广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第104号
原告（反诉被告）：张建军，住广东省化州市。
委托代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：罗蓉芳，住广州市天河区。
被告：广东中正投资开发有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：罗蓉芳。
两被告的共同委托代理人：黄又可，广东明思律师事务所律师。
原告（反诉被告）张建军与被告（反诉原告）罗蓉芳、被告广东中正投资开发有限公司（下简称中正公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张建军及其委托代理人刘振海，被告（反诉原告）罗蓉芳及被告中正公司的共同委托代理人黄又可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张建军诉称：原告于2013年7月22日与被告签订了《租赁合同》，承租被告的广州大道北52号2楼236号房作办公之用。原告要求办理该地址的营业执照，相关证件需要业主作为出租方缴纳出租税并办理租赁合同备案，但是被告没有交出租屋税也没有与原告去办理租赁合同备案，导致原告无法办理该地址的营业执照。2013年8月27日，原告就此向被告发出通知，要求被告办理出租屋备案并交纳税费。被告于8月28日书面回复却说按《租赁合同》约定是原告交纳税费，拒绝去办理租赁合同备案。但合同实际并没此约定。原告在9月10日发律师函通知被告解除《租赁合同》并拒绝交租。在多次协商无结果，原告无法办理营业执照，每天开支1000多元而不能开展业务。2011年11月2日，原告只能在另外的地方租用写字楼，并要搬离，把场地交还被告，但被告不让原告搬离。根据《广州市房屋租赁管理规定》第十二条规定，房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续；第十九条规定，工商行政管理部门办理工商营业执照登记时，对以租赁房屋为经营场所的，应当要求当事人提供经区、县级市房地产租赁管理所登记备案的房屋租赁合同；第二十八条规定，出租人违反本规定第十条第（九）项规定，在规定期限内未办理纳税申报，以及不缴或少缴应纳或者应缴税款的，由税务行政主管部门根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》的有关规定进行处理或者处罚。被告明知原告租赁场地是办公之用，且在回复函中拒绝办理租赁备案，违反了法律及合同规定，为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原、被告签订的《租赁合同》，被告退还原告押金24000元；二、被告赔偿原告办公设备费用40400元、装修损失23600元、员工工资费用93500元、广告费损失26000元、工商注册费用1300元，并承担违约金3000元；三、被告向原告支付上述款项的利息（以211800元为本金，从起诉日计算至付清之日止，按照银行同期贷款利率标准计算）。
被告中正公司、被告（反诉原告）罗蓉芳共同辩称：不同意原告的诉讼请求，被告中正公司不是本案租赁合同的当事人，不是本案适格的被告。
被告（反诉原告）罗蓉芳反诉称：原告与被告于2013年7月22日签订了《租赁合同》，约定由被告将广州市广州大道北52号2楼236号商铺出租给原告作办公使用，租期为2013年8月5日至2016年8月4日，月租金为8000元，管理费、水电费、清洁费由被告代缴后向原告收取，并约定月租金应当于当月5号前交纳，滞纳金为月租金的3‰，被告提供部分办公家具及电器供原告使用。合同签订后，被告如约将房屋交付原告使用，原告则一边申请“广州家和婚姻服务有限公司”营业执照，一边开展相关营业活动。2013年9月，原告告知被告其申请设立公司需对房屋租赁合同进行备案，并开始拒不交纳租金、管理费等。被告接到通知后即积极配合原告办理租赁备案登记，但因为约定的租赁房屋租金很低，且签订租约时双方即说明该租金不含税费，任何产生的税费均由原告承担，双方就合同备案相关税费由哪一方承担发生了争议。后被告本着不伤和气为目的，与原告协商以较小面积房间办理备案，并同意承担相关税费，原告同意。