北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03726号
上诉人（原审被告）赵淑云，女，1961年2月16日出生。
委托代理人宇文鸿雁，北京市京都律师事务所律师。
委托代理人阮思乔，北京市京都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）闵剑，男，1980年7月21日出生。
委托代理人张宁，北京市君泰律师事务所律师。
上诉人赵淑云因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第11044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年4月，闵剑诉至原审法院称：2012年12月23日，我通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与赵淑云签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我购买赵淑云所有的602室房屋（以下简称涉诉房屋），购房款265万元。《补充协议》第5条第3款约定，赵淑云应于2013年1月15日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未按期取得，则应承担相关责任，赵淑云自行办理央产超标上市手续，如有超标赵淑云自行办理。上述合同签订后，我按照《补充协议》的约定于签订合同之日支付定金8万元，并于2013年1月14日支付了剩余首付款172万元，但赵淑云一直未能在2013年1月15日前办理央产房上市登记手续，2013年2月16日，链家公司向赵淑云发出催告函，要求其在2013年2月23日前办理上述手续。但赵淑云至今仍未办理，致使双方签订的上述合同无法继续履行。我认为，我与赵淑云签订的合同合法有效，赵淑云未如约履行合同义务，导致我无法取得房屋的所有权，已经构成了根本违约。赵淑云的行为给我造成了巨大的物质损失，并严重影响了我的工作及生活。现诉至法院，要求判令：1、解除我与赵淑云于2012年12月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、赵淑云向我支付违约金53万元；3、赵淑云向我支付办理贷款的手续费12000元及房屋评估费1200元；4、赵淑云按照银行同期贷款利率计算向我支付自2013年1月14日起至2013年2月25日止的占用我首付款期间的利息；5、赵淑云向我支付房屋溢价款15万元。
赵淑云辩称：不同意闵剑的诉讼请求，理由如下：一、我与闵剑之间的买卖合同及补充协议已于2013年2月25日协议解除。二、我不存在违约情形。2012年12月23日双方签订合同时，闵剑就知道涉诉房屋系央产房，需要取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》才可以上市交易（合同第二条第三款约定），在此情况下，闵剑自愿购买该房屋并于当日支付定金8万元，余款257万元闵剑采用首付款172万元结合银行按揭贷款85万元的方式支付。2013年1月14日上午，我配合闵剑到位于丰联广场的工商银行协助其办理贷款手续，当日下午闵剑将172万元首付款存入资金监管账户。1月28日，我为促成该合同顺利履行，交纳了该房屋的物业费和供暖费，我的上述行为都是为了促成该交易顺利进行，我没有任何违约不卖房屋的想法，也没有做任何不利于该房屋上市交易的行为。此外，我在配合闵剑办理贷款手续后，与中介公司工作人员积极去央产房中心办理《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，也是为了促成交易的顺利进行。央产房管理中心查档时发现该房屋在该处无档案，因而无法出具《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，并告知我去产权单位开证明，证明该房屋档案在产权人处。我去该房屋产权人中国水利电力对外公司查档时，我方才知晓应去工作单位开具我的住房面积标准证明。2013年2月5日，我去工作单位开证明时，被告知因找不到我的原始分房方案，因此无法开具证明。正是这一系列我在签订合同时根本不能预见、不能避免也不能克服的客观情况导致了我与闵剑双方的合同已经根本无法继续履行。我得知这一情况后，于2月5日当日就将这一情况告知中介公司，并将定金8万元退回到了资金监管账户，并请中介公司向闵剑告知这一情况。2月25日，中介公司告知我闵剑同意解除合同并收回已付款项，并来我家中接我去银行办理退款手续，我表示同意。我与中介公司工作人员到北京银行双秀支行与闵剑见面，我与闵剑明确达成了解除合同的意思表示，共同在银行办理了解除资金监管的手续，闵剑收回了全部已付款180万元及相应利息。在我要求闵剑与我签署书面解除合同文件时，闵剑从银行不告而别。从整个事情过程来看，我没有任何违约情形，导致双方合同不能履行的根本原因是国家规定与现实不能克服的客观情况之间的冲突，与我没有任何关系。