山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终3731号
上诉人（原审被告）：王远鹏，居民。
委托代理人：姜福松，龙口市诸由观法律服务所法律工作者。
委托代理人：徐岩军，龙口市诸由观法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：朱正云，居民。
委托代理人：慕鑫禄，山东南山东海律师事务所律师。
原审被告：史才军，居民。
上诉人王远鹏国与被上诉人朱正云、原审被告史才军确认合同无效纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2015）龙龙民初字第588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告朱正云原审诉称，原告与被告王远鹏原为夫妻关系，于2005年10月13日离婚。原告于2006年在龙口市龙港街道北皂后村购买了村里开发楼房一套。2014年年初原告到北京为其女看孩子，期间房屋由被告王远鹏看管，后通过他人得知被告王远鹏要将该房屋卖予他人，原告从北京回到村里落实情况得知被告王远鹏已于2015年7月将该房屋卖给被告史才军。二被告的行为严重损害了原告的合法权益。请求依法判令二被告签订的房屋买卖合同无效、被告史才军返还房屋；诉讼费由被告承担。
原审被告王远鹏辩称，原告诉称的房屋系原告与被告王远鹏的女儿出资购买的，该房屋的权利人系双方的女儿，在两被告发生楼房买卖之前，经被告王远鹏的女儿和原告同意，该楼房已经赠与给了王远鹏，并由被告王远鹏持购楼收款收据到北皂后村办理了户名变更登记，即由原告朱正云名下变更至被告王远鹏名下，故两被告之间发生的楼房买卖已经与本案原告没有任何关系，为此被告王远鹏认为本案的诉讼并非原告本人真实意思表示，诉状的签名不是原告本人签名，加盖的指纹也不是原告本人的指纹，相信授权委托书上也并非原告本人签字加盖手印，理由是该楼房已经不属于原告所有，故原告朱正云不会提起本案诉讼。综上被告王远鹏认为法庭应该驳回原告诉讼请求。
原审被告史才军辩称，我买被告王远鹏的房子没有正式合同，只是写了买卖协议，我们一手交钱一手交房，我给了被告王远鹏钱以后就从村委直接过户给我。原告说的合同无效没有用。原告也没有证据证明这期间房子是原告的，原告要求我返还房屋我不同意。
原审法院审理查明，原告与被告王远鹏原系夫妻关系（双方均系龙口市龙港街道北皂后村村民），双方于2005年10月13日在龙口市民政局办理离婚登记。2006年，龙口市龙港街道北皂后村（以下简称北皂后村）进行新农村改造。原告于同年5月19日、2007年2月7日、2007年3月19日三次共出资118560元（北皂村委向原告出具收据），购买北皂后村新生活区1号楼6单元102室住宅楼1套带车库。2014年初，原告到北京为其女儿看孩子，将该住宅楼交由被告王远鹏居住使用。2015年，被告王远鹏贴出出卖该住宅楼的广告。被告史才军看到广告后，即与被告王远鹏联系，经双方协商，被告史才军于2015年7月12日向被告王远鹏交纳定金1000元。2015年7月24日，二被告签订卖楼协议，协议主要内容为：甲方：王远鹏，乙方：史才军（非北皂后村户籍），今甲方王远鹏自愿把名下位于北皂后村新生活区1排6单元1楼西户加车库以共计拾玖万（乙方已付1000元定金给甲方）元的价格卖给乙方史才军（过户费壹万元由乙方史才军负责）。自此，此楼与甲方王远鹏再无任何关系，为防有意外发生，特立此证！另：因房屋产权引起的纠纷由甲方负责解决！2015年7月27日，二被告持北皂后村村委出具的购楼收据到北皂后村村委，由北皂村委工作人员将购楼收据中原告的名称更改为被告史才军，北皂村委并收取被告史才军购楼更名费10000元和天然气费2270元。同日，被告史才军付给被告王远鹏购房款190000元（含已付定金1000元），被告王远鹏将该住宅楼交付被告史才军，被告史才军于2015年7月28日开始管理居住至今。
原审法院认为，本案争议焦点为：1、二被告之间签订的房屋买卖协议是否有效？2、原告要求被告返还房屋是否符合法律规定？
