北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终7669号
上诉人（原审原告）：北京麦金利房地产开发有限公司，住所地北京市通州区潞城镇政府东100米。
法定代表人:桑春华，执行董事。
委托诉讼代理人:和秀娟，女，1983年4月15日出生，北京麦金利房地产开发有限公司职工，住单位宿舍。
上诉人（原审被告）：姜久春，男，1958年11月20日出生，住辽宁省葫芦岛市建昌县。
委托诉讼代理人:焦超，北京京益律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李宝军，北京京益律师事务所实习律师。
上诉人北京麦金利房地产开发有限公司（以下简称麦金利公司）与上诉人姜久春商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初6310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人麦金利公司的委托诉讼代理人和秀娟、上诉人姜久春的委托诉讼代理人焦超、李宝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜久春上诉请求：撤销一审判决，驳回麦金利公司的一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由麦金利公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。涉案房屋是高某实际出资购买的，房屋的首付款也是高某支付的。麦金利公司对这一事实是明知的，并且麦金利公司一直在与高某协商房屋更名事宜和贷款事项，所以不存在姜久春不履行合同的行为，也没有违约行为。一审审理过程中程序违法。在一审法院审理过程中，姜久春提交了购买房屋银行汇款单、房屋缴纳资金证明麦金利开具的全权委托书和公证书。但是一审法院并没有对姜久春提交的证据进行质证。在一审判决中，对姜久春提交证据的合法性、关联性、真实性均没有进行论证和认定。
麦金利公司辩称，不同意姜久春的上诉请求。姜久春不履行合同的行为已构成根本违约。其不履行合同的理由不能成立。北京市商品房预售合同是麦金利公司与姜久春签订的合同，与购房款由谁支付没有关系。根据合同相对性原则，应由姜久春履行北京市商品房预售合同的义务。高某与姜久春之前的关系，麦金利公司无从知晓，更无法判断，也从未与高某、姜久春协商过房屋更名的事宜。关于姜久春提出的房屋更名，是相关法律法规所禁止的，麦金利公司没有能力也没有义务为其办理房屋更名手续。一审法院在审理过程中，程序合法，姜久春提到的没有质证的证据都是经过质证的。
麦金利公司上诉请求：同意一审判决第一、二、四项，请求撤销一审判决第三项，改判姜久春支付违约金203383.4元，一、二审诉讼费由姜久春承担。事实和理由：根据合同法第114条的规定及预售合同的约定，姜久春应当按照预售合同约定的数额承担违约金。预售合同约定的违约金并未高于损失，由于姜久春的违约行为，麦金利公司至今无法出售涉案商品房，给麦金利公司造成的损失早已大于预售合同约定的违约金数额。
姜久春辩称，不同意麦金利公司的上诉请求。一审法院对违约金的判决符合合同法的规定，具有事实依据。涉案房产现在价格也在上涨，一审法院也考虑到如果合同解除，麦金利公司的实际收益情况。
麦金利公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签署的合同编号为××的《北京市商品房预售合同》；2.判令姜久春配合麦金利公司办理解除合同编号为××的《北京市商品房预售合同》备案手续；3.判令姜久春支付违约金203383.4元。
一审法院认定事实：2012年9月15日，麦金利公司（出卖人）与姜久春（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：麦金利公司将位于通州区通胡大街×号房屋出售给姜久春；预测建筑面积28.95平方米，房屋每平方米单价52337.47元。第十一条约定，买受人未按照约定的时间付款的，按照以下第一种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理，（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。第十二条约定，出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。附件五第3条约定：（1）买受人应于2012年9月16日前向出卖人支付人民币516917元作为该商品房首付房款。（2）该商品房其余房款人民币500000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。（3）买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完成按揭贷款。附件八第1条第1款约定：买受人应自预售合同签订之日起7日内，向商业贷款银行申请贷款，并按商业贷款银行要求提交完整、真实的个人资信证明材料、签署相关文件、交纳相关费用、办理完其他相关手续，否则视为买受人逾期支付除首付款以外的其余房款。