江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏民再提字第0103号
抗诉机关：江苏省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：江艳，江苏江源投资有限公司职工。
委托代理人：李岳生，江苏中吴律师事务所律师。
委托代理人：章晓阳，男，汉族，。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：江苏省常产拍卖有限公司。住所地：江苏省常州市关河东路**号九洲环宇商务广场*座**楼****室。
法定代表人：王昕，该公司董事长。
委托代理人：杨佳文，江苏乐天律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：常州东方拍卖有限公司。住所地：江苏省常州市局前街*号。
法定代表人：闵仁美，该公司董事长。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：江苏银行股份有限公司常州分行。住所地：江苏省常州市延陵中路***号。
负责人：金建明，该分行行长。
委托代理人：刘建民，男，汉族，1963年1月18日生。
委托代理人：钱技平，江苏常仁律师事务所律师。
申诉人江艳因与被申诉人江苏常产拍卖有限公司（以下简称常产公司）、常州东方拍卖有限公司（以下简称东方公司）、江苏银行股份有限公司常州分行（以下简称江苏银行常州分行）拍卖合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（2010）常民终字第1356号民事判决，向检察机关申诉。江苏省人民检察院于2013年8月27日作出苏检民抗（2013）76号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年10月10日作出（2013）苏民抗字第0094号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。江苏省人民检察院指派检察员郑文海、杨帆出庭。江艳的委托代理人李岳生、章晓阳，常产公司委托代理人杨佳文，江苏银行常州分行委托代理人刘建民、钱技平到庭参加诉讼，东方公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年1月4日，一审原告江艳起诉至常州市钟楼区人民法院称，江苏银行常州分行于2009年8月委托常产公司、东方公司拍卖位于常州市北大街17号的中亚大厦1-4层房屋，拍卖特别规定明确涉案房屋的使用面积约3600平方米。原告以4560万元的价格竞得后，委托相关单位测绘得出涉案房屋扣除公用面积后的建筑面积仅为3176.44平方米。为此，请求法院判决三被告向原告交付讼争房屋、返还原告购房款536.52万元及拍卖佣金16.0956万元，并按照银行同期贷款利率标准向江艳赔付应返还购房款及佣金的利息损失49234元，同时按照已付购房款及佣金4144.18万元每日万分之五的标准向原告支付逾期交房违约金1243254元，合计6818644元。常产公司辩称，1、根据原告的要求，常产公司尚未将成交价款交付给江苏银行常州分行，因此原告无权要求交付房屋；2、根据本次拍卖的相关文件，竞买人参加拍卖即表明完全了解拍卖标的的实际状况并愿意承担一切责任，且竞买须知规定拍卖人对拍卖标的所作介绍仅供竞买人参考，拍卖人对此不承担瑕疵担保责任，因此，原告无权要求返还购房款及佣金，请求法院驳回原告的诉讼请求。东方公司与江苏银行常州分行未作书面答辩。
