广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤执复155号
复议申请人（利害关系人）：王晓亮，男，汉族，1969年6月14日出生，住广东省佛山市南海区，。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司佛山市分行，住所地佛山市禅城区佛山大道中35号。
负责人：米晋湘。
被执行人：邓永昌，男，汉族，1973年10月29日出生，住佛山市禅城区，。
复议申请人王晓亮不服佛山市中级人民法院（2016）粤06执异166号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称建设银行佛山分行）与被执行人邓永昌仲裁一案中[案号为：（2016）粤06执222号]，于2016年10月27日作出（2016）粤06执222号执行情况告知书，告知王晓亮在拍卖成交后立即迁出601房。虽王晓亮提出带租拍卖的请求，但佛山中院对公告的内容不作改变。随后，王晓亮向该院提出书面异议。
异议人王晓亮称：王晓亮与邓永昌在2014年11月3日签订了一份租赁合同，约定将登记在邓永昌名下的601房出租给王晓亮使用，租赁期限为从2014年11月3日起至2017年11月2日止，每月租金为3000元，由王晓亮一次性支付三年的租金108000元予邓永昌。合同签订后，王晓亮依约定将三年的租金一次性支付给邓永昌，其中95000元通过银行转账形式支付，另外13000元通过现金形式支付。王晓亮在承租601房期间投入资金对该房屋进行修缮和添置家电。另外，王晓亮并不知道邓永昌将601房进行抵押的情况。由于王晓亮、邓永昌的租赁关系存在于法院查封之前，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第二百一十条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百一十七条的规定，法院责令王晓亮迁出601房无依据，请法院确认王晓亮在2017年11月2日前已承租601房。综上，请求：1.确认王晓亮对601房享有承租权，并带租拍卖601房；2.王晓亮在租赁601房期间支付的修缮费用由拍卖买受人承担。
异议人王晓亮举证如下：
1.王晓亮的身份证（复印件）1份，拟证明王晓亮的主体资格。
2.房屋租房合同（原件，核对后予以退回）1份，拟证明王晓亮对601房享有租赁权。
3.邓永昌的身份证（复印件）1份，拟证明邓永昌的身份情况。
4.中国农业银行流水单（原件，核对后予以退回）1份，拟证明王晓亮已向邓永昌足额缴纳了3年的房屋租赁款。
5.法院的公告及执行情况告知书（原件，核对后予以退回）各1份，拟证明王晓亮提出异议的合法性。
经质证，申请执行人建设银行佛山分行对异议人王晓亮提供的证据1、3、4、5的真实性均无异议；对证据2的真实性有异议，认为有可能是王晓亮事后制作的。
申请执行人建设银行佛山分行辩称：一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条的规定，后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力。二、对于王晓亮提出的支付修缮费用的问题，如果在保证抵押权优先受偿权的前提下是可以的，但这也不属于本案的审理范围，应该由异议人王晓亮直接向执行实施法官提出。
申请执行人平安银行佛山分行在本案中未向佛山中院提交证据。
被执行人邓永昌在本案中未发表意见亦未提供证据。
经审查，佛山中院对异议人王晓亮提供证据1-5的真实性、合法性、关联性予以确认。
佛山中院经审查查明，佛山仲裁委员会于2016年1月22日作出的（2015）佛仲字第552号仲裁裁决书，裁决：邓永昌应向建设银行佛山分行支付贷款本金440817.88元及利息、律师费29429元、保全费2910元、仲裁费10695元；建设银行佛山分行对601房享有优先受偿权，优先受偿额度以500000元为限。该仲裁裁决书还明确载明：2010年12月6日，邓永昌、建设银行佛山分行依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，对邓永昌提供的抵押物601房办理了抵押登记手续，建设银行佛山分行取得了《广东省房地产他项权证》（产权证号为：粤房地他项权证佛字第0100012843号）。仲裁过程中，经建设银行佛山分行申请，执行法院依法作出（2015）佛中法立保字第551号民事裁定书，并于2015年12月21日查封了601房，查封期限为2015年12月21日起至2018年12月20日止。前述仲裁裁决书发生法律效力后，因邓永昌未履行生效法律文书确定的义务，建设银行佛山分行遂向执行法院申请执行。执行法院审查后，予以立案执行，案号为（2016）粤06执222号。执行过程中，执行法院决定评估、拍卖或变卖601房，并于2016年6月23日作出公告，载明：”上述房产在执行法院处置后，该房产的使用人应立即迁出，并移交给买受人。如处理上述财产涉及你（你单位）权益的，应于公告发布之日起五日内提出”。2016年10月27日，执行法院作出（2016）粤06执222号执行情况告知书，告知王晓亮在拍卖成交后立即迁出601房。虽王晓亮提出带租拍卖的请求，但执行法院对公告的内容不作改变。随后，王晓亮向执行法院提出本案执行异议申请。
佛山中院认为，综合异议人王晓亮的异议请求以及申请执行人建设银行佛山分行的意见，归纳本案的争议焦点为：执行法院是否应当带租约（即王晓亮与邓永昌签订的租房合同）拍卖601房。
