北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10754号
上诉人（原审被告、反诉原告）石莹，男，1977年2月24日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）兼石莹委托代理人张莉宇，女，1974年5月7日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）丁表珠，女，1952年1月5日出生。
委托代理人白玥钢，男，1982年8月4日出生。
上诉人石莹、张莉宇因与被上诉人丁表珠租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第10776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
丁表珠于2013年2月向原审法院起诉称：2008年3月8日，我与张莉宇、石莹签订《房屋租赁协议》，约定将我所有的位于北京市朝阳区××号房屋（简称涉案房屋）租与张莉宇、石莹居住使用。在租赁使用涉案房屋期间，2013年1月9日下午3时许，张莉宇、石莹因琐事发生争执，在涉案房屋内抛掷汽油桶，导致火灾，将涉案房屋内装修及家具家电焚毁，造成我方损失。故诉至法院，要求张莉宇、石莹赔偿我装修及家具家电损失26734元；要求张莉宇、石莹支付我自2013年9月16日至判决生效之日的租金，按照每月1583元标准计算；要求张莉宇、石莹支付我水费452元、返还燃气费票据凭证、电话费143.35元；要求张莉宇、石莹赔偿我误工费2336元、交通费400元、房屋贬值费10000元、精神抚慰金5000元、评估费2000元。
张莉宇、石莹辩称并反诉称：丁表珠所述双方就涉案房屋的租赁关系及火灾发生情况属实，我方租金付至2013年9月15日。当时失火仅在涉案房屋主卧内发生，其余部位并未过火，对于丁表珠主张的装修及家电损失数额，我方不认可。涉案房屋已经在法院主持下交还丁表珠，因此不同意负担其后续租金损失。对于丁表珠主张其余请求，我方也不予认可。同时我方提出反诉，要求丁表珠返还2013年7月15日至2013年9月15日期间的租金3160元及2013年5月11日至2013年9月15日期间的有线电视费126元；要求丁表珠返还我租赁押金800元并返还我多缴存的电费355.75元；还要求丁表珠将涉案房屋内拆除的物品退还给我。
丁表珠对反诉辩称：对于张莉宇、石莹要求返还租金和有线电视费的反诉请求，我方均不予认可，我方将涉案房屋收回后进行了重新装修，装修完一直空置没有对外出租，都是张莉宇、石莹的过错所致，其无权要求我方返还租金。此外，张莉宇、石莹索要更换拆除的旧物品，但是之前没有提出，我方已经将装修废料全部处理掉，无法再向其返还。张莉宇、石莹主张的电费，我方同意返还，双方在交接房屋时查表的表底数为729度，而我方在将涉案房屋交付给张莉宇、石莹时表底数至少为200度，否则电表会报警，所以我方同意按照529度的表数结合电价返还张莉宇、石莹电费。
原审法院经审理查明：涉案房屋为丁表珠所有。2008年3月8日，张莉宇、石莹作为承租人共同与丁表珠订立《房屋租赁协议》，向丁表珠承租了涉案房屋用于居住使用，约定租赁期限为2008年3月15日至2010年3月15日，租金为每月800元，押金800元。合同签订当日，丁表珠将涉案房屋交付给张莉宇、石莹，同时交付张莉宇、石莹的还有双人床一张、衣柜一个、电视机一台、电视柜一个、床头柜一个、热水器一台、电话机一台、电风扇一台、灶台及抽油烟机一套、电表卡一张、钥匙两把；张莉宇、石莹亦依约向丁表珠交纳了租金和押金。合同期满后，双方口头约定延续租赁期限至2013年9月15日，张莉宇、石莹亦将租金及有线电视费付至2013年9月15日，年租金为19000元。
合同履行过程中，2013年1月9日，张莉宇、石莹因矛盾在涉案房屋内将汽油桶引燃，导致涉案房屋内过火，后经消防部门现场扑救，将火扑灭，涉案房屋内装修及物品因此受损。
2013年5月10日，为避免损失扩大，经法院协调，丁表珠与张莉宇、石莹对涉案房屋进行了交接，并共同对电表进行了查验，确定电表底数为729度。丁表珠收回涉案房屋后，自行进行了重新装修。
诉讼中，为查明涉案房屋因起火受损情况，法院对涉案房屋进行了现场勘验。涉案房屋为两室一厅一卫一厨结构，卧室、厨房均为南向，东侧卧室较大。起火位置位于东侧主卧室内，现场可见大量烟熏痕迹，针对过火部位、装修及物品损坏范围等问题，双方均存在分歧。
