上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1007号
上诉人（原审被告、反诉原告）：萧冬，男，1979年11月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：龙妮，女，1980年8月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：方英召，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海天定投资有限公司，住所地上海市浦东新区川图路300号。
法定代表人：林圣兵，经理。
委托诉讼代理人：王显光，上海瀛泰律师事务所律师。
上诉人萧冬、龙妮因与被上诉人上海天定投资有限公司（以下简称天定投资公司）商品房销售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初42526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人萧冬、龙妮的共同委托诉讼代理人方英召，被上诉人天定投资公司的委托诉讼代理人王显光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
萧冬、龙妮上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人原审反诉请求，驳回被上诉人天定投资公司的原审诉请。事实和理由：由于签订出售合同之时和系争房屋约定的交付时间存在五年的时间间隔，即使上诉人买房时，房屋已经建成，且约定按照现房购买，但五年前的房屋状况不是等同于现在及未来交付时的房屋状况。系争房屋在由被上诉人占有管理的五年时间里，被上诉人显然没有尽到善良管理的义务。合同约定的是工业小区，但其建筑物建设样式就是住宅，而且实际在里面使用的除了酒店就是公寓，根本不是合同约定的厂房。
被上诉人天定投资公司辩称，其不同意上诉人萧冬、龙妮的上诉请求。出售合同约定款项付清后90天内交付系争房屋，关于房屋质量问题，上诉人没有证据证明房屋存在足以解除的质量问题，并且现在园区内有很多业主经营、居住，故请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年6月，天定投资公司向一审法院起诉请求：1、要求萧冬、龙妮支付剩余房款人民币70万元（以下币种相同）；2、要求萧冬、龙妮支付天定投资公司逾期付款违约金（以第三期房款26万元为本金的日万分之二，从2011年12月25日至2012年1月4日逾期9天；以第三期房款6万元为本金的日万分之二，自2012年1月4日起至2014年6月5日逾期883天；以第四期房款26万元为本金的日万分之二，自2012年12月26日至2014年6月5日逾期526天；以第四期房款17万为本金的日万分之二，自2014年6月6日起算至2014年8月31日逾期86天；以第四期房款2万元为本金的日万分之二，自2014年9月1日起至2015年3月26日逾期206天；以第五期房款26万元为本金的日万分之二，自2013年12月26日起至2015年3月26日逾期455天；以第五期房款18万为本金的日万分之二，自2015年3月27日计算至判决生效之日；以第六期房款26万元为本金的日万分之二，自2014年12月26日计算至判决生效之日；以第七期房款26万元为本金的日万分之二，自2015年12月26日算至判决生效之日）。审理中，萧冬、龙妮提起反诉，要求法院判令：1、解除双方间的出售合同；2、判令天定投资公司返还已支付的购房款1,909,768元，并赔偿萧冬、龙妮利息损失，按照同期银行贷款利率主张从2016年8月4日至判决生效之日止。
一审法院认定事实：2011年1月13日，以天定投资公司作为卖方（甲方）与萧冬、龙妮作为买方（乙方）就上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室及上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室两套房屋（以下统称系争房屋）分别签署出售合同各一份，约定上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室房屋，建筑面积为112.57平方米，层高为3.60米，面积单价为11,600元，总房价款为1,305,812元；乙方选择第贰种付款方式：贰、乙方应当按以下时间如期足额将房款支付给甲方：1、2010年5月10日前支付120,000元；2、2011年2月20日前支付535,812元；3、2011年12月25日前支付130,000元；4、2012年12月25日前支付130,000元；5、2013年12月25日前支付130,000元；6、2014年12月25日前支付130,000元；7、2015年12月25日前支付130,000元；乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按照逾期未付款的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天，甲方有权单方面解除合同；甲方在收到乙方全部房价款之日起90天内，向乙方交付该房屋；双方商定，2011年10月31日前，由甲方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产产权证；甲方出售的该房屋仅作厂房使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途；……。同时，关于上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室房屋约定，建筑面积为112.41平方米，层高为3.60米，面积单价为11,600元，总房价款为1,303,956元；乙方选择第贰种付款方式：贰、乙方应当按以下时间如期足额将房款支付给甲方：1、2010年5月10日前支付120,000元；2、2011年2月20日前支付533,956；3、2011年12月25日前支付130,000元；4、2012年12月25日前支付130,000元；5、2013年12月25日前支付130,000元；6、2014年12月25日前支付130,000元；7、2015年12月25日前支付130,000元；乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按照逾期未付款的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天，甲方有权单方面解除合同；甲方在收到乙方全部房价款之日起90天内，向乙方交付该房屋；双方商定，2011年10月31日前，由甲方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产产权证；甲方出售的该房屋仅作厂房使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途；……。