河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第361号
上诉人（原审被告）孙世英，女，汉族，1921年11月9日出生。
委托代理人尹若谷，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
委托代理人乔伟婕，北京德恒（郑州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）张晨虹，男，汉族，1957年3月3日出生。
委托代理人张松峰，河南金杞律师事务所律师。
上诉人孙世英因与被上诉人张晨虹房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙世英的委托代理人尹若谷、乔伟婕，被上诉人张晨虹的委托代理人张松峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1996年6月1日，孙世英与郑铁局直属房屋修建段签订一份出售公有住房协议书，协议约定郑铁局直属房屋修建段将座落在二七区幸福路6号楼3单元附34号，房屋总建筑面积73.45平方米的房屋出售给孙世英，售价为18290元。2000年3月9日，张晨虹以孙世英名义向郑铁局直属房屋修建段交付幸福路6-34号房款18290元，郑铁局直属房屋修建段向其出具收据。2000年3月14日，张晨虹作为垫款人，孙世英作为被垫款人，王玫作为证明人，三方签订垫款情况说明一份，内容为：分给孙世英拆迁房改房，位于幸福路6-34号，使用面积计52平方米，建筑面积70平方米，作价金额18290元，该款由张晨虹同志垫付。该房本和钥匙均已由张晨虹同志领收。为说明情况，特此说明。同年4月，该房建成交付给张晨虹。2000年10月11日孙世英给张晨虹写信，向张晨虹提供了中国工商银行北京分行朝阳支行的账号。张晨虹于2000年10月24日通过工商银行向孙世英汇款10000元，2000年11月27日张晨虹又通过工商银行向孙世英汇款10000元，工商银行收取张晨虹电汇费用16元。2000年12月4日，孙世英给张晨虹写信，内容为：“晨虹、黄娟，您们好，兹将收到贰万元收条寄上，请勿念。房屋产权证未发，如发时需我给你什么手续请来函，我照办，勿挂念。”同日，孙世英向张晨虹出具收到条一份，收条中载明：收到张晨虹同志汇来房款贰万元整此证。孙世英将此收到条一并寄给张晨虹。2002年张晨虹将此房装修入住。2005年11月8日，该房办理了房产证。后张晨虹持有的房产证丢失，孙世英于2012年7月17日办理了新的房产证。关于涉案房屋，双方因是否存在买卖合同关系发生争议，故张晨虹诉至原审法院，请求判令：1、孙世英按照约定协助张晨虹办理房屋过户（房屋位于幸福路6号楼34号）；2、诉讼费用由孙世英承担。
原审另查明：1、孙世英与刘琦行系夫妻关系，曾共同在郑州铁路中心医院工作。2000年2月22日，刘琦行在北京病逝。2、2006年7月13日，孙世英之子在美国纽约州办理了放弃继承公证，公证书内容载明：“我叫刘京平，美国公民，住美国纽约长岛鹿园东95街95号。我父亲叫刘琦行，中国公民，于2000年2月22日去世。我母亲叫孙世英，中国公民。我父亲有一套房产，位于河南省郑州市幸福路6号3单元34号。根据我父亲遗愿，我是该房产的继承者之一。由于我母亲想要卖该房产，我宣布放弃对该房产的权利。我放弃对该房产的继承权是完全自愿的，永远有效。我的母亲，孙世英是该房产的唯一继承人。3、2013年2月13日刘京平又在美国纽约办理了继承房产公证，称其永远是该处房产合法继承人之一，且永远不会放弃对该处房产的合法继承权。以前所做的一切公证全部无效并作废。
