浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终4511号
上诉人（原审第三人）：龚泮良,男,1952年2月7日出生,汉族，住浙江省义乌市。
上诉人（原审第三人）：陈爱华,女,1953年10月24日出生,汉族，住浙江省义乌市。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：王俊华、鲍江，浙江红太阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龚辉喜,男,1964年2月1日出生,汉族，住浙江省义乌市。
被上诉人（原审原告）：方晓玲,女,1965年5月4日出生,汉族，住浙江省义乌市。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：傅慷、周晓晓，浙江八咏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江融华置业有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道篁园路248号7楼。
法定代表人：吴军荣。
委托诉讼代理人：刘追平，浙江大平律师事务所律师。
上诉人龚泮良、陈爱华为与被上诉人龚辉喜、方晓玲、浙江融华置业有限公司（以下简称融华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初921号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龚泮良、陈爱华上诉请求：撤销原判，依法改判。预售房产登记备案是对商品房买卖合同的确认，没有商品房买卖合同，无法办理备案登记。原审以其未提供商品房买卖合同为由，认定商品房买卖合同无效是错误的。其与融华公司签订的案涉商品房买卖合同没有违反法律的强制性规定，也不存在恶意串通损害他人利益的情形，且已经办理了预售房产登记备案，原审法院认定该合同无效亦缺乏法律依据。不同期间的房屋销售价格存在波动，在未经评估的情况下，原审法院认定案涉房屋转让价格明显低于市场销售价格是错误的。2015年1月6日，其出借给融华公司400万元借款，当日办理了包括案涉房产在内的5套房产的网签手续。2015年12月10日，融华公司因无法归还借款，与其协商达成一致意见，约定由融华公司将前述5套房产作价500万元抵偿给其，余款100万元于房产过户后付清，并于当日交付钥匙。其已实际占有使用案涉房屋，其在2017年3月一审庭审后才知道被上诉人强行更换了钥匙，其后，其及时更换了钥匙并实际占有了案涉房屋。
被上诉人龚辉喜、方晓玲答辩称，龚泮良于2015年1月6日出借给融华公司借款，商品房买卖合同亦于当日备案，融华公司始终否认与龚泮良、陈爱华有成立商品房买卖合同关系的意思表示，且称合同备案只是为了保障龚泮良实现债权，龚泮良、陈爱华与融华公司的合同备案金额也明显低于市场价格。故龚泮良、陈爱华虽与融华公司签订了商品房买卖合同，但并未成立商品房买卖合同关系。其与融华公司于2011年成立商品房买卖合同关系，融华置业有限公司于2013年通知其签订合同，并于2016年向其交付房产，这说明融华公司与其签订商品房买卖合同是真实意思表示,未备案是融华公司故意造成的。其于2016年接收了融华公司交付的案涉房产，并与物业公司签订了合同，交纳了物业费等费用，进行了装修，案涉房产到目前为止仍由其实际占有。2017年9月24日，其发现房门钥匙被撬，家具、电器被偷盗，以为是入室盗窃，遂向公安机关报案，现经庭审才知道是龚泮良、陈爱华所为。
融华公司答辩称，案涉房产最早由龚辉喜在2011年4月6日交付购房款200多万元。2012年底，其取得预售许可后通知龚辉喜办理签约备案，但龚辉喜未来办理，这才导致2015年初其向龚泮良借款并将房产预售备案。事后因其无法归还借款，在龚泮良、陈爱华的要求下进行抵偿。2016年，龚辉喜向义乌市建设局反映该情况，其才与龚辉喜签订房屋买卖合同，但是房屋已无法备案。其认为导致目前局面是因为龚辉喜怠于主张权利，希望各方协商解决。
龚辉喜、方晓玲向一审法院起诉请求：1、依法确认其与融华公司于2016年10月31日签订的《商品房买卖合同》合法有效；确认龚泮良、陈爱华与融华公司签订的《商品房买卖合同》无效；撤销融华公司将锦绣篁园篁园路333号5单元702室的房产备案给龚泮良、陈爱华的行为；由融华公司将上述房产备案登记至其名下。
一审法院认定事实：融华公司是一家房地产开发企业，2011年时拿到了“锦绣篁园”商品房项目的建设用地使用权。即向外进行商品房的预售。2011年4月6日，龚辉喜向融华公司交纳了认购锦绣篁园篁园路333号5单元702室房产的全款，共计2192700元。2012年11月6日，融华公司取得该商品房项目的《商品房预售证》，2016年10月31日，龚辉喜与融华公司签订了购买锦绣篁园篁园路333号5单元702室房产的《商品房买卖合同》。2015年1月6日，融华公司向龚泮良借款400万元，同日，融华公司在义乌市房地产管理处为龚泮良、陈爱华办理了该套商品房的预售房产备案登记，备案金额为1010395元。2016年11月21日，融华公司将上述商品房交付给龚辉喜使用。另，龚泮良、陈爱华申请对龚辉喜与融华公司签订的《商品房买卖合同》形成时间进行鉴定，但因其未按期交纳鉴定费用，鉴定机构未出具鉴定意见。视为其撤回鉴定申请。
