黑龙江牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1005民初168号原告：李建平，男，1958年12月20日出生，汉族，冠通给改水设备有限公司办公室主任，住所地牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：蒋本辉，男，住所地牡丹江市西安区，由牡丹江市西安区沿江街道办事处西苑社区居民委员会推荐。被告：王志家，男，1950年4月12日出生，汉族，无固定职业，现住所地牡丹江市爱民区。被告：刘炬，男，1948年12月15日出生，汉族，牡丹江市司法局退休职工，住所地牡丹江市阳明区。被告：牡丹江市恒利房地产开发公司，住所地牡丹江市爱民区。法定代表人：林治义，经理。委托诉讼代理人：李仕君，黑龙江博学律师事务所律师。原告李建平与被告王志家、刘炬、牡丹江市恒利房地产开发公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，三被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院依法适用简易程序于2017年2月20日公开开庭进行了审理，并作出（2017）黑1005民初168号民事裁定，驳回了三被告提出的管辖权异议。该裁定生效后，本院依法适用普通程序于2017年4月26日公开开庭进行了审理。双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。在本案审理期间，原、被告向本院申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告李建平向本院提出诉讼请求：要求1.被告偿还借款560000元；2.被告按月息2分给付原告128个月的利息1433600元；3.诉讼费由三被告负担。后原告变更诉讼请求为：1.被告偿还借款504000元；2.被告给付自2006年1月27日起至2016年9月27日止、按月利率2%计算的利息1280000元；3.诉讼费由三被告负担。事实与理由：2006年1月27日，被告王志家向原告借款560000元，双方签订了借款合同，该合同约定了计息方式和借款期限为6个月。借款方用1125片商品房作抵押。2006年9月27日，因被告王志家逾期未还借款，故当日原告与其签订了一份关于王志家欠李建平借款处理协议，该协议约定，因王志家借款到期后无力偿还本金及利息，王志家将其抵押给原告的1125片四户商品房顶账给原告，冲抵王志家应归还原告的借款本金及利息。该协议签订后，抵押的四套商品房归李建平所有，若李建平在办理证照手续时发现该四套商品房有一房多售、重复抵押、财产保全、法院执行、封存、扣押和拍卖等现象，由王志家承担法律责任，此协议无效，王志家仍按借款合同约定的利率偿还原告本息。因上述四套房屋是由被告牡丹江恒利房地产开发公司开发建设的，该公司为原告和被告王志家的借贷行为担保，并将四套商品房合同及发票登记在徐喆名下，且被告王志家向原告所借款项大部分用于该公司开发的1125片建筑施工。因被告王志家抵账给原告的上述房屋出现了一房多售的情形，四套房屋均有人抢先入住，原告与恒利公司签订的商品房买卖合同至今无法履行，双方用四套商品房抵偿借款本息的目的无法实现，三被告均存在违约行为，故原告诉至法院，请求维护其合法权益。被告王志家辩称，原告所述不属实，虽然借款合同中体现被告王志家是借款人，但实际用款人是被告刘炬，实际借款人也是被告刘炬。合同约定借款期限为6个月、用四套房屋抵给原告，被告王志家已经履行了用房屋抵账的协议，上述房屋的商品房买卖合同已经交付给原告。但上述房屋当时没有办理抵押登记，只是出具了四套房屋的往来收据，收据也交付给了原告。被告王志家在借款当日就向原告交付了四份商品房买卖合同及收据，原告也是同时交付的借款。因为房屋当时没有完工，所以没有实际交付给原告，且商品房买卖合同及收据都没有写所有权人姓名。借款到期，被告王志家没有还款，其与原告签订了还款处理协议。但当时被告牡丹江市恒利房地产开发公司的意思是原告应该补足房屋的差价款，这四套房屋到现在没有实际交付，被告王志家也不清楚具体是什么情况。