湖北省郧县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂郧县民一初字第00516号
原告刘斌，城镇居民。
委托代理人韩勇。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，提起上诉或申诉，代为签收法律文书。
被告白顺香，城镇居民。
委托代理人张婧（系被告白顺香女儿），1988年11月11日出生，汉族。代理权限：一般代理。
原告刘斌诉被告白顺香房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由助理审判员徐卓威适用简易程序于5月20日公开开庭进行了审理。原告刘斌及其委托代理人韩勇，被告白顺香及其委托代理人张婧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘斌诉称：我购买了位于郧县城关镇郧阳路七组唐开林、李萍所有的房屋一套（房产证号：郧房权证城关镇字第××号），但未办理过户手续。2011年3月25日我将此房屋转售给被告白顺香，双方签订《房屋买卖合同》约定：1、房款及家具共作价230000元，签订合同时被告支付价款220000元，我将房屋钥匙交与被告入住。2、我6个月内负责办理房屋过户手续，否则承担违约金10000元整。3、在房产未过户之前，我自愿将自己入住的位于××路×号×栋×单元××号的房产证、土地使用证提供担保。合同签订后，被告因资金困难仅交付我房款200000元，我将房屋交付给被告入住。在办理房产登记过程中，因该房屋系我从唐开林和李萍手中购买，二人下落不明，无法给被告办理房屋登记手续。2012年2月我与被告协商，为了简化登记房产程序，以被告女儿张婧名义将唐开林、李萍夫妇诉至法院。2012年2月29日，郧县人民法院作出（2012）鄂郧县民一初字第00650号民事平判决书，判决：唐开林、李萍三日内将房产变更登记到张婧名下，并支付违约金5000元。2012年9月经郧县人民法院执行将该房屋产权转移登记到张婧名下。为此，我缴纳各项税费及诉讼费共计8000余元。后我将该房屋的房产证及土地使用证一并交给被告，被告将用以担保的房产证、土地使用证交付与我。因被告尚欠我30000元房款，我多次索要，被告以我违约为由拒付此款。特请求法院依法判令被告继续履行《房屋买卖合同》支付房款30000元及相应利息，并承担其自愿放弃原房主唐开林、李萍应支付的违约金5000元；本案诉讼费由被告承担。
被告白顺香辩称：原告刘斌于2010年2月以186000元的价格购买了唐开林夫妇所有的位于郧县城关镇××路××号×栋×号房屋一套后，于2011年3月25日以230000元的价格卖给我。双方签订的合同明确约定：如6个月内原告未将“两证”（房产证和土地使用证）过户与我，属其违约，我将拒付剩余款并要求他支付10000元违约金；若原告付“两证”的当天我未交清剩余款，我违约并支付原告10000元违约金。在办理过户手续时，因原告属转卖，唐开林夫妇拒不到场，才以我女儿张婧名义起诉唐开林夫妇。在此期间，我多次催原告将“两证”过户与我，原告均以工作忙等接口推诿，我只好自己办理“两证”。在办理土地使用证时，国土资源局要求法院出具协助执行通知书，否则不予处理。因法院判决唐开林夫妇支付张婧5000元违约金，在多次传唤唐开林无果的情况下，张婧自愿放弃违约金，法院才开具协助执行通知书，办理了土地使用证。在我将“两证”办好的当天，电话通知原告到我家支付其剩余款，但因支付的金额未达到其要求，便赌气离去且以后再无电话。原告称多次索要与事实不符，特请求法院驳回原告的诉求。
经审理查明：2011年3月25日，原告刘斌（甲方）与被告白顺香（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：甲方自愿将其座落在郧县城关镇×街×路×组拥有的住宅出售给乙方，建筑面积为92.21平方米，上述房产（包括家具家电）交易价格为人民币230000元；甲方应于收到乙方220000元房款时签订本合同，并于当天交付房屋钥匙及此房的有线电视、水、电三卡；待甲方将房地产过户到乙方（指乙方在房产部门签字后），当天交清10000元剩余房款及甲方的房产证、土地使用证，乙方应积极配合甲方办理房产过户手续；经双方协商一致，由甲方将原来自己购买案外人唐开林的《土地证》、《土地使用证》过户到乙方，办理房地产过户手续时，各项交易税费由甲方承担；甲、乙双方合同签订后，即代表甲、乙双方及双方家属完全同意该合同内容。在甲方未将《房产证》、《土地使用证》过户到乙方之前，不因市场上房价的变动而合同房价有所变动，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在3日内将乙方的已付款不记利息返还给乙方，乙方并支付50000元违约金归甲方所有；若甲方6个月后未将《房产证》过户到乙方时，属于甲方违约，乙方可以拒绝支付剩余房款，并且可以要求甲方支付10000元违约金，且可以起诉甲方，要求甲方办理房产过户手续。