江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2016）赣执监1号申诉人（复议申请人被执行人）：江西恒业房地产开发有限公司。住所地：江西省抚州市临川区后湖田。法定代表人：刘国云，执行董事。申请执行人：黄党发，男，1952年12月16日出生，住江西省新建县。申请执行人：黄耀发，男，1961年12月20日出生，住江西省抚州市临川区。江西省抚州市临川区农村信用社职员。被执行人：刘国云，男，1958年3月12日出生，住江西省抚州市临川区。被执行人：ＸＸ平，男，1958年4月12日生。江西省抚州市临川区信用社职员。江西省抚州市中级人民法院（下称抚州中院）在执行黄党发、黄耀发与江西恒业房地产开发有限公司（下称恒业公司）、刘国云、ＸＸ平借款担保合同纠纷一案中，恒业公司从2012年开始就本案执行拍卖、变卖行为以评估机构不具有资质、评估报告无效等为由向抚州中院提出书面异议，抚州中院于2013年1月10日作出（2013）抚中法执异字第2号执行裁定驳回异议申请。恒业公司不服提出复议申请，本院于2013年7月23日作出（2013）赣执复字第2号执行裁定，以抚州中院异议裁定未涉及评估机构资质问题为由发回重新审查。抚州中院重新审查后于2014年5月5日作出（2013）抚中法执异字第9号执行裁定。申请复议人恒业公司仍不服向本院申请复议。本院经审判委员会讨论决定，于2014年12月9日作出（2014）赣执复字第25号执行裁定，撤销抚州中院（2013）抚中法执异字第9号执行裁定；对被执行人恒业公司所有的位于抚州市临川区玉茗大道后福田路的恒业商贸城二层商用楼按2007年上半年的市场价值重新评估。恒业公司因不服该裁定向最高人民法院申诉。最高人民法院于2015年12月21日以（2015）执申字第134-1号函转本院依法审查处理，本院现已审查终结。抚州中院（2013）抚中法执异字第9号执行裁定认为，抚州市振远房地产评估所（下称振远评估所）是一家具有二级房地产评估资质的评估机构，已进入江西省人民法院对外委托司法鉴定机构名册。该机构虽然到工商部门变更为抚州市万国房地产估价有限公司（下称万国估价公司），但在尚未取得新的房地产评估机构资格证书的情况下，以振远评估所的名义，在其评估机构资格证书的有效期内进行评估，并不影响评估的客观性和公正性。异议人恒业公司认为振远评估所不具有评估主体资格的理由不能成立，予以驳回。但考虑到评估机构出具的评估报告面积为4371.59平米，与后来买受人李春娇、李新春、刘志明、谭小红、付拓、邓力琛在抚州市房屋管理局办理的产权证面积4517.16平米相差145.57平米，应按照当时变卖单价及相差的面积予以折价返还，并且从办理产权证时按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，而二层公厕面积45.93平米因属于市场公共设施，不纳入分摊，不给予发证。据此，该院于2014年5月5日作出（2013）抚中法执异字第9号执行裁定：1、驳回异议；2、房产证面积4517.16平米与评估面积4317.59平米相差的145.57平米应按当时的变卖单价予以折价返还异议人恒业公司，并从办理产权证之时按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。本院（2014）赣执复字第25号执行复议裁定认为，《企业法人营业执照》是企业合法开展经营活动的资格凭证，接受人民法院委托对房地产评估的机构应同时具备《企业法人营业执照》和《房地产价格评估机构资格证书》。如机构名称、法定代表人、住所地等事项发生变更的，应当依照《房地产估价机构管理办法》第十六条规定，在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。本案振远评估所在其名称、法定代表人、出资人、住所地等事项变更后，振远评估所的营业执照已被临川区工商行政管理局收回，并画了“×”，表明振远评估所不能从事司法鉴定业务。虽然振远评估所向工商部门申请变更为万国估价公司，但万国估价公司未沿用振远评估所的成立日期，也未沿用振远评估所的注册号，其资质证书也不是振远评估所变更登记后30日内办理资质证书变更手续取得的。万国估价公司与振远评估所不是同一机构。