湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂11民终1747号
上诉人（原审原告）：黄冈师范学院。住所地：湖北省黄冈市开发区新港二路。统一社会信用代码：12420000420725008U。
法定代表人：陈兴荣，院长。
委托诉讼代理人：戴前锋，该学院职工。代理权限为一般代理。
委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）：付俊军，女，汉族，1971年3月4日出生，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。
委托诉讼代理人：付卫斌，男，1972年4月26日出生，汉族，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。系付俊军的弟弟。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：曾友华，男，汉族，1966年10月24日出生，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。
被上诉人（原审被告）：罗永平，男，汉族，1986年8月6日出生，重庆市人，住重庆市巫溪县。
被上诉人（原审被告）：邱衍军，男，汉族，1969年4月15日出生，麻城市人，住湖北省麻城市。
上诉人黄冈师范学院因与被上诉人付俊军、曾友华、罗永平、邱衍军租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2016）鄂1102民初2529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
黄冈师范学院上诉请求：一、撤销原判，予以改判；二、判令被上诉人立即将租赁的房屋退还给黄冈师范学院并搬出属于自己的物品；三、判令被上诉人承担违约责任，并向黄冈师范学院支付自2016年8月1日起至退房之日止的违约金（计算方式：每天租金的三倍×逾期占用房屋天数）；四、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定付俊军转租房屋的行为合法有效，没有事实依据。第一，事实上，黄冈师范学院直至起诉前都不知道付俊军已经将房屋转租。租赁合同到期后黄冈师范学院要求付俊军退房，不仅没有退，反而邱衍军、罗永平、曾友华要求继续租赁房屋。黄冈师范学院要求付俊军说明情况，但付俊军置之不理。黄冈师范学院提起诉讼时只好将几个被上诉人同时起诉。第二，黄冈师范学院收取了罗永平缴纳的自2013年8月1日至2016年7月31日共计112140元的管理费，与付俊军转租房屋的行为没有关联性，不能推定黄冈师范学院就知道房屋转租了。因为罗永平自付俊军租赁房屋后就在付俊军所租房屋内工作，黄冈师范学院有理由相信他是代付俊军送交租金。第三，从庭审调查的情况证实，付俊军实际上是将房屋转租给了曾友华，曾友华加锁锁门，是因为其认为租赁房屋内有他的物品。从而进一步证实以收取了罗永平缴纳的管理费为由来认定黄冈师范学院知道了付俊军转租房屋的行为没有事实依据。显然，黄冈师范学院对付俊军转租房屋的行为既不是事前同意，也不是事后同意，更没有默示。二、房屋租赁合同期满后，被上诉人继续占有上诉人的房屋是不争的事实，应按合同约定向上诉人支付违约金。房屋租赁合同于2016年7月31日期满后，被上诉人非法占用房屋，上诉人不得不于2016年11月15日起诉至黄州区人民法院。根据原审判决所认定的事实，曾友华、罗永平、邱衍军是2017年3月7日搬走属于自己的物品，不是“2017年3月7日前”。被上诉人搬走属于自己的物品后，没有与上诉人办理退房手续。故即使被上诉人2017年3月7日搬出了属于自己的全部物品，也不能否认被上诉人的侵权事实。显然原审判决是不尊重事实的。三、原审判决认定上诉人未足额补交诉讼费，视为自动放弃权利，没有事实依据。