贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终1494号
上诉人（原审被告）：贵州丰球房地产开发有限公司，住所凯里市迎宾大道33号丰球新天地B座6楼。
法定代表人：何金云,执行董事。
委托诉讼代理人：兰银龙，贵州兄弟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：凯里市丰球新天地小区业主委员会，住所凯里市迎宾大道33号丰球新天地小区A座6楼。
负责人：李家娟，业主委员会主任。
委托诉讼代理人：龙铁、龙光科，贵州贵信律师事务所律师。
上诉人贵州丰球房地产开发有限公司（以下简称：丰球房产公司）因与被上诉人凯里市丰球新天地小区业主委员会（以下简称：业主委员会）所有权确认纠纷一案，不服凯里市人民法院（2017）黔2601民初1800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丰球房产公司上诉请求：1.撤销凯里市人民法院（2017）黔2601民初1800号民事判决第一项，并依法改判驳回被上诉人业主委员会的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决由上诉人将A、B栋六楼架空层（除已装修为物业管理用房和厕所外）拆除装修部分，交付给被上诉人管理使用，明显依据不足。涉案小区A、B栋六楼架空层已计入建筑面积和容积率，且该建筑面积没有作为公用建筑面积被全体业主分摊。上诉人作为涉案楼房的开发商已原始取得了小区A、B栋六楼架空层的所有权，不因未办理房产证而丧失所有权。2.一审判决对于小区A、B栋六楼架空层权属的举证责任分配错误。本案是所有权确认纠纷，而主张小区A、B栋六楼架空层所有权的是被上诉人业主委员会，依据谁主张谁举证的原则，应由业主委员会承担举证责任。
业主委员会辩称，1.是否计入建筑面积、容积率不是判断物权归属的依据，且本案没有任何证据显示A、B栋六楼架空层已计入建筑面积和容积率。2.上诉人机械认为六楼架空层系其原始建设，自然就是其所有的观点是错误的。涉案A、B栋六楼架空层非上诉人原始取得，而是被上诉人依法无偿取得。3.上诉人认为一审法院判决举证责任分配错误系对一审法院判决评析理解有误。4.上诉人将一审法院的评析，理解为一审法院的认定显然是错误的。
业主委员会向一审法院起诉请求：1、确认凯里市丰球新天地小区A、B栋六楼架空层，负一、二楼地下室及车位，小区门前空地使用权及车位属于丰球新天地小区业主所有；2、责令被告撤除在凯里市丰球新天地小区A、B栋六楼架空层的构筑物及电梯设备，并将六楼架空层、负一楼与负二楼的地下室及车位、小区门前空地使用权及车位交还丰球新天地小区业主；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告业主委员会系“丰球新天地”小区全体业主选举产生，经主管部门批复于2015年8月10日成立的非法人组织。2005年11月23日，“凯里市丰球房地产开发有限公司”更名为“贵州丰球房地产开发有限公司”即本案被告丰球房产公司，类型仍为其他有限责任公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。[房地产开发经营、建筑材料经营、道路绿化配套（需许可和资质的项目，凭有效许可证资质证开展经营活动）]。被告在销售开发建设的“丰球新天地”小区商品房期间，于2012年6月7日将负二层地下室出售给黔东南州凯宏资产运营有限责任公司，负一层地下室作车库对业主出租或出售。2012年4月，被告对“丰球新天地”小区B栋六楼架空层装修并作公司办公用房。原告业主委员会成立后，被告将A栋六楼架空层交由业主委员会作物业管理用房。期间，双方因地下室一、二层和地面六楼架空层的所有权事宜发生纠纷，在双方多次协商未果的情况下，原告业主委员会于2017年5月4日向本院提起诉讼。庭审中，因被告的诉讼代理人表示不接受调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：“丰球新天地”小区设计施工总建筑面积为77807.03㎡，占地面积为5176.67㎡，住宅面积为43560.09㎡，商业面积为22822.31㎡，架空层面积为1954.65㎡，地下车库面积为9469.98㎡，地上建筑30层，架空一层、地下二层。