上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第2058号
原告黎锦林。
委托代理人赵敬国，上海普盛律师事务所律师。
委托代理人王函，上海普盛律师事务所律师。
被告上海锐丰投资管理有限公司，住所地上海市青浦区练塘镇朱枫公路3424号352室。
法定代表人张卫平，董事长。
委托代理人唐海宝。
委托代理人贺玲。
原告黎锦林与被告上海锐丰投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年7月23日公开开庭进行了审理。原告黎锦林的委托代理人赵敬国、王函及被告上海锐丰投资管理有限公司的委托代理人唐海宝、贺玲到庭参加诉讼。庭审中，经双方当事人一致同意本案延长一个月适用简易程序审理。本案现已审理终结。
原告黎锦林诉称，2012年7月，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将上海市徐汇区某路某号底层某单元的商铺（以下简称“系争房屋”）转租给被告，租赁期限自2012年7月12日起至2016年7月29日止，年租金为492，000元，每四个月支付一次租金，被告应提前15日支付下期租金，先付后用。因被告自2013年12月起未向原告支付租金，故原告于2014年5月31日通知被告解除双方签订的房屋租赁合同，为维护原告的合法权益，故请求法院判令：一、原告与被告签订的上海市房屋租赁合同于2014年5月31日解除；二、被告向原告支付自2013年12月12日起至2014年5月31日止的租金231，397.26元；三、被告向原告支付逾期支付房屋租金的违约金（以164，000元为本金，按日万分之五计算，自2013年11月28日起计算至判决生效之日止；以67，397.26元为本金，按日万分之五计算，自2014年3月29日起计算至判决生效之日止）；四、被告向原告支付解除合同的违约金123，000元；五、被告向原告支付2013年11月11日起至2014年5月31日的水电费1，354.70元；六、本案诉讼费由被告承担。
被告上海锐丰投资管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。2013年11月，被告曾向原告发函要求解除合同，并告知原告被告将于2013年12月12日之前撤离系争房屋，且将钥匙一并通过函件邮寄给了原告。被告已经以实际行动表示不履行租赁合同了，同意解除双方签订的房屋租赁合同，但是不认可合同于2014年5月31日解除。合同约定的违约金过高，且原告并未向被告催讨过租金，被告不应承担违约责任。因被告已经于2013年12月9日搬离系争房屋，故不同意支付之后的水电费。
经审理查明，2012年7月，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将上海市徐汇区某路某号底层房屋某单元（以下简称“系争房屋”）出租给乙方，租赁期限自2012年7月12日起至2016年7月29日止。双方约定，系争房屋从2012年7月12日起至2016年7月11日，年租金为492，000元，从2016年7月12日至2016年7月29日的租金为24，600元。房屋租金每四个月为壹个付款期，先付后用。本合同的首期租金支付日期为2012年7月18日，此后应提前半个月付清下一期的房屋租金。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，本合同期限内的保证金为123，000元。乙方支付甲方的租赁保证金不计利息，于租赁关系终止时双方办妥房屋验收交接手续、且乙方须办妥企业登记等注销手续，由甲方全额返还。如乙方有拖欠应付费用，甲方有权从租赁保证金中先予扣除，余款返还乙方；如租赁保证金�足以支付乙方的拖欠款项及承担损害赔偿责任时，不足部分由乙方另行支付。租赁期间乙方使用该房屋所发生的水、电、天然气、通讯、设备、物业管理等费用均由乙方承担。双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违约方应向守约方按当期月租金的3倍支付违约金；给守约方造成损失的，违约方支付的违约金不足弥补守约方损失时，还应补足守约方损失与违约金的差额部分：……（5）乙方拖欠租金或保证金、水、电、煤、通讯、物业管理等费用累计超过一个月并经甲方催告后仍继续拖欠的。乙方应按本合同约定向甲方及时支付租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按应付租金的0.5%向甲方支付违约金。合同并就其他内容进行了约定。2013年11月22日，被告曾向原告发函称：不再继续承租系争房屋，并于2013年12月12日前实际撤离系争房屋。�告有权将该商铺另行出租，为此连同本函提供房屋钥匙壹把，并希望原告在收到本函后一个月内积极配合办理房屋交接事宜，若因原告怠于配合办理，就扩大的损失部分，被告将不予承担。对于该份函件，原告表示并未收到。对此，被告提供邮寄查询凭证两份，显示该份函件已经妥投。
