广东省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）粤高法审监行再字第3号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人、原申诉人）：黄铭生，男，汉族，。
申诉人（一审原告、二审上诉人、原申诉人）：曾桂连，女，汉族，住梅州市大埔县。
以上两位申诉人的委托代理人：葛电宏，系广东鹏星律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人、原被申诉人）：大埔县房地产管理局。住所地：梅州市大埔县。
法定代表人：罗海涛，该局局长。
委托代理人：刘文龙，该局干部。
委托代理人：刘保禄，广东法豪律师事务所律师。
一审第三人：黄如松，男，汉族，。
一审第三人：黄伟松，男，汉族，住梅州市大埔县。
委托代理人：黄如松，男，汉族，住梅州市大埔县。
黄铭生、曾桂连与大埔县房地产管理局及一审第三人黄如松、黄伟松撤销房地产权证行政纠纷一案，不服梅州市中级人民法院作出的（2012）梅中法审监行再字第3号行政判决，向检察机关申诉。2013年8月19日，广东省人民检察院作出粤检行抗字（2013）28号行政抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年10月10日作出（2013）粤高法审监行抗字第36号行政裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。广东省人民检察员指派林炜珣、韩凌宇出庭履行职务。黄铭生及其与曾桂连的委托代理人葛电宏，大埔县房地产管理局的委托代理人刘保禄、刘文龙，黄伟松的委托代理人黄如松（同时为本案当事人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008年12月1日，黄铭生、曾桂连向大埔县人民法院起诉称：我们是夫妻关系，和相关人黄如松、黄伟松都是开发大埔大道的拆迁户，并签订合作建房协议书。按照中华人民共和国建设部令（第57号）城市房屋权属登记办法第十一条、第十三条规定：共有人的房屋，由共有人共同申请。但大埔县房地产管理局在没有权利人授权委托书、没有权利人共同到场的情况下，大埔县房地产管理局没有认真审核有关材料，不依法定程序办理，单凭合作方的部分人黄如松、黄伟松提供的虚假伪造材料，颁发房屋权属证书。因此，大埔县房地产管理局办证程序违法，主要证据不足，且滥用职权，严重伤害了其的合法权益，依据中华人民共和国行政诉讼法的第五十四条、第六十五条规定，请求法院依法撤销大埔县房地产管理局发给黄伟松房地产所有权证（粤房证字第C4XX），以维护黄铭生、曾桂连的合法权益。
大埔县房地产管理局辩称：我方依据《广东省城镇房地产权登记条例》的相关规定依法审查登记颁证。还根据分房协议中已明确各自合作方应得的份额进行审查登记，在没有任何异议的情况下颁发了粤房地证字第C4XX号、C4××74号、C4XX号、C4××77号的产权证书，而黄铭生、曾桂连早于2008年春节前接受按分房协议中所载明的产权，然而黄铭生、曾桂连以不知情为由提出异议是无合法根据的。综上所述：答辩人的办证程序合法、事实清楚、证据充分、适用法律准确。因此，请求人民法院依法驳回黄铭生、曾桂连的无理诉请。
黄如松书面答辩称：黄铭生、曾桂连有委托我办理证件，他们现已搬入新建的房屋居住，如果要撤销，可以先把黄铭生、曾桂连的撤销重新办过房产证。
黄伟松未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。
