广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤09民终1728号
上诉人（原审被告）：林伟友，男，汉族。
委托诉讼代理人：宁向东，广东鸿基律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：李艳琼，女，汉族。
委托诉讼代理人：吴国华，广东民道律师事务所执业律师。
上诉人林伟友因与被上诉人李艳琼租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2014）茂电法民一初字第615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人林伟友上诉请求：1.撤销（2014）茂电法民一初字第615号民事判决；2.判决驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人对本案的土地享有权属是错误的。（2016）粤0904民初2698号案原告刘全美是本案争议土地的承包经营者，而在本案中，被上诉人提供的证据无法证明其对本案争议土地享有权利，一审判决认定被上诉人对本案的土地享有权属是错误的，被上诉人与上诉人签订的《租地协议书》为无效协议，因此，被上诉人无权向上诉人主张权利。二、一审法院违反程序，本案应中止审理。被上诉人李艳琼在本案中的诉讼请求为判决上诉人清除搭建在被上诉人取得使用权的土地上的简易棚和其它临时设施及物品，将土地归还被上诉人使用，以及支付违约金。而为该讼争土地的使用权及有关的事实问题，刘全美以原告身份向茂名市电白区人民法院起诉被上诉人李艳琼，案号为（2016）粤0904民初2698号。事实上，两案的争议焦点都是位于林头卫生院门口垌，四至：东至林高兴，南至罗黄水渠基边，西至林高明，北至七那公路，面积为0.05亩土地的使用权属于哪个主体的问题；而假如（2016）粤0904民初2698号案件经茂名市电白区人民法院审理后依法判决刘全美胜诉，那必然导致本案会驳回李艳琼的诉讼请求，不利于案件的统一审理和公平处理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（五）项“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”的规定，本案应当中止审理。但一审法院在（2016）粤0904民初2698号案尚未审结的情况下对本案进行审理，违反程序，请二审法院明查。综上所述，一审判决认定事实错误，违反程序，请求二审法院依法审理，查明事实，维护上诉人的合法权益，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李艳琼辩称：上诉人上诉的理由不能成立。一、上诉人认为一审判决认定被上诉人享有本案土地权属是错误的，不能成立。1985年被上诉人经当时林头镇政府批准取得本案争议土地的使用权，领取了准予建房使用证明书。被上诉人取得本案争议土地的使用权没有违反当时的法律规定，且准予建房使用证明书经生效判决认定合法有效，因此，被上诉人享有本案争议土地的合法使用权，上诉人认为一审判决认定事实错误的理由不能成立。二、上诉人以一审法院没有中止审理为由主张一审程序违法，没有事实根据。在电白区人民法院（2016）粤0904民初2698号案判决之前，刘全美所持的承包经营权证已被终审判决撤销，证明刘全美对本案的争议土地没有使用权。林头镇新屋园经济合作社起诉主张本案争议的土地是属于其所有，也由生效判决驳回了该经济合作社的诉讼请求。而且，（2016）粤0904民初2698号案亦于2016年9月28日作出判决，驳回刘全美的全部诉讼请求，因此，上诉人以一审法院没有中止审理为由主张一审违反程序是没有事实根据的。综上，被上诉人请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
李艳琼向一审法院起诉请求：1.被告清除搭建在原告取得使用权的土地上的简易棚和其它临时设施及物品，将土地归还原告使用；2.判令被告向原告支付违约金14000元（违约金按被告逾期交还土地每一个月计2000元，从2009年4月14日起计至判决确定之日止；从2014年4月14日暂计至2014年11月13日为七个月，计违约金14000元）；3.被告负担本案诉讼费用。
