成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初8896号原告：成都高投科技园物业服务有限公司。住所地：成都高新西区创业中心。法定代表人任正，系公司董事长。委托代理人李彦瑶，国浩律师（成都）事务所律师。特别授权代理人。委托代理人王薇娜，国浩律师（成都）事务所律师。一般授权代理人。被告：贾天权。原告成都高投科技园物业服务有限公司（简称：高投物业公司）与被告贾天权物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员陈岚独任审判，于2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告高投物业公司委托代理人李彦瑶，被告贾天权均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高投物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2015年4月1日至2015年12月31日期间物业服务费，共计欠费金额为：10643.04元；2、判令被告立即与原告完成2015年4月1日至2015年12月31日事实物业服务期间书面物业服务协议的签订；3、请求确认双方事实物业服务关系已于2016年1月1日起正式解除；4、判令被告承担逾期付款资金占用费，暂计自2015年4月1日起至2015年12月31日为245.44元（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，以实际资金占用期限为准，并应计算至被告付清全部欠款之日止）；5、本案诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2015年9月，原、被告签订了《阳光地带3#地块商铺物业服务协议》，约定由原告为被告阳光地带3#3A18、3A19、3A20房屋提供物业服务，物业服务面积295.64平方米。该《物业服务协议》期限为自2015年1月1日起至2015年3月31日止。根据《物业服务协议》约定，物业费单价为：4.00元/平方米/月，其中水费、电费等费用并不包含其中。协议约定物业服务费支付方式为：“一次性支付，遵循先付费，后服务原则，合同签订之日起10日内一次性支付2015年1月1日至2015年3月31日物业服务费。”但截至2015年12月31日，被告仍实际占用租赁房屋，并由原告持续向其提供物业服务，双方形成事实物业服务关系。原告于2015年12月31日向被告送达了《催告函》，要求被告于2016年1月20日前与原告完成2015年4月1日至2015年12月31日期间物业服务协议的签订，同时向原告支付2015年4月1日到2015年12月31日期间拖欠的物业服务费人民币10643.04元。然而，截至本案起诉之日，被告仍未予理会。被告贾天权辩称：认可双方于2015年4月1日至2015年11月30日期间形成了事实物业服务合同关系；双方的房屋租赁合同已于2015年11月30日终止，之后的物业费不应由被告承担；原告物业服务不到位，导致了被告经营损失，被告不应向原告支付物业费；逾期付款资金占用费不予认可。经审理查明，2015年1月1日至2015年11月30日，被告贾天权租赁了案外人成都高投建设开发有限公司3A18、3A19、3A20号商铺，面积为295.64平方米。原告高投物业公司与被告贾天权签订了《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》，合同约定：甲方为乙方位于阳光地带3号地块3A18、3A19、3A20号商铺提供物业服务，商铺面积为295.64平方米，服务期限自2015年1月1日起至2015年3月31日止，房屋物业服务费按建筑面积计算，单价为4.00元/平方米/月,乙方于本协议签订之日起10日内支付一次性支付物业服务费3547.68元。甲方的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备以及本物业管理区域内的绿化、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业管理服务费和其他有偿服务费用等。后被告贾天权向原告交纳了2015年1月1日至2015年3月31日物管费3547.68元。2015年12月31日，原告向被告出具《催告函》载明，原告与被告签订的《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》约定的期限于2015年3月31日届满，原被告双方未签订新的物业服务协议，但被告一直在使用该商铺，高投物业公司一直在为被告提供物业服务。《催告函》还要求被告于催告函到达之日起二十日内与高投物业公司签订物业服务补充协议，并交纳2015年4月1日至2015年10月31日物业服务费。原告将上述函件张贴于案涉商铺。