广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第177号
上诉人（原审原告，反诉被告）深圳市龙岗潮汕实业有限公司金色阳光酒店
法定代表人郑秀琴，总经理。
委托代理人：罗文元，广东如智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）关安
委托代理人罗军华，广东一言律师事务所律师。
上诉人深圳市龙岗潮汕实业有限公司金色阳光酒店（以下简称金色阳光酒店）与被上诉人关安因房屋租赁合同纠纷一案，不服深
圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法地民初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年12月21日，金色阳光酒店作为甲方、关安作为乙方签订了一份《租赁合同》，约定金色阳光酒店将位于龙岗区龙岗街道X内一楼大堂、仓库、客房部办公室和一楼隔层共721平方米出租给关安使用，租赁期限为8年，从2012年5月1日至2020年4月30日，第一、二年每月租金22000元，从2014年5月1日起至2016年4月30日租金每月24200元，以后每两年对租金进行调整，对保证金、水电费、空调费等进行了约定，约定了3个月的免租期，即2012年2月1日至2012年5月1日，租金从2012年5月1日起计算，乙方需在每月5日前将当月租金和其他应付费用一次性支付给甲方。在第六条甲方向乙方承诺以下各项中的第三项约定：甲方有义务向乙方提供有关建筑、设施、设备的图文资料及有关行政部门的验收合格证明。2012年7月20日，金色阳光酒店、关安又签订了一份补充协议，对水电费收费标准进行了约定。
合同签订后，金色阳光酒店向关安移交了涉案的房屋，关安即向金色阳光酒店缴交了押金66000元。关安在涉案房屋经营恒香餐厅，至2013年9月期间，关安按约定向金色阳光酒店支付了租金、水电费等全部费用，自2013年10月份开始，关安认为金色阳光酒店未依约充值员工消费卡构成违约而没有按约定向金色阳光酒店支付租金、水电费等费用，金色阳光酒店于2013年12月27日向关安发出律师函，告知关安在其收到律师函之日解除租赁合同，并于2013年12月31日将涉案的房屋锁上，关安自此未再占有使用涉案房屋。关安分别于2013年11月15日、12月8日向金色阳光酒店支付了6000元、10000元。
另查，关安对金色阳光酒店诉求的2013年10月至12月期间房屋占有使用费按20000元／月、电损耗费1200元／月、空调费4500元／月、夹层冰水费50元／月计算及水费合计1292.5元、电费11296元主张没有异议，但对金色阳光酒店诉求的每月消杀费200元／月、垃圾费400元／月有异议，辩称租赁合同中根本没有约定该两项费用，是金色阳光酒店强行收取的，该两项不应当向关安收缴。
再查，涉案房屋系金色阳光酒店从案外人处租赁而来，房屋未取得建设工程规划许可证，也没有产权证明。关安经金色阳光酒店同意对涉案房屋有进行装修，本院委托深圳市融泽源资产评估土地房地产估价有限公司对关安的装修现值进行了评估，装修现值估价为43150元，关安支出了评估费2000元。
金色阳光酒店向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、关安支付金色阳光酒店2013年10月至2014年4月23日期间的占有使用费、电损耗费、消杀费、空调费、垃圾费、夹层冰水、水电费等费用合计155439元及滞纳金（以使用费为基数自2013年11月开始逐月计算），占有使用费应按每月20000元计算至实际搬离之日；2、关安承担诉讼费。
关安向原审法院提起本案反诉，请求判令：1、关安与金色阳光酒店签订的租赁合同无效；2、关安按政府指导价格支付占有使用费；3、金色阳光酒店折价回收装饰装修物或赔偿关安的装修损失300000元；4、金色阳光酒店赔偿关安经营损失200000元；5、金色阳光酒店返还关安租赁保证金66000元；6、金色阳光酒店承担反诉费。