黄冈师范学院起诉请求本来就是自2016年8月1日起至退房之日止的违约金（违约金计算方式：每天租金的三倍×逾期占用房屋天数）。如果法院认为黄冈师范学院应补交诉讼费，众所周知的交费程序是：先由法院开具缴费单并确定交费金额后，再通知当事人到法院指定银行交费。本案中，法院没有将缴费单交给黄冈师范学院。四、原审判决适用法律不当。付俊军未经黄冈师范学院同意，擅自将租赁房屋转租，违反了合同的约定，故不能将曾友华、罗永平、邱衍军认定为“次承租人”。综上，原审判决事实不清，证据不足，适用法律不当，故提起上诉。
付俊军、曾友华、邱衍军、罗永平均答辩称，没有新的答辩意见，同一审答辩意见。
黄冈师范学院向一审法院起诉请求：1、依法判令付俊军、曾友华、邱衍军、罗永平立即将租赁的房屋退还给黄冈师范学院并搬出属于自己的物品；2、判令四人向黄冈师范学院支付违约金13000元[计算方式：每天租金的三倍×逾期占用房屋天数（自2016年8月1日起至退房之日止）]；3、诉讼费用由四人承担。
一审法院认定事实：2011年8月1日黄冈师范学院后勤产业集团饮食服务中心与付俊军签订了一份《合同书》，约定将黄冈师范学院饮食服务中心北区食堂一楼一处经营场地租赁给付俊军经营，租赁期为5年，即从2011年8月1日起至2016年7月31日止，年管理费数额为37380元，每年8月1日前付清。合同第四条第1项约定付俊军全权负责北区食堂一楼经营场地的改造，改造费用由付俊军自理，且不得转租给他人经营；合同到期或中途解除租赁关系时，付俊军的装饰物在不损坏黄冈师范学院房产设备的条件下可自行带走，而依附于墙壁门窗及地皮上的装饰则无偿归黄冈师范学院所有；合同第四条第9项约定合同期满，同等条件下，付俊军可优先继续租赁经营，必须先交清租金后方可经营，若付俊军不再继续租赁，应在合同到期前30天通知黄冈师范学院，同时要做好商品处理和财产交接准备工作，逾期不退，按逾期天数，以原合同租金（折算成天）的三倍向黄冈师范学院支付违约金。合同还对其他事项作出约定。合同签订后，付俊军按时向黄冈师范学院后勤产业集团财务部缴纳了2011年8月1日至2013年7月31日的管理费共计74760元。之后，付俊军将该房屋转租给曾友华、罗永平、邱衍军经营使用，未补签租赁合同。罗永平按时向黄冈师范学院后勤产业集团财务部缴纳了2013年8月1日至2016年7月31日的管理费共计112140元。2016年7月31日合同期限届满，黄冈师范学院于2016年7、8月通知退房并搬走属于自己的物品，罗永平、邱衍军接到通知后就将房屋钥匙交付给黄冈师范学院，曾友华认为租赁房屋内有自有物品未搬出就加了一把锁。庭审时，黄冈师范学院要求增加违约金诉讼请求至193410元，在法庭限定的期限内未足额补交诉讼费，视为自动放弃增加的诉讼请求的权利。
案件审理过程中，2017年2月16日曾友华将自行加的锁取走，2017年3月6日搬走了属于自己的全部物品。2017年3月7日，罗永平、邱衍军搬走了属于自己的全部物品。
一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中黄冈师范学院是出租人，付俊军是承租人。《中华人民共和国合同法》第224条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”。这里的“出租人同意”包括明示的同意和默示的同意；可以是事前同意也可以是事后同意；同意可以向承租人表示，亦可向第三人表示。黄冈师范学院与付俊军签订的《合同书》虽然约定了不得转租给他人经营，但付俊军将房屋转租给曾友华、罗永平、邱衍军后，黄冈师范学院收取了罗永平缴纳的自2013年8月1日至2016年7月31日共计112140元的管理费，可视为黄冈师范学院对付俊军转租房屋行为的同意，因此该房屋转租行为合法有效。付俊军将该房屋转租给第三人曾友华、罗永平、邱衍军，第三人与承租人之间形成新的租赁关系，出租人与承租人之间的租赁关系仍继续存在，不因转租而受影响；出租人和第三人之间不发生直接的法律关系。在租赁合同纠纷中，曾友华、罗永平、邱衍军是次承租人，只能作为第三人参加诉讼。
