湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芙民初字第684号
原告长沙某公司，住所地长沙市芙蓉区车站北路168号402房。
法定代表人马某某。
委托代理人曾某某。
被告长沙某酒店公司。
法定代表人袁某某。
委托代理人庞某某。
被告长沙某物业公司。
法定代表人桑某某。
委托代理人洪某某。
原告长沙某公司因与被告长沙某酒店公司、被告长沙某物业公司发生合同纠纷，于2013年3月7日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由助理审判员卿琳独任审判。2013年5月14日，本院依法裁定本案审理程序由简易程序转为普通程序，组成由助理审判员卿琳担任审判长，人民陪审员张明东、向首诚参加评议的合议庭继续审理，于2013年8月19日公开开庭进行了审理。书记员宋玉珍担任庭审记录。原告长沙某公司的委托代理人曾某某、被告长沙某酒店公司的委托代理人庞某某、被告长沙某物业公司的委托代理人洪某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长沙某公司诉称：2007年4月24日长沙某公司与湖南信息大厦物管处签订了《某大厦中央空调节能技改合同》（以下简称《技改合同》），约定由长沙某公司为某大厦的中央空调水系统进行节能技改，技改完成并验收合格后，湖南信息大厦物管处需每月按时向长沙某公司支付部分节电收益。技改完成并验收合格后，湖南信息大厦物管处从2008年1月到2011年8月共向长沙某公司支付节电收益444568元，但从2011年9月开始，湖南信息大厦物管处不再依合同付款，到2012年12月31日止，湖南信息大厦物管处共欠付款项262462元，根据技改合同第十一条的约定，共产生滞纳金312733.5元，造成长沙某公司2013年1月到2017年12月预期收益损失5＊141406元=707030元，共计1282225.5元。长沙某公司多次要求妥善处理此事、多次催款未果。经查，湖南信息大厦物管处不具备独立承担责任的企业法人资格，长沙某酒店公司系湖南信息大厦中央空调水系统节能技改的最终受益者，长沙某物业公司公司系本技改项目的具体管理者，两被告对湖南信息大厦物管处所承担的债务应承担连带责任。由于多次协商及请求处理未果，故诉至法院，请求依法判令：长沙某酒店公司与长沙某物业公司共同向长沙某公司支付少付款项262462元，滞纳金313053.5元，预期收益707030元，共计1282545.5元。
被告长沙某酒店公司辩称：第一、长沙某酒店公司是具有法人资格的独立民事主体，与湖南信息大厦物管处、长沙某物业公司没有任何法律关联性，依法不应当与湖南信息大厦物管处承担连带民事责任。第二、长沙某酒店公司自开办以来，就与湖南信息大厦的相关业主签订了《租赁合同》，约定长沙某酒店公司承租湖南信息大厦的相关物业，向相关业主缴纳租金并按时向物业管理公司缴纳物业管理费、抄表水电费及相应的中央空调主机公摊运行费，长沙某酒店公司并不是中央空调系统的业主。《技改合同》第三条和附件《某大厦中央空调节能技改收益分配方案》及《关于节能泵的补充协议》约定的受益人均为长沙某公司和湖南信息大厦物管处，并不是长沙某酒店公司，事实上，长沙某酒店公司在《技改合同》约定的合同期限内一直都在依约向物业管理公司缴纳中央空调主机公摊运行费，缴费标准及数额没有任何变化，并没有因中央空调系统的改造而获取任何利益，依法没有义务承担任何责任。长沙某酒店公司并不是中央空调系统的业主，也不是该中央空调系统改造的受益人，且与长沙某物业公司属于物业服务关系，依法不应当承担连带责任。
被告长沙某物业公司辩称：第一、长沙某公司与湖南信息大厦物管处签订的《技改合同》属于无效合同。湖南信息大厦物管处并未在有关部门注册登记，依法并不具有法人资格，也不是法人分支机构或分公司，不具有任何民事行为能力，该合同自始不成立；《技改合同》中涉及的是“某大厦”，但在长沙市芙蓉区范围内并没有“某大厦”，《技改合同》因合同标的物不存在而无效；湖南信息大厦物管处不是“某大厦”中央空调系统的所有者，只有“某大厦”的全体业主才有权利决定是否对“某大厦”的附属公用设施中央空调系统进行节能改造，节能改造所产生的收益也应当依法返还给全体业主，而不是返还给长沙某公司。因此，依照《合同法》第五十二条的规定，长沙某物业公司提供的《技改合同》因违反《物权法》的强制规定，且侵害“某大厦”全体业主的合法权益而无效。第二、长沙某公司在签订合同时就明知了《技改合同》存在无效的因素，应当对自己的过错行为承担责任。长沙某公司在发出的《请求妥善处理我公司〈某大厦中央空调节能技改合同〉纠纷的报告》中自认了与湖南信息大厦物管处签订合同时就已经明知了“技改设备（中央空调系统）为大厦的组成部分”，明知湖南信息大厦物管处“不具有法人资格”，且依法没有权利代表全体业主签订该公用设施的技改合同，而且上述合同至今未取得全体业主的认可，因此，长沙某公司与湖南信息大厦物管处签订的技改合同属于无效合同是长沙某公司明知的，其应当对自己的过错承担责任。第三、长沙某物业公司并未与长沙某公司成立《技改合同》的合同关系。长沙某公司提供的《技改合同》中甲方落款为“湖南信息大厦物管处”；长沙某公司提供的《关于节能泵的补充协议》中的甲方也为“湖南信息大厦物管处”；长沙某公司提供的“安装验收单”、“节电收费单”均不是长沙某物业公司出具的。因此，长沙某公司提供的证据不但不能证明与长沙某物业公司签订了《技改合同》，反而证明了合同相对方为非独立法人的湖南信息大厦物管处。第四、长沙某物业公司没有权利与长沙某公司签订《技改合同》，更不可能与长沙某公司签订为期10年的合同。长沙某公司提供的《技改合同》有效期限为十年，但长沙某物业公司是某大厦的物业管理服务企业，服务期限根本不足十年，基本属于2年签订一次。第五、长沙某物业公司仅仅是受全体业主委托日常管理中央空调系统，没有法律规定物业管理者应当承担合同责任，而且长沙某物业公司与长沙某酒店公司、湖南信息大厦物管处属于不同的民事主体，并没有隶属关联关系，故依法没有义务与长沙某酒店公司和湖南信息大厦物管处承担连带责任。
