山东省寿光市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）寿民初字第3371号
原告山东世锦商城有限公司，住所地：寿光市广场街366号。
法定代表人林尚锦，董事长。
委托代理人张志雁，山东联邦律师事务所律师。
被告任景娥，寿光市缤纷五洲商业广场JIMS服装店业主。
委托代理人范卫国。
原告山东世锦商城有限公司诉被告任景娥租赁合同纠纷一案，于2013年7月30日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东世锦商城有限公司的委托代理人张志雁、被告任景娥及委托代理人范卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东世锦商城有限公司诉称，2011年8月12日，原、被告签订寿光缤纷五洲商城租赁合同，约定被告租赁原告所属的商城广场B1-106号商铺，租期三年，计租之日为商城正式开业日，每年租金为102585元，第一年租金于签订合同时缴纳，次年的租金为下一租约年开始前三个月。同时还约定，被告租赁期间应按时缴纳租金、物业管理费、空调费，逾期按每日千分之三支付违约金。合同签订后，原告的商城于2012年1月1日开业。此后，被告只缴纳了第一年的租金，物业管理费和空调费长期拖欠，按双方约定，被告应在2012年10月1日前缴纳2013年度的租金，但经原告多次催讨，被告拒付。请求依法判令解除原、被告的租赁合同，被告返还原告租赁的商铺，支付原告租金、物业管理费、空调费及违约金共计116940.36元（计算至2013年7月31日，其中违约金20000元，以后另计）。
被告任景娥辩称，2011年8月12日，被告与原告签订租赁合同，根据合同约定，被告交纳了第一年的租金，后原告对商场经营进行调整，并发了会议通知，明确标明会议议题为“关于减免2012年1-9月份应缴费用，公布后期经营调整方案及优惠政策”，鉴于原告已确定减免被告2012年1月至9月的应缴费用，且被告已交纳一年租金，故被告不存在欠缴费用的情况。同时，原告公布后期商场经营调整方案及优惠政策，严重影响被告的经营，属违约行为，再就是被告经营期间对店铺进行了装修，装修费达230000元，造成被告巨大损失.请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告系从事房屋租赁、物业管理等业务的有限责任公司，其前身为寿光缤纷五洲商城开发有限公司，于2013年5月14日变更为山东世锦商城有限公司。2011年8月12日，被告缴纳原告租金102585元。双方签订《寿光缤纷五洲商城租赁合同》，约定被告承租位于寿光市广场街缤纷五洲商业广场B1－106号商铺，用于经营JIMS品牌休闲服装。商铺建筑面积187.37平方米，租赁期限为3个租约年，计租开始日为商城正式开业日，每年租金为102585元，第一年租金于签订合同日缴纳，并缴纳保证金5000元，第二、第三年的租金为下一年租约年开始前3个月支付。被告在租赁期间应依法承担商业经营管理费、物业服务费、水费、电费等费用。若被告拖欠租金、水费、电费、商业经营管理费、物业服务费等费用10天，原告有权终止合同，收回商铺使用权，并不退还未到期租金。每拖欠一天，则按上述费用的千分之三支付违约金。双方并约定了其他条款。同日，被告缴纳原告保证金5000元。同年9月7日，被告缴纳原告商铺装修管理费2318元。至今，被告未再向原告缴纳其他费用。
另查明，2011年6月30日，原告下发了关于规范各商铺经营品牌和门面的通知。2012年4月20日，原告为各经营业户下发物业费、空调费收费标准，确定物业服务费、空调费收费标准分别为6元／㎡／月（每年计费12个月）、8元／㎡／月（每年计费7个月）。同年9月12日，原告下发会议通知，决定于次日下午召开业户大会，会议议题为：关于免去2011年1至9月份应缴费用，公布后期运营调整方案及政策。2013年1月26日，原告给被告下发通知，载明：自即日起尚未支付2013年第一季度空调费、物业服务费的业户，本公司将不再提供物业服务。同年5月18日，原告下发关于规范商城管理的通知、公开信。同年7月4日，原告给被告下发通知，要求被告接到通知2日内，缴清2012年度所欠物业服务费、空调费和2013年度所欠房租、物业服务费、空调费。同年7月20日，原告再次给被告下发通知，称因被告未按期缴纳上述费用，要求与被告解除合同，被告缴清费用并腾出房屋。
同时查明，2012年1月1日，寿光缤纷五洲商城正式开业。
以上事实，有原、被告签订的商城租赁合同、经营公约、物业费、空调费缴费单据、原告提交的通知书、企业变更情况登记及当事人陈述记录在案为证。
本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。本案中，双方争议焦点有三个：一是租赁合同何时开始计租；二是被告是否欠原告租金、空调费、物业服务费及具体数额；三是原告发出通知要求解除合同的主张是否成立。