常州市钟楼区人民法院一审查明，常产公司、东方公司与江苏银行常州分行于2009年8月18日订立委托拍卖合同1份，约定：1、江苏银行常州分行委托常产公司、东方公司作为拍卖人拍卖江苏银行常州分行所有的讼争房屋。2、拍卖标的的底价为3750万元，低于底价（保留价）的，拍卖人不得拍卖成交。3、拍卖人应于2009年9月20日之前在常产公司举办的拍卖会上对本合同所载合同拍卖标的进行拍卖。4、拍卖成交的，拍卖人应在收到全部价款之日起三日内将拍卖成交款（扣除佣金、费用后）支付给江苏银行常州分行，支付方式为转账。5、江苏银行常州分行拍卖讼争房屋不支付拍卖费用，要求拍卖人收取买受人的佣金不超过3%。6、江苏银行常州分行仅配合提供房屋过户的资料手续，讼争房屋的过户费用均由买受人支付，江苏银行常州分行不支付任何费用。双方另对委托拍卖的其他权利义务作了约定。江苏银行常州分行提供给常产公司、东方公司的资料中包括常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司（以下简称鲲鹏公司）作出的常鲲房估（2009）第S53号房地产估价报告，该报告第6页中载明“本次估价对象房地产为北大街17号的一至四层部分房屋，产权证登记面积为4852.93平方米（含地下层），我公司根据委托方要求，扣除地下层及门厅、电梯、楼梯等公共部分建筑面积后，本次评估暂测建筑面积为3514.1平方米（详见平面图），分摊土地使用权面积为440.8平方米，估价对象房屋及土地实际面积待房产测绘部门及土地管理部门实际测量后确定。本次评估以暂测面积为依据。如实测面积和暂测面积不一致，估价结果必须作相应的调整”；该报告第9页中载明“估价对象房地产于2009年5月31日的评估值为人民币4229.57万元整”。2009年8月21日常产公司、东方公司在《常州日报》上刊登常工商拍备（2009）308号讼争房屋的拍卖公告，内容为受有关部门委托，定于2009年9月2日上午10时在常州市关河东路66号九洲环宇商务广场B座1307室举行拍卖会。该公告的拍卖标的介绍中载明“中亚大厦位于常州市北大街17号，房屋总层数13层，本次拍卖标的为1-4层房地产，建筑面积约3600平方米，土地使用权面积约440.8平方米（房屋土地面积以权威部门实测面积为准），土地登记用途为金融保险业用地，土地使用权终止日期为2033年3月31日，参考价4000万元”。2009年9月1日江艳作为竞买人向常产公司、东方公司办理了竞买手续，并向常产公司交纳竞买保证金800万元。在2009年9月2日的拍卖会上，常产公司、东方公司向竞买人发放了拍品目录及书面资料讼争房屋竞买须知和特别规定，拍品目录中载明拍卖标的物约3600平方米，起拍价3750万元，增幅20万元，佣金3%。竞买须知第5条载明“竞买人在公告规定的咨询和展示时间内有权了解拍卖标的物的情况，可实地查看拍卖标的（包括了解拍卖标的瑕疵），竞买人一旦进入拍卖会现场，即表明：已完全了解拍卖标的目前的实际状况，并愿意承担一切责任”；第6条载明“拍卖人及工作人员对拍卖标的无论采用任何方式所做的介绍及评价，均作为参考，不构成任何担保，委任人和拍卖人声明对拍卖标的不承担瑕疵担保责任”；第8条载明“本次拍卖的拍品均以现场展示实际状况为准。拍卖人不对任一拍品承担瑕疵担保责任”；第9条载明“拍卖成交后，拍卖人向买受人按成交价的3%收取佣金”；第11条载明“拍卖成交后，买受人必须当场与拍卖人签订成交确认书。买受人应在成交后的1个月内付清全部成交款与拍卖佣金（保证金可充抵成交款或佣金）”；第12条载明“拍卖成交价不含价外税费，房地产过户中的一切税费由买受人承担，委托人不承担任何税费”；第14条载明“买受人付清全部成交价款和拍卖佣金后，拍卖人、委托人将协助买受人办理房屋权证的过户手续，提供过户的资料，过户中发生的一切税费由买受人自理”；第18条载明“竞买人经认真阅读本须知并经充分考虑后，自愿以签字的形式表示全部接受本须知的内容”。特别规定第2条载明“该房地产的房屋和土地面积均是暂测使用面积（不含公用面积），房屋和土地的实际面积以房屋测绘部门和土地管理部门的实际测量面积为准”；第4条载明“该房产现租赁给常州泰富百货有限公司，年租金152万元；2011年10月1日至2013年9月30日这阶段年租金170万元。拍卖成交后，买受人必须继续履行租赁合同直至2013年9月30日，买受人从2009年10月1日开始向常州泰富百货有限公司收取租金”；第5条载明“买受人必须在1个月内付清全部成交价款和拍卖佣金后，方可办理房屋和土地权证的过户手续。