北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终12197号
上诉人（原审被告）：方玉，女，1969年5月5日出生，住北京市西城区。
被上诉人（原审原告）：代纪强，男，1960年5月6日出生，住北京市大兴区。
原审被告：张兴泉，男，1968年2月13日出生，住北京市西城区。
上诉人方玉因与被上诉人代纪强及原审被告张兴泉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初18631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
方玉上诉请求：不同意一审判决第一、二、三项，2017年5月至9月期间房租应由代纪强承担。事实和理由：国家治理拆墙打洞，我只能去执行，我只能服从国家的法律。合同没有到期，代纪强终止合同违约。代纪强是无照经营、违规经营，在街巷环境专项整治之列，一审判决我承担全部责任有失公允。
代纪强辩称，我是为了响应政府号召，在规定时间内搬出房屋。拆墙打洞是对方做的，我租的房屋只有一个门，不搬走不成。我搬走几天后，对方就把东西放进房屋了，对方去看房和放东西，表明对方接收了房屋，我不同意负担2017年5月至9月期间的房费。执照是对方提供的，我也没有接到任何政府管理部门的处罚，对方说我无照经营是不对的。
张兴泉述称，同意方玉的上诉请求。
代纪强向一审法院起诉请求：判令：1.解除我与方玉、张兴泉之间签订的房屋租赁合同；2.方玉、张兴泉退还我押金5000元、2017年5月1日至2018年1月16日期间的租金24000元以及利息（自2017年4月30日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
一审法院认定事实：方玉与张兴泉系夫妻关系。2015年1月17日，方玉作为出租方（甲方），代纪强作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于北京市西城区×××1号房屋北面的一间房间及小部分阳台租赁给乙方（阳台上打隔断），租赁期限自2015年1月17日至2020年1月17日，租期五年，押金5000元。付款方式为每年房屋租金36000元，乙方第一年第一次租金需在起租当日交付给甲方，乙方第二年第二次及以后的每年租金需在起租日前十天内支付给甲方，一次性付清，不可拖欠。每年租金先付后租，一年一付给甲方。暖气费，乙方按国家收费标准承担一半交费金额交付给甲方。五年租期内，乙方保证不能转租合租房屋，并遵守国家法律法规和物业管理制度，在经营范围内，合法经营，如有违法行为，一切后果自负与甲方无关。如遇拆迁占地等情况，或其它政策都跟乙方无关，乙方无条件终止本合同，乙方无条件搬出甲方房屋。五年租期快到时，第六年续租或不租，乙方应于本合同终止之日前一个月告知甲方。如果乙方违背本合同，乙方的押金甲方一律不退。
2015年1月17日，方玉、张兴泉作为收款人收取代纪强支付的房屋租金36000元，押金5000元，暖气费800元。2016年1月18日张兴泉收取代纪强2016年1月17日至2017年1月16日的房屋租金。2017年1月15日代纪强向张兴泉银行转账36000元支付2017年1月17日至2018年1月16日期间房屋租金。2017年4月30日代纪强搬离涉案房屋，方玉、张兴泉让代纪强将涉案房屋钥匙放置于街坊家中。
一审法院另查，一、庭审中，代纪强为证明涉案房屋因政府专项整治无法继续经营，提交首都精神文明建设委员会办公室致全体市民的一封信以及《街巷环境专项整治告知书》；方玉、张兴泉对以上证据真实性不认可，称其接到法院传票时才知道此事。2017年5月，月坛街道办事处环境整治领导小组才将涉案房屋阳台上的北门进行封堵。代纪强为证明涉案房屋已经无法正常经营使用，故与案外人另行签订租赁合同，提交房屋租赁合同（部分）及收据；方玉、张兴泉对以上证据的真实性不认可，且认为与本案无关。
二、庭审中，方玉、张兴泉为证明代纪强可以在阳台上的北门封堵后从楼道门出入，提交照片；代纪强对照片的真实性认可，但主张方玉、张兴泉将西城区×××1号房屋出租给不同租户，若代纪强从楼道门出入，需经过另外一家经营装饰装修的门店，出入不便，无法实现合同目的。
经询，代纪强认可从事经营活动没有申请营业执照，但认为其搬离涉案房屋系因阳台的门被封堵；方玉、张兴泉认可于代纪强搬离涉案房屋后三至五日内将个人物品搬入涉案房屋，但主张是临时放置。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，方玉与代纪强之间签订的《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属合法有效。根据合同相对性原则，本案中张兴泉并非本案所涉租赁合同的订立主体，方玉亦认可张兴泉系由其委托代为收取涉案房屋租金，该合同项下的出租人权利义务应由方玉负担，故法院认为张兴泉并非本案适格主体，法院对于代纪强要求张兴泉承担合同义务的诉讼请求不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。房屋出租人负有保证承租人正常使用房屋的义务。本案中，方玉向代纪强出租涉案房屋时，系通过阳台一侧北门用于出入，且双方在合同中约定代纪强在经营内合法经营，故双方应属明知涉案房屋用于经营。