广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第62号
上诉人（原审被告）：卢新雄，男，1979年2月24日出生，汉族，住广东省阳春市。
委托代理人：洪成参，广东春洲律师事务所律师。
委托代理人：谭光锐，广东春洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：阳春市中兴房地产开发有限公司。住所地：广东省阳春市春城东湖东路东兴华园。
法定代表人：陆锡镜，该公司总经理。
上诉人卢新雄因与被上诉人阳春市中兴房地产开发有限公司（以下简称中兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服阳春市人民法院于2014年10月27日作出的（2014）阳春法民一初字第790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：2011年7月6日，卢新雄与中兴公司就购买中兴公司开发的位于阳春市甲地二期旅游乙广场1幢a号、2幢b号商品房签订1-a号、2-b号两份《商品房买卖合同》。1-a号合同约定：出卖人中兴公司，买受人卢新雄，买受人购买商品房为阳春市甲地二期旅游乙广场1幢a号、2幢b号。1幢a号建筑面积28.95平方米（套内面积15.7平方米，建筑分摊面积13.25平方米），属现房出售，总价款人民币161079元；付款方式及期限为首期楼款已付清（81079元），余下80000元办理银行按揭。A-3055号合同约定：2幢b号商品房建筑面积24.70平方米（套内面积13.75平方米，建筑分摊面积10.95平方米），属现房出售，总价款人民币146552元；付款方式及期限为首期楼款已付清（73552元），余下73000元办理银行按揭。两份合同约定的他条款相同，主要是：买受人应按约定的付款方式将商品房预售款直接存入商品房预售项目预售款专用账户；买受人逾期付款的违约责任：逾期在60日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过60日，买受人按日向出买人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按规定期限将商品房交付买受人，逾期不超过60日的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。合同签订当天，卢新雄支付了1幢a号商品房首付款81079元、代办房产证的费用20000元和2幢b号商品房首付款73552元、代办房产证的费用20000元给中兴公司；中兴公司交付了1幢a号、2幢b号两商品房给卢新雄；卢新雄与中兴公司分别签订了1-a号、2-b号《委托经营管理协议》，委托中兴公司统一出租经营。中兴公司于2012年3月28日为卢新雄办理了1幢a号商品房的《房地产权证》（房地产权证号为：粤房地权证阳春字第0……**号），于2012年8月21日为卢新雄办理了2幢b号商品房的《房地产权证》（房地产权证号为：粤房地权证阳春字第0……**号）。后卢新雄因在办理两商品房按揭贷款时银行拒绝贷款而一直没有支付余下房价款，至今卢新雄尚欠中兴公司房价款共153000元未付。中兴公司经催告卢新雄付款未果遂诉至原审法院，请求判令卢新雄立即付清购房款153000元并从2011年8月6日起至付清款项之日止按日万分之五标准计算违约金给中兴公司。
原审法院认为：中兴公司和卢新雄是在平等自愿协商一致的基础上订立1-a号和2-b号两商品房买卖合同，该合同内容是当事人的真实意思表示，内容没有违反相关法律法规的禁止性规定，属于有效合同。各方当事人应当恪守诚实信用原则，自觉履行各自的合同义务。合同签订后，中兴公司已依约交付了两商品房给卢新雄使用，并为卢新雄办理了两商品房的房地产权证，已经完全履行了出卖人的合同义务。卢新雄虽然也依约付清了首付款和代办房产证的费用，但至今仍欠两商品房的房价款153000元未付给中兴公司，显属违约，应当承担迟延付款的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”中兴公司请求卢新雄给付尚欠房价款153000元并按欠款额日万分之五的约定利率支付违约金，理由充分，予以支持。本案两合同中“首期楼款已付清，余下80000元办理银行按揭”和“首期楼款已付清，余下73000元办理银行按揭”之约定，是属于对首期付款的给付情况确认以及对余下房价款的给付方式进行约定，但对于余下购房款的给付时间、期限未明确约定；而本案中兴公司是在2012年3月28日办妥1-a号商品房的房地产权证，在2012年8月21日办妥2-b号商品房的房地产权证，中兴公司完成合同标的物交付时间应为办妥商品房的房地产权证日。根据银行按揭贷款的交易习惯，按揭贷款是由商品房购买人凭所购商品房有效产权证明向贷款银行提出申请，贷款银行经相应程序审批后确定是否给予发放贷款，办理银行按揭贷款需要一定的时间。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”和第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，本案卢新雄给付余下购房款的期限应确定为颁发房地产权的第二个月起，即：1-a号商品房余下价款80000元的给付日期为2012年4月28日，2-b号商品房余下价款73000元的给付日期为2012年9月21日。故本案逾期付款违约金应当分别从前述给付期限届满之次日起即2012年4月29日、9月22日起计算。中兴公司起诉请求违金从2011年8月6日起计算，理据不足，不予支持。卢新雄认为办理银行按揭贷款的责任在中兴公司，与银行按揭贷款的交易习惯相悖，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、六十二条、一百零七条、一百零九条、一百一十四条的规定，作出判决：一、卢新雄于判决发生法律效力之日起10日内支付尚欠购房款153000元给中兴公司。二、卢新雄于判决发生法律效力之日起10日内按上述欠款额的日万分之五支付违约金给中兴公司（其中80000元从2012年4月29日起计算，73000元从2012年9月22日起计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4872元，由卢新雄负担。
