广西壮族自治区鹿寨县人民法院民 事 判 决 书（2014）鹿民二初字第127号原告广西X物业公司法定代表人黄X。委托代理人黄X委托代理人苏X被告陆X被告刘X原告广西X物业公司（以下简称广西X物业公司）诉被告陆X、刘X物业服务纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理。依法由代理审判员覃韦波适用简易程序分别于2014年4月15日、6月12日公开开庭进行了审理，代理书记员黄罗建担任记录。原告广西X物业公司委托代理人苏X、被告陆X到庭参加诉讼，被告刘X经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西X物业公司诉称，2007年10月28日，柳州市X房地产开发有限责任公司（以下简称柳州X房开公司）与原告就X花园小区的前期物业服务签订了《鹿寨县“X花园”住宅小区前期物业管理委托合同》（以下简称前期物业合同）。合同签订后，原告于2007年10月29日开始进入该小区进行服务至2013年6月17日。被告从2008年6月1日起至2013年6月17日止拖欠58个月17天的物业服务费共计4630.50元，经原告多次催缴，被告拒绝支付。为维护自己的合法权益，原告于2014年3月17日向本院再次提起诉讼，请求法院1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费4688.90元；2、判令被告向原告支付违约金5000元（每逾期一日按照被告拖欠的每月物业服务费83.10元的3‰计算，从2008年6月1日起至2013年6月17日止，判决违约金应支持至被告实际支付完拖欠的物业服务费时止，违约金实际计算是12608.70元）；3、被告承担本案的诉讼费。被告陆X辩称，1、根据《前期物业合同》的约定，原告与柳州X房开公司的物业服务期限至二期交房。如二期的业主张X，已于2010年6月30日交房。原告在前期物业合同完毕后至新的业主大会成立期间未与被告签订新的物业服务合同，所以原告在2010年6月30日起已经不是被告的小区物业公司，该合同已经到期并失效。而且柳州X房开公司已于2012年4月20日注销，因此原告不能以失效的合同要求被告支付物业费；2、原告的起诉时间已经超过诉讼时效。原告不是小区的收费主体，不同意原告的诉请；3、被告是2008年6月购买的商铺，并没有收到房屋保修书、质量检测报告、使用说明书等材料。被告在发现门面的玻璃门自动散落、天面漏水后，向柳州X房开公司反映，房开公司就叫被告去找原告，并告知被告原告已经收取了维修基金。当被告向原告反映，原告不理睬。根据《前期物业合同》第二章第四条的规定，原告未尽其应尽义务，没有按合同履行职责。为此被告只能自己出钱找人重新安装玻璃门及对门面天面外墙进行防水补漏维修，共花费了1600元，对于这些费用原告应予以赔偿被告。综上，请求法院驳回原告诉请并赔偿被告的损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告刘X经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未向本院提交书面答辩意见，亦未在举证期限内提供证据，应视为其已放弃答辩和质证的权利。经审理查明，两被告系X花园小区2栋X号商铺的业主，该商铺为二层，建筑面积为144.51㎡，第一层为商铺，第二层作住宅使用。2007年10月28日，原告与鑫都花园小区的开发商柳州X房开公司签订《前期物业合同》，并于同年10月29日进入X花园小区对小区进行物业服务。2007年12月19日原告取得鹿价字（2007）49号文“关于X花园物业管理服务收费的批复”。原告在对X花园小区从事物业管理服务的过程中，依据《前期物业合同》的约定向小区业主提供服务并收取物业服务费［内容摘要如下：第四条：房屋共用部分的维修、养护和管理，包括承重结构部位（含楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）……。第十五条：在当事人提出委托时，对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备提供维修、养护等有偿服务。第十八条：甲方权利义务……5、按照甲方《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求，委托乙方管理服务的房屋、设施、设备符合国家相关验收标准，保障业主和物业使用人正常使用。保修期内如存在质量问题，由甲方负责返修……。第二十一条第1款约定：“1、普通住宅：0.35元／月·平方米。