在房地产过户中发生的契税、营业税、土地增值税、印花税等一切税费全部由买受人承担，委托人不承担任何税费”；该特别规定还载明“竞买人经认真阅读本特别规定并经充分考虑后，自愿以签字的形式表示全部接受本特别规定的内容”。江艳与其他竞买人均在竞买须知及特别规定上签名确认。江艳作为竞买人参加了拍卖会，并以4560万元的成交价拍得讼争房屋，江艳与常产公司、东方公司签订了拍卖成交确认书，确认拍品名称为讼争房屋，成交价为4560万元，佣金为136.8万元，合计金额为4696.8万元。后江艳委托常州市延陵房产测绘事务所有限公司对讼争房屋的面积进行了测量，该公司于2009年9月4日作出中亚大厦房屋面积预算报告，结论总转让面积为3176.44平方米。2009年9月29日江艳致函常产公司、东方公司，内容为关于支付成交款和拍卖佣金的特别说明，其中载明江艳将在规定的时间内支付所有的拍卖成交款及拍卖佣金，但并不表明江艳已经接收该成交价款的额度，江艳不会放弃追究该项房产面积严重缩水给江艳带来的巨大损失。该款项支付给常产公司、东方公司后，常产公司、东方公司不得将款项支付给委托拍卖人，以便江艳通过相应的程序依法解决问题后能及时追回江艳的损失，否则，一切损失将由常产公司、东方公司承担。2009年10月2日江艳向常产公司交纳拍卖成交款3896.8万元，加上之前交付的800万元拍卖保证金，江艳合计已向常产公司交付拍卖成交款及佣金4696.8万元，已经付清了拍卖成交确认书上的金额。常产公司根据江艳要求，未按照拍卖委托合同约定的期限将拍卖成交款交付江苏银行常州分行，为此江苏银行常州分行没有与江艳及时办理讼争房屋的交付手续，也未协助江艳办理讼争房屋的产权过户手续。
常州市钟楼区人民法院根据江艳申请，委托常州市房产测绘中心对讼争房屋的面积进行了检测，2010年5月4日该中心作出北大街17号1-4层房屋检测报告书，内容为1-4层总面积：3635.88平方米（其中：一层为814.74平方米、二层为944.17平方米、三层为944.17平方米、四层为932.80平方米）；1-4层总套内建筑面积：2961.62平方米（其中：一层为573.36平方米、二层为799.82平方米、三层为799.82平方米、四层为788.62平方米）；1-4层总共有共用建筑面积：533.34平方米（其中：电梯122.28平方米、楼梯125.03平方米、门厅120.60平方米、电梯厅75.27平方米、强弱电间36.02平方米、1／2外墙体54.14平方米）；1-4层共用建筑面积：140.96平方米（其中：空调机房140.96平方米）。江艳因检测已向常州市房产测绘中心交纳测绘费5453.8元。据此江艳在审理中向一审法院申请增加诉讼请求，具体为：1、常产公司、东方公司、江苏银行常州分行向江艳交付讼争房屋，并协助办理讼争房屋的产权过户手续。2、要求常产公司、东方公司、江苏银行常州分行增加返还江艳购房款203.5333万元，增加返还佣金61060元。3、放弃要求常产公司、东方公司、江苏银行常州分行承担利息及逾期交房违约金的诉讼请求。江艳原诉讼请求中要求常产公司、东方公司、江苏银行常州分行返还购房款536.52万元，加上增加诉讼请求中要求常产公司、东方公司、江苏银行常州分行返还购房款2035333元，江艳要求常产公司、东方公司、江苏银行常州分行返还的购房款总额为7400533元；江艳原诉讼请求中要求常产公司、东方公司、江苏银行常州分行返还佣金160956元，加上增加诉讼请求中要求常产公司、东方公司、江苏银行常州分行返还佣金61060元，江艳要求常产公司、东方公司、江苏银行常州分行返还佣金的总额为222016元。
