浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终5198号
上诉人（原审原告）：吴婷婷，女，汉族，1990年11月6日出生，住苍南县。
委托诉讼代理人：林岩龙，浙江横阳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：温州中昆房地产开发有限公司，企业统一代码：9133032658777942XR，住所地：平阳县鳌江镇园林路85号。
法定代表人：蒋传良，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨俊威，男，系该公司职员。
委托诉讼代理人：王永皓，浙江智仁律师事务所律师。
上诉人吴婷婷与温州中昆房地产开发有限公司（以下简称中昆房开公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服平阳县人民法院（2017）浙0326民初2839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因没有新的事实、证据或者理由，合议庭决定不开庭审理。经评议，本案现已审理终结。
吴婷婷上诉请求：维持一审判决第一项，撤销第二项，并依法改判中昆房开公司交付品牌中央空调室外机一台或者支付15000元。事实和理由：中昆房开公司在商品房预售合同明确承诺赠送品牌中央空调室外机一台，根据市场价格调查，至少在15000元以上，一审判决酌定2000元，明显过低。
中昆房开公司辩称：赠与空调的价值按15000元计价没有依据。
中昆房开公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回吴婷婷的一审诉讼请求。事实和理由：1.吴婷婷逾期付款在先，中昆房开公司不存在逾期交房的事实。2014年9月27日，双方在合同中约定：“通过按揭购房的，如因买受人原因导致合同签订后30日，买受人申请的贷款未能获准并转入出卖人账户，买受人需承担逾期付款的违约责任。”本案中，吴婷婷直到2016年8月19日才签订按揭贷款合同，逾期付款长达两年。因此，合同约定的交房时间应当顺延至房款付清之日。2.一审判决认定房屋不符合交付条件，与客观事实不符。涉案商品房于2017年1月10日通过竣工验收并备案，已经具备法定交付条件。此时，涉案房屋已经通水、通电，一审判决认定不符合交付条件，是错误的。临时用电系经供电部门安装，属合法用电，足以满足住户生活需求，并且自2017年1月10日开始，部分购房户已经开始使用临时用电装修并入住，从未发生任何供电问题。
吴婷婷辩称：迟延办理按揭贷款，是因中昆房开公司没有与银行衔接好，也没有通知其办理按揭贷款手续，属中昆房开公司自身原因所致，不构成逾期付款。临时用电只能用于生产，而不能用于正常生活需要，未发生供电问题，不能说明临时用电合法。
吴婷婷向一审法院起诉请求：1.中昆房开公司支付违约金（从2016年12月31日起按日万分之二计算至实际交房之日止）；2.中昆房开公司交付品牌中央空调室外机一台。诉讼中，变更第一项诉讼请求为：支付违约金24036元（从2017年1月1日起按日万分之二计算至2017年4月14日止）。
一审法院认定事实：2014年9月27日，吴婷婷与中昆房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201490009250003）。约定吴婷婷向中昆房开公司购买其开发的位于平阳县蓝田东侧A地块的昆玉华府5幢1单元1901号商品房，建筑面积为122.12平方米，总价款为1155620元，其中首付款355620元，余款800000元通过按揭贷款方式支付。合同第七条约定，买受人选择银行按揭贷款方式支付房款的，应于《商品房买卖合同》签署之日即2014年9月27日付清首期房款355620元，剩余购房款800000元，买受人必须在出卖人通知之日起10天内办理银行按揭手续，如因买受人不具备按揭贷款条件，按合同第八条约定执行。合同第八条约定，买受人逾期付款不超过180日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。买受人违约，出卖人依法解除合同的，买受人按本合同第八条第1款支付违约金，出卖人有权在退还买受人的房款中直接扣除，出卖人的解除权应当在解除权发生之日起2年内予以行使；合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清房款（含本金及违约金），否则出卖人有权不交付房屋，并不承担逾期交房的违约责任。