四川省九寨沟县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）九民初字第5号
原告重庆腾升房地产开发有限公司。
住所地重庆市沙坪坝区小龙坎正街***号*楼*号。
法定代表人冯小川，该公司董事长。
委托代理人徐海东，重庆索通（渝北）律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人戴静，重庆安努律师事务所律师（特别授权）。
被告成都招商国际旅行社有限责任公司
住所地成都市锦江区大业路*号*栋*单元*楼***室。
法定代表人蹇波，该公司董事长。
委托代理人李永生，四川英济律师事务所律师。
被告九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司。
住所地四川省九寨沟县漳扎镇火地坝边边街。
法定代表人蹇波，该公司董事长。
委托代理人陈亮，男，汉族。（一般代理）
原告重庆腾升房地产开发有限公司诉被告成都招商国际旅行社有限责任公司、九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月17日受理后，适用普通程序由审判员周晓云、代理审判员刘健、人民陪审员杜德华依法组成合议庭，于2014年6月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐海东、戴静，被告九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司的委托代理人陈亮到庭参加诉讼，被告成都招商国际旅行社有限责任公司及委托代理人李永生经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2006年3月17日，原告将九寨沟县漳扎镇火地坝“九寨边边街”的房屋出租给了成都招商旅行社有限责任公司（该公司后更名为“成都招商国际旅行社有限公司”，以下简称“招商国际”）用于酒店经营，双方签订了《房屋租赁合同》，租赁房屋包括第43栋1楼、第44栋1楼、第44栋2楼、第45栋1楼、第45栋2楼，建筑面积810.6平米；租赁期限为2006年6月1日至2014年5月31日（后租赁截止时间变更为2020年11月30日）。合同约定，原告在被告拖欠租金及水电物管费累计达30天的情况下有权解除合同。前述《房屋租赁合同》签订后，“招商国际”用租赁房屋开设了“冈拉美朵酒店”，后其投资人注册成立了“九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司”（以下简称“冈拉美朵”）专门经营该酒店，并承继了《房屋租赁合同》的权利义务。合同履行过程中，由于被告长期拖欠租金等款项，双方就相关事宜又分别于2007年3月7日、2009年8月、2010年7月15日、2011年6月3日、2013年3月17日签订了补充协议，这些补充协议可以充分反映被告多次拖欠租金原告均予以了谅解，并给予延长租赁期限、免收部分租金等各种优惠。2013年3月17日，原告重庆腾升房地产开发有限公司与被告九寨沟县冈拉美朵客栈有限公司签订的最后一份补充协议《房屋租赁新合同》中对租赁年限、租金、物管费等作了一次汇总确认，并就之后的租金及支付时间进行了约定，根据协议约定，被告应于2013年8月1日前支付2013年6月1日至2013年11月30日的租金126，454元，逾期违约金按逾期额每日千分之八计算，逾期达30日，原告有权解除合同，且“冈拉美朵”的装修物归原告所有。协议签订后，被告仍未如约履行义务，原告多次催收无果。因此，原告于2013年9月12日委托北京大城（重庆）律师事务所向被告及其法定代表人蹇波寄发了《律师函》以通知被告解除《房屋租赁合同》，并要求被告在2013年9月30前退还房屋，但被告置之不理。另，九寨沟县政府在2007年根据经营规模向九寨沟住宿业经营者收取了一笔“经营置换金”，“冈拉美朵客栈”共计交付了500，000元。由于被告开设客栈的房屋是分别向嘉华公司和原告租赁的，因此，嘉华公司和原告分别与被告达成协议（见2007年3月17日《补充协议》第一条：“在租赁期届满后，乙方将此权益转移给甲方，甲方按原价支付转移费”）。2013年3月17日，原、被告签订的《房屋租赁新合同》第五条又约定，鉴于被告资金困难，原告提前将按租赁经营面积比例测算经营置换金转让费76，100元支付给被告（支付方式为冲抵了被告之前欠付的租金）。原告当初之所以提前支付转让费是基于双方如约履行合同至租赁期满，但现在由于被告违约导致租赁合同解除，显然不符合原约定的在租赁期届满后原告愿意受让该权益的条件，且根据约定，经营置换金的权益须转移给原告后原告才支付价款。但被告目前并没有向九寨沟县政府办理该权益转移给原告的手续，该权益是否能够转让尚未可知。综上，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求依法判令解除2006年3月17日签订的《房屋租赁合同》及补充协议和《房屋租赁新合同》，由被告交还房屋；二被告按2013年3月17日签订的《房屋租赁新合同》约定的租金金额连带支付截止将房屋实际退还给原告时所产生的租金和占用费。暂计算至2013年11月30日为126454元；二被告按2013年3月17日签订的《房屋租赁新合同》约定的应付租金额从2013年8月1日起截止实际结清租金和占用费时止，按逾期额的日万千分之八连带支付逾期违约金。暂计算至2013年11月30日为123，419元（此数据系以126，454元为基数计算）；退还经营置换金权益转让费76100元；合同解除后，“九寨沟县冈拉美朵客栈”的装修物归原告所有。
