浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙湖商终字第103号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李××。
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈××。
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑××。
上诉人（原审被告、反诉原告）：屠甲。
四上诉人共同委托代理人：钱甲。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：施××。
委托代理人：程×。
委托代理人：委托代理人：陈春，男，1977年2月21日生
（身份证号码：3305221977********），汉族，住长兴县小浦
镇高地村镇湾潭自然村88号。
上诉人李××、沈××、郑××、屠甲为与被上诉人施
××
合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2008）长
商初字第674号民事判决，向本院提出上诉。本院于2009年4月
7日受理后，依法组成由审判员窦修旺担任审判长、审判员何
玲玲和姜铮参加评议的合议庭，书记员陈蓉担任记录，于2009
年4月13日对双方当事人进行了调查。李××、沈××、郑×
×、屠甲的委托代理人钱甲，施××的委托代理人程×、陈春
到庭接受调查。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年5月3日，李××、郑××、屠甲、沈××与施××协商转让“长兴雉城行易堂足浴馆”相关事
宜，并由施××当即支付转让定金3万元，同时，约定转让后
应办理的相关事宜。同年5月8日，双方当事人签订转让协议一
份，该协议主要约定载明，李××、郑××、屠甲、沈××以
1045000元价格将长兴县雉城镇龙山大道461幢431、433号及二
楼东部约1050平方米营业房的“长兴雉城行易堂足浴馆”转让
给施××。由于李××、郑××、屠甲、沈××在转让过程中
未将原房屋租赁协议的承租人更名为施××及得到房某的当面
认可，故协商付款方式为施××首付转让款545000元，余款在
房某认可并同意将此房屋在原租金不变的情况下转租给施××
使用，则于当日付清。同时约定，从即日起，如果由于李××
、郑××、屠甲、沈××在租房协议上引起的各种纠纷而导致
施××不能正常营业，施××有权在当日按原价（即首付5450
00元）退还给李××、郑××、屠甲、沈××，李××、郑×
×、屠甲、沈××则于三日内一次性归还首付款，并无条件地
赔偿施××经济损失100000元，如未在三日内退还首付款，则
每逾期一日赔偿损失3000元，直至全部付清为止；如租房协议
的承租人更名为施××后，其须在三日内付清余款500000元，
不能按时付清则每逾期一日赔偿被告损失3000元，直至全部付
清为止。该协议又约定，达成协议三日内，李××、郑××、
屠甲、沈××必须将经营权交给施××（即办理过户手续），
同时协助施××得到杭州行易堂总店的认可和联系等。该协议
签订后，施××当日即支付转让款545000元，并由李××、沈
××出具收条一份。长兴雉城行易堂足浴馆转让给施××后，李××与施××曾找钱某协商将长兴雉城行易堂足浴馆营业房
的承租人更名为本案施××，但该两人非属原房屋租赁协议中
的承租人，故钱某拒绝办理变更房屋租赁协议。期间，施××
将转让后的长兴雉城行易堂足浴馆进行营业。2008年8月14日
，长兴县工商行政管某某对施××因涉嫌无营业执照从事足浴
的行为作出扣留财产通知书，扣留了施××的工作手册、笔记
本、工资费用结算日报表。2008年9月1日，长兴县工商行政管
某某向施××发出《责令改正通知书》，同月27日，又发出《
责令改正通知书》一份。2008年10月28日长兴县工商行政管某
某作出长工商经处字（2008）第273号行政处罚决定书，对施
××的行为罚款20000元，同月29日，施××向处罚机关交纳
罚款20000元。另查明，李××、郑××、屠甲、沈××合伙
经营长兴雉城镇行易堂足浴馆，2007年12月19日，李××以其
个人名义为“长兴雉城行易堂足浴馆”向长兴县工商行政管某
某申请登记，并于当日得到核准，至今该足浴馆经营者（营业
执照）为李××。又查明，长兴县龙山大道461幢431、433号
