北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0109民初5292号原告:孙莲英，女，1953年4月15日出生。委托诉讼代理人：杨光，北京市京伦律师事务所律师。被告:孙丽英，女，1957年3月2日出生。委托诉讼代理人：朱玉福，北京市德和衡律师事务所律师。被告：高晓光，男，1961年6月13日出生。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。被告：王承芳，男，1990年3月13日出生。原告孙莲英与被告孙丽英、高晓光、王承芳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告孙莲英及其委托诉讼代理人杨光，被告孙丽英的委托诉讼代理人朱玉福，被告高晓光的委托诉讼代理人周玉顺到庭参加诉讼，被告王承芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告孙莲英向本院提出诉讼请求：请求解除对北京市大兴区黄村镇×××603号（简称603号）房屋的查封。事实和理由：原告孙莲英与被告孙丽英系同胞姐妹关系，2010年8月孙莲英欲从朋友处购买603号房屋，由于孙莲英当时不在北京，故委托妹妹孙丽英以自己的名义办理该房屋的过户手续，并将该房屋暂时登记在孙丽英名下，后基于亲属关系该房屋一直登记在孙丽英名下未再办理过户手续。涉案房屋的房款实际全部由原告孙莲英支付，购买后房屋也一直由孙莲英占有使用。后被告高晓光依据北京市门头沟区法院（2016）京0109民初284号民事判决书，向法院申请执行孙丽英和王承芳，并查封了孙丽英名下的上述涉案房屋。原告方在得知后向该院依法提出执行异议申请，2016年10月24日该院作出（2016）京0109执异61号执行裁定书，该裁定书认为不动产之物权以登记为公示要件，涉案房屋登记在被告孙丽英名下，法院对其名下房产进行查封符合相关规定，故驳回了原告孙莲英的执行异议申请，故原告诉至法院，要求判如所请。被告孙丽英辩称，原告起诉的事实和理由是真实的，同意原告的诉讼请求。被告高晓光辩称,不同意原告的诉讼请求。不动产的物权是以登记为公示要件，本案诉争的房屋登记在被执行人名下，当然归被执行人所有。法院依据高晓光的申请对登记被执行人名下的财产采取措施有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的起诉。被告王承芳庭前向本院陈述意见，不同意原告的诉讼请求，涉案房屋登记在孙丽英名下，就应当是孙丽英的，我从没听孙丽英说过存在借名买房的情况。双方对以下事实无异议：1996年8月，郑植从北京市大兴县新兴住宅合作社购买603号房屋，后郑植取得《北京市大兴区新兴住宅合作社产权证》，载明房屋建筑面积119.22平方米，住宅售价每平方米1027.12元。2010年8月26日，郑植与孙丽英签订《存量房屋买卖合同》，约定由孙丽英购买坐落于北京市大兴区黄村镇×××603号房屋，房款总计421629元，后603号房屋在房屋权属登记机关的登记为孙丽英单独所有，登记的时间为2010年8月26日。高晓光与孙丽英、王承芳民间借贷纠纷一案，因高晓光申请诉讼保全，法院于2016年1月14日查封603号房屋，并于2016年4月8日作出的(2016)京0109民初284号民事判决书，判决孙丽英于本判决生效之日起七日内偿还高晓光借款八十万元并给付相应利息。王承芳就孙丽英应承担的上述债务向高晓光承担连带清偿责任。后因孙丽英、王承芳未履行上述生效法律文书确定的义务，高晓光于2016年5月26日申请强制执行。法院根据申请执行人的申请，作出（2016）京0109执1129号执行裁定书，裁定：一、查询、冻结、扣划被执行人孙丽英、王承芳名下银行存款八十二万一千二百八十元及相应的利息；二、冻结、扣划被执行人孙丽英、王承芳迟延履行期间的债务利息；三、采取以上措施不足以履行法律文书所确定的义务，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人孙丽英、王承芳相当价值的财产。