陕西省紫阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）紫民初字第00274号
原告周某某，男，生于陕西省紫阳县，汉族，个体工商户。
被告李某某，男，生于陕西省紫阳县，汉族，农民。
第三人曾某某，男，生于陕西省紫阳县，汉族，退休干部。
原告周某某与被告李某某、第三人曾某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月14日立案受理，依法组成合议庭，于2013年5月8日公开开庭审理了本案。原告周某某、第三人曾某某到庭参加诉讼，被告李某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某某诉称：2009年，被告李某某牵头开发东城门李某甲等五户棚户区房屋改造工程。原告与被告于2009年10月11日签订房屋买卖契约，约定被告李某某将紫阳县城关镇东城门自南向北第二间门面房出售给原告，面积32.1平方米，价款192，000元，签订契约时原告已交付定金100，000元；房屋交付时间约定为2010年3月1日。2009年11月15日，原告将购房余款92，000元交付被告李某某，被告出具了收条。房屋竣工后，原告要求被告交付房屋时，被告以各种理由欺骗、拖延，后来原告才了解，被告出卖的门面房因被告欠第三人曾某某债务，被告将该房屋口头抵押给了第三人，第三人将房屋上锁占有，导致房屋至今未交付。被告不交付房屋，严重侵犯了原告的合法利益，现依法提起诉讼，要求被告交付原告所购门面房；本案诉讼费由被告承担。
被告李某某未作答辩。
第三人曾某某述称：一、某某楼北侧房屋系李某甲、马某某、李某乙、何某某、曾某某等五户棚户区旧房改造修建，第三人参与了建房审批过程，被告李某某应补偿第三人的房屋至今未到位，所以被告无权出售房屋；二、房屋系五户人承包给陈某某修建，与被告李某某无关，李某某也承认其弄虚作假出卖房屋，原告未取得产权登记证件，原告无权起诉；三、李某某因欠第三人借款等，承诺同意第三人处理本案争议的门面房等房屋。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告周某某提供了下列证据材料：1、身份证复印件。用以证明原告的身份。2、原告与被告2009年10月11日签订的房地产买卖契约。3、被告2009年10月1日出具的100，000元收条。4、被告2009年11月15日出具的92，000元收条。用以证明原、被告签订房屋买卖合同和原告已给付房价款192，000元的事实。
被告李某某未向法庭提供证据。
第三人曾某某提供了下列证据材料：1、2008年4月13日李某某与曾某某签订的合作建房协议。2、紫阳县城关镇东城门社区居委会的证明。用以证明第三人在东城门外原房屋因拆迁，城建部门同意其与其他四户在东城门北侧建房。3、李某某于2012年2月14日给紫阳县房管所递交的申请（复印件）。用以证明李某某弄虚作假出卖房屋。4、李某某2010年6月30日出具的承诺书。用以证明李某某因欠第三人债务，承诺同意其处理本案争议的门面房等房屋。
对原告提供的证据1、证据2、证据3、证据4以及第三人提供的证据4，经向被告李某某核实，被告确认并无异议，本院认为以上证据内容客观、真实，且对方无异议，应对其证明效力予以确认；对第三人提供的证据1，真实、客观，应对其证明效力予以确认；对第三人提供的证据2，对房屋产权的确认内容因不属于居委会的职责、权利范围，其证据不具有合法性，故不予采纳；对第三人提供的证据3，因李某某在涉及东城门等案件中前后陈述不一致，相互矛盾，违反了诚实信用原则要求，其陈述可信度较差，真实性值得怀疑，故本院不予采信。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的证据，认定下列事实：2007年1月17日，被告李某某与何某某、李某甲、李某乙、马某某四户分别签订了合作建房合同，并经公证处公证，合同约定：由何某某、李某甲等四户提供在东城门北侧的土地使用权，李某某出资建修，待房屋建成后，由李某某补偿何某某、李某甲等四户相应面积的房屋。签订合同后，李某某投资拆除了马某某、何某某等四户的旧房，并支付了马某某、何某某部分房租。由于曾某某原在东城门外的住房在东城门拆迁过程中被拆除，紫阳县城乡建设局在对上述四户建房审批中，同意曾某某与上述四户一同在东城门北侧建房，曾某某与李某某于2008年4月13日签订合作建房协议，协议中将东城门房屋四层北面房屋约定补偿给曾某某，面积约定为110平方米，面积不足或超出，按每平方米800元互补差价。