湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2014）茶法民一初字第784号原告株洲市洣江龙房地产有限公司。法定代表人：刘刚，公司总经理。住所地：攸县。委托代理人蒋学锋，湖南犀城律师事务所律师，代理权限为特别授权：进行和解、代为承认、放弃、变更诉讼请求。被告邓跃艳，女，1987年5月28日出生，汉族，茶陵县人，住茶陵县。委托代理人陈林，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为特别授权：代为应诉，参加庭审、代领文书、代为调解、和解、上诉等。委托代理人孙业丽，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告株洲市洣江龙房地产有限公司（以下简称洣江龙公司）诉被告邓跃艳房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年9月23日受理后，依法适用简易程序，由本院助理审判员张轶强独任审判，公开开庭进行了审理。原告洣江龙公司委托代理人蒋学锋，被告邓跃艳及其委托代理人孙业丽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告洣江龙公司诉称，2013年6月18日，被告和中国工商银行股份有限公司茶陵支行（以下简称工商银行茶陵支行）签订了一份《房屋租赁合同》，租赁期限至2013年11月30日止，双方还签订了消防安全责任书。2014年5月28日，原告通过公开拍卖的方式取得了工商银行茶陵支行城关交通分理处的财产所有权，并办理了房屋、土地使用权的过户手续，成为了该地产的新的权利人（国有土地使用权证号为茶城国用（2014）第A个42号，房屋证号为茶房权证茶字第10000112**）。2014年7月23日，原告向各承租人发出了通知，告知了原告取得房屋所有权的情况，并且要求各承租人于2014年9月1日前搬离该经营场所。工商银行茶陵支行也于2014年8月28日向各承租户发出了通知，告知了原告取得房屋所有权的情况，要求各承租人在30日内搬离所在的经营场所，而被告无理要求补偿，并拒绝搬迁交还租赁房屋。被告和工商银行茶陵支行签订的房屋租赁期限已经到期，双方之间的租赁期限为不定期，双方均可随时解除租赁合同。原告作为新的财产所有权人，继受了原出租人的权利，履行了必要的告知义务，要求解除与被告的租赁合同符合法律规定，应当予以支持。故原告诉至法院，请求依法解除原、被告之间的租赁合同关系；判令被告立即搬离租赁门面，交还租赁房屋；支付房屋租金7500元。原告为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：1.原告营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明原告主体资格。被告质证无异议。2.被告方与工商银行茶陵支行签订的《房屋租赁合同》及《消防责任书》，证明被告承租房屋的租赁时间、租金标准及合同到期后为不定期租赁关系，合同到期时间是2013年11月30日，《消防责任书》对门面的使用进行了约定。被告质证对《房屋租赁合同》和《消防责任书》的真实性无异议，但对其证明内容有异议，本案并非是不定期租赁，而应当是定期租赁，被告与出租人已达成续租合意，并对租赁期限约定更新至2014年11月30日止，本案尚处于合同的有效期限内，因此，根据“买卖不破租赁”的原则，原告无权行使随时解除合同的权利。双方已经对年租金及年租限进行了约定和更新，已经达成了补充协议，不需要被告再进行书面申请，进行续约，也符合合同法第61条的约定，应当予以尊重。3.国有土地使用证复印件、房屋所有权证书及房屋分层分户平面图复印件各一份，证明原告已经通过拍卖的方式取得了工商银行茶陵支行城关交通分理处的房屋所有权和土地使用权，原告已成为该宗土地的使用权人及房屋的所有权人。被告质证对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，通过查证，被告方无法核实原告系拍卖取得所有权的，请求法庭要求原告同时出示其通过拍卖竞得的一系列合法手续。4.2014年4月份《房屋拍卖通告》一份、《通知》两份，证明：1.