海口海事法院
民 事 判 决 书
（2013）琼海法执诉字第1号
原告翟玮。
委托代理人王雅洁，海南天皓律师事务所律师。
委托代理人吴泽平，海南天皓律师事务所律师。
被告陈成平。
委托代理人王朝芳，海南颍川律师事务所律师。
被告海南万昌房地产开发公司，住所地XXX。
法定代表人刘金荣，总经理。
原告翟玮在本院（2013）琼海法执字第17号一案执行中，以案外人身份就执行标的物海口市海秀东路17号丽都花园A座一层车库C-03号、C-09号车位提出执行异议，本院作出（2013）琼海法执异字第20号执行裁定，驳回其异议。翟玮不服，以陈成平、海南万昌房地产开发公司（以下简称万昌公司）为被告，于2013年6月18日向本院提起执行异议之诉。本院于同日受理后，依法由审判员张增强担任审判长，与审判员胡春妮、代理审判员王媛组成合议庭，于2013年11月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王雅洁、被告陈成平委托代理人王朝芳到庭参加诉讼，被告万昌公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翟玮诉称：原告分别于2007年9月28日、2010年11月30日与被告万昌公司签订《商品房买卖合同》，约定被告万昌公司将其开发的位于海口市海秀东路17号丽都花园A座一层车库C-09号、C-03号车位出售给原告。合同签订后，原告分别于2007年9月、2010年11月支付了全部车位款合计109546元（以下皆为人民币），被告万昌公司于2007年10月、2010年12月将上述车位交付给原告使用至今。之后，原告多次要求被告办理产权过户手续，因被告拖延推诿至今未成。原告认为，双方合同真实有效，原告已经履行合同义务，被告万昌公司实际交付车位，原告是车位的实际所有人，有权要求将产权办至其名下。被告陈成平对属于原告所有的车位申请执行错误，其已通过仲裁调解放弃了物权请求权，与万昌公司之间系债权债务关系，仅拥有债权，不能对抗原告的物权；被告陈成平所作商品房买卖合同备案登记不属于不动产预告登记，不产生预告登记的效力，不得对抗第三人。原告无任何过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，法院裁定驳回原告提出的执行异议亦错误，损害了原告的合法权益。遂请求判令：1.确认海口市海秀东路17号丽都花园A座一层车库C-03号、C-09号车位归原告所有，被告万昌公司为原告办理产权变更手续；2.停止对上述丽都花园A座一层车库C-03、C-09号车位的执行；3.本案诉讼费由两被告承担。
被告陈成平辩称：原告的第一、二项诉讼请求缺乏法律根据，商品房买卖合同只是一份债权文书，不动产的物权以登记为准，两个车位仍在万昌公司名下，原告没有登记，不产生对车位的物权效力。万昌公司于2008年10月30日将车位卖给陈成平，双方签订了买卖合同并已付款，且经房管部门备案，预告登记在陈成平名下，根据物权原则和排他性原则，该两车位已属于陈成平。2012年仲裁协议系陈成平基于客观情况作出的变更，在本质上系债权债务的承诺，万昌公司不履行承诺，因此之前的物权登记维持现状，陈成平仍系登记物权的权利人，即便按同一顺序债权而言，查封系根据陈成平申请而为，其有优先受偿权。原告诉请车位归其所有，无事实和法律依据。原告请求停止执行的理由不足以抗辩；诉讼费用应由原告自行承担。
被告万昌公司未作答辩。
原告为支持其诉讼主张，在举证期限内提供如下证据：
证据1《商品房买卖合同》，证明原告翟玮于2007年9月28日与被告万昌公司签订合同，约定原告购买海口市海秀路17号丽都花园A座一层车库的C-09号车位；证据2《商品房买卖合同》，证明原告翟玮于2010年11月30日与被告万昌公司签订合同，约定原告购买海口市海秀路17号丽都花园A座一层车库的C-03号车位；证据3《收据》，证明原告已付清C-03号、C-09号车位的全部款项；证据4《海口海事法院（2013）琼海法执异字第20号执行裁定书》，证明原告于2013年6月3日收到海口海事法院驳回执行异议的执行裁定书，说明诉讼的来由；证据5【移交C-09号车位《通知》】，证明丽都花园A座一层车库C-09号车位已移交给翟玮；证据6【移交C-03号车位《通知》】，证明丽都花园A座一层车库C-03号车位已移交给翟玮；证据7《海口市中级人民法院（2013）海中法民一初字第9-2号民事裁定书》，证明类似案件中法院裁定解除查封，供合议庭参考；证据8《琼A0AP**车、琼AGK8**车行驶证》，证据9《琼A0AP**车、琼AGK8**车照片》，证明丽都花园A座一层车库C-03、C-09号车位由翟玮及其家人使用；证据10《海口市房产管理局关于预购商品房屋预告登记有关问题的通知》，证明陈成平的商品房买卖合同备案表不是预告登记，不产生预告登记的效力，预告登记和商品房合同备案登记是完全不同的概念；证据11《海口海事法院（2013）琼海法执字第17号执行裁定书》，证明丽都花园A座一层车库被法院查封。证据12《调解协议》，证明调解书和调解协议并非以万昌公司履行调解协议约定的还款义务才生效，调解协议在双方签订当日即生效。
