湖南省慈利县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0821民初2832号
原告：杨建忠，男，1985年2月5日出生，土家族，居民，住慈利县。
委托诉讼代理人：李三林，湖南风云律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李文华，湖南风云律师事务所律师。
被告：唐平华，女，1982年4月28日出生，土家族，居民，住慈利县。
委托诉讼代理人：唐健，湖南金旅律师事务所律师。
第三人：余婵，女，1987年8月18日出生，汉族，居民，住慈利县。
第三人：陈钰莹（曾用名陈晓敏），女，1979年7月5日出生，土家族，居民，住慈利县。
原告杨建忠与被告唐平华及第三人余婵、陈钰莹租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法适用普通程序，于2017年5月5日公开开庭进行了审理。原告杨建忠及其委托诉讼代理人李三林、李文华、被告唐平华的委托诉讼代理人唐健和第三人余婵、陈钰莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨建忠向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告之间的商铺转租行为无效；2、依法判决被告返还原告商铺转租费78000元。事实和理由：2012年3月18日，余婵（出租方）与陈钰莹（承租方）签订《房屋出租合同》，约定：余婵将其所有的、位于慈利县零阳镇金慈商业街的115号商铺出租给陈钰莹经营服装；期限自2012年3月18日到2015年3月18日，共36个月；承租方有擅自转租情形的，出租方可以终止合同，收回商铺。2014年上半年，陈钰莹将商铺转租给了唐平华，同年11月17日唐平华又以78000元将商铺转租给了杨建忠。余婵对唐平华与杨建忠之间的转租事实不认可，并要求杨建忠搬出房屋腾房，杨建忠此时才得知唐平华没有转租的权利。事发后，杨建忠多次找唐平华要求撤销转租行为并要求退租，但未果。唐平华的转租行为属无权处分的行为，余婵未对其行为进行追认，因此，唐平华与杨建忠之间的商铺转租行为属无效行为。为维护自己的合法权益，杨建忠特提起诉讼，请求法院依法支持杨建忠的诉讼请求。
被告唐平华辩称：唐平华与杨建忠签订的转让协议，是双方的真实意思表示，合法有效；唐平华与杨建忠签订转让协议时，得到了余婵的同意；唐平华向杨建忠收取的是转让费用，而不是转租费用，具体包括三个部分：第一部分是未到期的房屋租金；第二部分是装修（饰）费用；第三部分是货款（库存衣服的价值）；请求驳回杨建忠的诉讼请求。
第三人余婵述称：余婵的商铺是出租给陈钰莹的，余婵与陈钰莹签订的出租合同约定任何人都没有权利转让（租）余婵的商铺，否则，余婵有权终止合同、收回房屋，因此，陈钰莹将商铺转租给唐平华，唐平华又转租给杨建忠，已经违反了前述出租合同的约定，余婵可以收回房屋；唐平华将商铺转租给杨建忠，余婵事前不知情，事后才知情；余婵与杨建忠之间没有直接合同关系或其他关系，对杨建忠的诉讼请求不应承担任何责任。
第三人陈钰莹述称：2012年3月18日，陈钰莹与余婵签订《房屋出租合同》，承租余婵所有的、位于慈利县××商业街××号商铺，承租期限为3年，至2015年3月18日止；2014年4月3日，陈钰莹将该商铺转租给唐平华，转租时，陈钰莹将转租情况电话告知过余婵，余婵事实上是承认了的；唐平华将商铺转租给杨建忠时，陈钰莹也打电话告诉过余婵，余婵也没有阻止；杨建忠与唐平华之间的纠纷与陈钰莹无关，陈钰莹不应承担任何责任。
原告杨建忠围绕自己的诉讼请求向本院提交了如下证据：1、余婵持有的慈房权证零阳镇字第××号《房产证》；2、2012年3月18日余婵与陈钰莹签订的《房屋出租合同》；3、2014年11月17日唐平华给杨建忠出具的、唐平华收到杨建忠交付的转让（转租）费用78000元的收条；4、2014年11月17日－30日杨建忠与唐平华、陈钰莹等人的通话记录；5、2016年6月13日余婵书写的《民事答辩状》；被告唐平华和第三人余婵、陈钰莹没有向本院提交证据。本院组织当事人对杨建忠提交的证据进行了质证。对杨建忠提交的证据1、5，唐平华、余婵、陈钰莹均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对杨建忠提交的证据2的真实性、合法性及关联性，唐平华、余婵、陈钰莹均没有异议，但唐平华、陈钰莹强调余婵在知晓陈钰莹、唐平华转租其商铺后在实际中并没有依合同约定行使终止合同的权利；对杨建忠提交的证据3，唐平华没有异议，但补充强调唐平华与杨建忠之间既有转租行为，也有转让行为，唐平华收取的78000元的费用包括未到期的租金、租赁房屋的押金、装修（饰）费用及500多件衣服的价值；余婵、陈钰莹对该证据表示不清楚，未提出其他实质性异议；对杨建忠提交的证据4的真实性，唐平华没有异议，但提出异议认为通话记录不能证实通话内容，余婵、陈钰莹对该证据没有异议，并同时证明通话内容是真实的。本院认为，杨建忠提交的证据2，唐平华、余婵、陈钰莹对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院应予以采信，可以作为认定本案案件事实的依据，经当庭询问余婵，余婵陈述其2015年3月18日才要求收回出租房屋，因此，余婵在知晓陈钰莹、唐平华转租其房屋后，没有以合同履行违约为由收回出租房屋，而是在合同期满时才终止合同继续履行的事实真实，本院予以确认；杨建忠提交的证据3，唐平华没有异议，余婵、陈钰莹未发表实质性质证意见，本院予以采信，该证据的内容即载明唐平华与杨建忠之间既有转租，也有转让，庭审查明，唐平华向杨建忠收取的78000元费用确实包括了租赁房屋押金3000元（此款已由余婵退付给杨建忠），至于包含多长期限的租金和装修（饰）费用及货物（衣服）价值，因杨建忠向本院提交的证据不足，本院不能作出认定；杨建忠提交的证据4，唐平华虽提出了异议，但经余婵、陈钰莹的证实和补充，该证据可以作为认定本案案件事实的依据。
