江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盱民初字第1212号
原告杨永芳（反诉被告），无业。
原告姚仕海（反诉被告），个体户。
共同委托代理人任立春，江苏朗华律师事务所律师。
被告（反诉原告）淮安市九州置业有限公司，住所地金湖县华海路阳光新城售楼中心二楼。
法定代表人花红丽该公司董事长。
委托代理人吴强江苏法之衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）淮安市九州置业有限公司盱眙分公司，住所地盱眙县管镇镇宁徐街。
负责人高青春经理。
原告杨永芳、姚仕海与被告九州公司，九州公司盱眙分公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，依法由审判员金刚适用简易程序进行审理，原告杨永芳在起诉同时要求对两被告开发的位于盱眙县管镇镇街道分金亭商贸城房屋：5幢112房、8幢106房、107房、108房、109房、110房；金湖县阳光星城二期：32幢801-803，901-903，101-103，1101-1103房。本院于2014年7月31日作出裁定，查封了被告九州公司开发的金湖县阳光星城二期32幢801-803、901-903、101-103、1101-1103房屋。被告盱眙县管镇镇街道分金亭商贸城上述房屋已备案在原告杨永芳名下，无需查封。本案于2014年7月14日公开开庭进行了审理，当庭原告杨永芳变更诉讼请求，休庭后姚仕海申请作为原告参与诉讼。因案情复杂本案转为普通程序，依法组成合议庭再次公开开庭进行审理。原告的共同委托代理人任立春，被告九州公司委托代理人吴强二次均到庭参加诉讼。被告九州公司盱眙分公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨永芳、姚仕海诉称，原告与被告九州公司盱眙分公司双方签订买卖合同后，被告九州公司盱眙分公司到盱眙县住房和城乡建设局办理了商品房销售备案手续。原告与被告九州公司盱眙分公司双方商品房买卖合同约定，被告九州公司盱眙分公司交付的商品房应取得商品房交付使用批准文件，交付房屋期限为2011年6月30日；如被告九州公司盱眙分公司逾期交房的，被告九州公司盱眙分公司按已交付房价款每日万分之三承担违约金。但时至今日被告九州公司盱眙分公司也未将符合合同约定条件的商品房交付原告，被告九州公司盱眙分公司逾期交房已达1046天。截止2014年5月12日，被告九州公司盱眙分公司应承担逾期交房违约金301248元。被告九州公司盱眙分公司系被告九州置业有限公司开办的分公司，被告九州公�盱眙分公司营业执照已于2011年被工商部门吊销，根据公司登记管理条例规定被告九州置业有限公司应办理九州公司盱眙分公司注销登记，被告九州公司盱眙分公司相关责任应由九州置业有限公司承担。
请求判决两被告给付逾期交房违约金301248元。经法庭释明现变更诉讼请求判令被告偿还借款本金2012298元及截止2014年7月25日利息475773元（2014年7月26日起至被告实际还款之日按月利息11‰计算）；本案诉讼费用由被告承担。
被告九州公司辩称，1、本案并非商品房买卖合同纠纷，事实上双方因前期的债权债务关系，而延续所产生的以物抵债关系，原告及其配偶姚仕海原享有对被告分公司债权1600000元，后双方经过协商确定以物抵债，将被告的分公司开发的盱眙县管镇镇街道分金亭商贸城的十套房屋抵给原告，原告于2010年12月30日收到该十套房屋后，由原告的配偶姚仕海出�了抵充原债权的收条，后双方为确保抵债的房屋不被转移，要求对所抵债的房屋用来向行政部门备案。因此可以看出原、被告双方是以物抵债的关系，其之间所订立的商品房买卖合同的目的是为了抵债的房屋不被转移，合同中关于逾期交房违约金的条款不是双方真实意思的表示，双方订立合同的目的是保障以物抵债的实现。
2、被告已将用来以物抵债的房屋交付给原告，原告对抵债房屋已实际占有。原、被告双方在达成以物抵债的合意之后，被告即将抵债的房屋交付给原告，原告在收到交付的房屋后，出具了相关抵债收条给被告，并且在收到抵债房屋后即时委托曹飞将所有的房屋向外出售，并于2012年成功出售其中的四套房屋，若真实情况是原告诉请所说被告未交付房屋，原告理应按全部的十套房屋主张权利，而不是其中的六套，因此可以看出原告对抵债房屋与其�具收条时已实际占有。现在原告将未出售的六套房屋拿出主张逾期交房违约金明显与客观事实不符。
3、退一步讲，即使本案属于商品房买卖合同纠纷，原告在时隔三年当中从未向被告主张过权利，该继续性债权早已超过诉讼时效，应依法驳回诉讼请求。首先借款事实是存在的，但原告本金数额及计算利息的方法是错误。
被告九州公司盱眙分公司未作答辩。
