江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初8029号原告：耿倩倩，女，1986年7月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：赵菲，江苏东银律师事务所律师。被告：卢刚，男，1983年11月27日出生，汉族。第三人：ＸＸ，男，1984年3月11日出生，汉族。第三人：王爱丽，女，1983年3月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：陶正乐（系王爱丽舅舅）。第三人：杨燕，女，1984年7月9日出生，汉族。原告耿倩倩与被告卢刚、第三人ＸＸ、王爱丽、杨燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告耿倩倩及其委托诉讼代理人赵菲，被告卢刚，第三人王爱丽的委托诉讼代理人陶正乐，第三人杨燕到庭参加诉讼。第三人ＸＸ经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿倩倩向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告支付原告一个月违约金1000元；3.被告及第三人杨燕立即迁出、腾空江苏省南京市中山北路215-1号1920室房屋（丘权号：523292-Ⅱ-526），并返还原告；支付占用房屋期间的房屋租金损失（按2600元/月标准自合同解除之日起计算至实际迁出之日止）。事实和理由：2016年7月15日原告通过淘宝网公开司法拍卖的形式，竞价购得江苏省南京市中山北路215-1号1920室房屋（以下简称涉案房屋），并依法向南京市秦淮区人民法院（以下简称秦淮区法院）缴纳了全部拍卖房款。房屋成交之后，办理房屋拍卖资料交接手续时，原告从法院所提供的房屋资料中得知，房屋承租人即被告违反原租赁合同的约定，将该房屋转租给第三人杨燕，经多次协商无果，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告卢刚辩称，涉案房屋的原所有权人系第三人ＸＸ、王爱丽，由于第三人ＸＸ拖欠被告款项，故第三人ＸＸ与被告签订了五年期的房屋租赁合同。由于第三人ＸＸ存在其他债权债务纠纷，导致涉案房屋被秦淮区法院拍卖，秦淮区法院在拍卖公告中注明了涉案房屋有租赁合同的事实，买受人自行解决租赁纠纷。被告和第三人ＸＸ的租赁合同经过秦淮区法院核实，是真实有效的，该合同第六条虽有不得转租的约定，但双方均没有在意。被告租房后再转租收益，第三人ＸＸ是认可的。即使主张权利也应是第三人ＸＸ、王爱丽主张，而不应当是原告。原告在购房之后要求被告迁让，没有道理。原告的诉讼请求没有事实依据，请法院予以驳回。第三人ＸＸ未答辩。第三人王爱丽述称，第三人ＸＸ、王爱丽于2006年结婚，于2014年在民政局协议离婚，在离婚协议中明确约定涉案房屋归第三人ＸＸ所有，因涉案房屋有抵押，离婚后没有办理房屋所有权变更手续，对涉案房屋经秦淮区法院拍卖以及转租给被告的事实，第三人王爱丽是知道的，第三人王爱丽对秦淮区法院拍卖的事实没有异议，请求法院依法裁判。第三人杨燕述称，被告将涉案房屋转租给第三人杨燕时，出示了被告和第三人ＸＸ的房屋租赁合同，被告与第三人杨燕签订的转租合同的期限是三年，从2016年4月10日至2019年4月9日，租金每月2600元，第三人杨燕承租后，正常向被告缴纳了一年房租和押金，后面房租尚未缴纳。签订转租合同时，明确第三人杨燕可以将房屋转租。第三人杨燕承租涉案房屋后用作酒店式公寓，将房屋转租给不固定人员，目前涉案房屋在第三人杨燕控制之下，现在空置。请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：涉案房屋即江苏省南京市中山北路215-1号1920室房屋（建筑面积51.78平方米），原房屋所有权人为第三人王爱丽、ＸＸ，物权登记时间为2012年3月，双方系共同共有。第三人王爱丽、ＸＸ原系夫妻关系，2006年登记结婚，2014年协议离婚。