浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终3731号
上诉人（原审被告）：赵忠财，男，1976年10月10日出生，汉族，住诸暨市。
委托诉讼代理人：黄冰，浙江越兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：诸暨市尤特针织有限公司，住所地：诸暨市牌头镇光明路17号。
法定代表人：何均江。
委托诉讼代理人：ＸＸ平，公司员工。
上诉人赵忠财因与被上诉人诸暨市尤特针织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初6964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人赵忠财上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人需支付租金没有事实依据。1、2015年10月，上诉人与被上诉人实际已达成口头协议，解除了租赁合同，涉案钢棚也由被上诉人实际占有使用。该事实由被上诉人提供的水电汽费发票证实，上诉人使用的水电费截至2015年10月27日，且庭后上诉人至钢棚处所拍的照片也可证实钢棚已不是上诉人使用，钢棚里面的机器也并非上诉人所有，且加上了锁，上诉人无法进入该钢棚。2、上诉人签订该租赁合同是由于要使用被上诉人与案外人赵洪辉签订的一个补充协议约定的车间堆放货物，那个合同因被上诉人未取得污水处理许可证，存在明显违约行为，导致上诉人在那个车间无法正常生产，导致涉案合同无法正常履行。期间，上诉人一直与被上诉人沟通解决，但被上诉人至今未能履行职责，由此可以看出，上诉人没有使用涉案钢棚的必要，上诉人已于2015年10月与被上诉人解除了合同。二、一审法院认定上诉人需支付租金30000元自2015年11月1日起至款付清日止按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的利息，没有事实和法律依据。1、被上诉人违约在先导致上诉人未支付该合同项下租金，且双方一直在就该问题协商，不存在逾期支付的问题。2、涉案钢棚系违章建筑，现已被拆除，根据法律规定，违章建筑不得出租，涉案租赁合同应属无效合同，双方在合同中约定的违约条款当然无效。三、被上诉人起诉的水电汽费并非涉案合同项下的租赁物产生，与本案无关。涉案合同本身未就水电汽费约定，上诉人承租该钢棚用于堆放货物，生活用电不可能产生如此高昂的水电汽费。上诉人提供的照片可以看出涉案租赁物不存在水电汽费，庭审中被上诉人关于“赵洪辉签订了两份合同，补充租赁合同的义务其实是赵忠财来承担的”的陈述也可证实水电汽费并非涉案合同项下租赁物所产生，一审法院认定上诉人赔偿水电汽费的利息损失同样没有依据。
被上诉人诸暨市尤特针织有限公司答辩称：一、水电费不产生并不能证明租赁关系终止，上诉人所拍照片也不能实现上诉人的证明目的。二、涉案租赁合同所涉钢棚不需要污水处理，被上诉人在履行合同过程中没有违约行为。三、涉案钢棚搭建确实没有履行审批手续，为临时建筑，上诉人签订租赁合同前对该钢棚为临时建筑的情况知晓，退一步讲，即便租赁物为违法建筑，也不影响租赁合同的效力，上诉人应支付被上诉人占有使用费。四、被上诉人作为房东，只收取房租、水电费等被上诉人垫支费用，至于费用多少由上诉人在结算对账单上签字确认，上诉人与被上诉人之间仅有一份租赁合同，赵洪辉的合同与本案无关，水电汽费23954.21元为本合同项下产生的费用，上诉人应予支付。
原审原告诸暨市尤特针织有限公司向一审法院起诉请求：一、被告支付原告租金30000元及逾期利息5520元（暂计184天，2015.7.1-2015.12.31）;二、被告支付截至2015年10月27日的水、电、汽费共计23954.21元及逾期利息1461元（暂计61天，2015.11.1-2015.12.31）；三、被告支付原告违约金50000元。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为:被告支付原告租金30000元并支付自2015年7月1日起至款付清日止按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的利息；将第二项诉讼请求变更为被告支付原告水、电、汽费23954.21元并支付自2015年11月1日起至款付清日止按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的利息。
一审法院查明：2014年9月1日，原告诸暨市尤特针织有限公司与被告签订了租赁合同一份，约定原告将位于诸暨市伟砂洗厂车间旁边约100平方米的钢棚出租给被告使用，租期为3年，自2014年9月1日至2017年8月31日止，每年租金为30000元，租金每年支付一次，第一年租金在甲方场地设备完善后通知被告进场日起7天内支付，下一年租费在当年租期开始两个月前支付，如被告逾期支付，则按日5‰计算逾期利息损失。合同第七条约定，租赁期间双方不得违反合同条款或提前终止、解除合同，否则应承担违约金50000元。合同签订后，原告依约将钢棚租赁给被告，被告交付了第一租赁年度租金30000元，但未按约支付2015年9月1日至2016年8月31日的租金30000元。被告赵忠财确认截至2015年10月27日，被告尚欠原告水、电、蒸汽费合计23954.21元。
一审法院认为：原告诸暨市尤特针织有限公司与被告赵忠财签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，双方主体适格，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。原、被告双方应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，被告应于2015年7月1日之前交纳2015年9月1日至2016年8月31日间的租金；逾期支付的，被告则应按日5‰支付逾期利息损失。现原告诉请被告支付2015年9月1日至2016年8月31日间租金30000元，并支付该款自2015年7月1日起至款付清日止按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的利息损失，符合法律规定及合同约定，该院予以支持。本案的争议焦点一在于违约金50000元应否支付。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉合同第七条约定，任何一方违约，应承担违约金50000元，该约定是原、被告双方合意的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。本案中，针对被告迟延支付租金的同一违约行为，分别约定了违约金50000元及按日5‰支付逾期付款违约金，违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，但补偿性是违约金主要性质。正是基于违约金的补偿性，法律规定在违约金约定过高过低的情形下，可对之予以调整。被告赵忠财因迟延支付租金这一违约行为而支付的违约金不应过分高于因其违约行为给原告诸暨市尤特针织有限公司造成的损失。在已支持原告要求被告按银行贷款利率四倍支付逾期付款利息损失的情形下，不仅可补偿原告的利息损失，且已对被告逾期支付租金的违约行为给予了相应的惩罚。