佛山市高明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛明法民一初字第345号
原告刘红花，女，汉族，住广东省佛山市高明区，身份证号码：×××3243。
委托代理人赵文娟，广东沧江律师事务所律师。
被告林玉珍，女，汉族，住广东省佛山市高明区，身份证号码：×××2729。
被告林志超，男，汉族，住广东省佛山市高明区，身份证号码：×××2713。
两被告的委托代理人欧丽莹，广东利衡律师事务所律师。
两被告的委托代理人周国红，广东利衡律师事务所律师。
原告刘红花诉被告林玉珍、林志超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月3日受理后，依法适用简易程序，分别于2015年5月13日、11月30日公开开庭进行了审理。原告刘红花的委托代理人赵文娟，被告林玉珍、林志超的共同委托代理人欧丽莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月，原告因居住需要想购买一套两居室的房屋，适逢被告有房出售，其房屋位于佛山市高明区荷城街道宜家路成平巷2号XXX，被告向原告出示了该房屋的《广东省商品房买卖合同》，显示被告系在2006年12月25日从开发商佛山市高明德成房地产有限公司（以下简称德成公司）处购买该房屋，被告出示了该房屋的原土地使用权证、房产证以及购房发票、纳税证明，证实其为该房屋的所有权人。经双方协商，被告同意以58735元的价格将上述房屋出售给原告。在双方达成交易意向后，原告于2010年5月27日前向被告支付了全部购房款，双方于2010年8月27日签订《广东省房地产买卖合同》，确认由被告将其名下房屋——佛山市高明区荷城街道宜家路成平巷2号XXX出售给原告，该房建筑面积为69.1平方米，总房价为58735元。2010年9月7日，在原告支付了相关税费后，被告为原告开具了购房发票并协助原告到佛山市高明区房产交易所办理了合同鉴证及过户手续，原告为此共支付房屋过户税费及其他手续费共1525.65元。2010年9月10日，原告取得该房屋的国有土地使用权证、房产证，在拿到涉案房屋产权证后，原告立即对该房屋进行装修，共支付装修款10万元人民币，装修后原告进入该房屋居住。但在2012年原告竟收到佛山市高明区人民法院发出的执行裁定书，要求原告迁出涉案房屋，为此，原告提起执行异议之诉，要求法院依法确认原告拥有涉案房屋的所有权并停止执行。但法院审理后认为，高明区人民法院早在2002年5月10日以（2001）明法执字第241号民事裁定书裁定涉案房屋以物抵债给陈国明，该裁定已经发生法律效力，且法院在查封及强制执行702房过程中，作为德成公司的法定代表人林志超已得知了有关情况，林玉珍作为实际投资方林志超的妻子，对法院查封处理了XXX的情况是明知的，在此情形下，被告林玉珍和德成公司均无权处分该房屋，故驳回原告的诉讼请求。在原告的诉讼请求被法院驳回后，原告继续在涉案房屋居住。直至2014年11月4日，执行人梁秀明、陈雪莹、陈其乐、陈宝珠起诉要求原告迁出涉案房屋并要求原告支付自2010年9月1日至房屋交还之日止的房屋使用金。在该案诉讼中，执行人梁秀明、陈雪莹、陈其乐、陈宝珠出示了房地产权证4份、国有土地使用权××份，证明该四人系涉案房屋的权属人，并告知原告其房产证已被注销。因该房的房产证原件仍在原告手中，原告表示无法相信，后经向佛山市高明区国土城建和水务局查询，证实原告的房产证竟然已于2013年6月8日经公告方式注销，在注销原告的房产证后，佛山市高明区国土城建和水务局于2013年8月12日、9月30日将涉案房屋过户到申请执行人梁秀明、陈雪莹、陈其乐、陈宝珠名下。在该案中，因原告的房产证已被国土部门注销成为无效证明文件，法院判令原告迁出涉案房屋并支付自2010年10月1日至房屋交还之日止的占用费。2015年2月9日，佛山市高明区人民法院执行局向原告发出《执行通知书》、《公告》，要求原告迁出涉案房屋并支付房屋占用费，同时要求原告迁出时不得损坏该房的墙体、附属配套设施等。2015年3月19日，原告迁出涉案房屋。原告认为，被告林玉珍作为德成公司法定代表人及实际投资人林志超的妻子，在明知涉案房屋已经以物抵债给他人的情况下，于2006年与德成公司签订《广东省商品房买卖合同》，并于2010年1月办理了过户手续并取得国土房产部门颁发的国土证和房产证，在双方交易时向原告出示全部的权属资料，误导原告以为被告确实为该房屋权属人而签订购房合同，并支付了购房款及相应房产过户手续费用。现原告的房产证已于2013年6月8日经公告注销，因法院强制执行，原告于2015年3月19日迁出涉案房屋，造成原告权利受到严重损害。另外，因被告林玉珍系在2006年12月25日从开发商德成公司处购买涉案房屋，而林玉珍的配偶林志超作为德成公司的法定代表人已得知了有关情况，仍然利用其身份协助将涉案房产过户至被告林玉珍名下，具有重大过错，且款项已由其配偶林玉珍收取后共同使用，因此，对于本案原告的损失，应由被告林玉珍及其配偶林志超共同承担赔偿责任。