山东省济南市历下区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）历民再初字第12号
原审原告：孙广玉，男，1964年10月14日出生，汉族，山东省千佛山医院职工，住济南市历下区。
委托代理人：曹雷，山东乾慧律师事务所律师。
原审被告：许谊勃，男，1960年12月2日出生，汉族，无业，身份证登记住址为济南市历下区，暂住在济南市历城区。
再审第三人：樊秀丽，女，1969年8月24日出生，汉族，山东省某单位工作人员，住济南市历下区。
委托代理人：陈金玲，山东众成仁和律师事务所律师。
原审原告孙广玉与原审被告许谊勃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月30日作出（2012）历商初字第1597号民事判决，已发生法律效力。案外人樊秀丽向本院提出再审申请，认为孙广玉与许谊勃签订的《房屋买卖合同》所涉及的房屋为夫妻共同财产，该判决侵害了其合法权益，该《房屋买卖合同》应为无效。经本院审判委员会讨论认为，本案遗漏了必须参加诉讼的当事人，应予再审。本院于2013年12月25日作出历商监字第4号民事裁定，再审本案。本院依法通知案外人樊秀丽作为再审第三人参加诉讼，另行组成合议庭于2014年4月10日公开开庭审理了本案。原审原告孙广玉及其委托代理人曹雷、原审被告许谊勃、再审第三人樊秀丽的委托代理人陈金玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
（2012）历商初字第1597号案件于2012年9月5日立案，原审时原告孙广玉诉称，2012年5月15日原被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将位于历下区千佛山东路房产一套出售给原告，房屋总价款127万元。合同签订后，原告按照合同约定支付100万元，但被告不知何种原因拒不出面接受剩余房款并办理过户手续。经多次协商未果，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，将房产过户到原告名下；2、诉讼费、保全费由被告承担。被告许谊勃原审时未参加诉讼，也未提交任何书面证据。
原审查明，2012年5月15日，原被告通过中介签订了《房屋买卖合同》，约定原告孙广玉购买被告许谊勃所有的位于济南市历下区千佛山东路涉案房屋，总房款为127万元。其中定金3万元，首付款100万元（含定金），余款27万元于双方办理房屋过户时一并支付。随后，原告孙广玉于2012年5月16日向被告许谊勃支付40万元，2012年5月18日支付37万元，2012年6月2日支付20万元，共计向被告许谊勃支付100万元整。根据合同约定，被告许谊勃应在原告孙广玉支付了最后一笔款项27万元之后，与原告孙广玉办理涉案房屋的过户手续。但到7月份，原告孙广玉再催促被告许谊勃接收余款27万元并办理过户手续时，被告许谊勃以其在深圳出差为由推脱，拒绝接受购房余款及办理房屋过户手续。双方协商未成，原告孙广玉于2012年9月5日诉至法院。
原审认为，被告许谊勃经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃当庭答辩和质证的权利。原告孙广玉与被告许谊勃就位于济南市历下区千佛山东路房产自愿签订《房屋买卖合同》，双方约定了房屋价款、付款方式及违约责任等相互间的权利义务，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，原被告双方均应依约履行。现因原告孙广玉已依约按时履行了付款义务，被告许谊勃却拒绝接受最后一笔房款27万元及依约办理房屋过户手续，故被告许谊勃已构成违约，应依法承担违约责任。原告孙广玉要求被告许谊勃继续按约定履行房屋买卖合同，接受原告孙广玉支付的27万元购房余款及办理过户手续，理由正当，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决被告许谊勃于本判决生效之日起三十日内继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，将坐落于济南市历下区千佛山东路涉案房产过户到原告孙广玉名下。
