上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第1104号
原告上海高亢企业管理有限公司。
法定代表人朱学祖。
委托代理人周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人邱庭，上海市锦天城律师事务所律师。
被告苏州东盛商业经营管理有限公司。
法定代表人金某。
委托代理人池涛，江苏德龙律师事务所律师。
原告上海高亢企业管理有限公司与被告苏州东盛商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员郏志强独任审判，并于2013年11月20日、12月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周懿懿及被告委托代理人池涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系上海市曹安公路XXX号、XXX号“晶铺一号”商业广场的经营管理单位。2012年6月15日，原、被告就上述房屋租赁事宜签订《房屋租赁及物业服务协议书》，约定被告向原告租赁曹安公路XXX号一、二、三楼及曹安公路XXX号二楼房屋，面积合计6637.13平方米，租赁期限自2012年7月1日起至2019年12月31日止，2012年7月1日至2014年6月30日期间的租金为人民币2.5元／平方米／天，免租期为四个月，租金每三个月支付一次，先付后用。双方还约定，任何一方违约应赔偿对方相当于当年四个月的租金，同时赔偿其他合理损失；若被告逾期支付租金超过15天，原告有权终止合同，并可责令被告限期搬离，如被告在期限内仍不搬离，原告有权向被告按本合同租金标准的双倍收取占用期间的费用。合同签订后，被告支付原告押金100万元，并支付了2013年4月30日之前的房屋租金，但2013年5月1日之后的租金被告迟迟未能支付。经协商，原、被告于2013年5月20日签订《房屋租赁补充协议》，原告同意将曹安公路XXX号二楼的房屋租金调整为2元／平方米／天。但被告仍继续拖欠租金不付。原告催讨无果，故请求判令：一、确认原、被告签订的《房屋租赁及物业服务协议书》于2013年8月16日解除，被告搬离承租的房屋并将房屋恢复原状；二、被告支付2013年5月1日至2013年8月16日期间的房屋租金673974.34元（已扣除被告支付的押金100万元），并支付自2013年8月17日起至实际搬离之日止的房屋使用费（曹安公路XXX号一、二、三楼的房屋使用费按5元／平方米／天标准支付、曹安公路XXX号二楼的房屋使用费按4元／平方米／天标准支付）；三、被告支付2013年7月1日起至2013年8月16日期间迟延支付租金的滞纳金20294元（以欠付租金XXXXXXX元为基数，按每日万分之三计算）；四、被告支付违约金XXXXXXX元；五、被告拆除曹安公路XXX号、XXX号外墙和房顶的广告架和广告牌。审理中，原告申请撤回诉讼请求第一项中要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求以及第五项诉讼请求，本院予以准许。
被告辩称，一、同意解除合同，但不同意原告主张的2013年8月16日起解除合同，应由法院判决解除。二、欠付租金属实，不同意原告主张的房屋使用费的起算日期，如被告在法院判决解除合同后仍不搬离的，原告才可按租金标准的双倍主张房屋使用费。三、原告同时主张违约金和滞纳金，属于重复计算，且违约金约定过高，请求予以适当减免。
经审理查明，2012年6月15日，原、被告签订《房屋租赁及物业服务协议书》一份，主要约定，被告向原告租赁上海市曹安公路XXX号一、二、三层及曹安公路XXX号二楼商铺，其中曹安公路XXX号一层面积为1623.95平方米、二层面积为1558.04平方米、三层面积为1558.73平方米，曹安公路XXX号二楼面积为1896.41平方米，合计面积6637.13平方米；租赁期限自2012年7月1日起至2019年12月31日止；2012年7月1日至2014年6月30日期间的租金为人民币2.5元／平方米／天；免租期为四个月，租金为每三个月支付一次，先付后用；被告如逾期支付租金超过15天，原告有权解除合同，并可责令被告限期搬离，如被告在期限内不予搬离，应按本合同租金标准的双倍支付占用期间的费用；租赁期间，任何一方违约应支付违约金，违约金为当年四个月的租金额，同时还应赔偿对方其他合理损失。合同签订后，原告按约交付房屋，被告对外进行招商；期间，被告支付原告押金100万元，并支付了2013年4月30日之前的房屋租金。2013年5月20日，因被告拖欠租金，双方经协商后签订《房屋租赁补充协议》一份，约定曹安公路XXX号二楼1896.41平方米的房屋租金自2013年5月1日起至2014年10月31日止从原来的2.5元／平方米／天调整为2元／平方米／天，曹安公路XXX号一至三层租金不变；自2013年5月1日起至租期结束，原告给予租金总额4%的缴税补偿，被告在每次支付租金时予以扣除；被告应于2013年4月15日支付2013年5月1日至7月31日的租金，但因被告暂时困难，无法按时支付，原告同意被告推迟至2013年6月30日前支付，如被告仍未按时支付，原告有权按所欠租金的每日万分之三向被告收取滞纳金。嗣后，被告仍未按约支付租金，并于2013年7月1日以资金困难为由向原告申请对曹安公路XXX号二楼提前退租。因双方协商不成，原告遂向本院提起诉讼。
