南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨铁民初字第981号
原告陈礼昌，男，汉族，1942年1月26日生。
原告葛金凤，女，汉族，1947年3月17日生。
委托代理人杨朝江，江苏宁辰律师事务所律师。
被告陈峤，男，汉族，1973年10月8日生。
被告张燕，女，汉族，1975年9月17日生。
委托代理人马国祥、顾加胜，江苏国成律师事务所律师。
原告陈礼昌、葛金凤与被告陈峤、张燕合同纠纷一案，本院于2013年11月21日立案受理。依法由审判员张旭琳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈礼昌、葛金凤及其委托代理人杨朝江，被告陈峤，被告张燕委托代理人马国祥、顾加胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈礼昌、葛金凤诉称，2007年9月，原、被告共同决定投资购买南京市雨花台区铁心桥蓝岸尚城＊＊幢＊单元401室和＊＊幢＊单元509室房屋，当月21日，原告支付了定金40000元，当月27日，原告通过银行汇款480000元给被告，付清了首付款。因原告无法贷款，又生活在外地，故双方确认房屋买卖合同由被告签署，产权登记在被告名下。对此，双方于2007年10月1日签订共同投资南京房产协议书，原告支付首付款，被告负责归还贷款，至房屋出售，按投资比例分成。2007年10月1日，被告与开发商签订商品房预售合同。2010年6月、2011年2月，原、被告分二次签订追加投资和补充投资协议。现因对房屋权属发生纠纷，故诉至法院，请求按照评估报告确定的房产价格分配价值。
被告陈峤承认原告主张的事实，同意原告的诉请。
被告张燕辩称，原告的诉请没有事实的依据，涉案二套房屋系婚后购买，虽登记在陈峤一人的名下，但应为两被告的共同财产，张燕应依法分割。原告主张涉案房屋系原告与被告共同投资，并按照比例投资，张燕对所谓的投资协议书真实性不认可，对共同投资不认可。张燕始终未获知该协议的存在，从法律上，即便存在也应该得到张燕的书面或口头上的确认。购买诉争房屋时，张燕全程参与的，未知悉上述协议存在，从常理出发，购买涉案房屋时，两被告的感情状态良好，不会也不可能形成上述协议。两被告在上海市黄浦区人民法院的离婚纠纷有庭审笔录，从笔录上看，当时原告陈述其对上述涉案房屋并非是出于投资，而是以借款的方式，所以完全有理由怀疑原告与陈峤之间所订的协议虚假，如有必要可申请鉴定真假，如确系假的，张燕将保留追究原告的责任的权利。请求法庭驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告陈礼昌与原告葛金凤系夫妻关系，是被告陈峤的父母。被告陈峤与被告张燕原系夫妻关系（于2001年11月12日登记结婚），现已离婚（2013年8月23日判决离婚，判决生效日期2013年9月18日）。
2007年10月31日，被告陈峤与南京康益房地产开发有限公司签订商品房预售合同，购买位于雨花台区铁心桥＊＊幢＊单元401室（建筑面积148.85平方米、房价款884169元），约定2007年9月21日支付定金20000元、10月26日支付254169元、10月31日前付清余款610000元。该房屋取得宁房权证雨变字第××号房屋所有权证，所有权人陈峤，房屋坐落春江路49号＊＊幢＊单元401室，2007年12月13日设立抵押登记，抵押权人中国民生银行股份有限公司南京分行，抵押权金额610000元。2007年10月31日，被告陈峤与南京康益房地产开发有限公司签订商品房预售合同，购买位于雨花台区铁心桥＊＊幢＊单元509室（建筑面积119.66平方米，房价款816081.20元），约定2007年9月21日支付定金20000元、11月8日付清余款816081.20元。该房屋取得宁房权证雨变字第××号房屋所有权证，所有权人陈峤，房屋坐落春江路49号＊＊幢＊单元509室，建筑面积121.95平方米（其中跃层建筑面积为53.15平方米），2007年12月24日设立抵押登记，抵押权人上海浦东发展银行南京分行，抵押权金额570000元。
