北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2017）京01民终2919号
上诉人（原审被告）：张海燕，女，1985年5月7日出生。
委托诉讼代理人：陶实，北京实景律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈鹏飞，北京实景律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐奕昕，女，1990年6月18日出生。
委托诉讼代理人：易勇辉，北京市融源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李光宇，男，1989年5月28日出生。
被上诉人（原审被告）：北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6（1-2）。
法定代表人：陈宁，总经理。
委托诉讼代理人：吴媛，女，北京市易合房地产经纪有限责任公司法务经理。
委托诉讼代理人：高建春，男，北京市易合房地产经纪有限责任公司区域经理。
上诉人张海燕因与被上诉人徐奕昕、北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初16992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人张海燕之委托诉讼代理人陈鹏飞，被上诉人徐奕昕及其委托诉讼代理人易勇辉、李光宇，被上诉人易合公司之委托诉讼代理人吴媛、高建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张海燕上诉请求：撤销一审判决第三项。事实和理由：1、2016年9月10日之前，我已完成合同约定的各项义务，不存在违约行为，而徐奕昕没有支付首付款，违反了合同约定，应承担违约责任；2、按照相关批复，违约金是以补偿为主，惩罚为辅，以实际损失为限。67万元的违约金数额过高，请求法院予以降低。
徐奕昕辩称，合同签订时约定张海燕尽快出示房本并进行房屋核验，最终一直没有进行房屋核验，2016年10月后张海燕提出提高交易价格。一审判决确定的违约金67万元无法弥补我的损失，不同意张海燕的上诉请求。
易合公司辩称，北京市昌平区白浮泉路×号房屋（以下简称804号房屋）目前市场价格已经上升了100多万元，买房人无法以同样价格购买同等面积的房屋，一审判决20％的违约金并无不当。我们请求维持一审判决。
徐奕昕向一审法院起诉请求：1、解除我与张海燕之间的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2、张海燕退还购房定金50 000元；3、张海燕赔偿居间费73
700元；4、张海燕赔偿保障服务费16 750元；5、张海燕支付违约金670 000元。
一审法院认定事实：张海燕、徐奕昕、易合公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，《房屋买卖居间合同》约定出卖人张海燕将804号房屋出售给买受人徐奕昕，该房屋成交价格为279万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价56万元。一审法院认为，本案争议焦点在于张海燕是否应当承担解除合同后的违约责任。徐奕昕与张海燕在签订买卖合同后，双方本应当按照合同约定全面履行自己的义务。但在履行过程中，804号房屋被查封，且又存在两个抵押，后张海燕为了解除抵押，又与他人签订了公证委托书，该公证委托书的内容涵盖了售房的所有过程，综合以上情况，徐奕昕要求对涉案房屋进行房屋核验理由正当，但张海燕又因故未能办理房屋核验。在此情形下，徐奕昕因怀疑合同能否如约履行而中止履行其付款义务，属于合理行为，故其未于9月10日前支付首付款的行为并不构成违约。判决：一、解除原告徐奕昕、被告张海燕与被告北京市易合房地产经纪有限责任公司于二〇一六年八月十二日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。二、被告张海燕于本判决生效后十日内向原告徐奕昕退还购房定金五万元。三、被告张海燕于本判决生效后十日内向原告徐奕昕支付违约金六十七万元。四、驳回原告徐奕昕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中当事人没有提交新证据。
本院经审理查明：张海燕与冯占伟系夫妻关系，二人婚后共同购买了804号房屋。2016年8月12日，张海燕（甲方、出卖方）、徐奕昕（乙方、买受方）、易合公司（丙方、居间方）三方签订了《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，《房屋买卖居间合同》约定出卖人将804号房屋出售给买受人。其中合同第五条成交价格、付款方式：（一）经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为279万元。（二）经出卖人与买受人协商一致，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价56万元，上述价款由买受人一并支付给出卖人。（三）买受人在签订本合同的同时支付定金5万元。（四）买受人具体付款方式及期限的约定见补充协议。......第六条房屋产权及具体情况的承诺：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋所有状况均已充分了解，自愿买受该房屋。《补充协议》第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计335万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方于2016年8月12日向甲方支付定金人民币（大写）5万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下列方式履行：提前还贷再贷款：（1）甲乙双方于2016年8月12日签订本合同，同时乙方向甲方支付购房定金人民币5万元整。