陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民二终字第00104号
上诉人（原审原告）苏鑫。
委托代理人黄臻睿，陕西天天法律咨询服务有限公司法律工作者。
委托代理人张林。
被上诉人（原审被告）陕西大明宫房地产开发有限公司。
法定代表人杨和平，该公司经理。
委托代理人杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。
上诉人苏鑫因商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2013）未民一初字第01357号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人苏鑫以及委托代理人黄臻睿、张林，被上诉人陕西大明宫房地产开发有限公司（以下简称大明宫房地产公司）的委托代理人杨建军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年1月12日苏鑫与大明宫房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定苏鑫购买大明宫房地产公司开发建设的西安锦园君逸小区第9幢1单元8层10802号房屋，房款总计553447元，苏鑫应于2010年1月12日前支付113447元房款，余款以银行按揭贷款方式支付；大明宫房地产公司应当于2011年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付苏鑫使用，若大明宫房地产公司逾期交付60日内，自合同约定的最后交付期限第二日起按日向苏鑫支付已付房款计万分之一的违约金，逾期交房超过60日且苏鑫不解除合同的，大明宫房地产公司按日向苏鑫支付已付房款万分之1.5的违约金等。合同同时约定，商品房达到交付使用条件后，大明宫房地产公司应书面通知苏鑫办理交付手续，双方进行验收交接时，大明宫房地产公司应当出示房屋经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，被告还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，大明宫房地产公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐的，苏鑫有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由大明宫房地产公司承担，大明宫房地产公司向苏鑫发出书面通知书或者登报声明之日起，在30日内仍未办理手续的，视为苏鑫自动接收所买房屋。合同签订后，苏鑫依约履行了付款义务。2011年5月28日，苏鑫所购买的9号楼经建设、监理、勘察、设计、施工单位验收合格，次日大明宫房地产公司在华商报上刊登了交房公告，通知9号楼业主2011年5月31日收楼，另大明宫房地产公司亦电话通知苏鑫收楼。2011年6月29日，大明宫房地产公司给苏鑫开具了本案所涉房屋的发票，房款总计553743元。2011年7月1日苏鑫领取了装修钥匙2把、备用钥匙1把以及电卡，2012年12月31日、2013年7月2日苏鑫两次填写空置房屋申请书，向该小区物业公司表示收楼后长期不准备入住装修，申请办理空置房手续。2013年5月8日，本案所涉9号楼及裙房取得《西安市建设工程竣工验收备案表》，该表显示房屋竣工日期为2011年5月30日，竣工验收日期为2013年3月29日。2013年8月16日苏鑫以大明宫房地产公司直至2013年7月30日向其交付《西安市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》迟延交房为由诉至法院，请求判令被告支付自2011年6月1日至实际交付房屋的逾期交房违约金并承担诉讼费。
大明宫房地产公司辩称，苏鑫所购买的房屋在2011年5月28日经建设、监理等单位验收合格具备了交房条件，其公司于2011年5月29日在报纸上刊登了交房公告，苏鑫于2011年7月1日已经收房并办理了相关手续。竣工验收备案表仅是行政审查，竣工验收备案并非房屋验收合格的必须条件，另苏鑫起诉已经超过诉讼时效，要求驳回苏鑫的诉讼请求。
原审法院认为，苏鑫与大明宫房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。关于房屋交付条件，苏鑫与大明宫房地产公司约定“该商品房经验收合格”，并未约定取得《西安市建设工程竣工备案表》为交房条件，故苏鑫要求以本案所涉房屋取得《西安市建设工程竣工备案表》时才满足交房条件的主张不妥。苏鑫与大明宫房地产公司约定交房款条件为“该商品房经验收合格”，并未具体约定经哪些单位验收合格，本案所涉房屋于2011年5月28日经建设、施工、勘察、设计、监理验收合格应视为已经具备交房条件。大明宫房地产公司约定期限内以报纸公告方式通知收楼，苏鑫于2011年7月1日亦领取了装修钥匙、电卡、业主手册，另苏鑫两次向物业公司申请房屋空置，可见苏鑫实际占用房屋，应视为苏鑫已于2011年7月12日收房，故苏鑫要求大明宫房地产公司支付逾期交房违约金的请求不应支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回苏鑫的诉讼请求。本案受理费1442元（原告已预交），由原告承担。
上诉人苏鑫不服西安市未央区人民法院上述民事判决，向本院提起上诉，一、原审判决认定事实不清，被上诉人在约定交房日期时不具备交房资格，也不具备交付条件，应当承担违约责任，上诉人也没有实际占有房屋。本案所涉及9号楼及裙楼取得《西安市建设工程竣工验收备案表》，该表显示房屋竣工日期为2011年5月30日，竣工验收日期为2013年3月29日。涉案房屋2011年5月28日通过“验收”与2013年3月29日通过竣工验收相矛盾。《商品房买卖合同》签订方是上诉人与被上诉人，因此交付房屋应当由被上诉人来履行，但实际上只是由物业公司向上诉人交付房屋。被上诉人未履行交房义务。同时交付的房屋不符合交房条件，被上诉人未按合同约定向上诉人完全出示房屋验收合格的证件文件。上诉人虽然领取了装修钥匙，但未在交房通知单上签字，并未占有该房屋，综上，被上诉人违反合同约定，应当承担延期交房的违约责任。请求二审法院1、依法撤销（2013）未民一初字第01357号民事判决；2、依法改判被上诉人向上诉人支付违约金65701.61元。改判被上诉人自2013年7月31日起每日按80.06元向上诉人支付违约金至实际交付房屋之日，或发回重审。
被上诉人大明宫房地产公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人已领取了房屋钥匙及电卡，应认定其已接受了房屋。房屋是否备案与房屋是否具备交付的条件没有必然联系，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审查明的事实与原审一致。
本院认为，苏鑫与大明宫房地产公司签订的商品房买卖合同为合法有效的合同，双方均应按照合同的约定行使权利履行义务。关于该商品房是否具备交付的条件，合同第八条约定：“出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用1、该商品房经验收合格。2……”。本案所涉房屋于2011年5月28日经建设、施工、勘察、设计、监理部门验收合格。原审认定符合合同约定的交房条件并无不妥。关于该商品房是否已交接，该合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方因此同意按照以下方式处理，出卖人向买受人发出通知或登报声明之日起，在30日内仍未办理收楼手续，视作买受人已自动接收所买房屋，同时前期物业管理单位开始记收物业管理费”。本案中，苏鑫于2011年7月1日已领取了装修钥匙。电卡、业主手册，另苏鑫二次向物业公司申请房屋空置，其行为应视为苏鑫已于2011年7月1日接受了该房屋。故原审判决驳回苏鑫要求大明宫房地产公司支付逾期交房违约金的请求正确，上诉人苏鑫的上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1442元，由上诉人苏鑫承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
审 判 员 赵达西
代理审判员 肖晓通
二〇一四年四月二日
书 记 员 仇一哲