广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民一初字第610号
原告（反诉被告）杨XX，男，19XX年XX月XX日生，汉族，广西XX市人，住广西壮族自治区XX市X区XX路**号**单元**号。
委托代理人徐XX，广西XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）广西XX房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区XX市XX区XX号。组织机构代码：77596492-1。
法定代表人张XX，该公司董事长。
委托代理人熊XX，广西XX律师事务所律师。
委托代理人王XX，广西XX律师事务所律师助理。
原告（反诉被告）杨XX与被告（反诉原告）广西XX房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月9日受理后，依法组成合议庭，于2013年6月17日公开开庭审理了本案。书记员唐见凤担任记录。原告（反诉被告）杨XX的委托代理人徐XX，被告（反诉原告）广西XX房地产开发有限公司的委托代理人熊XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告杨XX诉称，2010年1月2日，本诉原告（买受人）与本诉被告广西XX房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买该公司位于XX市XX路XX号XX栋XX号的商品房，双方对商品房售价及相关权利义务作出了明确的约定，房屋总价为人民币841793元，出卖人应于2010年12月31日交房，出卖人逾期交房按日向买受人支付房屋总价万分之O.5的违约金。之后，本诉原告依约履行了自身的义务。本诉原告在2010年商品房未完全建好参观时发现，商品房墙体倾斜、房屋不方正，遂向本诉被告提及并要求整改。但在本诉被告通知房屋交付时仍发现，房间墙体偏差4cm（≤国家规范5mm）。双方经协商，由本诉被告对房屋问题进行修复，而本诉被告于2012年4月修复后，该房间的一面墙体成微梯形状、房型空间尺寸间距不相符，呈不正方形空间结构，不符合设计要求及验收规范。由于的确偏差太大，本诉原告多次联系被告，要求本诉被告处理，但本诉被告一再推诿，认为无需再整改。本诉原告无奈投诉至柳州市建委，经建委组织开发商、监理单位、施工方及业主现场对问题房屋进行测量，结论为：房屋墙体与基准线最大偏差2.5cm，偏差仍大大高于国家标准。为此，以上四方于2012年7月31日签订卧室墙体问题修补方案，再次进行修复。但时至今日，本诉被告仍无法将符合条件的房屋交付给本诉原告。本诉原告认为，由于本诉被告所售房屋不合标准，使本诉原告花巨资购买了房屋却无法正常装修入住，致使本诉原告耽误了大量的时间精力来处理此事，给本诉原告造成了损失，应当就此作出赔偿。并且，其逾期交房也已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，本诉原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第一百零八条的规定，向法院提起诉讼，请求依法判决：1、被告立即将符合条件的房屋（卧室墙体符合国家对于商品房验收的规定）交付给原告，并赔偿原告各项损失20000元；2、被告支付逾期交房违约金31146元给原告（从2011年1月1日暂计至2013年1月1O日。至实际交房违约金另计）；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。
此外，本诉原告认为上述商品房的卧室窗台与墙体存在同样情况，最上沿的宽度与最下沿的宽度相差2.5厘米，也远远超过国家规定的标准，故当庭增加诉请，要求本诉被告将符合条件的房屋（卧室窗台符合国家对于商品房验收的规定）交付给本诉原告。
本诉被告广西XX房地产开发有限公司辩称，本诉原告的第一项诉请没有法律依据，本诉被告已按修补方案完成修补，并经质监处认可房屋不存在墙体倾斜问题，房屋符合法定交付状态，本诉原告并未发生损失；本诉原告的第二项请求也没有依据，合同约定本诉原告付清所有应付款为交房前提，本诉原告并未交清房款违约金，无权要求交房，本诉被告没有违约。因此请求人民法院驳回本诉原告的全部诉讼请求。
反诉原告广西XX房地产开发有限公司反诉称，反诉原告与反诉被告于2010年1月2日签署《商品房买卖合同》，约定反诉被告应于2010年1月9日办理完毕银行按揭贷款以支付房款，并约定2010年12月31日前，在反诉被告支付完所有应付款项前提下由反诉原告交房给反诉被告。但反诉被告未按期办理按揭，直到2011年6月22日才与银行签订贷款合同，2011年6月28日才支付按揭款项。依照合同约定共产生逾期付款违约金13611元，而反诉被告仅支付违约金10187元，剩余3424元一直拒绝支付。为此，反诉原告特提起反诉，请求法院依法判决：l、反诉被告立即向反诉原告支付逾期付款违约金3424元；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告杨XX辩称，不认可反诉原告的反诉请求，反诉被告在2011年1月26日之前已经与其达成口头协议，对于相关的逾期付款违约金，反诉被告已经全额支付。
