广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终21号
上诉人（原审被告）:黄嗣生，男，汉族，1963年9月20日出生，住广东省佛山市禅城区，
被上诉人（原审原告）:佛山化纤集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛罗公路45号，统一社会信用代码91440600617621763W。
法定代表人：金德运，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐强，广东龙浩律师事务所律师。
上诉人黄嗣生因与被上诉人佛山化纤集团有限公司（以下简称佛化集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初8210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人黄嗣生提起上诉请求：1、黄嗣生与佛化集团公司没有签订任何协议，双方不存在租赁关系，黄嗣生就涉案房屋原有的租赁关系不应当解除；2、黄嗣生不应向佛化集团公司交纳租金。事实和理由：一、佛化集团公司假造营业执照，捏造其是涉案租赁物产权人的事实蒙骗法院，一审判决认定黄嗣生是佛化集团公司前身佛山天马化纤有限公司（以下简称佛化公司）职工有误，黄嗣生不应当向佛化集团公司缴纳租金。二、黄嗣生曾是佛山市市属企业佛山化纤联合总公司的员工，双方签订有租赁协议，该协议符合国家法律规定，应受法律保护。该协议第一条约定租金按原仪化公司租金执行。但一审法院脱离合同法，参照《佛山市禅城保障性住房租金管理办法》标准范围的租金以每平方米1.8元的标准确认黄嗣生作为承租人应向佛化集团公司交纳租金有误。三、按照合同法规定，黄嗣生作为承租方，对涉案房屋享有优先购买权。
佛化集团公司答辩称，1、佛化集团公司与黄嗣生在解除劳动合同的同时签订了涉案房屋的租赁合同，双方之间存在租赁关系。2、关于租金标准，根据黄嗣生与原公司签订的房屋租赁书，租金按照职工住房标准，但根据后来的出租房屋细则，若不购买房屋的住户应当按照市场标准收取租金，该细则得到政府部门同意。租金标准是每平方米1.8元，黄嗣生对该租金标准提出异议没有根据。3、关于租赁关系是否应当解除。黄嗣生没有支付租金，且经一审法院查明黄嗣生在厂区外另有居所，根据租赁协议的规定，应当解除租赁关系。综上，请求二审法院维持一审判决。
佛化集团公司向一审法院起诉请求：1.确认黄嗣生与佛化集团公司之间的房屋租赁关系已于2016年5月25日解除；2.黄嗣生向佛化集团公司支付2006年8月至2016年5月的租金48400元；3.案件诉讼费用由黄嗣生承担。
一审法院经审理查明：佛山飞马涤纶长丝厂有限公司于1997年10月21日名称变更登记为仪化佛山聚酯有限公司（以下简称仪化聚酯公司）；仪化聚酯公司于2005年10月12日名称变更登记为佛化公司。佛山化纤联合总公司于2003年4月28日名称变更为佛山化纤联合有限公司，佛化公司于2007年6月28日成为佛山化纤联合有限公司的唯一股东。2005年10月12日佛化公司股东情况为中国石化仪征化纤股份有限公司（国有企业，以下简称仪征化纤公司）持股59%，富朗勒国际贸易（香港）有限公司持股41%。2006年12月18日佛化公司转制，其股东变更为：浙江金泰建材有限公司持股40%、深圳金逸桦投资有限公司持股25%、逸桦（香港）有限公司持股35%，由国有控股企业转制为有限责任公司。2008年1月31日佛化公司名称变更登记为现名称即佛化集团公司），同时包含讼争房产在内的厂区内11幢宿舍楼的权属人更名为佛化集团公司。相关行政部门在2009年6月12日对涉案房产核发产权登记证书，登记权属人为佛化集团公司，证载涉案房产建筑面积50.83平方米，其中套内建筑面积41.78平方米。
