阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳城法民二初字第1148号
原告：陈刚，男，1984年12月20日出生，汉族，住阳江市江城区。
委托代理人：欧建华，广东赢信律师事务所律师。
原告：江宗红，女，1984年4月17日出生，汉族，户籍地广东省阳西县，经常居住地阳江市江城区。
委托代理人：陈刚，系江宗红的丈夫。
被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区漠江花园*号楼***号商铺。
法定代表人：陈明威，该公司经理。
委托代理人：李良柱，该公司副经理。
第三人：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区金园路*******号。
负责人：冯曙光，该行行长。
委托代理人：谭乃忠，该行员工。
原告陈刚、江宗红诉被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城公司）、第三人中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行江城支行）商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年9月2日向本院起诉，本院于同日受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈刚及其委托代理人欧建华、原告江宗红及其委托代理人陈刚，被告锦绣名城公司的委托代理人李良柱第一次庭审到庭参加了诉讼，第二次、三次庭审被告锦绣名城公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，第三人农行江城支行的委托代理人谭乃忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈刚、江宗红诉称：原告与被告于2014年5月8日签订了编号为201405xxxx的《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定：原告购买被告开发建设的坐落于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭3幢1单元603房，建筑面积96.12平方米，套内建筑面积78.15平方米，按套出售，总价款444361元；原告签订本合同时支付购房首期款133361元，余款311000元向银行办理按揭手续；被告应当在2015年4月29日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。合同补充协议约定：双方的联系方式以合同记载为准，因通信地址造成的邮件投递延误或无法联系，由此产生的一切后果由责任方承担；合同约定的通知，以当面送交方式进行，以对方签收视为送达，以邮寄方式送达的，以邮件投递第二天视为送达。签订合同后，原告支付了购房总价款444361元给被告，并支付了商品房的办证费用、代办证费和房屋维修基金共34219元给被告。至此，原告依约履行了合同约定的付款义务，被告理应按《商品房买卖合同》的约定，于2015年4月29日前将经验收合格的商品房交付原告使用。现被告未按合同约定将房屋交付原告使用，已逾期125天，严重违反合同的约定。依据合同约定和法律规定，原告于2015年8月10日通过邮政特快专递按合同注明地址向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，向被告提出解除《商品房买卖合同》。但是，该邮件于2015年8月11日投递，被告拒收并退回。原告也多次亲自到被告住所地伴湖豪庭销售中心进行当面送交，工作人员均以公司领导不在为由拒绝接受原告的《解除商品房买卖合同通知书》。2015年8月12日，原告了解到被告在他处的办公地址（阳江市新江南路华美二街63号），原告再次通过邮政特快专递向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，该邮件于2015年8月13日投递成功。
根据《商品房买卖合同》和相关法律约定，该合同已于2015年8月11日解除，被告应于2015年9月12日前全部退还已收取的购房款项478580元给原告，并向原告支付违约金9571.60元（478580元×2%）。同时，被告应按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付违约之日起至返还全部款项之日止的利息（其中暂计至2015年9月1日止的利息为7539.27元）。上述《商品房买卖合同》解除后，原告须提前向农业银行还贷，被告应承担原告因提前还贷而支付的利息、违约金等一切费用。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、确认原、被告双方签订的编号为201405xxxx《商品房买卖合同》已于2015年8月11日解除；二、被告退还已付款478580元（其中购房款444361元、商品房办证费用26662元、代办证费300元、房屋维修基金7257元），其中293024.43元及利息（从2015年4月29日起至2016年3月2日止的利息以478580元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算,从2016年3月3日起至付清款项时止的利息以293024.43元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算）退还给原告，其中185555.57元及利息（以185555.57元为本金，从2016年3月3日起至付清款项时止按编号4402012015001xxxx《个人公积金房屋担保借款合同》约定计算）退还给第三人农行江城支行；三、被告支付违约金9571.60元（按累计已支付款项478580元的2%计算）给原告；四、本案诉讼费由被告承担。
被告锦绣名城公司辩称：一、原告已实际使用了其预购的房屋，行使了该房产的用益物权。原告于2015年1月22日与农行江城支行签订了《个人住房公积金房屋担保贷款合同》，将所购房产用于银行贷款抵押，并已到房管部门进行了预售抵押登记，行使了该房产所有权处分权能，不存在被告不交付房屋的事实。二、现原告所购买的涉案房屋整幢楼房已封顶，但由于工程承包方没有依合同施工，有关金融部门没有依时向被告发放贷款和向业主办理购房按揭贷款支付义务，致使涉案楼房工程未能依时竣工验收，导致被告未能依约向原告交付房屋，过错不在被告。依照《商品房买卖合同》第8条第3项规定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3、其他非出卖人过错原因造成的延期。”因此，被告不同意解除与原告签订的购房合同和退还购房款，请法院判决驳回原告的诉讼请求。