常州市钟楼区人民法院一审认为，依法成立的合同受法律保护，对合同当事人具有约束力，合同当事人应按照合同约定全面履行相关合同义务。本案中江艳签名确认的竞买须知中虽约定竞买人一旦进入拍卖现场，即表明已完全了解拍卖标的目前的实际状况，并愿意承担一切责任；拍卖人及工作人员对拍卖标的无论采用任何方式所做的介绍及评价，均作为参考，不构成任何担保，委托人和拍卖人声明对拍卖标的不承担任何瑕疵担保责任。江艳签名确认的特别规定中虽约定该房地产的房屋和土地面积均是暂测面积，房屋和土地的实际面积以房产测绘部门和土地管理部门的实际测量面积为准。但《中华人民共和国拍卖法》（以下简称《拍卖法》）第三条规定“拍卖是指以公开竞价的形式，将待定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式”。该规定表明拍卖方式是买卖活动的一种，其仍然要遵循买卖合同及其相关法律法规的规定。《拍卖法》第十八条规定“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”；第二十七条规定“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”；第四十二条规定“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。拍卖人接收委托的应当与委托人签订书面委托拍卖合同”。该法第四十四条规定，委托人与拍卖人签订的拍卖合同应当载明拍卖标的的名称、规格、数量、质量。《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）第二十四条规定“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效”。所以拍卖人不能以其制定的竞买须知、特别规定等格式条款内容来减轻其依法承担的义务。本案中特别规定中约定拍卖标的的房屋和土地面积不包含共用面积，拍卖公告、拍品目录、拍卖成交确认书中均载明讼争房屋的面积约3600平方米，而原审法院委托具有资质的权威房产测绘部门常州市常产测绘中心检测的检测结论为讼争房屋扣除共用面积后，总套内建筑面积为2961.62平方米，加上墙体面积54.14平方米，合计面积为3015.76平方米，与拍卖公告等资料上的约3600平方米相比较，误差达584.24平方米，严重损害了江艳的合法权益，因此竞买须知、特别规定中格式免责条款无效。竞买须知、特别规定中格式免责条款之外的内容，江苏银行常州分行与常产公司、东方公司订立的委托拍卖合同，江艳与常产公司、东方公司订立的拍卖成交确认书均属于依法成立的合同，合同当事人均应按约履行。江苏银行常州分行虽然委托常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司对讼争房屋的面积进行了估价，但该估价报告中载明的扣除公共部分建筑面积后，暂测讼争房屋建筑面积为3514.1平方米的内容，不符合房屋实际现状，所以江苏银行常州分行未能提供拍卖标的物的真实面积，造成讼争房屋面积大幅度缩水，严重侵害了江艳的合法权益，应当承担因面积减少而产生的法律责任。常产公司、东方公司作为拍卖人没有对委托人提供的有关文件、资料进行严格核实，其主观上具有过错，而且《拍卖法》第六十一条规定：“拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人赔偿，属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿”，所以常产公司、东方公司应在返还佣金方面承担相应的法律责任。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等赔偿责任”。由于讼争房屋扣除公用面积后的实测面积数量与拍卖公告、拍品目录、拍卖成交确认书中载明的面积数量存在很大差距，误差达584.24平方米，已严重超出正常合理范围，所以江艳有权要求委托人江苏银行常州分行返还缩水部分面积的价款，并有权要求拍卖人常产公司、东方公司按照讼争房屋实际面积确定佣金。讼争房屋3600平方米的价款为4560万元，佣金为136.8万元，每平方米的单价为1.2667万元，每平方米的佣金为0.038万元，讼争房屋中缩水的面积为584.24平方米，折合价款为7400568元，因面积缩水而产生的佣金为222011元，江艳诉讼请求中要求常产公司、东方公司、江苏银行常州分行返还的购房款为7400533元，没有超过7400568元的价款，应对此予以支持。