河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终224号
上诉人（一审被告）：洛阳市中心医院。住所地：河南省洛阳市西工区中州中路***号。
法定代表人：李亚伟，该医院院长。
委托诉讼代理人：宋景亮，河南航星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘丹平，河南航星律师事务所律师实习律师。
被上诉人（一审原告）：洛阳宏图房地产开发有限公司。住所地：河南省洛阳市洛龙区元华国际城市公寓91603。
法定代表人：安秉怡，该公司董事长。
委托诉讼代理人：安振华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张战平，河南亚昌律师事务所律师。
上诉人洛阳市中心医院因与被上诉人洛阳宏图房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2016）豫0311民初1388号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洛阳市中心医院的委托诉讼代理人宋景亮、刘丹平，被上诉人洛阳宏图房地产开发有限公司的委托诉讼代理人安振华、张战平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人洛阳市中心医院上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、三、四项，改判驳回被上诉人要求确认双方之间签订的《租赁合同》于2016年3月15日解除，要求上诉人向其交付租赁房屋和支付逾期交付租赁房屋占有使用费的一审诉讼请求；2、依法撤销一审判决第二项关于上诉人按照每日1‰的标准向被上诉人支付违约金的判决部分，改判上诉人按照同期银行利率标准向被上诉人支付逾期支付租金违约金；3、相应调整本案诉讼费用的承担数额。事实与理由：一审判决确认上诉人与被上诉人之间签订的《租赁合同》于2016年3月15日解除，当属适用法律错误。上诉人已将租金支付至2016年1月24日是本案不争的基本事实，而根据上诉人与被上诉人签订《租赁合同》之第八条约定，上诉人支付2016年1月25日至2017年1月24日租金的时间是2016年1月24日前，且“逾期未缴纳年租金超过二十日，再书面通知两次仍不缴纳年租金”时，被上诉人才“有权收回该房屋，并有权单方面终止解除本合同”，而事实是被上诉人虽于2016年1月17日、2016年1月27日两次书面通知上诉人缴纳租金，当因为第一次（即2016年1月17日）通知并非在“逾期未缴纳年租金超过二十日”后的约定期限内，故不产生合同约定的书面通知法律后果，应视为被上诉人仅书面通知一次（即2016年1月17日的通知），因此，被上诉人要求确认涉案《租赁合同》于2016年3月15日其单方通知时即已解除的诉讼请求，因不符合《合同法》第93条第2款的规定，而依法应予驳回；在双方签订的《租赁合同》明确约定逾期支付租金时单方解除合同条件的情况下，一审判决仍适用《合同法》第227条的规定确认双方之间的《租金合同》解除，当属适用法律错误，而且上诉人是因为合作方洛阳枫生康复医院有限公司的原因等，未能及时缴纳且一直在与被上诉人协商、沟通解决办法，被上诉人对此是明知的，故并非无正当理由迟延支付租金的情形。二、涉案《租赁合同》关于逾期支付租金的违约金约定过高，一审判决支持被上诉人所谓要求上诉人每日按年租金1‰支付违约金的诉讼请求不当。根据《合同法》及最高人民法院相关司法解释的规定，当事人约定的违约金过高造成的损失，可以适当减少；约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。涉案《租赁合同》关于逾期缴纳租金每日按年租金1‰支付违约金的约定，折合年利率为36％，显示过高，且被上诉人没有证据证明造成其损失，因此调整为按中国人民银行同期利率计算违约金，较符合公平原则和本案实际。三、一审判决遗漏当事人，程序严重违法。