广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终10852号上诉人（原审被告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道留仙大道边综合楼11楼1109室。法定代表人：唐学斌。委托代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州碧花园房地产开发有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇南航碧花园会所。法定代表人：林榜昭。委托代理人：吴裕斌，该公司职员。上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称“彩生活公司”）因与被上诉人广州碧花园房地产开发有限公司（以下简称“碧花园公司”）委托合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初6211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。彩生活公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回碧花园公司要求彩生活公司支付违约金10万元的请求；2、一、二审的诉讼费均由碧花园公司承担。事实与理由：一、彩生活公司有向碧花园公司提交物业达标报告。2012年2月10日，彩生活公司与碧花园公司签订了《南航碧花园前期物业管理委托合同》，合同中约定“除前条规定情况外，乙方未能在接管后一年内向甲方提供书面达标报告或乙方的管理服务达不到本合同第六条和第七条约定的服务内容和质量标准，应支付10万元违约金给甲方并负责于一个月内整改完毕，否则，甲方有权单方面解除合同并要求乙方赔偿损失。等等”。合同签订后，彩生活公司按照双方约定，积极履行了受托方的义务，在接管后一年内按时向碧花园公司提交了涉案的达标报告，不过由于公司人员变更和交接手续不完善，现找不到的相关凭证。虽然彩生活公司暂时未找到达标报告的提交凭证，并不表示彩生活公司没有向碧花园公司提交达标报告。在本案之前，碧花园公司从未提过彩生活公司没有向其提交达标报告的问题。二、彩生活公司有无向碧花园公司提供书面的达标报告，并不会对双方合同履行造成影响。在本案合同到期后，鉴于彩生活公司在合同期限内为南航碧花园小区业主提供了优质的物业管理服务，碧花园公司与彩生活公司又重新签订委托服务合同，继续委托彩生活公司提供物业管理服务。这足以证明有无提交达标报告，不影响涉案合同履行。三、违约金过高，依法应予以调整。一审判决彩生活公司向碧花园公司支付违约金10万元，明显有失公平。首先，在一审过程中，彩生活公司针对违约金过高的问题，已向原审法院提出，并要求法院对此予以调整。其次，虽然彩生活公司暂时无法提供证据证明提交了达标报告，但是并没有因此给碧花园公司造成任何经济损失。碧花园公司也没有任何证据证明其因达标报告的问题遭受过任何经济上的损失。根据我国《合同法》第114条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。彩生活公司已经对约定的违约金数额提出了调整的要求，而一审法院却置之不理。碧花园公司答辩称：1、彩生活公司未达到ISO9001管理标准，所以无法提交物业达标报告。在本案中对外彩生活公司并未按照合同要求进行物业管理，对于物业管理也未依法依约，对内采取收据方式并非发票，其不仅不可能符合ISO9001标准，甚至违反财务制度。彩生活公司称有向碧花园公司提交达标报告与事实不符，也没有证据证明其履行了合同义务，其应承担举证不能的后果。2、碧花园公司认为本案违约金非但没有过高反而低于碧花园公司的损失，碧花园公司与彩生活公司约定由彩生活公司经营管理，碧花园公司不参与相应的经营管理，双方进行利润比例分配，这种合作模式环节应有严格管理，因此才在合同上要求其必须达到ISO9001管理，这也是该合同条款产生的原因及背景，但其在实际管理属于另一管理，碧花园公司无法了解其真实财务收支管理，在2014年合同期满后采取另一管理模式，碧花园公司向对方收取固定收益盈利，彩生活公司应固定每季度22.5万元固定红利，因此碧花园公司认为彩生活公司经过3年的管理，其对涉案收益情况是非常清楚，其既然答应签订每季度22.5万元红利分成，其肯定清楚利润肯定大于每季度22.5万元。那么本合同履行期彩生活公司收益应该有300万以上，彩生活公司未按该标准履行导致碧花园公司无法进行分配，因此以后面合同标准看，碧花园公司损失远远大于10万元。请求驳回彩生活公司上诉请求。碧花园公司向一审法院起诉请求：1.