北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第01784号
上诉人（原审被告）李士强，男，1984年2月5日出生。
委托代理人刘留，男，1986年1月15日出生。
被上诉人（原审原告）孙树敏，女，1954年8月22日出生。
委托代理人周跃（孙树敏之子），男，1983年1月2日出生。
委托代理人苟波，北京智勇律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京仁和日升房地产有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区燕京街9号。
法定代表人李树峰，经理。
委托代理人赵长凤，北京市顺新律师事务所律师。
上诉人李士强、因与被上诉人孙树敏、北京仁和日升房地产有限公司（以下简称仁和日升公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第5219号，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
孙树敏于2013年4月向原审法院起诉称：孙树敏、李士强双方于2009年9月签订了《北京市房屋买卖合同》，约定李士强将位于北京市顺义区××号房屋卖与孙树敏，房屋成交价格为五十七万元。后孙树敏依据该约定于2009年10月17日将该房屋的购房款一次性给付李士强，李士强于当日打下收到孙树敏购置该房屋全部购房款的收条，后将房屋交付给孙树敏及家人使用，但李士强并未依据合同约定配合孙树敏及时的将该房屋所有权属登记转移至孙树敏名下，经孙树敏多次催促，李士强仍以多种借口拖延，孙树敏为了维护自己的合法权益，故向法院提起诉讼，请求：1.确认孙树敏与李士强于2009年9月签订的《北京市房屋买卖合同》有效；2.判令李士强立即协助仁和日升公司办理涉诉房屋的产权登记手续；3.判令李士强办理涉诉房屋产权手续后配合孙树敏办理房屋过户手续；4.判令李士强支付孙树敏违约金（每天114元，自2011年6月10日起至实际过户至原告名下止）；5.诉讼费由李士强承担。
李士强辩称：李士强名下位于顺义区××的宅基地于2006年12月10日拆迁，被拆迁人为户主李士强，之父李殿福，之妻杜玉明，之继母段桂芹。2009年4月17日，该村回迁至顺义区港馨东区，李士强、李殿福、杜玉明三人与仁和日升公司签订了《商品房认购书》，确认并认购了××室房屋回迁安置房。房屋认购后，李士强与孙树敏经北京金色时光房地产经纪有限公司签订该房屋的买卖合同。上述房屋为回迁安置房屋，且认购人为李士强、李殿福、杜玉明，该三人共同使用了自己的回迁安置房，购房平米数约28.06平方米，属共同使用权及居住权。李士强与孙树敏经中介签订房屋买卖合同，属于擅自变卖与他人共同财产及侵犯他人权利，故李士强与孙树敏签订的房屋买卖合同无效。综上，不同意孙树敏的全部诉讼请求。
仁和日升公司述称：涉诉房屋是南法信镇十里堡村的回迁房，由其负责开发建设。现因我公司与南法信镇政府、十里堡村村委会就回迁房的物业费问题没有协商一致，故涉诉房屋尚不能办理房本。待物业费问题解决后，可以办理房本。
原审法院经审理查明：李士强原为顺义区南法信镇十里堡村居民，是首都机场扩建工程及配套工程项目建设的被拆迁人。北京仁和日升房地产有限公司（以下简称仁和日升公司）负责十里堡村的回迁工作。
2006年12月10日，拆迁人首都机场集团公司与被拆迁人李殿福就顺义区××的宅基地及其上房屋和附属物签订了《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，该协议记载，被拆迁人李殿福家庭人口共4人，分别是：户主李士强，之父李殿福，之妻杜玉明，之继母段桂芹。
2009年4月17日，李士强、杜玉明、李殿福与仁和日升公司签订的《××优惠商品房认购书》记载：被拆迁人李殿福，该户应享受优惠面积84.2，调剂优惠面积0，已享受优惠面积84.2，楼房地址××，产权人姓名李士强，建筑面积84.2，优惠价面积84.2，该套商品房优惠价格面积李殿福、杜玉明、李士强购房指标。就此，仁和日升公司称是其公司办理的该商品房认购书，该商品房认购书用于办理涉诉房屋的产权证书，通过该认购书确认涉诉房屋的产权人为李士强。李士强称该认购书只是在开发商处做登记，并不说明房屋的产权人为李士强。
2009年4月18日，李士强向仁和日升公司交纳位于顺义区××室房屋的全部房款174715元，仁和日升公司向其出具发票。
2009年9月，李士强作为甲方、孙树敏作为乙方与北京金色时光房地产经纪有限公司作为丙方签订《北京市房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋为楼房，坐落为顺义××室，建筑面积为85平方米（以房本面积为准）。该房屋性质为甲方拆迁安置房屋，房产证正在办理中。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为伍拾柒万元。本合同签订时，乙方付给甲方购房定金肆万元。……第九条：（一）当事人双方同意，本合同签订之日起，甲方办理完房产证15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；（二）乙方未能在15日内取得房屋所有权证书，双方同意按照下列方式处理：1.