江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05870号
上诉人（原审被告、反诉原告）宗国标。
委托代理人谢福超，江苏智择律师事务所律师。
委托代理人薛春燕，江苏智择律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州礼品小商品综合交易市场有限公司。
委托代理人俞飞跃，上海市竞业律师事务所律师。
委托代理人陈顺，上海市竞业律师事务所律师。
上诉人宗国标因与被上诉人苏州礼品小商品综合交易市场有限公司（以下简称礼品小商品市场）租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：礼品小商品市场的建设单位为苏州领先房地产开发有限公司，该市场的D5-D12幢已经竣工，且竣工资料已经苏州市住建局备案，但产权证书尚未办理。
2008年1月1日，苏州领先房地产开发有限公司授权礼品小商品市场对位于金阊新城1558号内的D8-113、213、114房屋行使完整的出租权及租金收益权，若因租赁法律关系而产生纠纷，授权礼品小商品市场承接全部的诉讼权利与义务。
2011年11月10日，礼品小商品市场与宗国标签订《苏州礼品小商品综合交易市场商铺（15年使用权）订购协议》一份，双方约定由宗国标订购位于苏州金阊新城1558号内面积为24.37㎡的D8-114房屋的使用权，单价为24800元／㎡，总价为604376元。宗国标于订购之日以现金方式支付定金，定金为2万元／套。双方约定于2011年11月16日至礼品城售楼处签署《商铺经营合同》及交纳相关费用，若宗国标未在上述约定的日期签署《商铺经营合同》和缴纳相关费用，视为宗国标放弃协议中规定的所有权益，礼品小商品市场无条件收加回房源，无需知会宗国标，定金作为宗国标单方违约不予退还。物业管理费前三年1、2楼统一按4元／平方米／月收取。同时约定上述价格为商铺原价格，2011年11月10日订购同时按上述约定于2011年11月16日签订《商铺经营合同》的享有交2万元／套定金抵4万元／套优惠的同时享总价基础上8折优惠。本意向书一式三份，自签署之日生效，每份均具有同等法律效力。签署正式《商铺经营合同》后本意向书即作废。
2011年11月10日，宗国标向礼品小商品市场支付定金2万元。后礼品小商品市场将D8-114室房屋交付宗国标使用。2011年12月，礼品小商品市场向宗国标发送《签约通知书》，称该市场将于近日开盘签订合同，请您准备相关资料及款项于2011年12月23日前至接待中心签订合同，签约时应交纳D8-114的15年使用权费用463501元及其他费用。后宗国标于2011年12月30日向礼品小商品市场支付93501元。
2015年1月12日，礼品小商品市场向宗国标发送《催告履行函》一份，称：你租赁礼品市场D8-114房屋，租赁期限自2012年4月18日至2027年4月17日，按照合同约定，租金金额为463501元。你于合同签订之日交纳113501元，剩余35万元作为银行贷款，并应于合同签订后七个工作日内将贷款放至我方账户，但你至今未支付贷款部分的35万元及2012年4月18日至2015年4月17日的物业管理费3510元。现我司郑重通知你于2015年1月15日前将上述剩余房租及物业管理费及滞纳金支付完毕。以上信息如有误差，请以合同或协议及实际缴纳票据为准。
因宗国标在收函后仍未支付全部租金也未与礼品小商品市场签订《商铺经营合同》，双方遂产生本次纠纷，礼品小商品市场诉至原审法院。
审理中，宗国标于2015年8月将物品搬离上述房屋时，与礼品小商品市场发生纠纷，宗国标报警认为礼品小商品市场阻止其搬迁腾房。庭审过程中，礼品小商品市场陈述纠纷产生的原因为要求其付清租金等其他费用后才能同意搬离。
宗国标将D8-114房屋腾空后，于2015年8月12日向礼品小商品市场发送《通知函》，称：贵司于2015年3月17日向苏州市姑苏区人民法院起诉，要求解除双方签订的《苏州礼品小商品总额和交易市场商铺（15年使用权）订购协议》，并解除苏州市金阊新城城北西路1558号D8-113、D8-213、D8-114室存在的事实租赁关系。2015年4月15日庭审时，本人表示双方之间未签订书面的租赁合同，仅为事实租赁关系。截止2015年8月12日本人已经实际从上述租赁房屋中腾迁完毕，现正式通知贵司于收函之日起三日内办理交接手续，逾期未办理的视为贵司默认接收，租赁房屋相关风险及费用概由贵司承担。
