广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终401号
上诉人（原审原告）珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地珠海市。
法定代表人欧阳湘波，总经理。
委托代理人刘英，广东谨行律师事务所律师。
委托代理人周姝彤，广东显德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）罗金友，男，住珠海市斗门区。
委托代理人杨波青，广东铭建律师事务所律师。
上诉人（原审被告）梁艳容，女，住珠海市斗门区。
委托代理人杨波青，广东铭建律师事务所律师。
原审第三人斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会。
负责人党绍民。
上诉人珠海市香洲区物业有限公司（以下简称公司）与上诉人罗金友、梁艳容、原审第三人斗门区井岸镇花园业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2015）珠斗法民三初字第501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2009年12月1日，公司与业委会签订《花园物业管理服务委托合同》，合同甲方为业委会，乙方为公司。合同约定由公司为花园小区提供物业服务。
合同第一条约定：“本物业基本情况，物业名称花园，物业类型以多层住宅为主、商铺综合型小区，坐落位置珠海市斗门区，四至为东至江湾中路，南至江湾三路，西至中心南路，北至江湾二路，占地面积72600平方米，其中绿地面积14520平方米，建筑面积12100平方米，其中住宅10万平方米，商场2.1万平方米，停车场7260平方米。”第二条约定：“甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业的业主大会选聘的物业管理企业。”第四条约定，乙方向业主或非业主使用人提供的基本服务、房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护和有偿服务。基本服务分为日常服务、定期服务、综合管理。其中日常服务的项目如下：（1）公共环境卫生服务，范围为物业管理区域范围内，业主户门以外；（2）绿化与建筑小品的维修养护与管理，服务范围包括物业管理区域范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地；（3）治安防范，服务范围为物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管；（4）交通、车辆停放秩序及停车场管理，服务范围为物业管理区域内交通秩序的维护及对车辆停放秩序的管理；（5）装饰装修管理；（6）消防管理，服务范围为物业管理范围内公共区域消防设施的维护和消防管理；（7）房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，服务范围为物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、道路、垃圾道、烟囱、化粪池、沟渠、池、共用照明系统、室外排水管网、自行车棚、建筑物防雷设施、共用设施设备使用的房屋、垃圾中转站；（8）生活服务设施的维修养护和管理；（9）社区文化建设等。房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护包括房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造、房屋建筑共用部位、共用设备的小修、部分共用设施设备的中修、大修、更新及改造和其他特约服务。有偿服务是指业主或业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙方提出维修养护服务等要求的，乙方认为有能力承担的可以接受，收费标准由双方商定。该合同第九条约定如下：“乙方按本合同第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：1、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.4元收取；2、商业用房、商业用车库按建筑面积每月每平方米1.2元收取；3、楼道内防盗对讲系统维修费具体施行由补充协议详细确定。”