广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0403民初766号
原告（反诉被告）：曾德君，男，1972年8月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：游艳，广东方源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢勇柳，广东方源律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：谭咏亮，男，1967年1月20日。
委托诉讼代理人：李拥军，广东敬业律师事务所律师。
原告曾德君诉被告谭咏亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾德君的委托诉讼代理人游艳、谢勇柳，被告谭咏亮的委托诉讼代理人李拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾德君向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付租金138000元（2016年12月18日至2017年2月22日，按2个月计）；2.判令被告向原告支付自2016年12月21日计至清偿之日止的逾期违约金（2016年12月18日至2017年1月17日租金的逾期违约金：自2016年12月21日暂计至2017年3月21日，69000元×90天×1%=62100元；2017年1月18日至2017年2月22日的租金逾期违约金：自2017年1月21日暂计至2017年3月21日，69000元×60天×1%=414000元，暂合计103500元）；3.判令被告应向原告赔偿占有房屋使用费376000元（自2016年8月18日计至2016年12月17日）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：珠海市斗门区城南白藤一路南兴二区AB栋二楼房屋为原告所有，被告为经营需要向原告承租上述房屋。双方经协商于2016年8月18日签订《物业租赁合同》，约定每月租金69000元，租赁期限为8年，从2016年8月18日至2024年8月17日，免租期4个月，从2016年8月18日至2016年12月17日，从2016年12月18日开始计租，被告于每月20日向原告支付当月租金，逾期滞纳金每日按欠缴租金总额的1%计算。合同签订之日起，原告已将涉案房屋付被告使用。合同签订后，被告未按约定支付租金。2017年2月22日，被告突然提出不再承租涉案房屋，并退还了涉案房产的钥匙和遥控器，并仍拒绝支付租金。被告数月拖欠租金，且单方提出解除合同，已构成根本违约，致使合同目的无法实现。原告认为，被告应向原告支付拖欠的两个月租金，并支付逾期支付租金的违约金，赔偿原告的损失。免租期是基于租赁期限八年约定的，被告单方解除合同，并拒付租金，致使原告预期收益不能实现，应赔偿原告4个月的房屋占有使用费。为维护原告的合法权益，原告提起本案诉讼，请求法院判如所请。
原告曾德君对其诉称向本院提交了如下证据：
1．《合同书》一份，拟证明被告与原告于2016年8月18日签订合同及相关约定；
2．收据一份，拟证明被告于2017年2月22日，单方通知原告解除涉案合同，并向原告退还了钥匙等物；
3．通话录音一份，拟证明内容同上；
4．短信截图一组，拟证明原告就被告尚欠款项的数额通知被告，要求被告按涉案合同约定向原告支付租金、保证金；
5．邮件寄收单及运单跟踪二份、通知一份，拟证明内容同上；
6．房地产权证四份，拟证明原告拥有涉案房屋的所有权。
被告谭咏亮辩称，原告将无法用于餐饮用途的涉案房屋出租给被告做餐饮用途，违反了珠海市服务业环境管理条例，导致被告合同目的不能实现，是合同无法履行及最终解除的过错方，无权向被告主张合同权利，相反应承担给被告造成的损失。被告在合同签订后已发现合同无法履行，及时行使了不安抗辩权，以下列的实际行动向原告明确表示不愿继续履行合同：在缴纳了部分保证金后停止缴纳剩余保证金；没有对涉案房屋进行占有使用；没有对涉案房屋进行装修；至迟在2016年9月27日已告知原告无法与住户达成一致意见，且环评通不过，涉案合同无法履行。原告对此表示理解，但希望被告再努力一下。在这种情况下，原告应当及时终止合同，但原告没有而采取相应的措施，因此造成的损失应由其自行承担。原告提交的证据无法证实被告是在2017年2月22日才提出不再承租涉案房屋的。基于上述事实理由，原告于诉讼状中所列的全部诉讼请求缺乏法律依据，应予以全部驳回。
被告谭咏亮对其辩称向本院提交如下证据：
1．《合同书》一份，拟证明被告与原告签订的合同及相关约定；
2．照片及设计图一份，拟证明被告租赁涉案房屋是用作餐饮用途的；
3．银行支付凭证一份，拟证明被告已向原告支付了10万元；
4．短信截图一组，拟证明被告已向原告告知经营餐饮，征得原告同意；
5．《珠海市服务业环境管理条例》一份，拟证明原告将房屋租赁给被告作餐饮用途，违反了珠海市的规定，导致被告的合同目的无法实现，原告有过错，应承担赔偿被告的经济损失；
6.关于烟道申请的流程一份，拟证明内容同上。
