襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄州民三初字第00307号
原告孙坤。
委托代理人赵明会，湖北春园律师事务所律师。
原告张雷文。
被告张鑫。
委托代理人张洛，湖北思扬律师事务所律师。
第三人李东。
原告孙坤、张雷文与被告张鑫、第三人李东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日受理后，依法组成合议庭，2015年6月10日、2015年6月26日公开开庭进行了审理。原告孙坤及其委托代理人赵明会、原告张雷文、被告张鑫及其委托代理人张洛、第三人李东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙坤、张雷文诉称，2014年9月22日，二原告达成合伙经营宾馆的合伙意向，由原告张雷文委托第三人李东与被告签订租赁经营管理合同及补充协议。合同主要约定：被告将位于襄州区云湾光彩市场城市广场C地块C4、C5、C6栋共16间商铺（面积为3928.34平方米）出租给第三人从事酒店宾馆经营，租期为8年。合同签订的同时第三人需向被告交纳35万元的履约保证金。合同还约定了违约责任，如一方违约应向对方支付5000元的违约金，同时还应赔偿因主张权利而发生的诉讼费、执行费、律师费、差旅费等。合同签订后，原告向被告支付了300000元的履约保证金。后因被告并没有取得该合同约定的租赁物的所有权，也未取得该租赁物的转租权，致使双方签订的合同目的不能实现。在原告的催要下，被告已返还给原告张雷文80000元，还有220000元保证金没有返还，故请求依法判令：1、依法解除原告委托第三人李东与被告张鑫之间于2014年9月22日签订的租赁经营管理合同及补充协议；2、被告张鑫返还原告交纳的220000元履约保证金，该款由被告向原告孙坤直接返还，原告张雷文不再主张该权利；3、被告张鑫承担5000元的违约金，并赔偿原告8000元的律师代理费；4、本案诉讼费由被告承担。
被告张鑫辩称，原告孙坤诉称部分与事实不符，原告孙坤和张雷文不是合伙关系，被告张鑫是直接与第三人李东签订的合同，原告孙坤不是合同的相对人，原告孙坤无诉讼主体资格；被告只知道原告张雷文是委托方，且已返还给原告张雷文的80000元是因原告张雷文还信用卡欠款向其借的钱而不是退还保证金；被告张鑫与原告张雷文之间在电话中有约定，原告张雷文先给被告张鑫215000元，由原告张雷文持案外人湖北百盟投资集团有限公司（以下简称百盟公司）给被告张鑫出具的租赁费500000元条据到案外人百盟公司退款，该500000元退还后交给被告280000元，另外220000元才返还给原告张雷文。故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人李东述称，其是受原告张雷文的委托与被告张鑫签订的合同，该合同约定的权利义务与其无关，且对其他事情不清楚。
原告孙坤、张雷文为证明其主张，向法庭举出如下证据：
证据一、1、第三人李东与被告张鑫于2014年9月22日签订的租赁经营管理合同及补充协议各一份；2、2015年4月24日原告孙坤与第三人李东签订的协议一份。用于证明原告孙坤委托第三人李东于2014年9月22日与被告张鑫签订了租赁经营管理合同及补充协议；该合同的委托方是原告孙坤，因租赁合同所产生的权利义务由原告孙坤承担。被告张鑫对租赁合同及补充协议的真实性不持异议，对孙坤和李东签订的协议不认可。第三人李东对这三份证据的真实性均无异议。结合原告张雷文陈述，本院采信上述证据的真实性。
证据二、银行转帐凭证�份。用于证明2014年9月29日原告孙坤以转账方式向被告张鑫支付保证金300000元，从而印证了原告孙坤与第三人李东系委托关系。经质证，被告张鑫认可收到300000元，但认为不知道是谁转来的，不能证明原告孙坤与第三人李东系委托关系。第三人李东对该组证据认为不知情，未发表质证意见。结合原告张雷文陈述，本院对该组证据的真实性予以采信。
证据三、被告张鑫于2014年11月5日出具的证明一份。用于证明第三人李东与被告签订租赁合同时以及签订合同后，被告并没有取得租赁合同所约定的租赁物的所有权或是转租权。经质证，被告张鑫对真实性不持异议，提出与本案无关的意见；第三人李东对该组证据未发表质证意见。结合法庭调查，本院对该组证据的真实性予以采信。
证据四、委托合同、律师代理费发票各一份。用于证明原告孙坤为主张权利委�湖北春园律师事务所代理诉讼，为此支出律师代理费8000元。经质证，被告张鑫及第三人李东对该组证据的真实性均不持异议。本院对该组证据予以采信。
被告张鑫为证明其主张向法庭举出了二份电话录音及整理笔录。用于证明被告张鑫与原告张雷文已就220000元的保证金达成了协议，原告张雷文同意用220000元的保证金冲抵被告向案外人百盟公司交纳的500000元租赁费所产生的215000元的利息。原告孙坤、张雷文对组证据所要证明的内容不认可，原告张雷文认可该录音的真实性，认为该录音证明被告知道其与孙坤合伙这一事实，但张雷文并没有认可被告电话中所称的以租金利息冲抵保证金这一事。第三人李东称其不知道被告将定金500000元转成租金的事情。本院认为，电话录音中被告张鑫称将其向案外人百盟公司交纳的500000元定金转成租金所产生的215000元的利息冲抵被告尚应返还给原告张雷文220000元保证金，只是被告张鑫单方意思表示，原告张雷文并未认可，故对该证明内容，本院不予采信。
第三人李东在举证期限内未向法庭提供证据。
