福建省福安市人民法�
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第3869号
原告黄成华，男，1961年10月15日出生，汉族，福建省福安市人，经商，住福安市。
委托代理人胡夏梅，福建正联律师事务所律师。
被告福安市人民政府阳头街道办事处阳下村民委员会，住所地福安市阳头街道阳中社区。
法定代表人陈珑，村民主任。
委托代理人刘寿安，福建平达律师事务所律师。
原告黄成华与被告福安市人民政府阳头街道办事处阳下村民委员会租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告黄成华的委托代理人胡夏梅、被告福安市人民政府阳头街道办事处阳下村民委员会的委托代理人刘寿安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄成华诉称，2008年6月30日，�告与被告签订了《旧农贸市场改造租赁协议》，约定被告将其集体财产即位于阳头工业路原工商农贸市场租给原告使用，并由原告进行出资改造，双方对具体改造范围、方式、违约责任等进行了详细的约定，并约定了租金为每月2750元人民币，每季度交纳一次，租赁期限为2008年6月30日起至2014年6月30日止，共六年，且被告必须在2008年6月30日之前将该地块交付给原告使用。合同签订之后，原告依照合同约定于2008年7月1日向被告交纳了第一季度的租金共计人民币8250元，然被告在收到上述租金之后迟迟未按合同约定交付地块。后原告多次找到被告协商，被告一直以各种理由推诿至今。无奈之下，原告于2008年7月另在类似地段租赁厂房使用，每月花费租金11600元。综上，原告与被告签订的《旧农贸市场改造租赁协议》合法有效，原告依照合同约定履行了自己的义务之后，被告无故拒不履行合同约定并交付地块，已经严重造成了原告的经济损失，损害了原告的合法权益。为此，为维护自身合法权益，请求法院判决：1、被告继续履行与原告签订的《旧农贸市场改造租赁协议》并交付地块；2、被告赔偿因迟延履行给原告造成的经济损失共计人民币637200元（原告向被告承租的面积1160平方米，月租金2750元，由于被告违约导致原告去他处租赁，每平方米月租为10元，承租面积1160平方米则月租金为11600元，减去2750元，则每月需多付8850元，六年72个月则多付租金8850元／月×72个月=637200元）。
被告福安市人民政府阳头街道办事处阳下村民委员会（以下均简称为阳下村民委员会）辩称，1、被告与原告黄成华订立的《旧农贸市场改造租赁合同》属无效合同。本案租赁物农贸市场的土地使用证登记的土地使用者是福安市工商行政管理局，不是被告。农贸市场建筑物至今没有办理产权证，也没有取得建设工程规划许可证。故原、被告订立的旧农贸市场改造租赁合同属无效合同。退一步，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”该解释第二条还规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案租赁物农贸市场至今还没有办理产权证，也没有取得建设工程规划许可证或经过批准建设的临时建筑，不具备该解释规定的法定要件，依法亦属无效合同。2、本案已超过诉讼时效。被告与原告黄成华于2008年6月30日签订《旧农贸市场改造租赁合同》，合同约定被告必须在2008年6月30日前把该地块�付给原告黄成华使用。合同签订当天，被告单位的村民知道情况后强烈反对，要求被告与原告黄成华解除租赁合同，阻止被告向原告黄成华交付农贸市场，并向有关单位反映情况，造成被告无法向原告黄成华交付农贸市场，从而引起本案纠纷。2008年7月1日原告黄成华向被告支付第一季度租金8250元时，被告己经告诉原告黄成华上述全部情况。本案纠纷发生至今期间长达6年，早已超过法律规定的诉讼时效。3、原告黄成华提出的第二项诉讼请求没有事实和法律依据。为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，一、原告黄成华系被告阳下村民委员会村民。
