湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂南漳民二初字第00129号原告王伟，男，生于1988年7月19南漳县长07194714。委托代理人杜菊香，湖北水镜律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告朱小龙，男，生于1987年2月22南漳县城02221819。委托代理人欧少清，南漳县城关镇法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被告南漳县远达信息服务中心。住所地：南漳县城关镇汽车客运站院内。代表人陈立忠，服务中心负责人。委托代理人杨述云，湖北襄金律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告王伟与被告朱小龙和南漳县远达信息服务中心为农村房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王伟及委托代理人杜菊香、被告朱小龙及委托代理人欧少清、被告南漳县远达信息服务中心的委托代理人杨述云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王伟诉称，2014年10月24日，我在被告南漳县远达信息服务中心的中介主持下，与被告朱小龙签订了一份《房屋买卖协议》，约定原告以28万元总价款购买被城关镇××××层村五组一栋两间三层房屋，并附带房屋门前一块2分菜地和房屋西南方一块1亩水田，且对双方交款、交房时间做了明确约定，原告按照约定履行了付款义务，等待被告交房时才发现该房屋因被告朱小龙在外欠债被其他债权人早已占有，导致被告无法交房，后咨询律师才知道所签订的房屋买卖协议无效，被告南漳县远达信息服务中心明知原告和被告朱小龙不是同一集体经济组织成员，在提供服务过程中未尽必要的审查义务，促使双方签订无效的协议，收取服务费，给原告造成经济损失。为此诉请法院确认原告王伟与被告朱小龙签订的房屋买卖协议无效;判令被告朱小龙返还购房款10万元并赔偿损失5万元，被告南漳县远达信息服务中心承担连带责任；判令被告南漳县远达信息服务中心返还服务费2500元。被告朱小龙辩称，原告王伟与我签订的《房屋买卖协议》无效，原告也有过错，其主张赔偿损失5万元，缺乏事实和法律依据，只同意返还购房款10万元。被告南漳县远达信息服务中心辩称，我中心在原告王伟与被告朱小龙签订《房屋买卖协议》过程中，履行如实告知义务，没有提供虚假情况，故意隐瞒重要事实，合理收取居间服务报酬，符合法律规定，不应承担因《房屋买卖协议》无效返还购房款、赔偿损失的连带责任，更不应该返还收取的服务费。原告为了证实其诉讼主张，向法庭提交如下证据：1、原告王伟和被告朱小龙的户籍证明两份，拟证明原告王伟和被告朱小龙不是同一集体经济组织的成员，经被告质证无异，本院予以确认；2、原告王伟与被告朱小龙签订的《房屋买卖协议》一份，拟证明原告王伟与被告朱小龙在被告南漳县远达信息服务中心的见证下签订《房屋买卖协议》，“协议”约定的内容违法，经被告质证对“协议”的真实性无异，对“协议”所证明的内容提出异议，被告朱小龙同意该“协议”无效，但认为原告王伟明知购买此房有问题仍然签订《房屋买卖协议》，也有过错。被告南漳县远达信息服务中心认为该“协议”有效，因其没有提供相关事实和法律依据，本院不予支持，故本院对原告提供的《房屋买卖协议》及“协议”所约定相关的内容违法予以采信；3、被告朱小龙出具的购房款收据四份，拟证明被告朱小龙收到原告王伟的购房款10万元，经被告质证无异，本院予以采信；4、被告南漳县远达信息服务中心出具收到原告王伟服务费2500元，拟证明被告南漳县远达信息服务中心与原告王伟构成了居间合同和收取服务费的事实，经被告质证无异议，本院予以采信。被告朱小龙、南漳县远达信息服务中心未提供证据。综合当事人提供的有效证据及一致陈述，本院查明以下事南漳县××组长坪镇孔家畈村五组南漳县××××组城关镇车家店村五组。2014年10月24日，原告王伟在被告南漳县远达信息服务中心的工作人员任光云中介主持下，与被告朱小龙签订了一份《房屋买卖协议》，当天被告南漳县远达信息服务中心收取原告王伟购房服务费2500元，并出据收款收据，加盖有被告南漳县远达信息服务中心的印章。《房屋买卖协议》约定原告王伟以28万元总价南漳县××××层村五组一栋两间三层房屋，随房附带该房屋门前一块2分菜地和房屋西南方向一块1亩水田，“协议”对双方交款、交房时间做了明确约定。合同签订后，原告按照约定分四次支付被告朱小龙购房款共计10万元，被告朱小龙分别给原告王伟出具收条，其中2014年10月24日付款10000元、2014年11月28日付款40000元、2015年1月4日付款20000元（当时收条误将“2015”写成“2014”双方认可）、2015年2月15日付款30000元，后等待被告交房时才发现该房屋早已被他人占有，随引起纠纷。本院认为，原告王伟和被告朱小龙不是同一集体经济组织成员，签订《房屋买卖协议》，买卖农村房屋和土地违反《土地管理法》的规定。农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部成员之间，而且即便是本集体经济组织内部成员之间的转让也应当经过法定审批机关批准方能有效，本集体经济组织成员对外的房屋买卖应当无效。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从这一点可以看出农村宅基地使用权具有本村村民身份性，村民基于其身份隶属而享有居住的福利，农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权进行处分，但基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利的约束，农村房屋买卖涉及宅基地的转让，其效力也取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权。原告王伟既没有被告朱小龙所在村村民的身份，也未取得该项房屋的土地许可。因此，双方签订的《房屋买卖协议》因违反法律规定而无效。原告王伟请求确认双方签订的《房屋买卖协议》无效，本院予以支持；其主张返还购房款10万元，并要求赔偿损失5万元，被告朱小龙只同意返还购房款10万元，因《房屋买卖协议》无效，原、被告都有过错，原告主张赔偿损失5万元无事实和法律依据，本院不予支持。被告南漳县远达信息服务中心明知原告王伟与被告朱小龙若签订的农村房屋买卖协议可能无效，却仍为双方提供信息，居间服务，促成协议签订，收取服务费，存在过错，对收取原告王伟的服务费理应返还，为此原告王伟请求被告南漳县远达信息服务中心返还服务费，本院予以支持，原告王伟主张被告南漳县远达信息服务中心对被告朱小龙返还购房款、赔偿损失承担连带责任无事实证据和法律依据，本院不予支持。经调解，各方当事人达不成一致意见，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、第四百二十五之规定，判决如下：一、原告王伟与被告朱小龙于2014年10月24日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告朱小龙于本判决生效后五日内返还原告王伟购房款10万元；三、被告南漳县远达信息服务中心于本判决生效后五日内返还原告王伟服务2500元；四、驳回原告王伟的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3350元，被告朱小龙负担3300元，被告南漳县远达信息服务中心负担50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院。开户行：中国农业银行襄阳万山支行；户名：湖北省襄阳市中17×××38040001338。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周文瑜人民陪审员  山仲悦人民陪审员  温楚权二〇一五年九月十六日书 记 员  陈 杨