云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）云高民一终字第246号
上诉人（原审被告）蒙自瑞泰房地产开发有限公司。住所地：云南省蒙自市。
法定代表人ＸＸ，该公司总经理。
委托代理人王文印，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）谈猷宗，男，汉族。
委托代理人张嘉兴、赵艳彬，云南盟志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人蒙自瑞泰房地产开发有限公司（以下简称瑞泰公司）因与被上诉人谈猷宗房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2013）红中民二初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月16日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人瑞泰公司的委托代理人王文印，被上诉人谈猷宗及委托代理人张嘉兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认以下事实：2011年12月25日，谈猷宗与瑞泰公司签订房地产买卖合同，该合同约定：谈猷宗将自己所有的位于蒙自银河路21号、建筑面积3405.69平方米，土地使用面积3314.92平方米的房地产转让给瑞泰公司，转让成交价20511600元；2012年1月15日付款10000000元，2012年5月30日前付余款10511600元；违约时，由违约方向守约方赔偿房产转让总价的20％违约金；付清所有款项后10天内把上述房地产交给瑞泰公司管理使用。2012年1月20日，双方又签订补充协议，将房地产买卖合同的第五条付款内容变更为：2012年1月20日瑞泰公司付款5000000元给谈猷宗，谈猷宗欠蒙自农村信用合作联社的贷款4750000元转由瑞泰公司周转使用，本金及利息从2012年1月1日起由瑞泰公司全部承担。补充协议签订当日，瑞泰公司要求谈猷宗把房地产提前过户给瑞泰公司，并且承诺办证费各出一半。之后，瑞泰公司支付谈猷宗购房款9750000元。2012年3月17日，谈猷宗将买卖房屋交给瑞泰公司经营管理，产权过户登记在瑞泰公司名下，产生过户办证费用1600000元，谈猷宗承担800000元办证费后，瑞泰公司还欠谈猷宗9961600元购房款。该款到付款期限后瑞泰公司未支付，谈猷宗遂于同年7月5日向人民法院提起诉讼。诉讼之后，瑞泰公司支付谈猷宗房屋转让款4629430元，双方再次签订和解协议书，约定瑞泰公司所欠的5332170元转让款在2012年8月30日前全部付清，若违约按未还余款的2％月息计算违约金。之后，谈猷宗撤诉。2012年12月9日，经过双方对账，确认瑞泰公司还欠谈猷宗5000000元房屋转让款。瑞泰公司出具的承诺书载明“根据2012年7月17日与谈猷宗签订的和解协议书，本公司于2013年1月31日一次付清本公司购买银河路21号未付余款5000000元”。承诺的付款期限到后，瑞泰公司未支付，至今，瑞泰公司尚欠谈猷宗5000000元房屋转让款。
2013年4月，谈猷宗向原审法院提起诉讼，请求判令瑞泰公司支付其房屋转让余款5000000元及违约金400000元（从2012年12月9日计算至2013年4月9日，按5000000元×2％×4个月=400000元计算）。
原审法院认为：第一，双方签订的房地产买卖合同，是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律相关规定，合同有效。第二，对谈猷宗提出瑞泰公司欠谈猷宗5000000元房屋转让款的事实，因瑞泰公司认可无异议，原审法院予以确认。第三，对瑞泰公司提出谈猷宗承诺的容积率不达标，谈猷宗应出具收款发票的理由，并以此作为瑞泰公司未违约的辩解，因双方在合同中没有约定，瑞泰公司未能举证证明该事实，原审法院不予采信。对此，瑞泰公司应该承担举证不能的法律后果。第四，瑞泰公司未能按和解协议约定期限支付谈猷宗房屋转让款，已经构成违约，应该按约定承担以2％月息计算的违约金。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“由被告蒙自瑞泰房地产开发有限公司支付原告谈猷宗房屋转让款5000000元，违约金400000元，合计5400000元，此款限本判决生效后十日内付清。本案案件受理费49600元，由被告蒙自瑞泰房地产开发有限公司负担”。
