浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙10民终2468号上诉人（原审被告）：仙居县超音速网吧，住所地：仙居县安洲街道环城北路***号****号。执行事务合伙人：王进。委托诉讼代理人：林洲，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小武，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：仙居县佰润尚品商贸有限公司，住所地：仙居县安洲街道环城北路466号-1。法定代表人：张宝珠。委托诉讼代理人：孟鲁峰，浙江任马川律师事务所律师。上诉人仙居县超音速网吧因与被上诉人仙居县佰润尚品商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省仙居县人民法院（2017）浙1024民初1603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。仙居县超音速网吧上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或依法改判；2.驳回被上诉人一审时的全部诉讼请求；3.判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决认定的部分基本事实错误。1.一审法院判决解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，表明一审法院认为在该案判决时上诉人与被上诉人之间仍然存在房屋租赁合同，系认定基本事实错误。因为上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同早已在2017年3月9日就已经解除。本案一审法院于2017年9月27日作出判决，此时上诉人与被上诉人之间早已不存在房屋租赁合同关系。上诉人与被上诉人于2015年7月31日签订了《租赁合同》，但2017年3月9日，上诉人就通过顺丰速运公司向被上诉人发送了一份《函》，在该函件中上诉人告知被上诉人：“鉴于你单位出租的房屋我方无法进行开业经营，达不到我方承租房屋的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，我方通知贵单位现解除双方于2015年7月31日订立的《租赁合同》，同时因你单位提供的租赁物不合格导致我方装潢装饰及其他损失应依法予以赔偿。”快递签收单显示被上诉人于2017年3月9日收到了该份函，被上诉人在一审开庭时也明确承认收到了该份函，并且在庭审中将该份函作为证据提交给了法庭。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案上诉人于2017年3月9日向被上诉人发送了解除合同的书面函，被上诉人于同日收到该函，又在三个月内未对上诉人解除合同的效力提出异议，因此依据上述法律条文之规定，上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》已于2017年3月9日解除，此后双方之间不存在房屋租赁合同关系。但一审法院在2017年9月27日判决时认为上诉人与被上诉人之间仍然存在房屋租赁合同关系，进而用判决的形式去解除一个早已不存在的法律关系，系认定基本事实错误。2.一审法院认定上诉人共向被上诉人支付了72万元租金，经计算认定租期己支付至2017年6月2日，但又认为上诉人未在合同约定的期间内足额付清下一年度的租金，应承担相应的违约责任，系认定事实错误。因为上诉人与被上诉人之间《租赁合同》已于2017年3月9日解除，上诉人向被上诉人支付租金也只要支付到2017年3月9日为止。此后若案涉房屋仍然由上诉人占有使用的，上诉人只需向被上诉人支付占有使用费，而不是支付租金。因此，若上诉人在合同期内因支付租金违约，应向被上诉人承担违约责任；若上诉人在租期外未及时支付占有使用费，也无需向被上诉人承担任何违约责任。因此上诉人已向被上诉人全额支付了2017年3月9日前合同租赁期内的全部租金，甚至超出了租金本身的额度，根本不存在逾期支付租金的违约行为，故无需向被上诉人承担任何违约责任。双方于2017年3月10日后产生的仅仅是占有使用费性质的款项，而不是租金性质的款项，根本不能适用合同期内租金性质下的违约金条款。3.一审法院认定上诉人使用承租房屋至今，也是认定事实错误。2017年3月9日，上诉人与被上诉人解除合同后，被上诉人于2017年3月16日强行切断了案涉房屋的电源，致使该房屋根本无法营业使用，从此时起上诉人对案涉房屋的实际控制状态就由占有使用状态转变为代为保管状态了。且在2017年8月3日，上诉人就书面通知被上诉人退还该案涉房屋。在一审过程中，上诉人又通过一审法官向被上诉人交还案涉房屋的钥匙，但被上诉人均予以拒收。因此，上诉人应当支付从2017年3月10日至3月15日的案涉房屋的占有使用费，但无需支付2017年3月16日以后的案涉房屋的占用使用费。一审法院将上诉人于2017年3月16日后对案涉房屋的代为保管状态认定为承租使用状态，是认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决解除上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》，系适用法律错误。