并于2016年9月9日以张贴公告的形式继续查封603号房屋。2016年10月，孙莲英以案外人的名义向法院提出执行异议，认为法院查封的603号房屋并非孙丽英的财产，孙莲英借用孙丽英的名义所购买，孙莲英才是涉案房屋的所有权人，要求法院解除对该房屋的查封。法院经审查认为，案外人异议的成立以案外人对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利为前提。根据相关法律规定，不动产之物权以登记为公示要件，在房屋管理登记部门登记的人，即为登记房屋的所有权人。603号房屋的产权登记人为孙丽英，孙丽英未在规定期限内履行生效法律文书确定的给付义务，本院对其名下房产进行查封的行为，符合相关法律规定。孙莲英以该房产为借名购买，并实际出资提出执行异议的理由不能成立，法院不予支持。据此，法院于2016年10月21日作出(2016)京0109执异61号执行裁定书，裁定驳回案外人孙莲英的申请。双方争议事实如下：原告孙莲英主张：虽涉案房屋的原产权人登记的系郑植，但实系赵某借用郑植的名义购买的。孙莲英与赵某系朋友关系，因赵某要在海南买房，询问孙莲英是否购买603号房屋，孙莲英实地查看了603号房屋后，双方于2009年8月25日协商了房屋买卖事宜，约定房屋价款100万元。同日，孙莲英委托妹妹孙某将100万的房款汇至赵某之妻段红玲的名下。付款后，赵某夫妇随即将涉案房屋交付给孙莲英，但是因为房屋实际登记在郑植名下，故当时未办理过户手续。此后，又因郑植长期在外地无法联系，直至2010年8月26日，赵某通知孙莲英郑植在北京时，可以办理过户手续。但此时孙莲英恰好不在北京，为了及时办理房屋过户手续，便安排孙莲英的妹妹孙丽英办理了过户，并将该房屋登记在孙丽英名下。房屋过户后，考虑到再过户给孙莲英还需要缴纳税费，故该房屋便一直登记在孙丽英名下。后孙莲英与孙丽英签订了借名买房的协议。房屋购买后一直由孙莲英管理使用，相关的物业费、水电费均是孙莲英交纳的。被告孙丽英认可孙莲英的主张。被告高晓光主张：原告主张的房屋产权转移过程与房管部门备案的房产转移过程相冲突，原告陈述的房屋交易价款亦与房管部门备案的材料不符。按照原告陈述，即使存在借名买房的情况，在购房后长时间不将房屋过户至自己名下不符合常理。原告主张的借名买房不属实。不动产的物权以登记为公示要件，涉案房屋在查封前是登记在孙丽英名下，在孙丽英拒不履行给付金钱义务的情况下，法院对涉案房屋进行查封是合法的。孙莲英为证实其主张，向本院提交了以下证据：1、孙莲英（甲方）与孙丽英（乙方）于2014年10月15日签订的《借名购房协议》，载明：“甲乙双方系姐妹关系，2010年8月份，因甲方不在北京，特借用乙方孙丽英之名购买位于北京市大兴区黄村镇×××603号房屋一套。该房屋所有权归甲方所有，房款及装修费用由甲方支付，房屋使用权归甲方，物业、供暖、水电气由甲方承担，待甲方或甲方认可的第三方具备购房资格时，乙方应无条件配合办理过户手续。”2、大兴县新兴住宅合作社金融部交款单，载明的交款单位原为赵曼娅，后经涂改为郑植，面积69.26平方米，房款5万元。3、郑植名下产权证。证明涉案房屋虽系郑植名义购买，但相关原始单据一直保存在赵某处。4、以郑植名义交纳603号房屋产权证手续费、卫生费、天燃气安装费、物业费的部分收据原件和交纳暖气费的部分发票原件，个别收据记载的交款人为郑植。证明涉案房屋的相关凭证一直由赵某保存，并在赵某出卖于孙莲英后交付孙莲英。5、赵某在中国建设银行账户×××于2006年6月2日至2013年3月21日的流水明细。证明涉案房屋一直由赵某交纳每月18元的歌华有线电视费用。6、中国工商银行账户×××于2009年8月25日至2009年9月21日交易流水明细，证明孙莲英通过中国工商银行账户×××向赵某爱人转账100万元的情况。7、2010年以孙丽英名义购房的相关契税、测绘费、补交土地出让金的相关票据原件。证明涉案房屋虽以孙丽英名义购买，但相关费用均由孙莲英支付，且原始票据均在孙莲英处。