福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽08民终1460号
上诉人（原审被告）：谢克宁，男，1989年4月3日生，汉族，住福建省连城县，
被上诉人（原审原告）：吴智雄，男，1992年5月29日生，汉族，住福建省连城县，
委托诉讼代理人：江积经，福建乐康律师事务所执业律师。
原审第三人：罗祥辉，男，1970年11月16日生，汉族，住福建省连城县，
上诉人谢克宁因与被上诉人吴智雄、原审第三人罗祥辉租赁合同纠纷一案，不服连城县人民法院(2017)闽0825民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日受理后，依法组成合议庭，于2017年11月2日公开开庭审理了本案。上诉人谢克宁、被上诉人吴智雄的委托诉讼代理人江积经、原审第三人罗祥辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢克宁上诉请求：请求依法撤销连城县人民法院(2017)闽0825民初580号的第一项民事判决。事实和理由：一、根据《店面租赁合同》的约定，上诉人认为，自己的租赁期限是5年。一是根据合同第四条关于租赁期限和租金条款的约定，自2014年5月20日至2019年5月20日，租赁期限为满5年。二是从该条款可以知道，前面3年的租金是2650元，同时双方还约定了后面2年的租金是2750元，在该条款中同时约定了租期和租金，完全可以理解为前面3年的租金，后面2年的租金。上诉人认为，合同第四条是对租赁双方租赁期限和租金的两方面的同时约定，由于约定的租赁期是5年，在租赁期内，不存在若需要续租时的情形。该条款并非像一审法院认为的是租赁期满后仅是对租金的另行约定，而是对租期和租金的共同约定。二、根据法律规定，出租人出售租赁房屋的，承租人享有优先购买权。本案中第三人在上诉人租赁期间，没有通知上诉人其要转让房屋，剥夺了上诉人的优先购买权，上诉人要求行使优先购买权，起诉第三人与被上诉人的房屋买卖合同无效。一审法院没有采纳上诉人的优先购买权，明显错误。综上，上诉人认为，一审法院在认定事实方面错误，请求二审法院查明事实，依法撤销一审法院的第一项判决。
吴智雄答辩称，一、原审查明的事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判。根据上诉人与第三人签订的《店面租赁合同》第二条、第四条、第五条，可以明确合同的租期是3年；如果上诉人需要续租，应提前一个月通知第三人并征得第三人的同意。上诉人在上诉材料中，依照“2017年5月20日至2019年5月20日的租金是2750元”，将合同租期理解为5年，是没有任何事实依据的。该句话只能理解为：双方在签订合同时，对期满后如果上诉人续租的话，将续租租金进行约定；但并不能免除上诉人在合同约定的提前一个月通知并征得第三人同意的义务，更不能必然理解为合同租期是5年。原审法院依照合同作出判决是正确的。二、答辩人的购买行为并没有损害上诉人的优先购买权。根据第三人的陈述，其在出卖房产时，已经明确告知上诉人，上诉人已经明确放弃购买，所以才转让给答辩人。从答辩人的角度而言，购置百余万的房产是一项重大家事，在购置之前，答辩人及第三人多次到现场看房、商谈，上诉人一直在此处经营，不可能不知道房产出售的事情，只是，上诉人出尔反尔予以否认。同时，答辩人购置房产后，将房产作为抵押担保进行贷款，银行工作人员多次到现场对抵押物进行查验信拍照，上诉人作为经营人对此也是不可能一知情的。三、答辩人属于善意第三人，已经取得了完整的物权。即使假设上诉人对房产转让毫不知情，答辩人作为善意第三人已经完整取得房产的物权进行抵押贷款，上诉人所提及的优先购买权是上诉人与第三人之间的事情，与答辩人及本案的诉请无关。综上所述，请求二审法院维持原判。
第三人罗祥辉述称：租给上诉人房子是3年期，续租要提前一个月通知。
吴智雄向一审法院起诉请求：1、判令谢克宁立即搬离吴智雄所有的坐落于连城县党校综合楼九号店面（一、二层,共89.35平方米），并保持店面的整洁，罗祥辉予以协助搬离。2、判令谢克宁支付自2017年5月21日起至搬离之日止占用店面的租金（按每月2650元双倍计算），并支付在此期间所欠的水电费。
一审法院认定事实：2014年5月20日，谢克宁与罗祥辉签订《店面租赁合同》，约定主要内容有：1、罗祥辉将其从江勇飞处转让所得（未进行产权过户）的位于连城县党校综合楼九号一、二层店面(面积89.35平方米）租赁给谢克宁经营使用；2、租赁期为3年，即从2014年5月20日至2017年5月20日止，月租金2650元，按季度付款7950元，合同签订后先交当季度租金给罗祥辉，后按季度付款，即每季度前20日付款。从2017年5月20日起至2019年5月20日止，月租金为2750元；3、合同期满后，谢克宁需继续租赁，须征得罗祥辉同意，在同等条件下，谢克宁有优先权。合同签订后，罗祥辉按约将店面交付给谢克宁使用，谢克宁也按约交纳租金至2017年5月20日。2015年8月31日，罗祥辉将该店面转让给吴智雄，并经相关部门办理了房屋所有权、土地使用权变更登记手续。租赁期三年后，吴智雄以租赁合同期限到期不再出租店面为由要求谢克宁搬离店面，谢克宁以双方签订的合同租赁期是5年为由拒绝搬离及腾空店面，致使双方发生争议。
