福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第1444号
原告南平建设集团有限公司（原南平市城建国有资产投资运营有限公司），住南平市延平区江滨中路569号。
法定代表人廖宗平，董事长。
委托代理人吴香云，福建九越律师事务所律师。
委托代理人罗作湍，福建九越律师事务所律师。
被告陈正宝，男，1963年9月23日出生，汉族，现住南平市延平区大同。
委托代理人庄若霄，南平市法律援助中心律师。
委托代理人王小灵，女，汉族，系陈正宝妻子，现住南平市延平区大同。
原告南平建设集团有限公司（以下南平建设集团）与被告陈正宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理。依法由代理审判员詹婉秋适用简易程序于2015年5月5日第一次公开开庭进行审理。原告南平建设集团的委托代理人罗作湍，被告陈正宝的委托代理人王小灵、庄若霄到庭参加诉讼。2015年8月11日，经本院院长批准，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭于2015年10月16日第二次公开开庭进行审理，原告南平建设集团的委托代理人罗作湍，被告陈正宝的委托代理人庄若霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南平建设集团诉称，2011年1月1日，原告与被告陈正宝签订《南平市直管公房租赁合同》，约定被告承租原告南平市延平区大同里62号（金福名苑）2幢1011室国有房产，建筑面积67.94m2，租赁期自2011年1月1日至2012年12月30日止，租金为每月476元，应在每月5日前交纳，拒付或拖欠租金者，按拖欠额加收每日万分之五的滞纳金，被告居住期间由被告缴纳水电、物业等相关费用。自2013年1月1日起合同期满至今，被告陈正宝未与原告签订续租合同，强行占用房屋。原告多次书面通知要求被告陈正宝缴清房屋占用费、退换房屋，但被告仅支付了2013年8月1日前的占用费，拒不交纳其他房屋占用费，也不予交还房屋。截止至2015年2月28日，被告陈正宝已经占用该房屋达19个月之久，累计拖欠房屋占用费达12330元（计算方式：2013年8月至2015年2月按818元／月计算）。被告的行为已严重违反租赁合同的约定。故原告提起诉讼，请求法院判令：1、被告陈正宝立即退出南平市延平区大同里62号（金福名苑）2幢1011室房屋，并将该房屋交还原告；2、被告陈正宝向原告支付房屋占用使用费15542元（从2013年8月1日起暂计至被告交换房屋之日止），并赔偿利息损失2408.61元（参照合同约定的日万分之五的违约金计算，暂计算至2015年3月8日，实际应支付至被告支付全部占用费止）。庭审中，原告增加诉讼一项诉讼请求为：确认原、被告的房屋租赁合同于2015年6月15日解除。
被告陈正宝辩称，一、答辩人拥有本案诉争房产（南平市延平区大同里62号金福名苑2幢1011室）的长期使用权。2005年期间，答辩人向南平市建城国有资产投资运营有限公司申请使用直管公房并得到批准。2008年1月1日，南平市城建国有资产投资运营有限公司将南平市直管公房使用证颁发给被答辩人，使用证未注明使用期限。双方通过不定期签订租赁合同明确每个租赁期的起始截止时间、租金缴纳方式等等，租赁合同仅只约定如何使用诉争房产。根据《物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十条规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”故诉争房产的权属证明应当以使用权证为准。二、答辩人未拖欠租金，一直按约定金额履行缴纳租金义务。按照2013年3月8日印发的南政办（2013）39号南平市人民政府办公室关于公布2013年住房困难家庭标准通知，符合人均月可支配收入在1050元以下，家庭成员名下银行存款总计在3万元以下，未出资工商注册、无汽车等交通工具、无房产，符合廉租住房保障户的条件，答辩人符合上述条件，应享受每平方米6元的租赁补贴标准。答辩人在租赁合同期满后（即2012年12月30日），仍照常缴纳月租金476元，被告无异议接受。根据《合同法》第三十六条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故本案原、被告之间成立不定期租赁合同，租金是政府规定的，不得随意变更。三、因被答辩人的过错导致双方一直无法续订书面租赁合同，本案应当由被答辩人承担主要责任。2013年12月19日，被答辩人隐瞒南政办（2013）39号文件，擅自提高租金标准，威胁若不屈服则收回房产，侵害众多低收入困难家庭的合法权益，违反签订合同应当遵守的平等、公平、诚实信用、公序良俗原则。综上所述，虽然诉争房产的所有权属于被答辩人，但所有权权能中的使用权已由被告取得，且按照南政办（2013）39号文件的规定，应由被告占有房产，原告行使收益权、处分权应当受上述条件的限制。被告愿意按照南政办（2013）39号文件的规定履行自己的义务以解决不必要的纠纷，故请求人民法院依法判决。
