绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍柯民初字第1237号
原告：绍兴县聚沃纺织品有限公司，住所地绍兴市柯桥区中国轻纺城东升路市场C区2楼B-090号，组织机构代码57058422-0。
法定代表人：倪军，经理。
委托代理人：李秀生，北京市东元律师事务所律师。
被告：绍兴县中国轻纺城东升路市场有限公司，住所地绍兴市柯桥区金柯桥大道1388号万国中心18楼，组织机构代码79964364-7。
法定代表人：邬建昌，总经理。
委托代理人：骆孝龙、楼东平，浙江越光律师事务所律师。
第三人：浙江中国轻纺城集团股份有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道鉴湖路1号中轻大厦，组织机构代码14603757-8。
法定代表人：翁桂珍，董事长。
委托代理人：劳晓洁，浙江大公律师事务所律师。
原告绍兴县聚沃纺织品有限公司（以下简称聚沃公司）诉被告绍兴县中国轻纺城东升路市场有限公司（以下简称东升路公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法由审判员冯春盛独任审判，公开开庭进行了审理。审理期间，根据原告聚沃公司的申请，本院追加浙江中国轻纺城集团股份有限公司（以下简称轻纺城公司）作为本案第三人参加诉讼。同时，因案情复杂，本案依法由简易程序转为普通程序，并由审判员冯春盛担任审判长，与人民陪审员黄志新、朱先淼组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告聚沃公司的法定代表人倪军及其委托代理人李秀生，被告东升路公司的委托代理人骆孝龙，被告轻纺城公司的委托代理人劳晓洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告聚沃公司诉称：2008年6月28日，汕头市佳友织业有限公司的代表人叶益新在“绍兴县轻纺城大剧院”参加了“中国轻纺城东升路面料市场三期二、三楼女装面料区”营业房抽签活动，抽得标号为127号绍兴县中国轻纺城东升路市场C区2楼B-090号营业房（即涉案营业房，本院注）的承租权，并将该营业房出租给他人使用，该营业房的租赁期限至2011年12月31日止。2009年4月2日，汕头市佳友织业有限公司将涉案营业房的承租权转让给倪军（当时由代理人章荣锦代为签订转让合同）。2011年3月，章荣锦与倪军共同设立聚沃公司，经东升路公司确认，在与东升路公司订立的租赁合同上添加了聚沃公司的名称及公章。
聚沃公司后将涉案营业房转租给赵利华，此后赵利华与聚沃公司均认为自己是涉案营业房的承租人，由此形成诉讼。2012年1月1日，东升路公司通知聚沃公司，要暂时收回涉案营业房，待法院判决确认涉案营业房实际租赁权的主体后，再就该营业房订立续租合同，同时还承诺补偿真正租赁权人相关损失。后涉案营业房于2012年3月由东升路公司收回。
2013年7月29日，绍兴市中级人民法院作出（2013）浙绍民终字第739号民事判决，确认聚沃公司享有涉案营业房2011年4月1日至2011年12月31日期间的租赁权。聚沃公司依据租赁合同的约定享有该营业房的优先承租权，但聚沃公司多次要求与东升路公司就涉案营业房续订租赁协议，遭到拒绝。聚沃公司只得诉至法院寻求解决。审理期间，因东升路公司提供的证据显示涉案营业房的产权已经转让给轻纺城公司，故聚沃公司申请追加轻纺城公司作为本案第三人参加诉讼，并向法院明确如下诉讼请求：一、依法确认聚沃公司享有东升路公司拥有出租权利的涉案营业房的优先承租权；二、要求轻纺城公司于判决生效后三十日内按照市场同期同等的价格（即每年48280元租金）和聚沃公司订立三年期（租赁期自合同订立日起算）租赁合同，并向聚沃公司交付涉案营业房；三、要求东升路公司赔偿聚沃公司租赁利润损失100000元。
