上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初13898号
原告上海市宝山区美岸栖庭业主委员会，住所地上海市宝山区。
负责人许德明、周福祥。
委托代理人徐伟明，上海市诚建成律师事务所律师。
委托代理人苏扬，上海市诚建成律师事务所律师。
被告上海福仕源地物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人林伟。
委托代理人陈永东，上海市东海律师事务所律师。
原告上海市宝山区美岸栖庭业主委员会与被告上海福仕源地物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海市宝山区美岸栖庭业主委员会的委托代理人徐伟明、苏扬，被告上海福仕源地物业管理有限公司的委托代理人陈永东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市宝山区美岸栖庭业主委员会诉称，被告系上海市宝山区美岸栖庭住宅小区(以下简称“美岸栖庭小区”)的前期物业服务企业。在2005年至2016年2月25日期间管理美岸栖庭小区并代为收取相关费用。2015年9月30日，美岸栖庭小区成立业主大会，并选举成立业主委员会。2016年2月，原告与上海申大物业有限公司(以下简称“申大物业公司”)签订物业服务合同。此后，原告多次要求被告归还公共收益以及预收的相关费用，遭到被告拒绝，故原告向本院起诉，要求被告归还代收的共用部位及设施收益共计人民币4,450,749元(自2005年至2016年2月25日期间小区共用部位停车费等收益共计4,712,268元，扣除停车费营业税及附加共计261,519.31元)，移交美岸栖庭小区业主清册、建设规划竣工总平面图、收取2016年1月以后的物业费、停车费清册，维修小区消防设施。
被告上海福仕源地物业管理有限公司辩称，美岸栖庭小区物业服务管理期间，被告其实是一直往里面贴钱的，直到被告离开，被告亏损总计达到一千万元以上，不存在有多余的物业管理费用移交给原告或后续物业管理公司。补贴被告物业成本以后如有多余部分，还要考虑分成。业主清册和平面图已经移交了部分，原告也的确与被告谈过几次，由于双方分歧较大，双方后面没有接触，影响了材料的交接，被告愿意将所有资料移交给原告。消防设施从竣工到现在，很多都已经超过保修期限，如果有部分消防设施需要维修，牵涉到费用支出问题，不是被告能够单独承担的。
经审理查明，被告系美岸栖庭小区的前期物业服务企业。2015年9月30日，美岸栖庭小区成立业主大会，并选举成立业主委员会。2015年10月16日，美岸栖庭小区业主大会、业主委员会在上海市宝山区高境镇人民政府备案。2015年12月30日，美岸栖庭小区召开业主大会会议，同意选聘物业服务企业。2016年2月18日，申大物业公司中标被聘为美岸栖庭小区物业服务企业。2016年2月26日，美岸栖庭小区业主大会与申大物业公司签订《物业服务合同》，其中约定停车费及其他经营收入的50%分配给物业公司。2016年2月底，被告退出美岸栖庭小区。2016年4月30日，美岸栖庭小区召开业主大会会议，同意对被告提起诉讼。
审理中，原告向本院提供以下证据：1、被告出具的《美岸栖庭小区地面停车费收支情况表(截止2016年2月底)》，载明地面收入、临时收入、其他收入合计4,584,768.50元，其中2016年3月以后127,500元；停车费营业税及附加254,443.06元，其中2016年3月以后7,076.25元，证明自2005年至2016年2月期间，被告作为小区前期物业服务企业，收取共用部位及设施收入共计4,712,268元，扣除停车费营业税及附加共计261,519元，剩余4,450,749元，被告对此已经盖章确认；2、《上海明唐消防工程设备有限公司保养单位服务单》，证明2015年1月26日至2015年11月30日期间，被告将小区消防设施维护外包给上海明唐消防工程设备有限公司，由于被告怠于对消防设施进行维修和维护，导致至今小区消防设施存在诸多故障未修理。被告表示，收支情况表是被告提供给原告的，但表格也列明从2005年到2016年总计是亏损一千多万元；对服务单的真实性无异议，上海明唐消防工程设备有限公司保养到2015年年底，期间明唐公司提供了保养服务，消防设施的保修期限也已经超过了，后续的维修会产生相关费用，该费用不应由被告承担。
审理中，被告向本院提供以下证据：1、前期物业管理服务合同，其中未约定公共收益分成比例；2、佳源公司代付“美岸栖庭”小区维修费明细及对应的施工合同、发票，证明被告管理小区期间，因不能使用专项维修基金，由开发商佳源公司垫付小区改建、维修费用，这些费用最后由被告向开发商承担，故应从公共收益中扣除。原告对前期物业管理服务合同无异议，认为证据2没有关联性，无法证明被告可以从停车费中扣除上述款项，也无法证明上述工程款是否属于需要动用维修资金的范围。原告还表示，根据上海市住宅物业管理规定第64条、住宅专项维修资金管理办法第22条的规定，业委会成立前，物业公司需要动用维修资金，是有程序的，需要通过居委会组织征询业主意见，2/3以上业主讨论通过，而被告没有走这个程序，所以不应动用维修资金，也不应在公共收益中扣除。
以上事实，有业主大会、业主委员会备案证、美岸栖庭小区关于选聘物业服务企业方案表决公告、物业管理招标投标文件评分汇总表、《物业服务合同》、美岸栖庭小区关于几个重大事项方案表决结果公告、《美岸栖庭小区地面停车费收支情况表(截止2016年2月底)》、《上海明唐消防工程设备有限公司保养单位服务单》及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，被告作为美岸栖庭小区的前期服务管理公司，对美岸栖庭小区实际提供了物业管理服务，现被告退出该小区，理应对相关费用进行结算。被告出具的《美岸栖庭小区地面停车费收支情况表(截止2016年2月底)》，可以证明被告收取停车费等收入的情况。被告以企业亏损为由拒付上述费用，没有法律依据，抗辩理由不成立。被告提供物业服务，可以从停车费等收入中提取服务费。因双方未约定分成比例，本院参考美岸栖庭小区业主大会与申大物业公司所订《物业服务合同》约定的分成比例，结合案件事实，酌情确定被告返还原告公共收益220万元。被告同意向原告移交业主清册、平面图等资料，原告的相关请求，本院予以支持。被告已经退出美岸栖庭小区，原告要求被告维修消防设施的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，判决如下：
一、被告上海福仕源地物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海市宝山区美岸栖庭业主委员会支付2016年2月25日前的小区共用部位停车费等收益220万元；
二、被告上海福仕源地物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海市宝山区美岸栖庭业主委员会移交美岸栖庭小区业主清册、建设规划竣工总平面图、收取2016年1月以后物业费、停车费清册；
三、原告上海市宝山区美岸栖庭业主委员会的其余诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案受理费减半收取21,202.50元，由原告上海市宝山区美岸栖庭业主委员会负担9,002.50元，由被告上海福仕源地物业管理有限公司负担12,200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
二〇一七年四月十二日
书记员 陈 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
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