礼品小商品市场于2015年8月14日收函，后双方仍未办理租赁房屋的交接手续。2015年9月15日本案第二次庭审中宗国标将租赁房屋的钥匙交还礼品小商品市场，并陈述放弃租赁房屋内的遗留物品所有权。
另查明：礼品小商品市场在向宗国标交付房屋后，同时向宗国标提供了相应的物业服务，宗国标未支付过相应物业管理费。
再查明：礼品小商品市场承诺，如在第一年租赁期间内每天均能正常营业，则每月奖励500元，一年累计奖励6000元。宗国标的具体开业天数以礼品小商品市场制作签到表格签名为准，现礼品小商品市场在庭审中明确表示，无法提供宗国标的签到表。
上述事实由小礼品综合交易市场提交的授权书、苏州礼品小商品综合交易市场商铺（15年使用权）订购协议、劳动合同五份、宗国标提交的催告履行函、收据两份、签约通知书及双方当事人的陈述予以证实，上述证据真实、合法且与本案有关联，原审法院对上述证据予以确认。
原审原告礼品小商品市场的诉讼请求为：1、解除礼品小商品市场与宗国标签订的《苏州礼品小商品综合交易市场商铺（15年使用权）订购协议》；2、解除礼品小商品市场与宗国标就苏州市金阊新城城北西路1558号D8-114室房屋存在的事实租赁关系；3、宗国标立即腾退承租房屋；4、宗国标支付拖欠的租金20804.78元；5、宗国标支付礼品小商品市场占有使用费暂计111.92元（以每月3357.64元为标准，继续计收自2015年3月16日至实际给付之日止的占有使用费）；6、宗国标支付礼品小商品市场拖欠的物业费暂计3899.20元（以每月97.48元为标准，继续计收自2015年3月16日至实际给付之日止的物业费）；7、宗国标支付礼品小商品市场逾期违约金暂计10万元（以490972.48元为本金，同期同档银行贷款利率为标准，暂计自2011年11月16日至2015年3月15日，最终计算至实际给付之日）。
原审反诉原告宗国标的诉讼请求为：1、礼品小商品市场返还多收的租金23719.42元；2、礼品小商品市场支付开业奖励6000元；3、礼品小商品市场赔偿房屋装修损失15300元、经营损失15450元（参照六个月的房租标准计算，每月为2575元）、因无法办理营业执照而导致的额外租赁费用6220元；4、反诉诉讼费由礼品小商品市场承担。
原审法院认为：依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行自己的合同义务，履行义务不符合合同约定的，还应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
本案中，礼品小商品市场与宗国标签订的《苏州礼品小商品综合交易市场商铺（15年使用权）订购协议》是双方真实意思表示，应认定合法有效。由于双方未按订购协议的约定签订《商铺经营合同》，故对双方之间的经营期限、付款时间等权利义务未作明确约定，因礼品小商品市场实际已向宗国标交付了租赁房屋，宗国标也实际使用租赁房屋，并向礼品小商品市场支付了部分房屋使用费，双方之间事实上已形成不定期的租赁关系，故原审法院对该不定期租赁关系的事实予以确认。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人，故原审法院对礼品小商品市场要求解除双方之间的事实租赁关系的请求予以支持。对于解除的时间，以宗国标收到原审法院诉讼材料后的第30日，即2015年4月23日。
关于租金、房屋占有使用费、物业管理费的问题。因礼品小商品市场未举证证明向宗国标交付房屋的时间，对于租金的起算点，应以其在《催告履行函》中自认的2012年4月18日为准，因双方在订购协议中约定15年的租赁总价为604376元，现礼品小商品市场以该总价为基础，主张按3357.64元／月（604376元÷15年÷12月）计算符合双方约定，原审法院予以支持。虽然礼品小商品市场在《催告履行函》中将租赁金额写为463501元，但该函同时载明“按照合同约定”、“以上信息如有误差，请以合同或协议及实际交纳票据为准”，结合双方仅签订订购协议未签订《商铺经营协议》的事实，应认定宗国标要求享受8折优惠的条件未成就，故原审法院对宗国标要求按463501元为标准计算月租金并要求礼品小商品市场返还多支付租金的请求不予支持。
