云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云城法民二初字第423号
原告陈运旦，男，1973年10月25日出生，汉族，住云浮市区。
原告陈洪，女，1975年11月17日出生，汉族，住云浮市区。
两原告的共同委托代理人黄忠勇，广东石国律师事务所律师。
被告云浮市荣威房地产开发有限公司。住所地：云浮市云城区。
法定代表人潘锦灿，该公司董事长。
委托代理人李建辉，广东金科律师事务所律师。
原告陈运旦、陈洪诉被告云浮市荣威房地产开发有限公司（以下简称荣威房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理后，依法由审判员康石英独任审判，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。原告陈运旦、陈洪的委托代理人黄忠勇、被告荣威房地产的委托代理人李建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈运旦、陈洪诉称：原告与被告于2010年11月3日签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1011016），合同约定：由原告购买被告位于云浮市区狮山路81号蟠龙山水豪庭D1幢1003房，建筑面积144.74平方米；该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，商品房单价为每平方米4383.72元，总金额为634500元；面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。如原告逾期付款的，逾期在7日之内，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；如原告逾期付款的，逾期超过7日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之八的违约金；被告应当在2011年12月31日前交房；被告逾期交房的，逾期不超过90日的不作违约处理；被告逾期交房超过90日后从第二天起至实际交付之日止，被告按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金。
合同签订后，原告履行了付款义务，被告实际交房日期为2012年11月10日，逾期315天，根据合同约定，被告只应承担支付225天违约金人民币475.88元的违约责任。原告认为，被告提供的有关逾期付款和逾期交房的格式条款没有遵循公平原则确定双方的权利义务，原告的违约义务过重，而被告的违约义务过轻，原告的违约义务比被告重150倍至240倍，而且被告还有违约宽限期。在签订合同时，被告没有向原告说明该条款。《合同法》第39第1款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第40条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被告提供的有关被告自身的违约责任的格式条款违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，极大地减轻了自身的违约责任，该格式条款应当无效。原告认为由于原告需向银行贷款达44万元，房屋贷款数额较高，因被告延期交房，使原告未能及时使用或者出租该房获益，给原告造成了损失。原告认为根据中国人民银行同期同类贷款基准利率调整违约金，该调整幅度适中，较为合理。被告应当向原告支付违约金23793.75元。
被告在2010年11月3日收取原告办证费用共20229元。原告实际应当缴纳办证费用共9647.5元，其中包括房屋所有权登记费80元，查档费50元，契税9517.50元。被告拒绝将多收的10581.50元办证费用退回给原告，已经违反约定。
根据原告的房地产权证记载，原告的产权登记建筑面积为137.91平方米，面积差异百分比为：（137.91-144.74）÷144.74=-4.7%。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”被告应当退还原告房价款40846.65元和3414.4元利息。被告违约后，原告曾多次找被告协商未果。根据有关法律规定，现诉至人民法院，请求判令：1、被告承担逾期交房的违约金23793.75元。2、被告退还原告办证费用10581.50元。3、被告退还原告房价款40846.65元和3414.4元利息。4、由被告承担本案的诉讼费。
原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、身份证，证明原告身份情况。2、广东省商品房买卖合同，证明原告向被告买房，诉状中相关请求的合同内容。3、发票，证明原告已经履行付款义务，面积误差3%以内的房价款利息计算起息日。原告应交办证费130元。4、交楼证明，证明被告交楼时间已经构成违约。5、房地产权证，证明产权登记面积与买卖合同约定的建筑面积有较大差异。6、被告按合同支付违约金计算表，证明被告的格式条款不公平。7、被告应付违约金计算表，证明被告应当支付的违约金金额。8、荣威公司应当返还原告面积差异款计算表。
被告荣威房地产答辩称：1、对于原告方关于逾期交房的违约金，被告不同意原告的主张。原告的诉讼请求超过了诉讼时效。根据《民法通则》第135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第137条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”该案件的原被告双方签署的《商品房买卖合同》均约定了交楼日为2011年12月11日前交楼，原告从2012年1月1日起即应当知道其权利被侵害，但截至到2014年8月底，原告才向法院提起诉讼，要求逾期交楼的违约金，原告的请求已经远远超过了两年的诉讼时效。根据我国的诉讼时效的法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。另，原告起诉认为涉案合同为格式合同，违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，极大地减轻了自身的违约责任，该格式条款应当无效。被告认为原告起诉状的理由不成立，双方签订的涉案合同的合法有效，双方应按照合同的约定履行义务，并不存在无效条款。2、被告同意退回缩水面积价款，但不同意原告主张的计算方法，也不同意支付利息。双方签订的商品房买卖合同是合法有效的，面积差异应按照合同的约定计算，应按照房产证记载的套内面积及原被告双方签订的商品房买卖合同第三、四、五条约定的套内面积差异计算，在扣除差异值0.6%后，再合同第五条规定计算面积差异价款。3、关于办证费，同意退还，但是不同意支付利息。
被告荣威房地产为证明其主张，向本院提供证据如下：1、营业执照、商品房预售许可证、资质证书复印件，证明被告方主体资格，本案房屋有预售许可证。2、邮政快递回执，证明被告向原告方发出交楼通知书。3、发票两张，证明涉案房屋办证费的契税及工本费费用。
