吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽民三终字第23号
上诉人（原审被告）辽源市嘉财恒润投资有限公司。
法定代表人孙玉兴，董事长。
委托代理人于忠秋，该单位法律顾问。
被上诉人（原审原告）李强，男，汉族，住辽源市龙山区
上诉人辽源市嘉财恒润投资有限公司因与被上诉人李强买卖合同纠纷一案，不服辽源市龙山区人民法院（2013）龙民初字第712号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人于忠秋、被上诉人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2008年11月5日，原、被告签订了新华时尚购物广场认购协议。协议约定，被告将其所有的新华时尚购物广场地下F-138号商铺预售给原告。套内使用面积为18.48平方米，总价款为292，169.00元。付款方式为协议签订之日起，原告交定金175，301.00元，余款116，868.00元于2009年5月1日前补齐。交付期限为被告保证在2009年9月30日前将商铺交付原告使用。新华时尚购物广场开盘15日内，双方签订正式商品房买卖合同，返租客户同时签订返租协议，本协议自动失效。第10条说明F-138号商铺为小什街通道第一间商铺，如有调整调至第一间，临街面可改门等项内容。协议签订后，原告于2008年11月5日、2009年5月24日分两次付清购房款292，169.00元。2010年12月30日，被告将商铺交付原告使用。该商铺至今未办理产权登记手续。经法院委托吉林正则资产评估事务所有限公司评估，2009年12月1日至2010年12月30日，原告租金损失应为60，712.96元。原告支付鉴定费1，000.00元。
原审判决认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预购等协议，具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原、被告所签订的认购协议，具备法律规定的商品房买卖合同主要内容，被告收取了全部购房款，原告已实际使用近3年，该认购协议应依法认定为商品房买卖协议，原、被告双方应按合同履行。原告要求确认F-138号商铺归原告李强所有，被告立即配合原告办理房屋产权证书，确认F-138号商铺为24小时过街通道南属第一间的请求，应予支持。原告要求被告按约定履行F-138号商铺套内使用面积18.48平方米，本院认为，F-138号商铺已实际落成交付使用，套内使用面积已经固定，应以房屋管理部门的实际测量为准。原、被告双方在认购协议中未约定被告交付使用的房屋套内使用面积与协议约定的面积不符时的处理办法，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条规定处理，因原告未向本院提供F-138号商铺现套内实际使用面积，原告的诉讼请求无法支持。被告逾期交付商铺事实存在，原告要求被告赔偿逾期交付商铺违约金53,222.00元，未超出鉴定部门的评估数额，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款规定，由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。第一款第二项规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告要求被告承担2011年4月1日起至房屋权属证书办理完毕的违约金的请求，符合法律规定，应予支持。被告辩称原、被告签订的认购协议，不是商品房买卖合同，因双方不存在买卖合同，故被告不存在违约行为，被告的抗辩理由，不符合法律规定，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条、第十四条、第十八条规定，判决：一、被告辽源市嘉财恒润投资有限公司开发建设的辽源市新华时尚购物广场地下F-138号商铺(现为世纪步行街)归原告李强所有；二、被告辽源市嘉财恒润投资有限公司应立即配合原告李强办理房屋权属证书；三、被告李强所有的F-138号商铺应为东西24小时过街通道南属第一间商铺；四、被告辽源市嘉财恒润投资有限公司，在本判决生效后7日内给付原告李强逾期交付商铺违约金53222.00元；五、被告辽源市嘉财恒润投资有限公司在本判决生效后7日内赔偿逾期为原告李强办理房屋权属证书的违约金(从2011年4月1日起至房屋权属证书办理完毕止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；六、驳回原告李强的其他诉讼请求。本案诉讼费5，600.00元、鉴定费用1，000.00元，由被告承担。
上诉人辽源市嘉财恒润投资有限公司不服上述判决称，（1）涉案认购协议不是商品房买卖合同，是商品房预约合同，所以一审法院无权确认F—138商铺物权效力，更奢谈不了办理房屋产权证书协助义务。（2）上诉人与被上诉人的商品房买卖合同无违约责任承担的约定。（3）一审判决被上诉人所认购的F—138商铺为东西24小时过街通道南属第一间商铺，该判决事项不是人民法院受案范围。
被上诉人李强未向本院提交书面答辩。
经审理查明，原审判决认定的事实基本属实。
本院认为，上诉人辽源市嘉财恒润投资有限公司已按认购协议收取全部购房款，被上诉人李强且已实际使用近3年，虽然双方未签订正式购房合同，但责任不在于被上诉人李强。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条的规定，应认定该认购协议为商品房买卖协议。对上诉人辽源市嘉财恒润投资有限公司上诉称，涉案认购协议不是商品房买卖合同，是商品房预约合同，所以一审法院无权确认F—138商铺物权效力，更奢谈不了办理房屋产权证书协助义务的上诉理由，本院不予支持；按双方合同约定，上诉人辽源市嘉财恒润投资有限公司逾期交付商铺应承担违约责任，其给被上诉人李强造成的损失应以鉴定意见为准，但不应超出被上诉人李强的诉请范围。对上诉人辽源市嘉财恒润投资有限公司上诉称，一审判决被上诉人李强所认购的F—138商铺为东西24小时过街通道南属第一间商铺，该判决事项不是人民法院受案范围。本院认为，按双方合同约定，“上诉人所认购的F—138商铺为东西24小时过街通道第一间商铺”，双方应按合同约定履行。原审判决“被告李强所有的F-138号商铺应为东西24小时过街通道南属第一间商铺”错误，应予纠正。上诉人辽源市嘉财恒润投资有限公司的该上诉理由本院予以支持；原审判决第五项“被告辽源市嘉财恒润投资有限公司在本判决生效后7日内赔偿逾期为原告李强办理房屋权属证书的违约金(从2011年4月1日起至房屋权属证书办理完毕止，按中国人民银行同期贷款利率计算)”有误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项的规定，判决如下：
一、维持辽源市龙山区人民法院（2013）龙民初字第712号民事判决的第一项，即被告辽源市嘉财恒润投资有限公司开发建设的辽源市新华时尚购物广场地下F-138号商铺(现为世纪步行街)归原告李强所有；
二、维持辽源市龙山区人民法院（2013）龙民初字第712号民事判决的第二项，即被告辽源市嘉财恒润投资有限公司应立即配合原告李强办理房屋权属证书；
三、维持辽源市龙山区人民法院（2013）龙民初字第712号民事判决的第四项，即被告辽源市嘉财恒润投资有限公司，在本判决生效后7日内给付原告李强逾期交付商铺违约金53,222.00元；
四、维持辽源市龙山区人民法院（2013）龙民初字第712号民事判决的第六项，即驳回原告李强的其他诉讼请求；
五、撤销辽源市龙山区人民法院（2013）龙民初字第712号民事判决的第三项，即被告李强所有的F-138号商铺应为东西24小时过街通道南属第一间商铺；
六、上诉人辽源市嘉财恒润投资有限公司按购房款总额赔偿逾期为被上诉人李强办理房屋权属证书的违约金(从2011年4月1日起至房屋权属证书办理完毕止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；
二审案件受理费5，600.00元、邮寄费60.00元由上诉人辽源市嘉财恒润投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 涛
审 判 员 李 爽
代理审判员 锡铁娟
二〇一四年四月十日
代理书记员 宋民秀