广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤07民终2014号上诉人（原审原告）：林树森。委托诉讼代理人：冯卫文，广东叠力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市和美房地产开发有限公司。法定代表人：柯旭红。委托诉讼代理人：宁新叶，广东华法（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘明达，广东华法（江门）律师事务所律师。上诉人林树森因与被上诉人江门市和美房地产开发有限公司（以下简称和美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法民一初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。和美公司答辩称：林树森以和美公司存在欺诈行为为由，要求撤销与和美公司签订的商品房买卖合同于法无据，恳请二法院依法维持原判决，驳回林树森的上诉请求。具体理由如下：一、和美公司在林树森购买涉案商铺的整个过程，不存在任何欺诈情形。1、从和美公司提供的《宣传单》、双方签订的《商品房买卖合同》所记载的涉案商铺的建筑面积及其所注明的附图、以及房产证附图，足以证实，自林树森接触看房、买房整个过程，以及林树森在签订《商品房买卖合同》时，和美公司均如实向林树森批露涉案商铺的一切情况，林树森已明确知悉商铺有关情形并知悉存在赠送面积，且该赠送面积不计入销售单价的事实，因此和美公司主观上不存在欺诈的故意，客观上不存在实施欺诈的行为。2、和美公司所赠送的面积，受益方为林树森，且完全不影响涉案商铺的使用功能和现状，林树森亦因和美公司赠送面积而受惠，因赠送面积不计入销售单价，从而减轻了林树森购买涉案商铺的总金额及税费。从这一方面来看，涉案商铺的赠送面积不会致使林树森在交易中利益受损，也与其所谓的欺诈行为不符。由此也可以证实和美公司不具备欺诈的主观目的。3、林树森宣称其并不清楚涉案商铺的有关情况，并对当时和美公司提供的与涉案商铺有关的宣传资料、《商品房销售合同》所记载的建筑面积、附图等信息一概否认，显然与事实不符。林树森作为一名购房者，理应对购房商铺的最基本的信息如销售单价、面积、布局图有清楚的认识，这也是一般购房者最为关心的问题。而且，林树森购买的商铺属于重大投资行为，从林树森作为一名有经验的购房人（据其反映，其两年前在新会碧桂园曾购买过商品房）角度来看，其意向购买商铺的户型、布局、面积、单价等，是应当必须知悉的信息。因此，林树森在本案中反映并不清楚所购房商铺的面积、布局、单价等信息，有违一般购房人的判断常识，明显不符合常理。4、根据《民事诉讼法》谁主张谁举证的原则，林树森虽然一再宣称和美公司在销售涉案商铺过程中存在欺诈行为，但其根本未能提供有关证据加以证明。林树森宣称在签订《商品房买卖合同》时，没有看到第14页的附图，该附图是和美公司后来添加的。但其并未对此申请对该附图及印章的形成时间与合同打印文字的形成时间进行司法鉴定，在此情况下，和美公司提供经房产局备案的《商品买卖合同》应当作为认定本案事实证据使用，据此可直接认定林树森在签订《商品买卖合同》已经对合同内容、条文、附件有清楚的认识，其签字行为视为对上述内容、附图的认可。即应由林树森承担举证不能的法律后果。5、林树森反映的和美公司是否按图纸报建或建设过程中是否存在违法、违规情形，是和美公司与有关行政主管部门之间的行政法律关系，与本案无关。而且，目前房地产市场现状，较为常见的N+1户型，也是通过对其中的+1的生活阳台通过赠送一半面积来吸引购房人购买，而该生活阳台到了购房人使用时最终也变为房间使用，这与原设计的生活阳台功能明显也是不符的。但购房者通过这种改变实际受惠，且相应地减少了购房人的购买成本及税款，因此，包括和美公司在内的开发商，采取的通过赠送面积的方式吸引潜在客户购房是目前市场较为普遍的现象，且该种交易方式深受购房者的欢迎。综上所述，和美公司在涉案商铺交易过程中不存在林树森所谓的“欺诈的故意和实施欺诈的行为”，其以和美公司存在欺诈行为为由要求撤销《商品房买卖合同》的理由不能成立，恳请二审法院依法驳回其上诉请求。二、根据《合同法》第55条的规定，林树森在2015年10月提起撤销权之诉时，其撤销权已经消灭。