2016年3月17日原告向被告邮寄《律师函》，认为双方形成事实上的物业服务关系，要求被告交纳2015年4月1日至2015年12月31日期间物业服务费10643.04元，并签订《物业服务补充协议》等事项。另查明，被告贾天权所租赁的成都高新区阳光地带3号地块3A18、3A19、3A20号商铺在2015年11月由贾天权父母向案外人成都高投建设开发有限公司进行了购买，房屋定金于2015年11月份缴纳，2015年12月签订了房屋买卖合同。以上事实有《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》、《催告函》、《收据》、EMS邮寄单、《律师函》、民事起诉状复印件、《阳光地带3号地块商铺租赁合同》以及原被告当庭陈述等在案佐证。本院认为，原告高投物业公司与被告贾天权签订的《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效双方当事人应当按照协议履行自己的义务。现对双方当事人的争议作如下评述。一、关于双方事实物业服务合同关系存续时间。由于双方均认可在2015年4月1日至2015年11月30日期间双方存在事实物业服务合同关系，本院仅对双方争议的2015年12月1日至2015年12月31日期间双方是否存在事实物业服务合同关系进行评述。根据被告与案外人成都高投建设开发有限公司签订的《阳光地带3号地块商铺租赁合同》，被告的租赁合同已于2015年11月30日到期，且案外人成都高投建设开发有限公司已与被告父母签订的房屋买卖合同，至今被告父母也在使用案涉商铺，故原被告在2015年12月1日至2015年12月31日期间并未建立事实物业服务合同关系，双方的事实物业服务合同关系存续期间应为2015年4月1日至2015年11月30日，双方事实物业服务合同关系于2015年12月1日起解除。二、关于被告应否支付原告事实物业服务合同期间物业服务费的问题。被告就此提出抗辩认为原告提供的物业服务存在问题，包括物业外墙墙面存在污迹、路灯照明系统损毁、部分通道存在吊顶损毁、公共卫生间设备损毁、楼梯栏杆油漆斑驳、地面地砖损毁、缺失，由此导致被告的经营损失。本院认为，被告贾天权现有证据不足以证明高投物业公司长期存在物业服务质量问题进而影响到被告的正常经营、小区业主正常生活或小区的运转，且物业服务具有全天候、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免，业主应当通过沟通、督促等方式向物业公司进行反映，双方共同配合解决问题，而被告并未举证证明在双方事实物业服务合同存续期间曾与原告进行了沟通。在物业服务单位提供的服务不构成根本违约的情形下，减免物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，且可能侵害到小区全体业主的权益。故被告贾天权以高投物业公司存在服务瑕疵为由拒交物业费的理由本院不予支持。三、关于被告欠付物业服务费金额的问题。由于原被告双方形成了事实物业服务合同关系，被告已接受原告提供的物业服务未履行支付物业服务费的行为构成违约，被告应支付原告物业服务费。在双方未签订书面物业服务合同的情形下，物业服务费应参照双方签订的《阳光地带3号地块商铺物业服务协议》计算，即房屋物业服务费按建筑面积295.64平方米计算，单价为：4元/m2/月，被告应支付原告2015年4月1日至2015年11月30期间的物业服务费9460.48元。四、关于补签2015年4月1日至11月30日《物业服务协议》问题。因原告就此期间的物业服务费向本院提起诉讼，本院予以支持，该期间签订书面合同已无实际意义，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。五、关于原告要求被告承担逾期付款资金占用费的主张。虽原被告双方存在事实上的物业服务合同关系，但双方未对物业服务费何时支付以及逾期支付应承担违约责任作约定。即使被告逾期支付物业服务费用给原告造成损失，原告也未举证证明被告逾期支付物业服务费给其造成损失的具体金额，对其该项主张，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、原告成都高投科技物业服务有限公司与被告贾天权之间的物业服务合同关系已于2015年12月1日解除；二、被告贾天权应于本判决生效之日起十日内向原告成都高投科技物业服务有限公司支付2015年4月1日至2015年11月30日物业服务费9460.48元；三、驳回原告成都高投科技物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告贾天权未按本判决指定的期间履行给付金额义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取36元，由被告贾天权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 陈 岚二〇一六年九月十三日书 记 员 陈悦静