辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0602民初2号原告（反诉被告）：丹东五州家具城有限公司，住所地丹东市元宝区新华街44-14号。法定代表人：宫兆福，系该公司总经理。委托代理人：陈恩伟，系辽宁万鹏律师事务所律师。委托代理人：娄晓翠，女，1978年5月3日出生，系丹东五州家具城有限责任公司职员，住丹东市元宝区。被告（反诉原告）：王某，男，1978年9月30日出生，住丹东市振兴区。委托代理人：夏德臣，男，1940年9月5日出生，系丹东电视台退休人员，住丹东市振兴区。原告丹东五州家具城有限责任公司（反诉被告，以下均按本诉称呼）诉被告王某（反诉原告，以下均按本诉称呼）租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月16日作出（2014）元民三初字第00216号民事判决，被告王某不服该判决，上诉于丹东市中级人民法院，该院作出（2016）辽06民终317号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）元民三初字第00216号民事判决；发回本院重审。本院于2017年1月3日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丹东五州家具城有限公司的委托代理人陈恩伟、被告王某及其委托代理人夏德臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丹东五州家具城有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的租赁关系，被告倒出其在原告处承租的店铺；2、被告给付原告租金、管理费277780元（2012年6月至2015年5月、2012年6月-7月为170平方米×25元/平方米×2个月；2012年8月份至2013年11月为170平方米×31.5元/平方米×16个月；2013年12月至2015年5月为170平方米×60元/平方米×18个月），电费735.9元（2013年10月至2014年10月）。合计278515.9元。事实和理由：被告于2010年开始承租原告店铺经营软体家具(沙发、茶几等)。自2012年6月，被告开始欠缴租金及服务管理费，截止2014年10月末，累计欠款达206380元；自2013年10月起被告开始欠交电费，截止至起诉时，已累计欠款735.9元。原告多次与被告协商，但被告既不缴纳租金，也不搬出原告店铺。被告王某辩称：原告诉求没有事实及合同依据、依法无据，应当驳回。1、2013年10月17日以前的租金超过诉讼时效，不应保护。2、2011年11月1日后没有书面租赁合同，根据合同法251条的规定，原、被告是不定期租赁。2013年10月29日原告因店内装修停业，不定期租赁合同原告解除，被告也声明解除。2013年9月29日至今，原、被告间不存在租赁涉案房屋的法律关系，原告请求支持期间的租金及服务费等没有事实依据。关门是原告的单方行为，没有征得被告同意，给被告的经营权、财产权带来损失。原告单方关店以后不允许被告搬走自己的商品，双方产生了口角和肢体接触，公安机关对双方进行了处理，该证据已申请法院调取。被告没有交纳一部分租金是因为原告违反了五州家具城合同第一条二款的约定，对于业主经营带来损失，所以被告等其他业主都不交纳租金，以敦促原告打广告。同时反诉要求原告赔偿自2013年10月29日至2014年12月2日经营损失共计72000元（每日纯利润180元×400天）。原告丹东五州家具城有限公司反诉辩称：被告称2013年10月29日至今无故关门停业并扣留物品并不是事实，原告没有无故关门，也没有扣留被告物品，所以被告不可能产生任何损失。原告为了支持自己的主张提供了以下证据，被告发表质证意见如下：1、租赁合同书一份。证明原、被告从2010年11月1日至2011年10月31日存在租赁关系。被告质证意见为：对真实性、合法性无异议，该证据可以证明原告的管理费包含广告。根据合同第四条规定，原告因设备不完善等给被告造成损失应承担责任。原、被告是一年一签租赁合同。2、租赁合同书一份。