辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终305号
上诉人（原审原告）：沈阳军区联勤部大连第一离职干部休养所，住所地大连市沙河口区沙跃街1号。
法定代表人：孙学军，该休养所所长。
委托代理人：国成，沈阳军区联勤部大连第一离职干部休养所干事。
委托代理人：祝建业，沈阳军区联勤部法律顾问处律师。
被上诉人（原审被告）：大连市沙河口区北海渔乡酒店，住所地大连市沙河口区西南路***号。
负责人：张健。
委托代理人：张玉苓，女，该酒店行政经理。
原审原告沈阳军区联勤部大连第一离职干部休养所与原审被告大连市沙河口区北海渔乡酒店房屋租赁合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年11月2日作出（2015）沙民初字第3537号民事判决，沈阳军区联勤部大连第一离职干部休养所不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沈阳军区联勤部大连第一离职干部休养所的委托代理人国成、祝建业，被上诉人大连市沙河口区北海渔乡酒店负责人张健及其委托代理人张玉苓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告沈阳军区联勤部大连第一离职干部休养所在一审中诉称：2012年5月21日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告位于沙河口区西南路800号1760平方米的房屋租赁给被告使用，期限为2012年6月1日至2015年5月30日，年租金为15万元，后双方实际租赁面积为2800平方米，租金为每年40万元，现被告拖欠2015年4月和5月租金，为此，请求法院判令被告腾退租赁房屋；支付拖欠租金66667元；支付逾期腾退房屋占用使用费16667元；违约金750元。
原审被告大连市沙河口区北海渔乡酒店在一审中辩称：原告所述不是事实。2006年1月18日双方签订军队房地产租赁合同，该合同合法有效，并实际履行；2007年，原告将被告租赁的房屋中的地下歌厅收回另行出租，双方协商年租金变更为40万元，双方如约履行至今；2015年4月、5月、6月的租金也按约交付完毕。至于原告提出的2012年6月1日至2015年5月30日的租赁合同，还有其他经军队房地产管理部门审核通过的合同，均是为了执行2006年1月18日双方签订的合同，为方便办理军队房地产租赁许可证而订立的合同，不是双方当事人真实意思表示，为此，不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：原告沈阳军区联勤部大连第一离职干部休养所与被告于2006年1月16日签订有房屋租赁合同2份，其中一份约定，原告位于沙河口区西南路800号，建筑面积1188平方米的房屋租赁给被告使用，用途为“宾馆”，期限为2006年5月1日至2009年4月30日，年租金20万元；原告因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月通知对方，并按对方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金作为搬迁费用；合同经双方签字盖章及军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效等，该合同经军队房地产管理部门审核通过，并加盖了军队房地产管理部门审核专用章。另一份合同约定租赁的房屋建筑面积为1485平方米，用途为“饭店”，年租金为30万元，其他内容与第一份合同相同，该合同也经军队房地产管理部门审核通过，并加盖了军队房地产管理部门审核专用章。
2006年1月18日，双方又签订房地产租赁合同，双方约定，原告位于沙河口区西南路800号，建筑面积3399平方米的房屋租赁给被告使用，用途为“酒店、宾馆”，期限为2006年5月1日至2026年4月30日，年租金50万元，其他内容与前述合同相同。该合同未报军队房地产管理部门审核。
2006年2月13日，当时的原告法定代表人纪洪有代表原告与被告签订协议1份，主要内容为双方在整个租赁期间依照2006年1月18日所签订的合同履行等。
2007年11月5日，原告与被告签订补充协议，约定被告租赁的房屋中的“地下歌厅”从2007年11月1日到2009年4月30日由原告负责管理，原告减免被告2007年11月1日至2009年4月30日的租金15万元，其他条款继续执行2006年1月18日双方签订的房屋租赁合同等。
