南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖霞民初字第402号
原告谢龙静，男，汉族，1989年8月6日出生。
被告何玉梅，女，汉族，1962年7月20日出生。
原告谢龙静与被告何玉梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法由代理审判员陈培适用小额诉讼程序，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告谢龙静、被告何玉梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢龙静诉称，2015年9月20日，原被告签订了租房合同，同日原告向被告支付了2000元，之后又补足了余款595元。入住之后，原告被房东告知被告尚未向其交纳房租，随后原告便从中协调让被告将房租支付给房东，被告承诺会处理好此事，但事实上被告一直未交纳。之后因我去外地出差，我将我承租的房屋转租给了案外人秦某某，原告已按月向被告支付了房租及押金，但因被告未及时支付租金给房东，致房东更换了房屋客厅的门锁，秦某某就此无法入住。被告的行为明显违反了双方合同的约定，故原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告返还房租及押金合计2595元；二、被告支付原告往返镇江的路费36元；三、被告承担本案诉讼费用。
被告何玉梅辩称，原告诉称的请求是不能成立的。我于2015年3月26日与房东蒋某某签订了一份房屋租赁合同，由我承租其所有的位于南京市栖霞区某域X幢XXX室房屋中的两单间，租期为一年，其中大间1000元／月、小间500元／月，租金季付，并另行支付押金1500元。2015年9月5日，因家庭变故，我无法继续承租上述房屋，房东蒋某某以房屋租期未到为由，要求我以转租方式继续承租，其中大间由蒋某某帮助转租了。2015年9月20日，受房东蒋某某的委托，我将小间转租给原告，并于当日代收原告房租及押金2000元。2015年10月8日，原告来镇江补交房租595元。被告已将代收的房租、押金分两次通过支付宝支付给了蒋某某1354元。原告在承租期间编造理由，以未居住为由提出不合理要求。2015年10月26日，我前往仙林派出所准备与原告及蒋某某协调处理此纠纷，因原告及蒋某某拒绝到场致未能协调成功。经查，派出所并没有原告的报警记录，且承租的小区电梯门禁系统升级后，租赁房屋仍有人居住。综上，原告的房租及押金已经汇给房东蒋某某，不应返还；原告来镇江是交房租余款，故不应由我承担返还路费；原告诉称的要求不能成立。
经审理查明，2015年3月26日，被告何玉梅与蒋某某签订一份租赁合同，约定由被告承租位于南京市栖霞区某域X幢XXX室房屋中两单间，其中大间1000元／月，小间500元／月，每间交纳一个月租金作为押金，租赁期限自2015年3月26日至2016年3月26日。2015年9月，被告因家庭变故无法继续承租上述房屋，但因租赁期限未到，故被告将其承租的两单间予以转租，其中大间由蒋某某另行出租，小间由被告转租给了本案原告。2015年9月20日，原告谢龙静与被告何玉梅签订一份租赁合同，由原告承租被告转租的南京市栖霞区某域X幢XXX室房屋中两单间的小间，租金为600元／月，租赁期限自2015年9月20日至2016年3月23日，付款方式为季付，谢龙静应在本合同签订时缴纳人民币2595元（其中房租600元／月×3个月=1800元、物业费50元／月×3个月=150元、水费15元／月×3个月=45元、押金600元）。签订合同当日，原告当即支付被告2000元，余款595元原告于2015年10月8日至镇江支付给了被告。2015年10月10日，原告将其承租的小间转租给案外人秦某某，约定租期三个月，自2015年10月10日至2016年1月10日，收取秦某某租金2100元（650×3＋35×3＋15×3）、押金650元。原告陈述因被告向蒋某某交纳的租金只够到2015年11月23日，蒋某某遂告知原告因被告交纳的租金不足，要求原告催促被告及时补足，否则将收回房屋，蒋某某另将此情况告知了秦某某，秦某某在入住几天后得知此情况，随即搬离了租赁房屋。原告认为其已经将三个月的房租交给了被告，但因被告未足额将房租交给房东蒋某某，致在之后的转租中租客无法正常入住，严重损害了其合法权益，故原告诉至法院，要求处理。审理中，原告要求解除原被告之间的租赁合同，被告对解除合同无异议，但对原告的其他请求均有异议。因双方各执己见，致本案调解不成。
另查明，被告于2015年9月23日以微信转账的方式分两次向蒋某某支付454元、900元，合计1354元，并分别注明“某某XX幢XXX何玉梅转房租”和“钱已经结清”。被告表示其在收到原告交纳的租金后，随后就转账给蒋某某1354元，加上其之前承租房屋交纳给蒋某某的押金1500元（大间1000元，小间500元），合计2854元，已经足够支付至2015年12月23日的租金、水电、物业等费用2595元，余款259元用于支付其与蒋某某之间未结清的水电费，故才在转账时注明“钱已经结清”的字样。
再查明，2015年11月17日，承办人电话联系案外人蒋某某，蒋某某表示被告何玉梅于2015年9月23日分两次向其转账1354元，但此款仅够支付至2015年11月23日的房租，至于被告陈述将其先前交纳的押金1500元抵作房租，蒋某某对此不予认可，因为其与被告之间签订的租赁合同尚未解除，租期也未满，故暂不存在退还押金或者以押金冲抵房租的情形。
上述事实，有双方当事人的陈述、租赁合同及本院庭审笔录等证据在卷证实。上述证据均经质证，本院予以采信。
本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效；第60条第1款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第93条第1款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原被告于2015年9月20日签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效，对双方具有法律约束力。现双方一致同意解除合同，本院对此予以确认，即双方于2015年9月20日签订的租赁合同予以解除。其次，《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告向被告足额交纳了2015年9月20日至2015年12月20日的租金，但因被告未向其出租人即房东蒋某某足额交纳房租，且事后也未补交，致使原告在租金不足的情况下无法继续租住租赁房屋，双方之间的合同无法继续履行，故被告应当退还原告未租住期间的租金及房屋押金。被告交纳房租至2015年11月23日，原告实际可以租住至此时，其提前搬离租赁房屋是其自己扩大损失，故被告应退还自2015年11月24日至2015年12月20日的房租、水费及物业费，对此金额本院确定为598.5元（600元／月÷30天×27天＋50元／月÷30天×27天＋15元／月÷30天×27天）。综上，被告应当退还原告租金598.5元和押金600元，合计1198.5元。对于原告要求被告承担其往返镇江的路费36元的诉讼请求，因原告未提交该笔费用存在的证据，且也未能举证证实该笔费用与本案纠纷的关联性，故本院对此不予支持。被告抗辩其交纳蒋某某的1500元押金应当冲抵租金，加上其支付的1354元，已足够支付至2015年12月23日的租金，本院认为该1500元系被告承租蒋某某房屋而交纳的房屋押金，是以被告与蒋某某签订的租赁合同为基础的，而被告与蒋某某之间的租赁合同关系与原被告之间的租赁合同关系系两个独立的法律关系，前者尚未解除，且租赁期限也尚未届满，被告擅自以押金冲抵租金的行为明显不当，故本院对其抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：
一、被告何玉梅于本判决生效后10日内退还原告谢龙静租金598.5元、押金600元，合计1198.5元。
二、驳回原告谢龙静的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告何玉梅负担（此款原告谢龙静已预缴，由被告何玉梅于本判决生效后10日内直接给付原告谢龙静）。
本判决为终审判决。
代理审判员 陈 培
二〇一五年十二月二十九日
见习书记员 周惠敏