福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第351号
上诉人（原审被告）姜民跃，男，1960年11月26日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人汤瑞昌，福建武夷律师事务所律师。
委托代理人林相琴，福建武夷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭尚接，男，1969年2月11日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人任建民，福建胜畴律师事务所律师。
原审第三人姜家寿，男，1972年7月15日出生，汉族，个体工商户。
上诉人姜民跃因案外人执行异议之诉一案，不服建阳市人民法院（2013）潭民初字第1837号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姜民跃的委托代理人汤瑞昌、林相琴、被上诉人郭尚接及其委托代理人任建民、原审第三人姜家寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭尚接原审诉请，1、依法确认郭尚接与姜家寿签订的《房产买卖协议》合法有效；2、停止对厦门市思明区后滨路8号之十二702室房屋的执行。
原审法院查明，1、2010年3月28日，姜家寿以支付首付款1297938元、余款3000000向银行按揭贷款的方式，向厦门新景地集团有限公司购买坐落于新景禾祥3#D梯7跃8层D702单元（后名称变更为思明区后滨路8号之十二702室）房屋一套（建筑面积206.95平方米）。2012年6月10日，郭尚接与姜家寿及吴赐莲在中介厦门海希房地产营销策划有限公司签订一份《房产买卖协议》，姜家寿和吴赐莲将姜家寿购买的该房出售给郭尚接，成交总价为5173750元。约定：郭尚接于协议签订之日支付定金50000元，2013年6月30日前支付购房款2470000（包含定金50000元），郭尚接向银行申请商业贷款2700000用于支付购房款，所有的交易税等费用由郭尚接承担。协议还约定姜家寿于收到购房款三日内将房产交付郭尚接使用，姜家寿于三个月内将落户在上述房产上的户口全部迁出，办理户口时间以开发商通知领取产权证之日起三个月内。
2、2012年6月10日吴赐莲收到郭尚接支付的定金50000元，2012年7月13日姜家寿收到郭尚接购房款2443316元，即将房屋钥匙交给郭尚接，郭尚接为该房屋陆续投入装修。
3、吴赐莲与姜家寿2012年7月13日在厦门市公证处办理委托书的公证，委托方莉办理姜家寿卖给郭尚接新景禾祥3#D梯7跃8层D702单元房屋的出售、出租、诉讼的相关事项。
4、2012年10月29日，郭尚接代姜家寿交纳了新景禾祥3#D梯7跃8层D702单元0.67面积的购房款13915元，并交纳了房屋契税129355.59元。思明区后滨路8号之十二702室房屋于2012年11月8日办理土地房屋权证，证号厦国土房证第01018805，建筑面积207.62平方米。郭尚接于2012年11月23日交纳了思明区后滨路8号之十二702室房屋登记费和土地登记费，领取了该房的土地房屋权证，现该证在郭尚接手中。
5、郭尚接支付了思明区后滨路8号之十二702室房屋2012年4月至12月、2013年4月至6月的物业管理费，2012年1月至12月、2013年4月至6月的公共维修金，2012年6月至10月、2013年4月的公摊电费，2012年6月至11月、2013年4月的公摊水费。
6、姜家寿与中国工商银行股份有限公司厦门市分行于2010年4月21日签订一份《个人购房借款／担保合同》，以房屋抵押的方式向银行贷款3000000元，贷款期限180个月，贷款发放日为2010年4月26日，实际执行利率为4.935%。姜家寿于2010年5月起每月向银行偿还贷款，至2012年6月15日，仍有2680434.28元贷款未偿还。
7、郭尚接与姜家寿签订《房产买卖协议》后，姜家寿将偿还贷款的银行卡交予郭尚接，郭尚接于2012年7月14日起每月代姜家寿向银行偿还贷款。至2013年8月12日，郭尚接已为姜家寿偿还银行贷款330329.58元。
8、姜民跃因与吴赐莲和姜家寿民间借贷纠纷一案，于2013年2月25日向建阳市人民法院申请对厦门市后滨路8号之十二702室房产予以保全，建阳市人民法院于2013年2月25日作出（2013）潭民初字第575号民事裁定，对姜家寿所有的坐落于厦门市后滨路8号之十二702室房产予以查封。在执行姜民跃与姜家寿民间借贷纠纷一案中，郭尚接于2013年7月23日提出执行异议，建阳市人民法院于2013年8月1日作出（2013）潭执外异字第8号执行裁定，驳回郭尚接的执行异议。
