西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初527号原告王昌波，男，汉族，1989年4月13日出生，住陕西省西乡县。委托代理人王斐，陕西尚文律师事务所律师。被告瀚华担保股份有限公司陕西分公司，住所地西安市高新区锦业路1号都市之门2号楼10707、10708室。法定代表人汪棋，系该分公司总经理。委托代理人李武强，男，汉族，1984年8月28日出生，系该分公司员工。被告张宁莉，女，汉族，1967年1月17日出生，住西安市未央区。被告李军良，男，汉族，1967年3月28日出生，住西安市未央区。原告王昌波与被告瀚华担保股份有限公司陕西分公司（以下简称“瀚华公司”）、张宁莉、李军良执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王昌波及其委托代理人王斐,被告瀚华公司均到庭参加了诉讼，被告张宁莉及李军良经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告王昌波诉称，其于2014年2月末通过房产中介西安豪嘉商业运营管理有限公司（21世纪不动产）获知位于西安市灞桥区××小区××单元××室房源信息，后在备齐相关购房手续后，于4月11日与房屋所有权人张宁莉及其丈夫李军良签订《房地产买卖契约》，并于当日通过原告父亲支付首付款12万元，通过银行按揭放款支付26万元，付清购房款38万元购得该房。房屋所有权人张宁莉、李军良也按约定于2014年4月12日将房产交付原告占有。原告随即向房管部门递交了过户申请，但在过户登记正在办理时，该房产被本院保全。原告认为，其与被告张宁莉、李军良签订的购房合同合法有效，在房产被保全前已付清房款，占有该房，并且在办理过户问题上无任何过错，法院亦应依法保护原告权益，不应执行该房产，理由如下：第一，早在法院保全前，原告王昌波已通过中介签订了购房合同，付清房款，并实际占有了该房。原告于2014年2月末了解到房源信息，2014年4月11日通过中介签订了购房合同。在原告付清房款后，房主张宁莉、李军良便将涉案房产交付原告，原告随即入住该房，并依法向房产交易管理中心递交了过户登记手续，该中心也签发了业务受理单。在房管部门办理过户登记时，法院才保全了涉案房产。原告签订购房合同、付清房款、占有房产在前，法院保全在后；第二，原告在整个购房过程中无任何过错，更不存在任何违法情形。原告是通过中介联系到房源，并一直通过中介与房主磋商购房事宜，后签订购房合同。该房屋从联系中介获知房源，到筹备购房手续，到向银行按揭贷款，再到向房管局办理过户登记，原告不存在任何恶意，更不可能存在与房主恶意串通，否则原告不会用父母的积蓄来购买这样的房产，将父母牵涉进来。原告积极向房管部门申请了过户登记，本院也是在房管部门受理后保全的房产，因此，未搬离过户登记并不是原告自身的过错。原告认为，原告与房主签订的合同合法有效，并且已付清全部房款，实际占有该房，在办理过户问题上更是没有任何过错。原告主张所购房产不能被执行也有充足的事实依据与法律依据，故现诉至本院，请求：1、判决不得执行西安市灞桥区××小区××楼××单元××号房产；2、本案诉讼费由被告承担。被告瀚华公司辩称如下，第一，原告请求排除执行的房产与被告瀚华公司所申请查封的房产可能并非同一处。原告提供证据显示的房产的房产证号为1175112014-3-2-14**，而被告瀚华公司所申请查封的房产的房产证号为1175112014-3-1-2-1402～0，两个证号所指向的房产可能并非同一处。第二，原告提供的三方合同没有骑缝章（印），不能排除存在偷换页的可能性，原告应提供向居间人支付居间服务费的票据等证据以证明合同的真实性。第三，原告提供的证据不足以证明其在2014年4月11日向被告张宁莉全额支付了购房款。第四，原告提供的证据不能证明其在2014年4月15日前已合法占有争议房产。第五，原告提供的有关办理过户登记的资料均未复印件，不能证明其及时办理了过户登记手续。第六，被告瀚华公司与被告张宁莉等追偿权纠纷一案，本院于2014年4月15日以（2013）雁民保字第07133-1号民事裁定书查封了被告张宁莉名下的房产，原告提供的（2014）灞民初字第01676号民事判决作出日期为2014年12月11日，是在本院作出查封裁定之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持的规定，原告不能以（2014）灞民初字第01676号民事判决所认定的事实及判决正文在本案中作为证据使用。