北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终3231号
上诉人(原审被告、反诉原告）:杨青山，男，1944年2月18日出生。
上诉人（原审被告）:杨彦秋，女，1976年8月16日出生。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：林慧，北京市融道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王飞舟，男，1967年10月23日出生。
上诉人杨青山、杨彦秋因与被上诉人王飞舟房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初14863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杨青山、杨彦秋的上诉请求为：撤销原审判决第一项，改判我无需再支付购房尾款45600元；支持我方的原审反诉请求。杨青山、杨彦秋的主要上诉理由为：王飞舟没有在2016年4月30日进行房屋交接、结清费用及迁出户口，属于违约，剩余房款具备保证金的性质，我有权扣除；王飞舟违约行为不应仅承担2000元违约金；我认为对方应退还租户房屋租金及押金17165元，王飞舟通过支付宝支付的12000元，并非其给付我的腾房费用，我认为该笔费用应属违约金性质，所以在一审反诉中仅要求实际腾房所退的房租及押金，未要求该违约金费用。
王飞舟答辩称，同意原审判决，不同意杨彦秋、杨青山的上诉请求。杨青山、杨彦秋拒绝支付售房尾款属于违约行为。我同意支付物业费、供暖费这两张票据上的金额，但水费和燃气费这两张票据应向涉案房屋的实际租户收取，杨青山没有去找租户收取，应由其自行负责，不应由我承担。
王飞舟一审的诉讼请求为：1、杨青山、杨彦秋支付违约金100000元；2、杨青山、杨彦秋支付购房尾款50000元；3、杨青山、杨彦秋支付房屋使用费（每月4100元，从2016年6月14日起至杨青山、杨彦秋付清全部房款为止）；4、杨青山、杨彦秋支付误工费5000元；5、本案诉讼费由杨青山、杨彦秋承担。
一审诉讼中杨青山曾提出反诉，请求为：1、王飞舟支付其违约金100000元（减去已扣50000元尾款，还应给付50000元）；2、王飞舟支付其腾房所支付的房屋租金及押金17165元；3、王飞舟支付水、电、燃气、物业费等各项费用6838.16元（以上费用合计74003.16元）；4、诉讼费由王飞舟承担。
一审法院经审理查明：2015年12月13日，王飞舟（出卖人，甲方）与杨青山（买受人，乙方，委托代理人为杨彦秋）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：杨青山购买王飞舟位于301室的房屋（即涉案房屋），房屋总价款为280万元。该合同第九条（四）项约定：甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。该合同第十条违约条款（二）项约定：除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五／日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。该合同第十条违约条款（五）项约定：除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。
由于涉案房屋存在已出租给案外人的问题，2016年4月5日，王飞舟（甲方）与杨青山（乙方,杨彦秋签名）签订《腾房协议》，约定：过户后，甲方付给乙方租房已收尾款，另加一个月的违约金，由甲方配合乙方后续腾房事宜。
2016年4月7日，王飞舟（甲方）与杨青山（乙方）签订《补充协议》，约定：双方于2016年4月7日过户完毕，经协商约定于2016年4月30日进行房屋交接，甲方结清房内的水、电、燃气、物业、暖气等各项物业费用并交付房门钥匙和迁出户口，同日乙方支付剩余房款五万元。
2016年4月7日，双方办理完成房屋过户手续。杨青山于2016年6月14日实际控制涉案房屋。
本案在一审审理中，双方存在以下争议：
一、关于杨青山主张的退还租户房屋租金及押金17165元的问题。
