重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第06412号上诉人（原审原告）：王兴勇。委托代理人：韦锋，重庆百君律师事务所律师。委托代理人：李彦佑，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市长寿区永泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：孙超，董事长。委托代理人：王国忠，重庆江泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙瑛。委托代理人：晏勇，重庆龙创律师事务所律师。上诉人王兴勇与被上诉人重庆市长寿区永泰房地产开发有限责任公司（以下简称永泰公司）、被上诉人孙瑛债权人撤销权纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2015年7月6日作出（2012）长法民初字第03836号民事判决书。王兴勇不服一审判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员方剑磊担任审判长，与代理审判员陈洁婷、代理审判员吴学文共同组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王兴勇委托代理人韦锋、李彦佑，被上诉人永泰公司的委托代理人王国忠,孙瑛的委托代理人晏勇到庭参加了询问。本案现已审理终结。王兴勇一审诉称：孙瑛系永泰公司股东和监事，也是永泰公司开发长寿桃源大道23号蓝桥胜天楼盘的项目经理和收取房款的财务人员。王兴勇系永泰公司的债权人，永泰公司向王兴勇借款25.91万元，经多次催收未果，永泰公司于2012年1月22日将蓝桥胜天3楼商务宾馆和未销售的门面、车库为王兴勇的债权作担保。借款到期后，永泰公司未归还借款。永泰公司在明知对外有债务的情况下，仍以无偿转让的形式将公司财产即长寿桃源大道23号2-2办公用房于2010年7月26日转移至孙瑛名下，永泰公司、孙瑛的行为严重损害了债权人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条及相关司法解释的规定，请求撤销永泰公司与孙瑛之间转让桃源大道23号2-2办公用房的行为。永泰公司一审辩称：王兴勇的诉讼主体不适格；永泰公司处分财产与孙瑛签订了合同，并支付了对价，并非无偿转让，并未损害王兴勇的合法权益。应依法驳回王兴勇的诉讼请求。孙瑛一审辩称：永泰公司与孙瑛签订的买卖合同，是当事人的真实意思表示，合法有效，应予以保护。一审法院经审理查明：2009年2月20日，王兴勇向永泰公司提供借款10万元。2010年6月21日，永泰公司向张建明、陈兴中及所有借款人出具《还款计划承诺书》，决定将位于黄桷湾的办公楼及凤岭路的门面共计10处的10个房地产权证交债权人保存，作为借款的抵押担保。2011年1月31日，永泰公司又向各借款人出具《担保书》，承诺将永泰公司所有固定资产，蓝桥胜天的三楼（商务宾馆）和未销售的门面、车库，重庆江北石马河“科苑小区”的所有门面、车库作抵押担保。2011年7月17日，永泰公司向张建明等人保证，将原借款抵押物（北观）17号办公楼和北门凤岭路33号9个门面的产权证退还永泰公司作银行借款抵押物，银行贷款到永泰公司账户后归还喻锐、张丽敏、陈兴中、胡征武、张艳、王兴勇、张建明7人的借款。同日，张建明将用于借款抵押的北观17号办公楼和凤岭路33号门面的产权证10个退还给永泰公司。之后，永泰公司未如期偿还王兴勇借款，遂于2012年1月20日与案外人孙超及王兴勇共同对尚欠王兴勇借款本息进行确认后向王兴勇出具《借条》，载明借到王兴勇现金及截止2012年3月31日的利息总计25.91万元。2012年7月31日，王兴勇向一审法院提起诉讼，要求永泰公司与孙超连带偿还借款25.91万元及相应利息。一审法院于2013年3月19日作出（2012）长法民初字第02842号民事判决书，判决永泰公司与孙超连带偿还王兴勇截止2012年3月31日的本息191511.55元，2012年7月31日起的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本金还清时止等。