浙江省松阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丽松民初字第336号
原告：浙江汇金房地产开发有限公司。
法定代表人：邱务水。
委托代理人（特别授权）：涂勇妙。
委托代理人（一般授权）：郭星。
被告：潘樟军。
被告：金红艳。
上述两被告的委托代理人（特别授权）：吴洪江。
上述两被告的委托代理人（一般授权）：梁娇娇。
原告浙江汇金房地产开发有限公司（以下简称浙江汇金公司）与被告潘樟军、被告金红艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年8月22日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，于2013年9月30日依法转为普通程序，并于2013年12月13日公开开庭进行了审理。原告浙江汇金公司的法定代表人邱务水及原告的委托代理人涂勇妙及郭星、被告潘樟军及金红艳的委托代理人吴洪江及梁娇娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江汇金公司起诉称：原告系松阳县“汇金江南豪园”商品房开发商。2007年11月15日，被告潘樟军与原告经协商一致签订《商品房买卖合同》4份，约定：被告向原告购买“汇金江南豪园”第一幢第一层第10号、11号、12号、1××号商铺四间；第10号商铺的房款为636170元，第11号商铺的房款为470002元，第12号商铺的房款为455555元，第1××号商铺的房款为564133元，四间店面房购房款共计2125860元；每份合同签订之日被告潘樟军支付每间店面的购房定金100000元，余款在接到原告办理按揭（银行按揭的比例为50％）手续通知之日起15日内办理银行按揭并结清购房款。如不能办理银行按揭的，被告潘樟军应支付房款；原告于2008年8月31日前向被告潘樟军交付房屋；原告在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案，被告潘樟军同意向原告支付由原告代缴的物业维修专项资金并交纳物业管理费；水电实行一户一表，开户费及材料费由被告潘樟军承担。合同还约定了其他内容。2007年11月16日，双方签订《补充协议》，约定：被告潘樟军购买前述4间店面用于经营茶楼；前述第12号、1××号店面优惠后的价款为1019158元；合同签订之日，被告潘樟军支付定金及预付款300000元，余款在办理房地产权证发证之日起15日内付清；如一方违约，应向对方支付违约金100000元，一方可以向法院起诉。补充协议还约定了其他内容。前述合同及协议签订后，原告依约履行合同，向被告潘樟军交付出卖房屋并办理了房屋所有权证。但被告潘樟军存在延期支付房款、物业管理费、电费的违约行为，至今尚欠415779元（含欠购房款余款396530元＝购房款共计2125860元－已付房款1729330元﹤现金支付房款720000元＋银行按揭款﹥；拖欠交房过程中的款项14647元；拖欠电费4602元）。2008年11月7日，被告潘樟军向原告出具欠条，确认其欠原告房款415779元。原告认为，原告与被告潘樟军所签4份《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方应依约履行。被告潘樟军存在逾期支付购房款415779元的违约行为，依约应向原告支付违约金100000元。因被告潘樟军与被告金红艳系夫妻关系，被告金红艳对被告潘樟军在夫妻关系存续期间所欠的购房款债务应承担共同清偿责任。现原告诉求被告支付原告购房款415779元，并支付违约金100000元，并由被告承担本案诉讼费。2013年7月31日，原告变更诉讼请求为：依法判令被告支付原告所拖欠的购房款396530元、交房欠款及电费欠款19249元，并支付原告拖欠房款利息（利息按月息2分计算，自2008年12月1日起计算至房款付清之日止，暂计算至2013年7月8日的利息为444377.5元）及逾期罚息（按日千分之一的标准，自2008年12月1日起计算至房款付清之日止，暂计算至2013年7月8日的罚息为666566.93元）计1008788.5元（1008788.99元＝利息444377.5元＋罚息666566.93元－原告应支付给被告的款项102155.44元，原告主张1008788.5元），并由被告承担本案诉讼费。
