山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终1672号
上诉人（原审被告）：深圳市卓越物业管理股份有限公司青岛分公司。
负责人：刘霞。
委托诉讼代理人：刘鹏、范光鹏，山东文鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈霞。
委托诉讼代理人：朱嫄嫄。
原审被告：卓越置业集团（青岛）有限公司。
法定代表人：李长清。
委托诉讼代理人：刘鹏、范光鹏，山东文鸿律师事务所律师。
原审被告：深圳市卓越物业有限公司。
法定代表人：李晓平。
委托诉讼代理人：刘鹏、范光鹏，山东文鸿律师事务所律师。
上诉人深圳市卓越物业管理股份有限公司青岛分公司（以下简称“卓越物业青岛分公司”）与被上诉人陈霞、原审被告卓越置业集团（青岛）有限公司（以下简称“卓越置业公司”）、原审被告深圳市卓越物业有限公司（以下简称“卓越物业公司”）因财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院(2016)鲁0214民初1978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人卓越物业青岛分公司、原审被告卓越置业公司、原审被告卓越物业公司的共同委托诉讼代理人刘鹏，被上诉人陈霞的委托诉讼代理人朱嫄嫄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人卓越物业青岛分公司上诉称，原审对涉案房屋所受损失原因没有查清，即地板被泡损失是否是因反水造成，同时反水原因也未查明，原审认定上诉人未尽到合同约定的义务系认定事实不清。被上诉人是在2016年1月25日发现家中地板被浸泡，当时物业公司工作人员到达涉案房屋后，水已经渗透到地板下面，但是被上诉人未对地板下面的水进行清理，这是发生损失的主要原因，因此发生的损失应由被上诉人自己承担。原审判令上诉人承担50%的责任，没有事实和法律依据，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人陈霞答辩称，反水原因上诉人已承认，被上诉人无需鉴定，口头约定有法律效力。双方已经签订物业管理服务合同，无需另行签订保管合同。上诉人未及时发现反水，造成损失扩大应承担全部责任。被上诉人虽有妥善保管义务，但因未供暖，被上诉人无法入住，上诉人应当尽到妥善保管义务。综上，原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告卓越物业公司、卓越置业公司陈述，同上诉人意见。
一审中陈霞请求，判令：1、卓越物业青岛分公司、卓越物业公司、卓越置业公司共同赔偿陈霞经济损失35000元；2、并承担本案诉讼费用。
原审查明，1、2013年8月18日，陈霞与卓越置业公司签订了青岛市商品房预售合同，约定由陈霞从卓越置业公司处购买位于青岛市城阳区双元路18号“卓越蔚蓝群岛”小区*房屋一套，该房屋建筑面积116.12平方米，总价款690183元。该合同附件五为该房屋的《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书，约定由卓越置业公司（甲方）委托卓越物业青岛分公司（乙方）提供前期物业管理服务。其中《前期物业管理服务合同》第7条约定，乙方接受甲方的委托，提供以下物业管理服务：公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，其中包括共同的上下水管道、落水管等；第23条19项约定，如因乙方未能履行本合同的约定或未执行相关规定，导致业主及物业使用人的人身、财产受到损害的，应依法承担相应的法律责任；第31条约定，因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理，因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理，产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。2015年3月，卓越置业公司向陈霞交付房屋，陈霞已向卓越物业青岛分公司足额交纳了2016年6月30日前的物业费。
2、2016年1月25日，陈霞发现家中卫生间下水道返水，陈霞通知卓越物业青岛分公司到现场查看，因陈霞在该房屋装修后并未入住，就将涉案房屋的钥匙交给卓越物业青岛分公司的工作人员刘振国，委托其代为看管房屋反水情况。2016年3月4日，陈霞取回钥匙时发现室内再次发生返水，装修严重受损，地板毁损，后陈霞与卓越物业青岛分公司协商赔偿事宜未果。卓越物业青岛分公司的工作人员刘振国在与陈霞及陈霞女儿的微信聊天中述称“我为了这些工作年都没回家过，1月25日给我钥匙代为看管，我不可能24小时在你家呆着，这也是处于良心账才代为看管，我们保洁阿姨叔叔都那么大岁数，几乎每天都去你家巡查一遍，一旦发现返水立即清理，一点都没有耽误，……是我不是物业拿钥匙代为管理，我不逃避此问题，……钥匙是你家阿姨主动给我的，不是我要的，我是帮忙”，“就是因为天冷把主管道冻了，然后上面下来的水都返到你家里了，……”。卓越物业青岛分公司在庭后向原审法院回复意见称，因为没有查找到陈霞房屋返水的原因，因此无法针对原因进行维修，但是对陈霞家房屋返水的两个地漏都进行了疏通，在疏通未果的情况下，又对陈霞房屋的两个地漏口进行了封堵，涉案房屋所在单元未供暖。