本院依原告孙坤的申请向案外人百盟公司调取有关证据，该公司在回函中载明：位于襄阳市襄州区邓城大道1号的光彩百盟城市广场C地块系我公司开发建设，该项目中C4幢、C5幢、C6幢房屋所有权人为我公司，张鑫于2014年9月23日向我公司预付300000元租金并向襄阳百晟商业管理有限公司预付200000元运营管理费，后我公司多次要求张鑫及时履行租赁合同，但张鑫截止本函出具之日仍拒绝履行。张鑫将该房屋出租给孙坤事宜，我公司不知情。经质证，二原告对该份证据的真实性不持异议，提出该函载明的内容恰恰证明本案讼争合同不能实际履行的原因系因被告张鑫未履行与案外人百盟公�签订的合同；被告张鑫称若百盟公司不知道其转租，其将另行诉讼；且百盟公司也不知道孙坤与张雷文是合伙关系。第三人称其只是代签了个合同，其他不清楚。本院采信该证据的真实性。
根据上述有效证据并结合法庭调查，本院认定如下案件事实：
第三人李东系原告张雷文姐夫，其与被告张鑫系发小。原告孙坤与张雷文欲合伙租赁经营酒店，得知被告张鑫可以租赁到案外人百盟公司位于襄州区云湾光彩市场城市广场C地块的商铺，遂委托第三人李东于2014年9月22日与被告张鑫签订了租赁经营管理合同及补充协议各一份。合同主要约定：被告张鑫将位于襄州区云湾光彩市场城市广场C地块C4、C5、C6栋共16间商铺（面积为3928.34平方米）出租给第三人从事酒店宾馆经营，租期为8年；合同签订的同时第三人需向被告交纳350000元的履约保证金；合同还约定了违约责任，如一方违约应向对方支付5000元的违约金，同时还应赔偿因主张权利而发生的诉讼费、执行费、律师费、差旅费等。合同签订后，原告孙坤通过银行转账方式分两次向被告张鑫的银行账户支付了300000元的履约保证金。后因被告张鑫并没有取得该合同约定的租赁物的使用权或转租权，双方合同没有实际履行。后因原告张雷文偿还信用卡需资金周转，从被告张鑫处拿走80000元，该款在原告张雷文与被告张鑫多次协商中，已由被告张鑫认可系返还的保证金80000元，剩余220000元经双方协商未果，引起诉讼。庭审后，经多次组织原、被告调解，被告张鑫同意返还原告孙坤保证金220000元，但迟迟不与原告孙坤签订调解协议书。
另查明，被告张鑫认可在签订合同时第三人李东已向其披露其是受原告张雷文委托签订的合同。原告张雷文在庭审中发表声明载明：贵院审理的�坤和我诉张鑫、李东房屋租赁合同纠纷案，我和原告孙坤是该房屋租赁的合伙人，30万元的履约保证金是孙坤交纳的，张鑫已退还给我8万元，剩余22万元直接退给孙坤即可，因诉讼所得的违约金赔偿款及律师代理费赔偿款归孙坤所得，我不再主张此权利。
还查明，原告孙坤因本次诉讼，委托湖北春园律师事务所代理诉讼。按照湖北省物价局、湖北省司法厅于2006年12月1日施行的《湖北省律师服务收费管理实施办法（暂行）》及《湖北省律师服务收费政府指导价标准》：关于代理民事诉讼案件部分第1条不涉及财产关系的每件收取600-8000元／件，涉及财产关系的，除按上述每件收费外，还应按下列比例另行分段累计收费：100000元以下免收；100001至1000000元的按1-5%收费；1000001元至5000000元的按0.5-3%收费。原告孙坤为此支出律师代理费8000元。
本院认为，原告张雷文委托第三人与被告之间签订的《租赁经营管理合同》及补充协议系各方当事人真实意思表示、内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。被告张鑫在与第三人李东签订合同时已经知道第三人李东系受原告张雷文的委托，结合原告张雷文的陈述及被告张鑫提供的电话录音，可以相互印证被告张雷文应当知道二原告是合伙关系及原告孙坤支付履约保证金300000元的事实。原告在合同签订后向被告交付了300000元的履约保证金，但被告不是讼争房屋的所有权人，也未取得讼争房屋的使用权、租赁权、处分权，致使其与第三人签订的合同目的不能实现，原告要求解除合同的条件成就，其要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因被告违约致使合同目的不能实现，被告应承担违约责任，故原告依照合同约定要求被告承担违约金5000元及律师代理费8000元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院亦予以支持。原告张雷文自愿放弃与原告孙坤在合伙中的返还保证金及违约金、律师代理费赔偿款的行为，系有效的民事法律行为，本院予以确认。被告张鑫辩称其与原告张雷文已就220000元的履约保证金达成协议的理由，与本院查明的事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第四百零二条之规定，判决如下：
一、解除原告孙坤、张雷文委托第三人李东与被告张鑫之间于2014年9月22日签订的租赁经营管理合同及补充协议；
二、被告张鑫于本判决生效后十日内返还原告给孙坤220000元履约保证金；
三、被告张鑫于本判决生效后十日内赔偿原告孙坤5000元违约金及8000元律师代理费。
如果未按本判决�定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4800元，由被告张鑫负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审 判 长 黄 燕
代理审判员 刘玉衡
人民陪审员 徐 冉
二〇一五年七月七日
书 记 员 方小翠