浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0522民初2648号
原告（反诉被告）：珠海格力物业管理有限公司长兴分公司，住所地浙江省长兴县龙山街道龙山雅苑15幢1楼C座，统一社会信用代码91330522793372057M（1/1）。
法定代表人：李红梅，系该分公司经理。
委托代理人：王赢杰，浙江浙北律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张利华，男，1965年6月13日出生，汉族，住浙江省长兴县。
委托代理人：张益胜，男，1992年8月9日出生，汉族，住浙江省长兴县，系�利华之子。
珠海格力物业管理有限公司长兴分公司（以下简称格力长兴公司）与张利华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员季庆满独任审判，于2018年6月20日进行公开开庭（本诉与反诉合并审理），格力长兴公司委托代理人王赢杰、张利华的委托代理人张益胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
格力长兴公司诉称：2010年12月12日开始，格力长兴公司与长兴县龙山街道龙山雅苑小区业主委员会签订物业管理委托合同，张利华是长兴县龙山街道龙山雅苑皓月园8栋1单元401室房屋所有权人，属于格力长兴公司物业服务和管理的对象，应该按时足额交纳物业管理费用，但张利华拖欠2011年9月1日至2017年8月31日期间的物业管理服务费及其他相关费用，经格力长兴公司多次催讨未付，故诉请判令：一、张利华向�力长兴公司交纳物业服务费15390.33元、公共能耗费1883.80元，支付逾期付款违约金2000元；二、由张利华承担本案诉讼费。
张利华辩称，根据物业服务合同有关规定，开发商未能正式办理交房手续，则物业管理费应由开发商进行交纳，与物业买受人无关，故格力长兴公司诉请对象应该是开发商，而非张利华；张利华验房时发现房屋渗水当场拒绝收房，渗水问题一直没有解决，张利华至今未领取房屋钥匙；假如格力长兴公司有权向张利华收取物业管理费，也超过了诉讼时效，失去了完全胜诉权。请求法院驳回格力长兴公司对张利华的全部诉讼请求。
张利华反诉称，自己购买龙山雅苑皓月园8栋1单元401室房屋后，在办理房屋交付手续过程中发现住宅房外墙渗水，当场拒绝收房，并要求开发商及格力长兴公司维修后再交付，但他们一直拖延不修，导致自�八年时间无法使用该房，造成经济损失，要求格力长兴公司赔偿损失30000元并承担反诉诉讼费用。
格力长兴公司针对张利华反诉辩称，雅苑皓月园8栋1单元401室窗户玻璃胶老化造成渗水，并非真正的外墙渗水，而且渗水情况不影响安全居住，张利华不应该拒绝收房，格力长兴公司已及时向开发商反映渗水问题，事后也派人维修过，维修痕迹仍在，张利华的反诉请求缺少事实依据和法律依据，请求法院公正判决。
格力长兴公司为证明自己的主张，向法庭提交四组证据材料：
1、长兴县不动产登记查档证明资料一份，说明涉案房屋房号、房屋的所有权归属、房屋面积，证明该房屋所有权人属于格力长兴公司物业服务管理对象和收费对象；
2、格力长兴公司与长兴县龙山街道龙山雅苑小区业主委员会签订的物业管理委托合同及物业服�合同各一份、长兴县龙山街道龙山雅苑小区业主委员会关于延长委托管理的书函一份，证明格力长兴公司可以收取物业服务费用的收费标准、收费时段及逾期付款违约金的计算依据；
3、律师函及其交邮处理资料各一份，证明格力长兴公司向张利华催收过物业管理费，并通过邮政特快专递方式投递催收通知的事实。
4、工作联系函一份，证明涉案房屋漏水不是外墙渗水且已经进行过维修。
庭审质证时，张利华对前两组证据本身真实性无异议，但对证明对象均有异议，认为依物业合同规定，开发商未能正式办理交房手续，则物业管理费应由开发商进行交纳，与物业买受人无关；后两组证据因未提交原件，张利华对其真实性提出异议，同时认为不足以证明其证明对象。经审查，本院认为，格力长兴公司提交的前两组证据虽然符合证据构成要件，但待证对象不充分，不能排除其特殊性，后两组证据欠缺形式要件，证明力不足，张利华庭审时也不予认可，故证据涉及的部分事实情节予以采信。
张利华为证明自己的抗辩及反诉，向法庭提交五组证据材料：
1、契税证、交费凭证各一份，证明自己房屋所有权及准备收房时支付过垃圾清运费250元和12个月的物业管理费2565元的情况；
2、交房流转单一份，证明自己验房收房时发现房屋渗水当场拒绝收房，由于渗水问题一直没有解决，至今未领取房屋钥匙；
3、格力长兴公司与长兴县龙山街道龙山雅苑小区业主委员会签订的物业服务合同一份，证明物业服务合同规定了开发商未能正式办理交房手续的，则物业管理费应由开发商进行交纳，与物业买受人无关；
4、照片三张，证明房屋渗水系外墙渗水；
