浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙民再245号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：杭州丽晶酒店管理有限公司。住所地：杭州市上城区平海路25号华辰国际饭店102室。
法定代表人：凌水康，该公司董事长。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：凌水康，男，1970年10月26日出生，汉族，住杭州市上城区。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：杭州禾家酒店有限公司。住所地：杭州经济技术开发区白杨街道4号大街218号1幢1区、3区（3层）。
法定代表人：凌水康，该公司董事长。
以上三再审申请人的共同委托诉讼代理人：李根美，浙江浙经律师事务所律师。
以上三再审申请人的共同委托诉讼代理人：王增，浙江浙经律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：北美冶金国际（杭州）有限公司。住所地：杭州经济技术开发区M2-5-10地块。
法定代表人：赵佳元，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何国英，该公司员工。
委托诉讼代理人：魏建新，浙江吴山律师事务所律师。
再审申请人杭州丽晶酒店管理有限公司（以下简称丽晶酒店）、凌水康、杭州禾家酒店有限公司（以下简称禾家酒店）因与被申请人北美冶金国际（杭州）有限公司（以下简称北美冶金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第3196号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月15日作出（2016）浙民申2056号民事裁定，提审本案。再审立案后，本院依法组成合议庭，于2011年1月17日公开开庭审理了本案。再审申请人丽晶酒店、凌水康、禾家酒店及其共同委托诉讼代理人王增，被申请人北美冶金公司的委托诉讼代理人何国英、魏建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丽晶酒店、凌水康、禾家酒店申请再审称，一、原判对其承租的北美冶金公司的杭州经济技术开发区白杨街道4号大街218号1幢1号、3号房屋（以下简称涉案房屋）第1层的租金认定明显过高。1.虽然北美冶金公司与丽晶酒店约定涉案房屋第1层的租赁期限至2014年12月31日止，但其中18-19号商铺的转租期限自2014年5月3日至2015年8月31日，并经北美冶金公司在转租协议上盖章同意，故原判认定租金损失全部自2015年1月1日起算错误。2.原判认定涉案房屋第1层的租金损失标准为日租金每平方米7.08元明显过高，远远超过了《出租房屋平面图》范围内咖啡店的租金。该咖啡店与禾家酒店处于同一位置区域，租赁期限自2013年4月2日至2019年4月1日，租金及物业费为12600元每年，租赁面积根据北美冶金公司一审提交的《出租房屋平面图》计算约58.32平方米，每日每平方米租金至多为0.59元。而原审法院据以确定租金损失的徐泽俊承租房屋并不在《出租房屋平面图》范围内，与本案没有关联。二、原判认定涉案房屋第2-5层的租金损失为每日租金的2倍，缺乏证据证明。《房屋租赁合同》约定涉案房屋第2-5层2015年租金标准为每日每平方米1元，而原审法院将违约金条款直接作为租金损失的依据，错误。在合同继续履行的情况下，北美冶金公司可获得的收益就是合同约定的租金，故其损失的也就是合同约定的租金。综上，请求改判驳回北美冶金公司的一审诉讼请求或发回重审。再审庭审中，明确其再审请求为：一、涉案房屋第1层的租金损失共计288770.79元（18-19号60平方米商铺自2015年1月1日至同年8月31日按照每日每平方米1.77元计算，2015年8月31日之后第11日即同年9月11日至2016年5月15日按照每日每平方米0.59元计算；此外877.44平方米商铺自2015年1月1日之后第11日即同年1月12日至2016年5月15日按照每日每平方米0.59元计算）；二、涉案房屋第2-5层的租金损失共计1361200元（2015年2月12日之后第11日即同年2月22日至2016年5月15日按照每日每平方米1元计算）。