被告东升路公司辩称：东升路公司出租涉案营业房给聚沃公司的租赁期于2011年12月31日届满，租赁期届满以后，东升路公司已于2012年1月收回营业房，且聚沃公司未提出任何异议，因此双方间的租赁关系已终止。绍兴市中级人民法院作出（2013）浙绍民终字第739号民事判决发生在上述租赁期届满日以后，虽该判决确认聚沃公司享有涉案营业房2011年4月1日至2011年12月31日期间的租赁权，但该判决未涉及优先承租权，故聚沃公司主张涉案营业房的优先承租权没有事实与法律依据。2012年期间，包括涉案营业房在内的东升路市场相关资产转让给轻纺城公司，东升路公司对涉案营业房不再拥有出租权利，更不可能给聚沃公司优先承租权。关于聚沃公司向东升路公司提出的赔偿诉求，因东升路公司从未就赔偿问题作出过承诺，加之聚沃公司实际也不存在损失，因此东升路公司不认可该项诉求。综上，请求法院驳回聚沃公司的全部诉求。
第三人轻纺城公司述称：包括涉案营业房在内的东升路市场相关资产已于2012年由绍兴县中国轻纺城市场开发经营有限公司转让给轻纺城公司，实际移交于2012年9月。2012年1月起，聚沃公司与东升路公司间是否就涉案营业房存在租赁关系，轻纺城公司对此并不清楚，但轻纺城公司愿意根据该两方当事人之间租赁关系的事实来确认轻纺城公司应承担的义务。综上，请求法院依法处理。
原告聚沃公司为证明自己主张的事实，提供以下证据：
1、（2012）绍民重字第2号民事判决书、（2013）浙绍民终字第739号民事判决书，用以证明聚沃公司对涉案营业房享有租赁权。
2、绍兴县中国轻纺城东升路面料市场租赁合同、转让协议，用以证明聚沃公司通过汕头市佳友织业有限公司取得涉案营业房的租赁权，并得到东升路公司认可的事实。
3、东升路公司出具的证明，用以证明东升路公司认可聚沃公司享有涉案营业房租赁权的事实。
4、续签租赁合同通知书、快递回执，用以证明聚沃公司向东升路公司主张续订租赁合同的事实。
5、中国轻纺城东升路市场营业房租赁合同、收据、中国轻纺城营业房租赁协议书，用以证明东升路公司应当以年租金48280元的标准与聚沃公司续订租赁合同以及东升路公司给聚沃公司造成经济损失的事实。
6、证人冯权的当庭证言，用以证明东升路公司曾承诺补偿涉案营业房的租赁权人相关损失。
东升路公司质证认为，证据1真实性、关联性无异议，但该证据不能达到聚沃公司的证明目的；证据2的真实性由法院审查，由于聚沃公司存在擅自转租的违约行为，故东升路公司有权收回涉案营业房；证据3无异议；证据4证明聚沃公司发过函件，但东升路公司未收到该信件；证据5与本案无关；证据6有异议，东升路公司未给予租赁权人赔偿经济损失的承诺。轻纺城公司质证认为，证据1真实性由法院审核，该两份判决对于涉案营业房2011年12月31日以后的租赁权未作出确认；证据2的真实性由法院认定，轻纺城公司对此不清楚；证据3的真实性由法院审核；证据4，轻纺城公司不清楚；证据5对本案没有参考性；证据6中的证人陈述，轻纺城公司不清楚。
本院认证认为：证据1中（2012）绍民重字第2号民事判决已被撤销，本院对其证明力不予认定，而（2013）浙绍民终字第739号民事判决系生效判决，对其证明力予以认定；证据2中的绍兴县中国轻纺城东升路面料市场租赁合同，其内容是（2013）浙绍民终字第739号民事判决中关于汕头市佳友织业有限公司对聚沃公司承租人地位的认可及将该合同权利义务一并转让给聚沃公司的判断依据，本院对其证明力予以认定。而转让协议因其证据来源不清，故本院对其证明力不予认定；证据3，东升路公司作为证明的出具人，对其不持异议，本院对其证明力予以认定；证据4内容真实，本院对其证明力予以认定；证据5与本案不具有关联，本院对其证明力不予认定；证据6可以印证东升路公司于2012年3月收回涉案营业房的事实，且当时涉案营业房的实际使用人为陈权的事实，本院对该部分内容予以认定，其余内容不能证明聚沃公司的待证事实，本院不予认定。
被告东升路公司为证明自己主张的事实，提供以下证据：
