浙江省德清县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0521民初430号
原告：德清新灵饲料有限公司，机构代码：住所地德清县新市镇环城东路（梅子巷内）。
法定代表人：朱连发，执行董事兼经理。
委托代理人：刘德美，浙江苏杭律师事务所律师。
委托代理人：陈牧芳，浙江苏杭律师事务所律师。
被告：杜福民。
委托代理人：干明荣，浙江圣文律师事务所律师。
原告德清新灵饲料有限公司与被告杜福民房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年1月22日向本院起诉，本院于同日立案受理。本案依法由代理审判员沈隆吉适用简易程序于2016年3月1日公开开庭审理了本案。原告法定代表人朱连发及其委托代理人陈牧芳、被告杜福民及其委托代理人干明荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德清新灵饲料有限公司诉称，原告与被告于2007年10月23日签订房屋租赁协议，租赁期限截止到2012年12月31日。房屋租赁期限届满后，被告既没有跟原告续租，也不支付租金，从2013年1月1日起强行霸占原告房屋用于生产经营蜡烛至今。原告多次要求被告搬出并支付租金损失，被告均不予理睬。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告立即将房屋腾空后交还给原告；2、被告按市场价每月每平方米10元的价格，支付租金损失166500元（自2013年1月1日起暂计算至2016年1月1日，其后至房屋腾空之日的租金损失仍按每年26400元的价格计算）；3、被告承担证据保全公证费2000元。
原告为证明上述主张，提供以下证据：
证据一：房屋租赁协议原件一份，拟证明租赁期限截止至2012年12月31日的事实；
证据二：要求腾房及付清使用费催告函原件一份，拟证明因租赁期限届满后被告既不续租又不付租金强行霸占原告房屋，在原告通知要求被告立即腾房并支付使用费，被告自认未支付我方租金损失的事实；
证据三：公证书原件及所附光盘原件一份，拟证明原告将要求腾房及付清使用费催告函送达被告并与被告协商该厂租赁及使用情况且被告尚未支付租金的事实；
证据四：公证费发票原件一份，拟证明原告证据保全所需费用2000元的事实。
被告杜福民辩称，第一，针对原告诉讼请求第二条中按照市场价每月每平方米10元的价格来计算租金损失因为原告没有提供相应的评估报告亦没有相关参考依据，故该条诉讼请求没有依据不成立；第二，针对原告所述的被告于租赁期限届满后不支付房租的原因是本案被告与原告法定代表人朱连发均是原告德清新灵饲料有限公司的股东，自2012年公司经营状况不佳，租赁期限届满后，原告公司已经停止经营，被告提出来要求财务进行清算及审计，第一次审计完发现还有六个月财务没有审计，故被告要求再次进行审计，而原告公司及法人代表对我的要求不予理睬。在这种情况下，被告只能提出公司财务审计完后再与被告欠原告的租金一并进行结算，所以被告在租赁期限届满后一直没有支付租金。
被告杜福民提交德清新灵饲料有限公司基本信息复印件一份，拟证明被告及朱连发系原告的股东的事实。
针对原告提交的证据，被告质证意见如下：
第一，针对原告提交证据一，首先，被告认为虽然租赁协议中约定前三年租金为34286元，但是实际上在履行过程中被告实际只需支付租金24000元，因为协议第一条及第四条均对租金分配方式进行了约定，即原告可以分得3000元，公司股东金小牛及朱连发因占公司70%股份共可以分得21900元，被告作为公司股东占公司股份30%可以分得9386元，其中原告分得的3000元中又有30%即900元系被告所得，故实际被告可以分得租金中的10286元，故在协议约定后前三年实际履行中被告只需支付给公司、金小牛及朱连发租金共计24000元，原告亦接受并认可；其次，关于诉讼主体存在问题，租赁协议中约定了具体的分配方式，即公司只能主张每年租金中的3000元，其他的只能有金小牛及朱连发本人主张，公司不能代金小牛及朱连发主张，原告主体不适格。
第二，针对原告提交的证据二，对于该函中第二条租金损失按照市场价格每月每平方米10元，对此被告一直是不予认可的，我们认为即使计算租金损失也应当按照之前实际履行的每年24000元来计算。
第三，针对原告提交的证据三及证据四，公证书、所附的光盘及发票被告均不认可，因为当时被告并不知晓对方是公证人员且这个是他们单方面制作的，我们认为是无效的。
针对被告提交的证据，原告质证意见如下：
