湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民初字第2970号
原告（反诉被告）李文，男，1983年9月7日出生，汉族。
委托代理人罗智军，湖南融城律师事务所律师。
被告（反诉原告）胡四庆，女，1963年8月15日出生，汉族
委托代理人林艳芳，湖南天地人律师事务所律师。
第三人长沙昌恒房地产经纪有限公司，。
法定代表人曾东阳。
委托代理人刘柏红，女，1982年1月15日出生，汉族。
原告�文诉被告胡四庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月18日立案受理后，被告胡四庆向本院提起反诉，并申请追加第三人长沙昌恒房地产经纪有限公司（以下简称昌恒公司）为本案的第三人，经审查，本院受理被告胡四庆的反诉，并于2013年11月30日追加昌恒公司为本案的第三人，本案由审判员谭小松适用简易程序独任审判，分别于2013年11月26日、2014年1月21日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员谭小松担任审判长，与人民陪审员唐红伍、黄海保组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李文的委托代理人罗智军、被告（反诉原告）胡四庆及其委托代理人林艳芳、第三人昌恒公司的委托代理人刘柏红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李文本诉诉称：原告于2013年3月18日通过第三人昌恒公司与�告签订《房地产买卖合同》，原告购买被告位于长沙市天心区白沙花园9栋403号房屋一套，原告当即支付了20000元购房定金，且约定原告应在被告办理提前还贷时支付购房款350000元，并由被告办理全权委托的公证书给原告，尾款550000元在原告银行按揭贷款审批通过后由银行直接将按揭款拨入被告的银行账户作为支付。2013年3月26日，被告办理提前还贷手续，原告支付了350000元给被告，但被告并未办理全权委托的公证书。2013年4月3日，原、被告办理完产权过户手续，后被告以网签合同并非其本人签字为由不再配合办理银行开卡手续，因原告在外地工作，为此原告多次返回长沙，并在第三人昌恒公司的协助下，多次与被告沟通，但遭到被告的恶意拒绝。根据双方合同约定，被告应于2013年9月1日前办理物业交付手续，将该房屋交付给原告，但被告拒绝予以协助，其构成违约�原告遂诉至本院，请求判令：一、被告胡四庆在原告李文申请按揭贷款的银行办理银行开卡手续，并收取购房款；二、被告胡四庆将涉案房屋交付给原告李文；三、被告胡四庆向原告李文赔偿违约金92000元；四、被告胡四庆承担本案的诉讼费用。
被告胡四庆本诉辩称：一、答辩人并未构成违约，答辩人已经提前偿还了银行贷款，注销了抵押登记，并向原告提供了房屋产权证的原件，故无需再向原告提交委托的公证书，原告及第三人昌恒公司对此也予以认可；二、根据双方合同约定，付款方式为按揭付款的，先予办理李文的银行按揭手续确认可贷后，再办理产权过户手续，但原告与第三人昌恒公司串通，在答辩人不知晓何为贷款审批手续确认可贷的情况下，要求答辩人办理过户手续，原告及第三人昌恒公司欺骗答辩人，只要原告李文在银行没有不良记录即可确认贷款，但事实是，银行贷款审批手续程序复杂。答辩人于2013年4月3日与原告办理了产权过户手续后，答辩人调查得知，原告于2013年4月10日才向中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行提交贷款资料，中信银行股份有限公司长沙分行于2013年4月12日预审审批后，于2013年4月15日才正式确认可贷，故原告李文的该种颠倒先后顺序的违约行为，导致答辩人的交易处于不安全状态，答辩人由此担心李文可能套取该银行贷款，故没有向原告提供银行账号，答辩人系行使不安抗辩权的行为；三、根据双方的合同约定，原告李文付完首期购房款并与担保公司签订《担保协议书》后由李文申请贷款的银行将上述尾款直接划入答辩人的银行账户，但原告李文并未与担保公司签订《担保协议书》，原告李文构成违约；四、答辩人于2013年8月底已将所有的物业费缴清，只等原告李文来收房，但是�因原告李文未向答辩人支付尾款，导致双方未能完成交房手续。综上，原告的诉请无事实、法律依据，其隐瞒事实的行为违反了诚实信用原则，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人昌恒公司述称：一、被告胡四庆和原告李文都是第三人的客户，昌恒公司并无必要串通李文去欺骗胡四庆；二、昌恒公司对本案不需要承担责任，昌恒公司系按照正规的手续办理房屋买卖相关事宜，也经过买卖双方的同意，才在相关部门办理的房屋买卖手续。
