广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1306号
上诉人（一审原告）：胡玉英。
委托代理人：杨干生，广西民族律师事务所律师。
委托代理人：伍博，广西民族律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：廖健怡。
委托代理人：袁海兵，广西同望律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：南宁市晖华房地产有限公司。
法定代表人：杨武超，董事长。
一审第三人：陈光。
委托代理人：李能，广西民族律师事务所律师。
上诉人胡玉英因与被上诉人廖健怡、南宁市晖华房地产有限公司（以下简称晖华公司），一审第三人陈光商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2012）青民一初字第1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月8日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、询问、和调解。上诉人胡玉英的委托代理人杨干生、伍博，被上诉人廖健怡的委托代理人袁海兵，一审第三人陈光及其委托代理人李能到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理认为：晖华公司作为房地产开发企业就其开发的东葛路99号某某大厦1楼4号商铺分别与胡玉英、廖健怡各签订一份《商品房买卖合同》，晖华公司行为属于“一房二卖”。在“一房二卖”中，晖华公司对后买受人廖健怡履行了合同义务，办理了房产过户登记手续，并取得了房屋所有权证。胡玉英与晖华公司的买卖合同没有办理过户登记，故胡玉英并不享有房屋的所有权，而仅仅享有对房屋的债权。虽然晖华公司与胡玉英、廖健怡就涉诉房屋签订了两份买卖合同，且仅有一份合同办理了房屋产权登记手续，但两份合同均为有效，对于“一房二卖”的买房人即胡玉英、廖健怡均能得到有效合同的保护。胡玉英由于未取得房屋的所有权，胡玉英房屋买卖合同的目的不能实现引起的是合同之债，胡玉英只能向出卖人晖华公司追究违约责任和赔偿责任。廖健怡办理了房屋过户则是一种物权行为，取得房屋所有权，对外具有公示和对抗的效力。关于晖华公司与廖健怡签订房屋买卖合同时是否存在恶意串通的问题，因胡玉英并未提供相关证据证实二者在签订房屋买卖合同时存在恶意串通，胡玉英应承担举证不能的法律后果。因此，胡玉英请求确认廖健怡和晖华公司在2005年7月6日订立买卖位于南宁市东葛路99号某某大厦1楼商铺单元4号房的《商品房买卖合同》无效，因缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款之规定，该院判决如下：一、胡玉英与南宁市晖华房地产有限公司在2004年8月10日订立的买卖南宁市东葛路99号某某大厦1层4号商铺的《商品房买卖合同》有效；二、驳回胡玉英其他诉讼请求。本案受理费14318元，由胡玉英负担。
上诉人胡玉英不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实不清。晖华公司一房两卖，廖健怡在订立购买讼争房产的合同时已经明知这一事实，主观方面非属善意事实清楚，一审判决仍认为该合同有效是错误的。1、廖健怡在订立合同时讼争商铺甚至相邻的商铺已经交付各买主占有使用。这—事实是众所周知的，在晖华公司业主名册上也有明确记载，后该名册移交物业公司、业主委员会，随时备查。2、廖健怡在订立合同时，讼争商铺所在的某某大厦售楼部就设在相邻的物业；晖华公司销售办事处设在某某大厦三楼304室，与某某大厦当时物业管理公司南宁市俊世物业管理有限公司同室办公。廖健怡订立买卖合同时对一楼商铺当时的使用现状是明知的。依据商品房交易习惯，购房人均对所购房屋所在位置和现状作具体了解才订立买卖合同。廖健怡称对讼争房屋不做任何查看和了解就订立买卖合同及支付完全部价款是不合常理的。3、廖健怡在签订《商品房买卖合同》时，某某大厦的住宅及商铺均是现房，基本均投入经营。在合同签订后即可要求卖方交验房屋，但是廖健怡在超出约定交付期限近五年的期间没有要求晖华公司交付讼争商铺，但是在2010年3月办得讼争商铺的产权登记后即向该商铺承租人主张权利，并强行把当时的房屋承租人驱逐，自行占有、经营。其在一审时称一直催促晖华公司交房与其实际收房行为是矛盾的。只能证明她明知在订立合同时该商铺已经出售并交付的事实。只是因没有取得产权登记不能对抗上诉人，不敢也不能让上诉人知道她与晖华公司订立合同的事实。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为“因胡玉英并未提供证据证实二者（廖健怡和晖华公司）在签订房屋买卖合同时存在恶意串通，胡玉英应承担举证不能的法律后果”是不符合民事诉讼证据的相关规定的。讼争商铺已经交付胡玉英并使用是公知的事实，廖健怡对此是明知的。在约定交房期限届满后近五年因其没有获得产权登记而不主张对讼争商铺的所有权更证明其对该商铺一房两卖的事实是明知的。故上诉至二审法院，请求判令：一、撤销（2012）青民一初字第1262号民事判决第二项，改判廖健怡和晖华公司于2005年7月6日签订的买卖东葛路99号某某大厦1楼4号商铺的《商品房买卖合同》无效。二、本案一、二审诉讼费用由廖健怡和晖华公司负担。
