北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第13983号
原告（反诉被告）谢飞（曾用名谢元飞），男，1974年8月11日出生，北京易兴行汽车维修服务部业主。
委托代理人冀莹莹，北京泓聚律师事务所律师。
被告（反诉原告）孙德华，男，1971年1月1日出生。
委托代理人刘瑄，北京中朗律师事务所律师。
原告（反诉被告）谢飞与被告（反诉原告）孙德华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢飞及其委托代理人冀莹莹、被告（反诉原告）孙德华的委托代理人刘瑄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）谢飞诉称：谢飞与孙德华于2013年1月1日签订了位于大兴区亦庄镇大羊坊北村博大路1号的房屋租赁协议，租期3年，租金每年42万元，租金每年一付清；协议签订当天，孙德华给付租金16万元，言明剩余租金一个月内付清，此后，孙德华一直未付租金，至2013年11月29日拖欠孙德华租金22.5万元；另孙德华未经谢飞同意擅自将部分房屋转租给第三人，经谢飞提出抗议，孙德华未改；孙德华使用房屋，应给付房屋占有使用费；鉴于孙德华拖欠租金且有转租行为，请求解除双方签订的租赁协议。诉讼请求：1、请求判令孙德华给付至2013年11月29日的房屋占有使用费22.5万元；2、请求判决依法解除谢飞与孙德华之间签订的租赁协议；3、由孙德华承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）孙德华辩称并提出反诉称：双方签订租赁合同及孙德华已支付租金16万元的情况属实；签订协议后，孙德华即着手准备使用租赁房屋用于经营洗车，但北京亦庄兴亦资产管理有限公司要求孙德�腾退土地，理由是谢飞所占土地的租赁期限已于2012年8月31日到期，并且采取各项措施不允许孙德华经营，致使孙德华自租赁房屋至今一直无法经营，孙德华在交付租金后没有使用过所租房屋和土地。经孙德华核查，租赁房屋所占土地没有土地使用证等合法手续，租赁房屋亦没有产权证、建设工程规划许可证等合法手续；谢飞主张孙德华存在转租行为也不属实；不同意谢飞的诉讼请求。孙德华认为双方签订的协议是无效的，故提起反诉，反诉请求：1、请求判决孙德华与谢飞于2013年1月1日签订的协议书无效；2、请求判决谢飞返还房屋租赁费16万元。
原告（反诉被告）谢飞针对被告（反诉原告）孙德华提出的反诉辩称：谢飞取得了土地所有权人的授权，对于该块土地及地上物房屋有合法的出租权利；谢飞与孙德华签订的协议书是合法的，孙德华实际使用和占用了出租�屋。不同意孙德华的反诉请求。
经审理查明：2013年1月1日，谢飞与孙德华签订协议书，约定谢飞将位于北京市大兴区亦庄镇大羊坊北村博大路1号的房屋出租给孙德华使用；期限自2013年1月1日至2016年1月1日；年租金为42万元。孙德华租用房屋系用于经营洗车业务。合同签订后，孙德华向谢飞交纳了租金16万元，租金交纳至2013年5月18日。
上述涉案房屋所在的土地系谢飞于2002年9月1日向北京市大兴区亦庄镇大羊坊北农工商合作社（现名称为北京市大兴区亦庄镇羊北股份经济合作社）所租赁，双方签订了租赁合同，合同约定：租赁土地面积为1.02亩，租赁期限为2002年9月1日至2012年8月31日止；年租金2.5万元；合同到期后，谢飞在租赁土地上投入的设施归北京市大兴区亦庄镇大羊坊北农工商合作社所有。该合同履行过程中，谢飞在租赁的土地上建造了房屋，所建房屋未取得�设工程规划许可。该合同到期后，北京市大兴区亦庄镇大羊坊北农工商合作社和北京亦庄兴亦资产管理有限公司曾多次向谢飞发函通知合同期满不再续租，并要求租赁场地腾空交回。2013年1月22日，谢飞向北京亦庄兴亦资产管理有限公司交2012年度租金2.5万元。
2013年10月，北京市大兴区亦庄镇羊北股份经济合作社向本院起诉要求谢飞拆除租赁土地上的房屋，返还土地，并要求支付2012年9月1日至2013年10月25日期间的占用费40万元。经本院主持调解，双方达成协议，本院于2013年11月25日出具（2013）大民初字第12911号民事调解书，调解协议内容为：一、谢飞于2013年12月15日前将其承租的位于北京市大兴区亦庄镇阎场所属范围内的土地及房屋腾清并返还给北京市大兴区亦庄镇羊北股份经济合作社，北京市大兴区亦庄镇羊北股份经济合作社免除2013年12月15日前谢飞应交付的电费及�金，并于2013年12月30日前向谢飞支付6万元搬迁补偿费用；二、如谢飞逾期履行上述第一项协议，则谢飞按照每年40万元的标准向北京市大兴区亦庄镇羊北股份经济合作社支付土地及房屋的占有使用费（从2012年9月1日起算）。
