湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7003号
上诉人（原审被告）：张芳，女，1981年12月19日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：刘玲、吴茜，均系湖北诚明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉广顺集团股份有限公司，住所地武汉市硚口区古田四路天顺园小区503栋1单元2层1号。
法定代表人：侯志刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张开来、任立瑶，均系湖北山河律师事务所律师。
上诉人张芳因与被上诉人武汉广顺集团股份有限公司（以下简称广顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初3893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
张芳上诉请求：1、请求确认一审判决第一项，上诉人一次性交纳购房款499万元后，上诉人享有位于武汉市硚口区天顺园小区幼儿园1-2层1号房屋的物权，并在30天内办理不动产证书；2、请求撤销一审判决第二项，并依法改判上诉人不承担资金占用利息损失责任；3、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。原审法院违背程序法相关规定，支持被上诉人在庭审辩论终结后变更诉讼请求，属于程序违法。二、上诉人在一审庭审时主动交纳了房屋尾款，履行了购房合同的付款义务，购房合同合法有效，双方应按照合同约定履行，因此，被上诉人应按照合同约定履行为上诉人办理不动产登记义务，交纳欠缴的土地出让金等规费，被上诉人没有按照合同的约定交纳上述费用，导致无法为上诉人办理两证，导致上诉人无法办理银行按揭，其责任在于被上诉人，其损失应由被上诉人承担。三、原审法院未结合《补充协议》的相关规定，部分摘取《武汉市经济适用房买卖合同》的约定，直接认定尾款应在2011年4月3日前支付，上诉人构成违约，属于认定事实错误。四、一审判决对上诉人的辩称存曲解。上诉人未支付尾款主要原因是被上诉人未按照合同约定为上诉人办理土地使用权证书、房屋所有权证书，导致上诉人无法办理银行按揭，而双方在合同中明确约定了尾款的支付方式为银行按揭。一审判决部分摘录上诉人在调解过程中的言论，却未将上诉人在庭审中真实的答辩意见写入判决，作出了不利于上诉人的判决，导致一审判决显失公平。五、一审判决要求上诉人按照中国人民银行同期一年期的贷款利率二倍计算资金占用利息损失，没有事实与法律的依据。在《补充协议》与《武汉市经济适用房买卖合同》关于尾款支付存在争议的情形下，双方未就该争议另行达成一致约定，尾款未支付既不是上诉人的责任，也不是被上诉人的责任，是双方约定不明导致的结果，任何一方没有构成违约，且合同中亦没有约定资金占用费计算标准，支付资金占用费没有事实与法律的依据。综上，原审法院直接忽视补充协议的约定，片面摘取合同约定的情况下，错误的认定尾款支付方式，得出上诉人构成违约的结论，在程序违法的基础上，无任何法律依据直接判决上诉人构成违约，承担违约责任，严重损害了上诉人的合法权益。恳请依法予以改判上诉人不承担资金占用利息损失责任。
广顺公司辩称，一、上诉人提出“要求确认享有位于武汉市硚口区天顺园小区幼儿园1-2层1号房屋的物权，并在30天内办理不动产证书“的上诉请求不符合法律规定，不是本案审理范围，应予驳回。二、被上诉人在经法院释明后变更诉讼请求符合法律规定，程序不违法。三、上诉人无论以何种方式支付购房尾款，余款都必须在2011年4月3日前向被上诉人支付，否则将承担逾期付款的违约责任。四、银行按揭贷款无法办理成功，不能成为上诉人逾期支付购房尾款的抗辩理由，因为将房屋权属证明办理至上诉人名下并不是办理银行按揭贷款的必要条件，银行按揭贷款不能办理是上诉人自身原因导致。即使按揭贷款没有办理成功，也不能成为上诉人逾期支付购房尾款的抗辩理由。五、土地出让金应由上诉人承担。依据《经济适用住房管理办法》第三十条的规定，上诉人应自行缴纳土地出让金取得出让用地性质。六、被上诉人虽然未提起上诉，但是认为逾期付款利息应算至实际付清之日止。七、法院判决上诉人按照中国人民银行同期一年期的贷款利率二被计算资金占用利息损失，无任何不当甚至过低。
广顺公司向一审法院提起诉讼请求：1、依法判令解除广顺公司与张芳签订的《武汉市经济适用房买卖合同》；2、依法判令张芳腾退位于武汉市硚口区天顺园小区幼儿园1-2层1号的房屋，并将该房屋返还广顺公司；3、依法判令张芳向广顺公司支付房屋占用费7548072.6元（以每月60元/平方米为标准，自2011年4月暂计至2016年10月）；4、全部诉讼费用由张芳承担。在审理过程中，张芳向一审法院提存购房尾款499万元，一审法院对广顺公司的诉讼请求进行释明，广顺公司变更诉讼请求为：1、判令张芳向广顺公司支付拖欠的购房款本金人民币499万元及资金占用利息（以同期银行贷款利率的4倍计算，自2011年4月4日起计算至实际付清之日止）；2、判令本案的全部诉讼费用由张芳承担。
