河南省光山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）光民初字第01521号
原告胡成江，男，1963年4月22日生，汉族。
委托代理人易善良，河南紫弦律师事务所律师。
被告冷重阳，男，1967年12月23日生，汉族。
委托代理人冷鹏阳，河南人天律师事务所律师。
原告胡成江诉被告冷重阳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡成江及其委托代理人易善良，被告冷重阳及其委托代理人冷鹏阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系弦山街道办事处宝相寺居委会打扣店村民组居民。2001年因光马路扩宽，政府拆迁了原告的房屋，至今没有安置，原告无田无地耕种，全家没有生活出路。经政府口头同意，原告利用政府修路占压原告房屋剩余边角地带搭建临时用房四间对外出租养家糊口。2010年1月1日，原告与被告签订租房协议，被告租用西边一间经营土纸花炮。根据协议约定，租期到2011年1月1日止一年，租金一次性付清。到期后在同等价格下，被告可继续租用，租金随市场行情一年一议。根据市场行情，2014年同地段的房租涨到每年2万元至2.2万元，但被告从2014年1月1日起未向原告交付房屋使用费，经原告多年催要无果。现原告欲自己使用该房屋，要求被告搬出，被告置之不理。起诉请求判令：1、确认原被告2010年1月1日签订的租赁协议无效，并判令被告立即搬出上述房屋；2、被告支付原告2014年1月1日至被告搬出之日的房屋使用费（每天按55元计算）。
原告为证明其诉讼请求，举证下列证据：第一组原告身份证复印件，证明目的①原告主体资格；②原告是宝相寺居委会打扣店的村民。第二组原被告于2010年1月1日签订的租赁协议，证明目的①被告认可争议的简易房系原告利用原拆迁处搭建的石棉瓦房，属原告所有；②租金随市场行情一年一议；③在政府不拆迁的情况下，被告可以续租。第三组：原告的房产证复印件；拆迁通知单；拆迁协议书；光山县城镇建设与管理领导小组通知；过渡房租金领取凭证。证明目的①原告在此搭建石棉瓦房是因为政府拆迁原告房屋后至今没有得到安置；②搭建石棉瓦房的原因、事实和经过。第四组：兰春亮和宝相寺居委会的证明；周尤平的证明；兰之富的证明；潘进成的证明。证明目的同第三组证据。第五组：光山县人民法院（2015）光民初字第00226号民事判决书；信阳市中级人民法院（2015）信中法民终字第1400号民事调解书。证明目的：①原被告于2010年1月1日签订的租赁协议属无效协议；②被告应向原告支付房屋使用费，具体标准因与已生效判决书属同地段，使用费2万元—2.5万元／间；③书证效力大于证人证言效力，应当采信双方的租赁协议。第六组周兵谋与龚涛的房屋租赁合同，证明目的2015年7月20日同地段的简易房屋使用费为1.8万元／间。
被告辩称：我自2001年进县城卖水果及鞭花炮，原在光马路口租房子经营，2001年光山县政府因道路扩宽，将光马路口公路边的房子拆除，土地尚未建设使用，我就在路边支棚子摆摊经营。2003年花钱请人将棚支撑成小棚屋，到2010年又用石膏板装修，将地面贴地板砖，成现在的状况。从开始支棚至今，我一直在自建的棚屋经营。大概在2009年秋，原告胡成江找到我，称其房子就在光马路边，政府拆除一直未重建，现在房地产开发势头好，我搭棚子的地方是他老房位置，让我与他签个合同，就说是他的房子，谁来开发还能重新给补偿。因我占公家地皮属违建，将来我也得不到补偿，就做个顺水人情，于2010年1月1日在胡成江拿来的租赁协议上签了字。租赁协议仅一份，签字之后胡成江就拿走了。后来随着这个地方出租房租金上涨，胡成江见利忘义，找我要租金，我没理会他，他便起诉。综上，原告起诉与事实不符，房子是我搭建的，占用的土地即使是胡成江原房屋地皮，也因拆迁后为国家所有，与胡成江无关，故不存在我向胡成江支付房租，请求驳回原告诉讼请求。