北美冶金公司辩称，一、原判认定租金损失计算正确。1.关于涉案房屋第1层的租金损失。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，衡量违约金应以实际损失为基础，兼顾当事人的预期利益等因素。原审法院根据丽晶酒店二审中提交的《房屋租赁合同》中约定的每日每平方米7.08元的标准认定第1层的租金损失，已经低于相同地段、相同类型房屋租金收入。而《民事审判指导与参考》（62辑）规定，在审判监督程序中，法官只有依法纠错权，没有自由裁量权，因此，上级法院应当尊重下级法院正当行使自由裁量权作出的裁判结果，不应再予以改判。2.关于涉案房屋第2-5层的租金损失。原二审法院依据2009年2月21日《房屋租赁合同》第七条和第十五条的约定进行判决，亦低于北美冶金公司的实际损失，不应再行调整。二、关于涉案房屋第1层18-19号商铺的返还，因该商铺的承租人是案外人凌松娣，根据合同相对性，申请人无权就该商铺提出抗辩。退一步讲，申请人一直未支付该商铺的租金，也未与北美冶金公司进行任何协商，故北美冶金公司于2014年底收回该商铺是完全正当的。请求：驳回再审申请人的再审请求。
北美冶金公司向一审法院起诉请求：一、丽晶酒店立即返还涉案房屋第1层全部房屋，并赔偿北美冶金公司自2015年1月1日起至房屋清退返还之日止按每平方米每日10元计算的租金损失（计算至2015年3月10日止，租金损失为646833元）；二、确认北美冶金公司与丽晶酒店签订的涉案房屋第2-5层的《房屋租赁合同》已于2015年2月11日解除，并判令丽晶酒店返还其承租的第2-5层全部房屋，支付自2015年1月1日至2月10日止的租金124581元、滞纳金51078元及赔偿北美冶金公司从解除之日起至房屋清退返还之日止按每平方米每日2元计算的租金损失（计算至2015年3月10日止，租金损失为170159元）；三、由凌水康、禾家酒店承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用及律师费50000元由丽晶酒店、凌水康、禾家酒店承担。
一审法院认定事实：2009年2月21日，北美冶金公司与丽晶酒店签订《房屋租赁合同》，约定北美冶金公司将涉案房屋1-5层出租给丽晶酒店，房屋建筑面积为3976平方米，其中第1层建筑面积为937.44平方米、2-5层建筑面积为3038.56平方米。房屋用途第1层为旅店大堂和店铺，2-5层为旅馆酒店业。租赁期限为第1层自2009年3月1日至2014年12月31日止，2-5层自2009年3月1日至2016年12月31日止。租赁期满，北美冶金公司有权收回该房屋，丽晶酒店有意继续承租的，应提前2个月向北美冶金公司提出书面续租要求，征得同意后双方重新签订房屋租赁合同。租金及支付方式为：2009年到2011年叁年内所有楼层租金为每平方米人民币1.40元/日，2012年起每平方租金每年递增4%，直到租期结束；2-5层2015年和2016年的租金每平方米分别为1.00元/日和1.04元/日，每年按365天计租，丽晶酒店应付2009年12月31日前租金为1363768元，于合同签订之日起7日内一次性付清。除首次房租外，丽晶酒店应于上一年10月30日前一次性支付下一年的全部租金，丽晶酒店直接支付给北美冶金公司或打入北美冶金公司指定的帐户。丽晶酒店应及时支付租金，逾期按未交部分1%/天的标准收取滞纳金；超过30天的，北美冶金公司有权单方终止合同，没收保证金20万元，并追究丽晶酒店违约责任。租赁期满或合同解除后，丽晶酒店应在10日内返还该房屋及其附属设施，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备交接清单》上签字盖章，双方应结清各自应当承担的费用。如丽晶酒店转租给第三方，其转租合同须经过北美冶金公司书面同意，转租房产的用途应在转租合同中载明，丽晶酒店应保证被转租人不再转租、不擅自改变租赁用途。