浙江省三门县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）台三民初字第50号
原告：陈来军。
委托代理人：叶香玲。
委托代理人：张珍品。
被告：台州三和房地产开发有限公司，住所地：三门县海游镇枫坑（工业园区）。
法定代表人：鲍腾，该公司执行董事。
委托代理人：任益民，浙江金威律师事务所律师。
委托代理人：杨俭，浙江金威律师事务所律师。
原告陈来军与被告台州三和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2013年1月8日提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年3月1日对本案进行了公开开庭审理。原告的委托代理人叶香玲，被告的委托代理人杨俭，均到庭参加了诉讼。原、被告均申请30天的庭外和解期间，本院予以准许。因本案案情较复杂，经本院院长批准，延长审限三个月。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告陈来军起诉称：原、被告于2010年12月8日签订《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的“三和·江景花苑”商品房壹套，房价款为407421元。《浙江省商品房买卖合同》第九条规定，交付商品房期限及条件为：“出卖人应当在2012年4月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”。《浙江省商品房买卖合同》第十条规定，出卖人逾期交房的违约责任：“除本《浙江省商品房买卖合同》第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期超过60日，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金等”。合同签订后，原告按约履行支付房款407421元。被告却未按约履行合同约定的义务，涉案商品房所在小区目前仍不符合合同第九条规定的交房条件，小区建筑垃圾没有清理，绿化没有完成，道路、电梯均未畅通。不能达到综合验收的条件，并且没有取得建设工程竣工验收备案证明；没有取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。被告未取得上述法律法规规定的相关文件，依法不得将房屋交付给业主使用。被告至今未向原告交付符合合同约定条件的商品房。被告至今未将契证、土地使用权证和房屋所有权证等房屋权属证书交付给原告，被告明显违约。根据合同第十条规定，原告选择继续履行合同，被告应当承担违约责任，应当支付给原告违约金。逾期交房违约金的计算方式为：原告购房款乘以日万分之五计算至符合交房条件之日。逾期交付房屋权属证书违约金的计算方式为：原告购房款乘以日万分之一计算至交付房屋权属证书之日。现原告起诉要求判令：一、被告继续履行《浙江省商品房买卖合同》，并支付逾期交房违约金，逾期交房违约金从2012年5月1日起按已付房款按日万分之五计算至实际符合交房条件之日止；二、判令被告继续履行《浙江省商品房买卖合同》，并支付逾期办证违约金，逾期办证违约金从2012年8月1日起按已付房价款按日万分之一计算至商品房所有权初始登记之日止。
被告台州三和房地产开发有限公司答辩称：被告对合同签订时间及约定的内容无异议。对以下事实有异议：一、关于商品房交付条件问题，原告在诉状中对商品房买卖合同的引用是继章取义的，原告引用了合同第九条部分内容，合同第九条的第五项约定，商品房项目分期交付的，竣工验收备案证明及公安、规划、消防等文件无法分期取得的，上述文件取得按照当地相关部门规定执行。涉案小区分期规划、分期施工、分期销售的，整个小区建好以后才能取得规划、验收等相关文件。原告认为交房时需要具备合同第九条第一、二、三项的条件是不符合合同精神的，合同约定交付房屋时对绿化、物业管理等问题是逐步解决，并不是交付房屋时必须将绿化、物业管理等全部完成。故原告片面理解了合同关于交付条件的约定。二、关于交付期限、办证期限问题。被告确实没有按照合同约定期限交付商品房及办理权属证书，但是期限并非像原告所说的一样。原告所购的商品房是在2012年6月份经过了验收，已经符合了交付条件，并陆续通知各业主收房，但原告自己不接收房屋。按照合同约定，被告应于2012年4月30日交付房屋，被告承认逾期2个月交付房屋，逾期交付房产权证书也属实。涉案小区工程目前尚未取得消防、规划、环保验收，故房产权属证书也未办理。现在施工单位不愿意提供相关材料，被告无法办理验收手续、备案手续，备案后就可以办理权属证书了。涉案小区的土地使用权证于2006年至2007年间已取得，使用期限为2006年12月18日至2076年12月17日。三、关于违约责任，原告的计算方式不正确。原告对违约责任进行了双重计算，逾期交房就意味着会产生逾期交证的问题，即违约责任竞合，故两项违约金不能双重计算。原告的计算方式也不妥当，被告认为只能计算至2012年6月底，后面的期间是原告自己不履行接收房屋的义务造成的。违约金的计算标准也过高，原告没有提供相关证据证明自己的损失超过约定的计算标准或达到了约定的计算标准，故违约责任约定过高，原告的房款部分是向银行按揭贷款，故即使权属证书办理出来后，也是抵押给银行，无法转让的，故请求人民法院予以调整。综上，请驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
