陕西省宝鸡市金台区人民法院
民事判决书）
（2012）金民初字第01000号
原告（反诉被告）符国花，女，生于1968年7月21日，汉族，住宝鸡市金台区陈仓镇，个体工商户。
委托代理人刘文勇，宝鸡市渭滨区清姜法律服务所法律工作者，特别授权。
被告（反诉原告）宝鸡市天利和物资有限公司，住所地宝鸡市金台区大庆路卧龙寺（铁路材料厂对面）。
法定代理人黄宇阔，任公司经理。
委托代理人李启武，宝鸡市金台区司法局148法律服务所法律工作者，特别授权。
原告（反诉被告）符国花诉被告（反诉原告）宝鸡市天利和物资有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）符国花诉称，我与被告于2011年5月25日签订了房屋租赁合同，租期三年，已履行一年，依约2012年3月8日应缴纳当年房租费时，我因资金不到位，未按时交纳，后于当月11日先行交纳2000元，剩余19000元，我于同年当月30日、31日先后两次向被告交纳时遭到拒收，且被告于当月31日将店面加锁，之后我找被告协商此事被拒，并被告知“法庭见”。同年4月21日金台法院（2012）金民初字第754号民事判决，驳回被告诉讼请求，被告提起上诉。我认为租赁合同依法成立，受法律保护，应继续履行。被告在诉前就擅自锁门终止其将租赁物交付承租人使用义务和承租人支付租金的收益权，导致我和厨师的生活无着。被告的行为违反法律规定，现起诉要求：1、判令被告立即停止侵害，开锁将租赁物交付我使用、收益及经营；2、判令被告赔偿从2012年4月1日起至同年10月1日按每日营业额1000元计算经济损失180000元，扣减应交房租19000元，即161000元；3、判令被告赔偿因锁门停业、停电造成的鲜活肉类、蔬菜等损失1000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）天利和公司辩称，我公司和符国花于2011年2月25日签订了房屋租赁合同，将地处陈仓大道的属我公司所有的两间门面房出租给符国花，合同约定租金每年21000元，租期三年，每年3月8日前一次性交清当年租金，不得转租，否则视为违约，我公司有权随时收回房屋。合同签订后，我公司按约履行了合同义务，符国花未按时缴纳2012年租金，并在租赁房门上贴出转租公告，我公司于2012年3月31日按合同约定通知被告解除合同收回房屋，同时在租赁房门上加了锁（符国花原本有一把锁）并于同年4月2日起诉至金台区人民法院。诉讼期间符国花表示不愿解除合同，我公司于同年4月27日将租赁房屋门上我们加的锁打开去掉，后金台法院（2012）金民初字第00754号民事判决驳回了我公司解除合同的请求，即原房屋租赁合同继续有效，合同双方都应继续履行合同义务，同时上述判决书认定“被告未按时缴纳租金的行为属于违约行为，应依法承担违约责任，被告虽有违约行为，但其行为的后果不足以影响合同的最后实施，对其不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，其可承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任，而被告已认识到其行为的错误，并愿积极主动缴纳剩余租金，原告应给予其补救机会”。如上，我公司于4月27日去掉锁后，但符国花却将我公司诉至法院，要求赔偿其损失，开锁后符国花没有恢复营业，有意扩大损失。据金台法院第00754号民事判决及宝鸡市中级人民法院（2012）宝民一终字第00375号民事判决，反诉被告符国花继续履行合同义务，缴纳拖欠我公司的租金19000元，并支付拖欠期间的利息，反诉被告承担本案诉讼费。
经审理查明，2011年2月25日原告（反诉被告）天利和公司与被告（反诉原告）天利和公司签订了一份房屋租赁合同，双方约定被告（反诉原告）天利和公司将其地处陈仓大道门面房两间出租给原告（反诉被告）天利和公司从事餐饮经营，房屋租金每年2.1万元，租期为三年，从2011年3月1日至2014年2月28日，每年3月8日前一次性交清当年全年租费，不得拖欠，否则视为违约，被告有权随时收回房屋。之后被告（反诉原告）天利和公司将房屋交付原告（反诉被告）天利和公司，原告（反诉被告）天利和公司将房屋装修后以“小厨娘菜馆”字号经营餐馆，经营范围及方式为小型餐饮（不含凉菜）并向被告（反诉原告）天利和公司支付了当年全年房屋租金。按照合同约定原告（反诉被告）天利和公司应于2012年3月8日前缴纳该年的房屋租金，但因其资金不到位未按时缴纳，2012年3月11日原告（反诉被告）天利和公司先行向被告（反诉原告）天利和公司缴纳了2000元租金，剩余的19000元租金未付，被告（反诉原告）天利和公司于2012年3月31日将上述租赁房屋加锁致使原告（反诉被告）天利和公司无法正常经营餐馆，同年4月5日被告（反诉原告）天利和公司诉至金台区人民法院要求解除其与原告（反诉被告）天利和公司签订的房屋租赁合同，同年4月20日金台区人民法院作出（2012）金民初字第00754号判决驳回被告（反诉原告）天利和公司诉讼请求，被告（反诉原告）天利和公司向宝鸡市中级人民法院提起上诉，2012年7月3日宝鸡市中级人民法院作出（2012）宝民一终字第00375号民事判决驳回上诉，维持原判。