合同还约定，丽晶酒店不支付或者不按照约定支付租金或保证金超过30日的，北美冶金公司有权随时截断丽晶酒店供水、供电直至酒店履行相关义务，所有损失由酒店自行负担，并可单方解除合同，收回该房屋，同时追究酒店违约责任。凌水康作为担保方在合同中签字，承诺愿意为丽晶酒店履行本合同项下的所有义务提供担保，担保范围包括丽晶酒店应当承担的直接或转化后的经济义务、由此而产生的违约责任，及北美冶金公司因维护自身合法权益而支付的合理费用。2009年3月12日，北美冶金公司与丽晶酒店、禾家酒店签订《转租协议》，约定三方就上述房屋转租事宜，达成如下协议：一、北美冶金公司同意丽晶酒店将上述房产转租给禾家酒店，北美冶金公司与丽晶酒店的权利义务不变；二、丽晶酒店应当将其与禾家酒店的租赁协议交给北美冶金公司一份备份；三、禾家酒店应履行丽晶酒店在北美冶金公司与丽晶酒店签订的《房屋租赁合同》中的所有义务；四、丽晶酒店应当支付的费用可以由禾家酒店直接支付给北美冶金公司；五、丽晶酒店与禾家酒店就对方的行为向北美冶金公司提供互相担保；六、原租赁协议中担保人的责任不变，并及于本协议。2010年1月28日，北美冶金公司与丽晶酒店、凌水康、禾家酒店签订《补充协议》，约定北美冶金公司与丽晶酒店、凌水康、禾家酒店曾于2009年2月至今，就杭州经济技术开发区4号大街218号的房产租赁签订过多份合同，为明确各方权利义务，现确认：如果发生争议，以相关方于2009年2月21日所签订的编号为ZF21809的《房屋租赁合同》及2009年3月12日签订的《转租协议》为准。合同签订后，北美冶金公司向丽晶酒店交付了涉案房屋，丽晶酒店也向北美冶金公司支付20万元保证金并付清2014年以前的租金。禾家酒店将1层10-19号商铺转租给案外人，其中18-19号商铺的转租期限自2014年5月3日至2015年8月31日，该转租经北美冶金公司同意，日租金为3.85元/平方米；其余商铺的转租期限届满日期均为2014年12月31日。2014年12月15日，北美冶金公司（出租方）、禾家酒店（承租方）及凌水康（担保方）签订《房屋租赁合同变更》，约定：一、退还房产：2014年12月31日租赁期届满，禾家酒店即将1区1层店铺10-19号（即东腾食府、阿香婆麻辣烫店、浮力森林、一鸣鲜奶）按照原合同第十条之约定执行（即租赁期满或合同解除后，承租人应在10日内返还该房屋及其附属设施）。二、租赁房产：北美冶金公司同意禾家酒店继续租用8-9号（即如家大堂、东西消防楼梯部分）房产、1-7号豆捞以及原合同约定的2-5层（即如家酒店）部分的房产。三、租赁期限：上述续租房产租赁期自2015年1月1日至2016年12月31日，租期届满，房产和设备完整归还北美冶金公司、不续租、也不得转让。四、租金和费用为房产租金每年120万元，场地设施使用费和土地收益差价分摊每年693947.65元，房租和费用在租赁期内不再变化，付款时间和方式不变，先付后用。五、房产使用和退还：1.禾家酒店所租房产（含转租门面）不得进行再次装修、不得分割、再次转租；2.租赁期满后禾家酒店应及时办理退房手续。六、租赁押金，原收取禾家酒店押金20万元不变，充当包括本合同变更在内的租赁押金，合同期满、清理工作完成，房产完整交还北美冶金公司，房产下所有工商名称注销完毕后，在无欠费、无损坏的情况下，北美冶金公司应无息如数退还禾家酒店全部租赁押金。七、违约责任：禾家酒店不能按时交还租赁房产，视作禾家酒店违约，没收第六条所述租赁押金，并追究禾家酒店一层店铺每间（每个号码）每天1000元、其它楼层每平方每天3元的租金损失以及其它责任，直到禾家酒店归还房产为止；禾家酒店如不能按合同约定，对房产进行清理，则由北美冶金公司安排清理，所有费用由禾家酒店支出，租赁房产上工商注册1个月内没有注销的，禾家酒店需承担每个号码5000元的罚金。八、本合同一式两份，双方各执一份，具同等法律效力。本合同经各方签字、盖章，在北美冶金公司收到禾家酒店首期租金后生效。同日，三方又签订《转租户退房责任》，约定关于转租户退租责任问题，补充如下：1.1区1层店铺：10-19号（即东腾食府、阿香婆麻辣烫店、浮力森林、一鸣鲜奶）按照原合同第十条之约定执行，活动家具、厨房器具由禾家酒店搬出、房产清除干净、工商注册注销，固定装修、设施应保持完好移交北美冶金公司。