山西省朔州市朔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0602民初557号
原告（反诉被告）丁瑞，男，1993年7月17日出生，汉族，朔州市平鲁区人，现住朔州市平鲁区。
被告（反诉原告）朔州市蓝樾商贸有限公司，住所地朔州市朔城区张辽路南垣小区B1号。
法定代表人马俊飞，职务总经理。
委托代理人刘润芳，女，山西业盛律师事务所律师。
原告（反诉被告）丁瑞诉被告（反诉原告）朔州市蓝樾商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁瑞、被告（反诉原告）朔州市蓝樾商贸有限公司法定代表人马俊飞及委托代理人刘润芳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2015年3月30日，原告丁瑞与被告朔州市蓝樾商贸有限公司的法定代表人马俊飞签订了《蓝樾汽车用品城招商合同》，原告租用了被告商场的场地，面积为27.71平方米，位于商场的二楼，用于经营品牌为“大华”的汽车坐垫，合同约定租赁期限为三年，从2015年5月1日至2018年4月30日，合同期限内原告支付被告租金27308.21元，租金已按合同约定一次性支付与被告，并交付被告保证金5000元，物业管理费10114元。原告进行了装修后，便开始营业，2016年3月2日被告在未通知原告的情况下，突然擅自将原告租赁在其商场内的门店拆除，准备租用给他人，导致原告无法正常经营，造成了损失，现因被告（甲方）的原因，导致合同无法继续下去，按合同第三十七条违约责任的约定，甲方应退还原告所交租金27308.21元，装修费（按第十二条约定300×27.71=8313元），保证金5000元，物业管理费（扣除从起租日2015年7月25日至起诉之日的物业费尚有4个月，即2016年4月-2016年7月，共4个月（4个月×10114元/12月=3371元），此外，还应支付相当于两个月的租金的违约金1500元，共计45492.21元。
被告（反诉原告）辩称，第一，原告所称与事实不符，根据合同约定，答辩人收取的租金是从2015年7月23日开始计租，商铺装修只需答辩人进行装修，原告无需装修；第二，因答辩人对商铺进行调整，已合理为原告安排摊位，并非强拆；第三，原告主张答辩人构成违约与事实不符，根据图片来看，原告已经将商铺所有商品搬走，而答辩人将原告的展柜完好的留在原告处，并未进行破坏；第四，因原告无证据证明答辩人存在违约，故其应当承担举证不能的法律后果。
原告(反诉被告)针对本诉举证认为，1、招商合同，证明原、被告双方关于违约条款、双方权利义务、签订时间、装修费用赔偿事宜，因被告并未通知我们摊位调整事宜，故根本谈不上合理安排，我们也就没必要服从调整。2、收据，证明原告交付保证金5000元、物业管理费10114元、一年租金27308元的事实。3、卢泽东、ＸＸ、肖振山出具的书面证人证言，证明2016年3月2日被告在我不知情的情况下将我的摊位拆除了。4、图片，证明在拆除前后摊位的情形，窗户后边的隔断、墙纸、商铺灯光、门头都是我自己装修的。5、原告身份证复印件，证明原告主体适格。
被告（反诉原告）质证意见为：对于招商合同真实性无异议，对证明内容不予认可。关于收据无异议。关于证明材料的真实性不予认可，因证人均为一楼的经营商户，其不能证明二楼所发生的事实，该证据系伪证。关于照片，恰恰可以看到原告已经将货品搬走了，照片也没日期，无法证明其主张。2015年12月初原告就把货搬走了，并非是2016年3月2日搬走的，共有三家挨着原告，他们三家都搬到一楼了，搬到一楼以后也没有协商租金事宜。二楼和一楼的租金是一样的。
