上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3004号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨祥祥，男，1992年10月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。
委托诉讼代理人：尹马庆，上海鼎善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈茉，上海鼎善律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁玥，女，1986年9月18日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：曾庆仁，上海森岳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：万竹青，男，1974年8月22日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。
上诉人杨祥祥因与被上诉人袁玥、万竹青房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初5111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨祥祥上诉请求：撤销一审判决第二项、第五项，改判上诉人无需向被上诉人袁玥支付违约金，支持上诉人要求被上诉人袁玥向上诉人支付以购房款122万元（人民币，下同）为本金，按银行同期贷款利率计算自2016年12月17日起至实际返还之日止的利息。事实和理由：上诉人虽未按约支付余款，但事出有因，系因限购政策的出台导致履行不能，不可归责于当事人的事由导致合同无法订立，上诉人不应承担违约责任。并且，被上诉人袁玥对于上诉人没有购房资格是明知的，对上诉人通过万竹青借名购房也是知情且配合的，具有一定过错，应当就该风险承担相应责任。双方协商的最后付款期限是2017年3月底，而被上诉人袁玥在一个半月后就将上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）出售他人，故其并不存在实际损失，其要求上诉人承担150万元的违约金过高，且会严重影响上诉人的正常生活。综上，上诉人认为本案合同系客观原因造成无法履行，上诉人不应当承担违约责任，即使法院认定上诉人存在违约行为，也应考虑被上诉人袁玥的主观过错及违约金标准过高的因素，酌情调整。
被上诉人袁玥辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人万竹青未发表答辩意见。
袁玥向一审法院起诉请求：要求杨祥祥、万竹青偿付违约金150万元，并解除房屋买卖合同。
杨祥祥向一审法院提起反诉请求：袁玥退还合同款122万元；袁玥偿付以122万元为本金，按银行同期贷款利率计算自2016年12月17日起至实际返还之日为止的利息。
一审法院认定事实：袁玥系上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋原权利人。
袁玥提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》证实，2016年10月31日，袁玥作为甲方（出卖方）、杨祥祥作为乙方（买受方）、上海XX有限公司作为居间方（丙方），三方签订上述居间协议，乙方向甲方求购系争房屋，总房价款750万元。乙方为表示对该房屋之购买诚意，向丙方支付意向金20万元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议3日内补足定金至100万元。协议的甲方落款处由袁玥签名，乙方落款处由杨祥祥签名并注明“（代）”。
同日，袁玥作为出卖方（甲方）、杨祥祥作为买受方（乙方），双方签订《房屋买卖合同》，主要内容为：甲、乙双方通过上海XX有限公司居间介绍，乙方受让甲方位于上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋；房屋建筑面积127.32平方米；房地产权证号为沪房地2016字（闵）第XXXXXX号，房屋抵押权人为农村商业银行；房屋转让价款为750万元；甲、乙双方同意于本合同签署后30天内前往居间方签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，支付首期房价款（包含甲方已收到的定金）225万元；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款525万元；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其它一切相关手续；甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后3天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方；交易税费全部由乙方承担。