四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民初字第2716号
原告戈槐舒，男，汉族，1989年8月14日出生，住四川省成都市青羊区。
委托代理人曹文伟，四川盛豪律师事务所律师。
被告熊青卿，男，汉族，1943年8月21日出生，住上海市长宁区。
委托代理人沈凯石，上海市锦天城律师事务所律师。
被告徐文俊，男，汉族，1982年4月1日出生，住上海市崇明县。
原告戈槐舒诉熊青卿、徐文俊申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月24日对本案进行了公开开庭审理。原告戈槐舒的委托代理人曹文伟、被告熊青卿的委托代理人沈凯石到庭参加了诉讼。被告徐文俊经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告戈槐舒起诉称，原告戈槐舒与被告徐文俊借款合同纠纷一案已经审理终结，并由四川省成都市中级人民法院于2014年2月20日作出（2013）成民初字第1626号民事判决，该判决已经生效。原告向成都市中级人民法院申请执行，在执行被告徐文俊财产中，被告熊青卿申请执行异议，并由成都市中级人民法院2015年9月8日作出（2015）成执裁字第35号民事裁定书中止对上海市闵行区罗锦路888弄3支弄9号702室房产的执行。原告认为该裁定错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特提起诉讼，请求判令：恢复执行被告徐文俊名下的上海市闵行区罗锦路×××弄×支弄×号×××室房屋，并采取有效执行措施拍卖该案涉房产。
被告熊青卿答辩认为，四川省成都市中级人民法院（2015）成执裁字第35号民事裁定书认定的事实正确，适用法律正确，应当驳回原告诉请，中止执行。
被告徐文俊未到庭，也未提交书面答辩意见。
原告戈槐舒为支持其诉讼请求，提供了以下证据：
1、原被告身份信息。拟证明双方诉讼主体资格。
2、四川省成都市中级人民法院（2015）成执裁字第35号裁定书。拟证明成都市中级人民法院中止执行案涉房产，原告对裁定书有异议，认为裁定错误。
3、2013年8月15日借款合同、四川省成都市中级人民法院（2013）成民初字第1626号民事判决书、四川省成都市中级人民法院（2014）成执字第1138号受理案件通知书。拟证明案涉房屋权利人徐文俊为他人借款合同进行保证担保以及法院的判决、执行情况。
4、上海市房产登记簿。拟证明房屋状况及产权信息，案涉房屋抵押注销时间，房屋在过户登记前尚未解除抵押。
5、四川省成都市中级人民法院（2013）成民保字第367、367-1号民事裁定书。拟证明成都市中级人民法院查封案涉房屋时间为2013年9月17日。
6、上海市房地产买卖合同。拟证明熊青卿与徐文俊签订房屋买卖信息，熊青卿以不合理的低价购买房屋的事实。
7、上海市闵行区房地产登记收件收据。拟证明上海市闵行区房产交易中心对案涉房屋收件情况，收件不代表房产权属登记。
8、2013年9月8日协议、2013年9月15日付款方式变更协议、2013年9月15日变更协议。拟证明熊青卿与徐文俊通过虚构债务、以合法形式掩盖非法转让房产和逃避债务的目的。
9、中国民生银行对账单。拟证明熊青卿支付房款情况，熊青卿是以不合理的低价购买房屋的事实。
10、告知单、不予登记告知书。拟证明上海市闵行区房产交易中心作出的不予登记告知，说明该房产未完成过户登记手续。
11、收据。拟证明徐文俊收取定金情况，未见手印和收款时间。
12、室内装修合同、上海臻极贸易发展有限公司工商信息。拟证明熊青卿虚构装修情况。
被告熊青卿质证对证据1-12的三性无异议，对证据2、8、9、12的证明内容有异议。
本院对证据1-12的三性予以确认，对证据2、8、9、12的证明目的结合其他证据进行综合认定。
被告熊青卿为支持其抗辩理由，提供了如下证据：
1、房产买卖居间合同、房产买卖合同。拟证明熊青卿通过居间方向徐文俊购买案涉房屋，居间服务费5万元、房产转让价格170万元。
2、协议。拟证明案涉房产装潢等作价115万元。
3、付款方式变更协议。拟证明熊青卿与徐文俊就尾款付款期限协商变更。
4、收据、中国民生银行个人账户对账单、发票。拟证明熊青卿2013年9月8日向徐文俊支付了10万元购房定金，之后支付了全部购房款、装潢等费用后，徐文俊委托税务局开具相应发票。
5、房屋交接书、燃气过户发票。拟证明2013年9月15日熊青卿与徐文俊办理了房屋交接手续，完成了天然气过户手续。
6、上海市个人住房房产税认定通知书、税收通用缴款书。拟证明2013年9月15日熊青卿已按法律规定缴纳了房产税、契税。
7、上海市闵行区房地产登记收件收据2份、非税收入一般缴款书。拟证明2013年9月15日熊青卿、徐文俊已向上海市闵行区房地产交易中心提交全部资料申请办理过户登记，并提交了房产注销抵押登记的资料。
