山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁06执异44号
案外人：朱世东，男，1971年1月15日出生，汉族，住烟台开发区。
申请执行人：烟台市国土资源局经济技术开发区分局,住所地：烟台经济技术开发区香山路8号
法定代表人：吕在范，局长。
被执行人：烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司，住所地：烟台经济技术开发区泰山路88号。
法定代表人：温建荣，董事长。
在本院执行申请执行人烟台市国土资源局经济技术开发区分局与被执行人烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司建设用地使用权合同纠纷一案中，案外人朱世东对本院查封位于烟台开发区泰山路荣科大厦2单元309号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人提出异议请求：请求贵院解除对烟台开发区泰山路荣科大厦2单元309室房产的查封。事实与理由：烟台市国土资源局经济技术开发区分局与烟台开发区荣科新技术发展有限公司纠纷一案，贵院作出的（2015）烟民一初字213号民事判决已发生法律效力并进入执行程序，查封了烟台开发区荣科大厦2单元309号房产，案外人对该查封行为提出异议，理由如下：第一，2011年1月26日，案外人与烟台开发区荣科新技术发展有限公司签订《商品房买卖合同》，并在开发区房管处办理了商品房销售合同登记备案手续，烟台开发区荣科新科技发展有限公司已将该房屋出售给案外人，案外人已按约定全额支付了购房款，购房合同、付款收据等手续齐全，因开发商原因导致该房无法办理过户手续，与案外人无关。为维护案外人合法权益，特请求贵院尽快予以解除查封。第二，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条有关规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。烟台市国土资源局经济技术开发区分局与烟台开发区荣科新技术发展有限公司纠纷一案，案外人已支付全部房款，并实际占有该房屋，案外人不存在任何过错。因此，贵院不能对涉案房屋进行查封。
本院查明，烟台市国土资源局经济技术开发区分局与烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司建设用地使用权合同纠纷一案，由烟台经济技术开发区人民法院于2013年11月8日立案审理，案号为（2013）开民一初字第534号，该院于2013年12月9日作出（2013）开民一初字第534-1号民事裁定，查封烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司所有的、位于烟台开发区泰山路88号泰山名座1-2层的5号、9号办公用房两套，3层的302号办公用房一套，一单元1302号、1502号、1507号房屋三套，二单元1301号、1302号、1305号、1306号、1507号房屋五套。2013年12月20日，该院向烟台开发区房管处送达协助执行通知书。该案于2015年1月12日因原告变更诉讼请求，根据管辖规定移送本院审理。本院在审理过程中进行诉讼保全，于2015年12月17日作出（2015）烟民一初字第213-1号民事裁定，裁定：继续查封烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司所有的、位于烟台开发区泰山路88号泰山名座下列房产：2层5号、9号办公用房，3层302号办公用房，一单元1302号、1403号、1502号、1507号房屋，二单元1301号、1302号、1305号、1306号、1507号房屋。2015年12月17日，本院依据该裁定，向烟台开发区房产管理处发出协助执行通知书，请该部门协助继续查封烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司所有的、位于烟台经济技术开发区泰山路88号泰山名座的下列房产：继续查封烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司所有的、位于烟台开发区泰山路88号泰山名座的下列房产：2层5号、9号办公用房，3层302号办公用房，一单元1302号、1403号、1502号、1507号房屋，二单元1301号、1302号、1305号、1306号、1507号房屋。本案经审理后，本院于2017年1月5日作出（2015）烟民一初字第213号民事判决，判决：一、被告烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告烟台市国土资源局经济技术开发区分局土地出让金1384.99万元；二、驳回原告烟台市国土资源局经济技术开发区分局其他诉讼请求。如果被告烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104899元，由原告烟台市国土资源局经济技术开发区分局负担12953元，被告烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司负担91946元；诉讼保全费5000元，由被告烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司负担。宣判后，烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司不服向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2017年10月18日作出（2017）鲁民终1543号民事裁定书，裁定：按上诉人烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司自动撤回上诉处理。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。
判决生效后，烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司未履行生效法律文书确定的义务，烟台市国土资源局经济技术开发区分局申请执行，本院立案执行，执行案号（2018）鲁06执18号。在本院执行过程中，于2018年3月1日作出（2018）鲁06执18号之一执行裁定书，裁定：查封烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司名下、位于烟台经济技术开发区泰山路88号荣科大厦下列房产：1、负一层办公用房-101号（1058.19平方米）、-103号（26.02平方米）；2、一层办公用房106号（28.42平方米）、112号（147.41平方米）、113号（169.43平方米）、114号（169.43平方米）、115号（147.41平方米）；3、三层二单元办公用房309号（87.02平方米）。同日，本院向烟台市不动产登记中心开发区分中心发出协助执行通知书。
2018年4月19日，本院作出（2018）鲁06执指23号执行裁定书，裁定：本院（2018）鲁06执18号执行案件，烟台经济技术开发区人民法院执行。
在烟台经济技术开发区人民法院执行过程中，案外人向该院提交书面执行异议，提交如下证据：1、2011年1月26日被执行人烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司与案外人签订的合同编号：2006字020第1895号商品房买卖合同一份，约定买受人购买的商品房为……三层309号房，该商品房建筑面积为93平方米，价款总金额为251100元，付款方式及期限为买受人在签订本合同当日付清房全款。2、《收据》一份，金额70万元，事由购房307、308、309房款，入账时间：2011年1月26日，收据加盖烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司财务专用章。3、2011年1月26日商品房销（预）售合同登记备案回执一份，内容为：朱世东所预购烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司的泰山路88号（荣科大厦）办公309号商品房销（预）售合同1895号已在我处登记备案等，落款处加盖烟台经济技术开发区房产管理处合同备案专用章。
本院认为，双方争议的焦点问题是案外人是否享有足以排除执行的实体权利，其要求解除对涉案房屋的查封应否支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人提交的证据能够形成一条完整的证据链，证明被执行人烟台开发区荣科新技术发展有限责任公司在本院查封前将涉案房屋卖给案外人，案外人支付了房款，并且在烟台经济技术开发区房产管理处办理了备案登记，案外人对于未能办理涉案房屋的过户登记手续也不存在过错，故对于涉案的房屋应中止执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于烟台开发区泰山路88号荣科大厦（泰山名座）二单元309号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 陈善乐
审判员 栾焕舸
审判员 门 伟
二〇一八年六月二十八日
书记员 潘姝卉