广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0312民初1291号原告：桂林市某物业服务有限公司，住所地桂林市七星区。法定代表人：石某，该公司经理。原告：桂林市某物业服务有限公司某湾小区服务处，营业场所桂林市临桂区临桂镇（机场路）。主要负责人蒋某，该服务处经理。以上二原告的委托诉讼代理人：卿艳瑛，广西卓合律师事务所律师。以上二原告的委托诉讼代理人：凃耀军，广西卓合律师事务所律师。被告：高某，女，1967年12月10日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。委托诉讼代理人：阳卫星，广西桂某律师事务所律师。原告桂林市某物业服务有限公司、桂林市某物业服务有限公司某湾小区服务处与被告高某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桂林市某物业服务有限公司、桂林市某物业服务有限公司某湾小区服务处的委托诉讼代理人卿艳瑛、凃耀军、被告高某及委托诉讼代理人阳卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂林市某物业服务有限公司、桂林市某物业服务有限公司某湾小区服务处诉称，原告某公司是某湾小区的前期物业服务单位，其下属某湾小区服务处自派驻某湾小区提供物业服务至今，一直恪尽职守、尽心尽力为某湾小区业主提供优质物业服务，深受某湾小区绝大多数业主好评。被告是某湾小区A栋1-19号业主。原告最初进驻某湾小区是按1元/m2和1.7元/m2的标准收取业主物业费，但随着物业上涨、用工成本增加等客观因素的影响，原告渐感按原有的收费标准难以继续为广大业主提供优质的物业服务，于是经与某湾小区业委会共同测算，物业费从原有的标准统一调整到2.3元/月/m2才能收支平衡。2015年3月，原告经向主管某湾小区的榕某社区居委会提出书面申请，同时就小区物业服务单位的确定和物业费的收取事项通过公告、邮寄信函等方式征求小区业主的书面意见，并获得超过二分之一的226户赞成票，以及56位业主表示少数服从多数。2015年7月16日，榕某社区居民委员会向某湾小区全体业主发出公告，公告事项：一、决定聘请桂林市某物业服务有限公司为某湾小区物业服务企业；二、决定物业费标准统一调整为2.3元/月/m2，原告与小区业主签署的《物业服务合同》亦按约定生效，同时明确小区物业服务收费标准、交付时间及相应的违约责任。被告作为某湾小区的业主明知从2015年8月起小区物业费调整为2.3元/月/m2，但仍只按1元/月/m2的原标准缴纳物业费，虽经过原告多次催收但拒不缴纳。因此，原告为了维护自身的合法利益，诉至法院，请求：1、判令被告向原告补交2015年8月至12月及2016年全年的物业费8269元；2、判令被告向原告支付拖欠的2016年物业费违约金2276元（从2016年1月21日起暂计至2016年5月31日止，实际计至给付完毕之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告桂林市某物业服务有限公司、桂林市某物业服务有限公司某湾小区服务处对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、二原告的营业执照及房产证复印件，证明原告主体适格及业务服务范围、被告主体适格及被告系某湾小区业主；2、业主委员会成立报告（2013年3月19日桂林某经济发展有限公司出具）、业主委员会成立备案表（2013年3月19日临桂住建局出具），证明⑴某湾小区业主总数，⑵小区业委会已依法成立备案；3、申请报告、居委会回复、关于选聘物业服务公司及其确定物业服务费标准的函、公告（2015年6月1日出具）、公告（2015年6月19日榕某社区和业委会出具），某湾物业意见征询表，证明⑴在榕某社区和业委会组织下，某湾小区就物业服务单位选聘、物业费的确定以书面方式征求了全体业主的意见，⑵同意某物业作为小区服务企业并同意物业费标准为2.3元/月/m2,确定物业费的业主人数及占专有部分面积均过半；4、公告（2015年7月16日榕某社区和业委会出具）、物业服务合同（2015年7月16日业委会与某公司出具），证明⑴经业主同意决定选聘某公司为某湾小区物业服务企业，并签署了物业服务合同，合同中明确了违约金计算方法，⑵明确小区物业费的缴纳标准即按专有建筑面积2.3元/月/m2缴纳；5、高某物业费发票2张（2015年5月5日和2016年2月15日）、关于补齐物业费的函2份（2016年3月26日和2016年4月10日）、申通快递邮寄凭证1份、公告（2016年5月12日某公司小区服务处出具）、高某拖欠物业费明细，证明⑴被告仍按原收费标准交纳物业费，经催交后仍拒不缴纳，⑵小区因极少部分业主拒不履行物业服务合同的行为对小区管理构成了严重影响，⑶被告拖欠的物业费及计算方法；6、某湾业主房屋所有权权属清册1份（桂林某经济发展有限公司出具），证明⑴某湾小区业主总户数，⑵同意选聘某物业作为小区服务企业并同意2.3元/月/m2确定物业费的业主人数和专有部分面积均过半。