2.禾家酒店将转租户的租赁押金交付给北美冶金公司，用于承担上述退房责任。2014年12月29日，禾家酒店以银行转账的方式向北美冶金公司支付租金100万元。2015年1月5日，北美冶金公司将上述租金全额退回。2015年2月9日，北美冶金公司向丽晶酒店及凌水康送达《解除房屋租赁合同通知书》，载明根据双方签订的《房屋租赁合同》，第1层房屋已于2014年12月31日租赁期满，但丽晶酒店以各种理由至今拒不返还房屋，且第2-5层房屋2015年度的租金未按合同约定时间支付。丽晶酒店的行为已构成根本性违约，现北美冶金公司通知丽晶酒店及凌水康，从即日起解除北美冶金公司2009年2月21日与丽晶酒店、凌水康签订的《房屋租赁合同》，并请收到本通知后立即清退腾空全部租赁房屋，并按合同约定与北美冶金公司办理房屋返还交接手续。2015年2月12日，丽晶酒店向北美冶金公司送达《回复函》，载明北美冶金公司的解除通知书其已收悉，但丽晶酒店不同意解除合同。理由如下：1.关于第1层房屋问题。第1层房屋丽晶酒店在征得北美冶金公司同意后，已转租第三方。2014年12月31日前，丽晶酒店曾多次与北美冶金公司协商租赁期限届满后第1层房屋的处理方案，并先后达成过二份书面协议，二份协议在丽晶酒店签署后，北美冶金公司未将原件返还。目前，各承租户明确表示要求直接与北美冶金公司协商，第1层房屋丽晶酒店无法返还。2.关于第2-5层房屋的2015年度租金问题。2014年12月29日，丽晶酒店已将100万元租金汇入北美冶金公司帐户，但北美冶金公司却在几日后将款项退还，北美冶金公司故意拒收租金。另查明，2014年9月13日，北美冶金公司与徐泽俊签订《房屋租赁合同》，约定徐泽俊承租北美冶金公司位于4号大街218号1幢2区21号房产，租赁期限自2014年9月11日至2015年9月10日，房屋面积为14平方米，租金为12万元。2014年9月21日，张蓉华与郑振球签订《房屋租赁合同》，约定郑振球承租张蓉华位于4号大街218号三区21-B号房产，租赁期限从2014年9月21日至2015年9月20日，租金72400元、转让费用分摊167600元。北美冶金公司为本案诉讼支出律师代理费50000元。
一审法院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》、《转租协议》及《补充协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，应认定有效。北美冶金公司与丽晶酒店、凌水康、禾家酒店均应按照约定全面履行自己的义务。
关于涉案《房屋租赁合同》是否已终止的问题。北美冶金公司以丽晶酒店拒不返还到期房屋以及未按合同约定支付第二至五层房屋2015年度租金为由向其送达了解除《房屋租赁合同》通知书，丽晶酒店则认为其不存在拒不返还所承租房屋及逾期支付租金的行为。对此，原审法院认为，首先，涉案合同明确约定“租赁期限为第1层自2009年3月1日至2014年12月31日止，2-5层自2009年3月1日至2016年12月31日止。租赁期满，北美冶金公司有权收回该房屋”、“除首次房租外，丽晶酒店应于上一年10月30日前一次性支付下一年的全部租金，丽晶酒店直接支付给北美冶金公司或打入北美冶金公司指定的帐户。丽晶酒店应及时支付租金，逾期按未交部分1%/天的标准收取滞纳金；超过30天的，北美冶金公司有权单方终止合同”。其次，虽然北美冶金公司与禾家酒店、凌水康于2014年12月15日就续租事宜进行协商并达成书面变更协议，禾家酒店也于2014年12月29日支付租金100万元，但禾家酒店的支付时间与金额均不符合变更协议的约定，且变更协议的生效条件为北美冶金公司收到禾家酒店首期租金，故北美冶金公司与丽晶酒店、凌水康、禾家酒店就涉案《房屋租赁合同》并未达成生效的变更协议。丽晶酒店、凌水康、禾家酒店的辩称意见，缺乏事实依据，不予采信。第1层房屋租赁期限至2014年12月31日已经届满，相关的权利义务已经终止。丽晶酒店逾期支付第2-5层的租金已超过30天，根据《房屋租赁合同》，北美冶金公司有权解除合同。庭审中，丽晶酒店、凌水康、禾家酒店自认其于2015年2月11或12日收到解除通知书，故认定涉案房屋第2-5层的《房屋租赁合同》于2015年2月12日解除。综上，涉案《房屋租赁合同》已经终止。
