重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终2705号上诉人（原审被告）：重庆鲁能开发（集团）有限公司。法定代表人：魏海群，董事长。委托诉讼代理人：刘夫军，重庆能海律师事务所律师。委托诉讼代理人：林靓芸，女，汉族。被上诉人（原审原告）：袁先玉，女，汉族。委托诉讼代理人：郭锐，重庆钧睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司。负责人：肖金华，副总裁。委托诉讼代理人：聂光明，女，汉族。上诉人重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司）因与被上诉人袁先玉、深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司（以下简称之平公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初14050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鲁能公司的委托代理人刘夫军与被上诉人袁先玉的委托代理人郭锐、之平公司的委托代理人聂光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁能公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判或者发回重审；二、本案诉讼费由袁先玉负担。事实和理由：1、袁先玉的请求已超过诉讼时效。2、一审法院未查明涉案房屋是否漏水及房屋现存质量问题产生时间。袁先玉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回鲁能公司的诉请。本案不适用于诉讼时效，我方属于物上请求权，不属于债权。鲁能公司及之平公司收到我方投诉后，一直在进行整改，只是未整改好。之平公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，我方希望鲁能公司针对袁先玉进行整改。一审法院认定事实：2007年7月18日，以被告鲁能公司为甲方，原告为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区××大道××·星城××街区××号房屋，该房屋为预售商品房，建筑面积107.55平方米，总成交金额378592元；甲方应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同首页载明甲方注册地址为重庆市渝北区渝鲁大道777号，法定代表人为孙瑜，并载明甲方的邮编、联系电话等。合同第十六条关于保修责任约定为：乙方购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，甲方自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2008年12月17日，案涉房屋取得了建竣备字［2008］0221号建设工程竣工验收备案登记证。2008年12月23日，原告接收了案涉房屋并与被告之平公司签订《前期物业服务协议》，协议约定被告之平公司对房屋共用部位等项目进行维修、修缮与管理。案涉房屋的《重庆市新建商品房质量保证书》载明“屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程防渗漏”的保修期限为5年，自项目竣工验收合格交付使用之日起计算。当日，原告向被告之平公司交纳2009年1月至2009年3月的物管费452元，被告之平公司出具《收款收据》一张。该收据空白处书写有“若一月1日前未整改完毕，物业费顺延”，并有“廖某”的签字。原告称“廖某”系被告之平公司的员工，不清楚“廖某”的全名。被告之平公司称公司现无姓廖的员工，也无法核实2008年有无姓廖的员工及公司人员有无进行过批注，因为公司人员流动性太大。庭审中，原告举示EMS回单2张，其上载明原告于2013年11月7日向二被告分别邮寄了函件，函件“内件品名”上注明“律师函（关于处理袁先玉商品房质量问题及补偿事宜）”。其中，邮寄给被告鲁能公司的函件的邮寄地址为《重庆市商品房买卖合同》首页载明的被告的注册地址，收件人为合同首页载明的公司法定代表人，邮编及联系电话与合同首页载明的一致。原告称两封律师函均已寄出且未退回。二被告均称未收到上述函件。原告另举示照片13张及照片打印件5张，拟证明案涉房屋外墙漏水致使屋内屋顶、墙面及窗户受损的情况，其中13张照片系2016年3月29日拍摄，显示房屋存在墙面及屋顶被浸泡，墙面墙纸脱落的情况，另外5张照片打印件原告称是2013年11月拍摄，无法提供原件。二被告对于2016年3月29日的照片真实性无异议，但认为已经过了质保期。对于另外5张照片，被告鲁能公司认为系打印件，且原告不能证明系2013年11月拍摄，以及原告将质量问题告知了被告鲁能公司。被告之平公司对5张照片打印件的真实性亦不予认可。原告陈述：1、原告系依据商品房买卖合同纠纷提起本案诉讼，其要求被告之平公司承担责任是依据《前期物业服务协议》；2、原告接房时就发现房屋存在漏水问题，被告鲁能公司进行了整改后原告装修入住，过了一段时间又出现漏水情况，被告鲁能公司一直在为原告整改但未能整改好，被告之平公司也多次协调整改事宜。