辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终1168号
上诉人（原审原告):林雅伟，男，1981年2月7日生，汉族，住大连市甘井子区。
上诉人（原审原告):林盛国，男，1951年8月6日生，汉族，住大连市中山区。
委托诉讼代理人：林雅伟，系林盛国儿子。
上诉人（原审被告）:大连红星美凯龙投资发展有限公司，住所地大连市甘井子区中华西路18号608、609室。
法定代表人：颜晓境，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王洪岩，辽宁众义律师事务所律师。
上诉人林雅伟、林盛国因与上诉人大连红星美凯龙投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初9932号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林雅伟（同时作为林盛国的委托诉讼代理人），上诉人大连红星美凯龙投资发展有限公司的委托诉讼代理人王洪岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
林雅伟、林盛国上诉请求：判令大连红星美凯龙投资发展有限公司向林雅伟、林盛国支付逾期办证违约金34,789.65元。事实和理由：1.大连红星美凯龙投资发展有限公司以补充协议第3条作为抗辩理由，与合同第十五条的约定无关；2.大连红星美凯龙投资发展有限公司以电力紧张需要扩容导致产权办理延后作为抗辩理由不成立，其一大连红星美凯龙投资发展有限公司提供的证据显示，华南电力紧张并不是影响供电的充分必要条件，其二2014年交房时5、6号楼即有电表，说明供电线路已经完工，具备供电条件，其三距离案涉小区直线距离不足800米的亿合城在2014年12月交房时电力供应已经到位，证明电业局有对应规划，不影响在建商品房的交付；3.大连红星美凯龙投资发展有限公司有多处违建，部分违建问题至今仍未解决，大连红星美凯龙投资发展有限公司提供的证据不能证明违建未影响到产权证的办理。
大连红星美凯龙投资发展有限公司辩称，不同意林雅伟、林盛国的上诉请求。根据合同的约定，出卖人承担的是过错责任而不是无过错责任，延期办证系非出卖人所能控制的因素导致，出卖人不应承担责任；合同补充协议对因非出卖人所能控制的其他因素进行了约定，包括但不限于供水、供电、供热等配套部门对出卖人相关报批手续不及时、能源使用限制、规划调整等行为，本案中出现的供电不及时属于其中一种情形；买受人认为电力扩容工程是因为出卖人前期准备工作不足导致，没有任何证据证明，相反出卖人有充分证据证明出卖人可以自我控制的方面全部如期完成；出卖人与电力部门之间虽然存在合同关系，但该合同的签订并不是由出卖人自主选择和决策的结果，而是在政府主导下，由政府相关主管部门下发文件根据其要求签订的；正是基于双方都预见到可能会出现供水、供电等属于非出卖人所能控制的其他因素，所以才约定了只有因出卖人责任导致逾期办证，出卖人才承担违约责任。
大连红星美凯龙投资发展有限公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回林雅伟、林盛国原审诉讼请求。事实和理由：一、根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条、第七条、第八条及合同补充协议的第3条、第6条的约定，双方履行合同义务是有先后顺序的，即购房者应先支付房款、违约金(如有)以及相关费用，之后出卖人再交付房屋和办理房屋产权登记。由于购房者未按合同约定时间支付房款构成违约，且至今没有支付违约金，即购房者作为先履行一方，其履行合同义务不符合双方约定，所以出卖人作为后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，所以在购房者未支付违约金之前，出卖人可以相应顺延办理产权证的时间而无须承担逾期办证的责任。二、对出卖人主张的购房者存在逾期支付房款及相关违约责任的先履行抗辩权的抗辩理由，应在本案中予以查清，而无需另案诉讼。三、根据合同第15条“如因出卖人的责任”的约定，出卖人逾期办证承担的是过错责任，而导致案涉房屋逾期办证的原因是电力供应问题，该问题属于双方约定的非开发商所能控制的其他因素。正是基于双方都预见到可能会出现这些诸如供水、供电配套设施的施工和开通等属于非开发商所能控制的其他因素，所以，才在合同中约定只有因出卖人的责任导致逾期办证，开发商才承担违约责任。况且，出卖人已经提供证据证明在2014年1月7日即已足额支付了电力工程的工程款，已尽职履行了合同义务，没有过错，故依据双方的约定，出卖人不应承担违约责任，一审法院在已经认定出卖人无过错的情况下，又判定出卖人承担30％的违约责任有失公允。四、房屋产权证办理虽有延迟，但毕竟现在购房者都已经拿到房屋且已经使用。相反，出卖人为购房者垫付了巨额电费，且每天仍在继续发生，延迟供电给出卖人也造成巨大损失。