2008年6月30日，原告（乙方）黄成华与被告（甲方）阳下村民委员会签订一份《旧农贸市场改造租赁协议》。合同约定：阳下村民委员会有集体财产，在阳头工业路原工商农贸市场，因年久失修，存在严重安全隐患，为了消除安全隐患，保证安全，经甲、乙双方友好协商，由乙方出资进行改造，并给予租用。协议具体内容为：1、改造范围：原建筑面积连接空地1160平方米；2、改造形式：以普通厂房形式进行改造，造价应得到甲方认可；3、租赁期限：甲方必须在2008年6月30日前把该地块交付给乙方使用。该地块租赁期限为六年，即从2008年6月30日起至2014年6月30日止；4、合同期满后，村委及市政建设未使用时都由乙方继续承租；5、在租赁期内甲方确因村政及市政建设需要收回该地块，必须提前半年告知乙方，乙方在该地块上所投入的厂房按当时的评估价格给予赔偿；6、该地块出租前甲方必须配合乙方办理该地块临时建设的有关手续；…8、该土地租赁期间，每月租金为2750元人民币，租金每季度交纳一次，协议签订后的第一季度的租金必须在2008年6月30日前交纳；…10、违约责任：甲方应严格遵守本协议的各项条款，若因甲方违反本协议所规定的条款，给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿；乙方应严格遵守本协议的各项条款，若因乙方违反本协议所规定的条款，给甲方造成的损失，由乙方负责赔偿…”等等。
当日，原告（乙方）黄成华与被告（甲方）阳下村民委员会又签订一份《旧农贸市场改造租赁协议的补充协议》。约定：甲方若因村政建设需要收回该地块，甲方必须提前三个月告知乙方，乙方必须在接到甲方告知之日起三个月内搬离该地。阳下村民委员会的两名代表在上述两份《协议》的落款“甲方”处签名，阳下村民委员会在上述两份《协议》的落款“甲方”处盖章，黄成华在上述两份《协议》的落款“乙方”处签名并按捺指印。
2008年7月1日，被告阳下村民委员会收取原告黄成华上述合�约定的第一季度即2008年7月1日至2008年9月30日的租金人民币8250元，并向原告黄成华出具了一张《福建省村集体专用收款收据》。该收据上有加盖“旧农贸市场改造租赁协议”字样。
二、合同签订后至今，被告阳下村民委员会未将上述旧农贸市场交付给原告黄成华改造并由原告黄成华租赁、使用。
庭审中，被告阳下村民委员会确认上述两份协议签订后至今阳下村委及市政建设均未使用上述旧农贸市场。
三、1998年7月17日，福安市工商行政管理局取得福安市土地管理局颁发的《国有土地使用证》，证号为“安政国用（1998）字第00531号”，该证载明“土地使用者：福安市工商行政管理局；地址：阳头工业路（市场）；图号：128；地号：003／02／160088；用途：市场；用地面积1160.7平方米，其中建筑占地774.1平方米”。
2002年1月18日，甲�福安市工商行政管理局与被告（乙方）阳下村民委员会签订一份《土地使用权转让协议》。约定：福安市工商行政管理局将坐落于阳头的旧农贸市场土地使用权有偿转让给乙方，转让价款人民币356000元。2003年11月3日，阳下村民委员会支付给福安市工商行政管理局上述旧农贸市场土地使用权转让款人民币356000元，至今双方未到福安市国土资源局办理土地使用权属变更登记手续。
上述事实，有原告黄成华的委托代理人、被告福安市人民政府阳头街道办事处阳下村民委员会的委托代理人在法庭上的陈述，以及原告黄成华的委托代理人向本院提交的以下证据，1、原告黄成华的《居民身份证》复印件；2、《旧农贸市场改造租赁协议》、《旧农贸市场改造租赁协议的补充协议》各1份；3、《确认书》1份；4、《福建省村集体专用收款收据》1张；5、旧农贸市场外形照片6张，及被告福安市人民政府阳头街道办事处阳下村民委员会的委托代理人向本院提交的以下证据，1、被告的《法定代表人身份证明》；2、“安政国用（1998）字第00531号”《国有土地使用证》等上列证据予以证实。上列证据经庭审质证，与本案事实具有关联性，符合证据的法定形式，可以采信。
本案的争议焦点问题为：一、关于原告黄成华与被告阳下村民委员会签订的两份协议效力的问题。二、关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。三、关于原告诉求判决被告继续履行与原告签订的《旧农贸市场改造租赁协议》并交付地块应否支持的问题。四、关于原告诉求判赔损失637200元能否成立的问题。
围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下：
