湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武昌民初字第04230号
原告：李格。
委托代理人：徐涛，广东德纳（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：林姜，广东德纳（武汉）律师事务所律师。
被告：胡小平。
被告：王枫霞。
委托代理人：胡小平，王枫霞之夫。
第三人：李友仙。
委托代理人：陶敬，湖北华隽律师事务所律师。
委托代理人：蔡晶晶，湖北华隽律师事务所律师。
第三人：吴相启。
委托代理人：陶敬，湖北华隽律师事务所律师。
委托代理人：蔡晶晶，湖北华隽律师事务所律师。
第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市洪山区支行，营业场所武汉市洪山区武珞路366号。
负责人：赵伟，行长。
委托代理人：王焉。
委托代理人：胡剑飞，湖北山河律师事务所律师。
原告李格与被告胡小平、王枫霞、第三人李友仙、吴相启、中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市洪山区支行（以下简称邮政储蓄洪山支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月5日立案受理后，依法由代理审判员张剑适用简易程序于2013年8月28日公开开庭进行了审理，原告李格委托代理人徐涛，被告胡小平到庭参加诉讼。2013年10月30日本院作出（2013）鄂武昌民初第04230号民事裁定，裁定本案中止诉讼，后于2014年6月13日通知双方当事人恢复诉讼。李友仙、吴相启、邮政储蓄洪山支行作为有独立请求权第三人参加诉讼，本院予以准许。本院于2014年7月9日、8月18日又两次对本案公开开庭进行了审理，原告李格委托代理人徐涛，被告胡小平，第三人李友仙及吴相启共同委托代理人陶敬、蔡晶晶，第三人邮政储蓄洪山支行委托代理人王焉、胡剑飞到庭参加诉讼。本院依法通知王枫霞作为共同被告参加诉讼，于2014年9月3日再次公开开庭进行了审理，原告李格委托代理人徐涛，被告胡小平暨被告王枫霞委托代理人，第三人李友仙及吴相启共同委托代理人陶敬、蔡晶晶，第三人邮政储蓄洪山支行委托代理人王焉、胡剑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李格诉称：2013年2月24日，原告与被告签订一份《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告位于武昌区武泰闸河（后）街54号B栋2单元2层3号房屋一套，房屋总价款为30万元，2013年3月13日原告取得房屋产权证。合同第八条约定，被告应于收到全部房款30日内，腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于原告，被告应保持房屋现状和结构及水表、电表及配套设施的完整性。原告已依约交付了全部房款，但被告逾期交房直接导致原告无房可住，目前仍然在外租房，原告曾经多次要求被告腾空房屋，交付房屋钥匙，但都遭到拒绝；根据合同法第107条的规定，被告应承担逾期不交付房屋的违约责任，给付原告逾期交房违约金。双方签订的房屋买卖合同第九条约定被告逾期不交付房屋给原告，原告不解除合同的，被告每逾期一日，按已付房款的0.05%向原告支付违约金。本案具体为房屋总价款×0.0005×逾期交房天数，截止起诉前，逾期约61天，被告需支付违约金9，150元；另外，由于被告逾期交房造成原告额外租金支出约1，200元。综上所述，为了维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告腾空房屋并交付房屋；2、被告支付逾期交房违约金及其他经济损失共计10，350元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告李格为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、原告身份户口本信息，拟证明原告身份，主体适格。
