广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终5952号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄新生，男，1971年5月4日出生，汉族，住湖南省衡阳县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市美润服饰有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇盐步南方工业区11号首层的厂房，组织机构代码058595780。
法定代表人：王小东，该公司经理。
委托诉讼代理人：周山新，广东正觉律师事务所律师。
上诉人黄新生因与上诉人佛山市美润服饰有限公司（以下简称美润公司）租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄新生上诉请求：1.撤销一审判决第二项至第四项、第六项；2.确认双方签订的《厂房租赁合同》合法有效；3.美润公司向黄新生支付厂房装修费用56377.10元；4.黄新生应向美润公司支付租金、水电费、生活费合计16875.70元；5.美润公司双倍返还黄新生交纳的定金12480元。事实和理由：（一）从2015年12月21日起，美润公司关闭黄新生工厂的大门和断水电至今，不准黄新生正常营业，导致黄新生延误交货和员工流失，为此，美润公司应向黄新生赔偿经济损失。（二）涉案厂房是黄新生自行购买材料请工人装修的，有证人及材料清单等证据予以证实，法院应依据黄新生的实际开支认定黄新生的装修损失。（三）应由美润公司提供正式票据并经黄新生确认后，黄新生才支付2015年10月至2015年12月21日的租金。
针对黄新生的上诉，美润公司辩称，黄新生上诉的事实和理由都不成立，黄新生以涉案《厂房租赁合同》有效上诉请求美润公司支付违约金，又以涉案《厂房租赁合同》无效上诉请求其无需支付租金，前后矛盾。
美润公司上诉请求：1.纠正一审法院对美润公司与黄新生签订的《厂房租赁合同》效力的越权认定；2.判令黄新生向美润公司支付拖欠的租金、伙食费、管理费67667.8元（即黄新生认可应该支付的租金伙食费、管理费109626.1元减去实际已经支付的2月10000元、7月份现金15000元，9月份2600元和10131.30元以及10月份4227元），并按照日千分之五的标准支付逾期支付租金违约金。事实和理由：（一）一审期间双方均没有对涉案《厂房租赁合同》的效力表示怀疑，也不要求法院对该合同的效力作出认定，现一审法院主动认定该合同无效，违背“不诉不理”的原则。（二）一审判决关于“出具收据就是收到租金”的观点与市场交易习惯不符，甚至与黄新生提交的《付款明细》不符，也与美润公司在日常中所收取的金额和出具收据的金额不一致的习惯做法不符，更与收据书写人的书写习惯不符。出具收据不能认定已经收到货款是常见的现象。既然黄新生出示的《付款明细》中对付款方式栏中对“转账或现金”交付的也已经注明，其注明“银行及现金”这个支付方式就必须更具体是现金还是转账，或提供银行流水予以佐证。美润公司出具的《收据》虽然款式相同，但是收到现金的收据是注明有“现金”二字的，光凭这个记载办法以及事实上黄新生的转账事实就足以否认收据就是收款后出具凭证的唯一依据的结论。一审法官的个人经验不能对抗市场的交易习惯，更不能对抗财务人员在财务凭证上的明确记载。（三）使用费应计算至黄新生将机器设备搬离厂房之日。（四）涉案《厂房租赁合同》有效，黄新生应向美润公司支付违约金。
针对美润公司的上诉，黄新生辩称，不同意美润公司的上诉请求。美润公司无法提供相关证明给黄新生办理营业执照，并将涉案厂房上锁，至今黄新生的公司还没有开张，损失非常大。涉案厂房是黄新生出钱装修的，但没有得到基本的补偿。
黄新生向一审法院起诉请求：1.解除黄新生与美润公司于2015年1月20日签订的《厂房租赁合同》；2.美润公司立即对位于佛山市南海区大沥镇盐步河西南方工业区11号首层厂房大门解锁，允许黄新生入内搬迁机器及物品；3.美润公司向黄新生退还双倍定金、租金、水电费等费用合计99068.3元并支付自起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止的利息；4.美润公司赔偿厂房装修损失55557.1元并支付自起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止的利息。美润公司反诉请求：1.黄新生向美润公司支付拖欠的费用65913元（包括：2015年3月至2015年8月拖欠的租金、伙食费、水电费、加工费9559元，2015年9月至2015年12月的租金，合计121348元，减去黄新生已交53958.3元，尚欠67389.7元，现反诉只主张65913元）及该部分费用违约金16180元；2.黄新生支付以65913元为本金自2016年1月1日起按日千分之五的标准计算违约金至支付完毕止。一审诉讼中，美润公司撤回反诉请求第一项中关于黄新生支付违约金16180元的诉请。
一审法院认定事实：2015年1月20日，黄新生以佛山市鹭柯服饰有限公司名义（乙方）与美润公司（甲方）签订《厂房租赁合同》,约定：甲方将座落在盐步南方工业区厂房11号（480平方米）租赁给乙方使用；租赁期六年，从2015年3月1日起至2020年2月28日止；2015年3月1日至2017年2月28日期间每月租金6240元；乙方在每月1号前交纳当月租金，逾期按日千分之五收取滞纳金，逾期超过二个月，作乙方违约，厂房内所有财产全部无条件归甲方所有；乙方需和甲方共同平摊卫生费、治安费、保安费、电梯费、空地场费用；乙方在签订合同时支付12480元定金给甲方，乙方正常履行合同，甲方在合同期满后一个月内无息退还给乙方；合同期内，如乙方违约，甲方收回厂房没收定金，乙方投资装修及水电设施无偿归甲方所有，甲方违约，双倍返还定金给乙方；在乙方租进厂房的同时，甲方应无条件提供办理需要的证明及法律证明。该合同注明承租人为佛山市鹭柯服饰有限公司，黄新生作为公司法定代表人签名。
