广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法民一初字第25号
原告：大象广告有限公司，住所地：东莞市南城区莞太路胜和路段恒顺大厦八楼A区。组织机构代码为
72877979—0。
法定代表人：陈德宏，该公司董事长兼总经理。
委托代理人：陈东芳，该公司员工。
委托代理人：孙西恩，该公司员工。
被告：王淦坤，男，汉族，1962年3月23日出生，住广东省广州市越秀区，
委托代理人：刘小闹，广东林德律师事务所律师。
第三人：东莞市南城区胜和股份经济联合社。住所地：广东省东莞市南城区胜和社区居委会。组织机构代码为
61810849—4。
负责人：谢锦池。
第三人：东莞市永佳实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市南城区莞太路胜和路段**号恒顺大厦1002。组织机构代码为78297792—3。
法定代表人：郭文锋。
原告大象广告有限公司（以下简称：大象公司）诉被告王淦坤、第三人东莞市南城区胜和股份经济联合社（以下简称：胜和联合社）、东莞市永佳实业投资有限公司（以下简称：永佳公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2014年11月7日立案受理后，依法由审判员段雅荣适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，由审判长罗练珍、人民陪审员李慧霞和人民陪审员叶树彭组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告大象公司的委托代理人陈东芳、孙西恩，被告王淦坤的委托代理人刘小闹到庭参加诉讼，第三人胜和联合社、永佳公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告大象公司诉称：一、原告对于胜和工贸大厦B座八、九层拥有合法有效的承租权。理由如下：裕和公司向东莞市农村商业银行股份有限公司厚街支行借款5000万元，于2011年11月14日签订的《借款合同》成立生效之后，作为从合同的《最高额抵押担保合同》才有效成立，即《最高额抵押担保合同》的生效成立日期也应当为2011年11月14日。原告与永佳公司于2010年5月31日签订了《楼宇租赁合同》，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，无论上述房产如何变动，均不影响《楼宇租赁合同》的效力。二、《最高额抵押担保合同》涉嫌日期倒签。理由是胜和经济联合社在签订《最高额抵押担保合同》时胜和工贸大厦B座八、九层的所有权归原告所有；而且在签订《最高额抵押担保合同》后经历长达一年多之久才签订首份《借款合同》，不符合常规。现原告诉至法院，请求判令：1.对东莞市南城区莞太大道南城段29号胜和工贸大厦B座八、九层(房地产权证号为粤房地证字第××号)中止执行；2.确认原告享有对东莞市南城区莞太大道南城段29号胜和工贸大厦B座八、九层20年的租赁权；3.由被告承担本案的诉讼费用。
被告王淦坤辩称：第一，大象公司与永佳公司签订的合同应当无效，其行为不受法律保护，更不能对抗第三人。理由是永佳公司并未实际取得案涉房屋的所有权，其无权对案涉房屋进行出租。第二，大象公司涉嫌与永佳公司、恒顺公司串通一致，企图损害被告的合法权益。理由如下：1.大象公司主张已支付给永佳公司的租金实际上由恒顺公司收取，这一行为不符合常理；2.大象公司与另案当事人姚元保提供的租赁合同均没有签订日期，其他条款基本一致，进一步说明大象公司为了应付本案制作了相应的材料；3.法院已经在(2014)东二法执外异字第31号案件中认定大象公司为了应付本案而提供虚假证据（两份租赁合同），已涉嫌伪造证据罪，足以说明其串通的可能性。4.在被告申请案件执行过程中，大象公司穷尽所有法律途径就是为了阻碍案件的正常执行，并且企图通过串通一致达成获得不法利益的目的。所以被告认为大象公司的请求没有合法依据，请求法院予以驳回。
第三人胜和联合社、永佳公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。
经审理查明，本院在执行申请执行人王淦坤与被执行人胜和联合社、永佳公司债权转让合同纠纷一案中，依法查封了位于东莞市南城莞太大道南城段29号胜和工贸大厦B座八、九层的房产（房地产权证号为粤房地证字第××号）。案外人大象公司对此向本院提出异议申请，认为其享有案涉房产的租赁权，请求法院在拍卖该物业时保留其享有的租赁权。对此，本院于2014年9月29日作出（2014）东二法执外异字第31号执行裁定，驳回大象公司的异议请求。大象公司不服该裁定，提起本案诉讼，诉如所请。
另查明，案涉房产系由胜和联合社与永佳公司于2005年合作开发。双方约定，案涉房产建成后部分楼层产权归永佳公司，其余楼层归胜和联合社所有。2008年12月12日，胜和联合社出具一份《承诺书》，确认案涉房产二至十一层已转让给永佳公司，产权证正在办理之中。2010年9月，胜和联合社将案涉房产抵押给银行作贷款担保，并办理了抵押登记手续。
