海南省三亚市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）三亚民再终字第9号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：三亚中胜实业有限公司。住所地：海南省三亚市胜利路***号附楼（望海花园对面）。
法定代表人：聂卫平，该公司总经理。
委托代理人：聂卫城，该公司职员。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：吴东雄，男，汉族，1968年1月2日出生，现住海南省三亚市凤凰路***号瑞海花园紫荆园*幢****房。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：吴勇强，男，汉族，1961年11月15日出生，现住海南省三亚市凤凰路***号瑞海花园紫荆园*幢****房。
二被申请人共同委托代理人：胡青，海南落笔律师事务所律师。
原审第三人：三亚骄阳房地产投资顾问有限公司。住所地：海南省三亚市瑞海锦苑商业铺面*楼四间。
法定代表人：王文奇，该公司总经理。
原审第三人：李晓盛，男，汉族，1992年11月23日出生，住广东省深圳市罗湖区金碧路大地苑*栋*单元***号。
原审第三人：海南高速公路股份有限公司。住所地：海南省海口市美兰区蓝天路16号高速公路大楼。
法定代表人：曾国华，该公司董事长。
委托代理人：刘启亮，北京大成（海口）律师事务所律师。
原审第三人：海南金银岛酒店管理有限公司。住所地：海南省海口市美兰区蓝天路16号高速公路大楼。
法定代表人：徐奇标，该公司董事长。
委托代理人：刘启亮，北京大成（海口）律师事务所律师。
再审申请人三亚中胜实业有限公司（以下简称中胜公司）因与被申请人吴东雄、吴勇强以及原审第三人三亚骄阳房地产投资顾问有限公司（以下简称骄阳公司）、李晓盛、海南高速公路股份有限公司（以下简称高速公路公司）、海南金银岛酒店管理有限公司（以下简称金银岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2014年10月10日作出（2014）城民二初字第324号民事判决。中胜公司不服，向本院提出上诉。本院于2015年2月12日作出（2014）三亚民二终字第242号民事判决，已经发生法律效力。中胜公司仍不服，向海南省高级人民法院申请再审。海南省高级人民法院于2015年10月20日作出（2015）琼民申字第182号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2015年11月2日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2015年11月20日对本案进行公开开庭审理。再审申请人中胜公司的委托代理人聂卫城、被申请人吴东雄、吴勇强的共同委托代理人胡青、原审第三人高速公路公司和金银岛公司的共同委托代理人刘启亮到庭参加诉讼，原审第三人骄阳公司、李晓盛，经本院合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
中胜公司申请再审称：一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。（一）一、二审判决认定吴东雄、吴勇强通知解除《租赁合同》合法有效，缺乏证据证明。2012年8月20日，中胜公司向金银岛公司发出《工作函》，请求将所租赁物业按照商业联营、商业合作和部分分租的方式进行调整，金银岛公司委托代理人何进彪在《工作函》上签署意见同意转租的行为，是金银岛公司与中胜公司对原二份《租赁合同》的变更，双方均按变更后的合同实际履行。因此，在吴东雄、吴勇强取得涉案房屋的所有权后，根据买卖不破租赁的原则，吴东雄、吴勇强应当承继《租赁合同》的权利义务。故中胜公司于2014年3月12日将涉案房屋的其中一间商铺转租给李晓盛，并没有违反合同约定。一、二审判决以中胜公司擅自转租为由判决解除合同，没有事实根据。（二）吴东雄、吴勇强对中胜公司将一间商铺转租给李晓盛公开经营的行为是明知的，在每月按时收取租金后没有异议，视为已认可转租行为。（三）中胜公司在履行《租赁合同》过程中，没有违约。（四）高速公路公司将瑞海锦苑商铺（含已出租给中胜公司的商铺）整体转让给吴东雄、吴勇强，但高速公路公司、金银岛公司以及买受人吴东雄、吴勇强均没有与中胜公司办理过任何有关交接手续，吴东雄、吴勇强故意拒绝向中胜公司提供交付租金的帐户。（五）一、二审判决未认定吴东雄、吴勇强不履行合同义务系其故意所为，属认定事实错误。吴东雄、吴勇强不向中胜公司提供交付租金的帐户，导致中胜公司无法将租金交付，中胜公司只能将租金提存至三亚市公证处。消防通道的墙体并非中胜公司私自所堵，而是承租时原出租方己经砌堵。吴东雄、吴勇强故意炮制中胜公司封堵消防通道的事实，制造中胜公司违约事由，故意促成合同解除条件成就，应视为解除条件不成就。故吴东雄、吴勇强发出的《解除合同通知函》不发生法律效力。据此申请再审，请求判决：一、依法撤销（2014）三亚民二终字第242号民事判决和三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第324号民事判决，改判驳回吴东雄、吴勇强的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由吴东雄、吴勇强承担。
