徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜民初字第246号
原告赵淑红。
委托代理人张涛，江苏昭鹏律师事务所律师。
被告张洪军。
被告闫宏。
二被告共同委托代理人朱广辉，江苏圆点律师事务所律师。
原告赵淑红诉被告张洪军、闫宏房屋买卖合同纠纷一案，本案于2014年1月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵淑红及其委托代理人张涛，被告张洪军及二被告共同委托代理人朱广辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵淑红诉称，2013年10月1日，原被告签订了房屋买卖合同一份，原告将房屋卖给被告。因当时原告欠中国银行房屋贷款348194.5元，双方约定于2013年10月8日将房贷还清。原告为履行合同借款305000元，月息2分，原告按照约定于2013年10月8日将房贷还清，并支付违约金1322.69元。原告履行义务后，要求被告到铜山房产处办理过户及支付购房款事宜。被告以各种理由推诿，拒不履行合同义务。在签订购房合同前原告的房屋已经租赁给他人，月租金2500元。应被告要求，原告免除了租房人一个月房租，解除了租赁合同。由于被告拒不履行合同义务给原告造成了巨大损失。特起诉，请求解除原被告签订的房屋买卖合同，判决被告支付违约金并赔偿损失10万元，被告承担诉讼费、保全费。
被告张洪军、闫宏辩称，原告提出解除合同的诉讼请求及要求支付违约金赔偿损失10万元缺少事实和法律依据，应予以驳回：1、根据合同约定，双方的过户时间是双方另行协商确定，既然是双方约定时间，任何一方的单方通知行为产生的对对方不利的后果均不应视为另一方的违约行为。2、被告在合同签订后一直积极履行协议，只因交款的方式与原告产生分歧，致合同一直处于协商状态。3、合同产生纠纷，是原告不当履行的行为造成。2013年10月21日原告带几个身份不明的人闯到被告家中，对被告张洪军扇耳光、对被告闫宏恶语胁迫，致使闫宏住院治疗，二被告已报警。合同的订立和履行应本着公平自愿的原则，除司法机关外，任何组织和个人不得采取强制手段，任何人绝不会在另一方对自己拳打脚踢后还按对方的通知办理房产过户，正因原告不当履行的行为才造成今天的结果，被告认为过错在原告。至于原告借高利贷归还房款已超出了当事人订立合同时预见的情况，而且本身原告也欠银行贷款，其归还银行贷款的行为不能算是损失。4、本案违约金约定过高，且本案被告无违约行为。请求法庭依法驳回原告的诉请，要求原告继续履行房屋买卖协议。
经审理查明：2013年10月1日，原告赵淑红与被告张洪军、闫宏签订房屋买卖合同，约定原告将坐落于聚福苑小区6-2-301室的房屋以88万元卖给被告张洪军；被告当日预付定金1万元，余款待办理过户手续后一次性付清；中介费与房屋预付定金同时支付，按照房屋总价的1.5%支付；办理房证、土地证之前的相关费用由原告承担，过户费由被告承担；2013年10月8日上班后，原告去银行还清房屋所欠贷款，双方另行约定时间到铜山区房产处办理过户手续，过户时，被告将所欠房款87万元往资金监管账户打入50万元，剩余37万元一次性交给原告，另外被告再交给原告6万元由原告将房产证、土地证办理到被告名下；如一方违约承担违约金10万元。
2013年10月8日，原告将上述房屋贷款还清，并缴纳了提前还款补偿金1322.69元，2013年10月10日，上述房屋抵押注销。
2013年10月9日，原告以短信通知被告张洪军后天（2013年10月11日）上午携带身份证、户口本等手续去过户。2013年10月14日，被告闫宏发短信给原告表示因向其母亲借的钱不能到位，尚不能一次性付清。2013年10月16日，在原告赵淑红家，双方就房款打入资金监管账户款项数额及交给原告房款问题协商，赵淑红要求被告将部分房款打入资金监管账户，部分交给自己，监管资金不足时，由赵淑红补足。经协商，最后双方达成一致意见，由被告支付48万元，余款算作赵淑红借给被告，被告以自己原有房屋抵押担保。2013年10月18日，被告张洪军给原告回短信，称商议的方案家里人不同意，只能等三月份了，到时绝对买原告的房子。2013年10月21日，原被告在被告家中因合同履行产生纠纷，被告要求三月份再买原告的房屋。被告张洪军认为原告带人打了自己，并造成被告闫宏住院。