江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏12民终1637号
上诉人（原审被告、反诉原告）：泰州金之泰汽车销售服务有限公司，统一社会信用代码91321291561832384U，住所地泰州国际汽车城六号楼121-140号。
法定代表人：金银虎，该公司总经理。
委托诉讼代理人：钱存友，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何永良，男，1965年11月25日生，汉族，住泰兴市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何永忠，男，1968年7月14日生，汉族，住泰兴市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何永全，男，1970年4月10日生，汉族，住泰兴市。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：卜海云，泰州经济开发区法律服务所法律工作者。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：殷慧，泰州经济开发区法律服务所法律工作者。
上诉人泰州金之泰汽车销售服务有限公司（以下简称金之泰公司）因与被上诉人何永良、何永忠、何永全租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2017）苏1291民初2744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日立案受理后,依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
金之泰公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人要求上诉人金之泰公司支付房屋使用费的诉讼请求。事实与理由：金之泰公司已经于2017年9月20日搬出租赁房屋，并短信通知被上诉人，2017年9月21日至2017年10月11日期间金之泰公司没有使用、占用租赁房屋；一审判决中提到金之泰公司未及时将办公室设备、设施搬出，但事实上金之泰公司并没有办公设备、设施需要搬出，而租赁房屋的装修也不属于金之泰公司需要带走的东西。
何永良、何永忠、何永全辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，金之泰公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。
何永良、何永忠、何永全向一审法院的诉讼请求：1.判令金之泰公司给付何永良、何永忠、何永全2017年9月21日至2017年10月11日每天1500元的房屋使用费共计31500元；2、要求金之泰公司赔偿何永良、何永忠、何永全因恢复房屋需要支出的费用39307.63元；3、诉讼费由金之泰公司承担。
金之泰公司向一审法院提出反诉请求：1.判令何永良、何永忠、何永全向金之泰公司提供2013年9月1日至2017年9月20日金额为140万元的租房发票；2.判令何永良、何永忠、何永全返还金之泰公司多给付的9月1日至9月20日的房屋使用费10820元；3.判令何永良、何永忠、何永全给付金之泰公司违约金10万元；4.本案诉讼费由何永良、何永忠、何永全承担。
一审法院查明：2012年3月6日，何永良、何永忠、何永全（甲方）的代表何永良与常州世纪金田集团、常州金田恒业汽车销售服务有限公司（乙方）、金之泰公司（丙方）签订《协议书》，其中约定：因常州世纪金田集团已将泰州金之泰汽车销售有限公司经营权全部转让给了丙方，即日起甲乙双方签订的《租房协议》由丙方代替乙方按协议内容继续履行权利和义务。上述《租房协议》由甲乙双方于2010年9月5日签订，双方约定的租赁场所位于泰州泰州国际汽车城六号楼，租期为3年，时间从2010年9月1日至2013年8月31日止。
为在2013年8月31日后继续租赁上述房屋，2012年3月6日，金之泰公司（甲方）与何永良、何永忠、何永全（乙方）的代表何永良另签订《租房协议》，约定：1、乙方代表何永良，必须保证何永良、何永忠、何永全三位产权人签字为真实有效，否则视为违约，由何永良承担所有责任与损失；2、乙方给甲方提供经营场所，场所地址：泰州泰州国际汽车城六号楼长34.72米、宽16.23米，共计二层面积分别为：一层约510平方米、二层面积约为510平方米、顶楼面积约为200平方米（具体根据房屋产权证），租期为4年，时间从2013年9月1日至2017年8月31日止；3、若因乙方原因造成甲方经营受到损失，乙方必须给予相应赔偿；4、乙方租金为年租金每年35万元，合作期内租金不变，租约到期后甲方有优先续租权；5、租金每年8月支付下年度租金；6、水、电、网络、电视信号等若甲方根据需求开通，由乙方负责分装水电、电表及其他相关计价设备，所有费用由甲方承担，乙方需负责协助缴费的办理与结算工作；7、甲方在该房屋内所有的电器、办公用品、维修设备等，始终为甲方所有，租赁结束，由甲方拆卸带走，所有装修保留；8、甲方由于在房屋装修及各种设备的安装拆卸过程中对房屋非承重结构的损坏，乙方不得追究；9、租赁房屋的用途为汽车销售与维修；10、甲乙双方若有违约，违约金为10万元；11、本协议为唯一有效并受法律保护协议；12本协议自双方签字之日起生效，双方在合作过程中如有异议，尽量协商解决，协商结果均以双方签字同意的书面补充协议为准，如协议不妥，可向本协议签署地法院提请诉讼；13、本协议签署地：泰州国际汽车城六号楼泰州金之泰专营店。金之泰公司在一份未注明落款时间的《租房协议补充协议》中盖章确认，上述《租房协议》中约定的租金为35万元/年，此租金为不开票价格。《租房协议》签订后，何永良、何永忠、何永全按约向金之泰公司交付了租赁房屋，金之泰公司按约向何永良、何永忠、何永全交付了租赁合同期内的房租。