彩生活公司向碧花园公司分配物业管理收益共计人民币4598238.2元（计至2014年12于31日），并支付10万元违约金；2.彩生活公司承担本案全部诉讼费用；3.要求彩生活公司移交2012年1月1日至2014年12月31日的财务报告及凭证。一审法院认定的事实：2012年2月10日，碧花园公司（合同甲方）与彩生活公司（合同乙方）签订《南航碧花园前期物业管理委托合同》。该合同约定：甲方选聘乙方对本项目提供物业管理委托服务，物业名称为南航.碧花园ABCDE区，位于广州市花都区狮岭镇山前旅游大道；委托合同期限为3年，具体起始时间以双方签订《交接确认单》列明的时间为准，服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止；本物业管理区域服务收费采用包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，除《物业服务战略合作合同》另有约定外，具体标准如下：1.别墅A区、B区、C区：1元/平方米·月（注：A、B、C区别墅管理费收费标准约定时间于2013年到期）；2.别墅D区：1.5元/平方米·月，花园0.5元/平方米·月；3.别墅E区3元/平方米·月，花园0.5元/平方米·月（注：E区物业管理收费标准以房管局物业科批示为准）；4.商业1元/平方米·月；物业服务主要用于以下开支：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业供用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域外墙清洗、消杀费用；6.物业管理区域秩序维护费用；7.办公费用；8.社区文化活动费用；9.物业管理企业固定资产折旧；10.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；11.法定税费；12.物业管理企业的利润等；物业管理服务费于本物业开始交付使用之日起按月计收。已交付给业主的物业，甲方不再承担物业管理服务费。A、B、C、D、E区甲方空置住宅、商业面积甲方无需支付管理费。甲方自用的办公楼、会所、综合楼、员工宿舍、停车场甲方无需支付管理费。上述区域甲方若出租或出售后，相关管理费由承租人或买受人承担。停车场收费：1.停车位服务费按月租用车位的向车位使用人按200元/台/月收取；临时进入辖区停车的，按次收取停车费；2.室内停车库已出售或已一次性收取租金的车位，由乙方按相关法律法规向车位使用人收取管理费，根据《广州市政府指导价的停车场收费标准》收取。3.甲方及其员工的自用车辆不交停车费。乙方的权利义务：5.甲方及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每三个月公布一次物业服务费用收支账目。出现本合同约定或双方商定终止本合同后，乙方应在15日内向甲方、业主委员会或业主委员选聘的物业公司移交全部物业管理用房、经营性商业用房、剩余物业管理费、工程技术资料、物业管理档案等有关资料以及由公共收入积累形成的资产和物品等。违约责任：第二十条“除前条规定外，乙方未能在接管后一年内向甲方提供书面的达标报告或乙方的管理服务达不到本合同第六条和第七条约定的服务内容和质量标准，应支付10万元违约金给甲方并负责于一个月内整改完毕，否则，甲方有权单方解除合同并要求乙方赔偿损失。”物业管理收益以下列方式进行分配：甲方占49%，乙方占51%。乙方负责编制年度预算并经甲乙双方确认同意。预算内的收入和支出按照乙方程序办理，预算外的收入及支出需经甲方签字认可。甲方有权进行账目核查并直接指派甲方代表及财务人员进驻管理公司。同日，碧花园公司（合同甲方）与彩生活公司（合同乙方）还签订《南航碧花园前期物业管理委托合同补充协议》，约定：乙方所设立彩生活公司广州分公司，其为南航碧花园提供物业管理服务业务范围内，甲方拥有49%股东权益（分享收益及承担亏损）；双方约定自2012年1月1日起，乙方正式承接南航碧花园物业管理服务（有关备案手续根据双方约定执行）。2012年1月1日前甲方应收管理费归甲方所有，乙方应配合甲方追索上述应收管理费。彩生活公司提供的彩生活公司广州分公司在中国工商银行南方支行的账户（账号36×××47）自2012年7月31日至2014年12月31日的《企业存款对账单》显示：该账户主要收入由物业管理费、水电费、彩生活公司及其分公司拨入款、广州碧花房地产开发有限公司往来款等，该账户支出项目包括向代彩生活公司的其他分公司付款、向广州碧花房地产开发有限公司付款、代扣社保、支付工资、电梯维修费、清洁服务费、网银手续费等，截至2014年12月31日，该账号余额为1313828.39元。