福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第638号
上诉人（原审原告）南平市平安居置业管理有限公司，（恒达商贸中心）。
法定代表人杨红，总经理。
被上诉人（原审被告）黄向东，男，1970年2月18日出生，汉族，浦城县正大液化气储罐有限公司总经理。
委托代理人李让泉，男，浦城县正大液化气储罐有限公司法律顾问。
上诉人南平市平安居置业管理有限公司（以下简称平安居公司）因物业服务合同纠纷一案，不服浦城县人民法院（2015）浦民初字第561号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人平安居公司的法定代表人杨红，被上诉人黄向东的委托代理人李让泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2009年10月13日，平安居公司与“名桂世家”小区开发商福建新创房地产发展有限公司订立了《前期物业服务合同》。主要约定：“物业服务等级标准为二级，住宅、办公楼及商业物业均按0.8元／月.㎡收取（最终以当地物价部门批准为准）。自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业费，由物业买受人承担。物业费按月交纳，业主应在每月15日前交纳，本着业主自愿原则也可按季或年交纳。业主未能按时足额交纳物业费的，应从逾期之日起每日按应缴费用3‰支付违约金。”2014年10月23日，“名桂世家”小区成立了业主委员会。在合同履行过程中，平安居公司未完全按照合同约定和南政价（2009）147号文规定的二级物业服务等级标准履行，在应提供的39项服务中，有相当的部分未提供或提供的质量和要求没有达到二级标准。存在未公布物业费的收支情况，未管理消防设施，消防管无水，车辆管理无序，外来车乱停无登记，未建立回访制度，未按规定清扫卫生，未精心维护绿化，未及时维修路灯和摄像头，未配备持证上岗的专业物业人员，未有处理业主投诉和维修设施记录，未征询业主对物业服务的意见，未开展过健康有益的社区文化活动，未合理设置和及时清洁果皮箱或垃圾桶，对违章装修搭建不管，1号楼酒家后门直通小区，导致社会闲散人员随时进入小区，埋下安全隐患等问题。黄向东因此拒绝支付物业费。按二级标准计算黄向东需交的物业费金额是：110-112号店面，面积289.93平方米，从2012年4月1日至2014年9月31日止需交6958元；204-208号店面，面积626.29平方米，从2011年4月1日至2014年9月31日止需交21042元，合计28000元。发生纠纷后，平安居公司诉至法院。
原判认为，平安居公司与“名桂世家”小区开发商福建新创房地产发展有限公司订立的《前期物业服务合同》，是具有完全民事行为能力的双方合同主体的真实意思表示，未违反法律和社会公共利益，合法有效，并在2014年10月23日前业主委员会尚未成立阶段对业主之一的黄向东具有约束力。但鉴于在履行时，平安居公司存在部分应提供而未提供的服务项目或提供的服务未完全到位，达不到质量标准，应依据南政价（2009）147号和浦价（2011）03号文的规定，酌情减少物业费，按照已服务与未服务的比例、诚实守信及公平公正的原则，并适当考虑黄向东在该小区接受物业服务的全是沿街店面，与小区普通住宅服务相比受益度显然较低的因素，物业费可减少40%，按需交总额的60%收取为宜。同时，物业费是由于提供物业服务才产生的费用，《前期物业服务合同》的性质决定了其履行应有先后顺序，即先提供服务，后交物业费，平安居公司提供服务有瑕疵，不完全符合约定，没有全面依合同约定履行，黄向东因具有后履行抗辩权而不存在违约，故平安居公司请求黄向东支付违约金的理由不能成立，不予支持。黄向东提出未与平安居公司订立合同，无合同关系，无需履行，应驳回平安居公司的诉讼请求的抗辩意见，于法于理无据，不予采纳。本案平安居公司与黄向东在纠纷发生前后沟通交流不够，一直不能取得相互理解，在诉讼中原审法院曾多次主持双方进行调解，因双方意见分歧较大，始终未能奏效。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《福建省物业管理条例》第三十五条、第三十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十九条的规定，判决：一、黄向东应在本判决生效之日起十日内向平安居公司支付物业费共计16800元。二、驳回平安居公司的其他诉讼请求。一审案件案受理费518元，减半收取259元，由平安居公司承担104元，黄向东承担155元。
一审判决后，上诉人平安居公司不服，向本院提起上诉。
上诉人平安居公司上诉称，一审判决对本案证据认证不当，对平安居公司的物业服务质量的事实存在错误认定，导致判决错误。1.一审判决认定平安居公司的物业服务质量存在瑕疵是错误认定。一审判决第4页13行“在合同履行过程中……埋下安全隐患等问题”有误，因前述一审法院认定这些事实是从未经出庭作证的证人及缺乏客观真实性的照片中得出的，不能作为认定事实的依据，与事实不符。2.对黄向东提供的证人证言认证错误，证人未出庭、与案件存在利害关系且证人不能代表全体业主。另，该小区业主委员会系2014年10月23日成立，平安居公司退出小区的时间是2014年9月30日，该小区业主委员会并未成立。3.一审法院对黄向东提供的照片25张认证存在不当，照片不能反映平安居公司物业服务全貌。另外，一审法院认为黄向东接受物业服务的全是沿街店面，与普通住宅相比受益程度较低，与事实不符，是有意偏袒上诉人。故请求二审法院：1.撤销浦城县人民法院（2015）浦民初字第561号民事判决，并依法改判支持平安居公司的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由黄向东承担。