现丁表珠以张莉宇、石莹在涉案房屋内过火为由起诉要求张莉宇、石莹赔偿其房屋内装修及物品损失26734元，张莉宇、石莹认可过火造成了室内物品及装修损失，但不认可丁表珠主张的损失数额。针对该争议，丁表珠申请进行了财产损失价格评估，法院依法委托北京国宏信价格评估有限公司（简称国宏信公司）进行了该项评估。在评估过程中，双方对部分装修及物品是否系本次起火所致并应予赔偿存在争议，国宏信公司据此对双方无争议部分的财产损失价值确定为13428元，对争议部分中丁表珠主张的财产损失价值确定为6546元、张莉宇、石莹认可的财产损失价值确定为260元。丁表珠垫付评估费2000元。针对该评估结果中的无争议项，丁表珠认为家具家电部分的评估价格过低，且机顶盒的评估价格确定为400元不合理，实际应为1411元，并就此提交相应缴费票据佐证。张莉宇、石莹认为家具家电并未考虑实际材质及折旧因素，评估价格过高，且丁表珠提交的安装机顶盒费用中有60元为断号复通费用，不合理，不同意赔付。针对该评估结果中的争议项，丁表珠认为涉案房屋内起火导致相应物品损坏，应当全部更换，张莉宇、石莹则认为涉案房屋内仅主卧室过火，故不同意对争议项中全部项目进行赔付，仅同意赔偿主卧木门刷漆的费用。
庭审中，丁表珠称涉案房屋起火，其收回房屋后自行重新装修，长期无法出租收益，因此产生租金损失，主张张莉宇、石莹承担自2013年9月16日至判决生效之日的租金；张莉宇、石莹对此不予认可，称涉案房屋在双方自愿的情况下经法院调解返还丁表珠，其愿意负担此后两个月的租金损失，此外部分属于扩大损失，不同意负担。丁表珠称张莉宇、石莹在居住使用涉案房屋期间拖欠水费，要求张莉宇、石莹支付，并就此向法院提交了水费收据两张，日期分别为2013年5月13日和6月13日，费用数额对应为292元和160元，据此要求张莉宇、石莹承担水费452元；张莉宇、石莹认可拖欠水费，但仅认可支付水费292元，对于2013年6月13日的单据，张莉宇、石莹不予认可。丁表珠要求张莉宇、石莹返还燃气费票据凭证，称该凭证可以证明张莉宇、石莹是否拖欠燃气费用，张莉宇、石莹称其不拖欠相关费用，但是缴费凭证未留存，故无法提供。丁表珠称张莉宇、石莹拖欠电话费用143.35元，并提交了相应缴费票据，张莉宇、石莹对此表示认可。丁表珠称涉案房屋起火造成其儿子白玥钢产生误工费损失和其本人的交通费损失，但未能就此举证，张莉宇、石莹对此亦不予认可。丁表珠主张涉案房屋因起火而贬值，主张房屋贬值损失和精神抚慰金，张莉宇、石莹对此不予认可，丁表珠亦未能就其主张提交相应证据佐证。丁表珠主张评估费2000元应当由张莉宇、石莹负担，张莉宇、石莹表示同意按照法律规定处理。张莉宇、石莹同时提出反诉，要求丁表珠返还2013年7月15日至2013年9月15日期间的租金3160元及2013年5月11日至2013年9月15日期间的有线电视费126元，并要求丁表珠返还租赁押金800元及涉案房屋内拆除的物品；丁表珠对此均不予认可，称涉案房屋起火造成其相应损失是张莉宇、石莹过错所致，其无权要求返还任何费用。张莉宇、石莹反诉要求丁表珠返还其多缴存的电费355.75元，称按照其向丁表珠交还房屋时的电表底数729度扣减丁表珠向其交付涉案房屋时的电表底数53度，结合电费价格计算得出；丁表珠表示同意返还电费，但称其向张莉宇、石莹交付房屋时电表底数为200度，故仅同意返还529度的电费。针对双方争议的交付房屋时的表底数，双方均未能举证。
原审法院认为：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，丁表珠与张莉宇、石莹就涉案房屋形成租赁合同关系，张莉宇、石莹作为承租人，负有妥善保管涉案房屋的义务，然而，在租赁期间，张莉宇、石莹没有履行合理保管的义务，导致涉案房屋内起火，造成涉案房屋内附属物品和装修损坏，应当连带对此次起火所造成的丁表珠的损失承担赔偿责任。
丁表珠主张的各项损失中，装修及附属物品损失一项，系合理损失，具体数额，应当结合诉讼中委托评估所确定的结论及相应证据予以认定，因双方对受损部位存在一定争议，但所提交之证据均不能充分佐证己方主张完全成立，故对评估结论中的争议项所列数额，法院结合现有证据酌情予以认定。租金损失一项，双方在诉讼中为避免该项损失扩大而进行了房屋交接，且张莉宇、石莹将租金支付至2013年9月，故对于丁表珠该项主张，法院不再予以支持。误工费及交通费二项，丁表珠未能就其主张举证，且张莉宇、石莹不予认可，故法院对此不予支持。房屋贬值费和精神抚慰金二项，丁表珠亦未能就此举证，法院不予支持。评估费一项，系因涉案房屋起火后确定损失数额所致之合理支出，法院予以支持，张莉宇、石莹应当承担该费用。水费、返还燃气费票据凭证及电话费三项，虽与此次起火事故无关，但亦系双方租赁合同争议范围，故法院在本案中结合现有证据材料一并予以处理。
