广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1807号
上诉人（原审被告）：罗志坚，男，1962年11月22日出生，汉族，住湖南省邵东县。
委托代理人：陈辉，广东同益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄竟忠，男，1963年10月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：颜伦任，广东仁言律师事务所律师。
委托代理人：温振宽，广东任言律师事务所律师助理。
上诉人罗志坚因与被上诉人黄竟忠房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2013）穗萝法民三初字第413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年3月1日黄竟忠与罗志坚签订《写字楼租赁合同》，约定黄竟忠将其所有的位于广州科学城科汇金谷一街4号3层（实际标识A5座302室）建筑面积为384.19平方米的写字楼出租给罗志坚办公使用，租赁期限从2012年3月1日起至2017年2月28日止，免租装修期2个月，但罗志坚仍需按时向该物业公司缴纳免租期间的物业管理费、水电费等费用。租金按建筑面积计算每平方米30元（不含税金和管理费）共计11526元，首年租金不变，第二年开始递增，第二年至第五年每年月租递增6%。租金按月结算，以银行转帐方式，由罗志坚每月1日前缴付租金。罗志坚无故拖欠租金一月以上的，黄竟忠可单方解除租赁合同，收回房屋。
合同签订后，黄竟忠于2012年3月1日依约将写字楼交给罗志坚使用，罗志坚进行了部分装修，但罗志坚自2013年2月开始拖欠租金，黄竟忠多次催促罗志坚缴纳租金未果，双方发生争议。罗志坚称黄竟忠自2013年3月底至5月底将涉案房屋锁住，黄竟忠称于2013年4月29日其将涉案房屋的门加了锁，2013年5月3日看到门锁被敲掉，罗志坚继续在涉案房屋办公，才于2013年5月5日当天报警。
黄竟忠于2013年5月23日向原审法院提起诉讼称：2012年3月1日黄竟忠与罗志坚签订《写字楼租赁合同》，约定黄竟忠将位于广州科学城科汇金谷A5栋302室的写字楼出租给罗志坚办公使用，租赁期限从2012年3月1日起至2017年2月28日止。每月1日前缴付租金11526元，第二年开始每年月租递增6%，无故拖欠租金一月以上时终止租赁合同。但罗志坚自2013年2月开始无故不交租金，经多次催收，罗志坚仍不履行合同义务，同时将上述写字楼强占，拒不交还给黄竟忠。为维护黄竟忠合法权益，请求法院判令：1.罗志坚向黄竟忠支付科学城科汇金谷A5栋302房写字楼4个月（2013年2月至2013年5月）的租金共计48180元及所欠物业管理费、水电费22000元；2.罗志坚与黄竟忠所签的租赁合同终止，罗志坚将强占的写字楼归还给黄竟忠；3.本案的诉讼请求由罗志坚承担。黄竟忠在案件审理中变更第一项诉讼请求为：罗志坚向黄竟忠支付科学城科汇金谷A5栋302房写字楼4个月（2013年2月至2013年5月）的租金共计48180元。
罗志坚辩称：1.我方没有缴纳租金是因为黄竟忠违约在先，依据双方签订的写字楼租赁合同第6条，罗志坚在装修之前，需要经过物业公司的同意才能进场施工装修，但由于黄竟忠拖欠2012年3月1日之前的物业管理费、水电费，所以物业公司拒绝向罗志坚发放装修许可证，不允许我方装修，此外依据合同第7条，黄竟忠也应该将拖欠物业管理费、水电费的情况告知罗志坚。2.因为涉案房屋罗志坚是用来办公的，如不能装修，显然是不能正常办公的。3、我方同意与黄竟忠解除租赁合同。4.如果黄竟忠要求罗志坚返还房屋，应当另案起诉。5.经我方向物业公司了解，2013年3月至2013年5月，黄竟忠曾经用锁锁住涉案房屋，导致罗志坚无法正常使用。
原审法院认为，黄竟忠与罗志坚签订《写字楼租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，符合法律规定，是有效合同，双方应严格遵守、自觉履行。
关于合同解除问题。根据《合同法》第九十三条第二款的规定，当事人约定解除合同，必须符合解除合同的条件，即约定解除合同的条件成就时，解除权人可以行使解除权。本案双方在合同中约定“罗志坚无故拖欠租金一月以上的，黄竟忠可单方解除租赁合同，收回房屋”的条款，表明双方约定合同解除的条件。罗志坚自2013年2月起至今未再支付黄竟忠租金，已经逾期超过一月以上，双方约定合同解除的条件已经成就，据此，黄竟忠有权解除合同。黄竟忠向法院提起诉讼要求行使合同解除权，自2013年7月12日法院向罗志坚送达起诉状副本时起视为解除合同的通知已经送达罗志坚，租赁合同从诉状副本送达时即产生解除的效力，且庭审中罗志坚亦同意解除合同。因此，原审法院确认黄竟忠与罗志坚签订《写字楼租赁合同》于2013年7月12日解除。黄竟忠要求罗志坚归还租赁物写字楼合理，原审法院予以支持。
罗志坚自2013年2月开始拖欠租金，该事实双方均无异议，原审法院予以确认。关于租金数额确定问题。依据合同约定，首年租金不变，第二年开始递增，第二年至第五年每年月租递增6%。因此，应从2013年3月1日起作为第二年开始月租递增6%的起算点。罗志坚提出黄竟忠自2013年3月底至5月底将涉案房屋锁住，没有提供证据证明，但鉴于黄竟忠确认存在将涉案房屋锁住的事实，该期间（2013年4月29日至2013年5月5日，共7天）的租金应予以扣减，因此，罗志坚欠黄竟忠2013年2月租金为11526元，3月租金为12217.56元（11526元×6%），4月、5月租金为21991.61元（11526元×6%）÷30天×54天］，合计45735.17元。黄竟忠请求有误，原审法院予以调整。
