浙江省新昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0624民初791号
原告：何宗德，男，1956年11月29日出生，汉族，住新昌县。
被告：新昌县天马建筑安装工程有限公司（统一社会信用代码330624000049593），住新昌县南明街道临城一村9幢。
诉讼代表人：新昌县天马建筑安装工程有限公司破产管理人即浙江泽大（新昌）律师事务所，住新昌县七星街道和悦广场写字楼6楼。
委托诉讼代理人：丁秋英，浙江泽大（新昌）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程福毅，浙江泽大（新昌）律师事务所律师。
被告：上海浦东发展银行股份有限公司绍兴嵊州支行（统一社会信用代码330683000071861），住嵊州市三江街道官河南路90号。
主要负责人：杨柏铭，行长。
被告：竺洪春，男，1954年12月28日出生，汉族，住新昌县。
被告：沈益凤，女，1956年9月20日出生，汉族，住新昌县。
竺洪春、沈益凤共同委托诉讼代理人：竺秋枫（系竺洪春、沈益凤之子），男，住新昌县。
原告何宗德与被告新昌县天马建筑安装工程有限公司（以下简称“天马公司”）、上海浦东发展银行股份有限公司绍兴嵊州支行（以下简称“浦东银行嵊州支行”）、竺洪春、沈益凤物权确认纠纷一案，本院于2017年2月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员竺维江独任审判，于同年3月6日公开开庭进行了审理。原告何宗德、被告天马公司的委托代理人丁秋英、程福毅到庭参加诉讼。被告浦东银行嵊州支行、竺洪春、沈益凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何宗德向本院提出诉讼请求：1、要求确认被告天马公司与浦东银行嵊州支行于2012年5月18日签订的最高额抵押合同涉及一楼营业房部分无效，并要求办理相应的抵押注销登记手续；2、判决确认新昌县南明街道××号营业房的房屋所有权归原告所有；3、要求四被告协助原告办理上述房屋过户登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：1995年2月22日，原告与新昌县大明市建筑安装工程公司（以下简称“大明市公司”）签订《集资建房协议书》一份，约定：由大明市公司牵头，选定在新昌××××城东开发小区Ｒ-6地块，新建公司综合大楼一幢，邀约原告集资建造，并约定房价计算方式。房号为营业房中-2½（即现在的门牌号为新昌县南明街道××号），集资款分三期支付，1995年12月前交付使用等。原告按约付清了房款。1996年大明市公司将房屋交付给原告。2002年1月9日，大明市公司因营业期限届满注销，同年1月11日，原大明市公司法定代表人竺洪春设立天马公司，概括承受大明市公司包括新昌县南明街道临城一村9幢房屋在内的所有资产及债权债务。天马公司对前述房屋办理了《房屋所有权证》、《国有土地使用证》总证后，一直没有为原告办理房地产权属分割登记。
2012年5月18日，天马公司与浦东银行嵊州支行签订抵押合同，私自将原告的前述房屋作为抵押担保并办理了相应的抵押登记手续。2014年6月30日，浦东银行嵊州支行向嵊州市人民法院提起诉讼，要求竺洪春立即归还借款本金500万元并支付利息，同时支付实现债权而支出的律师费168000元。后经法院主持调解，双方达成（2014）绍嵊商初字第619号民事调解书，其中主文第三条载明：若竺洪春不能按期履行归还浦东银行嵊州支行借款本金及实现债权费用的义务，浦东银行嵊州支行可就天马公司所有的位于新昌县南明街道临城一村9幢1单元、新昌县东沙路75-97号（房屋他项权证号为：新房他证2012字第××号、2227号）的房产依法以折价或拍卖、变卖方式变价，并在所得款项550万元范围内优先受偿。
