浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬慈民初字第650号
原告（反诉被告，以下简称原告）：陈亚文，农民。
被告（反诉原告，以下简称被告）：陈美云，居民。
委托代理人：徐秧芳。
原告陈亚文诉被告陈美云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理后，依法组成合议庭。2014年6月12日，被告陈美云提起反诉，本院于同日立案受理。2014年7月24日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告陈亚文、被�陈美云及其委托代理人徐秧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈亚文起诉称：2008年10月17日，原、被告签订了《店面租赁协议书》一份，约定：租赁时间为五年，从2008年10月30日起至2013年10月29日止；房屋押金为30000元，由被告保管，被告于协议到期时如数归还给原告。同时，原告向被告支付了五年150000元的转让费，被告亦出具欠条确认。2011年9月30日，被告起诉至慈溪市人民法院，要求解除《店面租赁协议书》、原告将房屋恢复原状、被告不予返还押金30000元。案经慈溪市人民法院及宁波市中级人民法院审理，最终判决解除原、被告签订的《店面租赁协议书》，驳回了被告的其余诉讼请求。基于被告提前解除了与原告签订的《店面租赁协议书》，案外人程慎起诉原告要求原告赔偿其提前解除《租赁合同》的损失。原告诉请：1.判令被告返还原告押金30000元，并支付自2012年9月26日起至实际履行日止、以30000元为基数、按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；2.判令被告返还原告转让费35000元；3.判令被告返还原告多收取的租金37000元；4.判令被告赔偿原告损失10000元；5.本案诉讼费用由被告承担。
被告陈美云答辩称：关于原告要求被告返还押金30000元及支付相应利息的诉请，被告认为，双方签订的《店面租赁协议书》第三条约定，在原告无违反合同规定的条例时，被告才在协议到期时将押金如数归还原告，现因原告未经被告同意擅自将房屋转租给案外人导致原、被告之间签订的《店面租赁协议书》解除，原告违约在先，押金应作为违约金不予返还；关于150000元转让费，实际是因原告要求承租涉案房屋五年，导致被告原本开店时的货物无法出售，该转让费是原告对被告损失的补偿，现原告违约，对该款不予退还；对于�告要求被告返还租金37000元的诉请，被告认为，原告方于2012年9月26日腾空房屋，但之后被告去向原告要回房屋时原告拒绝返还房屋，故被告并未多收取租金，不需退还租金；对于原告要求被告赔偿损失10000元的诉请，被告认为，原告在未征得被告同意的情况下擅自将房屋转租给案外人，因此造成的损失应由原告自行承担。
被告陈美云反诉称：2008年10月17日，原、被告签订了《店面租赁协议书》一份，协议书对租赁时间、租金等作了约定。协议签订后，原告未经被告同意擅自将涉案房屋转租给了案外人程慎。被告为此于2011年9月30日向慈溪市人民法院起诉要求解除《店面租赁协议书》。案经慈溪市人民法院及宁波市中级人民法院审理，判决解除了《店面租赁协议书》。2012年8月16日判决生效后，被告要求原告返还房屋，原告一直不还。2012年9月6日，被告装了一车皮包到涉案房屋准备经营，涉案房屋却被案外人程慎一家霸占，被告被案外人程慎一家殴打致伤并赶了出来，皮包全部落在店里。2012年10月1日至2012年10月5日，被告三次到原告处要求返还涉案房屋，原告以案外人程慎不还为由拒还。2012年10月29日，被告与原告电话交涉返还房屋事宜，原告称案外人已将房屋返还，故被告于2012年11月14日去涉案房屋修卷闸门，却遭到干涉。2012年11月29日，被告去涉案房屋装卷闸门时发现房屋内北侧被原告砌了一堵墙，房屋面积明显缩小，北边相邻店面的卷闸门槽也明显往涉案房屋处移，经与北边相邻店主交涉，北边相邻店主同意店门往自己处移，但费用要求由被告承担。故被告反诉请求：1.判令原告拆除已砌的涉案房屋内北侧的墙，恢复原状，并赔偿被告自2012年11月29日起至恢复原状日止因涉案房屋面积缩小致租金减少的损失每月3236.49元；2.判�原告赔偿被告延期返还房屋的经济损失67546.55元；3.判令原告赔偿被告皮包损失、卷闸门损失15000元；4.判令原告支付被告所欠电费1281.19元；5.本案本诉、反诉费由原告承担。庭审中，被告明确恢复原状诉请的具体内容为把后来砌上去的墙拆掉、把原来敲坏的墙重新砌好。
