上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12620号
上诉人（原审原告）：怡佳咏（上海）时装有限公司，住所地上海市松江区佘山工业区顺业路。
法定代表人：姚英永，董事长。
委托诉讼代理人：王欣桐，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈晨，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海绚瑞服饰有限公司，住所地上海市松江区佘山工业区陶干路288号-A。
法定代表人:魏玉文，总经理。
委托诉讼代理人:陈瑞坤，上海明伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人:朱正东，北京市蓝鹏律师事务所上海分所律师。
上诉人怡佳咏（上海）时装有限公司（以下简称怡佳咏公司）因与被上诉人上海绚瑞服饰有限公司（以下简称绚瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初5622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人怡佳咏公司的委托诉讼代理人王欣桐、陈晨，被上诉人绚瑞公司的委托诉讼代理人陈瑞坤、朱正东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
怡佳咏公司上诉请求：撤销原判第三项，依法改判支持其原审诉请。事实和理由：2016年1月15日至2016年4月14日租金的付款期限为2016年1月4日，但是绚瑞公司将其中两个月租金拖欠至2016年3月17日才予以支付，早已拖欠两个月以上，仅绚瑞公司对该笔款项的拖欠情况已赋予怡佳咏公司合同解除权。绚瑞公司从2014年11月合同签订起至2016年7月14日，共交付房租十次，可见绚瑞公司一直认可怡佳咏公司已经圆满履行了交房的义务。即使怡佳咏公司迟延交付房屋，房屋在交付时仍处于免租期，故该迟延交付仅仅缩短了给予绚瑞公司的免费使用时间。绚瑞公司在房屋内设立厨房的行为本身就属于利用房屋进行违法违章活动，怡佳咏公司完全有权据此解除合同。
被上诉人绚瑞公司辩称，其不同意上诉人怡佳咏公司的上诉请求。在租赁合同履行过程中，怡佳咏公司迟延交付房屋、违章搭建，绚瑞公司多次通知怡佳咏公司，但怡佳咏公司未予整改。由于怡佳咏公司未履行自己的义务，绚瑞公司部分租金未支付，而且保证金起到抵充租金的作用，其拖延支付的金额没有超过保证金范围。绚瑞公司要求怡佳咏公司制定严格的物业管理制度，但事实上发生了大量盗窃事件，故绚瑞公司迟延交付物业管理费。请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年3月，怡佳咏公司向一审法院起诉请求：1、怡佳咏公司、绚瑞公司之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》解除；2、绚瑞公司搬离坐落于上海市松江区XX镇XX路XX号厂房南边1号楼第一层部分面积及第二层与第四层、西边2号楼一层、二层、北边3楼二层、三层、四层、4号楼及XX号楼XX层XX层共计6,850平方米的面积的房屋（具体以合同中的图纸阴影部分为准，以下简称系争房屋）；3、怡佳咏公司不予返还绚瑞公司已交纳的保证金229,000元；4、绚瑞公司支付自2016年7月14日起至实际搬离系争房屋之日止的房屋占有使用费（按照每季度343,784.25元计算）；5、绚瑞公司支付逾期支付租金的违约金421,891.70元（按照年租金1,375,137元乘以千分之五乘以300天计算）；6、绚瑞公司支付2016年1月15日至2016年7月14日止的物业管理费49,320元；7、绚瑞公司支付逾期支付物业管理费的违约金（以年管理费98,640元为本金，自2016年1月15日计算至实际支付之日，按照日千分之五的标准计算）；8、绚瑞公司支付税金95,743.90元。
一审法院认定事实：怡佳咏公司为坐落于上海松江区XX镇XX路XX号厂房的产权人，该房屋建筑面积为9,767.04平方米，用途为工业。
