中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）民监字第22号
申诉人（一审原告、二审上诉人）：高金山，个体工商户。
委托代理人：李燕青，北京大成律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：包头市鸿德企业投资有限责任公司。
法定代表人：王树华，该公司董事长。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：包头市聚德成实业集团有限公司。
法定代表人：ＸＸ程，该公司执行董事。
被申诉人（一审案外申请人、二审被上诉人）：徐环环。
被申诉人（一审案外申请人、二审被上诉人）：乌优娜。
申诉人高金山为与被申诉人包头市聚德成实业集团有限公司（以下简称聚德成公司）、包头市鸿德企业投资有限责任公司（以下简称鸿德公司）、徐环环、乌优娜民间借贷纠纷一案，不服内蒙古自治区高级人民法院（2011）内民再一终字第7号民事判决，向本院提出申诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
内蒙古自治区高级人民法院经审理查明：2005年3月26日高金山与鸿德公司、聚德成公司达成借款协议，由高金山借给鸿德公司、聚德成公司200万元，借款期限3个月。2006年3月11日，聚德成公司向高金山借款50万元。2007年9月高金山起诉至包头市中级人民法院（以下简称一审法院），请求法院判令鸿德公司、聚德成公司偿还借款250万元及利息100万元。同时高金山向一审法院提出诉讼保全申请，请求查封鸿德公司价值350万元的房产，并提供了相应的财产担保。一审法院于2007年9月20日作出（2007）包立一保字第60号民事裁定，查封了鸿德公司位于包头市明德花园16幢1至3层房屋产权、22栋2号（B）以及17栋4号房屋。案外人刘伟、徐环环以鸿德公司已将明德花园22栋2号、16幢A号房屋卖给异议人为由向一审法院提出保全异议申请。一审法院以鸿德公司虽然与刘伟、徐环环签订了商品房买卖合同，但二人并未到房管部门办理相关商品房产权变动登记手续，故房屋的产权并未发生转移，所有权仍归鸿德公司为由驳回案外人刘伟及徐环环的保全异议申请。
一审法院在审理过程中主持当事人调解，高金山与鸿德公司、聚德成公司达成调解协议：一、聚德成公司欠高金山350万元，于2008年4月30日前给付高金山175万元，剩余175万元以高金山现占有、使用的包头市明德花园别墅16幢1号2号抵顶175万元，房屋过户手续由被告协助办理。二、若在2008年4月30日前，聚德成公司经济条件允许的情况下，由其一次性给付高金山350万元，同时高金山占有、使用的包头市明德花园别墅16幢1号2号归还聚德成公司。逾期未按本调解书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，提前偿付不受此限。
调解协议发生法律效力后，鸿德公司、聚德成公司未履行该协议。高金山向一审法院申请强制执行。一审法院于2008年11月将明德花园16号楼1号、2号房屋产权过户至高金山名下。
案外人徐环环、乌优娜向法院申请再审。一审法院于2009年3月31日作出（2009）包民监字第18号民事裁定，由该院另行组成合议庭对本案进行再审。
一审法院再审认为：基于高金山提出的诉讼保全申请，原审在查封明德花园16号楼1号房屋时，徐环环已经提出保全异议并提交了其购买该房屋的购房手续。高金山及鸿德公司、聚德成公司均明知原审调解涉及的房屋已经在其双方发生债权债务关系之前由徐环环、乌优娜购买，如果以此房屋抵顶欠款，将侵害案外人徐环环、乌优娜的合法权益，但双方仍将此房屋作为调解标的进行了处置。我国《合同法》第52条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。《最高人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十二条第（二）项规定，调解协议侵犯案外人利益的，人民法院不予确认。因此，该调解协议中涉及明德花园16号楼1号、2号房屋的内容是无效的。徐环环、乌优娜请求撤销该院（2007）包民一初字第25号民事调解书中涉及明德花园16号楼1号、2号房屋的调解内容的请求应当予以支持。就明德花园16号楼1号、2号房屋所产生的相关争议，第三人徐环环、乌优娜及原审原告高金山、原审被告鸿德公司、聚德成公司可以提起新的诉讼解决。故判决：一、撤销该院（2007）包民一初字第25号民事调解书；二、聚德成公司于该判决生效后十五日内偿还高金山借款250万元；三、鸿德公司于该判决生效后十五日内偿还高金山利息100万元。
高金山、鸿德公司不服上述判决，向内蒙古自治区高级人民法院提出上诉。
