江苏省苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初4491号
原告：王涛。
原告：吴赟怡。
委托诉讼代理人：胡伟根，上列两原告共同委托，江苏简文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁留英，上列两原告共同委托，江苏简文律师事务所实习律师。
被告：陈戈。
被告：瞿洁。
被告：高玉峰。
委托诉讼代理人：郑铭，上列三被告共同委托，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：纪慧，上列三被告共同委托，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
第三人：招商银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区万盛街36号。
负责人：蔡东球，行长。
委托诉讼代理人：周少平，男，该公司工作人员。
原告王涛、吴赟怡与被告陈戈、瞿洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后本院依法追加高玉峰为被告、招商银行股份有限公司苏州分行（以下简称招行苏州分行）为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王涛及两原告共同委托诉讼代理人胡伟根、丁留英，被告陈戈、瞿洁、高玉峰的委托诉讼代理人郑铭，第三人招行苏州分行的委托诉讼代理人周少平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王涛、吴赟怡向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋买卖定金合同有效，被告继续履行该合同并支付原告违约金379000元；2.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确第1项诉讼请求继续履行合同包括被告涤除抵押，将房屋过户至原告名下，并交付原告房屋，违约金为房价的20%，并增加诉讼请求，要求认定陈戈、瞿洁将涉案房产转让（赠与）给高玉峰的行为无效，要求撤销该转让（赠与）行为。事实和理由：2015年11月16日，原、被告签订了房屋买卖定金合同，被告将位于苏州工业园区时代上城花园四区6幢2203室房屋转让给原告，价款1895000元，定金为315000元，合同签订后，原告按约支付了定金，2016年2月1日后，原告要求被告办理资金托管及签订存量房买卖合同，被告拒绝办理。陈戈、瞿洁在办理房屋产权证时明知已将房屋转让给原告，仍然添加高玉峰为共同共有人，该行为系非法处分该产权，行为无效。
被告陈戈、瞿洁辩称：合同对陈戈、瞿洁是合法有效的，对高玉峰不生效，高玉峰没有追认，陈戈、瞿洁仅占涉案房屋55%的份额，处分按份共有的不动产需要经过三分之二以上共有人同意，原告要求继续履行存在法律障碍。违约金诉讼请求的前提是根本违约，若原告坚持继续履行合同，其主张违约金的请求没有事实和法律依据。原告增加的诉讼请求在庭审释明的宣判时间之后，程序违法，应另外起诉。另外，原告要求撤销登记行为属于行政诉讼审理范围，本案不应理涉。被告瞿洁、高玉峰结婚在前，房产登记在后，该房屋本就是其共同财产，不存在所谓处分问题。原告在订立合同时，涉案房屋并未办理登记，其产权属于开发商，在订立合同时被告陈戈、瞿洁本就属于无权处分，所订立的合同因违反城市房地产管理法自始存在履行不能的风险，履行不能的责任不应全部归咎于陈戈、瞿洁。
被告高玉峰辩称，其不应当作为共同被告，应列为第三人较为合适，因为其与原告之间无房屋买卖合同关系，只不过因房屋买卖合同的履行与否涉及其利益。其不同意出售涉案房屋，而陈戈、瞿洁所占份额未达到物权法规定的三分之二以上共有人同意才可有权处分的规定，涉案房屋买卖合同存在履行不能的法律障碍。此外，其作为共有人也有权主张优先购买权，其保留优先购买权的权利。其他同陈戈、瞿洁意见。
第三人招行苏州分行述称，被告瞿洁作为借款人当时贷款本金76万元，截止2017年1月17日尚欠本金73万余元，如果该房屋卖方或买方代卖方完全偿还了欠付本息，第三人同意结清贷款之后向相关机关申请撤销抵押权。
