江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0211民初1160号
原告：南恒（上海）物业服务有限公司，住所地上海市崇明县长江农场长江大道161号2幢3778室。
法定代表人：黄河清，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：徐晨婷，江苏法舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈培嘉，江苏法舟律师事务所律师。
被告：周韵，女，1988年11月7日生，汉族，住上海市普陀区。
被告：马蓉娟，女，1964年11月13日生，汉族，住江苏省常州市。
被告：周近赤，男，1962年7月1日生，汉族，住江苏省常州市。
委托诉讼代理人：刘建清（受周韵、马蓉娟、周近赤共同特别授权委托），江苏常联律师事务所律师。
原告南恒（上海）物业服务有限公司（以下简称南恒物业公司）与被告周韵、马蓉娟、周近赤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南恒物业公司的委托诉讼代理人徐晨婷，被告周近赤以及周韵、马蓉娟、周近赤的共同委托诉讼代理人刘建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令周韵、马蓉娟、周近赤立即向物业公司支付物业管理费111434.4元，并支付计算至2016年12月31日逾期付款滞纳金38882.51元（按每日万分之三计算）；2、判令周韵、马蓉娟、周近赤支付自2017年1月1日起至实际清偿之日止的逾期付款滞纳金（以111434.4元为基数，按每日万分之三计算）；3、判令周韵、马蓉娟、周近赤承担本案诉讼费用。事实和理由：周韵、马蓉娟、周近赤购买了由无锡市马山灵圣置业有限公司（以下简称灵圣公司）开发的位于无锡市滨湖区××小区××（××）房屋。该小区由港联物业（武汉）有限公司（以下简称港联物业公司）提供前期物业服务。根据商品房买卖合同约定，房屋于2011年3月1日前交房，灵圣公司于2011年2月25日通知周韵、马蓉娟、周近赤收房，但周韵、马蓉娟、周近赤未办理收房手续也从未向港联物业公司支付物业费，经港联物业公司催讨后仍未支付。港联物业公司已经与灵圣公司解除《无锡御园前期物业管理服务合同》，港联物业公司最终服务至2016年9月30日撤场。2016年12月，港联物业公司将向业主追索物业服务费及滞纳金之权利转让给南恒物业公司，并向各业主致发了《债权转让通知书》，告知债权转让的事实并要求周韵、马蓉娟、周近赤在限定期限内支付物业费，但周韵、马蓉娟、周近赤仍未支付相关费用，故诉至法院。
被告周韵、马蓉娟、周近赤共同辩称：一、南恒物业公司诉称根本不符合事实。（1）南恒物业公司诉称：根据商品房买卖合同约定，房屋于2011年3月1日前交房，灵圣公司于2011年2月25日通知其收房，但其未办理收房手续也从未向港联物业公司支付物业费，经港联物业公司催讨后仍未支付。根本不符合事实。事实是，商品房买卖合同订立后，其依约履行，但是，其在收房过程中，发现房屋存在严重的质量问题，不符合合同的约定和法律的规定，不符合交房的条件，根本无法交房。因此，其未办理收房手续也未向港联物业公司支付物业费事出有因。同时，港联物业公司从未向其催交过物业费。（2）南恒物业公司诉称：港联物业公司应收的物业费计算至2016年9月30日，不符合事实。事实上，因为房屋存在严重质量问题，不符合交房条件，其没有收房，没有办理入住手续，港联物业公司也没有提供任何服务。（3）南恒物业公司诉称：2016年12月，港联物业公司将权利转让给南恒物业公司，并向各业主致发了通知书等，不符合事实。其从来没有收到过港联物业公司的任何通知。二、南恒公司要求其支付物业管理费111434.4元，滞纳金38882.51元，承担诉讼费等诉讼请求，根本没有事实和法律依据。