因月坛街道办事处于2017年4月就“开墙打洞”等违规行为进行全面整治下发通知要求于2017年5月1日前自行改正违法行为，阳台北门封堵将使代纪强承租房屋的通行状态发生了巨大变化，其承租房屋若通过楼道门出入，必经由他人承租房屋，涉案房屋不再具有利用上的独立性，势必影响承租人对涉案房屋的使用及经营活动；方玉亦认可涉案房屋阳台北门于2017年5月被封堵，而上述阳台北门系出租房屋时由方玉提供，故应属于租赁物发生的重大变化影响合同目的实现之情形，代纪强于2017年4月30日要求解除合同于法有据，法院予以支持。因双方合同解除后，方玉理应将押金退还，故法院对于代纪强要求方玉返还房屋押金5000元的诉讼请求，予以支持。对于方玉以代纪强未交纳物业费为由拒绝返还押金的答辩意见，因双方未明确约定物业费由代纪强交纳，故法院对方玉该答辩意见不予采纳。对于方玉主张代纪强存在未取得营业执照违法经营不予退还押金的抗辩主张，依据约定为代纪强在经营范围内合法经营，如有违法行为一切后果自负，与方玉无关；代纪强确未取得营业执照进行经营，但出现上述约定之情形，代纪强并未构成对合同约定义务之违反，故方玉的该项抗辩意见，法院不予采纳。但应当指出，代纪强未取得营业执照进行经营的行为应当由行政管理部门予以规制。对于方玉主张代纪强未提前一个月通知解除合同构成违约的抗辩意见，因双方约定提前告知的义务系基于“五年租期快到时，第六年续租或不租了”的情况，但本案合同解除并非基于上述约定情形，故不予适用。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，代纪强于2017年1月15日向张兴泉支付2017年1月17日至2018年1月16日的房屋租金，代纪强于2017年4月30日搬离涉案房屋，因双方合同解除，故法院对于代纪强要求返还2017年5月1日起至2018年1月16日之间的房屋租金的诉讼请求，予以支持；对于代纪强主张退还的租金数额，法院不持异议。因代纪强系行使解除权解除合同，并非单方违约解除合同，方玉亦于代纪强搬离当日让其将房屋钥匙放置指定他人处，并于代纪强搬离后五日内即向涉案房屋中放置物品，表明方玉同意收回涉案房屋并自行使用，故对于方玉要求抵扣房屋空置费的答辩意见不予支持。对于代纪强主张房屋租金利息及押金利息的诉讼请求，因双方在合同中并未约定，于法无据，故法院对其该项诉讼请求不予支持。判决：一、确认代纪强与方玉于二〇一五年一月十七日签订的《房屋租赁合同书》于二〇一七年四月三十日解除；二、自判决生效之日起七日内，方玉退还代纪强房屋租金二万四千元；三、自判决生效之日起七日内，方玉退还代纪强房屋押金五千元；四、驳回代纪强其他诉讼请求。如果方玉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审无异。
本院认为，双方合同约定代纪强在经营范围内合法经营，一审判决认定双方应明知涉案房屋用于经营并无不妥。2015年方玉向代纪强出租涉案房屋时，用于出入通行的是阳台一侧北门，2017年4月月坛街道办事处就“开墙打洞”等违规行为进行全面整治，要求2017年5月1日前自行改正违法行为，涉案阳台北门应予封堵。虽然诉讼中方玉主张代纪强可以通过楼道门进入，不影响其使用，但是，代纪强从楼道门出入必须经过案外人承租区域，涉案房屋不再具有利用上的独立性，且涉案房屋的门面原系临街，临街一侧封门后，涉案房屋的通行状态发生巨大变化，对代纪强的经营活动造成影响，一审判决认定这属于租赁物发生重大变化影响合同目的实现之情形，亦无不当，在此情况下代纪强有权提前终止合同，方玉上诉主张代纪强提前终止合同构成违约，与事实不符，本院不予支持。关于方玉主张代纪强无照、违规经营，在街巷环境专项整治之列一节，本院认为，客观上涉案房屋阳台北门于2017年5月被封堵，现在亦没有证据表明系因代纪强没有办理营业执照造成合同无法履行，故本院对于方玉该项上诉意见不予采纳。2017年4月30日代纪强搬离涉案房屋，一审判决认定双方合同于该日解除，并无不当。
关于2017年5月至9月期间租金的负担，虽然诉讼中方玉主张2017年4月30日让代纪强将房屋钥匙放置他人处系因街道办事处施工要使用钥匙，并主张在涉案房屋中放置床是因为街道办事处施工期间，案外另一租户说不安全，放床是看门时使用的，但是，施工需使用钥匙、施工期间需要看门等情节并不能归责于代纪强，2017年4月30日代纪强搬离涉案房屋，双方合同已经解除，方玉按要求代纪强负担2017年5月至9月期间租金，没有依据，本院不予支持。一审判决方玉退还代纪强房屋租金及押金，并无不当，本院予以维持。
综上，方玉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决书关于一审案件受理费交纳情况的记载有误，本院予以纠正。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费263元，由方玉负担（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费263元，由方玉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 何江恒
审判员 王 平
审判员 李明磊
二〇一七年十二月七日
书记员 祝 石