二被告陈述：未接到过原告关于质量问题的反映，未对原告房屋的质量问题进行过整改。一审法院认为，原告与被告鲁能公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为原告要求被告维修房屋是否已过质保期。《重庆市商品房买卖合同》约定：《住宅质量保证书》为该合同的附件，被告鲁能公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。案涉房屋的质量保证书载明：“屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程防渗漏”的保修期限为5年，自项目竣工验收合格交付使用之日起计算。原告于2008年12月23日接房，防水工程的质量保修期应至2013年12月22日届满。2013年11月7日，原告向被告鲁能公司邮寄了关于案涉房屋质量问题的律师函，被告鲁能公司虽辩称其未收到该函件，但原告邮寄的地址系《重庆市商品房买卖合同》上载明的被告鲁能公司的地址，该地址应视为有效的送达地址，因此，本院认定原告邮寄的律师函已经送达给被告鲁能公司。原告在质保期内已经向被告鲁能公司反映了房屋存在质量问题，至于是否存在属于被告鲁能公司保修范围内的质量问题以及是否安排过整改，须由被告鲁能公司举示证据，但被告鲁能公司未举示证据并称从未接到过原告关于质量问题的反映及未对原告房屋的质量问题进行过整改，因此，本院认定被告鲁能公司未履行保修义务，对于原告所称的漏水问题，被告鲁能公司仍应承担保修义务至不漏水状态。根据原告举示的2016年3月29日拍摄的照片，案涉房屋现存在墙面及屋顶被浸泡，墙面墙纸脱落的情况，由于被告鲁能公司未履行房屋保修责任，故应对上述部位承担修复义务。对于原告所称的窗户掉落的情况，由于窗户掉落与房屋漏水无必然联系，原告无证据证明其系漏水产生的，对于原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。原告明确其系因《重庆市商品房买卖合同》要求二被告履行维修义务，但原告与被告之平公司仅是物业服务关系，被告之平公司并非房屋的出卖人，原告要求被告之平公司承担维修责任无事实及法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆鲁能开发（集团）有限公司于本判决生效后三十日内对位于重庆市渝北区鲁能大道800号鲁能·星城第11街区6-2-29-2号房屋修复至不再漏水的状态；二、被告重庆鲁能开发（集团）有限公司于本判决生效后三十日内对位于重庆市渝北区鲁能大道800号鲁能·星城第11街区6-2-29-2号房屋墙面及屋顶的浸泡部分进行处理，对浸泡的墙纸进行更换；三、驳回原告袁先玉的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告袁先玉负担10元，被告重庆鲁能开发（集团）有限公司负担30元。本院二审期间，鲁能公司认为，一审法院未查明涉案房屋漏水及房屋现存质量问题产生时间，袁先玉举示的证据均产生于保修期满后。之平公司认为，袁先玉于2013年11月反映过质量问题，据我方了解，鲁能公司曾经在1、2年前对房屋室外进行过整改，也整改好，但对于室内并未整改，现房屋是否整改好我方不清楚。二审中，鲁能公司、袁先玉、之平公司均未举示新证据。对一审查明的事实，鲁能公司、袁先玉、之平公司均无异议。本院认为，原告与被告鲁能公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的主要焦点在于：鲁能公司是否应当承担保修义务。《重庆市商品房买卖合同》约定：《住宅质量保证书》为该合同的附件，被告鲁能公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。案涉房屋的质量保证书载明：“屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程防渗漏”的保修期限为5年，自项目竣工验收合格交付使用之日起计算。袁先玉于2008年12月23日接房，防水工程的质量保修期应至2013年12月22日届满。2013年11月7日，袁先玉以EMS向鲁能公司邮寄了函件。该函件“内件品名”上注明“律师函（关于处理袁先玉商品房质量问题及补偿事宜）”，邮寄地址为《重庆市商品房买卖合同》首页载明的鲁能公司的注册地址，收件人为合同首页载明的公司法定代表人，邮编及联系电话与合同首页载明的一致。鲁能公司虽辩称其未收到该函件，但袁先玉邮寄的地址系《重庆市商品房买卖合同》上载明的鲁能公司的地址，该地址应视为有效的送达地址，因此，一审法院认定袁先玉邮寄的律师函已经送达给鲁能公司正确。袁先玉在质保期内已经向鲁能公司反映了房屋存在质量问题，至于是否属于鲁能公司保修范围内的质量问题，须由鲁能公司举示证据。由于鲁能公司未举示证据，并称从未接到过袁先玉关于质量问题的反映及未对袁先玉房屋的质量问题进行过整改，故鲁能公司应当承担保修义务。其他认定同一审。综上所述，鲁能公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆鲁能开发（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 毅审判员 赖生友审判员 赵 青二〇一七年五月十日书记员 董昫顗