林树森向法院递交的第一份起诉状的事实与理由部分，已清楚无误地反映林树森在2014年2月购买涉案房产时，已经知悉商铺的有关情况。其反映“2014年2月13日至今该房屋地下排污管反复多次渗漏、爆裂导致商铺根本无法使用……”、“还有一点就是收楼时，发觉图纸和现楼不相符，当时就向售楼小姐提出质疑，……”。上述林树森在起诉状自认的事实可以证实，林树森在2014年2月已经知悉涉案商铺所存在的“问题”，即该日期为其知道或应该知道行使撤销权之日。现林树森在2015年10月提起撤销权之诉，明显已经超过法律规定的一年的期限，其撤销权已经消灭。综上所述，和美公司在销售涉案商铺过程中，主观上不存在欺诈的故意，客观上也没有实施欺诈行为，且林树森提起撤销权之诉已经超过法律规定的期限。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法维持原审判决，驳回林树森的上诉请求。2015年10月26日，林树森向原审法院提起诉讼，请求判令：1、撤销林树森、和美公司签订的《商品房买卖合同》，退回江门市新会区司前镇益兴路某号某房商铺给和美公司，退回商铺所产生的一切费用由和美公司承担；和美公司返还购房款812000元、办理房产证的费用26495.4元及自2014年2月13日至今的购房款利息40000元给林树森，并继续支付利息至购房款还清之日；2、和美公司承担本案全部诉讼费用。一审法院审理查明的事实：2014年2月13日，林树森与和美公司签订《商品房买卖合同》，约定林树森购买和美公司开发的位于江门市新会区司前镇益兴路某号某商铺，林树森首期支付632000元，余款以银行贷款的方式支付。当日，林树森支付了首期购房款632000元给和美公司并同时向银行办理申请贷款手续。随后，和美公司将上述商铺交付林树森使用。林树森因银行贷款未获审批，遂与和美公司重新协商，双方于2014年10月31日另行签订合同编号为的《商品房买卖合同》，约定该商品房合同约定建筑面积共85.82平方米，套内建筑面积84.11平方米，商品房价款812000元，林树森在2014年2月13日已付房款632000元，余款180000元在2014年11月3日付清。2014年11月5日，林树森与和美公司签订一份《协议书》，约定房款余额180000元以转帐或汇款形式支付，和美公司承诺在林树森付清房款后第二天起一个月内，协助林树森办理房产证。随后，林树森通过银行转帐一次性付清了购房余款给和美公司。和美公司确认收到全额房款后，与林树森一同到房管部门办理房地产权证。林树森于2014年11月7日缴纳了涉案房屋产权转移的印花税、契税和维修基金。江门市住房和城乡建设局于2014年11月13日将涉案房屋登记房地产权属人为林树森，登记的建筑面积为85.82平方米、套内建筑面积为84.11平方米，并制作房地产权证。和美公司代林树森领取房地产权证后将该证邮寄给林树森。2015年4月14日，林树森自行为涉案房屋办理国有土地权证。后林树森认为涉案房屋现状与该房屋房地产权证登记的平面图不一致，遂起诉至原审法院。涉案房屋现状呈长方形，该房屋房地产权证所附的房地产平面图不包含该房屋门口一角一处呈长方形的地方（约长3米、宽1.8米），而林树森、和美公司双方签订的《商品房买卖合同》所附的涉案房屋平面图及规划局备案的平面图均与该房屋房地产权证所附的房地产平面图一致。和美公司在其楼盘的彩色宣传单中将上述房屋门口一角的地方显示与涉案房屋不同的颜色，并在宣传单一角注明该一角地方为“赠送面积”。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：1、林树森对涉案商品房买卖合同撤销权的行使是否已超过法律规定的期限；2、林树森主张撤销涉案商品房买卖合同的理由是否成立。对于行使撤销权的期限问题。林树森、和美公司双方于2014年2月13日已签订《商品房买卖合同》，林树森也确认当天已向银行办理申请贷款手续。林树森向银行办理贷款手续时，必然要同时提交内容完整的《商品房买卖合同》，如合同所附平面图与房屋现状一致而与规划部门备案的图纸不一致，有可能办理不到房屋产权证，和美公司没必要冒此风险附上与规划部门备案的图纸不一致的平面图，因此，原审法院采信2014年2月13日签订的《商品房买卖合同》已附有房屋的平面图，且该图与规划部门备案的图纸一致。而林树森在原审庭上只是陈述其签订合同时没留意是否附有房屋平面图，但商品房买卖是金额较大的交易，买受人在买卖过程中负有谨慎注意的义务，而林树森并不是第一次购买商品房，其应对合同所附平面图及房屋的实际面积予以核实，且涉案商铺现状呈长方形，其面积完全可以通过自己测量来计算。