江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终3049号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李正彬，男，1971年8月23日出生，汉族，居民，住射阳县。
委托诉讼代理人：王明祥，江苏公正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：滨海洲盛置业发展有限公司，住所地滨海县东坎镇新建南路3号楼112室。
法定代表人：严道佐，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘胜香，江苏阜东律师事务所律师。
上诉人李正彬因与被上诉人滨海洲盛置业发展有限公司（以下简称洲盛置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2016）苏0922民初3658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李正彬上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、六项，发回重审或查明事实后改判，驳回洲盛置业公司的一审诉求，支持李正彬的一审反诉请求；2.一、二审诉讼费用均由洲盛置业公司承担。事实与理由：1.李正彬与滨海洲盛国际家居装饰城有限公司（以下简称洲盛家居装饰公司）、洲盛置业公司分别签订管理服务协议书、租赁合同及补充协议，因洲盛置业公司与洲盛家居装饰公司系关联企业，两公司的股东、法人代表及注册登记地址均一致，故李正彬实际是与一个诉讼主体发生的纠纷；2.洲盛家居装饰公司代表两家公司共同与李正彬签订《洲盛国际家居广场进场协议》，承诺提供4#馆4层320平方米的场地给李正彬作为办公用房无偿使用。李正彬交纳了5000元定金，但直至一审案件审理时，洲盛装饰公司在李正彬的数次催促下仍拒绝将该场地交付给李正彬使用。洲盛置业公司违约在先，其辩称李正彬拒绝接受，则应承担举证责任；3.洲盛置业公司与洲盛家居装饰公司在未征得李正彬同意的情况下在李正彬的经营场所内开设两处消防通道，该行为不但减少了李正彬的经营面积，且影响了经营店面的整体统一性和经营活动；4.在李正彬装修商铺前，两公司就已将中央空调安装到位，并承诺商户进驻后免费使用空调。《管理服务协议书》中的空调使用费已被删除，即入驻商户均可免费使用空调。且洲盛家居装饰公司在李正彬经营期间从未提供过空调服务。在洲盛家居装饰公司承诺完善空调服务时，李正彬经营的商铺又被强行断电，无法享受空调，导致经营季节性的业务无法进行；5.由于洲盛置业公司与洲盛家居装饰公司的诸多违约行为一直未能解决和弥补，所以李正彬也没有按约支付租金和物管费。在沟通交涉时，洲盛置业公司与洲盛家居装饰公司突然切断了李正彬承租商铺的电源，导致李正彬无法经营，只好关门；6.洲盛置业公司在断电后向法院提起诉讼，客观上导致双方的租赁关系不得不终止，但终止的责任应由两公司承担。李正彬不得已才同意解除合同，并提出反诉请求。
洲盛置业公司辩称，1.洲盛置业公司与洲盛家居装饰公司的股东并非完全相同，洲盛置业公司的股东系严道佐、陈美成、林在阳和吴承品，洲盛家居装饰公司的股东系严道佐、陈美成、林在阳和吴海滨，两公司分别与李正彬签订的协议应当由两公司分别承担权利和义务，不影响合同的效力；2.洲盛置业公司不存在李正彬所称的违约事实，李正彬不存在行使不安抗辩权的理由。首先，4号楼320平方米办公用房的问题，李正彬在签订进场协议后一直没有接管4层320平方米办公用房，该房屋目前仍然闲置，一审法官到现场进行过查看，所以不存在洲盛置业公司拒绝交付的问题，更重要的是该协议与本案并非同一法律关系。其次，李正彬承租房屋的防火门在承租时已存在，洲盛置业公司按照实际图纸施工，由于李正彬在接管房屋后三次封堵防火门，被消防部门检查发现后要求洲盛置业公司必须恢复原状，故才将该防火门又打开。再次，洲盛置业公司从未承诺过提供中央空调，后在经营过程中，洲盛置业公司为了提高整个商场的经营质量，实现互利共赢，才决定安装空调，所以安装空调并非是本案双方书面合同约定的应当由洲盛置业公司承担的义务。复次，洲盛置业公司从未主动切断电源，李正彬断电可能是其经营不善主动关闭，或其他故障所造成，如果是洲盛置业公司切断电源，李正彬必然要与洲盛置业公司交涉，但李正彬没有提供任何可以证明与洲盛置业公司进行过交涉的证据。因此，李正彬所称的洲盛置业公司违约的事实均不存在，相反，李正彬没有按照合同约定从第一年开始就没有按月交纳租金，违约事实非常清楚，其上诉理由不能成立。
