常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0404民初1926号
原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司常州分行，住所地常州市广化街299号。
法定代表人尹家健，该分行行长。
委托代理人龚倩华，该分行职员。
委托代理人岳建忠，江苏常达律师事务所律师。
被告（反诉原告）周菊芬�
被告（反诉被告）江阴兰星房地产开发有限公司，住所地江阴市璜土镇澄路3882号。
法定代表人钱建东，该公司负责人。
原告中国建设银行股份有限公司常州分行（以下简称建行常州分行）诉被告周菊芬、被告江阴兰星房地产开发有限公司（以下简称兰星公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，周菊芬提起反诉，本院合并审理并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。建设常州分行委托代理人龚倩华、岳建忠及周菊芬到庭参加了诉讼，兰星公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
建行常州分行诉称：2012年1月4日，周菊芬与建行常州分行签订个人住房（商业用房）借款合同一份，向建行常州分行借款33万元，借款期限自2012年1月4日至2028年1月4日，兰星公司作�保证人对周菊芬的债务承担连带保证责任，保证期间为保证条款生效之日至抵押登记办妥且抵押财产的权证证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行常州分行核对无误、收执之日止。合同签订后，建行常州分行按约履行了发放贷款的义务，但周菊芬未能按约定还款，经建行常州分行多次催要未果，现诉至法院，请求判令周菊芬立即归还建行常州分行借款本金285273.37元及计算至2016年2月26日的利息10532.3元，合计295805.67元，之后利息按双方约定计算至还清之日；周菊芬支付原告实现债权的费用20500元；兰星公司对周菊芬的上述债务承担连带保证责任。本案诉讼费用由周菊芬及兰星公司负担。
周菊芬辩称，周菊芬与兰星公司于2014年已经解除商品房买卖合同，而且兰星公司已经将首付款退还给我，之后的建行常州分行的贷款是由兰星公司付的。我不应�承担本案的还款责任。
兰星公司未到庭答辩，亦未提供证据。
周菊芬反诉称，周菊芬与兰星公司因签订了商品房预售合同而向建行常州分行按揭贷款，并与建行常州分行签订个人住房（商业用房）借款合同，截止2014年9月3日，周菊芬共计向建行常州分行偿还借款本息共计94166.72元。因兰星公司未能按期交房构成违约，周菊芬与兰星房地产达成退房协议，一致同意解除双方之间签订的商品房买卖合同，兰星公司返还周菊芬首付款143928元，并配合办理商品房预售合同的注销手续，支付周菊芬已向建行常州分行偿还的按揭贷款本金及逾期交房退房违约金，2014年9月份起的按揭贷款本息由兰星公司偿还建行常州分行。后兰星公司退还了周菊芬首付款，之后周菊芬要求兰星公司配合办了预售合同注销手续，但兰星公司多次推诿，之后人去楼空，失去联系。�时签订退房协议之时，兰星公司称因其因资金断裂，缺乏偿付能力，故只同意先退还周菊芬向建行常州分行支付的按揭贷款本金，周菊芬迫于无奈表示同意并在合同上签字。但兰星公司仍未履行上述协议，侵害了周菊芬利益，周菊芬有权要求兰星公司支付周菊芬已向建行常州分行偿还的全部按揭贷款本金和利息。故提起反诉，请求判令：解除周菊芬与建行常州分行签订的个人住房（商业用房）借款合同。2、判令兰星公司配合办理编号为THY21002的商品房预售合同的注销手续，并支付周菊芬截止2014年9月3日周菊芬已向建行常州分行偿还的按揭贷款本息共计94166.72元及按商品房买卖合同约定标准计算的逾期交房退房违约金。3、判令兰星公司向建行常州分行偿还自2014年9月份起按照借款合同约定计算的按揭贷款本息。
建行常州分行辩称，周菊芬与兰星公司之间解�房屋买卖合同不影响周菊芬与建行常州分行之间借款合同的效力，周菊芬要求解除借款合同缺乏依据。
兰星公司未到庭答辩、亦未提供证据。
经审理查明，2011年12月13日，周菊芬与兰星公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号THY21002），约定由兰星公司将其开发的龙城福第2幢1002室房屋出售给周菊芬；周菊芬于签约日支付购房款143982元，余款33万元于2011年12月17日前付清；兰星公司应于2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付给周菊芬使用；兰星公司逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。
2012年1月4日，周菊芬与建行常州分行、兰星公司签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》�约定由周菊芬向被告建行常州分行借款330000元用于购买龙城福第2-1002房屋；借款期限自2012年1月4日至2028年1月4日；兰星公司为上述借款提供保证担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由被告建行常州分行核对无误、收执之日止；因借款人违约致使建行常州分行实行债权的费用由借款人承担。上述合同签订后，周菊芬按约向兰星公司支付了购房首付款143982元；建行常州分行亦按约将贷款330000元划入兰星公司帐户。
