云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初8144号原告莫利民，男，1970年6月14日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。被告马良全，男，1965年10月26日出生,回族，身份证住址云南省昆明市寻甸回族彝族自治县，现住昆明市盘龙区。原告莫利民诉被告马良全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，依法由审判员崔光远适用简易程序，于2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告莫利民、被告马良全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫利民诉称：2017年8月12日，原告经过官渡区大板桥街道办事处李其社区棠梨坡小组时看见房屋出售广告，原告因做生意所需想购买广告上载明的位于官渡区××办事处××其社区棠梨坡村的房屋，就按照广告上的电话与被告取得联系。2017年8月13日，原告与被告见面商谈房屋买卖事宜时，被告陈述：涉案房屋系被告2011年购买土地后建盖，手续合法，在双方正式签订合同时被告将房屋和土地手续全部交给原告。被告要求原告支付50,000元购房订金，并等被告将合法手续全部交给原告后付清全款。2017年8月14日，原告微信转账10,000元、银行转账40,000元共计向被告支付订金50,000元。之后，原告多次要求被告交付房屋和土地手续，双方签订正式的买卖合同，但被告却以“手续找不到了”为由搪塞原告。被告在2017年8月21日自己起草了一份房屋买卖协议让原告签字付清全款，但上面被告的身份证号不是其本人的，原告才意识到问题的严重性，未在协议上签字，并明确向被告表明房屋不能提供合法手续，原告就不购买了，要求被告退回原告订金50,000元，但被告却拒绝退还。为维护原告自身的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、由被告返还原告购房款50,000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告马良全辩称：原告所述不是事实，原告明知涉案房屋是农村自建房，土地是给别人买的，被告已经尽到了如实告知房屋基本情况的义务，并且原告完全有能力到村小组和村委会了解房屋的手续情况。房屋建筑面积450平方米，买价986,000元已低于房屋建造成本，原告不守信用，反悔不履行合同，违背诚实信用基本原则。双方在收条中订金属于笔误，不影响定金性质的认定。原告属于给付定金乙方，不履行债务，无权要求返还定金。由于原告多次找被告洽谈房屋买卖事宜，花费被告大量时间精力，也影响了被告另行出让，于情于理，原告无权要求返还定金。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。原告为证实其诉讼主张向本院提交如下证据：收条复印件、转账明细打印件、微信聊天记录打印件、照片打印件，欲证明被告收到原告买房定金50,000元，被告告知房屋具备相应的手续，但实际上房屋并没有合法手续，所以原告也不购买房屋了。经质证，被告对收条真实性无异议；对转账明细和微信聊天记录无异议；照片真实性无异议。本院认为，原告提交的收条形式、来源合法，被告对真实性无异议，本院予以采信；原告提交的转账明细、微信聊天记录、照片形式合法，被告对其真实性认可，本院对其真实性予以确认。被告针对其反驳主张向本院提交如下证据：1.收条，欲证明原告明知本案买卖房屋是农村自建房，原告诉称主张的合法手续属于编造谎言；2.土地永久转让协议，欲证明马良全通过向村民那顺转让土地的方式建盖房屋。《收条》中指的“把地主的买卖合同办来”就是指把此协议的乙方变更为原告莫利民，被告具备继续履行合同的能力；3.收据，欲证明村民小组认可马良全建盖房屋，涉案房屋是集资建房；4.买房协议，欲证明原、被告之间对涉案房屋达成一致意见，但是没有签字确认。经质证，原告对证据1真实性无异议；对证据2合法性不认可，认为没有村民小组的签字盖章，不能说明土地是那顺的，协议属于无效的；对证据3真实性不认可，认为集资费用具体是集资在哪里的建在哪里都看不出来；对证据4真实性不认可，当时被告没拿给原告看，也和原告与被告商谈内容不一致。本院认为，被告提交的证据1形式、来源合法，与原告持有的收条复印件内容一致，原告对真实性无异议，本院予以采信；证据2未经甲方签字人员确认，且未能反映与本案的关联性，本院不予采证；证据3被告未提交收据的签章者、经手人身份及缴款用途的依据，未能反映与本案的关联性，本院不予确认；证据4不符合证据形式要求，本院不予采证。经庭审，结合原、被告举证、质证及自认，本院确认本案法律事实如下：被告向官渡区××办事处××其社区棠梨坡村村民“购买”土地后，在所购土地上建盖房屋一栋。之后，原告与被告达成关于原告向被告购买位于官渡区××办事处××其社区棠梨坡村房屋的口头协议。2017年8月14日，原告通过银行转账40,000元至被告云南省农村信用社账户内，并通过微信向被告转账10,000元，合计向被告转款50,000元。当天，被告向原告出具一份《收条》载明“今收到莫利民付买棠梨坡村房子订金人民币50000.00元剩余的人民币936000.00元，到地主的买卖合同办来付清全款，大写。收款人：马良全”。另查明，原、被告均不属于官渡区××办事处××其社区棠梨坡村村民。现原告以被告不能提供合法的土地和房屋手续导致合同根本目的不能实现为由诉至本院，主张前述诉请。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，原、被告未签订书面的买卖合同，但双方达成了关于购买位于官渡区××办事处××其社区棠梨坡村的房屋的口头约定，并结合原告向被告出具的收条内容及原告的付款情况，可认定原、被告之间存在买卖合同关系。但原、被告协议购买的系农村自建住房，其土地来源于农民集体所有的土地，原告在该幅土地上建盖房屋未经过合法审批，也未取得相应的房屋权属证，且原、被告双方均不属于该集体经济组织成员。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有以下情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述法律规定，本案原、被告所达成的买卖合同，违反上述法律的强制性规定，故应认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告之间的买卖合同属无效合同，同时，被告并未将涉案房屋交付原告，原告亦未实际占有或使用涉案房屋，故双方达成的口头买卖协议未实际履行。被告占有原告交付款项拒不退还，无事实和法律依据。故对于原告的诉讼请求，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、第六十三条之规定，判决如下：被告马良全于本判决生效之日起十日内返还原告莫利民款项50,000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由原、被告各负担262.5元；余额525元退还原告莫利民。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  崔光远二〇一七年十一月三十日书记员  李泽峰