浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙06民终2366号上诉人（原审被告）：刘斐飞，女，1964年7月13日出生，汉族，住嵊州市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：刘良飞，女，1958年6月23日出生，汉族，住嵊州市，系上诉人刘斐飞之姐。被上诉人（原审原告）嵊州市长乐镇长乐五村经济合作社，住所地：嵊州市长乐镇五村，组织机构代码：09659718-9。法定代表人：过进华，社长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：钱敏雷，浙江大公律师事务所律师。上诉人刘斐飞因与被上诉人嵊州市长乐镇长乐五村经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2016）浙0683民初1461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月13日公开开庭进行了审理，上诉人刘斐飞的委托诉讼代理人刘良飞，被上诉人嵊州市长乐镇长乐五村经济合作社的委托诉讼代理人钱敏雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘斐飞不服一审判决，向本院提出上诉请求：一、依法撤销一审判决，发回重审或改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定双方租赁合同展期一年与事实不符，“展期一年”必须在该租赁合同中写明，因租赁合同没有补充约定，该租赁合同是无效合同。2011年11月1日至2014年10月31日止租赁合同履行完毕，本案没有合同，不适用《中华人民共和国合同法》，一审法院认定事实和适用法律错误。二、2015年12月8日，刘良飞带现金15000元到嵊州市长乐镇五村出租房办公室交租金，办事员钱乐平说：“一年租金25000元，二委会讨论的，你带来的钱不够”，两个录音足以证明长乐镇五村两委会认可刘良飞使用的事实，庭审笔录中被上诉人认可“实际原、被告签订的租赁合同期间一直由刘良飞在使用该房屋”，一审法院对该证据未采信，属于认定事实和适用法律错误。三、上诉人没有占有使用2015年10月31日到期后的房屋，一直在长乐镇凯佳电器厂打工，一审法院扣除担保金5000元用于支付2016年房屋占有使用费于法无据。四、刘良飞2015年12月8日去村出租房办公室交过租金，并不是有意不交房租款，而是对两委会讨论的一年租金25000元的标准太高有异议。根据市场房价和周边价比较，刘良飞认为一年交纳15000元租金已高了。房产是集体的，但集体出租房租价一直没有统一标准，不能一视同仁。刘良飞为维护正当权益，向长乐镇政府反映，书记、镇长、人大主席等多次做五村主职干部工作，房租问题一直在协调之中。五、一审法院审理程序违法。被上诉人嵊州市长乐镇长乐五村经济合作社答辩称：上诉人在合同展期到期后一直强行占有房屋，没有交还房屋，被上诉人要求上诉人支付占有使用费完全合情合理。至于房租的高低是目前公开招投标产生的，不能随意调整，请求二审法院公正判决。原审原告嵊州市长乐镇长乐五村经济合作社向一审法院起诉请求：一、被告立即腾退所承租的嵊州市长乐镇桔园路1号房屋；二、被告支付延迟期间（即2015年11月1日起至腾退房屋之日止）的租金；三、被告所缴纳的保证金5000元，因其违约按约定归原告所有；四、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2011年10月27日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：出租方（原告）将座落在嵊州市长乐镇桔园路1号的房屋壹间租赁给承租方（被告）使用。租赁期叁年，自2011年11月1日起至2014年10月31日止。承租方应遵守先缴纳房屋租金后使用租房的原则，租金须提前一个月交清，由出租方出具收据为凭。每年一次性缴纳一年度租金人民币贰万玖仟伍佰零捌元整（小写29508.00元）。并缴纳履约保证金伍仟元整（小写5000.00元）。承租方必须按期缴纳房租，如未按期缴纳，又经出租方催讨仍不履行合同的，属承租方违约，出租方有权解除合同，收回房屋，村另行安排，并没收履约保证金，拒绝违约者再租赁经营出租方的任何出租房等内容。