广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第140号
原告（反诉被告）深圳市梅鸿投资发展公司，住所地广东省深圳市福田区梅林二路下梅林股份公司二楼，组织机构代码19227467-0。
法定代表人郑连胜。
委托代理人黄灿金，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人温丽萍，广东国晖律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市真兄弟酒楼有限公司，住所地广东省深圳市福田区梅华路226号（下梅林股份公司旁边一楼），组织机构代码55719787-5。
法定代表人马海英。
委托代理人马俊宁，男，汉族，1966年7月12日出生，住址广东省深圳市福田区，该公司股东。
委托代理人刘辉，男，汉族，1972年7月6日出生，住址广东省深圳市宝安区，该公司员工。
上列原告深圳市梅鸿投资发展公司诉被告深圳市真兄弟酒楼有限公司、第三人姚智武（后退出诉讼）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，被告在有效期间内提起反诉。经审查，本院受理被告反诉与本诉合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序，于2015年6月24日公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄灿金、温丽萍、被告法定代表人马海英及其委托代理人马俊宁、刘辉到庭参加诉讼，姚智武经本院合法传唤未到庭参加诉讼。根据庭审情况，本院认为姚智武与本案处理结果无法律上的利害关系，遂于庭审后通知姚智武退出本案诉讼，并将通知送达各方。之后，根据被告的申请，本案进入鉴定程序，鉴定完成后，本院组织双方对鉴定报告进行了质证。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年10月28日，原告与姚智武签订了《续约合同》，约定原告将位于深圳市福田区下梅林股份公司与下梅林酒家之间的临时建筑即涉案租赁物出租给姚智武使用，租期自2009年5月1日至2012年4月30日，每月租金15000元，于每月5日交清当月租金，如有拖欠，按每天计算滞纳金2%。租赁合同签订后，原告将租赁物交付姚智武使用。租赁期满，姚智武将租赁物给被告使用，并由被告向原告交纳租金、水电费、管理费。但被告自2013年5月1日起开始拖欠租金、水电费、管理，原告多次与其交涉无果，被告的行为已经构成根本性违约并给原告造成重大损失。据此，诉至本院请求判令：1、解除原告与被告的租赁合同关系；2、被告立即向原告返还租赁物；3、确认改、扩建的临时建筑等不动产归原告所有；4、被告立即向原告支付租金和直至实际交还租赁物时的使用费（租金自2013年5月1日起计至合同解除日止，暂计至2014年12月31日为30万元；房屋使用费自合同解除日起计至实际交还日止）；5、被告立即向原告支付滞纳金9万元（从2014年1月1日起至被告实际付清租金之日止每日按欠租金额的2%计算，暂计至2014年12月31日）；6、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告明确第四项诉讼请求中的租金和房屋使用费的计算标准为每月15000元，第五项诉讼请求中的滞纳金包括租金及房屋使用费的滞纳金。