被告王志家对原告请求被告偿还借款本金504000元没有异议，并同意支付借款期限内即6个月的利息，但借款期限以外的利息不同意给付，因为当时被告王志家用房屋进行了抵押，而且原告没有经过被告王志家的同意，就将抵押房屋改成了买卖房屋；所以该借贷关系当时就已经终止了。被告牡丹江市恒利房地产开发公司称对该房屋抵押事情不知情是不对的，被告王志家借款时就是在被告牡丹江市恒利房地产开发公司法定代表人办公室签的字，被告牡丹江市恒利房地产开发公司法定代表人在发票中签的字，然后原、被告一起到银行取的钱。被告刘炬辩称，其曾经向被告王志家借款400000元，并提供了四套房屋作为抵押，但该四套房屋的商品房买卖合同及发票中虽然将具体房屋确定了，但是买受人处都是空白的。被告王志家向原告借款504000元时，被告刘炬在场，借款合同是以被告王志家名义签订的，然后被告刘炬用该笔钱偿还给了被告王志家504000元，其中400000元是欠款本金，剩余的钱是利息。因借款合同约定的6个月到期了，被告刘炬和被告王志家协商后同意将抵押给被告王志家的房屋抵偿原告借款，故将四套房屋的商品房买卖合同及收据中的买受人都添上了原告的名字，被告刘炬告诉原告，原告需要在借款本金504000元及借款期间的6个月利息扣除后，再给付被告刘炬房屋差价600000元。被告刘炬同意承担还款责任，但是只同意偿还原告本息合计700000元。被告牡丹江市恒利房地产开发公司辩称，其对被告王志家和刘炬向原告借款的事情不知情，谁借的，谁偿还。本案涉及的四套房屋所属工程是被告牡丹江市恒利房地产开发公司承包给被告刘炬施工，在施工过程中原告与被告刘炬发生的借款，该公司不知情，且借款合同也无公司的签字及盖章。被告王志家和刘炬陈述的四套房屋涉及的商品房买卖合同及收据加盖的确实都是被告牡丹江市恒利房地产开发公司的公章，但该公司与原告之间不存在借贷关系也不存在抵押关系，按照法律规定，用不动产抵押的，应当到相关部门办理登记，原、被告根本没有办理过抵押登记。原告也从来没有找过该公司主张权利，所以现在原告向该公司主张权利已经超过诉讼时效。本案争议的焦点为：1.本案的实际债务人是谁？2.本案的担保人或抵押人是谁？3.利息应从何时起计算，并计算到何时？原告李建平为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：证据一、2006年1月27日原告与被告王志家签订的借款合同一份，意在证明该合同约定了借款金额为560000元、借款期限为6个月即至2006年7月26日止、月利率为3分即月息为16800元，被告王志家用1125片四套商品房买卖合同为上述借款做抵押、如被告王志家到期不履行还款义务，则抵押的四套房屋归原告所有。被告王志家和被告刘炬对该证据真实性无异议，虽然该合同体现的借款金额为560000元，但原告实际扣除了利息，所以原告实际交付的借款本金为504000元，对其他证明问题无异议。被告牡丹江市恒利房地产开发公司认为该证据上没有该公司相关人员的签字或加盖公章，故该证据与其无关，不发表质证意见。本院认为，因被告王志家作为该借款合同的借款方对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。因原告自认其在向被告王志家交付借款时扣除了56000元利息的事实，故本院对该借款合同体现的内容和上述事实予以确认。证据二、2006年9月27日原告与被告王志家、刘炬签订的关于王志家欠李建平借款的处理协议一份，意在证明被告王志家在上述借款合同到期之后无能力偿还借款本金及利息，被告王志家和刘炬同意将抵押在原告处的四套商品房买卖合同抵账给原告，抵偿借款本金及利息。该协议约定四套商品房合同归原告之后，原告出售或自用需要更换合同、收据或其他相关手续等，被告王志家和本合同各证明方将给与证明、办理，如原告在办理证照手续时发现四套商品房出现一房多售、重复抵押、财产保全、法院执行和拍卖等产权纠纷，由被告王志家承担法律责任，被告王志家仍按原借款合同约定利率偿还原告本金及利息。被告王志家对该证据真实性及证明问题无异议。被告刘炬对该证据有异议，认为其没有见过该证据，该证据上刘炬的签字也不是其本人所签。被告牡丹江市恒利房地产开发公司对该证据的质证意见同原告证据一一致。本院认为，因被告王志家对该证据无异议，本院对该证据中体现的原告与被告王志家之间的约定事项予以确认。