广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤51民终438号
上诉人(原审被告)：潮州市第二建筑安装总公司，住所地潮州市湘桥区环城西路10号。
法定代表人：蔡俊明。
上诉人(原审被告)：潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，住所地潮州市湘桥区环城西路12号。
代表人：蔡俊明。
上诉人(原审被告)：潮州市培都大酒店有限公司，住所地潮州市湘桥区新春园工业区一路。
法定代表人：杨培生。
上列三上诉人之委托诉讼代理人：陈仪斌，广东乔博律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：林伟雄，男，1971年1月14日出生，汉族，现住潮州市。
委托诉讼代理人：黄林勤，广东正冉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖泽钿，广东正冉律师事务所实习律师。
上诉人潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司与被上诉人林伟雄商品房预售合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2016）粤5102民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司的共同委托代理人陈仪斌、被上诉人林伟雄的委托代理人黄林勤、廖泽钿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项判决，并改判驳回被上诉人一审全部讼请求；2.判决本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定本案交房时间为2011年11月21日是认定事实错误的。一审判决以被上诉人一审举证的收取装修垃圾处理费及装修押金时间在2011年11月21日为由，认定双方交房的时间为2011年11月21日，明显错误。因为凤城花园物业管理处的收费行为与三上诉人的有否交房是不存在必然联系的。凤城花园物业管理处的收费行为是属预收费，是对业主今后装修可能产生的费用预期收费，不能等同于业主已入住。而事实上，由于被上诉人在上诉人多次催促下，一直没有到房管部门办理《商品房买卖合同》网签手续，所以该房屋直至2015年中旬，上诉人才交付给被上诉人使用。一审判决对上诉人举证的证据和主张不予支持，反而采信被上诉人的主张是错误的。2、本案被上诉人房地产权证至今未办理，被上诉人负有过错。上诉人和被上诉人签订《凤城花园二期楼宇认购合同书》第十二条约定“双方应另签订《广东省商品房买卖合同》”、第十五条约定“签订《广东省商品房买卖合同》后本合同书自行失效”。根据房管部门对办理房地产权证的要求，商品房初次交易是必须提交商品房买卖合同网签手续，房管部门才对申请办理产权证书的资料予以受理。虽然根据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”，但由于被上诉人一直不配合上诉人到房管局商品房网签手续，导致按照规定应报送的资料房管局没有受理，所以过错是在被上诉人。一审判决对这一事实没有查明，明显认定事实不清，判决不公。3、一审判决对本案房产至今未办理房地产权证书的责任认定为上诉人的责任，是错误的。首先，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》己约定买受人购买的商品房为预售商品房，交房条件为“该商品房经验收合格”，被上诉人是清楚该商品房在交房时并未经行政部门进行综合验收的。其次，在《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”对如因出卖人的责任致人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，特别约定第3条“出卖人应积极协助买受人办理房产权登记手续并配合办理契证的相关部门从速办妥其房地产权证”，所以虽然上诉人在约定360天期限内没有将全部资料提交产权登记机关备案，但双方对此已特别约定，由上诉人积极协助办理手续，因此，只要上诉人存在积极协助的行为，上诉人就不因超过360天的期限而构成违约。第三，本案房地产权证书资料至今未全部移送产权登记机关备案的责任，不应认定由上诉人承担。上诉人出售的凤城花园住宅区已于2011年向潮州市规划局申请综合验收，但潮州市规划局在上诉人申请下，一直未对凤城花园住宅区依法进行验收，导致综合验收立案书至今未出具，上诉人因此无法将该部分资料移送房地产权登记部门，所以这方面的责任是潮州市规划局怠政一直未到凤城花园验收而引起的，对此，上诉人不存在过错，责任应由潮州市规划局承担，而不应归责于上诉人。
