浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙11民终590号
上诉人（原审被告）：叶汝美。
委托代理人：陈延升，浙江万申佳律师事务所（景宁分所）律师。
被上诉人（原审原告）：潘小林。
被上诉人（原审原告）：傅凯英。
委托代理人：李晓丽、王玲，浙江博翔律师事务所律师。
上诉人叶汝美为与被上诉人潘小林、傅凯英房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省景宁畲族自治县人民法院作出的（2015）丽景民初字第572号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2016年5月13日公开开庭审理了本案，上诉人叶汝美及其委托代理人陈延升、被上诉人潘小林、傅凯英及其委托代理人王玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年1月5日，原告潘小林、傅凯英与被告叶汝美签订《房屋买卖协议》，协议约定，被告叶汝美将坐落于景宁县红星街道正达阳光城×幢×号商业用房以965000元的价格出卖给原告潘小林、傅凯英。协议约定了付款方式、办理房屋产权过户手续的期限为2015年6月30日；同时约定违约方承担违约金50000元；因违约造成的其他经济损失由违约方承担。协议签订当天，两原告向被告支付了50000元定金。2015年1月15日，两原告向被告支付购房款500000元。2015年6月30日，被告叶汝美未将该房屋产权过户至原告名下，经双方协商后，确定将办理房屋产权的期限延至2015年9月30日，该期限届满后，被告叶汝美仍未履行房屋过户手续，2015年11月12日，原告诉至法院。另查明，本案涉案房屋正达阳光城小区×幢×号商业用房所有权人为浙江正达置业股份有限公司景宁分公司，该房屋已于2014年5月28日被丽水市公安局查封，被告叶汝美并未取得涉案房屋的所有权。
原审法院认为：原告潘小林、傅凯英与被告叶汝美双方于2015年1月5日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合同签订时，被告叶汝美未取得合同标的物所有权，不影响合同的效力，该合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按合同约定履行合同义务。关于本案合同解除及返还购房款的问题。原告潘小林、傅凯英按照合同约定共支付了550000元购房款，包括定金50000元及第一期购房款500000元，被告叶汝美应在约定的期限内为原告办理房屋产权过户手续，其在合同约定期限内未能履行合同义务，在双方协商确定的三个月的延长期限后，被告叶汝美仍未履行合同义务，原告潘小林、傅凯英提出解除合同，符合《合同法》第九十四条第（三）项的规定，予以支持。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，原告潘小林、傅凯英支付的550000元购房款，被告叶汝美应予以返还。关于被告叶汝美是否应承担违约责任的问题。因房屋买卖合同系被告叶汝美未能按约办理过户手续而解除，被告叶汝美应承担合同约定的违约责任。被告叶汝美提出的其未能履行房屋过户手续的原因系该房屋被政府部门查封，属于不可抗力的意见，原审法院认为，作为合同标的物的房屋被丽水市公安局查封导致不能按期过户，系被告签订合同时应承担的风险，而并非属于不可抗力。被告叶汝美提出的其内心不存在故意毁约、积极希望协助原告办理过户手续的答辩意见，并非法定的免责事由，其仍应承担合同约定的赔偿责任。据此，原告潘小林、傅凯英要求被告支付违约金50000元的诉讼请求，予以支持。关于被告叶汝美是否应向原告潘小林、傅凯英赔偿购房款利息损失的问题。因合同解除，被告占用购房款虽致使原告产生了利息损失，但协议约定的违约金足以弥补该项损失，故原告要求被告赔偿利息损失的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告潘小林、傅凯英和被告叶汝美于2015年1月5日签订的《房屋买卖协议》；二、被告叶汝美于本判决生效之日起十五日内返还给原告潘小林、傅凯英购房款550000元；三、被告叶汝美于本判决生效之日起十五日内向原告潘小林、傅凯英支付违约金50000元；四、驳回原告潘小林、傅凯英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10900元，减半收取5450元，由原告潘小林、傅凯英承担845元，由被告叶汝美承担4605元。