江艳诉讼请求中要求常产公司、东方公司、江苏银行常州分行返还的佣金为222016元，超出部分依法不予支持，原审法院确认应返还的佣金金额为222011元。常产公司、东方公司、江苏银行常州分行应按以上金额承担相应的法律责任，江艳要求常产公司、东方公司、江苏银行常州分行交付讼争房屋，并协助办理讼争房屋的过户手续，对此，竞买须知第14条及特别规定第4条作了约定，江艳、常产公司、东方公司、江苏银行常州分行应按此约定进行办理。江艳自愿放弃利息及逾期交房违约金，不违反法律规定，应予以准许。常州市钟楼区人民法院于2010年8月23日作出（2010）钟民初字第0274号民事判决：一、常产公司、东方公司、江苏银行常州分行向江艳交付常州市北大街17号中亚大厦1-4层房屋，并协助办理该房屋的产权过户手续。具体操作办法按照2009年9月2日竞买须知第14条及特别规定第4条确定的方式履行。二、江苏银行常州分行向江艳返还拍卖成交款7400533元。三、常产公司、东方公司向江艳返还拍卖佣金222011元。上述判决主文所有内容，在判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回江艳的其他诉讼请求。案件受理费65160元，鉴定费5453.8元，保全费5000元，合计75613.8元，由常产公司、东方公司负担2202.8元，由江苏银行常州分行负担73411元。
常产公司、东方公司不服一审判决，提起上诉称：（一）一审判决认定事实存在诸多错误，完全漠视了拍卖公告中明确的是拍卖标的物的建筑面积，而要求按套内建筑面积加1／2外墙体面积确认交付标的是否要求。江艳的诉讼依据是《特别规定》第2条的表述内容，即：“该房地产的房屋和土地面积均是暂测使用面积（不包含公用面积），房屋和土地的实际面积以房产测绘部门和土地管理部门的实际测量面积为准”，利用表述矛盾的内容恶意诉讼，要求认定拍卖标的为使用面积达3600平方米的房屋。房屋产权登记均以房屋建筑面积为准，相应数量的建筑面积也是房屋买卖双方协议所指向的对象。一审法院对总建筑面积高达3636.88平方米视而不见，对拍卖公告中明确的建筑面积3600平方米不予认定，而强行认定拍卖标的物的套内建筑面积加1／2外墙体面积应达3600平方米，从而导致判决错误。一审判决还混淆了“公用面积”与“共有共用面积”的概念，《特别规定》中载明的是“不包含公用面积”，而一审判决最终认定的是“不包含共有共用面积”的房屋面积，这也是导致判决错误的原因之一。（二）一审判决错误适用《消费者权益保护法》和《拍卖法》的错误条款，对本案作出了错误的判决。《拍卖法》第六十一条第二款明确规定，拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或品质的，不承担瑕疵担保责任，一审法院对此不予适用，却适用了《消费者权益保护法》及《拍卖法》第三、十八、二十七、四十二、四十四、六十一条第一款等条款，认定拍卖人的免责声明无效，并由此造成判决错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回江艳的全部诉讼请求。
江苏银行常州分行上诉称：（一）本案存在两个法律关系，江艳与常产公司、东方公司之间是拍卖合同关系，江苏银行常州分行与常产公司、东方公司之间是委托合同关系，与江艳之间没有直接的法律关系，程序上不应将江苏银行常州分行列为被告。且上诉人作为委托人，在本案的拍卖过程中并无过错，即使江艳的赔偿请求成立，也不应由上诉人承担责任。（二）拍卖是特殊的交易方式，有特殊的交易规则，并适用特别的法律即《拍卖法》的相关规定。拍卖人在事前声明不承担瑕疵担保责任的，不应就标的物瑕疵承担责任。本案中，拍卖人在《拍卖公告》和《竞买须知》中均明确各买受人自行实地查看拍卖标的，并在《竞买须知》第六条明确拍卖人不承担瑕疵担保责任。（三）一审判决适用《消费者权益保护法》明显错误。本案拍卖标的是大型商业用房，不属于《消费者权益保护法》的适用范围。综上，请求二审法院公正审理，依法驳回江艳对江苏银行常州分行的全部诉讼请求。
江艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