被告书面答辩称，一、原告与被告形成租赁关系的过程。2009年4月之前，原告所称租赁物当时的名称叫“弥漫星空酒吧”，是由郑志军、姚智武、郑爱明等人共同合股经营，这里需要说明一下，郑志军是原告的上级主管公司即下梅林实业股份有限公司（以下简称下梅林公司）的副董事长兼总经理，姚智武是下梅林公司董事副总经理郑锦云的连襟，郑爱明是时任原告总经理郑日信的儿子。该租赁物属于临时建筑，当时面积约为350平方米，由于年久失修，不仅酒吧内部装修陈旧破损，而且建筑结构方面也存在严重安全隐患，同时酒吧由于经营不善当时已拖欠原告8个月租金（这一事实是我司2009年5月正式接手改造重建租赁物后才获知的）。2008年11月下旬，姚智武找到我司主要出资人马俊宁，告知“弥漫星空酒吧”与原告的租赁合同即将到期，原告拟另外进行招租；并很明确地告知酒吧几个股东的身份以及他们与原告、下梅林公司之间的如上所述的内在关系，极力鼓动我司承租该物业经营酒楼，并承诺能够拿到很优惠的条件，如我司同意接手，作为保证，其本人和郑爱明将作为酒楼新的股东参加投资。2009年初，我司主要负责人和建筑结构专业人员经过现场勘查确认该物业面积仅为350平方米且属危险建筑已无法继续用于经营，于是姚智武、郑爱明与原告、下梅林公司等相关负责人进行了多轮沟通商议，最后原告、下梅林公司许诺由我司出资进行重/扩建，并承诺重/扩建的相关手续由原告负责协调解决，重/扩建后原告按照原来“弥漫星空酒吧”每月15000元的条件收取租金。经过再三考虑，我司同意接手租赁物进行重/扩建并承租经营。2009年4月8日，我司主要出资人马俊宁、卓根伟等与姚智武、郑爱明签署了合作投资风味酒楼的《合作协议》。正是由于这样的成因及在这样的前提下，我司在未与原告正式签订租赁合同的情况下，于2009年5月初进场拆除了原来的350平方米的危险建筑，然后由我司全资重新修建了目前这栋两层共计730平方米的全钢架结构建筑，用于经营真兄弟酒楼（原名砂锅王酒楼）。自2009年5月至2009年11月期间，我司全资承担了该建筑物的全钢框架重/扩建工程及装修工程，2011年5月我司又投入费用进行二期改造，加上消防系统、空调系统、监控系统、厨房设备、家具家私等，累计共投入3875000元。与此同时，在我司与原告协商签订正式租赁合同的过程中，由于我司在2009年筹建期间营业执照尚未办理下来（主要涉及消防、卫生防疫等前置性审批问题，一直到2010年6月18日才办理妥当），同时由于我司对于原告提供的租赁合同版本中“本合同期内，如国家、特区政府需要征用开发改造该，或因政府有关规定不能继续使用，双方无条件服从，合同就此终止，如有涉及国家补偿归甲方所有”之条款等问题存在争议，租赁合同迟迟未能签订，之后原告及下梅林公司多次要求由姚智武代表我司与原告签订租赁合同。在姚智武及原告、下梅林公司主要领导保障我司投资利益的口头承诺下，我司同意由姚智武代表我司与原告签订租赁合同。2009年10月28日双方签订了租赁合同，合同期限由2009年5月1日至2012年4月30日止。以上就是我司与原告及其上级主管公司下梅林公司发生租赁关系的起因和过程，而并非如原告在诉状中称的原告将租赁物租赁给姚智武使用，租赁期满再由姚智武转租给我司使用。二、我司与梅鸿公司及下梅林公司发生房屋租赁合同纠纷的事实。1、2012年4月30日第一期租赁合同到期后，我司开始与原告协商签订续租合同，因我司对原告提出的租金增幅过大发生争议，同时对于其提供的租赁合同版本中“本合同期内，如国家、特区政府需要征用开发改造该地，或因政府有关规定不能继续使用，双方无条件服从，合同就此终止；如有涉及国家补偿归甲方所有”之条款等问题仍然存在争议，续租合同一直未能签订。2、2013年3月以后，恰逢原告领导换届，使得续租合同洽商时断时续；直至2013年11月原告更换新的法人代表郑连胜，双方共经过几个月十多次的协商，我司才与原告法人代表郑连胜达成续约条款。3、2013年12月24日，续租合同由原告法人代表郑连胜先行签署完毕，交由我司法人代表马海英签署盖章后，再交回给原告盖章时，由于原告及下梅林公司内部意见分歧，即便是在其法人代表已经签署完合同的前提下，原告竟然反悔不予盖章，最终造成合同续约搁浅至今。