大埔县人民法院一审查明：黄铭生、曾桂连和第三人黄伟松都是开发大埔大道的拆迁户，2006年10月26日，黄铭生、曾桂连和黄伟松（甲方）与第三人黄如松（乙方）签订合作建房协议书，由黄铭生、曾桂连和黄伟松提供位于大埔大道A1地块，共有539、54㎡（其中黄铭生、黄某丙共有189、425㎡），双方合作兴建商品住房，协议中约定：黄铭生、曾桂连和黄伟松应协助黄如松办理国土报批有关手续，在办理城建报建有关手续时，黄铭生、曾桂连和黄伟松应无偿提供与办证有关资料，费用由黄如松负责；协议签订生效后，黄铭生、曾桂连应把有效的土地使用证（建设用地、工程规划红线图）移交给黄如松。同时黄铭生、曾桂连和黄伟松与黄如松双方对建成后的店铺、车库、套房、杂间分配和装修标准及违约责任进行了明确的约定。工程完工验收后，黄铭生、曾桂连已于2008年春节搬进新建的套房和出租店铺（与分房协议的分配方案一致），其他住户也先后搬入居住，各户的国有土地使用证、房地产权证均是由第三人黄如松代为办理。2008年6月17日第三人黄如松领取了粤房地证第××号房地产权证（权属人黄伟松）、粤房地证第××号房地产权证（权属人黄铭生）。
另查，黄铭生与黄如松因建房纠纷诉至法院，该案正在审理中。
大埔县人民法院一审认为：黄铭生、曾桂连和黄伟松（甲方）与第三人黄如松（乙方）签订的合作建房协议书，基于自愿互利、协商一致的情况下订立，合法有效，受法律保护，对于办理房产证件一项协议中有由第三人黄如松的代为办理的含义，黄铭生、曾桂连也向第三人黄如松提交了相关证件和材料，要求办证时黄铭生、曾桂连和黄伟松与黄如松双方到场办理协议没有明确约定。分房协议是建房协议的房屋、店铺分配方案的具体细分，且各方都实际接受了相应房号和店铺。黄铭生、曾桂连与第三人黄如松的建房纠纷实质上是经济纠纷，可通过其他法律途径解决。大埔县房地产管理局在办证过程中如能召集合作各方到场核对事实，则可避免类似问题发生，减少争执纠纷。大埔县房地产管理局颁发的粤房地证第××号房地产权证总体上符合双方签订的建房协议约定，不损害他人利益，现黄铭生、曾桂连要求撤销的请求理由不充分，无法支持。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，大埔县人民法院于2009年2月28日作出（2009）埔行初字第00002号行政判决：驳回黄铭生、曾桂连要求大埔县房地产管理局撤销发给黄伟松房地产所有权证（粤房证字第C4XX）的诉讼请求。案件受理费人民币50元由黄铭生、曾桂连负担。
黄铭生、曾桂连不服一审判决，向梅州市中级人民法院上诉称：原审判决认定事实不清，审理程序违法，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决。
大埔县房地产管理局答辩认为：一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。
黄如松在庭审中请求二审法院驳回黄铭生、曾桂连的上诉请求，维持原判。
黄伟松未到庭，亦未做书面答辩。
梅州市中级人民法院二审经审理查明：对原一审认定的案件事实予以确认。
梅州市中级人民法院二审认为：2006年10月26日，甲方黄铭生、曾桂连、黄伟松与乙方黄如松签订了《合作建房协议书》，约定了各自的权利义务，其中约定了店铺、车库、套房、杂间的分配。此后，乙方黄如松依据甲方黄铭生、曾桂连、黄伟松提供的各类相关资料，按有关规定办理了报建手续，并开始兴建。2007年3月8日，合作建房各方起草了《分房协议》，约定了各自分配的房号。黄铭生、曾桂连虽未在该《分房协议》签名确认，但其夫妇在房屋建成后，于2008年1月搬入该协议约定的房号居住，且将约定分配的店铺出租。2008年6月，黄伟松按《分房协议》约定的房号向大埔县房地产管理局申请办理房地产权登记，大埔县房地产管理局经审查后，向黄伟松核发了粤房地证字第××号房地产权证。据此，可以认定合作建房协议的订立以及建成后房屋房号的分配，均是各方当事人真实意思表示。大埔县房地产管理局向黄伟松核发房地产权证的行政行为，在程序上虽有瑕疵，但并未损害黄铭生、曾桂连的利益，也未损害他人及社会公共利益，应当认定该行政行为合法。一审判决驳回黄铭生、曾桂连的诉讼请求并未不当，应予维持。黄铭生、曾桂连上诉理由不足，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，梅州市中级人民法院于2009年6月15日作出（2009）梅中法行终字第21号行政判决：驳回上诉，维持原判。上诉费50元由黄铭生、曾桂连负担。
