广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第485号
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市昊辰商贸有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：林辉军，董事长。
委托代理人：孙智兰，广东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张媛媛，女，汉族，住珠海市香洲区。身份证号码：×××0121。
上诉人珠海市昊辰商贸有限公司（以下简称昊辰公司）与被上诉人张媛媛商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法湾民一初字第285号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年1月13日，张媛媛与昊辰公司签订了一份《珠海市商品房买卖合同》及附件，该合同的主要内容为：张媛媛购买昊辰公司开发建设的鑫海园1栋702房，建筑面积83.74平方米，总价833072元。该合同第六条付款方式及期限约定：买受人按下列第3种方式付款，3.其他方式，买受人已付定金￥50000元，2011年1月13日付总房款的30%，即人民币￥252072元（含定金），余款70%，即人民币￥581000元，由买受人向银行申请贷款支付；第七条交付期限约定：出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第（详见补充协议）种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第八条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同时间付款，按下列第2种方式处理：2、详见补充协议。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、详见补充协议。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、附有补充协议。第二十条未尽事项，可由双方约定后签订补偿协议（附件三）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
《珠海市商品房买卖合同》附件一为房屋平面图、附件二为交楼标准、附件三为《珠海市商品房买卖合同》补充协议、附件四为珠海市民用建筑节能信息销售现场公示表。附件三补充协议主要内容为：根据出卖人、买受人双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）第二十条之规定，双方经友好协商，就买受人购买出卖人开发的鑫海园（“中珠喜悦”）第1栋702房（以下称“该商品房”），针对《买卖合同》未尽事宜订立补充协议如下，以供双方严格遵守。补充协议第四条《买卖合同》第六条补充如下：1、买受人须在《买卖合同》签订之日起3日内向按揭银行提交齐全且符合要求的全部资料，同时与银行签署《个人住房抵押贷款合同》，并交清办理按揭贷款手续所需费用。买受人须在本合同签订之日起60日内办妥按揭贷款审批发放手续（办妥按揭贷款审批发放手续的标志为出卖人收到按揭银行发放的全额足额贷款，同时因此视为买受人已付清全部房款），否则视为买受人逾期付款，应按本补充协议第六条第3项承担违约责任。第五条《买卖合同》第七条补充如下：1、出卖人按《买卖合同》约定的期限（含本补充协议约定应当顺延的期限）将该商品房所属的单栋建筑物主体工程（不含本小区绿化、基础设施和配套工程等）竣工验收合格，并交付给买受人使用。第六条《买卖合同》第八条补充如下：1、买受人逾期付款未超过90日的，自《买卖合同》约定的应付款期限（因面积误差买受人须补足房款的，付款期限为本补充协议第三条第1项约定的期限）之第二日起，至买受人实际付清全部房价款及相关费用（包括银行按揭贷款款项、面积误差买受人应补足的款项及本补充协议第二条约定的费用等各种应付款项）之日止，买受人应按日向出卖人支付应付房款万分之一的逾期违约金，本合同继续履行；2、买受人逾期付款超过90日，出卖人有权在商品房交付前选择继续履行合同或者解除合同。