梅林是深圳市20个重点改造项目排在第一位的片区，据我司了解，下梅林公司作为下梅林片区的土地所有者深度参与这一区域的拆迁改造，而拆迁改造涉及到物业赔偿的问题，因为该租赁物是由我司全资改造建设的，续签租赁合同显然与拆迁补偿利益有关联，所以才有了后面下梅林公司愿意给予我司补偿金、以及现在原告在本案中提出的“立即向原告返还租赁物”及“改、扩建的建筑物等不动产归原告所有”的主张。4、在续租合同签订搁浅的情况下，进入2014年以来，我司再与原告法人代表郑连胜继续协商未果；后又数次与下梅林公司副董事长兼总经理郑志军、以及董事副总经理郑锦云等领导协商也未果。5、在此过程中，我司按照与原告法人代表郑连胜协商的数额，数次缴纳租金到原告财务郑建军处，但都被原告以续租合同未签订为由拒绝收取，以致造成从2013年5月至今的租金无法缴交，原告所诉我司一直拖欠租金的事由与事实严重不符。6、在多次商谈无果的情况下，原告法人代表郑连胜对我司宣称他没有话事权，让其上级主管公司下梅林公司来接管与我司续签合同一事。7、2014年5月中旬，下梅林公司正式接管与我司续签租赁合同一事，5月20日，双方再次会谈时，下梅林公司副董事长兼总经理郑志军与我司代表马海英、刘辉协商，当即提出了两个方案供我司选择：（1）下梅林公司给予我司一定的租赁物重建和装修补偿金，然后我司退回租赁物；（2）我司继续经营，但下梅林公司将单方面调升我司承租的租金。8、鉴于我司2009年全资承担了该建筑物的全钢框架扩建工程及装修工程，2011年5月我司又投入费用进行二期改造，加上消防系统、空调系统、监控系统、厨房设备、家具家私等，累计共投入3875000元；同时该酒楼项目四年多时间来一直处于亏损状态，前期建设加上后期经营投入总费用已累计达600多万元，在协商原租金不变无果的情况下，我司告知下梅林公司我们选择接受补偿金搬迁的方案，而后双方各自组建了项目清偿审核小组进行沟通与协商，之后我司清偿审核小组多次上门与对方就补偿金数额等条件进行了协商。2014年6月9日，我方清偿审核小组代表马海英、徐广宁、王阳等三人在下梅林公司总经理郑志军办公室向对方提交了我司重扩建的投资明细，并就补偿金数额进行协商。9、2014年6月30日，郑志军约见我司项目审核小组代表马海英、徐广宁，出具了下梅林公司项目审核小组给出的补偿初步方案，鉴于“扩建后总面积约为730平方米，扣除原350平方，属会所的建筑面积只有约380平方米，拟在免除从2013年5月至2014年6月期间租金的前提下，一次性给予我司30万元补偿金。综合我司实际情况，我们明确告知郑志军我司无法接受这一条件，郑志军希望会后我司再斟酌考虑。10、2014年7月3日，我司再次与下梅林公司协商补偿方案，并递交了我司的协商函，根据我国现行会计准则及我司对重扩建后的租赁物的净值评估，希望下梅林公司给予我司1663700元的补偿金。11、2014年8月18号下午3时，下梅林公司主要领导郑志军、郑锦云主动约我司负责人马海英及马俊宁进行最后会谈，对补偿方案进行了调整：在免除2013年5月以来的租金的前提下，一次性给予我司80万至100万的补偿金，并让我们等候下梅林公司董事会的决定。12、2014年11月中旬，我们等来的是郑志军推翻补偿承诺的电话，再后来就是2015年1月底法院发来的应诉通知书。上述就是我司与原告及下梅林公司之间的房屋租赁合同纠纷的整个经过，原告说我司故意长期拖欠租金、水电费、管理费及违约的说法不成立，严重与事实不符。在这里，我司还需要特别提请法庭注意一项补充的事实：姚智武作为本案的姚智武，是我司当初与原告、下梅林公司之间的主要联系人，是引荐我司投资重/扩建和承租该租赁物的关键人物；同时又是我司的合伙股东，他先是于2008年12月提出因需摆平酒吧前期的租金、税款、人际关系等问题向我司主要投资人马俊宁借款20万元；后来到了2009年4月按约定需要投入酒楼股本金的时候，又表示因周转困难而再向马俊宁借款25万元；经我司财务查账确认，其实际出资到我司的投资款仅约143500元，其后经我司主要出资人马俊宁多次电话及见面追讨借款，一直未果。综上所述，我司严重质疑原告、下梅林公司的商业诚信和姚智武的个人诚信，恳请法院公正裁判。