2013年4月17日，被告陈峤与刘某签订南京市存量房交易合同，将坐落于雨花台区春江路49号＊＊幢＊单元509室房屋（建筑面积121.95平方米）作价1230000元出售给刘某。2013年10月24日，被告陈峤与杨某南京市存量房买卖合同，将坐落于雨花台区春江路49号＊＊幢＊单元401室房屋（建筑面积148.85平方米）作价1620000元出售给杨某。
上述事实，有结婚证、民事判决书、判决生效证明、商品房预售合同、房屋所有权证、存量房买卖合同及双方当事人当庭一致陈述等证据证实，本院予以确认。
双方当事人对上述两套住房是否为原告陈礼昌、葛金凤与被告陈峤共同投资存在争议。
为证明共同投资事实成立，原告陈礼昌、葛金凤提交2007年10月1日原告葛金凤与被告陈峤签订的共同投资南京房产协议一份，2010年6月原告陈礼昌、葛金凤与被告陈峤签订的追加共同投资南京房产协议一份，2011年2月原告陈礼昌、葛金凤与被告陈峤签订的共同投资南京房产补充协议一份，主张原告陈礼昌、葛金凤与被告陈峤签订的共同投资协议成立。
另提交证人陈某甲（开发商代理）2013年6月18日在上海法院做的证人证言一份，银行说明及清单原件四份、定金收据、购房款收据、购房发票，主张上述证据证明陈礼昌于2007年9月21日交付4万元定金（其中以陈峤名义交付了401室定金2万元、509室定金2万元），原告陈礼昌在2007年9月27日汇款480000元给陈峤，用于支付两套房屋首付款（其中2007年10月19日以陈峤名义交付了509室首付款226081.20元、2007年10月19日以被告陈峤名义支付401的首付款254169元），401室购房款为884169元，509室房价款为831699元（房屋面积补差2.29平方米，价款为15617.80元）。
原告陈礼昌、葛金凤提交租赁合同一份、上海银行存折两份及两原告养老金账户明细一份、养老金取款记录、两套房产纳税凭证、房屋维修基金收据、商品房预售合同，主张上述证据证明，原告将养老金、房屋出租所得租金交给陈峤，累计105000元左右，用于支付房屋面积差价款15617.80元（补差面积2.29平方米，单价6820元／平方米），两套房屋所有权证办证费160元，缴纳契税等费用（2010年9月19日支付509室契税16634元、维修基金14634元，401室契税35366.8元、维修基金17862元），累计原告投资金额为100274.60元。另从2011年2月起，原告出资对南京两套房产进行还贷，还贷额纳入原告投资金额。
被告张燕质证主张，对三份共同投资协议的真实性、合法性、关联性均不予认可，三份协议形式像事后的情况说明，不能证明共同投资关系和委托关系，落款时间字迹和主体内容字迹非同一笔迹；张燕了解到，该协议载明金额的形成时间为2009年9月13日至2010年8月28日和2009年11月至2010年8月，但是协议载明的时间是2010年6月，也就是说形成该证据的时候并没有内容中所载明的金额；该证据应系原告与被告二补签。证人证言可以证明原告陈礼昌支付购房定金时在场，但定金收据付款人为陈峤，不能认定为原告出资或投资行为。且证人系在另案中作证，本案中亦应出庭接受质询。原告有关实际出资的证据，不能证明系两原告对涉案房屋的投资行为。原告向陈峤银行账户的付款，可能是借款，也可能是赠与，不能证明是投资。庭审过程中，原告也陈述之前有过出借款项给陈峤的情形，所以原告与陈峤之间往来款项属于借款性质更为合理。原告出示的租赁合同中，陈峤为出租人，其所得的收益本身就应该属于夫妻共同财产，张燕将保留追偿的权利。
被告陈峤承认原告主张的事实，对原告提交的证据予以承认。另陈述，在签订追加共同投资南京房产协议的过程中，2009年9月至2010年8月，陈峤因所居住的达安房产归还贷款每月5000元以上，张燕在第一次静安法院庭审中已有陈述，当时陈峤已经拿不出10万多元是客观事实。在静安法院庭审中有记载，陈峤工资卡存于张燕处，张燕承认从工资卡内提取每月1.3万元用于南京房贷以及上海达安花园房贷。当时陈峤的工资2万元不到，当陈峤向张燕提出该10万余元由张燕出的时候，张燕一口回绝，在此情形下，陈峤才向原告提出由原告追加投资。第三份协议，2011年1月，张燕私自卖房，2月卷走房款293万，并拿走房屋内所有财物，使陈峤无家可归，被迫在外租房，当时准备起诉索回部分财物，因陈峤本人工作性质，生活成本一直较高，因2011年2月的突发事件，陈峤已经在还贷银行出现不良记录，足可证明陈峤当时无力还贷。在与张燕协商不成的情形下，只得求助于原告，希望他们接盘还贷直至出售，故形成第三份共同投资协议。这是张燕私自卖房，卷款而走引起的。张燕卷走的夫妻共同财产293万，完全有能力支付南京房贷，但至今非但未拿出一分钱，甚至在黄埔法院离婚判决生效后（2013年9月18日）应付陈峤的部分财产，至今还未兑现，现已经进入法院强制执行阶段。
