江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终90号
上诉人（原审原告）常州市常信鑫源房地产开发有限公司，住所地常州市新北区晋陵北路常信怀德名园39-302。
法定代表人季国强，该公司董事长。
委托代理人吴中一，江苏常信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常州新北区万事顺木业经营部，住所地常州市新北区长贸中心8-24、26。
经营者谢方华。
委托代理人刘建清，江苏常联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常州歌德堡酒类销售有限公司，住所地常州市新北区常信怀德名园39-102号。
法定代表人谢方华，该公司董事长。
委托代理人刘建清，江苏常联律师事务所律师。
委托代理人徐文娟。
上诉人常州市常信鑫源房地产开发有限公司（以下简称常信公司）与被上诉人常州新北区万事顺木业经营部（以下简称万事顺木业）、常州歌德堡酒类销售有限公司（以下简称歌德堡公司）租赁合同纠纷一案，常州市新北区人民法院于2015年10月21日作出（2014）新民初字第2568号民事判决，上诉人常信公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
常信公司诉称，2013年1月6日，其公司与万事顺木业签订了房屋租赁合同一份，由万事顺木业租赁其公司所有的位于常州市新北区常信怀德名园的房屋10年，合计总租金2090万元。合同签订后，万事顺木业除了支付包括定金在内的175万元外，其他租金未予支付。其公司于2014年11月通知解除了房屋租赁合同。因谢方华在2014年1月投资设立了歌德堡公司，现歌德堡公司的工商登记地址在承租房屋内，且实际使用承租房屋，故请求：1、判决确认房屋租赁合同已解除；2、判令万事顺木业、歌德堡公司立即自租赁房屋中迁出；3、判令万事顺木业、歌德堡公司支付拖欠的租金1494436元（算至合同解除之日）；4、判令万事顺木业、歌德堡公司承担合同解除后房屋占有使用费（按166667元/月算至实际迁让之日止）；5、判令其公司收取的定金50万元不予返还，万事顺木业、歌德堡公司赔偿逾期付款损失62372元；6、万事顺木业、歌德堡公司承担诉讼费用。
万事顺木业、歌德堡公司辩称，一、讼争租赁合同的法律责任应该由歌德堡公司承担，与万事顺木业无关。虽然在租赁合同上加盖公章的是万事顺木业，但真正租赁房屋的是歌德堡公司，是歌德堡公司租赁房屋，并且在房屋中进行经营活动。仅仅是在订立租赁合同之时，歌德堡公司还处在筹办阶段，没有公章，才根据常信公司的要求，借用了万事顺木业名称，加盖了万事顺木业的印章。二、合同履行过程中，是常信公司违反了合同约定，给歌德堡公司造成了巨大损失，应当承担违约责任并赔偿歌德堡公司的经济损失。表现在：出租房屋存在漏水的严重质量问题；常信公司将出租房屋的楼上出租给他人开办健身中心，健身器械的噪音使得在歌德堡公司就餐的客人纷纷离去，严重影响了歌德堡公司正常的经营活动，造成歌德堡公司的经济损失；常信公司未能做到承诺的将门口车位交给歌德堡公司的客人使用，而是提供给了健身中心的客人使用，严重影响歌德堡公司的经营活动。三、常信公司要求解除租赁合同的诉讼请求没有事实和法律根据，不应该被支持。除了上述违约的情形，歌德堡公司因为酒类销售和餐饮业形势惨淡，每月亏损15万元以上，曾多次致函常信公司告知具体情况。歌德堡公司在租赁房屋后投入装修等固定资产就达到2000余万元，如果解除合同，会造成歌德堡公司的灭顶之灾，不利于社会的和谐，还会产生大量的社会稳定问题。因此，希望双方能够友好协商解决纠纷。
