长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第1298号
原告（反诉被告）：长春新友谊百货有限公司，住所：长春市朝阳区人民大街147号701室。
法定代表人：黄彦英，总经理。
委托代理人：陈秀娟，系公司经理。
委托代理人：王冠，系吉林享和律师事务所律师
被告（反诉原告）：长春唐码鑫星传媒有限公司，住所：长春市南关区人民大街7088号伟峰国际大厦1006室。
法定代表人：李佩安，董事长。
委托代理人：刘刚，系辽宁壹品律师事务所律师。
原告长春新友谊百货有限公司（以下简称长春新友谊）与被告长春唐码鑫星传媒有限公司（以下简称长春唐码鑫星）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日受理，2015年8月6日组成合议庭公开开庭进行了审理。长春新友谊的委托代理人陈秀娟、王冠，长春唐码鑫星的委托代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长春新友谊诉称：2013年，长春新友谊与长春唐码鑫星签订《阵地租赁合同》，双方约定：长春新友谊将其所有位于自由大路与人民大街交汇处的长春新友谊楼体广告位出租给长春唐码鑫星，租赁期限为六年，每年租金为柒拾万元，电费按照实际发生结算，租金支付方式为上打租，半年先付原则，即每年的9月13日和3月13日前各支付半年的阵地租赁费。根据协议约定，2015年3月13日，长春唐码鑫星应支付租赁费350，000.00元，经长春新友谊多次催要，长春唐码鑫星仅支付30，000.00元，而后便以经营困难为由没有再支付，并于2014年4月1日起开始拖欠电费，长春新友谊多次采取电话和特快专递送达催收租金否则解除合同通知的方式通知长春唐码鑫星，但长春唐码鑫星仍无力给付租金，直至2015年5月3日，在长春新友谊的书面催收下，长春唐码鑫星提出要求展期给付资金。截至长春新友谊起诉前，长春唐码鑫星拖欠租赁费320，000.00元，电费6，490.00元仍无法全额给付。故长春新友谊诉讼来院，请求人民法院判令：1.解除原、被告签订的《阵地租赁合同》，并要求被告立即腾退阵地广告位；2.被告支付原告阵地广告租赁费320，000.00元及自2015年4月1日起的电费6，490.00元；3.被告自2015年3月13日起按万分之三给付原告迟延履约违约金，直到解除合同给付租金为止（违约金暂计到2015年5月13日为5，760.00元）；被告给付原告相当于当年租金50%的解除合同违约金350，000.00元。
长春唐码鑫星辩称：请求解除合同没有法律和事实依据，长春新友谊没有履行解除合同的法定程序，未按照合同约定进行过三次书面催收，更没有按照合同法的正式书面通知过长春唐码鑫星解除合同。因此缺乏解除合同的要件，请求法院判令解除合同没有事实和理由。关于广告租赁费，因长春新友谊违约在先，4月17日强行停止对媒体供电，导致长春唐码鑫星无法发布客户广告，造成实际损失220，000.00余元，应当从租金中扣除。长春唐码鑫星并不拖欠原告电费，按照约定每月月底抄表结算电费，长春新友谊强行停电，自以为合同已解除，所以没有通知长春唐码鑫星在月底抄表结算电费，该费用双方没有对账确定。关于第三项第四项请求都是违约金，长春唐码鑫星认为违约金约定比例过分高于长春新友谊的实际损失，请求法院依法予以下调，长春唐码鑫星同意按照同期银行贷款利率支付利息。长春新友谊至今没有按照合同法的规定，通知长春唐码鑫星解除合同，而长春唐码鑫星开庭前已经向长春新友谊支付了320，000.00元的租金，租金已经到账，合同应该继续履行。长春唐码鑫星项目是市政府招商引资项目，长春第一块LED显示屏，一直运行良好，承担着与新华社合作，发布公益广告等社会义务。建设地铁已经给长春唐码鑫星造成巨大损失，长春唐码鑫星修地铁前广告费每合同年费用为1，300，000.00元，修建地铁后降低至每合同18-20万元。从2013年坚持现在，眼看地铁竣工，遮档物马上被拆除，长春新友谊违背诚信解除合同，另谋高价，违背诚信原则。对长春新友谊第1项诉讼请求不同意解除合同，要求继续履行合同，第2项租金320，000.00元已经支付完毕，电费同意按电表实际数额结算，第3项违约金过高要求按照同期贷款利率计算，第4项违约金过高请求降低，长春新友谊没有按法定程序通知被告解除合同，合同未解除，长春唐码鑫星不应支付解除合同的违约金。
