北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第09527号
上诉人（原审被告）韩战卫，男，1984年10月2日出生。
委托代理人续跟吉，男，1945年9月11日出生。
被上诉人（原审原告）吴春，女，1964年4月16日出生。
委托代理人白岩，北京哲茂律师事务所律师。
上诉人韩战卫因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第04957号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴春在原审法院起诉称：2012年9月26日，吴春、韩战卫签订《承包合同书》，约定韩战卫承包白领公寓，该公寓位于昌平区回龙观镇东半壁店村原钢材木材市场西十一号院，承包期两年，自2012年9月26日至2014年9月25日止。承包费第一年23万，签订合同当日支付给吴春，第二年24万，在第二年承包期开始前30天（即2013年8月26日）支付给吴春。合同签订后，韩战卫依约给付了吴春第一年的承包费23万元。但今年却未给付第二年的承包费，吴春向其多次索要未果，双方现已达成一致，解除合同关系，但韩战卫尚未与吴春办理完交接手续，尚欠自2013年9月26日至双方约定交房之日期间以下款项未付：1、超期经营的承租费20000元；2、韩战卫在本房屋范围内南门面房屋超收4个月的房租6000元；3、韩战卫在本房屋范围内北门面房超收10个月的房租14000元；4、住户所交押金12000元；5、水电费3131元，以上共计55131元；并要求韩战卫支付修理炉子费用800元、换锁821元、修床及衣柜的费用660元，要求韩战卫退还发电机的钱2800元。吴春尚未退还韩战卫房屋押金10000元，抵销吴春应退还的10000元后，韩战卫尚欠吴春50212元未付，上述事实有承包合同书等书证为凭。吴春认为，双方所签订的《承包合同书》实际上属于房屋租赁协议，承包费实为租赁费，双方所签订合同是合法有效的，韩战卫应当善意履行合同义务的，依约支付合同款项，其拒不支付款项的行为构成违约，现吴春要求韩战卫承担相应的违约赔偿责任。因此，吴春为维护自身的合法权益，依据民事诉讼法第23条、第119条，合同法第109条之规定，特提起诉讼，请求依法判令：一、韩战卫支付所欠合同款项45131元，为购买室内设备汇给韩战卫的2800元；二、韩战卫支付吴春为诉争房屋换锁费用821元、维修锅炉费用800元、维修损坏的床柜费用660元；三、诉讼费用由韩战卫承担。
韩战卫在原审法院答辩称：吴春的房屋属于违章建筑，回龙观政府、消防和派出所都下发政策，不让经营，停水停电，最后租户都搬走了，我给吴春打电话让她来说解除合同，让她退我租金，但她一直不来，我没有办法，我咨询律师，律师说吴春不在北京不好弄，所以我只能在出租房里等吴春过来。我支付吴春的租金是贷款支付的，得支付利息，所以我只好又出租了几间房以维持我的生活，但我肯定没有正常经营。吴春起诉我超期经营，但吴春之前给我发过解除合同通知书，也给租户发了，说我们的承包协议已经终止，吴春收回承包权，所以我们不存在超期经营，因为租户收到那个东西之后就不认我了，我没有收到租金。两个门面房是我们之间达成了一个协议，说退吴春8000元，住户押金我可以退给吴春，但也没有1.2万元，只是押多少我退多少。我使用的是9月1日到9月26日的，这个产生的水电费是下月初物业才收，但到26号我根本不知道使了多少水电费，我接到房子时之前产生的水电是我交的，我们达成的协议是最后我使的9月份的水电费是吴春交，那三千多块钱我不应该交，吴春还应该退还给我水电钱。对于2800元的发电机的代付款，我同意退还，我们解除承诺协议里有约定吴春同意扣除2000元。我同意再退吴春800元。对于吴春说的其他费用我不承认。