彩生活公司提供的涉案192本《收款收据》，显示：开具期间为2012年12月至2014年12月，收款项目包括物业管理费、电费、垃圾处理费、水费、房租、一卡通及出入证、装修许可证工本费、押金、停车费、物业维修费等。2015年1月1日，碧花园公司、彩生活公司又签订《南航碧花园前期物业管理委托合同》，约定碧花园公司选聘彩生活公司对南航碧花园住宅项目提供前期物业管理服务。本合同在履行中如发生争议，双方可以协商解决，协商不成的，向项目所在地仲裁申请仲裁解决。2016年3月6日，碧花园公司、彩生活公司签订《协议书》，约定：双方同意交接事宜搁置至2016年3月8日下午五时正，搁置争议期间，双方同意：1.在合益派出所监管下立即封锁物业管理处财务室房门……碧花园公司接管后，双方同意成立项目清算小组对遗留问题进行处理。2016年3月8日，碧花园公司与彩生活公司签订《移交协议书》，约定，双方同意成立联合清算小组，对双方应收应付的账务进行清算；双方同意对碧花园物业管理处的财产物资进行盘点、造册，凡属彩生活经营附加值的物料不属移交范围；从2016年3月8日5时起，彩生活公司将物业管理处办公区正式移交给碧花园公司办公。当日，彩生活公司撤出对南航碧花园的物业管理。2016年3月9日，广州碧花房地产开发有限公司向彩生活公司移交了挂式空调等固定资产和设备。彩生活公司撤出南航碧花园的物业管理时，带走了478本收据，其中2012年至2014年的收据有192本，2015年的收据有286本。2016年3月17日，碧花园公司向彩生活公司发出《关于尽快解决南航碧花园物业管理工作移交遗留问题函》，催促彩生活公司尽早安排财务清算工作。2016年3月20日，彩生活公司向碧花园公司回函，内容包括2012年-2014年的收入和支出、收益情况。碧花园公司对回函中的2012年-2014年的收入和支出、收益情况均不予认可。另，碧花园公司因与彩生活公司就2015年1月1日的《南航碧花园前期物业管理委托合同》产生纠纷向广州仲裁委员会申请仲裁。广州仲裁委员会于2016年7月15日受理了碧花园公司与彩生活公司关于物业管理合同纠纷的仲裁申请，碧花园公司的仲裁请求为：1.彩生活公司向碧花园公司支付最后一个季度的承包费22.5万元；2.彩生活公司向碧花园公司支付碧花园公司已代交的自2016年2月1日计算至2016年3月1日的2月份电费188574.01元；3.彩生活公司向碧花园公司移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案、资料，资料包括：第一，彩生活公司在合同履行期间为收取管理费用以其名义在各个银行开户的银行账户银行对账单；第二，彩生活公司在合同履行期内财务资料（包括总账、明细账、转账凭证），包括管理费收入、停车费收入、楼巴收入与支出、营业税金收入、营业成本（直接人工费、清洁绿化消毒费、公共水电费、房屋共有部分维修费、员工福利费及日常办公费）、其他收入和利润；第三，彩生活公司在合同履行期间收取的押金收据，包括租赁押金、出入账押金、一卡通押金、装修保证金、服务保证金、住房及地下车库卡进、临时卡押金。碧花园公司在仲裁中表示上述478本收据包含在其第三项仲裁请求中。诉讼中，碧花园公司表示其申请仲裁的是请求提交2015年之后的资料，本案是依据2012年合同第18条第11点主张彩生活公司提交资料。彩生活公司表示，彩生活公司广州分公司在中国工商银行南方支行的银行账户为2012年6月开设，其上的收支并非全部为南航碧花园的物业收支项目，不能完全反映2012年至2014年期间的收支情况，部分收入与《收款收据》记载的收入是相对应的；其2016年3月8日从南航碧花园撤场，其带走的财物均办理了移交手续，未办理移交的财物都在现场。一审法院认为，一、关于碧花园公司主张彩生活公司向其配物业管理收益4598238.2元的诉请。首先，关于南航碧花园物业管理收入和支出的事实，碧花园公司未提供证据证明。彩生活公司则提供了《收款收据》192本和银行存款对账单，但经审查，该组证据并未涵括2012年1月至2014年12月的全部收入和支出。故而南航碧花园物业管理收入和支出无完整的财务凭据进行核算，南航碧花园物业管理收益无据可依。其次，碧花园公司对南航碧花园物业管理收益无据可查负有责任。因为，2012年的《南航碧花园前期物业管理委托合同》履行期限届满后，无证据显示双方对该合同履行期间的收益进行了核算。此后，碧花园公司、彩生活公司又签订了2015年的《南航碧花园前期物业管理委托合同》。在2015年《南航碧花园前期物业管理委托合同》履行期间，双方发生纠纷，碧花园公司将部分固定资产、设备移交给了彩生活公司，并对财务室进行了封锁。除彩生活公司自认取走的478本收据外，现无其他的证据证明彩生活公司拿走了其他的资料。