9、姜家寿与吴赐莲2008年2月20日登记结婚，2009年3月13日登记离婚；2011年7月27日又办理结婚登记，2013年5月8日办理离婚登记。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。郭尚接主张确认其与姜家寿于2012年6月12日签订的《房产买卖协议》合法有效，停止对厦门市思明区后滨路8号之十二702室房屋的执行。姜民跃抗辩，郭尚接与姜家寿签订的《房产买卖协议》真实性无法确认，郭尚接仅支付了部分购房款，且该商品房被法院查封时仍登记在姜家寿名下，根据《物权法》的规定郭尚接并未取得房屋的所有权；由于郭尚接只支付了部分购房款，法院是可以查封、扣押、冻结的；郭尚接的诉请缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。原审法院认为，郭尚接与姜家寿之间签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，且买卖的房产系姜家寿婚前购买，房屋权属证书也登记为姜家寿一人，虽案外人吴赐莲在协议上署名，并不影响合同的成立，该《房产买卖协议》应为有效的合同。本案讼争房屋系姜家寿以担保贷款的方式向开发商购买所得，姜家寿也只是支付了首付款1297938元，余款系向银行贷款用于支付给开发商。郭尚接在向姜家寿购买诉争房屋时约定姜家寿为购买该房向银行申请的贷款均由郭尚接负责偿还，郭尚接也一直代姜家寿向银行偿还贷款。除姜家寿为购房向银行申请的贷款，其余购房款郭尚接均已支付给姜家寿，姜家寿向开发商购房所支付的款项郭尚接均已全额付清。且郭尚接已实际占有使用上述房屋。郭尚接的诉求，于法有据，应予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决：一、郭尚接与姜家寿于2010年6月10日签订的《房产买卖协议》合法有效；二、停止对厦门市思明区后滨路8号之十二702号房屋的执行。
上诉人姜民跃上诉称，一、郭尚接仅支付部分购房款，其代姜家寿每月偿还银行按揭贷款不能视为郭尚接已支付全部购房款。1、郭尚接代姜家寿按月偿还银行贷款债务，并未依法取得债权人银行的同意，如郭尚接无法按月偿还，姜家寿仍应还贷，郭尚接未能有效承接姜家寿欠银行的贷款债务；2、郭尚接虽代姜家寿偿还了部分银行贷款，但目前姜家寿欠银行贷款仍有200多万元未清偿；3、郭尚接每月将按揭款转入姜家寿在银行的按揭账户还款，表明购房款的偿还仍属于姜家寿的义务，应当认定郭尚接未全额支付购房款。二、郭尚接与姜家寿签订的《房屋买卖协议》没有发生物权变动的法律后果，诉争房产未办理产权过户手续，郭尚接对此存在过错。1、根据《中华人民共和国物权法》（以下简称﹤物权法﹥）第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，本案房产的抵押权人是银行，在抵押权消灭前，抵押财产不得转让，即使转让也不发生物权变动的效力；2、郭尚接购买诉争房产时，明知姜家寿尚未取得房产证，也明知该房产已抵押给银行，缺乏实现及取得物权的前提条件，对此交易存在的风险是完全能够预测的；3、根据《物权法》第一百九十条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”之规定，郭尚接支付给姜家寿购房款时，未依法将款项用于清偿抵押权人的贷款，以消灭抵押权，而是约定承接银行债务，造成了买卖房产未办理产权过户手续，郭尚接对此存在过错。综上，本案不能认定郭尚接已经支付全部购房价款，且其对房产未办理过户登记手续存在过错。原审法院对诉争房产的查封和执行是正确的，原审判决停止执行不当，请求撤销原判，改判驳回郭尚接的诉讼请求。
被上诉人郭尚接答辩称，本案被查封的诉争房产实体权利人为郭尚接，应当解除查封，停止执行。首先，郭尚接与姜家寿签订的《房产买卖协议》合法有效，受法律保护；其次，郭尚接已支付全部房价款给姜家寿，银行按揭贷款已由郭尚接承担；最后，《房产买卖协议》约定姜家寿在取得产权证后三个月时间办理完户口迁入迁出手续，郭尚接对此积极催促，但在三个月后拟办理产权过户时发现房产已被查封，郭尚接已积极履行了合同义务，对于房产证无法过户不存在过错。因此，原审判决《房产买卖协议》有效，并停止对诉争房产的执行是正确的，应驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原判认定的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，姜家寿尚欠银行诉争房产的按揭贷款部分，郭尚接已于2014年6月10日代为一次性还款，还款数额为2374743.21元，利息8771.05元，合计2383514.26元。
