江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6483号
上诉人（原审第三人）庄武欣，男，1979年2月25日生，汉族。
委托代理人白洁，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京惠丰塑业有限公司，住所地南京市溧水经济开发区。
法定代表人刘慧蕾，该公司董事长。
委托代理人章熙林，江苏恒山律师事务所律师。
原审被告江苏舜天鸿泰科技实业有限责任公司，住所地南京市秦淮区虎踞南路36号710室。
法定代表人陈小平，该公司总经理。
委托代理人黄世平，男，1963年3月19日生，汉族，江苏舜天鸿泰科技实业有限责任公司董事长。
上诉人庄武欣因与被上诉人南京惠丰塑业有限公司（以下简称惠丰公司）、原审被告江苏舜天鸿泰科技实业有限责任公司（以下简称舜天公司）物权保护纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
惠丰公司原审诉称，舜天公司因借款将位于溧水区永阳私营经济园的厂房抵押给了深圳发展银行股份有限公司南京分行（下称深圳银行南京分行）。借期届满后，舜天公司未归还借款，深圳银行南京分行诉至法院。经法院调解，双方达成协议，确定了付款方案。付款期限届满后，舜天公司未还款，深圳银行南京分行因此向法院申请执行。执行过程中，溧水法院变卖上述房地产，惠丰公司以最高价竞买得到。上述房地产过户到惠丰公司名下后，舜天公司与原审第三人庄武欣提出上述房地产已出租给原审第三人庄武欣，租期10年，租金已一次性支付。惠丰公司认为，舜天公司与原审第三人虚构租赁事实，规避法院执行，属无效行为。即使租赁合同有效，因上述抵押在前，租赁在后，租赁合同对受让人也不具有约束力。据上，要求确认原审第三人对上诉房产不具有使用权；如舜天公司及原审第三人有物品存放在上述房产中，要求舜天公司及原审第三人腾空并迁出。
舜天公司原审辩称，舜天公司已将上述房地产出租给原审第三人使用，收取了原审第三人的租金；舜天公司无物品堆放在上述房地产内；惠丰公司与原审第三人的纠纷与舜天公司无关。
原审第三人庄武欣述称，原审第三人与舜天公司签订了租赁合同，已交付10年租金。上述房地产变卖前，法院对拍卖物品公示时，特别注明了上述房地产上有租赁关系存在。惠丰公司明知上述租赁关系存在，而参与竞买，应视为对租赁关系的认可。竞买成功后，惠丰公司又否认上述租赁关系存在，要求确认原审第三人没有使用权。原审第三人无物品存放在上述房地产内，惠丰公司要求排除妨碍，其请求基础不存在。据上，惠丰公司不讲诚信，其请求应予驳回。
原审经审理查明：2011年8月15日，舜天公司因向深圳银行南京分行借款，将位于溧水区永阳镇私营经济园的房地产抵押给了深圳银行南京分行，并在溧水区房管所办理了抵押登记。
本案原审审理中，舜天公司、原审第三人庄武欣提交了一份租赁合同，内容：2011年10月15日，舜天公司与原审第三人签订租赁合同；舜天公司将位于溧水私营经济园的房地产出租给庄武欣使用，期限10年，自2011年10月15日起至2021年10月14日；年租金55万元，合计550万元；合同签订后一次性付500万元，其余50万元在合同签订后第二年付清。2011年10月31日，原审第三人庄武欣汇款500万元到舜天公司账户内。
2012年，因舜天公司未及时归还借款，深圳银行南京分行诉至南京市鼓楼区人民法院。经调解，双方达成了调解协议。
上述调解书确定的还款期限届满后，舜天公司未归还借款，深圳银行南京分行因此向南京市鼓楼区人民法院申请强制执行。鼓楼区法院受理后，将该案委托原审法院进行执行。
执行过程中，原审法院依法对涉案房地产进行拍卖，在第二次拍卖公告中注明：起拍价950万元，评估价1071.62万元；该房地产已设有租赁关系，期限10年，自2011年10月15日起至2021年10月14日；有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。经三次拍卖，因无人竞买，拍卖流标。之后，原审法院对上述房地产进行变卖，惠丰公司参与竞买，以915.8万元的最高价竞买成功。
2014年9月10日，原审法院裁定如下：上述房地产归惠丰公司所有；惠丰公司可持本裁定书到产权登记机关办理变更登记手续。之后，惠丰公司将上述房地产所有权、土地使用权变更到其名下。
本案原审审理中，舜天公司认可在涉案厂房中未存放物品；原审第三人庄武欣称：原审第三人承租该房后，本用于物流经营，对厂房有建设规划；2011年年底、2012年年初时，原审第三人发现涉案房屋有被法院执行的可能，为避免损失扩大，就对上述厂房暂停建设；该厂房未用于实际经营，现无物品存放在内。
原审另查明，舜天公司与原审第三人庄武欣经营的南京南装实业有限公司有长期业务往来。
以上事实，由房地产抵押登记表、租赁协议书、汇款凭证、拍卖公告、原审法院（2013）溧复执字第17号民事裁定书、双方当事人陈述等证实。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，舜天公司与原审第三人有长期业务往来，上述房地产已在登记机关办理了抵押登记，原审第三人与舜天公司签订租赁合同时，应当审核过舜天公司的房屋所有权证书，应当知道上述房地产存在抵押的事实。原审第三人知道上述房地产上存在抵押情形下，而自愿承担潜在的风险，与舜天公司签订合同，且在合同签订后数天就一次性交付500万元租金，其行为与正常交易习惯不符。原审第三人称，其于2011年年底、2012年年初时发现涉案房屋有被法院执行的可能，为避免损失扩大，就对上述厂房暂停建设，而此时原审第三人并未要求解除租赁合同，返还租金。舜天公司交付500万元租金后，对租赁房屋至今并未投入实际经营。