陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书（2014）定民初字第02349号原告定边县某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）。委托代理人张少雄，陕西三边律师事务所律师，系该公司法律顾问。被告付某某。委托代理人王某某。原告某某公司与被告付某某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月7日、2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人张少雄，被告付某某及其委托代理人王某某均到庭参加了第一次庭审，被告方未参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告某某公司诉称，2013年8月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告以406723元购买原告开发的位于定边县长城南街东侧（集镇）“祉园小区”第二幢1单元2层201房一套。购房款采取付现和按揭结合的方式支付。在房屋买卖合同签订前，被告给原告付款200129元，其中2011年6月5日付款5万元；2013年8月15日付款50129元（包括房款、大修基金、天然气入户费），2013年11月19日原告给被告赔偿房屋质量瑕疵抵付16000元；2013年11月29日付款84000元。被告有剩余购房款220000元（包括大修基金10926元，天然气入户费2480元）未支付，另外原告给被告垫付契税3050元。按照合同约定，原告在建设银行定边支行取得了购房按揭贷款资格，但多次通知被告要求其前往办理贷款手续，但被告仍不办理按揭贷款。2014年4月28日原告只得通过书面送达方式，通知被告办理按揭，而被告仍置之不理，故原告诉至法院，请求：1、判决被告给原告支付购房款220000元，并从2014年4月28日以日万分之五计算违约金至房款付清之日止；2、判决被告给原告支付垫付契税3050元；3、本案诉讼费均由被告承担。原告某某公司向法庭提交以下证据：第一组证据商品房买卖合同一份（合同登记号20131451），证明被告以406723元购买了原告开发的位于定边县长城南街东侧（集镇）“祉园小区”2-1-201室。第二组证据收款收据一支，证明2011年6月5日被告向原告交纳购房款50000元。第三组证据收款收据一支，证明2013年8月15日被告向原告交纳房款36723元，大修基金10926元、天然气入户费2480元，共计50129元。第四组证据收款收据一支，证明2013年11月19日被告向原告交纳购房款16000元。第五组证据收款收据一支，证明2013年11月29日被告向原告交纳购房款84000元。第六组证据定边县农业税收管理局出具的完税证、契税证各一份，证明原告为被告垫付契税3050元。第七组证据定边县住房和城乡建设局定政住建发（2011）88号文件《关于缴交首期住宅专项维修资金的通知》一份，证明被告应支付大修基金10926元。第八组证据定边县众源天然气有限责任公司收款收据一支，证明原告为被告支付天然气入户费2480元。第九组证据某某公司向被告发出的通知一份，证明2014年4月28日原告书面通知被告办理按揭贷款。第十组证据被告向原告作出的承诺书一份，证明原告通知被告办理按揭贷款，如逾期或按揭不符合条件，应承担违约金即按日万分之五计算。第十一组证据定边县国土资源局颁发的定国用（2011）第6-10885号土地使用证，定边县城乡建设规划局颁发的地字第610825201200040号建设用地规划许可证、建字第6108252012000623号定边县建设工程规划许可证、（2012）060号建筑工程施工许可证、定住建预售证第6108252013003号商品房预售许可证，定边县建设工程质量安全监管站出具的竣工验收备案表；证明祉园小区享有50年的住宅开发权，向被告出售房屋所使用的土地合法，该小区的所有建设是符合相关审批的，并通过竣工验收备案。第十二组证据房屋交接验收记录表，证明2013年9月20日原告将房屋交由被告实际管理。第十三组证据建设银行定边支行祉园小区项目按揭楼层准入备案表，证明2014年3月份祉园小区楼盘项目已取得建行定边支行允许按揭贷款的批准。第十四组证据定边县人民政府颁发的定国用（2014）第6—10885号国有土地使用权证，证明被告付某某购买房屋的土地使用期间为70年以上，终止期限为2084年9月26日。被告付某某辩称，被告购买商品住宅房的土地使用年限为70年，现土地使用年限才是50年。现在原告没有给被告提供商品房经验收合格并取得商品住宅交付使用批准文件。原告现在存在违约行为：1、原告所交付的房屋，未经任何部门验收；2、原告至今没有与被告办理房产税手续；3、原告至今没有向被告提供商品房买卖合同，住宅质量保证书、住宅使用说明书。原告存在欺诈违约行为：1、隐瞒土地使用权性质。2、售楼时承诺住宅用地70年；3、对外宣传是世全油脂公司职工联建楼实际以商品房对外销售。4、销售楼房时宣传图片为11层，每层有电梯，现实际为12层，且最高一层无电梯；5、地下室无通风设备，存在毒气安全隐患，净空高度仅为1.4米，无法正常使用；6、售楼时承诺，集镇经常停电，发电机功率小，无法正常使用；7、世全油脂公司对小区的规划、设计、消防均违法，被告小区只有一个大门，存在消防隐患，地基比马路低，下大雨地下室存在被水淹的隐患。还有被告的房子存在质量问题，墙体裂缝、漏水导致房子里墙皮脱落等损失。被告付某某向法庭提交以下证据：照片一张，证明悬挂于祉园小区的铭牌上的公司名称是定边县世全油脂有限责任公司。