.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初1254号原告郑琳琳，女，1988年4月24日出生，汉族，住三亚市。委托代理人唐治,海南大兴天泰律师事务所律师。委托代理人张会君,海南大兴天泰律师事务所律师。被告海南日新酒店管理有限公司，住所地海口市龙华区海德路**。法定代表人邢丹丹，执行董事。委托代理人李妍，海南日新酒店管理有限公司职员。委托代理人张玉芳，海南日新酒店管理有限公司职员。原告郑琳琳（以下简称原告）与被告日新酒店管理有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓莉依照简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐治、被告委托代理人李妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2010年12月25日与被告签订《商品房买卖合同》，购买由被告销售的位于海口市××路房。合同约定原告应于交房前采用分期付款的方式向被告支付购房款886628元，被告需于2011年12月31日完成交房义务并且自交房之日起750日内为原告办理完成房屋所有权证。双方于2013年4月25日又签订一份《商品房车库购买协议》，购买由被告销售的位于海口市××路地下车库xx号车位。协议约定原告支付车库购置款130000元，被告交付车库给原告，并约定自交付使用之日起1100日内为原告办理完成产权证。原告按照约定的时间履行完成上述全部付款义务，被告也如期将商品房住宅及车库交付给原告，但一直没有为原告办理相关产权证书。期间原告多次向被告工作人员询问产权证办理事宜，被告工作人员均以很快就能办理下来为借口进行推托，时至今日一直未为原告办理产权证。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且并未违反法律强制性规定，应当受到法律保护。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告支付合同违约金79012元（按合同约定的购房总金额日万分之一计算，商品房住宅总金额886628×0.0001×935天=75112元，车库总价格130000×0.0001×300天=3900元）2、案件受理费由被告承担。被告辩称，一、被告逾期办证的主要原因是政府要求被告处理一期人防历史遗留问题。1、按照政府办证流程，被告首先要完成8个项目的单项验收（不分先后，可同时进行），才能进入规划验收阶段，最后才是办理房产证。同时，进行各单项验收时，政府会先受理开发商的验收申请，并出具受理单，待验收结果出来，开发商再凭受理单领取验收结果，受理单由政府部门收回。建筑工程施工质量于2012年9月11日通过，其他各项的验收最迟也于2013年7月之前通过，只有人防验收是在2015年4月9日通过。原因是：2011年被告向人防办申请验收，但2011年10月市人防办向被告下达《结建人防工程竣工验收（草案）意见书》，明确现代花园三期"须在现代花园一期人防工程遗留问题处理清楚后，方能办理"，而现代花园一、二、三期分属三个项目、三个不同的开发商，市人防办却要求被告处理一期人防的历史遗留问题，对被告多次递交的人防验收申请拒不接收，使得被告无法进入下一个办证流程，即规划验收阶段。对此，被告认为，没有为一期开发商承担人防工程的义务，被告短期内也无力承担，对于因人防验收问题而影响到业主办理房产证的后果被告并无过错，也无法克服，系政府行为属于不可抗力，亦属于不可归责于出卖人的原因。被告为解决人防工程遗留问题，代一期开发商缴纳异地建设费378万元，但人防办因无法提供其与一期开发商的相关协议，收之无据，在加上政府机构改革，成立人防局，人员变了，档案也不齐，直至2015年3月，才同意被告代缴，因此人防验收于2015年4月才完成。被告已尽到了全部应尽的责任。因此，被告认为：对于以被告在通过建筑工程施工质量验收之日即2012年9月11日（最早通过验收的项目）至2015年4月9日（人防验收办理完毕之日）的这段时间，应当对被告予以免责。2、业主自身的原因。七栋和十栋已装修入住的业主中，有140户是属于设计有公共结构板的，其中有106户（随业主不断装修入住数字还在增加），私自将公用结构板进行封闭改造成为阳台，导致规划验收无法顺利通过。本案原告是10栋的业主，这栋楼的总证于2016年3月8日办理完毕，随后，被告依购房合同补充条款约定的方式，于2016年3月12日在海南日报上刊登了业主缴税通知，但还是有部分业主未缴税，同时有部分业主并未向开发商提供相关手续，被告只能去税务局查阅档案，这些情况都严重影响了办证时间。根据购房合同补充条款的规定，由此造成逾期办证的违约责任不应由被告承担，而应由业主自行承担。二、逾期办证违约金期限的问题。《购房合同》第十五条约定：被告应自房屋交付之日起1100天内为业主办理房屋权属证书，并未约定被告是在此期限内，将房产证办至业主名下，被告只要进入住建局的办证程序就可以截止了。因此被告认为，违约金计算至被告开始为原告办理房产证之日就应当予以截止。三、原告的违约金诉讼请求已超过诉讼时效，应当予以驳回。原告未能在法律规定期限内主张其权利。逾期办理房产证违约金的诉讼请求和其他普通债权没有什么区别，任何债务从一开始产生就具有持续性的特征，都应当按照民法通则关于适用2年诉讼时效的法律规定，对原告的这种怠于行使权利的行为，法院应当驳回其要求被告支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求。四、车位房产证正在积极办理中。依据车位房产证的办理程序，需业主办理房产证后才可以办理车位房产证。原告于2017年1月18日领取了房产证原件，目前被告正在积极为原告办理车位房产证中。五，由于政府成立不动产局，暂停办证。近期，政府成立了不动产局，自2016年7月25日暂停办证业务，待该局受理办证业务后，被告方可为业主办理房产证，此段时间不应计算违约金。基于以上原因，为维护被告的合法权益，请求法庭依法判决驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2010年12月25日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》L00008611号，购买海口市龙华区海德路6号现代花园三期号房屋，合同还约定被告应于2011年12月31日前将经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位现场验收合格的商品房交付给原告，被告应在交房之日起750日内为原告办理权属证书，被告应提前10日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。