舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟定民重字第1号
原告方燕红，个体经营者。
委托代理人邵一舟，舟山市海山法律服务所法律工作者。
被告舟山市民政局，住所地舟山市定海区临城街道千岛路225号。
法定代表人张锦，该局局长。
委托代理人陈波，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。
委托代理人应王雷，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。
被告方祥龙，无业。
第三人傅优仙，无业。
第三人方红，舟山市太平洋科技有限公司职员。
原告方燕红诉被告舟山市民政局、方祥龙房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，由审判员马钧钧担任审判长，与人民陪审员周意华、孙央青组成合议庭，经公开开庭审理，于2015年6月1日作出（2014）舟定民初字第931号民事判决。原告方燕红不服该判决，上诉至舟山市中级人民法院。2015年9月22日，舟山市中级人民法院作出（2015）浙舟民终字第249号民事裁定，撤销本院的（2014）舟定民初字第931号民事判决，发回本院重审。本院于2015年10月20日重新立案，由审判员张卓峰担任审判长，与人民陪审员密素梅、黄凤海组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。后，本院依法追加傅优仙、方红为第三人，于2016年3月30日再次公开开庭进行了审理。原告方燕红的委托代理人邵一舟、被告舟山市民政局的委托代理人应王雷两次到庭参加诉讼，原告方燕红参加了第一次庭审，被告方祥龙、第三人方红参加了第二次庭审，第三人傅优仙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案缺席审理，并经批准延长审限三个月，现已审理终结。
原告方燕红诉称：方祥龙与傅优仙育有两子一女，即方红、方红依和原告。1990年8月11日，被告方祥龙以户主身份申请建房（原拆原造）。建房用地呈报表上记载的人口为方祥龙、傅优仙、方红、方燕红、方红意（即方红依）五人。同年，坐落于青岭村的楼房建成（门牌号为××）。
2007年2月27日，上述五人签署《分书》一份，约定：坐落于青岭村163号（系误写，实为××）的房屋中，靠东的二底一面建筑面积约101平方米分给方红，靠西的二底一面建筑面积约101平方米分给方红依，三间平屋建筑面积约60平方米分给方燕红。
2008年1月17日，舟山市定海区房地产管理处盐仓房管所出具了0××号《房屋产权证明书》和0××号《房屋产权证明书》，前者确认坐落于舟山市定海区盐仓街道虹桥社区××建筑面积100.61平方米的楼房产权归方红依所有，后者确认坐落于舟山市定海区盐仓街道虹桥社区××建筑面积101.38平方米的楼房和建筑面积58.65平方米的平房产权归方燕红、方祥龙所有。同日，方燕红、方祥龙作为被拆迁人与被告舟山市民政局签订《房屋拆迁产权调换协议》（以下简称旧协议），约定：方燕红、方祥龙所有的160.03平方米房屋交由舟山市民政局拆除，舟山市民政局以坐落于舟山市定海区盐仓街道青荷佳苑44幢44－3（约140平方米）和22幢502室（约70平方米）的房屋作为安置用房。另，方红依与舟山市民政局也签订了《房屋拆迁产权调换协议》，约定：方红依所有的100.61平方米房屋交由舟山市民政局拆除，舟山市民政局以坐落于舟山市定海区盐仓街道青荷佳苑44幢44－1（约140平方米）的房屋作为安置用房。
2012年8月20日，被告方祥龙与被告舟山市民政局另行签订了《房屋拆迁产权调换协议》一份（以下简称新协议），新协议中关于拆除房屋、补偿金额、安置用房、差额结算等实体内容与旧协议一致，但未列原告为被拆迁人。同时，两被告还签订了《备忘协议》一份，约定：1.方祥龙作为原××家庭户的户主，有权就原房屋作出处分。现方祥龙同意将原房屋中面积为100.61平方米的部分处置于方红依名下，拆迁所得利益归属于方红依，舟山市民政局与方红依签订的《房屋拆迁产权调换协议》继续有效，不作变更，方祥龙对此予以认可。2.对原房屋剩余面积为160.03平方米的部分，方祥龙与舟山市民政局重新签订新协议，新协议在相关部门作出撤销旧协议的法律文书之日起生效。3.新协议生效后，原房屋拆迁调换安置所得房屋及其他拆迁所得补偿、费用等，由方祥龙作为户主在其家庭内部分配，与舟山市民政局无关。
