山东省临沂市兰山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）临兰执异字第63号
异议人（案外人）李秀海，男，1972年10月19日出生，汉族，住临沂市兰山区金坛路***号*号楼*单元***室。
委托代理人赵欣，苍山荀邑法律服务所法律工作者。
申请执行人英成富。
被执行人陈德年，男，1967年8月9日出生，汉族，住临沂市解放路与王庄路交汇处西城*号楼。
本院在执行申请执行人英成富与被执行人陈德年民间借贷纠纷一案中，异议人李秀海对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人李秀海称，请求法院依法撤销（2013）临兰民保字第393号民事裁定书，解除对汇丰西城A座13层1309号房产的保全措施，停止对汇丰西城A座13层1309号房产的执行。理由如下：
一、法院（2013）临兰民保字第393号民事裁定书裁定保全的财产系异议人的财产，其财产归属异议人，法院对异议人采取保全措施不当，应予以纠正。本案中，异议人既不是借贷合同中的借款人，也不是担保人，而是异议人。2010年12月27日，异议人与临沂市兴龙房地产开发有限公司（以下简称兴龙公司）签订《汇丰西城认购书》，即时一次性付清全部购房款并出具收款收据，基于购房合同异议人取得了该房产的合同权利，现今异议人已合法占有该房产。无论陈德年与英成富之间的借款行为发生时，陈德年是否享有涉案房产的合同权利，均不影响异议人与兴龙公司签订的《汇丰西城认购书》的效力，这一点最高院在《审理商品房买卖合同案件适用法律问题的解释》第五条、最新颁布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条作出明确规定，同时根据最高院法办（2011）442号《全国民事审判座谈会纪要》第二部分第（二）项规定：合法占有的买受人其效力大于已办理登记的买受人，因此，即使陈德年与兴龙公司之间具有合同关系，其效力也不能对抗异议人合法占有的效力，同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》等法律规定的权利，法院裁定保全异议人财产违反了《最高法院关于对异议人财产能否进行保全问题的批复》规定。
二、陈德年与英成富借款合同中以异议人房产设定的抵押，不具有抵押权效力，受让人不承担抵押责任。
以不动产设定抵押，应当办理抵押登记，不登记不发生抵押效力，这一点《物权法》作出明确规定；同时，根据《担保法司法解释》第67条的规定：“抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”
三、法院裁定保全超出英成富请求的范围，法院应当撤销异议人的房产保全。
英成富申请保全的价值为34万元，而1309和1310两套房产价值合计超过80万元，每一套单值均超过34万元，异议人提供的合同和收据明显载明，法院应对英成富的裁定申请谨慎审查，公正裁定。
四、即使英成富享有涉案执行标的的合同权利，法院也无权对涉案标的进行保全和执行。
1、涉案执行标的因没有办理产权登记即涉案执行标的没有发生物权变动，异议人、英成富的购房合同均属于债权行为。
2、根据债权平等原则，英成富作为借款合同的债权人，异议人作为购房合同的债权人，其二人的法律地位是平等的，不能因为起诉或强制执行而种优先于其他债权人的权利。兰山区法院为了执行英成富诉陈德年、张洪连的生效判决而强制执行异议人合法取得的房屋，实质上就是赋予了英成富债权的优先权，这与债权的平等性是相悖的。
3、异议人虽未办理产权登记手续，但异议人基于对房屋的合法占有权。这种占有虽非物权，但具有特权的权能，可以基于其合法的占有权对抗被异议人执行的请求。
4、法院以未办理产权登记，房屋产权未转移，房屋可以作为涉案执行标的予以执行，是对法律的片面理解。如果不顾异议人合法占有房屋的合同利益，强制执行异议人正在居住的房屋，不仅对异议人而言有失公平，也是对稳定的社会秩序的破坏，这种靠损害一个合法利益而保护另一个合法利益的做法，是法律所不认可的。
申请执行人辩称，一、本人申请保全被告陈德年名下财产，贵院已依法对被告陈德年名下的位于临沂市兰山区解放路198号汇丰西城1309室进行保全查封，该查封是合法有效的。对异议人自称与房地产开发商签订认购书并交纳购房款，本人认为与本案无任何关系且该认购书无任何法律效力，本案事实系本人申请强制执行被执行人陈德年名下房产，且法院查封的临沂市兰山区解放路198号汇丰西城1309室，房产局登记为被执行人陈德年，至于异议人自称认购该楼房，并自称合法占有依据何在？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条：查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。
二、贵院已将本人申请保全的被告陈德年名下的位于临沂市兰山区解放路198号汇丰西城1309室的楼房房产局登记备案进行了查封冻结，根据《最高人民法院关于使用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第101条规定：人民法院对不动产和特定的动产（如车辆、船舶等）进行财产保全，可以采用扣押有关财产权证照并通知有关产权登记部门不予以办理该项财产的转移手续的财产保全措施；必要时，也可以查封或扣押该项财产。根据房产登记部门备案，贵院查封的被告陈德年名下房产是合法有效的，但异议人自称购买楼房并实际占有楼房依据何来？购买楼房时，应向房产局登记备案，不登记备案，由此产生的风险自负，请问异议人购买是谁的楼房？因汇丰西城1309房间是陈德年名下合法财产，异议人向兴龙房地产公司购买汇丰西城1309房间，不是受法律保护的，1309房间被查封，异议人只能另行起诉开发商。对异议人私自买卖并非法占有使用已依法查封财产，根据刑法第314条之规定：隐藏、转移、变卖、故意摧毁已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。