杨青山提交《收条》三份，证明目的：因为涉诉房屋分租给了三户，在6月14日前，我并不知道王飞舟是和中介公司签的租赁合同，我认为把现有的租户清退即可，所以我于2016年5月6日及5月21日分批代王飞舟向三户租户支付所应退回的房屋租金及押金合计17165元。这是和王飞舟一起来处理的，且这些金额也是王飞舟确认过的。王飞舟称：这是杨青山想背着中介清退租户后住进去，所以私下和租户签订退还押金和租金，与我无关，也没有跟我商量过。
二、关于腾房问题。
杨青山称：《腾房协议》是在过户之前签的，腾房主要是由王飞舟负责，因为房屋是由王飞舟租的，合同、协议都是王飞舟签署的，我与租户、中介都没有法律关系。2016年6月14日，因中介在原三户租户腾房走人后又把房屋租给了其他人，导致我仍未能收房，所以我和中介都报警了，一起去派出所处理，在警官协调下，达成了调解意见，由王飞舟支付12000元，我支付1000元，合计13000元用于和中介签订租房合同终止协议，作为对中介的赔偿。中介现场拿到这个钱后，就撤出房屋，把房屋交付给我方。但是中介要求现金，王飞舟没有12000元现金，由其通过支付宝转帐给我，我拿出13000元的现金给了王飞舟，其交给中介。这个情况当时处理的吴警官在场，可以证明。在6月14日中介公司清退以后，我方虽然拿到了房屋，但经常有人来堵锁眼，在2016年6月16日我直接更换了门锁，控制了房屋，到了2016年7月才装修并实际入住。
王飞舟称：《腾房协议》是在过户之前已签署，我已经将腾房的相关问题提前告知了杨青山、杨彦秋，并划清了腾房双方所应承担的义务。协议上虽然有甲方配合乙方字眼，但实际上只是为了向中介解释一下，真正处理腾房的所有事宜都是由杨青山、杨彦秋自己负责。关于杨青山、杨彦秋说的12000元，其说的不是事实，正因为有《腾房协议》，由杨青山、杨彦秋自行解决腾房事宜，这才出现中介和杨青山双方报警，警察说租房协议是我签的，应由我出面来解决，我就和杨青山、杨彦秋说，你得出相应的费用，后来杨青山和中介达成协议，由杨青山支付给中介13000元。因为我和杨青山说我已收取了中介给的12300元，所以当时我就通过支付宝就把这12000元转给了杨青山，由杨青山又拿了1000元，一共拿了13000元的现金交给我，由我交给中介公司解除合同，所以当天就是按《腾房协议》约定来作的这些事儿。
三、关于尾款支付问题。
杨青山称：按照《补充协议》约定，尾款50000元应于4月30日房屋交接，王飞舟履行完相应义务后支付。《腾房协议》约定王飞舟应把租房的已收尾款付给我，王飞舟称已支付12300元，我不认可，我收到王飞舟给付的12000元并不是其所说的《腾房协议》的已收尾款。
王飞舟称，杨青山、杨彦秋在我迁出户口之后就应该给付尾款50000元，我户口迁出是在7月22日，杨青山、杨彦秋就应该在该日期给付剩余尾款。另外，《腾房协议》约定我应把租房的已收尾款12300元付给杨青山、杨彦秋，我已给付12000元，未付的300元及4100元的租房违约金应付给杨青山、杨彦秋，同意将这4400元在尾款中抵扣。
四、关于物业费、供暖费、水费及燃气费问题。
杨青山提交了物业费、供暖费、水费的发票及燃气费的银行对账单一份，合计金额6838.16元，要求王飞舟支付。王飞舟称：对以上四张票据的真实性认可，其中物业费、供暖费这两张票据上的金额我一直认可应由我承担，同意扣除，但水费和燃气费这两张票据应向涉案房屋的实际租户收取，杨青山没有去找租户收取，应由其自行负责，不应由我承担。
上述事实有房屋买卖合同、《腾房协议、》《补充协议》、收据，以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院经审理认为：王飞舟与杨青山签订的《房屋买卖合同》、《腾房协议》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。《腾房协议》约定，过户后王飞舟付给杨青山租房已收尾款，另加一个月的违约金，由王飞舟配合杨青山后续腾房事宜。《补充协议》约定，双方于2016年4月7日过户完毕，于2016年4月30日进行房屋交接，王飞舟结清房内的水、电、燃气、物业、暖气等各项物业费用并交付房门钥匙和迁出户口，同日杨青山支付剩余房款五万元。而双方于2016年6月14日才完成房屋交接。王飞舟没有按照上述合同约定在2016年4月30日进行房屋交接、结清费用及迁出户口，属于违约行为。王飞舟主张杨青山应在其于2016年7月22日迁出户口之日给付尾款五万元，而《补充协议》约定2016年4月30日进行房屋交接，同日杨青山支付剩余房款五万元，按照字面理解，王飞舟履行结清房内的水、电、燃气、物业、暖气等各项物业费用并交付房门钥匙和迁出户口等义务与杨青山支付剩余房款五万元之间并不存在先后顺序，故杨青山没有按照上述合同约定及时支付剩余房款，亦属于违约行为。