经审理查明，2010年11月3日，原告（买受人）陈运旦、陈洪与被告荣威房地产（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：1011016），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区狮山路81号、编号为04-03-0016的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第D1幢十层1003号房。……该商品房合同约定建筑面积共144.74平方米，其中，套内建筑面积128.74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4383.72元，总金额人民币634500元整。第五条：面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条规定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=[（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积]×100%。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。组合贷款。买受人须在2010年11月3日前交纳首期房款，计人民币194500元，并于2010年11月6日前提交所需资料，办理余款44万元贷款。第八条：交付期限。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经云浮市住房和城乡建设局验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、异常地质状况或因政府行为而延期的；3、出卖人无过错的，但无法防止的外因导致延期交楼的。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、出卖人逾期不超过90日的不作违约处理，合同继续履行；超过90日后从第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、产权登记等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。合同签订后，原告按合同约定的时间支付了全部房款634500元。被告荣威房地产于2012年11月10日向原告发出《交楼证明》，原告陈运旦、陈洪确认收楼。2014年7月4日，原告陈运旦、陈洪取得了涉案商品房的房产证，证号为粤房地权证云字第00000292**号，登记建筑面积137.91平方米，套内建筑面积为122.65平方米。后因被告荣威房地产因逾期交楼与原告发生纠纷，经协商无果，原告遂向本院起诉，请求解决。
另查明，原告于2008年12月9日支付了涉案商品房的办证费用20229元。2014年3月5日，税务部门出具契税发票，涉案商品房契税9517.5元（契价634500元，契税税率1.5%）。涉案商品房的实际支出办证费用为：契税9517.5元+工本费和登记费90元+查档费50元=9657.5元。另外，中国人民银行公布的6个月内的人民币贷款基准利率：2011年7月7日年利率为6.1%，2012年6月8日年利率为5.85%，2012年7月6日年利率为5.6%。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：1、被告荣威房地产逾期交楼的违约金应当如何计算。2、涉案商品房存在的面积差异如何处理。3、被告荣威房地产是否应当退回原告多支付的办证费及利息。
关于逾期交楼的违约金问题。按照《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房不超过90日的不作违约处理，合同继续履行；超过90日后从第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同约定交楼时间为2011年12月31日前，原告陈运旦、陈洪请求从超过90日的第二天即2012年3月31日起开始计算违约金，合理合法，予以支持。2012年11月10日，原告陈运旦、陈洪确认收楼，因此，违约金应计至2012年11月10日止，共计得被告荣威房地产逾期交楼225天。至于违约金的计算标准，合同约定按月以已付房款的万分之一计算，即年利率0.12%，该标准低于银行的逾期贷款利率，原告认为计算标准过低，请求调整，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，理由成立，本院予以支持。故根据中国人民银行公布的贷款利率表，违约金从2012年3月31日至2012年6月7日共69天按年利率6.1%计算，从2012年6月8日至2012年7月5日共28天按年利率5.85%计算，从2012年7月6日至2012年11月10日共128天按年利率5.6%计算。违约金分别计得：6.1%÷360天×69天×634500元=7418元；5.85%÷360天×28天×634500元=2887元；5.6%÷360天×128天×634500元=12634元，共计22939元。关于被告荣威房地产抗辩认为原告的诉求超过诉讼时效，本案中，被告荣威房地产不予交楼的违约状态是持续的，直至2012年11月10日，被告荣威房地产才将涉案商品房交付给原告使用，因此原告的违约金请求从2012年11月11日起开始计算诉讼时效，至原告于2014年9月1日向本院起诉时未超过两年的诉讼时效，故被告荣威房地产该项意见，理由不成立，不予支持。
关于面积差异的问题。根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”同时，双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，差异值超过±0.6以上（不含本数）至±3%以内（不含本数）的，买卖双方按照买卖合同约定的房屋单价多退少补。由于《商品房买卖合同》是合法有效的合同，因此，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照约定履行。涉案商品房的面积差异百分比：[（137.91平方米-144.74平方米）÷144.74平方米]×100%=-4.7%。按照合同第五条约定，故被告荣威房地产应退回多收房款[4383.72元/平方米×（144.74平方米-137.91平方米）]=29941元给原告。关于利息问题，虽然双方在合同中对退回房款的时间未明确约定，但被告荣威房地产应在合理期限内退回给两原告，因此，利息应酌情从起诉之日即2014年9月1日起至退还之日止，原告请求按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，在合理限度内，本院予以支持。原告请求按照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定计算面积差异款，理由不成立，本院不予采纳。被告荣威房地产要求扣除差异值0.6%之后再按合同的第五条计算面积差异款，该意见属片面理解合同第五条，故被告荣威房地产上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。
关于多收办证费及利息的问题。被告荣威房地产确认收取两原告办证费用20229元，涉案商品房实际用去办证费用9657.5元，多收取部分20229元-9657.5元=10571.5元。被告荣威房地产应予退还给原告。关于利息问题，涉案商品房的办证时间是2014年7月4日，被告荣威房地产应在合理期限内将多收的费用退回给两原告，但被告荣威房地产至今未退回，因此，利息应酌情从起诉之日即2014年9月1日起至退还之日止按中国人民银行同期同类贷款计算。被告荣威房地产抗辩认为不应支付利息，理由不成立，本院不予采纳。两原告请求从2010年11月4日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息，其合理部分本院予以支持，超出部分不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期交楼违约金22939元给原告陈运旦、陈洪。
被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房面积差异款29941元及从2014年9月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至退还之日止的利息给原告陈运旦、陈洪。
被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房办证费用10571.5元及从2014年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款计算至退还之日止的利息给原告陈运旦、陈洪。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1766元，适用简易程序审理，减半收取883元，由原告负担190元，被告云浮市荣威房地产开发有限公司负担693元。（原告已预交883元）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 康石英
二〇一四年十一月十八日
书记员 邓伟静