辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民三终字第1070号
上诉人（原审被告）：王真。
上诉人（原审被告）：王旭。
二上诉人共同委托代理人：欧海波，系辽宁东亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连金广物业服务有限公司。住所地：辽宁省大连市西岗区新开路**号。
法定代表人：孙强，系总经理。
委托代理人：马跃，男，回族，1973年1月5日生。
委托代理人：林琳，男，汉族，1981年10月7日生。
上诉人王真、王旭因与被上诉人大连金广物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2014）中民初字第2587号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王真及其委托代理人欧海波，被上诉人的委托代理人马跃、林琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定的事实是，王真与王旭系位于大连市中山区润景园22号楼1单元3楼1号房屋的业主，该房屋的建筑面积为154.54平方米。2010年10月15日，王真与王旭入住。2009年7月19日，大连金广物业服务有限公司与王旭、王真签订了《金广・东海岸前期物业服务协议》，《金广・东海岸前期物业服务协议》约定，大连金广物业服务有限公司为王真与王旭提供物业服务，王真与王旭按每月2.2元／平方米向大连金广物业服务有限公司交纳物业费，按年度交纳，每年度的第一个月的1-5日为交费日。如未按期缴纳物业费，王真与王旭应承担从逾期之日起每日按应交物业费的3‰的滞纳金。自2012年6月1日起至2014年10月31日，王真与王旭拖欠物业费9520元未付。为此，大连金广物业服务有限公司来院主张权利。
原审法院认为，在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理。大连金广物业服务有限公司与王真、王旭签订的《金疒・东海岸前期物业服务协议》为前期物业管理协议，系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，依法成立，双方均应按约定全面履行各自义务。大连金广物业服务有限公司应按协议向王真、王旭提供物业服务，并履行其他义务。王真、王旭亦应按照本协议的约定交纳物业费用并履行其他义务。现王真、王旭作为小区的业主在享受了物业服务后，应当向物业公司支付物业费。故大连金广物业服务有限公司要求王真、王旭给付2012年6月1日至2014年10月31日止的物业费9520元，原审法院予以支持。关于大连金广物业服务有限公司要求王真、王旭给付滞纳金15157.2元，显系过高，以不超过本金30%为宜。关于王真辩称非法收费、家中财物被盗窃，不在物业服务合同约定的范围内，王真以此作为拒绝缴纳物业费的理由没有依据，原审法院不予支持。对于王真辩称不认可大连金广物业服务有限公司主张的物业收费标准问题，因该物业收费标准在双方签订的《金广・东海岸前期物业服务协议》中已做了明确约定，该约定系私权自治范畴，非公权干涉范围，对此原审法院不作审查，对王真的该辩解理由不予支持。对于王真提出的物业公司的收费许可证对应收费有效期限为一年问题，因物业公司是否具有收费许可证不属司法审查范围，应当由有关行政管理部门处理。关于王真称房屋漏水，大连金广物业服务有限公司未予维修，系另一法律关系，王真、王旭可另行主张权利。王旭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法应缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、王真、王旭共同给付大连金广物业服务有限公司自2012年6月1日起至2014年10月31日止的物业管理服务费9520元；二、王真、王旭给付大连金广物业服务有限公司滞纳金2856元；上述一至二项王真、王旭应给付大连金广物业服务有限公司款项，于判决发生法律效力之日起10日内付清；若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回大连金广物业服务有限公司的其他诉讼请求。诉讼费420元，由大连金广物业服务有限公司负担210元，王真、王旭共同负担210元。