转制后，佛化集团公司拟将上述宿舍向单位职工出售，为此曾委托佛山市盈正房地产评估有限公司（下称盈正公司）对11幢宿舍楼共582个单元的市场价格进行评估。盈正公司于2007年1月5日出具评估报告。佛化集团公司于2007年4月2日公示11栋职工住宅出售方案细则，主要内容：一、职工申请购房的资格。1、2006年8月前由公司安排宿舍（公司曾与职工签租赁协议）的，并在本次出售的宿舍中居住的职工；……三、优惠条件及标准。我司在售房价格上作了最大优惠，具体条件及标准如下：1、自公布本方案细则之日起至4月25日前签订购房协议、交纳定金（购房款的5%），并在签订协议之日起2个月内交清购房款（含按揭）的职工，将享受盈正公司2007年1月5日出具的评估价的6折优惠；……如不购买的，可继续租房，7月1日起，租金将参照市场价来逐步提价。同日，市国资委及禅城区维稳办以抬头为“对化纤公司职工宿舍出售问题的有关说明”的宣传单对佛化公司职工宿舍出售的相关问题向职工予以说明。
在上述出售方案细则公布后，符合上述购房的住户中有479户按照上述方案与佛化集团公司签订了购房合同，剩余49户没有办理买房手续。为此，佛化集团公司于2008年3月19日向市国资委提交“关于对居住在化纤宿舍具有购房资格没有办理买房手续的49户的处理意见”，载明：……一、已签订购房协议的16户……考虑到这16户住户的实际困难，如他们仍有意买房，我司意见按照评估价的7折优惠出售，签订购房合同的时间截止到08年4月28日。二、当时已放弃优惠购房的33户……我司意见按照评估价的8折优惠出售，签订购房合同的时间截止到08年4月28日。上述两种情况，超过截止时间仍未办理购房手续的，将视为永久放弃优惠购房资格，公司以后也不会再出售这些房屋产权。08年4月28日后，住户须与公司重新签订租房协议，按照市场价格交缴房租、水电等费用。国资委于2008年3月26日以关于化纤公司继续出售住房的函答复：……3、如住户接到售房通知一个月内仍不签订购房合同，应视为放弃优惠购房资格。
随后佛化集团公司于2008年4月7日发出通知要求有购房资格而没有办理买方手续的49户住户于2008年5月10日签订购房合同，逾期视为永久放弃优惠购房资格。2008年5月30日，佛化集团公司向宿舍住户发出通知要求对没有出售的房屋进行出租或收回，住户于2008年6月10日前到佛化集团公司综合部签订租赁合同，逾期未签订租赁合同的住户，佛化集团公司立即收回其房屋的使用权。2008年8月26日佛化集团公司再次向宿舍住户发出通知提出考虑到历史情况，决定再次对原住户优惠出售房屋，在2008年8月31日前购买的，出售价格为评估总价的7.5折，8月31日后购买的按评估总价出售。剩余49户中有部分按照上述通知要求与佛化集团公司签订购房合同。至2008年9月尚有25户未与佛化集团公司签订购房合同，佛化集团公司于2008年9月9日通知要求该25户须在9月25日前到佛化集团公司处办理购房或租赁手续，逾期未办理，佛化集团公司则通过法律程序来收回房屋使用权等。2009年3月12日佛化集团公司再次发出《通知》：……截止目前为止，仍有24户未与公司签订购房或租赁合同。我公司再次郑重通知如下：由于24住户不愿意购买房屋，我公司决定不再向24住户出售房屋。请24住户在2009年3月20日前来我公司办理租赁手续并交清之前拖欠的租金……如逾期不办理，我公司将收回房屋使用权。该《通知》附有24户具体坐落，其中包括涉案房产在内。
另查明：2001年9月12日佛山化纤联合总公司与黄嗣生签订一份《租住佛化公司公有房协议书》，约定根据《佛化公司协议解除劳动合同工作实施办法》，将涉案房产（协议约定地址为C2座103房）租给黄嗣生居住，租金按佛化公司职工住房租金标准执行；黄嗣生须一次性向出租方缴纳住房押金（C座楼2500元）。合同第六条约定，乙方（黄嗣生）在厂区以外拥有或租借住房后，应无条件将租住房屋退回。协议并对双方其他权利义务作出约定。