证据二、武汉市存量房居间（买卖）合同复印件，拟证明李格通过中介合法购买诉争房屋。
证据三、中介费收据，拟证明李格通过中介合法购买诉争房屋。
证据四、胡小平收据，拟证明买受人李格已经按合同约定向出卖人支付诉争房屋对价款。
证据五、银行按揭贷款合同及邮政银行卡对账单，拟证明买受人李格已经按合同约定向出卖人支付诉争房屋对价款。
证据六、相关过户费用发票，拟证明李格已经支付相关过户税费。
证据七、房产证、土地证，拟证明李格是目前诉争房屋合法产权人。
被告胡小平、王枫霞辩称：对原告要求腾退房屋没有意见，没有腾退是因为我多次向第三人要求收房没有收回来，对原告要求的赔偿要求少给点。
被告胡小平、王枫霞为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一：房屋权益转让协议书复印件、补充协议复印件，拟证明被告与第三人李友仙、吴相启签订协议书、补充协议的事实。
第三人李友仙、吴相启诉称及辩称：被告胡小平已于2002年3月4日与第三人李友仙、吴相启签订一份《房屋权益转让协议》，约定被告胡小平将该房屋诉争标的的房屋权益以37，000元的总价转让给第三人，协议生效后第三人向被告胡小平支付30，000元，余款7，000元待办理完毕该房屋产权过户手续后付清。转让协议签订后，第三人向被告胡小平支付了30，000元，并于2002年3月入住该房屋。应被告胡小平的请求，第三人在被告胡小平在未办理房屋产权过户手续的情况下，分别于2004年7月19日、2006年10月29日分两次向被告胡小平支付了4，000元和2，000元购房款，同时，被告胡小平也向第三人出具了委托办理该房屋产权过户手续的授权委托书；其间，第三人还向被告胡小平支付了其代垫的该房屋的水、电表报装费及水电费2，400元。自2002年3月至今，第三人一直实际占有、使用该房屋，并一直由第三人承担水、电费。2012年底2013年初该房屋已具备办理产权证的条件，第三人即敦促被告胡小平办理该房屋的产权过户手续。但2013年5月，被告胡小平称其已将该房屋又转卖他人，为此，第三人即向公安机关报案，武昌区公安分局紫阳派出所于2013年5月以被告胡小平涉嫌诈骗正式立案侦查，并于2013年10月将被告胡小平抓获归案；第三人认为被告胡小平已将诉争房屋转让给了第三人，第三人几乎已实际支付了全部购房款，且第三人自2002年3月购房至今一直实际占有有、使用该房屋，因此原告李格与被告胡小平之间的房屋买卖合同无效。本案原告取得该房屋为非善意取得，其行为侵害了第三人的合法权益，为维护第三人李友仙、吴相启的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、原告李格与被告胡小平、王枫霞之间的房屋买卖合同无效；二、被告胡小平、王枫霞履行将诉争房屋过户到第三人李友仙、吴相启名下的合同义务；三、本案诉讼费用由原、被告承担。
第三人李友仙、吴相启为支持其诉称及抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、房屋权益转让协议书，拟证明该房屋在2002年3月4日胡小平已经将诉争房屋转让了第三人，并实际交付使用。
证据二、补充协议书，拟证明该房屋在2002年3月4日胡小平已经将诉争房屋转让了第三人，并实际交付使用。
证据三、2002年3月27日收据，拟证明第三人向胡小平支付购房款。
证据四、2004年7月19日收条，拟证明第三人向胡小平支付购房款。
证据五、2006年10月29日说明，拟证明第三人向胡小平支付购房款，合同上约定的是3.7万，第三人已经支付了3.6万，办理过户手续后支付尾款1，000元。
证据六、祝莉萍情况说明、身份证复印件，拟证明该房屋从2010年12月第三人已经将房屋租给了祝莉萍，在租赁期间，没有任何人去看过该房屋，原告陈述其曾经去看房是与事实不符的。
