重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03158号
上诉人（原审被告）王诗毅。
委托代理人王远遐。
上诉人（原审被告）凌玲。
委托代理人王远遐。
被上诉人（原审原告）重庆竞地物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区大黄路6号第五层，组织机构代码76592045-8。
法定代表人何远胜，该公司总经理。
委托代理人刘启红。
上诉人王诗毅、凌玲与被上诉人重庆竞地物业管理有限公司（以下简称竞地物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2014年1月10日作出（2013）南法民初字第04799号民事判决。王诗毅、凌玲对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭询问审理了本案，现已审理终结。
一审经审理查明：竞地物业公司系贰级资质的物业服务企业，王诗毅、凌玲系重庆市南岸区南湖路23号“竞地溯源居”某房屋的业主，房屋建筑面积为134.23平方米。2007年5月29日，竞地物业公司（乙方）与重庆经开区竞地.溯源居业主委员会（甲方）签订《竞地.溯源居物业服务合同》。该合同约定重庆市南岸区南湖路23号“竞地溯源居”小区由竞地物业公司进行物业管理服务，合同还约定，物业服务费用按月收取，住宅收取的标准为1.2元／m2，停车收费采取以下方式：露天停车场属全体业主共有，使用人应按150元／个月标准交纳车位使用费，甲方（业主大会）委托乙方（物业公司）代收车位使用费，乙方按收入总额的40%提取停车管理服务费，其余停车费为全体业主共有。业主、使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准支付违约金。合同签订后，竞地物业公司提供了物业管理服务。2009年5月26日，溯源居业主委员会向竞地物业公司函告：经第二届业委会研究决定，在新的物业合同未产生之前，继续执行原合同，即物业服务合同在到期之后的2009年6月1日起继续顺延，顺延的截止时间为新的《物业服务合同》签订之日。现该小区仍由竞地物业公司提供物业服务。王诗毅、凌玲自2011年4月至2013年4月一直未交纳物管费，2012年3月至2013年4月未交纳停车费，现拖欠竞地物业公司物管费4026.9元、停车费2100元，共计6126.9元。竞地物业公司对王诗毅、凌玲欠缴的费用进行了催收，但王诗毅、凌玲仍然拒绝缴纳。一审另查明，王诗毅、凌玲入住后，其房屋存在主卧室外墙渗水、客厅外阳台楼顶渗水等问题，至今未解决。
一审法院认为：竞地物业公司与竞地.溯源居业主委员会签订的《竞地.溯源居物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合相关法律规定，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同真实有效，签订该合同的各方当事人应受其约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。竞地物业公司已向王诗毅、凌玲提供了物业管理服务，王诗毅、凌玲作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。王诗毅、凌玲对其所欠2011年4月至2013年4月的物管费4026.9元、2012年7月至2013年4月的停车费2100元的金额无异议，对此应予确认。关于王诗毅、凌玲认为双方之间未签订物业管理合同，竞地物业公司向王诗毅、凌玲收取物管费于法无据的辩称理由，一审认为，竞地物业公司与竞地.溯源居业主委员会签订的《竞地.溯源居物业服务合同》虽已到期，但溯源居业主委员会召开业主大会，过半数业主均同意续聘竞地物管公司，且该小区一直由竞地物管公司服务，竞地物业公司与竞地.溯源居业主之间成立了事实上的物业服务关系，因此，王诗毅、凌玲有义务按照约定履行自己的义务。关于王诗毅、凌玲认为竞地物业公司并未提供相应质量的物业服务的辩称意见，一审认为，王诗毅、凌玲举示的证据能够证明竞地物业公司履行物业服务存在瑕疵，故对竞地物业公司要求王诗毅、凌玲支付违约金的诉讼请求不予支持。关于王诗毅、凌玲认为小区露天停车场属业主共有，竞地物业公司无权收取停车费的辩称意见，一审认为，溯源居业主委员会与重庆竞地物业管理有限公司签订的《竞地.溯源居物业服务合同》约定了“露天停车场属全体业主共有，使用人应按照150元／个.月标准交纳车位使用费，乙方按收入总额的40%提取停车管理服务费，其余停车费为全体业主所有”的内容，故竞地物业公司对小区露天停车场收费是依据双方签订的合同，对王诗毅、凌玲该意见不予采纳。关于王诗毅、凌玲要求竞地物业公司应将收取的物业服务费标准和有效文件依据向业主公示、竞地物业公司未达到物业服务约定应赔偿损失并应向全体业主返还公益收入等要求，一审认为，相关标准问题有合同约定，其余问题与本案不属同一法律关系，本案对此不作审理评述。关于王诗毅、凌玲要求竞地物业公司一次性补偿楼顶渗水修缮及赔偿损失费50000元、因长期诉讼过程中产生的交通费、查档费、打字费、耗时费、误工费等20000元的请求，也与本案不属同一法律关系，本案对此不作审理评述，王诗毅、凌玲的损失可通过另案解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：“一、被告王诗毅、凌玲于本判决生效之日十日内起支付原告重庆竞地物业管理有限公司从2011年4月起至2013年4月的物管费4026.9元、2012年7月起至2013年4月的停车费2100元，共计6126.9元；二、驳回原告重庆竞地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告王诗毅、凌玲负担（已由原告垫付，被告支付上诉款项时一并交给原告）。”
王诗毅、凌玲不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判。主要理由：业委会的所谓函告是违法的，王诗毅、凌玲与竞地物业公司之间并签订书面物业服务合同，竞地物业公司无权收取物业服务费；竞地物业公司存在诸多违约行为，如擅自挖掘物业区域内的道路场地从而损害业主利益，安全管理差致业主长期被盗，王诗毅、凌玲的房屋渗漏至今未获解决等等，王诗毅、凌玲有权不交物业费，即使交费也应下浮30%即应按0.84元／m2收取；竞地物业公司未办理停车收费许可证，其无权收取停车费。
竞地物业公司答辩认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人王诗毅、凌玲所在的物业小区竞地?溯源居业主委员会与被上诉人竞地物业公司于2007年5月29日签订的《竞地?溯源居物业服务合同》合法有效，对竞地物业公司及包括王诗毅、凌玲在在内的小区全体业主均有法律约束力。合同期内，竞地物业公司为竞地?溯源居提供了物业服务，王诗毅、凌玲亦按约支付了物业服务费及停车费。合同期满后，竞地物业公司事实上继续为该小区提供了物业服务，王诗毅、凌玲亦按原合同约定的标准支付了2011年4月以前的物业服务费及2012年3月以前的停车费。现王诗毅、凌玲上诉称双方未续签书面合同、竞地物业公司无权收取物业服务费的理由不能成立，本院不予采信。对于王诗毅、凌玲称的竞地物业公司收取停车费违法的问题，由于双方在合同中明确约定将小区内业主共有的场地作为业主停车场使用（并非对外营业），所收取的停车费除去管理费用外归全体业主所有，并不违反相关规定，故王诗毅、凌玲的该项理由也不应采信。至于服务瑕疵问题，也非王诗毅、凌玲拒交物业服务等费用的正当抗辩理由。如果王诗毅、凌玲认为竞地物业公司存在其他违约行为，可依法另行主张权利。因此，王诗毅、凌玲的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王诗毅、凌玲负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 陈 华
代理审判员 芦明玉
二〇一四年八月五日
书 记 员 赵 曦