原房屋所有权人工商银行茶陵支行就房屋卖出一事告知了被告房屋即将进行拍卖，被告方享有优先购买权，有些承租户在上面签了字，对有些承租户拒签的，工商银行工作人员在上面签字进行了确认；2.原告购买房屋后，分别于2014年7月23日、2014年8月28日书面通知被告方房屋所有权已经由原告获得，要求被告于通知上的告知时间内搬离房屋，交还租赁房屋。被告质证对《房屋拍卖通告》的真实性没有异议，但对证明内容有异议：1.该通告是被告上访之后才得知的，当时被告并未收到该通告；2.该通告内容并未载明具体的拍卖时间、拍卖地点、拍卖原因、拍卖保证金数额及交纳拍卖款的期限等内容，此通告完全是出租人为应付被告而为的敷衍之举，暂且不论被告是否及时收到了该通告，退一步来讲，即便被告当时收到了此通知也不代表被告逾期就是放弃优先购买权，因为通告缺乏前面的必备要件，违反《拍卖法》及城镇房屋租赁司法解释相关规定，因此，原出租人的该通告行为应当是无效行为；对2014年7月23日《通知》的真实性没有异议，但被告方请求法庭要求原告同时出示其通过拍卖竞得的一系列合法手续；对2014年8月28日《通知》的真实性没有异议，但是对其证明内容有异议，本案尚处于合同有效期限内，原告无权解除租赁合同。被告邓跃艳辩称：一、本案租赁合同属于定期租赁合同，合同期间届至2014年11月30日，并非原告诉称的不定期租赁。本案被告与工商银行茶陵支行在签订的2013年度的租赁合同期限届满前，双方已经对2014年度租金及延长租赁期限达成合意，约定更新至2014年11月30日，有租金收据为凭。被告与工商银行茶陵支行虽未采用租赁合同书的形式进行约定，但依照原合同有关条款、交易习惯及《合同法》的相关规定是完全可以确定本案属于定期租赁。因此，不能因为双方未续签书面租赁合同书就简单认定为不定期租赁。根据《合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力（即买卖不破租赁原则），故原告无权在合同有效期限内行使随时解除租赁合同的权利。二、为查明以上事实，被告请求追加工商银行茶陵支行作为本案第三人参加诉讼。综上，本案租赁合同期间尚未届满，原告起诉既无事实依据也无法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告为支持其主张，向本院提交了以下证据材料：1.被告与工商银行茶陵支行于2013年6月18日签订的《房屋租赁合同》，证明双方于2013年存在租赁合同关系。原告质证无异议。2.2014年度房屋租赁、水、电费结算单收据一份，证明2013年度租赁合同期间即将届满时，被告与原出租人对年租金及租赁期限都达成补充协议，原合同继续有效。但按照往年的惯例将年租金下调，租期续签至2014年11月30日止，被告应工商银行茶陵支行的要求，一次性缴纳了全年度的租金，本案尚处于租赁合同有效期限内，原告无权行使随时解除合同的权利。原告对被告提供的房屋租赁、水、电费结算单收据的真实性无异议，但对证明目的有异议，收据不能证明被告和工商银行茶陵支行存在新的租赁合同关系，所缴纳的租金只是预收，不是全年租金，只是应交租金的一部分，与实际应收年租金不符，不是最终结算收费。因此就算是被告交的租金，也应该根据实际缴费情况来确定门面的使用占用时间，而不能证明被告方已经约定了租赁时间及已经缴纳全年租金的事实。针对双方提交的证据，经审查，被告对原告提交的证据1、2、3以及证据4中的《通知》的真实性均无异议，本院予以认定；对原告提交的证据4中的《房屋拍卖通告》，被告称未收到，因该证据与本案争议事实无关联，故本院不予采信。原告对被告提交的证据1、2的真实性均无异议，本院予以认定。经审理查明，2013年6月18日，被告和工商银行茶陵支行签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定工商银行茶陵支行将其所有的交通街门面一间租赁给被告进行经营，租赁期限自2012年12月1日至2013年11月30日止，租金标准为18000元／年，租金按年支付。同时约定，租赁期限届满，如承租方继续使用租赁房屋出租方未提出异议的，该合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前30日书面通知对方。