山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）日民一终字第206号
上诉人（原审被告）：牟宗富，男。
委托代理人：别金远，山东东方太阳律师事务所律师。
委托代理人：时伟，山东东方太阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：日照市岚山区虎山镇泥田沟村村民委员会，住所地日照市岚山区虎山镇泥田沟村。
法定代表人：宋光清，村主任。
委托代理人：李秀珍，山东岚杰律师事务所律师。
上诉人牟宗富因与被上诉人日照市岚山区虎山镇泥田沟村村民委员会（以下简称泥田沟村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市岚山区人民法院（2013）岚民一初字第1541号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：1996年，泥田沟村委会出资在本村建设平房6间用于对外出租。1998年，泥田沟村委会贴出招租广告，欲将上述房屋出租，租期5年，起租价22000元（每年4400元）。经与他人竞租，牟宗富最终以5年33000元（6600元／年）的价格获得上述房屋的租赁权，但双方并未签订书面租赁合同。在该租赁房屋的一侧有胡同一处，胡同一端被堵死，无法通行，交款时，牟宗富向时任泥田沟村委会党支部书记的张某要求将该胡同亦交由其使用，张某对此表示同意，但因胡同一直被案外人马某某使用，牟宗富并未实际使用过该场地。
双方达成协议后，泥田沟村委会依约将平房6间交由牟宗富使用至今，牟宗富向泥田沟村委会支付租赁费共计79200元，其中，在1998年11月27日牟宗富向泥田沟村委会交纳租赁费33000元时，宋光清（时任泥田沟村委会会计）为牟宗富出具收款凭证，并在收款凭证右上角空白处注明“合同期30年”的字样。
另查明：宋光清于2011年4月28日在第十届村民委员会换届选举中当选为泥田沟村委会主任，成为泥田沟村委会的法定代表人。2013年3月19日，日照市岚山区虎山镇党委办公室发布虎任发（2013）1号文件，免除了宋光清泥田沟村党支部书记及村委会主任职务，并任命孙树胜为泥田沟村党支部书记。泥田沟村委会组成人员有3人，分别为宋光清、孙某某、陈某。原审庭审中，泥田沟村委会为证明其起诉合法，提交2013年10月1日泥田沟村召开党员及村民代表会的会议记录一份，该会议记录载明此次会议内容为要求牟宗富搬出租赁房屋并由村委依照法律程序对牟宗富提起诉讼，该会议记录由除宋光清外的村两委成员及31名党员群众代表签字。牟宗富对该会议记录的真实性存有异议，要求法院依法对宋光清及泥田沟村党员王某某进行调查。宋光清在接受调查时称：2013年10月1日，泥田沟村现任党支部书记孙树胜组织召开党员及村民代表会议，但并未通知宋光清参加，宋光清只是后来听说此次会议讨论对牟宗富起诉的事宜。王某某在接受调查时称：2013年10月1日的党员及村民代表会议是针对低保事宜的专题讨论会，并未涉及到其他事宜，因会议记录本上并未注明会议内容，故王某某未在会议记录上签字。
原审认定上述事实的证据有当事人陈述、收款凭证、调查笔录、当选证书、通知回执及庭审笔录等。