一审法院认定事实：2011年3月1日，广顺公司与张芳签订《武汉市经济适用房买卖合同》，约定张芳向广顺公司购买位于武汉市硚口区天顺园小区幼儿园1-2层1号的房屋（建筑面积1877.63平方米），房屋价格为每平方米5325.862元，总价为9999998元，签订合同之日支付5009998元，剩余房款4990000元办理银行按揭手续，余款必须在2011年4月3日前到达出卖人指定账户；广顺公司应于2011年5月1日前向张芳交付房屋；合同签订后，张芳共向广顺公司支付了购房款5009998元，广顺公司依约将天顺园幼儿园交付给张芳。2011年11月张芳按照房屋的性质及相关规定，经武汉市硚口区教育局的批准，利用该房屋设立武汉同文国际幼儿园，一直使用该房屋至今。由于张芳一直未向广顺公司支付剩余房款4990000元，广顺公司诉至一审法院，要求解除合同、腾退归还房屋及支付房屋占用费。张芳在审理过程中向法院提存剩余房款4990000元，广顺公司变更诉讼请求，要求张芳支付剩余房款及支付资金占用费，张芳认为广顺公司一直未能为张芳办理房屋两证，且因广顺公司的原因不能办理银行按揭致使张芳不能支付剩余房款，张芳没有任何过错，现张芳已支付了剩余房款，不应再承担任何其他费用。
一审法院另查明，位于武汉市硚口区天顺园小区第九、第十组团范围内的武汉市硚口区长丰乡长丰村天顺园小区幼儿园1号1-2层（建筑面积1877.63平方米）已于2011年11月18日办理了武汉市商品房权属证明书，登记在广顺公司名下。2013年底广顺公司曾起诉要求张芳支付购房尾款并承担违约责任，审理过程中，因诉争房屋能否贷款问题，法院与双方曾一起到光大银行咨询，银行对于诉争房屋的贷款问题给予回复，“如果房屋两证最后是办理在个人名下才能办理个人银行按揭贷款，如果是办理在幼儿园名下，则不能办理个人按揭贷款，只能办理经营性贷款，故办理何种贷款得首先确定房产性质，能否办理在个人名下。”2014年3月31日，广顺公司与张芳曾达成调解意向，广顺公司在三个月内办理房屋两证至张芳名下，张芳在办证后一个月内向广顺公司支付购房尾款，另需额外支付补偿费用50万元。该调解意向后因未得到广顺公司的最终确认，未能达成一致调解协议，该案最后广顺公司撤回起诉。
一审法院认为，广顺公司与张芳签订的《武汉市经济适用房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规，该协议合法有效，双方应当按约履行。关于尾款支付问题，合同中约定“剩余房款499万元整办理银行按揭手续，余款必须在2011年4月3日前到达出卖人的指定账户。”该约定不仅对尾款的支付方式进行了明确约定，同时对款项的支付时间也做了明确约定，即不管张芳以什么方式支付购房尾款，余款都必须在2011年4月3日前支付给广顺公司。张芳认为该时间为办理银行按揭贷款方式下的付款时间，因办理银行按揭贷款的时间不受双方当事人的控制，双方如果约定的2011年4月3日是银行按揭支付款项的时间并不具有实质意义，故该辩解意见并不合常理，对此意见，不予支持，张芳应在合同约定的2011年4月3日前向广顺公司支付购房尾款。另通过此后的诉讼调解过程来看，张芳不愿支付购房尾款的主要原因系担忧广顺公司不能将诉争房屋的权属办理至张芳名下，而双方的买卖合同中并未约定广顺公司将房屋权属办理至张芳名下后，张芳再支付购房尾款，故广顺公司能否将房屋权属办理至张芳名下并不能成为张芳不支付购房尾款的法定或约定的抗辩理由，张芳可以另行主张权利。在审理过程中，张芳于2017年6月9日将购房尾款499万元提存至一审法院，经释明后，广顺公司因此变更诉讼请求，要求张芳支付购房尾款及资金占用利息。张芳认为广顺公司变更诉讼请求是在庭审辩论终结后，不应被支持。一审法院认为，在张芳向法院提存了购房尾款后，广顺公司的原要求解除合同的诉讼请求存在诉讼风险，为了节约诉讼资源及保障双方当事人权益，法院依法向广顺公司进行释明，广顺公司在释明后变更诉讼请求，符合法律规定，且张芳也同意向广顺公司支付购房尾款，故法院审理变更后的诉讼请求并无不当。因张芳未按合同约定的时间支付购房尾款499万元，违反了合同的约定，广顺公司可以要求张芳继续履行、赔偿损失等违约责任，张芳一直未支付购房尾款499万元，该资金在此期间的利息属于广顺公司的损失，故广顺公司要求张芳支付购房尾款499万元及资金占用利息的请求于法有据，予以支持。至于广顺公司要求张芳按同期银行贷款利率的4倍计算资金占用利息损失的请求，因张芳并不认为自己违约，且张芳在买卖过程中一直都表示愿意支付购房尾款，只是担心房屋不能办理权属证明至张芳名下，才未付款，而该房屋办理权属至张芳名下确实存在一定障碍，故广顺公司要求按4倍计算的标准过高，应予以调整。