广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初13125号
原告（反诉被告）：彭源利，男，1974年5月7日出生，汉族，住湖南省衡阳县。
委托诉讼代理人：曾东汉，广东至简律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王广村，男，1979年4月9日出生，汉族，住安徽省霍邱县。
委托诉讼代理人：邹雪峰，广东科德（佛山）律师事务所律师。
原告彭源利与被告王广村租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用简易程序审理。被告提起反诉，本院予以受理并将反诉与本诉合并审理。本案分别于2016年9月26日、11月23日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人曾东汉，被告王广村及其委托诉讼代理人邹雪峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年7月23日签订的《租赁合同书》，被告将涉讼租赁物腾空并返还给原告；2.被告按每月24100元的标准向原告支付自2016年8月1日起至交还涉讼租赁物之日止的占用费；3.被告向原告支付2015年12月1日至2016年7月31日的租金143804元、水电费25323元，合共172127元，并分别以到期的租金和水电费为本金，按日百分之一的标准，自各期款项逾期之日起至实际清偿之日止计付违约金；4.原告没收保证金72300元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年7月23日签订《租赁合同书》，约定原告出租佛山市南海区狮山镇兴贤村第二工业区2350平方米厂房给被告使用。2015年12月起，被告开始拖欠租金、水电费合共172127元。
被告辩称，1.2016年4月，原、被告双方已终止了租赁合同，被告多次找原告退还厂房，但原告均以各种理由不出现，也不委托他人交接，导致被告无法在上述时间内退出；原告自2016年8月1日开始已搬移被告全部机械设备、日常用品、成品及半成品；被告已结清2016年3月份之前的租金及水电费；原告于2016年7月22日已将涉讼厂房转让给他人。因此，被告无需再支付租金及水电费予原告。2.根据王军红与兴贤村上经济合作社签订的《租赁合同》第7.10条的约定，王军红将厂房转租或分租给他人必须经经济合作社和社区居委会的同意，现王军红未经同意擅自转租或分组，原、被告签订的租赁合同无效。涉讼合同属无效合同，原告请求解除涉讼合同、违约金和不退保证金没有依据。
被告向本院提出反诉请求：1.原告返还被告租赁保证金72300元，并以72300元为本金自2016年8月1日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予被告；2.原告返还电费保证金50000元，并以50000元为本金自2016年8月1日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予被告；3.原告赔偿被告损失230000元；4.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2014年7月23日，原、被告签订《租赁合同书》，约定原告将位于佛山市南海区狮山镇兴贤村第二工业区的厂房约2350平方米出租给被告使用，使用期限自2014年8月15日至2019年6月30日止，租金每月24100元，租赁保证金72300元、电费保证金50000元。同日，被告支付原告租赁保证金72300元。2015年9月6日，被告支付原告电费保证金50000元。合同签订后至2016年3月，被告每月依约支付租金及水电费等相关费用。2016年4月，原告以被告经营环保不过关为由单方终止租赁合同，导致被告停业。2016年8月1日，原告未经被告同意，擅自将被告价值几十万的机械设备和相关配件、成品、半成品搬离厂房，随意处置，导致配件、成品和半成品丢失，机械设备因露天放置经太阳暴晒、雨水浸泡、认为破坏等受到严重损怀，造成原告巨大经济损失。原告的行为构成侵权，应当赔偿被告经济损失。
原告针对被告的反诉辩称，1.被告一直将其设备存放在涉讼租赁物内，导致原告无法使用或重新出租涉讼租赁物，原告多次要求被告腾退涉讼租赁物，被告均以各种理由不予腾退，被告应支付相应的使用费，涉讼保证金应予没收；2.原告自上手承租人取得涉讼租赁物的出租权，涉讼合同合法有效；3.被告早已将其主要设备搬离涉讼租赁物，只留下小部分残旧或无法使用的设备搁置在涉讼租赁物内，以此胁迫原告退还保证金，被告主张原告赔偿23万元没有事实和法律依据。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的同意转租确认书，是原件，本院对相关部门出具了该证据的事实予以确认。2.原告出示的收据，因双方均确认原告向被告出具收据至2016年3月，且与被告提供的收据对应，本院对原告出示的2016年3月及之前的收据的真实性均予以确认；2016年4月开始，原告未再向被告出具收据，且原告出示的2016年4月至7月的收据号码相连，被告亦不予确认，本院对2016年4月至7月的收据不予确认。