经黄新生申请，2015年3月23日，工商行政管理部门对佛山市鹭柯服饰有限公司进行企业名称预先核准登记。2015年11月30日，黄新生向美润公司发出通知，要求对美润公司未提供办理营业执照所需的证明如何处理进行协商。截止至2015年12月28日，佛山市鹭柯服饰有限公司仍未办理工商注册登记。
2015年12月21日，美润公司对租赁厂房大门上锁，关停水停电。
另查明：2015年3月16日，美润公司出具二张收据，内容为收到鹭柯订金12480元和3月房租6240元。2015年5月26日，美润公司出具收到鹭柯房租16000元的收据。2015年8月13日，美润公司出具收到鹭柯房租12000元收据。2015年7月18日，美润公司出具收到鹭柯房租7910元收据。2015年7月18日，美润公司出具收到鹭柯房租、水电费15000元现金的收据。2015年9月5日，黄新生转账2600元给美润公司。2015年9月16日，黄新生转账10131.3元给美润公司。2015年10月10日黄新生转账加工费4227元给美润公司。
2016年1月3日，黄新生提起本案诉讼，美润公司在诉讼中提起反诉。诉讼中，黄新生、美润公司确认，除加工费外，2015年3月1日至2015年8月31日期间黄新生应付款项合计为86679元。美润公司确认其主张的2015年9月1日至2015年12月31日期间的费用为每月6240元租金。
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。黄新生、美润公司在法庭辩论终结前均未提交租赁厂房的合法报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，黄新生、美润公司于2015年1月20日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，黄新生起诉请求解除该厂房租赁合同关系没有法律依据,一审法院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，且租赁厂房内机器设备及物品属于黄新生私有财产，黄新生请求美润公司打开租赁厂房门锁允许黄新生搬走机器设备及物品的诉讼请求合法合理，一审法院予以支持。无效合同约定的违约责任也无效，美润公司应退还押金12480元予黄新生，黄新生请求美润公司双倍返还没有法律依据，一审法院不予支持，美润公司在本案生效后才具有退还押金的义务，黄新生主张计算该款项利息依据不足，一审法院也不予支持。黄新生并未提供合法有效证据证明装修支出的损失，经一审法院释明后也不申请评估，但考虑黄新生确实有装修，一审法院酌情确定美润公司赔偿装修损失8000元予黄新生，黄新生请求55557.1元依据不足，超出部分一审法院不予支持。
虽然租赁合同无效，但黄新生在占有使用租赁物期间应参照合同约定的租金标准支付使用费予美润公司，黄新生请求美润公司退还已交纳的使用费和水电费并支付利息的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。2015年12月21日，美润公司将租赁厂房上锁并停水停电，此后黄新生无法再实际使用租赁物，故一审法院确定使用费计算至2015年12月21日止，对美润公司在本案中主张2015年12月22日至2015年12月31日期间使用费的反诉请求不予支持。结合黄新生、美润公司确认2015年3月1日至2015年8月31日期间因黄新生使用租赁物所需支付的费用86679元，本案中计算至2015年12月21日止黄新生合计应支付的款项为109626.1元（86679元＋6240元/月×3个月21天）。收据为当事人收取款项后出具的凭证，按一般情理理解，如果当事人在出具收据时并未实际收取该款项，其此后不应再出具类似收据，或在收据只明确以实际银行转账为准。本案中美润公司在2015年7月18日出具一张金额为15000元收据，其确认当天收取该收据中载明款项，按一般情理理解，如果美润公司此前出具的收据的款项并未实际收取，美润公司理应要求黄新生退回此前收据原件或注明收款情况。在美润公司未能提供反驳证据的情况下，一审法院认定美润公司出具的收据款项均已收取，即确认本案中黄新生累计已付款82361.3元（12480元＋6240元＋16000元＋12000元＋7910元＋15000元＋2600元＋10131.3元）。综上，本案中黄新生尚应支付2015年12月21日前费用合计为27264.8元（109626.1元－82361.3元），美润公司反诉请求65913元依据不足，超出部分一审法院不予支持。无效合同约定的违约责任也无效，但黄新生拖欠租赁期间应缴纳的费用确实造成美润公司利息损失，结合美润公司主张，一审法院确定黄新生应以支付以27264.8元为本金从2016年1月1日起按中国人民银行逾期贷款利率计算的利息予美润公司，美润公司主张按日千分之五计算逾期付款违约金没有法律依据，超出部分一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、美润公司于判决发生法律效力之日起即日内打开位于佛山市南海区大沥镇盐步河西南方工业区11号首层厂房大门，允许黄新生入内搬走其所有的机器设备及物品；二、美润公司于判决发生法律效力之日起十日内退还租赁押金12480元、支付装修损失8000元，合计20480元予黄新生；三、黄新生于判决发生法律效力之日起十日内支付计至2015年12月21日止使用费等费用合计27264.8元予美润公司；四、黄新生于判决发生法律效力之日起十日内支付以27264.8元为本金从2016年1月1日起至实际清偿日止按中国人民银行逾期贷款利率计算的利息予美润公司；五、驳回黄新生其他诉讼请求；六、驳回美润公司其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取1696.25元（黄新生已预交），由黄新生负担1540.25元，美润公司负担156元。