重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0243民初1957号
原告：重庆升辉物业开发有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪镇新牌坊三路103号升辉雅舍1单元1-4号。
诉讼代表人：重庆升辉物业开发有限公司破产清算管理人重庆经纬资产清算有限公司，负责人：凌焯。
委托诉讼代理人：杨莹，女，重庆经纬资产清算有限公司员工。
委托诉讼代理人：付姜程，男，重庆经纬资产清算有限公司员工。
被告：余波，男，1985年9月29日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
委托诉讼代理人：张方平，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。
第三人：重庆市尧舜房地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街138号。
法定代表人：龙兴顺，该公司董事长。
第三人中国工商银行股份有限公司彭水支行，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道文庙居委202号。
主要负责人：吴兴祥，该支行行长。
委托诉讼代理人：龚沁迪，女，该支行员工。
原告重庆升辉物业开发有限公司（以下简称升辉公司）与被告余波，第三人重庆市尧舜房地产开发有限公司（以下简称尧舜公司）、中国工商银行股份有限公司彭水支行（以下简称工商银行彭水支行）商品房预售合同纠纷及不当得利纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告升辉公司的委托诉讼代理人杨莹、付姜程，被告余波的委托诉讼代理人张方平，第三人工商银行彭水支行的委托诉讼代理人龚沁迪到庭参加诉讼；第三人尧舜公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告升辉公司向本院提出诉讼请求：1.被告余波返还升辉公司330894元（包含按揭欠款262234元、购房首付款68660元）；二、被告余波承担案件受理费。事实和理由：2008年4月17日，原告升辉公司与第三人尧舜公司签订了《房地产开发项目股权转让协议》，约定第三人尧舜公司将“金山佳园”项目整体转让给原告升辉公司。由于转让手续未办妥，“金山佳园”的相关事宜均是以第三人尧舜公司的名义在办理。因此，第三人尧舜公司在工商银行彭水支行开立的保证金账户实际所有人为原告升辉公司。2012年11月8日，第三人工商银行彭水支行与尧舜公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定第三人尧舜公司为金山佳园项目所有房屋按揭贷款承担阶段性连带责任，“如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方催款通知后3日内履行还款义务。如甲方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。”由于被告余波多次逾期未还第三人工商银行彭水支行个人购房按揭贷款，导致第三人工商银行彭水支行按照《按揭贷款业务合作协议》的约定于2016年3月18日从保证金账户扣款200000元，后又从保证金账户扣款62234元。此外，原告升辉公司管理人在清查账目时，发现被告余波尚欠购房首付款68660元。两项欠款合计金额为330894元。
被告余波辩称，升辉公司作为本案原告的诉讼主体不适格，起诉的事实不清，证据不足，请求人民法院驳回原告升辉公司对被告余波的诉讼请求。按照被告余波与第三人尧舜公司签订的商品房买卖合同第七条第二款第二项、第九条的约定，被告余波要求解除与第三人尧舜公司签订的商品房买卖合同，要求第三人尧舜公司退还房款及利息181343.99元，并承担违约金310250元。
第三人工商银行彭水支行辩称，原告升辉公司诉称的事实全部属实，第三人工商银行彭水支行扣收保证金262234元用于归还被告余波贷款本息后，被告余波已经不再欠第三人工商银行彭水支行贷款本息，第三人工商银行彭水支行已经将被告余波的房产证、房屋他项权证、贷款结清证明和解押手续全部移交给原告升辉公司。
第三人尧舜公司未到庭参加诉讼，向本院提交书面陈述意见述称，金山佳园项目已由第三人尧舜公司转让给原告升辉公司，金山佳园项目的开发、建设施工、房屋销售均是由原告升辉公司完成，与尧舜公司无关；二、被告余波应当支付相应购房款，退还的款项由原告升辉公司享有；三、保证金账户名义上由第三人尧舜公司开设，但实际该账户是由原告升辉公司使用、保管。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，本院经审理认定事实如下：2008年4月17日，第三人尧舜公司（甲方）与原告升辉公司（乙方）签订了《房地产开发项目股权转让协议》，约定甲方将坐落于彭水苗族土家族自治县汉葭街道XX社区的占地面积为5293平方米的土地使用权及与之相关的“金山佳园”项目的开发权全部转让给乙方。但一直未办理产权过户手续。
