广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民终1104号
上诉人（原审被告）：孙洪威，男，1986年4月11日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。
委托诉讼代理人：曹俊林，山西锋镝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐晓飞，山西锋镝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北海合信房地产有限公司，住所地北海市银滩大道38号金域熙城5幢0308、0309号。组织机构代码：914505006648481271。
法定代表人：陈星宇，总经理。
委托诉讼代理人：吴蔓菁，广西天惠律师事务所律师。
上诉人孙洪威因与被上诉人北海合信房地产有限公司（以下简称合信公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2016)桂0503民初1111号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月3日以询问、调解方式进行了审理，上诉人孙洪威的委托诉讼代理人曹俊林、被上诉人合信公司的委托诉讼代理人吴蔓菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙洪威上诉请求：依法撤销北海市银海区人民法院(2016)桂0503民初1111号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《借款协议》，违反了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》[国发（2010）10号]的规定，以零首付和低首付的方式取得银行的按揭贷款，属于以合法的形式掩盖非法目的，间接侵害了银行的利益，应认定为无效。二、即使合同有效，一审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，从而作出错误判决。理由如下：一、被上诉人在一审中提交的证据《商品房买卖合同》中第八条显示被上诉人须在2014年12月31日前将经商品房施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、出卖方、五方验收合格的商品房交付买受人使用，但上诉人调查了解到被上诉人交付不了经过五方验收的房屋，直至上诉人于2016年12月19日通过北海市住房和城乡建设局查询，也没有关于“北海市金域熙城7幢竣工验收备案”的政府信息。上诉人认为被上诉人不能履行办理房产证的主要义务，事实上已经构成违约，因此上诉人依据合同履行的不安履行抗辩权拒绝支付被上诉人购房余款。二、一审法院根据上诉人和被上诉人签订的协议及《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定认为：上诉人应交清房款，被上诉人才交房，上诉人在未交清房款的前提下就要求被上诉人交房，是不符合合同约定的。但上诉人前期是按照协议约定支付相应购房款的，在了解到被上诉人没有在2014年12月31日前竣工验收并在相关部门备案登记后，出于对自身权益保护，并没有及时还款，且多次跟被上诉人协商沟通，让其尽快办理好房屋验收等相关手续然后再还款。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，被上诉人属于第四种情形，因此上诉人中止支付购房余款是行使合同履行中的不安履行抗辩权。综上，应适用《中华人民共和国合同法》第六十八条判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。
合信公司答辩称：原审判决适用法律正确。一、涉案《商品房买卖合同》及《借款协议》没有违反国家法律法规禁止性规定，没有损害各方当事人利益，为合法有效合同，对双方有约束力。上诉人所提的国务院通知属于政策性文件，不属于法律法规。二、上诉人提出其不安抗辩权的理由是被上诉人有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，但没有证据证明，被上诉人认为存在巨额负债、濒临破产或已经宣告破产的情形才能成为丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。三、涉案房屋于2017年1月已通过五方验收，同年3月办理了备案登记。四、被上诉人在交付房屋和办证方面，有先履行抗辩权，《商品房买卖合同》附件五第三条约定，办理房屋交付时，买受人应付清全部房价款，在买受人未付清全部房价款前，出卖人有权拒绝交付该房屋而无须承担任何法律责任，出卖人交付房屋的日期相应延至买受人付清全部房款之日起的十日内，该延期不影响出卖人依照合同约定追究买受人逾期的违约责任的权利。《借款协议》第4条约定买受人未还清所有借款之前，出卖人有权拒绝交付买受人所购房屋；第6条约定如《借款协议》约定内容与《商品房买卖合同》有冲突的，以《借款协议》为准。根据上述约定，被上诉人有权行使先履行抗辩权，在上诉人履行义务前有权不履行交房的后义务。因此，上诉人不按约定支付购房款的行为构成了违约，应承担违约的责任。综上所述，原审判决适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。
合信公司向一审法院起诉请求：一、孙洪威向合信公司支付所欠房款54000元；二、孙洪威向合信公司支付逾期付款违约金2001元（违约金以所欠房款金额为基数，按每日万分之一点五计算，从应付的第一期欠款期限之日起暂计至2016年12月31日止，以后另计）。
一审法院认定的事实：合信公司为推销自己开发的楼盘，广泛宣传实行低首付。2014年10月23日，合信公司与孙洪威经协商后签订《商品房买卖合同》，约定：孙洪威购买合信公司开发的位于北海市的金域熙城7幢21层2106号房，房屋总价为525000元，孙洪威于2014年10月23日前支付总房款的30%，即165000元，其余房款占总房价的70%，即360000元由孙洪威配合合信公司在合同签订之日起15天以内完善按揭所需合格材料并办理银行按揭贷款付给合信公司；合信公司应当在2014年12月31日前将经商品房施工单位、监理、勘察、设计单位、出卖方五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付孙洪威使用权；合信公司应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由合信公司提供的资料报产权登记机关备案等等。