广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0404民初262号
原告梁玉姬，女，1986年8月15日出生，汉族，住广东省雷州市。
委托代理人王占杰，广东华信达律师事务所律师。
被告珠海市胜辉房地产开发有限公司，住所地：珠海市金湾区。
法定代表人岑兆雄，总经理。
委托代理人谢丹泳，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人黄绍军，广东德赛律师事务所律师。
原告梁玉姬诉被告珠海市胜辉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员于金果独任审理，并于2016年3月21日公开开庭进行了审理，原告梁玉姬及其委托代理人王占杰，被告的委托代理人谢丹泳、黄绍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，一、原、被告于2014年12月18日签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买由被告开发的位于金湾区平沙镇升平大道北侧、地块号为0305077、定名为时代花园（房屋预售许可证号为GLS2014013)15栋1501房，被告应于2015年11月30日前将符合合同约定的商品房交付原告。二、2015年11月份被告通知原告收房，原告及时现场查验了房屋，发现被告单方擅自变更原规划、设计，本应按照买卖合同的约定将配套柴油发电设备的建筑物建设在15栋的03号房、04号房处，而实际上擅自将配套柴油发电设备的建筑物建设在15栋的01房、05房处。三、依照商品房买卖合同的约定，房屋平面图经规划部门批准、房屋分层图经测绘部门审核并作为合同的重要内容，合同显示柴油发电设备及其建筑物规划、设计在15栋的03号房、04号房处，事实上，被告单方擅自变更规划、设计并实际完成建设及安装，至原告发现实情之前，被告从未告知过原告，故意隐瞒真相欺诈原告，并反复强制要求原告办理收楼手续。被告的上述行为导致房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生了变化，严重影响了房屋的质量及使用功能，而原告正是基于签订合同时被告出示的平面图认定房屋的经济价值和使用价值，被告的行为严重损害了房屋的经济价值和使用价值。四、原告认为，依据《商品房销售管理办法》“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。依照商品房买卖合同的约定商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，出卖人应书面征得买受人的同意并报原批准部门的批准”。被告单方变更规划、设计，未通知原告也未征求原告意见，故意隐瞒实情欺诈原告，事实清楚。被告的上述行为违反了法律规定，违反了合同约定，违背了“预售商品房应当遵循公平和诚实信用”的基本原则，构成欺诈、构成违约，依法应向原告承担相应的赔偿责任。五、在过往的时间里，原告以电话等形式和被告协商赔偿事宜，被告一方面声称其行为符合法律规定符合合同约定，一方面又仅同意以免除较小金额的物业管理费作为赔偿。
原告庭审时补充如下意见：一、买卖合同附件一房屋平面图是经珠海市测绘院、原告、被告三方共同签字盖章确认，房屋平面图所显示的内容就是原、被告买卖合同的重要内容，也是买卖标的物的标准，事实是被告交付的房屋与三方确认的内容不符，除了诉状陈述的不符内容外，还表现为如下不符：房屋平面图对外墙的尺寸已经改变约定；二、在2015年11月份后，原告通过电话和当面等形式与被告就涉案问题与被告交涉，被告确认被告交付的房屋违反合同的约定，被告承认其确实没有按照规划部门的要求履行相关程序，对原告造成的损害和损失予以确认，并自行提出赔偿方案，赔偿方案是以被告销售房屋时销售佣金和免除物业管理费的形式作为赔偿，但最终双方未达成一致；三、除本案原告外，被告在事实上以各种方式向15栋的其他业主以各种形式予以赔偿，金额不等；四、关于房屋交接，首先，被告隐瞒房屋单方改变的事实，隐瞒违反合同约定的事实，在未告知原告事实的情况下，要求原告签订收楼确认书，而原告在知道事实的情况下向被告以书面形式提出异议，在商品房业主交接表上明确注明被告违约事实与合同不符有明确意见，而被告隐瞒该事实。