被告高某辩称，1、被告于2015年5月5日和2016年2月15日分别向原告缴纳了2015年和2016年的物业费，原告向被告出具了正式发票，并在发票上分别注明了2015年和2016年全年物业费，说明被告并未拖欠原告物业费；2、针对原告的诉称，原告称是经小区业主委员会共同测算，将某湾小区物业费收费标准调整为2.3元/月/m2才能维持别墅区物业管理工作，原告对此没有证据证实；3、原告诉称通过公告、邮寄等方式征求小区业主意见，小区业主数量过半即实际达到了226户的赞成票，对此没有事实依据，榕某居委会决定聘请某物业公司，物业费调整为2.3元/月/m2，已经超出了其作为社区居委会的职权范围，原告与小区业委会联合签署的物业服务合同，并未生效；4、原告诉状中称被告作为小区业主，从2015年8月起明知物业费的收费标准已经调整，但原告在收取被告物业费的过程中仍旧按照原来的收费标准进行收取，连原告的工作人员都不知道该新的收费标准，被告又如何知晓物业费的标准已作了调整。综上，被告并没有拖欠原告的物业费，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告高某为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、发票2张，证明被告已经交纳2015年和2016年的物业服务费；2、发票3张，证明2016年1月29日小区B2-11的业主雷某交的2016年物业费，2016年2月15日小区C2-21的业主杨某交的2016年的物业费，2016年2月15日小区E2-6的业主粟某交的2016年物业费，以上3户小区业主均是按照1元/月/m2的标准交纳的全年的物业费；3、辞职声明1份，证明某湾小区业委会全体成员于2015年1月26日已经全部辞职，之后加盖业委会的公章，都不是业主委员会盖的。经过开庭举证及质证，原告桂林市某物业服务有限公司、桂林市某物业服务有限公司某湾小区服务处对被告高某提供的证据1-2的意见为：某湾小区业主仅有上述4户业主坚持按照1元/月/m2的标准交纳，且都是在2016年2月15日交纳的，在交纳时坚持要求工作人员在发票中注明是全年物业费，在该事件发生后，物业公司在某湾小区对此事件进行了公告和说明，该事件对其他业主造成了不良影响，被告称某物业的工作人员不知道应该按2.3元/月/m2进行收取，该说法是错误的，事实并非如被告所述。关于此物业费交纳的原因诉状中已经作了说明，原告不赞成小区业主按照1元/月/m2交纳物业费，以上四户业主的物业费都是不完全交纳的；证据3的真实性和合法性无法确定，辞职或者业委会是否解散应当以政府部门的相关备案为依据，目前未查到，被告说榕某社区居委会越权使用业主委员会的公章，该说法不成立，某湾小区业主委员会将公章委托由社区居委会管理。被告高某对原告桂林市某物业服务有限公司、桂林市某物业服务有限公司某湾小区服务处提供的证据1的真实性没有异议；证据2无异议；证据3中的申请报告不认可，该报告为原告单方向榕某居委会提出的报告，对其证明内容不认可，对申请报告的回复函不予认可，居委会无聘请物业服务公司及决定物业费收费标准的权限，关于选聘物业服务公司及确定物业费标准的函不予认可，其中提到关于选聘物业公司，213户业主均已经书面方式寄出，本案被告并没有收到该函件，该组证据中的公告（榕某社区和业委会出具）为榕某社区越权的公告，2015年发布公告时业主委员会的成员在2015年1月已经全部辞职，居委会还盖了业主委员会的公章，该公告为居委会越权作出的公告，本案被告并没有看过该公告，对某湾物业意见征询表的质证意见，与对证据公告的质证意见一致，在报纸上刊登是不合适的，其也未能达到通知小区业主的目的，故其真实性不予认可，该征询表由原告提供，没有业主或者政府部门参与见证，因此对该证据的真实性及签署同意的业主数量不予认可，请法庭注意该意见表未提及原来的物业服务合同的问题；证据4中的公告不予认可，从未见过，社区居委会无权决定为小区选聘物业服务企业及为小区确定物业服务收费标准，榕某社区居委会滥用职权，盖了业主委员会的公章，对物业服务合同不予认可，内容未经业主同意签订，该合同没有经过业主大会和业主同意就签署了，该合同不具备法律效力，请法庭注意合同最后备注部分的内容证实该合同没有生效；证据5被告交纳物业费的发票无异议，证实被告已经交纳了2015年和2016年的物业费，关于补齐物业费的函，对于函中所述的召开业主大会和被告欠费均不认可，对于申通快递凭证，被告记不清楚了，如果有原件就对其真实性无异议，该证据只能证明原告向被告邮寄过东西，关于公告，被告从未见过，不认可该公告，不认可曾经召开业主全体大会，原告的工作人员所造成的工作后果应该由原告承担，对于拖欠物业费明细，不予认可；证据6没有异议，证明内容有异议。