租赁期限届满后，金之泰公司未将租赁房屋交还何永良、何永忠、何永全。2017年9月14日，金之泰公司的法定代表人金银虎向何永良发出手机短信，主要内容为：20号退房，但里面的设备、办公设施目前不动，等待你和别人房屋商谈租出再定是不是拆除。2017年9月15日，何永良短信回复金银虎，主要内容为：屋租出已定，金之泰公司的设备信息已提供给于老板明天上午去车城看，你们直接跟于老板谈。2017年9月20日，何永良发短信给金银虎，主要内容为：下午4点泰州车城见。2017年9月21日，金银虎发短信给何永良，主要内容为：我已按约定时间本月20日退出租赁房屋并交接，你今天尽快把银行卡号发来，我让财务把租你兄弟3人的房子租金共3万元打给你卡上，你收到后回复收到确认。当天，何永良短信回复金银虎，主要内容为：好的，谢谢，请你把20天租金分别打给何永忠、何永全，并将何永良、何永忠、何永全的银行账号发送给金银虎。同日，金之泰公司通过韩云瑶的银行卡各汇1万元至何永良、何永忠、何永全的银行账户。因金之泰公司未将全部物品搬离租赁房屋，何永良曾于2017年9月25日、2017年10月8日、2017年10月9日拨打110报警，民警三次到现场告知何永良通过合法途径解决。2017年10月11日，金之泰公司将租赁房屋腾空交付何永良、何永忠、何永全。
审理过程中，何永良、何永忠、何永全陈述汽车升降孔是金之泰公司于2013年5、6月份开凿，后又陈述汽车升降孔是金之泰公司于2012年5、6月份开凿，具体时间记不清，但肯定是金之泰公司接手后开凿的。
另查明，案涉租赁房屋产权登记为：泰州经济开发区泰高路309号泰州国际汽车城6幢129室、229室、329室，何永良、吕建芳共同共有；泰州经济开发区泰高路309号泰州国际汽车城6幢138室、238室、338室，何永全、顾学萍共同共有；泰州经济开发区泰高路309号泰州国际汽车城6幢140室、240室、340室，何永忠、严爱华共同共有；
一审法院认为：何永良、何永忠、何永全与金之泰公司于2012年3月6日签订的租房协议，是双方当事人的真实意思表示，协议内容并未违反国家法律、行政法规强制性规定，应认定协议有效，双方当事人均应全面履行租房协议约定的义务。
租赁期间届满后，金之泰公司未及时将办公设施、设备搬出，腾空租赁房屋交付何永良、何永忠、何永全，何永良、何永忠、何永全并未表示金之泰公司可以免费占用房屋，金之泰公司按照其与何永良、何永忠、何永全的约定给付了租赁期间届满后20天的房租3万元，与租赁期间的租金标准不一致，应当视为双方告对租赁期间届满后房屋使用费的变更，之后的房屋使用费应当按照变更后的标准即1500元/天计算。何永良、何永忠、何永全诉请金之泰公司给付2017年9月21日至2017年10月11日的房屋使用费共计31500元，应予以支持。同理，对金之泰公司要求何永良、何永忠、何永全返还房屋使用费10820元的反诉请求，不予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。何永良、何永忠、何永全依据双方于2013年3月6日签订的《租赁协议》诉请金之泰公司赔偿其因恢复房屋需要支出的费用39307.63元，但未能举证证明金之泰公司在2013年9月1日租赁之后对房屋装修及各种设备的安装拆卸过程中造成房屋承重结构损坏，故对何永良、何永忠、何永全该项诉讼请求，不予支持。
金之泰公司要求何永良、何永忠、何永全提供2013年9月1日至2017年9月20日金额为140万元的租房发票，因双方约定《租房协议》中约定的租金为不开票价格，对金之泰公司该项反诉请求，应不予支持。金之泰公司认为何永良、何永忠、何永全剥夺了其承租优先权，要求何永良、何永忠、何永全支付违约金10万元，因金之泰公司在租赁期满后已明确表示退出租赁，故对该项反诉请求，亦不予支持。
综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、本诉被告泰州金之泰汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内给付本诉原告何永良、何永忠、何永全31500元；二、驳回本诉原告何永良、何永忠、何永全的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告泰州金之泰汽车销售服务有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1571元，由本诉原告何永良、何永忠、何永全负担871元，本诉被告泰州金之泰汽车销售服务有限公司负担700元，反诉案件受理费1259元，由反诉原告泰州金之泰汽车销售服务有限公司负担（本诉案件受理费已由本诉原告垫付，本诉被告负担部分在履行上述判决时一并给付本诉原告，反诉案件受理费反诉原告已交纳）。
本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人金之泰公司提交照片一张，证明案涉租赁房屋原装修至今未动，故金之泰公司不需要支付房屋使用费。经质证，被上诉人何永良、何永忠、何永全认为，该照片上没有拍摄时间，且仅为案涉房屋的外观照片，故该照片与本案无关。本院经审查认为，上诉人提供的照片系案涉租赁房屋的外观照片，故不能证明上诉人所要证明的目的。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：何永良、何永忠、何永全与金之泰公司于2012年3月6日签订的租房协议，是双方当事人的真实意思表示，协议内容并未违反国家法律、行政法规强制性规定，应认定协议有效，双方当事人均应全面履行租房协议约定的义务。租赁期间届满后，金之泰公司未及时将办公设施、设备搬出，腾空租赁房屋交付何永良、何永忠、何永全，何永良、何永忠、何永全并未表示金之泰公司可以免费占用房屋，故金之泰公司应支付房屋使用费。现金之泰公司上诉称其在2017年9月20日已经搬出租赁房屋，其并没有办公设备、设施等要搬出。经查，金之泰公司一审中陈述，2017年9月20日金之泰公司搬出可以移动的设备，不能移动的设备在短信中明确要求何永良、何永忠、何永全协助转让，后金之泰公司与何永良、何永忠、何永全提供的转让人未达成转让协议，2017年10月11日金之泰公司安排专业人员将升降机拆除。依据金之泰公司的陈述，金之泰公司于2017年10月11日才将租赁房屋腾空，故其应当支付2017年10月11日之前的房屋使用费。
综上，金之泰公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1571元，由上诉人泰州金之泰汽车销售服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王军强
审判员 顾连凤
审判员 潘贻杰
二〇一八年八月十五日
书记员 陆超凡