河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀08民终1627号
上诉人(原审被告)：温贵臣，男，1962年5月24日出生，汉族，农民，住河北省兴隆县。
委托诉讼代理人:周秋杰,男,汉族,1956年9月27日出生,住河北省兴隆县.
被上诉人(原审原告)：中国人民解放军66457部队，住所地河北省兴隆县上石洞乡。
负责人：王玉波，主任。
委托诉讼代理人：张明军，河北骥腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李彩霞，河北骥腾律师事务所律师。
上诉人温贵臣因与被上诉人中国人民解放军66457部队租赁合同纠纷一案，不服河北省兴隆县人民法院（2018）冀0822民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人温贵臣及其委托诉讼代理人周秋杰、被上诉人中国人民解放军66457部队委托诉讼代理人张明军、李彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
温贵臣上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：合同约定在租赁期内场地转租必须经被上诉人书面同意，我没向外出租场地，无需被上诉人书面同意，合同中允许我向外租赁房屋收取租赁费用，我没有违约；被上诉人是按照军委指示要求解除租赁合同，既然是军委命令，双方均不违约，但合同约定因上级命令解除合同，对我的经济损失及补偿是双方协商，协商不成才可以向法院起诉；本案被上诉人起诉时应当列租房户为第三人，在诉讼中被上诉人亦未向法院申请追加第三人，本案遗漏当事人，只能发还重审。
中国人民解放军66457部队辩称,一、被答辩人存在严重的违约行为，一审判决认定事实清楚。答辩人与被答辩人签订的《原四七五五部队家属院租赁协议书》明确约定了：“此租赁场地、房屋产权永远归甲方所有；在租赁期内此场地的使用权、租用权归乙方；在租赁期内此场地转租必须经甲方书面同意。”显然该约定中的租用权使用权即于场地上的房屋，转租需经答辩人书面同意亦包括场地及房屋的转租。被答辩人认为仅对外转租了房屋，没有转租场地，不用经答辩人书面同意，显然系对合同的约定内容存在误解。且如果按被答辩人该种狭义的理解合同条文来看，该项合同条文仅约定了场地的使用权、租用权归被答辩人所有，被答辩人并无场地内房屋的使用权、租用权，其未经答辩人同意对外转租房屋的行为更属于非法转租。因此，被答辩人对外转租房屋的行为构成违约，答辩人依法依约有权解除租赁协议，一审判决认定事实清楚。二、被答辩人并未按照法定程序主张其损失，无权要求一审法院一并认定。一审过程中，被答辩人主张其存在损失，但法院一再向其释明，对于被答辩人主张的损失应当按照法定程序通过提起反诉的形式主张，但被答辩人明确表示不反诉，故无权要求在答辩人提起的本诉中一并解决其主张的损失问题，一审法院适用法律正确。三、次承租人并非案件必要当事人，未参加诉讼不属于法律规定的遗漏当事人的情形，一审法院适用法律正确。根据法律规定，次承租人参加诉讼的方式有两种：一种为次承租人作为第三人认为案件处理同他有利害关系可以申请参加诉讼。一种为因租赁合同纠纷案件人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。即对于租赁合同纠纷案件，次承租人是否参加诉讼由法院通知，人民法院可以通知次承租人，认为不必要亦可以不通知次承租人。本案中，次承租人并未申请参加诉讼，人民法院未主动通知次承租人参加诉讼亦符合法律规定。因此，在租赁合同纠纷案件中，次承租人并非必要诉讼参加人，其未参加诉讼不属于民事诉讼法规定的遗漏第三人的情形，一审法院适用法律正确。在二审庭审中补充意见：1、双方签订租赁协议第一条第五款租赁期场地转租需经甲方书面同意，但是没有说明房屋问题，双方对此理解发生歧义，只能说没有明确房屋的转租问题，如果合同未约定应依法定。合同法第224条规定，承租人未经出租人同意转租的可以解除合同，被上诉人享有法定合同解除权。2、上诉人认为如果解约应先协商损失再退房，但是合同第二项约定甲方义务是通知，乙方义务是在一个月内返还房地产，并没有协商损失为交房的前提条件。3、关于遗漏当事人问题，本案不存在遗漏当事人问题无须发还重审。即便查明本案存在转租问题，次承租人不属于民事诉讼法第132条规定的必须共同诉讼当事人，依据民事诉讼法第56条第2款，可以参加并非应当参加。遗漏的应当是应当参加诉讼的当事人，并非可以参加的诉讼当事人。本案上诉人没有就转租事实举证也没有请求法院通知次承租人参加诉讼。如果本案存在次承租人，其存在合法救济途径，温贵臣在本案表示不反诉但是对合同解除保持诉权，温贵臣可以起诉，次承租人可以参加那个诉讼。民事诉讼法第56条第3款，等本案判决生效确实损害次承租人利益，可以在6个月内另行起诉。所以次承租人即便不参加诉讼本案也无须发还重申。