2011年10月11日，广东省人民检察院抗诉认为，一、终审判决认为“可以认定合作建房协议的订立以及建成后房屋房号的分配，均是各方当事人真实意思表示。”属于认定的事实主要证据不足。
根据黄铭生、曾桂连、黄伟松与黄如松双方2006年10月26日签订的《合作建房协议书》，双方仅是对建成后的店铺、车库、套房、杂间和装修标准及违约责任进行了约定，这是对双方应分配的面积以及超过面积如何补偿的约定，并不是对具体房号的分配，且双方分配以后还存在黄铭生、曾桂连与黄伟松的分配问题，在合作建房各方充分协商一致的基础上订立的协议才是有效的协议。本案中，2007年3月8日分房协议未经黄铭生、曾桂连签名确认，黄铭生、曾桂连入住案涉房屋并不表示已放弃了对其房产权利的主张。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”据此该分房协议应认定为不成立。
二、终审判决认定大埔县房地产管理局颁发粤房地证字第××号房地产权证的行政行为合法，属适用法律、法规确有错误。
根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第99号）第十一条规定：“共有的房屋，由共有人共同申请。”第十二条规定：“权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。”第十三条规定：“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。”从双方2006年10月26日签订的《合作建房协议书》中约定“二、甲方责任：1、甲方应协助乙方办理国土报批有关手续，在办理城建报建有关手续时，甲方应无偿提供与办证有关资料，费用由乙方负责”来看，该协议仅是约定房屋建造前甲方协助乙方办理有关报建手续，并无约定房屋建好后甲方协助乙方办理房地产权证的内容，更没有约定甲方委托乙方办理房地产权证。而且，《城市房屋权属登记管理办法》中关于“代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。”的规定是行政机关发证的法定程序，并不是双方约定就可免除的程序。本案中，大埔县房地产管理局明知该房产是黄铭生、曾桂连、黄伟松与黄如松等人的共同共有的房产，在没有共有人黄铭生、曾桂连、黄伟松的书面授权委托书的情况下，颁发了包括粤房地证字第××号房地产权证在内的房地产权证，明显违反法定程序。大埔县房地产管理局通过行政发证行为确认了未经黄铭生、曾桂连签名确认的（分房协议）中的分房方案，显然损害了黄铭生、曾桂连的利益。
综上所述，梅州市中级人民法院（2009）梅中法行终字第21号行政判决，认定事实的主要证据不足，适用法律、法规确有错误。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十四条之规定，提出抗诉，请依法再审。
梅州市中级人民法院再审过程中，黄铭生、曾桂连称：我们是夫妻关系，因开发大埔大道城市建设的需要，原有房屋被政府拆迁，倒拨土地189.425平方米。2006年10月26日，我们与第三人黄如松、黄伟松等签订了《合作建房协议书》，约定将由各自倒拨的土地进行合作建房，并由第三人黄如松负责办理国土报批、城建报建相关手续并承担相应的费用。但未对房屋进行具体分配。尔后，第三人黄如松利用办理国土报批、城建报建相关手续的职位之便、利用我们提供的相关资料并自行伪造2007年3月8日的《分房协议》，在没有我们书面授权委托的情况下，于2007年9月向大埔县国土局申领了埔府国用（2007）第31791号、第31792号国有土地使用证；此后，又于2008年6月向大埔县房地产管理局申领了粤房地证字第××号房地产权证。第三人黄如松在办好上述国土使用证及房地产权证后，持上述证件起诉合作建房各方进行结算，我们才知悉办理上述国土使用证及房地产权证的相关情况。