南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初1294号原告（反诉被告）南京壹加贰联合不动产经纪有限公司，住所地在南京市鼓楼区龙凤花园腾龙里41号101室。法定代表人赵玉瀚，总经理。委托代理人何朋，该公司职工。委托代理人孟庆旭，该公司职工。被告（反诉原告）吴昊，男，汉族，1978年1月18日生。委托代理人王亮，江苏德擎律师事务所律师。原告（反诉被告）南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰公司）与被告（反诉原告）吴昊委托合同纠纷案，本院立案受理后，依法由代理审判员周磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）壹加贰公司的委托代理人何朋、孟庆旭，被告（反诉原告）吴昊的委托代理人王亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告壹加贰公司诉称：2016年1月8日，壹加贰公司与吴昊签订了一份《独家代理出售协议》，约定由壹加贰公司将吴昊所有的位于南京市鼓楼区楼子巷XXX巷XX号601室房屋，于2016年1月8日至2016年3月7日的期限内居间售出，壹加贰公司作为该期限内的独家代理机构，依照合同约定应积极推广被告房屋，而吴昊在此期间不得同时委托第三方从事同于壹加贰公司的代理活动或自行出售该房屋、不得因其他原因停止出售，否则将视为违约并按约定成交价格的2.4%支付违约金等等。协议签订后，壹加贰公司履行了自己的合同义务，但吴昊却以个人原因为由不愿再出售该房屋，其行为违反了合同约定，故壹加贰公司请求法院判令吴昊支付壹加贰公司违约金17280元，并承担本案诉讼费用。被告吴昊辩称：1、吴昊在委托期限内没有解除合同、停止出售，无违约行为；2、壹加贰公司没有履行独家代理义务，未为上述房屋进行优先推广，在代理期限内没有带任何一名客户看房。综上，请求法院依法判决。反诉原告吴昊诉称：壹加贰公司未履行推广房源或尽快寻找购买人的居间义务，导致吴昊无力支付另行购买房屋所需的首付款，造成吴昊经济损失3万元。吴昊认为壹加贰公司未履行居间义务，应当承担违约责任，故提起反诉，请求法院判令壹加贰公司支付吴昊违约金17280元，并承担本案全部诉讼费用。反诉被告壹加贰公司辩称：壹加贰公司已履行了自身的义务，但吴昊在委托期限内解除双方之间的独家代理协议，违反了协议约定。因此，请求法院驳回吴昊的反诉请求。经审理查明：2016年1月8日，吴昊（甲方）与壹加贰公司（乙方）签订了一份《独家代理出售协议》，约定甲方将其所有的位于南京市鼓楼区楼子巷XXX巷XX号601室房屋（建筑面积39.35平方米，以下简称案涉房屋）委托乙方出售；双方约定房屋出售价格不低于72万元；委托期限自2016年1月8日至2016年3月7日；乙方应积极优先推广甲方房源，在服务期限内提供至少30次广告推广；乙方应尽速寻找购买人，及时向甲方报告业务处理情况；有下列情况之一，甲方均应承担约定成交价格的2.4%的违约责任：（1）甲方未完成合同第四条甲方义务的，视为违约；（2）在委托期限和委托期限结束三个月内，甲方私下和乙方曾介绍的客户签订合同；（3）乙方为独家代理机构，但甲方同时委托第三方从事乙方相同的代理活动，或者甲方自行出售的；（4）在委托期内，甲方因其他原因停止出售；有下列情况之一，乙方均应承担约定成交价格的2.4%的违约责任：（1）乙方未完成合同第五条乙方义务，视为违约；（2）在服务期限内，乙方单方面提出解除合同的；（3）在实际交易过程中，乙方隐瞒甲方，有吃差价行为的；（4）利用甲方的相关证件，从事与房屋交易无关的非法活动，给甲方造成重大损失的等等。上述协议签订后，吴昊将案涉房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证交给壹加贰公司。2016年1月15日，吴昊向壹加贰公司表明欲停止案涉房屋的出售，解除协议。2016年1月16日，吴昊因壹加贰公司未介绍购买人看房，而与壹加贰公司新门口店黄正卫店长进行电话沟通，但协商未果。2016年1月18日，吴昊与壹加贰公司区域经理进行电话沟通，壹加贰公司在通话中称公司原经手吴昊委托代理出售案涉房屋的工作人员已离职，壹加贰公司尚未办理好交接手续。2016年1月18日，吴昊与壹加贰公司的工作人员进行短信联系，双方谈及内容为壹加贰公司所主张的违约金具体数额，壹加贰公司表示要收取13000元的违约金。