湖南省株洲市石峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0204民初142号原告：旷灵芝，女，1968年11月4日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市芦淞区。原告：卢擎华，女，1986年8月19日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市荷塘区。两原告共同委托诉讼代理人：刘哲成，湖南湘杰律师事务所律师。被告：株洲芙蓉建设集团有限公司，住所地株洲市石峰区白石港路17号。法定代表人：彭丽君，系公司经理。委托诉讼代理人：孙雅平，湖南法达律师事务所律师。原告旷灵芝、卢擎华与被告株洲芙蓉建设集团有限公司（以下简称芙蓉建设集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告旷灵芝、卢擎华的委托诉讼代理人刘哲成到庭参加诉讼，被告芙蓉建设集团委托诉讼代理人孙雅平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旷灵芝、卢擎华向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行购房协议，协助原告卢擎华办理位于石峰区白石港路39号101号门面的房屋权证（不动产证）变更登记、协助原告旷灵芝办理位于石峰区白石港路39号102号门面的房屋权证（不动产证）变更登记；2、请求被告以360000元为基数自2010年4月22日至2017年1月16日，按年利率3.75%向三原告支付逾期办证违约金126000元。事实和理由：2009年4-5月期间，两原告通过拍卖程序，与被告签订《门面拍卖协议书》，卢擎华、旷灵芝分别买受了白石港路39号101号、102号门面，买受价为40万元，一次性支付36万元，余款4万元待房产过户后支付；该协议第2条、第9条还约定“门面办证费由甲方（被告）——负责”、“协议签订之日起1年内办好房产证”。此后原告一直催促被告履行办理产权过户义务，无果。2016年3月，被告以正在办理为由，要求两原告支付房产测量费各100元，在2016年7月4日支付房屋买受余款2万元，可时至今日，又不了了之。两原告认为被告的违约行为已侵犯原告的合法权益，依据相关法律规定，被告须支付原告迟办房产证违约金。被告芙蓉建设集团辩称，一、诉讼请求因超过诉讼时效期间，丧失胜诉权；二、三被答辩人依据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定支持其主张办证违约金的观点属于适用法律错误，本案房屋是国有划拨土地上的房屋，不是商品房，不属于前述司法解释调整范畴。综上，被答辩人的诉讼请求不能得到支持，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的《株洲市房地产拍卖有限责任公司拍卖成交确认书》、刊登在2009年5月株洲日报拍卖公告以及《门面拍卖协议书》，被告对《株洲市房地产拍卖有限责任公司拍卖成交确认书》及《门面拍卖协议书》的真实性予以认可，但对于《门面拍卖协议书》手写添加部分不予认可，应加盖公司行政公章而非合同章，本院认为被告虽对拍卖协议书手写添加部分不予认可，但并未申请对加盖的合同章进行真伪性鉴定，故本院对该组证据的真实性均予以采信；2、对原告提交的株洲市房产测绘报告、湖南省非税收入电子缴款收据、株洲芙蓉建设集团有限公司授权委托书、马元明身份证，本院对被告委托马元明于2016年协助原告办理产权过户手续的事实予以确认；3、对原、被告共同提交的株房权证株字第××号房产证以及被告提交的株国用（2013）第A0858号土地证、株政专纪[2008]79号株洲市人民政府关于株洲芙蓉建设集团有限公司等七家集体企业改制有关问题的会议纪要的真实性均予以采信；4、对本院依法向株洲市国土资源局调查取证复函的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年11月29日，株洲市人民政府办公室印发的株政专纪[2008]79号关于被告芙蓉建设集团等七家集体企业改制有关问题的会议纪要第四条规定：“企业现有经营性划拨土地纳入企业改制资产的总体范围，在符合城市整体规划的前提下，可将其工业用地性质变更为商住用地进行公开处置，所有资产必须公开拍卖实现，其收益（含变更用途增加的收益和出让金）全部上缴株洲市深化国有资金专户…”。2009年4月21日，被告芙蓉建设集团与原告旷灵芝签订《门面拍卖协议书》，主要内容为：乙方原告旷灵芝同志申请参加拍卖甲方芙蓉建设集团位于白石港路39号101号、102号门面，门面起拍价按建筑面积每平方米4500元，101号门面建筑面积为23.63平方米，102号门面为79.90平方米，两间门面总建筑面积为94.53平方米，总售价金额为425385元，经双方协商总售价金额为40万元整。根据购房规定，乙方理应承担办理购房产权证费用及拍卖公司甲乙双方各出购房款总价5%的拍卖费，但甲方考虑乙方一次性购买两间门面，故甲方同意乙方不出上述费用，乙方只要出资40万元整，两间门面的办证费用由甲方负责。