辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民初230号
原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市和平区南三好街81号。
法定代表人：阚惠民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王伟，女，1982年9月10日出生，汉族，该公司项目经理。
委托诉讼代理人：邱旭，辽宁易颂律师事务所律师。
被告（案外人）：马丽娜，女，1979年5月25日出生，锡伯族，住辽宁省彰武县。
被告（被执行人）：阜新恒强置业发展有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区中华路新天地商业广场65-603。
法定代表人：黄金俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。
被告（被执行人）：黄金俊，男，1955年10月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。
被告（被执行人）：黄鼎丞，男，1983年4月3日出生，汉族，住浙江省温州市。
委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。
被告（被执行人）：蔡秀莲，女，1961年9月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。
被告（被执行人）：周朝娜，女，1984年9月26日出生，汉族，住浙江省温州市。
委托诉讼代理人：宋光，北京广墨律师事务所律师。
原告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称“长城资产公司”）因与被告马丽娜、被告阜新恒强置业发展有限公司（以下简称“恒强公司”）、被告黄金俊、被告黄鼎丞、被告蔡秀莲、被告周朝娜申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年2月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城资产公司的委托诉讼代理人王伟、邱旭，被告马丽娜、被告恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜的共同委托诉讼代理人宋光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长城资产公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院准许原告对位于阜新市细河区人民大街甲200号-1182房屋的强制执行。2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告长城资产公司、被告恒强公司、被告黄金俊、被告黄鼎丞、被告蔡秀莲、被告周朝娜借款合同纠纷执行一案，2016年3月7日辽宁诚信公证处作出（2016）辽诚证执字第4号执行证书，确认原告对被告恒强公司提供的抵押物享有优先受偿权，黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜对全部债务承担连带保证责任。案涉房屋已于2013年5月13日抵押给原告，并办理抵押登记。而马丽娜是在2014年3月11日购买的案涉房屋，购买时间是在长城资产公司办理抵押登记之后，且并未取得抵押权人的同意。依据《物权法》第191条第二款之规定，马丽娜与恒强公司签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，不产生物权变动的法律效力。另，马丽娜没有支付房款的支付凭证，无法认定其已经按照合同约定支付了全部价款。马丽娜仅凭恒强公司出具的《收款收据》，对于交易的真实性无法判断。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条第三款之规定，马丽娜的情况不符合排除执行行为条件。
被告马丽娜辩称：1.长城公司主张马丽娜与恒强公司签订的合同无效，不应予以支持。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效，不予支持。2.长城公司对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，属于适用法律错误，该规定载明“但法律、司法解释另有规定的除外”。3.马丽娜的银行交易记录证明其支付了全部购房款，长城公司开具了销售不动产统一发票。马丽娜的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。
被告恒强公司辩称：一、恒强公司与房屋买受人签订的房屋认购协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国物权法》第十条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，恒强公司系合法经营的房地产开发企业，对涉案房屋均已取得商品房预售许可证，其与房屋买受人所签订的《认购合约》的内容具备商品房买卖合同的主要内容，且均是在申请执行人同意的情况下所签订，该房屋认购协约合法有效。二、恒强公司向房屋买受人开具的《收款收据》真实有效。本案中，恒强公司与房屋买受人签订房屋认购协议后，部分买受人以交付现金的方式支付房屋价款，部分业主以通过抵顶工程款或货款的方式支付房屋价款，无论以哪种方式支付房款，均系房屋买受人履行商品房买卖合同的行为，恒强公司向买受人开具的《收款收据》真实有效。三、涉案房屋均符合排除强制执行的情况。