抚州中院认为“振远评估所变更为万国估价公司后，在万国估价公司尚未取得新的房地产评估机构资格证书的情况下，以振远评估所的名义，在其评估机构资格证书的有效期内进行评估，并不影响评估的客观性和公正性”的观点不当。振远评估所在抚州中院委托时，已无《企业法人营业执照》，其无照经营作出的鉴定结论不能作为本案拍卖财产的定价依据。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条规定，裁定撤销抚州中院9号裁定；对被执行人恒业公司原持有的恒业商贸城二层商用楼按2007年上半年的市场价值重新评估。恒业公司不服本院复议裁定申诉称：本案复议裁定已经认定，振远评估所无照经营作出的鉴定结论不能作为本案拍卖财产的定价依据，且该案采信的评估报告鉴定人之一陈贵亮执业资格证书有效期届满，在此基础上采取的一切执行措施一律无效，应当予以撤销，对已经处置的超出执行范畴的191.5平米（含公厕面积）房地产应当执行回转。另外，原复议裁定中“按2007年上半年的市场价值重新评估”没有法律依据，应当按照现在的价值进行重新评估。请求撤销（2006）抚中法执字第73-1号至73-5号执行裁定等所有执行措施、（2005）抚中法执字第60号变卖公告及协助执行通知书。恒业商贸城二层商用楼4371.59平米应当先执行回转，如不能执行回转，应当按当前市场价值予以国家赔偿。本院查明，申请执行人黄党发、黄耀发与恒业公司、刘国云、ＸＸ平借款担保合同纠纷一案，抚州中院于2006年10月25日作出（2006）抚民二初字第22号民事调解书，达成如下协议：1、被告恒业公司、刘国云于2006年12月10日前偿还黄党发、黄耀发借款本息103万元；2、ＸＸ平对以上款项承担连带清偿责任。3、案件受理费1.551万元、财产保全费0.602万元合计2.1530万元，由恒业公司、刘国云承担。调解书生效后，黄党发、黄耀发向抚州中院申请强制执行，抚州中院于2006年12月13日立案执行，案号为（2006）抚中法执字第73号。2007年3月8日，抚州中院作出（2006）抚中法执字第73号民事裁定，拍卖被执行人恒业公司所有的恒业商贸城二层商用楼。2007年4月10日，抚州中院向振远评估所出具（2007）抚中法技委字第05号《司法鉴定委托书》，委托其对被执行人恒业公司名下的恒业商贸城二层进行评估。振远评估所于2007年6月14日出具振房鉴字第070509号《司法技术鉴定书》称：恒业商贸城二层商用房地产，框架结构，建筑面积为4371.59平米，房屋所有权人为恒业公司，在估价时点2007年4月10日评估市场价值为人民币723.50万元；评估师陈贵亮(法定代表人)、舒鹏和黄小城在评估报告上签名盖章。同日，抚州中院将评估报告送达刘国云书面委托的代理人刘武云，刘武云对评估方法及价格提出异议，提出评估价格较低，评估方法采用的三个交易案例不具有可比性。振远评估所于当日出函回复：1、评估价值比较合理；2、所采用的三个交易案例具有可比性；3、评估标的物超深、楼梯较多、供电设施未到位，无电器照明系统等对估价对象的市场价产生较深负面影响。2007年6月25日，抚州中院委托抚州市商业拍卖有限公司对恒业商贸城二层商用楼拍卖。该拍卖公司先后于6月27日、10月17日、11月27日公告拍卖，公告中均已注明该二层的建筑面积为4371.59平米（不含公厕面积），参考价460万元。由于三次均已流拍，拍卖公司于同年12月28日将流拍情况书面报告抚州中院。2008年1月8日，抚州中院发布（2005）抚中执字第60号（后校正为（2006）抚中执字第73号）变卖公告，以第三次拍卖的保留价460万元对恒业商贸城二层整体进行变卖，先缴先得，公告中未注明变卖标的物建筑面积。同年4月24日，抚州中院作出（2006）抚中法执字第73-1号民事裁定：1、将恒业商贸城二层以变卖价格460万元归买受人李春娇、李新春、刘志明、谭小红、付拓、邓力琛所有，变卖款项用于清偿债务。2、本裁定生效时买受人应交款80万元，在恒业商贸城项目消防验收后次日交款100万元，办好房屋所有权证后14日内付清余款280万元；3、解除对恒业商贸城二层商用楼的查封。同年11月26日，抚州中院作出（2005）抚中执字第60号（应校正为（2006）抚中执字第73号）协助执行通知书，要求抚州市房产交易中心协助执行：1、协助将恒业商贸城二层办理产权给该院裁定书确定的6个买受人；2、解除对该二层的查封。