被告陈成平对原告所举证据提出如下质证意见：
对证据1-8的真实性无异议；对证据1-2证明力有异议，《商品房买卖合同》系债权债务的文书，只产生债的效力，并不必然导致物权效力。对证据3-4无异议。不认可证据5-6的效力，因为2008年万昌公司已将车位卖给陈成平，背着陈成平移交车位侵犯了陈成平的合法权益。对证据7不认可，因中国不是判例法国家，相关裁判并不具有借鉴意义。证据8-9行驶证和照片不能说明原告占有车位事实，因系单方拍摄，即使使用也是不法占有。对于证据10房管局的文件，物权法出台之前关于预告登记的规定空白，但《房地产管理法》和《商品房预售管理办法》规定了保护购房人合法权益的行政措施，应视为与法律同等效力，故该证据不能说明被告对车位未产生预告登记效力，不予认可。对证据11，无异议。对证据12，依据调解协议作出调解书的内容是仲裁员决定的，调解协议系陈成平基于客观情况作出的变更，在本质上系债权债务的承诺，万昌公司不履行承诺，之前的物权登记即维持现状，陈成平仍系登记物权的权利人。故不认可该证据的证明目的。
被告万昌公司对原告证据未提出质证意见。
被告陈成平为支持其诉讼主张，在举证期限内提供如下证据：
证据1《商品房买卖合同》，证明被告陈成平于2008年10月28日签订合同，一次性购买万昌公司的11个室内车位，包括原告所主张的两个车位。证据2《收据》，证明被告陈成平于2008年10月30日付了车库款，此一百万元里还包括其他的房款；证据3《商品房买卖合同备案表》（合同备案号：A00032556），证明备案时间是2008年10月29日，现在房管局仍有这些车位的预售登记记录；证据4《海南仲裁委员会（2012）海仲字第239号调解书》，证明车库的买卖合同已经仲裁机关的认可，发生法律效力；当发现万昌公司存在一房二卖的情况下，陈成平作出让步，承诺只要还钱把房子退还万昌公司。在仲裁员的主持下，虽然有新的意思表示，但因万昌公司未履行该仲裁的结果，所以法律关系仍处于商品房买卖状态。
原告翟玮对被告陈成平所举证据提出如下质证意见：
确认证据1的真实性，但对其合法性和证明内容不认可，因陈成平非丽都花园A座的业主，根据《海南经济特区物业管理条例》第五十条的规定，非业主不能购买车位。陈成平买B座的房，但买了A座的车位。A座业主比较多，车位比较少，应首先满足A座业主的需要，在未满足A座业主需要的情况下将A座车位出售给陈成平是不符合规定的。两被告之间系名为买房实为借贷的行为，09号车位2007年卖5万元，到2008年时11个车位总价33万，平均一个车位才3万元，明显低于市场价格，不升反降，合同是虚假的。关于证据2，100万元没有明确支付项目，不能说明已经支付了购买车位的33万元，按常理应有银行的付款凭证进行说明，故不予认可。关于证据3，因物权法和海口房管局的文件早已经在2007年10月1日实施了，被告并未依法办理预告登记。备案登记表只是办理预告登记的一个环节，非预告登记，不能产生预告登记的效力。预售登记和预告登记的差别非常大，取得预售登记是开发商预售商品房前提，预告登记则是产权的预登记，故对该证据不认可。对证据4的真实性无异议，但对其证明目的有异议，仲裁调解书里面未提到万昌公司付款给陈成平是调解协议生效的要件。从协议上看，双方未约定如万昌公司未还款，购房合同就继续履行。在调解协议生效后，陈成平已将其物权的请求权转为要求万昌还款的债权，正是基于这种债权债务关系，陈成平在强制执行的时候没有申请强制过户，而是要求拍卖房产。
被告万昌公司对被告陈成平证据未提出质证意见。
被告万昌公司未在举证期限内提供证据。
综合原告举证、被告质证及庭审调查情况，本院对原告证据认证如下：
