广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤5381民初87号
原告（反诉被告）赖文君，男，1989年7月5日出生，汉族，住罗定市。
原告罗靖婷（反诉被告），女，1986年9月26日出生，汉族，住罗定市。
委托代理人赖柱君,广东理然律师事务所。
被告（反诉原告）广东新丰泽房地产开发有限公司，住所地：罗定市迎宾二路14号9楼906。
法定代表人：杜新许。
委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
委托代理人曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。
原告赖文君、罗靖婷诉被告广东新丰泽房地产开发有限公司（下称“新丰泽公司”）商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年12月28日起诉，本院于2017年1月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员潘林独任审判。在审理过程中，被告新丰泽公司于2017年2月17日向本院对原告赖文君、罗靖婷提出反诉，本院经审查后决定合并审理。本案于2017年2月17日公开开庭审理，原告（反诉被告）赖文君、罗靖婷委托代理人赖柱君，被告（反诉原告）新丰泽公司委托代理人朱靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告双方于2013年10月19日签订了《商品房买卖合同》，向被告购买A区B房，约定房价款为598933元。原告已按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应当在2014年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给原告使用。合同第九条约定，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。截至起诉日，原告多次催促后，被告至今仍不具备合法的交楼条件，无法出具县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件及备案表；其次，被告也没有按合同第十一条的约定书面通知原告办理交楼手续。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间的多重损失，严重损害了原告的利益。
经了解，罗定市新丰泽房地产开发有限公司名称变更为广东新丰泽房地产开发有限公司，变更于2014年4月3日向原告出具的发票亦是以广东新丰泽房地产开发有限公司的名义出具，因此，被告应承担本案购房合同约定的权利及义务。
为维护合法权益，原告诉至本院，请求：1、判令被告继续履行合同约定的交付义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金43722元（从2014年12月31日起暂计至2016年12月28日），并从起诉之日支付违约金至实际交付之日止。
被告新丰泽公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由：被告是不存在逾期交楼的违约行为，本案涉及房屋交付的条件是商品房经验收合格，该标准是取得五大主体的竣工验收报告，涉案商品房2014年12月29日已经通过竣工验收，取得合格报告，符合合同约定的交付条件，而涉案房屋的合同约定的交付时间是2014年12月30日，所以涉案房屋是在2014年12月30日符合条件，可以交付。被告是通过电话、手机短信的方式通知相关业主进行收楼，包括本案原告，但原告因自身原因，怠于履行收楼义务，导致本案房屋未交付，责任不在于被告方，因此，被告不存在逾期交楼的违约行为，不承担违约责任，退一步来说，被告即使存在违约行为，原告主张的违约金的计算方式不符合合同约定，约定超过100天的，按已交房款的百分之一，原告从逾期次日起，按日计算是不符合合同的约定。根据上述意见，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告反诉称，反诉原告与反诉被告在2013年10月19日签订的《商品房买卖合同》，约定：第六条约定反诉被告应当在签订上述合同之日2013年10月19日交付首期款179933元；第七条约定逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。在合同履行中，反诉被告在2013年10月19日仅支付了4万元，2013年12月10日支付了139933元，存在逾期付款52天的违约事实。因此根据约定，反诉被告应当向反诉原告支付逾期付款违约金1455.3元。
在双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第1条约定，银行按揭付款的买受人必须办理在签订本合同起7天内按规定提交所需资料办理按揭手续，如因买受人的原因导致超过上述期限仍未办理银行按揭手续的，每天按未付购房款的万分之五向出卖人支付违约金。超过30日买受人仍未办理好银行按揭手续，出卖人有权解除合同，并且按买受人未付购房款部分10%向出卖人支付违约金。
根据约定，反诉被告应当在2013年10月26日办理按揭贷款手续。但在合同履行中，反诉被告在2014年1月21日才办理按揭手续，存在逾期87天办理按揭手续的违约情况，根据约定，反诉被告应当向反诉原告支付逾期办理贷款手续的违约金41900元。
