北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）西民初字第1600号
原告刘丹，女，1968年10月5日出生。
委托代理人陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。
被告北京金国阳光房地产经纪有限公司西城分公司，住所地：北京市西城区宣武门外大街20号7层办公0802号。
负责人侯春晓，经理。
委托代理人张祥元，北京市德润律师事务所律师。
第三人烟台海基置业有限公司，住所地：山东省烟台市龙口市徐福镇驻地。
法定代表人孟祥照，董事长。
委托代理人张祥元，北京市德润律师事务所律师。
第三人侯晶，女，1973年4月5日出生。
原告刘丹诉被告北京金国阳光房地产经纪有限公司西城分公司（以下简称：金国阳光西城分公司）、第三人烟台海基置业有限公司（以下简称：海基置业公司）、第三人侯晶合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘丹及其委托代理人陈东坡、被告金国阳光西城分公司的委托代理人张祥元、第三人海基置业公司的委托代理人张祥元到庭参加诉讼。第三人侯晶经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘丹诉称，2010年12月17日，原告作为乙方与甲方烟台海基置业有限公司签订了《位置预定协议书》，约定由原告预定烟台海基置业有限公司开发的山东省龙口市南山XX项目房屋。该合同签订时，被告声称其为烟台海基置业有限公司的委托销售商，并在合同上加盖公章。合同签订后，原告直接向被告预付了购房诚意金2万元，并由第三人侯晶向被告支付了部分首付房款合计26万元。但合同签订后，作为被代理人的烟台海基置业有限公司一直没有追认前述合同。原告无奈，于2011年8月3日委托北京市盈科律师事务所向被告发出撤销合同通知函，通知被告撤销双方签订的合同，并要求退还全部购房款，但被告没有于通知函要求的时间予以回复。原告认为，根据合同法第48条第2款规定，合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。被告为无权代理，其作为代理人以烟台海基置业有限公司的名义与原告签订的位置预定协议书属效力待定合同。合同签订后被代理人烟台海基置业有限公司一直没有追认前述的合同，因此原告作为善意的相对人，通知被告撤销合同并要求退还全部购房款，有充分的事实与法律依据。但被告并无返还购房款的意愿。为维护原告的合法权益，现诉至法院，1、请求法院撤销原告与被告签订的《位置预定书》；2、请求法院判令被告返还购房款28万元；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。
被告金国阳光西城分公司辩称，第一，我们不同意原告的三项诉讼请求。我们认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。协议第七条只约定古董货已收，没有抵26万首付款的字迹，原告私自添加了内容，与原合同不一致。第二，公司从来没有收到侯晶支付的部分房款，因为侯晶是金国阳光公司的销售经理，所做的行为是职务行为。有些古董的确收到了，但是没有收到钱，定金收到了，其他物品收到的都是实物，我认为具体是什么实物，合同约定不明确。而且不存在原告说的，由第三人侯晶支付部分房款的事实。我们认为位置预定协议书是合法有效的，而且所涉及的XX公馆证件完备，具备合法的销售手续，从位置预定协议书上，包含了所购买房屋的位置，面积，总房款，付款方式等主要内容，包含了合同主要条款，性质上属于商品房订购合同，原告主张撤销该合同缺乏事实和法律依据。而且，原告购买该房屋的时候，我们都带她到销售现场看了房屋销售必须的五证，而且给他开了正式的定金收据，签署了正式的合同，合同是合法有效的，没有撤销的法定事由。综上，我公司不同意原告的诉讼请求。
第三人海基置业公司述称，我公司同意被告的答辩意见。
第三人侯晶经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明，2010年12月17日，金国阳光西城分公司与刘丹签订《位置预定协议书》（合同编号：041），约定：”甲方（承销人）：烟台海基置业有限公司，委托销售代理机构：北京金国阳光房地产经纪有限公司，乙方（预订人）：刘丹；本位置预定协议仅适用于乙方预定甲方有权承销的XX项目的房位（该房位权利及于该房位所建商品房），双方应在项目开盘10日内按照本协议书约定的交易条件签署房屋认购书或直接签署房屋买卖合同。乙方所预定的房位位于山东省龙口市南山区XX项目中的XX房位，套内建筑面积102平方米，装修款为2500元/平方米，房屋总价款为1167329元。