一审法院认为，谢克宁与罗祥辉签订并履行《店面租赁合同》，双方之间形成租赁关系。吴智雄已取得了租赁物的所有权，其以《店面租赁合同》约定的租赁期限已届满，要求租赁人搬离腾房，具备原告诉讼主体资格。本案中，租赁双方对《店面租赁合同》约定的租赁期限是3年还是5年发生争议。《店面租赁合同》第四条已经约定，租赁期为3年，即从2014年5月20日至2017年5月20日止，该条关于“从2017年5月20日起至2019年5月20日止，月租金为2750元”的约定，应当理解为是租赁期满后租金的另行约定，据此，谢克宁提出双方签订的合同租赁期为5年的辩解没有事实依据，本院不予采信。吴智雄已于2015年8月31日受让租赁物并已办理了产权变更登记，从保护当事人合法权益、维护交易安全及物权登记的公信力出发，应认定吴智雄取得租赁物的所有权，承租人谢克宁所拥有的优先购买权并无物权的追及力，其不能对抗善意取得的物权，因此，已经取得租赁物所有权的吴智雄在《店面租赁合同》期限已经届满后，要求租赁人腾房即搬离其所租赁的店面的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于谢克宁主张优先购买权的问题，其应当另案提起诉讼，向租赁合同的相对方即出卖人罗祥辉主张，不属本案审理范围。由于《店面租赁合同》已经约定了自2017年5月20日后的租金为每月2750元，所以，吴智雄要求承租人谢克宁在搬离租赁物期间按原约定租金每月2650元的两倍支付租金的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持，只能按约定的每月2750元计算搬离租赁物期间的租金。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，判决：一、谢克宁应于本判决生效之日起三个月内腾出租赁店面（店面坐落于连城县党校综合楼九号店面）。二、谢克宁应于本判决生效之日起三个月内支付自2017年5月21日起至搬离之日止按每月2750元计算的租金及此期间的水电费。三、驳回吴智雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，减半收取50元，由谢克宁负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人未向本院提交新的证据。被上诉人向本院提交各类房地产抵押设立登记申请书，证明被上诉人将涉案房屋作为抵押物向银行贷款，银行工作人员有到现场查验核实，上诉人对房产已经出售是知道的。上诉人质证认为，对该证据的真实性、合法性不清楚，其只是知道有人在我店门口拍照，不知道是为什么拍照。第三人认为上诉人陈述不是事实，银行工作人员去拍照之前其有打电话告诉上诉人，其有几个朋友会到你那里参观。本院认为，该证据被上诉人没有提供原件，上诉人对此亦表示否认，因此，该证据不能作为本案证据使用。上诉人对一审判决查明的事实有异议，其认为合同的租期是5年，不是3年。同时其认为一审法院遗漏“我享有优先购买权”的事实。对其余事实上诉人没有异议。被上诉人及原审第三人对一审法院查明的事实没有异议。因此，对于一审法院查明的各方当事人无异议的事实，本院予以认定。
本院认为，本案双方争议的焦点为：谢克宁与罗祥辉签订的《店面租赁合同》约定的租期是3年还是5年？对于上述争议焦点，分析认定如下：
2014年5月20日，谢克宁与罗祥辉签订《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效合同。该合同第四条明确约定“租赁期3年。即从2014年5月20日至2017年5月20日止”。虽然该合同第四条还约定“从2017年5月20日起至2019年5月20日，月租金2750元”，但结合该合同第二条、第五条的约定，该租赁合同的租赁期应为3年。至于第四条后半部分的约定，应当理解为在租赁期满的若谢克宁要继续租赁，在征得罗祥辉同意后对续租期间租金的约定。因此，对上诉人提出的租赁期为5年的上诉理由，本院不予采纳。谢克宁提出的有关优先购买权的主张，属于另一法律关系，应当另行主张。
综上所述，谢克宁的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由谢克宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈日耀
审 判 员 许培清
审 判 员 张长生
二〇一七年十一月八日
法官助理 黄达康
书 记 员 许文婉
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……