海南省儋州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）儋民初字第282号
原告赖克勤，男，1953年9月18日出生，汉族，现住海南省儋州市那大镇泰安苑****号房。
原告赖裕妹，女，1954年3月6日出生，汉族，现住海南省儋州市那大镇泰安苑****号房。
原告委托代理人陈亮，海南林源律师事务所律师。
被告海南宏荣投资发展有限公司（简称宏荣公司），住所地：海南省琼海市嘉积镇人民路245号3楼。
法定代表人周进雄，该公司经理。
委托代理人郑月涛，该公司法律顾问。
第三人琼海兆南小额贷款股份有限公司（简称兆南公司），住所地：琼海市银海路兆南万泉绿洲A5座。
法定代表人林周克，该公司总经理。
委托代理人卢力熊，该公司法律顾问。
原告赖克勤、赖裕妹诉被告宏荣公司、第三人兆南公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈秀芬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖克勤和委托代理人陈亮、被告宏荣公司委托代理人郑月涛、第三人兆南公司委托代理人卢力熊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告赖克勤、赖裕妹诉称，2012年3月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于儋州市那大镇建设路4号共和花园2幢一单元B-102房产，价款为512600元。被告应在2013年12月31日前交付该房产。合同签订后，原告已交付首期房款352600元，余款由原告向银行申请按揭贷款，并将办理银行按揭贷款和备案登记的相关手续交给被告。2013年12月，原告发现被告将该房产与原告购买的另外两间房产打通并装修作为售楼处，经多次交涉，被告拒不将该房产交付给原告。被告又将原告购买的房屋向兆南公司抵押贷款，并与兆南公司签订《商品房买卖合同》，被告与兆南公司签订的《商品房买卖合同》应当无效。被告的行为严重违约，对原告的权益造成了严重损害。为此，特向法院起诉，请求：1、判决确认被告与第三人兆南公司所签订的《商品房买卖合同》无效。2、判令被告立即向原告交付位于儋州市那大镇建设路4号共和花园2幢一单元B-102房产，并立即将上述房屋产权证办理至原告名下；3、判令被告承担自2013年12月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（按已付购房款每日万分之三计算，至起诉之日为1057.8元）；4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告宏荣公司辩称，一、被告与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告与原告于2012年3月2日，分别签订三份《商品房买卖合同》，将共和花园项目B座B－101、B-102和B－103号三间商业房产卖给原告，双方的买卖行为，合法有效。二、原告所购买的商业房产，虽然已到合同约定交房的时间，但尚未具备交房条件，更未具备办理房产证条件。由于项目施工工期被延误，被告无法按合同约定的时间，将原告所预购的房产交付原告使用。根据被告与施工单位约定的时间及施工进展情况，预计原告所购买房产的交付使用时间，将被推迟至2014年10月底，这是被告的过错，原告可根据这一情况变化重新提出诉求，被告将依法向原告所提出的诉讼请求给予考虑，尽量满足原告合法合理的诉求。三、售楼处是被告为共和花园项目房产进行销售而装修的临时设施，不存在被告占有原告房产问题，条件具备时，售楼处随时可以搬迁拆除。综述，请依法驳回原告的诉讼请求。
第三人兆南公司述称，一、第三人与被告签订的《商品房买卖合同》为有效合同。被告开发共和花园房地产项目，因缺乏资金周转，与第三人签订《借款及担保合同》，向第三人借款人民币1500万元，被告以其开发的共和花园房地产9986.7平方米的房产作为抵押担保。担保方式为房产备案，即被告将其开发的共和花园房地产9986.7平方米的房产备案至第三人名下。二、第三人与被告签订《借款及担保合同》和《商品房买卖合同》时，不知道原告与被告之间存在买卖合同关系，原告称第三人与被告恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，没有事实根据。三、原告与被告签订的《商品房买卖合同》，原告未付清购房款，其要求被告将房产过户到其名下，没有法律依据。四、本案诉争的房产已经备案到第三人名下，原告虽然与被告签订合同在前，但未进行备案登记，原告没有权利要求办理房产过户登记手续，请驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年3月2日，赖克勤、赖裕妹与宏荣公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、宏荣公司（出卖人）将位于儋州市那大镇建设路4号共和花园第2幢一单元B-102号商品房卖给赖克勤、赖裕妹（买受人）；2、该商品房建筑面积46.6平方米；3、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价每平方米11000元，总金额512600元。4、付款方式及期限：买受人须于签订合同时交付房款首期352600元，剩余房款160000元，由买受人书面申请银行按揭贷款。5、买受人逾期付款的违约责任：逾期在30日内，买受人按日向出卖人支付万分之三违约金，逾期在30日后，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。6、交房期限：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经儋州住建局建筑工程质量监督站验收合格交付给买受人使用。7、出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金。8、产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后520日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，买受人赖克勤交付首期房款352600元。