8、上海市房地产登记薄房屋状况及产权人信息。拟证明2013年9月16日房产抵押登记被注销。
9、室内装修合同、上海阳城小区住宅装修管理协议。拟证明2013年9月17日熊青卿委托装修公司对房产进行装修，于2013年11月16日完成装修，熊青卿正式入住。
10、不予登记告知书、挂号信邮戳。拟证明2013年9月27日熊青卿收到闵行区房地产登记处不予登记通知的挂号信。
11、房地产权利限制状况信息。拟证明2013年9月30日熊青卿获悉案涉房产被成都市中级人民法院因借款合同纠纷进行司法查封。
12、上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第952号民事判决书。拟证明2014年3月19日熊青卿向上海市闵行区人民法院提起诉讼，同年6月13日作出判决书认定房地产买卖合同及相关合同合法有效且房款已经支付完毕。
原告戈槐舒质证认为，对证据4收据的真实性有异议，因为没有收款时间，不能认定合同是在2013年签订的，也没有载明收到款项的内容；银行对账单上没有注明款项性质，不能认定是购房款；对证据9室内装修合同真实性有异议，认为装修公司无资质，没有正规合同的版本，合同是虚假的；对其他证据无异议。
本院对证据1-3、5-8、10-12的三性予以确认，对证据4、9结合其他证据综合进行认定。
经审查查明，2013年9月8日，熊青卿通过居间方上海我爱我家房屋租赁置换有限公司与徐文俊、王瀛（徐文俊之妻）签订了《房地产买卖居间合同》，约定熊青卿购买徐文俊夫妇所有的位于上海市闵行区罗锦路×××弄×支弄×号×××室的房产，成交价170万元，签约后，熊青卿向徐文俊夫妇支付定金10万元。当日，熊青卿为乙方与甲方徐文俊、王瀛签订了《上海市房地产买卖合同》，约定徐文俊、王瀛出卖的房屋的建筑面积为93.97平方米，双方确认于2013年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，该房屋风险自转移占有之日起转移给乙方。合同“补充条款（一）”约定：甲方应于收到乙方支付的第2笔款项后7日内前往贷款银行办理还贷申请手续，且取得注销资料后3日内办理抵押登记注销申请手续；甲方应于2013年9月15日前至房地产交易中心办理过户手续；甲方于同年9月15日前将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单；成交价格包含维修基金、煤气初装费、有线电视（若有）初装费在内的甲方已支付的费用，上述费用双方不再另行结算。合同“附件三”约定：乙方于2013年9月8日支付甲方定金10万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；乙方于2013年9月9日之前，将房款50万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证（该笔款项专用于还甲方尚欠贷款银行的贷款及注销银行对该房屋设有的抵押权）；乙方于2013年9月15日之前将部分房款105万元直接支付甲方；待双方办妥交易过户手续后当日，乙方将尾款5万元直接支付甲方。双方于当时还签订一份《协议》，约定：乙方同意将该房屋的装潢、厨卫设备设施及附属设施等另外补偿甲方115万元，乙方应于2013年9月15日支付95万元，交易过户当日支付20万元；双方协商一致由乙方承担交易过程所产生的所有税费，乙方应按《佣金确认书》的约定支付佣金。
2013年9月9日熊青卿通过转账向徐文俊支付了购房款50万元。2013年9月15日，熊青卿与徐文俊、王瀛签订一份《变更协议》，约定：原《协议》约定乙方在过户当日将房款20万元直接支付甲方，现改为乙方于2013年9月30日之前直接向甲方支付20万元。为此，又签订一份《付款方式变更协议》，约定：原付款方式即双方办妥交易过户手续当日，乙方将房款（尾款）5万元直接支付给甲方，现变更为乙方于2013年9月30日之前或者当日，将房款（尾款）5万元直接支付给甲方。同日，徐文俊夫妇向熊青卿交付了房屋，并在居间方参与下签订《房屋交接书》。同日熊青卿通过转账向徐文俊支付了购房款200万元。2013年9月25日熊青卿向徐文俊支付了购房款24万元（尾款1万元，按双方约定不再支付，即由熊青卿直接代徐文俊夫妇支付尚欠的物业管理费、水电煤、保证金等费用）。2013年9月15日，双方在居间方工作人员陪同下，由熊青卿向税务部门支付契税25935.72元。同时，双方共同向房地产交易中心提交了该房屋产权过户所需的全部资料，申请办理该房屋的产权过户手续，熊青卿支付了房地产交易手续费、房地产登记资料查阅费和房屋登记费计340元。房地产交易中心受理后出具了房地产登记收件收据。2013年9月17日熊青卿将该房屋发包给上海臻极贸易发展有限公司进行装修，装修完工后熊青卿入住该房屋。