被告（反诉原告）针对本诉举证认为，1、营业执照、机构代码证、税务登记证，证明被告主体适格。2、招商合同一份，证明：第一，原告擅自撤场拖欠被告利润提成，故被告有权动用保证金弥补自己的损失；第二，根据合同第十二条关于装修的约定，因原告擅自撤场，故原告主张的装修费用被告不予赔偿；第三，根据合同第六章约定，原告每日的经营收入全部统一交回商场，最后统一结算；第四，根据合同第三十六条约定，原告必须保证每天都正常开市经营，如违反商场的管理规定三次以上，被告视同原告违约并有权终止合同。当被告统一对市场进行改造和调整时，在被告已经合理安排原告摊位的情况下，原告必须服从被告的统一调整。如原告不服从调整，反诉人视为被告违约并终止合同。第五，根据合同第四十二条的约定，原告在被告规定时间内未撤场的，被告有权清场并且无需承担因此给原告造成的任何损失。3、原告出厂前的照片，证明被告负责对商场进行统一装修，原告作为承租户无须另行装修，只需自己提供必要的销售展柜等即可营业。4、短信，证明被告已经履行了告知义务。
原告（反诉被告）质证意见为：关于被告提供的图片属实，墙纸、灯光及其他设置都是我们自己装修的。
反诉原告朔州市蓝樾商贸有限公司反诉称，反诉人与被反诉人丁瑞签订了《蓝樾汽车用品城招商合同》，被反诉人丁瑞采取租赁的方式租赁反诉人商场二楼的场地，用于经营品牌为“大华”的汽车的座垫，面积为27.71平方米，租赁期限从2015年5月1日至2018年4月30日，租金为2.7元/天/㎡。由于商场定于2015年7月25日统一开业，因此，租金从2015年7月25日开始计收，收取被反诉人第一年的租金27308.21元。为了商场的统一管理，反诉人负责对商场进行统一装修，被反诉人作为承租户无须另行装修，只需自己提供必要的销售展柜等即可营业。根据合同约定，如被反诉人不服从调整，反诉人视为被反诉人违约并终止合同。同时约定每日的经营收入全部统一交回商场，次月15日统一结算。必须保证每天都正常开市经营。合同签订后，反诉人依约履行义务，向被反诉人交付了装修好的场地，被反诉人也于2015年7月25日正常开业。2015年11月份，反诉人对二楼经营场地进行重新规划调整，反诉人按照合同约定，为被反诉人重新合理安排了摊位，基本上已经不经营，给商场的整体经营造成严重影响。2015年12月份，被反诉人因为经营不善，在未通知反诉人的情况下，将摊位的所有商品搬走，只剩下展柜。后虽经反诉人多次通知，都联系不到被反诉人。为了商场的统一管理，2016年3月初，反诉人对二楼的摊位进行重新调整。故反诉人要求:1、判令被反诉人向反诉人支付广告费5000元；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金4489元；3、由被反诉人承担本案诉讼费用。
反诉被告丁瑞针对反诉辩称，反诉人所称广告费没有事实依据，其广告是为了招商打的广告，并非为我的商品打的广告。关于反诉人诉称违约金不属实，其实应该是反诉人构成违约。关于被告对商场进行统一装修，我们不需要进行装修与事实不符合，他们只是打的隔断，里面的墙纸、等、门头都是我们装修的。反诉人称与我们协商过调整事宜，事实上他们从来没有同我们协商过。在2016年3月2日在我不知情的情况下就将我的摊位拆除了，他没有给我打过电话，也没有跟我协商过，故不存在合理安排的事实。反诉人称2015年12月份在被反诉人经营不擅的情况下我将商品搬走与事实不符，其实我一直在经营。反诉人称与我联系不上也与事实不符。反诉人称被反诉人擅自离开摊位构成违约不属实，事实上被告将我摊位搬离以后我就无法进行经营了，是反诉人构成了违约。
反诉原告朔州市蓝樾商贸有限公司针对反诉举证认为，1、营业执照、机构代码证、税务登记证，证明反诉人主体适格。2、招商合同复印件，证人张某、刘某的证人证言及证人身份证复印件，明细分类账簿，证明被反诉人构成违约的事实及其应当返还广告费的事实。3、照片，证明反诉人为被反诉人免费提供广告牌并进行了广告内容张贴。现因为被反诉人的违约导致合同提前终止，反诉人有权依据合同第三十九条的约定，要求被反诉人退还反诉人广告费。
