广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）深中法房终字第1508号
上诉人（原审原告）：鹏运广场物业发展（深圳）有限公司。
法定代表人：DAVIDNG，董事长。
委托代理人：王琴姿，广东仁人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳迪可可实业有限公司。
法定代表人：陈芬，执行董事。
被上诉人（原审被告）：深圳迪可可置业发展有限公司。
法定代表人：陈实，执行董事。
上诉人鹏运广场物业发展（深圳）有限公司（以下简称鹏运物业公司）与被上诉人深圳迪可可实业有限公司（以下简称迪可可实业公司）、深圳迪可可置业发展有限公司（以下简称迪可可置业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第905号驳回起诉民事裁定，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
鹏运物业公司原审诉讼请求：1、解除《东门天地大厦裙楼五、六层商铺买卖协议》；2、迪可可实业公司将其占有使用的东门天地大厦五、六层市政面积共计1388.74平方米退还给鹏运物业公司；3、取消迪可可实业公司对东门天地大厦裙楼已安装的2台观光梯的独立使用权；4、迪可可实业公司向鹏运物业公司支付天地大厦五、六层市政面积共计1388.74平方米的占有使用费人民币1444289.6元及相应利息人民币102160.34元（从2011年5月7日起，暂计至2013年7月6日止，实际应计算至本息全部清偿之日止）；5、迪可可实业公司向鹏运物业公司支付拖欠东门天地大厦五、六层市政面积共计1388.74平方米占有使用费的逾期付款违约金人民币144428.96元（从2011年5月7日起，暂计至2013年7月6日止）；6、请求依法判令迪可可实业公司承担本案全部诉讼费用。鹏运物业公司在审理过程中申请追加迪可可置业公司为被告，并要求迪可可置业公司和迪可可实业公司对上述诉讼请求共同承担责任。
原审法院经审理查明，2010年5月7日，鹏运物业公司（卖方）与迪可可置业公司（买方）签订了《东门天地大厦裙楼五、六层商铺买卖协议》，约定，鹏运物业公司将东门天地大厦裙楼五、六层商铺总面积共9680.85平方米，其中已出房产证面积8292.11平方米（以下简称A房产）；市政面积1388.74平方米（以下简称B房产）。卖方负责在本协议签订之日起一年内办理B房产补交地价手续并承担补地价之相关费用，卖方因政策原因导致B房产不能办出商品房产权证及对应分割的土地使用权证，卖方保证买方对B房产拥有与A房产同等年限的使用权，卖方并保证不将B房产转让给其他第三方；自本协议签订之日起至卖方告知买方未能办理B房产的补交地价手续之日止（最长不超过本协议签订之日起一年）买方无须支付B房产的使用费，上述期限届满后5年内应按每月40元／平方米向卖方支付使用费，5年后使用费按每月80元／平方米向卖方支付；卖方应在双方签订商品房买卖（现售）合同后积极办理房产证过户手续，在合同签订完毕后30个工作日内将A房产的产权过户给买方或其指定人名下，卖方应于A房产交付之日将B房产的使用权一并交付给买方；卖方保证现裙楼已安装的2台观光梯使用权提供给买方独立使用；本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可提交中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会仲裁。上述协议签订后，鹏运物业公司交付了上述A、B房产，A房产已经办理了过户手续，B房产因故不能办理房产证。迪可可置业公司和迪可可实业公司一直未能向鹏运物业公司支付房产的占有使用费，鹏运物业公司向原审法院提起起诉。
原审法院认为，鹏运物业公司与迪可可置业公司签订的《东门天地大厦裙楼五、六层商铺买卖协议》中约定了仲裁条款，在双方发生争议时应当向仲裁机构提起仲裁，而不得向法院起诉。在本案中，鹏运物业公司主张其在签订合同后，将B房产交付给了迪可可实业公司，鹏运物业公司和迪可可实业公司之间没有书面合同，不受仲裁条款的约束。对此，原审法院认为，即使是鹏运物业公司应迪可可置业公司的要求将B房产交付给了迪可可实业公司，但从鹏运物业公司的诉讼请求及事实理由来看，其主张的依据均为《东门天地大厦裙楼五、六层商铺买卖协议》中的约定，并非鹏运物业公司和迪可可实业公司之间单独存在租赁合同关系，故鹏运物业公司的这一主张并不成立，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项，第一百二十四条第一款第二项，第一百五十四条第一款第三项之规定，原审法院裁定：驳回鹏运广场物业发展（深圳）有限公司的起诉。一审案件受理费人民币元20018元，诉讼保全费人民币5000元，依法退还。