被告潘樟军、被告金红艳辩称：原、被告双方于2007年11月16日签订了购房合同及《补充协议》属实。因丽水市中级人民法院曾于2011年1月21日就涉案合同已经作出了相应裁定，我方从丽水市中级人民法院调取的该份协议的第三条有修改的部分，并捺有相应的指印，原告法定代表人邱务水也在修改后的补充协议上签过字，而原告提供的该份补充协议的第三条却没有修改过，故该份补充协议应以我方调取的那份为准。其次，原、被告双方之所以会产生较大的分歧，一方面是因为原告漏算了被告于2007年7月13日已付购房款1009330元，另一方面，双方对利息的计算起止日存在分歧。按补充协议第三条付款方式的约定，应从房地产权属证书发放之日起满15日后开始计息，房产登记簿载明房产土地使用权证发放日为2009年3月22日，而实际发放日即领证日为2009年5与5日，利息最早也应从2009年3月22日开始计算。由于原告集资款过多等原因导致双方推迟了购房款的结算，原、被告仍应按照合同约定的日期结算付款及利息。由此，原告应支付我方利息526190元，与我方应付原告款项相抵，原告返还我方款项120000元。再者，按照交易习惯及补充协议，购房款应按房屋实测面积及单价来计算，不能以双方初步计算为准，我方出具的欠条所载明的房款只是房屋预售面积乘以单价的初步结算结果。因而，涉案购房款应在我方领取了房地产权属证书之后才能结算，结算日为房产合同约定的房地产权属证书发放日。综上，原告诉求我方支付购房款及其利息和罚息等并无事实和法律依据，相反，其还应按双方签订的购房合同依法返还我方款项，我方将保留此诉权。其他方面请求依法判决。
经审理查明：被告潘樟军系浙江碧云天茶业有限公司的企业主。2007年7月13日、2007年9月29日、2007年11月17日，被告潘樟军分别向原告浙江汇金公司转账预付了购买江南豪园商铺购房款1009330元（原、被告双方提供的收据均载明：此款系支付1号楼1层10号、11号店面房房款）、20000元（原告出具的收款收据载明该款系购江南豪园店面押金）、300000元（原告出具的收款收据载明该款系预收江南豪园商铺款）。期间，原告与被告潘樟军于2007年11月15日达成商品房买卖协议并签订了编号为浙汇2008.0046-浙汇2008.-0049的共四份商品房买卖合同，由被告潘樟军购买原告开发建设的松阳县江南豪园1幢10号、11号、12号、1××号四间店面，其中，上述各合同分别在第三、四条约定10号店面房建筑面积为94.64平方米，房价款按建筑面积计算，每平方米单价为6722元，总价款636170元；11号店面房建筑面积69.92平方米，房价款按建筑面积计算，每平方米单价为6722元，总价款为470002元；12号店面房建筑面积69.9平方米，房价款按建筑面积计算，每平方米单价为6517.244元，总价款为455555元；1××号店面房建筑面积86.56平方米，房价款按建筑面积计算，每平方米单价为6517.24元，总价款为564133元，四间店面房购房款共计2125860元。2007年11月16日，原、被告双方对购房事宜又签订了《补充协议》，该《补充协议》对四间店面等事项作了进一步约定，其中《补充协议》第三条约定“付款方式：合同签订之日，乙方（潘樟军）预付两间店面（第12号、1××号店面房）的定金拾万元整，预付款贰拾贰万元整，共计房款叁拾贰万元整，余款在该房地产权属证书发证之日起15日内全部付清（余款可提前支付）。乙方所付款（包含已付定金及预付款）均由甲方（浙江汇金公司）支付利息，计率标准为年率20％，按实计算，计息仅限东首第一间、第二间（即1-13、1-12），时间从乙方支付甲方房款日起到该房地产权属证书发证之日为止。乙方未按上述规定期限交房款的，超期未交款按月率2％并按日1‰罚息”；…；第十五条约定“违约责任：如果甲、乙双方在履行合同时，任何一方有违约行为的，均应赔偿对方的直接损失，并同时支付违约金人民币壹拾万元整。违约造成合同及补充协议不能履行的，任何一方均可诉诸人民法院予以审判裁决”。2008年6月9日、2008年7月24日，被告潘樟军分两笔向原告浙江汇金公司支付了购买江南豪园12、1××号商铺购房款200000元、200000元。被告潘樟军先后共计支付原告购房款共计1729330元。