2014年11月1日，怡佳咏公司（出租方、甲方）与绚瑞公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定怡佳咏公司将系争房屋也就是怡佳咏公司厂房区域内除去已出租部分的全部剩余建筑区域共计6,850平方米出租给绚瑞公司，租赁期限为5年，自2015年1月15日起至2020年1月14日止，2014年11月16日至2015年1月15日为免租期。合同第3-2条约定：怡佳咏公司于2014年11月10日将租赁部分一层、二层清空并交付绚瑞公司；北边三楼、四楼怡佳咏公司于2014年11月25日交付给绚瑞公司。合同第4-1条约定：年租金为1,375,137元，怡佳咏公司向绚瑞公司提供含税发票，税费由绚瑞公司承担，在怡佳咏公司向绚瑞公司提供税票前按照实际税额支付给怡佳咏公司。合同第4-2条约定：租金支付方式为：首次支付六个月租金于合同签订当日支付，之后每三个月支付一次，在上期租金结束前10天支付；逾期支付的，每逾期一天，绚瑞公司按照年租金总额的千分之五滞纳金支付给怡佳咏公司；逾期一个月或者以上仍未缴清的，怡佳咏公司有权采取包括停水、停电等措施，直至绚瑞公司缴清所欠费用连带滞纳金为止。合同第4-3条约定：绚瑞公司需于合同签订当日向怡佳咏公司支付合同保证金229,000元，该保证金可抵扣绚瑞公司拖欠的有关费用及房屋设备破坏赔偿等，此保证金于租赁期限届满、冲抵必要费用支出后，剩余部分无息退还绚瑞公司。合同第6-2条约定：以下情况怡佳咏公司可单方解除合同：绚瑞公司将系争房屋转租、转让、转借他人的；未经怡佳咏公司同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，经怡佳咏公司书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的；利用该房屋进行违法违章活动的；拖欠租金或水电及物业管理费等费用累计2个月（含2个月）以上的。同时怡佳咏公司除不归还已收取的保证金外，绚瑞公司需承担因过错给双方造成的所有经济损失。合同第7-9条约定：绚瑞公司有权自行设计内部装修，但不得破坏厂房的主体承重结构。如需改变主体结构的，需经怡佳咏公司书面同意后方可施工。合同第7-10条约定：怡佳咏公司同意绚瑞公司在厂区大门口独立设计、安装企业的名称、标牌，但不得破坏外观结构和外墙颜色，对租赁区域以外的公共环境，不得擅自改动或破坏。合同另对其他事项进行了约定。
同日，怡佳咏公司（出租房、甲方）与绚瑞公司（承租方、乙方）签订《补充协议》一份，约定绚瑞公司需按每半年49,320元的标准向怡佳咏公司支付管理费，包含门卫、车位、公共区域卫生（不包括房屋内及楼梯）、绿化管理、外围监控、生活垃圾清理、电梯维护（不包括装修垃圾及生产产品带来的相关垃圾），怡佳咏公司可提供发票，税费由绚瑞公司承担。怡佳咏公司应出示严格明晰的物业管理条例，以保证园区各个属于物业管理的事项能保质保量的做到位。如物业管理不能做到保质保量，绚瑞公司有权对此进行监督并要求怡佳咏公司更换物业管理及相关人员。协议另对其他相关事项进行了约定。
另查明，绚瑞公司于2014年11月12日与案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订《厂房装修合同》一份，约定绚瑞公司将系争房屋交由XX公司装修，开工时间为2014年11月16日，竣工时间为2015年1月10日。
2016年3月16日，绚瑞公司工作人员陈某向上海市公安局松江分局佘山派出所报案称，绚瑞公司仓库内的衣物少了20,000多件。绚瑞公司在《报案书》中载明，犯罪嫌疑人共五人，除丁某为绚瑞公司现任仓库主管外，樊某、罗某、李某、沈某某为绚瑞公司离职人员，涉案货物共计22,486件，零售价格34,516,625元，现该案尚在审查起诉阶段。
庭审中，双方当事人一致确认，绚瑞公司已将租金支付至2016年7月14日，已将管理费支付至2016年1月14日。绚瑞公司的各期租金及管理费支付时间为：2014年11月3日，支付定金100,000元、半年租金及管理费865,888.5元（其中包括保证金229,000元）；2015年7月10日，支付一个月租金114,594.75元及半年管理费49,320元；2015年8月19日，支付一个月租金114,594.75元；2015年9月17日，支付一个月租金114,594.75元；2015年10月19日，支付两个月租金229,185.90元；2016年1月18日，支付一个月租金114,594.75元；2016年3月17日，支付两个月租金229,189.5元，2016年4月15日，支付三个月租金343,784.25元。对于怡佳咏公司主张的税金，怡佳咏公司称其已开具发票并当庭出示了发票原件，绚瑞公司称其未收到上述发票。对于系争房屋的交付时间，怡佳咏公司称其已于合同约定的时间即2014年11月10日将租赁部分一层、二层清空并交付绚瑞公司、2014年11月25日将北边三楼、四楼于交付给绚瑞公司。绚瑞公司则称，怡佳咏公司于2014年12月10日才将一层清空，2015年1月5日才将四楼交付给绚瑞公司。怡佳咏公司另称，绚瑞公司员工与怡佳咏公司员工在系争房屋内打架以及绚瑞公司在系争厂房内搭建厨房，即为利用该房屋进行违法违章活动。