被告为证明其诉讼请求，举证下列证据。1、冷重阳身份证复印件，证明其身份等信息情况。2、2003年4月购买石棉瓦等材料的收据两张；3、冷华群的书面证明；4、熊大元的书面证明。2—4号证据证明目的：被告于2003年4月购买材料雇请冷华群、熊大元在光马路口搭建棚子，之后被告又找上述两人在原地重建和翻建，棚子是被告所建，属被告所有。5、2010年购买夹芯板、石膏板等装饰材料的售货单一张，证明目的：被告于2010年对棚子进行过装修。6、2005年12月光山县日杂公司出具的收款（办理网点证）凭证一张、7、2005年12月光山县安监局向被告出具的（办证及培训费）收款收据一张；8、烟花爆竹零售网点证一张；9、10河南省烟花爆竹零售网点经营许可证两张；11—13个体工商户营业执照（2005年12月5日至2009年10月30日）计三张（8—13号证件均为被告名下的复印件）。6—13号证据被告在上述棚屋里经营烟花爆竹。
庭审质证中，被告对原告所举证据提出如下异议：对租赁协议本身的真实性无异议，但对原告提出的证明目的及事实有异议，仅凭协议不能证实搭建的房子是原告的，协议是原告提前打印好的，仅有一份，被告签名后原告即带走了。原告原房屋位置不是本案争议的地块。兰春亮等四人均是原告一个村民组的，应原告要求出具的证言，内容不证实。胡成海与冯德祥一案判决书及调解书与本案无关，情况不一样，并且相关当事人还在信访。租金问题要做市场调查，除非经鉴定机构评估并且搭建的房屋是违法的，不应产生租金费用。原告对被告所举证据提出如下异议：证据2及证据5与本案没有关联性，不排除被告在租用期间对房子进行修修补补；证据3及证据4证人证言不真实，冷华群与被告有宗族关系，而且书证的效力大于证人证言；对证据6-13的真实性无异议，被告在租房内经营烟花爆竹。
经审理查明：原告胡成江是光山县弦山街道宝相寺居委会（原城关镇上官岗村）打扣店村民组居民。1988年10月20日，光山县人民政府为胡成江发“字第1264号”房屋所有权证，该证载明房屋坐落（原城关镇）官岗打扣店，砖木结构平房4间，建筑面积106.4㎡。2001年为了光马路扩宽，光山县人民政府对光马路南侧房屋拆迁安置。同年2月25日，光山县城镇建设与管理领导小组市政建设办公室发（2000）125号拆迁通知单，通知原城关镇人民政府：“根据本次拆迁有关规定，你单位（所属）宝相寺居委会打扣店村民组胡成江同志，坐落在光马路口南侧的房屋需拆除，共九间，其中砖混七间，红灰瓦二间，总建筑面积191.33㎡。请按规定督促该同志务必于2001年4月5日前全部拆迁清运完毕”。随后原城关镇人民政府与胡成江达成拆迁协议书，按拆迁建筑面积“拆一安一”的原则安置。原告胡成江房屋于2001年拆除后，因政府原拟定在拆迁路段建六层安置楼未果，故原告尚未得到安置房，其与该村民组其他二十余户拆迁户即在拆迁修路占压剩余地块上搭建简易房出租。2002年胡成江搭建四间简易房，2003年县政府将其简易房拆除，2004年胡成江在原处又重新搭建四间简易房，出租给进城经商的寨河镇冷大湾村村民冷重阳一间，用于经营烟花爆竹及土纸，另租给姚道德两间、刘大军一间。起初几年房租费较低，一间一年只是几百元，双方未签订书面租赁协议。后来房租费逐年提高，到2010年胡成江要求上述三户承租人签订租赁协议。2010年1月1日胡成江带着已打印的租赁协议（租赁起止时间空缺待填写）到上述简易房要求与冷重阳签订书面协议，协议约定“房主胡成江为甲方，承租人冷重阳为乙方，今有甲方在光马路口南原拆迁处搭建石棉瓦房两间，经甲乙双方协商达成租赁协议如下：一、出租时间从2010年1月1日到2011年1月1日止为期一年，租金由乙方一次性付清。二、租金随市场行情一年一议，在同等价格下乙方可优先租用。三、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。”胡成江、冷重阳分别在协议落款处作为甲方、乙方签名。冷重阳同时在协议下方注明“经甲、乙双方同意，在政府不拆迁情况下，有乙方可继续租用”。该间石棉瓦房至今仍由被告用于经营烟花爆竹及土纸生意，原告现以被告拖欠2014年1月1日以后的房屋使用费等为由提起本案诉讼。
