江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0816号
上诉人（原审被告）洪泽县共和镇赵集村村民委员会。
法定代表人杨华仁，该村委会负责人。
委托代理人杨十方，江苏宁辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）万建淮，男，汉族，1966年5月17日生。
委托代理人赵长生，江苏泽之源律师事务所律师。
原审被告万鹏，男，汉族，1971年9月14日生。
上诉人洪泽县共和镇赵集村村民委员会（以下简称赵集村委会）与被上诉人万建淮、原审被告万鹏撤销权纠纷一案，淮安市清浦区人民法院作出（2013）浦商初字第0236号民事判决，上诉人赵集村委会不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月15日公开开庭进行了审理。上诉人赵集村委会法定代表人杨华仁及其委托代理人杨十方、被上诉人万建淮及其委托代理人赵长生、原审被告万鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年8月30日，被告万鹏向原告借款20万元，并出具借条，写明：借到万建淮从信用社贷款20万元用于共和镇赵集工业园区天宇制衣厂建设，贷款到期后本金与利息均由万鹏承担，如到期不能偿还则由天宇制衣厂土地变卖偿还。
另查，2007年初，被告万鹏与洪泽县共和镇人民政府约定，万鹏占用、使用该县共和镇赵集村所有的集体土地14.88亩，按每亩1.9万元缴纳土地出让款，由万鹏投资注册个人独资企业洪泽县天宇制衣厂，万鹏实际只缴纳了4万元土地出让款。2007年4月，洪泽县国土部门为该企业办理了集体土地使用证，该证注明土地使用权人为洪泽县天宇制衣厂，土地所有权人为共和镇赵集村，坐落于洪泽县共和镇工业集中区，土类（用途）为工业，所有权类型为批准拨用企业用地。2007年6月，被告万鹏用该土地抵押办理了15万元贷款；同年7月，被告万鹏又贷款42万元，并从洪泽县共和镇财政所借款5万元。2008年7月22日被告万鹏与被告赵集村委会签订协议书，约定：1、赵集村委会负责偿还万鹏在信用社的57万元贷款和利息以及所欠共和镇财政所的5万元；2、万鹏已缴纳的4万元土地款归赵集村委会所有；3、共和镇工业集中区内万鹏的土地及土地上所有建筑物归赵集村委会所有；4、万鹏协助赵集村委会办理土地使用证和营业执照过户手续，并提供原施工图纸；5、万鹏以前建厂房与他人产生的各种矛盾和经济纠纷，均由万鹏自行处理到位，与赵集村委会无关；6、本协议自签字之日起生效。协议签订后，赵集村委会收回了被告万鹏的土地使用权证并接收了该土地及附属建筑物，赵集村委会也按协议偿还了被告万鹏所欠贷款本金57万元及利息13万元和镇财政所5万元借款（已由洪泽县共和镇人民政府代为偿还）。被告万鹏与被告赵集村委会签订该协议时，万鹏并未告知万建淮，万建淮对此也不知情。转让时，被告万鹏与被告赵集村委会并未对天宇制衣厂的债权、债务及资产进行清算和评估。此后，洪泽县共和镇人民政府于2009年7月12日将该土地及土地上建筑物转让给朱胜文，转让金为75万元。
2011年9月27日，赵集村委会在金湖县人民法院起诉洪泽县天宇制衣厂，要求天宇制衣厂协助办理土地使用证过户手续，天宇制衣厂提出反诉，称赵集村委会在和其签订协议书时就知道该宗土地及地上建筑物价值不止180万元，村委会和其签订协议时存在欺诈行为，要求撤销双方于2008年7月22日签订的协议。金湖县人民法院审理后认为，因天宇制衣厂未能提供相关证据证明自己的主张，且已经丧失了撤销权，故判决驳回天宇制衣厂要求撤销合同的反诉请求。天宇制衣厂不服该民事判决，提出上诉，淮安市中级人民法院审理后，作出（2012）淮中商终字第0060号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