紫阳县城乡建设局于2009年4月26日给上述五户颁发建设工程规划许可证，建设占地面积200.66平方米。由于规划楼层减少、建筑面积减少，李某某与各户对原合同进行了变更，并签订了协议书。李某某与陈某某于2009年10月8日签订建房施工合同，李某某前期预付了陈某某部分工程款。2010年2月1日，该房屋经紫阳县城乡建设局验收合格。被告李某某因与曾某某协商将原约定补偿房屋改为现金补偿的200，000元未予给付和欠曾某某借款本息合计88700元未予给付，于2010年6月30日给曾某某出具书面承诺，承诺如2010年7月底前未偿还上述欠款，曾某某有权处理某某楼北侧自南向北第二间门面和四楼七十余平方米房屋。
原告周某某与被告李某某于2009年10月11日签订房屋买卖契约，约定李某某将紫阳县城关镇某某楼自南向北第二间门面房出售给原告，面积32.1平方米，价款192，000元，签订契约时原告交付定金100，000元，下余房价款于2010年3月1日付清，2010年3月1日交付房屋。原告于签订契约时给付被告房款100，000元，被告出具了收条。2009年11月15日，原告将购房余款92，000元给付被告李某某，被告出具了收条。第三人曾某某因被告李某某未将建房补偿和借款偿付，将该门面房卷闸门上锁占有至今。被告至今未向原告交付房屋。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：李某某对东城门北侧合作建房的部分房屋是否有处分权的问题。关于这一焦点问题，本院认为：某某楼北侧现在所建房屋的土地使用权人原系马某某、李某甲、李某乙、何某某四户，由于曾某某原住房在东城门片区拆迁工程中拆除，紫阳县城建局在安排上述四户城建规划审批的过程中，将曾某某与马某某、李某甲、李某乙、何某某四户一并审批同意其在东城门北侧建房，李某某与李某甲等五户分别签订了合作建房合同，其合同并不违反法律规定，应当具有法律效力。李某某在与五户签订合同后，投资拆除了旧房屋，并为部分住户提供了临时住房的房租，也与陈某某签订了建设施工合同，并支付了陈某某部分工程款，按照物权优于债权的法律原则，该栋房屋应属于李某某与曾某某、马某某、李某甲、李某乙、何某某等五户共有。基于李某某与李某甲等五户签订的合作建房合同的约定，李某某在补偿了五户约定的住房和门面房后，对其他部分的房屋就能够取得所有权，该栋楼房房屋产权应系李某某与何某某，李某甲等五户按份共有，李某某有权处分其按份共有部分的房屋。第三人曾某某陈述称被告李某某对争议房屋不具有处分权的理由缺乏事实依据，其理由不能成立，本院不予采纳。原告周某某与被告李某某之间订立的房屋买卖合同合法、有效，被告李某某应当按照合同约定时间交付标的物，其逾期交付房屋的行为已经违约，应当承担继续履行等违约责任，故对原告要求被告交付所购买房屋的诉讼请求，本院应予以支持。第三人曾某某陈述称李某某因欠其借款和房屋补偿款，其有权占有处分争议房屋的理由，因其与李某某约定的处分房屋产权存有争议，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项的规定，合同内容无效，其理由不能成立，本院亦不予采纳，第三人不得再妨碍被告向原告交付房屋。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十九条、第一百八十四条第（四）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（二）项的规定，判决如下：
被告李某某于本判决生效后五日内向原告周某某交付其所购买的紫阳县城关镇某某楼北侧自南向北第二间门面房屋一间。第三人曾某某不得妨碍被告李某某交付房屋。
案件受理费4，140元，由被告李某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 叶作毅
人民陪审员 吴秀祥
人民陪审员 王永富
二〇一三年五月二十八日
书 记 员 龚世琼
附：法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第一百八十四条下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国侵权责任法》
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）赔偿损失；
（七）赔礼道歉；
（八）消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。