原告对被告的反诉辩称：对被告主张的因房屋面积缩小而造成的损失，原告并未对房屋进行过改动，故对该损失不应支持；对被告要求的延期返还房屋的经济损失，原告于2012年9月26日电话通知被告收房，当时被告同意支付原告67000元的相应费用，且涉案房屋早已被张贴转让公告，即被告已于2012年9月26日占有房屋，原告不存在延期返还房屋的行为，不应支付相应费用；皮包、卷闸门都是被告自己损坏的，与原告无关；电费部分，原告于2012年9月26日将房屋腾空，原告愿意承担2012年9月26日前的电费812元�
为证明自己的诉讼主张，原告向本院提供以下证据：
a1.《店面租赁协议书》复印件一份，证明原、被告于2008年10月17日签订《店面租赁协议书》一份，约定租赁时间为5年，从2008年10月30日起至2013年10月29日止，房屋押金为30000元，由被告保管，被告应于协议到期时如数归还原告的事实；
a2.转让费收条一份，证明被告于2008年10月17日收到原告支付的店面五年转让费150000元的事实；
a3.押金收条一份，证明被告收到原告支付的押金30000元的事实；
a4.（2011）甬慈浒民初字第294号民事判决书一份，证明原告向被告租赁房屋的事实经过；
a5.当庭提供照片三张、通话时间表及电话录音各一份，证明原告已于2012年9月26日腾空房屋并通知被告收房的事实。
为证明自己的诉讼主张，被告向本院提供以下证据：
b1.《店面租赁协议书》一份，证明原、被告于2008年10月17日就房屋租�事宜达成了一致协议，协议书第三条约定，协议到期时，如原告无违反合同规定条例，被告应当在协议到期时将押金如数归还原告，现原告已违约，被告无需归还30000元押金；
b2.（2011）甬慈浒民初字第294号民事判决书一份，证明被告向原告出租房屋的事实经过，原告擅自转租的事实，原、被告签订的《店面租赁协议书》已被法院判决解除，原告支付给被告150000元的转让费是原告对被告因出租房屋五年导致被告货物积压等损失的补偿、不应返还的事实；
b3.货物积压照片四张，证明原告支付给被告150000元的转让费是原告对被告因出租房屋五年导致被告货物积压等损失的补偿、不应返还的事实；
b4.（2012）浙甬民二终字第336号民事判决书一份，证明宁波市中级人民法院判决维持了（2011）甬慈浒民初字第294号民事判决书的事实；
b5.生效证明一份，证明（2012）浙甬民二终字第336号民事判决书于2012年8月16日生效的事实；
b6.房屋所有权证一本，证明涉案房屋面积为26.22平方米的事实；
b7.涉案房屋内部及卷闸门槽照片八张，证明原告在涉案房屋内北侧砌了一堵墙，使涉案房屋面积缩小至23.644平方米，北边相邻店面的卷闸门槽也明显往涉案房屋处移，严重影响被告出租房屋及被告皮包受损的事实；
b8.催告函及邮政快递回执各一份，证明被告于2012年8月20日发函催告原告返还房屋，该函原告收悉的事实；
b9.电话录音一份，证明2012年10月29日15时25分被告与原告就返还房屋事宜通过电话，原告延期返还房屋的事实；
b10.2012年8月23日、2012年9月24日、2012年11月28日电费缴款单三张，证明原告欠电费1281.19元的事实；
b11.定金单一份，证明被告已将涉案房屋出租给台湾人的事实；
b12.网上帖子一份，证明因案外人在网上发帖致台湾人退租，给被�造成了严重经济损失的事实；
b13.《租房协议》一份，证明被告于2013年10月22日出租涉案房屋的租金情况及被告以此作为计算损失的依据；
b14.照片三张，证明2012年9月6日，被告去收回涉案房屋时被案外人程慎一家殴打的事实；
b15.收款收据一份、货单若干份，证明皮包、卷闸门损失；
b16.当庭提供2012年9月27日被告与案外人程慎的通话录音一份，证明2012年9月27日被告还没有拿回房屋的事实。
经审理，原、被告对上述的证据质证及本院认证如下：
被告对原告提供的证据a3、a4无异议，本院对该两份证据予以认定；被告对证据a1、a2的真实性无异议，本院认为，该两份证据具有真实性、合法性，且与本案处理有关联，本院对该两份证据予以认定；被告对证据a5的真实性有异议，认为被告实际交付房屋的时间为2012年11月29日，本院认为，证据a5中的三张照片没有具体的拍�时间，其反映的内容不能证明原告拟证的事实，通话时间表系原告自行下载自中国电信网上营业厅，并未加盖中国电信公司印章，被告认为电话录音不是2012年9月26日的录音，经本院审核，该电话录音仅反映了原、被告就返还房屋事宜进行了沟通，但未体现原、被告就返还房屋时间、方式等达成合意，原告亦无其他证据加以证明，不能证明待证事实，故本院对证据a5不予认定。