涉案《租赁合同》虽系“洛阳市中心医院新区医院筹备委员会”与被上诉人签订，但租赁用途为设立新区医院（原拟定名称为“洛阳新区康复医院”），根据案外人洛阳枫生康复医院有限公司（以下简称“枫生康复医院”）与上诉人等签订协议的约定，“洛阳新区康复医院”系枫生康复医院全额投资设立，上诉人仅是开业后的“洛阳新区康复医院”的托管人，涉案《租赁合同》约定相关事宜，是由枫生康复医院直接与被上诉人协商、洽谈的，之前的租金也由枫生康复医院直接支付给被上诉人的，故本案的处理结果与枫生康复医院有法律上的直接利害关系，根据《民事诉讼法》第56条等规定，依法应当追加案外人枫生康复医院为本案第三人参加诉讼。上诉人在一审中提交了追加枫生康复医院为本案第三人参加诉讼的书面申请，枫生康复医院也向一审法院提出了《请求作为第三人参加诉讼申请书》，但一审法院均未追加，当属遗漏当事人的严重违反法定程序的情形。综上所述，一审判决适用法律错误、程序严重违法、判决结果错误，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院在查清事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人洛阳宏图房地产开发有限公司答辩称：一、洛阳宏图房地产开发有限公司认为上诉人的上诉理由是不成立的。双方签订合同的主要内容为：洛阳宏图房地产开发有限公司将其所有的位于洛阳市××××怡和花园会馆110层（建筑面积9860㎡）租给上诉人使用。租期为10年，从2013年1月25日至2023年1月24日止。（免租期6个月，即从2012年7月25日至2013年1月24日止，免租期届满次日为起租日，即从2013年1月25日开始计收租金。）履约保证金为人民币30万元整，签订合同是一次支付。从2013年1月25日至2018年1月24日止，每年租金为人民币290万元。上诉人应于签署本合同时向洛阳宏图房地产开发有限公司一次性支付当年租金。上诉人应每年自房租到期之日提前二十日向洛阳宏图房地产开发有限公司一次性支付下一年（房屋和车位）租金，如上诉人违反本合同的约定，逾期每日按年租金千分之一支付违约金，逾期未交纳年租金超过二十日，再书面通知两次仍不缴纳年租金者，洛阳宏图房地产开发有限公司有权收回该房屋，并有权单方面终止解除本合同，同时上诉人承担由此给洛阳宏图房地产开发有限公司所造成的全部经济损失（直接经济损失和间接经济损失）。合同签订后，答辩人按约向上诉人交付了房屋，上诉人缴纳了第一年度2013年1月25日至2014年1月24日之间租金290万。以后上诉人开始违约，第二年度2014年1月25日至2015年1月24日之间租金290万。上诉人拖延至2015年2月16日才缴纳，延期缴纳408元，违约金1183200元至今未交；第三季度2015年1月25日至2016年1月24日之间租金290万，延期了43天后在2015年2月16日缴纳2170000元，该年度租金拖欠730000元至今未缴纳，违约金124700元至今未交，第四年度2016年1月25日至2017年1月24日之间的年租金290万元按约应在2016年1月5日前支付，但上诉人逾期至今未付。洛阳宏图房地产开发有限公司多次催促上诉人缴纳租金，上诉人均置之不理。洛阳宏图房地产开发有限公司于2016年1月17日和2016年1月27日二次书面通知上诉人催交租金，上诉人仍然拖欠至今未付租金。洛阳宏图房地产开发有限公司于2016年3月14日通过特快专递向上诉人发出《解除合同通知书》，该通知书内容明确具有催款的含义，但是上诉人于2016年3月15日收到通知后，既没有履行缴纳租金的义务，也没有对洛阳宏图房地产开发有限公司的催交和解除合同的通知提出异议。上诉人拖延缴纳2016年度租金至今已达13个月以上，根本没有交纳租金的诚意。