证据三、原告与被告王志家于2016年10月7日签订的协议一份，意在证明在原告与被告王志家发生借贷关系10年之后，被告王志家抵顶给原告四套商品房合同因无法实现合同目的，原告提出需要诉讼解决借贷纠纷，被告王志家同意追加刘炬、牡丹江市恒利房地产开发公司为共同被告，四套房屋的商品房买卖合同是被告刘炬向被告王志家借款400000元时抵押给被告王志家的，因被告刘炬向被告王志家借款在前，被告王志家转抵押给原告在后，上述协议是2016年签订的，所以可以证明本案没有超过被告牡丹江市恒利房地产开发公司所述的诉讼时效。被告王志家和被告刘炬对该证据真实性没有异议，对证明问题有异议，认为虽然被告王志家与原告签订该协议的时候，原告的诉请已经超过诉讼时效，但是被告王志家和刘炬是认可该借款的，所以协议中约定的内容是双方协商达成的共识。被告牡丹江市恒利房地产开发公司认为该证据上没有其公司相关人员的签字或加盖公章，其公司也不知道该事情，故该证据对其公司没有约束力。本院认为，因形成该份证据的相对人及被告刘炬对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性和体现的内容予以确认。证据四、被告牡丹江市恒利房地产开发公司于2006年9月28日出具的承诺书一份，意在证明被告牡丹江市恒利房地产开发公司对被告王志家向原告借款560000元的事实是知情的。被告王志家抵押给原告的四套房屋是被告牡丹江市恒利房地产开发公司的财产，该公司同意抵偿给原告，原告出售四套房屋时，被告牡丹江市恒利房地产开发公司承诺提供相关手续，该证据出具的时间是2006年9月28日，即被告王志家与原告签订合同的第二天。被告王志家对该证据的真实性无异议，认为是原告主动找到被告牡丹江市恒利房地产开发公司，双方经过协商以后自愿达成的意见，该证据证明了原告与被告王志家的借贷关系已不存在，而是已经转为了房屋买卖。被告刘炬对该证据真实性无异议，对该四套房屋抵顶给原告的事实无异议，但称原告必须将房屋差价款返还被告刘炬。被告牡丹江市恒利房地产开发公司对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该承诺书的内容是其公司同意被告王志家用四套房屋抵偿原告的债务。但是不等于被告牡丹江市恒利房地产开发公司就成为了抵押人。用四套房屋抵偿借款只是一种还款方式，不等于抵押合同。该承诺书中已写明是其公司为原告出具发票及办理相关手续，双方不是抵押关系。如果原告认为其公司是抵押人，那么因为主债务已经超过诉讼时效，所以原告与其公司之间的抵押关系不能成立。本院认为，因三被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性和体现的内容予以确认。证据五、2002年5月10日被告牡丹江市恒利房地产开发公司为被告刘炬出具的授权委托书一份（复印件），意在证明被告刘炬受聘于被告牡丹江市恒利房地产开发公司，负责1125片施工管理和房屋销售，授权时间为2002年5月10日，委托期限是工程开工至竣工。被告王志家和刘炬对该证据无异议。被告牡丹江市恒利房地产开发公司对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据体现出被告牡丹江市恒利房地产开发公司只是授权被告刘炬负责工程建设施工、房屋销售，授权事项没有对他人借款，所以刘炬的借款与其公司无关。本院认为，因三被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性和体现的内容予以确认。证据六、2007年9月27日原告为许喆出具的委托授权书一份，意在证明原告委托许喆参与其与三被告之间的借贷活动，并委托许喆办理抵账商品房接收工作，准予在商品房买卖合同购房人处填写许喆的名字。被告王志家对该证据真实性及证明问题无异议，认可确实是许喆去办理的相关事宜。被告刘炬对该证据真实性及证明问题无异议，但认为房屋已经交付给原告，就不应该继续计算利息。被告牡丹江市恒利房地产开发公司认为该证据与其公司无关，其公司给原告出具的是空白的商品房买卖合同，合同上填写谁的名字，其公司不清楚。本院认为，因被告王志家、刘炬对该证据无异议，且许喆作为证人出庭也证实了原告授权其办理抵账房屋接收等事宜，故本院对该证据的真实性和体现的内容予以确认。