江西省吉安市青原区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0803民初277号
原告:罗叶,女,1995年12月18日出生,汉族，住吉安市永丰县。
委托诉讼代理人：刘小云、谭太平，江西赣中律师事务所律师。
被告：江西省吉水房地产开发有限责任公司，住所地吉安市吉水县城文峰中大道586号，统一社会信用代码为91360822736361044E。
法定代表人：王发强，总经理。
委托诉讼代理人：曾茶花，江西省吉水房地产开发有限责任公司职员。
委托诉讼代理人：彭建军，吉水县新江法律服务所法律工作者。
原告罗叶与被告江西省吉水房地产开发有限责任公司（以下简称吉水房地产开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用简易程序于2018年3月28日公开开庭进行了审理。原告罗叶的委托诉讼代理人谭太平、被告吉水房地产开发公司的委托诉讼代理人曾茶花、彭建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗叶向本院提出诉讼请求：1.请求被告赔偿原告逾期交房违约金10921元（以房款为基数，按每日万分之一的标准计算至实际交房之日止，暂计至2017年8月30日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告开发的位于吉安市青原区××大道东路交汇处××阳光公寓××室××商品房1套，建筑面积70.19㎡，单价3652.72元/㎡，房屋总价款256384元；2、被告应在2016年6月30日前将验收合格的商品房交付原告，如逾期交房原告有权要求被告支付逾期交房违约金等内容。合同签订后，原告依约履行了自己的付款义务，但被告至今未交房，原、被告多次协商未果。
吉水房地产开发公司辩称，1.原告所购商品房系案外人刘建军、黄小军与被告合作开发，刘建军、黄小军单独注册江西省吉水房地产开发有限责任公司同济阳光公寓式酒店项目部（以下简称同济阳光酒店项目部），同济阳光酒店项目部以自筹资金、独立经营、自负盈亏的形式独立承担涉案公寓项目的全部法律和经济责任，故被告不应承担本案逾期交房的违约责任；2.同济阳光酒店项目部未按时交房给原告是由于天气及城建部门未对涉案公寓项目验收等特殊原因，符合《商品房买卖合同》第七条特殊原因可延期的规定；3.部分原告未按约支付全部购房款给同济阳光酒店项目部，也是导致未按期交房的原因。综上，请依法驳回原告的诉讼请求，本案逾期交房的违约金应由案外人刘建军、黄小军承担。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。经原、被告质证无异议的证据，本院予以认定。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1）、原告提供《商品房买卖合同》用于证明被告应在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将验收合格的房屋交付于原告，并且合同约定的逾期交房违约金应当按照日万分之一计算的事实，被告对该份证据的真实性、合法性质证均无异议，仅对关联性质证有异议，认为本案存在合同约定的特殊原因（若遇严重恶劣天气等非出卖人主观原因造成工期延长的、因买受方的原因、政府市政配套设施、规划审批、出卖人未收到商品房全部房款等），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期的情形。本院认为，本案中被告未提供充分的证据证明其延期交房存在合同约定的特殊原因，故原告提供的该份证据可以证明本案事实，本院予以采信。2）、原告提供预收款收据用于证明原告已履行了付款义务的事实，被告对该份证据的真实性、合法性质证均无异议，仅对关联性质证有异议，认为该收据上的收款单位是同济阳光酒店项目部，而且原告未在签订合同时交清全部房款，本案存在逾期交房的特殊原因。本院认为，原告根据被告指示向同济阳光酒店项目部交纳房款，是原、被告的一般交易习惯，且原告交清全部房款与开具发票时间存在延迟符合客观实际，故原告提供的该份证据亦可以证明本案事实，本院亦予以采信。3）、被告提供的合作开发协议书、关于吉安市和济春天开发项目安全、质量、经济责任的承诺书、刘建军和黄小军的身份证等证据用于证明本案所涉同济阳光公寓式酒店项目是刘建军和黄小军实际开发承建，由此产生的经济责任和全部的法律责任应由刘建军、黄小军承担的事实。原告对上述证据的真实性质证无异议，对合法性和关联性质证有异议，认为刘建军、黄小军个人并无承建工程的资质，并且商品房买卖合同系原、被告签订，被告与其他人的合伙关系与原告无关。本院认为，房地产开发需具备相关资质，刘建军、黄小军个人并无房地产开发资质，其挂靠被告进行房地产开发系法律所禁止，同时以上证据系被告与案外人刘建军、黄小军的内部合伙开发“和济春天第三期”项目协议，与本案没有关联性，故对被告提供的上述证据本院不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吉水房地产开发公司是一家经营范围为房地产开发、经营的有限责任公司。2015年11月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定，原告购买被告开发的位于吉安市青原区××大道东路交汇处××阳光公寓××室，建筑面积70.19㎡，单价3652.72元/㎡，总价256384元。合同第六条约定，原告按按揭贷款方式按期付款，本单元于2015年11月20日首付款计136384元，剩余房款120000元申请银行按揭贷款。合同第八条约定，被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条第1款约定，被告逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第2款约定，逾期超过90日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告分别于2015年11月20日和2016年3月21日已向被告支付首付款136384元和按揭款120000元，合计支付被告房款256384元，但被告至今未按合同约定将商品房交付给原告。
本院认为，关于本案逾期交房违约金的承担主体问题，因《商品房买卖合同》系原、被告签订的，根据合同相对性原则，被告应承担本案逾期交房的违约责任，虽然收款收据上的收款单位是同济阳光酒店项目部，但同济阳光酒店项目部系被告的下属分支机构，不具备相应的法人资格，无法对外独立承担民事责任，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。原告将购房款支付给同济阳光酒店项目部视为已经向被告履行了支付房款义务，且在合同履行过程中，被告一直未对原告的付款方式提出异议。故被告以同济阳光酒店项目是实际控制人刘建军、黄小军实际开发为由，要求刘建军、黄小军承担本案民事责任于法无据，本院对被告提出追加刘建军、黄小军为本案被告参加诉讼的申请不予准许。原告罗叶与被告吉水房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。原告按约定时间向被告支付了全部购房款，被告未提供证据证明存在合同约定的逾期交房特殊原因，故被告应按约定时间向原告交付验收合格的商品房，现被告逾期交房已构成违约，应承担违约责任。原告诉请主张被告支付自2016年7月1日起按已交付房价款256384元每日万分之一计算的逾期交房违约金符合实际，本院予以支持。根据双方的合同约定，被告交付给原告的房屋，必须具备依照国家和地方人民政府有关主管部门规定“验收合格”的条件。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，对于房地产开发项目的竣工验收，应当是包括对工程质量、消防、人防等项目在内的综合验收；国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，工程竣工应当由建设单位组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。故原告诉请主张逾期交房违约金计算的截止日期应以被告实际办理房屋竣工验收、备案，并通知原告实际交房之日为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告江西省吉水房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起3日内向原告罗叶支付逾期交房的违约金（以已付房款256384元为基数，自2016年7月1日起按每日万分之一计算至被告实际办理房屋竣工验收、备案，并通知原告实际交房之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取计40元，由被告江西省吉水房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 员 罗 芳
二〇一八年四月二十四日
法官助理 郭 骏
书 记 员 熊玉婷
附：本判决生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期限为2年。