由于诉讼争房屋在本院受理的戈槐舒诉徐兵、徐文俊等人借款合同纠纷一案中，本院根据戈槐舒的申请对诉讼争房屋进行了查封，房地产交易中心据此于2013年9月27日向熊青卿作出《不予登记告知书》。2014年5月4日熊青卿作为原告以与被告徐文俊、王瀛签订的房屋买卖合同合法有效、熊青卿已付清全部购房款且实际入住为由，向上海市闵行区人民法院提起诉讼，请求法院确认该房屋产权为熊青卿所有，并由徐文俊、王瀛协助将该房屋产权过户到熊青卿名下。2014年6月13日上海市闵行区人民法院作出（2014）闵民五（民）初字第952号民事判决，认为熊青卿与徐文俊、王瀛签订的房屋买卖合同合法有效、熊青卿已付清全部购房款且实际入住，但因该房屋被本院司法查封无法办理过户手续，故驳回熊青卿的诉讼请求。
还查明，2013年8月15日戈槐舒作为出借人与借款人徐兵、担保人徐文俊等签订《借款合同》，约定徐兵向戈槐舒借款1150万元，徐文俊等提供连带责任保证担保。2013年8月19日徐兵向戈槐舒出具了收款收据，2013年8月20日戈槐舒委托何贵恒完成了借款1150万元的转款。2013年9月3日戈槐舒向本院提起诉讼，请求徐兵偿还借款1150万元及利息等，徐文俊等承担连带责任。该案审理过程中，本院于2013年9月17日作出（2013）成民保字第367-1号民事裁定书，对被告徐文俊（共有人王瀛）位于上海市闵行区罗锦路×××弄×支弄×号×××室房屋进行了查封。本院于2014年2月20日作出(2013）成民初字第1626号民事判决，判决徐兵十日内归还戈槐舒借款1150万元及利息、违约金等，徐文俊等承担连带责任。该案判决生效后，戈槐舒向本院申请执行。本院在执行过程中，熊青卿向本院提出执行异议，认为上海市闵行区罗锦路×××弄×支弄×号×××室的房产其已购买并付清全款、徐文俊夫妻也已将上述房屋交付给案外人占有使用至今，本院将该房产查封并作为（2013）成民初字第1626号民事判决执行对象，侵害了其合法财产权，故请求中止执行，解除对该房屋的查封。本院审查后作出（2015）成执裁字第35号民事裁定书，认为上海市闵行区罗锦路×××弄×支弄×号×××室的房产，系熊青卿在司法查封前购买，且在2013年9月27日房地产交易中心（登记处）向其邮寄《不予登记告知书》前付清全款并交付使用，现有证据不能证明熊青卿对购买房屋后至今无法取得房屋产权证具有过错。熊青卿提出的异议理由符合《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，故裁定中止对上海市闵行区罗锦路×××弄×支弄×号×××室的房产的执行。该裁定作出后，戈槐舒认为该裁定错误，故提起本案诉讼。
本院认为，《中华人民共和国物权法》规定，非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更等必须依法登记，始以发生法律效力。但是在现实房屋买卖过程中，房屋买卖往往是订立合同后买受人再支付购房款、出卖人再交付房屋，双方将房屋交付后才办理房屋过户手续。在此情况下，买受人取得法律意义上的房屋所有权往往会滞后于房屋买卖的付款及交付，而在这段时间内房屋在法律意义上仍属房屋出卖人所有。由于房屋出卖人的经营状况或诚信等原因面临其他金钱债权人请求时，这将给房屋买受人带来极大的风险。为了增强社会公众对法律公平的信心，对房屋买卖中的买受人在执行程序中予以优先保护应当作为执行活动的一项原则。因此，在合法的房屋买卖过程中，在房屋买受人已经履行合同主要义务的情况下，房屋买受人虽然尚未取得法律意义上的房屋所有权，但其在对取得房屋所有权无过错的情况下，仍应当赋予其类似所有权人的地位，其对房屋所有权的期待权应当认定具有排除执行等物权效力。本案中，本院对案涉房屋查封之前，熊青卿已经通过居间方与徐文俊、王瀛签订了《房地产买卖居间合同》、《协议》，熊青卿随即向徐文俊支付了购房款及附属设施费用，同时双方向房地产交易中心提出申请办理该房屋产权过户手续，徐文俊亦将房屋交付熊青卿装修入住。这些事实均表明房屋买卖关系发生后未办理过户登记熊青卿并无过错，基于维护法律公平、保护正常交易的角度出发，应当维护熊青卿所享有的物权期待权，故熊青卿就上海市闵行区罗锦路×××弄×支弄×号×××室房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，原告戈槐舒主张恢复执行上海市闵行区罗锦路×××弄×支弄×号×××室房屋、拍卖该案涉房产的理由不成立，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告戈槐舒的诉讼请求。
案件受理费20100元，由原告戈舒槐负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 李 俊
代理审判员 王 果
代理审判员 赵 韬
二〇一六年四月五日
书 记 员 罗晓都