原审法院审理查明：2012年9月26日，转包方（甲方）吴春与承包方（乙方）韩战卫签订《承包合同书》，约定由乙方承包位于北京市昌平区回龙观东半壁店村原钢材木材市场西十一号院白领公寓，总面积1000平米，该公寓包含两间门面房一间值班室在内一共四十八间房；承包期两年，自2012年9月26日起至2014年9月25日止；承包费第一年为二十三万元，第二年为二十四万元；房屋押金壹万元，签订合同的当天由乙方一次性支付给甲方；乙方在与甲方签订承包合同的当天，一次性向甲方支付一年的承包费23万元，甲方在收到乙方承包费的当天将公寓交给乙方全权管理、经营；次年的承包费乙方必须提前30天向甲方支付，否则，视为乙方违约，甲方将与乙方解除承包合同；乙方负责向鑫沐垣物业有限公司缴纳物业费、水费、电费及一切相关费用；同时双方签订补充协议，约定协议期满，除当月房租费以外，协议期外的房租费由乙方全额退还给甲方；协议签署的当天，甲方将公寓内所有租住户的房屋押金按收据所著金额全额抵扣给乙方；期满，乙方将所收所有租住户的房屋押金按收据所著金额全额退还给甲方。
合同签订后，韩战卫向吴春支付定金1万元及第一年的承包费23万元。2013年10月28日，吴春（甲方）与韩战卫（乙方）签订《解除承包合同协议》，约定”住户押金：乙方所收住户押金，按合同约定，依据实际所收金额全部退还给甲方。租金部分：1、门面房：超收部分（2013年9月26日之后）的租金为21500元整，按上次乙方要求带走15000元，而甲方只同意乙方带走5000元，双方再次协商各让一步，乙方于10月22日同意在15000元的基础上让步3000元，后于10月24日下午电话通话商谈时，同意在让3000元的基础上再让1500元，剩余8000元由乙方退给甲方。2、住房：超收部分（2013年9月26日之后）乙方按实际所收金额，全部退给甲方。......四、乙方还应退还给周娟（甲方）2800元（周娟于2013年7月19日，通过银行汇给史国芳（韩战卫之妻）准备用来买发电机而没有买的2800元钱），扣除乙方花费2000元，退甲方800元整”。韩战卫在该合同上手写”交接完后钱付给甲方，31号前结清”。
庭审中，吴春未提供涉案房屋的合法建设审批手续。吴春称双方于2013年10月31日办理交接，韩战卫称双方于2013年10月28日办理交接。吴春提交了租户押金收据，韩战卫对其中五张押金收据不认可，其中两张收据上收款人处签名为”周”，另一张收据上收款人处空白，剩余两张收据上收款人处签名为”韩”。双方均认可由吴春收取的住户押金是依据合同约定在签订合同时直接抵扣租金，但双方均不清楚抵扣的金额，且没有书面证据。吴春提交2013年11月14日北京东达顺公司的专用收据，载明今收到西11#白领交来人民币3131.8元。吴春称上述费用系涉案房屋2013年10月的水电费。韩战卫称双方达成口头协议，约定由其交纳2012年9月1日至9月26日的水电费，故2013年9月1日至9月30日的水电费应由吴春交纳，2013年10月的水电费更不应该由其交纳，但上述协议没有书面约定。韩战卫认可东达顺公司是收取水电费的单位，并称每月大约使用3000元的水电费。双方均认可办理交接时未查看水电表的情况。
原审法院认定上述事实，有《承包合同书》、收据、《解除承包合同协议》及当事人的陈述在案佐证。
原审法院判决认定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，吴春与韩战卫签订的承包合同，实际上为韩战卫承租涉案房屋，故双方之间成立租赁合同关系，该合同虽系双方当事人真实意思表示，但吴春无法提供涉案房屋的合法建设审批手续，故吴春与韩战卫签订的承包合同应为无效合同。合同虽属无效，但韩战卫实际使用了承租房屋，应支付使用期间的房屋使用费。韩战卫已支付了第一年的房屋使用费，故韩战卫应支付自2013年9月26日至韩战卫交付房屋之日止的房屋使用费。吴春称韩战卫于2013年10月31日交付房屋，韩战卫称于2013年10月28日交付房屋，韩战卫作为承租人对于交付房屋负有举证责任，但韩战卫未提供相应证据予以证明，故法院认定韩战卫于2013年10月31日交付房屋。韩战卫应向吴春支付自2013年9月26日至2013年10月31日的房屋使用费，吴春要求韩战卫支付2万元，法院对此不持异议。关于门面房的房屋使用费，因双方已在《解除承包合同协议》中进行约定，双方应按照约定履行，韩战卫应退还吴春8000元。吴春要求韩战卫支付2万元的租金，于法无据，法院不予支持。