（1）若出卖人选择继续履行合同的，则自《买卖合同》约定的应付款期限（因面积误差买受人须补足房款的，付款期限为本补充协议第三条第1项约定的期限）之第二日起，至买受人实际付清全部房价款及相关费用（包括银行按揭贷款款项、面积误差买受人应补足的款项及本补充协议第二条约定的费用等各种应付款项）之日止，买受人应按日向出卖人支付累计应付房款万分之二的逾期违约金，但该违约赔偿金总额不得超过买受人累计应付房款的百分之二，且出卖人有权延迟交付商品房。除此之外，买受人不再承担其它责任。第七条《买卖合同》第九条补充如下：2、逾期超过90日，买受人有权在出卖人交房前选择继续履行合同或者解除合同。（1）若买受人选择继续履行合同的，则合同应继续履行。自《买卖合同》第七条约定的最后交付期限（含本补充协议约定应当顺延的期限）的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但该违约赔偿金总额不得超过买受人已付房款的百分之二，除此之外，出卖人不承担其它责任。第九条《买卖合同》第十一条补充如下：4、若买受人已办理完交房手续，领取该商品房钥匙或已装修、使用该商品房的，均不得再以任何理由和方式要求出卖人承担该商品房延迟要付的违约责任。6、买受人对所购商品房的周边环境、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理的方式及上述情况导致该商品房采光、通风、噪音及其它使用功能等的影响均已充分了解并无异议。第十七条特别约定：11、本补充协议是《买卖合同》不可分割的部分，与《买卖合同》具有同等的法律效力，自双方签字盖章之日起生效。本补充协议由双方在签订《买卖合同》之同时签署，如本补充协议与《买卖合同》有不符之处，以本补充协议的约定为准。
2011年1月13日，张媛媛向昊辰公司支付所购商品房的首期款252072元。2011年1月13日，张媛媛向交通银行股份有限公司珠海分行提交了贷款申请，2011年1月18日，张媛媛提交齐全办理贷款的证明资料。该银行于2011年3月23日向昊辰公司账户汇入了按揭贷款581000元。2012年4月4日，张媛媛填写珠海中珠物业管理服务有限公司的物业交接表一份，载明张媛媛在当日已详细检查了案涉房屋，并接受了房屋钥匙。
另查明，昊辰公司开发的鑫海园在2011年11月29日经工程竣工验收，2011年12月7日经消防验收合格，2012年3月28日经规划验收合格，2012年3月29日交齐竣工验收备案文件，2012年3月30日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。根据珠海市气象服务中心的雨量记录，自张媛媛与昊辰公司签订合同之日起（2011年1月12日）至2011年11月30日期间，珠海市共出现暴雨天气为4天。庭审中，昊辰公司称逾期交付违约金的计算期间应当扣除大雨天气时间及逾期付款时间。
张媛媛在原审诉讼中的请求为：一、判令昊辰公司赔偿逾期交楼违约金20326元；二、判令昊辰公司返还律师费500元；三、判令昊辰公司承担本案诉讼费用。
昊辰公司在原审诉讼中的反诉请求为：一、判令陈媛媛支付逾期付款违约金人民币581元；二、判令本案诉讼费用由陈媛媛承担。
原审法院认为，一、关于交付条件的认定问题。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收并明确规定验收是由工程质量监督、规划、消防等有关部门或者单位进行验收。2004年5月19日国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日期起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。昊辰公司主张双方在补充协议第五条约定的交房标准为“单栋建筑物主体工程（不含本小区绿化、基础设施和配套工程等）竣工验收合格”，低于法律、行政法规规定的交付条件，应属无效条款，房屋具备交付条件应当以昊辰公司取得案涉工程的竣工验收备案表为准。因此，案涉工程在2012年3月30日前未完成竣工验收备案，应视为不符合交付条件。
同时，补充协议作为昊辰公司为了重复使用而事先拟定的合同，在订立合同时并未与张媛媛协商，依法应属格式条款。依照该协议第九条第4点的约定，张媛媛办理交楼手续后就无权要求昊辰公司承担延迟交付的违约责任，这在一定程度上免除了昊辰公司逾期交房应承担的违约责任，显然不利于约束昊辰公司依法依约履行交付义务，明显违反了公平原则，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，原审法院认为补充协议第九条第4点的约定应属无效条款。
