湖北省十堰市郧阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂郧阳民一初字第00690号
原告姬华兵，男，1981年8月7日出生，汉族，湖北省十堰市郧阳区人，农村居民。
委托代理人范青华，湖北荟才律师事务所律师。代理权限：特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解。
原告戢丽丽（姬华兵之妻），女，1983年12月5日出生，汉族，湖北省十堰市郧阳区人，农村居民。
被告郧县波兰房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市郧阳区城关镇新区商场*组。
法定代表人陈波，该公司总经理。
委托代理人张庆勇，十堰市郧阳区城关镇法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解。
原告姬华兵、戢丽丽诉被告郧县波兰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法由审判员杨子文担任审判长，审判员卫伟（主审）、章锋参加的合议庭，于2015年7月10日公开开庭进行了审理。原告戢丽丽及姬华兵的委托代理人范青华，被告郧县波兰房地产开发有限公司的委托代理人张庆勇到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告姬华兵、戢丽丽诉称，2011年9月28日，我们与郧县波兰房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于郧阳区城关镇书香门第小区6栋4单元201室，单价每平方米3136.25元，合同约定面积92.72平方米，并付清了总房款290793元。双方约定2012年8月31日前交房，逾期交付按日向买受人支付已交付价款万分之三的违约金。出卖人迟迟不予交房，我们于2014年4月1日找到该项目部要房，在交了5816元契税、3802元房屋维修基金后，该公司才交房，实际逾期交房575天。合同约定房屋交付后90日内办理房地产证书，逾期出卖人按已付付款的0.5%向买受人支付违约金。2015年3月，我们向出卖人索要房屋的权属证书，出卖人谎称没有办理。后经查询出卖人已办理了房屋所有权证书，没有办理土地使用权证书，房屋登记的实际面积�91.16平方米。出卖人交付的房屋外墙漏水，渗透至室内，出卖人维修后仍出现渗水现象。故，请求：1、判令被告办理位于郧阳区城关镇书香门第小区6栋4单元201室的房屋所有权证书和土地使用权证书；2、判令被告退还多收的房款4892.55元；3、判令被告支付违约金51615.76元；4、判令被告修复房屋外墙漏水；
被告郧县波兰房地产开发有限公司辩称：1、诉争的房屋所有权证已按买受人的要求办理完毕，土地使用权正在办理之中；2、合同约定的面积与房屋所有权证登记的面积确有误差，多收的房款可以退还；3、房屋外墙漏水的问题，我公司已安排人员进行了维修处理，不再渗水；4、我公司不存在违约，不应支付违约金。
经审理查明，2011年9月28日，姬华兵、戢丽丽夫妇与郧县波兰房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》。双方约定的主要内容为：第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于郧县城关镇菜园四组编号为郧县2010国出字07号的地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名书香门第小区。建设工程规划许可证为建字第（2011）001号，施工许可证号为420321201104290101；第二条商品房的销售依据；预售商品房批准机关为郧县房管局，商品房预售许可证号为郧房预售字（2011）012号；第三条买受人所购买商品房的基本情况：买受人购买的商品房位于郧县城关镇书香门第小区6栋4单元201室，居住房屋，建筑面积92.72平方米；第四条计价方式与价款：按建筑面积计价，该商品房单价为每平方米3136.25元，总金额290793元；第五条面积确认及面积差异处理：双方自行约定以产权登记面积为准，每平方米单价不变，总房款多退少补。…。第六条付款方式及期限：买受人于2011年9月28日付�付款140793元，剩余150000元办理按揭.；…第八条交付期限：出卖人应当于2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：。3该商品房经分期综合验收合格。…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、政策性调整，自然灾害；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过7日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）�期超过7天，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。……第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，…。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。若由于买受人原因迟交或者未交契税和维修基金，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由买受人承担全部责任；……。第十五条关于产权登记的约�：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金；第十六条保修责任：….在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。……。合同签订后，买受人姬华兵、戢丽丽夫妇于2011年9月28日付首付款140793元（含戢丽丽于2011年4月20日交付购房款116389元），剩余150000元办理按揭贷款。2014年4月1日，姬华兵向出卖人交了5816元契税和3802元房屋维修基金，双方并办理了交房手续。2015年2月3日，出卖人为买受人姬华兵、戢丽丽办理诉争房屋的房产证（十堰市郧阳区房权证字第201502**号和十堰市郧阳区房权证字第20150263-1号），房产证登�的建筑面积为91.16平方米。出卖人于2015年7月10日将房产证交付给买受人戢丽丽。本案诉争房屋的土地使用证出卖人正在办理之中。诉争房屋的西面卧室山墙外墙渗水，渗透至室内约0.5平方米，已修复完好。厨房室内墙面渗水是因买受人安装的空调室外机高于室内机雨水顺空调管自流形成的与出卖人房屋质量无关。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告姬华兵、戢丽丽夫妇与被告郧县波兰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告郧县波兰房地产开发有限公司没有按照该合同第八条约定的时间向原告姬华兵、戢丽丽夫妇交付房屋，实际逾期575天，且无法定的免责事由，已构成实质性违约，依法应承担逾期交付房屋的违约责任，违约金的数额依据合同第八条规定执行，即自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金；被告郧县波兰房地产开发有限公司没有按照该合同第十五条约定的时间向原告姬华兵、戢丽丽夫妇办理房地产权属证书，且无法定的免责事由，已构成实质性违约，依法应承担逾期办理产权证书的违约责�，违约金的数额依据该合同第十五条规定执行，即买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金；被告郧县波兰房地产开发有限公司为原告姬华兵、戢丽丽办理的房产证登记的建筑面积为91.16平方米，少于合同约定面积1.56平方米，被告郧县波兰房地产开发有限公司依法应按照该合同第五条约定的面积确认及面积差异处理，应退还多收的1.56平方米的房款4892.55元；本案诉争房屋的西面卧室山墙外墙渗水，渗透至室内约0.5平方米，被告郧县波兰房地产开发有限公司依法应按照该合同第十六条的约定承担保修责任；本案诉争房屋的厨房室内墙面渗水是因原告姬华兵、戢丽丽夫妇安装的空调室外机高于室内机雨水顺空调管自流形成的与房屋质量无关，被告郧县波兰房地产开发有限公司依法不应承担保修责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十六条、第一百五十五条，第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第十三条、第十四条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告郧县波兰房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告姬华兵、戢丽丽办理并交付位于郧阳区城关镇书香门第小区6栋4单元201室的房屋所有权证书和土地使用权证书（房产证已办理，并交付。）。
二、被告郧县波兰房地产开发有限公司于本判决生效后十日退还原告姬华兵、戢丽丽多交的房款4892.55元。
三、被告郧县波兰房地产开发有限公司于本判决生效后十日支付原告姬华兵、戢丽�逾期交房、办理产权登记证书的违约金51615.76元。
四、被告郧县波兰房地产开发有限公司于本判决生效后十日为原告姬华兵、戢丽丽修复房屋卧室外墙漏水（已修复）。
五、驳回原告姬华兵、戢丽丽的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
案件受理费1300元，由、被告郧县波兰房地产开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件�理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账户号：17234901040010701。通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年（该期间从判决履行期间的最后一日起计算；判决分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算）。
审判长 杨子文
审判员 卫 伟
审判员 章 锋
二〇一五年十一月十日
书记员 雷开怡
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自
己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公�利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当
承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数
额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。
第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3%）部分的房价款及利息�出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。