经审理查明，2015年11月16日，陈戈、瞿洁（出卖方、甲方）与王涛、吴赟怡（买受方、乙方）签订《房屋买卖定金合同》，约定出卖方将位于苏州工业园区时代上城花园四区6幢2203室房屋出售给买受方，产权登记建筑面积99.01平方米，转让总价款人民币1895000元。合同签订时，乙方向甲方支付定金315000元。房屋交付日期为房屋使用权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起7天。出卖方未能按约定期限交付房屋的，逾期不超过30天，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30天后，买受方有权解除合同，出卖方将已收房屋价款退还买受方，并按房屋价款的20%支付违约金给买受方。出卖方承诺已如实陈述本合同约定及附件一中房屋的有关情况，保证没有权属纠纷、债权债务纠纷或优先购买权纠纷。如因出卖方上述承诺或保证失实，致使本合同生效后发生房屋基本情况或其他情况纠纷、权属纠纷、债权债务纠纷、优先购买权纠纷的，出卖方按本合同约定房屋价款的20%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。双方于2016年2月1日前共同向房屋权属登记机构申请办理资金托管，自买受方付清房款之日起15天内，买卖双方共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担违约责任，造成其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。属于出卖方责任的，逾期不超过30天，每逾期一天出卖方向买受方支付房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30天后，买受方有权退房等。签订本合同后，买卖双方应按照上述约定签订《存量房买卖合同》，双方不得违约，若卖方违约，买方有权单方终止合同，卖方应双倍返还定金作为违约金等。卖方保证房地产没有产权纠纷或财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已有纠纷或权利障碍的，概由卖方负责处理，并承担相应法律责任，由此给买方造成经济损失，由卖方负责赔偿。附件一补充协议中约定因该房屋商品房产证未办出，甲方保证办理该房屋商品房产证加急等。
2015年11月11日，被告陈戈、瞿洁已收到原告购房定金2万元，2015年11月16日，被告陈戈、瞿洁另向原告出具收据，收到原告购房定金295000元。同日，原告支付居间方佣金18950元。
另查明，双方在签订上述房屋买卖定金合同时，被告陈戈、瞿洁提供了其与开发商于2014年8月19日签订的关于上述房屋的《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，该合同约定买方即陈戈、瞿洁，按份共有各占50%，房屋交付日期为2016年3月31日前，可以提前交付，最早不得早于2015年10月31日。
2015年2月12日，上述房屋办理了预告登记，预告权利人陈戈、瞿洁。2016年3月18日，瞿洁与高玉峰登记结婚。2016年7月6日，上述房屋办理了转移登记，产权人及份额情况为陈戈50%、瞿洁5%、高玉峰45%。该房地产于2015年2月6日抵押给招第三人行苏州分行，债权数额为76万元，抵押期自2015年2月6日止2045年2月6日。
合同履行过程中，被告高玉峰不同意出售事宜，陈戈、瞿洁向原告表示了该意思，并提出解除合同及赔偿，原告要求继续履行合同，并申请对涉案房屋进行了查封。原告在诉讼中已将剩余房款158万元预付至本院账户。
庭审中，第三人招行苏州分行述称借款合同的借款人为瞿洁，抵押合同的签署人为被告陈戈、瞿洁，签署日期为2015年2月2日。
上述事实，由房屋买卖定金合同、收据、不动产登记簿、苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同、结婚证等证据及事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本案争议焦点为：一、原告增加的诉讼请求是否应予受理。
本院认为，根据法律规定，在案件受理后，法庭辩论终结前，原告增加诉讼请求的，人民法院应予受理。本案在审理中因案情需要恢复法庭调查，原告系在一审法庭辩论终结前申请增加诉讼请求，符合民事诉讼法关于增加诉讼请求时间的要求。另外，原告与被告陈戈、瞿洁签订房屋买卖合同时，涉案房屋商品房销售合同为陈戈、瞿洁与房地产商签订，房屋产权登记为被告陈戈、瞿洁及高玉峰按份共有，原告认为陈戈、瞿洁将涉案房屋转让或赠与了高玉峰，要求认定该转让或赠与行为无效并撤销该行为，该请求属于民事诉讼债权人行使撤销权的范畴，属于民事诉讼的受理范围。故原告申请增加诉讼请求本院予以受理，被告的抗辩意见本院不予采纳。
二、涉案房屋买卖合同是否可继续履行。