8、2013年、2014年部分交纳水费、燃气费、电费的相关票据和通知单，证明该部分费用由孙莲英交纳，且原始票据均在孙莲英处。9、2013年、2014年的交纳暖气费发票及北京红狮涂料有限公司财务报销账薄。证明涉案房屋的暖气费票据由孙莲英控制并由孙莲英在其单位北京红狮涂料有限公司予以报销。10、北京市大兴区清源街道滨河西里北区居委会于2016年10月19日出具的《居住证明》，载明：“孙莲英于2010年至今居住在大兴区×××603号。”11、租赁合同和2013年的部分银行汇款凭单和孙莲英中国工商银行账户×××于2013年11月至2016年8月的明细清单。租赁合同载明：“出租人为孙丽英，承租人为周某，租赁房屋为北京市大兴区×××19号楼。期限自2011年11月1日至2012年10月31日。”该合同尾部签有孙丽英、周某字样签名。合同尾页有手写备注事项：1、本合同乙方由周某先生变更韦龙先生。2、以上合同条款不变，由甲方与乙方韦龙执行。3、租赁期限由2012年11月1日起到2013年10月31日止。汇款凭单载明的汇款人为韦龙、收款人为孙莲英，汇款金额不等。证明涉案房屋系孙莲英以孙丽英的名义出租，相关租金由孙莲英收取。12、支付宝转账页面打印件。收款人为孙莲英，转账说明为房租。证明孙莲英收取房租的情况。13、署名为郑植的《关于北京市大兴区黄村镇×××603号房屋的相关事实情况说明》及公证书，情况说明载明：“我在北京市国立公证处马跃、蒙超公证员面前，将有关北京市大兴区黄村镇×××603号房屋的事实情况做以下说明：l、赵某与我是朋友关系，1996年8月左右，赵某称要在大兴区购买房屋，但由于他们家人都是现役军人没有居民身份证，所以需要借用我的身份证以我的名义购买。我同意后就把身份证原件交给了赵某，全部手续都是由他办理的。2、买房手续办完后，我和赵某就一直没有联系。直到2009年9月左右，赵某联系到我说他把大兴的房子卖了，需要我配合办理过户手续。当时因为工作和其他原因一直没有跟他去办理，直到第二年(2010年)8月26日，我在北京的时候联系赵某可以过户。当天赵某说买他房子的人刚好不在北京，但为了照顾我的时间，就由买房人的妹妹过来办理。当天我就协助他们办理完了过户手续。3、我和赵某没有任何书面协议，该房屋最初虽以我名义购买，但确系赵某所有和使用。购房款和使用房屋产生的水、电、暖、气、有线电视等费用全部是赵某所出，跟我没有任何关系。在我代赵某持有该房屋的过程中，也没有收取赵某任何费用或报酬。以上就是我对该房屋有关事实陈述的全部内容。”经释明，孙莲英主张，郑植因工作原因无法出庭陈述房屋买卖的相关情况。14、李某、赵某、孙某、周某的证人证言。其中，证人李某陈述：我和赵某系朋友，1996年赵某想买房，但他是军人没有身份证，后来他就找了一个身份证，找的谁我不清楚。我陪同一起去大兴区合作社买的房屋，办的手续。房屋在大兴区滨河西里，具体门牌号不记得了。赵某出卖房屋的情况我不清楚。赵某陈述：我系军人，在1996年购买603号房屋时没有身份证，故以朋友郑植的名义购买了603号房屋，主要想让父母来北京居住，装修好后因我父母去世也没有在北京居住。2009年，我想在三亚买房，就想把603号房屋卖了。我跟孙莲英说了后，她说买，我向中介咨询后双方确定购房款为100万元。过了半个月大概2009年8月份，孙莲英让其妹妹孙某给我转的钱，直接转到我爱人段红玲的账户里，当天我们就买了三亚的房子。转完钱过了半个月我就将603号房屋交付孙莲英了。后来因为一直找不到郑植，直到2010年，郑植说可以过户了，但孙莲英说她不在北京，当时就让她妹妹孙丽英来办的过户手续。当时是我和郑植、孙丽英三个人一起去办的。证人孙某陈述：我系孙丽英、孙莲英的妹妹。大兴区的房屋是孙莲英买的，具体门牌号我不清楚，但我知道路怎么走。我去过几次帮忙打扫房屋。我2008年到北京，她的一些事情都是我来帮忙，她有很多钱都在我这，2009年孙莲英说她买房，让我给一个叫段红玲的转账100万元。我就按照她说的转了。孙莲英在丰台有房子，买了大兴的房子后她周末有时回去住。后来我还帮忙将大兴区的房子出租出去了，帮孙莲英签的租赁合同。