贵州省盘县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔盘民商初字第77号
原告盘县金源商贸有限公司。
法定代表人周同学。
特别授权委托代理人王孝益。
被告盘县万谊机电设备有限公司。
法定代表人廖国瑞。
特别授权委托代理人杨辉。
特别授权委托代理人凡兴海。
原告盘县金源商贸有限公司与被告盘县万谊机电设备有限公司租赁合同纠纷一案，原告盘县金源商贸有限公司于2013年7月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员丁再武独任审判，于2013年8月29日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院于2013年9月30日将该案转为普通程序审理，依法由审判员丁再武担任审判长，与审判员余华、人民陪审员赵林慧组成合议庭，于2013年11月12日与原告盘县万谊机电设备有限公司诉被告盘县金源商贸有限公司租赁合同纠纷一案公开开庭进行了合并审理，于2013年12月12日作出（2013）黔盘民商初字第37号民事判决，判决：一、由被告盘县万谊机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告盘县金源商贸有限公司支付2013年3月25日至2013年7月15日的租金48
124.95元，并按年租金16.50万元为标准向原告盘县金源商贸有限公司支付2013年7月16日起至2014年3月25日止的租金。二、驳回原告盘县金源商贸有限公司要求解除原被告所签订的土地租赁协议，要求被告盘县万谊机电设备有限公司搬离所租用的土地的诉讼请求。被告盘县万谊机电设备有限公司不服该判决向贵州省六盘水市中级人民法院提出上诉，贵州省六盘水市中级人民法院于2014年7月28日作出（2014）黔六中民商终字第00038号民事裁定，裁定：一、撤销贵州省盘县人民法院（2013）黔盘民商初字第37号民事判决；二、发回贵州省盘县人民法院重审。本院于2014年9月10日受理后，依法由审判员朱刚担任审判长，与人民陪审员敖盛良、唐玲玲另行组成合议庭，分别于2014年10月31日、2015年2月4日公开开庭审理了本案。原告盘县金源商贸有限公司的特别授权委托代理人王孝益，被告盘县万谊机电设备有限公司的特别授权委托代理人杨辉到庭参加诉讼。盘县万谊机电设备有限公司申请的证人陈建飞、聂兴刚、吴增志、王玉昌出庭作证。本案现已审理终结。
原告盘县金源商贸有限公司诉称，原被告于2011年3月24日签订《土地租赁协议》，原告将位于贵州省盘县红果镇干沟桥盘江技校对面大约4
000平方米的土地使用权出租给被告建设库房，租期为5年，前两年租金15万元，于每年4月1日前支付下一年度租金。被告依约支付了前两年的租金。2013年4月1日，原告要求被告支付2013年4月至2014年4月期间的租金，被告拒绝支付，后经原告多次催要，被告均拒绝履行义务，被告的行为已构成违约。原告请求：1、判决解除原告与被告于2011年3月24日签订的《土地租赁协议》，判令被告在判决生效后20日内搬离租赁场地，并将场地清理完毕交还原告；2、判令被告支付2013年3月25日至2013年7月15日的租金48
124.95元，剩余部分计算到被告搬离租赁场地之日（租金每月13
750元，每天485.33元）。审理中将该项请求变更为判令被告支付2013年3月25日至2013年7月15日的租金48
124.95元，2013年7月15日至2014年11月15日的租金22万元。3、本案诉讼费用由被告承担。
原告盘县金源商贸有限公司为支持其诉讼请求，向法庭出示了下列证据：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明（复印件）各一份。用以证明原告诉讼主体资格适格。被告无异议。
2、土地租赁协议（复印件）一份。用以证明原告已经按约定交付土地，被告没有按约定使用土地的事实。被告认为双方在协议中没有明确租金交付的期限，租金的起算时间是每年4月1日以后。
3、保证、银行流水清单（复印件）各一份。用以证明双方约定的付款时间是每年4月1日前。被告认为马勇出具的保证没有被告授权；对银行流水清单的真实性、合法性无异议，认为时间都不是4月1日前产生的。
4、联合办学协议书（复印件）一份。用以证明原告已取得租赁土地的使用权。被告对该证据的“三性”无异议，但认为不能证明原告交付了4
000平方米的土地给被告使用。
5、说明一份。用以证明盘县金源商贸有限公司建汽车修理厂的时间为2011年年初。被告对该证据的“三性”均不认可。
