楼的合法业主，购买时间在本案原告购房之前。
原告对该证据的真实性无异议。但认为该证据并不能证明被告对涉案储藏室享有合法占有使用的权利。购房在前在后与业主对公共区域享有的权利不存在必然的前后顺序关系。
第三人对该证据无异议。
第三人未向法庭提交证据。
经审理查明，2009年5月31日，案外人青岛千禧国际村置业有限公司（甲方）与原告戴龙潭（乙方）签订《千禧国际村地下储藏室赠送协议书》，协议书中载明：甲、乙双方于2009年4月13日签订了商品房买卖合同，由乙方购买了甲方开发建设的位于青岛市城阳区空港路与正阳路交汇处的“千禧国际村”313号楼一层101号房屋一套。该协议书第一条约定，在乙方按时付清全部房款后，甲方将“千禧国际村”项目308A-2号楼下的储藏室之使用权赠送给乙方，协议生效后，乙方即原告戴龙潭即享有该储藏室的使用权，该储藏室不能办理产权证。协议书第四条约定，戴龙潭自行管理、使用、维护储藏室，但不得改变储藏室的主体结构、拆除储藏室的设备设施危机储藏室的安全级使用效能。
另查明，2008年3月12日，被告牛锡刚与案外人青岛千禧国际村置业有限公司签订33077号商品房预售合同，约定由被告购买该公司城阳区空港路18号千禧国际村308号楼1单元3层301户房屋。该房屋地下附属面积0平方米。
再查明，第三人青岛尊信物业经营管理有限公司系青岛千禧国际村置业有限公司选聘的物业公司，注册资本100万元，于2010年9月21日开业核准登记，青岛千禧国际村置业有限公司为其股东。第三人在庭审中称，该小区所有的地下储藏室建造都没有门，都是业主自行安装的。
还查明，2012年四、五月份，原告发现涉案储藏室被被告安装了铁门，并一直占有使用至今。
以上事实，有原、被告提交的证据以及原、被告、第三人的当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点在于原告戴龙潭是否对涉案储藏室享有所有权。2009年5月31日，原告戴龙潭与案外人青岛千禧国际村置业有限公司签订的《千禧国际村地下储藏室赠送协议书》中，明确约定“在原告戴龙潭按时付清全部房款后，将‘千禧国际村’项目308A-2号楼下的储藏室之使用权赠送给乙方，协议生效后，戴龙潭即享有该储藏室的使用权”，该储藏室不能办理产权证。协议书第四条约定，“戴龙潭自行管理、使用、维护储藏室。”，该协议表明，原告根据协议已经取得了涉案储藏室的管理使用权。被告辩称该涉案储藏室属公共区域，但并未提供证据证明，第三人亦未提供证据证明该涉案储藏室系公共区域部位。因此，被告关于该涉案储藏室系公共区域的辩解本院不予采信。而被告关于购房之初开发商承诺其可以自行选定区域进行改造的意见，并无证据支持，亦不合常理，本院不予采信。本院认为，原告自协议签订之日起，就有理由相信该涉案储藏室并非公共区域，而且也有充分理由相信其对该储藏室享有管理使用权。综上，被告牛锡刚对涉案储藏室不享有所有权，亦不享有管理使用的权利。被告牛锡刚自行改造储藏室的行为已经构成了对原告物权的侵害，应当承担侵权责任。第三人青岛尊信物业管理经营有限公司，其所经营项目限于小区物业管理及服务，无权对涉案储藏室的归属作出判断，且第三人也曾多次组织双方进行调解，已经尽到了物业管理经营公司的义务，不应对原告承担侵权责任，因此，原告要求第三人承担连带赔偿责任的主张本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。因此，原告关于被告立即停止侵权、排除妨害，将侵占的储藏室交换原告的主张，证据充分、理由正当，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。被告的行为已经侵害了原告的物权，因此，原告有权要求被告承担侵占其储藏室期间的损失，但原告提交的证据不足以证明具体损失数额，经本院询问，原告又拒不对其损失申请司法鉴定，故其应自行承担举证不能的不利后果，因此，本院对原告要求被告支付物权损害赔偿金12000元的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十五条、第三十七、第三十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告牛锡刚于本判决生效之日起10日内将位于青岛市城阳区铁骑山路78号308号楼下的308A-2号储藏室腾出交还原告。
二、驳回原告对第三人青岛尊信物业经营管理有限公司的诉讼请求。
三、驳回原告戴龙潭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告牛锡刚负担。被告在履行上述义务时将应承担的诉讼费用给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘书波
人民陪审员 解伟霞
人民陪审员 黄兆良
二〇一四年十二月九日
书 记 员 丁 琪
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。