原告（反诉被告）李文为支持其本诉诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：
证据1、房屋买卖合同，用以证明胡四庆、李文、邓瑞兰三方签订的合同，约定了原、被告的权利义务以及付款方式；
证据2、委托书，用以证明房屋买卖合同的“买方”邓瑞兰系原告李文的母亲，该房系李文委托其母亲代为签订买卖合同；
证据3、收据2张�用以证明被告胡四庆于2013年3月18日收到邓瑞兰交来的房屋定金20000元，又于2013年3月26日向原告借款350000元用于提前偿还其银行贷款；
证据4、房屋产权证，用以证明涉案房屋归原告李文所有；
证据5、刘柏胜的证言（出庭作证），用以证明原、被告就涉案房屋的买卖过程；
证据6、短信（复印件），用以证明2013年4月19日至2013年9月16日期间胡四庆与李文的短信内容记录，李文房屋贷款审批通过后，李文要求胡四庆提供其银行账号，遭到胡四庆拒绝；
证据7、被告胡四庆的承诺书，用以证明胡四庆作出的承诺与房屋买卖合同一致。
被告（反诉原告）胡四庆对原告（反诉被告）李文本诉中提交的证据的质证意见是：对证据1的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该证据恰好证明合同中约定李文的义务是签订《担保协议书》，且先办理按揭贷款确认可贷后再办�过户手续；对证据2、证据3、证据4、证据7均无异议；对证据5，证人的陈述与事实不符，证人并未全程参与房屋买卖过程，故其对部分事实并不清楚，且证人陈述的网签时间与事实不符；对证据6，没有原件，对三性不予认可，且证人庭审中认可被告胡四庆与其通信内容，也认可在交易过程中，因第三人的违法行为而多次向被告道歉。
第三人昌恒公司对原告（反诉被告）李文本诉中提交的证据的质证意见是：对原告李文提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据7均无异议。
被告（反诉原告）胡四庆为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据材料：
证据1、《二手房贷款派单情况表》（复印件）、录音，用以证明原告向银行提交申请贷款资料的日期为2013年4月10日；
证据2、《二手房按揭贷款审批表》，用以证明中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行于2013年4月12日才将李文的贷款申请报到中信银行股份有限公司长沙分行审批，分行于2013年4月15日审批的程序；
证据3、短信，用以证明被告胡四庆与刘柏胜的通信内容；
证据4、手机话费票据，用以证明移动号码1351747****系刘柏胜的电话号码；
证据5、物业费票据，用以证明被告胡四庆于2013年8月底已做好房屋交付的准备，并缴清所有费用。
原告（反诉被告）李文对被告（反诉原告）胡四庆本诉中提交的证据的质证意见是：对证据1的真实性有异议，无法确定被录音的对象是谁；对证据2的真实性、合法性无异议，但该表是贷款审批表，并非确认可贷表；对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，证人刘柏胜在出庭作证的过程中已说明其跟胡四庆通信往来的目的及原因；对证据4，无异议；对证据5的真实性无异议，对关联性有异议。
第三人昌恒公司对被告（反诉原告�胡四庆本诉中提交的证据的质证意见是：对证据1，该派单表的时间，系中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行的信贷人员审批贷款申请资料后给该行行长签字的时间；对证据2的真实性没有异议，但是对贷款审批流程有异议，一般来说，从贷款资料递交到分行行长审批需要15天，银行的风险控制部签字后，支行的工作人员就可以打印进行抵押的登记表，后去房产部门办理抵押登记，三个工作日后，银行工作人员到房产局领取他项权证，贷款银行就根据他项权证将贷款发放到房屋出卖方指定的账户；对证据3，因胡四庆向第三人投诉网签合同非其本人所签，故第三人的工作人员刘柏胜为妥善处理纠纷而表现的一个态度；对证据4的真实性无异议，但对证据来源有异议；对证据5，无异议。
第三人昌恒公司在本诉中未提交证据材料。
