北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05998号
上诉人（原审被告、反诉原告）孙文敏，女，1969年1月24日出生。
委托代理人张效辉，北京市京大律师事务所律师。
委托代理人李妍，北京市京大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘燕，女，1970年6月28日出生。
委托代理人陈真，北京市京银律师事务所律师。
上诉人孙文敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第04105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人孙文敏之委托代理人李妍，被上诉人刘燕之委托代理人陈真到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月，刘燕起诉至原审法院称，我与孙文敏经北京鑫尊房地产经纪有限责任公司居间介绍，于2010年8月30日就购买西城区×××6号院5号楼7单元1203室（以下简称诉争房屋）事宜签订了《北京市房屋买卖合同》。合同签订后，我依约于2010年9月23日前向孙文敏支付了全部房款，孙文敏亦于当天向我交付了房屋及相关资料等。我在诉争房屋内居住至今。签订合同时，孙文敏尚未取得诉争房屋的所有权证，故一直未能办理房屋所有权的转移登记手续。2012年孙文敏取得房屋所有权证。按照《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发（2011）8号、以下简称”京十五条”），由于我家庭已经有两套住房，限购措施导致我无法办理房屋所有权转移登记手续。因双方于限购政策实施前已经签订合同、支付房款并且已交付房屋。故依据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条的规定，请求法院判令孙文敏协助我办理诉争房屋的所有权转移登记手续。
孙文敏辩称，北京市人民政府在2011年2月15日下发了”京十五条”，刘燕作为买受人，属于该通知明确规定的限购人员，因此双方无法办理房屋权属过户手续，合同无法继续履行。综上，我不同意刘燕的诉讼请求。
孙文敏反诉称，双方签订《北京市房屋买卖合同》约定，房屋成交总价为人民币213万元，刘燕于2010年8月31日支付110万元房款，余下103万元于2010年9月20日之前付清。我应于房款付完当日将房屋交给刘燕。签订合同时，我已经将诉争房屋所有权证尚未办理下来的事实告知刘燕。因此，双方在房屋买卖合同中未约定房屋过户时间。合同签订后，刘燕于2010年9月23日付清全部购房款，我也于当天向刘燕交付了房屋。但就在双方履行合同过程中，办理房屋权属变更登记前，北京市人民政府下发了”京十五条”，对购房人的条件作出了限制规定，其中刘燕就在限购之列，加之当时未办理网签，故双方无法办理房屋权属过户手续，双方于2010年8月30日签订的《北京市房屋买卖合同》无法继续履行。由于国家政策的改变导致合同履行不能，我也因限购政策的出台变成限购人群，无法再在北京购置住房，继续履行合同将会给我造成巨大的经济损失，导致双方利益明显失衡。因此，我请求：解除双方于2010年8月30日签订的《北京市房屋买卖合同》；本案全部诉讼费用由刘燕承担。
针对反诉刘燕辩称，双方签订房屋买卖合同时并无限购政策，双方对此不知也无法预测。合同签订后，孙文敏多次向我表示房屋所有权证可以在2010年年底前取得。但是直到”京十五条”出台后，孙文敏才取得了诉争房屋的房屋所有权证。根据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条的规定，此种情况可以办理房屋过户手续。综上，我不同意孙文敏的反诉请求。
原审法院经审理认为：刘燕与孙文敏签订的《北京市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上述房屋买卖合同在”京十五条”实施（即2011年2月17日）前已经签订，且刘燕已经支付全部购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致双方之间利益明显失衡，故对刘燕要求孙文敏协助其办理诉争房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，予以支持。虽然双方在合同中没有约定房屋过户的条件和时间，但是配合买方办理所有权转移登记手续为合同的附随义务，刘燕已经支付全部购房款，孙文敏有义务协助刘燕办理诉争房屋所有权转移登记手续。关于孙文敏要求解除上述房屋买卖合同的请求，于法无据，不予支持。据此，原审法院于2014年4月判决：一、自判决书生效后三十日内，孙文敏协助刘燕办理北京市西城区×××6号院5号楼11层7单元1203房屋的所有权转移登记手续；二、驳回孙文敏的全部反诉请求。
