广西壮族自治区平果县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民一初字第1350号
原告吴小凡。
委托代理人周亚林，广西中名律师事务所平果分所律师。
被告卢福忠。
委托代理人罗周扬，广西齐川律师事务所律师。
原告吴小凡诉被告卢福忠建设用地使用权纠纷一案，本院于2015年9月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告吴小凡及其委托代理人周亚林，被告卢福忠的委托代理人罗周扬到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告吴小凡诉称，2007年9月25日，被告卢福忠要参加土地竞拍，找到吴小凡说让其和他一起去参加竞拍，当时吴小凡说你如果拍得后资金不足我可要其中的一部分，2007年9月27日竞拍当日，吴小凡也与卢福忠一起去拍卖现场，因有吴小凡的支持，卢福忠就放胆的去参与竞拍，最终以710万元的价格竞拍得平果县马头镇朝阳街一巷（原供销超市）地块900平方米的土地。2007年9月28日卢福忠与吴小凡签订《土地分割合同》详细写明各自拥有该地块的土地份额，卢福忠拥有540平方米，吴小凡拥有360平方米，并对各种税费的负担、报建手续等进行了约定。签订分割合同之后，吴小凡先转了55万元给平果县土地交易中心，又陆续通过转账方式给付地价款238万元给卢福忠，于2008年8月又补偿给林大贤十年经营权152万元，总共出资445万元，购得该地块中面积360平方米的土地使用权，检察院认定吴小凡和卢福忠的联合竞买声明及竞买委托证明属于无效，但没有认定卢福忠与吴小凡之间签订的《土地分割合同》属于无效，不能因政府注销了吴小凡的土地使用证，就简单的直接认定该地块900平方米全部是卢福忠一人所有，从事情的源头追逆来看，吴小凡是从卢福忠处购得360平方米的土地使用权。2010年6月7日吴小凡的土地使用证被注销后，吴小凡一直要求卢福忠尽快的解决办证问题，卢福忠都以各种理由推拖不给予解决。2012年1月4日平果县国土资源局给卢福忠下发的办证通知，说是抄送吴小凡，但卢福忠并没有告知吴小凡，国土局也没有通知吴小凡去领取该通知。到2015年8月吴小凡听说卢福忠已办理土地证叁年多了，2015年9月2日吴小凡委托律师去国土资源局查证，才知道2012年1月11日，卢福忠重新办理新的土地使用证，产权面积为900平方米。卢福忠应本着诚信原则与吴小凡之间的最初协议，应及时的以买卖方式过户给吴小凡360平方米，过户应交纳的税费由双方各自按规定承担。但卢福忠对吴小凡隐瞒办证事实，不给予配合办理过户登记给吴小凡，侵犯了吴小凡的合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求法院确认平果县马头镇朝阳街一巷（原供销超市）地块中的A1—A4号门面，面积为360平方米的土地使用权归吴小凡所有。原告吴小凡为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1．平国土资报（2007）208号关于要求审定平果县二○○七年第十一期国有土地使用权拍卖方案的请示、平国土资告字（2007）11号平果县国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告、平果县二○○七年第十一期国有土地使用权拍卖方案、平果县人民政府平政函（2007）1093号关于同意平果县二○○七年第十一期国有土地使用权拍卖方案的批复，证明吴小凡与卢福忠之间诉争的地块系通过政府拍卖取得。
2．银行转账凭证、国有土地使用权有偿使用收入专用收据，证明卢福忠、吴小凡给付土地出让金的情况，其中：2007年10月12日，卢福忠给付土地出让金276万元；2007年10月18日，卢福忠给付土地出让金74万元，2007年10月17日，吴小凡给付土地出让金5.5万元，2007年10月18日，吴小凡给付土地出让金49.5万元；2007年11月21日，平果县供销合作社联合社代垫255万元。2007年12月4日，平果县国土资源局分别向卢福忠、吴小凡出具收据，收到卢福忠土地出让金426万元，收到吴小凡土地出让金284万元。
3．银行转账凭证、卢福忠出具的收据，证明吴小凡汇入卢福忠账户及给付的款项共计238万元（未包含吴小凡汇入平果县土地交易中心账户的55万元），用作为支付土地出让金及其他费用。
4．吴小凡出具的竞买委托证明、原告吴小凡与被告卢福忠签订的土地分割合同，证明卢福忠受吴小凡的委托，参与竞买平果县供销超市的地块，以710万元成交，后双方主要约定，吴小凡拥有4个门面（合同附图中的A1—A4，），占地面积为360平方米；卢福忠拥有6个门面（合同附图中的A5—A10），占地面积为540平方米；双方须在规定的时间内，按自己所占的土地面积缴清地款、工程款及一切费用。