林伟雄辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，依法应予以维持。第一，凤城花园物业管理处向林伟雄收取的装修押金及装修垃圾处理费是业主在交房后准备开展装修工程时缴交的。根据习惯，业主也必须是在交房后才能进入所购的房屋准备装修事宜，而物业管理处也正是依据这一点才确认业主身份，并向其收取相关费用。因此，一审判决根据物业管理处向林伟雄开具的收据的时间认定为交房时间并无不当。第二，上诉人为躲避延迟交房违约责任，违法将尚未通过竣工验收的商品房交付使用，明显构成违约。林伟雄与上诉人潮州市培都大酒店有限公司签订《楼宇认购合同书》，且支付了相应的购房款，双方所签订的认购书应认定为商品房买卖合同。根据《城市房地产管理法》第二十六条第二款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，上诉人负有对交付使用的商品房经验收合格的义务。事实上，上诉人明知工程无法通过竣工验收，为规避迟延交房的责任，欺骗业主交房，上诉人的行为构成违约在先。退一步讲，即使林伟雄与上诉人签订正式商品房买卖合同，林伟雄也无法取得房屋权属证书，故没有签订商品房买卖合同不是上诉人的抗辩理由。第三，上诉人违章超层建设行为是导致林伟雄至今无法办理房屋所有权登记的根本原因，上诉人对此应负全部责任。因出卖人擅自变更该商品房项目的规划设计，违章超层建设，导致项目无法进行正常的工程竣工验收，上诉人也没有积极配合相关部门的处理工作，一直将项目的竣工验收工作搁置，致使林伟雄无法办理房屋所有权登记。因通过验收属于上诉人潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司的责任和义务，因此林伟雄至今尚未能取得房屋权属证书的原因在上诉人潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，上诉人对此应承担违约责任。上诉人提出其已经向潮州市规划局提出竣工验收申请，但潮州市规划局至今没有依法进行验收，也无向其出具综合验收定案书，责任在于潮州市规划局怠政。林伟雄认为，工程竣工验收工作是开发商应负的责任和义务，如上诉人认为相关部门怠政，应提起相应的行政诉讼，而不能以此推脱责任。
综上，由于上诉人在商品房项目建设过程中的违章超层建设行为，导致项目无法正常进行综合验收工作，从而导致林伟雄至今无法取得房屋权属证书，上诉人对此应承担违约责任，依法赔偿林伟雄的损失。林伟雄认为一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确。上诉人的上诉理由不充分，旨在拖延时间，推脱责任。为此，请法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
林伟雄向一审法院起诉请求：1.判令被告潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司履行合同义务，协助原告办理房屋权属登记；2.判令三被告赔偿原告延期办理房屋权属登记造成的损失人民币223870.5元（以已付购房款人民币560000元为基数，从2012年2月20日起至2015年12月31日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以后另计）；3.判令三被告退回装修押金人民币2000元、装修垃圾处理费1500元；4.本案诉讼费用由三被告承担。
一审法院认定事实：潮州市第二建筑安装总公司是内资企业法人，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司是潮州市第二建筑安装总公司设立的分公司，不具备法人资格，潮州市培都大酒店有限公司是有限责任公司，2008年4月1日，潮州市培都大酒店有限公司与潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司合作开发建设位于潮州市湘桥区绿茵路培都大酒店后面凤城花园二期商品综合楼，潮州市湘桥区建设局于2008年10月9日颁发了该建筑工程的《建筑工程施工许可证》（编号440520200810090101），建设单位是潮州市培都大酒店有限公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，2012年3月16日，潮州市住房和城乡建设局发给潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司凤城花园二期的《广东省潮州市商品房预售许可证》，编号为潮建预[2010]列005号，该证载明预售房屋栋及层数：A、B、C栋各12层，发证时各栋已建层数：A栋已封顶，B、C栋已建成8层，后潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司发函给潮州市房地产管理局，说明凤城花园二期商住楼原幢号编排为A、B、C三幢，为方便销售及管理，对该小区幢号进行重新编排，原A幢编为1幢，B幢编为2幢，C幢编为3幢，申请潮州市房地产管理局按现编幢号给予办理相关登记手续。2010年3月16日，潮州市培都大酒店有限公司与林伟雄签订《凤城花园二期楼宇认购合同书》，约定由林伟雄向潮州市培都大酒店有限公司认购凤城花园二期A幢二梯402号房，建筑面积161.87平方米，房款人民币530000元，附属设施人民币30000元，合共人民币560000元，林伟雄在认购之日起十五天内付清全部房款人民币560000元。同时约定，交付使用后，潮州市培都大酒店有限公司应协助林伟雄办理房地产契证手续，税收及费用，由林伟雄负责。按2010年3月16日签订的《凤城花园二期楼宇认购合同书》的约定，林伟雄于当日支付潮州市培都大酒店有限公司全部购房款人民币560000元，潮州市培都大酒店有限公司出具收据1份交林伟雄存执，该收据的内容是：“今收到林伟雄先生购凤城花园二期A幢二梯402房房款53万元，配套费3万，共56万元正”。
另查明：凤城花园物业管理处于2011年11月21日向林伟雄收取装修垃圾处理费人民币1500元及装修保证金人民币2000元，并分别出具《收款收据》1份交林伟雄存执，收款收据的内容分别是：“今收到1幢2梯402房林伟雄业主交来人民币壹仟伍佰元（￥1500.00），摘由：装修垃圾代处理费。”及“今收到一幢2梯402房林伟雄业主交来人民币贰仟元（￥2000.00），摘由：装修保证金。”
