广东省紫金县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1621民初812号
原告：紫金县源源物业管理有限公司，住所地广东省紫金县紫城镇新紫路西郊B-12小区。
法定代表人：张兆鹏，该公司经理。
委托代理人：严某某，该公司员工。
被告：李某某，男，1962年12月06日出生。
原告紫金县源源物业管理有限公司与被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员钟东晓独任审判，分别于2016年6月24日、2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告紫金县源源物业管理有限公司的法定代表人张兆鹏及其委托代理人严某某和被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2008年7月8日成立并取得物业管理企业资质证书。2014年12月20日，原告与“丰湖大厦”开发商签订有关该住宅小区的物业服务合同。2015年1月1日，原告正式接管“丰湖大厦”住宅小区的物业管理。
被告是上述“丰湖大厦”住宅小区806房屋的业主。其拖欠了自2015年6月起至2016年4月30日止的物业管理费1247.18元、水费和抽水费248.97元、公共电费150元、专项维修基金300元。经原告多次追偿，被告李某某未予缴纳。其行为损害了原告的合法权益，同时也损害了其他已交费业主的利益。为此，诉请人民法院判令：一、被告李某某向原告紫金县源源物业管理有限公司支付物业管理费1247.18元、水费248.97元、专项维修基金300元、公共电费150元、按拖欠物业管理费和水费总额的20%计算的违约金299元，合计2519.27元；二、本案的诉讼费用由被告承担。
原告紫金县源源物业管理有限公司为其上述主张向本院提供了下列证据：1、《物业管理服务合同书》；2、法定代表人身份证复印件；3、组织机构代码证；4、资质证书；5、营业执照；6、欠费明细表；7、催收通知单；8、房地产权证；9、缴交电费发票；10、缴交水费发票；11、《建设用地批准书》；12、《建设项目选址意见书》；13、建设用地规划许可证；14、建设工程规划许可证；15、《不同意终止丰湖物业合同的致函》；16、黄永生、何某某于2016年6月17日出具的《证明》。
被告李某某辩称：首先，答辩人与原告之间根本不存在直接的合同关系。答辩人并不认识黄永生，答辩人只与“丰湖大夏”的开发商何某某签订了购房合同，且何某某也未向作为业主的答辩人告知由谁来管理“丰湖大夏”的物业。综上，原告与黄永生签订的物业服务合同不能约束答辩人。同时，答辩人等业主已接到原告一份有关决定于2015年4月8日0时撤离该小区的《告示》。根据该告示，原告已撤离答辩人居住的上述小区，故不存在缴纳物业管理费的问题。其次，“丰湖大夏”有很多设施、设备尚未完善，根本达不到物业管理的条件（详见答辩人提交的《投诉书》）。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。
被告李某某为其上述辩解向本院提交了下列证据：1、《撤离丰湖住宅区告示》；2、《投诉书》；3、《集资建房合同》。
经审理查明：2012年9月，黄永生等人依法取得了位于广东省紫金县紫城镇西郊禾塘地段640平方米的建设用地使用权。后黄永生和何某某合伙在该建设用地上建筑住宅楼，并命名为“丰湖大厦”。
2013年10月21日，被告与上述住宅小区合伙开发商的代表何某某签订《集资建房合同》，约定“甲方（指何某某，下同）将这块土地（指上述640平方米的建设用地）和乙方（指被告，下同）出资的形式进行集资建房”，乙方向甲方交纳359000元房款，甲方分给乙方在此地段建筑的住宅楼第八层E座第E8号房，面积为118.57平方米。该合同有如此约定：“为提供住房安全、卫生、舒适、优美的居住环境，在房屋产权交给乙方使用起，甲方组织人员进行前期物业管理，乙方按每平方米每月缴交1元管理费。……物业管理费随情况变化进行合理调整”。双方还对各自的其他权利义务作了约定。后被告依约取得并入住该住宅楼的第八层E座第E8号房。
2014年12月20日，原告紫金县源源物业管理有限公司与作为“丰湖大厦”住宅小区的开发商之一的黄永生签订《物业管理服务合同书》，约定由原告管理“丰湖大厦”住宅小区。该合同有如下约定：1、“甲方（指黄永生，下同）将紫金县紫城镇西郊禾塘地段住宅小区丰湖大厦委托给乙方（指原告，下同）管理”。2、原告向业主和物业使用人收取物业管理费、车辆管理费、专项维修基金、公共电费、代收水费、摩托车停放费等费用。3、物业管理费按建筑面积每平方米1.2元计收，该费用由乙方运作。公共电费每户每月10元。专项维修基金每户每月20元，由乙方代收代管，属于业主所有。“水费按自来水公司价格代收代管外，因非终端用水，按粤价（2013）170号文加收水损费每立方米0.4元”。4、“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务”。5、“托管期限为贰年（即2015年1月1日至2016年12月30日止）”。合同还对双方的其他权利义务作了约定。
2015年1月1日，原告正式对“丰湖大厦”住宅小区进行物业管理和服务。因该小区的部分业主拒不向原告缴纳物业管理的相关费用等原因，原告于2015年4月6日发出《撤离丰湖住宅区告示》。该告示载明：紫金县源源物业管理有限公司决定于2015年4月8日零时撤离本小区。因“丰湖大厦”开发商代表黄永生等人的挽留等原因，原告并未撤离该住宅小区；至本案法庭辩论终结时止，原告仍对“丰湖大厦”住宅小区进行相关的物业管理和服务。
