湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
鄂荆门民三终字第00066号
上诉人（原审被告）刘先贵，退休职工。
委托代理人张剑，湖北斯洋律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）湖北伟业房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区丁字桥90号5楼3号，组织机构代码73914515-2。
法定代表人王华泉，董事长。
委托代理人胡道海，湖北新天律师事务所律师，特别授权。
上诉人刘先贵因与被上诉人湖北伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院（2012）鄂东宝民二初字第00024号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月17日公开开庭审理了本案。上诉人刘先贵及其委托代理人张剑，被上诉人伟业公司的委托代理人胡道海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年11月11日，伟业公司与刘先贵签订《商铺购买协议书》，约定伟业公司将位于荆门市泉口路9号金榜家园小区西侧荆门市第一中学东侧的一楼共计1502.9平方米的商铺门面，以每平方米3500元的价格出卖给刘先贵，总价款5260150元。付款办法及期限：合同签订当日刘先贵支付该合同履约金1400000元，其中：现金1150000元，别克小轿车一辆作价250000元，余款3860150元待伟业公司将房产证及土地证办好交给刘先贵后三个月内由刘先贵付清，双方按照房产证确定的面积及本协议确定的单价结算。合同还约定，如一方违约，则向另一方赔偿违约金30万元。其中该协议书第八条特别约定：“双方所签订的商品房买卖合同……该合同只作为有关部门办理产权证之用，不作为本协议双方结算的合同。同时，甲方（伟业公司）就本条款还应书面向乙方（刘先贵）承诺。”
2009年11月12日，双方签订了5份《商品房买卖合同》。按照商品房买卖合同上载明的建筑面积及单价，计算本案商铺价款总计为3869794元。次年1月29日，刘先贵出具收条，收到本案房屋土地使用权证和房产证。庭审中，伟业公司承认自2009年11月5日至2010年6月4日收到刘先贵通过他人转款3950000元及别克轿车一辆，余款1060000元刘先贵未予支付。刘先贵认为按照5份商品房买卖合同的约定，还欠伟业公司商铺款3869794元一直未付。
双方签订的商铺购买协议书中约定的以车抵款，该车辆已由刘先贵交付伟业公司，用于抵偿房款250000元。现刘先贵尚欠伟业公司房款1060000元未予支付。伟业公司对于商铺购买协议书中特别约定的承诺条款没有尽到履行义务。
原判认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，“依法成立的合同，自成立时生效”。商铺购买协议书系双方自愿签订，其内容不违反相关法律法规强制性规定，应为有效协议，双方应按照协议约定履行各自的权责。现刘先贵尚欠伟业公司房款1060000元未予支付，应承担继续支付房款的违约责任。
关于逾期付款资金利息。伟业公司请求判令刘先贵在50000元的范围内按照银行同期贷款利率支付逾期资金利息，该请求属于伟业公司的实际损失，于法有据，予以支持。
关于违约金。合同法及其司法解释对违约金的适用规定了以赔偿损失为主、以惩罚为辅的原则。从本案查明的事实来看，刘先贵未按照约定期限付款，构成违约。但伟业公司也未就协议第八条的特别约定向刘先贵书面承诺，也构成违约，且伟业公司实际损失即逾期付款资金利息已经支持，因此伟业公司再行要求刘先贵支付违约金300000元，不予支持。
关于伟业公司要求退还刘先贵用于抵款的别克轿车。本案查明，该车辆已由双方按照协议约定予以交付抵款，即使车辆违章，尚不构成伟业公司返还车辆的法定事由，伟业公司的该项诉请，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告刘先贵于本判决生效之日起15日内支付原告湖北伟业房地产开发有限公司房款1060000元及其利息（在50000元的范围内，按照银行同期贷款利率自2010年6月4日计算至判决生效之日止）。二、驳回原告湖北伟业房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费19740元，原告湖北伟业房地产开发有限公司负担6540元，被告刘先贵负担13200元。
刘先贵不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定的《商铺购买协议书》，实际上是一份未生效且未履行的协议。2、原审判决对于协议是否有效的认定自相矛盾。3、原审判决认定2009年11月11日签订的《商铺购买协议书》未违反法律法规强制性规定是错误的。4、原审判决认定按照商铺购买协议书约定的内容办理了产权证是错误的。二、原审判决适用法律错误。三、应当依据双方2009年11月12日签订的备案的合同和税务发票进行结算。请求：1、撤销原判；2、判令刘先贵与伟业公司依照商品房买卖备案合同和不动产销售发票进行结算；3、判令伟业公司返还因承担陈金华个人债务而侵占刘先贵的2880206元及别克轿车一辆。
伟业公司庭审答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，本案争议的是采信备案的《商品房买卖合同》或《商铺购买协议书》的问题，一审判决对此事实的认定是正确的。刘先贵的第3项上诉请求是一个反请求，不属二审的审理范围。请求判令驳回上诉，维持原判。
刘先贵在二审中提交了一份证据：伟业公司于2010年6月5日出具的收据，证明伟业公司收到刘先贵购房款280万元。伟业公司质证认为，该收据不是新的证据，该280万元包含在已付的395万元之内。本院认为，该收据不是二审中新的证据，本院不予采信。
