浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民初00371号
原告（执行案外人）：黄光明，男，1971年12月3日出生，汉族，住上海市嘉定区，邮寄地址上海市黄浦区延安东路700号1208室。
委托诉讼代理人：李秀利，河南言东方律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国东方资产管理公司杭州办事处，住所地浙江省杭州市庆春路225号西湖时代广场5楼。
负责人：牛南浩，总经理。
委托诉讼代理人：瞿建云，浙江时代商务律师事务所律师。
委托诉讼代理人：佘海燕，浙江时代商务律师事务所律师。
被告（被执行人）：通领科技集团有限公司，住所地浙江省乐清市经济技术开发区纬七路222号。
法定代表人：陈伍胜，董事长。
被告（被执行人）：浙江腾飞电器有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇东风工业区腾飞路17号。
法定代表人：吴立信，董事长。
被告（被执行人）：陈伍胜，男，1954年11月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。
被告（被执行人）：施素琴，女，1958年12月26日出生，汉族，住上海市闸北区。
原告黄光明与被告中国东方资产管理公司杭州办事处（以下简称东方公司杭州办事处）、通领科技集团有限公司（以下简称通领公司）、浙江腾飞电器有限公司（以下简称腾飞公司）、陈伍胜、施素琴案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月11日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月1日公开开庭进行了审理。原告黄光明的委托诉讼代理人李秀利，被告东方公司杭州办事处的委托诉讼代理人佘海燕，被告通领公司的法定代表人、被告陈伍胜到庭参加诉讼。被告腾飞公司、施素琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
黄光明向本院提出诉讼请求：1.确认原告黄光明与被告陈伍胜签订的《房屋租赁合同》继续有效；2.停止对上海市延安东路700号5层A2室和7A室房屋的执行。事实和理由：2010年6月，因通领公司经营周转困难，急需资金，黄光明与陈伍胜签订租赁合同，约定黄光明将人民币1050万元出借给通领公司，陈伍胜自愿将其所有的上海市延安东路700号5层A2室和7A室房屋，在良好的情况下将15年居住权、使用权、支配权、收益权转让给黄光明所有，作为偿还黄光明的借款本金。且签订租赁合同之前，陈伍胜已经告知黄光明该二处房屋没有设定抵押。租赁合同中“租凭”系笔误。陈伍胜称通领公司于2010年7月21日向华夏银行股份有限公司温州分行（以下简称华夏银行温州分行）申请贷款时，其已经向银行经办人说明该二处房屋已经租赁给黄光明15年收益权，华夏银行温州分行还是坚持要该二处房屋作抵押，并追加腾飞公司提供担保。现陈伍胜、施素琴、通领公司、腾飞公司与东方公司杭州办事处（原债权人为华夏银行温州分行）间的贷款纠纷案件已经进入执行阶段，法院所采取的执行措施已经严重损害到黄光明合法权益，黄光明为维护合法权益，特提出执行异议之诉。
东方公司杭州办事处辩称，一、答辩人对涉案两套房屋依法享有抵押权，已由法院生效判决予以确认。答辩人向法院申请执行，对该抵押物进行拍卖、变卖完全符合法律规定。二、黄光明就涉案两套房屋并不具有真实、合法之租赁关系。黄光明提供的《房屋租凭合同》之真实性无法确认。抵押人陈伍胜在为涉案产权证号为011474号的房屋设定抵押时，书面承诺“没有出租”；涉案产权证号为007905号的房屋，在抵押人设定抵押时已出租给久之游信息技术（上海）有限公司（以下简称久之游公司），租期至2012年6月30日终止。根据《上海市居住房屋租赁管理实施办法》规定，居住房屋租赁的当事人应当依法订立书面租赁合同，并向区（县）房地产管理部门登记备案。黄光明提供的《房屋租凭合同》并未在任何相关部门予以备案登记。可见其对涉案房屋并不存在真实的租赁合同关系。三、黄光明并未提供任何证据证明其已就涉案房屋向抵押人陈伍胜支付租金，以及抵押人已将涉案的抵押物交付给其使用。