北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第28246号
原告（反诉被告）李中福，男，1976年12月24日出生，自由职业，住北京市朝阳区。
委托代理人杜超，北京市凯亚律师事务所律师。
委托代理人王长征，北京市智舟律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈杰，男，1973年8月23日出生，自由职业，住吉林省四平市。
委托代理人冀迎新，北京市易行律师事务所律师。
委托代理人路卢玮，北京市易行律师事务所律师。
原告李中福（以下简称原告）与被告陈杰（以下均简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜超，被告委托代理人冀迎新均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2014年1月签订了房屋租赁合同，约定由被告承租原告位于北京市朝阳区科荟前街9号院1号楼的房屋，包括一层西侧、夹层、二层西侧的房屋；租赁期限为6年，自2014年1月24日起至2020年1月23日止；年租金为120万元；房屋押金10万元。合同签订后，原告按约定交付了房屋，被告支付了押金和首期租金。但2015年初开始，被告找各种借口拖欠水电费等，而后发展到不交房租。2015年4月底，原告给被告发催款函，要求被告支付租金。但被告对此置之不理。2015年5月7日，原告无奈向被告发函通知其解除合同，被告拒收快递。现原告诉至法院要求：1、确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2015年5月7日解除；2、判令被告将承租的位于北京市朝阳区科荟前街9号院1号楼一层西侧120平米，夹层120平米以及二层西侧760平米房屋腾空并交还给原告；3、判令被告支付原告拖欠房屋租金10万元（截止到2015年5月7日）；4、判令被告支付给原告拖欠的水电暖气费用69027.12元（截止到2014年11月30日），还要求被告支付自2014年12月1日至实际交还第二项�讼请求房屋之日止的水电暖气费用；5、要求被告支付房屋占用期间的使用费（从2015年5月8日至房屋实际腾退之日止，按照合同约定的标准）；6、判令被告支付原告违约金112172.88元。
被告答辩并反诉称：我们同意解除房屋租赁合同，其他诉讼请求都不同意。原告是从日照水韵游泳健身有限公司处承租的涉案房屋，因为日照水韵未向房屋产权单位北京市塔里木石油酒店缴纳房租、水电等费用，2014年11月20日，塔里木酒店向日照水韵公司发出关于解除房屋租赁合同的通知，日照水韵公司于2014年11月21日对塔里木酒店发出解除房屋租赁合同通知的回函，同意解除租赁合同。与此同时，塔里木酒店对被告经营的场所进行了停水停电断网等一系列行为，造成被告无法正常经营。被告多次与原告联系，希望原告能够出面与塔里木酒店协商，恢复供水供电以便正常经营，但原告一直置之不理。后经被告与塔里木酒店协商，由被告直接向塔里木酒店缴纳水电费，租金自2015年1月起按照每季度10万元计算向塔里木酒店直接支付。塔里木酒店于2014年12月向朝阳法院起诉日照水韵公司，2015年8月17日，朝阳法院作出（2015）朝民初字第00985号民事判决书，解除了日照水韵与塔里木酒店的租赁合同，该判决于2015年9月12日已经生效。因原告于2015年5月22日向朝阳法院起诉了我们，经与塔里木酒店协商，在本诉讼未解决前，塔里木酒店同意仍由被告使用涉案房屋，由被告向塔里木酒店缴纳相应的费用。原告提出的诉讼请求与事实不符，缺乏法律依据。现我们提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告的装修损失680000元；2、判令原告返还被告租房押金10万元；3、要求原告赔偿被告因原告无法履行合同，造成被告重复缴纳的房屋租金122000元；4、要求被告给付原告评估费30000元。
原告对被告的反诉请求答辩称：不同意被告的全部反诉请求。根据合同的约定，因一方违约造成合同解除的，房屋内的装饰装修归守约方所有，并不予赔偿。而且被告说的装修损失没有构成法律意义上的损失，因为被告一直在正常使用。关于返还房屋的押金，因为被告尚欠租金未交，对押金的处理，我们认为应该按照合同中的约定处理。就重复缴纳的房屋租金，被告还未向我们支付欠付的房屋租金和使用费，如果交了以后有重复交的，我们才同意退还。对于评估费，我方当时不同意评估，认为该案中的房屋装饰装修没有造成被告的实际损失，所以此次评估没有意义。因此产生的费用应当由申请评估方自行承担。
