浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终3429号
上诉人（原审第三人）：王凌，男，1980年9月21日出生汉族，住宁波市。
委托诉讼代理人：林国芳，宁波市江厦法律服务所法律工作者。
被上诉人：（原审原告）：周荷花，女，1966年6月13日出生汉族，住宁波市鄞州区。
委托诉讼代理人：徐梅娜（周荷花之女），女，1988年12月28日出生，汉族，住宁波市鄞州区。
被上诉人（原审被告）：周贵发，男，1935年11月27日出生汉族，户籍所在地宁波市海曙区，现住宁波市海曙区。
上诉人王凌因与被上诉人周荷花、周贵发债权人撤销权纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2017）浙0203民初1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人决定不开庭审理。本案现已审理终结。
王凌上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周荷花在一审中的诉讼请求。事实和理由：一、宁波市海曙区五江湾南区14幢29号1404室房产（以下简称1404室房产）转让价并非是明显不合理低价。该房产在转让时的市场价格约为800000元左右，双方在房屋买卖合同中约定的价格也是800000元。转让价格是否明显低价应以合同成交价为准，既然一审认为该房产的价值与合同转让价一致，那么就不应认定转让价格明显不合理。二、房产转让与处分应得房款的行为不能混为一谈。按照房屋买卖合同，周贵发应得房款800000元。由于周贵发受案外人朱国祥所骗欠下了近500000元的担保债务，而转让房产可以解决其今后的住房和养老问题，故周贵发决定将房款400000余元先行用于还债，剩余部分用于解决住房、装修和今后在生活不能自理时的养老问题。这并非违法不合理的行为，符合法律规定。一审既然认为周贵发归还其400000余元债务的行为是合理的，那么周荷花最多只能对周贵发将余款作为自己养老费用的行为提起撤销之诉，而不能将二者混为一谈。三、王凌仅知道周贵发因替朱国祥担保而欠下400000余元债务，对周贵发的其他债务根本不知情。1404室房产转让发生在2016年10月20日，周荷花于2016年12月27日参加一审法院（2016）浙0203民初4788号周贵发诉王凌房屋买卖合同纠纷一案（以下简称4788号案件）庭审旁听时才自称周贵发也欠其款项，周荷花并无证据证明王凌事先知道周荷花和周贵发之间存在债权债务关系。一审仅凭一句当日庭审中王凌对朱国祥欠债情况的一句抽象、不明确的话，认定王凌事先知道周贵发对周荷花负有债务明显错误。
周荷花辩称：1404室房产合同价为800000元，实际交付价款远低于合同价。从4788号案件的笔录看，周贵发与王凌之间转让的是370000元债务，在一审中王凌将债务增加到了400000多元，但从其出具的汇款凭证看，实际直接相关债务不过160000元，这显然属于低价转让房产。本案中周贵发与王凌为逃避债务而为了一系列行为，从过户前的虚假委托，过户时的加急，到房款未实际完全交付及所谓的赡养协议出笼可以综合判断出来。在4788号案件庭审中，周贵发明确指出王凌未尽到义务，因此，所谓的赡养协议不过是低价转让房产的借口。王凌自称周贵发因提供担保欠下400000多元的债务，但在4788号案件中其曾明确债务为370000元，剩余的债务也不知从何而来。在该案庭审中王凌代理人明确表示王凌知晓周贵发之前对外也有担保债务，说明王凌对周贵发之前的债务是明知的。请求二审驳回上诉，维持原判。
周贵发辩称：1404室房产是其的，其有处分的权利，王凌愿意赡养其一直到送终，其把房产卖给王凌是合法的，至于卖多少金额没有关系。二审询问结束之后，周贵发又向本院陈述：其告知过王凌还有其他债务，其是被王凌胁迫和哄骗出让房产的，王凌也没有赡养其。
周荷花向一审法院起诉请求：撤销周贵发与王凌之间关于1404室房产的转让行为。
一审法院认定事实：2016年1月至6月，朱国祥陆续向周荷花借款，周贵发对部分款项承担共同还款责任，对部分款项承担担保责任。因上述借款一直未予偿还，周荷花于2016年11月1日诉至宁波市鄞州区人民法院，该院于2017年1月6日作出（2016）浙0212民初10213号民事判决，判令朱国祥偿还借款本金261400元及相应利息，周贵发对朱国祥借款本金241400元及相应利息的付款义务承担共同还款责任，周贵发对朱国祥借款本金20000元及相应利息的付款义务承担连带保证责任。上述判决生效后，朱国祥及周贵发均没有履行还款义务。2017年2月27日，周荷花向该院申请强制执行。至一审判决时，周荷花未收到任何执行款。