二审查明的事实与一审查明事实一致。另查明，《特别规定》第一条规定：“本次拍卖标的为常州市北大街17号中亚大厦1-4层房地产，房产建筑面积约3600平方米，土地面积约440.8平方米。土地登记用途为金融保险业用地，实际用途为商业，土地使用权终止日期为2033年3月31日，该房产现用于经营金太阳电器”。
江苏省常州市中级人民法院二审认为，（一）关于本案所涉拍卖标的物是否存在品质瑕疵的问题。江苏银行常州分行与常产公司、东方公司订立的委托拍卖合同中对于本案所涉房地产面积没有约定，江苏银行常州分行提供给常产公司、东方公司的由鲲鹏公司作出的常鲲房估（2009）第S53号房地产估价报告中载明“本次估价对象房地产为北大街17号的一至四层部分房屋，产权证登记面积为4852.93平方米（含地下层），我公司根据委托方要求，扣除地下层及门厅、电梯、楼梯等公共部分建筑面积后，本次评估暂测建筑面积为3514.1平方米（详见平面图），分摊土地使用权面积为440.8平方米，估价对象房屋及土地实际面积待房产测绘部门及土地管理部门实际测量后确定”。常产公司、东方公司两次所刊登的《拍卖公告》中对于本案所涉房地产面积均表述为：“建筑面积约3600平方米，土地使用权面积约440.8平方米（房屋土地面积以权威部门实测面积为准）。”常产公司、东方公司《竞买须知》的《特别规定》对于本案所涉房地产面积表述为“房产建筑面积约3600平方米，土地面积约440.8平方米”、“该房地产的房屋和土地面积均是暂测使用面积（不含公用面积），房屋和土地的实际面积以房屋测绘部门和土地管理部门的实际测量面积为准”。虽然鲲鹏公司的《评估报告》、《拍卖公告》、《特别规定》第一条都称所拍房地产房屋建筑面积约为3600平方米，而且还是暂测面积，实际面积以有关部门的实际测量为准，但《特别规定》第二条又称该房地产的“房屋和土地面积均是暂测使用面积（不含公用面积）。”从上述一系列对所拍房屋的面积表述顺序看，《特别规定》第二条是最终对所拍房屋面积的表述，根据对该条款字面意思的理解，足以让竞拍人认为所拍房屋的暂测使用面积（不含公用面积）约为3600平方米，与所拍房屋的实际建筑面积约3600平方米、使用面积（不含公用面积）约3000平方米有较大差异，且差异额远大于一般人对房屋面积差异额理解的范围，不能因为是暂测面积而否认该表述使用面积与实际使用面积的差异，也不能因为竞买人江艳存在房地产从业背景、其作为竞买人应明知所拍房屋面积的实际情况就认定其肯定不受该《特别规定》第二条对于所拍房屋面积表述影响，更不能因为使用面积已非房屋买卖法定计价面积而不考虑该《特别规定》第二条对所拍房屋面积的表述对竞拍人的影响，故本案所涉拍卖房屋，由于江苏银行常州分行提交给常产公司、东方公司有关评估报告对于房屋面积表述为“扣除地下层及门厅、电梯、楼梯等公共部分建筑面积后，本次评估暂测建筑面积为3514.1平方米”，常产公司、东方公司《竞买须知》的《特别规定》第二条所表述的所拍房屋的暂测使用面积（不含公用面积）约为3600平方米，均与实际测量存在较大差异额，本院据此认定所拍房屋本不存在房屋面积的品质瑕疵，但由于江苏银行常州分行、常产公司、东方公司对所拍房屋的面积表述或提示与实际情况有较大差异而致使该所拍房屋形成房屋面积的品质瑕疵。
二、关于江苏银行常州分行、常产公司、东方公司是否应承担瑕疵担保责任的问题。常产公司、东方公司的《竞买须知》中虽然已按《拍卖法》第六十一条的规定声明委托人、拍卖人不承担瑕疵担保责任，而且一审判决以《消费者权益保护法》的相关规定认定该声明无效显属适用法律错误，但是也不能简单理解为只要做出免责声明，委托人、拍卖人任何情况下均不承担瑕疵担保责任，还要考察委托人、拍卖人是否按《拍卖法》第十八条第二款、第二十七条的规定履行了说明拍卖标的瑕疵的义务。江苏银行常州分行提供给常产公司、东方公司的鲲鹏公司作出的常鲲房估（2009）第S53号房地产估价报告中载明“扣除地下层及门厅、电梯、楼梯等公共部分建筑面积后，本次评估暂测建筑面积为3514.1平方米”，常产公司、东方公司《竞买须知》的《特别规定》第二条所表述的所拍房屋的暂测使用面积（不含公用面积）约为3600平方米，均与实际测量存在较大差异额，该拍卖标的的品质瑕疵的形成系委托人江苏银行常州分行、拍卖人常产公司和东方公司对拍卖房屋作出了令人误解的说明或提示，可以认定江苏银行常州分行、常产公司、东方公司未履行《拍卖法》规定的委托人、拍卖人说明拍卖标的瑕疵的义务，故不因常产公司、东方公司已作免责声明而认定其免除本案所涉拍卖合同的瑕疵担保责任。
