北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0107民初2952号
原告（反诉被告）李×：男，1984年3月13日出生。
（公民身份号码：×××）
原告（反诉被告）张×：女，1983年3月12日出生。
（公民身份号码：×××）
共同委托代理人:吴舒波,北京市京德律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘×：男，1959年12月20日出生。
（公民身份号码：×××）
委托代理人:储著峰,北京上泽律师事务所律师。
第三人：北京中原地产房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。
法定代表人赖国强，执行董事。
委托代理人:蔡英东，男，1991年6月26日出生。
原告（反诉被告）李×、张×与被告（反诉原告）刘×、第三人北京中原地产房地产经纪有限公司（简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员张英周担任审判长、人民陪审员张丹茹、薛海艳参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李×、张×及其委托代理人吴舒波、被告（反诉原告）刘×的委托代理人储著峰、第三人中原地产公司的委托代理�蔡英东到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）李×、张×诉称：2015年10月14日，原、被告经第三人居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》，约定原告出资358万元购买被告名下北京市石景山区重聚园×号的房屋。合同签订当日，原告交付定金10万元。合同履行期间，被告通过第三人向原告告知拒绝履行合同，不同意资金监管，要求将购房款直接交付被告。同时，被告擅自更改合同，导致原告无法贷款特诉至法院。诉讼请求：1、李×、张×一次性向刘×支付购房款348万元；2、判令被告协助原告将坐落于北京市石景山区重聚园×号的房屋变更登记至原告名下并交付该房屋；3、案件受理费由被告负担。
被告（反诉原告）刘×辩称：不同意原告诉讼请求,诉争合同系因原告延迟支付首付款不能办理贷款手续造成合同无法履行，原告应支付我方违约金。原告请求没有合同和法律依据，请法院驳回原告诉讼请求。
被告（反诉原告）刘×反诉称：2015年，原、被告签订房屋买卖合同，约定刘×向李×出卖诉争房屋。双方约定首付款228万元，李×应将过户前一日存入资金监管账户，最晚过户时间为2016年2月29日，尾款120万元由李×申请贷款支付。合同还约定，买受人逾期付款30日以上，出卖人有权请求解除合同，买受人应当支付违约金。合同签订后，买受人仅向出卖人支付了首付款10万元，其余房款均未支付，违反了合同约定，特提出反诉。诉讼请求：1、判令解除原被告签订的北京市存量房屋买卖合同及资金划转补充协议；2、判令李×、张×向刘×支付违约金107.4万元（按照合同总标的358万的30%计算）；3、判令李元伟承担本案诉讼费。
针对被告（反诉原告）刘×的反诉，原告（反诉被告）李×、张×辩称：不同意刘×的反诉请求。本案中，系刘×违约，其在合同中加改内容，导致我方贷款无法通过审批，导致我方无法付款，不同意解除合同，不同意支付违约金，坚持要求对方继续履行，对方支付违约金。
第三人中原地产公司述称：本案系房屋买卖合同纠纷，中原地产公司作为居间方，双方争议诉求与其无关。
经审理查明：2015年10月14日，甲方(出卖人)刘×经中原地产公司居间与乙方(买受人)李×签订北京市存量房屋买卖合同，约定乙方购买甲方所有的位于北京市石景山区重聚园×号的房屋（涉案房屋）,建筑面积209.83平方米，成交总价款358万元，购房定金10万元，乙方向公积金管理中心拟贷款金额120万元，乙方因自身原因未获得贷款机构批准的,双方同意按照(1)(2)种方式解决:(1)乙方自行筹集剩余房款，以现金房方式支付给出卖人；（2）乙方继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由乙方自行负担；甲方应在收到银行贷款120万元3日内交付房屋，双方同意自合同签订之日起150日内，共同向权属部门申请办理权属转移登记手续；乙方未能在约定期限内取得房屋所有权证书的，双方同意，如出卖人责任，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内退还买受人全部已付房款，并按照房屋成交价格30%向买受人支付违约金；买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之五的违约金。如因买受人责任，出卖人有权解除�同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交格30%向出卖人支付违约金。
当日，双方签订的资金划转补充协议约定，甲乙双方协商一致，不使用居间方推荐的资金监管方式付款，乙方按如下方式将款项自行划转给甲方：定金10万元双方于2015年10月16同日前自行交接；首付款（不含定金）228万元于过户前1日存入资金监管帐户，最晚过户时间于2016年2月29日前；尾款（不含定金）120万元甲方同意乙方向公积金管理中心申请贷款用于支付尾款，付款方式及时间依据银行放贷时间确定。关于付款方式补充约定：签订合同当日支付定金10万元，贷款120万元公积金贷款，所剩尾款228万元，用于资金监管款共计358万元。
2015年10月24日，李×支付刘×定金10万元。