本院再审过程中，原审原告孙广玉称，原审原告认为本案双方合同依法成立且已实际部分履行，再审第三人虽然否认原审被告将房屋销售给原审原告的事实，但根据买卖房屋的过程，再审第三人是应当知道该买卖合同存在的事实，故原审原告认为双方合同合法有效。请求判令：原审被告及再审第三人履行原审原告和被告签订的《房屋买卖合同》，将房产过户到原审原告名下，诉讼费、保全费由原审被告及再审第三人承担。
原审原告孙广玉为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、《买卖定金合同》一份及定金收条一张；
2、2012年5月15日签订的《房屋买卖合同》一份；
3、首付房款收据、房款收据、首付款收条各一张及中国建设银行银行汇（本）票申请书一张、中国建设银行转账凭条两张；
4、济房权证省直字第0210**号《房屋所有权证》一份；
5、济南嘉盛投资咨询有限公司于2013年2月6日出具的《看房经过》一份；
6、王海明于2014年3月26日出具的《情况说明》一份；
7、《房屋分户平面图》一张。
本院再审过程中，原审被告许谊勃辩称，原审原告陈述的房屋买卖合同再审第三人知情不属实，要卖这个房屋的事再审第三人是知道的，但具体卖给谁，以什么价格出卖，付款方式再审第三人都不知情。当时我明确向原审原告和玛雅房屋的工作人员提出过，该房屋属于房改房，必须夫妻双方在场签字才有效，但他们认为我签字就可以，在这种情况下我签了买卖合同。当时我明确告诉原审原告及玛雅房屋的工作人员现在再审第三人出差，等再审第三人同意了房屋买卖价格后再签订合同。
原审被告许谊勃未向本院提交证据。
本院再审过程中，再审第三人樊秀丽述称，许谊勃未经再审第三人樊秀丽同意擅自变卖共有房产的行为是无效行为。樊秀丽与许谊勃原系夫妻关系，双方在婚姻关系存续期间通过房改购房方式取得涉案房产，该房归双方共同共有。2011年8月18日，樊秀丽与许谊勃办理离婚手续。根据离婚协议的约定，涉案房产由双方在离婚后共同处分，许谊勃不享有单独处分权。许谊勃未经樊秀丽同意，擅自变卖了双方共同共有的房产，在樊秀丽事后不予追认的情况下，其卖房行为无效。涉案房屋买卖合同对樊秀丽不具有法律约束力，无论该合同效力如何，均不能成为支持孙广玉诉讼请求的合法证据。孙广玉依据该合同诉请办理过户手续，严重侵害了樊秀丽的合法权益。许谊勃明知涉案房产系其与樊秀丽共有，但故意瞒着樊秀丽与孙广玉私自进行交易，并将大部分售房款据为己有。因此，许谊勃在卖房时存在主观恶意，其行为应予否定。樊秀丽与许谊勃作为涉案房产共同共有人，均在房管部门进行了登记。孙广玉作为买房人，知道或应当知道许谊勃无权单独处分涉案房产，却与许谊勃签订《房屋买卖合同》，其在买房时存在重大过失，非善意买房人，其诉求不应得到法律支持。
再审第三人樊秀丽为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、《职工购房申请及住房资金补偿额计算审批表》一张、《省直房改购房产权登记申请审批书》一份（共两页）；
2、原审被告与再审第三人的《离婚协议书》一份。
本院再审查明，2011年8月18日，原审被告许谊勃与再审第三人樊秀丽在济南市历下区民政局办理了离婚登记手续，双方离婚协议书第二条约定：“双方在办理离婚手续后将位于济南市千佛山东路的住房变卖，售房款优先偿还清银行贷款，余款则由双方均分。”该协议涉及的房屋系许谊勃与樊秀丽在夫妻关系存续期间购买的房改房，系许谊勃与樊秀丽的夫妻共同财产。房屋所有权证号为济房权证省直字第02＊＊**号，房屋所有权人是许谊勃。
2012年5月12日，原审原告孙广玉与原审被告许谊勃通过中介机构济南嘉盛投资咨询有限公司签订《买卖定金合同》，约定：孙广玉购买许谊勃所有的位于济南市历下区千佛山东路房屋，孙广玉支付给许谊勃定金3万元。当日，孙广玉向许谊勃支付了购房定金3万元。同年5月16日，原审原告孙广玉与原审被告许谊勃通过中介机构济南嘉盛投资咨询有限公司又签订了《房屋买卖合同》，约定：孙广玉购买许谊勃所有的位于济南市历下区千佛山东路涉案房屋，总价款127万元。孙广玉首付房款100万元（包括已付定金3万元），余款27万元于双方办理过户时支付。孙广玉于2012年5月16日、5月18日、6月2日分别支付房款40万元、37万元、20万元，孙广玉共计支付房款100万元。房屋买卖合同还约定，原审被告许谊勃在原审原告孙广玉支付最后一笔款项27万元后，与原审原告孙广玉办理涉案房屋的过户手续，但至今涉案房屋未办理房屋过户登记手续。
