上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第2611号
原告（反诉被告）上海证大喜玛拉雅有限公司。
法定代表人朱斌。
委托代理人金永红，上海市公民律师事务所律师。
委托代理人程先林，上海市公民律师事务所律师。
被告（反诉原告）文成企业管理（上海）有限公司。
法定代表人広中彬子。
委托代理人叶华，上海钧发律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海证大喜玛拉雅有限公司（以下简称证大公司）诉被告（反诉原告）文成企业管理（上海）有限公司（以下简称文成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月29日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2014年9月5日公开开庭进行了审理，证大公司委托代理人金永红、程先林，文成公司法定代表人広中彬子及其委托代理人叶华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告证大公司诉称，2012年8月20日，原、被告签订《证大喜玛拉雅中心预租合同》，约定原告将自有的浦东新区樱花路869弄证大喜玛拉雅中心L6层103房屋、面积597.52平方米出租给被告从事“文成教育”品牌的销售经营活动，租赁期限七年，即自2012年8月30日起至2019年8月29日止。装修免租期为150个自然日，自2012年8月30日起至2013年1月26日止。合同约定租金标准为2012年8月30日至2013年8月29日每日每平方米人民币（以下币种相同）6元，2013年8月30日至2014年8月29日为每日每平方米6.50元，之后每年按一定幅度递增，合同还约定了逾期支付租金的滞纳金以及被告应当缴纳的物业管理费。原告按约向被告交付房屋后，被告又与原告指定的上海证大物业管理有限公司（以下简称证大物业公司）签订了物业管理服务协议，被告装修后于2013年3月28日开业经营。但被告至今未缴纳房屋租金以及2013年5月以后的物业管理费，为节省司法资源，证大物业公司已将物业管理费的诉权转给原告，故诉请判令：1、解除原、被告签订的《证大喜玛拉雅中心预租合同》，没收被告缴纳的租赁保证金；2、被告将承租房屋恢复原状后归还原告；3、被告支付租金1，015，485.24元，并按每日每平方米6.50元支付2013年11月1日至返还房屋之日止的租金；4、被告支付未付租金的滞纳金154，674.02元，2013年10月26日起按每日滞纳金1，015.49元计算；5、被告支付物业管理费268，884元，2013年11月1日起按每月44，814元计算至返还房屋之日止；6、被告支付解除合同违约金349，549元。审理中，原告变更全部诉请为：1、被告支付原告租金1，015，485.24元（2013年1月27日计算至2013年10月31日），支付2013年11月1日至2014年8月29日的租金，按每月116，546.40元为标准；2、被告支付欠付租金的滞纳金154，674.02元（从2012年12月26日起，计算至2013年10月25日），并自2013年10月26日起，按每日滞纳金1，015.49元计算至判决生效之日；3、被告支付原告物业管理费268，884元（自2013年5月1日计算至2013年10月31日，按每月44，814元），并支付2013年11月1日至2014年8月29日止的物业管理费，按每月44，814元为标准。
被告文成公司辩称，证大公司在招商以及签订合同时存在欺诈行为，明确表示2012年底整个商场可以开业，开业率会达到70%，文成公司是基于原告的表态才签订了租赁合同。签订合同后原告实际于2012年10月底交房，按合同约定原告应给予150天装修免租期，应该从2013年3月底才开始计付租金。原告商场的3-4楼一直施工至2014年初，严重影响了被告的正常经营，原告所属的物业公司严重不作为，原告没有履行合同附件四所列的大部分义务，商场也没有整体开业，原告违约在先，故不同意原告的诉请，租金以及物业管理费应当适当减少或免除。由于原告的违约行为，致使被告没有达到承租的目的，经营产生损失。故反诉请求：1、证大公司赔偿因违约致使被告不能按约定用途使用租赁物的损失1，138，275.57元；2、证大公司赔偿因违约造成被告经济损失834，535.60元。
针对反诉，证大公司辩称，文成公司的反诉请求无事实及法律依据，请求予以驳回。
经审理查明，位于上海市浦东新区樱花路XXX号房屋权利人为证大公司。证大公司原名上海证大喜玛拉雅置业有限公司。