三、异议人明知1309房间被法院查封，仍于查封期间对该房屋进行装修使用，异议人应当把该房屋管理权交至法院，否则本人将追究异议人的法律责任。
四、异议人称本人申请保全的价值为34万元，而1309和1310两套房产的价值合计超过80万元，是不符合事实的。如按正常的写字楼，两套房产的价值确实要80多万，而汇丰西城整体没有验收，配套设施不健全，开发商逃跑，而且1309、1310两套房产每套都有银行贷款近20万元，本人认为执行一套房产是不足以偿还本人的借款的。异议人应当撤回异议，否则异议人应当对异议期间房屋拖延造成的损失进行赔偿，如明知异议无效仍坚持异议理由要求停止拍卖，我将申请法院对异议人进行制裁。
五、对于异议人在与兴龙房地产开发有限公司之间的购房交易中受骗，本人深表同情，但本人的利益受到损害时，本人只能依靠法律公正维护自己的合法权益。
综上，本人认为贵院对被告陈德年名下的位于临沂市兰山区解放路198号汇丰西城1309室的楼房作为保全查封是合法有效的，异议人的异议理由显然不能成立，请求贵院依法查清事实，依法执行，维护本人的合法利益不受侵害。
听证中，异议人为证明自己的主张，向法庭提供如下证据：证据1、认购书一份，异议人与兴龙房地产公司签订涉案房产的认购书，证明兴龙房地产开发公司与异议人于2010年12月27日订立购房合同，有合法的购房合同关系，该证据同时证明了异议人能够享有1309号房产的所有权；2、收据一份，证明异议人以货款抵房款的方式已向兴龙公司交纳全部房款，该证据同时也证明了异议人能够享有1309号房产的所有权；3、照片四张，证明异议人已经居住涉案房屋，合法占有该套房屋，并享有所有权。
申请执行人对异议人提供的证据质证意见如下：对证据1、2，该两组证据只是证明异议人与兴龙房地产公司发生的买卖关系，并非与陈德年之间发生的买卖关系。兴龙公司将涉案房产先于2009年卖给了陈德年，后又卖给李秀海。对证据3，异议人对该房屋是非法占有。
本院查明，申请执行人英成富与被执行人陈德年民间借贷纠纷一案诉至本院。经英成富申请，本院于2013年5月15日作出（2013）临兰民保字第393号民事裁定书，查封陈德年名下位于临沂市兰山区汇丰西城A座13层1309号和1310号的房产两处。查封时，本院向临沂市房管局送达了协助执行通知书要求协助办理查封登记，并查明，2009年12月29日，陈德年在兴龙公司以408904元的价格购买涉案房屋，首付房款208904元，剩余房款20万元向中国建设银行临沂支行办理借款，用涉案房产作为抵押物提供担保，商品房预售合同、抵押合同均办理了登记备案。该案经审理后作出（2013）临兰民初字第2373号民事判决，被告陈德年偿还给原告英成富借款人民币20万元。该判决生效后，陈德年未履行还款义务，英成富申请本院予以强制执行，本院立案执行。
2013年12月26日，异议人以本院查封的房产系其于2010年12月27日在开发商兴龙公司处购买，于2011年12月取得房屋钥匙，并装修入住使用，房产归其所有为由提出异议，要求本院解除查封。
本院认为，根据物权法的有关规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，可以向登记机构申请预告登记，登记后未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的法律效果是使请求权获得了对抗第三人的法律效力，即具有了排他效力。本案被执行人陈德年将其商品房预售合同办理备案登记，足以对抗异议人与兴龙公司签订的认购协议书、兴龙公司为异议人开具的收款收据，涉案房屋登记在陈德年的名下，法院依法查封并无不当。因此，异议人主张涉案房产系其所有，法院对其所有的财产采取保全措施不当，证据不足，本院不予支持。
关于异议人主张已合法占有涉案房屋，基于合法占有权可以对抗英成富执行的请求的主张。本院认为，异议人不能证明在本院进行查封时已经实际占有诉争房屋，即使已经实际占有，根据法律的规定，物权登记的效力大于合法占有的效力。根据物权法的规定，异议人只有在被执行人陈德年同意过户或陈德年同意与兴龙公司解除合同并将房屋产权过户回兴龙公司的情况下，才有可能取得涉案房产的物权。异议人在购买诉争房屋后称，多次要求兴龙公司办理备案登记，兴龙公司以种种理由拖脱，其作为完全民事行为能力人，在购买房屋这一价值较大的商品时，没有尽到其相应的注意义务，双方买卖房屋的行为存在较大瑕疵。对此后果，只能由异议人与兴龙公司承担，不能由申请查封人英成富承担。因此，异议人提供的证据，并不能证明其享有足以阻止本案诉争房屋转让、交付的相关实体权利，异议人合法占有权可以对抗英成富执行请求的主张，证据不足，本院不予支持。
异议人如坚持认为对涉案房屋享有所有权或足以阻止涉案房屋转让、交付的实体权利，应当在法定期限内向本院提起案外人异议之诉的民事诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行。
综上，异议人主张涉案房屋的所有权，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人李秀海的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 陈少玉
审判员 董国飞
审判员 管晓蒙
二〇一四年十月二十七日
书记员 刘园园