证据七、2014年7月9日牡丹江日报刊登的公告复印件一份，意在证明1125片食品综合楼的业主在2013年年底至2014年年初开始入住，但业主们入住后发现有一房多售问题，政府成立一房多售问题工作组入驻1125片食品综合楼展开调查登记，而三被告抵顶给原告四套房屋均已有人抢先居住。被告王志家对该证据无异议。被告刘炬对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，抵顶给原告的四套房屋至今没有再给他人出具过商品房买卖合同，政府成立工作组的时候，该四套房屋不存在一房多售的情形，所以原告陈述不属实，被告刘炬本人没有将这四套房屋对外销售及抵押，但表示对该四户房屋的现状不清楚。被告牡丹江市恒利房地产开发公司对该证据无异议。本院认为，因三被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性和体现的内容予以确认。证据八、商品房买卖合同及往来资金结算票据，共四份，意在证明是被告牡丹江市恒利房地产开发公司出具的上述四份商品房买卖合同及票据，且均盖有该公司合同专用章、该公司法定代表人和委托代理人被告刘炬的签字确认。这四套房屋分别是1125片三单元701室，建筑面积115.46平方米，价值271331元；三单元702室，建筑面积112.91平方米，价款263479元；三单元801室，建筑面积115.46平方米，价款323288元；三单元802室，112.97平方米，价值316300元。四套房屋价值共计1174398元。发票制作时间分别为2005年4月9日（201、802）及同年4月26日（701、702），票据收款人盖章处有被告刘炬的签字和被告牡丹江市恒利房地产开发公司财务专用章，在三被告的配合下，被告牡丹江市恒利房地产开发公司将上述合同及票据登记在了许喆名下。被告王志家、刘炬对该组证据的真实性及证明问题无异议，合同中的买受人是后填写的事实属实，但是被告王志家不知道是谁后填写的。被告牡丹江市恒利房地产开发公司对该组证据无异议，但认为合同中的买受人及票据中的交款人姓名均不是公司填写的。本院认为，因三被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性和体现的内容予以确认。证据九、证人许喆出庭证言一份，主要内容：证人与原告是朋友关系，因原告经常外出，所以委托证人办理原告与三被告之间的借款及房屋抵押事宜。2006年，被告王志家向原告借款时，三被告和姜占祥都在场。后因原告与被告王志家约定的借款期限到期后，被告王志家没有履行还款义务，之后三被告交给证人四份买受人处是空白的商品房买卖合同，证人提出空白的合同是不行的，需要填写名字，因为原告没有在家，委托证人办理接收商品房买卖合同及票据，所以在被告牡丹江市恒利房地产开发公司办公室，由该公司的会计在四份商品房买卖合同及收据上填写了证人的名字。意在证明四份商品房买卖合同的买受人和发票的交款人处如何填写的。原告和三被告对该证人证言无异议。本院认为，因原告和三被告对该证人证言无异议，本院对该证人证言予以采信。三被告未举证。根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，确认本案法律事实如下：2006年1月27日，原告与被告王志家签订了一份借款合同，其中出借方为原告、借款方为被告王志家、居间人为许喆、证明人为姜占祥。该合同的主要内容为“借款方为进行建筑工程施工经居间方促成贷款方借款，经协商，订立本合同，以便共同遵守。一、借款金额：人民币五拾六万元整。二、借款利率：月利率叁分，既每月利息为一万六千八百元整。三、借款时间：共6个月，自2006年1月27日起，至2006年7月26日止。可提前还本付息。四、付息方式：按月付息，即每月的27日为付息日。五、在此合同生效期间，借款方按月在付息同时付给居间方报酬一万一千二百元整。六、借款方以1125片的四套住宅抵押给贷款方，借款方如不按时履约，抵押的四套住宅即归贷款方所有。四套住宅的购房合同号如下：a.0304561、b0304510、c0304560、d0304562。七、本合同一式肆份，贷款方、借款方、担保方、居间方各执一份”。各方当事人均在该合同上签名确认。