西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0112民初6886号原告(反诉被告)王彩娥，女，1964年9月13日出生。委托代理人张燕，陕西观瀚律师事务所律师。被告（反诉原告）刘尚鑫，男，1981年7月23日出生。委托代理人李佩妍，陕西秀林律师事务所律师。被告孙艺珊，女，1981年5月1日出生。委托代理人王慧，陕西浩公律师事务所律师。委托代理人王萌，陕西浩公律师事务所律师。第三人西安臻融房屋中介有限公司。委托代理人曾胜兰。委托代理人李世斌。原告（反诉被告）王彩娥与被告（反诉原告）刘尚鑫、被告孙艺珊、第三人西安臻融房屋中介有限公司（以下简称臻融中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王彩娥及委托代理人张燕，被告（反诉原告）刘尚鑫及委托代理人李佩妍，被告孙艺珊的委托代理人王慧、王萌，第三人臻融中介公司的委托代理人曾胜兰、李世斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王彩娥诉称，2017年3月1日经第三人居间介绍，其与被告、第三人签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定由其购买被告名下的西安市经济技术开发区凤城九路白桦林间小区第32幢1单元2301号房屋，房屋总价款为1825000元。合同签订后，原告按约给被告支付购房定金50000元，但被告未按约解除房屋撤押手续，并在办理撤押手续后，单方要求涨价，违反诚实信用原则，致使合同无法继续履行。请求依法判令：1、确认原、被告、第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，判令两被告继续履行《房屋买卖（居间）合同》，共同协助原告办理位于西安市经济技术开发区凤城九路白桦林间小区第32幢1单元2301号房屋的过户登记手续。2、被告承担原告因诉讼产生的保全费5000元、诉讼保全担保费9100元、律师费90000元，共计104100元。3、两被告承担本案诉讼费。被告刘尚鑫辩称，被告刘尚鑫在未征得房屋共有人即其妻子孙艺珊同意的情形下，无权擅自处分该房屋，即使合同有效也无法行使继续履行办理过户登记手续的义务。原告主张被告承担保全费、诉讼担保费和律师费无事实依据和法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求，各自承担违约责任。被告孙艺珊辩称，涉案房屋系其与被告刘尚鑫婚后共同出资购买，被告孙艺珊对刘尚鑫出卖房屋及签订《房屋买卖（居间）合同》事宜均不知情，也未授权刘尚鑫出卖房屋，故原告与被告刘尚鑫、第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》应属无效，原告主张协助办理房屋过户手续没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人臻融中介公司述称，第三人按照两被告的授权对外销售房屋，涉案房屋因被告原因未办理过户手续，后因双方就房屋涨价协商无果导致诉讼，请求法院依法判决。反诉原告刘尚鑫诉称，2017年3月1日，刘尚鑫、王彩娥与第三人签订了《房屋买卖（居间）合同》。合同签订后，刘尚鑫在办理撤押手续过程中，受到房屋共有人孙艺珊的阻挠，加之王彩娥至今未按约将购房款存入指定的资金监管账户。刘尚鑫于2017年4月14日将已收取的定金50000元退还至王彩娥指定账户，已明示解除合同。故请求：1.确认反诉人与被反诉人、第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》于2017年4月14日解除。2.被反诉人依法支付被告违约金182500元（购房款的百分之十）。3.被反诉人承担律师费10000元。4.案件诉讼费、保全费由被反诉人承担。反诉被告王彩娥辩称，根据房屋买卖管理的相关规定，只有出卖人持房屋的产权凭证与买受人一起当面至房产局办理相关的手续，相关部门审查出卖人的产权凭证后买受人才可以缴存购房款，购房款存入指定的监管账户。因刘尚鑫迟迟不将产权凭证托管于居间方，不予配合王彩娥办理相关手续导致房屋无法存入，王彩娥不存在违约，不应承担责任。经审理查明，刘尚鑫与孙艺珊系夫妻关系。