安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第03455号
上诉人（原审被告）：合肥市明利房地产开发有限公司，住所地合肥市包河区骆岗镇老官塘村，组织机构代码75488921-3。
法定代表人：许威，董事长。
委托代理人：王文刚，安徽天禾律师事务所律师。
委托代理人：高宇，安徽天禾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥市包河区淝河镇老官塘社区居民委员会，住所地合肥市包河区五金机电商贸城C区8栋，组织机构代码00299251-7。
法定代表人：贾成宾，主任。
委托代理人：王华强，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：苏洋。
上诉人合肥市明利房地产开发有限公司（以下简称明利公司）因与被上诉人合肥市包河区淝河镇老官塘社区居民委员会（以下简称老官塘社居委）土地租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第00607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
老官塘社居委原审诉称：老官塘社居委于2009年12月8日与明利公司签订《土地租赁协议书》一份，约定：老官塘社居委将其集体所有的紧邻安徽国际五金机电商贸城位于老官塘社居委“以西高压走廊边线、南与贾大郢交界，东以五金城国有土地界限，北以刘衖路向南扣100米”的土地（面积约100亩）租赁给明利公司，租赁用途为安徽五金机电商贸城停车场及绿化用地，租赁期限为2009年1月1日至2011年12月31日，租金为每年40万元等。协议签订后，老官塘社居委按约提供涉租地块，明利公司在租赁期内仅支付租赁款40万元，其余租赁款项至今未付。租赁期限到期后，老官塘社居委多次催促明利公司付清拖欠租赁费用并重新协商签订租赁合同，但明利公司均置之不理，其既不支付租赁费用，亦不返还租赁土地，并在未经老官塘社居委同意的情况下以其关联公司即安徽流金时代商业运营管理有限公司（以下简称“流金公司”）为出租方将上述土地又转租给他人使用，并收取租金。现诉请判令：一、解除老官塘社居委与明利公司间的租赁关系；二、明利公司与流金公司返还老官塘社居委位于老官塘社居委“西以高压走廊边线、南与贾大郢交界，东以五金城国有土地界限，北以刘衖路向南扣100米”的土地，并清空场地，搬离土地上的物品及设施；三、明利公司与流金公司支付老官塘社居委租赁款680万元，并自2015年1月1日起每月按20元／平方米标准付至土地实际返还之日止；四、明利公司与流金公司承担本案诉讼费用。诉讼中，老官塘社居委撤回对流金公司的起诉并变更诉讼请求中的第三项，即变更为明利公司支付老官塘社居委租赁款680万元。
明利公司原审辩称：老官塘社居委未能提供证据证明涉租土地仍处于明利公司实际控制和使用的事实，经双方结算可以确认的是明利公司尚欠其2011年土地租赁费40万元，老官塘社居委诉称的680万元租赁款项没有事实依据。另，老官塘此次诉请已超过诉讼时效。
原判认定：2009年12月8日，老官塘社居委与明利公司补签《土地租赁协议书》一份，载明：老官塘社居委将其集体所有的位于老官塘社居委的“西以高压走廊边线、南与贾大郢交界，东以安徽五金机电商贸城国有土地界限，北以刘衖路向南扣100米”土地租赁给明利公司，用于安徽五金机电商贸城停车场及绿化用地，租赁期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止，租金为40万元／年，租金支付方式为每年给付一次，明利公司应于每年1月10日前将40万元租金以转账方式支付给老官塘社居委等。老官塘社居委在前述协议签订前已按约提供租赁地块，明利公司于2011年1月30日支付2010年土地租赁费40万元。期间，老官塘社居委、明利公司双方于2009年12月28日签订的老官塘社居委与明利公司征地费用初步结算单中载明：明利公司欠付老官塘社居委2009年土地租赁款40万元，此款并包含在明利公司欠老官塘社居委总款10389668.6元内，明利公司承诺于2010年年底前分期付清。租赁期限到期后，明利公司在老官塘社居委的催告下既未返还涉租地块，亦未与老官塘社居委续签租赁协议。2013年1月7日，老官塘社居委、明利公司双方又签订的结算单中载明：明利公司欠付老官塘社居委2011年土地租赁款40万元，并认可上述涉租地块在2012年的租赁费为200万元。
