北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第06389号
原告北京市朝阳区工业局，住所地北京市朝阳区东直门外大街26号。
法定代表人杨士山，局长。
委托代理人席建荣，北京市世方永泰律师事务所律师。
被告北京朝海物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东直门外大街26号楼。
法定代表人李英杰，董事长。
委托代理人韦全忠，北京韦全忠律师事务所律师。
原告北京市朝阳区工业局（以下简称原告）与被告北京朝海物业管理有限公司（以下简称被告）排�妨害纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李享独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我单位为位于北京市朝阳区东直门外大街X号X座X层房屋（以下简称涉案房屋）的合法使用人，被告为该房屋的物业服务单位，自2013年11月22日起，被告无故停止向该房屋供电并且停止电梯运行。被告未提前通知我单位，也未对此进行说明和解释。我单位委托北京市世方永泰律师事务所向被告发出律师函，要求停止侵害我单位的合法权益，恢复供电及电梯运行，但被告拒绝签收该律师函。现被告已严重影响到我单位正常使用该房屋，为维护合法权益，故诉至法院，要求被告恢复涉案房屋供电、恢复电梯运行。
被告辩称：根据原告的起诉和目前提供的证据，没有证据表明我公司有义务为原告供电。双方签署过《转让房屋�用权合同书》和《补充协议》，现在涉案房屋在我方控制中，钥匙还在原告处，原告单位的办公用品还在涉案房屋内。根据（2011）年朝民初27341号判决书，我方准备收回该房屋，因此停电。该案件现已上诉，但北京市第二中级人民法院中止审理，理由是需要以原告起诉撤销被告与中国昆仑工程公司的（2009）二中民终字第16402号判决书为依据，针对该案件北京市第二中级人民法院已经作出（2013）二中民初字第11566-2号判决，但我公司又提起了上诉，二审尚未审结。故我公司不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2003年7月30日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《转让房屋使用权合同书》，双方约定，甲方将其所属东直门外大街X号X座X层办公用房转让给乙方，作为乙方永久使用的办公场所。甲方将所属X座X层房屋现状永久使用权转让给乙方，房产证为朝其02字第003**号，目前建筑面积为775.17平方米（其中共有分摊面积61.71平方米）。乙方同意向甲方支付该层永久使用权转让费共计360万元，陆续分批支付，最终在2004年7月30日前支付完毕。甲方保证该房屋使用权无任何争议，并尽快交给乙方，若今后发生任何争议及法律后果，均由甲方承担责任，并赔偿由此给乙方造成的经济损失。乙方在不破坏房屋主体结构的情况下，可自行装修。甲方同意在适当时候由乙方向国家交纳土地出让金，并将该层房屋产权办至乙方名下（最终面积确认以房产证为准）。若遇国家政策及统一规划等发生重大变化或因不可抗力致使本合同无法履行时，双方另行友好协商解决。
2007年11月，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《补充协议》，双方约定，根据甲、乙双方于2003年7月30日签署的《转让房屋使用权合同书》第四条，现因甲方为迎接奥运�进行整体装修改造之需要，涉及乙方使用的房屋，现经甲、乙双方友好协商，达成如下补充协议：一、甲方为迎接2008年奥运会整体装修改造之需要，请求将主合同转让房屋永久使用权的标的物由东直门外大街X号X座X层变更为东直门外大街X号X座X层，乙方表示理解和同意。据此自本协议签订之日起，X座X层的永久使用权转让给乙方。乙方已支付X座X层的永久使用权转让费转为B座5层的永久使用权转让费。X座X层大于X座X层的建筑面积，乙方理应给予甲方相应补偿，但考虑到双方的关系，甲方愿将多出面积提供给乙方无偿使用，乙方表示感谢。待甲方协助乙方将X座X层的房屋产权办至乙方名下时，多出的面积（以房屋所有权证为准）按当时市场评估价在最终核销，甲乙双方往来帐时一并解决。乙方搬至X座X层的时间为2007年11月20日前，如遇特殊情况，另行商定。乙方搬迁后�X座X层的使用权返还给甲方。由于甲方改造给乙方带来一些影响和不便，甲方表示十分欠意，甲方承担乙方X座X层的装修费用，并承担搬家费用，免收一个月的物业管理费用。原合同其他条款不变，重新变更物业管理合同。