第三人邮政储蓄洪山支行诉称及辩称：一、被告胡小平与第三人李友仙、吴相启签订的房屋权益转让协议，违反了法律规定，胡小平当时不是房屋所有权人，并没有取得该房屋的所有权，该转让协议应当无效，第三人李友仙、吴相启提出的诉讼请求没有法律依据，其诉讼请求应予驳回；二、胡小平于2012年取得房屋所有权，于2013年2月24日与原告李格在中介公司的居间撮合下签订房屋买卖合同，随后李格向我行申请二手房贷款20万元，用于购买上述诉争房屋，我行调查核实后，批准了贷款，李格和胡小平在3月9日办理过户手续，2013年3月13日李格向胡小平又支付了9万元购房款，李格于2013年4月7日办理抵押登记手续，我行取得他项权证，2013年4月12日我行按照借款协议向李格发放了该笔贷款，我行认为，李格是购买该房屋的善意的买受人，已经支付了对价，办理了房屋过户手续、抵押登记手续，李格的购房和办理贷款的行为是符合法律规定的，应受到保护；三、针对诉争房屋，第三人邮政储蓄洪山支行请求判令：第三人邮政储蓄洪山支行对该房屋享有抵押权。
第三人邮政储蓄洪山支行为支持其诉称及抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、胡小平、王枫霞与李格签订的房屋买卖合同。
证据二、李格在2013年2月26日的房屋贷款申请表。
证据三、贷款发放单。
证据四、李格个人贷款借据。
证据五、李格个人贷款及担保合同。
证据六、湖北日晟行房地产评估有限公司作出的估价报告书。
证据七、被告胡小平个人结算账户申请书。
上述证据拟证明原告李格和胡小平签订的买卖合同是合法的，李格向我行申请办理房屋贷款的手续，我行向李格指定的卖房人发放了全部贷款，李格在房屋买卖和贷款手续中，不存在与胡小平有恶意串通的情况，李格依据房屋买卖合同要求胡小平腾退房屋是符合法律规定的。
原告李格辩称：一、针对第三人李友仙、吴相启的诉讼请求，被告胡小平与第三人李友仙、吴相启签订的买卖合同应无效，因为当时签订合同的时候，房屋所有权人是胡小平的父亲，胡小平是通过赠与公证，在胡小平未取得所有权的情况下，将该房屋卖给第三人李友仙、吴相启的；原告李格支付了合理对价，办理了房屋过户，已取得了房屋所有权，请求驳回第三人李友仙的诉讼请求；二、对第三人邮政储蓄洪山支行的诉讼请求无异议。
被告胡小平、王枫霞辩称：一、针对第三人李友仙、吴相启的诉讼请求，我们认为合同价格太低了，所以房子不想卖给他们，如果我不协助办理过户，应按照协议承担25%的赔偿责任；二、对第三人邮政储蓄洪山支行的诉讼请求没有异议。
经当庭举证、质证，被告胡小平、王枫霞及第三人邮政储蓄洪山支行对原告李格提交的证据均无异议；第三人李友仙、吴相启对原告李格提交的证据一、二、三、五、六、七真实性均无异议，对证据四认为仅有收条，没有付款、取款凭证相佐证，对真实性合法性均有异议。原告李格、第三人李友仙、吴相启及邮政储蓄洪山支行对被告胡小平、王枫霞提交的证据一真实性均无异议。原告李格对第三人李友仙、吴相启提交的证据一、二真实性无异议，合法性有异议，该房屋为还建房禁止买卖，合同应当无效；对证据三、四、五同样只有收据，没有汇款、取款凭证，对真实性有异议；对证据六证人未出庭作证，且作为承租人与第三人李友仙、吴相启有利害关系，其证言不应采信。被告胡小平、王枫霞对第三人李友仙、吴相启提交的证据一、二、三、四、五、六真实性均无异议。第三人邮政储蓄洪山支行对第三人李友仙、吴相启提交的证据一、二、三、四、五、六认为对该事实不清楚。原告李格、被告胡小平、王枫霞对第三人邮政储蓄洪山支行提交的证据一、二、三、四、五、六、七均无异议。第三人李友仙、吴相启对第三人邮政储蓄洪山支行提交的证据一、二、三、四、五、七真实性均无异议；对证据六真实性有异议，报告上的照片不是诉争房屋。本院对双方当事人提交的证据评议如下：原告李格提交的证据一、二、三、五、六、七双方当事人对真实性均无异议，本院予以采信；对证据四第三人李友仙、吴相启虽有异议，但未提交证据予以推翻，本院予以采信。被告胡小平、王枫霞提交的证据一双方当事人对真实性均无异议，本院予以采信。第三人李友仙、吴相启提交的证据一、二双方当事人对真实性均无异议，本院予以采信；对证据三、四、五原告李格虽有异议，但未提交证据予以推翻，本院予以采信；对证据六因证人未出庭作证，无法核实，本院不予采信。第三人邮政储蓄洪山支行提交的证据一、二、三、四、五、七双方当事人对真实性均无异议，本院予以采信；对证据六第三人李友仙、吴相启认为该照片并非诉争房屋，经本院核实，该照片与诉争房屋并不相符，本院不予采信。
