福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1724号
上诉人（原审原告）林春光，男，1951年6月27日出生，汉族。
委托代理人龚丽萍，福建元一律师事务所律师。
上诉人（原审被告）福清宇龙房地产实业有限公司。
法定代表人陈如辉，公司董事长。
委托代理人林宁，福建创元律师事务所律师。
上诉人林春光与上诉人福清宇龙房地产实业有限公司合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2013）融民初字第3216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原、被告于1996年12月23日签订《土地转让建房协议》，约定被告将龙田镇新市巷小区旧城改造工程中的XIII楼位置以转让代建的形式出售给原告，土地使用面积约为107-113平方米，转让金额为1238000元，原告应在1997年1月4日内付清转让额的50%，余下50%在1997年1月10日付清；双方还约定土地实际面积按实测面积计算，如果面积在107-113平方米之间，则转让金额为1238000元，如果面积有增减，则按1.125万元／平方米增减金额，如果实际面积超过120平方米，超出120平方米部分按5000元／平方米增加金额；房产权证由被告办理，全部费用由原告负担，如果原告施工过程中与相邻房屋发生间隙等纠纷，则由被告负责解决。合同签订后，原告自1996年12月30日至1997年1月10日期间陆续向被告支付1208000元的转让款，被告收款后向原告出具收款收据六份。1997年1月10日，双方在所签订的《土地转让建房协议》中补充约定被告应当在1997年1月20日左右向原告提供详细地形图并现场固定用地范围，在被告提供地形图的同时，原告应当付清剩余30000元转让款，如果超过春节不能提供，按每月10000元处罚被告。后因当地老人会的缘故导致原告无法正常施工，原、被告于1997年3月29日签订《关于代建XIII楼的补充协议》，约定由被告负责处理与社会各界的关系，使得原告能够正常施工，原告施工的土方基础被破坏的，其损失由被告酌情考虑处理。1997年5月23日，原、被告与第三方就本案XIII楼建筑事项签订《三方建筑施工协议书》，约定建筑费用由原告负责，但一层建筑费先由被告代垫，建至二层平板时，被告直接向第三方收回代垫款。讼争房建设完毕后，一直由原告使用和出租中，因被告未为原告办理相关的权属证书，原告等人于2011年、2013年向福清市人民政府反映办证问题，因被告未按福清市人民政府会议纪要的要求办理讼争房的权属证书，原告于2013年6月18日诉至原审法院。
原审法院认为，原、被告之间签订的协议是双方的真实意思表示，双方形成合法有效的合同关系，被告在向原告收取款项之后，应当及时依照国家税收征管和发票管理的规定为原告开具正式税务发票，但被告至今未履行该法定义务。根据双方协议，被告应当协助原告办理讼争房屋的产权登记手续，但由于协议书对被告履行该义务的时间期限没有约定，讼争房的建设与费用也非被告负责，被告并无交付讼争房屋的义务，房屋竣工时间被告无法确定，因此被告履行协助办证义务的时间也无法确定，且原告亦缺乏证据证明其房屋建设完毕后是否以及何时通知被告协助申请竣工验收和协助办理产权证书，故原告关于被告逾期办证构成违约的主张不能成立，其要求被告支付逾期办证违约金的请求不予支持。由于被告应当交付的标的并非竣工或未竣工的房屋，故本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告关于本案适用该条款的主张不能成立。被告关于原告建房超出约定面积的主张证据不足，原、被告关于土地实际面积是否包括滴水面积的说法均缺乏依据，本案原告所用土地的实际面积应当由政府土地主管部门进行确定，故被告关于原告未补交超面积转让款的主张缺乏依据，其先交完钱再办证的抗辩原审法院不予支持。若政府土地主管部门所确定本案的讼争房用地面积超过原、被告约定的面积，则被告可另行主张权利。关于原告拖欠尾款30000元问题，因协议约定该款以被告“1997年1月20日左右提供详细的地形图”作为支付条件，而被告至今未能举证证明其已依约提供地形图；根据《关于代建XIII楼的补充协议》的签订时间和具体内容分析，可以认定截至1997年3月29日被告尚未初步明确讼争房确切的用地范围，更无从向原告提供“详细的地形图”，在本案诉讼中，被告亦未能提供证明其是否及何时提交该地形图的证据，故被告以原告拖欠尾款30000元未支付而拒绝协助办证的意见不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条之规定，判决：一、被告福清宇龙房地产实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内为原告林春光开具购房款正式税务发票，并协助原告办理福清市龙田镇新市巷一区XIII栋楼房的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；二、驳回原告林春光的其他诉讼请求。本案受理费4962元，由原、被告各负担2981元。