2011年，原告诉至本院，要求被告继续履行《补充协议》，协助原告将坐落于北京市朝阳区东直门外大街甲X号院X号楼X层房屋的产权在合理的时间办理转移登记至原告名下。本院于2012年12月18日作出（2011）朝民初字第27341号判决，查明以下事实：
朝阳区东直门外大街X号X座房号变更为朝阳区东直门外大街甲X号院X号楼，朝阳区东直门外大街X号X座房号变更为朝阳区东直门外大街甲X号X号楼。朝阳区东直门外大街甲X号X座、X座已经办理房屋所有权登记，所占用土地亦办理了国有土地使用证，所有权人、土地使用权人均为被告。被告已将上述房屋抵押。
《转让房屋使用权合同书》签订后，2003年7月，被告将朝阳区东直门外大街甲X号院X号楼X层房屋交给原告使用。
《补充协议》签订后，2007年11月，原告将朝阳区东直门外大街甲X号院X号楼X层房屋交还给被告。被告按照《补充协议》的约定，将涉案房屋交付给原告，由原告使用至今。
另查，被告曾与案外人中国昆仑工程公司（以下简称昆仑公司）因合资、合作开发房地产合同发生纠纷。
2005年7月，昆仑公司诉至本院，要求判令被告继续履行《合同书》及相关承诺，为昆仑公司办理涉案房屋的房屋权属登记。被告提起反诉：要求认定1994年4月17日朝海物业公司与昆仑公司签订的《合同书》无效。本院于2009年6月作出（2008）朝民初字第02712号民事判决书，判决：一、昆仑公司与朝海物业公司于1994年4月17日签订的《合同书》无效。二、驳回昆仑公司的诉讼请求。
昆仑公�不服，上诉于北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院于2010年4月26日作出（2009）二中民终字第16402号民事判决书，在该案，查明以下事实：
1994年4月17日，昆仑公司与朝海物业公司签订《合同书》，约定：双方在东直门外大街26号院内共同投资新建（生产、办公）综合楼；朝海物业公司将新建楼的第五层（建筑面积约750㎡）归属昆仑公司作为办公用房，永久使用；昆仑公司向朝海物业公司支付基建费320万元（由朝海物业公司包死）。《合同书》签订后，昆仑公司依约向朝海物业公司支付了基建费。朝海物业公司以自身名义办理了综合楼的相关建设手续。1995年12月28日，综合楼工程经竣工验收合格，双方随后办理了约定第五层房屋的交接手续，昆仑公司装修后进驻至今。2002年4月25日，朝海物业公司向昆仑公司发出《关于统一办理土地证、房产证的函》，内容为：根据贵公司与朝海物业公司于1994年4月17日签署的合同书及贵单位的愿望，我公司经反复请示政府及上级有关部门协商、研究，同意为原合作建房单位独立办理土地证及房产证，完备产权关系。贵单位需交纳土地出让金、补交公摊面积费，补交原朝海物业公司代交挂帐的土地使用费、房产税和保险费。该函中列明了公摊面积费的预交数额、土地使用费、房产税和保险费的数额、未明确缴纳土地出让金的数额。2003年1月，昆仑公司交纳了诉争房产的房产税、土地使用税。2004年8月20日，昆仑公司与案外人信诚（北京）纺织品有限公司共同向朝海物业公司发出《关于办理独立土地、房屋产权证的函》，正式回复如下：根据北京市现行的房地产登记管理规定，允许独单栋楼可以开展办理房屋产权证的登记手续工作。因此要求朝海物业公司及时协助办理独立土地、房屋产权证手续，提出房屋公摊面积以政府房地局测量的为准，公摊面积费用按市场公允价减折旧的办法确定，土地出让金按北京市有关政策标准执行。此后，双方因对土地出让金等费用的交纳不能达成一致而一直未完成土地、房屋的产权转移登记手续。2003年11月4日，昆仑公司与朝海物业公司签订《物业管理合同》，约定诉争房产委托朝海物业公司进行物业管理。2004年、2005年，双方续签了相关合同。
诉争房产所使用土地于《合同书》签订时系朝海物业公司使用的国有土地，朝海物业公司于2001年4月取得国有土地使用证，土地使用权性质为划拨。2002年，朝海物业公司取得包括诉争房产在内的综合楼的所有权证。朝海物业公司后申请办理了诉争房产所使用土地使用权的出让手续，于2006年9月取得京朝国用（2006出）第0301号土地使用证，土地使用权性质变更为出让。
