昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西法民初字第4905号
原告：中国工商银行股份有限公司昆明西市区支行
组织机构代码：70973241-X
住所：昆明市西山区丹霞路口云南民族发展大厦
负责人：李建斌
委托代理人：李阳宁，云南宣和律师事务所律师，一般授权代理。
被告：杨秀英，女，汉族，1968年2月16日生。
被告：云南天祐房地产有限公司（以下简称“天祐公司”）
组织机构代码：70970919-9
住所：昆明市二环东路665号
法定代表人：费绍杰
委托代理人：周磊，男，汉族，1989年10月31日生，系被告公司员工，特别授权代理。
原告中国工商银行股份有限公司昆明西市区支行诉被告杨秀英、被告天祐公司金融借款合同纠纷一案，本院于2013年9月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月7日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李阳宁及被告天祐公司委托代理人周磊到庭参加了诉讼，被告杨�英经本院公告送达起诉状及开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，依法可进行缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称：2010年3月29日，原被告签订《个人购房借款∕担保合同》，约定原告向被告杨秀英发放贷款520000元供其购买房屋，贷款期限为20年，贷款利率以中国人民银行同期同档次贷款利率为基准下浮30%确定，如遇人民银行利率调整，则按前述利率浮动比例确定并执行新的利率，贷款发放当期执行年利率为4.585%，还款方式为按月等额本息还款，被告以其房产为借款作抵押担保，合同签订后，原告按约发放了贷款，但贷款到期时，被告杨秀英却未能按约定履行还款义务，被告天祐公司也未及时履行保证义务。被告的行为已经构成违约，侵犯了原告的合法权益。依照合同第十条第一款第七项及第二款之约定，原告有权要求两被告立即还清全部借款本息并承担原告�现债权的费用。故诉至法院请求判令：1、被告向原告返还借款本金483244.90元及截止2013年7月30止的利息、罚息、复利共计27952.08元，以及自2013年7月31日至上述款项还清之日止的利息、罚息、复利；2、被告承担原告实现债权和抵押权的律师费为25600元；3、被告若不能履行上述债务，则原告有权对贷款抵押物（昆明金马路金马山东镶神骏万泰小区瑞泰苑3幢2单元3层304号）行使抵押权，原告对拍卖、变卖抵押物所得全部价款优先受偿；4、被告天祐公司对被告杨秀英的上述债务承担连带还款责任；5、本案诉讼费由被告承担。
被告杨秀英未到庭答辩，亦未提交答辩状。
被告天祐公司辩称：天祐公司已于2013年4月27日将办理完毕的案涉抵押房屋房产证移交原告，至此已经履行完义务，不应该承担保证责任。
原告提交下列证据，以证实其主张：
1、被告杨秀英的身份证复印�及户口证明；云南工商行政管理信息网的登记信息（复印件）。欲证明两被告的身份信息及主体资格。
2、《个人购房借款／担保合同》、（2010）云昆明信证经字第9713号《公证书》；欲证明原、被告之间存在抵押借款合同关系，被告天祐公司为被告杨秀英的借款提供保证担保，应承担连带还款责任。
3、借款凭证；欲证明原告已按合同约定发放了贷款。经质证，被告天祐公司对上述三组证据并无异议
4、贷款借据详细信息查询表、还款清单；欲证明截止2013年7月30日，被告杨秀英尚欠原告借款本金人民币483244.90元、利息27952.08元以及截至2014年1月27日的欠款情况。经质证，被告天祐公司以系原告单方制作为由不予认可。
5、律师代理费发票、公告费发票、邮寄费发票。欲证明原告为实现对被告的债权而支付了律师费25600元、公告费260元，邮寄费44元。经质证，被告天�公司对证据的真实性不持异议，但认为律师费用过高，且邮寄费发票项目不明。
6、房屋登记信息摘抄表。欲证明案涉房屋于2013年3月被呈贡区法院查封。经质证，被告天祐公司对证据本身的真实性不持异议，但不认可其证明内容。
为证明其答辩主张，被告天祐公司提交了房产证原件移交工商银行西市区支行明细表，证明被告杨秀英所购案涉房屋产权证已移交原告，经质证，原告对证据的真实性不持异议，但认为在被告天祐公司移交房产证之前，被告杨秀英的房产已被呈贡区法院查封，故在抵押手续不能办理的情况下，被告天祐公司应承担阶段性保证责任。
被告杨秀英未到庭参加诉讼，亦未提交证据。
本院认为：被告杨秀英经本院公告送达起诉状及开庭传票无正当理由均拒不到庭应诉，视为其放弃当庭对原告及被告天祐公司所举证据发表质证意见的权利，原告提交的证据1-3、5、6来源合法，且经被告天祐公司质证对真实性无异议，又与本案具有关联，应予确认。被告提交的证据4虽系单方出具，但因被告方对已付款的事实负有举证责任，而现两被告并无证据显示已付款金额超过了贷款借据详细信息查询表、还款清单载明的内容，故对该组有利于被告方的证据可予确认。