5、租金信息下载资料，证明八年时间无法居住可能造成经济损失的参考数据。
庭审质证时，格力长兴公司异议如下：1、这些证据不能证明属于外墙渗水，渗水问题也不能作为拒付物业服务费用正当理由，格力长兴公司已代为履行维修义务；2、张利华误解了物业管理合同第四部分第五条规定的内容；3、格力长兴公司一直在催讨物业费，所以不存在诉讼时效超出的问题。经审查，本院认为，张利华提交的前三组证据符合证据构成要件，能够印证其证明对象，予以认定；后两组证据在形式要件上存有瑕疵，证明效力明显不足，不能准确佐证其证明对象，故不予采信。
本院依据上述采信的证据以及到庭当事人在庭审中的陈述，查明本案事实如下：2010年12月13日，格力长兴公司与长兴县龙山街道龙山雅苑小区业主委员会签订物业管理委托合同，委托期限为2010年12月1日至2015年12月1日；2015年12月1日，格力长兴公司与长兴县龙山街道龙山雅苑小区业主委员会签订物业管理服务合同，服务期限为2015年12月1日至2016年12月31日；上述两份合同约定龙山雅苑小区内高层住宅和小高层住宅的物业管理收费标准为每月每平方0.98元、按年收取、物业公司对逾期交费业主可按日千分之三的标准对业主收取滞纳金；其中，格力长兴公司与长兴县龙山街道龙山雅苑小区业主委员会签订的物业管理服务合同第四部分第五条还明确规定，因开发建设单位未能按时交付物业买受人的物业费由开发单位交纳。2017年6月28日，长兴县龙山街道龙山雅苑小区业主委员会向格力长兴公司出具书函，载明格力长兴公司在龙山雅苑小区物业服务工作的期限延长至2017年8月31日。因张利华在2011年9月1日至2017年8月31日期间没有向格力长兴公司交纳物业服务费及其他费用�格力长兴公司委托浙北律师事务所于2017年8月22日以特快专递方式向张利华发送缴费通知书。嗣后，张利华仍然未能交纳该期间的物业费，遂引发本案讼争。
另查明，张利华于2009年购置长兴县龙山街道龙山雅苑皓月园8栋1单元401室住宅房，房屋建筑面积为218.14平方米；2010年8月，房地产开发单位通知张利华办理交房手续，张利华按照收房前习惯做法支付了垃圾清运费250元及12个月的物业管理费2565元，取得了验房收房权，但验房过程中意外发现北窗台和东窗台有渗水痕迹，当场拒绝收房，同时收回已经签过字的交房流转单，要求渗水问题处理好再收房，本可当天领走的房屋钥匙一直没有领取，至今没有入住或装修，也未缴纳2011年9月1日以后的物业管理费。
本院认为，格力长兴公司与长兴县龙山街道龙山雅苑小区业主委员会之间物业服务合同意思表�真实且不违反法律规定，合同有效且对小区特定业主具有约束力。张利华虽然系长兴县龙山街道龙山雅苑皓月园8栋1单元401室房屋所有权人，但由于房屋渗水事件阻却了该房屋的交付与接收，张利华一直没有领取房屋钥匙，也未实际入住其屋，充其量只能是该小区的待定业主或准业主，与格力长兴公司一直未形成形式上或事实上的物业服务合同关系，没有成为格力长兴公司的物业服务对象，不具有交纳物业服务费的义务，况且格力长兴公司与长兴县龙山街道龙山雅苑小区业主委员会签订的物业管理服务合同第四部分第五条明确规定了因开发建设单位未能按时交付物业买受人的物业费由开发单位交纳的相关内容，故格力长兴公司主张由张利华支付2011年9月1日至2017年8月31日期间物业管理服务相关费用并承担违约金，缺乏民事法律关系基础事实支撑，其诉讼请求不予支�。物业管理是物业服务企业对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动，双方对涉案房屋渗水性质持相反意见，不能确定维修属于格力长兴公司的义务范畴，张利华也无充足证据证明格力长兴公司对此负有必须义务，其主张赔偿的数目也缺乏有效证据佐证，况且张利华与格力长兴公司之间物业服务民事合意尚未建立，就本案纠纷性质而言，也不存在反诉的前提条件，故张利华的反诉请求，本院难以支持。综上分析，诉讼时效问题已无需认定，格力长兴公司与张利华的其他部分合理辩解，分别予以采信。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第十三条、第二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十四条、第六十六条之规定，判决如下：
一、驳回珠海格力物业管理有限公司长兴分公司对张利华的诉讼请求；
二、驳回张利华对珠海格力物业管理有限公司长兴分公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费232元，减半收取116元，由珠海格力物业管理有限公司长兴分公司承担；本案案件反诉受理费275元，由张利华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 季庆满
二〇一八年七月十六日
书记员 施爱峰