审理中，双方确认，曹安公路XXX号二楼被告尚未转租，目前处于空置状态；曹安公路XXX号一至三层被告已部分转租他人使用，目前有三家商户正在经营。被告表示，结算支付租金时应直接扣除租金总额4%的缴税补偿；原告表示，被告应先支付全额租金后原告再行返还4%，原告诉请主张的租金尚未扣除4%。
上述事实，有房屋租赁及物业服务协议书、房屋租赁补充协议、关于提前退租北二楼的申请及庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁及物业服务协议书》、《房屋租赁补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行期间，被告因资金困难未按约支付房租，构成违约，应承担相应的民事责任。关于解除合同，因被告逾期支付租金超过15天，原告按约享有合同解除权，但原告于起诉前未依法通知被告解除合同，故其要求确认合同于2013年8月16日解除无事实依据；又鉴于被告对解除合同没有异议，本院准许双方解除合同；原告要求被告于合同解除后搬离承租的房屋，符合法律规定，应予支持。关于租金及房屋使用费，被告对于拖欠的租金理当支付，但应于结算时直接扣除原告4%的缴税补偿，符合双方合同本意；另据合同约定，租金支付至本院限期搬离之日较为合理，如被告届时仍未搬离，应按约支付双倍租金标准的房屋使用费，故本院对原告的第二项诉请予以调整；至于结算时扣除押金的问题，性质属于债务抵销，被告并未提出异议，故本院一并处理。关于违约金和滞纳金，被告逾期支付租金的行为显然构成违约，理应按约支付相应违约金和滞纳金；由于合同约定的租期为七年六个月，而合同履行不足一年被告即告违约，且其中四个月为装修免租期，并考虑到合同解除后原告再行出租存在合理的房屋空置期等客观因素，故本院对原告主张的违约金数额不作调整；另据合同约定，原告第三项诉请主张的滞纳金性质也属于逾期付款违约金，考虑到上述违约金已足以弥补因被告逾期付款造成原告的利息损失，故对于该项诉请本院不再支持。审理中，原告申请追加案外人上海竺苑餐饮有限公司、上海志展房地产有限公司、王辉、戴国中为本案第三人，要求该次承租人在原、被告合同解除后应一并搬离承租的房屋，但原告未提供上述案外人为某承租人的证据，被告也未配合提供，故本院对于原告的申请不予准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海高亢企业管理有限公司与被告苏州东盛商业经营管理有限公司签订的《房屋租赁及物业服务协议书》及《房屋租赁补充协议》；
二、被告苏州东盛商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离其承租的上海市曹安公路XXX号一、二、三层及曹安公路XXX号二楼商铺，并将房屋返还原告上海高亢企业管理有限公司；
三、被告苏州东盛商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高亢企业管理有限公司自2013年5月1日起至本判决限定的搬离期限届满之日止，按每日15644.62元的96%计算的租金（并在支付时扣除押金100万元）；被告苏州东盛商业经营管理有限公司提前搬离的，租金计算至实际搬离之日止；被告苏州东盛商业经营管理有限公司逾期搬离的，并应支付原告上海高亢企业管理有限公司自本判决限定的搬离期限届满之次日起按每日31289.24元计算至实际搬离之日止的房屋使用费；
四、被告苏州东盛商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高亢企业管理有限公司违约金XXXXXXX元；
五、驳回原告上海高亢企业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费27372.98元，减半收取13686.49元，由被告苏州东盛商业经营管理有限公司负担（应于本判决生效后七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郏志强
二〇一三年十二月二十四日
书记员 方 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据实际情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。