抚州市房产管理局下属的抚州市房地产测绘所在办理房产证之前对恒业商贸城二层进行测量。测量结果是：恒业商贸城二层建筑面积为4517.16平米，其中套内面积为4254.565平米，分摊面积为262.59平米；另外公厕面积45.93平米因属于市场公共设施，未纳入分摊，不予发证。据此，抚州市房管局颁发了恒业商贸城1幢2-01房二层（混合结构、总层数7层）房屋所有权证，记载：房屋所有权人李春娇；共有人李春娇、李新春、刘志明、谭小红、付拓、邓力琛；共有权证号自00332至00335；建筑面积为4517.16平米；设计用途写字楼。因此，该房产证记载的建筑面积4517.16平米与振远评估所评估测量的面积4371.59平米多出145.57平米（均不包含作为市场公共设施的45.93平米公厕面积）。2016年6月28日，经询问付拓、李春娇，二人均表示他们购买的是恒业商贸城二层整体，与楼层具体面积无关，抚州中院变卖时也未具体说明，坚决不同意补差价。抚州中院将拍卖款扣除办理过户所需费用外，余款优先分配给另案申请执行人抚州市住宅建筑工程公司（工程款优先清偿），本案申请执行人黄党发和黄耀发分得变卖款10万元，要求继续执行被执行人的财产。另查明，振远评估所于2002年7月5日设立，住所地为抚州市临川区大公路85号，注册资金70万元，企业类型为私营，出资人为乐武高、杨炜煜、胡锦辉，法人代表人为乐武高。该所取得企业法人营业执照后，于2006年4月10日换发注册号为3625022210031的《企业法人营业执照》，并于2005年9月取得江西省建设厅颁发的赣建房评字第65号《房地产价格评估机构资质证书》。该证书载明资格等级为二级，有效期为2005年9月13日至2007年9月13日。此后，该所进入抚州中院对外委托司法鉴定机构名册。2006年8月，振远评估所因其法定代表人乐武高因滥用职权罪被判处有期徒刑三年，该所向抚州市临川区工商行政管理局申请企业法人变更登记。变更之前，出资人乐武高、杨炜煜、胡锦辉于同年8月26日通过签订股权转让协议，将该评估所的股权及《房地产价格评估机构资质证书》整体有偿转让给陈贵亮、舒鹏、黄小城三人。8月29日，振远评估所申请变更登记为万国估价公司，并提交《企业法人变更申请书》、《股权转让协议》和《房地产价格评估机构资格证书》。同时，陈贵亮、舒鹏、黄小城申请设立万国估价公司，并提交了《公司设立申请书》、《公司章程》、《验资报告》、《任职文件》、《住所证明》、《企业名称预先核准通知书》和股东身份证复印件。8月29日，抚州市临川区工商行政管理局核准振远评估所名称变更为万国估价公司，核发了万国估价公司的《企业法人营业执照》（注册号为3625021101242）。该执照载明：住所地为抚州市××大道××号，股东为陈贵亮、舒鹏、黄小城，法定代表人为陈贵亮，注册资本为101万元，公司类型为有限责任公司，经营范围为“房地产价格评估、咨询及其相关中介服务，并注明：未取得《房地产价格评估机构资质证书》不得开展经营活动；成立日期为2006年8月29日；营业期限：2006年8月29日至2008年8月28日。其中陈贵亮原为振远评估所房地产评估师，初始注册日期2002年9月17日，有效期至2006年9月16日。是否延期注册，没有提交证据证明。变更后，临川区工商行政管理局收缴了振远评估所的《企业法人营业执照》正、副本原件，并在正、副本原件上画了“×”。但该画了“×”的副本原件流落回到振远评估所的评估人员手中，后由江西省抚州市人民检察院（下称抚州市检察院）于2013年6月8日提取并保存。2007年8月3日，万国估价公司取得省建设厅颁发的《房地产估价机构资质证书》，（该资质证书的编号与振远评估所原资质证书的相同，均为赣建房评字65号，有效期：自2007年8月3日至2010年8月2日。再查明，本案恒业商贸城应属于多功能综合楼，不属于成套房屋，恒业商贸城二层建筑面积的测量，系抚州市房地产测绘所采用国家标准中的房产测量规范标准测算结果，该测绘所系抚州市房地产管理局下属事业单位，依照国家质量技术监督局2000年2月22日发布、同年8月1日实施的《中华人民共和国国家标准》（GB/T17986-2000）中的《房产测量规范》规定，房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定，该测绘所测量结果经房产证确认具有法律效力。