北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1414号
上诉人（原审被告）胡×，男，1983年5月29日出生。
上诉人（原审被告）李×，女，1983年5月5日出生。
被上诉人（原审原告）卢×，女，1982年6月21日出生。
委托代理人杨莉莎，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人唐广娟，1979年5月14日出生。
上诉人胡×、李×因与被上诉人卢×、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第14978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
卢×诉至原审法院称，2015年5月19日，卢×与胡×、李×先后签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，约定“胡×作为出卖人将其名下所有的位于北京市通州区芙蓉路××室出售给卢×，成交价款为1950000元，约定出卖人应在2015年9月1日前取得房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知买受人和链家公司，并积极配合办理房屋产权证变更手续；出卖人如拒绝将房屋出售给买受人或擅自提高房价，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相�于该房屋总价的5%向买受人支付违约金。”合同签订后，卢×向胡×、李×支付了5万元定金，但胡×与李×因通州房价上涨向卢×提出调价解约，又拖延并最终不予办理银行还款和解押手续，且于6月18日明确提出解约，称涉案房屋不再出售。另，胡×与李×系夫妻关系。现卢×要求1.解除卢×与胡×、李×于2015年5月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.胡×、李×双倍返还卢×支付的定金10万元；3.胡×、李×支付卢×违约金97500元；4.胡×、李×赔偿卢×经济损失30万元；5.胡×、李×赔偿卢×因购买涉案房屋产生的居间服务费、评估费、保障服务费损失53250元。胡×、李×承担本案诉讼费。
李×辩称，涉案房子没有房本，房主没有授权我签署房屋买卖合同，我签合同时已经说过没有房本，且已经告诉卢×房子是胡×的，并且告知卢×房主不是我本人，我没有恶意欺瞒卢×，卢×知道详情，还坚持与我签署合同。补充协议约定“如果在2015年9月20日时因房本未下发而导致无法过户，则三方免责，甲方退还定金，丙方退还中介费，甲乙双方签署解约协议，首付解冻至乙方账户”，现房本仍未下发，卢×违约抢先起诉，提前提出解约，系卢×违约。不同意双倍返还定金及支付违约金，我没有违约，卢×主张没有合同和法律依据。我不同意赔偿损失，卢×是重复主张，是卢×自己没有控制造成的损失扩大，应该由卢×自己承担损失。卢×自7月2日反复向我主张损失。另外，如果涉案房屋的房本9月20日还没下发给我的话我就同意解除合同及补充协议。我现在不同意解除合同及补充协议。
胡×辩称，我不知道该事件，房子是婚前财产，且我与李×现已离婚。我当时不知道签合同一事，后来我才知道的，也跟卢×说涉案房屋�有房本。我没有签署涉案合同，也没有授权李×签署，我不发表意见。我不同意履行合同。
链家地产辩称，同意解除房屋买卖合同及补充协议。其他的问题我司不发表任何意见。
原审法院经审理查明如下案件事实：李×与胡×原系夫妻关系，二人于2012年7月17日登记结婚，2015年8月24日办理了离婚手续。2015年5月19日，卢×（买受人）与胡×（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》约定“出卖人出售位于北京市通州区芙蓉路××室（以下简称涉案房屋），成交价款（含装修及家电、家具等配套设备）为195万元”，上述合同还约定了其他内容。同日，上述双方及链家公司还签订了《居间服务合同》、《买卖定金协议书》及《补充协议》。《补充协议》约定“第二条2.出卖人承诺于2015年9月1日取得房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知�受人和链家公司，并积极配合办理房屋产权证变更手续；7.出卖人和买受人同意在2015年9月20日之前共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（4）拒绝将房屋出售给买受人或擅自提高房价；出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价的5%向买受人支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方”。另外，《补充协议》还补充手写约定“三方协商一致，于2015年5月21日前查询房屋抵押准确情况，如能满足2015年9月21日前过户，则本合同继续履行，其中如产生加急费用，2000元内出卖人承担，超出部分如买受人愿意承担，本合同继续履行，如不承担则合同作废，作废后出卖人退还定金五万元。