江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1197号
上诉人（原审原告）南京化学工业园区城市管理综合行政执法大队，住所地南京市沿江工业开发区新华西路**号。
法定代表人王川，该执法大队大队长。
委托代理人王国亭，男，南京化学工业园区城市管理综合行政执法大队工作人员。
委托代理人史兹保，江苏苏商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京红运洪福餐饮服务有限公司，住所地南京市沿江工业开发区新华西路76号。
法定代表人熊大鸿，该公司总经理。
委托代理人李娟，女，南京红运洪福餐饮服务有限公司办公室主任。
上诉人南京化学工业园区城市管理综合行政执法大队（以下简称化工园区城管大队）因与被上诉人南京红运洪福餐饮服务有限公司（以下简称红运洪福餐饮公司）房屋租赁纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六沿民初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月1日公开开庭进行了审理，上诉人化工园区城管大队的委托代理人王国亭、史兹保，被上诉人红运洪福餐饮公司的法定代表人熊大鸿及委托代理人李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
化工园区城管大队原审诉称，2008年1月1日，化工园区城管大队（原南京市六合区城市管理行政执法大队）与红运洪福餐饮公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定由红运洪福餐饮公司承租化工园区城管大队所有的位于南京市六合区大厂新华西路76号房屋用于开办饭店，房屋建筑面积1470.65平方米，租赁期限10年，自2008年1月1日起至2017年12月31日止；房屋租金为14.8万元／年，在每年第五个月十日（五月十日）前交付。合同签订后，化工园区城管大队向红运洪福餐饮公司交付了房屋。在合同履行过程中，红运洪福餐饮公司屡次发生拖欠租金的违约情形，2014年经化工园区城管大队多次催讨，红运洪福餐饮公司于2014年底才交纳了当年的房租。化工园区城管大队认为，根据合同约定，红运洪福餐饮公司的行为已构成根本违约。此外，红运洪福餐饮公司还搭建了多处违章建筑，故化工园区城管大队诉至法院，请求判令：1、解除化工园区执法大队、红运洪福餐饮公司之间的《房屋租赁合同》；2、红运洪福餐饮公司按年租金14.8万元的标准支付2015年1-4月实际使用期限的租金49332元，2015年5月后的租金按实际租赁期限计算；3、红运洪福餐饮公司支付违约金1万元；4、红运洪福餐饮公司承担诉讼费用。
红运洪福餐饮公司原审辩称：1、租赁合同虽约定是在5月份交纳房租，但是在红运洪福餐饮公司实际承租期间均是在每年的10-12月份交纳房租，化工园区城管大队是默认的。2014年的房租已在2014年底向化工园区城管大队交纳，红运洪福餐饮公司不存在拖欠租金的违约情形。因为承租的房屋漏雨影响红运洪福餐饮公司的正常经营，在和化工园区城管大队沟通好后才临时搭建了部分建筑，这些在合同中均有约定，由化工园区城管大队负责协调办理相关手续，且这些临时建筑均是在2008年前搭建的，综上，红运洪福餐饮公司不同意解除租赁合同。
原审法院经审理查明：2008年1月1日，化工园区城管大队（原南京市六合区城市管理行政执法大队）（甲方）与红运洪福餐饮公司（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定由红运洪福餐饮公司承租化工园区城管大队所有的位于南京市六合区大厂新华西路76号上下两层共30间房屋，占地面积1064.8平方米，建筑面积1470.65平方米，租赁期限10年，自2008年1月1日起至2017年12月31日止；房屋租金为14.8万元／年（不包括乙方后建的房屋），乙方所建的房屋在租赁期内由乙方免费使用至租赁期满，房屋实行先租后用，当年房租应在当年第五个月10号前一次付清；乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回房屋：……（2）不按本《租赁协议》规定时间付款的。协议中关于违约责任约定为：……3、乙方到期拒付租金的，除仍应如数补交外，应向甲方支付违约金壹万元。另双方还就乙方加建房屋约定如下：乙方因业务发展需要，需对原有庭院进行改建，甲方负责协调办理相关手续，相关费用由乙方承担；2、乙方自行加建、改建部分由乙方免费使用，协议期限届满后，乙方所建部分无偿归甲方所有；……4、对乙方所加建的部分（产权证）造价约玖拾万元整（最终以审计结果为准，如高于玖拾万以玖拾万计算）。甲方按拾年的租期分摊计算，在《租赁协议》履行期内如遇政府行为拆迁，甲方每年按造价方的标准支付给乙方作为协议期限内剩余年限的补偿。乙方房租按实结算。政府支付的装璜及改建（无产权证）部分补偿归乙方，其他补偿归甲方所有。
