广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第98号
上诉人（原审被告）：广州市西来实业发展有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：赵汉洲，职务：董事长。
委托代理人：刘丽冬，广东冯大律师事务所律师。
委托代理人：卢彩虹，广东冯大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市弘如数码产品有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：张世昌，职务：总经理。
委托代理人：王汉彬，广东五羊律师事务所律师。
委托代理人：陈瑞明，广东浩瀚明扬律师事务所律师。
上诉人广州市西来实业发展有限公司（以下简称西来公司）因与被上诉人广州市弘如数码产品有限公司（以下简称弘如公司）合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年8月15日，广东省新华发行集团股份有限公司（甲方、出租方，以下简称广东新华集团）与张世昌（乙方、承租方）签订了《物业租赁补充合同》，其中约定：新华发行集团总部物业为甲方合法物业，甲方依法拥有新华发行集团总部及其所有附属设施的合法业权，所有相关文件提交乙方核实，根据《中华人民共和国合同法》有关规定，经甲乙双方协商一致，就有关乙方租用新华发行集团总部物业事宜，达成如下协议。甲方将位于广州市越秀区东湖路152号首层、大沙头四马路12号首层及夹层位置租赁给乙方，租赁面积首层858.16平方米，夹层33.8平方米，用于商业用途的自用或分租（未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物整体分租），分租的盈亏、债务、债权及相关法律责任由乙方自负；租赁期限从2007年10月1日起至2018年9月30日止，租赁期11年，租赁采用6加5的方式，即前六年按议定租约签订合同，后五年租约双方重新议定；租赁期满乙方如有意续租，必须在租赁期限届满前提前三个月向甲方提出书面申请，届时在同等条件下，乙方有优先承租权；商铺在经营过程中，乙方所发生之债权、债务及纠纷、诉讼等一概由乙方负责，与甲方无关；等。
2008年11月6日，广东新华集团（甲方、出租方）与弘如公司（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，其中约定：甲方将位于广州市越秀区大沙头四马路12号2号楼首层位置租赁给乙方，实际总建筑面积为591.7平方米，其中通道面积为19.6平方米（按50%计租），总计租面积为581.9平方米；租赁期限从2008年11月11日起至2018年9月30日止，租赁期十年；在合同签订后，甲方于2008年7月30日，把乙方承租的租赁物交付乙方使用；甲方同意自交付场地给乙方后，给予乙方免租100天作为乙方开业准备期，准备期内的水电、空调、物业管理等费用由乙方支付；等。
2010年6月10日，广东新华集团（甲方、出租方）与弘如公司（乙方、承租方）签订了《物业租赁补充合同》，其中约定：甲、乙双方于2007年10月起，先后签订了两份物业租赁合同及2009年2月签订了1份补充协议书，并已经执行至今，在此期间因实际情况的变化，经甲乙双方协商同意对三份合同中的个别条款给予调整及增加内容，具体如下：东湖路152号首层，因甲方修建宿舍电梯收回部分出租场地面积共计26.4平方米，由2009年4月24日起，该位置的出租面积由原来的601.8平方米更改为575.4平方米；等。
2012年4月9日，弘如公司（甲方、出让方）与西来公司（受让方、乙方）签订《商场经营权转让意向书》（以下简称《意向书》），其中约定：一致同意将甲方向广东新华集团租赁的坐落于广州市东湖路152号（前门）和大沙头四马路12号（后门）1200平方米的首层商场的租赁经营权（即场地）整体转让给乙方；具体转让条件如下：一、以甲方与新华集团于2007年及2008年签订的两份租赁合同为凭，合同的条件内容全部不变，甲方退出商场的租赁经营，改由乙方与新华集团重新签订租赁合同；甲方对此给予协助并保证成功重新签约。并对其余的该牌照方面的工作给予协助；二、商场按现状装修交付乙方，并在转让初期协助乙方处理商场的对外关系及与新华公司的沟通，双方同意暂定于2012年5月1日起正式交接，并在交接当日签订场地交接确认书，具体的交接日期以双方签订场地交接确认书次日起计；六、乙方接受甲方的场地整体转让，给予甲方的现场场地装修补偿款补偿总数为313万元整；七、双方签订本协议时，乙方向甲方一次性缴交定金50万元整，甲方开具同等额度的定金收据给乙方；八、在签订正式转让合同后，乙方向甲方在2012年9月30日前支付50万元整，在2013年至2018年11月份期间，每月支付3万元整，如乙方未能如期付款，则按照每日2%的违约金作为处罚（以每月25号前为付款期）；九、安排在4月上旬完成签约，4月下旬前完成清退工作，5月1日双方正式交接场地；如乙方在完成付清313万元补偿金前整体转让经营权或改变企业主体，必须一次性付清补偿金的余额，等。