综合庭审调查情况，本院对本诉中原告李文、被告胡四庆提交的证据材料认定如下：对原告李文提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据7的三性均予以认定，对证据5中证人有关原、被告之间的买卖事实及产生纠纷的事实予以认定；对证据6关于被告胡四庆拒绝提供其银行账户，原、被告遂产生纠纷的事实予以认定；对被告胡四庆提交的证据1中《二手房贷款派单情况表》、证据2、证据4、证据5的三性予以认定；对证据2中的录音的三性均不予认定；对证据3关于原、被告在房屋买卖过程中产生纠纷的事实予以认定。
被告（反诉原告）胡四庆反诉诉称：反诉人于2013年3月18日与被反诉人李文签订《房地产买卖合同》，约定反诉人以920000元的价格出售位于长沙市天心区白沙花园9栋403号房屋一套给被反诉人，首付款370000元，尾款550000元由被反诉人申请贷款的银行支付，且合同约定付款方式为按揭付款的，先予办�被反诉人的银行按揭手续确认可贷后，再行办理房屋过户手续。但是，合同签订后，被反诉人串通第三人告知反诉人只要被反诉人在银行没有不良记录即为确认可贷，反诉人与被反诉人遂于2013年4月3日办理了过户手续。但反诉人后得知银行确认可贷的程序较为复杂，需按要求提交资料后经层层审批方可确认是否可以发放贷款，由此，因被反诉人违反合同约定的先后履约顺序，反诉人办理完过户手续后无法收取购房尾款，后第三人的工作人员杨华银及被反诉人均对反诉人不予理睬。2013年4月19日，被反诉人告知反诉人其房屋所有权证已经办妥，被反诉人要求反诉人提供银行账号，但对之前的违约行为既不解释也不道歉，反诉人为避免再次受骗，拒不向被反诉人提供银行账号。2013年4月24日，第三人的工作人员刘柏胜向反诉人承认错误，并将直接责任人杨华银予以停职。反诉人经调查得知，被反诉人于2013年4月10日才向中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行提交申请贷款资料，中信银行股份有限公司长沙分行于2013年4月12日预审后，于2013年4月15日才初步确认可贷，故被反诉人的违约行为导致反诉人的买卖处于极不安全状态，反诉人如继续提供银行账号，有可能导致被反诉人套取该银行贷款，故反诉人拒绝提供银行账户系行使不安抗辩权的行为。鉴于双方合同约定，被反诉人付完首付款后应与担保公司签订《担保协议书》后由被反诉人的申请贷款银行将贷款直接划入反诉人提供的银行账户，但至今为止，反诉人仍未看到被反诉人与担保公司签订的协议书，故被反诉人构成违约，应当根据合同第十一条约定承担违约金。反诉人遂诉至本院，要求判令：一、被反诉人向反诉人支付违约金188100元；二、被反诉人继续履行房屋买卖合同；三、�反诉人赔偿因违约造成反诉人的精神损失和经济损失共计30000元；四、被反诉人赔偿因未按期付款造成反诉人的利息损失33333元；五、被反诉人承担诉讼费用。
原告（反诉被告）李文反诉中辩称：一、反诉原告诉称，反诉被告欺骗了反诉原告办理过户手续，但反诉人系亲自去办理过户手续，并由其本人签名，过户程序与合同约定是一致的，合同本身要求办理完过户手续后才能进行抵押，故反诉被告并无违约行为；二、合同约定，先办理过户手续才能开办反诉原告的银行卡；三、反诉被告拖延至今付款的原因系反诉原告胡四庆拒绝收款所造成，反诉原告的行为还导致反诉被告遭受银行贷款利息损失，反诉原告主张的经济损失均无事实依据，请求予以驳回。
第三人昌恒公司反诉中陈述：第三人系服务机构，第三人的服务已到位，第三人已按合同约定履行义务，但反诉原告拒绝提供其银行卡号，导致过户后进入抵押程序的时间过长，反诉被告的贷款申请被银行退回，现第三人又得重新为反诉被告办理贷款手续，第三人由此遭受了重大损失。
被告（反诉原告）胡四庆为支持其反诉请求，向本院提交了以下证据材料：
证据1、按揭贷款二手房交易流程，用以证明二手房抵押贷款真实的流程和操作程序；
证据2、胡四庆向王世清借款协议，用以证明反诉原告的利息损失；
证据3、调解方案，用以证明反诉人已经于2013年12月5日提交了银行卡号且催促被反诉人支付剩余房款；
证据4、交房证明，用以证明胡四庆于2013年12月17日与李文办理了交房手续；
证据5、证明，用以证明中信银行股份有限公司长沙分行从未制定过有关二手房买卖的格式合同；
证据6、个人转账凭证、借条2张（复印件）、建设银行转账凭证，用以证明胡四庆多次要求�文付清尾款，但李文未能支付，胡四庆不足以付清小孩的学费，故对外借款。