因兰星公司未能按约将原告所购商品房交付使用，双方于2014年9月日签订了一份《退房协议书》，内容如下：甲方兰星公司，乙方周菊芬，1、双方一致同意解除《商品房买卖合同》（合同编号THY21002）；2、乙方已经支付的购房首付款143982元，由甲方于2014年10月30日前支付乙方，如乙方在2014年7月份之后向银行提前还贷的，该提前还贷部分的金额，甲方在按本协议第五条支付违约金时一并支付；3、2014年9月始，乙方应向银行归还的商品房按揭贷款本息，由甲方负责支付，直至商品房预售合同在江阴市房管局办理注销手续，按揭贷款结清止。4、2014年12月30日后，甲方通知乙方办理退房手续，双方共同至江阴市房管局办理商品房预售合同注销手续；5、在商品房预售合同注销手续办理结束，该退房房源回至甲方名下后5个工作日内，甲方向乙方支付商品房预售合同约定的逾期交房退房违约金及商品房预售合同签订后至2014年9月3日止,乙方已向银行支付的商品房按揭贷款本金。
上述协议签订后，兰星公司向周菊芬退还了购房款143982元；自2014年9月至2015年7月期间的商品房按揭贷款由兰星公司负责向被告建行常州分行偿�。此后因兰星公司怠于还款，导致纠纷，至2016年2月26日尚欠借款本金285273.37元，利息10532.3元，合计295805.67元。建行常州分行遂诉至法院，要求判如所请。
另查明，截止2014年9月3日，周菊芬累计向建行常州分行偿还贷款本息94166.72元。建行常州分行为本案支出律师费20500元。
上述事实由当事人庭审陈述及《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《退房协议书》、个人贷款对帐单、代理合同及发票等证据证实。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，因开发商兰星公司逾期交房，双方经协商一�已解除了商品房买卖合同，故周菊芬缔结商品房担保贷款合同的目的已无法实现，其据此要求解除与建行常州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于法有据，本院应予支持。上述《商品房买卖合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》被解除后，兰星公司应当将收受的购房贷款本息分别返还给原告周菊芬和建行常州分行，亦应按照约定配合办理本案商品房买卖合同的注销手续。兰星公司尚应向周菊芬返还已偿还的贷款本息94166.72元，并应按照周菊芬累计已付款的5%承担违约金，即（143982元+94166.72元）*5%=11907元。兰星公司另应承担向建行常州分行偿还前述《个人住房（商业用房）借款合同》项下所欠的借款本息的义务。因合同约定了借款人违约之时债权人实现债权的费用应由借款人承担，在兰星公司与周菊芬解除商品房预售合同之后，兰星公�未按约偿还借款引起纠纷，应承担建行常州分行为本案支出的律师费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除周菊芬与中国建设银行股份有限公司常州分行、江阴兰星房地产开发有限公司于2012年1月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。
二、江阴兰星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还周菊芬已向中国建设银行股份有限公司常州分行偿还的贷款本息94166.72元，并向周菊芬承担逾期交房违约金11907元。
三、江阴兰星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十�内向中国建设银行股份有限公司常州分行偿还前述《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款本金285273.37元及按合同约定计算的利息。
四、江阴兰星房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向中国建设银行股份有限公司常州分行支付律师费20500元。
五、江阴兰星房地产开发有限公司于本判决生效后十日内配合周菊芬办理编号为THY21002的商品房预售合同的注销手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费6045元，保全费2270元，合计8315元（中国建设银行股份有限公司常州分行已预交），反诉受理费1290元（周菊芬已预交），上述费用均由江阴兰星房地产开发有限公司负担（中国建设银行股�有限公司常州分行、周菊芬均同意其预交费用由江阴兰星房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向其直接支付，本院不再退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘金霞
人民陪审员 朱婷萍
人民陪审员 李仲成
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 蒋 娜