湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益法民一终字第111号
上诉人（原审被告）程子兴。
委托代理人潘子龙，湖南激扬律师事务所律师。
委托代理人曹文卿，湖南激扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）安化县优质茶果种苗科技开发有限责任公司。
法定代表人谭金成，该公司经理。
委托代理人夏智育，湖南义剑（安化）律师事务所律师。
上诉人程子兴与被上诉人安化县优质茶果种苗科技开发有限责任公司（以下简称茶果种苗公司）房屋租赁合同纠纷一案，程子兴不服湖南省安化县人民法院（2014）安法民一初字第932号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭�公开开庭进行了审理。上诉人程子兴及其委托代理潘子龙、曹文卿，被上诉人茶果种苗公司的委托代理人夏智育均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1999年2月26日，原安化县茶叶试验场与程子兴签订一份《长期租赁幼儿园房子的协议书》，原安化县茶叶试验场将其所有的幼儿园出租给程子兴，该协议书约定的主要内容包括：租赁期限70年；租金33800元；程子兴租赁期间，在所属范围内有改修、装饰权利，与移民户所修私房享受同等待遇和权利，但无转让权；如整体开发，需要动用，仿照移民户同等对待，但必须服从整体安排等。2003年1月，原安化县茶叶试验场进行人事制度改革，其主要资产（包括本案诉争房产）、140名职工及部分负债转移到茶果种苗公司。2004年12月9日，原安化县茶叶试验场向原审法院申请破产还债，原审法院依法宣告原�化县茶叶试验场破产还债。2010年6月，茶果种苗公司一工区土地（包括本案诉争房产）被安化县国土资源局依法征收。2013年8月22日，茶果种苗公司向程子兴送达了解除《长期租赁幼儿园房子的协议书》的通知书，但程子兴既未提出异议，也未按通知书腾空房屋并向茶果种苗公司交付房屋，茶果种苗公司因而向法院起诉。
原审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原安化县茶叶试验场与程子兴自愿达成的《长期租赁幼儿园房子的协议书》，系双方当事人真实意思表示，该协议受法律保护，双方应按照协议约定履行义务。现因安化县东坪镇南区进行整体开发建设，本案诉争房产所处土地已被安化县国土资源局依法征收，该协议已经无法继续履行，依据协议第五条的约定，出租方即原安化县茶叶试验场有权解除该协议，承租方即程子兴应依约定服从整体安排，交付租赁的房屋。原审庭审中，程子兴认为茶果种苗公司不是《长期租赁幼儿园房子的协议书》的合同相对方，不具有适格的原告主体资格，其没有权利解除该协议。根据庭审查明的事实，该案诉争房产系原安化县茶叶试验场的财产，2003年，诉争房产已被划拨给茶果种苗公司，茶果种苗公司有权向程子兴主张解除协议，对程子兴主张的茶果种苗公司不是本案适格主体的主张，应不予采信。故茶果种苗公司请求解除原安化县茶叶试验场与程子兴于1999年2月26日签订的《长期租赁幼儿园房子的协议书》及要求程子兴腾空并交付租赁房屋的主张，应予以支持。
茶果种苗公司主张解除房屋租赁协议，该协议约定了70年租赁期限，租金33800元，程子兴至今租赁期限满15年，剩余租赁期限无法继续履行，茶果种苗公司应退还剩余租赁期限的相应租金26557.14元（33800元一33800元÷70年×15年）。同时，茶果种苗公司应依据协议约定，对程子兴的安置给予与移民户一致的权利。
另外，程子兴认为在签订《长期租赁幼儿园房子的协议书》时，双方当事人的真实意思系以租代卖，名为租赁，实为买卖，经过交易，现程子兴已享有该诉争房产的所有权。经庭审查明，诉争房产为原安化县茶叶试验场所有的财产，系国有财产，国有财产转让，并变更为私有财产，应依法办理相应手续，但庭审中程子兴并未提交充分的证据予以证实其享有诉争房产的所有权。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原安化县茶叶试验场与程子兴签订的《长期租赁幼儿园房子的协议书》，程子兴于判决生效之日起十日内腾空租赁的诉争房屋，并将其交付给安化县优质茶果种苗科技开发有限责任公司；二、安化县优质茶果种苗科技开发有限责任公司于判决生效之日起十日内一次性退还程子兴诉争房屋租金26557.14元，并在对程子兴进行安置时给予其与安化县优质茶果种苗科技开发有限责任公司其他移民户一致的权利。
案件受理费646元，由安化县优质茶果种苗科技开发有限责任公司负担。