2016年5月17日，佛化集团公司向黄嗣生出具《关于收回空置房的通知》上载“近一年多来，佛山市公安局禅城分局永安派出所多次接警，对几间化纤宿舍房进行查看，确认化纤宿舍十三座103房、十座409房、十三座103房、十四座304房为长期无人居住的空置房。我司决定收回以上空置房。你所住的化纤宿舍十三座103房，已拖欠租金46400元，水电费待查。现通知你于2016年5月23日（星期一）前到我司财务部缴纳所拖欠的租金，并将房内物品搬离。逾期不缴费和不清理物品的，我司将于2016年5月25日在公安机关和有关政府部门的配合下进行清理、换锁并安排在职员工居住，并保留通过法律手段收回拖欠租金和费用的权利。”2016年5月26日，佛化集团公司在公安民警在场情况下更换了涉案房产门锁。另，一审法院向英德市××花××号邮寄本案应诉资料，黄嗣生于2016年8月23日签收。
诉讼中，佛化集团公司陈述：在法院判决解除合同的情况下，同意用黄嗣生交付的押金抵扣租金及占有使用费；确认合并审理各案被告原所在的单位，如“长丝厂”、“切片厂”、“公用工程公司”、“化纤服务公司”等均为佛化公司下属的分支企业；确认合并审理各案被告均为佛化公司的下岗职工，下岗时均签署了《租住佛化公司公有房协议书》，下岗前均已在涉案房产内居住。针对黄嗣生发出的《关于收回空置房的通知》是粘贴在化纤公司宿舍的公告栏和涉案房产门口处，当时无法联系到黄嗣生。确认涉案房产原职工住房租金标准为每月39元。关于黄嗣生缴纳的住房押金，佛化集团公司已无从核实，只能以租房人提供的收据为准。
一审法院认为，佛化集团公司诉请解除与黄嗣生之间的租赁合同关系并提出相应诉求，本案为租赁合同纠纷。
就双方是否存在租赁合同关系的问题。黄嗣生是佛化集团公司前身佛化公司的职工，佛化公司转制前将涉案房产分配给黄嗣生租用，系佛化公司对其职工的补偿性回报，带有福利性质。虽黄嗣生已从佛化公司下岗，但据佛山市人民政府佛府办【1998】085号文件《关于对企业下岗、失业人员执行房改政策的若干意见的通知》第二条规定“下岗失业人员已经租住公有住房的，房屋产权单位应当允许他们继续租用，租金标准统一按市政府规定的房改政策执行。下岗、失业人员分流安置和再就业后，房屋产权单位也应按上述规定执行。”对本市企业下岗、失业人员执行房改政策时，须保障他们的居住权。佛化集团公司转制后通过更名的形式成为涉案房产的所有权人，按市政府文件规定，应继续允许黄嗣生在涉案房产内租住，解决其居住问题。虽佛化集团公司转制后与黄嗣生之间并无再行签订租赁合同，但结合本案实际及上述文件规定，应认定佛化集团公司与黄嗣生之间存在租赁关系。黄嗣生作为承租人负有向作为产权人的佛化集团公司缴纳租金的义务，佛化集团公司要求黄嗣生支付拖欠的租金，有事实及法律依据，一审法院予以支持。
对于双方租赁合同关系应否解除的问题。首先，佛化集团公司作为涉案房产的产权人已多次向包括黄嗣生在内的诸多住户作出限期出售房产或重新签订租赁合同的意思表示，黄嗣生未在限期内购买房产，又拒绝向产权人支付租金，实属不当。参照《广东省公有房产管理办法》第二十五条第（二）项之规定，有意拖欠房租半年以上者，房管部门或产权单位除追收欠租外，有权将房屋收回。《租住佛化公司公有房协议书》亦约定，租户负有按月缴纳住房租金、水电费等各项费用的义务。黄嗣生无正当理由不到庭应诉，无证据证实黄嗣生支付了佛化集团公司主张欠租时段的租金，应认定黄嗣生自2006年8月拒绝履行缴付租金的合同义务，据合同法第九十四条之规定，已符合解除合同之法定情形。其次，依照上述佛府办【1998】085号文件相关规定，产权人将原为公有住房的房产继续出租予下岗失业人员，系为解决该类人员居住权的问题。参照《广东省公有房产管理办法》第二十五条第（一）项之规定，使用单位或个人私自将公房转租、转让、转卖者，房管部门有权将公房收回。《租住佛化公司公有房协议书》亦约定相应租户负有不得将承租房产转让、出租或用于其他用途；租户在厂区以外拥有或租借住房后，应无条件将租住房屋退回。可见，租户在外无其他住处为其继续租用原公有住房的必要条件。