2013年4月23日，王兴勇向一审法院申请强制执行，要求永泰公司、孙超履行（2012）长法民初字第02842号民事判决书确定的义务。一审法院在执行过程中未查找到被执行人永泰公司、孙超可供执行的财产，遂于2014年4月14日作出（2013）长法民执字第590号执行裁定书，裁定终结（2012）长法民初字第02842号民事判决书的本次执行程序。同时查明，位于重庆市长寿区桃源大道23号“蓝桥胜天”楼盘属永泰公司开发修建。2008年1月10日，永泰公司向原重庆市长寿区房产管理局申请办理商品房预售许可证，申请预售房屋状况为第1层商业、第2层办公、第3层酒店、第4-33层住宅；预售方案为住宅均价暂定2600元/平方米、商业门面暂定6000元/平方米等。2010年4月27日，永泰公司与孙瑛签订合同编号为XS00022270《重庆市商品房买卖合同》，约定永泰公司将座落于重庆市长寿区桃源大道23号2-2办公用房，建筑面积213.29平方米，以2000元/平方米出售给孙瑛，房屋总价款为426580元。2010年7月26日，永泰公司与孙瑛共同向重庆市长寿区房产管理局申请办理房屋权属登记，现桃源大道23号2-2办公用房权属登记人为孙瑛。另永泰公司还将桃源大道23号负1-1建筑面积为4705.48平方米的车库以800元/平方米，以及3-1建筑面积为1358.75平方米的酒店以1700元/平方米出售给孙瑛。负1-1、2-2、3-1房屋合同约定总价为6500839元。孙瑛从2009年1月12日至2010年7月26日共向永泰公司支付房款6500839元。另查明，永泰公司由股东重庆长寿鹏达建筑工程公司、龚德芹、孙瑛共同出资于1998年3月28日设立，龚德芹系法定代表人、孙瑛任监事。2010年5月10日，永泰公司股东会决议免去孙瑛监事职务。2012年12月20日，永泰公司法定代表人变更为孙超。重庆渝咨会计师事务所有限责任公司对永泰公司2009年度、2010年度进行审计，并出具审计报告和资产负债表，其中2009年度资产总计89190537.20元、2010年度为128603593.10元。诉讼中，王兴勇认为永泰公司与孙瑛之间转让2-2办公用房的行为属于以明显不合理的低价转让，严重损害其合法权益，要求撤销该转让行为。同时，王兴勇申请对诉争的2-2办公用房在2010年4月27日时的市场交易价进行评估。一审法院先后委托了重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司、重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司、重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估，评估机构均以无当时的案例成交资料或无法查询相关评估信息，无法对委托的估价对象作出公正客观的价值鉴定为由退评。再查明，王兴勇在一审法院2012年7月31日受理的其与永泰公司、孙超民间借贷纠纷案件中申请诉讼保全时，方知诉争的2-2办公用房已登记在孙瑛名下，于2012年11月1日提起撤销权之诉。一审法院认为，本案的争议焦点在于：（一）王兴勇对永泰公司是否享有合法有效的债权；（二）本案的转让行为是否具备法定撤销条件。关于第一个争议焦点，一审法院认为，王兴勇对永泰公司享有合法有效的债权。一审法院作出的（2012）长法民初字第02842号民事判决书，已判决确定王兴勇为永泰公司、孙超的债权人。虽然在该民间借贷纠纷案中王兴勇是依据永泰公司、孙超2012年1月20日向其出具的借条主张权利，但双方均认可这是基于2009年2月20日的借款10万元未偿还，永泰公司、孙超与王兴勇就借款本息进行确认后重新出具的借条，也即王兴勇与永泰公司、孙超之间借贷关系成立并生效于2009年2月20日，而本案永泰公司转让2-2办公用房行为发生在2010年4月27日，故王兴勇对永泰公司享有的债权发生在永泰公司转让2-2办公用房行为之前，王兴勇主张其在转让行为发生时已对永泰公司享有合法有效的债权成立。永泰公司和孙瑛抗辩王兴勇与永泰公司于2012年3月31日对之前的旧账进行了清算，此时即为债权债务的形成时间，该时间晚于转让行为发生时，王兴勇无权主张撤销权的理由不成立。