山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终969号
上诉人（原审被告）山东华盈置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人王韶英，总经理。
委托代理人任永义，男，1985年9月21日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）王莉娜，女，1981年5月3日出生，汉族，住济南市。
委托代理人周广凤，山东浩尚律师事务所律师。
委托代理人沈程，山东浩尚律师事务所实习律师。
上诉人山东华盈置业有限公司（以下简称华盈置业）因与被上诉人王莉娜商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第1785号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：王莉娜在本案审理中提供其作为买受人与作为出卖人的华盈置业于2013年10月22日签订的《商品房买卖合同》，合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定买受人购买的商品房为某某花园1号楼1单元1202号，用途为住宅，建筑面积共89.76平方米，其中套内建筑面积69.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.72平方米。第四条“计价方式与价款”约定为按建筑面积计算，每平方米8385.84元，金额752713元。第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条“交付期限”约定出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将取得开发项目《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180日内告知买受人的；2.详见补充协议。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同中另对面积确认及面积差异处理、规划设计变更的约定等事项进行了约定。同日，双方还另行签订了附件一：房屋平面图、附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三：装饰、设备标准、附件四：民用建筑节能信息公示、附件五：合同补充协议等。其中附件五：《合同补充协议》的第三条为“对合同第六条、第七条付款方式、期限及逾期付款的说明及补充”，该条中约定买受人应于签订合同及本补充协议的当日内，一次性向出卖人付清全部房款752713元。《合同补充协议》的第四条为“关于合同第八条交付期限的特殊原因的补充约定”，约定：因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于恶劣气候原因、交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、政府政策调整、恶性传染病等）造成工期延误的；因遵守法律法规和政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成交房迟延；或市政配套设施接通迟延、市政规划变更导致的迟延；或偶遇突发性公共事件的（包括但不限于国家或省市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病、政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件）等非出卖人原因导致该商品房无法按时交付的；买受人具有下列情形之一的：（1）买受人没有按照本合同约定期限付清房款（包括银行按揭贷款等）；（2）买受人在接收房屋之前未与出卖人的委托的前期物业服务企业签订物业服务合同。该补充协议中另对关于合同第十条规划、设计变更约定的说明、关于合同第十一条交接手续的说明及补充等内容进行了约定。
王莉娜在本案审理中提供华盈置业于2013年12月25日出具的收据，载明其交纳了购房款752713元。
华盈置业对王莉娜提供的《商品房合同》及附件不予认可，其提供自行保存与王莉娜签订的合同及附件，显示签订时间为2013年10月16日，约定的商品房基本情况、计价方式与价款、交付期限等内容与王莉娜提供的合同一致，但在第七条“买受人逾期付款的违约责任”处另有约定“乙方（王莉娜）逾期付款的，甲方（华盈置业）有权相应迟延交付该商品房且不承担逾期交房的违约责任”。其提供的附件二也并非王莉娜提供的“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”而是“共有（用）部位面积及其分摊范围对照表（预测）”。