（1）南恒物业公司根本不具有原告的主体资格，南恒物业公司的诉讼主体不适格。按照我国有关法律规定，债权转让，必须依法通知债务人。但是，至今，无论是港联物业公司，还是南恒物业公司，均没有通知其，因此，该债权转让没有法律效力，不能成立。（2）因房屋存在严重质量问题，不符合交房条件，其没有收房，没有办理入住手续，港联物业公司也没有提供任何服务，因此，南恒物业公司要求支付物业管理费和滞纳金，没有事实和法律依据。（3）其至今从来没有收到无论灵圣公司、港联物业公司还是南恒物业公司的交付通知、催款通知，还是转让通知，债权转让不能成立。（4）根据南恒物业公司诉称，房屋于2011年3月1日前交房，南恒物业公司要求其支付至2016年9月30日前的物业费，已经超过了法定的诉讼时效，不受法律保护。（5）特别是依据相关法规规定，即使其收取了房屋，应该缴纳物业费，但是因没有实际入住，只要按照70%的比例缴纳物业费。综上，请求法院驳回南恒物业公司的诉讼请求。
原告南恒物业公司为证明自己的主张，提供证据如下：
1、《商品房买卖合同》1份，证明周韵、马蓉娟、周近赤购买房屋的事实和相应的权利义务，另补充证明周韵、马蓉娟、周近赤在合同上记载的地址为常州市桃园公寓2-2号，此后港联物业公司及南恒物业公司向周韵、马蓉娟、周近赤发送的所有的函件都是以该地址发出的，周韵、马蓉娟、周近赤也从没有告知地址有错或者地址发生了变更。
2、《御园交房通知书》及邮寄凭证各1份，证明灵圣公司已经履行交房通知的义务，而且是按照合同约定的时间进行通知的。
3、《催告函》及邮寄凭证各1份，证明灵圣公司曾经催告过周韵、马蓉娟、周近赤办理收房手续。
4、无锡市滨湖区住房保障和房产管理局出具的《御园前期物业管理招标项目备案表》1份，证明御园项目在政府部门备案的物业费标准。
5、《御园业主手册》1份，证明该手册上明确了物业管理情况及计算物业费滞纳金的依据。
6、《债权转让通知书》1份及邮寄凭证1份，证明南恒物业公司向周韵、马蓉娟、周近赤主张权利的依据，港联物业公司及南恒物业公司共同向周韵、马蓉娟、周近赤发送债权转让通知书，告知由南恒物业公司向周韵、马蓉娟、周近赤追索物业费，因此南恒物业公司主体适格。
7、《无锡御园前期物业管理服务合同终止协议之补充协议书》1份，该协议书上约定港联物业公司的服务截止日期到2016年9月30日。
8、《债权转让协议》1份，证明南恒物业公司受让了港联物业公司对于业主部分物业费的债权。
9、顺丰快递签收单1份，证明债权转让通知书已邮寄，周韵、马蓉娟、周近赤已收到。
10、《撤场告知函》1份，由灵圣公司发给港联物业公司，通知港联物业公司在2016年9月30日前完成交接工作和撤场工作。
11、《无锡御园前期物业管理服务合同》1份，证明御园的前期物业服务由港联物业公司提供。
被告周韵、马蓉娟、周近赤的质证意见为:
1、对《商品房买卖合同》的真实性没有异议，但是对南恒物业公司补充证明有异议，南恒物业公司补充证明周韵、马蓉娟、周近赤住在常州市桃园公寓，事实上购房合同签订以后周韵就去读大学，后在上海工作，长期居住在上海，现在定居在香港，马蓉娟、周近赤一直居住在香树湾花园。
2、对证据2交付通知书真实性不予认可，南恒物业公司没有提供邮寄凭证原件，周韵、马蓉娟、周近赤也没有收到，要求南恒物业公司提供邮寄凭证的原件并且有邮局确认的有收件人的回单。
3、对于证据3，质证意见同证据2的质证意见。
4、对于证据4、证据5真实性，周韵、马蓉娟、周近赤无法确认，同时与本案没有关联性，周韵、马蓉娟、周近赤根本不知道这许多情况，也未与物业公司签署物业管理合同，对周韵、马蓉娟、周近赤没有任何的约束力，所以不予认可。