2017年1月18日，刘尚鑫、孙艺珊给董治中出具委托书，内容为“因本人工作原因不能前往现场，只能将我名下的房产白桦林间32号楼2301室的房子全权委托给董治中，来办理签约手续跟代收定金，如出现任何法律纠纷全由本人刘尚鑫、孙艺珊承担一切责任”。2017年1月19日，董治中与第三人签订《房屋限时代卖合同》，约定第三人对刘尚鑫、孙艺珊所有的西安市经济技术开发区凤城九路白桦林间小区第32幢1单元2301号房屋对外销售。第三人向刘尚鑫、孙艺珊支付限时销售保证金1500元，限时销售期限为67日，自2017年1月19日至2017年3月31日止。同日，第三人收到刘尚鑫房屋的《商品房买卖合同》、《契税完税证》、《大修基金收据》、两被告身份证复印件。2017年3月1日，王彩娥与刘尚鑫、第三人签订《房屋买卖（居间）合同》，合同第二条约定，房屋处于抵押状态，卖方应于签订本合同之日起15日内还清贷款；待办妥解除抵押登记手续后，将房屋所有权证原件托管于居间方作为办理产权转移登记手续之用。第三条约定房屋成交价格为人民币1825000元。第四条约定买方应于合同签订当日支付定金人民币102800元。（定金交予居间方托管人民币52800元，定金直接交予卖方人民币50000元。）买方采取一次性付款方式，在合同签订后20日内准备好购房款，并于3月20日将购房款人民币1825000元存入西安市房屋管理行政机关指定的二手房交易结算资金监管账户进行资金监管，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转至卖方账户。第十一条违约责任约定，买方不能按本合同约定买入该房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向卖方支付该房屋成交价的10%作违约金。买房逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按未付房款的千分之三向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该房屋，买方应向卖方支付该房屋成交价的10%作违约金。第十二条约定，由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。合同签订后，王彩娥按约给刘尚鑫支付购房定金50000元。被告刘尚鑫将房屋贷款偿还完毕后于2017年4月12日取得房屋产权证书。后双方因无法继续履行合同，王彩娥于2017年4月14日向贵院申请财产保全，本院作出（2017）陕0112财保56号民事裁定书，对刘尚鑫名下的西安市经济技术开发区凤城九路白桦林间小区第32幢1单元2301号房屋进行了查封。当日，刘尚鑫向王彩娥退还了定金5万元。此后，王彩娥、第三人与刘尚鑫通过电话、短信、微信形式沟通办理过户手续事宜，因未达成一致意见。王彩娥于2017年6月16日诉至本院，诉称刘尚鑫在签订合同当日给孙艺珊打了电话，并向法庭提交了与刘尚鑫的短信记录，证明刘尚鑫、孙艺珊对出卖房屋无异议，未办理过户手续是因刘尚鑫多次推延时间，后又要求涨价，刘尚鑫、孙艺珊违背诚实信用原则，王彩娥为了合同顺利履行，已在账户留存200万元现金。故合同应当继续履行，刘尚鑫、孙艺珊应当承担违约责任。刘尚鑫在庭审中辩称，涉案房屋是自己单方出资购买，当时其妻孙艺珊并不知情，为此双方已经发生矛盾。现因出卖房屋，其妻坚决不同意，加之中间因家务事情耽误过户事宜，且其已将购房定金退还王彩娥，双方签订的《房屋买卖（居间）合同》应予解除。王彩娥未按约定期限将购房款存入西安市房屋管理行政机关指定的二手房交易结算资金监管账户，已构成违约，应当承担违约责任。被告孙艺珊辩称，涉案房屋系其与刘尚鑫共同出资购买，对刘尚鑫出卖房屋事宜并不知情，《房屋买卖（居间）合同》没有自己的签名，应属无效。同时自己已于2017年5月25日出具声明，坚决不同意出卖房屋。第三人述称，第三人工作人员关蓓蓓对两被告给董治中出具的委托书真实性确认后，才对外销售房屋，并组织刘尚鑫与王彩娥签订《房屋买卖（居间）合同》。根据其工作人员提供的微信记录，能够证明刘尚鑫、孙艺珊对王彩娥要求过户的事宜没有异议，只是因为两被告出行时间无法一致所致，第三人在居间的过程中没有过错。且第三人为了促成交易，4月14日组织王彩娥与刘尚鑫见面，孙艺珊当时参与了整个沟通过程，没有提出反驳意见。庭审中，王彩娥当庭增加诉讼请求，要求刘尚鑫、孙艺珊支付违约金361350元，后又放弃该请求。另查明，王彩娥为保全涉案房屋向本院提供担保，支付诉讼保全担保费9100元。