云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云08民终230号
上诉人（一审被告）：崔廷宏，男，1965年11月23日生，现住普洱市思茅区。公民身份号码：xxx。
委托诉讼代理人：郭锋，云南康辰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（一审原告）：刘忠，男，1974年9月16日生，现住普洱市思茅区。公民身份号码：xxx。
委托诉讼代理人：黄云秋，云南泊江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人崔廷宏因与被上诉人刘忠合同纠纷一案，不服云南省江城哈尼族彝族自治县（以下简称江城县）人民法院（2015）江民初字第513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日立案后，依法组成合议庭对案件进行了审理，并组织各方当事人于2016年7月9日进行了调查、调解，上诉人崔廷宏之委托诉讼代理人郭锋、被上诉人刘忠及其委托诉讼代理人黄云秋均到庭参加诉讼。本案报经批准延长审限三个月，现已审理终结。
崔廷宏上诉请求：二审法院查明事实后撤销一审判决，改判驳回刘忠的诉讼请求，并由其承担本案诉讼费。其事实及理由为：崔廷宏认为本案涉及的茶厂土地权属并无争议，其在本案中不存在任何过错，《思茅新兴茶厂刺菜塘茶叶加工厂转让合同》不应解除。1、崔廷宏提交的《征收土地协议》系江城县国土资源局代表人民政府依法行使职权，依法征收曼克老村民委员会箐头村民小组的土地交由征收曼克老村民委会六子田村民小组使用。对此，各方当事人均以确认签字，且两个村民小组的村民也确认签字(包括本案中对茶厂土地主张权利的立忠平)，土地界限明确，本案中茶厂的所属土地即为该协议中明确的土地该范围，不存在任何争议。2、江城县国土资源局系江城县人民政府管理土地资源的职权部门，其行为代表本级政府，有权依法对该政府辖区内的土地资源做出处置。即：江城县国土资源局依照《征收土地协议》从曼克老村民委员会箐头村民小组将土地征收后，交由曼克老村民委员会六子田村民小组使用，即为对土地权属的确认行为，明确该宗土地将由谁来使用，其作为县一级人民政府的职能机构，其行为的行政性质确定性不容置疑，一审对其作出的权属分配不予认定，实属错误。3、崔廷宏之前提交的《曼克老村民委员会情况说明》、曼克老村民委员会六子田村民小组组长墨加有的证人证言及之后提交的《征收土地协议》已经有效的形成了一条证据链，充分证实了茶厂土地的历史原因，也明确说明了茶厂土地权属并无争议。4、作为案外人的李忠平已经在《征收土地协议》附件上签字，认可了江城县国土资源局征地行为，其在无任何证据的情况下，无故在本案茶厂的土地上建房，实属是侵权行为，一审无故认定其是对茶厂所属土地主张权利合法，实属错误。5、一审确认崔廷宏应返还刘忠l24815元款项不妥，刘忠占有使用茶厂及机器设备，必然会造成厂房及机器设备的磨损，而今茶厂厂房及设备年久失修，实属为刘忠经营不当所致，一审未对上述客观事实进行考虑，武断的按照租赁年限计算应返还的金额，实为不妥。
刘忠答辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。事实及理由：1、关于茶厂涉及土地权属存在争议。崔廷宏一审提交的《征收土地协议》第八条约定“征用箐头村民小组的土地面积不包括叉花田、叉花地”。因此，茶厂涉及土地不能认定为六子田村民小组集体所有，其权属存在争议。2、因案外人李忠平的行为妨碍了刘忠正常生产经营，导致合同无法继续履行，刘忠的合同目的不能实现。综上，刘忠可解除双方签订的合同，要求崔廷宏赔偿损失。
刘忠向一审法院起诉请求：判令解除双方于2011年4月13日签订的茶厂转让合同，由崔廷宏赔偿其各项经济损失260000元，并由崔廷宏承担案件受理费。