上述事实，有郭尚接向本院提交的中国工商银行股份有限公司厦门东区支行《个人贷款提前归还》业务回单以及该行《个人贷款情况查询证明》在案为证，足以认定。对于郭尚接提交的上述二份证据，姜民跃质证认为，对真实性没有异议，但因上述证据中姜家寿的还款账号与其与银行签订的贷款合同约定的还款账号存在不一致的情况，不能确认剩余贷款已归还完毕；且即便剩余贷款已归还完毕，但诉争房产目前未解押，仍然登记在姜家寿名下，郭尚接至今才代为还清贷款，不能以此对抗原审法院的保全裁定。姜家寿质证认为，对上述证据真实性、合法性、关联性无异议，能够证明诉争房产的银行贷款已全部还清的事实。本院认证认为，上述证据中的贷方账号、户名与郭尚接在原审提交的证据《个人贷款情况查询证明》中的贷款账号、客户姓名一致，所载内容真实，本院予以采信。
本院认为，案外人提起执行异议之诉的目的是请求停止执行。因此，案外人执行异议之诉所应审理的即案外人提出的停止执行之诉的理由能否成立的问题。本案中，郭尚接不仅提出请求停止执行的诉求，同时提出确认其与姜家寿签订的《房产买卖协议》合法有效的诉求。原审法院对上述二诉求一并审理，姜民跃、姜家寿未提出异议，而在执行异议之诉案件的审理过程中，须对案外人主张的实体权利所依据的相关实体法律关系进行审理和认定，故本案原审法院一并审理郭尚接二诉求并无不当。
关于《房产买卖协议》的效力问题。姜民跃上诉认为，根据《物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，本案房产的抵押权人是银行，在抵押权消灭前，抵押财产不得转让，即使转让也不发生物权变动的效力。据此，不能认定《房产买卖协议》有效。本院认为，根据已查明的事实，郭尚接支付了购房款，姜家寿也已将诉争房产交由郭尚接占有使用，双方存在真实的房屋买卖关系；且《房产买卖协议》签订于2012年6月10日，并已实际履行，而原审法院因姜家寿与姜民跃之间民间借贷纠纷一案，保全诉争房产的时间为2013年2月25日，没有证据表明郭尚接与姜家寿之间有存在恶意串通，以达到转移姜家寿财产、损害债权人利益之目的的非法情形。郭尚接在《房产买卖协议》签订之后，代姜家寿按月偿还银行按揭贷款，并已实际清偿全部贷款，足以认定郭尚接具有代为清偿债务消灭抵押权的主观意愿及实际行为，符合《物权法》第一百九十一条除外规定之情形，未损害抵押权人的利益。本院据此认定《房产买卖协议》合法有效。至于诉争房产转让给郭尚接后能否产生物权变动的效力，应以本案是否应停止对诉争房产的执行为前提，并不影响对《房产买卖协议》合法有效的认定，故本院对姜民跃提出《房产买卖协议》无效的上诉理由不予支持。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称﹤规定﹥）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，姜家寿将诉争房产出卖给郭尚接，郭尚接虽支付了相应价款并实际占有该房产，但尚未办理产权过户登记手续，该房产仍登记于姜家寿名下。因此，当姜民跃作为债权人起诉姜家寿偿还借款，并申请查封诉争房产时，原审法院予以查封是有法律依据的。但是，郭尚接对诉争房产的查封提出了异议，其异议如符合《规定》第十七条的情形是能够成立的。对此，本院认为，其一，郭尚接购买诉争房产时间在原审法院查封该房产之前，郭尚接属于善意购买人。其二，郭尚接已经支付了诉争房产的全部价款（尚欠银行的按揭款也已付清），并实际占有该房产。其三，诉争房产虽未办理产权过户登记手续，但一是郭尚接与姜家寿签订《房产买卖协议》时，诉争房产尚未办理房屋权属登记；二是诉争房产于2012年11月8日办理了土地房屋权证，登记于姜家寿名下后，依《房产买卖协议》的约定，郭尚接需待姜家寿在三个月内将落户在诉争房产上的户口全部迁出后才能办理房屋产权过户手续；三是原审法院于2013年2月25日即查封了诉争房产，距该房产的土地房屋证登记于姜家寿的名下仅三个多月，郭尚接欲办理过户登记时发现房产被查封，随后提出执行异议。虽然郭尚接对于购买尚未办理产权登记的房产是明知的，理应知晓存在一定的交易风险，但其作为买受人，已经按照《房产买卖协议》的约定善意、积极地履行了相应的义务，并不存在怠于办理房屋产权过户登记手续的情形，应当认定其对诉争房产未办理产权过户登记手续并不存在过错。
综上分析，郭尚接提出的执行异议符合《规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”所规定的情形，本案存在足以阻却诉争房产执行的事实，姜民跃的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决停止执行认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人姜民跃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乐 芳
审 判 员 黄天智
代理审判员 余观贵
二〇一四年六月十七日
书 记 员 刘冬龙
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。