原审法院经审理查明，2013年1月6日，以常信公司为合同甲方，和作为合同乙方的常州万事顺家居有限公司签订了由乙方租赁甲方房屋的房屋租赁合同一份，合同1.1条约定：合同租赁物为常州新北区常信怀德名园39-102#以及39-201#，总面积约3992.59平方米房屋。合同1.3条约定：本合同租赁物的附属场地包括租赁物顶部及外立面等；地面停车位的使用需遵守相关管理单位的停车管理条例，相关停车管理费用另行缴纳；如需使用地下停车位，甲乙双方另行商议。2.1条：甲方常信公司应在2013年1月15日将租赁物交付乙方。2.2条：租赁期限为10年，自2013年7月1日到2023年6月30日止。2.3条：为利于乙方开业筹备工作，甲方提供5个半月装修期（2013年1月15日至2013年7月1日），装修期内不收取租赁费。2.6条撤离期：合同到期或双方根据合同约定中途解除合同，乙方应在约定的到期日后15日内撤出；并将租赁期内产生的所有涉及水、电、物业管理费等费用一并缴清；同时将所有权属于乙方的可移动的设备、设施及货物清除或移出该商铺；不可移动的装修及相关设施须完整归甲方所有；该出租商铺所有的装修费用无论乙方是否提前退租还是租赁期满，或者双方合作不愉快无法履行合同，均由乙方承担；在撤离期间，甲方不收取租赁费用。4.1条租赁费用：第一年至第四年租赁费用为200万元/年；第五年至第七年租赁费用为210万元/年；第八年至第十年租赁费用为220万元/年，合同总租金为2090万元。采取“先付后租”的方式按半年支付一次；乙方于每半年租赁到期前15日向甲方缴纳下半年租赁费用。4.3条：合同签订之日乙方向甲方缴纳租赁定金50万元；甲方正式交付之日，乙方向甲方支付2013年7月1日至2013年12月31日的租金100万元；合同终止或解除后，甲方确认该租赁物、附属场地及附属设备设施完好无损后，甲方在五个工作日内全额退还定金给乙方（不计息）。6.2条：乙方不能以任何理由拖欠租赁费用及其他相关费用。如不能按时缴纳，每天按壹万元整加收滞纳金。逾期超过30天的，视为乙方违约，甲方可以解除合同，立即收回房屋使用权，且定金不予退还，并由乙方承担所有违约责任。6.4条：承租期内，乙方不得将承租的租赁物部分转租给第三方。本合同在落款处，甲方加盖了常信公司的公章，乙方未加盖常州万事顺家居有限公司的印章，而是加盖了万事顺木业的公章。
在合同签订的当天，万事顺木业向常信公司支付了50万元的定金，2013年1月15日，万事顺木业又向常信公司支付首期租金100万元。2014年1月14日，歌德堡公司向常信公司出具了加盖公章的说明一份，内容为：房屋租赁合同承租方为谢方华，出租方为常信公司，以2013年1月6日所签为准，2013年8月的合同仅用于营业执照办理。歌德堡公司的印章未加盖在落款日期上，而是孤立地加盖在纸张空白处。2014年7月11日，万事顺木业经营者谢方华向常信公司支付租金20万元。2014年8月13日，常信公司向歌德堡公司发出了催款函，内容为：“本公司于2013年1月与贵公司签订关于怀德名园商铺39-102#、39-201#的《房屋租赁合同》……截止到2014年7月29日，本公司只收到租金120万元，贵公司仍拖欠房屋租金180万元……特请贵公司能够在近期内及时向我公司支付上述款项。如贵公司仍不能按期支付，我公司将按照合同约定的条款解除合同，定金不予退还，甚至采取相关法律措施。”当月19日，谢方华再次向常信公司支付租金5万元。
2014年9月17日，常信公司律师向常州万事顺家居有限公司和万事顺木业发出了律师函，要求：在收函后7日内立即支付拖欠的房屋租金175万元，逾期未付，将通过法律途径追索房屋租金175万元及滞纳金276万元并解除租赁合同收回房屋。歌德堡公司为此在当月20日向常信公司回函，在函中申明：常州万事顺家居有限公司和万事顺木业与租赁关系无关，是歌德堡公司租赁了房屋并且实际使用房屋进行经营活动；因国家加大反腐败力度，酒类和餐饮行业形势很不景气，其租赁房屋后投资了2000余万元用于装修和固定资产投入，但现在每月亏损15万元以上；按照其公司在2014年6月12日向常信公司提出的协商方案将租金降为150万元/年，并延长装修期。2014年11月10日，常信公司发出两份解除房屋租赁合同通知，一份向常州万事顺家居有限公司、谢方华（万事顺木业）发出，另一份向歌德堡公司发出。歌德堡公司于当月14日回函常信公司，表明：不同意解除合同，请常信公司理解其难处，继续给予关心和支持。
