广西壮族自治区岑溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岑民初字第1139号
原告（反诉被告）覃泽文。
委托代理人覃小勇，广西昌义律师事务所律师。
被告（反诉原告）梁伯文。
委托代理人覃坚，岑溪市法律援助中心律师。
原告（反诉被告）覃泽文与被告（反诉原告）梁伯文建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年7月21日受理后，依法组成由审判员李思鹏担任审判长，审判员肖喜成和人民陪审员刘国壮参加的合议庭，在审理中，被告梁伯文以其获得的转让土地尚未办理土地使用权过户手续为由反诉提出判令覃泽文办理转让土地使用权过户手续。经合议庭审查后，依法合并进行审理，于2015年9月24日公开开庭审理了本案。书记员黄浩华担任记录。原告覃泽文的委托代理人覃小勇、被告梁伯文及其委托代理人覃坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告覃泽文诉称，2012年8月16日、2013年5月22日，原、被告双方经协商一致，达成土地使用权转让协议。约定由原告将其位于岑溪市某镇商贸城周边第44号、第41号地块的土地使用权分别以684000元、251208元转让给被告梁伯文，两地的总价款935208元，在双方签订协议之日起三个月内付清，否则按银行2分利息计算。达成协议后，被告仅于两协议签订的当日，分别支付了600000元、100000元，尚欠235208元经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告付清尚欠土地转让款235208元及利息118611.5元（利息按约定的月利率2﹪计，其中84000元从2012年11月17日起暂计至2015年6月17日止为52080元，151208元从2013年8月23日起暂计至2015年6月23日止为66531.5元，以后利息另计，利随本清）给原告并由被告承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）对其陈述事实在举证期限内提供的证据（复印件）有：1、原告身份证一份，证明原告的身份情况及诉讼主体资格；2、被告身份证一份，证明被告的身份情况及诉讼主体资格；3、岑国用（2011）第448号土地使用权证，证明原告以出让方式取得位于岑溪市某镇某街地号为070000072的城镇住宅用地使用权，该地面积286.47㎡；4、收据两份、转账凭证三份，证明第44号、第41号地块的土地使用权转让款分别为684000元和251208元，两地的总价款为935208元，同时被告分两次分别支付了600000和100000元，尚欠235208元未支付给原告，双方约定余款的逾期支付利率为月利率2%；5、《律师函》四份、快递单三份，证明经过原告多次催收，并通过律师致函被告催款，被告均不予支付尚欠余款的事实；6、《土地转让合同》三份、转账凭证一份，证明原告的岑国用（2011）第448号土地使用权证的土地，除转让部分给被告外，还转让给覃某和、杨某、蒙某等，覃某和、杨某、蒙某三户已经足额付清转让款，原告已经和这三户签订了《土地使用权转让合同》，并约定在付清转让款才能办理土地过户手续，而且在涉及土地建设施工必须经过出让方同意才能施工，同时证明该土地的转让价格每平方在9800-11000元之间。7、某镇港龙商贸总体规划图一份，证明土地详细情况。
被告梁伯文辩称，原告将其第44号、第41号地块的土地使用权转让给被告是事实，第44号地块的土地使用权转让款是600000元，第41号地块的土地使用权转让款是251208元，被告已付700000元，尚欠原告的款151208元。当时约定第44号地是6.2米（宽）×11.63米（长），但被告在建房时发现得少5平方米多，在结余款时应扣减，被告未按约定付清转让款，是原告没有前来结算及办理土地使用权过户手续，是原告违约在前，不应由被告支付利息。另外，被告在建房时，受原告的委托，搞好前后排水沟，被告为原告垫付18965元，该笔款亦应在被告未付的土地使用权转让款中扣减。
反诉原告梁伯文反诉称，被告交了700000元土地转让款后，原告还未办理土地使用权过户手续，是原告违约，反诉请求法院判令原告办理转让给被告的位于岑溪市某镇商贸城周边第44号、第41号建设用地的土地使用权过户手续。