本诉原告杨XX对其陈述事实和反诉辩称理由在举证期限
内提供的证据有：
1、《商品房买卖合同》。证明目的：双方签订了购买商品房的合同，合同明确约定了逾期交房的违约责任以及交付的期限。
2、收款收据5份。
3、个人购房借款／担保合同。杨XX已于2011年6月22日付清全部购房款。
4、证明。证据2至4的证明目的：杨XX已经付清了购房总金额841793元以及逾期付款的违约金10187元。
5、柳州市建设工程质量投诉登记表。
6、2012年7月13日现场测量报告。证据5和6的证明目的：杨XX向广西XX房地产开发有限公司购买的房屋不符合交付的条件。
7、修补方案。证明目的：修补施工必须经业主、监理、开发商三方认可才可进行下道工序。
8、相片。证明目的：房屋经修补后仍未符合交付条件。
此外，本诉原告当庭提交了光盘及照片，拟证明房屋卧室窗台也不符合交房条件。
反诉原告广西XX房地产开发有限公司就其反诉请求及本诉辩称在举证期限内提供的证据有：
1、冠亚·尚城国际7#11F-2#卧室墙体问题修补工序记录。证明目的：广西XX房地产开发有限公司已经按照2012年7月31日签署的修补方案进行修补，各道工序由公司、监理、施工方共同确认，杨XX虽认可，但未签字确认，修补已经完成。
2、冠亚·尚城国际7#11F-2#整改后验收会议纪要。证明目的：修补方案中反映的问题已经整改完毕，通过验收。
3、建设工程质量投诉协调处理记录（表二）。证明目的：房屋整改已经上报质监处，质监处已经认可整改完成，是因为杨XX提出赔偿要求得不到满足所以拒绝签字。
经过开庭质证，原告（反诉被告）杨XX和被告（反诉原告）广西XX房地产开发有限公司对对方在举证期限内提供的证据真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。但杨XX认为广西XX房地产开发有限公司提供的证据1没有其签字确认，广西XX房地产开发有限公司未经其同意就进行下一道工序的修补工作，故不认可广西XX房地产开发有限公司已按修补方案完成整改，本院认为，虽然广西XX房地产开发有限公司提供的证据1没有杨XX的签字，但与证据2和3相互印证，可以证实杨XX反映的房屋问题经整改后已达到验收规范。被告（反诉原告）广西XX房地产开发有限公司对原告（反诉被告）杨XX当庭提交的光盘和照片不予质证，本院认为，光盘和照片不能证实房屋卧室窗台不符合交房条件，故本院不予采纳。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
杨XX与广西XX房地产开发有限公司（以下简称冠亚公司）于2010年1月2日签订了《商品房买卖合同》，约定：杨XX（买受人）向冠亚公司（出卖人）购买冠亚·尚城国际7栋11-2号房，总金额841793元；买受人以银行（公积金）按揭方式付款，于2010年1月9日前办理完银行（公积金）按揭的有关手续，买受人未按合同规定的时间付款的，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，逾期应付款指买受人依照本合同规定的付款方式的到期应付款与该期实际已付款的差额；出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将买受人已付清所有应付款，该商品房经单体质量验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如买受人以个人住房按揭贷款方式购房，贷款未能到达出卖人帐户的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期，除此以外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金。
合同签订当日，杨XX向冠亚公司支付了购房款221793元。2010年11月8日，杨XX向冠亚公司支付了购房款31000元和违约金9362元，2011年1月26日，杨XX向冠亚公司支付了购房款300000元和违约金825元。2011年6月22日，杨XX办理好银行按揭手续，向冠亚公司支付完所有的房款。
2012年6月11日，杨XX向柳州市建设工程质量安全监督管理处（以下简称市质监处）投诉，称购买的商品房空间尺寸与图不符，呈平行四边形，不方正。经市质监处协调，联合冠亚公司、施工方（中建三局第一建设工程有限责任公司）、监理方（柳州市广厦工程建设监理公司）和杨XX进行测量，认定房屋房间有一面墙不符合设计要求及验收规范，房间墙体与基准线最大偏差2.5厘米。2012年7月31日，冠亚公司、施工单位、监理单位和杨XX就上述存在问题共同签订了修补方案，明确修改施工工艺包括大头凿毛—-清理打凿面
---打钉挂面---湿润抹灰面---抹灰---找平---
