山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民一终字第517号
上诉人（原审被告）王婷，无业。
委托代理人曹蕾，山东西政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）烟台德润建筑有限公司，住所地：烟台市福山区门楼镇卫家疃村。
法定代表人吕其昊，经理。
委托代理人孙法朋，山东明朗律师事务所律师。
委托代理人由晶霞，山东明朗律师事务所实习律师。
原审被告烟台市福山天府房地产开发有限公司，住所地，烟台市福山区高新技术产业区盐场村。
法定代表人刘锡强，董事长。
上诉人王婷因与被上诉人烟台德润建筑有限公司（以下简称德润建筑公司）、原审被告烟台市福山天府房地产开发有限公司（以下简称天府房地产公司）申请执行人执行异议纠纷一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2013）烟民一初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王婷及其委托代理人曹蕾，被上诉人德润建筑公司的委托代理人孙法朋到庭参加诉讼。原审被告天府房地产公司经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。
原审查明并经本院认定，德润建筑公司诉天府房地产公司、烟台市福山区恒丰建材有限公司建设工程施工合同纠纷一案，原审法院于2010年12月6日作出（2010）烟民一初字第31号民事判决：一、天府房产公司于判决生效之日起十日内支付德润建筑公司工程款23594451元。二、烟台市福山区恒丰建材有限公司对天府房地产公司上述一项的付款义务承担连带责任。该案诉讼期间，原审法院于2010年4月23日作出（2010）烟民一初字第31号民事裁定，查封了天府房地产公司包括涉案的天府街17-23号房产在内的财产一宗，查封期间自2010年4月23日至2012年4月22日。该院于2010年4月23日、4月28日分别向烟台市国土资源局福山区分局，福山区房管局送达了民事裁定书、协助执行通知书；于2010年4月29日分别向天府房地产公司、德润建筑公司送达了民事裁定书、查封（扣押）物品清单。
另查明，天府房地产公司与王婷于2010年11月30日签订商品房买卖合同，王婷购买天府房地产公司开发的天府街17-23号房屋，价格为79万元。天府房地产公司于2010年12月10日为王婷出具了收取房款79万元的发票。王婷于2010年12月20日取得该房屋的房屋所有权证。
该院执行过程中，王婷提出执行异议，主张其已购买涉案房产，要求解除对涉案房产的查封。该院经审查认为，王婷购买房产的行为虽然发生在本院查封上述房产之后，但无证据证明其明知所购买的房屋属于法院查封的财产，王婷已经交纳了全部价款，且已经取得了房屋登记，如继续执行涉案房屋，将会造成更多的纠纷。故在天府房地产公司除涉案房屋之外尚有其他可供执行财产的情况下，应停止执行涉案房产。该院于2012年12月7日作出（2012）烟执异字第64号执行裁定，中止对位于烟台市福山区天府街17-23号房产的执行。
原审法院认为，依据德润建筑公司的申请，该院于2010年4月23日查封了涉案房产，并依法向烟台市国土资源局福山区分局、福山区房管局送达民事裁定书及协助执行通知书。裁定书载明，未经该院允许，不得转让、抵押或作其他处理。天府房地产公司与王婷于2010年11月30日签订商品房买卖合同时，涉案房产正处于被法院查封的状态。根据《城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条等规定，人民法院依法查封的财产，不得转让。被执行人就已查封财产所作的移转等行为，不得对抗申请执行人。因此，被执行人与买受人虽签订房屋买卖合同，但其行为不得对抗申请执行人德润建筑公司。德润建筑公司依法请求许可执行法院查封的涉案房屋，理由正当，依法应予支持。至于王婷作为买受人的利益保护问题，应另案解决。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条之规定，判决：许可执行被告烟台市福山天府房地产开发有限公司位于烟台市福山区天府街17-23号的房屋。案件受理费100元，由被告烟台市福山天府房地产开发有限公司负担。
