山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0103民初6122号
原告：刘宝，男，1987年5月16日生，汉族，瑞福德汽车金融有限公司销售经理，住济南市
委托诉讼代理人：宋哲，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李俊卿，山东齐鲁律师事务所律师。
原告：张萌萌，女，1986年3月18日生，汉族，济南新洲税务师事务所高级经理，住济南市
委托诉讼代理人：宋哲，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李俊卿，山东齐鲁律师事务所律师。
被告：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人：欧阳国欣，董事长。
委托诉讼代理人：杨小英，女，1981年11月10日生，汉族，济南中海地产投资有限公司员工，住济南市。
委托诉讼代理人：王巧莲，北京大成（济南）律师事务所律师。
原告刘宝、张萌萌与被告济南中海地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘宝、张萌萌及其委托诉讼代理人宋哲、李俊卿、被告济南中海地产投资有限公司法定代表人欧阳国欣的委托诉讼代理人王巧莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘宝、张萌萌向本院提出诉讼请求：判令被告因逾期交房向原告支付违约金38833元。事实与理由：原告于2013年6月18日与被告签订《济南市商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于市中区二环南路以南、阳光南路西侧XXXX地块XXXX号楼xxxx单元XXXX室，购房金额为642067元；另外，原告于2014年12月22日与被告签订《济南市商品房买卖合同》，购买位于市中区二环南路以南、阳光南路西侧XXXX地块XXXX楼XXXX单元XXXX室储藏室，购房金额为26313元。原告已经按照合同约定履行了付款义务。按照合同第八条交付期限的规定，被告应于2015年4月30日前取得《分期综合验收备案证明》后将房屋交付原告使用。但实际上，被告直至2016年11月30日才取得《分期综合验收备案证明》，具备交付条件。原告认为，被告逾期交房的事实严重违反合同约定，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。
被告济南中海地产投资有限公司辩称，原告的诉讼请求无事实根据及法律依据，主张答辩人承担违约责任的理由不成立。依据本案原告与答辩人签订合同后的客观事实，答辩人依据合同约定及法律规定得以免除承担违约责任之权利，答辩人己于合同约定的交房期限届满前将房屋交付给了原告。答辩人依法取得中海国际社区相关建设手续及销售依据后，与原告建立商品房买卖合同关系。依据双方约定及法律规定，答辩人仅在因自身责任导致逾期交房或交房期限届满时所售房产未达到合同约定的交付条件时承担违约责任。事实上，答辩人在对包含原告所购房产在内的中海国际社区开发建设过程中严格按照相关审批手续开发建设，答辩人无任何过错。之所以在房产交付时未取得综合验收备案证明，并非答辩人原因，而是政府相关职能部门未完成该地块内部分单位的拆迁工作，而依据答辩人与政府相关部门签订的土地出让合同，相关部门应将拆迁工作完成后的净地交由答辩人开发建设，因拆迁工作未如期完成，故答辩人无法进行相关地块上的建设工作，并由此造成答辩人己建成的包含原告所购房产在内的楼座无法进行规划核实；依据济南市现行的综合验收备案办法，导致建设完成的楼座无法办理分期综合验收备案，即无法取得双方合同约定的交付条件。但答辩人向原告交房时分期综合验收备案的其他资料答辩人均己取得。依据上述双方商品房买卖合同签订后履行过程中客观情况发生的变化，答辩人依约得以免除违约责任之权利。另，答辩人已经于2014年12日即合同约定的交房期限届满前将房产交付原告使用，应视为双方当事人对交房条件的变更，原告既己收房无权在房产交付使用后主张答辩人再行交房及承担逾期交房违约金。综上，原告所购房产未取得分期综合验收备案证明系不可归责于答辩人的原因造成的，答辩人据此得以免除承担违约责任之权利，答辩人已经在合同约定的交房期限届满前将房产交付原告使用，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2013年6月18日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为销售（字）20134624943《济南市商品房买卖合同》。合同约定，两原告购买被告建设的位于市中区二环南路以南、阳光南路西侧XXXX地块XXXX号楼XXXX号房屋，总价款642067元。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水，市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等）造成工期延误的。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、见补充协议第四条。”附件五即补充协议第四条房产交付约定：“……6、出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。……（3）买受人出现逾期付款或视为逾期付款情形的，出卖人可据实予以延期交房，且不承担任何延期交房的违约责任。”2013年6月10日，两原告向被告支付购房定金3万元。2013年6月18日，两原告向被告交付首期房款163067元。2013年7月16日，两原告向被告交付购房款234000元。2013年7月12日，两原告向被告交付购房款215000元，以上共计642067元。