重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝高法民提字第00165号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：彭现淑。委托代理人：刘怀川，重庆轩正律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：重庆市北碚区萍丰食品经营部,住所地重庆市北碚区中山路91号内。投资人：陈兴容，该经营部总经理。委托代理人：何长申，重庆荣升律师事务所律师。委托代理人：余丽。再审申请人彭现淑与被申请人重庆市北碚区萍丰食品经营部（以下简称萍丰经营部）房屋租赁合同纠纷一案，原由萍丰经营部向重庆市北碚区人民法院提起诉讼，该院于2014年11月14日作出（2014）碚法民初字第05454号民事判决。彭现淑不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院于2015年4月14日作出（2015）渝一中法民终字第00515号民事判决。彭现淑不服生效判决，向本院申请再审。本院于2015年9月1日以（2015）渝高法民申字第00944号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人彭现淑及其委托代理人刘怀川，被申请人萍丰经营部的委托代理人何长申、余丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被申请人萍丰经营部一审诉称：我与彭现淑于2012年4月12日签订联合经营协议，约定将经营部内B069摊位给彭现淑自主经营，彭现淑每月支付原告商铺管理费2856元，彭现淑交纳了3个月管理费后至今未交纳余款，现起诉要求彭现淑支付2012年8月1日至2013年4月30日的商铺管理费25704元，2013年5月1日至2013年9月11日商铺占用费12471.2元。诉讼费由彭现淑承担。再审申请人彭现淑一审辩称:联合经营协议是无效合同，经营商铺是经营者个人自建，该经营场所不合法；在2013年5月1日之前，我们已经离场，不存在任何费用；我们缴纳3个月的管理费，只经营了3个月，后面就没有正常经营，多次找萍丰经营部退还保证金但萍丰经营部以种种理由未退还，错在萍丰经营部，应驳回萍丰经营部的诉讼请求。重庆市北碚区人民法院一审查明：萍丰经营部（甲方）于2012年4月12日与彭现淑（乙方）签订联合经营协议，实际为房屋租赁合同，约定将萍丰经营部内的B069号铺面租赁给彭现淑使用，约定租期为2012年4月30日至2013年4月29日，同时萍丰经营部收取合同履约保证金10000元，并约定合同履行完毕后15日内无息退还彭现淑，每月收取铺面管理费2856元等。该合同第五条约定：乙方在使用房屋期间，可对房屋进行再次装修，但不得改变房屋的结构和使用安全。合同签订后，彭现淑于2012年4月12日向萍丰经营部缴纳了摊位保证金10000元和2012年4月30日至2012年7月29日的联营费8568元，并对房屋进行装修后从2012年4月28日进场经营。2013年9月11日，重庆市北碚区人民政府发布公告将B069号铺面列入拆除对象，现该铺面已经拆除。萍丰经营部、彭现淑一直协商未果，一直未办理房屋交接手续。另查明，重庆市北碚区萍丰购物中心B区069号房屋实际地址在重庆市北碚区中山路91号（原重庆印制第七厂厂房内）。2013年2月8日，重庆市北碚区市政局依法向萍丰经营部送达了《北碚区综合行政执法局限期拆除违法建筑决定书》（碚综拆[2013]第5号），载明：萍丰经营部在重庆市北碚区中山路91号（原重庆印制第七厂厂房内）擅自搭建彩钢棚，经重庆市北碚区规划分局核实，未申请办理规划手续，属违法建筑。一审法院认为，萍丰经营部与彭现淑签订的《联合经营协议》实为房屋租赁合同。《最高人民法院》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。经重庆市北碚区规划分局核实，本案萍丰经营部在重庆市北碚区中山路91号（原重庆印制第七厂厂房内）擅自搭建的彩钢棚，未申请办理规划手续，属违法建筑，且其至今未取得建设工程规划许可证也未经主管部门批准建设，故其与彭现淑签订的联合经营合同应为无效。关于合同无效导致的房屋使用费问题。《最高人民法院》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。2013年2月8日，重庆市北碚区市政局依法向萍丰经营部送达了《北碚区综合行政执法局限期拆除违法建筑决定书》（碚综拆[2013]第5号），责令其限期自行拆除违法建筑。2013年9月11日，重庆市北碚区人民政府在萍丰购物中心发布公告，限期拆除违法建筑。考虑到对签订无效的联合经营协议双方均有过错，在重庆市北碚区市政局送达《北碚区综合行政执法局限期拆除违法建筑决定书》后萍丰经营部的过错更大，故对2012年4月至2013年2月8日期间的占有使用费参照双方合同约定的租金支付，对2013年2月8日至2013年9月11日期间，参照双方约定租金的70%支付占有使用费，对2013年9月11日之后无需支付占有使用费。综上，彭现淑应按合同约定的租金标准支付2012年7月30日至2012年2月7日的房屋占用使用费2856元/月×6个月+2856元×7/30天=17802.40元，2013年2月8日至2013年9月11日期间房屋占用使用费(2856元/月×7个月+2856元×3/30天)×70%=14194.32元，共计31996.72元。综上，萍丰经营部诉讼请求部分得到支持，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院遂判决：1.彭现淑于判决生效之日起十日内支付重庆市北碚区萍丰食品经营部房屋占用使用费31996.72元。2.驳回重庆市北碚区萍丰食品经营部的其他诉讼请求。案件受理费944元，减半收取为472元，由萍丰经营部负担172元，由彭现淑负担300元。彭现淑不服一审判决，向重庆市第一中级人民法院提出上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判或驳回起诉；2.一、二审诉讼费用由萍丰经营部承担。