被告谭咏亮向本院提起反诉，反诉请求如下：1.原告立即向被告返还被告以履约保证金名义支付的费用10万元；2.本案全部诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告是餐饮从业者。2016年8月，被告在珠海新香洲经营的蝶恋花西餐厅因为租约到期急需另觅经营场所。后经他人介绍找到了原告。经被告查看和双方协商，双方于2016年8月18日签订《物业租赁合同》。数日后，双方又以珠海市蝶恋花饮食有限公司的名义签订了内容同样的《物业租赁合同》，并且被告按约定将10万元汇入原告的银行账户。之后，被告在向政府有关部门申请餐饮项目的相关手续时，因为原告提供的涉案房屋位于住宅区，按规定必须征得全体住户的同意方可申领营业执照。被告多次与住户沟通，但仍有部分住户拒签反对。被告将该情况通知原告，原告也表示理解，并希望再想想办法。鉴于这种情况，被告一边继续与住户沟通，一边暂停支付余下保证金，暂停了进场和装修。经过被告多次努力，住户仍没有同意。被告认为，被告签订涉案合同的目的是进行餐饮经营，而原告提供的涉案房屋是有住宅使用功能的楼宇，存在限制餐饮业经营的条件，因为该限制条件不能排除，最终导致合同目的不能实现，双方签订的合同应予解除。原告对合同目的不能实现及合同解除存在重大过错，因为承担合同被解除的法律责任，赔偿被告损失。故被告提起反诉，请法院予以判准。
被告谭咏亮对其反诉向本院提交的证据与本诉一致。
原告曾德君辩称，涉案合同约定涉案房屋的用途为商业服务、办公用途，并未限定为餐饮用途，不存在被告合同目的无法实现的情形。原告不存在违约事实，原告已按涉案合同约定如期交付涉案房屋，未隐瞒任何与合同相关的事实，且被告在反诉状中也已明确其已察看现场，原告不存在任何隐瞒的可能。被告是长期经营餐饮业的，如果被告租赁涉案房屋用于经营餐饮业的话，其对用于餐饮业的房屋的环保要求的认识应超过一般人的认识，被告多次实地考察，应能完全准确判断场地是否能达到其使用的目的，被告不能将其未尽到谨慎注意义务的不利后果和经营风险推卸给原告。被告没有在合同签订时告知原告租赁物业的用途，从被告提供的证据显示其于2016年9月27日才向原告提出用于餐饮业。被告实际占用涉案房屋，控制涉案房屋的钥匙直至2017年2月22日，在原告的催促下才返还钥匙，其理应承担占用期间的租金。因被告未交付租金，根据法律规定及双方合同约定，理应承担违约责任。根据涉案合同4.3条约定，原告有权没收履约保证金。综上所述，请求驳回被告的反诉请求。
原告曾德君对反诉辩称提交的证据与本诉一致。
本院根据被告申请调取的证据：1.兴业银行珠海分行复函一份；2.兴业银行珠海分行提供的原、被告之间的合同书一份。
原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行的证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认定如下：对原告提交的证据1、2、4、6和被告提交的证据的真实性、合法性及关联性予以确认。原告提供的其他证据，没有相关证据予以佐证，本院不予采信。对本院依被告申请调取证据的真实性、合法性和关联性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年8月18日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《物业租赁合同》，约定的主要内容如下：甲方将拥有产权的，位于珠海市××城××白藤××区××楼，建筑面积共1300平方米的物业，以现状出租给乙方经营使用。该物业为商业服务、办公用途。除双方另有约定的情况外，乙方不得任意改变该用途。本合同租期8年，即自2016年8月18日起至2024年8月17日止。免租期4个月，从2016年8月18日起至2016年12月17日止。免租期满次日为起租日，即起租日自2016年12月18日开始计收租金。本合同生效之日起3日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，乙方同意按租赁物及附属设施的现状承租并按原使用功能使用。租金每月69000元，乙方应于每月20日前向甲方支付当月租金，乙方逾期支付租金应向甲方支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以欠缴租金总额1%。乙方向甲方支付履约保证金207000元，本保证金不能用作租金和其他费用，乙方应于签订合同之日向甲方支付。租赁期满，甲方在计收了乙方应缴纳租金、税费及本合同产生的一切费用，乙方已经清理现场后，将本金无息退还给乙方。乙方如拖欠租金一个月以上，属乙方违约，甲方有权解除合同，收回租赁物，追讨拖欠的租金和损失，没收合同履约保证金，租赁物内所有装修和设施归甲方所有。合同期内，该物业在经营中所以涉及的物业管费、工商、税商、消防、卫生管理费用等由乙方负责。乙方在使用租赁物时必须遵守相关法律、法规以及甲方有关租赁物物业管理的有关规定，如有违反，应承担相应责任。未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可解约：向甲方交回租赁物；交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；甲方不退还合同履约保证金；除可移动的物品外，租赁物内所以有固定装修归甲方所有。如甲方合同期内提前解约的，必须赔偿乙方损失。凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见、不能防止或避免的不可抗力发生，致使任何一方不能履行本合同时，本合同终止，甲方只退还乙方履约保证金，甲方不承担任何赔偿责任。
