北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08475号
上诉人（原审被告）谢小康，男，1956年4月24日出生。
委托代理人赵长凤，北京市顺新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市顺义大龙城乡建设开发总公司，住所地北京市顺义区府前东街甲2号。
法定代表人李绍林，总经理。
委托代理人焦金娜，女，1986年9月1日出生。
委托代理人王海波，北京市扶正律师事务所律师。
原审第三人北京京洋房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区府前东街甲2号1幢。
法定代表人姜燕红，董事长。
委托代理人樊东生，男，1979年9月2日出生。
委托代理人徐健，男，1983年11月5日出生。
上诉人谢小康与被上诉人北京市顺义大龙城乡建设开发总公司（以下简称大龙公司）、原审第三人北京京洋房地产开发有限公司（以下简称京洋公司）债权转让合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第11967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日受理此案后，依法组成由法官宫淼担任审判长，法官龚勇超、法官张帆参加的合议庭，于2015年6月30日公开进行了审理。上诉人谢小康及其委托代理人赵长凤，被上诉人北京市顺义大龙城乡建设开发总公司之委托代理人焦金娜、王海波均到庭参加了诉讼。原审第三人北京京洋房地产开发有限公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，但递交了书面答辩意见。本案现已审理终结。
大龙公司在一审中诉称：2009年3月12日，京洋公司与北京康洋杰龙物业管理有限公司（以下简称康洋公司）签订《王府井西部会馆临时商铺租赁协议》（以下简称《租赁协议》）一份。2009年5月20日，京洋公司与康洋公司签订《租赁协议之补充协议一》（以下简称《补充协议一》）。2009年6月，京洋公司与康洋公司签订《租赁协议之补充协议二》（以下简称《补充协议二》）。上述协议约定：京洋公司将位于北京王府井大街西侧、世都百货与王府井大饭店之间的临时商铺743.6平方米（王府井大街77-4至9、77-17至20、77-25至29号房屋）出租给康洋公司用于经营，租赁期限暂定为两年。另有77-10、11、12、13、16、21、22、23、24号共计483.98平方米房屋租金由康洋公司代收代缴，统一管理。经查，截止至2011年9月13日，康洋公司共计欠付京洋公司租金4893971.46元。2011年9月13日，根据《债权转让协议》，京洋公司将对康洋公司享有的租金债权4893971.46元全部转让给了大龙公司。上述租金经大龙公司催讨，始终未果。经查，康洋公司是一人独资有限责任公司，股东即是谢小康。该公司于2012年2月13日注销，未清算。为维护大龙公司的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1.谢小康给付大龙公司租金4893971.46元；2.诉讼费由谢小康负担。
大龙公司向法院提交以下证据予以证明：1.《债权转让协议》；2.《租赁协议》及《补充协议一》和《补充协议二》；3.公证书；4.《关于王府井大街77号临时商铺收尾工作意见的请示》（以下简称《请示》）。
谢小康在一审中辩称：1.对谢小康作为本案被告的主体无异议；2.京洋公司与康洋公司签订的《租赁协议》、《补充协议一》、《补充协议二》无效。康洋公司与京洋公司签订《租赁合同》时完全不了解涉诉建筑物的审批手续情况，认为依据京洋公司出具的相关证明文件，京洋公司将其临时建筑房屋作为商铺出租是合法的，因此双方签订了涉诉的三份协议。因涉诉建筑物未取得相关审批手续，故京洋公司与康洋公司之间签订的三份协议应属无效合同，京洋公司属于造成双方签订合同无效的有过错的一方；3.京洋公司虽然与康洋公司签订了租赁合同和代收代缴协议，但从双方签订合同以后，康洋公司实际起到的是代京洋公司将临建房屋出租，代为收取租户租金，代为管理租户的作用。因京洋公司的不合法行为导致涉诉的三份协议无效，并造成商户无法正常经营。在康洋公司与商户签订的合同未到期的情况下，京洋公司责成康洋公司提前清除商户，造成康洋公司无法收取租户租金，此后果应当由京洋公司承担；4.2010年4月以后，因租户没有缴纳租金，造成康洋公司没有按照约定给付京洋公司租金。此后京洋公司没有向康洋公司索要过租金，故大龙公司的起诉已经超过诉讼时效；5.康洋公司经过合法清算程序后已注销，康洋公司注销时的财产只有24336元，谢小康只需在24336元的范围内承担责任。综上，请求法院驳回大龙公司的诉讼请求。