合同期限届满后，被告继续使用该房屋，并于2013年12月13日向工商银行茶陵支行交纳了房屋租金、水电费共7000元。工商银行茶陵支行向被告出具了收据，该收据记载：“预收2013年12月1日-2014年11月30日门面租金7000元（柒仟元正）”。2014年，原告通过购买的方式取得了原为工商银行茶陵支行所有的包括被告租赁的门面在内的1898.5m2的土地使用权及该土地上的房屋所有权，并于2014年7月23日办理了土地使用权过户手续（国有土地使用权证号为茶城国用（2014）第A个42号），于2014年8月6日办理了房屋产权过户手续（房屋证号为茶房权证茶字第10000112**），原告成为了该房地产新的权利人。2014年7月23日，原告向被告发出了通知，告知了原告取得房屋所有权的情况，并且要求被告于2014年9月1日前搬离该经营场所。工商银行茶陵支行也于2014年8月28日向被告发出了通知，告知了原告取得房屋所有权的情况，要求各承租人在30日内搬离所在的经营场所。但被告拒绝签收书面通知，并拒绝搬迁交还租赁房屋。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点是：被告与工商银行茶陵支行于2013年6月18日签订的《房屋租赁合同》期限届满后，出租方与承租方是定期租赁合同关系还是不定期租赁合同关系。原告主张被告和工商银行茶陵支行签订的房屋租赁期限已经到期，双方之间的租赁期限为不定期，双方均可随时解除租赁合同，而被告则主张在2013年度的租赁合同期限届满前，被告与工商银行茶陵支行已经对2014年度租金及延长租赁期限达成合意，约定更新至2014年11月30日，但被告未提交充足的证据证明其主张。在承租方继续使用租赁房屋时，出租方未提出异议，故只能按照《房屋租赁合同》第五条第二款的约定，认定该合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前30日书面通知对方，且只能认定原告于2013年12月13日交纳的7000元租金、水电费是2013年12月1日至2014年5月6日期间的部分租金、水电费，该时间段的租金应以18000元／年的标准计算，计7750元，已经超出原告交纳的7000元。原告在2014年7月23日书面通知了被告2014年9月1日前搬离，是按照合同约定行使解除权的行为，故本案的房屋租赁合同在2014年9月1日已解除。原告要求解除与被告的租赁合同关系符合法律规定，本院予以支持。2014年5月28日至2014年9月1日的租金应当按照原《房屋租赁合同》计算，即18000元／年。2014年9月1日合同解除之后至被告搬出经营场所期间的房屋占有使用费宜按照合同约定的标准18000元／年计算较为妥当。原告主张自其成为权利人的2014年5月28日到起诉之日即2014年9月23日被告占有使用房屋的租金7500元，但这段期间的房屋租金及占有使用费共计为5750元，故对超出的部分本院不予支持。被告请求追加工商银行茶陵支行为本案第三人参加诉讼，因工商银行茶陵支行已经将包括被告租赁的门面在内的的土地使用权及该土地上的房屋所有权转让给了原告，在原告成为该房地产新的权利人的情况下，追加工商银行茶陵支行为本案第三人对本案处理不具有实质性的影响，故对被告的该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告株洲市洣江龙房地产有限公司与被告邓跃艳之间的房屋租赁合同；二、被告邓跃艳在本判决生效后五日内将租赁的房屋交还给原告株洲市洣江龙房地产有限公司；三、被告邓跃艳在本判决生效后五日内支付2013年12月1日—2014年11月27日期间的房屋租金及房屋占用费共计5750元给原告株洲市洣江龙房地产有限公司；四、驳回原告株洲市洣江龙房地产有限公司过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元，减半收取219元，由被告邓跃艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。代理审判员  张轶强二〇一四年十一月二十七日书 记 员  周 静附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。