上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第207号
原告（反诉被告）玉山县亚利森树脂化工有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇工业三路与工业十二路交叉口东北角（玉山县三清善美旅游用品厂内）。
法定代表人任伟，职务董事长。
委托代理人周路，该公司工作人员。
委托代理人王兆东，该公司工作人员。
被告（反诉原告）陆伟杰，男，1964年5月7日出生，汉族，住上海市长宁路。
被告（反诉原告）董芳，女，1966年6月13日出生，汉族，住址同上。
被告（反诉原告）陆洁云，女，1991年12月13日出生，汉族，住上海市。
三被告（反诉原告）共同委托代理人孙慧婷，上海普盛律师事务所律师。
原告玉山县亚利森树脂化工有限公司与被告陆伟杰、董芳、陆洁云、反诉原告陆伟杰、董芳、陆洁云与反诉被告玉山县亚利森树脂化工有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）玉山县亚利森树脂化工有限公司的委托代理人周路，王兆东、被告（反诉原告）陆伟杰、董芳、陆洁云的共同委托代理人孙慧婷，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告玉山县亚利森树脂化工有限公司诉称，原告租赁被告自有的坐落在上海市澳门路356号1402室房屋一套，双方签订了租赁合同，租期约定为12个月，自2012年11月1日起至2013年10月31日止，租金每月7500元、押金7500元，每三个月付一次房租。原告房租已经付到2013年10月份，另外垫付了10月份的物业管理费500元。2013年8月，房屋内空调突然坏了，原告要求被告修理，被告不愿修理，然后提出不再续借。为此，被告到该房屋还与原告方发生了争执。同年9月2日，被告又突然要求原告9月15日前搬离，还送来通知函，单方面终止合同，要求原告9月15日前搬离，并表示要停水停电。9月12日被告再次来到系争房屋要求原告搬离，称欲锁门不让原告入内办公。原告指出被告的行为是构成违约的。但是，为了避免矛盾的扩大，避免因为被告的上门吵闹，影响原告员工的正常业务办公，原告被迫于9月30日搬离。原告于9月29日通知被告已经搬离的事实，请被告于次日前来办理交接手续，被告却未前来。10月上旬原告再次通知被告，仍未果，直至10月31日方办理了交接手续。在交接过程中，被告方寻找了许多微小的损坏，要求原告签字确认，原告认为均为自然损坏，被告则将书写的纸张撕毁。为此，原告为了维护自己的合法权益，只得向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告违反双方签订的房屋租赁合同并赔偿违约金7500元；2、退还2013年10月份房租7500元；3、退还押金7500元；4、退还原告垫付的一个月物业管理费500元；5、本案的诉讼费由被告支付。
被告陆伟杰、董芳、陆洁云辩称，被告仅于2012年10月与原告签订过租赁合同，并非续签合同。系争房屋被冒被告之名与案外人上海松泰林化投资有限公司签订了合同，实为原告将房屋转租给了该案外人，违反了合同约定。被告得知此事后，为了缓和双方的关系，也未向原告提出。被告确曾在9月2日发出通知函，要求原告搬离，但原告未搬离，但原告于9月29日发消息给被告要求交接时，被告认为原告未按被告指定期限搬离，说明原告并不同意解除合同，那么合同自然并未解除，被告遂回复应当按照合同约定的时间履行。被告在短信息中也称于10月底收钥匙，因此不存在原告所谓9月底搬走的事实。据此，被告不同意原告的诉讼请求。
反诉原告陆伟杰、董芳、陆洁云诉称，反诉原、被告于2012年10月16日签订了房屋租赁合同，自2012年11月1日起至2013年10月31日止，反诉原告将系争房屋出租给反诉被告作商业使用。2013年4月开始，出租房屋内就陆续有设备或配件损坏，8月底一台空调损坏激化了双方之间的矛盾，而且反诉原告开始怀疑有两家公司的人员在出租房屋内办公。2013年8月31日，反诉原告委托律师经查询后得知，2012年10月15日，上海松泰林化投资有限公司仿冒三位反诉原告的签名，订立了房屋租赁合同，将系争房屋作为该案外人的住所地，而且反诉被告的法定代表人与该案外人的法定代表人系同一人。反诉原告得知后非常气愤，然考虑到双方平时合作愉快的前提下，即通知反诉被告搬离系争房屋，也不愿追究反诉被告的任何责任。但是，反诉被告在损坏反诉原告在出租房屋内的家电和房屋后，不但不赔偿，却以反诉原告违约起诉到法院。为了维护反诉原告的合法权益，反诉原告遂向法院提起反诉，请求法院依法判令：1、反诉被告支付违约金7500元；2、反诉被告支付因使用房屋而造成的各项损失共计人民币33869元；3、反诉被告支付2013年9月和10月的煤气费用121.60元；4、本案受理费由反诉被告负担。