2016年3月1日，双方签订编号×存量房屋买卖合同中约定：买受人应将238万元存入北京市石景山区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管帐户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金划一次性转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款帐户。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额120万元；买受人因自身原因未获银行或公积金管理中心批准的，买受人自行筹集剩余房款，以现金方式支付给出卖人；出卖人应当在收到公积金贷款120万元3日内将该房屋交付买受人。
2016年3月1日，乙方李×、甲方刘×、丙方（代理方）北京厚泽投资担保有限公司签订公积金贷款服务协议，约定甲乙双方自愿委托丙方为甲方涉案房屋公积金贷款申请手续提供服务，并约定了丙方提�业务咨询、为乙方办理公积金贷款资料申报等服务内容，刘×在第五条补充协议条款书写：乙方未能在约定时间内办理过户手续的，甲方有权解除本协议，并有权解除双方签订的存量房屋买卖合同，乙方应当自解除合同通知相应期限内承担违约责任。其中丙方上述服务协议未经丙方签字确认。
另查明：2013年2月7日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部发布（京建发[2013]73号）《北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》，其中规定，通过房地产经纪机构达成的交易，或买卖双方自行达成交易选择资金监管服务的，买卖双方应当与区县房屋行政主管部门签订《存量房屋自有交易资金划转协议》，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金；该通知自2013年4月1日起执行。
本院经向区国土局不动产登记中心调查，其工作人员答复称：买卖双方通过中介公司完成交易，必须通过办理资金监管方式支付首付款，买卖双方在签订网签合同时还须双方提供同一银行各自帐户信息并签订资金监管协议，由买方将约定的首付款足额支付至第三方资金监管账户,才能办理过户，待办理完毕房屋产权过户转移登记时，该监管资金将通过第三方监管帐户自动转移至卖方账户。
本案庭审中，李×、张×述称，未能按约定支付228万元首付款系刘×不配合签订贷款服务协议和资金监管协议，刘×签订公积金贷款服务协议后改动了补充条款，公积金管理中心不认可刘×改动的内容，代理方北京厚泽投资担保有限公司也不认可该协议，要求重新签署，刘×拒绝重新签署导致其无法办理后续�积金贷款手续。
证人吴×到庭陈述称：其是中原地产公司负责原、被告双方居间买卖人员，刘×签订买卖合同后就出国了，网签合同是通过邮寄给刘×签字方式签署的，因李×贷款需要刘×回国协助办理，中原地产公司经与银行协商同意将公积金贷款协议邮寄给刘×签字，因刘×手写改动银行不认可，就又给刘×邮寄了一份，刘×拒绝签字导致无法办理贷款手续；同时，双方须当面签署资金监管协议即《存量房自有交易资金划转协议》，因刘×在国外一直未回，中原地产公司也没有通知双方签订资金监管协议，且贷款手续也没有审批，尚不具备以资金监管方式支付首付款的条件。
诉讼过程中，李×、张×表示同意一次性向刘×支付剩余购房尾款348万元，并已将该款项预交至法院，以证实其具备继续履行合同能力。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、资金划转补充协议、钱款交付书、编号×存量房屋买卖合同、公积金贷款服务协议、编号×《存量房自有交易资金划转协议》及当事人陈述等证据，在案佐证。
本院认为：李×、张×与刘×签订的存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，依据买卖合同及补充协议约定，李×、张×应于过户前1日将首付款228万元存入资金监管帐户，即最迟应于2016年2月28日前履行首付款支付义务。根据相关通知规定以及合同约定，买卖双方通过中原地产公司完成交易必须首先办理完成资金监管手续且李×、张×须通过以资金监管方式支付首付款。因此，双方�应按约定或交易习惯及时互相配合办理资金监管手续并签订资金监管协议即编号×《存量房自有交易资金划转协议》，这是以资金监管方式支付首付款及办理过户义务的前提。但是，根据查明的事实,刘×在签订合同后即行出国至今未回，双方至今未能签署资金监管协议并非李×、张×单方原因造成，故李×、张×未能按约定支付首付款具有正当事由而非构成违约。因此,关于刘×对李×、张×未按约定支付首付款构成违约并据此解除合同的主张,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。李×、张×主张一次性支付剩余尾款并请求继续履行合同的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、李×、张×于本判决生效后七日内支付刘×剩余购房款三百四十八万元；
二、刘×于本判决生效后七日内协助李×、张×将北京市石景山区重聚园×号楼×层×号房屋所有权转移登记至李×、张×名下；
三、刘×于本判决生效后七日内将北京市石景山区重聚园×号楼×层×号房屋交付给李×、张×；
四、驳回李×、张×的其他诉讼请求；
五、驳回刘×的全部诉讼请求。
本诉案件受理费三万四千六百四十元（李×、张×预交一万七千七百二十元），由刘×负担（其中一万七千七百二十元于本判决生效后七日内径直给付李×、张×，其余于本判决生效后七日内交纳至本院）。
反诉案件受理费一万四千四百六十六元，由刘×负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张英周
人民陪审员
张丹茹
人民陪审员
薛海艳
二〇一六年十一月七日
书 记 员 孙 骁