北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初28657号原告：姜赛，男,1975年11月7日出生。被告：韩广东，男，1977年8月5日出生。原告姜赛与被告韩广东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告姜赛与被告韩广东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜赛向本院提出诉讼请求：1.韩广东赔偿转让费15000元、保证金4200元、装修费6000元、家具5000元和房租26100元等各类损失共计56300元;2.韩广东承担本案诉讼费。诉讼中，姜赛增加诉讼请求：要求解除双方签订的转让合同，韩广东赔偿诉讼费1933元。事实和理由：2014年11月26日，韩广东将自己承租的位于北京市海淀区×号平房（以下简称涉案房屋）自愿转租给我经营、办公或宿舍用房使用。双方签订转让合同，合同中韩广东承诺给我提供办理营业执照需要的地址住所证明，协助我办理营业执照，并不得以任何理由收回房屋，违约要承担给我造成的一切经济损失。合同签订后，我支付了转让费、押金、租金等共计28195元，但韩广东未能提供住所证明协助我办理营业执照，致使2014年11�26日至2015年7月15日期间，我一直不能正常经营，处于关门状态，亏损房屋26100元。2015年7月16日，韩广东又私自与出租人北京七一嘉和物业管理有限公司（以下简称七一嘉和物业公司）签订了《房屋租赁合同终止协议》，强行将我承租房屋收回，给我造成了经济损失。韩广东辩称：2012年10月，我从七一嘉和物业公司承租了海淀区×号的西门面房。2014年11月26日，我将涉案房屋转租给姜赛，七一嘉和物业公司是知道我转租的。此后，因西区办表示不准许中关村西区再有含有法律服务内容的企业入驻，致使我无法履行合同约定，协助姜赛办理营业执照，但这是政策原因，属于不可抗力。2015年5月6日，我和姜赛又达成补充协议，将我名下的北京律林知识产权代理事务所转到姜赛名下。后因姜赛私自将涉案房屋转租给他人开饭馆使用，导致七一嘉和物业公司将涉案房屋收回。收房与我无关，我与七一嘉和物业公司签订的终止协议，是为了帮助物业公司人员应付领导的。另外，我只收了姜赛租金7975元，其余的租金交给七一嘉和物业公司了。现因涉案房屋被收回，转让合同无法实际履行，故我同意解除《转让合同》，不同意赔偿姜赛所主张的各项损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.姜赛提供证明装修费6000元的收条，韩广东对证据的真实性提出异议，姜赛未能提供其他证据相佐证，本院对上述证据不予采信;2.韩广东提供的录音，姜赛对录音的真实性不予认可，韩广东未能提供其他证据相佐证，故本院对录音的真实性亦不予认定;3.韩广东提供照片，�片中显示有“悠淘快餐”字样的送餐车辆，证明姜赛将涉案房屋作为餐饮中转用房。姜赛对照片的真实性不予认可，但认可其将涉案房屋提供给送餐公司作为存放盒饭的库房，故本院对韩广东提供照片的效力及证明目的予以确认;4.韩广东提供的微信记录，证明其曾把《告知》里中关村西区不鼓励有民事及刑事法律服务的企业入驻的内容送达给姜赛，姜赛对《告知》的真实性不予认可，韩广东未能提供其他证据相佐证，故本院对上述证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月19日，七一嘉和物业公司（甲方）与韩广东（乙方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定甲方将位于海淀区×号的西门面房租给乙方经营办公使用，房屋租赁期限为1年。此后，双方于2013年10月22日和2014年10月23日分别�签了合同，合同期限均为1年。2014年11月26日，姜赛（甲方）与韩广东（乙方）签订《转让合同》，约定乙方将涉案房屋转租给甲方经营、办公或宿舍用房使用，乙方将自己与七一嘉和物业公司签订的房屋租赁合同（权利和义务）一并转让给甲方;甲方给付乙方转让费15000元、保证金4200元，房屋租金（2014年11月27日至2015年1月22日）7975元，2015年1月22日以后的房屋租金由甲方直接向七一嘉和物业公司交付。乙方同意七一嘉和物业公司收取的保证金4200元由七一嘉和物业公司直接退还给甲方;乙方房屋转让给甲方后，不得以任何理由收回房屋，不得违约，否则乙方承担违约责任，并赔偿由此给甲方造成的一切损失。