湖南省衡阳市珠晖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠民一初字第400号
原告李某某，男，19XX年XX月X日出生，汉族，住衡阳市珠晖区。
委托代理人李某，女，19XX年X月X日出生，汉族，住衡阳市珠晖区。
委托代理人彭吉文，湖南衡州律师事务所律师。
被告衡阳市某某社区管理委员会，住所地衡阳市珠晖区。
法定代表人蒋某某，衡阳市某某社区管理委员会主任。
委托代理人刘景湘，湖南业达律师事务所律师。
原告李某某诉被告衡阳市某某社区管理委员会（以下简称某某社区）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法由审判员黄强中担任审判长，与审判员杨德新、人民陪审员魏优平组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李某某的委托代理人李某、彭吉文，被告某某社区的委托代理人刘景湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2007年9月签订异地安置集资建房交款合同。合同约定：原告参与被告异地安置集资建房，申购住房建筑面积为89平方米，按每平方米600元预交建房款53400元，被告保证在2008年12月31日前向原告交房，如被告未在该约定的时间交房，则按原告所交集资款每日万分之三支付原告违约金。现原告按合同约定已交90%购房款（计48060元），被告到期后违约未能交房。2009年7月住户发现集资房存在严重质量问题，便要求被告支付延期交房违约金。2010年6月12日被告在某某某矿公示了《关于某某社区安置房违约金问题处理的建议方案》，由于该《方案》没有明确违约金的起止日期，在住户强烈要求下2010年6月26日，被告向原告等集资建房户公示承诺：违约时间始点为2009年1月1日，终点为安置房整体竣工验收交房之日。违约时间待司法部门按协议裁定后，一并按每天万分之三计算违约金。至原告起诉时止，被告至今未对安置房进行整体竣工验收。为维护原告的合法权益，原告请求法院判决被告赔偿原告延期交房违约金9999.99元。
原告为支持其诉请，提交了以下证据：
1、《异地安置集资建房交款合同》及原告付罚款凭证，以证明原、被告的房屋买卖合同关系及违约责任等约定。
2、《承诺书》，以证明被告对违约金计算的时间及标准向原告作出的承诺的事实。
3、湖南省住建厅出具的《关于建议将衡阳市某某社区异地安置工程纳入建设领域突出问题专项治理的函》、衡阳市工程质量监督站出具的《责令整改通知》、某某社区对湖南核工业建设有限公司的《通知》、《某某社区异地安置工程存在问题的整改方案》，以证明某某社区异地安置房工程存在严重的质量问题，涉案房屋至今未经相关职能部门验收合格，根据被告的承诺，本案违约金应计算至竣工验收交房之日。
4、衡阳市建设工程质量监督站出具的《关于某某社区异地安置工程质量问题处理的通知》、《司法鉴定协议书》、《衡阳市某某社区异地安置工程房可靠性的鉴定方案》、被告出具的《关于某某社区异地安置工程质量问题的整改意见》及《通知》，以证明在限定期限内被告未完成涉案房屋的竣工验收，故意拖延鉴定的时间及整改时间，对延期交房有重大过错。
5、装修材料价格对照表，以证明被告逾期交房给原告造成严重损失。
6、转办单，以证明本案未超过诉讼时效。
被告某某社区辩称：诉争合同违约时间起止点已有相关证据和生效的法院判决认定，违约金的确定应以案件的事实和法律根据为依据，诉争所涉房屋具有政策优惠性和经济补偿性，与普通商品房有相当大的区别，原告要求按每日万分之三的标准计算违约金明显过高，法院此前对同类案件的生效判决采用的延期交房的违约金计算标准符合公平与公正，也符合法律的本意与主旨。诉争合同房屋的延迟交付与被告并无直接因果关系，被告为了稳定社区，安抚业主，还是尊重并履行了此前法院同类案件的判决，大多数业主已领取了以法院生效判决为标准的违约金，为维护法律的尊严，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其抗辩意见，提交了以下证据：
1、住房证明，以证明被告已为原告在迁入诉争房屋前免费提供了住所。
2、（2012）珠民一初字第229号等民事判决书，以证明人民法院就完全相同情况案情确认的事实和成功的法律处理。
3、（2013）衡中法民一终字第58号民事判决书，以证明（2012）珠民一初字第229号民事判决书已发生法律效力。
4、集资结算表，以证明被告所在小区的绝大多数居民尊重和服从法院的生效判决。
5、违约金支付表，以证明被告所在小区的绝大多数居民尊重和服从法院的生效判决。
