福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第2424号
上诉人（原审原告）陈华东，男，1970年1月19日出生，汉族。
委托代理人彭凯德、林涛，福建衡兴明业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）厦门市万科金色悦城房地产有限公司，住所地厦门市翔安区西坂村西亭自然村“金包银”项目D3栋405室。
法定代表人罗永国，总经理。
委托代理人陈红梅、张静蓉，福建旭丰律师事务所律师。
上诉人陈华东因与被上诉人厦门市万科金色悦城房地产有限公司（以下简称为万科公司）商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2014）翔民初字第619号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈华东原审请求判令：万科公司立即向陈华东支付逾期交房违约金（以万科公司已付购房款869331元为基数，按照每日万分之三的标准，自2012年7月1日起计算至实际交房之日止，暂计至2014年3月10日为161173.96元）。
原审法院查明，2011年5月28日，陈华东与万科公司签订商品房买卖合同一份，约定陈华东向万科公司购买金色悦程花园5#、8#楼及地下室、30#楼8#楼1层1号单元（五权路2667号）的商品房，建筑面积75.389平方米，总价款为868064元。上述合同第八条对交付条件与期限约定如下：出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活排水、用电等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定如下：出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。
双方还在作为合同附件六的合同补充协议第七条对商品房交付作出具体约定：在商品房达到交付条件时，除买受人未按合同约定支付房价款或违约金外，出卖人应以挂号信或特快专递按本合同文书送达联系地址寄发交付通知书，通知买受人办理交付手续。出卖人的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的该商品房。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日起由买受人承担。补充协议第七条还约定，在交付过程中除发生主体结构不合格工程的问题的，其他工程质量等问题，不影响双方办理商品房交付手续，由出卖人在买受人接收房屋后按照合同约定承担保修责任。
2011年5月31日，上述合同在厦门市房地产交易权籍登记中心备案。合同签订后，陈华东依约支付了购房款。2012年6月27日，万科公司以快递方式向陈华东送达了商品房交付通知书和商品房面积补差通知，要求陈华东补交差价1267元，并在2012年6月30日前至翔安区金色悦城花园物业服务中心办理交付手续。
审理中，陈华东表示所购买的的商品房存在质量问题，甚至连门都无法打开，根本不具备交房条件。
另查明，金色悦程花园5#、8#楼及地下室、30#楼已经竣工验收合格。陈华东所购买的商品房总价款为869330元。
原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同及补充协议的内容均不违反法律规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据合同约定，万科公司应当在2012年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付陈华东使用。同时，双方也约定了具体的交付程序，即在商品房达到交付条件时，万科公司应以挂号信或特快专递按本合同文书送达联系地址寄发交付通知书，通知陈华东办理交付手续。万科公司的通知送达后，陈华东无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领万科公司交付的该商品房，陈华东无合法理由拒绝受领的，视为万科公司按时交付。根据上述约定，万科公司在房屋经过竣工验收合格后，以快递方式向陈华东发出了商品房交付通知书，告知陈华东在2012年6月30日前至翔安区金色悦城花园物业服务中心办理交付手续，但陈华东未在上述指定的时间和地点办理交付手续。对此，因陈华东未能举证证明其未前往办理交付手续具有法律依据或合同依据，故陈华东无理由拒绝办理交付手续，按照合同约定应视为万科公司已按时交付。陈华东认为所购商品房存在质量问题、不具备交房条件的主张，缺乏证据证明，不予采纳。因此，陈华东认为万科公司存在逾期交房的违约行为、并据此主张万科公司按照购房款每日万分之三的标准自2012年7月1日起支付逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回陈华东的诉讼请求。本案案件受理费3523元，因适用简易程序，减半收取为1761.5元，由陈华东负担。
宣判后，陈华东不服，向本院提起上诉。
上诉人陈华东上诉称，1、案涉的《商品房买卖合同》系格式合同，其补充协议第七条关于商品房交付的约定属于无效条款，万科公司向陈华东邮寄交付通知书不能视为其已履行交房义务。《合同法》第三十九条及第四十条分别规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，案涉《商品房买卖合同》系万科公司为了重复使用而事先拟定，并利用其市场优势地位，在订立合同时未与陈华东协商的条款，依照上述法律规定应当认定为格式条款。同时，由万科公司拟定的案涉的《商品房买卖合同》中《合同补充协议》第六条的约定，将万科公司应当履行的房屋交付义务仅以寄发《交付通知书》的形式予以代替，还约定陈华东在工程质量存在问题及装修和设备标准达不到合同约定标准的情况下仍不影响双方办理房屋交接手续，并且加重陈华东承担商品房毁损灭失风险的责任。因此，该约定明显是万科公司免除其责任、加重陈华东责任、排除陈华东主要权利的条款，应当依法认定为无效的格式条款。因此，万科公司关于其向陈华东发出书面通知即视为已向陈华东交付案涉房屋的抗辩主张不能成立，万科公司为依约向陈华东履行交房的义务，应当承担相应的违约责任。2、案涉房产存在质量问题，事实上不具备交付条件，案涉房产系因万科公司的原因无法交付，万科公司应当承担逾期交房的违约责任。万科公司虽主张案涉房产已经通过竣工验收，但竣工验收合格并非案涉房产具备交付的唯一条件，万科公司抗辩主张案涉房产通过竣工验收并不能证明案涉房产完全具备交付条件。同时，陈华东在接到万科公司的交房通知后前往案涉房产时，发现案涉房产门口的大理石地板严重破损，严重影响其使用，并且案涉房产连门锁都无法打开，陈华东无法进入案涉房产观察该房产的情况。时至今日，案涉房产门口的大理石地板仍未得到修复，而门锁被拆除后竟没有重新安装，现在可以随意打开。综上所述，万科公司向陈华东发送交房通知时，案涉房产根本不具备事实上的交付条件，更没有事实上的交付行为。万科公司关于案涉房产具备交付条件及其已经向陈华东交付案涉房产的说法不能成立。案涉房产不能按时交付完全系因万科公司的原因所致，万科公司应当按照《商品房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。陈华东原审的诉讼请求具有事实依据并符合法律规定，请求撤销原审判决，改判支持陈华东原审全部诉讼请求。
