温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0302民初8766号原告：温州市城建资产经营管理有限公司，住所地：温州市鹿城区百里西路工会大厦1、2幢301、401-1室。法定代表人：钱仁川，董事长。委托诉讼代理人：李雪品，浙江中坚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁蓓蕾，浙江中坚律师事务所律师。被告：浙江迪安美生健康管理有限公司，住所地：温州市鹿城区高田路1号。法定代表人：郭王达，总经理。委托诉讼代理人：朱祖飞，北京德恒（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐秋菊，北京德恒（温州）律师事务所律师。原告温州市城建资产经营管理有限公司（以下简称城建资产管理公司）与被告浙江迪安美生健康管理有限公司（以下简称迪安美生公司）拍卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月23日公开开庭进行审理，原告城建资产管理公司的委托诉讼代理人李雪品、梁蓓蕾，被告迪安美生公司的委托诉讼代理人朱祖飞、徐秋菊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告城建资产管理公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《租赁合同》已于2017年1月10日解除；2.判令被告支付原告拍卖佣金14240元；3.判令被告赔偿原告拍卖成交差额2599836元；4.判令被告赔偿原告房屋空置期间的租金损失1755671元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月15日，原告委托案外人温州市佳得拍卖有限公司（以下简称佳得拍卖公司）公开拍卖鹿港大厦1幢201室商业用房五年租赁权（以下简称涉案房屋），首年租金起拍价为301.24万元，保证金为30万元，装修宽限期为6个月；并以拍卖成交价为首年租金，第三年开始每两年租金在上一年的基础上逐年递增2%。后，被告以358万元的首年租金成交价竞得上述商业用房，并当场与原告委托的温州市佳得拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》。按该《拍卖成交确认书》的约定，被告应在成交之日起10日内（即2016年7月25日之前）向原告交清首年租金及租赁履约保证金并签订《房屋租赁合同》和《消防安全责任书》……被告未按约执行的，按自动放弃处理，除保证金不予退还外，并根据拍卖法第三十九条规定应承担违约责任，同时赔偿由此造成的经济损失。拍卖成交后，被告要求变更《拍卖成交确认书》确定的租赁期限，拖延签订正式的租赁合同。原告和案外人温州市佳得拍卖有限公司多次催告要求签订租赁协议、交纳租金，无果。2017年1月10日，原告委托拍卖行对涉案的商品用房再次拍卖，首年租金起拍价仍为301.24万元，装修宽限期为6个月，以拍卖成交价为首年租金，第三年开始每两年租金在上一年的基础上逐年递增2%。最终，由案外人温州威英流体设备有限公司以301.24万元的首年租金成交价竟得上述商业用房。综上所述，被告未按《拍卖成交确认书》约定与原告签订租赁合同、交纳租金的行为确属违约，由此造成原告的直接损失（原告支付的佣金14240元）与间接损失（两次拍卖租金的差额2599836元及因被告违约导致的场地空置损失），被告应当予以赔偿。原告遂诉至法院。被告迪安美生公司辩称，原告出租涉案房屋缺乏依据，房产租赁合同尚未成立；被告没有签订《房产租赁合同》的原因在于被告与原告对于合同内容无法达成一致；本案拍卖成交合同已经于2016年7月26日自动解除；原告要求被告承担空置期间巨额租金1755671元损失，依据不足。被告是缔约过失，即使空置期间租金损失可以主张赔偿，原告也违背止损义务。原告要求被告赔偿拍卖成交差额2599836元，也同样无法成立。原告已经没收30万元，无权要求赔偿成交差额。假设原告可以主张拍卖成交差额，由于两次拍卖内容不具有同一性，原告也丧失了事实依据。两次拍卖损失差额并不是间接损失。原告要求被告支付拍卖佣金14240元，依据不足。原告没有提供支付佣金14240元的相关票据，且已经将30万元违约金予以没收，不能再要求赔偿佣金损失。本院经审理查明事实如下：温州市鹿城区鹿港大厦1幢201室商业用房由温州市城市中心区建设指挥部开发建设，后该项目转由温州市公共建筑建设投资有限公司负责。温州市公共建筑建设投资有限公司又将涉案房屋移交给原告进行经营管理。2016年6月27日，原告与佳得拍卖公司签订《租赁期拍卖委托合同》将包括涉案房屋5年租赁权在内的拍卖标的委托佳得拍卖公司进行拍卖，约定标的物拍卖成交的，原告应按首年拍卖成交总额采用差额定率累进方式向佳得拍卖公司支付佣金，50万元（含）以下的按1%计收，50万元以上的按0.3%计收。后被告参与涉案房屋5年租赁权的拍卖与佳得拍卖公司签订《竞买协议书》，约定：被告签署《拍卖成交确认书》后，在确定的期限内不全额支付拍卖价款及佣金费用的，应视为被告构成实质性违约，所交竞买保证金自动转为违约金，被告无权要求返还，并愿承担违约而产生的其他法律责任。被告缴纳竞买保证30万元后于2016年7月15日参与竞拍。