依据《房产测量规范》有关规定以及抚州市房地产测绘所测绘工程师（本案恒业商贸建筑面积楼原测绘员）调查情况来看，本案公厕面积属恒业商贸城公用配套建筑设施，不计入商贸城各分户房产证的套内面积，但应计入整栋商贸城总房产证的建筑面积总和，也就是说，本案恒业商贸城二层公厕属赠送给业主的公用配套建筑设施，并未计入李春娇等人产权证建筑面积总和。另外，恒业公司法定代表人刘国云向抚州市检察院、抚州市临川区工商行政管理局等机关举报，反映本案评估机构无资质等问题。抚州市检察院调查后于2013年7月25日向抚州中院发出抚检民行建（2013）01号检察建议书，建议抚州中院重新委托房地产价格评估机构进行价格评估。抚州市检察院举报中心于2014年6月27日给刘国云出具复函称：“变更之后，振远评估所已不具有企业法人主体资格，不能对外从事经营活动”、“恒业商贸城被拍卖面积被少评估了145.57平米”等。抚州市临川区工商行政管理局调查后，于2014年2月26日给刘国云出具复函称：2006年8月29日，振远评估所申请办理变更登记，该变更登记程序合法。振远评估所变更登记为抚州市万国估价公司后，不能再以振远评估所的名义对外开展经营活动，违者应当依照《无照经营查处取缔办法》（2003年1月6日国务院第370号令公布，2011年1月8日修订）第四条或者第（五）项、第二款、第十七条以及《江西省人民政府关于建立查处取缔无证无照经营行为长效工作机制的意见》，由负责核发房地产估价资质许可证件的部门查处，工商部门配合。但是该违法行为已经过2年处罚时效，依法不再给予行政处罚。本院认为：本案存在三个争议焦点：一是本案评估机构的资质及评估报告效力的认定；二是本案评估报告瑕疵对变卖行为法律效力的影响；三是本案变卖标的物建筑面积的差额如何处理？对于本案涉及的公厕属公共设施，并未计入业主及买受人的房产证面积总额，不属于恒业公司房产面积范围内，不存在遗漏。1.关于振远评估所的资产评估资质问题。本案中，万国估价公司的成立，系振远评估所因其原法定代表人乐武高被判处有期徒刑，不能再担任企业法定代表人，该所将其股权及房地产、价格评估机构资格证书等整体有偿转让给万国估价公司变更来的，振远评估所作为企业法人的主体资格并不存在因注销而消灭的情形，而是已由新股东陈贵亮、舒鹏、黄小城有偿继受取得，只是将原振远评估所的公司名称、法定代表人、股东名册、章程、注册资本等事项办理了工商变更登记，振远评估所的所有公司资产、经营业务范围以及房地产价格评估机构资格证书均已由变更后的万国估价公司继受。因此，万国估价公司的名称系振远评估所因申请变更而来，申诉人恒业公司以此为由认为振远评估所的法人资格已经终止或者注销的主张与事实不符。根据本案查明事实，本案房地产评估报告（振房鉴字第070509号《司法技术鉴定书》）系万国估价公司股东陈贵亮、舒鹏和黄小城以变更登记前的振远评估所名义作出的。该评估报告的作出时间是2007年6月14日，处于原振远评估所《房地产价格评估机构资格证书》（赣建房评字第65号）有效期内（截止同年9月13日）。由于振远评估所的法人主体资格实际上并未注销，只是名称、股东等发生了变更登记，且该所被授予的《房地产价格评估机构资格证书》当时并不存在建设部《房地产估价机构管理办法》中房地产价格估价机构资格证书应当注销、撤回的情形，后来万国估价公司取得的《房地产价格评估机构资格证书》与振远评估所的资质证书编号均为赣建房评字第65号，属法人名称变更，不属新设立法人的发证。因此，本院原复议裁定依此事实认定作出本案房地产评估报告的评估机构不具有评估资质，缺乏事实和法律依据。至于万国估价公司没有以变更后的公司名称对外开展业务以及未在工商行政管理部门办理变更手续后30日内到资质许可机关办理房地产价格评估机构资格证书变更手续，属于行政处罚的范畴，并不当然导致房地产估价机构资质的注销和评估资质证书的失效。2.关于本案评估报告瑕疵对变卖行为法律效力的影响问题。房地产价格评估报告对拍卖、变卖行为效力的影响及关系问题，不能一概而论，需要结合评估报告瑕疵的类型、大小等具体情况予以判断。