鹏运物业公司不服原审裁定，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审裁定，发回深圳市罗湖区人民法院重新审理；2、由二被上诉人承担全部诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：1、2010年5月，上诉人鹏运物业公司与被上诉人迪可可置业公司签订《东门天地大厦裙楼五、六层商铺买卖协议》后，因迪可可置业公司自身原因，其强烈要求由迪可可实业公司来实际履行该份协议。2010年6月18日，迪可可置业公司还和迪可可实业公司共同向鹏运物业公司出具《保证书》，保证自鹏运物业公司与迪可可实业公司签订的《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》生效之日起，鹏运物业公司与迪可可置业公司签订的《东门天地大厦裙楼五、六层商铺买卖协议》同时失效，迪可可置业公司和迪可可实业公司并保证连带承担由此引起的一切责任。此后，鹏运物业公司同意了该项请求，迪可可置业公司也照其承诺退出了该协议的履行，而由迪可可实业公司与鹏运物业公司来实际履行了东门天地大厦五层、六层房屋（A房产和B房产）的买卖和租赁事宜，《东门天地大厦裙楼五、六层商铺买卖协议》实际上已经失效，其仲裁条款自然不适用于本案，而罗湖法院作为上诉人和二被上诉人的住所地，以及争议的东门天地大厦五、六层房产所在地，依法对本案享有管辖权。2、2010年6月，鹏运物业公司先后与迪可可实业公司签订了418份《深圳市房地产买卖合同》，且鹏运物业公司已经将A房产和B房产实际交付迪可可实业公司实际使用，鹏运物业公司与迪可可实业公司之间已经形成了新的房屋买卖合同关系和房屋租赁合同关系，迪可可置业公司已经不是该房屋买卖和租赁关系的实际履行主体，原仲裁条款自然已经失效。一审法院事实认定和法律适用错误，依法应予以纠正，请求二审法院支持上诉请求。
迪可可置业公司和迪可可实业公司经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未发表答辩意见。
本院认为，在本案中，鹏运物业公司主张的依据为《东门天地大厦裙楼五、六层商铺买卖协议》，关于B房产的使用费是双方针对可能存在B房产长期无法办理过户情况的处理约定，且双方签订合同的最终目的还是买卖房产，因此本案并非房屋租赁合同纠纷，而是房屋买卖合同纠纷，原审法院案由认定错误，本院予以纠正。
迪可可置业公司在与鹏运物业公司签订《东门天地大厦裙楼五、六层商铺买卖协议》后提出以迪可可实业公司的名义与鹏运物业公司签订正式的买卖合同，并与迪可可实业公司共同出具《保证书》承诺对此变更所造成的任何损失承担连带责任，后在实际履行过程中，对A房产鹏运物业公司与迪可可实业公司签订了正式买卖合同并完成过户手续，B房产因无法办理房产证而未签订正式买卖合同。从上述行为可以看出，鹏运物业公司与迪可可实业公司、迪可可置业公司三方之间形成新的权利义务关系，且三方对发生纠纷的处理方式没有仲裁约定，因此原审法院认定鹏运物业公司起诉迪可可置业公司和迪可可实业公司受《东门天地大厦裙楼五、六层商铺买卖协议》仲裁条款的约束不正确，本案属于人民法院受理民事诉讼的范围，法院应实体审理。
综上，原审裁定驳回本案原告的起诉系适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十二条的规定，裁定如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第905号民事裁定；
二、指令深圳市罗湖区人民法院对本案进行审理。
审 判 长 杨 爽
代理审判员 庄 齐 明
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年二月九日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附本裁定所适用法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十二条：第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。