湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1102民初2529号原告：黄冈师范学院，住所地为湖北省黄冈市。法定代表人：陈兴荣，校长。委托诉讼代理人：戴前锋，黄冈师范学院职工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：付俊军，女，汉族，1971年3月4日出生，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：付卫斌，男，1972年4月26日出生，系被告付俊军的弟弟，代理权限为特别授权。被告：曾友华，男，汉族，1966年10月24日出生，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。被告：罗永平，男，汉族，1986年8月6日出生，重庆市人，住重庆市巫溪县。被告：邱衍军，男，汉族，1969年4月15日出生，麻城市人，住湖北省麻城市。原告黄冈师范学院与被告付俊军、曾友华、罗永平、邱衍军租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄冈师范学院的委托诉讼代理人戴前锋、肖红，被告付俊军的委托诉讼代理人付卫斌、被告曾友华、罗永平、邱衍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄冈师范学院向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即将租赁的房屋退还给原告并搬出属于自己的物品；2.判令被告向原告支付违约金13000元[计算方式：每天租金的三倍×逾期占用房屋天数（自2016年8月1日起至退房之日止）]；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告黄冈师院后勤产业集团饮食服务中心于2011年8月1日与被告付俊军签订了一份《合同书》，约定原告将黄冈师范学院饮食服务中心北区食堂一楼经营场地租赁给被告付俊军使用，租赁期限为5年，从2011年8月1日起至2016年7月31日止，年管理费数额为37380元。合同还对其他事项作了约定。被告付俊军缴纳2011年8月1日至2012年7月31日和2012年8月1日至2013年7月31日的管理费共计74760元。被告罗永平缴纳2013年8月1日至2016年7月31日的管理费共计112140元。合同到期被告没有按合同约定按时腾退房屋、搬走属于自己的物品，被告的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，遂具状诉至本院。被告付俊军辩称，合同到期，原告让被告搬出去是有道理的；房屋已转租原告是知道的；付俊军不应当承担违约金。被告曾友华辩称，房屋转租了，的确在经营，当时接手时说好租期是5年，多次找原告要求补签合同，但原告和被告付俊军都说房屋已经在经营了，签不签合同没有关系，补签合同的事就一直耽搁下来了。2016年8月1日合同到期，原告通知退房，而此时正值学校放暑假，曾友华担心自有物品丢失就将门加锁了。学校说要招标，如果被告中标了，就继续租赁该房屋，如果未中标，下一任承租人需要对被告的物品适当作价补偿。原告擅自停电给被告造成了一定损失，被告不应当承担违约金。被告罗永平辩称，合同到期罗永平同意退房，并把钥匙交给了戴前锋，不应承担违约金。学校要招标，如果被告中标了，就继续租赁该房屋，如果未中标，下一任承租人需要对被告的物品适当作价补偿。被告邱衍军辩称，被告与原告没有签订合同，学校既不招标，也不做决定，这么长时间也牵扯被告很多精力。在租赁期间被告也投资了很多财产，如果其他人中标，需将房屋内属于被告投资的财产作价给被告。原告为支持其诉讼请求，庭审时向法庭提交了如下证据：证据一、《合同书》一份，拟证明合同租赁期5年，已于2016年7月31日到期，合同到期后，被告应自行搬走设备，并按日307元向原告支付违约金。证据二、收据6份，拟证明合同期内的租金已付清。证据三、现场照片一张，拟证明房屋至今由被告锁门未向原告交付。证据四、短信通知截图打印件一份，拟证明原告通知被告曾友华于2016年8月9日前搬走物品、交还钥匙、后果自负。被告付俊军对原告提交的上述证据进行了质证，对证据一、二无异议，对证据三、四认为与被告付俊军无关。被告曾友华对原告提交的上述证据进行了质证，对证据二、四无异议。对证据一的真实性无异议，但认为当时原告口头承诺被告可以再做5年，只是没有签订书面合同。对证据三的真实性无异议，但认为被告之前虽没有交钥匙，但后期交钥匙给原告，原告没有人愿意接手，房屋内有被告的物品需要将房屋上锁，以防物品丢失。被告罗永平对原告提交的上述证据进行了质证，对证据二无异议。对证据一、三、四认为与被告罗永平无关。被告邱衍军同意被告罗永平的质证意见。经审查，原告提交的证据一、二真实、有效，本院予以采信。证据三、四被告曾友华对真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信。被告付俊军、曾友华、罗永平、邱衍军庭审时均未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月1日黄冈师范学院后勤产业集团饮食服务中心与付俊军签订了一份《合同书》，约定将黄冈师范学院饮食服务中心北区食堂一楼一处经营场地租赁给付俊军经营，租赁期为5年，即从2011年8月1日起至2016年7月31日止，年管理费数额为37380元，每年8月1日前付清。