本案中，评估报告存在以下瑕疵：评估机构以其转让、变更登记前的名称和企业法人营业执照对外营业作出评估报告；署名的三位评估人员中，法定代表人陈贵亮的评估资质证书已超过注册有效期，但没有证据证明已延期注册；评估机构的测量面积与房管局测绘的建筑面积相差145.57平米（公厕除外）。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，房产评估报告属于民事证据中的司法鉴定意见，对于房地产评估报告并不存在是否有效的问题，只存在人民法院对作为证据的司法鉴定意见是否认定并予以采信，以及是否准许当事人申请重新鉴定或者补充鉴定的问题。依据该司法解释规定，当事人对人民法院委托的评估机构作出的评估报告有异议并提出证据证明存在评估机构或者评估人员不具备相关的鉴定资格的，或者鉴定程序严重违法的、或者鉴定结论明显依据不足经过质证认定不能作为证据使用的其他情形时，可以向人民法院申请重新鉴定，对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。因此，本案评估机构万国估价公司没有以变更后的公司名称和营业执照受理评估业务并出具评估报告，而是以企业变更登记之前的振远评估所企业名称及已被工商行政管理机关收回的企业法人营业执照对外作出评估报告，依法可以构成行政处罚的事实依据，亦即万国估价公司以振远评估所的名义对外出具评估报告，并不当然构成本案评估报告应当重新鉴定或者补充鉴定的法律事实。因为：一是本案房地产评估机构虽存在瑕疵，但是该评估机构已取得新的企业法人营业执照，仅因转让而变更名称和营业执照，其法人资格并未被终止；该评估机构作出本案评估报告时，其转让前的振远评估所的评估资质证书仍在有效期内，并未被撤销、撤回或注销；二是依照《注册房地产估价师管理办法》（中华人民共和国建设部令第151号）第十五条第（五）项规定，注册有效期满且未延续注册的，注册证书失效。但是，依照财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财评字[1999]91号，2008年失效）规定，评估报告至少有两名注册评估师盖章并签名。本案陈贵亮评估师资格证书即使期满未办理年检延续注册手续，但在本案评估报告上一同署名的舒鹏和黄小城具有注册评估师资格，陈贵亮作为评估机构法定代表人在该评估报告上署名符合法律规定。同时，依据《中华人民共和国拍卖法》第37条、第65条的规定，只有竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，损害他人利益的情形下，才发生拍卖无效的法律后果。申诉人恒业公司因没有提交证据证明本案存在恶意串通，请求认定拍卖无效没有法律依据。参照适用2015年5月5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，从当事人、利害关系人可以提出异议请求撤销拍卖和变卖的五种情形来看，无从认定本案房地产价格评估报告的效力与司法拍卖、变卖行为的效力之间具有直接因果关系，不能构成撤销本案司法拍卖和变卖行为的法定理由。从理论上来说，房地产价格评估只是由人民法院委托的评估机构对委托估价的房地产在估价时点的客观合理价格或交换价值进行估算、判断后作出的鉴定意见，但是拍卖、变卖成交的价格，通常需要市场供需等因素的检验，因此评估价和拍卖、变卖价格并非同一概念。在人民法院强制执行的司法实践中，无论是拍卖还是变卖，评估价只是司法拍卖的参考价格，不能直接决定拍卖、变卖成交的法律效力。因此，申诉人恒业公司以本案评估报告存在瑕疵为由，请求撤销本案拍卖、变卖行为，返还标的物的主张不能成立。3.关于本案变卖标的物建筑面积的误差如何处理的问题。本案中，关于抚州中院拍卖、变卖的恒业商贸城二楼的建筑面积，评估机构振远评估所测得的面积与抚州市房管局测绘机构测得的建筑面积相差145.57平米（公厕除外）该误差面积145.57平米占总面积4517.16平米的3%左右，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条的规定，其中误差比在3%以内的面积按本案原变卖的单价由买受人补足，本案面积误差面积应由买受人按原变卖的单价补足差价及利息，所有权归买受人。由于本案到目前为止仅执行到位10万元，尚未执行完毕，该差价及利息应计入执行标的款继续执行。