浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终610号
上诉人（原审被告）：椒江区海门街道枫山村民委员会，住所地：台州市椒江区海门街道枫山村，组织机构代码：77573262-9。
法定代表人：倪国法，该村委会代理主任。
委托代理人：郭健卫，浙江多联律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：台州九龙物业管理有限公司，住所地：温岭市太平街道万昌路新华书店8楼，现住温岭市锦屏路378号紫城苑1幢101室，统一社会信用代码：91331081753990440Y。
法定代表人：董小辉，该公司执行董事。
委托代理人：陈攀峰，浙江咨道律师事务所律师。
委托代理人：郭啸宇，浙江咨道律师事务所律师。
上诉人椒江区海门街道枫山村民委员会（以下简称枫山村委会）因与上诉人台州九龙物业管理有限公司（以下简称九龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2016）浙1002民初7523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人枫山村委会的委托代理人郭健卫、上诉人九龙物业公司的委托代理人陈攀峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2004年10月13日，被告与台州九龙房地产开发有限公司签订了联合建设协议书，约定台州九龙房地产开发有限公司取得被告商住楼开发工程地块的土地使用权，确定台州九龙房地产开发有限公司为合作伙伴，台州九龙房地产开发有限公司负责商住楼工程建设及建设的全部资金，无偿返还给被告一、二层全部商业用房约6240㎡（以实际建筑面积为准）的房屋外，经拍卖超出部分用人民币结算返还，台州九龙房地产开发有限公司必须在2007年2月13日交付已由消防、规划、环保等部门综合一次性验收合格的上述房屋。2009年12月，被告收取台州九龙房地产开发有限公司按约返还的商业用房。被告于2009年12月27日办理了商业用房的产权登记，分别是椒江区枫华嘉苑1幢201室、1幢202室、2幢201室、2幢202室、2幢203室，椒江区枫南路158号-170号、172号-190号、192号-210号、214号-230号、232号-248号，建筑面积共计6197.73平方米（枫华嘉苑1幢201室建筑面积686.02平方米，枫华嘉苑1幢202室建筑面积596.56平方米，枫华嘉苑2幢201室建筑面积694.32平方米，枫华嘉苑2幢202室建筑面积711.65平方米，枫华嘉苑2幢203室建筑面积550.66平方米，枫南路158号-170号建筑面积508.73平方米，枫南路172号-190号建筑面积676.08平方米，枫南路192号-210号建筑面积606.93平方米，枫南路214号-230号建筑面积536.33平方米，枫南路232号-248号建筑面积630.45平方米）。枫华嘉苑业委会于2015年4月1日与原告九龙物业公司签订《椒江区枫华嘉苑物业管理服务委托合同》，由枫华嘉苑业委会聘请原告对椒江区枫华嘉苑小区实施物业的管理服务。小区物业类型包括高层、商铺、地下车库。物业管理服务内容包括物业共有部位和共用设施设备的维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、雨、污水管道的疏通、排粪池的清理；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；协助公安机关对管理区域公共秩序维护、安全防范等事项的管理和维护；物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的账务管理；装饰装修管理服务等。物业管理服务期限为12个月，自2015年4月1日起至2016年3月31日止。物业管理的资金由业主按拥有物业的建筑面积预先按年交纳，约定自2015年4月1日起按以下标准收收取：1.高层住宅按1.5元/平方米·月收取。2.商铺按1.2元/平方米·月收取。3.地下车库、车位管理费按每只30元/个·月。原告提供了物业服务，被告尚未支付2015年4月1日起至2016年3月31日的物业费。原告于2016年8月15日向被告发出物业费催缴函，记载“椒江区海门街道枫山村民委员会：自2010年1月1日台州九龙物业管理有限公司即为椒江区海门街道枫华嘉苑小区提供物业服务，枫华嘉苑小区商铺产权归贵村所有，根据《物业管理服务合同》约定，应缴纳2010年1月1日至2016年3月30日物业服务费479740元。依照《物业管理条例》的规定和合同的约定，按时缴纳物业费是每位业主的业务，也是物业公司维持日常运营的基本保证。今发此函，请你于收到本函7日内及时履行缴费义务，否则本公司将通过法律手段追究你的法律责任，届时您不但要全额支付拖欠的物业管理费及违约金，还将按照诉讼风险承担相应的诉讼费等相关费用”。被告于2016年8月16日收到催缴函。
