北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第3907号
上诉人（原审原告、反诉被告）王革，女，1968年12月2日出生。
委托代理人施长龙，北京市亿嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京风尚城堡商贸有限公司，住所地北京市海淀区东升乡大钟寺现代商城D-BB-04。
法定代表人邵玉东，总经理。
委托代理人沈敬然，男，1973年10月18日出生，北京风尚城堡商贸有限公司经理。
委托代理人李小娟，女，1977年4月17日出生，北京风尚城堡商贸有限公司办公室主任。
上诉人王革因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第17493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王革及其委托代理人施长龙、被上诉人北京风尚城堡商贸有限公司（以下简称风尚城堡公司）的委托代理人沈敬然、李小娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王革在原审法院起诉称：双方于2011年4月19日签订《北京风尚城堡经营场地租赁合同》（以下简称涉案合同），涉案合同约定我承租风尚城堡公司第D-
BB-04-619号商铺（以下简称619号商铺），合同有效期为两年，自2011年4月19日起至2013年4月18日止。免租期一个月，租金23167元每年。我按照合同约定交齐了房租，且向风尚城堡公司缴纳保证金5000元，后经风尚城堡公司同意入场装修。合同签订后至2012年6月间，由于风尚城堡公司对整个商场管理不善，招商不力，周边商业配套不完善，导致空铺、退铺等情况发生，为此，商场整体一直未能正常对外营业，严重影响我在内的多家商铺的正常经营。2012年6月30日，风尚城堡公司书面通知我由于与房屋的所有权人北京中坤长河房地产经纪有限公司（以下简称中坤公司）解除租赁关系，而我的商铺位置在此次解除的范围内，所以通知我交出租赁房屋，并在通知后将我赶出商场。我认为风尚城堡公司无正当理由单方面终止合同，损害其利益，造成重大损失，故诉至法院请求判令：1.解除双方签订的租赁合同；2.风尚城堡公司向我退还押金5000元；3.风尚城堡公司赔偿我装修损失11000元；4.风尚城堡公司退还物业费3212元；5.风尚城堡公司赔偿违约金19612.56元。以上合计38824.56元。诉讼费由风尚城堡公司承担。
风尚城堡公司在原审法院答辩称：1.我方同意解除合同，但须法院确认合同解除的具体时间；2.双方合同约定如果王革没有按时支付租金，则押金我方不予退还；3.王革违约在先，即使存在装修损失也应由王革自行承担，即使双方都有责任王革的装修损失也应以实际损失为准，我方已对场地进行装修，王革仅需简单装饰，故我方认为王革主张的装修费用过高；4.物业费在合同中有明确约定，属于合同自由原则，我方不予退还；5.王革主张违约金没有合同依据；6.我方是正常经营，还向商户发放了代金券；7.双方签订的补充协议中关于租金、物业费的交纳时间都有明确的约定，但王革从第二次开始已经不按期交纳物业费，并拒接我方发出的催款通知。综上，请求法院驳回王革的诉讼请求。
风尚城堡公司在原审法院反诉称：2011年4月19日，我公司与王革签订涉案合同，约定每次提前一个月按六个月支付租金的方式交纳房租，后双方签订补充协议，将租赁合同起始日期变更为2011年5月28日至2013年5月27日。2011年4月20日，王革支付了首期租金、物业费及押金，合同履行至2011年10月27日，王革仅交纳了第二期物业费，租金却迟迟不肯交纳。经我公司多次催缴无果，我公司限王革于2012年5月27日前与第三期费用一同交纳，否则即解除合同，但王革未交纳相关费用。我公司只能通知王革限期腾房，但直至同年9月20日王革才将所租赁商铺腾空。为维护合法权利，请求法院判令：1.确认双方租赁合同于2012年9月25日实际解除；2.王革支付2011年11月28日至2012年9月25日的租金33235.28元；3.王革支付2012年5月27日至2012年9月25日的物业费2076.8元；4.王革按银行同期贷款利率支付违约金2154.03元。以上合计37466.11元。反诉费由王革承担。
王革在原审法院针对反诉答辩称：1.我未交纳租金是因风尚城堡公司不能正常履行合同，不能提供完善的经营场所，致使商场在2012年6月30日前和2012年9月20日后均无法正常经营，我行使的是抗辩权，不应交纳租金；2.风尚城堡公司无征收物业费的标准，故其不应向我收缴；3.我不存在违约事实，故不应承担违约利息。