朝海物�公司曾于2005年7月将包括诉争房产在内的综合楼及相应的土地使用权抵押给中国农业银行北京市西城区支行。该土地使用权变更为出让性质后，上述抵押登记注销，双方重新办理了抵押登记，抵押期限至2015年12月。
本案昆仑公司于2005年7月向原审法院起诉。原审法院于当月立案受理，于2006年12月做出判决。后经二审，本院于2007年11月裁定发回原审法院重审。原审法院经重审再次做出判决后，昆仑公司又上诉至本院。在原审法院重审中，经法庭询问，朝海物业公司表示：在本案中仅要求确认合同无效，不要求处理无效后的后果。昆仑公司也表示：在本案中如果确认合同无效，不要求解决合同无效后的后果。
基于上述事实，北京市第二中级人民法院认为：昆仑公司与朝海物业公司所签联合建房合同是双方真实意思表示，虽然朝海物业公司所提供的土地使用权系以划拨�式取得的国有土地使用权，当时未办理土地使用权出让手续，但朝海物业公司在一审诉讼期间补办了出让手续，故双方所签联合建房的《合同书》应当有效。现昆仑公司请求继续履行合同，于法有据，本院予以支持。昆仑公司在一审中并明确提出了继续履行合同的具体内容，即要求朝海物业公司为其办理诉争房产的权属登记，但昆仑公司在二审中并未明确提出该项具体请求，同时考虑到诉争房产现处于抵押状态，暂不具备办理产权转移登记的条件，故对昆仑公司的该部分诉讼请求不予处理，双方可以另行解决。因此，原审法院认定双方所签《合同书》无效，缺乏法律依据，据此所做判决结果不当，遂作出（2009）二中民终字第16402号判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第02712号民事判决。二、北京朝海物业管理有限公司与中国昆仑工程公司继续履�双方（即原中国纺织化纤工程公司与原北京市朝阳针织厂）所签《合同书》。三、驳回中国昆仑工程公司的其他诉讼请求。四、驳回北京朝海物业管理有限公司的反诉请求。
2011年，昆仑公司将本案被告诉至本院，要求将涉案房屋交付给昆仑公司，被告办理标的房屋的所有权证及土地使用权证，本案原告作为第三人参加诉讼。该案中，本院查明：涉案房屋现登记在被告名下，昆仑公司曾使用涉案房屋，后昆仑公司与被告对于涉案房屋发生争议。昆仑公司从涉案房屋搬出后，被告将涉案房屋交付原告使用。涉案房屋现仍由原告使用。该案审理中，经本院核实，中国农业银行北京西城支行表示涉案房屋未抵押给该行。本院于2013年1月21日作出（2011）朝民初字第691号判决书，判决：一、北京朝海物业管理有限公司、北京市朝阳区工业局于本判决生效后十五日内将北京市朝�区东直门外大街甲26号院2号楼5层的房屋腾空并交付中国昆仑工程公司；二、北京朝海物业管理有限公司于本判决生效后十五日内协助中国昆仑工程公司办理北京市朝阳区东直门外大街甲26号院2号楼5层的房屋的土地使用权证及房屋所有权证，将该房屋及所用土地登记至中国昆仑工程公司名下。本案被告不服，将昆仑公司上诉于北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第09714-1号民事裁定书，裁定：因北京市朝阳区工业局另案起诉，请求撤销（2009）二中民终字第16402号民事判决书，本案处理必须以该案的审理结果为依据，故本案中止诉讼。
2011年，原告诉至本院，要求被告继续履行《补充协议》，协助原告将涉案房屋的产权在合理的时间办理转移登记至原告名下。本院于2012年12月18日作出（2011）朝民初字第27341号判决书，判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服，上诉于北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院于2013年12月17日作出（2013）二中民终字第04775-1号民事裁定书，裁定：因北京市朝阳区工业局另案起诉，请求撤销（2009）二中民终字第16402号民事判决书，本案处理必须以该案的审理结果为依据，故本案中止诉讼。