2011年9月15日，原告万建淮将被告万鹏诉至金湖县人民法院，要求万鹏偿还借款20万元，金湖县人民法院作出（2011）金民调初字第0714号民事调解书，被告万鹏欠原告万建淮借款20万元及从2008年9月1日起至实际还款之日的利息（利息按照信用社同期贷款利率计算），于2011年9月30日前一次性还清。在该案审理过程中，被告赵集村委会曾要求作为第三人参加诉讼，此时原告万建淮才得知万鹏已将天宇制衣厂的全部资产（包括土地及附属建筑物）都转让给了赵集村委会。原告万建淮认为，被告万鹏以明显不合理的低价将天宇制衣厂的土地及土地上建筑物转让给被告赵集村委会，损害了其债权，故于2012年9月25日诉至洪泽县人民法院，要求撤销两被告于2008年7月22日签订的关于转让天宇制衣厂的土地使用权及地上建筑物所有权的协议。后经淮安市中级人民法院指定管辖，洪泽县人民法院将此案移送原审审理。
上述事实，有当事人庭审陈述及原、被告举证在卷印证。原告举证的（2011）金民调初字第0714号民事调解书一份、（2011）楚商初字第0294号民事调解书一份、2008年7月22日两被告签订的协议书一份（复印件）、洪泽县天宇制衣厂营业执照一份、天宇制衣厂土地使用权审批手续（包括土地登记审批表，建设用地批准书、建设项目呈报说明）一组及被告赵集村委会举证的（2011）金民初字第1322号民事判决书一份、（2012）淮中商终字第0060号民事判决书一份，经庭审质证，原、被告对其真实性均无异议，原审予以采信。原告举证的借条，被告赵集村委会对其有异议，被告万鹏无异议，经审查，该借条与（2011）金民调初字第0714号民事调解书一份相印证，能够证明万鹏欠原告借款20万元的事实，原审也予以采信。
原告为了证明万鹏及赵集村委会在签订合同时主观存在恶意，举证天宇制衣厂的建设工程承包合同一份及对应的工程结算清单一份，经质证，被告万鹏无异议，被告赵集村委会有异议，称对其真实性不清楚。经审查，原审认为该证据能够证明天宇制衣厂的厂房建设情况，与本案具有关联性，故予以采信。
原审原告万建淮诉称，2007年初，万鹏被赵集村委会的上级政府洪泽县共和镇人民政府招商引资成立天宇制衣厂，落户在洪泽县共和镇赵集工业园区，由该村有偿提供土地。2007年8月30日，被告万鹏因建天宇制衣厂时无钱发放建厂的建筑工人工资，请原告帮其贷款20万元，被告万鹏已与信用社联系好，让原告去签字就行。借款时被告万鹏承诺如不能偿还就用土地抵偿债务。2008年8月初，原告帮被告万鹏在信用社的贷款20万元要到期，找到被告万鹏让其偿还信用社贷款，被告万鹏称，企业正在兴建中，待其生产后会立即偿还，请求原告帮其转贷一年。2009年贷款到期后，原告找到被告万鹏问其信用社贷款还了没有，被告万鹏说已经偿还，原告就相信了。直到2011年，信用社打电话让原告偿还贷款，原告才知道被告万鹏没有说实话，遂连续催还，但万鹏始终未能履行还款义务。2011年9月，原告将万鹏告上法庭，要求立即偿还借款，并查封了万鹏的厂房，在原告查封后，被告赵集村委会找到原告所在单位，说天宇制衣厂是他们的，9月20日左右被告赵集村委会拿来一份协议书，说被告万鹏的天宇制衣厂已经于2008年7月22日转让给他们。本案中，万鹏所拥有的土地就有九千多平方，仅此一项就应超过转让价，况且土地上还有上千平方的厂房与其他附属设施，万鹏在原告帮他贷款时在欠条上明确写着如果到期不能还款就用土地抵押，正因如此，原告才同意帮其贷款，但在原告毫不知情的情况下，万鹏仅以60多万元就将土地、厂房全部转让给赵集村委会，万鹏是共和镇招商引资到工业园区，赵集村委会应当知道万鹏的企业价值，而在万鹏因资金链断裂根本无法继续投入的情况下，立即将万鹏的独资企业转给自己，用于偿还其镇领导为万鹏担保的信用社贷款与土地抵押款，已说明赵集村委会明知万鹏还有其他债权人存在，却低价取得万鹏的全部财产。为此，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题解释（二）》第十九条、江苏省高级人民法院关于适用合同法若干问题讨论纪要第九条的相关规定，提起诉讼。要求判决撤销两被告于2008年7月22日签订的关于转让天宇制衣厂的土地使用权及地上建筑物所有权的协议；被告承担本案诉讼费。
