广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河市民四终字第64号
上诉人（一审被告）：韦艳柳。
委托代理人：侯覃，广西维日律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：韦方波。
委托代理人：韦崇林，广西皓辰律师事务所律师。
委托代理人：韦开德，广西皓辰律师事务所实习律师。
一审第三人：韦利希。
上诉人韦艳柳与被上诉人韦方波、一审第三人韦利希租赁合同纠纷一案，河池市金城江区人民法院于2014年11月25日作出（2014）金民初字第1027号民事判决。韦艳柳不服该判决，于2015年3月27日向本院提出上诉。本院于2015年3月27日立案受理后，依法组成由审判员韦昌晶担任审判长、审判员张桂生和代理审判员蓝苑榕参加的合议庭，于2015年5月6日进行了公开开庭审理。书记员黄誉雅担任法庭记录。上诉人韦艳柳的委托代理人侯覃、被上诉人韦方波的委托代理人韦崇林到庭参加诉讼。一审第三人韦利希经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年5月19日，原告韦方波（甲方）与被告韦艳柳（乙方）签订《房屋租赁合同书》，主要约定：甲方将位于河池市新建路80号的河池食品药品检验所一楼的门面共一间（原大门）租给乙方经营使用，租赁期自2010年6月1日起至2015年6月1日止（五年），门面租金为前三年每月10000元，第四年每月10500元、第五年每月11000元。其中《合同》第七条约定：“在合同期内经甲方书面同意，门面可转让，但乙方必须通知甲方，三方共同办妥相关手续，否则甲方不予承认并有权终止合同，由此造成乙方或第三方损失甲方概不负责。”此外，合同还对双方的其他权利义务作了相应约定。2011年9月19日，被告韦艳柳（甲方）与第三人韦利希（乙方）签订《房屋租赁合同书》，将上述门面转租给第三人韦利希经营使用。合同约定门面租金为每季度人民币54000.00元（每月18000元），租期内租金不变。该合同还对双方的其他权利义务作了相应约定。2012年8月，因第三人韦利希自当年6月起未再依约向被告韦艳柳交纳房屋租金，被告韦艳柳将第三人韦利希诉至一审法院，该院依法受理并审结该案，确认第三人韦利希实际使用涉案门面共计12个月的事实。2014年5月16日，原告韦方波以被告韦艳柳未经其同意将涉案门面转租予第三人韦利希经营使用一年整，共收取租金216000元，其所获取不当得利96000元应予返还为由提起本案诉讼，请求判令被告向原告支付转租房屋获取的不当得利96000元。2014年11月14日，经一审法院依法释明，原告将其诉讼请求变更为请求判令被告赔偿其经济损失96000元，理由为被告因违约转租而获得的租金差额96000元无事实和法律依据，且被告的违约行为造成了原告的经济损失，故被告应当将上述收益返还予原告或者赔偿原告相应的损失。一审庭审过程中、被告韦艳柳认可共计收取第三人韦利希自2011年9月至2012年9月（12个月）的门面租金216000元。另查明，原告韦方波于2014年9月16日提出财产保全申请，一审法院于同日作出（2014）金民初字第1027-1号民事裁定，裁定如下：一、对韦方波因履行（2014）金民初字第497号民事判决而交到一审法院的执行款70000元予以冻结，暂不予支付给韦艳柳。二、对原告韦方波所有的位于河池市南新东路250号房产（房屋所有权证号为河房权证字第××号）予以查封。查封期限为两年。
一审法院审理认为：原告韦方波与被告韦艳柳签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同，合同双方应当严格按照合同约定享受权利并全面履行各自的义务。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原、被告已在《房屋租赁合同书》第七条明确约定“在合同期内经甲方（原告）书面同意，门面可转让，但乙方必须通知甲方，三方共同办妥相关手续”，该约定表明在被告转租的情况下，原告保留对次承租人的选拔及对租金进行调整的权利。现被告未征得原告书面同意擅自将门面转租第三人韦利希，已构成违约，应当承担相应的违约责任。另，根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失……”的规定，被告擅自转租的行为导致原告丧失了对转租对象的选择以及转租租金的调整等参与权，从本案的客观事实看，被告因转租门面从第三人处所获取的租金多于原、被告之间约定的租金，客观上对原告造成了可得利益的损失，根据上述规定及本案实际情况，酌定被告将其转租门面所多获取的租金96000元的50％即48000元赔偿给原告。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、限被告韦艳柳于本判决生效后十日内赔偿给原告韦方波房屋转租损失款48000元；二、驳回原告韦方波的其他诉讼请求。