2012年4月20日，弘如公司（甲方）与西来公司（乙方）签订了《补充协议》，其中约定：甲方在2007年签订租赁东湖路152号首层的同时，也租赁了大沙头四马路12号二号楼首层的242.8平方米及夹层33.8平方米的面积另作经营，与上述转让的商场不关连是这次转让的1200平方米面积之外的，但原合同是一起计算面积的，所以甲方继续经营该242.8平方米及夹层33.8平方米的位置时，也需按原合同的条件的内容另行重签租约；甲方以事实为依据，向乙方通报事情的始末原因，同时尊重乙方今后的权益，即甲方另签的租用面积不影响乙方今后的经营及不影响乙方与广东新华集团的租赁关系；乙方对甲方续签242.8平方米及33.8平方米夹层并不反对，双方一致同意签订本补充协议；等。
2012年5月8日，西来公司（承租方、乙方）与广东新华集团（出租方、甲方）签订了《物业租赁补充合同》，其中约定：经甲乙双方协商一致，就有关乙方接受认可广州市弘如数码产品有限公司于2007年8月15日，2008年11月6日，2009年2月27日，2010年6月10日与甲方签订的《物业租赁补充合同》、《物业租赁合同》、《物业租赁合同的补充协议书》、《物业租赁补充协议》及2012年4月9日乙方与广州市弘如数码产品有限公司签订的商场经营权转让《意向书》，重新达成如下协议：甲方将位于广州市越秀区东湖路152号首层位置租赁给乙方，租赁面积616.07平方米；甲方将位于广州市越秀区大沙头四马路12号3号楼首层位置租赁给乙方，实际总建筑面积为591.7平方米，其中通道面积为19.6平方米（按50%计租）总计租面积为581.9平方米；租赁期限，东湖路152号首层从2007年10月1日起至2018年9月30日止，大沙头四马路12号3号楼首层从2008年11月至2019年10月30日止；在合同签订后，甲方于2007年8月15日，把乙方承租的租赁物交付乙方使用；等。
因本案纠纷，弘如公司于2014年9月1日向原审法院提起本案诉讼，起诉请求判令：西来公司向弘如公司支付场地装修补偿款2630000元，并支付拖欠1100000元补偿款的违约金（从2012年10月1日起算，以应付而未付的补偿费为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至2014年9月1日止，其中50万元的补偿费的违约金从2012年10月1日起算，剩余的补偿费的违约金从2013年1月起算，分期计算至2014年9月1日止）。
西来公司原审辩称：不同意弘如公司的诉讼请求。
一审庭审中，弘如公司表示：对涉案场地，弘如公司进行了装修，弘如公司、西来公司之间转让的不仅是经营权，还包括装修物，所以约定了313万元的补偿款；涉案场地现在由西来公司实际经营；《商场经营权转让《意向书》》中约定的义务，弘如公司已履行完毕；弘如公司要求西来公司支付未到期的债权因为西来公司未按照合同的约定履行，弘如公司有权要求西来公司按照相关的法律规定提前支付剩余的款项；弘如公司于2012年4月28日交付场地给西来公司。西来公司表示：弘如公司未履行《商场经营权转让《意向书》》中约定的签订交接确认书的义务；从2012年5月开始由西来公司方在讼争场地经营；西来公司不清楚接收场地的时间，认为应以其与广东新华集团签订的合同为准，但对于为何该合同中约定是于2007年8月15日交付场地、西来公司何时接收场地及向谁接收等问题均不清楚。
弘如公司为了证明曾向西来公司主张过签订正式合同，向本院提交了2012年5月31日向西来公司寄送的快递详情单、交寄邮件收据及《律师函》。在上述《律师函》中弘如公司称西来公司一直不按双方的约定予以签订正式的转让合同，致使双方的转让行为得不到确定，弘如公司对该场地随时可以依法律主张有关权利，希望西来公司于2012年6月3日前对双方场地使用权的转让问题作出明确表示。
原审法院认为：弘如公司、西来公司签订的《意向书》及《补充协议》已对经营权转让的地址、时间、转让补偿款、转让后的债权债务的承担及违约条款等主要的权利义务作了明确约定，是双方的真实意思表示，内容也无违反法律的强制性规定，双方均应受其约束。
根据西来公司与广东新华集团签订的《物业租赁补充合同》的约定，该《物业租赁补充合同》是依据弘如公司、西来公司签订的《意向书》，且西来公司也已自认从2012年5月开始在讼争场地经营，但对于交付的情况无法解释清楚，故可以认定弘如公司已经履行了经营权的转让义务。