案中，黄嗣生庭前向一审法院寄交的答辩材料反映其已外出谋生，而本案应诉材料亦是邮寄至英德市××花××号由黄嗣生签收，故可认定黄嗣生另有住处之事实。再者，涉案房产已登记不为公房，据公平合理原则，黄嗣生另有其他住处则不应再占用佛化集团公司名下房产，解除双方租赁合同关系亦不至于损害黄嗣生的居住权。故，佛化集团公司主张解除与黄嗣生之间的租赁合同，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。依据合同法第九十六条之规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。虽佛化集团公司诉前曾对黄嗣生作出《关于收回空置房的通知》并于2016年5月26日更换涉案房产门锁，但无证据证实该通知已到达黄嗣生处，故一审法院不以佛化集团公司诉中主张时点作为双方合同解除时间。因佛化集团公司在案中提出确认合同解除时间诉请，故一审法院以本案应诉资料送达予黄嗣生时间作为合同解除时点，即双方的租赁合同于2016年8月23日解除。
对于应交纳的租金数额。虽佛化集团公司为私营企业，但因黄嗣生原为佛化集团公司前身佛化公司下岗职工，下岗前被安排在涉案房产租住系为解决其住房困难，对其原为佛化公司职工所享有福利的延续，除双方自愿签订合同或租户无正当理由占用涉案房产外，不宜以市场价确定租户应缴纳之租金。案中，佛化集团公司于2007年4月公示的11栋职工住宅出售方案细则载明具有购房资格的职工如不购房的，可继续租房，租金于2007年7月1日起参照市场价逐步提升。虽一审法院对佛化集团公司单方按市场价主张租金不予认可，但从该细则却可认定佛化集团公司系作出租户于2007年7月（不含当月）前仍可按原职工住房租金标准执行以及2007年7月后提升职工住房租金标准的意思表示。有鉴于此，一审法院酌定在2007年7月前（不含当月）的涉案房产按原租金标准（39元/月）计付，2007年7月后每月应付之租金，则据佛府办【1998】085号文件第二条规定及公平合理的民法原则，参照《佛山市禅城区保障性住房租金管理办法（试行）》所规定的直管公房租金标准，即框架结构在面积标准范围（75平方米）内的租金为每平方米1.8元计算，则为91.5元。从2006年8月至2007年6月（共计11个月）应缴纳的租金为429元。自2007年7月至2016年5月26日（合计106个月+26天）的租金为9775.7元。虽佛化集团公司在本次合并审理案件中确认在解除合同的情况下可将租户缴纳的住房押金抵扣租金或占有使用费，但就黄嗣生是否已缴纳租金数额及具体金额，佛化集团公司表示无从核查，而黄嗣生亦不到庭举证答辩，故一审法院对黄嗣生应缴付的租金不作相应抵扣。黄嗣生就此可另行主张权利。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条的（二）、（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、确认佛化集团公司与黄嗣生就佛山市禅城区佛罗公路47号十三座103房的租赁合同于2016年8月23日解除；二、黄嗣生于判决发生法律效力之日起十日内向佛化集团公司支付2006年8月至2016年5月26日的租金9775.7元；三、驳回佛化集团公司的其他诉讼请求。黄嗣生如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取505元，由黄嗣生负担25元，佛化集团公司负担480元。