综上，昊辰公司未依照合同约定及法律规定履行交付义务，应依约承担支付逾期交房违约金的违约责任。
二、关于大雨以上天气及逾期付款是否构成延期交付房屋的正当理由的问题。
1、关于大雨以上恶劣天气是否构成延期交房的正当理由的问题。根据补充协议第五条第3点的约定，交付期限相应顺延的特殊原因除遭遇不可抗力外，还应包括施工期间出现暴雨或以上恶劣天气（以气象资料为准）等，虽然昊辰公司主张其从2009年7月16日已开始施工，但是在张媛媛与昊辰公司签订合同之前的天气状况对工程进度的影响已经确定，昊辰公司与张媛媛签订商品房买卖合同亦是根据其施工进度等状况对交房时间做出合理预期，因此该约定作为格式条款，对施工期间的理解应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即原审法院认为该施工期间应指从张媛媛与昊辰公司签订商品房买卖合同后的施工期间，昊辰公司主张从其工程开始施工起统计恶劣天气，没有事实和法律依据，原审法院不予支持，即从张媛媛、昊辰公司签订合同之日起至2011年11月30日期间出现暴雨或以上恶劣天气的，才构成延迟交房的正当理由。根据珠海市气象服务中心的雨量记录，在此期间，暴雨天气为4天，因此昊辰公司可以相应延期4天交房。昊辰公司辩称应当扣除大雨天气的天数，没有事实依据，原审法院不予支持。
2、关于张媛媛逾期付款是否构成延期交房的正当理由的问题。根据补充协议第五条第3点及第六条第2点第（1）项“且出卖人有权延迟交付商品房”的约定，交付期限相应顺延的特殊原因包括买受人未按约支付购房款或相关费用、违约金的，因此如张媛媛存在逾期付款情形的，昊辰公司有权顺延相应的天数交付房屋。
三、买房人逾期付款时间及昊辰公司逾期交房时间的认定问题。
根据购房办理按揭的通常程序，买房人向按揭银行提交齐全符合要求的全部资料后，银行与买房人、出卖人签署《个人住房抵押贷款合同》，首先由银行对资料进行审查，审批通过后银行才发放贷款，在这一流程当中，银行对买房人资料审查时间的长短、贷款银行是否批准贷款以及银行何时发放贷款，买房人并不能控制和决定，而从提交齐全贷款全部资料至贷款发放的时间，会受信贷规模控制、公积金中心审批时间、办理预抵押时间等因素的影响而无法确定，因此，如买房人在提交齐全贷款全部资料后，银行发放贷款的时间超过57天（=60天-3天），将超过的期间计入逾期付款时间明显加重了买房人的责任。补充协议第四条第1点作为格式条款，约定买房人应支付该超过期间的逾期付款违约金，符合《中华人民共和国合同法》第四十条的规定的无效情形，原审法院认为该部分约定无效。因此，在计算买房人逾期付款时间时，应扣除上述超过的期间。
本案中，张媛媛于2011年1月13日签订《珠海市商品房买卖合同》，于2011年1月18日交齐材料，银行于2011年3月23日发放贷款581000元给昊辰公司，银行在张媛媛交齐材料后至发放贷款时间间隔64天，依前述分析，计算张媛媛逾期付款的时间时应扣除7天（64天-57天），张媛媛依约应在2011年3月14日付款，但实际于2011年3月23日付款，因此，逾期付款天数为9-7=2天。《珠海市商品房买卖合同》约定昊辰公司应当在2011年11月30日交房，由于从张媛媛与昊辰公司签订合同之日起至2011年11月30日期间出现暴雨天气4天，且张媛媛逾期2天付款，因此昊辰公司交房日期可相应顺延6天。由于涉案房屋直至2012年4月4日才取得竣工验收备案表，具备交付使用的条件，因此昊辰公司延期交房120天（126－6）。
四、关于昊辰公司逾期交房违约金总额不得超过买受人已付房款万分之二的约定的效力问题。
就出卖人逾期交房的违约责任的约定而言，根据补充协议约定，昊辰公司逾期交房达到100天后，其应承担的支付逾期交房违约金的责任将不会随着其逾期天数的增加而相应加重责任，在一定程度上免除了昊辰公司逾期交房应承担的违约责任，而且显然不利于敦促出卖人尽快履行交房义务，明显违反公平原则。虽然补充协议对买受人逾期付款应支付的违约金总额亦约定不超过累计应付房款的百分之二，但是该补充协议整体均是出卖人拟定的格式条款，出卖人作为提供格式条款的一方，其自愿将买受人应承担的违约责任作出上限的约定，这是出卖人意志的自由体现，亦是对自己权利的自由处分，补充协议中买受人逾期付款和出卖人逾期交房的承担违约责任的条款是相对独立的两个条款，出卖人不能因自己放弃了部分权利就据此亦对等限制买受人的权利，免除自己的部分违约责任。因此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条和第四十条的规定，原审法院认为补充协议中关于出卖人逾期交房应支付的违约金赔偿总额不得超过买受人已付房款的百分之二的条款应属无效条款，昊辰公司应按其实际逾期交房的天数向张媛媛支付违约金，而张媛媛支付逾期付款违约金的金额以逾期付款款项总金额的2%为限。