关于北美冶金公司要求丽晶酒店返还涉案房屋的诉讼请求。涉案房屋第1层的租赁期限为自2009年3月1日至2014年12月31日止，租赁期限届满后，双方并未达成续租协议；涉案房屋第2-5层的租赁合同已于2015年2月12日解除。《房屋租赁合同》明确约定，租赁期满或合同解除后，承租人应在10日内返还房屋及其附属设施。故北美冶金公司要求丽晶酒店返还涉案房屋的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。关于禾家酒店与案外人凌松娣签订的《商铺租赁合同》的效力问题。上述合同约定，禾家酒店将涉案房屋第1层18-19号商铺转租给凌松娣，租赁期限自2014年5月3日起至2015年8月31日止，北美冶金公司在合同中盖章确认同意转租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。根据上述规定，禾家酒店与凌松娣签订的《商铺租赁合同》的有效期限应为2014年5月3日至2014年12月31日。丽晶酒店、凌水康、禾家酒店以上述《商铺租赁合同》尚未到期为由认为其无法返还涉案房屋的抗辩意见，于法无据，不予采信。丽晶酒店、凌水康、禾家酒店还辩称其自用的第1层部分商铺已续租、其转租的第1层部分商铺应由北美冶金公司收回或续租，缺乏事实依据，也不予采信。
关于北美冶金公司要求丽晶酒店支付租金、滞纳金并赔偿损失的诉讼请求。《房屋租赁合同》约定，第2-5层房屋2015年的租金为每日1元/平方米，承租人应于上一年的10月30日前一次性支付下一年的全部租金，承租人逾期支付租金的按未交部分的1%/天支付滞纳金。涉案房屋第2-5层房屋的租赁合同于2015年2月12日解除，丽晶酒店应按合同约定的租金标准支付北美冶金公司合同解除前的租金，即130658元（3038.56元/平方米×1元×43天）。又因丽晶酒店未按时支付租金，故北美冶金公司要求丽晶酒店自2015年1月1日起至合同解除日止以未付款项为基数按日息1%的标准计算滞纳金的诉讼请求，符合合同约定，也予以支持。关于北美冶金公司要求丽晶酒店按日租金10元/平方米标准支付涉案房屋第一层租金损失的诉讼请求，丽晶酒店、凌水康、禾家酒店辩称该标准缺乏合同依据，结合《房屋租赁合同》中约定的租金、禾家酒店与凌松娣签订的租赁合同约定的租金及北美冶金公司与徐泽俊签订的租赁合同约定的租金，酌定丽晶酒店按日租金9.66元/平方米的标准赔偿北美冶金公司上述房屋的租金损失。关于北美冶金公司要求丽晶酒店按日租金2元/平方米标准支付涉案房屋第2-5层租金损失的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。此外，北美冶金公司要求丽晶酒店承担因本案诉讼支出的律师代理费50000元的诉讼请求，于法有据，予以支持。北美冶金公司要求凌水康、禾家酒店承担连带责任，亦符合合同约定，予以支持。
一审法院判决：一、确认北美冶金公司与丽晶酒店、凌水康签订的杭州经济技术开发区4号大街218号的1号、3号楼2-5层房屋的《房屋租赁合同》于2015年2月12日解除；二、丽晶酒店于判决生效之日起三日内向北美冶金公司返还位于杭州经济技术开发区房屋；三、丽晶酒店于判决生效之日起十日内向北美冶金公司支付2015年1月1日至2015年2月12日期间的房屋（第2-5层）租金130658元及滞纳金56183元，并按照原审法院认定的租金标准赔偿租金损失至房屋返还之日止，其中第1层（建筑面积为937.44平方米）自2015年1月1日起按日租金9.66元/平方米计算、第2-5层（建筑面积为3038.56平方米）自2015年2月13日起按日租金2元/平方米计算；四、丽晶酒店于判决生效之日起十日内向北美冶金公司支付律师代理费50000元；五、凌水康、禾家酒店对上述第三项、第四项诉讼请求承担连带清偿责任；六、驳回北美冶金公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14184元，减半收取7092元，保全费用5000元，由北美冶金公司负担157元，由丽晶酒店负担11935元，凌水康、禾家酒店承担连带责任。
