广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院行 政 判 决 书（2017）桂0107行初5号原告南宁市云星城市春天小区业主委员会。负责人钱正云，主任。被告南宁市住房保障和房产管理局，所在地南宁市园湖路37号房产大厦。法定代表人黄敏丽，局长。委托代理人杨新，广西至诚律师事务所律师。委托代理人黄捷，南宁市住房保障和房产管理局法规科科长。原告南宁市云星城市春天小区业主委员会要求被告南宁市住房保障和房产管理局履行法定职责一案，于2016年12月12日向本院提起诉讼，经原告补正起诉材料，本院于2017年1月9日立案受理，并在法定期限内向被告送达了起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料。本院依法组成合议庭，于2017年3月1日公开开庭审理了本案。原告的负责人钱正云,被告的委托代理人杨新、黄捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，南宁市云星城市春天小区位于南宁市××××号，隶属于南宁市西乡塘区北湖街道辖区。城市春天小区业主于2015年7月8日向南宁市住房保障和房产管理局（以下简称南宁市住房局）投诉南宁金瑞物业服务有限公司（以下简称金瑞物业）非法进驻和侵犯业主权益。2015年8月4日南宁市住房局南房函[2015]687号复函和[2016]128号文件清楚查明广西华实房地产开发有限公司未经招投标违规选聘不具备资质、且由建设单位全资控股（《南宁市物业管理办法》第36条规定，建设单位控股的物业服务企业，不得参与本建设单位开发建设的住宅物业项目的前期物业管理招投标）的南宁金瑞物业服务有限公司进驻城市春天小区开展非法的物业服务的事实。金瑞物业非法进驻城市春天5年多且一直没有合法资质。在此期间，小区管理混乱，治安案件频发，小区业主和物业公司矛盾尖锐，但南宁市住房局及其下属房产监察部门却置若罔闻，视而不见，助长了非法进驻的金瑞物业公司的嚣张气焰。2015年9月19日，南宁市住房局发出南房改[2015]047号《责令改正通知书》，称金瑞物业超越资质承接物业服务，并责令其在收到通知次日起十日内改正违法行为。逾期不履行通知所要求的义务的，该机关将依法申请强制执行。但直至原告提起诉讼，南宁市住房局并未申请强制执行，也未跟踪落实改正结果，导致该通知成为“行政空头支票”，纵容金瑞物业持续违法，属于典型的行政不作为。金瑞物业既是建设单位控股的全资子公司，且进驻城市春天小区时只有暂定三级资质。城市春天小区共396040平米，依法应需要一级资质的物业企业才能进驻。金瑞物业超资质经营问题一直持续，并且至今为止，金瑞物业还未取得物业服务一级资质，仍然不具备在城市春天小区经营的资质。2016年6月20日、2016年6月22日原告两次向被告报送相关文件，请求被告依法督促前期物业做好交接工作，在信访办结时限内原告没有任何回复，其下属各科室也互相推诿。在多次沟通后，原告按照被告要求，再次于2016年10月11日向被告报送相关文件，请求其依法责令金瑞物业撤出城市春天管理区域，在信访办结时限内同样未接到任何回复，被告对原告的合理诉求置若罔闻，已属于明显的行政不作为。综合以上事实和理由，我们请求人民法院依法判令：南宁市住房保障和房产管理局立即履行法定职责，责令南宁金瑞物业服务有限公司撤出城市春天管理区域，移交全部物业管理物资和资料。原告向法庭提供如下证据：证据1、南房函[2015]687号文，2、南房函[2016]128号文，3、南房改[2015]047号通知，以上证据1-3共同证明被告的具体行政行为；4、城市春天重新选聘物业进驻工作的报告，5、城市春天业委会关于强行清退前期物业的报告，6、请求责令金瑞物业限期撤出城市春天小区的报告，以上证据4-6共同证明原告依法向被告报告工作；7、原告负责人身份证明书，证明负责人身份证明文件；8、城市春天业委会组织机构代码证，证明原告主体资格；9、钱正云的身份证、居住证，证明原告负责人的身份证明。被告辩称，一、关于未向法院申请执行南房改（2015）047号《责令整改通知书》的问题。2015年9月10日，答辩人向南宁金瑞物业服务有限公司发出了南房改（2015）047号《责令整改通知书》，要求其在收到通知书的10日内，对其超资质承接物业小区物业服务的不合法行为作出改正。这项行政决定的内容是要求金瑞物业公司在期限内获取可以为云星城市春天小区提供物业服务的资质。而此行为，实际上也不具备申请人民法院强制执行的可能，即人民法院也无法通过强制执行达到金瑞物业提升其物业服务资质。因此，答辩人虽然写了申请人民法院强制执行，而这更多是加大对被决定人的压力，却不具备申请人民法院强制执行的可能。二、关于对被答辩人的信访没有答复的问题。对被答辩人以信访的方式向被答辩人提出依法督促前期物业公司向新的物业公司做好交接公司的问题，不是答辩人不理睬，而是被答辩人先选了广州珠江物业酒店管理有限公司，后又选了深圳市绿洁物业发展有限公司签署该小区的物业服务合同。情况在不断的变化过程中。对提出要求答辩人责令金瑞物业公司撤出云星城市春天小区的问题，答辩人也专门为此事开会研究。本事项不仅在形式上是信访事项，如果被答辩人在此过程中有不当行为，也应当是按照国务院发布的《中华人民共和国信访条例》规定的程序处理，而不是提起行政不作为之诉。而且，被答辩人与金瑞物业公司的争议其本质上是民事权利的纠纷，被答辩人以公权力对其实施服务是辅助性质的。在答辩人研究被答辩人的意见时，已经了解到2016年9月28日，被答辩人已经就要求金瑞物业撤出云星城市春天小区向西乡塘法院提起民事诉讼，且人民法院已经立案审理。基于被答辩人提起民事诉讼的诉求，与向行政机关提出的诉求完全的重叠；且被答辩人的物业服务权利是民事属性为主、行政属性为辅的性质，因此，被答辩人在人民法院对被答辩人的诉求已在审理的情况下，才没有按被答辩人提出的要求去做。