原告对被告提供的证据b1、b2、b4、b6、b8无异议，故本院对该五份证据予以认定；原告对证据b3有异议，本院认为，证据b3仅体现了货物堆放的事实，不能直接反映原告支付给被告150000元的转让费是原告对被告因出租房屋五年导致被告货物积压等损失的补偿的事实，本院不予认定；原告对证据b5有异议，认为（2012）浙甬民二终字第336号民事判决书的生效时间为2012年8月23日，但其未提供证据予以反�，故本院对该证据予以认定；原告对证据b7无异议，本院予以认定，但该组照片仅反映了涉案房屋内部及卷闸门槽的情况，不能证明被告主张的出租房屋受影响及被告皮包受损的待证事实；原告对证据b9的真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但原告认为不能证明原告迟延交房的事实，本院认为，该证据反映了原、被告就返还房屋事宜进行沟通的事实，本院对该事实予以认定；对证据b10，原告对其中2012年8月23日的电费缴款单予以认可，对另两份不认可，本院认为，三张电费缴款单显示的用户地址一致、用户号相同均为5410036970，且被告也提供了原件，原告又对其中一份电费缴款单予以认可，故本院认定另外两份电费缴款单均为涉案房屋电费的缴款单，对其关联性本院将结合本案事实作综合认定；原告对证据b11、b12、b13有异议，认为不能证明被告所称事实，本院�为，证据b11、b12所反映的内容与本案的处理无关，故本院对该两份证据不予认定，证据b13反映了被告于2013年10月22日与案外人杨莎签订《租房协议》的事实，不能证明被告待证事实，缺乏关联性，故本院对该证据亦不予认定；对证据b14反映的事实，原告不清楚，本院认为，该照片并不能证明被告于2012年9月6日收房时被案外人程慎一家殴打的事实，本院对该证据不予采信；原告对证据b15有异议，认为该证据反映的损失是由被告自己所造成的，本院认为，证据b15反映的内容与本案缺乏关联性，本院不予认定。原告对证据b16的真实性无异议，但认为该证据与本案无关，本院认为，该通话内容反映被告与案外人程慎就房屋返还问题通话的事实，与本案待证事实有关联性，应予认定。
根据本院认定的上述证据及原、被告在庭审中的陈述，认定本案事实如下：
2008年10月17日，�、被告签订《店面租赁协议书》一份，约定：被告将其坐落于慈溪市天九街120号的店面房出租给原告；租赁时间为五年，从2008年10月30日至2013年10月29日；租金前三年为200000元／年，第四年为220000元／年，第五年为242000元／年；房屋押金为30000元，由被告保管，协议到期时，如原告无违反合同规定条例，被告应当在协议到期时如数归还给原告；水电费、电话费、税费等一切关于店面的费用由原告承担；原告在店面装修时，不得影响房屋主体结构，若装修时房屋整体结构遭到损坏，由原告负责，合同期满后，一切固定装潢物品不可拆除，归被告所有。合同签订后，被告按约交付了房屋，原告向被告支付了五年转让费150000元、押金30000元，并按约支付了至2012年10月29日止的租金。原告承租房屋后，对涉案房屋进行了装修。2011年10月25日，被告起诉至本院，以原告未经被告�意擅自将房屋转租给案外人程慎为由，要求解除《店面租赁协议书》、原告将房屋恢复原状、被告不予返还押金30000元。本院于2012年4月28日作出（2011）甬慈浒民初字第294号民事判决书，以原告未经被告同意转租租赁物为由，判决解除原、被告签订的《店面租赁协议书》，驳回了被告的其余诉讼请求。后原告及案外人程慎【（2011）甬慈浒民初字第294号一案中为第三人】上诉至宁波市中级人民法院，宁波市中级人民法院于2012年8月10日作出（2012）浙甬民二终字第336号民事判决书，维持了一审判决，并于2012年8月23日出具生效证明一份，载明上述民事判决书于2012年8月16日生效。涉案房屋2012年8月23日的电费缴款金额为812.61元、2012年9月24日的电费缴款金额为100.28元、2012年11月28日的电费缴款金额为368.3元。