丽晶酒店、凌水康、禾家酒店不服一审判决，上诉请求：1.依法改判驳回北美冶金公司一审全部诉讼请求，并承担一、二审诉讼费。
二审法院认定事实：2015年2月9日，北美冶金公司向丽晶酒店及凌水康发出《解除房屋租赁合同通知书》。另查明，2014年9月13日，张蓉华（出租方）与徐泽俊（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定原木兰餐厅大堂西边间房产用于开设巴比馒头店，租赁期限从2014年9月11日至2015年9月10日止，年租金为36200元。其余事实与一审认定一致。
二审法院认为：北美冶金公司与丽晶酒店签订的《房屋租赁合同》约定涉案房屋第1层租赁期至2014年12月31日止，租赁期满，北美冶金公司有权收回涉案房屋，丽晶酒店有意继续承租的，应提前2个月向北美冶金公司提出书面续租要求，征得北美冶金公司同意后双方重新签订房屋租赁合同。北美冶金公司与禾家酒店、凌水康于2014年12月15日签订的《房屋租赁合同变更》约定，租金先付后用，本合同经各方签字、盖章，在北美冶金公司收到首期租金120万元后生效。现丽晶酒店、凌水康、禾家酒店并未足额支付该合同约定的租金，故一审法院确定《房屋租赁合同变更》尚未生效并无不当。因此，2014年12月31日，双方就涉案房屋一层的租赁期限已经届满，租赁合同关系终止。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”涉案房屋约定的租赁期限届满后，北美冶金公司与丽晶酒店、凌水康、禾家酒店双方并未就房屋续租签订新的租赁合同，依据双方协议约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，丽晶酒店应向北美冶金公司返还涉案房屋第1层。丽晶酒店、凌水康、禾家酒店认为其与北美冶金公司已经达成协议，约定涉案房屋第1层四个店铺由北美冶金公司自行收回的上诉理由，无有效证据证实，也与一审期间北美冶金公司提交的北美冶金公司与禾家酒店、凌水康签订的《转租户退房责任》中约定内容相矛盾。故对丽晶酒店、凌水康、禾家酒店的相关上诉理由不予采信。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，在涉案房屋第1层租赁期限于2014年12月31日届满后，丽晶酒店并未返还该房屋，应当自2015年1月1日起支付占有期间给北美冶金公司造成的租金损失。一审期间北美冶金公司虽然提交了其与徐泽俊就涉案房屋同类地段房屋签订的《房屋租赁合同》，欲证明涉案房屋第1层的租金损失，该份合同载明的租金为120000元，但是二审期间丽晶酒店、凌水康、禾家酒店提交的杭州市市场监督管理局经开分局备案的该房屋的《房屋租赁合同》载明的租金系36200元，故对一审期间北美冶金公司提交的与徐泽俊签订的《房屋租赁合同》不予采信，结合二审证据及本案相关实际情况，酌情确定丽晶酒店按每平方米日租金为7.08元赔偿北美冶金公司的租金损失。关于涉案房屋第2-5层北美冶金公司是否有解除权的问题。丽晶酒店、凌水康、禾家酒店认为其于2014年12月29日将100万元付入北美冶金公司账户，等待北美冶金公司指定其他私账。该院认为，涉案《房屋租赁合同》约定租金支付方式为丽晶酒店直接支付给北美冶金公司或打入北美冶金公司指定的账户；并无证据证实双方约定涉案租金每期必须分别支付至北美冶金公司账户和其指定的私账。在无北美冶金公司指定其他账户的情形下，丽晶酒店应依约按期足额支付租金至北美冶金公司账户，丽晶酒店、凌水康、禾家酒店的相关上诉理由不能成立，不予支持。依据涉案《房屋租赁合同》约定，丽晶酒店不支付或者不按照约定支付租金超过30日的，北美冶金公司享有单方解除权。北美冶金公司向丽晶酒店发出《解除房屋租赁合同通知书》，2015年2月12日丽晶酒店作出回复函，一审判决确定涉案房屋第2-5层的租赁合同关系于2015年2月12日解除并无不当。