广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第724号
上诉人（原审被告）：阳江市瑞生实业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区新江北路**号。
法定代表人：陈定梅，该公司总经理。
委托代理人：何燕君，广东尚思律师事务所律师。
委托代理人：关添文，广东尚思律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：黄铭雅，女，1964年12月9日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告）：黄锦卿，女，1942年8月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
以上两被上诉人共同的委托代理人：许玮，广东鸿蒙律师事务所律师。
上诉人阳江市瑞生实业有限公司（以下简称瑞生公司）因与被上诉人黄铭雅、黄锦卿商品房销售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2015年5月19日作出的（2015）阳城法闸民初字第46号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2013年7月28日，黄铭雅、黄锦卿与瑞生公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：瑞生公司将位于阳江市甲镇乙区c号之二丙公寓m幢n号房出售给黄铭雅、黄锦卿；该商品房为现房，建筑面积39.1平方米，套内面积30.66平方米，分摊建筑面积8.44平方米，总价款280000元；付款方式及期限：分期付款，签本合同时交付首期房款140000元，余款140000元在2013年12月19日前付清；买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；交付期限：出卖人应当在2014年8月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。关于产权登记的约定（第十五条）：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。
2013年6月13日，黄铭雅、黄锦卿支付上述房屋购房定金20000元；2013年6月19日，黄铭雅、黄锦卿支付上述房屋购房定金30000元；2013年7月20日，黄铭雅、黄锦卿支付上述房屋购房款90000元；合同签订后，黄铭雅、黄锦卿于2013年7月28日支付上述房屋办证费18200元。2014年9月，黄铭雅、黄锦卿致“关于解除《商品房买卖合同》的函”给瑞生公司，主要载明：合同签订后，黄铭雅、黄锦卿已依约支付了140000元购房款、18200元办证费。按约定，瑞生公司应于2013年12月30日前将房屋交付给黄铭雅、黄锦卿，并在房屋交付后90日内将合同以及产权登记资料报产权登记机关备案，但瑞生公司至今未履行上述合同义务，逾期超过90日。因此，黄铭雅、黄锦卿根据合同约定提出解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求瑞生公司于收到该函之日起30日内退还购房款、办证费给黄铭雅、黄锦卿，以及支付违约金。2014年11月11日，瑞生公司作出“承诺函”，载明：现承诺对阳江市甲镇乙区c号之二丙公寓m幢1（海聆星汇二栋）之房屋的买方（黄锦卿黄铭雅n房、黄铭雅、黄锦卿a房、肖明华b房、李静d房、黄铭雅e房、曾华欣f房、戎阳仇国璋g），瑞生公司承诺于本函签订后10日内提交房屋过户资料给房管所（以递件回执为准），有关房产证于本承诺函签署后100天办理完毕（房屋同时交付）。黄铭雅n房、曾华欣f房、戎阳仇国璋g房，瑞生公司承诺可以帮助办理阳江本地银行消费贷，如因买方原因不能办理，则余款瑞生公司按照月供方式分2年期免息收取。房屋交付时除前述n、f、g房按贷款或分期外，其余房屋均应同时付清余款，瑞生公司开具发票。以上如逾期办理则按照合同15条处理。之后，瑞生公司没有按“承诺函”履行义务。黄铭雅、黄锦卿遂于2014年12月30日诉至原审法院，请求判令：1、解除黄铭雅、黄锦卿、瑞生公司签订的《商品房买卖合同》，瑞生公司立即返还黄铭雅、黄锦卿购房款110000元、办证费18200元、违约金2429元，合计130764元；2、本案诉讼费由瑞生公司承担。
原审判决认为：黄铭雅、黄锦卿、瑞生公司双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，黄铭雅、黄锦卿、瑞生公司双方应按约定履行合同义务。《商品房买卖合同》中，约定了解除合同的条款：逾期支付购房款超过90日的，瑞生公司有权解除合同；逾期交付商品房超过90日的，黄铭雅、黄锦卿有权解除合同；瑞生公司在交付商品房90日内，将应提交的资料报产权登记机关备案，如果属于瑞生公司的责任，黄铭雅、黄锦卿不能在规定时间内取得房地产权证的，瑞生公司应在黄铭雅、黄锦卿提出退房要求之日起90天内，将黄铭雅、黄锦卿已付购房款退还给黄铭雅、黄锦卿。2014年9月，黄铭雅、黄锦卿提交“关于解除《商品房买卖合同》的函”给瑞生公司，2014年11月11日，瑞生公司作出“承诺函”，黄铭雅、黄锦卿、瑞生公司双方意思表示包含了对解除合同条款的补充，即补充约定：2014年11月22日之前，瑞生公司将丙公寓m幢n号房屋的过户资料提交给房管部门，2015年2月22日之前，将房产证及房屋同时交给黄铭雅、黄锦卿；瑞生公司逾期办理，黄铭雅、黄锦卿要求退房的，瑞生公司应90天内退还购房款给黄铭雅、黄锦卿，并按已付房价款的2%赔偿损失给黄铭雅、黄锦卿。瑞生公司没有按“承诺函”履行，即没有按双方补充约定条款履行，属违约行为，应承担违约责任。黄铭雅、黄锦卿请求解除《商品房买卖合同》，请求瑞生公司退还购房款140000元、办证费18200元，合计158200元，理据充分，原审法院予以支持。至于黄铭雅、黄锦卿请求瑞生公司支付违约金，应按黄铭雅、黄锦卿已付购房款140000元计算违约金，为2800元（140000元×2%）。黄铭雅、黄锦卿、瑞生公司双方解除《商品房买卖合同》后，瑞生公司可另行处理丙公寓m幢n号房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除黄铭雅、黄锦卿与瑞生公司于2013年7月28日签订的《商品房买卖合同》；二、限瑞生公司在本判决生效之日起十日内退还购房款158200元给黄铭雅、黄锦卿；三、限瑞生公司在本判决生效之日起十日内支付违约金2800元给黄铭雅、黄锦卿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5820元，由瑞生公司负担。