被上诉人廖健怡答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
一审第三人陈光陈述称：上诉人所诉称均是事实，请求法院依法判决。
被上诉人晖华公司未提交书面答辩意见。
各方当事人除依据一审证据陈述诉辩主张外，未提供新的证据。
本院经审理查明：2003年5月3日，陈光以胡玉英的名义向晖华公司订购南宁市东葛路99号某某大厦1层4号商铺，双方签订了一份《某某大厦商品房定购单》，商铺面积48.18㎡，房屋单价12500元，房款总额602250元，购房定金50万元，定户须于2003年8月30日交付房款102250元，并签订购房合同。当日陈光即向晖华公司交付购房定金50万元，晖华公司向陈光出具了一份《收据》。2004年8月10日，胡玉英与晖华公司就上述房屋签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定房屋单价为12000元，总金额为576840元等条款。同日，陈光将76840元交付给某某大厦项目负责人陈俊军，陈俊军向陈光出具了一份《收据》，收据载明：“今收到陈光交来某某大厦4号铺面48.07平方米款项人民币柒万陆仟捌佰肆拾元整（￥76840）此据。”此后，晖华公司将该4号商铺交付胡玉英使用，从2005年1月6日起胡玉英陆续将涉诉商铺租赁给案外人陆翠明、陈洪林等人使用。2005年7月6日，晖华公司与廖健怡另签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，晖华公司将上述东葛路99号某某大厦1楼4号商铺以22000元／平方米，总金额为1057540元的价格卖给廖健怡，并约定晖华公司应在2005年7月30日前将涉案商铺交付给廖健怡等条款。同日，廖健怡向晖华公司支付购房款1057540元，晖华公司向廖健怡出具了一张《收据》，收据载明：“今收到廖健怡交来某某大厦04号商铺款项人民币壹佰零伍万柒仟伍佰肆拾元此据。”该收据上加盖了晖华公司的公章。晖华公司并在当日为廖健怡到南宁市房屋产权交易中心办理了《商品房买卖合同登记备案证明》，证明载明买受人姓名为廖健怡。2010年3月23日涉诉房屋办理房屋权属证，房屋所有权人为廖健怡单独所有，证号：邕房权证字第019641**号。后因胡玉英与廖健怡对该涉诉房屋的权属产生争议，遂起纠纷，胡玉英故诉到一审法院，请求判令：1、廖健怡与晖华公司在2005年7月6日订立买卖位于南宁市东葛路99号某某大厦一楼4号商铺的《商品房买卖合同》无效；2、胡玉英与晖华公司在2004年8月10日订立买卖位于南宁市东葛路99号某某大厦一楼4号商铺的《商品房买卖合同》有效；3、诉讼费用由廖健怡和晖华公司负担。
本院另查明，上诉人胡玉英系一审第三人陈光的母亲。自2012年3月份开始，南宁市东葛路99号某某大厦一楼4号商铺就由被上诉人廖健怡占有和使用至今。
本案争议焦点是：被上诉人廖健怡和晖华公司于2005年7月6日订立的买卖位于南宁市东葛路99号某某大厦一楼4号商铺的《商品房买卖合同》是有效还是无效？
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，被上诉人晖华公司将讼争的位于东葛路99号某某大厦1楼4号商铺分别与上诉人胡玉英和被上诉人廖健怡各签订一份《商品房买卖合同》的行为属于“一房两卖”，其所签订的两份合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。被上诉人晖华公司只对被上诉人廖健怡履行了合同义务，办理了房产过户手续，廖健怡依法取得了讼争铺面的房屋所有权证。根据我国物权法的上述规定，被上诉人廖健怡依法成为东葛路99号某某大厦1楼4号商铺的房屋所有权人，对外具有公示和对抗的效力。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，上诉人胡玉英无证据证实廖健怡和晖华公司双方恶意串通损害其合法利益，亦无证据证明被上诉人晖华公司是以明显不合理的低价转让该商铺，故其应承担举证不能的后果。被上诉人晖华公司在明知“一房两卖”的情况下，仍选择通过承担违约责任的方式来实现其利益最大化，给上诉人胡玉英造成损失，应承担相应的法律责任。上诉人胡玉英可就其损失另案起诉，追究晖华公司的违约责任，以保护其合法权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人胡玉英上诉所述及请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14318元（上诉人胡玉英已预交），由上诉人胡玉英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 涛
代理审判员 黄 琴
代理审判员 陈 杨
二〇一三年十二月二日
书 记 员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。