长春唐码鑫星反诉称：长春新友谊与长春唐码鑫星约定媒体场地租赁期限为六年，到2019年到期，在履约过程中，长春新友谊在未履行法定解除合同程序，也不符合约定解除程序的情况下擅自解除合同，长春唐码鑫星不予认可。另外，由于长春新友谊擅自停电，造成长春唐码鑫星不得已向发布客户退费并承担违约责任，造成损失。长春新友谊应予以赔偿。故提出反诉，请求人民法院确认长春新友谊主张解除《阵地租赁合同》无效；长春新友谊赔偿因违约给长春唐码鑫星造成的损失188，896.30元。
长春新友谊百货有限公司对反诉辩称：长春唐码鑫星的损失与长春新友谊无关，长春新友谊断电行为对长春唐码鑫星违约行为履行抗辨权，长春唐码鑫星的损失应自负，要求驳回长春唐码鑫星的反诉请求。
经审理查明：2013年，长春新友谊与长春唐码鑫星签订《阵地租赁合同》，长春新友谊为甲方，长春唐码鑫星为乙方。合同约定：甲方将其所有位于自由大路与人民大街交汇处的长春新友谊楼体广告位出租给乙方；租赁期限自2013年9月13日至2019年9月12日共六年；每年租赁费用为70，000.00元，遮挡解除后每年租赁费用为1，000，000.00元。遮挡结束后甲、乙双方需以书面形式做出确认，用以计算实际租赁费用，租赁费用以上打租的形式半年度支付，即每年的9月13日和3月13日前各支付半年的阵地租赁费；电费于租赁期每月结算一次，由甲、乙双方代表共同读取电表数据并签字确定后由乙方据实向甲方支付；乙方未能依照本合同约定的期限向甲方支付阵地使用权租赁费或支付阵地使用权租赁费不足约定的到期应付数额的，自逾期之日起乙方按日向甲方支付相当于乙方应付未付金额万分之三的违约金，甲方迟延交付场地或者迟延返还退款或因甲方原因导致媒体不能正常使用的，每耽误一日按照年租金的日万分之三向乙方支付违约金；乙方延期支付租金，经甲方书面催要三次以上乙方仍不按合同履行，甲方可以解除合同，乙方按当年租金的50%支付违约金。甲方迟延交付场地或迟延履行其他合同义务，以乙方书面催告三次以上仍然不履行的，甲方按照当年租金的50%支付违约金等内容。根据合同约定，2015年3月13日，长春唐码鑫星应支付租赁费350，000.00元，但长春唐码鑫星仅于4月15日支付3万元租金后直到长春新友谊起诉再未交给租金。长春新友谊于4月17日停止对媒体供电。长春新友谊于4月30日、5月6日及5月10日等多次采取特快专递送达催收租金否则解除合同通知的方式通知长春唐码鑫星，长春唐码鑫星一直未予给付租金。截至长春新友谊于2015年5月8日起诉前，长春唐码鑫星拖欠租赁费320，000.00元及电费6，490.00元未予支付。导致长春新友谊诉讼来院。
另查明：长春唐码鑫星于2015年7月通过银行向长春新友谊转付租金320，000.00元，长春新友谊收到后予以退回。
又查明：长春唐码鑫星与案外人长春市粮食局签订《户外LED广告发布合同》，合同约定发布期限为6个月，从2014年11月17日起至2015年5月16日止，总费用为100，000.00元。长春唐码鑫星与案外人长春城市人家装饰有限公司签订《户外LED广告发布合同》，合同约定发布期限为一年，自2015年4月7日起至2016年4月6日止。总费用为180，000.00元。长春唐码鑫星于2015年6月返还长春城市人家装饰有限公司广告费162，000.00元。
以上事实，有长春新友谊提供的《阵地租赁合同》、催收函及顺丰快递单据和网上查询快递跟踪路径单、长春唐码鑫星提供的付款凭证、当事人的陈述、庭审笔录等，足以认定，本院予以确认。