2015年12月秦淮区法院对王金丽与孙学军、ＸＸ（即本案第三人）、王丹民间借贷纠纷一案作出（2015）秦民初字第3368号民事判决，判决孙学军偿还王金丽借款本金180万元及利息，ＸＸ、王丹对该款项承担连带清偿责任。该判决生效后，王金丽向秦淮区法院申请强制执行。执行过程中，秦淮区法院查封了ＸＸ、王爱丽共有的涉案房屋，查封期限为2016年3月31日至2019年3月30日。2016年3月30日秦淮区法院与ＸＸ进行谈话，ＸＸ表示同意拍卖涉案房屋，并称该房屋有30万元贷款，现在出租给卢刚，租期5年，愿意以85万元的价格在网上拍卖等等。第三人王爱丽亦表示同意秦淮区法院以85万元的价格在淘宝网上进行司法拍卖。第三人王爱丽表示2014年11月第三人ＸＸ、王爱丽协议离婚，约定涉案房屋归第三人ＸＸ所有，但双方未办理涉案房屋的所有权变更手续。2016年4月7日秦淮区法院在涉案房屋张贴公告，告知该房屋被查封并将予以拍卖还款，要求承租人或其他权利人在2016年4月22日前向秦淮区法院申报权利。被告向秦淮区法院提交了一份2015年8月27日签订的《房屋租赁合同》，主张其为涉案房屋的实际承租人。该合同的出租方（甲方）为第三人ＸＸ，承租方（乙方）空白，合同约定甲方将涉案房屋出租给乙方，月租金为1000元，后2年半为1200元/月；租期五年，自2015年10月1日至2020年10月1日；乙方付款方式为2年半计3万元，下次房租乙方应提前一个月支付；乙方在租赁期内享有房屋居住和使用权，但不得利用上述房屋从事任何非法活动，乙方不得以任何形式转租房屋给第三者；如有违约，违约方须赔付守约方一个月房租；如甲方不能按5年履行或不可抗力因素，甲方承担全部损失等等。第三人ＸＸ在该合同中签名，乙方处没有人签名。2016年4月27日秦淮区法院与第三人杨燕进行了谈话，第三人杨燕表示其从被告卢刚处转租涉案房屋，租期三年，每月租金为2600元，已经缴纳了半年租金15600元和押金2600元，2016年4月15日入住后花了一万多元装潢，准备开酒店，同意法院依法拍卖等等。第三人杨燕向秦淮区法院提交了一份落款日期为2016年4月9日的《租赁合同》，出租人（甲方）为被告，承租人（乙方）为第三人杨燕，该合同约定租期三年，自2016年4月10日至2019年4月9日，月租金第一年为2600元，第二年为2700元，第三年为2800元，租金半年支付一次等等。2016年7月秦淮区法院在淘宝网公开拍卖涉案房屋，在“拍品现状”描述中，明确涉案房屋有租赁，租期自2015年10月1日至2020年10月1日，租金前2年半每月1000元，共计3万元已支付完成，后2年半每月1200元，尚未支付。拍卖成交后租赁、迁让等关系买受人自行解决。2016年7月10日涉案房屋第一次拍卖流拍。2016年7月14日至15日第二次拍卖，拍卖底价为68万元。2016年7月15日原告以86万元的价格竞拍成功。2016年7月21日原告向秦淮区法院交纳了86万元拍卖款项，秦淮区法院向原告出具了网上司法拍卖成交确认书和付款票据。2016年8月15日原告取得涉案房屋的不动产权证。此后，原告与被告方联系，要求被告方腾空并交还房屋。被告对此不予同意。双方为此产生纠纷，由于协商未果，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，第三人ＸＸ向本院陈述，其与被告签订的《房屋租赁合同》情况属实，被告已交纳前2年半的房租，对于合同条款予以认可，房屋交给被告后没有再过问房屋的事情，被告没有和第三人ＸＸ说过转租，其没有同意被告转租，不清楚被告转租给第三人杨燕的事情。由于当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。上述事实，有当事人陈述；原告提供的不动产权证、网上司法拍卖成交确认书、付款票据等；被告提供的网上拍卖资料、《房屋租赁合同》、房屋所有权证复印件、拍卖公告、《租赁合同》等；本院调查取证材料以及本案开庭笔录等证据证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；所有权变动之后，受让人和承租人成为租赁合同的当事人，租赁合同对受让人和承租人产生法律效力，双方应当依照该合同约定行使权利、履行义务。