广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1577号原告：广州华皇物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：翁国基，董事长。委托代理人：麦雪群、徐晓露，均为广东康浩律师事务所律师。被告：陈立颜，住广东省化州市。被告：广州市海珠区伟江汽车配件经营部，住所地广州市海珠区。经营者：郑江伟。被告：郑江伟，住广东省湛江市霞山区。被告广州市海珠区伟江汽车配件经营部、郑江伟的共同委托代理人余一爱、田媛媛，分别为广东广信君达律师事务所律师和实习律师。原告广州华皇物业管理有限公司诉被告陈立颜、广州市海珠区伟江汽车配件经营部（以下简称“伟江汽配部”）、郑江伟物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人麦雪群、徐晓露，被告陈立颜，被告伟江汽配部、郑江伟的委托代理人余一爱、田媛媛，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区广州大道以西地块（下称“涉案地块”），原使用人是广州市华莎房地产开发有限公司（下称“华某乙公司”），产权登记号为[2007]国用字第1100085号。因华莎公司无法履行广东省高级人民法院(2010)粤高法民二终字第37号民事判决，故执行法院广州市中级人民法院（下称“广州中院”）依法委托广州市公共资源交易中心公开拍卖了华某乙公司的该涉案地块的国有建设用地使用权。2015年7月2日，原告通过公开竞拍方式竞得涉案地块的国有建设用地使用权并缴清拍卖款。广州中院于2015年7月21日做出(2010)穗中法执字第1619号之五的《执行裁定书》确认该事实，并裁定将涉案地块过户至原告名下。2015年7月30日，广州市国土资源和房屋管理局收到广州中院送达的《协助执行通知书》，出具《协执文书收件回执》通知原告到交易登记中心办理过户手续。根据广州市规划局2012年9月30日给广州中院的回函《关于答复有关查询问题的函》穗规[2011]1804号文件，涉案地块上盖有1栋二层临时餐饮用房，属于临时建筑物，早己过2年临时使用期；并且建设单位在建设过程中擅自加、扩建，竣工后未经规划验收投入使用，将局部改作洗车用房。根据《中华人民共和国城乡规划法》和《广州市关于贯彻实施的意见》，涉案地块上的2层临时建筑物构成违法建筑，属于无法采取改正措施消除对规划实施的情形，应作拆除处理。涉案地块用地总面积2358㎡，属于商品住宅用地，其中净用地面积2301㎡，道路面积57㎡。至今，地块上的临时建筑物过期五年不仅没有被拆除，被告陈立颜反而违反穗规建证[2008]919号《建设工程规划许可证》规定的“临时餐饮用房”条件擅自改建，将其中300㎡出租给被告郑江伟，被告郑江伟为被告伟江汽配部在该地址办理了工商登记，用于经营洗车、修车业务。鉴于原告己通过拍卖取得涉案地块的使用权，广州中院也己做出过户裁定，原告已是涉案地块的合法权属人，而且涉案地块上的临时建筑物已过期且存在擅自改建行为，己被广州市认定为违章建筑，故三被告应立即停止使用，搬出涉案地块，并赔偿原告自成为合法权属人之日起，三被告占用涉案产权期间给原告造成的租金损失。故起诉要求：1、三被告将位于广州市海珠区广州大道以西的国有建设用地使用权的地块上开办的伟江汽车配件经营部占用的场地交还给原告；2、被告伟江汽配部迁出登记在原告涉案产权名下的工商注册地址；3、三被告共同连带向原告赔偿占用涉案产权期间的租金损失共55200元租金（每月租金34500元，从2015年7月3日起算至实际返还涉案产权之日）；4、被告陈立颜向原告赔偿占用涉案产权期间的租金押金（保证金）对应的利息损失440元（以两个月租金69000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年7月3日起算至实际返还涉案产权之日）；5、被告承担本案受理费。被告陈立颜辩称：不同意原告的诉讼请求，没有其他意见。被告伟江汽配部、郑江伟辩称：一、上述地块许志伟是第一手的承租人，被告陈立颜是第二手的承租人，被告伟江汽配部、郑江伟仅仅是第三手承租人。涉案地块上的临建是由被告陈立颜投资建设的，被告陈立颜与被告伟江汽配部、郑江伟签订的租赁合同合法有效，租赁期限为2012年12月14日起至2018年12月14日止，被告伟江汽配部、郑江伟在合同履行过程中没有违约行为，被告陈立颜也没有提出解除合同，被告伟江汽配部、郑江伟有权继续使用涉案临建。