5、对于证据6，《债权转让通知书》周韵、马蓉娟、周近赤没有收到，虽然南恒物业公司提供了所谓的原件，但是根本看不出通知书原件是否寄出，也没有加盖邮寄部门的相应印章，也没有收件人的签收，同样要求南恒物业公司提供具有法律效力和充分证明力的邮寄凭证及有邮局盖章、签名的查询凭证，来证明是否寄出，是谁收到了邮寄的原件。
6、对于证据7的质证意见同证据4、5质证意见。
7、对于证据8，周韵、马蓉娟、周近赤不清楚，也没收到过，南恒物业公司也没有告知过他们。
8、对于证据9的真实性不予认可，由于南恒物业公司提交的是复印件，周韵、马蓉娟、周近赤不予质证，同时需要说明的是周韵、马蓉娟、周近赤从来没有收到过任何的函件并且他们的居住地点也不在南恒物业公司所称的住所地点，所以对证据9不予认可。
9、对于证据10，周韵、马蓉娟、周近赤根本不知道，南恒物业公司也没有告知他们，和本案也没有关联性。
10、对于证据11的真实性不予认可。该证据是否存在，周韵、马蓉娟、周近赤不知道，有关单位和人员也没有告知。该证据没有证明效力，不能证明开发商已经向周韵、马蓉娟、周近赤交付了房屋，物业公司已经为周韵、马蓉娟、周近赤提供了物业服务。该证据与本案没有关联性，不能证明有关所有证明的目的。
被告周韵、马蓉娟、周近赤为证明自己的主张，提供证据如下：
27张涉案房屋的照片，证明：1、该房屋存在严重的质量问题，根本不符合交房条件；2、证明所谓的物业公司根本没有提供任何的物业服务。
原告南恒物业公司的质证意见为：
对于周韵、马蓉娟、周近赤提交的照片是否反映涉案房屋的真实情况，南恒物业公司无法确认，同时其认为这一组证据不能证明周韵、马蓉娟、周近赤的证明目的，1、光凭上述证据无法证明房屋存在严重的质量问题，至少从照片上来看，看不出来所谓的严重的程度；2、无法证明物业公司没有提供物业服务；3、在本案中灵圣公司已经如期履行了交房义务，就视作房屋的风险已经转移给周韵、马蓉娟、周近赤，在灵圣公司如期交房后，周韵、马蓉娟、周近赤应对房屋尽主要的保管义务，该房屋空置6年多，房屋内部有一些损坏也属于正常现象。
本院经审理认定事实如下：
1.2009年11月29日，周韵、马蓉娟、周近赤与灵圣公司签订1份《商品房买卖合同》，约定周韵、马蓉娟、周近赤购买御园61幢61号房单元别墅，建筑层数为地上2层，地下1层，建筑面积为562.8平方米。合同上周韵、马蓉娟、周近赤的地址载明为常州市桃园公寓2-2号，合同第八条交付期限约定为：出卖人应当在2011年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条交接约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。
2.2011年2月24日，灵圣公司向周韵、马蓉娟、周近赤寄送了1份《御园交房通知书》，通知周韵、马蓉娟、周近赤其所购买的房屋已通过验收，具备交付条件，要求周韵、马蓉娟、周近赤前来办理交房手续。灵圣公司寄送的地址为常州市桃园公寓2-2号。
3.2013年2月20日，灵圣公司向周韵、马蓉娟、周近赤寄送了1份《催告函》，内容为：灵圣公司已在2011年2月24日向周韵、马蓉娟、周近赤发出了《交房通知书》，但周韵、马蓉娟、周近赤至今未能按照合同约定和交房通知书的规定，办理收房手续。为此，特别提醒周韵、马蓉娟、周近赤，根据《商品房买卖合同》补充协议第四条及交房通知书的规定，因周韵、马蓉娟、周近赤违约未能办理交房的，视为灵圣公司已向周韵、马蓉娟、周近赤交付了符合买卖合同规定的商品房并由周韵、马蓉娟、周近赤承担该商品房有关的一切风险和责任，且自2011年3月起，周韵、马蓉娟、周近赤应依法承担该房屋的物业管理费。灵圣公司寄送的地址为常州市桃园公寓2-2号。
4.周韵、马蓉娟、周近赤陈述没有收到《御园交房通知书》及《催告函》。在过了《商品房买卖合同》约定的交房期，周韵、马蓉娟、周近赤去灵圣公司催交房屋，在验收过程中发现质量问题，向灵圣公司提出要求将质量问题解决，但灵圣公司一直没有解决，就没有收房。对此，周韵、马蓉娟、周近赤没有提供依据。周韵、马蓉娟、周近赤提供的27张涉案房屋的照片，其确认系在2016年11、12月左右拍摄。
