江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣08民终1140号上诉人（原审被告）：金德明，男，1979年2月13日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托代理人：王海军，青原区河东法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：井冈山农业科技园管理委员会，住所地吉州区兴桥镇，组织机构代码76336534X。法定代表人:曾繁富，主任。委托代理人：何良，江西吉泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安市恒大实业有限责任公司，住所地江西省吉安市吉州区兴桥镇（市畜禽良种场内），组织机构代码674989775。法定代表人：金德明，董事长。上诉人金德明与被上诉人井冈山农业科技园管理委员会（以下简称井冈山农科委）、吉安市恒大实业有限责任公司（以下简称恒大公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院(2015)吉民一初字第1639号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人金德明的委托代理人王海军、被上诉人井冈山农科委的委托代理人何良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金德明上诉请求：1、改判江西省吉安市吉州区人民法院(2015)吉民一初字第1639号民事判决第一、二项，判决上诉人金德明不承担付款义务；2、诉讼费用由被上诉人井冈山农科委承担。事实和理由：原审判决事实不清，证据不足，法律适用不当。1、上诉人金德明租用的房屋系拆迁对象，双方就拆迁补偿问题一直无法达成协议，被上诉人井冈山农科委故意不给其拆迁补偿费，就是为了拖延时间等合同到期收回房屋，并不是上诉人金德明故意占用房屋，双方协商期间不能计算费用，只能从法院的判决生效后开始计算。2、原审法院判决上诉人金德明支付租赁房屋以外场地的费用，缺乏事实和法律依据。在双方的合同履行期间，被上诉人井冈山农科委对上诉人金德明的实际使用没有表示异议，说明被上诉人井冈山农科委认可该事实。租赁房屋以外的场地均为道路，属于公共场地，不属于公共范围，且没有证据证明上诉人金德明实际占有使用过。3、合同到期后，双方就拆迁补偿事宜一直在协商，且被上诉人井冈山农科委没有退还上诉人金德明在签订合同时缴纳的押金6000元，表示井冈山农科委用其实际行动表示双方仍在履行租赁关系。被上诉人井冈山农科委答辩称：上诉人金德明在房屋租赁合同到期后，一直占用涉案房屋未腾退，其应该按照合同约定及时腾退房屋，保障被上诉人井冈山农科委的合同权益。该房屋的所有权人是被上诉人井冈山农科委，即使面临拆迁，拆迁补偿的享有者也应该是拆迁房屋的所有人，而不是拆迁房屋的承租人，所以上诉人的上诉理由不成立。经一审法院查明，且一审法院法官也到现场进行了查勘，上诉人金德明确实在租赁范围外占用了场地，应当支付占用场地的费用，请二审驳回上诉人的上诉请求。被上诉人恒大公司未答辩。被上诉人井冈山农科委向一审法院起诉请求：1.判令被告金德明立即腾退位于吉安市吉州区兴桥镇吉安市畜禽良种场的第23、24幢仓库及附属房屋和场地，并返还给原告；2.被告金德明支付占用上述房屋期间的使用费(从2015年3月16日起按67元/日计算至实际返还之日止；3.被告金德明另行支付占用合同约定范围以外场地的使用费(占地面积约1200㎡，从2014年3月起按1200元/月计算至实际腾退之日止)；4.案件受理费由被告金德明负担。一审法院认定事实：2013年5月30日，吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司与被告金德明签订市直行政事业单位经营性国有资产（门面）租赁合同，合同约定将位于吉安市兴桥镇的良种场房屋门面租赁给被告金德明，租赁用途为仓库、水泥制品加工厂；租赁期2年，自2013年3月16日至2015年3月15日，月租金2000元，每年租金为24000元，按季度缴纳，出租方委托吉安市畜禽良种场催缴租金。合同还特别约定，如因市科技园拆迁，本合同随时无条件终止。合同所涉租赁房屋即吉州区兴桥镇23、24幢（仓库及附属房屋），该房屋原产权单位是吉安市畜禽良种场，因国有资产管理需要，该房屋产权划至吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司所有。2014年，根据吉安市人民政府的文件规定，所涉租赁房屋由吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司划归至原告井冈山农科委，并于2014年5月9日办理了房屋产权转移手续，并重新办理了房屋所有权证书。另外，被告金德明租赁房屋后使用房屋外面的空地堆放吸水砖。被告金德明已缴纳租金至2015年3月14日。租赁合同于2015年3月15日到期后，原告井冈山农科委要求被告金德明腾退租赁的房屋和占用的场地，但金德明拖延至今未搬离。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司与被告金德明签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。