广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终5033号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙义来，男，1982年1月27日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市港南家居花卉基地，住所地广东省中山市石岐区东河北“沙咀”。
主要负责人：吴炳初，该公司总经理。
被上诉人（反诉被告）：吴炳初，男，1969年9月24日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（反诉被告）：吴照初，男，1972年11月27日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人的共同委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。
上诉人孙义来因与被上诉人中山市港南家居花卉基地（以下简称港南家居基地）、吴炳初、吴照初房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人孙义来上诉请求：撤销一审判决，改判孙义来向港南家居基地支付2014年3月1日至2015年1月31日的占有使用费25080元。事实和理由：一、港南家居基地通过双方签订的涉案租赁合同将涉案部分大棚及土地出租给孙义来作商业用途，违反了法律的强制性规定，故双方签订的涉案租赁合同为无效合同；二、涉案租赁合同因港南家居基地的过错而无效，其无权向孙义来主张租金损失，港南家居基地因涉案合同取得的租赁保证金2280元、租金6840元及维护费360元应返还孙义来。一审判决认定涉案合同无效后判令孙义来支付租金没有法律依据；三、租赁期间，孙义来按照约定支付租金至2014年3月。2015年2月7日，因双方发生租赁纠纷，港南家居基地雇佣大批社会人员强行将孙义来的物品搬离，造成孙义来的全部植物丢失。后，孙义来遂报警处理，但自该日起港南家居基地即已收回涉案大棚。因此，港南家居基地主张租金计算至2016年1月31日缺乏法律和事实依据；四、双方当事人已就涉案租赁物的租金交纳标准问题达成一致意见，港南家居基地同意按照双方合同约定的租金标准减半收取租金，即按每月1140元的标准交纳。
被上诉人港南家居基地、吴炳初、吴照初辩称，与本案相关的类似案件法院已作出生效判决，希望二审法院按照该生效判决处理本案。
港南家居基地向一审法院起诉请求：1.解除港南家居基地与孙义来之间的租赁合同，孙义来向港南家居基地归还租赁的大棚；2.孙义来支付港南家居基地从2014年3月1日至归还大棚之日止拖欠的租金，暂计算至2015年1月31日为25080元；3.孙义来支付港南家居基地从2014年3月1日至归还大棚之日止拖欠的秩序维护费,暂计算至2015年1月31日为1320元。一审诉讼中，港南家居基地称其在2016年2月收回涉案大棚，故撤回第1项诉讼请求；变更第2项诉讼请求为孙义来支付港南家居基地2014年3月1日至2016年1月31日期间的租金52440元（按2280元每月计算23个月）;变更第3项诉讼请求为孙义来支付港南家居基地2014年3月1日至2016年1月31日期间的秩序维护费2760元（按120元每月计算）。
孙义来向一审法院反诉请求：1.港南家居基地向孙义来退还租赁保证金2280元；2.港南家居基地向孙义来返还2013年12月至2014年2月已收取的租金6840元；3.港南家居基地向孙义来返还2013年12月至2014年2月已收取的秩序维护费360元。一审诉讼中，孙义来认为港南家居基地为个人独资企业,吴炳初、吴照初分别作为港南家居基地的投资人、实际经营人，应对港南家居基地的债务承担补充清偿责任，遂增加一项反诉诉讼请求：吴炳初、吴照初对港南家居基地上述债务承担补充清偿责任。
一审法院认定事实：中山市石岐区张溪股份合作经济联合社（以下简称张溪经联社）系中山市石岐区张溪村地块的产权人，土地所有权证号为中府集有（2013）第230024号，土地总面积17.878287公顷，其中农用地9.8624公顷、建设用地7.543687公顷，未利用地0.4722公顷。为盘活闲置土地，张溪经联社授权中山市张溪农业开发有限公司（以下简称张溪农业公司）对上述部分土地进行出租。2013年4月11日，张溪农业公司（甲方、出租方）与吴炳初（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”地块出租给乙方作花卉种养基地；租赁总面积50666平方米，每月总租金101300元；租赁期限6年，即自2013年12月1日起至2019年11月30日止，建设期5个月为免租期（即自2013年7月1日至同年11月30日免租）；乙方已充分了解并熟知上述土地使用权限，乙方负责办理经营项目审批手续，甲方予以配合；乙方经营过程中变更租赁场地用途，将租赁场地转租，承包或转借，须经甲方同意，否则按乙方违约处理。土地租赁合同还约定了其他事项。签订土地租赁合同后，张溪开发公司依约交付上述土地给吴炳初使用。期间，张溪经联社、张溪农业公司分别向有关部门出具证明及关于出租土地作花卉管理中心的报告，同意吴炳初对租赁土地进行分租，并协助分租商户办理工商执照。
