广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第1594号
上诉人（原审被告）闫军，男，1963年8月1日出生，汉族。
委托代理人周晓光，广东启兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄秉璋，男，1961年7月25日出生，汉族。
委托代理人叶毅，广东纵横天正律师事务所律师。
原审被告李道勇，女，1967年6月14日出生，汉族。
委托代理人周晓光，广东启兴律师事务所律师。
上诉人闫军因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第2592号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年5月12日，黄秉璋（为买受人）与广东省东华拍卖行、广东省古今拍卖有限公司（为拍卖人）签订《拍卖成交确认书》，其中约定：“买受人于2011年5月12日在拍卖人举行的拍卖会上，通过公开竞价成交下列拍卖标的，双方签订成交确认书如下：一、成交的拍卖物：拍卖物名称广州市建设六马路造币左路段惠雅阁东梯201、301、401、501、308、408、508、608、708、807、808、907号预售商品房（预售证号：00099）（整体不交吉）；建筑面积合计约1318.0429平方米；成交价11960元；佣金率按法院规定；佣金额379200元；总金额12339.200元；合计金额12339.200元。二、本拍卖成交确认书生效后，买受人即应向拍卖人以转帐方式支付拍卖物成交金额及佣金。八、本拍卖成交确认书自双方签字盖章后生效等。”
2011年8月30日，广州市白云区人民法院作出（2003）云法执字第1642、1643号恢2号之二执行裁定书裁定：一、广州市建设六马路造币左地段惠雅阁（预售证号00099）东梯201、301、401、501、308、408、508、608、708、807、808、907房共12套房屋所有权归买受人黄秉璋（身份证号码440104196107251011）所有。二、买受人黄秉璋可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。
2012年6月5日，广州市国土资源和房屋管理局向黄秉璋核发了权属人为黄秉璋的广州市越秀区东风东路617号之三408房的房地产权证书，建筑面积116.68平方米。规划用途住宅。
闫军、李道勇为证明其出借500000元给清远市华泰建筑工程有限公司（以下简称华泰公司），提供了1、2003年4月11日，广州市穗京房地产开发有限公司（以下简称穗京公司）及华泰公司（为甲方）与闫军、李道勇（为乙方）签订的《借款协议》，内容为：“因广州市人民政府驻北京办事处要求广州市穗京房地产开发有限公司尽快完善名下位于建设六马路造币左地段惠雅阁商住楼项目的历史遗留问题。经甲、乙双方友好协商，乙方愿意借款500000元给清远市华泰建筑工程有限公司用作恢复广州市穗京房地产开发有限公司名下位于建设六马路造币左地段惠雅阁商住楼项目的工程复建，广州市穗京房地产开发有限公司提供名下物业惠雅阁东梯4楼408号房给李道勇安置居住，待广州市穗京房地产开发有限公司将此楼盘包装对外销售时，将此物业向李道勇销售。”；2、2003年4月11日，穗京公司及华泰公司开具给李道勇的收取李道勇500000元的《收据》。黄秉璋对上述证据的真实性没有异议，但认为：1、上述证据只说明闫军、李道勇享有优先入住涉案房屋的权利；2、只证明闫军、李道勇与穗京公司及华泰公司之间存在借贷关系，并不存在房屋买卖关系；3、闫军、李道勇与穗京公司及华泰公司的借贷关系是属于另一法律关系，与本案没有关联；4、在拍卖过程中，闫军、李道勇一直没有提出异议，因此，闫军、李道勇应迁出房屋，停止侵权。