宣判后，瑞泰公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决；依法追加谈猷宗的妻子马琼珍为本案有独立请求权的第三人参加诉讼；驳回谈猷宗的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由谈猷宗承担。其事实及理由为：1、一审遗漏当事人，违反法定程序。谈猷宗处置的房屋系夫妻共同财产，转让方在办理产权变更登记过程中所签署的委托公证书中，谈猷宗的妻子马琼珍是明确作为共同转让人签署委托，因此，马琼珍与本案有利害关系，应当是本案有独立请求权的第三人。2、双方签订《房屋买卖合同》和两份《补充协议》的基础条件是谈猷宗保证该地块的开发容积率达3.5，而客观上规划部门批准的开发容积率仅为2.4，谈猷宗并无调整容积率至满足双方约定的可能性，因此双方重新签订了《房地产买卖契约》并获得房地产管理部门批准。双方实际履行的是《房地产买卖契约》，而非一审判决认定的《房屋买卖合同》。依据《房地产买卖契约》约定，瑞泰公司应当支付的全部房款仅为1200万元，其实际支付金额已超合同约定金额。3、双方在《和解协议书》中约定瑞泰公司支付谈猷宗诉讼费、保全费、损失费、律师费等共计370570元，现谈猷宗主张的500万元欠款中已经包含了各项损失370570元，一审再判决支持违约金400000元属重复计算。另，一审法院也未向当事人释明可以请求对违约金进行调整，一审判决未反映确定违约金的证据和依据。4、谈猷宗未向瑞泰公司提供完税发票的行为违反了先合同义务，应承担相应的违约责任，瑞泰公司未履行付款的后合同义务不构成违约。5、一审诉讼费用的分担不合理。
被上诉人谈猷宗答辩称：1、本案是因瑞泰公司未按约支付购房款而引发的纠纷，涉案房屋属夫妻共同财产，在出卖房屋时夫妻双方已协商一致，马琼珍也签字同意转让。夫妻在处理共同共有的资产时，取得一致意见的无须共同诉讼，一人参与就能代表另一人，本案不存在遗漏当事人。2、就涉案房屋买卖，双方先后签订了《房屋买卖合同》、两个补充合同、《和解协议书》，瑞泰公司还出具了《承诺书》，这充分说明双方履行的是哪一个合同。3、《和解协议书》第二条约定中的诉讼费、保全费、律师费等指的是前案诉讼中产生的损失，而本案的违约金是依据《和解协议书》第六条约定计算的，不存在重复计算，且谈猷宗的损失远远不止400000元。4、双方合同未约定谈猷宗要提供完税发票，谈猷宗也未作此承诺，故谈猷宗无提供完税发票的义务。瑞泰公司的上诉无理，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，经征询双方当事人对原审判决认定事实的意见，上诉人瑞泰公司认为一审遗漏认定以下事实：2012年2月14日，谈猷宗、马琼珍夫妇委托谭建忠办理出售涉案房屋的相关事宜；2月16日谭建忠即代表谈猷宗夫妇与瑞泰公司签订了《房地产买卖契约》，该契约约定房屋买卖价格为1200万元。被上诉人谈猷宗对一审确认的事实无异议。对原审法院确认的事实，本院予以确认。对瑞泰公司提出的异议，本院将结合争议焦点予以评判。
二审中，上诉人瑞泰公司提交二组新证据：1、公证书及委托书，欲证明本案诉争房屋系夫妻共同财产，谈猷宗的妻子马琼珍与本案有利害关系，应当是本案有独立请求权的第三人；2、《房地产买卖契约》，欲证明该契约经房地产登记管理部门批准，是双方实际履行的合同，房屋交易价格为1200万元。被上诉人谈猷宗质证认为：1、认可委托书及公证书的真实性，但不认可其证明内容，马琼珍已委托谈猷宗办理过户等相关事宜；2、《房地产买卖契约》是虚假的，谈猷宗从未见到过。
被上诉人谈猷宗提交二组新证据：1、公证书、委托书及马琼珍《关于我丈夫谈猷宗代表我参加诉讼的说明》，欲证明谈猷宗、马琼珍夫妻协商一致出售房屋，谈猷宗即能代表马琼珍诉讼，谈猷宗仅委托谭建忠办理过户手续，没有委托其重新签订《房地产买卖契约》；2、蒙自茂源房地产经纪有限责任公司出具的《证明》，欲证明《房地产买卖契约》载明的成交价1200万元不是实际成交价，实际成交价为《房地产买卖合同》约定的20511600元。经质证，上诉人瑞泰公司认可第1组证据中公证书及委托书的真实性、合法性及关联性，对《关于我丈夫谈猷宗代表我参加诉讼的说明》中马琼珍签名的真实性不能确定，即使马琼珍作出了说明，也不能解决一审没有通知其参加诉讼的程序性错误；蒙自茂源房地产经纪有限责任公司的《证明》中关于房屋过户税费的承担与客观事实相反，且该证据属证人证言，须经法庭质证后才具有证明效力，对该证据不予认可。
