台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1002民初3190号原告：应伟国，男，1959年7月27日出生，汉族，住宁波市海曙区。原告：姚月芬，女，1963年11月23日出生，汉族，住宁波市海曙区。两原告共同的委托代理人：谢海华，浙江多联律师事务所律师。两原告共同的委托代理人：王林江，浙江多联律师事务所实习律师。被告：台州新明置业投资有限公司，住所地：台州市椒江区葭沚西大街323号，统一社会信用代码：91331002679591715R。法定代表人：陈承守。委托代理人：王尚满，该公司员工。原告应伟国、姚月芬为与被告台州新明置业投资有限公司（以下简称新明置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年4月12日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员陈静适用简易程序进行审理。被告新明置业公司曾委托浙江海豪律师事务所王建国律师参加诉讼，后解除了双方间的委托关系。本院于2017年5月11日公开开庭审理了本案，并当庭宣告判决。原告应伟国、姚月芬的委托代理人谢海华、王林江，被告新明置业公司的委托代理人王尚满到庭参加诉讼。原告应伟国、姚月芬起诉称：2010年6月29日，原告向被告购买新明国际家居生活广场商铺1间（位于椒江区，当日签订1份商品房买卖合同。商铺总面积为56.51平方米，合同总价款为1521419元。双方约定，在房屋交付使用后，原告将商铺的经营管理权交由被告的全资子公司台州新明国际市场经营管理有限公司（以下简称新明管理公司）管理经营，原告按购房价格的一定比例收取租金，不承担经营风险。2010年8月，原告与被告以及新明管理公司签订了为期5年的广场铺位委托经营管理协议书，被告拥有包租统一规划经营权，并向原告按商铺购买价每年二次（年初、年中）按比例返还租金，原告不涉及市场经营业态。2011年1月12日，被告非法向原告收取物业维修基金2260元。2013年3月11日被告新明置业公司将新明管理公司吸收合并，新明管理公司被注销，原告与新明管理公司之间的合同权利义务由被告继受履行。被告在明知本案市场尚未企稳的状态下，不到二年又在同一区域间隔不到十公里的洪家打造同类同等的市场，被告的行为侵犯了原告的合法权益。2015年12月31日，委托经营管理协议书的期限届满，被告继续使用原告的商铺，却以市场整改为名拖欠租金。故请求判令：被告腾退房屋、恢复原状；被告支付商铺占有使用费（按总购房款8%/年计算至实际腾退之日止，暂计算至2017年3月13日为145722元）；被告立即将其非法收取的商铺物业维修基金2260元归还原告，并赔偿利息损失（自2011年1月12日起以欠款金额为基数按银行同期贷款利率计算至付清之日）。诉讼中，原告应伟国、姚月芬减少要求恢复原状的诉讼请求，并明确依据委托经营管理协议提起本案诉讼。被告新明置业公司答辩称：新明管理公司确实是被告的子公司，后来因合并予以注销，原告起诉被告，主体没有异议。原、被告及新明管理公司曾签订委托经营管理协议书属实，原、被告应按委托经营管理协议的约定履行权利义务。被告已通知原告收回商铺，原告自己的原因不及时到被告处办理相关手续，房屋未收回责任不在被告方。原告要求被告支付商铺占有费有异议，占有商铺不是被告的意愿，而是基于原告的要求，后双方因租金、违约金等问题未谈妥才拖延至今，并不是被告故意不返还。2015年11月，被告已提出终止合同、归还原告商铺。商铺的物业维修基金与本案讼争的法律关系不同一，不应在本案中一并处理。本院经审理，认定本案事实如下：2012年12月25日，新明管理公司与被告新明置业公司签订吸收合并协议书，由被告新明置业公司吸收新明管理公司，新明管理公司所有的债权、债务由被告新明置业公司享有、承担，新明管理公司解散。2013年3月11日，新明管理公司办理了注销手续。原告应伟国、姚月芬系坐落于椒江区商业用房（建筑面积为53.17平方米、3.34平方米）所有权人。