我们不服并多次向大埔县房地产管理局及政府相关部门投诉未果。此后，我们又于2008年12月向大埔县人民法院提起行政诉讼及上诉到梅州市中级人民法院，要求撤销粤房地证字第××号房地产权证均被驳回。期间，在二审审理过程中，第三人黄如松对其自行伪造2007年3月8日的《分房协议》，并擅自持该《分房协议》进行办证供认不讳。我们认为，根据《广东省城镇房地产权登记条例》第六条规定：房地产是共有的，由共有人共同申请；第七条：由代理人办理申请登记的，应当向房地产管理部门提交申请人的委托书。就本案而言，我们既没有签订2007年3月8日《分房协议》，也没有授权第三人代为办理房地产权登记。作为房地产权登记的行政主管部门，未认真审查核实办证人提供材料的真实性、无责令办证人提供委托人的授权委托书，就颁发了涉及我们利益的粤房地证字第××号房地产权证，显然违反了《广东省城镇房地产权登记条例》的规定。同时，大埔县房地产管理局的违规办证行为，给第三人黄如松侵害我们的利益提供了可乘之机，使作为合作建房一方的我们无法按照自己的意愿选择楼层、方位及份额，同时也有悖于订立合同的平等、自愿、协商一致的原则。大埔县房地产管理局、第三人在诉讼中辩称我们已入住根据《分房协议》分到的房屋，就表示我们同意了第三人代为办证的行为。事实上，我们是因房屋被拆迁，居无定所，又时至春节，才迫不得已入住。再者，我们入住的房屋属于我们应得房产的一部分，并不表示对应得的而被第三人占有房屋权属无异议，更不表示放弃对其他应得的房屋权利主张。到目前为止，我们还未领到国土、房地产权证，怎么能说我们已认可分配方案呢？二审法院对于大埔县房地产管理局的明显的违法行为，且认定第三人伪造2007年3月8日《分房协议》的事实下，竟然用“在办证程序上虽有瑕疵，但未损害我们的利益。”为由，就简单的驳回我们的上诉。
综上，我们认为，对于大埔县房地产管理局违法颁发的粤房地证字第××号房地产权证，依法应当予以撤销。
大埔县房地产管理局辩称：2006年10月26日甲方黄铭生、曾桂连、黄伟松与黄如松签订了《合作建房协议书》约定了各方的权利义务，其中约定了店铺、车库、套房、杂间的分配，此后，乙方黄如松依据甲方黄铭生、曾桂连、黄伟松提供的各类相关资料，按有关规定办理了报建手续，并开始兴建。2007年3月8日合作建房各方起草了《分房协议书》约定了各自分配的房号，黄铭生、曾桂连虽未在该《分房协议书》中签名确认，但其夫妇在房屋建成后，于2008年1月搬入该协议约定的房号居住，且将约定分配的店铺出租，2008年6月黄如松按《分房协议书》的约定的房号向大埔县房地产管理局申请办理房地产权登记，大埔县房地产管理局经审查后，向黄伟松核发了粤房地证字第××号房地产权证。据此，合作建房协议的订立以及建成后房屋房号的分配，均是各方当事人的真实意思表示，大埔县房地产管理局向黄伟松核发房地产权证的行政行为，并未损害黄铭生、曾桂连的利益，也未损害他人及社会公共利益，应当认定该行政行为合法。二审所认定的上述事实不但有书面证据和相关的法律、法规、同时还有庭审笔录在卷。综上所述，终审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，判决正确。应予维持。
黄如松、黄伟松口头答辩称：请求驳回检察机关的抗诉意见，维持原判。
梅州市中级人民法院再审查明的事实与原一、二审查明的事实予以确认外。另查明：黄铭生、曾桂连和黄伟松、黄如松合作所建房屋建好后，黄如松于2007年3月8日进行了分配，并签订了未经黄铭生、曾桂连签名的合作建房协议书。黄铭生、曾桂连分得A201套房、B401套房，2008年1月黄铭生、曾桂连搬入分配的套房居住。
