四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4228号
上诉人（原审原告）刘小华，女，汉族，1977年11月9日出生，住四川省成都市金牛区。
委托代理人刘志武，四川文典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨世维，男，汉族，1978年11月1日出生，住四川省成都市金牛区。
委托代理人李富强，四川明炬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）万桂珍，女，汉族，1947年3月20日出生，住四川省成都市金牛区。
委托代理人李富强，四川明炬律师事务所律师。
上诉人刘小华因与被上诉人杨世维、万桂珍共有纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第6669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月23日立案受理后依法组成合议庭，于2014年8月12日公开开庭进行了审理。上诉人刘小华的特别授权委托代理人刘志武，被上诉人杨世维、万桂珍共同委托的特别授权委托代理人李富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，杨世维、刘小华、万桂珍三人按规定每人可以按小于或等于60平方米标准优价购得房屋，2003年、2004年杨世维、刘小华、万桂珍作为被拆迁人与成都市金牛区土地开发整治服务中心签订了房屋拆迁安置协议书及房屋拆迁安置补充协议书，购买了位于A处79.62平方米和B号56.32平方米的两套拆迁安置房。2010年9月1日，杨世维又以被拆迁人杨世维、刘小华、万桂珍的名义与成都市金牛区土地开发整治服务中心签订了优价购房协议书，购买了位于C号，面积46.57平方米的拆迁安置房屋一套。当日杨世维向成都市金牛区土地开发整治服务中心支付59264元，其中购房款55884元，有线电视入网费180元，天燃气初装费3200元。现诉争房屋处于出租状态，截止2013年9月，杨世维共收取租金20000元。现三套房屋均未办理产权证书。
原审法院另查明，2006年7月27日，刘小华与杨世维因感情不和在成都市金牛区民政局协议离婚，离婚时双方约定A处79.62平方米和B号56.32平方米两套安置房屋归杨世维所有，杨世维支付刘小华60000元。杨世维于2006年7月27日支付刘小华10000元，2006年12月17日支付刘小华50000元。庭审中万桂珍对刘小华、杨世维在离婚协议书中对两套安置房屋的处理予以认可。
原审法院又查明，万桂珍系杨世维的母亲，万桂珍在成都市金牛区D号、成都市金牛区E号拥有两套房屋。
原审法院认定上述事实，主要采信以下证据：房屋拆迁安置协议书、房屋拆迁安置补充协议书、优价购房协议书、中国农业银行现金缴款单、收条、离婚登记审查处理表、离婚协议书、租房合同、个人及家庭房屋登记记录、庭审笔录等。
原审法院认为，按照成都市金牛区土地开发整治服务中心与杨世维、刘小华、万桂珍签订的房屋拆迁安置协议书及补充协议书的约定，每人可按照小于或是等于60平方米的标准优价购得拆迁安置房屋。因此，刘小华与杨世维、万桂珍每人均享有最高60平方米的被安置资格。本案中，刘小华与杨世维于2006年7月27日离婚时，双方所签订的离婚协议书中虽处分了共有人万桂珍的财产，但万桂珍在庭审中对该份协议的内容予以认可，故刘小华与杨世维在离婚协议书中对共有财产的处理对杨世维、刘小华、万桂珍均具有约束力。该协议明确约定刘小华、杨世维、万桂珍已取得的两套拆迁安置房屋归杨世维所有，证明刘小华、杨世维离婚时已就位于A处和B号两套安置房屋的所有权归属达成一致意见，且杨世维已向刘小华支付60000元。故拆迁安置所取得的两套房屋刘小华不再享有份额。
2010年9月1日，杨世维又以被拆迁人杨世维、刘小华、万桂珍的名义与成都市金牛区土地开发整治服务中心签订了优价购房协议书，购买位于C号、面积46.57平方米的安置房屋一套。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条之规定，现因刘小华与杨世维已不存在婚姻关系，故刘小华与杨世维、万桂珍之间不再具有家庭关系，该争议房屋应由刘小华与杨世维、万桂珍按份共有，在刘小华与杨世维、万桂珍没有特别约定的情况下，应视为等额享有。故刘小华应占有该争议房屋三分之一的份额，杨世维、万桂珍占有三分之二的份额。对刘小华要求C号的房屋归其所有的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。另，因取得该套房屋时杨世维向成都市金牛区土地开发整治服务中心支付了59264元，刘小华应承担三分之一的份额即19754.67元。同时，杨世维、万桂珍对刘小华提交的房屋租赁合同不持异议，并认可该房屋实际由二人占有、使用并对外出租，截止2013年9月已收取20000元租金，刘小华有权取得已收取房屋租金三分之一的份额即6666.67元。扣除刘小华应获得的租金份额后，刘小华应向杨世维支付13088元。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、第七十八条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百零二条、第一百零三条、第一百零四条之规定，判决：一、位于C号房屋一套（面积46.57平方米），由刘小华与杨世维、万桂珍按份共有，其中刘小华享有三分之一的份额，杨世维、万桂珍享有三分之二的份额；二、刘小华应于判决生效后十日内支付杨世维人民币13088元；三、驳回刘小华的其他诉讼请求。案件受理费4316元，减半收取2158元，由刘小华负担1438元，杨世维、万桂珍负担720元。