关于第二个争议焦点，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”依据该条，本案王兴勇行使撤销权除应对永泰公司享有合法有效的债权外，还需具备以下几个条件：永泰公司转让2-2办公用房属于明显不合理低价，该转让行为损害王兴勇债权，孙瑛知道该情形。但本案王兴勇提供的证据不能证明永泰公司转让的2-2办公用房属于明显不合理低价。王兴勇为证明永泰公司是以明显不合理的低价转让2-2办公用房，一是申请了司法评估，一审法院先后委托了重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司、重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司、重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估，但评估机构均以无当时的案例成交资料或无法查询相关评估信息为由退评。二是举示了蓝桥胜天商住楼预售方案，认为2-2办公用房的转让价未达到该预售方案中商业门面暂定价6000元/平方米的70%。一审法院认为，根据相关法律规定，转让价是否属于明显不合理低价，其参考依据为交易时交易地的指导价或者市场交易价，而本案王兴勇以预售方案中暂定的价格来认定2-2办公用房转让价属于明显不合理低价，缺乏法律依据；其次，预售方案中暂定的商业门面价格是开发商在前期备案时的一个价格预估，而实际销售价往往要受宏观经济形势、房地产市场需求等因素影响发生变化。周所周知2008年全球金融危机的爆发，必然对房地产的销售及销售价格带来影响。其三，该预售方案中所指的是商业门面暂定6000元/平方米，而本案诉争的房屋为二楼办公用房，其商业价值要低于商业门面的价值，故王兴勇将2-2办公用房转让价与预售方案中商业门面价相比，认为属于明显不合理低价的理由不能成立。三是举示永泰公司与陈晓红及邓斌、邓成琼签订的商品房买卖合同，其中蓝桥胜天14-8套内单价为3430.57元/平方米，18-4套内单价为3153.69元/平方米。一审法院认为，该两套房屋均为住宅，而本案诉争房屋属于办公用房，究竟二楼办公用房的价格应否高于住宅的价格，以及应高出多少王兴勇均未举证证明；其次，蓝桥胜天4-33楼均为住宅，其销售价格不一，王兴勇仅以单价相对较高的两套住宅来作比较，也不具有客观公正性。四是举示了重庆市长寿区人民政府办公室关于公布2008年度城区商品房交易平均价格的通知，但该通知公布的是2008年度长寿不同区域商品房住宅的平均销售价格，而本案诉争房屋系办公用房，且转让行为发生在2010年，故王兴勇不能以此达到证明2-2办公用房价格属于明显不合理低价的目的。五是举示重庆市长寿区统计局2011版统计年鉴，该统计年鉴公布长寿2010年度销售均价为住宅2125.56元/平方米、办公用房2344.35元/平方米、商业营业用房6279.41元/平方米。一审法院认为，本案诉争房屋为办公用房，王兴勇以统计年鉴中商业营业用房的销售均价来衡量2-2办公用房转让价格是否合理，既不客观，也有失公平。综上，王兴勇提供的上述证据均不能达到其证明目的，其主张永泰公司转让2-2办公用房属于明显不合理低价而要求撤销该转让行为，证据不足。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告王兴勇的诉讼请求。案件受理费80元，由原告王兴勇负担。王兴勇不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销重庆市长寿区人民法院（2012）长法民初字第03836号民事判决书；二、改判撤销被上诉人重庆市长寿区永泰房地产开发有限责任公司与孙瑛之间转让桃源大道23号2-2办公用房的行为；三、本案一、二审诉讼费用由永泰公司和孙瑛承担。主要事实和理由：一、永泰公司向孙瑛转让桃源大道23号2-2办公用房的行为属于虚假交易，本质为逃避公司债务。一审法院已经查明，永泰公司实施转让行为时，孙瑛系永泰公司的股东、监事。永泰公司与孙瑛之间的交易本身就属于关联交易。虽然一审法院查明永泰公司与孙瑛签订了《重庆市商品房买卖合同》，并认定孙瑛向永泰公司支付了房款，但是这只能证明孙瑛曾以自己的名义向永泰公司帐户汇入过资金，但是并不能证明孙瑛数笔款项的来源。