因孙洪威一次性支付购房首付款有困难，遂于同日与合信公司签订《借款协议》，约定：孙洪威于2014年10月23日向合信公司支付首付款56195元；孙洪威向合信公司借款108805元用于支付涉案房屋的购房款，孙洪威开具借条后，合信公司给孙洪威开具借款金额的购房发票，孙洪威持该发票到按揭银行办理借款相关审批手续；孙洪威保证分四期偿还合信公司借款，即于2015年4月23日前向合信公司还款27805元，于2015年10月23日前向合信公司还款27000元，于2016年4月23日前向合信公司还款27000元，于2016年10月23日前向合信公司还款27000元；孙洪威将所购房屋的全款发票暂时交由合信公司保管，孙洪威还清全部借款时归还，孙洪威未还清所有借款之前，合信公司有权拒绝交付孙洪威所购房屋；双方还约定如孙洪威逾期还款的，自还款日期届满之日起须每日按总房款的0.05%向合信公司支付违约金，逾期超过30日的，自第31日起每日按总房款的0.1%向合信公司支付违约金；本协议约定的内容与双方签订的《商品房买卖合同》有冲突的，以本协议约定内容为准。《借款协议》签订后，孙洪威于同日向合信公司支付首付款56195元，合信公司于同年11月7日将借款108805元以孙洪威的名义存入合信公司收取首付款的专用账户，用于支付涉案房屋的购房款。其余购房款孙洪威通过银行办理按揭贷款，并已支付给合信公司。合信公司已把房屋交付给孙洪威使用。但孙洪威借款后仅偿还了54805元，余款却没有按照约定履行，合信公司多次催促孙洪威仍拒不偿还。
一审法院认为,双方签订的《商品房买卖合同》及《借款协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。《借款协议》名为借款，实为购房首付款。现孙洪威没有按照协议履行，已构成违约，因此合信公司请求孙洪威支付剩余的购房款并支付逾期付款违约金，并没有违反法律规定，予以准许。第一、二期款项已付清，第三、四期的逾期付款违约金按每日万分之一点五计算，分别从逾期之日开始计算。孙洪威的抗辩不付款是由于合信公司没有办理相关的房产证是行使先行抗辩权，一审法院认为，根据合同的约定，孙洪威应先付款，合信公司才报产权登记机关备案，现涉案房屋在办理按揭贷款时合信公司已报产权登记机关备案，是孙洪威没有履行付款义务，因此孙洪威的理由不成立，不予采纳。
综上，经审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、孙洪威应支付给合信公司购房款54000元；二、孙洪威应支付给合信公司违约金（本金54000元分二期每期均为27000元，按每日万分之一点五计算，其中的第一期从2016年4月24日开始；第二期从2016年10月24日开始，均计至本生效判决确定的履行期限最后一日止，提前履行的计至实际履行之日止）。本案受理费减半收取620元，由孙洪威负担。
二审中，合信公司提交了一份《竣工验收备案表》，证明涉案房屋于2017年1月12日已经五方验收合格并于同年3月16日进行了备案。
孙洪威对上述证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，认为涉案房屋在2017年3月16日才验收备案，在此之前，合信公司无权向孙洪威主张违约责任；在此之后如合信公司将房屋验收备案告知孙洪威，孙洪威仍不交付房款的情况下，合信公司才能主张违约责任。
本院认为，合信公司提交的《竣工验收备案表》符合证据的真实性、合法性和关联性，本院采纳作为认定本案事实的依据。
本院查明，合信公司开发的“金域熙城”1-3＃、5-8＃住宅楼及地下室于2017年1月12日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位和施工单位验收合格，并于同年3月16日经行政主管部门备案。孙洪威与合信公司签订的《商品房买卖合同》附件五：《合同补充协议》第三条约定：办理房屋交付时，买受人应付清全部房价款，在买受人未付清全部房价款（含按揭贷款银行尚未发放贷款或贷款金额不足以付清全部房款）前，出卖人有权拒绝交付该房屋而无须承担任何法律责任，出卖人交付房屋的日期相应延至买受人付清全部房款之日起的十天内，该延期不影响出卖人依照合同约定追究买受人逾期的违约责任的权利。
本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实相一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》及《借款协议》是否合法有效，如有效，合信公司请求孙洪威承担违约责任有无事实和法律依据。
本院认为，孙洪威与合信公司签订的《商品房买卖合同》（包括合同补充协议），约定孙洪威购买合信公司开发的金域熙城7幢21层2106号房，双方对房价款的支付方式、交房时间、违约责任等作了约定，其中约定孙洪威应于2014年10月23日前支付首付款16500元。因孙洪威资金不足，于同日又与合信公司签订一份《借款协议》，约定孙洪威向合信公司借款10885元用于支付上述商品房的首付款。该合同名为借款合同，实际上是双方对所购商品房首付款支付方式的特别约定，属于《商品房买卖合同》的从合同。该两份合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规强制性规定，为合法有效之合同，双方应严格按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，合信公司为孙洪威垫付了首付款10885元，并协助孙洪威办理了银行按揭贷款手续。但孙洪威没有按照《借款协议》的约定将所欠的首付款余款54000元偿还给合信公司，已构成了违约。孙洪威主张合信公司以零首付和低首付的方式取得银行的按揭贷款，属于以合法的形式掩盖非法目的，应为无效合同的上诉理由，因缺乏相关事实根据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》、《借款协议》的约定，孙洪威偿还借款的义务相对于合信公司交付房屋、办理房屋产权证的义务，并不享有后履行义务，而事实上，合信公司已将竣工验收合格的房屋交付给了孙洪威，诉讼中，孙洪威亦无证据证明合信公司存在逾期办理房屋产权证的违约事实或者存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，因此，孙洪威主张其中止支付购房余款是行使合同履行不安履行抗辩权、不构成违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。合信公司请求孙洪威承担逾期还款违约责任具有事实和法律依据，应予以支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1240元，由上诉人孙洪威负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丘富圣
审 判 员 魏玉芳
审 判 员 王雅新
二〇一七年十一月二十九日
法官助理 方 嫄
书 记 员 刘 麒