但之后，原告又以各种理由反悔，不配合办理备案，同时，原告不仅不交纳租金，亦拖欠管理费、水电费（2013年8月管理费亦至今未交），更于周末无人上班的2013年11月2日到租赁房屋企图将所有办公设备搬离。鉴于该房屋内仍有被告提供的家电等，被告弟弟接到物业管理处的电话后，告知物业管理处不能放行，须待上班时交接清点后才能放行。之后，原告既不交纳租金，又不搬离，继续占用房屋，该房屋亦常有人员进出。事实上，被告事后了解到，由于原告在公司预设登记过程中，发现经营困难，欲放弃经营，遂故意制造事端，以被告不配合办理租赁备案登记为由拒绝履行交纳租金的合同义务。原告拒不交纳租金，亦不搬离租赁房屋，给被告造成了重大损失，其中，原告拖欠2013年9月5日起暂计至2014年2月4日共5个月的租金共40000元（实际计至原告撤场之日止）及滞纳金计10800元，6个月的管理费共3423元，水电费暂计至2014年1月4日为1214.6元。为此，被告提出反诉，请求法院判令：一、确认原被告签订的《租赁合同》解除；二、原告支付租金暂计40000元（按每月8000元标准计算至原告撤场之日止）、滞纳金10800元、管理费3423元、水电费1214.6元；三、原告立即腾空房屋交还被告；四、押金24000元归被告所有。
原告（反诉被告）张建军对反诉答辩称：不同意被告的第二、四项反诉请求，原告在2013年8月27日的声明中告知被告，由于被告不协助提供场地证明，导致租赁合同目的无法实现，是被告违反法定的协助义务，所以原告拒付租金及管理费，所以被告也无权要求没收押金。而且被告实际出租给原告的场地面积只有8平方米，但租赁合同所写的租赁面积却为160多平方米，这明显不属实。对于被告第一项反诉请求，原告已明确双方在2013年8月27日已实际解除租赁合同。对于被告第三项反诉请求，原告认为是由于被告不肯放行导致原告无法搬离租赁房屋，所以相关的责任不应当由原告承担。
经审理查明：广州市天河区广州大道北52号二层236号铺（下简称236号铺）是登记在罗蓉芳及案外人罗志强名下的房产，规划用途为商业，建筑面积为8.3平方米。中正公司的登记地址为广州市天河区广州大道北52号237号铺，法定代表人为罗蓉芳。
2013年7月22日，罗蓉芳（出租方／甲方，签名处加盖了中正公司公章）与张建军（承租方／乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方同意将广州市天河区广州大道北52号2楼236号建筑面积163平方米（下简称案涉物业）出租给乙方作办公使用（因装修调整，商铺面积与房产证上的面积大有区别），每月管理费以163平方米为准；租期3年，自2013年8月5日至2016年8月4日；每月租金为8000元，乙方每一个月交一次租金即8000元，租金以现金形式支付，当月5号前将租金足额交给甲方，乙方延期交租金甲方每天按月租金的3‰向乙方收取滞纳金，超过7天视乙方违约；合同一经签署，乙方即应交纳相当于三个月租金的押金24000元，押金不计利息，不作抵减租金及有关费用；如合同到期终止，乙方交清租金及水电等相关费用后，甲方即可退还乙方押金；若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；管理费水电费由甲方每月先代向有关部门交纳，再每月全额向乙方收取费用（另公摊电费和垃圾清运费以三间铺计算）；乙方应遵纪守法，合法经营，并自行办理相关手续、承担相关责任；协议期内，乙方如果退租、转让、及由于乙方违约原因造成甲方提前收回房屋的任一情况下，乙方都必须按协议缴清所有应付款项；所有条款必须执行，本协议内所涉违约的违约金金额为3000元，凡乙方违约将支付给甲方违约金外同时甲方收回房屋并且乙方根据本协议条款缴清各种费用所有应付款；提供给乙方使用的物品有大班椅2张、大班台2张、格力柜式空调1台、两人沙发2张、办公椅2张、办公台1张等。
2013年7月22日，张建军向某蓉芳支付了押金24000元。同日，案涉物业交付张建军使用。
2013年8月8日，张建军向工商行政管理部门办理公司设立登记申请，申请设立“广州家和婚姻服务有限公司”（下简称家和公司）。