经审理查明：2002年3月21日，被告胡小平与第三人李友仙签订《房屋权益转让协议书》一份，载明甲方（胡小平）与乙方（李友仙）就武汉市武昌区人民政府武泰闸地区综合市场建设办公室还建给胡必树，并由胡必树赠与给甲方的与乙方毗邻的一室一厅D型一套房屋权益转让事宜达成以下协议：一、甲方承诺其受赠的房屋所有还建结算手续及费用已与还建方结清，不存在其它未付清款项和费用，如在本协议生效后，仍存在需甲方支付的款项与费用，该费用与乙方无关，由甲方承担；二、房屋权益转让总金额为叁万柒仟元整；三、支付方式为本协议生效后，乙方向甲方支付叁万元，余款在甲方直接将房屋的所有权证办理到乙方名下时，由乙方向甲方支付；四、因办理产权证所发生费用，由甲方承担，乙方直接从余款中扣除；五、房屋转让总额包括水、电等附属设备的全部费用在内；六、甲方于本协议生效之日起，将房屋交于乙方使用和支配；七、甲方应协助乙方办理房屋所有权证手续，房屋所有权归乙方所有等。该合同签订后，被告胡小平、王枫霞即将该房屋交付第三人李友仙，并由第三人李友仙占有、使用至今。
2002年3月27日被告胡小平、王枫霞向第三人李友仙出具收据，载明：今收到李友仙购买还建房一室一厅（45.85平方），共计人民币叁万元整。
2003年5月16日，被告胡小平、王枫霞与第三人李友仙、吴相启签订《补充协议书》一份，载明甲方（胡小平、王枫霞）与乙方（李友仙、吴相启）就2002年3月21日订立的《房屋权益转让协议书》的有关事宜，达成如下补充协议：一、甲方胡小平、王枫霞系夫妻关系，胡必树、王家淑赠与给甲方胡小平的房屋系甲方共同财产，因原协议王枫霞未签字，为完善手续及协商相关事宜，甲、乙双方订立本补充协议；二、甲、乙双方于2002年3月21日订立的《房屋权益转让协议书》是双方真实意思表示，且双方已实际履行，甲方王枫霞对此无异议，甲、乙双方共同受该协议的约束，因该协议订立后已履行，双方确认该协议自订立时生效；三、考虑到邻里和睦，乙方自愿对甲方已支付给武汉市武昌区人民政府武泰闸地区综合市场建设办公室的水电设备费2，000元予以补偿，甲方将缴费凭证或证明交付乙方后，乙方见凭证后分别于2003年5月底以前和6月底以前，分两次每次1，000元交付给甲方；四、乙方按原协议及本补充协议履行义务后，不再承担经济上的给付义务。
2004年7月19日，被告胡小平、王枫霞与第三人李友仙、吴相启签订《补充协议》一份，载明：一、乙方已按《房屋权益转让协议书》的约定向甲方支付了人民币叁万元整，余款柒仟元整，乙方应甲方的请求，同意分两次付清，在本协议签字生效时，乙方即向甲方支付人民币肆仟元，在乙方取得房屋产权后，乙方即向甲方支付余款叁仟元；二、甲方必须按双方的约定，协助乙方办理房屋产权证，若因甲方的原因致使乙方不能合法及时地取得房屋产权，则甲方应按协议总金额的25%承付违约责任；三、协议的其他条款不变，仍按双方订立的《房屋权益转让协议书》及2003年5月16日的《补充协议书》的约定履行。同日，被告胡小平、王枫霞向第三人吴相启出具收条，载明：今收到吴相启购房款肆仟元整。
2005年7月20日，被告胡小平、王枫霞出具《申请办理过户产权》一份，载明：兹有申请人胡小平（胡必树之子），原住武昌区涂家沟91号，此房因拆迁还建后，受赠房于武昌武泰闸后街53号B柜门2门2-3房，建后为45.85平方（此房已办受赠公证），又于2002年3月此受赠房已卖给武昌武泰闸后街54号B栋1-1住户吴相启妻李友仙，鉴于三年前此房已卖给吴相启、李友仙，特申请武昌区房地产公司将我受赠房B栋2门2-3房在这次还建楼全部办理产权中要求直接办给买户吴相启妻李友仙。
2006年10月29日，被告胡小平、王枫霞出具《说明》一份，载明：根据双方协议约定，购房款总计叁万柒仟元，在协议生效后，李友仙已按约支付叁万，余款柒仟元双方约定，在房屋产权办理到李友仙名下后一并支付，后因生活急需，我方请求李友仙另行再支付肆仟元，故在房屋产权尚未过户之前，李友仙依约将本应在产权过户后再支付的柒仟元先行支付了肆仟元，余款尚有叁仟元，2006年10月29日我方因同样原因，请求李友仙在剩余的尾款中再支付贰仟元，李友仙同意我的请求，又向我方支付了贰仟元整，该贰仟元我方已收取，现李友仙尚欠我方尾款壹仟元整。