三、关于江苏银行常州分行、常产公司、东方公司应该如何承担瑕疵担保责任或江艳所主张江苏银行常州分行、常产公司、东方公司返还房款、拍卖佣金的问题。本案所涉房屋拍卖是一种特殊的买卖行为，非交易双方当事人协商一致确定交易价格的买卖行为，而是按照《拍卖法》第三条的规定以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的行为。本案中，江苏银行常州分行、常产公司、东方公司未履行《拍卖法》规定的委托人、拍卖人说明拍卖标的瑕疵的义务，其直接后果是影响江艳在拍卖时的出价，属于合同当事人对合同内容存在重大误解的情况，江艳有权依据《合同法》第五十四条规定申请人民法院或仲裁机构撤销该拍卖成交确认书或依据《拍卖法》第六十一条的规定请求赔偿，但根据本案拍卖成交的情况，本案所涉拍卖房屋的价值应根据竞拍人的出价而不能根据面积加以确定，因为江艳可以称江苏银行常州分行、常产公司、东方公司对所拍卖物的面积表述或提示致其产生误解，但不能推定所有竞拍人均受此说明或提示而产生误解，不能排除有些竞拍人是在愿意接受该所拍房屋面积品质瑕疵的情况下形成的出价，即使所有竞拍人均受此说明或提示而产生误解，也应该通过撤销该拍卖成交行为后，经过重新拍卖所确定的成交价格才能确定所拍房屋价款的相关差额，而非一审判决直接依据所拍房屋相关面积差额直接测算价款差额。所以，江艳可以依据《拍卖法》第六十一条请求赔偿，不能直接理解为依减少的面积确定赔偿额，而是可以要求对撤销拍卖成交行为后其已支付的费用不能返还部分请求赔偿，鉴于江艳在一、二审中均坚持要求取得所拍房屋的所有权，故其主张按所拍房屋面积减少返还房屋拍卖款并据此返还拍卖佣金的诉讼请求，不符合《拍卖法》及《合同法》的相关规定，也不符合民事法律的公平原则，本院不予支持。
综上，本案所涉拍卖房屋由于委托人江苏银行常州分行、拍卖人常产公司、东方公司对相关面积的表述或提示与实际情况有较大差异，该拍卖标的存在品质瑕疵且委托人江苏银行常州分行、拍卖人常产公司、东方公司均不能免除瑕疵担保责任，江艳可以要求撤销该拍卖成交行为、返还其相关支出费用，对无法返还的费用请求赔偿，但江艳无权在要求继续取得房屋所有权的情况下，又以房屋面积短少为由返还房屋拍卖款及拍卖佣金，故上诉人江苏银行常州分行、常产公司、东方公司要求驳回江艳返还房屋拍卖款、拍卖佣金的上诉理由成立，该院予以支持。江苏省常州市中级人民法院于2011年4月11日作出（2010）常民终字第1356号民事判决：一、维持常州市钟楼区人民法院（2010）钟民初字第0274号民事判决第一项；二、撤销常州市钟楼区人民法院（2010）钟民初字第0274号民事判决第二、三、四项及诉讼费负担部分；三、驳回江艳要求江苏银行常州分行、常产公司、东方公司返还房屋拍卖款7400533元、拍卖佣金222011元的诉讼请求。一审案件受理费65160元，鉴定费5453.8元，财产保全费5000元，合计75613.8元，二审案件受理费65160元均由江艳负担。
江苏省人民检察院抗诉认为，本案二审判决适用法律错误。本案中，江苏银行常州分行与常产公司、东方公司订立的委托拍卖合同，江艳与常产公司、东方公司订立的拍卖成交确认书均属于合法成立的合同，并不存在判决所认定的重大误解的情形，对合同当事人具有约束力，合同当事人应按照合同约定全面履行相关合同义务。江苏银行常州分行提供的关于讼争房屋的房地产评估报告载明，扣除公共建筑面积后，暂测建筑面积为3514.1平方米。在2009年9月2日的拍卖会上，常产公司、东方公司向包括江艳在内的竞买人，发放了《拍品目录》、《竞买须知》、《特别规定》等书面资料。