2013年9月10日，张建军委托律师向某蓉芳发出《律师函》，内容为张建军要办理在案涉物业的营业执照，相关证件需要业主作为出租方缴纳出租税并办理租赁合同备案，但是罗蓉芳没有交税也没有与张建军去办理租赁合同备案，导致张建军无法办理在案涉物业的营业执照；张建军要求罗蓉芳收到律师函之日起5个工作日内与张建军或自行带相关证件办理《租赁合同》备案，并将备案回执给张建军办理营业执照，否则，张建军将在到期后解除双方《租赁合同》并追究罗蓉芳违约赔偿责任。罗蓉芳于2013年9月12日签收该邮件。
2013年11月2日，张建军自行将案涉物业内的物品搬走，但在搬运过程中，罗蓉芳要求物业管理人员阻止张建军将案涉物业内的物品搬走。
2013年11月25日，广州市工商行政管理局天河分局作出《不予受理通知书》，决定不予受理家和公司开业登记，不予受理理由为投资人要求撤回开业设立申请。
现张建军以罗蓉芳没有办理《租赁合同》备案以致其未能办理工商营业执照为由向本院提起诉讼。
诉讼过程中，罗蓉芳委托律师于2014年1月28日向张建军发出《律师函》，内容为张建军自签订《租赁合同》后，除交付24000元押金及首月（2013年8月）租金8000元外，一直拒付租金和管理费、水电费等，罗蓉芳委托律师告知张建军《租赁合同》即日解除。
张建军认为其在签订《租赁合同》前，罗蓉芳并没有出示案涉物业的房产证，所以张建军不知道案涉物业的产权情况，当时《租赁合同》是由罗蓉芳签订，但张建军认为罗蓉芳个人签名的效力不高，而且张建军知道罗蓉芳所开办的公司即中正公司在案涉物业旁边进行经营，所以张建军当时要求罗蓉芳加盖了中正公司的公章，现张建军确认《租赁合同》的出租方为罗蓉芳个人；罗蓉芳、中正公司确认《租赁合同》出租方为罗蓉芳。
张建军认为由于罗蓉芳不同意承担出租屋税费所以拒绝到出租屋管理中心办理租赁备案手续。对此，罗蓉芳称2013年8月17日，张建军向某蓉芳提出案涉物业需要办理租赁备案手续才能办理公司设立登记，当时罗蓉芳就表示同意，双方去了街道办事处了解办理租赁备案登记需要交纳税费，当时双方产生争议；罗蓉芳认为根据合同第6条的约定，相关税费应当由张建军承担，但张建军不同意；后了解到房屋租赁税费一年只要1400多元，罗蓉芳为了避免争议就同意交税并同意办理备案，但案涉物业原房产证上的面积只有8平方米，但后来经过装修的改建、扩建，所以面积达到《租赁合同》约定的面积160多平方米，所以《租赁合同》已明确约定了此情况；当时罗蓉芳表示要持案涉物业的房产证去办理出租屋备案，但张建军表示由于该登记面积太小，即使进行了出租屋备案登记，其也无法通过工商管理部门的公司设立登记，所以双方协商以罗蓉芳所有的另一商铺广州市天河区广州大道北52号245铺（下简称245号铺）的房产证去办理备案，245号铺房产证登记面积是36平方米，但245号铺房产证保存在抵押银行的，因此双方达成口头协议，由罗蓉芳向银行申请办理245号铺出租，罗蓉芳在2013年9月3日后才取得银行出具的《同意出租函》，但在银行办理手续期间，张建军多次纠缠吵闹，认为罗蓉芳拖延时间，并提出不同意以245号铺房产证办理备案，要求罗蓉芳拿163平方米的房产证去备案，但由于罗蓉芳将案涉物业与其他商铺打通后，并没有取得新的房产证，所以无法按照张建军要求办理163平方米的出租登记备案，后张建军要求罗蓉芳把所收取的全部款项退还并赔偿装修损失，张建军不再租赁案涉物业，罗蓉芳对此不同意，所以就产生了本案诉讼。张建军则称罗蓉芳将案涉物业与其他铺位打通并占用消防通道，所以其担心以后相关部门检查要由其承担责任，且虽然罗蓉芳同意以245号铺房产证办理出租屋备案，张建军也同意以245号铺房产证办理出租屋备案登记，但罗蓉芳要求张建军承担出租屋税费，张建军不同意，所以最终没有办理成功备案登记。
诉讼过程中，张建军与罗蓉芳于2014年3月17日办理了案涉物业的交接手续，张建军将其在案涉物业内的物品全部搬走并将案涉物业交回罗蓉芳。
张建军确认自2013年9月5日起没有交纳过租金、物业管理费、水电费。
罗蓉芳称张建军使用案涉物业期间拖欠物业管理费3423元、水电费1214.6元，张建军不予确认。罗蓉芳提供了案外人广州市德华物业管理有限公司（下简称德华物管公司）的费用通知单、发票予以证明。费用通知单显示236号铺业主罗蓉芳，面积8.3038平方米，管理费0元，2013年8月电费225.3元、公摊电费43.2元，2013年9月电费99.9元、公摊电费42.1元，2013年10月电费122.1元、公摊电费48.5元，2013年11月电费64.4元、公摊电费48.3元；发票显示付款方为中正公司，开票项目说明为包括236铺在内的9间商铺的2013年7-8月电费、公摊电费，2013年9月电费、公摊电费，2013年10月电费、公摊电费。张建军确认上述证据的真实性，但认为上述证据无法证明案涉物业每月物业管理费具体金额。