原审法院认为：张晨虹提交的垫款情况说明、见证人王玫的证言及孙世英向张晨虹出具的收到房款的收条表明，张晨虹、孙世英之间已经形成了口头买卖合同。口头合同的内容为：张晨虹支付全部购房款，房本和钥匙由张晨虹领取，张晨虹另外再向孙世英支付20000元作为购房款。口头合同达成后，张晨虹按约定交付了18290元房款，此外张晨虹又向孙世英支付了20000元，张晨虹已按约履行了付款义务。房产证下发后登记在孙世英名下，孙世英负有协助张晨虹办理涉案房屋房产证的义务。孙世英辩称张晨虹、孙世英没有口头约定买卖房屋事宜，与事实不符，不予采纳。孙世英辩称出于同情将房屋交于张晨虹居住至今，未提交有效证据予以证明，不予采纳。孙世英辩称涉案房屋属未析产的继承财产，其他共有人明确表示不放弃继承权，如果存在购房合同也属无效。因张晨虹、孙世英双方签订垫款情况说明时涉案房屋尚未竣工且为孙世英单位未取得房屋所有权证的公房，因此张晨虹、孙世英之间成立的是关于购房指标的买卖合同关系，合同的标的不是房屋所有权，只是购房资格，是债权的范畴并非物权范畴，因此涉案房屋并非刘琦行的遗产，故孙世英的此项辩称理由亦不成立，本院不予采纳。综上，张晨虹自2002年起实际入住涉案房屋已达10年之久，孙世英及其子女在此期间未提出异议，张晨虹提交的证据比孙世英提交的证据更具有优势，因此张晨虹的诉讼主张成立，孙世英负有协助其办理房屋产权证的义务。但张晨虹称其将孙世英的房产证丢失，对未能及时办理过户亦负有一定的责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：孙世英于本判决生效之日起三十日内协助张晨虹办理位于郑州市二七区幸福路6号楼3单元5层34号房屋的过户。案件受理费100元，由张晨虹、孙世英各负担50元。
孙世英上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒被上诉人一方。理由如下：一、一审判决认定被上诉人与上诉人已经形成口头买卖合同，认定错误。上诉人与被上诉人均为郑州大学第五附属医院职工，上诉人通过单位分得一套房改房，因当时生病住院，无法办理房屋手续，所以委托被上诉人垫付房款，又念及当时被上诉人家住房紧张，基于同事情谊将房屋借于其居住，双方从始全终根本没有达成任何房屋买卖协议。1．2000年3月14日的《垫款情况说明》内容如下：分给孙世英拆迁房改房，位于幸福路6—34号，使用面积计52平方米，建筑面积70平方米，作价金额l8290元，该款由张晨虹同志垫付。该房本和钥匙均已由张晨虹同志领收。为说明情况，特此说明。该《垫款情况说明》直接证明了该房屋房款18290元不是由被上诉人作为买方支付，而是“垫付”。“垫款”二字很明确的表示房款18290元系被上诉人张晨虹借给上诉人孙世英购房之用，上诉人无转让房屋购买权的意思表示。2．上诉人向被上诉人出具的收款，内容如下：收到张晨虹汇来房款贰万元整，此证。该“房款”二字不能直接理解为购房款。第一，被上诉人在汇款凭证的汇款用途一栏填的是“现金”。如果双方存在房屋买卖关系，在汇款用途一栏中理应写明为购房款。第二，根据现实情况，被上诉人一直借用上诉人的房屋居住，该2万元很自然的理解为房屋租金，因上诉人年事已高，在写作词语表达方面不可能要求其做到严格谨慎。第三，如按照被上诉人所述，该笔汇款系购房款。根据郑州市当时的房屋价格来看，该房屋作价应在7万多元左右。但被上诉人的垫款才l8290元，加上后支付的2万元也不足4万元，除非被上诉人利用职权恶意强买。3．上诉人写给被上诉人的书信，内容如下：晨虹、黄娟，您们好，兹将收到贰万元收条寄上，请勿念。房屋产权证未发，如发时需我给作什么手续请来函”。该“手续”二字明确指的是上诉人办理登记的手续。因上诉人当时身体不适，居住北京无法亲自办理房屋登记手续，被上诉人张晨虹系当时单位离退休办工作人员已委托其办理此事，所以上诉人笔下“手续”并不是被上诉人所主张的房屋买卖过户手续。4．一审庭审中证人王玫的证言与被上诉人的陈述相互矛盾。一审庭审中，被上诉人在陈述案情时，说道“是王玫牵线，是我委托王玫给孙世英说。口头协
议是王玫给孙世英说的，我们没有直接说”。被上诉人的陈述表明该房屋买卖合同是在证人王玫的牵头下完成，房屋买卖中的细节，包括房屋款项，交付方式等也是通过王玫传达的，那么王玫应该对双方的房屋买卖细节非常清楚。但证人王玫的证言大相径庭。她仅证明了三人签订《垫款情况说明》的事实，至于所谓房屋买卖的细节，庭审情况如下：原告方：当时是怎么卖的王玫：多少钱就给多少钱，是多少钱我就不管问。原告方：存在交易吗王玫：孙世英给张晨虹房子，这我不管。原告方：购房款多少钱王玫：不知道。被告方：房屋买卖的具体情况是什么王玫：是张晨虹告诉我孙世英卖给他，我也知道，孙世英好像对我说让张晨虹住，具体交易细节不知道。审判长：2万元好处费，你怎么知道王玫：原告给我说的。根据庭审，证人王玫知晓房屋买卖关系均是通过被上诉人告知的，而且对包括购房款、交付方式等一切细节均不知情。