2012年12月11日，被告胡小平登记办理武昌区武泰闸河街54号B栋2单元2层3号房屋所有权证（昌2012012561），2012年12月25日，被告胡小平登记办理该房屋土地使用权证［武昌国用（商2012）第11483号］。
2013年2月24日，原告李格与被告胡小平签订《存量房居间（买卖）合同》，约定甲方（胡小平）所有的房屋坐落于武昌区武泰闸河街54号B栋2单元2层3号，为钢混结构，建筑面积45.85平方米，房屋所有权证号为武房权证昌字第××号，土地使用权证号为武昌国用（商2012）字第11483号，甲、乙方（李格）协商一致，上述房屋交易成交价为叁拾万元，付款方式为分期付款，签订合同当日支付甲方定金贰万元，贷款壹拾玖万元（具体以实际银行贷款审批为准），由贷款银行直接发放于甲方账户，待银行审批通过后于过户当日支付甲方首付款玖万元整（根据总价多退少补），房屋交易税费由乙方承担交易过程中的所有费用；甲方应在收到乙方全部房款30日内，房屋过户完成后腾空房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，房屋交付乙方前甲方应结清水、电、物业费等相关费用，水电存折等由甲方过户给乙方，甲方应保持房屋现状和结构及水表、电表及配套设施的完整性（移交清单附后）；甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.05%向乙方支付违约金，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的1%支付违约金；房屋移交清单为房屋内现有所有物品。
2013年3月11日，原告李格与被告胡小平登记办理了房屋所有权过户手续，将该房屋所有权登记在原告李格名下（所有权证号昌2013003186号），2013年3月15日，原告李格与被告胡小平登记办理了房屋土地使用权过户手续，将该房屋土地使用权登记在原告李格名下［土地使用权证号武昌国用（商2013）第2622号］。
2013年3月13日，被告胡小平出具收据一份，载明：今收到李格购买本人名下位于武昌区武泰闸河街54号B栋2单元2层3室房屋首付款10万元整，其中包含定金1万元整。
2013年4月1日，原告李格与第三人邮政储蓄洪山支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款人（邮政储蓄洪山支行）根据借款人（李格）的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为200，000元，贷款仅用于购买坐落于武昌区武泰闸河街54号B栋2单元2层3室的房屋，建筑面积45.85平方米，贷款期限为240个月，借款人授权贷款人将贷款资金从李格账户划付至胡小平账户；本合同项下担保方式为抵押担保，抵押人李格自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为坐落于武昌区武泰闸河街54号B栋2单元2层3室房屋，权属证书为武房权证昌字第××号，评估价值29.8万元，面积45.85平方米，所有权归属李格；抵押担保的范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用和借款人所有其他应付费用，该合同还对违约及违约责任、争议解决方式等进行了约定。同日，第三人邮政储蓄洪山支行对该房屋进行了抵押权登记（房屋他项权证号昌2013001845）。2013年4月12日第三人邮政储蓄洪山支行向原告李格发放贷款200，000元，2013年4月15日第三人邮政储蓄洪山支行将该款项划付至被告胡小平账户。
庭审中，原告李格陈述购买房屋之前对诉争房屋进行了两次看房，第一次看房未进入房屋内，而是对楼上同户型房屋进行了查看，第二次看房由被告胡小平带领，对诉争房屋进行了查看，其对诉争房屋出租是知晓的，但以为被告胡小平会解决租户的问题，没有和租户联系过；被告胡小平陈述第二次看房因租户不在，由其找锁匠开门进入。