被告张燕提交上海黄浦区人民法院庭审笔录，主张，庭审笔录记载，陈峤陈述“涉案房屋首付由原告出资，其中截止去年8月，本金共计偿还208767.89元，产权归原告。陈峤给付张燕归还贷款本息的二分之一，房屋为夫妻共同财产”。庭审笔录还载明，原告陈礼昌陈述“原告与陈峤之间存在借条”、陈峤的代理人陈述“南京涉案两套房屋是原告对陈峤的个人赠与”。证明涉案房屋确为夫妻共同财产，与原告无关。本案原告和陈峤陈述的关于两套房屋系共同投资关系是不真实的。
原告陈礼昌、葛金凤质证主张，当时原告不是当事人，庭审中只能作为证人出庭，陈峤与张燕的纷争原告一概不知情，只是张燕的代理律师问话，企图将投资协议诱导到借款上来，充其量是原告没有果断的识破，没有第一时间当场驳斥，但是原告的回答全部实事求是讲述投资协议的主要内容，丝毫没有借款的痕迹，更谈不上赠与。我们只能够向法院证明，南京两套房屋是二老共同投资，财产有我们一部分，不应该由他们夫妻单独分割。当时原告已经准备向南京法院起诉，故没有必要将所有的证据向被告的离婚法庭公布，因此6月18日庭审结束，6月25日，原告立即向南京法院提交诉状，要求依法分割南京房产。
被告陈峤质证认为，在黄浦法院，由于想提前结束长达2年的离婚官司，有忽略原告利益的行为，没有向其代理律师阐明清楚。
在本案审理期间，被告张燕提出鉴定申请，申请对三份共同投资协议的形成时间进行鉴定，本案进入鉴定程序。鉴定机构于2014年5月6日来函，提出由于未能提供与争议的协议书上的字迹物质种类基本相同及时间相近的比对样本，故作退案处理。故未形成鉴定结论。
经查，原告葛金凤与被告陈峤签署日期为2007年10月1日的共同投资南京房产协议载明，由父母一次性支付首期款520000元作为投资资金，分别由9月21日现场签约时支付现金40000元定金和9月27日汇出480000元组成；陈峤以每月支付商业按揭贷款为投资款，待房产出售后利益所得按双方出资比例分成（以银行票据为凭）；具体事宜均委托陈峤操办。原告陈礼昌、葛金凤与被告陈峤签署日期为2010年6月的追加共同投资南京房产协议载明，2010年南京两套房屋需办理产权证（含税金等），以及另需房屋面积差价房款，共计150000元，陈峤无力承担，该费用由父母提供现金作为一次性追加投资款，委托陈峤办理。原告陈礼昌、葛金凤与被告陈峤签署日期为2011年2月的共同投资南京房产补充协议载明，2011年3月，因陈峤经济拮据，无能力继续每月归还南京两套房屋房贷，经协商，自本月起商业按揭房贷每月还款全由父母承担，以届时银行账单来计算父母作为追加投资的金额，以增加父母在共同投资房屋权属中的比例，本协议在07年10月1日所签订的共同投资南京房产协议及2010年月所签订的追加共同投资南京房产协议基础上订立。
另查，上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民一（民）初字第830号民事判决书载明，陈峤诉称，南京市雨花台区春江路49号＊＊幢＊单元401室、＊＊幢＊单元509室产权登记日期均在婚后，但首付款均系父母出资，故要求房屋产权归陈峤所有，陈峤给付张燕已偿还银行贷款本息的二分之一。张燕辩称，南京的两处房屋，陈峤所述父母首付实为借款，实际获得借款480000元，故应为夫妻共同财产，南京市雨花台区春江路49号＊＊幢＊单元509室产权归张燕所有，＊＊幢＊单元401室产权归陈峤所有。2013年5月9日上海市黄浦区人民法院庭审笔录载明陈峤代理人陈述，关于南京两套房屋，401室总价884169元，首付274169元，贷款610000元，首付部分是父母出资，陈峤贷款，分割意见：截至去年八月，本金已经偿还35588.79元，利息173179.10元，总计208767.89元，产权归陈峤，陈峤给付张燕已经偿还本息的二分之一，房屋产权为夫妻共同财产，分割时应当按照实际出资比例；509室总价831699元，首付246081.20元，贷款570000元，首付出资是父亲出资，陈峤贷款，截至去年八月，还贷本金33850.76元，利息167489.83元，总计201310.59元，分割意见同401，产权为夫妻共同财产，分割时应当按照实际出资比例。