2012年8月27日，舟山市民政局以房管部门出具的房屋产权证明书内容错误，导致签订协议过程中对被拆迁房屋的权利主体认识错误为由，向舟山市仲裁委员会申请仲裁，要求撤销旧协议。2012年11月26日，方红提起行政诉讼［（2012）舟定行初字第24号］，请求撤销房管部门于2008年1月17日为方燕红、方祥龙出具0××号《房屋产权证明书》的具体行政行为。案经一、二审，法院于2013年3月1日作出终审判决［（2013）浙舟行终字第7号］，撤销了上述具体行政行为。2013年5月19日，舟山市仲裁委员会作出裁决，撤销了旧协议。
原告认为：新协议及《备忘协议》违背了建房用地呈报表中关于××房屋属于全体五名家庭成员共有的确认意见，非法排除了原告的共有权。××的归属应当以分书为主要认定依据。方红持分书向房管部门申请更正登记，表明其认可该分书，在方红提起的行政诉讼中，法院以分书作为定案依据，故该分书是合法有效的。方红依凭该分书与被告舟山市民政局签订房屋拆迁产权调换协议，分得新房，方红也以该分书获得新房的相关权利，因此，按分书，三套新房中的一套应由原告享有。被告舟山市民政局明知应与原告签订房屋拆迁产权调换协议，却反而与被告方祥龙签订新协议及《备忘协议》，违背了分书所载内容。分书表明被告方祥龙不再保留房屋份额，不拥有房屋处分权，其在无权处分的情况下故意行使处分权所签订的新协议及《备忘协议》，侵犯了原告合法权益。故原告诉至法院，要求确认两被告签订的新协议及《备忘协议》无效，并予以撤销。
被告舟山市民政局辩称：坐落于舟山市定海区盐仓街道虹桥社区××的房屋系被告方祥龙以户主的身份代表全家申请审批并建造，宅基地及房屋属于全体申请人，即家庭成员共有。在房管部门出具的产权证明撤销，且原房屋已灭失，房管部门不再出具产权证明的前提下，本被告只能根据建房用地呈报表进行拆迁安置，本被告与户主方祥龙签订新协议及《备忘协议》，符合法律规定，方祥龙作为户主可以代表全体家庭成员签订协议。且，五个共有人中，除原告外，其余四人均认可由方祥龙对房屋进行处分，均认可新协议，方祥龙的处分行为符合物权法的相关规定。综上，新协议及《备忘协议》合法有效。分书的真实性无法确认。房管部门出具的产权证明，显然与分书不一致，并非以分书为产权确认依据。原告关于以分书认定产权归属，签订拆迁安置协议的主张，缺乏依据。本被告是以户为单位进行整体拆迁安置，至于拆迁利益如何在被告方祥龙的家庭内部分配，本被告无权干涉。本被告的行为并未否定分书的效力，不妨碍方祥龙一家根据分书对拆迁利益进行分配，未侵犯原告的权益。另，对照该次房屋拆迁的补偿安置方案，方祥龙户获得两套联排型住宅、一套多层住宅，已经实现了安置利益最大化，如果撤销现有协议，以所有共有人为一户进行安置的话，只能安置一套联排型住宅、一套多层住宅。综上，请求法院驳回原告的诉请。
被告方祥龙辩称：分书是假的，本被告有两个儿子，不可能分给女儿。因为方红是城镇户口，不能取得农村房屋，故在0××号《房屋产权证明书》和旧协议上，房管部门及舟山市民政局写上了方燕红的名字，由方燕红代替方红。本被告当时提出这样做不行，但房管部门及舟山市民政局认为没关系，就这样写着了。本被告认为新协议有效。建房审批时写上家庭成员的名字，这是有关部门的要求，原告在建房时没有出过钱。安置所得的房屋，应该由本被告进行分配，小的归本被告，大的归方红。请求法院驳回原告的诉请。
第三人方红述称：分书是假的，签名不真实，手印也是假的。本人没有向房管部门提交过分书。本人认可新协议有效。安置所得房屋的分配，同意方祥龙意见。请求法院驳回原告的诉请。
第三人傅优仙未作陈述。
经审理，除2007年2月27日《分书》外，本院查明的事实与原告诉称基本一致。又，审理中原告表示，其对新协议及《备忘协议》不予追认。