上诉人卢新雄不服原审判决，向本院提起上诉称：一、卢新雄无法按照合同约定的期限及方式支付余下购房款给中兴公司，责任完全在于中兴公司。合同约定余下购房款采用办理银行按揭贷款支付，则本案不能办理银行按揭贷款的责任应根据合同的约定及商业银行办理楼房按揭贷款的惯例去认定。1、卢新雄已委托中兴公司代为办理楼房按揭贷款手续，并按要求提供了相关证明文件及到银行签订按揭贷款合同，已尽到协助办理按揭贷款的义务，银行最终拒绝办理按揭贷款的责任不在卢新雄。2、中兴公司在卢新雄无法办理按揭贷款的情况下，没有将讼争房屋的房地产权证交付给卢新雄，导致卢新雄无法持权利凭证到银信部门办理担保借款手续，无法采取任何补救措施来付清余下购房款，因此，造成卢新雄无法付清余下购房款的责任在于中兴公司。二、原审判决第二项依法应予撤销。1、卢新雄不能支付中兴公司余下购房款是中兴公司造成的，故原审判决卢新雄按日万分之五计算违约金，显失公正，依法应予撤销。2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，属“过分高于造成的损失”，当事人可请求适当减少。根据上述规定，卢新雄尚欠中兴公司购房款153000元，153000元的30%为45900元，而按原审确定的标准计至卢新雄提起上诉之日止的违约金已超过153000元的30%，因此原审计付的违约金违反了上述规定，应予撤销。三、卢新雄应自中兴公司将涉案房产证交付给卢新雄之日起三个月后按中国人民银行贷款利率计付利息给中兴公司。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决第二项，改判自中兴公司将粤房产证字0……59号、第0……**号《房地产权证》交付给卢新雄之日起三个月后按中国人民银行同类贷款利率计付利息给中兴公司。
被上诉人中兴公司答辩称：一、卢新雄从未要求中兴公司交付房地产权证，卢新雄在庭审中称不知道是否已办好房地产权证，也印证了该事实。二、卢新雄未付清购房款，已构成根本性违约，根据合同法第68条之规定，中兴公司享有不安抗辩权，有权留置房地产权证。三、卢新雄向银行申请贷款时，中兴公司曾将房地产权证交给银行审核，但因卢新雄征信差，以致银行拒绝放贷。而中兴公司已全面履行合同，没有违约。四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定的“过分高于造成的损失”，是指超过造成损失的百分之三十而非欠款额的百分之三十。参照最高人民法院有关逾期付款违约金的标准等规定，原审判决按日万分之五计算违约金尚未超过按中国人民银行贷款利率的四倍的标准，因此，原审判决的违约金符合法律规定。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房销售合同纠纷，卢新雄与中兴公司就购买中兴公司开发的位于阳春市甲地二期旅游乙广场1幢a号、2幢b号商品房分别签订了1-a号和2-b号两份《商品房买卖合同》，该两份合同是双方的真实意思表示，内容没有违反相关法律法规的规定，该两份合同是合法有效的。依法成立的有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。现中兴公司主张卢新雄签订合同后，尚欠购房款153000元未支付，已构成违约；而卢新雄对欠付购房款的事实没有异议，但认为造成其欠付购房款的责任在于中兴公司，其自身没有过错。根据双方的诉辩意见和本院查明的情况，本案争议的焦点是卢新雄未支付剩余购房款是否构成违约及违约金应如何确定。本案双方在合同中约定卢新雄以办理银行按揭贷款的形式支付剩余购房款，而本案中兴公司作为开发商已办理好相关房屋的《房地产权证》，并将资料提交给银行和通知卢新雄到银行办理相关手续，根据银行按揭贷款的规定，中兴公司已完成相应的办理银行按揭手续和协助义务，因此，讼争的房屋未能成功办理银行按揭贷款的责任应在卢新雄。卢新雄在未能办理银行按揭贷款的情况下，也未能以其他途径按合同约定支付剩余购房款，卢新雄的行为已构成违约。由于卢新雄未能按时支付剩余购房款，中兴公司留置房地产权证并无过错，其留置房地产权证也与卢新雄不能支付剩余购房款没有因果关系。因此，卢新雄未能支付剩余购房款是其自身原因造成的，其应对其违约行为承担相应的责任。卢新雄主张中兴公司应对其未能支付剩余购房款承担责任的理据不足，本院不予支持。至于违约金的确定问题，虽然双方没有约定准确的支付剩余购房款的时间，但原审根据《房地产权证》的颁发时间确定支付剩余购房款的时间为颁发《房地产权证》后的一个月，兼顾了双方的利益，公平合理，本院对此予以支持。另外，导致本案违约金总额“显高”的原因在于卢新雄违约的时间较长，而本案双方约定按日万分之五的利率计算违约金并没有超过法律规定，卢新雄主张对违约金予以调整的理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人卢新雄的上诉理据不足，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1425元，由上诉人卢新雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关衡勋
审 判 员 何桂霞
代理审判员 姜玉华
二〇一五年三月三十日
书 记 员 陈予昕