成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书（2013）青羊民初字第4932号原告成都嘉好房地产有限公司。住所地：成都市青羊区西玉龙街***号。法定代表人华茂泽，董事长。委托代理人龚倩。委托代理人冷雪松。被告章志。委托代理人鲁良成，四川君合律师事务所律师。一般授权。委托代理人陈琳，四川君合律师事务所律师。一般授权。原告成都嘉好房地产有限公司与被告章志房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员喻言独任审判，公开开庭进行了审理。原告成都嘉好房地产有限公司的委托代理人龚倩、冷雪松，被告章志及其委托代理人鲁良成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告成都嘉好房地产有限公司诉称，2007年6月13日，原、被告签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议，合同约定被告以162259元的价格购买原告所有的位于成都市太升北路商业用房，原告应在房屋交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关。鉴于诉争商业用房所属大厦原为内江市人民政府驻成都办事处，原告于2006年通过广东省河源市中级人民法院拍卖取得该大厦主楼一至六层及副楼一至三层及附属建筑物的所有权。该大厦主楼及副楼的原用途均为综合楼，原告根据设计的相关要求，认为该大厦符合商业及办公的使用条件，分别于2009年初、2010年多次向成都市房屋产权监理处申请明确该大厦的房屋用途，以便办理大厦分户产权。直至2010年9月规划部门明确答复因该项目已于1995年7月6日取得了《规划管理验收合格证》，其建筑工程名称为“综合楼”。经研究，同意将主楼的一层建筑性质明确为商业，第二至九层的建筑性质明确为办公，副楼一至三层的建筑性质明确为食堂。因此该大厦副楼一至三层将无法办理分户事宜，致使原告无法履行办证义务。综上，原告认为与被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议真实、合法、有效，但因该大厦副楼无法调规等历史遗留问题导致诉争房屋不能取得权属证书，使双方签订的合同无法继续履行，合同目的亦不能实现，故原告诉至人民法院，请求判令：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议；2.被告承担本案一半诉讼费用。被告章志辩称，1.原、被告签订的《房屋买卖合同》及其补充协议真实、合法、有效，双方应当依约履行合同义务。2.被告已经按照合同约定履行了付款义务，办理了收房手续，已经依约履行了全部合同义务。3.房屋交付使用后至今近六年，原告并没有履行为被告办理房屋产权证的合同义务。4.原告在与被告订立《房屋买卖合同》后，未告知被告又将该房屋抵押给第三人，属于欺诈行为，违反了合同义务，严重损害了合同当事人的合法权利，依法应当返还被告购房款以及支付购房款的一倍赔偿金。被告保留通过司法途径追究原告承担上述违约责任的权利。5.原告于2010年9月在得到规划部门的通知后并没有通知被告解除合同，在2011年1月与被告签订协议，承诺继续履行合同义务。6.解除权作为一个除斥期间，参照相关法律规定其应在合理期限内行使才受到法律保护，原告提出解除合同的权利已经消灭。7.原告提出因规划等历史遗留问题无法为被告办理产权证，所以应解除双方订立的《房屋买卖合同》及补充协议的请求，法律依据不足，事实不清，没有提出相应证据。8.原告作为违约方主动提出解除合同的诉讼请求，是一种诉讼欺诈行为，进一步通过诉讼达到其拖延时间、不承担双倍赔偿责任、损害被告合法权益的目的，现解除合同不符合合同法的公平原则。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2007年6月13日，原、被告签订《房屋买卖合同》及补充协议各一份，主要约定：被告购买的房屋为正在装修的房屋，位于成都市太升北路，该房屋土地使用性质为商业，建筑面积27平方米；价款按建筑面积计算，该房屋单价为6260元／平方米，总款169020元，优惠4%，优惠后的单价为6010元／平方米，优惠后总购房款为162259元；被告一次性付款，合同签订之日付购房款162259元；原告应当在2008年4月20日前将符合本合同约定的房屋交付被告使用；原告保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因原告原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由原告承担全部责任；原告应当在房屋交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关；如因原告的责任，被告不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意如下处理，被告不退房，如果逾期时间在180日以内，原告按日向被告支付已交付价款万分之五的违约金，如果逾期时间超过180天，被告可以退房；被告委托原告代为办理房屋所有权证，办证时发生的税、费，按国家规定各自承担，签订本协议之日被告预付费用，办理完毕后据实多退少补；被告所购买之房屋已出租给成都欧曼酒店管理有限公司（以下简称欧曼公司）进行经营管理，该公司会根据经营需要对房屋进行适当的装修布置，因此交房程序从简，交房时间以欧曼公司经营期起始日为准，欧曼公司支付经营管理费后视为自动交房等。成都市国力公证处对前述《房屋买卖合同》的签订过程进行了公证，并制作（2007）川国公证字第54950号《公证书》。同日，被告与欧曼公司签订《委托经营管理合同》一份，主要约定：被告将位于成都市太升北路委托给欧曼公司进行经营并管理，欧曼公司经营管理该房屋无论盈亏与被告无涉；该房屋委托经营管理期为15年，2008年4月20日前为房屋装修期，经营期从2008年4月20日至2023年4月19日止等。