呼和浩特市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终3856号
上诉人（原审被告）：内蒙古凯德房地产开发有限责任公司，呼和浩特市办公地址新城区中山东路10号新世纪广场。
法定代表人：王建中，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张志远，内蒙古远舰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史慧春，内蒙古远舰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘雅晴，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：李安璐，北京市盈科（呼和浩特）律师�务所律师。
委托诉讼代理人：聂亚莉，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。
上诉人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司（以下简称凯德房地产公司）因与被上诉人刘雅晴房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院作出的（2017）内0102民初545号民事判决，�本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。
凯德房地产公司上诉请求：撤销呼和浩特市新城区人民法院作出的（2017）内0102民初545号民事判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误，作出的判决应予以纠正。《内蒙古e世界商铺投资返租协议》是基于当事双方签订的《e世界商铺认购协议书》而签订，《e世界商铺认购协议书》为无效协议，基于该协议签订的《内蒙古e世界商铺投资返租协议》当然无效，刘雅晴对商铺不享有所有权，没有对外出租的权利，刘雅晴无权要求支付租金，已支付的租金应当返还。再者，即使《内蒙古e世界商铺投资返租协议》为有效协议，刘雅晴也不是商铺所有权人，没有出租商铺的权利，更无权收取租金，已收取的租金属于不当得利，应当返还。
刘雅晴辩称，一、《内蒙古e世界商铺投资返租协议》为双方真实意思表示，属合法有效合同。本案《返租协议》与《内蒙古e世界商铺投资返租协议》互相独立，《返租协议》既不因《认购协议书》有效而有效，也不因《认购协议书》的无效而无效。凯德房地产公司以《认购协议书》无效推定《返租协议》无效没有法律依据；二、刘雅晴基于合法占有享有本案商铺的处分权，有权将商铺出租并取得合法收益；三、凯德房地产公司主张以租金抵顶购房款，但未能提供任何证据予以证明，且租金与购房款系两笔应由凯德房地产公司支付给刘雅晴的款项，应当分别予以支付、退还，不应将两笔不同的款项进行合并抵销，一次减轻凯德房地产公司的赔偿责任；四、凯德房地产公司作为房地产开发商，在明知自己尚未取得商品房预售许可证的情况下仍与购房人签订《认购协议书》预售房屋，并以签订《返租协议》承诺返租商铺包收益的方式吸引投资。在无法交付房屋也无力继续支付租金后，又试图以承认五证不全的方式，达到逃避承担《认购协议书》和《返租协议》的违约责任目的，故凯德房地产公司在开发、售卖内蒙古e世界商品房过程中存在重大过错，致使刘雅晴等购房者蒙受巨额经济损失，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
一审法院审理查明：1、2014年4月16日，出卖人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司（甲方）与买受人刘雅晴（乙方）签订编号为KD-2014-860的《内蒙古e世界商品认购协议书》，协议约定：一、乙方认购的商铺为内蒙古e世界7层A-155号，暂定使用面积为4平方米。二、该商铺使用面积单价为40000元/平方米，总房价款人民币160000元。三、乙方选择第2种付款方式，并同意按甲方的以下要求执行：2、分期付款，在双方签署内蒙古e世界商铺认购�议书的当日付清首付款，人民币10000元。于2014年4月19日前付清剩余房款150000元。甲方一次性将第1-2年返租固定收益支付给乙方，第1-2年固定收益为总购房款24%。合同有甲方内蒙古凯德房地产开发有限责任公司合同专用章，乙方刘雅晴及代理人张韶元签字。2、2014年4月19日，出租方刘雅晴（甲方）与承租方内蒙古凯德房地产开发有限责任公司（乙方）签订编号为KD-2014-860的《内蒙古e世界商铺投资返租协议》协议约定：一、物业地址：内蒙古e世界项目7层A-155号商铺，产权使用面积为4平方米。...三、租赁期限为20年，起始至终止日：2014年8月1日至2034年7月31日。