广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0105民初4564号原告：宁大军，男，1949年4月11日出生，汉族，住南宁市青秀区，委托诉讼代理人：崔凤涛，广西桂海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍鈜，广西桂海天律师事务所实习律师。被告：卢升涛,女，1971年5月13日出生，汉族，住玉林市玉州区，委托诉讼代理人：黎裕光，广西同望律师事务所律师。第三人：陈国，男，1974年9月10日出生，汉族，住广西玉林市玉州区，委托诉讼代理人：卢远义，男，1990年5月6日出生，汉族，住广西玉林市玉州区，第三人：广西北部湾银行股份有限公司小企业金融服务中心，住所：广西南宁市民族大道。负责人：黄捷，副总经理。委托诉讼代理人：毛林涛，该公司职员。委托诉讼代理人：蒙日金，该公司职员。原告宁大军与被告卢升涛、第三人陈国、第三人广西北部湾银行股份有限公司小企业金融服务中心（以下简称北部湾银行金融中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年10月9日受理后，依法适用普通程序于2016年11月23日第一次公开开庭进行了审理。原告宁大军的委托诉讼代理人崔凤涛到庭参加诉讼，被告卢升涛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。被告卢升涛在第一次庭审后提交了书面答辩意见。第一次庭审后，本院根据北部湾银行金融中心的申请,依法追加其为第三人,并于2017年3月10日公开开庭进行了第二次审理,原告宁大军的委托诉讼代理人崔凤涛、伍鈜，被告卢升涛的委托诉讼代理人黎裕光，第三人北部湾银行金融中心的委托诉讼代理人毛林涛到庭参加诉讼。第二次庭审后，本院根据被告卢升涛的申请，依法追加陈国为第三人，并于2017年5月22日公开开庭进行了第三次审理。原告宁大军的委托诉讼代理人崔凤涛、伍鈜，被告卢升涛的委托诉讼代理人黎裕光，第三人陈国的委托诉讼代理人卢远义，第三人北部湾银行金融中心的委托诉讼代理人毛林涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁大军向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告与被告在2015年3月8日签订的《存量房买卖合同》，解除的时间由法院裁决；2.判令被告十日内搬迁并返还位于南宁市江南区星光大道17号国际经贸大厦22层F座房屋给原告并将房屋过户至原告名下；3.判令被告支付违约金188400元；4.本案诉讼费用由被告承担事实和理由:2015年初，原告有意卖涉案房屋位于南宁市江南区星光大道17号国际经贸大厦，被告通过其亲戚陈国找到原告提出购买。经过协商，双方同意以628000元成交。为此，双方在2015年3月8日签订了《存量房买卖合同》，约定购房价为628000元，转账方式为转账到原告工行账户，原告在收到全部房款15日内交付房屋；被告如不能按期付清房款，每逾期一日，按全部房款的1%向原告支付违约金。《存量房屋买卖合同》签订后，因原告急于去越南处理商务，不能久等被告付款和办理过户手续，考虑到其亲戚陈国的信用，就在未付购房款情况下，将房屋交付给被告并办理了过户手续。被告见办完过户手续就不付购房款了就躲避不见，其亲戚陈国也置之不理。原告与被告签订的《存量房屋买卖合同》合法有效，被告拒绝支付购房款是违约行为，原告依法有权解除合同。被告应承担违约责任，支付违约金。因合同约定的违约金过高，现诉请按合同约定购房款的30%即188400元计算。被告卢升涛辩称，房屋是原告以房抵债，不存在被告逾期付款的问题。被告没有违约，原告无权要求解除合同。原告即便不同意在另案执行中以房抵债，也只能要求被告支付购房款，而不是直接解除合同。应当在判决生效后给予被告适当的付款宽限期,只有被告在宽限期满后仍不付款的,才构成违约。原告要求解除合同没有事实和法律依据，要求将房屋过户至原告名下更不合理。被告即便认可违约，原告计算违约金的方法也是错误的。第三人陈国述称，原告妻子于2013年7月向被告卢升涛的外甥即本案第三人陈国借款1600000元，期满后一直没有归还借款，双方协商用原告名下的本案涉案房屋折价628000元抵债给陈国,并借用卢升涛的名义登记在卢升涛名下。由于是抵债，合同没有约定付款时间及方式，对于房屋抵债的事实，原告在陈国起诉宁大军民间借贷纠纷案件（青秀法院审理）中向法庭提交存量房屋买卖合同作为证据，要求以房抵债。由于两合同当事人不同，青秀区法院对宁大军主张的以房抵债问题没有处理。第三人北部湾银行金融中心述称，被告卢升涛以涉案房屋抵押给该金融中心，之前该金融中心不知道原告与被告之间有房屋买卖合同纠纷。不同意原告诉请被告十日内搬迁并返还涉案房屋给原告并将房屋重新过户至原告名下，因为被告尚欠该金融中心贷款未结清。根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.原被告之间的法律关系如何认定？2.如原被告之间的法律关系认定为房屋买卖合同关系，是否具备解除的条件？3.在涉及第三人北部湾银行金融中心抵押权的情况下，原告诉请被告卢升涛返还房屋并过户至原告名下，能否予以支持？4.如合同解除，原告诉请被告卢升涛支付违约金188400元是否合法有据？当事人围绕原告诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对当事人有争议的相关证据和事实，本院认定如下：原告提交的存量房买卖合同，有原告与被告的签名和手印,且原告已经根据该合同将涉案房屋的产权证过户至被告名下。