谢小康向法院提交以下证据予以证明：1.政府信息不存在告知书；2.信访复查意见书、信访请求答复意见书；3.关于王府井临街商铺的会议纪要；4.责令立即停止使用通知书；5.消防监督检查记录；6.防火监督处告知书；7.徐×起诉书、死亡医学证明书；8.限期拆除通知书；9.冯×手写的材料；10.对冯×所做的调查笔录；11.康洋公司对外签订的14份《租赁合同》；12.（2011）东民初字第468号民事判决书；13.押金收据；14.康洋公司工商档案、《康洋公司纳税审核报告》、注销公告。
京洋公司在一审中陈述称：认可大龙公司在起诉书中陈述的事实，同意大龙公司的诉讼请求。
京洋公司向法院提交以下证据予以证明：1.《租赁协议》及《补充协议一》和《补充协议二》；2.《债权转让协议》；3.公证书；4.发票及收据。
经法院庭审质证，各方当事人对大龙公司提交的证据1、2、3、4的真实性均无异议，对谢小康提交的证据4、12、13、14的真实性均无异议，对京洋公司提交的证据1、2、3、4的真实性均无异议，法院对其真实性予以确认。但各方当事人对以下证据材料持有异议：
一、谢小康提交的证据1、2，用于证明诉争建筑系违章建筑。大龙公司与京洋公司认为系复印件，故对真实性不认可。法院调取的（2011）东民初字第468号民事诉讼卷宗中存在以上证据，故法院对以上证据的真实性予以确认。
二、谢小康提交的证据3，用于证明康洋公司与京洋公司之间就清除商户问题进行过协商，京洋公司答复先清除商户，租金以后再说，并未要求租金由康洋公司承担。大龙公司与京洋公司对该证据的真实性不认可，称未找到相关记录。经法院与冯×（时任京洋公司的法定代表人）核实，冯×认可会议纪要的真实性，故法院对该证据的真实性予以确认。但该份证据中并未体现京洋公司不要求康洋公司承担租金，故对于谢小康的证明目的法院不予认可。
三、谢小康提交的证据5、6，用于证明由于防火不合格，商户实际停业是在2011年4月28日。大龙公司与京洋公司对以上证据的真实性不认可，但大龙公司与京洋公司并未提供相反证据推翻，故法院对以上证据的真实性予以确认。但防火监督处告知书仅系要求商户前往东城公安消防支队防火监督处接受询问，故对于谢小康的证明目的法院不予认可。
四、谢小康提交的证据7，用于证明因涉诉建筑系违章建筑，商户徐×曾起诉要求确认与康洋公司之间签订的合同无效，并要求康洋公司返还已交纳的租金。后因徐×死亡，案件终结。大龙公司与京洋公司认为系复印件，故对真实性不认可。由于谢小康仅向法院提交了复印件，且此案在实体上并未进行处理，故法院对该组证据不予采信。
五、谢小康提交的证据8，用于证明涉诉建筑系违章建筑，依据该通知书被拆除。大龙公司与京洋公司对该证据的真实性不认可，称经核实查无此件。经法院与冯×（时任京洋公司的法定代表人）核实，冯×认可该份通知书的真实性，故法院对该证据的真实性予以确认。
六、谢小康提交的证据9，用于证明大龙公司提交的《请示》系依据冯×手写的这份材料打印的。大龙公司与京洋公司对该证据的真实性不认可，但大龙公司与京洋公司并未提供相反证据推翻，故法院对该证据的真实性予以确认。但康洋公司在《请示》上加盖了公章，代表康洋公司认可《请示》中的内容，故对于谢小康的证明目的法院不予认可。
七、谢小康提交的证据10，用于证明冯×曾口头告知过康洋公司，虽然《租赁协议》中约定的期限为二年，但是可以让商户使用三年半。大龙公司与京洋公司对该份证据的真实性无法确认。经法院向冯×核实，冯×认可该份证据的真实性，故法院对该证据的真实性予以确认。但冯×称合同中约定的期限就是二年，当时只是口头说过如果这些临时建筑里的正式建筑手续办下来比较晚，则这些临时建筑可能能租到二年以上。故对于谢小康的证明目的法院不予认可。
八、谢小康提交的证据11，用于证明康洋公司的自租部分以及代收代缴部分全部租给他人使用。大龙公司与京洋公司称不是合同相对方，故对该组证据的真实性无法核实。因大龙公司与京洋公司并未提供相反证据推翻，故法院对该组证据的真实性予以确认。
法院调取了京洋公司工商登记档案、康洋公司工商登记档案、（2010）东民初字第8805号民事诉讼卷宗、（2011）东民初字第468号民事诉讼卷宗、（2012）东民初字第2888号民事诉讼卷宗。为核实本案案情，法院于2014年5月27日对冯×做了谈话笔录。双方当事人对以上证据的真实性无异议，法院予以确认。
