山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第1080号
上诉人（原审原告）王金方，个体工商户。
委托代理人刘德富，山东豪德律师事务所律师。
委托代理人冯伟明，山东豪德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青州国医堂商业投资置业有限公司，住所地：青州市海岱路与范公亭路交叉口东北角沿街商业楼3号。
法定代表人刘朋，经理。
委托代理人刘建辉，男，1977年5月5日出生。
委托代理人王国华，山东九州天衡律师事务所律师。
上诉人王金方因与被上诉人青州国医堂商业投资置业有限公司（以下简称国医堂公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2013）青法民初字第899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2012年12月25日，国医堂公司与王金方签订《山东省青州市“银领国际·国医堂”项目委托营销策划及销售代理合同书》，该合同就国医堂公司（合同甲方）委托王金方（合同乙方）作为“银领国际·国医堂”项目营销策划及销售代理进行了约定，主要内容包括委托标的及委托期限、甲方的权利义务、乙方的权利义务、营销策划费销售佣金及支付方式、违约责任等内容。委托标的为“银领国际·国医堂”项目营销策划及销售代理，国医堂公司委托王金方可售单位数为该项目所有单位数（甲方自用及内部员工认购部分除外，自用部分为5#医院、医院车位20个，4#第一层、第二层；员工内部认购部分为1#楼西单元住宅部分及配套车库、储藏室）；委托时间为签署合同当天至2014年6月30日，合同到期后双方协商是否续约。甲方的权利义务主要有，保证该项目在2013年5月1日前完成办理《预售许可证》，如在此之后未办理预售许可证，销售阶段目标相应顺延，甲方须支付顺延期间的项目广告费和乙方工作团队费用；在委托期间内，该项目委托销售完成的销售单位面积均按合同第四条计算业绩并支付佣金；因甲方原因致使销售合同不能履行时，由甲方承担经济损失，且销售周期根据实际情况予以延长；提供制式销售合同，并派专人审核和签章销售合同，现场收款及开具收据；负责收取客户定金、房款等所有销售款项，同时向客户开具所有相应收据及发票，安排提供按揭贷款的银行，为客户争取银行最大的优惠政策和支持；定期参加乙方项目例会，及时了解项目有关情况。乙方的权利义务主要有，接受本合同委托进行该项目的营销策划及销售代理服务，并保证达到如下销售目标，2013年5月至10月完成甲方委托销售部分的50%，2013年11月至2014年2月完成至甲方委托销售部分的75%，2014年3月至6月完成至甲方委托销售部分的95%；指派工作人员一名王金方全面负责该项目的营销策划工作并进行该项目现场销售工作指导、培训及管理，并将书面授权书递交甲方存档，期间甲乙双方可根据其表现，协商是否更换；针对该项目需要，承担甲方企业形象、宣传、企划方面的平面设计工作；按本合同条款向甲方收取销售代理佣金；负责客户接洽、陪同看房、议价、签订合同、催收房款等销售实施的各项工作，积极与甲方配合为客户办理银行按揭手续；在客户缴纳定金且该项目取得政府相关部门批准的《预售许可证》后同客户签订正式销售合同，协助、督促客户按合同约定付清首期房款（以甲方收据时间或银行收据时间为准）或全部房款，并督促相关客户提供按揭材料及相关文件；负责整个项目的售楼处租金、人员薪酬、沙盘、广告费、食宿交通费等与销售相关的费用，如发生争议纠纷，相应费用及责任由乙方承担。双方在合同第四条约定，本项目采取包销方式，所有与销售相关费用由乙方承担和支付；签订购房合同并交付首期购房款后视为成交；基本销售佣金为每套销售成交金额4%，溢价部分甲方得70%，乙方得30%，销售佣金每月15号之前支付上月提取额的75%，其余25%于达到阶段销售目标后15日内支付；乙方选定市区售楼处，甲方与房东签订租房合同并垫付一年租金，乙方选定看房车，甲方垫资购买并交付乙方所有，如需过户至乙方名下，过户费由甲方承担，如看房车不过户，乙方出售时甲方应予以配合；如在房屋正式发售前乙方运作项目销售收到购房诚意金，甲方根据乙方资金使用情况将其中二十万元用作垫支乙方广告费，由甲方直接支付给广告公司，待结算第一期佣金时将该垫支款项扣除；甲方与客户签订正式购房合同并收到款项，以实际收到的款项为基础结算佣金，如遇客户签署临时合约后违约，其支付的定金归甲方所有，如遇客户签署正式预售或销售合同后违约，退回房款抵减乙方售房款；乙方就所得部分不向甲方开具发票，但应将项目广告发布费发票、交通食宿费发票开至甲方名下，将员工工资等费用列支到甲方名下。关于违约责任，双方约定甲方如在委托期内不按本合同的内容执行或单方面终止本合同，则甲方应即时结清已发生的销售佣金并支付乙方20万元的违约金，在第一个销售阶段截止日之前，甲方不得以任何理由解除本合同；乙方在委托期内不按本合同约定内容执行或未按合同约定完成销售任务，甲方有权解除或终止本合同，如因乙方违约，乙方应向甲方承担20万元的违约金，此外还承担由此给甲方造成的损失。如乙方单方面终止合同，应支付甲方违约金20万元，此外还应承担由此给甲方造成的损失。上述违约金和损失，甲方有权从支付给乙方的佣金中扣除。双方在合同书中约定，合同经双方签字或盖章后生效，合同内容如有修改，经双方同意后可另立补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。