关于被告与第三人ＸＸ之间是否存在房屋租赁合同法律关系的问题。根据秦淮区法院生效裁判文书、本院调查取证材料以及当事人陈述等证据，可以认定第三人ＸＸ因未履行对案外人所负债务，导致第三人ＸＸ、王爱丽名下的涉案房屋被依法拍卖，秦淮区法院在拍卖前审核时，第三人ＸＸ陈述其已将涉案房屋出租给被告，被告也向秦淮区法院提供了一份2015年8月27日签订的《房屋租赁合同》，虽然该合同只有作为出租人的第三人ＸＸ签名，但结合被告已实际履行合同等事实，可以确定被告是《房屋租赁合同》的承租人（乙方），被告与第三人ＸＸ之间存在房屋租赁合同法律关系。该《房屋租赁合同》能够体现双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并生效。根据法律规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，因此被告和第三人ＸＸ应当按照2015年8月27日签订的《房屋租赁合同》的约定，全面履行各自合同义务。关于被告是否享有涉案房屋转租权的问题。1.根据法律规定和《房屋租赁合同》的约定，被告作为承租人对涉案房屋依法享有占有、使用、收益的权利，但不享有对涉案房屋的处分权。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，承租人经出租人同意才享有转租权，否则不享有转租权。2.《房屋租赁合同》约定，“乙方（即被告）不得以任何形式转租房屋给第三者”，虽然被告陈述双方当事人均未注意到该合同条款，但双方均认可并实际履行该合同，故被告该抗辩理由不符合法律规定，本院不予采纳，被告对涉案房屋无约定转租权。3.根据法律规定，当事人对自己的主张应当提供充分的证据证明，否则应当承担举证不能的不利法律后果。被告主张其承租涉案房屋的目的是转租收益，第三人ＸＸ对此亦认可并同意。原告对此持有异议。被告作为主张该争议事实成立的当事人，应当对此承担证明责任。由于被告除了其单方陈述之外，未能提供其他充分的证据，《房屋租赁合同》没有可以转租的内容，故本院对此争议事实不予认定。4.根据以上分析，被告对涉案房屋无转租权。关于被告与第三人杨燕之间转租合同的效力问题。根据本案查明的事实以及前述分析，1.2016年3月30日秦淮区法院在与第三人ＸＸ执行谈话中，第三人ＸＸ只向秦淮区法院反映将涉案房屋出租给了被告，但未明确表示同意被告转租涉案房屋，亦即不能认定第三人ＸＸ同意被告转租给第三人杨燕。2.秦淮区法院查封涉案房屋的期限为2016年3月31日至2019年3月30日，并于2016年4月7日在涉案房屋张贴公告，告知该房屋被查封并将予以拍卖。被告方作为涉案房屋承租人，应当对法院执行予以配合、协助，并依法妥善处理房屋转租事宜。3.2016年4月27日秦淮区法院与第三人杨燕进行了执行谈话，第三人杨燕表示其从被告卢刚处转租的期限是2016年4月10日至2019年4月9日，实际入住时间为2016年4月15日，因此可以确定在秦淮区法院查封涉案房屋及张贴查封公告之时，第三人杨燕并未实际占有使用涉案房屋。4.根据法律规定，当事人不得处分经司法查封的房地产，被告及第三人杨燕订立转租合同时不得违反法律等规定，且根据前述分析，被告并无涉案房屋转租权，被告与第三人杨燕对此均应知道，该《租赁合同》符合法律规定的无效情形，应属无效。关于原告与被告之间是否存在房屋租赁合同法律关系的问题。原告与被告之间虽然未订立涉案房屋租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条等规定，在适用“买卖不破租赁”规则以及物权已经变动的情况下，新的房屋所有权人取代原房屋所有权人，成为原房屋所有权人与承租人之间签订合同的当事人，原房屋所有权人退出租赁合同法律关系，从而该租赁合同对新的房屋所有权人和承租人发生法律效力。本案中，原告系经司法拍卖而成为新的涉案房屋的所有权人，基于法律规定其取代第三人ＸＸ成为《房屋租赁合同》中的当事人，因此，在原告经登记于2016年8月15日成为涉案房屋所有权人之后，原告与被告之间即存在房屋租赁合同法律关系，双方的权利义务仍按照《房屋租赁合同》予以确定。