辽宁省普兰店市人民法院
民事判决�
（2014）普民初字第4798号
原告（反诉被告）：郭杰，农民。
被告（反诉原告）：李业君，农民，无业。
原告（反诉被告）郭杰与被告（反诉原告）李业君为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员乔楠楠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭杰、被告（反诉原告）李业君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郭杰诉称，原告（反诉被告）于2011年6月20日租用被告房屋，双方签订了《租房协议合同》，合同约定：房屋租金为每年三万元，租用期限三年，缴纳下年租金时间为次年9月8日，同时缴纳房屋押金5000元。2014年9月8日租赁合同期满，被告（反诉原告）涨房屋租金，原告（反诉被告）不再承租，并腾退房屋。按合同约定，被告（反诉原告）应将押金5000元全额返还，但被告（反诉原告）以各种理由不予返还。经原�（反诉被告）多次索要，被告（反诉原告）都没有给付，为此起诉请求：1、被告（反诉原告）支付租房押金5000元及自2008年起至2014年止的利息共计1450元；2、被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）搬迁费用3600元，赔偿原告（反诉被告）拆除装修材料人工费1560元，搬迁费用2600元，搬迁租用车辆费用1000元，返还被告（反诉原告）毁约后不合理房租1000元，合计6160元；3、承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）李业君辩称，2008年原告（反诉被告）租赁我房屋时，我与原告（反诉被告）签订租房合同，当时原告（反诉被告）确实交给我5000元押金。当时我们约定，如果原告（反诉被告）不提前3个月通知我不再租赁我的房屋，原告（反诉被告）同意将押金扣除给我。2011年原告（反诉被告）再次租赁我的房屋，我与原告（反诉被告）签订的是两年的合同，并不是原告（反�被告）所说的三年，押金仍然是2008年交付的5000元。2013年9月8日，原、被告签订《租房协议合同》一份，合同第五条约定“若合同期满，乙方不再租用房屋，乙方不得拆除任何装修材料（地砖等）。修复房屋。”我扣押原告5000元并非是因为原告没有提前三个月通知，而是因为原告拆除装修，我需要重新维修所以我才扣的钱。
被告（反诉原告）李业君在反诉中诉称，2014年9月租期届满后，原告（反诉被告）违约将室内装修拆除，被告（反诉原告）为重新装修房屋，支出人工、材料费8909元，因全部装修，影响租期一个月，造成租金损失2500元，合计损失11409元。故被告（反诉原告）提出反诉请求原告（反诉被告）赔偿损失11409元、承担反诉费。
原告（反诉被告）郭杰在反诉中辩称，对被告（反诉原告）的反诉请求不予认可，当时我与被告（反诉原告）口头约定，除了�具外，其他要拆的东西就听被告（反诉原告）的要求，事实上我也是按照被告（反诉原告）要求做的。另外墙壁上只钉了几个钉子，其他保持的是房屋原貌。因为当时我的灯具特别大，拆除之后顶棚都是大窟窿，我在房屋三分之二处打了一个隔断，被告（反诉原告）认为我的装修显得房屋特别小，所以让我把所有的东西都拆除，拆除之后被告有全面检查过，被告（反诉原告）只对墙面有钉眼有意见。
经审理查明：2008年原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）的房屋，租期为三年，交付了5000元押金，当时5000元押金的用途是约束原告（反诉被告）应在房屋租赁期满届满时提前3个月通知被告（反诉原告）不再租赁房屋，否则被告（反诉原告）将扣除押金。2011年租赁合同届满之后，原、被告签订了第二份租房协议合同，2013年租赁合同届满之后，原、被告又签订了第三�租房协议合同，上述两份合同中第二条均约定“乙方（原告）需交房屋抵押金5000元，如因乙方（原告）使用不当而损坏，甲方（被告）有权在房屋抵押金中扣除所有费用。乙方（原告）如遇经济原因等问题需要提前三个月时间提出退房要求，否则甲方（被告）不退还房屋抵押金。”此次合同中所提到的房屋抵押金5000元，原告（反诉被告）没有另外交付被告（反诉原告），依然是2008年原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）房屋时所交付的5000元押金。
另查，原、被告在2014年因租房价格没谈妥，原告（反诉被告）另租其他房屋，与被告（反诉原告）不再续租。原告（反诉被告）在离开租赁房屋时将租房时装修的灯具、墙板、隔断、顶棚拆除。在拆除装修材料之后，使得被告（反诉原告）房屋的墙上存在若干钉眼。被告（反诉原告）在原告（反诉被告）拆除装修后�房屋进行了装修，装修项目为墙壁抹灰刮大白、补地砖。