附件八第1条第3款约定：自预售合同签订之日起45日内（该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭放款条件的，该期限顺延至该商品房所在楼栋的工程进度具备按揭放款条件之日起7日内），买受人申请的商业贷款仍未到达出卖人账户的，则出卖人有权单方解除预售合同；出卖人解除预售合同的，出卖人于预售合同解除并办理完预售合同备案解除手续之日起30日内，将买受人已付房款无息返还给买受人。附件八第3条第1款约定：预售合同第十一条第1项第（2）小项调整为逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。2012年9月17日，麦金利公司收到姜久春交纳的购房款516917元，并向其出具了两张盖有公章的收据。2015年3月27日，22#办公楼完成竣工验收备案。姜久春未支付剩余房款，亦未办理商业贷款。庭审过程中，姜久春主张涉案房屋的实际所有人是高某，首付款也是高某支付的，后由于双方一直在协商变更购房人事宜才未支付剩余房款。
另查，2015年6月12日，麦金利公司向姜久春邮寄《关于限期办理贷款的通知》，姜久春于2015年6月15日签收。2015年7月9日，麦金利公司给姜久春邮寄《解除〈北京市商品房预售合同〉通知书》，姜久春于2015年7月12日签收。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，以此主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。麦金利公司与姜久春所签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，姜久春未能如约办理贷款事宜，未按合同约定履行支付剩余购房款的合同义务，构成违约，麦金利公司有权依据约定的解除条件解除合同，现麦金利公司已通知姜久春解除合同，姜久春已于2015年7月12日收到了解除合同通知书，故双方之间的《北京市商品房预售合同》已于2015年7月12日解除，法院对此予以确认。合同解除后，姜久春协助麦金利公司办理解除《北京市商品房预售合同》联机备案手续。关于麦金利公司主张的违约金，姜久春认为过高，要求酌减，麦金利公司亦未就其实际损失提供证据予以证明，故对姜久春的主张，法院予以采纳，对麦金利公司主张的违约金予以酌减，具体标准，法院认为以中国人民银行同期贷款利率为标准计算为宜，具体时间自2015年6月23日至2015年7月12日。对于姜久春主张实际购房人为高某，麦金利公司未给其变更购房人，因此不存在违约的主张，法院认为双方签订的《北京市商品房预售合同》并未约定麦金利公司具有上述合同义务，麦金利公司未给其变更购房人，不能成为姜久春拒绝履行付款义务的抗辩理由，根据合同相对性，姜久春系合同签订主体，即应履行合同约定的义务，其与高某的内部关系，不能对抗姜久春应当履行的付款义务，故对其该主张，法院不予采纳。判决：一、确认北京麦金利房地产开发有限公司与姜久春签订的《北京市商品房预售合同》于2015年7月12日解除；二、姜久春协助北京麦金利房地产开发有限公司办理解除《北京市商品房预售合同》联机备案手续，于判决生效之日起七日内执行清；三、姜久春支付北京麦金利房地产开发有限公司违约金（以中国人民银行同期贷款利率为标准，以总房款1016917为基数，自2015年6月23日计算至2015年7月12日），于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回北京麦金利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有《北京市商品房预售合同》、《关于限期办理贷款的通知》、《解除〈北京市商品房预售合同〉通知书》、当事人庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为，麦金利公司与姜久春签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据本案查明的事实，姜久春未能如约办理贷款事宜，未按合同约定履行支付剩余购房款的合同义务，构成违约，麦金利公司有权依据合同约定解除合同，一审法院根据查明的事实，确认双方签订的《北京市商品房预售合同》于2015年7月12日解除，并对姜久春应当支付麦金利公司违约金的计算方式予以确认，处理正确，本院予以维持。
本案中，姜久春主张高某系实际购房人，麦金利公司未给其变更购房人，其不存在违约。本院认为，根据合同相对性，姜久春系合同签订主体，即应履行合同约定的义务，双方签订的《北京市商品房预售合同》亦未约定麦金利公司具有上述合同义务，姜久春的上诉主张，本院不予采纳。姜久春上诉主张一审程序违法，经本院审查，一审法院审理程序并未违反法定程序，故对于姜久春该项上诉主张，本院不予采纳。
综上所述，麦金利公司与姜久春的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18304元，由北京麦金利房地产开发有限公司负担4352元（已交纳），由姜久春负担13952元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 陈 静
代理审判员 张 弘
二〇一七年六月三十日
法官 助理 卫孚嘉
书 记 员 高 媛