天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0103民初1806号原告（反诉被告）苑淑华，女，1957年7月13日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托代理人李靖，天津法政牛津律师事务所律师。被告（反诉原告）赵斯辰，女，1989年6月24日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托代理人安刚，天津击水律师事务所律师。第三人（反诉第三人）天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区长江道众望大厦A座15层。组织机构代码79726462-7法定代表人左晖，该公司董事长。委托代理人石亚鑫，该公司职员。原告（反诉被告）苑淑华与被告（反诉原告）赵斯辰、第三人（反诉第三人）天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月22日受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苑淑华的委托代理人李靖、被告（反诉原告）赵斯辰的委托代理人安刚、第三人（反诉第三人）天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托代理人石亚鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）苑淑华诉称，苑淑华与赵斯辰经链家地产居间介绍签订了《房产交易合同》，该合同约定赵斯辰以1250000元的价格购买苑淑华名下坐落于天津市××里××室房屋一套，合同约定双方2015年11月20日之前去签订买卖协议且五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续。双方于2015年12月4日签订《天津市房产买卖协议》，但赵斯辰并未在五个工作日内向贷款银行申请贷款手续。双方又于2016年1月5日签订补充协议，约定赵斯辰在2016年1月12日前将首付款存入资金监管机构，否则赔偿苑淑华1250000元的10%作为违约金，同时承担苑淑华无法在约定时间获得房款而履行与案外人的购房合同产生的赔偿费用。后赵斯辰又无力购买，不能如期履行合同，双方又签订补充协议，约定延期至2016年1月27日，但赵斯辰又未能如期履行。苑淑华与案外人约定2016年1月15日办理手续，由于赵斯辰违约导致苑淑华逾期，造成的损失为房屋成交价1230000元的10%和20000元定金、26200元中介费，应由赵斯辰向苑淑华承担责任。故起诉，请求判令：1、解除苑淑华与赵斯辰间的房屋买卖合同，即《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》；2、赵斯辰赔偿苑淑华未履行合同的违约金125000元；3、诉讼费用由赵斯辰承担。被告（反诉原告）赵斯辰针对本诉辨称，请求法院驳回苑淑华的全部诉讼请求。关于《房产交易合同》，签订该合同时，产权性质系公产，苑淑华未经产权单位同意办理公有住房相关业务，违反天津市有关规定，合同无效。关于《补充协议》，赵斯辰系房屋的唯一买方，在房屋买卖过程中，赵斯辰从未书面授权包括邓颖在内的任何人代其办理签约、付款等合同义务，补充协议未经赵斯辰追认，且协议约定赵斯辰承担过高的不公平、不合理的责任，应自始无效。赵斯辰愿意与苑淑华协商履行房屋买卖合同，并非怠于履行，并未根本违约。合同中约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。被告（反诉原告）赵斯辰反诉称，《房产交易合同》应属无效。苑淑华应将收取赵斯辰的定金、产权费返还给赵斯辰。故起诉，请求判令：1、确认赵斯辰与苑淑华间签订的《房产交易合同》无效；2、苑淑华返还赵斯辰定金20000元，产权费34519元；3、反诉诉讼费用由苑淑华承担。原告（反诉被告）苑淑华针对反诉辩称，不同意赵斯辰的诉讼请求，本案房产交易关系合法有效，赵斯辰存在违约行为，不同意返还收取的定金及产权费。第三人（反诉第三人）天津链家宝业房地产经纪有限公司述称，两份合同都应是有效的，按照合同约定，赵斯辰应当在签署《天津市房产买卖协议》当天交纳首付，但一直未交纳，导致合同无法履行，经我方和苑淑华多次催告，赵斯辰仍未履行合同，对于双方的诉讼请求，我方听候法院判决。原告（反诉被告）苑淑华就其主张提供如下证据材料：1、房产交易合同书复印件一份，证明权利义务及违约责任约定；2、天津市房产买卖协议复印件一份，证明苑淑华与赵斯辰于2015年12月4日到房管局签订合同，约定赵斯辰应于合同签订后五日支付首付款355000元；3、补充协议两份，证明赵斯辰未按约定支付首付，双方约定延期，如仍未履行，需承担赔偿责任；4、合同履行通知书复印件一份，证明赵斯辰的违约情况；5、起诉书及立案材料，证明苑淑华被案外人追究责任；6、房产证复印件一份，证明房屋权属情况；7、民事判决书复印件一份，证明另案起诉的情况。