因为上述法律条文中并无关于合同解除方面的法律规定。况且，在我国的整个民商法体系中，根本找不出任何可以作为解除当事人之间已经不存在的合同关系的法律依据的条文。综上所述，上诉人认为一审法院认定的部分基本事实错误，适用法律错误，所以请求二审法院依法发回重审或者予以改判，驳回被上诉人一审时的全部诉讼请求。仙居县佰润尚品商贸有限公司辩称，一、上诉人称其曾于2017年3月向被上诉人寄过一份通知书，并以此主张双方的《租赁合同》已经解除，进而认为其未及时支付租金的行为不构成违约。上述理由显属错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中并不存在《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定的情形，上诉人当然不能依据其单方通知来解除讼争的租赁合同。2.事实上，本案的《租赁合同》也未在2017年3月解除。因为，上诉人虽然寄送了上述书面通知，但此后仍实际占有、使用租赁房屋，并未将租赁物返还给被上诉人，更没有就租赁费问题与被上诉人进行结算。所以，2017年3月30日之后，本案的《租赁合同》仍在实际履行过程中。二、上诉人的行为明显已构成违约，原审判决认定上诉人违约并承担违约责任，完全是正确的。1.对于租金的支付，双方签订的租赁合同明确约定是先付后用。但上诉人在占有、使用租赁物期间，并未按照合同约定支付租金，已经构成严重违约。因此，原审法院认定上诉人违约，合法有据。2.原审认定上诉人使用租赁物至今，亦属正确。被上诉人将租赁物交付给上诉人使用，就意味着被上诉人的合同义务已经履行完毕。至于上诉人接收租赁物后如何使用租赁物，并不影响对上诉人占有、使用租赁物这一基本事实的认定。三、原审适用法律正确，程序合法。综上，仙居县超音速网吧的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。仙居县佰润尚品商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的房屋租赁合同，租金付至搬空之日止；2.被告自合同解除之日起15日内立即交还承租房产，否则室内的所有物品所有权转归原告享有；3.判令被告向原告承担违约责任12.3万元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月31日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定原告（甲方）将位于仙居天立尚品生活广场的二层商业用房和大厅楼梯间租赁给被告（乙方），具体以协议附图所标经线为界。乙方承诺租赁房屋仅作为经营网吧、餐饮等使用；租赁期间自2015年9月1日至2023年8月1日，同时约定租金标准及支付方式。合同中还明确了双方的权利义务，其中约定：乙方如需改变经营项目的，须经甲方同意后方可实施，在租赁期内，乙方不得擅自作出转租、转让或抵押担保等损害甲方权益的行为，乙方如需将场地转租的，须经甲方书面同意，甲方与乙方终止合同后由甲方与另一承租人签订租赁合同；乙方应对经营场地内的安全负全责。负责教育乙方员工加强安全防火意识，执行保卫、防火等有关规定，接受甲方的指导、监督、管理，并与甲方签订消防安全责任书；如因一方原因引起火灾给另一方造成损失的，承担全部责任并赔偿。在合同的违约责任中明确违约的事由及应当承担的违约责任。合同签订后，原告向被告方交付了合同约定的房屋，被告支付了2015年-2016年8月31日期间的租金。被告在租得上述房屋以后又将其中一部分转租给艺城棋牌室用于经营。2016年10月9日，仙居县公安消防大队对艺城棋牌室进行消防监督检查，发现该场所存在火灾隐患，并于10月10日作出临时查封决定书，要求棋牌室对场所进行整改火灾隐患，即第二层十个房间作为棋牌室使用，安全出口、疏散通道数量不足；此后又于2017年2月20日、3月3日进行检查，均因上述原因要求整改。目前，网吧和棋牌室都没有对外经营，但经营设施仍存放于室内。另查明，被告分别于2016年8月10日付款20万元，2017年1月12日付款11万元，向原告共支付了2016年9月后的租金共计31万元，上述款项用于支付2016年9月1日至2017年8月31日期间的部分租金。此后，经原告方催讨，被告未再支付所欠租金。在一审休庭期间，被告代理人向该院反映被告要求向原告交付房屋，经联系原告代理人，其无法收到房屋钥匙，且租赁房屋内物品并未搬迁，而被告方要求屋内物品按评估价抵扣房租及转让与原告，原告对此予以拒绝，故双方未完成房屋的交接，目前被告的经营设施仍置放于租赁屋内。一审法院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容并不违法，应认定有效。原告所出租的房屋已经过竣工验收，并已取得了产权证，属合法建筑。被告所提供竣工图仅为设计施工图纸，并非建设工程规划许可证，而从租赁房屋已取得所有权证等情况来看，其应当已取得规划许可证并已按许可证规定建设房屋，至于在建设好房屋后是否对房屋内部进行改建并不属于最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中租赁合同无效的情形，故该院对被告所辩解合同无效的理由不予采纳。