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第129条规定，裁定如下：一、撤销本院（2014）赣执复字第25号执行裁定；二、撤销江西省抚州市中级人民法院（2013）抚中法执异字第9号执行裁定；三、位于江西省抚州市临川区玉茗大道后湖田路口恒业商贸城二楼的公厕面积45.93平米因属于市场公共配套设施，不纳入分摊，不予发证；房产证面积4517.16平米与评估面积4371.59平米相差的145.57平米，按本案原变卖单价由买受人李春娇、李新春、刘志明、谭小红、付拓等人补足差价及利息后计入执行标的款；四、驳回江西恒业房地产开发有限公司其他复议请求。本裁定送达后立即发生法律效力。审 判 长  罗 伟审 判 员  汤志勇代理审判员  尹 伟二〇一七年十一月八日代书 记员  李成晓相关法条：1、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2002年4月1日起施行）第二十七条规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产规定》（2005年1月1日施行）第6条的规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。3、《中华人民共和国拍卖法》第三十七条竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通，损害他人利益。第六十五条违反本法第三十七条的规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效，应当依法承担赔偿责任。由工商行政管理部门对参与恶意串通的竞买人处最高应价百分之十以上百分之三十以下的罚款；对参与恶意串通的拍卖人处最高应价百分之十以上百分之五十以下的罚款。4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日起施行）第二十一条，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。5、《中华人民共和国国家标准》（GB/T17986-2000）《房产测量规范》第二单元3·2·1规定，计算全部建筑面积的范围：a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。根据该规范附录B（提示的附录）B1·1规定，成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。根据该规范B1·2)a规定，套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。B3·1共有建筑面积的内容共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。B3·3共有建筑面积的分摊方法。c)多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。6、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。7、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。8、依照国家建设部《房地产估价机构管理办法》（建设部142号令，2005年12月1日起施行）第十六条规定，房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的，应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。该管理办法第十八条规定，房地产估价机构的工商登记注销后，其资质证书失效。第四十二条规定，有下列情形之一的，资质许可机关应当依法注销房地产估价机构资质：（一）房地产估价机构资质有效期届满未延续的；（二）房地产估价机构依法终止的；（三）房地产估价机构资质被撤销、撤回，或者房地产估价资质证书依法被吊销的；（四）法律法规规定的应当注销房地产估价资质的其他情形。