一、关于原告黄成华与被告阳下村民委员会签订的两份协议效力的问题。
原告认为，原、被告签订的两份协议效力均合法有效。
被告认为，原、被告签订的两份协议效力均应认定为无效。
本院认为，经查，1998年7月17日福安市工商行政管理局即取得诉争地块的《国有土地使用证》。根据2002年1月18日福安市工商行政管理局与被告阳下村民委员会签订的一份《土地使用权转让协议》约定，福安市工商行政管理局已将坐落于阳头的旧农贸市场土地使用权有偿转让给被告阳下村民委员会，并向被告阳下村民委员会收取了转让价款人民币356000元，只是至今双方未到福安市国土资源局办理土地使用权属变更登记手续而已，被告阳下村民委员会已经是阳头旧农贸市场的所有权人和实际管理、使用人，其当然有权将阳头旧农贸市场交由他人改造。
同时，从原告黄成华与被告阳下村民委员会签订的《旧农贸市场改造租赁协议》�《旧农贸市场改造租赁协议的补充协议》这两份合同内容来看，双方约定的范围包括对旧农贸市场的改造及租赁这两项内容，并非仅指租赁。双方自愿协商约定由原告出资对被告所有的旧农贸市场进行改造后承租使用，并对改造范围、改造形式、租赁期限、合同期满续租、租赁期内提前收回告知及赔偿、出租前双方配合办理临时建设手续、租金金额及交纳期限方法、违约责任等事项均做出明确约定，该两份合同形式、内容并不违反相关法律法规的强制性、禁止性规定，亦没有存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的第（一）、（二）、（三）、（四）种情形，可认定为有效合同。故被告主张合同无效之抗辩理由不能成立。
二、关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。
原告认为，本案租赁合同的届满日为2014年7月1日，诉讼时效应从履行�限届满之日起算，而原告向法院起诉的时间为2014年6月18日，故原告主张并未超过诉讼时效。
被告认为，本案纠纷发生至今期间长达6年，早已超过法律规定的诉讼时效。
本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告主张本案纠纷发生至今期间长达6年，早已超过法律规定的诉讼时效，对此应负举证责任。被告在庭审上述称其在没有经过村民大会讨论也未经过村民代表同意的情况下就与原告签订合同，签订合同当日阳下村民就要求与原告解除合同，故被告不敢将租赁物交付给原告使用，后经过村民大会同意后，被告将�赁物租赁给他人使用，当时被告就向原告提出解除合同。被告以其单方自行陈述，证明其主张的事实，但原告对被告此说法予以否认，认为被告在合同约定履行期限六年内并没有向原告提出解除合同。被告现又没有提供其他相关证据予以印证，故被告不能提供证据证明其主张的事实，应承担举证不能的不利后果。因此，对被告主张的事实不予认定。原、被告约定合同履行期限为六年即从2008年6月30日起至2014年6月30日止，原告于2014年6月24日合同履行期限届满前提起诉讼，并没有超过诉讼时效，被告提出本案超过诉讼时效的抗辩理由不能成立。
三、关于原告诉求判决被告继续履行与原告签订的《旧农贸市场改造租赁协议》并交付地块应否支持的问题。
原告认为，被告应继续履行与原告签订的《旧农贸市场改造租赁协议》并交付地块。
被告认为，双方签订的《旧农贸市场改造租赁协议》无效且被告在六年前已经和原告解除合同。
本院认为，对于双方签订的合同效力问题，已在争议焦点第一点阐述过，不再重复说明。对于原告诉求第一项诉讼请求问题，经查，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方签订的《旧农贸市场改造租赁协议》第3条约定，被告必须在2008年6月30日前把该地块交付给原告使用，该地块租赁期限从2008年6月30日起至2014年6月30日止，至今被告未将该地块交付给原告改造、使用。第4条约定，合同期满后，村委及市政建设未使用时都由原告继续承租。第5条约定，在租赁期内被告确因村政�市政建设需要收回该地块，必须提前半年告知原告，原告在该地块上所投入的厂房按当时的评估价格给予赔偿。《旧农贸市场改造租赁协议的补充协议》约定，被告若因村政建设需要收回该地块，被告必须提前三个月告知原告，原告必须在接到被告告知之日起三个月内搬离该地。