福建省南靖县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）靖民初字第876号
原告（反诉被告）南靖县供销社资产运营管理中心，住所地南靖县。
法定代表人刘坤彪，主任。
委托代理人陈龙民，福建仁胜律师事务所律师。
委托代理人张颖，福建仁胜律师事务所（实习）律师。
被告（反诉原告）黄玉燕，女，1971年生，住南靖县。
委托代理人ＸＸ文，福建三和律师事务所律师。
委托代理人林得胜，福建三和律师事务所（实习）律师。
本院于2014年2月27日立案受理原告南靖县供销社资产运营管理中心与被告黄玉燕房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员沈国阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈龙民、张颖、被告黄玉燕及其委托代理人ＸＸ文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南靖县供销社资产运营管理中心诉称，2012年12月25日，原、被告双方经协商签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于南靖县××镇××路××号供联大厦二、三层房屋出租给被告，租赁期限为5年，租金每年308000元，于每年12月26日前按年交纳，若被告拖欠租金累计达2个月，原告即可终止合同，并取消押金20000元。按合同约定，被告应于2013年12月26日前向原告交纳租金308000元。2013年1月31日，原、被告双方经协商签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于南靖县××镇××路××号供联大厦一层房屋出租给被告，租赁期限为2年11个月，租金每年31100元，于每年2月4日前按年交纳，若被告拖欠租金累计达7天，原告即可终止合同，并取消押金3000元。按合同约定，被告应于2014年2月4日前向原告交纳租金31100元。经原告多次催讨，被告至今未交纳上述两项租金。请求判令：1、解除原、被告于2012年12月25日、2013年1月31日签订的两份《房屋租赁合同》2、被告搬离并归还租赁房屋；3、被告支付拖欠的租金，其中供联大厦二、三层房屋租金从2013年12月26日起每日按843.8元计至归还租赁房屋之日止，供联大厦一层房屋租金从2014年2月4日起每日按85.2元计至归还租赁房屋之日止（上述租金计至起诉之日止为：52317.8元＋1874.5元=54192.3元）。
被告黄玉燕辩称，同意解除双方于2012年12月25日签订的《房屋租赁合同》，至于租金问题被告不同意，因合同解除给被告带来损失。2013年1月31日签订的《房屋租赁合同》，该部分的租金被告已交纳，有原告于2014年3月4日向被告出具的收款收据为证，故该份合同被告不同意解除。
被告黄玉燕提起反诉称，2004年12月1日，被告就开始承租供联大厦二层房屋，2009年又增加承租三层房屋，2012年12月25日又签订《房屋租赁合同》，继续承租上述房屋，承租期间，被告投入巨额资金对上述房屋及楼梯通道进行装修，改建成宾馆。现由于供联大厦的门口道路增设围栏影响到宾馆的经营。根据《房屋租赁合同》的约定，被告要求原告对承租期间改造和增设的不动产价值进行评估，并支付价款，但原告不同意，现被告申请法院对租赁期间增设的不动产（房间装修、门窗、隔墙、吊顶、地板、楼梯、通道、水电等硬件设施）价值进行评估，并请求判令原告支付补偿款人民币30万元（暂定，以评估价格为准）。对此，被告提供了2004年12月1日、2009年8月3日、2009年12月24日双方签订的三份《房屋租赁合同》，被告与福建丽发装饰工程有限公司签订的三份《南靖供联宾馆装修施工合同》，以此证明被告承租上述房屋后投入大量资金进行装修。
原告南靖县供销社资产运营管理中心针对被告的反诉辩称，被告的反诉没有事实和法律依据。根据《房屋租赁合同》约定，经出租方同意，承租方才可以对租赁房屋进行改造和增设他物，现被告没有证据证明原告同意其改造，且本案系被告违约，应承担违约责任，原告不存在违约或者过错。至于被告与福建丽发装饰工程有限公司签订的三份《南靖供联宾馆装修施工合同》，因没有款项凭证，其真实性和关联性均有异议。对可拆除的部分，若被告要拆除，原告没有异议，因此，原告不同意鉴定。故请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2004年12月1日，被告以双星宾馆的名义向南靖县供销合作社联合社租赁了供联大厦二层房屋，租赁期限至2009年12月24日止，租金每年18000元。2009年8月3日，原告又与被告签订了供联大厦三层房屋的《房屋租赁合同》，租赁期限至2012年9月30日止，租金总计62000元。2009年12月24日，被告的丈夫蔡国富又与原告签订了供联大厦二层房屋的《房屋租赁合同》，租赁期限至2012年12月25日止，租金总计66000元。自2004年起，被告将供联大厦二、三层房屋改造为宾馆。
