江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡滨民初字第00657号
原告无锡景友物业管理有限公司，住所地无锡市北塘区全昌路124号305室。
法定代表人史永东，该公司总经理。
委托代理人李长明，无锡市北塘区春申法律服务所法律工作者。
委托代理人陈佳妮，无锡市北塘区春申法律服务所法律工作者。
被告江苏中设工程咨询集团有限公司，住所地无锡市太湖西大道2188号。
法定代表人陈凤君，该公司董事长。
委托代理人朱佳祥，江苏英特东华律师事务所律师。
委托代理人王欣，江苏英特东华律师事务所律师。
原告无锡景友物业管理有限公司（以下简称景友物业公司）诉被告江苏中设工程咨询集团有限公司（以下简称中设工程公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告景友物业公司委托代理人李长明、陈佳妮，被告中设工程公司委托代理人朱佳祥、王欣到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告景友物业公司诉称：其于2011年7月至2014年8月服务于山水茗苑小区。被告系该小区53号商铺业主，至今拖欠物业服务费。现要求被告支付2011年4月至2014年8月的物业服务费169372元（1.8元/㎡/月×2295.02㎡×41个月）。
被告中设工程公司辩称：其与原告之间没有签订过物业服务合同，没有合同关系。其所有的商铺为独栋建筑，不属于强制物业管理区域。原告属于承继前任物业的权利，但前任物业对中设工程公司没有收费权利。中设工程公司购买该栋房屋时与房产公司签订了自主进行物业管理的协议，并同意自行隔断单独出入。客观上也不存在另行聘请物业公司管理的需要。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年1月6日，中设工程公司购买了无锡市滨湖区山水东路山水茗苑小区的53号1-4层商业用房。同年5月10日，中设工程公司与无锡市申发房地产建设有限公司签订《房屋买卖补充协议》，约定：中设工程公司所购物业由其自主进行物业管理，对物业及物业内部的消防等设施设备（除小区公用设施设备及消防设施设备之外）由中设工程公司自行管理养护维修并承担相关费用。同意中设工程公司有单独出入通道，并可与所在小区隔断，并实行物业自我管理。
2011年6月29日，中住物业公司与景友物业公司签订《物业服务权移交协议》，双方约定中住物业公司于2011年7月1日起将山水茗苑小区的物业管理服务全部移交给景友物业公司。
2011年12月13日，无锡市住房保障和房产管理局就山水名苑小区物业管理有关问题的投诉作出书面答复，称将依据有关法律法规对中住物业公司整体转包山水名苑物业经营权等违法行为进行行政处罚,同时建议山水名苑的业主就物业费的问题通过民事诉讼的途径解决。
2012年4月10日，景友物业公司向中住物业公司发函,称:其双方之间签订的山水名苑物业管理移交权协议，因没有征得主管部门、物业开发企业以及业主的同意和认可，也违反了《物业管理条例》中的相关规定，造成了该物业管理服务不能正常运行。其曾要求中住物业公司协商解决，但未获答复。为了不对山水名苑物业管理造成更大的损失以及给业主有个交代，其决定于2012年5月10日停止物业服务，并撤出所有服务人员。
2012年12月中设工程公司与无锡市安顺电梯维修有限公司签订电梯维修保养合同，合同期一年。之后，双方续签了相应合同。
2013年1月5日景友物业公司向中设工程公司发出催缴物业费通知，称自2011年6月8日至今未缴纳物业费用。同年2月16日，中设工程公司向景友物业公司发出关于物业管理的回复函，称：我公司持有物业类型属于办公楼，而非住宅。我公司曾委托中住物业公司进行过物业管理，合同期限一年，自2010年3月11日至2011年3月10日，期限届满后，双方未续签合同。景友物业公司进场后未与我公司没有确认委托物业管理关系，因此不存在我公司拖欠物业费问题。
2014年6月12日，景友物业公司在山水茗苑小区内张贴告示，对欠交物业费的业主的相关欠费信息进行了公示。
2014年8月底，景友物业公司撤出了山水茗苑小区。
上述事实有商品房买卖合同及房屋买卖补充协议、物业服务权移交协议、关于山水茗苑部分业主投诉的答复、工作函等证据及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：物业管理条例规定，物业服务企业不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。中住物业公司将本案所涉小区的全部物业服务一并委托给景友物业的行为属于整体转包行为，违法了行政法规的禁止性规定。因此，双方之间订立的《物业服务权移交协议》对涉案小区的业主无效，景友物业公司不能按照该合同的条款向涉案小区的业主主张权利。
景友物业公司在提供涉案小区物业服务中，存在下列问题：1.作为违法整体转包的一方，其未履行相关法定程序自行进驻，事后也未进行相应的手续补正；2.作为服务合同的一方，其未能在服务涉案小区期间与业主订立物业服务合同；3.作为专业的物业服务公司，其未能尽到向全体业主告知相关物业服务主体变更、服务等级以及收费标准等义务；4.作为物业费的收费主体，其未能按法律法规的要求提供相应的收费许可文件；5.作为提供服务的一方，其未能证明其提供了符合何种等级的物业服务；6、作为物业服务者，其对涉案小区的物业服务事实上未能获得广大业主的满意。
纵观本案，中设工程公司购买山水茗苑小区的53号1-4层商业用房后，与无锡市申发房地产建设有限公司签订《房屋买卖补充协议》，同意中设工程公司物业自行管理。中住物业公司进驻山水名苑小区后，中住物业公司未与中设工程公司签订前期物业管理合同。后经双方协商，中设工程公司与中住物业公司签订了一年期物业管理服务合同。由此说明向中设工程公司收取物业费需经双方协商。之后，景友物业公司就物业管理服务未与中设工程公司达成一致。其后，景友物业公司在前手中住物业公司的沟通中也表达了物业管理不能正常运行的客观情况。尽管景友物业公司入驻涉案小区长达三年之久，由于中设工程公司至今未入住，其电梯维修及其他服务均系自主管理完成，景友物业公司未提供对中设工程公司进行了相应物业管理服务的相关证据。因此，景友物业公司向中设工程公司主张相关的物业费用无事实和法律依据，对其诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条第二款、第六十一条，《物业管理条例（2007）》第四十条、第四十一条、第六十二条，《江苏省物业管理条例（2012年）》第四十一条、第五十一条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条之规定，判决如下：
驳回原告无锡景友物业管理有限公司的诉讼请求。
本案受理费3687元，由无锡景友物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 李正晖
代理审判员 周 飞
人民陪审员 朱 萍
二〇一五年九月十五日
书 记 员 张 贞
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条第二款当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《物业管理条例（2007）》：
第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第六十二条违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
《江苏省物业管理条例（2012年）》：
第四十一条物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门办理备案手续：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）物业承接查验协议；
（四）建设单位移交资料清单；
（五）查验记录；
（六）交接记录；
（七）其他与承接查验有关的文件。
物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。
第五十一条第一款、第二款物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。