山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲁民提字第236号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：潘士平，无固定职业。
委托代理人：姜翠英，女，1954年6月28日出生，汉族，无固定职业。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：尹长国，无固定职业。
委托代理人：尹梦天，山东鲁信律师事务所律师。
申请再审人潘士平与被申请人尹长国因房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市中级人民法院（2011）烟民一终字第372号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年9月9日作出（2013）鲁民提字第236号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年12月19日公开开庭审理了本案。申请再审人潘士平及其委托代理人姜翠英、被申请人尹长国的委托代理人尹梦天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘士平一审诉称，2000年9月30日，潘士平与尹长国签订房屋买卖协议，将潘士平所有的位于烟台市芝罘区孙家庄中街70号，登记在3706021307369房产证项下房屋卖给尹长国。尹长国系非农业户口。2008年，潘士平得知农村的宅基地房屋不得向城市居民出售，有关部门不得向违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。请求依法确认双方签订的房屋买卖协议无效，尹长国将坐落于孙家庄中街70号登记在3706021307369房产证项下的房屋及院返还给潘士平。
尹长国辩称，潘士平起诉超过诉讼时效，双方签订的房屋买卖合同合法有效，涉案房屋依法登记在尹长国名下，尹长国的户口已迁至孙家庄中街70号，尹长国已是孙家庄居民委员会的居民；《土地管理法》并不禁止农村居民出租、出卖房屋，出租出卖的法律后果是不再批准宅基地。潘士平现在居住的孙家庄中街144号内5号住宅占用的是农村集体所有的土地，潘士平已享受“一户一处宅基地”的村民待遇。
烟台市芝罘区人民法院一审查明，潘士平系烟台市芝罘区只楚街道孙家居民委员会（以下简称孙家居委）的居民，属于该集体经济组织成员，尹长国系城镇居民。涉案房屋坐落于孙家居委，现门牌号为烟台市芝罘区孙家庄（以下简称孙家庄）中街70号，登记在3706021307369房产证项下，属农村的宅基地房屋，于1991年登记在潘士平名下。该房屋包括北屋4间、南屋1间和西厢2间，建筑面积为100.53m2，土地使用面积为152.40m2。
2000年9月30日，潘士平与尹长国经烟台市芝罘区公证处公证签订一份《房屋买卖协议书》，潘士平以60000元价款将涉案房屋出卖给尹长国。同年10月18日，尹长国持潘士平的房产证、《房屋买卖协议书》及《公证书》等到原只楚镇建委办理了过户手续，将涉案房屋过户登记到自己名下。尹长国接收涉案房屋后实际占有使用至今，2004年5月24日，尹长国的户口迁入涉案房屋。
2010年7月27日潘士平向法院起诉，以城镇居民禁止购买农村的宅基地房屋为由，要求确认其与尹长国签订的《房屋买卖协议书》无效，并要求尹长国返还涉案房屋。
烟台市芝罘区人民法院一审认为，一、涉案房屋系农村宅基地房屋，原属潘士平所有的事实清楚。2000年9月30日，潘士平与尹长国签订房屋买卖协议，将涉案房屋出卖给尹长国，且房屋所有权证已过户到尹长国名下的证据充分。二、宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。潘士平与尹长国所签房屋买卖协议涉及的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，其违反了法律、行政法规强制性规定。尹长国系城镇居民，依法不得购买农村集体经济组织成员的住房。故潘士平要求确认其与尹长国签订的《房屋买卖协议书》无效，理由正当，应予支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于这一处理原则，尹长国应当把该房产返还给潘士平，故潘士平要求尹长国返还涉案房屋，于法有据，予以支持，但应给予尹长国充分合理的时间。同时，潘士平亦应将房款返还给尹长国，并依照房产的现值对尹长国进行补偿，房产的现值应当以评估值为准。对于尹长国作为受让人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑受让人因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及受让人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于尹长国在审理期间坚持合同有效，且未提出反诉，其可就房款的返还及赔偿问题另行主张。尹长国关于双方签订的房屋买卖协议有效之主张，与相关法律和国家政策相悖，依法不予采信。判决：一、确认潘士平与尹长国于2000年9月30日签订的房屋买卖协议无效。二、尹长国于本判决生效之日起180日内将坐落于孙家庄中街70号、编号为3706021307369房产证项下的房屋及院落腾退给潘士平。一审案件受理费减半收取计2150元，由潘士平和尹长国各负担1075元。
宣判后，尹长国不服，上诉称，一、自涉案房屋过户登记到尹长国名下至潘士平起诉已长达10年之久，潘士平的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，丧失了胜诉权。二、潘士平在起诉时已是城镇居民，不再享受农村集体经济组织成员所应享受的相关待遇。潘士平现在居住的孙家庄中街144号内5号住宅占用的是农村集体所有的土地，潘士平已享受“一户一处宅基地”的村民待遇，且潘士平在锦绣新城申请了经济适用房，其不应再享受第二套宅基地。尹长国及家人的户口已迁入孙家庄中街70号，尹长国已是孙家居委的居民，享受孙家庄集体经济组织成员的权利。三、尹长国与潘士平签订的《房屋买卖协议书》完全具备法定生效条件，且涉案房屋已过户登记到尹长国名下，尹长国依法取得了涉案房屋的所有权，故尹长国与潘士平签订的《房屋买卖协议书》合法有效，原判认定该协议无效没有法律依据。请求二审法院撤销原判，依法确认尹长国与潘士平签订的《房屋买卖协议书》有效，驳回潘士平的诉讼请求。