被告在承租时对于所承租的房屋是否符合自己所要经营的业务要求应当进行审查，履行注意义务，且双方在签订合同时已明确了双方的权利义务，被告因转租给艺城棋牌室未尽到消防方面的注意义务，被公安消防大队临时查封，被告据此认为原告所提交的租赁房屋不符合消防要求，要求认定租赁合同无效的理由，该院不予采纳。原告作为出租方已按约交付了租赁房屋，被告作为承租方应当按约付清租金，这是合同双方均应履行的合同义务。从庭审中双方对于租金交付的认可情况来看，被告共支付了72万租金，其中第一年41万元，第二年租期内未在合同约定的时间内付清全部租金，但从被告实际支付的租金金额及约定的租金标准计算，31万元为9个月零2天的租金额，即其租金已支付至2017年6月2日。被告虽支付了部分租金，但其未在合同约定的期间内足额付清下一年度的租金，给原告造成了一定的损失，应承担相应的违约责任。原、被告双方所约定的违约金过高，该院结合本案实际，予以适当调整，酌情确定为12000元。庭审中，双方均要求解除合同，该院对此予以准许。被告使用承租房屋至今，未付清应付租金，已属违约，在合同解除后还应支付占用期间的使用费至房屋腾退之日，故对原告要求被告支付租金至房屋腾退之日的请求，该院予以支持。原告所提其余请求无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、解除原告仙居县佰润尚品商贸有限公司与被告仙居县超音速网吧签订的《房屋租赁合同》；二、限被告仙居县超音速网吧在判决生效之日起十日内腾退向原告租用的房屋（仙居天立尚品生活广场二层商业用房和大厅楼梯间）；三、限被告仙居县超音速网吧在判决生效之日起十日内向原告支付违约金12000元并付清所欠租金及房屋占用费（其中2017年8月31日前为10万元，自2017年9月1日起按每年41万元标准计算至房屋腾退之日止）；四、驳回原告仙居县佰润尚品商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2760元，由原告仙居县佰润尚品商贸有限公司负担1760元，由被告仙居县超音速网吧负担1000元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人争议的主要焦点在于上诉人仙居县超音速网吧与被上诉人仙居县佰润尚品商贸有限公司的房屋租赁合同关系是否已由上诉人于2017年3月9日单方解除。根据双方二审庭审陈述，2017年3月9日，上诉人以快递方式向被上诉人邮寄一份《函》，要求依法解除双方于2015年7月31日签订的《租赁合同》。结合该份函件具体内容以及上诉人的二审庭审陈述，上诉人认为被上诉人所交付的租赁物不符合消防设计规范，导致上诉人转租给案外人的场地无法正常营业，因此，上诉人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项主张解除《租赁合同》。而被上诉人于2017年4月6日向一审法院起诉要求解除《租赁合同》并进一步提出相应的诉讼请求。显然，被上诉人系基于《租赁合同》效力存续状态下提出诉讼主张，与上诉人关于单方解除《租赁合同》的主张相排斥，应视为被上诉人以诉讼的方式对上诉人主张单方解除《租赁合同》提出了异议，且未超过法定的异议期限，因此，上诉人单方解除《租赁合同》并不当然发生效力。根据本案已查明的事实，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》所约定的租赁范围系坐落在仙居天立尚品生活广场二层商业用房和大厅楼梯间，上诉人承租后对二层商业用房的空间结构进行改造并装修用于网吧经营，同时将部分场地转租给案外人仙居县艺城棋牌室。从上诉人提供的《临时查封决定书》、《安全（消防）检查记录表》、《棋牌室、健身房消防安全检查登记表》等证据材料来看，仙居县消防大队在对案外人仙居县艺城棋牌室进行消防监督检查中发现该经营场所中存在火灾隐患，认为第二层十个房间作为棋牌室使用，安全出口、疏散通道数量不足，不及时消除可能严重威胁公共安全。本院认为，上述《临时查封决定书》与《安全（消防）检查记录表》的整改意见仅系针对案外人仙居县艺城棋牌室用于棋牌室经营的场地，同一楼层中上诉人用于网吧经营的场地并未查出存在消防安全隐患。综合上述事实，上诉人无法提供充分有效的证据证明被上诉人提供的租赁物自身存在瑕疵致合同目的不能实现，故上诉人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项解除双方房屋租赁合同关系的主张不能成立。至于租金的支付问题，上诉人发函通知被上诉人单方解除《租赁合同》未发生效力，双方仍存在房屋租赁关系，上诉人也实际占用租赁物至今。虽然上诉人在一审中曾向一审法院提出要求返还租赁物，但其未及时清理出租房屋内的经营设施以及相关物品，且上诉人提出以被上诉人按评估价受让上述经营设施与物品作为返还条件，致双方最终未完成出租房屋的交接。故一审判令其按照合同约定的相应租金标准支付租金及房屋占有使用费至实际腾退房屋之日止，并无不当。综上所述，仙居县超音速网吧的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2760元，由上诉人仙居县超音速网吧负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 谦审 判 员  邬卫国审 判 员  汤坚强二〇一八年一月二十九日代书记员  郭巧燕·??12?··??11?·