山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第92号
上诉人（原审原告）韩玉祥。
上诉人（原审被告）青岛跃龙升置业有限公司。
法定代表人吴子富，职务董事长。
委托代理人张美萍，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人赵新辰，山东德衡律师事务所律师。
上诉人韩玉祥、青岛跃龙升置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，均不服山东省青岛市李沧区人民法院（2014）李民初字第1069号民事判决，分别于2014年10月28日和11月3日向本院提起上诉，本院于2014年12月22日受理后，依法组成由苏勇担任审判长，审判员李晓波主审本案、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年1月20日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人韩玉祥，上诉人青岛跃龙升置业有限公司的委托代理人张美萍、赵新辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审中韩玉祥诉称，双方于2011年8月13日签订青岛市商品房预售合同，韩玉祥购买青岛跃龙升置业有限公司开发的位于青岛市李沧区重庆中路595号丰和苑二期×号楼×单元×层×户经济适用房，韩玉祥依约支付了房款，合同约定青岛跃龙升置业有限公司应于2013年10月31日交房，但该房屋始终未达到交付条件，天然气配套设施尚未建成，且房屋存在质量问题，青岛跃龙升置业有限公司应赔偿韩玉祥逾期交房的违约金，但青岛跃龙升置业有限公司仅支付了自2013年10月31日至2014年1月15日期间的逾期交房违约金，自2014年1月16日起至今未支付违约金，故诉至法院请求法院依法判令：1、青岛跃龙升置业有限公司向韩玉祥支付违约金11036.83元（自2014年1月16日至2014年4月23日，暂计算至起诉之日）；2、本案诉讼费由青岛跃龙升置业有限公司承担。
原审中青岛跃龙升置业有限公司辩称，韩玉祥的主张违背基本事实，没有事实和法律依据，依法应予驳回。第一，青岛跃龙升置业有限公司已经履行了房屋预售合同约定的交房义务，该项目在2014年1月14日已取得竣工验收备案，我方已经按照合同约定通知韩玉祥进行交房。第二，涉案房屋已经达到交付条件。按照双方预售合同补充条款中的规定，青岛跃龙升置业有限公司交付房屋燃气设备具备开通条件，否则，青岛跃龙升置业有限公司不可能取得工程竣工验收备案证，燃气未开通的原因是重庆中路改造项目变更导致未能提供气源，与我方本身的房屋项目等无关，我方已经提交了全面的材料按照约定履行了通知等交房义务。第三、韩玉祥已经领取钥匙，在其接受房屋后却又要求青岛跃龙升置业有限公司支付2014年1月16日之后的违约金，明显违背事实和常理，没有任何依据。综上，青岛跃龙升置业有限公司按照合同约定履行了合同义务，不存在违约行为，应依法予以驳回韩玉祥的诉讼请求。
原审查明，韩玉祥与青岛跃龙升置业有限公司于2011年8月13日签订商品房预售合同一份，包括附件一、二、三、四、五、六、补充条款等。合同约定韩玉祥购买青岛跃龙升置业有限公司投资建造的位于青岛市李沧区重庆中路595号丰和苑二期×号楼×单元×层×户房屋一座，该房屋为经济适用房，每平方米房屋建筑面积单价为3650元，暂测房屋建筑面积为65.45平方米，房屋总房价款暂定为238892.50元；合同约定房屋交付必须符合的条件为交付房屋所在的单体楼座已通过竣工备案，韩玉祥按约定履行了付款及其他约定义务；合同约定除不可抗力外，青岛跃龙升置业有限公司定于2013年10月31日前将该房屋交付给韩玉祥；合同约定房屋在符合约定的交付条件后，青岛跃龙升置业有限公司应在交付之日前5天书面通知韩玉祥办理交付该房屋的手续，韩玉祥应在收到通知之日起3天内，会同青岛跃龙升置业有限公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为韩玉祥验收房屋签署交付验收单之日或青岛跃龙升置业有限公司发出交付通知之日起满20日；合同约定如青岛跃龙升置业有限公司逾期交房，应按照韩玉祥已支付的房价款日万分之三计算支付违约金，逾期超过90日的按日万分之五计算。