王莉娜在本案审理中说明其购买的涉案房屋是原购房人滕某某认购后不要又通过华盈置业置业顾问殷某某出卖给其。为此其还交纳了转让费25147元。就此其提供2013年10月13日其作为乙方与作为甲方的华盈置业签订的《某某花园认购书》，载明其自愿认购某某花园1号楼1单元1202室，其须于签署本认购书时交付定金20000元等内容；该认购书中还写明“交5000，减450／㎡”。该认购书中甲方处除加盖华盈置业的合同专用章外，置业顾问署名为“殷某某”；其还提供2013年10月16日殷洋洋出具的收到条，写明收到王莉娜25147元。华盈置业对王莉娜提供的《某某花园认购书》无异议，但对殷某某出具的收到条不予认可。
王莉娜在本案中说明要求华盈置业赔偿的损失30147元除上述殷某某收取的25147元外，还包括团购费5000元。对此，其提供2013年10月16日的《某某花园电商会员优惠确认函》，载明“某某花园项目与某某传播（济南）进行电商合作，某某传播VIP会员购买本项目描写房源产品1-1-1202可享受交5000元每平立减450元的专享优惠政策，其中缴纳的5000元为某某传播（济南）的会员服务费”。该确认函中还载明该商品房的面积为89.76平方米，单价为8385.84元，总价为752713元。该确认函中王莉娜作为会员签名，并加盖了济南某某广告传媒有限公司财务专用章。当日，王莉娜向该公司交纳了5000元，该公司出具收据，写明事由为购买某某花园。华盈置业对王莉娜的该项诉讼请求不予认可，对其提供的2013年10月16日的《某某花园电商会员优惠确认函》、同日收据质证认为与其没有关联。
华盈置业主张王莉娜逾期支付购房款，就此其提供2013年4月23日、10月16日、11月3日、12月（字迹不清）日的收据，分别显示王莉娜为交款人，交款分别为定金20000元、房款100000元、房款300000元、房款332713元。其中2013年4月23日的收据载明的原姓名“滕某某”被划掉，后写明“更名为：王莉娜”。王莉娜对华盈置业提供以上收据无异议，并认为依2013年4月23日的收据可以印证涉案商品房原买受人并非王莉娜，是由滕某某更名而来。
华盈置业在本案审理中提供变更日期为2014年2月28日的《设计变更／答复通知单》4页，记载工程名称为“山东华盈置业某某花园”，项目名称为“1#、2#”，变更专业为“设备、电气”，变更原因为“应甲方要求”，变更的内容包括1#楼地下车库因供电设计部门增加公建配电室，配电室内消防、通风是否有变化，电表箱等内容。其欲以该《设计变更／答复通知单》证明开发项目存在着设计变更因素，属于合同约定其无法预见和控制原因。王莉娜对华盈置业提供的《设计变更／答复通知单》真实性不予确认，并认为该证据并不能证明华盈置业的主张，不属于法定不可抗力，且华盈置业自始至终没有告知过延期事由，违反合同约定；其还认为华盈置业作为具有开发资质的企业，对相应配套设施应有预见能力。
济南市城乡建设委员会于2015年11月10日就本案所涉兰亭鉴筑建设项目1#、2#楼出具济综验第201＊＊73号《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。华盈置业于2015年11月11日以“EMS”快递向王莉娜邮寄《通知书》，内容为“您购买的‘某某花园’商品房已经通过完成政府规定的各项备案手续并达到入住条件。前期，我公司已两次书面通知您办理相关手续，但您至今未前来办理。现再次通知您，请您于2015年11月12日至2015年11月15日期间携带身份证、购房合同、购房款收据等材料到某某花园项目现场办理验交房手续。若逾期不办理相关手续将视为您已收房，相关法律责任自负。”其还提供《特快专递（EMS）邮件查询回单》、《邮件全程跟踪查询结果》，显示该邮件于2015年11月12日凭“方佳”签名收。王莉娜对《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》无异议，其据此认为可以证明华盈置业的逾期交房行为；其对华盈置业提供的《通知书》有异议，说明至今未收到。
王莉娜另在本案审理中提交《某某花园置业计划单》彩页，显示有一条较宽道路从某某花园小区1#楼和2#楼中间穿过。其说明虽然《商品房买卖合同》及附件中对小区的该道路没有约定，但华盈置业作出过承诺。华盈置业对王莉娜提供的该《某某花园置业计划单》彩页认为不能确定来源，不予认可，并主张即使该彩页真实，也仅作参考，不构成合同要约。其还说明王莉娜所述小区内的该条道路确实没有开通，但并非其责任。王莉娜在本案审理中原提供录音、视频录像证据，后其说明不再要求质证；其另说明曾于2015年5月13日向华盈置业送达过解除合同通知，因华盈置业不予认可，故要求判令解除双方签订的合同及附件。
