浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙民终99号
上诉人（一审原告）：钱伟祥，男，1963年9月6日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
委托诉讼代理人：寿均华，浙江浣纱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许淇凯，浙江浣纱律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：殷梦，男，1985年9月28日出生，汉族，住山东省潍坊市高新区。
被上诉人（一审被告）：潍坊佳鑫房地产开发有限公司，住所地山东省潍坊市高新开发区东风东街以南潍县中路以西翰林新城4号楼9号商铺。
法定代表人：陈建洪，公司董事长。
委托诉讼代理人：宿荣魁，山东英拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雪雪，山东英拓律师事务所律师。
原审第三人：双双集团有限公司，住所地浙江省诸暨市草塔镇元天东路21号。
法定代表人：陈晓美，公司董事长。
原审第三人：陈建洪，男，1963年12月31日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
上诉人钱伟祥因与被上诉人殷梦、潍坊佳鑫房地产开发有限公司（以下简称佳鑫公司）、原审第三人双双集团有限公司(以下简称双双公司)、陈建洪申请执行人执行异议之诉一案，不服绍兴市中级人民法院（2016）浙06民初505号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人钱伟祥及其委托诉讼代理人寿均华、许淇凯，潍坊佳鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宿荣魁、张雪雪到庭参加诉讼。被上诉人殷梦、原审第三人双双集团有限公司、陈建洪经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钱伟祥上诉请求：撤销原判，改判确认殷梦对佳鑫公司名下位于潍坊高新技术开发区翰林新城状元府8号楼2单元1303号房产（以下简称案涉房产）不享有足以排除强制执行的民事权益，准许执行该房产，继续拍卖该房产。事实与理由：殷梦作为房屋消费者，其物权期待权不具备法律规定的保护条件，不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）案涉商品房被查封在先，殷梦与佳鑫公司签订商品房预售合同在后，不符合《执行异议复议规定》第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定。该规定中的“查封”可以是本案的法院查封，也可以是其他法院因其他案件的查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定，轮候查封实施时，首查封仍具有查封的法律效力，则一旦首查封解除，查封效力当然及于登记在先的轮候查封。因此，一审法院认为前案查封行为只是保障另案的执行，其查封效力并不及于本案，执行异议之诉中查封时间节点应以案涉房产因本案被查封的时间为准，属于适用法律错误。（二）殷梦在购买案涉商品房时存在明显过错，不属善意买受人。诸暨市人民法院在查封案涉房产时，在当地房地产管理部门办理了查封登记。因查封登记具有对世效力，故殷梦在购买商品房时应注意到人民法院的查封，但其未到相关部门查询，主观上有明显的过错，不属于善意买受人。（三）殷梦未能提供充分的证据证明其已向佳鑫公司支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，应当承担举证不能的法律后果。首先，殷梦未能向法院提供款项来源证据，仅凭佳鑫公司出具的收款收据不足以证明已支付房款的事实。其次，殷梦主张的已付房款均发生于商品房买卖合同签订之前，此举不符合常理。再次，殷梦向法院提交的现金交款单明显系虚假证据。因为若该现金交款单是真实的，则其向房产公司交纳的房款金额就超过了其应交的房款。故一审判决认定殷梦已向佳鑫公司支付了全部购房款，系认定事实不清。案涉商品房一直处于人民法院查封状态，故殷梦占有案涉商品房属于无权占有。一审判决适用法律错误，认定事实不清，导致判决结论错误。
殷梦未作答辩。
佳鑫公司庭审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，殷梦提交的证据能证明其对案涉房产享有停止执行的权利，请求二审驳回上诉。
钱伟祥向一审法院起诉请求：确认殷梦对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，准许执行该房产，继续拍卖该房产。本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2012年8月1日，为购买案涉房产，殷梦支付给佳鑫公司购房款165128元和维修基金10498元，佳鑫公司出具收款收据各一份。同年9月12日，殷梦支付给佳鑫公司17万元购房款，佳鑫公司出具了收款收据。同年9月25日，殷梦与佳鑫公司签订《商品房预售合同》，约定殷梦在签订购房合同时交清购房款首付款335128元，其余房款20万元，办理银行按揭贷款支付。2014年7月14日，佳鑫公司向殷梦发出商品房交付使用通知书。同日，殷梦与状元府翰通后勤服务部签订装修管理协议，开始装修案涉房屋。案涉房产因另案纠纷于2012年6月5日被诸暨市人民法院查封，并于2014年3月10日续封一年。绍兴市中级人民法院在执行（2014）浙绍执恢字第13、17号案件中，于2015年6月3日查封了案涉房产。在绍兴中院对案涉房产拍卖过程中，殷梦以在法院查封前签订了《商品房预售合同》，履行了相应的合同义务，已支付购房款金额超过合同约定总价款的百分之五十，并已装修入住为由，对案涉房产提出执行异议。2016年7月11日，绍兴中院作出（2016）浙06执异26号执行裁定书，裁定解除对案涉房产的查封，并终止拍卖。钱伟祥不服上述执行裁定，提起诉讼。
