云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终3877号
上诉人（原审被告）：云南东环房地产开发有限公司。
住所地：云南省昆明市曙光小区南段**号*幢***号。
法定代表人：熊义，总经理。
委托诉讼代理人：李黎，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：胡小琴，女，汉族，1972年6月28日生，住云南省曲靖市麒麟区。
委托诉讼代理人：程育平，云南三德律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人云南东环房地产开发有限公司（以下简称：东环房地产公司）因与被上诉人胡小琴房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初4908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人云南东环房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决第一项及第二项并依法改判驳回胡小琴的全部诉讼请求。主要事实及理由：一、本案双方之间没有建立房屋买卖关系，双方之间存在的是民间借贷关系。本案真实情况是东环房地产公司因资金周转需要找到胡小琴借钱，胡小琴需要东环公司提供担保，所以双方才签订了《购房及收款确认书》，双方之间并没有买卖房屋的真实意思表示，而是民间借贷关系。二、本案双方之间的房屋买卖关系违反《中华人民共和国物权法》关于“禁止流押”的规定，一审判决东环房地产公司支付利息及违约金错误。三、在上诉人东环房地产公司应当返�的本金数额未依法确定的情况下，一审法院判决支付占用利息和违约金错误。胡小琴的诉请没有要求返还款项，是否应当返还款项时另案处理的问题。而截至二审开庭审理时，东环房地产公司占有款项都是基于有权占有而发生，并没有发生无权占有的情况，故胡小琴即要求履行合同，又要求支付占用购房款的利息，两者相互矛盾，且东环房地产公司早已支付给胡小琴款项107681元。一审法院在主债务没有查清之前就判决支付由此产生的孳息，完全无事实及法律依据。
被上诉人胡小琴答辩称：一、胡小琴与东环房地产公司签订的房屋买卖合同（即《购房收款确认书》）真实、合法、有效，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。二、双方基于房屋买卖关系，胡小琴向东环房地产公司支付购房款，东环房地产公司向胡小琴交付房屋，是双方�合同义务。本案不存在适用“禁止流押”条款的规定。三、胡小琴与东环房地产公司签订的房屋买卖合同意思表示真实，合同内容未违反法律、法规的强制性规定。上诉人东环房地产供公司未按双方约定履行合同严重违约的情况下，一审判决其支付利息及承担违约金并不不当。
胡小琴一审诉讼请求：1、判令东环房地产公司继续履行双方签订的购房合同、判令东环房地产公司限期与原告办理房屋过户手续，将位于昆明市董家湾路337号“东方上城”A-2-1203号房屋转移到胡小琴名下；2、判令东环房地产公司向胡小琴支付约定的购房款占用利息86143元；3、判令东环房地产公司向胡小琴支付约定的违约金，按总房价的20%计算，即168009元；4、判令东环房地产公司承担本案的诉讼费。
一审判决确认：2015年9月6日，胡小琴与东环房地产公司签订购房及收款确认书，确认胡小琴购买东环房地产公司“东方上城”小区A-2-12-3房屋，总共购房款项合计861439.92元，胡小琴已向东环房地产公司全部交清该款项。2015年11月19日，东环房地产公司向胡小琴出具承诺书，确认其在2015年9月15日收到胡小琴购房款等费用共计861439.92元，因东环房地产公司未能按时网签该房屋的《商品房购销合同》书，东环房地产公司承诺于2015年12月31日内将上述购房款退还胡小琴，并从2015年9月15日起至退清为止按2%的月利率计付胡小琴利息，东环房地产公司如违约则承担全部违约责任。2016年8月16日，东环房地产公司再次向胡小琴出具承诺书，承诺于2016年10月31日内退还胡小琴购房款，如不退款，则在2016年10月31日内同意胡小琴装修入住其向东环房地产公司所购房屋，2016年11月30日前网签该套房屋的《商品房购销合同》至胡小琴名下，购房价仍为8600元/平�。从2015年9月15日至2016年7月31日，以胡小琴所购上述房款为基数，按每月2.5%利率计算东环房地产公司占用胡小琴上述款项的利息。2016年8月1日起不再计息给胡小琴。计息期间未支付利息逐步到位，支付时间不超过2016年12月31日。若东环房地产公司再出现承诺书二次违约则以购房款总额的三倍进行赔偿。至庭审之日，东环房地产公司尚未归还胡小琴购房款及支付相关利息、违约金。
根据上述确认事实，一审法院认为：合法签订的合同应当得到遵守，胡小琴与东环房地产公司签订购房及收款确认书约定其向东环房地产公司购买房屋，并已支付完毕相应款项，胡小琴已按约定履行相应合同义务。根据东环房地产公司其后向胡小琴出具的两份承诺其涉案房屋的实际情况，东环房地产公司已违法诚实信用原则，严重违反合同约定，由于涉案房屋未签订正式的商�房购销合同并进行备案登记，房屋已无法实际交付胡小琴，因此对胡小琴第一项诉请不予支持，对胡小琴给付东环房地产公司的购房款，胡小琴可另行起诉。胡小琴第二、三项诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、云南东环房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡小琴购房款利息86143元；二、云南东环房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡小琴违约金168009元；三、驳回胡小琴的其他诉讼请求。