2016年8月29日，被告通过珠海市生活无限餐饮公司的账户向原告支付10万元。
2016年9月27日，被告通过微信向原告告知其装修设计。
原告提交2017年2月22日的收据一份，该收据记载：“今天收到蝶恋花谭咏亮退回来的租用曾德君物业钥匙2把，摇控器一个”，该收据上有“积超”和“李冠华”的签名。
另查明，位于珠海市斗门区城南白藤一路南兴二区A栋201、202、203和B栋201房的权属人为原告。
本院认为，原、被告之间的《合同书》，是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照该合同的约定行使权利、履行义务。涉案合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告支付了部分保证金，但是被告没有按约定支付剩余的保证金，也没有在免租期届满后，按约定支付租金。原告请求被告租金依法有据，本院予以支持。
关于被告应支付租金的期间。涉案合同约定2016年8月18日至2016年12月17日为免租期，从2016年12月18日起开始计算租金，故被告应从2016年12月18日开始缴纳租金。双方在庭审均确认涉案合同已经解除，但双方对合同解除的时间表述不一致。原告认为涉案合同于2017年2月22日解除。被告则认为其于2016年9月底就提出解除涉案合同并退还钥匙。本院认为，虽然被告主张其于2016年9月底提出解除合同，退还钥匙，但其没有提供证据予以证明。原告针对其主张的2017年2月22日解除合同，提供了涉案房产的钥匙收据予以证明，虽然该证据上没有被告签名确认，证明力不足，但原告提交的短信记录，可以进一步佐证双方于该日解除了涉案合同，并进行了涉案房产的钥匙交接。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条:“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在……”的规定，本院对原告的主张予以采信。确认为涉案合同于2017年2月22日解除。因此，被告应当向原告支付2016年12月18日至2017年2月22日的租金。原告请求被告按2个月计付租金，即支付租金138000元，依法有据，本院予以支持。
关于欠付租金的违约金。双方在涉案合同中约定被告于每月20日前向原告支付当月租金，被告逾期支付租金应向原告支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以欠缴租金总额1%。双方约定的滞纳金实为违约金。被告的庭审中抗辩双方约定的欠付租金的违约过高。本院认为，双方约定的违约金折算年利率达365%，明显高于被告欠付租金给原告造成的损失，被告抗辩违约金过高，本院予以采纳。根据被告拖欠租金给原告造成的实际损失，本院酌情确定被告按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付欠付租金的违约金。
原告要求被告赔偿免租期内被告占用涉案房屋的使用费用。本院认为，免租期是双方在合同中明确约定不计收租金的期限，原告要求该期间的占有使用费用，没有依据，本院不予支持。
被告要求原告退还履约保证金。本院认为，根据双方在涉案合同中的约定，履约保证金是被告按约定履行合同的担保，如其提前终止合同，履约保证金不予退还。涉案合同是因被告无法办理涉案房屋环评手续，造成合同无法继续履行，因此被告要求原告退还履约保证金，没有依据，本院不予支持。
被告抗辩原告将无法用于餐饮用途的涉案房屋出租给被告做餐饮用途，导致被告合同目的不能实现，是合同无法履行及最终解除的过错方。本院认为，被告在庭审中自认从事餐饮行业达十几年之久。被告作为长期从事餐饮行业的人员，对涉案房屋是否具备开设餐厅的条件，是否符合相关法律、法规的要求，应当比一般人的认知程度更高。被告以此提出抗辩没有依据，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）谭咏亮于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）曾德君支付租金138000元；
二、被告（反诉原告）谭咏亮于本判决生效之日起七日内按中国人民银行同期同类贷款利率向原告（反诉被告）曾德君支付欠付租金的利息（欠付2016年12月18日至2017年1月17日租金的利息，以租金69000元为本金，从2016年12月21日计至本院确定还款日；欠付2017年1月18日至2017年2月22日租金的利息，以租金69000元为本金，从2017年1月21日计至本院确定还款日）；
三、驳回原告（反诉被告）曾德君的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）谭咏亮的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8975元（原告已预交），由原告曾德君负担6282，由被告谭咏亮负担2693元。反诉费1150元（被告已预交），由被告谭咏亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 董 凯
人民陪审员 杨美娥
人民陪审员 梁维效
二〇一七年六月三十日
书 记 员 黄晓敏
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。