由此可见，被上诉人是在故意混淆视听，制造买卖的假象。二、一审判决要求上诉人协助被上诉人办理过户，无法律依据。一审判决书第5页倒数第7行写道：因原、被告双方签订垫款情况说明时涉案房屋尚未竣工且为被告单位未取得房屋所有权证的公房，因此原、被告之间成立的是关于购房指标的买卖合同关系，合同的标的不是房屋所有权，只是购房资格，是债权的范畴并未物权范畴。因此涉案房屋并非刘琦行的遗产，故被告的此项辩称理由亦不成立。上述认定前后因果无联系，逻辑混乱，上诉人无理由协助被上诉人办理过户。1、一审判决认定上诉人与被上诉人之间买卖合同的标的是债权的范畴，认定错误。上述第一大点已分析，上诉人与被上诉人没有形成任何的买卖合同关系。即使按照被上诉人所说两者存在房屋买卖合同，根据郑州市住房制度改革委员会办公室出具的家庭个人住房档案可知，涉案房屋于1999年1月1日竣工；一审庭审中，证人王玫也证明双方在2000年3月14日达成所谓的口头买卖合同时，房屋已存在，因此所谓的买卖合同是物权买卖，不是一审法院所认定的“购房资格”和“债权范畴”。2、涉案房屋属于未析产的继承财产，如发生物权变动，需要征得其他共有人的同意。上诉人丈夫刘琦行于2000年2月22日去世，留下房产一套（位于郑州市幸福路6号楼3单元34号），该房产的继承人是上诉人孙世英及两个儿女，其两个儿女都常年在外地工作和生活，不知道上诉人出卖该房屋的情况。通过一审诉讼知道被上诉人主张存在所谓的买卖合同后，都发表声明明确表示不放弃继承权，反对上诉人出售房屋。3、被上诉人在明知涉案房产处于未析产的情况下，自称与上诉人达成购房合同，不能构成善意取得，即使存在买卖合同，也是无效。证据显示，上诉人孙世英夫妇与被上诉人张晨虹同为郑州大学附属医院（原名郑州铁路中心医院）的职工，被上诉人当时系该医院老干部办公室工作人员，对上诉人的家庭子女情况、财产状况等都非常熟悉。当然也知晓有关涉案房屋在所谓买卖合同形成时期处于未析产状态，而其利用手中职务便利及上诉人的善良，采取欺骗手段声称该房屋已卖给自己，欲霸占此房屋。该行为属于恶意侵占。即使如被上诉人所称，与上诉人达成房屋买卖协议，但是涉案房屋属于未析产的继承财产。被上诉人在未取得其他共有人同意的情况下，达成房屋买卖协议。根据最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第55条之规定“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方如不知情，买卖关系是否有效应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效”。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系无效，被上诉人的一审诉请也不应得到支持。三、一审判决证据不足，违反法律的公平公正。民事诉讼遵循“谁主张，谁举证”的原则，《民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人作为一审的原告，应该对自己的主张提供充足的证据，但是根据上述两点分析，被上诉人并没有充足的证据证明其己购买涉案房屋，与上诉人形成买卖合同。一审判决书第6页第一行亦写道“原告提交的证据比被告提交的证据更具有优势，因此原告的诉讼主张成立。”一审判决明显违反法律的公平公正，违反《民事诉讼法》第六十四条第一款之规定。请求二审撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
张晨虹答辩称：一、原审法院认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉请求及理由不能够成立，具体理由如下：1、上诉人（原审被告孙世英）与答辩人（原审原告张晨虹）在2000年期间都是郑州大学第五附属医院的职工，当时孙世英79岁，按照单位规定分到一个购房号（指标），当时上诉人孙世英称要回北京生活，自己不需要此房，作为同事张晨虹自己没有房子居住（当时张晨虹43岁），听到同事孙世英不要此房时，就与孙世英协商将孙世英的购房号（指标）卖给张晨虹，孙世英称可以，并称所有购房款需有张晨虹自己交纳，张晨虹愿意交纳。