福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0302民初1123号原告：莆田市恒信物业管理有限公司，住所地莆田市城厢区荔城北大道1999号万辉国际城20#楼一层。统一社会信用代码：91350302798350009N。法定代表人：翁国勇。委托诉讼代理人：孙江潮，福建诚毅律师事务所执业律师。被告：林振生，男，1986年1月30日出生，汉族，农民，住所地仙游县。原告莆田市恒信物业管理有限公司与被告林振生物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。莆田市恒信物业管理有限公司（以下简称恒信物业公司）的委托诉讼代理人孙江潮和林振生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒信物业公司向本院提出诉讼请求：判令林振生立即支付物业费8731元（房屋面积为149.27平方米，物业费按每平方米1.6元计算）及其自2013年12月1日起至还清之日止按每日按千分之三计算的滞纳金。事实和理由：2013年2月7日，恒信物业公司与林振生签订《前期物业管理服务合同》一份。2014年5月1日，恒信物业公司与莆田市城厢区万辉国际城业主委员会签订《福建省物业服务合同》一份。上述合同约定，恒信物业公司作为林振生所有或占有的房屋的物业管理机构。但是，林振生自2013年12月1日起即无故拖欠物业费。故请求判如所诉。林振生辩称：恒信物业公司至今尚欠装修保证金6000元，后又不履行物业服务合同中积极处理业主投诉的义务，不理睬答辩人投诉物业保安刁难业主，而且故意拒绝答辩人主动缴纳物业费9000元；2014年10月，答辩人装修完房屋，要求恒信物业公司退还装修保证金6000元，并要求物业公司验收，但物业公司以37、39号楼为复式楼层需要统一验收为由暂不予退还，并称可以抵扣物业费；答辩人于2015年入住后发现，小区门禁设备不完善，访客出入时业主无法做主，非常不方便；亲朋好友开摩托车帮忙运输东西，竟被物业保安要求缴纳10元的押金，且押金超过一小时不予退还，答辩人因此与保安多次发生矛盾；一次争论时，物业保安甚至召集十几人对业主进行威胁恐吓。2016年2月，物业公司的楼管前来收取物业费，并向答辩人提供费用明细，同时承诺只需补交1000元-2000元的费用，答辩人亦答应待物业公司给个说法即缴纳物业费，没想到恒信物业公司于2016年9月向答辩人寄送律师函。此后，答辩人向恒信物业公司主张以装修押金6000元抵扣，但未达成一致；此后答辩人妥协，同意缴纳物业费9000元，但物业公司却要求答辩人再支付律师费1000元。恒信物业公司的诉讼请求也超过两年的诉讼时效。此外，恒信物业公司主张的滞纳金过高，也缺乏依据。综上，请求判决驳回恒信物业公司的诉讼请求，并退还装修保证金用于抵扣物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案各方当事人争议的焦点为：1、恒信物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；2、恒信物业公司主张的违约金应否支持。对该争议焦点，本院予以分析认定如下：1、根据《前期物业服务合同》，林振生应于每年度的1月5日、4月5日、7月5日、10月5日前交清本季度的物业服务费等相关费用。恒信物业公司主张其于2014年11月1日、2015年11月20日、2016年2月14日向林振生催讨物业费，但林振生予以否认，由于林振生自认恒信物业公司曾于2016年2月向其催讨物业费，故恒信物业公司主张的物业费中2014年2月以前应付的物业费已超过诉讼时效。2、2014年5月1日，莆田市城厢区万辉国际城业主委员会与恒信物业公司签订《福建省物业服务合同》，根据《物业管理条例》第二十六条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?2066950?deid=709464”t”_blank?)：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，《前期物业服务合同》至此终止。故林振生应于2014年4月5日前支付4月份物业费238.83元、2014年5月至2016年12月每月的10日前各支付当月的物业费238.83元。《前期物业服务合同》虽约定林振生逾期应支付按每日千分之三计算的违约金，但由于林振生违约给恒信物业公司造成的损失主要为利息损失，故林振生辩称该违约金过高应于调整，本院予以采纳；《福建省物业服务合同》约定业主逾期应当按照1.0003标准支付违约金，该关于违约金的约定虽不明确，但由于林振生逾期交纳物业费的行为确实给恒信物业公司造成损失，故对《福建省物业服务合同》生效后的违约金本院也酌情予以考虑；同时，对于林振生向恒信物业公司交纳物业费，而物业公司拒不接收的情况亦予以考虑；综上，本院酌情认定林振生应支付给恒信物业公司违约金1000元。综上所述，恒信物业公司要求林振生支付物业费8731元，由于其诉讼请求中2014年2月以前的物业费已超过诉讼时效，故林振生应支付的物业费为7642.56元（2014年4月-2016年12月）。林振生经恒信物业公司书面催交，无正当理由拒绝交纳物业费，已构成违约，对恒信物业公司主张的违约金本院酌情予以认定为1000元。由于恒信物业公司收取林振生装修押金6000元尚未退还，故林振生要求该装修押金抵扣物业费符合规定，本院予以支持。上述款项经折抵后，林振生还应支付物业费及违约金共计7642.56元+1000元-6000元=2642.56元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十六条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?2066950?deid=709464”t”_blank?)及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：林振生应在判决生效之日起十日内支付给莆田市恒信物业管理有限公司物业费及违约金共计2642.56元。案件受理费人民币392元，减半收取为196元，由莆田市恒信物业管理有限公司负担174元、林振生负担22元。申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  黄金福二〇一七年六月一日书记员  林 佳附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法(?javascript:SLC(6384,0)?)》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金的，还应当履行债务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十六条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?2066950?deid=709464”t”_blank?)前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。