清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民四初字第487号
原告：广东中奥物业管理有限公司清远分公司，地址清远市清城区东城莲发居委会环校路1号清远市奥园帕堤欧东一街8栋1楼。
负责人：陈卓。
委托代理人：刘依强、蔡剑辉，广东敏锐律师事务所律师。
被告：李芸芸，女，1979年9月17日出生，汉族，住清远市清城区，
委托代理人：黄卫国、方思华，广东明典律师事务所律师。
第三人：清远市奥园置业有限公司，地址清远市清城区东城莲发居委会环校路1号清远市奥园帕堤欧东一街第6栋。
法定代表人：郭梓宁。
委托代理人：潘立林，公司员工。
委托代理人：戴海燕，广东正鑫律师事务所律师。
原告广东中奥物业管理有限公司清远分公司（以下简称“清远中奥公司”）诉被告杜海物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加了清远市奥园置业有限公司（以下简称“奥园公司”）作为第三人，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告清远中奥公司的委托代理人刘依强、蔡剑辉，被告李芸芸的委托代理人黄卫国，第三人奥园公司的委托代理人戴海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告清远中奥公司诉称：2010年12月18日，原告通过招投标方式与清远市奥园置业有限公司签订《前期物业服务合同》，接受该公司的委托，自2011年1月1日起为该公司所开发的“清远奥园”提供前期物业管理服务。被告于2009年10月1日在清远奥园购买了位于该花园内帕堤欧南三街9幢的别墅（面积:347.18㎡），并于2012年1月3日办理了收楼手续，开始接受原告所提供的物业管理服务。而后被告却于2012年7月起，以各种理由拖欠物业管理费，虽经原告多次追收，被告均拒绝支付。为维护自身合法权益，请求法院判令：1、被告即时向原告支付自2012年7月1日至2014年12月31日的物业管理费28305元及逾期付款违约金（违约金以每月物业管理费为本金，按每日千分二，自逾期之日起计付至付清之日止，暂计至2015年3月31日止为20351.3元）；2、被告向原告支付因本案而支出的律师费1800元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告清远中奥公司向本院提交如下证据：1、《资质证书》，2、《外地进驻清远物业管理企业资质备案证书》，1-2拟证明原告具备物业管理资质。3、《清远奥园前期物业服务合同》，4、《管理委托书》，3-4拟证明原告接受奥园公司的委托，自2011年1月起为清远奥园提供前期物业管理服务的事实。5、《广东省商品房买卖合同》，拟证明被告于2009年10月1日向奥园公司购买清远奥园帕堤欧南三街9栋别墅。6、《清远奥园物业移交签收表》，7、钥匙、资料及表底数签确表，6-7拟证明被告于2012年1月3日办理了收楼手续。8、《前期物业服务协议》，拟证明原被告双方签订协议，对前期物业服务的相关事项进行约定。9、《缴费通知单》，10、《快递单》，9-10拟证明就被告拖欠物业管理费一事，原告曾多次与其进行交涉、催收的事实。11，《委托代理合同》，12、《发票》，11-12拟证明原告因委托律师起诉而支出律师费的事实。补充证据13、快递单，拟证明原告已向被告催收物管费的事实。14、清远奥园花园使用协议书，拟证明被告所购买别墅的花园面积。
被告李芸芸辩称：1、原告起诉的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。2013年7月22日之前的物业管理费及违约金已经超过了法定诉讼时效两年，且被告并没有收到催收费的通知单。2、第三人选聘物业管理企业及原告的收费标准，没有经有关部门批准。3、原告请求的律师费没有合同依据，双方签订的协议属格式合同，应属无效。4、原告没有履行协议约定的物业管理义务。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告李芸芸向本院提交证据：1、身份证，拟证明被告的诉讼主体资格。2、照片，拟证明原告没有履行其物业管理义务的事实。3、照片，拟证明第三人交付房屋不符合合同标准。
第三人奥园公司述称：被告已于2012年1月3日办理了收楼手续，按照合同约定以及法律规定，应当从收楼之日起承担物业费的缴交义务，我方无须承担任何责任，况且我方也不是合同的相对方。
第三人奥园公司没有向本院提交证据。
经审理查明，第三人奥园公司系清远奥园（项目）的开发商，被告李芸芸系清远市清城区东城莲发居委会环校路1号清远奥园帕堤欧南三街9幢房屋的业主。2010年12月18日，第三人奥园公司（甲方）与广东中奥物业管理有限公司（乙方）签订了《清远奥园前期物业服务合同》，选聘广东中奥物业管理有限公司对清远奥园提供前期物业管理服务。为方便工作需要，经与奥园公司协商并征得其同意，广东中奥物业管理有限公司将清远奥园小区的物业管理事务交由分公司清远中奥公司负责（包括日常的物业管理服务、物管费的收取、水电费的代收代缴等，并有权以分公司名义与业主签订《前期物业管理协议》以及行使物管费的追索权），并于2011年1月1日出具了书面《管理委托书》。上述合同及委托书签订后，原告依约对清远奥园实施了物业管理。