其中，地下室一楼（负一层）竣工面积为4768.84㎡，测绘建筑面积为4953.54㎡、套内面积为3854.77㎡，分摊公共面积1089.77㎡，分摊系数为0.285042，用途为其它用房。地下室二楼（负二层）竣工面积为4701.14㎡，测绘建筑面积为4469.98㎡、套内面积3338.41㎡，分摊公共面积1131.57㎡，分摊系数为0.338956，用途为其它用房。地面六楼面积为1954.65㎡，全部为架空层，设计有卫生间两个、管理用房两个。同时查明：被告已取得地下室第一层的房屋所有权证，黔东南州凯宏资产运营有限责任公司既购买“丰球新天地”小区第二层地下室，又购得地面1～5层的商业写字楼，且于2014年12月8日依法取得第二层地下室的房屋所有权证。一审法院认为，民事主体的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。行为人因过错侵害他人民事权益的，依法应当承担侵权责任。所谓的民事主体包括公民（自然人）、法人及非法人组织。根据本案双方当事人的诉辩和所举证据，本院作如下评析。第一、原告的诉讼主体资格。业主委员会是全体业主选举产生的业主大会的执行机构，体现的是全体业主的意志。因为案涉的地下室、六楼架空层及门前空地上的车位均与业主有利害关系，作为代表全体业主意志的业主委员会有权提起诉讼，故本案原告的诉讼主体资格适格，被告的诉讼代理人关于原告诉讼主体资格的辩解意见，理由不能成立，本院依法不予采纳。第二、被告对地下室是否享有所有权？虽然“丰球新天地”小区地下室（负一、二层）不属于人防工程，但系被告丰球房产公司投资建设。建设部2001年11月2日修改实施的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：“地下工程应本着谁投资、谁所有、谁受益、谁维护的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”被告不仅依法取得了负一层的房屋所有权证，而且将负二层转让给业主黔东南州凯宏资产运营有限责任公司并无不当，且商品房买卖合同附件四明确约定负一层及负二层地下车库的所有权、使用权属被告享有，故原告对地下室的诉请于法于约无据，理由不能成立。第三、小区门前的空地使用权及车位。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”涉案小区门前空地与市政道路没有明显的界线，原划定的车位属于绿化带或人行道范围，市政管理部门也是不允许停放车辆的。即便业主委员会对小区规划内的门前空地享有使用权，也必须服从市政部门的管理，故原告主张返还小区门前的空地使用权及车位没有实际意义。第四、被告对六楼架空层能否享所有权？从设计说明的内容和竣工图纸来看，小区A、B栋地面六楼均为架空层，除管理用房和公共厕所外，均未明确为商品房或商业用房，其目的是为住户（业主）提供茶余饭后的活动空间。从本院派员实地查勘结果来看，小区1～5楼均设计为商业用房，绿化带设计在六楼平台，当初业主购房时也是看中架空层为自由活动的场所。虽然测绘报告将六楼架空层单列建筑面积，没有作为公用面积进行分摊，但被告并没有取得房屋所有权证。被告擅自对小区A、B栋六楼进行装修并用于办公，其行为损害了全体业主的合法权益。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故被告依法应当拆除装修部分，将六楼架空层（除管理用房和厕所外）交由原告管理使用。综上所述，原告的诉请部分事实清楚、证据充分，本院予以部分支持。被告的答辩意见部分理由成立，本院依法予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、被告贵州丰球房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内将“丰球新天地”小区A、B栋六楼架空层（除已装修为物业管理用房和厕所外）交付给原告凯里市丰球新天地小区业主委员会管理使用。二、驳回原告凯里市丰球新天地小区业主委员会的其余诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由被告贵州丰球房地产开发有限公司负担。