1、对于已实际占有涉案房屋的买受人来说，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。如前所述，本案中，房屋买受人与答辩人签订的《认购合约》系在涉案房屋被查封前，符合商品房买卖合同的主要内容，合法有效。且房屋买受人已支付相应的价款并由答辩人出具收款收据予以证明，未办理过户登记并非系买受人的过错。同时部分买受人已对涉案房屋进行实际占有。符合法律规定的排除执行情形。2、对于尚未实际占有涉案房屋的买受人来说，该部分买受人虽未实际占有房屋，但从法律适用上看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。本案中，部分买受人虽未实际占有房屋，但在法院查封涉案房屋之前，该部分买受人即与恒强公司签订认购合约，并交付了相应房款，该协议合法有效。虽未办理房屋过户登记手续，但并非该买受人的过错，是因涉案房屋未交工，致使该部分买受人无法实际占有，也无法办理产权登记。该部分买受人基于信赖所签订的商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订时间在先，申请执行人申请法院查封在后，故该部分房屋买受人对诉争房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，该部分房屋买受人对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。综上，房屋买受人的合法权益应当予以保护，应停止对涉案房屋的执行。同时，恒强公司同意以其他未抵押未销售财产置换涉案房屋，以保证申请执行人的合法权利不受侵害。原告长城资产公司依据辽宁诚信公证处出具的《执行证书》、《物权法》第91条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》提出请求法院准许对位于阜新市细河区人民大街甲198号
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1182房屋强制执行。因《执行证书》没有溯及力、长城资产公司和恒强公司已经对抵押权和抵押优先受偿权作了处分，所以原告的起诉没有事实依据、适用法律法规错误，请求法庭依法驳回诉讼请求。四、辽宁诚信公证处出具的《执行证书》没有溯及既往效力，不适用于本案。起诉书引用辽宁诚信公证处2016年3月7作出的（2016）辽诚证执字第4号《执行证书》，因本案涉案房屋于2013年5月13日抵押给长城资产公司，2014年抵顶给原告，而《执行证书》是2016年3月7作出的，该证书没有溯及既往效力，因而不适用于本案。五、长城资产公司和恒强公司对抵押权和抵押优先受偿权经作了处分，本案马丽娜的买受合法，原告无权对马丽娜主张权利。长城资产公司和恒强公司于2013年、2014年先后签订《借款合同》、《还款合同》《还款补充协议》，《监管协议》，原告长城资产公司还出具了《关于阜新恒强马德里花园项目还款事宜有关合同的诠释》，其中均约定了恒强公司对建成的商品房可以正常销售、约定了销售的房款60%进入监管账户，用于偿还借款本金和利息。以上事实说明，长城资产公司和恒强公司对抵押权和抵押优先受偿权作了处分，《物权法》第191条二款规定的“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定不适用本案。2013年以来，恒强公司按照《借款合同》和《监管协议》，先后用销售房屋款偿还恒丰银行借款本金11,425,283.34元，偿还长城资产公司借款本金16,300,000元，偿还长城资产公司借款利息55,803,298.04元，还本金和利息合计83,528,581.38元。以上事实表明，恒强公司销售房屋和马丽娜买受房屋，均不违反《担保法》和《物权法》关于抵押权的规定，原告无权对马丽娜主张权利，法院无须允许原告对涉诉房屋强制执行。六、马丽娜是否实际占有涉案房屋或交纳全部购房款与本案无关。起诉书提出“无法认定其已经按照合同约定支付了全部价款，….被告的情况不符合排除执行行为的条件”。首先，起诉书是以“无法认定”提出“不符合排除执行行为的条件”问题，这本身就是不确定的。其次，本案案由是“申请执行人执行异议之诉”，该案由成立的条件是申请执行人有执行权，如前所述，本案原告已经对抵押权和抵押优先受偿权作了重新规定，即做了处分，恒强公司可以有条件的销售作为抵押物的房屋，所以申请执行人已经没有基于抵押权而形成的对已销售抵押房屋的执行权。马丽娜是否实际占有涉案房屋或交纳全部购房款与本案无关。长城资产公司如果认为马丽娜没有交纳全部房款侵犯了其合法权益，则是另一个法律关系，不是本案审理范围。综上所述，本案的诉讼请求没有事实依据、适用法律错误，请求法庭依法驳回诉讼请求。
被告黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜辩称，同意恒强公司的意见。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年5月10日，恒强公司与恒丰银行蓬莱支行签订《借款合同》借款人民币贰亿元，同日签订《抵押合同》，恒强公司提供在在建工程抵押抵押物担保金额2亿元本金及利息、相关费用等，并于2013年5月24日经辽宁诚信公证处公证，作出（2013）辽诚证经字第656号《具有强制执行效力的债权文书公证书》及（2013）辽诚征经字第657号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2013年10月16日，恒强公司与恒丰银行蓬莱支行再次签订《抵押合同》并于2013年12月16日经辽宁诚信公证处公证，作出（2013）辽诚证经字第1662号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。