如果2015年9月20日时因房本未下发而导致无法过户，则三方免责，出卖人退还定金，链家地产退还中介费，出卖人和买受人签署解约协议，首付解冻至乙方账户”。关于本条约定的目的，卢×称“为了确认房本下没下来所以才写上的，房本是否下发与合同履行的决定权在我”；李×称“我们卖房是为了腾出资格并拿到钱买新房。房子给过完户才能拿到钱，否则链家就把钱冻结了。约定到9月20日是为了控制房价，时间太久我对房价也不可控”；链家地产称“双方约定了资金监管，过户后才能拿到钱。当时签合同的时候房本是否下来还没有核实，所以就约定到9月20日”。上述各协议均为李×代签，李×于签约当天收取卢×定金五万元。2015年5月29日，卢×向链家公司支付了居间服务费42900元，向案外人北京中融信担保有限公司支付了保障服务费9750元及代收评估费600元。
关于房产证下发问题，李×称“我和卢×说过胡×不同意，卢×坚持与我签合同。我们双方都是知道存在风险的，是因为把房本下发情况写在合同里我才同意签合同的。后来我打电话询问房本下发一事，建委说9月份下不来，我知道后于六月十几号就跟卢×说房本下不来，卢×说我返还损失就与我解除合同。卢×跟我说可以找人加快下房本速度，我认为是非正常途径，就没同意。房本正在办理抵押手续时，无法提前还贷，故无法在9月1日办理抵押注销手续”。胡×表示“签订合同的时候卢×就已经知道房屋在抵押，房本下发指的是在我手里而不是在抵押。产权证是在抵押，跟我还不还房贷没有关系，建委的工作程序不是我能改变的”。关于签约过程，卢×称“第一次见面李×与胡×都在场，胡×是同意出售的。2015年5月19日签订合同的时候胡×没有到场，但是李×给胡×打电话确认的价款，胡×是同意的，李×�细阅读协议才签字。2015年6月18日之前胡×、李×是同意履行的，6月18日之后才表示不同意履行的。我们在6月26日谈判的时候才对赔偿金进行协商”。李×称“在5月9日的时候我跟胡×说过，胡×不同意卖，我们当场就说不卖了。2015年5月19日签约当天他们说我签没有问题，我就签了。我签署的时候是没有授权委托书。我从签约到现在都在一直表示胡×不同意卖房”。胡×称“我们之前见过面，但是我一直没有同意跟卢×签约。后来我6月份也和卢×谈过不同意房屋买卖”。链家地产称“之前的时候胡×已经和我们见过面了，签约的时候是表示同意的，我们也跟胡×电话沟通过了，他没有异议。之后我们在店面进行过沟通，后来的过程，我们认可卢×所述”。
另，原审法院从北京市通州区房屋产权产籍管理中心调取的《房屋所有权转移登记申请书》显示涉案房屋系胡×单独所有；《房屋权属证书》显示涉案房屋证权号为X京房权证通字第××号，领证日期为2015年6月7日。
原审法院经审理认为，本案存在如下几点争议：
一、关于李×代胡×与卢×签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等协议的效力问题。法院认为，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，胡×与李×在涉案房屋签约期间系夫妻关系，同时卢×和链家公司均表示胡×同意李×的签约行为，而胡×亦明知李×在与卢×沟通出售涉案房屋一事，但胡×未能举证证明其已积极向卢×或链家公司表示过拒绝出售涉案房屋，故法院认为李×代理胡×与卢×签订的《北京市�量房屋买卖合同》、《补充协议》等协议合法有效。
二、卢×是否有权要求解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，李×于2015年6月向卢×表示无法再履行合同，胡×亦于2015年6月向卢×表示不同意出售房屋，故卢×在出售方明确表示不出售房屋时依法有权要求解除合同，法院对卢×该项主张予以支持。
三、李×、胡×是否存在违约行为的认定。针对卢×主张胡×、李×存在违约行为，胡×辩称对于出售一事不知情，对此法院在上文已有论述，不再赘述。李×辩称在《补充协议》约定了解约条款“三方协商一致，于2015年5月21日前查询房屋抵押准确情况，如能满足2015年9月21日前过户，则本合同继续履行，其中如产生加急费用，2000内出卖人承担，超出部分如买受人愿意承担，本合同继续履行，如不承担则合同作废，作废后出卖人退还定金五万元。如果2015年9月20日时因房本未下发而导致无法过户，则三方免责，出卖人退还定金，链家地产退还中介费，出卖人和买受人签署解约协议，首付解冻至乙方账户”。关于上述条文的订立目的，李×称“我们卖房是为了腾出资格并拿到钱买新房。房子给过完户才能拿到钱，否则链家就把钱冻结了。约定到9月20日是为了控制房价，时间太久我对房价也不可控”。法院认为，卢×与胡×、李×双方在上述约定中未能指明“房本下发”的具体意义，而法院已查明政府下发房本的时间为2015年6月7日，从该意义上，已满足合同约定的房本下发条�，同时在提前偿还银行贷款后亦满足过户条件，李×所述合同目的可以实现。而对于李×辩称的房本在办理抵押手续，故“房本未下发”至房主手中导致无法过户一说，法院认为抵押登记的办理时间虽具有不确定性，但与房主本人积极的配合态度有关，且李×亦未能举证证明无法通过提前还贷而促使过户条件成就；另外，李×、胡×早在2015年6月便已表示无法履行合同，不同意出售涉案房屋，明显存在消极履行合同的态度。故法院认为李×、胡×存在违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约�或者定金条款。现卢×主张胡×、李×双倍返还定金10万元，支付违约金97500元，赔偿卢×经济损失30万元，法院结合合同的履行情况、卢×的实际损失及预期利益，确定由李×、胡×共同支付卢×违约金97500元并退还定金50000元，对于卢×的其他主张，理由不当，于法无据，法院不予支持。
