广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）梧民二终字第36号
上诉人（一审被告）：梧州市鼎晟投资发展有限公司
上诉人（一审原告）：梧州市人民防空办公室
上诉人梧州市鼎晟投资发展有限公司（以下简称鼎晟公司）因与被上诉人梧州市人民防空办公室（以下简称人防办）租赁合同纠纷一案，不服梧州市万秀区人民法院（2012）万民初字第444号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年2月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人鼎晟公司的委托代理人韦云飞，被上诉人人防办的委托代理人金焱、彭新权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年9月28日原、被告双方签订的租赁合同共13条，其主要条款约定：1.租赁场所：梧州市白云路东二巷5号梧州市人防培训中心范围内所有场地、设施和完成的基建、验收合格的1—5号楼及附属设施（含现有消防设施），建筑面积约1200平方米以及现有设备（具体按所列清单由双方确认为准），屏风山防空洞不包括在内，防空洞内的冰泉眼水源的全部使用权（含防空洞内安装的冰泉眼水源的抽水设备和管道的权利），原告租赁给被告，作为酒店经营使用。2.租赁期限：自2009年10月1日起至2025年3月31日止。自签订合同之日起至2010年3月31日共6个月为免收租金装修期。被告参照原告意见进行装修，装修完毕后，前3个月为被告试业期，租金减半收取，即试业期租金每月25000元。3.租金及支付：租金第一年为60万元，月租金5万元，以后每五年递增百分之五，即2010年4月1日至2015年3月31日，年租金60万元；2015年4月1日至2020年3月31日，年租金63万元；2020年4月1日至2025年3月31日，年租金66.15万元。租金按季支付，每季首月15日前付清当季租金。逾期15天支付租金，按每天0.1%收取违约金。逾期2个月不交租金及水电等费用，原告有权解除合同，保证金不予退还。4.保证金：合同签订后180天内，被告按第一季度租金向原告交保证金15万元，作为履行合同的担保，该保证金不计利息。合同期的最后3个月，保证金作为租金支付。5.租赁双方的责任：（1）如原告无故单方面终止合同，原告除赔偿被告实际投资的所有损失外，应双倍返还保证金作为赔偿；被告单方面终止合同，原告不退保证金，被告的投资损失自负，并应支付所欠租金。（2）不论何种情形，被告解除合同，必须确保培训中心原、被告双方所投入该培训中心的所有设备、设施完好移交原告，确保该中心正常运行；被告在装修、经营过程中的装修及设备投入，如属固定的要保持原状，不能拆走及破坏；如属非固定、可移动搬走的设备（指新增电器、机电设备）可自行拆走。6.装修和改变房屋：被告不得随意损坏房屋设施，不破坏钢筋砼、梁柱和承重砖墙。如需改变房屋的内部结构和新载体或设置对房屋结构、环境影响的设备，装修方案需经原告书面同意，改造资金由被告自理。该合同还就其他事项作了约定：1.被告按约定用途自行办理相应的经营许可和工商税务登记，自主经营、自负盈亏，与原告无关；2.被告不具备合法经营资格，包括因违法经营被有关部门吊销、收回经营执照的，原告有权解除合同，保证金不退还；3.被告不按合同约定的用途使用场地，经原告书面通知未予改正的，原告有权解除合同，保证金不退还；4.被告应爱护并合理使用酒店内的公共设施，造成损坏的应承担修复或赔偿责任，等等。同年10月12日原、被告双方又签订《补充协议》约定，被告将培训中心改建御龙冰泉水汇（最后名称待定），但需保留梧州市人防培训中心名称；在确保原告战备训练前提下，被告合同期内可无偿使用屏风山坑道，并确保坑道内各项设备设施的安全。上述合同签订后，被告依约接管租赁场地。