因合作建房纠纷，黄如松于2008年间向大埔县人民法院提起民事诉讼，请求黄铭生、曾桂连补偿合作建房差价款55378.2元；黄铭生、曾桂连支付违约金100000元。其中，关于套房面积问题，案经大埔县人民法院审理认定，根据合作建房协议约定其中黄铭生、曾桂连可分得套房面积（485.1＋40.43）×35.1086%=184.51平方米，而黄铭生、曾桂连实际分得套房面积240.9平方米。超出部分按每平方米600元计算，黄铭生、曾桂连应补偿黄如松差价款33234元；另应补偿黄如松杂间差价款5745元；店铺半棚差价款3150元合计42129元；其他请求未获支持，据此于2010年10月20日作出了（2008）埔法民二初字第80号民事判决。判后，黄铭生、曾桂连不服向梅州市中级人民法院提出上诉，该院审理后于2011年3月7日作出（2011）梅某法民二终字第13号民事判决，驳回上诉，维持原判。2011年4月13日黄铭生、曾桂连向大埔县人民法院提起民事诉讼，请求黄如松一次性支付店铺、车库差价款共计98228元及利息；交付套房、店铺、车库、杂间房产权证书；一次性支付违约金100000元（合同约定应分套房一层或二层，但分得其中一套房4层）。案经大埔县人民法院审理认定，黄如松应补偿黄铭生、曾桂连车库差价款25862元；黄如松应将户名黄铭生、曾桂连套房、店铺《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》交给黄铭生、曾桂连；驳回黄铭生、曾桂连其他诉讼请求，据此于2011年12月13日作出了（2011）梅埔法民二初字第56号民事判决。判后，黄铭生、曾桂连不服提出上诉，梅州市中级人民法院审理后于2012年5月17日作出（2012）梅中法民二终字第45号民事判决，驳回上诉，维持原判。
梅州市中级人民法院再审认为：座落大埔县大埔大道A1地块所建的房屋，在未申请房屋权属登记之前属于黄铭生、黄某丙、黄伟松、黄如松共有的房屋，因共有性质改变，本应共有人共同申请，但黄伟松在黄铭生未申请房屋权属登记的情况下，自己提供未经黄铭生、曾桂连签名的合作建房协议书申请房屋权属登记，而大埔县房地产管理局对黄伟松提交的文件资料未认真审查，为黄伟松颁发房地产所有权证（粤房证字第C4XX），违反了房屋权属登记管理的有关规定，审核申请登记有瑕疵。鉴于黄铭生、曾桂连于2008年1月搬入分配的A201、B401套房居住，且至今未向黄伟松提出过要求调换套房楼层、方位的要求，可看出其行为己经接受了分房方案，另根据生效民事判决的认定，黄铭生、曾桂连实际分得套房面积240.9平方米，己超过合作建房协议约定应分得套房面积184.51平方米，所分得部分套房楼层，也好于合作建房协议约定其所享有的利益。据此，该执法程序上的瑕疵未损害黄铭生、曾桂连的合法权益，也未损害他人及社会公共利益。因此抗诉机关和黄铭生、曾桂连认为该院终审判决认定事实不清，适用法律、法规确有错误，不予采纳。
综上所述，原二审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律法规正确，依法应予维持。案经该院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第七十六条之规定，梅州市中级人民法院于2012年7月19日作出（2012）梅中法审监行再字第3号行政判决：
维持梅州市中级人民法院（2009）梅中法行终字第21号行政判决。
2013年8月9日，广东省人民检察院向本院提出抗诉认为：
（一）大埔县房地产管理局的房产登记行为严重违法，终审判决认定其只存在登记程序瑕疵，适用法律错误。
建设部《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第99号）第十一条规定：“共有的房屋，由共有人共同申请。”第十二条规定：“权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。”第十三条规定：“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。”上述规定是行政机关进行房屋产权登记的法定程序，不因任何约定、任何情况而免除行政机关的审查义务，行政机关进行房屋产权登记时应严格按照法律规定的程序进行审查。