一审法院审理查明：原告李艳琼当时是电白县林头镇林头圩的村民，于1985年6月15日招工入电白县林头中心卫生院工作。姓名为李小云。于1985年6月15日更名为李艳琼。电白县林头区公所于1985年6月15日向原告李艳琼颁发了《准予建房证明书》，内容是：“李小云同志：你户申请在林头圩圩南村公路旁水渠面公地上建房肆间。量定面积为壹分叁厘壹毫（约87平方米），经研究批准你户按规划动工兴建，特此批复。林头公社管委会，一九八五年六月十五日，”该证明书加盖电白县林头区公所的公章。原告李艳琼在取得上述的《准予建房证明书》后，于2009年年初在该地上建起房屋基础。2009年4月13日，原告李艳琼（称甲方）与被告林伟友（称乙方）签订了《租地协议书》，约定被告林伟友向原告李艳琼承租上述的土地，该协议书的主要内容是：“一、基地四至面积：此基地，位于林头卫生院门口七那公路留地南面渠段（含两边坭渠基、渠面、渠面空间）东靠接林高兴基地，西接林高明基地，北靠七那公路留地，南面坭渠基1.5米外，靠接新屋园队坡地。长14.5米，宽6米，面积约87平方米。此基地除新屋园队社员蔡建华兄弟等挖毁拱涵连墙，侵占渠南墙外坭渠基14.5米长、1.5米宽，面积约21.8平方米（今还在争议）外，今占地实面积约55.2平方米，即四个铺面和门前。二、租用时间：从2009年4月13日起至2014年4月13日止），为期五年，五年后，乙方还想租用，在甲方同意下可续租。但要续签租用协议。至于租用时间长短，租金多少，由甲乙双方再面定为准。三、租金缴交时间和办法：每年租金定为三千元RMB整，租金的缴交，从公历2009年6月1日前起交清第一年租金。以后四年的租金，从公历2010年6月1日起至2014年5月31日止。每年租金都依2009年的缴交办法交清。做到先交租后用地。否则终止协议，收回基地。四、乙方在租用期间，只能搭建简易棚以及建设其它临时设施，不准搞永久性建筑设施；免于防碍甲方以后使用意向，若乙方已违反这一点意见，则在租用期限届满后两天内，乙方必须将租赁土地以及租赁土地上原有设施（含原告所建的基础砌墙和填方）无条件归还甲方，同时彻底清理好租赁土地上其他一切临时设施以及杂物，否则，每逾期一天违约金为人民币500元……。五、此协议，乙方在使用期间内，未得甲方允许，不得以任何方式转让第三方。否则，甲方有权收回基地。若因此造成的损失，由乙方负责赔偿。六、此基地规划所涉及新屋园队的坡地，如乙方一次性征用到手，乙方要把此基地所涉甲方建房所需部分土地转给甲方，并帮助甲方办好一切有关手续。此甲方建房所需的部分土地征收费用由甲方负责。属于乙方今后使用此基地范围内的基础填方或地基砌墙，乙方也无偿让给甲方。但基地上的设施和其它杂物由乙方自行拆回使用。甲方若需要则甲乙双方面定价格，甲方要给乙方应有的代价。”原、被告均在《租地协议书》上签名和点指，电白县林头镇法律服务所同日为双方签订的《租地协议书》办理了《见证书》，编号为林见字2009号（04）号。被告林伟友在签订《租地协议书》后，在该地上搭建简易棚作经营家具场地。原告李艳琼租赁给被告林伟友经营家具场地的四至与《租地协议书》载明的四至一致。在租赁期间，被告林伟友均按时支付租金给原告李艳琼。期满后，原告李艳琼多次要求被告林伟友搬离，遭到被告林伟友拒绝，为此，原告李艳琼于2014年11月24日诉至一审法院。
2015年1月6日，刘全美向一审法院提起诉讼，一审法院已立案受理[案号为：（2015）茂电法民一初字第45号]，刘全美的诉讼请求：1.判决确认被告李艳琼侵害原告的土地承包经营权；2.判决被告停止侵害、返还争议土地给原告；3.判决被告李艳琼将收取第三人1.5万元的租金交还给原告；4.被告承担本案的全部诉讼费用。李艳琼于2015年2月10日向一审法院提交中止该案审理申请书，因本案波及的土地已由李艳琼向茂名市中级人民法院提起要求撤销刘全美所持有的土地承包经营权证（土地承包合同编号：000763）的行政诉讼，茂名市中级人民法院已于2015年2月26日立案受理[案号：（2015）茂中法行初字第16号]，要求中止诉讼，一审法院于2015年3月5日作出（2015）茂电法民一初字第45-1号民事裁定书裁定中止该案审理。