吴炳初签订上述土地租赁合同后于2013年6月注册成立本案港南家居基地，企业性质为个人独资企业，并以港南家居基地名义对外招租。2013年9月21日，港南家居基地（甲方、出租方）与孙义来（乙方、承租方）签订《中山市港南家居花卉基地大棚租赁合同》，约定：甲方将位于石岐区东河北“沙咀”大棚B区第3卡的大棚出租给乙方作为经营荫生植物之用(租赁面积约60平方米);租赁期限2年，即自2013年12月1日起至2015年11月30日止;每月租金2280元、每月秩序维护费120元，乙方每月5日前支付当月租金和秩序维护费及上月水电费；签订合同时，乙方向甲方支付大棚租赁保证金2280元，大棚租赁期满或者合同到期后，大棚租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息；租赁期内，甲方无故单方面收回该大棚及转租他人,属甲方违约,并双倍赔偿乙方按金;乙方有不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同,收回该大棚。合同还约定了其他事项。合同签订后，港南家居基地依约交付上述大棚给孙义来经营使用，孙义来亦向港南家居基地交纳了租赁保证金2280元及2013年12月至2014年2月的租金6840元、秩序维护费360元。2014年3月1日起，孙义来拖欠港南家居基地租金、秩序维护费未付，港南家居基地经多次向孙义来追讨欠款无果，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审诉讼期间，孙义来认为涉案租赁合同无效，港南家居基地应返还其已缴纳的租金、秩序维护费，遂依法提起反诉，主张前述反诉实体权利。
一审法院依孙义来的申请调取了2015年度中一法行非诉审字第478号案卷的证据材料及行政裁定书，包括中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定书、责令停止国土资源违法行为通知书、行政处罚听政告知书、图片若干张、询问笔录、现场勘测笔录、用地示意图、用地图、违法用地地块的地类证明、土地利用总体规划用途分类情况表、履行行政处罚决定催告书，行政处罚决定书、（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书等材料。上述材料显示：市国土资源局于2014年6月11日作出中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定，认定港南家居基地未经依法批准，于2013年6月始，占用位于中山市××区东河北土名“沙咀”地段处的土地实施建筑，建成星铁结构建筑物及水泥硬底化场地，作商业项目用途。经实地测量，占用面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该用地土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，该用地中有41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，有15.4平方米土地违反土地利用总体规划。市国土资源局认为港南家居基地的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，遂依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条以及《广东省国土资源行政处罚自由权实施标准》第一条的规定，决定处以责令退还非法占用的41810.3平方米土地，对非法占用土地面积41810.3平方米建设用地及未利用地处以10元/平方米的罚款共418103元。经催告后港南家居基地仍未履行上述处罚决定，市国土资源局向一审法院申请强制执行，一审法院作出（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书，对上述处罚决定准予强制执行。现该行政裁定书已发生法律效力。
一审诉讼中，港南家居基地、吴炳初、吴照初、孙义来均确认涉案大棚位于港南家居基地所在地块内,建造涉案大棚未取得相应的规划许可。港南家居基地称于2016年2月收回涉案大棚，孙义来则称涉案大棚于2015年2月被收回，相关费用应只计算至2015年1月。港南家居基地称吴照初只是其员工，并不是实际经营者。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案房屋租赁合同的效力问题。张溪经联社作为涉案土地的所有权人同意由张溪农业公司代为出租，吴炳初与张溪农业公司签订租赁合同承租涉案土地后成立港南家居基地，港南家居在涉案土地上搭建大棚并将该大棚出租给孙义来作荫生植物之用虽然已得到张溪经联社、张溪农业公司的同意，但基于港南家居基地搭建的涉案大棚在一审辩论终结前仍未取得相应的建设工程规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，一审法院认定港南家居基地与孙义来于2013年9月1日签订的《中山市港南家居花卉基地大棚租赁合同》因违反上述法律强制性的效力性规定而无效。
关于占有使用费问题。根据上述分析，涉案合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，孙义来于2013年9月15日至2016年1月31日实际使用涉案大棚，孙义来占有使用涉案租赁物期间理应支付港南家居基地相应的占有使用费用。孙义来辩称港南家居基地于2015年2月已收回涉案大棚未提供相应证据予以证明，港南家居基地对此亦不予确认，一审法院不予采信。关于占有使用费标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故一审法院认定占有使用费标准按合同约定的租金标准计算。因孙义来于2014年3月1日前已向港南家居基地交纳租金6840元，该款应抵扣2014年3月1日前相应缴纳月份的占有使用费，孙义来反诉要求孙义来予以返还于法无据，一审法院不予支持。为此，孙义来还应向港南家居基地支付2014年3月1日至2016年1月31日期间租赁大棚的占有使用费52440元（2280元/月×23个月）。
关于租赁保证金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，涉案合同无效后，港南家居基地已收取孙义来的租赁保证金2280元应退还给孙义来。
