江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终1095号
上诉人（原审被告）朱桂平，居民。
委托代理人吴广成（特别授权），江苏法鼎（大丰）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡月平，居民。
被上诉人（原�原告）许龙喜，居民。
被上诉人（原审原告）许龙生，居民。
上列三被上诉人共同委托代理人袁园，江苏涤非律师事务所律师。
上诉人朱桂平因与被上诉人胡月平、许龙喜、许龙生房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院(2015)大南民初字第00410号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
胡月平、许龙喜、许龙生原审诉称，2003年6月，胡月平购得草庙供销社位于大丰草庙镇东首的综合门市及仓库，同年9月，以草庙供销社的名义取得上述房址的拆建许可证，共同出资建设二层楼房，现位于草庙计划生育指导站计生楼北侧，房屋建成后，使用该房从事洗浴经营。2012年6月18日，胡月平、许龙喜、许龙生与朱桂平签订房屋租赁合同，约定朱桂平租用上述房屋，年租�46000元，租赁期三年。2015年租赁期满之前，胡月平、许龙喜、许龙生拟出售上述房屋，朱桂平出价71.5万元，而他人出价73万元后朱桂平放弃优先购买。2015年6月19日，胡月平、许龙喜、许龙生与案外人高登贵达成协议，以74万元价格将上述房屋出售给高登贵。租赁期满后，胡月平、许龙喜、许龙生多次要求朱桂平交还房屋，朱桂平拒不交还。胡月平、许龙喜、许龙生试图强行收房，朱桂平就加锁阻止，双方多次发生纠纷并由派出所出面调解，朱桂平始终无理拒绝。现请求法院判令朱桂平交还上述房屋；偿付自2015年6月18日起至实际交还房屋之日止按126元/日计算的占用损失；本案的诉讼费用由朱桂平负担。
朱桂平原审辩称，租赁合同是事实，该房屋在2015年6月17日租赁期限终止时，已经被胡月平、许龙喜、许龙生实际控制，只不过双方没有进行相应的交付手续。在房屋合同租赁期间，胡月平、许龙喜、许龙生本来是将讼争房屋以71.5万元的价格转让给朱桂平的，但后来没有通知朱桂平就将该房屋出售给高登贵，胡月平、许龙喜、许龙生的违约行为，是导致本案发生的根本原因，反而是胡月平、许龙喜、许龙生应当赔偿朱桂平合同约定的违约金。请求法院驳回胡月平、许龙喜、许龙生的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2003年6月，大丰市草庙供销社因企业改制，将供销社东综合楼一楼东首的两间门市及门市后的仓库转让给本案胡月平。同年，胡月平、许龙喜、许龙生共同出资拆建二层楼房，并以草庙供销社的名义办理了工程建设许可证。房屋建成后，胡月平、许龙喜、许龙生一度自主经营浴室服务。2012年6月18日，胡月平、许龙喜、许龙生与朱桂平签订租赁合同，合同约定：乙方（朱桂平）从2012年6月18日起至2015�6月17日止，租用上述房屋及相关资产，用于从事沐浴服务经营，租金为每年46000元；乙方自愿交纳保证金6000元，租赁到期无财物损坏则全额返还；租赁期满合同终止，如乙方需要续租，应提前三个月经甲方同意后方可续租；租赁期间，甲方房屋如需出售，在不损坏乙方利益的情况下，可以提前终止合同，同时提前通知乙方，乙方有优先购买的同等待遇；合同生效后，双方不得反悔，如有违约，违约方须向守约方承担违约金10000元，并承担守约方维权所花费的一切费用；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告移交了房屋以及部分用于经营的电器、日用品等；被告交纳了保证金6000元，并按约给付了租金。
2015年6月17日即双方合同约定的租期届满之前，胡月平、许龙喜、许龙生与朱桂平就转让房屋事宜进行过商洽，其中2014年4月20日朱桂平通过银行汇�胡月平丈夫朱银喜10万元，2014年4月26日朱银喜又通过银行返还给了朱桂平。2015年5月15日，胡月平、许龙喜、许龙生与案外人高登贵签订“资产转让协议”，将讼争房屋以740000元的价格转让给高登贵，约定定金40000元，房屋交付时间为2015年7月15日。
胡月平、许龙喜、许龙生与朱桂平的租赁合同到期后，朱桂平未将租赁房屋返还胡月平、许龙喜、许龙生，胡月平、许龙喜、许龙生索要未果，遂于2015年9月28日提起诉讼。2015年12月25日，朱桂平取走大部分自有物品，并就未取走物品与胡月平、许龙喜、许龙生达成处理意见；同日，胡月平、许龙喜、许龙生返还给朱桂平合同约定的保证金6000元。2015年12月28日，胡月平、许龙喜、许龙生撤销要求朱桂平返还房屋的诉讼请求。
