上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第591号
上诉人（原审被告）上海云晓烧烤吧。
被上诉人（原审原告）陶淋。
原审被告黄永云。
上诉人上海云晓烧烤吧（以下简称云晓烧烤吧）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第43235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后，依法组成合议庭于2014年3月12日公开开庭审理了本案，上诉人云晓烧烤吧之法定代表人及其委托代理人、被上诉人陶淋之委托代理人、原审被告黄永云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，上海市浦东新区新川路x号商铺（以下简称系争房屋）登记的权利人为陶淋。
2003年8月4日，陶淋（甲方）与案外人甲（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方同意乙方承租本市新川路x号房屋，建筑面积为380.01m²。租期从2003年9月30日至2008年9月30日止。前二年每年租金经商定为壹拾肆万元（人民币，下同），陆个月一付，共计柒万元整，提前30天支付下次房租。第三年起每年总租金壹拾肆万捌仟元整。协议第2条约定：租赁期间，水、电、煤、电话、有线电视费、保洁、治安、发票税、物业办证、营业税等一切经营产生的费用由乙方承担，房屋修缮费由甲方承担，装潢费由乙方承担。
2008年8月15日，陶淋（甲方）与黄永云（乙方）签订《续租合同》一份，约定经甲方陶淋和乙方黄永云同意，原甲方陶淋和原乙方甲签订的房屋租赁协议继续生效。另补充部分如下：（一）原甲方陶淋和乙方甲签订的租房合同，现有甲方陶淋和乙方黄永云（新乙方）重新签订，原合同（陶淋与甲）有效。（二）租金由原来的每年壹拾肆万增加至每年贰拾万元整。物业管理由乙方黄永云负责。（三）在乙方黄永云承租期间，一切安全，如煤气、电等发生人身伤害事故，由乙方黄永云负责。（四）承租期间由2008年10月1日至2013年9月30日止。第一次付款日期2008年9月1日。（五）付款方法：六个月付一次款，计壹拾万元整。
2013年8月16日，陶淋向黄永云发出了一份《通知》，内容为：关于您承租我本人位于上海市浦东新区新川路x号铺面本着对双方负责任的态度，本人在此向你发放本通知书希望您能够及时反馈你的信息；通知如下：1、你所承租我上述铺位（即你现经营的光头烧烤店）租期将于2013年9月30日到期结束租赁合同。2、本人届时将收回该物业进行自用或重新出租。3、重新出租的租金根据目前的市场租赁行情本人将有所调整，新的租金将增至每年70万左右，且自第二年起每年递增5%的年租金。4、根据租赁合同法的规定你方在同等租金的条件下有优先承租权，希望你方收到该通知后于2013年8月25日前书面通知与我。并定于2013年8月31日前跟本人重新签订上述物业的租赁合同，如你方逾期不作出书面回应，我将视为你方放弃优先承租的权利。5、若你方放弃优先承租权本人将跟第三方签订租赁合同，同时希望你于2013年9月30日前清理该物业内的一切物品及人员，若有遗留的物品将视为主动遗弃，我将派人员前来清理，由此产生的费用由你方承担。6、如果因你方未能及时搬离而造成第三方与本人的经济损失，本人将通过必要的途径给予追究。7、本着友好协商的宗旨，特此通知。此通知一式二份，一份以邮政快递的方式邮寄至上海市浦东新区新川路x号（即你现经营的光头烧烤店），并且运用短信提前告知你快递发出请注意查收。
2013年12月，陶淋诉至原审法院，要求：1、判令云晓烧烤吧立即搬迁出新川路x号商铺，并将该商铺归还给陶淋；2、判令黄永云、云晓烧烤吧承担逾期交房的房屋占用费，按每天1，900元的标准自2013年10月1日起计算至实际返还房屋之日止。
原审另查明，本案在诉前调解阶段，陶淋与黄永云和上海云晓烧烤吧三方一致确认，黄永云与上海云晓烧烤吧是系争房屋的共同承租人。
原审庭审中，陶淋与云晓烧烤吧双方一致确认，系争房屋目前的实际使用人为上海云晓烧烤吧。合同签订后，黄永云、云晓烧烤吧向陶淋付清了截止至2013年9月30日的租金，黄永云、云晓烧烤吧于2013年10月份在未经陶淋同意的情况下擅自向陶淋的银行账户内支付了10万元，陶淋要求将该笔款项用于抵扣黄永云、云晓烧烤吧的房屋占用费。
原审审理中，经法院释明租赁合同到期终止的后果，上海云晓烧烤吧要求陶淋赔偿装修损失80万元。