二、直至被告伟江汽配部、郑江伟答辩时都没有看到原告出示关于涉案地块国有土地使用权证，但原告在变更第1项诉讼请求时有提到，在原告没有办妥涉案地块的国有使用权证之前原告没有权利要求被告伟江汽配部、郑江伟迁出，更没有权利要求伟江汽配部、郑江伟赔偿租金损失。退一步，就算原告是涉案地块的合法产权人，根据买卖不破租赁的原则，被告伟江汽配部、郑江伟也有权继续使用涉案地块，并以租赁合同约定的租金标准向被告陈立颜缴纳租金，原告如果有租赁损失应向第一手承租人主张。三、由于涉案临建并非司法拍卖的标的，原告对该临建是没有任何权利的，即使到庭审时原告已经取得了涉案地块的国有使用权证，充其量也只是取得土地使用权的相关权利，而原告现要求连地带房要求被告赔偿租金损失显然不妥。四、涉案临建是有报建手续，是否违章、应否拆除，应该由有关机关通过法定程序来确定，在该过程中被告有陈述、申辩等权利，但至今被告没有收到任何门部要求强制拆迁涉案临建的文件。综上，鉴于涉案临建作为伟江经营部有将近几十名的员工，维持了近几十个的家庭的生计，在原告没有给予赔偿就要求被告拆迁和赔偿损失明显不公，要求法院驳回原告的全部诉讼请求，或通过调解，原告给予合理赔偿解决本案纠纷。经审理查明：广州市房地产档案馆于2015年8月7日出具的海珠区广州大道以西使用土地面积2301平方米场地的《房地产登记簿查册表》记载，产权人为广州市华莎房地产开发有限公司，2007年8月20日广州市中级人民法院（2006）穗中法执字第472-2协助执行通知书及民事裁定书各一份：查封该业土地使用权；等。广州市中级人民法院于2015年7月21日作出（2010）穗中法执字第1619号之五执行裁定书，裁定书记载“本院依据已发生法律效力的广东省高级人民法院(2010)粤高法民二终字第37号民事判决，依法委托广州公共资源交易中心公开拍卖被执行人广州市华莎房地产开发有限公司所有、位于广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米、房产登记号为[2007]国用字1100085号的土地使用权。2015年7月2日，买受人广州华某甲物业管理有限公司以27200万元竞得，并在拍卖公告确定的期限内将价款交付到本院。……裁定如下：1、解除本院对被执行人广州市华莎房地产开发有限公司所有、位于广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米、房产登记号为[2007]国用字1100085号的土地使用权的查封；2、将被执行人广州市华莎房地产开发有限公司所有、位于广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米、房产登记号为[2007]国用字1100085号的土地使用权过户至买受人广州华某甲物业管理有限公司名下。”广州市中级人民法院于2015年7月30日将该裁定送达给房管部门；于2015年8月3日将房管部门回执等送达给原告。广州市国土资源和规划委员会于2016年5月1日核发粤20**广州市不动产权第00226846号《不动产权证书》，该证书记载：：权利人：广州华某甲物业管理有限公司；面积：2301.058平方米；四至：东至玉菡路；南至惠兰路；西至规划路；北至规划路；等。被告陈立颜（甲方）与被告郑江伟（乙方）曾于2011年5月5日签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区惠兰路自编2号出租给乙方作零售汽车配件用途使用；租赁期限自2011年5月5日至2012年5月4日，月租金3000元；等。原告于2015年8月19日提起本案诉讼。诉讼中，被告陈立颜确认被告伟江汽配部、郑江伟所称的涉案临建是由其投资建设的；涉案的建筑物都是2008年盖的，原来涉案地块准备是建23层的楼宇，但后来烂尾的，留下一个基坑，后来又把基坑给埋了；涉案建筑物有二层多不到三层，面积有3000平方米左右；规划部门在2007年出具规划许可证，涉案建筑物是临建，不用报建，也不用验收；原、被告确认：涉案建筑物全部都在原告主张的2300平方米的场地之内。原告确认第4项诉讼请求的依据为：按照租赁惯例承租人需要向出租方缴纳两个月的租金作为押金，押金标准是两个月的租金，租金以第三项诉讼请求的标准计，利息标准是以中国人民同期贷款利率计算。对于涉案建筑物的占地面积，被告伟江汽配部、郑江伟表示：占200平方米左右。经本院释明后，被告陈立颜并未提出对涉案建筑物价值评估的申请；原告申请撤销第3、4项诉讼请求。