湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初5656号
原告（反诉被告）湖北迪曼新能源有限公司，住所地武汉市江岸区二七街解放大道2159号航天星都汉口东部购物公园C1栋1单元22层16室。
法定代表人万浩群，执行董事兼经理。
委托代理人余盛超（一般授权代理），湖北联正律师事务所律师。
被告（反诉原告）张友平，男，1969年7月14日出生，汉族，武汉华南金属材料有限公司总经理，住武汉市江岸区。
委托代理人陈飞（特别授权代理），湖北孔优旺律师事务所律师。
第三人武汉佰世德房地产顾问有限公司，住所地武汉市江汉区北湖小路5号1楼1号。
法定代表人杨亮，经理。
原告湖北迪曼新能源有限公司诉被告张友平、第三人武汉佰世德房地产顾问有限公司、第三人张航房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，原告湖北迪曼新能源有限公司撤回了对第三人张航的起诉，本院口头裁定予以准许，被告张友平提出反诉，经本院审查决定受理并合并审理。本案依法由审判员丁毅独任审判，于2016年11月30日公开开庭进行了审理。原告湖北迪曼新能源有限公司（以下简称迪曼公司）的委托代理人余盛超，被告张友平的委托代理人陈飞到庭参加诉讼。第三人武汉佰世德房地产顾问有限公司（以下简称佰世德公司）经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案审理期限届满，双方当事人同意继续适用简易程序审理，经本院院长批准延长审理期限一个月。本案现已审理终结。
原告湖北迪曼新能源有限公司诉称，我公司经佰世德公司居间与张友平于2016年1月1日签订《武汉佰世德商业地产租赁合同》，租赁张友平位于航天双城A座22层11-20号房屋，约定每月租金39000元，房屋押金80000元。合同签订后我公司依约支付了押金及半年租金，后又于2016年6月再次支付三个月租金至2016年9月30日。我公司提前于7月底提出解除该租赁合同并返还租赁房屋。此后张友平将房屋挂牌出租，陆续有中介带人看房。张友平的妻子张国香于2016年9月2日在办理房屋交接事宜时提出要扣除大部分押金导致双方发生争议。
综上所述，我公司依约提前一个月解除租赁合同，在承担合理费用后押金应全部返还，但张友平提出种种理由克扣押金，侵犯了我公司的财产权益。故提起诉讼，请求：1、确认双方签订的《武汉佰世德商业地产租赁合同》于2016年9月2日解除；2、判令张友平返还房屋押金80000元并自2016年9月3日起以80000元为基数按每月5%支付违约金直至全部付清之日为止；3、本案的诉讼费用由张友平承担。
被告张友平针对本诉辩称并反诉称，1、迪曼公司提出的合同已于2016年9月2日解除，不符合事实，按照实际履行来看，房租支付至2016年9月30日且9月底邮寄交还钥匙。2、迪曼公司的第二项诉讼请求5%的违约金，没有合同依据，租赁合同第三条中第五款第二项明确约定，合同期限届满，如果我方没有归还保证金才有5%的违约金，但本合同未届满。在迪曼公司违约的情况下，不可能还要我方承担违约金，而且对方的保证金不能满足我方损失。2015年11月底，迪曼公司通过佰世德公司提出想承租我名下航天双城A座22层11-22层房屋用于办公。迪曼公司以签订四年的承租合同为条件，要求我给予20天的免租期，并承担部分中介费。我认为迪曼公司诚意切切，且承租期限长，就同意其20天免租期要求，并向佰世德公司支付8000元中介费。
2015年12月10日，我向迪曼公司交付了所承租房屋，迪曼公司经过实地检查后表示满意。2016年1月1日即免租期到期后双方签订了《武汉佰世德商业地产租赁合同》。合同签订以后，迪曼公司仅按照合同约定支付了第一个周期的房租。第二个周期开始后，迪曼公司以各种理由拒绝支付房租，后经过我再三催告，迪曼公司才交付了一半的房租，即支付到2016年9月30日。2016年9月，迪曼公司提出要求解除合同，我认为迪曼公司单方解除合同，属于严重违约，应该承担相应赔偿责任，但迪曼公司予以拒绝，并于2016年9月底在没有通知我的情况下搬出房屋，将房屋钥匙邮寄给我。迪曼公司退还房屋之前并没有按照合同约定办理交接手续，也没有支付其承租期间的水电费、更没有拆散房屋装修和内饰，还没有清理房屋杂物，且没有支付违约金。我只能从其担保金中扣除房屋占用费、水电费、家政服务费、日后的装修拆除费用、违约金等。迪曼公司没有任何证据证明其保证金还有余额，应该退还。因此，迪曼公司的诉讼请求应予驳回，同时反诉请求：判令迪曼公司向我支付房屋占用费26000元，电费4419.6元；家政服务费2000元；房屋中介费8000元；违约金39000元；后续室内装饰拆除费用10000元，合计89419.6元；本案诉讼费由迪曼公司承担。