7、关于浙江中国轻纺城集团股份有限公司以非公开发行股份及支付现金方式购买资产的协议，中国证券监督管理委员会证监许可（2012）948号批复文件，用以证明轻纺城公司购买绍兴县中国轻纺城市场开发经营有限公司的位于绍兴县东升路的轻纺市场商铺（包括涉案营业房）的事实。
聚沃公司质证认为，证据7没有原件，无法核对，而且并非所有权人才能行使营业房出租权利；轻纺城公司质证认为，证据7无异议，上述资产实际于2012年9月移交，并由轻纺城公司的下属公司对外进行出租。
本院认证认为，东升路公司虽未提供证据7的原件，但该资产购买的相对人轻纺城公司对此不持异议，且聚沃公司亦依据该事实才申请追加第三人，故该证据可以作为认定本案事实的依据。
经审理本院认定以下事实：
2008年6月28日，汕头市佳友织业有限公司在由东升路公司举行的“中国轻纺城东升路面料市场三期二、三楼女装面料区”营业房抽签活动中，抽取标有房号为127号营业房（即位于绍兴县东升路市场C区2楼B-090号的涉案营业房）的《中国轻纺城东升路面料市场三期二楼女装面料区营业房房号单》一张。原绍兴县公证处当场出具（2008）绍证民第710号公证书为凭。2009年4月2日，汕头市佳友织业有限公司出具授权委托书，载明：“被授权委托人：章荣锦。本公司全权委托被授权人章荣锦办理绍兴县中国轻纺城东升路市场三期二楼女装面料房号127号营业房租赁等相关事宜。1.办理绍兴县中国轻纺城东升路市场三期二楼女装面料房号127号营业房租赁合同及转让手续。2.领取绍兴县中国轻纺城东升路市场有限公司退付上述营业房的保证金及返还的30％租金，并同意将款项退入到章荣锦的个人账户上，由此产生的法律责任由本公司承担。以上事宜由本公司委托章荣锦全权办理”。嗣后，涉案营业房的相关手续（如公证书、营业房房号单、交押金收据等）流转到聚沃公司的法定代表人倪军手中。同月，倪军通过他人将上述讼争营业房的公证书、营业房房号单、退款证明及汕头市佳友织业有限公司《企业法人营业执照》复印件等手续交付给赵利华。同月15日，章荣锦（乙方）持上述授权委托书与东升路公司（甲方）签订了一份租赁合同，合同约定：东升路市场A区、B区、C区新建营业房租赁实行实名制，即采取“谁租赁、谁办证、谁经营”租赁模式，做到工商营业执照、税务登记证、营业房铺位证三证（照）齐全，名称一致；甲方房屋坐落于东升路市场C区第二层第B-090号（即涉案营业房），使用面积37.7568平方米，租赁期限自2009年5月1日至2011年12月31日止，租期二年零八个月；租赁期内，房屋租金一年一交。该房屋原则上先付租金后使用，第一年租金为60536元，第二年租金在2010年4月30日前支付，第三年租金在2011年4月30日前支付，以此类推；合同签订后自2009年3月1日起，出租方将该营业房交付给承租方装修使用，承租人必须为新设立的公司；租赁期满后原租赁合同自动终止，营业房统一收回，乙方应当在租赁期满后第二天将租赁房屋交还给甲方，如果乙方未按时将租赁房屋交还给甲方，则乙方丧失优先续租权，交按原租金的四倍向甲方支付房屋占用期间的租金；甲方收回租赁房屋后，重新对外统一招租，原承租人在同等条件下拥有优先续租权，如因市场规划、发展、改造和政府划行归市要求，在租赁期满后，原承租的营业房统一收回，优先续租权自动取消等。2009年5月19日，东升路公司与汕头市佳友织业有限公司订立补充协议一份，协议约定：东升路市场C区于2009年5月1日正式开业，2009年5月1日前为试营业期。试营业期内免交租金，租金自2009年5月1日起计算。C区二、三层入驻企业（经营户）在规定时间内按时开业的，奖励第一年租金的30％，入驻企业（经营户）在规定时间内按时开业的，保证金返还人民币100000元，同时缴纳管理保证金20000元。该补充协议落款乙方栏授权代表由朱金海（即赵利华丈夫）签字。同日，东升路公司据此将保证金80000元及奖励第一年租金的30％计18161元（60536元×30％＝18161元】，合计98161元汇入朱金海在中国农业银行开设的银行账户。