安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终2112号
上诉人(原审被告)：黄山，男，1962年12月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。
委托诉讼代理人：桂明明，安徽浩诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告):芜湖市镜湖区民政局，住所地安徽省芜湖市镜湖区长江中路51号。
法定代表人：项冬鹂，该局局长。
委托诉讼代理人：徐宗保，安徽申腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐璜，安徽申腾律师事务所律师。
上诉人黄山因与被上诉人芜湖市镜湖区民政局（以下简称镜湖区民政局）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2016）皖0202民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄山及其委托诉讼代理人桂明明，被上诉人镜湖区民政局的委托诉讼代理人徐宗保、徐璜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄山上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，驳回镜湖区民政局的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由镜湖区民政局承担。事实和理由：一、镜湖区民政局违约在先，对于其自身损失应承担主要责任。黄山出于对政府的信任和对公益事业的热心才响应镜湖区政府的号召积极投标棠梅“老人浴场”的承租权和管理权。2013年6月19日，镜湖区政府就浴场招租工作召开会议并于2013年6月28日出具了会议纪要，强调要求消防设施到位，承租人尽快办理有关证照。根据该会议纪要精神，浴场在出租前应当具备办理相关证照的条件。出于对政府的信任，2013年7月23日，黄山与镜湖区民政局签订了房屋租赁合同，镜湖区政府还为黄山出具了证明一份，要求相关单位协助黄山办理相关证照。但在试营业期间，黄山发现镜湖区民政局隐瞒了浴场建筑的真实情况，主要是：原始房屋建筑图纸上标出的下水道、化粪池是假的，根本无法使用；消防设施不完善，未通过消防验收，该建筑至今处于未竣工状态。由于建筑物目前尚处于违法状态，导致黄山无法实现合同目的，无法正常合法经营浴场。镜湖区民政局明知没有通过消防验收的建筑物无法办理任何营业执照，仍出租给黄山，导致黄山损失惨重，故其违约在先，其应对对房屋的租金损失承担主要责任。二、按照会议纪要精神，租赁合同第七条写明镜湖区政府相关会议也具有合同效力，故租赁合同的履行是存在先后顺序的，即在镜湖区民政局的配合下，黄山办理了相关营业执照，才能支付该房屋的租金。可是房屋至今仍没有能够办理营业执照，黄山就有理由不支付房屋租金。三、一审法院适用法律错误，应当适用《合同法》第一百二十条规定。即便双方的租赁合同有效，镜湖区民政局将不具备出租条件的房屋出租给黄山也是违约的，即本案双方都构成违约，应当适用《合同法》第一百二十条规定，合理分担双方违约责任。
镜湖区民政局辩称：镜湖区民政局不存在违约情形。黄山所述消防验收应指浴室装潢后不符合消防验收规定，而非建筑物未通过消防验收。黄山对涉案房屋已实际使用，即使租赁合同无效，镜湖区民政局也有权收取房屋占有使用费。黄山在一审中未提起反诉。黄山对涉案房屋进行装修，给镜湖区民政局造成了损失，其占用国有资产至今未付租金且经营至今，并在上诉期间扩大经营范围重新装潢。最高院（2003）民一他字11号函复明确了消防验收的申报主体是经营者。
镜湖区民政局向一审法院起诉请求：1、解除镜湖区民政局与黄山之间的房屋租赁合同，并判令黄山立即腾退所占用的房屋；2、黄山支付房屋租金825000元（2013年10月1日至2016年3月31日，此后发生的租金判决一并计算至实际给付之日）；3、黄山支付违约金198000元（825000元×24%，包括滞纳金等，暂计算至2016年3月31日，此后发生的违约金一并计算至实际给付之日）。
一审法院认定事实：2013年7月23日，镜湖区民政局与黄山签订《镜湖区棠梅老人浴场房屋租赁合同》，约定：一、黄山承租镜湖区民政局管理的芜湖市镜湖区棠梅苑A区中心菜场隔壁1200平方米的房屋，用于开设镜湖区棠梅老人浴场；二、房屋租期为5年，即自2013年10月1日起至2018年9月30日止；三、黄山向镜湖区民政局交纳保证金2000000元（其中1000000元用于浴场装修，1000000元作为经营保证金）；四、黄山每年一次性向镜湖区民政局缴纳房租330000元，在次年第一季度前交纳到镜湖区民政局账户，逾期视为违约。合同同时约定，黄山逾期不缴纳租金，须缴滞纳金，每逾期一天应按应交费用30%缴纳滞纳金。如黄山拖欠租金3个月，则作黄山自行终止协议处理，黄山应在接到镜湖区民政局通知三天内自行迁出，并补交所欠一切费用。若黄山不按时迁出，保证金归镜湖区民政局，并由镜湖区民政局向黄山收取房屋占用费，每逾期一天按协议所定的日租金额的两倍计收，该款镜湖区民政局有权直接从黄山的经营保证金中扣除。黄山依约缴纳保证金2000000元，其中1000000元装修保证金镜湖区民政局已返还，1000000元经营保证金尚在镜湖区民政局处。