合同第九条约定，出卖人应在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程经竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条约定，出卖人逾期交付不超过180日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交付超过180日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。合同第十二条约定，若买受人未能付清该房屋的房价款、超面积房款、违约金等费用时，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房，在此情况下出卖人不承担延期交房的违约责任。合同第十五条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：水、电、排污，区内道路同期交付。如在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.按本合同第十条处理；2.如遇到本合同第九条规定的特殊原因，出卖人可据实予以延期，不承担责任；3.非出卖人负责实施的市政大型配套工程未建成或未投入运营，导致小区配套不具有使用条件，不视为出卖人违约，并由买受人自行向有关责任单位主张权利。附件八补充协议内容第18条约定，高层房源购买客户获赠品牌中央空调室外机一台。
2014年10月2日，中昆房开公司出具发票给吴婷婷，确认收到吴婷婷支付购房款355620元。2016年8月19日，吴婷婷作为借款人、中昆房开公司作为保证人与贷款人中国银行股份有限公司平阳县支行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定吴婷婷向该行贷款43万元用于购买涉案房屋，该行受托支付43万元给中昆房开公司。吴婷婷、中昆房开公司均确认吴婷婷在合同约定的交房日前，中昆公司已经收取了吴婷婷通过贷款方式发放的贷款。
2017年1月10日，涉案商品房所属的平阳县蓝田东侧A地块商住楼经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。中昆房开公司于该时间点前通过竣工规划确认、消防备案及基本建成相关环保污染防治设施，通过上述工程项目的供水、供电、供气工程验收，并获得排污许可证。2017年1月11日，中昆房开公司书面通知吴婷婷于2017年1月18日前办理房屋交接手续，吴婷婷以不符合交付条件为由未办理房屋交接手续。
一审法院认为：吴婷婷与中昆房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于涉案房屋是否符合交付条件。建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，是建筑法规定交房的必要条件，但双方合同有约定，还需符合合同约定的其他条件。根据本案查明的事实，涉案房屋已于2017年1月10日取得竣工验收备案证明。围绕吴婷婷的诉讼请求，双方主要争议焦点在于涉案房屋何时具备用电的基本条件。吴婷婷主张受电工程竣工检验合格日期为2017年4月14日，中昆房开公司则主张其提供的临时用电符合合同约定。一审判决认为，临时用电系指在一定时限内，为基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电项目提供的临时性电源。商品住房用电并不符合使用临时用电的条件，而且为商品房提供临时性电源，易出现停电、电压不稳等情况，住户无法正常用电，用电安全亦无法得到保障。本案双方签订的商品房买卖合同对于用电的要求系具备商品房正常使用的基本条件，结合双方订立合同目的，该“正常使用的基本条件”应理解为合法、正常的用电。对于临时用电的行为，即使实际上达到了用电的效果，但并未纳入城市供电网络，既不符合供电行业规定，也不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的条件。现案涉受电工程竣工检验合格日期为2017年4月14日，故吴婷婷主张中昆房开公司逾期交房，符合法律规定。经核算，自2017年1月1日起按合同约定的日万分之二计算至2017年4月14日止的逾期交房违约金为23806元，对于超出部分，不予支持。中昆房开公司主张竣工验收备案报告证实通电工程已经完成，具备通电的条件。一审法院认为，供电工程完成并不表明实际通电，施工用电与居民用电亦不相同，故对于中昆房开公司的辩解意见，不予采信。
关于中昆房开公司以吴婷婷未按期办妥贷款以对抗逾期交房的问题。合同第八条第2款约定，合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清房款（含本金及违约金），否则出卖人有权不交付房屋，并不承担逾期交房的违约责任。据其合同文字表述及所处语境，应理解为在约定的交付期限前，如买受人仍未付清款项的，出卖人有权拒绝交付该商品房。若依中昆房开公司的理解，则买受人在逾期办理贷款或未按期付款的情形下，既需承担迟延期间的违约金又无法按期得到房屋，该理解有悖合同公平原则，故对中昆房开公司的该抗辩意见，不予采纳。
