北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终3766号
上诉人（原审被告）：衣建华，女，1958年12月2日出生。
委托诉讼代理人：段刚，北京市汇昕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张京军，男，1964年2月1日出生。
被上诉人（原审原告）：张妍，女，1989年2月13日出生。
二被上诉人之委托诉讼代理人：孙丽云，北京市康达律师事务所律师。
二被上诉人之委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。
委托诉讼代理人：王翼瑶，女，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人衣建华因与被上诉人张京军、张妍及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初17125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
衣建华的上诉请求为：撤销原审判决第三项，依法改判驳回张京军、张妍原审所持关于支付违约金的诉求；上诉费由张京军、张妍负担。衣建华的主要上诉理由为：我并无违约行为，实际上是张京军、张妍主张变更合同约定的付款方式，由贷款方式变更为直接支付，我才提出双方应协商变更合同价款；一审判决将违约金数额酌定为50万元不妥，我认为对方没有这么多的实际损失。
张京军、张妍辩称：同意原审判决，不同意衣建华的上诉请求。2016年4月18日，张京军妻子突发疾病去世。张京军处理妻子后事期间未能继续办理房屋买卖手续。张京军处理完后事得知衣建华再次提出增加房款50万元，表示不同意增加房款，要求按照原合同履行，但衣建华拒绝办理相关手续，并要求解除合同。涉案房屋买卖合同系因衣建华的违约行为而导致解除的。
张京军、张妍向一审法院起诉的请求为：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》；2、衣建华返还我们定金25万元；3、衣建华支付我们违约金67万元；4、衣建华支付因违约给我们带来的损失150600元；5、诉讼费由衣建华负担。
一审法院经审理认定的事实为：当事人围绕诉讼请求依法提交了北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、房屋交易保障服务合同、买卖定金协议书、房屋所有权证、声明、不动产权属证书、补充协议、定金收条、居民死亡医学证明书、催告函、短信截图、解约协议书、收据、北京银行电汇凭证、北京银行业务收费凭证回单、视听资料、公证书、微信记录、自行支付购房款协议、申请公积金所需材料清单、付款进度说明等证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。认定事实如下：
衣某1、司某生前系夫妻。北京市丰台区×××21号楼2单元101号房屋（以下简称101号房屋）原登记在衣某1名下。衣某1、司某分别于2012年11月3日、2015年12月15日死亡。2016年2月18日，衣某1、司某的继承人衣建华、衣某2、衣某3签署《声明》，内容为：张京军、曹某购买位于101号房屋，因房屋产权人衣某1去世，由其子女代为出售，继承人共三人，涉及三个家庭，双方协商一致，房屋签约以及买卖贷款过户手续收取房款由产权人女儿衣建华办理，所有继承人及其配偶全部同意出售此房屋，特此声明。
2016年2月18日，张京军、曹某（买受人）与衣某1（出卖人，由衣建华代理）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为101号房屋，建筑面积共103.12平方米。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为160万元，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为160万元。买受人向出卖人支付定金5万元。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为70万元。出卖人应当于办理完毕该房屋所有权转移登记手续后一个工作日内将该房屋交付给买受人。双方同意，自本合同签订之日起180日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，张京军、曹某（乙方、买受方）与衣某1（甲方、出卖方、由衣建华代理）、链家公司（丙方、居间方）就上述合同签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为320万元。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2016年2月28日前将第一笔定金5万元以自行支付的方式支付甲方，第二笔定金和第三笔定金处未约定。关于首付款，乙方于贷款批贷后三个工作日内将第一笔首付款160万元以建委资金监管的方式支付甲方；乙方于贷款批贷后三个工作日内将第二笔首付款83万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在贷款批贷后三个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在房屋所有权转移登记完成后一个工作日内自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金于双方办理物业交割时，由乙方自行支付给甲方。关于违约责任，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。如本协议与《买卖合同》等约定不一致的，均以本协议为准。