2015年2月10日，原告李艳琼也以上述的理由向一审法院提交中止本案审理申请书，要求本案中止诉讼。一审法院于2015年5月8日作出（2014）茂电法民一初字第615号-2民事裁定书裁定本案中止审理。
茂名市中级人民法院于2015年6月25日作出（2015）茂中法行初字第16号行政判决书，判决：撤销被告茂名市电白区人民政府颁发给第三人刘全美的№000763号《农村土地承包经营权证》第一栏登记的“林头卫生院门口垌，面积0.05亩，坡地，四至：东至林高兴，南至罗黄水渠基边，西至林高明，北至七那公路”的内容。该判决书于2015年10月30日已发生法律效力。
一审法院于2016年1月25日恢复（2015）茂电法民一初字第45号案件的审理，并于2016年3月7日作出（2015）茂电法民一初字第45-2号民事裁定书，裁定：驳回原告刘全美的起诉。原告刘全美不服，向茂名市中级人民法院提起上诉，茂名市中级人民法院于2016年5月12日作出（2016）粤09民终710号民事裁定书，裁定:一、撤销广东省茂名市电白区人民法院(2015）茂电法民一初字第45-2号民事裁定书；二、指令广东省茂名市电白区人民法院审理。该案正在审理中。
2016年1月25日，因本案中止诉讼的原因[（2015）茂中法行初字第16号行政案件已经审结]已消除，一审法院于2016年1月25日恢复本案的诉讼。
被告林伟友于2016年2月24日又向一审法院提交中止审理案件申请书，提出：因为该争讼的土地使用权及有关的事实问题，电白县林头村委会新屋园经济合作社已以原告身份起诉被告林头镇人民政府、第三人李艳琼[案号为（2015）茂电法行初字第88号]的案件经法院审理后依法判决后现上诉到茂名市中级人民法院二审，原告电白县林头镇林头村委会新屋园经济合作社胜诉，那必然导致[（2014）茂电法民一初字第615号]案会驳回原告李艳琼的诉讼请求为由，又向一审法院提出中止诉讼。一审法院于2016年2月28日作出（2014）茂电法民一初字第615号-3民事裁定书，裁定：本案中止审理。
一审法院于2015年11月4日作出（2015）茂电法行初字第88号行政裁定书，裁定：驳回原告电白县林头村委会新屋园经济合作社的起诉。电白县林头村委会新屋园经济合作社不服，向茂名市中级人民法院提起上诉，茂名市中级人民法院于2016年6月6日作出（2016）粤09行45号行政裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。该裁定于2016年7月20日发生法律效力。
一审法院于2016年7月22日恢复本案的诉讼。
一审法院认为：（一）原电白县林头区公所于1985年6月15日发给原告李艳琼的《准予建房证明书》，批准原告李艳琼使用电白县林头镇林头圩圩南村公路旁水渠面公土地87平方米，是在《中华人民共和国土地管理法》实施前颁发批准的，而该证至今未被政府管理部门否认，况且原告李艳琼获准使用上述的土地后，已动工在该土地上建成了房屋基础，故应认定原告李艳琼对该土地享有权属。同时，原、被告均是本案的《租地协议书》的当事人，所以被告林伟友主张原告李艳琼不是本案的适格原告，依据不足，不予采纳。（二）原告李艳琼与被告林伟友于2009年4月13日签订的《租地协议书》是双方真实意思表示，同时经电白县林头镇法律服务所办理见证，对双方应具有法律约束力，并且在承租期间，被告林伟友均自觉履行协议的内容，依约付清租金给原告李艳琼，而被告林伟友一直对此没有异议。但承租期限届满后，被告林伟友却不肯按协议约定搬离上述的土地，将土地交回原告李艳琼使用。被告林伟友的行为违反了民事活动应遵循诚实信用的原则，被告林伟友对此应承担相应的民事责任，应当按照双方约定签订的《租地协议书》载明的四至范围，将上述土地返还给原告李艳琼。所以原告李艳琼要求被告林伟友清除搭建在原告李艳琼取得使用权土地上的简易棚和其它临时设施及物品，并返还土地，合理合法，应予支持。（三）关于原、被告双方签订的《租地协议书》约定承租期限届满后，被告林伟友是否应按《租地协议书》第四条的约定支付违约金的问题。