《拍品目录》中载明拍卖标的物为讼争房屋，数量为约3600平方米；《特别规定》第二条称讼争房屋的“房屋、土地面积均是暂测使用面积（不含公用面积）。”在江艳与常产公司、东方公司签订的《拍卖成交确认书》“数量”一栏载明“3600平方米（约）”。据此，江苏银行常州分行、常产公司和东方公司应该依约交付使用面积（不含公用面积）约为3600平方米的房屋。但是讼争房屋扣除公用面积后的实测面积约为3600平方米的房屋。但是讼争房屋扣除公用面积后的实测面积约为3000平方米，这一数量与讼争房屋房地产估价报告、《拍品目录》、《特别规定》、《拍卖成交确认书》中载明的面积数量约“3600平方米”，差距约为600平方米。按照《中华人民共和国国家房产测量规范GB／T17986.1-2000》的规定计算，面积误差比高达16.7%，已经严重超出3%的合理范围，不属于拍卖物品质瑕疵。江苏银行常州分行、常产公司、东方公司在无法交付合同约定面积的房屋情况下已构成违约，应当根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等赔偿责任”以及第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，赔偿因此给江艳造成的损失。
本院再审过程中江艳称，三被申诉人对涉案房产面积所作披露与事实不符是应知而未知的重大过失行为，被申诉人所称系表述错误的理由也不能成立，对此，应由三被申诉人共同承担赔偿责任。常产公司辩称，拍卖人履行了瑕疵披露义务，涉案房屋也不存在面积短少的情况，拍卖过程中所介绍的面积均是约数，并非准确面积。由于委托人所持房产证中包含了地下层，而拍卖的部分不包含地下层，因此，评估报告中将相关公用面积作了扣除，申诉人对此错误地理解为应当向其交付使用面积为3600平方米的房屋，该主张不应得到支持。江苏银行常州分行辩称，本案系拍卖达成的房屋买卖，必须适用拍卖法的相关规定。关于涉案房屋的面积，拍卖过程中有过数次表述，除《特别规定》第二条表述为不包含公用面积的暂测使用面积外，其余均表述为建筑面积，因此，《特别规定》第二条的表述明显属于失误，申诉人以此为由主张返还购房款不应得到支持。
本院再审庭审中，各方当事人对原一、二审查明事实均无异议，本院予以确认。本院庭审中，申诉人江艳认可其办理的涉案房屋产权登记证书上记载的建筑面积大于3600平方米。
本案再审的争议焦点为：江苏银行常州分行、常产公司、东方公司是否应当就涉案房屋使用面积不足部分对江艳承担赔偿责任。
本院再审认为，涉案《拍卖公告》及《特别规定》第一条均明确涉案房屋的建筑面积约3600平方米，而《特别规定》第二条却将涉案房屋的面积表述为暂测使用面积，前后表述明显不一致，由于并无任何证据证明第二条的表述系各方当事人的合意，且在所有涉及拍卖的公告、说明以及相关评估报告中，仅此一处表述为使用面积，其余均表述为建筑面积，故《特别规定》第二条中关于使用面积的表述显然是表述错误。申诉人在参加竞买时，对涉案房屋面积存在明显矛盾的表述并未提出异议，应当视为上述房屋面积信息的披露并未对其构成误导。其所办理的房屋产权证书上记载的建筑面积大于3600平方米，与《拍卖公告》及《特别规定》第一条确定的涉案房屋建筑面积约3600平方米相符，且《拍卖公告》中明确房屋面积以权威部门实测面积为准，《竞买须知》第六条明确拍卖人及其工作人员对拍卖标的所做介绍均作为参考，不构成任何担保。申诉人以涉案房屋的使用面积不足3600平方米为由主张返还相应的购房款及佣金，有违诚实信用的原则，本院不予支持。检察机关认为双方买卖的标的是使用面积为3600平方米的房屋，被申诉人应当承担继续履行的义务没有事实和法律依据。
综上，原二审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决如下：
维持江苏省常州市中级人民法院（2010）常民终字第1356号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 军
代理审判员 傅志成
代理审判员 谢春城
二〇一四年九月二日
书 记 员 占书鑫