淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民初字第02403号
原告吴建国。
委托代理人孙金萍。
委托代理人杨振宇。
被告江苏奥泰建设发展有限公司。
法定代表人林延香，该公司总经理。
委托代理人阮基石。
委托代理人王银平。
原告吴建国与被告江苏奥泰建设发展有限公司（以下简称奥泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告吴建国及其委托代理人孙金萍、被告奥泰公司委托代理人王银平、阮基石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴建国诉称：2013年11月30日，原告向被告支付594000元购房款购买被告开发的奥体国际星城A29幢3单元406室房屋。同年12月1日，被告与原告签订了签约确认单，确认连1000元定金在内原告已一次性付清购房全款595000元。之后，被告迟迟没有向原告交房，经原告多次催促，被告承认该房已经另行出售给他人，并断断续续向原告返还购房款200000元，余款至今没有返还。原告认为，被告在与原告签订签约确认单、收取全额购房款后，又将商品房出售给第三人，依法应与原告解除合同、返还已付购房款及利息，并承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间的购房合同；二、被告返还原告购房款395000元及利息50000元；三、被告向原告支付赔偿款595000元；四、诉讼费由被告承担。
被告奥泰公司辩称：原告诉称向被告购房及支付房款的事实不存在，被告奥泰公司未与原告签订购房合同，也未收到原告吴建国缴纳的购房款。
经审理查明：被告奥泰公司为自然人控股的有限公司，法定代表人为林延香。该公司在淮安市淮阴区开发奥体国际星城小区项目，并于2013年10月21日取得商品房预售许可证。2013年11月30日，原告吴建国在售楼处销售人员成加禄陪同下通过原告母亲朱桂华的中国邮政储蓄银行卡账户转账496000元至案外人吴寿洪账户，提取24000元现金交付给成加禄。被告奥泰公司出具编号为637号收据给原告吴建国，收据载明：“交款单位（个人）吴建国，收款方式现（金），人民币（大写）伍拾玖万肆仟元整，（￥594000），收款事由：房款（A29＃406），经手人：沈（被告奥泰公司公司盖章）”。同年12月1日，原告吴建国与成加禄、沈晓亮补签订一份奥体国际星城签约确认单，该确认单为格式填写版本，主要涉及房屋的内容如下：购买房屋：A29幢三单元406室；建筑面积：116.08平方米，套内建筑面积104.39平方米，分摊面积11.69平方米；合同单价：（空）元／平方米；合同总价：￥595000元，大写人民币伍拾玖万伍仟元整；定金：￥1000元，大写人民币壹仟元；本期缴纳金额：￥595000，全款缴清时间2013年12月1日。
另查明：2013年5月10日，被告奥泰公司与南京诚立凯置业顾问有限公司（以下简称诚立凯公司）签订一份“淮安奥体国际星城”商品房营销代理合同，被告奥泰公司委托诚立凯公司独家代理“淮安奥体国际星城”项目行销策划及商铺销售，委托住宅面积为300000平方米，商业部分面积为50000平方米，其余80000平方米为拆迁及安置房。2013年12月5日，沈晓亮及诚立凯公司法定代表人郭飞出具一份说明，内容为：“因本人开具收据业务不熟，操作失误，收据开出后作废的部分没有留存，具体编号为：634、635、636、637，后期如有此四联收据产生的后果，由本人及本公司承担！”2014年8月31日，被告奥泰公司与诚立凯公司签订解除合同协议，双方约定于2014年9月1日正式解除“淮安奥体国际星城”商品房营销代理合同。成加禄、沈晓亮为诚立凯公司员工，沈晓亮为该公司销售经理。
再查明：被告奥泰公司开发的奥泰星城A29幢3三单元406室房屋在淮安楼市网上的状态属于可售状态。2014年1月2日、1月3日、1月5日、1月6日，案外人沈晓亮通过银行转账合计20万元给原告吴建国。
以上事实，有原、被告陈述以及原告提供的收据、签约确认单、转账凭条，被告提供的商品房营销代理合同、商品房预售许可证、说明及本院从淮安市淮阴区住建局调取的商品房是否售出状态证明、户口簿等证据在卷佐证。
原告吴建国陈述，其欲在淮安市淮阴区购买房屋，在被告奥泰公司售楼处看房，与销售人员商谈一次性付款购房优惠价格未成，留下电话。后销售人员联系原告吴建国称A29-406室房屋一次性支付房款价款可以优惠，双方协商房屋总价款为52万元。原告吴建国去交纳购房款，销售人员称会计不在，先将购房款汇入销售人员账户，等签订好房屋合同后再转账至吴寿洪账户，销售人员成加禄带盖好被告奥泰公司公章的收据，陪同原告吴建国去银行交款，因成加禄未带身份证，无法办理银行卡，而吴寿洪带有身份证，办理张新银行卡，所以就转账至吴寿洪账户，转账后，成加禄将收据交付给原告。购房款发票以及正式的购房合同迟迟不能办理，才得知该房屋是以房抵债，冲抵欠案外人吴寿洪的债权，具体细节原告不清楚。后原告向沈晓亮索要部分购房款，沈晓亮只归还200000元购房款，余款未付，故原告诉至法院，请求判如所诉。