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认合同解除的效力”，最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十四条的规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销所有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，上诉人在2016年3月15日收到洛阳宏图房地产开发有限公司发出的解除合同通知书，至2016年7月12日一审第一次开庭，期间三个多月没有提出异议，因此一审法院确认该合同自2016年3月15日已发生解除的效力是正确的。二、上诉人在一审中没有通过反诉或抗辩的方式请求一审法院调整违约金，一审法院无权调整违约金，二审法院应当予以维持。三、一审程序合法，没有遗漏当事人。本案《租赁合同》是上诉人与洛阳宏图房地产开发有限公司之间签订的，租赁合同的双方当事人是上诉人与洛阳宏图房地产开发有限公司。洛阳宏图房地产开发有限公司没有与案外人洛阳枫生康复医院有限公司协商、洽谈过《租赁合同》事宜，洛阳枫生康复医院有限公司没有向答辩人支付过租金，因此洛阳枫生康复医院有限公司不是本案当事人，依法不应参与本案诉讼程序。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
洛阳宏图房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原告、被告之间签订的《租赁合同》于2016年3月15日解除；2、请求判令被告向原告支付2016年1月25日至《租赁合同》解除之日2016年3月14日之间的租金389315.29元及违约金，违约金以389315.29元为基数，按每日1‰的标准自2016年1月5日计算至实际还清之日止（暂计算至2016年3月31日违约金已达33481.11元）；3、判令被告立即向原告交付租赁房，并从2016年3月26日开始向原告支付逾期交付租赁房屋的占有使用费，占有使用费标准以日租金7945.21元自2016年3月26日起计算至实际交付租赁物之日为止（损失暂计算至2016年3月31日已达47671.26元）；4、被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月25日，原告（甲方）与被告公司设立的洛阳市中心医院新区医院筹备委员会（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方同意将其位于洛阳市××××怡和花园会馆租予乙方使用，出租建筑物为地上110层（一层消防控制室和南部第一间商铺一层、二层除外，含地下室冷热交换机房145㎡），会馆总建筑面积9860㎡；在租赁期限内，未经甲方同意，乙方不得转租、改变使用用途；租赁期限为10年，即从自2013年1月25日至2023年1月24日；免租期6个月即从2012年7月25日至2013年1月24日止，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金；在本租赁合同生效之日起10日内，甲方将按现状交付乙方装修，且乙方同意按设施的现状承租（签署租赁房屋交付确认书）；本合同的履约保证金为叁拾万元，于签署本合同时向甲方一次性支付，租赁期限届满，在乙方已向甲方交清全部应付租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁房屋等本合同所约定的责任后三日内，甲方向乙方无息退还履约保证金；从2013年1月25日至2018年1月24日止，每年租金为贰佰玖拾万元整。地下车位30个每年租金柒万伍仟元，乙方应于签署本合同时向甲方一次性支付当年租金（房租和车位）贰佰玖拾柒万伍仟元整；乙方应每年自房租到期之日提前二十日向甲方一次性支付下一年（房屋和车位）租金，如乙方违反本合同的约定，逾期每日按年租金千分之一支付违约金，逾期未交纳年租金超过二十日，再书面通知两次仍不缴纳年租金者，甲方有权收回该房屋，并有权单方面终止解除本合同，同时乙方承担由此给甲方所造成的全部经济损失；承租期满后或因乙方责任导致合同解除的，除双方另有约定外，乙方配置的不动产、装修等无偿归甲方所有，对乙方自行配置的动产，由乙方在协议终止之日起10日内全部搬离，逾期视为乙方放弃所有权，甲方有权予以处置；未经甲方书面同意，乙方擅自将该房屋转租，由此给甲方造成的法律责任及经济损失由乙方全部承担，且甲方有权终止本合同收回该房屋。