再查明：潮州市培都大酒店有限公司已将上述凤城花园二期A幢二梯402房交付林伟雄使用，对于交房的时间，林伟雄主张是2011年11月21日，潮州市培都大酒店有限公司称何时交付使用其不清楚。本案在审理过程中，林伟雄申请本院向潮州市住房和城乡建设局调取潮州市凤城花园（二期）的预售登记档案资料，及向潮州市城乡规划局调取潮州市凤城花园（二期）的规划审批及验收的档案资料，本院依法向潮州市住房和城乡建设局、潮州市城乡规划局调查取证，潮州市住房和城乡建设局提供了凤城花园（二期）编号为潮建预[2010]列005号《广东省潮州市商品房预售许可证》，因有关部门在2011年对凤城花园（二期）进行验收过程中发现其存在加层的违章行为，凤城花园（二期）至今尚未通过验收，故潮州市城乡规划局只提供了凤城花园（二期）的规划设计图纸，未能提供其验收的档案资料。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，林伟雄与潮州市培都大酒店有限公司于2010年3月16日签订的《凤城花园二期楼宇认购合同书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且潮州市培都大酒店有限公司已按约定向林伟雄收取了购房款，因此，《凤城花园二期楼宇认购合同书》应当认定为商品房买卖合同。《凤城花园二期楼宇认购合同书》系林伟雄与潮州市培都大酒店有限公司的真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，《凤城花园二期楼宇认购合同书》自成立时生效，受法律保护，双方当事人均应按合同的约定履行各自的权利义务。因凤城花园（二期）至今尚未通过有关部门验收，开发商至今尚未能向房管部门申请办理所有权初始登记手续，因此，凤城花园（二期）尚未具备办理房屋权属登记手续的条件，现林伟雄请求判令潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司履行合同义务，协助办理房屋权属登记手续的诉讼请求，本院不予支持，林伟雄可在条件成就时另行主张。对于凤城花园二期A幢二梯402号房交付林伟雄使用的时间问题，林伟雄主张是2011年11月21日，潮州市培都大酒店有限公司称其不清楚，根据林伟雄提供的装修垃圾处理费及装修保证金的《收款收据》，凤城花园物业管理处于2011年11月21日向林伟雄收取装修垃圾处理费及装修保证金，并在《收款收据》中写明林伟雄是“402房”业主，据此，可以认定出卖人至迟在2011年11月21日已将上述房屋交付林伟雄使用，现林伟雄主张交房时间是2011年11月21日，可予认定。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”的规定，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司至迟应在2012年1月21日前将该房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助办理房屋权属登记手续。但凤城花园（二期）至今尚未经有关部门验收，由于尚未能通过验收，因此，凤城花园（二期）至今未能办理所有权初始登记，出卖人也至今未能将办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案，林伟雄至今未能办理房屋权属登记手续。因通过验收属于潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司的责任与义务，因此，林伟雄至今尚未能取得房屋权属证书的原因在潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司应承担违约责任。因上述《凤城花园二期楼宇认购合同书》没有约定违约金，现林伟雄要求潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司赔偿其已付购房款人民币560000元从2012年2月20日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息损失，依法可予支持，其利息损失可按已付购房款人民币560000元自2012年2月20日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助林伟雄办理房屋权属登记之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司是潮州市第二建筑安装总公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司在本案中应负的民事责任，应由潮州市第二建筑安装总公司承担。凤城花园二期是潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司与潮州市培都大酒店有限公司合作建设的，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司在本案中应负的民事责任，潮州市培都大酒店有限公司应当共同承担。