原审另查明，常州新北区常信怀德名园39-102#以及39-201#初始登记在常信公司名下。2013年1月，常信公司履行交付租赁物的义务后，由谢方华组织人员对租赁物进行了装修，至同年10月底竣工。2014年1月16日，歌德堡公司注册成立，股东为谢方华和李盼，经营地址注册登记在常州市新北区常信怀德名园39-102号，即讼争租赁标的物内。对租赁物的装修费用，由歌德堡公司在2015年1-3月份记入歌德堡公司的账册，科目余额表显示歌德堡公司在2015年1月-3月本期贷方支出1144余万元，发生额及余额表显示歌德堡公司在2015年1月-3月本期发生654万元进入固定资产。
原审法院经审理认为，双方当事人签订的房屋租赁合同，因讼争租赁标的物初始登记在原告名下，物权取得合法有效，故对房屋租赁合同的效力也予以认定，双方当事人均应按照合同的约定全面、恰当地履行合同义务。双方争议焦点是：1、与常信公司签订房屋租赁合同的相对方是万事顺木业，还是歌德堡公司？2、常信公司解除房屋租赁合同的主张是否成立？3、常信公司收取的定金50万元应否返还？4、万事顺木业、歌德堡公司应否承担支付租金、占有使用费以及逾期付款损失的义务？应付多少？
针对第一个争议焦点，虽然在合同上加盖印章的是万事顺木业，但与常信公司签订房屋租赁合同的相对人足以认定为歌德堡公司。首先，合同首部的乙方是常州万事顺家居有限公司，但尾部落款处的乙方加盖印章的却是万事顺木业，两者人格主体不同，说明在缔结合同时，就存在了矛盾之处。其次，租赁物装修好后的实际使用者是歌德堡公司，常信公司主张是万事顺木业转租给歌德堡公司，但未能提交证据证明。第三，虽然常信公司收到的175万元有150万元是万事顺木业支付，25万元为谢方华支付，但在签订合同以及支付150万元时，歌德堡公司尚未注册成立。在歌德堡公司成立后，谢方华作为歌德堡公司法定代表人为其公司支付25万元给常信公司，并不违反常理，而包括上述175万元付款在内的1144万元支出也均登记到歌德堡公司的账册中。虽然记账记在哪个单位名下有人为的主观因素在内，并且还存在记账滞后等不合理情形，但至少从财务制度上，可以证明歌德堡公司是租赁物装修成本的承担者，是租赁物的占有、使用以及收益人。因此，在歌德堡公司尚未注册成立的情况下，借用万事顺木业名义与常信公司签订合同存在较高的可能性。第四，最重要的证据是，常信公司在2014年8月13日发给歌德堡公司的催款函中，常信公司明确表述其公司于2013年1月与歌德堡公司签订了关于怀德名园商铺39-102#、39-201#的房屋租赁合同，而非仅仅是催款。常信公司已经事实上承认了歌德堡公司是与其公司缔结房屋租赁合同的相对人。综合以上情形，也可以认定歌德堡公司是与常信公司签订房屋租赁合同的相对人。万事顺木业、歌德堡公司主张签订合同时因歌德堡公司尚未成立故借用万事顺木业名称的主张成立。
判断第二个争议焦点常信公司解除租赁合同的主张是否成立，在于正确甄别万事顺木业、歌德堡公司的抗辩是否足以阻却常信公司解除合同的主张。首先，按照合同约定承租人除了在2013年1月15日支付的100万元租金外，应在2013年12月15日前支付2014年上半年的租金100万元，在2014年6月15日前支付2014年度下半年的租金100万元。但歌德堡公司仅支付了25万元，故歌德堡公司构成严重违约，且逾期超过合同约定的30天，故常信公司有权解除合同。其次，万事顺木业、歌德堡公司主张的阻却常信公司行使合同解除权的理由不能成立。第一，对于万事顺木业、歌德堡公司主张的出租房屋存在漏水、楼上健身中心的健身器械噪音问题和门口车位使用问题，万事顺木业、歌德堡公司应当及时通知常信公司，履行通知常信公司修理、整改的义务。