江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初3844号原告：李淑杰，女，汉族，1963年4月16日生。委托诉讼代理人：索明瑜，江苏天豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翔，江苏天豪律师事务所律师。被告：南京悦庆投资控股有限公司，住所地在南京市鼓楼区凤凰街2号。法定代表人：杨秉汶。破产管理人：江苏泰和律师事务所。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李自强，江苏泰和律师事务所实习律师。原告李淑杰与被告南京悦庆投资控股有限公司（以下简称南京悦庆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李淑杰及其委托诉讼代理人索明瑜、被告南京悦庆公司的委托诉讼代理人蒋宜贯、李自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李淑杰向本院提出诉讼请求为：判令被告为原告办理案涉房屋产权过户手续。事实和理由：原告于2015年10月与被告签订了商品房现售合同，购买位于南京市××室的房屋。合同已经网签，原告付清了房款并办理了入住，缴纳了专项维修资金和测绘费用。在办理产权过户中，房屋被司法查封；后被告进入破产清算程序。原告支付了房屋对价、并已实际占有使用房屋，仅未办理产权过户，该房屋不应纳入被告破产财产，故诉至法院，望判如所请。被告南京悦庆公司辩称，被告已进入破产清算程序，破产管理人未接管到被告的经营资料，尤其是重要的财务资料及商品房买卖合同；案涉房屋已被司法查封，在上述查封未解除之前，破产管理人无法办理房屋变更登记手续。如原告的诉讼请求未获支持，原告可向破产管理人申报债权。本院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区凤凰街2号凤凰水岸广场XXX室房屋（建筑面积47.23平方米，丘号为591375-I-209，以下简称案涉房屋）由南京悦庆房地产开发有限公司建设开发。2012年7月，南京悦庆房地产开发有限公司更名为南京悦庆投资控股有限公司。案涉房屋目前登记在被告南京悦庆公司名下。2015年10月22日，原告李淑杰（合同乙方）与被告南京悦庆公司（合同甲方）签订了《商品房现售合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为13974.17元/平方米，总价款合计为660000元；乙方应于2015年10月22日前向甲方支付合同价款，甲方应于2015年10月22日前向乙方交付该商品房；本合同签订后10日内（应当不超过10日），甲方应按规定通过南京市网上房地产操作系统，将本合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处备案；本合同签订后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记，乙方领取《房屋所有权证》90日后，乙方有权且应当要求甲方配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记；甲、乙双方约定，本合同经双方签署并备案后生效；等等。签订当日，被告将合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处进行了备案；同时向原告出具了购房款金额为660000元的发票，并将案涉房屋交付给原告。原告遂缴纳了物业费、办理了入住手续，并占有、使用案涉房屋至今。2015年11月5日，原告为案涉房屋配图，缴纳了配图费20元；2015年11月9日，原告缴纳了案涉房屋的住宅专项维修基金5667元。关于购房款的支付，2015年2月10日，被告南京悦庆公司与杨秉汶（被告法定代表人）向案外人江苏万源典当有限公司借款125万元，借款期限为2015年2月10日至2015年5月9日，被告以南京市鼓楼区凤凰街2号517室房屋及案涉房屋设置抵押，作为前述债权的担保，并办理的抵押登记。因借款到期后被告及杨秉汶未能还本付息，2015年10月26日，被告、杨秉汶与江苏万源典当有限公司签订《谅解备忘录》，主要内容为：“被告及杨秉汶共向江苏万源典当公司借款500万元，借款综合费用及利息为2.3%，逾期违约金为0.2%/天，抵押物为包括案涉不动产在内的八套房屋；被告委托江苏万源典当有限公司代为出售包括案涉房屋在内的抵押物，所得房款打入案外人朱磊账户，用于归还被告和杨秉汶的借款及利息；经结算，首先，房款用于归还江苏万源典当有限公司债权5388317元和朱磊债权211200元，其次，支付被告员工工资322532元（打入倪长林账户），最后，剩余款项316227元支付给被告悦庆公司指定账户（赵素萍账户）。”案外人朱磊按《谅解备忘录》要求支付了前述款项。江苏万源典当有限公司代被告将案涉房屋出售给了原告李淑杰。李淑杰向朱磊支付了36万元购房款，剩余房款30万元以向朱磊借款的方式支付。在原告李淑杰与被告签订《商品房现售合同》之后，案外人江苏万源典当有限公司解除了案涉房屋的抵押。2015年11月11日，辽宁省大连市西岗区人民法院对案涉房屋进行司法查封，限制期限自2015年11月11日至2018年11月12日；2016年4月20日，南京市鼓楼区人民法院轮候查封；2017年1月22日，南京市秦淮区人民法院轮候查封。2016年1月6日，南京市城乡建设委员会向大连市西岗区人民法院发函，请求解除对含案涉房屋在内的六套房屋的查封。2017年1月16日，南京市鼓楼区人民法院作出裁定：受理对南京悦庆公司的破产清算申请，并指定江苏泰和律师事务所作为破产管理人。被告南京悦庆公司进入破产清算程序。上述事实，由《商品房现售合同》、购房款发票、原告的刷卡单据、物业费收据、水电费收据、《房地产抵押典当借款合同》、《南京市房地产抵押合同》、《谅解备忘录》、江苏万源典当公司出具的《说明》、民事裁定书、不动产登记簿及开庭笔录中的当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，被告与江苏万源典当公司的债权债务经双方结算，双方形成了由江苏万源典当有限公司代被告出售案涉房屋，所得价款归还被告债务的协议，该协议不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。本案中，被告为履行与江苏万源典当有限公司的结算协议，与原告签订的《商品房现售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，且按照约定进行了备案，故合同成立且生效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。朱磊已代原告已支付了全部价款，被告已向原告交付了房屋，原、被告双方均已履行了主要合同义务，但办理案涉房屋权属变更登记的义务尚未履行，现原告主张被告协助履行该项义务，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于被告南京悦庆公司辩称司法查封构成履行障碍，本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。本案被告的破产案件已由本院受理，故有关案涉房屋的保全措施应予解除，被告应在障碍消除后协助原告办理案涉房屋的权属登记转移手续。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国企业破产法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告南京悦庆投资控股有限公司于本判决生效后，在南京市鼓楼区凤凰街2号XXX室房屋查封解除后十日内，协助原告李淑杰将该房屋的不动产权证登记至原告李淑杰名下。案件受理费80元，减半收取40元，由被告南京悦庆投资控股有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员  胡腾云二〇一七年五月三十一日书记员  宋宇燕履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。