二审中,上诉人东环房地产公司对一审判决确认事实持异议,其认为针对本案已向胡小琴支付了107680元房款,对一审确认的其余事实无异议;被上诉人胡小琴对一审判决确认事实无异议,认可确实收到东环房地产公司支付的107680元,但认为该107680元系东环房地产公司因逾期交房承诺支付胡小琴的利息,并据此提交的详细的利息计算表。
本院认为，胡小琴对东环房地产公司向其付款107680元无异议，本院对该付款事实予以确认，但对于该笔款项的性质，本院将结合双方一、二审举证情况，在说理部分予以评述。
另外，二审中，上诉人东环房地产公司向本院提交《商品房买卖合同登记备案表》一份，欲证明：本案诉争房屋早在2012年4月19日就备案登记在案外人昆明华昆工程造价咨询有限公司名下，故本案双方不存在商品房买卖关系。被上诉人胡小琴申请证人袁某出庭作证，欲证明：本案双方系房屋买卖合同关系。经质证，被上诉人胡小琴对《商品房买卖合同登记备案表》的真实性、合法性无异议，但对证明观点不予认可，并认为上诉人东环房地产公司违反诚实信用原则一房二卖理应承担相应违约责任及支付资金占用的利息。上诉人对证人袁某的证言的三性均不予认可。
本院对《商品房买卖合同登记备案表》的真实性、合法性予以采信，该份证据能够证明上诉人的主张，本院亦将在说理部分予以评述；证人袁某的证言无其他证据予以佐证，本院不予采信。
综上，本院二审经审理查明的案件事实与一审判决确认事实一致；另查明：1、上诉人东环房地产公司于2015年11月19日、2015年12月29日、2016年1月15日、2016年1月30日、2016年3月21日分别向被上诉人胡小琴付款34457.6元、17228.8元、21536元、12921.6元、21536元，共计107680元。2、本案涉案的“东方上城”小区A幢2单元1203号房产已于2012年4月19日备案登记在昆明华昆工程造价咨询有限公司名下。
综合诉辩双方当事人的主张，本案争议的焦点是：一、本案双方建立的法�关系为何？二、上诉人东环房地产公司是否应当向被上诉人胡小琴支付购房款占用利息及违约金。
本院认为：首先，被上诉人胡小琴主张其与上诉人东环房地产公司存在房屋买卖合同关系，即胡小琴购买东环房地产公司开发的“东方上城”小区A幢2单元1203号房产，并据此提交了东环房地产公司与胡小琴共同签署的《购房及收款确认书》，该确认书载明的内容与胡小琴一审主张的法律关系相互印证且胡小琴已经按约足额支付了所购房产的房款、维修基金及契税共计861439.92元，随即东环房地产公司还向胡小琴出具收据予以确认；据此，本院认为本案双方确因2015年9月6日签署《购房及收款确认书》而建立房屋买卖合同关系，该合同符合房屋买卖合同的构成要件,约定内容系双方真实意思表示,并不违反法律强制性规定,该合同依法成立并生效,双方当事人均应当严格按照合同履行,任何一方违约的,应承担相应的违约责任。上诉人东环房地产公司主张本案双方实为民间借贷法律关系的主张，因与查明的案件事实不符且上诉人东环房地产公司并未举证证明因本案收到胡小琴861439.92元的款项为借款，本院对该主张不予支持。其次，在双方签署《购房及收款确认书》以后，合同履行过程中，东环房地产公司虽于2015年11月19日向胡小琴承诺2015年12月31日前全额退还胡小琴购房款并支付按每月2%计算的利息，但其后又于2016年8月16日在此向胡小琴出具《承诺书》承诺：东环房地产公司在2016年10月31日前全额退还收到的房款，如退还不了，胡小琴可直接装修入住涉案房屋，并承诺支付胡小琴自2015年9月15日至2016年7月31日以861439.92元为基数按月2.5%的标准支付占用房款的利息；若承诺第二次违约的需以购房款总额三倍来赔偿。综上，结合上诉�东环房地产公司支付107680元款的时间点、两次向胡小琴出具《承诺书》的内容及胡小琴一审诉请（以861439.92元为基数按月2.5%支付2016年4月、5月、6月、7月的房款占用利息86143元）分析，上诉人东环房地产公司向被上诉人胡小琴支付的107680元的款项应当为上诉人因在《购房及收款确认书》履行过程中，因不能如期交付房屋从而自愿按约承担违约责任的给付行为，该款项虽已实际给付但与胡小琴在本案的诉讼请求无关。故此，一审法院判决上诉人东环房地产公司向被上诉人胡小琴支付86143元的购房款利息并无不当，本院予以维持。上诉人东环房地产公司主张其支付的107680元为借款利息的主张，无充足的事实及证据加以证明，本院不予支持。对于被上诉人胡小琴主张的违约金，虽然根据东环房地产公司2016年8月16日出具的《承诺书》内容，本案中东环房地产公司需向胡小琴支付三倍的购房款总额，但诉讼中胡小琴主动诉请按房屋总款20%计算违约金，胡小琴的该诉讼主张符合法律规定，应当予以支持，一审法院据此判决上诉人东环房地产公司向被上诉人胡小琴支付168009元的违约金并无不当，本院予以维持。综上，上诉人东环房地产公司的上诉主张均不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5112元，由上诉人云南东环房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院�请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判长 孙 建
审判员 李 锋
审判员 白 昱
二〇一八年五月三十日
书记员 毛维清