福建省顺昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0721民初1246号原告：肖理胜，男，1978年1月12日出生，汉族，农民，住福建省顺昌�。原告：罗美英，女，1978年6月10日出生，汉族，农民，住福建省顺昌县。两原告委托诉讼代理人：王宿岚（特别代理），男，顺昌县“148”法律服务所法律工作者，住福建省顺昌县。被告：福建省顺昌远宏房地产开发有限公司，住所地福建省顺昌县城北路156号，组织机构代码74380651-5。法定代表人：徐昌旭，执行董事。委托诉讼代理人：王明建（特别代理），男，福建省顺昌远宏房地产开发有限公司副总经济师，住福建省顺昌县。原告肖理胜、罗美英与被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司（以下简称顺昌远宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月22立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，于2016年6�23日依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖理胜、罗美英的委托诉讼代理人王宿岚，被告顺昌远宏公司的委托诉讼代理人王明建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖理胜、罗美英向本院提出诉讼请求：1.顺昌远宏公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金8033.68元（535579元×0.015%×100天）；2.顺昌远宏公司退还共有公摊部分面积增加超出合同约定3%部分的房价款12223元；3.顺昌远宏公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年2月18日，当事人之间签订《商品房买卖合同》，肖理胜、罗美英以535579元购买天天花园36幢1201室的房屋。顺昌远宏公司实际于2013年12月10日交付房屋，土地使用权分割登记凭证时间为2014年6月18日。因顺昌远宏公司逾期提供办证材料，致使肖理胜、罗美英于2014年8月27日才办理土地使用权证，故根据《商品�买卖合同》的约定，顺昌远宏公司未履行合同义务，致使肖理胜、罗美英未能在交付房产后90日内取得房屋权属证书，依约应当每日按已支付购房款的0.015%支付100天（从2014年3月10日算至2014年6月18日）的逾期办证违约金。《商品房买卖合同》约定的商品房建筑面积为116.48平方米、套内面积为93.48平方米、公共部位共有分摊建筑面积为23平方米，房产证中载明的商品房建筑面积为116.99平方米、套内面积为90.63平方米，由房产证可以看出本案涉诉商品房的共有分摊建筑面积为26.36平方米。根据《商品房买卖合同》的第五条约定，顺昌远宏公司应当返还共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的房价款12223元，计算方式为：[（26.36平方米-23平方米）-23平方米×3%]×4578元/平方米=12223元。顺昌远宏公司辩称，1.合同约定的交房时间是2013年12�31日，顺昌远宏公司于2013年12月10日交房是其自行处分权利；肖理胜、罗美英于2016年9月6日到法院起诉主张逾期办证违约金已过二年的诉讼时效；2.迟延办证是由于政府职能部门限制办理批复手续造成迟延提供办证材料，不是顺昌远宏公司主观故意造成的；3.肖理胜、罗美英于2013年12月10日补交了测绘房款2334.78元；顺昌远宏公司于2013年12月9日张贴的《交房公告》中也提示业主“办理交房手续前请缴清全部购房款及应当缴纳的相关费用”；2014年3月21日，肖理胜、罗美英在《房屋所有权转移登记申请书》中签字，将申请办证的相关材料（含房地产平面图）递交给顺昌县房地产管理所，以上三个时间均可以说明肖理胜、罗美英已经知道房屋存在面积差。其于2016年9月6日起诉要求返还共有分摊面积超过3%的购房款已过二年的诉讼时效。要求驳回肖理胜、罗美英的诉讼请求�当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认本在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.顺昌远宏公司提交《顺昌县住房保障和城乡规划建设局的会议纪要》一份、《顺昌县劳动监察大队的证明》二份，证明逾期办证系政府不当行政行为导致，并非其主观故意。肖理胜、罗美英质证认为该证据与本案无关联。本院认为，以上证据的真实性可以采信，但顺昌远宏公司抗辩迟延是因行政部门限批的原因，该原因不属于不可抗力，也不是合同约定的免责条件，不能用来对抗合同相对方。2.顺昌远宏公司提交《房屋所有权转移登记申请书》一份、《顺昌县房地产管理所的证明》一份，证明2014年3月21日，肖理胜、罗美英已经领取房地产平面图，已经知道房屋存在面积差。