广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1558号
原告（反诉被告）郑素华，女，1973年5月19日出生，汉族，住址广东省汕头市。
委托代理人吴乐佳，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人罗喜奎，系原告亲属。
被告（反诉原告）王土铭，男，1972年1月21日出生，汉族，住址广东省深圳市龙华新区。
委托代理人文凭，广东普罗米修律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱丽霞，女，1979年12月20日出生，汉族，住址深圳市福田区。
委托代理人文凭，广东普罗米修律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人李耀智，职务董事长。
委托代理人周青林，系该公司职员。
上述当事人房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴乐佳、罗喜奎，二被告的委托代理人文凭，第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）的委托代理人周青林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑素华诉称，原、被告于2015年4月12日在中原公司签订了《二手房买卖合同》，约定原告向被告购买被告所有的位于深圳市龙华新区龙华街道梅观高速公路东北侧的星河丹提花园E区4栋1单元202(房产证号码为深房地字第××号)，转让价格为968万元。买卖合同签订后，原告即向被告支付了购房定金30万元(由居间方托管)，而卖方一直拖延资金监管手续的办理，并向居间方表示因为自身原因，要将资金监管手续延长20天的办理期限。居间方在征得原告同意后，向被告出具了《二手房买卖合同》补充协议，要求被告明确前述变更内容，但被告口头表示愿意签署后，一直拖延不签署该补充协议。此后，原告、居间方多次催促被告配合办理资金监管手续，并向被告发出了《履约催告函》，原告也签署了单边的资金监管协议，但被告均拒不办理相关手续。7月7日，被告单方在《南方都市报》登载公告，单方违法解除《二手房买卖合同》，并要求没收定金。原告认为，被告恶意拖延资金监管手续的办理期限，故意造成表面上原告违约的现象并单方违法解除合同，已严重侵害原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付违约金193.6万元；二、被告向原告返还已支付的定金30万元；三、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告王土铭、朱丽霞答辩称，原告诉状所诉事实与实际不符，原告歪曲事实，实际情况是原告违约。一、原告未在2015年6月15日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，亦未在此期限前向按揭银行提交按揭贷款申请相关资料等等，违约的是原告，并非被告。二、被告于2015年7月4日、2015年7月7日先后在南方都市报登报解除合同是依法依约行使合同权利，并无不妥。三、被告与原告除了签订二手房买卖合同及资金托管协议外，并没有签订其他任何协议，更没有另签订协议对资金监管及贷款申请期限予以更改或延期。四、被告在原告未按照约定的期限全面履行合同义务超期十天后即2015年6月25日委托律师分别向原告和第三人发出解除合同律师函，以及后来的登报等都是依法依约行使，完全符合法律规定，被告在履约过程中没有任何违约违法行为。五、原告如对被告的解除合同有异议，应该在规定的期间内对被告发出的解除合同意思表示提出异议，现原告未在法定三个月的期限内起诉提出异议，视为对被告的解除合同不持异议，合同自2015年6月26日到达中介方即第三方即解除。六、合同法明确规定违约金应与实际损失相当，即使如原告所诉的被告存在违约，那么原告除了交给第三人的定金30万元的利息损失外，再无其他损失，原告的诉求也应给以大幅度减少。七、合同法规定既有约定违约金，又有约定定金的，可选择适用违约金或者定金条款，由此可看出，违约金与定金条款只能二选一，不能同时选择，但根据原告的诉讼请求可看出，原告同时选择了违约金和定金，违反了合同法规定，诉讼请求明显不合理。综上所述，原告诉讼请求无事实和法律依据，请求予以全部驳回。
第三人中原公司答辩称，第三人作为居间方，为促成买卖双方之间的交易，已充分履行协助、通知等居间义务。现托管定金30万元在第三人处，该笔款项由法院判决处理。涉案合同履行到支付定金这一阶段，之后办理资金监管时未履行，未履行的原因是双方约定6月15日去办理资金监管，后被告说将时间拖延至7月9日，原告就签了补充协议，后来将补充协议交给被告签署，可是被告没有签也没有拿回来。