2012年1月3日，被告李芸芸收楼，亦于当日签字确认了《前期物业服务协议》，该协议第四条约定：“物管费自收楼通知书上载明的收楼之日起计算，交费周期为每6个月一次，预交时间为第6个月的15日前，以此类推，并按照下列标准收取1、别墅以建筑面积计算每平方米2.5元/月；2、花园按面积计算每平方米0.5元/月。若业主未按上述约定时间和标准缴纳物管费，则从逾期之日起按欠缴金额的每日千分之二计算滞纳金；若连续三个月未交纳物管费，清远中奥公司将采取法律诉讼方式追缴物业费及滞纳金，由此产生的其他费用如（诉讼费、律师费等）由业主承担”。庭审中，原告认可被告已按照《前期物业服务协议》约定的标准向其足额缴纳了2012年6月30日之前的物业管理费，被告提出双方协议约定的滞纳金计算标准过高。被告的房屋建筑面积共347.18平方米，所占花园面积共151平方米，每月应缴物业管理费943.5元（347.18×2.5+151×0.5）。后被告自2012年7月1日起未依约向原告支付物业管理费，原告遂向本院起诉，并提出上述诉讼请求。
另查明，原告清远中奥公司系广东中奥物业管理有限公司的分公司，营业执照上登记的成立日期为2011年1月30日，经营范围包括物业管理服务等。原告提交的《外地进驻清远物业管理企业资质备案证书》有效期至2014年2月28日。2014年2月11日，清远市机构编制委员会办公室发文（清机编办发[2014]8号）取消外地进驻清远物业服务企业资质变更备案。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告于2012年1月3日签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，协议依法成立并生效。原告对清远奥园住宅小区实施了物业管理行为，为小区业主提供了服务，根据民法中的公平原则、权利义务一致原则，被告作为业主，接受了物业管理服务，有支付相应物业管理费的义务。关于被告提出原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩，被告自2012年7月开始拖欠物业管理费之后，原告称其多次向被告邮寄催费单主张权利，并向本院提供了部分快递单予以证明，其中仅有一张快递单上记载了寄出时间，且上述快递单据中均无加盖邮戳，至本判决作出前，原告也未能提供被告已签收的有效证明，现有证据无法证实原告曾向被告主张权利致诉讼时效中断，故原告主张的2013年7月22日之前物业管理费及违约金，超过了法律规定的两年诉讼时效。对被告该项抗辩，本院予以采信。被告应从2013年7月23日起向原告支付至2014年12月31日止的物业管理费共16039.5元（943.5元/月×17个月）。此外，被告提出关于其物业是住宅，原告按别墅收费未经有关部门批准的抗辩，纵观该《前期物业服务协议》，仅约定了别墅每月按2.5元/平方米、花园每月按0.5元/平方米的标准收取，并无有关住宅与别墅收费标准的区分，且庭审中被告已确认《前期物业服务协议》中“李芸芸”签名的真实性，应认定被告在签订该协议时已认可对其物业按别墅的标准收费，且在被告收楼至2012年6月31日期间，被告亦按照协议约定的别墅收费标准向原告足额缴纳了物管费，未有证据证明其曾就该问题向原告提出过异议，故对于被告该项抗辩，本院不予采信。另关于被告提出的原告未履行物业管理义务的抗辩，虽被告对其抗辩提供了照片，但照片显示的拍摄日期为2015年9月29日这一时间点，不足以证明原告未履行义务具有持续性，且原告、第三人对该照片的三性均不予认可，故对于被告该项抗辩，本院亦不予采信。
因被告没有按时缴费，按照双方《前期物业服务协议》的约定，被告未能在缴费周期首月的15日前向原告支付该期物业管理费，其应向原告支付逾期交费产生的滞纳金（即原告主张的违约金），故本案中原告主张的违约金应从2013年8月5日起计算；但双方协议约定的滞纳金计算标准过高，原告所主张的滞纳金实为未取得物管费而产生利息损失，不应超出法律及司法解释有关利率保护的范围，本院予以调整，原告主张的违约金可自逾期之日，即2013年8月5日起按所欠金额每日0.5‰的标准计付至欠款实际付清之日止。故对于原告要求被告支付自2012年7月1日至2014年12月31日止的物业管理费28305元及违约金（自2012年8月11日以所欠金额按每日千分之二的标准计付至实际付清之日止）的诉讼请求，本院仅予部分支持。因双方在《前期物业服务协议》中明确约定若被告连续三个月未交纳物管费，应负担原告为此产生的律师费，原告已实际支付律师费1800元，该部分费用依约应当由被告承担，原告该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《广东省物业管理条例》第四十一条、第四十七条的规定，判决如下：
一、被告李芸芸于本判决生效之日起10日内向原告广东中奥物业管理有限公司清远分公司支付物业管理费16039.5元及违约金（违约金自2013年8月5日起按所欠金额每日0.5‰的标准计付至实际付清之日止）；
二、被告李芸芸于本判决生效之日起10日内向原告广东中奥物业管理有限公司清远分公司支付律师费1800元；
三、驳回原告广东中奥物业管理有限公司清远分公司的其他诉讼请求。
本案受理费531元，由原告广东中奥物业管理有限公司清远分公司负担231元，由被告李芸芸负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 曲洋逸
二〇一五年十月二十三日
书记员 黄盈盈
附引用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《广东省物业管理条例》
第四十一条物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。
第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。