江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆千民初字第0736号
原告（反诉被告）昆山市秦峰包装有限公司，住所地昆山市千灯镇西横村，组织机构代码75200704-5。
法定代表人陈林元，该公司总经理。
委托代理人王友发，上海普世（昆山）律师事务所律师。
被告（反诉原告）昆山昆仑环保科技有限公司，住所地昆山市千灯镇支浦路251号2号厂房，组织机构代码66835896-9。
法定代表人赵兴国，该公司总经理。
委托代理人姜红文，江苏鹿鼎律师事务所律师。
委托代理人郭志刚，江苏鹿鼎律师事务所律师。
原告昆山市秦峰包装有限公司（以下简称秦峰公司）与被告昆山昆仑环保科技有限公司（以下简称昆仑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理后，依法由审判员苏军伟适用简易程序独任审判，于2013年10月28日第一次公开开庭进行了审理。原告秦峰公司的委托代理人王友发、被告昆仑公司的委托代理人姜红文、佟辉（后被告撤销对佟辉的委托授权）到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序依法组成合议庭于2014年8月4日第二次公开开庭进行了审理。原告秦峰公司的委托代理人王友发、被告昆仑公司的委托代理人郭志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦峰公司诉称：2012年7月，秦峰公司与昆仑公司签订《厂房租赁合同》，租赁期限自2012年8月1日至2014年7月31日止。租赁合同签订后，秦峰公司按约将合格租赁物交付昆仑公司使用。此后，昆仑公司多次拖欠秦峰公司租金，经催告后仍不支付，而昆仑公司于2013年7月6日发出《租赁合同解除通知》，单方停止履行合同。秦峰公司认为昆仑公司拖欠租金、损坏租赁物及单方解除租赁合同的行为属于不诚信行为，已经构成严重违约，给秦峰公司造成了重大的经济损失。为维护秦峰公司的合法权益，现向法院提起诉讼，要求：1、判令解除秦峰公司与昆仑公司签订的《厂房租赁合同》；2、判令昆仑公司承担违约金50000元；3、判令昆仑公司立即腾出所租赁的厂房，并支付房屋使用费16988元（暂计算至2013年8月31日，实际计算至昆仑公司实际腾出房屋之日止）；4、判令昆仑公司支付秦峰公司拖欠的房屋租金100000元及滞纳金306000元（实际计算至昆仑公司还清为止）；5、判令昆仑公司支付秦峰公司管理费9546.69元（包括门卫2013年7月至8月工资2040元，门卫2013年3月至8月餐费736元，2013年7月水电费568.69元，电力维修费1202元，垃圾清理费5000元），该费用暂计算至2013年8月31日止，实际计算至昆仑公司实际迁出房屋之日止；6、判令昆仑公司承担房屋损坏的维修责任，承担房屋损坏损失155600元；7、本案所有诉讼费用由昆仑公司承担。审理中，秦峰公司变更第3项诉讼请求为要求被告立即腾出、搬离所租赁的厂房，并支付占用房屋使用费（按照每天1096元的标准，自2013年5月14日被告提出解除合同之日起至被告实际腾空、搬离房屋时止）；变更第4项诉讼请求为要求被告支付拖欠的租金10000元；放弃第5项诉讼请求；撤回第6项诉请，保留相关权利的主张。
被告昆仑公司辩称：双方之间的租赁合同已于2013年5月13日终止，秦峰公司请求支付租金等诉讼请求不成立，理由是2013年5月13日因在租赁物2号楼一层内经营的昆山小书生儿童用品有限公司（以下简称小书生公司）突发大火，造成昆仑公司所在二层地板炸裂，门窗损害，且直接造成昆仑公司货物受损，消防大队当天将火灾现场2号楼予以封闭，同年5月24日，秦峰公司也书面告知昆仑公司其因火灾而切断租赁房屋的整幢房屋的动力及照明系统，导致昆仑公司无法使用所租赁的房屋，因火灾导致昆仑公司签订的租赁合同目的无法实现，故昆仑公司解除租赁合同符合法律规定，昆仑公司在租赁物尚未修复前无法使用租赁物，也未使用租赁物，根本不存在占用租赁物的问题，也无需支付占用费和租金，且火灾导致相关各方对事故造成的损失进行评估、理赔，昆仑公司向小书生公司主张侵权责任正在诉讼中，所以火灾现场也一直维持现状，这并非昆仑公司的一方原因所导致。租赁合同已经终止，目前的现状是合同终止履行后的后续处理事宜，非租赁合同的继续履行，故秦峰公司要求昆仑公司支付违约金也无法律依据。
反诉原告昆仑公司反诉称：昆仑公司与秦峰公司于2012年7月签订《厂房租赁合同》后，昆仑公司分别于2012年8月30日、2013年4月交付秦峰公司租金总计190000元，2013年5月13日因昆仑公司所在租赁厂房的同一幢楼突发大火，造成昆仑公司所在二楼地板炸裂，由于高温炙烤昆仑公司货物受损，火灾现场一、二楼均被消防大队关闭，秦峰公司也告知昆仑公司厂房存在安全隐患，租赁合同无法继续履行。据此，请求：1、判令秦峰公司返还已经收取的租金33287.67元；2、秦峰公司承担本案的诉讼费用。