一审法院认为，镜湖区民政局与黄山签订的《镜湖区棠梅老人浴场房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应自觉履行。合同签订后，镜湖区民政局将房屋交付给黄山，黄山应按照合同约定支付相应的房租租金，但黄山一直未予支付，根据合同约定，镜湖区民政局可以解除合同，故对镜湖区民政局要求解除合同及腾让房屋的诉请予以支持。关于房屋租金，根据一审庭审查明的事实，黄山已经对租赁房屋实际占有使用，依照合同约定，应支付相应的房屋租金。黄山主张镜湖区民政局同意在办理完出租房屋的产权证后再收取房屋租金，但未能提供证据予以支持，故不予采信。黄山主张因镜湖区民政局提供的房屋未通过消防验收且未办理房产证致使黄山未能办理营业执照，从而一直处于半营业状态，造成相应的损失，以及黄山主张的房屋质量、政府补助金等问题，因黄山未提出反诉，故在本案中不予处理，黄山可以另案主张。根据合同约定黄山应按照年租金330000元的标准支付自2013年10月1日起至实际返还房屋之日止的租金，截至2016年3月31日的房屋租金为825000元（330000元/12月×30月）。镜湖区民政局主张黄山支付违约金198000元，但从庭审中双方提供的材料看来，黄山未按时支付房屋租金系认为镜湖区民政局提供的房屋未通过建设工程的消防验收且未办理房产证，镜湖区民政局在本案审理过程中也未能就该方面问题向法庭提供证据，故对镜湖区民政局要求黄山支付违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除镜湖区民政局与黄山于2013年7月23日签订的《镜湖区棠梅老人浴场房屋租赁合同》，黄山于判决生效之日起十日内腾退所占用的房屋；二、黄山于判决生效之日起十日内支付镜湖区民政局房屋租金825000元，并按照年租金330000元的标准支付自2016年4月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；三、驳回镜湖区民政局其他诉讼请求。案件受理费减半收取7053.5元，由镜湖区民政局负担1365元，黄山负担5686.5元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审庭审时，镜湖区民政局提交了其向一审法院出具的公函及浴场图片，用以证明黄山在本案上诉期间对涉案房屋重新装潢，其行为妨害了民事诉讼。本院经审查认为，公函系镜湖区民政局的单方陈述，结合照片内容并不能客观反映出黄山存在妨害民事诉讼的违法行为，故对该组证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是镜湖区民政局是否存在违约行为，一审判决黄山支付房屋租金是否正确。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，黄山承租房屋用于经营浴场，故镜湖区民政局除应按约交付房屋外，还应向黄山交付房屋的产权证等附属资料，以便于黄山实现其合同目的。然而，涉案房屋至今仍未办理产权证，镜湖区民政局在本案一、二审诉讼期间也未能提交该房屋建设工程消防验收合格的相关证明，上述证照的缺失虽不影响房屋租赁合同的效力，但因此导致黄山无法办理营业执照及《开业前消防安全检查合格证》等证照，进而在经营期间多次被相关部门责令整改，使得浴场经营处于非法状态，故镜湖区民政局未能完全履行交付义务，妨碍了黄山租赁房屋开办浴场的合同目的的实现，其瑕疵交付行为构成违约，应向黄山承担相应的违约责任。但黄山在镜湖区民政局瑕疵交付的情况下，仍实际占用了涉案房屋并自2013年经营至今，故其合同目的并未因镜湖区民政局的违约行为完全不能实现，对镜湖区民政局的违约行为，黄山可以另行主张权利，但不能因此免除其交纳租金的义务。本案中，黄山不交纳租金的行为亦构成违约，然一审法院采信了黄山不按时支付租金系因镜湖区民政局提供的房屋未通过建设工程消防验收且未办理房产证的抗辩意见，驳回了镜湖区民政局要求黄山支付违约金的诉请，实际上已考虑到双方在履约过程中均有违约行为，依法酌情抵销了黄山应承担的逾期缴纳租金的违约责任，故一审判决适用法律正确。黄山上诉主张租赁合同的履行有先后顺序，其应在镜湖区民政局的配合下办理完营业执照后才能支付租金，因其未能举证证明双方存有上述约定，故本院对此不予采信。
综上所述，黄山的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12050元，由上诉人黄山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
代理审判员 蒋 磊
代理审判员 丁大慧
二Ｏ二Ｏ一六年十二月二十一日
书 记 员 王文苑
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。