庭审中明利公司陈述：其对涉租地块位置无异议，涉租地块系用于其开发建设的安徽五金机电商贸城的停车场及绿化用地，租赁期限届满后未将涉租地块返还给老官塘社居委并由其继续占有使用。另，明利公司就其辩称已向老官塘社居委支付2009年度租金的事实，未在法院限定的期限内提供证据。
原审法院审理后认为：明利公司就租赁土地用于停车场及绿化用地与老官塘社居委签订的《土地租赁协议书》，系双方真实意思表示，且其内容及形式均不违背法律禁止性规定，应系合法有效。对此，双方均应按约履行各自义务。本案中，老官塘社居委已按约履行交付出租土地义务，明利公司亦应按约履行支付租金义务。经庭审查明，明利公司在租赁期限内拖欠老官塘社居委2009年度、2011年度租金计80万元未付，对此，明利公司应承担民事责任。另因明利公司与老官塘社居委在土地租赁期限到期后未再续签租赁合同，且明利公司仍继续占有租赁土地，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，且租金应按双方于2013年1月7日签订的结算单中重新约定的租赁费为200万元标准履行。因明利公司未向老官塘社居委支付后续产生的2012年度、2013年度、2014年度的土地租金计600万元，对此，明利公司应承担民事责任。由于老官塘社居委、明利公司双方间的租赁关系系持续发生，故老官塘社居委此次诉称主张支付拖欠租金计680万元的请求，并未超过法律规定的诉讼时效。老官塘社居委以明利公司拖欠支付上述租金为由诉称主张解除租赁关系并返还涉租土地的请求，符合事实及法律规定，予以支持。因老官塘社居委未提供证据证明上述涉租地块是否存在何种设施及物品，对此不予认定。明利公司辩称其只欠老官塘社居委2011年度土地租赁费40万元的意见，与事实不符，不予采信；其辩称老官塘社居委此次诉请已超过诉讼时效的意见，不符事实及法律规定，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除合肥市包河区淝河镇老官塘社区居民委员会与合肥市明利房地产开发有限公司的土地租赁关系；二、合肥市明利房地产开发有限公司向合肥市包河区淝河镇老官塘社区居民委员会返还位于老官塘社居委的“西以高压走廊边线、南与贾大郢交界，东以安徽五金机电商贸城国有土地界限，北以刘衖路向南扣100米”土地，于本判决生效之日起三十日内交付；三、合肥市明利房地产开发有限公司支付合肥市包河区淝河镇老官塘社区居民委员会土地租金680万元，于本判决生效之日起十日内一次付清。本案一审案件受理费59560元，由合肥市明利房地产开发有限公司负担。
上诉人明利公司上诉称：1、根据相关政府文件精神，案涉土地是为安徽国际五金机电商贸城开发所用，在土地征收手续不齐备的情况下，变通采用租赁方式来实际使用土地。案涉土地现已实际投入安徽国际五金机电商贸城运营使用，如果判令返还土地，不仅有悖当初订立租赁关系的旨意，还将直接影响已入场经营的商户利益，且导致经营逐渐改善的明利公司的损失扩大，可能引发群体性事件。故案涉租赁土地不宜返还。2、合同约定的约80亩租赁土地范围在扣除村民使用的菜地、市政道路、高压线走廊等电力设施用地后，老官塘社居委实际交付给明利公司的可以用于合同约定用途的土地面积仅约65亩，土地面积的差异，直接影响到明利公司的交付义务以及租金数额问题，原判此节事实认定不清。3、老官塘社居委与明利公司2013年1月7日结算单中的2012年土地租赁费200万元，仅是明利公司对事项的认可，而不是对租金数额的认可，原判混淆文义，错误认定2012年度租赁费为200万元。4、案涉租赁土地为集体所有的农用地，老官塘社居委在未经批准的情况下将之改变用途，作为商业建设用地，违反法律强制性规定，应属无效合同，老官塘社居委也无权依据无效合同向明利公司收取租金。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。