经审理查明，2014年1月6日，北京市塔里木�油酒店（以下简称塔里木酒店）与日照水韵游泳健身有限公司（以下简称水韵公司）签订了房屋租赁合同，约定：塔里木酒店将位于北京市朝阳区科荟前街9号院1号楼，建筑面积共计4300平方米的楼房出租给水韵公司；租赁期限自2014年3月1日至2017年2月28日。
2014年1月21日，水韵公司和原告又签订了租赁合同，水韵公司将上述1号楼承租面积中的2200平米转租给了原告，租期自2014年1月25日至2020年1月24日止。
2014年1月，原、被告又签订了房屋租赁合同，约定：原告将位于北京市朝阳区科荟前街9号院1号楼一层西侧120平米，夹层120平米，二层西侧760平米出租给被告（即原告将从水韵公司承租的2200平米中的1000平米出租给被告），租期自2014年1月24日至2020年1月23日止；年租金为每年120万元；半年付，被告在本�同签订后3日内支付首期租金60万元，以后被告每半年届满前30日预付下一期租金；房屋押金10万元。
后塔里木酒店起诉水韵公司要求解除合同并支付租金、违约金。北京市朝阳区人民法院于2015年8月17日出具（2015）朝民初字第985号民事判决书判决：解除塔里木酒店与水韵公司签订的房屋租赁合同…。该判决于2015年9月12日发生效力。
庭审中，就原、被告履行合同中出现的问题，原告表示，原被告签订合同后，原告按照合同约定的日期交付了承租房屋，被告也于2014年3月21日缴纳了10万元押金和第一期的房租60万元。当时原告交给被告房屋的时候地面是已经铺好的地板，顶子也是做好的，水韵公司交给我们的时候就是都做好的，我们没有再做装修就直接交给了被告。后来被告又进行了装�，装修成了足底店，以前这个地方是塔里木酒店的办公楼。2014年10月31日，被告又向原告支付了60万元租金，交至2015年4月30日。2015年4月30日以后被告就没有再交过租金。水电和暖气是专门有人管理的，这个人是哪个部门的我们不清楚，他把需要交的水电暖气费用单子给我方，我方再把单子给被告方，由被告方自行向这个人交付水电暖气费用。被告自2015年年初开始拖欠水电和暖气费用。2015年4月30日我们向被告发了催款函，5月7日又向被告发了解除合同函。后来水韵公司和塔里木酒店发生了矛盾，水韵公司和我们说正在协商，此地还能继续用，塔里木酒店也没有让我们腾退过房屋，我们与塔里木酒店协商过，但是没有协商成。后来塔里木就起诉水韵公司了，我们也起诉被告了。水韵公司和塔里木酒店就判决结果是否实际执行我们不清楚。被告表示，原告所述我方缴纳�金，交两期房租的情况属实。原告也是按照约定日期向我们交付的房屋。房子交给我们的时候有地板，但是顶子以及其他的东西我们都是根据足疗店的需要重新进行了装修。2015年4月30日以后我方就未再向原告支付过房租，因为2014年11月20日，塔里木酒店就在涉诉房屋的门口贴了通知，声称因为水韵公司欠付房租，自2014年11月20日起解除与水韵公司的租赁合同，并要求水韵公司返还房屋并办理交接手续，次日水韵公司也进行了回函，同意解除合同，也明确要求我们腾退房屋。我方一直找原告和塔里木酒店进行协调，一直没有协调成功。一直到2015年年初，被告与塔里木酒店经过交涉，塔里木酒店同意被告在此处继续经营使用房屋，直至纠纷解决。但是需要被告直接向塔里木酒店支付水电费和房租。我们从2015年1月1日起直接向塔里木酒店缴纳房租和水电费用。后来我们把此事也告诉了原告，原告没有任何回应。后来各方就发生了诉讼。目前我们和塔里木酒店没有签订书面合同，只是我们交钱他给我们开收据。后来原告给我们发过解除合同的函，我们在此之前就和原告说过要终止合同履行。原告表示，被告后来和塔里木酒店如何谈的我们不清楚。
庭审中，原告向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同；2、收据存根（房屋租金半年、租房押金）；3、喜辰水电费收据存根；4、催款函及发函快递单；5、解除合同通知及发函快递单；6、喜辰会员卡及发票；7、照片（12张）。被告表示，对证据1真实性认可；对证据2真实性认可，少了一张2014年11月至2015年4月30日房屋租金的收据；对证据3真实性认可，但是证明目的不认可。原告是从9月开始提供的，金额总共是35000元，10月份的收据是1万元，11月是6000元，12�是2000元，证明被告的经营状态是受影响的，不能够正常经营；对证据4真实性、证明目的均不认可，当时我们没有收到催款函；对证据5真实性认可，我们收到了解除合同通知；对证据6、7真实性不认可，证明目的不认可。2015年初被告已经和塔里木酒店达成了一致，被告直接向塔里木酒店缴纳房租和水电费。