基于以上事实和理由可见，答辩人没有存在有过错的不作为行为，被答辩人将信访事项当行政行为看待，在就以民事权利为基本属性的小区物业服务权纠纷中，对已经提出并经人民法院受理的诉求，再要求行政机关单独直接作出结果一样的行政行为，均是不妥的。因此，答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告在答辩期内向本院提供了以下证据、依据：1、组织机构代码证及法定代表人身份证明,证明被告行政主体资格；2、（2016）桂0107民初3020号《民事判决书》（云星城市春天业委会），证明原告小区物业情况一直在变化；3、关于云星城市春天小区第三次业主大会有关问题的复函，4、关于云星城市春天小区首届业主大会第三次会议结果有关问题的复函，以上证据3-4证明被告已对涉案问题作出回复。经庭审质证，原告对被告提供的证据1的真实性、合法性和关联性没有异议。认为证据2是2017年1月6日签收，但被告直到原告提起行政诉讼，仍未对原告诉求作出回应。因此原告在经过60日后再次提起行政诉讼。认为证据3、4是被告对原告第三次业主大会的回复，不是对本案诉求的回复。被告对原告提供的证据的真实性没有异议。本院对上述证据认证如下：被告向本院提供的证据2，与本案不具有关联性，本院不予采纳。原、被告向法庭提交的其他证据、依据来源合法有效，对其关联性本院予以认可。经审理查明，南宁市云星城市春天小区位于南宁市××××号，原告系该小区的业主委员会。2016年6月20日，原告向被告提交《关于云星城市春天小区重新选聘物业进驻工作的报告》。2016年6月22日，原告向被告提交《云星城市春天小区业主委员会关于强行清退前期物业的报告》。2016年10月11日，原告向被告提交《关于请求责令金瑞物业限期撤出城市春天小区的报告》，要求被告责令南宁金瑞物业有限公司立即撤出城市春天小区并按清单依法向业主委员会移交全部物业管理物资。被告未就原告的上述申请作出答复或者其它相关行政行为。原告认为被告未依法履行法定职责，诉至本院，提出前列诉讼请求。本院认为，根据《物业管理条例》第五条第二款的规定，被告作为县级以上地方人民政府房地产主管部门，具有负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作的法定职权。根据《物业管理条例》第二十九条、《广西壮族自治区物业管理条例》第二十七条、《南宁市物业管理办法》第四十九条的规定，物业服务企业在前期物业服务合同终止或者解除后，应当将相关资料、物资移交给业主大会、业主委员会并退出物业服务或者管理区域。如果相关物业服务企业违反上述规定，辖区房产行政主管部门应当根据《物业管理条例》第五十八条、《南宁市物业管理办法》第六十八条的规定，对物业服务企业作出责令限期改正及相应数额的罚款等行政行为。本案中，原告在向被告提交相关申请材料后，被告未根据原告申请内容进行调查，并向原告作出答复，已构成不履行法定职责。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条的规定，判决如下：被告南宁市住房保障和房产管理局于本判决生效之日起三十日内针对原告的申请履行法定职责。本案案件受理费50元，由被告南宁市住房保障和房产管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费，逾期不交也不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄子祥人民陪审员  张小伟人民陪审员  黄 敏二〇一七年五月十六日书 记 员  覃琳洁附法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条人民法院经过审理，查明被告不履行法定职责的，判决被告在一定期限内履行。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条原告请求被告履行法定职责的理由成立，被告违法拒绝履行或者无正当理由逾期不予答复的，人民法院可以根据行政诉讼法第七十二条的规定，判决被告在一定期限内依法履行原告请求的法定职责；尚需被告调查或者裁量的，应当判决被告针对原告的请求重新作出处理。《物业管理条例》第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第五十八条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。《广西壮族自治区物业管理条例》第二十七条有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：（一）物业服务合同终止；（二）物业服务合同解除；（三）物业服务企业依法不得继续从事物业服务活动。《南宁市物业管理办法》第四十九条物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起10日内，向业主大会、业主委员会移交本办法第三十九条第一款规定的资料，并办理下列事项：（一）对预收、欠缴的物业服务费用按实结算；（二）移交全部物业档案资料；（三）移交物业管理用房、业主共有的房屋、场地和其他财物，并退出该物业管理区域。物业服务合同尚未终止，物业服务企业不得擅自撤出物业管理区域。第六十八条物业服务企业有下列情形之一的，由市房产行政主管部门责令限期改正，可以并处10000元以上50000元以下罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书：（一）未经业主大会选聘擅自进驻物业管理区域的；（二）撤出物业管理区域未移交物业管理用房、共用部位、共用设施设备的；（三）物业服务合同尚未终止，擅自撤出物业管理区域的；（四）物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业，原物业服务企业拒不退出物业管理区域的。