在合同约定的三年租赁期内，原、被告双方均依约履行了义务，原告亦收取了被告交纳的保证金5000元。在合同期限届满后，被告继续使用承租房屋，并按照原合同约定的年租赁费，于2014年11月6日向原告交纳了2014年11月1日至2015年10月31日的租金29508元。现展期一年的租赁期限亦已届满，但被告至今未腾退并返还租赁的房屋。一审法院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案，原、被告于2011年10月27日签订的《房屋租赁合同》，双方当事人主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，系为有效合同。原、被告在该份合同租赁期限届满后，通过被告交纳租金和原告收受租金的行为，双方达成依照原合同的约定展期一年的一致意思表示。现展期期限届满，原告提出要求被告将仍占有使用的出租房屋予以返还，被告认为合同期满已交还承租房屋，双方不存在租赁合同纠纷。对此，该院认为，合同期届满后，被告返还租赁物系法定义务，在双方就返还事实产生争议时，被告应对自己已履行返还义务或已按照原告的通知将该房屋交付给他人负有举证证明责任，现被告提供的证据不足以证明其主张，应由其承担举证不能的不利后果。故原告要求被告立即腾空并归还座落于嵊州市长乐镇桔园路1号房屋的诉请，该院予以支持。被告逾期返还租赁物的行为客观上造成了原告的一定损失，原告要求被告支付自2015年11月1日起至腾退返还之日止的占有使用费的诉请，理由正当，该院予以支持。因双方当事人未约定占有使用费的计算方式，该院认为占有使用费可参考租赁合同的租金予以计算为宜，即自2015年11月1日起至腾退返还之日止按29508元/年计算。对保证金5000元，从合同内容来看，系对被告按期履行交纳租金义务的担保，与本案被告的违约行为不符，故对原告要求判令5000元保证金归其所有的诉请，该院不予支持，并为减免当事人的诉累，该院一并认定原告返还被告保证金5000元，此款可抵扣上述被告须支付的占有使用费。综上，对原告不合理的诉请，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘斐飞于判决发生法律效力之日起十日内腾退位于嵊州市长乐镇桔园路1号的房屋，并将上述房屋返还给嵊州市长乐镇长乐五村经济合作社；二、刘斐飞支付嵊州市长乐镇长乐五村经济合作社自2015年11月1日起至腾退返还之日止按29508元/年计算的占有使用费，扣除5000元后，余款限于判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回嵊州市长乐镇长乐五村经济合作社的其余诉讼请求。若被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，依法减半收取计85元，由原告嵊州市长乐镇长乐五村经济合作社负担35元，被告刘斐飞负担50元，款限于判决发生法律效力之日起十日内向该院交纳。上诉人刘斐飞在二审中向本院提交以下证据：1、嵊州市凯佳电器厂出具的证明一份，证明上诉人2015年11月1日起在长乐镇凯佳电器厂打工，并没有实际使用涉案房屋的事实。2、嵊州市长乐镇人民政府出具的信访事项答复意见书一份、案外人刘良飞单方制作的反映情况和长乐镇五村出租房租金情况各一份、刘良飞反映问题的打印件一份、信访事项答复意见书一份，证明涉案房屋并没有严格按照公开招投标程序进行，村干部侵占集体利益，并借用刘斐飞名义打击报复刘良飞。3、被上诉人与案外人周永江签订的房屋租赁合同一份，证明被上诉人擅自招投标，且给了周永江5000元补偿。4、被上诉人与案外人史建明、钱继南签订的房屋租赁合同各一份，证明对同一个房屋存在两个合同，只是时间不一致。5、被上诉人与案外人钱乐平签订的房屋租赁合同一份，证明房屋租赁并没有完全按照招投标的程序进行。6、嵊州市长乐镇人民政府信访事项答复意见书一份，证明刘良飞向镇政府反映长乐村出租营业房存在不公平的情况。7、营业房招租广告两份，证明被上诉人擅自招租，而且规定未按时缴纳房租费被村执行过的不作为招租对象，是违法行为。8、庭审笔录复印件一份，证明被上诉人在一审庭审中陈述，“实际原、被告签订的租赁合同期间一直由刘良飞在使用该房屋”。9、关于调整出租房年租金的决定一份，证明被上诉人擅自对年租金调整的决定。