被告九寨沟县冈拉美朵客栈有限公司辨称：1、违约金按逾期额的日千分之八过高；2、经营置换金权益转让费76，100元应由原告重庆腾升房地产开发有限公司承担。
原告重庆腾升房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、《合作开发协议》、《“九寨沟风情旅游街”项目合作开发补充协议》，证明对租赁房屋享有合法所有权。
2、《房屋租赁合同》（2006年3月17日）（1）、证明原、被告之间的租赁关系；（2）、被告逾期交付租金达30天，原告有权解除合同，装修物归原告所有；（3）、租金逾期违约金按逾期额的千分之八计算。
3、《确认书》证明合同权利义务由被告九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司承继。
4、《房屋租赁新合同》（2013年3月17日）证明被告冈拉美朵应付租金为126，454元。原告已提前交付经营置换金权益转移费76，100元。
5、《房屋租赁补充协议》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》3份，证明合同履行期间，被告多次违约原告都以延期免收租金等方式予以优惠。经营置换金权益在租赁期满转移给原告后，原告按原价支付。
6、《律师函》、特快专递存根2份、邮政跟踪查询结果2份，证明原告通知被告九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司解除合同，并要求在2013年9月30日前交还房屋。
被告九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司在法定期限内未提交证据。
上述证据经当庭举证质证，被告九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司对原告重庆腾升房地产开发有限公司所提交证据无异议。本院认为原告提交证据真实有效，符合法律规定，本院予以采信。
经审理查明，2006年3月17日，原告重庆腾升房地产有限公司将九寨沟县漳扎镇火地坝“九寨边边街”的43栋1楼、第44栋1楼、第44栋2楼、第45栋1楼、第45栋2楼房屋出租给了成都招商旅行社有限责任公司用于酒店经营，租赁期限为2006年6月1日至2014年5月31日。《房屋租赁合同》签订后成都招商国际旅行社有限责任公司在合同履行过程中，用租赁房屋注册成立了九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司专门经营酒店。
2007年3月7日被告成都招商旅行社有限责任公司和九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司签定了《确认书》并承继了原《房屋租赁合同》的权利义务。《确认书》中明确合同权利义务由被告九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司全部承继。此《确认书》得到原告的认可。2013年3月17日原告重庆腾升房地产有限公司和九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司重新签订了《房屋租赁新合同》租赁期由2012年12月1日至2020年11月30日止，租赁期8年。《房屋租赁新合同》中对租赁年限、租金、物管费等作了一次汇总确认，并就之后的租金及支付时间进行了约定。根据《房屋租赁新合同》约定，被告应于2013年8月1日前支付2013年6月1日至2013年11月30日的租金126，454元，每逾期一天按每日千分之八计算，超过30日原告重庆腾升房地产有限公司有权解除合同；九寨沟县冈拉美朵客栈的装修物归原告所有。为了减轻当时租金支付压力，原告重庆腾升房地产有限公司同意将九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司向九寨沟县旅游局缴纳的76，100元酒店经营权益置换金，提前由重庆腾升房地产有限公司向九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司支付，支付方式为九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司向重庆腾升房地产有限公司2013年3月17日签订的《房屋租赁新合同》中约定经营权益置换金761，00元直接抵扣冲抵了被告之前欠付的租金，约定双方合同期结束时由九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司经营权益直接转给重庆腾升房地产有限公司。合同履行过程中，由于被告九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司无正当理由拖欠原告租金，原告多次催收无果诉至法院。