原告应伟国、被告新明置业公司以及新明管理公司签订委托经营管理协议书，约定，原告应伟国将上述商铺委托新明管理公司进行出租和经营，期限为2011年1月1日至2015年12月31日，由新明管理公司支付租金，其中，前3年按照原、被告签订商品房买卖合同总价的1%、1%、1.5%每年支付租金，第4年、第5年按商品房买卖合同总价的16%即243427元计算租金。上述协议还约定，商铺出租产生的任何租金损益均由新明管理公司所有及承担，经营风险与原告应伟国无关，被告新明置业公司对新明管理公司应付款项提供担保，以及其他事项。之后，新明管理公司将房屋进行对外出租、经营。至2015年12月31日委托经营管理期限届满后，原、被告未另行签订租赁协议，被告新明置业公司也未将商铺腾退返还给原告方。原告姚月芬对委托经营管理协议书表示进行追认。另，2013年4月3日，被告新明置业公司将坐落于椒江区台州大道北段8号22幢128号、129号、130号等房屋对外出租，租赁期限为2013年3月15日至2015年12月15日，租金为每平方米50元/月，根据实际经营时间的长短，被告新明置业公司给予不同比例的租金优惠。上述事实有原告应伟国、姚月芬提供的新明管理公司工商登记材料、吸收合并协议书、房屋所有权证、国有土地使用证、委托经营管理协议书，被告新明置业公司提供的（2016）浙1002民初970号民事判决书，以及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为：原告应伟国、姚月芬自愿减少诉讼请求，系其对诉权的行使，不违反法律的强制性规定，予以准许。委托经营管理协议书系各方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。因原告姚月芬追认，委托经营管理协议书对原告姚月芬有效。被告新明置业公司吸收了新明管理公司，委托经营管理协议书所产生的本应由新明管理公司享有、承担的权利、义务，由被告新明置业公司享有、承担。原告应伟国、姚月芬不承担房屋出租的经营风险、仅收取固定的收益，委托经营管理协议书实际为房屋租赁合同。租赁期限届满后，在双方未能达成续租协议的情况下，被告新明置业公司应及时将房屋返还给原告应伟国、姚月芬。被告新明置业公司至今未归还，应支付给原告应伟国、姚月芬占有使用期间的费用。占有使用费是对原告应伟国、姚月芬不能实际占有房屋的补偿，应以被告新明置业公司占有房屋可获得的利益进行确定。委托经营管理协议书带有商品房促销性质，不能真实反映租金水平。故原告应伟国、姚月芬要求按照委托经营管理协议书的约定确定占有使用费，本院不予采纳。被告新明置业公司虽然抗辩曾通知原告方移交经营管理权，但未能证实该通知确实已送达给原告方，对上述抗辩本院不予采纳。对于被告新明置业公司从实际经营户处收取的租金情况，即使其陈述存在优惠措施属实，也系被告新明置业公司的经营策略，不能作为房屋租金的确定因素。因此，参照被告新明置业公司将同地段相类似商铺出租给其他实际经营户之前约定的租金情况，本院确定按照50元/月/平方米计算占有使用费，即被告新明置业公司应按照每月2825.50元[50元/月/平方米×（53.17平方米+3.34平方米）]的标准支付占有使用费。至于原告应伟国、姚月芬主张的物业维修基金，与其在本案中主张的房屋租赁合同关系隶属不同的法律关系，原告应伟国、姚月芬可另案主张，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告台州新明置业投资有限公司于本判决生效后十日内腾退位于椒江区商业用房；二、被告台州新明置业投资有限公司于本判决生效后十日内支付给原告应伟国、姚月芬自2016年1月1日起至被告台州新明置业投资有限公司实际腾退房屋之日止按每月2825.50元的标准计算的占有使用费；三、驳回原告应伟国、姚月芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1607元（已减半，原告应伟国、姚月芬已预交1636元），由原告应伟国、姚月芬负担1171元、被告台州新明置业投资有限公司负担436元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  陈 静二〇一七年五月十一日代书记员  蔡美燕·??-6-?··??-7-?·