原审法院认为，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，因此金色阳光酒店与关安就涉案房屋签订的《租赁合同》应为无效合同。房屋租赁合同尽管无效，鉴于关安已实际占有使用了金色阳光酒店的涉案房产，故金色阳光酒店可以参照合同约定的租金标准22000元／月请求支付房屋占有使用费，现金色阳光酒店按照月租金20000元／月标准请求关安支付自2013年10月起的房屋占有使用费的主张不违反法律规定，原审法院予以支持。鉴于金色阳光酒店在2013年12月31日将涉案的房屋锁上，涉案房屋置于金色阳光酒店的控制下，关安自此未再占有使用涉案房屋，因此金色阳光酒店诉求关安支付2014年1月份以后房屋占有使用费的主张缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。经核算2013年10月至2013年12月期间的占有使用费应为60000元（20000元×3个月）。因关安于2013年11月15日支付了6000元、12月8日支付了10000元，故2013年11月的房屋使用费余额为14000元，12月的房屋使用费余额为10000元。参照租赁合同约定的每月5日支付租金的约定，金色阳光酒店诉求自2013年11月起逐月计算滞纳金的主张符合法律规定，原审法院予以支持。金色阳光酒店诉求的该三个月期间的电损耗费3600元、空调费13500元、夹层冰水费150元、水费1292.5元、电费11296元主张因关安对此没有异议，原审法院予以支持。至于金色阳光酒店还诉求的消杀费每月200元、垃圾费每月400元主张，因租赁合同中对此费用没有进行约定应由关安支付，且金色阳光酒店也缺乏关安应支付该两项费用的其他证据，关安亦不认可，故金色阳光酒店应承担举证不能的不利后果，原审法院对此两项主张不予支持。综上，关安应支付金色阳光酒店2013年10月至2013年12月期间的电损耗费、空调费、夹层冰水费、水费、电费合计29838.5元。
关于反诉部分。根据合同法第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因租赁合同无效，故金色阳光酒店基于租赁合同收取的押金66000元应退还给关安。本案造成合同无效的原因是房屋未取得建设工程规划许可证，结合租赁合同中“甲方（金色阳光酒店）有义务向乙方（关安）提供有关建筑、设施、设备的图文资料及有关行政部门的验收合格证明”的约定内容，证明金色阳光酒店关安在缔约时是知道或者应当知道建设工程规划许可证等有关行政部门的验收合格证明对于本案合同的重要性，故双方对造成合同无效均有过错。基于金色阳光酒店作为涉案房屋的出租方对房屋是否取得建设工程规划许可证相较于关安具有更多的信息和便利，因此原审法院认为金色阳光酒店对造成合同无效的情形负有主要过错，关安负有次要过错。关安经金色阳光酒店同意对涉案房屋投入的已形成附合的装修经评估现值为43150元，因双方对造成合同无效均有过错，对此原审法院酌定关安的装修损失由金色阳光酒店负担60%即25890元，关安自己负担40%。至于关安还主张的经营损失，因关安缺乏相应证据证明，原审法院不予支持。
原审法院依照依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第九条之规定，判决如下：一、确认金色阳光酒店、关安2011年12月21日签订的《租赁合同》无效；二、关安于本判决生效之日起五日内向金色阳光酒店支付2013年10月至2013年12月期间房屋占有使用费44000元及滞纳金（其中以人民币20000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年11月5日起计至本判决确定应付清之日止；以人民币14000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年12月5日起计至本判决确定应付清之日止；以人民币10000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年1月5日起计至本判决确定应付清之日止）；三、关安于本判决生效之日起五日内向金色阳光酒店支付电损耗费、空调费、夹层冰水费、水费、电费合计29838.5元；四、金色阳光酒店于本判决生效之日起五日内向关安关安赔偿装修现值损失25890元；五、金色阳光酒店于本判决生效之日起五日内向关安关安返还保证金66000元；六、驳回金色阳光酒店的其他诉讼请求；七、驳回关安的其他反诉请求。本案受理费2826元（金色阳光酒店已预交），由金色阳光酒店负担1484元，关安负担1342元。反诉受理费2068元（关安已预交），由金色阳光酒店负担336元，关安负担1732元。评估费2000元（关安已预交）由金色阳光酒店负担1200元，关安负担800元。