涉案两套抵押物，7A室房屋出租给久之游公司，租期为2010年5月1日至2012年6月30日。黄光明提供的《房屋租凭合同》落款时间系2010年7月7日，此时该套房屋尚在久之游公司租期内，对该房屋之占有、使用的租赁权益由久之游公司享有，故抵押人陈伍胜不可能也不能将所涉房屋再出租给黄光明。5层A2室房屋，当时由抵押人自用，后于2015年6月16日将其出租给上海老城隍庙餐饮（集团）有限公司（以下简称老城隍庙公司），且该公司定期向陈伍胜支付租金。可见，黄光明与抵押人之间既无真实合法的租赁合同，亦无向出租人支付租金、向承租人交付房屋之行为。即使黄光明提交的《房屋租凭合同》在形式上是真实的，也不能证明其与抵押人陈伍胜已实际履行该合同，亦无法确认该合同形成的真实时间。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，承租人主张租赁优先权必须同时满足两个条件，即合法有效的书面租赁合同以及占有使用该不动产。而本案原告黄光明既无法提供合法有效的书面租赁合同，亦无法证明其占有使用涉案房屋，故其并不具有对抗抵押权之租赁优先权。综上所述，请求法庭依法驳回黄光明的诉讼请求。
通领公司、陈伍胜辩称，一、执行异议裁定书中答辩人的身份证号码是错误的，这是十分严重的错误。二、华夏银行温州分行是知道答辩人已经出租涉案房屋的，还要求我方提供担保公司，我方找不到，华夏银行找到腾飞公司来为我方提供担保，答辩人没有参与担保的事情，涉案5层A2室房屋对应的2010年7月21日《个人最高额抵押合同》与同日《抵押物未出租证明》上的陈伍胜的两个签名是不一致的，落款日期前者是手写的、后者是打印的，《抵押物未出租证明》的签名笔迹明显是伪造的，提请法院注意，也可以进行笔迹鉴定。三、执行异议裁定书上提出的论点和事实很多是不相符的，租赁是真实的，租赁在先，抵押在后，华夏银行温州分行是清楚事实的。请求法院依法判决。
腾飞公司、施素琴未作答辩。
黄光明在审理期间提交了以下证据：第一组、关于租赁协议15年收益权形成的依据：1.借款协议四份，2.授权委托书四份及转账凭证五张，3.收款收据四张。证明陈伍胜向黄光明借款1050万元的事实。第二组、关于房屋租赁合同合法有效方面的证据：1.房屋租赁合同，2.涉案两套房屋的房地产权证。证明涉案5层A2房屋与7A房屋系陈伍胜所有，陈伍胜以该房屋15年租金收益权偿还债务。第三组、关于房屋租赁合同履行方面的证据：1.通知，2.授权书，3.收据23张。证明黄光明收取涉案房屋租金的事实。第四组、关于起诉权方面的证据：1.（2016）浙03执异字第3号执行裁定书，2.邮局详单。证明黄光明依据执行裁定书在法定期限内提起执行异议之诉。
东方公司杭州办事处质证认为，对第四组证据无异议，对其他证据的真实性、关联性均有异议。陈伍胜质证认为，对上述证据三性无异议。
东方公司杭州办事处提交了以下证据：1.个人最高额抵押合同、上海市房地产权证、抵押权登记证明，证明涉案5层A2室房屋于2010年7月21日抵押给华夏银行温州分行，并于2010年7月27日办理了抵押登记。2.抵押物未出租证明，证明抵押人在签订抵押合同时承诺5层A2室房屋用于自己办公，没有出租。3.上海市房屋租赁合同、老城隍庙公司用款审批单、贷款凭证，证明抵押人于2015年6月16日与老城隍庙公司就5层A2室房屋签订租赁合同，租金由抵押人收取的事实。4.个人最高额抵押合同、上海市房地产权证、抵押权登记证明，证明涉案7A室房屋于2010年7月21日抵押给华夏银行温州分行，并于2010年7月27日办理了抵押登记。5.上海市房屋租赁合同、承诺书，证明涉案7A室房屋由久之游公司承租，租期为2010年5月1日至2012年6月30日；该公司出具承诺书，承诺在抵押权人行使抵押权、实现债权时，将无条件放弃租赁相关的一切优先权。6.温州市中级人民法院（2016）浙03执异字第3号执行裁定书，证明法院已认定黄光明不享有对抗抵押权的租赁优先权。7.温州市中级人民法院（2013）浙温商初字第7号民事判决书，证明华夏银行温州分行对涉案房屋享有抵押权已经由生效法律文书确认。8.债权转让分协议及公告，证明华夏银行温州分行对通领公司的债权已转让给东方公司杭州办事处。