综上，在张媛媛要求继续履行合同的情况下，昊辰公司应支付的逾期交房违约金为833072元×0.0002×120=19993.73元。张媛媛应支付的逾期付款违约金为581000元×0.0001×2=116.20元。
五、关于昊辰公司应否返还律师费的问题。
根据张媛媛提供的律师费收据，收据张媛媛律师费的主体是广东中晟律师事务所，张媛媛要求昊辰公司返还该律师费，主体错误，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、昊辰公司向张媛媛支付逾期交房违约金人民币19993.73元；二、张媛媛向昊辰公司支付逾期付款违约金人民币116.20元；三、驳回张媛媛的其他诉讼请求。上述第一、二项相抵后，昊辰公司还应向张媛媛支付人民币19877.53元，限于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费人民币320元，由张媛媛负担10元，由昊辰公司负担310元。一审反诉受理费人民币25元，由昊辰公司负担19元，张媛媛负担6元。
上诉人昊辰公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2013）珠香法湾民一初字第285号民事判决书，改判为驳回张媛媛的全部诉讼请求；2.由张媛媛承担本案一审、二审的所有诉讼费用。一、原审判决作出昊辰公司与张媛媛签订的《商品房买卖合同》及附件关于“交付条件”条款不合法的认定属适用法律错误。1、双方合同约定的交付条件未违反国家法律、行政法规规定。根据我国《建筑法》第61条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及国务院于2000年1月30日颁布实施的《建设工程质量管理条例》第16条之规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”而昊辰公司交付的商品房在交付时已经过设计、施工、工程监理等有关单位的竣工验收合格，且水、电及电梯等均已验收合格，不仅符合《建设工程质量管理条例》第16条之规定，也未违反我国《建筑法》第61条第二款的规定。因此，原审判决作出昊辰公司承担违约责任的认定没有法律依据，不能成立。2、原审法院认为《合同》附件三补充协议第五条第1点违反法律强制性规定，因此属于无效条款的认定不能成立。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》中第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”。而效力性强制规范，是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。原审法院提出《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。在该条例的第三十六条：“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款”。《条例》中明确规定了关于未经验收完成的房屋交付使用后处理办法，是补办验收手续。昊辰公司开发建设的鑫海园小区在交付时已通过了单栋主体竣工验收，2012年3月29日将验收备案所需的全部资料送交城建档案馆竣工备案办公室。至此，昊辰公司已经将验收工作全部完成，既合乎法律及行政法规的规定，亦未损害国家和社会的公共利益。原审法院断章取义地判定《合同》中的部分条款属于无效条款，明显适用法律错误。3.原审法院认为《合同》附件三补充协议第九条第4点、第四条第1点、违反合同法规定，因此属于无效条款的认定不能成立。《合同法》第40条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第53条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》将其进一步明确为：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。