综上所述，本院确认如下事实：2010年3月29日，原告与被告杨秀英、被告天祐公司签订《个人购房借款∕担保合同》，约定：原告同意向被告发放个人购置住房贷款520000元用于购买坐落于东骧神骏万泰小区瑞泰苑3-2-304号房屋；贷款期限20年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%确定，年利率为4.158%；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按每次调整后的基准利�及上述浮动比例确定并执行新的利率；还款采取等额本息还款法；被告杨秀英未按合同约定日期偿还贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在本合同约定利率基础上加收50%；被告杨秀英连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，原告有权宣布贷款提前到期，并要求被告杨秀英提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；被告杨秀英以其所购上述房屋为借款提供抵押担保，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续；被告天祐公司提供阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如果正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对两项条件同时满足之日后到期的借款人债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。同日，原告依约向被告杨秀英发放了贷款。2010年4月30日，借款人及抵押人即本案被告杨秀英，贷款人、抵押权人即本案原告、保证人即本案被告天祐公司对上述合同进行了公证。截至2014年1月27日，被告杨秀英累计逾期29期，尚欠原告借款本金483244.90元，积欠利息38727.12元。为本次诉讼，原告支出律师费25600元、公告费260元，邮寄费44元。
另查明：被告杨秀英所购东骧神骏.万泰住宅小区瑞泰苑3-2-304号房屋（房产证号2012608**）已于2013年3月19日被呈贡区人民法院查封。2013年5月8日，被告天祐公司将该房产权证原件移交予原告。
本院认为：借款合同是借款人向贷款人贷款，到期返还借款并支付利息的合同。�案原告与两被告签订的《个人购房借款∕担保合同》是双方真实意思表示，且主要条款并不违反法律的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按约全面履行合同义务。现原告作为出借人既然已将约定款项发放给借款人，被告杨秀英作为借款人即应按照约定期限归还借款本息，但截至2014年1月27日，被告杨秀英并未按合同约定全面履行还款付息的义务。已累计逾期29期，尚欠原告借款本金483244.90元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，并结合《个人借款∕担保合同》中关于提前收回贷款事宜的约定，被告杨秀英不按约履行还款义务的行为已属预期违约，原告有权提前收回贷款。考虑到罚息是在原应收利息的基础上按约定比例加收的，对此合同也进行了明确，故原告要求被告杨秀英提前归还截至2014年1月27日尚欠借款本金483244.90元、积欠利息38727.12元及此后按合同约定贷款利率上浮50%计算的罚息也即逾期利息、复利的诉讼请求，有合同及法律的依据，应予支持。由于东骧神骏.万泰住宅小区瑞泰苑3-2-304号房屋（房产证号2012608**）未按法律规定办理抵押登记，不发生对抗第三人的法律效力，故原告不得对该房产折价、变卖或拍卖后所得价款优先受偿。被告天祐公司作为诉争借款的阶段性保证人承诺在抵押房产登记手续完成并取得房屋他项权证书前承担连带保证责任，当抵押物登记手续未能办理，而债务人又违约未履行债务时，应对全部债务承担清偿责任。其在承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告天祐公司虽以其已交付原告房屋所有权证为由抗辩，但由于其交付证件前抵押房屋已被依法查�，根据担保法第三十七条第（五）项的规定，该财产已不得抵押，故致使抵押房产不能办理抵押登记手续的过错不应归咎于原告，被告天祐公司不得免除其保证责任，其抗辩理由不能成立。至于律师费，尽管合同中对该项费用的承担作出过约定，但仍须在律师收费标准的范围内收取才属合理且必要，按照《云南省律师服务收费暂行标准》规定的下限计算，该项费用以酌定为10400元为宜。诉讼费、公告费、邮寄费属于诉讼过程中产生的必要费用，应由违约方也即被告承担。虽然被告杨秀英经本院公告送达起诉状副本及开庭传票未到庭应诉，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十七条、最高人民法院关�适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告杨秀英于判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司昆明西市区支行截至2014年1月27日尚欠借款本金483244.90元、积欠利息38727.12，并支付自2014年1月28日至本判决确定的履行之日止按合同约定贷款利率上浮50%计算的逾期利息、复利；
二、由被告杨秀英于判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司昆明西市区支行律师费10400元；
三、如果被告杨秀英不按上述期限履行一、二项确定的债务，则被告云南天祐房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告云南天祐房地产有限公司承担还款责任后，可就所还款项向被告杨秀英进行追偿。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司昆明西市区支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9168元、公告费260元、邮寄费44元（以上款项共计9472元，原告已预交），由被告杨秀英、被告云南天祐房地产有限公司承担，于付款之日一并支付原告中国工商银行股份有限公司昆明西市区支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。
审 判 长 蔡 磊
代理审判员 刘晓媛
人民陪审员 张爱华
二〇一四年二月八日
书 记 员 刘耘杉