原审法院认为：王莉娜与华盈置业通过协商签订《商品房买卖合同》及附件，就买卖某某花园1号楼1单元1202室商品房的相关事宜进行了约定，该事实客观存在，原审法院亦予确认。但在本案审理中出现了两份内容不完全一致的《商品房买卖合同》及附件，一份为王莉娜提供、签订于2013年10月22日的合同及附件，另一份为华盈置业提供、签订于2013年10月16日的合同及附件。因两份合同内容并不完全一致，故对本案进行裁判首先要确定以哪一份合同为依据。经综合分析，原审法院认为，在涉案房屋买卖过程中，涉及到的商品房买卖合同及附件均为出卖人即华盈置业提供的格式合同文本，因华盈置业不能就出现两份不同内容的合同进行合理解释，原审法院应采信其相对人即王莉娜保存的合同及附件。就该合同及附件而言，体现出双方当事人的真实意思表示，合同及附件内容也不违反法律及行政法规的强制性规定，且涉案房屋为预售，已取得《商品房预售许可证》，故以上合同及附件均为有效。对华盈置业提供的合同及附件，因其中第七条“买受人逾期付款的违约责任”处有约定“乙方（王莉娜）逾期付款的，甲方（华盈置业）有权相应迟延交付该商品房且不承担逾期交房的违约责任”的内容，实际上加重了王莉娜的义务。且从签订时间上看，华盈置业提供的合同及附件显示签订日期为2013年10月16日，而王莉娜提供的合同及附件显示签订日期为2013年10月22日。因此，原审法院对华盈置业提供的合同及附件不予采信。
王莉娜在本案中提出多项诉讼请求，其中第一项诉讼请求是要求解除与华盈置业签订的以上合同及附件，其理由为华盈置业存在逾期交房事实，且合同中对此作为解除条件进行了约定；其另提出华盈置业原承诺的小区道路未予建设。就本案查明事实而言，一是双方在合同及附件中确有涉案商品房交付期限的约定，即合同第八条约定出卖人（华盈置业）应当在2015年3月31日前将取得《开发项目综合验收备案证明》的商品房向王莉娜交付，并在合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”处约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。王莉娜现即认为华盈置业违约，已达到合同解除条件，故要求解除合同并要求退还相应款项。二是华盈置业提供的《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》确实显示某某花园建设项目取得该证明的时间为2015年11月10日，比合同约定时间2015年3月31日逾期七月有余。依该以上事实显示华盈置业确实存在违约事实。
华盈置业在本案审理中就逾期取得该证明的理由进行了辩解，一是主张涉案工程项目存在设计变更，根据合同约定其可延期交房。就此其提供了2014年2月28日的《设计变更／答复通知单》；二是其辩称济南市城乡建设委员会于2011年4月27日下发“关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知”（济建发（2011）7号），明确规定自2011年4月27日起开始实施房地产项目竣工综合验收备案新流程，导致办理竣工备案等手续的程序增加、报送材料增多、部门审批程序复杂，影响了其对涉案房屋所在工程项目进行综合验收备案的进度。就以上华盈置业的主张及提供的相应证据，原审法院认为，一、其提供的《设计变更／答复通知单》显示时间为2014年2月28日，此时距合同约定的交房时间（2015年3月31日）则还有很长时间；另该通知单显示的变更内容系其自行向设计部门提出，且从通知单上并未体现出因设计变更会导致工期的延长或备案证明取得时间的延长，因此原审法院对华盈置业以《设计变更／答复通知单》为依据、主张可延期交房的理由不予采信。二、其辩称因济南市城乡建设委员会于2011年4月27日下发“关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知”，导致办理竣工备案等手续的程序增加、报送材料增多以致延期，但本案王莉娜与其签订商品房买卖合同及附件的时间为2013年10月22日，即使确实存在着行政主管机关以上的相应规定，该规定的实施也早于王莉娜与华盈置业签订合同的时间，那么华盈置业在与王莉娜签订合同时应当充分考虑到该规定并将之作为交房期限的确定因素。在其辩称的规定远远早于合同签订时间的的情形下，其仍以此规定作为延迟交房的理由，显然不能成立，原审法院亦不予采信。