我认为，闵剑主张我违约，没有事实和法律依据，据我了解，闵剑现在已经购买了西城区的其他房屋，其购房的合同目的已经实现。而且闵剑在已经同意解除合同并事实上收回全部款项的情况下，恶意提起本案诉讼，目的就是对我进行讹诈。我保留追究闵剑刑事责任的权利。三、闵剑主张的中融信担保有限公司收据中的12000元没有任何名目，与本案没有关联性，闵剑要求我承担该笔费用没有事实和法律依据。房屋评估费1200元是闵剑为办理银行贷款而进行的，与我无关。四、闵剑主张的利息在2月25日合同解除当日已退还，闵剑再次主张利息，没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回闵剑的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：闵剑、赵淑云于2012年12月23日签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家有关法律、法规和政策强制性规定，应认定该合同有效。双方均应依约履行合同义务。合同签订后，闵剑依约支付了定金和首付款，赵淑云以单位不能出具手续为由，未能办理产权过户手续并将收取的款项退还闵剑。现闵剑要求解除双方于2012年12月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，理由正当，法院应予支持。关于违约。在赵淑云欲出售涉诉房屋之前，即应将相关手续办理完毕，而赵淑云在双方签订买卖合同后又以单位无法查到分房方案、未经超标处理的房改住房不得上市交易为由，不能履行合同义务，致使闵剑购买房屋的合同目的无法实现。赵淑云的行为违反了合同约定，已构成根本违约，对此，赵淑云应承担相应的违约责任。依据补充协议约定，赵淑云应按照房屋价款即165万元的百分之二十向闵剑支付违约金。根据我国相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，闵剑主张的损失远低于约定的违约金，换言之，赵淑云支付的违约金足以弥补闵剑所受的损失，故其要求赵淑云赔偿各项损失一节，依据不充分，法院对此不予支持。赵淑云所述，其积极履行合同义务，导致不能履行合同的原因是单位未出具相关手续，缺乏事实和法律依据，法院对此不予采信。据此，原审法院于2013年11月判决：一、解除闵剑与赵淑云于二〇一二年十二月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、判决生效后七日内，赵淑云支付闵剑违约金三十三万元。三、驳回闵剑其他诉讼请求。如果赵淑云未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，赵淑云不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判第二项，依法改判驳回闵剑要求其支付违约金的诉讼请求或发回重审。其主要上诉理由为：原审法院未追加居间方链家公司作为第三人参加诉讼属于程序违法；其与闵剑之间的房屋买卖合同经双方协商同意已于2013年2月25日予以解除，故闵剑不应再向其主张违约金及损失；导致双方之间的房屋买卖合同无法履行的原因系因第三方其工作单位丢失房屋档案所致，并非其个人原因造成的，且中介公司未尽到审查义务，故不应由其个人单独承担责任；合同约定的违约金过高，应予以酌减。闵剑同意原判。
经审理查明：2012年12月23日，经链家公司居间介绍，闵剑与赵淑云签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：约定闵剑购买赵淑云所有的涉诉房屋，房屋成交价格为165万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为100万元。当日，双方亦签订了《补充协议》，约定：闵剑于2012年12月23日向赵淑云支付定金8万元；闵剑于2013年1月15日前将首付款180万元以资金托管的方式支付赵淑云；赵淑云若出现下列情形之一的，赵淑云构成根本违约，且闵剑有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）赵淑云提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致闵剑无法取得房屋所有权的……赵淑云出现上述根本违约情形之一的，赵淑云应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的百分之二十向闵剑支付违约金，链家公司收取闵剑的所有费用不予退还，由赵淑云直接赔付闵剑；赵淑云应于2013年1月15日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未能按期取得，则应承担相关责任，赵淑云自行办理央产超标上市手续，如有超标赵淑云自行办理。
