浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙05民终429号
上诉人（原审被告）:姚鸿英，女，1968年12月31日出生，汉族，住德清县。
上诉人（原审被告）：姚家平，女，1994年7月11日出生，汉族，住德清县。
被上诉人（原审原告）：王宝根，男，1965年4月9日出生，汉族，住德清县。
委托诉讼代理人：金亚平，浙江广明律师事务所律师。
上诉人姚鸿英、姚家平因与原告王宝根房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省德清县人民法院（2018）浙0521民初53号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案通过阅卷、调查和询问当事人，现已审理终结。
姚鸿英、姚家平上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、案涉房屋买卖合同不合法。1.房屋买卖是不动产转让，法律有严格的要求，必须是明示的，案涉合同没有取得共有人书面同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“共有房地产，未经共有人书面同意，不得转让。”《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当签订书面转让合同”。因此，本案依法应当签订书面合同，但上诉人姚家平作为共有人并没有签订书面合同。房屋买卖是不动产转让，法律有严格的要求，必须是明示的，如果未取得房屋所有权人的书面同意，而认为房屋买卖有效，不仅是违法的，也会严重影响社会秩序和经济秩序的稳定。2.房屋共有人姚家平没有追认。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。”因此，本案依法应当经权利人姚家平追认，但姚家平并没有追认。而且，参照合同法第四十八条的规定，共有人姚家平是拒绝追认的。二、本案房屋买卖不合约。本案《房屋买卖协议书》第5条明确约定“本协议经甲乙双方签字并按手印后生效”。可见，本案房屋买卖协议约定的生效条件是当事人“签字并按手印”，如果签字和按手印欠缺任何一项，本案房屋买卖协议就是无效的。对上诉人姚鸿英和被上诉人王宝根是这样，对共有人姚家平也是这样。而对上诉人姚家平来说，既没有签字更没有按手印，显然《房屋买卖协议书》对姚家平来说是没有约束力的，是无效的。综合上述事实，本案房屋买卖既不合法，也不合约。
王宝根辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审不予采信上诉人的上诉理由，驳回上诉，维持原判。
王宝根向一审起诉请求：判令姚鸿英、姚家平履行合同义务，将登记于姚鸿英、姚家平名下位于德清县的房产及配套的1间储藏室过户登记至王宝根名下。
一审法院认定事实：姚鸿英、姚家平系母女关系。2015年9月初，双方当事人达成房屋买卖意向。2015年9月8日，王宝根将2万元购房定金交付给姚家平，双方出具收条确认，写明：“房价出售肆拾叁万捌仟元正，今9月8日收到乙方定金贰万元正。甲方（出售）：姚家平。乙方（购买）王宝根。”2015年9月30日，王宝根与姚鸿英签订《房屋买卖协议书》1份，协议书写明：“甲方（卖方）：姚鸿英，甲方（买方）：王宝根。甲方自愿将位于德清县配套的储藏室1间出售给乙方。住宅及储藏室的出售价格为43.8万元，此价格由甲乙双方签订协议之日起不得变更，购房款于2015年10月3日付清。因房产证还未发放，故待房产证发放给付后，甲方于发放当日无条件交给乙方，如乙方需要过户房产户名，甲方应无条件配合，房产过户所需费用由乙方负责。”同日，王宝根将购房款38万元通过现金方式交付给被告姚鸿英，姚鸿英出具收条1份，写明：“今收到王宝根购房款肆拾万元整，房屋价格438000元，余款于10月3日付清。”2015年10月3日，王宝根以现金方式付清余款3.8万元。王宝根付清购房款后，姚鸿英将位于德清县交付于王宝根。王宝根将该房屋进行装修，装修后入住该房屋至今。之后，王宝根又将房屋的电表户名和水表户名，均变更为王宝根。2017年8月31日，经德清县国土资源局依法登记，雷甸镇东港欣苑41幢2单元104室房屋1套的权证号为：浙（2017）德清县不动产权第0022946号，房屋配套的储藏室1间，实际登记为雷甸镇东港欣苑41幢28号车库，权证号为：浙（2017）德清县不动产权第0022947号。房屋和车库（即储藏室）的产权人是：姚鸿英、姚家平。因姚鸿英、姚家平在取得产权证后，并未将该产权证交于王宝根，也未协助其办理过户手续，为此，纠纷成讼。
一审法院认为,王宝根与姚鸿英签订的《房屋买卖协议》并不违反法律强制性规定，合法有效，予以确认。结合本案查明，姚鸿英、姚家平系母女关系，且一直居住在一起。姚家平于2015年9月8日出具的收条上载明的签字“甲方（出售）：姚家平”，作为完全民事行为能力的成年人，其作为涉案房屋的共有人，应当知道该房屋的买卖事实。其作为出售方的房屋共有人收取房屋买卖定金的行为，应视为其知晓并同意将位于德清县（权证号：浙（20**）德清县不动产权第0022946号）及配套的储藏室出售给王宝根的真实意思表示。姚鸿英、姚家平作为房屋出卖人，应当本着诚实信用的原则，依照法律规定和交易约定，及时、积极、全面地履行该《房屋买卖协议》。现王宝根已按约全面履行了付款义务，姚鸿英、姚家平也早已将房屋实际交付王宝根居住使用，姚鸿英、姚家平应当在取得房屋产权后，按约应当将产权证交于王宝根，并协助办理过户手续。由于姚鸿英、姚家平至今未按约交付产权证和协助过户，从而引起本案讼争，姚鸿英、姚家平依法应当承担本案全部民事责任，故王宝根诉请姚鸿英、姚家平协助办理房屋产权过户登记手续，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：姚鸿英、被告姚家平协助王宝根办理位于德清县[权证号：浙（2017）德清县不动产权第0022946号]及配套的储藏室[实际登记为雷甸镇东港欣苑41幢28号车库，权证号：浙（2017）德清县不动产权第0022947号]的产权登记过户手续，限判决生效后30日内履行。案件受理费80元，减半收取40元，保全费2670元，合计2710元，由被告姚鸿英、被告姚家平负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为案涉房屋买卖行为是否有效？首先，被上诉人与姚鸿英签订房屋买卖协议时，案涉房屋尚未取得房产证，被上诉人无法得知案涉房屋具体的产权登记情况，根据姚鸿英提供的资料，其有充分理由相信姚鸿英系案涉房屋的业主并有权签订房屋买卖协议，对此，被上诉人不存在过错。其次，案涉房屋后登记为姚鸿英、姚家平共有，姚鸿英作为出卖人就案涉房屋与被上诉人签订买卖协议，姚家平于2015年9月8日向被上诉人出具的2万元购房定金的收条，可以认定姚家平作为房屋共有人对姚鸿英转让房屋一事知晓且同意，其辩称不知道房屋买卖的上诉理由不能成立，本院不予支持。姚鸿英作为家庭成员，在上诉人姚家平知晓且同意的情况下，将案涉房屋转让给被上诉人王宝根，该房屋转让协议应当约束于姚家平，故案涉房屋买卖行为有效。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人姚鸿英、姚家平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 杰
审 判 员 项 炯
审 判 员 邵钧伟
二〇一八年四月二十七日
法官助理 王于文
书 记 员 王如英