天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第3388号
原告周宏彬，无职业。
委托代理人焦雯，天津津海律师事务所律师。
委托代理人赵磊，天津津海律师事务所律师。
被告马东河，天津市河北区合鑫食品超市经营者。
委托代理人孙学军，天津伟和律师事务所律师。
委托代理人靳新，天津市河北区合鑫食品超市主管。
原告周宏彬与被告马东河房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周宏彬及其委托代理人焦雯、赵磊，被告马东河及其委托代理人孙学军、靳新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周宏彬诉称，2013年7月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于海河东路80号龙门大厦E区一层的房屋出租给被告，租赁期间为五年，从2013年8月1日起至2018年7月31日止。租金为人民币50万元／季度。租金支付方式为每三个月支付一次，每期期满前10日支付下一期的租金。如被告逾期缴纳租金超过15日，原告有权单方面终止或解除合同。被告于2013年7月19日向原告支付租金50万元（第一季度），又于2013年11月8日向原告支付租金50万元（第二季度）。根据上述合同的约定，被告应于2014年1月20日向原告支付2014年2、3、4月（第三季度）的房屋租金人民币50万元，但被告直至2014年3月10日才向原告支付租金人民币30万元。截止目前，被告未再向原告支付任何租金。经原告多次催告，被告始终不予以支付，为维护原告的合法权益，特诉至法院，故要求依法判令解除2013年7月1日原、被告双方签订的房屋租赁合同；判令被告向原告支付2014年2月至被告腾房之日止的房屋租金，租金标准按照合同约定每季度50万元；判令被告向原告支付违约金50万元（房屋租赁合同16.3约定，被告拖欠租金，需向原告支付三个月的租金作违约金）；要求被告将坐落于天津市河北区海河东路80号龙门大厦E区一层的房屋腾空交付给原告；诉讼费由被告负担。
被告马东河辩称，马东河诉周宏彬、案外人北京百事达投资管理有限公司（以下简称百事达公司）优先承租权案件未审结之前应中止审理本案，该案的结果会直接影响本案合同的效力。我方不同意解除合同，我方认为原、被告签订的合同无效，百事达公司、周宏彬共同侵犯了被告的优先承租权，应恢复到马东河与百事达公司的房屋租赁关系，合同的租金不是每季度50万元，应按法律规定和以前合同（马东河与百事达公司签订的合同）的约定合理界定租金标准。原告与百事达公司共同欺诈被告，致使被告违背真实意思表示与原告签订合同，有被告提交的短信以证实原告的确存在欺诈行为，百事达公司和周宏彬没有让马东河在他们的合同上签字确认，证据反映被告已经于2013年6月17日向百事达公司支付了50万元保证金，被告是与百事达公司续约，百事达公司也收到了保证金，证明被告已与百事达公司续租，2013年7月1日被告再和原告签订合同不符合情理，等于百事达公司一房租了两家，如果真像原告所讲2013年7月1日同时签了两份合同，那么百事达公司必须向被告说明此情况，让被告签字确认，但目前被告并没有收到百事达公司让被告确认的认同书，所以2013年7月1日同时签了两份合同是不存在的，原告与百事达公司共同欺诈被告。被告不交租金的原因是2014年3月底被告拿到原告给的合同后发现合同上是原告签字，没有加盖百事达公司的公章，认为是欺诈，之前交纳的130万元租金周宏彬或百事达公司都没有出具发票，故不再继续交纳租金。综上，要求法院驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，案外人百事达公司于2003年12月2日取得坐落于天津市龙门大厦一层部分782平方米商业用房的所有权证。2013年7月1日，原告与百事达公司签订房屋租赁合同，百事达公司将位于天津市海河东路80号龙门大厦E区一层部分区域（合同载天津市河东区海河东路80号龙门大厦正E区一层，租赁房屋使用面积共约为230平方米）租赁给原告，租赁期限自2013年8月1日至2018年7月31日止。2013年7月1日，百事达公司出具房屋转租认同书，同意原告除自用外可以转租，原告在房屋租赁期内对外的部分或全部转租，百事达公司都认可。2013年7月1日，原、被告签订房屋租赁合同，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），原告将上述区域租赁给被告，约定用途为开设天津市河北区合鑫食品超市，租赁期限自2013年8月1日至2018年7月31日止；合同第五条约定：“5.1在租赁期内，每三个月为一期支付一次租金。5.2实行先缴租金后使用房屋，乙方应于2013年7月20日前缴付首期租金人民币50万元，方可使用房屋。