一审法院认为，怡佳咏公司与绚瑞公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。本案主要争议焦点在于怡佳咏公司是否有权解除合同，法院针对怡佳咏公司主张解除合同的理由逐一进行分析、阐述。
1、绚瑞公司逾期支付租金的行为是否致使怡佳咏公司享有合同解除权？
现绚瑞公司承认其存在部分租金逾期支付的行为，但称此系怡佳咏公司逾期交付房屋所致。根据怡佳咏公司、绚瑞公司双方合同约定的房屋交付时间为2014年11月10日前交付租赁部分一层、二层、2014年11月25日前交付北边三楼、四楼。绚瑞公司则称，怡佳咏公司于2014年12月10日才将一层清空，2015年1月5日才将四楼并交付给绚瑞公司。根据绚瑞公司于2014年11月12日与案外人XX公司签订的装修合同约定的开工日期为2014年11月16日、竣工日期为2015年1月10日，如怡佳咏公司未在2014年11月10日前交付租赁部分一层、二层，则绚瑞公司于2014年11月12日即签订上述装修合同且约定的开工日期为2014年11月16日，显然有悖常理，故法院确认系争厂房租赁部分一层、二层已按期交付。对于北边三楼、四楼的交付时间，怡佳咏公司作为出租人未提供证据证明其已按约交付房屋，法院无法认定怡佳咏公司系按约交付了北边三楼、四楼房屋。因绚瑞公司已从2015年1月15日开始支付租金，且在庭审中确认其支付租金至2016年7月14日，足见绚瑞公司对租金的起算时间并无异议，怡佳咏公司延迟交付部分房屋只是缩短了部分房屋的免租期限。
虽租赁合同约定绚瑞公司拖欠租金累计2个月以上时，怡佳咏公司有权单方解除合同。但法院认为，在本案中，怡佳咏公司的合同解除权尚未成就。首先，绚瑞公司逾期支付的仅为部分租金；其次，怡佳咏公司自身存在逾期交付房屋的履约瑕疵；再次，绚瑞公司在履行合同中虽有多次存在逾期支付部分租金的行为，但怡佳咏公司在本案诉讼前，从未对绚瑞公司的逾期支付行为提出异议；最后，合同约定绚瑞公司支付的保证金可以抵扣上述费用，且绚瑞公司的各期逾期付款行为所拖欠的款项并未超出保证金的范围。综上，法院根据本案实际情况，综合考虑绚瑞公司的违约程度，并从维护租赁合同的稳定性的角度出发，对于怡佳咏公司以绚瑞公司逾期支付租金为由要求解除合同的诉请，不予支持。但绚瑞公司需按约支付怡佳咏公司自2016年7月15日起的租金，因怡佳咏公司、绚瑞公司发生纠纷且案件尚在审理中，故上述日期之后，本案判决生效之前绚瑞公司对其2016年7月15日起的延期支付行为，无需承担逾期付款违约金。
2、绚瑞公司是否存在擅自变动房屋结构或破坏房屋的行为致使怡佳咏公司享有合同解除权？
现怡佳咏公司提供的证据，不足以证明绚瑞公司存在擅自变动房屋结构或破坏房屋，且经怡佳咏公司书面通知后，在限定期限内仍未纠正、并修复之行为，而绚瑞公司在厂区大门口独立设计、安装企业的名称、标牌等行为，系行使合同约定的权利。故怡佳咏公司以此为由要求解除合同的诉请，法院不予支持。
3、绚瑞公司是否存在利用系争房屋进行违法违章活动的行为致使怡佳咏公司享有合同解除权？
对于怡佳咏公司、绚瑞公司员工之间发生的肢体冲突，系员工之间的个人行为，与怡佳咏公司、绚瑞公司公司无关。对于绚瑞公司在系争厂房内搭建厨房的行为，属于违约行为，怡佳咏公司可要求其改正，但亦非绚瑞公司利用系争房屋进行违法违章活动之证明，故怡佳咏公司以此为由要求解除合同的诉请，法院不予支持。
4、绚瑞公司是否存在拖欠管理费的行为致使怡佳咏公司享有合同解除权？
