北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第5865号
上诉人（原审被告）李美燕，女，1963年5月3日出生。
委托代理人马建国（李美燕之夫）。
被上诉人（原审原告）北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街11号。
法定代表人袁迪，董事长。
委托代理人王文彩，女，1973年6月25日出生，该单位职员。
委托代理人董帅，女，1983年6月23日出生，该单位职员。
上诉人李美燕因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第8555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年2月，北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称中实杰公司）诉至原审法院称：我公司是涉案小区的物业管理公司，李美燕系小区业主。按照法律规定及《物业管理委托合同》的约定，李美燕应当向我公司支付2006年8月5日至2013年12月31日的物业管理费，但李美燕一直拖欠。现要求李美燕支付2006年8月5日至2013年12月31日的物业费21249.09元。
李美燕在原审法院辩称：我从未见过中实杰公司与业委会签订的合同，也不清楚中实杰公司的收费标准，我不认可和中实杰公司之间存在合同关系。如果是中实杰公司提供物业服务的话，该公司的服务很不到位。小区无保安，发生过多起盗窃案件；小区大门处的保安没有尽到管理职责，小区外人员可以随意进入小区；小区私搭乱建现象严重，我楼下的住户盖了阳光棚，对我家中的安全造成威胁；中实杰公司没有对小区停车进行管理，安全通道被堵，也没有对公共照明、下水管道进行维修；小区卫生状况很差，很多狗屎；小区有多个幼儿园，物业公司没有制止。此外，中实杰公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，我不同意中实杰公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2006年8月，中实杰公司（乙方）与小区业主委员会（甲方、以下简称业委会）签订《物业管理服务委托合同》，约定甲方选聘乙方为小区提供物业管理服务，负责房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修（指小修）、养护和管理，共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，公共区域的绿化养护与管理，公共环境卫生，维护公共秩序等服务。物业服务费由业主按1.62元／建筑平方米·月的标准，每三个月向物业公司交纳一次。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收违约金。委托管理期限为自签约之日起至2008年7月31日止。李美燕系小区业主，房屋建筑面积147.6平方米。中实杰公司自2006年8月起开始为小区提供物业服务，而李美燕未交纳2006年8月5日至2013年12月31日期间的物业费用。
庭审中，李美燕虽认可欠付费用，但否认与中实杰公司存在物业服务合同关系。中实杰公司表示其公司实际为小区提供了物业服务，并为此向法院提交了与强大伟业（北京）保安服务中心签订的《保安服务合同》、显示有中实杰公司落款的公告栏提示照片等证据，主张双方已形成事实上的物业服务合同关系。李美燕另提出小区无保安，造成多起盗窃事件，人员随意进入；小区私搭乱建现象严重；中实杰公司未尽到公共设施维修义务等问题，并为此提交了照片若干。对此，中实杰公司表示小区门口设有保安，小区内有保安巡逻，但小区园区较大的客观情况，致使确存在盗窃案件，已经引起了公司重视；公共设施逐步维修，属于大修范围的，已在申请公共维修基金；小区私搭乱建现象确实存在，但公司对此无强制拆除权利，已上报城管等部门。中实杰公司提交了《项目部收发文件登记表》，用以证明针对违章建筑已上报城管。
经法院走访调查，小区整体居住环境、卫生及秩序尚可，但仍存在公共楼道放置杂物、私搭乱建较多、保安数量较少等问题。同时，在法院走访的过程中，亦发现有业主门窗关闭不严的情况。
上述事实，有双方当事人陈述，《物业管理服务委托合同》、《保安服务合同》、照片等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同具有法律效力。本案中，中实杰公司与李美燕个人之间虽未签订书面物业服务合同，但中实杰公司与业委会签订了物业服务合同，该合同对小区业主均具有约束力。合同到期后，中实杰公司亦在事实上继续为小区提供物业服务，故双方当事人形成事实上的物业服务合同关系，李美燕作为业主，负有向中实杰公司支付物业费之义务。李美燕提出小区无保安、保洁较差、私搭乱建现象严重等问题。经法院走访调查，小区确存在公共楼道放置杂物、私搭乱建较多、保安数量较少的问题，但整体居住环境尚好。物业管理工作涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，而不能由点及面、以偏概全的忽略物业公司对小区公共区域提供服务所作出的贡献。
