石家庄市鹿泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鹿民一初字第00894号
原告曹子旭。
委托代理人杜子龙，石家庄市鹿泉区法律援助中心律师。
被告河北金海岸房地产开发有限公司。
法定代表人王保山职务：董事长。
委托代理人王建芳，河北新业律师事务所律师。
委托代理人栾鸾，河北新业律师事务所律师。
原告曹子旭与被告河北金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸房地产公司）为商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员李亚斌独任审判，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告曹子旭诉称，原告曹子旭、被告金海岸房地产公�于2009年10月27日签订《商品房买卖合同》，原告曹子旭购买被告金海岸房地产公司开发的位于石家庄市鹿泉区获鹿镇高庄村北商品房。原告曹子旭已按合同约定支付了购房款，被告金海岸房地产公司在2010年9月28日交付了原告曹子旭房屋，按合同约定被告应当在商品房交付使用后180个工作日内为原告办理房屋所有权证书，否则按户支付违约金每月200元至房产证办理完毕止，并约定“水、电、暖设施入住时施工完毕，具备使用条件”。但经过原告曹子旭多次与被告金海岸房地产公司协商，被告至今未给原告办理房屋所有权证，小区供暖配套设施不完善，未能达到使用条件。请求法院一、依法责令被告金海岸房地产公司协助办理房屋所有权证；二、依法判令被告金海岸房地产公司支付原告曹子旭逾期办理房屋所有权证违约金8600元（自2011年7月1日至2015年1月31日，并自2015年2月1日起至办理完毕房产证之日止每月支付原告曹子旭200元违约金；三、依法责令被告金海岸房地产公司按照合同约定为原告曹子旭安装、完善小区水暖供热配套设施，确保冬季供暖正常使用；四、案件受理费，由被告金海岸房地产公司负担。
被告金海岸房地产公司辩称，一、原告曹子旭对于起诉立案之日起倒推两年之前的违约金请求超过了诉讼时效，不应予以支持。本案中原告曹子旭对于逾期办理房产证的违约金的请求也应当受到两年诉讼时效的限制，根据双方签定的《商品房买卖合同》第十五条约定，违约金按月计算，属于继续性债权，继续性债权作为一个整体，由每个个体债权构成，每个个体债权在法律上具有相对独立性，也即每月都产生一个独立的个体违约金债权，每月200元的违约金应作为独立的诉讼请求，适用《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的关于两年诉讼时效的规定，即本案原告曹子旭起诉立案之日起倒推两年产生的违约金请求没有超过诉讼时效，两年之前的违约金请求超过了诉讼时效，应当不予支持；二、本案《商品房买卖合同》第十五条，关于每月200元违约金约定过高，两年的违约金每户为4800元，本类案件达100多户，违约金将近50万元左右，整体数额过高，根据最高人民法院《关于当前形式下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》文件的精神，对于房地产开发商确因资金暂时困难产生纠纷的，要根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。在商品房预售时，原告明知房地产开发有周期长、投资大等特殊性，容易产生一定的风险。本案中，答辩人确因原告等业主因不交物业费、地处偏僻等问题，造成资金暂时困难，产生一些问题，但答辩人作为开发商�应承担全部的风险和责任。请法院根据案件的实际情况综合考虑，从公平合理的角度调整违约金数额，依法降低原告所主张的违约金；三、原告曹子旭主张要求安装完善小区水暖供热配套设施的诉讼请求应予以驳回。根据《商品房买卖合同》附件二，约定为地暖或普通暖气，答辩人已按照合同约定为原告业主安装了地暖，且能正常使用，达到了供暖的效果，已履行了合同义务。原告在合同约定之外没有理由再要求答辩人安装完善小区供热配套设施，该诉求应驳回。
经审理查明，原告曹子旭、被告金海岸房地产公司于2009年10月27日签订《商品房买卖合同》，原告曹子旭购买被告金海岸房地产公司开发的位于石家庄市鹿泉区获鹿镇高庄村北的商品房。原告曹子旭已按合同约定支付了购房款，被告金海岸房地产公司在2010年9月28日交付了原告曹子旭房屋，按合同约定被告应当在商品房交付使用后180个工作日内为原告办理房屋所有权证书，否则按户支付违约金每月200元至房产证办理完毕止，并约定“水、电、暖设施入住时施工完毕，具备使用条件”。但被告金海岸房地产公司至今未给原告曹子旭办理房屋所有权证，小区供暖配套设施不完善，未能达到使用条件。双方故此成讼。
本案双方争议的焦点为，被告金海岸房地产公司是否应当协助原告曹子旭办理房屋所有权证并支付逾期违约金和安装完善小区的水暖供热配套设施。
庭审中，原告曹子旭提交以下证据，证实自己的主张：