该款项完全可能是由永泰公司向孙瑛提供，再由孙瑛以自己的名义向永泰公司支付的，目的在于虚构一个支付购房款的行为，进而掩盖永泰公司恶意转移财产的目的。另外，孙瑛每次支付房款均是以现金缴款的方式也有悖常理。本案涉及的房款总额是巨大的，必然需要从银行支取，一审法院应当对于这部分事实进行进一步地调查，不仅应调取永泰公司的账户资金明细，还应当调取孙瑛个人的账户资金往来明细，以查证孙瑛支付房款的来源，进而才能准确判断永泰公司与孙瑛公司之间的交易是否属于虚假交易，无偿转让财产的行为。很遗憾，一审法院并未对这部分事实进行调查，也并未对上诉人认为永泰公司系无偿转让这一行为进行评述。二、王兴勇一审中提交的证据能够证明永泰公司以不合理低价转让桃源大道23号2-2办公用房。退一步讲，即使永泰公司向孙瑛转让财产的行为不是一个虚假的交易，也是一个以明显不合理低价转让财产造成债权人损失的交易。一审中，王兴勇申请了司法评估，评估机构退评，未能得出鉴定结论。但是，王兴勇提交的蓝桥胜天商住楼预售方案、永泰公司与陈晓红、邓斌、邓成琼签订的商品房买卖合同、长寿区人民政府办公室公布的2008年度城区商品房住宅平均销售价格，以及从长寿区统计局2011版统计年鉴均能够证明永泰公司转让桃源大道23号2-2办公用房的合同价格远远低于市场交易价。本案中，永泰公司转让桃源大道23号2-2办公用房的单价为2000元/平方米。在该四份证据中，预售方案是永泰公司自己制定的，能够证明永泰公司的实际销售价格（住宅暂定2600元/平方米，商业用房暂定6000元/平方米）。该项证据与永泰公司和陈晓红、邓斌、邓成琼签订的商品房买卖合同（住宅套内单价为3430.57元/平方米，3153.69元/平方米）能够相互印证。根据常理，办公用房的单价不可能低于住宅价格，而在本案中，办公用房的转让价格仅为住宅价格的60%左右，完全能够证明永泰公司的转让价是不合理低价。另外，长寿区公布的住宅平均销售价格（2300元/平方米）也高于永泰公司转让商住楼的价格，这完全不符合正常的销售规律，以此也足以判定该转让价格属于不合理低价。被上诉人永泰公司的委托代理人王国忠二审答辩称：一、王兴勇的上诉理由不成立，相互矛盾，王兴勇认为虚假交易，是没有证据的臆断，不应得到法院的认可。二、王兴勇的理由前后矛盾，一方面认为是虚假交易，一方面认为是低价转让，两种情形的构成要件和法律后果不一样。三、根据《合同法》解释二第17条，王兴勇列举的比较价格与本案无可比性，应是同时期房屋的买卖价格进行对比。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，永泰公司和孙瑛没有转让房屋的主观动机，转让时永泰公司和孙瑛的财产远远大于陈兴中的债务。孙瑛购买的房屋支付了对价，不是低价购买，是根据当时的市场价购买，交易时，永泰公司将二楼出售的价格跟出卖给孙瑛的价格相当。永泰公司转让给孙瑛的房产是永泰公司开发待出售的财产，出售时永泰公司的房产不止这一处，涉案房屋周围比较荒凉，当时的出售价格比较合理。永泰公司和孙瑛签署的房屋买卖合同真实有效，没有任何法律限制公司股东不能购买公司修建的房屋。行使撤销权应存在主观及客观两方面。综上，王兴勇的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回陈兴中的上诉请求，维持原判。被上诉人孙瑛的委托代理人晏勇二审答辩称：一、同意永泰公司的意见。二、本案不管是虚假交易还是无偿交易，一审法院作了释明要求王兴勇明确，王兴勇明确是低价转让要求撤销。三、本案不构成低价转让，即使构成低价转让，法律要求买受人知道是低价转让，还要求当时的出卖人是资不抵债。只有在合同交易的时候，公司存在资不抵债的情形，且买受人也知晓该公司已资不抵债，才能进行撤销。本案均不构成上述情形。综上，请求二审法院维持一审判决。二审中，上诉人王兴勇的委托代理人李彦佑提交证据一份：重庆鸿房评字[2015]第026号房地产评估报告，证明目的：在永泰公司与孙瑛就2-2办公用房签订《商品房买卖合同》时，2-2办公用房的市场价价约为76.21万元，而永泰公司却以426580元的价格转让给了孙瑛，转让价只占市场价的约55%，属于以明显不合理低价转让。被上诉人永泰公司的委托代理人王国忠对证据的质证意见为：该评估行为是王兴勇的单方委托的行为，不具有客观性，且是参照现在的环境条件进行的评估。