华盈置业另主张王莉娜交纳购房款延迟，故其有权相应延迟交房。对此，原审法院认为，其该项主张是基于其提供、签订时间为2013年10月16日的合同及附件，但该合同及附件原审法院已不予采信。而王莉娜提供的合同及附件并无此内容约定。且即使王莉娜即使存在着交款延迟，其相对应的后果也是在华盈置业向王莉娜承担违约责任的时间计算上可以折抵，但并不能构成对原约定合同解除条件的变更。
王莉娜在本案中的第二项诉讼请求是要求合同解除后华盈置业向其退还已交款项，就其此项要求，原审法院认为：一是根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；二是根据双方在合同中的约定，“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，所以无论是依据法律规定还是依据双方的合同约定，华盈置业均应将收取王莉娜的购房款退还。此款项中包括了王莉娜的按揭贷款，经原审法院询问，王莉娜说明该部分款项由其自行偿还，因此，华盈置业应向王莉娜退还购房款752713元。
王莉娜在本案中的第三项诉讼请求是要求华盈置业向其支付违约金7527.13元。双方签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。王莉娜的该项诉讼请求实际是以该条约定为依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；该法第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。因此，原审法院认为王莉娜的该项诉讼请求于事有理、于法有据，原审法院予以支持。
王莉娜在本案中的第四项诉讼请求是要求华盈置业向其支付银行利息损失，对此其说明是以全部购房款为基数，按照银行利息计算。对其此项诉讼请求，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；该法第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”；第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。现王莉娜在本案中已按合同约定主张华盈置业向其支付违约金7527.13元，原审法院依据查明事实对其该项诉讼请求已予支持。其另提出利息损失，但其未能提出明确金额和计算标准，无法确定原审法院判令华盈置业向其支付的违约金7527.13元是否低于其损失。故在本案中原审法院对其该项诉讼请求不予支持。如其有证据证明原审法院判令华盈置业向其支付的违约金7527.13元低于其实际利息损失，其可另行主张权利。
王莉娜在本案中的第五项诉讼请求是要求华盈置业向其赔偿其他损失30147元。对此其说明包括转让费25147元和团购费5000元。对其要求赔偿的转让费25147元，华盈置业不予认可。但从本案中双方提供证据来看，涉案商品房原出卖给滕某某，后变更为王莉娜属实。而王莉娜又提供了殷某某于2013年10月16日出具的收到条，写明了收取王莉娜的25147元。华盈置业虽对殷某某的工作身份不予认可，但在王莉娜提供2013年10月13日签订的《某某花园认购书》中日明确载明殷某某为华盈置业的置业顾问。因此，王莉娜的该25147元应认定为华盈置业收取，在华盈置业存在违约行为以致双方合同解除的情形下，其应向王莉娜退还该款项。原审法院对王莉娜的该项诉讼请求予以支持。
王莉娜就要求赔偿的团购费5000元提供了2013年10月16日的《某某花园电商会员优惠确认函》及同日收据，显示其依确认函交纳了5000元。华盈置业认为该费用与其无关。如果仅从该确认函及收据来看，以上款项确非华盈置业收取。但从确认函来看，载明了王莉娜购买商品房的基本状况，特别是载明了优惠内容为交5000元每平方米减450元，该内容与王莉娜提供2013年10月13日签订的《某某花园认购书》载明的“交5000，减450元／㎡”相互吻合，表明王莉娜交纳的该5000元系用于购买涉案商品房。在华盈置业违约以致合同及附件解除的情形下，该5000元虽非华盈置业收取，但已成为王莉娜的损失。根据《中华人民共和国合同法》的规定，华盈置业应予赔偿。原审法院对王莉娜的该项诉讼请求予以支持。