如因甲方的责任，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起日内退还乙方全部已付款，按照银行利率付给利息，并按乙方所支付房款总额双倍向乙方支付违约金。乙方不退房的，自乙方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日起，甲方按日计算向乙方支付已付款万分之二的违约金，并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起15日内向乙方支付。第十四条：2009年9月23日之前支付19万元，2009年9月30日之前支付11万元，2009年10月20日之前支付剩余23万元。截至2009年10月17日，孙树敏将购房款571000元全部付清给李士强，李士强向孙树敏出具收条。
李士强对上述《北京市房屋买卖合同》的真实性存在异议，认可是其本人签字，称该合同没有显示涉诉房屋的详细信息，也没有签订日期及生效日期，认为涉诉房屋系李士强与杜玉明、李殿福共有的房屋，系无效合同，但认可该合同于2009年9月签订。仁和日升公司对上述《北京市房屋买卖合同》的真实性认可。
孙树敏另向法院提交了涉诉房屋物业费、暖气费票据及供用水合同，证明涉诉房屋一直由孙树敏居住使用至今。李士强对上述票据的真实性认可，认可在2009年10月17日将涉诉房屋的装修钥匙交给孙树敏，但称只是让孙树敏去看房并非将房屋交付孙树敏使用。
另，涉诉房屋现登记于仁和日升公司名下。
原审法院认为：结合《××优惠商品房认购书》所记载的内容，涉诉房屋的产权人一栏仅填写了李士强一人，而杜玉明作为李士强的妻子、李殿福作为李士强的父亲亦在该认购书上签字；而仁和日升公司亦称该认购书是为办理涉诉房屋的产权证使用，通过该认购书产权人一栏的姓名确认房屋产权证登记的产权人为李士强。故孙树敏有理由相信李士强作为涉诉房屋的登记产权人有权出售涉诉房屋。而孙树敏基于对上述信息的信赖，与李士强签订房屋买卖合同系善意、合理的，应受到法律保护，故孙树敏与李士强签订的《北京市房屋买卖合同》应属合法有效，双方均应遵照履行。现涉诉房屋登记在仁和日升公司名下，仁和日升公司所述不能办理涉诉房屋产权证的原因系其与案外人的的纠纷，不能成为无法办理涉诉房屋产权证的合理理由，故对于孙树敏要求李士强、仁和日升公司协助其办理涉诉房屋过户登记手续的请求，法院予以支持。
另，李士强辩称涉诉房屋系其与杜玉明、李殿福共有，其出售涉诉房屋未经杜玉明与李殿福同意。而结合本案查明的事实，孙树敏分三次将涉诉房屋的购房款支付给李士强，并于2009年10月17日付清全款，李士强对孙树敏的交款行为均未表示拒绝，并于2009年10月17日将涉诉房屋的钥匙交给孙树敏，孙树敏居住使用涉诉房屋至今已三年有余。杜玉明、李殿福作为李士强的家人，对涉诉房屋的居住使用情况理应知情，但三年来，杜玉明、李殿福均未提出异议。故可以推定杜玉明、李殿福对李士强出售涉诉房屋同意并知情。故法院对李士强的上述辩解不予采信。
就孙树敏主张的违约金，孙树敏与李士强签订的《北京市房屋买卖合同》中约定李士强办理完毕涉诉房屋产权证后15日内协助孙树敏办理过户手续，但李士强尚未办理涉诉房屋产权证，故不符支付违约金的情形，对于孙树敏要求李士强支付违约金的请求，法院不予支持。
据此，原审法院于2013年11月作出判决：一、确认孙树敏与李士强于二○○九年九月就北京市顺义区××签订的《北京市房屋买卖合同》有效；
二、仁和日升公司于判决生效之日起七日内将北京市顺义区××房屋所有权转移登记至李士强名下，李士强予以配合；
三、北京市顺义区××房屋所有权转移登记至李士强名下之日起，李士强即刻协助孙树敏将北京市顺义区××房屋所有权转移登记至孙树敏名下；
四、驳回孙树敏的其他诉讼请求。
判决后，李士强不服上诉至本院，要求撤销原判，驳回孙树敏的诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋系李士强及其父李殿福、其妻杜玉明的回迁购房指标组成，该房屋只有李士强全家才有资格购买，本集体组织成员以外人员无权购买；2.李士强之父李殿福、之妻杜玉明也应作为本案当事人参与诉讼。孙树敏同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》、《××优惠商品房认购书》、《北京市房屋买卖合同》等证据在案佐证。
本院认为：根据《××优惠商品房认购书》显示，涉案房屋的产权人一栏仅有李士强一人，仁和日升公司亦称该认购书是为办理产权证使用，通过产权人一栏的姓名可以确认房屋产权证登记的产权人为李士强，故孙树敏有理由相信李士强对涉案房屋享有处分权，其与李士强签订的房屋买卖合同应属有效。且合同签订之后，孙树敏已向李士强支付了全额房款，并在涉案房屋居住使用至今。现李士强主张涉案房屋非集体组织成员不能购买，但其并未对此提出相关证据或依据，所以本院不予采纳。李士强主张应将李殿福、杜玉明追加为本案当事人，因其二人非房屋买卖合同主体，故对该主张本院不予采纳。综上，李士强的上诉主张不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由李士强负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由李士强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年三月十九日
书 记 员 陈 茜