判决后，孙文敏不服，上诉至本院。其主要上诉理由：一、原审判决认定事实错误。刘燕属于非京籍人员，其名下已有多套住房。北京市人民政府下发了”京十五条”后，刘燕属于限购人群，不能在北京购买住房。同时，孙文敏也属于限购人群，亦不能再购买住房。在此情况下，如果继续履行合同，将造成双方利益明显失衡。二、原审判决适用法律错误。双方签订合同没有办理网签，刘燕又不符合政策出台后的购房人条件，根据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第五条的规定，依法应当驳回刘燕的诉讼请求。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回刘燕的全部诉讼请求，解除双方于2010年8月30日签订的《北京市房屋买卖合同》。
刘燕同意原判。针对上诉其答辩称，其家庭户籍于2007年11月迁入北京，不存在非京籍问题。其本人与配偶名下虽各有一套住房，但其与孙文敏签订《北京市房屋买卖合同》的时间是在”京十五条”出台之前，不受该政策限制。故不同意孙文敏的上诉意见，请求二审法院维持原判。
经审理查明：经北京鑫尊房地产经纪有限责任公司的居间介绍，2010年8月30日，刘燕（买受人）与孙文敏（出卖人）签订《北京市房屋买卖合同》一份。合同约定：出卖人所售房屋坐落为：宣武区×××1号地1-5#楼11层5号楼7单元1203号（即诉争房屋）；建筑面积共64.9平方米；房屋成交总价为213万元。合同签订后，刘燕于当日向孙文敏支付定金2万元。2010年8月31日，刘燕向孙文敏支付首付款108万元。2010年9月23日，刘燕向孙文敏支付剩余购房款103万元。同日，孙文敏将诉争房屋及预售合同、购房发票、物业服务合同等相关资料一并交付给刘燕。后，刘燕装修诉争房屋并使用至今。双方未办理网上签约手续。关于房屋权属转移登记手续，因签订合同时孙文敏尚未取得诉争房屋所有权证，双方未作出约定。2011年2月15日，北京市人民政府发布了”京十五条”（实施日为2011年2月17日）。依据该文件规定，刘燕因家庭已经有两套住房而成为房屋限购对象。
另查，诉争房屋所有权证书（X京房权证西字第××号）登记所有权人为孙文敏，房产证填发日期为2011年12月14日，房屋性质为商品房。宣武区×××1号地1-5#楼11层5号楼7单元1203号与西城区菜市口大街6号院5号楼11层7单元1203号系同一处房屋。
一审诉讼中，刘燕申请财产保全，法院依法将孙文敏名下的诉争房屋予以查封。
上述事实有双方当事人陈述、《北京市房屋买卖合同》、收条、房屋所有权证等相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。孙文敏与刘燕于2010年8月30日签订的《北京市房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当自觉履行各自的义务。合同签订后，刘燕作为买受人支付了全部购房款，履行完合同义务；而孙文敏作为出卖人只交付了诉争房屋，并未办理房屋所有权转移登记手续，其义务显然尚未履行完毕，现刘燕要求孙文敏为其办理房屋所有权转移登记手续的请求正当，原审法院支持其诉请正确，本院予以维持。
关于刘燕是否有资格购买卖诉争房屋事宜。因双方所签《北京市房屋买卖合同》时间是2010年8月30日，且刘燕支付全部购房款的时间为2010年9月23日，孙文敏亦于同日将诉争房屋交付给刘燕；而北京市人民政府发布”京十五条”的时间是2011年2月15日，该规定的实施日为2011年2月17日，故双方的此宗房屋买卖交易不应受到”京十五条”的制约。孙文敏上诉所称依据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第五条规定，刘燕的诉讼请求不应支持。因该会议纪要第六条对”京十五条”实施前签订的合同要求继续履行的处理原则进行了明确的说明，即买受人家庭不具备”京十五条”规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施（即2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持。故孙文敏的该项上诉理由依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件保全费5000元，由孙文敏负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费35元，由孙文敏负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费35元，由孙文敏负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由孙文敏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 姚 颖
代理审判员 窦江涛
二〇一四年六月十六日
书 记 员 林晓天