一审法院认为，本案的争议焦点为殷梦对案涉房产是否具有阻却法院强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合本案，首先，殷梦与佳鑫公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案中殷梦与佳鑫公司签订商品房预售合同的时间是2012年9月25日，早于案涉房产被绍兴中院执行查封的时间2015年6月3日。虽然当时案涉房产被诸暨市人民法院查封，但是诸暨市人民法院的查封只是保障另案的执行，其查封效力并不及于本案，故执行异议之诉中法院的查封时间应以案涉房产因本案被查封的时间为准。关于买卖合同效力的问题，案涉房屋被法院查封只是限制了房产的物权发生变动，不影响买卖合同的效力。因诸暨市人民法院对案涉房产未进行现场查封，殷梦作为善意买受人，在不知晓案涉房产已被查封的情况下，从房产公司购买预售房并履行了相应的合同义务，且签订购房合同的时间早于本案的查封时间，故殷梦所签订的商品房预售合同符合在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的情形。其次，殷梦提交的无房证明能够证实其名下并无其他房产，交房通知书和装修协议等能够证明在佳鑫公司交房后，其进行了装修并用于自住，符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。最后，殷梦提交的《收款收据》、《现金交款单》结合佳鑫公司承认收到了购房款的陈述，能够证明其已经向佳鑫公司支付了购房首付款335128元，超过合同约定总价款的百分之五十（535128*50%＝267564），故其亦符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的情形。综上，殷梦对登记在佳鑫公司名下的案涉房产提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，对其案涉房产享有足以排除法院强制执行的权利，钱伟祥要求继续对案涉房产进行强制执行的诉讼请求无事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决：驳回钱伟祥的诉讼请求。案件受理费8299元，由钱伟祥负担。
双方当事人二审均未提供新的证据材料。二审庭审时对殷梦一审庭后提供的现金交款单及活期存款账户交易明细进行了质证。钱伟祥对两份证据材料的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为证据不足以证明交易明细上的款项是用于支付本案所涉房产的款项，因为款项数额不符。佳鑫公司对两份证据材料的真实性均无异议，数额差异是因为款项零头是现金交付。本院认为，该两份证据材料的真实性，到庭的各方当事人均无异议。其中，活期存款账户交易明细载明该账户于2012年8月1日、9月12日分别支出16万元和17万元，与殷梦一审提交的佳鑫公司收款收据载明的殷梦于2012年8月1日、9月12日分别缴纳165828元、17万元部分购房款的内容基本印证；现金交款单上载明的佳鑫公司2013年5月17日收到殷梦335128元与殷梦一审提交的2012年9月25日其与佳鑫公司签订的《商品房预售合同》记载的殷梦需在签约时交清首付款335128元的约定相符，也与前述证据能够相互印证，对该两份证据材料予以采信。
根据殷梦一审提供并经庭审质证的证据以及以上两份补强证据，本院二审确认一审查明的事实。
本院认为，根据双方当事人的上诉理由以及庭审答辩意见，本案的争议焦点为：（一）殷梦支付的价款有无超过合同约定总价款的百分之五十；（二）殷梦作为商品房买受人是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。
（一）殷梦支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十
根据再审查明确认的事实，一审法院确认案涉《商品房预售合同》的真实性并确认殷梦已支付335128元超过合同约定总价款的百分之五十，依据充分。殷梦的付款金额也未超过合同约定的总价款。钱伟祥上诉提出的案涉《商品房预售合同》虚假、一审认定殷梦向佳鑫公司支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的依据不足等主张均不能成立，本院不予支持。
（二）殷梦作为商品房买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形
1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项中的查封是指执行异议案件所涉执行案件的司法查封，殷梦在本案查封之前已签订书面买卖合同。
现行法律规定案外人可依据其就执行标的享有的实体权利提出排除执行的执行异议以及执行异议之诉，是赋予案外人对特定执行措施给予救济的实体性救济制度，其异议对象是特定的执行行为，而非一切执行行为，即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项的查封应限定在案外人要求排除的执行行为。具体到本案，殷梦与佳鑫公司签订《商品房预售合同》的时间为2012年9月25日，诸暨市人民法院此前已于2012年6月5日因浙江诸安建设集团有限公司与陈建洪、佳鑫公司民间借贷纠纷一案的执行查封了包括案涉商品房在内的预售房屋，但该查封到期后仅续期一次，之后再无续期。现有案涉商品房的查封是一审法院于2015年6月5日采取的，殷梦所提异议并非针对此前诸暨市人民法院采取的查封措施，而是绍兴市中级人民法院的查封以及后续的拍卖执行措施。殷梦在本案查封之前已签订书面买卖合同。
2、前案查封仅限制被查封房产的物权变动效力，不影响案涉《商品房预售合同》的效力。
钱伟祥上诉还主张，殷梦与佳鑫公司签订《商品房预售合同》之前，案涉房产已被诸暨市人民法院采取查封措施，并已通知当地房地产管理部门，该查封具有对世性，殷梦不属于善意第三人，不得对抗申请执行人。前已述及，本案殷梦所提执行异议针对的是绍兴市中级人民法院的查封以及后续的拍卖执行措施，对于该查封措施而言，本案并不属于查封后才签订《商品房预售合同》的情形；即使考虑诸暨市人民法院的前案查封，查封是控制性执行措施，而非处分性执行措施，通过限制权利人的处分行为以及相关行政主管部门办理过户登记手续，防止被查封标的物发生物权变动效力，但并不影响权利人就被查封标的物对外所签合同的效力。何况本案一审法庭辩论终结前，前案查封措施已经到期而自动解除。因此，诸暨市人民法院的前案查封措施并不影响佳鑫公司与殷梦就案涉房产所签《商品房预售合同》的效力。此外，本案并不涉及善意买受人的善意取得问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条也未要求买受人需是善意买受人，二审对钱伟祥的相关上诉理由不作进一步的分析评判。
综上所述，钱伟祥的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费8299元，由钱伟祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘国华
代理审判员 肖建光
代理审判员 赵恩勰
二〇一七年五月五日
书 记 员 来益芸