化工园区城管大队、红运洪福餐饮公司在签订《房屋租赁协议》之前，涉案的租赁物已由红运洪福餐饮公司法定代表人熊大鸿实际占有使用。2008年1月1日，化工园区城管大队、红运洪福餐饮公司签订《房屋租赁协议》时，红运洪福餐饮公司已开始在原有房屋的基础上进行加建和改建，之后化工园区城管大队对红运洪福餐饮公司加建的部分房屋办理了产权证。
2009年4月8日，红运洪福餐饮公司向化工园区城管大队交纳了2008年全年房租14.8万元，2009年11月25日，红运洪福餐饮公司向化工园区城管大队交纳了2009年全年房租14.8万元；2010年11月2日，红运洪福餐饮公司向化工园区城管大队交纳了2010年全年房租14.8万元；2011年11月18日，红运洪福餐饮公司向化工园区城管大队交纳了2011年全年房租14.8万元；2012年9月1日，红运洪福餐饮公司向化工园区城管大队交纳了2012年全年房租14.8万元；2013年10月31日，红运洪福餐饮公司向化工园区城管大队交纳了2013年全年房租14.8万元。2014年10月20日，红运洪福餐饮公司红运洪福餐饮公司法定代表人熊大鸿因个人经济原因去向不明。2014年11月11日，化工园区城管大队在得知熊大鸿去向不明后向红运洪福餐饮公司发出催告函，要求红运洪福餐饮公司见函后三日内委派相关人员（法定代表人或者其委托代理人）前往化工园区城管大队处处理租金事宜，否则化工园区城管大队将解除租赁合同。2014年12月30日，红运洪福餐饮公司向化工园区城管大队交纳了2014年全年租金14.8万元。2015年10月14日，红运洪福餐饮公司向化工园区城管大队交纳了2015年全年租金14.8万元。
2014年12月6日，化工园区城管大队向红运洪福餐饮公司发出限期拆除决定书，要求红运洪福餐饮公司拆除在大厂新华西路76号原有主体建筑上未经批准建设的7处临时建筑，现上述临时建筑仍由红运洪福餐饮公司实际占有、使用。
以上事实，有《房屋租赁协议》、房屋所有权证、租赁费发票、催告函、限期拆除决定书、送达回证、EMS邮政快递回单、记账凭证及原、红运洪福餐饮公司的陈述予以证实，原审法院予以确认。
原审法院认为，化工园区城管大队、红运洪福餐饮公司双方签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该协议约定的租赁物亦具备合法的权属证明，因此，该租赁协议合法有效。现化工园区城管大队以红运洪福餐饮公司未按约支付租金已构成根本违约及搭建违章建筑为由，要求解除租赁协议，原审法院认为，化工园区城管大队、红运洪福餐饮公司双方虽然在房屋租赁协议中约定当年房租应在当年第五个月10号前一次性付清，但双方在合同实际履行过程中，租金的支付时间均为当年的第四季度，化工园区城管大队对此亦予认可，因此，双方实际上已经以行为对原合同约定的租金支付时间作出了变更。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除租赁合同。本案中，化工园区城管大队在2014年11月11日发出催告函之后，红运洪福餐饮公司即于2014年12月30日付清了当年的租金，虽然红运洪福餐饮公司支付租金的时间已超过了催告函规定的三日付款期限，但结合红运洪福餐饮公司以往的租金支付时间以及红运洪福餐饮公司公司出现的特殊情况，红运洪福餐饮公司于2014年12月30日付款仍属在合理期限内。因此，化工园区城管大队以红运洪福餐饮公司未按约支付租金，已构成根本违约为由主张解除合同并要求红运洪福餐饮公司支付违约金，缺乏事实依据，原审法院不予支持。此外，根据《房屋租赁协议》的约定，化工园区城管大队对红运洪福餐饮公司加建、改建行为知情并认可，故现以红运洪福餐饮公司加盖违章建筑为由要求解除合同，于法无据，原审法院不予支持。关于拆违问题，属于化工园区城管大队的行政职能，本案不予涉及。本案在原审审理过程中，红运洪福餐饮公司已向化工园区城管大队交纳了2015年全年的租金，故化工园区城管大队要求红运洪福餐饮公司支付2015年的租金，没有事实依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条、第九十四条、第二百二十三条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第二款、第一百四十二条的规定，原审法院判决驳回南京化学工业园区城市管理综合行政执法大队的诉讼请求。原审案件受理费3340元、公告费560元，合计3900元，由南京化学工业园区城市管理综合行政执法大队负担。
上诉人化工园区城管大队不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由为，被上诉人未按约定支付房租构成根本违约。合同履行过程中，被上诉人屡次发生拖欠缴纳房屋租金的违约情形，每年需经多次催讨方支付房租。2014年，上诉人按照合同约定在5月份就向被上诉人催交房租，并开具房租发票送达被上诉人，被上诉人以各种理由拖延不予支付。经口头和书面多方催讨，且已起诉至法院后，被上诉人方在2014年12月30日支付房租，被上诉人拖欠租金达6个月之久，经上诉人催告在一个月内仍未支付，已构成根本违约。被上诉人声称双方同意每年房租缴纳时间变更为每年第四季度只是辩解，无任何证据证明。被上诉人未按约定私自搭设违法建筑同样构成根本违约。
