大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0293民初1326号原告：亿达物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区。法定代表人：于世平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邬大鹏，男，1983年5月18日出生，该公司员工，住大连市中山区。被告：王红扬，女，1980年1月22日出生，住大连高新技术产业园区凌。委托诉讼代理人：邵魁武（被告王红扬丈夫），男，1982年9月14日出生，住大连高新技术产业园区。原告亿达物业管理有限公司与被告王红扬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人邬大鹏、被告王红扬的委托诉讼代理人邵魁武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠2017年4月28日至2018年3月31日期间物业费3202.59元；2.被告支付逾期交费违约金至实际支付物业费之日（暂计算至2017年12月31日为1352.88元）。事实与理由�2013年8月14日，原告与某有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为某小区提供物业服务，业主按房屋面积按季度向原告支付物业服务费用，约定每季度首月10日后仍未缴费的，自每季度首月11日起应向原告按照当季物业费逾期每日千分之三的标准支付违约金。被告系上述物业某号业主，物业面积110.97平方米，收费标准为2.6元/月/平。合同签订后，原告按合同约定为被告所在的小区提供物业服务，按约定被告应向原告交纳自2017年4月28日至2018年3月31日期间物业费3202.59元。但经原告多次催缴，被告一直拒绝交纳，逾期累计产生违约金数额为3195.29元，仅向被告主张1823.80元，其余违约金原告自愿放弃。被告拒绝交纳物业费的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告王红扬辩称，不同�原告的诉讼请求。原告履行义务不合格在先，故被告有权不交纳物业费。原告在物业服务过程中存在诸多缺陷和瑕疵，具体有：原告以被告未交物业费为由，拒绝向被告发放煤气表；损坏的部分公共设施无人修整，原告未尽到管理义务；原告未经业主大会表决擅自在小区内安置道闸、石墩及花坛；原告聘用的小区安保人员无全国联网的保安证，属于违法违规；原告的物业收支情况不公开、不透明；原告未向业主开放公用停车场。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2013年9月6日，原告与某有限公司签订《前期物业服务合同》，原告接受委托对某小区提供物业服务。合同第五条约定，物业服务收费采取包干制，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅的物业服务费标准为2.6元/月·平方米。合同第八条约定，业主应于其拥有的本项目物业交付之日起交纳物业服务费。合同第十一条约定物业服务费按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内交纳当期物业费。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。合同第二十八条约定，业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向原告支付违约赔偿金。被告王红扬系某房屋的业主，房屋建筑面积110.97平方米。2015年10月28日，被告签署商品房钥匙接收确认单。自2017年4月28日至2018年3月31日，被告未向原告交纳物业费，数额应为3202.59元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提供燃气表发放通知、民信网投诉打印件、视频，拟证明物业公司没有上报安装燃气计划，亦未得到燃气公司授权即向业主违规发放燃气表，并以被告未交纳物业费为由拒绝向被告发放燃气表。原告认为该证据不能证明被告欲证明内容，原告受建设单位委托将燃气表交付业主，因数量有限，故分批向业主发放；燃气公司无权对原告发放燃气表的行为进行评价，若被告认为存在违规，可以向行政部门反映。本院认为，原告发放燃气表行为本身并不属于合同中约定的物业服务内容，被告以此为由拒交物业费不能成立。2.被告提供照片及执法局答复意见，拟证明小区内木栈道有腐烂腐蚀，草坪、树木枯萎，无人修整且飞虫较多，售楼处墙面大理石脱落，电梯内的灯罩损坏，儿童游乐设施地面绿毯腐烂均无人修理，物业服务不到位；部分业主擅自安装道闸，物业在门岗外道路安置石墩、在会所处摆放花坛，均损害了广大业主的利益。原告认为道路设置道闸、石墩是防止部分业主任意停车，且该部分道路及会所并非物业管理区域；另外上述照片属于局部片段性照片，不能以此即否定物业公司所做的整体工作，且物业公司解决问题均需要经费，而业主拒交物业费的行为也为物业解决相应问题制造了困难。本院认为，被告所述小区外路障、石墩及会所管理问题不在物业服务企业管理范畴之内，且物业服务企业并不具备行政执法权，不能予以强制执行，被告可通过向相关职能部门诉求以期合理解决；另外物业服务的最终效果是通过业主的感受来体现，业主面对相同服务的主观感受又因人而异，部分业主若仅以物业服务不到位的主观感受主张不交物业费是不利于已交费的业主权益及小区�体利益，且本案原告已表示将尽力解决业主所反映的物业服务问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。3.被告提供民信网投诉件，拟证明物业聘用的保安无证上岗，无资质提供服务。原告认为该证据不能证明被告所述事实，物业所聘用保安均符合法律规定，故不予认可。本院认为，该投诉件无法证明物业保安无上岗证从事物业服务，故不予采信。4.被告提供高新区国土局答复意见，拟证明经国土局核实被告未将物业的收支明细向业主公示。原告认为该答复属于国土局对被告的个人答复，国土局并非原告物业公司的行政管理机关，无权对原告提出管理意见，且《前期物业合同》约定案涉小区系包干制管理方式，原告属自负盈亏，法律未强制固定包干制小区�对物业收支进行公示。本院认为，《物业服务收费管理办法》第十二条规定：“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况”。据此，原告物业公司应当向业主公布其收支情况，但被告以此为由拒交物业费没有法律依据。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。原告与某有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方均应遵守履行。根据相关法律规定及上述合同约定，原告有对本案小区进行物业管理的义务，被告负有按期交纳物业费的法律义务。关于被告提出原告是否有资质向业主发放燃气表、保安是否持证上岗的问题，�属于行政管理范畴，且被告提供的证据无法证明原告未取得相应资质。另外，无论原告是否具备相应资质也均不能否认原告已为包括被告在内的小区业主提供各项物业服务的事实，不影响原、被告之间的物业服务合同关系的成立，故不能成为被告拒交物业服务费的理由。关于被告辩称原告在小区卫生环境、设施维护、物业收支明细等方面存在问题，但该问题不能证明原告存在重大服务瑕疵，且物业公司对小区各项事务管理和维护是一个持续性的履行过程，被告以此为由，拒绝交纳物业费，于法无据，本院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，而物业服务合同纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务�被告亦享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主交纳的物业费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持。因此，本院认为被告在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。关于原告要求被告支付未交纳物业费的违约金一节，属于民事责任承担方式的一种，虽然原告已经将违约金的标准下调，但是考虑到本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业公司及业主，为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，本院对于原告关于违约金的诉讼请求不予支�。原、被告应以此为契机，相互理解和包容，原告应不断提高物业服务质量、完善全体业主的生活环境，被告亦应自觉及时地交纳物业管理费，不能以拒交物业费的行为妨碍整个小区的正常管理与服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王红扬于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司自2017年4月28日至2018年3月31日的物业费3202.59元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告亿达物业管理有限公司负担5元，由被告王红扬负担20元。被告负担部分，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  蒋春艳二〇一八年六月二十七日书记员  陈迎雪