浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终1691号
上诉人（原审被告）：慈溪市云帆装饰工程有限公司。住所地：慈溪市浒山街道群丰村东瑞大厦主楼***室。
法定代表人：黄坚坚，该公司总经理。
委托代理人：王思思，浙江明俊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡仁尧，男，1963年1月15日出生，汉族，工人，住慈溪市浒山街道东山村后横江。
上诉人慈溪市云帆装饰工程有限公司因与被上诉人胡仁尧房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2016年4月26日作出的（2015）甬慈浒民初字第1217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：坐落于慈溪市浒山街道群丰村东瑞大厦主楼202室房屋（房屋权证号为慈房权证2006字第0105**号）所有权人为原告胡仁尧，该房屋建筑面积为71.93平方米，设计用途为办公。被告为经营室内外装饰设计施工所需，于2014年11月6日与原告协商后签订一份《租赁合同》。该《租赁合同》约定：原告将已装修的房屋出租给被告作为办公经营场所，使用期限为二年，即从2014年11月5日起至2016年11月5日止；房屋的年租金为28000元，年递增7％，租金于每年的11月1日缴付；原告交付的出租房屋应保证房屋处于良好的状态，被告在租赁期限届满后，应将房屋清洁、干净、完整移交原告，若有人为破坏，应予以赔偿；原告同意被告为经营所需对房屋进行装修，但若变动房屋结构，应该事先得到原告书面认可并办理相关手续后方可变动；原、被告约定《租赁合同》可以经双方协商一致提前终止，也可因不可抗力提前终止；原告未按合同约定交付房屋、隐瞒房屋产权关系、房屋处于危险状态不肯修理的，被告可以单方终止合同，被告利用房屋进行有损于公共利益的违反法律规定活动的、拖欠租金20天以上、拖欠水电物业费累计5000元以上的、擅自转租或分租的，原告可以单方终止合同；因原、被告一方之故造成合同提前终止或解除的均属违约，若被告违约的，被告应支付原告违约金10000元，将已经装修的房屋完好地归还给原告，不退还未到期房屋的租金；若原告违约的，原告应支付被告违约金10000元，还应赔偿被告相应的装修费，并退还未到期房屋的租金。《租赁合同》签订后，原告交付被告出租房屋，被告支付原告一年租金28000元。被告因经营所需，经原告同意对承租房屋进行装饰装修。2015年10月初，被告搬离承租房屋，同时告知原告不再继续租赁涉案房屋。2015年10月10日，原、被告经协商解除《租赁合同》，被告将承租房屋钥匙存放物业管理处，原告从物业管理处领取房屋钥匙。被告在搬离承租房屋时，将其在租赁期间装修的地板、开关、灯具、平顶及墙体中的花格等装修物拆除。就被告拆除装修物造成的经济损失，经宁波正平资产评估有限公司评估，确认损失金额为4570元。
原审原告胡仁尧于2015年12月29日诉至原审法院，请求依法判令：1.原审被告即时支付原审原告违约金10000元；2.赔偿因原审被告拆除房屋装修物给原审原告造成的经济损失26000元；3.本案诉讼费由原审被告承担。
原审法院经审理认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，依法确认有效。《租赁合同》签订后，原告按约交付被告房屋、被告按约支付原告一年租金。在合同约定的租赁期限届满前，被告要求提前终止合同，原、被告经协商解除了《租赁合同》。《租赁合同》解除后，尚未履行的合同义务可终止履行，已经履行的，则应按履行的情况与合同的性质由权利方向对方主张相应的权利。根据原、被告签订的《租赁合同》的约定，因被告的行为导致合同解除的，被告作为合同的违约方应支付原告约定的违约金10000元、不得要求退还未到期房屋的租金，同时应完好归还原告已装修的房屋。被告在房屋租赁期间经得原告同意，对承租房屋进行了装饰装修，双方虽未在《租赁合同》中就房屋租赁期满后房屋装饰装修物处理作出约定，但在违约责任的承担中就房屋租赁期限未满时房屋装饰装修物处理已有明确约定，即因被告的违约行为导致合同解除的，被告应将已装修的房屋完好交付原告；因原告的违约行为导致合同解除的，原告应赔偿被告相应的装修费用。现因被告的违约行为致使《租赁合同》在履行期限届满前解除，被告除应按合同的约定支付原告解除合同的违约金10000元、不得要求退还未到期租金外，同时应按约将已装修的房屋完好归还原告。