依据上述答辩事实和理由，被告提起反诉，请求法院判令：1、解除原告与被告之间的租赁关系；2、免除从2013年5月1日至租赁物正式交还原告期间的租金；3、原告向被告支付重建装修补偿金100万元，被告收到补偿金后再将租赁物交还原告；4、原告承担本案诉讼费用。
原告针对被告的反诉口头答辩称，1、被告并未向原告交纳租金，原告没有拒收租金，被告可以通过银行转账方式交纳租金，但被告却一直未交纳。被告存在拖欠租金的事实，故其要求免除租金毫无事实及法律依据。2、被告要求补偿金、装修重建补偿金100万元，无事实及法律依据。根据双方2009年的续约合同约定，改扩建完工的建筑物及一切物业移交给原告，归原告所有，原告不做任何补偿给被告，被告只能以租用形式使用。3、临时商铺租赁合同虽经原告法定代表人签字，但该合同最终未能达成一致意见，而未加盖原告公司公章，该合同未生效。从被告答辩意见可知最终造成合同续约搁浅至今，该合同双方未实际履行。根据合同法规定，原告是下梅林公司的下属公司，原告与被告签订的合同需经下梅林公司同意，因被告与下梅林公司未能达成一致意见，虽然原告法定代表人在临时商铺租赁合同签字，但相对人知道法定代表人未经得其股东下梅林公司同意订立合同，该代表行为无效，该合同未发生法律效力。4、因为原告没有违约，被告违约，故最终诉讼费用应由被告自行承担。
姚智武未发表意见，庭审缺席。
经审理查明，位于深圳市××路××号下梅林酒家旁（深圳市下梅林股份公司与下梅林酒家之间）的房产系由深圳市下梅林实业股份有限公司交由原告出租的物业（以下简称涉案物业），目前由被告经营“真兄弟会所”。
2005年4月份，原告将涉案物业出租给姚智武经营使用。
2009年，姚智武欲与被告投资人在涉案物业合作经营酒楼项目，姚智武据此将涉案物业交给被告使用。被告对涉案物业进行改扩建后，于2009年10月份开始经营酒楼。
2009年10月28日，原告（甲方）与姚智武（乙方）签订《续约合同》，约定以下内容：双方在2005年4月6日签订租赁合同《乙方租用甲方于下梅林股份公司与下梅林酒家之间的临时建筑使用合同》已期满，乙方重新要求继续租用该场地作临时使用；乙方续约后改变经营项目，因该场地及建筑物不适合该项目发展使用，乙方需要改变结构及场地，经双方再次协商决定，同意乙方要求，并由乙方全资负责改扩建，必须经有资质单位出示有效图纸进行施工，改扩建完工后经质检单位验收、核定、批准方可使用，在改扩建过程中所出现一切事项及办理一切手续均由乙方负责，否则由此造成一切损失由乙方自行承担；乙方改变经营项目将甲方提供的场地及建筑物进行改变，改扩建完工过后必须将全部有关资料移交给甲方；改扩建完工的建筑物及一切物业移交给甲方，归甲方所有，甲方不作任何补偿给乙方，乙方只能以租用行使使用，合同期满乙方继续租用，在同等价格前提下优先照顾乙方租用；本合同租用期自2009年5月1日至2012年4月30日止，每月租金15000元；本合同签订日，乙方必须向甲方交保证金4万元，但保证金不能抵作租金使用，合同期满乙方不再继续使用，将此建筑物原样无损无隐患交回甲方，经查验无异，乙方无其它拖欠费，甲方将保证金如数无息退回给乙方；租金按月上交，每月5日前交清当月租金，若有拖欠，按每天计算滞纳金2%，如拖欠租金两个月，乙方同意甲方收回该物业另租他人使用，乙方必须在一个星期内退出该场地把物业交回甲方并终止合同。
原告与被告均确认，姚智武系代表被告与原告签订上述《续约合同》。
《续约合同》履行完毕后，被告继续使用涉案物业，租金仍按照《续约合同》约定的标准支付，被告向原告支付租金至2013年4月份，之后未再支付租金。对于未继续支付租金的原因，被告称系因原告拒收租金，原告对此不予认可。关于租金支付方式，被告陈述，已支付租金有通过现金方式支付，也有通过转账至原告方工作人员郑建军的个人账户支付。