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、穗规建证﹝2008﹞919号建设工程规划许可证、建设工程公示，穗规﹝2011﹞1804号《关于答复有关查询问题的函》，其中答复函中载明：2008年，广州市华莎房地产开发有限公司经海珠规划分局以穗规建证﹝2008﹞919号《建设工程规划许可证》批准，同意兴建2层临时餐饮用房1幢；但建设单位在建设过程中擅自加、扩建，竣工后未经规划验收投入使用，投入后擅自将局部该做洗车用房使用；现该2曾建筑已过2年临时使用期，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《广州市关于贯彻实施的意见》的有关规定，已构成违法建设，属于无法采取该证措施消除对规划实施的情形，该地上建筑物应作拆除处理；2、律师函、快递单、妥投证明，拟证明原告已向被告主张权利，但被告予以拒绝。被告陈立颜表示：对证据1，希望原告尊重现状和相关文件；收到证据2中的函件，但原告没有与其谈过相关事实。被告伟江汽配部、郑江伟表示：对证据1真实性、合法性没有异议，关联性有异议；对证据2真实性不予确认，其没有收到该函件，从原告提供的妥投证明看，该邮件由他人签收。被告伟江汽配部、郑江伟为证明其主张，还提交了以下证据：1、被告陈立颜、郑江伟于2012年12月14日签订的海珠区广州大道南以西自编之一【即桥西新区（2-1-7地块）】的《租赁合同》，合同约定租赁期限从2012年12月14日至2018年12月14日；等；2、广州市华莎房地产开发有限公司、许某于2003年9月25日签订的《桥西新区（2-1-7地块）场地租赁合同》，该合同约定租赁期限从2003年9月25日至2015年12月31日；等；3、许某、陈立颜于2012年4月16日签订的桥西新区（2-1-7地块）的《租赁合同》；4、收款收据；5、海珠区经营场所使用证明。原告表示：对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据5真实性没有异议。被告陈立颜表示：对上述证据真实性、合法性、关联性均没有异议。本院认为：原告通过人民法院拍卖程序竞得广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米的土地使用权，广州市中级人民法院已作出将上述土地使用权土过户至原告名下的民事裁定，原告也凭此取得了房管部门核发的上述地块的《不动产权证书》，故原告已是涉案地块的权利人。虽然被告陈立颜主张涉案场地上建筑物是其建造，但该建筑物已被规划部门确定为违法建设，而其也未提交证据证明其有正当理由使用涉案地块。同理，被告伟江汽配部、郑江伟虽然与被告陈立颜签订了涉案建筑物的租赁合同，但根据《最高人民法院》第三条的规定，租赁合同因租赁物为违法建设而无效，即该两被告也无权使用涉案地块及地上建筑。因此，原告要求三被告返还场地的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告要求被告伟江汽配部迁出工商注册的地址，并无法律依据，而且该被告的工商登记向社会公开，是维护社会经济稳定的一种有效方式，并非仅是原、被告之间的问题，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告撤销其他诉讼请求，是对自身诉讼权利的处分，并无不当，本院予以准许。但需要说明的是，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”，原告自上述裁定送达之日起取得涉案土地的使用权，三被告应及时返还涉案地块。本案中，原告暂无裁定书送达的具体时间的证据，故影响其行使权利的起算点暂无法确定，但三被告在原告催促后一直未返还涉案地块给原告，确实存在过错，故本案财产保全费应由三被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：一、被告陈立颜、广州市海珠区伟江汽车配件经营部、郑江伟于本判决生效之日起10日内将位于广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米的地块（《不动产权证书》号：粤20**广州市不动产权第00226846号）内广州市海珠区伟江汽车配件经营部占用的场地交还给原告广州华皇物业管理有限公司；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费100元及财产保全费576元，由三被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  李伟坚人民陪审员  侯文卿二〇一六年七月十二日书 记 员  赖佩明谢晓敏