反诉被告覃泽文辩称，被告梁伯文并没有按照约定支付土地转让款，造成土地过户手续无法按时完成，所以被告是过错方，请求法院驳回被告的反诉请求。
被告梁伯文（反诉原告）为其辩解及反诉在举证期限内提供的证据（复印件）有：1、2013年5月22日，被告交41号土地的交款收据，证明41号地的价格、面积和总价款、欠价款等内容；2、2012年8月16日，被告交44号土地的转让款交款收据，证明44号购买土地总价款为60万元整；3、2013年6月21日，梁伯文支付建设杨理、蒙中全、梁伯文房屋前面水沟的人工材料款收据及材料清单，证明原告委托被告修理土地前面水沟，花费用6555元；4、2014年1月21日，梁伯文支付建设杨某、蒙某全、梁伯文、吴某声、覃某斌和房屋后面水沟的人工材料款收据及材料清单，证明原告委托被告修理土地后面水沟，花费用12410元；前面和后面修理水沟共花费18965元；5、某镇人民政府于2015年8月5日出具证明一份，证明原告与被告等人的纠纷经过某镇政府调解，当时原告口头承诺尽快办理土地使用证过户手续，却没有得到妥善解决的事实；6、证人蒙某证言，主要证明其房屋的土地是由覃泽文转让得来，当初约定“三通”，并在一年内帮忙办证。其的土地是与梁伯文、杨某的土地相邻，其的土地转让价格是每平方米9800元，其房屋是2013年建造，建造放线时是三户一起放线的，梁伯文的土地宽度少了50公分，覃泽文还未帮办本人的土地使用权过户手续。7、证人覃某证言，主要证明其夫是吴某生，其房屋的土地是由覃泽文转让得来，其的土地转让价格是每平方米9000元多，其房屋是2013年建造，一个姓吴的帮放线的，其已交清土地转让款，是覃泽文叫修理水沟，修理水沟的款是由谁给的，我不知道，覃泽文还未帮办本人的土地使用权过户手续。8、证人韦某证言，主要证明其夫是覃斌和，其房屋的土地是由覃泽文转让得来，土地转让价格是覃某斌和与覃泽文协商的，具体价格不清楚，水沟是原告请被告找人做的，钱是被告垫付的，覃泽文还未帮办本人的土地使用权过户手续。
本院依职权调取的证据有：1、本院于2015年8月25日询问梁伯文笔录，在该笔录上被告主要证明其与原告达成建设用地使用权转让协议，44号地面积6.2m×11.63m，价格60万元，被告已付清款，41号地面积2m×11.63m，价款251208元，已付10万元；办证过户费用是由被告出，此外，被告根据原告的意见请人搞好水沟共开支18965元，应在被告未付款中冲减，44号、41号地原来是没有连在一起的，被告在建房前与蒙某换了，被告的二处地就连在一起了，被告是2013年5月建房，2015年5月建成。2、2015年9月10日，本院对现场的勘验笔录，证明经现场勘验，梁伯文房屋宽7.8米（水沟边墙至蒙某房屋分界处），蒙某房屋宽4米，杨理房屋宽8.05米［其中3米属于岑国用（2011）第448号土地］，三间房屋深度均为11、63米。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3及本院依职权收集的证据1、2无异议，原告对被告提供的证据1及本院依职权收集的证据2无异议，本院对上述当事人无异议的证据予以认定。
被告对原告提供的证据4、5、6、7有异议，认为原告提供的证据4，对该证据真实性没有异议，但是对于收据复印件后签上去的字也证明了44号地土地的规格和出让款的价格是684000元。认为原告提供的证据5，律师函的内容不是真实的，首先总价款存在夸大的情形，并且收到律师函后，被告有电话联系原告对土地进行实际的测量，但是原告没有来，致使纠纷升级。认为原告提供的证据6，被告建房时候是得到原告方同意的，这个有证人得知的。蒙某和杨某都是缴清了土地转让款的，但是原告都没有办理手续，由此可见是原告方违约。认为原告提供的证据7，这份规划图不是当初宣传时候的规划图纸，数据是不同的。原告对被告提供的证据2、3、4、5、6、7、8及本院依职权收集的证据1有异议，认为被告提供的证据2，这个不是事实，这个票据上是没有规格的，只是需要后面交款后以合同为准的，由于被告没有交清款项，所以没有规格。认为被告提供的证据3、4，真实性暂时无法确认。认为被告提供的证据5，办证是政府职能部门的事情，原告是负责协助办理的，并不是主办方，所以原告并没有承诺给办理土地证的具体时间。认为被告提供的证据6，证人说一年内帮忙办证及三户一起放线兴工建房不是事实，对办证问题合同有具体约定，证人在被告建房兴工之日不在场、不知情，原告并没有给被告放线。认为被告提供的证据7，证人说是其等修理水沟及是被告付款不是事实。