2017年4月13日王彩娥与陕西德茂律师事务所签订委托代理合同，合同约定陕西德茂律师事务所指定赵建华律师为原告的委托代理人，王彩娥支付劳动报酬30000元。如以后进行诉讼，王彩娥再交纳代理费60000元。并提供陕西德茂律师事务所出具的30000元发票进行佐证。本次诉讼中，王彩娥委托陕西观瀚律师事务所张燕作为委托代理人参加诉讼。诉讼中，经本院主持调解，双方各持己见，调解无果。上述事实有原告（反诉被告）王彩娥提交的房屋买卖居间合同、转账记录、短信截屏，被告（反诉原告）刘尚鑫提交的商品房买卖合同、结婚证、声明、客户电子回单，被告孙艺珊提交的商品房买卖合同、结婚证、房屋产权证明，第三人提交的房屋限时代卖合同、收条，当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。2017年3月1日原告（反诉被告）王彩娥与被告（反诉原告）刘尚鑫、第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实的意思表示，内容亦未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行义务，原告（反诉被告）王彩娥按约支付定金，被告（反诉原告）刘尚鑫理应在合同约定期限内办理房屋撤押手续，完成房屋交易的后续手续。被告（反诉原告）刘尚鑫虽未按约定时间办理，但根据原告（反诉被告）王彩娥与第三人提交的短信、微信记录和委托书能够证明被告孙艺珊对出卖房屋事宜知情。被告孙艺珊在协商过程中一直未向原告（反诉被告）王彩娥和第三人表明反对态度，且出具的声明未向原告（反诉被告）王彩娥和第三人送达，原告（反诉被告）王彩娥有理由相信被告刘尚鑫的行为系其与被告孙艺珊夫妻双方共同意思表示，被告孙艺珊不得以不同意或不知道为由对抗善意原告（反诉被告）王彩娥。双方在签订合同后，均应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，维护市场交易的稳定性，该合同以继续履行为宜。故对原告王彩娥主张继续履行合同，要求被告刘尚鑫、孙艺珊协助办理西安市经济技术开发区凤城九路白桦林间小区第32幢1单元2301号房屋的过户登记手续符合法律，依法予以支持；反诉原告刘尚鑫反诉要求解除《房屋买卖（居间）合同》，于法无据，本院依法不予支持。王彩娥与刘尚鑫签订《房屋买卖（居间）合同》后，刘尚鑫未按合同约定和双方沟通协商确定的时间办理过户手续，致使《房屋买卖（居间）合同》无法继续履行，刘尚鑫之行为已经构成违约，故应承担违约责任。对于原告王彩娥要求被告承担原告因诉讼产生的保全费5000元、诉讼保全担保费9100元、律师费90000元一节，本院认为，双方合同未继续履行，系被告刘尚鑫、孙艺珊违约所致，故保全费应由被告刘尚鑫、孙艺珊承担；原告王彩娥主张权利采取保函方式提供担保，系其自主选择，该费用应由原告王彩娥自行承担；主张被告赔偿律师费，虽符合《房屋买卖（居间）合同》第十二条约定，但原告王彩娥提供的委托代理合同与诉讼代理人不同，且并非同一律所，真实性无法核实，本院依法不予支持。反诉原告刘尚鑫要求反诉被告王彩娥赔偿违约金182500元（购房款的百分之十）、律师费10000元，因《房屋买卖（居间）合同》无法继续履行并非原告违约所致，而属其违约行为导致的结果，故其反诉主张不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王彩娥与被告刘尚鑫、第三人西安臻融房屋中介有限公司于2017年3月1日签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效。二、被告刘尚鑫、孙艺珊于本判决生效后十日内协助原告王彩娥办理西安市经济技术开发区凤城九路白桦林间小区第32幢1单元2301号房屋的过户登记手续。三、驳回原告王彩娥的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告刘尚鑫的全部反诉请求。本诉案件受理费22160元，保全费5000元，王彩娥已预交，现由王彩娥承担2160元，刘尚鑫、孙艺珊承担25000元，刘尚鑫、孙艺珊承担部分于本判决生效后十日内给付王彩娥；反诉案件受理费4150元，刘尚鑫已预交，现由刘尚鑫自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  郭丽华人民陪审员  贺群牛人民陪审员  李新平二〇一七年十一月八日书 记 员  郭 娟