养护，并约定施工方每做完一道施工程序，必须由上述四方对质量检查认可后，方可进入下道工序，确保修补质量达到设计要求及国家相关规范规定。2012年8月10日至2012年9月28日期间，施工方按修补方案明确的工序进行修补，冠亚公司、施工方和监理方均在修补工序记录中签名盖章。2012年10月23日，冠亚公司、施工单位、监理单位参加房屋整改后验收会议并形成会议纪要，内容为该房存在问题的墙体已按方案整改完毕，该部位墙体质量符合规范合格的要求，并且业主也认可。2012年11月23日，市质监处在《建设工程质量投诉协调处理记录（表二）》签处理意见：业主反映的偏差部分已基本整改完毕，因业主要求房开赔偿之事达不到要求而拒绝签字，四方已于10月23日认可整改结果。至此，杨XX反映商品房存在的不符合验收规范的部份，经整改已符合验收规范。但经冠亚公司通知，杨XX仍不予办理房屋交付手续，认为经整改后的商品房仍不符合交房条件，故诉至本院提出如上诉请。冠亚公司以杨XX未支付完逾期付款违约金为由提出反诉请求。
本院认为，杨XX与冠亚公司签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，合法有效，应受法律保护，杨XX和冠亚公司应当按照合同约定履行自己的义务。因杨XX未能依约办理银行按揭手续，至2011年6月22日才办理好银行按揭手续，故冠亚公司亦可依约将交房日期顺延至2011年6月22日。但因冠亚公司出卖给杨XX的商品房的房间有一面墙不符合设计要求及验收规范，经冠亚公司整改后，直至2012年11月23日市质监处才认定整改完毕，实际交付日期应为2012年11月23日，冠亚公司已构成逾期交房。冠亚公司称因杨XX未支付完逾期付款违约金，故不符合冠亚公司向杨XX交付房屋的条件，对此本院认为，合同约定的“买受人已付清所有应付款”的应付款，是指购房款，并不包括逾期付款违约金，在杨XX已付清所有房款后，冠亚公司不得以杨XX未支付完违约金作为逾期交房的抗辩理由。因此，冠亚公司应依约承担2011年6月23日至2012年11月23日共计520天的逾期交房违约金，根据合同约定，冠亚公司逾期超过90日后才将符合验收规范的商品房交付给杨XX的，应当按日向杨XX支付已交付房款841793元的万分之0.5的违约金，为21886.62元。杨XX购买的房屋在2012年11月23日已整改完毕，并经冠亚公司通知，杨XX仍不予办理房屋交接手续，故其要求2012年11月23日之后的逾期交房违约金没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
至于杨XX当庭提出的窗台问题，因无充分证据证实，本院不予采信。
关于杨XX要求冠亚公司赔偿其损失的诉讼请求，由于其没有提供证据证实其遭受了实际损失，故本院不予支持。
关于冠亚公司的反诉请求，根据合同约定，杨XX应当于2010年1月9日前办理完银行（公积金）按揭的有关手续，但其于2011年6月22日才办理完银行按揭手续，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，向冠亚公司支付违约金13843.7元（其中2010年1月10日至2010年11月18日的逾期应付款为620000元，此期间的违约金按日万分之0.5计算；2010年11月19日至2011年1月26日的逾期应付款为589000元，此期间的违约金按日万分之0.5计算；2011年1月27日至2011年6月22日的逾期应付款为289000元，此期间的违约金按日万分之0.5计算）。杨XX仅向冠亚公司支付了违约金10187元，其辩称双方达成违约金已支付完毕的口头协议，但杨XX未提供证据予以证实，本院不予采信其抗辩主张，故杨XX还需要向冠亚公司支付违约金3656.7元。冠亚公司反诉要求杨XX支付违约金3424元的请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百一十四条第一款和第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）广西XX房地产开发有限公司向原告（反诉被告）杨XX支付逾期交房违约金21886.62元；
二、原告（反诉被告）杨XX向被告（反诉原告）广西XX房地产开发有限公司支付逾期付款违约金3424元；
三、驳回原告（反诉被告）杨XX的其他诉讼请求。
本诉案件受理费1079元（杨XX已预交）、反诉案件受理费25元（广西XX房地产开发有限公司已预交），合计1104元，
由杨XX负担642.27元，广西XX房地产开发有限公司负担461.73元。
上述债务，债务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起预交上诉费（收款单位：柳州市中级人民法院；帐号为：20-118701040000533；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：0772263****）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗宏萍
人民陪审员 李 珠
人民陪审员 叶 青
二〇一三年七月五日
书 记 员 唐见凤