一审法院认定事实：2000年，罗阿新投资创办思茅新兴茶厂刺菜塘分厂，该厂系思茅新兴茶厂的分厂，故未办理营业执照，后因罗阿新资金不足且欠崔廷宏茶苗款，便将该刺菜塘分厂转让给崔廷宏，来折抵清欠崔廷宏的茶苗款，崔廷宏接手管理后，该厂系崔廷宏个人所有，与罗阿新无关。2011年4月1日，崔廷宏和罗阿新以思茅新兴茶厂名义与六子田村民小组签订《关于思茅新兴茶厂刺菜塘茶叶加工厂使用协议》，协议约定，思茅新兴茶厂刺菜塘茶叶加工厂无偿使用六子田村民小组该土地l9年，期限自2011年6月8日起至2030年6月8日止。2011年4月13日，崔廷宏以思茅新兴茶厂刺菜塘分厂名义与刘忠签订《思茅新兴茶厂刺菜塘茶叶加工厂转让合同》，合同约定，崔廷宏将茶叶加工厂二间、住房二间、柴房(包括木柴)一间及机器设备杀青机一台、烘干机一套、揉捻机一台、曲茶机三台、萎调设备六套、柴油发动机一套等，以l69000元的价款卖给刘忠。其中，该合同第五项明确约定：1、转让期限内住房、厂房所辖土地无偿使用，转让期满后，由乙方(刘忠)与六子田村民小组协商使用，与甲方(思茅新兴茶厂刺菜塘分厂)无关。2、自转让之日起，转让所涉及住房、厂房及机械设备归乙方所有。3、转让期限内所涉及住房、厂房的四至界线及转让期限等内容及规定，与崔廷宏和罗阿新以思茅新兴茶厂名义与六子田村小组签订的《关于思茅新兴茶厂刺菜塘茶叶加工厂使用协议》一致，即自2011年6月8日起至2030年6月8日止。签订合同当天，刘忠向崔廷宏转账支付转让茶厂价款169000元，包括153000元房屋及设备转让款，还有16000元木柴费。2014年12月1日，案外人李忠平以该茶叶加工厂门口土地系自己的承包地为由，在该加工厂门口建盖了一间长17.1米、宽8.4米彩钢瓦空心砖墙结构的房屋一间，案外人李忠平建盖房屋的行为导致刘忠的茶叶加工厂无法正常生产经营，且案外人李忠平所建盖房屋的土地范围在刘忠与崔廷宏签订的合同土地使用协议范围。为此，刘忠为维护其合法权益，请求人民法院依法判令，解除刘忠与崔廷宏于2011年4月13日签订的《思茅新兴茶厂刺菜塘茶叶加工厂转让合同》，崔廷宏赔偿其各项经济损失260000元，案件受理费由崔廷宏承担。
一审法院经审理后认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，崔廷宏将其所有的思茅新兴茶厂刺菜塘茶叶加工厂的厂房、设备、柴房(含木柴)的所有权及经营权转让给刘忠，刘忠支付价款转让茶厂价款l69000元，双方的行为构成买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条的规定“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”本案中，崔廷宏作为出卖人应保证所转让的茶厂以及该茶厂所涉及的土地权属不存有争议，本案中，双方签订转让合同后，已有案外人李忠平对合同内的土地主张权利，并于2014年12月1日，在双方转让的茶厂门口建盖房屋的行为，直接导致崔廷宏转让给刘忠的茶厂无法正常生产经营，造成双方签订的转让合同的目的实现不能，属于崔廷宏的其他违约行为致使不能实现合同目的情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十一条的规定“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。”本案中，崔廷宏不能举证证明刘忠在签订合同时，知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利，故，崔廷宏应负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”为此，对于刘忠主张解除双方签订的合同的该项诉求，有事实和法律依据，一审予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，刘忠与崔廷宏签订茶厂转让合同时，刘忠向被告崔廷宏支付转让价款l69000元，包括153000元房屋及设备和l6000元木柴费。崔廷宏认为木柴已经被刘忠消耗，16000元的木柴费不应返还的辩解成立，一审予以支持。双方于2011年4月13日签订《思茅新兴茶厂刺菜塘茶叶加工厂转让合同》，转让期限为2011年6月8日至2030年6月8日，使用期限为19年，故153000元房屋及设备每年的使用费用为8053元。2014年12月1日起，案外人李忠平建盖房屋的行为导致刘忠的茶叶加工厂无法正常生产经营，刘忠于2011年6月8日至2014年12月1日期间在经营、使用该茶厂，扣除刘忠该段期间的使用费用为28185元，崔廷宏实际应返还刘忠茶厂转让价款为124815元。