2012年12月24日，原告对位于南靖县××镇××路××号供联大厦二、三层房屋通过公开竞价方式对外进行招租，被告以年租金人民币308000元取得。2012年12月25日，原告（出租方）与被告（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：房屋座落在南靖县XX镇××镇××路××号供联大厦二、三层，面积共1000平方米；租赁期共五年，出租方从2012年12月26日起将出租房交付承租方使用，至2017年12月26日收回；承租人拖欠租金累计达2个月的，出租人可以终止合同，收回房屋；合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，在同等条件下，承租方享有优先权；租金每年308000元，按年交纳，第一次于2012年12月26日前交308000元，此后四次于每年的12月26日前交纳；承租方逾期交付租金的，除仍应如数补交外，应取消合同全部押金；经出租方同意，承租方可以对租赁的房屋进行改造和增设他物，但租赁期满，不动产不得拆除（空调、电视、音响、广告牌除外）；承租方在合同签订之日起应向出租方交纳押金20000元，待承租期满后予以退还（不计息）等内容。2013年1月31日，原告又对位于南靖县××镇××路××号供联大厦一层房屋通过公开竞价方式对外进行招租，被告以年租金人民币31100元取得。同日，原告（出租方）与被告（承租方）又签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：房屋座落在南靖县××镇××路××号供联大厦一层，面积共9平方米；租赁期共2年11个月，出租方从2013年2月4日起将出租房交付承租方使用，至2015年12月31日收回；承租人拖欠租金累计达7天的，出租人可以终止合同，收回房屋；合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，在同等条件下，承租方享有优先权；租金每年31100元，按年交纳，第一次于2013年2月4日前交31100元，第二次于2014年2月4日前交31100元，第三次于2015年2月4日前交28508元；承租方逾期交付租金的，除仍应如数补交外，应取消合同全部押金；经出租方同意，承租方可以对租赁的房屋进行改造和增设他物，但租赁期满，不动产不得拆除（空调、电视、音响、广告牌除外）；承租方在合同签订之日起应向出租方交纳押金3000元，待承租期满后予以退还（不计息）等内容。合同签订后，被告即使用该房屋并交纳了第一年租金。从2014年起被告没有交纳供联大厦二、三层房屋的租金。2014年2月13日，被告向原告交纳了供联大厦一层房屋的租金人民币31100元，原告于2014年3月4日向被告出具了收款收据。
上述事实，双方当事人均没有异议。
庭审中，被告向本院提供了被告与福建丽发装饰工程有限公司分别于2005年2月16日、2009年8月20日、2013年2月20日签订的《南靖供联宾馆装修施工合同》，以此证明被告承租上述房屋后投入大量资金进行装修。
2014年3月19日，被告向本院提出申请，要求对租赁期间增设的不动产（房间装修、门窗、隔墙、吊顶、地板、楼梯、通道、水电等硬件设施）价值进行评估。
本院认为，被告通过公开竞价方式竞得供联大厦一、二、三层房屋的承租权，并与原告签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同形式、内容合法有效，属有效合同。双方当事人应按合同约定的内容各自履行自己的义务。被告未按合同约定向原告交纳供联大厦二、三层房屋的租金，已构成违约，现原告要求解除双方于2012年12月25日签订的供联大厦二、三层房屋的《房屋租赁合同》，被告也同意解除该合同，故原告的该请求应予支持。原告要求被告交付租赁物并支付至交付之日止按合同约定的租金，因租赁合同双方均同意解除，被告应当向原告归还租赁物并支付至交付之日止按合同约定的租金，因此，原告的该请求，理由正当，应予支持。因被告已交纳了供联大厦一层房屋（面积9平方米）的租金，虽然被告在交纳租金时有逾期，但原告已收取了租金并向被告出具了收款收据，视为原告对被告交纳租金行为的认可，故原告要求解除双方于2013年1月31日签订的供联大厦一层房屋（面积9平方米）的《房屋租赁合同》，于法无据，依法不予支持。虽然被告于2004年就开始承租供联大厦二层的房屋，租赁期满后又与原告签订供联大厦二、三层房屋的《房屋租赁合同》，在租赁期间对租赁的房屋进行改造并增设他物，但租赁期满后，原告以公开竞价方式对外进行招租，被告亦参与竞价并竞得租赁物，应视为原告在租赁期满后已收回了原由被告承租的租赁物，因被告未提供证据证实其在2012年12月25日与原告签订《房屋租赁合同》后有对租赁物进行改造并增设不动产，现被告提出申请要求对租赁期间增设的不动产（房间装修、门窗、隔墙、吊顶、地板、楼梯、通道、水电等硬件设施）价值进行评估，依法不予准许。因此，被告提起反诉要求判令原告支付补偿款人民币30万元，证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告南靖县供销社资产运营管理中心与被告黄玉燕于2012年12月25日签订的供联大厦二、三层房屋的《房屋租赁合同》。
二、被告黄玉燕应于本判决生效之日起10日内将位于南靖县××镇××路××号供联大厦二、三层的房屋归还给原告南靖县供销社资产运营管理中心。
三、被告黄玉燕应于本判决生效之日起10日内支付给原告南靖县供销社资产运营管理中心供联大厦二、三层的房屋的租金人民币52317.8元，并支付从2014年2月27日起计至归还租赁房屋之日止按年租金人民币308000元计算的租金。
四、驳回原告南靖县供销社资产运营管理中心的其他诉讼请求。
五、驳回被告黄玉燕反诉的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币8212元，由原告南靖县供销社资产运营管理中心负担人民币379元，被告负担人民币7943元；反诉受理费人民币2900元，由被告黄玉燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 沈国阳
二〇一四年五月六日
书记员 刘 宜
附：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。