反诉被告玉山县亚利森树脂化工有限公司辩称，反诉原告要求反诉被告于9月15日搬离，时间上没有给予反诉被告充分的准备，搬离需要1个月的时间。反诉被告与案外人上海松泰林化投资有限公司是一套班子，共同使用系争房屋，对此反诉原告也是明知的。反诉原告所谓的损坏，除了墙体上的洞是反诉被告所为，其余均为自然损坏，不应由反诉被告承担责任。对煤气费的金额，反诉被告不持异议。综上，反诉被告不同意反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，三被告作为原告向本院提起（2014）普民四（民）初字第516号民事诉讼，本院依法于2014年6月25日依法作出民事判决书，该案经审理依法查明：“三原告（注：陆伟杰、董芳、陆洁云）系上海市澳门路356号1402室房屋的所有人。系争房屋自2012年11月1日由案外人玉山县利亚森树脂化工有限公司租赁使用，该公司与被告（注：上海松泰林化投资有限公司）的法定代表人为同一人。2013年8月31日，原告经查询发现工商局档案内有原告和被告于2012年10月15日签订的租赁合同一份，租赁标的为系争房屋，租期为2012年11月1日至2013年10月31日止，租赁合同的尾部签名非原告所签。现原告认为租赁合同印证被告在系争房屋内办公，因此被告理应支付原告租金，由于原告并未在合同上签字，故系争房屋的租赁合同应为无效。为此，原告诉至法院，要求判决支持如其诉请。”“审理中，被告称，系争房屋的租赁合同的确非原告所签。该份租赁合同系被告为应付工商年检而为，事先曾口头征求过原告意见，原告当时是同意的。原告对此否认。”“庭审中，原告称因为租赁合同无效，要求被告支付的是房屋使用费人民币90000元（7500元＊12个月），该金额是参照租赁合同约定租金每月人民币7500元的标准。被告表示，案外人的租期与系争租赁合同的租期相同，案外人未拖欠原告租金，因此被告对原告的该项诉请不同意。”
查明上述事实后，本院认为，“基于被告认可房屋租赁合同非原告亲笔所签，即房屋租赁合同非原告的真实意思表示，因此该房屋租赁合同应为无效，原告要求确认系争房屋租赁合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。系争房屋租赁合同无效的责任在被告。至于原告要求被告支付房屋使用费人民币90000元，被确认无效的房屋租赁合同的租期系原告和案外人玉山县利亚森树脂化工有限公司签订的租赁合同履行期间，且案外人一直如期支付租金。且审理中查明，被告和案外人系两个公司一套班子，而案外人作为承租人在租赁合同履行期内如何使用系争房屋与原告无关，因此原告以被告在系争房屋内办公为由要求被告支付使用费的诉讼请求，于法无据，本院无法准许。”据此，本院依法判决如下：“1、原告陆伟杰、董芳、陆洁云与被告上海松泰林化投资有限公司签订的房屋租赁合同无效；”“2、原告陆伟杰、董芳、陆洁云要求被告上海松泰林化投资有限公司支付房屋使用费人民币90000元的诉讼请求，不予支持。”该判决现已生效。
另查明，2012年10月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将系争房屋出租给原告作为商业使用，租期12个月，自2012年11月1日起至2013年10月31日止。原告如擅自将房屋转租、分租等等，被告可以终止合同，收回房屋，并有权处置房屋内一切物品。双方议定月租金为7500元整，首次交付日为2012年10月20日，交付下三个月的房租，形式为付三押一，以后每隔三个月交付下三个月的房租一次。物业、水、电、煤费用均由原告负担。双方任何一方违约，赔偿金为一个月的租金。被告擅自将承租房屋转给他人使用，原告有权责令停止转让行为，并按违约处理终止租赁合同，合同另就房屋修缮和装饰、租赁变更等等事宜进行了约定。合同订立后，原告按约交付了押金7500元，被告按约交付了房屋，被告则占有使用房屋，并按约缴纳租金。2013年8月双方因空调设备的使用损坏产生矛盾，同年9月2日被告发出书面《通知函》称原告在租赁系争房屋期间，多次将房屋内设备不合理使用以致损坏，且蛮横无理不愿赔偿修理，遂有权终止合同，要求原告于2013年9月15日前搬离。原告收函后未予同意，亦未搬离。双方嗣后互有短信往来，2013年9月29日，原告短信告知被告于次日下午交接钥匙，被告回复告知原告：“要你们走跟我讲合同没到期，那就按合同办吧，搬后将水、电、煤停了，门锁好，拜托了。下月底我会来收钥匙。”同年10月31日，双方办理了交接手续。原告认为被告提前单方终止合同，已经构成违约，遂向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