2016年3月，原告在看到新昌县人民法院（2015）绍新破（预）字第1号民事裁定书和（2016）浙0624民破1号决定书及破产管理人公告后，经了解才知悉上述抵押借款情况和法院已裁定受理天马公司破产清算一案的事实，并获知嵊州市人民法院（2014）绍嵊商初字第619号民事调解书已移交新昌县人民法院执行。原告为此向作出调解书的嵊州市人民法院提起第三人撤销之诉，嵊州市人民法院经审理于2016年8月15日作出（2016）浙0683民撤7号民事判决书，撤销该院（2014）绍嵊商初字第619号民事调解书主文第三条中对所涉房产的处分部分，同时，该判决书说理部分也对原告已取得新昌县南明街道××号营业房房屋所有权的事实行为予以认定和支持。因此，被告天马公司将本案讼争房屋进行借款抵押属于无权处分，故其与浦东银行嵊州支行签订的借款抵押合同应属无效。此外，原告虽然撤销了（2014）绍嵊商初字第619号民事调解书主文第三条中对所涉房产的处分部分，但由于本案房屋涉及的他项权尚未撤销，原告仍然无法办理相应的产权变更登记手续。为此，特向法院提出对新昌县南明街道××号营业房的房屋所有权依法进行确认的诉讼。
在本院确定的举证期限内，原告何宗德为支持其诉讼主张提供了以下证据：
1、1995年2月集资建房协议书、收款收据、证明一组，证明原告通过集资建房的形式向原来的大明市公司购买江南开发小区R-6地块新建的综合大楼中-2½套（现坐落于南明街道××）集资营业房一间的事实。
2、（2014）绍嵊商初字第619号民事调解书一份、（2016）浙0683民撤7号嵊州法院民事判决书一份，证明本案讼争两间营业房系原告所有及嵊州法院对浦东银行嵊州支行的优先受偿权已判决予以撤销的事实。
3、（2015）绍新破（预）字第1号民事裁定书一份、（2016）浙0624民破1号决定书一份，证明天马公司已进入破产清算程序的事实。
被告天马公司经质证，对前述证据均无异议。
被告天马公司辩称：新昌县南明街道××号的营业房确系天马公司集资出售给原告。前述房屋未办理房产权属分割登记是因为原告未缴纳相关税金和企业管理费的原因。1995年2月大明市公司与原告等14人签订《集资建房协议》各一份，约定由大明市公司选定在新昌县城关镇城东开发区江南开发小区R-6地块，新建公司综合大楼一幢，由原告等在职员工集资建造，并将一楼的营业房出售给原告等14个集资户，包括本案讼争房屋在内的营业房，由大明市公司于1998年办理了相应的权属证书。企业改制后，天马公司于2002年12月办理了相应的土地使用权变更登记手续，于2009年办理了房屋所有权变更登记手续。本案原告诉称的两套营业房均已包含在权属证书范围之内。2012年5月天马公司因缺乏资金向银行贷款，将包括本案讼争房屋在内的整幢综合大楼进行抵押担保。由于借款到期后，天马公司未能按约偿还借款，银行遂起诉至嵊州市人民法院。在诉讼过程中，双方达成民事调解书一份，2016年8月15日经嵊州市人民法院判决撤销上述调解书后，各方当事人均未提起上诉，但抵押登记至今未注销。其他与原告诉称的事实一致。对于原告的主张，请求法院依法判决。
在本院确定的举证期限内，被告天马公司为支持其抗辩主张提供了以下证据：
4、新昌县经济体制改革委员会、新昌县乡镇企业局新体改字（2001）第24号文件，证明大明市公司已改制为天马公司的事实。
5、地籍档案查询单、新国用（2002）字第335号国有土地使用权证复印件一组，证明编号为新国用2002字第335号土地使用权享有者系天马公司的事实。
6、房屋登记薄、产权证号为20096551、20098497房屋所有权证复印件一组，证明产权证号为20096551号坐落于新昌县南明街道临城一村9幢1单元的房屋产权系天马公司单位所有，产权证号为20098497号坐落于新昌县东沙路75-97号的房屋产权系天马公司单位所有的事实。原告诉称的东沙路87号中-2½套房屋包括在20096551号产权证上。
原告经质证对前述证据均无异议。
被告浦东银行嵊州支行未作答辩。
被告竺洪春、沈益凤未作答辩。
本院认为，被告浦东银行嵊州支行以及竺洪春、沈益凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告提供证据的质辩权。原告提供的证据1、2、3以及被告天马公司提供的证据4、5、6，经互相质证，双方对内容的真实性均未提出异议，本院对证据的真实性予以认定。至于证据2以及证据5、6所能达到的证明本案讼争房屋的所有权实际应属原告还是天马公司所有的问题，本院将在判决理由部分具体分析认定。
