内蒙古自治区太仆寺旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民二初字第50号
原告内蒙古天宝房地产开发有限责任公司。
法定代表人赵雪云，男，系该公司执行董事。
委托代理人董英涛，男，系该公司法律顾问。
被告张建华，男，1970年3月22日出生，汉族，内蒙古太仆寺旗人，系个体。
委托代理人马斌，内蒙古太仆寺旗“148”法律服务所法律工作者。
原告内蒙古天宝房地产开发有限责任公司与被告张建华商品房买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员马军适用简易程序公开开庭进行了审理，原告法定代表人赵雪云及其委托代理人董英涛，被告张建华及其委托代理人马斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月18日，被告张建华购买原告开发的天宝汽修汽贸城8号楼802室楼房一套，面积为162.8平方米，每平方米为3258元，总价款为53.0402万元，减去政府和园区优惠的各3万元，被告实际应交付购房款为47.0402万元。被告已交付房款23.7156万元，被告欠原告的购房款23.3246万元，经原告多次催要被告一直不予给付。经原告董事会研究决定，所有购买天宝汽修汽贸城房屋拖欠购房款的业主，必须于近日与本公司取得联系缴清全部购房款，以便尽快办理产权登记，否则我公司将解除合同或依法进行清收。并以内天字（2015）3号文件发出《关于催缴购房款的通知》，于2015年7月30日将书面通知送达给被告，限被告十日内将购房款付清，否则，视为被告与我公司解除购房合同，我公司有权收回房屋另行出售。被告之前所缴纳购房款23.7156万元，扣除被告抽奖所得物品折价和违约金17.3786万元，（违约金扣除比例按内蒙古自治区建设厅及内蒙古自治区工商行政管理局商品房买卖合同第六条第一种约定执行），其余购房款6.337万元返还给被告。被告至今不履行认购合同，违反合同约定，超过我公司限期履行期限。为此，原告向法院提起诉讼，请求依法解除原告与被告达成的购房合同，收回房屋归原告所有，扣除违约金等款项后，返还被告购房款6.337万元，请求依法判决，并要求被告承担诉讼费用。
被告辩称，2012年7月2日我向原告缴纳了187，156.00元首付购房款，7月18日又向原告缴纳了5万元，原告只给我开了收据，既没有订立认购合同，也没有签订正式购房合同，这本身就证明原告违反了《中华人民共和国合同法》的规定，我是响应政府号召，也是受到原告广告的诱惑才去原告处购房的，原告广告承诺“一站式采购”、“一条龙服务”，而且还承诺享受双重优惠政策，即“享受政府补贴、税收减免、赠送产权维修场院、减免物业费和采暖费等”。这些承诺原告均未兑现，我不同意解除合同，因为原告违约在先，失诺在后，应承担违约责任，否则我拒绝支付所欠房款。因原告未与我签订正式购房合同，所以原告无权让我退房，如原告让我退房，应双倍返还我预付的房款，并按照银行同期贷款利率赔偿我损失，请求依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2012年7月2日被告向原告缴纳了187，156.00元首付购房款，7月18日又向原告缴纳了5万元定金，原告给被告开了两张收据。被告购买了原告开发的天宝汽修汽贸城8号楼802室楼房一套，面积为162.8平方米，每平方米为3258元，总价款为53.0402万元，减去政府和园区优惠的各3万元，被告实际应交付购房款为47.0402万元。被告已交付了23.7156万元房款，还欠原告的购房款23.3246万元，经原告催要被告不予给付。2015年7月23日原告出具一份内天字（2015）3号文件《关于催缴购房欠款的通知》，原告称于2015年7月30日将书面通知送达给被告，被告否认收到过此通知，被告承认接到过通知缴款的电话。通知内容“经原告董事会研究决定，所有购买天宝汽修汽贸城房屋拖欠购房款的业主，必须于近日与本公司取得联系缴清全部购房款，以便尽快办理产权登记，否则我公司将解除合同或依法进行清收。被告收到本通知十日内前来我公司核对帐目并将拖欠的购房款付清，否则，视为被告与我公司解除房屋买卖合同，我公司有权收回房屋另行出售。被告之前所缴纳购房款23.7156元，扣除被告抽奖所得物品折价和违约金17.3786万元，（违约金扣除比例按内蒙古自治区建设厅及内蒙古自治区工商行政管理局商品房买卖合同第六条第一种约定执行），其余购房款6.337万元返还给被告”。原告认为，被告至今不履行认购合同，违反合同约定，超过原告限期履行期限。为此，原告向法院提起诉讼，请求依法解除原告与被告达成的购房合同，收回房屋归原告所有，扣除违约金等款项后，返还被告购房款6.337元，请求依法判决，并要求被告承担诉讼费用。被告认为，被告不是不给付剩余购房款，只要原告按照售房宣传材料兑现了承诺的享受双重优惠政策，即“享受政府补贴、税收减免、赠送产权维修场院、减免物业费和采暖费等”，就交付剩余购房款。只是原告承诺的双重优惠政策未兑现，被告不同意解除合同，因为原告违约在先，应承担违约责任，如果被告给付了剩余购房款，原告承诺的双重优惠政策就更不给兑现了，所以原告不兑现承诺的享受双重优惠政策，被告就拒绝支付所欠房款，请求依法驳回原告诉讼请求。