第十一条约定：“合同2009年12月1日生效，并从2009年12月1日起计收物业服务费，当月管理费在下一个月收取，每个月的1至10日。”第十二条第2款约定：“业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。”第三十一条约定：“服务期限四年，自2009年12月1日至2013年11月30日，合同从2009年12月1日起算。”2012年12月19日，涉案小区的业主委员会将公司的服务期限延长一个月，至2013年12月31日。2015年7月27日，龙珠业委会出具声明一份称：“我业主委员会2009年12月1日与珠海市香洲区梅华物业管理有限公司签订的《龙珠花园物业管理服务委托合同》的服务范围不包括一楼外围临街经营的商铺，双方在签订合同时已释诉，物业管理公司按协议在管理期间也没有收取外围临街一楼商铺相关费用和履行外围的物业管理。个别商铺业主或物业使用人与物业公司另有委托管理达成其他约定与我委无关。”
罗金友、梁艳容是位于珠海市斗门区井岸镇江湾三路76、78、80、82、84号的权属人，两人各占房产50%份额，该房产建筑面积347.16平方米。经原审法院现场勘查，该房屋用途为商业服务，前门临街，后门在涉案小区内。
罗金友、梁艳容庭审中确认未公司支付过物业服务费。
公司一审诉讼请求：罗金友、梁艳容支付物业服务费19996.80元，滞纳金19996.80元，合计39993.60元；案件受理费由罗金友和梁艳容承担。
原审法院认为，公司在庭审中向原审法院出示了公司与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同等证据，上述证据证明公司为涉案小区提供了物业服务。虽然罗金友、梁艳容的涉案商铺属于临街商铺，但是涉案商铺是涉案小区内建筑的一部分，涉案商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，与涉案小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体。因此，罗金友、梁艳容的涉案商铺处于公司提供物业服务的范围内。罗金友、梁艳容作为涉案商铺的业主实际享受了公司提供的相关服务，应当支付相应的对价。根据庭审查明的事实，公司为涉案小区提供的物业服务仅限于涉案小区内，涉案商铺临街门前的卫生、绿化、治安防范、交通及车辆停放秩序等均不属于其服务的范围。公司仍按照物业服务合同中约定的商业用房的收费标准公司主张物业服务费，有违《中华人民共和国民法通则》第四条规定的民事活动应当遵循的公平、等价有偿、诚实信用原则。鉴于罗金友、梁艳容的涉案商铺属涉案小区建筑物的一部分，且有通往小区内的后门，罗金友、梁艳容实际上享受了公司提供的部分服务，原审法院依照公平、等价有偿的原则，结合公司实际为被告提供部分服务的情况，确定罗金友、梁艳容应按照每月每平方米0.3元的标准公司支付物业服务费。
罗金友、梁艳容确认从2009年12月1日至2013年12月31日未公司支付过物业服务费。经原审法院核算，被告应公司支付的物业服务费为5103.25元（347.16平方米×0.3元／月／平方米×49个月）。
关于滞纳金的问题。根据罗金友、梁艳容提供的涉案小区业主委员会的声明，双方对涉案商铺是否属物业服务范围及罗金友、梁艳容是否应支付物业服务费及支付的标准均有争议，在争议未明确之前，罗金友、梁艳容有理由不支付，故公司主张罗金友、梁艳容支付拖欠物业服务费的滞纳金依据不足，原审法院不予支持。
罗金友、梁艳容抗辩公司的诉讼请求超过了诉讼时效。原审法院认为，公司主张的物业服务费是分期履行的同一债务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，公司的诉讼请求没有超过诉讼时效，对罗金友、梁艳容的该抗辩原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，原审判决：一、罗金友、梁艳容于判决生效之日起七日内公司支付物业服务费5103.25元；二、驳回公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费800元，减半收取400元，由公司负担348元，罗金友、梁艳容负担52元。