审理中，原、被告确认被告收到房租至2013年10月底，被告支付了物业管理费至2013年10月。
反诉经审理查明事实同本诉。同时，反诉原、被告确认，反诉被告使用煤气费用金额为121.60元。
反诉审理中，反诉原告提交了照片，证明反诉被告损坏了房屋和房屋内装修及设施，反诉被告认为除墙体上的两个洞确为反诉被告所为外，其余损坏均为使用过程中的自然损坏，非反诉被告的原因造成。反诉原告则在房屋办理完交接手续后，重新装修了系争房屋，现已对外出租。
本院认为，依法成立的合同应受法律保护，合同各方应恪守合同约定履行义务。原、被告签订的合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效。合同成立后，原、被告按约履行了各自义务，直至双方因空调损坏产生矛盾。然，虽然双方矛盾较为激烈，被告亦向原告发出了解除合同的书面通知，但从双方嗣后的短信内容分析，原告告知被告其搬离时间已经超过被告要求解除合同后原告搬离的时间，原告也未提供证据证明期间其已经同意解除合同并要求被告给予搬离期限的意思表示，显然在被告发出解除合同要约后，原告并未在规定时间内予以承诺，或向被告提出反要约，故而双方并未能就解除合同达成合意，且被告在嗣后的短信回复中也要求按照合同继续履行，故本院难以认定双方的合同已经提前解除。审理中，原告也未能提供证据证明其提前搬离的事实，即便证明了其提前搬离，也与被告之要约无任何因果关系，为原告的单方行为，且未得到被告的认可，故而也难以认定被告已经构成违约，据此，原告要求被告承担违约责任、返还2013年10月的租金、物业管理费之诉请，不符合法律规定，本院不予支持。在合同期满后，被告应当将押金返还原告，故对原告的该项诉请，本院予以支持。关于反诉，根据已经生效的（2014）普民四（民）初字第516号民事判决书的认定，案外人上海松泰林化投资有限公司与名义为三反诉原告的租赁合同为无效合同，且过错在于该案外人，故无效合同的责任已经作出认定，反诉原告亦未能提供证据证明确为本案反诉被告冒名所为，亦未提供证据证明由反诉被告将系争房屋转租给该案外人，故反诉原告要求反诉被告承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。关于反诉原告要求损坏赔偿的主张，因其提供的照片及装修单据，均为其单方所为，故本院难以认定，但由于租赁过程中双方产生矛盾就是因为空调损坏所导致，反诉被告也确认使用系争房屋过程中房屋和装修及设施设备客观上存在损坏，有些损坏为反诉被告所为，故反诉被告应当承担相应的赔偿责任，由于反诉原告已经将房屋重新进行装修，难以确认损坏价格，故本院本着公平原则，酌情确认赔偿价格。根据合同约定，租赁期间的煤气费用应当由反诉被告支付，双方确认了金额，故本院对反诉原告的该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告陆伟杰、董芳、陆洁云应于本判决生效之日起十日内返还原告玉山县利亚森树脂化工有限公司押金人民币7500元；
二、对原告玉山县利亚森树脂化工有限公司的其余诉讼请求不予支持；
三、反诉被告玉山县利亚森树脂化工有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陆伟杰、董芳、陆洁云煤气费121.60元；
四、反诉被告玉山县利亚森树脂化工有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆伟杰、董芳、陆洁云人民币7500元；
五、对反诉原告陆伟杰、董芳、陆洁云的其余诉讼请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币375元，由原告负担325元、被告负担50元；反诉受理费人民币418.50元，由反诉原告负担人民币368.50元、反诉被告负担人民币50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 曹 彬
人民陪审员 姚鸿康
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 张敏娴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。