河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0102民初3535号原告（反诉被告）：夏慧明，女，1989年6月29日出生，汉族，住址河南省潢川县。委托诉讼代理人：沈莹莹，河南长建律师事务所律师。委托诉讼代理人：常城，河南长建律师事务所律师。被告（反诉原告）：张松建，男，1985年2月13日出生，汉族，住址河南省通许县。现服刑于开封监狱。委托诉讼代理人：李玲玲，河南嘉同律师事务所律师。委托诉讼代理人：张霞，女，1982年1月9日出生，汉族，住址河南省通许县，与被告张松建系姐弟关系。原告夏慧明与被告张松建房屋买卖合同纠纷本诉及反诉案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏慧明及其委托诉讼代理人沈莹莹、被告张松建及其委托诉讼代理人张霞、李玲玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏慧明向本院提出诉讼请求：1.请求解除夏慧明与张松建所签订的《房屋买卖合同》；2.张松建向夏慧明支付违约金146800元（自2016年4月12起暂计至2017年4月14日按合同约定总房价款的每日千分之一计算违约金）；3.张松建承担本案的诉讼费、律师费。事实和理由：2016年4月6日，张松建通过中介与夏慧明签订《房屋买卖合同》，该合同约定：张松建购买夏慧明位于郑州市中原区××院××楼××房屋××套（房屋产权证号13××48），总房款为40.5万元；双方在本合同签订后的解押注销后3个工作日内共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；本合同签订后双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。上述合同签订后，张松建支付了一部分购房款，原告也依约于2016年4月7日办理贷款结清手续，并于2010年4月8日到房管局办理了房屋解押注销手续。之后原告要求与被告办理过户手续并要求支付剩余购房款，被告一直推脱，不接电话，至今未联系上。被告怠于履行合同的行为已严重违反了合同约定，致使合同迟迟不能履行，使得原告丧失了当时用卖房款购置其他房产的机会。故提起诉讼。张松建辩称：1.被告不同意解除《房屋买卖合同》、被告要求原告继续履行合同义务及时协助被告办理房屋过户手续并及时交付房屋。2.原告所诉不实，被告并未违约，原告才是本案的实际违约方。3.被告已支付原告购房款22万元、定金1.44万元，合计23.44万元占总房款的比例是60%左右，剩余房款是17.06万元，虽然合同约定房屋过户当日被告向原告支付剩余房款17.06万元，但被告同意提前向原告支付，请原告提供接收账户，被告要求当庭向其支付，另外原告并未把房屋转让给他人，也未过户给他人，不存在履行不能的问题；被告要求继续履行合同符合《合同法》第一百零七条的规定，原告应承担继续履行《房屋买卖合同》的义务。4.原告单方要求解除合同的行为，实际上已经违反了“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”的规定，法庭不能放任不诚信行为的继续。自2016年7月因房价大幅上涨导致卖方违约的现象甚多。张松建向本院提出反诉请求：1.请求夏慧明继续履行《房屋买卖合同》义务，协助反诉人办理房屋（产权证号13××48）的过户登记手续，将房屋及时交付给反诉人；2.夏慧明向张松建支付违约金暂计146800元（自2016年4月12日起至被反诉人继续履行合同义务时止按总房价款的每日千分之一计算的违约金）；3.由夏慧明承担本案反诉费及反诉人的律师费7000元。事实与理由：2016年4月6日张松建、夏慧明、郑州广盈房地产营销策划有限公司（以下简称广盈房产）共同签订《房屋买卖合同》。张松建作为买方购买夏慧明位于郑州市中原区××院××楼××号房屋，总价款为40.5万元。签约时张松建向广盈房产支付佣金及代办费5600元，定金14.4万元，共计2万元；2010年4月7日张松建按约支付夏慧明首付款22万元，用于夏慧明解除对涉案房屋的抵押。2016年4月8日办理完涉案房屋的注销登记手续后，因夏慧明必须于2016年4月9日返回天津，广盈房产、夏慧明、张松建三方协商拟于2016年4月11日办理房屋过户手续，因夏慧明提出必须于2016年4月9日返回天津，该拟定时间改定为夏慧明所在单位准夏慧明假后，由夏慧明通知广盈房产和张松建；2010年4月12日张松建因涉嫌掩饰隐瞒犯罪所得罪被郑州市公安局高新技术开发区分局刑事拘留。