2009年6月，双方又签订房地产租赁合同，双方约定，原告位于沙河口区西南路800号，建筑面积2600平方米的房屋租赁给被告使用，用途为“酒店、宾馆”，期限为2009年6月1日至2012年6月1日，年租金15万元，其他内容与2006年1月16日签订的房屋租赁合同内容相同。该合同经军队房地产管理部门审核通过，并加盖了军队房地产管理部门审核专用章。
2012年5月21日，双方又签订房地产租赁合同，双方约定，原告位于沙河口区西南路800号，建筑面积1760平方米的房屋租赁给被告使用，用途为“酒店、宾馆”，期限为2012年6月1日至2015年5月30日，年租金l5万元，其他内容与2006年1月16日签订的房屋租赁合同内容相同。该合同经军队房地产管理部门审核通过。另查明，双方于2006年1月18日订立的租赁合同，订立后即实际履行，2007年11月5日双方进行补充修订后，履行至今。2015年8月11日原告起诉本案以后，被告于2015年8月26日依据2006年1月18日订立的租赁合同交付原告20l5年第二季度的租金10万元，原告出具了收款收据。
一审法院认为：双方于2006年1月16日签订的房屋租赁合同2份，合法有效，2006年1月18日，双方又订立了房屋租赁合同，该合同除了增加了租赁房屋的面积，延长了租赁期限外，其他内容涵盖了2006年1月16日签订的两份房屋租赁合同，该合同原告虽然未报军队房地产管理部门审核，但双方实际履行，其后双方又于2006年2月13日由当时的原告法定代表人纪洪有代表原告与被告签订协议再次确认了该合同的效力，双方于2007年11月5日又签订补充协议对该合同部分内容做了修改。2009年6月和2012年5月21日，双方签订的房地产租赁合同，其内容均与双方实际履行的房屋面积、租金不符，与被告所述这些合同是为了履行2006年1月18日签订的合同，为了办理军队房地产租赁许可证而签订的合同的理由相符。因此，双方于2006年1月18日签订的房屋租赁合同是双方当事人签订合同时的真实意思表示，该合同虽未报军队房地产管理部门审核，但双方当事人实际履行，该合同不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的情形，不违反效力性强制性法律规定，对双方当事人具有约束力。原告所述该合同没有经过军队房地产管理部门审核通过，违反法律强制性规定，依据不足。原告所述2012年5月21日签订的租赁合同，虽然已经到期，但不影响双方2006年1月18日签订的合同的继续履行。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第七十七条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第四条之规定，作出如下判决：驳回原告沈阳军区联勤部大连第一离职干部休养所的诉讼请求。案件受理费1900元（原告已预付），由原告负担。
宣判后，沈阳军区联勤部大连第一离职干部休养所不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。其上诉理由是：一、2006年1月16日签订的两份房屋租赁合同，约定将两处房屋出租给被上诉人做宾馆和饭店，期限为2006年5月1日至2009年4月30日，年租金共计50万元，按照合同第十三条规定，经过军队房地产管理部门审核通过，并加盖了军队房地产管理部门审核专用章。这两份租赁合同中的主要条款均与实际相符，是生效并执行的合同。而2006年1月18日签订的合同，没有将两处房屋区分，面积也与实际不符，尤其是没有按照合同条款约定，即经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效，且2006年2月13日签订的《协议书》既没有双方的公章，也没有相关的佐证，上诉人处也没有该协议书留存，其中的内容明显违反规定，无法认定真伪，因此，2006年1月18日签订的合同是非法无效的。二、根据合同法的规定，双方合意可以变更合同，2006年签订的合同时间在先，已经被时间在后的2012年合同变更。一审法院认定2006年1月18日签订的合同变更了2006年1月16日签订的合同，适用法律错误。三、中国人民解放军总后勤部与国家工商行政管理总局关于加强《军队房地产租赁许可证》管理有关问题的通知，明确规定：“各级工商行政部门对租用军队房地产作为住所的承租人办理工商登记时，应当查验《军队房地产租赁许可证》。未提交有效的《军队房地产租赁许可证》的，不予办理登记手续”。而取得《军队房地产租赁许可证》的前提就是要经过军队房地产管理部门审查批准。被上诉人就是将租赁房屋作为其住所地的，其知悉军队的法律规定，并且执行了该规定。那么，一审认定被上诉人的20年合同有效，却按照上诉人主张的合同领取营业执照，从事经营行为，判决和实际是相互矛盾的，并且违反了法律的强制性规定。按照一审判决，将带来履行不能的法律后果，因为20年的租赁合同无法通过审批，也就不能办理租赁许可证，被上诉人将无法经营。综上所述，一审判决证据采用错误，认定事实错误，适用法律错误。