证明原、被告自2011年11月1日至2012年4月30日的租赁关系，并非被告所称自2011年11月1日之后就没书面租赁合同。租金及管理费为每月25元。被告质证意见为：对证据真实性、合法性无异议，但该合同标的与本案没有关联性。3、原告与其他业主的租赁合同书二份。证明在2012年8月1日，原告调整租金，有的摊位调整到45元，有的调整到31.5元，原告主张租金是分段计算的，从2012年8月开始租金按31.5元计算。在2012年8月以前的租金，原告按与被告签订合同的25元收取。被告质证意见为：该两份协议承租人不是被告，约定的内容与被告无关。4、公证书一份。证明原告在2013年11月25日通知部分没有缴纳租金的业主撤出家具城并补交租金，逾期不撤出按每月每平方米60元收取。到期后被告并没有搬出，根据通知的内容视为被告同意与原告重新建立租赁关系，租金按每月每平方米60元交纳。被告的质证意见为：公证的内容为原告的单方行为，每月每平方米60元的公证内容因违法不具有效力；因原告于2013年10月29日已经停业，不存在以后业主继续经营的问题，并且被告已经和原告声明同意解除合同，所以公证该部分内容对被告不产生效力。5、（2015）丹民一终字第00004号民事判决书。证明原告所主张的计算方式在2012年8月份租金上调到31.5元，2013年上调到60元，合法有效，该行为经过生效的判决书确认。同时该判决确认了被告提出的原告2013年10月29日擅自关门的说法不存在。被告质证意见为：该判决是对案外人郑明贤的判决书，该价格也是针对郑明贤所作出的，与被告没有关联性。6、照片及2013年10月25日收款收据。证明被告在2013年10月25日缴纳电费时，电表显示的数字为12464，2014年10月份显示数字13133，一年期间被告用了669个字，每个字是1.1元，合计735.9元。被告质证意见为：2013年10月25日到2013年10月28日电表数字被告应缴纳，因2013年10月29日至今已经停业，被告没有经营，不存在电费的产生。被告为了支持自己的主张提供了以下证据，原告发表质证意见如下：1、原、被告于2010年10月20日签订的租赁合同书一份。证明该协议书第一条第二项约定每月租金包括企业形象广告费。2012年6月至2013年10月，原告没有履行合同约定为被告打广告，因原告违约故被告拒绝缴纳租金；第四项约定因原告原因造成的损失由原告承担，2013年10月29日原告停业装修，造成被告不能正常营业，原告要赔偿被告因此产生损失的72000元；合同期满后双方未再续签合同，形成不定期租赁关系，权利义务应参照该合同履行。原告质证意见为：被告对合同条款理解不正确，企业形象广告没有在权利义务中约定，广告费没有确定为原告的合同义务，被告以此拒交房租没有法律依据。原告也为被告进行了广告宣传；合同到期后双方形成的不定期租赁合同参照原租赁合同履行没有法律依据；该证据证明不了2013年10月29日原告停业装修，造成被告不能正常营业。2、照片4张。证明从2013年10月29日至今原告因家具城整体改造暂停营业；原、被告不定期合同因原告装修而于2013年10月29日解除。原告质证意见为：对证据真实性有异议，以原告名义发出的通知均加盖了原告公章，该照片显示通知上没有公章，无法证明通知是原告发出的。照片显示的时间可以添加、更改，也不排除被告单方制作合成的可能性。3、原告2013年1月至2014年12月的交税明细。证明原告从2013年11月开始没有交税，进而证明2013年10月29日停业。原告质证意见为：该证据不能证明被告所主张的问题。被告主张原告在2013年11月之后就没再交税，从这张表上只能看到交税时间持续至2014年10月30日。表上显示内容与被告所称不一致；该交税表与被告主张问题没有关联性。原告交税多与少、是否交纳，都不能说明原告是否在营业，二者间没有必然联系。4、联邦家私收款收据复印件三张。证明原告2013年10月29日停业以后其他业主也不交税金。原告质证意见为：该证据系复印件，不予质证。5、2014年8月25日供求信息报纸复印件一份。证明原告停业装修是为了将被告赶出去原告另行开业，改名为盛世红木城。原告质证意见为：该证据与原告无关，原告没有将家具城命名为盛世红木城，该证据是复印件不能作为证据使用。