吉林省白山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）吉06执异31号
异议人（案外人）：李哲,男,1977年3月13日生，汉族，无职业，住吉林省白山市浑江区。
委托诉讼代理人：付坤，吉林浩祥律师事务所律师。
申请执行人：胡耀恩，男，1979年1月4日生，汉族，无职业，住吉林省通化县。
委托诉讼代理人：孙志涛，吉林享和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙成山，吉林享和律师事务所律师。
被执行人：吉林省鹏润房地产开发有限公司。住所地：吉林省白山市浑江区。
法定代表人：王晓峰，该公司董事长。
在本院执行申请执行人胡耀恩与被执行人吉林省鹏润房地产开发有限公司（以下简称鹏润地产公司）金融不良债权转让合同纠纷一案中，案外人李哲对执行鹏润地产公司所有的位于白山市浑江区向阳批发市场长白山国际批发中心F区1FM08号商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人李哲称，依法解除对坐落于向阳批发市场长白山国际批发中心FM08号门市房的查封。事实与理由：贵院因胡耀恩与鹏润地产公司借款纠纷一案，查封了坐落于向阳批发市场长白山国际批发中心F区1FM08号商品房。李哲现对查封行为提出异议，该商品房的所有权归属于李哲。2012年9月10日，李哲委托曲天文与鹏润地产公司签订了商用门市房认购协议书。签订当天，李哲缴纳了购房款20万元。购房款交付后，鹏润地产公司将该房屋交付给李哲，李哲一直使用至今。由于该房屋多年没有物业公司管理，年久失修，导致李哲于2015年9月11日又向白山市长白山国际商业批发中心E、F区业主委员会、白山市振强市场管理有限公司缴纳了房屋维修费15360元。后期李哲又出资将房屋的室内自来水管道接上。由于该房屋一直无法办理房照，所有业主一直上访。经过上访，市里决定将金街无法办理房照的门市房集体办理，李哲持购房手续办理房照时，被告知该房屋已被白山市中级人民法院查封。综上所述，贵院对该房屋的查封行为是错误的，损害了李哲的合法权益，请求解除对该房屋的查封。
胡耀恩称，一、李哲与鹏润地产公司签订的门市房认购协议无效。鹏润地产公司至今没有取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。二、胡耀恩对争议房屋享有抵押权，物权优先于债权。胡耀恩于2014年1月8日从中国东方资产管理公司长春办事处通过债权转让的方式受让中国东方资产管理公司长春办事处对鹏润地产公司的合法债权，包括债权本金1150万元及利息。2007年8月30日、2007年12月10日，原债权人白山市城市信用社股份有限公司浑江分社与鹏润地产公司签订的抵押合同有效，并办理了抵押登记（详见抵押物清单）包括异议人李哲认购的1FM08号门市房，胡耀恩基于受让债权行为对上述抵押物依法享有抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押物，故鹏润地产公司与李哲之间的房屋转让行为无效。综上，由于认购协议无效，李哲只能追究鹏润地产公司返还认购款及其他损失，其无权要求继续履行认购协议，更无法对抗胡耀恩享有的抵押权。故法院对上述房屋的查封行为是正确的，请法院依法驳回申请人李哲的异议申请。
鹏润地产公司未向本院提供证据。
本院查明，2007年9月1日，白山房白BQ他字第020103号房屋他项权证载明：房屋他项他人为白山市城市信用社股份有限公司浑江分社，房屋所有权人为鹏润地产公司，房屋坐落于向阳批发市场长白山国际商业批发中心，权利种类为在建工程，建筑面积5358.22平方米，设定日期为2007年8月30日。抵押物明细表为1FM04至1FM08,1FM10至1FM13，1FM15至1FM18未售商铺位置及D区三层、C区四层，总面积为5358.22平方米。
2012年9月9日，王晓峰出具《授权书》的内容为：现鹏润地产公司授权马飞龙办理张立新与公司房产相关业务。特此授权。
2012年9月10日，鹏润地产公司（甲方）与曲天文（乙方）签订的《国际金街商用门市房认购协议书》约定：乙方自愿购买甲方开发之位于白山市八道江区国际金街的FM8号门市房，建筑面积为76.80平方米（最终以产权测绘部门核准面积为准，房款多退少补）……。总金额为人民币20万元。同日，鹏润地产公司收取曲天文认购国际金街F区FM8号门市房房款20万元。
2014年3月29日，说明人曲天文、张立新出具《说明》的内容为：2012年9月9日，鹏润地产公司法定代表人王晓峰授权本公司经理马飞龙与张立新办理与公司房产的相关业务。2012年9月10日，李哲授权张立新让其表弟曲天文以自己的名义与鹏润地产公司签订国际金街商用门市房认购协议书，购买国际金街FM8号门市房，建筑面积为76.80平方米，总价款为20万元。协议书及购房收据的名字均为曲天文。虽然协议书中购房者及交款者系曲天文，而实际购买该门市房的人是李哲，20万元购房款也是李哲所付，当时签订该协议时，无法找到购房人李哲，经过电话沟通，李哲同意授权张立新的表弟以自己的名义签订该协议。