原审法院认为，胡月平、许龙喜、许龙生合法占有讼争房屋，将房屋出租给朱桂平经营，双方之间的租赁合同关系，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该租赁合同关系合法有效。双方租赁合同期满后，朱桂平应当及时返还租赁房屋，因朱桂平拒绝返还，给胡月平、许龙喜、许龙生造成的损失，朱桂平应予赔偿。胡月平、许龙喜、许龙生提出要求朱桂平按双方约定的租金标准支付占用损失，符合法律规定，应予支持。朱桂平主张胡月平、许龙喜、许龙生已实际控制讼争房屋以及胡月平、许龙喜、许龙生侵犯其房屋优先购买权应承担违约责任的抗辩，证据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，原审判决：朱桂平赔付胡月平、许龙喜、许龙生自2015年6月18日起至2015年12月25日止按126元/日计算的房屋占用损失费24066元。于判决生效后十日内履行完毕。案件受理费195元，减半收取97.5元，由朱桂平负担。
朱桂平不服上述判决，向本院提起上诉称：1.案涉房屋一直由胡月平、许龙喜、许龙生控制，在2015年12月23日办理房屋交接手续时，可以看出当时房屋中的空调已经卸下，朱桂平的东西已经被移至另外的仓库，而且房屋是由胡月平、许龙喜、许龙生打开的，且胡月平、许龙喜、许龙生也拒绝返还朱桂平6000元保证金，故能够说明案涉房屋是由胡月平、许龙喜、许龙生控制。2.胡月平、许龙喜、许龙生已经侵犯了朱桂平的优先购买权，该行为属于违约行为，应当按照合同约定赔偿朱桂平损失。综上，请求二审查明事实，依法驳回胡月平、许龙喜、许龙生的诉讼请求，本案诉讼费用由胡月平、许龙喜、许龙生承担。
胡月平、许龙喜、许龙生辩称：1.原审庭审过程中，胡月平、许龙喜、许龙生提交了充分的证据证明房屋是由朱桂平控制，且朱桂平自己在庭审中也承认曾多次对涉案房屋进行加锁，可以证明朱桂平在租赁期满后未向胡月平、许龙喜、许龙生返还房屋。2.朱桂平在一审中的陈述可以反映胡月平、许龙喜、许龙生与朱桂平就买卖租赁房屋事宜进行过协商，但事后因案外人以更高价格竞买，而朱桂平不同意以同等价格购买，故双方买卖协议未能达成。且通过双方之间的银行汇款凭证也可证实，胡月平、许龙喜、许龙生在与朱桂平协商购买不成的情况下，将朱桂平的预付款退还，这与朱桂平在二审中陈述的双方未就涉案房屋出让事宜进行协商相矛盾。综上，朱桂平的上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。
本院二审查明，原审法院查明的主要事实基本属实，本院依法予以确认。
另，朱桂平在二审中称，2015年7�12日，胡月平等曾经安排沈长华、顾林夫妇到案涉房屋看门，一共9天，故自2015年7月12日起，房屋已经实际被胡月平等控制。胡月平等对安排沈长华、顾林夫妇看门共计9天的事实表示认可，但其陈述，沈长华、顾林夫妇离开后，由朱桂平重新将门锁上。
本案的争议焦点为：朱桂平是否应当承担涉案房屋租赁协议到期后的房屋占有使用费。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。朱桂平在租赁期限届满后应当及时向胡月平、许龙喜、许龙生交付房屋。2015年4、5月份双方就房屋买卖问题未能协商一致，故在2015年6月17日租赁期限届满之前就应当做好搬离的准备，但其一直未能搬离，且也未向胡月平、许龙喜、许龙生交付钥匙�故朱桂平应当承担合同到期后的房屋占有使用费。而胡月平、许龙喜、许龙生认可，在2015年7月份曾经将门锁撬开，并安排人员至房屋内进行看管，故至此时，案涉房屋实际已由胡月平、许龙喜、许龙生控制，胡月平、许龙喜、许龙生称，看管人员离场后房屋由朱桂平上锁，对此胡月平、许龙喜、许龙生负有举证责任，但其未能提交证据予以证明，故本院不予采信。而房屋虽然已由胡月平、许龙喜、许龙生控制，朱桂平却未能及时搬离物品，也应当向胡月平、许龙喜、许龙生支付占用房屋存放物品的费用，本院参照租金标准、占有使用之状况以及违约行为之程度，酌定朱桂平向胡月平、许龙喜、许龙生支付占用费用9000元。
关于朱桂平称，胡月平、许龙喜、许龙生将案涉房屋卖给他人，侵犯其优先购买权的问题，本院认为，此抗辩不能免除其在合同到期后�胡月平、许龙喜、许龙生交付房屋以及支付房屋占有使用费之义务，故不予采信。
综上，朱桂平的上诉理由部分成立，本院予以采纳。因二审中出现新事实，导致一审判决认定事实有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省盐城市大丰区人民法院(2015)大南民初字第00410号民事判决；
二、朱桂平于本判决生效后十日内向胡月平、许龙喜、许龙生支付房屋占用费9000元整；
三、驳回胡月平、许龙喜、许龙生其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费195元，减半收取97.5元，二审案件受理费402�，共计499.5元，由上诉人朱桂平负担189元，由胡月平、许龙喜、许龙生负担310.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 刘 淼
二〇一六年七月十九日
书 记 员 许其娟