广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民一终字第1099号
上诉人（一审原告）韦惠芬（曾用名韦会芬）。
委托代理人覃鸿腾。
被上诉人（一审被告）莫开图。系韦惠芬丈夫。
一审第三人毛素玉。
委托代理人赵土明，融安县法律服务所法律工作者。
一审第三人覃文锋。
上诉人韦惠芬因与被上诉人莫开图房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2015）融安民一字第180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员司英华担任审判长，审判员丘洪兵和代理审判员侯海丽参加的合议庭审理了本案。上诉人韦惠芬及其委托代理人覃鸿腾，被上诉人莫开图、一审第三人毛素玉、覃文峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，韦惠芬、莫开图系夫妻关系。1997年12月24日，莫开图向其所在单位购得房改房一套，面积44.99平方米，房屋所有权证号为桂房证字第××号，房屋所有权人登记为莫开图个人名下。2000年左右，韦惠芬、莫开图建造新房。新房建成后，因欠有部分债务，莫开图决定变卖房改房，并向外发布卖房信息。覃文锋遂找到莫开图，经协商，2001年10月12日，莫开图将房屋作价19500元卖与覃文锋。后莫开图将房屋及产权证交付给覃文锋，因产权证只登记有莫开图的名字，故只是莫开图与覃文锋签订购房合同，双方未办理产权过户手续。2003年7月5日，覃文锋将该房屋作价19500元转让给毛素玉。因覃文锋未取得房屋产权，毛素玉担心与覃文锋签订合同有隐患，遂要求覃文锋找莫开图协商，由毛素玉与莫开图签订转让合同书，莫开图同意签订。2003年7月5日，毛素玉与莫开图签订转让合同书（按覃文锋与莫开图原合同内容），签订后，毛素玉将购房款交付覃文锋，覃文锋将房屋及产权手续交付给毛素玉。后毛素玉认为合同书中第二条“乙方二00一年十月十二日结清房款给甲方”这个时间实际是覃文锋与莫开图交易的时间，遂找莫开图要求更改为“二00三年七月五日”，但莫开图不同意。2003年7月5日后，该房屋一直由毛素玉管理使用，但未办理产权变更登记。2014年3月，莫开图以转让合同书丢失为由，要求毛素玉复印给其一份，毛素玉遂将合同书第二条的“二00一年十月十二日”部分在复印时遮挡，复印后将此处写上“二00三年七月五日”，后将复印件交给莫开图。该房屋所在地段2014年拆迁开发，现房屋已拆除。
另查明，韦惠芬、莫开图2000年左右建造的房屋与莫开图变卖的房改房相邻（只隔了一个墙）。
上述事实，有庭审记录，结婚证复印件，桂房证字第××号房屋所有权证复印件，毛素玉与莫开图房屋转让合同复印件，融安县浮石镇桥头村委证明复印件，收据及收款收据复印件各一份在卷佐证。
一审法院人认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，韦惠芬主张房屋为夫妻共同财产，转让合同未经其同意，合同无效。对此该院认为，2001年莫开图对外发布信息卖房，覃文锋得到信息后找到莫开图购房，从常理推测，外人已知道卖房，而韦惠芬不知不合情理。况且韦惠芬、莫开图的住房与出卖的房屋紧邻，韦惠芬早就知道他人在此房中居住，但一直未提出异议。而且从房产证看，产权人只有莫开图一人。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，韦惠芬主张第三人与莫开图签订的转让合同书无效的理由不能成立，该院不予采纳。另外，本案系房屋买卖合同纠纷，审理的是韦惠芬主张的莫开图与第三人签订的合同效力问题，韦惠芬要求确认房屋共有问题，属另一法律关系，经该院释明后，韦惠芬坚持诉讼，故该请求应予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项的规定，判决如下：驳回韦惠芬的全部诉讼请求。本案受理费288元，由韦惠芬负担。
上诉人韦惠芬不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定事实不清，证据不足，应当撤销纠正。上诉人与被上诉人于1984年1月19日登记结婚。婚后生育两女均已长大成人。1997年12月24日，被上诉人、上诉人向农机公司购得一套房，面积44.99平方米，房产证为桂房证字第××号，所有权人登记为被上诉人个人。但该房产依法应为上诉人与被上诉人共同共有。2001年上诉人与被上诉人另起新房子，当时资金紧张，卖了一空屋地补充建设资金，同时被上诉人告诉知上诉人农机公司的套房租给他人使用。2014年年底第三人毛素玉找到屋里，要求被上诉人办理房屋过户手续，上诉人才知被上诉人早将房屋转让他人。由于平时的一切家庭经济管理均是被上诉人一人掌握，上诉人无从知道被上诉人房屋转让事宜。上诉人坚决不同意转让在上诉人与被上诉人婚姻期间购买的农机公司套房，要求被上诉人还钱给第三人，第三人退还房产证及房屋给上诉人，因协商未果上诉人向一审法院起诉维权。