认为被告提供的证据8，证人说水沟是原告请被告找人做，钱由被告垫付不是事实，证人连某时、何人整理都不知情，怎知道人是谁请来、谁付款。认为本院依职权收集的证据1，44号地总价款是684000元，被告关于水沟方面的陈述也不是事实，关于先付清价款再办过户这个事实也没有说到。本院认为，原告提供的证据4，证明原告将其第44号、第41号地块的土地使用权转让给被告，第44号、第41号地的面积合计是8.2m×11.63m，被告已付款70万元给原告。原告提供的证据5，证明原告曾委托律师催收余款的事实。原告提供的证据6，证明原告将其证号为岑国用（2011）第448号的土地使用权除转让给被告外，还将该证的其余土地在2012年转让给蒙某、杨某等人，转让给蒙某的是9800元／㎡，转让给杨某的是10000元／㎡。原告提供的证据7，证明原告转让给被告的土地座落的地点。被告提供的证据2，不能证明原告转让给被告的44号地转让款是60万元。按照原告所讲44号地是9500元／㎡，按照被告所讲44号地是8333元／㎡，而从同年同一块地转让给蒙某、杨某等人的价格来看，是9800元—10000元／㎡。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”据此，44号地转让价格应认定是9500元／㎡较符合事实。被告提供的证据3、4，不是正式发票，且原告不认可，不予认定。被告提供的证据5，证实原、被告等之间的纠纷经过某镇政府调处。被告提供的证据6、7、8，其证明的事实有的与本案有关联，可作为定案的参考依据。本院依职权收集的证据1，是被告向本院的辩解，其所辩解的事实与本案有关联，可作为定案的参考依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告覃泽文以出让方式取得位于岑溪市某镇某街地号为070000072的土地使用权，该地使用权面积286.47㎡。2011年11月11日，原告覃泽文取得该地的土地使用权证，证号为岑国用（2011）第448号。2012年至2014年，原告将该地的土地使用权先后转让给梁伯文、蒙某、杨某、覃某和、吴某生五人。2012年8月16日，原告覃泽文与被告梁伯文口头达成土地使用权转让协议，约定：原告覃泽文自愿将位于岑溪市某镇商贸城周边的第44号地的土地使用权转让给被告梁伯文，转让价款为9500元／㎡，土地面积72（6.2m×11.63m）平方米，合计684000元，该土地使用权为证号岑国用（2011）第448号的其中一部分。口头达成协议后，被告梁伯文于当天将转让款600000元交付给原告，原告于当天书立收据交给被告梁伯文收执，该收据载明主要内容有：“今收到梁伯文购44号地款60万元”。2013年5月22日，原告覃泽文与被告梁伯文再次口头达成土地使用权转让协议，约定：原告覃泽文自愿将位于岑溪市某镇商贸城周边的第41号地的土地使用权转让给被告梁伯文，转让价款为10800元／㎡，土地面积23.26（2m×11.63m）平方米，合计251208元，该土地使用权为证号岑国用（2011）第448号的其中一部分。口头达成协议后，被告梁伯文于当天将转让款100000元交付给原告，原告于当天书立收据交给被告梁伯文收执，该收据载明主要内容有：“梁伯文购买港龙商贸城41号地总额2米ⅹ11.63平方ⅹ10800元／方共251208元，现交来定金10万元，余下部分规定在三个月之内全部付清，到期不付清，否则按银行2分利息计算”。约定的付款期限到后，被告梁伯文以原告未帮办理土地使用权过户为由未付余款，后经原告多次催收，被告梁伯文仍未支付，原告于2015年7月21日诉至本院，提出上述诉请。
另查明，被告梁伯文为了其44号、41号土地的完整性，在建房前与蒙某换了部分土地，被告梁伯文于2013年5月尾在该地上建房，2015年5月建起了一栋七层半楼房，并居住至今。经现场勘验，被告梁伯文的房屋7.8米（宽）×11.63米（长）。