综上，黄竟忠依约交付了租赁物给罗志坚，履行合同义务，罗志坚没有按合同约定的期限缴纳租金，违反了合同约定的义务，应承担相应的民事责任，应将拖欠租金45735.17元支付给黄竟忠。至于罗志坚提出黄竟忠拖欠2012年3月1日之前的物业管理费、水电费，致使物业公司拒绝向罗志坚发放装修许可证，不能构成罗志坚拒付租金的事由。罗志坚抗辩的理由不成立，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2013年8月20日作出判决：一、2012年3月1日黄竟忠与罗志坚签订的《写字楼租赁合同》于2013年7月12日解除。二、罗志坚于本判决生效之日起十日内将位于广州科学城科汇金谷A5栋302房建筑面积为384.19平方米的写字楼交回给黄竟忠。三、罗志坚于本判决生效之日起十日内向黄竟忠支付2013年2月至2013年5月的租金45735.17元。四、驳回黄竟忠的其他诉讼请求。案件受理费502元，黄竟忠负担50元，罗志坚负担452元。
判后，罗志坚不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第三项，改判罗志坚无需向黄竟忠支付2013年2月至2013年5月的租金45735.17元；二、本案一、二审诉讼费全部由黄竟忠承担。事实和理由如下：一、原审法院认定事实部分错误，直接导致错误判決。其一，黄竟忠违约在先，黄竟忠一直收取我方租金从2012年5月至2013年2月，在此期间黄竟忠一直处于违约状态。我方从签订租赁合同后积极准备进行装修，按照合同要求在2012年3月9日就向宁骏物业管理有限公司申请装修，物业公司告知我方，黄竟忠2012年3月前共欠物业管理有关费用二万多元，必须交清所有费用才能装修，拒绝发放装修许可证。我方多次要求黄竟忠结清物业欠费，以便我方及时进行装修，取得相关证明，及时办理营业执照，黄竟忠不管不问。因我方租赁房屋是用来办公，不能装修导致我方不能正常办公，直接导致不能验收，不能依法办理营业执照，无法实现合同办公目的，此外依据合同第七条，黄竟忠也应将这一重要情况告知我方，但黄竟忠并没有做。其二，经我方向物业公司了解，2013年3月至5月，黄竟忠曾锁住房屋，导致我方无法使用。因物业公司不愿配合我方调查取证工作，我方向原审法院提交取证申请，原审法院不予取证，不合理更不合法。罗志坚2013年3月至5月并没有在房屋办公，黄竟忠已锁上该房屋。黄竟忠收取2012年2月至2013年1月的租金没有依据，因黄竟忠一直处于违约状态，就算黄竟忠要收取租金，也应在此前不合理收取的租金中予以抵扣。原审法院应认定该基本事实，不应判决罗志坚给付黄竟忠租金。二、原审判决适用法律部分错误。
黄竟忠答辩称：我方不同意罗志坚的上诉请求，同意原审判决，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、罗志坚主张黄竟忠违约在先是不存在的，黄竟忠在2012年已经全部缴清物业管理费，在一审时我方已经向法院出示收款收据，不存在拖欠物业管理费的情况。二、除了2013年4月29日到2013年5月5日期间，我方没有去锁房屋，房屋一直在罗志坚控制之中。三、2012年3月前物业费实际上没有两万多元，应为4907.60元，因为前业主卖给黄竟忠时一直拖延交付，后来双方协商减收部分物业管理费。四、罗志坚实际已装修并投入使用，在租赁期间已产生电费。罗志坚还在2013年4月1日、2013年4月23日分别报装电话、网络，说明在里面办公。罗志坚在装修过程中，物业公司并没有阻止对方，否则不能完成装修。五、办理装修许可证是物业公司内部管理，而不是行政意义上的审批许可。没有取得装修许可证，不可能影响对方的装修还有办公，在装修审批表上，相关部门都是批了同意装修，前提是写了交齐费用，费用并没有写明是什么费用。在一审之前罗志坚从来没有通知或者告知黄竟忠去缴纳什么费用，而罗志坚提供缴费通知单也是到2013年7月1日才打印出来的，此时已是开庭时间。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
罗志坚在二审期间提交2012年7月30日装修申报备案表复印件。
本院认为，根据罗志坚的上诉请求，本案二审争议焦点在于罗志坚关于拒付租金的抗辩以及原审判决认定黄竟忠对涉案房屋上锁时间有误的主张能否成立。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。黄竟忠既已交付涉案房屋，罗志坚即应履行其合同根本义务支付租金。罗志坚上诉主张由于黄竟忠拖欠物业管理费导致其无法装修，无法实现合同目的，但罗志坚所举证据不足以证明该主张，因此，罗志坚关于拒付租金的抗辩理由不能成立。
罗志坚主张2013年3月至5月黄竟忠对涉案房屋上锁，但其未能举证证明，应承担相应的不利后果。原审法院基于黄竟忠的自认，已对2013年4月29日至2013年5月5日期间的租金予以扣除，并无不当。
罗志坚在二审期间提交的证据既非原件，亦非新的证据，本院不予采纳。
综上所述，罗志坚的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费943元，由上诉人罗志坚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一四年六月十六日
书 记 员 郝 烨
廖嘉裕