证人周某陈述：我于2012年承租603号房屋，租了一年我就离开了，介绍了我一个朋友韦龙继续租。当时是和孙丽英签的合同，就是刚才出去的证人。她们姐妹的名字我搞不清楚。我就认识孙莲英和刚才出去的孙丽英。房租我都是通过银行转账的方式支付的。经质证，孙丽英对于上述证据的真实性和证明目的均认可。高晓光对借名买房协议真实性不认可，不认可证明目的。郑植名下产权证和相关票据的真实性和证明目的均不认可，且部分票据与本案不存在关联性。对转账凭证认可，但不认可证明目的，与本案亦没有关联性。购房票据的真实性认可，可以证明涉案房屋的购房人即孙丽英，不认可孙莲英的证明目的。供暖费、水电、物业缴费票据及有第三方盖章的票据真实性认可，不认可证明目的。孙丽英与孙莲英系姐妹关系，不排除孙丽英将票据给付孙莲英的情况。租赁合同真实性不认可，不认可证明目的，与本案没有关联性，租金是谁收取的并不能证明房屋权属。郑植的说明系书面证人证言，证人应当出庭陈述。证人李某没有证据证明其参与了赵某购房，其证言系孤证，其说不清房屋坐落和房屋结构，证言不可信。证人赵某并未提交证据证明其系603号房屋的原所有权人，其购买房屋长达十几年的时间，但对于房屋坐落陈述不清，证言不可信。孙某与孙莲英、孙丽英系姐妹，与本案有直接利害关系，证言不应采信。证人周某陈述的情况与孙莲英提交的居住证明相互冲突，证言和居住证明均不可采信。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，被告有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告王承芳经法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，法院视为其放弃应诉答辩及质证辩论的权利。依据法律规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序审理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向法院提起诉讼。案外人依照该规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。高晓光与孙丽英、王承芳民间借贷纠纷一案，法院于2016年4月8日作出(2016)京0109民初284号民事判决书，确认孙丽英欠付高晓光债务80万元及相应利息，并于判决生效之日起七日内偿还。该判决赋予了强制执行的效力。后因孙丽英未按期履行生效判决书确认的义务，高晓光申请执行（2016）京0109民初284号民事判决书。2016年6月1日，本院作出（2016）京0109民初1129号执行裁定书，对603号房屋进行继续查封，该查封措施是依据生效法律文书依法对诉争房屋进行的执行措施，属于对生效法律文书中金钱债权的执行。另，不动产以登记为公示要件，不动产登记是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。603号房屋登记的产权人为孙丽英，该登记具有公示公信的效力。孙莲英虽持有其与孙丽英签订的借名买房协议，但不能对抗作为第三人的高晓光，故在执行过程中，法院依据高晓光的申请，将603号房屋作为生效判决的执行财产予以查封，并无不当。故孙莲英以其与被执行人孙丽英之间存在借名买房关系为由要求停止对诉争房屋的执行，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中国人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于执行程序若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回孙莲英的诉讼请求。案件受理费七十元，由孙莲英负担，已交纳。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  田 裴人民陪审员  刘春兰人民陪审员  赵春利二〇一七年七月四日书 记 员  王英俊