关于秩序维护费问题。经上述分析，一审法院已认定涉案租赁合同为无效合同，合同自始无效，港南家居基地依据该合同要求孙义来支付秩序维护费于法有悖，一审法院对此不予支持。孙义来反诉请求港南家居基地返还已交纳的秩序维护费360元，符合相关法律规定，一审法院予以采纳。
关于吴炳初、吴照初的责任承担问题。本案中，港南家居基地为个人独资企业，吴炳初为其投资经营者，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”规定，港南家居基地应返还孙义来的相关款项，应先以港南家居基地的资产清偿，不足部分由其投资人吴炳初清偿。至于吴照初责任问题。孙义来提供的证据不足以证明吴照初为港南家居基地的实际经营者，港南家居基地、吴炳初、吴照初对此不予确认，一审法院对此不予认定。孙义来要求吴照初承担本案付款责任，一审法院不予支持。
综上，港南家居基地诉求有理部分，一审法院予以支持。孙义来的反诉请求有理部分，本院亦予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条的规定，判决：一、孙义来应于一审判决发生法律效力之日起七日内支付港南家居基地2014年3月1日至2016年1月31日期间拖欠的租金52440元；二、港南家居基地应于一审判决发生法律效力之日起七日内向孙义来返还已收取的秩序维护费360元、租赁保证金2280元；三、吴炳初对港南家居基地的上述债务承担补充清偿责任；四、驳回港南家居基地的其他诉讼请求；五、驳回孙义来的其他反诉请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元（港南家居基地已预交），由港南家居基地负担60元，孙义来负担400元（孙义来负担的部分应于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付给港南家居基地）；反诉案件受理费50元（孙义来已预交），由港南家居基地、吴炳初负担25元，由孙义来负担25元（港南家居基地、吴炳初负担的部分应于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付给孙义来）。
二审中，港南家居基地、吴炳初、吴照初均未向本院提交新的证据。孙义来围绕其上诉请求依法提交了如下证据：证明及身份证复印件。本院组织当事人进行了质证，港南家居基地、吴炳初、吴照初对上述证据的真实性均不予确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：孙义来提交的证明载明的证明人为案外人李国容、温小琴，主要内容为证明孙义来是石岐区东河北‘沙咀’大棚B区第3卡的租户，孙义来在上述大棚经营植物；2015年2月初，由于港南家居基地雇佣大量社会人士强行将孙义来在大棚内的植物全部搬走，导致孙义来在大棚内的全部植物丢失；孙义来在2015年2月起即未在上述大棚经营或存放货物，已将大棚交回港南家居基地。李国容、温小琴未出庭作证。一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。孙义来二审主张其已与港南家居基地就减半交纳租金事宜达成一致意见，一审法院按照双方约定的租金标准（2280元/月）计算孙义来应支付的占有使用费不当，应按每月1140元的标准计算；港南家居基地已于2015年2月7日收回孙义来租赁的涉案大棚，故孙义来支付的占用费不应计算至2016年1月31日，而应支付至2015年2月7日；其请求撤销一审判决第一项，改判其向港南家居基地支付2014年3月1日至2015年1月31日的占有使用费25080元。因此，本案二审争议焦点为：一审法院确定孙义来应向港南家居基支付的占有使用费是否妥当。对此，本院作如下分析：
第一，关于占有使用费计算标准的问题。一审法院认定涉案的租赁合同违反法律规定，为无效合同，双方当事人对此并无异议，本院亦予以确认。因涉案租赁合同为无效合同，故港南家居基地向孙义来主张的租金实为占有使用费，一审判决第一项认定孙义来应向港南家居基地支付的款项为租金不当，本院予以明晰。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因港南家居基地请求支付的占有使用费的计算标准与双方合同约定的租金标准一致，故一审法院按照双方租赁合同约定的租金标准（2280元/月）计算孙义来应支付的占有使用费并无不当。孙义来虽然主张其已与港南家居基地就减半收取租金达成一致意见，但其并未提供证据佐证，其应承担举证不能的不利法律后果，本院对此不予支持。
第二，关于支付占有使用费期限的问题。港南家居基地主张孙义来自2014年3月起拖欠占有使用费，孙义来对此亦无异议，本院对此予以确认。孙义来主张港南家居基地已于2015年2月7日收回涉案租赁物，故其应向港南家居基地支付的占有使用费应计算至2015年1月31日。为证明其上述主张，孙义来提供了由案外人李国容、温小琴出具的证明及李国容、温小琴的身份证复印件佐证。李国容、温小琴出具的证明实为证人证言，但李国容、温小琴无正当理由未出庭作证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第五项的规定，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。孙义来仍应继续提供其他证据证明其上述主张，但孙义来并未提供其他证据佐证。同时，港南家居基地对孙义来的该说法亦不予确认，故本院对孙义来的该上诉理由亦不予支持。
综上所述，孙义来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费485元（孙义来已预交），由孙义来负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年三月十七日
书 记 员 易嘉璇