2014年6月24日，本院基于原告胡耀恩与被告鹏润地产公司金融不良债权转让合同纠纷，作出（2014）白山民二初字第25号民事调解书，调解内容为：一、鹏润地产公司于调解协议生效之日起2个月内，即2014年8月23日一次性向胡耀恩支付贷款本金1150万元，如果鹏润地产公司按期还款，胡耀恩自愿放弃截止2013年10月15日的利息2761638.75元；二、如鹏润地产公司在上述期限内未履行或未完全履行还款义务，胡耀恩有权于2014年8月23日起要求鹏润地产公司支付1150万元本金及截止到2013年10月15日的利息2761638.75元，以及2013年10月15日至还清全部债权之日止的利息（利率按照中国人民银行同期贷款基准利率计息）；三、白山市城市信用社股份有限公司浑江分社与鹏润地产公司于2007年8月30日、2007年12月10日签订的抵押合同有效，胡耀恩基于上述两份抵押合同对因受让债权行为而对抵押物享有抵押权，并在前述本金及利息、债权清收过程中所产生的费用（费用包括但不限于诉讼费、申请执行过程中产生的评估拍卖等费用）的范围内对抵押合同中的抵押物（抵押物分别为鹏润地产公司所有的坐落于向阳批发市场长白山国际批发中心F区门市房1151.22平方米，即1FM04至1FM08、1FM10至1FM13、1FM15至1FM18，共计12套；D区第三层卖场3500平方米；C区第四层办公楼707平方米）享有优先受偿权，如鹏润地产公司在2014年8月23日不履行上述还款义务时，胡耀恩有权以抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。
2015年6月15日，白山市长白山国际商业批发中心业主委员会向其业主作出通知，主要内容为：1.对于金街无籍房、产权办理和收费。2.审议表决对市场消防供热等公用设施改造费用摊分。3.审议表决将金街市场委托给白山市振强市场管理有限公司经营管理事项。李哲在通知书中签到。
2015年8月13日，本院作出（2015）白山执字第25号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人鹏润地产公司所有的抵押物，坐落于向阳批发市场长白山国际批发中心F区门市房1151.22平方米，即1FM04至1FM08、1FM10至1FM13、1FM15至1FM18，共计12套；D区第三层卖场3500平方米；C区第四层办公楼707平方米。二、被执行人负责保管被查封的财产。因被执行人的过错造成被查封的财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转让被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为3年。四、责令被执行人鹏润地产公司在本裁定送达之日起十五内履行法律文书确定的义务，逾期不履行，本院将依法拍卖查封的坐落于向阳批发市场长白山国际批发中心F区门市房1151.22平方米，即1FM04至1FM08、1FM10至1FM13、1FM15至1FM18，共计12套；D区第三层卖场3500平方米；C区第四层办公楼707平方米。
2015年9月11日，白山市长白山国际商业批发中心E、F区业主委员会及白山市振强市场管理有限公司出具收据，收取李哲交纳的金街维修费15360元（FM8，面积76.80平方米×200元）。
2017年6月2日，白山市振强市场管理有限公司发布通知的内容为：“我公司是政府授权代为业主办理产权申请的单位。自2016年以来，大部分业主已申办了产权，但仍有少部分业主至今未来我公司申办。为尽早结束此项工作，我公司受理申办日期截止至2017年9月末。过期我公司不再受理。特此通知。”。
本院认为，本案争议焦点为：李哲是否享有足以排除强制执行的权益。李哲主张其对案涉房屋享有所有权。依据是其于2012年9月10日与鹏润地产公司签订国际金街商用门市房认购协议书，并当日交纳了购房款20万元，且实际占有使用至今。胡耀恩对李哲主张不予认可，并以李哲与鹏润地产公司签订的门市房认购协议无效及胡耀恩对争议房屋享有抵押权，物权优先于债权为由进行抗辩。因白山市城市信用社股份有限公司对案涉房屋已于2007年9月1日在白山市房地产管理局办理了白山房白BQ他字第020103号抵押登记,而李哲认购房屋时间为2012年9月10日，晚于他项权利证中设定抵押时间2007年8月30日，且调解书已明确胡耀恩在鹏润地产公司未履行还款义务时，胡耀恩有权以案涉抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：
驳回李哲的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 孙启鹏
审 判 员 李世昆
代理 审 判员 孙 卓
二〇一七年七月三日
（代）书记员 管清雷