海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙债初字第255号
原告海南珠江物业酒店管理有限公司。
法定代表人郑清，董事长。
委托代理人张颖宁，海南嘉法律师事务所律师。
委托代理人李玉玲，公司职员。
被告海口天瑜珈园健身有限公司。
法定代表人王莉。
被告郑文键。
委托代理人段浩，海南富安律师事务所律师。
原告海南珠江物业酒店管理有限公司与被告海口天瑜珈园健身有限公司（以下简称天瑜珈公司）、被告郑文键物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵春香独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张颖宁、被告天瑜珈公司的法定代表人王莉、被告郑文键的委托代理人段浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海南珠江物业酒店管理有限公司诉称，被告天瑜珈公司是龙珠新城小区龙珠大厦3层办公用房的使用人，自2009年11月起开始持续拖欠物业管理费、水电费等各项费用，截至2014年5月20日，被告天瑜珈公司共拖欠物业管理费179172.8元、电费29946.9元、水费9861.75元、电梯费9724元、垃圾处理费1577.6元合计230283.35元。根据《海南省住宅区物业管理条例》第52条规定，自2009年11月起截止2010年12月原告应支付上述所欠费用日万分之一的滞纳金共11496.04元。2011年1月1日起《海南省住宅区物业管理条例》作废，《海南经济特区物业管理条例》开始实施，新实施的条例取消了滞纳金，故之后未再主张。被告天瑜珈公司所拖欠上述费用，经原告多次催要未果。被告郑文键系龙珠新城小区龙珠大厦3层办公用房的产权所有人，根据国务院《物业管理条例》第四十二条的规定，其应对被告天瑜珈公司的欠费承担连带责任。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告天瑜珈公司支付截止2014年5月20日所欠物业管理费179172.8元、电费29946.9元、水费9861.75元、电梯费9724元、垃圾处理费1577.6元共230283.35元及2011年1月1日前所欠费用的滞纳金11496.04元；2、判令被告郑文键对被告天瑜珈公司的欠费承担连带责任；3、诉讼费由二被告承担。
被告天瑜珈公司辩称，一、原告主张的2009年11月至2012年4月期间物业费，已超过诉讼时效。1、《民法通则》规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，除法律另有规定除外”。原告主张的物业费属于合同之债，依法应当适用二年的诉讼时效期间。原告向法院主张权利的时间为2014年5月，主张的是2009年11月至2014年4月20日期间的物业费。原告在《龙珠新城小区业主（住户）费用通知单》明确规定，业主或者物业使用人应在每月10日前缴纳当月物业费。每一月的物业费均为一个独立的债权，诉讼时效起始时间从次月11日开始计算。以2009年11月物业费为例，诉讼时效期间为2009年12月11日至2011年12月10日。以此推算，2009年11月至2012年4月期间的物业费已超过二年的诉讼时效期间。2、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，如果当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的，诉讼时效中断并重新开始计算。但是，对方当事人是法人或者其他组织的，应当向其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体送达。我方在收到本案诉讼材料之前，从未收到过原告任何催款通知。原告所提交的《欠款一览表》及《催款函》的签收人既不是我方法定代表人也不是工作人员，原告不能证明其曾向我方主张2009年11月至2012年4月期间物业费，不能产生诉讼时效中断的法律效力。二、原告所提交的《普通住宅区物业服务收费备案通知书》，登记备案有效期间为2008年1月3日至2011年1月3日。原告所主张的2011年1月3日以后的物业费没有合法的收费计算依据。三、原告主张滞纳金于法无据。滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立，只有行政管理部门及一部分事业单位有权收取。业主拖欠物业费，物业公司只能依照物业管理服务合同收取违约金而无权收取滞纳金。但是，原告与龙珠新城业主委员会签订《物业管理委托合同书》，双方并未约定迟延缴纳物业费的违约金。因此，原告主张滞纳金没有法律依据。另外，我方与原告没有任何物业服务的合约。原告当庭变更的诉请从原来的截止2014年4月20延至2014年5月20日增加一个月的费用部分我方有异议，应当还是按照原来的诉请处理。据此，请求法院依法查明事实，驳回原告不合法不合理的诉求。
被告郑文键辩称，原告要求天瑜伽公司和我方向原告支付滞纳金无事实和法律依据，应当予以驳回。滞纳金是民事主体逾期履行国家行政义务而应该承担的行政责任形式，具有法定性、强制性、惩罚性，由国家法律、法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立。本案中，我方与原告、天瑜伽公司均是平等的民事主体，债务人需要承担的也仅是民事责任而非行政责任，原告并非行政部门，无权主张滞纳金。退一步说，即使该滞纳金的性质等同逾期付款违约金，原告要求我方和天瑜伽公司承担上述滞纳金的诉请也没有合同依据。因为，在原告提交的证据《物业服务合同》中，并没有关于业主逾期缴纳物业费应当支付违约金的约定。另外，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案中，原告主张天瑜伽公司拖欠原告物业费等费用共计226735.05元，而原告主张的滞纳金竟然高达185398.40元，远远超过30%，显然是违法的、无效的。综上所述，原告要求我方和天瑜伽公司连带承担上述滞纳金的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。另外，原告当庭变更的诉请我方有异议，应当还是按照原来的诉请处理。同时，我方作为业主，从来没有收到原告的通知或者是任何告知，直至收到本案诉状，我方方知拖欠物业费之事。