该庭审笔录另载明，张燕陈述，南京房屋购房情况、总价均属实，存在借款关系，首付部分来源是父母借款，借了500000元，实际获得借款480000元，借条在父母处，但属于夫妻共同财产，要求双方一人一套，张燕获得509室产权，当中差价需要折价计算。该庭审笔录还载明，陈峤代理人陈述，关于南京房屋首付款，有证人证明是父亲出资的，属于对自己子女的个人赠与，购房时候陪同一起购买。2013年6月18日上海市黄浦区人民法院庭审笔录载明，证人陈某乙陈述，07年下半年，陈峤带着他的父亲在南京的蓝岸项目一期，他父亲在我这里付的钱，办的手续，当时交了两套房屋共40000元的认购定金，当时就他们两个人，陈峤之前来过一次，在交钱时和他父亲又来了一次，共两次；定金开发票，抬头是陈峤的名字。该庭审笔录另载明，证人葛金凤（本案原告）陈述，系争房屋首付款及还贷的钱均是陈峤的父母支付的，系争房屋系长寿路房屋。陈峤、张燕均未就本案争议房屋向葛金凤发问。该庭审笔录另载明，证人陈礼昌（本案原告）陈述，南京房屋是在07年，07年夏天其与陈峤两个人一起去看房的，看过认为确实不错，当场支付了40000元定金，后一笔钱在9月份打给陈峤两套房屋480000元的首付款，并且对陈峤说，在该房屋抛售后要获得相应的升值空间，并全权委托陈峤去办理该房屋剩余的手续；张燕代理人问，你与儿子约定有无书面协议；陈礼昌答，有的，与陈峤有过书面协议，是葛金凤与陈峤书写的；张燕代理人问，为何写他一个人名字；陈礼昌答，在台州工作不方便，陈峤也能够办理按揭贷款，所以写他一人名字；张燕代理人问，陈峤是否有过签收的借条，是关于南京购房的；陈礼昌答，有的，一共两份；陈峤代理人问，借条内容；陈礼昌答，南京两套商品房属于共同投资，其出定金和首付款，4万和48万，按揭有陈峤承担，两套房屋出售后按照比例分成；陈峤代理人问，借条的抬头是什么；陈礼昌答，抬头记不得，内容应该是两套房屋属于共同投资；陈峤代理人问，两张借条在哪里；陈礼昌答，一张在其这里，另外一张摆放在长寿路房屋内，随房屋出售，全部物品均被张燕拿走。该庭审笔录另载明，陈峤对证人证言均予认可；张燕代理人质证认为，证人只能证明陈礼昌办理南京的购房手续，交付40000元定金属实，但不能证明定金是陈礼昌支付，陈礼昌陈述有借条，其实就是南京购房签署的500000元的借条，证实是双方为南京购房而向陈峤父母借款500000元。该庭审笔录载明，陈峤代理人主张，南京房屋本意是为了共同投资，按照投资比例分割，张燕称是借款，但没有借款的事实，所以是陈峤父母对自己子女的赠与，该房屋所有权应当给陈峤，陈峤给付房屋相应折价款；张燕代理人主张，南京两套房是夫妻共同财产，应该一人一套。
上列关于共同投资的三份协议及原、被告双方在上海市黄浦区人民法院庭审笔录显示，原、被告双方对原告陈礼昌、葛金凤在被告陈峤购买南京市雨花台区春江路49号两套住房中出资480000元的事实没有争议，对原告陈礼昌支付40000元定金的事实虽有争议，但证人陈某乙证言可以证实该项事实，故本院确认原告陈礼昌、葛金凤出资520000元的事实。对该项出资性质的事实争议，被告张燕虽主张该款系借款，但没有证据可以印证；被告陈峤虽在前案庭审时主张该款系个人赠与，与原告陈礼昌在前案庭审中陈述的该款系共同投资的证言存在矛盾，但被告陈峤代理人在前案庭审中关于南京房屋中父母出资属于个人赠与的主张、以及按投资比例分配的主张可以涵盖原告陈礼昌、葛金凤的利益，基于被告陈峤与被告张燕在离婚诉讼中的对抗性和被告陈峤与原告陈礼昌、葛金凤的利益一致性，故上述矛盾没有实质上的冲突，结合被告陈峤现在承认该款系共同投资的事实，本院确认，2007年10月1日共同投资南京房产协议成立。