被告奥泰公司为证明收据及签约确认单内容不真实，提供其他购房人与之签订的签约确认单，均系在已经盖好章的签约确认单上签名并填写内容，但与本案涉及的签约确认单的格式均一致。
本院认为：诚立凯公司与被告奥泰公司签订关于奥泰国际星城的书面商品房营销代理合同，诚立凯公司从而取得销售奥泰国际星城小区商品房的授权。成加禄及沈晓亮系诚立凯公司的销售人员，故其销售奥泰国际星城房屋的行为系代表公司的职务行为，其行为的法律后果由委托诚立凯公司的委托人即被告奥泰公司承担。原告吴建国与成加禄及沈晓亮协商购买奥泰国际星城房屋，并签订签约确认单，被告奥泰公司出具收到购房款的收据给原告吴建国，被告奥泰公司对该签约确认单不予认可，称原告拿到的收据早已不再使用，但被告奥泰公司对签约确认单与收据系其公司单据无异议，对收据上的公章亦无异议，只是对此不知情。原告在售楼处销售人员的陪同下至银行间购房款转账，且收到销售人员交付的盖有被告奥泰公司公章的收据，视为原告已交付购房款。虽诚立凯公司在2013年12月5日出具说明，称出具的636号收据作废，由此产生的后果由本人及公司承担，该说明系诚立凯公司与被告奥泰公司之间的约定，该约定不能对抗善意第三人即购房人原告。
根据法律规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告吴建国签订的签约确认单，系在交付购房款之后签订，且内容涉及签订合同主体、具体房屋、房屋面积、房款支付等，已经具备买卖合同的主要内容，故原告吴建国签订的签约确认单应认定为商品房买卖合同。原告吴建国与被告奥泰公司签订的签约确认单系商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，故双方应按照签约确认单履行相应的义务，原告吴建国交付了购房款，被告奥泰公司应向原告吴建国交付签约确认单中的房屋。被告奥泰公司一直未交付签约确认单中确认的房屋，诚立凯公司销售人员沈晓亮于2014年1月份归还购房款200000元，原告要求解除合同的请求，因沈晓亮归还部分购房款，且原告吴建国已经接受，故原、被告均以实际行动表示愿意解除合同，退还剩余购房款，故对原告该项请求予以支持。原告吴建国支付购房款520000元，已退还购房款200000元，余款320000元未退还。故原告主张被告奥泰公司归还购房款395000元，因未支付足额的595000元，且在诉讼中未诚实陈述实际支付款项，故被告奥泰公司只应退回实际支付未退还的320000元购房款。原告主张被告奥泰公司支付从2014年1月1日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的未及时退回的购房款的利息，因诚立凯公司受被告奥泰公司委托销售被告开发的奥体星城小区商品房，且在与原告签订签约确认单及收取购房款后，被告奥泰公司拒绝交房，而导致合同解除，存在违约行为，应承担原告因此造成的损失，故原告自愿主张从2014年1月1日起主张未退还购房款的银行利息，不违反法律规定，本院依法予以支持。原告还主张被告奥泰公司赔偿不低于购房款一倍的损失595000元，根据法律规定，在开发商存在将预售房屋抵押他人或者卖与他人，导致商品房买卖合同不能实现时，房屋买受人可以主张不低于购房款一倍的赔偿，本案中，经本院从住建局调取的房屋销售情况，本案涉诉房屋的状态为可售状态，且原告吴建国诉称该房屋已经售予他人，未举证证明，故对原告该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
解除原、被告之间的商品房买卖合同。
二、被告江苏奥泰建设发展有限公司返还原告吴建国购房款320000元，并从2014年1月1日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；
驳回原告吴建国其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14160元，由原告吴建国负担7080元，由被告江苏奥泰建设发展有限公司负担7080元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：341201040002554）。
审 判 长 徐广芹
代理审判员 王卫华
人民陪审员 吴国民
二〇一五年四月十四日
书 记 员 陈志劼
附：相关法律条文及司法解释
1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。