上诉人王婷不服判决上诉称，一、原审被告天府房地产公司处分已查封房产的行为有效。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条采纳的是查封效力相对性的观点，即被执行人就查封物所为的处分行为并非绝对无效，而是相对无效，只是不得对抗申请执行人，在被执行人与处分行为的相对人之间仍属有效，即在不妨害查封目的、保护申请执行人利益的前提下，被执行人对查封物所为的移转、设定负担或者其他有碍查封效果的行为，仍然有效。一审法院在（2012）烟执异字第64号执行裁定中审查认为，原审被告天府房地产公司除涉案房屋之外尚有其他可供执行的财产。故原审被告处分涉案房产的行为不妨害查封目的且被上诉人作为申请执行人的权益可以得到保护。因此，为了保护交易安全，维护交易秩序，促进交易的进行，原审被告与上诉人之间对涉案房产所有权移转的行为，理应有效。二、本案查封的涉案房产没有公示，不能对抗上诉人。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条规定：查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。第二十六条第三款规定：人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。本案中，法院将查封裁定送达后，虽然产生查封的效力，但该查封没有公示，上诉人作为买受人不知涉案房产已被法院查封，并以市场价格买受，被上诉人及原审被告均未能提供证据证明上诉人为恶意，且该房产已登记在上诉人名下并实际占有。上诉人的买受行为属于善意取得，权益理应予以保护。对于原审被告恶意处分查封物的行为，法院可以追究其责任。三、涉案房产已经进行了产权登记。我国对于不动产实行的是登记生效主义。《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。涉案房产已登记在上诉人名下，该房产便不属于原审被告所有，人民法院不能强制执行已登记在案外人名下的房产。请求撤销原判，中止执行上诉人位于烟台市福山区天府街17-23号房产，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人德润建筑公司答辩称，上诉人的房屋买卖发生在法院查封之后，法院查封时，已经向国土部门和房管部门送达了民事裁定书和协助执行通知书。上诉人与原审被告应当知道涉案房产已查封。根据房地产管理法规定和最高法院司法解释，对司法机关查封的房产不允许转让，被执行人对已经查封、扣押、冻结财产所做的移转不能对抗申请执行人。上诉人所依据的最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定讲的是法院查封在后的情况，与本案无关。
本院认为，二审争议的焦点问题是：天府房地产公司与上诉人签订房屋买卖合同处分涉案房产的行为可否对抗申请执行人及是否产生阻却执行的效力。
在德润建筑公司诉天府房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，烟台市中级人民法院依据德润建筑公司的申请，于2010年4月23日查封了包括涉案房产在内的房产，并依法向烟台市国土资源局福山区分局、福山区房管局送达民事裁定书及协助执行通知书。裁定书载明“查封期间，未经本院允许，不得转让、抵押或其他处理。本裁定送达后立即执行。”原审法院亦于2010年4月29日分别向天府房地产公司、德润建筑公司送达了民事裁定书、查封（扣押）物品清单。原审法院的查封行为合法有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让；最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”由于原审法院的查封措施本身即具有公示效力，上诉人主张原审法院查封公告张贴日期在上诉人购买房产及过户之后，因而认为查封未经公示，理由不能成立。原审法院认定被执行人与买受人虽签订房屋买卖合同，但其行为不得对抗申请执行人德润建筑公司，本院认为并无不当。由于天府房地产公司与上诉人在法院查封涉案房屋以后，签订房屋买卖合同处分涉案房产的行为，违反了有关法律的强制性规定，因而不具有阻却执行的效力，不能对抗申请执行人。鉴于物权转移登记只是产生物权的公示公信力效果，对于天府房地产公司与上诉人所签订的房屋买卖合同以及物权转移登记所产生的问题，当事人可另行解决。
综上，经本院审判委员会研究，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张爱华
审 判 员 张 豪
代理审判员 杨 敏
二〇一五年三月五日
书 记 员 李 倩