原审法院认为：村民委员会的法定代表人是村民委员会主任，村民委员会成员均由村民直接选举产生，每届任期三年。任何组织或者个人不得指定、委派或者撤换村民委员会成员。宋光清于2011年4月28日在村民委员会换届选举中当选泥田沟村委会主任，其任期尚未届满，日照市岚山区虎山镇党委办公室发布文件免除其村主任一职，与法律相违背，该免职无效，宋光清仍是泥田沟村委会主任，系该村委会的法定代表人。村民委员会实行少数服从多数的民主决策机制。2013年10月1日，泥田沟村委会召集党员及村民代表召开会议，讨论与牟宗富解除租赁合同并对牟宗富提起诉讼事宜，虽宋光清本人未参加会议，但村民委员会其他两位成员均同意上述议题，根据少数服从多数的原则，本案泥田沟村委会起诉符合法律规定。牟宗富对泥田沟村委会提交的会议记录的真实性有异议，并申请原审法院对宋光清、王某某进行调查，宋光清虽主张其未参加该会议，但其对泥田沟村委会主张的会议内容予以认可，王某某则称其作为党员参加2013年10月1日村委会召开的会议，会议的议题为低保的相关事宜，对泥田沟村委会主张的会议内容予以否认，因该二人的陈述相互矛盾，对该二人陈述，原审法院均不予采信。而且泥田沟村委会与牟宗富解除租赁合同并对牟宗富提起诉讼，并非必须由村民代表会议决议的内容，即便此次党员村民代表会议的召开不符合法定程序，在另两位村民委员会成员同意的情况下，亦不影响泥田沟村委会对牟宗富起诉的合法性。泥田沟村委会张贴招租广告，将其出资建设的平房6间以5年22000元的底价公开招租的行为系要约邀请，牟宗富以5年租金33000年的价格竞租的行为系要约，泥田沟村委会最终同意按照牟宗富提出的价格将房屋出租给牟宗富的行为系承诺，该承诺到达要约人牟宗富时即生效，故泥田沟村委会与牟宗富之间的房屋租赁合同成立并生效。泥田沟村委会与牟宗富之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，故对该房屋租赁合同的效力，原审法院予以确认。根据合同法的规定，租赁期限6个月以上的，应签订书面的租赁合同，当事人未采取书面形式的，应视为不定期租赁。本案中，泥田沟村委会为牟宗富出具的收款凭证上虽写有“租期30年字样”，但因双方未订立书面的房屋租赁合同，泥田沟村委会对租期30年亦不予认可，故该房屋租赁合同应为不定期租赁。不定期租赁合同的当事人可以随时要求解除租赁合同，且泥田沟村委会作为出租人，于2013年7月13日书面通知要求牟宗富搬出出租房屋，已经尽到提前通知义务，故对泥田沟村委会请求解除双方之间租赁合同的主张，原审法院予以支持。关于牟宗富拖欠泥田沟村委会的租金问题，泥田沟村委会同意以5年33000元的价格将涉案房屋出租给牟宗富时，双方之间的租赁合同成立并生效，后牟宗富向时任村党支部书记的张某提出要求使用租赁房屋一侧的胡同，牟宗富的该要求系在双方租赁合同成立并生效后提出的一个新的要约，该新要约虽得到张某认可，但不代表村委会做出承诺行为，且该胡同相对封闭，并非用于通行，对于该场地的租赁应经村民会议讨论决定，故泥田沟村委会与牟宗富之间的租赁合同的租赁物仅为平房6间，并不涉及到胡同的租赁，牟宗富以泥田沟村委会未将胡同交付其使用抗辩泥田沟村委会要求其支付租金的主张，原审法院不予支持，牟宗富应按照双方约定履行给付租金的义务。泥田沟村委会与牟宗富之间的租赁合同自1998年11月27日成立并生效，虽未签订书面租赁合同，但双方一直按照租赁费每年6600元（33000元÷5年）的价格履行该租赁合同，至2013年11月27日，牟宗富租赁涉案房屋共计15年，租赁费共计99000元。自租赁合同生效之日起，牟宗富共向泥田沟村委会支付租赁费79200元，尚欠泥田沟村委会租赁费19800元。故泥田沟村委会主张牟宗富支付租赁费19800元，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第十六条、第二十一条、第二十三条、第二十五条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第十一条、第二十九条之规定，原审判决：一、解除泥田沟村委会与牟宗富之间的房屋租赁合同，牟宗富于判决生效之日起十日内搬出租赁房屋；二、牟宗富于判决生效之日起十日内支付泥田沟村委会租赁费19800元。赔偿义务人如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295元，由牟宗富负担。