上诉人韦艳柳不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足，显然故意偏袒被上诉人一方。1、2010年5月19日，上诉人与被上诉人韦方波签订了一份《房屋租赁合同书》，租赁期限为五年，租金为前三年每月10000元，第四年每月10500元，第五年每月11000元。当时所租用的门面空无一物，签订合同后，上诉人花巨资装修，不计人工费，只材料费用就花费15万多元，且上诉人约定按时按期支付了门面租金并没有任何拖欠。而在2011年9月19日转租给第三人韦利希时，因上诉人对门面装修一新，添附了相关的设施和设备，必然使所租赁的门面租赁价值得以提升。因此，转租所产生的多数溢价款是基于上诉人对该租赁物的装修及相关设施和设备的添附，被上诉人没有任何实际的投入何来经济损失？2012年9月1日被上诉人以违约为由单方通知上诉人要求解除双方签订的合同，且被上诉人在未经法定程序及未告知上诉人的情况下就于当月就把该门面另行租与他人经营使用，使上诉人投资装修门面所花费的装修费及其它投入都没有得到最基本的回报。显然，被上诉人这一行为已侵犯了上诉人所租用房屋的使用及收益权。2、一审法院已明确了上诉人和被上诉人之间所签订的合同真实有效，那显然认可了双方所签合同的条款合法真实有效。一审法院引用本案《房屋租赁合同书》中第7条约定的上半句确认上诉人存在转租的行为，但该条还关于双方之间关于发生转租后的处理方法，即如上诉人转租所租房屋未告知被上诉人时，被上诉人的处分权利就是“否则甲方不予承认并有权终止合同，由此造成乙方或者第三方损失甲方概不负责。”该条款并没有约定，若乙方未告知甲方而把所租赁的门面转租给他人使用，应该怎样向甲方承担具体的违约责任问题。由此可知，一审法院引用租赁合同条款来判决上诉人赔偿给被上诉人“房屋转租损失款”于约无据。3、一审法院认定上诉人造成了被上诉人可得利益的损失没有事实依据。所谓“可得利益”显然是有“可判断性、可预见性”，而上诉人的转租行为是否就会产生溢价款是不可判断和遇见的。如果没有上诉人对门面的装修及设施和设备的添附显然就有很难去判断溢价款是否会产生且会产生多少。从上诉人和被上诉人所签订的合同上看，门面租金为前三年每月10000元，第四年每月10500元，第五年每月11000元。被上诉人在租赁期间内可期待的月租金最高也就是每月11000元，由此充分说明，被上诉人对其门面租金预期增长在租赁期间内最高也是在原有月租金的基础上增加10%，和上诉人转租给第三人韦利希的租金为每月18000元相去甚远。上诉人和第三人转租门面所增加的租金显然包含了上诉人对该门面的装修及设施和设备的添附而所花费的财产份额。因此，一审法院判决上诉人转租门面多获取的租金96000元的50%即48000元赔偿给被上诉人既不合理也不公平。4、被上诉人韦方波应该提交其所出租门面，或者相同地段类似的门面当时出租价值的评估报告，以得出转租当时门面产生的实际溢价款，才可确认被上诉人遭受“可得利益”的损失。二、一审判决未正确适用法律。被上诉人韦方波与上诉人韦艳柳之间的房屋租赁合同关系与韦艳柳与第三人韦利希之间的房屋租赁合同关系是基于同一事实而发生的连贯的、不可分割的法律关系。本案中上诉人在履行租赁合同时有一定的瑕疵，但就上诉人的转租行为而要求上诉人赔偿被上诉人48000元损失，显然是极其不公平也不合理。一审法院引用《中华人民共和国合同法》第131条第1款即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，……”但由该条法条后半段可知“包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。显然，在上诉人与被上诉人在合同第4条关于租金数额及交纳的约定，以及第7条关于违约转租上诉人和被上诉人之间权利和义务都已规定的很明确。所以，被上诉人诉求称其因上诉人转租违约而造成其经济损失是没有事实和法律依据的。综上所述，上诉人恳请二审法院：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人韦方波辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决正确，请求二审法院予以维持。
一审第三人韦利希未作陈述意见。