依照合同约定，原告采用分期付款方式向原告支付全部购房款886628元，被告于2012年6月4日将该房屋交付给原告。2013年4月25日，双方又签订一份《商品房车库购买协议》L00069726号，购买由被告销售的海口市××区号车位，合同还约定被告应在交房之日起1100日内为原告办理权属证书，被告应提前10日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。原告于2013年4月24日向被告支付车库购置款130000元，被告于2013年4月25日向原告交付该车库。2011年被告在履行工程验收中向海口市民防局提交申请办理现代花园三期人防验收。2011年10月20日，海口市民防局对被告方作出海口人防验字[2011]106号意见书，告知被告在海口市海德路6号兴建的现代花园三期11、12号楼属于现代花园三期项目工程之一，根据《关于现代花园三期11、12号楼人防验收的批复》（海民防[2011]183号）的意见，同意办理该项人防验收（备案）手续，现代花园三期号楼人防（备案）手续，须在现代花园一期人防工程遗留问题处理清楚后，方能办理。2011年12月28日，海口市质监站作出海建质监字[2011]174号意见，对现代花园三期号楼工程进行验收，同意验收组质量验收结论。2013年1月3日至2013年7月17日期间，被告分别申请的防雷验收、绿地规划验收、工程消防验收、环保验收、国安验收、节水设施验收。2015年3月1日，被告代现代花园一期开发商向海口市民防局交纳现代花园一期异地建设费3786298元。2015年4月1日，被告向海口市民防局申请现代花园号、13号楼的人防验收手续。2015年4月9日，海口市民防局对被告的申请作出海口人防验字[2015]20号意见书，同意核发现代花园三期号、13号楼的人防竣工验收手续。2015年12月29日，海口市规划局对现代花园三期核发海规核字第[2015]931号意见书。该项目通过规划验收。2016年3月12日，被告在海南日报上发布公告，要求现代花园三期业主至税务部内办理缴税。2017年1月18日，被告将房屋权属证书交给原告，至今仍未将车库权属证书协助办理并交给原告。经查，现代花园一期的建设单位为海南现代工业集团有限公司，现代花园三期的建设单位为被告，该两项目属两个不同的报建手续。海南现代工业集团有限公司属独立法人，其股东分别为海南现代欧化有限公司，共属维尔京群岛现代国际集团有限公司、符传发。海南日新酒店管理有限公司属独立法人，其股东分别为海南现代欧化有限公司、海南现代科技集团有限公司。以上事实有《海口市商品房买卖合同》L00008611号、《海口市商品房买卖合同》L00069726号、发票及完税证明、资金往来凭证、民用建筑人防工程竣工验收（备案）意见书、防雷装置竣工验收核准书、关于现代花园绿地规划验收的审核意见、建筑工程消防验收意见书、关于现代花园三期（xxx号楼）项目竣工环境保护预验收意见的函、涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书、建设项目节水设施竣工验收意见书、建筑工程施工质量监督意见、海口市民防局收据、海口市房权证海房字第XX**、(2015)龙民一初字第3543号民事判决书、庭审笔录、当事人陈述为凭，足以证实。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同的内容合法有效，应受法律保护。签订后，原告依约履行付款义务，被告方已向原告方交付对应的房产，双方履行主要的合同义务。根据合同约定，被告方应在交房之日起750日内协助原告办理权属证书，被告应依约履行协助办证义务。根据《最高人民法院案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。（二）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。被告于2012年6月4日向原告交付房产，于2013年4月25日向原告交付车库。被告于2011年始分别向有关部门申请办理各项验收手续，至2013年7月17日为止，除了人防验收因历史遗留问题未能妥善解决外，被告申请的防雷、绿地规划、工程消防、环保、国安、节水设施均通过验收。被告在交房后积极申报各项验收，未办理商品房权属登记尽出卖人的责任。由于案外人海南现代工业集团有限公司在建设现代花园一期遗留的异地建设费未能妥善解决，导致被告在申报现代花园三期的人防验收未能顺利解决。该历史遗留问题的原因并不是由被告造成。被告不应对遗留问题承担相应的法律责任。2015年3月1日，该历史遗留问题已经解决，被告应在历史遗留问题解决后依约承担责任，即自2013年7月17日起至2015年3月1日止（共计591天）不应计算在原、被告在合同约定750日的协助办理房产证期间内。自2012年6月4日至2017年1月18日止，被告逾期协助办理房产证的天数已达349天，被告应承担相应的法律责任，886628×0.0001×349天=30943元。原告请求被告承担逾期办理房产证违约金符合法律规定，本院应予支持。但原告主张的天数已包括不归责于被告方原因造成的逾期天数，该属不归责于被告方原因造成的逾期天数应予扣减。原、被告约定办理车库权属证书约定为交付之日起1100天，被告于2013年4月25日向原告交付车库，扣减591天，至今未到1100天的办理车库权属证的期限，则对于原告请求逾期办理车库权属证的违约金，本院不予支持。被告以逾期办证不归责于被告的原因提出免责抗辩，被告的抗辩符合法律规定,但被告举证只能说明其依法免责的期限自2013年7月17日至2015年3月1日的期间，被告其他期限仍应按双方的合同处理。由于涉案房屋权属证书于2017年1月18日办理完毕，办证违约金在该证办理完毕前属于持续状态，该期间不应计入诉讼时效，被告对于诉讼时效已过的抗辩本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告海南日新酒店管理有限公司自本判决生效后十日内向原告郑琳琳支付逾期办理房产证违约金30943元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，减半收取案件受理费888元，由被告海南日新酒店管理有限公司负担287元，由原告负担601元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员 李晓莉 二〇一七年四月五日书记员 高子婷