陕西省岚皋县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）陕0925执异4号
案外人：洪海军，男，1972年5月19日出生，汉族，陕西省安康市汉滨区人，住安康市汉滨区。
申请执行人：伍钦潮，男，1975年2月26日出生，汉族，陕西省岚皋县人，住岚皋县。
被执行人：陕西名扬富硒食品有限公司。住所地：岚皋县。
法定代表人：康治林，公司总经理。
本院在执行伍钦潮与陕西名扬富硒食品有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人洪海军于2017年10月25日提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人称：岚皋县人民法院在执行伍钦潮与陕西名扬富硒食品有限公司民间借贷纠纷一案过程中，存在不客观公正、不尊重借贷事实等问题，损害了案外人的合法权益，为此提出执行异议，事实理由如下：
一、案外人系陕西名扬富硒食品有限公司所有股东的全部股权质押权利人，有2016年12月岚皋县市场监督管理局出具的股权出质设立登记通知书，案外人与本案的执行有直接利害关系。
二、陕西名扬富硒食品有限公司在岚皋县城关镇安岚路2号的资产有两个单独的证件，即土地证（安岚2014第32号）和房产证（岚房权证产字第A631800-03-2-0号）。2015年10月，陕西名扬富硒食品有限公司因公司业务需要分别拿土地证在市财信抵押担保向工行借款500万元，用房产证向伍钦潮个人抵押借款300万元。2016年年底，国家成立不动产登记局，实行两证合一，即此前房产证是不含土地的，为办理两证合一，陕西名扬富硒食品有限公司得还款解押取出原证后办理新证，于是，陕西名扬富硒食品有限公司将公司100%股权质押给案外人洪海军，借款360万元、向梁京梅借款100万元还清了工行的借款（以上两人均已向安康市汉滨区人民法院诉讼，法院判决已生效，其中洪海军享有优先受偿权），市财信按程序对该土地证予以解押，但由于陕西名扬富硒食品有限公司没有还清伍钦潮的借款，房产证无法解押，使二证合一的新证无法办理，此后陕西名扬富硒食品有限公司因债务问题，法人代表出走至今，抵押给伍钦潮的房产证是不含土地的老证。以上为陕西名扬富硒食品有限公司借贷的过程，均有相关书面文件为证。
三、基于上述事实，对岚皋县人民法院执行陕西名扬富硒食品有限公司资产一事提出以下异议：
1、评估机构对陕西名扬富硒食品有限公司房地产价值的评估结果明显过低。2014年2月，陕西名扬富硒食品有限公司从法院拍得该土地的成交价是350多万元，现在地价应该早已翻番，而本次评估只评了460多万元，明显偏低，加之对评估公司选择程序上有瑕疵，故请求重新摇号评估。
2、价格评估方法不当。因本次评估是为法院判决执行，执行就应尊重2015年陕西名扬富硒食品有限公司将两证分别抵押借款的真实过程，所以本次不应把房屋和土地纳入在一起评估，应当将房屋和土地分开评估，这样也能公平的保障所有抵押权人的权利。因该土地在异议人代名扬公司还清工行债务解押后的面积为3691平米，而伍钦潮他项权证房产下的土地面积为1570平米。其他2121平米土地与伍钦潮的抵押没有关系。
3、陕西名扬富硒食品有限公司向伍钦潮借款时，是用房产抵押的，不含土地使用权，这是基本事实。而陕西名扬富硒食品有限公司向异议人借款时，是用所有股东的全部股权质押的，这就包括了该公司的全部资产用以抵偿债务。鉴于异议人和伍钦潮与陕西名扬富硒食品有限公司的质押、抵押的事实情况，法院在执行分配陕西名扬富硒食品有限公司财产时，应依据2015年各自的抵押物评估价值由权利人分别受偿。
4、根据汉滨、岚皋两法院的判决书，伍钦潮以房产抵押优先受偿，而异议人以100%公司股权质押优先受偿。都是优先受偿。但伍钦潮应在抵押他项权证100万元价值金额内优先受偿，超过100万元部分则变为普通债权，不享有优先权。
综上，异议人要求对陕西名扬富硒食品有限公司的财产重新分类评估，并按照2015年抵押物价值由权利人分别受偿。
此外，异议人还提出，在伍钦潮向岚皋县人民法院起诉前，异议人于2017年4月11日经安康市汉滨区人民法院对陕西名扬富硒食品有限公司在岚皋县城关镇安岚路2号的土地进行了查封，有岚皋县国土局签收送达回证为证。在伍钦潮向岚皋县人民法院起诉陕西名扬富硒食品有限公司时，该公司100%的股权早在2016年前就已质押，但岚皋法院有关判决、评估等事项从未告知异议人。