原告向法庭提供的证据：1、“定金收据”；2、“首付款收据”；3、“天宝汽修汽贸城物业认购协议书”；4、“关于催缴购房欠款的通知”；5、“天宝汽贸城送达回执单”，欲证明被告已经收到原告公司的文件，合同已经解除；6、“电器应（奖品）协议”欲证明被告已经将奖品取走，以及奖品的价值；7、“商品房买卖合同”，欲证明约定违约金的计算方式。
被告质证意见，对“定金收据”、“首付款收据”予以认可，对“天宝汽修汽贸城物业认购协议书”，“商品房买卖合同”不予认可，因双方没有签字属无效；对“关于催缴购房欠款的通知”、“天宝汽贸城送达回执单”不予认可，被告从未收到过任何“通知”，原告邮寄的地址与实际住址也不符；对“电器应（奖品）协议”是复印件未出示原件不予认可。原告的诉讼请求不成立，因原告没有履行双重优惠政策，双方也没有签字，属无效合同。原告是带有欺诈行为，房屋应该有预售合同书，必须有原、被告双方签字认可。事实上原、被告是口头约定购买房屋，如果原告履行了承诺，被告就一次性付清房款，
被告向法庭提供的证据：1、“关于对汽修汽配汽贸市场实行划行归市的通告”，欲证明原告带有欺诈行为；2、“定金和首付款收据”；3、“原告宣传材料”9页，欲证明当时原告承诺给被告的优惠政策，目前都没有兑现，被告在优惠政策诱惑下购买了房屋；4、“入住费用结算清单”，欲证明原告强行要求被告交付各项费用；5、“售房宣传材料”，欲证明原告当时以各种虚假宣传诱惑被告购买原告的房屋。
原告质证意见，对被告提交的定金和首付收据没有异议予以认可，对于被告说的虚假宣传和政府出台的文件，都是政府整体规划项目，原告作为一个开发公司，销售各项活动肯定是要做的，原告搞任何一个活动都是分时间段的，购房者都想享受，也是不太现实。被告说原告有欺诈行为，原告认为欠缺事实依据。因为合同履行不下去了，被告拒绝缴纳余款，原告不能实现合同目的，扣除订金和违约金、解除合同是按照法律规定来执行的。
本院认为，被告向原告缴纳了首付购房款和定金，原告给被告出具了两张收据。原、被告双方确定了楼房方位号数、面积及价款，原、被告双方的房屋买卖合同成立并有效。原、被告双方应当按照合同的约定履行自己的义务，原告转移房屋所有权于被告，被告应当按照约定的数额支付房屋价款。根据《中华人民共和国合同法》第十五条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。要约一经承诺，要约人受该意思表示的约束。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。原告售房宣传材料允诺的享受双重优惠政策，即“享受政府补贴、税收减免、赠送产权维修场院、减免物业费和采暖费等”的内容具体确定，应视为要约，对原告具有约束力，原告应当履行允诺。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，被告迟延支付购房款是行使同时履行抗辩权，原、被告双方的权利和义务是互为条件的，原则上原、被告双方同时履行自己所负的义务。原告以被告迟延支付购房款，不履行认购合同，违反合同约定，超过原告限期履行付款期限为由，向法院提起诉讼，请求依法解除与被告达成的购房合同，收回房屋归原告所有，扣除违约金等款项后，返还被告购房款6.337万元的诉讼请求理由不成立，本院不予支持，对原告提供的证据不予以采信，被告的抗辩理由成立，本院予以支持，对被告提供的证据予以采信。依照《中华人民共和国国合同法》第十五条，第六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费1384.00元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判员 马 军
二〇一五年十一月二十三日
书记员 周策策
附：法律条款
《中华人民共和国合同法》
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。