本院认为：本案诉争的石棉瓦房是在2001年政府拆除原告房屋占地范围内用于修路剩余地块上搭建的临时用房，因剩余地块暂时未被合法利用，故该临时用房暂未被要求拆除，自搭建以来一直发挥着物的效用和价值，即由被告经商使用至今。在本案中，原被告各自主张该间石棉瓦房系自己出资搭建属自己所有，从而享有使用及收益权。为此原被告各自进行了举证，被告举证有其于2003年4月购买材料雇请人搭建棚屋的证人证言，还有2010年12月对棚屋进行装修购买材料的单据等；原告举证有兰春亮等四人的证言材料，证明诉争的石棉瓦房是原告在政府拆迁其房屋修路剩余地块上搭建的，原告同时还举证有2010年1月1日其与被告签订的租赁协议，证明该间石棉瓦房属原告所有，租给被告使用。在当事人所举上述证据中，租赁协议属诉讼前形成的客观证据，上有双方当事人的签字，其证明力大于言辞证据即证人证言；并且从上述证据反映的时间来看，被告主张2003年其搭建简易房，可是在尔后的2010年其又与原告签订租赁协议，协议内容反映石棉瓦房是原告搭建属原告所有，双方是租赁关系。鉴此，依法应采信证明力较大且签约时间在后的租赁协议，认定石棉瓦房属原告所有，原被告系租赁关系。该租赁协议在质证时，被告提出原告是为了向开发商重新要补偿费欺骗其所签的假协议，并据此主张协议无效。但因被告对此未举证证实且在法定期间内未行使撤销权，同时因被告不仅在协议签名，还亲笔注明“经甲乙双方同意，在政府不拆迁情况下，由乙方继续租用”字样。可见协议上的签字行为被告是经过慎重考虑的，是其真实意思表示，因此对被告上述质证意见不予采纳，从而认定该租赁协议是真实的。但因原告出租的石棉瓦房未取得建设工程规划许可证，其将临时用房出租给被告使用，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，双方签订的租赁协议应属无效，因此，原告关于请求判令确认原被告2010年1月1日签订的租赁协议无效，并判令被告立即搬出上述石棉瓦房的诉讼请求依法应予支持。因归属原告所有的上述一间石棉瓦房一直由被告租用受益，为此原告请求被告支付2014年1月1日至搬出交还之日的使用费，依照上述司法解释第五条之规定，对原告该项请求应予支持，但原告主张的使用费标准55元／天与其举证（每间18000元／年）不符，应参照同地段租金标准，确定自2015年7月20日以后为49.31元／天，之前参照原告当庭陈述的2013年的标准7500元／年即20.55元／天。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条之规定，判决如下：
一、原告胡成江与被告冷重阳2010年1月1日签订的租赁协议无效；
二、被告冷重阳于本判决生效之日起十日内将位于光马路口其用于经营烟酒副食的一间石棉瓦房交还原告胡成江；
三、被告冷重阳于判决生效之日起十日内给付原告胡成江上述石棉瓦房自2014年1月1日至交还之日的占有使用费（其中2014年1月1日至2015年7月19日按20.55元／天计算，2015年7月20日至交还之日按49.31元／天计算）。
四、驳回原告胡成江过高诉讼请求。
案件受理费730元，原告承担230元，被告承担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 张 健
审判员 柳玉慧
审判员 董德才
二〇一六年三月二十一日
书记员 李宇航