在此，法院建议中实杰公司针对小区盗窃案件的情况，特别是在逢年过节的案件高发时期，加大小区的安保力度。针对小区园区较大的客观情况，制定有效的保安巡逻、保安定岗工作方式，切实履行自己的工作职责。同时，中实杰公司在园区内应加强安全知识宣传。业主自身亦应注重安全与防范。针对业主的私搭乱建现象，物业公司虽无强制拆除的权力，但应加大劝说及制止的力度。法院建议物业公司对业主反映的问题应作出积极回应及解决，加强与业主之间的沟通，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。而业主欠缴物业费，非但不能有效解决业主所述问题，反而造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，减少物业投入及成本，降低物业服务质量，同时欠缴行为对那些已交费而共同享受公共区域服务的业主也是不公平的。希望双方能换位思考，相互理解，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识。中实杰公司一直在小区提供物业服务，并无明显怠于行使追索权利的行为，故法院对李美燕关于诉讼时效的抗辩不予采信。综上，现中实杰公司要求给付物业管理费之诉请，于法有据，法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：李美燕于本判决生效后七日内向北京中实杰肯道夫物业管理有限公司交纳二〇〇六年八月五日至二〇一三年十二月三十一日期间的物业管理费人民币二万一千二百四十九元零九分；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李美燕不服，上诉至本院，理由为：中实杰公司与业委会签订的《物业管理服务委托合同》已到期，中实杰公司服务无合同依据；中实杰公司起诉超过诉讼时效，其在原审中没有提交催缴通知单，明显怠于行使权利；中实杰公司服务期间，小区内无保安，发生许多盗窃案件，治安混乱，整体环境变差，财产安全不能保证；上诉要求撤销原判、依法改判。中实杰公司同意原判。
经审理查明：原审法院根据本案现有证据查明事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人一、二审审理期间陈述在案佐证。
本院认为：中实杰公司与李美燕居住小区的业委会签订的物业委托合同不违反法律、行政法规的强制性规定，对业主具有约束力。上述合同到期后，物业公司仍持续为小区提供服务，李美燕作为小区业主，客观上接受了物业服务，与中实杰公司形成了事实上的物业服务合同关系，李美燕在享受物业服务的同时负有交纳物业费的义务。李美燕以物业委托合同到期，中实杰公司服务无合同依据作为不缴纳物业费的理由，本院不予采信。就李美燕所反映的小区物业管理存在的瑕疵，法院建议中实杰公司加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。李美燕长期拖欠物业费行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。结合本案查证事实及法院实地走访情况，本院认为，李美燕所反映的物业服务瑕疵并不足以构成根本违约，对李美燕以服务质量存在问题作为其拒绝缴纳物业费的理由，本院不予支持。中实杰公司应在收取物业费的同时有针对性地进行整改，提高服务水平，同时，法院也敦促双方当事人采用合法的手段维护自身利益。
就诉讼时效问题，考虑到物业服务合同具有的公共服务性及持续履行等特点，因此，除物业服务企业明显怠于行使物业费追索权利的，应认定物业服务企业在服务期间持续主张权利。本案中，中实杰公司持续为李美燕居住的小区提供物业服务，并没有怠于履行义务，因此，应认定其持续主张权利，李美燕主张本案超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。
综上，原判认定事实及适用法律均无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一百六十五元，由北京中实杰肯道夫物业管理有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费三百三十一元，由李美燕负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 军
审 判 员 陈 伟
代理审判员 张 琦
二〇一四年八月一日
书 记 员 杜宏艳