浙江省温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿执异初字第19号
原告：黄胜节。
委托代理人：罗洋，浙江金土地律师事务所律师。
被告：刘小云，浙江维尚服饰有限公司职员。
被告：陈栽铁。
被告：王兴军。
原告黄胜节为与被告刘小云、陈栽铁、王兴军案外人执行异议之诉一案，于2015年4月10日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月10日、2015年7月1日两次公开开庭进行了审理。原告黄胜节的委托代理人罗洋与被告刘小云到庭参加诉讼。被告陈栽铁、王兴军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄胜节诉称：原告与被告陈栽铁系朋友关系，被告陈栽铁、王兴军因筹集资金需要欲出卖坐落于温州市鹿城区黎明西路东方大厦××室房屋，而原告名下无房也准备购房，故双方于2014年12月10日就涉案房屋签订房屋买卖合同。合同约定原告购买被告陈栽铁、王兴军名下坐落于温州市鹿城区黎明西路东方大厦××室房屋，房款总价为1692000元，过户时间为2014年12月19日前，房屋交付时间为2015年1月5日，户口迁出之日为2015年4月1日。2014年12月11日，原告向被告陈栽铁、王兴军支付了房款1600000元。因涉案房屋需要办理还贷手续，故被告陈栽铁、王兴军于同日办理了涉案房屋买卖的全权委托书，委托原告指定的人员办理涉案房屋还贷及过户手续。2014年12月12日，涉案房屋被永嘉县人民法院查封，导致无法办理产权过户手续。紧接着温州市鹿城区人民法院又于2015年1月8日因被告刘小云的申请查封了涉案房屋。原告要求被告陈栽铁、王兴军按约交付房屋，但被告陈栽铁、王兴军借故推脱，直至2015年4月1日尚未迁移户口。原告于2015年2月4日向温州市鹿城区人民法院提起执行异议，法院于2015年3月26日作出（2015）温鹿执异字第30号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告认为该裁定适用法律错误。根据物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，原告与被告陈栽铁、王兴军签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告陈栽铁、王兴军应当按合同约定向原告交付房屋并办理过户登记手续，涉案房屋应属原告的合法财产，不应当作为被告刘小云申请强制执行的标的物。综上，原告认为，温州市鹿城区人民法院驳回原告的执行异议没有法律依据，原告与被告陈栽铁、王兴军的房屋买卖合同合法有效，涉案房屋依法应当属于原告所有。现请求：1、停止对被告陈栽铁、王兴军名下坐落于温州市鹿城区黎明西路东方大厦××室房屋的执行，并解除对该房的查封。2、判令原告与被告陈栽铁、王兴军于2014年12月10日签订的《房屋买卖合同》合法有效。3、判令被告陈栽铁、王兴军协助原告办理涉案房屋过户登记手续。4、本案诉讼费用由三被告承担。
为证明其诉讼主张，原告向本院提供以下证据：
1、原告身份证复印件，证明原告的身份及诉讼主体资格。
2、被告陈栽铁、王兴军身份证复印件，证明被告陈栽铁、王兴军的身份及诉讼主体资格。
3、房屋买卖合同、付款凭证、收条、委托公证书、房屋所有权证、土地使用证，证明：（1）原告与被告陈栽铁、王兴军就涉案房屋买卖真实合法有效。（2）原告已按约支付了房款，并取得了涉案房屋权属凭证原件以及办理过户登记手续委托公证书的事实。
4、（2015）温鹿执异字第30号执行裁定书，证明温州市鹿城区人民法院裁定驳回原告执行异议的事实。
5、房屋权属登记信息查询证明，证明原告名下无房，购买涉案房屋系原告正常需要的事实。
6、照片、钥匙，证明原告要求被告陈栽铁、王兴军向原告交付涉案房屋的事实。
7、电费发票、物业管理费发票、装潢设计图，证明原告已实际入住、使用涉案房屋的事实。
被告刘小云辩称：1、原告与被告陈栽铁、王兴军签订的涉案房屋买卖合同不真实，所涉汇款实际上系借款，而非购房款。2、涉案房屋已设定抵押。涉案房屋买卖合同约定先由原告支付定金300000元，但原告提供的付款凭证系一次性付清的，原告未按购房合同约定履行。3、原告尚有92000元购房款未支付。4、原告称其名下无房，符合买房条件，但提供的证据仅能证明其在温州市鹿城区无房屋权属登记信息记录，不能证明其在外地无房。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明其诉讼主张，被告刘小云向本院提供以下证据：
（2014）温鹿东商初字第1062号民事调解书，证明刘小云与陈栽铁之间的民间借贷已经司法确认的事实。
被告陈栽铁、王兴军未提供答辩，亦未向本院提供相关证据。