庭审过程中，涉案房屋的房屋中介机构济南嘉盛投资咨询有限公司经办人王海明证实，该房系房改房，应该是夫妻双方购买的（房屋），当时我也提出让许谊勃的对象（樊秀丽）到场，但许谊勃说他对象出差在外，我问是否同意签订合同，他们两人（许谊勃、孙广玉）都同意签，所以就签订了合同。
另查明，原审被告许谊勃所持有的涉案房屋产权登记证显示，许谊勃于2006年1月25日在中信银行济南分行设定抵押借款36万元，借款期限10年。许谊勃使用孙广玉支付的房款偿还了该抵押借款。
再查明，在本案诉讼中原审被告许谊勃于2014年4月15日死亡。本院于2014年5月8日向原审原告孙广玉释明，限孙广玉15日内向本院提交追加许谊勃的继承人参加诉讼的申请，后孙广玉未申请追加。
本院认为，位于济南市历下区千佛山东路的房产系原审被告许谊勃与再审第三人樊秀丽通过房改购买的夫妻共有房屋，许谊勃与樊秀丽离婚时虽然协议变卖，但双方未进行分割，仍应为夫妻共同财产。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案涉案房屋产权系原审被告许谊勃与再审第三人樊秀丽共同共有。2012年5月16日，原审原告孙广玉与原审被告许谊勃签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给孙广玉，因签约时许谊勃未征得共有再审第三人樊秀丽的同意，且孙广玉也无确凿证据证明再审第三人樊秀丽同意签订买卖合同，故许谊勃与孙广玉签订《房屋买卖合同》出售许谊勃与樊秀丽的共有房屋的行为，属无权处分。根据上述司法解释的规定，即便许谊勃在签订合同时未经樊秀丽的同意构成无权处分，但不因此导致许谊勃与孙广玉签订的《房屋买卖合同》无效，因此原审原告孙广玉与原审被告许谊勃就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》为有效合同。但涉案房屋的所有权能否发生转移取决于再审第三人樊秀丽的同意或追认。该房屋买卖合同至今未获得再审第三人樊秀丽的同意或追认，从而导致许谊勃的处分行为无效，因此，原审原告孙广玉要求继续履行合同、将房产过户至其名下无法履行，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上不能履行的非金钱债务，原审原告孙广玉之诉讼请求于法无据，本院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了买卖合同构成善意取得必须满足三个条件：1、受让人出于善意；2、以合理的价格转让；3、转让不动产或者动产依照法律规定登记的已经登记。本案中，虽然原审原告孙广玉出于善意向原审被告许谊勃购买涉案房屋，但至今并没有完成法定的不动产过户登记手续，因此原审原告孙广玉的买房行为不构成善意取得。
综上，原审判决被告许谊勃于本判决生效之日起三十日内继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，将坐落于济南市历下区千佛山东路涉案房产过户到原告孙广玉名下，应予撤销。鉴于本案系因当事人申请本院决定再审的再审案件，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序司法解释》第三十三条的规定，原审原告孙广玉不能变更诉讼请求。
关于本案在再审诉讼中原审被告许谊勃死亡应如何处理的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。根据当事人处分原则，原审原告孙广玉有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。结合本案，原审被告许谊勃在本案诉讼中死亡，原审原告孙广玉经本院释明后仍未向本院申请追加原审被告许谊勃的继承人作为被告参加诉讼，本案现已无明确被告，其起诉应予驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（二）款，第二百零七条的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2012）历商初字第1597号民事判决书；
二、驳回原审原告孙广玉的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 邢 捷
审判员 尹诺诺
审判员 罗 琳
二〇一四年五月二十七日
书记员 张 静