程子兴不服上述判决，向本院提起上诉称：一、茶果种苗公司不具有原告主体资格。2003年1月，原安化茶叶实验场已破产，虽然其主要资产被政府部门调拨给茶果种苗公司，但根据安化�农业局文件（安农字（2003）2号）附件《国有资产调拨明细表—房屋建筑屋》的记载，本案诉争房屋并未列入调拨资产范围，茶果种苗公司对诉争房屋不享有管理、使用权，不具有合格的原告主体资格，人民法院应当依法驳回茶果种苗公司的起诉；二、本案诉争房产系程子兴通过公开拍卖取得的私有财产，《长期租赁幼儿园房子的协议书》名为租赁，实为买卖，诉争房产系程子兴的私有资产；三、2010年8月20日，安化县城南区建设公司与茶果种苗公司签订的《房屋拆迁安置协议》中也注明了程子兴房屋为私房，只是未与程子兴协商就擅自确定对程子兴房屋占地按72.9元／m2；四、2003年1月26日，《国有资产调拨明细表》中，大到厂房、中学教室、车间、仓库，小到沏茶机、风送机、封口机所有资产非常详细、清楚、明了，唯独程子兴所购幼儿园房产不在调拨资产范围内�原审认定事实不清，判决结果严重损害了程子兴的合法权益，请求二审法院依法撤销原判，依法驳回茶果种苗公司的起诉，本案的诉讼费用由茶果种苗公司承担。
被上诉人茶果种苗公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，程子兴向本院提交了对夏力勤、陈爱珍、邓固容的调查笔录各一份，以及对阳来新的录音录像光盘和笔录，拟证明原安化县茶叶实验场与程子兴于1999年2月26日签订的《长期租赁幼儿园房子的协议书》，名为租赁，实为买卖，程子兴买受了原安化县茶叶实验场幼儿园的房屋。茶果种苗公司对程子兴提交的证据质证认为，程子兴提交的三份调查笔录欲证实的内容与双方形成的书面合同的内容是相悖的，从书面合同看是租赁合同，而不是买卖合同，租赁合同与买卖合同的区别�很明显的，客观事实应当以书面合同为准，对于光盘的内容不清楚，合同本身是租赁合同。本院对程子兴提交的证据经审查认为，《长期租赁幼儿园房子的协议书》的证明力大于程子兴提供的调查笔录和录音录像资料及笔录，程子兴提交的上述证据不能达到其证明目的，本院依法不予采信。
二审经审理查明，安化县农业局于2013年1月27日印发的《安化县茶叶实验场改革中未聘人员转岗安置办法》第二条载明：“经报请县国有资产管理局同意，对茶叶实验场目前经营管理的国有资产进行调整，茶叶实验场除办公楼及房屋基地、山林150亩和当地村民承包的836.50亩茶园、1.5亩菜园，留该场经营管理外，其余制茶车间厂房及房屋基地、机器设备、职工承包经营的茶园604.88亩以及职工住房、学校（包括房屋基地）和职工菜园地等公益福利性设施，调拨给科技公司（�茶果种苗公司）经营管理和使用，作为科技公司安置未聘人员、退休人员和承包茶场应付职工工资、社会保险费的补偿。”除上述事实之外，二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题是：一、茶果种苗公司是否为本案适格的原告；二、《长期租赁幼儿园房子的协议书》是租赁合同还是买卖合同。
一、关于茶果种苗公司是否为本案适格的原告的问题
根据安化县农业局于2003年1月27日印发的《安化县茶叶实验场改革中未聘人员转岗安置办法》（安农字（2003）2号）第二条的规定，原安化县茶叶实验场除办公楼及房屋基地、山林150亩和当地村民承包的836.50亩茶园、1.5亩菜园，留该场经营管理外，学校（包括房屋基地）等公益福利性设施，调拨给茶果种苗公司经营管理和使用，本案诉争幼儿园的房屋也属于学校等公益福利性设施，该设施已调拨给茶果种苗公司，因此茶果种苗公司是本案适格的原告。程子兴上诉提出，茶果种苗公司不具有原告主体资格，应当依法驳回茶果种苗公司的起诉的上诉理由，不能成立，本院依法不予支持。
二、关于《长期租赁幼儿园房子的协议书》是租赁合同还是买卖合同的问题
《长期租赁幼儿园房子的协议书》从合同名称上看，系租赁合同。从合同内容上看，合同约定了租金和租赁期限，同时合同还约定了程子兴可长期居住，但无转让权，如整体开发，需要动用，仿照移民户同等对待，但必须服从整体安排，因此，《长期租赁幼儿园房子的协议书》系租赁合同。程子兴提出，《长期租赁幼儿园房子的协议书》系名为租赁合同，实为买卖合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。退一步讲，即使《长期租赁幼儿园房子的协议书》系名为租赁合同实为买卖合同，原审判决茶果种苗公司对程子兴进行安置时给予其与茶果种苗公司其他移民户一致的权利，也没有损害程子兴合同约定的权利。
综上，程子兴的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费646元，由上诉人程子兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 星
代理审判员 贾云卫
代理审判员 刘国清
二〇一六年一月十八日
书 记 员 石 玉