云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云05民终61号
上诉人（原审原告）：李洪祥，男，1959年4月1日生，汉族，保山市隆阳区人，施甸县隆兴小额信贷有限公司职员，住隆阳区。
被上诉人（原审被告）：保山市昌恒房地产开发商贸有限公司。
统一社会信用代码：915305007098482954。
住所地：保山市隆阳区永昌路南段。
法定代表人：杨世会，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯再阳，男，1992年12月18日生，汉族，昆明市禄劝县人，该公司办公室文员。特别授权代理。
上诉人李洪祥因与被上诉人保山市昌恒房地产开发商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初2584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日受理后，依法组成合议庭于2018年2月7日公开开庭审理了本案，上诉人李洪祥及被上诉人保山市昌恒房地产开发商贸有限公司委托诉讼代理人冯再阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李洪祥上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人李洪祥一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院认定的租金支付时间错误从而导致判决错误，应当支付2015年3月1日至2017年5月30日止27个月的租金。按双方签订的《保山珠宝城商铺租赁补充协议》的约定，被上诉人应于使用后的次年3月20日至30日期间支付租金，即2016年6月1日至2017年2月28日的租金应于2017年3月20日至30日期间支付，2017年3月1日至2017年5月30日3个月的租金，由于被上诉人严重违约，租金应支付至解除之日，故2016年6月1日至2017年5月30日的租金应得到支持。2、依双方协议约定，被上诉人应支付2015年3月1日至2019年5月30日期间应付租金30%的违约金。
保山市昌恒房地产开发商贸有限公司辩称，双方签订的《保山珠宝城商铺租赁补充协议》约定被上诉人应于使用后的次年的3月20日至30日期间支付租金，则2016年6月1日至2017年5月30日的租金应于使用完毕后的次年即2018年3月20日至30日期间支付，该租期内租金因未到支付时间而不应得到支持。违约金2016年6月1日以后的不应支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李洪祥向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告于2008年1月27日签订的《保山珠宝城商铺租赁协议》及2012年3月21日签订的《商铺租赁补充协议》，判令被告支付给原告租金27212.99元、违约金16161.12元，合计43374.11元；2、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：原被告双方签订租赁合同、补充协议，及协议中约定的租金的支付方式；原告提出解除租赁协议及补充协议，被告同意；被告认可拖欠原告2015年3月1日至2016年5月30日租金，对当事人无争议的事实，一审法院予以确认。经调查核实，原告以人民币125790元向被告购买了位于保山珠宝城××区××号建筑面积20.55平方米的商铺。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
1、关于被告是否应该支付2016年6月1日至2017年5月30日租金的问题，原告提交的2012年3月21日签订的《保山珠宝城商铺租赁补充协议》中约定改变租金支付方式为租赁收益款每年结算一次，被告使用后的次年3月20日至3月30日期间，由原告到被告办公室领取。按照双方的约定，2016年6月1日至2017年5月30日的租金收益款被告应于2018年3月20日至2018年3月30日期间支付，现尚未到支付期。对此事实予以确认。原告提出被告已经将租金支付方式改变为租赁期满当年3月支付，但被告自愿提前支付租金不能视为双方对合同约定的变更，原告的主张没有事实及法律依据，不予采纳。
2、关于违约金的问题，被告认可拖欠原告租金，其未支付租金已构成违约。原被告签订的《保山珠宝城商铺租赁协议》约定“若乙方（被告）违约，应该赔偿甲方（原告），未收收益款30%的违约金”，现原被告均同意解除租赁协议，协议解除后，被告不再使用原告的商铺，自然无需支付给原告租金。2016年6月1日至2019年5月30日租金未到支付期限，不存在被告违约未支付租金，故原告的应收未收收益款仅为2015年3月1日至2016年5月30日的税后租金13884.07元，违约金应按照应收未收收益款的30%计算为4165.22元。