此外，还需说明的是，华盈置业在2015年11月10日取得了《开发项目综合验收备案证明》，其在本案审理中提供2015年11月11日以“EMS”快递向王莉娜邮寄的《通知书》，内容为要求王莉娜办理涉案房屋的接收手续。就此《通知书》，王莉娜否认收到。对此，原审法院认为，即使王莉娜收到了华盈置业邮寄的该通知，在王莉娜不接受通知内容的情形下，该通知对王莉娜亦不产生约束力。理由为王莉娜早在2015年8月4日即提起诉讼，要求解除与华盈置业签订的合同，而其起诉书副本原审法院已向华盈置业送达，表明王莉娜解除合同的意思表示已经到达了华盈置业，在此情形下，华盈置业仍然向王莉娜送达接收房屋的通知，其行为显然无理。
综上，原审法院依照《中华人民合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告王莉娜与被告山东华盈置业有限公司于2013年10月22日就某某花园1号楼1单元1202室签订的《商品房买卖合同》及附件于2015年8月7日解除；二、被告山东华盈置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王莉娜退还购房款752713元；三、被告山东华盈置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王莉娜支付违约金7527.13元；四、被告山东华盈置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王莉娜退还转让费25147元；五、被告山东华盈置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王莉娜赔偿经济损失5000元；六、驳回原告王莉娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11804元，原告王莉娜负担50元，被告山东华盈置业有限公司负担11754元。
上诉人华盈置业不服原审判决上诉称：一、《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，且该合同已履行完毕，涉案合同不具备合同约定的解除条件，被上诉人无权主张要求解除合同，上诉人无需退还已付房款。本案涉案房屋已具备交付条件，上诉人于2015年11月11日向被上诉人发送了交房通知，被上诉人以收悉该通知，被上诉人收到通知后并未明确提出异议，双方形成了一个新的关于交房时间和条件的约定，并且已经实际履行完毕，即2015年11月15日后视为被上诉人已接收房屋。二、原审判决上诉人向被上诉人支付违约金没有事实和法律依据，上诉人不应承担逾期交房的违约责任，且无需向被上诉人支付违约金。1、被上诉人未按合同约定支付首付款，存在逾期付款的情况，依据合同约定，上诉人不应当承担逾期交房的违约责任。2、涉案工程项目存在设计变更，依据合同约定，上诉人可延期交房，并无需承担逾期交房责任。3、济南市城乡建设委员会于2011年4月27日下发关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知规定，自2011年4月27日起开始实施房地产项目竣工综合验收备案新流程，导致办理竣工备案等手续的程序增加、报送材料增多、部门审批程序复杂，影响了上诉人对涉案房屋所在工程项目进行综合验收备案的进度，从而影响了交房时间，属于受政府政策调整的影响而造成的情形，上诉人不应当对逾期交房承担违约责任。三、原审适用法律不当，上诉人不应承担逾期交房违约责任，退一步讲，涉案合同中已约定违约金，被上诉人无权再主张利息损失，原审判决赔偿被上诉人其他损失30147元（包括转让费25147元和团购费5000元），没有事实和法律依据。综上，原审认定事实不清，适用法律不当，请二审法院依法改判。
被上诉人王莉娜答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：华盈置业主张王莉娜无权解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件。根据本案查明事实，华盈置业提供的涉案某某花园建设项目取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》的时间为2015年11月10日，而双方在合同第八条约定华盈置业应于2015年3月31日前取得涉案项目综合验收备案证明并交付房屋，华盈置业取得综合验收备案证明的实际时间比合同约定的时间逾期达七月之多，双方合同约定的华盈置业于2015年3月31日前取得涉案项目综合验收备案证明并交付房屋无法实现，华盈置业构成违约。双方合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。华盈置业取得综合验收备案证明的实际时间比合同约定的时间逾期七月有余，本案中王莉娜依据合同约定解除合同，理由正当，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方当事人在合同中亦约定，买受人解除，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。依据法律规定及双方合同约定，华盈置业应将收取王莉娜的购房款退还并支付违约金。华盈置业主张不应退还购房款及支付违约金，理由不能成立，本院不予支持。