2013年1月4日，王金方与王春栋签订房屋租赁合同，由王金方租赁新亚财富广场沿街105号用作售楼处，租期一年，租金57000元。其后，王金方先后委托制作售楼处广告牌等相关宣传物品、委托制作“银领国际·青州国医堂项目沙盘”，并进行各项广告制作与发布等预售前期工作。经双方协商，国医堂公司为王金方购买看房车一辆，车号鲁V×××××，登记车主为国医堂公司。6月14日，青州市房地产管理局为国医堂公司颁发青房注字第2013072号商品房预（销）售许可证。7月2日，王金方向国医堂公司提出《银领国际调低销售底价的申请》，以东部新区市场认同价格低、凌云居直面低价竞争要想突围必须采取低价措施、未来几年内玉竹片区的威胁、银行闹钱荒经济形势不容乐观四条“市场现状”，申请降低项目销售底价。
7月10日，王金方向国医堂公司书面申请结付佣金，其中载明“如逾2013年7月15日不结付佣金，为安抚销售部全体人员情绪，我销售部决定自2013年7月15日起暂停银领国际销售部一切销售工作，如果造成不便还请贵公司海涵，由此造成的责任和损失由贵公司承担。”8月2日，王金方向国医堂公司书面申请结付佣金，扣除7月份第一次结算时已结算的56000元，要求国医堂公司结算525111元佣金。
9月16日，王金方、国医堂公司及徐云生签订补充协议，王金方、国医堂公司就双方签订的《山东省青州市“银领国际·国医堂”项目委托营销策划及销售代理合同书》作出补充：一、对原合同阶段销售目标进行调整。二、对有关销售价格及对应佣金进行了调整，其中约定，住宅实际销售均价在3300元／平米以下的，按销售额2%结算佣金；住宅实际销售均价在3300-3500元／平米之间的，按销售额3%结算佣金；住宅实际销售均价在3500元／平米以上的，按销售额4%结算佣金；佣金结算基础为已销售全部房源。三、甲方工程进度配合销售需要完成的节点。四、甲方每月10号前与乙方进行销售客户和回款额对帐，乙方每月10号前向甲方提供正规发票及备齐向税务部门代开发票和向房管局监管帐户支款手续。五、徐云生作为双方的合同执行监督人，对双方不执行合同一方给对方造成的损失负有连带责任。六、原合同其他部分不作调整。王金方在签名时注明：本协议自乙方收到甲方支票（含远期支票）后方可生效。9月18日，王金方、彭延明为国医堂公司出具收到条，载明“今收到青州国医堂商业投资置业有限公司支付的委托销售代理费用共计人民币叁拾捌万玖仟肆佰玖拾玖元整（￥389499.00元），其中包含远期支票300692元（中国工商银行支票，出票人帐户16×××77，支票号12542644，收款人王金方，用途售楼费用，出票日期2013年10月17日）及扣代付税金31807元，代付售楼处房租57000元。”10月18日，王金方持该支票承兑时被退票。
9月27日，王金方向国医堂公司发函，认为国医堂公司阻止客户成交的行为违反了合同约定和补充协议，属严重违约行为，自该日起暂停项目销售工作，其暂不履行代理合同及补充协议中约定的义务，由此而造成的损失由国医堂公司承担。10月18日，国医堂公司工作人员将王金方售楼处锁门，王金方报警。后国医堂公司以王金方所租售楼处租赁期满为由，将售楼处所留物品移出（王金方报案后派出所已经进行拍照）。10月19日晨鸿信息刊登国医堂公司简介、开发的祥泰花园项目介绍及招聘信息，表明涉案项目已更名为祥泰花园，并由国医堂公司负责营销。11月5日，王金方将看房车交付国医堂公司，国医堂公司为王金方出具收到条。
同时查明，在本案诉讼中，经双方核对，自营销策划及销售代理合同书签订之日至2013年9月14日，经王金方代理销售，国医堂公司与杨海云等购房户签订银领国际购房合同163份，销售总额60257624元。王金方主张项目累计回款金额为40392650元，国医堂公司主张该项目实际回款金额为37847617元，双方该数额差异值为2545033元，系国医堂公司将退房、退多收房款、贷款未回等款项扣除，其中国医堂公司因退房返还购房户定金120000元、因退房返还房款1725743元、退多收房款24290元、购房户贷款未回675000元。
诉讼中，双方经结算认可国医堂公司已支付王金方佣金586000元。王金方主张佣金应按售房款总额60257624元的4%计算，计2410304元；另主张合同约定的违约金200000元；可得利益损失975697元。国医堂公司主张应按回款额37847617元的2%计算，计756952元；现已支付774418.30元，包括支付佣金586000元，代付售楼处租金57000元，车辆款111382.10元，礼品款1390.50元，王金方领取的物资折款18645.70元。
