黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民终字第589号
上诉人（原审被告、反诉原告）牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东四条路长安一街物资3号楼2单元105室。组织机构代码74699434-7。
法定代表人杨春光，男，该公司经理。
委托代理人刘国利，男，黑龙江刘国利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）牡丹ＸＸ通有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东五条路333号，组织机构代码13023309-9。
法定代表人孙玉庆，男，董事长。
委托代理人刘冬梅，女，黑龙江大正律师事务所律师。
委托代理人郭玉琦，男，1955年1月6日出生，汉族，牡丹ＸＸ通有限责任公司员工，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区向阳办事处建卫委47组。
上诉人牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司（以下简称宏阳公司）因与被上诉人牡丹ＸＸ通有限责任公司（以下简称华通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（2015）阳民初字第337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月27公开开庭审理了本案，上诉人宏阳公司的法定代表人杨春光及其委托代理人刘国利，被上诉人华通公司的委托代理人刘冬梅、郭玉琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告、反诉被告）华通公司在原审中诉称：2012年8月1日，原告华通公司与被告牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司（以下称宏阳公司）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定宏阳公司租赁华通公司的房屋“按年交租金，提前一个月交房租。”租赁合同还对承租方逾期不交租金的违约责任做了相关约定。但是宏阳公司单方违约，时至今日拖欠原告2013年8月1日至2015年6月30日的房屋租金141680元。经原告华通公司多次催要，被告宏阳公司以种种借口拒不交纳租金，严重侵害了华通公司的经济利益，影响了华通公司的经营活动。诉讼请求：一、判令被告宏阳公司立即给付原告华通公司房屋租金
141680元及违约金28336元，合计170016元；二、由被告宏阳公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼中原告增加要求与被告解除租赁合同，并要求被告立即搬出所租用原告的房屋。
上诉人（原审被告、反诉原告）宏阳公司在原审中辩称：1.被告宏阳公司尚欠原告华通公司房屋租金141680元，是经过原告方的领导宋书记和主管领导他们俩人协商同意缓交租金，而且事实上本案起诉之前，原告多次通知该出租的房屋要整体出租，要求被告截止到6月30日必须腾出房屋，没有多次要租金的这个事实。所以被告同意补交，尚欠二年租金141680元，但是不应当承担违约金28336元。2.双方签订房屋租赁合同之后，被告按约定及时交付了第一年房屋租金及抵押金，履行自己的应尽义务。但是2013年下半年开始，原告开始张贴整体出租房屋告示，腾房即单方解除房屋租赁关系，所有租赁户腾出房屋。所以给被告带来不便。另外被告当时与原告签订合同之前协商的时候，口头承诺，被告可以承租10年，所以被告投资37万余元，全面装修房屋。如果原告按诉讼请求提出不再租给被告房屋，那么必须依法承担因此给被告造成的经济损失。
上诉人（原审被告、反诉原告）在原审中反诉称：2012年6月份，因反诉原告得知反诉被告出租房屋的信息后，便携同办公室主任及牡丹江市宝隆建筑有限公司的经理和会计共四人与反诉被告协商的房屋租赁事宜。因反诉原告看好该房屋的交通便利，并且有停车场的情况，确定长期承租用于办公场所。当时反诉原告提出该房屋能否承租十年，反诉被告明确答复可以长期出租，但是强调三年签一次合同。如果继续租用可以续签合同。这样，反诉原告才耗资37万余元装修改造的该14间房屋。因为反诉被告单方提出解除双方的房屋租赁关系，由此给反诉原告造成一定的经济损失。反诉请求：一、判令反诉被告赔偿反诉原告提前解除房屋租赁合同造成的经济损失261800元。二、判令反诉被告承担本案诉讼费用。
被上诉人（原审原告、反诉被告）华通公司在原审中针对反诉辩称：1.反诉原告提出的该房屋能否承租10年，反诉被告明确答复从来没有同意过，反诉原告所说的承租10年，反诉原告也从来没有找过反诉被告，也没有任何依据，纯属是无中生有。2.反诉原告没有对房屋进行重新装修。3.双方合同约定，房屋到期后承租方不得拆除房门及房间内一切装修。依法驳回反诉原告的诉讼请求。
