广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2320号
上诉人（原审原告）：李祝照，男，1952年3月12日出生，汉族，住广东省从化市。
被上诉人（原审被告）：吴永池，男，1954年2月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：林少贞，女，1957年3月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
原审第三人：广州拓展辉煌房地产有限公司，住所地。
法定代表人：董胜强。
上诉�李祝照因与被上诉人吴永池、林少贞，原审第三人广州拓展辉煌房地产有限公司赠与合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经原审法院审理查明：据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载：原广州市东山区白云路永安南一巷××号房屋，使用土地面积××.03平方米，建基面积××.03平方米，结构层数1层，建筑时间前清，产权人吴苏；此地于1997年5月21日由广州合能房地产征用；因征用拆除，产权人下落不明，被公代逆产，处理日期1997年4月1日，（代）房××252。
1997年5月22日，广州市东山区公证处作出（97）穗东内证字第2513号《继承权证明书》，证明吴苏所遗的上述房屋由其儿子吴永池（即本案原审被告）一人继承。同日，吴永池、林少�与李祝照签订《赠与合同》并办理了赠与合同公证，其中内容为：上述房屋是吴永池、林少贞在婚姻关系存续期间的共同财产，现夫妇两人共同协商，自愿将上述房屋赠与给朋友李祝照一人承受；受赠人李祝照接受赠与。上述房屋的《房地产所有证》原件已交由李祝照持有。
因拆迁，李祝照与广州合能房地产公司于1997年10月××日签订《房屋拆迁安置协议》（已经公证），将上述房屋交由该公司拆除，约定该公司应于2002年12月31日前在原征用地段回迁大楼50××房安置李祝照回迁居住，回迁房屋增大的3.219平方米，李祝照以4000元／平方米购买合计1287××元，在临迁费中减除等。
后上述房屋所在拆迁地块改由广州拓展辉煌房地产有限公司开发建设。广州拓展辉煌房地产有限公司于2007年4月27日向李祝照发出《回迁通知书》，通知李祝照办理回迁手续。
2007年5月10日，李�照与广州拓展辉煌房地产有限公司签订《补充协议书》，约定李祝照回迁辉煌大厦B幢××层08号房，建筑面积23.××3平方米（包括分摊楼梯、走廊等公共面积在内）等。同年7月30日，双方签订《回迁房增大面积房款结算确认书》，确认回迁房屋实际面积23.××3平方米比原协议建筑面积15平方米多出8.××3平方米，李祝照需支付增大面积房款，增大面积房款为43150元，未付房款为1287××元，合计增大面积房屋结算款为5××02××元等。李祝照于同年8月7日向广州拓展辉煌房地产有限公司支付了增大面积款5××02××元。
2012年7月23日，广州拓展辉煌房地产有限公司出具《证明》证实回迁房广州市白云路4××号辉煌大厦B座××楼H单元规范门牌为广州市越秀区白云路4××号××08房，已由李祝照入住使用。
2013年4月3日，广州市越秀区第四土地房屋管理所就李祝照于2013年3月27日提出的关�永安南一巷1号（旧门牌××号）房屋发还的请求向李祝照发函称：一、调查情况，经查阅相关档案：广州合能房地产公司于市规划局以（1995）城地批字第9××号文批准，征用拆迁东川二马路以东、东华南路以北地段的房屋，涉及我所管辖的直管房共1××栋，其中包括白云路永安南一巷1号（旧门牌××号）房屋，该房屋于1997年4月1日接管，接管面积11.781平方米，产别为征用拆迁代管；合能公司根据批文征用了该地块，涉及的1××栋直管房，原东山区房地产管理局与合能公司签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》；后该地块项目改由广州拓展辉煌房地产有限公司负责开发建设；目前该地块项目已建成，为辉煌大厦。该项目建成后，我所曾多次上门催办移交、催缴租金，同时也多次向辉煌公司发出通知，但至今辉煌公司未向我所办理房屋的移交手续。……二、办理情况，根据广州市国土资源和房屋管理局相关文件规定，在征用单位将房屋产权移交我局之前暂缓办理房屋发还，为此，白云路永安南一巷1号房屋的发还，应先由征用开发单位将补偿房屋移交房管部门后，再由房管部门将接管房屋发还给房屋的业权人或继承人等。
2013年4月25日，李祝照向广州市国土资源和房屋管理局申请发还原东山区白云路永安南一巷××号房屋。广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局同年5月29日向李祝照作出越国房群复字（2013）35号《信访复函》称：一、基本情况，经查，永安南一巷1号（旧门牌××号）房屋，房屋原产权人为吴苏，根据广州市国土资源管理局1997年1月8日发出的《通告》及《接管通知书》，该房屋于1997年4月1日被市局接管；依据《接管通知书》，原东山区房地产管理局于1997年4月28日与广州合能房地产公司签订了《征地拆迁直管房屋补�协议书》；……二、我局意见，关于您提出申请上址房屋发还的问题，您已多次向我局提出，经查阅审核相关资料显示，您本人暂未符合申请发还条件，依据如下：1、吴永池于1997年5月22日办理了向原产权人吴苏继承上址房屋的公证书，但至今未办理产权过户；2、吴永池在办理继承公证的同时将该屋赠与李祝照，李祝照亦无办理产权过户；3、该屋于1997年4月已由广州合能房地产公司向市房管局申请办理了拆迁无主代管；根据查册显示该屋产权现仍为吴苏，因此只有吴苏或其合法继承人才能提出申请发还要求等。
