北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初11574号原告（反诉被告）：梅道建，男，1963年4月5日出生，北京竣基建筑工程有限公司经理，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：郝雪梅，北京冉午宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张术林，男，1963年4月16日出生，汉族，北京竣基建筑工程有限公司经理，现住北京市昌平区。被告（反诉原告）：张鹤，女，1965年11月28日出生，中投联创（北京）科技有限责任公司经理，现住河南省漯河市。委托诉讼代理人：周林，男，1978年3月27日出生，汉族，中投联创（北京）科技有限责任公司职员，现住北京经济开发区。第三人：中国工商银行股份有限公司北京顺义支行，营业场所北京市顺义区顺通路西侧(石园西路)，统一社会信用代码×××。负责人：姚毅，行长。委托诉讼代理人：刘占玺，男，1985年8月12日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司北京顺义支行科员，现住公司宿舍。委托诉讼代理人：司玉松，男，1983年10月14日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司北京市分行科员，现住公司宿舍。原告（反诉被告）梅道建与被告（反诉原告）张鹤，第三人中国工商银行股份有限公司北京顺义支行（以下简称工行顺义支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梅道建之委托诉讼代理人郝雪梅、张术林，被告（反诉原告）张鹤之委托诉讼代理人周林，第三人工行顺义支行之委托诉讼代理人刘占玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅道建向本院提出诉讼请求：1.判令顺义区×室（房产证编号：京房权证顺私字第×××号）的剩余贷款本金及利息（即被告与第三人于2003年1月13日签订的《个人购房借款合同》所涉的剩余贷款本金及利息）由原告代被告向第三人一次性还清；2.判令原告实际代为清偿前项请求所涉剩余贷款本金及利息完毕之日起七日内，第三人应当到不动产登记管理部门解除其在涉诉房屋上设定的抵押登记，在原告偿还前述贷款本息过程中以及第三人办理解除抵押登记过程中，被告应当予以配合，直至第三人在涉诉房屋上设定的抵押登记注销事宜办理完毕为止；3.判令被告在涉诉房屋解除抵押登记之日起五个工作日内协助原告办理涉诉房屋缴纳税款事宜及产权过户事宜，直至办理完成涉诉房屋的过户事宜，相关税费及过户费用由原告承担；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告于2000年10月9日自北京天马房地产开发中心（以下简称天马中心）购得涉诉房屋，房屋价格375000元，首付20%即75000元，剩余款300000元为贷款付清。被告因资金周转困难，通过朋友找到原告，以原价卖给原告，双方于2002年9月29日签订《房屋出让协议》，原告于2002年12月21日以现金形式给付被告首付款75000元。2003年1月13日被告与第三人签订《个人购房借款合同》，约定借款金额300000元，借款期间2003年1月17日至2023年1月17日，这笔300000元贷款从开始至今一直是由原告来偿还。原告自2002年年底至今一直居住在涉诉房屋内。原告多次联系被告，要求被告协助其办理涉诉房屋的解押手续及过户手续，但被告无理由推托，以至后来不再接原告的电话，现原告无法联系上被告。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至人民法院，请人民法院依法裁判。被告张鹤辩称，梅道建请求办理房屋所有权产权转移登记的诉讼请求不能成立，应驳回其诉讼请求。第一，张鹤于2000年10月9日在天马中心以按揭方式购买本案涉案房屋一处，当时已支付首付款75000元。2002年9月29日张鹤和梅道建签订涉案房屋买卖协议，以原价款转让，但协议签订后，梅道建未支付张鹤首付的75000元房屋价款即搬到张鹤的房屋内居住，后张鹤多次追要房屋转让款未果。2003年1月13日，张鹤与本案第三人签订《个人购房借款合同》，约定下余300000元购房款以按揭方式支付，即张鹤每月应向银行支付房价款1941元。