上述事实，有当事人庭前证据交换笔录、《山东省青州市“银领国际·国医堂”项目委托营销策划及销售代理合同书》、租赁合同、文案及收据三张、制作协议及收据二张、发布合同、网络宣传制作协议和收据、收据、制作合同、172份购房合同复印件、房屋销售明细表、要求支付佣金的申请二份、录像录音U盘、收条，收条复印件三份、支付佣金申请、调低销售底价申请、补充协议、结算明细表、收款明细差异表等证据在案为证。
原审法院认为，本案当事人争议的焦点是双方所签订《山东省青州市“银领国际·国医堂”项目委托营销策划及销售代理合同书》的效力问题。双方当事人签订的商品房委托代理销售合同是双方真实意思的表示，对此双方并无异议。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据；最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条则规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。可见，强制性规定并不是都与合同效力有关。关于效力性强制性规定的判断标准是，该强制性规定是否明确规定了违反的后果合同无效，或法律法规虽然没有规定违反将导致合同无效，但如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益。换言之，法律法规仅关系当事人利益的强制性规定，是为了行政管理或纪律管理需要，并非针对行为内容本身，该强制性规定属于管理性强制性规范而非效力性强制规范。本案中，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条有关房地产中介需取得营业执照的规定，并不妨碍其违反资格限制签订的合同的效力，故对国医堂公司关于双方签订的合同违反该强制性规定而无效的答辩理由，不予支持。委托合同的订立以双方当事人的互相信任为前提，委托人或者受托人可以随时解除合同。本案中，王金方、国医堂公司在双方约定的第一个销售阶段尚未结束即产生争执，经协商不成致王金方致函国医堂公司暂停项目销售、国医堂公司安排人员将王金方售楼处锁门，上述事实足以证实双方缺乏互信致委托合同目的无法实现，国医堂公司另建售楼处自行销售的事实也证明委托合同已实际解除，对此予以确认。因双方约定合同期限至2014年6月30日，基于双方已解除合同的事实认定，对王金方要求解除合同的请求，予以支持。
本案中，当事人争议的另一焦点为报酬的计算基础和标准问题。王金方主张应按售房款总额60257624元、以双方委托营销代理合同约定的4%计算，国医堂公司主张应按回款额37847617元、以双方与徐云生所签订补充协议约定的2%计算。关于报酬的结算基础，双方在合同中明确约定：“甲方与客户签订正式购房合同并收到款项，以实际收到的款项为基础结算佣金”，“如遇客户签署正式预售或销售合同后违约，退回房款抵减乙方售房款”。经对帐，双方回款数额差异值为2545033元，按合同上述约定，购房户退房退回的房款应抵减王金方的售房款，故对定金差异和首付款差异1870033元应从结算基础中扣减；双方在证据交换中认可购房户李文玉、姜伟栋、胡双华、王桂凤按揭贷款675000元，到截止日贷款未回或一直未付，因此，该款项也应从结算基础中抵减。综上，对报酬结算基础确定为37847617元。关于报酬的计算标准，双方在合同第四条约定：“双方约定基本销售佣金为每套销售成交金额4%，……”，即4%是双方约定的报酬计算标准，诉讼中国医堂公司主张应按补充协议中约定的2%计酬。该标准的认定涉及补充协议是否生效。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时生效。”本案中，在王金方、国医堂公司及徐云生9月16日签订的补充协议中，王金方在签名时所注明“本协议自乙方收到甲方支票（含远期支票）后方可生效”应认定为对该补充协议所附条件，国医堂公司虽为王金方出具支票，但王金方持该支票承兑时被退票，有违约定所附条件设立初衷，应认为所附条件未成就，故该补充协议并未生效。因此，对双方争议的计酬标准应按2012年12月25日所签委托营销代理合同约定的4%计算。综上，认定国医堂公司应付王金方履行委托合同的报酬为1513904.68元。