后李祝照向广州市国土资源和房屋管理局申请复查，该局于2013年9月30日作出穗国房群复字（2013）4××号《关于李祝照信访复查事项的复函》，维持越国房群复字（2013）35号《信访复函》。李祝照再向广东省住房和城乡建设厅申请信访复核，该厅于2013年12月24�作出粤建房信（2013）44号《关于李祝照信访事项的复核意见》，维持穗国房群复字（2013）4××号《关于李祝照信访复查事项的复函》。
李祝照遂于2014年2月24日向原审法院提起本案诉讼。请求确认广州市越秀区白云路4××号辉煌大厦B座××楼××08房屋的产权归李祝照所有。
原审法院认为：原广州市东山区白云路永安南一巷××号房屋产权登记在吴永池之父吴苏（已死）的名下，该屋经公证由吴永池继承后，吴永池、林少贞又将该屋公证赠与给李祝照，但上述继承和赠与均没有办理相关的产权变更登记手续，导致上述房屋在征用拆迁时被房管部门按拆迁无主房产代管，并由房管部门与拆迁单位签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》。基于上述情况，即使吴永池、林少贞同意回迁房屋广州市越秀区白云路4××号××08房产权归李祝照所有，也应由拆迁单位将拆迁原广州市�山区白云路永安南一巷××号房屋的补偿房屋产权移交给房管部门，房管部门发还房屋产权后，再由吴永池、林少贞履行与李祝照之间的赠与合同将房屋产权过户到李祝照名下，李祝照才可取得上述房屋的产权。而李祝照在上述条件均未具备的情况下直接要求确认回迁房屋产权归其所有，于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，判决如下：驳回李祝照的诉讼请求。一审案件受理费2700元，由李祝照负担。
判后，李祝照不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销穗越法民三初字第53××号民事判决书。2.判决确认广州市越秀区白云路4××号辉煌大厦B座××楼××08房屋的产权归李祝照所有。3.判决一审二审诉讼费由广州市拓展辉煌房地产有限公司承担。事实和理由：李祝照请求确认广州市越秀区白云路4××号辉煌大厦B座××楼××08房屋的产权归李祝照所有。有法可依：（1）吴苏子女已办完继承手续，并由广州市司法局属下的公证处已公证。广州辉煌地产公司在一审时缺席出庭，在1997年4月申请代管永安南1巷××号时，恶意串通房管局，东山区分局拆迁办制造假相，欺骗广州市房管局，将吴苏的死亡改为产权人下落不明，无主代管了吴苏的私有财产，侵范了吴苏子女的自然合法财产权，一审法官认为房管局的复函有理，李祝照认为有失公平。虽然吴永池对父亲的财产支配缺少登记的公示形式，但只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。而且吴永池在办完继承手续后，并不是不想登记，而是因为拆迁登记处不予登记，造成今时广州市白云路4××号B座××楼××08房屋在登记时的瑕疵，完全是吴永池、林少贞和辉煌地产公司恶�串通改变事实，将吴苏的死亡改成产权人下落不明，有主改为无主，非法申请代管，同时白云路4××号辉煌大厦B座××08房面积23．9833平方米其中包括本人花了5××02××元向辉煌地产公司购买的房屋面积12．2023平方米（见公司收据）。一审法官已知是被告第三人（辉煌地产公司）缺庭及侵害原告的权利。负本案的全部责任。诉讼费就必须由被告第三人承担。李祝照、吴永池、林少贞及辉煌地产公司，到贵中院二审请求判决确认广州市越秀区白云路4××号辉煌大厦B座××楼××08房屋的产权归李祝照所有，是吴永池、林少贞的善意，并没有违法。望贵中院给予支持。
被上诉人吴永池、林少贞、原审第三人广州拓展辉煌房地产有限公司经合法传唤均未到庭发表意见。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，上诉人与被上诉人之间对于涉案房屋的产权归属并无异议。�案双方当事人未能办理产权过户登记的根本原因在于，涉案房产经房管部门代管后再历拆迁，期间原有产权人及受让人无法进行一般的产权转让登记。而代管是否合法、尽职，均非本案审理范围，上诉人及被上诉人主张自身合法权益应依法定程序另循法律途径解决。在被上诉人未取得涉案房产登记的情况下，上诉人要求办理确权过户，依法无据。原审据此认定上诉人诉求未具备法定条件，并无不当。另，上诉人就涉案房屋确权诉请未予支持的情况下，由上诉人承担案件诉讼费亦无不当。至于上诉人主张权益的成本，当另循法律途径解决。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年九月二十九日
书记员 阮志雄