经鼓楼公安分局铜沛派出所处理，原告方不予认可，公安机关亦未作出认定，拟作为纠纷处理。2013年10月29日，原告再次找到闫宏协商，要求被告支付48万元将房屋过户，余款按照月息5厘算作被告借款。闫宏表示自己不能作主。2013年11月4日，原告向被告发出通知，要求张洪军、闫宏于2013年11月8日上午10点去铜山新区办理过户手续。2013年11月8日，被告短信通知原告因资金没到位，今天去不了，择日再约。此后双方多次以短信方式交涉未果，原告遂起诉。庭审中，被告张洪军陈述，2013年10月底钱就凑够了，因为原告闹事，心里不舒服，就告告诉原告钱没凑够。
另查明，原告出售的上述房屋为原告与案外人李辉的共同财产，建筑面积151.47㎡。2013年10月8日，徐州市铜山公证处出具公证书，李辉委托原告赵淑红办理上述房产的还款及出售、过户手续。原告已经收取被告定金1万元。
以上事实，有原被告签订的购房合同、原告提供的短信、录音及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本案争议焦点为：1、原告要求解除合同是否有法律和事实依据；2、原被告购房合同未能实际履行的具体违约方；3、违约金的数额是否超过法律规定的范围。
本院认为，原被告订立房屋买卖合同，被告购买原告房屋，双方应全面履行合同义务。原告作为出卖方应提供符合出卖条件的房屋，被告作为购买方应及时足额支付购房款。购房款可以支付给原告，也可以打入资金监管账户。履行期限不明确的，双方可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
原被告双方约定，原告于2013年10月8日还清房贷、注销抵押，双方可另行约定过户时间，并由被告在过户时将购房款50万元打入资金监管账户，余款交给原告。原告为履行合同义务，依约注销了房屋抵押，为履行合同做好了准备工作，并于2013年10月9日短信通知被告携带相关证件办理过户手续，被告并未配合办理。2013年10月16日双方因交付现金和资金监管问题产生分歧，经协商，原告要求被告提供48万元，原告同意过户，余款算作被告张洪军借款，按照月息5厘支付原告利息。但被告张洪军于2013年10月18日表示因家人不同意，需要等到三月份。2013年11月4日原告再次向被告发出书面通知，要求双方于2013年11月8日办理过户手续，被告张洪军于2013年11月8日回短信表示因资金问题没到位，去不了。综上，经原告数次通知，甚至允许被告部分延期付款的情况下，被告张洪军、闫宏始终没有按照约定至房屋产权管理部门办理登记过户手续，也没有将购房款交付原告或打入资金监管账户，导致合同一直未能履行，已构成违约。经催促，被告在合理期限内未履行合同，原告有权依照合同法第九十四条的规定与其解除合同，故对原告相应的诉请本院予以支持。
原被告合同标的88万元，双方约定违约金10万元并无不当。原告为履行合同提前偿还了房贷，注销了抵押，付出了相应成本，现因被告违约，导致合同预期利益未能实现。对原告要求二被告承担违约金10万元的诉讼请求，本院予以支持。原告未选择定金罚则，其收取的定金1万元应抵扣被告的违约金。
被告以原告带人至其家中威胁、殴打被告导致合同未履行为由抗辩，经原告申请，本院调取公安机关的笔录及接处警记录，公安机关并未认定原告及其相关人员殴打被告，本院不予采纳。被告该项抗辩即便属实，因纠纷发生时间为2013年10月21日，已在被告违约之后，亦不影响被告承担违约责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告赵淑红与被告张洪军、闫宏2013年10月1日签订的房屋买卖合同；
二、被告张洪军、闫宏支付原告赵淑红违约金10万元，扣除已付1万元，余款9万元，于本判决生效之日起十日内付清。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费2300元，财产保全费1020元，合计3320元，由被告张洪军、闫宏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 朱红雷
人民审判员 秦厚民
人民陪审员 滕绍林
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 吴 玲