本案大埔县房地产管理局明知案涉房屋在权属登记之前为黄铭生、黄伟松、黄如松、黄某丙共有，房屋共有性质改变应由共有人共同申请，在没有共有人黄铭生、黄伟松、黄某丙授权委托的情况下，对黄如松提交的文件资料未尽合理审慎的审查义务，颁发粤房证字第××号《房地产所有权证》，颁证行为违反法律明确规定，属严重违法行为。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五条“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。”的规定，人民法院应对具体行政行为的程序与实体、形式与内容的合法性进行审查。终审法院在庭审中已查明黄如松在没有书面授权的情况下办理房屋产权登记手续，认定大埔县房地产管理局未尽认真审查义务，但却认定该行为只存在瑕疵，未认定颁证程序严重违法，明显违反法律规定，适用法律错误。
（二）房地产管理局的颁证行为严重损害了黄铭生、曾桂连的合法权益，终申判决认为该执法程序上的瑕疵未损害黄铭生、曾桂连的合法权益，也未损害他人及社会公共利益，认定事实缺乏证据证明。
案涉的《房地产所有权证》中明确记载了对应的房屋房号，可见对共有房屋的分配已经被诉具体行政行为予以确认，因此被诉具体行政行为对房屋共有人的合法权益有重大影响。本案2007年3月8日的分房协议未经黄铭生、曾桂连签名确认，黄铭生、曾桂连入住案涉房屋并不表示已放弃了对其房产权利的主张，黄如松持未经共有人确认的分房协议办理房屋产权登记，侵害了其他共有人对房屋楼层、方位的选择权。根据日常经验，同一栋楼房不同朝向、不同方位、不同楼层的房屋及铺位的经济价值存在明显差异，大埔县房地产管理局在颁证行为中程序违法，导致未经黄铭生、曾桂连签名确认的分房协议中的分房方案得到确认，显然损害了黄铭生、曾桂连的合法权益。终审判决认为该执法程序上的瑕疵未损害黄铭生、曾桂连的合法权益，认定事实缺乏证据证明。
综上所述，终审判决认定事实缺乏证据证明，适用法律错误，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十四条的规定，向你院提出抗诉，请依法再审。
黄铭生、曾桂连在本院再审庭审中同意检察机关的抗诉意见。未提供有新证据。
大埔县房地产管理局：请求驳回检察机关的抗诉意见，维持原判。
黄如松、黄伟松、黄某丙答辩称：请求驳回检察机关的抗诉意见，维持原判。
本院再审对一、二审及原再审查明的事实予以确认。
另查明：1、黄某丙是黄如松的父亲。2006年1月13日、1月16日和1月18日，大埔县国土局批准黄铭生和黄某丙因大埔大道A1地块拆迁安置共有189.425㎡、黄伟松233.19㎡、黄如松116.92㎡。据黄铭生、曾桂连在本院再审称，本案诉争的土地由几块地构成，黄某丙不是合同的当事人，合作建房前，黄某丙将其地块卖给了黄铭生，没有到国土部门申请变更土地证。对此，黄如松等认可。2006年10月26日，黄铭生、曾桂连、黄伟松与黄如松签订的合作建房协议书上载明：黄铭生、曾桂连、黄伟松提供土地539.54㎡与黄如松合作，庭审中黄如松称由其出资建造房屋。2007年9月4日，黄如松将分到其名下的土地和黄铭生、黄伟松、黄某丙的土地一并向大埔县国土部门申请办证。
2、2007年3月8日，合作建房协议书上黄铭生、黄某丙的签名是黄如松代签。黄铭生、曾桂连居住的房屋的房号与协议书的房号相同。另、黄如松主张黄伟松、黄铭生、黄某丙与其合作的建房，所有事项都是其一人办理，在办证时，黄伟松、黄铭生、黄某丙的身份证、结婚证、建房合同书、规划许可证等都向其提供了。黄铭生、曾桂连则认为，提供上述证据是为了报建，但申请办理国土证是我方搬进居住后才申请办证，土地申请书的日期是2007年9月4日，也是我方入住前；大埔县房地产管理局则称，黄如松提供的身份证、结婚证、建房合同书、规划许可证等均为原件，故应认定黄如松办证的行为已构成事实委托。
3、2007年9月20日，大埔县国土资源局、大埔县人民政府盖章确认的地籍调查土地登记审批表上载明，黄伟松、黄铭生、黄某丙的代理人是黄如松。黄铭生、曾桂连入住该房屋的时间，各方认可为2008年春节前。合作建房协议书，也即黄如松在分房协议书代黄伟松、黄铭生、黄某丙签名为2007年3月8日。