本院二审期间，上诉人黄嗣生提交了租用佛化公司房屋协议书和职工房收据各一份，拟证明黄嗣生与佛化集团公司不存在任何租赁关系，不应当向被上诉人缴纳租金。被上诉人佛化集团公司向本院提交了佛化集团公司的工商登记档案资料、《关于领取佛山天马化纤有限公司房地产权证的报告》及涉案房屋的房屋所有权证、房地产权证，拟证明佛化集团公司的主体变更情况及涉案房屋的产权变更情况。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证。上诉人黄嗣生对佛化集团公司提交的证据的真实性无异议，但对其关联性不予确认。经审查，黄嗣生和佛化集团公司提交的证据真实、合法，本院予以采信。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，1990年12月5日，原佛山市房地产管理局对涉案房产核发产权登记证书，登记权属人为佛山化纤联合总公司。
1995年8月28日，佛山市人民政府向市府直属有关单位出具佛府[1995]095《关于转让佛山化纤联合总公司资产的决定》，内容包括：市政府研究决定，把经佛山市政府与仪征化纤公司双方确认，并经审计和评估的佛山化纤联合总公司及其下属企业的资产（不含土地使用权）以13.8亿元作价转让给仪征化纤公司。
1997年9月1日，国家工商行政管理局向佛山市工商行政管理局出具《关于委托办理仪化佛山聚酯有限公司登记及管理的函》，内容包括：佛山合成纤维厂有限公司、佛山飞马长丝厂有限公司、佛山聚酯切片有限公司、佛山天马聚酯切片有限公司、佛山飞马涤纶长丝厂有限公司等5家企业，由仪征化纤公司收购其中方股权，德国富朗乐国际贸易(欧洲)有限公司收购其外方股权，并以佛山飞马涤纶长丝厂有限公司为基础，吸收合并另4家企业的方式设立合资企业仪化聚酯公司，该公司合同、章程已经外经贸部批准并颁发了批准证书。为便于登记及管理，现委托你局办理佛山飞马涤纶长丝厂有限公司的变更登记和上述其余4家有限公司的注销登记及日常监督管理工作。
2001年9月26日，仪化聚酯公司出具收据，收取黄嗣生住房押金2500元。
2005年11月，原佛山市房地产管理局对涉案房产核发产权登记证书，登记权属人为佛化公司。
2005年12月23日，仪征化纤公司向佛山市人民政府出具《关于领取佛山天马化纤有限公司房地产权证的报告》，内容包括：由于1995年佛化公司（原名仪化聚酯公司）产权转让时形成的历史遗留问题，佛化公司所有房屋建筑物的产权权属全部在佛山化纤联合有限公司（原佛山化纤联合总公司）名下，土地产权均在原仪化聚酯公司名下，出现房地产权属不一，与事实不符的情况。为解决上述问题，保证佛化公司股权顺利挂牌转让，仪征化纤公司拟对仪化聚酯公司、佛山化纤联合有限公司采取吸收合并的方式进行重组，并对房产的权属进行相应的变更。在市政府的大力支持下，目前佛化公司房地产权证已由有关部门制作完成。
本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：双方当事人是否存在租赁合同关系，如存在应否解除及应交纳的租金标准。
关于双方是否存在租赁合同关系的问题。经查，黄嗣生作为原佛山化纤联合总公司的职工承租涉案房屋，并于2001年下岗时与原佛山化纤联合总公司签订《租住佛化公司公有房协议书》。2005年10月12日，仪化聚酯公司将名称变更登记为佛化公司。同年，仪化聚酯公司、佛山化纤联合有限公司采取吸收合并的方式进行重组。案涉房屋产权于2005年11月登记在佛化公司名下。2008年1月31日，佛化公司转制，将名称变更登记为佛化集团公司。2009年6月11日，涉案房产登记权属人变更为佛化集团公司。本院已生效的（2010）佛中法民一终字第1891号民事判决书亦对佛化集团公司的前身为佛化公司的事实予以确认。故一审判决认定黄嗣生是佛化集团公司前身佛化公司的职工并无不妥。此外，根据佛化集团公司提交的涉案房屋所有权证、佛山市人民政府的佛府[1995]095《关于转让佛山化纤联合总公司资产的决定》及仪征化纤公司出具的《关于领取佛山天马化纤有限公司房地产权证的报告》，涉案房屋所在的土地权属人原为仪化聚酯公司，房屋的登记权属人原为佛山化纤联合总公司，故与黄嗣生就涉案房屋签订租赁合同的相对方为佛山化纤联合总公司。但上述房屋在1995年8月28日已转让给仪征化纤公司及后因仪化聚酯公司与佛山化纤联合有限公司（原佛山化纤联合总公司）采取吸收合并的方式进行重组而成为重组后的佛化公司的资产，并于2005年11月办理了产权变更登记。