中国人民解放军66457部队向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间签订的《原四七五五部队家属院租赁协议书》（以下简称租赁协议书）；2.被告限期腾空并退还其租赁原告的坐落在河北省兴隆县兴隆镇大东区原4755部队家属院（京冀字第5586号坐落）的场地、房屋及附属设施等军产；3.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2006年7月30日，原告66457部队与被告温贵臣签订租赁协议书，甲方（出租方）为原告66457部队，乙方（承租方）为被告温贵臣。该租赁协议书约定：一、协议内容。1.甲方自愿将坐落在河北省兴隆县兴隆镇大东区原4755部队家属院的场地面积2,506平方米，楼房总建筑面积1,485.28平方米、使用面积1,298平方米，水、电、暖、卫完好。公共用房20间、建筑面积437平方米、使用面积336平方米。锅炉房建筑面积33.75平方米、使用面积20平方米（水、电、暖气管道完好），旧立式锅炉一台。茶炉房建筑面积12.25平方米、使用面积9平方米，水、电完好，旧茶炉一台。菜窖20间出租给乙方看管使用。2.租赁时限：2006年8月1日至2055年7月31日。3、租赁费用为450,000.00元，乙方从签订本租赁协议之前向甲方缴纳300,000.00元，2006年12月31日前向甲方缴纳50,000.00元，2007年6月30日前向甲方缴纳100,000.00元。4.租赁用途：乙方管理与租用。5、产权归属：此租赁场地、房屋产权永远归甲方所有；在租赁期内此场地的使用权、租用权归乙方；在租赁期内此场地转租必须经甲方书面同意。二、双方义务。1.甲方义务③甲方因战争、抢险救灾，需用此房地产时，本协议即刻终止；甲方因调整、规划及上级指令（正式文件为准）等情况需要该房地产时，应当提前一个月通知乙方，乙方要按规定时限内将所承租的房地产全部交还给甲方，对乙方造成的经济损失及补偿问题由甲、乙双方协商解决。2.乙方义务①在租赁期内，水、电、暖、雇佣临时工、房屋修缮等各种维修费用由乙方负全责。⑤未经甲方同意，乙方不得擅自改变承租用途。⑥在租赁期内，对该租赁房屋的修缮费用由乙方自负，甲方不承担任何费用。三、附加条款。3.协议生效后，任何一方未能履行本协议规定的条款，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由责任一方承担。该协议由甲方盖有“中国人民解放军66457部队”印章以及徐泽签名，乙方温贵臣签名按手印。后原告66457部队与被告温贵臣签订减租赁费协议书，双方约定：2006年7月30日甲、乙双方签订了租赁协议书。由于此租赁楼房屋顶进行防漏处理、自来水管道更换，影响到租赁协议书的履行，经预算需经费130,000.00余元。经甲、乙双方协商，从租赁费中给乙方减免50,000.00元，用于此租赁楼房的屋顶防漏处理、自来水管道的更换（不足部分由乙方全部承担）。2007年6月30日前向甲方缴纳100,000.00元时，乙方向甲方缴纳50,000.00元即可。该协议由甲方盖有“中国人民解放军66457部队”印章以及徐泽签名，乙方温贵臣签名按手印。2007年11月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《原四七五五部队家属院租赁补充协议书》（以下简称租赁补充协议书）。双方约定：原四七五五部队家属楼冬季供暖从今年开始，由兴隆县热力公司保障。接火费150,000.00元，设计费14,000.00元，施工费146,000.00元，合计310,000.00元。由于甲方资金短缺，所需费用全部由乙方承担，待租赁协议期满、政策允许的前提下，在同等条件下由乙方优先承租，并从租赁费中酌情减免部分租赁费用。
原告66457部队接到军委文件后，即通知被告温贵臣解除租赁协议。被告温贵臣向原告提交损失清单，一、投资：楼房合同450,000.00元，楼房内外装修1,350,000.00元，热力施工790,000.00元，电力改造480,000.00元，自来水改造350,000.00元，楼顶装修和防水480,000.00元，合计3,900,000.00元。二、主体楼房出租租期40年，每年收入150,000.00元，共计6,000,000.00元；附属房屋出租及果树每年损失40,000.00元，40年，共1,600,000.00元，总计11,500,000.00元。在庭审中，被告温贵臣明确表示不提起反诉，也未提供证据证明损失数额。
