陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0116民初140号原告(反诉被告):张守东。委托诉讼代理人：李桂英，系原告张守东之妻。被告（反诉原告）：杨小利。原告张守东与被告杨小利租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张守东及其委托诉讼代理人李桂英、被告杨小利均到庭进行了诉讼。本案现已审理终结。原告张守东诉称：其曾与被告杨小利达成租赁协议，租得被告杨小利农家院一座（附带鱼池）。自2015年起至2016年，其先后投资38560元，对农家院相关设施和环境进行改造。为搞好与被告杨小利的关系，其自愿承担被告杨小利的个人电费。2015年4月，因农家院树梢与高压线接近，其在砍掉树梢后，遭到被告杨小利无端指责。2016年7月，因高压停电，被告杨小利误以为自己故意断电，在其营业时间，大吵大闹，影响自己生意。2016年10月26日，其提议将自己在农家院的添附物顶抵农家院半年租金，而被告杨小利只同意顶抵三个月，双方发生争执。被告杨小利纠集亲属对其和妻子进行殴打，并强行将自己驱离。另外，合同履行中，被告杨小利擅自召集亲属在其租赁的农家院内肆意采摘，垃圾满地，严重影响自己生意。现诉请：1、请求判令被告杨小利退还其所有投资款38560元；2、请求判令被告杨小利退还其2016年12月份租金1666元；3、请求判令被告杨小利赔偿其精神损失费5000元、医疗费1340.01元、陪护费200元、误工费200元；4、本案诉讼费由被告杨小利承担。被告杨小利辩称：其与原告张守东签订的《农家院租赁合同》合法有效，原告张守东理应按约履行。现该合同尚在履行期间，原告张守东并不享有法定解除权，该租赁合同应该继续履行。原告张守东为经营农家乐，自愿投资农家乐设施，该投资与己并无关联，不应返还。原告张守东所诉打架损失一节，与本案属不同法律关系，不应并案审理。故拒绝原告张守东的所有诉讼请求。同时，因原告张守东在履行租赁合同过程中，擅自拆除其四间仿古红立柱长亭，且擅自搭建鱼池棚板导致鱼池池底渗漏，现提出反诉要求：1、请求判令原告张守东继续履行合同，并清付第三年租金26000元；2、请求判令原告张守东立即恢复其原有的四间仿古红立柱长亭；3、请求判令原告张守东拆除鱼池上篷板及钢立柱，并修复鱼池池底渗漏；4、本案反诉费用由原告张守东承担。经审理查明：2014年9月初，原、被告曾口头商定，原告张守东承租被告杨小利农家院一座（含鱼池），用于开办农家乐。嗣后，原告张守东即投资清洁院落，改建部分设施。2014年12月1日，原告张守东与被告杨小利补签书面《农家院租赁合同》一份，双方约定被告杨小利将西安市长安区子午街道南豆角村一农家院（面积大约两亩地左右，包括院内客房）出租给原告张守东。该《农家院租赁合同》第一条约定：租赁期从2014年12月1日起到2017年12月1日，合同为三年，第一年租金为20000元，第二年、第三年租金为26000元。三年以外，根据市场行情涨幅。房费一年一次交清，第二年提前一月。第二条约定：合同期内，院内所有设施和用具归承租方所用。第六条约定：在承租方营业期间，院内树木和鱼池需要适当整修改造或需要增加搭建一些设施，出租方不得干涉。该《农家院租赁合同》还对其他事项进行了约定。该《农家院租赁合同》下方有原、被告签名。合同签订当日，原告张守东向被告杨小利支付第一年租金20000元，并入驻该农家院。原告张守东在接手农家院后，又对农家院内部分设施进行改造整修后营业。合同履行中，原、被告曾因部分琐事发生争执，但合同仍持续履行。2015年11月，原告张守东在向被告杨小利交付第二年租金时，要求被告杨小利降低租金至20000元。后经双方协商，原告张守东当年按照每年20000元予以缴纳。2016年4月，原告张守东为经营收益，又扩展鱼池边道路，在鱼池上搭建部分棚板。2016年10月26日，原告张守东在与被告杨小利协商第三年农家院租赁费过程中，单方要求将其在农家院的所有自费添附物顶抵被告杨小利2017年上半年的租金，遭到被告杨小利拒绝。原告张守东在双方协商未果后，并未按约缴纳2017年全年租金。2016年11月1日，被告杨小利以原告张守东未按约缴纳下一年租金为由，与其亲属将原告张守东强行驱离农家院。现原告张守东诉至本院。庭审中，原告张守东变更其诉请，要求解除其与被告杨小利至今的农家院租赁合同，并要求被告杨小利退还其在农家院先后投资款38560元以及退还2016年12月租金1666元。