肖理胜、罗美英质证认为对以上证据的真实性无异议，但房屋面积差异应以产权登记为准。本院认为，以上证据均有房管部门盖章确认，对其真实性予以确认。但以上证据不能证明肖理胜、罗美英知道房屋面积差异，且房地产平面图所载的面积并不能代表合同约定的“产权登记面积”。“产权登记面积”最终应以房屋所有权证登记的面积为准。本院经审理认定事实如下：2013年2月17日，顺昌远宏公司（××）与肖理胜、罗美英（××）签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，肖理胜、罗美英以533245.44元向顺昌远宏公司购买天天花园第36幢12层1201室的房屋。合同第三条约定，该商品房建筑面积共116.48平方米，其中，套内面积93.48平方米，公共部位共有分摊建筑面积23平方米。第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：××不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由××补足；超出3%部分的房价款由××承担，产权归××。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由××返还××；绝对值超出3%部分的房价款由××双倍返还××。但共有分摊部分面积增加超过合同约定面积3%的，××不承担超出3%部分的房价款。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。第十四条约定，××应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由××提供的资料交付××；如因××原因，××不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，××自逾期之日起每日按××已付款的0.015%向××支付违约金。合同签订后，肖理胜、罗美英于2013年2月19日支付购房款163245.44元，于2013年4月3日支付购房款370000元，于2013年12月10日支付购房款2334.78元，合计535580.22元。2013年12月10日，顺昌远宏公司向肖理胜、罗美英发出《交房通知》，要求肖理胜、罗美英携带相关材料于2013年12月10日到顺昌远宏公司办理交接手续。2013年12月10日，肖理胜、罗美英到顺昌远宏公司办理交接手续。在此之前，顺昌远宏公司已将讼争房屋的房地产平面图放至安嘉中介，并在交房时告知肖理胜、罗美英可自行前往领取。肖理胜、罗美英于当日至安嘉中介提交了应由其个人提交的材料后，于2014年5月29日办理房屋所有权登记。房屋所有权证载明讼争房屋的建筑面积为116.99平方米、套内建筑面积为90.63平方米、共有分摊部分面积为26.36平方米。2014年6月18日，被告办理了该房屋土地使用权分割登记。另查明，2014年3月21日，肖理胜、罗美英作为申请人在《房屋所有权转移登记申请书》中签名确认“申请人承诺提交的申请登记材料、申请信息真实、合法、有效”。2016年8月4日，顺昌县房地产管理所出具《证明》，载明：兹证明购买“天天花园四期一批”住宅业主蔡秀春、陈端琴等八户计15人在2014年5月至2015年8月在我所申请办理房屋所有权证，提供《房屋所有权转移申请书》及交纳工本费之时，包括房地产平面图资料以提供。本院认为，肖理胜、罗美英与顺昌远宏公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，未违反�律、行政法规强制性规定，系有效合同。当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定的商品房交付时间为2013年12月30日，虽然当事人双方于2013年12月10日实际办理了交接手续，但属于顺昌远宏公司自行处分权利，商品房交付使用的时间应以合同约定的时间为准。顺昌远宏公司于2014年6月18日办理诉争房屋的土地使用权分割登记，该分割登记凭证为办理国有土地使用权证过程中应由顺昌远宏公司提供的最后一份材料，致使肖理胜、罗美英未能在接收商品房后的90日(2014年3月30日)内取得房屋权属证书，显属违约。因此，对肖理胜、罗美英主张2014年3月10日至2014年3月30日的逾期办证违约金，本院不予支持。肖理胜、罗美英向人民法院主张顺昌远宏公司逾期办证违约责任的有效诉讼时效为二年，且应在知道或者应当知道权利被侵害之日起主张。合同约定的违约金�算标准为每日按已付购房款的0.015%计算，即每日产生的违约金属于单个独立债权，故违约办证的诉讼时效也应当分别每一日单独计算。肖理胜、罗美英于2016年4月22日起诉，其主张的2014年3月31日至2014年4月21日的违约金已过两年的诉讼时效。因此，顺昌远宏公司应自2014年4月22日起每日按已付购房款148200元的0.015%承担违约金至土地分割之日(2014年6月18日，计57天)，共计4579.2元（535579元×0.015%×57天）。