出售合同签署后，萧冬、龙妮按约支付两份合同约定的第一、二期的房款共计1,309,768元；2011年3月，两套房屋的权利核准登记至萧冬、龙妮名下。之后，萧冬、龙妮于2012年1月4日支付20万元，2014年6月6日支付15万元，2014年9月1日支付15万元，2015年3月27日支付10万元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。萧冬、龙妮表示根据相关土地性质及出售合同上对房屋的描述，表示系争房屋并不符合双方合同约定的厂房，天定投资公司应予拆除原有房屋重新建造厂房进行交付，现天定投资公司没有行使上述行为，构成根本违约，故要求解除双方的出售合同，对此法院认为，第一、系争房屋为厂房性质，并在2007年由天定投资公司取得大产证，销售后又针对系争房屋于2011年办理了小产证，说明系争房屋的建造及买卖符合当时国家的相关规定，应为合法有效；第二、系争房屋为现房状态进行的销售，作为购房人，在签署出售合同前已明确知晓出卖方销售房屋的性质、状态及构造，在此情况下与天定投资公司就两套房屋建立了买卖关系，双方并进行了实质的履行，购买人提出应当重建符合厂房形式的房屋的意见，有悖商品房销售的常规，也没有任何该方面的约定，故对该意见不予采信；综上，萧冬、龙妮现以上述理由要求解除双方间的出售合同并要求处理解除的相应后果，于法无据，法院均不予支持。
现天定投资公司要求继续履行双方的出售合同，要求萧冬、龙妮支付两套房屋剩余的房款70万元，考虑到萧冬、龙妮在第二期后的支付并未对相应房屋房款进行区分，由此法院就两套房屋的房款一并予以处理，该请求符合事实及法律规定，法院予以支持。对天定投资公司要求萧冬、龙妮承担逾期付款违约金，符合合同约定，但萧冬、龙妮提出在天定投资公司提起本案诉讼之日两年前的违约金，已超过诉讼时效，对此法院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为二年；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。根据出售合同约定，就房款双方约定了分为七期支付，房款本身为一整体债权，应以最后一期到期后二年内主张，但逾期付款违约金系针对每一期款项逾期行为的债权，天定投资公司应当从违约金开始产生之日起两年内主张其权利，现天定投资公司并未提供任何证据证明存在诉讼时效中断事宜，故超过提起诉讼之日两年前的违约金，人民法院不予保护。现根据天定投资公司的主张，萧冬、龙妮对违约金计算构成本身不持异议，故法院对以17万元为本金，日万分之二为标准，自2014年6月7日至2014年8月31日；以2万元为本金，日万分之二为标准，自2014年9月1日起至2015年3月26日；以26万元为本金，日万分之二为标准，自2014年6月7日起至2015年3月26日；以18万为本金，日万分之二为标准，自2015年3月28日起至判决生效之日；以26万元为本金，日万分之二为标准，自2014年12月26日起至判决生效之日；以26万元为本金，日万分之二为标准，自2015年12月26日起至判决生效之日；以上期间的违约金，于法有据，法院予以支持。判决：一、被告（反诉原告）萧冬、龙妮应于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海天定投资有限公司关于上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室及上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室剩余房款70万元；二、被告（反诉原告）萧冬、龙妮应于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海天定投资有限公司逾期付款违约金（以17万元为本金，日万分之二为标准，自2014年6月7日至2014年8月31日的2,924元；以2万元为本金，日万分之二为标准，自2014年9月1日起至2015年3月26日的824元；以26万元为本金，日万分之二为标准，自2014年6月7日起至2015年3月26日的15,236元；以18万为本金，日万分之二为标准，自2015年3月28日起至判决生效之日；以26万元为本金，日万分之二为标准，自2014年12月26日起至判决生效之日；以26万元为本金，日万分之二为标准，自2015年12月26日起至判决生效之日）；三、驳回被告（反诉原告）萧冬、龙妮的反诉诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5,983.50元，反诉案件受理费人民币10,993元，均由被告（反诉原告）萧冬、龙妮负担。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施，或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人萧冬、龙妮主张被上诉人天定投资公司建造的不是《上海市商品房出售合同》约定的厂房，但一方面，系争房屋为现房状态进行的销售，上诉人作为购房人，在签署出售合同前已明确知晓出卖方销售房屋的性质、状态及构造，其与被上诉人签订出售合同之后亦已进行了实质的履行，事隔几年后，上诉人主张系争房屋的建造不符合合同约定，缺乏依据，本院不予采信；另一方面，根据上诉人与被上诉人签订的出售合同约定，系争房屋为厂房用房，事实上，系争房屋的小产证显示土地状况用途为工业用地，房屋状况用途为厂房，因此，相应证据能够证明天定投资公司建造的厂房符合出售合同约定。至于上诉人主张的被上诉人对系争房屋未尽善良管理的义务，房屋不符合交付要求的问题，一则系争房屋是否符合交付要求，应以出售合同约定的系争房屋交付条件作为认定标准，而上诉人未能举证证明房屋存在主体结构质量不合格等问题，二则上诉人尚未付清系争房屋全部房价款，其本身存在逾期支付房款的违约行为，故上诉人主张被上诉人交付系争房屋的条件尚未具备，因此，上诉人主张系争房屋不符合交付要求，亦缺乏依据，本院不予支持。针对上诉人逾期付款的事实，原审对被上诉人主张的逾期付款违约金的计算并无不当，本院依法予以确认。上诉人萧冬、龙妮的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币10,800元，由上诉人萧冬、龙妮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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