同时张芳占有该笔资金长达六年之久，且目前诉争房屋价值增长较高，仅按同期银行贷款利率计算其资金占用利息不足以补偿广顺公司的损失，故根据本案实际情况及张芳过错程度，酌定适当高于同期银行贷款利率的标准计算资金占用损失，张芳应向广顺公司支付自2011年4月4日起至2017年6月9日止的资金占用利息，按同期中国人民银行贷款利率的2倍，并以本金499万元为基数的标准计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、张芳于本判决生效后十日内向广顺公司一次性支付购房尾款4990000元（该款项张芳已提存至一审法院，广顺公司可在判决指定的时间内到一审法院领取）。二、张芳于本判决生效后十日内向广顺公司赔偿资金占用利息损失（按中国人民银行同期一年期的贷款利率二倍计算，从2011年4月4日计算至2017年6月9日以本金4990000元为基数）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取32318元，由张芳负担（此款已由广顺公司垫付，张芳在支付上述款项时一并将此款给付广顺公司)。
二审期间，双方均无新的事实及新的证据。
二审经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，针对张芳的上诉请求及理由，本院评判如下：
张芳与广顺公司协商一致自愿签订的《武汉市经济适用房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力。该合同明确约定剩余房款499万元须在2011年4月3日前到达出卖人的指定账户，张芳也于2017年6月9日将购房尾款499万元提存至一审法院，现张芳上诉要求维持一审判决第一项于法有据，本院予以支持。但因本案系房屋买卖合同纠纷，张芳要求确认武汉市硚口区天顺园小区幼儿园1-2层1号房屋物权并办理不动产证书的上诉请求不属于本案审理范围，本院不予支持。广顺公司提起诉讼要求解除双方签订的房屋买卖合同，但一审法院鉴于张芳向一审法院提存了购房尾款499万元，为了节约诉讼资源及保障双方当事人权益，认定合同不宜解除的情况下，向广顺公司依法进行释明符合法律规定。张芳认为一审法院程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于张芳未按期支付房屋尾款是否构成违约进而是否应承担资金占用利息责任的问题。从双方合同关于房屋尾款支付的约定来看，合同约定“剩余房款499万元整办理银行按揭手续，余款必须在2011年4月3日前到达出卖人的指定账户。”双方不仅对尾款支付时间，也对支付方式进行了约定，从一、二审查明的事实来看，张芳与广顺公司均一直积极努力配合办理按揭贷款，但因房屋性质等不可归责于双方当事人的客观事由导致按揭贷款未能办理成功，双方合同亦未对不能办理按揭贷款如何支付尾款的问题进行明确约定，结合张芳一审时已向法院提存房屋尾款的行为及双方办理按揭贷款未果的客观事实来看，本院认为张芳在支付房屋尾款的问题上并无主观过错，一审法院认定张芳存在违约缺乏事实及合同依据，应予纠正。鉴于张芳已按照合同的约定接收并实际使用了案涉房屋至今，其应当支付购房尾款，且双方合同约定剩余房款办理银行按揭手续，因此，办理银行贷款也应承担利息，故本院确定张芳应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准向广顺公司支付购房尾款的资金占用利息损失。
综上，张芳的上诉请求部分有理，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初3893号民事判决第一项，即：张芳于本判决生效后十日内向武汉广顺集团股份有限公司一次性支付购房尾款4990000元（该款项张芳已提存至一审法院，武汉广顺集团股份有限公司可在判决指定的时间内到一审法院领取）。
二、变更湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初3893号民事判决第二项为：张芳于本判决生效后十日内向武汉广顺集团股份有限公司支付利息损失（以本金4990000元为基数，从2011年4月4日起至2017年6月9日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费已减半收取32318元，由张芳负担（此款已由武汉广顺集团股份有限公司垫付，张芳在支付上述款项时一并将此款给付武汉广顺集团股份有限公司）。
二审案件受理费34000元，由上诉人张芳负担17000元，被上诉人武汉广顺集团股份有限公司负担17000元。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 丰 伟
审判员 张文霞
二○二○一八年一月二日
法官助理严洁
书记员陈佳佳