原审法院审理查明：风尚城堡公司（甲方）与王革（乙方）于2011年4月19日签订北京风尚城堡D-
BB-04-619号商铺租赁合同及有关附件。约定甲方将涉案合同中约定的商铺（11平方米）出租给王革，租期自2011年4月19日至2013年4月18日，每年的租金标准为40150元，乙方每次提前一个月按六个月支付，为20075元；物业费的收费标准为1.6元／天·平方米，乙方每次提前一个月按六个月支付，为3212元每年。乙方需交纳经营保证金5000元，用于对乙方相应行为的处罚，合同期满后，如终止合同，如乙方无客户投诉、索赔及欠租，欠费和毁坏甲方设施等情况，待乙方交出商铺后30日内，甲方全额退还乙方经营保证金，乙方单方面解除合同的，经营保证金不予退还。乙方有下列情形之一，即视为乙方擅自单方解除合同，甲方有权停止乙方经营，同时收回商铺，经营保证金和剩余租金不予以退还：…不按时交纳各种费用…。乙方如未按约定的时间、金额交纳租金、物业管理服务费及其他应交纳费用的，除需补交拖欠款项外，还需以每逾期一天按拖欠总额的当期银行利息支付违约金，逾期15日甲方有权单方面解除合同，没收商铺租赁保证金，不做赔偿并收回商铺。双方在合同中还补充约定合同起租期以市场开业日期为准，合同截止期同时相应顺延，赠送一个月免租期（租金付满一年后享受一个月免租期）。2011年4月20日，王革支付了首期的租金及物业费，分别为20075元和3212元。同日，王革交纳5000元给风尚城堡公司，风尚城堡公司出具的收据载明为“房租押金”；2011年12月15日，王革向风尚城堡公司支付了3092元，风尚城堡公司开具的收据上载明为“第二期租金”，王革认为上述费用即为第二期租金，是风尚城堡公司让交纳这么多，其余的租金予以免除，但未向法庭提供相应证据。之后，王革的租金及物业费均未交纳。
2011年5月7日，风尚城堡公司与王革签订涉案合同的《补充协议》，载明风尚城堡确定在2011年5月28日正式对外营业，涉案合同的起始日期变更为2011年5月28日，截至2013年5月27日，并约定了第一期至第四期房租及物业费的到期时间、租金交纳期间、应缴金额等详细的周期表。
2011年7月22日，王革在上述租赁的场所注册并取得了《个体工商户营业执照》。
2011年5月22日，风尚城堡公司向王革出具装修《确认单》，载明审核结果为工程达标、布货达标。同时，王革还提交了装修时的照片。以上证明风尚城堡公司应当赔偿王革装修损失。但王革未能提交装修费用的证据。
2012年6月30日，风尚城堡公司向王革租赁的场所张贴《通知》称，其与中坤公司的租赁合同已经解除，现向该公司交回租赁场地，因通过各种渠道仍无法与您取得联系，故对您在场内的经营铺位加贴封条，进行原样封存，请在3日内携带与我司的租赁合同、身份证复印件及物品明细清单至我司办理搬离手续，否则将对铺内物品做清理处理。王革认可收到了该通知。
2012年7月9日，风尚城堡公司出具《证明》，载明王革为其个体户，自2011年7月22日办理完营业执照后，因我商场周边商业配套一直不完善，所以一直未正常对外营业。双方认可该证明的真实性，但风尚城堡公司认为该证明系王革办理低保手续需要证明其相关情况，应王革要求所出，并非真实情况的证明，对此王革予以认可。
王革提交了2012年7月拍摄的租赁619号商铺现场的照片，证明风尚城堡公司违约并将商户提前赶出商场。另，其还提交了风尚城堡平面图，证明风尚城堡公司经营不善经常关灯不能提供正常经营条件的位置及事实。王革在本案的证据交换程序中称2012年7月22日其店铺已经被砸。
王革还提交了两份海淀区房屋管理局出具的《信访事项答复意见书》，证明风尚城堡公司不具备物业费收费权利，其应当退还物业费。
风尚城堡公司提交了王革租赁场地的商户装修验收单及装修施工审核意见，证明王革的实际装修情况；风尚城堡公司提交了电费收据单，证明王革一直正常经营，票据显示的时间为2011年4月20日至2012年7月20日间王革在风尚城堡公司购电的情况，其中2011年4月前为619号商铺购电，之后为809号商铺购电，对此风尚城堡公司称王革认为其所在通道的客流量较小，于2012年4月13日从619号商铺换到809号商铺，其到2012年9月都在购买更换后店铺的电，王革认可确实曾使用过809号商铺，是风尚城堡公司给王革甩货的时间和地点，当时购买电的费用也很低；风尚城堡公司提交了北京大钟寺国际广场物业管理有限公司（以下简称大钟寺公司）出具的物业费发票，证明其并非私自收取物业费，而是代收代缴；风尚城堡公司提交的《代金券汇总明细》显示：王革，金额合计120元，领款人处签有王革2011年7月5日，备注为租金。
