山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民四终字第79号
上诉人（原审被告）：朱洪岗，男，汉族，1954年5月13日出生，农民。
委托代理人：邹建强，山东德平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：文登市文登营镇何家店村村民委员会。
法定代表人：朱世纯，村委会主任。
委托代理人：王国金，山东昆嵛先锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：文登市文登营镇中心完全小学。
代表人：隋敬东，校长。
上诉人朱洪岗因与被上诉人文登市文登营镇何家店村村民委员会（以下简称何家店村委会）、文登市文登营镇中心完全小学（以下简称文登营完小）租赁合同纠纷一案，不服文登市人民法院（2012）文经民一初字第522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，2003年9月，原店子完小中的三至五年级并入被告文登营完小，2004年9月原店子完小的一、二年级并入被告文登营完小，之后原店子完小没有学生上课。上述校舍及范围内的土地至今未办理相应的产权登记。
被告朱洪岗原审提交合同书及补充协议各1份、收款收据复印件3张，证实其与被告文登营完小之间存在房屋租赁合同关系，合同约定被告文登营完小将原店子完小的位于旧309国道何家店村西路南的三排平房共计30间租给被告朱洪岗使用，租赁时间自2006年1月1日起至2026年12月31日止。被告文登营完小认可上述合同是真实存在的；对于收款收据真实性其无法确认。原告对上述合同书及补充协议真实性亦无异议。
另查，原店子完小由原店子片包括原告在内的十个村共同承建，2003年并校后原店子完小闲置，原承建村协商将地上建筑物作价给原告，后文登市文登营镇人民政府以民间协调的方式对此事组织协商，十个承建村均同意将原店子完小作价给原告，原告向其他几个村支付差价款。2011年9月29日，经文登市文登营镇人民政府调查决定，原店子完小产权由原告出资305000元予以购买，之后原店子完小的产权归原告何家店村委会所有。原告何家店村委会已于2011年10月15日将上述305000元付清。
原告为证实上述事实提交“关于原店子完小产权处理的协议”、“关于对原店子完小产权处理的意见”以及收款收据各1份，并申请原审法院调取（2012）文经商初字第64号案件中文登市文登营镇人民政府向原审法院出具的“关于原店子完小校舍维修方式的说明”1份。该说明中载明，原店子完小系由店子各片出资建设，学校只有使用权且仅限于教学。
被告文登营完小认可原店子完小确系由原店子片十个村共同承建，但认为2004年9月原店子完小合并到被告文登营完小后，原学校的校舍未进行交接，一直由被告文登营完小管理，所以被告文登营完小对原告所述经协商其取得产权不予认可。
2012年8月13日，原告何家店村委会诉至原审法院称：被告文登营完小并校后将属于包括原告在内的十个村所有的原店子完小校舍中的30间租赁给被告朱洪岗。2011年9月29日，原告取得原店子完小的所有权。因原告需要对该房屋进行整修和使用，多次口头和书面通知被告朱洪岗腾出其所占用的上述房屋，但被告朱洪岗至今仍未搬离。请求：一、依法确认二被告间签订的房屋租赁合同无效；二、判令被告朱洪岗交出其占用的原店子完小校舍30间；三、赔偿原告经济损失2000元。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为要求依法确认二被告间签订的合同书及补充协议无效；将第三项诉讼请求变更为要求二被告连带赔偿其经济损失12000元，自愿放弃要求确认二被告间签订的合同书及补充协议无效的诉讼请求。被告朱洪岗辩称：一、原告非涉诉土地及房屋的所有权人，其作为本案原告主体不适格，应驳回起诉。二、涉诉租赁合同依法签订，合法有效，且至今已实际履行超过12年，原告现要求确认合同无效，无事实和法律依据。三、原告诉称其于2011年9月29日取得了诉争房屋所有权，但被告对此并不知情，相应房屋管理部门也未进行相应登记；退一步讲，即使原告取得本案诉争房屋所有权，但根据“买卖不破租赁”的原则，本案租赁合同应继续履行。四、本案涉诉的30间房屋在2006年前已倒塌6间，被告依据合同约定进行修建，修建的房屋与原告无关，且其他房屋也是由被告进行整修或改建，故原告要求返还房屋30间无依据。五、原告要求二被告连带赔偿其经济损失无事实和法律依据。被告文登营完小辩称：关于原告所述的本校与被告朱洪岗之间的租赁合同，现任校长在任期间未曾见过该份合同，学校也没有相应的合同存根。如果被告朱洪岗能提供该份合同，那么本校将确认该合同真实存在，对于合同的具体内容待质证后再发表意见。同时，学校作为公益事业单位对自己所占有、使用的房屋享有使用权，有权对外出租。原告要求本校与被告朱洪岗连带赔偿其经济损失的诉讼请求，依据不足，被告不予认可。
原审法院认为，本案的争议焦点为本案原告主体是否适格、涉诉校舍的产权归属以及原告要求被告返还房屋并赔偿损失是否合理。