涉案《房屋租赁合同》约定丽晶酒店应及时支付各项费用，逾期未交部分，按每天1%收取滞纳金。丽晶酒店应在2014年10月30日前支付2015年的年租金，北美冶金公司主张自2015年1月1日起计算逾期支付的滞纳金应予以支持，关于滞纳金基数，北美冶金公司主张以欠付的2015年租金为基数，予以支持。关于滞纳金计算天数，北美冶金公司主张合同2015年1月1日至合同解除时，一审法院确定为2015年1月1日至2015年2月12日止共43天并无不当。但合同约定的滞纳金标准明显过高，应予以调整，丽晶酒店、凌水康、禾家酒店的相关上诉理由中合理部分予以支持，酌情调整为以欠付租金为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付滞纳金。经计算丽晶酒店欠付的2015年租金为130658元（四舍五入取整），以此为基数，丽晶酒店应支付北美冶金公司滞纳金1110元（四舍五入取整）。关于涉案房屋2-5租赁合同解除后的租金损失，涉案《房屋租赁合同》约定丽晶酒店未按约定时间返还房屋的，应按每日租金的2倍标准支付违约金，该合同还约定涉案房屋第2-5层2015年的租金标准为每日每平方米1元，故一审法院确定丽晶酒店按日租金2元/平方米标准支付涉案房屋第2-5层的租金损失并无不当。二审法院判决：一、维持一审判决第一项、第二项；二、维持一审判决第四项，即杭州丽晶酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向北美冶金国际（杭州）有限公司支付律师代理费50000元；三、撤销一审判决第三项、第五项、第六项；四、丽晶酒店于判决生效之日起十日内向北美冶金公司支付2015年1月1日至2015年2月12日期间的房屋第2-5层租金130658元及滞纳金1110元；五、丽晶酒店于判决生效之日起十日内向北美冶金公司支付涉案房屋第1层（建筑面积为937.44平方米）自2015年1月1日至返还房屋之日止的租金损失（按日租金7.08元/平方米计算）；丽晶酒店于判决生效之日起十日内向北美冶金公司支付涉案房屋第2-5层（建筑面积为3038.56平方米）自2015年2月13日至返还房屋之日止的租金损失（按日租金2元/平方米计算）；六、凌水康、禾家酒店对上述第二项、第四项、第五项承担连带清偿责任；七、驳回北美冶金公司的其他诉讼请求。一审案件受理费14184元，减半收取7092元，保全申请费5000元，由北美冶金公司负担10889元，由丽晶酒店、凌水康、禾家酒店负担1203元；二审案件受理费13977元，由丽晶酒店、凌水康、禾家酒店负担11777元，北美冶金公司负担2200元。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2014年5月1日，禾家酒店与凌松娣就涉案房屋第1层18-19号商铺转租事宜签订《商铺租赁合同》，该合同页尾盖有北美冶金公司印章并写明同意转租。再审庭审中，经各方一致确认，2009年2月21日签订的《房屋租赁合同》已经于2015年2月12日解除，2014年12月15日签订的《房屋租赁变更》因禾家酒店未按约及时、足额支付首期租金而未生效。本院再审查明的其他事实与原审一致，予以确认。
本院再审认为，根据本案双方当事人的诉辩主张，归纳本案再审的争议焦点为：一、涉案房屋第1层的租金损失；二、涉案房屋第2-5层的租金损失。
一、涉案房屋第1层的租金损失。关于起算时间。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”根据查明事实，涉案《房屋租赁合同》明确约定涉案房屋第1层租赁期限自2009年3月1日至2014年12月31日止，如丽晶酒店转租给第三方，其转租合同须经过北美冶金公司书面同意，但是之后禾家酒店与凌松娣就涉案房屋第1层18-19号商铺转租事宜签订《商铺租赁合同》，明确约定租赁期限自2014年5月3日起至2015年8月31日止，而该合同页尾盖有北美冶金公司公章并写明同意转租，北美冶金公司在明知转租期限超出承租人剩余租赁期限的情况下，作出上述同意转租的意思表示，应视为已经就转租期限与承租人达成合意，北美冶金公司主张其仅同意转租上述商铺而不认可转租期限，但并未提供证据证明其曾对转租期限提出异议或表示超期无效，故其该项理由于法无据，不能成立，本院不予采信。