风尚城堡公司还提交了电话录音，证明王革于2012年9月25日实际搬离，王革认为该记录的具体日期不确定，且在第三次通话中风尚城堡公司提出“明天晚上是最后期限”，这次通知的目的是因为风尚城堡公司和中坤广场解除了合同，导致王革不能正常经营，结合其证据可以证明风尚城堡公司违约导致王革无法正常经营。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人陈述，租赁合同、补充协议及附件、营业执照、收据、确认单、通知书、证明、照片、意见书、代金券汇总明细、录音、发票等证据及法院的庭审笔录、证据交换笔录在案佐证。
原审法院判决认定：风尚城堡公司与王革所签订的租赁合同、补充协议及附件，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应视为有效合同，该合同受法律保护，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。
对于王革要求解除涉案合同的诉讼请求，风尚城堡公司已经于2012年6月30日发布《通知》，表明系因其与中坤公司的租赁合同已经解除，故要求商户3日内办理撤离手续并交回场地，而王革确实已经实际搬离。虽然双方就王革实际搬离的时间无法达成一致，但是不改变双方合同已经实际解除的事实。因此，王革仍起诉要求解除合同，法院不予支持。对于解除的原因，上述《通知》中风尚城堡公司已经明确系因其与中坤公司的租赁合同已经解除，故而要求解除与王革的合同，而非是因为王革未按期足额缴纳租赁等费用，故提前解除合同的责任，并非系王革违约。关于合同解除的时间，双方未办理交接的手续，风尚城堡公司主张王革于2012年9月25日搬离，并提交了电话录音和发送给王革的短信，要求王革在2012年9月25日需将809号商铺的钥匙交还风尚城堡公司，而王革称其7月初接到上述通知后就将主要货物搬离了619号商铺，809号商铺只是存货和甩货的地点。从风尚城堡公司提交的证据来看，2012年4月13日起王革购买了809号商铺的电，而此后就没有再次购买619号商铺的电，王革在6月26日、7月6日、7月20日分别为809号商铺购买了10度电，之后没有了购电的记录。王革认可自己的619号商铺在2012年7月22日之前就已经被清理，而风尚城堡公司认可2012年4月13日起王革由619号商铺转到809号商铺经营，在双方无法进一步提供证据的情况下，法院综合本案情况依法认定双方签订的关于619号商铺的租赁合同关系于2012年7月15日解除，故对于风尚城堡公司要求确认涉案协议与2012年9月25日实际解除的反诉请求，法院不予支持。之后，王革继续占用风尚城堡公司其他经营场所产生的费用，风尚城堡公司可以另案主张。关于免租期，由于王革并未付满一年，故依据合同不应享有合同约定的1个月的免租期。合同解除后，王革应当补足拖欠的租金等费用。王革已经缴纳了第一期六个月租金20075元，截止2012年7月15日，其还应向风尚城堡缴纳租金25080元（自2011年11月28日起至2012年7月15日止）。关于物业费，王革认为风尚城堡公司不具物业费的征收代理资格，故其应当退还所收的物业费，对此法院认为，首先涉案合同中明确约定了王革应当承担的物业费数额及交纳方式，并向风尚城堡公司交纳了物业费，未提出异议；其次，风尚城堡公司提供的物业费发票也证明了确实存在代收代缴的情况；再有，王革未提供证据证明其租赁的场所物业服务存在问题。故，对于王革的该项主张，法院亦不予支持。关于物业费的数额，王革在2011年4月20日缴纳了首期六个月的物业费，对此双方没有争议。2011年12月15日，王革向风尚城堡公司支付了3092元，王革解释为第二期租金，其余租金及物业费全部免交，但风尚城堡公司认为此款为第二期物业费，扣除王革代金券120元后的数额，对此法院认为，在王革无法说明上述3092元费用交纳用途的情况下，首先，该费用与第二期租金费用相差较大，王革未能举证证明风尚城堡公司免除其第二期的房租，所以该费用不能视为王革交纳的第二期房租；其次，该笔费用与王革应交的第二期物业费数额相近，对于相差的120元，风尚城堡公司解释为抵扣王革的代金券120元，有王革在《代金券汇总明细》签字为证，该解释符合常理，在王革未能提交相反证据的情况下，法院对风尚城堡公司的上述解释予以认可，故法院认定上述费用应为风尚城堡公司交纳的第二期物业费。综上，王革按照合同的约定缴纳了前两期合计1年的物业费，截止2012年7月15日，尚欠风尚城堡公司844.8元物业费（自2012年5月28日起至2012年7月15日止），应予支付。王革拖欠租金及物业费属于违约行为，应当向风尚城堡公司支付相应的违约金。鉴于风尚城堡公司提前要求解除合同，王革被迫搬离场地，必然会产生相应的损失，其主张赔偿装修损失11000元，但未提交相应的证据充分证明其实际发生的数额，且房屋的租赁现场已经不存在，无法通过评估鉴定进行确定，故对该部分数额法院予以酌定。关于经营保证金，风尚城堡公司在2011年4月20日收取了王革5000元，开具的收据载明为房租押金，但根据合同约定该款项实为经营保证金。根据涉案合同约定，当王革不按时交纳租金及物业费，逾期十五日的，视为其单方违约，风尚城堡公司有权单方解除合同，没收商铺租赁保证金，故王革要求返还上述5000元的诉讼请求，法院亦不予以支持。
