上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2066号
原告费恩华。
委托代理人诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。
委托代理人石靓，上海市福隆律师事务所律师。
被告顾春娟。
委托代理人林洪斌，上海市尚法律师事务所律师。
被告秦浩。
委托代理人江澄，上海市长江律师事务所律师。
被告陈淑华。
委托代理人江澄，上海市长江律师事务所律师。
第三人上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆某。
委托代理人谭某。
第三人上海农村商业银行股份有限公司闵行支行。
负责人吴某某。
第三人上海市住房置业担保有限公司。
法定代表人张某某。
原告费恩华与被告顾春娟、秦浩、陈淑华确认合同无效纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案处理结果可能与上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）、上海农村商业银行股份有限公司闵行支行（以下简称闵行支行）、上海市住房置业担保有限公司（以下简称担保公司）存在法律上的利害关系，本院依法追加中原公司、闵行支行、担保公司为本案第三人参加诉讼。原告费恩华及其委托代理人诸顺民、石靓，被告顾春娟及其委托代理人林洪斌，被告秦浩及被告秦浩、陈淑华的共同委托代理人江澄，第三人中原公司的委托代理人谭某到庭参加诉讼。第三人闵行支行、担保公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告费恩华诉称，2002年，原告与被告顾春娟结婚，婚后夫妻二人一直与原告父母居住在一起。2009年9月，原告购买了位于上海市闵行区青年路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价人民币（币种下同）228万元，其中109万元系由原告的父亲支付，29万元由原告父母、原告以及被告顾春娟的家庭财产共同支付，剩余90万元以被告顾春娟的名义申请贷款予以支付，贷款由原告与被告顾春娟的家庭财产共同归还。当时因银行贷款的原因，故涉案房屋仅登记在被告顾春娟一人名下。后原告、被告顾春娟、原告父母以及原告与被告顾春娟的孩子一直生活在涉案房屋内，房产证由原告父母保管。此后，原告也有出售房屋的意思，并和顾春娟一起去上海太平洋房屋服务有限公司挂牌，原告定的出售价格为480万元。然顾春娟却瞒着家里所有人，补办了房产证，并在中原公司挂牌出售涉案房屋，定价450万元，对此原告并不知情。对于被告秦浩、陈淑华来看房，原告也不知情。后来顾春娟将事情告知原告后，原告明确表示不同意出售。2013年4月22日，原告到中原公司明确告知，原告作为共有人不同意出售涉案房屋，当时经办人告诉原告，不管原告同意与否，均不影响交易，但原告仍明确表示不出售房屋，随后原告就走了。之后被告顾春娟仍然我行我素，串通中原公司，与被告秦浩、陈淑华签订《上海市房地产买卖合同》。2013年5月初，原告的委托代理人向中原公司发送《律师函》，告知中原公司，原告作为共有人不同意出售涉案房屋，被告顾春娟系恶意转让共有财产，请中原公司转告被告秦浩、陈淑华，暂停办理相关买卖及过户手续。经办人表示被告秦浩、陈淑华已知悉涉案房屋存在争议，但仍坚持要求继续履行合同。5月10日，原告父母也至中原公司吵过，当时还报了110，原告也和经办人、被告顾春娟通过电话，但是中原公司和顾春娟均置之不理。后原告为维护自身权益，起诉至法院，要求确认涉案房屋由原告和被告顾春娟共同共有，该案目前仍在审理中。但被告三人于2013年8月29日至上海市房地产交易中心办理了过户手续，并违反常规加急办理了该项手续，现产证已办出。之后，被告秦浩联系原告，询问是否能把涉案房屋出售给他，原告反问秦浩为何一开始不向原告核实清楚。综上，原告认为，三被告在明知涉案房屋未经共有人同意出售的情况下，恶意串通，签订买卖合同并办理产权过户手续，严重侵犯了原告的合法权益，且涉案房屋的实际成交价格为450万元，而涉案合同约定的价格是175万元，三被告为了避税，做低房价，侵害了国家和第三人利益，故原告诉至法院，请求判令：1、确认被告顾春娟与被告秦浩、陈淑华签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、三被告将涉案房屋的产权恢复登记至被告顾春娟名下。