综上，本院认定事实与原告诉称一致。
本院认为，房屋权属证书是行政登记机关颁发给权利人作为其享有房屋权利的证明，在法律上具有权利推定的效力，即房屋权属证书上记载的登记人可以推定为所有权人，但这种不动产物权登记的推定应当属于法律上对权利状态的推定，而并非对事实的认定，也就是说法律上对登记推定力制度的设定并非使登记名义人终局性确定享有真实权利，在其他人有证据证明登记的物权与真实的物权状态不相符或存在差异的情况下，可以推翻登记的权利正确性推定。本案所涉东沙路87号房屋系原告何宗德通过集资建造方式所得，但均由被告天马公司的前身大明市公司负责审批建造，并由作为在职员工的原告等人特定享有，且天马公司对于房屋的权属归属以出具书面证明的方式明确予以认可。集资建房是特定历史条件下的产物，存在诸多尚待完善和明确的问题。从其法律性质分析而言，原告何宗德对本案讼争房屋所有权的取得属于事实行为，其以原始取得的方式取得了相应的物权，且集资建房行为发生后颁布的物权法也规定，以合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。天马公司（原大明市公司）本应及时在上述房屋成就时为相应的集资人办理初始房屋登记，但其将房屋所有权一直登记在自己名下，按照不动产公示公信原则，从形式上，天马公司取得了相应的物权。本案原告与天马公司签订的集资建房协议，双方意思表示真实，协议约定对双方应该具有约束力，该协议对于集资款项的交纳期限和违约责任、房屋产权归属，房产证的办理等权利义务都进行了设定，并且自建造行为完成后，原告已实际占有集资房屋至今，形成了相应的权利外观。虽然房屋产权仍登记在天马公司名下，但现尚无证据证明原告对未登记存有过错，又事实行为成就后对原告即发生法律效力，故从公平保护当事人合法权益的原则出发，应当认定原告已经自动取得了该房屋的所有权。被告天马公司系由原大明市公司改制而来，两公司的法定代表人相同均为竺洪春，因此，被告天马公司对于讼争房屋初始建造、产权性质及变迁历史的具体情况应当明知，在此情形下，其法定代表人竺洪春为己得利益在向银行借款过程中，将集资房屋作为抵押担保，属于无权处分，并且此后也一直未取得实际权利人的追认，据此，被告天马公司与浦东银行嵊州支行签订的最高额抵押合同涉及一楼营业房部分应属无效。在（2014）绍嵊商初字第619号民事调解书主文第三条涉及本案房产的处分部分被判决撤销后，被告天马公司及浦东银行嵊州支行应及时办理相应的他项权注销登记手续。
综上，原告诉请要求确认本案讼争房产系其实际所有，并要求被告天马公司与浦东银行嵊州支行及时办理相应的抵押注销登记手续，同时要求被告天马公司协助办理相应的权属变更登记手续，符合法律规定，本院予以支持，但其要求被告竺洪春、沈益凤协助办理房屋过户登记手续，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告浦东银行嵊州支行、竺洪春、沈益凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告新昌县天马建筑安装工程有限公司、上海浦东发展银行股份有限公司绍兴嵊州支行于2012年5月18日签订的最高额抵押合同涉及一楼营业房抵押部分无效，并于本判决生效后十日内办理相应的抵押注销登记手续；
二、确认坐落于新昌县南明街道东沙路87号（营业房中-2½）营业房的房屋所有权属于原告何宗德所有；
三、被告新昌县天马建筑安装工程有限公司于本判决生效后三十日内协助原告何宗德办理上述房屋的权属变更登记手续；
四、驳回原告何宗德的其它诉讼请求。
案件受理费800元，减半收取计400元，由被告新昌县天马建筑安装工程有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 竺维江
二〇一七年三月二十一日
书记员 王金英