涉案房屋第1层18-19号60平方米商铺的转租期限应自2014年5月3日至2015年8月31日，在原租赁期限届满至转租期限届满的期间内，承租人仍应按照原合同约定支付租金，即自2015年1月1日至2015年8月31日止，按日租金1.64元计算为23911元。转租期限届满之后即2015年9月1日起继续占有租赁物的，应支付租金损失。因此，第1层其他部分的租赁期限于2014年12月31日届满，该部分租金损失应自2015年1月1日起算。原审判决认定第1层房屋租金损失均于2015年1月1日起算，对整体租赁期限未予区分，存在不妥，应予纠正。关于租金标准。本案再审期间，双方当事人提交了多份租赁合同等证据拟证明第1层房屋的租金标准，但因不符合证据的三性，均不予采信。原二审期间，丽晶酒店、凌水康、禾家酒店提交了杭州市市场监督管理局经开分局备案的《房屋租赁合同》，其中载明租金为36200元，与原一审中北美冶金公司提交的合同约定租金120000元差距甚远，原二审法院综合全案情况，对原一审认定的租金标准予以纠正，酌定租金损失按每平方米每日7.08元计算，并无明显不当，予以维持。
二、涉案房屋第2-5层的租金损失。原一审中，北美冶金公司起诉主张涉案房屋第2-5层的租金损失。根据涉案《房屋租赁合同》约定，丽晶酒店未按约定时间返还房屋应按每日租金的2倍标准支付违约金，该合同系当事人自愿签订，合法有效，对当事人均有约束力，故原判按照该合同约定的第2-5层房屋2015年每日每平方米1元的租金标准的2倍确定租金损失，亦无明显不当，本院予以维持。
综上所述，再审申请人丽晶酒店、凌水康、禾家酒店申请再审的理由部分成立，原判认定再审申请人应赔偿被申请人的租金损失部分事实有误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第3196号民事判决第一项、第三项；
二、维持杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第3196号民事判决第二项、第四项，即杭州丽晶酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向北美冶金国际（杭州）有限公司支付律师代理费50000元及2015年1月1日至2015年2月12日期间的房屋第2-5层租金130658元及滞纳金1110元；
三、撤销杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第3196号民事判决第五项、第六项、第七项。
四、杭州丽晶酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向北美冶金国际（杭州）有限公司支付涉案房屋第1层18-19号60平方米商铺租金23911元；涉案房屋第1层至返还房屋之日止的租金损失（按日租金7.08元/平方米计算），其中建筑面积877.44平方米自2015年1月1日起算，建筑面积60平方米自2015年9月1日起算；涉案房屋第2-5层（建筑面积为3038.56平方米）自2015年2月13日至返还房屋之日止的租金损失（按日租金2元/平方米计算）；
五、凌水康、杭州禾家酒店有限公司对上述第二项、第四项承担连带清偿责任；
六、驳回北美冶金国际（杭州）有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14184元，减半收取7092元，保全申请费5000元，由北美冶金国际（杭州）有限公司负担10935元，由杭州丽晶酒店管理有限公司、凌水康、杭州禾家酒店有限公司负担1157元；二审案件受理费13977元，由杭州丽晶酒店管理有限公司、凌水康、杭州禾家酒店有限公司负担11329元，北美冶金国际（杭州）有限公司负担2648元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 奕
代理审判员 谭飞华
代理审判员 汤潇潇
二〇一七年六月十九日
书 记 员 周颖芳