原判认定：2012年8月1日，华通公司与宏阳公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：宏阳公司租赁华通公司的房屋三楼北侧14个房间用于办公，租赁期限三年；起始日期：2012年8月1日，终止日期2015年7月31日；租金及水、电、热费：年租金73920元，热费由出租方承担，水、电费由承租方承担；租金等费用的交纳期限：按年交租金，提前一个月交租金；房屋质量要求：房屋四壁平整，门窗齐全，电器、水暖设施完好。第八条：一次性交纳综合楼抵押金10000元。第九条、违约责任：4.承租方不得擅自将租赁房屋转租或进行非法活动，出租方有权解除合同并不退还租金，由此造成的后果由承租方负责。6.承租方逾期不交租金，除补交外，每日按租金总额的5‰加收滞纳金，逾期一个月不交，出租方有权解除合同并强制搬出。7.承租方逾期不交还租赁的房屋，除补交租金和滞纳金外，还要按全部租金总额的10%-20%另付违约金，如逾期一个月不签，出租方将采取措施强迁。双方还对出租方责任及其它条款和补充条款进行了约定。合同签订后，华通公司与宏阳公司各自履行了合同约定的义务。宏阳公司向华通公司交纳了第一年的房屋租赁费。并在房屋使用时部分进行了装修，宏阳公司自称花费37万余元。2013年8月1日至2015年6月30日期间的房屋租金141680元，宏阳公司未向华通公司支付。宏阳公司称缓交房屋租金的事是与华通公司领导协商同意的，宏阳公司未向法庭提供证据予以证明，且华通公司予以否认。2014年10月6日，华通公司向宏阳公司下发通知，华通楼于2015年6月30日整体出租，同时已通知现承租单位不再续签合同，请结清水、电费腾空所租房屋。后华通公司以宏阳公司未按时交租金先违约为由诉至本院，宏阳公司并进行了反诉。
原判认为：华通公司与宏阳公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同依法成立有效。关于双方在履行房屋租赁合同时是谁违约在先，该合同是否应予以解除。租赁合同约定的租金交纳期限是按年交纳，提前一个月交租金，逾期一个月不交，出租方有权解除合同并强制搬出。宏阳公司自2013年-2014年两年未向华通公司交纳房屋租金，属于违约，华通公司主张解除合同的请求，本院予以支持。故宏阳公司应给付华通公司约二年未交的房屋租金141680元。宏阳公司称未交房屋租金是与华通公司领导协商同意的，宏阳公司未向法庭提供证据予以证明，且华通公司予以否认，本院不予支持。华通公司请求违约金28336元，由于宏阳公司未按合同规定给付租金，应按合同约定的10%-20%的中间值15%计算违约金比较合理，违约金为21252元。反诉原告宏阳公司提出的经济损失261800元是否有证据支持及法律依据。反诉原告向本院提供的证据系自己书写的室内装修改造明细，反诉原告在租赁期间对承租房屋的装饰装修，系为自身经营使用之目的，主观上并无使反诉被告受益之目的，故装饰装修费应由承租人自行负担。房屋租赁合同约定的租赁期限为三年。所以宏阳公司提出房屋租赁合同期限为十年的主张，并提供证人出庭作证，因证人与宏阳公司具有利害关系，证明力较弱，应以双方签订的房屋租赁合同的约定为依据，故反诉原告宏阳公司的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原审判决：一、原告（反诉被告）牡丹ＸＸ通有限责任公司与被告（反诉原告）牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司签订的房屋租赁合同予以解除；二、被告（反诉原告）牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司于本判决生效后立即搬出承租原告（反诉被告）牡丹ＸＸ通有限责任公司的房屋；三、被告（反诉原告）牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司给付原告（反诉被告）牡丹ＸＸ通有限责任公司房屋租金141680元；四、被告（反诉原告）牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司给付原告（反诉被告）牡丹ＸＸ通有限责任公司违约金21252元；五、驳回反诉原告牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司的反诉请求；上列被告牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司应付款项，于本判决生效后立即给付。本诉案件受理费3700元，减半收取1850元，由被告牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司负担
1773元，原告牡丹ＸＸ通有限责任公司负担77元；反诉案件受理费3015元，由反诉原告牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司负担。
宣判后，原审被告（反诉原告）宏阳公司不服，提起上诉。
