上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7016号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈葆，男，1972年11月26日生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。
上诉人（原审第三人）：朱启芳，女，1973年7月12日生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：王明辉，上海佳通律师事务所律师。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：文博，上海佳通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹顾艳，女，1990年7月25日生，汉族，住上海市青浦区。
委托诉讼代理人：朱锋，上海市浦南律师事务所律师。
上诉人陈葆、朱启芳因与被上诉人曹顾艳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初10557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈葆、朱启芳上诉请求：撤销原审判决，依法改判解除曹顾艳、陈葆于2016年8月5日签订的《上海市房地产买卖合同》或发回重审。事实和理由：上海市金山区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的登记所有权人为上诉人陈葆，实际所有权人为贾某、朱某夫妇。贾某隐瞒其妻子转让系争房屋是为了凑足医疗费用为妻子进行二次手术。对于房屋实际权利人是贾某、朱某的事实，被上诉人曹顾艳也是明知的，一审中曹顾艳提供与贾某及中介的通话录音，可以证明这一事实。陈葆在接受贾某指示后匆忙签订合同时，并未知会上诉人朱启芳，故朱启芳对签订合同的内容完全不知晓。并且，陈葆、朱启芳不单独出面处理系争房屋，也从未与曹顾艳直接联系，故朱启芳无法直接向曹顾艳提出异议。
被上诉人曹顾艳辩称，其不同意上诉人陈葆、朱启芳的上诉请求。系争房屋的登记具有公示、公信力，陈葆、朱启芳家庭内部关系与本案无关。陈葆不是无权处分，陈葆夫妇对系争房屋出售是知情的，贾某在签订房屋买卖合同时到场，而且贾某夫妻关系很好，故对出售系争房屋也是知情的。本案的起因就是房价上涨。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年11月，曹顾艳向一审法院起诉请求：1、陈葆继续履行曹顾艳、陈葆签订的《上海市房地产买卖合同》（编号2905731），陈葆交付房屋并办理将涉案房屋过户至曹顾艳名下的相关手续；2、陈葆涤除涉案房屋的抵押权；3、陈葆办理水、电、燃气、有线电视、物业维修基金等过户至曹顾艳名下的相关过户手续；4、由陈葆承担逾期过户及交房违约金，从2016年11月1日起算，以24万为基数，每日千分之一的标准计算至交房之日止（后曹顾艳撤回该项诉讼请求）；5、陈葆交付房屋给曹顾艳之后，请求法院准许曹顾艳向陈葆支付剩余购房款人民币55万元。
一审审理中，陈葆提起反诉，要求判令：解除曹顾艳、陈葆2016年8月5日签订的《上海市房地产买卖合同》（编号为2905731）。（诉讼中，陈葆增加一项反诉请求：判令陈葆返还曹顾艳房款24万元）。
一审法院认定事实：陈葆系系争房屋所有权人，陈葆与朱启芳系夫妻关系，系争房屋系两人婚后购买。2016年8月5日，经上海XX事务所介绍，曹顾艳与陈葆签订《上海市房地产买卖合同》一份，当天到场人员包括曹顾艳本人、陈葆本人、陈葆连襟贾某及陈葆表妹（姓名不详），合同约定，曹顾艳向陈葆购买系争房屋，房屋总价为79万元，合同第四条约定，陈葆于2016年10月31日前腾出房屋并通知曹顾艳进行验收交接…；合同第六条约定，在2016年11月30日之前，曹顾艳、陈葆双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续…陈葆承诺，在曹顾艳或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于陈葆故意拖延或者不及时提供相关材料的，曹顾艳按本合同第十条追究陈葆的违约责任；合同第十条约定，陈葆未按本合同第四条约定期限交接房地产的，曹顾艳、陈葆双方同意按下列第（一）款内容处理：（一）每逾期一日，陈葆应向曹顾艳支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行…;合同附件三约定，1、2016年8月4日曹顾艳支付陈葆定金5万元整；2.2016年8月5日，曹顾艳支付陈葆购房首付款24万元整（含定金）；3.