合同签订后，闵剑依约向赵淑云支付定金8万元，并于2013年1月14日支付首付款172万元。因赵淑云未按合同约定期限办理完毕央产房上市手续，链家公司于2013年2月14日向赵淑云发出《催告函》，要求赵淑云于2013年2月23日前办理并完成涉诉房屋的央产房上市手续。后因赵淑云未能办理完毕央产房上市手续，无法履行办理房屋过户手续的义务，赵淑云于2013年2月25日将购房款和定金共计180万元以及产生的利息789.68元一并退还闵剑。
另查，闵剑为购买涉诉房屋，支付了房屋评估费和贷款中介费共计13850元。此外，闵剑提交其与案外人史瑞林签订的《北京市存量房屋买卖合同》，用以证明其在不能购买涉诉房屋的情况下，购买了同地区的其他房屋，为此多花费15万元。对此，赵淑云不予认可。
原审审理中，赵淑云提交了其于2013年1月28日结清物业费和供暖费的凭证，用以证明其积极履行合同义务。闵剑对此予以认可。赵淑云提交其所在单位国网国际发展有限公司及中国水利电力对外公司出具的《证明》两份，用以证明因其单位找不到原始分房方案而无法开具证明，导致双方无法履行合同。国网国际发展有限公司出具的《证明》，载明：“我单位职工赵淑云同志，原中国电力技术进出口公司已重组。本人出售个人房屋需单位开具住房证明，因时间久远，现查不到原单位原始分房方案，所以没有依据，无法开具相关证明”。中国水利电力对外公司出具的《证明》，载明：“……因赵淑云所在单位未能向我公司提供其住房面积标准证明，我公司因此无法做超标处理。依据国家规定，未经超标处理的房改住房不得上市交易。”针对上述两份证明，闵剑认为，赵淑云没有对涉诉房屋是否能够出售进行审查，恰恰证明赵淑云的违约行为导致无法办理过户手续。
另，链家公司工作人员贾×1曾于2013年6月6日出具的《证言》，证明在首付款退款过程中赵淑云并未表示要解除合同。二审审理中，赵淑云提交了链家公司工作人员贾×1于2013年12月17日出具的《证明》，用以证明其与闵剑之间的房屋买卖合同已于2013年2月25日解除，链家公司在该《证明》上加盖了公章。
上述事实，有《北京市存量房买卖合同》、《补充协议》、付款凭证、房屋所有权证、供暖费用结清证明《证言》、《证明》及双方当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
闵剑与赵淑云签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案中，涉诉房屋系央产房，依据相关规定，如符合上市交易条件，应在办理相关手续后方能进行出售，双方在房屋买卖合同中对此亦作出了明确约定，依据合同约定，赵淑云应于2013年1月15日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未能按期取得，则应承担相关责任，赵淑云自行办理央产超标上市手续，如有超标赵淑云自行办理，现因赵淑云未能办理完毕相关手续，导致涉诉房屋无法办理产权过户手续，闵剑购买涉诉房屋的合同目的无法实现，故赵淑云的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原审法院依据合同约定判决赵淑云向闵剑支付违约金33万元，处理正确，本院予以确认。赵淑云以链家公司未尽到审查义务及其未办理完毕涉诉房屋出售手续系因第三方原因所致为由主张不应由其单独承担责任的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。
关于赵淑云所称原审法院未追加链家公司作为第三人参加诉讼属于程序违法的上诉理由，本院认为，本案系闵剑起诉要求解除其与赵淑云之间的房屋买卖合同并要求赵淑云支付违约金及赔偿损失，属于赵淑云与闵剑二人之间的房屋买卖合同纠纷，而赵淑云与链家公司系居间合同关系，与本案不属于同一法律关系，故原审法院未追加居间方链家公司作为第三人参加诉讼并无不当。
关于赵淑云主张其与闵剑之间的房屋买卖合同已于2013年2月25日予以解除的上诉主张，虽赵淑云在二审审理期间提交了链家公司工作人员贾×1的证人证言，因其证明内容与该证人在原审审理期间出具的证明内容不一致，且证人贾×1亦未出庭，故对贾×1的证人证言，本院不予采信。赵淑云亦未提交其他相关证据予以证明，闵剑对此亦不予认可，故赵淑云的该项主张，证据不足，本院亦不予支持。
关于赵淑云所称房屋买卖合同中约定的违约金过高的上诉意见，因其在原审审理中未提出该项抗辩意见，故原审法院依据双方合同约定的计算标准确认赵淑云应支付的违约金具体数额处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，赵淑云的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院所作判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10142元，由闵剑负担4122元（已交纳），由赵淑云负担6020元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费6250元，由赵淑云负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
代理审判员 马兴芳
代理审判员 周梦峰
二〇一四年四月十八日
书 记 员 刘艳霞