中华人民共和国四川省成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高新民初字第1558号
原告FONGCHOHBOON(方楚文)，男，马来西亚籍，1962年10月5日出生，住成都市高新区府城大道中段***号时代晶科名苑10-1-103。
委托代理人孙利平，四川衡平律师事务所律师。特别授权代理人。
被告谭军，男，汉族，1965年8月2日出生，住成都市青羊区人民中路一段*号2段*单元*号。
被告李艳，女，汉族，1972年8月14日出生，住址同上。
委托代理人谭军，被告李艳之夫，特别授权代理人。
第三人杜苏苹，女，汉族，1979年12月1日出生，住四川省南部县万年天波村**组。
本院于2015年3月3日受理了原告FONGCHOHBOON(方楚文)诉被告谭军、李艳、高翔排除妨害、恢复原状纠纷一案，诉讼中原告FONGCHOHBOON(方楚文)申请撤回了对被告高翔的起诉，同时申请追加杜苏苹为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年4月16日、2015年5月14日、2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告FONGCHOHBOON(方楚文)的委托代理人孙利平、被告谭军、李艳、第三人杜苏苹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告FONGCHOHBOON(方楚文)诉称，原告FONGCHOHBOON(方楚文)是位于成都市高新区府城大道中段188号“时代晶科名苑”10幢1楼103号房屋业主，被告谭军、李艳是位于成都市高新区府城大道中段188号“时代晶科名苑”10幢1楼104号房屋业主。被告谭军、李艳将其上述房屋出租给第三人杜苏苹，第三人杜苏苹将承租房屋用于经营小卖部及茶楼，被告及第三人擅自将住宅变更为经营性质的经营用房，未经有利害关系业主的同意，导致本栋楼人流量增大、安全隐患增多，严重影响了原告的正常生活。原告FONGCHOHBOON(方楚文)诉至法院请求判令被告谭军、李艳在位于成都市高新区府城大道中段188号“时代晶科名苑”10幢1楼104号房屋的经营行为，恢复该房屋的住宅使用性质，第三人杜苏苹负协助义务。
被告谭军、李艳辩称，第三人杜苏苹租赁被告的房屋，为了方便住户提供了送货上门服务，并非从事经营行为。第三人杜苏苹收养了一名失去双亲的女孩，家庭条件差，不得不在104号房屋为小区住户提供送货上门服务，得到了小区住户的感谢和支持。原、被告之间的房屋隔了大厅和巷道，第三人杜苏苹的行为对原告的居住生活没有任何影响。原告主张人流量增加导致安全隐患没有事实依据，小区住户进入小区需要刷卡，无关人员进入不了小区，该栋房屋内没有发生过任何安全事件，原告也提供不了任何证据证明增加了小区的安全隐患。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人杜苏苹述称，第三人杜苏苹只是做好事，物管公司纯粹是没事找事。并没有在租赁房屋内开超市，只是在屋内堆放物品，超市开在小区外。屋内的有麻将桌，只是第三人杜苏苹与朋友一起玩耍使用，并非经营茶馆。
经审理查明，2011年7月28日，原告FONGCHOHBOON(方楚文)取得位于成都市高新区府城大道中段188号“时代晶科名苑”10栋1单元1层3号房屋的房屋产权证，2012年4月9日，被告谭军、李艳取得了位于成都市高新区府城大道中段188号“时代晶科名苑”10栋1单元1层4号房屋的房屋产权证，上述房屋的规划用途均为公寓。被告谭军、李艳与讼争房屋开发商签订的商品房买卖合同补充协议明确约定，该商品房仅作居住使用，在使用商品房期间，被告谭军、李艳不得擅自将房屋作其他用途，被告谭军、李艳与小区物管公司签订的前期物管协议及临时管理规约、装修承诺均约定了不得改变讼争房屋的住宅使用性质。
2011年10月26日，被告谭军将其位于成都市高新区府城大道188号“时代晶科名苑”10栋1单元1层4号房屋出租给案外人高翔使用，2013年9月23日，双方终止了租赁合同关系。后被告谭军、李艳将讼争房屋出租给第三人杜苏苹使用，第三人杜苏苹在租赁屋内开设超市，并在地下室开设茶馆。第三人杜苏苹在开设超市、茶馆前，被告谭军、李艳未征得“时代晶科名苑”10栋1单元的业主同意。