但从歌德堡公司给常信公司的二份书面回函来看，均未提及租赁标的物存在漏水以及健身中心的健身器械噪音问题和门口车位使用问题。万事顺木业、歌德堡公司也未提交证据证明已经向常信公司履行了通知义务，故万事顺木业、歌德堡公司的该项抗辩不能成立。第二，按照合同1.3条约定，地面停车位的使用需遵守相关管理单位的停车管理条例，相关停车管理费用另行缴纳。因此，常信公司没有将地面停车位分配给歌德堡公司使用的合同义务，万事顺木业、歌德堡公司的该项抗辩也没有法律根据。第三、关于万事顺木业、歌德堡公司主张的楼上健身器械的噪音问题，如果构成侵权，歌德堡公司应向健身中心主张权利，而不是向出租人常信公司主张权利。因为歌德堡公司无权阻止常信公司将楼上房屋出租或者销售给他人的商业行为。综上，歌德堡公司的抗辩不能阻却常信公司要求解除合同的主张。常信公司解除合同合法有效，歌德堡公司应当立即自租赁房屋中搬出。
对于第三个争议焦点常信公司应否返还50万元定金。按照担保法规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。歌德堡公司在合同总租金2090万元中，仅履行支付了125万元，未履行部分为1965万元，故定金50万元中，无权要求返还47万元（1965÷2090×50万元）。
对于第四个争议焦点，因没有证据能够证明常信公司存在违约情形，而歌德堡公司并未按期足额支付租金，导致常信公司于2014年11月10日通知歌德堡公司解除了租赁合同，在该通知到达歌德堡公司时，合同解除。故歌德堡公司应当支付自2014年1月1日起至2014年11月14日（歌德堡公司回函日）止的租金（319天÷365天×200万元－25万元）。常信公司主张的租金1494436元并未超出该标准，予以采纳。至于占有使用费，应自合同解除的第二天起算至歌德堡公司实际迁出之日止，按照合同约定的租金标准200万元/年计算。由于合同法明确规定既规定违约金，又规定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。常信公司明确选择适用定金条款，并申请撤回了要求赔偿逾期付款损失62372元的主张，依法予以采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、常信公司与歌德堡公司签订的房屋租赁合同已于2014年11月14日解除。二、歌德堡公司于本判决生效之日起十日内自常州市新北区常信怀德名园39-102#以及39-201#的租赁房屋中搬出。三、歌德堡公司支付常信公司租金1494436元。四、歌德堡公司于本判决生效之日起十日内支付常信公司房屋占有使用费（自2014年11月15日起算至歌德堡公司迁出租赁房屋之日止，按每年200万元计算）。五、常信公司返还歌德堡公司定金30000元。上述第三、五项抵消后，由歌德堡公司于本判决生效之日起十日内支付常信公司租金1464436元。六、驳回常信公司的其他诉讼请求。案件受理费18812元，由常信公司负担845元，由歌德堡公司负担17967元。
上诉人常信公司不服原审判决，向本院提起上诉称，万事顺木业在2013年1月6日租赁合同上盖章，并由万事顺木业业主谢方华签字，应认定万事顺木业才是承租人。2014年歌德堡公司出具的说明也明确承租人是谢方华。租赁物的使用情况也无法推定承租人是歌德堡公司。是万事顺木业收取的讼争房屋，且歌德堡公司是在租赁合同签订一年后才成立。万事顺木业、歌德堡公司、谢方华等均是关联方，其内部安排不能对外约束其公司。正是由于该关联关系的存在，使其公司误以为万事顺木业与歌德堡公司主体混同，才会向万事顺木业、歌德堡公司发函。歌德堡公司自愿承担责任，是债务加入，应与万事顺木业共同承担责任。要求依法改判。
被上诉人万事顺木业、歌德堡公司共同辩称，原审判决对合同相对方的认定事实清楚，适用法律正确。常信公司的上诉理由没有依据，不能成立。请求维持原判。