另查，2012年5月8日原告（反诉被告）天利和公司向本院起诉被告（反诉原告）天利和公司因加锁行为造成经济损失要求赔偿，因基于同一主要事实的另一案尚在上诉审理过程中，而本案需以上述上诉案件的审理结果为依据，故本院依法裁定中止本案审理。2012年7月3日宝鸡市中级人民法院对上述上诉案件作出终审判决后，本院依法恢复本案审理，被告（反诉原告）天利和公司向本院提出反诉要求原告（反诉被告）天利和公司支付其拖欠的2012年剩余租金19000元并加付拖欠期间的利息损失，原告（反诉被告）天利和公司要求判令被告（反诉原告）天利和公司：1、立即停止侵害，开锁将租赁物交付其使用、收益及经营；2、赔偿其从2012年4月1日起至同年10月1日按每日营业额1000元计算经济损失180000元，扣减应交房租19000元，即161000元；3、赔偿其因被告锁门停业、停电造成的鲜活肉类、蔬菜等损失1000元。
又查，被告（反诉原告）天利和公司于2012年6月26日下午将其在原告（反诉被告）天利和公司租赁房屋的加锁去除。
上述事实，有原、被告陈述、房屋租赁合同、（2012）金民初字第00754号民事判决书、（2012）宝民一终字第00375号民事判决书、身份证复印件、“小厨娘”菜馆营业执照复印件、天利和物资有限公司营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人证书复印件等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告均具有民事行为能力，双方自愿签订了上述房屋租赁合同，为合法有效的合同，对原、被告具有法律拘束力。被告（反诉原告）天利和公司按照约定按照约定将房屋交付原告（反诉被告）符国花用于餐饮经营，原告（反诉被告）符国花在租赁房屋内从事经营餐馆，并按照约定于2011年3月8日前向被告（反诉原告）天利和公司支付了当年全年的租金。次年，原告（反诉被告）符国花因资金不到位仅向被告（反诉原告）天利和公司支付了2000元租金，2012年3月31日被告（反诉原告）天利和公司在未通知原告（反诉被告）符国花的情况下将上述租赁房屋加锁导致其无法正常营业，为此双方发生矛盾，被告起诉原告要求解除租赁合同，但法院判决驳回其诉讼请求，即上述租赁合同继续有效。原告（反诉被告）符国花要求被告立即停止侵害，开锁将租赁物交付其使用、收益及经营，但在庭审中原告（反诉被告）表示2012年6月26下午被告（反诉原告）天利和公司取走了其一方另加在上述租赁房屋上的锁，故原告（反诉被告）符国花的上述请求已实际实现，本院不再涉及；原告（反诉被告）符国花因故未能全部支付2012年的房屋租金，被告（反诉原告）天利和公司在租赁房屋上加锁的行为存在过错，造成原告（反诉被告）符国花的经济损失，现
其要求被告（反诉原告）天利和公司赔偿的请求符合法律规定，本院予以支持，但其主张按每日营业额1000元的标准从2012年4月1日起计算至同年10月1日止共180000元的赔偿数额过于偏高，本院认为，被告（反诉原告）天利和公司已于2012年6月26日将其在租赁房屋的加锁去掉，此时原告（反诉被告）符国花已具备重新营业的条件，但其未采取积极有效的办法重新开始经营，造成了其经济损失的扩大，该部分的损失应由其自行承担。原告（反诉被告）符国花要求按日1000元计算营业损失，于法无据，本院不予支持。本院认为，根据本市当前餐饮行业整体经营现状、本案标的物所处地理位置及周边环境、参照同地段规模相同餐馆的收支情况，结合本案实际，酌情按日200元计算原告（反诉被告）符国花的营业损失较为合理，因被告（反诉原告）天利和公司加锁过错致使原告（反诉被告）符国花无法营业的天数应自2012年4月1日起算至同年6月30日止（注：去锁时间是同年6月26日，另加整理恢复营业时间约需4日）即120日，故原告（反诉被告）符国花的营业损失应为90日×200元／日=18000元。原告（反诉被告）符国花要求被告（反诉原告）天利和公司赔偿其因被告锁门停业、停电造成的鲜活肉类、蔬菜等损失1000元，有相关的采购票据证明，
一、被告（反诉原告）宝鸡市天利和物资有限公司于判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）符国花各项经济经济损失共计19000元。
二、原告（反诉被告）符国花于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）宝鸡市天利和物资有限公司拖欠的租金13750元。
三、驳回原告（反诉被告）符国花、被告（反诉原告）宝鸡市天利和物资有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决及指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3678元（本诉3540元＋反诉138元），原、被告各承担一半即1839元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审判长 姚铁山
审判员 刘宝忠
审判员 金保佳
二〇一二年十二月十日
书记员 吴旭刚