对双方当事人提交的新证据，本院将结合争议焦点综合评判。
综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：一、一审程序是否违法；二、涉案房屋的转让价款是多少；三、瑞泰公司是否存在违约行为，违约金如何计算。
本院认为，第一，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼，并非由人民法院通知其参加诉讼，而且本案中，谈猷宗的妻子马琼珍已作出说明，同意谈猷宗出售房屋的行为，其本人无须参加诉讼，故一审不存在遗漏当事人的问题，瑞泰公司主张一审程序违法的上诉理由不成立。
第二，双方当事人签订的《房地产买卖合同》约定的房屋转让价款为20511600元，虽然谈猷宗的委托代理人谭建忠随后与瑞泰公司签订的《房地产买卖契约》约定的转让价款为1200万元，但《房地产买卖契约》签订于2012年2月16日，而在双方于2012年7月17日达成的《和解协议书》中则再次确认了房屋成交价为20511600元，瑞泰公司2012年12月9日出具的《承诺书》载明的未付余款500万元也是以20511600元为转让价扣除已付款后计算得出。综合双方当事人签订的一系列协议及瑞泰公司的实际付款情况可看出，房屋转让价款为20511600元是双方的真实意思表示，瑞泰公司主张转让价款为1200万元，其已支付完毕款项的上诉理由不成立。
第三，瑞泰公司未按《房地产买卖合同》及《和解协议书》约定的期限支付全部转让款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《房地产买卖合同》并未约定谈猷宗收取转让款后必须提供完税发票，故瑞泰公司以此抗辩其未履行支付转让尾款的行为不构成违约的理由不成立。关于违约金的问题，谈猷宗主张的违约金40万元是依据《和解协议书》第六条“违约方应赔偿另一方房产转让余款按2%月息计算的违约金”计算得出，针对的是瑞泰公司未按协议书约定的期限支付房屋转让余款的违约行为，而该协议书第二条约定的瑞泰公司要承担的诉讼费、保全费、造成谈猷宗的损失、律师费等费用则是谈猷宗因前一案诉讼而产生的损失，违约金及赔偿损失弥补的对象不一致，瑞泰公司主张一审判决的违约金重复计算的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，故人民法院调整违约金是依当事人的请求而为，人民法院并无主动向当事人释明调整违约金的义务。瑞泰公司关于一审法院没有向其释明即判决支付40万元违约金没有依据的上诉主张亦不成立，本院不予采纳。
基于以上分析，瑞泰公司认为原判遗漏认定的事实、谈猷宗二审提交的第1组证据中的公证书及委托书与本案争议焦点无关联性，瑞泰公司二审提交的新证据不能证明其观点，本院均不予采纳；谈猷宗提交的第2组证据与其他在案证据能相互印证，本院对该证据以及第1组证据中的说明予以采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人瑞泰公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49600元，由上诉人蒙自瑞泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如蒙自瑞泰房地产开发有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若蒙自瑞泰房地产开发有限公司不自动履行本判决，谈猷宗可在本判决履行期限届满后二年内，向云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院申请执行。
审 判 长 贺 茭
审 判 员 周惠琼
代理审判员 王 璟
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 杜晓蕾