同时，林树森在起诉时向原审法院提交的起诉状中也陈述“收楼时，发觉图纸和现楼不相符，当时就向售楼小姐提出质疑”，并结合和美公司的销售宣传单的内容，林树森称其在一开始购房时不清楚涉案房屋的现状与房屋备案登记的平面图不一致，原审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”的规定，林树森在2014年2月13日第一次签订合同时应当知道其主张的撤销事由，但林树森至2015年10月26日才提起诉讼行使其撤销权，已超过法律规定的一年期限，林树森的撤销权依法消灭。即使林树森行使撤销权的期限未过，对于林树森主张撤销的理由是否成立的问题。林树森在交易过程中完全可轻易发现和美公司对原设计图纸进行了变更，但和美公司在整个交易过程中并不存在林树森所称隐瞒变更设计的情况，双方在后来签订的协议书也只是约定和美公司的办证义务，并非约定和美公司承诺按房屋的现状图办理相应的房产证。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，双方所签订的合同并不符合上述法律规定的情形，林树森主张撤销合同的理由不成立，故一审法院对林树森请求退回涉案房屋并返还购房款和有关费用及利息不予支持。因和美公司经一审法院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2016年5月16日作出（2015）江新法民一初字第251号民事判决：驳回林树森的全部诉讼请求。案件受理费12584.95元及诉讼保全费5000元合共17584.95元，由林树森负担。二审期间，林树森、和美公司均未提供新的证据。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，林树森在其于2015年11月30日向一审法院提交的《民事起诉状》中写明：“2014年10月31日，原告（即林树森）与被告（即和美公司）再签订合同编号为的《商品房买卖合同》，原告（即林树森）并在2014年11月5日一次性付清了全部购房款的余款给被告（即和美公司），被告也将交付了该商铺给原告。……但原告收楼后该商铺的地下排污管多次发生渗漏、爆裂，致使该商铺至今无法使用，该商铺地面长期都是潮湿的状态，而且渗出的是楼上住宅群的粪水，令到商铺肮脏不堪，室内散发着一股难闻的气味，2014年底和2015年初的一次大爆裂，导致商铺内外满地粪便和蛆虫，环境十分恶劣，被告也进行过多次维修，……。另外原告在收楼时，同售楼部的职员聊天时知道旁边的商铺是由一个车位和一个商铺组成，共两个房产证，即图纸与楼的现状不相符，当时原告也曾经向被告质疑，被告称他们已办好相关的手续，没有问题的”。二审期间林树森明确其在本案中是以和美公司对其进行欺诈为由而主张涉案《商品房买卖合同》应予撤销，其在原审时是在上述2015年11月30日提交的《民事起诉状》才撤销涉案《商品房买卖合同》的诉请请求的；同时确认原审判决查明的案件事实属实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对林树森提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、林树森以和美公司欺诈其签订涉案《商品房买卖合同》和其因重大误解而签订涉案《商品房买卖合同》为由，诉请撤销涉案《商品房买卖合同》，是否应予支持。2、林树森以涉案《商品房买卖合同》被撤销为前提诉请将涉案房产退回给和美公司，退回涉案房产所产生的一切费用由和美公司承担，和美公司返还购房款812000元、办理房产证的费用26495.40元及自2014年2月13日至今的购房款利息40000元给林树森，并继续支付利息至和美公司退清上述812000元之日，是否应予支持。关于第1个争议焦点。第一，林树森以和美公司向其销售涉案房产时故意隐瞒和美公司擅自变更设计[即当时的涉案房产实际状况（实际户型为规整的长方形）与涉案《商品房买卖合同》约定的房产状况（附件平面图的户型为不规整的六边形）存在差异]的事实并以承诺办到（与签约时涉案房产实际状况一致的）房产证为事由，主张和美公司欺诈其签订涉案《商品房买卖合同》和其因重大误解而签订涉案《商品房买卖合同》，对此和美公司予以否认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，林树森对其上述主张负有举证证明责任。