被告顾春娟辩称，不同意原告的诉讼请求。原告当时是同意出售涉案房屋的。被告秦浩、陈淑华来看房的时候，顾春娟、原告的母亲以及顾春娟和费恩华的儿子在涉案房屋内。顾春娟也将收取5万元定金的事情告知了原告。签买卖合同时，原告也到场，并未提出异议。故原告对涉案房屋的实际成交价格、做低房价、签阴阳合同等事实均知晓。三被告签订的涉案合同合法有效，不存在无效的情形。虽然买卖合同约定价格为175万元，但实际成交价为450万元，顾春娟已收取了295万元。为了做低房价签订阴阳合同在交易市场上普遍存在，且原告买进涉案房屋的时候也签阴阳合同，不能据此认定合同无效。此外，因涉案合同约定了过户时间，该时间已经延后了，为了避免违约金，8月底必须履行涉案合同约定义务，故才过户的。
被告秦浩、陈淑华共同辩称，不同意原告的诉讼请求。看房当天，涉案房屋内有顾春娟和她的孩子，还有一个中年妇女，不知是顾春娟的母亲还是原告的母亲。2013年4月22日签合同时，秦浩、陈淑华才见到原告，但双方没有说过话。原告也看到被告三人签合同，当时并未提出异议，故原告对涉案房屋的出售、交易价格等是明知的。8月29日，顾春娟才说其公婆住在里面，此前顾春娟从未跟被告秦浩、陈淑华提过其公婆起诉等事情。但当时得知后，只能继续履行合同，否则不是顾春娟违约，就是秦浩、陈淑华违约。实际成交价为450万元，被告秦浩、陈淑华作为买受人已支付了房款295万元，虽然确实存在阴阳合同，但是涉案合同已经上海市房地产交易中心备案，交易价格亦经国家机关审核并通过，被告秦浩、陈淑华也缴纳了税款，不存在侵犯国家利益。故被告秦浩、陈淑华合法取得涉案房屋，并未侵害原告的利益。
第三人中原公司述称，被告顾春娟作为涉案房屋的产权人出售房屋，符合物权法的规定。根据最高人民法院、上海高级人民法院出台的相关解释，对于夫妻一方出售房屋，应认定合同有效。另一方是否同意，属夫妻内部问题。2013年3月初，被告秦浩、陈淑华到中原公司求购房屋，3月12日左右中原公司带被告秦浩、陈淑华看房，看房时，是顾春娟开门的，原告和原告父母当时是否在场，经办人记不清了。经看房，被告秦浩、陈淑华对涉案房屋表示满意，故后来签订涉案合同。签涉案合同时，原告费恩华到场，其看了涉案合同网签版，其没有提出异议，签约也很顺利。涉案合同约定的成交价虽为175万，但经国家审税，并不违反国家税收制度。买卖双方之间达成的协议，也不违反国家规定。
第三人闵行支行来函述称，其仅负责公积金贷款的代理发放及代理扣收业务操作，对借款人及其家庭的基本情况、收入情况、负债情况、贷款申请资料等由担保公司进行审核。
第三人担保公司来函述称，被告秦浩为了购买涉案房屋，于2013年8月向闵行支行申请公积金贷款，贷款金额59.60万元，贷款期限15年，由其对秦浩的该公积金贷款提供保证担保，秦浩以其所购买的涉案房屋向其提供反担保并办理了抵押登记。其对涉案房屋所设定的抵押权是经房地产登记机构公示的、合法的抵押权，请求法院保护抵押权人的合法权益，在涉案房屋的贷款未结清的情况下，其不同意注销涉案房屋上设立的抵押权。若法院判决涉案合同无效，则请求法院一并处理合同无效后的后果。
经审理查明，2013年3月12日，被告顾春娟（出卖方，签约甲方）、被告陈淑华、秦浩（买受方，签约乙方）与第三人中原公司（居间方，签约丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买甲方所有的涉案房屋，总房价款为450万元，乙方为表诚意向丙方支付意向金20万元，若甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同时，被告顾春娟（出卖方，签约甲方）又与被告陈淑华、秦浩（买受方，签约乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方通过上海中原物业顾问有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，涉案房屋上设有抵押权人为中国XX银行股份有限公司上海分行的抵押；总房价款为450万元；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于该合同签署后50天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；经甲乙协商自愿签署的补充《协议书》与买卖合同是不可分割的一部分，同样具有法律效应，同时甲方的产权证遗失，乙方同意甲方申请补办，但签订上海市房地产买卖合同网签版不得拖延时间。合同还对其他内容作了约定。前述居间协议、买卖合同签订当日，被告顾春娟（出卖方，签约甲方）与被告陈淑华、秦浩（买受方，签约乙方）签订《协议书》一份，约定实际成交价格为450万元，甲乙双方同意将网签《上海市房地产买卖合同》第二条所述转让价款约定为名义成交价格200万元，实际成交价格与名义成交价格之间的差额部分250万元作为装修补偿款，签订网签买卖合同当日且最迟不迟于2013年6月1日乙方支付给甲方。同日，被告秦浩、陈淑华向被告顾春娟支付5万元购房定金。
