湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂咸宁中民三终字第23号
上诉人（原审被告）郭志富。
上诉人（原审被告）方细燕。
二上诉人共同委托代理人王凡，通山县法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）阮长社。
被上诉人（原审原告）刘秋花。
原审第三人郭步超。
委托代理人王凡，通山县法律援助中心律师。
上诉人郭志富、方细燕因与被上诉人阮长社、刘秋花、原审第三人郭步超房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2013）鄂通山民二初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，1985年，被告郭志富的父亲郭怀德将其所有的一层六个档房屋赠与给被告郭志富和被告之弟郭志财，被告郭志富兄弟每人分得三个档的房屋，其中，被告郭志富分得的房屋的占地面积为265.1㎡、建筑面积为163.46㎡。1989年，被告夫妻将其所得的一层房屋升层，建设成二层房屋；1994年1月28日，被告郭志富对该房屋办理了土地使用权证；2001年7月25日，被告郭志富又办理了一层房屋的房屋所有权证（以其别名郭至福的名义办理）；但未办理第二层房屋的所有权证。
2004年9月20日，被告夫妻将上述房屋作价50000元出售给原告夫妻，原告当即给付被告房屋价款50000元，被告郭志富亦向原告出具了收条。2004年9月21日，被告夫妻作为甲方与原告夫妻作为乙方签订了《房屋买卖合同书》，约定甲方将其所有二层砖混结构房屋（面积约300㎡）、作价50000元出售给乙方，并约定甲方在乙方付清全部房款后，将“土地使用证”和“房屋产权证”转交给乙方，乙方可以不过户，以房屋买卖合同为准，甲方儿孙不得有任何异议。如乙方要求两证过户，甲方只提供两证过户的证据材料，不承担任何经济负担。二原告、二被告和被告的兄弟郭志发、弟媳方福元，及中间人陈善实、王鄂洪均在合同上签名。合同签订后，被告将土地使用证和房屋所有权证交付给原告，原告即搬进所购买的房屋居住。此后，原告多次找被告要求办理过户手续，被告未协助办理。现原告诉至本院，要求确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，并判令被告协助原告办理房屋、土地产权手续。诉讼过程中，第三人即被告之子郭步超以其是房屋的共有人、二被告出售房屋未经其同意，损害了其的权益为由申请参与诉讼。
原审认为，原告与被告签订房屋买卖合同是双方的自愿、真实意思表示，该合同应为有效合同，双方应按合同的约定履行各自的义务，原告按约支付了购房价款，被告未按约协助原告办理过户手续，负有违约责任，故原告要求确认与被告签订的《购房协议书》有效和要求被告协助办理房地产过户手续的诉讼请求，应予支持。原、被告买卖的房屋系二被告于1985年基于赠与而取得，并于1989年进行改造扩建，第三人郭步超当时为无民事行为能力人，且所出售房屋的土地使用权证和房屋所有权证均证明该房屋系被告郭志富所有，第三人向法院提供的证据不能证明其对房屋享有共有权，同时，房屋买卖合同约定“甲方在乙方付清全部房款后，将土地使用证和房屋产权证转交给原告，乙方可以不过户，以房屋买卖合同为准，甲方儿孙不得有任何异议”，在签订合同时，原告有理由相信出售房屋是被告方家人的共同意思表示，原告已按合同的约定支付了价款，并从2004年取得该房屋后居住至今，原告系善意取得该房屋，故第三人认为原、被告损害了其权益的理由不成立。据此判决：一、原告阮长社、刘秋花与被告郭志富、方细燕于2004年9月21日签订的《房屋买卖合同书》为有效合同。二、被告郭志富、方细燕于本判决生效后七日内协助原告阮长社、刘秋花办理房地产过户手续。本案受理费100元，由被告郭志富、方细燕负担。