华盈置业以王莉娜迟延交纳购房款应相应顺延交房时间为由主张其在本案中不构成违约。本院认为，首先，王莉娜确实存在迟延缴纳购房款的情形，依合同约定，王莉娜迟延付款华盈置业有权相应迟延交付该商品房且无须承担逾期交房违约责任，但合同约定的顺延交付房屋并不是取得涉案项目综合验收备案证明时间的顺延，2015年3月31日前取得综合验收备案证明并具备交付房屋条件亦是顺延交付房屋必备及应有之意。其次，从合同约定内容来看，王莉娜交款延迟的后果是华盈置业有权相应迟延交付该商品房且不承担逾期交房的违约责任，即在华盈置业向王莉娜承担违约责任的时间计算上予以折抵。最后，本案即使按照合同约定顺延涉案房屋的实际交付时间，该顺延交房时间亦早于华盈置业实际取得综合验收备案证明时间30日以上。因此，华盈置业主张其在本案中不构成违约，理由不能成立，本院不予支持。华盈置业还主张其取得了《开发项目综合验收备案证明》的第二天即向王莉娜送达交房通知，王莉娜未提异议，应视双方就交付时间和条件达成新的合意，华盈置业已履行交付义务。本院认为，王莉娜早于2015年8月4日即提起本案诉讼，要求解除与华盈置业签订的合同，起诉书副本亦已送达华盈置业，华盈置业对王莉娜解除合同的意思表示已明知，且本院前述已认定王莉娜有权解除商品房买卖合同。故对华盈置业该项主张，本院不予采纳。华盈置业主张涉案工程项目存在设计变更，根据合同约定其可延期交房。本院认为，华盈置业提供的《设计变更／答复通知单》显示时间为2014年2月28日，距双方签订合同及附件的时间不长，距合同约定的交房时间则有很长时间，且该通知单显示变更内容系由华盈置业提出，亦无法证实因设计变更导致了取得备案证明时间的延长，故本院对此项主张不予采信。华盈置业上诉称，因济南市城乡建设委员会于2011年4月27日下发的关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知（济建发（2011）7号），影响了涉案房屋所在工程项目进行综合验收备案的进度。本院认为，双方签订商品房买卖合同及附件的时间为2013年10月22日，上述文件的实施远早于王莉娜与华盈置业签订合同的时间，双方签订合同时华盈置业应当明知该规定并将之作为约定交房期限的确定因素。因此，华盈置业该项主张，本院亦不予采信。
华盈置业主张不应向王莉娜赔偿转让费25147元和团购费5000元。关于王莉娜要求赔偿转让费25147元，从双方提供的证据来看，涉案商品房原出卖给案外人滕某某，后变更为王莉娜属实。本案王莉娜提供殷某某于2013年10月16日出具的收到条，写明收取了王莉娜25147元。华盈置业对殷某某的工作身份不予认可，但在王莉娜提供2013年10月13日签订的《某某花园认购书》中明确载明殷某某为华盈置业的置业顾问。故原审认定华盈置业收取了王莉娜25147元并无不当，华盈置业应予退还。关于王莉娜要求赔偿团购费5000元，王莉娜提供了2013年10月16日的《某某花园电商会员优惠确认函》及收据，显示王莉娜依确认函交纳了5000元。华盈置业认为该费用与其无关，但确认函载明了王莉娜购买商品房的基本状况，特别是载明了优惠内容为交5000元每平方米减450元，该内容与王莉娜提供2013年10月13日签订的《某某花园认购书》载明的“交5000，减450元／㎡”相吻合，印证王莉娜交纳的该5000元系用于购买涉案商品房。因此，在华盈置业存在违约行为致双方合同解除的情形下，华盈置业应向王莉娜退还转让费25147元并赔偿团购费5000元。上述两项费用，均系王莉娜用于购买涉案房屋实际支出，且华盈置业亦无证据证实王莉娜的实际损失低于双方约定的违约金数额，因此，华盈置业该项主张，理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人华盈置业之上诉理由不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11804元，由上诉人山东华盈置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 翟 勇
代理审判员 尹逊航
二〇一六年五月四日
书 记 员 李 环