另查明：1.1990年8月的建房用地呈报表载明，原有房屋为平屋3间、辅房1间，占地面积为120平方米；同意原拆原造120平方米，增批宅地10平方米。1995年3月23日，被告方祥龙以户主身份申请在本户道地内建辅房。建房用地呈报表载明，该户在册人口为方祥龙、傅优仙、方红、方燕红、方红毅（即方红依）五人；现有房屋为楼房一幢（四底）、楼房后辅房一间，申建辅房为楼房前道地内饭房一间；同意使用宅地15平方米。2.2007年，因舟山市殡仪馆建设工程需要，坐落于舟山市定海区盐仓街道虹桥社区××的房屋被纳入拆迁范围。该××房屋此前未办理所有权登记。0××号和0××号《房屋产权证明书》系为该次拆迁而出具。在拆迁前，××范围内的房屋总建筑面积为260.64平方米。3.舟山市殡仪馆拆建工程领导小组制订的《舟山市殡仪馆拆建工程项目房屋拆迁补偿安置方案》载明：拆迁安置选择产权调换的，安置户型分为多层住宅（四种户型）和联排式住宅（三种户型）两类；安置原则为，新房安置面积按照不小于原房确权面积的原则就近套户型，原房确权面积大于100平方米的被拆迁户，可安置联排式住宅或相应面积的多层住宅，但联排式住宅每户只能安置一套，安置不足部分则安置相应面积的多层住宅，原房确权面积小于等于100平方米，安置相应面积的多层住宅。4.房管部门出具0××号《房屋产权证明书》的具体行政行为被撤销后，没有作出新的相关具体行政行为。5.被告舟山市民政局已将坐落于舟山市定海区盐仓街道青荷佳苑44幢44－3和22幢502室的安置房屋交付给了被告方祥龙。上述房屋已于2013年8月1日办理所有权登记，登记的房屋所有权人为方祥龙，登记附记中载明系以户为单位登记。2013年8月2日，方祥龙领取了舟房权证定盐字第××号房屋所有权证（22幢502室，载明的建筑面积为70.29平方米）和舟房权证定盐字第××号房屋所有权证（44幢44－3，载明的建筑面积为140.98平方米）。另，被告舟山市民政局将坐落于舟山市定海区盐仓街道青荷佳苑44幢44－1的安置房屋交付给了方红依，现该房屋登记为方红依、袁晓蓉共同所有。6.方燕红曾三次提起所有权确认之诉，（2012）舟定民初字第298号案于2012年6月8日申请撤诉，（2013）舟定民初字第784号案于2013年9月26日申请撤诉，（2014）舟定民初字第31号案（方燕红诉方祥龙、傅优仙、方红、方红依），本院于2014年8月28日作出判决，驳回方燕红要求确认坐落于舟山市定海区盐仓街道青荷佳苑44幢44－3、44幢44－1和22幢502室房屋中的五分之一归其所有的诉讼请求。7.（2012）舟定行初字第24号案中，方红系以《农村私人建房用地呈报表》为依据，主张其系××房屋的共有人，并请求撤销房管部门出具0××号房屋产权证明书的具体行政行为，没有提及2007年2月27日《分书》。该案中查明，方红在1999年前系盐仓街道虹桥社区青岭村农业家庭户，2000年后落户定海为非农户口。
上述事实，由原告提供的《农村私人建房用地呈报表》、0××号《房屋产权证明书》、旧协议、（2012）舟定行初字第24号行政判决书、（2013）舟定行初字第16号案件的庭审笔录、新协议、《备忘协议》、舟仲裁字（2012）第238号裁决书（后三份证据被告舟山市民政局亦予提供）、被告舟山市民政局提供的《舟山市殡仪馆拆建工程项目房屋拆迁补偿安置方案》、房屋所有权证存根，本院调取的（2013）浙舟行终字第7号行政判决书、（2012）舟定民初字第298号民事裁定书、（2013）舟定民初字第784号民事裁定书、（2014）舟定民初字第31号民事判决书，及原告方燕红和被告舟山市民政局、方祥龙、第三人方红的陈述等证据予以证实。原告另提供了2007年2月27日《分书》复印件、《房屋更正登记通知书》，主张前者证明××中60平方米房屋已分给原告，后者证明方红持该分书向房管部门要求更正登记，分书属实。经核实，该《分书》复印件系原告复印自本院的（2013）舟定行初字第16号（原告方燕红与被告舟山市住房保障和房产管理局、第三人方红依房屋行政确认一案）的卷宗中。该卷宗记载该分书系该案被告舟山市住房保障和房产管理局提供，但卷宗中的分书本身亦是复印件，只是另加盖了虹桥村村民委员会的公章。审理中，原告无法提供《分书》原件，方红则否认向房管部门出示过分书。
