山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁03民终428号
上诉人（原审被告）：王霞，女，汉族，1974年12月21日出生，无业，住淄博市张店区。
被上诉人（原审原告）：姚爱军，女，汉族，1967年7月13日出生，山东同力建设项目管理有限公司工程预算，住淄博市张店区。
委托诉讼代理人：金树安，男，汉族，1963年7月17日生，住淄博市张店区，系被上诉人配偶。
上诉人王霞因与被上诉人姚爱军房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初4130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王霞，被上诉人姚爱军及委托诉讼代理人金树安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王霞上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项，改判上诉人支付被上诉人违约金400元；2、判令被上诉人立即支付上诉人租房押金2000元；判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人应当支付违约金400元。上诉人于2016年4月23日通知被上诉人不再租赁房屋，被上诉人同意（有中间人为证），根据合同约定，上诉人在租赁期间需要退房的，需提前一个月通知被上诉人，双方协商一致解除合同的，上诉人支付被上诉人剩余租期内租金总额的5%的违约金。本案中上诉人通知被上诉人退房，被上诉人同意，上诉人只需要支付被上诉人剩余租期内租金总额的5%的违约金，也就是400元。原审法院认定违约金为5500元，远远超出了合同约定，原审法院明显认定事实不清，适用法律错误。二、被上诉人尚欠上诉人租房押金2000元。上诉人在2015年10月15日向被上诉人支付租房押金2000元，上诉人离开后，被上诉人未还上诉人。
被上诉人姚爱军辩称：2016年4月7日，被上诉人电话向上诉人催要下半期的租金，上诉人答应支付并让被上诉人将银行卡号微信给她。2016年4月16日，被上诉人再次微信催要租金，上诉人答复过几天回话，2016年4月28日，被上诉人再次电话催要租金，上诉人态度发生改变，告知不再租房准备搬走。一审法院判决支付违约金5500元是依据相关规定，以违约造成的实际损失为基准而作出的判决。上诉人在房屋租赁期间，未经被上诉人同意，私自改装了自来水管道，私自加装了2道隔墙及门，灯具也拆走，瓷砖踢脚板损坏。上诉人擅自搬离时未恢复房屋原状，故被上诉人认为2000元押金不应退还。
姚爱军向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告下半期租金8000元；2.判令被告支付原告违约金16000元；3.判令被告支付租赁期间的物业管理费、水电费、垃圾费等1000元；4.判令被告承担法院判决期间房屋的租赁费、物业管理费、水电费、垃圾费等；5.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年10月15日，原被告签订房屋租赁合同，约定：租赁期限2015年11月1日至2016年11月1日，年租金16000元，每半年支付一次，乙方应先行向甲方支付半年的租金，以后应在半年到期后的前20日内付清下半年的租金；乙方逾期支付应付租金，自逾期之日起每日按应付租金的20%向甲方支付违约金；租赁期间，如乙方需要退房，必须提前一个月书面通知甲方，双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的5%计算。2016年4月23日，被告通知原告不再租赁房屋。原告又于2016年8月15日将房屋租赁给他人。
一审法院认为，被告已在2016年5月1日前通知原告不再租赁房屋，故对于原告要求被告支付下半期租金的请求，本院不予支持。因被告未严格按照合同约定的方式退房，故应当支付原告违约金。因合同约定的违约金低于原告的损失，故一审法院酌情确认被告应支付原告违约金5500元。被告还应支付原告租房期间的物业管理费361.3元、水费4元。对于原告的其他诉讼请求，因不符合法律规定，不予支持。被告未到庭应诉，视为其自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王霞于本判决生效之日起十日内支付原告姚爱军违约金5500元；二、被告王霞于本判决生效之日起十日内支付原告姚爱军物业管理费361.3元、水费4元；三、驳回原告姚爱军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王霞负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人姚爱军提交以下证据：上诉人搬离房屋后照片一组，证明：根据合同约定2000元是对房屋损害的赔偿，上诉人擅自进行装修、加门、打墙洞改装自来水，未经的我方同意，同时把照明灯拆除，损坏瓷砖踢脚板、垃圾遍地、加了两道墙，都未恢复原状。合同第4、9、10对房屋设施有详细规定。如果恢复2000元不够。上诉人王霞质证意见为：对证据的真实性及证明的内容均有异议，我租房子的时候墙壁乱七八糟都是泡沫什么的，对方同意我贴壁纸，进门后我当面向上诉人方提出墙必须要拆除，对方同意。踢脚线本身就是坏的，我用橱子挡住了。改装自来水是我私自做的，架子是我花700元买的。照明灯当时没有是我自己加装的。吊顶、吊灯也是我自行加装。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人提供的上诉人搬离房屋后照片一组，上诉人对该组证据的真实性及证明的内容均有异议，且上诉人在一审中未主张该项权利，该组证据证明的损失数额不确定，对该证据的证明力本院不予采信。本院认定的其他事实与一审认定的事实一致，予以确认。
本院认为，2015年10月15日，上诉人王霞与被上诉人姚爱军签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律法规规定，为有效合同。合同签订后，上诉人王霞支付被上诉人姚爱军半年房租8000元，开始租用房屋。至2016年4月10日前，按双方签订合同约定，上诉人王霞应支付下半年租金。自2016年4月7日后，上诉人与被上诉人双方围绕交纳下半年租金及解除合同，进行了多次协商，但没有达成一致意见，至4月28日上诉人明确表示不再租房，应当以该时间节点按照合同约定（即5月28日）计算被上诉人发生的实际损失。上诉人王霞应当支付被上诉人姚爱军违约金5008.61元［自2016年5月1日至8月15日的实际租金损失4666.67元（半年租金8000元/6个月×3.5个月）+341.94元（自2016年5月28日至10月31日，即：合同约定的剩余租期内，上诉人王霞应当交付的租金总额6838.74元×5%）］。一审法院酌定上诉人王霞支付被上诉人姚爱军违约金5500元不当，本院依法予以纠正。上诉人主张一审法院认定违约金为5500元，远远超出了合同约定的理由部分成立，本院予以支持。关于租房押金2000元的问题。因上诉人王霞在一审中未向法院主张，本院不予处理。
综上，上诉人王霞上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初4130号民事判决第二项，即：（二）被告王霞于本判决生效之日起十日内支付原告姚爱军物业管理费361.3元、水费4元；
二、撤销淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初4130号民事判决第三项，即：（三）驳回原告姚爱军的其他诉讼请求。
三、变更淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初4130号民事判决第一项为上诉人王霞于本判决生效之日起十日内支付被上诉人姚爱军违约金5008.61元；
四、驳回被上诉人姚爱军的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，由上诉人王霞负担45元，被上诉人姚爱军负担5元。二审案件受理费50元，由上诉人王霞负担45元，被上诉人姚爱军负担5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王希宝
审 判 员 倪玲玲
审 判 员 苏晓宇
二〇一七年三月二十三日
法官助理 祝奉田
书 记 员 尹衍羚