经庭审质证：被告付某某对原告某某公司提供的第一组证据的真实性无异议，对该合同内容有异议，理由是被告只是在合同上签了名字，对填写的内容一概不知；对第二、三、四、五、六、七、八、十三组证据均无异议。对第九组证据无异议，但被告拒付房款是因为该房屋有严重质量问题。对第十组证据无异议，但认为原告最初向被告承诺在农行办理按揭，后变更为建行。第十一组证据中的建设工程规划许可证中的地上11层加1层无异议，规划地下室2.2米，但实际为1.4米，层高12层，加上电梯间，现在是13层。土地证的真实性无异议。建筑工程施工许可证有异议，认为世全油脂公司职工联建家属楼工业用地与开发商对外广告的商业用地性质是不同的。对竣工验收备案表有异议，认为此工程未达合格标准，图纸是11层，建成是12层，地下室只有1.4米左右，无通风设施，存在安全隐患。对第十二组证据有异议，该楼房工程是不合格的。第二次开庭被告未到庭，未对第十四组证据进行质证。原告某某公司对被告付某某提供的证据有异议，理由是该照片说明不了问题。本院对原、被告所举的证据作如下认定：原告某某公司提供第一组证据，被告抗辩自己只签了名字，对合同内容不知情，但被告作为具有相应民事权利能力和民事行为能力的合同订立当事人，应当尽到谨慎审查义务，且该合同所确定的当事人之间的权利义务是公平的，因此对该证据予以认定。第二、三、四、五、六、七、八、十三组证据形式来源合法，与本案具有关联性，被告无异议，予以认定。第九组证据被告抗辩因房屋有质量问题导致拒付房款，但无证据支持，且被告对该证据形式要件无异议，因此予以认定。第十组证据被告认为原告承诺在农行办理按揭无证据加以证明，且对该承诺书形式要件无异议，因此予以认定。第十一组证据被告虽有异议，但该证书、备案表均系国家相关职能部门出具，形式来源合法，内容真实有效，予以认定。第十二组证据与被告在庭审中认可于2013年8月15日拿到所购房屋钥匙并管理使用相印证，予以认定。第十四组证据系县级人民政府颁发的有效证书，形式来源合法，内容真实有效，予以认定。被告付某某提供照片一张，反映祉园小区项目另一名称为定边县世全公司职工家属楼，但该小区建设用地是以出让方式取得的住宅用途，土地已取得土地使用权证，该商品房所在小区的命名权依合同约定属于出卖人，即本案原告某某公司所有，且该小区行政审批中建设单位均为某某公司，因此对该证据的证明目的不予认定。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2013年8月15日，原告某某公司与被告付某某签订了商品房买卖合同，并在定边县房管所登记备案。被告以406723元的价格购买了原告位于定边镇长城南街东侧（贺圈）祉园小区2-1-201室商品房一套（121.41平方米）。合同第六条约定采取分期付款，即交现金与银行按揭方式付款，被告分批次共计交纳购房款186723元（含原告向被告冲抵的房屋修复费用16000元）、大修基金10926元及天然气入户费2480元。原告为被告垫付契税3050元。被告于2013年8月15日接收该房屋并实际管理使用。剩余220000元购房款原告于2014年4月28日向被告告知在建行定边支行办理按揭贷款，被告以原告未全面履行合同约定及该房屋存在质量问题为由拒绝办理银行按揭相关手续。原、被告协商未果，原告向本院提起诉讼。另查明，定边县人民政府2012年4月13日颁发的定国用（2011）第6—10885号国有土地使用证中，该土地使用年限自2012年4月13日至2061年9月27日。2014年10月14日定边县人民政府颁发的定国用（2014）第6—10885号国有土地使用证中该土地使用终止日期变更为2084年9月26日。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。本案中，原告某某公司与被告付某某签订的商品房买卖合同合法、有效，因此双方应按约定履行自己的义务。被告已经管理使用所购买房屋，应当支付该房屋剩余价款及相关费用，原告请求由被告支付剩余房屋价款220000元及垫付契税3050元，予以支持。原告2014年4月28日通知被告办理银行按揭，被告未积极履行该义务，已构成违约。原告方主张被告按日以未付款数额的万分之五向原告承担违约责任，该主张符合被告向原告出具的承诺书中的约定，予以支持。被告抗辩所购房屋土地使用年限为50年，与事实相悖，不予支持。被告抗辩原告在交付房屋时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但被告作为买受人已于2013年8月15日实际接收了该房屋，被告未因此而拒绝接收房屋，原告未产生延期交付责任，因此对该抗辩不予支持。被告同时抗辩该房屋存在质量问题，但经买卖双方协商形成合意后，原告已在应交房款中冲抵16000元作为赔偿，被告无证据证明该房屋存在其他质量问题。被告抗辩原告所售房屋相关行政审批违法，亦无相关证据推翻原告提供的第十一组证据的证明力，不予支持。被告抗辩原告售楼承诺与合同约定及房屋现状不符，但无相关证据证明，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告付某某于本判决生效后三十日内向原告定边县某某房地产开发有限责任公司支付购房款人民币220000元、契税3050元，计223050元。二、被告付某某于本判决生效后三十日内向原告定边县某某房地产开发有限责任公司支付从2014年4月29日起至实际全额支付应付款之日止的违约金，并以未付款数额的日万分之五计算违约金。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由被告付某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  马占江审 判 员  李胤璇人民陪审员  屈鹏彪二〇一四年十二月二十日书 记 员  郭亚军