吴东雄、吴勇强辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，中胜公司的再审理由不成立，应予驳回。（一）何进彪并非高速公路公司及金银岛公司的法定代表人也非该二公司人员，且高速公路公司及金银岛公司均未给予任何授权变更合同重要条款。因此，何进彪未取得授权的情况下签署同意分租的意见无效，其后也未取得上述二公司的追认。故中胜公司私自转租的行为构成违约，我方有权行使解除权解除《租赁合同》。1.何进彪作为签字代表签订《租赁合同》的身份并不能证明其就有权代表高速公路公司及金银岛公司变更合同重要条款。在一、二审庭审中，高速公路公司及金银岛公司均未认可和追认何进彪享有同意转租变更合同条款的授权。中胜公司提供的《工作函》对高速公路公司及金银岛公司及我们均不发生法律效力，也不构成表见代理。2.2013年12月26日，金银岛公司已向中胜公司函告所有权人已变更，中胜公司依然未按《租赁合同》第五条第四款约定取得新所有权人书面同意并在未结清双方债权债务的情况下，分别于2014年1月2日和2014年3月12日将租赁商铺私自转租给骄阳公司和李晓盛，构成违约。（二）中胜公司拒绝消防整改将封堵的逃生通道打通，违反《租赁合同》的约定，同时也违反《消防法》的强制性规定。且其装修从未报告所有权人并取得所有权人的书面同意，构成违约。（三）中胜公司未缴纳租金构成严重违约，所有权人有权解除《租赁合同》。1.中胜公司在2013年11月29日已经知悉应当向我们缴纳租金的情况下，为达到不交纳巨额租金的目的，而恶意持续向已不是出租人的金银岛公司交纳租金，被金银岛公司多次退回，同时拒绝我们当面交接的要求，并在长达半年时间内未委派持有其公司授权的合法人员与我们接洽并支付租金。2.中胜公司并未有效向我们送达公证书，这一事实已经一审判决查明，并有公证处送达时的记录证实。直至我们在其存在诸多违约行为发生后发出解除合同通知书后，中胜公司才去公证处提存了拖欠半年之久的上百万元租金。3.中胜公司拖欠租金达半年之久，根据《租赁合同》第六条第二款“未能按时交纳租金逾期满10天，甲方有权解除合同，无偿收回租赁物业另行处理”的约定，所有权人有权行使解除权解除《租赁合同》，且该解除行为符合合同约定及我国《合同法》的规定。（四）中胜公司辩称其与第三人签订的《合作经营合同》是合作关系而非转租，若非第三人当庭质证实为转租，原出租人金银岛公司、高速公路公司是无法知道或应当知道其实为转租的事实，无法在六个月内提出异议，更不存在同意转租的推断。据此，在履行第二份《租赁合同》时中胜公司违法转租给孙晓经营火锅城的事实不容辩驳。（五）2014年4月22日，中胜公司已经签收了《解除合同通知书》，根据合同约定和法律规定，《租赁合同》自《解除合同通知书》到达中胜公司之日起解除，中胜公司应当返还租赁物并承担未能按时返还造成的损失。综上，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回中胜公司的再审请求，维持原判。
高速公路公司及金银岛公司共同陈述称：（一）我公司已及时通知中胜公司将瑞海锦苑商铺一、二层整体出售给吴东雄、吴勇强的事实。2013年11月29日金银岛公司已通知中胜公司，高速公路公司将瑞海锦苑商铺整体出售给吴东雄、吴勇强的事实，并通知中胜公司与吴东雄、吴勇强接洽2013年11月6日以后铺面租金交付等事宜。2014年2月17日金银岛公司再次通知中胜公司及时向吴东雄、吴勇强缴纳租金等事宜。据此，金银岛公司已尽到了相关的告知义务。（二）高速公路公司于2013年11月5日将瑞海锦苑商铺一、二层整体出售给吴东雄、吴勇强时，已告知部分商铺出租给中胜公司的事实。2013年11月5日，高速公路公司与吴东雄、吴勇强签订《商品房买卖合同》，在该合同附件中详细载明部分商铺出租给中胜公司，吴东雄、吴勇强对此确认并表示同意继续履行租赁合同。以上事实，请法院予以确认。
骄阳公司及李晓盛经合法传唤未到庭参加诉讼也未提交书面陈述意见。
本院认为，一、二审判决部分基本事实未审理，遗漏第三人，程序违法。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第四项、第二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条第二款、《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第四条之规定，裁定如下：
撤销本院（2014）三亚民二终字第242号民事判决及三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第324号民事判决；
本案发回三亚市城郊人民法院重审。
审判长 林道贤
审判员 梁 朝
审判员 林元贵
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案件唯一码二〇一五年十二月二日
书记员蔡冈运
附相关法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重申。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
最高人民法院关于适用中华人民共
和国民事诉讼法的解释
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。
最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用
指令再审和发回重审若干问题的规定
第四条人民法院按照第二审程序审理再审案件，发现原判决认定基本事实不清的，一般应当通过庭审认定事实后依法作出判决。但原审人民法院未对基本事实进行过审理的，可以裁定撤销原判决，发回重审。原判决认定事实错误的，上级人民法院不得以基本事实不清为由裁定发回重审。