2012年8月20日，证大公司（出租方、甲方）与文成公司（承租方、乙方）签订《证大喜玛拉雅中心预租合同》，约定甲方同意乙方预租位于上海市浦东新区樱花路XXX号“证大喜玛拉雅中心”L6层103房屋，该房屋预测实用面积597.52平方米。乙方承诺租赁该房屋从事文成教育品牌的销售经营活动。双方约定于2012年8月30日前交付房屋。甲方同意乙方的租赁期限为7年，自2012年8月30日起至2019年8月29日止（含装修期）。在乙方遵守本合同各项约定（包括租赁期限）的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起150个自然日的装修期，装修期内乙方无需支付租金，但仍需支付除租金外的物业管理费及其他费用，其中装修期间的物业管理费标准为1.25元／平方米实用面积／日。乙方应于2012年12月31日之前正式开业，如乙方不能按时开业，除自本合同约定的开业日起全额支付租金、物业管理费及其他费用外，逾期开业超过30日的，甲方有权解除本合同，且乙方需按本合同约定承担提前解约的违约责任。租金标准及支付方式：2012年8月30日至2013年8月29日，保底租金6元／平方米实用面积／日，2013年8月30日至2014年8月29日，保底租金6.50元／平方米实用面积／日……乙方应以先付后用原则按月预付房屋保底租金，于每月25日前按约定的保底租金标准向甲方预付下月保底租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的千分之一支付滞纳金。如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费。物业管理费标准为80元／平方米建筑面积／月，现甲乙双方约定，乙方在本合同约定的租赁期限内按2.50元／平方米实用面积／日的标准向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费。乙方应于每月25日前向物业管理公司支付下一月的管理费，但首月物业管理费应于本合同签订并生效后七个工作日内支付。乙方应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向甲方支付租赁保证金327，142.20元。合同附件四补充条款约定：1、甲方免费让乙方播放一个视频广告，时间不超过30秒，并在电梯口的多媒体电视播放。（免费时限为6个月，具体播放形式以甲方为准）2、甲方免费给乙方一个稻草人广告位置，时间和租赁期一致。3、甲方免费提供乙方地下车库一广告位置（具体以甲方规划为准）。4、甲方免费提供乙方停车位2-3张，以便乙方长期长时间的停车。在有规划停车位的前提下，可优先提供石楠路红线内大型停车位。5、如乙方能在2012年12月31日前完成装修并试营业，甲方为乙方提供1月、2月、3月时段为培养期，该期间不付租金，但仍需支付物管费、水电费和该房屋产生的其他费用。如乙方未能在2012年12月31日前完成装修并试营业（完成装修的前提下但因甲方的原因使消防验收证照原因无法开业的除外），则甲方不提供给予乙方的培养期，乙方仍按本合同条款支付甲方租金。6、甲方应积极配合乙方各方面的市场活动。7、甲方在乙方办理消防和工程方面，给予积极配合。8、乙方应当配合甲方在“证大喜玛拉雅中心”举办的各类促销或推广活动，并允许甲方在举办活动或宣传推广中使用乙方的品牌名称。……合同另对其他事项作了约定。
合同订立后，2012年9月13日，证大公司向文成公司交付了租赁物。文成公司着手进行装修，经营文成品牌的文化培训。文成公司已支付证大公司租赁保证金327，142.20元，支付物业管理费至2013年4月底，未支付租金。2013年4月至10月，证大公司所属管理中心多次向文成公司发送费用催款通知单，催讨2013年5月1日起物业管理费（每月44，814元）及欠付电费。2013年10月23日，上海证大物业管理有限公司向本院出具债权转让确认书，称依据证大公司与文成公司间的租赁合同指定其承担租赁物物业管理事务，自2013年5月1日起文成公司欠付物业管理费未付，同意将上述物业管理费的债权转让给证大公司，并由证大公司一并诉讼主张。
审理中，原、被告称根据合同约定的租金起算日期应为2013年2月13日。被告称其于2013年3月起断断续续开始经营，5月起试营业，因为届时营业执照已办妥但消防没有办理，2013年10月通过消防验收，正式开业经营。被告另称原告没有履行附件四约定给被告提供免费播放视频，广告位置开始是提供了，但后来原告组织活动遮挡了被告的广告位，原告没有履行配合被告各方面市场活动的义务。为此被告提供了其于2013年1月、5月至11月写给证大公司的信函、照片一组（2014年2月拍摄）、室内环境检测报告，以证明其曾就大楼物业管理的缺陷造成被告的经营困境等情况要求延长免租期、减免物业管理费及租金，商场内存在多处未开业且因周边商户发生经济纠纷、商场六楼空气质量严重超标而影响文成公司的正常经营。经质证，证大公司称其从未拒绝提供附件四约定的由证大公司免费提供的内容，证大公司没有收到过文成公司的信函，也不确认信函的内容，照片与本案纠纷不存在关联性，对检测报告的真实性存有异议，且与案件无关联，对被告取得消防验收的日期无异议，但不能证明是证大公司的原因造成。证大公司另表示，经原告核实文成公司的实际开业时间是2013年3月28日，故原告同意对2013年2月及3月的租金减半收取，自2013年4月起，按照合同约定全额支付租金。