林雅伟、林盛国辩称，不同意大连红星美凯龙投资发展有限公司的上诉请求。案涉房屋选择的是公积金贷款，但由于大连红星美凯龙投资发展有限公司手续不齐全，无法办理公积金贷款。在大连红星美凯龙投资发展有限公司通知可以办理公积金之后，我方即刻进行了办理，逾期付款不是由于我方原因造成。大连红星美凯龙投资发展有限公司未能提供证据证明供电公司存在过错，案涉房屋已经按期交房，证明水、电已经建设完毕，大连红星美凯龙投资发展有限公司与供电公司之间的合同关系与我方无关，与本案无关。
林雅伟、林盛国向一审法院起诉请求：判令被告按照原、被告签订的合同第十五条第3款的规定，向原告支付逾期办理产权证违约金34,789.65元（从2015年1月11日计算至2016年3月10日）。
一审法院认定事实：2013年1月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于甘井子区汇利街75号11层10号房屋一处。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意不退房，自本合同及补充协议约定办证期限届满之日的第二天起至出卖人将该商品房办证资料递交给房管部门取得房管部门回执之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，该违约金总额总房款的20%为限。合同约定的付款方式及期限为，买受人须于签订合同当日向出卖人支付首期款，于签订合同当日后30天内通过贷款方式支付剩余房款。
合同订立后，原告全额支付了房款818,580元。被告于2014年1月10日交付房屋。
2013年3月20日，大连电力勘察设计院有限公司出具《大连红星美凯龙华南店10KV中心变进线工程施工说明设计书》及图纸，载明：由大连红星美凯龙投资发展有限公司在甘井子区中华路北、华东路西汇达街东合围地块内建设大型家具商业广场，其电力建设申请新装用电容量为14500千伏安，新建10KV变电所3座，分别供商业广场1#楼、5#楼、8#楼公建。中心变采用双电源供电，由66V泉水变电站10KV配电装置室102和311开关各配出一回10KV电缆线路至红星美凯龙中心变电所。
2013年5月1日，被告（甲方）与大连煜龙电气安装工程有限公司（乙方）签订《电力建设施工合同专用条款》，约定由乙方依据大连电力勘察设计院有限公司出具的图纸，为甲方开发的红星国际广场1#楼、5#楼、8#楼商业部分电力外网及变电气安装工程施工。该工程于2013年7月21日通过验收并送电。
2013年12月26日，被告（甲方）与国网辽宁省电力有限公司大连供电公司（乙方）签订《新建住宅供电工程建设协议》，约定：甲方开发案涉商品房住宅项目，甲方向乙方申请供电。乙方在收取建设费后，组织进行新建住宅供电外网工程建设并负责供电设施建成后的维修、改造和供电安全；甲方应一次性缴纳建设费1755.565万元。乙方自进场施工之日起应在90个工作日完成工程建设；同时约定了工期可以相应顺延的原因。协议签订后，被告于2014年1月7日全额缴纳了建设费。该工程于2015年12月竣工，2016年1月验收合格。
2016年2月25日，案涉商品房完成竣工验收备案。2016年3月2日，被告将案涉商品房办证资料递交至大连市房地产管理部门办理初始登记，并有房地产登记询问记录在案为凭。
一审法院认为，根据原、被告的诉辩理由及双方提供的证据分析，本案的争议焦点如下：一、依据案涉合同第十五条的约定，能否认定并非系被告自身的责任导致其逾期递交办证资料，从而支持被告承担全部或部分违约责任，亦或被告免责。二、原告是否逾期支付房款能否构成被告违约的免责事由。三、违约金计算的起止时间及方式。
关于第一个争议焦点：虽然我国《合同法》在归责上奉行的是无过错责任原则，即通常情况下，只要一方未能按照合同约定履行义务，无论是否存在过错，违约方均应承担违约责任，但是，从《合同法》第五十三条的规定来看，《合同法》允许合同当事人约定免责条款，该条规定只有造成对方人身伤害的或因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款才是无效的。本案中，双方在合同第十五条约定：“如因出卖人的责任”，被告才应按约定方式承担违约责任，显然未违反《合同法》第五十三条的禁止性规定，系双方真实意思表示，应当具有法律效力。
