福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第3576号
原告福建燕中物业服务有限公司，住所地永安市五州小区29幢605室。组织机构代码：76857504－7。
法定代表人刘启锋，总经理。
委托代理人黄玮。
被告聂国民，男，1975年6月28日出生，汉族，住永安市。
原告福建燕中物业服务有限公司与被告聂国民物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法由审判员陈兴会适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘启锋及委托代理人黄玮到庭参加了诉讼。被告聂国民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年11月1日接管永安市香樟家园小区物业，在《前期物业服务合同》中约定：由原告按有关法规规定提供各项物业服务，被告按建筑面积每平方米0.6元交纳物业服务费，如果被告拖欠物业服务费，从逾期之日起按应缴费用加收每日3‰违约金。从签订协议至今，原告完全履行了该协议约定的服务事项和义务，但被告却未履行交纳物业服务费义务，至今仍拖欠原告从2011年11月1日至2013年12月31日的物业服务费、公摊水电费等共计1807元。被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，现原告依法诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费1807元（115.86平方米×0.6元／平方米×26个月，从2011年11月1日算至2013年12月31日）、公摊水电费152.4元（从2011年11月1日算至2012年12月31日）、电梯年检费70元（35元／年×2年）及违约金2032.9元［69.5元／月×26个月×3‰×（26－1）／2×30天］，合计4062.3元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告聂国民未作答辩。
经审理查明，永安市香樟家园楼盘系永安市尼葛开发投资有限公司开发建设的安置房。2011年11月1日，原告与永安市尼葛开发投资有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为永安市香樟家园小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅每平方米每月0.6元，业主每半年支付物业服务费一次，交纳时间为每半年的头一个月15日前。业主未能按时足额支付物业服务费的，应当按照每日3‰标准向原告支付违约金；合同期限自2011年11月1日起至2012年10月31日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，永安市尼葛开发投资有限公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。没有约定电梯年检费由业主负担。该合同还对其他事项作了约定。原告于2011年11月1日接管该小区物业，依约开始提供物业服务。上述前期物业服务合同到期后，该小区的业主委员会尚未成立，原告与永安市尼葛开发投资有限公司签订了无落款时间的《前期物业服务合同》，约定合同期限自2012年11月1日起至2013年10月31日止，物业服务费的缴纳时间变更为每年支付物业服务费一次，交纳时间为每年的头一个月15日前。于2013年11月1日再次签订《前期物业服务合同》，合同期限自2013年11月1日起至2014年10月31日止。合同到期后，该小区的业主大会尚未成立，原告与永安市尼葛开发投资有限公司未就延长合同期限达成协议，永安市尼葛开发投资有限公司亦未选聘新的物业管理企业，故至今该小区仍由原告继续提供物业服务。
被告聂国民系永安市香樟大道199号1幢3单元202室房产业主。该房产建筑面积为115.86平方米。被告从2011年11月1日至2013年12月31日期间共26个月未交纳过相应的物业服务费用；在此期间还产生2011年11月1日至2012年12月31日期间水电公摊费152.4元和电梯年检费70元，该两项费用原告已先行垫付。原告曾向被告书面催讨上述费用未果，故诉至法院，引发本案讼争。
上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、物业服务费催缴通知书、照片及当事人的陈述等证据在案为凭，并经庭审查证，可以采信。
本院认为，原告作为物业服务单位与永安市香樟家园小区的建设单位签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对双方均具有约束力，原告依照该合同约定为被告所有的永安市香樟大道199号1幢3单元202室房产提供了物业管理服务，并在合同到期后继续提供物业服务，被告作为该房产的业主理应向原告支付相应的物业服务费，原告要求按0.6元／平方米计算物业服务费，合理合法，故被告应支付给原告尚欠的2011年11月1日至2013年12月31日期间共26个月的物业服务费1807元（115.86平方米×0.6元／平方米×26个月）；该期间被告应承担公摊水电费152.4元，该费用由原告先行垫付，被告应当将该费用支付给原告。由于双方未约定电梯年检费由被告负担，故原告主张被告支付电梯年检费70元依据不足，不予支持。被告未按约缴纳物业服务费，应承担相应的违约责任。原告要求被告按每日3‰支付违约金2032.9元［69.5元／月×26个月×3‰×（26－1）／2×30天］，超出欠付的物业费金额，明显过高，原告亦未提供证据证明其因被告违约行为蒙受的损失，该违约金计算标准依法应予调整。故本院根据被告逾期付款情况按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍分段计算违约金：2011年11月1日至2012年4月30日期间欠付的物业服务费417元（115.86平方米×0.6元／平方米×6个月，下同），从欠付之日2011年11月16日至2013年12月31日共计25.5个月的违约金为76.61元（417元×6.65%÷12个月×25.5个月×1.3）；2012年5月1日至2012年10月31日期间欠付的物业服务费417元，从欠付之日2012年5月16日至2013年12月31日共计19.5个月的违约金为54.18元（417元×6.15%÷12个月×19.5个月×1.3）；根据合同约定，2012年11月1日起的物业服务费系按年支付，故2012年11月1日至2013年10月31日期间欠付的物业服务费834元（115.86平方米×0.6元／平方米×12个月），从欠付之日2012年11月16日至2013年12月31日共计13.5个月的违约金为75.01元（834元×6.15%÷12个月×13.5个月×1.3）；2013年11月1日至2013年12月31日期间欠付的物业服务费139元，从欠付之日2013年11月16日至2013年12月31日共计1.5个月的违约金为1.26元（139元×5.60%÷12个月×1.5个月×1.3）。以上违约金合计207.06元。被告聂国民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告聂国民应于本判决生效后七日内支付原告福建燕中物业服务有限公司自2011年11月1日至2013年12月31日止的物业服务费1807元、公摊水电费152.4元以及违约金207.06元，合计人民币2166.46元。
二、驳回原告福建燕中物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半），由原告福建燕中物业服务有限公司负担12元，被告聂国民负担13元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 陈 兴 会
二〇一五年十二月十六日
书记员 项满春（代）
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。