其中合同第五条还明确约定：“乙方负责给甲方提供办理营业执照需用的地址住所证明，协助甲方办理营业执照”。协议签订后，韩广东将涉案房屋交付�姜赛，姜赛给付韩广东转让费15000元、保证金4200元及房屋租金7975元。2015年5月6日，双方对上述转让合同的内容又达成了补充协议，约定韩广东同意将北京律林知识产权代理事务所负责人变更为姜赛;姜赛免除韩广东原合同第5条约定的责任;因姜赛违反嘉和物业管理或拖欠租金、或其他原因物业收回该房或强令迁出该所注册地址，由姜赛自负后果，韩广东概不承担责任。2015年6月10日，北京律林知识产权代理事务所投资人由韩广东变更为姜赛，该事务所的经营地址为北京市海淀区×号×幢（平房）。姜赛以北京律林知识产权代理事务所的名义向七一嘉和物业公司交纳了2015年10月22日之前的房屋租金。2015年7月20日，七一嘉和物业公司通知韩广东，因涉案房屋擅自改变经营性质，将原办公用房改变为餐饮中转用房，根据租赁合同约定，双方的租赁合同于2015年7月21日完全终止。韩广东将上述通知内容短信告知姜赛。次日，七一嘉和物业公司与韩广东签订了《之终止协议》，约定双方于2014年10月23日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月21日终止，韩广东交纳的房屋租赁保证金4200元作为违约金收取。2015年7月23日，七一嘉和物业公司将涉案房屋收回，并将剩余租金退还给姜赛。另经庭审查明，2015年姜赛曾来院起诉韩广东要求确认双方签订的转让合同无效，韩广东退还保证金、转让费，并承担诉讼费。后韩广东对判决不服，提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理后作出（2016）京01民终3247号民事判决书，认定：出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。现姜赛作为次承租人要求确认其与承租人韩广东签订的转租合同无效，缺乏法律依据，转租合同亦不存在其他合同无效的法定情形，故对于姜赛要求确认合同无效及基于无效要求返还保证金及转让费的诉请均不予支持。姜赛交纳上述案件受理费1933元。本院认为，姜赛与韩广东签订的转让合同，已经北京市第一中级人民法院生效判决认定为有效。双方此后签订的补充协议，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦为合法有效。双方应依上述两份协议的内容履行，当补充协议的内容与转让合同不一致时，应以补充协议为准。姜赛与韩广东虽在合同中约定，韩广东提供地址住所证明，协助姜赛办理营业执照，但姜赛又在补充协议中免除了韩广东的上述义务，且韩广东已按约定将北京律林知识产权代理事务所投资人变更为姜赛，故姜赛称韩广东未�助其办理营业执照构成违约的意见，本院不予采信。其次，经庭审查明，因姜赛擅自将办公用房改变为餐饮中转用房，导致出租人七一嘉和物业公司将房屋收回，收房的原因并非韩广东造成，亦非韩广东将涉案房屋收回。综上，对于姜赛要求韩广东赔偿各项损失的诉讼请求，本院不予支持。因涉案房屋已被出租人收回，双方的转让合同已无法继续履行，现姜赛提出解除转让合同，且韩广东亦同意解除，对此本院不持异议。韩广东称保证金已转化为违约金，系其与七一嘉和物业公司之间的约定，未经姜赛同意，故合同解除后，韩广东应将保证金4200元退还给姜赛。综上所述，本院确认双方签订的转让合同已解除，韩广东退还姜赛保证金4200元，但对于姜赛要求韩广东赔偿损失的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九�规定，判决如下：一、解除原告姜赛与被告韩广东于二O一四年十一月二十六日签订的《转让合同》;二、被告韩广东于本判决生效后七日内退还原告姜赛保证金四千二百元;三、驳回原告姜赛其他诉讼请求。如果被告韩广东未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千二百五十五元，由原告姜赛负担一千二百零五元，已交纳六百零四元，余款于本判决生效后七日内交纳;由被告韩广东负担五十元，本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  蔡 玫人民陪审员  张淑萍人民陪审员  马淑珍二〇一七年一月十日书 记 员  李宏志