一审法院经审理查明：2009年3月12日，京洋公司与康洋公司签订《租赁协议》，就京洋公司将其建成所有的临时商铺出租给康洋公司事宜达成协议。该协议主要约定：1.商铺位置：北京王府井大街西侧，世都百货与王府井大饭店之间；2.出租面积：建筑面积约1600平方米，其中康洋公司承租743.6平方米（王府井大街77-4——9、77-17——20、77-25——29号），另77-10、11、12、13、16、21、22、23、24号房屋的租金，由康洋公司代收代缴，并统一管理；3.该商铺租赁期限暂定为二年，如京洋公司暂不拆除该临建继续出租时，提前通知康洋公司商谈，康洋公司享有优先权，租金另议。起租日期：2009年5月20日。租赁终止日期的确定：2011年5月19日，鉴于该房屋属临时建筑，出现不可预见或重大原因需解除协议的，京洋公司应提前50天以书面形式告知康洋公司，双方协商解决提前终止本租赁协议事宜；4.（1）康洋公司租赁该临建的建筑面积为743.6平方米（王府井大街77-4——9、77-17——20、77-25——29号）：a、王府井大街临77-8——9、77-17——20、77-25——29号建筑面积598平方米，租金每天9元／平方米，月租金16.146万元。b、王府井大街临77-4——7号，建筑面积145.6平方米。由于位置的特殊性，租金及起租期另见补充协议。（2）康洋公司为京洋公司代收面积483.98平方米（77-10、11、12、13、16、21、22、23、24号房屋），代收租金按每平方米每年3000元计算，月租金12.0995万元，代收租金按京洋公司出租的出租办法缴纳并在7日内全额转交京洋公司，见补充协议；5.押金及租金的支付：双方签订本协议当日交纳（支付方式为押30万元付4个月租金）押金30万元。签订本协议10日内交4个月的租金为64.584万元。以后租金在已缴纳的前4个月租金到期后5日内交清，依次类推；6.租金的结算：康洋公司在收到京洋公司书面终止租赁通知后向京洋公司确认撤出日期，在5日内不确认，视为确认，同时进行实际应付租金的结算。（1）京洋公司应在康洋公司最终全部撤出后7日内完成结算工作并向康洋公司出具结算书。（2）京洋公司以康洋公司最终全部撤出日期为准进行租期计算，租期按月计算，租赁终止当月租期不足一个月的按实际租赁天数计算；7.京洋公司同意康洋公司对承租商铺自行经营或转租，康洋公司有权独立处理一切与该商铺经营有关的内外事务，康洋公司应守法经营，任何因康洋公司转租的第三方违反国家有关法律法规所产生的后果均由康洋公司自行承担责任；8.京洋公司无正当理由不得单方面终止或解除协议。京洋公司如果未能提前50日书面通知康洋公司终止本协议而致使康洋公司不能及时安排撤场事宜造成损失的，京洋公司应承担因此造成的违约责任；9.（1）康洋公司无正当理由不得单方面终止或解除本协议，如在租赁期满前解除本协议时，双方应协商解决。（2）康洋公司如果未能按本协议规定的时间内支付租金，则本协议自动解除。康洋公司应承担因此造成的违约责任。（3）由于（1）、（2）的原因造成本协议的解除，康洋公司向京洋公司支付的押金不予以退还。（4）康洋公司如果在租赁终止日之后，在其承租范围内的商户没有全部撤出，每逾期一天康洋公司向京洋公司支付违约金1万元，同时京洋公司有权对商铺进行强行拆除，由此对康洋公司造成的损失，均由康洋公司自行承担相应后果；10.双方在签署本协议时，对各方的权利、义务及其他约定条款已充分阅读和理解，并愿按本协议规定严格执行，不得违约。本协议未尽事宜可由双方经协议签订补充协议，补充协议作为本协议附件具有同等的法律效力。
2009年5月20日，京洋公司与康洋公司签订《补充协议一》，就康洋公司为京洋公司代收租金部分按京洋公司出租的出租办法缴纳的租金、起租时间以及租金支付等条款作出如下调整：1.房屋租期自2009年6月7日至2011年6月6日的有：王府井大街临77-10、11、12、13、16、23上、24号房屋，其中77-10、11、12、13、16、24号建筑面积为301.82平方米，租金为8.33元／天／平方米。23号上的面积为30.36平方米，租金为4元／天／平方米。经计算：月租金79068.02元，两年的租金1897632.48元。租金支付方式：2009年6月7日前的5个工作日内交4个月的房租316272.08元，以后租金在已交纳的前四个月租金到期后5日内交清，依次类推；2.房屋租期2009年7月7日至2011年7月6日的有：王府井大街临77-21、22、23下号房屋，其中77-21、22建筑面积为121.44平方米，租金为8.33元／天／平方米。23号下的面积为30.36平米，租金为12.66元／天／平方米。经计算：月租金41878.59元，两年的租金1005086.11元。租金支付方式：2009年7月7日前的5个工作日内交4个月的房租167514.36元，以后租金在已缴纳的前4个月租金到期后5日内交清，依次类推。