洲盛置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的编号为ZSB037号《租赁合同》及《补充协议》；2.判令李正彬支付从2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金122304元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自2014年10月1日起至实际给付之日止的违约金；3.判令李正彬支付从2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金15288元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自2015年10月1日起至实际给付之日止的违约金；4.判令李正彬按月租金10912元支付从2016年6月1日起至实际解除合同、退还房屋之日的租金；5.本案诉讼费用由李正彬承担。
李正彬向一审法院提出反诉请求：1.驳回洲盛置业公司对李正彬的诉讼请求；2.判令洲盛置业公司赔偿给李正彬装潢及库存物资损失合计60万元；3.本诉及反诉费用均由洲盛置业公司承担。
一审法院查明事实：2014年9月30日，洲盛置业公司（出租方）与李正彬（承租方）签订《租赁合同》，约定出租方将位于滨海县东坎镇滨海洲盛国际家居广场3号楼三层A3103、A3105、A3096、A3098、A3074、A3076号合计1274平方米铺位租赁给承租方，租赁期限自2014年6月1日起至2015年5月31日止。租金为每年122304元，租赁费用在本合同签订之日一次性缴纳。租赁合同第三条第3项约定：“合同期内，如承租方损坏出租方设施或违反商城管理条例及治安、消防管理规定导致出租方或他人遭受经济损失的，承租方应予赔偿，出租方并有权从承租方的综合保证金中扣除相应的抵偿金额，不足部分出租方或权利人有权追索赔偿”。租赁合同第四条第2项约定：“承租方有下列行为之一的，出租方有权解除合同，收回商铺，综合保证金不予退还。（1）未经出租方书面同意，承租方将商铺转租、转借、分租、转让、交换、抵押。（2）未经出租方同意，承租方擅自变更及超范围经营。（3）利用商铺存放危险物品或进行违法活动。（4）拖欠租赁费达一个月以上。”租赁合同第五条第3项约定：“承租方如逾期支付租赁费，除支付租赁费外，另行给付逾期利息（利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）”。租赁合同第七条第6项约定：“承租方租赁期满不续租的，或提前解除租赁合同的，或租赁合同依法、依约终止的，承租方应及时将租赁物完好地交还出租方，承租方租赁场所内的装修物归于出租方，承租方不得拆毁，出租方亦不给予任何补偿。承租方交还商铺时，也不得留存物品或影响商铺的正常使用。对未经同意留存的物品，出租方有权处置。”双方签订《租赁合同》后，经双方协商一致，又签订了《补充协议》，约定：一、承租方保证在2013年12月1日进场装修，在2014年5月20日装修结束，并正常营业…。二、承租方租赁铺位的位置、面积、租金、管理费等见正式租赁合同和管理服务协议，承租方按合同规定一次性缴清全年租金、物业管理费和维护服务费等费用后，承租方续签租赁合同和管理服务协议，并缴清所有费用后，出租方同意返还给承租方拾点伍个月租赁费和服务维护费，此优惠在经营期间总计享有两次（此优惠仅对本租赁铺位在合同期内且正常经营有效）。四、双方要严格履行本协议中的所有约定，并做好保密，如承租方违反约定和承诺，出租方有权取消给承租方的全部优惠政策，并有权收回承租方所租赁的铺位，承租方所有的装修费用不予赔偿，所交保证金、租金、管理费等各项费用不予退还。从2014年6月1日起算并收取租金和管理费等相关费用。六、本协议与双方签订的租赁合同、管理服务协议具有同等法律效力。以前的其他所有约定及承诺作废，以本协议约定为准。七、本协议自2014年6月1日起至2017年5月31日止为有效期。第二年租金、维护服务费、物业管理费在2015年10月1日交清。租金明细：1.5个月租金和维护服务费；12个月物业管理费。租赁合同签订后，李正彬向洲盛置业公司支付了2014年6月1日至2014年11月30日期间的半年租金60628元。洲盛置业公司将诉争房屋交付李正彬使用。一审庭审中，双方一致认可李正彬已将上述房屋的租金交至2014年11月30日。双方一致同意解除租赁合同。
一审另查明，2013年11月5日，洲盛家居装饰公司（甲方）与李正彬（乙方）签订《洲盛国际家居广场进场协议》。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。