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条”订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款”抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，不动产抵押权登记设立后，就该不动产成立的租赁关系不能够对抗抵押权。本案中，601房已于2010年12月6日办理了抵押登记，申请执行人建设银行佛山分行对601房享有的抵押权自登记时设立。而异议人王晓亮与被执行人邓永昌签订租赁合同的时间为2014年11月3日。王晓亮与邓永昌之间的租赁关系发生在601房办理抵押登记手续之后，属于601房设立抵押权之后产生的租赁关系，不能对抗设立在先的抵押权。异议人王晓亮请求601房带租约拍卖的理由不成立，执行法院不予支持。拍卖601房直接影响抵押权人建设银行佛山分行债权的实现，故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，”拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，执行法院在执行过程中，应当对601房除去租赁权进行拍卖。
至于异议人王晓亮有关其租赁601房期间为维修601房支出的修缮费用应当由拍卖买受人承担的主张，实际上是要求对拍卖款项优先受偿。鉴于601房尚未进入实际的拍卖阶段，暂时没有拍卖款可以分配，且异议人王晓亮未能提供支出修缮费用的凭证，执行法院对该项请求不予审查。
综上，异议人王晓亮的异议请求，理据不足，执行法院不予采纳。2016年12月30日，佛山中院作出（2016）粤06执异166号执行裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第三十一条第二款的规定，裁定驳回异议人王晓亮的异议请求。
王晓亮对佛山中院上述裁定不服，向本院申请复议，请求：一、撤销佛山中院（2016）粤06执异166号执行裁定书；二、确认复议申请人租赁佛山市禅城区花园二街22号601房产有效，并带租拍卖佛山市禅城区花园二街22号601房产。其主要理由是：一、佛山市中级人民法院适用法律错误，一审法院引用以下两条款是指抵押权已经实现，买受人已经移交占有了不动产的情况下，但本案中，不动产未移交，不适用本案。况且物权法190条及《担保法》司法解释法66条第一款实现必须是承租人已经知道该物业已经抵押的事实，本案中申请人王晓亮并不知物业抵押的事实，一审法院也没有审理申请人承租前是否知晓物业抵押事实。二、最重要的是物权法在2007年10月实施，《担保法》司法解释在2000年9月。在此之后《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的31条明确承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，租赁合同在2014年11月3日签订，该案法院裁定查封时间是在2015年12月21日。所以复议申请人根据以上司法解释，请求带租拍卖，应当给予支持。三、一审法院引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的31条第二款，承租人和被执行人恶意串通，没有任何法律和事实依据，完全违法认定。四、本案复议申请人向法院提交的租赁合同、付款凭证等证明在法院查封涉案不动产之前复议申请人就已经承租，这些证据因被执行人死亡已经不可复制。且复议申请人确实为该物业支出了维修费和大量家私家电，请求法院支持对其的优先受偿权。
经审查，本院对佛山中院查明的事实予以确认。另查明，异议人王晓亮向执行法院提供的租房合同显示王晓亮与被执行人邓永昌签订租赁合同的时间为2014年11月3日。
再查明，异议人王晓亮向执行法院提供的中国农业银行流水单复印件显示2014年11月3日，王晓亮向邓永昌转支了人民币95000元。
本院认为，复议申请人王晓亮向本院申请主张确认其与被执行人邓永昌租赁有效并申请带租拍卖涉案租赁房产，故本案的焦点是执行法院是否应当带租拍卖涉案租赁房产。
《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案涉案租赁房产已于2010年12月6日由被执行人邓永昌抵押给申请执行人建设银行佛山分行，并办理了抵押登记。异议人王晓亮与被执行人邓永昌签订租赁合同的时间为2014年11月3日。该租赁关系发生在已设立登记的抵押权之后，因此不能对抗设立在先的已登记的抵押权。且《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案被执行人邓永昌将已经抵押的涉案房产出租给异议人王晓亮，该租赁关系不能影响建设银行佛山分行抵押权的实现，不能阻却执行法院对该抵押物进行强制拍卖，抵押物受让人也不受该租赁合同约束。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，佛山中院在执行过程中对涉案租赁房产除去租赁权后拍卖并无不当，本院予以支持。被执行人邓永昌未明确告知承租人涉案房产已抵押的事实给承租人王晓亮造成损失的，承租人可向抵押人追偿。对于异议人王晓亮主张优先受偿其对涉案租赁房产支出的修缮费用的问题，其实际上是要求对涉案房产的拍卖款项在分配时优先受偿。因为该涉案房产目前尚未进入实际拍卖分配阶段，因此对复议申请人王晓亮该项请求，本院不予审查。至于复议申请人王晓亮主张本案租赁在先查封在后应当保护其租赁权，但是本案租赁物系抵押物，故租赁权虽可对抗在后的查封权，但依法仍不得对抗在先的抵押权，复议申请该项主张，本院不予采纳。
综上，复议申请人王晓亮复议理由不能成立，本院不予支持。佛山中院（2016）粤06执异166号异议裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款驳回异议人王晓亮的异议请求错误，本院予以纠正，但其认定事实清楚，所作处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（一）项规定，裁定如下：
驳回王晓亮复议申请，维持佛山市中级人民法院（2016）粤06执异166号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 杨明哲
审判员 蒋先华
审判员 李焱辉
二〇一七年六月××日
书记员 袁伟现