原审另查明，闫军、李道勇（为夫妻关系）的户籍在广州市越秀区福今路26号之一301房，户内还有闫军、李道勇的儿子闫子南、女儿闫子琪。广州市越秀区福今路26号之一301房房屋的产权人为闫军、李道勇，建筑面积111.24平方米。广州市白云区金信路金兰街34号204房房屋的产权人为闫军及吴邵梅，建筑面积38.73平方米。广州市海珠区向荣巷9号2403房房屋的产权人为闫军、李道勇，建筑面积117.6955平方米。闫军、李道勇还向广州富力地产股份有限公司购买了广州市花都区金港南一路8号三区5栋102房，建筑面积169.65平方米。
涉案房屋现由闫军、李道勇使用。
黄秉璋于2012年9月5日向原审法院起诉称：黄秉璋从2012年6月5日起对涉案房屋具有合法的、完全的、排他性的所有权，而闫军、李道勇未与黄秉璋签订租赁合同及未征得黄秉璋同意的情况下，非法占有使用房屋至今，损害了黄秉璋的合法权益，故请求判令闫军、李道勇：1、于判决生效之日起10日内将广州市越秀区东风东路617号之三408房腾空交回给黄秉璋；2、支付从2012年6月5日起至搬迁之日止的使用费（按3500元／月计算）给黄秉璋。
原审法院认为，黄秉璋是涉案房屋的合法产权人，其对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。闫军、李道勇只是通过借款而入住涉案房屋，在黄秉璋取得涉案房屋的产权后，黄秉璋要求闫军、李道勇迁出涉案房屋及支付使用费合法有理，予以支持。闫军、李道勇已经另外有房屋居住，应尽快将涉案房屋交回给黄秉璋。至于闫军、李道勇提出的其与穗京公司及华泰公司的借款关系属于另一法律关系，闫军、李道勇以华泰公司未返还借款而抗辩拒绝搬迁理由不成立，不予采纳。另根据公平原则，闫军、李道勇应参照房管部门公布的同期住宅私房租金参考价向黄秉璋交纳使用费，黄秉璋要求钟少平按每月3500元交纳使用费于法无据，不予采纳。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条的规定，判决：一、被告闫军、李道勇（包括同住人员）应于本判决发生法律效力之日起3个月内，将广州市越秀区东风东路617号之三408房房屋腾空交回给原告黄秉璋；二、被告闫军、李道勇应于本判决发生法律效力之日起10日内，将广州市越秀区东风东路617号之三408房房屋的从2012年6月5日起至本判决发生法律效力之日止的使用费（参照房管部门公布的同期住宅私房租金参考价计算）一次性支付给原告黄秉璋；本判决发生法律效力之次日起，被告闫军、李道勇应参照上述标准逐月支付使用费给原告黄秉璋，至将房屋腾空交回给原告黄秉璋时止；三、驳回原告黄秉璋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费162元，由被告闫军、李道勇共同负担。
判决后，闫军不服，向本院提起上诉称：上诉人所居住的广州市建设六马路造币左地段“惠雅阁”东梯408房是穗京公司名下位于建设六马路造币左地段的“惠雅阁”商住楼项目，是广州市政府在册整治“烂尾楼”之一，当时状况是无窗无门无装修的毛坯房屋，2003年3月由华泰公司接手后投入大量资金才将该楼建好，达到目前的房屋可居住使用状况，该公司在接手兴建的过程中由于资金周转原因向上诉人借款，并由开发商穗京公司安排上诉人在上述房屋居住，约定案涉房屋卖给上诉人，于是上诉人在上述房屋居住至今。华泰公司至今未能清还借款。目前被上诉人黄秉璋起诉要求上诉人搬迁和支付非法占用房屋的使用费不当。上诉人认为，上诉人在上述房屋居住是在被上诉人购买之前由穗京公司安排的，是在被上诉人取得上述房屋产权之前就已经居住在这。上诉人与被上诉人无直接的法律关系。在华泰公司未能清还借款之前，按约定上诉人有权在上述房屋居住。被上诉人是通过拍卖取得上述房屋所有权，但拍卖公告明确约定案涉房屋是不交吉，案涉房屋不交吉的原因，被上诉人在通过拍卖时应当非常清楚，就是由于穗京公司安排华泰公司根据政府要求恢复“烂尾楼”的建设，使大量的拆迁户得以回迁安置，解决社会不稳定因素，而华泰公司自身投入的建设资金却迟迟收不回来，因此，在当时区政府、法院及有关部门协调下，由华泰公司工程队入住该大楼，通过各种方式、途径以期收回一些资金，包括工程队大量工人工资的发放等。因此，拍卖当时的约定是附条件的，就是不交吉，被上诉人应当承担该房屋的风险及责任，房屋一直由上诉人使用至今，仍为不交吉状态，与拍卖时状态一致。