被告提供大连电力勘察设计院有限公司出具的《大连红星美凯龙华南店10KV中心变进线工程施工说明设计书》及图纸，能够证明被告在开发案涉商住项目中，需要进行电力扩容工程，然因华南区域电力紧张，需从泉水变电站配电；同时被告需要自建部分电力外网及变电气安装工程。被告提供的证据显示，被告自建的电力工程部分早于2013年7月21日通过验收并送电，然而由国网辽宁省电力有限公司大连供电公司依照《新建住宅供电工程建设协议》承建的电力工程于2016年1月才通过验收，被告主张该原因直接导致了被告完成竣工验收备案以及向房管部门递交办证资料的延迟，而该因素系被告作为开发商在客观上无法掌控的。鉴于我国目前电力管理的现状，将此类违约责任完全归由开发商承担有失公允。因此，本案应从衡平合同双方利益的立法本意出发，兼顾公平合理，对被告的违约程度加以综合考虑。事实上，在商品房交易过程中，买卖双方均应预料到会存在这样的风险，故现通行的《商品房买卖合同》示范文本通过第十五条“如因出卖人的责任”这一免责条款，对这一风险作出了合理的分担。因此，综合考虑被告作为合同相对方具有的违约程度，及其在本案中所提及的抗辩理由中的合理因素部分，一审法院认为，被告应承担30%的违约责任。
关于第二个争议焦点：被告系依据《补充协议》第3条第1款、第6条第2款的规定提出免责主张。一审法院认为，依据《补充协议》第3条约定，买受人未按约支付房款、违约金（如有），出卖人有权顺延办理交楼及产权过户时间。然现被告已将案涉房屋交付原告，而原告主张的违约金起算时间仅与交房日期相关，故被告依据该条款主张免责，不能予以支持。依据《补充协议》第6条的约定，“在本合同约定的办证期限内”，买受人未按约定支付房款、违约金（如有），出卖人可以顺延办理办证事宜并免责，因“办证期限”系“商品房交付使用后360日内”，本案原告已于商品房交付前付清全款，且原告应否支付违约金及数额未经诉讼程序认定，原、被告双方亦未对此共同予以确认，故被告依据该条款主张免责，亦不能予以支持。
关于第三个争议焦点：一审法院认为，违约金的计算应按照双方合同中的约定，即自案涉商品房交付使用后第361日起，按照已付房款的日万分之一计算至被告将办证资料递交给房管部门取得房管部门回执之日即2016年3月2日止。因此，根据案涉商品房买卖合同第十五条的约定，被告应当向原告支付违约金人民币10,215.88元（818,580元×0.01%×416天×30%）。
据此，一审法院判决:一、被告大连红星美凯龙投资发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告林雅伟、林盛国违约金人民币10,215.88元；二、驳回原告林雅伟、林盛国的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费670元，由原告负担476元，由被告负担194元。
本院确认一审认定的事实属实。本院补充查明：双方签订的《合同补充协议》中载明“关于本合同第八条交房期限的补充约定：买受人未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、物业维修基金及相关费用或按揭款未支付给出卖人的，出卖人有权顺延办理交楼及办理产权过户时间，因买受人原因造成该商品房延期交付使用，出卖人无须另行书面通知买受人；除本合同第八条规定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼，安排收楼期间不视为逾期交楼。如房屋出现以下情形时，买受人不追究出卖人逾期交房责任：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹、溶洞等）；（3）执行国家或项目所在地政府有关法律、法规、规章、政策的变化引起延误的；（4）因政府相关职能部门自身发证迟延的；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）非出卖人所能控制的其他因素，包括但不限于供水、供电、供热、有线电视等配套部门对出卖人相关报批手续不及时、能源使用限制、规划调整等行为；前述买受人不追究出卖人逾期交房责任的约定，也适用合同第十四条‘出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺’的约定。