4、因合作建房纠纷，黄如松于2008年间向大埔县人民法院提起民事诉讼，大埔县人民法院于2010年10月20日作出（2008）埔法民二初字第80号民事判决，2011年3月7日梅州市中级人民法院作出（2011）梅中法民二终字第13号民事判决。黄铭生、曾桂连也向大埔县人民法院提起民事诉讼，大埔县人民法院于2011年12月13日就该案作出（2011）梅埔法民二初字第56号民事判决，2012年5月17日梅州市中级人民法院作出（2012）梅中法民二终字第45号民事判决。
上述两民事案件作出判决后，黄铭生、曾桂连于2015年3月26日向大埔县人民法院申请执行，同日，黄铭生、曾桂连与黄如松达成了执行和解协议书。该协议载明，关于黄如松与黄铭生、曾桂连合资合作开发房地产合同纠纷互相申请执行的（2012）梅埔法执字第285、302号两案，根据大埔县人民法院（2008）埔法民二初字第80号民事判决书、（2011）梅埔法民二初字第56号民事判决书，经双方协商，达成如下执行和解协议：
一、由黄如松向黄铭生、曾桂连交付户名为黄铭生、曾桂连的套房和店铺的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。
二、根据上述两份判决书，黄铭生、曾桂连应向黄如松支付建房差价款42129元及案件受理费853元，黄如松应向黄铭生、曾桂连支付建房差价款25862元及案件受理费554元，两项相抵，黄铭生、曾桂连还应向黄如松支付16566元。
三、由黄铭生、曾桂连向法院交纳（2012）梅埔法执字第285号案执行费545元，由黄如松向法院交纳（2012）梅埔法执字第302号案执行费296元。
四、以上交付证件支付建房差价款以及交纳执行费，应在2012年8月30日前完成，上述事项完成后，视为（2008）埔法民二初字第80号民事判决、（2011）梅埔法民二初字第56号民事判决所列的判决事项已经执行完毕，黄如松与黄铭生、曾桂连同意由法院出具执行结案通知书，终结上述两份判决的执行。
5、2015年4月13日，黄如松向本院邮寄由大埔县房产管理局、大埔县国土资源局出具的两份证明证明及私人建房用地申报表、拆迁补偿协议书等证据。该两份证明主要载明：座落在大埔县湖寮镇××大道景顺大厦房屋，该房整栋楼共34单元，分别卖给了温某、罗某、杨威武等32户业主，从初始（确权）登记到产权分割（转移）登记，全部由黄如松携带办证所需材料原件代为办理并领取房地产权证，他们均是口头授权委托黄如松办理房地产权证，不是书面授权委托。私人建房用地申报表，拆迁补偿协议书能证实合作建房的地是因拆迁，由有关部门批准对各个合作人的补偿而来。
本院将黄如松邮寄的上述证据邮寄给黄铭生、曾桂连等。黄铭生、曾桂连等在电话里表述，不需要到法院质证，用书面回复。
2015年4月27日，本院收到了黄铭生、曾桂连书面的质证意见：认为对黄如松提供的上述证据已过举证期限，不属于新证据，不能作为认定本案的证据。对大埔该32户业主是购买黄如松的房产，与申诉人完全不同，故黄如松提供的证据不能作为证据使用，其也没有委托办证。大埔县国土资源局、大埔县房产管理局出具的质证意见认为，黄铭生、曾桂连包括32户都是口头委托黄如松办理国土证和房产证的，黄如松提供的其单位出具的证明，内容真实。
本案再审认为：根据检察机关提出的抗诉理由和大埔县房地产管理局及黄如松、黄伟松的答辩意见。本案再审争议的主要问题是：大埔县房地产管理局给黄如松颁证的具体行政行为是否存在程序上违法及是否损害了黄铭生、曾桂连的合法权益。