陈葆同意曹顾艳以银行贷款方式支付房款55万元整；补充条款（一）第2条约定，陈葆收到全部房款且办妥《上海市房地产权证》后7日内将房屋交付曹顾艳，交付标志为陈葆将钥匙交付曹顾艳，并对水、电、煤气、电话、物业管理、有线电视等费用结算，并办妥更名；补充条款（一）第4条约定，双方约定，该房的维修基金陈葆与曹顾艳不予结算，陈葆赠予曹顾艳；合同附件四约定，…陈葆在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与曹顾艳共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续，物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由陈葆无偿转让给曹顾艳，曹顾艳无需另外支付费用。合同签订当日，曹顾艳向陈葆支付了24万元购房款（含定金5万元），陈葆向曹顾艳出具房款收据一份。2016年9月10日，因陈葆怠于办理系争房屋抵押权涤除、查房等手续，曹顾艳向陈葆发出催告函一份，载明：…现因你方对合同约定价格不认可，我方多次电话及短信协商无果，将导致无法如期办理相关交易过户等所需手续，故我方现在正式以书面形式通知你方须在2016年9月18日前在瞬德地产协商后续事宜，并抓紧办理相关交易过户等所需手续，如不按合同约定履行的，你方须按上海市房地产买卖合同的第十条中的第（一）款向乙方支付违约金，并承担因此给乙方造成的一切损失及相关的法律责任。2016年10月16日，应曹顾艳要求，上海XX事务所出具情况说明一份，载明，…我公司业务员应客户曹顾艳请求与出售方陈葆（代理人：贾某）联系沟通，客户曹顾艳已于2016年9月11日发出催告函给产权人陈葆，我方已知晓此函并告知出售方。买方代理人贾某回复我方：请明确转告曹顾艳（买方），因为我老婆不同意卖，所以无法继续（履约）。
系争房屋尚有抵押权未涤除，上海市房地产登记簿载明，系争房屋抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行，债权数额480,000元。
一审中，依据曹顾艳财产保全申请，法院依法查封了陈葆名下的系争房屋。
一审中，曹顾艳表示，系争房屋登记权利人为陈葆，曹顾艳尽到了合同主体审查义务，合同价款符合签约时市场价格，陈葆声称妻子不同意，但陈葆妻子从未正式也没有通过其他方式向曹顾艳提出过不出卖房屋，陈葆代理人贾某也没有提出过，陈葆不同意出卖房屋的真实原因是房价上涨。陈葆表示，贾某是陈葆的代理人，不是朱启芳的代理人；陈葆及其妻子一起居住在苏州，夫妻关系不存在问题，签订合同时间仓促，签订完合同当天回去告诉朱启芳，当时朱启芳不同意卖，故合同不能继续履行。
一审法院认为，曹顾艳、陈葆签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自义务。关于朱启芳对出售房屋一事是否知情同意，首先，从陈葆与朱启芳夫妻关系来看，二人共同居住，感情正常，在此前提下，按照常理，对于出售房屋这一家庭重大决策，应当系夫妻双方共同商讨作出；其次，交易过程来中，贾某作为陈葆的全权委托代理人，与曹顾艳商谈交易事宜，从陈葆、朱启芳及贾某的关系来看，贾某系朱启芳姐夫，贾某妻子与朱启芳是亲姐妹关系，现陈葆主张隐瞒朱启芳出售房屋，却委托了朱启芳的姐夫出售房屋，显然不合常理；第三，尽管陈葆表示事前未告知朱启芳出售房屋，但曹顾艳、陈葆签订买卖合同当天即告知朱启芳，陈葆没有证据证明在交易过程中朱启芳事后即向曹顾艳提出过异议，贾某给中介的回复中也是“我老婆不同意卖”，未曾提出过朱启芳不同意出售，直至曹顾艳起诉，朱启芳才明确表示不同意出售，该异议的提出显然已经超过合理期限，故法院认定，朱启芳对陈葆出卖系争房屋一事属知情且同意，曹顾艳也有理由相信陈葆出售房屋系与朱启芳的共同意思表示。本案中，曹顾艳按照约定向陈葆支付了购房首付款24万元，陈葆却不按照约定配合曹顾艳办理查房、涤除抵押权等合同义务，构成违约，曹顾艳要求继续履行合同的诉讼请求，应予支持，陈葆应当涤除系争房屋上的抵押权，并协助曹顾艳办理权利人变更登记手续，交易产生的税费由曹顾艳承担。关于剩余购房款55万元，曹顾艳要求向陈葆支付，应予准许，关于支付时间，法院调整为判决生效之日起十日内。根据合同约定，陈葆应在收到全部房款且办妥《上海市房地产权证》后7日内交付房屋，现因诉讼导致付款、交付时间延后，双方未在约定时间申请办理过户手续，故法院将交付房屋的日期确定为陈葆收到全部房款后7日内，陈葆交付房屋的同时，还应将系争房屋水、电、燃气、有线电视、物业维修基金过户至曹顾艳名下。