原告（反诉被告）李文对被告（反诉原告）反诉中提交的证据的质证意见是：对证据1的三性均有异议，与本案无关；对证据2，该借款协议系伪造的，无任何事实依据，之前反诉原告向法院提交的借据中注明向王世清的借款是50元，并非500000元；对证据3，该调解方案只是反诉原告单方意见；对证据4，无异议；对证据5的证明内容有异议，该证明无任何人签名，落款仅加盖了公章，且系个人贷款业务专用章，该证据不符合证据的规则，与本案也无关；对证据6，借条系复印件，，无法核实真实性，对转款凭证，不能证明借款的真实性，也有可能系他人向胡四庆偿还借款，且胡四庆有向法院提供伪造证据的嫌疑。
第三人昌恒公司对被告（反诉原告）反诉中提交的证据的质证意见是：对证据1，�流程是以前的流程，现办理过户手续在房产局的二楼，并不是该流程表中所说的三楼，且房产局没有兴财担保公司；对反诉原告提交的其他证据均无异议。
原告（反诉被告）李文和第三人昌恒公司反诉中均无证据提交。
为查清本案案件事实，本院于2014年1月16日对中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行的个贷部经理陈翔作了询问笔录，并调取了李文与胡四庆于2013年11月2日签订的《房屋买卖合同》。
反诉原告胡四庆对本院对陈翔作的调查笔录和《房屋买卖合同》的质证意见是：对该《房屋买卖合同》，与反诉原告在第三人昌恒公司签订的买卖合同以及在房产局网签的买卖合同均不一致，该《房屋买卖合同》并非反诉原告所签；对陈翔的调查笔录无异议。
反诉被告李文对本院对陈翔作的调查笔录和《房屋买卖合同》均无异议。
第三人昌恒公司对本院对陈翔的调�笔录和《房屋买卖合同》的质证意见是：对陈翔的调查笔录无异议；对《房屋买卖合同》，李文、胡四庆在第三人昌恒公司所签的合同与双方在房产局所签的买卖合同确实不一样，房产局只承认有条形码的买卖合同，同时，每个银行发放贷款的时候都有其固定格式的买卖合同，该《房屋买卖合同》是中信银行股份有限公司的格式合同，因申请贷款系买方李文向银行申请，故银行审批时并不需要出卖方胡四庆参与，故一般情况下，中介方会代出卖方签名，在2013年3月18日签订的房屋买卖合同备注内容的第四款第四项，明确注明如签订其他任何合同和协议，均不及该买卖合同的法律效力。
综合庭审调查情况，本院对反诉原告胡四庆提交的证据材料及本院的调查笔录和调取的证据认定如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均予以认定；对证据2的三性均不予认定；对证�3的真实性、关联性予以认定，对其合法性不予认定；对证据4的三性均予以认定；对证据5的三性均予以认定；对证据6的真实性、合法性予以认定，对关联性不予认定。对本院于2014年1月16日对陈翔的调查笔录的三性均予以认定，对本院调取的2013年11月2日签订的《房屋买卖合同》的真实性、合法性均不予认定。
根据李文、胡四庆提交的证据材料、当事人的陈述意见，本院经审理查明下列事实：邓瑞兰系李文的母亲。2013年3月18日，经李文委托，邓瑞兰与胡四庆及第三人昌恒公司签订《房地产买卖合同》，约定经第三人昌恒公司提供中介服务，胡四庆将其所有的位于长沙市天心区白沙花园9栋403号房屋一套（面积为159.28平方米）以920000元价格出卖给李文，李文于合同签订之日向第三人昌恒公司支付中介服务费18400元，李文于2013年3月18日向胡四庆支付20000元作为购房定金�于胡四庆办理提前还贷时，李文向胡四庆支付首期房价款350000元（不包含定金），余款550000在李文付完首期房价款并与担保公司签订《担保协议书》后由李文的申请贷款银行将上述款项划入胡四庆银行账户作为房价款，李文于2013年9月1日在胡四庆结清该物业所有相关费用后并交房当天将剩余房款一次性付清给胡四庆，胡四庆应于2013年9月1日前将该房屋交付给李文，胡四庆交付该物业时必须结清一切费用（如水电费、煤气费、管理费等）。合同第十条约定，合同签订生效后，如胡四庆不能按合同约定将该物业售予李文，或因违约而无法将该物业售予李文的，应向李文支付该物业成交价的10%作为违约金，并退还李文已付所有费用；胡四庆逾期交付该物业，或未能按时履行合同约定的义务，每逾期一日，按该物业成交价的0.3%向李文支付违约金，逾期超过30日，李文有权单方解除合同，且胡四庆应退还全部已收款项并向李文支付该物业成交价的10%作为违约金；第十一条约定，如李文不能按合同约定买入该物业的，或因违约而无法买入该物业的，应向胡四庆支付该物业成交价的10%作为违约金，李文逾期支付房款，每逾期一日，按未付房款金额的0.3%向胡四庆支付违约金，逾期超过30日的，胡四庆有权单方解除合同，且李文应向胡四庆支付该物业成交价的10%作为违约金；第十二条约定，第三人昌恒公司有义务协助李文了解并核实胡四庆房屋权属状况，根据协议约定协助李文、胡四庆双方办理产权过户及交房等相关手续，并在交易过程中应及时告知李文、胡四庆双方所代办事项的流程和步骤，如因第三人昌恒公司的主观过错导致李文、胡四庆损失的，李文、胡四庆有权依法少支付或不予支付各自应付给第三人昌恒公司的中介服务费。