黄光明质证认为：对证据2的真实性、关联性均有异议；对上述证据1、3-5、7、8的真实性无异议，对关联性有异议，与本案租赁关系无关，也不影响黄光明收取租金。对证据6真实性无异议，但黄光明在法定期限内提出执行异议之诉后，该裁定书不发生效力。陈伍胜质证认为：对证据2真实性有异议，其上“陈伍胜”签名非本人所签；对其他证据真实性无异议。
陈伍胜提交了以下证据：1.借款协议，证明借款事实。2.房屋租赁合同，3.转账凭证、收款收据、江苏通领科技有限公司租金汇款凭证，证明陈伍胜将涉案房屋15年租赁期收益权转让给黄光明的事实以及实际履行付款情况。4.抵押财产清单1页、《个人最高额抵押合同》、华夏银行贷款的还款清单1页，证明《抵押物未出租证明》中所写抵押360万元与抵押物实际价值不符，且2010年与华夏银行的债权债务已履行完毕，该证明已自动失效，与本案无关。
黄光明质证认为：对上述证据均无异议，且其中证据1、证据2及证据3中的收款收据与我方提交的证据一致。东方公司杭州办事处质证认为：对证据1、证据2的质证意见同前。证据3，没有原件，对真实性有异议，而且汇款人、收款人都不是本案当事人，收款收据与汇款凭证的金额无法对应，与本案无关。证据4，对真实性无异议，但不能证明待证事实。
被告腾飞公司、施素琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。
对各方当事人提交的证据，本院认证如下：对于黄光明提交的第四组证据、东方公司杭州办事处提交的证据1、证据3-8的真实性，各方当事人均无异议，予以认定，能够证明黄光明在法定期限内起诉，享有诉权，东方公司杭州办事处因受让债权而对涉案房屋享有抵押权，以及涉案房屋分别由老城隍庙公司、久之游公司承租使用的事实。对于黄光明提交的第二组、第三组证据及陈伍胜提交的证据2、证据3，租金支付凭证金额不能一一对应，汇款凭证的付款人和收款人均非陈伍胜和黄光明，因此相关证据不足以形成证据链条相互佐证，东方公司杭州办事处对证据真实性、关联性均有异议，对房屋租赁合同真实性无法认定，故对上述证据不予认定。对于黄光明提交的第一组证据、陈伍胜提交的证据4，与本案缺乏关联性，不作认定。
综上，本院认定事实：坐落于上海市延安东路700号5层A2室、7A室房产均登记于陈伍胜名下。5层A2室房屋自2015年6月16日起由老城隍庙公司承租使用至今。7A室房屋自2010年5月1日起由久之游公司承租使用至今，该公司于2010年5月1日向华夏银行温州分行出具承诺书，承诺“在贵行行使抵押权、实现债权时，承租人将无条件放弃因租赁合同产生的一切优先权和抗辩权，不影响贵行抵押权的实现”。
另查明，华夏银行温州分行与通领公司、腾飞公司、陈伍胜、施素琴金融借款合同纠纷一案，本院作出（2013）浙温商初字第7号民事判决，通领公司应偿付华夏银行温州分行借款本金41628564.81元及利息、复利、逾期利息，若通领公司到期未履行上述债务，华夏银行温州分行有权以拍卖、变卖陈伍胜、施素琴所有的涉案二房产所得的价款优先受偿，包括该案债务在内对编号为WZ12（高抵）20100014号、WZ12（高抵）20100015号《个人最高额抵押合同》项下所有主债务的优先受偿总额分别以最高抵押担保本金金额600万元、1670万元为限。2014年3月20日，华夏银行温州分行将涉案债权转让给东方公司杭州办事处。该案进入执行程序后，黄光明提出执行异议申请，本院于2016年2月24日作出（2016）浙03执异字第3号执行裁定，驳回黄光明的执行异议，遂黄光明提起本案诉讼。
本院认为，原告黄光明主张自己对涉案房屋享有租赁权并请求确认房屋租赁合同继续有效，但其提交的房屋租赁合同缺乏相关证据佐证，真实性不足以认定，而且该合同虽名为租赁合同，实际内容系债权转让合同，黄光明依据合同所能享有的是涉案房屋15年的租金收益权，因此，黄光明对涉案房屋不享有租赁权，其据此提出的对涉案房屋停止执行的诉讼请求，亦不能成立。综上所述，黄光明的诉讼请求缺乏事实和法律依据，均不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告黄光明的诉讼请求。
案件受理费81800元，由原告黄光明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。
审 判 长 叶 峰
审 判 员 戴华斌
人民陪审员 兰慧军
二〇一六年十月九日
书 记 员 辛璐瑶