陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕08民终169号
上诉人（原审原告）：苏海瑞，男，1987年10月8日出生，汉族。
委托诉讼代理人：柴强，陕西华庸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：祁根才，男，1976年7月12日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李保君，陕西纳智律师事务所律师。
上诉人苏海瑞因与被上诉人祁根才执行异议之诉纠纷一案，不服陕西省榆阳区人民法院（2017）陕0802民初6667号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人苏海瑞及其委托诉讼代理人柴强，被上诉人祁根才的委托诉讼代理人李保君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
苏海瑞上诉请求：判令终止对登记在康鑫名下的本案所涉房屋的执行，并裁定解除对前述房屋的查封；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，上诉人按照约定偿还了2014年8月7日至今的全部按揭贷款，并且与王杰、苏有亮等签订《房屋租赁合同》对外出租。一审判决内容不合理，上诉人以房抵债行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当予以支持。
祁根才辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人称一审判决未查明的事实，在一审判决第九页“另查明”部分有明确记载。上诉人提交的《以物抵债协议》不足以阻却一审生效判决的执行。
苏海瑞向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法裁定终止对登记在康鑫名下位于西安市莲湖区劳动南路甲字1号柠檬宫舍第一座1单元22层1****号房及第一座1单元负一层1***8号房的执行，并裁定解除对前述房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年10月14日被告祁根才以民间借贷纠纷一案将康鑫及其妻子郝慧仙诉至本院，请求康鑫、郝慧仙偿还借款1615900元及利息。本院在审理期间作出（2014）榆民初字第05565-1号民事裁定书，查封了登记在康鑫名下位于西安市莲湖区劳动南路甲字1号柠檬宫舍第一座1单元22层1****号房及第一座l单元负一层1***8号车位（预售证号2****），并作出（2014）榆民初字第05565号民事判决书，支持了被告祁根才的诉讼请求。判决书生效后康鑫、郝慧仙未履行义务，被告祁根才于2015年7月31日向榆阳区法院申请强制执行，在执行中榆阳区法院作出（2015）榆执字第02187号公告，要求腾空被查封房产。原告苏海瑞提出执行异议申请，榆阳区法院于2017年5月17日作出(2016)陕0822号执异3号民事裁定书，裁定驳回榆阳区法院的执行异议。原告苏海瑞对该民事裁定书不服，于2017年6月21日向榆阳区法院提起案外人执行异议之诉。
另查明：2014年6月6日，原告苏海瑞与康鑫签订《房屋抵债协议书》，双方约定用康鑫名下的位于西安市莲湖区劳动南路甲字1号柠檬宫舍第一座1单元22层1****号房及第一座1单元负一层1***8号房（住房建筑面积78.16平方米）以抵债形式抵偿康鑫于2014年3月前累计下欠原告的借款130万元，并约定1****号房从2014年6月6日起下欠银行的20万元按揭贷款由原告偿还。原告于2014年11月12日向府谷县人民法院提起诉讼，请求确认《房屋抵债协议书》有效，2015年2月1日该院作出(2014)府民初字第01986号民事判决书，判决：原告与康鑫、郝慧仙于2014年6月6日签订的《房屋抵债协议书》有效，康鑫、郝慧仙在原告偿还清中国建设银行的按揭贷款后，协助原告办理房屋过户登记手续。原告陈述2014年6月20日其将该房屋负一层1***8号车位以每月550元的价格出租给王杰使用。2014年7月18日原告将该1****号房屋以每月1800元的价格出租给苏有亮居住。
一审法院认为，本案争议的焦点在于原告对案涉房屋是否享有完整的、排他的物权。陕西省府谷县人民法院（2014）府民初字第01986号民事判决书确认原告与康鑫、郝慧仙于2014年6月6日签订的《房屋抵债协议书》有效。但《以物抵债协议书》并不具备物权变动的效力，判决书确认以物抵债合同有效也只是对双方债权债务关系的确认，一方当事人取得要求移转抵债物所有权的请求权，另一方则负有移转此抵债物所有权的义务，即要将不动产办理过户手续，设立物权仍然要按照法律行为导致物权变动的规则进行。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中诉争房屋仍登记在第三人康鑫名下，故该房屋的所有权人仍为康鑫。法院依据生效的民事判决书对登记在第三人康鑫名下的财产进行查封符合法律规定。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此原告不符合上述情形，不享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求解除对诉争房屋的查封措施，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回原告苏海瑞的诉讼请求。案件受理费100元，由原告苏海瑞负担。
二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是上诉人执行异议申请是否应当予以支持。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”
关于以房抵债协议的效力。陕西省榆林区人民法院于2014年10月17日应祁根才申请对本案所涉房屋进行了查封。苏海瑞提交了其与康鑫签订的房屋抵债协议书，该协议书签订于2014年6月6日，早于人民法院的查封日期。陕西省府谷县人民法院（2014）府民初字第01986号民事判决对该《房屋抵债协议书》的法律效力予以确认。以房抵债的本质是先行出借货币，后用房屋抵债，是借贷之债的一种履行方式。该以房抵债协议仅对苏海瑞、康鑫具有法律约束力，对第三人没有约束力。康鑫不能履行相应给付义务，应当承担履行不能的法律后果。合同之债，不能直接产生物权变动效力，本案所涉房屋仍为康鑫及其配偶共有。关于苏海瑞是否向康鑫支付相应价款的问题。对于苏海瑞主张的其向康鑫出借130万元的证据。苏海瑞提交100万元承兑汇票复印件一张，但该承兑汇票并未背书，出票人、收票人、背书人均不能体现系苏海瑞向康鑫交付的有关信息。苏海瑞另行提交向康鑫转账的打款凭证10万元，但对于剩余20万元转账凭证主张已丢失。本院认为，陕西省府谷县人民法院（2014）府民初字第01986号民事判决虽对苏海瑞向康鑫出借130万元予以确认，但该认定的事实系以苏海瑞与康鑫的自认为基础，而非苏海瑞提供明确的证据，故对本案的事实认定不具有既判力。苏海瑞向康鑫交付130万元款项的证据不足，应当承担举证不能的后果。
关于未办理房屋过户登记过错方的确定。苏海瑞虽然与康鑫在2014年6月6日签订了房屋抵债协议，但协议签订后，双方一直没有过户。苏海瑞没有提交其系非过错方的相关证据，故应当承担举证不能的后果。
综上所述，苏海瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由苏海瑞负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 军
审判员 贺金丽
审判员 郭 瑶
二〇一八年一月三十日
书记员 冯晓东