及二楼东部约1050平方某某屋产权人为钱丙（系本案证人钱某
女儿），2007年1月13日，该房屋由钱某与屠某签订租房协议
一份。协议签订后，由屠某承租（即长兴雉城行易堂足浴馆实
际使用）。再查明，2008年9月28日、10月12日，李××、郑
××、屠甲、沈××先后向施××发函，要求办理租房变更手
续及催讨剩余转让款500000元等。现因施××主张解除转让协
议及赔偿损失等，李××、郑××、屠甲、沈××主张催讨剩
余转让款等而引起本案讼争。施××原审期间主张：解除双方之间签订的《转让协议
》；李××、郑××、屠甲、沈××返还原告转让费545000元
，赔偿施××损失100000元，装修费13440元，装修保证金240
0元，停车费5600元，逾期付款违约金9000元（2008年8月17日
至8月20日，以每天3000元计算，另逾期付款违约金到给付之
日按每日3000元计算），财产损失20000元，合计695440元；
李××、郑××、屠甲、沈××对上述债务承担连带责任；本
案诉讼费由李××、郑××、屠甲、沈××承担。
李××、郑××、屠甲、沈××原审期间辩称：双方确
实签订了转让协议，并对价格、时间作出了约定，该协议是真
实且合法有效的，也是双方自愿签订的。但是，该协议中的违
约责任比例约定过高。个体工商户的营业执照是不能直接更名
，双方对经营权如何变更不了解，因此，李××、郑××、屠
甲、沈××按协议已履行了义务，至于房屋更名（转租），是
施××不愿办理。据此，施××要求解除合同没有事实的法律
依据，请求驳回施××的诉讼请求。
李××、郑××、屠甲、沈××原审期间反诉主张：判
令施××支付李××、郑××、屠甲、沈××剩余转让款5000
00元，逾期支付违约金60000元（2008年10月1日至10月20日，
以每日3000元计算；10月21日起按每日3000元计算至付款清结
止），并承担本案全部诉讼费用。
施××原审期间针对反诉辩称：李××至今也未帮助施
××取得行易堂足浴馆的营业执照；就转让事宜并不需要屠某
的认可，至于屠某是否认可不影响转让手续的办理。所以，李××、郑××、屠甲、沈××反诉的理由不可能成立，钱某与
本案没有关联性；李××、郑××、屠甲、沈××也未通知施
××办理房屋更名手续，起诉前施××也多次催促李××、郑
××、屠甲、沈××办理房屋（转租）更名手续，但是到现在
还没有办理好。请求驳回李××、郑××、屠甲、沈××的反
诉请求。
原审法院认为，李××、郑××、屠甲、沈××为长兴
县雉城行易堂足浴馆合伙人，该馆虽以李××名义进行工商登
记，取得营业执照，但李××、郑××、屠甲、沈××作为合
伙人有权对长兴县雉城行易堂足浴馆转让事宜作出决定，故双
方达成的转让协议，合法有效，应受法律保护。李××、郑×
×、屠甲、沈××未按协议的要求在征得房屋出租人同意的前
提下将原租房协议上承租方变更为施××，故于2008年5月8日
，双方再次进行协商，达成一份转让协议，该协议约定施××
首付转让款545000元，余款500000在房某（房屋出租人）认可
并同意将此房按原租金租赁给施××的当日付清，李××、郑
××、屠甲、沈××未在合理期限内履行房屋转租手续所约定
的义务。同时协议约定在三日内将经营权交给施××即办理过
户手续，虽然个体工商户没法办理过户手续，但李××、郑×
×、屠甲、沈××至庭审时尚未注销字号为长兴县雉城行易堂
足浴馆的工体工商户，致使施××不可能办理出字号相同的工
商登记手续。对于证人屠某在本案中的作用，其非属本案当事
人，其与钱某签订的租房协议与本案双方当事人签订转让协议
无关联性，但证人屠某所租用的房屋已被足浴馆实际使用，因此，该租房协议所确定的租金，予以参照执行。由于李××、
郑××、屠甲、沈会某某属足浴馆房屋的实际承租人，双方签
订的转让合同存在不当之处，且李××、郑××、屠甲、沈×
×又未在合理的期限（本案诉讼前）给予解决，因此，李××
、郑××、屠甲、沈××的行为已构成根本性违约，现施××
主张解除转让协议，且经调解无效，故予以支持。合同解除后
，尚未履行的，终止履行，已履行的，双方当事人应恢复原状
，即李××、郑××、屠甲、沈××返还施××转让款545000
元，施××将长兴县雉城行易堂足浴馆及财物按原状返还给李
××、郑××、屠甲、沈××。施××明知在未取得营业执照
期间所从事经营活动具有违法性，故其违反相关行政法律法规
的行为所受到的处罚20000元，应由施××承担。施××从事