宣判后，原审原告林春光与原审被告福清宇龙房地产实业有限公司皆不服，向本院提起上诉。
上诉人林春光上诉称：一、上诉人与被上诉人双方形成的是商品房买卖合同的关系。二、被上诉人对其开发经营的讼争楼房于1998年竣工并交付给上诉人使用是明知的。鉴于以上诉人为乙方与以被上诉人为甲方于1996年12月30日签订的《土地转让建房协议》第八条约定“今后办理房产权证时，应由甲方办理”；讼争房屋的施工队是由被上诉人指定的，被上诉人明知该房屋于1998年就已竣工；且该房屋竣工交付给上诉人使用后，上诉人就一直持续要求被上诉人履行办证义务，却未果。三、上诉人受让的ⅩⅢ栋商住楼于1998年间竣工后，被上诉人至今没有向福清市人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，更没有向登记机关申请房屋所有权初始登记，这也是被上诉人至今无法为上诉人办理受让的ⅩⅢ栋商住楼房地产权属证书的根本原因。本案中，被上诉人开发经营的讼争楼房于1998年竣工并交付给上诉人使用后，至今没有为被上诉人办理房产权证，已违反了法律规定。上诉人主张被上诉人应以上诉人支付的人民币1208000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2011年6月18日起向上诉人计付到被上诉人将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》交付给上诉人之日止的逾期办证违约金，符合法律及司法解释的规定。综上，请求：1、请求维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项并改判被上诉人宇龙公司以收取林春光1208000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2011年6月18日起向上诉人计付到被上诉人将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》交付给上诉人林春光之日止的逾期办证违约金；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人福清宇龙房地产实业有限公司上诉称：一、被上诉人没有依照双方《土地转让建房协议》及相关补充协议的约定履行全额付款义务，上诉人有权在被上诉人结清尾款前拒绝其办证要求。双方在签订该补充协议时，林春光不仅已明确建房用地范围，甚至已进行了基础土方开挖等建设行为。一审认定上诉人未向林春光提供“详细的地形图”，是错误的。对于超建面积以及应补交的转让款，林春光始终拒绝确认并支付。双方当事人在协议中早有约定，楼房的实际用地面积按实测面积计算。一审法院将土地实测面积与政府土地主管部门的办证面积相混淆，认为实测面积应以土地部门测量为准，把办证前就应履行的付款义务拖延至办证之后，剥夺了上诉人的先履行抗辩权。林春光应在办证前与上诉人确认超建面积，并将相应款项结清后方可要求上诉人办证。二、若依一审法院所认定的事实，势必对上诉人造成极为不公的法律后果。只要上诉人一日拿不出所谓的地形图交付证明，其尾款就可一日不付，而且还可以依照协议约定向上诉人主张每月一万元的违约金，这种判决是不公平的。综上，请求：1、请求维持一审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人林春光答辩称：被答辩人在履行《土地转让建房协议》的过程中存在违约行为，由此给答辩人造成了巨大的经济损失，故该协议项下尾款3万元，答辩人无需再向被答辩人支付。ⅩⅢ商住楼自1998年间竣工并交付给答辩人使用至今，被答辩人从未告知答辩人该商住楼的建筑占地有超面积现象，更没有要求答辩人补交任何土地超面积款项。因此，被答辩人现上诉称答辩人未补交土地超面积的款项，缺乏事实根据且无证据证明。导致被答辩人开发的ⅩⅢ栋商住楼占地范围内的土地面积至今没有确定及答辩人是否应当补交超面积款项责任在被答辩人，即便存在答辩人至今未补交ⅩⅢ栋商住楼的建筑占地面积超过原协议约定面积的款项，这也是由被答辩人的违法违约行为造成的，被答辩人现以该违法行为作为其拒绝为答辩人办理二权证的理由，显然不成立。其次，ⅩⅢ栋商住楼于1998年间竣工并交付给答辩人使用后至今，答辩人就一直持续要求被答辩人办理房地产权属证书，被答辩人或置之不理，或以各种理由推诿、欺骗。答辩人没有实施不履行债务的行为。一审法院作出本案第一项判决所认定的事实，是客观公正的，所作出的第一项判决是完全正确的，恳请二审法院予以维持。