此后，财务室又解封，现已无法查实封锁的财务室存放的资料的具体情况。碧花园公司接管南航碧花园物业办公区，对财务室管理不当，故应当对本案争议的南航碧花园物业管理收益无据可查负责。最后，碧花园公司主张按照物业实际的面积应该收取物业管理费来计算收入，参照物业公司实际每年的支出月250万元来计算支出。一审法院认为该计算方式没有事实依据。因为物业的实际面积与合同约定的收取物业费的面积不等同，物业公司的支出与物业公司的具体经营相关，不可参照其他物业公司的支出来计算本案的物业管理支出，故碧花园公司的计算物业收益并主张分配的具体收益证据不足，无事实依据，一审法院不予支持。第二，关于碧花园公司主张的违约金10万元。2012年的《南航碧花园前期物业管理委托合同》第二十条“除前条规定外，乙方未能在接管后一年内向甲方提供书面的达标报告或乙方的管理服务达不到本合同第六条和第七条约定的服务内容和质量标准，应支付10万元违约金给甲方并负责于一个月内整改完毕，否则，甲方有权单方解除合同并要求乙方赔偿损失。”现彩生活公司无证据证明其按照上述约定向碧花园公司提交了书面的达标报告。彩生活公司构成违约，碧花园公司主张彩生活公司支付10万元违约金，符合合同约定，彩生活公司认为该为违约金数额过高，请求予以调整。本案中，对彩生活公司因未提交书面达标报告给广州碧花房地产开发有限公司造成的实际损失的情况，广州碧花房地产开发有限公司、彩生活公司均无证据证明。一审法院从合同履行情况、彩生活公司的过错程度、违约情形考虑，对广州碧花房地产开发有限公司主张的10万元违约金予以支持。三、关于碧花园公司主张的彩生活公司向其移交2012年1月1日至2014年12月31日的财务报告及凭证的诉请。首先，碧花园公司主张的财务报告及凭证为2015年《南航碧花园前期物业管理委托合同》合同之前的，与碧花园公司仲裁申请中主张移交的资料，除2012年至2014年的192本收据外，广州碧花房地产开发有限公司主张的其余资料均不相同，所以彩生活公司认为碧花园公司重复诉讼，无事实依据。其次，2012年《南航碧花园前期物业管理委托合同》合同终止后，碧花园公司继续选聘彩生活公司进行物业管理。根据2012年的《南航碧花园前期物业管理委托合同》约定“出现本合同约定或双方商定终止本合同后，乙方应在15日内向甲方、业主委员会或业主委员选聘的物业公司移交全部物业管理用房、经营性商业用房、剩余物业管理费、工程技术资料、物业管理档案等有关资料以及由公共收入积累形成的资产和物品等。”碧花园公司主张的财务报告及凭证并不在合同约定的移交资料和物品之列。而且财务报告及凭证属于彩生活公司自有的经营管理的财务资料，与碧花园公司无关，碧花园公司主张彩生活公司移交，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2017年3月24日作出判决：一、深圳市彩生活物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向广州碧花园房地产开发有限公司支付违约金10万元；二、驳回广州碧花园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费44386元，由广州碧花房地产开发有限公司负担43445元，深圳市彩生活物业管理有限公司负担941元。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：彩生活公司是否应当向碧花园公司支付违约金10万元。对此，本院分析如下：由于碧花园公司与彩生活公司于2012年2月10日签订的《南航碧花园前期物业管理委托合同》第二十条明确约定：“除前条规定外，乙方未能在接管后一年内向甲方提供书面的达标报告或乙方的管理服务达不到本合同第六条和第七条约定的服务内容和质量标准，应支付10万元违约金给甲方并负责于一个月内整改完毕，否则，甲方有权单方解除合同并要求乙方赔偿损失。”，虽然彩生活公司上诉主张其曾经向碧花园公司提交过书面的达标报告，但碧花园公司对此不予确认，而彩生活公司未能提交相关证据对此予以证明，故其应当承担举证不能的相应法律后果。原审法院从合同履行情况、彩生活公司的过错程度、违约情形综合考虑，认定彩生活公司构成违约并判令其向碧花园公司支付10万元违约金，于法有据，本院予以维持。彩生活公司上诉认为该违约金数额过高，请求予以调整，但并未提供该金额过高的依据，故本院对该主张不予采纳。综上所述，审查一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人彩生活公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一七年八月十七日书记员 贾 妍冯镇辉