道路、医院、超市都是现有的，2008年出售的时候没有其他的商业建筑，周边就是荒地和农地，只有一条公路，交通不便，是单体楼。评估报告以现在的情况推导几年前的情况不具有科学性。现在的租金推导原来的价格，不科学，不能进行这样的推导。故永泰公司对鉴定报告的真实性无法确定，来源不合法，请求法院不予采信。被上诉人孙瑛的委托代理人晏勇对证据的质证意见为：该证据不具有合法性、关联性。该报告没有经过双方当事人的同意和选择，是二审期间作出的；其次，该报告使用了不同的估价方法，有的采用了收益法，有的采用了比较法。该报告不具有真实合法性，还在于没有对当时评估的节点的情景进行客观描述，一审法院数次对外委托机构进行评估，数次发函要求评估机构响应评估，这些评估机构均拒绝评估或表示无法完成委托任务，回复理由一审卷宗有载明。涉案房产交易的时间应以合同签订的时间为准，不应以办证的时间为准。对于王兴勇二审中提供的重庆鸿房评字[2015]第026号鉴定报告书房地产评估报告，由于涉及本案是否属于以明显低价转让行为，其办公用房交易时实际市场价格甚为关键，故对于王兴勇自行单方委托评估机构得出的鉴定结论其客观真实性无法核实，本院不予采信。在二审过程中，王兴勇向本院申请对案件中位于长寿桃源大道23号蓝桥胜天2-2办公用房在2010年4月27日时的市场价值进行司法评估鉴定。由于以上鉴定事项关键，本院同意王兴勇申请鉴定的请求。并于2016年2月4日将本案鉴定事项委托重庆汇通房地产土地估计与资产评估有限公司（以下简称汇通评估公司）进行评估鉴定。本院查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为：根据王兴勇的上诉理由，认为永泰公司和孙瑛的之间对于桃源大道23号蓝桥胜天2-2办公用房转让行为属于虚假交易或者是明显不合理的低价转让。但是上诉人王兴勇未举示任何证据证明永泰公司和孙瑛之间的转让行为属于虚假交易，应当承担举证不能的不利后果。在诉讼过程中，王兴勇表明自己行使债权人撤销权是以债务人永泰公司和孙瑛的之间对于桃源大道23号蓝桥胜天2-2办公用房的转让行为明显不合理的低价进行主张的。对于永泰公司和孙瑛之间对于桃源大道23号蓝桥胜天2-2办公用房的转让行为是否属于明显不合理的低价转让问题。本院认为，结合全案，2010年4月27日永泰公司与孙瑛对长寿桃源大道23号蓝桥胜天2-2办公用房进行了交易，而交易时该商住楼的实际市场价值为多少是判断本案是否为明显不合理低价的关键。在一审过程中，经过王兴勇的申请，一审法院前后三次委托不同的鉴定机构对交易时办公用房市场价值进行了评估鉴定，三家鉴定机构均以无当时的案例成交资料或无法查询相关评估信息为由退评，未得出鉴定结论。在二审过程中，王兴勇再次向本院提出相同的鉴定申请，本院考虑到鉴定的必要性，同意了其鉴定请求，并委托汇通评估公司进行鉴定。2016年3月16日，汇通评估公司向我院发出提请撤回委托鉴定的函，函中记载汇通评估公司多次专题研究讨论，无法对估计对象作出合理有效的评估。特向我院提请撤回委托鉴定。由于本案一、二审过程中，委托的所有鉴定评估机构均无法得出交易时商住楼的市场价值，且本案交易的楼盘特定，不能将长寿区其他小区楼盘或者长寿区城区商品房平均销售价格进行简单对比后得出准确价格。故本案现缺乏证据证明永泰公司转让长寿桃源大道23号蓝桥胜天2-2办公用房属于明显不合理低价。债权人王兴勇主张以明显不合理低价为由行使撤销权缺乏证据支持。根据《中华人民共和国合同法》第74条的规定，再结合本案，若第三人以有偿行为损害债权，应存在债务人实施行为时明知损害债权和第三人受益时明知的情形。即本案中，王兴勇要支持其主张，应当举证证明永泰公司和孙瑛在交易时恶意串通，且交易价款与房屋价值相差悬殊，显失公平，故意损害债权人利益。但王兴勇并未举示充分的证据证明上述要件，因此，应当承担举证不力的法律后果。综上，王兴勇的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王兴勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  方剑磊代理审判员  陈洁婷代理审判员  吴学文二〇一六年一月二十四日书 记 员  阎海峰