二审中，上诉人韦艳柳提供了两份证据：证据一、《标准结算单》，证明韦艳柳在租赁韦方波的门面后对所租赁的门面花费了巨资进行装修，大大的提升了所租赁门面的租赁价值；证据二、《房屋租赁合同书》，证明韦方波在没有法定解除和韦艳柳的租赁合同情况下，强行把门面出租给他人。从该租赁合同第四条所约定的门面租金可知韦方波对出租该门面租金所得的预期价值是多少。被上诉人韦方波提供了一份证据：一审第三人韦利希的《情况说明》，证明其支付给韦艳柳的转租租金中并不包含韦艳柳对门面的装修及设备的添附所花费的价值。
经质证，韦方波对韦艳柳所提供证据一的真实性不予认可，认为证据二与本案无关联性。韦艳柳认为韦方波所提供的证据不具有真实性、合法性和关联性。
对于上诉人韦艳柳与被上诉人韦方波在二审中提交的证据，本院将根据证据的真实性、合法性、关联性，并综合本案相关的证据予以参考和确认。
二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：2011年9月19日，韦艳柳与韦利希签订《房屋租赁合同书》，其中第四条约定：该门面租金为每季度人民币伍万肆仟元整（￥54000.00）（按季度交），租期内租金不变。（2014）金民初字第497号生效民事判决确认解除双方韦艳柳与韦方波签订的本案《房屋租赁合同书》。
综合双方当事人二审的诉辩主张，归纳本案二审的争议焦点为：韦艳柳是否应当赔偿给韦方波48000元的经济损失。
本院认为：韦艳柳应将其收取的转租门面租金差额96000元的50%，即48000元赔偿给韦方波。理由为：一、经一审法院生效判决确认，2011年9月19日韦艳柳未经韦方波同意将门面转租给韦利希违反了双方《房屋租赁合同》第七条的约定，双方已解除《房屋租赁合同》。虽然双方合同未约定韦艳柳承担违约责任的方法及标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，在合同已解除的情况下，韦方波如因韦艳柳的违约行为还有损失，仍可依法请求韦艳柳赔偿。
二、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，韦艳柳按转租合同第四条收取韦利希一年共216000元（每季度54000元）门面租金，该条款未提及租金包含门面装修费用，扣除承租人韦艳柳在转租期间向出租人韦方波依约应支付的一年租金120000元，差额96000元。韦艳柳上诉称“其对房屋理应享有收益权，该96000元属于其对门面进行装修添附，门面价值得以提升而获得的溢价款”，并提交了自行出具的装修结算单为证。对此，韦方波予以否认，并提交第三人韦利希的《情况说明》作为反驳证据。因上述证据均系当事人自行书写的单一证据，且证明内容相互矛盾，在无其他证据佐证下，不能采信作为否定韦艳柳与韦利希转租合同内容的证据。转租合同约定的216000元及其一部分96000元应当按韦艳柳与韦利希书面合同的字面含义确定为韦艳柳向第三人收取的基于对门面本身占有和转租行为获取的超额租金收益，并不包含装修价值。韦艳柳获取的96000元租金收益产生的基础，是韦艳柳、韦利希签订转租合同所约定租金与韦方波、韦艳柳签订租赁合同所约定租金的价格差。承租人对承租房屋的占有、使用和收益，应该体现在其合约合法的经营行为中，而不能从其违约行为中获取收益。双方《房屋租赁合同书》第七条已明确约定“在合同期内经甲方（原告）书面同意，门面可转让，但乙方必须通知甲方，三方共同办妥相关手续”，证明韦艳柳应当预见到其违约转租使韦方波不能参与对不特定的转租对象的选择以及门面租金调整，造成了韦方波在转租行为中可获得的利益损失。为证实其可得利益损失，韦方波提交了双方原《租赁合同书》、一审法院生效判决作为证据，韦艳柳亦在一、二审提交了相应的反驳证据，各当事人所签订《租赁合同书》真实，能够反映本案门面租金实际成交价格变化情况，证据确实充分。综合全案证据，一审法院酌定按将韦艳柳转租门面多获取的租金96000元的50％即48000元赔偿给韦方波，既保护了出租人韦方波的利益，又考量了本案门面租金实际成交价格变化的客观情况，公平合理，并无不当。
综上所述，韦艳柳上诉理由没有事实与法律依据，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人韦艳柳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦昌晶
审 判 员 张桂生
代理审判员 蓝苑榕
二〇一五年六月十七日
书 记 员 黄誉雅
法律适用：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。