广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第357号
上诉人（原审原告）：何锦明，男，汉族，住所地：广东省深圳市南山区。
被上诉人（原审被告）：深圳市太古广场物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区。
法定代表人：林嘉青，董事长。
委托代理人：范艳霞，广东前海律师事务所律师。
委托代理人：肖添辉，广东前海律师事务所实习律师。
上诉人何锦明因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：深圳市南山区深南西路北侧的某花园裙楼t4g078号商铺于2003年8月18日登记至何锦明名下，登记建筑面积为4.2平方米，房产证载明“商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用”。
2003年1月4日，何锦明（出租方，甲方）与深圳市太古广场物业管理有限公司（以下简称太古公司）（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租用期限从甲方购买该铺位之日起至2013年2月28日止；出租铺位的年租金为7508元，月租金为626元；乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金；租赁期间，甲方负责缴付铺位出租税费，乙方负责支付出租铺位的水电费、卫生费、空调费、管理费；甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.2‰；及其他条款。
太古公司提交了时间为2013年1月14日的《通知》，主张其将该《通知》在涉案商场物业办公室门口进行了张贴。太古公司在该《通知》中告知涉案商场各业主，因经营需要，其决定合同期满终止后不再继续承租各业主位于某花园裙楼的铺位，相关事宜请各业主与太古公司联系办理。太古公司另提交了其于2013年2月27日登报刊登的《关于解除租赁合同的通知》以及于2013年4月28日登报刊登的《深圳市太古物业管理有限公司公告》，用以证明太古公司于合同到期前后通知包括何锦明在内的业主不再续租并告知其前往管理处办理相关手续。何锦明对太古公司提交的以上通知、公告的真实性予以认可，但表示通知方式不合法、不合理。
何锦明提交了现场照片，拟证明太古公司侵占商铺并统一对外发布招商广告，太古公司对照片的真实性予以认可，但表示并非涉案商铺的实际情况。太古公司表示，《租赁合同》到期后，涉案商铺一直处于空置状态。双方均确认合同期限内的租金太古公司已经支付完毕，合同到期后太古公司未向何锦明支付过租金或商铺使用费。
太古公司提交了建设工程消防验收意见书，用以证明涉案商场消防验收合格。
何锦明向原审法院提起本案诉讼，请求：1、太古公司支付何锦明合同到期后继续使用深圳市南山区深圳湾某花园裙楼第四层g078号商铺的租金、罚金及违约金共计14302.45元（自2013年3月1日起暂计至起诉之日，应计至返还商铺之日），其中房屋继续使用费（以税后月租金586.19元为计算标准）7034.28元、根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十二条的规定应支付的罚金7034.28元、迟延支付滞纳金233.89元；2、太古公司承担诉讼费。
原审法院认为：何锦明与太古公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。
《租赁合同》约定租赁期限至2013年2月28日止，《租赁合同》期满后，太古公司作为承租人负有返还商铺的义务，太古公司虽然张贴了表示不再续租的《通知》，但《租赁合同》中并未约定张贴通知或登报公告可以作为送达与合同履行相关的文件材料的方式，《租赁合同》中记载了何锦明的地址和电话，从租赁期限内太古公司向何锦明支付租金的事实亦可推知太古公司知悉何锦明的联系方式，在此情况下，太古公司并未举证证明其直接通知了何锦明本人不再续租，其迳行以张贴、登报等方式履行通知义务并不妥当，不能产生有效通知的法律效力。而何锦明作为涉案商铺的所有权人暨出租人，在《租赁合同》期满后收回商铺既是其权利也是其义务，何锦明未能积极履行收回商铺义务，故何锦明、太古公司双方对于涉案商铺未能交还和收回均有过错。
涉案商铺在《租赁合同》期满后一直处于空置状态，何锦明虽主张太古公司实际使用涉案商铺，但太古公司对涉案商铺所在裙楼对外发出招租广告并不能证明其对涉案商铺具有实际使用行为，对于何锦明的上述主张，原审法院不予采纳。故2013年3月1日之后涉案商铺空置产生的损失，因何锦明、太古公司对此均有过错，原审法院酌定双方参照指导租金标准对空置损失各承担一半的责任。深圳市南山区2013年指导租金中并未明确粤海街道某花园商业用房高层二楼以上的租金标准，因此原审法院采用一楼的指导租金标准，即74元／月·平方米，太古公司应向何锦明支付2013年3月1日至庭审之日即2014年4月24日期间的涉案商铺空置损失2145元【74×4.2×（13＋24／30）×50%】。何锦明请求太古公司双倍支付房屋使用费作为罚金并支付滞纳金，没有依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、太古公司于判决生效之日起十日内向何锦明支付2013年3月1日至2014年4月24日期间的损失2145元；二、驳回何锦明的其他诉讼请求。案件受理费78.8元，由何锦明负担66.8元，由太古公司负担12元。