2009年6月，京洋公司与康洋公司签订《补充协议二》，就康洋公司承租的王府井大街77-4——9、77-17——20、77-25——29号中，王府井大街77-4至7号的145.6平方米的四间临建的租金、起租时间以及租金支付等条款作出如下变更：1.起租日期调整至2009年7月7日；2.租金由原来的每天9元／平方米调整到每天8元／平方米，月租金3.4944万元，两年租金83.8656万元；3.租金支付方式：2009年7月7日前的5个工作日内交4个月的房租13.9776万元，以后租金在已缴纳的前4个月租金到期后5日内交清，依次类推。
根据以上《租赁协议》以及《补充协议一》与《补充协议二》的约定，康洋公司的自租面积为743.6平方米，代收代缴面积为483.98平方米。其中自租面积中有598平方米的租期自2009年5月20日起至2011年5月19日止，有145.6平方米的租期自2009年7月7日起至2011年7月6日止。其中代收代缴面积中有332.18平方米的租期自2009年6月7日起至2011年6月6日止，有151.8平方米的租期自2009年7月7日起至2011年7月6日止。根据以上《租赁协议》以及《补充协议一》与《补充协议二》的约定，康洋公司自租部分的租金总额为4785710.8元，代收代缴部分的租金总额为2947065.54元。康洋公司共计给付京洋公司租金2838804.88元，尚有租金4893971.46元未能支付给京洋公司。诉讼中，谢小康称京洋公司曾口头承诺租赁期限至少为三年半。经法院向冯×核实，冯×称合同中约定的期限就是二年，当时只是口头说过如果这些临时建筑里的正式建筑手续办下来比较晚，则这些临时建筑可能能租到二年以上。
2011年6月1日，北京市东城区公安消防支队向康洋公司送达责令立即停止使用通知书，以诉争建筑存在违规敷设电气线路，消防器材不能正常使用等原因责令康洋公司立即停止使用诉争建筑。在隐患排除后，须经北京市东城区公安消防支队审查同意后，方可恢复使用。2011年7月11日，北京市东城区城市管理监察大队向京洋公司下达限期拆除通知书，以诉争建筑物违反《北京市市容环境卫生条例》第二十七条第一款的规定为由，责令京洋公司于2011年7月18日前拆除诉争建筑。京洋公司收到该通知后将诉争建筑拆除。
2011年6月1日，在冯×（时任京洋公司法定代表人）的主持下，冯×、徐×1、谢小康、李×就王府井临街商户清退及现场安全问题事宜召开了会议。会议纪要中主要载明：1.责令康洋公司按照《租赁协议》中约定的房屋面积内的租赁商户自即日停业。并责成康洋公司在2011年7月7日前，把所承租商户全部清除，如未按期清除商户，则构成违约，将按原协议承担法律责任；2.对于康洋公司提出清除商户会对以后的租金收缴带来很大难度的问题，会议要求康洋公司应先无条件的清除商户，租金等以后的问题再议。
2011年8月19日，康洋公司向京洋公司提交了一份《请示》。该《请示》中载明“截止到目前共上缴公司租金2838804.88元，占应缴总额的36.7%；我公司将按照与贵公司签订的承租合同继续履行租金收缴和承租户的联系工作，最大限度保证和维护贵公司利益，努力完成后续工作。”诉讼中，谢小康称该《请示》后附有一份《应收王府井商户所欠租金明晰》（以下简称《欠费明晰》）。该《欠费明晰》中显示自租部分有226万元租金未能收取上来，代收代缴部分有230万元未能收取上来，以上共计456万元。谢小康称京洋公司就康洋公司未能收取的租金金额予以确认，京洋公司对这部分租金予以免除。京洋公司对此不予认可，称该份《欠费明晰》系康洋公司单方面出具，未经过京洋公司的确认。经法院与冯×核实，冯×称京洋公司从未对租金予以免除。
2011年9月13日，京洋公司与大龙公司签订《债权转让协议》。该协议主要约定：1.2009年3月12日，京洋公司与康洋公司签订了《租赁协议》，2009年5月签订了《补充协议一》、2009年6月签订了《补充协议二》。截至2011年9月13日，京洋公司对康洋公司的应收租金为4893971.46元；2.大龙公司已充分了解收购债权的风险，同意以人民币260万元收购京洋公司对康洋公司的债权，并于2011年9月13日向京洋公司支付人民币260万元。2012年7月4日，京洋公司向谢小康送达了《债权转让通知书》，将以上债权转让事宜通知了谢小康。