二审中，针对原审判决确认事实部分，常信公司认为：对讼争房屋装修事宜不清楚。装修款实际也是万事顺木业、谢方华支付的。装修时歌德堡公司尚未成立。各方当事人对原审其余查明的事实均无异议，本院依法对原审判决确认事实部分中双方当事人均无异议部分的事实予以确认。
本院认为，2013年1月6日房屋租赁合同的落款人栏加盖了万事顺木业公章，可以确定签订该合同时合同相对人是万事顺木业。事实上，在合同履行过程中，是万事顺木业支付了150万元，另由万事顺木业业主谢方华（同时也是歌德堡公司法定代表人）支付了20万元，且歌德堡公司在讼争房屋交接时并未成立，无疑印证了万事顺木业才是讼争房屋租赁合同的相对人。
万事顺木业、歌德堡公司主张讼争房屋租赁合同的权利、义务已发生概括转移，对此应负举证义务。从万事顺木业、歌德堡公司目前提供的证据看，无法证实常信公司已同意讼争房屋租赁合同的权利、义务发生概括转移，并同意不再要求万事顺木业履行合同义务。需要说明的是，万事顺木业取得讼争房屋承租权后如何占有、使用、收益，系万事顺木业在法律范围内自主行使权利的范畴，并不当然能据此推定合同相对人已发生变更。
常信公司确曾向歌德堡公司发函催款，但无任何证据证明常信公司同时已同意万事顺木业免责。另外，同一时期，常信公司还曾向常州万事顺家居有限公司和万事顺木业发函催款，向常州万事顺家居有限公司、谢方华（万事顺木业）以及歌德堡公司发出解除合同通知。再结合诸民事主体间的关联关系，常信公司的行为情有可原。
最后，万事顺木业、歌德堡公司也承认“租赁讼争房屋时。歌德堡公司还处在筹办阶段，没有公章，才借用了万事顺木业名称，加盖了万事顺木业的印章。歌德堡公司成立后实际是由歌德堡公司占有、使用。讼争租赁合同的法律责任应该由歌德堡公司承担”。歌德堡公司成立前，万事顺木业以自己名义对外签订合同。歌德堡公司成立后，歌德堡公司实际占有、使用讼争房屋，并对讼争合同予以确认，同意承担讼争租赁合同的法律责任。现常信公司要求歌德堡公司与万事顺木业共同承担责任，并无不妥。
综上，上诉人常信公司的上诉理由成立，上诉人常信公司的上诉请求本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销常州市新北区人民法院（2014）新民初字第2568号民事判决；
二、常州市常信鑫源房地产开发有限公司与常州新北区万事顺木业经营部签订的房屋租赁合同已于2014年11月14日解除；
三、常州新北区万事顺木业经营部、常州歌德堡酒类销售有限公司于本判决生效之日起十日内自常州市新北区常信怀德名园39-102#以及39-201#的租赁房屋中搬出；
四、常州新北区万事顺木业经营部、常州歌德堡酒类销售有限公司支付常州市常信鑫源房地产开发有限公司租金1494436元；
五、常州新北区万事顺木业经营部、常州歌德堡酒类销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付常州市常信鑫源房地产开发有限公司房屋占有使用费（自2014年11月15日起算至实际迁出租赁房屋之日止，按每年200万元计算）；
六、常州市常信鑫源房地产开发有限公司返还常州新北区万事顺木业经营部定金30000元；
上述第四、六项抵消后，由常州新北区万事顺木业经营部、常州歌德堡酒类销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付常州市常信鑫源房地产开发有限公司租金1464436元。
七、驳回常州市常信鑫源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费18812元，由常州市常信鑫源房地产开发有限公司负担845元，由常州新北区万事顺木业经营部、常州歌德堡酒类销售有限公司负担17967元；二审案件受理费18812元，由常州新北区万事顺木业经营部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 飞
代理审判员 刘岳庆
代理审判员 张 玺
二〇一六年三月十四日
书 记 员 马筱艳