经营期间所付的停车费5600元，属其违法经营行为所带的后果
，应由施××承担。施××交付板道修复保证金2400元，可另
行向有关部门主张，故不予支持。施××为经营进行的装修虽
属合理的损失，但施××提交的证据不足证实其主张，不予支
持。双方在协议中约定由于李××、郑××、屠甲、沈××违
约解除合同后应承担10万元的损失，应视为双方对违约责任的
约定，予以确认。对于本案转让合同解除后，施××应就足浴
馆转让后至2008年8月14日工商管理机关查处时实际占有使用
足浴馆时间为三个月，即房租65000元，以及实际经营足浴馆
期间相关费用，酌情确认35000元，合计100000元，由施××
向李××、郑××、屠甲、沈××承担支付义务。据此，李×
×、郑××、屠甲、沈××应向施××承担的损失100000元，与施××向李××、郑××、屠甲、沈××承担的房租及相关
费用100000元相互抵销。对于施××在实际经营足浴馆期间所
产生的债权债务，由施××享有和承担。对施××主张的逾期
付款违约金，因合同未解除前不存在逾期付款的问题，故对该
请求不予支持。由于双方之间的协议因李××、郑××、屠甲
、沈××的违约予以解除，故李××、郑××、屠甲、沈××
的反诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则
》第三十条、第三十三条、第三十四条、第三十五条，《中华
人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定判
决如下：一、李××、郑××、屠甲、沈××连带给付施××
施××转让款545000元，于本判决生效之起十日内给付。二、
施××于本判决生效后十日内按现状向李××、郑××、屠甲
、沈××返还长兴雉城镇行易堂足浴馆及相关财物。三、驳回
施××其余诉讼请求。四、驳回李××、沈××、郑××、屠
甲的反诉请求。本诉案件受理费10554元，财产保全费3920元
；反诉案件受理费4700元，合计19174元，由李××、郑××
、屠甲、沈××共同承担，于判决生效后十日内径直支付施×
×14474元。
李××、郑××、屠甲、沈××不服判决上诉称：一、
证人屠某证实，房某同意转租足浴馆房屋，李××、郑××、
屠甲、沈××也一直积极地配合联系房某，终因原承租人屠某
被公安羁押，直至2008年9月谈妥。但因施××悔约决心已下
，致使未能办理转租手续。足浴馆房屋转租手续的办妥尚须时
日是双方签约时预见的，所以没有规定时限，李××、郑××、屠甲、沈××在合理期限内已经履行了义务。原判认定李×
×、郑××、屠甲、沈××未在合理期限内办妥转租手续是根
本性违约，是归责错误。二、转租合同有部分义务有待履行，
并不影响合同继续履行和合同目的的实现。李××、郑××、
屠甲、沈会康某某浴馆交付施××后，施××一直经营至今，
足见其转让合同的目的已经实现。至于营业执照的注销和重新
设立，因有待房屋承租人的变更，所以没能及时办理，但并不
影响施××的正常经营。李××、郑××、屠甲、沈××已经
履行了义务，并不存在违约。三、施××在接管某浴馆后，占
有和使用转让财产和经营所得，也未催告有待李××、郑××
、屠甲、沈××履行的义务，也未提出过解除合同。施××19
98年8月向法院起诉主张解除合同，原审判决送达已在2009年3
月，施××期间占有足浴馆已达十个月之久，原判认定合同履
行三个月显然是错误的，判决未予解除前，合同还在履行。四
、施××为达到拒付余款的目的，故意阻止付款条件的成就，
拒绝签订房屋转租协议，李××、郑××、屠甲、沈××有权
主张50万元余款债权。请求二审法院撤销原判，驳回施××的
诉讼请求，照准李××、郑××、屠甲、沈××的反诉请求。
施××二审期间辩称：根据双方的约定，本案双方所签
订的协议是附条件，由于李××、郑××、屠甲、沈××所出
让的足浴馆所租赁的房子，出租人没有同意转让，目前为止足
浴馆连锁店的总部经营许可也没有同意，所以符合合同解除的
条件。合同的附条件应该是2008年8月14日，实际上应该还早
一点，从工商局认定施××非法经营处罚当天，施××就及时向李××、郑××、屠甲、沈××提出无法合法经营，所以解
除协议。2008年8月14日解除条件应该成就。附解除条件成就
是李××、郑××、屠甲、沈××欺诈所致。施××在诉讼期
间只能勉强经营。目前为止总部没有允许施××经营足浴馆。
原判认定事实清楚，实体处理正确。请求二审法院驳回上诉，
维持原判。
二审期间，李××、郑××、屠甲、沈××提供证据如