在《意向书》及补充协议已对转让的主要权利义务进行了明确约定，且弘如公司对签订正式合同也进行了催告，也已履行了转让义务的情况下，上述《意向书》及补充协议已具备了正式合同的效力。因此，对于西来公司以没有签订正式合同为由拒交补偿款的抗辩，原审法院不予接纳。因西来公司未按期付款的到期款项总额已超过全部价款的五分之一，故弘如公司现要求西来公司支付全部补偿款，合法合理，原审法院予以支持。对于违约金，弘如公司要求以应付而未付的补偿费为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2014年9月1日止，是弘如公司对其自身权利的处分，原审法院予以照准。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百六十七条第一款的规定，于2014年12月3日判决如下：一、广州市西来实业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广州市弘如数码产品有限公司支付场地装修补偿款2630000元及支付拖欠1100000元补偿款的违约金（其中拖欠500000元补偿款的违约金，按照500000元为基数，从2012年10月1日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，计至2014年9月1日止；拖欠600000元补偿款的违约金，以同期应付而未付的补偿款为基数，从2013年1月26日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，计至2014年9月1日止）。二、驳回广州市弘如数码产品有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费32960元，由广州市西来实业发展有限公司负担。
判后，西来公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一审判决认定事实不清，未能正确审查《意向书》及《补充协议》的效力问题，且适用法律错误。一、西来公司认为双方2012年4月9日签订的《意向书》并没有实际履行，不是正式的合同，对双方无法律约束力。一方面，根据弘如公司与广东新华集团签订的《物业租赁合同》，弘如公司转让物业需取得广东新华集团的书面同意，而事实上弘如公司确未举证证明其取得广东新华发行集体股份有限公司的书面同意，故弘如公司的转租行为无效；另一方面，弘如公司未能履行《意向书》约定的义务，弘如公司没有按《意向书》第二条约定办理场地交接手续及第八条的约定签订正式转让合同。既然《意向书》没有实际履行，那么要求西来公司支付装修补偿款263万及违约金就没有事实和法律依据，一审判决认定双方应当履行是错误的。二、即使《意向书》应当履行，《意向书》约定的支付装修补偿款是附条件的合同义务，根据法律规定，只有在条件成就时该条款才生效。一审判决西来公司支付装修补偿款无事实与法律依据。事实上，弘如公司的转租行为未取得广东新华发行集体股份有限公司的书面同意，《意向书》约定的“办理场地交接手续”及“签订正式转让合同”等付款条件也没有成就。一审判决在西来公司无法证明付款条件成就的情况下判决西来公司支付补偿款无事实与法律依据。三、本案争议的装修补偿款并非货款且属于未到期债务。一审判决适用《合同法》第一百六十七条关于买卖合同的规定，判决西来公司支付未到期债务及未到期债务的违约金，属于适用法律错误。1、《意向书》中双方的意向是签订租赁合同，《意向书》约定的补偿款是按月支付的款项，性质上属于附着在租赁物上的价值，并非一般货款。一审判决适用《合同法》关于买卖合同一章的规定，对本案的租赁合同纠纷进行判决，明显属于适用法律错误。2、由于争议的款项是未到期债务，一审法院判决西来公司支付逾期履行的违约金没有事实依据。四、弘如公司请求支付的263万的补偿款其实质是意向约定对使用场地装修物的补偿，现在场地的实际使用人并不是西来公司，场地已经由广东新华集团收回，所以西来公司并不是场地的使用人，没有享用补偿款所体现的补偿价值，本案实际上与广东新华集团有利害关系，即使弘如公司认为本案所请求的装修补偿款应当收回，也应当向广东新华集团主张。一审法院没有在程序上对广东新华集团是否应当参与诉讼加以考虑，可能会影响案件的审理，故一审在程序上存在瑕疵。综上，西来公司上诉请求撤销（2014）穗越法民三初字第2170号民事判决第一项，改判驳回弘如公司全部诉讼请求。
