成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0122民初1755号
原告刘中武，男，1969年3月6日出生，汉族，住成都市高新区。
原告曾立芳，女，1971年9月26日出生，汉族，住成都市高新区。
委托代理人刘中武，男，1969年3月6日出生，汉族，住成都市高新区.
被告四川佳年华置地有限责任公司。住所地：成都市金牛区。
法定代表人迟梅英，董事长。
委托代理人刘勇，北京中伦（成都）律师事务所律师。
委托代理人马杰，北京中伦（成都）律师事务所律师。
原告刘中武、曾立芳与被告四川佳年华置地有限责任公司（以下简称“佳年华公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案受理，依法由代理审判员陈磊适用简易程序于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告暨原告的委托代理人刘中武，被告佳年华公司的委托代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘中武、曾立芳诉称，原、被告双方于2012年8月6日签订了《商品房买卖合同》（合同自编号KGJZ1085），原告以77000元购买一套被告开发的商品房（车位），双方约定，于2013年10月31日交房。合同第十九条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之壹的违约金”。截止至起诉之日，被告仍然没有为原告办理房屋所有权证书，理应按照合同约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理涉案房屋的所有权证证书；2、被告按照《商品房买卖合同》的约定承担逾期办理房屋所有权证书的违约金暂计3503.5元（从2014年11月1日计算至起诉日），计算方式按照合同约定。
被告佳年华公司辩称，首先，被告为原告办理房屋产权证，系无偿委托，被告不存在故意或重大过失，不需承担违约责任；其次，即使被告存在迟延办证的情形，因未给原告造成任何损失，且合同主要义务房屋已交付，被告不需支付违约金；最后，根据合同及补充协议的约定，被告违约的起算时间为税、费、资料交齐后的第366日。
经审理查明，原、被告于2012年8月6日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定原告以77000元的价格购买被告开发的位于双流县机场路社区“空港晶座”X幢X层X号的车位一个；被告应当在2013年10月31日前向原告交付该商品房，原告委托被告代交专项维修基金、契税、法律法规、政策规定的应当由原告承担的相关费用（包括但不限于登记费、交易手续费等）。同时约定被告应当在2014年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告按日计算向原告支付已付款万分之壹的违约金。《买卖合同补充协议》约定，原告委托被告办理合同项下房屋的房屋权属转移登记……上述委托为无偿委托……原告须根据被告的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合被告开展办证工作；在合同约定的房屋交付期限届满前，原告须主动向被告提交相关资料……支付按政府规定应由原告承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由原告自行承担；被告在原告交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助原告办理房屋所有权证……。
合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，并向被告支付了契税、维修基金、产权登记费、国土分户费等费用，被告向原告交付了案涉车位。
另查明，“空港晶座”楼盘2、3、5、9、10、11、12、13、15栋于已取得了房屋权属证明（初始登记）。截至2016年6月15日，被告仍未向双流县房产管理局提交原告的办证申请资料。
上述事实，有原、被告身份信息、《商品房买卖合同》、《补充协议》、收款收据、契税、维修基金收据、双流县房管局关于调查“空港晶座”项目产权登记情况的复函及原、被告当庭陈述等在卷予以佐证。
本院认为，原告刘中武、曾立芳与被告佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原、被告在合同履行过程中因办理房屋所有权证问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点为：1、原告要求办理房屋产权证的条件是否成就；2、被告是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任及违约金的认定问题。本院根据所查明的事实，综合评判如下：
关于被告是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任问题。本院认为，首先，被告协助原告取得案涉房屋的房屋所有权证书系被告的附随义务。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自被告与原告签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到原告。由于办理房屋所有权证所需要的有关证明文件需要被告提供，如果被告未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。因此被告有协助原告取得案涉房屋所有权证书的义务。其次，《补充协议》第四条“关于权属办理的特别约定”虽约定为无偿委托，但被告作为案涉房屋的出卖人，其上述办理房屋所有权转移登记是与原告签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，并且被告为原告办理房屋所有权登记的义务以及相应的违约责任已在《商品房买卖合同》中予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。最后，虽然目前案涉房屋所在楼栋的初始登记尚未办理，但办理商品房所有权证系房产开发商销售商品房必须完成的工作，可给予被告相应的时间，以本判决生效后两个月为宜。综上，被告辩称为原告办理房屋产权证系无偿委托，不存在故意或重大过失，故被告不需向原告承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告诉请被告承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，本院予以支持。
而对于原告主张被告从2014年11月1日起按原告已付房款金额每日万分之一向原告支付逾期未办理房屋所有权证的违约金，直至被告为原告办理房屋所有权证之日止（截止起诉之日起违约金总金额为3503.5元）问题，本院认为，《商品房买卖合同》虽约定迟延办证被告需按日向原告支付已付款万分之壹的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为485元为宜。被告辩称案涉房屋已交付，被告已履行主要的合同义务，且原告无任何损失，故不需向原告支付违约金的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法、有效，被告未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合原告的实际损失，本院酌情支持485元。被告应于本判决生效后两个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起两个月内向权属登记机关申请办理原告刘中武、曾立芳所有的“空港晶座”小区X幢X层X车位的所有权证书。
二、被告四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘中武、曾立芳违约金485元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告刘中武、曾立芳负担35元，被告四川佳年华置地有限责任公司负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 陈 磊
二〇一六年七月十一日
书 记 员 易智慧