6、光盘两张。证明2013年10月29日原告在没有通知被告的情况下单方停业；2013年10月29日至2015年5月15日没有营业，2015年5月15日经原告同意被告将家具拿走。原告质证意见为：对证据的真实性无异议，但两份视频记录的内容与被告所要证明的问题没有关联性。7、（2016）辽民再246号民事裁定书。证明该裁定书12页审理查明部分已经认定2013年10月29日原告停业。原告质证意见为：该证据证明不了被告想证明的问题。通过原、被告的举证、质证及双方的陈述，本院对证据做如下认定：被告对原告提供的证明双方之间租赁关系的租赁合同书两份无异议，且有双方签字盖章确认，本院予以采信；原告与其他业主的租赁合同书二份，经本院询问，被告认可该合同的签订人为家具城的其他业主，该合同体现了2012年5月份原告与其他业主签订租赁合同时租金的数额较原、被告签订租赁合同时进行了调整，与原告主张存在上调家具城租金的事实存在关联性，本院予以采信；公证书由丹东市元宝公证处出具，并配有张贴照片，本院予以采信；（2015）丹民一终字第00004号民事判决书因被辽宁省高级人民法院作出的（2016）辽民再264号民事裁定书裁定撤销，已无法律效力，本院不予采信；照片及2013年10月25日收款收据，被告认可2013年10月25日到2013年10月28日电表数字应缴纳，并认为2013年10月29日至今已经停业，被告没有经营，不存在电费的产生。因其未提供证据证明照片中显示的电表数字非因被告产生，故该组证据本院予以采信。原告对被告提供的2010年10月20日双方签订的租赁合同书无异议，且有双方签字盖章确认，本院予以采信；显示五州家具城通知的照片中没有加盖原告的公章，且原告对其真实性也有异议，本院不予采信；关于拍摄日期为2013年12月12日的照片，虽该照片显示五州家具城正门有一个卷帘门是打开的，并有车辆搬运家具，但结合原告对装修停业情况的自认，本院予以采信；关于拍摄日期为2013年12月26日、2014年1月3日的照片，因该照片显示家具城侧门两个卷帘门均关闭，滚动屏幕上显示“五洲家具城升级改造，暂停营业”字样，故对该2张照片本院予以采信；原告2013年1月至2014年12月的交税明细与被告主张原告自2013年10月29日起停业的事实无关联性，本院不予采信；联邦家私收款收据复印件三张、2014年8月25日供求信息报纸复印件一份，因该组证据均系复印件，原告不予认可，被告也未提供原件予以核实，本院不予采信；光盘因无法体现与被告待证事实的关联性，本院不予采信；（2016）辽民再246号民事裁定书系生效法律文书，本院予以采信。经过对证据的认证并结合原、被告的陈述，本院查明本案事实如下：2010年11月1日起，被告开始承租原告二楼15号摊位从事家具经营，租赁面积约为170平方米，租赁期限至2011年10月31日。合同到期当日，原、被告续签了该摊位的租赁协议书。约定租赁期限自2011年11月1日起至2012年4月30日止。租金每平方米每月5元，服务管理费每平方米每月20元，两项每月合计25元，合计4250元，租赁期内免收2012年4月1日至2012年4月30日租金及服务管理费，实际收取21250元。经营场地内电费由被告自理，每度电为1.10元，每月缴纳一次，逾期未缴原告有权停止供电。被告最后一次缴纳电费是在2013年10月25日，共交纳209元。自2012年6月起，该摊位仍然由被告占用，但是被告未缴纳租金、服务管理费及电费。2013年10月25日，被告交纳209元电费时，电表显示数字为12464，后被告经营场所电表显示数字为13133，产生电费数额为735.9元[（13133-12464）×1.1元/度]，该笔费用被告未交纳。2012年8月1日起，原告商场的租金及服务管理费上调至每平方米每月合计31.5元。2013年11月26日，丹东市元宝公证处出具（2013）丹元证民字第1959号公证书，证实原告的工作人员于当日将“通知”分别粘贴到五州家具城的正门、侧门外墙上。“通知”的主要内容为：由于全体业户自2013年2月1日起至今未交纳承租铺位租金，其中部分业户至今尚未签订书面租赁协议，已构成违约。因此解除双方的租赁关系，同时限业户于2013年11月30日前撤出家具城，并补交所欠租金。