证据一，浙江省商品房买卖合同复印件一份，拟证明原、被告存在商品房买卖关系，合同约定房屋价款、交房时间、交房条件、交付房屋权属证书的时间、违约责任及违约金计算方式等。
被告质证认为：对该证据的真实性无异议，但《浙江省商品房买卖合同》第九条一至五项、第十五条第一至二项涉及到房屋的交付条件及公共配套设施的交付期限问题，无法证明原告的主张。
证据二，购房发票复印件一张、浙江省台州市工商企业统一收款收据复印件二张，拟证明原告已支付房屋价款。
被告质证认为：无异议。
证据三，银行按揭贷款合同复印件一份，拟证明原告贷款支付被告房价款的事实。
被告质证认为：无异议。
证据四，照片复印件一张，拟证明涉案小区在交房时还是工地，根本不符合交房条件。
被告质证：该证据没有记录拍摄人员、时间、地点，不符合证据三性不能证明原告主张，且该证据显示的是规划二期、施工二期、销售三期房屋当时的施工现状，与本案一期的房屋无关。本案一期的房屋的基础设施大部分已完成并交付使用。本案规划许可证和施工许可证分两期，销售许可证分五期。但涉案小区的消防是连为一体，只有一、二期工程全部完工后才可以进行验收。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
证据五，建设工程规划许可证复印件二份、建筑工程施工许可证复印件一份、商品房预售合同许可证复印件四份，拟证明讼争小区的住宅项目分期规划、施工、销售、交付的事实。
原告质证认为：对真实性无异议，但只能证明本案商品房可以建设并销售，与本案的逾期交房、逾期办证纠纷不具有关联性。
证据六，台州市住宅工程分户验收汇总复印件一份，拟证明涉案商品房已于2012年五六月份经分户验收合格的事实。
原告质证认为：对真实性无异议，但不能证明本案商品房已验收合格，同时该汇总表记录是2012年5月28日出具的，远远迟于交房期限，反而能证明本案商品房在合同约定的期限内没有竣工验收。汇总表不能代表工程竣工验收备案表，仅是户内初步检查记录，根本不是工程竣工验收备案表，也不是取得环保、公安消防等部门许可文件的依据，被告至今不能提交工程竣工验收备案表及环保、公安消防等部门许可文件，则证明本案商品房没有验收合格。
证据七，商品房交接书复印件二份，拟证明涉案商品房所在楼房已于2012年五六月开始交付使用的事实。被告承认被告于2012年5月1日至6月底期间交房的，但这是因为施工单位没有按照规定的期间完工造成的，施工单位由于管理不力，到现在还有部分工程没有彻底完成，而被告应支付的工程款已达到100%，施工单位不配合提供相应资料，被告无法进行相关验收程序，故逾期交房是施工单位造成的，对原告的责任还应由被告承担。
原告质证认为：原告没有接收商品房钥匙，该商品房交接书与原告无关。
被告反驳认为：已有其他业主接收了涉案商品房所在楼房的其他商品房，故可以说明涉案商品房是可以交付了的，是原告自己不愿意接收。
证据八，情况说明复印件一份，拟证明涉案小区周边房屋租金的基本概况，即使存在逾期交房的事实，原告的损失也应以此作为参照，涉案小区的地理位置不如情况说明中的心湖国际小区，租金还达不到这个标准。
原告质证认为：该证据与本案无关，且系复印件，不能证明其真实性，该说明中记载的房屋租金偏低，低于心湖际小区的实际租金。
经庭审，本院对上述证据认证如下：
被告对原告所提供的证据一、二、三的真实性均无异议，故本院对上述证据均予以采信，即能证明原、被告签订过《浙江省商品房买卖合同》，对所购房屋的房号、面积、价格、交房条件、交房期限、办证期限等作了约定，原告以部分贷款形式、部分现金方式付清房款的事实。证据四系复印件，被告对证据四有异议，故本院对证据四不予采信。
原告对被告提供的五、六的真实性无异议，本院对证据五、六均予以采信，该二份证据能证明涉案小区的工程系分期规划、分期施工并分期预售，消防系统则须待全部工程完工后一起进行验收的事实，及三门县江景花苑一期工程13#楼即涉案商品房工程已于2012年5月28日经建设单位、监理单位、施工单位、物业公司、设计单位验收合格。证据七仅能证明有其他业主接收了商品房，并不能证明商品房符合交房条件。原告对证据八有异议，本院认为证据八系复印件，且与本案无关，故证据八不具备证据资格。
综上，本院确定本案事实如下：
原、被告于2010年12月8日签订《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于三门县海游镇枫坑塘新区岭枫公路与岭三路交叉口的“江景花苑”商品房一套，房号为13号楼3单元607室，面积为93.66平方米，总房款为407421元。
跟本案有关的条款为：《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2012年4月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路、消防系统、电梯等，具备商品房正常使用的基本条件；5、商品房项目分期交付，竣工验收备案证明及规划、公安消防、环保等部门的认可文件或准许使用文件无法分期取得的，上述文件取得按相关规定及当地相关部门的规定执行等。
《浙江省商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。
《浙江省商品房买卖合同》第十六条，关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房所有权证；出卖人承诺于2012年7月31日前，取得前款规定的土地、商品房权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.5%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②处理，①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金等。
