安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民一初字第00651号
原告：合肥颐高数码科技有限公司，住所地安徽省合肥市金寨路。
法定代表人：蔡晓君，该公司总经理。
委托代理人：盛强，安徽天瑞律师事务所律师。
委托代理人：孙薇，安徽天瑞律师事务所实习律师。
被告：安徽合肥青领体育发展有限公司，住所地安徽省合肥市金寨路93号鸿基商务大楼。
法定代表人：吴莉，该公司总经理。
委托代理人：沈逢岭，该公司员工。
本院于2014年1月17日受理了原告合肥颐高数码科技有限公司（以下简称颐高公司）诉被告安徽合肥青领体育发展有限公司（以下简称青领公司）房屋租赁合同纠纷一案，并依法组成由审判员李建莉担任审判长，人民陪审员陈蕾、徐晖参加的合议庭于2014年4月2日公开开庭进行了审理。原告颐高公司委托代理人盛强、孙薇，被告青领公司委托代理人沈逢岭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告颐高公司诉称：2008年9月28日，被告为承租合肥市蜀山区金寨路93号颐高数码广场第二层2579㎡房屋一事，与原告签订《合肥颐高数码广场二楼租赁协议》，约定了具体的权利义务。现被告自2013年5月28日第二十次付款起，已连续三期没有支付租金，经原告书面催收无果。同时，被告自承租来，连续5年没有支付物业费。另，被告违反约定，擅自将部分所承租房屋转租给他人使用。对此，原告认为，被告长期拖欠租金、物业费以及擅自转租的行为，已经构成严重违约。现为维护合法权益，原告诉至贵院，请求：1、判令解除原被告双方于2008年9月28日签订的《合肥颐高数码广场二楼租赁协议》；2、判令被告将合肥市蜀山区金寨路93号颐高数码广场第二层房屋腾空后返还给原告；3、判令被告向原告给付拖欠的房屋租金335000元；4、判令被告向原告给付拖欠的物业费371220元（暂计算至2013年12月，此后按照2.78元／月／平方米计算至实际交房之日止）5、判令被告自2013年12月28日起按照每日1861元向原告支付房屋占用使用费直至实际交房之日止；6、判令被告向原告支付违约金301500元。诉讼中，原告颐高公司申请撤回诉讼请求第四项，本院口头裁定予以准许。
被告青领公司在庭审中辩称：2012年1月，被告的法定代表人由杨XX变更为吴X，主要用于经营弘健健身馆直至2012年底，吴X向杨XX支付了2012年2月7日至2013年1月8日经营期间的租金、物业费和水电费。在结束经营后由于疏忽，没有及时注销公司信息也没有再过问房租等问题。因此，请求法院依法判决。
经审理查明：2008年9月28日，原告颐高公司（提供方、甲方）与被告青领公司（使用方、乙方）签订一份《合肥颐高数码广场二楼租赁协议》，约定：经营场地位于合肥市蜀山区金寨路93号颐高数码广场第二层面积2579平方米；乙方用于经营健身馆项目；本协议租赁期限为8年，自2008年9月28日起至2016年12月27日止；双方约定的租赁营业场地租金按次（季度）支付，共分33个次支付，每次乙方需提前一个月付款。具体付款日及付款金额如下：第一次为免租期，期限三个月，免租期为2008年9月28日-2008年12月27日；第二次付款金额为1600000元，付款日为2008年11月28日；第三次付款金额为1600000元，付款日为2009年2月28日…第十九次付款金额为167500元，付款日为2013年2月28日；第二十次付款金额为167500元，付款日为2013年5月28日…乙方须在合同签订日一次性缴纳合同押金80000元，押金需在合同期终止后15日内退还，不计利息；乙方经营产生涉及每月产生的所有的电费、水费及物业管理在指定的时间务必缴纳给甲方；乙方不得转租本租赁场地；甲方颐高数码广场二楼供乙方健身馆经营使用，不得用作其他用途装修；甲方有权按照本协议约定向乙方收取经营场地租金。乙方如延迟支付，乙方按日支付相当于支付金额的千分之五作为违约（滞纳）金；甲方向乙方发出催款通知书5日后，乙方仍未按通知规定全额交纳应交款项，甲方有权给予停电警告及解除本协议；乙方需在甲方同意的前提下才能将经营场地转让、转租给他人使用，否则甲方有权单方解除协议等内容。合同签订后，被告青领公司交纳了押金80000元，原告颐高公司亦向被告青领公司交付位于合肥市蜀山区金寨路93号颐高数码广场第二层，面积为2579平方米的租赁房屋。之后，被告青领公司依约向原告颐高公司支付了2008年12月28日至2013年6月28日期间（2008年9月28日至2008年12月27日为免租期）的房屋租金共计2945000元。此后，被告青领公司未再支付租金。
2013年9月30日，原告在《江淮晨报》上发出一份《催款通知》，内容为：安徽合肥青领体育发展有限公司，请于见报后五日内支付金寨路93号颐高数码广场第二层房屋的第二十次及二十一次租金，原收款账户即日起作废。请将该款项直接支付到我公司财务等。
另查明：被告青领公司于2012年2月将公司法定代表人杨XX变更为吴X。
自2012年7月起至今，涉案房屋的部分场地用于经营合肥市蜀山区金之宫浴场，该浴场为个体工商户。