故此，反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金1455.3元；2、判令反诉被告向反诉原告支付逾期办理贷款手续的违约金41900元；3、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告辩称，第一，反诉原告的请求无依据，双方签订首期房款协议，约定由反诉被告2013年10月19日支付4万元，剩余房款由反诉被告在提取公积金后付清，因此，反诉被告并无逾期付款。第二，反诉被告已于签订合同的7日内已向银行办理按揭手续，因为银行审批需要时间，2014年1月21日才签订商品房贷款合同，但反诉被告已按补充协议的约定7日内提交按揭手续，反诉被告并没有逾期办理贷款手续。第三、反诉原告的反诉请求已超过诉讼时效。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第1点的约定，反诉被告需在签订《商品房买卖合同》后30天内办理银行按揭手续，否则需支付违约金。
按该点约定计算，反诉原、被告于2013年10月19日签订合同，则反诉被告最迟于2013年11月19日办理银行按揭手续，否则需支付违约金。按该日期计算，即使反诉被告违约逾期办理银行手续，则2013年11月20日已产生违约金，至反诉原告于2017年1月17日提起反诉之日，已三年多期间，反诉原告提出逾期办理银行按揭支付违约金的反诉请求已超过法律规定的两年诉讼时效，请求法院根据诉讼时效的法律规定，驳回反诉原告的反诉。
原告（反诉被告）就本诉提供以下证据：证据1、购房合同，证明原告与被告签订商品房销售合同，合同上对双方的权利、义务清楚约定，被告违反合同约定逾期交楼应当支付违约金；2、购房款发票，证明原告已按合同约定付清购房款；证据3、首期房款欠款协议，证明原告与被告2013年10月19日重新签订首期房款付款协议，按协议的约定，原告并无逾期付款。
被告（反诉原告）就本诉、反诉主张提供以下证据：证据1、建筑工程竣工验收报告，证明证实了涉案商品房于2014年12月29日通过合同约定的竣工验收，即合同约定的交付期限前通过五大主体竣工验收合格，符合约定的交付条件；证据2、钥匙领取记录表，证实被告通过电话、手机等方式通知业主，与本案原告同住在同一栋的业主均应通知前来领取钥匙、收楼，本案原告在收到通知后仍然怠于履行收楼义务；证据3、收据、POS机票据，证明证实本案原告违反合同约定，没有在签订合同的当天付清房款，存在逾期付款的违约行为；证据4、贷款合同，证实本案原告违反合同约定，逾期办理按揭贷款手续，应当承担逾期办理按揭的违约责任。
原、被告提供的证据经庭审出示、质证，一、被告对原告的证据发表以下质证意见：证据1真实性、合法性、关联性无意见，但合同上第8条第1点约定商品房交付条件是经验收合格即五大主体验收合格，第9条第2点约定了交楼逾期超过100天的，违约金按已付房款的百分之一，附件4约定办理按揭手续的时间和逾期违约责任；证据2无意见；证据3、真实性、合法性、关联性无意见，但原告的证明内容和主张有意见，协议的名称明确是首期房款的欠款，那么原告是存在逾期违约行为，对欠款交付方式作明确约定，提取公积金之后还清首期房款，对欠款还款方式的约定，该协议并不能免除原告逾期付款的违约责任和逾期办理按揭的责任。二、原告对被告的证据发表以下质证意见：证据1、真实无异议，原告认为取得建筑工程竣工验收报告合格的情况是被告符合交楼条件的其中之一，按照相关法律规定，被告应备案才符合，被告未出具备案证明，因此至今未符合交楼条件；证据2、真实性、合法性、关联性不予确认，原告不清楚其他业主的情况；证据3、真实性无意见，但原告并无逾期付款，因为合同和付款协议都是同时签订的，被告方在首期房款协议上与原告协商约定首期房款的支付方式是先支付4万元，剩余的房款是在提取公积金后再支付，因此，原告并无逾期付款，反而，被告是同意原告分期付款的，现在又说原告逾期付款，被告方是存在欺诈行为；证据4、真实性无异议，双方在附件4只是约定原告方在签订合同的7日内提交按揭手续资料非是7日内办好按揭手续，原告方已于7日内向银行提交办理按揭手续所需资料，并无逾期情况。
综合原、被告诉辩、质证意见，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对当事人质证无异议的证据，本院予以采纳，对当事人提出异议的证据，本院将根据证据规则综合全案进行认定。
经审理查明：被告是位于罗定市龙华东路东方明珠花园商住小区的房地产开发商。2013年10月19日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定，买受人购买的商品房为预售商品房，为东方明珠花园B1座17层03号房，用途为住宅。第四条约定，该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额598933元。第六条约定，买受人于2013年10月19日交付首期房款179933元，贷款419000元，签订合同即日起七天内，买受人必须到出卖人指定银行办理银行按揭贷款，否则逾期的一切责任自负。第七条约定，买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间分别处理：逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过100天尚未付清应付款项，出卖人有权单方面终止合同并自行处理该房屋，买受人已交房款不予退还。第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过100天后，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人交付违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人发出交楼通知书之日起30天内尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。
签订合同当日，即2013年10月19日，原告向被告支付首期购房款40000元。同日，原、被告签订《首期房款欠款协议》，约定尚欠首期购房款139933元及相关费用15773元于提取住房公积金后支付，原告在签订《商品房买卖合同》并在7天内办理银行按揭手续，余下首期款经双方协商一致达成具体以下协议：1、被告在原告签订《商品房买卖合同》并办理相关银行按揭手续后，配合提供原告办理提取住房公积金手续所需资料。2、原告在被告提供以上资料后30日内，提取住房公积金还清所欠被告的首期房款。