5.灵圣公司通过公开招标选聘确定港联物业公司为御园的物业管理服务单位。2009年7月13日，灵圣公司与港联物业公司签订了1份《无锡御园前期物业管理服务合同》，约定由港联物业公司为御园提供前期物业服务，管理期限自合同签署生效之日起至本物业全部交付使用后依法召开业主大会，业主大会与港联物业公司续签新的《物业管理服务合同》或另行选聘其他物业管理企业止。灵圣公司在无锡市滨湖区住房保障和房产管理局登记备案的物业收费标准为：别墅3.4元/㎡·月（含公共水电费）。港联物业公司在御园物业管理期间实际的物业收费标准为：别墅3元/㎡·月（含公共水电费）。在《御园业主手册》中有关物业服务费缴付方法的规定为：首期入住，预收6个月物业服务费。以后物业服务费缴付以每半年为单位支付，业主应于每半年第一个月20日前缴付下半年的物业服务费。为了小区所有物业所有权人的利益，业主应按时缴纳物业管理费，如逾期不缴者，每逾期一天加收万分之三的滞纳金及管理者因追讨欠薪所发生的费用。港联物业公司在御园的物业服务至2016年9月30日结束。
6.2016年12月1日，港联物业公司与南恒物业公司签订1份《债权转让协议》，由港联物业公司将周韵、马蓉娟、周近赤等26户业主所欠的截止至2016年9月30日的物业费及滞纳金的债权转让给南恒物业公司，其中周韵、马蓉娟、周近赤所欠的物业费为111434.40元，滞纳金为66192.03元。
7.2017年1月9日，港联物业公司与南恒物业公司向周韵、马蓉娟、周近赤寄送了1份《债权转让通知书》，通知周韵、马蓉娟、周近赤其所欠港联物业公司物业费111434.4元，滞纳金66192.03元的权利已转让给南恒物业公司，要求周韵、马蓉娟、周近赤于收到通知之日起10日内向南恒物业公司支付上述费用。港联物业公司与南恒物业公司寄送的地址为常州市桃园公寓2-2号。南恒物业公司在本案审理过程中明确其主张的物业费111434.4元系自2011年4月1日起至2016年9月30日止，共66个月（562.8×3×66=111434.4），并将滞纳金调整为38882.51元。因周韵、马蓉娟、周近赤未交纳物业费、滞纳金，南恒物业公司遂诉至本院，诉请如前。
上述事实，由南恒物业公司提供的《商品房买卖合同》、《御园交房通知书》、《催告函》、《御园前期物业管理招标项目备案表》、《御园业主手册》、《债权转让通知书》及邮寄凭证、《无锡御园前期物业管理服务合同终止协议之补充协议书》、《债权转让协议》、顺丰快递签收单、《撤场告知函》、《无锡御园前期物业管理服务合同》，周韵、马蓉娟、周近赤提供的照片和当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业，物业服务企业应当按照与建设单位签订的前期物业服务合同提供相应的服务，并有权按照约定收取相应的物业服务费用。灵圣公司与港联物业公司签订的《无锡御园前期物业管理服务合同》，系合同双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规的规定，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”之规定，港联物业公司与周韵、马蓉娟、周近赤所购房屋的开发商灵圣公司签订的《无锡御园前期物业管理服务合同》对周韵、马蓉娟、周近赤具有约束力，在周韵、马蓉娟、周近赤物业所在小区未依法更换或者选聘其他物业服务机构的前提下，港联物业公司作为实际物业服务机构在其提供物业管理服务后，有权依据法律和合同的规定获取物业管理费。港联物业公司将周韵、马蓉娟、周近赤所欠的截止至2016年9月30日的物业费及滞纳金的债权转让给南恒物业公司，并通知周韵、马蓉娟、周近赤债权转让的事实，周韵、马蓉娟、周近赤应当按向南恒物业公司支付相应的物业服务费，周韵、马蓉娟、周近赤未交纳物业服务费用是酿成本案纠纷的根本原因，对此周韵、马蓉娟、周近赤应承担相应法律责任。