2008年11月7日，被告潘樟军出具给原告的《欠条》载明，其欠原告购房款及其他费用共计415779元整，该欠款今后按2007年11月16日双方签订的补充协议结算。被告潘樟军分别于2008年11月11日、2009年3月22日领取了松阳县江南豪园1幢10号、11号、12号、1××号房产的房产证（产权证号各为XP14580、XP14××81、XP14582、XP14583，该房产共有权人为被告金红艳﹤金红艳系潘樟军之妻﹥）、土地使用权证（证号分别为松国用﹤2009﹥字第114号、115号、116号、117号，土地使用权登记审批表载明“准予注册登记颁发证书”日期为2009年3月22日，土地证书签收簿载明：2009年3月22日为调查时间，被告潘樟军实际于2009年5月5日领取证书）。2011年1月21日，丽水市中级人民法院曾就原告与被告潘樟军之间因履行涉案房屋买卖合同有关仲裁协议条款无效作出了（2011）浙丽仲确字第1号、2号、3号、4号民事裁定书。现原告诉求被告潘樟军支付所欠购房款等款项415779元（含购房款396530元＝四间店面房购房款共计2125860元－已付款1729330元﹤1009330元＋20000元＋300000元＋200000元＋200000元﹥，物业费等14647元，电费4602元），以及按《补充协议》约定计算所欠购房款396530元的利息和罚息，前述款项系被告潘樟军与被告金红艳夫妻关系存续期间的共同债务，被告金红艳与被告潘樟军应对此债务承担共同支付责任，并由被告承担本案诉讼费。
本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告营业执照及组织机构代码证、（潘樟军、金红艳）身份证及《补发婚姻登记证审查处理表》复印件、《商品房买卖合同》（合同编号为浙汇2008.0046-浙汇2008.-0049）复印件、（2007年11月16日，原、被告双方签订的）《补充协议》、（潘樟军出具的）欠条、松阳县房地产管理处收件单、松阳县房屋所有权登记申请表（初始登记）、房产证（松房权证西屏字第14580、14××81、14582、14583号）、土地使用权登记申请审批表（松国用﹤2009﹥字第114、115、116、117号）、（松阳县农村信用合作社出具的）浙江省农村信用合作社进账单及（原告出具的预收购房款）票据、（江南豪园1幢10号商铺购房款正式）票据及契税票据、（原告出具给被告购房款）收款收据、（载明潘樟军实际于2009年5月5日领取土地使用权证的）土地证书签收簿、（潘樟军申请涉案房屋买卖合同有关仲裁条款无效的）申请书、（丽水市中级人民法院）谈话笔录、（丽水市中级人民法院）（2011）浙丽仲确字第1号、2号、3号、4号民事裁定书、（原告法定代表人邱务水出具的委托员工蔡永花办理土地证）委托书、宗地公告，（本院调取的涉案店面房房产证领证时间）查询结果回执，以及原、被告在庭审中的陈述等。
本院认为：原告浙江汇金公司与被告潘樟军自愿签订房屋买卖合同及相应的补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应对双方具有约束力。在涉案四间店面房房产证及土地使用权证均已办理登记在被告潘樟军名下的情形下，被告潘樟军仅支付原告购房款1729330元，其所欠原告部分购房款等款项仍应继续按照房屋买卖合同及相应的《补充协议》履行。关于涉案购房《补充协议》的效力认定。因原、被告各自提供的购房《补充协议》第三条付款方式有关计算利息方面的内容各不相同，但原告提供了该《补充协议》的原件，而被告未能提供该《补充协议》的原件以证明付款方式中有关计算利息方面的内容修改系原、被告双方的真实意思约定，故而原告提供的购房《补充协议》，本院予以认定。被告潘樟军以其提供的购房《补充协议》曾被丽水市中级人民法院作为原、被告之间纠纷管辖方面所作的相关民事裁定书的证据使用，并以此为由而主张应以其提供的购房《补充协议》合法有效的依据不足，本院不予支持。关于被告潘樟军出具给原告的《欠条》中有关其欠原告“其他费用”的认定问题。因被告潘樟军未提供证据证明涉案欠条中“其他费用”19249元（购房款及其他费用共计415779元－购房款396530元，即物业费等14647元，电费4602元）尚未发生，同时，涉案欠条又系其本人出具的，故被告潘樟军以原告未提供相关票据、物业费及电费未发生等为由而否认该“其他费用”存在的抗辩主张，依据不足，本院不予采信。