被告王土铭、朱丽霞反诉称，2015年4月12日，被告与原告签订了《二手房买卖合同》，约定由原告作为买方，被告作为卖方，双方交易的房地产位于深圳市宝安区星河丹堤花园E区4栋1单元202房，转让成交价为968万元。合同第三条约定原告向被告支付定金30万元。合同第四条约定买方向银行按揭贷款支付约定楼款，买方须于2015年6月15日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2015年6月15日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请相关资料。合同第十条约定如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。2015年4月12日，被告与原告同第三人签订了《资金托管协议》，约定被告与原告同意将前述房产交易的定金30万元交由第三人进行托管。2015年4月13日，第三人向原告出具了四张定金收据，金额共计为30万元。依据合同约定，原告须在2015年6月15日（含当日）前把除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。依据合同约定，原告也须在2015年6月15日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请相关资料。遗憾的是原告没有履行上述合同义务，原告逾期履行超过五日的，依据合同约定，被告有解除合同的权利。2015年6月25日，被告委托广东普罗米修律师事务所文凭律师向原告及第三人分别发出普律函字[2015]第1105号、普律函字[2015]第1106号律师函，明确告知原告及第三人，鉴于原告没有履行合同义务，自即日起解除被告与原告签订《二手房买卖合同》，没收原告支付的定金30万元，鉴于定金已全部托管在第三人处，故要求第三人直接把定金全额支付到被告指定的银行账户。遗憾的是，至今被告仍没有收到第三人给付的定金，原告更是不顾事实先行起诉到贵院，主张被告违约。据此，为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：一、原告向被告支付定金30万元；二、原告承担本案的诉讼费用。
庭审中，被告明确其第一项反诉诉讼请求为没收30万元定金，如果原告已将定金支付给第三人托管，请求判令第三人将30万元支付给被告。
原告郑素华针对反诉答辩称，原告不存在任何的违约情形，已经依约支付了定金，并积极配合被告办理资金监管手续。
第三人中原公司针对反诉的答辩意见同本诉答辩意见。
经审理查明：2009年7月3日，被告王土铭、朱丽霞取得了深房地字第××号《房地产证》，被告王土铭、朱丽霞系深圳市龙华新区龙华街道梅观高速公路东北侧的星河丹提花园E区4栋1单元202号房地产权利人，房产建筑面积为245.77平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年4月12日，郑素华作为买方与作为卖方的被告王土铭、朱丽霞签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告王土铭、朱丽霞将上述房地产转让给原告，转让成交价为968万元。买方同意在合同生效当日向卖方支付定金30万元，定金交由双方所约定第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金的生效。买方须于2015年6月15日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2015年6月15日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三工作日内补足，如多余合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；上述购房款支付到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续，签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年7月15日。涉案房产处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起40日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。
合同签订当日，双方还签订了一份《资金托管协议》，约定定金30万元、交楼押金2万元交由第三人中原公司托管。
2015年4月13日，原告支付了的定金30万元，现托管于第三人中原公司处。
2015年6月25日，被告委托律师分别向第三人中原公司及分公司网点发出《律师函》，称原告未按合同期限履行支付首期款、申请按揭贷款的义务，已超过合同约定的5日期限，现通知解除案涉买卖合同并没收定金30万元，要求第三人中原公司将定金30万元支付至被告王土铭的银行账户；快递送达记录显示上述律师函已于2015年6月26日送达。第三人中原公司称收到上述律师函，并已及时告知原告。同日，被告委托律师向原告发出解除合同的《律师函》，原告未收到。
2015年6月30日，原告向被告发出《履约催告函》，称根据被告的要求将资金监管协议签署日前修改为2015年7月9日前，但被告并未配合办理相关手续，现催促被告办理资金监管手续。原告称其将上述函件粘贴在案涉房产大门上，被告称没有收到上述函件，且被告已于2015年6月25日解除了案涉买卖合同。