宗国标虽然于2015年8月12日函告礼品小商品市场，其腾房完毕，并要求解除合同，但此时房屋仍处于宗国标占有状态，未实际交还给礼品小商品市场，直至2015年9月15日才将房屋钥匙交于礼品小商品市场，故房屋租金、占有使用费应计算至该日。但由于礼品小商品市场对宗国标的腾房曾采取过阻止行为，应知晓其腾房后仍未及时办理交接手续防止损失的扩大，对此应承担一定过错责任，故对2015年8月15日至2015年9月15日间的租金，原审法院酌情双方各半承担，即各承担1790.74元［（3357.64元／月÷30天×32天）÷2］。综上，宗国标应支付从2012年4月18日起至2015年9月15日止，以3357.64元／月计算的租金、房屋占有使用费135760.73元。扣除宗国标已经交纳的113501元（含定金2万元）后，宗国标还应支付22259.73元。审理中，宗国标已将租赁房屋的钥匙交于礼品小商品市场，应视为双方对房屋交接完毕，故不再存在需腾房之诉请。
另，礼品小商品市场已经提供了相应的物业管理服务，宗国标在事实上也享受了物业服务带来的相应便利，虽然双方未签订相应的物业服务合同，但宗国标仍应按照订购协议中约定的每月4元／平方米交纳24.37平方米的租赁物从2012年4月18日起至2015年8月14日止的物业管理费3889.45元及从2015年8月14日至2015年9月15日止的物业管理费51.99元。宗国标以礼品小商品市场未提供相应的物业服务管理为由拒付物业管理费的观点，原审法院不予采纳。
关于礼品小商品市场应否向宗国标支付开业奖励的问题。礼品小商品市场确认如宗国标在第一年租赁期间每天均能正常营业，则每月奖励500元，一年累计奖励6000元。礼品小商品市场对宗国标承租房屋后实际经营不持异议，现因其无法提供签到记录予以证明宗国标未能正常营业，应当对礼品小商品市场实行不利推定，认定宗国标符合奖励的条件。
关于双方应否相互承担违约责任的问题。因双方为不定期租赁关系，礼品小商品市场可随时要求解除租赁合同关系，对于本案租赁合同关系的解除，双方均无过错，故礼品小商品市场主张逾期违约金无法律依据，原审法院不予支持；因宗国标未举证证明礼品小商品市场负有对出租房屋可用于设立公司之用的合同义务，又因双方为不定期租赁关系，宗国标在知晓所承租得房屋不符合成立公司所需的条件时，应当及时解除双方间的租赁关系，以防止因成立公司需要而另行租赁房屋并支付租金这一损失的发生，故原审法院对于宗国标提出的装修损失及经营性损失及另外租赁房屋而产生的租金损失均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，原审法院判决：一、苏州礼品小商品综合交易市场有限公司与宗国标的租赁关系于2015年4月23日解除。二、宗国标于判决生效之日起十日内向苏州礼品小商品综合交易市场有限公司支付房租、房屋占有使用费22259.73元。三、宗国标于判决生效之日起十日内向苏州礼品小商品综合交易市场有限公司支付物业管理费3941.44元。四、苏州礼品小商品综合交易市场有限公司于判决生效之日起十日内向宗国标支付开业奖励费6000元。五、驳回苏州礼品小商品综合交易市场有限公司的其他诉讼请求。六、驳回宗国标的其他反诉请求。本诉案件受理费11092元，由苏州礼品小商品综合交易市场有限公司承担2462元，宗国标承担8630元；反诉案件受理费减半收取734元，由宗国标承担709元，苏州礼品小商品综合交易市场有限公司承担25元。
上诉人宗国标不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定租金标准明显有误。1、双方约定于2011年11月16日签订《商铺经营合同》，并享有交2万元／套定金冲抵4万元／套的同时享总价基础上8折优惠。但2011年11月16日礼品小商品市场并未能与宗国标签订《商铺经营合同》，也未告知宗国标不能签合同的原因。其后，宗国标按照礼品小商品市场计算的金额93501元（该金额系礼品小商品市场按双方约定的优惠政策计算得出）支付了剩余首付款即93501元，其余款项即35万元待办妥贷款后银行直接支付至礼品小商品市场。2015年1月12日，礼品小商品市场向宗国标发送《催告履行函》，明确了租赁期限和租金金额，该金额依然是按照优惠政策计算得出。至始至终，《催告履行函》中礼品小商品市场都未提及需签订《商铺经营合同》事宜。可见双方之间一直是按照优惠后的租金来履行，即使定购协议明确该优惠是附条件的，但礼品小商品市场已通过其屡次单方书面通知宗国标的行为表明其放弃了该附条件。2、一审法院错误认为礼品小商品市场在其《催告履行函》中载明“按照合同约定”、“以上信息如有误差，请以合同或协议及实际缴纳票据为准”，即可否定该《催告履行函》中载明的金额的效力。