本院查明：申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案，申请执行人于2017年4月18日诉至本院，经审理本院于2017年7月7日作出（2017）陕0925民初306号民事判决书，判决：一、陕西名扬富硒食品有限公司于判决生效后30日内偿还伍钦潮借款本金2790602元及利息（利息自2017年1月11日起至偿还本金之日止按月利率2%计算）；二、伍钦潮对陕西名扬富硒食品有限公司位于岚皋县城关镇安岚路2号岚房权证产字第A631800-03-2-0号项下的3401.12平方米房屋及占用的国有土地折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。该判决查明：陕西名扬富硒食品有限公司向伍钦潮借款并以该公司位于岚皋县城关镇安岚路2号岚房权证产字第A631800-03-2-0号项下的3401.13平方米房屋作为抵押，抵押权于2015年10月26日在登记机关登记设立。
判决生效后，因被执行人未履行，申请执行人向本院申请执行。执行中，本院对判决确认的抵押物即陕西名扬富硒食品有限公司位于岚皋县城关镇安岚路2号岚房权证产字第A631800-03-2-0号项下的3401.13平方米房屋及占用的国有土地委托价格评估机构进行了评估，经评估，评估机构出具估价报告，确定评估对象在估价时点2017年9月2日的市场价值为476万元。本院遂发布拍卖公告拟对上述资产公开拍卖。
在价格评估报告送达双方当事人后，陕西名扬富硒食品有限公司于2017年9月25日向本院提出书面异议，申请重新委托评估。经本院审查，其申请重新评估的理由没有证据证实，不符合法律规定，本院依法予以驳回。
另查：案外人洪海军与康治林、安康市康氏科技有限公司、陕西名扬富硒食品有限公司民间借贷纠纷一案，安康市汉滨区人民法院2017年7月11日作出（2017）陕0902民初1525号民事判决书，判决：一、康治林在判决生效后5日内偿还洪海军借款本金3600000元，并自2017年1月12日至还清之日按年利率24%承担利息；二、安康市康氏科技有限公司对上述债务承担连带偿还责任；三、洪海军对康治林持有的陕西名扬富硒食品有限公司80%的股份在作价、拍卖、变卖或者其他方式处置质押股权所得款项中享有优先受偿权。该判决查明：陕西名扬富硒食品有限公司为康治林、康治友、康礼平投资设立的有限责任公司。2016年12月5日，康治林、康治友、康礼平召开股东会并形成决议：公司股东康治林自愿将公司80%的股份，股本金800万元，出质质押给洪海军，担保债权数额400万元，出质质押期限至借款还清止。此后，康治林与洪海军签订借款合同及股权质押协议，并在岚皋县市场监督管理局申请设立股权出质登记。岚皋县市场监督管理局于2016年12月8日向洪海军下达股权出质设立登记通知书。后经康治林与洪海军协商，康治林实际向洪海军借款360万元。
本院认为：案外人提出本院在执行过程中对执行标的物委托评估程序存在瑕疵且评估价值过低，并以此为由要求重新评估，因其未能提供证据明存在《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定的应当重新评估的情形，故本院对其请求不予准许。关于案外人提出的价格评估方法不当问题，本院在执行中依照生效判决并基于房屋、土地不可分离之自然属性对抵押房产及其占用土地整体委托价格评估并无不当，且在本院委托评估时，该土地使用权设置的抵押担保早已解除，抵押权已不复存在，案外人以此对抗尚在有效期间且经法院生效判决确认的抵押优先权，其对抗理由不予采纳。关于案外人提出本院在执行中超面积拍卖抵押物的异议，经咨询评估机构答复称，该宗地为工业综合用地，应有合理的房屋建设容积率，多出的空地在合理的容积率范围内，在本案评估报告没有被推翻的情况下，该异议不予采纳。案外人提出的其享有股权质押优先权问题，因房产抵押登记在先，股权质押设立在后，虽二者均为优先权且都经生效判决确认，但基于设立时间的先后，本案中房产抵押优先权应优先于股权质押优先权。关于异议人提出伍钦潮的债权只能在其抵押他项权证所载100万元权利价值金额内优先受偿，超出100万元部分则变为普通债权，由异议人优先受偿的异议要求，不属于执行异议审查范围，异议人可通过申诉程序解决。案外人提出的其他问题，因不足以阻却申请人抵押优先权的实现，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款之规定，裁定如下：
驳回案外人洪海军的异议。
如不服本裁定，可自裁定送达之日起十日内向安康市中级人民法院申请复议。
审 判 长 叶文玉
审 判 员 陈 晓
审 判 员 张佩红
二〇一七年十一月二十八日
代书记员 吕恒海