经审查本案的事实，本案是因黄铭生、曾桂连不服大埔县房地产管理局颁发房地产权证（粤房地证字第××号）行为而引发的行政纠纷。2006年1月，大埔县因开发大埔大道，需拆除一些房屋，黄铭生和黄某丙、黄伟松、黄如松是拆迁户，经大埔县国土局批准同意，补偿了黄铭生和黄某丙189.425㎡、黄伟松233.19㎡、黄如松116.92㎡土地。2006年10月26日，黄铭生、曾桂连、黄伟松（为甲方）与第三人黄如松（为乙方）签订了《合作建房协议书》，由黄铭生、曾桂连、黄伟松提供位于大埔大道A1地块，共有539.54㎡（其中黄铭生和黄某丙共有189.425㎡、黄伟松233.19㎡、黄如松116.92㎡），双方合作兴建商品住房，协议中双方约定：黄铭生、曾桂连、黄伟松应协助黄如松办理国土报批有关手续，在办理城建报建有关手续时，黄铭生、曾桂连、黄伟松应无偿提供与办证有关资料，费用由黄如松负责；协议签订并生效后，黄铭生、曾桂连、黄伟松应把有效的土地使用证（建设用地、工程规划红线图）移交给黄如松。同时，双方对建成后的店铺、车库、套房、杂间分配和装修标准及违约责任进行了明确的约定。房屋建好后，黄如松持2007年3月8日的《合作建房协议书》（分房协议）等材料到大埔县房地产管理局办理房地产所有权证，黄如松于2008年6月领取了（粤房地证字第××号）房地产权证。
虽然黄铭生、曾桂连在本院再审均以《合作建房协议书》（分房协议）不是其本人签名，是黄如松伪造以及大埔县房地产管理局在办证过程中未严格审查，所颁发的房地产权证是不合法作为抗辩主张。但经查，该分房协议书上签名虽然不属于黄铭生、曾桂连所签，是黄如松代签，但黄铭生、曾桂连和黄伟松与黄如松签订的合作建房协议，均有由黄如松代为办理相关手续的约定，实际操作过程均由黄如松一手代理，黄如松亦提交了其本人及其他房屋所有人的《个人身份证》、《私人建房用地申请报批表》、《合作建房协议书》、《分房协议书》等相关资料给大埔县房地产管理局，该局对上述证据进行了审查后，才向黄如松颁发（粤房地证字第××号）房地产所有权证。本院再审中亦查明，大埔县国土资源局于2007年9月20日出具的地籍调查土地登记审批表亦载明代理人黄如松。鉴于分房协议签订的时间发生在2007年，黄铭生、曾桂连于2008年1月搬入分配的A201、B401套房居住，并将其分得的店铺出租他人，可看出其行为己经接受了分房方案。另根据（另两案）大埔县人民法院（2008）埔法民二初字第80号民事判决书、（2011）梅埔法民二初字第56号民事判决书的认定，黄铭生、曾桂连实际分得套房面积240.9㎡，己超过合作建房协议约定应分得套房面积184.51㎡，所分得部分套房楼层，也好于合作建房协议约定其所享有的利益。上述（另两案）民事判决，各方当事人已通过执行和解协议书履行完毕，且该执行和解协议书载明，黄如松向黄铭生、曾桂连交付户名为黄铭生、曾桂连的套房和店铺的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。据此，黄铭生的上述行为视为已接受了黄如松的办证行为，亦视为接受了行政机关的办证行为。虽然黄如松在办证时未提交其他人书面授权委托书，大埔县房地产管理局亦未要求黄如松提交，确实存在瑕疵，但该瑕疵不构成侵害黄铭生、曾桂连的合法权益。据此，原审认定大埔县房地产管理局为向黄伟松核发了粤房地证字第××号房地产权证时，黄如松未提供其他房屋共有人的书面委托虽有瑕疵，但未损害黄铭生、曾桂连的合法权益，也未损害他人及社会公共利益，并已构成事实上的委托，并无不当。倘若黄铭生、曾桂连认为该分房协议不公平，亦不属于本案的审查范围。据此，检察机关抗诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原审适用法律和处理正确。检察机关抗诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）项、最高人民法院《关于﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第七十六条第一款之规定，判决如下：
维持梅州市中级人民法院（2012）梅中法审监行再字第3号行政判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 严加武
审 判 员 郑丽容
代理审判员 晏 鹏
二〇一五年五月四日
书 记 员 任 敏