此后，张鹤又多次与梅道建联系追要房款，梅道建明确表示不再购买张鹤的房屋，改为租赁张鹤的房屋，每年租金50000元，张鹤的房屋按揭款从租金中由梅道建按月向银行支付，梅道建停租时双方再共同算账结算。所以，双方的房屋买卖合同虽签订但未履行，现在实际履行的是双方口头约定的房屋租赁合同关系。涉案房屋所有权仍归张鹤所有，梅道建的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，依法不能成立。第二，梅道建诉称已支付张鹤购房款没有事实依据，如张鹤出具的收款凭证或银行转账凭证等。梅道建所称的证人证言也不属实，因为张鹤将房屋交给梅道建后就未到该房屋去过，根本不可能有当着装修人员的面给付房价款的事实存在。反诉原告张鹤向本院提出反诉请求：1.判令确认反诉原告与反诉被告于2002年9月29日签订的《房屋出让协议》无效；2.判令解除反诉原告与反诉被告就涉诉房屋的口头租赁协议并判令反诉被告立即搬出顺义区×室，并将该房屋交付反诉原告，拖欠反诉原告租金待结算后由反诉原告另行主张；3.判令反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于1999年偶然相识，后有联系较为熟悉。2000年10月9日反诉原告在天马中心以按揭方式购买了本案房产，并支付首付款75000元。但由于房产手续未完善，未办理相关按揭手续。2002年9月29日，反诉原告和反诉被告签订了《房屋出让协议》，约定将房产转让反诉被告，但协议签订后，因反诉被告没有资金，协议无法履行。2003年1月13日，反诉原告又持手续与第三人签订了《个人购房借款合同》，分期20年，每月支付房款1986.5元。期间，反诉被告再次提出租赁房屋，每年支付租金50000元。随后，反诉原告通过物业将钥匙交付反诉被告。房租由反诉被告代反诉原告先行交纳分期房款，多余部分由双方再行结算。此后，由于反诉原告常年在河南桐柏投资经营，一直忙于生意，未能及时与反诉被告结算。近期，反诉原告要求反诉被告结算并要求其交付房产遭到拒绝，反诉被告才反而提出诉讼，混淆事实。综上所述，反诉原告认为：反诉原告与反诉被告间于2002年9月29日签订的《房屋出让协议》实际并未履行，且该房屋已经抵押银行，在此期间，任何一方无权转让。因此，该《房屋出让协议》应为无效协议。而反诉被告租赁反诉原告房屋，至今不与反诉原告结算房租，并欲强占房产，严重违约和损害反诉原告权益。对此，反诉原告诉请解除双方租赁协议，并要求反诉被告腾房，将房产交付反诉原告，以切实维护反诉原告合法权益。反诉被告梅道建对反诉原告张鹤的反诉辩称，反诉原告反诉请求第一项没有事实与法律依据，因为双方已经实际履行了于2002年9月29日签订的《房屋出让协议》，房屋所有权证以及商品房买卖契约、住宅使用说明书，住宅质量保证书，与房产有关的所有材料原件反诉原告均已交付反诉被告，反诉被告已经将首付款给付反诉原告，且反诉被告按时偿还贷款。反诉原告第二项反诉请求与本案不是同一法律关系，反诉原告就此不能提出反诉。双方不存在口头房屋租赁协议，反诉理由反诉被告不认可，与事实不符。第三人工行顺义支行述称，我行与张鹤签订的借款合同合法有效，诉争房产已办理了抵押登记，我行债权及抵押权均应受到法律保护。如法院认定双方之间《房屋出让协议》有效，张鹤应协助梅道建办理涉诉房产过户手续，在梅道建代张鹤归还全部借款本息的情况下，我行同意协助办理解除抵押登记手续。反之，如梅道建不能代偿，我行不同意办理解押手续。本院经审理认定事实如下：顺义区×房屋于2002年11月1日登记在张鹤名下，该房屋于2003年1月17日抵押给工行顺义支行，并办理了抵押登记。梅道建提交《房屋出让协议》，证明张鹤以原价将涉诉房屋出卖给梅道建，贷款由梅道建偿还。该协议甲方为张鹤，乙方为梅道建，见证人为郑艳君，签订时间为2002年9月29日，主要内容如下：1.甲方同意将×号房以叁拾柒万伍仟元整出让给乙方。甲方同意按首付柒万伍仟元整出让，下余叁拾万元整20年银行按揭贷款由乙方负担。2.甲方同意协助乙方办理房产过户手续。手续费由乙方承担，产权归乙方所有。3.未尽事宜由双方协商解决。张鹤认可该协议的真实性、关联性，但主张双方未履行。为证明其诉请，梅道建还提交如下证据：1.《北京市内销商品房买卖契约》原件、《个人购房借款合同》原件，证明张鹤购得涉诉房屋后转卖给梅道建，并将购房材料原件给付梅道建。《北京市内销商品房买卖契约》中买方为张鹤，卖方为天马中心，签订时间为2000年11月9日，该契约约定张鹤自天马中心以375000元购买涉诉房屋，张鹤在契约签订当日给付天马中心75000元，剩余300000元贷款付清。