经庭审质证，对原告提交的证据1、2、3、4、5、6，被告某某社区对其真实性均无异议，对原告的证明目的均有异议，其中认为证据2中约定的违约金比法律规定的过高，对证据3中的部分证据的关联性有异议。经审查，本院认为原告提交的上述证据具有真实性，证据的来源及形式符合法律规定，能反映纠纷的来源、过程及现状，与本案具有关联性，本院予以认定。对被告提交的证据1、2，原告对其真实性均无异议，对关联性有异议，对证据2的证明目的有异议；对被告提交的证据3，原告对真实性无异议，对被告的证明目的有异议；对被告提交的证据4、5，原告对其真实性和关联性均持有异议。经审查，本院认为被告提交的证据1、2、3具有真实性，所证明的事实与本案具有关联性，符合证据的“三性”原则，本院予以认定。被告提交的证据4涉及的是另案原告赵某某，与本案没有关联，本院不予认定。被告提交的证据5，反映的是某某社区已赔偿其他购房户违约金的状况，与本案没有关联性，本院不予认定。
根据双方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，确认以下事实：原告李某某是原某某某矿的职工。被告某某社区是经衡阳市民政局批准成立的社会团体法人，主要是针对原某某某矿职工的异地安置以及异地安置后形成的某某某小区进行管理，履行社区机构的职能。为完成原某某某矿职工异地安置工程，原告与被告于2007年9月签订了异地安置集资建房交款合同，合同约定主要内容有：“由原告以每平米600元的价格总计价款53400元申购位于衡阳市珠晖区和平乡新民村建筑面积为89平米的房子，其中原告先预交90%的房款给被告，剩余的10%待房屋竣工时再交纳，被告某某社区保证在2008年12月31日前交房给原告，如遇不可抗力的自然灾害，交房时间顺延。如被告未在该约定的时间内提供住房，则按原告所交集资款每日万分之三支付违约金”。合同签订后，原告按约交纳了90%的房款即48060元给某某社区。2007年9月23日，被告某某社区通过公开招投标与湖南核工业建设有限公司（以下简称湘核建）签订了建设工程施工合同，合同约定湘核建在2008年5月1日前将工程整体竣工交付给某某社区。2007年底，湖南省内大部分地区受严重冰冻灾害的影响，为了安全生产及保证工程质量，衡阳市建筑工程管理局于2008年1月23日向湘核建下发了停工令，要求湘核建在冰灾期间停止施工，2008年2月20日衡阳市建设工程质量监督站印发了衡质监字（2008）003号文件，转发省质安总站《关于确保越冬复工工程质量和安全生产的紧急通知》，该文件中明确了市气温回升，各工程建设项目可以准备恢复正常施工。因冰灾影响，该工程停工了29天。2008年12月17日和2009年4月7日，被告某某社区分别召开了异地安置议事代表大会，通过了《实行一步到位和按第二次交款序号摇号购房决议》，且某某社区根据该决议于2009年4月9日印发了《关于一步到位摇号购房办法的实施细则》，计划根据该细则给住户分配房屋。2009年6月，房屋整体竣工之后，湘核建便准备了竣工验收报告提交给衡阳市建设工程质量监督站，请衡阳市建设工程质量监督站验收，后因原告及社区部分住户认为该住房工程存在质量问题，并就该问题向有关部门投诉，故衡阳市建设工程质量监督站便停止了对该工程的验收。2010年1月22日，衡阳市建设工程质量监督站就该业主反映的问题下发了处理通告：“要求某某社区就工程质量问题委托具有相应鉴定资质的鉴定机构进行鉴定，如鉴定结论中存在影响房屋结构安全和整体使用功能性安全的质量隐患，则由某某社区进行整改，并按规定组织整改复验；对不影响房屋结构安全和整体使用功能性安全的质量问题，采取实物整改或经济补偿方式解决”。根据该通告，湘核建后与原告于2010年10月3日签订了一次性经济补偿协议，并约定质量整改由原告负责完成，湘核建在与原告签订协议时便交付原告房屋钥匙，将房屋分配给原告，一次性补偿款已补偿到位。被告某某社区于2010年3月27日委托了湖南大学司法鉴定中心对衡阳市某某社区内37栋建筑物的地基基础和砌体施工质量进行司法鉴定，湖南大学司法鉴定中心于2010年12月3日作出了湖大司鉴中心（2010）建鉴字第27号鉴定意见书，鉴定评定结果为房屋的地基基础安全性等级评定为Bu级，房屋的地基基础基本稳定，指出了施工质量存在的问题并提出了处理意见。湘核建根据该意见书中指出的问题于2011年5月19日整改完毕，为了确认湘核建是否按照湖南大学司法鉴定中心的鉴定意见对工程进行了整改，被告某某社区于2011年8月1日委托了衡阳市恒信司法鉴定所对某某社区异地安置工程房屋工程进行鉴定。衡阳市恒信司法鉴定所于2011年10月18日出具了恒信司鉴所（2011）工质鉴字第32号司法鉴定意见书，认为经整改后的施工质量基本满足结构安全和使用功能的要求，可按合格工程交付使用。因该工程已于2011年10月18日经衡阳市恒信司法鉴定所验收合格，故湘核建于2011年10月28日与被告某某社区签订了某某社区异地安置工程移交书，将该工程移交给某某社区。