关于本诉，本案中双方签订的租赁合同及补充协议是双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据租赁合同及补充协议约定，李正彬应在租赁合同签订之日2014年9月30日一次性缴纳2014年6月1日至2015年5月31日租赁费122304元，但李正彬只在2014年10月10日支付了2014年6月1日至2014年11月30日半年租金60628元，李正彬未按约定支付租金，构成违约。根据租赁合同约定，李正彬拖欠租赁费用达一个月以上，洲盛置业公司有权解除合同，收回商铺。李正彬如逾期支付租赁费，除支付租赁费外，另行给付逾期利息（利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。一审庭审过程中，李正彬也同意解除租赁合同。现洲盛置业公司要求解除双方于2014年9月30日签订的编号为ZSB037号《租赁合同》及《补充协议》具有事实和法律依据，一审法院予以支持。要求李正彬立即支付从2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金122304元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自2014年10月1日起至实际给付之日期间的违约金。经一审庭审查明，李正彬于2014年10月10日已支付2014年6月1日至2014年11月30日期间的半年租金60628元，故李正彬应支付2014年12月1日至2015年5月31日期间的租金61152元及逾期利息（自2014年10月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。要求李正彬支付2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金15288元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自2015年10月1日起至实际给付之日止的逾期利息具有事实和法律依据，一审法院予以支持，但逾期利息应从2015年10月2日起算。要求李正彬按月租金10912元支付2016年6月1日起至退还房屋之日期间的租金（在一年内最长不超过一个半月租金）具有事实和法律依据，一审法院予以支持。
关于反诉，对于李正彬认为洲盛置业公司未能提供4#馆4层320平方米的场地给李正彬作为办公用房无偿使用的主张，洲盛置业公司对此不予认可，根据一审法院现场勘验，目前4#馆4层仍然没有人使用，李正彬也无证据证明洲盛置业公司违反合同约定将其另行出租给他人，故李正彬的该反诉主张不予支持。对于李正彬认为洲盛置业公司未提供空调服务，导致李正彬的经营季节性的业务无法进行的主张，洲盛置业公司否认其签订合时承诺向李正彬提供空调服务，李正彬也未提供证据证明，且因双方未在租赁合同及补充协议中对此进行约定，亦未就此明确达成后续协议，故李正彬的该反诉主张不予支持。对于李正彬认为洲盛置业公司在没有征得李正彬同意的情况下，就在李正彬租赁的经营场所范围内开设两处消防通道，给李正彬的经营造成严重影响的主张，经一审法院现场勘验并询问其他经营户，李正彬所主张的两处消防通道在洲盛置业公司将租赁房屋提供给李正彬时就已存在，是李正彬进行装修时将涉案两处消防通道封死，故李正彬认为开通两处消防通道对其经营造成严重影响的主张，一审法院不予支持。对李正彬要求洲盛置业公司赔偿其一年装修折旧款约35万元的主张，根据租赁合同约定，李正彬租赁期满不续租的，或提前解除租赁合同的，或租赁合同依法、依约终止的，李正彬应及时将租赁物完好地交还洲盛置业公司，李正彬租赁场所内的装修物归于洲盛置业公司，李正彬不得拆毁，洲盛置业公司亦不给予任何补偿。李正彬交还商铺时，也不得留存物品或影响商铺的正常使用。对未经同意留存的物品，洲盛置业公司有权处置。李正彬未按约定支付租金，构成违约。根据租赁合同约定，李正彬拖欠租赁费用达一个月以上，洲盛置业公司有权解除合同，收回商铺。故李正彬要求洲盛置业公司赔偿其一年装修折旧款约35万元反诉请求，一审法院不予支持。对于李正彬认为洲盛置业公司对其断电致其无法正常经营，要求洲盛置业公司赔偿其未销售的库存家具损失25万元的主张，对此，洲盛置业公司称其从未对李正彬租赁的房屋停电；因李正彬对洲盛置业公司曾对涉案房屋停电一节未提供证据证明，一审法院对李正彬此项陈述不予采信。
综上所述，洲盛置业公司要求解除双方于2014年9月30日签订的编号为ZSB037号《租赁合同》及《补充协议》、判令李正彬支付从2014年12月1日至2015年5月31日期间的租金61152元及逾期利息（自2014年10月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）、判令李正彬支付从2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金15288元及逾期利息（自2015年10月2日起至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）、判令李正彬按月租金10912元支付2016年6月1日起至实际退还房屋之日期间的租金（在一年内最长不超过一个半月租金）的诉讼请求，一审法院予以支持。