一审法院认为，原、被告双方签订的商铺租赁协议及补充协议，是双方的真实意思表示，合法有效。被告按约定支付给原告租金至2015年2月28日，后未按约定支付剩余应付租金已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定及原被告商铺租赁协议第六条第一款“在6个月内原告未收到租赁收益款，有权单方终止租赁协议并追究乙方的违约责任”之约定，原告有权提出与被告解除协议，现被告明确表示同意解除，故对原告主张解除双方签订的商铺租赁协议及补充协议的诉讼请求，予以支持。被告认可拖欠原告2015年3月1日至2016年5月30日的税后租金13884.07元，故对原告要求被告支付2015年3月1日至2016年5月30日租金的诉讼请求，予以支持。根据原被告的约定，原告主张的2016年6月1日至2017年5月30日的租金未到支付期,故对原告要求被告支付2016年6月1日至2017年5月30日租金的诉讼请求，不予支持。对原告要求被告支付违约金16161.12元的诉讼请求，因原被告均同意解除协议，违约金应按照原告应收未收收益款13884.07元的30%计算为4165.22元。被告主张其拖欠租金系被告与第三方的纠纷所致，但被告与第三方的纠纷系另一法律关系，被告不能因此免除其应承担的违约责任，对被告的抗辩理由，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、九十七条、第九十八条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告李洪祥与被告保山市昌恒房地产开发商贸有限公司于2008年1月27日签订的《保山珠宝城商铺租赁协议》及2012年3月21日签订的《保山珠宝城商铺租赁补充协议》。二、由被告保山市昌恒房地产开发商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付给原告李洪祥税后租金13884.07元、违约金4165.22元，合计18049.29元。三、驳回原告李洪祥的其他诉讼请求。
二审经审理查明，2008年1月27日上诉人李洪祥与被上诉人签订《保山珠宝城商铺租赁协议》，约定上诉人将保山珠宝城三楼A区3号建筑面积20.55平方米的商铺出租给被上诉人，租赁期限10年，租金税费各负担50%，双方约定了租金及支付方式。2010年12月26日双方签订《保山珠宝城商铺租赁补充协议》，被上诉人暂停支付上诉人2011年3月1日至2012年2月29日的租金。2012年3月21日，双方签订《保山珠宝城商铺租赁补充协议》，对租金支付时间及方式作了修改，即租赁收益款每年结算一次，被上诉人使用后的次年3月20日到3月30日期间，由上诉人到被上诉人办公室领取。协议签订后，上诉人按约定将租赁物交付被上诉人使用至今，被上诉人支付上诉人租金至2015年2月28日。一审认定的其他事实与二审查明的一致，本院予以确认。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，本案上诉人李洪祥与被上诉人保山市昌恒房地产开发商贸有限公司签订的《保山珠宝城商铺租赁协议》及《保山珠宝城商铺租赁补充协议》系双方当事人自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方对解除租赁协议、补充协议以及被上诉人应支付的2015年3月1日至2016年5月30日期间的租金无异议，本院依法予以认定。
关于双方争议的2016年6月1日至2017年5月30日期间租金应否支付的问题。被上诉人保山市昌恒房地产开发商贸有限公司认为该期租金应于使用完毕后的次年即2018年3月20日至30日期间支付，该期租金未到支付时间，不应支付。对此，本院认为，双方租赁协议、补充协议解除后，没有履行的应终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该期间为双方租赁协议约定的租赁期间，上诉人已履行了将租赁物交付被上诉人使用的义务，被上诉人保山市昌恒房地产开发商贸有限公司于此期间实际控制并使用租赁物，协议解除后，其实际占有、使用租赁物期间的租金应支付给上诉人。被上诉人关于租金未到支付期的抗辩理由不能成立。因此，被上诉人应按租赁协议约定支付上诉人2016年6月1日至2017年5月30日期间计12个月的税后租金。上诉人依据前几期已收租金主张税费为23.4%，双方约定各负担50%，即上诉人承担11.7%的税费。被上诉人在一审中对上诉人主张的2015年3月1日至2016年5月30日期间租金计算方式、应承担税费等无异议，在二审中认可每期租金应扣税费是相同的，故本院采纳上诉人主张，按协议约定的当期年租金15095元，扣除应承担11.7%的税费，2016年6月1日至2017年5月30日计12个月的税后租金为13328.88元，应由被上诉人保山市昌恒房地产开发商贸有限公司支付给上诉人李洪祥。
关于违约金的支付问题。双方签订租赁协议、补充协议后，上诉人已按合同约定将租赁物交付被上诉人使用，被上诉人亦应按约定支付租赁费用。被上诉人自2015年3月1日起不再支付租金，违反了协议约定，应承担违约责任，上诉人要求被上诉人支付违约金，理由正当，予以支持。按照双方《保山珠宝城商铺租赁协议》约定，被上诉人应支付上诉人未收收益款30%的违约金。应收未收收益款为2015年3月1日至2017年5月30日税后租金27212.95元（13884.07元+13328.88元），违约金按该款的30%计算为8163.88元。
综上所述，上诉人李洪祥的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初2584号民事判决第一、三项；
二、变更保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初2584号民事判决第二项为:由被上诉人保山市昌恒房地产开发商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付给上诉人李洪祥税后租金27212.95元、违约金8163.88元，合计35376.83元。
一审案件受理费984元，由上诉人李洪祥负担100元，被上诉人保山市昌恒房地产开发商贸有限公司负担884元。
二审案件受理费984元，由上诉人李洪祥负担100元，被上诉人保山市昌恒房地产开发商贸有限公司负担884元。
本判决为终审判决。
审判长 张 明
审判员 黄映瑾
审判员 张乾勋
二〇一八年二月二十七日
书记员 王继仁