需要强调的是，王革认为风尚城堡公司违反合同约定，未向其提供符合经营所需的必要条件，构成违约，给其造成损失，应当支付违约金，对此法院认为，涉案合同为房屋租赁合同，风尚城堡公司向王革按期交付了房屋，提供经营必须的水电等，关于王革所称的风尚城堡公司商业配套不齐、管理不善等，未提交相应证据，且涉案合同中并未约定与此相关的违约金，故对其要求风尚城堡公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、第八十四条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、王革向北京风尚城堡商贸有限公司交纳租金二万五千零八十元，交纳物业管理费八百四十四元八角，并支付违约金一千四百五十一元七角九分（按照同期银行六个月贷款利息计一年）；二、北京风尚城堡商贸有限公司向王革赔偿经济损失一万元；三、上述两项折抵，王革于本判决生效之日起十日内向北京风尚城堡商贸有限公司支付一万七千三百七十六元五角九分；四、驳回王革的其他诉讼请求；五、驳回北京风尚城堡商贸有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王革不服原审法院判决，以原审法院认定事实不清，风尚城堡公司存在违约行为为由，向本院提起上诉。上诉请求是撤销原审法院判决，支持我在原审的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。
风尚城堡公司服从原审法院判决，不同意王革的上诉请求及理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，风尚城堡公司与王革所签订的租赁合同、补充协议及附件，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定为有效合同是正确的，双方均应依约履行。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王革主张风尚城堡公司存在违约行为，未向法院提交相应证据，故王革要求风尚城堡公司赔偿违约金，缺乏依据，本院不予支持。
对于王革要求解除涉案合同的诉讼请求，依据风尚城堡公司发布《通知》，要求商户3日内办理撤离手续并交回场地，且王革确实已经实际搬离的事实，原审法院确定双方合同已经实际解除是正确的。故王革仍上诉要求解除合同，本院不予支持。关于解除的时间，原审法院综合本案情况及现有证据认定双方签订的关于619号商铺的租赁合同关系于2012年7月15日解除并无不妥，本院予以确认。合同解除后，王革应当补足拖欠的房租及物业费，现王革已经实际交纳了第一期六个月租金20075元，截止2012年7月15日，其还应向风尚城堡公司交纳租金25080元（自2011年11月28日起至2012年7月15日止）及物业费844.8元（自2012年5月28日起至2012年7月15日止）。王革不同意交纳上述租金，缺乏依据，本院不予支持。
关于王革要求返还5000元保证金，依据双方合同约定，当王革不按时交纳租金及物业费，逾期十五日的，视为其单方违约，风尚城堡公司有权单方解除合同，没收商铺租赁保证金，原审法院据此驳回王革要求返还上述5000元的诉讼请求是正确的，应予维持。
关于装修损失，王革要求11000元，未能提交相应证据，原审法院综合考虑酌情判决风尚城堡公司赔偿王革装修损失的数额并无不妥，应予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七百七十一元，由北京风尚城堡商贸有限公司负担三百七十一元（本判决生效后七日内交纳）；由王革负担四百元（已交纳）。
一审案件反诉受理费三百六十八元，由王革负担二百元（本判决生效后七日内交纳）；北京风尚城堡商贸有限公司负担一百六十八元（已交纳）。
二审案件受理费七百七十一元，由王革负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘秋燕
代理审判员 柳适思
代理审判员 范 磊
二〇一四年六月三十日
书 记 员 赵梦芸