现南恒物业公司依据《无锡御园前期物业管理服务合同》、《御园业主手册》中约定的物业管理费支付标准和违约金计算方式，要求周韵、马蓉娟、周近赤予以给付的请求均能成立，本院予以支持。南恒物业公司在本案审理过程中将滞纳金调整为38882.51元，系对自己权利的自由处分，本院予以准许。周韵、马蓉娟、周近赤在答辩中以房屋质量存在问题，房屋交付前的物业费用，不应由其承担的意见，本院认为，首先，周韵、马蓉娟、周近赤与灵圣公司在《商品房买卖合同》中，对房屋如何交付以及房屋交付时间均有明确的约定，周韵、马蓉娟、周近赤提交相关证据系2016年11、12月左右拍摄的照片，不能证明所购房屋在交付时存在质量问题，也不能证明该房屋不能正常交付和使用；其次，即使灵圣公司交付的房屋存在质量问题，周韵、马蓉娟、周近赤亦可以通过诉讼等合法形式对自身合法利益予以保护，周韵、马蓉娟、周近赤的该项答辩理由不能成立，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。本案中，灵圣公司已在合同约定的期限内向周韵、马蓉娟、周近赤发出书面交房通知，但周韵、马蓉娟、周近赤未按期前去办理交房手续，视为房屋已于2011年3月1日完成交付，故自2011年4月1日起的物业服务费应当由买受人即周韵、马蓉娟、周近赤承担。周韵、马蓉娟、周近赤提出的因没有实际入住，只要按照70%的比例缴纳物业费的抗辩，因其没有提供相应的依据，本院不予采纳。对于周韵、马蓉娟、周近赤提出的诉讼时效问题，本院认为，因周韵、马蓉娟、周近赤的违约行为处于持续状态，故对其该项抗辩，本院不予采纳。周韵、马蓉娟、周近赤提出的《御园交房通知书》、《催告函》、《债权转让通知书》没有收到的抗辩，灵圣公司、港联物业公司、南恒物业公司按照周韵、马蓉娟、周近赤在《商品房买卖合同》中确认的地址寄送了《交房通知书》、《催告函》、《债权转让通知书》，已履行了通知义务，结合本院也是按上述地址向周韵、马蓉娟、周近赤送达了本案起诉状副本、证据、应诉通知书、开庭传票等材料。因此，该抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、被告周韵、马蓉娟、周近赤于本判决发生法律效力后立即向原告南恒（上海）物业服务有限公司支付物业费111434.4元（自2011年4月1日起至2016年9月30日止）、逾期付款滞纳金38882.51元（自2011年4月1日起计算至2016年12月31日止），共计150316.91元。
二、被告周韵、马蓉娟、周近赤于本判决发生法律效力后立即向原告南恒（上海）物业服务有限公司支付自2017年1月1日起至实际清偿之日止的逾期付款滞纳金（以111434.4元为基数，按每日万分之三计算）。
如果被告周韵、马蓉娟、周近赤未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3306元，由被告周韵、马蓉娟、周近赤负担。
服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 童 旭
人民陪审员 吴晓平
人民陪审员 宋贵夫
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 陈都辉
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第八十条第一款债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》：
第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。