第三人佰世德公司在法定期限内未作任何陈述。
原告迪曼公司针对反诉辩称，关于电费，属于合理的费用，在法院查明事实后可以依法予以扣减。关于违约金，我方多付了一个月的房屋租金，没有在本案中主张，就是在本诉中已经抵扣了违约金，张友平属于重复主张。张友平其他主张均无法律和事实依据，请求法院不予支持。张友平的合理费用无需提出反诉，我方同意在本诉中予以扣减。
经审理查明，2016年1月1日，经佰世德公司居间中介，迪曼公司委托万浩军与张友平签订了《武汉佰世德商业地产租赁合同》，约定张友平将其所有的位于武汉市江岸区航天双城A座22层11-20号房屋出租给迪曼公司办公；租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日至，张友平给予迪曼公司20天的免租期；每月租金39000元，租金按半年支付，每个租金支付周期的前15日支付下一期租金；迪曼公司应于合同签订当日支付房屋租赁（包括家具、电器）保证金80000元，租赁期限届满时，迪曼公司返还房屋并付清应缴纳的所有费用后，张友平应于当日将保证金全额无息退还，逾期返还的，张友平应按日向迪曼公司支付该金额5%的违约金；租赁期内，迪曼公司若单方不能履行合同，提前30日通知张友平，张友平扣除一个月租金作为违约金，剩余保证金应退还迪曼公司，违约金不足以弥补损失的，守约方有权要求违约方继续赔偿。合同签订后，张友平依约将租赁房屋交付给迪曼公司，迪曼公司于2016年1月5日支付给张友平保证金80000元及半年租金（免租20天租金已扣除），后又于2016年6月15再次支付了2016年7月1日至2016年9月30日的三个月租金，张友平于2016年1月6日支付给佰世德公司中介费8000元6。2016年7月底，迪曼公司向张友平提出提前解除租赁合同，8月20日、22日迪曼公司再次通过电话提出提前解除租赁合同、返还租赁房屋、返还保证金。2016年9月2，迪曼公司在腾空房屋后，与张友平的妻子张国香在租赁房屋现场进行了交涉，双方协商未果发生争议。2016年9月14日，迪曼公司将租赁房屋的钥匙邮寄给了张友平。此外，2016年9月2日，张友平垫付了迪曼公司8月份的电费4419.60元。
上述事实有《武汉佰世德商业地产租赁合同》、付款证明、营业执照、付款凭证、房产证、电话录音、短信截图、通话清单、录像、电费单、电力缴费单、中介费转账凭证及双方当事人的陈述在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，迪曼公司与张友平签订的房屋租赁合同，合法有效，应受法律保护，合同条款对双方当事人均有约束力。迪曼公司提前单方解除合同，已构成违约，应按合同约定支付违约金39000元或赔偿张友平的实际损失。2016年9月2日，双方虽现场进行协商，但未就合同解除达成一致意见，9月14日迪曼公司交还房屋钥匙，应视为双方合同解除的时间。合同解除后，张友平应在扣除违约金及垫付的电费后，将保证金退还迪曼公司，同时多收的9月15日至30日的租金应予返还。因迪曼公司解除合同时尚欠部分费用未缴纳，故其要求张友平承担延迟退还保证金的诉讼请求不符合合同约定，本院不予支持。张友平对迪曼公司违约责任的追究，可选择要求支付违约金或赔偿实际损失的方式，根据法律规定只能择一主张，而张友平反诉将两种违约责任承担方式均主张的做法，不符合法律规定，经本院审查，有效证据能够证明的张友平实际损失未超过合同约定的违约金39000元，本院确定迪曼公司在本案中承担的违约责任为支付违约金39000元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告湖北迪曼新能源有限公司与被告张友平签订的《武汉佰世德商业地产租赁合同》于2016年9月14日解除；
二、原告湖北迪曼新能源有限公司于本判决生效之日起三日内支付被告张友平违约金39000元及电费4419.60元；
三、被告张友平于本判决生效之日起三日内返还原告湖北迪曼新能源有限公司保证金80000元及租金19500元；
四、驳回原告湖北迪曼新能源有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告张友平的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元、反诉费1018元，由原告湖北迪曼新能源有限公司负担509元，被告张友平负担2309元。双方预交费用冲抵后，被告张友平在支付上述判决款项时将1291元诉讼费用一并支付给原告湖北迪曼新能源有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 丁 毅
二〇一六年十二月二十六日
书记员 林慧娟