湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘民终664号
上诉人（原审原告）：伍佑凡，男，汉族，1970年8月16日出生，现住湖南省株洲市芦淞区。
委托诉讼代理人：曾俊，湖南天隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：申验，北京市合川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙细明，男，汉族，1963年1月24日出生，住湖南省株洲市荷塘区。
被上诉人（原审被告）：胡芳辉，女，汉族，1964年8月22日出生，住湖南省株洲市荷塘区，系孙细明之妻。
被上诉人（原审被告）：王广林，男，汉族，1957年8月28日出生，住湖南省安仁县。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：文奇，湖南百杰律师事务所律师。
上诉人伍佑凡因与被上诉人孙细明、胡芳辉、王广林执行异议之诉一案，不服湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民四初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人伍佑凡及其委托诉讼代理人申验、曾俊，被上诉人孙细明、胡芳辉、王广林的委托诉讼代理人文奇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
伍佑凡上诉请求：撤销湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民四初字第51号民事判决，改判对合泰小区A3栋8层、10层整层及1101-1109号9间房屋继续执行。事实和理由：执行法院已经查明，涉案房屋系王广林所有，虽未办理权属登记，但享有财产权利，属于可以执行的标的物。涉案房屋未办理过户登记手续，系交易双方的明显过错所致，应当继续执行。同时，胡芳辉、孙细明等与王广林之间的以房抵债协议，有明显的虚假交易可能，不应认定有效。
胡芳辉、孙细明、王广林辩称，合泰小区A3栋8层、10层整层及1101-1109号房屋早已经不属于王广林所有,合泰小区A3栋8层房屋系孙细明联建所得分房，在2006年联建房屋时就属于孙细明、胡芳辉所有。A3栋10层整层及1101-1109号房屋早在2012年4月15日就已经由王广林及其子王浪卖给了孙细明、胡芳辉，孙细明、胡芳辉已经支付相应的对价并对房屋实际占用和收益。未办理房屋产权登记和转移登记是因为历史原因，孙细明、胡芳辉对此并无过错。请求依法驳回伍佑凡的上诉请求，维持原判。
伍佑凡向一审法院起诉请求：判决对合泰小区A3栋8层、10层整层及1101-1109号9间房屋继续执行，并由孙细明、胡芳辉、王广林承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年3月21日，伍佑凡与王广林民间借贷纠纷一案，经湖南省株洲市中级人民法院作出（2012）株中法民一初字第17号民事判决，判决王广林向伍佑凡支付借款3000000元以及按银行同期贷款利率的四倍支付从2011年5月11日至2012年9月10日止的利息。该判决经湖南省高级人民法院二审维持生效后，因王广林未履行，伍佑凡遂向湖南省株洲市中级人民法院申请执行。2014年2月24日，湖南省株洲市中级人民法院向王广林发出执行通知，王广林仍未履行生效法律文书所确定的义务。湖南省株洲市中级人民法院于2015年5月28日、6月3日作出（2014）株中法执字第13-3、13-4号两份执行裁定，裁定对王广林在株洲市荷塘区合泰大街（合泰小区A3栋）用于出租给别人经营宾馆（广悦宾馆）和小型超市的房屋进行查封，以及拍卖王广林在株洲市荷塘区合泰大街北侧汽车南站后靠易立新用地处（合泰小区A3栋）房屋及土地使用权。