本院结合双方的举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告桂林市某物业服务有限公司受桂林某经济发展有限公司委托为某湾小区（物业类型为别墅小区）提供前期物业服务，前期物业服务合同期限至2014年12月31日。2014年12月27日，原告桂林市某物业服务有限公司（为乙方）与某湾小区业主委员会（为甲方）签订了《物业服务合同》一份，该合同约定：合同期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日止；物业费由业主按其拥有的专有部分建筑面积预先交纳，具体标准为2.3元/月/m2，已交付但未使用的空置物业费标准同以上标准由业主承担，以上物业费不含业主或物业使用人的市环卫处收缴的垃圾费、装修应交费用、物业共用部分和共用设施设备的有偿使用费、物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新及改造费用、物业共用部位、共用设施设备及公众责任的保险费用；物业费每年收取一次，业主/住户应在每年的1月20日前交纳，如未按期缴交，从逾期之日起，业主/住户应承担违约责任，业主与物业使用人约定由非业主使用人交纳物业费的，从其约定，业主承担连带交纳责任，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因其他原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费由开发商按时全额支付；如业主或物业使用人未能按合同约定按时支付各项费用，则乙方除向业主或物业使用人收取所欠费用外，乙方还有权自逾期之日起按照所欠费用总额每日向业主或物业使用人收取千分之三的违约金，甲方有义务协助乙方向欠费业主追缴所欠费用；备注：此合同需按照2013年1月1日起颁行实施的《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条之规定：㈢选聘和解聘物业服务企业，㈥确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。2015年3月19日起，原告桂林市某物业服务有限公司在某湾小区所属榕某社区居民委员会的组织和指导下，通过书面形式征求业主的意见，对是否同意：1、聘请桂林市某物业公司为本小区物业服务企业，2、物业费标准为2.3元/月/m2进行了投票表决，并获得物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意通过。2015年7月16日，榕某社区居民委员会向某湾小区全体业主发出《公告》，对上述投票表决结果进行了公示，同时《公告》加盖了某湾小区业主委员会的公章。同时查明，某湾小区在物业主管部门和榕某社区居民委员会的组织和指导下成立了首届业主委员会，并于2013年8月12日到临桂县住房和城乡建设局备案。2015年1月26日，某湾小区业主委员会全体委员向某湾小区业主提出辞职并发出《辞职声明》，但未召开业主大会或业主大会临时会议讨论决定是否终止全体委员的资格及选举产生新的业主委员会，亦未书面报告备案部门。再查明，某湾小区为别墅小区。被告为某湾小区A-1-19号房屋业主，该房屋的建筑面积为374.17m2。2015年5月5日，被告向原告桂林市某物业服务有限公司某湾小区服务处交纳了2015年物业服务费4490元；2016年2月15日，被告向原告桂林市某物业服务有限公司某湾小区服务处交纳了物业服务费4490元，原告桂林市某物业服务有限公司某湾小区服务处向被告出具了发票一张，发票上标注项目内容为“2016年物业服务费全年（374.17×1×12月）”。