被告（反诉原告）赵斯辰就其主张提供如下证据材料：1、房产交易合同复印件，证明签约时，诉争房系公有住房，该协议无效；2、补充协议复印件两份，证明赵斯辰并未追认，补充协议无效；3、履行通知书复印件，证明中介协议无效，通知书亦无效；4、中介费收据复印件，证明中介收取赵斯辰26600元，应返还；5、定金收条复印件，证明苑淑华收取定金20000元，应返还；6、产权费发票、收条复印件，证明赵斯辰购买房屋产权，费用应返还；7、房产买卖协议复印件，证明双方未约定违约责任；8、装修合同复印件，证明赵斯辰愿意积极履行合同，并作充分准备。第三人（反诉第三人）天津链家宝业房地产经纪有限公司未提供证据材料。被告（反诉原告）赵斯辰对原告（反诉被告）苑淑华提供的证据质证意见如下：对证据1真实性无异议，但效力是无效的；对证据2真实性认可，但未约定违约责任；对证据3真实性不认可，是无效的；对证据4认可，不认可证明目的；对证据5真实性、关联性不认可，与赵斯辰无关；对证据6无异议，购买产权的费用是赵斯辰出的；对证据7真实性认可，不认可关联性，造成苑淑华另案未能履行是其自身经济能力问题，与赵斯辰无关，苑淑华在诉讼中未积极行使权利，怠于答辩。第三人（反诉第三人）天津链家宝业房地产经纪有限公司对原告（反诉被告）苑淑华提供的证据均无异议。原告（反诉被告）苑淑华对被告（反诉原告）赵斯辰提供的证据质证意见如下：对证据1-7真实性均无异议，不认可证明目的；对证据8真实性无异议，能够证明赵斯辰认可房屋买卖合同的效力，愿意履行合同。第三人（反诉第三人）天津链家宝业房地产经纪有限公司对被告（反诉原告）赵斯辰提供的证据质证意见为：对证据1-7真实性均无异议，不认可证明目的；对证据8不清楚。本院审查原告（反诉被告）苑淑华、被告（反诉原告）赵斯辰提供的证据，认为：苑淑华提供的证据1、2、4、5、6、7、赵斯辰提供的证据5、6，内容真实、来源合法，证据材料的内容与待证事实之间存在关联性，可作为有效证据予以采信。苑淑华提供的证据3、赵斯辰提供的证据2，补充协议非赵斯辰本人签字，苑淑华未能提供其他证据佐证赵斯辰母亲邓颖经赵斯辰授权代其签字，客观上未能形成具有代理权的表象，仅凭二人具有母女关系，并不足以证明苑淑华主观上善意且无过失地相信邓颖有代理权，不能认定为表见代理，故对该份证据本院不予采信。赵斯辰提供的证据1、3、4、7、8，虽具有真实性但不能证明其证明目的，本院不予采信。依据当事人陈述及采信的证据，本院认定如下事实：苑淑华与赵斯辰系房屋买卖合同关系，天津链家宝业房地产经纪有限公司为居间方。2015年7月20日，上述三方签订《房产交易合同》（编号：JF15006409），约定：赵斯辰购买苑淑华承租的坐落于天津市××里××号××室房屋，产权性质单位自管产，计租面积39.05平方米，总价款1250000元；赵斯辰于2015年7月20日将20000元交付苑淑华作为定金，如赵斯辰未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金归苑淑华所有，苑淑华有权再将该房屋转让于任何人；如苑淑华未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则苑淑华须双倍返还定金给赵斯辰；上述定金将在买卖双方办理房屋相关交易手续同时自动转为部分房款，履行资金监管手续；赵斯辰采用银行贷款方式支付房款，房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，双方于2015年11月20日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时赵斯辰将定金之外的其他首付款存入该机构，苑淑华将已收取的定金存入该机构，赵斯辰应于交付首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续；买卖双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋售价1‰的迟延履行违约金，经守约方催告仍不履约，且违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋售价10%作为违约金。2015年7月22日，赵斯辰向苑淑华支付定金20000元，苑淑华出具了定金收条。2015年9月14日，赵斯辰向苑淑华支付34519元，苑淑华出具了收条，当日苑淑华向天津市河西区房产经理公司交纳购房款34519元，购买诉争房公有住房产权。2015年10月15日苑淑华取得诉争房房地产权证。2015年12月4日，苑淑华与赵斯辰前往房管部门，签订《天津市房产买卖协议》（协议编号：26036-023401），约定：赵斯辰购买苑淑华名下坐落于天津市××里××室房屋，产别私产，建筑面积55.52平方米；双方同意以银行贷款方式支付房价款，房价款1230000元，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管，赵斯辰首付款355000元，申请银行贷款875000元，赵斯辰应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部价款或首付款355000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。