江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1986号
上诉人（原审原告）贡忠，男，1959年12月27日生，汉族。
上诉人（原审原告）于红，女，1960年2月6日生，汉族。
上诉人（原审原告）贡珏，男，1991年12月27日生。
上述三上诉人共同委托代理人钱志明，江苏高的律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏省源泉房地产开发有限公司，住所地南京市江宁商城二招西4号。
法定代表人周敏，该公司总经理。
委托代理人李群，江苏丰硕律师事务所律师。
上诉人贡忠、于红、贡珏因与被上诉人江苏省源泉房地产开发有限公司（以下简称源泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
贡忠、于红、贡珏原审诉称，2004年4月9日，贡忠、于红、贡珏与源泉公司签订房产买卖契约，约定由贡忠、于红、贡珏向源泉公司购买其开发的本市某地10-2号综合楼401室房产一套。双方约定的交房日期为2005年3月1日，但源泉公司实际交房日期为2007年10月7日；合同约定的办证日期为2005年4月1日，但源泉公司实际办证日期为2013年5月9日。根据双方约定，源泉公司逾期交房，应按贡忠、于红、贡珏已付购房款的万分之五／天计算违约金；逾期办证，应按20元／天计算违约金。综上，贡忠、于红、贡珏诉至法院，请求判令源泉公司支付逾期交房违约金252741.78元，逾期办证违约金16260元，并承担本案诉讼费用。
源泉公司原审辩称，其一，贡忠、于红、贡珏的诉讼请求已经超过诉讼时效。其二，双方在订立房产买卖契约时，源泉公司未取得商品房预售许可，故双方合同中关于违约金的条款应属无效。其三，合同中约定的违约金标准过高，不应得到支持。综上，请求驳回贡忠、于红、贡珏的诉讼请求。
原审经审理查明，2004年4月9日，贡忠、于红、贡珏（合同乙方）与江苏省蓝舰房地产开发有限公司（合同甲方，后更名为源泉公司）签订《南京市商品房买卖契约》，约定乙方购买甲方开发的本市鼓楼区某地10-2号住宅部分第一单元第四层401室房产一套，单价为5690元／平方米，建筑面积138.82平方米，总价款789885.80元。乙方的付款时间为2004年4月9日付定金20000元；2004年5月12日前支付349885.80元；2004年6月1日前支付200000元；余款220000元办理银行按揭。甲方应于2005年3月1日前将房屋交付乙方，逾期交付房屋的，按照万分之五／天计算，向乙方支付逾期期间已收房款的违约金。房屋交付后30天内，甲乙双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理房屋产权交易过户及申领有关权证手续，如违反该约定，则不协助方按20元／天向对方支付逾期期间的违约金。
合同签订当日，贡忠、于红、贡珏向源泉公司支付定金20000元。2004年5月12日、2004年6月2日、2004年8月6日、2004年10月14日、2004年10月28日，贡忠、于红、贡珏分别向源泉公司支付购房款349885.80元、105000元、50000元、30000元、15000元。2013年4月8日，贡忠、于红、贡珏付清购房尾款。
2007年10月7日，贡忠、于红、贡珏实际取得涉案房屋。2013年5月9日，涉案房屋的产权过户至贡忠、于红名下。因源泉公司在涉案房屋的交付及产权过户时间上存在迟延，且其实际歇业，贡忠、于红、贡珏向源泉公司主张无果，故诉至法院。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖契约》、收据、物业管理费收费收据、产权证等证据予以证实。
原审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，贡忠、于红、贡珏在源泉公司交房及办证迟延的问题上一直向源泉公司主张权利，故贡忠、于红、贡珏的起诉并未超过诉讼时效，源泉公司关于诉讼时效的抗辩，依法不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方所签《商品房买卖契约》合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。贡忠、于红、贡珏作为购房人的主要义务是按约支付购房款，源泉公司作为出售人的主要义务是按约交付房屋以及协助贡忠、于红、贡珏办理产权过户登记。双方在合同中对于贡忠、于红、贡珏购房尾款以外的房款支付时间以及源泉公司交付房屋、办理产权过户登记的时间进行了约定，但对于贡忠、于红、贡珏购房尾款220000元仅约定为“办理银行按揭”，未约定履行期限，因此，贡忠、于红、贡珏该购房尾款的支付应当与源泉公司交付房屋同时履行。贡忠、于红、贡珏于2007年10月7日已取得涉案房屋，但贡忠、于红、贡珏在2013年4月8日才支付购房尾款，其履行付款义务的时间迟于源泉公司履行交付房屋义务的时间，故贡忠、于红、贡珏无权要求源泉公司承担迟延交房的违约责任。贡忠、于红、贡珏在付清购房款后，已按约取得了涉案房屋的权属证书，故贡忠、于红、贡珏主张源泉公司逾期办证的违约金，亦无依据，综上，贡忠、于红、贡珏的诉讼请求，依法不应予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，判决：驳回贡忠、于红、贡珏的诉讼请求。原审案件受理费5335元，由贡忠、于红、贡珏负担。