上诉人何锦明不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、本案产权式商铺产权证上注明了统一经营，太古公司想分割返还铺位的行为不合理更不合法。1、本案商铺的基本属性是统一经营，何锦明没有单独收回铺位的义务，但有要求商铺管理公司按照租赁合同整体归还的权利。2、既然是统一经营，所以一审法院认为本案铺位空置就不能成立。只要商场有一处在出租营业有收益，其他各铺位就应该分享。3、基于此，一审法院忽视统一经营的商品属性，判何锦明有过错，这是在偏袒太古公司、变相鼓励其不法侵权行为。
二、太古公司向法庭提交的《通知》以及报纸的声明，即是其改变租赁物商品基本属性、分割分离小业主、达到侵权目的的直接证据。1、太古公司作为商铺大业主即开发商大中华国际集团（中国）有限公司的子公司，掌握全部小业主的地址、身份证号码以及联系方式，有能力也有义务组织全部小业主同时到场协商统一收回租赁物。2、太古公司抛开产权证上有统一经营字样于不顾，却以一纸通知和登报声明强行向何锦明进行所谓的返还租赁物，是明知故犯的侵权行为。3、抛开其故意侵权行为不说，太古公司通过报纸声明的方式，来通知小业主，根本就没有合同依据和法律依据。因为何锦明没有天天看报纸、也没有必须看那一份报纸的义务。4、《通知》以及登报的内容仅仅是不再续租，但并没有说返还租赁物和如何返还。
三、太古公司向何锦明有效返还铺位是《租赁合同》约定的义务，同时也是太古公司的法定义务；太古公司一张不续租的通知就返铺是无效的。1、根据《租赁合同》第九条、第十九条的规定，合同终止后十五日内迁出铺位，返还给何锦明。2、《合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。3、《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。4、一审法院认为何锦明对于涉案商铺未能返还存在过错没有法律依据，因为太古公司所谓的还铺行为不成立，它只是想通过一纸不续租通知来更改租赁物须统一经营的这一基本的商品属性。
四、太古公司实际上不具备返还租赁物的条件：1、铺位没有定位。2、未取得分铺后的消防验收证明。3、太古公司不定期使用或任由大业主违法使用租赁物。4、太古公司存在改建加建行为。5、部分业主的铺位至今无法找到。6、部分业主的房屋仍然被占用，根据统一经营的原则，太古公司应当承担统一经营的义务，既然太古公司使用了部分铺位，就应当对其他铺位支付收益。
五、一审判决结果错误。一审认定事实的错误，以及适用法律的错误，必然导致判决结果错误。
为维护何锦明合法的民事权益，请求：1、发回一审法院重审；2、依法撤销原审判决；3、依法支持何锦明一审全部诉讼请求，并将本次赔偿金计算时间计至判决日，赔偿金最终追偿日为太古公司停止侵权日；4、请求依法判令太古公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人太古公司答辩称：一、租赁合同期满后涉案商铺未收回的原因是由何锦明造成的，涉案商铺的空置损失应该由何锦明自行承担。太古公司已履行通知义务。
二、太古公司已经履行完交付手续，涉案商铺符合交付条件。何锦明主张未收回商铺，是因其拒绝收回商铺所导致的，与太古公司无关。
三、何锦明故意拒绝收回商铺，其损失应该由其自行承担。一审法院认定酌定参照租赁合同约定租金标准支付房屋使用费，在认定事实上存在严重错误。何锦明与太古公司租赁合同已于2013年2月28日终止，双方租赁关系解除。且在2014年6月30日之前一直处于空置状态，在租赁合同终止一年多后，双方也无新的约定，在此情况下，一审法院仍依据租赁合同约定的租金标准判决太古公司向业主支付房屋使用费，该判决严重违背客观事实，认定事实错误。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条的规定，太古公司作为承租人在租赁期限届满后负有及时返还租赁物的义务，而何锦明作为涉案房屋的所有人及出租人，依诚实信用原则在租赁期满后亦负有及时收回房屋的附随义务。根据两审已查明的事实，太古公司未尽到通知何锦明取回房屋的合同及附随义务，导致就涉案房屋产生空置损失，原审法院认定太古公司应承担相应的赔偿责任，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条的规定，本院对此予以确认。而另一方面，何锦明亦未能举证证明其曾及时向太古公司主张收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于当事人应及时采取止损措施的规定，何锦明就空置损失的扩大发生具有过错，依法不得就扩大的损失要求赔偿。据此，原审法院依照政府指导租金标准计算商铺空置期间的损失数额，并根据双方当事人的过错程度酌定由当事人各按50%的标准分担损失，符合本案事实及前述法律规定，实体处理基本公平妥当，本院予以确认。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费157.6元，由何锦明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年三月十一日
书 记 员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。