审理中，被告陈栽铁、王兴军无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出异议，视为其自动放弃抗辩权利与质证权利。本院依法对原告与被告刘小云提供的证据，经本院审核，现认证如下：
1、对原告提供的证据1、2、4，被告刘小云无异议。本院认为：该证据对原告主张的待证事实具有证明力，同时符合有效证据的条件，本院予以认定。
2、对原告提供的证据3，本院认为：该证据与本案有关联，且符合有效证据的条件，本院予以认定。
3、对原告提供的证据5，本院认为：该证据无法证明与本案的关联性，本院不作认定。
4、对原告提供的证据6、7，本院认为：本院于2015年1月8日裁定对涉案房屋予以查封，原告自认于2015年4月19日实际入住涉案房屋，故该证据不能证明原告于本院查封之前已合法占有涉案房屋的事实。
5、对被告刘小云提供的证据，原告无异议，该证据对待证事实具有证明力，且符合有效证据的条件，本院予以认定。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定的本案事实如下：
坐落于温州市鹿城区黎明西路东方大厦××室房屋系被告陈栽铁、王兴军共同共有。2014年12月10日，原告与被告陈栽铁、王兴军签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告陈栽铁、王兴军将涉案房屋以总价款1692000元出卖给原告；合同签订当日，由原告支付定金300000元，双方于2014年12月19日前办理涉案房屋产权过户登记手续后由原告付清剩余房款；被告陈栽铁、王兴军于2015年1月5日前腾空涉案房屋，将该房交付给原告使用；被告陈栽铁、王兴军预留保证金92000元在房屋中介处，作为结清涉案房屋水电、煤气、物业、电视电话、网络等相关费用。同日，被告陈栽铁、王兴军在温州市中信公证处办理了委托公证，委托周翙办理涉案房屋买卖、产权过户登记等相关手续，该公证书内容中明确载明将涉案房屋“出卖给黄胜节所有”。2014年12月11日，原告通过银行向被告陈栽铁转账支付购房款1600000元，收款后，被告陈栽铁出具金额为1600000元的收条交原告持有。另外，原告自认于2015年4月19日实际入住涉案房屋。
另查明，陈栽铁因拖欠刘小云的借款未能按期归还，刘小云向本院提起诉讼。审理期间，经本院主持调解，双方自愿达成协议，本院于2014年12月9日以（2014）温鹿东商初字第1062号民事调解书审结。该民事调解书发生法律效力后，被告刘小云向本院申请执行。在执行过程中，本院于2015年1月8日作出（2015）温鹿东执民字第21号执行裁定书，对涉案房屋予以查封。原告知晓后，以其已向被告陈栽铁、王兴军购买涉案房屋为由，向本院提起执行异议。本院经审查，于2015年3月26日作出（2015）温鹿执异字第30号执行裁定书，驳回原告的执行异议。为此，原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为：对于被执行人名下的财产，人民法院有权进行执行。原告认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和已合法占有该不动产，已按照约定支付价款，非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。结合本案事实，本院具体评析如下：原告与被告陈栽铁、王兴军于2014年12月10日就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，且原告已按约支付除92000元预留款外的剩余全部房款1600000元，该《房屋买卖合同》有效。本院于2015年1月8日裁定对涉案房屋予以查封，而原告自认于2015年4月19日实际入住涉案房屋，且无其他证据证明在本院查封之前原告已实际占有涉案房屋。综上，原告不享有排除对涉案房屋执行的权利。现原告主张停止对涉案房屋的执行，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告要求被告陈栽铁、王兴军协助办理涉案房屋产权过户登记手续与解除查封不属于执行异议之诉的审理范围。被告陈栽铁、王兴军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条的规定，判决如下：
一、确认原告黄胜节与被告陈栽铁、王兴军于2014年12月10日就坐落于温州市鹿城区黎明西路东方大厦××室房屋签订的《房屋买卖合同》有效。
二、驳回原告黄胜节的其他诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告黄胜节负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 杜玉明
审 判 员 李 苾
人民陪审员 郭笑春
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 李佳颖