另查明，案外人程慎与原告的房屋租赁合同纠纷一案，经本院审理，�为案外人程慎与原告签订的《店面转租协议书》无效，案外人程慎使用涉案房屋至2012年9月25日，本院于2014年3月1日作出（2013）甬慈浒民初字第817号民事判决书，判决原告陈亚文返还案外人程慎租房押金30000元、租金21347.03元，原告陈亚文赔偿案外人程慎租赁物装修损失3500元，并赔偿就51347.03元自2012年9月25日始至判决确定的履行日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失的50%。
本院认为本案争议焦点为：1.原告实际返还房屋的时间；2.原告应否赔偿被告损失、支付电费及损失金额；3.被告应否向原告返还租金、押金、转让费及其金额。
1.原告实际返还房屋的时间。原告认为2012年9月26日电话通知被告收房即视为已经返还房屋。被告认为，原告方虽于2012年9月26日腾空了房屋，但被告去收房时受到了多次阻拦，直至2012年11月29日去涉案房屋安装卷闸门时没人阻拦才视为拿到房屋。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同经本院判决解除后，原告作为承租方，负有向被告返还租赁房屋的义务，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。现原告并未提供证据证明其于2012年9月26日返还了涉案房屋，而被告自认于2012年11月29日收到房屋，故本院认定原告于2012年11月29日返还了涉案房屋。
2.原告应否赔偿被告损失、支付电费及损失金额。合同解除后，原告作为承租人应及时将租赁物返还给出租人，未及时返还的，自合同解除日至实际返还日期间因其实际占有租赁物而给被告造成损失的，原告应当予以赔偿。本案所涉租赁协议已于本院（2011）甬慈浒民初字第294号民事判决生效日解除，上述判决于2012年8月16日生效，故原告自2012年8月17日起至2012年11月29日止实际占有租赁物期间的租金损失应予赔偿。本�争议系因涉案房屋的租赁关系而起，故本院认为上述期间的损失认定可参照原、被告签订的《店面租赁协议书》约定的相应期间的租金标准计算，其金额为65156.16元（其中2012年8月17日至2012年10月29日参照双方约定的第四年的租金标准计算，220000元／年÷365天×74天=”44”602.74元，2012年10月30日至2012年11月29日参照双方约定的第五年的租金标准计算，242000元／年÷365天×31天=”20”553.42元）。被告要求原告赔偿自2012年11月29日起至恢复原状日止因涉案房屋面积缩小致租金减少的损失每月3236.49元的诉请，被告未提供证据证明原告的行为导致涉案房屋面积缩小从而影响被告出租房屋租金减少的事实，故对被告的该项诉请本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿皮包损失、卷闸门损失15000元的诉请，被告无证据证明皮包、卷闸门等损失由原告造成以及损失具体金额，该诉请无事实依据�本院不予支持。对于是否欠付电费的问题，本院认为，原告于2012年11月29日实际返还房屋，返还房屋前产生的电费应由原告承担，被告提供的三份电费缴款单的时间均在2012年11月29日前，故三份电费缴款单所载明的电费金额1281.19元应由原告承担，并支付被告。
3.被告应否向原告返还押金、转让费、租金及其金额。首先对于押金，本院认为押金的目的在于担保承租人租赁债务的履行，属金钱担保性质，若原告履行债务的过程中出现未及时交纳租金、欠付电费等违约行为给被告造成损失的，该损失可在押金中优先扣除，同时押金并不能当然地视为违约金，在本案合同解除且被告存在损失的情况下，扣除被告损失后的尚余押金，方可返还。经计算，原告给被告造成的损失金额已超过30000元的金额，故被告无须返还押金，亦无须支付利息。对于转让费的问题，双方在合同中�作约定，但被告在向原告收取转让费时出具的收条载明“今收陈亚文慈溪市天九街120号店面伍年转让费壹拾伍万元正”，对于转让费的性质，本院认为根据被告出具的转让费收条的内容及交易习惯、商业惯例，转让费系出租人在租金之外、按租赁期限长短向承租人收取的一项费用，根据公平原则，在合同解除的情况下，对于剩余租赁期限的转让费应当由出租方返还，本案原、被告之间的租赁合同虽然已经于2012年8月16日解除，但原告至2012年11月29日方才实际返还房屋，自合同解除之日至房屋实际返还日之间因原告为实际占有人，被告无法另行出租，故在此期间内转让费仍可计算。另外，本案合同解除系因原告方擅自转租导致，故根据原告实际返还房屋的时间及本院酌定的空租期2个月内被告仍可向原告计收转让费，除此之外的部分，被告应予返还，故被告应返还原告�2013年1月29日起至2013年10月29日期间的转让费22500元。关于多付租金的问题，合同解除后，被告应当向原告返还多付的租金，本案原告的租金已经支付至2012年10月29日，而本案所涉合同已经于2012年8月16日解除，故自2012年8月17日至2012年10月29日期间依据双方合同约定标准计算的租金为44602.74元（220000元／年÷365天×74天=”44”602.74元）应予返还。
