广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0402民初1843号
原告：中国建设银行股份有限公司珠海市分行。住所：珠海市香洲区九洲大道中1009号七、八、十三至十六层、1009号之103号至104号商铺。
负责人：杨伟明，行长。
委托代理人：林苏云，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
被告：梁永东，男，汉族，1989年10月11日出生。住所地：广东省云浮市新兴县。
被告：魏梦华，女，汉族，1990年9月18日出生。住所地：湖南省岳阳县。
原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行诉被告梁永东、魏梦华金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林苏云到庭参加诉讼，两被告经本院传唤未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年7月23日，两被告与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：两被告向原告借款人民币35万元，用于购买位于珠海市××区××大道××房；借款期限为360个月，从2012年7月23日起至2042年7月23日止；还款方式为等额本息还款法，月利率为4.63959‰；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮/下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。同时，双方还在合同中约定以两被告所购房产作为上述借款的抵押担保。合同签订后，双方已向珠海市房地产登记中心办理了抵押登记手续。原告亦依约于2012年8月7日将人民币35万元贷款全部发放给两被告。然而,两被告在归还了38期贷款本息后，自2015年11月开始不按约定还本付息，经原告多次催收无效果，至2016年2月24日已累计拖欠逾期贷款本息合计5968.07元未予偿还。鉴于两被告行为已构成违约，根据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》规定，原告特向贵院提起诉讼，请求人民法院判令：一、解除原告与两被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、两被告偿还所欠原告贷款本金人民币333918.10元及利息（其中截至2016年2月24日的利息为人民币4723.76元；从2016年2月25日至清偿之日的利息，以人民币338641.86元为基数，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定逾期罚息利率计算）。本息暂合计为：￥338641.86元；三、确认原告对抵押的房产（珠海市××区××大道××房）享有优先受偿权；四、本案诉讼费、公告费（以实际发生数额为准）由两被告承担。
庭审时，原告明确其第二项诉讼请求如下：利息4723.76元包含罚息71.10元和正常利息4652.66元。从2016年2月25日至清偿之日的利息包括罚息和复利，其中罚息是以被告拖欠的本金333918.10元为基数，按合同所执行贷款利率的水平上浮50%，复利是以被告未按时付清的正常利息4652.66元为基数，同样按合同所执行贷款利率的水平上浮50%。
原告为其诉求提供了如下证据：1、个人住房（商业用房）借款合同；2、个人贷款支付凭证；3、贷款账户基本信息单；4房地产预购登记证；5、房地产抵押登记证。
两被告未提供答辩意见和证据。
经审理查明：2012年7月23日，原告和两被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440640008-011-2012004342）一份，合同约定：“两被告向原告借款人民币35万元，用于购买位于珠海市××区××大道××房房产；借款期限为360个月，从2012年7月23日起至2042年7月23日；还款方式为等额本息还款法；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮/下调幅度，在合同约定的每年的1月1日调整一次；原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖法、公证费、送达费、公告费、律师费等），由两被告承担；两被告以其预购的商品房即位于珠海市××区××大道××房房产为上述《个人住房（商业用房）借款合同》提供抵押担保，抵押担保范围包括上述合同约定的债权本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、两被告应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师代理费、执行费、评估费、拍卖法、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；两被告不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约；两被告构成违约的，原告有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求两被告立即清偿借款本息及相关费用，解除与原告的借贷关系；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率同时进行相应的调整”。2012年8月7日，原告依照约定向两被告指定账户发放贷款35万元。
2013年5月9日，原告和两被告以两被告预购的商品房即位于珠海市××区××大道××房（预告登记证号：粤房地预登珠字第0300024841号），办理了以原告为预告登记权利人的抵押权预告登记，抵押预告登记证号为粤房地预登珠字第0300030316号，债权金额为35万元。在还款期限内，两被告未能按时履行还本付息义务，截至2016年2月24日，两被告尚欠原告贷款本金333918.10元及利息4723.76元（其中利息4652.66元，罚息71.10元）。
本院认为：原告与两被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。原告依约发放贷款，两被告未能按期偿还借款本息，其逾期还款的行为构成违约。根据合同约定，原告有权提前解除与两被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求两被告按合同约定偿还借款本息。因此原告要求解除原告和两被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和要求两被告偿还所欠的贷款本金333918.10元并支付截至2016年2月24日止的利息4723.76元（其中利息4652.66元、罚息71.10元）以及从2016年2月25日起至借款本息全部清偿之日止的全部利息（罚息以尚欠贷款本金333918.10元为基数、按中国人民银行公布施行的同期同档次金融机构贷款利率下调15%的基础上再上浮50%计算；复利以欠付的利息4652.66元为基数、按中国人民银行公布施行的同期同档次金融机构贷款利率下调15%的基础上再上浮50%计算）的诉讼请求，本院予以支持。
《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定，两被告以其预购的商品房即位于珠海市××区××大道××房房产为上述《个人住房（商业用房）借款合同》的债务提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记备案手续。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。可见，约定的抵押房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和效力。即抵押权预告登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故本院对原告确认原告对珠海市××区××大道××房房产有优先受偿权的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行与被告梁永东、魏梦华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440640008-011-2012004342）解除；
二、被告梁永东、魏梦华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行偿还借款本金333918.10元并支付截至2016年2月24日的利息4723.76元以及从2016年2月25日起至借款本息全部清偿之日止的全部利息（罚息以尚欠贷款本金333918.10元为基数、按中国人民银行公布施行的同期同档次金融机构贷款利率下调15%的基础上再上浮50%计算；复利以欠付的利息4652.66元为基数、按中国人民银行公布施行的同期同档次金融机构贷款利率下调15%的基础上再上浮50%计算）；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6480元，由被告梁永东、魏梦华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 张 美 均
人民陪审员 何润贤人民陪审员周小静
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 彭 美 美
王心乐