在本案审理过程中，原告南平建设集团提供以下证据：
证据一、房屋所有权证复印件一份；证明原告对南平市延平区大同里62号（金福名苑）2幢1011室房屋享有所有权。
证据二、南平市直管公房租赁合同复印件各一份，证明被告陈正宝于2011年1月1曰至2012年12月30日止租用原告南平市延平区大同里62号（金福名苑）2幢1011室房屋，并在合同中约定双方的权利义务，被告从2013年1月1日起占用原告所有的房屋。
证据三、梅山房管所《续租、欠租催缴通知书》、《通知》复印件各一份，送达回证两份、律师函及EMS快递单各一份，证明原告已多次通知被告陈正宝退出房屋、缴纳占用费。被告已知房屋租金于2013年8月1日起调整为每月818元，2014年7月23日委托律师再次向被告发律师函，要求其限期退出房屋、缴纳占用费。
证据四、律师函和EMS快递单各一份，证明由于被告长期占用房屋，2015年6月15日向被告发出律师函，原告向被告发出律师函告知被告，双方签订的租赁合同于2015年6月20日解除，被告已经于2015年6月16日已经收到该函件。
证据五、南政综（2008）74号《南平市人民政府关于印发南平市廉租住房保障规定的通知》文件一份，证明诉争房产不属于廉租房和保障性住房，原告没有权限批准保障性住房。
证据六、南建集团综（2013）103号文件一份，证明租金的调整是经过原告公司领导班子会议研究确定执行的。
证据七、南政综（2014）第82号文件一份，证明诉争房产不是保障性住房。保障性住房是有严格的申请和审批手续的。
被告陈正宝的质证意见为：对证据一房产所有权证的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。诉争房产属南平市直管公房，是提供给低收入困难家庭的廉租房，具有公益性质，原告行使所有权权能需受到相关条件限制。对证据二《南平市直管公房租赁合同》的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。被告持有南平市城建国有资产投资运营有限公司颁发的南平市直管公房使用证，使用证未注明使用期限即长期使用，双方通过不定期签订租赁合同明确每个租赁期的起始截止时间、租金缴纳方式等等，租赁合同期限自2011年1月1日至2012年12月30日，期满后双方未再签订书面合同而是按照之前的标准继续履行，能证明租赁合同仅只是约定如何使用诉争房产的依据。对证据三、四的续租欠租催缴通知书、通知、律师函等的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。该证据可以证明被告一直有按每月476元缴纳租金，直到原告隐瞒南政办（2013）39号文件，擅自提高租金标准，威胁若不屈服则收回房产，此行为违反签订合同应当遵守的平等、公平、诚实信用、公序良俗原则，导致双方无法续订租赁合同及造成损失。实际上是被告有按每月476元缴纳租金，被告不愿意接收租金。对证据五的真实性、合法性没有异议，关联性没有异议。该证据是2008年发布的，被告提交的证据是2013年的事情，应当用最新的规定，该证据第7页可以看出保障房与直管公房是衔接的。证据六、七，是原告是当庭提交的，已超过举证期限提交的不予质证，但发表保留意见。对证据六的真实性没有异议，但该证据与本案诉争房产无关。对证据七的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，该文件并没有列出租金的计算依据，与本案无关。
本院认为，被告对原告提供的证据一、二、三、四、五、六、七的真实性均无异议，上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。
在本案审理过程中，被告陈正宝提供以下证据：
证据一、《南平市直管公房使用证》一份，证明2008年1月1日，南平市建城国有资产投资运营有限公司将南平市直管公房使用证颁发给被告，使用证未注明使用期限；根据《物权法》相关规定被告拥有本案诉争房产（南平市延平区大同里62号金福名苑2幢1011室）的长期使用权。
证据二、南平人民政府办公室关于公布2013年南平市中心城区低收入住房困难家庭标准的通知、被告陈正宝的银行账户清单、被告的结婚证、王小灵的银行账户清单、被告家庭经济困难证明各一份，证明被告的家庭人均月可支配收入在650元，家庭成员名下银行存款总计在8359.83元以下，未出资工商注册、无汽车等交通工具、无房产，故被告家庭属廉租住房保障户应享受每平方米6元的租赁补贴标准，即诉争房产的租金应当按每平方米7.1元计算。