宣判后，原审原告刘小华不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、原审法院认定事实有误。原审法院认为刘小华与杨世维离婚时放弃了已安置的两套房屋的份额并对本案争议房屋平均划分份额有误，该三套安置房屋应作为一个整体而不能孤立看待，按照政策每人享有不小于60平方米的安置补偿面积，杨世维与万桂珍实际已占有135.26平方米的房屋，本案争议房屋应由刘小华所有，刘小华放弃面积大的房屋应得到60000元补偿。2、刘小华与杨世维离婚时对房屋处置的协议侵害了万桂珍的权利，是违法、无效的，原审法院在万桂珍并未出庭的情况下认定万桂珍对上述离婚协议中房屋的处理予以认可是错误的，且万桂珍已有两套农转非安置房，参与本案分配是违法行为应移交公安机关。3、争议房屋一直由杨世维与万桂珍占有使用收取租金，且租金未给刘小华，原审判决却判令刘小华向杨世维支付现金显失公平，刘小华居无定所应受到保护。故请求二审法院：1、撤销原判，改判将C号面积为46.57平方米的房屋产权判归刘小华；2、改判杨世维、万桂珍返还刘小华该房屋租金27000元。二审庭审中，刘小华表示对诉争房屋属于共有财产没有异议。
杨世维、万桂珍答辩称，刘小华的上诉没有事实和法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
根据各方当事人的主张，本案争议焦点：诉争房屋应如何进行分割。
二审中，杨世维、万桂珍向本院提交以下证据：《证明》一份，拟证明争议房屋的门牌号码发生了变更。刘小华质证认为，对该份证据予以认可。本院经审查认为，该份证据符合证据的真实性、关联性和合法性，本院予以采信。
二审审理查明的事实除与一审审理查明的事实一致外，另查明，C号位于成都市金牛区黄金东1路26号。
本院认为，针对争议焦点，本院做如下评判：
一、关于刘小华与杨世维离婚时对已安置给刘小华、杨世维、万桂珍的两套房屋的处理协议的效力问题。该协议对A处和B号两套房屋的处分虽然侵害了万桂珍的权利，但万桂珍的特别授权委托代理人在一审中明确表示对该离婚协议无异议，并也将该协议作为己方证据予以提交，二审中万桂珍的特别授权委托代理人在庭审中再次明确表示万桂珍对刘小华、杨世维在离婚协议书中对上述两套安置房屋的处理予以认可，系万桂珍对刘小华、杨世维无权处分行为的一种追认，万桂珍本人虽未到庭，但其特别授权委托代理人在代理权限内代其作出的意思表示对其本人发生法律效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，刘小华、杨世维在离婚协议书中对两套安置房屋的处理因得到权利人万桂珍的追认而有效，刘小华认为该协议无效的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于诉争房屋应如何进行分割的问题。刘小华、杨世维在离婚协议书中对已分得的A处和B号两套房屋进行了处置，前文已述，该处置方案得到了万桂珍的追认，属合法有效，对杨世维、刘小华、万桂珍均具有约束力，刘小华也已经收到了协议约定的款项，该两套房屋已经处置完毕。本案争议房屋的购买虽发生在杨世维与刘小华离婚之后，但系刘小华、杨世维、万桂珍三人作为被拆迁人所享受的优价购房，应属于三人共有。因刘小华与杨世维已经离婚，原审法院根据《中华人名共和国物权法》第一百零三条：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”的规定，认定刘小华占有争议房屋三分之一份额于法有据，本院予以确认。关于刘小华上诉中提到的租金27000元的问题。刘小华在一审起诉时明确要求租金20000元，在一审过程中各方当事人对该租金的截止时间和金额达成一致，并对此作出了实体处理，对于二审中刘小华提出的超出一审诉讼请求的部分，本院不予处理，可另行主张。
综上，刘小华的上诉理由均不成立，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审判决的负担方式执行；二审案件受理费4316元，由刘小华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 健
代理审判员 王 嫘
代理审判员 牛玉洲
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 曲星月