宣判后，上诉人叶汝美不服原审判决，向本院提起上诉称，上诉人对于一审判决解除双方的《房屋买卖协议》及返还购房款没有异议，但认为基于本案的实际情况不应判决由上诉人承担违约责任，并支付违约金50000元。一、双方当事人在签订《房屋买卖协议》之前即已经知晓该房屋的具体情况。在2014年12月份，双方通过景宁房屋交易中介公司的居间介绍达成了房屋买卖意向。在正式签订买卖合同之前，上诉人、中介公司就已经将案涉房屋尚未办理房产证、土地证、契证、门牌证等及存在抵押担保的情况向被上诉人如实做了告知说明，没有任何隐瞒、欺骗。被上诉人为了经营理发店需要，在了解该房屋的基本情况后仍然愿意购买该房屋。为此，双方才在2015年1月5日正式签订《房屋买卖协议》。因此，可以明确被上诉人的内心是知晓或已预想到并愿意接受该起房屋交易所存在的不稳定性风险，目前出现房屋不能办理过户交易手续的原因并非上诉人的主观因素造成，而是其他客观因素导致。二、上诉人不存在故意毁约不想出卖房屋的行为，也不存在故意隐瞒、拖延不配合办理房屋交易手续的行为。上诉人的内心一直希望能够协助被上诉人办理相关交易手续。本案双方签订《房屋买卖协议》后，上诉人为了能够早日收到房屋交易剩余款415000元，也是一直在积极努力的与房屋销售公司（浙江正达置业股份有限公司景宁分公司）进行沟通协商，希望公司尽快办理该房屋的相关登记手续、解除抵押担保等。后来在2015年5月份，上诉人应被上诉人的要求向其实际交付了案涉房屋，自此该房屋一直由被上诉人掌管使用至今。在房屋交付后上诉人仍然在积极的与房屋销售公司沟通联系，要求尽早办理相关的手续，而且还与被上诉人一起到房屋销售公司询问过该房屋的相关进展情况，这些事实被上诉人也是知情并接受的，否则双方也不可能多次同意延期办理该房屋的过户交易手续。后来得知该房屋被市房监办查封后，上诉人又多次前往反映该房屋的具体情况，希望能够给予办理过户登记手续。三、案涉房屋现今之所以还未能办理交易登记手续的原因是因房屋被政府部门依法查封，而非上诉人恶意毁约，拒不履行合同，属于意志以外的不可抗力因素造成。1、在中介公司居间介绍商谈房屋买卖和签订合同之时，三方人员中任何一方人员均不知晓原本属于正达集团景宁分公司开发销售的房屋，居然会因正达集团总公司的相关财务问题而被丽水市房监办一并予以查封，暂时处于不能办理交易登记的状态。这一突发状况在签订合同时是各方人员均未能知晓、预见和控制的。该客观状况属于法律上不可抗力中的政府禁令行为，因此目前不能办理交易登记手续的原因并非上诉人主观毁约造成。2、虽然政府不能禁令该房屋进行办理交易过户登记手续，但这只是暂时性的查封行为，并不必然导致买卖合同行为本身违法或无效，而且在客观状态上上诉人已经向被上诉人交付了房屋，只是在交易登记手续的办理上暂时存在瑕疵而已，且这一瑕疵是客观上的原因所致，并非上诉人的主观违约造成。3、虽然从被上诉人已经支付部分购房款的角度而言，其可能存在相应的可得利息损失，但该利息损失的数额远低于违约金的数额。上诉人认为违约金在法律上是指合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约的一方支付给对方的一定数额的金钱，它具有惩罚性。在本案中上诉人内心一直积极希望履行合同，但因客观上的原因导致暂时不能履行，因此不能以惩罚性这一理念来判处上诉人承担违约责任。同时，双方在签订协议之前，上诉人及中介公司就已经将该房屋的具体情况告知了被上诉人，被上诉人在明知该房屋可能存在相关不稳定风险的情形下仍要求购买该房屋，因此其自身存在相应的过错，同样不应支持其要求赔偿损失的主张。请求二审法院撤销原审判决书第三项判决，改判驳回支付违约金50000元的请求；二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人潘小林、傅凯英答辩称，一、答辩人并未通过中介向上诉人购买房屋，且不知晓案涉房屋存在无法过户的情形，上诉人承诺其能顺利为被上诉人办理过户手续，被上诉人才会购买案涉房屋。二、合同中明确约定由上诉人负责办理过户手续，上诉人无论出于主观故意还是客观原因，只要其没有履行办理过户手续就已构成违约。三、案涉房屋于合同签定前就被查封，就存在重大的交易障碍，不属于法律上的免责、也不是合同约定的免责条款，所以政府的查封并不构成上诉人违约责任的免除。四、答辩人业已支付了55万元购房款，上诉人使用该购房款已达18个月，答辩人购买案涉房屋时对外借资，答辩人的损失已超过了5万元，一审判决支持5万元的违约金，并未能弥补答辩人的损失。
二审期间，上诉人叶汝美未提交证据。被上诉人潘小林、傅凯英当事人提交了两组证据，证据一、借条复印件七张、转款凭证原件一张、手写记录复印件一份、银行对账单原件一份及叶小华的收条原件一份，待证被上诉人为购买案涉房产，对外付息借资，其损失已超过一审法院判定的5万元；证据二、照片，待证案涉房屋至今未交付，未使用。上诉人质证认为，对第一组证据中七张借条的真实性，有异议，与本案没有关联性；收条是支付工资的收条，恰恰可以体现案涉房屋已实际交付。对第二组证据的真实性没有异议，不能待证其所要待证的事实，我们在一审时已提交相应的证据证明案涉房屋已交付。本院认为，被上诉人所提交的两组证据系一审中已经存在但其并未提交，不属于二审新证据，故对该两组证据均不予采信。
经审理，本院认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《房屋买卖协议》中约定由上诉人履行办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》等手续的义务，现上诉人未能按照约定办理相关手续，应按照约定承担违约责任。上诉人主张案涉房屋未能办理交易登记手续的原因是不可抗力造成，并非其主观故意，但案涉房屋系在双方协议签订前被查封，该情形不属于合同法上的不可抗力情形。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人叶汝美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洋
审 判 员 苏伟清
代理审判员 王晓璐
二〇一六年五月十七日
代书 记员 何 锦