江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2815号
上诉人（原审原告）陶先如，男，1962年7月1日生，汉族，农民。
委托代理人罗长红，江苏天煦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）余惟清，男，1945年12月18日生，农民，汉族。
委托代理人娄德当、洪涛，江苏苏商律师事务所律师。
上诉人陶先如因与被上诉人余惟清房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2013）栖迈民初字第483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陶先如及其委托代理人罗长红，被上诉人余惟清的委托代理人娄德当、洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陶先如原审诉称，2013年5月初，陶先如收到余惟清起诉的排除妨害及财产损失赔�纠纷一案的诉讼材料时，陶先如才知晓其所拥有的栖霞区八卦洲镇双桥村82号的房屋已经转让给余惟清，但是陶先如本人从未与余惟清签订过《出售房屋契约》及《出售房屋附属补充协议说明》，也未曾授权任何人代为办理售房事务，余惟清用欺骗的手段，伪造陶先如的签名，伪造虚假的《出售房屋契约》及《出售房屋附属补充协议说明》。陶先如知晓后，多次与余惟清交涉，要求其出示《出售房屋契约》及《出售房屋附属补充协议说明》原件并交还该房屋，但均遭拒绝。为维护陶先如的合法权益，特向原审法院提起诉讼，请求依法判令：1、确认《出售房屋契约》及《出售房屋附属补充协议说明》无效；2、余惟清承担本案的诉讼费用。
余惟清原审辩称，一、陶先如在2005年即已知道房屋出售，现在起诉已过诉讼时效：1、2005年2月陶先如已经委托其父亲代为出售房�，至今已过8年，期间陶先如也回过村上，余惟清一直居住在里面，陶先如应该能够发现，却一直没有提起诉讼，并且在两、三年前还在村上咨询申请新的宅基地。2、余惟清购买房屋后还进行过翻修，且翻修经过村上百分之九十以上的村民同意，陶先如声称不知晓已经出售与常理不符。3、房屋买卖合同签订时，陶先如父亲当场打电话给陶先如，经过其同意后才代为签字，说明在出售房屋之时，陶先如已经知情，此点可以通过另一案件（余惟清诉陶先如一案）的笔录反映出来。二、本案诉争的房屋，已经经过栖霞区土地部门审批，并向余惟清发放了宅基地使用权证书。土地部门在发放证书之前，已经对双方房屋买卖手续作出审核。如果买卖不合法，也不可能发放证书。三、房屋买卖协议上陶先如的签名是由其父亲代为签字，非余惟清伪造，而且合同签订时还有两名�证人在场。综上，本案不存在合同无效的法定情形，陶先如的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回陶先如的诉讼请求。
原审法院经审理查明，1988年12月20日，陶先如取得南京市栖霞区人民政府颁发的栖洲字第058796号土地使用证，土地座落为栖霞区八卦洲乡（镇）上坝村十队，用地面积192平方米，房屋占地72平方米，院落用地120平方米。2005年5月31日，余惟清取得（洲）建字074号江苏省村镇工程建设许可证，建设位置位于八卦洲上坝村十队，建筑面积91平方米。2008年8月15日，余惟清取得宁栖集用（2008）第00898号土地使用权证，座落为栖霞区双桥村（上坝村十组）82号，使用权面积为94.1平方米。
另查明，《出售房屋契约》（以下简称《售房协议》）载明：甲方：陶先如.乙方：余惟清.现今有甲方平房出售，经双方共同磋商达成以下协议：一、甲方陶先如将�有砖木结构平房三间，按建房证实际面积为72平方米，一次性转售给本村村民余惟清居住；二、乙方余惟清一次性交付购房款3万元（日期05／2／20）；三、甲乙双方在达成协议履行后，唯恐发生今后不必要的纠纷事宜，口说无凭，特立此契为证；四、此契约一式三份，甲乙双方各执一份，见证方一份；特此契约。立契日期为2005年2月20日。《出售房屋附属补充协议说明》（以下简称《补充协议》）载明：“按甲方契约书后，故将尚未订立于契约中的部分事宜作以下补充说明如下：一、甲方目前院落的大小树木，立契后一切使用权、砍伐权归乙方所有，甲方无权处理；二、甲方东边现有水泥平房两小间，目前暂由甲方年迈父亲居住，待父亲不居住，或另有搬迁居住，其水泥平房作按5000元转售给乙方，甲方不得擅自处理他人；特立补充上述协议。”立补充协议日期亦为2005年2月20日。在《售房协议》、《补充协议》的落款处均有甲方、乙方、见证方签字处，陶先如父亲陶厚同在甲方处签署“陶先如”，余惟清在乙方处签名，陶先明、周宗海在见证方处签名。现陶先如以其本人未实际参与也未书面授权给任何人办理售房事宜、陶厚同系无权处分为由诉至法院，请求判如所请。