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，故原、被告在《租地协议书》中约定，若被告林伟友有意拖延时间搬离，则每延期一天罚款500元，作为违约金，与上述的规定不相符，已经超过原告李艳琼的实际损失，故原告李艳琼要求被告林伟友支付违约金每月2000元的诉讼请求，不予支持。但根据本案的实际情况，由于被告林伟友在租赁期届满后拒绝搬离，除应当继续支付占用期间的租金外，还应当支付违约金给原告李艳琼，而给原告李艳琼造成的实际损失，应是导致原告李艳琼不能继续收取租金，所以，被告林伟友应支付违约金给原告李艳琼的标准为每月325元（3000元/年÷12月＋250×30%），从租赁届满之日起即从2009年4月14日起计至判决确定之日止。综上所述，原告李艳琼的诉讼请求合理合法的部分，应予支持，不合理的部分应予驳回。至于被告林伟友抗辩所依据的理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（一）、（二）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定判决：一、限被告林伟友在本判决发生法律效力后10日内清除位于茂名市电白区林头镇林头圩圩南村公路旁水渠面土地上的简易棚、其它临时设施及物品[土地四至以原、被告于2009年4月13日签订的《租地协议书》裁明的为准：东空1米，接林启福、林高兴屋地，南渠基2米外接新屋园队坡地，西空1米接何宗伟、林高明屋地1米，北至公路留地]，将该土地返还原告李艳琼使用。二、限被告林伟友在本判决发生法律效力后10日内支付违约金给原告李艳琼（以每月325元为标准，从2009年4月14日起计至判决确定之日止）。三、驳回原告李艳琼的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告林伟友负担。如果被告林伟友未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，被上诉人提供（2016）粤0904民初2698号民事判决，证明该案一审已经结案。上诉人认为上述判决未生效，有刘全美2016年10月18日的民事上诉状可以证明，故不予质证。
一审判决查明的事实，经本院审查，予以确认。
本院认为，上诉人林伟友与被上诉人李艳琼于2009年4月13日签订《租地协议书》，约定由李艳琼将涉案土地出租给林伟友使用，租赁期限为五年，因林伟友在租赁期限届满后未依约返还土地，故李艳琼提起本案诉讼要求林伟友返还土地并支付违约金。由此可见，本案是因租赁合同的履行而引发的纠纷，本案案由应为租赁合同纠纷，一审法院将本案案由定为排除妨害纠纷属定性不当，应予纠正。
林伟友与李艳琼所签订的《租地协议书》是双方的真实意思表示，并未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。林伟友在承租期间已依约支付租金，但在租赁期限届满后未依约将涉案土地归还给李艳琼，明显构成违约。李艳琼依照双方之间的约定要求林伟友返还土地并支付违约金依法有据，一审判决支持李艳琼要求林伟友返还土地的请求并依法按照李艳琼的损失计算违约金并无不当，应予支持。李艳琼持有电白县林头区公所颁发的《准予建房证明书》，并已在涉案土地建设房屋基础，林伟友向李艳琼租赁涉案土地作经营家具场地的事实也证明了李艳琼一直对涉案土地进行管理、收益，从目前的证据来看，林伟友主张李艳琼对涉案土地不享有权属缺乏事实依据，不予支持。而且，李艳琼与案外人刘全美之间的权属纠纷属于另一法律关系，与李艳琼、林伟友之间的租赁合同关系无关，林伟友主张本案应中止审理的理由也不能成立。
综上所述，上诉人林伟友的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，虽然对本案案由的定性不当，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人林伟友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 彦
审 判 员 龙光新
审 判 员 陈琪奕
二〇一七年二月十日
法官助理 莫 婵
书 记 员 黎国华