湖南省醴陵市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）醴法民一初字第2075号
原告曾刚，住湖南省醴陵市。
原告廖寒冰，住湖南省醴陵市，系原告曾刚之妻。
被告刘建军，住湖南省醴陵市。
委托代理人李建军，男，株洲市法学会法律服务部执业人员，代理权限：特别授权，即包括增加、变更、放弃诉讼请求，进行调解等。
第三人贺军，住湖南省醴陵市。
原告曾刚、廖寒冰与被告刘建军、第三人贺军案外人执行异议之诉一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月4日公开开庭进行了审理，原告曾刚、廖寒冰、被告刘建军及其委托代理人李建军到庭参加诉讼，第三人贺军经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年11月6日与第三人贺军、易某签订了《购房协议书》，以440000元购买第三人所有的位于醴陵市阳三石办事处泉湖村烟塘组75号的一栋二层房屋（产权证号：醴房权证阳三办字第000325**号），2013年11月，原告向第三人支付了300000元购房款。2014年5月4日，双方又签订《购房办证协议》，约定：预留20000元作为办证费用，等办理完房屋证件后付清余下购房款。2014年5月10日，原告又向第三人支付了140000元购房款。原告与第三人之间的买房行为已征得泉湖村烟塘组、泉湖村委会的同意，国土部门也进行了调查并签署了调查意见。而在办证过程中，原告发现该房屋于2014年8月5日被醴陵市人民法院的（2014）醴法民一初字1303号民事裁定书冻结了过户手续，
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、《购买协议书》，拟证实原告于2013年11月6日购买了本案争议房屋；
证据2、第三人贺军出具的收条两份、银行转账两份，拟证实原告于2013年11月8日通过银行转账方式向第三人支付购房款300000元、2014年5月10日支付购房款98000元，根据约定预留办证费用20000元，租金折抵22000元，已支付了全部购房款440000元；
证据3、《购房办证协议》，拟证实2014年5月4日，原告与第三人达成预留办证费用20000元的协议；
证据4、第三人贺军出具的报告，拟证实2013年10月30日，第三人贺军向相关部门出具变更争议房屋的土地使用权人的报告，且房屋所在地的村组均签署了意见；
证据5、国税发票，拟证实2013年11月19日原告向国土资源局交纳了测量服务费500元；
证据6、地税发票，拟证实2013年10月21日原告向税务部门交纳测量服务费500元的事实；
证据7，宗地图，拟证实2013年10月21日国土资源局确认涉案房屋的宗地图使用权人为原告廖寒冰；
证据8，房屋产权证书，拟证实第三人已将涉案房屋的产权证书交付给原告；
证据9，土地登记资料，拟证实第三人已经涉案房屋的土地资料全部交付给原告；
证据10、购房协议书，拟证实涉案房屋来源系第三人贺军向原告父亲廖某购买的。
被告辩称，本案诉讼内容已经醴陵市人民法院执行裁判庭审理，并作出了（2015）醴法执异字第46号民事裁定书，驳回了原告的异议申请；原告与第三人有恶意串通之嫌，所出具的证据中存在部分虚假证据；原告主张与事实不符，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告为支持答辩理由向本院提交了下列证据：
证据1、（2014）醴法民一初字第1303号民事判决书、民事裁定书，拟证实被告依法向法院申请冻结了涉案房屋的过户手续，并判决第三人贺军偿还被告借款的事实。
第三人贺军未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据。
经庭审举证质证，原、被告对对方提交的证据质证意见如下：
对原告提交的证据1，被告对其真实性、合法性提出异议，认为无法佐证购房协议上的贺军与易某的签字系其本人所签，且原告廖寒冰属于城镇户口，按照法律规定不能购买本案涉案房屋；对证据2的关联性提出异议，认为银行转账凭证的金额并不一定就是原告向第三人支付的购房款，收条也不能确保就是第三人贺军所出具，两张收条像是同一时间所出具，原告与第三人有串通之嫌；对证据3的合法性、真实性提出异议，认为第三人未到庭参加诉讼，无法证实其真实性，其买卖涉案房屋本身就违反法律规定；对证据4的真实性、合法性提出异议，认为出具该报告的字迹与原告手中贺军出具的欠条字迹明显不一致；对证据5的关联性提出异议，认为该票据与本案无关；对证据6无异议；对证据7关联性提出异议，认为涉案房屋的产权证、土地使用权证人均为第三人贺军，该宗地图不能证实就是本案涉案房屋土地；对证据8的证明目的提出异议，原告主张系第三人移交给自己不符合事实，现房屋已被原告占用；对证据9的证明目的提出异议，认为不能证实系贺军交予原告的事实；对证据10的关联性提出异议，认为与本案无关。
对被告提交的证据1，原告无异议。
经当庭质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：