另查明，系争房屋的产权人为华亮建设集团股份有限公司。2007年6月1日，产权人的前身上海华亮建设发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，甲方将本市徐汇区某路某号底层房屋建筑面积400平方米01、02、03、04、05五个独立单元商铺出租给乙方使用。合同中约定租赁期内乙方可以将该房屋的全部或部分转租给他人使用。2007年8月2日，上海华亮建设发展有限公司出具同意书，同意黎锦林承租租赁房屋装修时可以临街破墙开门。
还查明，2013年10月28日，被告�原告汇款41，120元，并注明“房屋及物业费永新店”。
庭审中，原、被告一致确认，被告向原告支付租金至2013年12月11日。被告曾向原告支付保证金123，000元。
以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有原告提供的房屋租赁合同、上海市房地产权证、收费通知单、2012年6月28日转租声明、缴费单据，被告提供的通知函、查询凭证、银行电子回单等证据证实，本院予以确认。就原告提供的短信记录，因被告不予认可，原告亦未提供相应的证据予以证明，故本院对该份证据不予采信。就被告提供的分行拆铺交接书，因原告不予认可，被告亦未提供其他证据予以佐证，故本院对该份证据不予认可。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的规定，应为合法有效，原、被告均应恪守。本案中，被告曾于2013年11月22日按照合同约定的地址发函给原告要求解除合同，并随函将系争房屋钥匙一并邮寄给原告。虽然原告表示其未曾收到过该份函件，亦未收到过系争房屋的钥匙，但是从被告提供的邮寄查询单看，该份函件已经显示于2013年12月10日妥投。结合被告于2013年10月仅向原告支付了一个月的房屋租金及物业管理费的行为看，被告已经以其实际行动表示不履行合同的主要义务，且原告在收到该笔款项后，虽然表示曾经进行催讨，但未提供相应的书面证据予以证明，故对原告的该项陈述，本院不予认可。庭审中，原告明确表示，因其于2014年4月就得知系争房屋中已经无人，后于2014年5月31日自行收回房屋，并将系争房屋于2014年6月1日另行出租，原告的上述行为亦显示其对于被告的搬离系明知的。虽然被告擅自解除合同的行为欠妥，但原告应当及时以适当的行为向被告提出异议，而不应�取放任的态度，故对原、被告合同解除的时间，由本院结合实际情况，酌情予以确定。因被告擅自解除合同，故就原告要求被告支付解除合同违约金的诉请，本院依法予以支持。但就原告要求被告支付逾期支付租金违约金的诉请，本院不予支持。因被告同意向原告支付水电费，系自行处分自己的民事权利，本院依法予以许可。合同解除后，被告支付的保证金应当按照合同约定予以返还，为减少当事人讼累，本院予以一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告黎锦林与被告上海锐丰投资管理有限公司签订的房屋租赁合同于2014年3月10日解除；
二、被告上海锐丰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黎锦林支付2013年12月12日起�2014年3月10日止的租金120，267元；
三、被告上海锐丰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黎锦林支付解除合同违约金123，000元；
四、被告上海锐丰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黎锦林支付水、电费1，354.70元；
五、原告黎锦林于本判决生效之日起十日内返还被告上海锐丰投资管理有限公司保证金123，000元；
六、驳回原告黎锦林的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，340元，减半收取计4，670元，由原告黎锦林负担2，573元，被告上海锐丰投资管理有限公司负担2，097元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海�第一中级人民法院。
代理审判员 李嶔操
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 刘 兴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。