本院对该存量房买卖合同予以采信并作为定案的依据。本院经审理查明：2013年7月25日，原告的配偶冯XX与第三人陈国签订了一份《借款合同》，约定陈国借款1600000元给冯XX。2015年3月8日，原告宁大军与被告卢升涛签订了一份《存量房买卖合同》，约定原告将南宁市江南区星光大道17号国际经贸大厦XX号房屋出售给被告卢升涛，成交价格为628000元，付款方式为工行转账；宁大军应在收到卢升涛全部房款15日内，将房屋交付给卢升涛；卢升涛不能按期向甲方付清房款，或宁大军不能按期向卢升涛交付房产，每逾期一日，由违约方按全部房款的1%向对方支付违约金。2015年3月23日，原告在被告卢升涛未支付任何购房款的情况下将涉案房屋过户至被告卢升涛名下，并将房屋交付给被告卢升涛。2015年9月21日，被告卢升涛将涉案房屋为案外人的借款提供抵押担保，抵押权人为第三人北部湾银行金融中心。2015年9月25日，第三人北部湾银行金融中心办理了涉案房屋的他项权证，他项权利种类为最高额抵押，债权数额为2150000。2016年，第三人陈国与冯科惠因偿还欠款问题发生纠纷，第三人陈国将冯XX与原告宁大军诉至南宁市青秀区法院，诉请宁大军与冯XX共同偿还欠款1600000元并支付相应利息、违约金，南宁市青秀区法院以（2016）桂0103民初1144号案件予以受理。宁大军向南宁市青秀区法院提交了本案的存量房买卖合同，要求在该案中抵扣欠款。南宁市青秀区法院于2016年6月1日判决冯XX向陈国偿还借款本金1420000元并支付相应利息和违约金，宁大军对冯科惠的债务承担连带清偿责任，对宁大军提出的抵扣问题未予处理。青秀区法院的该判决于2016年8月15日生效。2016年10月9日，原告宁大军诉至本院，遂成本案。至今，被告卢升涛用涉案房屋提供担保的债务仍未还清，第三人北部湾银行金融中心的抵押权仍未注销。本院认为，关于本案原告宁大军与被告卢升涛、第三人陈国之间的法律关系如何认定的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。基于查明的事实，原告系与被告卢升涛签订的《存量房买卖合同》已明确为房屋买卖合同，且双方已经根据该合同将交易房屋过户至卢升涛名下。被告卢升涛、第三人陈国主张本案签订的买卖合同实质是以房抵债关系，但仅有陈述，并没有提交证据予以证实，本院不予采信。基于上述分析，本院认定原告主张其与被告卢升涛之间系房屋买卖合同关系理据充分，本院予以支持。被告卢升涛与第三人陈国之间相互认可的事实，由其自行协商处理。关于本案的合同关系应如何处理的问题。原告在签订合同之后自愿将房屋过户至被告卢升涛名下，卢升涛办理了产权登记。而被告卢升涛在获得房屋产权证之后将房屋为他人的债务设定抵押。基于交易稳定和秩序原则，物权的公示和法定效力原则，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条的规定，卢升涛已获得了涉案房屋的所有权。在被告卢升涛未支付约定购房款628000元情况下，原告对被告卢升涛享有的系债权，被告卢升涛对原告负有的系支付购房款628000元的义务,应当向原告支付该款项。涉案房屋的产权已归被告卢升涛，且已设定了抵押权。原告主张与被告卢升涛解除合同、将涉案房屋返还原告并重新过户至原告名下与合同的履行状况及涉案房屋的权属状况相悖，本院不予支持。关于原告主张的违约金应否予以支持的问题。原告与被告签订的《存量房买卖合同》并未约定付款期限。原告已于2015年3月23日将涉案房屋过户至被告名下，交付给被告。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百六十一条的规定，被告至迟应当在2015年3月23日将房款支付给原告。而被告至今未向原告支付购房款，应当向原告支付相应的逾期付款利息。原告主张的违约金标准过高，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判定被告应向原告支付的违约金为：以628000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的130%计付，从2015年3月24日起计至购房款付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告卢升涛向原告宁大军支付购房款628000元；二、被告卢升涛向原告宁大军支付违约金：以628000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的130%计付，从2015年3月24日起计至购房款付清之日止；三、驳回原告宁大军的其他诉讼请求。上述应付款项及其他义务,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费11964元，由原告宁大军负担1196元，由被告卢升涛负担10768元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，汇款：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××28。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨长春人民陪审员  齐素勉人民陪审员  刘振鸣二〇一七年六月十八日书 记 员  周 微