合同第11条“定金责任”约定：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交由居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。第12条“违约责任”约定：甲、乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且对方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。袁玥在合同的甲方落款处签名。杨祥祥在乙方落款处签名并在其签名后注明“(代)”。
同日，杨祥祥与袁玥签署一份《同意代付钱款确认书》，内容为：就万竹青购买上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX室房地产事宜，现本人在此确认：上家袁玥和下家万竹青同意第三方杨祥祥将部分钱款计20万元整支付至上家袁玥。上下家确认签字确认有效。
杨祥祥向法院提供的银行转账凭证及收款收据证实，杨祥祥分别于2016年10月31日、11月9日、12月16日向袁玥的银行账户转入20万元、80万元、17万元、5万元，合计122万元。
袁玥于2016年10月31日出具收款收据，内容为：兹收到杨祥祥（买受人）支付本人的款项计20万元，本人确认，上述款项系杨祥祥（买受人）用于购买“上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX室”房地产的定金。
袁玥配偶由杨于2016年11月13日代袁玥出具一份收款收据，内容为：兹收到杨祥祥（买受人）支付本人的款项80万元。本人确认，上述款项系杨祥祥（买受人）用于购买“上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX室”房地产的定金。
由于杨祥祥未能按期向袁玥足额支付首期购房款225万元，万竹青亦未支付，袁玥委托XX所于2017年1月22日向杨祥祥、万竹青发出律师函，催促杨祥祥、万竹青付款。
现袁玥向法院提起诉讼，而杨祥祥则提起反诉。
庭审中，杨祥祥表示，如法院判决要求万竹青承担相关责任，则杨祥祥愿意代为承担。
袁玥表示，袁玥与杨祥祥及其父母于2016年11月第一次会面时，杨祥祥父母明确表示购房的钱是有的，但杨祥祥属于限购对象，所以以万竹青的名义购房。当时，袁玥同意由杨祥祥代万竹青购房。另，袁玥在庭审中表示，对于已收取的122万元房款可以直接抵扣违约金。
一审法院认为，本案的争议焦点是：何人是系争房屋的买受人主体？何人承担合同未能履行的法律责任。
法院认为，按袁玥的陈述，杨祥祥是代理万竹青向其购房，杨祥祥实施委托代理行为。按杨祥祥的陈述，其是借用万竹青的名义向袁玥购房，其本人是真实购房人，万竹青仅是名义购房人。如果万竹青与杨祥祥存在委托代理关系，则杨祥祥实施委托代理行为必须来源于万竹青的授权。但从目前的证据而言，无论是袁玥还是杨祥祥，均未能提供证据证明万竹青曾以书面或口头形式授权委托杨祥祥代为购买系争房屋，因此，有关杨祥祥代理万竹青向袁玥购房的说法难以认定。
从袁玥提供的居间协议、房屋买卖合同以及其在庭审陈述、杨祥祥提供的由袁玥出具的收款收据显示，居间协议和房屋买卖合同买受方的抬头均明确载明为杨祥祥，实际付款人为杨祥祥，袁玥出具的收款收据亦记载购房人为杨祥祥。而袁玥对于杨祥祥不具有在上海市购房资格的情况亦明知，同时结合袁玥与杨祥祥签署的《同意代付钱款确认书》，法院据此认定，实际向袁玥购房者为杨祥祥，由于杨祥祥不具有在本市购房的资格，故杨祥祥借用万竹青的名义向袁玥购房，但合同的实际履行人依然是杨祥祥，杨祥祥承担《房屋买卖合同》中的相关权利和义务。对此法律责任，袁玥、杨祥祥均明知。
由于杨祥祥借用万竹青的名义向袁玥购房，但未能按《房屋买卖合同》约定的期限按时足额向袁玥支付购房款，在经袁玥催告后仍未能支付到期购房款，已构成根本违约，袁玥据此享有约定解除权，有权解除合同。
现袁玥主张合同解除，于法有据，法院予以确认。在本案诉讼前，无证据证明袁玥已明确通知杨祥祥解除合同，而袁玥在起诉状中明确表示解除合同，故以起诉状副本送达杨祥祥之日（2017年2月26日），买卖合同解除。
《房屋买卖合同》既约定了定金条款，也约定了违约金条款。违约方应当按合同约定承担违约责任，守约方可以选择主张适用定金条款或违约金条款。然对于杨祥祥而言，其应当明知如果违约所应产生的后果，故袁玥主张总房价款20%的违约金，应当在其预期范围之内。但对于杨祥祥表示违约金金额过高的意见，法院予以可酌情考虑，违约金金额调整为120万元。