合同签订后，原告已按约付清总房款407421元。被告尚未向原告交付具备合同约定交房条件的商品房。涉案商品房的相关权属证书至今尚未办理取得。
涉案商品房的工程系分期规划、分期施工、分期预售，但各期工程的消防系统是连为一体，只有一、二期工程全部完工后才可以进行验收。工程的建设单位、监理单位、施工单位、物业公司、设计单位于2012年5月28日对原告购买房屋所在的13#楼进行了验收，并制作了台州市住宅工程分户验收汇总记录，验收结论为合格，但尚未取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许文件等，也尚未取得建设工程竣工验收备案证明。
本院认为，原、被告订立的商品房买卖合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律上的约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务。原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。
根据《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，被告应于2012年4月30日前将符合合同第九条约定的商品房交付给原告，涉案商品房的工程虽于2012年5月28日经分户验收，但并未通过工程竣工验收，且至今未取得建设工程竣工验收备案证明，故涉案商品房至今仍不具备交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，工程经竣工验收合格的，方可交付。故在涉案商品房取得工程竣工验收备案登记前，被告应承担违约责任。
本案的争议焦点在于逾期交房违约金及逾期办证违约金，结合本案的事实及有关法律规定综合分析如下：
（一）关于逾期交房违约金，首先涉及到逾期交房时间的认定。根据《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，被告应于2012年4月30日前将符合相关条件的商品房交付原告使用，但被告并未按约履行，故逾期交房的违约金应自约定交房日期的次日起算。鉴于目前涉案工程竣工验收备案登记日期仍不能确定，为了避免原告讼累，结合《浙江省商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房违约金应计算至涉案工程取得竣工验收备案登记之日止。其次，关于逾期交房违约金的计算标准，双方约定从逾期次日起按已付总房价款的日万分之五标准计算，但被告认为约定的违约金过高并要求本院予以调低。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九之规定，人民法院在确定违约金时虽应以实际损失为基础，但同时亦应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案双方当事人关于违约金的约定，及原告的实际损失诸如已付房款的利息损失等，故本院酌情将逾期交房违约金调整为按已付总房价款的日万分之三计算，但逾期交房违约金的总额以不超过已付总房价款的20%为宜。故原告的第一项诉讼请求合法合理部分，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。（二）关于逾期办证违约金。根据《浙江省商品房买卖合同》第九条和第十六条约定，被告应于2012年4月30日前交付符合约定的商品房，于2012年7月31日前办理商品房权属证书。据此，应认定商品房的相关权属证书应在符合约定条件的商品房交付后的三个月内办理。而涉案商品房在法庭辩论终结前仍未具备交房条件，且无法确定具备交房条件的日期，故亦不能确定办理权属证书的期限。由于被告已经承担了逾期交房违约金，故办证期限应自交房条件具备后顺延三个月。现原告要求被告承担逾期办证违约金的起诉条件尚不具备，对此，本案不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
限被告台州三和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告陈来军逾期交房违约金，该逾期交房违约金按已付总房款407421元按日万分之三自2012年5月1日起计算至涉案工程取得竣工验收备案登记证明之日止，但逾期交房违约金的总额不得超过81484.20元。
如果被告台州三和房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费315元（按实际诉讼标的额计算），由原告陈来军负担126元，由被告台州三和房地产开发有限公司负担189元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式三份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费315元。（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19×××01，开户银行：台州市农行］。
本案申请执行期限为二年
审 判 长 梅 丹
审 判 员 楼呈飞
人民陪审员 何爱娟
二〇一三年十月二十二日
代书 记员 蒋玛莉