3.原告出示的水电费及租金清单、租金及水电费清单，其中2016年3月及之前的清单能与原告出具的收据相印证，本院予以确认；2016年4月及之后的清单，本院综合全案后予以认定。4.原告出示的兴贤第二工业区氧化厂交款明细表，本院综合全案后予以认定。5.被告出示的网银交易流水，原告虽有异议但未能举证推翻，本院对其真实性予以确认。6.被告出示的2016年7月22日协议书是复印件，且不能显示案外人实际使用涉讼租赁物的时间，本院不予审查。7.被告出示的照片，与原告对真实性无异议的手机短信截屏相印证，本院对其真实性予以确认。8.被告出示的收据，不能显示其来源真实合法，本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：
佛山市南海区狮山镇兴贤社区居民委员会、佛山市南海区狮山镇兴贤村上三股份合作经济社曾出具《同意转租确认书》，同意原告享有位于佛山市南海区狮山镇兴贤第二工业区（风梅岭）厂房（原潘锦平）的转租权。
2014年7月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于佛山市南海区狮山镇兴贤村第二工业区的厂房出租予乙方使用，租期自2014年8月15日起至2019年6月30日止，租金为24100元/月，租赁保证金为72300元；乙方应于每月5日前交租，每延迟一天加收滞纳金1%，若延期10天不缴纳租金，甲方有权收回厂房，乙方无条件同意将全部保证金付给甲方弥补损失；乙方每月支付甲方200元治安费、卫生费；水电费由乙方按数付给甲方，甲方抄表时间为每月5号前，乙方于抄表后3天内交清水电费，每延迟一天加收滞纳金1%，若延期5天不缴水电费，甲方有权停止乙方水电；电费保证金为50000元，甲方在租赁期满后无息退回给乙方；等等。
上述合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金72300元、电费保证金50000元。
合同履行过程中，原告每月向被告出具收据，载明当月租金、上月水电费、欠款等合计数额，被告再转账支付予原告。原告向被告出具收据至2016年3月。
被告2015年8月应支付当月租金、治安卫生费、上月水电费合共64617元、9月应支付73457元、10月应支付57672元、11月应支付55860元、12月应支付61662元、2016年1月应支付69579元、2月应支付30835元、3月应支付30233元。被告于2015年8月26日向原告支付64617元、9月23日支付73457元、10月4日支付原告21500元、11月10日支付65332元、12月20日支付56312元、2016年1月31日支付69579元，2016年3月14日支付30835元。
2016年8月3日，被告通过短信向原告发送一张照片，显示机器置于涉讼厂房之外。
2016年8月11日，原告提起本案诉讼。诉讼中，双方均确认原告将被告存于涉讼租赁物内的物品清出。原告陈述无法提供涉讼租赁物经规划报建、竣工验收的相关资料；因涉讼厂房曾于2015年11月停电整修，故免除被告半个月租金；被告产生水电费至2016年4月30日。被告陈述其使用涉讼租赁物至2016年3月底，但设备、物品仍存放在涉讼租赁物内，后原告清理出涉讼租赁物，被告也未对清理出的设备、物品作出处理。
本院认为，原、被告没有在一审辩论终结前提交涉讼租赁物办理了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据材料，涉讼租赁物没有取得规划许可证或经主管部门批准建设，原、被告于2014年7月23日签订的《租赁合同书》因违反法律的强制性规定而无效。合同无效，自始不具有法律拘束力，原告请求解除上述合同，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因合同取得财产应予返还。原告自认已收回涉讼租赁物，故原告请求被告腾空并返还涉讼租赁物，本院不再予以支持。被告反诉请求原告返还租赁保证金72300元、电费保证金50000元，本院予以支持。原告请求没收保证金72300元，缺乏依据，本院不予支持。
虽然涉讼合同无效，但被告在实际控制使用涉讼租赁物期间仍应参照约定标准向原告支付使用费。被告主张原告将其存于涉讼租赁物内的物品清出的时间为2016年8月1日，原告则主张为2016年8月30日。根据被告提供的手机短信截屏，被告于2016年8月3日向原告发送一张照片，显示机器置于涉讼厂房之外，故本院认定原告于2016年8月1日将被告存于涉讼租赁物内的物品清出。原告于2016年8月1日收回涉讼租赁物，故被告应支付计至2016年7月31日止的使用费予原告。原告请求被告支付2016年8月1日及之后的使用费，本院不予支持。第一，关于2015年10月至2016年3月的使用费、水电费问题。对比原告出具的收据及被告的支付记录可知，被告自2015年10月开始未按原告出具的收据数额支付使用费、水电费。被告主张双方约定免除2016年2月份的使用费和水电费以及原告向其借款41500元，均未提供相关证据，且原告不予确认，本院均不予采纳。原告自认免除被告2015年11月半个月使用费，本院予以采纳。