合同签订后，韩玉祥依照约定一次性支付了房屋总价款238892.50元，青岛跃龙升置业有限公司未按照约定于2013年10月31日前交付房屋。因未按约定交房，青岛跃龙升置业有限公司将房屋实测面积差的总房款多退少补与违约金合计后分两次通知各业主包括本案韩玉祥前往领取或补交相应款项，对2013年11月1日至2014年1月15日期间的逾期交房问题双方已经处理完毕，并无争议。2014年1月14日，青岛市城乡建设委员会为涉案青岛市李沧区重庆中路595号丰和苑二期1号楼，即文昌阁旧村改造C1-01地块经济适用住房项目1#楼发放青岛市建设工程竣工验收备案证，该备案证上记载涉案工程的竣工验收日期为2013年12月30日。青岛跃龙升置业有限公司称分别于2013年12月18日、2014年1月15日、2014年1月23日三次发函通知韩玉祥前来办理经济适用房交房手续，并提交EMS特快专递单以及查询回执。经原审法院核对邮寄回执单，在前两份回执单上均有韩玉祥的签字，邮政局收寄的时间实际分别为2013年12月14日，2014年1月17日、2014年1月24日；签收日期分别为2013年12月15日、2014年1月18日、2014年1月25日。韩玉祥称，2014年1月19日，部分业主曾致函向青岛跃龙升置业有限公司说明，2014年1月18日业主已收到青岛跃龙升置业有限公司第三次交付通知，但认为房屋没有达到交付条件。
原审认为，平等主体之间按照各自的意思表示签订合同，相关内容不违反法律规定的合法有效，约束合同双方。本案中，韩玉祥与青岛跃龙升置业有限公司签订的商品房预售合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务、承担责任，具体而言，韩玉祥应按照约定支付房款，青岛跃龙升置业有限公司应按照约定交付房屋。在合同履行过程中，韩玉祥已支付房款，青岛跃龙升置业有限公司并未按照合同约定的时间交付房屋，对于2013年11月1日至2014年1月15日期间的逾期交房问题，双方已处理完毕；对于2014年1月16日之后青岛跃龙升置业有限公司是否构成逾期交房问题是本案的争议焦点。
根据双方合同约定，第一，房屋的交付必须符合的条件为交付的房屋所在的单体楼座已通过竣工备案。第二，符合交付条件后，青岛跃龙升置业有限公司在交付之日前5天书面通知韩玉祥办理交付该房屋的手续，韩玉祥应在收到该通知之日起3天内，会同青岛跃龙升置业有限公司对该房屋进行验收交接；房屋交付的标志为韩玉祥验收房屋签署交付验收单之日或青岛跃龙升置业有限公司发出交付通知之日起满20日。本案中，涉案房屋的竣工验收日期为2013年12月30日，2013年12月14日青岛跃龙升置业有限公司通知韩玉祥来办理房屋交接手续时，尚未取得工程竣工验收备案证，并未达到双方约定的房屋必须符合的交付条件，对于青岛跃龙升置业有限公司的本次通知原审法院不予采信；2013年12月30日工程取得验收备案后，青岛跃龙升置业有限公司于2014年1月17日采用EMS特快专递的形式书面通知各业主包括韩玉祥办理交房手续，符合合同约定，韩玉祥应按照合同约定在2014年1月18日收到通知后3日内会同青岛跃龙升置业有限公司进行房屋验收交接，因韩玉祥未履行该项合同义务，原审法院按照合同约定自青岛跃龙升置业有限公司发出交付通知之日起满20日确定双方的房屋交付日，故韩玉祥与青岛跃龙升置业有限公司房屋交付日为2014年2月6日，青岛跃龙升置业有限公司应支付韩玉祥2014年1月16日至2014年2月6日期间的逾期交房违约金。取得工程验收备案证后，青岛跃龙升置业有限公司交付的房屋符合双方约定的交付条件，并提交了住宅质量保证书、住宅使用说明书、房屋测绘报告书，故对韩玉祥认为没有开通天然气不具备交付条件尚未交房以及房屋质量问题，构成逾期交房的诉称，原审法院不予支持。
对于违约金的计算标准，根据合同约定按照日万分之三、逾期90天按照日万分之五计算，青岛跃龙升置业有限公司逾期交房的期限为2014年1月16日至2014年2月6日，分段计算为：2014年1月16日至2014年1月29日期间按照日万分之三，逾期交房违约金为1003.35元；2014年1月30日至2014年2月6日期间按照日万分之五，逾期交房违约金为955.57元，共计1958.92元。据此，判决：一、青岛跃龙升置业有限公司支付韩玉祥自2014年1月16日至2014年2月6日（房屋交付之日）期间的逾期交房违约金1958.92元；二、驳回韩玉祥的其他诉讼请求。案件受理费76元，由韩玉祥负担63元，由青岛跃龙升置业有限公司负担13元。青岛跃龙升置业有限公司于判决生效之日起十日内支付韩玉祥13元。