王飞舟要求杨青山支付违约金100000元，杨青山反诉要求王飞舟支付违约金100000元，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，法院对双方各自主张的违约金酌情考虑，均调整为一次性支付2000元，两相抵销，互相不再给付。王飞舟要求杨青山支付购房尾款50000元，法院予以支持，其同意按照《腾房协议》约定将应付给杨青山的租房已收尾款中其认可的未付部分300元及租房违约金4100元（合计4400元）在尾款中予以抵扣，法院不持异议，折抵后，杨青山还应给付王飞舟45600元。关于双方对2016年6月14日王飞舟通过支付宝转给杨青山的12000元的款项性质的争议，杨青山在本案反诉的诉求中并未明确主张如何处理，法院不予解决。王飞舟要求杨青山支付房屋使用费（每月4100元，从2016年6月14日起至付清全部房款为止）、误工费5000元，于法无据，法院不予支持。杨青山反诉主张的水、电、燃气、物业费等各项费用6838.16元，属于合同约定，法院予以支持。王飞舟辩称水费和燃气费这两张票据应向涉案房屋的实际租户收取，不应由其承担，因没有合同依据，法院不予采信。杨青山反诉要求王飞舟承担的其退还租户房屋租金及押金17165元的主张，缺乏充分证据支持，且没有合同依据，法院不予支持。本案涉及的房屋买卖合同履行中，杨彦秋系杨青山的委托代理人，其在委托权限内履行委托行为的法律责任应由杨青山承担，故王飞舟对杨彦秋的相关主张，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2017年1月判决:一、杨青山于判决生效后十日内给付王飞舟房屋尾款45600元；二、王飞舟于判决生效后十日内给付杨青山水、燃气、物业费、暖气费等各项费用6838.16元；三、驳回王飞舟的其他诉讼请求；四、驳回杨青山的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明的事实不持异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王飞舟与杨青山签订的房屋买卖合同、《腾房协议》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。缔约双方均应恪守合同，行使权利、履行义务。上述《腾房协议》中约定过户后王飞舟付给杨青山租房已收尾款，另加一个月的违约金，由王飞舟配合杨青山后续腾房事宜。《补充协议》约定，双方于2016年4月7日过户完毕，于2016年4月30日进行房屋交接，王飞舟结清房内的水、电、燃气、物业、暖气等各项物业费用并交付房门钥匙和迁出户口，同日，杨青山支付剩余房款五万元。现双方于2016年6月14日才完成房屋交接。依据上述约定，王飞舟没有在2016年4月30日进行房屋交接、结清费用及迁出户口，存在违约行为。同样依据《补充协议》，2016年4月30日进行房屋交接，同日，杨青山支付剩余房款五万元。故王飞舟履行结清房内的水、电、燃气、物业、暖气等各项物业费用并交付房门钥匙和迁出户口等义务与杨青山支付剩余房款五万元之间并不存在先后顺序，故杨青山没有按照上述合同约定及时支付剩余房款，同样已属违约。现考虑到双方均存在违约行为，依据合同应就各自的违约行为承担相应的责任。在此情况下，一审判决结合合同履行情况、双方之过错程度等因素，对双方主张的违约金酌情均调整为一次性支付2000元，且两相抵销，不再另行给付，并无不当。
就杨青山、杨彦秋上诉的购房尾款给付问题，现王飞舟认可依据《腾房协议》其还应向杨青山给付300元房租及租房违约金4100元，并同意在杨青山欠付的尾款中予以扣除，故杨青山扣留上述款项之外的45600元，现依据不足，应给付王飞舟。
杨青山上诉所持王飞舟承担其退还租户房租及押金共计17165元之请求，上述款项其主张由王飞舟承担，缺乏合同依据；《腾房协议》中无法得出该笔支出系应由王飞舟承担之结论。
综上所述，杨青山、杨彦秋之上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2501元，由杨青山、杨彦秋负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 珊
审判员 姚 颖
审判员 陈雨菡
二〇一七年五月二十三日
书记员 马博文