本院认为，2006年3月17日重庆腾升房地产有限公司和成都招商国际旅行社有限责任公司签定了《房屋租赁合同》租赁期限为2006年6月1日至2014年5月31日止。经营期间，成都招商国际旅行社有限责任公司用租赁房屋注册成立了九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司，并于2007年3月7日重庆嘉华投资实业开发有限公司，成都招商国际旅行社有限责任公司、九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司共同签订了《确认书》。原告在庭审中认可《确认书》，该《确认书》明确成都招商国际旅行社有限责任公司和重庆腾升房地产有限公司签定的《房屋租赁合同》中的权利义务由九寨沟县冈拉美朵客栈有限责任公司全部承担。因此，本案中成都招商国际旅行社有限责任公司在合同中不承担责任。
2013年3月17日重庆腾升房地产开发有限公司和九寨沟县冈拉美朵客栈有限公司重新签订了《房屋租赁新合同》。租赁期由2012年12月1日重新算至2020年11月30日止，租赁期8年。《房屋租赁新合同》中对租赁年限、租金、物管费等作了一次汇总确认，并就之后的租金及支付时间进行了约定，根据协议约定，被告应于2013年8月1日前支付2013年6月1日至2013年11月30日的租金126，454元，逾期违约金双方在庭审中同意按日万分之五计算。且九寨沟县“冈拉美朵”的装修物归原告所有。经营置换金双方约定该笔费用由九寨沟县冈拉美朵客栈有限公司承担。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中作为承租人九寨沟县冈拉美朵客栈有限公司经原告重庆腾升房地产开发有限公司多次催收房租，至开庭审理时，其亦未向本院提供具有正当理由向原告不支付或迟延支付租金的证据，故本院认为其不支付或迟延支付租金无正当理由，对原告重庆腾升房地产开发有限公司请求解除与被告九寨沟县冈拉美朵客栈有限公司的房屋租赁合同，本院予以支持。合同解除后被告九寨沟县冈拉美朵客栈有限公司依法应将租赁的房屋装修物返还给原告重庆腾升房地产开发有限公司，且应向原告重庆腾升房地产开发有限公司支付自2013年6月1日至2013年11月30日的租金126，454元，2013年11月30日的以后的租金数额应以《房屋租赁新合同》约定的租金标准计算。庭审中双方同意按逾期金额日万分之五的标计算，是双方真实意思的表示，本院予以确认。原告请求返还原告支付的经营权益置换金76，100元的请求，由于双方在《房屋租赁新合同》中有约定。应由被告九寨沟县冈拉美朵客栈有限公司返还给原告。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项，第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告重庆腾升房地产开发有限公司与被告九寨沟县冈拉美朵客栈有限公司的《房屋租赁新合同》（2013年3月17日）；
二、被告九寨沟县冈拉美朵客栈有限公司将租赁的原告重庆腾升房地产开发有限公司位于九寨沟县漳扎镇火地坝“九寨边边街”的第43栋、第44栋、第45栋的房屋按现状返还；
三、被告九寨沟县冈拉美朵客栈有限公司向原告重庆腾升房地产开发有限公司支付2013年6月1日至2013年11月30日的租金126，454元；2013年11月30至房屋返还于原告期间的租金及违约金，租金数额以2013年3月17日签订的《房屋租赁新合同》约定的租金标准计算，违约金按愈期额按日万分之五计算，待履行时另行计付；
四、被告九寨沟县冈拉美朵客栈有限公司向原告重庆腾升房地产开发有限公司返还经营权益置换金76，100元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
上述判决中二、三、四项判决应在本判决书生效之日起十日内，履行完毕。
本案受理费6，190元，由被告九寨沟县冈拉美朵客栈有限公司承担。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。
审 判 长 周晓云
代理审判员 刘 健
人民陪审员 杜德华
二〇一四年七月十日
书 记 员 米吉安
附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。