经审理查明：2007年4月24日，长沙某公司与湖南信息大厦物管处签订《技改合同》，约定由长沙某公司为某大厦的中央空调水系统进行节能技改，技改合作自2007年4月25日至2017年4月25日，共10年。技改后的节电收益，在合作前五年按湖南信息大厦物管处得15%，长沙某公司得85%的比例分配；合作后五年按湖南信息大厦物管处得30%，长沙某公司得70%的比例分配。2008年12月1日，湖南信息大厦物管处与长沙某公司签订《关于节能泵的补充协议》，将技改合作时间调整为2008年1月至2018年1月，共10年；节电量为100度／小时；结算电价由原0.73元／度调整为0.7元／度；湖南信息大厦物管处与长沙某公司的节能收益分配比例由原15%：85%调整为49%：51%。2008年1月6日至2011年8月23日，长沙某公司向长沙某物业公司发出六份《技改工程节电收费单》，收费金额分别为151000元、44610元、87936元、68658元、72014.04元、52350元，共计476568.04元，长沙某物业公司已经实际支付444568元。在2008年12月1日的《技改工程节电收费单》上，技改单位为长沙某物业公司，并有长沙某物业公司的法定代表人桑军签字确认。
2012年1月1日，长沙某酒店公司与湖南省经济信息化委员会机关后勤服务中心签订《租赁合同》，租赁湖南信息大厦三楼经营KTV。2007年12月19日至2011年6月23日，长沙某酒店公司向长沙某物业公司缴纳了水电费、公摊及主机费等费用。
2005年5月21日，湖南信息大厦召开首届业主大会，提议成立湖南信息大厦业主委员会。2005年10月9日，湖南信息大厦业主委员会向长沙某酒店公司发出《工作联系函》。2007年6月27日，湖南信息大厦业主委员会通过《公告》告知全体业主，解除与长沙鹏嘉物业管理公司前期物业管理合同，与长沙某物业公司签订《信息大厦物业管理全权委托合同》。
另查明，湖南信息大厦物管处没有进行工商注册登记。长沙某公司从2008年1月到2010年11月共收长沙某物业公司节电收益424218元，3年间的平均年收益为141406元。2011年8月23日，长沙某公司向长沙某物业公司发出的《技改工程节电收费单》，收费金额52350元中，已经支付20350元，拖欠32000.04元。
以上事实，有《技改合同》、《关于节能泵的补充协议》、《技改工程节电收费单》、《租赁合同》、湖南信息大厦业主委员会告示、工作联系函、湖南信息大厦业主委员会公告、《信息大厦物业管理全权委托合同》、长沙某酒店公司缴纳水电费单据及当事人的陈述等经庭审质证的证据证明，本院予以确认。
本院认为：湖南信息大厦物管处与长沙某公司签订的《技改合同》，因未经湖南信息大厦业主委员会授权，违反《物业管理条列》第十一条第（六）项的规定，且湖南信息大厦物管处不是依法登记设立的公司法人或者社团组织，不具有民事行为能力，该合同属于无效合同。湖南信息大厦物管处明知自己无民事行为能力，仍然与长沙某公司签订《技改合同》，存在明显过错，应当赔偿长沙某公司因此所受到的损失。从桑军在2008年12月1日的《技改工程节电收费单》上签字的行为可以认定，湖南信息大厦物管处实际由长沙某物业公司直接管理和运营。故湖南信息大厦物管处的赔偿责任，应当由长沙某物业公司来承担。关于长沙某公司的损失，因长沙某公司年平均收益为141406元，长沙某公司截至2012年12月的少收收益为262462元（141406元／年＊2年-20350元）及未来5年合同继续履行的预期收益为707030元（141406元／年＊5年）。故对长沙某公司请求长沙某物业公司支付少付款项262462元和预期收益707030元的诉讼请求，本院予以支持。长沙某公司主张根据合同约定，按每日千分之五的标准，收取313053.5元滞纳金的诉讼请求，超过其实际损失262462元的30%，故对于长沙某公司所主张的滞纳金超过262462元的30%，即78738.6元的部分，本院不予支持。长沙某酒店公司与长沙某物业公司系不同的企业法人，长沙某酒店公司按期向长沙某物业公司支付物业管理费，故长沙某公司要求长沙某酒店公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第四十九条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告长沙某物业公司向原告长沙某公司支付欠款262462元、滞纳金78738.6元和赔偿预期收益707030元，共计1048230.6元；
二、驳回原告长沙某公司的其他诉讼请求。
上述判决确定的义务，限被告长沙某物业公司在本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16343元，由被告长沙某物业公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 卿 琳
人民陪审员 张明东
人民陪审员 向首诚
二〇一三年十二月九日
书 记 员 宋玉珍
附：判决书引用法律条文原文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》
第四十九条法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动，或者他人冒用法人、其他组织名义进行民事活动，或者法人或者其他组织依法终止后仍以其名义进行民事活动的，以直接责任人为当事人。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。