上诉人韩玉祥上诉及答辩称，1、双方于2011年8月13日签订经济适用房预售合同，上诉人韩玉祥购买涉案的房屋。约定于2013年10月30日前具备交付使用条件并交付，同时上诉人青岛跃龙升置业有限公司在补充条款明确作出了关于基础设施、公共配套正常运行的承诺。但在验收交接时，上诉人韩玉祥发现管道燃气不具备开通的条件，且上诉人青岛跃龙升置业有限公司拒不出示和提供房屋交接的相关资料。根据《青岛经济适用住房管理办法》第14条、第35条相关规定，上诉人韩玉祥拒绝接受该房屋，并于2014年1月19日以书面形式告知上诉人青岛跃龙升置业有限公司该房屋不具备交付的条件而拒绝接受。2、原审中上诉人青岛跃龙升置业有限公司仍不出示和提供房屋交接相关资料，同时房屋仍不具备管道燃气开通条件。正如上诉人青岛跃龙升置业有限公司代理人所说“管道燃气不具备开通条件，是无法办理竣工验收备案。”但上诉人青岛跃龙升置业有限公司不能提供竣工验收备案原件的情况下，原审不顾事实判决错误。3、原审对上诉人韩玉祥提供的证据原件（书面形式告知开发商文书）及复印件，不予理睬；原审庭审期间，上诉人青岛跃龙升置业有限公司出示的竣工验收备案仅提供复印件，无法辨别真伪，且不能出示原件。且合同双方约定：不出示和提供竣工验收备案等相关资料，房地产开发商承担违约责任。综上，原审认定事实不清，证据不足，程序违法，故意偏袒上诉人青岛跃龙升置业有限公司。请求二审法院查明事实，依法改判。
上诉人青岛跃龙升置业有限公司答辩及上诉称，上诉人青岛跃龙升置业有限公司已经履行完毕合同约定的交房义务。涉案房屋符合交付条件后，上诉人根据合同约定多次向上诉人韩玉祥发出交付通知，但上诉人韩玉祥无合法理由拒绝办理房屋交付手续。上诉人韩玉祥违反了双方合同约定，应由其承担违约责任。上诉人青岛跃龙升置业有限公司已将逾期交房期间的应付违约金全部支付完毕，再无其他任何违约行为。在上诉人韩玉祥违约的情况下，原审判令上诉人青岛跃龙升置业有限公司承担上诉人韩玉祥拒绝办理交房手续期间的违约金，违反了相关法律规定。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人青岛跃龙升置业有限公司的主张。
二审查明的事实与原审一致。
经调解双方未达成一致意见。
原审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，对各方当事人具有约束力。涉案房屋交付是否符合条件双方存在争议，上述合同是解决和处理本案纠纷的重要依据。
1、涉案房屋的交付条件，在合同第10条有明确约定：“交付的房屋所在的单体楼座已通过竣工验收备案，业主按照约定履行付款及其他义务”。青岛市城乡建设委员会为涉案房屋所在楼座发放青岛市建设工程竣工验收备案证，该证载明：涉案房屋已于2013年12月30通过竣工验收。2、上诉人青岛跃龙升置业有限公司已按照合同约定出示全部的房屋交付应提供的资料。涉案工程《竣工验收备案证》等资料已移交青岛市城市档案馆存档，上诉人青岛跃龙升置业有限公司向法庭提交加盖档案馆专用章的《竣工验收备案证》等复印件，具有与原件同等效力。3、《竣工验收证明》证实涉案房屋在竣工验收时，燃气设备已全部建设完毕并通过竣工验收。根据双方合同补充条款第20条约定，管道燃气的具体开通时间以管道燃气单位规定为准。目前涉案房屋燃气已开通。经查，先前燃气未通气是因当地政府建设的重庆中路改造项目并更，而导致燃气公司不能提供气源，与上诉人青岛跃龙升置业有限公司无关，且上诉人青岛跃龙升置业有限公司就未通燃气事宜采取了给业主发放电磁灶的补救措施，涉案房屋交付符合双方约定的条件。故，上诉人韩玉祥所称“涉案房屋不符合交付条件”之理由不能成立，本院不予采信。原审根据上诉人青岛跃龙升置业有限公司逾期交付的事实，判令上诉人青岛跃龙升置业有限公司承担部分逾期交房违约责任得当，本院予以支持。
综上，原审认定事实及适用法律正确，程序合法，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人韩玉祥负担50元，上诉人青岛跃龙升置业有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 甘玉军
二〇一五年三月十二日
书 记 员 徐雪峰