被告九州公司及盱眙分公司共同反诉称，反诉被告于反诉原告于2010年12月30日协商约定，将反诉原告的盱眙分公司开发的位于盱眙县管镇镇商贸城的5幢110、111、112房，2幢111、112，8幢106、107、108、109、110房共计十套房屋作价1600000元偿还反诉原告的欠款，并已于当日将房屋钥匙交于反诉被告，后反诉被告将该十套房屋委托曹飞对外出售，现已分别将属于反诉原告的盱眙县管镇镇商贸十套房屋中5幢110、111房、2幢111、112房屋出售给第三方。现反诉被告变更诉讼请求，要求偿还借款，理应将已受领的房屋返还原告，并至房产管理部门撤销变更备案。请求判令反诉被告返还反诉原告位于盱眙县管镇镇商贸城的5幢110、111、112房，2幢111、112房、8幢106、107、108、109、110房屋；反诉被告承担反诉费用。
针对两被告的反诉，原告杨永芳、姚仕海辩称，本诉被告并未将诉争房屋交付给本诉原告，也没有到房产部门将诉争房屋登记到本诉原告名下，其中四套房屋被本诉被告出售给第三人。
经审理查明，两原告系夫妻关系。2007年5月28日，被告九州公司盱眙分公司向原告姚世海出具借条一份，载明“借到姚世海现金150万元整，该款用于盱眙县管镇镇农贸市场开发，借款时间从2007年5月28日至2008年5月27日，月利息1%，每半年付利息一次，一年利息共壹拾捌万元整。借款人淮安市九州置业有限公司盱眙分公司高青春担保人黄鑫”。该借条上另备注：2008年2月23日已付利息12万元。2007年8月29日九州公司盱眙分分司向原告姚世海出具借条一张。载明“借到姚世海现金叁拾万元整用于管镇镇分金亭综合商城公款，月利息按1%计算，借款人高青春，同意担保人黄鑫”。2007年12月5日九州公司盱眙分公司向姚世海出具借条一张，载明“借到姚世海现金贰拾万元，借款人高青春”，上述三张借条由高青春与黄金签名均加盖了九州公司盱眙分公司印章。2008年4月1日，高青春向原告姚世海出具借条一张，载明“借到姚世海现金叁拾万元整还款日期为2008年4月5号之前”。2008年10月31日高青春向原告姚世海出具借条一张，载明“借到姚世海现金贰拾万元整此款用于管镇分金亭综合商城”。
2009年2月23日，原告与被告九州公司盱眙分公司对之前所借款项进行结算，明细确认载明如下：�1、2007年5月28日欠款壹佰伍拾万元，利息为346500元。2、2007年8月29日欠款叁拾万元，利息为59400元。3、2007年12月5日欠款贰拾万元，利息为32132元。4、2008年4月1日欠款叁拾万元，利息为36300元。5、2008年10月31日欠款贰拾万元，利息为8800元。截止2009年2月24日共欠款本金为贰佰伍拾万元整，欠利息计肆拾捌万叁仟壹佰叁拾贰元整。2008年2月23日，已支付利息计壹拾贰万元整。下欠利息叁拾陆万叁仟壹佰叁拾贰元。从2009年2月25日起，本金继续按月利息11‰计算至还款之日，以上欠款，债权人随时有权索要，债务人九州置业盱眙分公司应在索要通知后15日内还清，分公司负责人高青春个人负连带清偿责任。担保人黄鑫对以上本息同意担保。”在结算明细下方注：“此借据已冲管镇分金亭市场拾套房款壹佰陆拾万元整。拾套杨芳房屋买卖合同和收据已给买受人，合同日期不详，�青春个人也同意担保。”该结算明细上加盖了九州公司盱眙分公司印章与财务专用章。担保人黄金与高青春在明细上分别签名。2010年12月30日，原告姚世海向被告九州公司盱眙分公司出具收条一份，载明“收到九州置业有限公司盱眙分公司还款壹佰陆拾万元整（抵冲管镇分金亭综合商城杨永芳购买壹拾套房款）”。实际上是，被告九州公司盱眙分公司以上述十套房屋以每套16万元折价抵原告的借款。原、被告双方对抵债的位于盱眙县管镇镇商贸城的5幢110、111、112房，2幢111、112、，8幢106、107、108、109、110房十套房屋签订了买卖合同并备案，该房屋至今未取得交付使用的批准文件。协议后，原告对上述房屋更换了锁，并委托案外人曹飞以被告九州公司盱眙分公司名义出售了2-111、2-112、5-110、5-111四套房屋，总计成交款为陆拾捌万元，原告收取陆拾万元整，另捌万元原告与曹飞之间存在争议。2012年11月24日，原告杨永芳向曹飞出具了“承诺书”，载明“由曹飞出售我购买的淮安市九洲置业有限公司盱眙公公司开发的管镇分金亭农贸市场商铺，现本人已收到房款现金人民币陆拾万元整（2－111、2－112、5－110、5－111四套商铺）。由于四套商铺已经另售他人，因客观原因本人目前尚未去房管部门办理原合同的注销手续，因此本人作如下郑重承诺：1、虽然原合同未注销，但是以上四套商铺另售他人的事实是经我委托且认可的；2、对于未注销的购房合同，在本人收到以上四套房屋的全部款项陆拾捌万元后，本人承诺协助曹飞积极办理房屋退房手续，如非本人的原因造成退房手续无法办理的与本人无关；3、合同注销之前，以上四套商铺的原合同及备案证明原件交由曹飞保管，合同注销的同时，曹飞应将售完房尾款捌万元交还本人。”因原、�告对有关问题的处理存在争议，两原告提出请求两被告给付逾期交房违约金诉讼。诉讼中，原告变更请求，要求被告归还借款本息并表明不要求高青春与黄鑫个人承担相关的责任，而两被告反诉要求返还用于抵债的房屋。