另，诉争建筑物系京洋公司搭建的临时性建筑。该建筑未取得规划部门或建委等主管部门的审批。诉争建筑自租部分以及代收代缴部分的对外出租均以康洋公司的名义在外签订租赁合同。2010年9月8日，因诉争建筑中的商户徐×拖欠康洋公司租金，故康洋公司将徐×起诉至东城区人民法院。东城区人民法院于2010年10月19日作出（2010）东民初字第08805号民事判决书，判令徐×给付康洋公司自2010年5月16日起至2010年11月15日止的房屋租金238600元。后徐×不服提出上诉，北京市第二中级人民法院以原审判决违反法定程序，可能影响案件正确判决为由撤销该判决，发回东城区人民法院重审。东城区人民法院重审后，追加了北京市国强兰州面馆（以下简称国强面馆）为第三人，于2011年6月15日作出（2011）东民初字第468号民事判决书。东城区人民法院以康洋公司转租给徐×并由国强面馆经营使用的房屋系京洋公司未经审批搭建的临时性商业建筑，且至判决作出之日仍未取得相关审批手续为由，判决确认康洋公司与徐×之间于2009年6月11日签订的《北京市王府井大街77号临建商铺租赁合同》（以下简称《临建商铺租赁合同》）无效。东城区人民法院认为虽然康洋公司对于《临建商铺租赁合同》无效应负主要责任，但徐×及国强面馆确已实际使用了涉案商铺，当依《临建商铺租赁合同》的约定支付相应房屋占用使用费。东城区人民法院判令徐×向康洋公司支付自2010年5月16日至2011年6月15日期间的房屋占用使用费533104元，第三人国强面馆对徐×的该付款义务承担连带责任。后徐×、国强面馆不服提出上诉，北京市第二中级人民法院以原审程序有误为由撤销该判决，发回东城区人民法院重审。在重审过程中，因徐×死亡，其法定继承人表示不继承其遗产，故东城区人民法院裁定终结本案。
康洋公司的工商档案材料显示如下内容：1.康洋公司成立于2009年2月16日，注册资本为10万元，谢小康系唯一股东，出资数额为10万元，系康洋公司的法定代表人。2.2011年10月26日，康洋公司召开股东会会议并形成如下股东会决议：（1）同意注销康洋公司；（2）同意成立清算组。成员为谢小康，负责人为谢小康。谢小康在该股东会决议上签名确认，康洋公司加盖公司印章确认。3.2012年1月16日，北京市顺义区地税局出具《注销税务登记证明》，载明康洋公司已在该局办结注销税务登记手续，告知工商局给予办理工商撤销登记手续。4.2011年10月26日，北京市工商局顺义分局出具《备案通知书》，告知康洋公司提交的清算组备案申请，材料齐全，符合法定形式，予以备案。清算组成员为谢小康，负责人为谢小康。5.2012年2月1日，康洋公司出具《清算报告》，载明：“康洋公司于2011年10月31日在《北京晨报》上刊登注销公告。企业总资产24336元，负债为0，净资产24336元，已按股东出资比例返还各股东，债权债务已清理完毕，于2012年1月16日取得北京市顺义区地方税务局京地税（顺）销字（2012）第00044号北京市地方税务局注销税务登记证明，各项税款已缴清，职工工资已结清，今后若出现债权债务、税款、职工工资问题由股东承担相应责任。谢小康在该《清算报告》上签名确认。6.2012年2月1日，康洋公司召开股东会议并形成决议，全体股东一致同意清算报告内容。谢小康在股东会决议上签名确认。康洋公司盖章确认。7.2012年2月13日，北京市工商局顺义分局出具《注销核准通知书》，康洋公司因决议解散申请注销登记，经核定准予注销。
2011年10月31日，康洋公司在《北京晨报》上刊登注销公告，载明“康洋公司经股东决定，拟向登记机关申请注销登记，清算组由谢小康组成，请债权债务人于见报之日起45日内向本公司清算组申报债权债务，特此公告。”
北京竞数圣税务师事务所有限公司（以下简称竞数圣公司）作出的《康洋公司纳税审核报告》中显示：1.截至经营终止日，本公司无债权、债务余额；2.股东在清算时无企业代扣代缴各税事项；3.剩余财产24336.4元全部分配给股东谢小康。
诉讼中，谢小康称根据双方签订的《租赁协议》以及《补充协议一》和《补充协议二》的约定共计有租金4893971.46元未能支付给京洋公司。其中代收代缴的租金有230万元没有收上来，总金额4893971.46元减去没有收上来的代收代缴部分的租金230万元，就是自租部分的欠款金额，自租部分的欠款金额应为2593971.46元。京洋公司与大龙公司对于谢小康的陈述不予认可，称康洋公司对外都是以康洋公司自己的名义签订的合同，康洋公司共计有多少钱没能收上来，京洋公司与大龙公司均不知情，且京洋公司与大龙公司对谢小康所称代收代缴部分有230万元未能收上来并未予以确认。大龙公司与京洋公司称康洋公司自租部分的租金已经给付了1719590.83元，尚欠3066119.97元。代收代缴部分的租金已经收取了1119214.05元，欠付1827851.48元。对于以上陈述，京洋公司向法院提交了租金发票予以证明。大龙公司与京洋公司称发票右下角处的手写部分注明了哪些属于康洋公司的自租部分，哪些属于康洋公司的代收代缴部分。谢小康也持有这些租金发票，其持有的租金发票亦注明了哪些属于自租部分，哪些属于代收代缴部分。谢小康对于发票右下角的手写字不予认可，称系京洋公司自己的标注，给付京洋公司租金时并未区分哪部分属于自租部分，哪部分属于代收代缴部分。在法院限定的举证期限内，谢小康未向法院提交其支付给京洋公司租金的具体明细账目以及其持有的租金发票。