就目前而言，当时不交吉的状况并没有任何的改变，即附条件的民事情形并没有消失，原审法院应当充分考虑这栋楼复建的社会历史原因，考虑到这十几户人家如果被判令搬迁所产生的一系列社会不稳定情形。另外，就被上诉人非法取得产权证问题，上诉人已经在越秀法院提起行政诉讼，并在越秀法院作出判决后向广州市中级人民法院提出上诉，目前案件正在审理当中。在案件基本事实未清的情况下，原审法院作出的判决实在是草率而又错误。综上，原判认定事实错误，基本事实不清，请求二审裁定将本案发回重审或撤销原判，依法予以改判，本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人黄秉璋答辩称：原判认定事实清楚，证据充分，程序得当，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告李道勇答辩称：同意上诉人闫军的上诉请求、事实和理由。
二审期间，上诉人闫军向本院提交《房屋租赁合同》一份，内容为穗京公司、华泰公司将案涉房屋出租给上诉人闫军；电费年度查询单一份，显示上诉人闫军缴纳案涉房屋2011年3月至2013年3月的电费，拟证明在案涉房屋拍卖前，上诉人闫军已居住在案涉房屋。
上诉人闫军及被上诉人黄秉璋、原审被告李道勇在二审中对一审查明的事实均予确认，二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为，根据现有证据显示，被上诉人黄秉璋通过拍卖程序取得案涉房屋的所有权，并取得案涉房屋的房地产权证书。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定、第三十九条关于“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，被上诉人黄秉璋依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现案涉房屋由上诉人闫军、原审被告李道勇及其同住人占用，且没有合法的理由，被上诉人黄秉璋起诉要求上诉人闫军、原审被告李道勇及其同住人腾空交还房屋及支付房屋占有使用费，符合上述法律规定，应予支持。至于房屋占有使用费的标准问题，宜参照房管部门公布的同期住宅私房租金参考价，较符合公平合理的原则。上诉人闫军及原审被告李道勇认为被上诉人黄秉璋非法取得案涉房屋的房地产权证书，但未能提供充分的证据证明，亦未能证明房管部门已撤销相关的房地产权证书，故上诉人闫军及原审被告李道勇的该主张依据不足，不予采纳。
关于上诉人闫军及原审被告李道勇以其在拍卖前已入住案涉房屋、且拍卖为不交吉、华泰公司未返还借款等为由拒绝搬迁的问题。本院认为，首先，二审期间，上诉人闫军虽然提供了其与穗京公司、华泰公司签订的《房屋租赁合同》，但上诉人闫军及原审被告李道勇在一审法定期间没有依法提供该合同，且合同内容与上诉人闫军及原审被告李道勇在一审庭审中陈述其是因借款给华泰公司而入住案涉房屋的抗辩理由不一致，故在缺乏其他证据佐证的情况下，本院对上述合同不予采纳。其次，上诉人闫军及原审被告李道勇虽然在拍卖前就已入住案涉房屋，但被上诉人黄秉璋已通过拍卖程序取得案涉房屋的所有权，虽然拍卖为不交吉，但并不影响被上诉人黄秉璋享有所有权人应有的权利与义务。再次，上诉人闫军及原审被告李道勇与华泰公司的借款关系为另一法律关系，不能约束该借款关系之外的被上诉人黄秉璋，亦不得对抗被上诉人黄秉璋的所有权。在上诉人闫军及原审被告李道勇在本市内有其他可供搬迁的住所的情况下，上诉人闫军及原审被告李道勇仅以居住在先、不交吉为由，拒绝搬迁，依据不足，本院不予采纳。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人闫军的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费162元，由上诉人闫军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 黄彩丽
代理审判员 郑怀勇
二〇一三年××月××日
书 记 员 党春婷