弘如公司答辩同意原审判决，除坚持起诉主张的事实和理由外，另认为：一、双方当事人签订的《意向书》符合订立合同的基本形式即邀约和承诺和形式；《意向书》当中的内容具备了合同法第12、13条的规定，《意向书》对双方存在约束力。二、合同是否成立应当按照法律的规定及合同的内容来进行认定，而不是由合同的名称。根据本案的情况，西来公司已经根据《意向书》取得了场地的合法使用权。三、《意向书》是在弘如公司与广东新华集团签订新的场地租赁合同的时候提到，并且在新华集团及西来公司、弘如公司的2012年4月12日会议纪要提到并交给物业管理公司。四、装修补偿款是附条件合同义务。根据《意向书》的约定，签订了《意向书》之后在5月需要交付场地，弘如公司在4月28日就交付了场地，并且签订了确认书，这有商场文件移交清单作为证据。2012年4月28日西来公司收取了场地之后，弘如公司在2012年5月31日向西来公司发出了律师函要求其与弘如公司尽快签订合同，但是西来公司没有按照律师函的要求进行答复或者是签订合同。因此弘如公司认为签订合同是否是支付50万元的条件已经不重要。因为双方约定在2012年5月30日之前应支付50万元。即使《意向书》约定签订合同是支付50万元的条件，但西来公司恶意阻挠条件成就，根据合同法第45条第2款的规定，当事人为自己的利益，不正当阻止条件的成立，视为条件已成就，所以弘如公司主张权利是有合同及法律依据。五、依据合同法第108条所规定的当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。也就是说，弘如公司有权利要求一次性支付合同原定的分期价款，并且要求西来公司支付相应的违约金。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，西来公司称西来公司与新华集团解约之后已退出案涉场地约一年多，但退出涉案场地时没有正式通知弘如公司。弘如公司表示西来公司与广东新华集团均未告知其相关情况，而且弘如公司已经交付场地给西来公司后，西来公司与广东新华集团之间另外就场地的纠纷不影响弘如公司与西来公司之间案涉合同的履行及效力。
本院认为，本案二审争议的焦点为：一、弘如公司与西来公司于2012年4月9日、2012年4月20日分别签订的《意向书》及《补充协议》是否有效以及履行情况？二、弘如公司主张西来公司支付剩余补偿款以及计至2014年9月1日的逾期支付补偿款的违约金是否成立？评析如下。
首先，弘如公司与西来公司于2012年4月9日、2012年4月20日分别签订的《意向书》及《补充协议》是双方真实的意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有约束力，双方均应依约履行。《意向书》第二条、第八条的约定涉及合同如何履行的问题，西来公司以弘如公司未取得广东新华集团的书面同意以及未办理场地交接手续、未签订正式转让合同等主张《意向书》对双方没有法律约束力，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
其次，关于合同履行的问题。西来公司与广东新华集团签订的《物业租赁补充合同》约定说明《意向书》是双方协商签订该补充合同的依据之一，即广东新华集团是知道并认可《意向书》，且西来公司也自认从2012年5月开始即在讼争场地经营，而西来公司未能合理解释其为何未按照上述《物业租赁补充合同》来接收场地，故原审法院认为可以认定弘如公司已经履行了经营权的转让义务是合理的，本院予以维持。西来公司上诉对此提出异议，但一方面，弘如公司在原审已提供证据证明其对签订正式合同也进行了催告，西来公司并无依据证实未签订正式转让合同是弘如公司的责任，另一方面，如前所述，广东新华集团对《意向书》是知情并认可的，故西来公司认为弘如公司未履行《意向书》中签订正式转让合同、取得广东新华集团的书面同意以及交付场地等合同义务而导致《意向书》不成立以及未履行的主张缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
最后，《意向书》以及《补充协议》约定弘如公司以现状转让租赁经营权、西来公司支付获得该对价的补偿款313万元，从《意向书》第六条、第八条、第九条的约定来看，双方约定西来公司在接收场地后若正常经营至2018年11月份，则补偿款可分期付款且亦约定逾期付款的违约责任，但受让方自行承担受让场地后的经营风险，即受让方在接收场地后若存在整体转让经营权或改变企业主体时补偿款都应一次性支付。虽然双方未明确西来公司在未转让经营权而直接退还场地时剩余补偿款应如何支付的问题，但从双方签订的合同本意来说，西来公司的经营状况如何并不影响弘如公司应获得的补偿款，而且西来公司在明知未付清弘如公司补偿款的情况下未通知弘如公司即将场地交还给广东新华集团，亦违反了诚信履约原则，且西来公司该行为与《意向书》第九条约定的应一次性付清补偿款的余额的行为都具有西来公司失去场地控制权的共同特征，故弘如公司主张西来公司一次性支付付清剩余补偿款及计至起诉之日止的逾期付款违约金，合理有据，原审法院予以支持弘如公司该请求亦无不妥，西来公司对此提出异议的理由不成立，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人西来公司的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费32960元，由上诉人广州市西来实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年三月十日
书 记 员 张永亮