关于卢×主张的因购买涉案房屋产生的居间服务费、评估费、保障服务费损失53250元，法院认为涉及案外合同关系和利害关系人，卢×应另行主张。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除卢×与胡×于二零一五年五月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》�解除卢×与胡×、北京链家房地产经纪有限公司于二零一五年五月十九日签订的《补充协议》；二、李×、胡×返还卢×定金五万元，于判决生效之日起七日内执行清；三、李×、胡×支付卢×违约金九万七千五百元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回卢×的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，胡×、李×不服上诉至本院，请求撤销原审判决第三项，改判胡×、李×不承担违约责任。其上诉理由如下：涉案房屋的房产证办理手续繁琐，办证时间并非上诉人可控；所谓“房本下发”应理解为产权人领取房产证之日；上诉人积极履行了合同义务，不存在违约情形；李×的代理行为不构成表见代理，以及本案应将中介费一并处理等。
卢×、链家地产均同意原审判决，请求维持。
本院经审理查明的案件事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋所有权转移登记申请书》、《房屋权属证书》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，本案争议的焦点是：1.李×代胡×签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的效力问题；2.合同约定的“房本下发”一词应如何理解，胡×、李×是否应承担违约责任。
关于合同效力的问题，基于在签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，胡×与李×系夫妻关系，且早在2015年5月19日签约之前，胡×亦曾参与过其与卢×就买卖涉案房屋一事的商洽过程等客观事实，因此本院有理由相信李×在代胡×签约时虽未得到代理权，但合同相对人卢×有足够的理由相信其有代理权，李×的行为已构成表见代理，其法律后果应由胡×承担。李×代卢×签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应履行。但鉴于胡×与李×现已离婚，胡×如认为李×代其签约的行为侵犯其合法权益，可另诉解决。
关于《补充协议》约定的“房本下发”的含义。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议时，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意义。本案中，当事人签订该条款的原因是出卖人尚未取得涉案房屋的房产证会影响房屋买卖合同的履行，因此只要有权机关制作了房产证，涉案房屋就不存在此项上市交易的障碍。现原审法院已查明，涉案房屋的房产证在2015年6月7�前已被制作完成，此后只要胡×积极配合，提前还贷便可促成过户条件成就，换言之，在2015年6月7日时就已符合合同约定的“房本下发”的条件，并不符合《补充协议》所约定的“如果2015年9月20日时因房本未下发而导致无法过户”的解约情形。
合同约定的办理权属转移登记的时间是2015年9月20日之前，现胡×、李×早于2015年6月18日便已明确表示拒绝继续履行合同，其行为已构成违约，原审法院综合合同的履行情况及卢×的损失，确定胡×、李×共同支付卢×违约金97500元并退还定金50000元并无不当，本院应予维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院应予维持。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳�上诉，维持原判。
一审案件受理费11175元，由胡×、李×负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费2237元，由胡×、李×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 彦
代理审判员 郑吉喆
代理审判员 王世洋
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 田 晔