肖理胜、罗美英多主张的部分逾期办证违约金，本院不予支持。顺昌远宏公司关于肖理胜、罗美英起诉已过诉讼时效的抗辩，本院部分采纳。顺昌远宏公司抗辩迟延是因行政部门限批的原因，该原因不属于不可抗力，也不是合同约定的免责条件，不能用来对抗合同相对方，本院不予采纳。关于肖理胜、罗美英要求顺昌远宏公司退还共有分�面积增加超出合同约定3%部分房价款的诉讼请求是否超出诉讼时效，顺昌远宏公司认为肖理胜、罗美英于2013年12月10日交纳了房屋面积差价款，并于2013年12月10日办理交房手续，且于2014年3月21日到安嘉中介委托办证，故肖理胜、罗美英应当于2014年3月21日就已知晓房屋面积存在差异，肖理胜、罗美英应于2016年4月22日提出主张已过二年的诉讼时效。本院认为，肖理胜、罗美英仅为普通自然人，缺乏相关专业知识，无法用肉眼直接看出房屋面积存在差异、差异的部分属于套内面积还是共有分摊面积部分以及面积差异的具体幅度。肖理胜、罗美英虽于2014年3月21日委托安嘉中介代为办证，但委托办证时仅提交了应由其个人提交的材料。顺昌远宏公司提供的证据不足以证明肖理胜、罗美英于2014年3月21日已领取并查阅了所购房屋的房地产平面图、知晓房屋面积存在哪些差异�具体幅度，顺昌远宏公司应承担举证不能的不利后果，并且《商品房买卖合同》第五条明确约定，面积确认和面积是否存在差异均以“产权登记面积”为准，顾名思义，“产权登记面积”即为房屋所有权证登记的面积，故应以肖理胜、罗美英取得房屋所有权证之日（2014年5月29日）作为其应当知晓其所购房屋面积存在差异及具体幅度的时间。肖理胜、罗美英于2016年4月22日起诉主张顺昌远宏公司退还共有分摊面积增加超出合同约定3%部分房价款未超过二年的出诉讼时效，顺昌远宏公司认为其主张超出诉讼时效的抗辩意见因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。顺昌远宏公司交付的商品房产权登记面积与合同约定面积存在差异，双方应当按照合同的约定处理。根据房屋所有权证的记载以及合同的面积约定，顺昌远宏公司交付的商品房建筑面积误差比绝对值为0.44%[�产权登记建筑面积116.99平方米-合同约定建筑面积116.48平方米）÷合同约定建筑面积116.48平方米×100%]，套内建筑面积误差比绝对值为3.05%[（产权登记套内面积90.63平方米-合同约定套内面积93.48平方米）÷合同约定套内面积93.48平方米×100%]，共有分摊面积增加14.61%[（产权登记共有分摊面积26.36平方米-合同约定共有分摊面积23平方米）÷合同约定共有分摊面积23平方米×100%]。因套内面积误差比绝对值超出3%、产权登记的共有分摊面积增加超出合同约定的共有分摊面积的3%，且肖理胜、罗美英未选择退房，故应当按照合同第五条的约定，按××不退房，“但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，××不承担超出3%部分的房价款”的方式处理。因此，肖理胜、罗美英不承担共有分摊面积增加超出合同约定的共有分摊面积3%部分的房价�，即其不承担的共有分摊面积为2.67平方米[23平方米×（14.61%-3%）]，顺昌远宏公司应当退还房价款为12223.26元（2.67平方米×4578元/平方米），肖理胜、罗美英仅主张要求退还12223元，系其自行处分权利，依法应予准许。肖理胜、罗美英的该项诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。综上所述，本院对肖理胜、罗美英的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告肖理胜、罗美英逾期办证违约金4579.2元；二、被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告肖理胜、罗美英共有分摊面积超出合同约定的共有分摊面积3%部分的房屋价款12223元；三、驳回原告肖理胜、罗美英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费242元，由原告肖理胜、罗美英共同负担12元，由被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司负担230元。本案受理费应在本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人�者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  张夏兰代理审判员  林 超人民陪审员  朱 艳二〇一七年三月二十八日书 记 员  黄心怡书 记 员  曹 强附注本案依据的主要法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民�院可以延长诉讼时效期间。一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。