湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）鄂咸宁中民再终字第1号
原审上诉人（一审被告）：通城县隽水农贸市场（以下简称隽水农贸市场）。
法定代表人：黎治龙，隽水农贸市场主任。
委托代理人，徐胜甫。
原审被上诉人（一审原告）：王旭红。
原审被上诉人（一审被告）：王旭日。
一审原告王旭红与一审被告隽水农贸市场和王旭日建设用地使用权纠纷一案，通城县人民法院于2013年1月9日作出（2012）鄂通城民初字第02356号民事判决，隽水农贸市场不服，提出上诉。本院于2013年4月25日作出（2013）鄂咸宁中民三终字第58号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后。本案由本院院长发现并提交审判委员会讨论决定于2013年12月17日作出（2013）鄂咸宁中民监字第1号民事裁定：本案由本院另行组成合议庭再审。本院依法另行组成合议庭于2014年1月10日公开开庭进行了审理，原审上诉人通城县隽水农贸市场的委托代理人徐胜甫到庭参加诉讼，原审被上诉人王旭红、王旭日未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审原告王旭红诉称：1999年12月20日，原告同王旭日与被告签订了宅基地土地使用权转让协议，面积为85平方米，金额为8.5万元。其中原告付款3.3万元，王旭日付款5.2万元；原告应得受让面积为33平方米。2000年8月1日，原告与王旭日向城建规划部门申请建房，由于第三人黎桃香扯皮未建，后来因县政府对步行街进行统一规划未能建房。2011年王旭日建房用地面积为51.73平方米，还有33.27平方米的土地面积归我未建，由于步行街的扩宽，至使我的面积仅剩余13.7平方米。2012年初打算建房时，发现第三人黎桃香在我的宅基地上下地基准备建房。故请求依法确认原告与隽水农贸市场订立的《土地使用权转让协议》有效。在诉讼过程中，王旭红于2012年10月20日申请追加王旭日为被告并变更诉求为：一、请求确认《出售宅基地协议书》合法有效。二、请求判令履行为其办理33平方米临街宅基地契证的义务，三、请求判令王旭日多占原告面积折款20万元，并由二被告承担本案一切诉讼费用。
被告隽水农贸市场辩称，原告诉称的与王旭日共同购买宅基地面积及交款情况属实。后来由于步行街拓宽，王旭红与王旭日的地基缩减了34平方米，为此被告经请示通城县隽水镇政府后对缩减的地基一次性补偿了2.6万元，双方合同约定的权利与义务已履行完毕。虽然补充协议只有王旭日一个人签名，因该地基是其二兄妹共同购买，王旭日签字是代表王旭红与王旭日二个人的行为。
王旭日辩称，原告所诉属实，找被告退款是以我个人的名义去办的，原告没参与，我也没有通知原告去，至于我侵占原告的宅基地应以专业机构测量为准，补偿费以评估价格为准。
一审查明，王旭红与王旭日系姐弟关系。1999年隽水镇政府将其下属企业原五金工具厂的资产划拨给隽水农贸市场开发，由时任隽水镇镇长兼隽水农贸市场法定代表人张芳超负责。同年12月20日王旭红、王旭日与隽水农贸市场共同签订了一份出售宅地基协议，协议约定：隽水农贸市场将原隽水镇五金工具厂临通城县解放西路步行街的一块空宅基地出售给王阳红与王旭日建房，四至界限为东至原交通局围墙，西与黎广相邻，东西长14.5米（临街门面宽度），南至通道，北至原星星旅社楼梯间南边墙外皮3米处（现挡土墙），南北长成三角形，总面积约85平方米，价款为8.5万元。隽水农贸市场除负责办理契证外，其余土管、城建有关手续及税费全部由买方负责。协议签订后在交付地基时，隽水农贸市场根据王旭红与王旭日所认购的土地面积对其地基进行了确认和分割，其中王旭日临街门面宽度为7.24米，土地面积为52平方米，王旭红临街门面宽度为7.26米，土地面积为33平方米。王旭红与王旭日分别按照各自所购的土地面积给付隽水农贸市场价款3.3万元和5.2万元。后由于解放西路步行街拓宽，王旭红与王旭日所购宅基地的进深相应缩短，为此，隽水农贸市场经请示主管部门隽水镇政府后，根据隽水镇政府的会议纪要于2005年3月30日与王旭日签订了宅基地补偿补充协议，对王旭红与王旭日宅基地缩减的34平方米土地面积一次性补偿2.6万元。补偿协议签订后，王旭日从隽水农贸市场领取了补偿款2.6万元。但隽水政府会议纪要及宅基地补偿补充协议均只针对王旭日，补充协议也只有王旭日一人签名，王旭红未参与。
2011年王旭日在建房时其临街门面宽度超出了其应有的7.24米的宽度范围，占用了王旭红地基的临街门面宽度。2012年12月13日通城县土地勘测规划队受通城法院委托经实地测量绘制的宗地图所示：王旭日所建房屋临街门面宽为9.42米，占用了王旭红地基临街门面宽度2.18米，从而占用了王旭红地基土地面积4.9平方米；在扣除王旭日所占用的临街门面宽度2.18米和土地面积4.9平方米后，王旭红所购地基四至界限范围内尚有临街门面宽度5.07米、土地面积23.66平方米。加上王旭日所占用的土地面积4.9平方米，王旭红所购地基四至界限范围内土地面积为28.56平方米，因步行街拓宽而实际缩减了土地面积4.44平方米。
2012年12月18日经湖北中德诚资产评估有限公司评估：该宗地扣除出让金后的土地使用权单价（即划拨土地单价）评估价值为8531元。
同时查明，隽水农贸市场曾先后使用过通城县隽水中心农贸市场、通城县隽水中心农贸市场管理委员会、通城县隽水市场管理委员会、通城县隽水农贸市场管理委员会的公章。现更名通城县市场开发服务中心。
