重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初11223号
原告重庆长航金海洋物业管理有限公司，住所地：重庆市渝中区陕西路20、22、24号负1-32层，统一社会信用代码91500103671018180X。
法定代表人王久华，总经理。
委托代理人苏建红，重庆合纵律师事务所律师。
委托代理人廖风华，重庆合纵律师事务所律师。
被告陈国防，男，1969年6月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
原告重庆长航金海洋物业管理有限公司与被告陈国防物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法由审判员张晓华独任审判，适用简易程序于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告重庆长航金海洋物业管理有限公司的委托代理人苏建红、廖风华，被告陈国防到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆长航金海洋物业管理有限公司诉称：被告购买了重庆市渝北区X的住房。重庆市渝北区X业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，该合同第五条约定，物业公司有权向业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用。被告自2012年1月至2016年3月期间，共欠物业服务费及公摊费共计7384.16元，滞纳金8897.74元。原告多次催收无果，现起诉要求：1.判令被告交纳所欠物业管理服务费及公摊费7384.16元；2.判令被告按应交款额每日千分之三的标准支付物业管理服务费及公摊费滞纳金8897.74元。
被告陈国防辩称：原告未按照物业服务合同的约定履行合同义务：1.被告多次向原告反映房屋存在承重墙体、分户墙外墙面、楼盖等处渗水问题，至今无工作人员给予沟通、协调；2.原告提供服务至今未进行过一次调查和沟通；3.小区损坏的设施设备常年未更换、维修，部分单元门锁损坏未及时更换，单元门敞开，外来人员可以随意进出；4.小区清洁做得不到位，垃圾遍地；5.因原告未及时对渗水问题进行维修，导致被告长期在外居住，造成房屋内的冰箱、衣柜等腐蚀；6.原告未向被告进行过催收，不同意支付超过诉讼时效部分的物业服务费。综上所述，原告在解决问题后，再交纳诉讼时效范围内的物业服务费。
经审理查明：被告陈国防系位于重庆市渝北区X街道X路X号X小区X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为151.39平方米，系多层住宅。
2010年4月1日，重庆市渝北区X业主委员会作为甲方，与作为乙方的原告签订《物业服务合同》一份，该合同主要约定甲方选聘乙方为X小区实施物业管理服务，合同期限为3年，自2010年4月1日起至2013年3月31日止。其中，该合同第七条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用按月收取，其收取标准如下（按建筑面积计算）：多层住宅0.8元/月/平方米。合同第八条规定，共用部位、共用设施（包括楼道照明、电梯间照明、围墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料、清洁绿化等）的用水、用电费用，以及共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取定额分摊方式向业主分摊计收，收费标准为8元/户/月。合同第九条规定，物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在当月15日内履行交纳义务。合同第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。
2013年8月1日，重庆市渝北区X业主委员会作为甲方，与作为乙方的原告又签订《物业服务合同》一份，约定的合同期限为3年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止。其中，该合同第七条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，其收取标准如下（按建筑面积计算）：多层住宅1元/月/平方米。合同第八条规定，共用部位、共用设施的用水、用电费用，以及共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取定额分摊方式向业主分摊计收，收费标准为8元/户/月。合同第九条规定，物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日以前交纳当月物业服务费用或物业服务资金。合同第二十七条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。
上述物业服务合同签订后，原告为X小区提供了物业服务至今。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务等费用，2016年4月6日，原告通过挂号邮寄交费通知书的方式向被告予以了催收。2016年5月24日，原告向本院提起诉讼。审理中，原告自愿撤回放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求；原告另提供了四张照片以证明其向被告予以了催收，被告对此不予认可，该照片上无门牌号显示；被告辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片予以证明。
上述事实，有房屋产权查询信息、物业服务合同、交费通知书、挂号信收据、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆市渝北区X业主委员会签订的两份《物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该两份合同对芳草地(自由港湾小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为芳草地(自由港湾小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。
原告要求被告支付2012年1月至2016年3月期间的物业服务费、公摊费，审理中，被告提出诉讼时效的抗辩。原告称向被告予以了催收，虽提供了照片四张予以证明，但该四张照片上无门牌号显示，无法确定确系向本案被告进行了催收，故对该四张照片，本院不予采纳。原告与重庆市渝北区X业主委员会于2013年8月1日签订的《物业服务合同》约定业主或物业使用人应于每月15日以前交纳当月物业服务费用或物业服务资金，故在2013年8月1日之后，诉讼时效应从被告未交纳费用当月的16日起算。原告在2016年4月6日向被告进行了催收，按诉讼时效两年的期间计算，本院确认被告在本案中应交纳物业服务费及公摊费的期间为2014年4月至2016年3月。
根据原告与重庆市渝北区X业主委员会于2013年8月1日签订的《物业服务合同》，被告在2013年8月1日之后交纳物业服务费的标准为1元/月/平方米，公摊费标准为8元/月。因此，在2014年4月至2016年3月期间，被告应交纳的物业服务费为1元/月/平方米×151.39平方米×24个月=3633.36元，应交纳的公摊费为8元/月×24个月=192元，共计3825.36元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。审理中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。
被告辩称房屋存在渗水问题，该辩称理由与本案系另一法律关系，不能成为拒交物业服务费的理由；被告还辩称原告提供的物业服务不到位，虽提供了照片予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告陈国防在本判决生效之日起三日内支付原告重庆长航金海洋物业管理有限公司2014年4月至2016年3月期间的物业服务费、公摊费共计3825.36元；
二、驳回原告重庆长航金海洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元（已减半收取），由原告重庆长航金海洋物业管理有限公司负担25元，由被告陈国防负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张晓华
二〇一六年七月十三日
书记员 温 娟