关于被告潘樟军已付购房定金及预付款的利息计算。根据原告提供的购房《补充协议》，被告潘樟军于2007年9月29日支付的20000元房款的利息计算为6400元（20000元×584天÷365天×20％，虽涉案房产土地使用权登记审批表载明“准予注册登记颁发证书”日期为2009年3月22日，但相关土地证书签收簿则载明：2009年3月22日为调查时间，故利息截止日期为房产土地使用权证实际领取时间2009年5月5日，年利率为20％）；其于2007年11月17日支付的300000元房款的利息计算为87945.2元（300000元×535天÷365天×20％，利息截止日期为房产土地使用权证实际领取时间2009年5月5日，年利率为20％）；其于2008年6月9日支付的200000元房款的利息计算为36273.97元（200000元×331天÷365天×20％，利息截止日期为房产土地使用权证实际领取时间2009年5月5日，年利率为20％）；其于2008年7月24日支付的200000元房款的利息计算为31342.47元（200000元×286天÷365天×20％，利息截止日期为房产土地使用权证实际领取时间2009年5月5日，年利率为20％），前述四项利息合计为161961.64元。因原、被告双方提供的收据均载明：购房款1009330元系被告潘樟军支付1号楼1层10号、11号店面房房款，被告潘樟军主张该款项应计算利息，以及原告应支付其已付购房款（包括定金及预付款）利息计526190元，依据不足，本院不予支持。关于原告主张被告潘樟军所欠购房款的利息及罚息计算。被告潘樟军所欠房款396530元的利息计算为393705.4元（购房款396530元×1510天÷365天×12个月×2％，利息计算期限为2009年5月20日至原告主张的2013年7月8日止共计1510天，被告潘樟军于2009年5月5日领取土地使用权证之日起15日内付清房款，故利息计算起算时间为2009年5月20日，月利率为2％）。因原告已计算了被告潘樟军所欠购房款利息，同时，原告因集资款过多，对原、被告双方购房款的结算不及时有一定的影响，故原告主张被告潘樟军所欠购房款的罚息于法无据，本院不予支持。被告潘樟军所欠原告购房款、其他费用以及相应的利息为647522.76元（购房款396530元＋其他费用19249元＋所欠购房款利息393705.4元－被告潘樟军所付购房定金及预付款的利息161961.64元）。因被告金红艳系被告潘樟军之妻，且其系涉案房产的共有权人，故被告金红艳对被告潘樟军所欠原告购房款、其他费用及购房款利息等债务应承担共同清偿责任。综上，原告合理的诉求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第八十八条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告潘樟军、被告金红艳于本判决生效之日起十日内支付原告浙江汇金房地产开发有限公司购房款、其他费用、购房款利息共计647522.76元（含购房款余款396530元、拖欠交房过程中的款项14647元、电费4602元，购房款利息231743.76元）；
二、驳回原告浙江汇金房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8985元，由原告浙江汇金房地产开发有限公司负担4585元，由被告潘樟军、金红艳负担4400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 张新荣
人民陪审员 吴爱岚
人民陪审员 吴 杰
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 詹霄宁
执行款账户（请注明案号）：户名：松阳县人民法院执行款专户，帐号：100077185450018888，开户行：邮储银行松阳县支行（查询电话0578-801****）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。第八十八条第一款合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。