关于原告能否解除与被告之间《房屋租赁合同》的问题。1.关于诉讼程序问题。在秦淮区法院拍卖公告中，注明拍卖成交后租赁、迁让等关系由买受人自行解决。该内容实质上系带租交房的约定，原告作为买受人对此不持异议，故原告应当自行解决有关租赁、迁让等争议。原告在接受带租交房的事实之后，可以依照法律规定另行处理租赁合同履行争议，原告向本院提起本案诉讼，符合法律规定。2.关于被告是否违约的问题。根据法律规定和本案查明的事实，被告作为承租人未经原告同意，不得转租涉案房屋，而被告自2016年4月起将涉案房屋转租给第三人杨燕，2016年8月15日原告成为房屋所有权人之后，被告和第三人杨燕之间仍然继续履行《租赁合同》，第三人杨燕持续占用涉案房屋，则被告的行为违反了《房屋租赁合同》中“乙方（即被告）不得以任何形式转租房屋给第三者”的内容，已经构成违约。3.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，由于被告存在转租行为，故原告可以解除合同。综合以上分析，原告要求解除与被告之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告及第三人杨燕迁出涉案房屋，被告支付违约金以及占用房屋期间房屋租金损失的诉讼请求能否支持的问题。1.根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，在租赁合同解除后，被告方应当将涉案房屋返还原告，原告要求被告以及实际占用人第三人杨燕返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。2.由于被告存在违约行为，故原告依据《房屋租赁合同》的约定，要求被告承担违约金1000元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。3.本案原告起诉后，被告于2016年9月1日领取原告的起诉状副本，根据法律规定，原、被告之间的《房屋租赁合同》应自2016年9月1日起解除。此后，被告应当支付原告合理的房屋占有使用费，由于被告转租给第三人杨燕的租金标准为2600元/月，故对原告要求被告参照2600元/月的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据秦淮区法院拍卖公告等证据，被告已按每月1000元的标准向第三人ＸＸ支付了前两年半的房屋租金共计3万元，根据前述分析，原告因司法拍卖而直接取代第三人ＸＸ成为《房屋租赁合同》的出租人，合同中出租人的权利义务在物权变动后全部由原告继受，则原告在2016年9月1日合同解除后，应将此后的租金19000元（=30000-11000）退还被告，为妥善处理本案纠纷，该退还款项可与原告主张的前述房屋占有使用费相冲抵。第三人ＸＸ经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告耿倩倩与被告卢刚之间的《房屋租赁合同》；二、被告卢刚、第三人杨燕于本判决发生法律效力之日起十日内将江苏省南京市中山北路215-1号1920室房屋腾空并返还原告耿倩倩；三、被告卢刚于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告耿倩倩违约金1000元；四、被告卢刚于本判决发生法律效力之日起十日内，给付原告耿倩倩自2016年9月1日至实际返还租赁房屋期间按照2600元/月的标准所计算的房屋占有使用费（原告耿倩倩应退还被告卢刚的19000元，可与该款项相抵冲）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告卢刚负担（原告已预付，被告在给付上述款项时一并将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  张振祥人民陪审员  丁文泽二〇一七年四月二十八日书 记 员  汪慧娣履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。