2015年7月4日、7月7日，被告先后在南方都市报上刊登公告，称原告未按合同期限履行，被告通知解除案涉买卖合同，并没收定金。
原告提供了短信、微信记录，并依据上述证据主张被告要求延期办理资金监管，双方约定签订补充协议，但被告拒绝签署并取走原告已经签名的补充协议原件。上述证据的主要内容为第三人于2015年6月14日通过彩信向原告发补充协议，补充协议的主要内容为将资金监管期限延长至2015年7月9日前。2015年6月16日，第三人向原告发出短信称补充协议已经送给被告签署。2015年6月26日，第三人员工向被告王土铭发出短信，催促被告办理资金监管手续。2015年6月29日，第三人员工向被告王土铭发出短信，称原告已于2015年6月29日签署了资金监管协议，催促被告签署上述协议。被告不认可上述证据的真实性、合法性和关联性，并称其从未收到过的补充协议。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的二手房买卖合同、资金托管协议、收款收据、房地产证、照片、短信、微信、履约催告函等证据，被告提交的二手房买卖合同、资金托管协议、律师函、快递单、南方都市报等等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照约定全面适当履行合同义务。
关于合同不能履行的原因。原告和第三人称被告要求延迟办理资金监管手续，但之后反悔并未签署补充协议，且取走原告已签名的补充协议原件；被告称从未要求延期办理资金监管，亦未签署相关补充协议。本院认为，资金监管办理期限涉及原告何时支付首期款，系房屋买卖合同的主要条款，对于合同主要条款的变更应当由买卖双方共同协商确定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对其主张负有举证证明的责任，原告应当提供证据证明其与被告达成延长资金监管期限的约定。本案中，除原告和第三人陈述外，并未其他证据证明原、被告曾就延期办理资金监管达成口头或书面协议；第三人作为案涉交易居间人你，其专门从事房地产买卖等经纪服务，从其专业能力出发，其知晓变更资金监管期限应当在期限届满前取得交易双方的同意，但其在本案中未提交任何证据证明被告已经同意或主动要求延期办理资金监管，考虑到第三人与上述争议事实的认定存在利害关系，其陈述的证明力较低。综上，原告关于被告要求延期办理资金监管的主张，证据不足，本院不予支持。原告应当按照合同约定的期限即于2015年6月15日前办理首期款资金监管手续，支付首期款，最迟不得超过2015年6月20日。但原告并未提供任何证据证明其在2015年6月20日前通知被告办理首期款资金监管，原告已构成违约。原告主张被告已构成违约，没有证据证明，本院不予支持；其依据行使合同解除权所主张的其他诉讼请求，亦没有依据，本院不予支持。
关于合同解除。根据案涉合同的约定，买方迟延履行超过五日，卖方有权解除合同并有权没收买方已支付的定金。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于合同解除的规定，合同自解除通知到达对方时解除。第三人中原公司已于2015年6月26日收到被告含有解除合同意思表示的律师函，第三人中原公司亦于收到后将被告解除合同的意思表示告知原告，涉案合同已于2015年6月26日解除。
关于定金。根据案涉合同关于合同解除的约定，被告有权解除合同并有权没收原告已支付的定金。但案涉房地产在合同履行期间出现较大幅度上涨，被告另行出售案涉房地产后实际可获得较履行案涉合同更多的利益，考虑到原告因违约遭受损失，如判令被告没收原告已支付的定金，会导致被告因原告违约行为获取双重利益，有悖公平。综上，根据公平和诚实信用原则，被告关于没收原告定金的诉讼请求，本院不予支持。因案涉合同已解除，第三人中原公司继续托管定金亦没有依据，其应当将托管定金30万元退还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告郑素华和被告王土铭、朱丽霞之间的《二手房买卖合同》已于2015年6月26日解除；
二、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三日内将定金30万元退还给原告郑素华；
三、驳回原告郑素华的其他诉讼请求；
四、驳回被告王土铭、朱丽霞的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费24,688元、保全费5,000元，由原告负担，受理费、保全费原告已预交；反诉受理费2,900元，由被告负担，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 詹桥生
人民陪审员 朱林华
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 林斯瑜
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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