对此，黄嗣生提交的涉案房屋的租赁押金由原仪化聚酯公司（即佛化公司的前身，同时亦是佛化集团公司的前身）盖章出具的收款凭证可予以佐证。可见，佛化集团公司是在转制后通过更名的形式成为涉案房产的所有权人。虽然佛化集团公司转制后与黄嗣生之间并无再行签订租赁合同，但结合佛化公司转制前将涉案房产分配给黄嗣生租用，系佛化公司对其职工的补偿性回报，带有福利性质，以及佛山市人民政府佛府办【1998】085号文件《关于对企业下岗、失业人员执行房改政策的若干意见的通知》第二条关于“下岗失业人员已经租住公有住房的，房屋产权单位应当允许他们继续租用，租金标准统一按市政府规定的房改政策执行。下岗、失业人员分流安置和再就业后，房屋产权单位也应按上述规定执行。”的规定，一审判决认定佛化集团公司与黄嗣生之间存在租赁关系，黄嗣生作为承租人负有向作为产权人的佛化集团公司缴纳租金的义务并无不当，本院予以维持。黄嗣生上诉主张其与佛化集团公司没有签订任何协议，不应当向佛化集团公司缴纳租金理据不足，本院不予支持。
关于涉案双方的租赁关系是否应予解除的问题。首先，佛化集团公司作为涉案房产的产权人已多次向包括黄嗣生在内的诸多住户作出限期出售房产或重新签订租赁合同的意思表示，黄嗣生未在限期内购买房产或重新签订租赁合同，并自2006年8月拒绝履行缴付租金的合同义务，根据据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，已符合解除合同之法定情形。其次，依照上述佛府办【1998】085号文件相关规定，产权人将原为公有住房的房产继续出租予下岗失业人员，系为解决该类人员的居住问题。黄嗣生与原佛山化纤联合总公司签订的《租住佛化公司公有房协议书》中亦约定：乙方（黄嗣生）在厂区以外拥有或租借住房后，应无条件将租住房屋退回。可见，租户在外无其他住处为其继续租用原公有住房的必要条件。本案中，自佛化集团公司于2016年5月26日更换涉案房屋的门锁至同年8月17日提起本案诉讼，黄嗣生不仅没有向佛化集团公司主张权利，反而在一审庭前向法院寄交答辩材料称其已外出谋生，不能到庭应诉，一审的应诉材料亦是邮寄至英德市××花××号由黄嗣生签收，故一审法院认定黄嗣生另有住处并无不当。且黄嗣生并未提供证据证明其所居住的处所属于上述合同约定的“拥有或租借住房”以外的其他情形。再者，涉案房产已非公房，根据公平合理原则，黄嗣生另有其他住处则不应再占用佛化集团公司名下房产，解除双方租赁合同关系亦不至于损害黄嗣生的居住权。故一审法院对佛化集团公司主张解除其与黄嗣生之间的租赁合同予以支持并无不妥，本院予以维持。
关于一审判决认定黄嗣生应交纳租金的标准是否合理的问题。佛化集团公司于2007年4月2日公示的11栋职工住宅出售方案细则载明具有购房资格的职工如不购房的，可继续租房，租金于2007年7月1日起参照市场价逐步提升。该细则可认定佛化集团公司系作出租户于2007年7月前仍可按原职工住房租金标准执行以及2007年7月后提升职工住房租金标准的意思表示。一审法院据此酌定涉案房产在佛化公司所主张的2007年7月至2016年8月每月应付之租金，根据佛府办【1998】085号文件第二条规定及公平合理的民法原则，参照《佛山市禅城区保障性住房租金管理办法（试行）》所规定的直管公房租金标准，即框架结构在面积标准范围（75平方米）内的租金为每平方米1.8元计算，并无不妥，本院予以维持。黄嗣生上诉主张租金应按租赁合同约定的租金标准计算依据不足，本院不予支持。
此外，黄嗣生就涉案房屋主张优先购买权，但未提起反诉，本院不予审查，黄嗣生可另案主张。
综上，黄嗣生的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黄嗣生负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年五月四日
书记员 黎嘉鸿