浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1023民初6132号
原告：张兴岩，男，1987年5月27日出生汉族，住天台县。
委托诉讼代理人：童文旺，浙江隋梅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张吉，女，1984年8月5日出生汉族，住天台县。
被告：天台县金弘大家具建材装饰城信息服务中心（统一社会信用代码331023620087414），住所地天台县始丰街道铺前村。
经营者：陈滨，男，1987年9月14日出生汉族，住天台县。
委托诉讼代理人：林相敬，男，1954年3月13日出生汉族，住天台县。第一次开庭后解除委托关系。
委托诉讼代理人：谢孝文，男，1945年6月19日出生汉族，住天台县。
委托诉讼代理人：许咪，浙江同元律师事务所律师。
原告张兴岩与被告天台县金弘大家具建材装饰城信息服务中心（以下简称金弘大）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法由审判员胡国卫适用简易程序，分别于2017年11月28日、2018年1月18日公开开庭进行了审理。原告张兴岩的委托诉讼代理人童文旺、张吉、被告金弘大的委托诉讼代理人林相敬（参加第一次庭审,第一次开庭后解除委托关系）、谢孝文（参加第一次庭审）、许咪（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张兴岩向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修损失145623.91元；2、被告向原告返还未到期租金5500元；3、被告向原告返还合同保证金5000元、广告位费用6000元；4、本案诉讼费用由被告承担。在本案诉讼中，原告增加诉讼请求：要求判令原、被告于2016年8月18日签订的《房屋租赁合同》无效；由被告支付保全案件申请费1345元。同时变更第2项诉讼请求为：由被告向原告返还2017年6月12日后未使用的租金10468元。事实与理由：原告与被告于2016年8月18日签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租其坐落于天台县罗地方，即天台县弘大家具建材城A-28号摊位。租期自2017年2月18日至2020年2月17日，租金按面积108平方米、单价23元/平方米/月计算。租赁合同签订后，原告于2016年8月19日向被告支付合同保证金5000元以及2017年2月18日开始的半年租金15554元。原告后又向被告支付6000元，作为广告位的使用费，且该广告位的使用权为永久使用权。原告接收承租方后，于2016年9月1日开始对承租的摊位进行装修，为此共花费185000元，其中不可拆除的添附装修为145623.91元。2017年8月18日原告向被告再次支付租金5500元。然而在2017年6月12日即接到相关单位通知，称原告所承租的建材城系违法建筑需要拆除，责令原告必须在规定时间内搬离。为此，原、被告于2017年9月12日签订补充协议，约定：乙方的装修成本应予赔偿，如政府拆迁涉及赔偿，则政府评估赔偿部分应归乙方所有。原告认为被告将违法建设的房屋出租给原告，双方签订的房屋租赁合同无效，被告应对原告的损失予以赔偿，故原告诉至人民法院，请支持如上诉讼请求。
被告金弘大辩称：1、金弘大前身是在二桥桥头桐蓄合法地块上，后经新城委动员，搬迁到现在地方。该市场是经政府认可的，也办理了营业执照和税务登记，此后也经街道指定去办理了建筑消防安全评估报告及房屋工程质量检测报告，故市场是合法的，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是有效的；2、被告从未收到什么限期拆除通知，更没有向原告隐瞒事实。根据合同约定，如遇不可抗力因素及政府行为，造成乙方不能正常经营，则终止合同，退还乙方剩余租金，内装修属市场所有。现街道以高额自拆清理费诱骗原告主动搬出市场，到现在原告也没有与被告解除合同，反而是被告于2017年11月11日告知原告解除合同。现被告愿意返还原告租金5500元，但应减去原告未支付的水电费。至于装修损失，原告提供的证据并不能证明其所受到的实际损失，而相关部门已对原告的摊位进行了评估，并向原告支付了装修补偿款，故原告主张装修损失赔偿款不能成立。其他费用也应按实际使用情况进行扣减。综上，请法院作出公平合理的判决。
经审理查明：2016年8月18日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，原告向被告承租坐落在天台县摊位用于经营卫浴、墙布。合同主要约定：租用面积按108平方米计算，第一年租赁单价23元／平方米／月，第二年23元／平方米／月，第三年23元／平方米／月。在租赁期间，公用水费、物业管理费按合同总面积每月每平方1元计算。合同约定租金一年一付，先付后用，一次性付清。租期自2017年2月18日至2020年2月17日。合同还约定了双方其他的权利义务及违约责任。合同签订后，2016年8月19日被告向原告收取合同及防备损坏建筑物保证金5000元、半年的房租、物业费15554元。后被告又向原告收取广告位费6000元。2017年8月，原告又向被告支付租金5500元。现原告尚欠被告电费500元。
