广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第1088号
原告：朱海明，住广州市花都区。
委托代理人：杨丽芳，广东裕信律师事务所律师。
委托代理人：江嘉琪，广东裕信律师事务所律师。
被告：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：梁正坚，该公司董事长。
委托代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人：王洁，广东正大联合律师事务所律师。
原告朱海明诉被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后，被告雅居乐公司在答辩期内提出管辖权异议，要求将本案移送至广州市从化区人民法院审理。本院裁定驳回被告雅居乐公司对本案管辖权的异议。被告雅居乐公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告朱海明的委托代理人杨丽芳、江嘉琪，被告雅居乐公司的委托代理人李彪、王洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱海明诉称：2010年9月26日，原、被告在广州市花都区签订了《广州市商品房买卖合同》（预售），合同约定原告认购被告位于广州市花都区新华街107国道西侧花都雅居乐花园（自编3座）904房，建筑面积64.18平方米，房屋总价466523元。原告依约支付了购房款并收楼入住。
2015年4月以来，涉案商品房不分白天黑夜经常无故停水停电，多次造成原告与其他业主困在电梯内，受到严重惊吓；晚上突然停电导致老人在家中摔伤；空调、冰箱烧坏，食品变质变味，造成严重损失。因停电，原告及家人经常要爬楼梯回家，十分不便。众业主多次向雅居乐物业管理处反映情况、投诉、抗议，但雅居乐物业管理处长期充耳不闻，也无负责人出面解答。后来，经众业主多方了解，才知道业主用的是临时用电，而非合同约定的永久用电。
原、被告签订的合同第十二条约定“交房条件：……满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。合同第十五条约定“房屋交付时的有关资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担”。但直至起诉之日，被告仍然未能按合同第十二条和第十五条的约定向原告出示和提供八项资料，原告表示异议并拒绝收楼。合同第十三条约定“甲方应当在2012年4月1日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用。”但是被告没有按合同约定的时间将房屋交付给原告，截至起诉前，被告仍未向原告交付符合约定条件的涉案商品房。合同第十四条约定“延期交房的违约责任，甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。”
据此，请求法院判令：1.被告立即向原告交付符合约定条件的涉案商品房（涉案商品房应取得涉案房屋质量、竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久供气、永久用水、永久用电、通邮、工程竣工验收备案表、基地设施及公共配套建筑验收合格文件）；2.被告立即向原告支付逾期交楼违约金56823元（违约金以房价款466523元为基数，按每日0.1‰的标准计算，从2012年4月2日起计至被告取得涉案房屋质量、竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久供气、永久用水、永久用电、通邮、工程竣工验收备案表、基地设施及公共配套建筑验收合格文件后书面通知朱海明收楼之日止，暂计至2015年8月3日）；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告雅居乐公司辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、涉案房屋在合同约定的交楼期限前已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，符合购房合同约定的交付标准。被告与原告签订《广州市商品房买卖合同》和补充协议，订明：1、交楼时间：2012年4月1日前。2、交付标准：附件七本合同补充协议第6条约定“甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。”3、附件七本合同补充协议第18条第5款约定：“双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。”综上，根据补充协议约定，涉案房屋交楼标准已变更为取得竣工验收备案表及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》。被告于2011年6月取得涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并已于2012年3月15日向原告发出《收楼通知书》。被告发出收楼通知书时，涉案房屋符合补充协议第6条约定的交付标准，被告无过错。原告认为涉案房屋需办妥供水、供气、供电、通邮的永久使用手续没有合同依据。二、涉案小区被告已向广州供电局有限公司提出办理永久用电申请，属于开发商投资部分施工已完工，被告无过错。永久用电未办妥原因是供电部门投资雅宝变电站还在筹建中。涉案项目已收楼业主均按供电部门公布的居民用电标准向物业服务企业缴纳电费。永久用电手续办妥与否，并不影响原告对涉案房屋的正常使用。三、原告已于2012年8月19日接收涉案房屋钥匙并使用至今，原告诉请要求被告交付房屋及支付逾期交楼违约金没有事实和法律依据。且原告主张的逾期交楼违约金已超过了两年的诉讼时效。
经审理查明：雅居乐公司系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商，于2010年9月16日取得房管部门核发的商品房预售许可证。
2010年9月26日，朱海明与雅居乐公司签订《商品房买卖合同》及补充协议等附件，约定雅居乐公司为甲方（卖方），朱海明为乙方（买方），乙方向甲方购买位于花都区新华街107国道西侧花都雅居乐花园（自编3座）904房，该商品房用途为住宅，建筑面积64.18平方米，套内建筑面积49.36平方米，共有分摊面积约14.82平方米，总金额466523元，分期付款。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2012年4月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料，供乙方查证：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。
补充协议第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出收楼通知书后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。补充协议第十八条第5点约定：双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。
合同签订后，朱海明按合同约定支付了全部购房款项。
2011年6月3日，雅居乐公司取得涉案房屋所在项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
2012年3月15日，雅居乐公司向朱海明发出花都雅居乐锦城花间集收楼通知书，通知朱海明于2012年3月15日至2012年4月1日到物业管理公司办理收楼手续。朱海明于2012年8月19日收楼并使用了涉案房屋。
另查明，2011年12月26日，广州市花都区自来水公司出具证明书，证明雅居乐107国道花间集（E地块）已办理自来水永久使用报装，工程编号为0908130105。
2015年7月23日，广州新奥燃气有限公司出具点火通气函，载明该公司组织技术人员已于2011年7月1日对雅居乐E地块进行点火通气，该公司气源充足可保障该小区正常用气。
2013年1月17日，广州市花都区邮政局审批通过雅居乐公司关于涉案房屋所在小区的通邮申请。
庭审中，雅居乐公司确认涉案房屋所在小区并未取得永久用电，但认为并未影响小区业主的正常生活，供应的临电也是按永久用电的标准收费。
本院认为：朱海明与雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议等附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。
本案争议的焦点为雅居乐公司应否承担逾期交楼的违约责任。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，雅居乐公司于2012年3月15日向朱海明发出收楼通知书，通知朱海明于2012年3月15日至2012年4月1日到物业管理公司办理收楼手续，朱海明于2012年8月19日收楼并使用了涉案房屋。因此，雅居乐公司在本案中不存在逾期交楼的情形。补充协议第十八条第5点约定，补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以补充协议约定为准。补充协议第六条中将《商品房买卖合同》第十五条关于房屋交付时有关资料的约定变更为雅居乐公司出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖雅居乐公司公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准。该变更约定为双方的真实意思表示。雅居乐公司在通知朱海明收楼前已取得涉案项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，而且朱海明已接收涉案房屋并使用，应视为朱海明同意按补充协议的约定接收房屋。因此，朱海明在接收涉案房屋并使用后以涉案房屋不符合交付条件为由要求雅居乐公司承担迟延交楼违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告朱海明的诉讼请求。
案件受理费1320元，由原告朱海明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 刘丽琼
人民陪审员 罗燕君
人民陪审员 邓燕梅
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 袁美华