庭审中，陶先如申请法院向南京市栖霞区国土资源局调取关于八卦洲双桥村82号房屋交易、拆房退地及办证过程中的所有材料。经查，2005年3月22日，余惟清填写栖霞区村（居）民建房申请表，同年3月23日上坝村委会盖章同意新建，同年4月26日区国土局予以批准。2005年3月22日的《自愿拆除房屋承诺书》上，落款处的承诺人“陶先如”系陶先如堂哥陶先明所签，同日，栖霞区八卦洲镇上坝村民委员会第十村民小组在落款处盖章，2005年3月23日，南京市栖霞区八卦洲镇上坝村民委员会在落款处盖章鉴证。此外，2005年3月23日的《拆房退地协议》载明：“兹有上坝村十组陶先如号宅基地的土地使用权为乙方（陶先如）所有，现乙方自愿放弃该地块土地使用权并拆除原房、原宅基地由村集体收回。为规范土地管理，甲乙双方达成如下协议：一、乙方必须将原有房屋全部拆除，原有土地使用证、房屋产权证分别交国土所、镇城建办收回注销。二、甲方（上坝村）应在乙方房屋全部拆除后，会同国土所、城建办进行现场确认无误后，土地由村集体收回，重新安排。三、乙方今后不得以任何理由申请宅基地。……”南京市栖霞区八卦洲镇上坝村民委员会在甲方处盖章，陈永强在甲方处签字，陶先明亦在乙方处签署“陶先如”，区国土所在鉴证方处盖章，张杰在鉴证方处签字。余惟清声称《自愿拆除房屋承诺书》及《拆房退地协议》上陶先如的名字系陶先如委托陶先明签署，陶先如表示对此完全不知情，其既未委托过堂哥陶先明，村里也根本没有与其进行过任何联系。
审理中，陶先如还提供（2013）栖迈民初字第278号传票一份，以期证明陶先如收到该传票后才得知自己的合法权益受到侵害。余惟清对此不予认可，认为陶先如在其父亲代其签字出售房屋时即已知情且未反对。余惟清还向法庭提交了其于2013年5月起诉陶厚同、陶先如的排除妨害纠纷一案［（2013）栖迈民初字第277号］的开庭笔录，以期证明陶厚同在两份协议签订之时当场打电话给陶先如，而且陶先如也曾经自认于2011年看到《售房协议》与《补充协议》，与其在本案中的陈述自相矛盾。陶先如认可开庭笔录的真实性，但认为该份开庭笔录恰恰证明陶先如在签订《售房协议》与《补充协议》的过程中未在场也未出具授权委托书给陶厚同，所谓的签订协议时陶厚同打电话向陶先如确认一事也是余惟清的单方陈述，陶先如对此也予以了否认，因此陶厚同出售陶先如的房屋系无权处分。
原审法院认为，本案系确认合同效力纠纷。虽案涉《售房协议》、《补充协议》系陶厚同与余惟清所签，但由于签约人陶厚同系陶先如的父亲，且有陶先如的亲戚以及当地无利害关系的普通村民的共同见证，余惟清作为普通人，有理由相信陶厚同出售诉争房屋经过了陶先如的授权或同意，享有处分权；同时，上述协议在签订后已经得到实际履行，余惟清亦取得了诉争房屋的土地使用权；陶先如声称在长达近十年的时间内对售房一事毫不知情，直到收到（2013）栖迈民初字第278号的传票时才得知权利受到侵害，依据不足，且与其在（2013）栖迈民初字第277号案件的开庭笔录中的陈述自相矛盾，不足以推翻余惟清根据日常经验法则推定出的陶厚同出售诉争房屋系有权处分的事实，原审法院不予采信。综上，原审法院认为《售房协议》、《补充协议》合法有效，对陶先如、余惟清双方均具有法律拘束力。陶先如请求确认上述协议无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决：驳回陶先如的诉讼请求。一审案件受理费550元，减半收取275元，由陶先如负担。
陶先如不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或依法改判支持陶先如在一审的诉讼请求，本案诉讼费用由余惟清负担。事实与理由为：一、原审法院认定事实不清。1、陶先如系农民，案涉房屋是其唯一的宅基地，其从未想过出售该房屋，更未与余惟清见面洽谈过卖房事宜�2、余惟清与陶先如不属于同一集体经济组织成员，余惟清与陶先如之间私下转让案涉房屋属违法行为；3、余惟清之前已经卖过宅基地房屋，其再次申请宅基地的行为属违法行为；4、余惟清有丰富的买卖宅基地上房屋的经验，其利用法律上的漏洞，趁陶先如一家在上海打工期间，欺骗陶先如的父亲陶厚同，称其购买的只是房屋，自始自终未提到签订协议后，陶先如将丧失案涉房屋的宅基地使用权，否则陶厚同坚持不会同意代陶先如出售房屋，余惟清主观上明显存在恶意与过错；5、案涉《出售房屋契约》、《补充协议》、《拆房退地协议》及《自愿拆除房屋承诺书》中陶先如的签字均非其本人所签，出售房屋不是陶先如的真实意思表示，原审法院认定余惟清有理由相信陶厚同出售案涉房屋经过陶先如授权或同意，没有事实依据；6、陶先如对于案涉房屋买卖及拆房退地手续均不知情，且事后也未表示追认，余惟清违法取得案涉房屋，其权利不应得到法律的保护；7、案涉房屋中的一个小坯房至今没有出售给余惟清，余惟清也没有支付过对价。