关于本合同第十五条产权登记的补充约定：出卖人的办证责任仅限于在买受人向出卖人交清全部房款（包括按揭贷款）、买受人已收房、买受人向出卖人交付办理产权证所需资料以及买受人按照房管部门规定交清税费后的规定时间将该商品房的办证资料提交给房管部门取得房管部门回执，房管部门颁发产权证给出卖人后，由出卖人通知买受人领取，出卖人发放产权证期间，买受人不追究出卖人任何责任；在本合同约定的办证期限内，如买受人未按照合同约定交齐全额房款（含面积差异补款）、违约金（如有）及相关费用、或按揭款、或未交齐资料和税费、或按揭银行不给予办证协助或其他买受人不配合的情形，出卖人可相应顺延办理产权证的时间而无须承担逾期办证的责任；任何一方不按照房地产登记机构提供或迟延提供相关资料的，由责任方承担责任。”
本院认为，我国《合同法》规定,对生效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。按照《合同》第十五条的约定，大连红星美凯龙投资发展有限公司应当在其向林雅伟、林盛国交付房屋后的360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以使林雅伟、林盛国能够在合同约定的期限内取得案涉房屋的产权证书。从实际履行情况上看，大连红星美凯龙投资发展有限公司没有在《合同》约定的期限内履行报送办理产权登记所需备案资料的义务，致使林雅伟、林盛国没能在合同约定的期限内取得房屋产权证书。显然，大连红星美凯龙投资发展有限公司逾期备案的行为不符合合同的约定，根据前述法律规定，该行为构成违约。至于大连红星美凯龙投资发展有限公司以非开发商所能控制的电力供应工程逾期竣工造成其不能及时备案从而导致逾期办证为由认为并非其原因造成逾期备案，其逾期备案不应构成违约的抗辩，本院认为，该抗辩理由不成立，因电力供应工程逾期竣工造成逾期备案并不能免除大连红星美凯龙投资发展有限公司的违约责任。理由是：首先，有关电力原因导致违约免责的约定，双方仅在《补充协议》中关于“交房期限的约定”中有所涉及，而在有关办证的条款中双方在《合同》以及《补充协议》中均无因电力原因引起违约可以免责的约定，即双方无因电力问题导致违约的免责条款约定。其次，即使上述理由存在，亦属于合同外第三人的原因造成违约。对此，我国《合同法》明确规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或约定解决。故大连红星美凯龙投资发展有限公司的抗辩理由不属于法律规定或合同约定的可以免责的事由，一审按照公平原则认定大连红星美凯龙投资发展有限公司承担30%的违约责任没有法律依据。对此，本院予以纠正。
根据合同约定及本案事实，大连红星美凯龙投资发展有限公司应自2015年1月6日至2016年3月2日止，按照林雅伟、林盛国已付购房款的日万分之一的标准向林雅伟、林盛国支付逾期办证违约金。至于大连红星美凯龙投资发展有限公司提出的林雅伟、林盛国存在逾期付款一节，因双方在《补充协议》中约定“在本合同约定的办证期限内，如买受人未按照合同约定交齐全额房款（含面积差异补款）、违约金（如有）及相关费用、或按揭款、或未交齐资料和税费、或按揭银行不给予办证协助或其他买受人不配合的情形，出卖人可相应顺延办理产权证的时间而无须承担逾期办证的责任”，而从本案已经查明的事实上看，林雅伟、林盛国在办证期起算前就已经付清了案涉房屋的全部房款，大连红星美凯龙投资发展有限公司再以此为由抗辩不承担违约责任，没有事实和法律依据。
综上所述，林雅伟、林盛国的上诉请求成立，本院予以支持；大连红星美凯龙投资发展有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初9932号民事判决；
二、大连红星美凯龙投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付林雅伟、林盛国逾期办理产权证书违约金34,544元；
三、驳回林雅伟、林盛国其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费670元，由林雅伟、林盛国负担6元，由大连红星美凯龙投资发展有限公司负担664元；二审案件受理费1340元（上诉人大连红星美凯龙投资发展有限公司和林雅伟、林盛国各预交670元），由大连红星美凯龙投资发展有限公司负担1328元，由林雅伟、林盛国负担12元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 王丽秋