后因孙细明、胡芳辉以被查封的合泰小区A3栋没有办理土地使用权证和建设规划许可证，以及合泰小区A3栋8层楼系孙细明、胡芳辉投资401000元联建分房所得，A3栋10楼整层和11楼的1101-1109号9间房已被孙细明、胡芳辉购得为由，向湖南省株洲市中级人民法院提出执行异议。湖南省株洲市中级人民法院于2015年7月23日作出（2015）株中法执异字第15号执行裁定书，裁定中止对合泰小区A3栋8层、10层整层及1101-1109号房屋的执行。伍佑凡不服该裁定，向湖南省株洲市中级人民法院提起诉讼，要求判令对合泰小区A3栋8层、10层整层及11楼的1101-1109号9间房屋继续执行。
另查明，2000年起王广林与其子王浪等人多次合伙从湖南合泰房地产开发有限公司购置株洲市合泰大街汽车南站附近的土地联合建房，其中就包含了涉案的合泰小区A3栋房屋的土地。至2006年，王广林牵头负责联合建成合泰小区A3栋12层楼房屋，其中1楼一门面（宾馆大厅），以及8至12楼建好后由王广林、王浪父子装修作为宾馆使用。在王广林负责联建合泰小区A3栋房屋时，孙细明、胡芳辉夫妇从2005年11月至2006年10月共计支付401000元至王广林银行账户，两人称该款是联建A3栋8楼的建房款。2006年12月1日，孙细明、胡芳辉夫妇（合同甲方）与广悦宾馆（合同乙方）签订《协议书》约定“甲方出租合泰汽车南站北门口A3栋第八层给乙方……。一、房屋租期暂定十年，2006年12月1日至2016年12月1日；二、每月租金3300元，两年之内房租价格不变，以后根据周边房租价格情况进行适当调整，两年后房租每半年一交；三、期满后乙方需续租，甲方应在同等条件下优先乙方……”，王广林及其子王浪在合同乙方处进行了签字确认。2007年6月2日，孙细明、胡芳辉夫妇（合同乙方）与王广林（合同甲方）签订《联建房屋合同书》，约定：一、经双方协商，甲方同意将合泰南站北门口对面的一栋12层除1-5楼外，乙方可选择任何一层归自己，价格1200元每平方米；二、甲方为房体主要方和建设方，一切建筑办理手续归甲方负责，乙方一切不理；……十一、如八楼漏水，由甲方负责维修；十二、如今后甲方卖出九楼，甲方应把乙方的八楼换成九楼。同日，孙细明与王广林就A3栋8楼房款进行结算，其中在统计孙细明已付房屋费用时，将A3栋8楼2006年12月至2007年6月的房租费23100元（每月3300元）也予以了统计。2013年4月10日，胡芳辉与易伟炎签订《住房出租协议书》，将涉案合泰小区A3栋房屋8楼房屋出租给易伟炎经营宾馆，租金每月3630元，租期为2013年4月10日至2021年4月10日。
再查明，2010年11月30日至2011年11月21日孙细明、胡芳辉夫妇通过其银行账户和孙细明的妹妹孙立军的银行账户共计七次借款给王广林，七次借款共计1989400元。因王广林未偿还上述借款，双方协商以房屋来抵偿借款本金1989400元和利息60570元，孙细明、胡芳辉夫妇（合同乙方）与王广林及其子王浪（合同甲方）于2012年4月15日签订《房屋买卖合同书》，双方约定：1、甲方同意出让株洲市荷塘区合泰小区A3栋十楼整层和十一楼1101号房至1109号房给乙方所有，具体房号以房产局编号为准。面积共计518.98平方米，每平方3950元，共计2049970元（以房产局测量面积为准）；2、出让价格以2049970元，本出让价为建房成本，不包括现已做妥的宾馆简单装修费用以及初始办妥房产证、土地证费用；3、房产证、土地证办成孙细明、胡芳辉名下；4、乙方付清购房款后所有权归乙方。房子由甲方装修，装修未作价卖给乙方。乙方同意甲方收取5年租金作为装修补偿，时间为2012年6月24日到2017年6月24日止。5年一到，甲方要续租的情况下，优先租给甲方，需协议交纳租金给乙方。甲方收租期间的水电费、物业费、电梯费、维修费等费用由甲方负责缴纳；5、本套房屋的电梯费、物业费、水电费未分户管理前由甲方管理代收；6、本栋的公用维修费在未办妥房产证前由甲方支付，办妥房产证后，各户分摊费用……。