又查明：被告李某某入住上述住宅小区后拖欠了如下费用：至2016年4月的物业管理费1247.18元（其中至2016年3月为1133.8元）、水费248.97元（其中至2016年3月为223.27元）、专项维修基金300元、公共电费150元，合计1946.15元。
2016年3月26日，原告向被告发出《再次催费通知书》，要求被告在2016年3月30日前清缴欠款，但被告李某某至今未予交纳。
再查明：原告紫金县源源物业管理有限公司成立于2008年7月8日，并取得了物业服务资质。
另查明：被告向本院提供的《投诉书》记载的内容为对开发商何某某的“控诉”。“控诉”内容包括该住宅小区摩托车车位不足、消防安全存在隐患、房屋质量存在问题、该房地产一些设施未按合同约定配置等问题。
以上事实，有原、被告双方的陈述及其提交的上述证据证明，足以认定。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。位于广东省紫金县紫城镇西郊禾塘地段的“丰湖大厦”住宅楼的开发商为何某某、黄永生，有原、被告双方提交的证据相互印证，本院予以采信。被告李某某与上述住宅楼开发商的代表何某某订立《集资建房合同》，授权开发商组织前期物业管理；而何某某的合伙人黄永生与原告紫金县源源物业管理有限公司订立《物业管理服务合同书》，委托原告管理被告所在的该住宅小区的物业。据此，虽然原、被告之间没有直接的合同关系，但《物业管理服务合同书》对被告具有法律约束力，原告依法取得了该住宅小区相应的物业管理、服务资格以及收取相关费用的权利。
原、被告的陈述及其提供的上述证据证实，虽然原告紫金县源源物业管理有限公司在履行涉案物业管理和服务的过程中曾于2015年4月6日发出搬离告示，但并未实际搬离该住宅小区，至本案法庭辩论终结时仍依据《物业管理服务合同书》的约定继续履行相关物业管理义务，因此，本院不予采信被告李某某有关原告已撤离该小区的相关答辩。
综上所述，依据上述涉案相关合同的约定及《物业管理条例》第四十二条有关“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”等法律规定，被告应向原告缴纳物业管理费等相关费用。
虽然《集资建房合同》约定的物业服务费的收取标准为每平方米1元，但因涉案物业服务的主体是原告，且被告签订的《集资建房合同》也有“物业管理费随情况变化进行合理调整”的约定，故涉案物业管理费应以《物业管理服务合同书》的约定即每平方米1.2元的标准计算。同理，其他费用的收取也应以《物业管理服务合同书》的约定为据。因此，原告诉称的被告李某某仍欠原告物业管理费1247.18元、水费248.97元、专项维修基金300元、公共电费150元，合计1946.15元，本院予以确认。原告紫金县源源物业管理有限公司要求被告支付上列款项，符合法律相关规定，本院予以支持。
因原告向本院提交的《物业管理服务合同书》等证据中对物业服务费及其他费用的支付方式、支付时间等并未作出明确约定；同时，原告也未向本院提供证据证明合同各方曾约定逾期付款应支付20%的违约金，故原告请求被告支付其拖欠的物业管理费和水费总额的20%的逾期付款违约金没有依据，本院不予支持。但被告经原告催收仍拒不支付相关款项，必然给原告造成资金被占用的损失。据此，被告依法应自原告向其发出《再次催款通知书》，要求其缴费之次日（2016年3月31日）起，以其所拖欠的2016年3月份前物业管理费和水费的总额（1133.8+223.27=1357.07元）为基数，按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率标准向原告计付利息。同理，被告应按上列计算标准，从原告主张权利之日
--向本院提起诉讼之日（2016年5月19日）起，向原告支付以2016年4月份的物业管理费和水费总额（139.08元）为基数计算的利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告李某某于本判决生效之日起10日内向原告紫金县源源物业管理有限公司支付物业管理费1247.18元、水费248.97元、专项维修基金300元、公共电费150元，合计1946.15元。
二、限被告李某某于本判决生效之日起10日内向原告紫金县源源物业管理有限公司支付利息（包括：1、以1357.07元为基数，按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率，从2016年3月31日起计至本判决确定清偿之日止的利息；2、以139.08元为基数，按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率，从2016年5月19日起计至本判决确定清偿之日止的利息）。
三、驳回原告紫金县源源物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告李某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。
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审判员 钟东晓
二〇一六年七月二十日
书记员 凌 羚