山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威环民初字第865号
原告威海市健程木业有限公司，住所地威海工业新区。
法定代表人高岳芳，总经理。
委托代理人车旭光，男，1958年2月15日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。系该公司经理。
委托代理人徐风文，山东文旭律师事务所律师。
被告威海同兴生物科技有限公司，住所地威海工业新区。
法定代表人战宝连，董事长。
委托代理人岳明静，山东胶东律师事务所律师。
原告威海市健程木业有限公司与被告威海同兴生物科技有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人车旭光、徐凤文；被告法定代表人战宝连及被告委托代理人岳明静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年6月1日签订一份《土地转让合同》，2011年5月22日签订一份《补充协议书》，2011年5月28日签订一份《协议书》，以上协议双方就10亩土地转让事宜进行约定。原告按照约定向被告支付了10亩土地的转让款，并按照约定及法律规定向被告支付了10亩土地转让过程中所产生的相关税费、土地勘测费、投资工程建设费（不包括原告自身建设）等费用及其他杂费。被告现已将出售给原告的10亩土地中的7.5亩土地办理了土地使用权证，从而具备了为原告分户、过户手续，但被告拒不协助原告办理土地使用权过户，也未履行将剩余2.5亩土地过户到原告名下的义务。另外，原、被告在2011年5月22日签订《补充协议书》第二条约定的退款，被告至今未予履行。为此，原告诉至法院，请求1、依法确认原、被告签订的土地转让协议合法有效、确认土地转让协议中的土地使用权及土地上的建筑物归原告所有；2、判令被告出具土地转让协议中7.5亩土地使用权分户、过户手续并协助原告办理土地使用权过户；3、请求判令被告继续履行双方签订的土地转让协议（除以上7.5亩及时办理确权、分户及过户外，被告需继续承担把剩余2.5亩土地使用权过户至原告名下的义务）；4、判令被告返还原告为履行土地转让协议过程中多支付的购买土地款、垫付的工程款及其他杂费计793287.58元；5、判令被告按照同期银行贷款利率的四倍承担违约责任；6、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，对原告的诉讼请求第1、2、3项没有异议，对原告的诉讼请求第4项，被告将土地卖给原告后，原告与我们在一个院内，所以一些公用设施原告也使用了，原告也应承担一部分费用。对原告的诉讼请求第5项，我认为只要前面的4项办好了，原告就不需要主张了。对原告主张的事实与理由部分没有异议。涉案的土地使用及公司的其他土地共计20多亩已被我公司于2011年10月向银行办理了抵押贷款，贷款300万元，并作抵押登记，现贷款没有还清，抵押登记没有解除客观上无法办理土地的转让手续。
经审理查明，2010年6月1日，核工业烟台同兴实业有限公司与原告签订土地转让合同，约定核工业烟台同兴实业有限公司将其位于威海工业新区的10亩土地转让给原告，并约定了转让价款、权利义务及违约责任。2011年5月22日，战宝连以威海同兴生物科技有限公司（以下简称同兴生物公司）的名义与原告委托代理人车旭光签订补充协议，在2010年6月1日签订的土地转让合同的基础上进一步明确双方的权利义务，并详细约定：每亩土地222000元，10亩土地共计220万元；按照工业新区与被告达成的协议，原告享受优惠征地，土地证办妥后被告每亩退原告款9.6万元。核工业烟台同兴实业有限公司法定代表人战宝连于2011年5月23日成立了威海同兴生物科技有限公司，同兴生物公司于2011年5月25日竞得位于威海工业新区开元东路北、青威高速西，出让土地面积为13230平方米的国有建设用地使用权。原、被告于2011年5月28日再次签订协议书，约定原、被告2010年6月1日签订的土地转让合同及2011年5月22日的补充协议书合法有效，原、被告均应按照以上合同及协议继续履行。
上述协议生效后，原告先后支付被告土地转让款等款项共计1901478.84元。因被告至今未能将合同约定的全部10亩土地使用权登记在被告名下，仅将其中的7.5亩土地登记在被告名下，经战宝连与车旭光于2012年12月30日对账，被告扣除原告应支付的7.5亩土地使用权转让款945000元（126000元×7.5亩）、合作交费138671.26元、电费24520元，被告应返还原告多交款项793287.58元。庭审中，经双方再次对账，该数额双方均认可应为719608.84元。
原告按期向被告支付了上诉土地转让款等款后，被告并未按照约定将已登记在其名下的7.5亩土地使用权过户给原告，而是将该土地使用权连同被告其他土地使用权一起向银行抵押贷款300万元，导致本案诉争的土地无法按期过户到原告名下。另外，诉争的的10亩土地中的另外2.5亩土地的使用权至今仍为集体土地使用权。
上述事实，有原、被告提交的证据及当事人的陈述在案证实。
本院认为，案外人核工业烟台同兴实业有限公司在未取得土地使用权的情况下，与原告签订土地使用权转让合同，该转让合同无效；被告同兴生物公司成立前，战宝连以同兴生物公司的名义与原告签订的补充协议，实质上是原、被告之间的土地使用权转让合同，在被告同兴生物公司成立并取得部分转让土地的土地使用权后又签订协议书，是对被告同兴生物公司成立前合同效力的追认，故原、被告之间签订的土地使用权转让合同中，对被告已取得国有土地使用权的7.5亩土地及价款部分有效，双方均应按照合同的约定享受权利并履行义务。原告依约支付了被告土地使用权转让款等款项后，被告理应按照约定将具备过户、分户条件的7.5亩土地使用权过户到原告名下。本案中，被告不仅未将该7.5亩土地使用权依约过户给原告，还将该土地使用权连同被告所有的其他土地使用权一起向银行抵押贷款，导致诉争土地使用权因设置抵押暂时无法过户给原告，被告的行为构成违约，应向原告承担违约责任。原、被告约定的违约金是转让价款的50%，数额过高，原告自愿按照同期银行贷款利率的四倍计算的利息主张被告的违约责任，本院予以准许。因上述7.5亩土地使用权被设置抵押，在抵押未解除前不具备过户条件，故原告请求法院判令被告协助过户该7.5亩土地使用权，本院不予支持，原告可在该7.5亩土地使用权抵押解除后另行主张。诉争土地中的2.5亩土地使用权，因被告未取得土地使用权，且该土地仍属集体土地使用权性质，违反《中华人民共和国土地管理法》中的强制性规定，原、被告合同中所涉该部分土地使用权的转让无效。原告多付给被告的土地转让款等719608.84元，被告应予返还。原、被告均认可诉争土地上的建筑物系原告所建、应归原告所有，本院依法确认原告享有诉争土地上的建筑物的所有权。
依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、原、被告所签订的土地使用权转让协议中所涉7.5亩国有土地使用权部分的转让协议合法有效；所涉集体土地使用权部分的协议无效；
二、原告依法享有诉争土地上的建筑物的所有权；
三、被告威海同兴生物科技有限公司于判决生效之日起十日内返还原告威海市健程木业有限公司多付土地转让款等719608.84元，并承担自2011年10月1日（被告设置抵押之日）至实际履行之日止按照银行同期贷款利率的四倍计算的利息；
四、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12033元，由原告负担1117元，被告负担10916元。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 周大凯
审 判 员 陈为良
代理审判员 邓 立
二〇一三年七月十一日
书 记 员 刘彩萍