对其真实性及合法性均予以认可，对其关联性有异议，该份证据要证明朱连发及被告系原告股东与本案原告所主张的诉请没有关联。
针对原告提交的证据，经本院依法审核后，认证如下：
1、1、对于原告提供的房屋租赁协议原件一份，本院对其真实性、合法性予以认可，但对关联性中该份协议中关于租金数额的约定内容，本院经审核后认为，虽然协议中约定租金为每年34286元，但是被告抗辩在租期内被告每年实际支付的租金为24000元，虽按照协议中约定的分配方式中，原告可以分得租金总收益中3000元，股东金小牛、朱连发可分得租金总收益中的21900元，被告可以分得租金总收益中的9386元，但在实际履行中，被告不仅扣除了按照协议自己可以分得的9386元租金收益，同时亦扣除了原告所得租金收益3000元中的900元，总共扣除了10286元，实际上就是扣除了原告在租金总收益中按照股份所占30%比例所分得的收益，故被告实际支付给原告租金只有24000元且原告在实际履行中亦予以接受，原告对被告的抗辩亦予以认可。故本院认为，原、被告之间的实际履行行为已经替代了原先协议中关于租金的约定，即可视为原被告之间关于租金已经达成一个新约定，即约定租赁期间的租金为被告每年向原告支付租金24000元，视为对原协议第一条及第四条内容的变更。故本院对于房屋租赁协议中约定租金34286元的条款不予认定，而对原、被告之间实际约定租金为24000元的事实予以认定，并予采信；2、对于被告抗辩原告诉讼主体不适格，即根据协议中第一条的约定，原告只能获得每年租金收益中的3000元，故原告无权代案外人金小牛及朱连发进行主张全部租金，经本院审核后认为，《中华人民共和国合同法》第六十四条明确规定“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”。该条即规定了合同相对性，即合同只能约束合同相对方，一方违约应当向合同相对方承担违约责任。故本案中合同虽约定被告向第三人金小牛、朱连发交付租金，但当被告违约时，仍应当向原告承担违约责任，即原告有权要求被告承担违约责任，即原告主体适格，故本院对被告的抗辩不予采纳。
2、针对原告提交的证据二、证据三本院一并予以认证，1、对于公证书及所附光盘，本院经审核后认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条之规定，除有相反证据足以推翻公证证明的除外，经过公正的事实和文书法院应当作为认定事实的依据。本案中原告提交的公证书为法定程序公证证明的文书，公证书所附光盘为公证书制作过程的载体，故本院对其二者的真实性、合法性、关联性均予以认定，能证明原告所主张的原告将要求腾房及付清使用费催告函送达被告并与被告协商该厂租赁及使用情况且被告承认尚未支付租金的事实。被告虽抗辩称公证书系原告方单方面制作对其三性均不予认可，但未能提供相反证据推翻公证书及所附光盘的内容，故本院对其抗辩不予采纳；2、对于要求腾房及付清使用费催告函，本院经审核后认为，在公证书及所附光盘中亦均反映原告已经向被告进行留置送达了要求腾房及付清使用费催告函，且亦证明该份催告函与留置送达的催告函内容一致，但被告抗辩称对催告函中的第二条即按市场价每月每平方米10元的价格计算租金损失一直未予认可，本院经审核后认为，对于要求腾房及付清使用费催告函的真实性、合法性予以认定，能证明原告所主张的原告已通知要求被告立即腾房并支付使用费的事实，但对于原告所主张的被告已对该租金损失予以认可的主张，由于原告未能提供证据予以证明，故不予认定。
3、针对原告提交的证据四，本院经审核后认为，该份发票符合浙江省地方税务局通用机打发票的有效形式，且发票显示确系案外人浙江省德清县公证处出具给原告德清新灵饲料有限公司公证费发票，能证明原告所主张的需保全证据所花费用2000元的事实，本院予以认定并予采信。
针对被告提交的证据，经本院依法审核后，认证如下：
对于被告提交的德清新灵饲料有限公司基本信息复印件一份，经过原告质证对其真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，经本院审核后认为，德清新灵饲料有限公司基本信息能证明被告系原告股东之一，故本院予以认定。
本院经审理，认定事实如下：原告德清新灵饲料有限公司与被告杜福民于2007年10月23日签订房屋租赁协议一份，租赁协议约定由被告向原告租赁生产车间用于生产蜡烛，租金为每年34286元，租赁期限截止至2012年12月31日。后，双方双方实际履行过程中，又以实际履行行为达成了新约定，即被告实际向原告支付租金每年24000元。租期届满后，被告仍占据车间进行生产作业，但拒绝支付租金。嗣后，原、被告双方就要求被告腾空归还车间并支付租金损失多次协商未果，故纠纷成讼。