另查明，周贵发于2016年9月24日、9月26日、9月29日、10月4日、10月10日分五次出具给案外人王超借条各一份，并于上述借条下方附有收条各一份，借条中载明借款金额分别为65000元、36000元、65000元、36000元、58000元；下方收条中载明收款方式分别为转账50000元、转账30000元、转账50000元、转账30000元、转账50000元，其余均为现金。朱国祥于2016年10月12日、10月13日分别出具给王超借条各一份，并于上述借条下方附有收条各一份，载明借款金额为50000元、60000元，周贵发为上述两笔借款提供担保。其中50000元借款的收款方式为现金，60000元借款的收款方式为转账50000元、现金10000元。王超于2016年9月24日、9月26日、9月29日、10月4日分别汇款给周贵发50000元、30000元、50000元、30000元，于2016年10月10日通过案外人高良柱汇款给周贵发50000元，于2016年10月13日汇款给朱国祥50000元。2016年10月11日，周贵发出具委托书一份，载明“王凌……今委托房产证五江湾南区14幢29号1404室全权处理”。2016年10月20日，周贵发与王凌签订房屋买卖合同一份，约定周贵发将1404室房产出卖给王凌所有，该房产成交总价为800000元，王凌于2016年10月20日前付清房款，周贵发在王凌不动产权属证书办妥且房款及其他所有费用付清后交房。同日，周贵发将其欠王超的上述370000元本金及相应利息的债务转让王凌，作为王凌支付周贵发的房款。王凌并出具承诺书一份，载明，本人王凌，今以叁拾柒万元买入周贵发1404室房产，因周贵发老人委托本人赡养，又因该交易价格低于市场价，本人承诺自房产过户后，即月装修，装修完之后，由周贵发老人免费居住，直至终老，本人接收周贵发老人今后的赡养义务。周贵发出具声明一份，载明“本人周贵发今自愿将五江湾1404以37万卖给王凌”。合同签订之次日，周贵发和王凌向宁波市国土资源局申请上述房产的所有权及土地转移登记。再查明，周贵发于2016年11月25日曾以王凌欺诈为由，向一审法院起诉要求撤销与王凌签订的涉案房屋买卖合同，该院以（2016）浙0203民初4788号案号立案，后周贵发因与王凌自行协商，撤回对王凌的起诉。2017年2月14日，王凌转账给王超408500元，并于2月25日与周贵发签订协议书一份，载明，周贵发当时是基于所欠王超408500元借款（含利息）无力偿还而将房产以此价格转让给王凌，并已由王凌将房款直接付给债权人王超；以后，要求王凌能够尽如下义务。1.给予免费居住的权利。转让之房为二居室，加上已装修的此屋若租赁的市场价约为2000元/月，周贵发无力支付此租金，要求先暂定免费居住十年，若到时仍需免费居住可一直居住至去世为止，所有物业、水电杂费由王凌支付。2.关于装修费用。投入的装修款近十万元由王凌支付，此装修的产权归周贵发所有，终止租赁后装修残值归王凌所有。3.关于护理费用。周贵发平时需要雇佣护理人员照顾日常生活，每月实际工资4000元以上，由于周贵发无力支付此费用今后至去世前全部由王凌支付（从房产过户后至今王凌已实际支付16000元）。4.关于其他费用。今后若周贵发生病，住院及医疗费先由周贵发医保范围内开支，若有超出自费部分，由王凌帮助承担，周贵发去世时，所有后事均由王凌帮助料理，产生的费用也由王凌承担。5.其他说明。上述王凌给予周贵发的免费居住和承担赡养义务优惠待遇是基于房产转让时价格优惠，上述协议双方必须按约履行，如果周贵发以后反悔要求撤销房屋买卖合同则以上约定的由王凌承担的义务可撤销。2017年3月13日，王凌将1404室房产抵押给了宁波银行股份有限公司镇海支行，债权金额800000元。
一审法院认为，案件的争议焦点在于：一、周贵发是否以明显不合理的低价转让1404室房产；二、该转让行为是否对债权人造成损害；三、王凌对上述情形是否知道或应当知道。一、关于周贵发是否以明显不合理的低价转让1404室房产。首先，关于1404室房产的市场价，因周贵发认可1404室房产市场价值约为800000元，且与王凌签订的房屋买卖合同亦约定交易价格为800000元，结合王凌将1404室房产抵押后，债权金额为800000元，故该院确认1404室房产市场价值至少为800000元。其次，关于1404室房产实际交易价，案件中，周贵发将房产出卖给王凌，王凌应支付相应对价，根据周贵发、王凌提交的汇款凭证及陈述，王凌实际支付对价408500元，即替周贵发偿还王超债务408500元。关于周荷花提出的周贵发欠王超的债务并非370000元，且利息计算应截至周贵发转让该债务之日止的主张，该院认为，周贵发具体欠王超多少债务，并非案件审查范围，故该院对该主张不予采信。关于周贵发及王凌提出的房屋装修款100000元系房屋交易价格一部分的抗辩主张，该院认为，该装修系发生于房屋过户后，并非属于支付房款的范畴，故该院对该抗辩主张不予采纳。