（2）鉴于甲方是以银行按揭形式购买的该套房屋，目前尚有部分贷款未还清，则甲乙双方协商，于2016年9月10日之前在丙方的陪同下到银行办理该房屋的提前还款，同时还清款证明等相关手续由丙方负责保管，用于清偿甲方剩余贷款的款项为乙方首期购房款+甲方自筹资金，乙方于还款之日将购房首期款人民币140万元一次性支付给甲方，该款项必须直接存入银行指定的还贷账户......。（4）乙方选择以商业贷款方式支付甲方剩余购房款人民币195万元，该笔贷款到账后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房全部房款。第四条违约责任：......2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖居间合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％赔偿乙方的损失；每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金。丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔偿乙方。签约当日，徐奕昕向张海燕支付购房定金5万元。2016年8月13日徐奕昕向易合公司交纳服务费73
250元及代收保障服务费16 750元。
2016年8月23日，北京市方正公证处对冯占伟、张海燕（委托人）与尹起庆（受托人）签订的委托书进行公证，委托书的内容为：我们系夫妻关系，在张海燕名下在北京市昌平区白浮泉路有一处房产（产权证号：X京房权证昌字第×号），我们同意出售上述房产，现委托尹起庆为我们的代理人，前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产档案，调取原购房合同、原契税票等资料，核实是否存在查封、抵押、网申占用、异议登记、房屋核验以及撤销房屋核验等信息；在符合依法出售的前提下，办理还款手续，解除抵押手续，领取还款证明；领取解除抵押证明材料，办理解除抵押登记及与之有关的一切手续；领取房产证。办理此房产的买卖交易手续、签订房屋买卖合同（包括网签及撤销网签）、到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜、代为办理与出售此房产相关的税务手续、协助买方办理贷款、抵押的相关手续、代收首付款、定金等相关售房款、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字、办理资金监管手续、代办物业交接手续。代理人在其权限范围内所签署的一切文件，我们均予以承认。委托期限：至办完上述委托事宜为止。代理人有转委托权。2016年8月25日冯占伟告知易合公司804号房屋被法院查封，当日徐奕昕通过易合公司得知上述情况。8月26日徐奕昕得知冯占伟、张海燕与他人签署公证委托书一事。9月2日，张海燕得知804号房屋已被解封，9月7日易合公司通知徐奕昕804号房屋已被解封。后易合公司通知双方前来做房屋核验。9月8日，冯占伟同他人一起携房本原件前来商谈，因没有张海燕的身份证及张海燕本人的签字，无法做核验，徐奕昕亦未支付首付款。9月25日，冯占伟在与徐奕昕及易合公司商谈时称，其所签署的公证委托书仍未解除，但其表示愿意设法解除公证委托，并筹集资金解除个人抵押。10月8日，案外人张光宇代表徐奕昕与张海燕电话沟通房屋买卖情况，张海燕表示需要问问冯占伟的想法。10月10日，冯占伟在与徐奕昕及易合公司商谈时称，其仍未解除公证委托及个人抵押，并表示由于利息问题，其无法筹集到资金解除个人抵押。10月15日，冯占伟在与徐奕昕及易合公司商谈时提出不再按照原价出售房屋，在涨价要求遭到徐奕昕拒绝后，其表示如果仍然按照原价，则双方没有必要再往下谈了。
另查，公证委托书是由于804号房屋存在银行抵押和个人抵押，冯占伟为了解除个人抵押，找到了他人为其垫资，在垫资后与尹起庆签订了公证委托书。
上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、《定金收付证明》、《公证书》、录音、收据、转账凭证及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，徐奕昕与张海燕、易合公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》合法有效。现徐奕昕主张解除合同，张海燕同意，一审法院判决解除前述合同正确。本案争议焦点在于合同解除的原因以及解除的法律后果。《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的履行过程中，804号房屋被查封，且存在两个抵押，而张海燕与尹起庆签订的公证委托书更是赋予了尹起庆最大的权利，尹起庆可以凭借委托书任意处置804号房屋，包括将房屋出售。在此情形下，804号房屋的交易存在不确定的安全隐患，徐奕昕要求对804号房屋进行房屋核验不仅是二手房交易过程中支付首付款的前置程序，也是徐奕昕维护自身合法权益的正当行为。因张海燕未能办理房屋核验，故徐奕昕未按约定支付首付款的行为不构成违约。此后，张海燕承诺解除涉案房屋的个人抵押及公证委托书，而其并未履行承诺，张海燕通过其行为明确表示不履行主要义务，徐奕昕依照《中华人民共和国合同法》第94条的规定提出解除合同，并要求张海燕承担相应违约责任的主张应当得到支持。徐奕昕主张的违约金数额符合合同约定，且在二手房屋销售价格总体趋势为大幅度增加的形势下，此数额并不过高，因此一审法院判决张海燕承担67万元的违约金正确。综上所述，张海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10 500元，由张海燕负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
审 判 员 赵 蕾
审 判 员 辛 荣
二○一七年四月十四日
书 记 员 刘芳芳