江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏中民初字第0044号
原告赵建锋。
委托代理人曹建庆、吴洁，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
被告昆山大都会房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市周庄镇淀南路南侧。
法定代表人谭莹颖，执行董事。
委托代理人王建华，江苏王建华律师事务所律师。
被告上海大都会育乐发展有限公司，住所地上海市闵行区中春路9988号。
法定代表人陈森田，董事长。
委托代理人王国平、吕璐，江苏鼎昆律师事务所律师。
原告赵建锋诉被告昆山大都会房地产开发有限公司（以下简称昆山大都会公司）、上海大都会育乐发展有限公司（以下简称上海大都会公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年4月27日立案受理。本院依法组成合议庭于2015年2月7日公开开庭进行了审理。赵建锋代理人委托曹建庆、吴洁，昆山大都会公司委托代理人王建华，上海大都会公司委托代理人吕璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵建锋诉称：2009年2月24日，原告与昆山大都会公司签订了位于昆山市周庄镇淀南路南侧熙园21号、22号、23号别墅的三份《商品房购销合同》，三份合同内容基本一致。该三份合同第八条均约定：“出卖人在2009年12月31日前，应依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书商品房交付给买受人使用”，但至今被告未能交付上述房屋。原告赵建锋与上海大都会公司及昆山大都会公司签订《抵债协议》，约定因上海大都会公司欠原告赵建锋债务，故由昆山大都会公司以昆山熙园项目抵偿上海大都会公司欠原告债务。上海大都会公司于2013年3月11日再次向昆山大都会公司发函，确认该三套别墅权属应归于原告，但昆山大都会公司未履行。故诉至法院，请求法院判令：1、两被告继续履行2009年2月24日原告与昆山大都会公司签订的《商品房购销合同》；2、本案诉讼费由被告承担。
被告昆山大都会公司辩称：一、原告的诉请不能成立，因为昆山市人民法院（2010）昆民初字1750号民事判决书已经认定该三份购销合同系无效合同，而且原告曾经主张过要求支付违约金的诉讼也被法院驳回，所以原告再次提起诉讼是没有法律依据的；二、原告未曾支付过任何房款，而且苏州中院民事判决书也确认了所谓的购买合同并不是真实的购买关系，只是一个抵押关系，所以原被告之间并没有真实的买卖关系。三、原告没有支付过房款，而且被告上海大都会公司也没有支付过房款，也没有房屋的所有权，所以抵押也是无效的。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
被告上海大都会公司辩称：上海大都会公司对原告并没有相关义务，双方也从未进行过此类约定，故要求上海大都会公司承担共同责任没有任何依据。
经审理查明：2009年2月24日，原告赵建锋与被告昆山大都会公司签订了的三份《商品房购销合同》，约定原告购买被告所有的位于昆山市周庄镇淀南路南侧熙园21号、22号、23号别墅，每幢别墅的价格均为17000024元。三份合同均载明：全款人民币1700万元整与签约后以一次性付款方式支付于昆山大都会公司，该房款由上海大都会公司支付给昆山大都会公司；出卖人在2009年12月31日前，应依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书商品房交付给买受人使用。
2009年2月底，原告赵建锋与上海大都会公司及被告昆山大都会公司签订《抵债协议》，约定因上海大都会公司欠原告赵建锋债务，愿以其投资的昆山熙园21号、22号、23号别墅抵偿原告赵建锋债务，被告昆山大都会公司只承担配合将上海大都会公司拥有上述房屋抵偿赵建锋债务之义务，同时该协议第三条约定，原告赵建锋同意上海大都会公司可分批回购三套房产，但最终期限不超过2009年12月底，上海大都会公司清偿原告赵建锋债务后，原告赵建锋与被告昆山大都会公司配合办理退房手续，若期限到期后，上海大都会公司无力回购，被告昆山大都会同意不向赵建锋索取任何差价房款。