经多次协商未果，为此，原告起诉到本院，请求法院判令：1.被告向原告支付违约金（赔偿损失）63,000元；2.被告承担本案全部诉讼费用。
原告向本院提交的证据：1.珠海市商品房买卖合同及附件；2.照片；3.录音光盘；4.商品房交接业主检查表、异议函。
被告辩称，一、被告并未违约。1.涉案房屋烟道调整不属于规划、设计变更，符合政府部门相关管理规定，并已通过验收确认。涉案房屋烟道调整并未导致规划、设计数据变更，不影响各买受人对专有部分、共有部分的使用，各行政主管部门也未要求被告进行“变更规划、设计”的报审手续，因而该调整不属于《商品房销售管理办法》所指“变更规划、设计”的性质。2015年10月10日，涉案房屋通过规划验收，取得珠海市住房和城乡规划建设局颁发的《珠海市建设工程规划条件核实合格证》。2015年10月23日，涉案房屋办妥了竣工验收备案，取得珠海高栏港经济区管理委员会建设局“同意备案”的审批意见。即涉案房屋符合政府部门相关管理规定，不存在影响使用的情形。2.原告已确认涉案房屋符合合同约定。根据原告签署的《时代花园（珠海）收楼确认书》，原告确认“该单元符合《商品房买卖合同》及其补充协议约定的交楼标准和交付条件，同意自即日起由本人/本公司接收该单元”并办理了收楼手续。即原告己确认涉案房屋符合合同约定，现原告以被告违约为由起诉，违反诚信原则。二、即使涉案楼栋现状与《商品房买卖合同》附图不一致，原告诉请的“违约金（赔偿损失）”，也无合同及法律依据。1.烟道调整并不属于合同约定的违约情形，因此无需承担违约责任。2.烟道调整并未导致“商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形”的情况，因而即使涉案楼栋现状与《商品房买卖合同》附图不一致，原告主张的《商品房销售管理办法》也不适用于本案纠纷。3.烟道调整并未损害涉案房屋的经济价值和使用价值。首先，涉案烟道并未导致涉案房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，即原告的专有部分并未发生变化；涉案调整是将烟道自涉案楼栋的左边调整至相对的右边，因此在涉案楼栋中，原告的共有部分也未发生变化，即烟道调整并未损害涉案房屋的经济价值。其次，涉案烟道为柴油发电烟道，发动机位于地下室，烟道仅在涉案小区停电时用于排烟，而涉案小区停电几率较小，且即使启用也不会出现噪音、烟雾等问题；涉案烟道位于涉案房屋墙壁外面，即烟道调整并未损害涉案房屋的使用价值。根据举证原则，若原告认为其权益受到侵害遭受损失，其应当举证证明其损失，而本案中原告并未举证。即原告主张的“违约金（赔偿损失）”没有法律及合同依据。
庭审时，被告补充答辩意见如下：一、合同的附件是经过三方确认的，现在建筑面积与房屋的内部不存在差别，本案争议的地方在外面的烟道问题，不涉及其他问题，如果原告对外墙有其他异议，原告应提出相应证据；二、事情发生后，被告也意识到烟道改变了，被告也愿意与业主协商，这些改变没有造成原告使用有很大影响；三、关于交付问题，本案房屋，原告实际上已经收楼了。
被告向本院提交的证据：1.《房屋建筑工程和市政基础设施工程-竣工验收备案表》；2.《珠海市建设工程规划条件核实合格证》；3.《时代花园（珠海）收楼确认书》。
经审理查明，原、被告于2014年12月18日签订《珠海市商品房买卖合同》，合同编号1401014649，合同约定：原告购买由被告开发的位于金湾区平沙镇升平大道中600号15栋1501房(时代花园),建筑面积93.51平方米，房屋总价630,000元；出卖人（被告）不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意，并报原批准部门批准，不同意变更的买受人可要求终止买卖合同；该栋房屋分层图显示柴发烟道位于04、03户型之间04户型的墙上，柴发烟道长1.2米、宽0.7米，01户型在01、05户型间的不封闭阳台宽1.56米；01户型另有朝南主阳台。
同时查明，2015年9月，包括涉案楼层在内的时代花园二期经有关勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，并于2015年10月报珠海高栏港经济区管理委员会建设局备案。根据备案中房屋分层图显示15栋楼的柴发烟道位于01、05户型之间05户型的墙上，柴发烟道长1.2米、宽0.7米，01户型在01、05户型间的不封闭阳台宽1.56米，01户型另有朝南主阳台。
被告未在柴发烟道变更确立之日起10日内书面通知原告。