在合同履行期间，原、被告双方对合同约定事项就补充和变更事宜互发函件进行协商：1.2010年1月15日被告给原告的申请报告称，白云路人防培训中心（原嘉年华大酒店）改建为御龙冰泉水汇，原订于2010年4月1日开张，由于设计方案改变，项目增加，投资随着增加等原因，要推迟到2010年8月1日开张，请批准延长4个月装修时间。2.2010年3月2日原告给被告的复函称，装修时间只同意延期至2010年6月30日，2010年4月1日至2010年6月30日的租金可免收。2010年7月1日起按合同第五条（即每月租金5万元）收取租金，且租赁期限按合同第四条执行，租期不顺延。被告必须严格执行合同约定。3.2010年4月28日原告给被告的函称，为确保我市“三所”建设能按广州军区和自治区人防办的要求如期完成，根据梧州军分区和自治区人防办的指示，我办决定收回梧州市人防培训中心204号楼和屏风山人防工事使用权，作为我市军事使用。鉴于以上原因，请你公司在收到来函后10日内，与我办协商办理解除双方于2009年9月28日签订的《梧州市人防培训中心租赁合同》事宜。4.2010年5月7日原告给被告的复函称，你公司2010年5月6日不同意终止租赁合同的《复函》收悉。根据梧州军分区和上级主管部门的指示，现就我办要求终止《租赁合同》及《补充协议》的问题函复如下：请你公司同意与我办解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》，考虑到你公司在与我办签订租赁合同后投入了一定的人力物力和财力，我办同意其中合理部分可通过双方协商解决。5.2010年5月13日原告给被告的函称，根据工作需要，我办将从2010年5月14日起派工作人员进驻培训中心开始战备值班，请你公司配合做好有关交接手续。6.2010年6月10日被告给原告的函称，我公司决定于2010年6月14日对我公司承租的梧州市白云路东二巷5号梧州市人防培训中心范围内所有场地、设施和1—5号楼及附属设施进行装修，由于在此之前的各种原因延误了原定的装修期，为此，请免收我公司7月份的租金。7.2010年6月12日原告给被告的复函称，要求被告配合原告收回租赁场地，指出被告至今未正式书面向原告申报装修方案，并明确原告不同意被告6月10日函提出的装修要求，表示如被告在未经原告书面同意就擅自装修，由此造成的一切损失和法律责任由被告负责。8.2010年11月18日被告给原告的函称，被告在签订租赁合同后，已投入大量的人力物力，不惜重金聘请外省专业人士进行规划设计（87万设计费），聘请广州专业管理公司进驻酒店策划（劳务费12万）204号楼原装修估计约20万，由于收回204号楼，原该楼功能转移到205号楼，在以后的装修中增加许多费用（约30万）及前期无形费用等等。对此突变造成的损失给予补偿，并要求减免租金的形式进行赔偿折合3年租金加上6个月的装修期共计3年6个月。由于减去204号楼面积减少，所以每月在原租金的基础上减去18000元。同时也提及其他事宜。9.2010年11月26日原告给被告的复函称，（1）被告配合原告收回梧州市人防指挥部及培训中心204号楼并签订协议书，原告可以在每月约定租金减去18000元，上述租赁装修期延至2012年7月31日，从2012年8月1日起计收租金；（2）对204号楼改造工程实行招投标，原告提出欢迎被告参与投标，但不保证被告能中标承建；（3）提出对租赁场地车辆出入通道及停车位的处理意见；（4）提出对其他事宜可协商。
另查明，被告在合同签订后，除向原告支付合同保证金15万元外，至今分文没有向原告支付租金。被告接管租赁场地后，于2010年5月14日原告根据实际需要，在被告的配合下已收回204号楼的租赁场地，其余租赁场地，至今仍在被告租赁管理期间。但在该租赁期间，被告既未依约办理经营酒店的工商和税务登记，也未就经营酒店进行实质性投入。
再查明，1999年12月梧州市人民政府颁发的梧国用（1997）字第007964号国有土地使用证载明：土地使用者梧州市人民防空办公室，座落白云路东二巷5号，使用权类型划拨，使用权面积2215.6平方米等。2000年12月至2003年12月原告取得在该土地建设综合楼1—5号楼的梧州市城乡建设规划管理局颁发的建设（用地工程）规划定点通知单、建设工程用地规划许可证。上述建设工程经竣工验收后，于2004年9月原告正式投入使用。