另查明，天台县金弘大家具建材装饰城信息服务中心组织形式为个人经营，经营者为陈滨，经营范围为经济信息咨询服务、清洁服务、房产中介服务。其所经营的市场建设项目未取得政府部门规划许可。2017年6月12日，天台县人民政府始丰街道办事处以被告经营的市场的建筑物（构筑物），未取得任何合法手续为由，向被告送达了限期拆除通知书，责令被告在2017年6月19日前自行拆除。2017年8月22日，天台县人民政府始丰街道办事处向被告送达了限期腾空通知，责令在2017年9月14日前腾空所有物资、物品等。2017年9月16日，原告方与天台县人民政府始丰街道办事处签订协议，由原告在2017年9月25日前腾空搬移，由街道给予补助。2017年9月22日，天台县人民政府始丰街道办事处委托浙江省直房地产资产评估有限责任公司对原告经营的摊位的装修及附着物进行评估，装修装饰等评估价格共计71808元，原告方已领取了该款项。后天台县人民政府始丰街道办事处将腾空期限放宽至2017年10月8日，原告也在10月8日将摊位腾空。2017年10月9日，为保证拆除安全，相关部门对该市场采取断电措施。
上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、收款收据、协议、拆除费用支付表、评估结果报告书及清单、被告提供的协议、拆除费用支付表、评估结果报告书及清单、天台县人民政府始丰街道办事处函以及原、被告的当庭陈述予以证实。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，被告天台县金弘大家具建材装饰城信息服务中心作为出租人在2016年8月18日与承租人张兴岩签订《房屋租赁合同》时未取得建设工程规划许可证，至本案法庭辩论终结前亦未取得，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，被告天台县金弘大家具建材装饰城信息服务中心作为涉案房屋的建设方负有办理建设工程规划许可证的义务，在未办理的情况下即与原告签订《房屋租赁合同》，且至今无法办理，被告对涉案《房屋租赁合同》的无效后果负有全部过错。被告认为该市场经政府部门认可、合法，本院认为，即使被告的主张成立，也无法改变房屋租赁合同无效的强制性规定，且与原告无关，被告的相关抗辩本院不予采纳。房屋租赁合同无效，现原告主张参照合同约定的租金、物业费标准支付房屋占有使用费、物业费，要求被告返还未实际占用期间的租金，符合法律规定，本院予以支持。本案中，相关部门虽然在2017年6月、8月通知要求搬离、腾空市场，但原告实际是在宽限期的2017年10月8日搬离，故占用费、物业费、广告位费应计算至2017年10月8日。故对于原告要求从2017年6月12日开始计算未到期房租、物业费的主张，本院不予支持。原告于2016年8月19日缴纳的半年房租、物业费已于2017年8月17日到期，此后原告所缴纳的房租5500元，被告愿意返还，不违反法律规定，本院予以准许。合同无效，原告缴纳的保证金5000元也应予以返还。原告花费6000元向被告购买了三年的广告位使用权，对于2017年10月8日以后无法使用广告位的费用，被告也应予以返还。该广告位费每年折算为2000元，原告应支付广告位费1276.7元（2017年2月18日至2017年10月8日共233天，2000÷365×233＝1276.7）。被告应返还原告广告位费4723.3元（6000-1276.7＝4723.3）。综上被告合计应返还原告15223.3元。原告承认尚欠被告电费500元，同意予以扣减，本院予以采纳。至于原告主张的装修损失，原告虽然向法庭提供了2016年装修时所花费用清单，但被告对此不予认可，且即使如原告所述，装修时所花费用并不等同于现存的装修价值，原告没有证据证明其现有装修损失的金额。况且有关原告的装修损失，天台县始丰街道办事处已委托相关机构对其进行评估，并进行了补偿，故对原告要求被告赔偿装修损失的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告张兴岩与被告天台县金弘大家具建材装饰城信息服务中心（经营者：陈滨）于2016年8月18日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、限被告天台县金弘大家具建材装饰城信息服务中心（经营者：陈滨）在本判决生效之日起十五日内返还原告张兴岩租金、广告位费、保证金合计14723.3元。
三、驳回原告张兴岩的其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取1770元、保全申请费1345元，合计3115元，由原告张兴岩负担2830元，由被告天台县金弘大家具建材装饰城信息服务中心（经营者：陈滨）负担285元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状后七日内，向浙江省台州市中级人民法院预交上诉案件受理费3540元，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。执行期间本院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，本院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审判员 胡国卫
二〇一八年一月二十日
书记员 洪 娟
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