2012年9月16日，被告余波与第三人尧舜公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告余波购买第三人尧舜公司开发的金山佳园X栋26-X房屋一套，建筑面积为109.35平方米，成交金额为393660元，付款方式为按揭付款。
后被告余波、案外人杨琴与第三人工商银行彭水支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定被告余波、杨琴向第三人工商银行贷款270000元用于购买上述房屋，贷款期限为20年。
2012年10月30日，第三人尧舜公司向被告余波出具了销售不动产统一发票，金额为393660元。原告升辉公司称被告余波尚欠房屋首付款68660元，被告余波自认尚欠房屋首付款7000元未支付。
2012年11月8日，第三人工商银行彭水支行（甲方）与尧舜公司（乙方）签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定经双方协商，同意由甲方作为金山佳园项目的按揭贷款办理银行，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务。乙方保证在接到甲方书面催款通知后3日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收等。
因被告余波多次逾期偿还第三人工商银行彭水支行贷款，2016年3月18日，第三人工商银行彭水支行从第三人尧舜公司的保证金账户扣款200000元用于偿还被告余波的贷款本息；2016年6月28日，第三人工商银行彭水支行从第三人尧舜公司的保证金账户扣款62234元用于偿还被告余波的贷款本息。第三人工商银行彭水支行称被告余波已经偿还完毕全部贷款本息。
被告尧舜公司认可已经将金山佳园项目转让给原告升辉公司，保证金账户是由原告升辉公司在使用，整个金山佳园项目的开发与房屋的销售均是由原告升辉公司在实施，退还的保证金及购房款应当由原告升辉公司享有。
庭审中，被告余波提起反诉，要求解除被告余波与第三人尧舜公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，第三人尧舜公司退还被告余波购房款135000元，并承担按揭贷款期间所交纳的按揭款及本金46343.77元。本院要求被告余波在休庭后七日内向本院提交书面的民事反诉状并交纳反诉案件受理费1964元，逾期视为未提起反诉。被告余波至今未向本院提交书面的民事反诉状及交纳反诉案件受理费。
本院认为：本案是一起不当得利及商品房预售合同纠纷。被告余波与第三人尧舜公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行合同义务，被告余波自认尚欠房屋首付款7000元未支付，第三人尧舜公司称退还的保证金及购房款应当由原告升辉公司享有，故被告余波应当支付原告升辉公司购房款7000元。
第三人工商银行彭水支行于2016年3月18日从第三人尧舜公司的保证金账户扣款200000元；于2016年6月28日从第三人尧舜公司的保证金账户扣款62234元，共计扣款262234元用于偿还被告余波的贷款本息。第三人尧舜公司认可保证金账户是由原告升辉公司在使用，故第三人工商银行彭水支行的扣款使原告升辉公司损失了保证金262234元，而被告余波不用再偿还贷款，取得了利益262234元款项，且原告升辉公司的损失系被告余波取得利益所造成的，同时被告余波取得该利益并无法律上的依据。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”故被告余波应当返还原告升辉公司不当得利262234元。
综上所述，原告升辉公司的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告余波于本判决生效后十日内支付原告重庆升辉物业开发有限公司购房款7000元，并返还原告重庆升辉物业开发有限公司不当得利262234元；
二、驳回原告重庆升辉物业开发有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6263元（原告重庆升辉物业开发有限公司已预交6263元），由原告重庆升辉物业开发有限公司负担924元，被告余波负担5339元。
诉讼保全措施申请费1520元（原告重庆升辉物业开发有限公司已预交1520元），由原告重庆升辉物业开发有限公司负担224元，被告余波负担1296元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向重庆市第四中级人民法院或向本院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉案件受理费又不提出缓交申请，或者提出缓交申请未被批准的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 白 云
代理审判员 朱 为
人民陪审员 彭顺权
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 甘小红