合同签订后，孙细明、胡芳辉将合同约定的A3栋10楼整层及11楼的1101-1109号9间房屋依照合同约定仍交由王广林、王浪父子继续经营宾馆以抵装修补偿。2012年10月10日，王广林的儿子王浪与案外人易伟炎签订《宾馆转让、租赁协议书》，将其与其父亲王广林经营的A3栋8至12楼的广悦宾馆转让、出租给易伟炎继续经营，租赁期限为10年，从2012年10月10日至2022年10月9日。孙细明、胡芳辉庭审中称王浪将A3栋10层整层及11楼的1101-1109号9间房屋出租给易伟炎是经过其同意的。另涉案合泰小区A3栋房屋尚未办理土地使用权证、房屋产权总证和建设规划手续，本案所争议的A3栋8层、10层整层及11楼的1101-1109号9间房屋亦未办理房屋权属登记。
一审法院认为：本案系因伍佑凡不服中止执行涉案标的物的执行异议裁定而引发的执行异议之诉。双方争议焦点是1、涉案合泰小区A3栋房屋是否系王广林所有？2、伍佑凡诉请继续执行合泰小区A3栋8层、10层整层及11楼的1101-1109号9间房屋的请求应否支持？
1、关于涉案合泰小区A3栋房屋权属问题。由于孙细明、胡芳辉已提供株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部证明和拆迁安置协议书证实伍佑凡证据中的建设规划资料和许可证所指向的土地和地上建筑物在2015年6月已被征收拆迁，因此伍佑凡主张涉案合泰小区A3栋房屋有建设规划手续的理由不成立，不予支持。由于株规用[2001]0143号建设规划许可证所指土地和地上建筑物位置与涉案合泰小区A3栋房屋位置相邻，且均在株洲市合泰大街汽车南站旁才导致湖南省株洲市中级人民法院作出（2014）株中法执字第13-3、13-4号两份执行裁定时，错误认定涉案合泰小区A3栋房屋办有国有土地使用权证和建设规划许可证，对此事实予以更正。虽然涉案合泰小区A3栋房屋建造时没有办理土地使用权证和建设规划许可证，建成后亦未办理房屋权属证，但是该栋房屋系王广林与其子王浪，以及其他联建人共同出资联建所得系事实，因此即使涉案合泰小区A3栋房屋法律上属于违法建筑，但在被拆除或补齐相关手续前，王广林仍可基于其投资联建的事实原始取得涉案A3栋部分房屋占有、使用收益权。根据伍佑凡提交的湖南省株洲市中级人民法院对易伟炎所作调查笔录，涉案房屋出租、转让协议，以及结合当事人的庭审陈述，可知王广林基于其投资联建分得了合泰小区A3栋1楼5间房（含门面）、7楼部分房屋、以及9至12楼房屋的占有、使用收益的权利。其次，孙细明、胡芳辉通过提交房屋出租合同、建房款付款凭证、结算单以及联建房屋合同等证实其夫妇不仅在涉案A3栋房屋联建时出资建房以获得A3栋8楼整层房屋所有权，并在此之后通过出租收取租金的方式对A3栋8楼房屋进行了实际使用收益。最后伍佑凡未提交证据证实王广林对合泰小区A3栋其他房屋特别是8楼房屋享有占有、使用收益权，因此综上，一审法院在本案中仅对王广林原始取得合泰小区A3栋1楼5间房（含门面）、7楼部分房屋、以及9至12楼房屋占有、使用收益权的事实予以确认。
2、关于伍佑凡诉请是否成立问题。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉审查关键在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，即本案孙细明、胡芳辉作为案外人对执行标的即合泰小区A3栋8楼、10楼整层及11楼的1101-1109号9间房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，决定了伍佑凡的诉讼请求是否成立。首先，因伍佑凡未提交证据证实王广林对合泰小区A3栋8楼整层房屋享有排他性权利，而孙细明、胡芳辉又提交证据证实其夫妇已支付了A3栋8楼房屋的联建房款，且对该楼房屋已经进行实际占有、使用收益，即孙细明、胡芳辉已对A3栋8楼房屋享有排他性权利，故对伍佑凡要求继续执行合泰小区A3栋8楼房屋的请求不予支持。