第一个争议焦点：双方对租赁合同、经营户管理公约无异议，本院予以确认。根据合同约定，以商城正式开业日为计租日。原告主张商城正式开业时间为2012年1月1日，被告称虽知道原告在这一天进行了开业，但辩称未开起来，至今也一直未具备开业条件，并提供原告出具的公开信复印件、照片若干证实，原告称公开信与本案无直接联系，原告出具的公开信系2013年5月18日出具，载明：近期，我们商城成功引入了温州商贸城的强势进驻，现开业在即等内容，以此看，公开信系指引进的温州商贸城开业，非指商城的正式开业；被告提供的照片显示的是其装饰时的商铺现状及部分商铺未营业的情况，商铺营业好坏与商城正式开业无直接关系，应以双方约定及认可的时间为准，故应确认2012年1月1日为原告正式开业日，即计租起始日。
第二个争议焦点：双方对被告缴纳了2012年的租金102585元、保证金5000元、商铺装修管理费2318元无争议，本院予以确认。原告主张被告未缴纳2013年以后至今的租金，并提供2011年7月20日向被告下发的催缴费用通知为证，被告虽对该通知提出异议，但认可此房屋一直占用至今，且未缴纳2013年以后的租金，本院亦予以确认。在合同履行期间，被告租赁商铺，应按约缴纳租金。原告主张至2013年7月30日，被告尚欠原告物业服务费21360元、空调费15739元，并提供专用收据、收费标准通知证实，被告辩称对收费标准不知情，且后来原告于2012年9月13日召开会议免除了2012年1月至9月的应缴费用，其之前又缴纳了2012年的租金，故不存在欠缴费用的情况，被告提交会议通知复印件、不再提供物业服务的通知复印件、规范商城管理的通知复印件证实，原告认可下发通知的行为，但称虽曾经召开会议，但会议决定是如果交清2013年度租金，则免除2012年1月至9月物业服务费和空调费，并给业主下发了书面证明，因原告下发的通知明确提出会议议题为免去2012年1月至9月应缴费用，原告主张系有条件免除未提供证据证实，对被告关于原告已免除其2012年1月至9月应缴费用的抗辩意见，本院予以采纳。原告提供的专用收据系为该商城租赁户贾海明、张会三出具，收据上载明的收费标准与原告提供的收费标准通知一致，本院予以采信，该组证据能够证实被告租赁的商铺物业服务费、空调费分别按每月每平方米6元、8元计收。被告提供了原告于2013年1月26日不再提供物业服务费的通知，原告未提供证据反驳，故被告应当支付的物业服务费自2012年10月1日至2013年1月25日为止，商铺面积187.37平方米，以此计算，被告应支付的物业服务费应为4309.51元（187.37㎡×6元／㎡／月×（3＋25／30）月）。被告主张至2013年5、6月份即已停止营业，原告未提供证据予以反驳，被告提供的照片亦显示商铺目前处于未营业状态，故原告主张的空调费用应自2012年10月计算到2013年6月，根据双方约定，空调费全年按7个月计算，2012年10月1日至12月30日应为使用空调时间，被告应缴纳的2012年空调费用计算3个月，2013年的空调费应按全年的一半即3.5个月计算，据此，被告应支付的空调费为9743.24元（187.37㎡×8元／㎡／月×（3＋3.5）月）。
第三个争议焦点：原告主张双方于2013年7月20日已经解除了合同，被告应当返还商铺，并提供解除合同的通知证实，被告虽对通知内容不认可，但承认收到该通知，因被告拖欠租金、费用等，原告通知被告解除合同，符合合同约定，本院确认合同解除，原告再要求解除合同理由不当，本院不予支持。其主张的租金应计算至双方合同解除之日，为56210.96元（102585元／年×200天／365天）。原告要求被告返还商铺，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。以上，被告需支付原告租金56210.96元、物业服务费4309.51元、空调费为9743.24元，共计70263.71元。被告租赁原告商铺，并接受服务，应当按时缴纳租金、物业服务费、空调费等费用，其拖欠不付的行为不当，应负清偿责任。被告缴纳的商铺装修管理费2318元属于装修费用，原告不再退回符合法律规定。被告缴纳的保证金5000元，可从该欠款总额中予以扣除，扣除后，被告应支付租金、物业服务费、空调费等费用65263.71元。原告主张因被告违约，应按约支付违约金，其主张20000元，不超出按双方约定的每天3‰计算的数额，本院予以支持。
被告辩称曾对商铺进行装修，支付费用230000元，因原告对商场经营进行调整，影响了其店铺的经营，属严重违约行为，并给其造成了巨大损失，其提供商铺业主联系表证实，该表只是表明业主的商铺名称、联系方式、所交纳的保证金数额等内容，不能证实被告主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告任景娥将位于寿光市广场街缤纷五洲商业广场B1－106号商铺返还给原告山东世锦商城有限公司；
二、被告任景娥支付原告山东世锦商城有限公司租金、物业服务费、空调费共计65263.71元，支付违约金20000元，共计85263.71元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
以上一、二项于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2379元，由原告负担370元，被告负担2005元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判长 李学锋
审判员 孙庆华
审判员 田文远
二〇一四年四月十四日
书记员 张桂芝