另查明，被告九洲公司盱眙分公司于2008年2月23日归还两原告120000元，2010年7月5日还款130万元，2010年7月22日还款20万元，2012年11月24日还款60万元（实际上是变卖4套房屋68万元其中的60万元），合计已给付本息230万元。原告对其中的20万元是否是归还的借款有异议，但未提供否定的证据。
对于借款本息，原告认为截止2009年2月24日借款本金250万元，利息363132元。从2009年2月25日起月息按千分之十一计算至还款之日。截止2014年7月25日被告尚欠本金1786595元，利息393050元，合计2179645元。
被告则认为，截止2012年11月24日还款60万元后，共欠原告本金1329115元，�、被告双方自2010年12月30日签订房屋抵债协议后，被告已经将房屋交付给原告，双方均认可该协议效力，前期债务归于消灭。诉讼时，才变更为民事借贷，因此自2010年12月30日后不应再继续计算利息。
上述事实，有原、被告双方当事人的当庭陈述、借据、收条、结算明细、商品房买卖合同、承诺书等经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原、被告之间民间借贷不违反法律强制性的规定，应受法律保护。争议的焦点是：一、被告以10套房屋折抵部分原告借款本息是否有效；二、原、被告之间借款本息如何计算与确定；三、被告反诉是否成立。
关于以物抵债问题。因被告用于抵债的房屋没有进行产权变更登记，因此本院不予确认其效力。但用于抵债的已处理的部分房屋房款，应纳入计算，具体本息确认如下：一、2009年2月25日至2010年7月5日计495天：利息445500元{250万元＊3.6（月息千分之11即万分之110的日利息）＊495天}，余欠本金200.8632万元{（250万＋36.3132万＋44.55万＝330.8632万元）-还款130万元}；二、2010.7.6－7.22计16天：利息11569.72元（200.8632＊3.6＊16天＊3.6），余欠本金182.0201万元（200.8632＋1.1569＝202.0201万元－还款20万元。）三、2010.7.22－2010.12.30计161天：利息105498.84元（182.0201万元＊3.6＊161天），余欠本金32.57万元（182.0201＋10.5499＝192.57万元-160万房款）。三、2010.7.22－2012.11.24计856天：利息56.0913万元（182.0201万元＊856天＊3.6），余欠本金170.114万元（182.0201万元＋56.0913万元＝238.1114万元－还款68万元）。四、170.114万元从2012.11.24－给付之日利息。案外人所欠原告的卖房款，由原告另行处理。原、被告按原债权债务关系处理后，用于抵债剩余的6套房屋理应属于被告所有，原告应协助被告办理有关退房手续。综上，本案经调解不成，依照�中华人民共和国民法通则》第八十四条，第一百零八条，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告淮安市九州置业有限公司、淮安市九州置业有限公司盱眙分公司应于本判决发生法律效力之日起20日内向原告杨永芳、姚仕海支付170.114万元及利息（自2012年11月24日起至实际给付之日止，按月息千分之11计算）。
二、位于盱眙县管镇镇街道分金亭商贸城5幢112房、8幢106房、107房、108房、109房、110房仍归被告淮安市九州置业有限公司、淮安市九州置业有限公司盱眙分公司所有，原告杨永芳、姚仕海应协助被告办理退房手续。
三、驳回原告杨永芳、姚仕海其他诉讼请求。
四、驳回被告淮安市九州置业有限公司、淮安市九州置业有限公司盱眙分公司其他反诉请求�
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26704元，保全申请费5000元，反诉案件受理费19200元，合计50904元，由原告杨永芳、姚仕海负担20904元，被告淮安市九州置业有限公司、淮安市九州置业有限公司盱眙分公司负担30000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（户名：淮安市财政局综合处；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）预交上诉案件受理费。
审 判 长 金 刚
审 判 员 张维俭
人民陪审员 王宜国
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 陈克飞
附本案援引的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》一、公民之间的借贷纠纷，公民与法人之间的借贷纠纷以及公民与其他组织之间的借贷纠纷，应作为借贷案件受理。六、民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。