张晨虹交纳款项时间以及孙世英来信情况：（1）、2000年3月9日张晨虹以孙世英的名义向郑州铁路局直属房屋修建段交纳幸福路6号楼3单元5层34号房款18290元（详见收据）；（2）、为了安全起见，2000年3月14日张晨虹作为垫款人，孙世英作为被垫款人，王枚作为双方的见证人，三方签订垫款情况说明一份，以此来对张晨虹前期交纳购房款的出资予以认可：（3）、2000年10月11日孙世英给张晨虹来信，要求按照事先双方的约定将转让的购房号（指标）款项汇到孙世英指定的银行账号，并称该银行离孙世英家不远。（4）、2000年10月24日张晨虹给孙世英指定银行的账户上汇款10000元，2000年lO月27日张晨虹给孙世英指定银行的账户上汇款10000元，以上共计20000元。（5）、2000年l2月4日孙世英给张晨虹写信称，“晨虹、黄娟，您们好，兹将收到贰万元收条寄上，请勿念。房产权证未发，如发时需我给你什么手续请来函，我照办，勿挂念。”同日，孙世英向张晨虹出具收到条一份，收到条载明：收到张晨虹同志汇来房款贰万元整此证，并将此收条一并寄给原告张晨虹。（6）、（2002）原告张晨虹将此房装修入住一直至今天。以上是本案件的事实真相。原审被告孙世英对原审原告张晨虹提供的证据自愿认可的证据如下：（1）、2000年3月14日垫款情况说明；（2）铁路局直属房屋修建段出具的购房款收据；（3）2000年12月4日收到条；（4）2000年10月24日、2000年ll月27日工商银行电汇凭证；（5）孙世英身份证复印件；（6）2000年ll月27日工商银行收费凭证；（7）孙世英给原告寄的信件（2000年10月，l2月）。2、上诉人在上诉理由中称：委托被上诉人垫付房款，又称汇给孙世英20000是租金，被上诉人认为不符合客观事实根据，上诉人是想将该案件混淆是非，以此来影响法官的办案思路，如果是委托，为何没有委托手续，如果是租金，那么租赁多长时间，每年租金又是多少，再退一步讲，当时张晨虹自己出资l8290元交纳购房款，按照约定将房屋购房指标好处费20000元汇给孙世英，履行自己的义务，如果按照上诉人称的垫付款，又给租金的话，从年代分析，20000元也不是小数目，难道张晨虹租不来房，非得求孙世英，为你垫购房款18290元又给你租金。3、上诉人称儿女都常年在外地工作和生活，不知道上诉人孙世英出卖房屋的情况，与判决书第5页第一行“由于我母亲想要卖该房产，我宣布放弃对该房的权利，放弃完全自愿，永远有效”相矛盾，实际上知道卖房。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决正确，一审程序合法，应予维持。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：张晨虹提交的垫款情况说明、见证人王玫的证言及孙世英向张晨虹出具的收到房款的收条表明，张晨虹、孙世英之间已经形成了口头买卖合同。口头合同的内容为：张晨虹支付全部购房款，房本和钥匙由张晨虹领取，张晨虹另外再向孙世英支付20000元作为购房款。口头合同达成后，张晨虹按约定交付了18290元房款，此外张晨虹又向孙世英支付了20000元，张晨虹已按约履行了付款义务。房产证下发后登记在孙世英名下，孙世英负有协助张晨虹办理涉案房屋房产证的义务。孙世英上诉称张晨虹、孙世英没有口头约定买卖房屋事宜，与事实不符，本院不予采纳。孙世英上诉称出于同情将房屋交于张晨虹居住至今，未提交有效证据予以证明，不予采信。孙世英上诉称涉案房屋属未析产的继承财产，其他共有人明确表示不放弃继承权，如果存在购房合同也属无效。因张晨虹、孙世英双方签订垫款情况说明时涉案房屋为孙世英单位未取得房屋所有权证的公房，因此张晨虹、孙世英之间成立的是关于购房指标的买卖合同关系，合同的标的不是房屋所有权，只是购房资格，是债权的范畴并非物权范畴，因此涉案房屋并非刘琦行的遗产，故孙世英的此项上诉理由亦不成立，本院不予采纳。张晨虹自2002年起实际入住涉案房屋已达10年之久，孙世英及其子女在此期间未提出异议，张晨虹提交的证据比孙世英提交的证据更具有优势，因此张晨虹的一审诉讼主张成立，孙世英负有协助其办理房屋产权证的义务。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人孙世英负担。
本判决为终审判决。
审判长 王学正
审判员 申付来
审判员 鲁金焕
二〇一四年四月十五日
书记员 元 阳