大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初9632号原告大连锦明物业服务有限公司。法定代表人康建明。委托代理人海淼，系辽宁新世纪律师事务所律师。委托代理人鲁万钟，男。被告候旭辉，男。原告大连锦明物业服务有限公司与被告候旭辉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员宋笑彦独任审判，按简易程序公开开庭进行了审理。原告大连锦明物业服务有限公司的委托代理人海淼、鲁万钟，被告候旭辉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告大连锦明物业服务有限公司诉称，被告系原告负责物业服务的叠芳园小区的业主，建筑面积为89.05平方米。2010年7月8日，被告与原告签订了《叠芳园小区前期物业服务协议》，约定被告根据此协议向原告缴纳物业管理服务费，若不按协议约定的收费标准和时间交纳费用的，从逾期之日起按应交费用的3‰按日交纳滞纳金。自2011年1月1日起被告未能按时缴纳物业费，至2016年9月30日止累计欠费9,831.10元，原告多次催要无果，故诉至法院，请求法院判令：一、被告给付2011年1月1日起至2016年9月30日物业费9,831.10元；二、被告按应付款项3‰的标准支付违约金9,831.10元；三、被告承担诉讼费。被告候旭辉辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在大连锦明房地产开发有限公司的串通下违规违法操作，其不具有物业服务资质，欺瞒、强迫业主签署的《锦绣暖山项目临时管理规约》为霸王合同、无效合同，故被告请求法院撤销该规约，原告赔偿被告的损失并退还《叠芳园小区前期物业服务协议》签订后向被告收取的物业管理费。被告称拖缴物业费的原因是原告物业服务不到位，原告未按物业服务协议告知被告楼上住户私搭阳台的情况，房屋的漏水问题未得到有效解决，对漏水的解决问题和开发商互相推诿，存在职务不作为，加剧漏水情况。被告车辆在地下停车场被他人损坏，但停车场存在监控设备失灵情况，原告对涉案车辆未尽到妥善保管义务。被告在发生漏水时已声明问题不解决不再缴纳物业费，所以不存在违约金问题。原告提出的催缴物业费的图片是在被告不知情的情况下进行的，不构成连续性证明。原告平日管理混乱，小区存在私搭乱建现象，存在乱收费现象。经审理查明，原告系具有物业服务资质的公司,原告在2010年3月取得营业执照，在与被告签订物业服务协议时已取得暂定资质,并于2012年原告正式取得资质证书。被告是原告物业服务辖区的住户，2010年7月8日与原告签订《叠芳园小区前期物业服务协议》，协议约定的物业服务面积为89.05平方米。被告自2011年1月1日起至2016年9月30日欠缴物业费（1.6元×89.05平方米×69个月=9,831.10元），现原告提起诉讼，要求被告支付2011年1月1日起至2016年9月30日物业费9,831.10元；违约金9,831.10元。被告称房屋存在漏水且向原告报修，漏水问题还未解决。被告楼上业主进行房屋违规私改，原告对此未及时告知被告，存在工作疏漏。原告称对于被告报修的房屋漏水问题进行过维修，对于被告楼上业主的违规私改行为，原告对此下发过限期整改通知，不存在工作疏漏。此外，被告对其房屋进行过装修整改，但整改的范围超出了原告允许的范围，破坏了房屋的原有结构。被告的车辆在小区的地下停车场被他人损坏，2016年8月1日，甘井子公安分局对作案嫌疑人已批准刑事拘留，8月2日将强制措施转为取保候审。另外，2016年12月5日被告向本院提交民事反诉状，请求法院撤销《锦绣暖山项目临时管理规约》，原告赔偿被告的损失并退还《叠芳园小区前期物业服务协议》签订后向被告收取的物业管理费，赔偿房屋漏水损失和车辆被损的损失。后被告表示不反诉。本院所认定的事实，有原告提交的钥匙及其他物品领取证明，物业服务协议，催费通知，催费照片，报修记录，漏水照片、红旗派出所情况说明及原、被告的陈述和庭审笔录等在案凭证，这些证明材料经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告是有物业服务资质的公司，原告与被告签订的物业服务协议合法、有效，原、被告权利义务关系明确，被告辩称原告无物业服务资质且被欺瞒、强迫物业服务协议，事实不存在，被告与原告在自愿、平等、公平的基础上签订物业服务协议且事实上也接受了原告的物业服务，被告应交纳物业费。被告房屋漏水，对于漏水的原因，无证据是物业的服务或者不作为所致，故被告借故拖欠缴纳物业费是无理的。被告车辆在小区地下停车场被他人损坏，是被告与作案嫌疑人之间的纠纷，与原告无关。被告辩称原告平日管理混乱，小区存在私搭乱建、乱收费现象，无事实证明。对于被告的反诉，被告在庭审中明确表示放弃反诉，其反诉状内容为答辩意见。另外，该反诉的内容与本诉不是一个法律关系，故对其辩称不予支持。现原告要求被告给付物业费，理由正当，应予支持。对于违约金问题，本院认为业主与物业公司在自愿、平等、合法的基础上签订了前期物业服务协议，协议约定了业主若不按协议约定的收费标准和时间交纳费用的，从逾期之日起要交纳违约金。现被告拖交物业费，违反了前期物业服务协议的规定，故原告请求被告支付违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金的支付标准，前期物业服务协议规定从逾期之日起按应交费用的3‰按日交纳，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，该协议约定的违约金计算利率明显高于法定利率，应按实际损失的30%计算违约金的数额。另外，原告作为物业服务企业，也应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造良好的生活环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告候旭辉给付原告大连锦明物业服务有限公司自2011年1月1日起至2016年9月30日物业费9,831.10元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告候旭辉给付原告大连锦明物业服务有限公司逾期缴纳物业费的违约金，违约金的数额按实际损失的30%的标准计算。案件受理费146.00元，由被告候旭辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  宋笑彦二〇一七年七月七日书记员  林雨欣附适用法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟履行金。