5．拍卖成交确认书、国有土地使用权出让合同、土地登记申请书、国有土地使用证，证明拍卖成交后，卢福忠、吴小凡各自办理了国有土地使用的相关证件。
6．平果县供销合作社联合社与卢福忠、吴小凡签订的协议书，平果县供销合作社联合社出具的关于供销超市二、三楼产权问题的答复，林大贤出具的经营权转让证明，林大贤与吴小凡、卢福忠签订的经营权转让协议，银行汇款凭证，林大贤出具的收款收据，证明：2007年11月26日，吴小凡、卢福忠与平果县供销合作社联合社签订一份协议书，主要约定，平果县马头镇朝阳街一巷（原供销超市）地块900平方米的土地的楼房建成后，平果县供销合作社联合社以200万的价格购回二、三楼产权使用。2008年5月8日，平果县供销合作社联合社放弃购回。因平果县供销合作社联合社预先收取林大贤的租金等，2007年7月28日，卢福忠、吴小凡与林大贤达成口头协议，林大贤将二、三楼的经营权转让给卢福忠、吴小凡，第一期转让费为80万元。当日，吴小凡将定金30万元给付林大贤。2008年8月8日，林大贤与卢福忠、吴小凡签订一份经营权转让协议，主要约定，林大贤将其承包平果县供销超市二、三楼的经营权转让给卢福忠、吴小凡，转让价格为380万元，其中卢福忠应付228万元，吴小凡应付152万元，未付款项按月利率4%计付。当日，吴小凡给付50万元。2008年8月11日、10月21日，吴小凡给付79.3万元（含利息）。
7．房屋所有权证，证明吴小凡在其与卢福忠分割获得的地块建房后，因当时吴小凡与其妻班某馨已离婚，依据双方对财产的分割协议，平果县房管部门于2009年×月×日分别给予吴小凡、班健馨办理了房屋所有权证。
8．平果县国土资源局收回《国有土使用证》通知书、平果县人民政府关于同意注销（2007）字第1560号国有土地使用证及平国用（2007）第1561号国有土地使用证的批复、平果县建设局关于撤销建设用地规划许可证及建设工程规划许可证的通知，证明：2010年5月11日，平果县国土资源局分别通知卢福忠、吴小凡，要求收回已颁发的国有土地使用证。2010年6月7日，平果县人民政府作出平政函（2010）318号关于同意注销（2007）字第1560号国有土地使用证及平国用（2007）第1561号国有土地使用证的批复，同意注销（2007）字第1560号国有土地使用证及平国用（2007）第1561号国有土地使用证。2010年12月13日，平果县建设局向吴小凡、卢福忠作出通知，决定撤销地字第2008025、2008026号《建设用地规划许可证》和建字第2008025、2008026号《建设工程规划许可证》。2012年1月4日，平果县国土资源局向卢福忠发出通知，要求卢福忠重新办理竞买得的平果县马头镇朝阳街一巷（原供销超市）地块（900平方米）的国有土地使用证。
9．平果县国土资源局关于办理马头镇朝阳街一巷原供销超市拍卖地块土地登记手续的通知、国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、申请办理土地使用证报告、土地登记申请书、土地登记审批表、颁发土地使用证审批登记表、土地登记卡等，证明：2010年，平果县人民检察院、百色市人民检察院对该宗地拍卖活动进行核查，发现问题并提出异议：一是卢福忠和吴小凡的联合竞买声明及吴小凡的竞买委托证明属于无效，因为该声明和证明不是在报名时提交，而是在土地拍卖成交后才签订补上；二是要求撤回注销平国土出让（2007）168、169号《国有土地使用权出让合同》，重新按成交确认书内容签订《国有土地使用权出让合同》；三是要求收回注销平国用（2007）第1560、1561号《国有土地使用证》。卢福忠经办理相关手续后，平果县人民政府于2012年1月11日就平果县马头镇朝阳街一巷（原供销超市）地块（900平方米）向卢福忠颁发了平国用（2012）第451号国有土地使用证。
被告卢福忠辩称，根据物权法等相关法律规定，土地使用权的权属应由行政部门进行确认，平果县国土资源局已经把之前办理的证件已经撤销了，后又重新办理了新的证件，原告因没有权对本案提起民事诉讼，法院应依法驳回原告的起诉。
被告卢福忠为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1．平果县国土资源局关于办理马头镇朝阳街一巷原供销超市拍卖地块土地登记手续的通知，证明卢福忠、吴小凡原来所办理的土地使用证已经被撤销。
经质证，卢福忠对吴小凡的证据1、2、3、5、6、7、8的真实性均无异议，但认为证据1、2、3、6与本案无关，不是本案的审理范围；证据5、7亦与本案无关，因为所办的证件已被撤销；证据8不能证明吴小凡的主张，因为所办的证件已被撤销；对证据4有异议，竞买委托证明是因为双方在竞买之后双方为了建房作为娱乐场所，原来所办的所有证件由于是假的已经被相关部门撤消；对证据9无异议。
吴小凡对卢福忠的证据1无异议。
