广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民二初字第253号
原告东莞市东城区主山股份经济联合社，住所地：广东省东莞市，组织机构代码：XXX。
负责人李沛林。
委托代理人傅竹林、江浩良，分别系广东赋诚律师事务所律师、律师助理。
被告陈宏达，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXXX，身份证号码：XXX。
原告东莞市东城区主山股份经济联合社诉被告陈宏达租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭进行审理。原告东莞市东城区主山股份经济联合社的委托代理人傅竹林到庭参加诉讼。被告陈宏达经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市东城区主山股份经济联合社诉称，2012年8月30日，原告与被告签订了《综合楼出租合同书》。合同约定，原告将位于某某隧道某某大厦二楼出租给被告使用，租赁期从2012年9月1日起至2016年8月31日止，租金为每个月8410元。合同签订后，原告如约将案涉租赁物交付给被告使用，但被告从2014年8月份开始拖欠原告租金，原告经多次催讨后，被告仍拒不支付拖欠的租金。被告拒不支付租金的行为，已构成违约，且严重侵犯原告合法权益，为维护合法权益，原告起诉至人民法院，要求判令：一、解除原、被告于2012年8月30日签订的《综合楼出租合同书》；二、被告向原告支付拖欠的2014年8月租金5050元及滞纳金7524.5元；三、被告向原告支付拖欠的2014年9月租金8410元及滞纳金9923.8元；四、被告向原告支付拖欠的2014年10月租金8410元及滞纳金7400.8元；五、被告向原告支付拖欠的2014年11月租金8410元及滞纳金4793.7元；六、被告向原告支付拖欠的2014年12月租金8410元及滞纳金2270.7元；自2015年1月份起租金按每月8410元计至被告腾空完租赁物并将租赁物交回给原告之日止；七、被告向原告赔偿损失补偿费50460元；八、被告于解除租赁合同之日起向原告支付占用租赁物的占用费用，占用费用参照《综合楼出租合同书》约定按每月8410元计付，并计至被告腾空完租赁物并将租赁物交回给原告之日止。庭审中，原告变更诉讼请求中关于滞纳金的计算：按被告欠租金总额按每日1%，从起诉之日（2015年1月16日）计至被告还清之日止。此外，原告要求撤回第八项诉讼请求，因被告经营不善，原告多次通知被告来处理，后被告也未配合，原告便将案涉租赁物通过招投标方式向其他方招租，原告已于2015年3月将租赁物另行出租给第三方。另，原告主张如法院认定案涉租赁合同无效，则原告变更请求的租金为实际占有使用费，变更滞纳金为实际损失，两项诉讼的计算方式和数额不变。
被告陈宏达经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法院提交答辩状及证据。
经审理查明，原告举证原被告签订的综合楼出租合同书、催缴租金通知书、集体土地建设用地使用证，并主张：原被告双方于2012年8月30日签订《综合楼出租合同书》，合同约定原告将位于某某隧道某某大厦二楼，面积合计580平方米，每月租金8410元，每月10日前交完当月租金；租赁期限从2012年9月1日起，至2016年8月31日止。如拖付租金，被告每天按欠款总额加收1%作为滞纳金补偿给原告，如被告拖付租金超过30天的，视为被告违反合同，原告有权按本合同第九条执行，并有权取消本合同。合同第九条规定：“合同期内，任何一方不得违反本合同条款，不得中途退租或转租，否则，违反方赔偿给对方六个月租金作为损失补偿（不可抗力除外）”。被告已经支付了2014年7月前的租金及2014年8月份部分租金3360元。从2014年8月份因被告经营餐饮不善，开始拖欠租金，原告多次通知被告缴纳，被告均不予理睬。被告在2014年12月弃楼离开，但案涉综合楼内还遗留了部分物品，因此原告一直不敢收铺，只是不断与被告联系沟通欠租问题，但被告一直拒绝协商和解决，所以原告在2015年2月底自行收回了案涉租赁物业，并自2015年3月起将物业转租给他人，至今，被告还欠2014年8月份5050元租金及从2014年9月份至2015年2月份的租金，每月租金8410元，共计55510元。
另查，原告主张案涉租赁物业所在的楼宇没有办理房产证及建设工程规划许可手续。
以上事实，有本院审查认定的证据：综合楼出租合同书、催缴租金通知书、集体土地建设用地使用证，以及本院的庭审笔录、问话笔录等书证附卷为证。
本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张也没有提交答辩状和证据予以反驳，应视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担。因此，本院对原告提供的证据真实性予以确认。
本案中，并没有证据证明案涉租赁物业所在的楼宇已办理建设工程规划许可证或者已向相关政府部门办理相应报建手续，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”，原告与被告签订的《案涉综合楼出租合同书》违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。民事法律行为的确定无效是指该行为因不具备该法律行为的有效条件，所以根本不能产生当事人意思表示追求的民事法律效果，因此《案涉综合楼出租合同书》应认定自始无效，本院对原告请求解除合同不予支持。
关于原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求。上述认定《案涉综合楼出租合同书》为无效合同，因此原告要求被告支付租金没有法律依据，然而由于被告实际使用了案涉租赁物业，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，被告仍应参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费给原告。对于原告在庭审中主张的被告拖欠自2014年8月开始拖欠租金及原告于2015年2月底自行收回物业的情况，被告并未提交答辩状或证据予以反驳，也没有到庭进行抗辩，因此本院依法对原告的主张予以采信和认定。据此，被告须向原告支付占有使用费具体为：8410元／月×6个月（2014年9月-2015年2月）＋5050元（2014年8月）=55510元。对原告超出部分的占用使用费请求，本院不予支持。关于原告请求的滞纳金和赔偿损失补偿费，因上述认定双方之间签订的租赁合同无效，故该合同中的违约责任条款也归于无效，原告的该两项请求没有合法依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下：
确认原告东莞市东城区主山股份经济联合社与被告陈宏达于2012年8月30日签订的《综合楼出租合同书》无效。
限被告陈宏达于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市东城区主山股份经济联合社支付租赁物占有使用费55510元。
三、驳回原告东莞市东城区主山股份经济联合社的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案的受理费为2721.27元，由原告承担1473.51元，由被告承担1247.76元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 邹国雄
审 判 员 周敬棠
人民陪审员 黄洁文
二〇一五年七月十五日
书 记 员 李嘉慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第4页共9页