至于涉案合泰小区A3栋10楼整层及11楼的1101-1109号9间房屋。由于王广林对这些房屋基于原始取得享有占有、使用收益权，即使涉案房屋没有权属证，依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”，且因王广林、其子王浪与孙细明、胡芳辉签订《房屋买卖合同》是在双方借款期限届满后约定的，因此该以房抵债形式的购房合同合法有效。又因《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，因此以房抵债中的孙细明、胡芳辉夫妇作为享有房屋买受人权益的一方，其对合泰小区A3栋10楼整层及11楼的1101-1109号9间房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，取决其是否符合上述第二十八条规定的四个条件。首先，孙细明、胡芳辉已经提交银行凭证证实其在2010年、2011年向王广林账户共计支付借款1989400元，因此应视为孙细明、胡芳辉以借款本息抵偿购房款方式，支付了合泰小区A3栋10楼整层及11楼的1101-1109号9间房屋购房款；其次，孙细明、胡芳辉虽然未居住在其购买的合泰小区A3栋10楼或11楼的房屋中，但以返租的方式将所购上述房屋交给王广林、王浪父子经营宾馆，所得前五年租金用以抵偿王广林、王浪父子已付的房屋装修成本，因此A3栋10楼整层及11楼的1101-1109号9间房屋实际已属于孙细明、胡芳辉控制、使用，其租金抵装修费只是货币用途的转化，仍属于孙细明、胡芳辉对涉案房屋的使用收益；第三，孙细明、胡芳辉与王广林及其子王浪签订购房合同时，约定的是由王广林、王浪父子办理房产证等权属证，因此孙细明、胡芳辉对涉案房屋未办理房屋过户手续并无过错。综上，孙细明、胡芳辉符合上述排除涉案标的执行的四个条件，其享有足以排除对涉案合泰小区A3栋10楼整层及11楼的1101-1109号9间房屋强制执行的民事权益。伍佑凡诉请继续执行涉案标的理由均不成立。
综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第十五条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回伍佑凡的诉讼请求。案件受理费100元，由伍佑凡负担。
本院二审期间，伍佑凡围绕上诉请求提交了3份证据，拟证明孙细明等人与王广林之间的债权债务关系虚假，系虚构交易关系对抗法院执行。本院依职权对胡芳辉、王广林之子王浪进行了调查问话。根据本院查明的事实，本院认为本案现有证据不能证实王广林与孙细明、胡芳辉虚构交易关系对抗执行的事实。
本院认定的其他事实与一审法院一致。
本院认为，本案当事人争议的焦点在于人民法院应否对诉争的株洲市荷塘区合泰小区A3栋有关房屋继续执行。根据本案已查明的事实和当事人的陈述，合泰小区A3栋房屋尚未取得建设规划许可证，也未办理土地使用权和房屋所有权登记，王广林和孙细明等人联合建造房屋后，虽然对房屋占有使用并取得了一定的收益，但诉争房屋的合法性尚未确定，目前不宜作为执行标的继续执行，故伍佑凡请求对合泰小区A3栋8层、10层整层及1101-1109号9间房屋继续执行的上诉请求目前依法不能成立。同时，因诉争房屋的合法性尚不能确定，孙细明、胡芳辉与王广林联建房屋是否取得所有权尚不明确，该房屋是否可以交易转让也难以确定，故王广林与孙细明、胡芳辉等人签订的以房抵债协议的合法性亦难以确定，一审法院对以房抵债行为合法性直接做出认定不妥。
综上所述，伍佑凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律略有瑕疵，但裁判结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由伍佑凡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 杨
代理审判员 陈盎然
代理审判员 陈梦群
二〇一六年十一月二十日
书 记 员 申书琴