被上诉人大连市沙河口区北海渔乡酒店表示服从原审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：2006年2月13日，上诉人原法定代表人纪洪有与被上诉人签订协议一份，主要内容为：一、双方2006年1月16日签订的合同是为了方便租赁手续的办理签订的；二、双方同意在整个租赁期间依照2006年1月18日所签订合同履行，如有争议可双方协商解决；三、违约责任、在履行合同期间双方自觉履行责任，如有违约，违约方愿承担对方经济损失；四、2006年1月18日双方签署合同约定及本协议均属甲、乙双方真实意志表示；五、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，双方签订之日起生效。
本院所确认的上述事实，有《协议书》及双方当事人陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项规定，一方当事人提出的书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。本案中，被上诉人在一审中提交了上诉人原法定代表人纪洪有代表上诉人与被上诉人负责人张健于2006年2月13日签订的《协议书》原件一份，虽然上诉人对该协议书真实性不予认可，但上诉人在法院释明下仍然不对纪洪有的签字申请笔迹鉴定，上诉人又没有其他足以反驳的相反证据，根据前述司法解释的规定，一审法院采信该《协议书》并无不当。
该《协议书》载明“双方2006年1月16日签订的合同是为了方便租赁手续的办理签订的；双方同意在整个租赁期间依照2006年1月18日所签订合同履行，如有争议可双方协商解决；违约责任、在履行合同期间双方自觉履行责任，如有违约，违约方愿承担对方经济损失；2006年1月18日双方签署合同约定及本协议均属甲、乙双方真实意志表示”，从上述合同约定内容可以反映出两方面事情，一是双方约定事项均与上诉人与被上诉人签订的案涉房屋租赁合同有关，基于纪洪有的身份，其签订协议书的行为应为职务行为，而非个人行为，因此虽未加盖上诉人单位印章，但该《协议书》对上诉人单位具有约束力；二是2006年1月18日双方签署的租期二十年的合同是双方真实意思表示，在整个租赁期间（20年）依照此合同履行，而2006年1月16日签订的租期三年的租赁合同仅仅是为办理租赁手续签订的。另外，从合同约定租金的数额与实际履行数额以及约定面积和实际租赁面积的差别上看，此后2009年、2012年双方签订的为期三年的租赁合同也均是为办理租赁手续签订的，并不是对2006年1月18日双方签署的租期二十年合同的变更。因此，就案涉房屋租赁，上诉人与被上诉人真实履行的合同是2006年1月18日双方签署的租期二十年的《军队房地产租赁合同》。
而关于2006年1月18日双方签订的《军队房地产租赁合同》的效力，本院认为，虽然双方签订的《军队房地产租赁合同》第十三条约定了“本合同经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效”，但就案涉房屋租赁合同双方已实际履行多年，且房屋租赁须经“军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章”的规定只是管理性规范，而非效力性规范，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条关于“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持；当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”的规定，双方于2006年1月18日签订的《军队房地产租赁合同》不违反法律法规效力性规定，且系双方当事人的真实意思表示，应为有效。
既然双方于2006年1月18日签订的《军队房地产租赁合同》有效，而上诉人却以2012年5月21日双方为办理租赁手续签订的非真实履行的《租赁合同》租赁期限已届满为由要求被上诉人腾退显然是没有道理的。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1900元（上诉人沈阳军区联勤部大连第一离职干部休养所已预交），由上诉人沈阳军区联勤部大连第一离职干部休养所负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 学 枝
审 判 员 丁 大 勇
审 判 员 刘 冬 艳
二〇一六年三月二十八日
书记员（代 理）陈楠