本购房协议签订后，在三天时间以内，乙方应按购两间门面的总售价金额的90%（36万元）一次性付款，余下的10%（4万元）待乙方取到房产证时一次性交清。产权证（包括房产证和土地使用证），从签订本协议之日起一年内，由甲方负责办好等。原告于协议签订当天即向被告芙蓉建设集团交纳本案诉争101号、102号门面购买款360000元。被告芙蓉建设集团委托株洲市房地产拍卖有限责任公司于2009年5月13日对包括本案诉争门面在内的6个门面进行拍卖，原告卢擎华、旷灵芝通过公开竞价分别成功拍卖到本案诉争101号（面积23.63㎡）、102号（面积70.9㎡）门面，成交金额均为3700/㎡，并签订《株洲市房地产拍卖有限责任公司拍卖成交确认书》，该成交确认书第四条注明本公司拍卖标的物均依其现状拍卖，拍卖标的物状况应以买受人在拍卖先期查看的实物为准。拍卖成交后，被告按约将101号、102号门面分别交付给了原告卢擎华、旷灵芝。2016年3月，被告芙蓉建设集团委托马元明协助原告等人办理产权过户手续，2016年3月18日，两原告分别向株洲市房地产权属与交易管理处交纳了房产测量费各100元，并由株洲市房地产测绘队分别出具了《株洲市房产测绘报告（分户）》。2016年7月4日，原告又向被告芙蓉建设集团交纳诉争门面款20000元。另查明，本案诉争门面所占用土地使用权类型为国有划拨，土地用途为工业。经本院向株洲市国土资源局调查了解，如要对本案诉争门面办理产权（不动产证）过户手续，因该土地的使用权性质为划拨，需缴纳土地出让金等费用、将土地使用权转为出让地后，才能办理过户手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是本案中原告诉请被告为三原告办理产权（不动产权证）变更登记，被告是否具备为原告办理房屋产权变更登记的合同义务及诉争门面房屋是否具备变更登记的条件。本院具体分析如下：第一，本案中原被告签订《门面拍卖协议书》购买门面时，我国的房屋登记实行的是房产产权登记与土地使用权证分别登记制度，即房屋产权存在房产证和土地使用权证两证，且两证分别由不同行政部门登记颁发。而自2015年3月新的《不动产登记暂行条例》施行以来，全国已陆续实行不动产统一登记制度，原房产证与土地使用权证合二为不动产权证。故原告现诉请被告为其办理产权变更登记，实际是不动产权变更登记，包含了原房产证和土地使用权证的变更登记；第二，本案诉争房屋所属土地在原告拍卖时至今一直是工业划拨用地，从未进行过土地变性。按照现行规定，国有土地如需办理不动产权证必须进行土地变性，并交纳相应土地出让金；第三，虽原被告在签订《门面拍卖协议书》时，约定所购门面办理房产证及土地使用证手续及费用归甲方（被告）负责。但土地出让金并非税费，根据财政部、国土资源部、中国人民银行《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综（2006）68号）的规定，国有土地使用权出让收入是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，具体包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款（不含代收代缴的税费）；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款。原告在拍卖诉争门面时，所签订的拍卖成交确认书明确拍卖标的物依现状成交，而拍卖当时至今房屋土地性质一直是工业划拨用地，在原、被告签订的《门面拍卖协议书》中又没有对土地变性的出让金由谁承担进行明确约定。综上，本案中本案所诉争房屋因为土地尚未进行变性，在实行不动产权证的情况下尚不具备办理产权（不动产权证）变更登记的条件，且原被告双方亦未对本案诉争房屋土地具备变更登记条件是被告所负义务进行明确约定，在此种情形下原告请求被告办理产权(不动产证)变更登记，本院对此不予支持。至于本案划拨地转出让地相关费用由谁承担以及具体金额，原告可另行进行主张。关于被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效，由于被告已将诉争门面交付给原告，原告亦已现实对诉争门面占有，原告请求被告协助办理产权变更登记的请求权具有物权属性，应不适用诉讼时效的规定，故对被告主张原告请求被告协助办理产权（不动产证）变更登记的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。对于原告请求被告支付承担逾期办证违约金的诉讼请求，因本案诉争房屋至今尚不具备办证条件，故对原告该项诉请本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：驳回原告旷灵芝、卢擎华的全部诉讼请求。本案案件受理费2820元，由原告旷灵芝、卢擎华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行东区支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  陈善文审 判 员  吴灿林人民陪审员  黄显家二〇一七年七月十三日书 记 员  陈思思