反诉原告要求驳回本诉原告对被告的诉讼请求、判令洲盛置业公司赔偿李正彬装潢及库存物资损失合计60万元的反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华民人共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十条之规定，一审法院判决：一、解除洲盛置业公司与李正彬于2014年9月30日签订的《租赁合同》及《补充协议》；二、李正彬于判决生效后十日内支付洲盛置业公司（自2014年12月1日至2015年5月31日）租金61152元及逾期利息（自2014年10月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；三、李正彬于判决生效后十日内支付洲盛置业公司（自2015年6月1日至2016年5月31日）租金15288元及逾期利息（自2015年10月2日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；四、李正彬于判决生效后十日内按月租金10912元支付洲盛置业公司（自2016年6月1日起至退还房屋之日期间）的租金（在一年内最长不超过一个半月租金）；五、驳回洲盛置业公司的其他诉讼请求；六、驳回李正彬的反诉请求。本案本诉受理费3052元，减半收取1526元，由洲盛置业公司负担658元；李正彬负担868元。本案反诉受理费9800元，减半收取4900元，由李正彬负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，洲盛置业公司与李正彬签订的租赁合同及补充协议均系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。
1.关于洲盛置业公司的诉讼资格是否适格的问题。
本案中，洲盛置业公司具有独立的法人资格，其将涉案商铺出租给李正彬经营家具，系涉案租赁合同的签约主体之一。由于洲盛置业公司认为租赁合同的另一签约主体李正彬未能按照双方约定履行义务，遂向一审法院提起解除合同并要求李正彬支付相关租金及违约金的诉讼，符合我国民诉法第一百一十九规定的起诉条件，其诉讼主体资格正当。
2.关于李正彬主张其由于洲盛置业公司未移交四层场地、未免费提供空调以及擅自开设消防通道的原因而不交纳租金的上诉理由能否予以支持的问题。
本案中，洲盛置业公司已按照合同约定向李正彬交付涉案商铺，李正彬亦使用商铺进行经营，故其应当按约向洲盛置业公司支付租金。李正彬就洲盛置业公司的诉请提出了相关的抗辩理由，然而根据规定，履行抗辩权是指合同有先后履行顺序或同时履行时，后履行方或同时履行方可根据对方不履行或不适当履行合同义务的具体情形，拒绝己方相应履行。且合同当事人应在相适应的范围内行使抗辩权。根据查明的事实，经一审法院现场勘验并询问相关经营户可知，4#馆四层场地一直空置，并无他人承租使用的情况，李正彬可随时按进场协议约定进行装修使用；《管理服务协议书》中未载明免费提供空调的服务内容，李正彬既未举证证明出租人在签约时承诺免费提供空调服务，也未举证证明双方约定的维护服务费即空调使用费；相关图纸及经营户证言可以证实在交付涉案商铺时便已存在消防通道，后因李正彬装修封堵而应消防要求整改开通。故李正彬履行抗辩权的依据不足。因此，李正彬主张因洲盛家居装饰公司未移交四层场地、未免费提供空调以及开通消防通道，故其不应交纳租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
3.关于洲盛置业公司应否向李正彬赔偿装潢及库存物资损失的问题。
双方当事人在涉案租赁合同第七条第6项中约定“乙方租赁期满不续租的，或提前解除租赁合同的，或租赁合同依法、依约终止的，乙方应及时将租赁物完好地交还甲方，乙方租赁场所内的装修物归于甲方，乙方不得拆毁，甲方亦不给予任何补偿。乙方交还商铺时，也不得留存物品或影响商铺的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置”，双方应受该约定约束。根据上述约定并结合案情分析，李正彬拖欠租赁费用达一个月以上，洲盛置业公司依照合同约定行使合同解除权符合法律规定。由于涉案租赁合同被提前解除，故李正彬应当在合同解除时及时将租赁商铺交还洲盛置业公司，场所内的装修物亦归洲盛置业公司所有，洲盛置业公司不予补偿。况且李正彬同时具有减损的义务。因此，李正彬要求洲盛置业公司向其赔偿装潢及库存物资损失的上诉理由不能成立。
综上所述，李正彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13070元，由本院向上诉人李正彬退还218元，其余12852元由上诉人李正彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁益钧
审判员 樊丽萍
审判员 谢超亮
二〇一七年十月二十三日
书记员 唐 舒