广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第90号
上诉人（原审被告）：中山市荣基房地产有限公司，住所地广东省中山市三乡镇。
法定代表人：郑丽球，该公司董事长。
委托代理人：朱雪芳，广东邦仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李萍，女，1969年12月28日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托代理人：史正文、陈文景，均系广东世纪华人律师事务律师。
上诉人中山市荣基房地产有限公司（以下简称荣基房地产公司）因与被上诉人李萍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法三民一初字第286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年1月12日，李萍、荣基房地产公司签订商品房买卖合同1份，合同条码：1001002700，主要约定：李萍向荣基房地产公司购买位于中山市三乡镇骏豪名居A1-5幢2号房；房屋套内建筑面积230平方米；按套内建筑面积计价，每平方米7332元，购房总价1686360元；李萍于2009年12月30日前付清全部购房款；荣基房地产公司应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因荣基房地产公司的责任，李萍不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：“如因荣基房地产公司未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致李萍无法取得房地产权属证书的，李萍有权解除本合同，无论李萍是否解除合同，荣基房地产公司均应按已付房价款的每日万分之一向李萍支付违约金。”合同还对其他事项进行了约定。合同签订前，李萍分别于2009年12月1日、15日、30日向荣基房地产公司支付购房款50000元、550000元、1086360元。2010年1月12日，李萍、荣基房地产公司就涉案房屋到产权登记机关办理了的销售合同登记备案。2010年2月25日，李萍为购买涉案房屋缴纳契税50591元。2010年3月31日，荣基房地产公司将涉案房屋交付给李萍，但因未能按合同约定的期限内，即在2012年3月20日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助李萍办理产权证书。2013年3月20日，李萍致函荣基房地产公司，解除了双方涉案商品房买卖合同。之后，因荣基房地产公司拒不退还购房款及赔偿损失，李萍遂于2013年3月29日诉至原审法院，请求判令：1．确认李萍与荣基房地产公司签订的合同条码为1001002700的商品房买卖合同已解除；2．荣基房地产公司向李萍返还购房款1686360元；3．荣基房地产公司赔偿李萍因解除合同而造成的契税损失50591元及以上述购房款、契税为本金的利息损失（按同期银行贷款利率自交纳上述款项之日起，至实际返还给李萍之日止，暂计为361858元）；4．荣基房地产公司向李萍支付违约之日起至合同解除之日止的迟延办证违约金61383元；5．荣基房地产公司承担本案的诉讼费用。
原审法院审理认为：李萍、荣基房地产公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。李萍已支付全部购房款，荣基房地产公司理应按期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助李萍办理涉案房屋的产权证书，但荣基房地产公司因自身原因，未能如约履行上述合同义务，有失诚信，已构成违约。根据双方合同第十四条“关于产权登记的约定”，李萍有权解除双方涉案合同。2013年3月20日，李萍已就解除合同事宜致函荣基房地产公司，故双方合同已于该日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方合同解除后，李萍有权要求荣基房地产公司退还已付购房款，并有权要求荣基房地产公司赔偿其相关损失。本案双方争议的焦点为：1．李萍所缴契税应否赔偿；2．李萍能否同时主张违约金及利息损失。
关于焦点1，李萍所缴纳契税应否赔偿问题。根据我国现行契税政策规定，商品房买卖过程中，对交易双方已签订房屋买卖合同，但因故最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在期房退房手续后，对其已缴纳的契税款应予以退还。因此，本案中，李萍在解除双方合同后，可以向相关机关申请退还契税，其在未办理退税手续前提下，直接要求荣基房地产公司赔偿契税损失的诉求，依据不足，应予驳回。荣基房地产公司提出的抗辩成立，原审法院予以采纳。
关于焦点2，李萍能否同时主张利息损失及违约金。诉讼中，荣基房地产公司认为，双方在合同中约定了违约金，李萍仅有权根据该约定主张违约金，无权再另外主张利息损失。李萍则认为两项诉求性质不同，可以同时主张。对此，原审法院认为，双方合同第十四条约定“如因荣基房地产公司未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致李萍无法取得房地产权属证书的，李萍有权解除本合同，无论李萍是否解除合同，荣基房地产公司均应按已付房价款的每日万分之一向李萍支付违约金。”上述约定，虽然赋予了李萍合同解除权，但该约定仅是对双方合同关系存续期间，荣基房地产公司因逾期办证所应负违约责任的约定，并不包含李萍行使解除权解除合同后，双方已就荣基房地产公司依法所应负的赔偿责任达成合意的内容。简言之，双方约定的上述违约金，仅针对荣基房地产公司逾期办证的违约行为，并不针对合同解除后荣基房地产公司依法应负的赔偿责任。因此，李萍基于双方上述约定主张的违约金，与其基于《中华人民共和国合同法》第九十七条规定主张的利息损失，两者依据不同，指向不同，可以一并主张。关于利息损失的计算问题，由于荣基房地产公司的违约行为，导致双方合同解除，李萍要求其赔偿已付购房款及所缴契税的利息损失的诉求，符合法律规定，应予支持，但利息的计算起止时间以原审法院核定为准。其中，对于李萍主张的已缴纳契税的利息损失，原审法院在本案中暂处理至作出判决之日止，共计11538.19元（2010年2月25日至2013年8月29日，共计1281天，按中国人民银行同期3～5年档次贷款基准利率，分段计算），此后部分原审法院暂不处理，如日后确因荣基房地产公司原因不能办理退税手续，继续造成李萍相关损失的，李萍可另行主张权利。