证据1-2，被告对其真实性无异议，该证据能证明原告与被告万昌公司之间存在商品房买卖合同关系的事实，予以采信。证据3-4，被告无异议，予以采信。关于证据5-6，8-9，能证明被告万昌公司依据合同将丽都花园A座一层车库C-03号、C-09号车位移交给原告翟玮占有使用的事实；因原告与被告万昌公司之间的合同真实有效，移交车位并不违法，被告陈成平提出移交车位系非法的质证意见无法律依据，亦不能改变上述事实，不予采纳；故对上述证据予以采信。证据7系其他法院对另一案件作出的裁判，依法不能适用本案，被告不认可的质辩理由成立，予以采纳，对该证据不予采信。证据10《海口市房产管理局关于预购商品房屋预告登记有关问题的通知》明确规定，预售人在预销售商品房时除按规定将预销售合同网上即时备案外，应在合同签订之日起30日内，持预购商品房预告申请表、商品房买卖合同备案表等材料申请预告登记；预购登记经审查符合条件的，发给预告登记证明。上述规定说明，商品房买卖合同备案并非商品房预告登记，本案中被告陈成平不能提供预告登记证明或其他有效证据证实其办理了商品房预告登记，故被告质证理由不能成立，不予采纳；该证据能证明原告的证明目的，予以采信。对证据11，被告无异议，予以采信。证据12《调解协议》自签订之日起发生法律效力，约定两被告之间由原来的商品房买卖关系转换成欠款关系，即使万昌公司不履行承诺，依照法律规定陈成平亦只能向其追索欠款，不能再主张原购买房屋的所有权，故被告的质证理由不能成立，不予采纳；对该证据予以采信，能证明原告的证明目的。
综合被告陈成平举证、原告质证及庭审调查情况，本院对被告陈成平的证据认证如下：
关于证据1，因丽都花园A、B座为同一物业管理区域，被告陈成平系丽都花园业主，购买A座车库并不违反相关法律规定，且无有效证据证实两被告之间系名为买房实为借贷的行为，故原告提出的质证理由不能成立。不予采纳；对该证据予以采信。关于证据2，原告提出质疑但并未提供相反证据，不足以推翻被告主张，故对该证据予以采信；关于证据3，其内容只能证明两被告之间的商品房买卖合同办理了备案手续，被告陈成平并不能提供预告登记证明或其他有效证据证实其办理了商品房预告登记，原告质证有理，故对该证据的真实性予以采信，不予采信其证明目的。证据4内容载明两被告之间由原来的商品房买卖关系转换成欠款关系，并经仲裁确认，被告陈成平主张万昌公司不履行仲裁结果，双方法律关系回复至商品房买卖的状态，无法律依据，不予支持；原告质辩理由成立，予以采纳，对该证据的真实性予以采信，对其证明目的不予采信。
根据以上认证结果，结合庭审调查，查明本案事实如下：
2007年9月28日，原告翟玮与被告万昌公司签订《商品房买卖合同》，约定被告万昌公司将其开发的位于海口市海秀东路17号丽都花园A座一层车库C-09号车位（现房）出售给原告，车位建筑面积18.09平方米，金额49546元，同年9月30日前交房。2010年11月30日，原告又与被告万昌公司签订《商品房买卖合同》，约定被告万昌公司将其开发的位于海口市海秀东路17号丽都花园A座一层车库C-03号车位（现房）出售给原告，车位建筑面积18.07平方米，金额6万元，签订合同当日交房。上述两份合同还约定被告万昌公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由万昌公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万昌公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则原告不退房，万昌公司按已付房价款的50%向原告支付违约金。合同签订后，原告分别于2007年9月、2010年11月支付了全部车位款合计109546元，被告万昌公司于2007年10月、2010年12月将上述车位交付给原告占有使用至今。之后，被告万昌公司一直未为原告办理备案登记及产权过户手续，该车位至今仍登记在万昌公司名下，C-09号车位产权证号为HKYL327090，C-03号车位产权证号为HKYL327132。
另查明，2008年10月28日，被告陈成平与被告万昌公司签订《商品房买卖合同》，约定被告万昌公司将其开发的位于海口市海秀东路17号丽都花园A座一层车库（现房）共计11个车位全部出售给被告陈成平，车位建筑面积201.13平方米，金额333280元，同年12月31日前交房；还约定被告万昌公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由万昌公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万昌公司的责任，被告陈成平不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则陈成平不退房，万昌公司按已付房价款的0.5%向陈成平支付违约金；争议解决方式为提交海口仲裁委员会仲裁。合同签订后，被告陈成平于2008年10月30日付给万昌公司房款100万元（包含其他房款），万昌公司于同年10月29日将该合同在海口市住房和城乡建设管理局备案，一直未办理房产过户手续，所有车位至今仍登记在万昌公司名下。