辽宁省本溪市平山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民二初字第00231号
原告杨丽华（反诉被告），女，1973年2月25日出生，满族，辽宁省本溪市人，无业。
委托代理人黄心刚，本溪市平见法律服务所法律工作者。
被告穆桂兰（反诉原告），女，1939年6月8日出生，汉族，辽宁省法库县人，退休工人。
被告姜国良（反诉原告），男，1963年9月12日出生，汉族，辽宁省本溪市人，厨师。
两被告共同委托代理人邢丽（被告穆桂兰儿媳），1962年12月10日出生，汉族，辽宁省庄河县人，统计员。
两被告共同委托代理人滕俭秋，本溪市恒安法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）杨丽华诉被告（反诉原告）穆桂兰、姜国良房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨丽华及委托代理人黄心刚，被告（反诉原告）穆桂兰、姜国良及其委托代理人滕俭秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨丽华诉（辩）称：原、被告于2012年1月20日签订房屋租赁合同一份，被告穆桂兰将位于本溪市平山区房屋租赁给原告，每月租金3300元，租赁时间为2012年1月20日至2015年1月20日止。2013年5月，居住在二楼的住户李某某因被告房屋的使用目的没有经过其同意向法院起诉，法院判决该房屋经营性质从经营性用房恢复为住宅用房。期间被告穆桂兰多次挡在店门要租金，影响原告营业。原告同意先给付2个月的租金，但被告穆桂兰不同意。2014年3月15日原告已停止营业，因被告的原因使得租赁合同无法进行，也无法转让，故原告要求两名被告给付合同终止前9个月的营业损失4万元，兑店损失2万元，并承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）穆桂兰辩（诉）称：不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的房屋租赁合同约定每年的1月20日交上半年房租，原告未按时给付2014年上半年房租，拖欠租金至今，2014年6月30日原告杨丽华将钥匙交给被告穆桂兰时，原告仍然可以继续经营，被告也希望原告继续经营，是原告自动搬走了经营用品，故原告的损失与被告无关，不应承担赔偿责任。该房从2001年开始就出租经营饭店，李某某从未提出过异议，是原告没有处理好邻里关系，与被告无关。故原告应给付拖欠的租金17600元、房屋维修费2664元、清理垃圾费2500元，共计23864元，并承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）姜国良辩（诉）称：我不是本案的适格主体，不应列为被告，不应承担赔偿责任。
经审理查明：2010年5月13日，原告杨丽华以56000元从马某某处承兑饭店一处，该饭店位于本溪市平山区，被告穆桂兰系该饭店所在房屋的所有权人，与被告姜国良是母子关系。2012年1月20日，被告姜国良代理被告穆桂兰与原告签订房屋出租合同一份，将该房租赁给原告经营使用，双方约定租期自2012年1月20日至2015年1月20日，每月租金3300元，每次预交半年房租，每半年交一次，租赁期间的电费、水费、煤气费、房屋维修费由原告承担。本案租赁房屋的公共部位设施维修费自2011年7月至2014年6月共欠缴2664元（74元／月×36个月）。被告穆桂兰于2014年5月11日、12日曾到原告经营的饭店，坐在门口收要房租，此时原告尚未停止营业。
另查，我院（2013）平民二初字第00254号民事判决书对上述房屋的用途作出判决，判决被告穆桂兰将位于本溪市平山区的房屋由经营性用房恢复为住宅用房，后被告穆桂兰上诉，维持原判。
上述事实，有房屋出租合同、饭店转让协议、民事判决书、交费通知单、照片及原、被告陈述笔录等证据材料在卷佐证，经庭审质证和本院审查，可以采信。
关于本诉，本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，被告穆桂兰作为出租人应按照约定将房屋交付给原告经营使用，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，原告的主要义务是支付租金。双方签订的房屋租赁合同在履行期限内，被告穆桂兰因出租的房屋被判决由经营性用房恢复为住宅用房，致使其未能在租赁期间保持租赁房屋用途，造成原告承租房屋的目的无法实现，构成根本违约，故其应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”原告因被告违约不能实现合同目的，有权解除合同，但应通知被告，自通知到达被告时合同解除。本案原告未举证证明解除通知到达被告的具体时间，其将房屋钥匙交给被告的时间可视为通知到达被告的时间，故双方签订的房屋租赁合同于2014年6月30日解除。关于原告请求被告赔偿合同未能履行期间的营业损失一节，被告穆桂兰作为出租人在租赁期限内不能保证出租房屋符合约定的用途，导致原告承租房屋的目的无法实现，被告穆桂兰显系违约，故原告要求被告赔偿营业损失的主张，本院予以支持。虽然该损失可予支持，但不代表应按照未履行期限获全额赔偿，赔偿的营业损失应考虑合同解除的原因及当事人的过错。原告作为承租方对承租房屋的基本状况负有基本的审查义务，在未经核实的情况下即签订合同，显然对该租赁合同不能实际履行也存在过错，应自行承担一定的责任。原告申请对营业损失进行鉴定，但其提供的鉴定材料不具备进行营业损失鉴定的条件，结合本案案情，原告请求赔偿的营业损失酌定为8000元。关于原告请求的兑店损失，该损失可从兑金数额、经营年限和承兑时的设施、设备的价值等方面考虑，以5000元为宜。被告姜国良并非本案涉诉房屋的所有权人，其签订房屋租赁合同的行为系代理行为，故对于原告要求其赔偿营业损失和兑店损失的诉讼请求，本院不予支持。
关于反诉，本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同虽已解除，但原告应给付被告穆桂兰其实际占有使用期间的房租，即合同解除前的房租，故原告应给付被告穆桂兰自2014年1月20日至2014年6月30日的房屋租金。依双方签订的房屋出租合同约定，租赁期间的公共部位设施维修费由原告负担，故被告穆桂兰要求原告给付该项费用的主张，本院予以支持。关于被告穆桂兰要求原告给付垃圾清理费，未提供证据证明其主张的合理及必要性，也无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第九十四条第第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）穆桂兰于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）杨丽华营业损失和兑店损失，共计一万三千元；
二、原告（反诉被告）杨丽华于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）穆桂兰从二Ｏ一四年一月二十日至二Ｏ一四年六月三十日的房屋租金一万七千六百元；
三、原告（反诉被告）杨丽华于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）穆桂兰房屋公共部位设施维修费二千六百六十四元；
四、驳回被告（反诉原告）穆桂兰、姜国良的其他诉讼请求。
本诉案件受理费一千五百元（本诉原告杨丽华已预交），由本诉原告杨丽华负担一千一百七十五元，被告（反诉原告）穆桂兰负担三百二十五元。
反诉案件受理费七百五十元（反诉原告穆桂兰已预交），由反诉被告杨丽华负担六百三十六元，反诉原告穆桂兰负担一百一十四元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。
审 判 长 于丽娜
人民陪审员 李继跃
人民陪审员 周亚娜
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 闫光媚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
执行须知：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。