本院认为，根据当事人的诉辩意见，案件的争议焦点归纳为：一、关于被告胡小平、王枫霞就诉争房屋订立多重房屋买卖合同的效力问题；二、关于被告胡小平、王枫霞就诉争房屋订立多重房屋买卖合同的履行顺序问题；三、关于该房屋抵押权的问题。
一、关于被告胡小平、王枫霞就诉争房屋订立多重房屋买卖合同的效力问题。
（1）针对被告胡小平、王枫霞与第三人李友仙、吴相启签订的《房屋权益转让协议书》、《补充协议书》、《补充协议》。原告李格、第三人邮政储蓄洪山支行抗辩称被告胡小平、王枫霞未取得诉争房屋所有权即与第三人李友仙、吴相启签订房屋买卖合同，违反了房地产管理法的规定，且该房屋当时为还建房，土地性质为划拨用地，不得任意上市交易，应当无效。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，被告胡小平、王枫霞与第三人李友仙、吴相启于就武昌区武泰闸河街54号B栋2单元2层3室房屋签订房屋买卖合同，该房屋占用范围内的土地使用权应同时转让。根据《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，被告胡小平于2012年12月25日取得该房屋土地使用权证，被告胡小平转让该房屋占用范围内的土地使用权合法有效；根据《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即使被告胡小平在与第三人李友仙签订房屋买卖合同时未取得该房屋的所有权，也不影响该房屋买卖合同的效力，更何况被告胡小平取得了该房屋的所有权；综上，被告胡小平与第三人李友仙签订的《房屋权益转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，且双方已实际履行，合法有效，该合同经被告王枫霞、第三人吴相启以《补充协议书》、《补充协议》的形式予以追认，对被告胡小平、王枫霞及第三人李友仙、吴相启均有约束力。
（2）针对原告李格与被告胡小平、王枫霞签订的《存量房居间（买卖）合同》。第三人李友仙、吴相启诉称及辩称被告胡小平、王枫霞与原告李格恶意串通，损害第三人的利益，该《存量房居间（买卖）合同》应当无效。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，第三人李友仙、吴相启未提交证据证明原告李格与被告胡小平、王枫霞存在恶意串通的行为，应当承担举证不能的法律后果，对第三人李友仙、吴相启意见，本院不予采纳；原告李格与被告胡小平、王枫霞签订的《存量房居间（买卖）合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。
二、关于被告胡小平、王枫霞就诉争房屋订立双重房屋买卖合同的履行问题。
原告李格主张其已支付对价，并完成了房屋所有权过户登记手续，符合善意取得制度的规定，已经获得了诉争房屋的所有权。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，善意取得制度适用的前提是无处分权人将不动产或动产转让受让人，而本案中被告胡小平、王枫霞系诉争房屋合法所有权人，并非无处分权人，故本案原告李格不能适用善意取得制度取得该房屋的所有权。此外，原告李格虽办理了房屋所有权登记手续，但法律规定不动产物权的登记作为物权的生效要件，并不意味着物权即由登记机构赋予，登记只是登记机构的公示确认，原告李格亦不能因办理了该房屋所有权登记即取得该房屋的所有权。