2013年3月15日，被告顾春娟收到被告秦浩、陈淑华支付的35万元，为此被告顾春娟出具《收款收据》一份。
2013年4月22日，被告顾春娟（卖售人，签约甲方）与被告秦浩、陈淑华（买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海中原物业顾问有限公司XX路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的位于上海市闵行区青年路XX弄XX号XX室房屋，建筑面积155.77平方米，转让价款为175万元，甲方于2013年8月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认，在2013年8月12日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付；甲方未按合同约定期限将涉案房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房款并支付违约金和赔偿金。合同附件三对具体的付款时间作了约定。
2013年4月22日，被告秦浩通过银行转账形式向顾春娟支付180万元。2013年4月24日，被告秦浩、陈淑华缴纳了涉案房屋买卖所需的契税。
2013年8月12日，被告秦浩（签约甲方，借款人）与第三人闵行支行（签约乙方，贷款人）、担保公司（签约丙方，担保人）签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，约定甲方借款59.60万元，借款期限自2013年8月12日至2028年8月12日；甲方借款所购买的并作为抵押物的住房位于上海市闵行区青年路XX弄XX号XX室房屋；甲方委托乙方将贷款资金划入顾春娟的银行账号。合同还对其他内容作了约定。此后，第三人闵行支行将59.60万元划入顾春娟的银行账户。
2013年8月12日，被告秦浩通过银行转账形式又向顾春娟支付了15万元。
2013年8月29日，被告顾春娟与被告秦浩、陈淑华至上海市闵行区房地产交易中心办理了涉案房屋的产权变更登记手续，被告秦浩、陈淑华亦交纳了各项过户手续费。被告秦浩于当日以现金形式向顾春娟支付4，000元。同时，被告顾春娟（甲方）与被告秦浩、陈淑华（乙方）又签订《补充协议》一份，约定甲乙双方于2013年4月22日签订了房地产买卖合同，由于甲方在交易过程中突发家庭原因（费恩华的父母费某某、朱某某不配合交房）不能明确规定交房日期，经甲乙双方协商同意待甲方确定交房日期后，乙方于交房当日支付给甲方150万元的房地产装修补偿款和5万元的房屋交房尾款。
2013年9月6日，涉案房屋被核准登记至被告秦浩、陈淑华名下，同时涉案房屋上被核准设立了一项抵押权人为上海市住房置业担保有限公司、债权数额为59.60万元、债务履行期限自2012年8月12日至2028年8月12日的抵押。
另查明，原告费恩华与被告顾春娟于2002年8月17日登记结婚。2009年，涉案房屋登记于被告顾春娟一人名下。
2013年5月13日，原告费恩华的父母费某某、朱某某向上海市闵行区人民法院提起诉讼【案号（2013）闵民五（民）初字第XX号】，要求确认涉案房屋为费某某、朱某某共同共有并要求顾春娟协助办理过户手续。2013年6月6日，闵行法院予以公开开庭审理。2013年6月18日，费某某、朱某某撤回该起诉。
2013年7月9日，原告费恩华向闵行法院提起诉讼【案号（2013）闵民五（民）初字第XX号】，要求确认其系涉案房屋的共同共有人。该案因本案诉讼予以中止审理。