陈葆关于解除合同，返还曹顾艳购房款的反诉请求，缺乏依据，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，于二○一七年四月二十一日作出判决：一、曹顾艳与陈葆于2016年8月5日签订的《上海市房地产买卖合同》（编号2905731）继续履行；二、陈葆应于判决生效之日起五日内涤除设立于上海市金山区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋上的抵押权；三、陈葆应于判决生效之日起十日内将上海市金山区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋的权利人变更登记至曹顾艳名下，相关交易税费由曹顾艳承担；四、曹顾艳应于判决生效之日起十日内支付陈葆购房款人民币550,000元；五、陈葆应于曹顾艳履行完毕判决第四项付款义务后七日内将位于上海市金山区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋交付给曹顾艳，并将该房屋的水、电、燃气、有线电视、物业维修基金过户至曹顾艳名下；六、驳回陈葆的全部反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5,950元、财产保全费4,570元，合计10,520元，由陈葆负担；反诉案件受理费40元，由陈葆负担。
本案审理中，上诉人陈葆、朱启芳提供系争房屋租赁合同、贾某持续支付陈葆名下系争房屋的按揭款交易流水、朱某证人证言等证据，欲证明系争房屋的真实权利人为贾某、朱某。被上诉人曹顾艳对上述证据均不予认可。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，一审审理中，曹顾艳提供在2016年9月9日、9月11日、11月17日与贾某的通话录音，欲证明贾某是陈葆夫妇的代理人，陈葆不卖房屋的真实理由是房屋价格上涨。陈葆、朱启芳对通话录音的真实性未提出异议，故本院认可上述通话录音对相关事实的证明力。
2016年9月9日，曹顾艳与贾某电话录音内容主要为：“曹顾艳：房东贾先生，我想跟你确认下，你现在这个房子到底还卖不卖？”贾某：卖肯定是要卖，跟你讲实话，这房子我们肯定是卖的。曹顾艳：你卖，那我们就谈，你要加价，你说价格我能承受我给你。贾某：我懂。”
2016年9月11日，曹顾艳与贾某电话录音内容主要为：“贾某：我的房子挂在中介这么长时间一直都没消息，现在这么短短的时间，房价涨的这么厉害，我对中介也有意见的。曹顾艳：房东你的意思就是说这个房子不卖了是吗？贾某：卖肯定是卖的，本来这个房子我就是要卖的，早卖晚卖都是一样的，现在这个行情不对。”
2016年11月17日，曹顾艳与贾某电话录音内容主要为：“贾某：我也长话短说，现在事情已经这样了，我和我的老婆讲了，我老婆也说了，你现在再看看还行不行，这房子你如果想要的话，那么你再加我20万元整，我们就把这个事情处理掉。曹顾艳：加多少钱？贾某：加20万。曹顾艳：要20万？贾某：对。曹顾艳：那肯定不可以的。”
本院认为，上诉人陈葆与被上诉人曹顾艳签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于陈葆的配偶上诉人朱启芳对系争房屋买卖是否知情且同意，《上海市房地产买卖合同》对朱启芳是否有拘束力。对此，本院认为，首先，陈葆于朱启芳一起居住，夫妻关系不存在问题，陈葆没有理由擅自出卖系争房屋以侵害朱启芳的合法权益，并且对于房屋买卖等家庭重大决策，通常由夫妻双方协商后共同作出决定；其次，一审中，陈葆表示，贾某是陈葆的代理人，而根据贾某与曹顾艳的多次通话录音显示，在陈葆与曹顾艳签订房屋买卖合同之后，真正阻碍合同继续履行的原因是客观上房价上涨导致陈葆心理不平衡，贾某亦明确向曹顾艳提出继续履行合同的条件是加价，而不是陈葆的配偶不同意出卖系争房屋，并且根据贾某陈述，加价本身亦是夫妻双方协商的结果，故本院有理由认定陈葆的配偶对系争房屋买卖系知情且同意；再次，对于陈葆、朱启芳主张系争房屋的实际所有权人为贾某、朱某夫妇的问题，本院认为陈葆在一审中并未明确房屋的真实权利人是贾某、朱某，而是主张贾某是陈葆的代理人，房屋买卖合同不能继续履行的原因是朱启芳不同意卖房屋，故陈葆、朱启芳的主张，缺乏依据，本院不予采信。综上，本院有理由认定朱启芳对系争房屋买卖知情且同意，《上海市房地产买卖合同》对朱启芳具有约束力，朱启芳应当配合曹顾艳履行上述合同。原审对系争房屋买卖合同继续履行的各项内容判定正确，本院予以确认。综上，上诉人陈葆、朱启芳的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币11,900元，由上诉人陈葆、朱启芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年七月十九日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……