《房屋买卖合同》解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，袁玥行使合同解除权后，应当将已收取的购房款返还给买受方。由于袁玥选择违约金条款追究杨祥祥的违约责任，故其已收取的定金应当予以退还。然杨祥祥关于的利息主张缺乏法律依据，法院不予支持。鉴于本案诉讼的起因是杨祥祥违约所致，故本案的诉讼费用由杨祥祥负担。
一审法院审理后作出判决：一、袁玥与杨祥祥于2016年10月31日签订的《房屋买卖合同》于2017年2月26日解除；二、杨祥祥于判决生效之日起十日内偿付袁玥违约金人民币120万元；三、袁玥于判决生效之日起十日内返还杨祥祥定金100万元、购房款22万元；四、驳回袁玥要求万竹青偿付150万元违约金的诉讼请求；五、驳回杨祥祥要求袁玥偿付利息的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币18,300元，由杨祥祥负担。公告费560元,由杨祥祥负担。反诉案件受理费减半收取计人民币7,890元，由杨祥祥负担。
本院二审期间，上诉人提交被上诉人袁玥与案外人朱某于2017年4月24日就系争房屋签订的网签合同及相应银行流水，证明被上诉人将系争房屋另行出售的实际价格为744万元，实际损失较小。被上诉人对该网签合同及银行流水的真实性予以确认，但银行流水所反映的金额为734万元，网签合同的出售价格为600万元，另134万元系装修补偿款，而出售给上诉人的价格为750万元，实际损失巨大。双方当事人对上诉人提交证据的真实性均不持异议，本院对此亦予以确认。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人袁玥签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，上诉人作为合同相对方和实际购房人，理应承担买卖合同项下的权利义务。现上诉人未能按约向被上诉人袁玥支付购房款，被上诉人袁玥有权解除合同并要求上诉人承担违约责任。本案二审的争议在于一审判令的违约金是否过高以及上诉人主张的购房款利息损失是否具有相应依据。
买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持，但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。根据本案所查明的事实，被上诉人袁玥对于上诉人属本市限购对象在签订合同之初便已知晓，其理应对过户存在障碍的风险具有充分认识，在此情形下被上诉人仍与上诉人签订买卖合同并配合其借用万竹青的名义履行合同，最终因本市购房限贷政策的变化导致无法履行，故本院认为被上诉人袁玥对于合同无法履行所造成的损失亦应承担部分责任。被上诉人袁玥主张其认为万竹青与上诉人存在委托代理关系，缺乏事实依据，本院不予采信，一审对此已有相关阐述，本院不再赘述。被上诉人袁玥主张另行低价出售系争房屋的实际损失，结合双方当事人就此提供的证据，本院认为被上诉人主张系争房屋在半年内的市值跌幅达到20%，缺乏依据，本院难以采信，综上，本院认为一审酌定的违约金过高，应依法予以调整。本院以合同无法履行所造成的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、双方当事人的过错程度、无法履行的原因及上诉人主观恶意较小等因素，酌情调整上诉人应支付的违约金为50万元，该金额足以填平被上诉人的实际损失。至于上诉人另主张的购房利息损失，因系争房屋买卖合同系因上诉人违约而解除，故其购房利息损失应由其自行承担。
综上所述，杨祥祥的上诉请求具有事实依据，本院予以部分支持；一审判决酌定的违约金过高，本院依法予以调整。本案系因上诉人杨祥祥违约所致，故本案诉讼费用由上诉人杨祥祥负担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初5111号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初5111号民事判决第二项；
三、上诉人杨祥祥于本判决生效之日起十日内偿付被上诉人袁玥违约金人民币50万元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币18,300元，由杨祥祥负担。公告费560元,由杨祥祥负担。反诉案件受理费减半收取计人民币7,890元，由杨祥祥负担。二审案件受理费人民币18,300元，由杨祥祥负担。公告费人民币450元，由杨祥祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一八年六月八日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
……
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条
买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条
买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。