山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第13号
上诉人（原审被告）赵京臣。
委托代理人葛振勇，山东平畴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张学香。
委托代理人李龙民，山东昌琪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张秉金。
委托代理人李龙民，山东昌琪律师事务所律师。
上诉人赵京臣因确认合同效力纠纷一案，不服新泰市人民法院（2012）新民重字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人赵京臣及委托代理人葛振勇，被上诉人张学香、张秉金的委托代理人李龙民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原、被告于1998年6月23日签订房屋买卖合同，合同约定：原告将位于西南关村粮站路南侧15胡同12号自有房屋包括院落以29000元的价格卖给被告，如果房屋因规划等原因需拆迁，所有补偿（包括经济和宅基补偿）都有被告享受，原告有义务协助被告实现补偿，如因四至不清而产生的纠纷，由原告出面协商处理。合同签订后，即原告交付住宅，被告支付房款，双方已履行该合同被告入住后，在原五间房屋的基础上添盖了三米的厦子，增建了东屋、西屋、南屋、大门，原告对此予以认可。另查明，1992年5月1日，原告曾与西南关居民委员会签订宅基地有偿使用合同，使用期限：自1992年5月1日至2002年12月31日，到期后原被告均未与西南关居民委员会续签宅基地有偿使用合同，诉争房屋无产权登记。原告张学香原系西南关村农民，1990年户口随全村转为居民，1996年转入新泰压力锅厂，其对象张秉金原系新泰不锈钢厂职工，被告系新泰医药公司职工。再查明，1988年9月18日，泰安市人民政府下发泰政函（1988）40号文答复新泰市人民政府，经省政府（88）鲁政函84号文批复，同意将新泰市西南关村民自1988年10月1日起转为非农业户口，对该村现有土地登记造册，收归国有。诉讼中，原、被告均申请对诉争房屋占用土地的性质进行调查。2012年12月18日，新泰市国土资源局出具关于界定朝阳社区（原西南关村）土地所有性质的说明：“国务院法制办公室、国土资源部《关于对＜中华人民共和国土地管理法实施条例＞第二条第（五）项的解释意见》（国法函（2005）36号）明确，该项规定是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。按照此解释意见，朝阳社区（原西南关村）农转非后其未经国家征收的土地仍为集体所有土地。综合上述规定，朝阳社区（原西南关村）土地为集体所有”，原告对说明无异议，被告对说明的内容有异议，认为所依据的条例与朝阳社区农转非不一样，解释内容错误。诉讼中，原告撤回要求被告返还房屋五间、院落、大门一间的诉讼请求，原审法院予以准许。
原审法院认为，原被告买卖的房屋占用土地性质系集体所有，由新泰市国土资源局出具的证明证实，被告提供泰安市政府文件答复，证明原告所在的村委村民已农转非，集体土地已转化为国有土地，其证据只是一个同意该村土地登记造册，收归国有的批复，并不能证实争议的土地已被依法征收。朝阳社区（原西南关村）农转非后，其未经国家同意征收的土地仍为集体所有，因此被告的主张不予采纳。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特有权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，原、被告签订的房屋买卖合同不仅处分了房屋，而且还同时处分了原告的宅地基使用权。被告赵京臣非新泰市青云街道办事处西南关居委会集体经济组织成员，没有取得诉争房屋的宅基地使用权，依据有关法律规定，原告请求确认双方签订的合同无效，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条第一款第（五）项的规定，判决：原告张学香、张秉金与被告赵京臣1998年6月23日签订的房屋买卖合同无效。案件受理费人民币100元，由原、被告平均负担。
上诉人赵京臣不服原审判决上诉称，一审判决认定双方买卖房屋所占土地性质为集体土地错误，被上诉人所在村集体全体村民已农转非，村集体已不存在，土地已全部收归国有；双方买卖房屋所在位置属于新泰市市区规划范围内，根据土地管理法的规定也属于国家所有；土地收归国有不需要发放权利证书，是否登记造册也不影响土地所有权性质；西南关村是因为全体村民农转非而土地收归国有，农民因为农转非而不再拥有土地，新泰市国土资源局的说明是错误的。一审判决适用法律错误，当事人双方签订的是房屋买卖合同，并非土地使用权转让合同，应当适用合同法进行调整，即使合同涉及土地使用权转让，也只是部分无效，涉及房屋买卖的部分有效，人民法院认定合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和行政法规为依据，现行规定中没有禁止城镇居民或非本村村民在农村购买宅基地，也没有禁止购买地上建筑物的规定。被上诉人张秉金系新泰不锈钢厂职工，另一被上诉人1990年农转非后，1996年进入新泰压力锅厂，1998年双方签订合同时，均不是西南关村的居民，双方关于该房屋的转让合法有效，房屋所占土地也是国有土地，没有侵犯该集体组织任何成员的利益。被上诉人作为原审原告不具备主体资格，原审被上诉人提交的宅基地有偿使用合同终止日期为2002年12月31日，被上诉人对涉案房屋土地不再享有使用权。综上，请求撤销原判，依法改判合同有效或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人张学香、张秉金答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本案二审期间，上诉人赵京臣提交朝阳社区居委会证明一份，用以证实西南关村已经转为朝阳社区；提交新政法（2006）27号文件和新泰市城区图一份，用以证实涉案房屋所占土地位于新泰市市区规划范围内；提交西南关居民住宅使用证、房权证、存档情况目录、（2012）新民重字第19号裁定书及起诉状、（2013）泰商终字第112号判决书，用以证实本案房屋位于粮站路15胡同，在粮站路14胡同中同样的案件已判决合同有效。被上诉人质证称对社区证明无异议，对新泰市新政法（2006）27号文件及存档目录的真实性均有异议，对（2012）新民重字第19号裁定书无异议，但撤诉不代表认可合同有效，对（2013）泰商终字第112号判决有异议，认为法院查明的事实是错误的，不能证实上诉人的主张。本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，上诉人赵京臣主张涉案房屋所在土地已是国有土地，但根据国法函（2005）36号文件对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项所做的解释及国办法（2011）9号文件的相关规定，未经法定征收程序，土地性质不因户籍改革或“村改居”等方式而改变，依法征收是目前由集体土地变为国有土地的唯一途径，且新泰市国土资源局也出具证明证实涉案土地为集体土地，上诉人的该项上诉理由缺乏证据支持，依法不予采信。上诉人赵京臣主张涉案合同是房屋买卖合同，不是土地使用权转让合同及被上诉人均不是西南关村的居民，没有侵犯集体成员的合法权益，对此本院认为，因涉案房屋是建设在农村集体土地之上，房屋买卖必然涉及土地使用权的转让，而根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因此，本案房屋买卖合同因违反国家法律的强制性规定而无效，上诉人的该项上诉理由依法不予支持。因涉案房屋买卖合同的当事人为被上诉人张学香、张秉金和上诉人赵京臣，因此被上诉人张学香和张秉金具备原告资格，上诉人的该项上诉理由依法亦不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人赵京臣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蕾
审 判 员 李 健
代理审判员 王 玥
二〇一四年二月十七日
书 记 员 张泽宇