2009年2月26日，上海大都会公司向昆山大都会公司发出《承诺函》一份，载明：关于赵建锋于2009年2月18日在昆山大都会公司订购三套熙园别墅21号、22号、23号，其全部房款由上海大都会公司与昆山大都会公司结算，该房产系上海大都会公司用于抵偿赵建锋先生债务。
2009年11月3日，上海大都会公司向被告昆山大都会公司发出《告知函》一份，告知其已经于2009年11月3日与赵建锋结清所有债权债务，故赵建锋向贵公司购买的昆山市周庄镇熙园别墅21号、22号、23号房屋的房款本公司将不再代为支付。
2009年11月4日，昆山大都会公司向赵建锋发函，称赵建锋于2009年2月18日与昆山大都会公司订购三套熙园别墅21号、22号、23号房屋预售合同，并承诺由上海大都会公司代为支付全额购房款，但之后未支付。2009年11月4日本公司收到上海大都会公司通知不再为赵建锋付款，请赵建锋在2009年11月10日前向本公司支付购买三套别墅的全部款项，如逾期不履行付款义务的，本公司将保留解除预合同的权利。
2013年3月11日，上海大都会公司向昆山大都会公司发函，告知其开发的昆山市周庄镇熙园项目中权利属于上海大都会公司的21号、22号、23号别墅已办理预售登记在赵建锋名下。上海大都会公司明确21号、22号、23号别墅权利属于赵建锋，请昆山大都会公司尽快履行《商品房购销合同》出卖方义务。
另查明，昆山大都会公司原法定代表人王康于2011年9月28日向上海大都会公司法定代表人陈森田及案外人陈庚白出具《承诺书》，载明：昆山市周庄镇熙园别墅中13套其中16、21、22、23、27、28、29、30号8套归陈森田所有，12、13、15、25、26号5套归陈庚白所有。以上13套别墅的商品房预售合同买受人与二位或上海大都会公司结算房款即可，无须向我司履行任何付款义务。该《承诺书》由王康签名，并加盖昆山大都会公司公章。
目前，该三套别墅预售登记在赵建锋名下。包括本案昆山市周庄镇熙园21号、22号、23号别墅在内的钱龙盛世别墅工程已于2010年2月停工，并被多家法院查封。
上述事实由《商品房购销合同》、《抵债协议》、《函》、《承诺函》以及当事人庭审陈述予以证实。
2010年4月19日，赵建锋向昆山市人民法院起诉，主张其与昆山大都会公司签订三份《商品房购销合同》，约定应于2009年12月31日前交房，但昆山大都会公司未能交付上述房屋，要求法院判令昆山大都会公司支付按照总房价51000000元，从2010年1月1日起至实际交房止，按照日万分之三支付逾期交房违约金。昆山市人民法院于2011年5月5日作出（2010）昆民初字第1750号民事判决，以双方并不存在房屋买卖的真实意思表示以及《抵债协议》约定内容违反了法律的强制性规定，驳回了赵建锋的诉讼请求。
2010年4月2日，上海大都会公司向昆山市人民法院起诉，认为与被告赵建锋签订《抵债协议》，约定以其昆山市周庄镇淀南路南侧熙园三套别墅作为债务担保，并签订商品房预售合同。但是上海大都会公司在《抵债协议》中约定的还款期限前已将债务全部清偿，而且该《抵债协议》违反《中华人民共和国担保法》的规定。请求法院判令：1、确定《抵债协议》无效；2、解除原告以预售登记形式提供的担保并办理昆山市周庄镇淀南路南侧熙园21号、22号、23号别墅的退房手续；3、并由被告承担本案的诉讼费用。昆山市人民法院于2011年4月25日作出（2010）昆民初字第1715号民事判决，认定双方之间签订的《抵债协议》内容违反法律法规的强制性规定，约定内容无效。而且该抵债协议所担保的债务业已清偿，被告赵建锋应该退还抵押房产。判决：一、确认原告上海大都会公司与被告赵建锋、昆山大都会公司签订的《抵债协议》无效；二、被告赵建锋、昆山大都会公司于判决生效之日起十日内办理预售登记在赵建锋名下的昆山市周庄镇淀南路南侧熙园21号、22号、23号三套别墅的退房手续；三、驳回原告上海大都会公司其他诉讼请求。上诉人赵建锋不服该民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月13日作出（2011）苏中民终字第1877号民事判决，认为赵建锋与上海大都会公司、昆山大都会公司签订《抵债协议》除“昆山大都会公司不得向赵建锋索取任何差价房款”外的内容有效，协议中债务范围应是1450万元和双方约定的利息，而上海大都会公司未能举证证明其已完全清偿债务。因此，上海大都会公司要求确定《抵债协议》无效并解除以预售登记形式提供的担保并办理昆山市周庄镇淀南路南侧熙园21号、22号、23号别墅的退房手续的诉讼请求没有事实和法律依据，遂判决撤销昆山市人民法院（2010）昆民初字第1715号民事判决并驳回上海大都会公司所有诉讼请求。