首先，该《催告履行函》中所有的数据计算都不存在任何误差，都是精确的，且前后一致。其次，宗国标持有的几张缴费票据也表明双方应该是按照优惠政策计算得出的金额来支付和收取款项的。最后，案涉租赁房屋所在的整个礼品小商品市场的租户，无论是否签署最后的《商铺经营合同》，也均是按照上述优惠政策来支付租金的。二、礼品小商品市场的工商登记中没有物业管理的经营范围，也不具备物业管理的资质，相应的收费标准也未提供物价部门核准的材料，且庭审中未能提交证据证明其已提供相应价值的物业管理服务，故其无权向宗国标主张物业管理费用。三、宗国标的租金最多应当支付至2015年8月12日宗国标通知腾房的时间，一审判决支付至9月15日不当。请求二审法院撤销原审判决第二、三项并依法改判。
被上诉人礼品小商品市场辩称：不同意宗国标的上诉请求。一审判决将双方的基础法律关系定义为不定期租赁关系，礼品小商品市场存疑。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审另查明，礼品小商品市场不服一审判决，在法定期限内向本院提出了上诉，但未预交案件受理费。二审中礼品小商品市场确认不再缴纳案件受理费。该事实由上诉状、本院调查笔录为证。
本案二审争议焦点在于：1、宗国标应支付的租金及占有使用费的标准；2、宗国标支付占有使用费的截止时间；3、礼品小商品市场是否有权收取物业管理费。
本院认为：关于租金和占有使用费的标准问题，宗国标和礼品小商品市场签订的订购协议明确约定，宗国标享受交2万元／套定金抵4万元／套优惠同时享总价基础上8折优惠的条件是双方于2011年11月16日签订《商铺经营合同》。宗国标在二审中称双方未能于2011年11月16日签订《商铺经营合同》的原因是因礼品小商品市场不能提供土地使用权证、房屋所有权证及付款发票导致合同目的无法实现，对此礼品小商品市场不予认可，宗国标也未能提供证据证明，故应确认订购协议约定的宗国标享受优惠的条件未成就。礼品小商品市场向宗国标发送《签约通知书》要求支付15年使用费463501元是以宗国标2011年12月23日前签订合同为条件的，因合同未签订该优惠宗国标不能享受。礼品小商品市场的《催告履行函》中虽然也提及按照优惠条件计算的租金金额463501元，但是《催告履行函》中同时明确“以上信息如有误差，请以合同或实际缴纳票据为准”，也即在催收金额与合同约定不符的情况下，礼品小商品市场仍主张按照订购协议的条款确定租金缴纳标准。宗国标认为礼品小商品市场已经放弃了订购协议约定的享受优惠的前置条件的观点没有依据。宗国标已经缴费的金额以及其他承租户缴纳租金的情况与宗国标应缴纳的费用总额没有必然联系，不能据此推断礼品小商品市场已同意宗国标按优惠标准支付租金。原审法院认定宗国标应按每月3357.64元的标准支付租金及占有使用费，认定事实并无不当。
关于支付占有使用费的期间，虽然宗国标于2015年8月12日函告礼品小商品市场其腾房完毕，并要求解除合同，但当时房屋仍处于宗国标占有状态，直至2015年9月15日才将房屋钥匙交还礼品小商品市场。宗国标未证明在此之前其主动将钥匙交给礼品小商品市场但礼品小商品市场拒绝收取。考虑到礼品小商品市场对于宗国标腾房采取过阻止行为，原审法院对2015年8月15日至2015年9月15日的租金酌情由双方各半承担也较合理，宗国标主张占有使用费应计算至2015年8月12日其通知腾房的时间没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于物业管理费，礼品小商品市场在一审中提交了其与部分保洁、保安人员签订的劳动合同书，以证明其在提供相应物业管理服务。宗国标认为礼品小商品市场没有提供相应价值的物业管理服务没有证据证明；礼品小商品市场有无物业管理经营范围及资质、收费标准有无经过物价部门核准，均不影响其与宗国标关于收取物业管理费约定的效力。原审法院判决宗国标按照订购协议约定向礼品小商品市场支付物业管理费亦无不当，应予维持。
此外，礼品小商品市场提交上诉状后未缴纳上诉案件受理费，本院依法按其自动撤回上诉处理。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人宗国标的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费491元，由上诉人宗国标负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一六年二月三日
书 记 员 陆晓婷