2012年6月4日，被告陈成平以万昌公司作为被申请人向海南仲裁委员会申请仲裁。海南仲裁委员会受理后组织双方调解，于同年7月10日达成调解协议，并与7月12日制作（2012）海仲字第239号调解书，调解结果为：1.被申请人承诺在三个月内即在2012年10月10日前向申请人付清本金及利息53万元，未付清部分按人民银行同期贷款利率的4倍计付利息，至款项付清之日止。2.仲裁费8554元由申请人承担。2012年10月29日，被告陈成平向本院申请执行上述仲裁调解书。2012年12月5日，本院作出（2013）琼海法执字第17号执行裁定，查封被执行人万昌公司名下的位于海口市海秀东路17号丽都花园A座一层车库共计11个车位。翟玮作为案外人提出执行异议，请求停止执行位于海口市海秀东路17号丽都花园A座一层车库C-09号、C-03号车位。本院于2013年4月19日作出（2013）琼海法执异字第20号执行裁定书，驳回翟玮的异议。2013年6月18日，翟玮以陈成平、万昌公司为被告向本院提起执行异议之诉。
本院认为，本案为执行异议之诉纠纷。原告翟玮与被告万昌公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，发生效力。虽然《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权产生、变更、消灭应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力；但原告为购买争议车位向被告万昌公司支付了全部价款并实际占有使用该车位至今，由于被告万昌公司的原因，致使原告长期不能办理车位过户登记手续，责任在于被告万昌公司，原告并无过错。原告购得车位后，占有使用多年，被告万昌公司从未向原告提出过异议或主张过权益，该车位虽尚登记在万昌公司名下，但万昌公司早已将其出售并交付，已非该车位的实际所有人，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”及《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”的规定，原告依法占有使用争议车位，已成为实际所有人（业主），享有该车位所有权。在房屋登记所有权人与实际所有权人不一致的情况下，应保护实际所有人（业主）利益，维护交易秩序的稳定，故原告基于买卖并已依法占有使用该车位而享有的业主权利应当优先于债权得到保护，万昌公司应按约定将车位产权过户至原告名下。原告提出其系本案讼争车位的实际所有人，请求法院确权的主张成立，予以支持。
两被告之间签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，发生效力。在被告万昌公司不履行约定义务的情况下，被告陈成平申请仲裁，双方达成了仲裁调解协议，并经仲裁书确认，至此双方法律关系由原来的商品房买卖关系转换成欠款关系，因而被告陈成平关于万昌公司不履行仲裁结果，双方法律关系即回复至商品房买卖关系状态，即便按同一顺序债权而言，查封系根据陈成平申请而为，其有优先受偿权的主张，无法律依据，不予支持。陈成平未办理房产预告登记，其备案登记不具有物权效力，故其自称系登记物权的权利人的主张不能成立，陈成平对万昌公司仅享有债权，根据物权优先于债权的法律原则，其对万昌公司享有的债权不能对抗原告享有的物权请求权。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案原告购买被执行人万昌公司财产，已经支付全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但对此没有过错，故不得查封本案争议财产即原告所购车位，应予停止执行。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、位于海口市海秀东路17号丽都花园A座一层车库C-09号（产权证号为HKYL3270**）、C-03号车位（产权证号为HKYL3271**）归原告翟玮所有；
二、被告海南万昌房地产开发公司在本判决生效之日起一个月内为原告翟玮办理上述两车位的产权变更手续，将其过户至原告名下；
三、停止对海口市海秀东路17号丽都花园A座一层车库C-03、C-09号车位的执行。
本案案件受理费2491元，由被告陈成平、海南万昌房地产开发公司共同负担。因上述案件受理费原告已预缴，被告应将其负担的费用径付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审 判 长 张增强
审 判 员 胡春妮
代理审判员 王 媛
二〇一三年十二月五日
书 记 员 苏圣希