下：1.足浴馆长兴总店营业统计表一份，证明连锁总店已经确
认施××经营长兴店，在统计上也有了过户的手续，时间截止
日是2008年5月-
2009年3月，施××至今还在经营足浴馆，截止2009年3月18日
，其营业收入为100余某某。2.长兴旅游消费券及使用说明各
一份，证明施××经营长兴店是得到政府和相关机构认可的，
转让的目的已经实现，施××已经接管了足浴馆，并得到政府
的认可。3.刑事判决书和取保候审决定书各一份，证明签订合
同以后一直到施××起诉，屠某一直被关押在看守所，没有办
法办理房屋转租的手续。屠某2008年8月22日出狱以后就通知
施××补签合同，施××拒绝签订房屋转租的协议。
施××的质证意见为：证据1，对营业状况无法进行质证
，对证明的对象有异议，李××、郑××、屠甲、沈××以施
××在转让协议签订以后经营到2009年3月没有异议，但是不
能证明已经办理了过户手续。到今天为止，足浴馆仍没有与施
××签订过户手续。关于是否在营业，2009年3月确实在营业
，现在已经关掉了，是否营业也不影响一审的判决。证据2，对关联性有异议，不能证明与本案有关。证据3，屠某与本案
无关，证据也不能在法定期限内提交，请求二审法院不予采信
。
本院对上述证据经审查，认证如下：证据1、2，能够证
明施××实际经营足浴馆的期间为2008年5月至2009年3月的事
实，对其真实性，予以认定；但是，该证据尚不能证明上述期
间施××已经在合法经营足浴馆的事实，该证据在转让协议不
应解除方面也不具有证明力，对证据该方面的关联性，不予采
信。证据3，能够证明足浴馆房屋承租人屠某被关押在看守所
的事实，对其真实性，予以认定；但是，该证据尚不能证明施
××在签订转让协议时已经明知屠某为足浴馆房屋的实际承租
人以及屠某不能委托办理足浴馆房屋转租手续的事实，对证据
该方面的关联性，不予采信。
二审期间，施××未提交证据。
本院经审理除查明施××实际经营足浴馆的期间为2008
年5月至2009年3月的事实与原判认定的事实不同外，其余事实
均与原判认定的事实相同。
本院认为，二审期间，双方当事人的主要争议焦点为：
一、转让协议应否予以解除以及四上诉人应否承担返还转让款
民事责任。二、转让协议应否继续履行以及施××应否承担给
付转让款民事责任。
关于第一个争议焦点。经查，双方签订的转让协议，约
定“……由于出让方在租房协议上引起的各种纠纷而导致受让
方不能正常营业，受让方有权在当天把本店原价不变退还给出让方……”等内容，即受让人施××在经营足浴馆时，如出现
与转让协议相关的足浴馆房屋的租赁纠纷，受让人施××有权
解除转让协议。诉讼中，双方对足浴馆房屋未能办理转租手续
均不持异议，李××、郑××、屠甲、沈××认为其主要原因
是由于实际租赁人屠某被关押在看守所，施××认为其主要原
因是四上诉人怠于履行义务。本院认为，屠某被关押在看守所
，不能成为足浴馆房屋不能办理转租手续的根本原因，转让协
议签订后，李××、郑××、屠甲、沈××作为足浴馆的出让
方，未能在合理期限内办妥足浴馆房屋转租手续，已导致施×
×不能合法正常经营足浴馆，施××据此提出解除转让协议的
条件已经成就，转让协议应予以解除。转让协议解除后，李×
×、郑××、屠甲、沈××应依约返还已收取的转让款并赔偿
损失。本案中，李××、郑××、屠甲、沈××原审期间反诉
主要针对转让合同继续履行提出相关权利主张，对于转让协议
解除后施××实际经营期间应承担的租金并未具体主张，虽施
××实际经营足浴馆期间为十个月，但李××、郑××、屠甲
、沈××对该期间租金损失在一审期间并未提出具体诉请主张
，此不属于二审审查的范围，本院不作评判。
关于第二个争议焦点。上已有述，转让协议应予以解除
，亦即无需再继续履行，故施××也不必再履行转让协议中尾
款的支付责任。李××、郑××、屠甲、沈××该节上诉主张
的理由和证据亦不充分，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，审判程序合法，虽
适用法律不当，但实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下
：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15254元，由上诉人李××、郑××、屠
甲、沈××负担。
本判决为终审判决。
审判长 窦修旺
审判员 何玲玲
审判员 姜 铮
二〇〇九年五月十八日
书记员 陈 蓉