通过竞拍，被告拍得涉案房屋5年租赁期，并于当日签订《拍卖成交确认书》，约定：被告以358万元的首年租金成交价竞得上述商业用房，第三年开始每两年租金在上一年的基础上逐年递增2%。被告应在成交之日起10日内（即2016年7月25日之前）向原告交清首年租金及租赁履约保证金并签订《房屋租赁合同》和《消防安全责任书》，再向拍卖人支付拍卖佣金并不计息退还拍卖保证金。拍卖佣金计179000元。被告未按约执行的，按自动放弃处理，除保证金不予退还外，并根据拍卖法第三十九条规定应承担违约责任，同时赔偿由此造成的经济损失。拍卖成交后，被告并未按约与原告签订《房屋租赁合同》及支付相关费用，并于2016年8月18日发函给原告要求延长涉案房屋的租赁期限。原告未表示同意并多次以电话、微信方式向被告进行催促履约，并于2016年9月7日发函要求被告按约履行，被告均拒绝。2016年10月，原告再次向被告发函要求与其签订租赁合同并支付租金，被告仍未履行。2016年11月，佳得拍卖公司发函给被告要求追究被告的违约责任。2017年1月10日，原告重新委托拍卖行对涉案的商品用房10年的租赁权进行拍卖，最终以温州威英流体设备有限公司以301.24万元的首年租金成交价竞得上述商业用房10年租赁权。原告认为，被告的违约金行为造成了原告的损失，遂诉至法院要求赔偿。上述事实有当事人提供的证据及当事人陈述等证据所证实。本院认为，被告与佳得拍卖公司签订的《竞买协议书》及《拍卖成交确认书》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认为有效。在《拍卖成交确认书》中，佳得拍卖公司已经向被告披露其系受原告的委托进行拍卖，故两份协议书可以直接约束原告与被告。原告主张原、被告之间已经成立《房屋租赁合同》关系并要求确认于2017年1月10日解除，本院认为，被告虽经拍卖获得涉案房屋5年的租赁权，但《拍卖成交确认书》约定原、被告双方事后需签订租赁合同，现双方未按约签订合同，故双方之间的《房屋租赁合同》并未成立，亦不存在解除可能，故原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。按照《拍卖成交确认书》的约定，被告应在2016年7月25日前向原告缴清首年租金、履约保证金并签订《房产租赁合同》，但被告并未按照上述约定履行，根据《拍卖成交确认书》的约定于2016年7月26日按被告自动放弃处理，亦即双方之间的该协议自动解除。协议解除后，协议中独立约定的有关解决争议方法条款的效力并未受影响。故原告有权按照协议的约定不予退还被告缴纳的保证金30万元。关于原告主张的原告重新委托拍卖所产生的两次拍卖的差额损失，本院认为，原告第一次委托拍卖的标的为5年的租赁权，而第二次委托拍卖的标的为10年的租赁权，租赁期限发生了变化，两次拍卖的拍卖标的发生了变化，不具有可比性，无法确定两次拍卖的差额，且原告在合同自动终止后，未及时组织重新拍卖，直至2017年1月10日才重新组织拍卖，亦可能影响拍卖标的价格。故原告主张的两次拍卖的差额损失，本院不予支持。关于原告主张的涉案房屋空置期间的损失及拍卖佣金损失，本院认为，被告未按约履行，在上述协议解除后，原告除了可以没收30万元保证金外，若其损失超出30万元，根据协议的约定，被告还应赔偿其合理的损失。被告在中标之后并未明确表示拒绝而是要求原告延长租赁期限并于2016年8月18日发函给原告进行主张，原告在收到函件后未同意被告的要求，而是通过多种方式对被告进行催促履约，并于2016年9月7日发函要求被告按约履行，被告均拒绝。此时，原告应及时采取措施将涉案标的物进行重新拍卖，否则由此产生的扩大损失，应由原告自行承担。原告重新组织拍卖的合理时间的空置损失应由被告承担，该合理时间可以参照本次拍卖从委托开始至拍卖成交的时间。因被告在中标后未按照约定与原告签约，也未明确表示拒绝，而是要求与原告协商延长租期，故从2016年7月26日开始至2016年9月7日磋商期间的空置损失亦应由被告承担，综上，被告应承担责任的空置期间酌定为2个月，空置期间的损失为596667元[（3580000元÷12个月）×2个月]。拍卖佣金根据原告与佳得拍卖公司签订的《租赁权拍卖委托合同》约定，该损失确定为14240元，该损失为合理损失，本院予以支持。综上，空置期间的损失及拍卖佣金损失合计为610907元（596667元+14240元），原告已经没收的被告支付的300000元保证金亦系用于赔偿原告的损失，应予以扣除，扣除之后，被告还应向原告支付310907元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十七条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第四百零二条的规定，判决如下：一、被告浙江迪安美生健康管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告温州市城建资产经营管理有限公司损失310907元；二、驳回原告温州市城建资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41758元，减半收取20879元，由原告温州市城建资产经营管理有限公司负担19393元，由被告浙江迪安美生健康管理有限公司负担1486元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。（此页无正文）审 判 员 张万星二〇一七年十一月十三日代书记员 朱艳月??