本院认为，本案的争议焦点有两个：一、原告起诉被告主体是否适格？二、租金损失如何确定？
关于争议焦点一，被告抗辩称租赁协议中约定了具体的分配方式，即公司只能主张每年租金中的3000元，其他的只能有金小牛及朱连发本人主张，公司不能代金小牛及朱连发主张，故原告主体不适格。本院经审核后认为，对被告的抗辩意见不予采信。理由如下：《中华人民共和国合同法》第六十四条明确规定“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”。该条即规定了合同相对性，即合同只能约束合同相对方，一方违约应当向合同相对方承担违约责任。故本案中合同虽约定被告向第三人金小牛、朱连发交付租金，但当被告违约时，仍应当向原告承担违约责任，即原告作为合同相对方有权要求被告承担违约责任，即原告主体适格，故本院对被告的抗辩不予采纳。
关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原、被告之间签订的《房屋租赁协议》及原、被告签订协议后实际履行达成的关于租金的新协议均系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，均为有效合同，依法应予保护。租赁期满后，被告应当按照约定返还租赁房屋，现被告不及时返还所租房屋的行为已构成违约，而被告仅以原告对被告要求公司财务进行审计结算不予理睬为由拒绝租金，于法无据，故应当赔偿原告租金损失。现原告主张租金损失按照市场价每月每平方米10元来计算，即为每年租金损失55500元，是原、被告实际履行达成新协议即每年租金24000元的2.31倍，且原告未能就市场价每月每平米10元提供相应证据予以证明，故本院认为，原告所主张的租金损失明显偏高，违背公平正义原则，应当予以适当调整。本院认为，原告遭受的租金损失应当参照原、被告实际履行达成新协议即每年租金24000元予以认定较为合理。
关于原告要求被告立即将房屋腾空后归还给原告的诉请，根据《中哈人民共和国合同法》第二百三十五条之规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。按照原、被告签订的房屋租赁协议约定，租赁期限为2008年1月1日至2012年12月31日，现租赁期限届满，被告应当向原告返还租赁物。而被告拒不返还租赁房屋且仍然占据租赁房屋进行生产作业的行为已构成违约，故原告要求被告立即将房屋腾空归还原告的诉请，证据充足，于法有据，本院予以支持。
关于原告主张要求被告按市场价每月每平方米10元的价格，支付租金损失166500元（自2013年1月1日起暂计算至2016年1月1日，其后至房屋腾空之日的租金损失仍按市场价每月每平方米10元的价格计算）的诉请，本院在上文中已认定原告主张的租金偏高，应当参照原、被告实际履行达成新协议即每年租金24000元予以认定，即租金损失总计为72000元（24000×3年=72000元，自2013年1月1日起暂计算至2016年1月1日，其后至房屋腾空之日的租金损失仍按每年24000元的价格计算）。
关于原告要求被告承担证据保全公证费2000元的诉请，被告于租赁期限届满后应当向原告归还租赁物，现被告既未归还租赁物又未能支付相应租金的行为已经构成违约，应当赔偿原告损失，其中包括原告为主张自己的权利而产生的必要花费，故本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告杜福民立即将房屋腾空后归还给原告德清新灵饲料有限公司；
二、被告杜福民向原告德清新灵饲料有限公司支付租金损失79200元，限于本判决生效之日起十五日内付清（自2013年1月1日起暂计算至2016年1月1日，其后至房屋腾空之日的租金损失仍按每年26400元的价格计算）；
三、被告杜福民向原告德清新灵饲料有限公司赔偿证据保全公证费用2000元，限于本判决生效之日起十五日内付清；
四、驳回原告德清新灵饲料有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费缴纳1835元，由原告德清新灵饲料有限公司负担950.7元，由被告杜福民负担884.3元，限于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 沈隆吉
二〇一六年三月十一日
代书 记员 顾美玉