2014年10月17日，两原告向被告交付26313元，用于购买济南中海国际社区XXXX地块XXXX号楼地下室XXXX。2014年12月22日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为销售（字）20142085577《济南市商品房买卖合同》。合同约定两原告购买被告建设的位于市中区二环南路以南、阳光南路西侧XXXX地块1XXXX楼XXXX单元XXXX储藏室（地下室），总价值26313元。合同第八条交付期限、第九条出卖人逾期交房的违约责任约定内容同上。2014年12月27日，原告张萌萌与被告办理了收房手续。收房手续办理会签单载明，两原告所认购的中海国际社区XXXX地块XXXX栋XXXX单元XXXX室，地下室XXXX现已具备交付条件。房屋交付后，原告张萌萌将涉案房屋一把钥匙放于雍景郡管理处，用于该物业管理处及相关单位对本房屋进行维修。两原告违约金38833是指以总房款668380元为基数，自2015年4月30日起至2016年11月30日止，按日万分之一计算。
另查明，被告于2014年10月15日取得房地产开发项目园林绿化、小区道路、照明工程验收合格报告，案涉房屋所在小区绿化、道路、照明工程已通过验收符合要求，取得节水、排水、供水、供气、供热验收，基本具备节水、排水、供水、供气、供热使用条件；于2014年12月25日取得建设项目竣工市政公用设施综合验收备案证明，涉案房屋所在小区取得节水、排水，供水、供气、供热验收，基本具备节水、排水、供水、供气、供热使用条件；于2015年4月24日取得济南新建住宅区供电配套设热使用条件；于2015年4月24日取得济南新建住宅区供电配套设施接收证明，涉案房屋所在住宅区已由济南供电公司接收抄表到户；于2016年11月30日取得房地产开发项目分期峻工综合验收备案证明。2016年12月1日，济南市城乡建设委员会在济南住宅与房地产信息网发出济南市房地产开发项目竣工综合验收备案公告（中海地产）摘要：济南中海地产投资有限公司中海国际社区XXXX地块开发项目二期5＃、6＃、15＃、18＃、22＃楼，证号XXXX，发证时间：2016年11月30日。
本院认为，两原告与被告签订的两份《济南市商品房买卖合同》均是当事人真实意思的表示，也没有违反法律禁止性规定，为有效合同，对当事人均具有法律约束力。《济南市商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水，市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等）造成工期延误的。”该约定列举明确了开发商逾期交房的免责事由及情形。按照建筑业的行为惯例，商品房买卖合同均是开发商出卖提供的格式合同，本案被告也是如此。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，被告辩称政府相关职能部门未完成该地块内部分单位的拆迁工作，不在合同第八条约定免责的范围内，不能对该条款之外的情形进行扩大或延伸，应当作出不利于出卖人的解释，即被告关于政府拆迁行为构成免责事由没有依据，抗辩理由不能成立，本院不予支持。被告应按合同约定在2015年4月30日前取得《分期综合验收备案证明》将房屋交付两原告使用。
《济南市商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、见补充协议第四条。”附件五即补充协议第四条房产交付约定：“……6、出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。……”被告在不存在免责事由的情形下未按合同约定取得《分期综合验收备案证明》，构成逾期交房违约，应当按照合同约定的违约金标准计算违约金。以668380元为基数，自2015年4月30日起至2016年11月30日止，按日万分之一计算违约金为38832.88元。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”根据该规定，合同的变更有广义和狭义之分。广义的合同变更是指合同内容和主体发生变化。狭义的合同变更是指在合同成立以后，尚未履行或尚未完全履行以前，对合同的内容进行修改和补充。在一般情况下，合同的变更必须双方协商一致，并在原来合同的基础上达成新的协议。合同内容的变化，是指合同关系的局部变化，即合同变更只是对原合同关系的内容作某些修改和补充，而不是对合同内容的全部变更。例如标的数量增减，改变交货地点、交货时间、价款或结算方式等，都属于合同内容的变更。就本案而言，原告已于2014年12月27日接收房屋，虽然该房屋此时尚未取得分期综合验收备案证明，但已经取得建设项目竣工市政公用设施综合验收备案证明，涉案房屋所在小区取得节水、排水，供水、供气、供热验收，具备了商品房居住使用的法定条件。在明知涉案房屋尚未符合合同约定交付条件的情况下，原告自愿选择此时接受房屋，应视为原、被告协商一致变更了购房合同约定的交房时间和条件。因此，两原告主张实际收房后的逾期交房违约金38833元，没有事实依据，不予支持。
综上所述，虽然原、被告在商品房买卖合同中约定交房时间为2015年4月30日，并取得分期竣工综合验收备案证明；但是，在被告取得建设项目竣工市政公用设施综合验收备案证明，涉案房屋具备了商品房居住使用的法定条件之后，原告于2014年12月27日实际接收了房屋。应视为原、被告协商一致变更了购房合同约定的交房时间和条件。因此，现原告主张实际收房后的逾期交房违约金38833元，没有事实依据，理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告刘宝、张萌萌的诉讼请求。
案件受理费770元，减半收取385元，由原告刘宝、张萌萌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 尹佐涛
二〇一七年十一月七日
代理书记员 龙万祥