广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）百中民一终字第453号
上诉人（一审被告）李XX，男，1972年11月28日出生，住田东县。
委托代理人许绍强，男，1968年4月4日出生，田东县全兴法律基层法律服务工作者，住田东县武装部出租房。
被上诉人（一审原告）李X芳，女，1977年10月15日出生，个体户，住田东县平马镇东宁东路。
上诉人李XX因房屋租赁合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2012）东民二初字第202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员曲静担任审判长，审判员凌文楼和审判员周百川参加的合议庭审理本案，书记员刘彦君担任法庭记录。于2013年11月26日召集当事人进行调查、举证质证，上诉人李XX及其委托代理人许绍强、被上诉人李X芳到庭参加诉讼。现已审理终结。
一审法院审理查明，2009年10月29日，原告与被告签订了《房屋租赁协议书》，被告将其自有的位于田东商都D-6号天地楼出租给原告。租期为6年，自2009年12月1日起至2015年12月1日止，租金为每个月1000元，双方还约定，每年的11月份支付下一年度的房屋租金。2011年10月间，被告认为原告不经本人同意，擅自将出租房屋转租他人经营及不按期交纳房屋租金，违反了合同约定，故将出租房屋锁住，不让原告使用，原告将锁砸开，为此被告与原告发生冲突，并报公安局110出警解决。事后，原告多次与被告协商未果，并多次通知被告领取2011年房屋租金，被告均不予理会，原告再次通过邮递方式通知被告及其妻子黄美玉领取租金，但被告仍拒收，2011年11月29日，原告将房屋租金交到公证处提存。原告认为，被告强行收回店铺单方违约，为此，起诉至法院，要求：1、解除与被告2009年10月29日签订的房屋租赁协议；2、支付违约金10000元；3、退还房屋租金9000元；4、向原告支付因货物霉烂而导致的损失18830.85元；5、赔偿原告装修费59275元；6、向原告赔偿4个月的经营损失16000元。总计113105.85元。被告认为，原告擅自将出租房屋转让他人，同时未依约支付房屋租金，而是避开被告交到公证处，违反了房屋租赁协议的约定，已构成违约，为此，不同意向原告支付上述赔偿款。另查明，黄美玉与李XX是夫妻关系。
一审法院审理认为，原告李X芳与被告李XX签订的《租赁合同》，形式要件完备，系双方意思的真实表示，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行义务。在合同履行期间，原、被告双方签订的协议期限未满而产生纷争，被告拒收房屋租金，原告于2011年11月29日将该年房屋租金交到公证处提存，相互指责对方违约，矛盾激化，合同已无法履行，应予解除。原告诉请被告支付违约金10000元，纵观本案，被告的过错是导致合同无法履行的主要原因，故原告诉请被告支付违约金应予支持，但被告的请求过高，酌情由被告向原告支付2000元。对于原告已交纳的房屋租金10000元，根据调取的税收通用完税证，原告交纳的税费至2012年3月，按实际使用月份交付房屋租金，故原告的诉请退还9000元，予以支持。对于原告诉请被告赔偿因货物霉烂而导致原告损失18830.85元及装修损失59275元，在租赁期间，原告对租赁的房屋进行了装修，其装修的价值已经百色市价格认证中心鉴定，依法在合同解除后，考虑原、被告纠纷起因及责任，以及原告的使用情况，被告应当给予原告相应的赔偿。货物的毁损确实存在，是原告销售当中被告封门而造成的，其数量和价值已经价格认证中心认证。在诉讼中，被告虽对铺面的装修及货物损失提出异议，但没有提交足以否定该事实的证据，故，原告要求被告赔偿装修损失及货物损失，参考价格认证的结论酌情由被告赔偿装修部份28646元，货物损失18427.15元。对于原告诉请被告赔偿原告4个月的经营损失，根据被告申请本院调取的完税证明，证明原告2012年3月份尚在租赁的铺面经营，双方于4月产生纠纷而不支付房屋租金，故不支持原告的诉请。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、解除原告李X芳与被告李XX房屋租赁合同。二、退还原告李X芳9个月房屋租金9000元。三、由被告李XX向原告李X芳支付装修损失28646元。四、由被告李XX向原告李X芳支付货物霉烂损失18427.15元。五、由被告李XX向原告李X芳支付违约金2000元。六、驳回原告李X芳的其他诉讼请求。本案受理费2562元，原告李X芳负担1310元，由被告李XX负担1252元。