证据三、南政综（2008）74号文件一份，证明该文件已经明确承租南平市直管公房的家庭可以参照该文件，对住房租金可以适当减免。
原告南平建设集团的质证意见为，对证据一的真实性没有异议，合法性由法院认定，关联性有异议。双方权利义务应当以双方签订的合同为准。该证据只是原告出具的证明并不能代表原告对诉争房产享有长期使用权。在双方签订的最后一从合同有确实约定在租赁期满，双方没有另行签订合同的，双方的合同为不定期合同。对证据二中市政府通知的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案无关。原告是国有公司，其住房租金不受该文件限制，被告租赁的房屋并不是保障性住房。对被告陈正宝的银行账户清单、王小灵的银行账户清单、被告家庭经济困难证明真实性、合法性、关联性有异议。如被告家庭生活困难应当按程序申请保障性住房，并不能由原告承担该义务，原告也没有义务为被告承担。租赁期满后双方没有另行签订合同，属于不定期合同。现被告应当退出诉争房屋，交还房屋，对被告的结婚证的真实性、合法性没有异议。对证据三的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。原告公司有权决定房屋的租金范围，不受该文件的限制，该文件与本案无关。
本院认为，被告对原告提供的证据一的真实性没有异议，上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。对证据二、三与本案不具有关联性，本院不予采信。
在本案审理过程中，依据原告申请，本院调取以下证据：
被告陈正宝于2005年期间的南平市直管公房的申请书、南平市建设集团审核同意函。
原告南平建设集团的质证意见为：对于这两份材料的真实性、合法性没有异议。但申请报告是被告书写的，当时不存在廉租房，原告也不是相关的批准机构，当时原告确有闲置的房屋，被告也有申请，后经原告的内部审批后租用给原告。其材料可以看出租金都是自行协商的，并没有受到政府文件的期限。所以该房屋不是保障性住房，与本案没有关联性。
被告陈正宝的质证意见为：对于这两份材料的真实性、合法性没有异议，从申请表和过户审批表可以看出被告是通过正常的渠道取得诉争房屋的使用权，可以看出被告的申请是廉租房，之后由于历史问题当时没有廉租房，所以批准下来的是直管公房2008年74号第7页可以看出是廉租房和直管公房是一个性质。
本院认为，原、被告双方对上述证据的真实性没有异议，该组证据与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明，2005年5月25日，被告陈正宝向南平市城建国有资产投资运营有限公司提出租赁房屋的申请，并填写了《南平市直管公房安置（过户）审批表》，南平市城建国有资产投资运营有限公司批准，被告陈正宝租赁位于南平市大同里62号（金福名苑）2幢10层1011室房屋。2008年1月1日，南平市城建国有资产投资运营有限公司向被告发放《南平市直管公房使用证》。
2011年1月1日，南平市城建国有资产投资运营有限公司（合同甲方）与被告陈正宝（合同乙方）签订了一份《南平市直管公房租赁合同》，约定甲方将坐落于南平市大同里62号（金福名苑）2幢10层1011室房屋出租给乙方作为住宅使用。该房屋的建筑面积67.94平方米。租赁期限自2011年1月1日起至2012年12月30日止。合同第三条租金及缴纳方式约定：房屋租金按建筑面积计租，月租金为476元整；乙方在承租期间要按月缴纳房租，在每月5日前到房管所（即南平市延平区梅山房管所）交纳房租；拒付或拖欠租金者，按拖欠额加收每日万分之五的滞纳金。租赁期间水电费及水电维护费用由乙方自行承担。第八条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除其租赁合同，收回房屋，因此而造成的损失由乙方赔偿。拒绝退房者，将按原租金三至五倍收取。1、无正当理由拖欠租金6个月以上；房屋闲置6个月以上的；2、擅自转租、转让、转借（包括擅自以联营、承包等方式转租）房屋的，擅自改变房屋用途的；3、擅自扩建、改建、加层，影像房屋结构安全装修的，损坏房屋又拒不修复和赔偿损失的；4、全家外迁至异地定居或已建，已购私房的；5、利用承租房屋进行违法活动，损害公共利息的；6、法律、法规、规章规定可以收回直管公房的。”第十一条约定：“租赁期限届满，乙方若有续租，需提前30天向甲方提出续租书面申请，符合条件的双方应重新签订合同，未签订续租合同乙方继续使用房屋，甲方没有提出书面异议的，租赁合同继续有效，其租赁期限为不定期”。