湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0203民初922号原告：柯军，男，1983年1月23日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：柯新周，湖北鸣伸律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：姚永忠，男，1968年6月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：李名忠，男，1962年7月8日出生，汉族，住湖北省大冶市。被告：大冶市圣发源实业有限公司，住所地湖北省大冶市金湖街道办事处栖儒桥循环经济工业小区。法定代表人：黄开凤，该公司执行董事。被告：大冶市圣山房地产开发有限公司，住所地湖北省大冶市东风路办事处新冶大道黄世升14号。法定代表人：周细香，该公司总经理。上述三被告共同委托诉讼代理人：邓国明，湖北人本律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：黄石天域房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石市湖滨大道727-30号。法定代表人：胡长青，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗忍，湖北人本律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：柯昌维，男，1959年8月10出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：张照，湖北鸣伸律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告柯军诉被告姚永忠、李名忠、大冶市圣发源实业有限公司（以下简称圣发源公司）、大冶市圣山房地产开发有限公司（以下简称圣山公司）、黄石天域房地产开发有限公司（以下简称天域公司）及第三人柯昌维执行异议之诉一案，本院于2017年5月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告柯军及其委托诉讼代理人柯新周、被告姚永忠、第三人柯昌维的委托诉讼代理人张照到庭参加了诉讼。被告李名忠、圣发源公司、圣山公司、天域公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯军向本院提出诉讼请求：1、确认原告享有天域·名流天地一期3栋1单元3008－1号房之权属；2、判令不得执行原告享有权属的天域·名流天地一期3栋1单元3008－1号房。事实和理由：2008年12月25日，原告与被告天域公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买天域·名流天地一期3栋1单元3008－1号房，总价款为167126元。同日，原告支付购房款130000元，被告天域公司随即将房屋交付给原告。交付后，原告对该房屋进行了装修并入住。2012年11月22日，第三人柯昌维与被告天域公司现法定代表人胡长青签订了《股权转让协议》，胡长青受让天域公司100%股权，但不承担股权转让前天域公司的对外债务。2012年11月27日，二人又签订《补充协议》，约定天域·名流天地一期的全部财产归柯昌维所有。可见，天域·名流天地一期的全部房屋自2012年11月27日起不再属天域公司所有。后原告得知涉案房屋因被告姚永忠与被告李名忠、圣发源公司、圣山公司民间借贷纠纷一案被法院查封并准备拍卖。原告立即提出执行异议，但被法院（2017）鄂0203执民6号执行裁定书驳回，并告知原告依法提起诉讼。被告姚永忠辩称，一、原告柯军欲排除人民法院的执行查封和拍卖，依法应同时满足三个条件。根据我国对商品房预售行为的强制性法律规定，买卖双方必须签订《商品房预售合同》，且合同必须在不动产权管理部门登记备案方才成立生效。原告柯军与第三人天域公司签订的购房合同未在黄石市不动产权管理部门登记备案，物权转移不能成立。柯军系以抵股权分红款抵扣房款，并未实际支付购房款。除涉案房屋外，柯军名下还有位于黄石市黄石港区黄石大道43－607号房屋一套。因原告未同时满足法律规定的三个条件，故不能排除人民法院对其房屋的执行查封和拍卖。二、涉案房屋至今未办理竣工验收，不具备法定交付条件。即使原告柯军完成交付并占有房屋，也不能产生占有房屋的法律效果。三、涉案房屋由于未办理商品房预售登记手续依法不能转移所有权，产权仍登记在第三人天域公司名下。四、天域公司作为抵押人转让涉案房屋时既未通知抵押权人，也未告知原告柯军，故天域公司的房屋转让行为无效。综上所述，涉案房屋的权属系第三人天域公司所有，人民法院对涉案房屋的查封行为符合法律规定，应依法驳回原告柯军的全部诉讼请求。被告李名忠、圣发源公司、圣山公司、天域公司未作答辩。第三人柯昌维陈述称，一、2012年11月，第三人柯昌维将其持有的天域公司100%股权转让给胡长青，双方在《补充协议书》中已明确约定天域·名流天地一期项目名下的财产全部归柯昌维所有，不属于天域公司。二、黄石市中级人民法院生效判决确认：柯昌维与胡长青在《补充协议书》中约定天域公司二期项目地下室整体归柯昌维所有为有效，柯昌维对天域公司二期项目地下室享有的期待物权足以排除大冶市人民法院的查封和执行。