反诉被告秦峰公司辩称：昆仑公司理应按照合同约定先缴后用，且昆仑公司一直占用秦峰公司的厂房未腾空，昆仑公司擅自解除租赁合同已构成严重违约，故昆仑公司还拖欠秦峰公司租金，请求法院驳回昆仑公司的反诉请求。
经审理查明：2012年7月，秦峰公司（甲方、出租方）与昆仑公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》一份，合同约定乙方因生产经营需要，租用甲方位于昆山市炎武西路478号厂房、办公室，生活宿舍借用甲方4号楼房二楼自南向北一半；租期为2年，自2012年8月1日至2014年7月31日止；年租金为200000元，不含税，租金实行先缴后用的原则，按半年结算方式，每年租金于8月1日之前付清100000元，余100000元在第二年2月前付清，乙方按照合同规定支付甲方租金，不得延误或拒绝。如逾期交付租金的，除因及时如数补交外，需支付滞纳金为租金总额的3%乘以拖欠天数；未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方，并须履行完毕以下手续，乙方方可提前解约：1、向甲方交回租赁物；2、交付租赁期（3月）的租金及其他因本合同所产生的费用。合同的终止条款约定本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，在本合同终止前乙方必须付清所有租金，并且返还租赁物给甲方，若租赁财物被损坏，乙方应当给予赔偿，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方双倍赔偿支付租金，但甲方有权书面通知乙方不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。审理中，秦峰公司确认昆仑公司于2012年8月30日向秦峰公司支付租金100000元、于2013年4月30日支付租金90000元，共计190000元，该190000元租金为2012年8月1日至2013年7月31日期间的部分租金。
另查明：2013年5月13日位于昆山市千灯镇炎武路的小书生公司所承租秦峰公司的厂房发生火灾，此次火灾造成小书生公司承租厂房建筑、设备、半成品等不同程度的受损，同时殃及二楼的昆仑公司，经昆山市公安消防大队出具昆公消火认字（2013）第0013号火灾事故认定书认定起火原因为：该起火灾的起火部位是该公司厂房一层西北角南北向一排工作台最南端的工作台上，火灾原因为85W照明光源长时间烘烤下方可燃物，导致火灾。2013年5月24日，秦峰公司张贴通知昆仑公司称：因小书生公司生产大楼发生火灾，造成整幢楼房电力系统存在不安全隐患，秦峰公司已切断这幢楼房的整个动力及照明系统，如有人私自送电违规操作，造成任何一方有损财产及生命安全之后果，所有责任由违规者自负。2013年7月6日，昆仑公司向秦峰公司发出租赁合同解除通知，称昆仑公司与秦峰公司签订的《厂房租赁合同》租赁期限自2012年8月1日至2014年7月31日止，现厂房租金已经支付至2013年7月中旬。2013年5月13日，秦峰公司租赁给小书生公司的厂房发生火灾，殃及昆仑公司租赁的厂房，自发生火灾之日起，为安全起见秦峰公司也切断了厂房的动力和照明系统，昆仑公司无法继续使用租赁厂房，对昆仑公司的正常生产经营造成了严重影响，无奈之下，昆仑公司只能另觅他处逐渐恢复生产，至今未能全部投产。在此状况下，昆仑公司只能通知秦峰公司解除双方签订的租赁合同，解除时间为2013年5月14日。同时该通知书告知关于因火灾造成的损失，昆仑公司已经依法向本院起诉，对于昆仑公司自2013年5月14日至2013年7月中旬已经支付的租金，昆仑公司保留相应的权利。审理中，秦峰公司与昆仑公司一致同意租赁合同解除时间为2014年5月14日。
再查明：昆仑公司于2013年5月29日向本院提起诉讼，案号为（2013）昆千民初字第0452号，要求昆山小书生儿童用品有限公司、秦峰公司承担昆仑公司因火灾造成的财产直接损失。昆仑公司表示之所以未及时搬离所承租厂房，是因为发生火灾，消防大队封存现场，现场损失需要保险公司及其他部门核定损失，现场不能被破坏，经过相关部门鉴定以后，昆仑公司才能组织人员清场。因昆仑公司的财产损失需要相关部门鉴定等原因一直存放在秦峰公司的厂房，秦峰公司无法对昆仑公司承租的厂房再行处置，引起本案诉讼。审理中，秦峰公司与昆仑公司一致确认截至2014年7月30日止昆仑公司才将承租厂房内的损坏产品及机器设备等资产搬离，秦峰公司表示尚有部分垃圾未清理，不要求在本案中处理。另秦峰公司主张昆仑公司支付房屋占用使用费的标准每天1096元系根据合同关于昆仑公司逾期搬离或不返还租赁物应双倍支付租金的约定计算；主张昆仑公司支付违约金50000元系根据合同关于昆仑公司提前终止合同，须提前三个月通知并交清三个月租金的约定计算。