结合双方签订的《租赁协议》以及《补充协议一》和《补充协议二》的约定，且诉讼中，大龙公司与谢小康一致确认以上协议约定的租金给付方式为4个月一付。法院认为将发票号码为00021955、00021956、00021958、00021959，金额共计967572.88元的租金发票对应的租金确定为康洋公司向京洋公司支付的代收代缴部分的租金具有合理性。将发票号码为00021954、00021960、00021961，金额共计925392元的租金发票对应的租金确定为康洋公司向京洋公司支付的自租部分的租金具有合理性。对于发票号码为00021953，金额为413130.6元的租金发票以及付款单位为日暮里保健礼品（福建）有限公司（以下简称日暮里公司），金额为232709.4元的租金发票（以上2张发票金额共计645840元）。根据双方签订的《租赁协议》中约定“康洋公司租赁王府井大街临77-8——9、77-17——20、77-25——29号建筑面积598平方米，租金每天9元／平方米，月租金16.146万元。”且双方一致确认租金支付方式为4个月一付，故法院认为将发票号码为00021953以及付款单位为日暮里公司，金额共计645840元（16.146万元／月×4月=645840元）的租金发票对应的租金确定为康洋公司向京洋公司支付的自租部分的租金具有合理性。另，对于康洋公司支付给京洋公司的30万元押金，因双方均同意在本案中冲抵租金，故法院认为将30万元押金确定为康洋公司支付的自租部分的租金具有合理性。故法院确认，康洋公司自租部分已经向京洋公司支付租金1871232元，代收代缴部分已经向京洋公司支付967572.88元。
诉讼中，谢小康称京洋公司与康洋公司之间仅系委托与被委托的关系，康洋公司未实际使用诉争建筑。现因京洋公司的原因导致租户的租金无法收取，该责任不应由康洋公司承担。京洋公司称因代收代缴部分均系以康洋公司的名义对外签订的租赁合同，且京洋公司从未见过这些合同，故不管是自租部分还是代收代缴部分，京洋公司与康洋公司之间均系租赁合同关系。
诉讼中，谢小康称大龙公司的起诉已经超过了诉讼时效。大龙公司予以否认，并向法院提交了康洋公司于2011年8月19日向京洋公司出具的《请示》予以反驳。该《请示》的主要内容有：1.截止到目前共上缴公司租金2838804.88元，占应缴总额的36.7%；2.我公司将按照与贵公司签订的承租合同继续履行租金收缴和承租户的联系工作，最大限度保证和维护贵公司利益，努力完成后续工作。大龙公司称从《请示》的内容可以看出，康洋公司承诺最大限度地保障京洋公司的利益，故请示日期2011年8月19日即为诉讼时效中断之日，且京洋公司于2012年7月4日给康洋公司送达了《债权转让通知书》，这又是一次诉讼时效中断。故大龙公司于2012年8月27日提起的诉讼并未超过诉讼时效。
一审法院判决认定：本案争议的第一个焦点为大龙公司的起诉是否超过了诉讼时效。康洋公司于2011年8月19日向京洋公司出具的《请示》中明确载明康洋公司将继续履行租金收缴工作，最大限度保证和维护京洋公司的利益，故该《请示》的出具之日即为诉讼时效中断之日。另外，京洋公司于2012年7月4日给康洋公司送达了《债权转让通知书》，诉讼时效于2012年7月4日再次中断。故大龙公司于2012年8月27日向法院提起的诉讼并未超过诉讼时效。
本案争议的第二个焦点为《租赁协议》及《补充协议一》和《补充协议二》的效力问题。合同应当不违反法律或行政法规的强制性规定。根据本案查明的事实，诉争建筑物系京洋公司未经审批搭建的临时性建筑，一直到诉争建筑拆除前仍未取得相关审批手续。依据相关法律法规的规定，京洋公司与康洋公司之间签订的《租赁协议》及《补充协议一》和《补充协议二》当属无效。但双方签订的《租赁协议》中明确约定京洋公司将其建成所有的临时商铺出租给康洋公司经营，康洋公司在与京洋公司之间签订诉争协议时对于诉争建筑系临时建筑是明知的。
本案争议的第三个焦点为康洋公司与京洋公司之间系租赁合同关系还系委托合同关系，抑或两者兼有。康洋公司与京洋公司之间签订的《租赁协议》中明确载明京洋公司将其建成所有的临时商铺出租给康洋公司经营，且《租赁协议》中明确载明京洋公司同意康洋公司对承租商铺自行经营或转租，康洋公司有权独立处理一切与该商铺经营有关的内外事务。故法院确认康洋公司自租部分与京洋公司之间系租赁合同关系。对于代收代缴部分，虽然双方并未就代收代缴部分专门签订委托合同，但本院结合查明的事实以及诉争协议的约定，法院确认康洋公司与京洋公司之间就代收代缴部分系委托合同关系。
本案争议的第四个焦点为康洋公司应当支付给京洋公司多少租金。法院作如下评析：