一审法院审理认为：原告取得涉案租赁场地的土地使用权，并在取得建设用地的建筑工程施工许可的情况下，所建设的楼房，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”的规定，原告为涉案租赁楼房的所有权人。原告以属其所有的物业租赁给被告，并与被告签订租赁合同及其补充协议，是当事人的真实意思表示，既未损害他人利益，也未违反法律的禁止性规定，应合法有效，受法律保护。被告在签订合同后，既未依约从事酒店经营，也未就经营酒店进行实质性投入，而且在租赁期间分文未支付租金，其行为显属违约。虽原告承诺，被告配合原告收回梧州市人防指挥部及培训中心204号楼并签订协议书，原告可以在每月约定租金减去18000元，上述租赁装修期延至2012年7月31日，从2012年8月1日起计收租金。但至今被告未与原告再签任何协议，仍对除原告收回的204号楼以外的其余租赁场地，处于其租赁管理状态。据此，原告请求解除与被告签订的租赁合同及其补充协议，并在解除租赁合同后依约不予退还被告的15万元合同保证金，且由被告支付所欠原告的租金及逾期缴交租金的违约金，合情合理合法，该院予以支持。但对原告诉请的租金及逾期付款违约金，鉴于被告在承担不予退还保证金的违约责任的情况下，该院确定被告所欠原告租金为120533元（按租金32000元／月，自2012年8月1日起计至2012年11月23日止共3个月另23日），逾期付款违约金为9600元（以欠租金96000元为基数，按合同约定的每日0.1%，自2012年8月16日起计至2012年11月23日止共100日）。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第四项，第一百一十四条的规定，判决：一、解除原告梧州市人民防空办公室与被告梧州市鼎晟投资发展有限公司签订的租赁合同及其补充协议，自本判决生效之日起十日内，被告应自行搬离本案租赁场地，并将租赁物交回原告；二、被告梧州市鼎晟投资发展有限公司因违约解除租赁合同，对其给付的15万元合同保证金，原告梧州市人民防空办公室依约不予退还并归其所有；三、被告梧州市鼎晟投资发展有限公司应给付原告梧州市人民防空办公室的租金120533元，以及逾期付款的违约金9600元，两项合计130133元。本案案件受理费2366元，减半收取计1183元，由被告梧州市鼎晟投资发展有限公司负担。
上诉人鼎晟公司不服一审判决，上诉称：1、导致上诉人未付租金的原因是多方面的，不能单方面认定上诉人违约。一审法院简单将责任归结于上诉人，有失理据。2、上诉人有继续履行合同的能力和要求，如被上诉人坚持解除合同，应对上诉人的前期投入进行适当的补偿。综上，请求二审法院撤销一审判决的第一、二项，第三项改判上诉人向被上诉人支付2012年8月1日至11月23日的租金120533元，一、二审诉讼费用按有关规定分担。
被上诉人人防办辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人称不能按时支付租金给被上诉人的原因有多方面，故而不能认定为上诉人违约。但是上诉人并不能举出证据证明其不能及时支付租金的正当理由，因此上诉人关于未付租金不构成违约的主张没有事实和法律依据，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采信。对于合同是否继续履行问题，因为被上诉人不同意继续履行合同，其理由充分，本院依法予以支持。上诉人诉称被上诉人也存在违约行为而要求被上诉人解除合同后赔偿其损失，属于另一法律关系，应另案提起诉讼。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2366元，由上诉人梧州市鼎晟投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 莫少艳
代理审判员 任 军
代理审判员 莫 芮
二〇一三年三月二十日
书 记 员 谭 韵