同时�合同的附件中备注项注明：一、胡四庆应根据李文委托第三人昌恒公司代办过户或按揭要求，无条件协助李文办理过户或按揭手续，包括提供相关身份证明资料、银行开卡、在房产局及银行签署有关合同协议文书等；二、付款方式为按揭付款的，先予办理李文银行按揭手续确认可贷后，再行办理产权过户手续。
合同签订后，李文于合同签订日向胡四庆支付了20000元购房定金。2013年3月26日，胡四庆向李文借款350000元用于偿还胡四庆欠付的涉案房屋的贷款本息，并约定该借款350000元于房产办理过户手续后转为李文应向胡四庆支付的购房款。2013年4月3日，李文、胡四庆办理了房屋产权过户手续。2013年4月8日，李文取得了涉案房屋的产权证书（产权证号为：长房权证天心字第7130803**号，建筑面积为：159.28平方米）。2013年4月19日，李文要求胡四庆提供中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行的银行账号，但胡四庆以李文未先予办理银行贷款审批手续而欺骗胡四庆先办理了过户手续为由，拒绝向李文提供其中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行的银行账号，因此，中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行一直未向李文发放550000元贷款，也未将该款项打入胡四庆的银行账户。李文、胡四庆由此产生纠纷，李文遂诉至本院。2013年12月17日，胡四庆将涉案房屋交付给李文，2014年2月，李文向胡四庆支付了购房款100000元，2014年3月，李文将剩余购房款450000元全部付清给胡四庆。
另查明，2013年4月10日，中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行信贷部收到李文申请贷款的资料。2013年4月12日，中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行行长同意将李文的贷款申请上报至中信银行股份有限公司长沙分行。2013年4月15日，中信银行股份有限公司长沙分行负责人审批�意李文的贷款申请。
还查明，个人向中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行申请按揭贷款分为两种流程：第一，申请贷款的个人联系中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行认可的担保公司，由该担保公司向中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行提供担保后，中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行予以发放贷款；第二，申请贷款的个人自行向中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行申请贷款，并办理抵押登记手续后，由中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行发放贷款。本案中，李文系以涉案房屋进行抵押的方式向中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行申请贷款。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中，李文、胡四庆、第三人昌恒公司于2013年3月19日签订的《房地产买卖合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法、有效�双方应当按照合同的约定履行各自的义务，即胡四庆应当按照合同约定将涉案房屋交付给李文，并协助李文办理过户手续，李文应当按照合同约定将全部购房款支付给胡四庆。现胡四庆已将涉案房屋及约定的家具电器交付给李文，且已协助李文办理完过户手续，李文也已将全部购房款920000元支付给胡四庆，故李文、胡四庆的房屋买卖合同已经履行完毕，双方的买卖合同已经终止，李文本诉中主张胡四庆办理银行卡开卡手续，收取购房款并交付房屋的诉讼请求，已无继续履行之必要，本院对李文的该诉讼请求不予支持，对反诉原告胡四庆反诉中主张李文继续履行购房合同的诉讼请求，也不予支持。
