湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0202民初2308号
原告：唐诗凯，男，1989年1月9日出生
特别授权委托诉讼代理人:唐文斌，男，1967年9月2日出生，
被告：株洲嘉泰房地产开发有限公司
法定代表人：刘谷平，该公司副总经理。
特别授权委托诉讼代理人：曾建，男，1968年5月13日出生，
委托诉讼代理人：秦斌，湖南中兴律师事务所律师。
被告：刘学兵，男，1964年5月21日出生
原告唐诗凯与被告株洲嘉泰房地产开发有限公司（以下简称嘉泰房地产）、刘学兵商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告唐诗凯及委托诉讼代理人唐文斌，被告嘉泰房地产的委托诉讼代理人曾建、秦斌，被告刘学兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐诗凯向本院提出诉讼请求：1、判令被告嘉泰房地产于一个月内办好株洲市荷塘区格林嘉园2栋601号房产证；2、判令被告嘉泰房地产支付逾期交房赔偿金5628元（自2014年7月30日起至交房之日止）；3、判令被告嘉泰房地产支付逾期办证违约金47487.7元（按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年7月30日起至房产证办好之日止）；4、判令被告刘学兵于一周内搬离房屋，解除对原告房屋的侵占，并赔偿原告损失40000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月18日原告与被告嘉泰房地产签订《商品房买卖合同（预售）》，原告按照合同约定支付了购房款并取得了位于株洲市荷塘区合泰街102号格林嘉园2栋601室房屋所有权。合同约定被告嘉泰房地产应于2014年7月30日前将房屋交付原告并验收，验收同时提供相关证件，签署《房屋交接书》，并于360日内办理该房屋的所有权证，但被告不仅未交房予原告，而且至今未办理该房屋的产权证。原告在与被告嘉泰房地产协商解决之时发现被告刘学兵侵占该房，原告后直接搬入该房并进行装修，但被告刘学兵屡次骚扰，造成装修停工。二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了损害，请求法院依法判决。
被告嘉泰房地产辩称：原告所述不实。原告是在2017年才要求交房的，在之前没有要求，至今没有超过6个月时间，所以不存在赔偿金和损失之说；嘉泰房地产一直认为该房屋是售卖给原告，产权应该为原被告所有。
被告刘学兵辩称：案外人傅炜是格林嘉园的实际开发商，他向我借款115万元，用于开发格林嘉园，因多次催促他偿还借款未果，傅炜就承诺我,说把房子建好后，以房子抵我的借款，后来傅炜与嘉泰房地产发生产权矛盾，傅炜向我出具了代为看护格林嘉园2栋601室的委托书。我没有侵害原告的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：
被告嘉泰房地产提交的《房屋所有权初始登记申请书》，的证据，拟证明被告嘉泰房地产尚未办理大产权证。原告认为该证据是被告嘉泰房地产单方出具的证明，不能证明大产权证正在办理中；被告刘学兵认为该证据与其无关。经审查，被告嘉泰房地产提交的《房屋所有权初始登记申请书》是被告公司在2015年12月向株洲市房地产管理局申请办理格林嘉园房屋所有权初始登记的申请书，该申请书加盖了被告公司的印鉴，但未经株洲市房地产管理局予以确认，不具有证据效力，本院不予采信；
被告刘学兵提交的《土地及项目转让协议》，拟证明傅炜是格林嘉园项目承建商。原告认为傅炜与刘学兵的纠纷与原告无关，被告嘉泰房地产认为傅炜是自然人，没有土地开发资格，协议本身不合法，所以它是无效的。经审查，《土地及项目转让协议》是2011年7月8日被告嘉泰房地产与案外人傅炜所签订，该协议就被告嘉泰房地产位于株洲市合泰大街的5140㎡土地及土地开发经营权转让给傅炜进行了约定，协议约定内容是被告嘉泰房地产内部经营管理权的处置，与本案无关联性，本院不予采纳；
被告刘学兵提交的傅炜向其出具的《维权守护房产委托书》，拟证明其占有2栋602号房屋的依据。原告认为傅炜无权委托刘学兵守护2栋601号；被告嘉泰房地产认为该证据的真实性无法确认，但这份委托书是无效委托，明显违反物权法，即使傅炜和株洲嘉泰房地产开发有限公司存在建设承包合同纠纷也不能以此为由侵犯他人物权。经审查，该委托书是2015年11月17日案外人傅炜向被告刘学兵出具的，委托书内容：“鉴于嘉泰房地产公司违法将荷塘区法院已经查封的格林嘉园1、2栋的新建，由我本人全权开发的房产私自处置、变卖，并强行入住，严重侵害了我及全体投资人的合法权益，经本人与投资人充分协商，根据投资人的投资实际数额情况，现特委托投资人按投资情况进驻守护，现将2栋601号房交由刘学兵进驻守护，等待上报相关部门公正裁决，以确保投资人的权益”。从现有证据分析，案外人傅炜不具备处置格林嘉园2栋601号房的权限，故对该证据不予认定；
被告刘学兵提交的格林嘉园2栋601号房购电卡及缴纳物业费、垃圾费、水电费以及建材支出发票，拟证明其占有该房屋的依据。原告对上述证据的真实性无异议，但认为被告刘学兵交纳费用的行为与原告无关；被告嘉泰房地产认为这是原告与被告刘学兵之间的行为，与其无关。经审查，该组证据是被告刘学兵拿到案外人傅炜的《维权守护房产委托书》后，对格林嘉园2栋601号房进行的部分缴费和投资，但该证据不能证明被告刘学兵占有格林嘉园2栋601号房的合法性，故对该证据不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年1月18日，原告与被告嘉泰房地产签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告嘉泰房地产将坐落在株洲市荷塘区合泰路102号格林嘉园2栋601室出售给原告唐诗凯，预测该房屋建筑面积为109.25㎡，房屋总价款暂定474877元。