原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9，上述证据相结合证实了原告于2013年11月6日与第三人贺军及易某签订《购房协议书》，欲购买第三人所有的位于醴陵市阳三石办事处泉湖村烟塘组75号一栋二层砖混瓦结构房屋的事实。对上述证据，本院予以认定。对证据10，该购房协议与本案并无直接关联，本院不予认定。对被告提交的证据1，原告无异议，本院予以认定。
根据当事人的陈述，结合本院所采信的证据，本院确认如下案件事实：
第三人贺军在醴陵市阳三办事处泉湖村烟塘组75号有一栋二层砖混结构房屋，建筑面积174.15平方米。房屋所有权证号为醴房权证阳三办字第000325**号，产权人为第三人贺军。该房屋颁发了集体土地使用证，使用面积为80平方米，地类为宅基地，使用权人为第三人贺军。2013年11月6日，原告与第三人贺军、易某签订《购房协议书》，约定：甲方（贺军、易某）将一栋两层砖瓦木结构、占地80平方米、两层合计170平方米房屋出售给乙方（曾刚、廖寒冰），双方议定价格440000元，房款首付款300000元，其余部分办好转户手续后，将房产证、土地使用权证交给乙方，乙方将房款一次付清。2013年11月8日，原告廖寒冰通过长沙银行醴陵支行转账300000元给第三人贺军，贺军出具内容为“今收到廖寒冰购房款人民币叄拾万元整是实”的收条。2014年5月4日，原告与第三人贺军、易某又签订《购房办证协议》，约定：贺军、易某将一栋二层住房卖给曾刚、廖寒冰，由于现政策不能办理土地使用证，经双方讨论一致同意，留贰万元房款作办证费用，等办好证后费用多退少补，以后办证贺军有义务提供办证的证件，曾刚、廖寒冰将购房款付清。2014年5月10日，原告通过中国邮政储蓄银行醴陵支行转账98000元给第三人贺军，贺军出具内容为“今收到购房款壹拾肆万元整”的收条（含22000元房租、20000元办证费用）。付清房款后，第三人贺军由居住改为租赁，2014年5月份开始，原告无法联系上第三人贺军，现贺军下落不明。在办理土地和房屋过户手续过程中，本院依被告刘建军的申请冻结了涉案房屋的过户手续。
另查明，原告曾刚为农业家庭户口，原告廖寒冰系非农业家庭户口，廖寒冰原户籍所在地在醴陵市阳三办事处泉湖村烟塘组，与曾刚结婚后将户口迁入醴陵市黄泥坳办事处老龙井村新塘组，2015年10月23日，廖寒冰再次将户口迁回原户籍所在地。2011年，泉湖村村委会工作人员代贺军出具了集体土地使用证变更报告，在该报告上泉湖村村委会签署情况属实意见，国土部门调查人签署申请过户意见，但因政策原因，异议人至今未能办理集体土地使用权转让手续和房产过户手续。
又查明，被告刘建军与第三人贺军民间借贷纠纷一案中，在该案审理过程中，本院依刘建军的申请作出（2014）醴法民一初字第1303号民事裁定书，裁定冻结了第三人贺军所有的位于醴陵市阳三办事处泉湖村烟塘组75号房屋的过户手续，冻结期限为二年。2014年9月12日，本院作出（2014）醴法民一初字第1303号民事判决书，判决“被告贺军在本判决生效后十日内向原告刘建军偿还借款本金27000元”。判决生效后，因第三人贺军未履行付款义务，刘建军向本院申请强制执行，本院于2015年5月4日立案执行，已向被执行人贺军发出执行通知书。原告认为第三人贺军已于2011年11月6日将位于醴陵市阳三办事处泉湖村烟塘组75号房屋出售给原告，原告也实际占有了该房屋，认为本院的执行程序错误，向本院提出执行异议，本院于（2015）醴法执异字第46号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告不服该裁定，现诉至本院要求处理。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，现本案的争议焦点为：原告与第三人之间的房屋买卖行为是否有效。本案房屋的买卖必然涉及房屋土地的使用权转让，而涉案房屋的土地性质属于集体所有土地，其用于为宅基地，其所有权属于集体所有。原告在购买涉案房屋时，其户口均在醴陵市黄泥坳办事处老龙井村新塘组36号，原告廖寒冰更是属于非农业家庭户口，可见原告向第三人购买涉案房屋时非涉案房屋土地集体经济组织成员，故不能购买涉案房屋，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于费用也建设”的规定，故原告于2013年11月6日与第三人贺军签订的《购房协议书》属无效合同，双方的买卖行为无效，争议房屋的所有权人仍为第三人贺军。综上，原告的诉请无法律依据，本院不予支持，应予驳回。第三人贺军经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告曾刚、廖寒冰全部的全部诉讼请求。
案件受理费500元，由原告曾刚、廖寒冰共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向市农行东区支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 谢 斌
人民陪审员 文 立 珍
人民陪审员 张 春 来
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 张春燕附本案相关法律条文
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
以合法形式掩盖非法目的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。