成都市国力公证处对该份合同的签订过程进行了公证，并制作（2007）川国公证字第54951号《公证书》。2011年1月19日，原、被告签订《协议书》一份，主要约定：本协议是房号为成都市太升北路《房屋买卖合同》的补充协议；对《房屋买卖合同》第十一条内容补充如下，经原、被告双方协商一致，由原告一次性支付10000元，作为产权逾期办理补偿金，被告收取该费用后同意将该房屋产权办理时间延至2011年12月31日；原告承诺在2011年12月31日前向产权登记机关提供产权办理完备条件并办理完毕，若原告未能在上述期限内为被告办理完毕分户产权将按照《房屋买卖合同》承担相关法律责任；其余事项仍按照《房屋买卖合同》约定执行。另查明，1.2007年5月21日，被告向原告交纳“认购诚意金”10000元；2007年6月3日，被告向原告交纳购房定金10000元；2007年6月16日，被告向原告交纳房款余款142259元、维修基金3743元、其他费用5042元。原告收到上述款项后均向被告出具收据。2.2006年12月26日，原告与四川金通拍卖有限公司签署《成交确认书》一份，载明原告通过公开竞价成功竞得成都市青羊区太升北路9号内江大厦地上第一层至第六层房地产及附属建筑物。2007年1月29日，广东省河源市中级人民法院作出（2006）河中法执字第117号民事裁定书，裁定四川省内江市人民政府所有的四川省内江市人民政府驻成都办事处名下位于成都市青羊区太升北路9号内江大厦第一层至六层房地产及附属建筑物房产以19640000元拍卖给原告。3.2010年9月2日，原告与内江市人民政府驻成都办事处向成都市房屋产权监理处提交申请，载明：位于成都市青羊区太升北路9号房产，原为内江市人民政府驻成都办事处，共两栋，主楼1-9层，副楼1-3层，原用途均为综合楼；现主楼1-6层和副楼1-3层为原告所有，主楼7-9层为内江市人民政府驻成都办事处所有；根据设计的相关要求，该处房产符合商业及办公的使用条件，其中主楼1层符合商业使用条件，主楼2-9层和副楼1-3层符合办公使用条件；恳请成都市房屋产权监理处明确上述房屋用途，确认主楼1层用途为商业，主楼2-9层和副楼1-3层为办公用途。成都市房屋产权监理处公房产权科于2010年9月3日在该份申请上签署“请你单位向规划部门申请明确用途，待规划部门确认后再向我们申请办证（档案保管号权1248830、权1269348）”。2010年9月15日，成都市规划管理局在该份申请上签署“该项目已于1995年7月6日取得《规划管理验收合格证》，其建设工程名称为‘综合楼’。经研究，同意将主楼第一层的建筑性质明确为商业，第二至九层的建筑性质明确为办公，副楼一至三层的建筑性质明确为食堂”。4.成都市太升北路9号1-3层综合楼（副楼）由原告单独所有。该房屋已设立抵押登记，抵押权人为南充市商业银行股份有限公司成都金府支行，债务人为成都弗斯达酒店有限公司，约定期限为2012年10月25日至2018年10月24日。5.欧曼酒店于2008年8月2日出具证明，载明“根据酒店经营需要，我公司下属的原成都市太升北路9号丽晶假日酒店现已更名为弗斯达酒店”。6.2014年1月20日，我院工作人员至成都市城乡房产管理局进行询问，该局工作人员告知成都市太升北路9号1-3层综合楼（副楼）规划用途为食堂，不能办理房屋分户产权。上述事实有原告企业法人营业执照、企业名称变更核准通知书、被告常住人口详细信息、《房屋买卖合同》及补充协议、（2007）川国公证字第54950号《公证书》、《委托经营管理合同》、（2007）川国公证字第54951号《公证书》、《协议书》、收据、《成交确认书》、（2006）河中法执字第117号民事裁定书、申请、房屋信息摘要、证明及当事人陈述等证据在案佐证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，原、被告于2007年6月13日签订的《房屋买卖合同》及补充协议、于2011年1月19日签订的《协议书》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原、被告双方均应按照上述合同约定享有权利和履行义务。根据《房屋买卖合同》的约定，原告应履行将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关的义务，但原告未履行该项义务，且原告在2010年9月15日知晓成都市太升北路9号副楼一至三层的建筑性质明确为食堂后，仍于2011年1月19日与被告签订《协议书》，协议延迟办理涉案房屋产权的时间，现涉案房屋因规划性质的原因导致无法办理分户产权，原告的上述行为构成违约。对原告关于因合同目的无法实现，要求解除合同的主张，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，该法定解除权的行使只有当对方当事人出现了违约情形，并且是严重违约导致合同目的无法实现时，守约方才享有合同解除权，就违约方而言，对涉案《房屋买卖合同》及补充协议并无解除权，故对原告关于解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议的主张，本院不予支持。况且，原、被告双方在《房屋买卖合同》中约定被告不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，可以选择不退房，故原告以涉案房屋无法办理分户产权为由，主张解除双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议，也不符合约定解除权的行使条件。综上，原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告成都嘉好房地产有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告成都嘉好房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 喻 言二〇一四年三月十八日书 记 员 叶文澜