本院认为，原告与被告陈戈、瞿洁签订的存量房买卖合同系双方真实意思表示，诉争房屋在签署合同时虽未取得权属登记，违反了城市房地产管理法的管理性规定，但该合同并未违反相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方均应如实全面履行。
根据合同法的规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，被告陈戈、瞿洁与房地产商签订涉案房屋商品房销售合同时约定陈戈、瞿洁两人各占50%的份额，在办理房屋权属登记前瞿洁与高玉峰登记结婚，继而权属登记为陈戈50%、瞿洁5%、高玉峰45%，而高玉峰在订立商品房销售合同时并非共同购买人，其基于与瞿洁结婚而获得了瞿洁共有份额中的部分份额，瞿洁明知已就涉案房屋与原告签订了房屋买卖合同，按约应在办理权属证书后一定期限内交房并过户给原告，但其仍将婚前个人购买的房产登记为夫妻按份共有，其行为损害了债权人的利益，债权人请求法院撤销债务人该转让行为的，法院应予准许。故原告要求撤销被告瞿洁转让涉案房产与高玉峰的行为本院予以支持，被告陈戈、瞿洁及高玉峰应将涉案房屋产权变更登记为原商品房销售合同约定的产权情况，即陈戈、瞿洁分别为50%共有。
根据法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。买方现已支付卖方定金315000元，尚欠购房款158万元，买方亦明确有支付尾款的能力，并将该款项预付至本院，故原告要求被告继续履行合同，即涤除房屋抵押、办理过户手续及交房的请求应予支持。
被告陈戈、瞿洁违反合同约定，拒不按约履行相应义务，应承担相应违约责任，但原告要求被告承担总房价款20%的违约金过高，本院根据涉案房屋商品房销售合同的约定及取得权属登记的时间等因素，酌情参照合同继续履行情况下逾期办理权属转移登记的房屋价款每日万分之一标准认定违约金5万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告王涛与被告陈戈、瞿洁签订的《房屋买卖定金合同》合法有效。
二、撤销被告陈戈、瞿洁、高玉峰关于苏州工业园区时代上城花园四区6幢2203室的转让及登记行为，被告陈戈、瞿洁、高玉峰于本判决生效之日起七日内将上述房屋权属变更登记至陈戈、瞿洁名下。
三、原告王涛、吴赟怡于本判决生效之日起七日内代被告陈戈、瞿洁向第三人招商银行股份有限公司苏州分行归还诉争房屋苏州工业园区时代上城花园四区6幢2203室项下贷款本息（以不超过76万元为限），第三人招商银行股份有限公司苏州分行在上述贷款清偿情况下七日内协助出具还贷金额证明给原告王涛、吴赟怡并协助注销房产抵押登记手续。
四、原告王涛、吴赟怡于上述第三项判决内容履行完毕（以第三人招商银行股份有限公司苏州分行注销抵押登记证明为准）之日起七日内将剩余房款（以158万元扣除上述还贷金额证明载明金额为限）支付被告陈戈、瞿洁。
五、被告陈戈、瞿洁于收到原告王涛、吴赟怡支付的上述款项后七日内将苏州工业园区时代上城花园四区6幢2203室房屋交付原告王涛、吴赟怡，并协助原告将上述房屋权属登记过户至原告王涛、吴赟怡名下。
六、被告陈戈、瞿洁于本判决生效之日起七日内支付原告王涛、吴赟怡违约金5万元。
七、驳回原告王涛、吴赟怡的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24992元、财产保全费5000元，合计29992元，由被告陈戈、瞿洁负担。该款项已由原告预交，本院不再退还，被告陈戈、瞿洁于判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 李精华
人民陪审员 贾继祥
人民陪审员 姚文英
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 徐家文
拒不履行生效法律文书风险提示如下：
一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。
1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。
2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。
3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。
二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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