对于张建军主张的装修损失，其提供了案外人恒邦装修设计工程有限公司的《收款收据》（显示石膏板墙装修65平方米，金额8000元）、案外人广宏不锈钢装饰经营部的《收据》（显示铁门2个，金额1800元）、案外人广州市志星广告工程部的《收据》（显示背景墙及水晶字招牌共计2000元）等证据。对于办公设备费用，罗某提供了购买电脑的收据（显示两套电脑共6000元）、送货单两张（显示办公台屏风、会议台、办公台等共15420元）、收款收据（显示宽带预存话费5600元）等证据。对于广告费损失，罗某提供了《南方都市报分类广告认刊书》（显示首付1个月押金及广告费共26000元）。对于员工工资费用，张建军提供了员工工资表作为证据。罗蓉芳认为上述证据不能证明是张建军实际发生的费用，且张建军亦未提供相关的转账凭证。
另，张建军明确不申请对装修损失进行鉴定。
本院认为：罗蓉芳与张建军签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规范，应属合法有效，双方应按约定履行义务。罗蓉芳应按照合同约定将案涉物业交付给张建军使用，张建军应按照合同约定支付租金等款项。但在合同履行过程中，罗蓉芳、张建军双方却因租赁合同登记备案问题而产生纠纷并导致《租赁合同》的最终解除，故本案中必须对租赁合同登记备案手续问题进行审查并对《租赁合同》的解除责任问题进行认定处理。
《租赁合同》并未对案涉物业的租赁合同登记备案问题进行具体约定，而根据《广州市房屋租赁管理规定》第十二条规定，房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。该规定第十九条又规定，工商行政管理部门办理工商营业执照登记时，对以租赁房屋为经营场所的，应当要求当事人提供经区、县级市房地产租赁管理所登记备案的房屋租赁合同。由于案涉物业是出租用于办公用途，即使《租赁合同》并未约定案涉物业的租赁合同登记备案问题，罗蓉芳作为出租方有义务协助张建军办理相关的租赁合同登记备案手续。根据已查明的事实可知，张建军向某蓉芳提出办理租赁合同登记备案的要求后，罗蓉芳认为应由张建军承担相关税费故双方产生争议；之后某蓉芳了解清楚租赁税费金额后愿意承担该税费并同意办理备案登记手续，但由于实际租赁的案涉物业面积与房地产权证中登记的2**号铺面积不相符，故张建军认为236号铺房地产权证登记面积过小而无法办理工商营业执照；在此情况下，罗蓉芳又提出以其他商铺的房地产权证办理租赁合同登记备案，张建军表示同意后，双方却又产生纠纷并导致最终未办理租赁合同登记备案且张建军要求解除合同、搬离案涉物业。其后，在本案诉讼过程中，张建军、罗蓉芳于2014年3月17日办理了案涉物业的交接手续，罗蓉芳收回了案涉物业。《租赁合同》已实际解除、罗蓉芳已收回案涉物业，因此，张建军要求解除《租赁合同》的诉讼请求、罗蓉芳要求张建军交还案涉物业的反诉请求均已缺乏事实基础，本院不予支持。对于《租赁合同》最终解除的责任问题，本院认为，张建军与罗蓉芳实际租赁的为面积163平方米的物业，其有权要求以实际租赁的物业办理租赁合同登记备案，但罗蓉芳由于将几间商铺打通后并未取得新的房地产权证，导致无法对双方实际租赁面积的物业进行租赁合同登记备案，在双方无法协商解决的情况下，双方的《租赁合同》最终解除，合同解除的责任应某蓉芳承担。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，罗蓉芳应对《租赁合同》的解除承担责任，因此，其应将张建军所交付的押金24000元退还张建军，并根据合同约定向张建军支付违约金3000元。根据已查明事实可知，张建军已于2013年11月2日要求搬离案涉物业，但罗蓉芳并未与其办理交接手续，故自2013年11月3日起的租金损失应某蓉芳自行承担。而对于2013年11月2日之前的租金，由于案涉物业由张建军控制使用，故其应承担相应期间的租金，但由于案涉物业一直未能办理租赁合同登记备案并导致相关的工商营业执照手续未能办妥，张建军租用案涉物业的目的未能达到，在此情况下，本院根据公平原则，综合本案案情，酌情确定张建军应根据约定租金标准的一半向某蓉芳支付租金。