福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第6476号
原告（反诉被告）兴业银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市湖滨北路78号。
代表人郑海清。
委托代理人张望、张青云，福建旭丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）联丰（厦门）房地产开发有限公司，住所地厦门市莲前大道联丰商城。
法定代表人黄书荣，董事长。
委托代理人余锡芬。
原告兴业银行股份有限公司厦门分行（下称兴行厦门分行）与被告联丰（厦门）房地产开发有限公司（下称联丰公司）借款合同纠纷及反诉原告联丰公司与反诉被告兴行厦门分行借款合同纠纷一案，本院受理后，依法合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）兴行厦门分行的委托代理人张望、张青云，被告（反诉原告）联丰公司的委托代理人余锡芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴行厦门分行诉称，2007年5月17日，原告与案外人林华妹、林金及被告联丰公司签订一份《个人住房借款合同》，由林华妹、林金向原告借款58万元，并由被告联丰公司承担连带保证责任。但之后借款人林华妹、林金未按约履行还款义务，被告联丰公司亦未承担保证责任，故原告诉请判令被告联丰公司为林华妹、林金尚欠原告的借款本金307467.25元及利息、罚息、复利（暂计至2014年7月22日1473.67元，之后的利息、罚息及复利按合同约定计算至实际还款之日止）承担连带清偿责任。
被告联丰公司辩称，原告主张提前偿还借款本息缺乏依据，借款人在起诉之前均依约履行合同项下还款义务。现因原告与借款人互相串通，至今不办理抵押登记手续，从而骗取被告继续提供担保，违反担保法第三十条的规定，则被告联丰公司不应承担保证责任。
反诉原告联丰公司诉称，根据《个人住房借款合同》的约定，联丰公司自借款人将土地房屋权证及他项权证正本交由贷款人收执之日起，保证责任解除。现债务人林华妹、林金早于2009年就把讼争抵押房产的房屋权证交由兴行厦门分行办理抵押登记手续，现该房产的土地房屋权证及他项权证正本均交由兴行厦门分行收执，故联丰公司的保证责任已解除。同时，兴行厦门分行既然放弃债务人提供的房屋权证的担保，反诉人就应在其放弃权利的范围内免除保证责任。故反诉原告请求判令解除反诉原告对本案主债务的保证担保责任；并确认林华妹、林金与反诉原告及反诉被告于2007年5月17日签订的《个人住房借款合同》第七条第二款第6项条款无效。
反诉被告兴行厦门分行答辩称，反诉原告缺乏证据证明讼争房产已办理了他项权证，故其仍应承担保证责任。
经审理查明，2007年5月17日，原、被告及林华妹、林金共同签订一份《个人住房借款合同》，约定原告兴行厦门分行向林华妹提供贷款58万元，贷款期限为180个月，自2007年5月17日至2022年5月17日。借款利率为按同期同档次国家基准利率下浮15%计算。罚息为借款利率上浮50%计算；复利同罚息。还款方式为等额本息偿还法。同时，林华妹提供其名下的位于厦门洪莲路13号1602室的房产为上述借款提供抵押担保，该抵押依法在房产登记部门办理了按揭登记手续，为此，厦门市房地产交易权籍登记中心出具了“按揭登记证明书”。合同还约定由被告联丰公司提供连带责任保证。保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起二年。但是如果抵押房屋竣工且借款人办妥土地房屋权证和以贷款人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自借款人将该土地房屋权证及他项权证正本交由贷款人收执之日起，保证人的保证责任解除。若借款人未按约定偿还借款本息，原告有权暂停发放借款及至终止发放借款或提前收贷，提前收贷时贷款人可直接或委托其他银行从借款人或保证人帐户中扣收。合同第七条第二款第6项约定保证人承诺，当借款人未依约履行合同项下债务时，无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。上述合同签订后，原告依约向林华妹放贷。但林华妹在履行过程中多次逾期还款，故原告以林华妹、林金为被告向本院提起诉讼，请求林华妹、林金共同偿还原告借款本金356614.45元及利息、罚息及复利，并支付律师费16400元，且若林华妹、林金未如期还款，则原告有权以被告提供的位于厦门市洪莲路13号1602室的房产折价、拍卖或变价所得价款优先受偿。2013年1月17日，本院作出（2013）思民初字第5873号民事调解书，确认原告与林华妹、林金共同达成如下协议：1、双方共同确认6月14日，林华妹尚欠原告贷款本金349492.57元；2、原告与林华妹、林金同意继续履行双方签订的《个人住房借款合同》；3、林华妹、林金同意于2013年7月16日前支付原告律师费4000元；4、若林华妹、林金未履行还款义务，原告有权就林华妹、林金所有的位于厦门市洪莲路13号1602室的房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。该调解书生效后，林华妹、林金仍未履行还款义务，原告于2013年8月28日向本院申请执行，请求林华妹、林金偿还借款本金349492.57元及相应利息、罚息及复利，并支付律师费4000元；同时依法处置抵押房产，并就所得价款优先受偿。现原告以被告未履行保证责任为由诉至本院。
另查，本案讼争抵押房产已于2009年10月办理了土地房屋权证，该权属证书由原告保管。
诉讼中，林华妹、林金又偿还部分借款，截止至2014年7月22日，尚欠原告借款本金307467.25元、利息罚息共计1473.67元。
上述事实有《个人住房借款合同》、按揭登记证明书、借款借据、逾期明细清单、调解书、受理通知书、申请执行表等证据及当事人当庭陈述为证。
本院认为，联丰公司虽然在本案讼争的《个人住房借款合同》中提供的是连带责任保证，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起二年。但合同还约定如果抵押房屋竣工且借款人办妥土地房屋权证和以贷款人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自借款人将该土地房屋权证及他项权证正本交由贷款人收执之日起，保证人的保证责任解除。现因讼争的抵押房产早于2009年10月已办理了房屋权属登记，且原告兴行厦门分行已取得该房产的产权证原件，而该房产亦已办理了按揭登记手续，原告已收执该房产的按揭登记证明书，故应当认定，联丰公司的保证责任已免除，原告要求联丰公司承担保证责任缺乏依据，本院不予支持。至于本案讼争的合同第七条第二款第6项的约定，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，故反诉原告联丰公司要求确认无效缺乏依据，对此本院已依法向联丰公司予以释明，但联丰公司拒绝变更诉讼请求，故本院对联丰公司的该项诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告兴业银行股份有限公司厦门分行的诉讼请求；
二、免除反诉原告联丰（厦门）房地产开发有限公司的保证责任；
三、驳回反诉原告联丰（厦门）房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费6128元，由原告兴业银行股份有限公司厦门分行负担；反诉案件受理费6128元，由反诉原告联丰（厦门）房地产开发有限公司负担3064元，反诉被告兴业银行股份有限公司厦门分行负担3064元。被告、反诉被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 林 芳
人民陪审员 高若愚
人民陪审员 苏丽英
二〇一四年八月二十一日
代书 记员 廖杨力
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。