东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0502民初1668号原告：巫延玲，女，1975年4月28日出生，汉族，胜利油田孤岛采油厂职工，住东营市河口区。被告:万渝，女，1975年8月19日出生，汉族，胜利油田胜利泵业有限责任公司职工，住东营市东营区。委托诉讼代理人：邵国栋，山东德衡（东营）律师事务所律师。原告巫延玲与被告万渝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巫延玲与被告万渝的委托诉讼代理人邵国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巫延玲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年12月10日签订的购房资格转让协议；2.判令被告返还原告购房资格转让费13万元；3.判令被告返还违约金3万元及利息2700元（自2016年12月1日起算利息）；4.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月15日，胜利油田胜利泵业有限责任公司（以下简称胜利泵业）因厂区搬迁及开发商品房事宜，印制《胜利泵业公司整体搬迁开发工作宣传材料》，向公司员工出售限价商品房并明确表示不会限制员工对外转让商品房购买资格。2013年12月10日，原告与被告签订《购房资格转让协议》，双方约定原告支付被告资格转让费13万元，由原告出资以被告的名义购买限价商品房并支付房屋首付款，并在房屋第二次交费时将户名改成原告。2016年5月3日，胜利泵业单方发布通知称不保证为购房资格受让人办理商品房购房网签备案手续，房屋性质也由开始宣传的商品房变为棚户区改造安置房。此举致使原告以自身名义购房的目的无法实现。2016年5月12日，原告将胜利泵业诉诸法院，要求胜利泵业返还购房首付款。经法院调解，胜利泵业于2017年1月25日返还了原告购房首付款，原告与胜利泵业及鹏豪房地产公司的购房纠纷已经解决，房屋买卖合同已终止，被告应将13万元的购房资格转让费返还原告，但被告一直拒绝返还。被告万渝辩称，原告主张解除购房资格转让协议依法无据、依事实无据。购房资格转让协议存在的情况下不存在返还转让费及违约金的问题。涉案房屋享有完整产权，可以办证及正常转让，原告作为完全民事行为能力人应对自己行为承担后果。本案的诉讼费应当由原告负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定以下事实：2013年11月15日，胜利泵业印制《胜利泵业公司整体搬迁开发工作宣传材料》并在公司内部发布，主要内容有：“公司与开发商合作进行房产开发业务，经与开发商协商决定在老厂区建设员工限价商品房，价格为4150元每平方米，以2006年1月1日为起点，至2013年6月30日，胜利泵业在岗员工改制工龄满90个月的，限价优惠购房面积为100平方米，改制工龄不满90个月的，限价优惠购房面积为100平方米/90×员工个人改制月度工龄，员工购房超出限价优惠面积的部分，在合同期间其销售均价确定为6000元每平方米。第一次交纳房款，按100×4150×30%交纳，第二次交纳房款，仍按100×4150×30%交纳，交款时间在房屋建设至第6层时，第二次交款时可以签订购房合同，为业主办理按揭贷款手续。房屋转让属于个人行为，公司不做限制，但风险和纠纷由个人自行承担。对于有购房资格但选择不购房的个人，公司与个人、公司与开发商分别签订协议，自签订协议之日起两年半内，给予改制工龄满90个月的员工100000元的补偿金，给予改制工龄不满90个月的员工100000/90×个人改制月度工龄的补偿金。签订协议的时间与选择购房的人员第一次交纳房款的时间相同。员工放弃的房产，由员工和公司处置，如果员工和公司放弃处置，开发商按每平方米1000元购买其购房资格。”2013年12月10日，原告巫延玲作为乙方，被告万渝作为甲方，双方签订《购房资格转让协议》，约定：“甲方将其所有的胜利泵业职工优惠面积100平方米购房资格以1300元每平方米的价格转让给乙方，总转让费为13万元，于第一次交房款当日一次性支付给甲方，乙方因此取得甲方享有的胜利泵业职工优惠100平方米购房资格。由甲方出面并以甲方的名义购买位于山东省东营市东营区黄河路678号胜利泵业原厂区内商品房一套（房屋尚未开始建设，故楼号、房号尚未确定），但购房过程中签订购房合同、交纳购房款、收房、验房、办理产权证、办理国土证等所有手续及其他产生的费用全部由乙方承担，故此套房屋所有产权自签订本协议之日起归乙方所有，甲方没有异议。