2008年3月24日与同年5月30日，大象公司与恒顺公司、林伯伟、林淦明分别签订两份《转让协议》，分别约定恒顺公司将案涉房产第八层、第九层转让给大象公司，两层面积共约2337平方米，每平方米3300元和3450元，总价约7880000元。协议签订后，大象公司于2008年12月前分多次共支付价款约7900000元给恒顺公司。
大象公司称由于考虑交易可能出现无效情形，双方协商变更为租赁关系。大象公司向本院提交了三份《楼宇租赁合同》。第一次提交的时间是2014年3月查封案涉房产后，大象公司提交了一份落款日期为2014年4月4日的查封异议书，主张其享有案涉房产的租赁权，租赁期至2030年11月30日，并随同提交了一份“东莞市大象广告有限公司”与永佳公司签订的落款日期为2010年11月20日的《楼宇租赁合同》，合同约定“东莞市大象广告有限公司”承租永佳公司位于东莞市××城区××路××大厦××、××楼，租赁期间自2010年12月1日至2030年11月30日，租赁期间租金为7350000元，2008年12月23日付清。其后，大象公司向本院提交一份“东莞市大象广告传媒有限公司”与永佳公司签订的落款日期为2010年5月31日的《楼宇租赁合同》，合同约定“东莞市大象广告传媒有限公司”承租案涉房产，租赁期间自2010年6月1日至2030年5月31日，租赁期间租金为7350000元，2008年12月23日付清。庭审后，大象公司再次向本院提交一份“东莞市大象广告有限公司”与永佳公司签订的落款日期为2008年3月20日的《楼宇租赁合同》，该合同约定“东莞市大象广告有限公司”承租案涉房产，租赁期间自2008年3月24日至2010年11月30日，租赁期间租金为750000元，2008年5月6日付清。永佳公司于2010年6月1日出具一份说明，确认已委托恒顺公司收到7350000元租金。大象公司称落款日期为2010年11月20日的《楼宇租赁合同》实际的签订日期是2008年3月22日，2008年与永佳公司同时签订了两份合同，是考虑到租赁合同期限不能超过20年的规定而作出的变通。后鉴于公司名称发生变更，大象公司与永佳公司于2010年5月31日重新签订《楼宇租赁合同》，签订日期为2010年11月20日的《楼宇租赁合同》作废。
另查明，2008年10月15日，东莞市工商行政管理局核准将“东莞市大象广告有限公司”变更为“东莞市大象广告传媒有限公司”。后“东莞市大象广告传媒有限公司”更名为“大象广告有限公司”。
上述事实，有执行裁定书、《楼宇租赁合同》、《承诺书》、《授权委托书》、《转让协议》、查封异议书、质证意见书以及庭审笔录、谈话笔录等附卷为证。
本院认为：案涉房产设立了抵押权，大象公司主张对案涉房产享有租赁权并请求保留其租赁权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”的规定，本院归纳本案的争议焦点为：一、案涉租赁关系是否合法有效；二、案涉租赁关系的成立时间是否先于抵押权的设立时间。
关于焦点一。虽然案涉房产登记在胜和联合社名下，但是根据胜和联合社出具的《承诺书》，永佳公司出租案涉房产并无不当。本案中，大象公司与永佳公司签订了《楼宇租赁合同》并支付相应租金，可以证明大象公司承租了案涉房产，案涉租赁关系真实有效。
关于焦点二。大象公司向本院提交了三份不同落款日期的《楼宇租赁合同》，对该三份不同的合同本院分析如下：一、关于落款日期为2008年3月22日的《楼宇租赁合同》。该份租赁合同的签订日期早于两份《转让协议》的落款日期，与大象公司主张的从转让关系变更为租赁关系相矛盾。且在整个执行异议过程中大象公司均没有提及该份证据，直至庭审过后才向本院提交。由上，本院对该份合同不予采信。二、关于落款日期为2010年5月31日和2010年11月20日的《楼宇租赁合同》。大象公司主张落款日期为2010年11月20日的《楼宇租赁合同》的实际签订时间为2008年3月22日且已作废，但没有提供相关证据予以证明，且其辩称的理由不足以证明其主张，本院不予采信。大象公司主张因公司名称的变更于2010年5月31日重新签订《楼宇租赁合同》，但在公司名称变更一年过后才重新签订租赁合同不符合常理；且公司名称再次变更后，双方亦无重新签订租赁合同。故对大象公司主张于2010年5月31日重新签订《楼宇租赁合同》，本院不予采信。因该两份租赁合同内容基本相同，大象公司对此未能作出合理的解释，本院认为其第一次提交的且对其不利的签订日期为2010年11月20日的《楼宇租赁合同》更为可信，本院予以采纳该证据。因此，本院认定案涉租赁关系设立于案涉房产抵押之后。根据上述法律规定，大象公司请求保留其对东莞市南城莞太大道南城段29号胜和工贸大厦B座八、九层的租赁权，没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，判决如下：
驳回原告大象广告有限公司的诉讼请求。
本案的受理费36800元，由原告大象广告有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判
审 判 长 罗练珍
人民陪审员 李慧霞
人民陪审员 叶树彭
二○一五年六月十九
书 记 员 钟家明
相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十一条拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。