由于张建军、罗蓉芳均确认张建军自2013年9月5日起没有交付租金，因此，张建军应向某蓉芳支付2013年9月5日起至2013年11月2日止的租金7733元（8000元／月÷2×（1＋28／30）月］，对于罗蓉芳要求张建军支付的超出上述金额的租金的反诉请求，本院不予支持。由于双方当事人一直就办理租赁合同登记备案手续问题存在纠纷，且罗蓉芳应对合同解除承担责任，故罗蓉芳要求张建军支付上述期间租金的违约金的反诉请求本院不予支持。对于罗蓉芳要求张建军支付物业管理费、水电费的反诉请求，罗蓉芳提供证据的费用通知单、发票并未显示案涉物业的物业管理费金额、亦未显示罗蓉芳支付了案涉物业的物业管理费，故其要求张建军支付物业管理费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持；由于罗蓉芳、张建军并未能确认案涉物业的水电费金额，而上述费用通知单、发票显示236号铺2013年8月电费为225.3元、公摊电费为43.2元，2013年9月电费为99.9元、公摊电费为42.1元，2013年10月电费为122.1元、公摊电费为48.5元，上述电费共计581.1元，罗蓉芳已代为支付了上述款项，因此张建军应向某蓉芳支付上述电费581.1元。而除此以外，罗蓉芳未提供证据证明张建军使用案涉物业期间所发生且其已代为支付的其他费用，其应自行承担相应的举证责任，故对于罗蓉芳要求张建军支付其他费用的反诉请求，本院不予支持。
对于张建军要求罗蓉芳赔偿装修损失的诉讼请求，由于张建军未提供相关的装修合同、亦未提供相关的支付凭证，其所提供的收据等证据并不足以证明其实际发生的装修费用，其亦不申请对装修损失进行评估鉴定，在此情况下，本院综合本案案情，酌情判令罗蓉芳赔偿张建军装修损失6000元；张建军要求罗蓉芳赔偿上述损失的利息的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。对于张建军所主张的办公设备费用，由于张建军已与罗蓉芳办理了案涉物业的交接手续，属于张建军的财物已全部搬走，因此其要求罗蓉芳赔偿的办公设备费用的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。对于工资费用、广告费损失、工商注册费用，张建军提供的证据不足以证明其为实际支付费用，且属于张建军经营过程中所产生的费用，其要求罗蓉芳赔偿的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
张建军、罗蓉芳、中正公司均确认《租赁合同》签订主体为张建军、罗蓉芳，故中正公司并非《租赁合同》的主体，其并不需对《租赁合同》的履行、解除承责。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）张建军与被告（反诉原告）罗蓉芳签订的《租赁合同》已解除；
二、被告（反诉原告）罗蓉芳自本判决发生法律效力之日起10日内原告（反诉被告）张建军返还租赁押金24000元；
三、被告（反诉原告）罗蓉芳自本判决发生法律效力之日起10日内原告（反诉被告）张建军支付违约金3000元；
四、被告（反诉原告）罗蓉芳自本判决发生法律效力之日起10日内原告（反诉被告）张建军赔偿装修损失6000元；
五、原告（反诉被告）张建军自本判决发生法律效力之日起10日内向被告（反诉原告）罗蓉芳支付租金7733元；
六、原告（反诉被告）张建军自本判决发生法律效力之日起10日内向被告（反诉原告）罗蓉芳支付电费581.1元；
七、驳回原告（反诉被告）张建军的其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）罗蓉芳的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4480元，由原告（反诉被告）张建军负担3000元，被告（反诉原告）罗蓉芳负担1480元；反诉受理费535元，由原告（反诉被告）张建军负担135元，被告（反诉原告）罗蓉芳负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 刘道桂
人民陪审员 童文芳
二〇一五年六月十二日
书 记 员 何靖文
陈秋滢