北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终793号
上诉人（原审被告）：北京金科兴源置业有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇大柳树村西北龙泉阁二层。
法定代表人：刘宏兵，总经理。
委托诉讼代理人：赵佳，北京市中永律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付昱，北京市中永律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张丽华，女，1989年1月3日出生。
原审被告：金科物业服务集团有限公司北京分公司，住所地：北京市昌平区小汤山镇大柳树村西北二层201室。
负责人：夏绍飞，董事长。
委托诉讼代理人：杨万清，男，金科物业服务集团有限公司北京分公司经理。
委托诉讼代理人：商显涛，男，金科物业服务集团有限公司北京分公司法务。
上诉人北京金科兴源置业有限公司（以下简称金科兴源公司）因与被上诉人张丽华、原审被告金科物业服务集团有限公司北京分公司（以下简称金科物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初16040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
金科兴源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认为上诉人要求被上诉人先缴纳物业费再交付车位无合法依据，明显与事实不符。二、一审判决的观点前后矛盾，逻辑混乱。上诉人有义务保障停车管理服务费的收取，为确保车位费的顺利交纳，以上诉人不交付车位系合理行使抗辩权。三、一审判决适用法律错误。四、一审判决认定上诉人违反公平原则，明显加重了上诉人的责任。
张丽华辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
金科物业公司辩称：我方已通知被上诉人来办理车位交付的相关手续，对方拒绝缴费，所以无法办理下去。同意上诉人的上诉请求。
张丽华向一审法院起诉请求：金科兴源公司、金科物业公司为张丽华办理车位交接手续及交付车库钥匙；赔偿张丽华误工费、交通费、通讯费等共计两万元；金科兴源公司、金科物业公司向张丽华支付逾期交付的违约金。
一审法院认为，张丽华与金科兴源公司签署的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵循公平、诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中双方产生的争议问题为：办理车库交接手续和向金科物业公司预交第一年车库管理费的履行顺序。法院分析如下：
第一，合同具有相对性，张丽华与金科兴源公司签署了诉争车库的买卖合同，张丽华支付了全额价款，金科兴源公司作为出卖人，有义务按照合同约定向张丽华交付车库，其委托金科物业公司具体办理交接手续，依据委托的基本原理，产生的后果由金科兴源公司承担，因此本案中承担交付车库的义务主体和承担违约责任的主体应为金科兴源公司。根据合同约定，在2012年1月10日前金科兴源公司应向张丽华交付该商品房（车库），无论是第九条“交付条件”的约定还是第十一条“交接手续”的约定，均无要求张丽华先交纳车位管理费然后再来办理交接手续，即在这两条约定中，是否预交车位管理费不是双方办理接收手续的条件之一。
第二，依据合同解释的原理，应从合同整体上对合同的某一条款进行解释，对格式条款理解不一致的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案双方所签的《北京市商品房现房买卖合同》系金科兴源公司预先拟定的格式合同，对合同某一条款的解释应当遵循体系解释的原则。金科兴源公司答辩称依据附件九《北京市商品房现房买卖合同》之补充协议第三条第二款“买受人在办理接房手续时应付清全部应付款项及办理产权证应由买受人承担的一切税、费，买受人未结清之前，出卖人有权拒绝交房”的约定，因此其有权拒绝交房，法院认为该条约定中的全部应付款项及税、费不包括车位管理费，理由为依据该合同第六条“计价方式与价款”、补充协议第一条“关于一次性付款的补充约定”，张丽华作为买受人需要向金科兴源公司一次性付清的款项为车位款即购买车库的款项，补充协议第三条第二款的“全部应付款项”应理解为全款，即合同总价款117000元，而不是少于117000元，而不能理解为包括向物业公司预交的车位管理费，该条中的“税、费”应为办理产权证所需要承担的专项维修资金、契税等按照合同约定由出卖人代交的费用，也不应该包括车库管理费。
第三、根据合同第二十一条“前期物业服务”的约定，张丽华在接收车位时应预交第一年度的车位管理费，法院认为该条针对的是前期物业服务的约定，若业主不按照前期物业服务约定预交相应的管理费，物业公司可以起诉或者通过其他合法途径要求业主交纳，金科物业公司与业主之间形成的物业服务合同法律关系与张丽华与金科兴源公司形成的车库买卖合同法律关系并非同一法律关系，金科兴源公司不能以业主未交纳物业管理的相关费用作为其不向张丽华交付车库的抗辩，该条约定并没有赋予金科兴源公司以张丽华不先预交车位管理费就不办理交接手续、不交付车位的先履行抗辩权或同时履行抗辩权。
第四，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，张丽华购买了金科兴源公司开发的车库，按照合同中前期物业的约定，车位管理费每个月80元，即每年960元，金科兴源公司以不预交一年管理费就不交付张丽华已全额付款所购买的车库，禁止张丽华使用，也不符合民事活动应当遵循的公平原则。