上述事实由原告提供的《厂房租赁合同》1份、公证书1份、房租收入进账单1份、租赁合同解除通知1份、被告提供的消防大队关闭通知书1份、火灾事故认定书1份、秦峰公司的通知书1份、租赁合同通知书1份及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为：秦峰公司与昆仑公司于2012年7月签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效。双方当事人一致同意该合同于2013年5月14日解除，本院予以确认。根据该合同的履行期间（2012年8月1日至2013年5月13日）并结合昆仑公司支付的租金情况（共计支付190000元），本院确认秦峰公司应退还昆仑公司房屋租金为33287.67元（190000元-（200000元÷365×286）］，故本院对于昆仑公司要求秦峰公司返还租金33287.67元的反诉请求予以支持。昆仑公司向秦峰公司提出解除租赁合同系因小书生公司租赁的厂房发生火灾导致昆仑公司厂房内的产品、机器等资产遭受损失需要估价等原因保留现场而无法使用厂房，导致昆仑公司无法继续实现合同目的，其解除理由不可归责于昆仑公司，故昆仑公司行使合同解除权符合事实和法律规定，且秦峰公司在审理中同意在2013年5月14日双方解除租赁合同，故昆仑公司在履行合同中不存在秦峰公司主张的违约行为，秦峰公司要求昆仑公司支付违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。在租赁合同解除后，昆仑公司理应及时将承租秦峰公司厂房内的产品、机器等资产全部搬离，将租赁的厂房返还秦峰公司。客观上昆仑公司为维权保全证据需要固定火灾现场而继续占有使用承租厂房至2014年7月30日，秦峰公司因此产生租金损失，故本院认定昆仑公司应支付秦峰公司2013年5月14日至2014年7月30日（共计443天）期间占有厂房使用费，参照双方签订合同约定的租金标准计算为242739.73元（200000元÷365×443）。另秦峰公司表示其保留要求昆仑公司恢复原状并主张昆仑公司赔偿房屋损失的权利，不要求在本案中处理，放弃要求昆仑公司支付管理费的诉讼请求，系秦峰公司对其权利的自由处分，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告昆山市秦峰包装有限公司与被告昆山昆仑环保科技有限公司于2012年7月签订的《厂房租赁合同》于2013年5月14日解除。
二、被告昆山昆仑环保科技有限公司支付原告昆山市秦峰包装有限公司厂房占有使用费242739.73元。
三、反诉被告昆山市秦峰包装有限公司返还反诉原告昆山昆仑环保科技有限公司租金33287.67元。
四、驳回原告昆山市秦峰包装有限公司的其他诉讼请求。
上述二、三项相抵后，被告昆山昆仑环保科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山市秦峰包装有限公司人民币209452.06元（如采取转账方式支付，请汇入原告昆山市秦峰包装有限公司指定账户；或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60）。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费10182元，财产保全费3770元，合计13952元，由原告昆山市秦峰包装有限公司承担8952元，被告昆山昆仑环保科技有限公司承担5000元。被告承担部分，原告已经预交，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内直接支付原告。反诉案件受理费632元，减半收取316元，由反诉被告昆山市秦峰包装有限公司承担。此款反诉原告已预交，本院不再退还，反诉被告在本判决生效之日起十日内支付反诉原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。）
审 判 长 苏军伟
人民陪审员 朱 炜
人民陪审员 屠 杰
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 胡晓华
附民事判决书引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。