河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沧民终字第2152号
上诉人（原审原告）：王文召，农民。
委托代理人：王冬梅。
上诉人（原审被告）：郗艳峰，农民。
委托代理人：马春荣，肃宁县肃宁镇忠明法律服务所法律工作者。
上诉人王文召与上诉人郗艳峰房屋租赁纠纷一案，均不服河北省肃宁县人民法院（2014）肃民初字第1119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2012年12月8日原告王文召与被告郗艳峰签订《房屋租赁协议书》一份，协议第一条约定“甲方以每年拾万元的价格，把房屋整体出租给乙方，租赁费按年分两次付清，实行上打租，即先交后占，合同期为六年，在合同期内甲方不得再提出涨房租，和任何理由拒租，如需涨幅需到期后双方再行商议，期间如房屋发生买卖关系，合同可以转移到后面的房主，如需乙方停止经营搬出的话，必须尊重乙方的实际补偿意见，第一年甲方本着友好支持乙方的原则，给予乙方一定的优惠，即租金8万元。”第六条约定“此协议一式两份，双方各持有一份，双方签字后即时生效，合同有效期自2013年1月1日至2019年1月1日止，签字后至协议开始的中间时间为清理原来饭店所剩物品时间。”原告王文召主张，我和被告签有协议书，协议如果解除了被告应该提供证据。依据协议，被告2013年应给付我租金8万元，给了5万元还欠我3万元。还有2014年租金10万元总共13万元。提交《房屋租赁协议书》一份。被告郗艳峰对协议书真实性没有异议，但提出以下意见：1、被告不欠房屋租赁费，已经结清了。被告与原告签订租赁协议时已经给了原告5万元，有租赁协议书为证，租赁协议书第一条规定甲方以每年10万元价格把房屋整体出租给乙方，租赁费按年分两次交清，实行上打租，即先交后占，即被告占房时就已经给付了5万元租金，给付原告5万元租金原告诉状中也承认，被告于2013年9月2日又给付原告租房款3万元，被告共给原告租金8万元，即被告给付清原告第一年的租金8万元。2、被告已向原告明确表示2014年春节前不再租赁原告的房屋，租房合同已经解除。被告郗艳峰提交以下证据：1、2013年9月2日原告王文召给被告所搭收到租金3万元的收条一张。2、2014年12月24日被告与原告的录音光盘及录音内容整理资料：主要内容为郗艳峰和原告讲饭店不干了，房不租了，原告称不干了得和原告交接。3、证人赵某出庭证言：赵某与被告是同行，所经营饭店和被告饭店相距100米，2014年1月份，赵某路过被告开的君源道烧烤店，看见关着门，经询问被告得知已经不干了。是因为城管不让露天烧烤了，生意不太好。4、证人卢某出庭证言：卢某以前在被告开的君源道烧烤店上班，因为烧烤店需要用炭，城管总去检查，生意不好做，加之冬天饭店没暖气太冷，生意越来越不好，至2014年1月10日就没人了，2014年1月20日给卢某结清工资。5、证人梁某出庭证言：梁某与被告是乡亲关系。证实2014年2月底3月初的时候，梁某找到被告想贷点款，有个老头找郗艳峰要钱，郗艳峰说这房我早通知你了不租了，老头说有合同，欠钱给不了打个条也行，郗艳峰不给他打，听着应该是要2014年的房租。6、证人王某出庭证言：证人王某与梁某在2014年2月底3月初找郗艳峰想贷点款，一个老头向郗艳峰要钱，郗艳峰说给不着钱，歇的时候已经提前通知老头了，搬东西也不让搬，地暖、锅炉、三楼的窗户到歇业也没有修好。老头称不干了也得按合同给钱，老头让郗艳峰给打个条，郗艳峰不给打。被告郗艳峰认为证人卢某、赵某证实租赁原告的房屋开设君源道烧烤店，于2014年1月18日因县环保城管部门对该店的烧烤烟气进行控制，导致该店无生意不得不关门停业；证人梁某、王某证实2014年3月1日原告与被告商议房屋租赁事宜时被告向原告提出被告不再租赁该房屋的时间是2014年的春节前。其原因是原告许诺的锅炉不能用，地暖也没给接，饭店不能取暖没生意，所以关门了。四个人的证言证实被告已于2014年的春节前也就是2014年的1月18日关门的。当时已经告知所租的房屋的协议已经解除。被告即便是欠的话也只能是欠2014年的1月1日至2014年1月18日的租金，2013年的租赁金已经清了。被告于2014年1月18日前已经向原告明确表示解除房屋租赁协议，根据合同法有关规定双方签订的租赁合同可以解除。