双方约定韩战卫所收住户押金依据实际所收金额全部退还给吴春，韩战卫对吴春提交的收据中的五张不认可，该五张收据上均没有韩战卫的完整签名，且吴春称其也收取了部分押金，并在签订合同时将押金抵扣给韩战卫，但双方均不清楚抵扣的金额，吴春未提供充分证据证明上述五张收据中的押金由韩战卫收取，故吴春要求韩战卫返还押金的诉求中的合理部分，法院予以支持，超出部分，法院不予支持。合同约定水电费由韩战卫交纳，故韩战卫应支付自2013年9月26日至2013年10月31日的水电费。双方办理交接时未查看水电表数，吴春出具的水电费收据为北京东达顺公司专用收据，韩战卫认可北京东达顺公司为收取水电费的单位，并称每月的水电费约为3000元，故吴春要求韩战卫支付水电费的诉求，法院予以支持。关于2800元的发电机的款项，双方在《解除承包合同协议》中约定扣除韩战卫花费2000元，退吴春800元，因此双方应按合同约定履行，现韩战卫同意退还800元，法院对此不持异议。合同无效后，吴春应退还韩战卫已交付的押金10000元，双方均同意抵销，法院对此不持异议，故韩战卫向吴春支付的款项中应扣除上述10000元。吴春要求韩战卫支付修理及换锁的费用，但未提供充分证据予以证明，故吴春的上述诉求法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告韩战卫给付原告吴春房屋使用费二万元、住户押金四千八百五十元、门面房房屋使用费八千元、水电费三千一百三十一元、发电机费用八百元，抵销韩战卫已支付吴春押金一万元，以上共计二万六千七百八十一元，于本判决生效后十日内给付；二、驳回原告吴春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
韩战卫不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，改判驳回吴春的原审诉讼请求或发回重审。上诉理由是：原审法院认定事实不清，证据不足，审理程序违法。吴春于2013年9月26日给住户发通知后，韩战卫没有收取任何房租。原审判决韩战卫承担房屋使用费2万元没有证据，认定事实不清。双方租赁合同被认定无效后，因合同取得的财产应予以返还。
吴春答辩称：原审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据合同内容，吴春与韩战卫签订的承包合同书实为租赁合同性质，因吴春无法提供涉案房屋的合法建设审批手续，故该合同无效。由于韩战卫实际使用了承租房屋，其应参照合同约定的租金标准支付使用期间的房屋占有使用费。承租人应对交还房屋的情况负有举证责任，在韩战卫未能提供相应证据证明其于2013年10月28日交还房屋的情况下，原审法院根据吴春的陈述认定韩战卫于2013年10月31日交还房屋并无不当。故韩战卫尚欠吴春2013年9月26日至2013年10月31日的房屋使用费，原审判决韩战卫给付吴春房屋使用费2万元的处理正确，本院予以支持。韩战卫上诉不同意支付2013年9月26日后的房屋使用费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据承包合同书中的约定，韩战卫负责交纳水电费。原审法院根据北京东达顺公司水电费专用收据及韩战卫的陈述确认韩战卫支付吴春水电费3131元的处理正确。根据双方平等协商达成的《解除承包合同协议》，韩战卫应退还吴春8000元门面房使用费，韩战卫所收住户押金依据实际所收金额全部退还给吴春，韩战卫应退还2800元的发电机的款项，其中扣除韩战卫花费2000元，退吴春800元。原审法院根据双方约定及票据确定的上述款项金额正确，本院予以支持。合同无效后，吴春应退还韩战卫已交付的押金10000元，双方均同意抵销，本院不持异议。
综上所述，韩战卫的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千零五十六元，由吴春负担二百五十七元（已交纳），由韩战卫负担七百九十九元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一千零五十六元，由韩战卫负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
代理审判员 范 磊
二〇一四年十二月九日
书 记 员 罗娇杨
书 记 员 王 梦