吴昊则表明“房子继续挂”，后又表示“12000帮我申请”。壹加贰公司对此认为吴昊要求解除上述协议，并愿意支付12000元的违约金。吴昊对此不予认可。2016年1月27日，吴昊与壹加贰公司因未能协商纠纷而经人民调解委员会调解，壹加贰公司将吴昊的房屋所有权证及国有土地使用权证予以返还，但保留追诉吴昊违约责任的权利。壹加贰公司对此提交《人民调解协议书》予以证明，该调解书中“纠纷主要事实、争议事项”处载明：吴昊现因家庭原因，吴昊要求房子不卖了，要求收回当时押在壹加贰公司的房屋所有权证及国有土地使用权证。对于该份证据，吴昊认为所载内容并非真实情况，且系壹加贰公司所述。壹加贰公司则认为双方之间的上述独家代理协议于2016年1月27日解除。2016年2月2日，壹加贰公司以吴昊违反合同约定，在委托期内停止出售案涉房屋为由诉至本院，要求判如所请。审理期间，吴昊提出反诉如前所请。审理中，壹加贰公司称其在委托代理期限内已经履行了合同约定的对案涉房屋进行广告推广，尽速寻找购买人等合同义务，主要通过网络等方式进行广告推广。壹加贰公司对此提交了《看房确认书》予以证明，《看房确认书》载明2015年9月21日至2015年9月26日期间曾有购买人实际看房。2016年3月8日，吴昊就出售案涉房屋与江苏链家房地产经纪有限公司签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，并于当天与案外人潘宗宁签订了《房地产买卖中介合同》。经本院释明，吴昊认为合同约定的违约金标准过高，申请本院予以调整。壹加贰公司对于合同约定的违约金标准不持异议。因当事人分歧较大，致本案调解未果。上述事实，有双方当事人陈述、《独家代理出售协议》、《人民调解协议书》、通话录音、短信记录、《看房确认书》、《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》、《房地产买卖中介合同》等证据以及本院开庭笔录予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中吴昊与壹加贰公司签订的《独家代理出售协议》系双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务关于吴昊提前解除《独家代理出售协议》是否构成违约的问题。根据本案案情，虽然壹加贰公司在2016年1月8日至2016年1月27日期间未介绍购房人前往涉案房屋实际看房，但壹加贰公司对涉案房屋进行了网络推广，且此时距委托期限届满尚早，故吴昊以壹加贰公司原负责居间涉案房屋的工作人员离职为由，进而认定壹加贰公司未履行合同约定的推广义务，无事实依据，因此吴昊以此为由在委托期限内停止出售涉案房屋，不符合合同约定及法律规定，构成违约。因吴昊认为合同约定的违约金标准过高，申请本院调整，本院根据本案案情以及双方当事人各自合同履行情况，酌定吴昊承担违约金11000元。关于壹加贰公司是否存在违约行为的问题。依据合同约定，壹加贰公司应在委托代理期限内积极推广案涉房屋。但吴昊于2016年1月18日即已明确表示解除双方之间的协议，此时距委托期限的截止日期2016年3月7日尚有一月有余，即便之前壹加贰公司未履行推广案涉房屋的合同义务，但基于吴昊提前解除合同，壹加贰公司无法在后续期限内履行自己的合同义务，吴昊仅据此认为壹加贰公司未履行合同义务、属于违约，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零三条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴昊于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）南京壹加贰联合不动产经纪有限公司支付违约金11000元；二、驳回被告（反诉原告）吴昊的反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费232元，减半收取116元，由原告（反诉被告）南京壹加贰联合不动产经纪有限公司负担41元，被告（反诉原告）吴昊负担75元（此款原告已预付，被告在支付上述款项时加付此款）。反诉案件受理费116元，由被告（反诉原告）吴昊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 周 磊二〇一六年五月三十一日见习书记员 魏利昱