内蒙古自治区高级人民法院认为：关于高金山与鸿德公司、聚德成公司调解协议的效力问题。鸿德公司和聚德成公司在达成调解协议时知道该房产已经出卖，其签订调解协议明显存在恶意，该调解协议直接损害了案外人徐环环、乌优娜的利益。《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十二条第（二）项规定，调解协议侵犯案外人利益的，人民法院不予确认。因此，该调解协议不应得到人民法院确认并赋予强制执行效力。高金山与徐环环、乌优娜对该房屋同为债权关系。但在本案一审前该房屋已经交付徐环环、乌优娜。因此徐环环、乌优娜的买卖合同应当优先得到履行。一审法院将侵犯第三人利益，不能履行的协议确认并赋予强制执行效力错误，再审判决撤销该调解书正确。就明德花园16号楼1号、2号房屋所产生的相关争议，各方当事人可以提起新的诉讼解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决：维持包头中院（2009）包民再字第15号民事判决。
高金山不服上述判决，向本院提出申诉称：调解协议没有违反自愿原则、调解协议的内容没有违反法律强制性规定，并且该调解书生效后已经执行完毕的情况下，以错误为由撤销调解书缺乏法律依据，程序违法，应恢复原调解书的执行。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故我国物权法采用的不动产物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行登记的法定形式。在多个买卖合同均有效且买受人均主张继续履行合同时，应优先保护已经办理房屋所有权转移登记的买受人。本案中，高金山依据当时生效的（2007）包民一初字第25号民事调解书已将明德花园16号楼1号、2号房屋产权过户至其名下。高金山已经取得了明德花园16号楼1号、2号房屋的所有权。徐环环、乌优娜虽与鸿德公司签署了商品房买卖合同，但双方并未到房产部门办理房产过户手续，该房屋的所有权并未发生变动。徐环环、乌优娜与鸿德公司之间仅存在基于购房合同产生的债权关系，而不是房屋所有权。
本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”也就是说，对于“一房二卖”的情形，只有认定出卖人与第三人恶意串通，才能认定出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。故本案的焦点问题是一审法院作出的（2007）包民一初字第25号民事调解书是否存在高金山与鸿德公司、聚德成公司恶意串通，损害案外人徐环环、乌优娜的合法权益问题。
所谓恶意串通是指合同双方当事人以恶意通谋实施某种行为，该行为损害国家、集体或第三人的利益并从中受益。本案高金山取得争议房屋的所有权是源于债务人聚德成公司以房抵债的行为。徐环环、乌优娜主张高金山取得争议房屋的所有权是与聚德成公司恶意串通的结果，应当负有证明恶意串通事实存在的举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，从原审判决查明的事实可以看出，一审法院依据高金山提出的诉讼保全申请作出（2007）包立一保字第60号民事裁定，查封了鸿德公司价值350万元的房产。此时该房产的所有权登记人是鸿德公司，徐环环作为明德花园16号楼1号房屋的买受人于2007年9月向一审法院提出保全异议申请，一审法院作出的（2007）包立一保字第60-2号民事裁定认为鸿德公司虽然与徐环环签订了商品房买卖合同，但并未到房管部门办理相关商品房产权变动登记手续，故位于包头市昆区明德花园16号楼1号房屋的产权并未发生转移，所有权仍归鸿德公司。据此裁定驳回案外人徐环环的保全异议申请。徐环环对此也未提出复议申请。也就是说，高金山与鸿德公司、聚德成公司达成调解协议是在一审法院认定明德花园16幢1至3层房屋的所有权在鸿德公司名下的基础之上作出的，且一审法院也明知鸿德公司与徐环环存在商品房买卖合同的情况下，对高金山与鸿德公司、聚德成公司达成的调解协议并未提出异议并出具调解书予以确认，故高金山同意以房抵债是基于对法院的信赖，在此情形下达成的调解书，不属于恶意串通的行为。且徐环环、乌优娜购买的争议房屋的合同既没有在房产管理部门进行预购登记，向银行贷款也未在房产管理部门办理抵押登记，高金山从房屋登记机关得到的信息是明德花园16幢1至3层房屋的所有权没有任何瑕疵。高金山取得抵债房屋的价格是根据市场价格抵顶的，支付了合理的对价。故高金山取得房屋的行为是合法的，不存在过错。高金山明知徐环环、乌优娜与鸿德公司之间存在商品房买卖合同这一主观状态本身，尚不构成恶意串通，不影响高金山与鸿德公司、聚德成公司之间调解协议的效力。原审判决以鸿德公司和聚德成公司在达成调解协议时知道该房产已经出卖，其签订调解协议明显存在恶意为由认定以房抵债的调解协议无效是错误的。
本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条明确规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”故徐环环、乌优娜的损失是由于开发商造成的，与高金山无关。徐环环、乌优娜无权对高金山已取得房产证的房屋主张权利。
综上所述，原审判决认定事实有误，适用法律错误，应当予以纠正。高金山的申诉符合法律规定的再审条件。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第二款、第二百零六条之规定，裁定如下：
一、本案指令内蒙古自治区高级人民法院再审；
二、再审期间，中止原判决的执行。
审 判 长 尹颖舜
代理审判员 周其濛
代理审判员 宋 冰
二〇一五年十月三十日
书 记 员 郭 凯