2、商业用房：0.80元／月·平方米”。3、……5、业主或物业使用人逾期未交纳物业管理费的，根据《广西壮族自治区物业管理条例》按日千分之三加收违约金。6、上述收费标准经当地物价部门及房管部门批准后由乙方向业主或物业使用人收取。7、……”］。2008年6月30日，被告与柳州宏达房开公司进行楼宇交接。2008年6月30日起被告因原告未履行《前期物业合同》第四条的约定履行管理服务的义务，对被告反映的玻璃门自动散落、天面外墙漏水问题不予解决，且原告在柳州宏达房开公司注销后未与小区业主签订新的物业服务合同，原告已不是该小区的物业服务公司为由，拒绝向原告支付物业服务费至2013年6月17日。被告同时主张原告起诉已过诉讼时效，并要求原告支付天面外墙防水补漏维修费1000元，玻璃门散落后重新购买及安装费600元。原告经多次催缴未果，于是向本院提起诉讼。另查明，2010年6月23日广西X物业公司变更为广西X物业公司，2014年4月14日公司法定代表人由樊X变更为黄X。2013年6月17日起被告不再是X花园小区的物业服务管理公司。柳州X房地产开发有限责任公司已于2012年4月20日注销。以上事实有原告、被告的陈述、企业法人营业执照、组织机构代码、企业变更通知书、《前期物业合同》、楼宇交接书、催款公告照片、圆通速递单据、鹿价字（2007）49号文、收款收据、公告、通知照片、照片、电脑咨询单、房屋所有权存根、计算公式表等证据证实。本院认为，1、关于诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起起算。”因物业服务具有持续性，物业公司追索物业费用的诉讼时效应从物业管理服务合同约定的最后一期物业费交纳期限届满之日开始计算（即2013年6月17日），为此，被告辩称原告起诉已过诉讼时效缺乏事实和法律依据，本院不予支持；2、根据我国法律规定，业主在接受物业服务时应按时交纳物业服务费用。原告依据《前期物业合同》第二十一条的约定，要求被告商铺一层按照72.25㎡×0.80元／月·㎡（即57.80元／月），二层按照72.25㎡×0.35元／月·㎡（即25.29元／月），合计83.09元／月的标准交纳物业服务费具有一定的合理性，并有事实及法律的依据，本院予以支持。被告以原告未尽《前期物业合同》第四条的约定对其门面玻璃门自然脱落、天面外墙漏水不予维修为由拒绝向原告支付物业服务费，该条款只是争对房屋共用部分的维修。依据《前期物业合同》第十五条、第十八条第5款的约定，原告提供的是有偿维修服务，柳州X房开公司负责的是返修义务。被告以《前期物业合同》第四条作为不交纳物业服务费的抗辩理由本院不予支持。因此，被告应向原告交纳从2008年7月1日至2013年6月17日的物业服务费为4783.21元（计算方法为：83.09元／月×57个月＋83.09元／月÷30天×17天）；3、被告庭审中要求原告支付玻璃门自动散落后重新安装的费用600元及维修门面天面外墙防水补漏费1000元，本院已告知被告该请求与本案非同一事实法律关系，可另行起诉，故对该请求本院不作处理；4、格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案原告与被告签订的《前期物业合同》第二十一条第5款约定，应视为格式条款。根据我国对于格式条款的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。原告以《前期物业合同》第二十一条第5款的约定要求被告支付违约金共计5000元，该条款无形中加重了被告的责任。同时依据《前期物业合同》第二十一条第6款的约定：“6、上述收费标准经当地物价部门及房管部门批准后由乙方向业主或物业使用人收取。”原告只有关于物业管理服务费的批复，并未对原告可以加收违约金予以批复，原告诉请要求被告支付违约金本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告陆X、刘X支付原告广西X物业公司物业服务费4783.21元（从2008年7月1日起至2013年6月17日止）；二、驳回原告广西X物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陆X、刘X负担。上述义务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限届满之日起二年内申请法院强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。代理审判员  覃韦波二〇一四年六月十六日代理书记员  黄罗建