公司不服原判，上诉称：一、案涉商铺属于公司管理物业的范畴，并存在管理的事实。商铺也大多开有后门，业主通过后门进出小区，享受了公司提供的物业服务。一审法院的现场勘查并不能反映商铺后门开设的实际情况，况且公司提供物业管理报务并无区分有无后门，商铺业主负有同等的缴费义务。二、原审法院现场勘查商铺后门开设情况，与事实不符。涉案商铺的现状布局与公司管理期间的布局发生了重大变化，不能正确反映当时的情况。公司管理期间，八成商铺存在后门。三、原审法院适用法律错误。一审法院无视合同约定及合同法的条文，径直引用法律原则，背离法律适用的基本原则，在认定案涉合同合法有效的情况下，又不按合同约定判决，有悖于法；合同约定的商铺收费标准符合相关办法，也是双方平等协商的体现，二审法院应改判按1.2元交纳服务费并支付滞纳金。四、原审法院将反映建筑物区分所有权关系的“物业服务合同”混淆为一般性的“消费服务合同”。涉案商铺虽临街，但是与小区不可分割的统一整体，是小区物业的组成部分，商铺业主与住宅业主的义务完全相同，不因地理位置而有差别。一审法院将物业服务合同混淆于一般消费合同，认为商铺门前的卫生、绿化、治安防范等不属于物业公司服务范围，认为少受益就少付费不当。五、物业公司受业委会委托对小区进行管理，提供的服务具有共性，物业服务费也用于整个小区的维护保养、小区秩序的正常运转，因此法律规定物业服务费的收取是按建筑物的建筑面积进行分摊，并非原审法院认为的享受物业服务的数量与质量。六、原审法院回避合同效力问题，一方面判令业主支付物业费，一方面又免除违约者的违约金，自相矛盾。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判；诉讼费由罗金友、梁艳容负担。
针对公司的上诉，罗金友和二审口头答辩称：一、原审判决认定事实不清。公司不是案涉合同的当事人，业委会一再强调被上诉人不是合同主体的一方，物业管理的范围不含案涉商铺。二、公司上诉仅请求改判，主张不明确。三、案涉商铺属于公司管理的范畴和管理没有事实依据，这也是本案应当予以查明和双方争议的焦点。公司称大多数案涉商铺开有后门且长期打开，将是否打开后门定位为其履行物业管理职能的重要事实，但被上诉人认为大多数商铺有后门的说法并没有证据支持。将商铺的排水和相关管道作为其公司履行物管的证明也不合理。四、在原审法庭调查中公司称不清楚案涉商铺是否开有后门，表示须庭后核实，现又认为开有后门，显然是主观上的猜测。五、没有证据佐证公司尽到案涉商铺的管理职责，甚至没有自行记录保安巡逻记录、维修保洁记录、设备运行记录等。六、公司认为应按照物业服务合同适用本案，逻辑混乱。七、业委会参加一审庭审及书面说明与公司签订的物业管理合同范围没有含本案商铺。
罗金友和亦不服原判，上诉称：一、原审判决罗金友和梁艳容支付物业费没有事实根据。业委会列举了大量证据证明公司没有为商铺提供物业服务。第一，业委会出庭证实与公司签订的物业服务合同委托物业管理范围未含商铺。第二、和赵英伦证实工作范围不包括商铺。第三，证人证实物业公司服务范围不包括商铺。罗金友和梁丰荣也未接到过缴费通知，公司如真有服务商铺的事实，那么在长达3年多时间里从不和罗金友、联系，也未催缴管理费，没有保留任何管理商铺的证据，不符常理。二、原审判决适用法律错误。公司未举证证明提供商铺物业服务的事实，应承担不利法律后果。原审法院的判决违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定。请求二审法院：一、撤销原判；二、改判驳回公司诉讼请求；三、诉讼费由公司负担。
公司二审答辩称，一、原审法院对商铺业主酌情0.2元或0.3元承担物业管理费违反了《中华人民共和国物权法》第72条第一款规定，业主提出上诉理由基本为其一是认为自己不需要，其二是不认可业委会的合同，这两个上诉理由均被最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条和第一条否认。业主提起上诉各种理由与法律规定明显冲突不应当支持。二、物业管理费是受物业所属区域决定，这是建筑物区分所有权理论决定的。原审法院错误的将业主义务与消费程度受益理论挂钩是没有理解物业管理合同的特点，是没有理解只要是业主就必须同等分摊费用，也就是交费义务应当公平的按照合同，任何人都不能例外。不管是商铺还是住宅，也不管是临街还是偏僻也不管是自住还是空置、只要同在一个物业管理区域就要参与分摊交费。三、原审法院并未否定花园物业合同的效力，合同效力问题也不是本案的重点。四、业委会发表的声明和所有的证据都是在公司提起诉讼之后发生的，公司在合同履行完成之前没有与花园业委会就合同有过其他变更，其中有一个变更是将合同的时间延后一个月。五、关于花园其他的提供物业服务公司是否签订合同，均是其他服务公司与业主之间权利和义务，与公司并无关系。六、公司认为商铺是否开后门并不是确定业主是否接受物业服务的主要依据，商铺业主是否享受了物业服务是由其作为花园业主依据物业服务合同约定承担权利和义务，而开后门恰恰增加了物业管理的额外工作量，而开后门也恰恰涉及到物业管理的根本内容，具体就是违规装修的管理问题。