所涉租赁房屋在租赁期间所有权人变更为本案原告井冈山农科委，不影响租赁合同的效力。被告金德明个人作为承租方在租赁合同上签字，缴纳租金凭证亦载明缴纳人为小金砖厂，可以认定由被告金德明个人按照租赁合同约定履行义务。两被告提出本案所涉租赁房屋一直系被告金德明所经营的恒大公司在使用，本案与金德明个人无关的辩解意见，两被告亦没有提供充分的证据予以证明，对该辩解意见依法不予采纳。被告恒大公司在本案中不应承担法律责任。租赁期间已于2015年3月15日届满，原告亦要求被告金德明返还租赁物，被告金德明仍占用租赁房屋及房屋以外的场地构成违约。原告要求被告金德明腾退租赁房屋及租赁房屋以外的场地合理，依法予以支持；原告要求被告金德明按67元/日支付租赁期满后占用租赁物的使用费，不违反法律规定，依法予以支持。被告辩称，原告要求被告腾退房屋场地应适当补偿被告搬迁、误工、停厂、安置等费用。原审法院认为，被告该辩称意见不符合相关法律规定，故对被告的上述辩解意见不予采纳。原告要求被告金德明从2014年3月起按每月1200元支付占用合同约定范围以外场地的使用费,已查明被告金德明使用该场地堆放砖块，该场地系承租方租赁房屋附近的道路空间，因合同双方未对该场地约定使用费，租赁期间出租方也一直未要求被告金德明支付该场地的使用费，故对于原告要求被告金德明支付租赁期间2014年3月起至2015年3月15日的该场地使用费的诉请，依法不予支持。但被告金德明在租赁合同届满后仍使用该场地没有相关事实和法律依据，被告金德明应从2015年3月16日起向原告支付使用费，依法酌定使用费10元/日，原告要求按1200元/月计算使用费的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十五条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、被告金德明于本判决生效后十日内腾清位于吉安市吉州区兴桥吉安市畜禽良种场内的第23、24幢仓库及附属房屋和场地，并交付给原告；二、被告金德明于本判决生效后十日内支付占用租赁房屋期间的使用费（从2015年3月16日按67元/日计算至实际腾清房屋之日止）；三、被告金德明于本判决生效后十日内支付占用租赁房屋以外场地的使用费（从2015年3月16日按10元/日计算至实际腾清场地之日止）；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费770元，由原告井冈山农业科技园管理委员会负担270元，被告金德明负担500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人金德明提交的照片，证明其未实际使用涉案房屋以外的公共道路。因照片未显示是本案涉案房屋所在地，且无法显示上诉人金德明是否实际使用，因此，本院对该证据不予采信。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人金德明上诉称，其在合同期满后一直未腾退涉案房屋的原因是其租用的房屋系拆迁对象，双方就拆迁补偿问题一直无法达成协议，被上诉人井冈山农科委故意不给其拆迁补偿费，就是为了拖延时间等合同到期收回房屋，并不是上诉人金德明故意占用房屋。本院认为，涉案房屋作为拆迁对象，拆迁补偿的对象应当是房屋的所有权人，且涉案租赁房屋并未在金德明租赁期内拆迁，故金德明无权对补偿的搬迁、误工、停厂、安置等费用享有权利。而且，在上诉人金德明的房屋租赁合同中明确约定“因市科技园拆迁，本合同随时无条件终止。”因此，即使是租赁房屋被拆迁，上诉人金德明也应当无条件搬离，而不能以没有获得拆迁补偿而拒绝腾退，上诉人金德明的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人金德明上诉又称，原审法院判决其支付租赁房屋以外场地的费用，缺乏事实和法律依据。在双方的合同履行期间，被上诉人井冈山农科委对上诉人金德明的实际使用租赁房屋以外场地并没有表示异议，说明被上诉人井冈山农科委认可该事实。租赁房屋以外的场地均为道路，属于公共场地，不属于公共范围，且没有证据证明上诉人金德明实际占有使用过。本院认为，原审法院已查明上诉人金德明利用租赁房屋外面的空地堆放吸水砖块，上诉人金德明没有证据证明其已搬离，因此，在合同到期后，上诉人金德明仍使用该空地缺乏依据，应当支付占有使用费，上诉人金德明的该上诉理由亦缺乏事实和理由，本院不予支持。上诉人金德明上诉还称，合同到期后，双方就拆迁补偿事宜一直在协商，且被上诉人井冈山农科委没有退还上诉人金德明在签订合同时缴纳的押金6000元，表示井冈山农科委用其实际行动表示双方仍在履行租赁关系。本院认为，上诉人金德明未提出反诉主张要求被上诉人井冈山农科委退还押金6000元，亦没有举证证明其缴纳该部分押金，若其有证据，可另案主张，本院在本案中不予处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金德明负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄小红代理审判员  肖永兰代理审判员  胡 婧二○二○一六年九月二十六日书 记 员  王 拯