襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0607民初1377号原告（反诉被告）：樊祥，男，1995年8月8日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：李斌，襄阳市襄州区大禹法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收有关法律文书及执行款。被告（反诉原告）：胡红艳，男，1966年7月11日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：丁志宽，襄阳市襄州区黄集法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。原告樊祥与被告胡红艳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月26日公开开庭进行了审理。庭审中，被告当庭向本院提起反诉。原告樊祥及其委托诉讼代理人李斌、被告胡红艳及其委托诉讼代理人丁志宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊祥向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令被告返还原告的购房款180000元及该款自2012年11月13日至还清之日止起按银行同期同类贷款利率计算的利息损失；3、由被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：原告樊祥和被告胡红艳于2012年11月13日签订一份《房屋买卖协议》，双方约定，所购房屋为黄集镇供销社金鑫小区库房一间和一套房屋，价款180000元。房款付清后，被告未能将该房屋实际交付给原告。现原告得知，该房屋未经建筑许可和规划许可，属于违章建筑，更没有取得相应的商品房预售资格，该房屋属于违法销售。基于双方签订的协议，违反行政法规的强制性规定，也就是违反了《城市商品房预售管理办法》第四十二条和《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条等规定，因此被告与原告订立的商品房预售合同无效。时至今日，被告对于该协议中的房屋仍然没有取得房屋预售许可证，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告胡红艳辩称，一、原、被告之间签订的《房屋买卖协议》合法有效。原告已经按协议履行了付款义务，被告亦按协议将房屋交付给被告实际占有。该协议对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、本案原告适用法律不当。原告明知被告所建的房屋的环境、性质，但仍然坚持购买并且及时交清了购房款，而且也实际占有了该房屋。2015年11月，原告购买的房屋被他人强占，在无法要回该房屋的情况下，适用《城市商品房预售管理办法》的相关规定，主张买卖无效不当。另被告不具备开发经营企业资质，所以不应当适用《城市商品房预售管理办法》的有关规定。三、被告没有相关资质，不构成合同无效的理由。被告未取得相关资质，只是违反了行政管理性规定，而非民事合同的禁止性规定。原、被告之间的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。四、原告起诉被告主体不适格。本案诉争的房屋已交付给原告，后被他人强占，原告应当起诉强占房屋的人。综上，原、被告之间签订的《房屋买卖协议》是双方自愿订立的，并未违反行政强制性规定，而且房屋已实际交付原告占有，被告没有违约，也没有给原告造成经济损失，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告胡红艳针对反诉被告提出反诉的诉讼请求：1、请求判令反诉被告归还反诉原告所有的位于黄集供销社金鑫小区的车库（从东向西第二间）和一套住房(一单元二楼东三室二厅房屋)；2、由反诉被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：反诉原告已履行完毕交付房屋的义务，没有违约更没有侵犯反诉被告的权益。若确认双方签订的合同无效，反诉被告应先将诉争房屋交付反诉原告，反诉原告再返还反诉被告的购房款。反诉被告樊祥针对反诉原告胡红艳的反诉部分辩称，反诉原告与案外人王建生有经济纠纷，在反诉被告未占有房屋时已被王建生侵占，故反诉原告要求反诉被告返还诉争房屋不切实际，不符合法律规定，请求驳回反诉原告的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：被告胡红艳提交的张三忠证人证言，用以证明被告已将诉争房屋的钥匙交付给了原告母亲。经质证，原告认为当时被告要求增加安装太阳能、水电等的费用，原告未同意，故未领取房屋钥匙。本院认为，被告提供的张三忠证人证言，原告不认可，被告亦无其他证据印证，故该份证人证言本院不予采信。本院根据双方当事人的陈述、举证认定事实如下：2012年11月13日，原告樊祥（乙方）与被告胡红艳（甲方）签订了《房屋买卖协议》，约定甲方就新建位于黄集镇供销社金××小区××北面南××层房屋中车库一间和一套住房卖给乙方，车库为从东向西第二间和一单元二楼东一套三室二厅住房。房屋作价180000元。乙方于2012年11月13日付180000元。同时该协议还约定，甲方卖给乙方的房屋必须确保产权清楚，无债权纠纷，乙方享有所有权后有买卖、收益、转让、处置等权利，甲方无权干涉。任何一方不得反悔或违约，若不按协议履行必须向对方承担违约金叁万元并赔偿经济损失。当日，原告将购房款180000元付清，被告向原告出具了180000元收据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案的争议焦点为：1、原、被告之间于2012年11月13日签订的《房屋买卖协议》是否有效？2、原告要求被告返还购房款180000元及该款自2012年11月13日起至还清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息损失的请求能否成立？3、反诉原告要求反诉被告返还诉争房屋的请求能否成立？针对第一个争议焦点，原告认为，诉争房屋未经建筑许可和规划许可，属于违章建筑，更没有取得相应的商品房预售资格，该房屋属于违法销售。基于双方签订的协议，违反行政法规的强制性规定，应属无效。被告认为，原告已经按协议履行了付款义务，被告亦按协议将房屋交付给被告实际占有。被告不具备开发经营企业资质，所以不应当适用《城市商品房预售管理办法》的有关规定。被告虽然没有相关资质，但不构成合同无效的理由。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。而不动产权属证书是权利人享有不动产权利的证明。本案中被告胡红艳未依法登记领取权属证书，且转让以划拨方式取得土地使用权的房产未先报有批准权的人民政府审批，其与原告签订的房屋买卖协议因违反法律、法规的禁止性规定而无效，对双方当事人没有法律约束力。针对第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如上所述，原、被告之间的房屋买卖协议无效，原告要求被告返还购房款180000元，符合法律规定，本院予以支持。但原告樊祥在明知被告没有取得诉争房屋权属证书的情况下仍与其签订合同，对合同无效的后果亦存在过错，双方应当各自承担相应的责任。故原告要求被告赔偿180000元购房款的利息损失，本院不予支持。针对第三个争议焦点，反诉原告胡红艳认为，若确认双方签订的合同无效，反诉被告应先将诉争房屋交付反诉原告，反诉原告再返还反诉被告的购房款。反诉被告樊祥认为，反诉原告并未向其交付诉争房屋，该房屋现被与反诉原告胡红艳有经济纠纷的案外人王建生占有，故反诉被告无法返还诉争房屋，请求驳回反诉原告的请求。本院认为，反诉原告提供的证人证言，反诉被告不予认可，该证言无其他证据印证，故不能证实反诉原告已将诉争房屋实际交付给了反诉被告或诉争房屋现被反诉被告实际占有。加之，反诉原告在本院指定的期限内未交纳反诉费用，故反诉原告的该部分请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用一、被告胡红艳于本判决生效之日起十日内返还原告樊祥购房款180000元；二、驳回原告樊祥的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告胡红艳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2305元，原告樊祥负担305元，被告胡红艳负担2000元；反诉案件受理费1950元，由反诉原告胡红艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  胡喜兵二〇一八年六月十四日书记员  余梦楠