伟业公司在二审中提交了两份证据：1、湖北省高级人民法院于2013年5月29日作出的（2013）鄂民一终字第25号民事判决书；2、湖北省高级人民法院于2013年11月20日作出的（2013）鄂民申字第01025号民事裁定书，证明本案所涉购房款395万元是由刘先贵先支付给陈金华，再由陈金华转交给伟业公司。证明本案应当采信刘先贵与伟业公司签订的《商铺购买协议书》，该协议与之后签订的5份《商品房买卖合同》的房款价格存在差额，伟业公司已被公安机关责令补交了税款425708元。刘先贵对两份证据的真实性无异议。本院认为，该两份证据系湖北省高级人民法院于2013年作出的生效法律文书，刘先贵对其真实性无异议，本院对该两份证据均予以采信。
本院二审中查明，（2013）鄂民一终字第25号民事判决书和（2013）鄂民申字第01025号民事裁定书均为已生效的法律文书，该两份文书中，对刘先贵通过陈金华向伟业公司支付购买商铺款395万元和别克车一辆的事实均予以了确认。（2013）鄂民申字第01025号民事裁定书中载明：“对于刘先贵主张与伟业公司订立的《商铺购买协议书》属于无效的问题，因刘先贵与陈金华发生纠纷以后，向检察机关举报陈金华，后检察机关发现刘先贵与伟业公司存在两份金额不同的房屋买卖合同，故认定双方订立合同的目的系偷逃税款，故移交公安机关处理，后公安机关责令伟业公司补缴税款425708元，该案已经结案”。
一审认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点：1、伟业公司与刘先贵签订的《商铺购买协议书》是否生效及履行。2、伟业公司与刘先贵是否应当按照《商品房买卖合同》结算价款。
关于伟业公司与刘先贵于2009年11月11日签订的《商铺购买协议书》是否生效及履行的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一项规定，依法成立的合同自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该《商铺购买协议书》是伟业公司与刘先贵自愿签订，系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，系有效协议。该《商铺购买协议书》约定：伟业公司将本案争议商铺出卖给刘先贵，总价款5260150元。合同签订当日刘先贵支付该合同履约金1400000元，其中现金1150000元，别克小轿车一辆作价250000元，余款3860150元待伟业公司将房产证及土地证办好交给刘先贵后三个月内由刘先贵付清，双方按照房产证确定的面积及本协议确定的单价结算。2010年1月29日，刘先贵出具收条，收到本案房屋土地使用权证和房产证。数次庭审中，伟业公司均承认自2009年11月5日至2010年6月4日收到刘先贵通过他人转款395万元及别克轿车一辆（作价25万元），共计420万元。可以与之相印证的，是刘先贵在一审中提交的证据《金榜家园西侧门面实际支付明细》，其中刘先贵明确认可已付伟业公司购房款为420万元（实际付现金395万元，车25万元），刘先贵也在一审庭审中陈述了该事实。从以上情形可以看出，伟业公司与刘先贵签订《商铺购买协议书》后，双方均是按该协议书的约定履行各自的义务，刘先贵向伟业公司支付购房款，伟业公司也履行了协助办理房产证及土地证的义务。故刘先贵认为《商铺购买协议书》是一份未生效未履行的协议的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于伟业公司与刘先贵是否应当按照《商品房买卖合同》结算价款的问题。
伟业公司与刘先贵于2009年11月12日签订5份《商品房买卖合同》，计算商铺总价款为3869794元。该5份《商品房买卖合同》是伟业公司与刘先贵依照双方于2009年11月11日签订的《商铺购买协议书》的约定签订后备案于房管局。对于该5份《商品房买卖合同》，伟业公司与刘先贵在2009年11月11日签订的《商铺购买协议书》中第八条约定：“双方所签订的商品房买卖合同……该合同只作为有关部门办理产权证之用，不作为本协议双方结算的合同……”根据该特别约定，伟业公司与刘先贵签订的5份《商品房买卖合同》是作为办理产权证之用，不是作为双方结算商铺价款的合同。经查明的事实，刘先贵在签订《商品房买卖合同》前后先后支付伟业公司购房款420万元，该付款总额超过了5份《商品房买卖合同》约定的总价款。刘先贵的上述行为证明其不是按照《商品房买卖合同》在履行付款义务的事实。且（2013）鄂民申字第01025号民事裁定书认定，伟业公司与刘先贵先后订立两份金额不同的合同目的系偷逃税款，公安机关已责令伟业公司补缴了税款。故刘先贵要求按《商品房买卖合同》结算商铺价款的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于刘先贵的上诉请求第3项判令伟业公司返还因承担陈金华个人债务而侵占刘先贵的2880206元及别克轿车一辆。因刘先贵在一审中未提起反诉，在二审中也未与伟业公司就该请求事项达成调解意见，故二审中不作处理。
关于刘先贵认为一审判决适用法律错误的问题。刘先贵认为其与伟业公司签订的《商铺购买协议书》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》的强制性规定，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十四条第一项之规定是错误的。《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》系管理性规定，并非强制性规定，合同是否登记备案并不影响合同本身的效力。伟业公司与刘先贵自愿签订《商铺购买协议书》，内容不违反法律法规的强制性规定，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十四条第一项认定《商铺购买协议书》有效并无不当，刘先贵的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19740元，由上诉人刘先贵负担。
审 判 长 杨红艳
审 判 员 董菁菁
代理审判员 李园园
二〇一四年八月十八日
书 记 员 曾 靖