以上事实有（2010）昆民初字第1750号民事判决书1份、（2010）昆民初字第1715号民事判决书1份、（2011）苏中民终字第1877号民事判决书1份予以证实。
双方当事人争议的焦点为：一、赵建锋与上海大都会公司、昆山大都会公司之间是否存在商品房买卖合同关系？二、《抵债协议》内容是否违反法律的强制性规定，昆山大都会公司是否应按《商品房购销合同》的内容履行合同？
一、关于赵建锋与上海大都会公司、昆山大都会公司之间是否存在商品房买卖合同关系的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告赵建锋与被告昆山大都会公司于2009年2月24日签订三份《商品房购销合同》，约定原告购买被告所有的位于昆山市周庄镇淀南路南侧熙园21号、22号、23号别墅，房款由上海大都会公司支付给昆山大都会公司。上述房屋已在昆山市房地产交易中心办理销售备案登记手续。并且，2009年11月4日，昆山大都会公司曾向赵建锋发函，称赵建锋订购的三套熙园别墅房屋预售合同，承诺由上海大都会公司代为支付全额购房款，但之后未支付。要求赵建锋在2009年11月10日支付全部款项。证明昆山大都会公司对与赵建锋之间存在商品房买卖合同关系是认可的，因此案涉三份《商品房购销合同》均属依法成立的合同。
2009年2月底，原告赵建锋与上海大都会公司及被告昆山大都会公司签订《抵债协议》中约定因上海大都会公司欠赵建锋债务，愿以昆山熙园21号、22号、23号别墅抵偿赵建锋债务，昆山大都会公司负配合义务，同时约定，不超过2009年12月底，上海大都会公司清偿赵建锋债务后，赵建锋与昆山大都会公司配合办理退房手续，若期限到期后上海大都会公司无力回购，昆山大都会同意不向赵建锋索取任何差价房款。
从三份《商品房购销合同》与《抵债协议》约定的内容来看，当事人虽然对债务的金额有争议，但对《商品房购销合同》涉及的购房款与《抵债协议》涉及的债务属同一笔款项并无异议，也就是说，三方当事人基于同一笔款项先后签订了三份《商品房购销合同》和《抵债协议》。《商品房购销合同》与《抵债协议》当属并立又有联系的两个合同。《商品房购销合同》与《抵债协议》联系表现为：1、《商品房购销合同》与《抵债协议》中涉及的购房款及债务为同一笔款项，上海大都会公司欠赵建锋债务即为赵建锋应支付昆山大都会公司之购房款；2、《抵债协议》约定以签订商品房买卖合同的形式为《抵债协议》中所涉债务提供担保，即三方当事人实际是用三份《商品房购销合同》为《抵债协议》提供担保。同时《抵债协议》为《商品房购销合同》的履行附设了解除条件，即2009年12月底前，上海大都会公司清偿赵建锋债务，《商品房购销合同》可不履行；如上海大都会公司不能清偿债务的，则履行《商品房购销合同》。
二、关于《抵债协议》内容是否违反法律的强制性规定，昆山大都会公司是否应按《商品房购销合同》的内容履行合同的问题。本院认为，《中华人民共和国担保法》第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。这是法律上禁止流押的规定。禁止流押的立法目的在于防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。
本案中，《抵债协议》中约定：“上海大都会公司以昆山熙园21号、22号、23号别墅抵偿赵建锋债务，到期不能清偿的，昆山大都会同意不向赵建锋索取任何差价房款”，虽然其中“昆山大都会同意不向赵建锋索取任何差价房款”的约定违反我国法律法规的强制性规定，当属无效，但其余内容即上海大都会公司以其投资昆山熙园21号、22号、23号别墅抵偿赵建锋债务并非法律上禁止的流押条款。本院生效判决对此已作出过认定，不再赘述。此外，根据之后当事人之间的往来函件的内容，如2009年2月26日，上海大都会公司向昆山大都会公司发出《承诺函》，载明赵建锋订购的三套别墅，全部房款由上海大都会公司与昆山大都会公司结算。2013年3月11日，上海大都会公司向昆山大都会公司发函，告知其尽快履行《商品房购销合同》出卖方义务。各方当事人的意思表示应该是清楚的，即赵建锋不能直接取得三套别墅的所有权，而应通过履行《商品房购销合同》，并由上海大都会公司与昆山大都会公司结算房款的方式来实现。