《个人购房借款合同》于2003年1月13日由借款人张鹤与贷款人工行顺义支行签订，约定张鹤向工行顺义支行贷款300000元，贷款期限为20年（2003年1月17日至2023年1月17日），张鹤将涉诉房屋抵押给工行顺义支行作为偿还贷款的担保。2.漯河市公安局源汇分局刑事侦察大队出具的情况说明及漯河市公安局沙北分局出具的补充说明，证明张鹤将购房发票丢失，故未将购房发票给付梅道建。3.《住宅质量保证书》原件、《住宅使用说明书》原件、涉诉房屋所有权证原件，证明梅道建与张鹤之间的买卖关系成立，张鹤将该部分材料原件交付梅道建。4.户名为张鹤的中国工商银行活期一本通存折原件、中国工商银行业务凭证、自动提款机客户通知书，证明梅道建一直偿还涉诉房屋贷款，履行了《房屋出让协议》。5.北京顺天马物业管理中心出具的证明、天然气发票及结算单、电费发票及收据、物业费收据、供暖费收据、有线电视费收据，证明涉诉房屋天然气费、电费、物业费、供暖费、有线电视费由梅道建交纳，梅道建在涉诉房屋居住至今。证明内容为：顺义区×室的电费、物业费自2002年年底至今一直由梅道建实际交纳，梅道建一直在此处居住。期间的电费、物业费的票据有的开具（据）的是张鹤的名称，有的开具（据）的是梅道建的名称。6.管某与李克锋的出庭证言，证明梅道建于2002年12月给付张鹤首付款现金75000元，涉诉房屋由梅道建装修。管某出庭陈述：我认识梅道建与张鹤，我给梅道建装修，张鹤卖房子给梅道建；2002年12月21日梅道建在涉诉房屋给我30000元装修款以及给了张鹤75000元房款，该房屋是梅道建的房屋，我给梅道建装修；当时李克锋、张鹤、梅道建、我在场，我是给梅道建大包的装修工程，其他的木工、水泥工均是我找的，李克锋也是我找的，李克锋是木工；梅道建给张鹤的75000元是七捆钱还有一个五千，放在一个袋子里拿出来给了张鹤，张鹤查钱了；我给梅道建装修是2002年12月20日至2003年4月。李克锋出庭陈述：梅道建给张鹤75000元，在涉诉房屋客厅给的，是2002年12月21日晚上七点左右，有我的老板管某、我、梅道建、张鹤在场，至于有无其他人在场想不起来了；75000元给的是现金，从哪儿拿出来的我没在意，梅道建当天还给管某生活费了，我是从管某处包的涉诉房屋的木工活儿，管某从梅道建处大包装修工程。庭审时，管某与张鹤的委托诉讼代理人周林在本院随机选择的六张照片中均指认同一张照片为张鹤。梅道建称其基于对张鹤的信任故对于给付75000元首付款未要求张鹤出具书面收条。7.2017年9月29日拍摄照片18张，证明涉诉房屋装修高档，不可能存在租赁关系，梅道建与张鹤实际履行了《房屋出让协议》。对以上证据，张鹤质证意见为：认可证据1、3、4、7的真实性；认可证据2、5的真实性、证明目的；不认可证据6的证人证言，称证人陈述的内容都是事先背下来的，且证人对十年前的事情记得如此清楚不符合常理。张鹤认可《个人购房借款合同》所涉款项均是由梅道建偿还的本金及利息，但主张该部分款项系梅道建给付的租金。张鹤称其与梅道建系朋友关系，系其将前述证据1、3以及户名为张鹤的中国工商银行活期一本通存折原件交付梅道建。工行顺义支行认可上述证据1-7的真实性。经本院合法传唤，工行顺义支行未到庭参加2017年9月29日庭审。诉讼中，张鹤就其答辩意见及反诉请求未提交证据证明。诉讼中，梅道建申请财产保全，本院作出（2017）京0113民初11574号民事裁定书，裁定：查封张鹤名下涉诉房屋，期限三年。梅道建为此交纳财产保全申请费5000元。上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、房屋所有权证、查询结果、《房屋出让协议》、《北京市内销商品房买卖契约》、《个人购房借款合同》、漯河市公安局源汇分局刑事侦察大队出具的情况说明及漯河市公安局沙北分局出具的补充说明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、户名为张鹤的中国工商银行活期一本通存折、中国工商银行业务凭证、自动提款机客户通知书、北京顺天马物业管理中心出具的证明、天然气发票及结算单、电费发票及收据、物业费收据、供暖费收据、有线电视费收据、管某的出庭证言、照片18张等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。张鹤认可其与梅道建于2002年9月29日签订《房屋出让协议》，本院对此不持异议。