上诉人李XX上诉称，一审法院认定事实不清，证据不足，判决错误。一、出租房屋是阿龙装修的，不是被上诉人装修，上诉人不应承担装修费；鉴定机构对被上诉人的货物损失的鉴定没有依据，一审法院采信鉴定结论是错误的。二、被上诉人使用出租房是4个月，一审法院认定只使用3个月错误。三、一审法院认定，造成上诉人对合同无法履行上诉人应承担主要责任，被上诉人承担次要责任，但判决承担的赔偿与责任大小并不一致。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李X芳答辩称，1、本人租房子之前是阿龙装修的，这个和我没有必然联系，不应该列入依据和理由。2、之前本人请了评估公司来评估，对评估公司来的时候上诉人不出面，评估公司走了又说是评估不准确，评估公司测量的过程是符合法律规定的。3、对退回的房租是2012年3月至2012年11月底，2011年12月至2012年2月份就用了这三个月。但是3月份之后就被拉闸门了本人没有得使用房子。4、是3月1日拉闸门。5、上诉人说公证处不合法，这个是上诉人和公证处的关系，与本人没有关系，钱已经交给公证处了。6、说我丈夫是政府官员对案子有牵涉，这个上诉人要负法律责任。合同约定的违约金是10000元，本人在一审才得到2000元，这不符合违约金的初衷，上诉人的上诉理由不能成立，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：
一、涉案出租房屋被上诉人有无装修损失，百色市价格认证中心的损失鉴定能否作为定案依据；
二、从2011年12月到2012年4月初期间，被上诉人使用涉案出租房屋是三个月还是四个月；
上诉人对争议事实没有新证据提交。
被上诉人对争议事实的意见和提供的新证据：
一、录影及录音证据。欲证明涉案出资房屋在2012年4月2日前一直被上诉人锁住，当天被上诉人才撬锁的，被上诉人不可能在2012年3月1日至4月2日期间经营；
二、三份交房租告知上诉人的快递原件。欲证明被上诉人早上诉人交房租，但上诉人一直躲避，被上诉人只能把房租拿到公证处提存。
上诉人质证认为，证据1录影及录音证据只能证明2012年4月2日当天的情况，录音只证明上诉人要求被上诉人交房租，不能证明被上诉人的主张；证据2的快件的地址不对。
本院对当事人争议事实的分析和认定：
关于涉案出租房屋被上诉人有无装修损失，百色市价格认证中心的损失鉴定能否作为定案依据的问题。上诉人称出租房屋是阿龙装修的，不是被上诉人装修，但上诉人未能提供充分证据证明其主张，亦没有证据证明系上诉人装修的，故对上诉人该上诉理由本院不予采纳。关于百色市价格认证中心的损失鉴定能否作为定案依据的问题，该鉴定系一审法院依照法定程序委托百色市价格认证中心作出的，上诉人未能提供证据证明该鉴定结论有程序或其他问题，足以推翻该鉴定结论的合法性和真实性，故对该百色市价格认证中心的鉴定结论本院予以采信。关于从2011年12月到2012年4月初期间，被上诉人使用涉案出租房屋是三个月还是四个月的问题。上诉人、被上诉人均确认2012年3月1日涉案出租房屋被上诉人锁住，当天有警察到场处理。上诉人又称2012年3月2日被上诉人就把房门撬开，之后一直经营到2012年4月2日上诉人再次将门锁住。但被上诉人予以否认，被上诉人称2012年3月2日并未撬门，直到2012年4月2日才撬开房门，只撬过一次。2012年4月2日撬门双方均予以确认，亦有警察到场处理。对上诉人、被上诉人双方确认的2012年3月1日上诉人锁门，2012年4月2日被上诉人撬门的事实，本院予以确认。对上诉人称2012年3月2日被上诉人就把房门撬开，之后一直经营到2012年4月2日，因被上诉人否认，而上诉人又未能提供证据予以证实，本院不予采信。故应认定上诉人被上诉人在2011年12月到2012年4月初期间，使用涉案出租房屋的时间是2011年12月2012年2月份，共计三个月。
本院认为，本案争议的焦点是：一、涉案出租房屋被上诉人有无装修损失，从2011年12月到2012年4月初期间，被上诉人使用涉案出租房屋是三个月还是四个月；二、上诉人是否有拒收租金的事实，百色市价格认证中心的损失鉴定能否作为定案依据，一审判决有无过错责任与承担赔偿不一致。
关于第一个焦点的案件事实认定问题。上诉人李XX称涉案出租房屋系他人装修，并非被上诉人李X芳装修，但上诉人未能提供充分证据予以证实，本院不予采信。关于从2011年12月到2012年4月初期间被上诉人得使用涉案出资房屋多久的问题。上诉人未能提供证据证实2012年3月1日该房屋被上诉人锁上后，被上诉人还得使用房屋直至2012年4月2日房屋门被被上诉人撬开，且鉴定报告对发霉变质货物的价格鉴定也证明出租房长期未使用，应认定在这一个月时间内被上诉人未能使用涉案出租房，故应认定该期间被上诉人使用涉案出租房屋房屋的时间是三个月。
关于上诉人是否有拒收租金的事实的问题，按双方约定每年租金在上一年的11月份交清，而被上诉人在一审中提供其于2011年11月29日将该年房屋租金交到公证处提存的证据，并在二审中提供多次邮递通知上诉人收取租金的快件等证据，足以证实上诉人拒收租金的事实。关于百色市价格认证中心的损失鉴定能否作为定案依据的问题。本案鉴定系一审法院依照法定程序委托有资质的鉴定机构作出的，上诉人没有证据证明该鉴定结论有程序或其他问题，故对该鉴定结论本院予以采信。关于上诉人称一审判决有无过错责任与承担责任不一致的问题，一审按被上诉人实际使用涉案出租房屋时间，以及实际发生的货物损失，判令上诉人退回租金和赔偿经济损失是合理的。一审根据案情酌情判决上诉人赔偿大部分是装修损失和20%的违约金亦并无不当之处。故上诉人该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1252元，由上诉人李XX负担。
本判决为终审判决。
审判长 曲 静
审判员 凌文楼
审判员 周百川
二〇一三年十二月四日
书记员 刘彦君