潘士平答辩称：一、2009年8月潘士平才知道涉案房屋过户登记到尹长国名下，潘士平的诉讼请求没有超过诉讼时效。潘士平夫妻从未到房管部门为尹长国办理涉案房屋的过户登记手续，尹长国办理过户登记的行为违法，所办房产证无效。二、潘士平的户口是农民，属于孙家庄集体经济组织的成员，享受本集体经济组织的一切福利待遇。潘士平现在仅有孙家庄中街144号内5号这1套楼房，该楼房不属于农村的宅基地房屋。孙家庄中街70号房屋内只有尹长国1人的户口，但尹长国是城镇居民，不享受本集体经济组织的一切福利待遇。三、尹长国与潘士平签订的《房屋买卖协议书》违反了法律的强制性规定，依法应被确认为无效合同。
烟台市中级人民法院二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。
烟台市中级人民法院二审认为，2000年9月30日尹长国与潘士平在平等自愿的基础上，经协商一致并经公正订立了房屋买卖协议，潘士平将其所有的涉案房屋出卖给尹长国的事实清楚，证据充分。虽然涉案房屋属于农村的宅基地房屋，尹长国属于城镇居民，但尹长国自购得涉案房屋后一直居住使用至今，并于2004年5月24日将其户口迁到涉案房屋内，于2000年10月18日将涉案房屋过户登记到自己名下，且潘士平在本集体经济组织还有另一处住宅。因此，潘士平要求确认其与尹长国签订的房屋买卖协议无效并要求尹长国返还涉案房屋，有违公平和诚实信用原则，本院不予支持。一审判决支持潘士平的诉讼请求不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第㈡项及第一百五十八条之规定，判决：一、撤销烟台市芝罘区人民法院（2010）芝民一初字第605号民事判决。二、驳回潘士平的诉讼请求。一审案件受理费2150元，二审案件受理费4300元，均由潘士平负担。
潘士平申请再审称，一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。原审认定尹长国于2000年10月18日将涉案房屋过户到自己名下与事实有误。尹长国诉讼中持有的房产证经查并未在房管局有档案，现档案仍登记在潘士平名下，尹长国持有的房产证是通过不正当手段取得，不具有法律效力。尹长国作为非农业人口不可能取得农村宅基地使用权，其通过刮改编造伪造土地使用权证，原审未予查明。二、原审判决认定事实的主要依据是伪造的。尹长国违法办理了假房产证，违法刮改了土地证，有房管局和土地局的档案为证。潘士平除了诉争房屋，没有其他住宅房。三、原审判决适用法律错误。双方签订的房屋买卖协议因违反《合同法》、《土地管理法》、《物权法》等法律而无效，上述法律均属于特别法范畴，应优先于《民法通则》中“公平、诚实信用”原则的适用。请求撤销烟台市中级人民法院（2011）烟民一终字第372号民事判决，维持烟台市芝罘区人民法院（2010）芝民一初字第605号民事判决。
尹长国答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的房屋买卖合同合法有效，依法应予保护。潘士平在本集体经济组织还有住宅，双方的房屋买卖行为不影响其生存权益。潘士平的主张违反了诚实信用原则，也违背了社会公序良俗。请求依法驳回潘士平的再审请求。
本院审理中，潘士平提交三份证据，一、加盖有烟台市芝罘区建设档案室长条章的涉案房屋档案复印件一份，拟证明该房屋仍登记在潘士平名下，尹长国持有的房产证系违法办理。二、孙家居民委员会出具的证明三份，证明该居委会的土地性质未变，仍属本集体经济组织，政府未征用，亦未遇到拆迁。潘士平在该居委会除涉案房屋外，无其他住宅房。姜翠英名下的孙家庄中街144号内5号房屋，不属于本居委会的宅基房，可买卖、过户。三、烟台市芝罘区房产管理处于1996年2月1日颁发，产权人为姜翠英，所有权性质为私有，坐落于只楚镇孙家庄中街144号内5号的房屋所有权证复印件一份，拟证明潘士平现居住的房屋不属宅基房。尹长国质证称，一、尹长国持有的房产证系合法取得，提交加盖有烟台市芝罘区建设档案室长条章，产权人为尹长国的涉案房屋档案一份予以证明。二、土地的性质应由相关政府部门出具正式的文件予以证实，孙家居委会不是适格的证明主体。从出具证明单位的名称可也看出，其名称已属城市居委会。尹长国提交两份《烟台晨报》证实，政府已于2010年将孙家居委所处土地转性，现正处于拆迁安置中。三、姜翠英名下的孙家庄中街144号内5号房屋建于1991年，1996年取得房产证，那时农村不可能存在商品房，该房仍是本集体经济组织的住宅。
本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，并经公证机关公证。虽然涉案房屋属于农村的宅基地房屋，尹长国属于城镇居民，但尹长国购房目的是为自用，其自2000年9月30日购得涉案房屋后一直居住至今，并于2004年5月24日将其户口迁到涉案房屋内。孙家居委许可尹长国落户的行为，亦证明其事实上认可尹长国为其居委会的居民。而潘士平在孙家居委的另一处住宅，于1996年2月1日登记在其妻姜翠英名下，亦系建在农村集体经济组织土地之上。尹长国于2000年10月18日将涉案房屋过户登记到自己名下，其提交加盖有烟台市芝罘区建设档案室长条章的涉案房屋档案予以证明，且涉案房屋权属证亦由其持有，潘士平再审主张尹长国伪造房屋产权证及档案并未提交证据予以证明。因此，原审认定潘士平要求确认其与尹长国签订的房屋买卖协议无效并要求尹长国返还涉案房屋，有违公平和诚实信用原则，判决驳回其诉讼请求，并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。潘士平申请再审的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
维持烟台市中级人民法院（2011）烟民一终字第372号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹林灿
审 判 员 谭占立
代理审判员 董运平
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 王晓婕