合同第四条第1项约定付俊军全权负责北区食堂一楼经营场地的改造，改造费用由付俊军自理，且不得转租给他人经营；合同到期或中途解除租赁关系时，付俊军的装饰物在不损坏原告房产设备的条件下可自行带走，而依附于墙壁门窗及地皮上的装饰则无偿归原告所有；合同第四条第9项约定合同期满，同等条件下，付俊军可优先继续租赁经营，必须先交清租金后方可经营，若付俊军不再继续租赁，应在合同到期前30天通知原告，同时要做好商品处理和财产交接准备工作，逾期不退，按逾期天数，以原合同租金（折算成天）的三倍向原告支付违约金。合同还对其他事项作出约定。合同签订后，付俊军按时向黄冈师范学院后勤产业集团财务部缴纳了2011年8月1日至2013年7月31日的管理费共计74760元。之后，付俊军将该房屋转租给曾友华、罗永平、邱衍军经营使用，未补签租赁合同。罗永平按时向黄冈师范学院后勤产业集团财务部缴纳了2013年8月1日至2016年7月31日的管理费共计112140元。2016年7月31日合同期限届满，原告于2016年7、8月通知被告退房并搬走属于自己的物品，罗永平、邱衍军接到通知后就将房屋钥匙交付给原告，曾友华认为租赁房屋内有自有物品未搬出就加了一把锁。庭审时，原告要求增加违约金诉讼请求至193410元，在法庭限定的期限内未足额补交诉讼费，视为自动放弃增加的诉讼请求的权利。案件审理过程中，2017年2月16日曾友华将自行加的锁取走，2017年3月6日搬走了属于自己的全部物品。2017年3月7日，罗永平、邱衍军搬走了属于自己的全部物品。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原告黄冈师范学院是出租人，被告付俊军是承租人。《中华人民共和国合同法》第224条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”这里的“出租人同意”包括明示的同意和默示的同意；可以是事前同意也可以是事后同意；同意可以向承租人表示，亦可向第三人表示。原告与被告付俊军签订的《合同书》虽然约定了不得转租给他人经营，但付俊军将房屋转租给曾友华、罗永平、邱衍军后，原告收取了罗永平缴纳的自2013年8月1日至2016年7月31日共计112140元的管理费，可视为原告对被告付俊军转租房屋行为的同意，因此该房屋转租行为合法有效。被告付俊军将该房屋转租给第三人曾友华、罗永平、邱衍军，第三人与承租人之间形成新的租赁关系，出租人与承租人之间的租赁关系仍继续存在，不因转租而受影响；出租人和第三人之间不发生直接的法律关系。在租赁合同纠纷中，曾友华、罗永平、邱衍军是次承租人，只能作为第三人参加诉讼。关于原告请求被告立即将租赁的房屋退还给原告并搬出属于自己的物品的诉讼请求。原告黄冈师范学院与被告付俊军签订的《合同书》系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认。付俊军与曾友华、罗永平、邱衍军之间的转租行为是建立在原租赁合同的基础之上的，原租赁合同约定租赁期限至2016年7月31日届满，故合同双方约定的权利义务在租期届满时终止。当原租赁合同终止时，转租合同随之终止，次承租人曾友华、罗永平、邱衍军对房屋的有权占有，变为无权占有。租赁期限届满，原告黄冈师范学院作为出租人，请求负有腾房义务的次承租人即曾友华、罗永平、邱衍军将所租赁的房屋退还给原告并搬出属于自己的物品，符合法律规定。基于2017年3月7日前曾友华、罗永平、邱衍军已将房屋退还给原告并搬出了属于自己的全部物品，非法占用房屋的侵权事实已不存在，故原告请求被告退还房屋并搬出自己物品的诉讼请求因侵权事实已不存在而不能成立。关于支付违约金的问题。合同具有相对性，原告黄冈师范学院与被告付俊军签订《合同书》，原告请求支付违约金的赔偿责任主体只能是被告付俊军。《合同书》第四条第9项约定合同期满，同等条件下，付俊军可优先继续租赁经营，必须先交清租金后方可经营，若付俊军不再继续租赁，应在合同到期前30天通知原告，同时要做好商品处理和财产交接准备工作，逾期不退，按逾期天数，以原合同租金（折算成天）的三倍向原告支付违约金。被告付俊军早已将房屋转租给曾友华、罗永平、邱衍军，并不符合该条约定情形，因此，原告请求被告付俊军按照该约定支付违约金没有依据，本院不予支持。根据《最高人民法院》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”依照上述法律规定，曾友华、罗永平、邱衍军作为次承租人实际占有使用房屋，原告可向次承租人请求支付逾期腾房占有使用费，而不是违约金。原告请求曾友华、罗永平、邱衍军支付违约金，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院》第十八条规定，判决如下：驳回原告黄冈师范学院的诉讼请求。案件受理费125元，由原告黄冈师范学院负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  余晓利审 判 员  戴金海人民陪审员  赵 杰二〇一七年四月十四日书 记 员  王 科