上诉人牟宗富不服原审判决上诉称：一、原审判决认定：泥田沟村委会共有宋光清、陈某及孙某某三名成员，宋光清未参加2013年10月1日的会议，但陈某及孙某某参加会议并同意以泥田沟村委会的名义起诉牟宗富，该认定缺乏证据支持，与事实不符。据牟宗富了解，2013年10月1日泥田沟党员群众代表会议仅讨论了低保事宜，并未讨论起诉牟宗富，起诉牟宗富完全是泥田沟村党支部书记个人意志，其通过不正当手段违法乱盖泥田沟村委会公章以证明其系泥田沟村委会村主任，达到提起诉讼的目的。实际上泥田沟村委会并未召开相关会议讨论起诉牟宗富，起诉的发起并非泥田沟村委会的真实意思表示。原审时，泥田沟村委会提交了伪造的会议记录，牟宗富明确提出该会议记录不符合事实及法律规定，原审法院未经调查就采信该证据，显然是错误的。二、牟宗富拒绝交纳房租系行使先履行抗辩权。原审判决认定将涉案的小巷给牟宗富使用系泥田沟村委会原法定代表人张某的个人意志，现泥田沟村委会不认可，故泥田沟村委会没有义务将涉案的小巷交给牟宗富使用，该认定是错误的。当时，张某系泥田沟村委会的法定代表人，牟宗富有理由相信张某与自己的约定系泥田沟村委会的真实意思表示。根据法律规定，法定代表人可以代表法人及其他组织进行民事行为，并不需要相关的授权。因此，在张某代表泥田沟村委会与牟宗富达成一致意见后，该约定已经生效，且在此之后泥田沟村委会一直积极与小巷的实际占用人马某某协调将小巷给牟宗富使用。泥田沟村委会在起诉时单方面不认可同意将涉案小巷给牟宗富使用显然不合法。在泥田沟村委会将涉案小巷交给牟宗富或进行补偿之前，牟宗富有权拒绝交纳下一年度的房租。所以，泥田沟村委会以牟宗富未按期交纳房租为由解除合同是不合法的，原审支持泥田沟村委会的该请求错误。三、关于租赁期限，牟宗富与泥田沟村委会在租赁合同开始时已经约定租赁期限为30年，双方虽没有签订书面合同，但在泥田沟村，村民与村委会租赁事宜均是通过口头或者简单在收据上写明租赁期限，这是一种风俗习惯，应当作为依据。况且，泥田沟村委会并未组织开会讨论是否认可该约定，原审仅依据孙树胜个人陈述认定泥田沟村委会不认可租赁期限30年显然不合法。综上，请求撤销原判，依法改判驳回泥田沟村委会的诉讼请求。
被上诉人答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明：
二审过程中，上诉人提交了其委托代理人别金远对证人宋光清、陈某的调查笔录各一份，另外，经上诉人申请，证人陈某出庭作证。宋光清主要陈述：2013年10月1日，泥田沟村召开党员代表会议没有通知我参加，我只是听说村里起诉了牟宗富，但开没开会我不知道；我不同意村委起诉牟宗富，村里多数人不同意，这种做法不适合解决泥田沟村问题。陈某主要陈述：我与牟宗富是同村村民，牟宗富的妻子是我的远房大姑姐；我自2011年4月28日起担任泥田沟村委会成员，负责妇女工作；从2011年到现在，泥田沟村委会共有村主任宋光清、综治办主任孙树元和我三名成员；2013年3月党委文件下发后，宋光清就不再主持工作，不参加会议了，由孙树胜主持村里工作；我参加了2013年10月1日泥田沟村委召开的党员代表会议，这次会议只讨论了低保问题，并未讨论起诉牟宗富；会议记录上的签名是我本人签的，但我签名时会议记录中并没有起诉牟宗富的内容；我不同意村委起诉牟宗富；侯某某没有参加当天的会议；村里大约九几年将房屋租给牟宗富的，具体时间我不清楚，当时我还没有嫁到泥田沟村，我是最近讨论这些事才知道的，当时小巷子也租给了牟宗富，但牟宗富一直没能使用。