一审法院认为，根据原、被告的诉辩意见及双方提供的证据，本案争议焦点如下：1.原告与被告签订的租赁协议书效力问题。虽然是原被告双方的真实意思表示，但租赁时限约定长达49年，违反了法律强制性规定，对于超过20年部分，本院认定无效，即自2006年8月1日至2026年7月31日为有效合同，自2026年8月1日至2055年7月31日为无效合同。2.原被告在履行租赁协议书中的违约责任及处理问题。对租赁协议书有效部分，在合同履行过程中，原告已将场地、房屋及设备交付给被告，履行了合同约定的义务，不存在违约行为。被告未经原告书面同意擅自将楼房转租他人改变承租用途，属于违约行为，应当承担违约责任，原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。有效合同解除后，被告应当及时腾空并退还给原告的场地、房屋及附属设施等军产，返还的范围以租赁协议书协议内容第1条双方确定的范围为准。原告收取被告的租赁费应当酌定部分返还，即自2006年8月1日至被告腾空并退还给原告的场地、房屋及附属设施等军产时止的租赁费因已实际履行不予返还，自被告腾空并退还给原告的场地、房屋及附属设施等军产时起至2055年7月31日部分因未实际履行，予以返还，返还标准按每日25.16元（450,000.00元/49年/365天）计算扣除。3.原被告签订减租赁费协议书效力问题。原被告签订的租赁协议书约定“在租赁期内，水、电、暖、雇佣临时工、房屋修缮等各种维修费用由被告负全责。对该租赁房屋的修缮费用由被告自负，原告不承担任何费用。”但在减租赁费协议书中又约定，原告负担楼房屋顶防漏处理、自来水管道的更换费用50,000.00元，此费用在租赁费中减免，此协议是对原租赁协议的协议变更，是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，并且此协议已经履行完毕。4.原被告签订租赁补充协议书效力及费用负担问题。双方约定兴隆县热力公司的供暖所需费用由被告全部承担，在租赁协议期满、政策允许的前提下，在同等条件下由被告优先承租，并从租赁费中酌情减免部分租赁费用，属于原被告双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，但在租赁合同履行过程中解除合同时如何处理并没有约定且被告未提起反诉，应当另行处理。5.被告向原告提交损失清单并主张损失11,500,000.00元问题。在案件审理过程中，被告未提起反诉，在庭审中被告明确表示不反诉，因此，对被告的损失本院不予处理。被告可另行向原告主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十四条规定，判决：一、原告中国人民解放军66457部队与被告温贵臣签订的《原四七五五部队家属院租赁协议书》自2026年8月1日至2055年7月31日为无效合同，依法予以解除；二、原告中国人民解放军66457部队与被告温贵臣签订的《原四七五五部队家属院租赁协议书》自2006年8月1日至2026年7月31日为有效合同，于本判决生效后十日内予以解除，不再继续履行；三、被告温贵臣于本判决生效后十日内腾空并退还给原告中国人民解放军66457部队坐落在河北省兴隆县兴隆镇大东区原4755部队家属院的场地、房屋及附属设施等军产；四、原告中国人民解放军66457部队于本判决生效后十日内返还被告温贵臣租赁费（自退还之日起按每日25.16元计算至2055年7月31日止）。
二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实有相应的证据予以佐证，依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁协议书租赁时限约定长达49年，其中超过20年部分，违反了法律强制性规定，应认定无效，一审法院认定自2006年8月1日至2026年7月31日为有效合同，自2026年8月1日至2055年7月31日为无效合同符合法律规定。双方签订的租赁协议书约定：“此租赁场地、房屋产权永远归甲方所有；在租赁期内此场地的使用权、租用权归乙方；在租赁期内此场地转租必须经甲方书面同意。”，能够认定该约定中的场地使用权、租用权包括场地上的房屋，转租需经被上诉人书面同意亦包括场地及房屋的转租。在履行租赁协议书有效部分的过程中，被上诉人依约将场地、房屋及设备交付给上诉人，上诉人未经被上诉人书面同意擅自将楼房转租他人改变承租用途，存在违约，应承担违约责任，一审法院支持被上诉人解除合同的诉讼请求并无不当。有效合同解除后，上诉人应当及时腾空并退还被上诉人的场地、房屋及附属设施等军产，返还的范围以租赁协议书协议内容第1条双方确定的范围为准。对于上诉人上诉提出本案被上诉人起诉时应当列租房户为第三人，在诉讼中被上诉人亦未向法院申请追加第三人，本案遗漏当事人的主张，因上诉人转租未经被上诉人书面同意，其在诉讼中亦未向法院申请追加第三人，且上诉人未提交证据证明转租事实，故本案并未遗漏当事人。
综上所述，温贵臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人温贵臣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周亚秋
审 判 员 李 莉
代理审判员 应春明
二〇一八年五月十八日
书 记 员 刘明喆