原审法院审理认为，原告自愿减少部分诉讼请求，系其对诉权的正当行使，不违反法律规定，该院予以准许。被告作为枫华嘉苑小区商业用房的业主，枫华嘉苑业委会与依法选聘的物业服务企业即原告签订的物业服务合同，对被告具有约束力。被告抗辩,枫华嘉苑业委会业主系枫华嘉苑小区住宅的全部业主选举产生，不包含台州市椒江区海门街道枫山村民委员会，被告的物业不在原告主张的物业管理范围，不是原告的物业服务对象，被告主体不适格。对于被告的抗辩理由，该院不予采纳。该院认为，被告所属的商业用房与住宅区同属枫华嘉苑大楼，消防设施、排水排污等共有设施设备同属一个系统，原告提供的包括对小区公共设施的管理、维修以及对绿化的养护等物业服务在客观上也不能分割，因此，被告的物业属于原告提供物业服务的一部分，被告实际享受了物业服务，应当支付物业费。鉴于被告名下的商铺均临街，市政部门也承担了部分清洁卫生的服务，参照原告对小区住宅用户的物业服务收费标准，该院酌情确定被告承担2015年4月1日起至2016年3月31日期间的物业费66935.48元（6197.73平方米×0.9元/月·平方米×12月）。对于原告诉讼请求合理部分，该院予以支持，对于不合理部分，该院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告椒江区海门街道枫山村民委员会在本判决发生法律效力后十日内支付给原告台州九龙物业管理有限公司物业服务费66935.48元；二、驳回原告台州九龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1099元（减半收取，原告已预交），由原告台州九龙物业管理有限公司负担362元，被告椒江区海门街道枫山村民委员会负担737元。
宣判后，椒江区海门街道枫山村民委员会不服，向本院提起上诉称：一、一审判决事实不清，逻辑混乱。1、物业服务合同属于委托代理合同，被上诉人受业主委员会的委托提供物业管理服务并收取物业管理费，但上诉人与业主委员会分属两个不同的主体，物业服务合同对上诉人没有约束力。2、被上诉人接受委托管理的枫华嘉苑部分与上诉人的商业用房之间没有关联性。二、一审判决认为上诉人实际享受了物业服务，应当支付物业费，体现了对法律关系认定的混乱。1、本案法律关系为物业服务合同，应审查的是物业服务合同对上诉人受否具有约束力，而不是依据上诉人是否实际享受物业服务作为认定事实的标准。2、如果一审判决认为存在无因管理，应向当事人进行释明并变更案由，一审并未进行释明，却对物业费进行酌情确定，看似给上诉人减轻负担，实则为和稀泥。上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
台州九龙物业管理有限公司答辩并上诉称，一审判决按0.9元/月·平方米支付物业服务费错误。被上诉人系小区业主，应受业主委员会与上诉人签订的物业服务合同约束，履行物业费支付义务，上诉人已按合同约定为被上诉人提供了物业服务，被上诉人应按1.2元/月·平方米支付物业费即89247元。请求依法改判被上诉人支付共计89247元物业服务费。
椒江区海门街道枫山村民委员会答辩称，与其上诉的事实与理由一致。
椒江区海门街道枫山村民委员会为支持其上诉主张，向本院提交了下列证据：一、枫华嘉苑业主委员会证明。二、业主委员会成立备案表。证明当时业主委员会的选举都是住宅用户，没有包括枫山村委会。
台州九龙物业管理有限公司质证认为：证据并未在举证期限内提交，也不属于新证据，不予认可。结合证据材料，并不能证明其主张，虽然村委会不是业委会成员，但不是排除其受物业服务合同约束。相应的业委会成立合法且符合相关法律规定，业委会所签订的物业服务合同对业主就是具有约定力，故其提供的证据不能证明其相应的主张。本院审查认为，上述证据不能直接证明上诉人不应缴纳物业服务费，故对上述证据的证明力不予认定。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案上诉人与被上诉人之间的争议焦点在于：一、上诉人枫山村委会是否受本案物业服务合同约束，是否应向九龙物业公司支付物业管理费。本院审查认为，上诉人枫山村委会所属的商业用房与住宅区同属枫华嘉苑大楼，消防设施、排水排污等共有设施设备同属一个系统，被上诉人提供的包括对小区公共设施的管理、维修以及对绿化的养护等物业服务在客观上不能分割，上诉人实际上享受了物业服务，故即使上诉人并未作为业主委托业主委员会与被上诉人签订物业服务合同，也应当向被上诉人九龙物业公司支付物业费。二、本案如枫山村委会应支付管理费，是应根据物业服务合同确定还是按一审判决0.9元/平方计算物业费。上诉人九龙物业公司认为应按物业服务合同约定的1.2元/月·平方米确定其应收取的物业服务费，对此，本院审查认为，因枫山村委会名下的商铺均临街，市政部门承担了部分清洁卫生的服务，客观上减轻了上诉人九龙物业公司的物业服务工作量，故原审参照小区住宅用户的物业服务收费标准，酌情确定枫山村委会承担的物业费按0.9元/月·平方米的标准计算并无不当。综上，上诉人枫山村委会、九龙物业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费2198元，由上诉人椒江区海门街道枫山村民委员会负担1648元，上诉人台州九龙物业管理有限公司负担550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 王文兴
代理审判员 柯星霞
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 马 里