上诉人宏阳公司上诉称：一、原审判决上诉人给付被上诉人违约金并解除双方签订的房屋租赁合同是错误的。签订租赁合同第二年上诉人因经营不善，与被上诉人领导宋书记和潘经理请示后，被上诉人同意缓交房租，被上诉人也没有向上诉人索要房租。所以，上诉人未及时交付租金事出有因，不属于违约，上诉人不应当承担未交付房租的违约金21252元，同时也不应当判决解除双方的房屋租赁关系。二、原审判决驳回上诉人的反诉请求显失公正。原审判决以上诉人的三位证人与本案有利害关系而否定上诉人与被上诉人在签订合同时，被上诉人的经理刘积芳同意上诉人承租十年的事实，不予认定上诉人将原来破乱不堪的歌厅投资37万余元装修14间房屋的事实是显失公正的。在上诉人承租期间，被上诉人于2014年10月6日正式通知上诉人，以该房屋整体出租给他人为由不再续签合同，并在2015年6月30前结清房屋水、电费及腾空所租房屋。事实上，因被上诉人的刘积芳经理同意上诉人按十年承租房屋，只是强调每三年一签合同而已，所以上诉人才投入37万余元进行全面装修。现被上诉人不履行诺言，提前解除双方的房屋租赁关系，就应当承担上诉人由此遭受的经济损失220731元。综上，请求：1.撤销原审判决；2.依法认定上诉人不交租金事出有因，并责令被上诉人赔偿因解除合同给上诉人造成经济损失220731元。
被上诉人华通公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人违反合同约定，未支付房租，依据合同约定及法律规定被上诉人可以解除租赁合同；二、双方签订的租赁合同约定，承租方逾期一个月不交租金，出租方有权要求解除合同并强制搬出，逾期不交还租赁房屋，按全部租金总额的10％－20％另付违约金。上诉人违约，一审按照约定的中间值租金总额的15％判令上诉支付违约金是合法、公平、公正的；三、上诉人要求被上诉人赔偿提前解除房屋租赁合同损失220731元没有事实及法律依据。依据双方签订的房屋租赁合同，上诉人是违约方，其装修、改造并没有约定在合同解除时需要向其支付装修、改造费用。依据法律规定，因承租人原因提前解除房屋租赁合同，无需支付承租人装修费用等经济损失。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。
通过听取双方当事人的陈述，本院归纳本案争议焦点如下：1.诉争房屋的租赁期限是三年还是十年；2.被上诉人请求解除房屋租赁合同是否符合法律规定；3.房屋租赁合同履行过程中，双方是否存在违约行为；4.原审判决上诉人给付被上诉人违约金及数额是否正确；5.上诉人请求被上诉人赔偿损失220731元是否有相应事实及法律依据。
二审期间，上诉人宏阳公司为支持其主张，举证如下：
证据一，证人王永江出庭作证证言。证明：上诉人与被上诉人当时约定的房屋租赁期限是十年。证人王永江陈述：“上诉人要租赁办公室，我说被上诉人处有房要租，具体他们签多久我不知道，上诉人想与被上诉人多签订几年合同，找到经理后，经理说这个合同终止后可以续签合同”。
被上诉人华通公司质证称，对证人证言有异议。证人说和李经理不是很熟，我们从来没有这个李经理，华通公司与上诉人签订合同的是刘积芳，没有李经理这个人，证人证言虚假。证人不能证明上诉人与被上诉人租赁期限为十年。
本院认为，该证人只是陈述合同终止后可以续签合同，无法证实上诉人与被上诉人约定诉争房屋的租赁期限为十年，对上诉人意在证明的问题不予确认。
二审期间，被上诉人华通公司未提交证据。
根据双方当事人的陈述、举证、质证、法庭调查、辩论及查阅原审卷宗材料，本院二审采纳原审法院认定的证据，并认定原审法院查明事实。
本院认为：关于房屋租赁期限的问题。双方于2012年8月1日签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止。上诉人虽主张双方口头约定租赁期限为十年，但其提供的证据无法有效的证实其主张成立。
关于上诉人是否违约，被上诉人是否有权解除房屋租赁合同的问题。房屋租赁合同约定按年交租金，应提前一个月交房租。上诉人认可欠付2013年8月1日至2015年7月31日两年的房屋租金，上诉人称被上诉人同意其缓交这两年的租金，被上诉人不予认可，且上诉人未提供证据证实被上诉人同意其缓交租金的事实存在，故应认定上诉人违约。按照合同约定，因上诉人违约，被上诉人有权解除房屋租赁合同。
关于违约金的问题。因上诉人欠付两年的房屋租金，构成违约，被上诉人通知上诉人腾空租赁房屋，上诉人未将租赁房屋交还被上诉人，故上诉人应承担违约责任。双方签订的房屋租赁合同约定，上诉人应当按照租金总额的10％—20％支付违约金，且上诉人在一审中称如其应承担违约金，按照15％的标准计算比较公正。因此，原审按照该标准计算违约金数额并无不当。
关于被上诉人应否赔偿上诉人损失220731元的问题。双方在房屋租赁合同中未约定房屋租赁合同解除时，对于上诉人的装修投入被上诉人应予以赔偿。本案中，系因上诉人违约，被上诉人主张解除房屋租赁合同，且双方签订的的房屋租赁合同的租期到2015年7月31日届满。因此，上诉人的该项请求不成立，原审未予以支持并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3559元，由上诉人牡丹江市宏阳建筑安装工程有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 波
代理审判员 李冬梅
代理审判员 李慧宇
二〇一五年十一月二日
书 记 员 李维嘉