签订合同当日，张京军、曹某支付衣建华定金5万元。
2016年3月1日，北京市长安公证处出具（2016）京长安内民证字第1944号《公证书》，公证事项为被继承人衣某1、司某的长子衣某3、次子衣某2自愿放弃101号房屋的继承权，101号房屋由女儿衣建华一人继承。2016年3月22日，101号房屋登记至衣建华名下。
2016年4月3日，衣建华（甲方）与张京军（乙方）签订《补充协议》，甲乙双方因交易101号房屋作出如下补充。1、甲乙双方协商一致，原成交价格为320万元，应甲方要求，乙方追加房款15万元，现成交价格变更为335万元，乙方于2016年4月10日前支付甲方追加定金20万元。甲方承诺配合后期办理一切房屋交易相关手续，如甲方不配合办理或违约，按原合同约定赔偿乙方一切损失。2016年4月8日，张京军支付衣建华追加定金20万元，衣建华书写定金收条，确认：收到张京军交来的购买我名下101号房屋购房定金20万元。
2016年4月18日，曹某死亡。张京军处理后事。
2016年6月，衣建华再次提出涨价。在链家公司业务员张某与衣建华的短信记录中，张某于6月18日称“阿姨您好，我是链家张某，王某的店长，今天都18号了，您那边关于房子的交易问题考虑好了吗，那个自行支付协议您拿回去也看了，客户还等您信呢”；6月25日，张某称“您那边房子现在还考虑不考虑卖啊？您这样拖着也不是办法啊”，衣建华回复“我手机坏了，下星期再谈吧”；6月26日，张某称“阿姨您想让那叔叔加多少钱？您底线多少，50万肯定不行，您最低多少钱可以我跟叔叔说，要是做不通工作咱们就该起诉起诉该打官司打官司”，衣建华回复“1、50万元不变。2、解除合同。3、你们看着办”。2016年6月27日，在链家公司张某与衣建华的电话录音中，衣建华称“你把时间给我拖到今天，那我损失也很大，如果说你给我涨钱，我就卖给你，你给我涨50万，我卖给你，因为我就是涨50万也不是现在这样的价格”，张某称“我听明白您的意思了，如果客户给您加50万，您接着卖，如果加不了，那您就算了，然后您就不卖了”，衣建华称“对对对”，张某称“要是您真不卖的话，咱们这边是怎么考虑，打个比方，叔叔这边肯定不同意加50万，那咱们这边那就不往下走了，到时候您要是说咱们按违约算，还是非得打官司”，衣建华称“违约怎么违约”，张某称“那就得谈赔偿的事了”，衣建华称“我跟你说，所有东西律师都看了，我拿他定金是5万，他给我20万首付是房款，所以说违约就违约他定金，房款我按他房款的20%还他”，张某称“那肯定不可能啊”。衣建华称“我的意思是加50万，你跟他谈，如果他有所考虑，接着往下谈也可以，要实在不行，那该违约就违约”。另外，衣建华提到“我3月份没拿到钱，4月份也没拿到钱，5月份给你谈的时候你不跟我谈”。2016年6月28日，在链家公司张某与衣建华的电话录音中，张某称“跟那个叔叔说了，他说加不了钱……，反正他那边肯定加不了钱，他说已经加过一次了，不可能再加了，而且他也没那么多钱”，衣建华称“那该怎么做怎么做吧”，张某称“那您什么意思”，衣建华称“咱就撤销合同呗”，张某称“那您反正就是赔点钱呗”，衣建华称“你就按合同上怎么赔怎么赔呗”，张某称“那您这边要是说现在不卖了，您赔那叔叔多少钱”，衣建华称“他不加钱就不卖”、“赔多少钱，押金5万赔5万是吧，首付房款20万，20%4万块钱，该多少赔多少呗，合同上不就是这么写的吗”，张某说“那不可能”，衣建华称“那他就起诉”。衣建华对上述短信记录和电话录音的真实性认可，但认为短信记录只能表明在协商，不能证明其拒绝办理手续，电话录音表明张京军一直拒不支付首付款，衣建华希望可以和张京军协商，链家公司张某不能代表张京军。
经北京市首佳公证处公证文书确认，曹某的继承人分别为其丈夫张京军、女儿张妍（系独生子女）。
一审庭审中，张京军、张妍提交张京军、曹某与案外人经链家公司居间服务签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《解约协议书》、收据及北京银行电汇凭证等证据，证明2016年2月，张京军、曹某将二人自有案外房屋出售给案外人，衣建华拒绝履行本案合同后，导致买房的合同无法继续履行，赔偿买房方损失150600元。衣建华对该证据的真实性不予认可，认为张京军、张妍如何凑齐购房款与衣建华无关。链家公司对该证据的真实性予以认可。
一审庭审中，张京军、张妍及链家公司称本案合同尚未办理批贷手续，原因是张京军、曹某将自有房屋出售后才能进行资格审核，现因衣建华涨价，张京军、张妍出售房屋后面临无房可住，故解除了卖房合同，资格审核未进行，批贷手续亦无法进行。
一审法院经审理认为：衣某1在签订合同之前已死亡，故其无法作为签订合同的主体签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关文件。从衣某1、司某的继承人出具的《声明》、《公证书》及最终101号房屋登记在衣建华名下且后续手续均以衣建华作为甲方签署，故法院认定本案合同卖方实际签署人及权利人为衣建华。签订合同后，曹某死亡，其基于本案合同的权利义务应由其继承人张京军、张妍继承。