原告于2013年将被告、中国昆仑工程公司诉至北京市第二中级人民法院，要求判令撤销（2009）二中民终字第16402号民事判决书；依法改判原告与被告继续履行《转让房屋使用权合同书》及《补充协议》，并协助原告将涉案房屋产权变更至原告名下。该院经审理认为：昆仑公司于2005年起诉至朝阳法院，要求继续履行与被告签订的关于投资新建综合楼的《合同书》，经朝阳区法院判决后，昆仑公司不服上诉至本院，本院于2007年11月将该案发回重审。重审时，原告已合法占有�使用涉案房屋，若被告履行与昆仑公司的《合同书》，势必导致原告无法履行其与被告的《补充协议》，故原告应为该案的第三人，其有权依据《民事诉讼法》提起第三人撤销之诉，关于原告主张依法改判由原被告继续履行《转让房屋使用权合同书》及《补充协议》，并由被告协助原告变更产权一节，因不属于第三人撤销之诉的审理范围，且其已另案起诉要求继续履行与被告的《补充协议》，故对此不予审理。该院于2013年12月17日作出（2013）二中民初字第11566-2号判决书，判决：一、撤销北京市第二中级人民法院（2009）二中民终字第16402号民事判决书；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第02712号判决书；三、驳回北京市朝阳区工业局的其他诉讼请求。针对该判决结果，现被告已上诉，二审尚未审结。
庭审中，双方均认可原告作为甲方与作为乙方的被告签订了自2010年1月1日至2010年12月31日期间的《物业管理合同》，该合同约定：甲方委托乙方为其使用权房产的物业管理机构，全权负责其使用权房产的各项管理服务；物业管理的具体内容为：房屋和楼房的共用部位，共用设施的管理、维修和养护，向使用权人收取各项物业管理费用和服务费用；物业管理费包括电梯运行、维护检测费等；乙方于每月30日前将应收电费通知甲方，甲方接到通知后5个工作日内将费用交到乙方财务部。原告表示收到过被告出具的收费通知单，但实际未交纳相关电费及物业服务费用，因2001年前被告拖欠原告及案外人北京弘正业集团借款3342.5万元尚未偿还，双方曾口头达成协议约定将原告应交纳的水费、电费、物业费抵扣借款，被告对此不予认可。原告向本院提交朝阳针织厂向其借款情况表及《关于对北京弘正业集团所属集体企业北京市朝阳�织厂产权界定、资产评估、改制方案的确认书》以证明被告作为朝阳针织厂的权利义务继受人尚欠原告借款3342.5万元，被告对此关联性及证明目的均不予认可。
上述事实，有《转让房屋使用权合同书》、《补充协议》、《律师函》、《物业管理合同》、借款情况表、朝海物业收费通知单、（2008）朝民初字第02712号判决书、（2009）二中民终字第16402号民事判决书、（2011）朝民初字第27341号判决书、（2013）二中民初字第11566-2号判决书等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：基于合同关系产生的占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害。原告虽与被告针对涉案房屋签订《转让房屋使用权合同书》和《补充协议》，但涉案房屋产权争议尚未�出生效判决。目前涉案房屋产权尚不归属于案外人昆仑公司，因原告依据《转让房屋使用权合同书》和《补充协议》对涉案房屋享有使用权，被告主张停止供电及电梯运行于法无据，故原告要求恢复供电及电梯运行符合法律规定，本院予以支持。
原告主张应以物业费用抵扣被告借款的主张，未提交相关证据佐证，本院不予采信。如双方针对物业合同的履行存在争议，应另行主张权利。
依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条之规定，判决如下：
被告北京朝海物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内恢复对北京市朝阳区东直门外大街甲X号X号楼X层房屋的供电及电梯运行。
案件受理费35元，由被告北京朝海物业管理有限公司负担（原告北京市朝阳区工业局已交纳，被告北京朝海物业管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京市�阳区工业局）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 李 享
二〇一四年三月十七日
书 记 员 李文丹