梅道建与张鹤签订的《房屋出让协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。张鹤以该协议未实际履行，且涉诉房屋设定抵押为由主张《房屋出让协议》无效，于法无据，本院对其第一项反诉请求不予支持。张鹤、工行顺义支行认可梅道建提交的证据1-5、7的真实性，本院对该部分证据的真实性予以采信。根据该部分证据，结合张鹤在答辩状及反诉状中自认《房屋出让协议》签订后其将涉诉房屋交付给梅道建、梅道建实际在涉诉房屋居住，并在诉讼时自认《个人购房借款合同》所涉款项均是由梅道建偿还的本金及利息的事实，同时考虑到《房屋出让协议》约定的是梅道建以代替张鹤偿还银行贷款的方式支付购房款，故梅道建以张鹤向其交付由其持有涉诉房屋所有权证原件、《北京市内销商品房买卖契约》原件、《个人购房借款合同》原件、《住宅质量保证书》原件、《住宅使用说明书》原件、户名为张鹤的中国工商银行活期一本通存折原件，且其自2002年底实际占有使用涉诉房屋至今，偿还涉诉房屋贷款本息，主张其实际履行了《房屋出让协议》具有可信性，本院予以采信。张鹤辩称其与梅道建之间实际履行的是双方口头约定的房屋租赁合同关系，梅道建对此不予认可，张鹤并未就此提交证据予以证明，本院难以采信。故张鹤所提要求解除其与梅道建就涉诉房屋的口头租赁协议的反诉请求，依据不足，本院不予支持。关于《房屋出让协议》中约定的首付款75000元，张鹤主张梅道建未予支付，鉴于张鹤认可其与梅道建系朋友关系，证人管某与梅道建、张鹤并无利害关系，管某能够在本院随机选择的六张照片中辨认出张鹤，管某证实梅道建给付张鹤购房款75000元，且自《房屋出让协议》签订至今已达十五年，张鹤并未举证证明其向梅道建主张过该首付款，故梅道建主张其以现金形式给付首付款且基于对张鹤的信任未要求出具书面收条具有可信性，本院予以采信。综上，梅道建与张鹤应继续履行《房屋出让协议》。梅道建表示愿意代张鹤清偿对工行顺义支行就张鹤与工行顺义支行签订的《个人购房借款合同》所涉的剩余贷款本金及利息，工行顺义支行同意在梅道建代张鹤归还全部贷款本息的情况下协助办理解除抵押登记手续，本院对此不持异议，具体偿还的本息数额以抵押权人工行顺义支行的实时核定为准，张鹤应对梅道建代为清偿本息予以配合。在梅道建代张鹤清偿了对工行顺义支行的抵押债务后，工行顺义支行及张鹤应配合梅道建办理涉诉房屋的抵押权解除手续，将在涉诉房屋上设定的抵押登记注销。在涉诉房屋解除抵押手续办理完毕后，梅道建依据《房屋出让协议》的约定，要求张鹤协助其办理涉诉房屋的缴纳税款事宜及产权过户事宜，相关税费及过户费用由梅道建自行承担的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。依据涉诉房屋产权现状，本院予以顺序判决解押及过户。张鹤所提要求梅道建搬出涉诉房屋，并将该房屋交还的反诉请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）梅道建于本判决生效之日起七日内代被告（反诉原告）张鹤向第三人中国工商银行股份有限公司北京顺义支行清偿被告（反诉原告）张鹤与第三人中国工商银行股份有限公司北京顺义支行于二○○三年一月十三日签订的《个人购房借款合同》所涉的剩余贷款本金及利息（本金及利息以第三人中国工商银行股份有限公司北京顺义支行计算的还款当日数额为准），被告（反诉原告）张鹤对此予以配合；二、被告（反诉原告）张鹤，第三人中国工商银行股份有限公司北京顺义支行于第三人中国工商银行股份有限公司北京顺义支行收到原告（反诉被告）梅道建代为清偿的贷款本金及利息后七日内配合原告（反诉被告）梅道建办理顺义区×房屋的解除抵押手续，将在该房屋上设定的抵押登记注销；三、被告（反诉原告）张鹤于顺义区×房屋的解除抵押手续办理完毕之日起五个工作日内协助原告（反诉被告）梅道建办理该房屋的缴纳税款事宜及产权过户事宜，直至办理完成该房屋的过户事宜，相关税费及过户费用由原告（反诉被告）梅道建承担；四、驳回反诉原告张鹤的全部反诉请求。本诉案件受理费六千九百二十六元，由被告张鹤负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费三千四百六十三元，由反诉原告张鹤负担（已交纳）。财产保全申请费五千元，由被告（反诉原告）张鹤负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周 益人民陪审员  董学红人民陪审员  王桂华二〇一七年十一月二十九日书 记 员  白 晶