2013年12月10日原告向被告支付购房款139933元，至此原告已付清首期购房款179933元。
2013年10月22日，原告向中国银行股份有限公司云浮罗定支行申请住房贷款。2014年1月21日，原告与中国银行股份有限公司云浮罗定支行签订《个人住房组合借款合同》，贷款419000元用于支付剩余购房款。
2014年12月29日，被告（建设单位）、广东粤能工程管理有限公司（监理单位）、韶关地质工程勘察院（勘察单位）、广东建筑艺术设计有限公司（设计单位）、广东省电白建筑工程总公司（施工单位）对东方明珠花园商住小区（一期）进行验收，作出《建筑工程竣工验收报告》，评定东方明珠花园商住小区（一期）符合有关施工规范及验收标准规范，已落实节能措施，为合格工程。但被告一直未向原告发出书面《收楼通知书》，原告至今未收楼。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。
关于本诉请求。被告于2014年12月29日组织建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案房屋进行验收，《建筑工程竣工验收报告》的结论为合格。原告方认为，被告未取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件，未在当地建设行政主管部门备案，涉案商品房未具备交付的合法条件。但合同双方约定的交楼条件为合同第八条“1、商品房经验收合格”而非“2、商品房综合经验收合格”，结合有关行政法规、规章的相关规定，“商品房经验收合格”是指经质监机构确认的勘察、设计、施工、监理、建设单位等五方验收合格，而“商品房经综合验收合格”是指质监确认的五方竣工验收加其他如工程质量监督、消防、规划、人防、园林绿化、环境卫生等综合验收合格，故涉案商品房已经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，符合合同约定的“商品房经验收合格”的交楼条件。“商品房经验收合格”不能等同于“在当地建设行政主管部门备案”。国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目，国务院又于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度。竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度，申请房屋竣工备案的规定是管理性规定而非效力性规定，故未在当地建设行政主管部门备案并不能视为未达到交楼条件。被告交付的商品房已于2014年12月29日经验收合格，符合合同约定的交付条件，但被告没有依合同约定于2014年12月30日前将商品房交付给原告。被告认为其已通知原告收楼的主张，也没有足够证据证实。现原告要求被告履行交付涉案房屋的义务，合理合法，本院予以支持。根据合同第八条约定，被告应于2014年12月30日前将商品房交付原告使用。但至起诉时止被告一直未向原告发出书面收楼通知，违反《商品房买卖合同》约定，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条，其中约定“逾期超过100天后，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人交付违约金，合同继续履行。”，按此逾期交楼违约金的计算方法，原告已支付的购房款为598933元，故被告应按已支付房款的1%支付违约金5989.33元给原告。对本诉原告的诉讼请求，本院在上述核定的范围内予以支持，超出部分予以驳回。
关于反诉请求。反诉被告认为反诉原告的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，反诉原、被告在《商品房买卖合同》中约定“2013年10月19日交付首期房款179933元”、“签订合同即日起七天内，买受人必须到出卖人指定银行办理银行按揭贷款”，双方又于2013年10月19日就尚欠的首期房款139933元达成《首期房款欠款协议》，约定在反诉原告配合提供办理提取住房公积金手续所需资料后30日内提取住房公积金后清偿尚欠的首期房款，虽然未明确约定具体还款时间，但2013年12月10日原告已向被告支付尚欠的首期购房款139933元，并于2014年1月21日与银行签订了按揭贷款合同支付剩余购房款，即使从实际支付最后尚欠购房款的日期开始计算诉讼时效，反诉原告于2017年2月17日才提出反诉，已超过法律规定的诉讼时效期间。故反诉被告的时效抗辩意见成立，本院予以支持，对反诉原告的诉讼请求，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：
一、由被告广东新丰泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内交付东方明珠花园商住小区B1座17层03号商品房给原告赖文君、罗靖婷使用。
二、由被告广东新丰泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赖文君、罗靖婷支付逾期交楼违约金5989.33元。
三、驳回原告赖文君、罗靖婷的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告广东新丰泽房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费447元（原告已预交），由原告赖文君、罗靖婷负担386元，被告广东新丰泽房地产开发有限公司负担61元。反诉案件受理费441.94元（反诉原告已预交），由反诉原告广东新丰泽房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 潘 林
二〇一七年六月二十五日
书记员 陈小园