经审理查明，原告是具有物业管理资质的企业。2002年12月28日，原告与龙珠新城业主委员会签订《物业管理委托合同书》约定，由原告为位于海口市龙昆北路XX号龙珠新城内的珠江广场建筑群、龙珠大厦、龙珠小区公寓等建筑面积共计23万平方米提供物业管理服务，负责向业主和物业使用人收取物业综合管理服务费、停车费、代收水电费及其他代交的费用；委托管理期限自2003年1月1日起至业主大会做出选聘物业管理企业决定止；物业管理服务费用按物价局批复的物业收费标准执行。该委托合同中对业主迟延交费是否收取违约金未作约定。
被告郑文键是原告物业服务区内龙珠大厦第三层裙楼建筑面积为3337.16平方米的业主，被告天瑜伽公司于2008年7月17日注册成立，并开始租用被告郑文键龙珠大厦第三层裙楼内680平方米的房屋作为其公司办公经营场所，2014年5月30日，停止租用。被告天瑜伽公司租赁被告郑文键的涉案房屋时双方曾约定租用房屋的物业管理费、水电费等所有费用由其向原告缴纳，也通知过原告。2011年3月10日，被告天瑜伽公司向原告提出《关于调整管理费标准的申请》，主张租赁房屋年物业管理费由年39168元，调整为年25000元，并于每年1月份一次性缴纳当年管理费，原告与被告天瑜伽公司对此缴纳方式及数额未达成一致意见。2009年11月起至2014年4月20日，被告天瑜伽公司共欠原告物业管理费175908.8元、电费29946.9元、水费9829.35元、电梯费9520元、垃圾处理费1530元共226735.05元。2014年5月26日，原告向本院起诉，提出此部分物业服务管理费等费用的支付及相应期间滞纳金185398.40元的请求，在本院2014年6月30日庭审中，原告增加2014年5月份一个月物业服务费等费用至230283.35元，并依据海南省相关物业条例规定，对2009年1月份起至2010年10月31日期间的欠费按欠费额日万分之一收取滞纳金减少至11496.04元。
另查明，原告在收缴物业管理费、水电费等费用过程中，2012年11月5日、2014年3月20日曾两次就被告天瑜伽公司拖欠费用问题向其送达《关于催缴物业管理费用的函》，并分别于2011年2月28日、2012年4月9日、2013年7月10日、2014年3月4日向被告天瑜伽公司送达《龙－瑜珈欠费一览表（未交部分）》和欠费统计表。原告上述文件均送达给被告天瑜伽公司的工作人员。
上述事实有《物业收费备案登记表》、《物业管理委托合同书》、业主缴费通知单、欠费一览表、龙-3瑜伽欠费统计表、催款函、房产证明复印件、《关于调整管理费标准的申请》、当事人陈述及庭审笔录等所证实。
本院认为，原、被告之间形成的物业服务合同关系，依法受法律保护，双方均应全面履行各自的义务。被告天瑜伽公司作为房屋租赁使用人，在接受原告提供物业服务的同时，应按时向原告足额支付物业管理费等各项费用。对于庭审中原告所增加的2014年5月份的物业管理费等费用的请求，与原告起诉时主张的请求具有延续性和不可分性，同时两被告对涉案房屋的租赁截止时间2014年5月30日亦无异议，原告增加的此一个月物业服务费用请求与起诉时的主张一并处理，有法律依据。故原告主张其支付2009年11月至2014年5月30日期间所拖欠的物业管理费、水电费等各项费用230283.35元，有事实和法律依据，本院予以支持。两被告对原告当庭增加的一个月物业管理等费用的请求有异议，并认为应当按照原来的诉请处理的意见，本院不予采纳。虽然在原告向法庭提交的2008年1月3日海南省物价局《普通住宅物业服务收费备案通知书》中记载，登记备案有效时间：自2008年1月3日至2011年1月3日，未见原告提供有2011年1月3日之后的备案登记，但不能构成被告天瑜伽公司不向原告支付2011年1月3日之后的物业费的正当理由，也不能产生原告提供物业服务后没有合法收费计算依据的结论。查明的事实证明，原告曾多次向被告天瑜伽公司催收欠费，被告天瑜伽公司对原告送达的《关于催缴物业管理费用的函》及《欠费一览表》签收即不是自己的法定代表人，也不是其工作人员，与事实不符，两被告对原告主张的2009年11月至2012年4月期间的欠费请求已过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采信。国务院《物业管理条例》第六十七条规定，“违反物业合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。在此《物业管理条例》中没有关于迟延交费如何支付滞纳金的规定，在原告与龙珠新城业主委员会签订的《物业管理委托合同书》中也未对业主迟延交纳物业费的违约责任作出约定，原告主张被告天瑜伽公司对2009年11月份起至2010年10月31日期间的欠费按欠费额日万分之一收取滞纳金11496.04元，无事实及法律依据，本院不予支持；两被告不予支付此项请求的抗辩理由成立，本院予以采纳。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。据此规定，两被告虽然约定租赁房屋由被告天瑜伽公司向原告交纳物业服务费用，但被告郑文键仍应对被告天瑜伽公司的欠费承担连带责任。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百四十条，参照国务院《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、限被告海口天瑜珈园健身有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海南珠江物业酒店管理有限公司支付物业管理费、水电费等各项费用230283.35元；
二、被告郑文键对上述债务承担连带责任；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序减半收取受理费3741元，由原告负担1306元，被告海口天瑜珈园健身有限公司负担2435元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 赵春香
二〇一四年七月三十一日
书记员 华 洁