湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂安陆民初字第01101号原告安陆市璟苑物业管理有限公司。住所地：安陆市凤凰路***号。法定代表人张香珍，公司经理。委托代理人赵川，湖北浩法律师事务所实习律师。代理权限：代为承认放弃变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书。被告艾思。被告鲍巧玲，系被告艾思之妻。原告安陆市璟苑物业管理有限公司诉被告艾思、鲍巧玲物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理后，依法由审判员胡柏松适用简易程序于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告安陆市璟苑物业管理有限公司法定代表人张香珍及其委托代理人赵川，被告艾思、鲍巧玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安陆市璟苑物业管理有限公司诉称，2010年11月29日，原、被告签订物业管理服务协议，被告购买璟苑华府商品房居住，但被告拒付小区物业管理费，请求法院判决被告支付物业服务费1557元，支付滞纳金5115元，被告承担本案诉讼费。原告安陆市璟苑物业管理有限公司为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：证据一：税务登记证、组织机构代码、企业法人营业执照、资质证书复印件各一份，拟证明原告主体资格；证据二：璟苑物业管理服务协议复印件，拟证明原、被告之间为物业服务关系；证据三：安陆市物价局安价费（2011）53号文件复印件，拟证明原告收取物业费的依据；证据四：安陆市物价局安价费（2013）21号文件复印件，拟证明原告上调物业费的依据。被告艾思、鲍巧玲辩称，原告要求支付的物业费与协议约定明显不符，按协议约定标准仅为1211.1元，但原告要求为1557元，原告的请求不符合约定，没有依据；原告未按照物业合同约定提供服务，对被告所住房屋外墙开裂，没有维修，电子对讲机出现故障也未派人修理，没有对小区实现24小时执勤；原告收取物业费只开收据不开发票不符合规定；原告要求支付滞纳金没有法律依据。综上，原告未适当履行物业服务，被告行使先履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务费，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告艾思、鲍巧玲为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：证据一：照片一张，拟证明被告所住房屋外墙开裂；证据二：照片两张，拟原告24小时执勤没有履行到位；证据三：璟苑小区业主签名表复印件，拟证明小区业主抵制原告涨价。经庭审质证，被告对原告提交证据一、二真实性无异议，本院依法予以采信。原告对被告提交证据一、二、三有异议，认为证据一显示的外墙开裂是正常现象，不是质量问题；证据二与本案无关联；证据三中业主签字人不能核实。对此异议，本院认为，原告提交证据一拟证明被告所住房屋外墙开裂，这属于房屋公共部分维修问题，依据原、被告之间物业管理服务协议第三条物业管理服务费不包含房屋公共部分共用设施大中修、更新、改造的费用的约定，被告的该异议不在本案审理范畴，故对被告提交证据一不予采信；被告提交证据二只是小区一角的照片，不能证明被告未履行24小时执勤责任，该证据本院不予采信；被告提交证据三是璟苑小区业主签名表，表中签名的业主身份不能确定，而且与本案审理对象不具关联，本院亦不予采信。被告对原告提交证据三、四有异议，认为证据三、四不能作为原告涨价的依据，对此异议，本院认为，原告提交证据三、四是安陆市物价局安价费（2011）53号、（2013）21号文件，该文件具有真实性，本院予以采信。经审理查明，原告安陆市璟苑物业管理有限公司具有从事物业管理活动资格的企业法人，管理安陆市璟苑华府小区物业服务事务，被告艾思、鲍巧玲系该小区的业主。2010年11月29日，原、被告签订物业管理服务协议，对小区共用部分、公共设施、绿化、环境卫生，保安、交通的服务管理进行了约定，同时约定，物业管理服务费不包括房屋公共部分共用设施大中修、更新、改造的费用，物业管理服务费标准按安陆市物价局核定调整；被告住宅面积为96.13平方米，物业管理服务费按建筑面积每平方米0.35元计算；原告如违约，被告有权要求退还物业服务费，被告如违约，从逾期交费之日起按每天3%交纳违约金。2011年11月28日，安陆市物价局、安陆市住房保障和住房管理局联合下发的安价费（2011）53号文件载明：普通多层住宅物业服务收费标准和建筑面积二级为0.45元／月·平方米，该文件从2011年12月1日起执行，暂定一年，文件有效期从2011年12月1日至2012年12月1日；2013年12月1日，安陆市物价局、安陆市住房保障和住房管理局联合下发的安价费（2013）21号文件载明：普通多层住宅物业服务收费标准和建筑面积二级0.45元／月·平方米，从2013年12月1日执行，原安陆市物价局、安陆市住房保障和住房管理局联合下发的安价费（2011）53号文件同时废止。原告据此将小区物业管理服务费由原来的每平方米0.35元调整为0.45元，并经安陆市璟苑华府业主委员会同意。2012年3月2日，安陆市物价局、安陆市住房保障和住房管理局批准了原告将安陆市璟苑华府小区物业管理服务费由原来的每平方米0.35元调整为0.45元。另查明，被告艾思、鲍巧玲从2011年9月1日起未交纳物业管理服务费；原告诉讼请求要求被告支付从2011年9月1日起至2014年8月31日（共计1095天）止的物业管理服务费计1557元及违约金5115元，诉讼中，原告变更诉讼请求为，要求被告支付物业服务费1557元，放弃要求被告支付违约金5115元的诉讼请求。本案的焦点是，原告调整物业管理服务费是否合法以及被告抗辩理由是否成立的问题。本院认为，原、被告系合法的物业服务合同关系，本院予以认定。原、被告物业服务合同约定，物业管理服务费标准按安陆市物价局核定调整；同时，安陆市物价局、安陆市住房保障和住房管理局安价费（2013）21号文件规定，调整物业管理服务费在符合该文件规定的基础上与小区业主委员会协商同意后，执行新的物业管理服务费；国务院物业管理条例亦规定，物业服务收费应当按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法执行。因此，原告将合同中约定的按建筑面积每平方米0.35元物业管理服务费从2012年3月2日起调整为0.45元，符合原、被告的物业服务合同约定和政府相应职能部门的规定，本院予以采纳；原告诉请2011年9月1日至2012年3月1日期间物业管理服务费按每平米0.45元计算，无政府有关职能部门的规定，亦无当事人约定，本院不予支持，该期间的物业管理服务费标准应按合同原约定的0.35元计算。依据前述评判理由，原告诉请的物业管理服务费应为：1、201.87元（0.35元／平方米×6个月×96.13平方米），从2011年9月1日至2012年3月1日计6个月；2、1297.76元（0.45元／平方米×30个月×96.13平方米），从2012年3月2日至2014年8月31日计30个月，以上合计1499.6元，本院对此予以支持。原告放弃要求被告支付违约金并不违法，本院予以采纳。被告辩称其居住房屋外墙开裂的问题，依原、被告物业服务协议约定，该问题不属于本案物业管理服务费纠纷审理的范围，本院不予评判；其辩称原告没有对小区实现24小时执勤，原告收取物业费只开收据不开发票，前述问题与本案审理对象不具关联，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告艾思、鲍巧玲于本判决生效后十五日内向原告安陆市璟苑物业管理有限公司支付物业管理服务费1499.6元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告艾思、鲍巧玲负担。原告预交的案件受理费在执行中由被告给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。并预交上诉案件的受理费50元上诉人上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡柏松二〇一四年九月二十三日书记员  伍满云附录《中华人民共和国物权法》第八十一条第八十一条【建筑物及其附属设施的管理】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。