3、原审法院依陈霞申请委托青岛海德资产评估事务所对因污水回流给涉案房屋造成的损失价值进行司法鉴定，2016年7月20日，该鉴定机构作出青海德评鉴定[2016]第048号资产评估报告书，评估结论：涉案房屋损失价值为33984.07元。陈霞花费评估费3000元。经法院释明，陈霞不申请对涉案房屋下水道返水的具体原因及下水管道的设计安装是否存在缺陷进行司法鉴定。
4、卓越物业青岛分公司与卓越物业公司在庭审过程中共同述称，卓越物业青岛分公司是卓越物业公司下设的分公司，卓越物业青岛分公司的财务独立核算经营，能够独立对外承担法律责任。本案的涉案房屋是由卓越物业青岛分公司为业主提供服务。卓越置业公司提交的青岛市建设工程竣工验收备案表载明，涉案建筑工程已经于2015年3月6日验收合格，且已经备案。
一审认为，公民的合法财产受法律保护。陈霞基于违约责任向卓越物业青岛分公司主张承担赔偿责任符合法律规定。本案双方当事人争议的焦点问题是卓越物业青岛分公司、卓越物业公司、卓越置业公司对陈霞房屋出现返水并造成的财产损失是否应承担违约责任。原审认为，卓越置业公司按照商品房预售合同将验收合格的房屋交付给陈霞居住使用，已经履行了卖方义务，而陈霞经原审法院释明后未申请对涉案房屋下水道返水的具体原因及下水管道的设计安装是否存在缺陷进行司法鉴定，陈霞提交的其他证据也不足以证明卓越置业公司交付的房屋存在质量问题，其应承担举证不能的不利法律后果，故原审法院对陈霞向卓越置业公司主张承担违约责任的诉请不予支持。根据卓越置业公司与卓越物业青岛分公司签订的《前期物业管理服务合同》第7条的约定，卓越物业青岛分公司对小区内共用的上下水管道等共用设施负有维修、养护、运行和管理职责，卓越物业青岛分公司作为住居小区的提供物业服务的单位，在得知陈霞家中返水事宜后，未能及时查找返水原因并采取有效的维护防范措施，其工作人员在接受陈霞委托代管钥匙后也没有及时发现房屋再次返水的情况，导致陈霞室内地板等装修设施损坏。故，卓越物业青岛分公司未尽到物业服务合同约定的妥善管理义务，应承担相应的违约责任。卓越物业青岛分公司辩称，其已严格按前期服务合同的约定履行物业合同服务义务，不存在疏忽大意、管理不善的情况，理由不当，证据不足，原审法院不予采信。卓越物业青岛分公司与卓越物业公司在庭审过程中共同述称，卓越物业青岛分公司是卓越物业公司下设的分公司，卓越物业青岛分公司的财务独立核算经营，能够独立对外承担法律责任，并考虑到本案确定的赔偿数额及卓越物业青岛分公司的经济承受能力，原审法院认为可以由卓越物业青岛分公司独立承担对陈霞违约责任。陈霞作为涉案房屋所有人，对其房屋也负有妥善管理的义务，对因下水道返水造成的财产损失也应承担一定责任。同时考虑到陈霞未与卓越物业青岛分公司签订书面的代管房屋合同，双方对代为看管房屋的事宜约定不明，且系无偿看管的情况，对双方利益应予平衡，故酌情认定卓越物业青岛分公司对房屋因返水造成的经济损失承担50%的赔偿责任为宜。陈霞主张的财产损失价值应以鉴定结论为准。陈霞因司法鉴定花费的鉴定费3000元，亦应由卓越物业青岛分公司负担其中的50%。因此，卓越物业青岛分公司应赔偿陈霞经济损失18492元。故，判决：一、深圳市卓越物业管理有限公司青岛分公司于判决生效后10日内赔偿陈霞经济损失人民币18492元。二、驳回陈霞对卓越置业集团（青岛）有限公司、深圳市卓越物业有限公司的诉讼请求。三、驳回陈霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由陈霞负担318元，由深圳市卓越物业管理有限公司青岛分公司负担357元。
经审理查明，深圳市卓越物业管理有限公司青岛分公司于2016年8月12日名称变更为深圳市卓越物业管理股份有限公司青岛分公司。二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，上诉人卓越物业青岛分公司作为物业服务企业，负责涉案房屋小区的物业服务。上诉人在接受被上诉人陈霞的房屋钥匙后，双方形成了委托代管关系。上诉人在委托代管过程中，未能尽到妥善看管义务，没有及时发现房屋再次返水情况，导致被上诉人陈霞的室内地板等装修设施损坏，上诉人卓越物业青岛分公司应承担相应的赔偿责任。被上诉人陈霞在委托代管前，对返水问题并未采取有效防范措施，也应承担相应的责任。原审委托相关鉴定部门依法对损失情况进行评估，该鉴定结论应作为本案的定案依据。原审据此确定涉案损失赔偿责任及比例，符合客观实际和有关法律规定。
综上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费262元，由上诉人深圳市卓越物业管理股份有限公司青岛分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏 勇
审判员 李晓波
审判员 杨保国
二〇一七年四月二十六日
书记员 胡浩东