天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民一终字第947号
上诉人（原审被告）天津永和食品有限公司，住所地天津市河北区。
法定代表人林炳生，董事长。
委托代理人邓瑛，上海市上正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马凤翔，男，1962年出生，汉族，住天津市和平区。
委托代理人薛强，天津安邦律师事务所律师。
委托代理人姜海平，天津安邦律师事务所律师。
上诉人天津永和食品有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第0373号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津永和食品有限公司的委托代理人邓瑛、被上诉人马凤翔的委托代理人薛强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审人民法院审理查明，涉案房屋位于天津市和平区和平路119号万达商业广场商铺-
XX、XX、XX，建筑面积分别为171.41平方米、35.67平方米、35.67平方米，为原告马凤翔及案外人马欣龙共有。2010年12月15日，被告作为乙方与原告（甲方）就涉案房屋签订租赁合同，约定承租涉案房屋用于经营餐饮，上述房屋可与同A座内场47、48、49号三间商铺一并出租。租期六年，自2010年12月21日至2017年1月20日，其中2010年12月21日至2011年1月20日为免租期，供乙方装修。第一至三年租金标准为6666.7元每月，800000元每年，第四至六年租金标准为73333每月，880000元每年。保证金为133334元（标准为两个月租金）。租金交付方式为每半年一付，上付款期限到期前10日内支付下半年租金。每逾期一日，甲方有权扣除保证金的千分之五作为滞纳金。15日内不付清则甲方有权终止协议并视为保证金自动放弃，甲方有权停止乙方经营。合同约定，如乙方未经甲方同意擅自转租或逾期支付租金达2个月以上的，甲方有权终止合同并扣除保证金，同时要求乙方另行赔偿甲方损失（一年的租金及保证金）。乙方应履行违约责任并在收到甲方通知后一个月内迁离并交回房产，预缴租金不退，甲方也可选择不终止合同，但仍有权要求乙方赔偿遭受的损失。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告交纳保证金133334元。现被告租金交付至2013年1月20日。因被告经营不善，决定自2013年1月20日后不再继续租赁原告房屋。就解除租赁合同一事，被告于2013年1月7日通知原告要求协商撤场事实，因赔偿意见分歧较大，协商未果，被告分别于2013年1月5日和15日撤场，原告以协商未果应保持现状为由，阻止被告的撤场行为。经原审法院向原告释明相关风险，被告于2013年5月13日撤场，原告收回房屋。
原审人民法院认为，我国合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。法律设定该条款的目的在于维护社会经济秩序，保障当事人合理预期，减少社会资源的浪费，然而这并不意味着所有的合同会如期履行。随着客观情况的发展变化，法律亦允许合同解除的存在，让当事人从低效率的合同中尽快解脱出来，建立新的合同秩序，提高资源的有效配置。
本案中，被告租用房屋经营餐饮，并约定被告不得擅自改变房屋用途或转租他人。当被告经营出现困难可能出现房屋空置风险时，继续要求其交纳租金维持现状，必然造成资源的浪费和事实上的不公，应当允许被告在承担违约责任的前提下从无效率的合同秩序中解脱出来。被告租金交至2013年1月20日，到期之前，被告主动要求腾空房屋交原告收回。原告明知被告已经不可能再继续经营下去时负有减损的义务，即尽快收回房屋，另找他人租赁房屋。然原告在明知房屋闲置的情况下，坚持在等待原告解除权条件成就时，即被告逾期交纳租金两个月后才行使合同解除权，显然与法律规定的公平和诚实信用原则相悖。对此，法律应予以否定性评价。现被告交纳租金至2013年1月20日，合同履行过程中，被告以实际行为明确向原告表示不再继续租赁房屋，故原审法院依法确认双方租赁合同于2013年1月20日解除。原告主张被告于2013年2月6日作出的合同解除行为无效及要求确认合同于2013年4月8日解除均无法律依据，原审法院不予支持。
被告违约在先，依据双方租赁合同约定，原告有权扣除保证金并要求被告赔偿原告遭受的损失（一年的租金及保证金）。该损失标准约定具体明确，原告主张确认保证金133334不予退还，并主张约定的赔偿金933334元于法有据，予以支持。被告提出违约金标准过高，应予以调整，但未就原告的实际损失提交证据证明，考虑被告装修免租期、另行出租闲置期、下一租户的装修免租期等因素，被告的抗辩不予采信。合同解除后，被告承担的责任足以弥补原告的损失，原告再行主张2013年1月21日至2013年4月7日的租金、2013年1月21日至2013年4月8日的滞纳金以及2013年4月8日至拖欠租金支付完毕之日止的滞纳金无法律依据，不予支持。
原告撤回要求恢复原状的请求系其真实意思表示，原审法院予以准许。
原审人民法院判决：一、确认原告马凤翔、被告天津永和食品有限公司签订的房屋租赁合同于2013年1月20日终止；二、本判决生效后十五日内，被告天津永和食品有限公司支付原告马凤翔赔偿金933334元；三、原告马凤翔收取被告天津永和食品有限公司的保证金133334元不予退还；四、驳回原告马凤翔其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费16512元，减半收取8256元，原告马凤翔负担1056元，被告天津永和食品有限公司负担7200元（被告天津永和食品有限公司负担部分，于本判决生效后十五日内直接给付原告马凤翔）。
原审法院判决后，上诉人天津永和食品有限公司不服，向本院提起上诉。请求：一、撤销一审民事判决第一项，依法改判确认双方签订的租赁合同于2012年12月18日解除；二、撤销一审民事判决第二项、第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案的诉讼费用由被上诉人承担。主要理由为，原审法院认定事实存在重大遗漏，上诉人已于2013年1月20日前通知被上诉人解除合同，已经将被上诉人可能存在的合理空置期考虑在内，并自愿将房屋保证金作为补偿给付被上诉人，上诉人与被上诉人未约定上诉人提前解约应承担的责任，原审法院判决上诉人承担一年租金及保证金的责任过高，应予调整。被上诉人同意原审判决。
经本院审理查明，原审人民法院认定事实无误，本院予以确认。案经调解未果。
本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，对其效力，本院予以确认。法律规定，当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人在约定的租期内提前终止双方签订的合同，应认定上诉人的行为构成违约，上诉人应承担违约责任，但双方当事人未对上诉人提前终止合同的行为约定违约责任，原审法院依照双方当事人约定的其他违约条款判决上诉人给付被上诉人一年租金加保证金不妥，本院应予纠正。上诉人实际交纳租金至2013年1月20日，被上诉人主张解除合同，原审法院判决双方当事人签订的租赁合同于2013年1月20日解除并无不当。上诉人在出现经营困难状况后提前终止合同，被上诉人阻止上诉人搬离涉案房屋，其行为导致了损失的扩大，考虑被上诉人给予上诉人的免租期、另寻租户的合理期限，及下一承租人的装修免租等因素，上诉人给付被上诉人6个月租金及保证金可以弥补被上诉人的损失。上诉人请求驳回被上诉人主张违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；但其违约金过高的主张成立，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第373号民事判决第一项、第三项、第四项及诉讼受理费部分；
二、撤销天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第373号民事判决第二项；
三、本判决生效后十五日内，上诉人天津永和食品有限公司赔偿给付被上诉人马凤翔赔偿金400000元。
上诉案件受理费14400元，由上诉人天津永和食品有限公司负担7000元，被上诉人马凤翔负担7400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 尹 来
代理审判员 姚 琦
二０一三年十月十八日
书 记 员 刘洪雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审
理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、
证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭
审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……