二审中，原审第三人业委会未陈述意见。
二审期间，各方均未提交新的证据。
本院经审理查明，原审判决认定事实无误，本院予以确认。二审查明，2012年12月19日业委会公司发出通知，同意上述合同约定的服务期限延长一个月，至2013年12月31日。双方还签订《花园移交协议》，确定服务、收费日期至2013年12月31日止，到期后公司撤离，但长期保留办公室以清收欠费，其中第6条称“由于小区业主欠交物业费严重”，业委会应积极协助公司追讨欠费。
本院认为，公司取得物业服务企业资质，具有从事物业管理服务的资格。公司与业委会2009年12月1日签订的《花园物业管理服务委托合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
业委会与公司签订《物业管理委托服务合同》明确约定进行管理的花园是“多层住宅为主、商铺综合型小区”，建筑面积中包括“住宅10万m2”与“商场2.1m2”，可见公司管理物业涵括住宅和商业经营场所。而被上诉人所有商铺原本就与花园小区一并规划和建设，属于花园小区建筑的一部分，小区的供水、供电、排污等公用设施及绿化、小区业主专有部分以外的共有部分都是密不可分的共用整体。《物业管理委托服务合同》的上述约定将花园物业管理权交给公司，并未将商铺区分为小区内商铺和临街商铺，更没有约定小区临街商铺不在物业管理范畴，在没有明确约定的情况下，合同所指商场应为小区规划、建设范围内的全部商铺，因此本院认为被上诉人所有之临街商铺均在合同约定的公司实施物业管理和服务的范围之内。
根据《物业管理委托服务合同》基本服务中日常服务第七项约定，公司应当对物业管理区域内共用部分、共用设施设备进行维修养护和管理，共用设施包括：外墙面、化粪池、沟渠、池、室外排水管网等等。既然涉案商铺属于小区物业范畴，在公司针对公用部分、公用设施提供服务进行维护和管理时，涉案商铺则必然从中享受部分服务、从中得益，因此应当支付相应的物业服务费。
根据《物业管理委托服务合同》日常服务约定，公司还应当负责物业管理区域范围内的公共环境卫生、绿化服务、治安防范、交通及车辆停放秩序等工作，但是案经审理，公司并未提供证据证明其对花园小区外围、涉案临街商铺实施了合同约定的上述日常服务。公司上诉认为其与业委会缔结合同则当然享有按照合同收取物业服务费的权利，但是享有按照合同收取物业服务费的前提是履行了合同约定的全部物业服务义务，如上所述，公司并没有按照合同约定提供上述物业管理服务项目，则无权按照合同约定标准收取物业服务费，公司该上诉主张，理据不足，本院不予采纳。原审法院从公平、诚实信用、等价有偿原则的角度出发，既考虑了被上诉人客观上享受共有部分服务之事实，又考虑公司未全面履行合同约定物业服务义务，酌情将物业服务费调整至每月每平方米0.3元，符合客观实际，理据充分，本院予以维持。
公司并未提交证据证明对花园小区外围、涉案商铺实施合同约定的日常服务，而公司原审中提交向被上诉人发出催款函的快递单据并不能证明已予送达，况且该单据显示系2015年并非案涉合同约定的管理期间发出，即公司没有证据证明在管理花园小区期间曾向被上诉人主张过涉案商铺的物业服务费，故也不存在被上诉人怠于交纳物业服务费的事实。原审判决指出被上诉人依据业委会的声明对物业服务费是否应当支付及其标准提出异议，而与公司存有争议，该争议当然是指公司在案涉合同终止、退出花园小区管理之后，而陆续向被上诉人等物业所有人主张物业服务费的情况下所生之争议，该争议厘清前被上诉人并不确定公司所主张的物业服务费支付标准等事项，故原审法院驳回公司主张被上诉人支付滞纳金的请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费梅华公司预交800元，罗金友和梁艳荣预交50元，均由其自负。
本判决为终审判决。
审 判 长 李烈斌
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一六年四月二十日
书 记 员 许婷婷