综上，金科兴源公司要求张丽华预交车库管理费作为向其交付车库的先行条件，没有事实和法律依据，法院对其抗辩不予认可，对于张丽华要求金科兴源公司为其办理交接手续并交付车库的请求，法院予以支持。关于张丽华主张的误工费、交通费、通讯费，没有提交相应证据，法院不予支持。关于张丽华诉求金科兴源公司支付其违约金一节，法院认为金科兴源公司迟延交付车库已逾四年十个月，严重影响了张丽华的合法权益，且在张丽华多次主张权利后仍坚持要求其先预交车位管理费而不向其交付车库，故对于张丽华要求按照合同附件九《北京市商品房现房买卖合同》之补充协议第四条第2款第（2）项的约定承担违约责任的诉讼请求，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京金科兴源置业有限公司于本判决生效后十五日内为张丽华办理位于北京市昌平区008号的房屋（车库）的交接手续，将该房屋（车库）交付给张丽华使用。二、北京金科兴源置业有限公司于本判决生效后十五内向张丽华支付迟延交房（车库）的违约金，以十一万七千元为基数，按照每日万分之三的标准计算，从二零一二年一月十一日起至实际交付之日止。三、驳回张丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明：2012年1月3日，金科兴源公司（出卖人）与张丽华（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，其中约定：“第三条
基本情况：该商品房坐落为昌平区008号的房屋，该商品房用途为车位，实测建筑面积为38.43平方米。第四条计价方式与价款：该商品房总价款为人民币117000元。第九条
交付条件：出卖人应当在2012年1月10日前向买受人交付该商品房。第十一条交接手续：该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。第二十一条前期物业服务：出卖人依法选聘的物业管理企业为重庆市金科物业服务有限公司北京分公司；前期物业管理期间，由物业管理企业按照年度收取地下停车管理服务费；买受人购买（空白）号车位的产权车位，买受人在接收车位时应预交第一年度的车位管理费。地下停车管理费每月80元。第二十五条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件五付款方式及期限的约定：买受人选择以一次性付款方式支付房款。”同日，双方又签订《北京市商品房现房买卖合同》之补充协议，其中约定：“第四条、逾期付款和逾期交房的约定：2、由于出卖人责任（出卖人根据约定有权拒绝交付的除外），未按《商品房买卖合同》第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（2）逾期超过45日，买受人同意继续履行合同的，合同继续履行，自《商品房买卖合同》第九条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。4、为免争议，双方确认，在买受人未付清全部车位款前，该房屋的产权仍属出卖人所有。”现张丽华已实际支付约定的房款，诉讼期间双方仍未完成争议车位的交接。
另查，2014年4月30日，经北京市工商行政管理局昌平分局核准，重庆市金科物业服务有限公司北京分公司名称变更为金科物业服务有限公司北京分公司，2015年8月10日，金科物业服务有限公司北京分公司名称变更为金科物业服务集团有限公司北京分公司。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。金科兴源公司与张丽华签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案的争议焦点在于金科兴源公司能否以张丽华未交车位管理费为由，拒绝向其交付诉争车位。对此，本院分两个层面进行阐述。首先，关于双方所签《北京市商品房现房买卖合同》中关于车位交付和车位管理费支付之间的履行顺序如何解释的问题。双方在《北京市商品房现房买卖合同》交付条件条款中明确约定，出卖人应当在2012年1月10日前向买受人交付诉争车位，但前期物业服务条款中又约定买受人在接收车位时应预交第一年度的车位管理费，金科兴源公司主张前期物业服务条款应当优先适用。对此，本院认为，从文义解释与目的解释分析本案合同争议的内容，合同约定的商品房交付条款与前期物业服务条款均系合同中的独立条款，没有孰先孰后之分，两个条款包含了两个法律关系，分别为房屋买卖合同关系和物业服务合同关系。从具体内容来看，交付条款中并未设定交付车位的条件，因此，本案合同中约定“买受人在接收车位时应预交第一年度的车位管理费，地下停车管理费每月80元”系双方对于车位管理费交付时间及标准的约定，并非对交付车位所附加条件的约定。如业主在接收车位后未能依约缴纳车位管理费，原审被告金科物业公司作为物业服务企业可依据物业服务合同法律关系依法主张权利，但上诉人金科兴源公司作为本案争议车位的出卖人，不能以此为由拒绝向《北京市商品房现房买卖合同》的相对方履行实物交付车位的义务。
其次，从《北京市商品房现房买卖合同》的签订目的来看，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，这也是房屋买卖合同中双方的主要权利义务。因此，实物交付和权属交付是《北京市商品房买卖合同》的应有之意。现张丽华已经履行完毕价款的支付义务，金科兴源公司作为出卖人，有义务向买受人张丽华履行实物交付义务。故，一审法院判决金科兴源公司为张丽华办理争议车位的交接手续，并交付张丽华使用，具备事实及法律依据。本案诉讼中，金科兴源公司未提出违约金过高的抗辩，一审法院依据双方合同约定认定的违约金支付标准，并无不当。
综上所述，金科兴源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2640元，由北京金科兴源置业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一七年四月六日
书记员 舒 妍