另查明，原告从2008年12月至其搬迁到新房止期间，被告未收取原告原福利房房租费用。2009年至2011年间涉案房屋地段同面积、同规格住房的租金有发生法律效力的人民法院判决确定为每日9.86元。某某社区因湘核建延期交房给某某社区，且房屋整改和进行司法鉴定花费了时间，导致被告某某社区不能按异地安置集资建房交款合同约定的时间将验收合格交房给原告，故原告及某某某小区的其他集资建房户因延期交房的违约问题与被告某某社区发生纠纷，经原告与被告某某社区协商，某某社区于2010年6月26日就延期交房违约金问题对集中异地安置住户出具一份承诺：“约定违约的始点为2009年1月1日，终点为安置房整体竣工验收交房之日，具体的违约事件待司法部门按协议裁定后，一并按每天万分之三计算违约金”。现被告认为异地安置集资建房交款合同和承诺中约定的违约金过高，且认为原告计算的具体违约时间不合理，故某某社区并未按合同约定及该承诺支付延期交房的违约金。原告认为经衡阳市恒信司法鉴定所鉴定后，该房屋工程仍为不合格工程，根据合同约定及某某社区对住户的承诺，该房屋应视为至今未交付，被告某某社区应按合同及承诺的约定支付原告违约金，因双方协商不成，故原告向法院起诉，请求判令被告赔偿原告延期交房违约金9999.9元。
本院认为，被告与原告签订的《异地安置集资建房交款合同》及被告出具的《某某社区管委会对集中异地安置住户承诺》是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。被告没有按照合同约定交付房屋，应承担相应的违约责任。计算违约金的起始时间应从《承诺》约定的2009年1月1日起算。关于被告实际交付合格质量房屋的时间应从何时起算的问题，原告虽于2010年10月3日接受了涉案房屋的钥匙，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”的规定，实际交房时间应以被告交付经验收合格的房屋之日为准。2011年10月18日衡阳市恒信司法鉴定所出具的恒信司鉴所（2011）工质鉴字第32号司法鉴定意见认为：经湘核建公司于2011年5月19日整改完毕后的施工质量基本满足结构安全和使用功能的要求，可按合格工程交付使用，该鉴定意见是对湘核建于2011年5月19日整改完毕后的建筑工程质量的重新确认。也就是说经过整改后被告交付给原告的房屋才是符合质量标准的房屋。在房屋最终验收合格的情况下，应酌情考虑房屋竣工后按《异地安置集资建房交款合同》第五条约定由政府相关部门组织验收所需合理时间。被告交付合格房屋给被告的时间应该为2011年5月19日，与合同约定交付时间相距869天，其中湖南大学司法鉴定中心鉴定花费252天，由于冰冻自然灾害停工的29天都应当予以扣除，因此被告某某社区延期交房计为588天。
关于违约金的赔偿数额问题，我国法律规定的违约金赔偿，应当以实际损失为基础，以弥补合同守约方的损失为主，同时对合同违约方给予一定的惩罚。原、被告签订的《异地安置集资建房交款合同》约定的延期交房的违约金按原告所交集资款的每日万分之三计算，过高于同地段同类房屋每日租金9.86元的实际损失。某某社区作为非营利性社团法人与原告签订的《异地安置集资建房交款合同》实质上是定向向符合异地安置条件的集资户安置房屋，此安置具有政策优惠性和保障补偿性，显著区别于普通的商品房买卖合同，此外，被告延期交房期间未再收取原告的原福利住房的房租费用。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此兼顾本案的的实际情况，对约定的过高的违约金应当适当减少，按每日9.86元实际损失的标准计算被告延期交房的违约金（经计算为5797.68元）符合法律规定，也较为妥当。综上理由，对被告请求驳回原告诉讼请求的主张本院不予采纳，对原告过高的违约金诉讼请求部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
被告衡阳市某某社区管理委员会赔偿原告李某某延期交房违约金人民币5797.68元，该款项限在本判决书生效之日起一个月内付清；
驳回原告李某某的其他诉讼请求。
如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告衡阳市某某社区管理委员会区负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 黄强中
审 判 员 杨德新
人民陪审员 魏优平
二〇一四年九月九日
代理书记员 王 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。