上述合同签订后，原告于2012年8月4日将合同约定的房屋及租赁物品交付承租方，双方均在租赁物品移交清单上签名盖章。被告方遂对涉案房屋进行装修，并于2015年2月15日分别向原告支付2014年度、2015年度租金，租金支付至2016年1月24日。2016年1月17日，原告向被告发出催款函：通知被告在2016年1月5日前支付本案合同项下的租金及相关费用。2016年1月27日，原告再次向被告发出催款函：通知被告交纳本案合同项下的租金及相关费用。被告均未予以回应。2016年3月14日，原告向被告及其被告下属的洛阳市中心医院新区医院筹备委员会发出《解除合同通知书》：被告拖欠原告公司租金及相关费用，我公司已两次函告贵院按约支付租金及相关费用，现仍未支付……自本解除合同通知书到达贵院之日起，解除原告与被告下属筹备委员会2012年7月25日签订的《租赁合同》，请贵院在合同解除之日起十日内向我公司移交租赁房产及物品，逾期不交按每天壹万元标准向我方赔偿损失，并交清解除合同之日前拖欠的租金及损失。”该通知书于2016年3月15日送达被告。一审法院审理认为：本案原告与被告下属的新区医院筹备委员会签订的租赁合同系双方真实意思表示，合同约定的条款不违反法律法规的强制性规定，双方应当依约履行各自的合同义务。新区医院筹备委员会作为被告的下设部门，其责任应该由被告承担。庭审中，双方当事人对本案租赁房产房租支付至2016年1月24日均无异议，根据双方签订租赁合同的约定，被告应该在每年房租到期之日提前二十日向原告一次性支付下一年租金，据此被告应在2016年1月4日前向原告支付2017年的租金。至本案法庭辩论终结前，被告仍未提及何时向原告交纳租金，故被告的行为违反合同约定，应承担违约责任。被告在原告的两次催促后，仍未交纳租金，且在原告向其送达解除合同通知书后，被告仍未对租金一事给予回应，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，对原告诉求确认解除合同予以支持。被告在收到解除通知书后并未就此提出异议，故本案所涉的《租赁合同》于2016年3月15日解除，合同解除后，被告仍占用原告房产，应该按合同约定的租金标准向原告支付占用费至实际交付房屋之日止。按照合同约定的年租金290万元计算，日租金为7945.21元，据此原告诉求被告支付2016年1月25日至合同解除前一日的租金389315.29元及违约金符合合同约定及法律规定，对该诉求予以支持，被告亦应从2016年3月26日起按日标准7945.21元支付合同解除后的房屋占用费。被告未按约定交付租金，其违约行为在先，故被告的辩解理由证据不足，对其辩解不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，经合议庭评议，判决：一、原告洛阳宏图房地产开发有限公司与洛阳市中心医院新区医院筹备委员会2012年7月25日签订的《租赁合同》于2016年3月15日解除；二、被告洛阳市中心医院于本判决生效后十日内向原告洛阳宏图房地产开发有限公司支付租金389315.29元，并以389315.29元为基数按照每日1‰的标准自2016年1月5日起向原告支付违约金至实际还清之日止；三、被告洛阳市中心医院于本判决生效后十日内向原告洛阳宏图房地产开发有限公司交付位于洛阳市××××怡和花园会馆的房屋；四、被告洛阳市中心医院于本判决生效后十日内向原告洛阳宏图房地产开发有限公司支付房屋占用使用费（计算方法：从2016年3月26日起按照日租金7945.21元的标准计算至实际交付房屋之日止）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8457元，由被告承担。