2011年3月3日，章荣锦与聚沃公司的法定代表人倪军申请设立聚沃公司，该公司注册资本10万元，其中章荣锦认缴出资额2万元，占20％，倪军认缴出资额8万元，法定代表人为倪军。同年3月14日，原绍兴县工商行政管理局颁发企业法人营业执照。嗣后，聚沃公司经东升路公司同意在上述租赁合同首部承租方一栏处添加上“绍兴县聚沃纺织品有限公司”名称，尾部乙方处（章荣锦已签字处）加盖上“绍兴县聚沃纺织品有限公司”公章。2011年11月24日，东升路公司出具证明，明确涉案营业房的承租人为聚沃公司，租期自2009年5月1日至2011年12月31日。
另认定，因赵利华与聚沃公司均主张对涉案营业房享有租赁权，故发生纠纷，聚沃公司遂于2011年5月诉至本院要求处理。本院对此作出的（2011）绍民初字第1618号民事判决宣判后，聚沃公司于2012年1月16日【农历十二月廿三（市场关门之日）】从赵利华的承租户李建良手中收回了涉案营业房【李建良与赵利华订有《中国轻纺城营业房租赁协议书》，租期从2011年农历正月初十至农历十二月廿三日止】并于过年后开始进行装修，因聚沃公司和赵利华对涉案营业房租赁权归属意见分歧严重，东升路公司于2012年3月收回涉案营业房，此后未就该营业房再行招租。
另认定，本院于2011年12月20日作出（2011）绍民初字第1618号民事判决，驳回聚沃公司的诉讼请求。该公司不服，提起上诉。绍兴市中级人民法院于2012年4月26日作出（2012）浙绍民终字第217号民事裁定，撤销上述判决，发回本院重审。本院重审后于2013年5月8日作出（2012）绍民重字第2号民事判决，驳回聚沃公司的诉讼请求。该公司不服，提起上诉。绍兴市中级人民法院于2013年7月29日作出（2013）浙绍民终字第739号民事判决，撤销本院（2012）绍民重字第2号民事判决；上诉人聚沃公司享有坐落于东升路市场C区第B-090号营业房自2011年4月1日至2011年12月31日该期间内的租赁权。
另认定，2012年1月12日，绍兴县中国轻纺城市场开发经营有限公司与轻纺城公司签订一份《关于浙江中国轻纺城集团股份有限公司以非公开发行股份及支付现金方式购买资产的协议》，轻纺城公司购买绍兴县中国轻纺城市场开发经营有限公司拥有的位于原绍兴县东升路的1077间轻纺市场商铺与11间辅助用房及附属设施，以及相应的国有土地使用权等。2012年10月，轻纺城公司接管了上述所购资产，其中包括涉案营业房，但轻纺城公司未就涉案营业房对外招租，目前仍将其处于空置状态。2014年1月，聚沃公司通过其代理律师李秀生向东升路公司致函，要求与对方就涉案营业房续订租赁合同，但无果，遂酿成本案纠纷。
本院认为：租赁权是指承租人通过租赁合同获得的对租赁物排他性占有、使用、收益的权利，其基于租赁合同产生。针对涉案营业房2011年4月1日至2011年12月31日期间租赁权的归属问题，聚沃公司与赵利华由此涉讼。本院根据生效裁决文书的既判力原则以及（2013）浙绍民终字第739号民事判决的判决主文，直接作出涉案营业房该期间的租赁权归属于聚沃公司的判断。聚沃公司基于此提起本案诉讼，围绕其所提的各项诉求，本院对本案争议焦点作如下归纳：（一）聚沃公司对涉案营业房是否享有优先承租权？（二）聚沃公司是否有权就涉案营业房要求与轻纺城公司订立租赁合同，并要求轻纺城公司交付该营业房？（三）聚沃公司要求东升路公司赔偿经济损失的依据是否充分？现分述如下：