综上，原告提供的证据远没有达到上述规定第二十八条所要求的标准，不能排除对被告张宁莉名下位于西安市灞桥区××小区××楼××单元××号房屋的执行，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年4月11日，原告王昌波（乙方）与被告李军良、张宁莉夫妇（甲方）及西安豪嘉商业运营管理有限公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方将其所有的位于西安市灞桥区华清园小区2号楼1单元402室(建筑面积为80.46㎡，所有权证号为1175112014-3-2-1402)出售给乙方。双方约定房屋售价为38万元，乙方采取银行贷款方式：1、乙方应在签订本合同当日内，预先向甲方支付总房款的31.6%，即12万元作为首付款；2、经办理贷款的银行审批，乙方符合贷款条件的，贷款银行依据银行放贷规则及流程将款项一次性划至甲方在贷款银行开设的专用结算账户。合同第八条约定，甲方应在2014年4月12日前将房屋交付乙方。合同第十一条约定，双方在乙方银行贷款审批通过之后的三个工作日内办理权属转移登记手续。同日，原告王昌波（乙方）与被告张宁莉、李军良夫妇签订《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将座落在西安市灞桥区华清小区2号楼1402室以36.5万元出售给乙方，乙方需于2014年4月12日前一次性付清房款。甲方于2014年4月12日前将房屋交付给乙方。合同签订当日，原告王昌波通过其父王荣发在陕西西乡农村新业银行股份有限公司三花石分理处账户向被告张宁莉、李军良转账12万元，被告张宁莉、李军良同日向原告出具“今收到王昌波首付款（买华清园2号楼1单元402房）壹拾贰万元整。”的收条，双方同时签订了《二手房首付款交付确认函》，对原告已按照约定向被告张宁莉、李军良支付首付款12万元的事实再次进行确认。原告王昌波就剩余26万元房款于2014年4月11日与中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市十里铺支行（以下简称“邮政储蓄”）签订《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》（合同编号：6199917Q114045769930），约定邮政储蓄根据原告的申请，同意向原告发放个人贷款用于购买华清小区的房屋。贷款期限为300个月，自2014年4月11日至2039年4月11日。双方在合同第五条约定，原告授权邮政储蓄将贷款资金从上述账户划至被告张宁莉账户（账号：60×××07）。陕西君安融资担保有限公司对上述借款提供保证。邮政储蓄于2014年4月11日下午按照借款合同约定将26万元划至被告张宁莉账户，被告张宁莉、李军良同日向原告出具“今收到邮政储蓄银行西安市金华路支行向借款人王昌波发放的个人购买二手房按揭贷款人民币26万元。”的收据。同日，原告及被告张宁莉、李军良向西安市房屋产权交易管理中心递交申请，申请对涉案房屋办理权属转移登记手续。被告张宁莉、李军良按照合同约定于2014年4月12日将房屋交付原告王昌波使用，双方办理了交接手续。同时查明，案外人李军奎（甲方）于2012年12月6日与被告瀚华公司（乙方）签订《融资担保委托合同》，约定甲方向西安银行股份有限公司钟楼支行申请融资授信100万元，特委托乙方为其融资债务提供连带责任保证担保。同日，被告张宁莉、李军良及案外王颖、赵谦耀、杨利利、澜和公司与被告瀚华公司分别签订《保证反担保合同》，合同约定基于李军奎于2012年12月6日与瀚华公司签订的《融资担保委托合同》之约定，被告张宁莉、李军良等自愿与瀚华公司签订本保证反担保合同。保证方式为连带责任保证。2012年12月10日，李军奎（借款人、甲方）、王颖（甲方、共同借款人）与西安银行股份有限公司钟楼支行（贷款人、乙方）及瀚华公司（保证人、丙方）签订《个人借款/担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放下岗失业人员小额担保贷款，金额为100万元。贷款用途为流动资金周转，贷款期限为12个月，自2012年12月10日起至2013年12月11日止。还款方式为按月等额本金还款，每期还款日为每月20日。