针对原告李格及第三人李友仙、吴相启均要求被告胡小平、王枫霞履行与自己签订的房屋买卖合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，合同双方当事人应当如实陈述合同标的物的真实情况，不得恶意隐瞒事实，损害他人利益，本案中，被告胡小平、王枫霞隐瞒已将该房屋转让十二年的事实，将诉争房屋再次出售，不惜承担对第三人李友仙、吴相启的违约责任，以期达到更高获利的行为，与诚实信用原则明显相悖，该行为不应得到支持；原告李格作为购房人，在购买房屋时对诉争的房屋实际仅进行了一次查看，在明知房屋存在租赁他人且其与被告胡小平、王枫霞的房屋买卖合同中约定房屋内的所有物品应当移交的情况下，未与租户联系并核实相关情况，便签订房屋买卖合同；其行为与作为普通人在购买房屋此等重大事项应当具有的审慎注意的行为明显不符，与诚实信用原则相悖，该行为不应得到支持。此外，第三人李友仙、吴相启已实际占有、使用诉争房屋十二年，在此过程中，该房屋的价值已发生了巨大变化，而原告李格尚未实际占有该房屋，从合同法立法维护交易稳定的精神来看，第三人李友仙、吴相启要求继续履行合同的诉讼请求更符合法律的宗旨；再次，从各方利益平衡的角度来看，虽一方合同得以继续履行，另一方因合同履行不能仍可通过主张违约责任寻求救济，但第三人李友仙、吴相启依据合同约定主张的违约责任明显不能弥补其损失，故第三人李友仙、吴相启要求继续履行合同的诉讼请求更加能兼顾公平，平衡各方的利益；综上，本院对第三人李友仙、吴相启主张被告胡小平、王枫霞履行将诉争房屋过户到其名下的合同义务的诉讼请求予以支持；对原告李格主张被告胡小平、王枫霞腾空房屋，交付房屋的诉讼请求，因事实上已无法履行，本院不予支持。
针对原告李格主张的逾期交房违约金9，150元、租金1，200元。本院认为，根据原告李格与被告胡小平、王枫霞签订的《存量房居间（买卖）合同》第九条“甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同，甲方每逾期一日，按已付房款的0.05%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的1%向乙方支付违约金”的约定，原告李格主张不解除合同的违约金，因该合同实际已不能继续履行，经本院释明，原告李格亦不同意变更诉讼请求，对原告李格主张的此项违约金本院不予支持，原告李格可另行提起诉讼主张权利；原告李格主张租金1，200元，没有合同约定及法律规定，对此主张本院不予支持。
三、关于该房屋抵押权的问题。
原告李格不能因善意而取得该房屋的所有权，亦不因办理了房屋所有权登记手续而当然取得房屋的所有权，原告李格以该房屋设立抵押进行贷款系无处分权人的处分，故第三人邮政储蓄洪山支行亦不因登记抵押权而当然取得该房屋的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”的规定，第三人邮政储蓄洪山支行虽登记设立了抵押权，但其未对诉争房屋权属情况进行严格审查，未与该房屋实际租住人核实，未对该房屋进行实际查看，不能证明其为善意；第三人邮政储蓄银行洪山支行也不能因善意取得该房屋的抵押权。综上，第三人邮政储蓄银行洪山支行主张其取得该房屋抵押权没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第九条，《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告李格的诉讼请求。
二、被告胡小平、王枫霞于本判决生效之日起十五日内履行将武汉市武昌区武泰闸河街54号B栋2单元2层3号房屋过户到第三人李友仙、吴相启名下的合同义务。
三、驳回第三人李友仙、吴相启其他诉讼请求。
四、驳回第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市洪山区支行的诉讼请求。
本案案件受理费12，412元，减半收取6，206元，由原告李格负担2，978元，被告胡小平、王枫霞负担2，978元（此款第三人李友仙、吴相启已垫付，被告胡小平、王枫霞于本判决生效之日起十五日内给付第三人李友仙、吴相启），第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市洪山区支行负担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
代理审判员 张剑
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 刘旭