这是本案的基本事实。原判在被上诉人及其第三人无任何证据证明上诉人知情被上诉人卖房给第三人毛素玉和在场同意的情况下，凭推理认定上诉人应当知道被上诉人卖房给第三人，而确认被上诉人与第三人于2003年7月5日订立的《已购单位房改套房转让合同书》有效，这是事实不清，证据不足，应当撤销原判，纠正错误。二、一审判决适用法律错误，应当撤销并纠正错误。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有”。上诉人与被上诉人1984年结婚，至今婚姻关系继续。1997年被上诉人买单位套房，虽房产登记为被上诉人一人，但无约定为被上诉人个人私产，本案中的套房依法应当属于上诉人与被上诉人共同共有。这是法定事实。被上诉人未经上诉人同意、在场签字，擅自将房产转让给第三人，构成无处分权行为，转让合同是无效的。原判回避交易房产为上诉人与被上诉人共有财产的关键因素，而错误认定交易之房产为被上诉人个人，而适用《物权法》第十五条来处理纠纷是错误的，这势必助长恶意取得、恶意串通损害他人利益行为的蔓延，也违背《物权法》的立法宗旨。《物权法》第七条：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”原判确认买卖房产合同有效，侵犯了上诉人的合法财产共有权。《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第三人取得的房产未经依法登记，不发生效力，原判确认房产买卖合同有效，第三人取得房产所有权，同样违反该法条。《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。被上诉人非法处分共有财产，构成无权处分行为，上诉人有权追回房产所有权。第三人非善意取得房产，首先，毛素玉未付购房款，其将房款19500元付给另一个第三人覃云锋，而非房产所有人莫开图。覃文锋收取房款既无被上诉人授权，也无被上诉人签字追认。第三人毛素玉不符合该法条规定善意取得房产所有权的要件。其次，交易之房产至今未依法登记过户，也不符合善意取得的条件。综上所述，请二审法院依法撤销广西壮族自治区融安县人民法院（2015）融安民一初字第180号民事判决，改判被上诉人与第三人于2003年7月5日订立的《已购单位房改套房转让合同书》无效。
被上诉人莫开图答辩称，卖房子这件事情其对不起妻子，其完全同意上诉人的上诉请求。
一审第三人毛素玉答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审第三人覃文峰的答辩意见与毛素玉一致。
综合诉辩双方的意见，上诉人韦惠芬及被上诉人莫开图对一审查明的以下事实有异议：“被告决定变卖房改房，并向外发布卖房信息”。认为无证据证实莫开图向外发布了卖房信息。一审第三人毛素玉、覃文峰对一审查明的事实无异议。
上诉人在二审期间提交了一份《婚内财产分割协议》，拟证实诉争房屋是韦惠芬与莫开图的夫妻共同财产，但一审未予查明。
被上诉人莫开图及一审第三人毛素玉、覃文峰在二审期间均无新证据提交。
本院对上诉人新提交证据及一审查明的事实的分析与认定，被上诉人对上诉人新提交的证据无异议，一审第三人毛素玉、覃文峰认为该证据与本案无关。本院对上诉人证据的真实性予以确认。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。对上诉人异议的事实及其新提交证据的证明目的，本院将在说理部分进行综合分析。
本院认为，房屋产权登记具有公示和公信力，房屋的产权证书是享有不动产所有权的证明。毛素玉在购房过程中，已对房屋产权状况尽了形式审查义务，其基于产权登记信息的信赖，有理由相信房屋买卖合同中的出卖人即产权证书的登记人莫开图具有完全所有权，不能苛责其再对转让的房屋是否为只登记在夫妻一方名下的夫妻共同财产进行实质审查。而且，莫开图明确表示售房前其向亲戚朋友等人都说过欲出售房屋一事，第三人覃文峰都已通过该消息找到莫开图，作为配偶的韦惠芬不知晓明显不合常理，故毛素玉与莫开图签订的《已购单位房改套房转让合同书》合法有效，一审认定莫开图“向外发布买房信息”符合客观事实。上诉人主张毛素玉并未按照合同约定向莫开图支付购房款，但莫开图已明确表示售房给覃文峰是事实，也收到了覃文峰支付的购房款19500元，故对上诉人的该项主张本院不予支持。因毛素玉与莫开图签订的买卖合同合法有效，且房屋已被拆除，韦惠芬与莫开图现仍系夫妻，故对争议房屋原来是否属于夫妻共同财产进行认定已无实际意义，一审未予认定并无不当。综上所述，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人的上诉理由缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费288元，由韦惠芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 司英华
审 判 员 丘洪兵
代理审判员 侯海丽
二〇一五年十一月二日
代书 记员 李思思