合同签订后，赵斯辰未依约将首付款存入资金监管账户，亦未办理贷款手续。2016年2月16日，天津链家宝业房地产经纪有限公司向赵斯辰邮寄发出《合同履行通知书》书面催告赵斯辰履行合同义务，赵斯辰确认收到该通知书。另查，苑淑华与案外人孙恩鹏经天津链家宝业房地产经纪有限公司居间介绍，于2015年9月6日签订《房产交易合同》，约定：苑淑华以1230000元价款购买孙恩鹏名下的坐落于天津市××里××室房屋，因赵斯辰未依约履行给付房款的合同义务，苑淑华无力购买案外人孙恩鹏房屋，双方发生纠纷。孙恩鹏于2016年2月19日向法院起诉，要求苑淑华承担违约责任。天津市河西区人民法院于2016年4月18日作出（2016）津0103民初1785号民事判决书，判决：一、解除孙恩鹏与苑淑华于2015年9月16日签订的《房产交易合同》；二、苑淑华支付孙恩鹏违约金123000元。宣判后，双方均未提起上诉，判决已经发生法律效力。庭审中，赵斯辰认为违约金标准约定过高，主张减少。本院认为，苑淑华与赵斯辰签订的《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》，出自双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于赵斯辰以苑淑华无权处分公有住房，违反规定为由，主张确认《房产交易合同》无效的反诉请求，本院认为，法律、行政法规并未明确禁止公有住房的买卖行为，且本案中签署《天津市房产买卖协议》前，出卖方苑淑华为促成交易完成，已购买诉争房产权，对诉争房享有处分权，合同并非不能履行，故赵斯辰该项反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。合同签订后，双方均应诚实守信地履行合同，赵斯辰未按合同约定履行给付首付款的义务，已构成违约，应当承担违约责任。因赵斯辰的违约行为导致合同约定的解除条件成就，故对苑淑华要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，苑淑华应将已收取赵斯辰的定金20000元，产权费34519元返还给赵斯辰，故对赵斯辰要求返还定金及产权费的反诉请求本院予以支持。关于苑淑华主张违约金125000元，赵斯辰认为违约金标准约定过高，主张减少问题，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则予以衡量，并作出裁决。本案所涉房屋买卖合同，即是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同，为此作为房屋买受人理应提前做好准备，及时筹措支付房款，但本案中，《房产交易合同》订立后，在长达半年有余的时间里，赵斯辰虽一再表示愿意继续履行合同，给予苑淑华合同能够得以履行的希望和预期，但实际上，却未按合同约定履行己方义务，至今支付给苑淑华的款项总计不足合同总价款的5%，有违诚实信用原则。并且本案中，因赵斯辰的违约行为，导致苑淑华履行与他人的房屋买卖合同出现障碍，经人民法院判决苑淑华需承担违约责任，确实发生123000元的实际损失。故本院综合考虑实际损失、履约情况、过错程度、预期利益等因素，认为双方违约金约定并不过分高于造成的损失，故对苑淑华主张违约金125000元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）苑淑华与被告（反诉原告）赵斯辰2015年7月20日签订的《房产交易合同》（编号：JF15006409）及2015年12月4日签订的《天津市房产买卖协议》（协议编号：26036-023401）；二、被告（反诉原告）赵斯辰于本判决生效之日起3日内支付原告（反诉被告）苑淑华违约金125000元；三、原告（反诉被告）苑淑华于本判决生效之日起3日内返还被告（反诉原告）赵斯辰定金20000元，产权费34519元；四、驳回被告（反诉原告）赵斯辰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4693元，由苑淑华承担1893元，由赵斯辰承担2800元；反诉费582元，由苑淑华承担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、向天津市第二中级人民法院缴纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后7日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。审 判 长 杜 娟代理审判员 郭 超人民陪审员 卢晓霞二〇一六年五月二十七日书 记 员 王明扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。