本院认为，原告通过出让方式取得了包括转让给被告的44号、41号土地在内的位于岑溪市某镇某街地号为070000072（286.47平方米）的土地使用权，原、被告经协商口头达成的土地使用权转让协议，符合有关法律规定，为有效合同。原告在达成转让土地使用权转让协议后，已将转让的土地交付给被告，已履行义务，应享有按双方约定的价款收取土地使用权转让款的权利。经本院勘验，原告转让给被告的44号地，实丈量（5.8m×11.63m）面积为67.454㎡，比双方约定的（6.2m×11.63m，）面积72.106㎡少了4.652㎡，本着公平的原则，应予以冲减。故此，被告尚欠原告的44号地的土地转让款为39806元（684000元－600000元－44194元（4.652㎡×9500元／㎡＝44194元）＝39806元］，被告尚欠原告的41号地的土地转让款为151208元，合计191014元，应由被告支付给原告。至于利息问题，双方对41号的土地转让价款未按时支付应否支付利息有约定，从该收据上看，应理解为按月利率2﹪支付利息；该约定没有违反法律规定，本院予以支持。被告辩解为年利率2﹪支付利息，理由不成立，本院不予以支持。为此，41号的土地转让款未付款151208元，被告应从2013年8月23日起按月利率2﹪计算利息支付给原告。双方对44号的土地转让价款未按时支付应否支付利息未有约定，根据《中华人民共和国合同法》第161条规定：买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。本案根据被告所讲其于2013年5月份建房，故此，可认定被告在2013年5月份已收到标的物，买受人即被告应当在2013年5月尾支付清44号的土地转让价款给原告，被告已付60万元，尚欠39806元，属被告违约，应由被告承担逾期付款的违约责任，但因双方并没有对逾期付款的违约金的计算方法作出约定，根据最高人民法院《关于买卖合同司法解释理解与适用》第二十四条规定，应由被告按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算逾期付款的违约金给原告。至于被告反诉判令原告办理转让给被告的位于岑溪市某镇商贸城周边第44号、第41号建设用地的土地使用权过户手续问题。双方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。土地使用权转让合同的效力包括了标的物权利的转移，出卖人有义务协助买受人办理土地使用权登记及过户手续.故反诉原告请求反诉被告协助办理涉案土地使用权登记及过户手续，本院予以支持。
综上所述，为了维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百六十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告梁伯文应当支付尚欠建设用地使用权转让款191014元给原告覃泽文；
二、被告梁伯文应当支付尚欠建设用地使用权转让款191014元的利息给原告覃泽文（其中151208元从2013年8月23日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止按月利率2﹪计算利息支付给原告，39806元从2013年6月1日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算逾期付款的违约金给原告）；
三、限原告覃泽文在被告梁伯文支付清以上建设用地使用权转让款及利息后三十日内协助被告梁伯文办理2012年8月16日、2013年5月22日协议约定的位于岑溪市某镇某街地号为070000072的41号、44号两宗土地使用权登记及过户手续。
本案案件受理费6606元（原告已预交），反诉案件受理费（被告已预交）300元，合计6906元，由原告覃泽文负担1155元，由被告梁伯文负担5451元。
上述应付之款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内交本院（被告交款汇款帐户为：岑溪市人民法院，开户帐号：2104370009249019015，开户行：中国工商银行岑溪市支行），由本院转交给原告。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审 判 长 李思鹏
审 判 员 肖喜成
人民陪审员 刘国壮
二〇一五年十一月六日
书 记 员 黄浩华
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定.
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务.
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务.
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。