2013年5月13日，阜新市房地产产权产籍监督管理处就在坐落于阜新市细河区人民大街甲200号2261等94户在建工程作抵押登记，抵押权人为恒丰银行蓬莱支行。
2013年12月30日，恒丰银行股份有限公司烟台分行作为卖方与买方长城资产公司、债务人/抵押人恒强公司、保证人黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜签订《债权转让协议》，由长城资产公司取得上述债权。
2013年12月30日，长城资产公司与恒强公司、中国光大银行股份有限公司沈阳沈河支行（以下简称“光大银行”）签订的《监管协议》，约定由长城资产公司对恒强公司的经营情况、资金使用情况以及其所开发的辽宁省阜新市玉龙新城起步区北新路北侧“恒强马德里花园”一期进行有效监管，光大银行为长城资产公司提供相关协助。2015年1月21日，三方签订《监管协议补充协议》，将债务到其日调整为2016年12月30日，恒强公司“恒强马德里花园”项目抵押物房产销售收入须60%用于偿还本项目的债权本息，与还款计划孰高原则偿还本息。
2016年3月2日，长城资产公司向辽宁诚信公证处申请出具执行证书，该处于2016年3月7日作出（2016）辽诚证执字第4号执行证书，确认原告对恒强公司对涉诉房屋所属在建工程抵押物在担保范围内享有优先受偿权，原告在第一顺位抵押权人优先受偿后的剩余部分抵押的土地使用权，享有优先受偿权，被告黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜对恒强公司的全部债务承担连带保证责任。后，长城资产公司向本院申请执行，本院于2016年9月26日作出[2016]辽01执152号执行裁定书及协助执行通知书，依法查封了恒强公司开发建设的位于辽宁省阜新市细河区人民大街甲200号-1182房屋。
马丽娜作为案外人对执行标的向本院提出异议，本院于2017年12月27日作出（2017）辽01执异1051号执行裁定书，裁定中止对涉诉房屋的执行。原告长城资产公司向本院提起本案诉讼。
2016年12月21日，经辽宁省工商行政管理局核准，中国长城资产管理公司沈阳办事处名称变更为中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，即本案原告。
另查明，2014年3月11日，马丽娜与恒强公司签订《商品房买卖合同》，约定马丽娜购买位于细河区人民大街甲200号-1182房屋，总金额为344,703元。同日，马丽娜向恒强公司支付了购房款，恒强公司为马丽娜开具了金额为344702.55元的销售不动产统一发票。2015年7月25日，马丽娜交纳了物业费、水电费等入住费用。2017年6月15日，马丽娜交纳了电费。此外，马丽娜还提供了2016年1月交纳水费的发票及交纳2016年至2017年供暖费的凭证。
上述事实，有借款合同、抵押合同、在建工程他项权利证明、债权转让合同、监管协议、监管协议补充协议、（2016）辽诚证执字第4号执行证书、[2016]辽01执152号执行裁定书、协助执行通知书、（2017）辽01执异1051号执行裁定书、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、银行卡交易明细、物业费等费用收款收据、水费发票、供暖费凭证等证据材料及各方当事人陈述，经庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案审查的焦点为案外人马丽娜就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉诉房屋能否继续执行的问题。
依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案争议而言，首先，马丽娜与恒强公司在案涉房屋查封前签订了合法有效的《商品房买卖合同》。其次，关于购房款的支付，恒强公司为马丽娜开具了销售不动产统一发票，结合马丽娜提交了银行卡交易明细，马丽娜支付了全部购房款，且恒强公司表示认可。最后，从房屋实际占有及办理产权过户登记情况来看，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及办理过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。根据马丽娜提交的物业费等费用的收据及供暖费凭证等证据可以证明马丽娜在查封前实际占有了案涉房屋。而本案特殊之处在于作为执行标的的案涉房屋并不具备办理产权过户登记的条件。但马丽娜在此过程中并没有过错，因此其购房行为应受法律保护，属于该条规定的人民法院不得查封的适用情形。
此外，从长城资产公司与恒强公司、光大银行签订的《监管协议补充协议》中的约定，“恒强公司'恒强马德里花园'项目抵押物房产销售收入须60%用于偿还本项目的债权本息”来看，长城资产公司并未严格禁止恒强公司对外出售涉诉房屋，长城资产公司现申请执行恒强公司已出售给马丽娜的涉诉房屋，属事实及法律依据不足。故此，被告马丽娜作为案外人就执行标的即涉诉房屋享有足以排除原告长城资产公司请求对该房屋申请强制执行的民事权益，对于原告长城资产公司的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
驳回原告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司的诉讼请求。
案件受理费6,471元，由原告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年七月十七日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 许 璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。