本院所确认的上述事实，有原告（反诉被告）提供的租房合同两份、录音光盘一份、拆除房屋装修的证人一名，被告（反诉原告）提供的维修房屋证人两名及双方当事人的陈述笔录等证明材料在卷为凭，且已经过双方当事人开庭对质和本院的审查，可以采信。
本院认为，《民法通则》第四条规定：民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间所签订的《租房协议合同》，是在自愿、诚实信用原则基础上签订的，没有违反强制性的法律法规的规定，双方当事人对此事实亦无异议。因此原、被告之间的房屋租赁关系成立且有效，依法应予以保护。
关于原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）返还租房押金5000元的诉讼请求，原告（反诉被告）要求返还的理由是租期已经届满，不需要提前三个月通知被告。在原、被告双方签订的两份租房合同中，均写明5000元押金的用途，分别是：1、原告（反诉被告）使用不当损坏房屋时被告（反诉原告）有权在房屋抵押金中扣除所有费用；2、原告（反诉被告）如遇经济原因等问题需要提前三个月时间提出退房要求，否则被告（反诉原告）不退还房屋抵押金。根据原、被告《租房协议合同》第二条之约定，被告（反诉原告）扣押原告（反诉被告）押金5000元的行为并不违反合同约定，且被告（反诉原告）在庭审中也承认扣押5000元并非是因为原告（反诉被告）没有提前三个月通知，而是因为原告（反诉被告）拆除装修造成房屋毁损。故对于原告（反诉被告）请求返还租房押金5000元的诉讼请求，本院予以部分支持，合理费用应为4143元（5000元押金扣除房屋损害赔偿853元）。
关于原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付自2008年起至2014年止的利息共计1450元的诉讼请求，由于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的是租房合同，5000元系租房押金，双方在租房合同中对押金的利息没有做出约定，故本院对返还利息的诉讼请求不予支持。
关于原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）偿还搬迁相关费用的诉讼请求，由于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在租房合同期满后，没有达成续租协议，双方没有就续租产生要约和承诺的行为，所以被告（反诉原告）让原告（反诉被告）搬出房屋，并不构成缔约过失责任，原告（反诉被告）腾退房屋系合理支出，应由自己负担，故原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）偿还搬迁相关费用的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）返还不合理房租1000元的诉讼请�，原告（反诉被告）在合同期满后在被告（反诉原告）的房屋内停留5天，被告（反诉原告）按200元／天的价格收取原告（反诉被告）房租1000元，被告（反诉原告）约定此价格，原告（反诉被告）接受并付款，交易成立并生效，故原告（反诉被告）请求返还被告（反诉原告）毁约后不合理房租1000元的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告（反诉原告）在反诉中主张房屋损害赔偿的诉讼请求，被告（反诉原告）反诉的理由为原告（反诉被告）拆除装修时损坏其房屋装修前的原貌，按合同第二条、第五条之约定，应扣除原告（反诉被告）房屋押金5000元。从双方提供的房屋装修时及房屋拆除装修后的相关证据来看，原告（反诉被告）在拆除房屋装修后对房屋状况确有一定损害，但并未达到需要重新装修房屋的程度，故被告（反诉原告）反诉主张房屋损害赔偿的诉讼请求�本院予以部分支持，损坏赔偿的合理金额为770元（6桶乳白胶用于补钉眼共120元，人工费半天650元）。
关于被告（反诉原告）在反诉中提出因重新装修，影响租期一个月，造成租金损失2500元的诉讼请求，本院予以部分支持，合理金额为2500元／30天＊1天=83元。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
判令被告（反诉原告）李业君在本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）郭杰租房押金4143元；
驳回原告（反诉被告）郭杰其他诉讼请求；
驳回反诉原告（反诉被告）李业君其他反诉请求。
案件受理费减半收取40元，由原告（反诉被告）郭杰承担15元，被告（反诉原告）李业君承担25元。
案件反诉费减半收取25元，由原告（反诉被告）郭杰承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
代理审判员 乔楠楠
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 卢 珊