河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终4931号
上诉人（原审被告）：廊坊市君信房地产开发有限公司，住所地廊坊市广阳区金三角空中花园小区9-101A号。统一信用证号：911310006934864522。
法定代表人：王文岩，该公司总经理。
委托诉讼代理人：樊星，河北天源通和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卓铁柱，男，1976年1月29日出生，汉族，住河北省张家口市涿鹿县。
委托诉讼代理人：郝秀生，天津方正律师事务所律师。
上诉人廊坊市君信房地产开发有限公司（以下简称君信公司）因与被上诉人卓铁柱商品房预售合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2016）冀1002民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人樊星、被上诉人委托诉讼代理人郝秀生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人君信公司上诉请求：1、请求依法撤销（2016）冀1002民初1310号民事判决，并依法改判或发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审未开庭审理即作出判决，程序违法。2、因被上诉人仅支付了首付款，未办理贷款手续，上诉人向被上诉人发出催办贷款的律师函后，被上诉人在规定时间内拒不履行付款义务，上诉人已向被上诉人发出解除合同律师函，双方合同已解除，一审法院判决上诉人按照合同约定支付违约金没有法律依据。3、上诉人遭遇强制性规定停工71天属于上诉人事先无法预见，且该停工通知在政府相应网站公开发布，即已经通知到位，一审法院认定上诉人依照合同约定履行通知义务存在瑕疵没有事实和法律依据。
被上诉人卓铁柱辩称，一审法院审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在一审中未提供证据佐证停工71天的主张。被上诉人在一审中并未增加诉讼请求，上诉人在一审所提反诉已超过法定期限，一审法院对于反诉部分决定待上诉人七日内缴纳诉讼费后择期另审，故一审审判程序没有违法。上诉人解除与被上诉人合同的行为与本案审理结果无关联。请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人卓铁柱向一审法院起诉请求：1、要求被告君信公司承担逾期493天交房的违约责任并支付违约金23812元的违约金；2、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告卓铁柱与被告君信公司于2014年4月12日签订《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的位于廊坊市安次区君豪帝景苑6号楼709室房屋，价款391313元。合同约定，被告应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定及合同约定将验收合格的商品房交付原告使用，如被告逾期交房，原告有权要求被告按日向其支付已交付房款万分之二的违约金。截止原告2016年7月13日起诉时，被告共计逾期交房409天。合同另约定，如因政策变化或政府其他强制规定造成停工20天以上，被告10日内通知原告。告知方式包括但不限于电话、短信、邮递等，通讯地址以合同上买受人的详细地址为准，邮递发出5个工作日后视为送达。庭审中，被告主张其在施工过程中因政府出台相应防治大气污染规定导致停工71天，该期间的违约责任应当相应免除，但未提交其已按照合同约定向原告履行告知义务的证据。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告继续履行合同。被告提出反诉要求解除与原告签订的商品房买卖合同。双方未在限定的期限内交纳案件受理费用。
一审法院认为，原告卓铁柱与被告君信公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，真实合法有效。当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按照合同约定履行了付款义务，被告未按照合同约定的时间向原告交付房屋，应属违约。被告以其施工过程中因政府规定停工71天，遭遇政府强制性规定停工属于被告事先无法预见的因素，且被告对于停工原因本身并不存在过错，虽其按照合同约定履行通知义务存在瑕疵，但要求被告因此承担全部违约责任亦显失公平，故酌情免除被告因政府规定停工而逾期30天交付房屋的违约责任。就违约金的数额，因涉案房屋一直处于逾期交付状态，违约金天数暂无法确定，故酌定违约金暂计算至案件受理日，即2016年7月13日，另扣除非被告原因停工30日的酌定情节，计算被告的实际违约天数为379天，违约金数额为391313元×379天×0.2‰=29661.53元。综上，对原告主张的逾期交房违约金暂支持29661.53元，其余部分由原告待实际发生后另行主张。原告增加诉讼请求要求被告继续履行合同，被告提出要求解除合同，但均未在限定的期限内交纳案件受理费，视为放弃请求，双方均可另案起诉。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告廊坊市君信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卓铁柱逾期交房违约金29661.53元（2016年6月1日起至2016年7月13日）；二、驳回原告卓铁柱其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人君信公司提交新证据如下：1、2016年6月1日出具要求卓铁柱于7日内办理按揭贷款的律师函及该律师函经邮寄送达的快递单据、查询复印件；2、2016年8月16日出具解除与卓铁柱《商品房买卖合同》的律师函及该律师函经邮寄送达的快递单据、查询复印件。拟证明君信公司已依照合同约定解除与卓铁柱的《商品房买卖合同》。被上诉人质证认为，证据1标明该份律师函不是卓铁柱本人签收，卓铁柱并未收到该份律师函。证据2的律师函是在一审庭审之后发出的，与本案无关联。本院审查认为，证据1并不能证明催办按揭贷款的律师函已送达卓铁柱本人，证据2解除合同律师函在催办贷款律师函未送达的情况下，不具有效力，且即使催办贷款律师函已送达，解除合同律师函的发出时间间隔也未达到90日，不符合合同约定的解除条件，亦不具有效力。故君信公司提交的两份证据不能达成证明目的，本院不予采信。
本院经审理查明：被上诉人卓铁柱与上诉人君信公司签订《商品房买卖合同》约定卓铁柱以按揭方式付款，其中于2014年4月12日前缴纳房屋预测房价首付款人民币241313元，其余150000元通过银行按揭贷款。另约定买受人如未按合同规定的时间付款，（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。卓铁柱于2014年4月12日向君信公司支付首付款241313元，未办理按揭贷款手续。一审诉讼过程中，卓铁柱未增加诉讼请求。其他事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，案涉工程施工过程中，因雾霾天气、国家重大政治活动等原因，施工单位根据政府及相关部门的指令停止施工的情形客观存在，且符合合同约定，属于上诉人君信公司无法预见、违背，应合理顺延工期的情形，君信公司不应承担此期间的违约责任。但就具体停工天数而言，君信公司并未提供相关证明文件予以证实，一审法院将君信公司因政府原因停工天数酌情确定为30天符合公平原则，本院予以确认。另双方的合同约定如因政策变化或政府其他强制规定造成停工20天以上，君信公司应于10日内通知被上诉人卓铁柱。该约定并未标明是累计停工天数还是每次停工天数，君信公司以每次停工未达到20日而未通知并不违反合同约定，一审法院认为君信公司履行通知义务存在瑕疵不妥。君信公司所提一审法院未开庭审理即作出判决，程序违法的意见与事实不符，本院不予采纳。君信公司所提已向卓铁柱发出解除合同律师函，双方合同已解除，一审法院判决上诉人按照合同约定支付违约金没有法律依据的意见不能成立，本院不予采纳。卓铁柱仅向君信公司支付了首付款，并未办理按揭贷款，即已付款为241313元，按照合同约定逾期交房违约金应按已付房款计算，即241313元×0.2‰×379天（409天-30天）=18291.53元。一审法院按照总房款计算逾期交房违约金不当。
综上，上诉人君信公司上诉请求部分成立，相应的主张应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持河北省廊坊市安次区人民法院（2016）冀1002民初1310号民事判决第二项；
二、撤销河北省廊坊市安次区人民法院（2016）冀1002民初1310号民事判决第一项；
三、廊坊市君信房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向卓铁柱支付逾期交房违约金18291.53元（2015年6月1日起至2016年7月13日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费395元，减半收取197.5元，由廊坊市君信房地产开发有限公司负担。二审案件受理费542元，由卓铁柱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 帆
审 判 员 任 浩
代理审判员 丁德松
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 崔占英