山西省长治县人民法院民 事 判 决 书（2014）长民初字第713号原告国营长治县农作物良种场。地址长治县苏店镇原家庄村西。法定代表人王瑞峰，职务厂长。委托代理人刘慧荣，山西弓平律师事务所律师。代理权限，特别授权。被告原保明，男，1952年3月9日出生，汉族。委托代理人陈芳，山西九星律师事务所律师。代理权限，一般代理。原告国营长治县农作物良种场（以下简称良种场）诉被告原保明返还原物纠纷一案，本院审理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘慧荣、被告原保明及其委托代理人陈芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原被告于1997年7月30日签订了一份《租赁场地合同书》，约定被告租赁原告院内空闲场地2369平米折合3.55亩，东西长均46米，南北宽均51.5米，用于建养鸡场使用；租赁期限为三十年，1997年1月至2027年1月。被告占地交费，以原告上年大田玉米平均亩产加20%计算出粮食亩产数量，然后再以上年7月1日玉米市场价格折算，但每年必须在当年1月份结算交清，否则原告有权终止合同。合同签订后，原告按约向被告交付租赁场地。但是，自2010年以来，被告始终未按合同约定的时间向原告交付土地租赁费用，已构成不履行合同主要义务之违约责任。同时，被告在未经原告同意的情况下，还多占原告场内房屋五间及场地1.9亩，且被告的养鸡场已歇业多年，造成土地闲置等不良影响。加之，长治县人民政府因规划建设需要征用该租赁土地。基于被告的违约事实，按照约定原告享有解除权的规定，2013年1月起，原告多次给被告下达通知，协商解除合同事宜，始终未果。无奈，原告于2013年2月26日，以公正邮寄送达的方式向被告发送《解除合同通知书》，该解除合同通知书已经发生法律效力，根据《合同法》第九十六条规定，双方签订的《租赁场地合同》因该通知到达对方时解除。同时，根据《合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失之规定，以及相关法律规定。向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令被告返还原告良种场院内空闲场地5.45亩及房屋五间，并对该场地及房屋进行清理恢复原状；要求被告清偿自2010年7月30日起至实际交还土地之日止的租赁费，并按拖欠原告租赁费数额支付利息及赔偿其他经济赔偿。被告辩称，原告诉称被告违约和未交纳租赁费用是不符合事实的，事实上被告逐年向原告交纳租赁费用。1、2010年分两次向原告交纳租赁费用，2010年2月5日，交纳租赁费用6011.28元，2010年12月31日交纳3859.2元；2、原告单方解除合同的通知属于无效的行为，按合同法规定，一方迟延履行合同义务，另一方应当进行催告，在催告后合理期限内仍未履行的，方可解除合同；3、原告单方解除合同的真正意图是想收购被告的自建房屋以及收回租赁土地。事实上是从2011年起，被告曾多次找原告交纳租赁费用，但均被拒收，原告提出要求被告对资产进行评估，被告自费进行了评估，评估后原告对收购事宜未作表态；4、原告所说的被告多占的土地和房屋与事实不符，原告曾于1999年12月8日将租赁范围内的3间水泥平方和4间车库以5000元的价格折价给被告。综上所述，原告单方解除合同的行为无效，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉请，提供了如下证据：证据一、“国有土地使用证”一份，证明原告享有长治县苏店镇原家庄村西232341.5平方米土地的合法使用权，被告多占的土地也在原告的土地使用权范围内。证据二、“租赁场地租赁合同”一份，证明1997年7月30日，原、被告双方签订《土地租赁场地合同》的事实。根据该合同被告租赁了原告3.55亩土地建养鸡厂使用，租赁期限为30年，每年的租赁费必须在当年1月份交清，否则原告有权终止合同，被告未履行主要交纳租赁费的义务。证据三、“公证书”一份、邮寄凭证一份，证明原告于2013年2月26日通过公证邮寄送达的方式向被告寄送了“解除土地租赁合同通知书”，原告以书面方式通知被告解除双方于1997年7月30日签订的土地租赁合同。原告的通知行为合法有效，原告作为解除权人依法履行了通知义务。本案合同解除的程序合法有效，并无不当。双方于1997年签订的《租赁场地合同》已依法解除。证据四、长治县政府文件一组：1、2008年6月16日长治县人民政府联席会议纪要（第7期）证明：长治县政府将良种场事宜整体移交，包括人员、财产以及债权债务，以及良种场所有土地归工业园区统一调配使用的客观事实。2、长治县工业园区管理办公室文件（长县工园办字（2009）27号）“长治县工业园区关于限期终止良种场对外租赁土地合同的通知”，证明2009年9月1日，长治县工业园区即向原告良种场下达了限期终止良种场对外租赁土地的通知，要求良种场清理场内所有土地租赁合同，并终止所有土地租赁合同，其所有土地归工业园区统一调配使用。3、2011年—2020年长治县科工贸产业聚集区土地利用总体规划、2011年—2020年长治县科工贸产业聚集区良种场用地规划，证明：原告良种场的土地早在2011年就已列入长治县科工贸产业聚集区土地利用总体规划，列为二类工业用地征收。4、长治县发展和改革局文件（长县发改社字（2012）282号）“关于对长治县同惠工贸有限公司标准化厂房建设项目的备案意见”，证明良种场现有土地已被报批为“长治县同惠工贸有限公司标准化厂房建设项目”，该项目已在长治县发改委立项备案，根据该备案文件需在二年内开工建设。因此，现急需收回对外所租赁的土地，其中涉及被告所占的租赁土地。