上诉人金色阳光酒店不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2014）深龙法地民初字第95号民事判决书；2、关安支付金色阳光酒店房屋占有使用费等各项欠款人民币155439元（其中房屋占有使用费自2013年10月份起按每月20000元计，应计至关安搬离租赁房屋之日，暂计至2014年4月23日，具体明细详见附表《欠款项目及金额表》）和滞纳金（滞纳金以欠款总额为基数，按同期银行逾期贷款利率计至全款付清之日）；3、金色阳光酒店无须赔偿关安装修现值损失25890元；4、金色阳光酒店无须向关安返还保证金66000元；5、本案全部诉讼费用由关安承担。主要事实和理由：一、原审法院对关安占用金色阳光酒店房屋至2013年12月31日止与事实不符。关安在恒香餐厅经营失败后，即搬离餐厅内电视等贵重物品，将剩下的价值不高的物品和废弃物长期闲置在餐厅内，占用房屋直至2014年6月份，在此期间因关安将上述物品闲置在餐厅内不处置，导致金色阳光酒店房屋无法及时转租也无法收回使用，给关安造成巨大的经营损失。原审法庭经现场查看对此情况已经知悉，在此情况下仍然认定关安对房屋的占用期限至2013年12月31日止，不支持金色阳光酒店请求的2013年12月31日后的房屋占有使用费，明显属于认定事实错误，对金色阳光酒店明显不公平，依法应予撤销。
二、关安在知悉本案所涉房屋没有房产证的情况下，仍主动向金色阳光酒店承租该房屋，对双方签订的《租赁合同》无效负主要过错，应承担装修现值主要损失。第一，本案所涉房屋是由金色阳光酒店向业主承租后转租给关安，故金色阳光酒店无权左右该房屋是否报建和办房产证，且现实中同类房屋出租的情况十分普遍；第二，关安主动提出承租该房屋时，关安已向其告知该房屋未办房产证的事实及相应的法律后果，但关安仍然决定承租，关安就租赁该房屋开办恒香餐厅向有关部门办理登记备案时，亦未提供任何房屋产权资料。上述事实足以证明关安明知房屋未办房产证仍主动向金色阳光酒店承租，应对《租赁合同》无效负主要过错，因此，应对装修现值承担主要损失。
三、关安因经营不善主动撤离导致《租赁合同》无法继续履行，金色阳光酒店没有过错。现实中，大量同类房屋出租都能得到顺利履行，本案之所以发生纠纷，完全是关安经营不善导致《租赁合同》无法继续履行，在金色阳光酒店多次要求其继续履行《租赁合同》的情况下仍执意撤离。显然房屋装修未能继续使用的后果是关安造成的，在其违约的情况下仍要求金色阳光酒店承担装修损失，明显是将关安过错导致的损失转嫁给金色阳光酒店，有违民法中的公平原则。
四、关安应向金色阳光酒店支付消杀费和垃圾费。《租赁合同》虽然未书面约定消杀费和垃圾费由关安承担，但在关安承租房屋经营餐厅期间，都由金色阳光酒店定期消杀并支付整栋物业的全部垃圾费，并在每月的《恒香餐厅收费总表》中列明，2013年10月份前，关安也按照金色阳光酒店提供的《恒香餐厅收费总表》列明的项目和金额支付费用。上述事实足以证明金色阳光酒店与关安已确认消杀费、垃圾费由关安承担并实际履行。因此，原审法院驳回金色阳光酒店对该两项费用的诉讼请求与事实不符，依法应予撤销。
五、在本案中，双方能签订了长达八年的租赁合同，金色阳光酒店正是因为考虑到双方有长期合作意向，才允许关安拆除了酒店原先的高级装潢。不管如何，这个损失是很明显的且已经发生了，如果仅仅说这原先装修是金色阳光酒店明确同意或默认同意予以拆除，相应的损失就由金色阳光酒店一方承担，那么对金色阳光酒店来说是极其不公平的。另关安于2011年12月21日承租本案所涉房屋后，进行了长达三个月的装修，在此期间实际使用房屋却未向金色阳光酒店支付房屋有使用费，该期间房屋占有使用费也应由关安承担。
二审期间，金色阳光酒店补充上诉事实和理由如下：一审法院将关安的装修算成合同无效的损失，根据双方的合同和约定，2012年2月至2012年5月，关安的三个月的免租装修期，这三个月的免修期也是作为合同无效的损失计算在内，占用费应当由关安承担，并且应当抵扣关安所谓的装修损失。
被上诉人关安答辩称，一、一审除了没有房产证合同无效，关安有错误予以纠正外，其他认定的事实清楚，适用法律正确，金色阳光酒店的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回金色阳光酒店的上诉。