关于违约金数额问题，由于上述违约金是对荣基房地产公司逾期办证所作约定，故应从荣基房地产公司违约之日计至合同解除后双方权利义务终止之日，即从2012年3月21日起计至2013年3月20日，共计61552.14元（1686360÷10000×365），李萍在诉讼中主张61383元，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认李萍、中山市荣基房地产有限公司于2010年1月12日签订的商品房买卖合同（合同条码：1001002700）于2013年3月20日解除；二、中山市荣基房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七内向李萍退还购房款1686360元并赔偿利息损失（从2009年12月1日起以5万元为基数，从2009年12月15日、12月30日，则分别以60万元、1686360元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，计至本判决指定的履行期限付款之日止）；三、中山市荣基房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七内向李萍赔偿所缴契税的利息损失11538.19元；四、中山市荣基房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七内向李萍支付违约金61383元。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24082元（该款李萍已预交），由李萍负担564元，中山市荣基房地产有限公司负担23518元，中山市荣基房地产有限公司负担的部分于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳。
宣判后，上诉人荣基房地产公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求驳回李萍关于赔偿购房款利息及赔偿11538.19元契税利息损失的请求，一、二审相应诉讼费由李萍承担。理由如下：一、原审法院应适用合同法第九十八条而不应适用第九十七条，即李萍解除合同的，荣基房地产公司按已付房价款的每日万分之一支付违约金。上述违约金已带有惩罚与赔偿损失的法律意义，因荣基房地产公司违约，导致李萍解除合同，也应纳入违约的范畴，因此，如果李萍认为按已付房价款的每日万分之一向李萍支付违约金不足以弥补损失时，可以请求法院调高违约金，但李萍并没有要求调高，法院直接支持其购房款利息损失没有依据。二、原审判决赔偿11538.19元契税利息损失没有依据。契税是国家税务机关收取，并非荣基房地产公司收取，荣基房地产公司也不享有该款的支配权。
被上诉人李萍答辩称：荣基房地产公司上诉是为了拖延支付利息及原审判决的款项，请求维持原审判决。
双方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明：原审庭审中，李萍陈述：其提出的各项诉讼请求已经包含调高违约金的意思，如果法院认为需要调高违约金来弥补李萍损失的，李萍也没有意见。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。对于荣基房地产公司的上诉请求及理由，综合分析如下：
一、对于购房款的利息损失是否应予支持的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述规定，因出卖人原因造成办证逾期的，应当承担违约责任。具体责任形式为：1．支付约定违约金，按照合同约定的违约金数额或违约金计算方法确定；2．赔偿损失，该责任形式适用于买受人损失数额确定，且合同未约定违约金或约定违约金低于损失的情形；3．没有约定违约金或损失数额难以确定的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。该解释第十九条规定，由于出卖人原因导致办证逾期一年以上的，买受人可以请求解除合同和要求出卖人承担合同解除后的违约责任。本案中，双方在商品房买卖合同第十四条第4款中约定违约金条款，因此，李萍在追究荣基房地产公司的违约责任时应按照上述司法解释的规定适用约定的违约金条款，如果李萍认为约定的每日万分之一的违约金低于造成的损失，可以根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求法院予以增加，而不应在适用约定违约金条款的同时要求荣基房地产公司赔偿购房款的利息损失，故原审法院在适用违约金条款的同时判令荣基房地产公司赔偿李萍购房款利息损失欠妥，本院予以纠正。原审庭审中，李萍陈述其提出的各项诉讼请求已经包含调高违约金的意思，如果法院认为需要调高违约金来弥补李萍损失的，李萍也没有意见。而购房款按照银行同期同类贷款利率计算的利息数额高于双方约定的违约金数额，根据李萍原审庭审的陈述及相关法律规定，本院将违约金数额调高为以购房款按照银行同期同类贷款利率计算的利息数额。
二、对于契税利息损失是否应予支持的问题。经查，双方对此没有约定违约责任，但李萍已经支付契税，由于出卖人荣基房地产公司的违约行为导致李萍无法取得房地产权属证书，客观上造成了李萍的损失，因此，原审判决根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判令荣基房地产公司赔偿李萍契税的利息损失并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人荣基房地产公司上诉部分有理，本院对其合理的请求予以支持。原审判决适用法律错误，致部分处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2013）中一法三民一初字第286号民事判决第一、二、三项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2013）中一法三民一初字第286号民事判决第四项；
三、驳回李萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费24082元（已由李萍预交），由李萍负担684元，中山市荣基房地产有限公司负担23398元（中山市荣基房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院交纳。二审案件受理费2595元（已由中山市荣基房地产有限公司预交），由中山市荣基房地产有限公司负担2259元，李萍负担336元（李萍应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 梁以劲
审判员 官 琳
审判员 赵伟光
二〇一四年四月十六日
书记员 林 俊