被告陈峤在前案庭审中陈述了已偿还贷款（截至2012年8月）事实，并表示按已偿还贷款额与被告张燕进行分配，各得二分之一，没有主张自2011年3月以后的还贷资金系原告陈礼昌、葛金凤出资的份额，原告陈礼昌、葛金凤作证时也未对通过出资还贷增加出资比例进行陈述，本案中虽提交了共同投资南京房产补充协议（落款日期2011年2月），不能排除对其真实性的合理怀疑，且原告陈礼昌、葛金凤提交的租赁合同、工资存折也不足以证实原告陈礼昌、葛金凤实际支付给被告陈峤还贷资金，故对该共同投资南京房产补充协议，本院不予确认。
同理，原告陈礼昌、葛金凤，被告陈峤在前案庭审时，没有对因办理房屋两证产生的办证费用、面积差款、税金、维修基金等100274.60元进行陈述，更未对该款系原告增加投资作出陈述，相反，原告陈礼昌在证言中述称“一共两份‘借条’，内容是南京两套商品房属于共同投资，我出定金和首付款，4万和48万，按揭由陈峤承担，两套房屋出售后按照比例分成；一张在我这里，另外一张摆放在长寿路房屋内，随房屋出售，全部物品均被张燕拿走”。原告陈礼昌、葛金凤提交的2010年6月追加共同投资南京房产协议，与上述证言相抵触，对该协议的真实性本院不予认可。
综上所述，本院确认，原告陈礼昌、葛金凤与被告陈峤间2007年10月1日共同投资南京房产协议成立，原告陈礼昌、葛金凤出资520000元，被告陈峤以贷款分别出资610000元和570000元、以及其他出资100274.60元。对原告陈礼昌、葛金凤主张的2010年6月追加共同投资南京房产协议、2011年2月共同投资南京房产补充协议签订和履行的事实，本院不予确认。
关于争议房屋的价值，原告陈礼昌、葛金凤提交房地产估价报告两份，主张在2013年3月17日，509室评估价值为1371200元，401室评估价值为1608800元，主张按评估价值进行分割。
被告张燕承认评估报告形式的真实性，对内容真实性及合法、关联性不认可，主张评估报告系上海法院委托作出，而两套房产实际价值高于评估价格，同时，既然如原告所述系投资行为，按照常理来说，投资获得的收益应该越高越好，但是从庭审中原告变更请求为按照评估价格进行分割显然不符合常理，所以，对于原告以此分割房屋不予认可，原告也无权对上述房屋进行分割。
被告陈峤承认评估报告真实性。评估报告作出以后，张燕完全可以在法定有效时间内提出异议，并可以由法庭重新考虑作出新一轮的评估，很明显张燕没有这么做，即代表对评估事实予以认同；对评估报告予以认同的情形下，法院所作出对该两套房屋的评估，即是公正的判定两套房屋的市场价格。在两套房屋没有售出前，理应按照评估报告进行分割。
经查，两套房屋的估价报告系上海市黄浦区人民法院委托作出，被告陈峤、张燕对估价结果在离婚诉讼中当庭表示认可，该估价报告的有效期为一年，现争议房屋已经出售，售房合同价低于评估价，现原告陈礼昌、葛金凤主张按评估价（高于合同价）与被告方分割售房款，有利于被告一方，对估价报告评估的房屋价值，本院予以确认。
本院认为，原告陈礼昌、葛金凤与被告陈峤间的共同投资购房关系是合法有效的，双方当事人应依约分割售房款。原告陈礼昌、葛金凤请求按评估价分割售房款，被告陈峤表示同意，其中本院确认的520000元出资额部分请求，符合有关法律规定，本院予以支持；其他出资份额主张，没有事实根据，本院不予支持。被告张燕抗辩主张双方系借款合同关系，没有证据证实，抗辩事实不能成立。经计算被告陈峤贷款及其他出资占购房款的71.11%，原告陈礼昌、葛金凤520000元出资占购房款比例为28.89%。根据评估价，两套房屋售房款按2980000元计算，其中71.11%归被告陈峤所有（被告张燕共有，被告陈峤与被告张燕自行分割或另案诉讼），实际售房款扣除被告应得部分的余款，归原告陈礼昌、葛金凤所有。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告陈峤（被告张燕共有）分得2119078元；原告陈礼昌、葛金凤分得实际售房款扣除被告陈峤所得后的余额；
二、驳回原告陈礼昌、葛金凤其他诉讼请求。
本案案件受理费12100元，原告陈礼昌、葛金凤负担3630元，被告陈峤、张燕负担8470元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费12100元（附：南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）。
审 判 员 张旭琳
二〇一四年十二月四日
见习书记员 贾 雷