二审中，上诉人洛阳市中心医院提交五份新证据：1、2014年4月17日《河南省卫生厅设置医疗机构批准书》；2、2015年1月24日洛阳市中心医院与洛阳普益恒基投资有限公司、河南枫生健康管理有限公司签订的《协议书》及附件；3、2015年11月1日洛阳市中心医院与洛阳枫生康复医院有限公司签订的《确认书》；4、2016年7月11日《洛阳枫生康复医院有限公司变更信息》表；5、2015年11月11日洛阳市洛龙区发展和改革委员会《河南省企业投资项目备案确认书》；证明：上诉人洛阳市中心医院承租涉案房屋是为了与案外人合作设立康复医院，之前的合作单位是洛阳普益恒基投资有限公司，合作协议约定拟设立的康复医院由洛阳普益恒基投资有限公司全额投资设立，上诉人洛阳市中心医院仅是开业后的康复医院的托管人，并于2014年4月17日取得《设置医疗机构批准书》，2015年1月24日洛阳普益恒基投资有限公司通过与上诉人洛阳市中心医院、洛阳枫生康复医院有限公司签订的书面协议的方式，将其依据与上诉人洛阳市中心医院签订的合作协议中的全部权利、义务转让给了洛阳枫生康复医院有限公司，并明确约定为设置康复医院签订的涉案租赁合同中承租人的全部权利由洛阳枫生康复医院有限公司独立承担，与上诉人洛阳市中心医院无关。洛阳枫生健康管理有限公司于2015年7月22日变更名称为洛阳枫生康复医院有限公司，于2015年11月11日取得《河南省企业投资项目备案确认书》，从而证明本案遗漏了重要的当事人，当属程序违法。被上诉人洛阳宏图房地产开发有限公司质证意见为：1、对证据1真实性无异议，该证据的有效期至2017年4月17日止；2、对证据2中协议书的真实性无法判断，这份协议书我们不知情，后面的附属协议是复印件不是原件，该证据恰恰证明了案外人和洛阳宏图房地产开发有限公司没有直接的法律关系；3、对证据3真实性无法确认，也不能证明案外人与洛阳宏图房地产开发有限公司有法律关系；4、对证据4真实性无异议，但与洛阳宏图房地产开发有限公司之间没有法律关系；5、对证据5真实性无法确认，该证据起止年限至2016年12月止，房屋租给洛阳市中心医院五年至今没有建成。这五份证据均不能证明案外人与洛阳宏图房地产开发有限公司有直接的租赁法律关系，一审程序合法，没有遗漏当事人。本院对一审法院审理查明的相关事实予以确认。
本院认为：洛阳宏图房地产开发有限公司与洛阳市中心医院新区医院筹备委员会签订的租赁合同系双方真实意思表示，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该新区医院筹备委员会作为洛阳市中心医院的下设部门，其责任应由洛阳市中心医院承担，本院对以上事实予以确认。双方合同签订后，洛阳宏图房地产开发有限公司按照约定向洛阳市中心医院交付了本案所涉房屋，但洛阳市中心医院并未按照合同约定及时支付相应租金，洛阳市中心医院在洛阳宏图房地产开发有限公司对其发出的两次催交租金通知后，仍未按时足额交纳租金，其行为违反合同约定，应当承担违约责任。据此，洛阳宏图房地产开发有限公司于2016年3月14日向其送达了解除合同通知书，洛阳市中心医院及其下属洛阳市中心医院新区医院筹备委员会收到通知后，并未在法律规定期间的三个月内提出异议，一审法院确认洛阳宏图房地产开发有限公司与洛阳市中心医院新区医院筹备委员会签订的《租赁合同》于2016年3月15日解除并无不当，本院予以维持。关于洛阳市中心医院提出应当按照中国人民银行同期银行利率标准向洛阳宏图房地产开发有限公司支付逾期支付租金违约金的问题，一审法院按照双方约定的年租金290万元计算，日租金为7945.21元，作出由洛阳市中心医院支付给洛阳宏图房地产开发有限公司2016年1月25日至合同解除前一日的租金389315.29元及相应违约金符合双方合同约定，对此本院予以维持。关于洛阳市中心医院申请追加案外人洛阳枫生康复医院有限公司参加诉讼的问题，因洛阳宏图房地产开发有限公司与洛阳枫生康复医院有限公司之间不存在法律关系，洛阳市中心医院与洛阳枫生康复医院有限公司之间的纠纷应另行解决。综上所述，上诉人洛阳市中心医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费1972元，由洛阳市中心医院负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘龙杰
审判员 杨元卿
审判员 李 慧
二〇一七年三月八日
书记员 王 璐