林伟雄请求的装修押金人民币2000元及装修垃圾处理费人民币1500元是凤城花园物业管理向林伟雄收取的，不是本案三被告收取的，现林伟雄请求本案三被告退还该款，缺乏依据，依法不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、被告潮州市第二建筑安装总公司、被告潮州市培都大酒店有限公司应赔偿原告林伟雄自2012年2月20日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助原告林伟雄办理房屋权属登记之日止已付购房款人民币560000元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息损失，其中自2012年2月20日起至本判决生效之日止的利息损失应予本判决生效之日起10日内付清；本判决生效之日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助原告林伟雄办理房屋权属登记之日止的利息损失每年支付1次，于每年12月31日前付清；二、驳回原告林伟雄的其他诉讼请求。本案一审受理费人民币4710元，由原告林伟雄负担1914元，被告潮州市第二建筑安装总公司、被告潮州市培都大酒店有限公司负担2796元。
二审中，各方当事人没有向本院提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，涉案《凤城花园二期楼宇认购合同书》第十三条约定“本小区物业管理由潮州市凤城花园物业管理处管理。”；上诉人在一审中陈述“房款交付后，住户直接向售楼的工作人员拿钥匙，何时交付使用记不清楚。”。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）一审认定交房时间为2011年11月21日是否正确；（二）潮州市第二建筑安装总公司、培都大酒店是否应当赔偿林伟雄自2012年2月20日起至涉案的房屋所有权证办妥止的购房款利息损失。
首先，关于一审认定本案的交房时间为2011年11月21日是否正确的问题。林伟雄与潮州市培都大酒店有限公司于2010年3月16日签订的《凤城花园二期楼宇认购合同书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，潮州市培都大酒店有限公司已按约定向林伟雄收取了购房款，涉案房屋也已办妥商品房预售许可证，故上述认购合同书应当认定为商品房买卖合同。双方确认房屋交接时没有办理交接手续，上诉人在一审诉讼过程中称对具体的交房时间不清楚，二审中又主张交房时间为2015年中旬，上诉人对该主张没有提供证据予以证明；而被上诉人提供的收据可以证明其于2011年11月21日向涉案房屋所在处的凤城花园物业管理处交纳装修垃圾处理费及装修押金，可见，被上诉人自2011年11月21日即取得对涉案房屋进行装修的资格；因双方在房屋交接时没有办理交接手续，结合上诉人没有要求被上诉人对涉案房屋进行签收确认即同意被上诉人对房屋进行装修，且被上诉人也已长期使用的情况，一审认定时间被上诉人于2011年11月21交纳装修垃圾处理费及装修押金的时间即为交房时间，处理恰当，本院予以维持。
二、潮州市第二建筑安装总公司、潮州市培都大酒店有限公司是否应赔偿林伟雄自2012年2月20日起至涉案的房屋所有权证办妥止的购房款利息损失。涉案房屋自2011年11月21日交付给被上诉人使用，根据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”的规定，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司至迟应在2012年1月21日前将该房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助办理房屋权属登记手续；但因凤城花园（二期）至今尚未通过验收，故应认定出卖人至今未能将办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案，林伟雄也至今未能取得房屋权属证书。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，确定以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算林伟雄自2012年2月20日起至涉案的房屋所有权证办妥止的购房款利息损失，处理正确，本院予以维持；三上诉人提出未提供骏工综合验收的原因系潮州市规划局怠政造成的，责任不应由上诉人承担，因涉案《凤城花园二期楼宇认购合同书》并没有约定如因第三方的原因造成不能及时办理产权证的出卖方不承担责任，故上诉人以此主张其不构成违约，理由不能成立。涉案的房屋系由潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司合作开发建设，而潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司是潮州市第二建筑安装总公司分设的营业单位，其因经营所产生的民事责任应由其开设的潮州市第二建筑安装总公司承担，因此，一审判决由潮州市第二建筑安装总公司、潮州市培都大酒店有限公司共同承担赔偿责任是正确的，本院予以维持。
综上所述，上诉人潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币2796元由潮州市第二建筑安装总公司及潮州市培都大酒店有限公司共同承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 芳
审 判 员 李照雄
代理审判员 陈俊强
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 黄毅然