以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产登记申请书》、（2013）闵民五（民）初字第XX号受理案件通知书、（2013）闵民五（民）初字第XX号庭审笔录，被告秦浩、陈淑华共同提供的《住房公积金个人购房担保借款合同》、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《协议书》、收款收据及转账凭证、《补充协议》、税收通用缴款书、收据、销售不动产统一发票，第三人中原公司提供的涉案房屋产权人原为顾春娟的上海市房地产登记簿等证据及当事人的庭审陈述所证实，本院确认其证据效力。
本院认为，涉案房屋系原告费恩华与被告顾春娟在婚姻存续期间购买，虽然登记于被告顾春娟一人名下，但涉案房屋的实际性质仍为原告费恩华与被告顾春娟的夫妻共同财产。
关于原告主张被告顾春娟未经原告费恩华同意擅自处分涉案房屋的意见，根据原告当庭陈述其确有售房的意愿，也曾与顾春娟共同至上海太平洋房屋服务有限公司挂牌，挂牌价为480万，但原告不同意顾春娟到中原公司挂牌并最终与秦浩、陈淑华商定450万的成交总价。故本院认为，既然原告确曾作出同意出售涉案房屋的意思表示，该同意应认定为对其配偶顾春娟自主决定出售价格、付款方式、交付时间等事项的概括同意。且若被告顾春娟有心隐瞒出售房屋的事实，顾春娟必然不会将出售涉案房屋事宜告知原告费恩华。故对原告该点主张，本院不予认可。
关于原告主张其已于三被告签订示范合同时明确告知其不同意出售涉案房屋，且通过信函、诉讼等方式表示其不同意出售涉案房屋，然三被告仍签订合同、办理过户，属恶意串通的意见。本院认为，首先，原、被告双方就2013年4月22日签订示范合同当日原告亦到场的事实并无异议，被告及中原公司认为原告到场并未提出任何异议，表明其对此次出售行为系明知、同意的，虽然原告表示其到场明确告知其不同意出售涉案房屋，但原告并未举证证明其当场有明确反对或阻止签约的行为存在。且若原告费恩华在签约当时明确向被告秦浩、陈淑华表示其作为共有人不同意出售涉案房屋，在交易金额未明显偏低的情况下，被告秦浩、陈淑华作为购买方，其出于自身交易安全考虑，必然也不会与被告顾春娟签订买卖合同，否则势必会给自身交易带来很多不确定因素和影响。其次，被告秦浩、陈淑华系基于不动产登记的信赖与顾春娟签订了买卖合同，实际约定的交易价格也未明显低于市场价，被告秦浩、陈淑华按约支付房价、缴纳税费，不存在异常或不合理的交易情形，虽然原告通过信函、诉讼等方式表示其不同意出售涉案房屋，但是信函、诉讼针对的主体并非被告秦浩、陈淑华，原告也未能举证证明被告秦浩、陈淑华在签约乃至过户前明知涉案房屋权属存在可能有别于不动产公示登记之家庭争议。至于买卖双方在申请过户后因可能存在的交房障碍就交房时间、尾款支付时间加以变更，也无不当。故在涉案交易中，应当认定被告秦浩、陈淑华属善意买受人。综上，对于原告主张三被告恶意串通的观点，原告并无充分证据加以佐证，本院不予采纳。
关于原告主张三被告作低房价、恶意逃税，损害国家利益，故买卖合同无效的意见，本院认为，虽然在该份买卖合同中约定房价为175万元，但被告秦浩、陈淑华已通过转账、贷款、现金等形式向被告顾春娟支付了295万元，三被告又签订《补充协议》约定于交房当日支付给顾春娟150万元的房地产装修补偿款和5万元的房屋交房尾款，前述金额总和450万元，与双方在中介公司签署的居间协议约定的涉案房屋转让价450万元是一致的，且三被告在审理中确认买卖合同约定的成交价175万元目的是为了避税，450万元是双方真实的成交价，故该份买卖合同中就成交价约定条款无效，但该条款无效并不影响到买卖合同的效力，因为顾春娟出卖房屋、秦浩与陈淑华购买房屋的意思表示是真实的。故原告的该点意见，本院不予采纳。
综上，被告顾春娟与被告秦浩、陈淑华于2013年4月22日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，属有效合同。原告要求确认合同无效的诉讼请求无事实依据、法律根据，本院不予支持。
第三人闵行支行、担保公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条之规定，判决如下：
驳回原告费恩华的全部诉讼请求。
案件受理费减半收取计6，900元，由原告费恩华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 林舒
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
第一百六十二条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）
第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。