就交房时间、违约责任双方做了以下约定：“第十一条甲方（被告株洲嘉泰房地产）定于2014年7月30日前将该房屋交付给乙方（原告）。……第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之零点壹计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限至第二日起算至实际交付之日止。……第十四条在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360日内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）……第十六条甲方保证在向乙方交付房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任。……第二十五条本合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方飞地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。……”。合同签订后，原告于当日即2013年8月18日向被告株洲嘉泰房地产开发有限公司支付了购房首付款144877元，余款330000元原告选择了商业贷款支付，2013年11月20日与中国建设银行股份有限公司株洲市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，目前该合同仍在履行中。2013年11月27日，2017年6月原告到被告株洲嘉泰房地产要求办理交房手续时，发现格林嘉园2栋601室被被告刘学兵安装了防盗窗，且室内摆放了桌子、冰箱、地板砖等物，原告要求被告刘学兵搬离未果，酿成纠纷。2017年8月28日原告与被告株洲嘉泰房地产按合同约定签署了《房屋交接书》。
另查明，案外人傅炜是被告嘉泰房地产格林家园项目的承建人之一。2015年11月17日被告刘学兵在拿到案外人傅伟出具的《维权守护房产委托书》后，即开始着手对格林嘉园2栋601室进行了简单的投资，并交纳了部分的水电及物业费用。但庭审中被告刘学兵未提交其与案外人傅伟之间存在借贷关系的相关证据。
庭审结束后，原告唐诗凯与被告刘学兵自愿达成和解协议并撤回了对被告刘学兵的起诉,同时，原告唐诗凯自愿放弃要求被告刘学兵赔偿损失40000的诉讼请求。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。原告与被告嘉泰房地产签订的合同号为9000164716的《株洲市商品房（预）销售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵照履行。原告已依约履行了应尽的义务，被告不按合同约定按时、按质交付合同标的物的行为已构成违约，应该承担违约责任。原告要求被告株洲嘉泰房地产办理株洲市荷塘区格林嘉园2栋601号房产证的请求，符合合同双方的约定，本院予以支持；被告株洲嘉泰房地产未按合同约定通知原告办理交房手续，原告要求被告株洲嘉泰房地产支付逾期交房赔偿金符合法律规定，以原告已交房款474877元为基数，自2014年7月30日起至2017年8月28日止被告株洲嘉泰房地产应向原告支付逾期交房违约金5332.8元（计算方式：474877×0.0001×1123天=5332.8元）；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”。本案中，原告与被告株洲嘉泰房地产之间的《房屋交接书》签署时间是2017年8月28日，双方约定在签署《房屋交接书》之日起360日内，由双方向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证），目前360日尚未届满，且《商品房买卖合同（预售）》第十条第二项中被告株洲嘉泰房地产未承诺办理房屋所有权初始登记时间，故原告请求被告株洲嘉泰房地产支付逾期办证违约金47487.7元的诉讼请求本院暂不予支持.原告申请撤回对被告刘学兵的起诉，并自愿放弃要求被告刘学兵赔偿损失40000的诉讼请求，是其自由处分自己诉讼权利的行为，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告株洲嘉泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起90月内为原告唐诗凯办理好株洲市荷塘区格林嘉园2栋601室房屋权属证书；
二、被告株洲嘉泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告唐诗凯支付延迟交房违约金5332.8元；
三、驳回原告唐诗凯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，减半收取650元由被告嘉泰房地产承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，户名：株洲市财政局非税收入专户，账号：5017330100016。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
（此页无正文）
审判员 吴珉庆吴珉庆
二〇一八年一月二十六日
书记员 周 颖
附相关法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第十三条当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百四十五条宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。
人民法院裁定不准许撤诉的，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。