原审认为，陶淋与黄永云签订的续租合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。租赁合同到期后，承租人应履行返还租赁物的义务，陶淋要求系争房屋的实际使用人即上海云晓烧烤吧立即搬迁出新川路x号商铺，并将该商铺归还给陶淋，于法有据，法院予以支持。鉴于陶淋与黄永云和上海云晓烧烤吧三方在本案诉前调解阶段一致确认，黄永云与上海云晓烧烤吧是系争房屋的共同承租人。现黄永云辩称，自2008年陶淋与黄永云签订《续租合同》后系争商铺的实际使用人就是上海云晓烧烤吧，在签订合同时三方都是在场的，陶淋对此也是知晓的。且一直都是上海云晓烧烤吧直接支付租金到陶淋的账户内，因此黄永云已经脱离了与陶淋的租赁关系，由上海云晓烧烤吧与陶淋直接建立租赁关系，故黄永云对房屋占用费不同意承担责任，缺乏事实和合同依据，法院不予采纳。鉴于上海云晓烧烤吧至今仍在使用系争房屋，黄永云、云晓烧烤吧作为共同承租人应当继续向陶淋支付使用费，现陶淋要求黄永云、云晓烧烤吧共同支付自2013年10月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，于法有据，法院予以支持。关于房屋使用费的标准，陶淋认为应当按照系争房屋所在地段周边的租金市场价（即每天每平方米5元）进行计算，但依据不足，法院参照双方约定的租金标准计算房屋使用费。陶淋自愿同意将黄永云、云晓烧烤吧于2013年10月份擅自支付的10万元款项用于抵扣其房屋使用费，于法不悖，法院予以准许。上海云晓烧烤吧要求陶淋赔偿合同到期终止后的装修损失80万元，于法无据，法院不予支持。
原审法院于二○一四年一月十五日依法作出判决：一、上海云晓烧烤吧应于判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区新川路x号房屋，并将房屋返还给陶淋；二、黄永云、上海云晓烧烤吧应于判决生效之日起十五日内支付陶淋自2013年10月1日起至实际返还房屋之日止按每天人民币548元计算的房屋使用费，该款应扣除黄永云、上海云晓烧烤吧已支付的款项人民币100，000元；如黄永云、上海云晓烧烤吧已向陶淋支付的款项人民币100，000元在抵扣上述款项后仍有剩余，则剩余部分应由陶淋返还给黄永云、上海云晓烧烤吧。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币10，300元，减半收取计人民币5，150元，由黄永云、上海云晓烧烤吧负担。
判决后，云晓烧烤吧不服，向本院提起上诉称，上诉人在2013年10月按惯例将未来半年房租打入对方账户，对方未提出异议，应视为双方是事实上的租赁关系，原审判决对此认定错误；被上诉人恶意提高租金，原审判决不予阻止有失偏颇；原审判决对于上诉人主张的由对方赔偿装修费80万元的主张不予支持是不当的。故请求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判由被上诉人赔偿上诉人装修款。
被上诉人陶淋表示服从原判，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告黄永云表示同意上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，上诉人要求被上诉人对于室内装修及室外搭建一并作出赔偿。
本院认为，本案系争租赁合同是签约双方的真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，应为合法有效。现合同约定的租赁期限已到期，在双方就续租问题未能达成一致的情况下，被上诉人要求收回系争出租房屋并无不当，对于该请求应予支持。被上诉人洽谈续租过程中是否提出了过高的租金要求，这是被上诉人的续租谈判行为，是正常的商业行为，不能构成上诉人的上诉理由及相关抗辩。在上诉人继续使用系争商铺的情况下，被上诉人收取上诉人支付的房屋使用费并不能视为被上诉人同意双方继续建立租赁关系，退一步而言，即使如上诉人所言的租赁关系成立，根据法律规定，该租赁关系亦是不定期租赁，出租人有权随时解除租赁关系、收回房屋，故上诉人就此问题的上诉理由是不成立的。对于装修费问题，双方在租赁合同中未对合同到期后的装修问题作出约定；应该认为，上诉人所花费的装修费用在整个租赁期间已进行了分摊，故上诉人要求被上诉人赔偿装修损失是缺乏依据的。上诉人在本院审理过程中提出了其承租期间进行了搭建并要求被上诉人予以赔偿，对于该部分的损失处理，上诉人未在原审过程中提出相应的主张，本院对此不予处理，上诉人可另行解决。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人云晓烧烤吧的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，430元，由上诉人上海云晓烧烤吧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
审 判 员 叶兰
代理审判员 董锟
二〇一四年四月九日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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