根据吴小凡的举证、质证，卢福忠的举证、质证以及本院的核证，本院对证据分析确认如下：
关于吴小凡的证据1、2、3、5、6、7、8，卢福忠对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；关于证据9，卢福忠无异议，本院对其证明力予以确认；关于证据4，因该证据与吴小凡的其他证据的真实性互相印证，本院对其真实性予以确认。
关于卢福忠的证据1，吴小凡无异议，本院对其证明力予以确认。
根据原告吴小凡的起诉、举证、质证，被告卢福忠的答辩、举证、质证，本院认证情况及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2007年8月28日，平果县国土资源局拟对平果县供销联社下属的17宗的国有土地使用权进行公开拍卖。2007年9月4日，平果县人民政府作出批复，同意平果县国土资源局提出的拍卖方案。2007年9月28日，卢福忠参加平果县2007年第11期国有土地使用权拍卖会，以710万元的价格竞拍得平果县马头镇朝阳街一巷（原供销超市）地块900平方米的土地。
卢福忠竞拍得平果县马头镇朝阳街一巷（原供销超市）地块900平方米的土地后，与吴小凡共同出具联合竞买声明，吴小凡亦出具竞买委托证明，并将联合竞买声明和竞买委托证明提交给平果县国土资源局。
2007年9月28日，吴小凡与卢福忠签订一份土地分割合同。主要约定，将竞拍得的地块分成10个门面，吴小凡拥有4个门面（合同附图中的A1—A4，东邻五金商场，西邻卢福忠拥有的门面，北向朝阳街一巷，背靠五金商场宿舍区），占地面积为360平方米；卢福忠拥有6个门面（合同附图中的A5—A10，东邻吴小凡拥有的门面，西邻朝阳街，北向朝阳街一巷，背靠百货大楼宿舍区），占地面积为540平方米；双方须在规定的时间内，按自己所占的土地面积缴清地款、工程款及一切费用。
2007年11月26日，吴小凡、卢福忠与平果县供销合作社联合社签订一份协议书，主要约定，平果县马头镇朝阳街一巷（原供销超市）地块900平方米的土地的楼房建成后，平果县供销合作社联合社以200万元的价格购回二、三楼产权使用。
2007年10月12日，卢福忠给付土地出让金276万元；2007年10月18日，卢福忠给付土地出让金74万元，2007年10月17日，吴小凡给付土地出让金5.5万元，2007年10月18日，吴小凡给付土地出让金49.5万元。2007年11月21日，平果县供销合作社联合社代垫255万元。包含卢福忠在参加拍卖前交纳的保证金50万元，卢福忠、吴小凡已交纳土地出让金710万元。2007年12月4日，平果县国土资源局分别向卢福忠、吴小凡出具收据，收到卢福忠土地出让金426万元，收到吴小凡土地出让金284万元。
2007年10月19日，吴小凡汇入卢福忠账户100万元；2007年10月28日，吴小凡汇入卢福忠账户35万元；2007年10月19日，吴小凡汇入卢福忠账户100万元；2008年2月2日，吴小凡给付卢福忠现金3万元。包含交纳给平果县土地交易中心的土地出让金55万元，吴小凡共支出土地出让金及其他费用共计293万元。
2007年9月28日，卢福忠与广西正槌拍卖有限责任公司签订了拍卖成交确认书。2007年10月26日，吴小凡与平果国土资源局签订国有土地使用权出让合同。2007年11月30日，平果县人民政府就卢福忠、吴小凡分割的地块，向卢福忠颁发了平国用（2007）第1561号国有土使用证，向吴小凡颁发了平国用（2007）第1560号国有土使用证。
2008年5月8日，平果县供销合作社联合社因资金不足等原因，决定放弃购回二、三楼产权。因平果县供销合作社联合社预先收取林大贤的租金，并由林大贤与卢福忠、吴小凡协商解决该二、三楼的十年经营权问题。2007年7月28日，卢福忠、吴小凡与林大贤达成口头协议，林大贤将二、三楼的经营权转让给卢福忠、吴小凡，第一期转让费为80万元。当日，吴小凡将定金30万元给付林大贤。2008年8月8日，林大贤与卢福忠、吴小凡签订一份经营权转让协议，主要约定，林大贤将其承包平果县供销超市二、三楼的经营权转让给卢福忠、吴小凡，转让价格为380万元，其中卢福忠应付228万元，吴小凡应付152万元，未付款项按月利率4%计付。当日，吴小凡给付50万元。2008年8月11日、10月21日，吴小凡给付79.3万元（含利息）。
吴小凡在其与卢福忠分割获得的地块建房后，因当时吴小凡与其妻班某馨已离婚，依据双方对财产的分割协议，平果县房管部门于2009年4月21日分别给予吴小凡、班某馨办理了房屋所有权证。