另查明，2016年3月25日起，原告桂林市某物业服务有限公司某湾小区服务处通过多种形式向被告发出《关于补齐物业费的函》，请其到物业服务中心补齐差额物业费，并于2016年5月12日向某湾小区全体业主发出《公告》，该公告内容为：2016年2月25日，其公司工作人员在预收A-1-19号等三家物业费时，三位女业主要求暂时按照1元/月/m2的标准进行交费，该工作人员对此问题未能谨慎、妥善处理，单从公司发工资的时间已到而账户上的资金不足可能无法按时足额发放员工工资这一个人利益出发，没有坚持工作原则，擅作主张，违反新的物业服务合同所确定的收费标准收取费用，此行为对其司和物业小区的管理均构成了不良影响，为了确保小区物业服务工作的正常开展和不损害到全体业主的共同利益，其司对此员工的不当行为予以纠正，并于2016年3月25日发函给关联业主，请其及时到物业服务中心补交差额物业费；如果三位业主未能按照新的物业服务合同所确定的收费标准补齐费用，其司在通过合理途径亦不能挽回损失时，将考虑追究当事员工由于自身工作不当给公司造成的损失，以维护本小区物业服务收费标准的严肃性和统一性，并对因此给全体业主造成的不良影响表示歉意。本院认为，根据《物业管理条例》第十一条第（四）项“选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定”、第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分所占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”及2010年1月1日起施行的中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，原告桂林市某物业服务有限公司在物业主管部门和榕某社区居民委员会的组织和指导下，通过书面形式征求业主意见并获得专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘原告桂林市某物业服务有限公司作为某湾小区的物业服务单位及物业费收费标准调整为2.3元/月/m2，另榕某社区居民委员会在某湾小区业主委员会全体委员于2015年1月16日提出辞职的情形下代行业主委员会职责于2015年7月16日对上述结果对某湾小区全体业主进行了公告，符合法律规定，且原告桂林市某物业服务有限公司与某湾小区业主委员会于2014年12月27日签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿的基础上签订，内容未违反法律、法规的规定，因此，《物业服务合同》已于2015年7月16日生效，应受法律的保护，原、被告均应依合同的约定履行各自的义务。桂林市某物业服务有限公司按照上述合同的约定，对某湾小区实施了物业管理，为某湾小区业主、物业使用人提供了服务，故原告按照上述合同及物业服务的有关规定收费标准，向业主、物业使用人收取相应的物业费，符合法律规定。经本院审核，被告应当缴纳的2015年8月至2016年12月期间的物业费为14630元（即按建筑面积为374.17m2×2.3元/月/m2×17个月计算），被告已缴纳的2015年8月至2016年12月期间的物业费为6361元（即按建筑面积为374.17m2×1元/月/m2×17个月计算），被告未足额缴纳2015年8月至2016年12月期间的物业费为8269元，而被告未足额交纳物业费的原因之一系原告工作人员的工作过失（即同意被告按照1元/月/m2的标准交纳其物业费），故考虑到原、被告双方的过错程度及物业费的性质，本院认为被告给付其未足额支付的物业费的50%，原告自行承担50%为宜，即被告应支付物业费4134.5元（即8269元×50%）给原告。至于原告诉请的物业费超过本院核定部分，本院不予支持。而被告辩称，本案所涉的《物业服务合同》并未生效及榕某社区居民委员会超越职权聘请原告作为某湾小区的物业管理单位、调整物业费标准为2.3/月/m2，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。若被告有证据证实榕某社区居委会代行业主委员会职责作出的决定侵害了其合法权益，其可另行主张权利。关于原告要求被告支付违约金的诉请，因被告未足额支付物业费的原因之一系原告工作人员的工作过失，故该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第十一条、第十二条之规定，判决如下：一、被告高某支付物业费4134.5元给原告桂林市某物业服务有限公司、桂林市某物业服务有限公司某湾小区服务处；二、驳回原告桂林市某物业服务有限公司、桂林市某物业服务有限公司某湾小区服务处的其他诉讼请求。案件受理费64元，由原告桂林市某物业服务有限公司负担30元，被告高某负担34元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费64元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  徐素珍人民陪审员  赵生付人民陪审员  周道奕二〇一六年十二月十二日书 记 员  梁 晶