被上诉人黄向东辩称，1.黄向东与平安居公司并未签订物业管理合同，不是合同相对人，平安居公司从未向黄向东提供过物业服务，不存在物业合同的履行。2、浦城县物价局浦价（2011）03号《关于“名桂世家”小区前期物业服务收费标准的批复》第五条规定“你公司应按南平市物价局、建设局《关于印发南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准的通知》（南政价（2009）147号）二级服务标准开展服务，如缺少服务内容应相应降低收费标准”。这是平安居公司向浦城县物价局打的报告，再由浦城县物价局批复的文件，平安居公司应全面执行这个文件。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
经审理查明，上诉人平安居公司对一审查明的“在合同履行过程中，原告未完全按照合同约定和南政价（2009）147号文规定的二级物业服务等级标准履行，在应提供的39项服务中，有相当的部分未提供或提供的质量和要求没有达到二级标准。存在未公布物业费的收支情况，未管理消防设施，消防管无水，车辆管理无序，外来车乱停无登记，未建立回访制度，未按规定清扫卫生，未精心维护绿化，未及时维修路灯和摄像头，未配备持证上岗的专业物业人员，未有处理业主投诉和维修设施记录，未征询业主对物业服务的意见，未开展过健康有益的社区文化活动，未合理设置和及时清洁果皮箱或垃圾桶，对违章装修搭建不管，1号楼酒家后门直通小区，导致社会闲散人员随时进入小区，埋下安全隐患等问题。”有异议，认为平安居公司已完全按照合同和相关规定履行义务。对双方无异议的一审事实认定部分，本院予以确认。
二审中，双方均未提交证据。
另查明，被上诉人黄向东系浦城县千里马路187号（名桂世家）2幢110、111、112、204、205、206、207、208商业店面（营业用房）所有权人。
本院认为，本案争议焦点为：平安居公司是否依约履行了《前期物业服务合同》约定的义务以及黄向东是否应足额缴纳物业费。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…”现平安居公司要求黄向东依约缴纳物业服务费，平安居公司有责任举证证明其已依约履行了合同义务，但平安居公司在一、二审中均未提供任何证据证明其已依《前期物业服务合同》的约定履行了物业服务义务，应承担举证不能不利后果。根据《前期物业服务合同》第四条约定，平安居公司提供的物业服务应符合《关于印发南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准的通知》（南政价（2009）147号）中二级服务标准，因黄向东在一审中已自认平安居公司提供的部分物业服务，一审法院判令黄向东向平安居公司支付60%的物业费并无不妥。
综上，平安居公司与“名桂世家”小区开发商福建新创房地产发展有限公司自愿订立《前期物业服务合同》，未违反法律法规，该合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，黄向东系浦城县千里马路187号（名桂世家）2幢110、111、112、204、205、206、207、208商业店面（营业用房）业主，《前期物业服务合同》对黄向东具有拘束力，平安居公司与黄向东均需按《前期物业服务合同》的约定履行义务。因平安居公司未按合同约定提供物业服务，故黄向东有权请求降低支付物业服务费的标准。关于平安居公司提出一审法院对证人证言以及照片认证不当的上诉意见，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条规定：“经人民法院通知，证人应当出庭作证。有下列情形之一的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证……”该法条规定证人可以以书面形式向法院提供证言，本案中，因证人（业主）人数众多，证人以书面的形式集体向法院提供证言亦无不妥，而且业主的证言及照片亦能够相互印证，足以证明平安居公司未完全履行合同确定的维修、养护、管理和维护义务的事实。如平安居公司认为证人证言和照片不实，也应提供证据予以反驳，故对平安居公司的该上述意见不予采纳。综上，上诉人平安居公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人南平市平安居置业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊建安
代理审判员 张树仁
代理审判员 朱敏鹏
二〇一五年七月二日
书 记 员 张 隽
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。