本院认为：长春新友谊与长春唐码鑫星签订的《阵地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，该合同合法有效。双方形成了租赁合同关系，应当按照合同的约定履行相关的权利义务。关于长春新友谊提出的解除原、被告签订的《阵地租赁合同》，并要求长春唐码鑫星立即腾退阵地广告位的诉讼请求。因双方签订的合同中约定“乙方延期支付租金，经甲方书面催要三次以上乙方仍不按合同履行，甲方可以解除合同”，原告提供的快递单据及跟踪查询单，可以体现长春新友谊已进行了三次催要，但2015年5月10日快递体现被退回，虽不足三次，不符合合同约定的解除条件。但长春新友谊因长春唐码鑫星一直不给付拖欠的租金导致诉讼至法院，亦是长春新友谊对双方租赁合同予以解除的通知。符合法律规定的解除条件，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于长春新友谊提出的长春唐码鑫星支付阵地广告租赁费320，000.00元及自2015年4月1日起的电费6，490.00元的诉讼请求。因双方对已支付租金及尚欠电费的数额予以确认，故长春唐码鑫星应对实际占用阵地期间的租金予以支付。该项诉讼请求本院予以支持。关于长春新友谊提出的长春唐码鑫星自2015年3月13日起按万分之三给付迟延履约违约金，直到解除合同给付租金为止（违约金暂计到2015年5月13日为5，760.00元）及长春唐码鑫星给付相当于当年租金50%的解除合同违约金350，000.00元的诉讼请求。因违约金是对违约方的一种罚则，不应双项适用，且不超出当事人的实际损失为宜。因两项违约金的标准过高，应予以调整，以尚欠租金320，000.00元的30%标准计算为宜。关于长春唐码鑫星提出的确认长春新友谊主张解除《阵地租赁合同》无效的反诉请求。虽因长春唐码鑫星未收到长春新友谊于2015年5月10日发出的第三次解除通知，但符合法律规定的合同解除条件，故该项反诉请求不能成立，本院不予支持。关于长春唐码鑫星提出要求长春新友谊赔偿因违约造成的损失188，896.30元的反诉请求。因长春新友谊于2015年4月17日起的停电行为并无相应的事实及法律依据，故对于因停电造成的损失应予赔偿。长春唐码鑫星主张的退还长春市粮食局广告费16，869.30元及支付违约金10，000.00元的经济损失，因未提供相应的证据予以支持，本院不予支持。关于向长春城市人家装饰有限公司退回款162，000.0元的经济损失，因该份合同实际签订，由于长春新友谊的停电行为，导致该合同无法实际履行，从4月17日开始停电至法院判决解除合同为5个月，该份合同总费用为180，000.00元，180，000.00元÷12×5＝75，000.00元。对于停电期间的合同损失长春新友谊应予赔偿。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告长春新友谊百货有限公司与被告长春唐码鑫星传媒有限公司签订的《阵地租赁合同》，被告长春唐码鑫星传媒有限公司于本判决生效后5日内立即腾退阵地广告位；
二、被告长春唐码鑫星传媒有限公司于本判决生效后立即支付原告长春新友谊百货有限公司阵地广告租赁费320，000.00元及违约金96，000.00元；
三、被告长春唐码鑫星传媒有限公司于本判决生效后立即支付原告长春新友谊百货有限公司电费6，490.00元；
四、原告长春新友谊百货有限公司其它诉讼请求予以驳回；
五、原告长春新友谊百货有限公司于本判决生效后立即支付被告长春唐码鑫星传媒有限公司经济损失75，000.00元；
六、被告长春唐码鑫星传媒有限公司的其它反诉请求予以驳回。
如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10，623.00元，由被告长春唐码鑫星传媒有限公司负担7，637.00元，由原告长春新友谊百货有限公司负担2，986.00元。反诉费2，337.00元由原告长春新友谊百货有限公司负担1，675.00元，由被告长春唐码鑫星传媒有限公司负担662.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 赵晶华
人民陪审员 张连喜
人民陪审员 季清萍
二〇一五年九月十四日
书 记 员 苏春梅