四、固定收益及付款方式，甲方”固定收益”的标准为：第1-10年，每年返租收益额为总购房款×12%=19200元；第11-20年，每年返租收益额为总购房款×16%=25600元。乙方支付固定收益的�式为：1.在甲方签订该商铺《购房协议》并支付全部购房款给乙方之日，乙方一次性支付前2年返租”固定收益”予甲方。2.第三年的返租”固定收益”，乙方按季度支付给甲方，付款时间为每个使用季度前10天。季度”固定收益”额为当年固定收益的1/4。上述收益金额为固定数值，无论乙方是否将该商铺出租，以何种价位经营，乙方均需按本协议规定向甲方支付上述款项。固定收益标准在租赁期限内不得改变，甲方无权要求提高固定收益，乙方亦无权要求降低固定收益。...十、合同的变更、解除：2、下列情况可以单方解除合同：（1）因不可抗力导致合同不能履行；（2）一方严重违约导致另一方不能实现合同目的。十一、其他约定事项：1、不论内蒙古e世界商场是否按期正式营业，甲方均固定在2014年8月1日起正式取得固定收益。合同有甲方刘雅晴及代理人张韶元签字，有乙方内蒙古凯德房地产开发有限责任公司合同专用章。3、原告陈述，被告已经支付了两年的租金38400元。
一审法院认为，刘雅晴、凯德房地产公司于2014年4月19日签订的《内蒙古e世界商铺投资返租协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。刘雅晴、凯德房地产公司双方均应按照合同的约定，履行各自的义务。根据返租协议约定，刘雅晴自2014年8月1日起开始收取固定收益，凯德房地产公司依约向刘雅�支付了第1-2年的租金为：160000×24%=38400元。此后，凯德房地产公司未向刘雅晴支付其他年度的租金，违反了合同义务，应当承担违约责任。自2016年8月1日起至起诉之日（2017年1月16日），凯德房地产公司应支付刘雅晴租金为：160000×12%÷365×168=8837元，故刘雅晴要求凯德房地产公司支付租金8800元的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持。凯德房地产公司迟延支付租金，经刘雅晴多次催要仍不履行，这一违约行为导致刘雅晴返租的合同目的不能实现，根据返租协议第十条约定，一方严重违约导致另一方不能实现合同目的，可以单方解除合同，故刘雅晴要求解除返租协议的诉讼请求，一审法院予以支持。关于凯德房地产公司提出刘雅晴对诉争房屋不享有所有权和使用权，刘雅晴尚未取得房屋的所有权，无权对外租赁商铺的抗辩，因刘雅晴、凯德房地产公司双方在�订返租协议时，约定租赁期限从2014年8月1日起，凯德房地产公司未按期交付房屋，对此违约行为应承担责任，故凯德房地产公司的这一抗辩理由不能成立。关于凯德房地产公司提出刘雅晴、凯德房地产公司双方签订的认购协议书无效，进而返租协议无效的抗辩，因买卖合同和租赁合同是两个独立的合同，相互之间不受影响，刘雅晴、凯德房地产公司之间签订的认购协议书无效，并不影响返租协议的效力。故凯德房地产公司的这一抗辩理由不能成立。综上所述，一审法院支持刘雅晴要求解除返租协议，并要求凯德房地产公司支付租金8800元的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、依法解除刘雅晴与内蒙古凯德房地产开发有限责任公司于2014年4月19日签订的编号为KD-2014-860的《内蒙古e世界商铺投资返租协议》；
二、内蒙古凯德房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付刘雅晴商铺租金8800元；三、驳回刘雅晴的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，当事人均没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审�院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，刘雅晴、凯德房地产公司于2014年4月19日签订的《内蒙古e世界商铺投资返租协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。凯德房地产公司应按照协议约定向刘雅晴支付租金，但凯德房地产公司自2016年8月1日起至起诉之日一直未向刘雅晴支付租金，致使刘雅晴返租的合同目的不能实现，根据返租协议第十条约定，一方严重违约导致另一方不能实现合同目的，可以单方解除合同，故刘雅晴要求解除返租协议的诉讼请求，应予以支持�
综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由内蒙古凯德房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长李艳
审判员何玉山
审判员王海莹
二○一七年十一月六日
书记员刘亚楠