以上事实有双方当事人提交的护照、房屋产权证、商品房买卖合同补充协议、前期物业服务协议、临时管理规约承诺书；房屋租赁合同及终止协议书；现场照片、视频、情况报告及市长信箱举报受理单等证据在卷佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本案中，原告主张被告谭军、李艳将其房屋出租给第三人杜苏苹用于经营行为，未经有利害关系的业主同意，请求排除妨害、恢复原状，而被告谭军、李艳、第三人杜苏苹认为只是在屋内堆放了物品、并非经营行为。针对原、被告争议的被告及第三人杜苏苹是否实施了“住改商”行为以及应否恢复原状等争议为题，评述如下。
一、经营行为是指从事商品经营或者盈利性服务的活动，并不以进行工商登记领取营业执照为条件，办理了工商登记领取营业执照也不能成为“住改商”合法的理由，不能据此对抗有利害关系的业主。结合原告提交的视频资料、物管公司的证明、物管公司关于10栋1楼住户“住改商”整治情况报告、卫生执法部门现场检查的照片，以及本院在原、被告双方均在场的情况下拍摄的现场照片，能够综合印证第三人杜苏苹在租赁房屋内摆放有货架、货物、收银台等事实，从事商品经营，应认定为经营行为，同时在租赁房屋地下室摆放麻将桌供他人使用，属于盈利性服务行为，也属于经营行为。同时，本案在法庭辩论终结前，第三人杜苏苹陈述房屋现状仍保持在本院现场勘查状态，应视为经营行为持续状态。尽管第三人的行为较用于经营的生产企业、规模较大的餐饮、娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等情形程度为轻，但在性质上，仍然属于将住宅改变为经营性用房。
二、讼争房屋房屋产权证载明的规划用途为公寓，商品房买卖合同补充协议明确为居住性质。按照物权法的规定，被告及第三人将居住用房改作商业用房，应当经有利害关系的业主同意，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，本栋建筑物内的其他业主，属于有利害关系的业主。诉讼中，被告明确认可第三人从事上述经营行为未经其他有利害关系业主的同意。原告FONGCHOHBOON(方楚文)属于10栋1单元业主，属于有利害关系的业主，其有权提起诉讼，要求被告排除妨害、恢复原状。
三、将住宅改为经营性用房，势必造成来外小区人员增多、容易产生安全隐患，影响其他业主的正常生活，同时有利害关系的业主请求“住改商”业主承担民事责任排除妨害不以造成实际损害为限。第三人杜苏苹属于专有部分使用权人，应当承担排除妨害、恢复原状的责任，同时按照《物业管理条例》第48条第2款的规定，物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。故被告谭军、李艳、第三人杜苏苹应当共同承担停止经营行为、恢复讼争房屋住宅使用性质的责任。被告谭军、李艳不得已不知情为由不承担责任。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：
一、被告谭军、李艳以及第三人杜苏苹于本判决生效后三十日内停止在位于成都市高新区府城大道中段188号“时代晶科名苑”10栋1单元1层4号房屋的经营行为，恢复该房屋的住宅使用性质；
二、驳回FONGCHOHBOON(方楚文)的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案案件受理费收取100元，由被告谭军、李艳以及第三人杜苏苹负担【原告FONGCHOHBOON(方楚文)已预交该款，被告谭军、李艳以及第三人杜苏苹在本判决生效后十日内向原告FONGCHOHBOON(方楚文)支付】。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 梁林军
人民陪审员 叶亚英
人民陪审员 杨 勇
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 刘苡辰
速录书记员张余杰