关于焦点一，所谓优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。根据本案查明的事实，聚沃公司对涉案营业房享有2011年4月至12月期间的租赁权，其权源的依据为《中国轻纺城东升路市场营业房租赁合同》。对于该合同约定的租赁期限届满后租赁双方权利义务的安排，该合同中明确约定租赁期满后合同自动终止，涉案营业房由出租人东升路公司统一收回，承租人即聚沃公司应当在租赁期满后第二天将租赁房屋交还给出租人，如果未按时将租赁房屋交还给出租人，则丧失优先续租权；出租人收回涉案营业房后，重新对外统一招租，原承租人在同等条件下拥有优先续租权。依据上述合同约定，聚沃公司作为涉案营业房的承租人，在2011年12月31日租赁期届满后，应享有优先承租权，故其请求法院确认其对涉案营业房享有优先承租权，本院予以支持。东升路公司辩称2011年12月31日租赁期届满以后，其已于2012年1月收回营业房，且聚沃公司未提出任何异议，因此双方间的租赁关系已终止，而且（2013）浙绍民终字第739号民事判决未涉及优先承租权，故聚沃公司主张涉案营业房的优先承租权没有事实与法律依据。本院认为，由于涉案营业房的租赁权存在争议并且涉讼，本院结合证人陈权的陈述认定东升路公司实际于2012年3月才收回涉案营业房，对此局面的发生，东升路公司作为市场管理主体，负有一定的责任。因此不宜以涉案营业房被收回或已有生效判决未涉及优先承租权的处理来否定聚沃公司享有的该项权利，本院据此不采纳东升路公司的上述辩称意见。
关于焦点二，尽管本院根据《中国轻纺城东升路市场营业房租赁合同》的约定赋于承租人聚沃公司对涉案营业房拥有优先承租权，但如何赋予承租人优先承租权，需要综合考虑与涉案营业房存在利益的各方当事人的权益。事实表明，涉案营业房在2011年12月31日租赁期限届满后已由东升路公司予以收回，同时该营业房在内的东升路市场相关商铺资产等由原产权人绍兴县中国轻纺城市场开发经营有限公司转让给轻纺城公司，但东升路公司与资产受让方轻纺城公司至今均未对涉案营业房进行重新对外统一招租。而根据上述租赁合同的约定，只有涉案营业房重新对外统一招租，且聚沃公司在同意按第三人提出的租赁条件继续租赁该营业房，才得以在同等条件下与营业房的出租人签订续租协议，从而再次获得租赁权。因此，聚沃公司在本案中请求与轻纺城公司强制缔约，即就涉案营业房签订三年期租赁合同并取得该营业房的占有，既不具备合同约定优先承租权的行使条件，也缺乏相应的法律依据，本院对此不予支持。
关于焦点三，聚沃公司主张其在2012年1月至2014年12月本可以年租金40000余元的对价取得涉案营业房的租赁权，如转租则可获租金差额利润近120000元，加之因东升路公司于2012年3月收回涉案营业房，直接导致聚沃公司向次承租人冯权退还装修费20000元的损失，因此聚沃公司在本案中只向东升路公司主张赔偿经济损失100000元，系其合理的诉求。本院认为，因2012年期间，聚沃公司与赵利华就涉案营业房租赁权的归属仍在涉讼，导致东升路公司无法按正常流程在租赁期限届满的第二天从承租人处收回该营业房。但聚沃公司也并未通过签订租赁合同的方式取得涉案营业房自2012年起三年的租赁权。聚沃公司所主张的上述损失，实际上应为其对涉案营业房拥有有效租赁合同的基础上，且通过相关合同履行后才能获得的预期利益，现聚沃公司并未实际取得涉案营业房自2012年起三年的租赁权，据此聚沃公司就上述损失向东升路公司主张赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告绍兴县聚沃纺织品有限公司对绍兴县中国轻纺城东升路市场C区2楼B-090号营业房拥有优先承租权；
二、驳回原告绍兴县聚沃纺织品有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告绍兴县聚沃纺织品有限公司负担2220元，被告绍兴县中国轻纺城东升路市场有限公司负担80元，均限于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费2300元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 冯春盛
人民陪审员 黄志新
人民陪审员 朱先淼
二〇一四年七月三十日
书 记 员 钱 芸