原告于2015年12月6日向被告提交收楼异议函提出烟道设计变更与房屋买卖合同约定不符，严重影响厨房和卫生间（不封闭阳台）的采光。
原告于2016年1月1日签收《收楼确认书》，该确认书包含内容“本人并确认该单元符合《商品房买卖合同》及其补充协议约定的交楼标准和交付条件，同意自即日起由本人/本公司接收该单元”。
经现场勘察，柴发烟道位于01、05户型之间的05户型墙上，长1.45米、宽0.8米，高约96米（3米×32层），距离01户型的阳台0.98米，距离05户型的卫生间窗户0.95米。01户型在01、05户型间的不封闭阳台宽即01、05户型之间夹道宽1.52米。该烟道宽度占据01、05户型之间夹道52%（0.8米÷1.52米=52%），影响01户型不封闭阳台的通风和采光，影响05户型卫生间窗户的通风和采光。
以上事实有原、被告提交的证据，现场勘察图以及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告与被告签订的《珠海市商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依合同约定行使权利、履行义务。根据合同约定，15栋楼的柴发烟道位于04、03户型之间04户型的墙上，而被告未经原告同意，擅自将15栋楼的柴发烟道改建于01、05户型之间05户型的墙上，影响01户型不封闭阳台的通风和采光，影响05户型卫生间窗户的通风和采光，违背合同的约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，以及合同约定“出卖人（被告）不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意，并报原批准部门批准，不同意变更的买受人可要求终止买卖合同”，原告主张被告承担违约责任，赔偿损失，有事实及法律依据和合同约定，本院予以支持。
被告抗辩涉案房屋柴发烟道的调整不属于规划、设计变更，符合政府部门相关管理规定，并已通过验收确认。本院认为，涉案房屋柴发烟道长1.45米、宽0.8米、高约96米，形体较大，从04、03户型之间调整到05、01户型之间，距离01户型的阳台0.98米，距离05户型的卫生间窗户0.95米，该烟道宽度占据01、05户型之间夹道52%，并且该变更事实上已影响到01户型不封闭阳台的通风和采光，影响到05户型卫生间窗户的通风和采光，从而影响到01、05户型房屋的使用价值及经济价值。该调整显然属于规划、设计的变更。根据《商品房管理办法》第二十四条规定“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”及双方合同的约定，被告应在该柴发烟道变更确立之日起10日内将书面通知送达原告，被告未通知原告应承担违约责任，相关部门的批准和同意属于另一法律关系，不能成为被告承担违约责任的免责事由。因此，对被告的抗辩，本院不予支持。
被告主张原告签收《收楼确认书》己确认涉案房屋符合合同约定，本院认为，《收楼确认书》是被告单方制作的，原告签收该确认书不代表对被告更改规划、设计的认可和索赔权利的放弃。而且，本案原告签收《收楼确认书》之前已向被告发出收楼异议函，提出烟道设计变更与房屋买卖合同约定不符。因此，对被告的主张，本院不予支持。
本案原告为01户型，该户型不封闭阳台的通风和采光主要受原来的01、05户型之间夹道设计影响，柴发烟道的改建在一定程度上也确实影响到不封闭阳台的通风和采光，考虑不封闭阳台不是该户型的主阳台，并且柴发烟道距离该阳台还有0.98米的距离，本院酌定被告按购房总价的4%计算违约赔偿金为宜，即630,000元×4%=25,200元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《商品房管理办法》第二十四条的规定，判决如下：
一、被告珠海市胜辉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁玉姬支付违约赔偿金25,200元；
二、驳回原告梁玉姬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费688元，由原告梁玉姬负担413元，被告珠海市胜辉房地产开发有限公司负担275元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员 于金果
二〇一六年五月十六日
书 记 员 赵友祺