被上诉人红运洪福餐饮公司答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。从2009年之后都是下半年交纳房租，对方一直没有催要。2014年公司资金出现问题，法定代表人去追债没有人交房租所以未能及时交纳租金，但在2014年12月30日已将租金补交。2006年其对房屋进行改造扩建，上诉人是知道也是同意的。2006、2007年之后盖好的房屋不属于违建，没有办理产权证的是因为牵涉土地归属问题。
双方对原审法院查明的事实并无异议，本院二审予以确认。
二审中，上诉人表示，其在原审中只是认可被上诉人在2009年后、2014年之前的租金都是在第三季度缴纳这一事实，并非确认双方已经对房租缴纳时间进行变更。被上诉人认为房租的缴纳时间变更为下半年第三、四季度，但认可没有达成一致或对原合同进行变更。
本院二审另查明，上诉人化工园区城管大队起诉至原审法院后，原审法院于2014年12月22日立案并于2014年12月24日向被上诉人邮寄送达相关法律文书，被上诉人表示在寄出后一两天知晓。双方均认可租金已支付至2015年年底。上诉人化工园区城管大队表示如合同解除，其主张的合同解除之后的租金就是使用费。
本案二审争议焦点为双方是否已经变更租金支付时间，上诉人诉请解除合同是否符合法律规定。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
上诉人化工园区城管大队与被上诉人红运洪福餐饮公司签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，且无违反法律法规的情形，合法有效，双方应严格按约履行。
当事人协商一致，可以变更合同。被上诉人红运洪福餐饮公司主张因双方2009年之后至2014年之间的租金均是第三、第四季度支付，故双方已协议变更租金支付时间为下半年第三、第四季度，但上诉人对租金的实际支付时间的确认并不能视为认可变更双方合同约定的租金支付时间，双方对此并未协商一致，被上诉人亦无其他证据予以证实，对于被上诉人该项主张，本院不予支持。原审法院依据租金实际支付时间认定双方已变更租金支付时间有误，本院予以纠正。
红运洪福餐饮公司并未在2014年5月10日前一次性付清2014年全年的租金，违反了双方合同约定。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除租赁合同。化工园区城管大队在2014年11月11日向红运洪福餐饮公司发出催告函之后，红运洪福餐饮公司亦未在催告函要求的时间内缴纳租金，化工园区城管大队于2014年12月22日诉至原审法院，请求判令解除双方之间的《房屋租赁协议》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。红运洪福餐饮公司并未按约在双方合同规定的期限内缴纳租金，经催告后也未在催告期内缴纳，在知晓对方起诉后，才于原审立案后的2014年12月30日支付当年租金，其认为不存在拖欠租金的违约情形，本院不予支持。
化工园区城管大队原审诉请要求红运洪福餐饮公司支付2015年1-4月实际使用期限的费用49332元及2015年5月之后的费用，而红运洪福餐饮公司已按标准在2015年10月14日支付了2015年的费用。因2015年全年费用已经支付，故对化工园区城管大队要求鸿运鸿福餐饮公司支付该期间内费用的诉请，本院不予支持，但红运洪福餐饮公司仍应按照年租金14.8万元的标准向化工园区执法大队支付2016年1月1日之后的使用费。
红运洪福餐饮公司未按约支付租金，违反了合同约定，化工园区城管大队根据双方合同约定，诉请要求红运洪福餐饮公司支付1万元的违约金，符合法律规定，本院予以支持。
上诉人的其他诉讼请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实有误，进而导致适用法律错误，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市六合区人民法院（2015）六沿民初字第11号民事判决；
二、解除南京化学工业园区城市管理综合行政执法大队与南京红运洪福餐饮服务有限公司之间于2008年1月1日签订的的《房屋租赁协议》；
三、南京红运洪福餐饮服务有限公司按每年14.8万元的标准向南京化学工业园区城市管理综合行政执法大队支付2016年1月1日之后的房屋使用费；
四、南京红运洪福餐饮服务有限公司于判决生效之日起十日内支付南京化学工业园区城市管理综合行政执法大队违约金1万元；
五、驳回南京化学工业园区城市管理综合行政执法大队的其他诉讼请求。
如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费3340元，公告费560元，合计3900元，由南京红运洪福餐饮服务有限公司负担690元，南京化学工业园区城市管理综合行政执法大队负担3210元；二审案件受理费3340元，由南京红运洪福餐饮服务有限公司负担130元，南京化学工业园区城市管理综合行政执法大队负担3210元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 汪海燕