二、原审法院适用法律错误。案涉《出售房屋契约》、《补充协议》、《拆房退地协议》及《自愿拆除房屋承诺书》上陶先如的签名均非本人所签，出售房屋、拆房退地也不是陶先如的真实意思表示，陶先如从未委托陶厚同、陶先明办理相应的手续，余惟清在签约时故意隐瞒事实，骗取陶厚同、陶先明代陶先如签字，余惟清主观上明显存在恶意并有过错，并非善意第三人，其支付的购房款3万元并不是购买宅基地的合理对价，陶厚同、陶先明的行为不构成表见代理，余惟清更不是善意取得，余惟清与陶厚同、陶先明之间的行为应为无效民事行为，《出售房屋契约》及《补充协议》均为无效。
被上诉人余惟清答辩称，一、余惟清与陶先如是同一集体经济组织的成员；二、陶先如的父亲及堂兄主动找到余惟清购买案涉房屋，双方在2005年签订协议时，陶先如的父亲陶厚同当场打电话给陶先如，陶先如在另一案子中也认可此事实；三、案涉房屋已经相关部门审批，并向余惟清发放了宅基地使用权证书，证明土地部门对双方买卖行为作出了审核，符合法律规定；四、从陶先如知道该买卖协议到其起诉，已经超过法律规定的诉讼时效期间。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陶先如的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人陶先如向本院提供了四张照片，证明余惟清将其在上坝村原来自盖的房屋卖给了他人，余惟清购买案涉房屋后并没有进行改造和装修，仍然保持原状。�上诉人余惟清对照片的真实性无法确认，且认为该组照片不能证明陶先如的证明目的。余惟清在2005年购房时一直没有宅基地，而余惟清购房后有无对房屋进行改动，与本案的处理没有因果关系。
被上诉人余惟清向本院提供了余惟清的户口本，证明余惟清与陶先如为同一集体经济组织成员。陶先如对该证据的真实性没有异议，但认为该证据不能证明其证明目的，反而可以证明余惟清是从中心村也就是五四村迁入双桥村的，余惟清之前在五四村已有宅基地。
二审审理过程中，本院依职权向南京市栖霞区八卦洲街道上坝村村委会主任刘谊盛进行了调查，刘谊盛称：余惟清是双桥村12组的村民，双桥村是上坝村下属自然村。余惟清从1982年迁入该村后，村里从未分配给其宅基地。陶先如在村里仅有案涉房屋一处宅基地，其出卖后，不可以再申请新的宅基地。余惟清购买该�屋后曾对房屋进行过维修。因为陶厚同与余惟清家有亲戚关系，所以才会有房屋买卖的事情。陶先如及余惟清对该调查笔录的真实性均没有异议，但陶先如认为该笔录对余惟清是否为本集体经济组织成员的情况说明得并不十分清晰，而且刘谊盛并不是签约时的村主任，对房屋买卖的情况不是很清楚。
本院另查明，在（2013）栖迈民初字第277号案件开庭笔录中，关于《出售房屋契约》及《补充协议》上陶先如的字是谁签的问题，陶先如的父亲陶厚同称：“是我签的。签字之后我告诉了陶先如，陶先如跟我说卖就卖掉了，走一步是一步”。陶先如亦确认其在2011年看到过《出售房屋契约》。
陶先如确认案涉房屋原由其一家三口及父亲陶厚同共同居住使用，其在2004年即外出打工，爱人和孩子也不在该房屋内居住，就陶厚同一人居住，陶厚同除此房之外也没有其他的宅基�。陶厚同至今仍居住在案涉房屋东面的水泥平房内。
本院认为，案涉房屋属于陶厚同与陶先如一家共同居住使用。根据陶厚同在（2013）栖迈民初字第277号案件中的陈述，陶厚同在与余惟清签订房屋买卖合同后，已告知了陶先如且陶先如并不持异议。陶先如亦确认其在2011年已看到过出售房屋契约，而至2013年7月陶先如起诉前，没有证据证明陶先如对案涉房屋买卖合同提出过异议或主张过权利。结合上述事实，本院确认陶厚同与余惟清签订的房屋买卖合同，陶先如是明知并认可。同时，本案中余惟清与陶先如均为同一集体经济组织成员；案涉房屋买卖已经得到了集体经济组织的认可；且余惟清也已长期占有案涉房屋并办理过户手续；陶先如亦长期不再居住使用案涉房屋，故陶先如主张案涉房屋买卖合同无效，违反诚信原则，本院对其上诉主张，不予支持。原审判决实体处理并无不当，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费550元，由陶先如负担。
本判决为终审判决。
审判长 郝莉坤
审判员 曹 艳
审判员 夏海南
二〇一四年十二月八日
书记员 金丽丽