广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛三法民二初字第796号
原告：佛山市裕能物业管理有限公司，住所地：佛山市禅城区南堤路45号之一三楼A室，组织代码：74172040-0。
法定代表人：洪雪衿，该公司总经理。
委托代理人：黎雄，广东创顺律师事务所律师。
委托代理人：王恩慈，广东创顺律师事务所律师。
被告：黎雪贞，女，汉族，1972年2月28日出生，住佛山市三水区。
原告佛山市裕能物业管理有限公司诉被告黎雪贞物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月12日立案受理后，依法由代理审判员陆兰欢适用简易程序于2014年10月11日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托代理人王恩慈到庭参加了诉讼，被告黎雪贞经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告与佛山市三水区成业汇景苑第一届业主委员会（下称“业委会”）在原《成业汇景苑物业服务合同》合同期届满后，又续签了《成业汇景苑物业服务临时合同》下称“《临时合同》”。根据《临时合同》的约定，业委会委托原告继续为位于佛山市三水区西南街道沙头大道17号的成业汇景苑小区提供物业管理服务；合同期为1年，从2013年1月1日起至2013年12月31日止；原告可向该小区全体业主或物业使用人收取物业服务费及公共水电分摊费；物业服务费的具体收取标准为：多层住宅0.6元／月／㎡、高层住宅0.9元／月／㎡、商用物业0.9元／月／㎡、汽车车位20元／月／个、摩托车车位5元／月／个；还约定业主或物业使用人不按时依约交纳物业服务相关费用的，原告有权催收并自其应交之日起按应缴而未缴费用日1‰的标准收取违约金。合同签订后，原告一直依约履行义务。
被告黎雪贞是该小区2座106号房屋的业主，其自2013年1月起未按合同约定向原告支付物业服务相关费用，具体为：1、物业服务费983.74元（欠费时间：2013年1月至2013年12月共12个月，房屋建筑面积：136.63平方米，计算标准：0.6元／平方米／月）；2、公用水电费60.81元（欠费时间：2013年1月至2013年12月共12个月）。
原告认为，原告与业委会签订的物业服务合同合法有效，原告一直全面、充分地履行应尽的义务，并通过张贴公告、手机短信发送催费律师函等方式催促被告缴费，被告亦应依约支付相关费用。被告拖欠物业服务相关费用的行为已构成违约，应承担违约责任并按约定支付违约金。为维护自身的合法权益，原告诉请法院判令：1、被告黎雪贞向原告支付物业服务费983.74元、公用水电费60.81元、违约金162.32元（从2013年1月11日起计至实际清偿日止，暂计至2013年12月10日，共11个月，每月按30日计算，以每月物业服务费81.978元为基数，逾期一日按1‰标准计算），合计1206.87元；2、本案诉讼费用由被告负担。
原告在诉讼中提供以下证据：
1、原告的营业执照、组织机构代码证各一份，证明原告的诉讼主体资格。
2、《临时合同》一份，证明2011年签订的《成业汇景苑物业服务合同》到期后，原告与业委会签订临时合同，约定服务期限延续至2013年12月31日止，并对物业服务费及违约金等内容作出了与《成业汇景苑物业服务合同》一致的约定。
3、欠费明细一份，收费一览表、发票、分摊计算表各数份，证明被告欠费的具体情况。
4、城建水务档案馆出具的物业权属信息查询表、被告的身份证各一份，证明被告的诉讼主体资格及涉案房屋的建筑面积。
5、《关于催缴物业管理费及水电公摊费的通知》一份，证明原告在退出成业汇景苑时在小区张贴了通知，催促欠费业主缴费。
被告黎雪贞没有答辩，也没有提供证据。
经审查，原告提交的证据3，欠费明细、收费一览表的小部分数额不能与发票印证，且原告未能提供完整的分摊计算表，因此，对该证据本院仅采信其合理部分；其他证据均是原件或是与原件核对无异的复印件，证据来源、形式合法，且与本案事实具有关联性；被告未到庭应诉，视为其放弃对原告的证据进行质证的权利，因此，除证据3仅采信其合理部分外，本院对原告提供的其他证据均予以采信。
综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认原告起诉的基本事实，但对原告诉称被告尚欠公用水电费60.81元及违约金162.32元的事实不予确认。
另查明，本院已生效的（2014）佛三法民二初字第112号民事判决书确认原告与业委会签订的《临时合同》合法有效；还确认原告在管理服务期间，成业汇景苑小区存在失窃、管理不善等现象。
还查明，《临时合同》约定，业主或物业使用人不按约定支付物业服务相关费用，经原告发出书面催缴通知书10日后仍未能及时支付的，原告有权自其应交之日起按应缴而未缴费用日1‰的标准收取违约金。原告在退出成业汇景苑时在小区张贴了《关于催缴物业管理费及水电公摊费的通知》，催促欠费业主缴费。
本院认为：原告与业委会签订的《临时合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，且已被本院生效的民事判决书确认为合法有效，因此其对包括被告在内的全体业主均有约束力。原告向被告提供了基本的物业管理服务，被告理应向原告支付物业服务费等相关费用。现其未按期缴纳相应的物业服务费及公用水电费，已构成违约。原告诉请其支付尚欠的物业服务费983.74元（0.6元／平方米／月×136.63平方米×12个月=983.74元）合法有据，本院予以支持。对公用水电费，原告提供的欠费明细、收费一览表的小部分数额不能与发票印证，且原告未能提供完整的分摊计算表，但考虑到公用水电费是物业管理过程中必要且已实际支出的费用，因此，本院酌定按原告主张数额的90%确定即54.73元。
关于违约金的收取问题。根据《临时合同》，被告未按时缴纳相应费用，经原告书面催缴后仍未及时缴纳的，原告才有权收取违约金。本院认为原告并未尽到合同约定的书面催缴义务，对被告未能及时缴费的行为负有一定的责任。首先，书面通知作为比较严谨、正式的通知方式，其意思表示应该能到达被通知的对象，而原告仅在小区张贴《关于催缴物业管理费及水电公摊费的通知》，难以确保每个业主都能知晓该通知事项；其次，原告张贴通知的目的是催促欠费业主缴纳拖欠的相关费用，但该通知并未详细列明欠费的业主名单及其欠费金额等信息，通知的内容不具体，缺乏明确的告知性；最后，原告称其另以短信的形式向欠费业主发送催费律师函，但未提供相应证据予以证实，应承担举证不能的后果。因此，本院酌定违约金从原告起诉之日即2014年9月12日起计算。同时，原告管理服务存在一定瑕疵，亦有违约行为，故违约金不能按合同约定的标准计算，应予以调低。鉴于被告的违约行为给原告造成的损失一般仅为被告拖欠物业服务费所产生的资金占用损失即利息损失，因此，以中国人民银行同期同类贷款利率作为计算违约金的标准较为合理。综上，对违约金本院予以调整为以被告每月应缴纳的物业服务费为基数，从2014年9月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿日止，对原告主张的过高部分不予支持。
被告黎雪贞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第十二条第四款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告黎雪贞应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市裕能物业管理有限公司支付2013年1月至2013年12月的物业服务费983.74元及违约金（各月违约金计算如下：以每月应缴纳的物业服务费81.98元为基数，从2014年9月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿日止）。
二、被告黎雪贞应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市裕能物业管理有限公司支付2013年1月至2013年12月的公用水电费54.73元。
三、驳回原告佛山市裕能物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取即25元，由被告黎雪贞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 陆兰欢
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 曾兰娟