关于黄冈师范学院请求立即将租赁的房屋退还并搬出属于自己的物品的诉讼请求。黄冈师范学院与付俊军签订的《合同书》系双方真实意思表示，合法、有效，予以确认。付俊军与曾友华、罗永平、邱衍军之间的转租行为是建立在原租赁合同的基础之上的，原租赁合同约定租赁期限至2016年7月31日届满，故合同双方约定的权利义务在租期届满时终止。当原租赁合同终止时，转租合同随之终止，次承租人曾友华、罗永平、邱衍军对房屋的有权占有，变为无权占有。租赁期限届满，黄冈师范学院作为出租人，请求负有腾房义务的次承租人即曾友华、罗永平、邱衍军将所租赁的房屋退还并搬出属于自己的物品，符合法律规定。基于2017年3月7日前曾友华、罗永平、邱衍军已将房屋退还给黄冈师范学院并搬出了属于自己的全部物品，非法占用房屋的侵权事实已不存在，故黄冈师范学院请求退还房屋并搬出自己物品的诉讼请求因侵权事实已不存在而不能成立。
关于支付违约金的问题。合同具有相对性，黄冈师范学院与付俊军签订《合同书》，黄冈师范学院请求支付违约金的赔偿责任主体只能是付俊军。《合同书》第四条第9项约定合同期满，同等条件下，付俊军可优先继续租赁经营，必须先交清租金后方可经营，若付俊军不再继续租赁，应在合同到期前30天通知黄冈师范学院，同时要做好商品处理和财产交接准备工作，逾期不退，按逾期天数，以原合同租金（折算成天）的三倍向黄冈师范学院支付违约金。付俊军早已将房屋转租给曾友华、罗永平、邱衍军，并不符合该条约定情形，因此，黄冈师范学院请求付俊军按照该约定支付违约金没有依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，依照上述法律规定，曾友华、罗永平、邱衍军作为次承租人实际占有使用房屋，黄冈师范学院可向次承租人请求支付逾期腾房占有使用费，而不是违约金。黄冈师范学院请求曾友华、罗永平、邱衍军支付违约金，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，遂判决：驳回黄冈师范学院的诉讼请求。案件受理费125元，由黄冈师范学院负担。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。二审经审理查明，一审查明的事实属实。
本院认为，一、关于租赁的房屋退还问题。因罗永平、邱衍军在合同到期后即将钥匙交还给黄冈师范学院，曾友华于2017年2月16日已将加的锁打开，2017年3月7日搬出了全部物品，房屋已交还给黄冈师范学院，一审法院对此作了笔录予以记载。黄冈师范学院认为双方未办理书面交接手续，房屋未退还的上诉理由不成立，本院予以驳回。
二、关于违约责任问题。黄冈师范学院与付俊军签订《合同书》，黄冈师范学院请求支付违约金的赔偿责任主体只能是付俊军。付俊军在履行两年后，由罗永平向黄冈师范学院交付租金，黄冈师范学院向罗永平开具了收据，并注明交款人是罗永平，视为黄冈师范学院对转租事实的认可。合同到期后，罗永平、邱衍军已将钥匙交还给黄冈师范学院，视为付俊军已履行了退房义务。因此，黄冈师范学院要求付俊军按照该约定支付违约金依据不足，其该上诉理由本院不予支持。曾友华、罗永平、邱衍军不是合同相对人，其要求支付违约金，亦没有事实与法律依据，黄冈师范学院该上诉理由本院亦不予支持。
另，黄冈师范学院在一审中增加诉讼请求，一审在庭审中已告知其三日内补交诉讼费，其应到立案庭办理交费手续，履行交费义务，但黄冈师范学院未按时补交诉讼费用，一审对其增加诉讼请求未予审理，并无不当。黄冈师范学院该上诉理由亦不成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费125元，由上诉人黄冈师范学院负担。
本判决为终审判决。
审判长 饶贵芳
审判员 张 瑾
审判员 邱爱兵
二〇一七年十二月四日
书记员 彭 聪