原审被告赵集村委会辩称，两被告之间签订的协议是在自愿、平等条件下签订的，签订后赵集村委会履行了自己的全部义务。被告万鹏也履行了将厂房交付给赵集村委会的义务，只是没有过户，2011年原告起诉被告万鹏要求还款，保全了当时还没有过户的天宇制衣厂名下的土地，赵集村委员会才知道被告万鹏有其他债务没有解决，赵集村委员会当时要求以第三人身份参加原告与万鹏之间的欠款纠纷一案的诉讼，但没有被准许。2011年赵集村委会起诉万鹏，要求万鹏履行协议，将天宇制衣厂名下的土地过户给赵集村委会，金湖县人民法院、淮安市中级人民法院确认合同合法有效，判决万鹏立即履行合同，被告万鹏也向金湖县人民法院、淮安市中级人民法院要求撤销该合同，但均被两级人民法院驳回，因此两被告之间的协议不属于《中华人民共和国合同法》第七十四条可以撤销的事由，并且被金湖县人民法院、淮安市中级人民法院判决认定为合法的。况且被告赵集村委会在与被告万鹏签订转让协议后不久，就将本案讼争的厂房以原价转让，接收方已在该一半厂房的基础上将所有工程完成，已经入住使用至今。所以可以判断两被告之间的转让价格应属公允。被告赵集村委会没有从中得到一分钱利益，完全是善意第三人。所以赵集村委会认为原告提出的撤销合同的诉讼请求与金湖县人民法院、淮安市中级人民法院判决相违背，请求依法驳回原告诉请。
原审被告万鹏辩称，对原告诉讼请求无异议。被告万鹏未举证。
原审认为，原告主张被告赵集村委会以低价取得了天宇制衣厂的土地使用权及地上建筑物所有权，并以此为由要求撤销两被告于2008年7月22日签订的关于转让天宇制衣厂的土地使用权及地上建筑物所有权的协议，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条关于“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人转让财产的行为”的规定，若想认定原告的主张是否成立，关键在于确认被告万鹏以赵集村委会负责偿还万鹏在信用社的57万元贷款和利息以及所欠共和镇财政所的5万元的代价将天宇制衣厂的土地及土地上所有建筑物转让给被告赵集村委会是否存在价值严重不对等的情况，该行为是否对原告的债权造成损害。
根据被告万鹏与被告赵集村委会于2008年7月22日签订的协议，被告赵集村委会偿还了被告万鹏所欠贷款本金57万元及利息13万和镇财政所5万元借款，合计75万元。原告认为该对价与天宇制衣厂的土地及土地上建筑物的价值严重不对等，而被告赵集村委会则认为其没有从中获利，而且之后其也基本以原价将天宇制衣厂的土地及土地上建筑物转让给案外人，说明转让价格是公允的。为判断天宇制衣厂的土地及土地上建筑物的价值与两被告的转让价格是否对等，在审理过程中，根据原告申请，原审司法鉴定部门委托淮安清华房地产评估与土地评估有限公司（以下简称清华评估公司）对天宇制衣厂的房地产进行价格评估，清华评估公司出具了房地产估价报告，报告中写明：2008年7月22日，天宇制衣厂的房地产的市场价值为169.58万元，其中土地使用权现值取整为34.45万元。原告万建淮与被告万鹏对该评估报告无异议，被告赵集村委会有异议，称其委托代理人按照通知书载明的时间准时到原审法院第三法庭参加摇号，但是摇号室没有人，所以评估报告程序上不合法。针对此评估报告的证明力，原审认为，该评估报告是原审司法鉴定部门委托评估机构出具的法定评估，应能作为确定天宇制衣厂的土地及土地上建筑物市场价值的依据，被告赵集村委会如认为其鉴定程序严重违法，应提供证据予以证明，但被告赵集村委会始终未能提供证据证明这一点，故对评估报告的效力应予以认定。被告赵集村委会又提供了其与案外人朱文胜签订的合同书一份，内容为其将天宇制衣厂的土地及建筑物以75万元的价格转让给朱文胜，说明其给万鹏的转让价是公平合理的。对此，原审认为判断天宇制衣厂的房地产的转让价是否合理应以其在估价时点的公开市场价值为准，仅凭被告赵集村委会与案外人的合同不能推翻专业机构的评估报告，故对该合同书原审不予采信。