另查明，2012年6年20日，宏荣公司与兆南公司签订《借款及担保合同》，约定：1、贷款人兆南公司，借款人宏荣公司；2、贷款金额1500万元；3、贷款期限12个月，从实际放款之日至到期日；4、利率、利息计算方法：贷款利率为固定利率，贷款月利率为21‰，按日计息，按月结息，结息日为20日；5、担保：房产备案，抵押物为位于海南省儋州市那大镇建设路4号共和花园项目9986.7㎡房产。
再查明，2012年6月21日，宏荣公司与兆南公司又签订《商品房买卖合同》，约定：1、该商品房建筑面积共9986.7平方米；2、价款按每平方米2000元，总金额19973400元；3、交付期限：2013年10月31日前，该商品房验收合格后交付给买受人。宏荣公司将卖给赖克勤、赖裕妹的儋州市那大镇建设路4号共和花园2幢一单元B-101、102、103号房产备案、预告登记给兆南公司。
2014年1月10日，赖克勤、赖裕妹向本院起诉，请求：1、判令被告立即向原告交付位于儋州市那大镇建设路4号共和花园2幢一单元B-102房产，并立即将上述房屋产权证办理至原告名下；2、判令被告承担自2013年12月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。（按已付购房款每日万分之三计算，至起诉之日为1057.8元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。2014年1月29日，赖克勤、赖裕妹增加变更诉讼请求：1、判决确认被告与第三人兆南公司所签订的《商品房买卖合同》无效。2、判令被告立即向原告交付位于儋州市那大镇建设路4号共和花园2幢一单元B-102房产，并立即将上述房屋产权证办理至原告名下；3、判令被告承担自2013年12月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（按已付购房款每日万分之三计算，至起诉之日为1057.8元）；4、判令被告承担本案诉讼费用。本院认为本案处理结果同兆南公司有法律上的利害关系，于2014年2月11日通知兆南公司作为本案的第三人参加诉讼。庭审中，原告确认诉讼请求第一项为：判决确认被告与第三人兆南公司签订的《商品房买卖合同》涉及买卖儋州市那大镇建设路4号共和花园第2幢一单元B-102号商品房部分合同无效。
以上事实，有原告赖克勤、赖裕妹提供的《商品房买卖合同》、分户汇总表、收据，第三人兆南公司提供的《借款及担保合同》、《商品房买卖合同》、合同备案登记表，本院依法调取的儋州市房产管理局出具的《证明》，以及庭审笔录等证据证明。
本院认为，关于被告宏荣公司与第三人兆南公司签订的《商品房买卖合同》涉及买卖儋州市那大镇建设路4号共和花园第2幢一单元B-102号商品房部分的合同效力问题。被告宏荣公司与第三人兆南公司先签订《借款及担保合同》，被告宏荣公司向第三人兆南公司借款人民币1500万元，并以其儋州市那大镇建设路4号共和花园项目9986.7㎡房产作为抵押担保。为了达到抵押担保的目的，被告宏荣公司与第三人兆南公司又签订《商品房买卖合同》，被告宏荣公司将其开发的共和花园房地产9986.7平方米的房产备案、预告登记给兆南公司，作为抵押担保的条件。因此，被告宏荣公司与第三人兆南公司签订的《商品房买卖合同》，不是被告宏荣公司与第三人兆南公司真实的意思表示。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”。根据该法律规定，民事法律行为合法有效，应具备双方当事人意思表示真实。被告宏荣公司与第三人兆南公司虽然签订了《商品房买卖合同》，但买卖房屋并非双方的真实意思表示，因此，被告宏荣公司与第三人兆南公司签订《商品房买卖合同》的行为不是有效的民事行为。原告赖克勤、赖裕妹请求确认被告宏荣公司与第三人兆南公司签订的《商品房买卖合同》涉及买卖儋州市那大镇建设路4号共和花园第2幢一单元B-102号商品房部分合同无效，有事实根据与法律依据，应当予以支持。
关于被告宏荣公司的行为是否违约以及是否应承担违约责任的问题。原告赖克勤、赖裕妹与被告宏荣公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，合同的形式、内容，均不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告赖克勤、赖裕妹已交付首期房款352600元，履行了合同义务。被告宏荣公司在合同约定的交房期限内即2013年12月31日前，没有交房给原告赖克勤、赖裕妹，被告宏荣公司的行为违反《商品房买卖合同》的约定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据法律规定，原告赖克勤、赖裕妹请求被告宏荣公司按照合同约定承担已付购房款每日万分之三的违约金，有事实根据与法律依据，应当予以支持。
关于交付房屋及办理房产过户手续的问题。因被告宏荣公司施工项目工期延误，造成原告赖克勤、赖裕妹购买的房屋在交付期限届满后仍未竣工验收，至于何时能竣工验收，被告宏荣公司没法确定。因此，原告赖克勤、赖裕妹请求被告宏荣公司立即交付购买的房屋，并将房屋产权办理至原告赖克勤、赖裕妹名下，事实上不可能实现，所以原告赖克勤、赖裕妹的请求，没有事实根据与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告海南宏荣投资发展有限公司与第三人琼海兆南小额贷款股份有限公司于2012年6月21日签订的《商品房买卖合同》关于买卖儋州市那大镇建设路4号共和花园第2幢一单元B-102号商品房部分合同无效。
二、被告海南宏荣投资发展有限公司应向原告赖克勤、赖裕妹承担违约金责任，违约金从2014年1月1日起至实际交房之日止，按352600元的每日万分之三计算。
三、驳回原告赖克勤、赖裕妹其他诉讼请求。
案件受理费1140元，由被告海南宏荣投资发展有限公司负担。被告海南宏荣投资发展有限公司应将负担的1140元付给原告赖克勤、赖裕妹。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审判员 陈秀芬
二〇一四年三月二十八日
书记员 莫壮伦
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
审核：王斌撰稿：陈秀芬校对：莫壮伦
海南省儋州市人民法院2014年4月3日印制
（共印17份）