2010年，平果县人民检察院、百色市人民检察院对该宗地拍卖进行核查，发现问题并提出异议：一是卢福忠和吴小凡的联合竞买声明及吴小凡的竞买委托证明属于无效，因为该声明和证明不是在报名时提交，而是在土地拍卖成交后才签订补上；二是要求撤回注销平国土出让（2007）168、169号《国有土地使用权出让合同》，重新按成交确认书内容签订《国有土地使用权出让合同》；三是要求收回注销平国用（2007）第1560、1561号《国有土地使用证》。2010年5月11日，平果县国土资源局分别通知卢福忠、吴小凡，要求收回已颁发的国有土地使用证。2010年6月7日，平果县人民政府作出平政函（2010）318号关于同意注销（2007）字第1560号国有土地使用证及平国用（2007）第1561号国有土地使用证的批复，同意注销（2007）字第1560号国有土地使用证及平国用（2007）第1561号国有土地使用证。2010年12月13日，平果县建设局向吴小凡、卢福忠作出通知，决定撤销地字第2008025、2008026号《建设用地规划许可证》和建字第2008025、2008026号《建设工程规划许可证》。2012年1月4日，平果县国土资源局向卢福忠发出通知，要求卢福忠重新办理竞买得的平果县马头镇朝阳街一巷（原供销超市）地块（900平方米）的国有土地使用证。卢福忠经办理相关手续后，平果县人民政府于2012年1月11日就平果县马头镇朝阳街一巷（原供销超市）地块（900平方米）向卢福忠颁发了平国用（2012）第451号国有土地使用证。由于平果县国土资源局、建设局注销或撤销卢福忠、吴小凡的该宗土地使用证件后，吴小凡多次找卢福忠协商解决未果。2015年9月，吴小凡委托律师到平果县国土资源局查证，方知卢福忠已于2012年1月11日独自取得了该宗地的国有土地使用证。
本院认为，本案性质为土地使用权转让合同纠纷。吴小凡与卢福忠签订的土地分割合同是在自愿、协商的基础上签订的，合同约定转让的标的物亦系卢福忠通过出让而取得的，并经有关部门批准进行房地产开发的土地，该土地可以进入市场。现吴小凡就该土地使用权的转让与卢福忠发生争议，依法属人民法院民事诉讼受理的范围。卢福忠辩称本案诉争的土地使用权属应由行政部门确认，进而认为吴小凡无权提起民事诉讼，理由不成立，本院不予采信。卢福忠在参加平果县2007年第11期国有土地使用权拍卖会前，虽有与吴小凡联合竞买平果县马头镇朝阳街一巷（原供销超市）地块土地使用权的意思表示，但双方在报名时未提交相关资料而是在土地拍卖成交后签订补交，因此平果县人民政府相关职能部门依法注销或撤销分别办理给卢福忠、吴小凡该宗地的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等，并依法给卢福忠重新办理了该宗地的国有土地使用权证，并无不妥。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，出让土地使用权的转让应当取得土地使用权证书。虽然该宗地拍卖成交后，卢福忠作为出让方在未取得出让土地使用权证书时，与吴小凡签订了土地分割合同，将竞拍得该宗地部分转让给吴小凡，并于2012年1月11日即吴小凡起诉前取得了出让土地使用权证书。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”故认定卢福忠与吴小凡于2007年9月28日签订的土地分割合同有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，出让土地使用权的转让不仅应当取得土地使用权证书，土地转让时投资还应达到开发投资总额的25%。城市房地产管理法作为行政性法律，其规范调整的主要是房地产开发经营行为，第三十八条所规定的立法本意也只是对土地使用权人“炒地”行为的限制，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对转让合同这种债权行为所作的禁止性规定。转让的土地未达到25%以上的投资，属于合同标的物瑕疵，并不影响土地使用权转让合同的效力。吴小凡诉请确认平果县马头镇朝阳街一巷（原供销超市）地块中的A1—A4号门面，面积为360平方米的土地使用权归其所有，理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决如下：
确认平果县马头镇朝阳街一巷（原供销超市）地块中的东邻五金商场、西邻卢福忠门面、北向朝阳街一巷、背靠五金商场宿舍区、面积为360平方米的土地使用权归原告吴小凡所有。
本案受理费100元，由被告卢福忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出上诉请求数额确定。收款单位：待结算财政款项——法院诉讼费专户，帐号：60×××97。开户行：中国农业银行百色分行营业部）逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 彭乃桢
代理审判员 黄河元
人民陪审员 韦绥佳
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 覃 翔