被上诉人万科公司答辩称，1、双方关于商品房交付的条件及方式的约定，合法有效。陈华东诉称双方补充协议第七条关于商品房交付的约定属无效条款，此说法无任何事实与法律依据。案涉《商品房买卖合同》之附件六《合同补充协议》虽系万科公司拟定，但万科公司“特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容”，以“确保买受人充分理解合同条款”（见补充协议），因此该补充协议系双方协商一致签订的，陈华东所称万科公司“利用其市场优势地位，订立时未予协商”有悖事实。再者，该条款并不具有《合同法》第52条及第53条所列情形，也非陈华东上诉状所称“提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”。陈华东作为《商品房买卖合同》买受人，接受合同标的物即案涉商品房，既是其合同权利，也是其合同义务。双方既在合同中约定房屋交付的条件、期限，那么买受人即享有要求出卖人依约交付案涉商品房的权利，同时，也负有依约接受商品房的义务。双方补充协议第七条约定买受人无法定或约定事由拒不履行其接受商品房的义务的情形下，将“视为交付”，实际是敦促买受人履行其接受义务，并非“加重对方责任”。同时，该“视为交付”，是双方约定的对于买受人怠于履行受领义务的情形产生与交付相同法律后果，即：出卖人不承担逾期交付的责任，同时标的物风险转移予买受人。该条款并未免除出卖人“实际交付”的义务，也没有排除买受人“实际接受”标的物的权利，因此该约定并不是“免除己方责任、排除对方主要权利”。另外，该补充协议第七条关于对于交付时标的物质量要求的约定，也未违反法律法规强制性规定，对于标的物除“主体结构不合格”之外的质量瑕疵，作为出卖人，万科公司并未免除其质量保证责任，相反，该条明确约定“按照合同约定承担保修责任或实现本合同附件三约定的标准”，因此，陈华东所称该条款“免除己方责任、排除对方主要权利”没有事实依据。《合同法》第143条规定：“因买受人原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。”如前所述，陈华东违反约定未如期接受商品房，则在约定交付日期后商品房风险应当由陈华东承担，于法有据，并非万科公司加重陈华东风险责任。2、陈华东所称因标的房屋存在质量瑕疵、不具备交付条件的说法，没有任何事实与合同依据。双方合同已约定标的房屋的交付条件，而实际履行情况表明，在合同约定的交付期限届满前，案涉商品房已具备法定及约定交付条件。陈华东所称标的房屋存在质量瑕疵，且不说该说法的真实性，即使真实存在，也并不能证明标的房屋不具备交付条件。首先陈华东所称的质量瑕疵并非双方合同约定的“主体结构不合格”问题，并且，以常识判断，也不是致使买受人“合同目的不能实现”的严重问题，因此，陈华东所说的质量瑕疵并不能证明标的房屋不具备法定及约定交付条件。再者，陈华东证据显示，该瑕疵形成时间均在双方约定交付日期之后，并不能证明约定交付时间存在该质量瑕疵，更不能证明约定的交付时间标的房屋不具备交付条件。综上，请求驳回陈华东的上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审查明的事实除陈华东认为讼争房产总价款为869331元外，对原审查明的其余事实没有异议。本院对没有争议的事实予以确认。
二审中，陈华东提供讼争房产五张照片，拟证明讼争房产门口的大理石地板严重破损，严重影响其使用，对此万科公司质证认为，不认可该证据真实性，且该证据与本案不具有关联性，不能支持陈华东的主张。
二审中，陈华东确认至今未进入讼争房产，目前仅发现门锁无法使用及门口大理石地板破损。万科公司称门锁保修期仅六个月，是因长期未使用导致门锁问题。
本院认为，本案争议的焦点在于万科公司是否需要支付陈华东逾期交房违约金。本案陈华东与万科公司除商品房买卖合同外，还签订了补充协议，而对此补充协议，万科公司也做了特别提示，已经采取合理的方式提请陈华东注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。因此该补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。根据补充协议第六条规定“在该商品房交付过程中发生下列情形的，不影响双方办理该商品房交付手续，由出卖人在买受人接收该商品房后按照合同约定承担保修责任或实现本合同附件三约定的标准：（1）工程质量问题（主体结构不合格除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准”。依照本案查明的事实，2012年6月27日，万科公司以快递方式向陈华东送达了商品房交付通知书和商品房面积补差通知，要求陈华东补交差价1267元，并在2012年6月30日前至翔安区金色悦城花园物业服务中心办理交付手续。但陈华东无正当理由未按时办理交房手续，依照合同约定，视为万科公司已经完成交房义务。陈华东抗辩称讼争房产存在质量问题而拒绝接收房产，但讼争房产经竣工验收和消防验收合格，陈华东没有证据证明讼争房产主体结构质量不合格不能交付使用、及不符合合同约定质量要求和法定的交付条件。陈华东主张逾期交房违约金不当，原审未予支持是正确的。如万科公司交付的房屋验收合格后仍存在部分质量问题，万科公司应当承担修复和保修的义务及相关的赔偿责任，因此造成陈华东损失其可另行主张赔偿损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人陈华东的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3523元，由上诉人陈华东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
代理审判员 许 莹
代理审判员 胡林蓉
二〇一四年十月二十日
代书 记员 彭丽月
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。