对于是否遵循公平原则不能以合同中各方的权利和义务是否均等为依据，从而来判定合同的有效性。合同法中的公平原则应该采用民法的释义，在市场经济中，对任何经营者都只能以市场交易规则为准则，享受公平合理的对待，既不享有任何特权，也不履行任何不公平的义务，权利与义务相一致。原审法院提出，“根据购房办理按揭的一般程序……会受信贷规模控制、公积金中心审批时间、办理预抵押时间等因素的影响而无按确定……加重了买房人的责任”，因此该条款无效。同理，昊辰公司在申请竣工备案登记的过程中，一样受到政策调整、地方法规变化调整等时间因素的影响而无法确定。原审法院无视国家法律法规的明确规定，随意判断合同条款的无效性，极大损害了一般市场交易。二、原审法院作出逾期交付违约行为及违约天数的事实认定的错误的。1、双方合同的约定是双方真实意思表示，一经成立即已生效，应当受到法律保护。根据《商品房买卖合同》第七条及其补充协议第五条之约定：“出卖人按《买卖合同》约定的期限将该商品房所属的单栋建筑物主体工程（不含本小区绿化、基础设施和配套工程）竣工验收合格，并交付给买受人使用。”昊辰公司交付的商品房已通过竣工验收合格，且水、电及电梯等均已验收合格，符合合同约定的交付条件，且合同的约定是双方真实意思表示。根据《合同法》第四十四条之规定，合同是合法有效的，应受法律保护。2、即便原审法院认定昊辰公司存在逾期交付的违约行为是准确的，但其认定的违约天数是有误的。根据《合同》附件三补充协议第五条第3点：“交付期限相应顺延的特殊原因……1）施工期间出现台风、大雨或以上等恶劣天气（以气象资料为准）……出卖人可以据实延迟交付该商品房且无须承担违约责任”。即便原审法院判定昊辰公司逾期交付，逾期时间亦应扣减上述大雨以上天气及档案馆办理备案手续时间，及张媛媛逾期付款的顺延时间。张媛媛1月13日签订合同，18日交期资料，已经逾期3天。加上暴雨受影响天气4天，昊辰公司逾期天数应为113天，而非原审法院莫名判定的120天。综上所述，原审判决适用法律条款不当，武断作出部分合同条款无效的判决。同时在判定其他条款合法有效的前提下，枉顾事实，对违约时间计算错误，损害了昊辰公司的合法权益。请求二审法院查明事实真相，撤销原审判决，支持昊辰公司的上诉请求。
被上诉人张媛媛在二审中答辩称：与一审诉状意见一致。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：根据昊辰公司上诉的事实和理由，双方争议焦点可归纳为以下三个问题：1.房屋交付条件的认定；2、昊辰公司能否依据《补充协议》第九条第四点为由无需承担违约责任；3、张媛媛逾期付款时间及昊辰公司逾期交房时间认定。
（一）关于交付条件的认定问题。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日期起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。昊辰公司主张双方在补充协议第五条约定的交房标准为“单栋建筑物主体工程（不含本小区绿化、基础设施和配套工程等）竣工验收合格”，对此，本院认为，商品房经验收合格方可交付使用是《中华人民共和国建筑法》作出的明确的强制性规定，并且《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》明确规定验收是由工程质量监督、规划、消防等有关部门或者单位进行验收，并由建设主管部门备案，昊辰公司主张交房标准低于法律、行政法规规定的交付条件，应属无效条款，房屋具备交付条件应当以昊辰公司取得涉案工程的竣工验收备案表为准，原审法院对此认定准确，本院予以维持。昊辰公司将涉案房屋交付给张媛媛时，涉案工程尚未完成竣工验收备案，昊辰公司的交付属于瑕疵交付，应当承担违约责任。
（二）关于昊辰公司能否依据《补充协议》第九条第四点为由无需承担违约责任。
补充协议亦是昊辰公司为了重复使用而预先拟定并打印好，在订立合同时并未与买房人协商，依法应属格式条款。就出卖人逾期交房的违约责任的约定而言，根据该约定，张媛媛办理交楼手续后就无权要求昊辰公司承担迟延交付的违约责任，在一定程度上单方免除了昊辰公司逾期交房应承担的违约责任，而且显然不利于敦促出卖人尽快履行交房义务，明显违反公平原则。《补充协议》第九条第四点是出卖人拟定的格式条款，出卖人作为提供格式条款的一方，其自愿将买受人应承担的违约责任作出免除的约定，这是出卖人意志的自由体现，亦是对自己权利的自由处分，补充协议中买受人逾期付款和出卖人逾期交房的承担违约责任的条款是相对独立的两个条款，出卖人不能单方自愿免除自己的违约责任。因此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本院认为补充协议中关于买受人办理交楼手续后就无权要求出卖人承担迟延交付的违约责任条款应属无效条款，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