第6条约定，该地块出租前被告必须配合原告办理该地块临时建设的有关手续。第8条约定，该土地租赁期间，每月租金为2750元，租金每季度交纳一次，协议签订后的第一季度的租金必须在2008年6月30日前交纳。原告已依约按时交付给被告第一季度的租金人民币8250元。本案中，庭审上，原、被告一致确认合同约定的六年期满后，被告与市政建设对上述租赁物即旧农贸市场均没有使用，也就是说，《旧农贸市场改造租赁协议》约定的第5条和《旧农贸市场改造租赁协议的补充协议》约定内容至今尚未发生，故根据《旧农贸市场改造租赁协议》约定的第4条，旧农贸市场可由原告继续承租，被告应配合原告办理该地块临时建设的有关手续并应将该地块交付给原告改造、使用。
此外，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告主张在双方签订合同前被告已将租赁物出租给阳下村民王斌、陈燕亨进行木箱加工至今，对此应负举证责任。原告对被告此说法予以否认。被告现又没有提供其他相关证据予以印证，故被告不能提供证据证明其主张的事实，应承担举证不能的不利后果。
四、关于原告诉求判赔损失637200元能否成立�问题。
原告认为，被告在收到租金后迟延未按合同约定交付地块，一直以各种理由推诿至今。原告无奈之下于2008年7月在类似地段租赁厂房投入使用，每月花费租金11600元，故被告应赔偿因迟延履行给原告造成的经济损失人民币637200元。
被告认为，原告诉求被告赔偿损失637200元，没有任何证据予以证明，应当予以驳回。
本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告主张于其2008年7月在类似地段租赁1160平方米厂房投入使用，每月花费租金11600元，造成原告经济损失人民币637200元，对此应负举证责任。原告现没有提供其他相关证据予以印证，即其不能提供证据证明其主张的事实，应承担举证不能的不利后果。
综上所述，本院认为，原告黄成华与被告福安市人民政府阳头街道办事处阳下村民委员会之间签订的阳头工业路旧农贸市场改造租赁协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应受法律保护，双方应本着诚实信用原则，认真按照合同约定履行。原告依约交付给被告第一季度租金，而被告既未配合原告办理该地块临时建设的有关手续，也未将该地块交付给原告进行改造、使用。虽然双方约定合同履行期限至2014年6月30日止，但是合同约定的六年期满后，被告与市政建设对旧农贸市场均没有使用，即合同约定的第5条和补充协议约定内容的情形至今尚未发生，故根据合同约定的第4条，旧农贸市场可由原告继续承租，被告应配合原�办理该地块临时建设的有关手续并应将该地块交付给原告改造、使用。原告主张被告应继续履行与原告签订的《旧农贸市场改造租赁协议》并交付地块之诉讼请求成立，予以支持。被告提出合同无效之抗辩理由不能成立，不予支持。原告不能提供证据证明因被告迟延履行给原告造成经济损失人民币637200元，故其主张被告赔偿其经济损失人民币637200元，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告福安市人民政府阳头街道办事处阳下村民委员会继续履行与原告黄成华签订的《旧农贸市场改造租赁协议》并于本判决生效之日起十日内将福安市阳头工业路旧农贸市场�块交付给原告黄成华改造、使用。
二、驳回原告黄成华的其他诉讼请求。
受理费人民币10172元，由原告黄成华负担5086元，被告福安市人民政府阳头街道办事处阳下村民委员会负担5086元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 王梓安
审 判 员 张仲琅
人民陪审员 雷奶清
二〇一四年十月十日
书 记 员 刘春香
附本案适用法律条文：
《中华人民共和合同法》
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信�原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附注：本判决的申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。