反诉被告丁瑞质证意见为：反诉人未提前与我们交换证据，其违反法定程序。关于张某提供的证明并不属实，关于刘某提供的证明也不属实，其并非反诉人的商户也非工作人员，他并未对我们做任何安排。关于反诉人提供的明细分类账簿，其销售账户与我的销售额一致，销售额由蓝樾统一收取，每月结算，2015年年底以后我们去了也仅仅是看柜台，并未进行销售，反诉人已经将商铺租给了皮革厂。
经审理查明，2015年3月31日，原告丁瑞与被告朔州市蓝樾商贸有限公司签订了《蓝樾汽车用品城招商合同》，约定，原告丁瑞采取租赁的方式租赁被告商场二楼的场地，用于经营品牌为“大华”的汽车的座垫，面积为27.71平方米，租赁期限从2015年5月1日至2018年4月30日，租金为2.7元/天/㎡。合同签订后，原告丁瑞于2015年4月24日向被告支付37422元（包括第一年租金27308元、物业费10114元），支付保证金5000元。被告商场于2015年7月25日统一开业，原告从2015年7月25日开始营业。后原告对租赁场所进行了适当的装修。2015年11月份，被告对商场进行重新规划调整，为原告重新合理安排了摊位，但原、被告双方就摊位更换事宜未达成一致。另查明，2016年3月3日，被告向原告发送短信，就摊位搬迁事宜进行了通知。
以上事实，由《蓝樾汽车用品城招商合同》、原告提交的收款收据、被告提交的照片、短信内容、明细分类账簿及庭审笔录可以证实。
本院认为，原、被告双方签订的《蓝樾汽车用品城招商合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同。原告依约向被告支付了租金、物业费、保证金，被告于2015年7月25日向原告交付了租赁场地，故实际起租日应为2015年7月25日。本案的争议焦点为原、被告双方谁构成违约的问题，根据合同第三十六条第四款“当甲方统一对市场进行改造和调整时，在甲方已经合理安排乙方摊位的情况下，乙方必须服从甲方的统一调整。乙方不服从调整的，甲方视同乙方违约并终止合同。”之约定，被告对原告摊位进行安排的行为是否属于合理安排与双方谁构成违约具有直接因果关系，根据合同法的平等原则：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加于另一方，该处的“合理”应当建立在原、被告双方平等协商的基础之上，不应将一方的意志强加于另一方。本案中，被告在未与原告协商的情况下即擅自为原告安排摊位违反合同法的公平原则，故其行为已经构成违约，根据招商合同第三十九条第一款的约定，被告应当向原告退还所交租金27308元及物业管理费余额（扣除自起租日2015年7月25至原告起诉之日的物业费，剩余3371元），赔偿原告的装修费（根据招商合同约定，因原告未提交装修费凭证，故该数额应为300×27.71=8313元）并向原告支付相当于两个月租金的违约金（27363/12×2=4560元，因原告之诉请1500元未超过该范围，故本院予以支持）。关于原告诉请退还保证金一节，根据招商合同第六条的约定，在合同履行期内，因原告的商品未出现质量问题，故该保证金应当予以退还。以上费用总计45492元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第二百一十二条、第二百一十六、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）朔州市蓝樾商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丁瑞支付各项费用总计45492元。
二、驳回被告（反诉原告）朔州市蓝樾商贸有限公司的反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费937元(原告已预付，减半收取469元，反诉受理费25元（被告已预付），减半收取13元，由被告朔州市蓝樾商贸有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朔州市中级人民法院。
审判员 李吉平
二〇一六年七月十五日
书记员 郭俊彦