本案中，原告未举证证明被告的违约行为给其造成实际损失的数额，该院综合考虑合同的履行情况、被告的违约事实、当事人的过错程度以及造成损失的实际情况，该院对原告要求被告支付违约金50000元的诉讼请求不予支持。本案的另一争议焦点在于水电汽费应否支付。该院认为，原、被告双方租赁合同中虽未对水电汽费进行约定，但未约定并不必然代表该费用不会产生。被告赵忠财对其尚欠原告水电汽费合计23954.21元的事实并无异议，但其认为该费用系其实际使用的、由赵洪辉出面与原告签订的补充租赁合同项下的车间而产生的费用，与本案无关。该院认为，合同的相对性应当受到严守。被告在原告制作的结算清单上签字确认，系其对原、被告债权债务的确认。被告辩称该水电汽费23954.21元系赵洪辉与原告签订的合同项下承租车间产生，不应在本案中处理，对此原告不予认可，且被告亦未能举证证明，该院对被告的辩述意见不予采信，对原告诉请被告支付水电汽费用的诉讼请求，该院予以支持。原、被告双方对水电汽费的支付未进行约定，原告诉请被告支付该费用自2015年11月1日起至款付清日止按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的利息，于法无据，该院仅能支持自原告向该院提出诉讼请求之日即2016年4月13日起至款付清日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、被告赵忠财支付原告诸暨市尤特针织有限公司2015-2016年度租金30000元，并支付该款自2015年7月1日起至款付清日止按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的利息损失，款限判决生效之日起十日内付清；二、被告赵忠财支付原告诸暨市尤特针织有限公司截至2015年10月27日起的水电汽费合计23954.21元，并支付该款自2016年4月13日起至款付清日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失，款限判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告诸暨市尤特针织有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2519元，依法减半收取1259.50元，由原告诸暨市尤特针织有限公司负担259.50元，由被告赵忠财负担1000元。
本院二审期间，上诉人赵忠财围绕上诉请求依法提交了水电费收款收据一份，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，本院认证如下：因上诉人提交的该水电费收款收据不能推翻其签字确认的水电蒸汽结算清单的证明效力，本院对该证据的证明效力不予认定。
本院除认定一审法院认定的事实以外，另查明：被上诉人未经相关行政主管部门批准建设了涉案钢棚。
本院围绕上诉请求和理由审查认为：关于涉案租赁合同的效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款规定：在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。本案中，被上诉人自认其未经相关行政主管部门批准建设涉案钢棚，故被上诉人就涉案钢棚与上诉人签订的租赁合同依法应认定无效。关于合同无效后上诉人应承担的法律责任问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，虽然涉案租赁合同无效，但被上诉人有权参照合同约定的租金标准要求上诉人支付2015年9月1日至2016年8月31日期间的占有使用费30000元。上诉人主张涉案租赁合同已解除，其使用涉案钢棚至2015年10月，其拒付租金系被上诉人存在违约行为，但对此仅提供了照片证明，无其他充分有效证据证明其在2015年10月前将涉案钢棚归还被上诉人及被上诉人存在违约行为的事实，应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采信。关于被上诉人主张的违约金问题，因涉案租赁合同无效，双方关于违约金的约定亦无效，本院对被上诉人主张的违约金不予支持。鉴于上诉人逾期支付占有使用费给被上诉人造成一定的利息损失，本院酌定由上诉人赔偿被上诉人占有使用费30000元自2015年7月1日起至款项实际付清日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。关于水电汽费的问题，因上诉人在被上诉人制作的结算清单上签字确认，故上诉人应支付被上诉人相应的水电汽费23954.21元。因涉案租赁合同并未约定水电汽费的具体支付期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，因被上诉人未能提供证据证实其在一审起诉之前通知上诉人支付水电汽费，现其通过诉讼方式要求上诉人支付水电汽费，上诉人于2016年5月24日收到一审起诉状副本，考虑到需给予上诉人必要的履行准备时间，本院确定上诉人应于2016年5月31日前向被上诉人支付水电汽费23954.21元。现上诉人未在该期限前支付水电汽费，故一审法院判决上诉人承担支付义务，并无不当，本院予以维持。考虑到上诉人逾期支付水电汽费给被上诉人造成一定的利息损失，本院判令上诉人应支付被上诉人水电汽费23954.21元自2016年6月1日起至款项实际付清日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的相应利息。综上，因上诉人赵忠财在二审中作出了涉案租赁合同无效的新抗辩，本院对该抗辩予以审查，判定涉案租赁合同无效，并据此对原判予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初6964号民事判决；
二、赵忠财支付诸暨市尤特针织有限公司占有使用费30000元，并支付该款自2015年7月1日起至款项实际付清日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失，款限于本判决生效之日起十日内付清；
三、赵忠财支付诸暨市尤特针织有限公司水电汽费23954.21元，并支付该款自2016年6月1日起至款项实际付清日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失，款限于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回诸暨市尤特针织有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2519元，依法减半收取1259.50元，由诸暨市尤特针织有限公司负担636.50元，赵忠财负担623元。二审案件受理费1718元，由赵忠财负担1332元，诸暨市尤特针织有限公司负担386元，款于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。
本判决为终审判决。
审判长 夏 鸿
审判员 赵启龙
审判员 梅 云
二〇一八年一月九日
书记员 张青炀
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