二、使用房屋是否至2013年12月31日，关安并没有搬离任何物品离开，包括电视，这些金色阳光酒店认为是贵重物品的东西，相反在2014年3月23日关安提起反诉时所需的财务单据也是向一审法院申请金色阳光酒店打开门锁所取得的，事实上在2014年6月20日现场评估时，法院及评估公司工作人员均看到现场有六部空调、五部冰箱，厨房全套设备、餐桌等，因为金色阳光酒店停电致使冰箱内全部食材损坏，金色阳光酒店2013年12月27日发出的律师函明确：“我当时人按照合同约定，解除与签订的房屋租赁合同，该房屋租赁合同关系以拟收函之日解除。”同时，金色阳光酒店在2013年12月底对涉案房屋进行加锁的行为，无论是从法律上还是事实上均表示其已解除租赁合同，并拒绝关安在继续使用。
三、对涉案房屋没有房产证导致合同无效，装修损失的承担主体应是谁？金色阳光酒店是用转租并无阻止其提供合法建筑物证明的义务，同时房屋租赁合同第六条第三款，甲方有义务向乙方提供有关建筑设备的图文资料及有关行政部门的验收合格证明，事实上至一审法院辩论终结前，金色阳光酒店均无法提供相关证明文件，关安作为港籍人员，对大陆相关证明并不知情，金色阳光酒店作为出租方，理应承担提供合格证明的义务，装修损失的承担主体应由金色阳光酒店承担，一审法院认定关安承担40%的责任，是过分加重了承租人的义务。
四、是否因关安经营不善主动撤离导致房屋租赁合同无法履行，是否主动撤离已在第一点说明，不在赘述。在一般情况下，房屋租赁合同并不会有出租方需要到承租方消费的特别约定。在本案中，双方就关安员工到关安餐厅就餐，进行特别约定，见合同第九条第一款。关安当时会承租下涉案房屋，也是因为金色阳光酒店进行了承诺，并写进合同内。但事隔几个月后，金色阳光酒店就将整个酒店各个部门分别对外转租，金色阳光酒店的行为已经构成根本违约。是其根本违约的行为导致合同无法继续履行。
五、消杀费和垃圾费的问题，双方合同已将租金、保证金、空调费、热水费……进行约定，并没有消杀费的约定，关安也从未同意支付此两项费用。关安对该两项费用是否有支付或承担的义务？金色阳光酒店并没有提供任何证据，应承担举证不能的不利后果。
六、三个月装修期的使用问题。由于关安承租涉案房屋进行餐厅经营，需要进行一系列的装修，在装修前也是得到金色阳光酒店的同意。装修期是双方约定的，在本案中也是金色阳光酒店先构成根本违约。合同解除的后果应由金色阳光酒店承担。同时要提出的是，关安在涉案房屋的厨房设备、空调、冰箱、餐桌等，均一直在金色阳光酒店的控制下，一审法院曾组织搬离，应将全部设备转租给第三人乡村老家餐厅，利用关安的设备获取利益，构成侵权和不当得利，三个月装修期占有使用费的承担，在一审中金色阳光酒店并没有提出，法院也无法超越处分原则而作出裁决。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案房产未取得建设工程规划许可证，故涉案租赁合同应属无效合同。原审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。
关于涉案房产占有使用费的支付期间。本院认为，金色阳光酒店自认于2013年12月31日将涉案房产上锁，自此，已由金色阳光酒店实际控制涉案房产。故金色阳光酒店上诉主张此后的房屋占有使用费，理据不足，本院不予支持。
关于涉案房产装修损失的过错承担问题。本院认为，涉案合同无效系因涉案房产未取得建设工程规划许可证，即金色阳光酒店作为出租人提供的租赁物存在瑕疵致租赁合同无效；并结合涉案合同中关于金色阳光酒店有义务向关安提供“有关建筑、设施、设备的图文资料及有关行政部门的验收合格证明”的约定，现亦未有证据显示金色阳光酒店有向关安如实告知涉案房产的相关产权状况。综上，本院认定金色阳光酒店对涉案合同无效具有主要过错，原审据此酌定其对前述装修损失承担60%的责任，处理得当，本院予以维持。此外，关安系经金色阳光酒店的同意并由其给予三个月免租装修期对涉案房产进行装修，故金色阳光酒店上诉主张上述三个月免租装修期的租金损失，于法无据，本院不予支持。
关于关安是否应付消杀费和垃圾费的问题。本院认为，涉案租赁合同中未有关于该两项费用的约定，金色阳光酒店亦未有提供相关证据证明在涉案合同实际履行过程中双方有就该两项费用的支付与收取达成一致意见，故金色阳光酒店应承担举证不能的不利后果，对其关于关安应支付该两项费用的上诉主张，本院不予采纳。原审处理正确，本院予以维持。
综上，金色阳光酒店的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5010元（金色阳光酒店已预交），由上诉人金色阳光酒店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年三月九日
书 记 员 陈晓莹（兼）