针对反诉请求，文成公司提供了其公司2013年3月至2014年4月支付给员工的工资清单，金额共计1，138，275.57元，即被告反诉请求一；文成教育品牌2013年3月至2013年9月分别在三林书院（另一经营地）以及涉案租赁地的收入明细对比，因三林书院的经营面积仅为本案租赁地面积的三分之一，故按照三林书院的经营收入的双倍减去涉案租赁场所的经营收入，余额834，535.60元即被告反诉请求二；被告另申请证人王某、邬某某到庭作证，证人王某到庭陈述，其系上海康策投资管理有限公司的法定代表人，2012年5月由证大公司招租进证大喜玛拉雅中心，由于是第一批进驻商场的租户，租赁场地尚在施工，直至2014年1月，商场内白天一直有人施工，环境不适宜经营，证大公司招租时宣传采用了国际一线、浦东地标等字样，但实际入驻率仅有50%，商场的配套设施等与宣传明显不符，证大公司承诺的整体开业时间也不属实，实际没有整体开业的时间。证人邬某某到庭陈述，其是2011年进驻商场做儿童教育，证大喜玛拉雅中心存在商场管理不足、经营品牌定位与招租时承诺不符等状况，商户入驻率也没有达到证大公司宣传的比例，商场的卫生间、停车场等公共设施均存在脏乱的情况。经庭审质证，证大公司认为，文成公司提交的员工工资清单以及收入明细不具有客观性，从证据内容反映被告在2013年3月已开始经营，证人地位不具有中立性，证人之一是另一案件的被告，证人证言不具有证明效力。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《证大喜玛拉雅中心预租合同》、上海市房地产权证、催款函、函件、照片、损失清单等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，证大公司与文成公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当恪守。合同约定的租赁期限自2012年8月30日至2019年8月29日，并约定证大公司给予文成公司150个自然日的免租装修期。系争租赁商铺的实际交付日为2012年9月13日，故双方在审理中确认依据合同约定扣除免租期后的起租日为2013年2月13日。租赁合同并没有约定有关商场整体开业或商户入驻率等内容，因此有无具体的整体开业时间以及商户入驻率的高低并非文成公司拒付租金的正当事由。考虑到文成公司是较早入驻证大喜玛拉雅中心的租户，故证大公司已给予了文成公司长达150个自然日的免租装修期，此后商场入驻率的高低、经营环境整体形成的快慢等，系文成公司在签约之初自愿接受的商业风险。文成公司在对系争租赁物进行装修后于2013年3月已开始经营，文成公司称其在2013年10月始通过消防验收，责任并不能归咎于原告。有关合同附件四约定的补充条款，现有证据也没有反映证大公司拒绝向文成公司提供附件四约定的合同义务。而文成公司自起租日起未曾向证大公司支付过租金，显然违反了承租人应当按约支付租金的主要合同义务。原告同意对2013年2月、3月的租金按合同标准减半收取，系当事人自由处分其民事权利，本院予以准许。经本院核算，减半后2013年2、3月的应付租金为84，250.32元，2013年4月起的租金，文成公司应当按照合同约定标准支付。对于逾期付款的滞纳金，文成公司认为约定标准过高，请求予以调整，符合法律规定，本院予以准许，综合被告逾期付款的金额以及逾期时间，本院调整被告承担逾期付款滞纳金为12万元。原、被告在租赁合同中约定了物业管理费的收取标准，并同意证大公司指定的物业管理公司提供物业管理服务，现证大物业公司出具债权转让的通知，同意由证大公司一并收取自2013年5月起的物业管理费，本院予以准许。文成公司的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，理由如上，不再赘述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）文成企业管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海证大喜玛拉雅有限公司2013年2月13日至3月31日的租金84，250.32元；支付2013年4月1日至8月29日的租金，按每月107，553.60元为标准；支付2013年8月30日至2014年8月29日的租金，按每月116，516.40元为标准；
二、被告（反诉原告）文成企业管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海证大喜玛拉雅有限公司逾期支付租金的滞纳金120，000元；
三、被告（反诉原告）文成企业管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海证大喜玛拉雅有限公司物业管理费，按每月44，814元，自2013年5月1日起支付至2014年8月29日止；
四、驳回反诉原告文成企业管理（上海）有限公司的全部反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费17，751元，由被告文成企业管理（上海）有限公司负担。反诉案件受理费22，555元，减半收取计11，277.50元，由反诉原告文成企业管理（上海）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 何绍辉
人民陪审员 余继钟
人民陪审员 邱 喆
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。