第三人农行江城支行述称：一、我行与原告陈刚、江宗红及被告锦绣名城公司签订的合同编号：4402012015001xxxx《个人住房公积金房屋担保借款合同》是依法依规进行的。陈刚、江宗红是与锦绣名城公司进行商品房买卖，原告陈刚、江宗红向我行贷款用于向锦绣名城公司购买商品房，并且用所购买商品房为上述贷款作抵押，同时办理了预售商品房抵押登记手续（登记号为粤房地预登阳预押字第010003xxxx号），相关合同依法成立，其效力不容置疑。二、原告陈刚、江宗红与被告锦绣名城公司商品房买卖合同纠纷，而我行与陈刚、江宗红、锦绣名城公司签订的是担保借款合同，并不能因该商品房买卖合同纠纷而影响我行签订的《个人住房公积金房屋担保借款合同》的效力，我行不同意解除合同编号：4402012015001xxxx《个人住房公积金房屋担保借款合同》，要求借款人陈刚、江宗红继续按合同履行还款义务。
经审理查明：2014年5月8日，原告陈刚、江宗红（买受人）与被告锦绣名城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201405xxxx），合同主要约定：第三条、买受人向出卖人购买位于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭3幢1单元603号商品房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2014011号，建筑面积共96.12平方米（其中套内建筑面积78.15平方米，公共分摊建筑面积17.97平方米），单价为每平方米5686元，房屋总价款为444361元，买受人签订本合同同时须支付购房首期款133361元，余款311000元向银行办理按揭手续；第八条、出卖人应于2015年4月29日前交付房屋，出卖人交付时具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，不能解决；3、其他非出卖人过错原因造成的延期。第九条、逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第五条约定：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方对各自提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后三日内以书面方式通知对方。如因通讯地址不准不能通邮或通讯号码不准不能联系而造成的邮件投递错误或延误，或造成无法联系，由此产生的一切后果由责任方承担。本合同约定的通知，以当面送交方式进行的，以对方签收视为送达，以邮寄方式送达的，以邮件投递第二天视为送达。商品房买卖合同还约定了其他相关条款。签订合同后，原告于当天支付了167580元给被告（其中购房首付款133361元、办证费用26662元、代办证费300元、房屋维修基金7257元）。2014年12月24日、2015年3月16日原告又分别付款60000元、51000元给被告。合同签订后，原告于2015年2月3日通过农业银行按揭贷款形式向被告支付剩余购房款20万元。至此，原告已按时支付了全部购房款444361元（133361元+60000元+51000元+20万元）给被告，并支付了办证费用26662元，代办证费300元，房屋维修基金7257元，合共支付了478580元给被告。2015年4月29日，被告没有依约将经验收合格的商品房交付原告。为此，原告于2015年8月10日通过邮政特快专递按合同约定的地址向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，向被告提出解除合同编号201405xxxx《商品房买卖合同》，但是，该邮件于2015年8月11日投递，被告拒收并退回。2015年8月12日，原告再次通过邮政特快专递向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，该邮件于2015年8月13日投递成功。原告主张上述商品房买卖合同已于2015年8月11日解除，为此诉至本院，请求如诉称。
庭审中，被告提供《锦绣名城房地产公司伴湖豪庭商住小区项目后续建设监管联席会议纪要》、《工程合同》、支付施工单位工程进度款汇总表，辩称伴湖豪庭商住小区的停工是由于金融部门没有依约办理业主购房按揭贷款和向被告支付贷款造成的，商品楼未能依时竣工并验收，过错在涉案小区工程承包施工方，不能如期向购房者交房不是被告造成的，依据《商品房买卖合同》第八条的约定，应对交付房屋的期限予以延期。
又查明，2015年1月22日，原告陈刚（借款人）和江宗红（抵押人）、被告锦绣名城公司（保证人）与第三人农行江城支行签订编号4402012015001xxxx《个人公积金房屋担保借款合同》，合同主要约定：原告陈刚因购买由被告锦绣名城公司开发建设的位于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭3幢1单元603号商品房需要,向第三人农行江城支行贷款金额为20万元；贷款期限为180个月（2015年1月22日至2030年1月21日），借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上上浮0%，执行年利率为4.25%；借款发放后，按调整后相应期限档次的基准利率和合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率；借款采用等额本息还款方式还款，还款周期为1个月1期，还款日为每期借款发放日对应日（末月的20日/借款发放日对应日）为还款日；本合同项下借款采用阶段性保证担保和抵押担保；保证人按保证及阶段性保证担保+抵押合同条款的约定提供保证担保；保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损耗赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押人同意以阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭3幢1单元603号商品房（粤房地预登阳预押字第010003xx**号）为本合同项下借款提供抵押担保；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按本合同约定期限归还借款，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%。合同还约定了其他相关条款。原告陈刚（借款人）和江宗红（抵押人）、被告锦绣名城公司（保证人）分别在合同上签名盖章确认。