张京军、曹某与衣建华签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司签订的《补充协议》、双方于2016年4月3日签订的《补充协议》是各方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。衣建华在房屋交易的过程中，要求涨价15万元得到张京军同意后，再次要求涨价50万元，已构成根本违约。补充协议约定乙方于贷款批贷后三个工作日内以建委资金监管和理房通托管的方式支付首付款，在贷款批贷后三个工作日内办理房屋所有权转移登记手续，双方应于网签后三个工作日内办理贷款申请手续，但对于网签时间并未约定，故衣建华要求于3、4月份拿到首付款没有合同依据，而衣建华在6月28日的录音中明确说“不加钱就不卖”，故法院对于衣建华称双方在协商、其未拒绝办理手续且认为张京军、张妍拒不支付首付款的抗辩理由不予采信。现张京军、张妍以衣建华擅自提高房屋价格构成根本违约为由要求解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同及两份补充协议，符合法律规定，法院予以支持。关于定金，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现张京军、张妍主张适用违约金条款，故衣建华应当将所收定金25万元返还张京军、张妍。因衣建华在补充协议和定金收条中明确认可追加20万元定金，故对其称定金为5万元的抗辩理由，法院不予采信。关于违约金数额，法院认为，违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。衣建华认为违约金过高要求法院予以减少，张京军、张妍认为其损失主要是房屋增值，双方虽未就此提交相关证据，但衣建华在录音中称“我就是涨50万也不是现在这样的价格”，故法院结合张京军、张妍的实际损失、衣建华的过错程度及双方合同履行情况，将违约金调整为50万元。关于张京军、张妍主张的150600元的损失，因违约金已足以弥补其该项损失，故对于该项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条的规定，原审法院于2016年12月判决：一、解除张京军、曹某与衣建华于二零一六年二月十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张京军、曹某与衣建华、北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》及张京军与衣建华于二零一六年四月三日签订的《补充协议》；二、衣建华于判决生效之日起七日内退还张京军、张妍定金二十五万元；三、衣建华于判决生效之日起七日内支付张京军、张妍违约金五十万元；四、驳回张京军、张妍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼中，当事人没有提交新证据。双方对一审法院查明的事实不持异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，张京军、曹某与衣建华签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司签订的《补充协议》、双方于2016年4月3日签订的《补充协议》是各合同主体之真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同主体均应依约行使权利、履行义务。衣建华在涉案房屋交易过程中，曾提出涨价15万元的变更合同价款之要求，得到张京军方的同意，之后其再次要求涨价50万元，张京军方明确表示不能同意，在此情况下，双方本应依据原合同及价款增加15万元之后的约定继续履行涉案合同，但衣建华明确表示不同意继续出售101号房屋，故衣建华的行为已构成根本违约。
基于在案证据，《补充协议》约定乙方于贷款批贷后三个工作日内以建委资金监管和理房通托管的方式支付首付款，在贷款批贷后三个工作日内办理房屋所有权转移登记手续，双方应于网签后三个工作日内办理贷款申请手续，但对于网签时间并未约定，故衣建华要求于3、4月份拿到首付款没有合同依据，而衣建华在6月28日的录音中明确说“不加钱就不卖”，故对衣建华上诉所持双方仍在协商、其未拒绝办理手续且认为张京军方未依约支付首付款导致合同解除之上诉理由，依据不足，本院不予采纳。
因涉案合同系因衣建华擅自提高房价存在根本违约行为而导致履行停滞，后张京军方诉请解除，衣建华表示不同意按原合同价款履行合同，故涉案合同解除之违约责任应由违约方衣建华承担。
关于违约金之具体数额，我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，衣建华上诉主张违约金过高，但两审诉讼中张京军、张妍认为其损失主要是房屋增值，就此，衣建华在录音中曾称“我就是涨50万也不是现在这样的价格”，故一审法院结合衣建华对此问题的自认，及张京军、张妍的实际损失、衣建华的过错程度及双方合同履行情况，将本案违约金具体数额下调至50万元，并无不当，法院对此予以维持。
综上所述，衣建华之相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由衣建华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 珊
审判员 姚 颖
审判员 陈雨菡
二〇一七年五月二十四日
书记员 林晓天