原审认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条的规定，对于“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。从评估报告来看，被告万鹏与被告赵集村委会签订2008年7月22日转让协议时，天宇制衣厂的土地及土地上建筑物同时点的市场价值为169.58万元，而转让价格为75万元，明显未达到市场价值的70%，被告万鹏将当时市场价值为169.58万元的资产以75万元的价格转让给被告赵集村委会，该行为严重损害了债权人万建淮的利益，万鹏主观上存在恶意，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条关于“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人转让财产的行为”的规定，原告要求撤销两被告于2008年7月22日签订的关于转让天宇制衣厂的土地使用权及地上建筑物所有权的协议的诉讼请求应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：撤销被告洪泽县共和镇赵集村村民委员会与被告万鹏于2008年7月22日签订的关于转让天宇制衣厂的土地使用权及地上建筑物所有权的协议。案件受理费80元，鉴定评估费10000元，合计10080元，由两被告负担。
原审宣判后，上诉人赵集村委会不服向本院提起上诉称，1、原审确定淮安清华房地产评估与土地评估有限公司作为鉴定机构违法。因上诉人收到原审选择鉴定机构通知后准时到庭但原审司法鉴定办公摇号室无人。2、上诉人受让万鹏财产时并不知道万鹏另有债务，上诉人完全是善意的。原审依评估报告作为判决依据错误。请求撤销原判，驳回万建淮的诉讼请求。
被上诉人万建淮答辩称，原审判决正确，程序合法，请求维持原判。
原审被告万鹏陈述，同意原审判决。
本院经审理查明与原审事实相同，予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案评估报告作出天宇制衣厂的房地产的市场价值为169.58万元，即使扣除34万余元的地价，仅仅房产价值就达135万余元，万鹏以赵集村委会负责偿还万鹏在信用社的57万元贷款和利息以及所欠共和镇财政所的5万元的代价将天宇制衣厂的土地及土地上所有建筑物转让给赵集村委会构成以明显不合理低价处分自己的财产。同时从赵集村委会与万鹏于2008年7月22日所订协议书中第5条约定：“万鹏以前建厂房与他人产生的各种矛盾和经济纠纷，均由万鹏自行处理到位，与赵集村委会无关”来看，赵集村委会应当知道万鹏在处分涉案房地产时另外还有经济纠纷，实质就是建厂房时所欠债务，在该情形下赵集村委会行为必然对他人的债权造成损害。赵集村委会的行为构成了《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款所规定的“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的”情形，故万建淮作为债权人有权依据《中华人民共和国合同法》的规定主张撤销该协议，并应该得到支持。
关于原审确定淮安清华房地产评估与土地评估有限公司作为鉴定机构是否违法问题。经查，上诉人称收到原审选择鉴定机构通知后准时到庭但原审司法鉴定办公摇号室无人，未提供证据证明，且没有证据证明原审司法鉴定部门选择鉴定机构存在其他违法情形。故原审确定淮安清华房地产评估与土地评估有限公司作为鉴定机构并无不当。评估机构依法院委托作出的评估报告，上诉人未举证证明评估报告与事实不符或违反法律的规定，原审作为判决依据，并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人赵集村委会上诉理由无事实和法律依据，不予采纳。鉴于本案调解不成，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元由上诉人洪泽县共和镇赵集村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王百川
审 判 员 江东新
代理审判员 庞海涛
二〇一四年十二月五日
书 记 员 靖芳芳