广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤08民终86号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：钟青，男，公民身份号码：×××0034，汉族，住湛江市霞山区。
委托代理人：周莉莉，广东大展律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：冯周明，男，公民身份号码：×××0630，汉族，住湛江市麻章区。
委托代理人：姚杰，广东国诚律师事务所律师。
上诉人钟青因与被上诉人冯周明房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2015）湛麻法民二初字第164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈春丽担任审判长，审判员邓浓、舒乐清参加的合议庭进行了审理。书记员翟锦霞担任记录。上诉人钟青及其委托代理人周莉莉，被上诉人冯周明及委托代理人姚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年10月28日，钟青与冯周明签订了一份《购房协议》，协议约定：“甲方（钟青）将湛江（市）麻章（区）大岭路警校内13幢305房一套二房二厅（76.08平方米）卖给乙方（冯周明），房价3万元人民币，乙方已付清甲方人民币3万元整，甲方有责任协助乙方办理过户手续，过户手续一切费用由乙方负责。如遇单位拆屋问题，按当时相同旧房价补偿给乙方。水电费由乙方每月初，自动去警校财务科交清。”另，协议最后还备注有：“甲方已付房屋所有权证壹本给乙方（粤房字第××号）。”上述协议的落款处有双方签字并按捺手模确认。庭审中，冯周明称已依约在签订协议时现金付清了购房款3万元，钟青对冯周明是否已缴清购房款3万元却表示已忘记，而称双方由买卖房屋关系变为房屋租赁关系后，至今租金已抵清房款，故要求冯周明退还房屋。
另查明，1993年12月20日，湛江市房地产管理局颁发了粤房字第××号《房屋所有权证》给钟青，所有权人为钟青，所有权性质为房改房，所有权人占有份额为全部，所有权来源为1992年12月28日购买，房屋座落位置为湛江市麻章大岭路警校内13幢305房屋，建筑面积为76.08平方米。该证现由冯周明持有。2014年，钟青以上述房地产权证遗失为由，向湛江市房地产管理局相关部门申请补发，湛江市房地产管理局向钟青补发了粤房地权证湛江CQ字第××号房地产权证，房屋性质为房改房，房屋所有权取得方式为1992年12月标准价购买，另，附记记载“此证于2014年5月遗失补发”。钟青认为涉案房屋为单位房改房，其是按照标准价购买涉案房屋，且根据《湛江市公安局房改房管理规定》的规定，涉案房屋不能对外出售，故主张确认涉案协议无效，并要求冯周明返还涉案房屋，支付房屋使用费95160元以及赔偿其多缴的契税9757.60元。对此，冯周明提起反诉，主张涉案协议合法有效，并要求钟青协助办理涉案房屋的过户登记手续。
原审法院审理认为：本案属房屋买卖合同纠纷。对于冯周明是否已依约付清购房款的问题。根据涉案协议的约定，“乙方（冯周明）已付清甲方（钟青）人民币3万元整”，从该约定的文义解释来看，应当认定为在双方签约时同时履行，并且冯周明持有原房产证，协议约定了已将房产证交给了冯周明，钟青对是否已收到房款的陈述意见与上述行为相互矛盾，故应当认定冯周明已支付了房款3万元给钟青。
对于涉案合同的效力问题。钟青抗辩称涉案房屋属单位房改房，根据湛江市公安局相关文件的规定，不能对外出售，故主张涉案协议无效。湛江市公安局的相关文件属其内部文件，不具对外的法律效力，依法不能对抗善意第三人，建设部颁布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条规定：“已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；（六）上市出售后形成新的住房困难的；（七）擅自改变房屋使用性质的；（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。”钟青未能举证证明涉案房屋属于以上不能上市交易的情形，并且涉案房屋属钟青已取得合法产权证书的已购公有住房，故依法可以出售流转。涉案《购房协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，冯周明主张确认协议有效有事实和法律依据，原审法院予以支持，钟青的全部诉讼请求于法无据，予以驳回。涉案协议合法有效，钟青理应全面履行，负有协助冯周明办理房屋过户手续的义务，故冯周明主张钟青协助冯周明办理涉案房屋的过户登记手续有事实依据，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认钟青和冯周明于2005年10月28日签订的《购房协议》合法有效；二、限钟青于判决发生法律效力后十日内协助冯周明办理位于湛江市麻章区大岭路警校内13幢305房的过户登记手续；三、驳回钟青的全部诉讼请求。案件受理费2398.35元和反诉费275元，均由钟青负担。冯周明已预付反诉费275元，由钟青在上述履行期限内迳付冯周明。