原告、被告王志家、被告刘炬均认可原告实际交付的款项数额为504000元，原告预先扣除了利息；被告王志家交付的商品房买卖合同上买受人和票据上交款人处均是空白的，是后期填写的，票据制作时间分别为2005年4月9日及同年4月26日；上述四套房屋未在房产部门办理抵押登记。被告王志家虽然对上述合同真实性无异议，但认为其不是实际借款人，本案中的实际借款人和用款人是被告刘炬，合同中体现的被告王志家向原告所借款项是被告刘炬借来用于偿还被告王志家的借款400000元和利息；虽然该合同约定了给付居间方费用，但实际没有给付相应费用，原告是按照5分利扣除的利息。被告刘炬认同被告王志家的上述意见。2006年9月27日，因借款到期后，被告王志家未偿还原告借款，原告与被告王志家签订了一份关于王志家欠李建平借款的处理协议，该协议的主要内容为“二00六年一月二十七日，李建平（贷款方）与王志家（借款方）签订了借款合同。王志家向李建平借款五十六万元整。由于王志家借款到期后无力还款，经友好协商，现王志家将牡丹江市1125片四套住宅顶账给李建平，冲抵王志家借款应还给李建平的本金加利息。四套住宅的购房合同号如下：a.0304561、b0304510、c0304560、d0304562。此合同签订后，以上四套住宅即归李建平所有。如李建平需出售或自用，需更换合同、收据等或需要其它相关手续，王志家和本合同各证明方将给予证明、办理。如李建平在办理证照手续时发现有涉及该四套住宅的一房多售、重复抵押、财产保全、法院执行、封存、扣押和拍卖等现象，由王志家承担法律责任，此协议无效。王志家仍需按原借款合同规定的利率偿还李建平的本息。本协议一式四份、李建平、王志家各执两份”。该协议上体现需签名或盖章人员有李建平、王志家、牡丹江市恒利房地产开发公司、林治义、刘炬、姜占祥、许喆，但没有被告牡丹江市恒利房地产开发公司盖章确认和林治义的确认签名。被告刘炬称其没有见过该协议，该协议上的刘炬的签名不是其本人所签，且被告刘炬认为该协议上没有写明原告在收到房屋后，将房屋的差价返还被告刘炬的内容，所以对该协议不予认可，但是未提供证据证明其主张。2006年9月28日，被告牡丹江市恒利房地产开发公司出具了一份承诺书，主要内容为“二00六年一月王志家用恒利公司四户住宅合同号：0304561，三单元702，面积112.91；0304562，三单元701，面积115.46；0304510，三单元802，面积112.97；0304560，三单元801，面积115.46；做抵押借李建平人民币伍拾陆万元整，李建平出售此肆户住宅时，恒利公司给办理税务发票，商品房销售合同等相关手续”。该承诺书盖有被告牡丹江市恒利房地产开发公司的公章和该公司法定代表人林治义的签名确认。2007年9月27日，原告为许喆出具了一份委托授权书，主要内容为“李建平与王志家借贷合同的签署过程，许喆作为李建平的朋友从中见证。因李建平长期在外地工作，李建平授权委托许喆负责接收顶账四套商品房，李建平同意将四套商品房合同及发票写在许喆的名下，授权由许喆负责办理商品房入户及处理有关认领事宜。特此授权”。原告庭审中出示了上述四份商品房买卖合同及票据，四份合同买受人处和票据上交款人处已填写上许喆的名字，并表示填写名字的地点就在被告牡丹江市恒利房地产开发公司的办公室。三被告均表示不知是谁填写的，但是对填写许喆的名字无异议。庭审中，原告申请许喆出庭作证，其证言的主要内容为证人与原告是朋友关系，在2007年，因原告经常外出，所以委托证人办理原告与三被告之间的借款及房屋抵押事宜。2006年，被告王志家向原告借款时，三被告和姜占祥都在场。后因原告与被告王志家约定的借款期限到期后，被告王志家没有履行还款义务，之后三被告交给证人四份买受人处是空白的商品房买卖合同，证人提出空白的合同是不行的，需要填写名字，因为原告没有在家，委托证人办理接收商品房买卖合同及票据，所以在被告牡丹江市恒利房地产开发公司办公室，由该公司的会计在四份商品房买卖合同及收据上填写了证人的名字。三被告对该证人证言无异议。2014年7月9日，牡丹江市处理“一房多售”问题工作领导小组办公室在牡丹江日报上刊登公告，主要内容为该单位将于2014年7月9日起对1125片食品综合楼的住户进行调查登记，凡持有上述住宅及其他房屋手续的业主请及时办理，逾期未登记后果自负，且在核查工作结束前，任何单位及个人不得对上述住宅进行买卖、变更。原告称其在要入住三被告抵债的四套房屋时，发现四套房屋均被人抢先入住，原告与三被告以房抵债的约定已无法实现。