被告的质证意见是，对证据一没有异议；对证据二没有异议，但1999年双方在租赁场地的范围上进行了补充，实际租赁的土地面积要比合同书上的占地面积大；对证据三、“公证书”一份、和“解除土地租赁合同通知书”的真实性认可，但是其法律效力被告不予认可，内容不符合合同法单方解除合同的规定，应属无效行为。对证据四的长治县政府文件一组，真实性无异议，但该组证据不足以作为原告要求解除合同的正当理由，若收购租赁土地属于政府行为，应该由政府出面就租赁土地进行协商和赔偿，而不是原告，该组证据对本案的争议焦点没有证明意义。被告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：证据一，交款凭证6支，分别是2007年交纳占地费2000元和交纳租地款2000元，2007年12月26日的租地款4966.44元，2008年10月9日交纳租地款7033元，2010年2月5日交纳租地款6011.28元，2010年12月31日交纳的租赁费3859.2元，交款人是被告，收款人是原告，证明被告逐年上交原告租地款，最后一次交费是2010年12月31日。证据二，良种场原场长出具的证明材料一份和收据一支，证明原告诉称被告多占的房屋已经于1999年以5000元的价格变卖给了被告，被告也已经交纳了相关款项。证据三，2012年2月29日的房产评估的收据一份，证明从2011年起，被告曾多次找原告交纳租赁费用，但均被拒收，原告要求被告对资产进行评估，被告自费进行了评估。证据四，证人赵小兵的出庭证言，证明2011年，被告和证人去给原告交钱，原告的会计说是领导不让收。开始的时候租赁费是原告去被告家催要或是电话催要。原告的质证意见是：对证据一的6支交款凭证，只能证明被告交纳了2007年与2008年的租赁费，2010年2月5日的票据上标注的是往年的租赁费，2007年的三支单据只能证明交的是往年的租赁费，2008年10月9日交纳的是2007年租赁费，被告没有按照合同约定逐年交纳租赁费，被告已经是违约了。原告按照合同法是可以解除合同的。2010年12月31日交纳的租赁费3859.2元也没有按约定在当年1月份交纳。对证据二，良种场原负责人出具的证明材料属于证人证言，证人应当出庭作证，否则不能作为证据使用。变卖的财产本身是国有资产，不能是某个人进行变卖，原负责人是无权变卖的，涉及国有资产的流失，在法律上是不能成立的。对收据，所谓的折价单据，真实性无异议，并不能证明是被告购买房屋的价款，单据记载是拆房子的赔偿款，性质是不一样的。对证据三，2012年2月29日委托评估的收据一份，原告持有异议，收据上并没有记载是不是评估的花费，也可能是其他的收费，评估费与本案无关，被告进行评估也是被告有了不履行合同主要义务的行为表示，准备腾退房屋。对证据四的证人证言，证人与被告是亲属关系，证人没有亲眼所见原告不收被告的租赁款，是从被告处听说的，故不予认可。本院的认证意见是：被告对原告证一至证四的真实性予以认可，本院予以认可。原告认可被告的证据一、证据三的真实性，本院予以认可；原告对被告证据二的证明材料、对证据四的证人证言不予认可，理由充分，本院不予认可；本院对被告证据二的收据一支真实性予以认可，但不认可其证明目的。经审理查明，原被告于1997年7月30日签订了一份《租赁场地合同书》，约定被告租赁原告院内空闲场地2369平米折合3.55亩，东西长均46米，南北宽均为51.5米，用于建养鸡厂使用；租赁期限为三十年，1997年1月至2027年1月。原告交付了场地，被告按约定交纳租赁费至2009年底（2010年补交的）。1999年被告占用原告场内房屋五间及另一场地1.9亩，被告的养鸡厂已歇业多年。2013年2月26日，原告以公正邮寄送达的方式向被告送达《解除合同通知书》，现被告仍然没有腾出争议的租赁场地。另查明，1999年12月8日，被告向原告交纳5000元，冲抵房子赔偿款。本院于2014年10月27日对现场进行了勘验。本院认为，原告良种场与被告原保明双方于1997年签订的土地租赁合同属有效合同，但同时法律规定，租赁合同的最长期限不得超过20年，超过20年的，其超过部分无效。双方均应按约且按法律规定履行。原告按约把土地租赁给了被告，而被告仅按约交纳租赁费至2009年底，而且被告长时间未按约定在该场地从事养殖业，被告已构成不履行合同的主要义务之违约行为，双方即不能实现合同目的。故原告依照合同约定，行使合同解除权，并依法向被告送达解除合同通知，程序合法，理由充分，该解除合同的行为本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现被告拒不退腾，构成侵权，其应当承担返还财产的民事责任。所以被告辩称应当确认原告解除土地租赁合同的行为属于无效行为的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的被告多占房屋五间及场地1.9亩系侵权的主张，因该财产属于国有资产，被告没有充分证据证明被告取得了该财产的所有权及场地的使用权，故原告的该项主张，本院予以认可。被告应当一并返还。因原告已于2013年解除了双方的租赁合同，原告诉请之前的租赁费及其损失，没有法律依据，本院不予认可；解除合同之后的损失，原告没有提供证据，本院也不予支持。关于被告的财产，因被告没有反诉，本案不作处理。为保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告原保明在本判决生效后三十日内返还被告租赁场地以及多占的五间房屋及场地1.9亩（恢复土地原状）。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  赵 杰代理审判员  裴国青二〇一五年六月十六日书 记 员  王鑫龙