贡忠、于红、贡珏不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定，人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。原审案件事实没有查清，上诉人与被上诉人之间合同履行的情况没有依法查明，被上诉人违约事实没有查明，造成原审裁决依据的事实错误。被上诉人首先违约的事实铁证如山，造成“烂尾楼”主要原因：抽逃资金，大部分房屋抵押给银行后被查封。造成上诉人购房余款不能公积金贷款，原审法院只按正常情况下买卖合同纠纷判决，裁决背离事实，严重失衡。被上诉人蓄意隐瞒在建工程抵押的事实，在收到预收房款后，故意不去办理房产鉴证和解押手续，逃避监管，蓄意抽逃资金，将预收房款挪作他用，造成性质恶劣影响巨大的烂尾楼事件。二、原审法院法律适用错误，没有结合案件事实，准确适用法律，作出歪曲事实的裁决，上诉人不予认可。原审法院在案件事实没有查清的情况下，简单地按《中华人民共和国合同法》第六十六条判决上诉人存在违约所以不能取得被上诉人赔偿，没有准确的适用合同法中不安抗辩或同时履行抗辩权的问题。被上诉人违约在先，上诉人认为维护自己的合法权益，有权拒不交付剩余房款，并要求被上诉人承担违约责任。三、原审法院程序违法，恳请二审依法纠正。请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人源泉公司答辩称：1、请求二审法院驳回上诉，维持原判。2、涉案楼盘不存在烂尾楼问题。因为建筑公司的行为造成楼房没有按期施工，被上诉人和施工方产生纠纷，并在法院进行诉讼，纠纷解决之后，被上诉人如期进行工程建设，并在最短时间内将工程竣工，不存在抽逃资金，烂尾楼的问题。3、上诉人没有按照合同约定履行法定义务，无权要求被上诉人承担违约责任。
本案二审争议焦点为：原审法院认定上诉人无权要求被上诉人承担逾期交房及逾期办证的违约责任是否恰当。
本院审理期间，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。上诉人贡忠、于红、贡珏认为原审还漏查以下事实：1、上诉人原审起诉的时间。原审法院多次送达无果，无法联系到被上诉人。2、房屋过户的过程。3、遗漏了法院公告送达的情况。4、双方合同履行顺序。被上诉人源泉公司认为：1、上诉人提出的遗漏事实，和本案没有直接关系。2、关于房屋过户的问题，因为上诉人没有付清购房款，所以不能给上诉人办证符合合同约定，也符合法律规定。
二审期间，上诉人贡忠、于红、贡珏提交2008年9月12日张黎给源泉公司的回复函及EMS邮寄单据一份，证明以张黎为代表的业主曾向源泉公司发函要求对方尽快办理房产两证，并尽快落实违约赔偿问题，否则追究对方违约责任。被上诉人源泉公司未提供新的证据，其对上述证据真实性有异议，并认为2008年上诉人尚未交清房款，其没有权利向源泉公司主张权利。
因源泉公司不同意调解，致调解未果。
本院认为，原审法院认定上诉人无权要求被上诉人承担逾期交房及逾期办证的违约责任并无不当。理由如下：首先，根据合同法第六十七条的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，一方面，涉案商品房买卖契约已约定了上诉人支付房款、被上诉人交付房屋的先后顺序。上诉人应分时段在交房前付清房款，被上诉人应于2005年3月1日前交付房屋。而上诉人的房屋余款22万元并未按照双方商品房买卖契约约定的时段进行支付。另一方面，上诉人取得涉案房屋后亦未支付房屋余款。2007年10月7日，上诉人实际取得涉案房屋，但上诉人直至2013年4月8日方付清房款。故原审法院认定上诉人无权要求被上诉人承担迟延交房及办证的违约责任并无不当。
其次，根据民法通则第一百一十四条的规定，“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”合同法第六十八条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”上诉人认为，其拒绝支付涉案房屋余款符合上述法律规定，本案中涉案房屋逾期交付、逾期办证的原因在于被上诉人造成的“烂尾楼”的违约事实。被上诉人认为，涉案房屋逾期交付的原因在于其与施工单位发生的建设工程施工合同纠纷的诉讼，并非上诉人所陈述的“烂尾楼”或无履行能力问题。本院认为，一方面，上诉人拒绝按照涉案商品房买卖契约的约定支付涉案房屋余款，故其主张依据民法通则第一百一十四条的规定拒绝支付房屋余款不能成立。另一方面，即便被上诉人因与施工单位发生建设工程施工合同纠纷而影响涉案楼盘的施工进度，但上诉人仅凭媒体的相关报道就认为被上诉人丧失履行涉案商品房买卖契约的能力依据不足，上诉人并没有确切的证据证明被上诉人具有合同法第六十八条规定的相关情形。同时，根据合同法第六十九条的规定，“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”本案中，上诉人亦未提供证据证明其已及时通知被上诉人将中止履行支付房屋余款的义务，且在上诉人实际取得涉案房屋后，其亦未恢复履行付款义务。故上诉人主张依据合同法第六十八条的规定拒绝支付房屋余款亦不能成立。如上诉人已按涉案商品房买卖契约约定的时段和金额支付全部房款，则其方有权主张被上诉人承担相应的违约责任。
综上，贡忠、于红、贡珏的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5335元，由上诉人贡忠、于红、贡珏负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一六年五月六日
书记员 王 慧