因原告与被告未能就涉案物业改扩建部分的权属问题以及租金支付标准等主要问题达成一致意见，在《续约合同》到期后，双方一直没有续签合同。在协商过程中，2013年12月24日，原告法定代表人郑连胜代表原告与被告就涉案物业订立《临时商铺租赁合同》，约定：原告同意将涉案物业继续出租给被告使用，经双方核实，涉案物业由被告于2009年4月改造重建后共2层建筑面积约730平方米，用途作餐厅，原告于2013年5月1日本合同生效之日起按现状将临时商铺继续交付被告租用；租赁期限为4年，即从2013年5月1日至2017年4月30日，前三年每月租金25000元，第四年月租金将按10%至15%幅度递增；租赁期内，如遇政府或原告发展需要拆除该物业，被告应无条件配合搬迁，原告不作任何赔偿；本合同由双方签字、盖章后生效。被告在该合同上签章，原告法定代表人郑连胜在合同上签字，但之后原告没有在该合同上盖章确认。之后，双方未能继续达成一致意见，涉案物业由被告经营使用至今。
另查，原告与被告均确认涉案物业为临时建筑。没有证据显示涉案物业以及被告承租后对涉案物业进行的改扩建有取得合法报建手续。原告提交了深圳市上步管理区城市建设管理办公室于1992年1月3日就“下梅村委老人院、活动中心”在河背村建房4881平方米的建筑许可证，但没有其它有效证据能够证明该建筑许可证所涉房产与涉案物业的关联性，仅凭深圳市下梅林实业股份有限公司单方出具的证明不足以对此作出认定。
本案诉讼过程中，根据被告的申请，本院依法委托广东金厦工程管理造价咨询有限公司（以下简称金厦公司）对涉案物业的装修及统建工程进行造价鉴定。经鉴定，金厦公司于2016年11月28日出具《工程造价鉴定编制报告书》，鉴定结果为：真兄弟第一次装饰装修工程造价金额为360060.31元、真兄弟会所第二次建筑工程造价金额为11465.88元、真兄弟会所第二次装饰装修工程造价金额为53374.70元、真兄弟会所安装工程造价金额为154033.93元，合计578934.82元；双方存在争议的真兄弟会所第一次建筑工程（重建工程）造价金额为571500.96元。鉴定报告送达双方后，原告和被告提出异议，金厦公司针对异议作出了回复，同意增加漏项项目工程造价金额34020.43元，增加漏项后，上述工程造价总金额为1184456.21元。
本院认为，涉案物业系未取得合法报建手续的临时建筑，原告就该物业与被告签订的租赁合同应为无效。
无效合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题，因此，对双方要求确认合同解除的诉请，本院不予支持。
根据合同法，双方因无效合同取得的财产，应予以相互返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，本院对双方的诉请作如下认定：
一、对于原告的本诉请求。
合同无效，被告应向原告返还涉案物业，原告要求被告返还租赁物的诉请成立；但由于该物业原为临时建筑，之后的改建又未办理合法建设手续，故原告要求确认该物业的产权归原告所有，没有依据，对该项诉请，本院不予支持。
虽然合同无效，但被告实际使用了涉案物业，故对于原告参照合同约定的租金标准即每月15000元要求被告支付占有使用费的请求，本院予以支持。至本判决作出之日，没有证据显示被告已将涉案物业交还给原告，故占用使用费应计算至2016年12月30日，即2013年5月1日至2016年12月30日计44个月的房屋占有使用费为15000元×44个月=66万元，判决作出后被告是否交还物业属未发生确定的事实，原告可根据实际情况另行主张权利。对于原告主张的逾期支付租金的滞纳金，因合同无效，且原告对合同无效亦存有过错，故原告要求被告承担未依照合同约定时间支付租金的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。