反诉受理费723.91元（美润公司已预交1051.61元），由黄新生负担240.81元，美润公司负担483.1元。二者抵扣后，黄新生于判决生效后十日内退还受理费84.81元予美润公司。美润公司多预交的反诉费327.7元，判决生效后经美润公司申请，一审法院予以退还。
二审中，当事人没有提交新证据。黄新生向本院申请调取涉案厂房的合法报建、竣工验收手续以及佛山市南海区大沥镇盐步村南方股份经济合作社与美润公司签订的租赁合同。根据黄新生的申请，本院向佛山市南海区国土城建和水务局（规划）发函调查：黄新生向美润公司承租的厂房是否包括在美润公司在本案一审庭审后提交的《施工备案证》的土地范围之内；取得上述施工许可证是否是已办理了全部的规划报建手续；是否视为经主管部门批准建设。至本案作出判决之时，本院尚未收到佛山市南海区国土城建和水务局（规划）的回函。黄新生申请调取佛山市南海区大沥镇盐步村南方股份经济合作社与美润公司签订的租赁合同，由于该租赁合同与本案无关，本院对黄新生的该申请不予准许。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据黄新生、美润公司的上诉请求归纳本案二审的争议焦点为：（一）美润公司应向黄新生退还的租赁押金金额；（二）美润公司应向黄新生支付的装修损失金额；（三）黄新生应向美润公司支付的使用费等费用的金额；（四）黄新生应否向美润公司支付逾期支付租金违约金。
关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，由于现有证据不足以证明涉案厂房的建设已取得建设工程规划许可证，因此涉案《厂房租赁合同》无效。美润公司上诉主张一审法院对美润公司与黄新生签订的《厂房租赁合同》的效力越权认定。经审查，确认合同的效力是解决涉案租赁合同纠纷需要解决的首要问题，即使当事人未提出确认合同效力的诉请，法院在审理案件中也需要先对合同效力依法确认。美润公司的该上诉主张，明显无理，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，美润公司应向黄新生返还租赁押金12480元。黄新生上诉主张美润公司向其双倍返还租赁押金，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。涉案《厂房租赁合同》无效，黄新生与美润公司对于涉案《厂房租赁合同》的无效均有过错。由于黄新生对涉案厂房进行了装修，虽然黄新生无法提供合法有效的证据证明涉案厂房装修损失的具体金额，且经一审法院释明后黄新生亦不申请评估，但涉案厂房的装修费用为实际发生的费用，一审法院综合本案实际情况，酌定美润公司向黄新生赔偿装修损失8000元，符合公平原则，本院予以维持。黄新生上诉主张美润公司向黄新生支付厂房装修费用56377.10元，理据不足，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”由于美润公司于2015年12月21日将涉案厂房上锁，导致黄新生无法正常使用涉案厂房，一审法院据此认定黄新生应向美润公司支付的使用费计算至2015年12月21日并无不当，本院予以支持。美润公司上诉主张使用费应计算至涉案厂房的机器搬离之日，缺乏理据，本院不予支持。黄新生、美润公司在一审庭审中确认2015年3月1日至2015年8月31日期间因黄新生使用涉案厂房所需支付的费用为86679元，2015年9月1日至2015年12月21日期间黄新生仍占有使用涉案厂房，因此黄新生应向美润公司支付的款项共109626.1元（86679元＋6240元/月×3个月21天）。经核算黄新生提供的美润公司出具的收据、银行汇款凭证，黄新生已向美润公司支付共82361.3元（12480元＋6240元＋16000元＋15000元＋7910元＋12000元＋2600元＋10131.3元），因此黄新生仍应向美润公司支付使用费等费用27264.8元（109626.1元－82361.3元）。黄新生上诉主张美润公司应向其出具正式票据后黄新生才支付2015年10月至2015年12月21日的使用费，缺乏理据，本院不予支持。黄新生上诉主张其应向美润公司支付租金等费用共16875.70元以及美润公司上诉主张黄新生向美润公司支付拖欠的租金等费用67667.8元，理据不足，本院不予支持。
关于第四个争议焦点。由于涉案《厂房租赁合同》无效，美润公司上诉主张黄新生支付逾期支付租金违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，黄新生、美润公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2391.22元，由上诉人黄新生负担1581.15元，上诉人佛山市美润服饰有限公司负担810.07元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二○二○一六年十二月十五日
书 记 员 赖敏婷