主要事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。彭现淑与萍丰经营部签订联营协议后，萍丰经营部提供的经营场所不合法，故该协议是无效协议，且协议签订后，彭现淑交纳了三个月的管理费，彭现淑在正常经营三个月后离场，不存在任何费用，故一审法院判决错误，请求二审法院予以改判。萍丰经营部二审答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。重庆市第一中级人民法院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。二审法院认为，萍丰经营部与彭现淑签订的《联合经营协议》约定，将萍丰经营部内的B069号铺面（重庆市北碚区中山路91号）租赁给彭现淑使用，由于萍丰经营部在重庆市北碚区中山路91号擅自搭建彩钢棚，未申请办理规划手续，属违法建筑，且其至今未取得建设工程规划许可证也未经主管部门批准建设，故萍丰经营部与彭现淑签订的联合经营合同系无效合同。根据《最高人民法院》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。故一审法院考虑到对签订无效的联合经营协议双方均有过错，在重庆市北碚区市政局送达《北碚区综合行政执法局限期拆除违法建筑决定书》后萍丰经营部的过错更大，故对2012年4月至2013年2月8日期间的占有使用费参照双方合同约定的租金支付，对2013年2月8日至2013年9月11日期间，参照双方约定租金的70%支付占有使用费，对2013年9月11日之后无需支付占有使用费并无不当。彭现淑上诉称，交纳了三个月的管理费，彭现淑在正常经营三个月后离场，不存在任何费用，但未能提供充分的证据证明，故该上诉理由不能成立。二审法院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二审法院遂判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费944元，由彭现淑负担。彭现淑不服生效判决,向本院申请再审称：1.一、二审判决认定事实错误。萍丰经营部将其非法建筑出租，彭现淑并不知情，萍丰经营部存在欺诈。彭现淑实际正常经营三个月，这三个月的房租已交清。萍丰经营部在上次起诉时曾承诺减免三个月租金，一、二审法院未采信。2.一、二审适用法律错误。由于彭现淑受萍丰经营部欺诈所签合同，不应当支付房屋占有使用费,且房屋的占有使用费计算错误。所涉租赁标的物于2012年5月认定为违法建筑，2013年2月，主管部门再次采取行政处罚，并限十天内拆除，因此，至2013年2月后，就不应当再支付房屋占有使用费，而一、二审法院判决支付70%，明显纵容违法行为。故请求对本案再审。本院再审查明：2012年5月6日，重庆市北碚区市政局作出《重庆市市政管理监察行政执法处罚决定书》，认定本案所涉建筑为违法建筑，并作出罚款决定。2013年2月8日，《北碚区综合行政执法局限期拆除违法建筑决定书》，要求萍丰经营部在10日内自行拆除两处违法建筑。2012年5月6日，萍丰经营部张贴公告,内容为“根据萍丰购物中心的具体情况，经萍丰购物中心办公室研究决定：萍丰购物中心商铺联营户，第二季度联营费免50%，第三季度联营费免50%，请广大联营户理解、支持。”2012年7月18日，萍丰经营部再次发布公告，内容为“经商场与各位经营户代表最终商议决定，第二、三季度联营费减免50%，如在7月30日前未缴清联营费的经营户不享受以上优惠政策。”本案所涉违法建筑于2013年9月11日被强拆，彭现淑直到房屋强拆时未与萍丰经营部办理交还房屋手续，并在此期间有水电费产生。本院再审查明的其余的事实与一、二审查明的事实相同。针对本案争议焦点，本院再审评述如下：萍丰经营部与彭现淑签订的《联合经营协议》属城镇房屋租赁合同，而根据《最高人民法院》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案涉诉房屋属违法建筑且已被依法强制拆除，当事人双方就该违法建筑所订立的该房屋租赁合同依法应认定为无效合同。出租方萍丰经营部虽因合同无效不能取得合同约定的租金收益，但承租方彭现淑因实际占有并使用了房屋仍应支付房屋占有使用费，因此，原一、二审判决根据《最高人民法院》第二条及第五条之规定参照合同约定的租金标准判决由彭现淑支付萍丰经营部占有使用房屋期间的房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持。本案所涉租赁标的物在2013年2月8日被主管部门下达限期拆除的决定后，萍丰经营部仍然未采取措施停止其违法行为，故原一、二审法院对此作出了否定性评价，即以合同约定的租金标准的70%判决彭现淑支付2013年2月8日之后的房屋占有使用费合理合法，并无不当，本院一并予以支持。2012年5月6日和2012年7月18日，萍丰经营部发布二、三季度租金减半收取的公告，该公告虽系萍丰经营部对部分债权的放弃，但该放弃债权的目的是为了早日收回租赁户下欠的租金，且其在第二次公告中也明确了减免优惠的期限，若租赁户已应公告之邀交付了减半的租金，萍丰经营部再向租赁户追索余下一半的租金则法院不应予以支持。但本案彭现淑一直认为其不欠租金且拒付租金至今，故萍丰经营部的单方承诺因相对方彭现淑的不认可行为导致该承诺无法产生变更原租赁合同约定租金标准的法律后果。所以，彭现淑称应将2012年二、三季度房屋占有使用费减半的理由不充分，本院不予支持。另彭现淑称其只经营了三个月只需支付三个月租金，本院认为，彭现淑直到2013年9月11日房屋被强拆时未与萍丰经营部办理交还房屋手续并在此期间仍有水电费产生，该事实证明彭现淑即使未在该房屋实施经营行为，但占有该房屋的事实却无可辩驳，故其理应支付占有期间的占有使用费，对彭现淑只需支付三个月租金的辩称理由，本院不予采纳。综上所述，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民终字第00515号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  边建国审 判 员  宋汀汀代理审判员  刘战平二〇一六年一月十二日书 记 员  刘 雯