原审法院宣判后，王真、王旭不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。其依据的主要理由是：被上诉人自2012年8月起即未取得大连市物价部门颁发的收费许可证，无权向上诉人主张物业费及滞纳金；被上诉人违法向小区每户业主收取了3000元的煤气增容费作为收房条件，并且存在非法占用小区公共产权物业及收益等违法行为；上诉人缴纳2012年度（2012年6月1至2013年5月31日）物业费的时间是在2012年6月1-5日，因此诉讼时效期间为2012年6月6日至2014年6月5日，而被上诉人起诉时间是2014年6月25日；双方在2007年签订的《前期物业服务协议》约定的2.2元／平／月物业费收费标准，并不是双方合意作出，而是由物价部门批准的，审批期限不超过一年，应至2008年底失效；上诉人房屋漏水，被上诉人未予维修，上诉人可行使先履行抗辩权。
被上诉人答辩称不同意上诉人的上诉请求及理由，其观点为：物业合同是公民、法人能够自主决定的事项，不适用行政许可的管理方式，有关部门以收费许可的方式进行相应管理是违反法律规定的；在相应的物业合同中已明确约定了收费标准，双方应按照合同收费标准予以履行；被上诉人对房屋的维修针对的是公共部位，而不是业主的专有部位；根据催缴记录，被上诉人工作人员多次催缴，催缴是连续的，被上诉人的诉请没有超过诉讼时效。
本院二审所查明的事实与一审认定的事实基本一致。
又查，上诉人与被上诉人签订的《金广・东海岸前期物业服务协议》第三条关于被上诉人向上诉人提供物业管理服务的范围第五项约定：房屋公用部位的维修与管理。公用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。第十五条约定：本协议自签订之日起生效，至业主委员会与物业公司签订《物业合同》生效之日终止。案涉小区至今没有成立业主委员会。在原审中，上诉人并未针对本案被上诉人诉请的物业费提出关于诉讼时效的抗辩。
上述事实，有被上诉人提供的《金广・东海岸前期物业服务协议》、收费许可证及双方当事人陈述笔录在案为凭，已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的案涉《金广・东海岸前期物业服务协议》系签约双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应为有效。双方均应依约履行。根据上述协议，被上诉人为二上诉人所居住的房屋所在小区提供了物业服务，且上诉人对此无异议，二上诉人对其拖欠被上诉人诉请的2012年6月1日至2014年10月31日止的物业费9520元的事实无异议，二上诉人理应按协议约定的标准向被上诉人交纳物业费，原审法院对此所作认定于法有据，本院予以确认。关于原判所判欠交物业费的滞纳金问题，双方虽在前期物业服务协议中约定了违约方向守约方支付滞纳金，但鉴于本案被上诉人提出其已进行物业费催交的证据为其单方制作的物业费催交记录，上诉人对此不认可，又在二审中提出关于案涉物业费诉讼时效的抗辩，且考虑到整个小区和谐发展，缓解双方矛盾，从本案的实际情况出发，对该部分诉请不予支持为宜。关于上诉人提出的收费许可证及收费标准的问题，因双方签订的前期物业服务协议的有效期至业主委员会与物业公司签订《物业合同》生效之日终止，案涉小区至今尚未成立业主委员会，该前期物业服务协议系有效，该协议对关于物业管理服务费用标准已有明确约定，该约定对签约各方具有约束力，上诉人提到的收费许可证系行政管理的问题，应由行政管理部门处理，上诉人不能以此为由拒交物业费；关于上诉人提出的被上诉人违法收费及非法占用小区公共产权物业及收益等问题，与本案均非同一法律关系，上诉人以此拒交物业费无法律依据；关于诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”，因上诉人在原审审理中并未针对本案提出关于诉讼时效的抗辩，故对其此项上诉主张本院不予支持；关于上诉人提出的房屋维修的问题，被上诉人承担的系房屋公用部位的维修与管理，上诉人提出其自有房屋的维修问题涉及业主与房屋开发商之间的房屋质量问题，关于房屋的保修责任应由房屋开发商承担，上诉人以此拒交物业费亦无法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市中山区人民法院（2014）中民初字第2587号民事判决第一项；
二、撤销大连市中山区人民法院（2014）中民初字第2587号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人大连金广物业服务有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费420元，由上诉人王真、王旭承担210元，被上诉人大连金广物业服务有限公司承担210元；二审案件受理费420元，由上诉人王真、王旭承担210元，被上诉人大连金广物业服务有限公司承担210元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴巍立
审 判 员 吕风波
代理审判员 何 川
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 王丽秋