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。2013年11月8日，西安银行股份有限公司钟楼支行向瀚华公司发出要求履行担保责任通知书，称李军奎自2013年10月20日起开始拖欠贷款本息，并涉及诉讼案件，对其偿债能力产生不利影响，形成违约事实，该行宣布贷款提前到期，要求瀚华公司对李军奎前述贷款履行担保义务，于接到通知之日起一周内履行代偿义务。2013年11月27日，瀚华公司经西安银行股份有限公司钟楼支行要求，代偿李军奎借款本金、利息、罚息合计253976.94元。被告瀚华公司于2014年将被告张宁莉、李军良等以追偿权纠纷起诉至本院，要求承担保证责任。在案件审理过程中，被告瀚华公司向本院申请对被告张宁莉名下位于西安市灞桥区××小区××楼××单元××号房屋（权属证号：1175112014-3-1-2-1402～0）进行查封，并提供了相应担保。2014年4月7日本院依法作出（2013）雁民保字第07133-1号民事裁定，裁定查封被告张宁莉的上述房屋，并于2014年4月15日依法查封了上述房屋。2014年9月12日本院依法作出（2013）雁民初字第07133号民事判决，判决被告张宁莉、李军良等于本判决生效之日起十日内给付被告瀚华公司253976.94元，并赔偿瀚华公司相应利息损失。判决生效后，被告张宁莉、李军良未能自动履行，被告瀚华公司遂向本院申请强制执行张宁莉名下位于西安市灞桥区××小区××楼××单元××号房屋（权属证号：1175112014-3-1-2-1402～0）。在执行过程中，原告王昌波对执行标的向本院提出书面异议，经本院依法审查后于2015年12月26日作出（2015）雁执异字第00064号执行裁定，驳回了原告王昌波的执行异议，本院于2015年12月31日依法向原告王昌波送达了裁定书。原告王昌波不服，于2016年1月12日向本院提起执行异议之诉。另查明，涉案房屋现由原告王昌波居住使用，且原告自2014年4月11日起每月按时向中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市金花路支行偿还房屋贷款。上述事实，有房屋买卖三方合同、房地产买卖契约、融资担保委托合同、保证反担保合同、个人购房借款及担保合同、（2013）雁民保字第07133-1号民事裁定书、（2013）雁民初字第07133号民事判决书、（2015）雁执异字第00064号执行裁定书、转账记录等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，第一，原告王昌波与被告张宁莉、李军良通过中介公司自愿签订房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故买卖合同合法有效。第二，庭审已查明，原告王昌波与被告张宁莉、李军良于2014年4月12日办理了房屋交接手续，原告王昌波已合法占有该房屋；第三，原告已于2014年4月11日签订合同之日即向被告张宁莉、李军良付清了全部房款；第四，原告王昌波与被告张宁莉、李军良已于2014年4月11日向西安市房屋产权交易管理中心递交申请，申请对涉案房屋办理权属转移登记手续，只因房管部门工作流程原因，当天未能办理过户手续，致使本院于2014年4月15日依法查封了涉案房屋，不能办理过户手续，但未办理过户登记并非原告自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款之规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”因此，对于原告要求判决不得执行西安市灞桥区××小区××楼××单元××号房产的请求，本院依法应予支持。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决如下：对位于西安市灞桥区华清小区2号楼1单元4层02号房屋（权属证号：1175112014-3-1-2-1402～0）不得执行。本案案件受理费100元，由被告瀚华担保股份有限公司陕西分公司承担50元，被告张宁莉、李军良共同承担50元。由于原告王昌波已预交，由被告瀚华担保股份有限公司陕西分公司、张宁莉、李军良在本判决生效后十五日内向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  王继红人民陪审员  韩小莲二〇一七年三月十五日书 记 员  高彩娥