被告文登营完小对原告主张的涉诉校舍由原店子片十个村共同承建的事实无异议，同时根据文登市文登营镇人民政府出具的“关于原店子完小校舍维修方式的说明”，亦可证实涉诉校舍由原店子片十个村共同承建的事实，尽管涉诉校舍未办理相应产权登记，但上述十个承建村对上述校舍仍有权予以处分。被告朱洪岗虽对“关于原店子完小产权处理的协议”的真实性有异议，但未提供相反证据予以反驳。故对上述协议的真实性予以认可。上述协议是原店子完小十个承建村的真实意思表示，未违反法律规定，故上述协议合法有效。文登市文登营镇人民政府依据十个承建村的上述协议，出具了“关于对原店子完小产权处理的意见”，其内容与当事人的真实意思表示一致。被告朱洪岗对上述证据真实性未提出异议，其仅就文登市文登营镇人民政府出具的“关于对原店子完小产权处理的意见”是否系具体行政行为提出异议，并提起行政诉讼，但不影响本案的审理，故对上述产权处理意见的内容予以认可。现十个承建村已按上述协议及产权处理意见实际履行相应权利义务，原告已付清相应款项，涉诉校舍产权现归原告所有。故本案原告主体适格。
原告虽然通过买受方式取得涉诉校舍所有权，但本案中所涉租赁合同并非由被告朱洪岗与所有权人所签，故不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”的情形。因此，对于被告朱洪岗依据“买卖不破租赁”的规定，租赁合同应继续履行的辩称不予采纳。综上，原告基于所有权向实际占用人朱洪岗行使权利，要求被告朱洪岗交出其占用的原店子完小校舍30间的诉讼请求理由正当，于法有据，予以支持。原告虽要求二被告连带赔偿其经济损失12000元，但未提供相应证据予以证实，故对其上述主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、被告朱洪岗于判决生效后三十日内将上述30间房屋交付给原告何家店村委会。二、驳回原告何家店村委会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告何家店村委会负担50元，被告朱洪岗负担50元。
宣判后，上诉人朱洪岗不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人何家店村委会诉讼请求或发回重审。理由：1、何家店村委会不具备诉讼主体资格，不是诉争租赁合同当事人，也不是诉争土地房屋的所有权人。2、租赁合同已经实际履行十二年。合同依法签订，上诉人已经履行合同义务，对租赁物进行了新建、改建、整修，做了大量投入，合同尚未到期，应当继续履行。原审判决返还房屋30间错误。3、村委会称其取得了诉争房屋所有权，但登记部门没有登记，即使其取得所有权，按照买卖不破租赁的原则，合同也应当继续履行。4、2006年房屋已经倒塌6间，上诉人出资建设，与村委会无关，上诉人投入超过三十万元，且目前也没有30间房屋，被上诉人未依法赔偿的情况下要求上诉人返还没有依据。5、上诉人已就文登市文登营镇政府关于原店子完小产权处理的意见提出行政诉讼，应中止审理。6、镇政府对学校房屋产权作出归属处理没有依据。且上诉人改善修建原来属于危房的校舍，提升了校舍的价值。
被上诉人何家店村委会答辩称，同意原审判决。
被上诉人文登营完小答辩称，应支持上诉人请求。
本院二审审理查明，诉争原店子完小校舍位于何家店村。
本院二审查明的其他事实与原审法院认定的一致。
本院认为，本案争议焦点为：一是何家店村委会是否具有诉讼主体资格；二是租赁合同效力以及应否继续履行；三是上诉人应否返还被上诉人30间房屋。
首先，关于何家店村委会是否具有诉讼主体资格。诉争校舍建造在被上诉人何家店村委会集体所有的土地上，由包括被上诉人何家店村委会在内的原店子片十个村共同承建，2004年原店子完小因并校，已经不再进行教学使用。在该事实基础上，十个承建村经协商达成“关于原店子完小产权处理的协议”，文登市文登营镇人民政府亦出具了“关于对原店子完小产权处理的意见”，现十个承建村已按上述协议及产权处理意见实际履行相应权利义务，被上诉人何家店村委会已付清相应款项，涉诉校舍产权现归被上诉人何家店村委会所有。故被上诉人何家店村委会作为诉争校舍的所有权人，诉讼主体适格。
其次，关于租赁合同效力以及应否继续履行。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，文登营完小并校后，仅有对诉争校舍教学使用的权利，但自2004年诉争校舍一直没有作教学使用而空置，文登营完小将诉争校舍对外出租，超出教学使用的范围，系无权处分。被上诉人何家店村委会经确认具有诉争校舍所有权后，作为诉争校舍的所有权人，明确表示不认可文登营完小出租诉争校舍的处分行为，因此，该租赁合同应为无效合同。无效合同自始无效，上诉人主张应继续履行合同，于法无据。上诉人占用房屋没有合法根据，现产权人何家店村委会要求返还，于法有据，应予支持。
再次，关于上诉人应否返还被上诉人30间房屋。因租赁合同无效，上诉人继续使用诉争校舍已无合法依据，应予返还。在文登营完小与上诉人签订的租赁合同中，明确约定了校舍为30间，上诉人主张其中6间已经倒塌，后由其新建，因其提供的合同中，表述的该6间房屋为即将倒塌，需要重新改建，而并非已经倒塌，完全由其新建，且上诉人亦不能证明确已由其新建。即使经过了重新改建，亦是在原来土地和建筑的基础上进行的，上诉人对此不享有所有权，其亦应将合同约定的30间房屋全部予以返还。至于上诉人主张其已就关于诉争校舍产权处理的意见提起行政诉讼，要求中止本案审理，其对此并未提供相关证据，其该主张亦不符合中止审理的法律规定，本院不予准许。
综上，上诉人的上诉理由不当，应予驳回，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 芳
代理审判员 于 晶
代理审判员 葛俊生
二〇一四年八月六日
书 记 员 邹 乔