原告在接到被告解除租赁合同通知后三个月内应该向法院起诉，即2014年1月18日加上三个月这个时间向法院起诉。本案原告已经超过起诉的期限，应当驳回原告的诉讼请求。原告王文召对被告提交的证据发表以下意见：录音内容属实，但是什么也说明不了，这个电话不能解除合同，现在被告还占着我的房，锁着门呢，有人租房我也不敢租，因为我还和被告签着合同呢。这个电话录音是起诉后被告打的。被告提交的我写的收条属实，是我写的，在2013年我一共收到被告5万元的租金，签合同时给付了2万元，在2013年9月2日又给付了3万元，这3万元我打条了，那2万元也打条了。四个证人证言与本案无关。被告称合同生效时间是2013年1月1日，合同第六条规定的期间不算在合同期内，所以在原来的饭店清理完物品后即2013年1月1日我就给付了原告5万元开始装修房屋，原告说按合同履行就行了就没有搭条。原告说给付了两次一次2万、一次3万不属实，原告下半年要房租的时候因为我没在饭店，我们饭店有会计，所以会计让原告给搭了一个3万元收到条。在2014年元旦之前和原告多次提过解除合同这件事，因为2014年的房租负担不起，原告说“你不干也行，你和别人搭伙干让别人拿房租也行，我给你找合伙人也行，你自己找合伙人也行，你放下两张桌子走也行……”，我认为原告和我说这些话就是带附加条件的同意解除合同，所以我把原告同意我撤走的东西都拉走了。我给过原告两次饭店门上的钥匙，房东也不可能没有房门钥匙，里面还有房东的东西呢。原告补充意见称第一年的租金一共是8万，半年应该是4万，被告说给了我5万，不符合逻辑。被告应该提交我给搭的收到条。被告2014年元旦之前没有说过给不起房租不干了的话，收条中的3万元是2013年9月2日以前的房租，合同中“实行上打租分两次交清”是上半年的房租一月份交，六月底交下半年的房租。被告分两次给付一个2万一个3万，是因为被告说没钱，我同意被告晚支付。上述事实有庭审笔录及原、被告提交的证据予以证实。
原审认为：原、被告之间签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，法院认定。原、被告所签合同中约定，“租赁费按年分两次交清，实行上打租，即先交后占”，根据该约定，被告应向原告交纳2013年上半年房租后方可实际使用房屋，原告亦认可被告已给付2013年房租50000元，主张被告尚欠30000元，被告提交了原告收取30000元房租的收条，该收条时间为2013年9月2日，原告没有提交被告尚欠30000元房租的证据，且该主张不符合合同中“上打租”的约定，故法院认定该30000元为被告所付2013年下半年房租。根据法律规定，合同双方当事人协商一致，可以解除合同，被告提出在2014年1月18日前已通知原告解除合同，没有证据证实且原告不予认可，对被告该主张法院不予采纳。对被告称因原告未给其维修锅炉、未接地暖等原因至饭店关门的主张，没有证据证实，法院亦不予采纳。被告提交的2014年12月24日与原告通话录音，不能证实被告向原告明确表示过在2014年春节前不再租赁原告房屋的主张，对通话录音法院不予认定；被告申请出庭的四名证人与被告均有一定利害关系，对证人证言法院不予采信。被告应在2014年1月1日交纳2014年上半年房租，被告如想解除合同应于该日期前合理期限内告之原告，被告没有告之且在合同约定时间未交纳房租，违反了合同约定，应承担给付原告上半年房租的民事责任。在被告拒付2014年上半年房租后，以自己的行为明确表示不履行合同主要义务，原、被告的合同目的已经不能实现，原告可以采取适当措施减少损失，故2014年下半年房租对扩大的损失应由原告自行负担。遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款之规定，判决如下：一、被告郗艳峰在本判决生效之日起五日内给付原告2014年上半年租金50000元；二、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告王文召负担1785元，被告郗艳峰负担1115元。
王文召不服上述判决，其上诉主要理由为：一、一审法院认定2013年房租3万元郗艳峰已经给付错误。二、一审法院不支持郗艳峰所主张的合同已经解除，但又不支持我要求支付2014年租金的诉请，其逻辑不清且适用法律不当。