本院认为：一、签订房屋拆迁产权调换协议，系为解决房屋拆迁中，对被拆迁房屋所有权人给予补偿的问题，故拆迁人对于房屋拆迁产权调换协议的合同相对人，应当依法核实，不能随意选定。被告舟山市民政局将方祥龙作为合同相对方，与之签订新协议及《备忘协议》，主体不当。理由如下：1.被告舟山市民政局主张在新协议及《备忘协议》签订之时，房管部门出具的产权证明已撤销，这不符合事实。新协议及《备忘协议》签订于2012年8月20日，当时，房管部门出具0××号《房屋产权证明书》的具体行政行为尚未被撤销。因此，在被拆迁房屋的所有权登记仍生效的情况下，被告舟山市民政局将方祥龙视为合同相对方，明显缺乏依据。2.被拆迁房屋相关家庭户的户主作为房屋拆迁产权调换协议的合同相对人，其基本前提之一是被拆迁房屋的所有权未经初始登记，或初始登记在户主名下。对于坐落于舟山市定海区盐仓街道虹桥社区××范围内的房屋，虽然房管部门出具0××号《房屋产权证明书》的具体行政行为之后被撤销，但房管部门出具0××号《房屋产权证明书》的具体行政行为从未被撤销，故该房屋仅有一部分回到未经登记的状态，而不是全部。户主作为房屋拆迁产权调换协议的合同相对人的条件，始终未具备。
二、方燕红具备原告诉讼主体资格。在房管部门出具0××号《房屋产权证明书》的具体行政行为被撤销后，部分被拆迁房屋的所有权处于未经行政部门确认的状态，是事实。但这不等于说方燕红的诉讼主体资格无法确认。农村村民一户只能拥有一处宅基地。根据建设用地呈报表，可以认定方祥龙以户主名义申请建设用地时，户内成员为方祥龙、傅优仙、方红、方燕红、方红依五人，即该五人均系被拆迁房屋所涉土地的申请人，享有相关的土地使用权，在房地一体的情况下，对被拆迁房屋享有权利。故方燕红系被拆迁房屋（或部分被拆迁房屋）的共有人，与新协议、备忘协议具有法律上的利害关系。
三、综上所述，对方燕红诉讼主体资格，以及对新协议和备忘协议是否撤销的审查，均无需依赖2007年2月27日《分书》即可完成，故本案中对该《分书》真实与否不予评判。
四、对于0××号《房屋产权证明书》确认归方红依所有的100.61平方米房屋，方红依与舟山市民政局之间另行签订了房屋拆迁产权调换协议，独立于旧协议之外。而新协议仅涉及0××号《房屋产权证明书》所载之房屋，对该100.61平方米房屋未予纳入。备忘协议中关于方祥龙同意该100.61平方米房屋处置于方红依名下之内容，只能视为对该100.61平方米房屋未纳入新协议的一个说明。因此，根据合同相对性的原则，本案的处理不涉及方红依与舟山市民政局之间的房屋拆迁产权调换协议。
五、虽然新协议存在被拆迁人主体不当的问题，但基于以下考虑，新协议及备忘协议宜予维持。1.民事纠纷的解决，应当衡量实际效益，平衡各方利益，选择合理途径。新协议所涉的被拆迁房屋已经拆除，拆迁工作已经完成，作为补偿的安置房屋也已实际交付，并已完成所有权登记。且，对照《舟山市殡仪馆拆建工程项目房屋拆迁补偿安置方案》，补偿额度并无不当。故维持新协议，维护交易稳定，系最具有实际效益的途径。2.在被拆迁房屋被拆除后，原告等人的权利只能落实到安置所得利益上。但原告等人各自获得安置所得利益的前提，是房屋拆迁产权调换协议生效，安置所得利益获得固定。新协议予以维持，较之于撤销，显然能更快地固定安置所得利益，有利于下一步原告等人各自落实自身权益。因此，原告的诉请，本院不予支持。至于新协议所涉之安置房屋的具体分割，原告等人应另行解决。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告方燕红的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告方燕红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 张卓峰
人民陪审员 黄凤海
人民陪审员 密素梅
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 潘飞飞