关于赠送品牌中央空调室外机的问题。商业附赠不同于一般性赠与，是一种价格折扣，属于买卖合同的一项条款，是出卖人的一项义务，具有双务性、有偿性，出卖人应依约履行赠送义务。因此，吴婷婷请求中昆房开公司按合同约定交付品牌中央空调室外机一台，应予支持。虽然双方赠与关系明确，但对于赠与的内容约定不明确，包括型号、功率等，且目前无法达成一致意见。一审法院综合合同内容以及市场价格，酌情确定交付不能时给付2000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，一审法院判决：一、温州中昆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日支付吴婷婷违约金23806元；二、温州中昆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向吴婷婷交付品牌中央空调室外机一台，如不能交付，则给付吴婷婷2000元；三、驳回原告吴婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费445元，减半收取计222.50元，由温州中昆房地产开发有限公司负担。
二审中，吴婷婷提供了平阳县普鑫电器商行证明一份，内容为“该商行销售的美的中央空调一拖四室外机平均售价为13868元”，用于证明一审判决酌定的空调价格明显过低。中昆房开公司认为，该证明属证言，证人应当出庭作证。其在二审中提供了《新装（增容）受电工程竣工检验意见表》和《房屋建筑工程竣工验收备案表（正本）》复印件，用于证明房屋用电符合交房要求，市政用电未接入小区的责任不在于中昆房开公司。吴婷婷对上述证据真实性无异议，但认为不能证明待证事实主张。本院认为，上述证据的真实性均予认定，对其证明力在本裁判文书理由部分阐述。
经审理，本院二审认定的事实与原判认定的一致。
本院认为，吴婷婷与中昆房开公司订立的《商品房买卖合同》合法有效，双方均因恪守履行。合同第九条约定“出卖人应当在2016年12月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用”。其中九条第一款第4项约定“用水、用电、用气、道路、排水、排污等，具备商品房正常使用的基本条件”。根据上述合同约定内容及文义，并结合商品房作为居住的特殊性，出卖人在交付商品房时，应当满足基本居住要求所必备的合法、正常、永久性的用电设施。本案中，中昆房开公司通知交付房屋时，仅提供临时用电，并未纳入城市供电网络，不符合合同约定的“正常使用的基本条件”与商品房交易习惯，也不符合《供电营业规则》第十二条规定，尚不具备商品房约定交付条件，故吴婷婷以不符合约定交房条件为由拒绝办理房屋交接手续理由充分。中昆房开公司已构成逾期交房，吴婷婷主张依据合同第十条约定请求中昆房开公司承担逾期交房的违约责任，于法有据。二审中，中昆房开公司提供的《新装（增容）受电工程竣工检验意见表》记载的受电工程竣工检验合格时间为2017年4月14日，故其主张以房屋竣工验收备案时间2017年1月10日认定为交房条件，不符合本案商品房客观情况以及合同约定，本院不予采纳。
《商品房买卖合同》附件八“补充协议内容”第18条约定“高层房源购买客户获赠品牌中央空调室外机一台”，系中昆房开公司预售商品房中的书面意思承诺，在性质上属商业附赠，对双方具有约束力。补充协议内容作为《商品房买卖合同》的附件，中昆房开公司应当履行该合同义务。但是，鉴于该附赠条款作为商业促销中的价格折扣，且该补充协议中对附赠物品的内容并未作明确约定，且诉讼中双方无法达成一致，一审法院结合合同约定和市场价格等实际情况，酌定价值为2000元，属一审法院自由裁量范围，二审不宜作调整。因此，吴婷婷主张一审判决认定的赠品价值明显过低的上诉请求，本院不予支持。
本案中，吴婷婷虽未在合同约定的期限内办理银行按揭贷款支付剩余房款，但合同约定的交房时间在按揭付款之后，且中昆房开公司对吴婷婷已支付全额购房款的事实没有异议，故其仍应依照合同权利义务对等的原则履行交房义务，其主张应顺延计算交房时间上诉理由不成立，本院不予采纳。至于吴婷婷迟延办理按揭贷款履行余款支付义务是否构成逾期付款违约的争议，因一审中昆房开公司未提起反诉，该争议可由双方另案解决。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中昆房开公司的上诉理由与请求不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费445元，由上诉人温州中昆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 蔡蓓蓓
二〇一七年十一月二十三日
法官助理 姜岳良
代书记员 徐彬妮