经审查，本案现有证据不足以证明林树森的上述主张成立，理由如下：1、林树森提交的涉案《商品房买卖合同》是其自身持有且该合同附有涉案房产的平面图，经审查该合同上的平面图是不规整的六边形，与涉案房产在签约时户型为规整的长方形的状况，存在着明显的差异。按照日常生活经验，购买商铺对于普通人而言属于重大交易事项，买受人通常会慎重的审查合同标的商铺的现状及出卖人开发商提供的商品房买卖合同的核心条款（包括商铺的位置、面积、价格、交楼时间及户型等），并比对商铺现楼与合同项下的标的房产差异；和美公司作为房产开发商，对上述通常的房产交易习惯、过程亦应是明知。据此，应推定林树森在签订涉案《商品房买卖合同》前应注意到上述实际户型和合同项下附图的差异，及在明知上述差异的情况下林树森仍然与和美公司签订涉案《商品房买卖合同》，因此林树森签订的涉案《商品房买卖合同》的相应内容是其真实意思表示，其应当明确知道其向和美公司购买的标的房产是涉案《商品房买卖合同》项下约定的房产，故其在签订涉案《商品房买卖合同》时并不存在因受和美公司欺诈而签订涉案《商品房买卖合同》的情形及对约定的交易标的房产存在重大错误认识的情形。2、虽然和美公司在2014年11月5日与林树森签订的《协议书》中承诺协助林树森办理涉案房产的房产证，但经审查该《协议书》的内容，没有和美公司承诺协助林树森办到与涉案房产现状一致的房产证的相应内容；因此，林树森主张和美公司存在虚假承诺协助其办到与涉案房产现状一致的房产证而欺诈其签约购买涉案房产的行为及其误以为其向和美公司购买的标的房产是与现楼一致的房产，均理据不足，不能成立，本院不予采纳。3、和美公司在明知签约时买受人只要经过稍加比对就可以发现现楼的户型状况和拟签订的《商品房买卖合同》约定的房产户型的差异的情况下，冒着极大风险故意隐瞒上述现楼户型和合同项下户型的差异欺诈购房者的可能性不大，根据日常生活经验，结合和美公司在一审时提交的宣传单张中有明确标示上述户型差异部分属赠送面积的内容，对于和美公司以其在与林树森签订涉案《商品房买卖合同》时已经明确告知林树森上述户型差异部分属赠送使用面积（不属于销售计价面积及可以办证的面积）为由主张其没有欺诈林树森的抗辩，本院予以采信；据此，结合林树森没有提供证据证明其主张因重大误解而签订涉案《商品房买卖合同》的事实成立的案情，林树森的该主张，明显不能成立，本院不予采信。综上，本案现有证据不足以使本院确信林树森所主张的和美公司欺诈其签订涉案《商品房买卖合同》和其因重大误解而签订涉案《商品房买卖合同》的事实存在，故林树森主张和美公司欺诈其签约和其因重大误解而签约的事实并据此诉请撤销涉案《商品房买卖合同》，均理据不足，本院不予支持。第二，即使林树森可以提供补充提交其他证据证明和美公司确有欺诈其签约的事实成立，但根据林树森在起诉状中的相应陈述，可以认定其至迟于2014年11月5日就已经接收了涉案房产，因涉案《商品房买卖合同》已经附有涉案房产平面图，结合林树森于2014年11月期间曾亲自到房产登记部门办理涉案房产登记手续及涉案房产于2014年11月13日登记、涉案房产的房产证上所附户型图与涉案《商品房买卖合同》附有的涉案房产平面图相同的案情，应认定林树森至迟于2014年月11月13日之前其就应知道涉案房产在签约当时的状况与涉案《商品房买卖合同》的约定不符，和美公司存在欺诈其签约的行为；故林树森主张其是于2015年10月26日至2015年11月30日期间才知道其受和美公司欺诈签约的事情，明显不能成立。而根据现有证据，林树森于2015年11月30日才以和美公司欺诈为由向一审法院诉请撤销涉案《商品房买卖合同》，显然已经超过了《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”规定的撤销权的行使期限。其诉请撤销涉案《商品房买卖合同》，亦不应予支持。关于第2个争议焦点。如上所述，由于涉案《商品房买卖合同》不应撤销，故林树森以涉案《商品房买卖合同》被撤销为前提所提的其他诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12584.95元，由林树森负担。本判决为终审判决。审 判 长  梅晓凌审 判 员  陈史豪代理审判员  潘丽芳二〇一六年十一月二十一日书 记 员  李慕华