被告盘县万谊机电设备有限公司辩称，被告没有违约，不同意解除合同；被告同意按实际使用的土地面积2599.14平方米支付租金，不应按原告的请求支付租金。
被告盘县万谊机电设备有限公司，向本院申请证人出庭作证并出示了下列证据：
1、营业执照、法定代表人身份证明各一份。用以证明被告的法定代表人是廖国瑞。原告无异议。
2、《工程合同书》、照片各一份。用以证明被告在向原告租赁的土地上修建仓库，且将仓库承包给王玉昌完成，完成时间为2011年6月份。以及修建仓库时租赁土地的状况。原告对两份证据的三性均不认可。
3、证人王玉昌的证言。证实2011年4月15日，其与盘县万谊机电设备有限公司签订工程合同，承建盘县万谊机电设备有限公司矿用设备库房，有1382个平方米，2011年的6月1日结算。当时没有汽车修理厂，原告的汽车修理厂厂房是2012年清明节过后建的事实。原告对证言“三性”均不认可，认为证言不真实，与工程合同书内容不吻合，自相矛盾，合同书第五页有改动，且签订合同日期发包方与承包方不是同一天，相差一个月。
4、证人陈建飞的证言。证实原告的汽车修理厂是盘县万谊机电设备有限公司的仓库修建完工后一年修建的事实。原告对证言的“三性”不予认可，认为证人对建厂时间都记不清楚。
5、证人吴增志的证言。证实盘县万谊机电设备有限公司仓库修建的时间大概是2011年的4到5月份，汽车修理厂修建时间大概是2012年的年初的事实。原告对证言的真实性不予认可。
6、证人聂兴刚的证言。证实原告汽车修理厂是2012年4月以后修建的事实。原告认为证言不真实。
在审理过程中，本院依职权调取了下列证据：
1、现场勘验笔录一份。证明被告在租赁的土地上修建了面积为2
212.34平方米的彩钢瓦大棚作为仓库，仓库东面有509.20平方米空地，南面有186.80平方米空地，北面有200余平方米空地。
2、盘县公安局红果派出所接处警登记表一份。证明原告的法定代表人周同学于2013年6月30日将被告仓库门锁更换，被告的工作人员马勇于2013年7月14日向盘县公安局红果派出所报案。
3、工商登记材料一份。证明原被告双方均为有限责任公司。
原被告双方对上述证据1-3均无异议。
4、询问笔录一份。证明原告的法定代表人周同学陈述其没有锁过被告的仓库及拉走设备。原告对该证据无异议。被告认为周同学陈述的内容不属实。
本院对证据分析及认定如下：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、工商登记材料（复印件）各一份。因上述证据符合证据“三性”的规定，可作为认定原被告双方具备相应诉讼主体资格的依据。
2、联合办学协议书、土地租赁协议（复印件）各一份。因上述证据符合证据“三性”的规定，可作为认定盘县职业技术学校与原告联合办学，并提供土地给原告使用，原告又将该土地租赁给被告使用的依据。
3银行流水清单、保证（复印件）各一份。因上述证据符合证据“三性”的规定，可作为认定被告于2011年4月7日支付第一年租金15万元和被告的工作人员马勇于2013年6月30日向原告出具保证，承诺2013年7月12日付清租金的依据。
4、勘验笔录一份。可作为认定被告在向原告租赁的土地上修建仓库，占地面积为2212.34平方米，仓库东面空地面积为509.20平方米，南面空地面积为186.80平方米，西面为盘县金源商贸有限公司修建的汽车修理厂，北面空地面积为200余平方米的依据。
5、盘县公安局红果派出所接处出警登记表一份。因原被告对证据均无异议，可作为认定原告将被告仓库门锁锁上的依据。
6、证人陈建飞、聂兴刚、吴增志、王玉昌的证言。因证人的证言之间能相互印证，可作为认定盘县万谊机电设备有限公司的修建仓库时间是2011年4月，盘县金源商贸有限公司汽车修理厂修建时间是2012年5月的依据。
7、《工程合同书》、照片各一份。因该证据符合证据“三性”的规定，可作为认定被告在原告租赁的土地上修建仓库，2011年4月15日，被告将修建仓库工程承包给王玉昌完成，工程期限为30日，修建仓库时租赁的土地面貌的依据。
8、询问笔录一份。因原告的法定代表人周同学陈述其未锁过被告仓库门的事实，与其他相互矛盾，故不能作为认定本案事实的依据。
9、说明一份。因该证据证明修建汽车修理厂的时间是2011年年初，与其他证据相互矛盾，故不能作为认定本案事实的依据。
通过对以上证据的分析认定，结合双方当事人的陈述，本院查明如下事实：
2010年11月8日，盘县职业技术学校作为甲方与原告盘县金源商贸有限公司作为乙方签订了《联合办学协议书》，协议约定盘县职业技术学校提供其暂时管理使用的原盘江煤电机电分公司汽车队约6亩土地给原告盘县金源商贸有限公司使用，用于开办盘县职业技术学校汽车修理、矿山机电设备加工、实训基地及其他业务。2011年3月24日，原告盘县金源商贸有限公司（甲方）与被告盘县万谊机电设备有限公司（乙方）签订了《土地租赁协议》，协议约定：第一条：乙方向甲方租赁土地，面积为4