绚瑞公司以怡佳咏公司未出示物业管理制度条例且怡佳咏公司未尽到物业管理义务，导致绚瑞公司巨额财产损失为由拒付管理费，怡佳咏公司未出示物业管理制度条例虽属履约瑕疵，然合同并未约定绚瑞公司据此拒绝支付管理费。至于绚瑞公司称其巨额财产损失，怡佳咏公司基于合同提供的物业安保义务，仅指怡佳咏公司为维护物业管理区域内公共秩序和物业使用安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，怡佳咏公司不应承担确保物业管理区域内业主的人身及财产不遭受不法侵害的义务，且根据绚瑞公司的报案，犯罪嫌疑人为绚瑞公司的员工或离职员工，绚瑞公司被盗与其自身管理不当有一定关系，绚瑞公司以此为由拒付管理费的抗辩，法院实难采信。
然本案绚瑞公司虽自2016年1月15日起便未支付管理费，怡佳咏公司亦未按约提供相应的物业管理制度条例，其本身亦有履约瑕疵，故怡佳咏公司以此要求解除合同依据不足，法院亦不予支持。绚瑞公司需按约向怡佳咏公司支付管理费，对于怡佳咏公司主张的逾期支付物业管理费的违约金，因怡佳咏公司自身亦有履行瑕疵，故法院对此不予支持。
对于怡佳咏公司要求绚瑞公司支付税金的诉请，该诉请金额实为2015年1月15日起至2016年4月14日止的系争房屋房租税费，绚瑞公司仅称其未收到发票，对金额本身未提出异议，而根据双方之间租赁合同的约定，绚瑞公司需在怡佳咏公司向其提供税票前按照实际税额支付给怡佳咏公司，故绚瑞公司支付税费义务在先、怡佳咏公司开具并交付税票义务在后，绚瑞公司无权以未收到发票为由，拒绝支付房租税费。判决：一、被告上海绚瑞服饰有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告怡佳咏（上海）时装有限公司2016年1月15日至2016年7月14日止的管理费49,320元；二、被告上海绚瑞服饰有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告怡佳咏（上海）时装有限公司2015年1月15日起至2016年4月14日止的税金95,743.90元；三、驳回原告怡佳咏（上海）时装有限公司的其余诉讼请求。案件受理费9,800元，财产保全申请费3,520元，合计诉讼费13,320元，由原告怡佳咏（上海）时装有限公司负担10,120元，由被告上海绚瑞服饰有限公司负担3,200元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人怡佳咏公司与被上诉人绚瑞公司签订的《房屋租赁合同》与《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为在上述合同履行过程中，绚瑞公司是否存在根本违约，怡佳咏公司是否有权解除合同。对此，本院注意到，首先，虽然在合同的履行过程中，绚瑞公司没有严格按照三个月支付一次的方式支付租金，而是曾经多次一个月支付一次租金，存在逾期支付租金的情形，但其逾期支付的仅为部分租金，而且合同约定绚瑞公司支付的保证金可以抵扣其拖欠的租金，而绚瑞公司的各期逾期付款行为所拖欠的款项并未超出保证金的范围；其次，合同约定绚瑞公司逾期支付租金一个月或者以上仍未缴清的，怡佳咏公司有权采取包括停水、停电等措施，直至绚瑞公司缴清所欠费用连带滞纳金为止。但在绚瑞公司逾期支付部分租金的情况下，未有证据显示在本案诉讼前，怡佳咏公司对绚瑞公司采取相应措施，或者对绚瑞公司的逾期支付行为提出异议，相反却一次次收取按月支付的租金，故在合同履行过程中,怡佳咏公司对绚瑞公司一个月支付一次租金的行为予以容忍与默许；再次，怡佳咏公司主张绚瑞公司在系争房屋内搭建厨房属于利用房屋进行违法违章活动的行为，但不仅怡佳咏公司未能提供证据证明其曾经要求绚瑞公司对搭建厨房的行为予以整改，而且亦未提供证据证明绚瑞公司搭建厨房的行为属于违法违章并被相关政府职能部门要求整改，因此，绚瑞公司的主张，缺乏依据，本院不予采信；再次，至于绚瑞公司自2016年1月15日起未支付管理费的问题，原审结合怡佳咏公司未按约提供相应的物业管理制度条例的事实，认定其本身亦有履约瑕疵，并据以认定怡佳咏公司不能以绚瑞公司逾期支付物业管理费为由解除合同，并无不当，本院予以确认。综上，绚瑞公司在合同履行过程中不存在根本违约，为维护租赁合同的稳定性，怡佳咏公司不享有合同解除权。上诉人怡佳咏公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币10,639元，由上诉人怡佳咏（上海）时装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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