张莉宇、石莹的各项反诉请求中，返还租金及有线电视费二项，因双方合同未能继续履行系张莉宇、石莹过错所致，故对该反诉请求，法院不予支持。返还租赁押金一项，系合理请求，法院予以支持。返还电费一项，系合理请求，且丁表珠予以认可，法院予以支持，具体数额，法院结合现有证据判定。返还涉案房屋内拆除的物品一项，丁表珠表示相关物品未留存，无法返还，该请求存在实际履行不能的限制，故法院对该请求无法予以支持。
据此，原审法院于2014年6月作出判决：一、张莉宇和石莹于判决生效后七日内，连带赔偿丁表珠装修及家具家电损失一万七千七百一十二元；二、张莉宇和石莹于判决生效后七日内，连带支付丁表珠水费二百九十二元、电话费一百四十三元三角五分、评估费二千元；三、丁表珠于判决生效后七日内，返还张莉宇和石莹租赁押金八百元、电费三百二十九元；四、驳回丁表珠的其他诉讼请求；五、驳回张莉宇和石莹的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张莉宇、石莹不服，上诉至本院请求撤销原审判决，依法改判原审判决第一项为支付装修及家电损失，具体金额尚无法确定；同意原审判决第二项关于水费和电话费的判决结果，改判评估费为1000元；同意原审判决第三项，增加判决丁表珠向张莉宇、石莹支付两个月的房租3166元和歌华有线电视费72元；增加要求判决丁表珠向张莉宇、石莹返还已被拆除下来的装修物品。张莉宇、石莹的上诉理由为：第一，原审法院认定的装修等损失未考虑丁表珠已使用五年的事实，以及次卧和厨房的损失没有事实和法律依据；第二，房屋空置期损失应为装修一个月和晾晒一个月，所以2013年7月15日之后的损失张莉宇、石莹不应承担；第三，歌华有线电视费应予以返还，鉴定费的分配方案有误等。丁表珠同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、房屋所有权证书、评估结论书及复函、评估费发票、庭审笔录、勘验笔录、谈话笔录等在案佐证。
本院认为：丁表珠与张莉宇、石莹存在租赁合同关系，双方应依约享有权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，张莉宇、石莹作为承租人，在租赁期间没有妥善保管涉案房屋，导致涉案房屋内起火，依据上述规定张莉宇、石莹应对丁表珠的相关损失予以承担承担赔偿责任。
对于装修及家电等损失，评估机构已对此作出评估意见，不存在应予以否定的情形，应作为定案的依据。原审法院依据评估结论及相应证据对于无争议部分予以认定，对于有争议部分予以酌定，金额认定妥当，本院予以确认。对于评估费，因本案房屋起火的损失系张莉宇、石莹所造成，评估损失金额是确定相关赔偿金额的必要支出，所以应由张莉宇、石莹予以承担。对于张莉宇、石莹上诉要求返还的两个月租金，因张莉宇、石莹造成房屋起火，必然会造成丁表珠的房屋空置期损失。现双方在原审法院协调下于2013年5月10日就房屋进行了交接，张莉宇、石莹的租金交纳至2013年9月15日，丁表珠诉请张莉宇、石莹赔偿自2013年9月16日至判决生效之日的租金损失，张莉宇、石莹诉请丁表珠返还2013年7月15日至2013年9月15日期间的租金，原审法院对丁表珠和张莉宇、石莹的诉请均未予支持，实际上是将房屋交接后至2013年9月15日之间四个月左右的租金作为张莉宇、石莹向丁表珠的租金损失额，并未超过必要限度，符合本案实际情况，本院予以确认。
对于张莉宇、石莹上诉所称的歌华有线电视费，因本案房屋起火的系张莉宇、石莹引起，并因该过错造成合同未能继续履行，且基于房屋的状况，丁表珠亦无法在2013年9月15日之前接受有线电视服务，所以该损失应由张莉宇、石莹自行承担。对于张莉宇、石莹上诉所称的拆除下来的装修物品，因在房屋交接时张莉宇、石莹并未提出该项要求，在此情况下，丁表珠亦无义务为张莉宇、石莹保留拆除下来的装修物品，所以该主张本院不予支持。
综上，张莉宇、石莹的上诉主张不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确的，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费977元，由丁表珠负担673元（已交纳622元，余款于本判决生效后七日内交纳），由张莉宇和石莹共同负担304元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费61元，由丁表珠负担25元（于本判决生效后七日内交纳），由张莉宇和石莹共同负担36元（已交纳）。二审案件受理费75元，由张莉宇和石莹共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年八月十九日
书 记 员 吴可加