为查明案件事实，本院依职权调取、收集、复制了杨建忠与唐平华等同类纠纷以前诉讼的庭审笔录、相关裁判文书等在卷；本案休庭后进一步询问了杨建忠，并给杨建忠做了调解工作。
根据原、被告双方和第三人在法庭上的陈述及本院采信的证据，本院确认本案如下基本事实：
2011年7月27日，余婵购买了位于慈利县××商业（××）街××号门面商铺，并在随后取得了产权证书。2012年3月18日，余婵与陈钰莹签订《房屋出租合同》，约定：余婵将其所有的、慈利县零阳镇金慈商业街的1115号商铺出租给陈钰莹经营服装；期限自2012年3月18日至2015年3月18日；承租方有擅自转租等情形的，出租方可以终止合同，收回商铺。2012年5月13日，陈钰莹正式接手其承租的商铺，在经营期间添置了收银台、挂衣架等设施。2014年4月3日，陈钰莹将其承租的商铺转租给唐平华，并将商铺中存有的收银台、饮水机、挂衣架、服装和房屋租赁押金3000元等一并转让给了唐平华，余婵知晓陈钰莹将商铺转租后，没有行使合同约定的解除、终止权，收回出租房屋。2014年11月16日，杨建忠找到唐平华，要求租用唐平华次承租经营的涉案商铺——“玫瑰坊”服装店，并给唐平华交纳了10000元承租押金；杨建忠与唐平华协商租赁事宜时，唐平华未告知杨建忠有关租赁期限的具体时限，只说快要到期，可以续租。次日，杨建忠与唐平华达成口头租赁协议：杨建忠租用涉案的1115号商铺经营服装，并支付转让（转租）费用78000元给唐平华（杨建忠已交付给唐平华的承租押金10000元直接抵减杨建忠应给唐平华支付的转让、转租费用），租赁期限及租金给付双方没有明确的约定，庭审中查明，杨建忠支付给唐平华的78000元费用包括租金、装修（饰）费用、库存货物（衣服）的价值及租房押金3000元（此款余婵在收回出租房屋后已退付给杨建忠），其中除租房押金有明确的数额外，其余各项均无明确、具体的数额或清单。唐平华转租涉案商铺时，事先未征得余婵同意；2014年11月18日，杨建忠将租房情况电话告知了余婵，余婵知晓后，明确表示不同意续租房屋，但可以待合同到期后再收回出租房屋。2015年3月18日，杨建忠搬出承租的商铺，余婵收回其出租的房屋。后杨建忠多次找唐平华协商退租事宜，但均未达成一致协议。2017年3月27日，杨建忠再次向本院提起诉讼，要求依法支持其如前述诉讼请求。诉讼中，经本院组织调解，杨建忠、唐平华双方仍不能达成一致协议。
另查明，2014年3月18日至2015年3月18日余婵应收的房屋租金已由陈钰莹交付给余婵。
再查明，2015年3月20日、2016年5月23日，杨建忠曾以相同的事实和理由向本院提起诉讼，要求撤销、解除其与唐平华签订的商铺转租协议并返还转让（转租）费用78000元。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。杨建忠与唐平华之间的口头转让（转租）协议，是在杨建忠交纳了定金（押金）的条件下达成的，达成前，唐平华明确告知杨建忠“快到期、可续期”，因此，唐平华对杨建忠不存在欺诈、胁迫等行为，因杨建忠与唐平华之间约定的租期不明，杨建忠是否需要续期也不能确定，即使杨建忠需要续期，则需要续多长期限，也应由杨建忠自己在协议前与商铺权利人余婵直接协商一致，否则，相关过失责任应由杨建忠自己承担，不宜认定是唐平华向杨建忠提供了虚假情况；诉讼中，杨建忠也未提供足够证据证明唐平华在涉案转让（转租）行为中牟取了不当利益；唐平华非空门面转让（转租）商铺的做法在现代商品经济社会中非常常见，不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同法所称的“交易习惯”的特征；陈钰莹、唐平华未经余婵同意擅自转租余婵的房屋，违反了合同约定和法律规定，余婵本可以依法行使合同解除权，但余婵实际上到合同约定的租期届满后（2015年3月18日）才明确要求收回房屋，终止合同，故可认定余婵对陈钰莹、唐平华转让（转租）其房屋（商铺）的行为进行了追认；因此，唐平华与杨建忠达成的口头租赁协议应为合法有效。杨建忠是完全民事行为能力人，应当预见到商业经营活动中的固有风险，在订立合同时应尽到谨慎注意义务，否则，造成损失应由其自行承担。综上，杨建忠的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第九十七条、第二百二十四条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告杨建忠的诉讼请求。
本案案件受理费1750元，由原告杨建忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 李黎斌
审 判 员 吴亚玮
人民陪审员 邢晓咏
二〇一七年六月十五日
书 记 员 杨 芳
援引法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条……
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同
纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。