庭审中，被告向本院提交了如下证据：1、2015朝民初字第00985号民事判决书，生效证明；2、我们向原告交租金和押金的收据；3、塔里木酒店给水韵公司的通知；4、水韵公司的回函；5、中止合同履行的通知和快递单；6、我们向塔里木酒店缴纳租金和水电费的收据。原告表示，对证据1真实性认可；对证据2真实性认可；对证据3真实性不认可，合法性不认可，证明目的不认可；对证据4是复印件，不能作为证据使用；对证据5我们没有收到过；对证据6真实性认可，证明目的不认可。从水电费收据可以看出，被告方所在涉诉房屋中的经营还在继续，合同有相对性，被告交付水电的方式不符合合同的约定。后被告又向本院提交了塔里木酒店的情况说明，该说明上塔里木酒店认可自2015年1月开始，被告直接向其交纳水电费及房屋租金。
2016年12月1日，北京建基业工程管理有限公司出具工程造价鉴定意见书：鉴定工程造价为800536.01元；其中争议金额为24899.26元。原告表示，真实性认可。我们认为本案涉及的装饰装修被告一直在正常使用，不存在有损失的情形。此鉴定没有必要性。被告表示，真实性认可。
庭审中，就原告的诉讼请求，原告表示，欠付房租是单独主张的一个月10万元，其他按占有使用费计算。水电费是负责收水电费的人�了我们一个清单；违约金是根据合同第12条第3款关于违约责任的约定计算的，逾期一日需按未付租金的1%支付违约金。就被告的反诉请求，被告表示，装修花了80万元，我们算了一定的折旧，68万元是估算的。重复交的租金就是从2015年1月1日至2015年4月30日。
上述事实，有各方当事人当庭陈述及相关书证等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，就原告的第一项诉讼请求，被告同意解除房屋租赁合同，本院对此不持异议。就合同解除的原因，因系生效的（2015）朝民初字第985号民事判决书已判决塔里木酒店�水韵公司解除房屋租赁合同，而后水韵公司自然无法继续履行与原告的租赁合同，原告自然无法继续履行与被告的房屋租赁合同，故合同解除的原因不应归责于原、被告任何一方。现被告已自行与塔里木酒店协商，被告现仍继续使用承租房屋经营，且自2015年1月起直接向塔里木酒店支付房租及水电费。就原告之第二项诉讼请求，因原告并非出租房屋产权人，且被告现已直接向产权人塔里木酒店支付房租并继续经营，故原告要求腾空并交还房屋之诉讼请求，显然缺乏依据，本院不予支持。就原告之第三项诉讼请求，如上所述，被告自2015年1月起已直接向塔里木酒店支付房租及水电费，原告该主张没有依据，本院不予支持。就原告的第四项诉讼请求，其计算缺乏依据，本院对此不予支持。就原告的第五项诉讼请求，如上所述，缺乏依据，本院不予支持。就原告的第六项�讼请求，如上所述，合同解除不能归责于原、被告任何一方，本院对该诉讼请求不予支持。就被告的第一项反诉请求以及第四项反诉请求，被告现仍继续使用诉争房屋经营，且已直接向产权方塔里木酒店支付房租，其主张装修损失没有依据，本院对此不予支持。就被告的第二项反诉请求，于法有据，本院予以支持。就被告的第三项反诉请求，如上所述，被告重复交租金的原因不能归责于原告，本院对此项反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李中福与被告（反诉原告）陈杰签订的房屋租赁合同于二○一五年五月七日解除。
二、驳回原告（反诉被告）李中福的其他诉讼请求。
三、原告（反诉被告）李中福于本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）陈杰房屋押金十万元。
四、驳回被告（反诉原告）陈杰的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千七百五十九元，由原告（反诉被告）李中福负担（已交纳）。反诉案件受理费一万一千六百元，由被告（反诉原告）陈杰负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上�于北京市第三中级人民法院。
审判长 袁 冲
审判员 裴小星
审判员 刘 鹏
二〇一七年十二月二十日
书记员 徐可卉