关于周贵发与王凌提出的赡养义务系房屋交易价格组成部分的抗辩主张，该院认为，若王凌以该赡养义务而支出的相关费用来支付房款，应有各项支出费用的具体计算方式及标准，现周贵发及王凌并无明确约定，亦无可能计算出具体的金额，且双方在协议书中明确载明“周贵发当时是基于所欠王超408500元借款（含利息）无力偿还而将房屋以此价格转让给王凌……王凌给予周贵发的免费居住和承担赡养义务优惠待遇是基于房屋转让时价格优惠”，更进一步证实周贵发系将1404室房产附条件低价转让给王凌，而王凌履行赡养义务，包括免费居住、雇请护理人员、保证医疗及后事均系在1404室房产价格仅为408500元的基础上，故该院认为，周贵发与王凌该部分抗辩主张，不符合房屋买卖形式及双方合同的真实目的，该院对此不予采纳。综上，王凌实际支付对价408500元，而1404室房产市场价值至少为800000元，该转让价格已明显低于市场价。即使退一步，将王凌因赡养支出的相关费用作为房款的一部分，周贵发及王凌亦未提供相关证据予以证明费用的合理性，若仅根据周贵发及王凌在协议书中约定的费用计算标准，至今为止，周贵发需支出房屋租金20000元（2000元/月×10月）及护理费40000元（4000元/月×10月），及加上已支付对价408500元，该转让价格亦明显低于市场价。二、该转让行为是否对债权人造成损害。该院认为，周贵发在未偿还周荷花债务的情况下，将1404室房产以明显不合理的低价转让给王凌，且周贵发在一审庭审中陈述其无其他财产，故周贵发的转让行为已实际减少了其可供清偿债务的财产，损害了债权人的利益。三、王凌对上述情形是否知道或应当知道。该院认为，周荷花与周贵发之间的债权债务关系于2016年1月至6月陆续形成，而王凌与周贵发于2016年10月20日签订房屋买卖合同，系发生于周荷花债权之后，且在4788号案件庭审中，王凌陈述其与周贵发在房屋买卖过程中，周贵发是经过深思熟虑的明智选择，朱国祥自2015年起多次以周贵发名义借款及担保，使周贵发为朱国祥承担巨额的债务，故周贵发清醒地认知朱国祥不可信，同意将房屋卖给王凌，由此可见，周贵发与王凌在商谈房屋买卖过程中，王凌系知晓周贵发因朱国祥而对外欠下巨额债务，亦应知晓其与周贵发的低价交易会影响到其他债权人的利益。虽王凌认为该债务仅指周贵发欠王超及其公司的债务，但王超的债务发生于2016年9月至10月，与王凌在庭审中陈述的“2015年起……巨额债务”不相符。综上，王凌对上述情形系应当知道。综上所述，该院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。周贵发与王凌以明显不合理低价转让房产，损害了周荷花的利益，故该院认为，周荷花行使撤销权条件具备，应予支持。关于周贵发及王凌提出的周荷花不享有合法债权的抗辩意见，因周荷花对周贵发享有的债权已经法院生效判决确认，故该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，判决：撤销周贵发与王凌关于1404室房产的转让行为。一审案件受理费5920元，保全费2060元，合计7980元，由周贵发负担。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理对一审认定的事实予以确认。
本院认为：周贵发对周荷花负有债务，周贵发转让1404室房产，致使周荷花至今无法实现债权，已对周荷花的利益造成损害。周贵发与王凌签订的房屋买卖合同虽然约定“成交总价”为800000元，但该价格并非房产成交的实际价格，周贵发是否以明显不合理的低价转让房产，应根据房产成交的实际价格来认定。王凌在承诺书中明确“实际成交价”为370000元，按照双方协议书，王凌“实付房款”也仅为408500元，均远低于正常市场价。王凌认为其以低价购买房屋还附随有解决周贵发赡养问题的义务，本院认为，王凌赡养周贵发系以其低价买受房产为基础，故并不能改变其以低价买受房产的事实。而且，周贵发现否认王凌对其进行了赡养，王凌对其已尽赡养义务以及支出了具体费用也未举证，难以认定王凌为购买1404室房产已支付了合理对价。因此，一审认定1404室房产的转让价格属于明显不合理低价并无不当。王凌在4788号案件庭审中陈述，朱国祥自2015年起多次以周贵发名义借款及担保，使周贵发为朱国祥承担巨额的债务，买卖1404室房产是周贵发深思熟虑的明智选择，而周贵发对王超的负债发生在2016年9月之后，周贵发也向本院陈述其告知过王凌其他欠债情况，故亦可认定王凌应当知道周贵发以明显不合理的低价转让房产对其他债权人的利益造成了伤害。由上，周荷花请求撤销周贵发转让1404室房产的行为，符合法律规定，应予支持。
综上所述，王凌的上诉请求理由不足，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5920元，由上诉人王凌负担。
本判决为终审判决。
审判长 王文海
审判员 陆建强
审判员 徐京波
二〇一八年一月十一日
书记员 汤李燕