钟青不服原审判决，向本院上诉称：一、涉案房屋是钟青以标准价向单位（湛江市公安局）购买，根据房改房政策的规定，钟青只占有80%产权，单位占有20%产权，钟青在没有补足成本价款2万余元的情况下，该房属共有性质，未经共有人同意的情况下，钟青无权出售该房屋，不宜认定钟青与冯周明签订的购房协议合法有效。二、根据建设部颁发的《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》第五条第八项“已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用房不得上市出售：……（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的”、《湛江市房改房上市交易暂行规定》（湛府（2001）20号）以及《湛江市公安局房改房管理规定》第三条的规定，湛江市公安局公有住房均不能对外出售、对外出租，湛江市公安局的有关规定是根据湛江市人民政府的规定第四条作出的，完全符合建设部《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》第五条第八项的内容，原审法院以湛江市公安局作出的管理规定是内部规定为由，认定房屋买卖合同有效，完全违反国家法律的规定。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判钟青与冯周明签订的购房协议无效，改判支持钟青一审的全部诉讼请求，由冯周明负担本案一、二审的诉讼费用。
被上诉人冯周明答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人钟青在二审期间向本院提交了如下证据：1、《职工购买住房申请表》，用以证明钟青以标准价购买涉案房屋；2、湛江市公安局《说明》，用以证明钟青一直未按成本价补足20%产权的购房款，涉案房屋属共有性质，钟青享有80%的产权，湛江市公安局享有20%的产权；3、湛江市公安局《关于我局房改房管理规定的说明》，用以证明《湛江市公安局房改房管理规定》具有对外法律效力。
经质证，冯周明表示对证据1不知情，是根据房屋所有权证确认房屋权属人；认为证据2、3不能对抗现行的法律和司法解释，冯周明与钟青签订的购房协议是合法有效的。
本院认证：房屋的权属人、性质、取得方式等基本情况应以《房屋所有权证》登记的情况为准，《房屋所有权证》是房产管理部门审核相关房产资料后所作出的确认证书，具有最终的法律效力，涉案房屋最初的《房屋所有权证》及钟青后来以原证遗失为由补办的《房屋所有权证》均反映钟青对涉案房屋享有全部所有权。证据1及补办的《房屋所有权证》均反映涉案房屋最初是钟青于1992年以标准价购买，对证据1予以采纳，但最初的购买方式与最终的权属没有必然的关系，故认定钟青对涉案房屋享有全部所有权，对证据2不予采纳。证据3是湛江市公安局对《湛江市公安局房改房管理规定》是否具有对外法律效力的意见，本院认为，虽然湛江市公安局认为《湛江市公安局房改房管理规定》是根据《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》及《湛江市房改房上市交易暂行规定》（湛府（2001）20号）的相关精神制定的，但该规定仅是在湛江市公安局内部通告，不为公众知晓，亦未曾报湛江市人民政府批准或备案，湛江市公安局认为该局各大院所有房改房都与办公场所有联系，均不得对外出售、出租、交换、赠与的意见未得到市政府或第三方权威机构的认可，故《湛江市公安局房改房管理规定》属湛江市公安局的内部文件，不具有对外法律效力，不能对抗善意第三人，故对证据3不予采纳。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对钟青上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点是购房协议的法律效力问题。
根据《房屋所有权证》显示，钟青对涉案房屋享有全部的所有权，故钟青主张其仅有80%所有权的意见不能成立，不予采纳。根据钟青一、二审提交的证据，未能证实《湛江市公安局房改房管理规定》具有对外法律效力，亦未能证实涉案房屋具有不能上市交易的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，应认定涉案房屋符合上市交易的条件，钟青具有处置权。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，本案中的《购房协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，是经钟青与冯周明协商后所签订，是双方当事人的真实意思表示，在签订协议时冯周明已按协议内容向钟青付清了购房款3万元，钟青亦已将涉案房屋所有权证交与冯周明持有，该协议依法成立并生效，应受法律保护，双方当事人均应按照协议约定继续履行各自的义务。原审法院确认《购房协议》合法有效，判令双方当事人继续履行协议并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2398.35元，由上诉人钟青负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈春丽
审判员 邓 浓
审判员 舒乐清
二〇一六年四月十二日
书记员 翟锦霞
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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