上述事实，有原告提交的合肥颐高数码广场二楼租赁协议、2013年9月30日的催款通知（载于《江淮晨报》）、基本注册信息查询单，被告提交的企业基本信息材料及原被告双方当事人的当庭陈述在卷证实，本院予以确认。
原告提交的2013年9月30日的催款通知，无法证明被告已经收到上述通知，该证据无法达到其证明目的，故本院对其证明效力不予确认。
原告提交的2010蜀民一初字第350号民事调解书，本院对其真实性予以确认，该证据与本案不具有关联性，故本院对其证明效力不予确认。
原告提交的物业费缴费通知，与本案不具有关联性，故本院对其证明效力不予确认。
被告提交的转让协议、缴费单据、收条、委托书、情况说明，上述证据均与本案不具有关联性，故对其证明效力，本院不予确认。
本院认为：原被告签订的《合肥颐高数码广场二楼租赁协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方在租赁协议第4条中约定：甲方向乙方发出催款通知书5日后，乙方仍未按通知规定全额交纳应交款项，甲方有权给予停电警告及解除本协议；乙方需在甲方同意的前提下才能将经营场地转让、转租给他人使用，否则甲方有权单方解除协议。原告已履行了交付合同项下租赁房屋的义务，被告未按约支付租金，已经构成违约。原告曾于2013年9月30日通过报纸刊登的方式向被告发出催款通知，被告仍未支付租金。因此，原告有权依据合同约定解除合同。解除权属于形成权，自解除合同的通知到达对方当事人时合同解除。原告要求解除合同的意思表示在诉状中已明确载明，该诉状副本已于2014年2月19日到达被告处，被告未提出异议且在庭审中亦表示同意解除合同。故原告诉求解除双方签订的《合肥颐高数码广场二楼租赁协议》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告返还租赁协议项下的租赁房屋，即位于合肥市金寨路93号颐高数码广场第二层房屋的诉请，于法有据，本院亦予以支持。被告现尚欠2013年6月28日至12月27日期间的租金335000元（167500元／季度×2）未付，本院予以认定。对于被告已交纳的押金80000元，原告应在合同解除后予以返还。因此，将上述押金80000元冲抵未付租金，对原告主张的被告应支付租金225000元的部分诉请，本院予以支持。被告在返还涉案租赁房屋之前，实际占用并使用该房产，理应支付相应的房屋使用费。故原告现参照合同约定的租金，按照1861元／天（167500元／季度÷90天）的标准主张被告支付自2013年12月28日起至房屋实际返还之日止的房屋占用使用费，有事实和法律依据，本院亦予以支持。另，原告至今未按约支付租金，应承担相应的违约责任。因双方在协议中约定的“乙方如延迟支付，乙方按日支付相当于支付金额的千分之五作为违约（滞纳）金”的标准过高，应确定为不超过银行同期贷款利率4倍为宜。故原告主张被告支付尚欠租金167500元自2013年5月28日起至2013年12月27日期间的违约金24660元、尚欠租金167500元自2013年8月28日起至2013年12月27日期间的违约金13065元，符合法律规定，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、合肥颐高数码科技有限公司与安徽合肥青领体育发展有限公司于2008年9月28日签订的《合肥颐高数码广场二楼租赁协议》于2014年2月19日解除；
二、安徽合肥青领体育发展有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于合肥市蜀山区金寨路93号颐高数码广场第二层的房屋返还合肥颐高数码科技有限公司；
三、安徽合肥青领体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内向合肥颐高数码科技有限公司支付房屋租金255000元；
四、安徽合肥青领体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内向合肥颐高数码科技有限公司支付自2013年12月28日起按照1861元／天的标准计算至房屋实际返还之日止的房屋占用使用费；
五、安徽合肥青领体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内向合肥颐高数码科技有限公司支付违约金37725元；
六、驳回合肥颐高数码科技有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费35662元，由合肥颐高数码科技有限公司负担7067元，由安徽合肥青领体育发展有限公司负担28595元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 李建莉
人民陪审员 陈 蕾
人民陪审员 徐 晖
二〇一四年五月十三日
书 记 员 杨晓悦
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。