上诉人瑞生公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回黄铭雅、黄锦卿的诉讼请求。2、判令黄铭雅、黄锦卿继续履行合同，向瑞生公司付清剩余购房款，并承担相应的违约责任。3、本案一、二审受理费应由黄铭雅、黄锦卿承担。主要事实及理由是：1、原审判决错误认定瑞生公司违约，应予纠正。瑞生公司早已依法登记取得该商品房的《房地产权证》，并对该商品房进行了装修和配置了入住使用所需要的设备，瑞生公司与黄铭雅、黄锦卿之间的买卖属现房交易。双方于2013年7月28日在《商品房买卖合同》中约定，黄铭雅、黄锦卿在2013年12月19日前付清购房款，瑞生公司应当在2013年12月30日前将商品房交付给黄铭雅、黄锦卿使用。黄铭雅、黄锦卿付清购房款属先合同义务，瑞生公司交付和备案属后合同义务。黄铭雅、黄锦卿在2013年12月19日前尚未付清购房款，且经瑞生公司多次催告，至今仍未付清购房款。因此黄铭雅、黄锦卿已构成违约，瑞生公司未交付和备案属行使《合同法》赋予的抗辩权。2、原审判决错误认定《关于解除商品房买卖合同的函》和《承诺函》构成解除合同的合意错误，应予纠正。黄铭雅、黄锦卿、黄铭雅在2014年10月12日代另案等7户买受人提交《关于解除商品房买卖合同的函》（该函由黄铭雅、黄锦卿在2014年9月签写）给瑞生公司，要求解除商品房买卖合同并退还有关款项。瑞生公司的员工莫熙宁代收到该函。2014年11月11日黄铭雅、黄锦卿、黄铭雅代另案等7户买受人在瑞生公司的办公室打印《承诺函》，要求瑞生公司盖章确认。瑞生公司在《承诺函》盖章作出承诺100天后办证并交房等，并要求7户买受人同意则在《承诺函》签名后寄回瑞生公司，充分体现出瑞生公司有诚意解决纠纷。但黄铭雅、黄锦卿等7户买受人对《承诺函》置之不理，没有在《承诺函》同意签名，并一起在2014年12月30日起诉瑞生公司，这明显不符合约定或法定解除合同的条件。综上所述，请求二审法院支持瑞生公司的上诉请求。
被上诉人黄铭雅、黄锦卿答辩称：不同意瑞生公司的上诉请求，因黄铭雅、黄锦卿已依约支付了部分购房款，而瑞生公司一直没有办理房屋登记备案等手续，黄铭雅、黄锦卿是经多次向当地房管部门投诉之后才提起本案诉讼，原判认定瑞生公司违约的事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：黄铭雅、黄锦卿与瑞生公司签订的《商品房买卖合同》是采用广东省建设厅和广东省工商行政管理局制定的适用于商品房预售、销售的格式合同文本。双方在合同第六条对付款方式约定为分期付款：“签本合同时交付首期人民币壹拾肆万元整，余款人民币壹拾肆万元整在2013年12月19日前付清。”合同第十一条对交接约定的内容为：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”在二审诉讼过程中，双方当事人均认可涉案的商品房在签订合同时已建好，瑞生公司已经于2012年7月18日领取了登记在自己名下的《房地产权证》（粤房地权证海字第05……01号）。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。综合当事人的上诉和答辩意见，本案当事人上诉争议的焦点是哪一方违约以及合同应否解除的问题。在双方于2013年7月28日签订《商品房买卖合同》之前，黄铭雅、黄锦卿已于2013年6月13日支付定金20000元，于同年6月19日又支付定金30000元，于2013年7月20日支付购房款90000元给瑞生公司。在签订合同后，黄铭雅、黄锦卿支付了18200元办证费给瑞生公司。显然，黄铭雅、黄锦卿的付款行为与合同第六条的约定不符。同时，按合同约定，黄铭雅、黄锦卿应于2013年12月19日付清购房款给瑞生公司，瑞生公司应于2013年12月30日前将经依法验收合格、手续齐备的商品房交付给黄铭雅、黄锦卿。由于瑞生公司没有举证证明其已按约“书面通知”黄铭雅、黄锦卿交付房屋，因而，瑞生公司也存在违约行为。鉴于瑞生公司既未能按合同约定期限，也未能按其自己于2014年11月11日作出的《承诺函》承诺的期限交付房屋给黄铭雅、黄锦卿，且至今也没有证据证明涉案商品房已具备交付条件，故瑞生公司已构成根本违约，原审根据黄铭雅、黄锦卿的主张，判决解除合同并无不当，本院予以维持。合同虽然被解除，但合同双方均存在违约行为，本不适用合同的违约责任条款判决瑞生公司赔偿违约金给黄铭雅、黄锦卿，然而，原审在判决瑞生公司赔偿违约金时，并没有判决瑞生公司给付占用资金期间的利息给黄铭雅、黄锦卿，由于本案合同约定的违约金低于银行同期同类贷款利息，因此，原审判决没有损害瑞生公司的合法权益，且黄铭雅、黄锦卿对原审判决也没有提出上诉，故本院对原审判决瑞生公司赔偿违约金2800元的判项不予变更。
综上所述，原审判决虽然部分事实不清，但处理结果并没有损害上诉人瑞生公司的合法权益，本院予以维持。瑞生公司要求继续履行合同的上诉理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5820元，由上诉人阳江市瑞生实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 司徒达国
代理审判员 莫 怡 华
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 林 宗 发