张松建在拘留当日向其姐姐张霞出具委托书，委托张霞继续履行《房屋买卖合同》义务，要求张霞及时向夏慧明支付剩余房款；夏慧明在得知张松建被刑事拘留后当即表示拒绝接收剩余房款，并要求必须见到张松建本人，后张霞同夏慧明沟通说可以通过律师见到张松建；夏慧明又以律师的话不可信为由拒绝。随着房价的不断上涨，夏慧明更不愿接收房款；广盈房产建议夏慧明如不继续转让房屋将22万元（房款）退还张松建，夏慧明依然拒绝。夏慧明才是违约方。夏慧明以种种理由为难张松建和张霞，其目的就是在给自己的违约行为找借口。请法院依法支持张松建的反诉请求。夏慧明对张松建的反诉辩称：1.被答辩人张松建因故意犯罪被公安机关抓获的事实，张松建从时间上根本没有按时履行合同的可能性；虽然张松建在刑事拘留期间向其姐姐张霞出具有委托书，但委托书的形式与内容均不符合履行本案合同权利与义务的法定条件。2.张松建目前尚在服刑，不符合合同实际履行的条件和郑州市政府出台的一系列限购政策的条件，没有购买涉案房屋的资格。3.夏慧明不存在任何违约行为，法院除应判决解除合同外，张松建还应承担支付夏慧明违约金的责任。本院经审理认定事实如下：一、对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认：2016年4月6日经广盈房产居间，夏慧明与张松建适用广盈房产提供的格式合同签订《房屋买卖合同》一份。该合同约定条款与争讼各方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：“……。第十五条违约责任：1.甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并承担乙方由此产生的其他经济损失。2.乙方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金，并承担甲方由此产生的其他经济损失。4.本合同签订后甲乙双方任何一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1%的违约金。……第十六条其他约定事项（如果本条款约定与其他条款的约定不一致以本条款约定的内容为准）：……若甲方借款银行2016年4月7日让把解押款存到银行，乙方在2016年4月7日上午11点之前替甲方解押，共支付给甲方贰拾贰万元；……。过户当日（之前）把剩余房款支付给甲方。……”。2016年4月6日张松建交予广盈房产购房定金及佣金2万元，其中包括夏慧明应收由广盈房产代为保管的定金14400元。2016年4月7日张松建支付夏慧明购房首付款22万元。2016年4月8日夏慧明向涉案房屋抵押权人还清贷款，并申请完成涉案房屋相应抵押注销登记。诉讼中张松建自认2016年4月10日因涉嫌掩饰隐瞒犯罪所得被郑州市公安局高新技术开发区分局采取强制措施。张松建至今仍在开封市监狱服刑。本案涉案房屋现仍登记在夏慧明名下。二、对当事人有争议的事实的质证和认定如下：1.2016年4月12日“委托书”的诉讼证据价值争议。2016年4月12日“委托书”作为张松建与张霞之间委托合同关系的对外由张霞实施代理的代理文件，通过本案争讼双方对该“委托书”的质证意见陈述，比对一般委托代理法律规范和房屋买卖、不动产登记行业习惯，该“委托书”不仅存在委托代理事项模糊、期间不明，同时也缺少具体委托人委托意思与具体意思表示行为真实、统一的相关辅佐性文件，尤其是缺少委托代理人实施变更不动产登记申请程序中的必要的公证性代理文件。故该“委托书”从系统代理文件的合法性、真实性及张松建本案本诉、反诉的证明目的的关联性予以排除。2.2017年5月26日广盈房产《证明》作为单位书面证明材料的诉讼证据价值争议。通过本案争讼双方对该《证明》的质证意见陈述，比对民事诉讼法、民事诉讼法司法解释、证据规则司法解释相关单位证明材料的规范，本院在开庭审理前组织本案证据交换程序中，已提醒被告方提交固定的该《证明》形式上缺少证明单位负责人或制作人签名或盖章，但被告方在庭审举证过程中仍未针对前述《证明》合法性必要签名或盖章条件进行补正。依据最高人民法院《关于适用的解释》第一百一十五条的规定，该《证明》的合法性予以排除；同时该《证明》中的证明文字内容与被告方欲意证明的原告方迟滞履行协助变更登记的目的，缺少变更登记具体时空条件下参与主体的具体行为、起止时间的关联性；该《证明》中“如果当时夏慧明不着急回天津上班，能多在家等两天，也可能早就过完户了”的证明文字明显带有猜测、推断和评论性不真实内容，且所谓证明主体从居间专业报告、媒介服务角度，在未表述核实买方代理事项、委托手续、代理人身份，买方具体被司法机关采取强制措施起始时间的条件下，撮合张霞与夏慧明及其丈夫变更合同、履行合同、解除合同，不仅调查、报告、媒介服务草率盲目，而且如此交易风险极大。完全忽略了法定委托代理合同关系要约、承诺的必要程序时间，不动产变更登记机构必要的委托人不亲临，代理人身份公证程序所需条件及时间。