针对焦点一，原审法院认为，被告王远鹏与史才军签订的房屋买卖合同所涉及的房屋系在北皂后村农村集体土地上所建设的，即小产权房。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会秩序，损害社会公共利益。第五十二条第四项规定，损害社会公共利益的合同无效。从上述规定可以看出，对于农村集体土地使用权的流转实行严格的限制，其实质是为了维护农业的基础地位，以维护社会的整体利益和公共利益。而且国家相关行政法规及政策，对于农村集体土地的保护也进行了严格的规定。被告史才军非北皂后村户籍，其与被告王远鹏签订的房屋买卖合同中的房屋，属集体土地，其对北皂后村的集体土地不享有使用权，无资格购买该村集体土地的房屋。而且其买房行为也不具备善意取得的构成要件。被告王远鹏与原告已经离婚，对原告的财产无权进行处分，其行为不构成表见代理。综上，被告王远鹏与被告史才军签订的房屋买卖合同（卖楼协定）无效。
针对焦点2，原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…。依照上述规定，被告王远鹏与史才军签订房屋买卖合同无效，因此原告要求被告史才军返还房屋，理由正当，依法应予支持。被告史才军付给被告王远鹏的购房款及其他损失，可另案向被告王远鹏主张。被告王远鹏辩称，该房屋系其女儿出资购买，原告不是房屋的购权利人和本案的诉讼并非原告的真实意思表示，但均未提供证据予以证明。对此原审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依据该规定，被告王远鹏的辩称，证据不足，法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十六条之规定，原审法院于2016年5月10日判决：一、被告王远鹏与史才军签订的房屋买卖合同无效。二、被告史才军于判决生效后30日内，将位于龙口市龙港街道北皂后村新生活区1号楼6单元102室及车库返还给原告朱正云。案件受理费100元，由被告王远鹏、史才军承担。
宣判后，上诉人王远鹏不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律不当。1、上诉人与被上诉人及其女儿协商一致将涉案房屋赠与了上诉人，并到村委会办理了更名手续，上诉人实际占有使用涉案房屋，应认定赠与成立；原审法院将上诉人与被上诉人及其女儿之间的房屋赠与法律关系，与上诉人与原审被审被告史才军之间的房屋买卖法律关系混为一团，被上诉人与原审被告之间无任何法律关系，被上诉人无权起诉原审被告；2、原审被告购买涉案房屋完全符合善意第三人的构成要件；3、涉案房屋虽系小产权房，但也具有物权，即占有、使用、处分的权利，涉产权房屋的买卖并没有改变土地的性质，并没有违反全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律或者国务院颁布的行政法规之强制性规定，且房屋买卖合同是当事人真实意思表示，该合同应认定为有效合同。请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人朱正云则以原审判决正确为由进行了答辩。要求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人史才军答辩理由同上诉人上诉理由。
本院经审理查明的案件事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由以及被上诉人、原审被告的答辩理由，本案争议焦点为：被上诉人要求依法确认上诉人与原审被告之间的房屋买卖合同无效，并返还涉案房屋，理由是否成立，法院应否予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，上诉人未经被上诉人同意擅自将被上诉人所有的，建设在龙口市龙港街道北皂后村农村集体土地上涉案的小产权房变更在自己名下，出卖给龙口市龙港街道北皂后村农村集体组织成员以外的原审被告，上诉人的行为既损害了被上诉人的合法权益，也违反了国家相关行政法规的强制性规定，被上诉人要求依法确认上诉人与原审被告之间的房屋买卖合同无效，并返还涉案房屋，理由成立，于法有据，本院依法予以支持。原审据此判决正确，本院依法予以维持。上诉人上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王远鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾建伟
审 判 员 张燕华
代理审判员 王莉莉
二〇一六年十月十二日
书 记 员 王 玥