（三）关于张媛媛逾期付款时间及昊辰公司逾期交房时间认定。
根据购房人通常办理购房按揭程序，买房人向按揭银行提交齐全符合要求的全部资料后，银行与买房人、出卖人签署《个人住房抵押贷款合同》，首先由银行对资料进行审查，审批通过后银行才发放贷款。上述过程中，办理房屋按揭的银行的范围由出卖人确定，买房人没有超出范围选择其他银行办理银行按揭的权利，而且对买房人资料审查时间的长短、贷款银行是否批准贷款以及银行何时发放贷款，也不是买房人能够控制和决定。补充协议约定自《买卖合同》签订之日起60内以出卖人收到按揭银行发放的全额足额贷款为标志认定办妥按揭贷款手续，这60天还包括银行审查资料的期间在内，从办理住房贷款的通常情况以及本院受理的关于涉案小区的多起昊辰公司与业主的商品房预售合同纠纷中按揭贷款的付款情况来看，该期限显然不充裕，因此补充协议第四条第1点作为昊辰公司拟定的格式条款，该条款约定买受人须在本合同签订之日60日内办妥按揭贷款审批发放手续（办妥按揭贷款审批发放手续的标志为出卖人收到按揭银行发放的全额足额贷款，同时因此视为买受人已付清全部房款），加重了买房人的付款责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本院认为该约定无效。补充协议第四条第1点针对合同签订之日60日内办妥按揭贷款审批发放手续约定无效，该约定内容针对买卖双方均不产生约束力，但是补充协议第四条第1点中约定买受人须在合同签订之日起三日内向按揭银行提交齐全符合要求的全部资料，并未违反法律及行政法规强制性规定，双方应当予以恪守。张媛媛于2011年1月13日签订《买卖合同》和提交贷款申请，于同年1月18日提交齐全贷款证明资料，比合同约定的时间迟延2天提交资料。同时，根据《补充协议》第五条第3点的约定，交付期限相应顺延的特殊原因包括买受人未按约支付购房款或相关费用、违约金的，因此昊辰公司据此可以相应延迟2天交付房屋。另外，加上暴雨天气4天，昊辰公司可以延期交房时间6天（2+4）。涉案房屋直至2012年3月30日才取得竣工验收备案表，具备交付使用条件，因此昊辰公司延期交房为115天（121-6），此处由于原审法院认定取得竣工验收备案表时间有误，导致计算错误，本院予以纠正。同时，原审法院认定第四条第1点针对合同签订之日60日内办妥按揭贷款审批发放手续约定无效后，还利用该条款约定约束买卖双方，并在此基础上确定张媛媛逾期付款日期及昊辰公司逾期交房日期，属于认定事实错误，本院亦予以纠正。
综上上述分析，在张媛媛要求继续履行合同的情况下，昊辰公司应当支付逾期交房违约金为19160.66元（833072×0.2‰×115）。张媛媛应当支付的逾期违约金为116.20元（581000×0.1‰×2）。
综上，昊辰公司的上诉理由部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理诉求予以驳回。原审判决适用法律部分不当，故本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民一初字第285号民事判决第二、三项；
二、变更珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民一初字第285号民事判决第一项为：珠海市昊辰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向张媛媛支付逾期交房违约金19160.66元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费人民币320元，反诉受理费人民币25元，共计人民币345元，由珠海市昊辰商贸有限公司负担人民币313元，由张媛媛负担人民币32元。二审案件受理费人民币320元，由珠海市昊辰商贸有限公司负担人民币294元，由张媛媛负担人民币26元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 程 敏