签订借款合同后，第三人农行江城支行于2015年2月3日将贷款20万元划入了原告陈刚指定的账户，双方亦到阳江市住房和城乡规划建设局办理了上述抵押房产的预告登记手续（粤房地预登阳预押字第010003xxxx号，预告登记权利人为原告农行江城支行，预告登记义务人为陈刚和江宗红，预告登记依据合同号4402012015001xxxx，登记时间2015年1月27日）。借款后，原告陈刚按合同约定偿还了部分借款本息，尚欠借款本金185555.57元及2016年3月3日以后的利息。
以上事实，有原告提供的编号201405xxxx《商品房买卖合同》、收款收据、编号4402012015001xxxx《个人公积金房屋担保借款合同》、《解除商品房买卖合同通知书》、编号1069527749515《邮政特快专递》、编号1069585053115《邮政特快专递》及回单、身份证、企业机读档案登记资料；被告提供的《锦绣名城房地产公司伴湖豪庭商住小区项目后续建设监管联席会议纪要》、《工程合同》、支付施工单位工程进度款汇总表，第三人提供的企业营业执照、陈刚个人贷款凭证查询（机读资料）、预购商品房抵押权预告登记等证据以及本案庭审笔录等证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为合法有效。原告与被告之间构成商品房预售合同法律关系。根据合同约定，被告应当在2015年4月29日前将符合约定条件的商品房交付给原告，逾期交楼超过90日的，原告有权解除合同。该约定合法有效，对双方均有法律约束力。本案争议焦点是被告在履行商品房买卖合同过程中是否构成违约及如何承担违约责任的问题。本院认为，两原告已于2015年3月16日前向被告支付了全部购房款项，履行了商品房买卖合同约定的义务，但被告未按合同约定于2015年4月29日前将经验收合格的商品房交付给原告，至起诉时已逾期超过90天未交付商品房。根据商品房买卖合同的约定，原告享有解除合同权。同时，在发生可解除商品房买卖合同的事由后，原告已向被告送达了《解除商品房买卖合同通知书》，主张了解除双方签订的编号为201405xxxx的《商品房买卖合同》，这有原告提供的由被告于2015年8月13日签收的编号1069585053115《邮政特快专递》及回单证实，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定和原告支付购房款项情况，本院确认编号为201405xxxx的《商品房买卖合同》已于2015年8月13日解除。由于2015年8月11日，原告尚未将解除商品房买卖合同的通知送达被告，故原告主张编号为201405xxxx的《商品房买卖合同》已于2015年8月11日解除，本院不予采纳。由于商品房买卖合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告请求被告退还已收取的购房款项478580元(其中购房款444361元、商品房办证费用26662元、代办证费300元、房屋维修基金7257元）及从2015年4月29日起至退清购房款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算并赔偿利息损失，合法合理，本院应予支持；但由于本案是商品房预售合同纠纷，与第三人与原、被告之间签订的担保借款合同属两个不同的法律关系，且第三人不同意解除上述借款合同，要求原告继续按合同约定履行偿还借款义务，因此本院对第三人与原、被告之间的担保借款合同法律关系不作处理，双方可另循合法途径处理；故原告请求将其中的185555.57元及利息（以185555.57元为本金，从2016年3月3日起至付清款项时止按编号4402012015001xxxx《个人公积金房屋担保借款合同》约定计算）退还给第三人，理据不足，本院不予支持。被告辩称是因金融部门没有依约办理业主购房按揭贷款和工程承包施工方没有依约完工导致迟延交房，应按《商品房买卖合同》第八条约定予以延期交房的意见无理，本院不予采纳。
对于违约金的问题，根据《商品房买卖合同》约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”，原告请求被告支付违约金9571.60元（478580元×2%），合法合理，本院应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告陈刚、江宗红与被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司签订的编号为201405xxxx《商品房买卖合同》已于2015年8月13日解除；
二、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还478580元给原告陈刚、江宗红；
三、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付利息（以478580元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年4月29日起至付清款项之日止）给原告陈刚、江宗红；
四、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金9571.60元给原告陈刚、江宗红；
五、驳回原告陈刚、江宗红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8479元（该款原告已预交），由原告陈刚、江宗红负担50元，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担8429元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 梁胜光
人民陪审员 冯宏竞
人民陪审员 林天成
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 林良超