在合同期限尚未届满的情况下，双方就合同的履行产生争议致合同实际解除的后果发生，根本原因在于双方未按照诚实信用原则行使合同权利、履行合同义务致使失去合同目的实现的互信基础，双方对此均应承担相应责任，故对王金方追要违约金的诉讼请求，不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关民事法律政策规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王金方无证据证明其可得利益损失，且国医堂公司亦不认可，故对王金方要求赔偿损失的诉讼请求，不予支持。国医堂公司虽主张王金方从其处领取的物资折款18645.70元与礼品款1390.50元亦应从报酬中扣除，王金方以有关物品是从国医堂药店领取、对物品的价格有异议、国医堂公司所称礼品自己不知情为由抗辩，并主张物资款应与国医堂药店结算，国医堂公司提交“国医堂药店代茶饮领用交接表”以证明其主张的物品款，经查，国医堂公司与“国医堂药店”系两个独立法人，法律上并无直接关系，国医堂公司无证据证明所主张的礼品款应由王金方承担，故对国医堂公司要求扣除该笔物资折款及礼品款的辩解，不予支持。国医堂公司主张应按3.5%扣除委托报酬代扣税金，双方在合同中并未就税金问题作出约定，国医堂公司并无证据证实其为王金方代扣税金，故对国医堂公司该辩解亦不予采信。
支付报酬是委托合同中委托人的法定合同义务，但双方在委托代理合同书中已经约定“本项目营销采取包销方式，所有与销售相关费用由乙方承担和支付”，故对国医堂公司垫付的售楼处租金57000元应从报酬中扣除；看房车系国医堂公司所购并登记在国医堂公司名下，双方合同中虽约定看房车所有权归王金方所有，但现国医堂公司已实际收回，故不应再从报酬中扣除；王金方所租原售楼处中的物品，已由国医堂公司清理，双方认可王金方就此向公安机关报案后，公安部门已经受理，故本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条、第一百零九条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零五条、第四百一十条及相关民事法律政策的规定，判决如下：一、解除王金方与青州国医堂商业投资置业有限公司签订的《山东省青州市“银领国际·国医堂”项目委托营销策划及销售代理合同书》；二、青州国医堂商业投资置业有限公司支付王金方销售商品房报酬1513904.68元，扣除已支付的586000元和垫付的房租57000元，余款870904.68元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回王金方其他诉讼请求。若未按上述判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由王金方承担21858元，青州国医堂商业投资置业有限公司承担8942元。
宣判后，王金方不服，上诉称：2013年9月27日被上诉人阻止上诉人与购房者签订商品房买卖合同；2013年10月18日被上诉人将售楼处锁门，后将涉案楼盘更名为祥泰花园，并自行销售，以上均为被上诉人的单方违约行为，其应向上诉人承担违约责任。上诉人的销售代理报酬应以上诉人所代理销售的163套商品房的总价，即60257624元为基础计算。请求依法改判或发回重审。
被上诉人国医堂公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院认为，本案双方当事人所签订《山东省青州市“银领国际·国医堂”项目委托营销策划及销售代理合同书》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效，原审法院对此认定并无不当。双方主要存在以下争议焦点：一、被上诉人是否应向上诉人承担违约责任；二、上诉人的销售代理报酬如何认定。
关于被上诉人是否应向上诉人承担违约责任的问题。综合本案情况来看，2013年9月27日，上诉人以被上诉人存在恶意阻止其与客户签约等行为导致其无法正常代理销售为由，暂停了涉案项目的销售工作，被上诉人虽不认可其存在阻碍上诉人销售的行为，但在上诉人明确表示暂停销售之后，其将售楼处所留物品移出，并将涉案项目改名且自行销售。上述过程中，上诉人先明确表达了不积极履行合同的意愿，后被上诉人亦以实际行为表达了对上诉人的不信任，双方继续履行合同的意愿均已经明显消极，故合同解除的原因不能归责于一方当事人，对上诉人要求被上诉人承担违约责任的请求，本院不予支持。
关于上诉人的销售代理报酬如何认定。上诉人虽主张应以其代理销售的163套商品房的总价作为结算报酬的基础。但在2012年12月25日的销售代理合同中，双方当事人明确约定以实际收到的款项作为结算报酬的基础。截止到2013年9月14日，实际回款金额为37847617元，以此作为涉案报酬的结算依据并无不当。至于2013年9月14日之后实际发生的回款，原审法院未予处理，本院亦不予处理，上诉人可待实际发生后另行主张权利。综上，原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14800元，由上诉人王金方负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔福涛
审 判 员 孙月琴
代理审判员 宫 磊
二〇一四年九月九日
书 记 员 张程程