二审期间，丰球房产公司为支持自己的主张提交下列证据材料：1.《自动喷水灭火系统原理图》、《墙身大样图》，证明六楼架空层高为三米，按照建筑规范大于2.2米的架空层应全部计建筑面积。2.丰球·城市之星项目建筑方案设计说明（共2页，1页为丰球新天地小区A、B栋建设鸟瞰图，2页为剖面设计说明），拟证明1.丰球新天地及架空层及结构转换层可作为办公或住宅功能。在功能上不属于业主茶余房后的活动空间或公共配套设施；2.丰球新天地六楼（除架空层外）已经设计了空中花园作为业主的活动空间，架空层不是业主的公共活动空间。对丰球房产公司提交的证据材料：对证据1，业主委员会对真实性有异议，认为不合法的，存在欺诈业主，侵犯业主的利益。对证据2，业主委员会认为与本案没有关联性，1.这份证据剖面图证据说明的是第五层而不是争议的第六层；2.从鸟瞰图来看，架空层还有室内绿化。
业主委员会为支持自己的主张提交下列证据材料：业主委员会的《情况说明》及业主维权签名册、丰球新天地小区A、B栋建设鸟瞰图及沙盘模型，拟证明房开商承诺六楼架空层为业主的活动空间、公共设施。对业主委员会提交的证据材料，丰球房产公司认为，1.对情况说明的真实性不认可，因为情况说明包括业主的签字是一份当事人陈述，在没有其他证据证明的情况下不能证明任何问题；2.对于鸟瞰图及沙盘模型的证据三性无异议，对证明的内容有异议，因为这份证据证明了六楼空中花园及架空层的位置，但并没有相关文字说明或承诺架空层是业主的活动空间，对于这一点应当以建筑设计方案为准。
综合各方当事人提交证据材料之间的内容及质证意见，对各方当事人提交的证据，本院审查后综合认证如下：1.对丰球房产公司提交的1、2组证据材料的三性均予以确认。2.对于业主委员会提交的证据材料，业主委员会的《情况说明》及的签字名册，不符合证据的形式要件，只是当事人一方的陈述，对证据的三性不予以确认；对鸟瞰图及沙盘模型的证据，丰球房产公司房产公司对三性无异议，本院予以确认。
本院审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：六楼架空层的层高为3米。丰球房产公司预售房产时，对外宣传广告的沙盘模型中六楼设计为空中花园和架空层。
本院认为，一审法院作出裁判后，对当事人未提起上诉的部分诉请，说明其已服从一审判决，本院予以确认。综合当事人的诉辩主张及案件事实，本上诉案件的争议焦点是：“丰球新天地”小区A、B栋六楼架空层的权属问题。
从“丰球新天地”小区A、B栋楼房开盘预售时丰球房产公司向购房者展示和宣传该楼盘的沙盘模型等宣传资料以及楼盘实物建设情况看，丰球房产公司向购房者宣传该楼盘的地上部分建筑设计为：一层到五层为商业用房，六层为空中花园和架空层，七层以上为住宅用房，六层的空中花园与架空层在同一层且相连成一体。虽然丰球房产公司与购房者间的合同未对六楼架空层的权属及用途作具体的约定，但是丰球房产公司在预售房屋时向购房者展示小区规划建设的沙盘模型等宣传资料实际是就“丰球新天地”小区规划建设的竣工交付标准和要求向购房者承诺。从购房者的角度考虑，购房者购买房时考虑的不仅仅只是住房本身，还要结合小区的规划设计、绿地建设、楼间距、通风采光、配套设施等因素来综合考虑确定。结合“丰球新天地”小区A、B栋沙盘模型等宣传资料来看，六层的空中花园与架空层在同一层且相连成一体，在丰球房产公司未就六楼架空层的用途及功能向购房者作出明确说明的情况下，购房者在购房时有理由相信六楼架空层和空中花园是小区业主休闲活动的空间。向购房者宣传涉案“丰球新天地”小区A、B栋六层的规划设计已对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定，丰球房产公司向购房者展示“丰球新天地”小区A、B栋规划设计的沙盘模型等宣传资料实际上一种要约行为，该宣传说明和允诺即使没有载入《商品房买卖合同》，依法亦视为合同的内容。丰球房产公司应按其与购房者签订购房合同时承诺的小区建设规划要求修建完善小区楼宇建设及相关公共设施。丰球房产公司擅自将六楼架空层改建为其办公用房违背了其售房时就小区规划建设标准向购房者所作的承诺，已给小区业主的生活造成了一定影响，损害了小区业主的合法权益，已构成违约。丰球房产公司应恢复架空层原状，并交由“丰球新天地”小区A、B栋全体业主共同管理使用。
综上所述，贵州丰球房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽然适用法律不当，但是裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由贵州丰球房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆小平
审判员 王山地
审判员 王大梅
二〇一七年十一月二十七日
书记员 龙 欢