逾期未撤出的业户，自2013年12月1日起，租金按每月每平方米60元收取。公证书中留存的照明（6）中显示五州家具城的滚动屏幕内容中有被告经营的季诺家居。被告提供的照片能证明2013年12月12日至2014年1月3日，原告因升级改造，暂停营业，但无法证明至2014年12月2日原告均处于停业状态。诉讼中，原告认可其自2013年10月29日至2014年1月5日因升级改造暂停营业。2015年5月26日，被告将存放于原告处的货物搬走。就本案纠纷，本院曾作出（2014）元民三初字第00216号民事判决，被告不服上诉至丹东市中级人民法院，该院作出（2016）辽06民终317号民事裁定，认为原审应当对是否存在家具城装修关门停业，以及租赁关系后期有无因产生纠纷扣押货物未能正常经营的相关事实予以查清后，再依法裁判。裁定撤销本院（2014）元民三初字第00216号民事判决；发回本院重审。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告的租赁合同于2012年4月30日到期。合同期满后，被告未撤出场地，仍然使用原告的摊位，原告也未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。原告可以随时解除该合同，但应当给被告合理的准备期限。虽然原、被告在合同期满后没有达成书面租赁合同，但被告也一直占用原告摊位，其已经以自己的行为表明接受了原告对租金进行的两次调价。被告辩称其要求撤场，只是因为原告不允许并一直扣留被告商品，并提供视频录像予以证明。因原告对该录像内容不予认可，被告也未能提供其他证据加以佐证，故对被告的该辩解本院不予采信。原告请求被告按照上调的数额支付租金及服务管理费，符合法律规定，本院予以支持。延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。2013年11月26日，原告将催缴租金的通知粘贴于家具城正门、侧门的外墙上，被告对此应当知情，产生诉讼时效中断的效果。结合原告2013年10月29日至2014年1月5日因升级改造暂停营业及2015年5月26日被告将货物从原告处取走等情况，被告应支付原告自2012年12月至2013年10月28日的租金及服务管理费合计58548元（170平方米×31.5元/月×10个月＋170平方米×31.5元/月÷30天×28天）、自2014年1月6日至2015年5月25日的租金及服务管理费170000元（170平方米×60元/月×16个月＋170平方米×60元/月÷30天×20天），合计228548元。因被告已将货物从家具城搬走，故原告请求解除双方的租赁关系，被告倒出承租的店铺已无事实基础，本院不予支持。原告要求被告支付电费735.9元，现原告认可该笔电费系截止到2014年10月份，因该请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告反诉请求原告按照每日纯利润180元的标准赔偿其经营损失72000元，虽然原告因升级改造暂停营业3个月，但被告未提供证据证明其营业期间的纯利润数额，故对被告的该反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、被告王某自本判决生效之日起三十日内支付原告丹东五州家具城有限责任公司租金及服务管理费228548元；二、被告王某自本判决生效之日起三十日内支付原告丹东五州家具城有限责任公司电费735.9元；三、驳回原告丹东五州家具城有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告王某的反诉请求。如果被告王某未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5478元，由原告丹东五州家具城有限责任公司承担1205元，被告王某承担4273元；反诉案件受理费800元，由被告王某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  孙 彤审 判 员  孙玉秀人民陪审员  左佳儒二〇一七年六月二日书 记 员  包滢祺