故，对于刘忠要求崔廷宏赔偿损失的诉求，理由部分成立，一审予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十条、第一百五十一条、第九十四条第四项、第九十七条以及《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第四、第七项之规定，判决为：“一、解除原告刘忠与被告崔廷宏于2011年4月13日签订的《思茅新兴茶厂刺菜塘茶叶加工厂转让合同》。二、被告崔廷宏于本判决生效之日起十日内返还原告刘忠茶厂转让价款l24815元人民币。三、驳回原告刘忠的其余诉讼请求。案件受理费5200元人民币，原告刘忠承担2704元人民币，被告崔廷宏承担2496元人民币。”
本院二审期间，崔廷宏围绕其上诉请求向本院提交江集有（2013）第xxx号《集体土地所有证》1份，经本院组织质证，刘忠对该证据真实性、合法性均无异议，认为双方约定转让的茶叶加工厂涉及的土地属箐头村民小组的叉花田或叉花地，不属于六子田村民小组集体所有。刘忠二审中未向本院提交新证据。
综合双方举证、质证意见，本院认证如下：双方当事人对崔廷宏二审提交的《集体土地所有证》真实性、合法性均无异议，该证据能够与一审中崔廷宏提交的《征收土地协议》、《权属界线协议书》、《地形图》《签名表》相互印证，证实双方争议合同转让的茶叶加工厂涉及的土地系由箐头村民小组征收后登记在六子田村民小组农民集体所有，故对上述证据予以采信。
本案双方争议事实为合同中约定转让的茶叶加工厂涉及的土地权属，对其余双方无异议经一审查明的法律事实，本院予以确认；另，依据法庭调查并结合本院采信的证据材料，本院对双方争议的法律事实确认如下：江城县人民政府于2013年5月25日颁发了江集有（2013）第xxx号《集体土地所有证》，该证载明的土地所有权人为江城县康平乡曼克老村民委员会六子田村民小组农民集体，崔廷宏与刘忠于2011年4月13日签订的《思茅新兴茶厂刺菜塘茶叶加工厂转让合同》中转让的茶叶加工厂涉及的土地包含在该证载明的土地四至范围内。
归纳当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：刘忠能否解除其与崔廷宏签订的《思茅新兴茶厂刺菜塘茶叶加工厂转让合同》，并要求崔廷宏赔偿损失。
本院认为，合同的解除分为约定解除与法定解除两种情形，本案双方签订的合同中未约定解除合同的条件，故刘忠只能依据法律规定行使合同的解除权。而《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定解除的情形，即“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案刘忠主张崔廷宏未告知茶厂土地使用权存在争议，导致其合同目的不能实现为由解除合同，现二审中崔廷宏已经提交《集体土地所有证》，已经证明合同中转让的茶厂土地系六子田村民小组农民集体所有，虽然刘忠认为该土地系箐头村民小组所有的叉花田或叉花地，但并未提交有效证据予以印证，而崔廷宏基于其与六子田村民小组签订的协议取得了该土地的使用权，故涉案茶厂的土地所有权及使用权不存在争议，崔廷宏已经按照合同履行义务，其交付的标的物不存在瑕疵，故刘忠主张解除合同，并要求崔廷宏赔偿损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，崔廷宏的要求驳回刘忠的诉讼请求的理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。
综上所述，一审认定事实部分不清，适用法律错误，判决不当，本院依据二审查明的事实予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江城哈尼族彝族自治县人民法院（2015）江民初字第513号民事判决；
二、驳回刘忠的诉讼请求。
一审案件受理费1280元，二审案件受理费1280元，均由刘忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 勇
审判员 韩瑞斌
审判员 李家宇
二〇一六年八月八日
书记员 李专政