虽然原审第三人提交了租赁合同和付款凭证，但舜天公司及原审第三人并未提交完整的资金交付凭证进行证明。据上，舜天公司与原审第三人签订租赁合同的目的存在疑问。另外，上述租赁关系成立在抵押权设立之后，按上述规定，上述租赁关系不能对抗抵押权，而惠丰公司系抵押权人在实现抵押权过程中的买受人，故租赁合同对其无约束力。还有，上述涉案房地产拍卖过程中，原审法院根据舜天公司及原审第三人的陈述，对拍卖标的物状况作了描述，该描述并未经过利害关系人的质证、抗辩，不能据此推断惠丰公司接受这一瑕疵而受让涉案房屋。综上，惠丰公司要求确认原审第三人庄武欣对涉案房地产无使用权的请求应予支持。舜天公司及原审第三人认可无物品存放在上述房地产内，故惠丰公司要求二者迁出的请求无事实依据，原审法院不予支持。原审第三人庄武欣对上述房地产无使用权，可要求解除租赁合同，由舜天公司返还相应租金。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、第六十六第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审判决：一、庄武欣对上述房地产不具有使用权。二、驳回惠丰公司的其他诉讼请求。原审案件受理费100元，由舜天公司、原审第三人庄武欣各承担50元。
庄武欣不服原审法院判决，向原审法院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。诉争房产因债务纠纷，于2014年7月，经溧水区人民法院执行变卖程序，由被上诉人竞买。在执行过程中，执行法院依法对上诉人的租赁合同及付款情况依法进行了审查，确认了上诉人对诉争房屋的使用权，并在三次拍卖和变卖公告中进行了公示，被上诉人的竞买行为实际就是对房屋使用现状的接受和认可。本案不属于普通的房屋迁让纠纷，而是经过法院强制执行以后产生的后续问题。原审判决改变了对房屋租赁情况的事实认定，上诉人认为，原审法院无权通过民事审判的方式，在没有其他证据印证的情况下对同一法院的执行行为作出不同解释，并直接改变执行结果，该判决认定错误。二、原审法院关于上诉人对诉争房产不具有使用权的判决，超越被上诉人诉讼请求，显然程序违法。本案中，被上诉人于2015年2月向原审法院提起诉讼，要求原审被告及上诉人排除妨碍，房屋迁让，在其诉讼请求中并无确认上诉人对诉争房屋是否享有使用权的内容，在诉讼过程中，被上诉人也没有增加及变更诉讼请求，原审法院在判决书中直接帮助被上诉人增加了所谓的要求确认无使用权的诉求，进而直接判决上诉人对不具有使用权。上诉人认为，使用权确认之诉与侵权之诉分属不同的诉，原审法院对该案的审理程序显属违法。综上，请求二审法院：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人答辩称，上诉人上诉事实与理由不能成立，被上诉人根本没有承诺过上诉人对租赁权进行补偿的事宜，被上诉人该房屋是通过人民法院依法拍卖所得，虽然在拍卖时注明该房屋上存在租赁关系，但人民法院并未确认该租赁效力。实际上该租赁关系是成立于抵押权之后，根据相关法律规定该租赁不得对抗该租赁物买受人，即本案被上诉人。在原审庭审过程中被上诉人要求人民法院确认上诉人对该房屋地产不具有使用权，原审法院判决符合被上诉人诉请，综上，原审法院认定事实、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告述称，案涉房产原来是其下属服装厂，后来在对外出租过程中与庄武欣签订了房屋租赁合同。在拍卖案涉房产过程中，经过多次程序，明显显示了该房产上有租赁合同关系，被上诉人应当清楚如果竞买下来就要面对和解决租赁关系的问题。被上诉人确实与庄武欣进行过多次协商，并且承诺给予补偿，尽管双方没有形成书面的协议，但现在被上诉人反悔，存在不诚信的行为。请求二审法院支持上诉人上诉请求。
二审中，除了上诉人对原审查明的“本案原审审理中，舜天公司、原审第三人庄武欣提交了一份租赁合同”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。上诉人称实际付款凭证及租赁合同在涉案房屋拍卖时已经向原审法院提交。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据上述法规的规定，被上诉人作为涉案抵押物的受让人可以基于自己的意思，选择收回房屋，原产权人与承租人之间的租赁合同对其没有法律约束力。上诉人作为承租人，在明知涉案房屋和土地抵押权设立在先，租赁合同成立在后的情况下，自愿接受和承担了因抵押权的实现而使租赁权终止的风险，上诉人不得以租赁合同对抗抵押权人行使权利，“买卖不破租赁”的原则，不能适用于已经设定抵押权的押物出租后抵押权实现的情况。虽然原审法院在涉案房地产进行拍卖时对案涉房地产的价款及相关租赁等情况进行了客观描述，但不能将法院对标的的描述片面理解为受让人对上诉人享有诉争房地产使用权的认可，据此，原审法院认定租赁合同对买受人无约束力，并无不当，依法应予维持。上诉人认为其对诉争房地产具有使用权并认为原审判决认定错误的意见不能成立，本院不予支持。由于原审中，惠丰公司明确要求对庄武欣不具有使用权依法进行认定，原审法院根据查明的事实，依法判令庄武欣对诉争房地产不具有使用权并未超越惠丰公司的诉讼请求，上诉人认为原审判决超越惠丰公司诉讼请求的意见不能成立，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人庄武欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一五年十二月九日
书 记 员 罗程允