交纳款项由乙方以甲方名义交纳的，甲方必须将交纳款项的收据或证明材料交由乙方保管，并注明款项由乙方实际交纳字样，作为乙方的出资凭证。甲方单位如有房价补贴及其他购房优惠政策，归乙方所有，不再另行收取费用，相反如果有其他价格变化与甲方没有关系。甲方有义务协助乙方办理交款、抽签、房屋更名等相关手续，以此保证乙方能按时办理银行住房按揭贷款，顺利取得房产证、土地证等，房子建成交付使用后，交乙方入住使用。房屋第二次交房款时，户名彻底改成乙方，为此后续问题乙方自行解决。因国家政策调整等不可抗拒原因，致使该商品房不能修建竣工的，甲方将收取的转让费13万元于接到通知7日内退还给乙方（不含利息）。甲乙双方若有任何一方违反本协议约定事项的，在返还或收回转让费的同时，违约方违约方向另一方支付违约金3万元。”协议签订当日，原告向被告支付了转让费3万元。2014年1月3日，原告向被告支付剩余转让费10万元。同日，原告以被告的名义向胜利泵业交纳了房屋首付款13万元。2016年2月18日，东营区住房和城乡建设局在答复李磊等等信访人的答复意见中明确棚户区改造安置房为完全产权住房，房产证办理不受限制，可以市国土资源不动产登记中心办理，可以正常转让。2016年5月3日，胜利泵业印制《关于泵业公司职工房相关问题的处理意见》并在公司内部发布，其中第五条意见载明：“买卖房号的职工，鹏豪公司不能保证网签更名，公司将统一争取职工合法权益，买卖房号钱由双方自行协商解决”。胜利泵业同时发布《鹏豪公司书面或口头答复的相关内容》，其中载明：“截至4月27日，鹏豪公司明确以下事项：1.房屋价格，均价4150元每平方米；2.房屋性质，棚户区改造安置房；3.房屋100000元补偿款，经鹏豪公司股东会否决；4.卖号房屋，不能保证过户网签”。2016年5月10日，原告向本院提起诉讼，要求胜利泵业返还购房款13万元。经本院调解，双方于2016年12月1日达成调解协议，胜利泵业于2017年2月1日前返还原告购房款13万元。现胜利泵业已将该首付款退还原告。本院认为，本案的争议焦点为涉案购房资格转让协议是否应当解除。原告已与胜利泵业解除房屋买卖协议，退回交纳的房款，涉案的购房资格转让协议亦应予解除。理由如下：第一，原告自被告处购买购房资格，其目的是以自己的名义与开发商网签购房合同、办理银行按揭贷款、接收房屋并最终取得房屋所有权，被告有义务按照协议的约定协助原告办理交款、抽签、房屋更名等相关手续，以保证原告能按时办理银行住房按揭贷款，顺利取得房产证、土地证直至获取房屋所有权。因此双方之间的协议自签订后成立并生效，原告向被告交纳了购房资格转让款，被告应确保原告的购房目的得到实现，该协议才可以确认为履行完毕。第二，胜利泵业在其发布的《胜利泵业公司整体搬迁开发工作宣传材料》中称房屋的性质为限价商品房且不限制房屋转让，在此情形下原、被告签订了购房资格转让协议。但在协议履行过程中，房屋性质明确为棚户区改造安置房，虽然东营区住房和城乡建设局对信访人答复棚户区改造安置房可以办理产权证，但2016年5月胜利泵业及开发商鹏豪公司均明确表示卖号房屋不能保证网签更名，导致原告在交纳购房首付款后以自己名义网签购房合同、办理银行按揭贷款并取得房屋实现购房目的难以实现，被告不能完成购房资格转让协议约定的义务。第三，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，在合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。鹏豪公司及胜利泵业的回复导致涉案购房资格转让协议所依据的客观情况发生了重大变化，该变化是原、被告在签订涉案购房资格转让协议时所未能预见的，原告在购房目的难以实现的情况下已申请退房。对于上述情况的出现，原、被告均无过错，若继续履行购房资格转让协议对于原告明显不公平，故对原告申请解除上述协议的请求予以准许，被告应当返还原告已经支付的转让费13万元。原告要求被告支付违约金及利息于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：解除原告巫延玲与被告万渝于2013年12月10日签订的购房资格转让协议；被告万渝于本判决生效之日起十日内返还原告巫延玲购房资格转让费13万元；驳回原告巫延玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3554元，减半收取1777元，由原告负担355元，被告负担1422元。保全费1170元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  胡星红二〇一七年七月十四日书记员  王廷廷