被上诉人福清宇龙房地产实业有限公司答辩称：首先，双方没有在《土地转让建房协议》中明确约定办证期限。本案讼争楼房明显是在林春光的出资及指挥下建成，宇龙公司全程未参与建设，对工程建设进度并不知情，更不存在明知工程于98年竣工，并交付林春光使用的情况。第三，林春光在房屋建成后并未明确通知宇龙公司协助办理竣工验收及办证事宜。事实上，林春光在房屋自建及实际使用过程中始终认为，讼争房在其实际控制之下，其已享有使用收益权，办理产权证还需支付费用，因此不愿办理。林春光诉请逾期办证违约金的法律依据是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。然而该司法解释适用的对象是商品房买卖合同。本案，双方签订的《土地转让建房协议》所指向的标的物根本不是未建成或已竣工的房屋。因此，本案双方当事人建立的根本不是商品房买卖合同关系，明显不能适用最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释。
根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证以及二审的审理情况，本院依法确认一审认定主要事实清楚。
本院认为，商品房买卖合同系房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而根据双方签订的《土地转让建房协议》、《关于代建XIII楼的补充协议》及双方与第三方签订的《三方建筑施工协议书》的约定，林春光除了支付转让款之外，尚有代建、开挖基础及向施工方支付部分工程款等义务。林春光即是受让人亦为代建人。虽然根据《三方建筑施工协议书》的规定，此楼是甲方（福清宇龙房地产实业有限公司）指定丙方（施工方）施工，但仍不能改变林春光通过出资的方式参与讼争房屋建设的事实。故本案中双方的权利义务关系与商品房买卖合同中买卖中出卖人与购房人的法律关系存在本质的不同。上诉人主张双方之间形成的是商品房买卖合同关系，无事实和法律依据，本院不予支持。
根据双方签订的《土地转让建房协议》的约定，今后办理产权证时，应由甲方（福清宇龙房地产实业有限公司）办理。该约定并未附加任何条件，包括支付全部款项等，宇龙公司应当在达到办证条件的情况下，主动履行或根据林春光的要求履行办理产权证的义务。考虑到林春光已经按照合同约定支付了1208000元的款项，宇龙公司以其未支付3万元尾款为由，拒绝履行办证义务，违反合同约定和法律规定，本院不予支持。另外，根据《土地转让建房协议》的约定，土地实际面积按实测面积计算，故是否超过协议约定的面积及超过多少面积，应通过双方共同确认的实测面积确定。鉴于双方对建房面积的测量标准存在不同的理解，即无法通过补充协议达成一致，各方亦无法举证证明可以通过合同其他条款或者交易习惯确定，根据《合同法》第六十二条第一款的规定，应当按照国家标准、行业标准履行，即由政府土地主管部门依据相关法律法规予以确定。因目前无法确定是否应当补缴超面积转让款及应当补缴多少超面积转让款，故宇龙公司提出先补交转让款，再行办理产权证的抗辩，本院亦不予以支持。
关于福清宇龙房地产实业有限公司是否应当支付逾期办证违约金的问题。本院认为，首先，办理产权证的前提是房屋建设完毕，而正如上所述，林春光参与了讼争房屋的建设，故其对讼争房屋竣工的事实应当承担相应的举证责任；其次，尽管双方约定“今后办理房产证时，应由甲方（福清宇龙房地产实业有限公司）办理，但鉴于双方均未约定办理产权证的时间及条件，根据《合同法》第六十二条第四款的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。而林春光亦无法举证证明本案讼争房已经符合了办理产权证的条件，也未举证证明曾要求福清宇龙房地产实业有限公司办理产权证的事实，故原审法院对于林春光主张宇龙公司存在逾期办证应当支付违约金的主张不予支持，并无不当。
双方当事人于1996年12月30日所作的约定：在1997年1月20日左右宇龙公司向林春光提供详细地形图并现场固定用地范围的同时，林春光支付剩余的三万元人民币尾款。根据《合法法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，宇龙公司无法举证证明如期提供详细地形图并现场固定用地范围，其要求林春光支付尾款的诉讼请求，本院不予支持。
综上，上诉人林春光与上诉人与福清宇龙房地产实业有限公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费4962元，由上诉人林春光负担2481元，上诉人福清宇龙房地产实业有限公司负担2481元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓如
代理审判员 刘启鸣
代理审判员 李文颖
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 陈秀瑜