000平方米，租期5年，前两年租金15万元，第三年开始每年16.5万元，五年后续签。第二条：乙方建仓库的手续由甲方负责，在施工期间出现问题由甲方负责协调。第三条：建成仓库的资产归乙方所有，若在租赁期发生拆迁问题，房产的赔偿款为乙方所有。第四条：在租赁期间发生其它事宜，由双方协商解决。第五条：本协议从2011年4月1日生效。协议签订后，被告于2011年4月7日支付了第一年租金15万元，2012年7月支付了第二年租金15万元。被告于2011年4月15日与王玉昌签订《工程合同书》（工程量2300平方米），由王玉昌在被告向原告租赁的土地上修建彩钢瓦大棚作为仓库，工程期限30日。经对被告修建的仓库占地面积进行测量：占地面积为2
212.34平方米，东面空地面积为509.20平方米，南面空地面积为186.80平方米，西面为原告的汽车修理厂，北面空地面积为200余平方米。2012年5月，原告在租赁给被告的土地上修建汽车修理厂。2013年4月30日，原告向被告要求支付2013年4月到2014年4月期间的租金时，因被告未支付租金，原告将被告的仓库门锁住。被告的工作人员马勇于2013年6月30日向原告出具了保证书，保证在2013年7月12日前将租金支付给原告。2013年7月14日马勇向盘县公安局红果派出所报警后原告将锁住的仓库门打开，让被告继续使用至今。
本院认为：本案争议焦点是：1、被告盘县万谊机电设备有限公司是否违约，双方所签订的租赁协议是否应当解除。2、被告是应按租赁协议约定支付租金，还是按实际使用的土地面积支付租金。
关于盘县万谊机电设备有限公司是否违约，是否应解除租赁协议的问题。原被告签订的土地租赁协议，是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照协议约定履行义务。土地租赁协议签订后，原告交付了土地，被告分别支付了两年的租金，均按合同履行了义务。原被告发生争议之后，原告又将该场地交付给被告使用，被告也继续使用该场地，双方的行为应视为继续履行该合同，因此原告主张解除双方所签订的《土地租赁协议》，并判令被告在判决生效后20日内搬离租用场地及清理完场地后交还原告的请求，本院不予支持。
关于租金支付的问题。原被告签订的协议生效时间是2011年4月1日，在交付租赁土地时均未对土地面积进行实际丈量，被告也对协议中约定的土地面积未提出异议，双方已实际履行合同，但原告于2012年5月在租赁给被告的土地上修建汽车修理厂占用了部分土地，因此被告认为应以实际租赁土地的面积2599.14平方米并按每年16.50万元约定计算支付租金的理由成立，予以支持。故对原告主张被告支付2013年3月25日至2013年7月15日的租金48
124.95元和2013年7月15日至2014年11月15日的租金22万元的请求，本院予以支持2013年4月1日至2014年11月15日的租金为175414.88元（2599.14平方米÷4000平方米×16.50万元／年÷12个月÷30天×589天）。2014年11月16日以后的租金按合同约定的期限以实际使用的土地面积2599.14平方米按每日297.82元（2599.14平方米÷4000平方米×16.50万元／年÷12个月÷30天＝297.82元）支付。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、由被告盘县万谊机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内以实际使用的土地面积2599.14平方米向原告盘县金源商贸有限公司支付2013年4月1日起至2014年11月15日止的租金175414.88元，2014年11月16日以后的租金按合同约定的期限以实际使用的土地面积2599.14平方米按每日297.82元支付。
二、驳回原告盘县金源商贸有限公司的其他诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5 603元，由原告盘县金源商贸有限公司负担1794.70元，被告盘县万谊机电有限公司负担3808.30元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。
审 判 长 朱 刚
人民陪审员 唐玲玲
人民陪审员 敖盛良
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 孟璐璐