乙方应当自签订本协议书当日向甲方支付诚意金20000元。......第七条其他约定，古董（货已收）。”合同签订当日，刘丹支付金国阳光西城分公司房屋定金20000元。2010年12月5日，侯晶（甲方）与刘丹（乙方）签订《以物易物》三方交易合同，该合同附件1甲乙双方承兑物品信息载明：”甲方承兑物品简明信息，物品名称：别墅首付，4套26万，易换总金额1040000元；乙方承兑物品简明信息，物品名称：南宋定窑瓷器（保真）、翡翠A货手镯（有证书）、和田玉手镯，易换总金额1040000元。”庭审中，刘丹主张金国阳光西城分公司与其签订位置约定协议书时并未取得海基置业公司的委托授权，属于无权代理，双方签订的协议书属效力待定合同，在海基置业公司没有追认之前，其作为善意相对人有撤销合同的权利。金国阳光西城分公司对此不予认可，金国阳光西城分公司主张北京金国阳光房地产经纪有限公司（以下简称：金国阳光公司）与海基置业公司系合作开发关系，金国阳光公司负责XX项目的承建承销，有权签订合同并收取定金，双方签订的协议书是有效的。为此，金国阳光西城分公司提交了2010年4月5日海基置业公司出具的《证明》及2011年12月5日金国阳光公司出具的《证明》，海基置业公司《证明》的内容为：”我公司与北京金国阳光房地产经纪有限公司合作开发的南山XX项目由北京金国阳光房地产经纪有限公司负责承建承销。（包括委托销售）。该地块各项手续正在办理期间，客户可进行订购。北京金国阳光房地产经纪有限公司可以其名义签署订购合同并收取定金等。”金国阳光公司《证明》的内容为：”兹证明北京金国阳光房地产经纪有限公司西城分公司负责七号公馆的销售事务。侯晶女士为山东省龙口市南山工业园区高尔夫佛光地块XX项目的销售经理。特此证明。”刘丹对两份《证明》的真实性均不予认可，刘丹认为两份《证明》出具的日期均没有第三方证据佐证，而且海基置业公司出具的《证明》只能证明金国阳光公司可以以自己的名义签订合同和收取定金，没有明确金国阳光公司有转委托的权利，金国阳光公司出具的《证明》不能证明金光阳光西城分公司行使代理权取得了海基置业公司的同意。刘丹基于以上理由认为两份《证明》均无法证明金国阳光西城分公司在签订协议书时具有代理权。金国阳光西城分公司认为该公司作为金国阳光公司的分公司，有权承担总公司XX的销售任务，有权签订合同和收取定金。刘丹另主张双方签订的协议书内容不明确，不是商品房预售合同，而且由于商品房预售许可证的取得在起诉之后，故即使协议书属于商品房预售合同也应认定为无效。
现刘丹以金国阳光西城分公司没有代理权为由诉至本院，要求撤销双方签订的《位置预定协议书》并要求金国阳光西城分公司返还购房款。金国阳光西城分公司以其答辩理由，不同意刘丹的诉讼请求。第三人海基置业公司的意见同金国阳光西城分公司一致。第三人侯晶经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案经本院主持调解，各方当事人各持己见。
上述事实，有双方当事人陈述、位置预定协议书、收据、邮寄函件、易物合同及收据、证明、XX项目”五证”、电子邮件通知等证据材料在案佐证。
本院认为，本案争议的焦点在于金国阳光西城分公司是否有权代理海基置业公司与刘丹签订《位置预定协议书》。根据海基置业公司出具的证明及海基置业公司的当庭陈述，可以认定金国阳光公司在签订合同时具有代理海基置业公司销售的权利。根据金国阳光公司出具的证明，金国阳光西城分公司负责七号公馆的销售事务，金国阳光公司将其有权销售的项目分配给其分支机构西城分公司，应属于公司内部分工行为，而不属于转委托行为，相应的责任亦由金国阳光公司承担，故无需经过海基置业公司的同意。刘丹虽对两份证明的真实性不予认可，但并未提供证据予以证明，本院对两份证明的真实性予以认定。综上，本院认为，金国阳光西城分公司有权代理海基置业公司与刘丹签订《位置预定协议书》，故刘丹以金国阳光西城分公司没有代理权要求撤销协议书的理由，不能成立，且双方签订协议书的情形亦不符合合同法关于合同撤销的相关规定，故对刘丹要求撤销协议书及退还购房款的诉讼请求，本院均不予支持。刘丹称协议书应为无效协议，因与本案不属同一法律关系，且刘丹在本案中并未提出协议无效的诉讼请求，故本院对此不予处理，刘丹可另行解决。第三人侯晶经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回刘丹的全部诉讼请求。
案件受理费五千五百元，由刘丹负担（已交纳二千七百五十元，余款自本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 涛
审 判 员 李 凤 新
人民陪审员 王 培 发
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 李婷书记员李海波