综上可见，首先，《抵债协议》、《承诺函》上述内容并非约定上海大都会公司到期不能清偿，《抵债协议》、《承诺函》所称抵押物所有权转移为赵建锋所有。在上海大都会公司到期不能清偿债务时，赵建锋不能直接按上述约定取得《抵债协议》中抵押物的所有权。赵建锋要想取得《抵债协议》中抵押物即昆山熙园21号、22号、23号别墅的所有权，只能通过履行案涉三份《商品房购销合同》实现。正基于此，赵建锋在本案提出的诉讼请求也是请求履行《商品房购销合同》。
其次，案涉三份《商品房购销合同》和《抵债协议》及上海大都会公司出具《承诺函》、昆山大都会公司出具《承诺函》均为当事人真实意思表示，合法有效。1、三方当事人在《抵债协议》及《承诺函》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《抵债协议》提供担保，并为此在《抵债协议》中为案涉三份《商品房购销合同》附设了解除条件，该约定并不违反法律、法规的强制性规定。虽然在期间，上海大都会公司曾于2009年11月3日发函告知昆山大都会公司将不再代为赵建锋支付房款。但其后，又于2013年3月11日，向昆山大都会公司发函，明确要求昆山大都会公司尽快履行《商品房购销合同》出卖方义务。表明上海大都会公司对抵押物抵偿赵建锋债务的追认。2、根据昆山大都会公司原法定代表人王康于2011年9月28日出具的《承诺书》，案涉三套别墅的商品房预售合同买受人与上海大都会公司结算房款即可，无须向昆山大都会公司履行任何付款义务。虽然现昆山大都会公司对该《承诺书》上王康签名有异议，但并无证据加以证明，且该《承诺书》又加盖有昆山大都会公司公章。因此对该《承诺书》的真实性可以认定，根据《承诺书》内容，上海大都会公司有权处分案涉三套别墅。3、虽然在昆山市人民法院于（2010）昆民初字第1750号民事判决中，认定赵建锋与昆山大都会公司并不存在房屋买卖的真实意思表示以及《抵债协议》约定内容违反了法律的强制性规定。但是在本院（2011）苏中民终字第1877号民事判决中，认定《抵债协议》除“昆山大都会公司不得向赵建锋索取任何差价房款”外的其余内容有效。虽然该两案件并非同一案件，但均涉及到《抵债协议》的效力，因此本院的终审判决从一定程度上纠正了昆山市人民法院的观点。另外，2011年9月28日王康向上海大都会公司出具《承诺书》以及2013年3月11日，上海大都会公司向昆山大都会公司发函均发生在昆山市人民法院诉讼之后，因此应当按照事情的发展及事实内容的变更综合评判案涉三份《商品房购销合同》及《抵债协议》的效力。
再次，虽然包括本案昆山市周庄镇熙园21号、22号、23号别墅在内的钱龙盛世别墅工程已于2010年2月停工，并被多家法院查封。但此并非不能履行《商品房购销合同》的法定事由，即使出现履行不能的状况，当事人亦可通过其他司法途径加以救济。然昆山大都会公司拒绝履行合同，其主张有违诚信原则，本院不予支持。
综上所述，案涉三份《商品房购销合同》及《抵债协议》、《承诺书》均依法成立并具有法律效力。《抵债协议》中关于上海大都会公司以昆山熙园21号、22号、23号别墅抵偿赵建锋债务内容的约定，并不违反《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》禁止流押的规定。《抵债协议》约定的商品房买卖合同的解除条件未成就，原告赵建锋要求继续履行案涉三份《商品房购销合同》有事实和法律依据，本院予以支持。由于《商品房购销合同》、《抵债协议》以及之后的《承诺书》中均有三套别墅房款由上海大都会公司与昆山大都会公司结算的意思表示，因此，如需履行《商品房购销合同》，上海大都会公司亦负有合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，判决如下：
被告昆山大都会房地产开发有限公司、上海大都会育乐发展有限公司按照2009年2月24日签订的三份《商品房购销合同》的内容履行合同。
案件受理费296800元，由昆山大都会房地产开发有限公司、上海大都会育乐发展有限公司各负担148400元。
如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时，根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（开户单位：江苏省高级人民法院，开户行：中国农业银行南京山西路支行，帐号10×××75，汇款凭证请寄交本院。）
审判长 黄文杰
审判员 叶 刚
审判员 任小明
二〇一五年三月五日
书记员 陆晓婷