本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告要求被告返还押金并支付相应利息的诉请，因原告应赔偿被告的损失金额已超过押金的金额，故被告无须返还押金，亦无须支付相应利息，故对该项诉请本院不予支持。对于原告要求被告返还转让费的诉请，本院在22500元范围内予以支持，其余部分不予支持。对于�告要求被告返还租金37000元的诉请，因原告诉请的金额未超出本院认定的金额，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿损失10000元的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。
对于被告反诉要求原告将涉案房屋恢复原状的诉请，因原告的装修系经被告同意而为，原告的装修行为在合理范围之内，现装修物已形成附合，又未影响房屋的主体结构，客观上装修物对被告房屋财产权的行使可能造成一定限制，但该财产权的限制系经被告事先同意，故被告在合同解除后要求恢复原状，本院不予支持；对于被告要求原告赔偿延期返还房屋的经济损失67546.55元的诉请，本院在已认定的金额65156.16元范围内予以支持（同时，因被告已向原告收取押金30000元，被告无需向原告返还押金，该押金在损失范围内予以扣除）。对于被告要求原告赔偿因房屋面积缩小致租金减少的损失及皮包损失、卷闸门损失的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告要求原告支付电费1281.19元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陈美云返还原告陈亚文转让费22500元；
二、被告陈美云返还原告陈亚文租金37000元；
三、原告陈亚文赔偿被告陈美云延期返还房屋的经济损失65156.16元、并支付被告电费1281.19元，两项合计66437.35元，扣除原告在被告处的押金30000元，原告尚需支付被告36437.35元；
上述一、二、三项相折抵，被告陈美云应支付原告陈亚文23062.65元，款于本判决生效之日起七日内履行；
四、驳回原告陈亚文的其他本诉请求；
五、驳回被告陈美云的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件本诉受理费2590元，由原告陈亚文负担1302元，被告陈美云负担1288元，反诉受理费1977元，减半收取989元，由原告陈亚文负担731元，被告陈美云负担258元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。
审 判 长 黄科军
代理审判员 章晓波
人民陪审员 金冠旦
二〇一四年十一月十七日
代书 记员 龚卓一
附1：本判决依据的法律条文及司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附2：执行法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：
人民法院受理执行案件应当符合下列条件：
（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；
（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；
（3）申请执行人在法定期限内提出申请；
（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；
（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；
（6）属于受申请执行的人民法院管辖。
人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。