一审认为，王旭红、王旭日与隽水农贸市场于1999年12月20日共同签订的出售宅地基协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效。至于隽水农贸市场与王旭日于2005年3月30日签订的宅基地补偿补充协议，根据合同相对性原则，因王旭红非合同相对人，该合同对其无法律拘束力。王旭红从隽水农贸市场所购33平方米土地使用权四至界限范围内，因街道拓宽缩减土地使用权面积4.44平方米和被王旭日占用土地使用权面积4.9平方米后，尚剩余土地使用权面积23.66平方米、临街门面宽度5.07米。隽水农贸市场应在所剩余的土地使用权面积23.66平方米、临街门面宽度5.07米范围内继续履行合同，并按协议约定办理契证。至于王旭红要求隽水农贸市场协助办理土管、城建相关手续，属于合同附随义务，应予支持。至于王旭日占用王旭红土地使用权4.9平方米、应按评估的土地使用权单价8531元支付王旭红土地费。据此判决：一、王旭红与王旭日及隽水农贸市场共同签订的出售宅地基协议有效，隽水农贸市场应在王旭红尚剩余土地使用面积23.66平方米、临街门面宽度5.07米范围内继续履行合同，并履行办理契证及协助办理土管、城建相关手续的义务。二、王旭日赔偿王旭红因被其占用4.9平方米土地使用权面积的土地费41801.9元。
隽水农贸市场不服一审判决，向本院上诉提出：1.本案已超过诉讼时效，一审不应受理，双方当事人于1999年12月20日签订的“出售宅地基协议书”于2005年5月30日签订补充协议，都超过了2年的诉讼时效。一审应驳回起诉。2.不应准许撤回对本案有利害关系当事人黎桃香的诉讼，或应通知黎桃香参与诉讼。3.一审委托测量不当。2005年3月30日的补充协议已变更了土地转让面积，并已处置完毕，再次委托测量明显违法。4.补充协议对王旭红具有法律效力。王旭红与王旭日系合伙购买土地使用权，补充协议虽仅王旭日1人签字，但代表的是乙方，王旭日作为乙方当事人在协议上签字，对二人产生法律效力。事实上，2010年4月是以王旭红、王旭日的名义申报建房，在建房时，王旭红经常到场，证明王旭红对缩减34平方米是知道或应当知道的。一审错误地将主协议与补充协议分割开来，请二审纠正。5.一审判决错误。将23.66平方米的公共空间土地判给王旭红，损害了邻居黎桃香等人的通行、通风、采光权，对隽水农贸市场退还34平方米土地的26000元也未作处理。请求二审驳回对隽水农贸市场的诉讼请求。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，二审继续认定。
二审认为，1.隽水农贸市场与王旭日于2005年3月30日签订的“宅地基补偿补充协议”对王旭红是否发生法律效力？隽水农贸市场与王旭红、王旭日签订的“出售宅地基协议书”为双方当事人的真实意思表示，该协议有效。在该协议履行过程中，因临街路面拓宽，致王旭红、王旭日所购土地面积相应缩小。为此，隽水农贸市场与王旭日达成补充协议。因王旭红为“出售宅地基协议书”乙方共同的购买人，同时，王旭红与王旭日对其购买土地的各自面积也进行了划分及界定，但在隽水农贸市场与王旭日签订补充协议时，王旭红并未参与，也未在补充协议上签字认可。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。而隽水农贸市场并未与王旭红协商一致，故隽水农贸市场与王旭日签订的补充协议对王旭红不发生法律效力。
2.对王旭红、王旭日购买宅地基的面积及四至界限范围如何确定？隽水农贸市场与王旭红、王旭日在签订的“出售宅地基协议书”中虽然对土地面积未作具体约定，但对土地的四至界限约定明确，在一审期间，法庭依法委托了通城县土地勘测规划队经实地进行测量并绘制了地势图，隽水农贸市场在一审中对该地势图周边界限及面积均无异议，故王旭红所购地基面积及四至界限范围应以通城县土地勘测规划队所绘制的地势图为确认依据。
综上所述，隽水农贸市场与王旭红、王旭日签订的建设用地使用权转让合同系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。在合同履行过程中，隽水农贸市场与王旭日签订的补充协议系对原合同的变更，因未与合同一方当事人王旭红协商一致，该补充协议对王旭红不产生法律效力。王旭红所购建设用地面积，因街道拓宽面积部分应从其约定的面积中扣减，其余部分应按合同约定继续履行。至于隽水农贸市场上诉提出的本案已超过诉讼时效的上诉理由，因其在一审中并未提出诉讼时效抗辩。同时，也没有新证据证明本案已超过诉讼时效，该上诉理由亦不能成立。一审认定的事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审认为：原一、二审判决认定基本事实不清，违反法定程序，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）、（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院作出的（2013）鄂咸宁中民三终字第58号民事判决和湖北省通城县人民法院作出的（2012）鄂通城民初字第02356号民事判决；
二、将本案发回湖北省通城县人民法院重审。
审判长 程金文
审判员 熊 红
审判员 汤兆光
二〇一四年一月十三日
书记员 纪利军
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。