广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2107号
上诉人（原审被告）：张亦君，男，1971年7月14日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）中山市君悦物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：钱丽嫦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：萧蕙娜，女，该公司工作人员。
上诉人张亦君因与被上诉人中山市君悦物业管理有限公司（以下简称君悦公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第1662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张亦君上诉请求：驳回君悦公司的诉讼请求。事实和理由：君悦公司未履行应尽物管义务。物业门禁卡不能使用，不能自由进出小区。张亦君的房屋被他人装修，严重影响张亦君的安全，君悦公司没有尽到物管义务。张亦君没有入住，提供的物业服务非常有限。君悦公司拖欠张亦君的装修押金。张亦君房屋的可视门禁设备被君悦公司取走没有归还。张亦君购楼时间为2008年，君悦公司没有与张亦君签订物业合同,也没有通过业委会签订物业合同。该公司于2010年与开发商签订的物管合同，张亦君不认可该合同效力。
被上诉人君悦公司对张亦君的上诉答辩称，涉案小区的门禁卡于2014年进行了维修改动，变更门卡信息在小区多处公示。张亦君无法使用门禁卡是由于其未及时办理相关变更手续。并且，张亦君在门禁卡变更前的2011年9月起即未交管理费，其以门禁卡不能使用为由不交管理费不能成立。2008年12月张亦君已收楼并收取房屋钥匙，物业公司不可能私自打开业主房屋进行装修改动。张亦君提供的证据也不能证明其房屋进行了装修改动。如发现房屋装修改动问题，没有道理现在才提出。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
君悦公司向一审法院起诉请求：一、张亦君立即支付拖欠君悦公司2011年9月至2015年5月的物业管理费3015元；二、张亦君支付滞纳金1008.48元（从2011年9月起计算至张亦君付清所欠的物业管理费时止）。诉讼中，君悦公司明确第二项诉讼请求的滞纳金的计算标准为按每日万分之三计算。
一审法院认定事实：2007年10月7日，张亦君与中山市君悦房地产开发有限公司（以下简称君悦房地产公司）签订一份认购书，约定由张亦君购买君悦房地产公司开发的位于中山市石岐区中山二路8号之二君悦豪庭二期3幢1008房，该房建筑面积37.2平方米，房产用途为住宅。2010年9月1日，君悦房地产公司与君悦公司签订一份物业管理委托合同，约定：1.由君悦房地产公司委托君悦公司对君悦豪庭三期进行物业管理；2.业主应按住宅的物业服务费每平方米1.8元向君悦公司缴纳物业管理费；3.业主不按规定缴纳物业服务费的，每日按应缴管理费的万分之三十的标准计算滞纳金。合同还约定了其他条款。因张亦君未依约交纳部分物业服务费，君悦公司遂于2015年5月15日诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审法院另查：根据君悦公司提交的欠费明细表显示涉案物业从2011年9月起至2015年5月期间共拖欠物业服务费3015元、滞纳金605.09元。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。虽然君悦公司未能提供其与张亦君签订的物业服务合同，但根据君悦公司与开发商君悦房地产公司签订的物业管理委托合同，君悦豪庭小区实际上是由君悦房地产公司委托君悦公司进行物业管理的，故在君悦公司根据该委托合同的约定为张亦君提供了物业服务，张亦君应履行向君悦公司交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费及违约金等违约责任。关于物业服务费，张亦君房产建筑面积为37.2平方米，从2011年9月至2015年5月张亦君每月应向君悦公司支付按照物业管理委托合同约定的标准计算的物业服务费为66.96元（1.8元/平方米×37.2平方米）。张亦君从2011年9月起拖欠君悦公司的物业服务费，至2015年5月止，尚欠君悦公司物业服务费为3013.2元（66.96元/月×45个月）。关于滞纳金问题。根据物业管理委托合同的约定，君悦公司要求张亦君支付的滞纳金实际上应是迟延履行违约金。君悦公司的实际损失为物业服务费的利息损失。张亦君未按规定缴纳物业管理费，已构成违约，故君悦公司请求张亦君从逾期之次月起按拖欠的物业管理费的每日万分之三计算违约金，一审法院予以支持。张亦君经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决：张亦君于一审判决生效之日起七日内向君悦公司支付拖欠的从2011年9月至2015年5月止的物业服务费3013.2元以及违约金（计算方法：以每月应缴纳的物业66.96元为基数，从2011年10月起至实际付清之日止的每月1日作为每一笔拖欠的物业服务费起算时间，按每日千分之三标准计算）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张亦君承担。该款已由君悦公司预交，张亦君应在一审判决发生法律效力之日起七日内迳付给君悦公司，一审法院不另收退。
二审中张亦君向本院提交如下证据：证据一、业主门禁卡一张，拟证明张亦君不能使用该卡进入小区。证据二、手机储存的照片及视频，拟证明张亦君使用门禁卡不能进入小区，张亦君房屋被人施工装修，君悦公司管理混乱。证据三、《中山市君悦物业管理服务公司装修缴费通知单》，拟证明君悦公司物业管理非常混乱。君悦公司对上述证据质证意见如下：确认证据一真实性。不确认证据二的真实性，照片看不清内容，不清楚照片是施工前还是施工后的现状。确认证据三真实性，但押金所对应的房屋并非张亦君所有，与本案无关，该证据不能证明君悦公司物业管理混乱。
本院查明：君悦房地产公司与君悦公司签订的物业管理委托合同中约定，业主应按建筑面积每月每平方米1.8元向君悦公司缴纳物业管理费。张亦君于2008年12月8日对涉案物业办理了收楼手续。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。由于涉案物业业主大会尚未选聘物业服务企业，君悦房地产公司与君悦公司签订了前期物业服务合同，君悦公司也实际为涉案物业提供了物业管理服务。张亦君作为物业业主，其虽未直接与君悦公司签订物业服务合同，但仍应向君悦公司支付相应的费用。对于张亦君拒交物业管理费理由，本院作如下分析：张亦君主张其房屋被他人装修问题，但张亦君提供的照片等证据不能证明其主张。如小区物业门禁卡不能正常使用，业主应与物业公司沟通处理。本案没有证据显示张亦君向物业公司提出过门禁卡不能正常使用问题。张亦君主张君悦公司拖欠其装修押金或未归还可视门禁设备，本案没有证据证明其主张。即使君悦公司拖欠其装修押金或未归还可视门禁设备，张亦君也可通过合法途径向君悦公司追讨。张亦君在收楼后不入住房屋是其自己的决定，不是由于物业公司的原因造成。综上，本案没有证据显示君悦公司提供的物业服务存在重大瑕疵，张亦君拒交物业费的理由不能成立。
综上所述，张亦君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（张亦君已预交），由上诉人张亦君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 赖晓筠
代理审判员 张群立
二〇一六年九月三十日
书 记 员 林蔓娜
黄燕红