三被告均表示原告没有找过他们要求交房，他们也没有通知过原告房屋可以交付，三被告对四套顶账房屋的现状不清楚。被告刘炬称其在将商品房买卖合同交付给原告时，四套房屋不存在一房多售的情况。2016年10月7日，原告与被告王志家签订了一份协议，主要内容为“甲方：王志家、乙方：李建平，王志家承认与李建平签订的五十六万元抵押借贷协议的事实。王志家抵押给李建平四份商品房买卖合同因履行合同不能，在李建平主张债权中经双方协商，王志家同意追加刘炬及牡丹江市恒利房地产开发公司为共同被告（因刘炬出面为恒利房地产开发公司借王志家个人款40万元在前，转抵押给李建平在后）”。另查，被告牡丹江市恒利房地产开发公司系本案涉案房屋的开发商，但被告刘炬称其与被告牡丹江市恒利房地产开发公司之间是挂靠关系，涉案房屋的工程是由其开发、建设和销售的，其给付被告牡丹江市恒利房地产开发公司1%的管理费。被告牡丹江市恒利房地产开发公司则称被告刘炬与其公司之间是承包关系，上述工程由被告刘炬管理，被告刘炬向其公司支付承包费。本院认为，因原告提供了被告王志家出具的借条、处理协议等相关借款凭证，被告王志家也认可收到了原告提供的借款，故原告与被告王志家的借贷关系成立且合法有效，被告王志家应当按照法律规定和双方约定偿还原告借款。因原告自认虽然借款合同中体现的借款数额为540000元，其实际支付给被告王志家的借款本金数额为504000元，且被告王志家和刘炬对此也予以认可，故被告王志家应当偿还原告借款本金504000元。关于利息的问题，因原告与被告王志家签订的借款合同约定借款利息按月利率3分计算，后双方签订的处理协议也约定了“如李建平在办理证照手续时发现有涉及该四套住宅的一房多售、重复抵押、财产保全、法院执行、封存、扣押和拍卖等现象，由王志家承担法律责任，此协议无效。王志家仍需按原借款合同规定的利率偿还李建平的本息”，而2016年10月7日原告与被告王志家签订的协议中已明确写明“王志家抵押给李建平四份商品房买卖合同因履行合同不能”，故被告王志家应当按照处理协议的约定给付原告利息，但依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”和第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，原告与被告王志家对利息的约定过高不符合法律规定，原告要求被告王志家给付自2006年1月27日起至2016年9月27日止、按月利率2%计算的利息1280000元符合法律规定，本院予以保护。关于被告王志家辩称其不是实际借款人，被告刘炬才是实际借款人和用款人的主张及被告刘炬是否应当承担偿还责任的问题，因被告刘炬认可其是本案诉争款项的实际借款人，是其向原告借款偿还其欠被告王志家的款项，并且被告王志家提供给原告的四份商品房买卖合同体现的房屋是被告刘炬所有的，被告刘炬也同意偿还借款及部分利息。被告王志家对被告刘炬的上述主张予以认可，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，对被告刘炬自认其为实际借款人的事实应当予以认定，按照合同关系所应遵循的公平原则和权利义务相一致的原则，被告刘炬作为实际借款人亦应当承担共同还款责任。关于原告要求被告牡丹江市恒利房地产开发公司对上述债务承担连带清偿责任及该主张是否超过诉讼时效的问题，首先，原告与被告王志家签订的借款合同和处理协议中体现，被告王志家先将被告牡丹江市恒利房地产开发公司名下的四套房屋抵押给原告，后因无力偿还借款又将房屋抵偿给原告，但因当时该四套房屋是被告牡丹江市恒利房地产开发公司所有，故被告王志家的处置行为需要该公司的确认。而从被告牡丹江市恒利房地产开发公司于2006年9月28日为原告出具的承诺书中体现，其公司同意被告王志家用其公司名下的四套房屋对原告的债权承担抵押担保责任，且此后又同意在四套房屋的商品房买卖合同上书写了原告指定人员的姓名，这就是对被告王志家抵押和处分其公司房屋的一种认可行为，也是此认可行为使原告与被告牡丹江市恒利房地产开发公司之间形成了事实上的、合法有效的抵押关系。但依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，因原告与被告牡丹江市恒利房地产开发公司没有到相关部门办理抵押登记，故原告对抵押物不享有抵押权，其只能在抵押财产价值范围内向被告牡丹江市恒利房地产开发公司主张权利。