经核算，被告尚欠原告2015年10月至2016年3月的使用费、水电费合共50233元（57672元+55860元+61662元+69579元+30835元+30233元-21500元-65332元-56312元-69579元-30835元-12050元）。第二，关于2016年4月至7月的使用费、水电费问题。根据原告提供的交款明细表，原告主张被告应交2016年4月使用费和水电费合计45371元、2016年5月使用费和水电费合计25323元、2016年6月使用费24100元、2016年7月使用费24100元。被告租赁使用厂房用于经营必然产生水费、电费，与其他月份相对比，2016年4月、5月应交的水电费也并不存在明显偏高的情形，且被告也未提供相关证据予以推翻，故本院对原告主张的数额予以确认。诉讼中，原告陈述被告产生水电费至2016年4月30日，故原告主张被告2016年7月在原告总表上用电并计收3000元电费，本院不予采纳。综上，被告应支付2015年10月至2016年7月的使用费、水电费合计169127元（50233元+45371元+25323元+24100元+24100元）。原告请求的使用费、水电费超出上述核定的部分，本院均不予支持。
无效合同约定的违约责任也无效，原告主张被告按日百分之一计付违约金没有法律依据，本院不予支持。但被告应参照合同约定的日期向原告支付涉讼租赁物的使用费、水电费，逾期支付造成原告利息损失，被告应按中国人民银行同期贷款利率支付相应利息予原告。涉讼合同约定被告应于每月5日前支付使用费、抄表后3日内支付水电费，但水电抄表时间由原告控制，且双方的交易习惯为原告开具收据给被告，被告按收据数额支付，收据显示原告出具收据的时间也并未在合同约定的付款期限内，被告付款的时间也并不固定，原告也未举证曾对被告的付款时间提出异议，综合本案的实际情况，本院酌定被告支付使用费、水电费的期限为当月最后一日。收据载明被告2016年3月应支付使用费、水电费及欠款合共81068元，视为原告同意被告支付欠款的期限延长至2016年3月。被告至今未清偿欠款并拖欠原告2016年4月至7月的使用费、水电费，已构成逾期支付，故应分别以50233元为本金自2016年4月1日起、以45371元为本金自2016年5月1日起、以25323元为本金自2016年6月1日起、以24100元为本金自2016年7月1日起、以24100元为本金自2016年8月1日起，均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告。原告的请求超出上述核定的部分，本院不予支持。
因涉讼合同无效，且被告自认其于2016年3月底已停止正常使用涉讼租赁物，仅存放设备及物品，但被告未腾空、返还予原告，也未向原告支付占有使用费，故原告于2016年8月1日将被告存于涉讼租赁物内的物品清出存放于租赁物外的空地是原告行使私力救济权利，被告认为原告的行为构成侵权，本院不予采纳。从原、被告的短信内容可知，被告于2016年8月3日已知晓原告将其物品清出涉讼租赁物，被告有条件搬离但被告放任相关物品露天放置而未作处理，其主张原告承担设备露天放置、日晒雨淋导致的损失，本院不予采纳。被告主张原告的清出行为导致其部分物品丢失，但未提供充分依据予以证实，本院不予采纳。综上，被告反诉请求原告赔偿损失230000元，缺乏依据，本院不予支持。本案因被告未按约定支付使用费、水电费，导致原告收回涉讼租赁物，被告反诉请求租赁保证金、电费保证金的利息，理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王广村应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费、水电费合共169127元及利息（分别以50233元为本金自2016年4月1日起、以45371元为本金自2016年5月1日起、以25323元为本金自2016年6月1日起、以24100元为本金自2016年7月1日起、以24100元为本金自2016年8月1日起，均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）予原告（反诉被告）彭源利；
二、原告（反诉被告）彭源利应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租赁保证金72300元、电费保证金50000元予被告（反诉原告）王广村；
三、驳回原告（反诉被告）彭源利的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）王广村的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费2734.17元（原告已预交），由原告负担892.9元，由被告负担1841.27元。反诉费3297.02元（被告已预交），由被告负担1924.02元，由原告负担1373元。相抵后，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付468.27元予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 胡方平
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 彭标文