3.2016年4月11日前张松建未付应付房款和2016年4月12日至本案立案时未付应付房款争议。2016年4月11日之前张松建因涉嫌故意犯罪被采取强制措施，未能按约定支付应付房款，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，构成违约并应承担违约责任；张松建作为债务人自2016年4月12日至本案立案时未付应付房款，从积极履行合同、实现合同目的的角度，可依据《中华人民共和国合同法》第一百零一条在律师已介入的条件下提存应付房款；张松建作为先履行债务人自2016年4月12日至本案立案期间中止履行，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定，张松建亦应承担相应举证不力的举证责任。本院认为，2016年4月6日《房屋买卖合同》中夏慧明与张松建间的房屋买卖合同约定条款内容，没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。夏慧明与张松建应当依照《中华人民共和国合同法》第六条和第六十条的规定全面履行自己的义务，并依据房屋买卖合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助义务。尤其是依照当事人的约定违约事由计付违约金。2016年4月8日之前，夏慧明与张松建尚能履行彼此约定明确的义务和约定尚不明确的通知、协助义务；2016年4月9日和4月10日时逢周六、周日，对夏慧明和张松建彼此协助履行涉案房屋的所有权申请变更登记，因不动产登记机构暂停登记、张松建因涉嫌故意犯罪被公安机关采取强制措施而处于停滞状态。2016年4月11日之前，张松建未付到期房款金额已达五分之一以上，且自2016年4月11日至夏慧明提起本诉之日，逾期已达一年零七天。从合同履行义务归属对应举证分配角度，张松建负有履行困难、不安抗辩、中止履行、继续履行举证不力的举证责任。综上所述，夏慧明诉求解除2016年4月6日与张松建间的《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款之规定，本院予以支持；鉴于夏慧明诉求合同解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：夏慧明应返还张松建已付购房款22万元。张松建反诉请求继续履行合同，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三项、第七十三条之规定，张松建的本诉反驳及反诉举证证明力相较夏慧明明显较弱，故张松建该反诉请求本院不予支持。夏慧明诉求张松建支付2016年4月12日起暂计至2017年4月14日按合同约定总房价款每日千分之一计算的违约金146800元。因2016年4月6日房屋买卖合同第十五条违约责任2.已明确约定张松建违约致使房屋买卖合同不能履行的违约事由及对应的违约责任承担方式和范围。夏慧明适用房屋买卖合同第十五条违约责任4.的约定主张计收违约金，从违约事由方面与其举证及论证的张松建违约不能履行合同及解除合同违约事由不统一且矛盾。夏慧明没有定金不能弥补实际损失差额的请求及相应举证，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，张松建应依房屋买卖合同第十五条2.的约定承担违约责任。夏慧明该项诉求本院不予支持。张松建反诉请求夏慧明支付自2016年4月12日起至夏慧明继续履行合同义务时暂计违约金146800元，基于前述当事人双方没有争议的确认事实和有争议的事实的质证及认定情况，在不支持张松建继续履行房屋买卖合同理由的逻辑关联适用下，对张松建反诉请求第2项，本院不予支持。夏慧明与张松建有关要求争讼对方支付律师费的诉讼请求，不符合最高人民法院《关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十条之规定判决如下：一、2016年4月6日《房屋买卖合同》中的夏慧明与张松建间的房屋买卖合同自本判决生效之日予以解除；二、夏慧明自本判决生效之日起十日内返还张松建购房款22万元；三、驳回夏慧明要求张松建支付146800元违约金及律师费的诉讼请求；四、驳回张松建反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1698元，夏慧明负担849元，张松建负担849元；反诉案件受理费1688元，由张松建负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年七月十三日书记员 蒋美惠