乙方于每期期满前10日缴付下一期的租金，以此类推。乙方不得以任何理由扣减和抵消租金。5.3乙方应当将租金及应当支付的其他款项按时以人民币形式支付至甲方书面指定的银行及账号。甲方指定的银行及账号，以甲方书面通知为准。”合同第六条6.1约定“在签署本合同前，乙方应当向甲方缴纳保证金人民币伍拾万元（小写50万元），作为乙方履行本合同各项条款的保证。保证金不计利息。”合同第十五条15.7约定“乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达乙方立即生效”。合同第十五条15.7.4约定“逾期交纳保证金、或租金、或其他费用超过15日的”。合同第十六条16.3约定“如乙方拖欠合同约定的应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用。此违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过十五日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付三个月的租金作为违约金，且保证金不退还”。2013年6月17日被告向百事达公司汇款50万元，2013年7月19日被告向原告汇款50万元，2013年11月8日被告向原告汇款50万元，2014年3月10日被告向原告汇款30万元。庭审中，双方均认可讼争房屋现使用人为被告，诉争房屋内没有原告物品。原告表示被告至今向其共缴纳租金130万元，自2014年4月1日之后的租金至今未交纳，之前的租金均已交纳。被告表示对130万的租金数额无异，但该130万元是交给百事达公司的，原告只是代收人，同时认可2014年4月1日之后的租金至今未交纳。双方均认可2014年6月30日原告向被告邮寄解除合同通知书一份，2014年7月3日被告签收。现原告以诉称理由起诉来院，请求判如所请，被告以辩称理由要求驳回原告全部诉讼请求。案经调解，未获协议。
上述事实，有当事人陈述、庭审记录及相关书证予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现被告拖欠租金累计已超过数月，原告按照合同约定可以解除合同。合同解除后，权利义务即告终止。双方均认可2014年6月30日原告向被告邮寄解除合同通知书一份，2014年7月3日被告签收。原告的解除合同通知自2014年7月3日送达被告即生效。双方间的房屋租赁合同即刻解除。现原告再次请求判令解除原、被告间的合同，本院不予支持，基于对法律关系的确认有利于稳定正常的市场秩序，本院对解除合同的效力予以确认。原告主张被告将房屋腾空交予原告，并按合同约定支付违约金50万元，符合事实与法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告向原告支付2014年2月至被告腾房之日止的房屋租金，租金标准按照合同约定每季度50万元一节，因原告在庭审中自认被告仅是2014年4月1日之后的租金至今未交纳，之前的租金均已交纳，故被告应按照合同约定的租金标准支付自2014年4月1日至2014年7月3日的租金。因被告实际使用讼争房屋至今，故原告有权向被告主张2014年7月4日至被告实际腾房之日止的房屋使用费，使用费标准以不超过租金标准每季度50万元为宜，原告虽在诉请中未精准使用房屋使用费一词，但其向被告主张腾房之日前的房屋租金，以惯常理解，应为对同一事项的主张，为避免累讼，本院对该事项一并予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告周宏彬与被告马东河就天津市海河东路80号龙门大厦E区一层部分区域的房屋（合同约定天津市河东区海河东路80号龙门大厦正E区一层，用于经营天津市河北区合鑫食品超市，使用面积约为230平方米）签订的《房屋租赁合同》于2014年7月3日解除，被告马东河于本判决生效之日起三十日内将上述房屋腾空并交付原告周宏彬；
二、本判决生效之日起三十日内，被告马东河向原告周宏彬支付违约金人民币50万元；
三、本判决生效之日起三十日内，被告马东河按照每季度50万元的标准给付原告周宏彬自2014年4月1日至2014年7月3日的房屋租金；
四、本判决生效之日三十日内，被告马东河按照每季度50万元的标准给付原告周宏彬自2014年7月4日至腾房之日止的房屋使用费；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15680元，由被告马东河负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 常春丽
代理审判员 苗 佳
人民陪审员 刘学琴
二〇一五年二月六日
书 记 员 赵 阳
附：本判决所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。