一审法院认为，龚辉喜在融华公司取得商品房预售许可证之前，就向融华公司认购了本案讼争的商品房，并在融华公司取得商品房预售许可证后补签了《商品房买卖合同》，双方均已履行了合同主要义务，且合同内容没有违反法律的强制性规定，双方签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同。融华公司自始自终否认与龚泮良、陈爱华之间存在商品房买卖的合意，且龚泮良、陈爱华在整个庭审过程中未有提供与融华公司签订的《商品房买卖合同》，目前虽然该商品房预售备案登记在龚泮良、陈爱华名下，但备案登记金额仅有1010395元，明显低于市场销售价格，为此，融华公司与龚泮良、陈爱华之间的商品房买卖合同应当认定为无效。基于无效合同产生的商品房预售备案登记也是无效的，应予撤销。依照合同约定以及法律规定，融华公司有义务将本案讼争商品房预售备案在原告名下。陈爱华经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，依法可缺席作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条的规定，判决：一、龚辉喜与融华公司于2016年10月31日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、龚泮良、陈爱华与融华公司签订的《商品房买卖合同》无效。三、融华公司于判决生效后五日内撤回将锦绣篁园篁园路333号5单元702室房产给龚泮良、陈爱华的预售备案登记。四、融华公司于判决生效后五日内将锦绣篁园篁园路333号5单元702室房产备案登记至龚辉喜、方晓玲名下。案件受理费40元，由融华公司负担。
二审期间，龚泮良、陈爱华提供了以下证据：一、浙江省商品房买卖合同一份，证明涉案房产网签给其的事实及相关合同内容；二、补充协议复印件一份（原件在（2017）浙07民终4512案件中），证明其与融华公司于2015年12月10日达成协议，将400万元借款抵购房款及达成购房合意的事实；三、照片4张，证明其占有使用涉案房产的事实。龚辉喜、方晓玲对证据一内容的真实性及证明目的有异议，其认为基于非买卖签订的商品房买卖合同本身不属于买卖，该合同是龚泮良、陈爱华为保障400万元的债权而签订，实际上体现担保关系的担保合同；对证据二的真实性、证明目的均有异议，该证据不是新形成的证据，一审三次开庭龚泮良、陈爱华均未拿出该证据，融华公司在一审期间也没有提出过以房抵债的情形，该补充协议显然是一审之后龚泮良、陈爱华与融华公司事后杜撰的，且内容违背担保法的原则，是流质条款，应认定为无效；对证据三的真实性、证明目的有异议，龚泮良、陈爱华于2017年9月24日擅自撬开本案房屋大门，搬走其的家具电器，该证据系非法入侵住宅所取得。融华公司对证据一的真实性无异议，该合同是在2015年1月6日公司向龚泮良、陈爱华借款进行房屋备案时形成的，是为了借款担保签订的；对证据二的真实性无异议，其与龚泮良、陈爱华之间存在借贷关系，之后其无法归还借款，故将房屋进行抵偿；对证据三照片本身的真实性无异议，其不清楚房屋现在由谁占有使用。
龚辉喜、方晓玲提供了报案证明一份及照片9张。证明龚泮良、陈爱华在融华公司交付给其的房屋内入室盗窃并将电器家具搬空的事实。龚泮良、陈爱华对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，报警证明只能证明龚辉喜、方晓玲单方的陈述，与本案无关。其也曾报警过。对照片真实性有异议，看不出照片中的房屋是否就是案涉房屋，与本案没有关联性。融华公司对该证据的真实性无异议，其不清楚房屋占有情况及被盗情况。
本院对龚泮良、陈爱华提供的证据一予以认定。融华公司对证据二的真实性无异议，龚辉喜、方晓玲虽认为该协议系一审之后签订，但缺乏相应证据证明。本院对该证据予以认定。证据三，仅依据照片不足以证明其证明目的，龚泮良、陈爱华根据该证据主张的事实亦与本案已查明的案涉房屋已交付龚辉喜、方晓玲占有使用的事实不符，故本院对该证据不予认定。对龚辉喜、方晓玲提供的证据的真实性，本院予以认定。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
另查明：2015年1月6日，融华公司与龚泮良、陈爱华签订商品房买卖合同一份，约定由融华公司将案涉房产以1010395元的价格出卖给龚泮良、陈爱华，购房款于签订合同时一次性支付等内容。2015年12月10日，融华公司与龚泮良、陈爱华签订补充协议一份，约定“甲方（融华公司）于2015年1月6日向乙方（龚泮良、陈爱华）借款人民币400万元，但在还款时间内未能按时归还本息，甲、乙双方同意将甲方五套房产（锦绣篁园项目：篁园路333号1单元702室、3单元701室、4单元301室、4单元702室及5单元702室的商品房）以500万元价格绝卖给乙方，前述400万元借款转为购房款，利息免除，余款100万元在办理不动产权证时付清。”
本院认为，龚泮良、陈爱华与融华公司签订案涉商品房买卖合同后，龚泮良、陈爱华未支付购房款，融华公司也未向龚泮良、陈爱华交付房屋。结合2015年1月6日融华公司向龚泮良借款且当日融华公司将案涉房屋备案登记至出借人名下，以及在该借款不能按期归还时双方协商以房抵债的事实，足以认定龚泮良、陈爱华与融华公司签订本案商品房买卖合同的目的是为借款清偿提供担保，合同中双方的意思表示并不真实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，本案龚泮良、陈爱华与融华公司基于虚假意思表示订立的商品房买卖合同应认定为无效。融华公司与龚辉喜之间的案涉房产买卖合同关系真实有效，且合同主要义务如支付购房款、交付房屋等均已履行，龚辉喜、方晓玲亦已实际占有该房屋。综合本案案情，原审法院判令融华公司将案涉房产备案登记从龚泮良、陈爱华名下撤回，并备案登记至龚辉喜、方晓玲名下并无不当。龚泮良、陈爱华的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人龚泮良、陈爱华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 楼淑馨
审 判 员 徐 晋
审 判 员 应 倩
二〇一七年十一月二十一日
代书记员 季丽华