河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安中民一终字第1511号
上诉人（原审原告）王楼生，男。
委托代理人冯玉昌，河南奥博律师事务所律师。
上诉人（原审被告）董富地，女。
委托代理人杨广庆，河南奥博律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王军政，男。
上诉人（原审被告）王军荣，女。
被上诉人（原审被告）董海庆（又名董六的），男。
被上诉人（原审被告）王祝献，男。
委托代理人李卫华，男。
上诉人王楼生、董富地、王军政、王军荣与被上诉人董海庆、王祝献返还原物纠纷一案，河南省林州市人民法院于2013年11月18日作出（2012）林河民初字第132号民事判决，王楼生、董富地、王军政、王军荣不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1946年1月26日，王太开将自己座落于丁冶庄基一处卖给王在仁，其后，王在仁又将该庄基卖给了王法全。1971年10月5日，王法全与其儿子王五昌和王楼生分家，将该处住宅的堂屋西边上下四间分给了王五昌，堂屋东边上下六间分给王楼生。分家后，王楼生离家在河南省内黄县马上乡流庄村安家落户，至今一直未回去居住。2008年4月15日，经中间人王庆忠说合，王五昌与董海庆签订卖契，将房屋作价14000元卖给董海庆，董海庆当场将房屋款14000元交给中间人王庆忠，王庆忠交给王五昌12000元，剩余2000元待王五昌腾好房屋后再交给王五昌；王五昌将王在仁与其父亲王法全的买卖协议给付董海庆。签订合同后不到几天，王庆忠将2000元交给王五昌时，王五昌未收取，让王庆忠停停再说，也未明确告知王庆忠其不再卖房，随后不久，王五昌返回石家庄居住未再回来，董海庆占有使用该房产至今，并委托王祝献看管。2009年8月6日，王五昌因病去世，王五昌去世后，董富地曾回来让王庆忠协商不再卖房屋给董海庆，但未协调成，王庆忠将王五昌未收取的2000元卖房款给付董富地和董海庆时，双方均表示不要，现在该2000元房款仍由王庆忠保管。另查明，王五昌在卖房时，未告知董海庆和中间人王庆忠，该房屋有王楼生的份额；王五昌也未在知道或应当知道之日起一年内行使撤销权。董海庆购买上述争议房屋后未到房产部门进行过户登记。董海庆又名董六的。
原审本院认为，王五昌与董海庆签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，符合法律规定，且王楼生、董富地、王军荣、王军政均未提供《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形的相关证据，该房屋买卖协议真实有效。关于王楼生要求确认该房屋买卖协议无效的问题，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。王五昌处分房屋行为的效力不能影响合同效力，故王楼生请求确认房屋买卖协议无效的主张，依法不予支持。关于王楼生提出的王五昌将房屋卖给董海庆时没有经过其同意以及事后其不予追认的主张，因王五昌与董海庆在签订房屋买卖协议时，王五昌未向董海庆及中间人王庆忠说明该房屋是其与王楼生按份共有的事实，对王五昌分家所得的部分，其有权予以处分，对王五昌无权处分的王楼生份额部分，董海庆经中间人支付了合理价款，王五昌实际受领价款，并将该房屋及王楼生父亲购买房屋的原始凭证交付给董海庆；对于农村房屋转让是否需要登记，我国目前的法律没有强制性规定，在实践中，农村房屋产权也未初始登记，转让时也没有必要过户登记，交付即完成物权的转让，且该房屋已由董海庆占有使用多年，王五昌与董海庆在买卖房屋一年内也未依法行使撤销权。故董海庆对该房屋构成善意取得。王楼生要求董海庆、王祝献返还非法侵占的房屋，恢复原状，赔偿损失，公开赔礼道歉的诉讼请求，证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”的规定，王楼生的损失应当由王五昌承担。对董富地辩称该房屋部分为夫妻共同财产，并且其丈夫王五昌签订房屋买卖协议时其不知情为由，要求确认该房屋买卖协议无效的意见，因该房屋是王五昌与王楼生分家时所得，并且王五昌与王楼生的分家分单上写明分得的房屋归王五昌，故王五昌所分得部分房屋为王五昌的个人财产，故董富地的答辩意见，不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告王楼生的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王楼生负担。
王楼生不服原审判决上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律错误。（1）原审判决认定王五昌与董海庆签订的房屋买卖协议已经履行完毕，房屋已经交付无事实依据，二被上诉人系共同侵权，侵占房屋；（2）原审判决认定王五昌分家所得的房屋为其个人财产错误，应认定为夫妻共同财产；（3）原审认定董海庆构成善意取得错误；（4）原审认为农村房屋产权未初始登记，转让时也没有必要过户登记，交付即完成物权的转让违反法律规定；（5）原审判决适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定错误。请求撤销原审判决，改判支持上诉人诉讼请求。
董富地不服原审判决上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律错误。（1）原审判决认定王五昌婚后分家分得本案诉争房产的份额为个人财产错误，应属于夫妻共同财产；（2）原审判决推定王五昌与董海庆签订的房屋买卖协议已经交付无事实依据，二被上诉人系在王五昌拒绝卖房的情况下，强行侵占房屋；（3）被上诉人不构成善意取得，原审判决认定董海庆构成善意取得错误；（4）原审判决适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定错误；请求改判二被上诉人返还房产，并恢复原状、赔偿损失。
被上诉人董海庆、王祝献辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案房屋买卖协议合法有效，且已实际履行完毕，上诉人请求确认房屋买卖协议无效无事实及法律依据；被上诉人购买房屋构成善意取得；四上诉人均未在法定期限内行使撤销权，该撤销权已消灭。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人王军政、王军荣经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未答辩。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，协商卖房时，王五昌将其父亲购买房屋的原始凭证交付给被上诉人董海庆，并未向董海庆及中间人王庆忠说明该房屋是其与上诉人王楼生按份共有的事实，董海庆经中间人王庆忠向王五昌支付了合理价款，王五昌受领价款，因我国目前的法律对农村房屋转让是否需要登记无强制性规定，董海庆支付房款后，已实际占有该房屋，董海庆构成善意取得。故上诉人董富地、王楼生上诉称董海庆不构成善意取得，占有房屋构成侵权理由不能成立，本院不予支持。关于王五昌婚后分家分得本案诉争房产的份额是否属于王五昌与董富地夫妻共同财产问题，因董富地在法定期限内并未行使撤销权，且董富地在本案中并非原审原告，对此问题，本院不予处理。原审判决引用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定不当，应予纠正。董海庆善意取得本案诉求房屋，故王楼生要求返还房屋的上诉请求不能成立，本院不予支持。因董富地作为原审被告，其上诉请求返还房屋，于法无据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决适当，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人王楼生负担100元，上诉人董富地、王军政、王军荣负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 张致孝
审判员 赵锐平
审判员 田 峥
二〇一四年九月二十一日
书记员 李雨霞