被上诉人老官塘社居委答辩称：1、明利公司所述土地租赁协议书签订背景情况与本案无关；老官塘社居委收回土地后仍可将土地租赁给五金城商户使用，不会影响商户正常经营活动；至于返还土地可能引发群体性事件更是无稽之谈。明利公司自2009年1月租赁使用土地以来，仅支付租金40万元，却以各种借口拒不返还租赁土地，没有事实和法律依据，不能成立。2、双方租赁合同中明确了租赁土地的四至范围，租金数额该土地范围为依据，与准确的实际面积无关，同时，经老官塘社居委精确测量，该土地范围内面积有114.8亩。明利公司认为应扣除相关用地面积及按其实际使用土地精确面积来计算租金，没有依据。3、2013年1月7日结算单中关于2012年度租金数额是明确的，不能明确数额的仅是安置代建费、拆迁费用等只有大约数额而尚无具体数额的项目，明利公司曲解结算单中内容的相关主张不能成立。4、案涉土地属于城市区域内集体土地中的集体建设用地，并非农业用地，明利公司也认可该土地规划用途可布置停车场等配套设施，故案涉租赁合同不违反法律强制性规定，合法有效。即使租赁合同无效，明利公司也应返还土地并按照合同约定数额支付占有使用费，明利公司不能以合同无效来损害集体组织利益。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：第一，关于案涉土地租赁合同效力问题。明利公司在原审中并未提出租赁合同无效的抗辩主张，其在二审中主张案涉土地为集体农用地、老官塘社居委擅自改变土地用途将之作为商业用地予以出租，违反了法律强制性规定而无效，但在其二审提供的政府规划部门规划（单体）设计条件通知书以及相关规划设计图显示，该土地虽尚未被征收为国有土地，但已规划作为安徽国际机电商贸城公共设施用地，用于停车场和绿地使用，这与明利公司的陈述也是一致的；同时，老官塘社居委在二审中提供的合肥市土地利用现状图也显示该部分土地为集体建设用地。因此，明利公司现上诉主张合同无效，不仅与其陈述相左，也与现有证据反映的情形相悖，故在明利公司未能提供足够证据的情况下，对明利公司的该节主张不予支持。第二，双方租赁合同约定的标的土地的四至范围是明确的，相应的租金标准也是明确的，因此可以理解为租赁土地四至范围是租金标准的依据。至于土地四至范围内准确面积以及明利公司在其中实际经营使用的面积，并不是双方约定的确定或调整租金标准之依据，故对明利公司的此节上诉主张，不予采信。第三，虽然“2012年土地租赁费200万元”列在老官塘社居委与明利公司2013年1月7日结算单第二条“明利公司对老官塘社居委列出的下列情况项目表示认可，但是对金额有待事情结束后才能确定。合计金额16228.0675万元”部分中，但从文本结构和文义分析来看，2012年其时已成历史，并不属于“结束后才能确定”之情形，同时，该年度土地租赁费用数额是明确的，也未注明“大约”或有其他需要重新核算而导致数额尚不能确定之情形，因此，明利公司认为原判认定2012年度租赁费为200万元存在错误的主张，不能成立。第四，虽然案涉租赁合同和土地返还可能会对明利公司开发建设安徽国际五金机电商贸城项目的经营计划产生一定影响，但明利公司不能以此为由逃避合同上租金支付义务之履行和法律上违约责任之承担，其应当也可以在依法经营的基础上实现企业经营改善目标，同时对于入场商户合法权益之保护问题，只要明利公司和老官塘社居委遵法依约，周全考虑，是可以在法治方式下解决的。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费59560元，由上诉人合肥市明利房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年十月十二日
书 记 员 于成冲
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。