湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终8286号
上诉人（原审被告）:陶戈攀，男，1983年9月20日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。
被上诉人（原审原告）:湖南喜达屋物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路189号奥林匹克花园雅典区A栋第1、2号商铺。
法定代表人：王新湖，总经理。
委托诉讼代理人：钟志勇，湖南金州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王英帅，湖南金州律师事务所律师。
上诉人陶戈攀因与被上诉人湖南喜达屋物业服务有限公司（以下简称喜达屋公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2016）湘0111民初2377号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人陶戈攀不服原审判决，向本院上诉称:第一、一审法院认定事实不准。一审法院依据小区实际状况与物业服务相关证据，确认被上诉人履行了主要合同义务，但事实上上诉人提供的相关证据能够佐证，被上诉人履行主要合同义务存在严重偏离，上诉人有权要求被上诉人限期改正，逾期仍未改正给上诉人造成损失的,被上诉人承担相应的法律责任等相关条款。第二、小区门禁系统直到2016年10月21日正式启动，之前作为小区安全重要保障的门禁系统迟迟未能使用，可见被上诉人的安全管理长期缺失。第三、上诉人多次向被上诉人反映、沟通相关情况，被上诉人不作为，上诉人作为弱势个体，才采取拖交物业费。第四、物业服务费用的收取应当合理。体现物业服务的价值，物业服务收费应当按质论价、质价相符，如果物业服务企业提供的服务不符合约定的标准，应当相应地减少服务收费。据此，请求二审法院：1、撤销一审判决第一项，改判按一审判决诉讼费用承担比例上诉人支付被上诉人物业服务费3452.6元。2、判决一审、二审诉讼费用由上诉人承担300元，被上诉人负担1042元。
被上诉人喜达屋公司答辩称：被上诉人入驻奥林匹克花园小区以来一直为小区提供安保、公共设施维护、卫生清扫等服务，获得了绝大多数业主的好评，即使部分公共设施存在问题，亦不代表被上诉人未做保养、未履行合同义务，因小区建造时间较长，设施设备出现老化，大修或更换应通过业主大会启用物业专修基金,来更换和维修。
喜达屋公司向一审法院起诉请求：1、判令陶戈攀向喜达屋公司支付物业服务费7724元（计算至2016年3月31日）；2、判令陶戈攀向喜达屋公司支付违约金（暂计算到起诉之日为23962.5元，此后计算至实际付款之日）；3、判令陶戈攀承担喜达屋公司向陶戈攀主张权利产生的律师费3168.65元。
一审法院经审理查明：陶戈攀系长沙市雨花区湘府中路189号奥林匹克花园雅典区D栋1006号房屋（建筑面积79.22平方米）的业主，喜达屋公司为该小区提供前期物业管理服务。2009年2月1日，陶戈攀收房并与喜达屋公司签订《前期物业服务协议》，约定住宅物业服务费为1.5元/平方米.月，按季度收取，每季度预交下季度物业服务费用，逾期支付则按拖欠金额每天千分之三交纳违约金，如通过诉讼催缴则应承担因此支付的相关费用（包括但不限于律师费、公证费、证人出庭费、公某等）。
喜达屋公司主张陶戈攀未支付自2010年11月至2016年3月的物业服务费，陶戈攀对此事实予以认可，但认为喜达屋公司存在绿化破坏、门禁缺失、消防隐患等问题而拒缴物业服务费，其中所指“绿化破坏”系称2012年其房屋临近的万芙路沿线绿化带由乔木改为灌木。
期间，喜达屋公司曾多次向陶戈攀催缴物业服务费，后与湖南金州律师事务所签订《委托代理合同》，委托律师于2016年1月28日向陶戈攀邮寄送达了《律师函》，并于本案起诉，喜达屋公司实际支付了律师费用3168.65元。
一审法院认为：喜达屋公司作为奥林匹克花园小区前期物业服务企业，陶戈攀作为该小区业主，双方形成物业服务合同关系。根据该小区实际状况与物业服务相关证据，喜达屋公司履行了主要合同义务，虽在消防设施、门禁管理等方面存在不足，但非单方原因所致，亦设法落实整改，不能达到减免物业服务费的条件，况且相应合同责任本案在滞纳金与律师费处理时已予考虑。陶戈攀还主张沿街绿化被破坏问题，但未能提供证据证明是否属于小区绿化以及系喜达屋公司所为且违法，即便所主张的事实成立，亦应通过其他途径依法解决，故对该抗辩意见该院不予采纳。结合本案具体情况，陶戈攀接受喜达屋公司提供的卫生保洁、设施维护、公共管理等物业服务长达六年，其一直拒缴全部物业服务费，于法无据，亦于情不合，故所欠物业服务费7724元（79.22平方米×1.5元/平方米.月×65月）应予支付。鉴于前述合同责任的认定，对喜达屋公司关于违约金与律师费的请求，该院不予支持。据上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陶戈攀应于判决生效之日起5日内支付湖南喜达屋物业服务有限公司物业服务费7724元；二、驳回湖南喜达屋物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费671元，由陶戈攀负担300元，湖南喜达屋物业服务有限公司负担371元。
二审中，上诉人提交一份喜达屋物业公司给各位业主的《温馨提示》，拟证明被上诉人未按合同约定履行自己的义务。被上诉人发表如下质证意见，该证据不是新证据，已经超过了举证期限。对该证据的合法性、真实性没有异议，关联性有异议，该证据恰好证明了被上诉人提供了物业服务，对门禁系统进行修复。本院经审查认为，该证据仅能证明门禁系统将于2016年10月21日生效，不能证明被上诉人没有履行合同约定的义务。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方形成物业服务合同关系。根据该小区实际状况与物业服务相关证据，被上诉人虽在消防设施、门禁管理等方面存在不足，但非单方原因所致，亦设法落实整改，其已履行了主要合同义务，不能达到减免物业服务费的条件，一审判决上诉人应支付被上诉人物业服务费7724元并无不当。陶戈攀上诉称，被上诉人履行主要合同义务存在严重偏离，故应相应的减少服务收费。本院认为，上诉人在二审中仅就门禁问题提出了新的证据，而该证据亦无法证明被上诉人合同主要义务，且一审判决考虑到被上诉人履行合同义务时存在瑕疵，已对被上诉人主张的律师费与滞纳金的请求不予支持，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人陶戈攀的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费671元，由上诉人陶戈攀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年二月十四日
书 记 员 胡小博
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。