另查，2008年8月，谢飞与范建民签订租赁协议，将上述地址的房屋出租给范建民，租期至2014年8月5日。2013年4月，范建民与谢飞因房屋租赁问题发生纠纷，范建民将谢飞诉到本院。诉讼中，双方均认可房屋已另租赁给案外人孙德华，孙德华亦曾于2013年5月15日为谢飞出具证人证言，证明其于2013年3月15日目睹范建民进入亦庄博大路1号拉闸断电停水，并把门锁上至2013年3月19日开门恢复水电。该案主审法官曾于2013年6月8日组织当事人双方到房屋租赁地进行现场勘验，并制作了勘验笔录，拍摄了照片，勘验笔录记载上述地址房屋现由案外人租用，照片显�有工作人员正在从事洗车工作。
在本案庭审中，谢飞提交录音光盘，主张是其于2013年9月14日在涉案租赁房屋处的谈话录音和2013年11月22日双方在孙德华的另一个轮胎店的谈话录音，2013年9月14日的录音用以证明孙德华实际使用租赁房屋，2013年11月22日录音用以证明孙德华于2013年11月22日还在使用租赁房屋，证明孙德华于2013年11月从租赁房屋处搬走，未办理房屋交接手续。孙德华否认进行过录音中的谈话。孙德华称租赁协议签订后，其整理打扫场地时，北京亦庄兴亦资产管理有限公司阻止其使用房屋，主张其并未使用房屋。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、协议书、租金收据、起诉书、开庭笔录、勘验笔录及照片、民事判决书、民事调解书、证人证言、通知、律师函等证据材料在案佐证。
本院认为：谢飞与孙德华签订租赁协议的标的物为自建房，该房未取得建设工程规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，该房屋租赁协议无效。对谢飞解除租赁协议的诉讼请求，法院不予支持。对孙德华反诉要求确认租赁协议无效的请求，本院予以支持。
对于双方争议的孙德华是否对租赁物实际占有使用问题。根据孙德华所述其签订租赁协议并交纳租金后，其打扫整理租赁场地用于洗车以及北京亦庄兴亦资产管理有限公司阻止其使用的情况，结合本院审理范建民与谢飞租赁合同纠纷一案中，主审法官到现场勘验发现涉案房屋由案外人租用，并有工作人员正在从事洗车工作的情况，本院对谢飞主张的孙德华实际占有使用租赁房屋的事实�以确认，对孙德华称未占有使用租赁房屋的意见，本院不予采信。孙德华已实际占有使用了租赁房屋，其反诉要求返还占有使用期间的租赁费16万元，没有法律依据，本院不予支持。孙德华作为承租人实际占有使用租赁物，其搬离租赁场地未与出租人谢飞交接，故对于实际占有使用时间，孙德华应负有举证责任，但孙德华未就此进行举证，应承担不利后果。结合谢飞与北京市大兴区亦庄镇大羊坊北农工商合作社达成的调解协议所确定的土地和房屋腾退时间，本院对谢飞关于孙德华于2013年11月搬离租赁场所的主张予以采信。孙德华实际占有使用租赁物，应当支付相应的使用费，对谢飞要求孙德华给付占用期间使用费的诉讼请求，本院予以支持，具体占用期限，本院根据租赁物的实际使用情况及双方过错酌情确定至2013年10月31日止。依照《中华人民共和国合同法》第五�二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）谢飞与被告（反诉原告）孙德华于二Ο一三年一月一日签订的协议书无效；
二、被告（反诉原告）孙德华于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）谢飞房屋占有使用费十九万元；
三、驳回原告（反诉被告）谢飞的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）孙德华的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千六百七十五元，由原告（反诉被告）谢飞负担二千八百零五元（已交纳），由被告（反诉原告）孙德华负担一千八百七十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉�三千五百元，由被告（反诉原告）孙德华负担三千四百三十元（已交纳），由原告（反诉被告）谢飞负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 霍志勇
人民陪审员 吴 冰
人民陪审员 刘秀敏
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 李 苹