二、关于被告的反诉请求。
如前所述，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费，故被告请求免除2013年5月1日开始的租金，没有依据，本院不予支持。
对于被告主张的房屋改建装修补偿金的问题：
首先，就被告对涉案物业进行改建后的工程造价确定问题，本院已依法委托鉴定机构进行了工程造价鉴定，在当事人无相反证据足以推翻鉴定结论的情况下，本院对鉴定机构所作出的工程造价鉴定结论予以确认。对于其中鉴定机构认为存在争议的部分即真兄弟会所第一次建筑工程（重建工程）的认定问题，在双方的合同中，有载明：“因该场地及建筑物不适合该项目发展使用，乙方需要改变结构及场地，经双方再次协商决定，同意乙方要求，并由乙方全资负责改扩建……”，即明确被告改建包括了对房屋主体结构的改变，据此，本院认定真兄弟会所第一次建筑工程（重建工程）的工程造价亦应归入被告改扩建工程造价的范围中，即本院认定涉案物业的改扩建造价费用为1184456.21元。其次，虽然合同中约定原告对改扩建不作任何补偿，但由于合同无效，故该约定亦属无效条款。被告系经过原告同意而对涉案物业进行改扩建及装饰装修，该改扩建并未经过合法建设手续，而双方对合同无效均具有过错，故该改扩建和装饰装修费用应由双方按照过错分摊。关于分摊比例，考虑到：一方面，虽然合同无效，但合同所反映出的双方真实意思表示为改扩建费用由被告承担、原告不予以补偿，即被告对改扩建费用的承担及改扩建所带来的预期收益应有明确的预估和平衡，此后被告亦实际对改扩建后的物业进行了经营使用获得收益，被告在改扩建过程中的资金成本投入已通过几年的经营使用而收回了相当部分；而另一方面，在涉案物业返还给原告后，原告客观上实际获得了能直接加以使用的改扩建物业收益；同时，结合双方对合同无效的过错程度，本院酌定原告与被告按照40%和60%的比例分摊涉案物业的改扩建造价费用，即原告承担473782.48元、被告承担710673.73元，原告承担部分由原告直接补偿给被告。因此，原告应向被告补偿改扩建费用473782.48元，对被告诉请的超出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十四条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告深圳市真兄弟酒楼有限公司应于本判决生效之日起30日内向原告深圳市梅鸿投资发展公司返还位于深圳市福田区下梅林梅华路226号下梅林酒家旁（深圳市下梅林股份公司与下梅林酒家之间）的“真兄弟会所”物业；
二、被告深圳市真兄弟酒楼有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市梅鸿投资发展公司支付截至2016年12月30日的房屋占用使用费66万元；
三、原告深圳市梅鸿投资发展公司应于本判决生效之日起10日内向被告深圳市真兄弟酒楼有限公司补偿改扩建费用473782.48元；
四、驳回原告深圳市梅鸿投资发展公司的其它本诉请求；
五、驳回被告深圳市真兄弟酒楼有限公司的其它反诉请求。
本诉案件受理费11300元（已由原告预交），由原告负担2300元、被告负担9000元。反诉案件受理费13800元（已由被告预交），由原告负担5520元、被告负担8280元；鉴定费29500元（已由被告预交），由原告负担11800元、被告负担17700元。
如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审
审 判 长 张 凌 炜
人民陪审员 陈 绍 粦
人民陪审员 杨 晓 萍
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 殷智华（代）