北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第46896号
原告北京通瑞万华置业有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇顺安路8号。
法定代表人宋海林，总经理。
委托代理人蒲莉，泰和泰（北京）律师事务所律师。
委托代理人邹家杰，男，1989年3月19日出生，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。
被告张某，男，1988年6月28日出生。
原告北京通瑞万华置业有限公司（以下简称原告）与被告张某（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张帅宾独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒲莉、邹家杰到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：我公司与被告于2014年3月24日签订了合同编号为X1的《北京市商品房预售合同》和《关于变更首付款比例的补充协议》。双方约定：被告购买我公司开发的北京市朝阳区某房屋，总价款9593100元，付款方式为按揭，被告应于合同签订之日支付房屋总价的40.06%即3843100元作为首付款，余款575万元办理按揭贷款。同时约定，被告应在合同签订后30日内将按揭贷款部分支付至我公司账户，超出上述期限视为逾期支付，同时被告应在上述期限内一次性付清房款。逾期超过30日的，我公司有权解除合同，并按总房价的20%收取违约金。上述合同签订后，被告支付了首付款。按照合同约定，被告应于2014年4月23日前支付剩余款项，但被告并未按期付款，经我公司多次催促未果，于2014年8月25日向其发送了解约函，解除双方签订的购房合同，但被告一直未配合办理房屋预售备案登记手续。综上，请求法院判决：1、确认双方签订的编号为X1的《北京市商品房预售合同》及其附件于2014年8月29日解除；2、被告配合办理北京市朝阳区某房屋的备案解除手续；3、被告支付违约金1918620元。对于被告已经支付的首付款，我公司同意在扣除被告应当承担的违约责任后多退少补。
被告经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2014年3月24日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订了编号为X1的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及其附件，约定被告购买原告开发的位于北京市朝阳区某房屋（以下简称涉案商品房），房屋预测建筑面积共311.64平方米，总价款9593100元。合同附件十为“补充协议”，补充协议第三条“对付款方式的补充约定”第2款第（1）项约定：“买受人应于本合同签订之日向出卖人支付该商品房总价款的30.05%作为首付款，即2883100元（包括买受人已付款项500000元转为本期购房款）……”，第（3）项约定：“买受人应在本合同签订后30日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因，致使出卖人未能在前述期限内收到买受人全部房屋价款的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应在前述期限内一次性付清房款，或以其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。逾期支付的，按本合同逾期付款的约定处理。”；第六条“对逾期付款的补充约定”第二款约定：“逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。……”；第十九条“对合同解除及违约责任的补充约定”第一款约定：“在出卖人和买受人任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。”第二款约定：“无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的：（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产管理主管部门要求办理完毕本合同解除及网上备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之四的违约金。超过30日的，还应按总房款的20%向出卖人增加支付违约金。”第六款约定：“本合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失的。该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时本合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金过分高于损失”或“违约金过分低于损失”等为由作为抗辩要求调低或调高违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。