郗艳峰对王文召的上诉作如下主要答辩：一、2013年我按房屋租赁协议书上打租即先交后占的约定，支付王文召上半年租金5万元，下半年租金3万元也于2013年9月2日支付，故2013年的租金已经全部付清。二、第二年的租金问题同我的上诉状意见。
郗艳峰不服上述判决，其上诉主要理由为：一、2014年1月18日我已经明确告知王文召饭店已停止经营，不再继续租赁房屋，王文召在接到我解除合同的通知后未提出异议，故租赁合同已经解除。二、双方订立合同时，就水、电、锅炉等必备物品进行详细谈判，王文召均予以相应承诺，但至我2014年1月18日与王文召解除租赁合同时，其承诺均没有实现，致使我无法继续经营饭店，只得停业，给我造成巨大损失，合同目的不能实现，故我解除租赁合同符合合同约定。
王文召对郗艳峰的上诉作如下主要答辩：解除租赁合同的问题对方没有和我提过，法律规定解除合同有两个条件，一个室协商解除，但是对方没有协商解除，第二个是通过法律解除，现在对方说和我解除了，不符合逻辑。
经审理查明：二审庭审中，关于第一年租金问题，郗艳峰有如下陈述：上半年5万元已经给付了现金，没有打条，该5万元是在签订合同当天下午给了2万元，当时王明杰（我的盟兄弟，王文召的女婿）在场，隔了一两天，给付了3万元，没有其他人在场。2013年9月2日给付了3万元，有收条。王文召称，签订合同给了2万元我收到了，当时给打了收到条，另3万元没有给付；9月2日的3万元我也认可。另，郗艳峰称在2014年1月18日，因县环保局、城管部门对该烧烤店烟气污染控制导致该烧烤店关门停业，即口头通知对方房屋不再租赁；2014年1月24日在店门口将钥匙给了王文召并将租赁房屋内的东西全部搬走，没有在场人。王文召称对方没有通知其解除合同，也没有将钥匙给他。
其他案件基本事实和证据与原判相一致。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。本案中，郗艳峰作为房屋租赁合同的承租方，负有支付租金的法定义务，但其并未提供确实充分证据证明其已全部支付王文召第一年租金8万元，根据上述规定，其应承担举证不能法律后果，即继续支付王文召第一年剩余租金3万元。关于双方房屋租赁合同是否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形”。第九十六条第二款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁结构确认解除合同的效力”。本案中，双方房屋租赁合同并未约定一方解除合同的条件，郗艳峰没有证据证明本案存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形，以及其已依照上述法律第九十六条的规定通知王文召解除合同，故本院对郗艳峰关于其于2014年1月18日通知王文召不再租赁房屋双方的房屋租赁合同既已解除的主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，因双方的房屋租赁合同约定租金按年分两次交清，故郗艳峰应在2014年1月1日支付2014年上半年的租金，但其并未支付，其上述行为违反了双方合同的约定应属违约，此时王文召应当采取适当措施防止损失的扩大，但其并未提供证据其已采取适当有效的防损措施，故原判以其主张的2014年下半年的租金为其扩大的损失应由其承担等为由未予支持，符合上述法律规定，并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十九条的规定，判决如下：
一、维持河北省肃宁县人民法院（2014）肃民初字第1119号民事判决第一、二项；
二、上诉人郗艳峰于本判决生效之日起五日内支付上诉人王文召2013年剩余租金30000元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2900元，由上诉人王文召负担1115元，上诉人郗艳峰负担1785元；二审案件受理费2850元，由上诉人王文召负担1096元，上诉人郗艳峰负担1754元。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓莉
审判员 李 霞
审判员 付 毅
二〇一五年七月二十七日
书记员 李志敏