10、刘良飞与被上诉人签订的房屋租赁合同一份、解除房屋租赁合同通知一份，证明刘良飞曾承租涉案房屋，后租赁合同被被上诉人解除。11、信访答复、投诉书、信件回复单打印件各一份，证明一审法院判决不公。12、信访事项处理意见书（关于对刘良飞所反映问题的答复）一份，证明嵊州市长乐镇人民政府对刘良飞反映的相关问题进行的答复。13、收集取证申请书一份，申请法院到长乐镇五村出租房办公室负责人钱乐平处收集取证房屋租金档案及了解相关的情况。14、收集取证申请书一份，申请法院向长乐镇五村办公室收集2016年4月16日关于长乐镇五村集体出租房年租金调整的决定的会议记录。15、调查取证申请一份，申请法院到长乐镇政府人大主席吴维珍同志处调查取证，调查刘良飞与长乐五村主职干部关于涉案房屋租金高低问题进行协调的情况。被上诉人嵊州市长乐镇长乐五村经济合作社对上述证据质证认为，上述证据只有一份是原件，其他都是复印件，除了对招租广告和庭审记录真实性无异议以外，其他证据真实性、合法性无法判断，由法院审查，且上述几乎所有证据与本案关联性不大，不能证明上诉人返还了涉案房屋，不需要支付占有使用费。本院对上诉人提交的上述证据认证认为，对证据8的真实性予以认定，但该证据不足以证明被上诉人与案外人刘良飞建立了租赁关系的事实，对证明目的不予认定；证据1、2、3、4、5、6、7、9、10、11、12均不足以证明上诉人已腾退房屋、被上诉人与案外人刘良飞建立了租赁关系以及涉案房屋租赁合同约定的租金标准非双方真实意思表示的事实，故对上述证据的证明目的均不予认定；对证据13、14、15，因上述申请不影响本院根据现有房屋租赁合同等证据对租赁关系和租金标准的认定，故上述申请与本案无关，对上诉人的上述调查申请，本院均不予准许。被上诉人嵊州市长乐镇长乐五村经济合作社在二审中向本院提交（2014）浙绍民终字第1211号判决书打印件一份，证明被上诉人与刘良飞之间的房屋租赁合同纠纷情况。上诉人刘斐飞质证认为，对真实性没有异议。本院认证认为，该证据系被上诉人与案外人刘良飞之间的民事判决，与本案无关，不予认定。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审查认为，关于一审法院认定上诉人与被上诉人于2011年10月27日签订的房屋租赁合同期间届满后展期一年是否正确的问题，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。本案中，上诉人与被上诉人于2011年10月27日签订的房屋租赁合同虽约定租赁期限至2014年10月31日，但其后被上诉人又交纳了一年租金，上诉人收取租金后亦未对上诉人使用涉案租赁房屋提出异议，应视为双方以默示即行为的形式就原合同约定的租赁期限展期一年达成了一致的意思表示，故一审法院认定双方租赁期限展期一年并无不当。关于上诉人是否应腾退涉案房屋的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因上诉人与被上诉人之间的租赁期间届满，上诉人亦未能提供充分有效证据证明其已将涉案租赁房屋返还被上诉人，应承担举证不能的不利后果，故原审法院判令上诉人向被上诉人返还涉案租赁房屋，亦无不当，本院予以维持。上诉人主张其未实际使用涉案房屋，房屋由案外人刘良飞使用，其没有义务腾退房屋，但因被上诉人系基于合同关系起诉要求腾退房屋，现上诉人提交的录音、庭审笔录等证据不足以证明被上诉人已与案外人刘良飞建立了新的租赁关系，故应由作为合同一方当事人的上诉人承担返还涉案租赁房屋的义务。关于占有使用费的问题，因上诉人逾期返还租赁物，故原审法院参照原租赁合同约定的租金标准判令上诉人支付占有使用费，亦无不当，本院予以照准。此外，经核查，一审法院审理过程中并不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定的严重违反法定程序的情形，对上诉人主张一审判决程序违法的主张，本院不予采信。综上，上诉人刘斐飞提出的上诉理由均不足，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费170元，由上诉人刘斐飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑森轶代理审判员  李丹丹代理审判员  韦 玮二〇一六年九月二十八日书 记 员  王婷婷