被告在搬离承租房屋时拆除了承租房屋内的装饰装修物，显然与双方在《租赁合同》中关于装修物处理的约定相悖，违反了《租赁合同》中关于被告负有将装修的房屋完好交付原告的约定义务，被告该项违约行为致原告财产损失事实清楚，被告理应承担相应的赔偿责任。被告辩称其可恢复拆除前装饰装修物，故不应再赔偿拆除装修物的经济损失，因被告的该项辩称无法律依据，故不予照准。原告基于被告提前终止合同行为致合同解除、搬离承租房屋时拆除承租房屋中的装修物等违约行为，要求被告支付违约金10000元、赔偿合理的经济损失的诉讼请求，该院应予支持。原告称宁波正平资产评估有限公司出具的评估报告中关于财产损失的评估金额过低，无相应证据印证，该院不予采信。对原告所主张的超出合理部分的损害赔偿诉请，该院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十二条之规定，作出如下判决：一、被告慈溪市云帆装饰工程有限公司于判决生效后的七日内支付原告胡仁尧违约金10000元；二、被告慈溪市云帆装饰工程有限公司于判决生效后的七日内赔偿原告胡仁尧拆除租赁房屋装修物的损失4570元；三、驳回原告胡仁尧其余的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费350元，减半收取计175元，由原告胡仁尧负担80元，被告慈溪市云帆装饰工程有限公司负担95元。本案鉴定费2”000元，由被告慈溪市云帆装饰工程有限公司负担。
宣判后，原审被告慈溪市云帆装饰工程有限公司不服，上诉至本院，称：一、涉案《租赁合同》第七条约定，因一方之故造成合同提前终止或解除的，均属违约。上诉人终止合同的原因是涉案房屋旁边203室的承租方即慈溪君悦酒店管理有限公司涉嫌违法犯罪，一大批讨债的人上门追债，致使上诉人无法办公。而203室的实际出租人系被上诉人，因此，上诉人提前终止合同系因被上诉人一方之故，上诉人不存在违约行为，应不应当承担违约责任；二、双方当事人并未约定可拆除装饰物的归属，且上诉人在拆除装饰物时并未毁损房屋，即使造成房屋毁损，依法被上诉人仅有权主张恢复原状；三、本案的鉴定程序不应当启动，由此产生的鉴定费应由被上诉人承担。即使鉴定程序合法，也应根据诉请和鉴定结果按照比例分担。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人胡仁尧答辩称：一、上诉人诉称的203室确系涉案房屋的对门，但该房屋系上诉人向他人承租的，且与案外人慈溪君悦酒店管理有限公司承租的206室相距16米。二、上诉人主张其多次找被上诉人协商，该情况并不属实；三、依约上诉人重新装潢时需要以书面形式向被上诉人提出申请，并经被上诉人同意后方可实施，但上诉人却擅自装修，并拆除了部分装修物品。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提交新的书面证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，涉案《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。根据该合同第七条第2款之约定，任何一方都不得提前终止本合同，因一方之故造成合同提前终止或解除，均属违约。在实际履约过程中，上诉人曾于2015年10月初搬离涉案房屋，该行为表明其提前终止承租行为。基于此，原审法院认定上诉人存在违约行为，依据充分，并无不当。虽上诉人以案外人慈溪君悦酒店管理有限公司因涉嫌犯罪影响其正常经营及该公司所承租房屋的出租人系被上诉人等为由诉称被上诉人违约，但该主张缺乏事实依据，故本院难以采信。关于装修物品的归属，鉴于双方当事人在《租赁合同》第七条第2款中明确约定，若上诉人违约，其应将已装修好的房屋完好地归还给被上诉人，因此，在上诉人违约的前提下，原审法院认定涉案装修物品归属于被上诉人，亦无不当。至于鉴定程序，在一审审理期间，结合被上诉人的诉请及其提出的司法鉴定申请，为查明案件事实，原审法院准许对涉案装修物价值进行评估，于法有据，并无不妥。针对由此产生的鉴定费用，根据该项费用的分担原则及本案的实体处理结果，依法应由败诉方即上诉人予以承担。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由上诉人慈溪市云帆装饰工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马金平
审 判 员 钟康树
代理审判员 郑 辉
二〇一六年八月五日
代书 记员 潘芬芬