被告杨小利则坚持其答辩意见和反诉要求，同时增加反诉请求：要求原告张守东将其院内停车场上沥青清除，恢复停车场原貌。因双方意见分歧较大，本案调解未果。上述事实有当事人陈述、《农家院租赁合同》、照片等证据在卷佐证。本院认为，原、被告自愿签订《农家院租赁合同》，该合同内容并不违反相关法律规定，应属合法有效，双方当事人理应按约履行。原告张守东租赁被告杨小利农家院（含鱼池），理应按约支付相应的租金。然而在合同履行过程中，原告张守东提出要求以其在农家院自费的添附物顶抵被告杨小利半年的租赁费，因该租赁费顶抵方式原、被告双方事先并无约定，故被告杨小利并无必然同意的法定义务。原告张守东的提议在遭到被告杨小利拒绝后，其理应按约先支付2017年相应的农家乐租赁费用，其无故拒绝缴纳，以自己的行为表明不履行主要债务，行为显属违约。被告杨小利在原告张守东已经违约的情形下，要求解除合同，并要求原告张守东限期搬出农家院，并不违反相关法律规定。鉴于原告张守东未能按约缴纳租金，故意不履行租赁合同主要义务，且被告杨小利客观上已将原告张守东驱离，合同目的已经无法实现，双方事实上已经解除租赁合同关系，故对于该《农家院租赁合同》，本院依法认定双方已于2016年11月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告张守东诉请要求解除其与被告杨小利之间的租赁合同，符合法律规定，本院依法予以支持。至于原告张守东诉请要求被告杨小利返还其改建设施投资款38560元一节，因该费用系其私自在改建农家院时的花费，被告杨小利并未要求，尤其是其在使用两年后再要求被告杨小利返还原价费用，缺乏法律依据，本院依法不予支持。原告张守东诉请要求被告杨小利返还一个月租金1666元一节，因原告张守东租赁期尚未届满合同已经解除，其要求退还剩余租赁费，符合相关规定，本院依法予以支持。原告张守东诉请要求被告杨小利赔偿其因打架所致的医疗费、陪护费及精神损失费一节，因其与本案属不同的法律关系，本案不予一并处理，原告张守东可另案起诉。至于被告杨小利反诉要求原告张守东继续履行租赁合同一节，因其事实上已将原告张守东驱离，合同目的已经不可能实现，故其要求双方再继续履行合同并要求原告张守东支付其2017年租金一节，与双方客观上合同已经解除事实不符，故本院依法不予支持。至于被告杨小利反诉请求判令原告张守东立即恢复其原有的四间仿古红立柱长亭一节，因该长亭原告张守东在签订租赁合同前已经拆除且重建，被告杨小利当时知晓后并未提出异议，后又自愿签订合同，故本院依法推定被告杨小利对于拆除以及改建长亭一节事实知晓并同意，现其在原告张守东改建后又要求恢复，违背相关法律规定，故本院依法不予支持。至于被告杨小利反诉要求原告张守东拆除鱼池上篷板及钢立柱一节，因该部分建筑物系原告张守东后期加建，现双方合同已经解除，原告张守东依法负有恢复原状的义务，故对于被告杨小利该反诉诉请，本院依法予以支持；同时，原告张守东在恢复原状时应负有防止鱼池渗漏之注意义务。至于被告杨小利反诉要求原告张守东恢复路面一节，因原告张守东在铺建路面时，被告杨小利并未阻挡，故应视为默认，且该路面在铺建后并不影响其停车场的属性，被告杨小利现要求再行清除沥青及恢复原状，不符合常理及经济原则，故本院依法不予支持。为保护公民合法民事权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告张守东与被告杨小利2014年12月1日签订的《农家院租赁合同》于2016年11月1日解除。二、被告杨小利在本判决生效后10日内返还原告张守东2016年12月份租金1666元。三、原告张守东在本判决生效后10日内，在保证被告杨小利鱼池不漏水的情况下，将搭建在鱼池上方的棚构物拆除。四、驳回原告张守东其余之诉讼请求。五、驳回被告杨小利其余之反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费974元，原告张守东已预交，由原告张守东承担874元，被告杨小利承担100元；反诉费225元，被告杨小利已预交，由原告张守东承担175元，被告杨小利承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  高 阳人民陪审员  韩大玮人民陪审员  马 钊二〇一七年六月二十八日书 记 员  姚抒含