对于李文本诉中主张胡四庆因逾期交付房屋应承担违约金92000元，本院认为，依法成立的房屋买卖合同的相对方互负履行义务，李文作为涉案房屋购买方，应当根据合同的�定按时足额支付购房款，胡四庆作为涉案房屋出卖方，应当根据合同的约定交付房屋并协助李文办理过户手续，李文于2013年3月18日向胡四庆支付定金20000元后，于2013年3月26日出借350000元给胡四庆用于偿还其尚欠的银行贷款本息，且该出借款350000元于双方办理完过户手续后已转为购房款，胡四庆于2013年4月3日协助李文办理完涉案房屋的过户手续，故李文、胡四庆均部分履行了合同义务，但根据双方于2013年3月18日签订的《房地产买卖合同》约定，李文应当付完首期房价款并与担保公司签订《担保协议书》后由李文申请贷款的银行将剩余房款550000元直接划入胡四庆的银行账户作为房价款，胡四庆应当于2013年9月1日前将涉案房屋交付给李文，但李文并未按照合同约定与担保公司签订《担保协议书》后向银行申请贷款，也未与胡四庆协商一致变更合同内容，结合本院于2014�1月16日对中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行个贷部经理陈翔的调查笔录，可以确定个人采用担保公司向银行提供担保的方式申请贷款的，如贷款申请人未与担保公司签订《担保协议书》，担保公司未向银行提供担保的，银行无法与贷款申请人签订借款合同并发放贷款，且李文自行变更贷款申请方式后也未与银行签订抵押合同并办理抵押登记手续，故李文未能与中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行签订借款合同，虽然胡四庆未提供其银行账户存在过错，但李文对于中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行无法发放贷款也存在违约行为，胡四庆在收取全部购房款之前拒绝向李文交付涉案房屋，系胡四庆行使同时履行抗辩权，胡四庆并不构成违约，李文主张胡四庆承担因逾期交房的违约金92000元，于法无据，本院不予支持。
对于反诉原告胡四庆主张反诉被告李文承�违约金188100元，本院认为，双方于2013年3月18日签订的《房地产买卖合同》约定，“付款方式为按揭付款的，先予办理李文的银行按揭手续确认可贷后，再行办理产权过户手续”，虽然李文于2013年4月10日才向中信银行股份有限公司长沙蔡锷路支行递交贷款申请资料，其贷款申请于2013年4月15日被批准，但双方于2013年4月3日办理了涉案房屋的过户手续，故应当视为双方以其行为表明对合同内容予以变更，且胡四庆系完全民事行为能力人，对房屋买卖的权利义务应当具备基本的理解和风险认知，其也并无证据证实李文、第三人昌恒公司在办理涉案房屋过户手续过程中存在欺诈行为，故在李文、胡四庆办理涉案房屋过户手续过程中，李文并无违约行为。另外，双方于2013年3月18日签订的《房地产买卖合同》约定，李文应当付完首期房价款并与担保公司签订《担保协议书》后由李文申请贷款的银行将剩余房款550000元直接划入胡四庆的银行账户作为房价款，即使李文擅自改变申请贷款的方式，但胡四庆仍负有办理银行卡开卡手续并提供其银行账户的义务，银行才能将李文申请的贷款直接划入其银行账户，故李文于2013年4月19日要求胡四庆协助开办银行卡并提供银行账号后，胡四庆以李文可能套取该银行贷款为由拒绝提供银行账号，系胡四庆的个人主观臆断，胡四庆对于其未能及时获取购房款也存在违约行为。综上，胡四庆主张李文承担逾期付款的违约金188100元，于法无据，本院不予支持。
对于反诉原告胡四庆主张的精神损失、经济损失30000元和利息损失33333元，本院认为，本案系合同纠纷，反诉原告主张的精神损失，于法无据，本院不予支持；其主张的经济损失、利息损失，亦无充分的证据证实因李文逾期付款导致其向外借款的真实性及遭受的利息损失，且胡四庆未能及时获取购房款，其自身也存在违约行为，故对于反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十六条、第九十一条第（一）项、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）李文的诉讼请求；
二、驳回反诉原告胡四庆的反诉请求。
本案本诉受理费13000元，由原告（反诉被告）李文负担，反诉受理费1950元，由反诉原告胡四庆承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谭小松
人民陪审员 唐红伍
人民陪审员 黄海保
二〇一四年六月十八日
代理书记员 刘 柔