第十二条约定：“租赁期满，乙方不再继续承租的，需在期限届满30天前向甲方提出书面解除租赁合同的请求，结清房租和其它费用后，办理退房手续。退房时由甲方派员进行检查验收，如有损坏乙方应照价赔偿”。第十四条约定：“甲方委托房屋所在地房管所与乙方签订合同”。租赁期间届满，被告陈正宝继续使用承租房屋，原、被告未签订书面租赁合同。2013年12月19日，南平市梅山房管所向被告发出《续租、欠租催缴通知书》，通知主要内容为：“陈正宝承租户：你承租的大同里63号（金福名苑）2幢1011室，租赁早已到期，经公司会议研究决定，新一轮租赁期从2013年8月1日开始执行，租金做相应调整，由原告的月租金476元，调整为月租金818元整。你如继续承租，请与2013年12月25日前携带你本人身份证件、原租赁合同到梅山房管所办理新一轮租赁手续，并缴清2013年度所欠房租，共计拖欠房屋租金人民币7422元（2013年1-7月3332元；2013年8月12月4090元），逾期视为自动放弃。按违约处理，我司将收回该套房屋另行处理，并保留诉诸法律的权力。”2014年5月23日，南平市梅山房管所再次向被告发出续租和催缴租金的通知。2014年7月23日，原告委托福建九越律师事务所律师吴香云、罗作湍律师向被告发出律师函。2014年8月，被告向原告缴纳2013年1月至7月的租金。后双方对租金的缴纳数额无法协商一致，原告向被告按每月476元的标准缴纳租金，原告未予接受。2015年6月15日原告委托律师向被告发出律师函，原告向被告发出律师函告知被告，双方签订的租赁合同于2015年6月20日解除，被告已经于2015年6月16日已经收到该函件。
另查明，2012年8月1日，经南平市委、市政府研究决定，以南平市城建国有资产投资运营有限公司为主体，注入南平市经济适用房建设公司等六家国有公司资产，更名组建了南平建设集团有限公司。
本院认为，原、被告双方于2011年1月1日签订《南平市直管公房租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且未违反法律与行政法规的禁止性规定，该合同依法成立、生效，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，被告承租店面于2012年12月30日租赁期间届满，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方租赁关系为不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2015年6月16日通知被告提出解除合同，并通知被告于2015年6月20日解除合同，故原告与被告的不定期租赁关系于2015年6月20日解除，被告应退还租赁物给原告。被告应按每月476元的标准向原告缴纳自2013年8月1日至2015年6月20日止的租金10773.47元（476元／月×22个月＋476元／月÷30天×19天），并按照原合同租金标准向原告支付自2015年6与21日至租赁物返还之日止的房屋占有使用费。原告主张被告按其单方上调的租金标准要求被告向其支付租金和房屋占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称其对诉争租赁物享有长期使用权，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告向其支付利息损失的问题。本院认为，庭审中原告自认被告有按每月476元的标准向其支付租金，因对租金问题未协商一致，原告未予接收租金。被告在租金给付中没有过错，原告主张被告拖欠或拒付租金按合同约定的日万分之五向其支付违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告南平建设集团有限公司与被告陈正宝的房屋租赁关系于2015年6月20日解除。
二、被告陈正宝于本判决生效之日起十五日内将南平市延平区大同里62号（金福名苑）2幢1011室房屋返还给原告南平建设集团有限公司。
三、被告陈正宝于本判决生效之日起十日向原告南平建设集团有限公司支付租金10773.47元，并按每月476元的标准向原告南平建设集团有限公司支付自2015年6月21日起至租赁房屋返还之日止的房屋占有使用费。
四、驳回原告南平建设集团有限公司其他诉讼请求。
案件受理费人民币248元，由被告陈正宝负担70元，由原告南平建设集团有限公司178元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 邱 翠
代理审判员 詹婉秋
人民陪审员 黄春丽
二〇一六年三月八日
书 记 员 林亨锋
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。