连云港市海州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0706执异231号
案外人邵兵。
委托代理人张步春，江苏鸿国律师事务所律师。
申请执行人吴友强。
委托代理人牟斌，江苏明亮律师事务所律师。
被执行人连云港东大物产开发有限公司。
法定代表人刘饶生，该公司董事长。
在本院执行申请执行人吴友强与被执行人连云港东大物产开发有限公司（下简称东大物产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人邵兵对本院查封的执行标的即东大假日枫景小区A区1号附属商业用房提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭并进行听证，现已审查终结。
案外人邵兵称：贵院在执行申请执行人吴友强与被执行人东大物产公司民间借贷纠纷一案中，查封了东大假日枫景小区A区1号附属商业用房，该商业用房已经属于案外人邵兵所有。故申请法院解除对该房屋的查封。具体理由是：2013年3月5日，案外人邵兵与东大公司签订《商品房买卖合同》，约定东大公司将涉案商业用房出卖给邵兵，总价款4643271元，购房款按照双方签订的《债权债务冲抵协议书》进行了冲抵。《商品房买卖合同》也于同日在产权登记部门进行了登记备案。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不产物权的设立、变更和消灭，应当依照法律规定登记”。案外人所购买的上述房产已经在房产登记机关办理了商品房买卖登记手续，买卖行为合法有效，具有排他性，该房屋是案外人的合法财产。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。现在案外人已经支付全部价款，并实际占有该房产，是因为卖方的原因导致房屋未能办理过户登记，因此贵院不能对案外人购买的房屋进行查封，请求依法解除。
申请执行人吴友强称：首先，本案在采取查封措施时，经查该房屋的不动产登记簿，反映该房屋属于东大物产公司所有，并未办理预告登记，因此即使该房屋被案外人实际购买，但因该房屋未办理过户登记，仍然不属于案外人的财产，因此案外人无权阻止本案的执行。其次，案外人至今也未实际占有该房屋，其不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定的一般买受人物权期待权的保护条件。第三，案外人陈述涉案的房产是以“以物抵债”方式取得的，根据相关规定，以物抵债协议性质只是一个房屋买卖合同，其本身不产生物权变动效力，故案外人邵兵对涉案房屋只享有债权，而不享有物权，故无权排除本案的执行，请驳回案外人邵兵的异议请求。
被执行人东大物产公司未发表意见。
经审查查明：原告吴友强诉被告连云港东大物产开发有限公司民间借贷合同纠纷一案，本院于2015年12月1日作出（2015）海民初字第04678号民事调解书，规定被告东大公司欠原告吴友强借款270万元及利息等，于2016年2月1日前还款200万元，于2016年6月1日前还款70万元及利息。被告东大公司未能履行生效法律文书确定的义务，原告吴友强向本院申请强制执行。本院于2016年2月17日立案后，向被执行人送达执行令及报告财产令，但被执行人仍未履行义务。2016年4月8日，本院作出(2016)苏0706执646-1号执行裁定及协助执行通知书，查封位于赣榆区青口镇文化西路东大假日枫景小区A区1号楼附属商业用房，并于同日在该查封房屋处张贴查封公告。
另查明：2012年11月23日，甲方：邵兵、蔡斌、张明军、张步春，乙方：连云港东大物产开发有限公司赣榆分公司，甲乙双方签订《债权债务冲抵协议书》（下简称抵债协议）：一、约定方于2006年10月起，向甲方邵兵等人借款465.2891万元从本协议签订之前日起不再计算利息；二、鉴于乙方当前还款困难，甲方同意从乙方在售的楼盘中按市场价格的九五折购买房屋（暂定东大假日枫景小区A区1号楼附属商业用房面积658平方米，价格7050元/平方米），并用乙方应当归还的借款冲抵甲方应付给乙方的购房款；三、甲乙双方的债权债务冲抵后，即签订正式的商品房买卖合同，正式合同签订后，乙方应将上述房屋及时交付给甲方，并协助甲方办理过户手续，过户产生的税费由双方按照规定各自承担。2013年3月5日，甲乙双方签订《商品房买卖合同》（合同编号201303001），合同约定甲方购买乙方现房A区1号楼附属商业用房，面积658.62平方米，价格7050元/平方米，总金额465.3271万元，付款方式按照双方2012年11月23日签订的抵债协议书相互冲抵，多不退少不补。
双方签订商品房买卖合同后，根据约定将该合同向房产登记部门办理备案手续，房产管理部门亦接受当事人的申请，办理了合同备案登记。另查明，涉案被查封房产目前正作为东大公司赣榆分公司售楼处使用。
上述事实有：本院作出的调解书、查封裁定书、查封公告以及案外人提供的抵债协议书、商品房买卖合同以及本院调取的房屋登记信息等证据证实。
本院认为:根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进一步规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。此司法解释是关于不动产受让人物权期待权的保护之规定，分析本案是否具备以上四个法定条件，首先案外人邵兵已经在法院查封之前和东大房产公司赣榆分公司签订合法有效的买卖合同，其次邵兵也支付了全部价款。虽然案外人邵兵没有实际占有该房屋，但是该买卖合同已经房产管理部门办理备案登记，具有一定的公示效力。最后，该房产至今未办理过户登记手续，并非案外人邵兵的自身原因所造成。因此，本案的案外人邵兵所提出的执行异议，基本符合上述规定，其不动产物权的期待权应当依法受到保护，即对本案的执行的房产不享有足以排除执行的权益，对本案的执行标的应裁定中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于本市赣榆区东大假日枫景小区A区1号附属商业用房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王守富
人民陪审员 刘清华
人民陪审员 郁 红
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 朱庭苇
附相关法律条款
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条规定：案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。