第一，就自租自用部分，康洋公司与京洋公司之间系租赁合同关系，虽然涉诉《租赁协议》及《补充协议二》系无效合同，但康洋公司确已实际使用了涉案建筑，当依《租赁协议》及《补充协议二》的约定支付相应房屋占用使用费。康洋公司辩称涉案建筑均以康洋公司的名义在外与商户签订了租赁合同，实际使用涉案建筑的系各商户。但康洋公司从京洋公司处租赁房屋，合同约定康洋公司有权对外转租，康洋公司的转租行为亦系康洋公司的实际使用。本案中，2011年6月1日，在冯×（时任京洋公司法定代表人）的主持下召开的会议中明确责令康洋公司自即日起停业，故本院确认康洋公司就自租自用部分的实际使用日期截止到2011年5月31日。按照双方签订的《租赁协议》和《补充协议二》的约定，截止到2011年5月31日，康洋公司就自租自用部分共计应当向京洋公司支付租金4671763.2元，现康洋公司已向京洋公司支付租金1871232元，剩余租金2800531.2元，康洋公司理应向京洋公司支付。
第二，就代收代缴部分，京洋公司与康洋公司之间系委托合同关系。现由于承租商户未能向康洋公司交纳租金，导致康洋公司未能向京洋公司上交租金，康洋公司已将未交纳租金商户明细向京洋公司进行了披露，且承租商户不交纳租金的原因并非康洋公司所致，故代收代缴部分的租金康洋公司不需向京洋公司再行支付。
本案争议的第五个焦点为康洋公司是否依法清算。
对于康洋公司是否依法清算，谢小康是否仅需在24336元的范围内承担责任。大龙公司认为：1.康洋公司欠付京洋公司的租金，康洋公司系明知的。在康洋公司所谓的清算过程中，京洋公司作为已知债权人从未收到过康洋公司的通知，谢小康不能以康洋公司已经进行了所谓的报纸公告而免除康洋公司的书面通知义务；2.清算报告是虚假的，该报告显示负债为0与事实不符；3.谢小康作为康洋公司唯一的股东也是清算组的成员，在清算报告中承诺今后若出现债权债务、税款、职工工资问题由股东承担相应责任。因此，谢小康不能免除对租金的偿还责任。谢小康认为双方签订的《租赁协议》中约定：京洋公司应在康洋公司最终全部撤出后7日内完成结算工作并向康洋公司出具结算书。康洋公司系在2011年7月7日后撤出的，京洋公司应当在2011年7月14日之前出具结算书，但京洋公司并未向康洋公司出具过结算书，可见双方并不存在债权债务关系。
关于清算组的义务，《公司法》第一百八十四条规定清算组在清算期间行使下列职权：（一）清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单；（二）通知、公告债权人；（三）处理与清算有关的公司未了结的业务；（四）清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款；（五）清理债权、债务；（六）处理公司清偿债务后的剩余财产；（七）代表公司参与民事诉讼活动。第一百八十五条第一款规定，清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。第一百八十六条规定，清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制定清算方案，并报股东会、股东大会或者人民法院确认。本案中康洋公司向京洋公司提交的《请示》中载明：“截止到目前共上缴公司租金2838804.88元，占应缴总额的36.7%；我公司将按照与贵公司签订的承租合同继续履行租金收缴和承租户的联系工作，最大限度保证和维护贵公司利益，努力完成后续工作。”从该《请示》中可以看出对于本案诉争的债权债务关系是否存在、债权人的联系方式康洋公司均应知悉，故京洋公司系已知债权人。谢小康作为清算组成员，应当书面通知大龙公司，告知其申报债权，但谢小康并未履行该告知义务。另，康洋公司的清算报告中显示“康洋公司的债权债务已清理完毕”，但实际上康洋公司未对京洋公司的债权进行清理，所以康洋公司清算组清算程序不符合法律规定。因康洋公司已经注销登记，法人资格终止，所以作为康洋公司唯一股东的谢小康应对给京洋公司造成的损失承担赔偿责任，责任范围为京洋公司对康洋公司享有的债权。
综上，大龙公司与京洋公司之间签订的《债权转让协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效。京洋公司已于2012年7月4日给谢小康送达了《债权转让通知书》，康洋公司应当向大龙公司支付本案其应当向京洋公司支付的租金。现法院已经确认康洋公司共计应向京洋公司支付租金2800531.2元，且法院已确认该笔租金由谢小康进行支付，故谢小康应向大龙公司支付租金2800531.2元。
综上所述，一审法院判决如下：一、谢小康给付北京市顺义大龙城乡建设开发总公司租金二百八十万零五百三十一元二角，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回北京市顺义大龙城乡建设开发总公司的其他诉讼请求。如果谢小康未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