同理，柯昌维与胡长青在前述《补充协议书》中约定天域公司一期项目财产归柯昌维所有应为有效，且能够排除法院的查封和执行。被告姚永忠申请查封的涉案房屋系天域公司一期项目开发建设的房屋，该房屋不应作为天域公司的财产被查封和执行。三、天域公司于2008年与原告签订了《商品房买卖合同》，柯昌维在收取购房款后将涉案房屋交与原告，原告享有涉案房屋的所有权，该权利能够排除执行，原告的诉讼请求应予以支持。本院经审理认定事实如下：2008年12月25日，原告柯军与被告天域公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买该被告开发建设的天域·名流天地一期3栋1单元3008－1号房，建筑面积为66.32㎡，单价为2520元/㎡,总金额为167126元；柯军选择按第三种其他方式付款，但未作明确约定。合同签订当日，被告天域公司向原告柯军开具了130000元的收据一份，但柯军未提交相应付款凭证。在签订上述合同时，原告柯军本人在被告天域公司工作，天域公司当时的法定代表人为第三人柯昌维，柯军系柯昌维的侄儿。原告柯军现已对涉案房屋进行了装修。原告柯军名下有位于黄石市黄石港区黄石大道43－607号的房屋一套。另查明，天域·名流天地一期大多数业主已办理产权登记，原告柯军购买的涉案房屋仍登记在被告天域公司名下。法院在执行姚永忠诉李名忠、圣发源公司、圣山公司、天域公司借款合同纠纷一案过程中于2015年２月15日查封了原告柯军购买的涉案房屋。原告柯军因此向本院提出执行异议。对其异议，本院经审查作出（2017）鄂0203执异6号执行裁定书，裁定驳回异议。还查明，2012年11月22日，第三人柯昌维与案外人胡长青签订《股权转让协议书》，柯昌维同意将其持有的天域公司100%股权转让给胡长青。同月27日，双方又签订《补充协议书》，约定天域公司一期项目名下的财产全部归柯昌维所有，二期项目地下室整体属柯昌维所有。大冶市人民法院于2016年2月对天域·名流天地二期地下室采取了财产保全措施，第三人柯昌维不服提出执行异议。该案最终由黄石市中级人民法院作出生效判决，确认柯昌维对二期地下车库的期待物权足以排除大冶市人民法院的查封和执行。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，可以在判决中一并作出裁判。关于原告是否享有涉案房屋的权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立经依法登记发生效力。从本案情况看，虽然原告柯军与第三人天域公司订立了房屋买卖合同，但仅凭该合同，并不发生物权变动的效力，且涉案房屋至今仍登记在第三人天域公司名下。同时，占有不动产并不产生物权变动效力，即使原告柯军已占有涉案房屋，也不能据此认定其获得了涉案房屋的所有权。关于原告是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。涉案房屋系由房地产经营者天域公司开发建设的用于居住的商品房。柯军提出的执行异议若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的全部情形，即可排除人民法院的强制执行。该司法解释第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，柯军提供了收据证实其支付购房款130000元。鉴于柯军签订合同时在天域公司任职及其与天域公司时任法定代表人柯昌维系亲戚关系等事实，本院认为在无其他支付凭证相互印证的情况下仅凭收据不足以证明柯军已支付上述金额。即使付款行为真实，该金额也不是合同约定的全部价款。其次，柯军在具备办理过户登记条件时怠于行使自身权利致使涉案房屋仍然登记在天域公司名下。最后，原告柯军名下有其他用于居住的房屋。因此，原告柯军的异议主张不符合上述司法解释规定的排除执行的条件，其要求不得对涉案房屋执行并解除查封的诉讼请求依据不足，本院不予支持。第三人柯昌维认为涉案房屋系一期项目，因天域公司一期项目名下的财产归其所有，不属于天域公司的财产，故原告的请求应予以支持。本院认为，柯昌维与天域公司签订的《股权转让协议》虽约定一期项目名下的财产全部归柯昌维所有，但房屋的权属以登记为准，涉案房屋现仍登记在天域公司名下，柯昌维并非所有人。如第三人柯昌维主张对执行标的享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，应当作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求或另案提起诉讼。由于第三人柯昌维在本案中并未单独主张对涉案房屋的权利，故本院对其陈述意见不予采纳。被告李名忠、圣发源公司、圣山公司、天域公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的抗辩和质证权利，由此产生的不利法律后果由其自行负担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告柯军的全部诉讼请求。案件受理费160元，由原告柯军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判长  赵利荣审判员  吴 翔审判员  汪敬华二〇一七年九月二十八日书记员  余 颖