上诉人郭志富、方细燕不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：2004年9月，上诉人郭志富、方细燕因差欠通羊信用社贷款，无力偿还，被上诉人阮长社的亲属即利用职务之便，以收贷为名，逼迫上诉人郭志富将房屋以超低价卖与其亲戚阮长社，事后上诉人郭志富、方细燕提出反悔，被上诉人阮长社明知房产共有人郭怀德、郭步超不同意超低价出售自己的房屋，而乘人之危买受了该房屋。原审法院明知双方的买卖行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，且房屋共有人郭怀德、郭步超等人从未同意出售该房屋，上诉人在未变更房地产登记前反悔符合相关规定的情形下，支持被上诉人的诉求，确属错误。为此，二上诉人请求二审法院判令合同无效，驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人郭志富、方细燕为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一，祖业分关一份。证明上诉人卖给被上诉人的房屋是与他人共有的事实。
证据二，借款凭证一份。证明上诉人欠通羊信用社借款，被吴国建等人所迫卖房的事实。
证据三，调查笔录。证明郭志富夫妇被迫卖房后及时提出了反悔的事实。
被上诉人阮长社、刘秋花辩称，上诉人的上诉请求及理由与事实不符，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘秋花对上诉人提交的证据一、二、三有异议，认为该三份证据与本案无关。
对上述有异议的证据，本院认为，证据一系上诉人取得涉案房屋的文字依据，与本案具有关联性，应予采信。证据二系上诉人个人借款的依据，不能证明其证明目的，且与本案无关，本院不予采信。证据三系上诉人的委托代理人所作的调查笔录，实际是证人证言，而该证人并未出庭作证，且该调查笔录的内容不能证明上诉人签订合同的行为系受胁迫所致，本院不予采信。
二审经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以继续确认。
另查明，原审第三人郭步超与二上诉人在同一上诉状内一并提出上诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第66条规定：在诉讼中，无独立请求权的第三人有权提出上诉。郭步超为无独立请求权的第三人，原审并未判决其承担民事责任，其无权提出上诉，在本院二审中的诉讼地位只能列为原审第三人。
本案的争议焦点是：房屋的买卖是否是双方自愿、真实意思的表示；双方所签订的房屋买卖合同是否有效。
本院认为，1985年，上诉人郭志富的父亲郭怀德将其持有的一层六个档房屋以兄弟分关（分家）的形式赠与给上诉人郭志富和其弟郭志财，上诉人郭志富分得占地面积为265.1㎡的房屋后，于1989年，上诉人夫妇将其所得的一层房屋改建为二层房屋，1994年上诉人郭志富对该房屋办理了土地使用权证，2001年上诉人郭志富又办理了一层房屋的房屋所有权证，期间上诉人的父亲郭怀德对其办理相关权属证照并未提出异议，原审第三人郭步超在参与本案诉讼后亦未能提供证据证实该房屋其为共有人，二上诉人有权处分该房屋。被上诉人阮长社、刘秋花在签订合同前已全额按合同的约定支付了购房款，上诉人郭志富亦向被上诉人出具了收条，且在合同签订后向被上诉人交付了土地使用权证和房屋所有权正，被上诉人夫妇在买受房屋时完全有理由相信系上诉人夫妇的真实意愿。上诉人郭志富、方细燕认为，其之所以将房屋卖与被上诉人夫妇，是因被上诉人的近亲属利用职务之便逼迫所致，但其未能提供证据予以证实。二审中上诉人提交合同见证人王鄂红的证人证言以证明签订买卖合同的次日上诉人表示后悔，但其并未在法律规定的除斥期间内行使撤销权，且二被上诉人搬入所买房屋居住使用多年。因此，上诉人郭志富、方细燕与被上诉人阮长社、刘秋花签订的房屋买卖合同系双方自愿签订，系双方真实意思表示，该合同为有效合同。上诉人郭志富、方细燕以双方所签订的房屋买卖合同并非是自愿签订，合同内容不是其真实意思的表示，以及房屋共有人郭怀德、郭步超等人从未同意出售该房屋，其与被上诉人夫妇签订合同的行为无效的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人郭志富、方细燕共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 明
审判员 杨荣华
审判员 王洪斌
二〇一四年二月二十日
书记员 成 刚
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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