谢小康不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1.原审没有认定京洋公司因《租赁协议》、《补充协议一》、《补充协议二》无效而应承担的法律责任。2.客户不缴纳租金的原因并非康洋公司所致。3.京洋公司毫无诚信，在利用康洋公司为其清走客户后，违反其此前承诺。4.上诉人解散康洋公司时已经履行了告知义务，上诉人仅需在康洋公司的剩余资产范围内承担责任。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。一、二审诉讼费均由被上诉人承担。
大龙公司针对谢小康的上诉请求答辩称：对上诉人的上诉请求均不予认可，同意一审判决。第一、康洋公司就自租部分，京洋公司形成租赁合同关系，依据约定康洋公司有权向外转租，康洋公司理应按照标准支付房屋占用使用费，上诉人提到的合同无效的法律责任问题，依据合同法不构成康洋公司免交租金的法定理由。第二、次承租人已经实际使用了涉诉房产，理应按约定向康洋公司缴纳租金，次承租人不交租金，应向康洋公司追缴，不构成康洋公司免交租金的理由。第三、康洋公司在2009年3月12日签订合同后即使用了租赁物且康洋公司认可欠付租金情况。第四、康洋公司没有对已知的京洋公司债权进行合法清算，谢小康作为康洋公司的唯一股东应对给京洋公司造成的损失承担责任。第五、京洋公司将上述租金债权转让给被上诉人合法有效，且京洋公司已经履行了对康洋公司的通知义务。
京洋公司针对谢小康的上诉请求答辩称：京洋公司与大龙公司签订的《债权转让协议》应属合法有效；一审法院对租赁协议效力及性质、应付租金数额、康洋公司清算等争议焦点问题认定清楚，京洋公司对一审裁判的认定事实及适用法律均予以认可。
本院经审理所查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有大龙公司、谢小康、京洋公司提交的上述证据及当事人陈述意见等在案佐证。
本院认为：上诉人上诉称：就自租自用部分，其未按时交纳租金系因其他次承租人未向其交纳租金，但此责任不应由上诉人承担。但根据康洋公司与京洋公司之间签订的《租赁协议》显示，京洋公司将其建成所有的临时商铺出租给康洋公司经营，京洋公司同意康洋公司对承租商铺自行经营或转租，康洋公司有权独立处理一切与该商铺经营有关的内外事务。故一审法院确认康洋公司就自租自用部分与京洋公司之间存在租赁合同关系的定性正确。现康洋公司对外转租房屋属于其使用涉案房屋的方式之一，故其应向京洋公司交纳相应房屋的占用使用费。因次承租人均与康洋公司订立租赁合同，故其未向康洋公司交纳租金，不能成为康洋公司不向京洋公司交纳租金的合理理由，康洋公司与其他次承租人的租金纠纷，康洋公司应另行解决。就上诉人上诉称其仅需在康洋公司的剩余资产范围内承担责任一节，根据查明事实，康洋公司于2011年10月26形成股东会决议并决定成立清算组，上诉人谢小康系清算组成员及负责人；2012年7月4日，京洋公司向上诉人谢小康送达《债权转让通知书》，将债权转让事宜通知谢小康，根据《公司法》关于清算组的职权规定，谢小康作为清算组成员，其明知京洋公司系已知债权人，其亦明知涉案债权已经转让，故其有义务书面通知债权受让公司即大龙公司申报债权，但谢小康并未履行此告知义务，其清算报告中在未对京洋公司债权进行清理的情况下，出具债权债务清理完毕的清算报告，故一审法院关于康洋公司清算组清算程序不符合相关法律规定的认定正确，现康洋公司已经注销，法人资格终止，上诉人作为康洋公司唯一股东应对此债务承担责任。京洋公司与大龙公司签订的《债权转让协议》，系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制规定，且已经通知上诉人，故应属合法有效。上诉人应向大龙公司支付其应向京洋公司支付的相应房屋占用使用费。上诉人称该债权转让协议无效，无法律依据，本院不予采信。
综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费45952元，由北京市顺义大龙城乡建设开发总公司负担16748元（已交纳），由谢小康负担29204元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费45952元，由谢小康负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 淼
代理审判员 龚勇超
代理审判员 张 帆
二〇一五年七月十四日
书 记 员 杨艳娇