乙方在房产部门签字后，若当天未交清剩余房款，属于乙方违约，乙方要支付10000元违约金归甲方所有；甲方自愿将位于郧县城关镇××路×号×栋×单元××号的《房产证》、《土地使用证》交付给乙方，若甲方未能办理房产过户手续，愿以此房抵押已交房款，也就是此房归乙方所有。而涉案房屋系案外人王万金夫妇购买唐开林和李萍夫妇的，刘斌于2010年7月20日从王万金夫妇处购买后又出卖给白顺香，双方签订合同时，刘斌已告知白顺香该房屋仍登记在唐开林夫妇名下。合同签订当天，白顺香与刘斌协商后支付了刘斌200000元房款，由刘斌出具了收条，并将涉案房屋钥匙以及唐开林的房产证交付给白顺香，白顺香即搬入居住使用。此后，因唐开林和李萍夫妇下落不明，致使刘斌无法将房屋过户到白顺香名下，刘斌遂以唐开林和李萍夫妇名义与白顺香女儿张婧就涉案房屋补签了一份售房协议，以张婧名义（张婧签具有授权委托书）起诉至本院，要求判令唐开林和李萍履行协助办理房屋“两证”过户的义务，并判令按合同约定承担违约责任（自2010年2月2日房屋成交付款之日起顺延一个月至办好房屋所有权证和土地使用证时止，按每月3%计算）。本院经依法审理后，于2012年2月29日作出（2012）鄂郧县民一初字第00650号判决书，缺席判决：一、唐开林、李萍判决生效后三日内协助张婧将位于郧县城关镇×街×路×组房屋一套的房屋所有权及土地使用证变更登记到张婧名下。逾期，由张婧自行向相关部门申请办理房屋转移过户登记手续，相关一切费用由其自己承担；二、唐开林、李萍判决生效后三日内支付张婧违约金5000元。上述判决于2012年8月31日生效后，张婧（白顺香）在申请执行过程中，因唐开林和李萍下落不明，为了完成房屋过户手续而自愿放弃了判决确认的违约金5000元。因刘斌向白顺香索要剩余房款未果而引起本案纠纷。
另查明：张婧（白顺香）在办理房产证及土地使用证过户手续期间，刘斌支付契税3800元、涉案房屋评估费和鉴定费1100元及档案查询费160元，合计5060元；张婧（白顺香）一方支付地籍测绘费和登记费40元、土地证工本费10元、交国土资源划拨土地收入1600元、房屋所有权登记费120元及房屋交易手续费553元，合计2323元。庭审时，刘斌与白顺香均认可协议中第五条的“剩余房款”为10000元，“乙方在房产部门签字”是指办理好房产证及土地使用证。庭审结束时，原、被告双方当事人均申请给予一定期间进行庭外和解，但和解至今无果。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护，对当事人具有法律上的约束力，双方当事人应本着诚实信用原则全面履行自己的义务。本案中，涉案交易房屋经过了二手房连环买卖，即王万金夫妇与唐开林夫妇之间、王万金夫妇与刘斌之间、刘斌与白顺香之间的买卖。在该房屋的连环买卖过程中，
各买卖人先后依次签订了书面买卖协议，就该房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容均进行了明确约定并交付了房屋，虽未办理房产过户手续，但依法不影响其买卖合同的效力。同时，不动产过户不仅有着严格的法定程序，而且必须有原登记产权人的协助和配合才能完成。白顺香明知交易房产登记在案外人唐开林和李萍夫妇名下，仍与刘斌签订《房屋买卖合同》，自愿接受合同拘束并承担相应过户风险，不存在出卖人隐瞒欺诈等情形，本着诚信公平原则，因原登记产权人暨第一个出卖人唐开林夫妇事实上一直下落不明而导致刘斌未能按期履行过户义务的情况下，不宜认定刘斌违约。而且，刘斌经白顺香同意以唐开林夫妇名义与白顺香女儿张婧之间签订（涉案房屋）出售协议并经诉讼和执行程序已将涉案房屋产权过户至白顺香女儿张婧名下，则白顺香关于刘斌未能按双方合同约定六个月后将《房产证》过户到白顺香时，故其可以拒绝支付剩余房款且要求刘斌支付10000元违约金的抗辩主张，有悖公平和诚信，本院不予采纳；依据双方签订的房屋买卖合同约定办理房产过户手续时所需各种交易税费由刘斌承担，则白顺香在办理房屋过户过程中所支付的2323元应由刘斌承担，故白顺香实际尚应付刘斌剩余购房款为27677元（30000元-2323元）；刘斌请求白顺香返还自愿放弃的违约金5000元之主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；至于刘斌以唐开林夫妇名义与白顺香女儿张婧之间代签出售协议的行为，不仅规避了各买受人过户时应缴纳的国家税收，而且也属妨碍法院民事诉讼的行为，对此违法行为本院将另行依法追究。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告白顺香于本判决生效之日起十五日内偿付原告刘斌购房款27677元。
二、驳回原告刘斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取225元，由原告刘斌负担85元，被告白顺香负担140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行十堰市五堰支行；账户：17245601040000333-1，通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
代理审判员 徐卓威
二〇一四年八月十日
书 记 员 刘 元