其次，因承诺书中，被告牡丹江市恒利房地产开发公司同意原告在出售抵押房屋时予以协助办理相关手续，且其公司对证人许喆所称四份抵押房屋的商品房买卖合同的买受人和票据的交款人姓名均是在其公司，并由其公司会计填写的事实无异议，本院认为从庭审过程中体现原告虽然授意许喆代其与被告牡丹江市恒利房地产开发公司签订了商品房买卖合同，但是双方并没有发生房屋买卖的意愿，所以被告牡丹江市恒利房地产开发公司提供的是让与担保即在债务人不能清偿债务时，债权人即当然地取得标的物所有权，上述约定属于流质契约，虽然违反了《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，但是该约定并不能否定被告牡丹江市恒利房地产开发公司是以抵押人的身份向原告出具承诺书的事实，更不能因此而全部否定让与担保的整个效力。且原告也是要求被告牡丹江市恒利房地产开发公司承担的是抵押担保责任，而不是要求被告牡丹江市恒利房地产开发公司协助办理上述房屋产权登记手续，被告牡丹江市恒利房地产开发公司也没有提供证据证实其已将抵押房屋实际交付给原告，故该流质契约并没有损害被告牡丹江市恒利房地产开发公司的实际利益，本院对被告牡丹江市恒利房地产开发公司称其与原告之间不存在抵押关系的抗辩理由不予认可。关于抵押担保是否超过诉讼时效的问题，依据《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依据合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，原告向被告牡丹江市恒利房地产开发公司主张权利是否超过诉讼时效，必须确认原告向被告王志家主张权利是否超过诉讼时效，虽然原告与被告王志家签订的借款合同中约定了还款期限即被告王志家应当在2006年7月26日前偿还借款，又因被告王志家在借款到期后无力偿还借款，又于2006年9月27日与原告签订了处理协议，约定被告王志家用被告牡丹江市恒利房地产开发公司的四套房屋抵偿原告的借款并向原告交付了四套房屋的商品房买卖合同，但原告与被告王志家未约定房屋的交付及办理过户的时间，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律规定的除外”的规定，因四套房屋未在房产部门登记在原告名下，故被告王志家的抵付行为一直未全部履行。此后即便原告又与被告王志家签订了一份协议，但是该协议也未约定具体的还款时间或者是协助原告办理过户的时间，故原告向被告王志家主张债权的诉讼时效的起算时间应从原告向被告王志家起诉之日起计算即本案的立案日期2017年2月16日，故原告向被告王志家主张债权未超过诉讼时效，这意味着原告向被告牡丹江市恒利房地产开发公司主张权利也未超过诉讼时效。本院对被告牡丹江市恒利房地产开发公司的抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百八十七条、第二百零二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十一条、第三十四条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条、第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款和第二款的规定，判决如下：一、被告王志家、刘炬于本判决生效后十日内一次性偿还原告李建平借款本金504000元、利息1280000元，合计1784000元；二、被告牡丹江市恒利房地产开发公司在抵押财产价值范围内对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22742元，其中1886元退还原告李建平，剩余20856元由被告王志家、刘炬负担，被告牡丹江市恒利房地产开发公司在抵押财产价值范围内对此笔费用承担连带责任。如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江牡丹江市中级人民法院。审判长  徐治栋审判员  魏丹丹审判员  王 锟二〇一七年九月十一日书记员  张 杰