上述合同签订当天，原、被告又签订《关于首付比例的补充协议》，约定：如因国家政策变化或贷款机构要求，买受人需提高首付款比例的，买受人应于收到贷款机构或出卖人通知后7日内。一次性补齐提高的首付款金额；或与出卖人协商变更为一次性付款并补齐剩余购房款。之后，原、被告又签订《关于变更首付款比例的补充协议》，约定：买受人选择合同附件十第三条第2款方式“银行贷款”作为付款方式，贷款银行为农行北京市朝阳区支行。现买受人申请继续办理银行按揭贷款，出卖人予以同意，双方达成本补充协议如下：1、买受人请求：保证《购房合同》中银行按揭付款方式不变的情况下提高首付款比例，出卖人同意按如下方式办理：（1）《购房合同》关于付款方式的约定变更为：“买受人同意于签订《北京市商品房预售合同》之日向出卖人支付40.06%购房款，计人民币3843100元，其余购房款伍佰柒拾伍万元向经出卖人认可的贷款银行申请担保贷款支付。”（2）买受人已经于2014年3月24日向出卖人交纳首付款2883100元，提高首付款比例后，买受人仍需向出卖人支付房款960000元，买受人应当于2014年4月18日前，将剩余房款960000元全部支付给出卖人。2、本协议与《购房合同》所约定的内容不一致的，以本协议为准，其他未约定之条款按《购房合同》执行。
经查，上述合同编号为X1的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及其附件签订后，被告分两次向原告支付了首付款共计3843100元，原告于2014年4月1日和4月25日分别向被告出具了金额为2883100元和960000元的购房款发票。原、被告双方在2014年3月24日当天签署了联机备案编号为X2的《商品房预售合同联机备案表》，原告办理了上述商品房预售合同的预售联机备案登记。此后，被告未按期支付剩余购房款，原告分别于2014年7月22日和2014年8月9日向被告发出《关于尽快缴纳购房款的敦促函》和《律师函》，要求被告交纳剩余房款，被告仍未交纳剩余购房款。2014年8月28日，原告向被告发出《解约函》，通知被告解除双方签订的编号为X1的《北京市商品房预售合同》，同时要求被告于2014年9月2日前配合原告办理预售登记注销等相关手续。被告于2014年8月29日签收了上述《解约函》，但至今未协助原告办理相关预售登记的注销手续。
以上事实，有《北京市商品房预售合同（住宅类）》及其附件、《关于首付比例的补充协议》、《关于变更首付款比例的补充协议》、《商品房预售合同联机备案表》、《关于尽快缴纳购房款的敦促函》、《律师函》、《解约函》等书证及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，本案原、被告签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及其附件系双方方当事人的真实意思表示，亦无违反法律、行政法规强制性规定的内容，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，被告应在合同签订后30日内将贷款部分房款支付至原告账户，否则视为被告逾期支付。现被告未在合同签订后30日内将贷款部分房款支付给原告，且在原告前后两次向其发出催交房款通知的情况下仍未积极付款，被告显已构成违约。现被告逾期付款早已超过30日，根据补充协议的约定，原告有权选择解除预售合同及其附件，原告提出解除预售合同及其附件的，在解除通知送达被告之日即视为解除。原告于2014年8月28日按照双方约定的送达地址向被告发出了解约函，被告于2014年8月29日签收了该通知，原告现根据预售合同补充协议的约定主张双方之间签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及其附件在2014年8月29日解除，符合双方关于合同解除的约定，本院予以支持。按照补充协议的约定，被告应当在原告发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理网上备案注销手续。故双方的商品房预售合同解除后，被告应当配合原告办理涉案商品房预售合同的预售登记注销手续。双方在合同中约定有相应的逾期付款违约责任的条款，原告关于违约金的主张并未超出合同的约定范畴，本院支持。关于被告已经支付的购房款，原告同意在被告承担上述违约责任后向其多退少补，本院对此不持异议。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃相应的举证、质证权利，不影响本案依法审理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、确认原告北京通瑞万华置业有限公司与被告张某于二〇一四年三月二十四日签订的合同编号为X1的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及其附件于二〇一四年八月二十九日解除；
二、被告张某于本判决生效后十日内协助原告北京通瑞万华置业有限公司办理编号为X1的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及其附件的预售登记备案注销手续；
三、被告张某于本判决生效后十日内支付原告北京通瑞万华置业有限公司违约金一百九十一万八千六百二十元；
四、原告北京通瑞万华置业有限公司于上述第二项的预售登记备案注销手续完成后九十日内将被告张某已付购房款三百八十四万三千一百元在扣除被告张某应当支付的上述第三项的违约金后的余款一百九十二万四千四百八十元退还给被告张某；
五、驳回原告北京通瑞万华置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万一千零三十四元，由被告张某负担（原告北京通瑞万华置业有限公司已预交，于本判决生效后七日内给付原告北京通瑞万华置业有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 张帅宾
二〇一五年一月七日
书 记 员 唐 琪