被上诉人质证认为，对调查笔录的真实性有异议，即使调查笔录是真实的，也不影响被上诉人对上诉人提起诉讼，原审时被上诉人已经提交了提起诉讼的合法证据；对证人陈某的证言有异议，据了解，上诉人是陈某的亲叔伯姐夫，证人回答时回避了与上诉人的这一利害关系；另外，陈某认可会议记录上的签名系其本人所签，能够证实会议记录的真实性。
本院经审理查明的其他事实和证据与原审认定一致。
本院认为：
关于被上诉人提起诉讼是否系其真实意思表示问题。被上诉人提起本案诉讼时提交的起诉状以及代理人的授权委托书等手续上均加盖了单位公章，在无证据证实该公章系伪造或者违背被上诉人意志使用的情况下，应视为被上诉人的真实意思表示。上诉人主张系被上诉人的党支部书记违法乱盖公章提起诉讼，但未能提供证据证实其主张。原审时，为证实对上诉人提起诉讼系被上诉人的真实意思表示，被上诉人提交了2013年10月1日召开党员群众代表会的会议记录一份，该会议记录中载明决定对上诉人提起诉讼，并有村委会成员孙树元、陈某以及党员代表签名。上诉人对被上诉人提交的会议记录的真实性提出异议，原审时申请法院对宋广清及党员某某进行调查，二审时又提交了其代理人对宋光清、陈某的调查笔录各一份，并申请证人陈某出庭作证。其中，对2013年10月1日会议是否讨论起诉上诉人事宜，宋光清在接受原审法院调查时陈述，听说该次会议讨论对牟宗富起诉的事宜，而在接受上诉人代理人调查时陈述，不知道开没开会讨论起诉牟宗富，两次陈述前后不一致，无法采信；王某某称其参加了2013年10月1日会议，会议仅讨论了低保问题，但会议记录并未有其签名；陈某亦称2013年10月1日会议仅讨论了低保问题，其签名时会议记录上并没有起诉上诉人的内容；但是，在无其他证据相佐证的情况下，王某某、陈某的证人证言的证明力明显低于作为书证的会议记录的证明力，不能推翻会议记录所证实的内容。另外，宋光清、陈某在二审过程中接受调查时均陈述不同意起诉上诉人，但其个人意志应通过内部程序形成决议后才能代表被上诉人，并应以被上诉人名义作出放弃对上诉人的诉讼等行为，否则，不产生法律效力。
关于上诉人拖欠租赁费的行为是否构成先履行抗辩权问题。上诉人主张，被上诉人未将约定的胡同交付其使用因而自己拖欠租赁费系行使先履行抗辩权的行为，被上诉人以上诉人拖欠租赁费为由要求解除合同不应支持。但是，胡同并不在其竞租范围之内，是在双方租赁合同成立并生效后又约定的租赁物，双方在租赁合同中对租赁物及租赁费已经作出明确约定，在被上诉人同意上诉人使用胡同后，双方并未对租赁费数额以及交纳期限等作出变更，上诉人应当按照双方租赁合同的约定履行交纳租赁费的义务，其拖欠租赁费构成违约。上诉人关于自己系行使先履行抗辩权的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于租赁期限问题。上诉人依据租赁费收款收据上的备注主张双方租赁合同的期限为30年，但是，该备注系被上诉人的财务人员书写，在无被上诉人事前授权或事后认可的情况下，该备注对被上诉人不产生约束力。原审认定涉案房屋租赁合同系不定期租赁合同并对被上诉人解除合同的请求予以支持并无不当。
综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费295元，由上诉人牟宗富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卜雪雁
代理审判员 张 琳
代理审判员 张锦秀
二〇一四年五月十六日
书 记 员 赵小璐