一、商品房买卖合同一份。证明1、合同15条，该条款证明产权登记的约定是双方真实意思的表示，被告未在约定的时间内为原告办理房产证，应当按照该条款的约定承担违约责任，即每户支付每月200元的违约金。2、合同14条，但至今天被告仍然未按该条款的约定设置供暖设施。每一份合同的附件2中，明确约定了暖气的形式，包括普通水暖、地暖和普通暖气，一个小区仅有一套供暖设施，按通常的理解应当为水地暖，而非电地暖。3、本案争议的小区因开发商的原因一直未验收合格就交付给原告使用，导致办理房产证的相关手续不完备，迟迟办不了房产证，开发商自己导致的而并非原告不交物业费造成的。
二、原告交付契税、维修基金、产权登记费等的收据一份。证明交房时间及收款的事由，产权登记费、契税是应当交房管部门办理房产证用的，我们计算违约金依据是该时间点加上180个工作日之后的第二天作为违约金的开始时间。房屋已交付，但实际交付的时间要比合同约定的晚。
三、石家庄市鹿泉区住房和城乡建设局出具的情况说明一份。1、证明原告的起诉没有超过诉讼时效。详见石家庄市鹿泉区住房和城乡建设局出具的情况说明。该份情况说明，被告将房屋交付给原告后迟迟未按合同的约定给原告办理房产证，原告等自2012年3月起一直到石家庄市信访局和鹿泉区政府等有关部门主张自己的权利，从该时间点开始属于诉讼时效中断。从该时间诉讼时效应当重新计算。2013年8月27日鹿泉区住建局组织原告等和被告的法定代表人就原告所反映的问题召开了协调会，该时间点又是一个时效中断的时间点，即2013年8月27日重新计算本案的诉讼时效。本案的原告起诉的时间为2015年4月初至现在时间不同。综上可以看出，原告起诉要求被告办理房产证、支付违约金、更换完善供暖设施没有超过诉讼时效的规定。2、证明被告的法定代表人当着有关部门有关领导承诺为原告及时办理房产证协调集中供暖。3、证明直到现在被告方一直未按照合同的约定及协调会的承诺为原告办理房产证协调集中�暖的事实。
提交交付房款的收据或发票，证明我方已履行了付款义务。
被告质证称：1、对于商品房买卖合同及相关票据真实性无异议。2、原告对于起诉立案之日起倒推两年之前的违约金请求超过了诉讼时效，不应支持。合同分别约定为地暖和普通暖气，我方在暖气配套设施上，已为原告安装了地暖，不存在违约。履行了合同约定的义务。3、对于收房时间，契税所确定的收房时间没有异议，但是计算方式及数额不认可。违约金的计算方式起诉之日倒推两年之前已超过诉讼时效，不应支持。每月200元的违约金整体数额过高。4、对于情况说明，是原告当庭提交的证据，超过了举证期限，我方不认可。且情况说明是针对于秀英等人作出的说明，不能证明与本案原告有关系。即情况说明不是针对原告作出的，与本案无关，不能证明任何本案诉讼时效中止、中断问题。违�金应支持从立案之日倒推两年的违约金，超过2年的，超过了诉讼时效不应当支持。5、本合同约定的是地暖、普通暖气，我方已履行了义务，且都能正常使用，不存在完善的问题。我方不存在违约。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告曹子旭、被告金海岸房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容并无违法之处，应当认定合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。本案中，原告曹子旭已按合同约定履行了支付房款的义务，但被告金海岸房地产公司未按照合同约定为原告曹子旭办理房屋所有权证，应当承担违约责任，故对原告曹子旭请求法院判令被告金海岸房地产公司协助办理房屋所有权证、并支付逾期办理房屋所有权证的违约金，本�予以支持。关于诉讼时效的问题，房屋交付后，原告曹子旭多年来一直向被告金海岸房地产公司和有关政府部门主张自己的权利，应当认定为诉讼时效的中断，故对被告金海岸房地产公司提出原告诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告河北金海岸房地产开发有限公司于本判决生效后三日内为原告曹子旭办理房屋所有权证。
二、被告河北金海岸房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告曹子旭逾期办理房屋所有权证违约金8600元（计算期间自2011年7月1日至2015年1月31日），并自2015年2月1日起至办理房屋所有权证完毕之日止每月支付原告曹子旭违约金200元。
三、被告河北金海岸房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内按合同约定为原告曹子旭安装、完善小区暖气供热配套设施，确保冬季供暖正常使用。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告金海岸房地产公司负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判员 李亚斌
二〇一五年六月三日
书记员 刘 命