因被告属于故意隐瞒重大事实，无权处分涉案房屋而与原告签订购房合同，双方于2010年8月27日签订的《广东省房地产买卖合同》依法应被确认为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，在上述合同确定无效后，对被告所收取的购房款58732元，两被告应返还给原告并支付相应利息。同样，因两被告具有重大过错，原告因购房而支付的房产过户费用1525.65元及利息损失应由两被告承担赔偿责任。请求法院判令：1.确认原被告于2010年8月27日签订的《广东省房地产买卖合同》为无效合同；2.两被告返还原告购房款58735元及相应利息（以购房款58735元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2010年9月8日暂计至2015年3月30日为17117.7元，实计至实际支付之日止）；3.两被告支付过户手续费损失1525.65元及相应利息（以1525.65元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2010年9月8日起暂计至2015年3月30日为444.63元，实计至实际支付之日止）；4.本案的诉讼费由两被告承担。
在诉讼过程中，原告举证如下：
1.原告身份××份，证明原告的诉讼主体资格；
2.被告的身份××份，证明被告的诉讼主体资格；
3.《广东省房地产买卖合同》、农村信用社存折（原告）各1份，证明原被告于2010年8月27日签订《广东省房地产买卖合同》，确认由被告将其名下的佛山市高明区荷城街道宜家路成平巷2号XXX出售给原告，该房建筑面积为69.1平方米，总房价为58735元，原告已经将部分购房款转账至林玉珍的账户，已于2010年5月20日向被告支付了全部购房款；
4.购房发票1份、发票2份、广东省非税收入（电子）票据1份、契税完税××份，证明原告办理涉案房屋过户手续所支付的办证费用；
5.国有土地使用证［佛高国用（2010）第XXX号］、房产证［粤房地权证佛字第××号］各1份，门牌××份，证明原告于2010年9月10日取得涉案房屋的国有土地使用权证、房产证，并办理了门牌证明；
6.《广东省商品房买卖合同》、土地使用权证［佛高国用（2010）第XXX号］、房产证（粤房地权证佛字第××号）、购房发票、契税完税证各1份，广东省非税收入（电子）票据2份，证明被告在向原告出售涉案房屋时向原告出示《广东省商品房买卖合同》，表示其已取得的案涉房屋的土地使用权证、房产证及相关纳税证明，其为案涉房屋的所有权人；
7.（2012）佛明法民一初字第1206号民事判决书1份、（2014）佛明法民一初字第989号民事判决书1份、房地产权证4份、注销房地产证公告1份，证明被告属无权处分案涉房屋，梁秀明、陈雪莹、陈其乐、陈宝珠已于2013年8月12日、9月30日取得涉案房产的房产证，原告的房产证已于2013年6月8日经公告方式注销；
8.执行通知书、公告各1份，证明因梁秀明、陈雪莹、陈其乐、陈宝珠申请强制执行，高明区人民法院强制执行时要求原告迁出涉案房产并支付房屋占用费，同时要求原告迁出时不得损坏该房的墙体、附属配套设施等。
经质证，两被告对原告所举证据1、2没有异议；对证据3的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，因为原告支付的款项是代林广辉、张彩琼支付的，实际购房和付款的是林广辉、张彩琼夫妇；对证据4的真实性没有异议，对合法性不予认可；对证据5的真实性没有异议，对合法性不予认可；对证据6的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，原告明知涉案房屋是林广辉夫妇从林德太购买的，原告只是帮助完成相关手续；对证据7、8的真实性没有异议，对证明内容不认可，恰好证明了林广辉、张彩琼逃避法院执行才把房屋过户给原告。
两被告辩称，涉案房产是林广辉、张彩琼夫妇支付全部款项向林德太购买的，刘红花并未支付过任何对价。涉案房产所在的德成花园是德成公司于1995年开发的房地产项目，是由林德太挂靠高明市第三建筑工程公司施工建设的。1997年9月10日，因德成公司欠林德太的工程款，遂将涉案房产抵顶给林德太。林广辉、张彩琼夫妇分别于1997年9月10日、2010年5月28日合计向林德太支付了购房款58735元，才最终购得涉案房产。因为当时林广辉已经涉诉，而原告是林广辉的岳母、张彩琼的母亲，为了逃避债务，林广辉、张彩琼夫妇才故意将涉案的房产登记在原告名下。被告林玉珍只是受林德太的委托在2006年将涉案房产先行登记在自己名下，并应林广辉、张彩琼夫妇的要求在2010年将涉案房产过户到刘红花的名下。2006年，由于德成公司要被注销税务登记证，所以，林德太委托被告林玉珍以自己名义开具发票并先行办理涉案房产权属登记手续。被告林玉珍在向佛山市高明区房产交易所申请办理涉案房产的商品房买卖合同备案以及权属登记时，并未发现（2012）佛明法民一初字第1206号民事判决书确认的事实中提及的“2001年3月13日高明法院查封了林广辉通过抵顶工程款取得的涉案房产，并向高明市国土房产交易所、高明德成房地产有限公司送达了协助执行通知书以及（2001）明法执字第241-1号民事裁定书。”之相关事宜，故顺利办理完毕了涉案房产的权属登记手续。2010年，林德太决定将涉案房产转让给其施工队员林广辉。因为林广辉涉诉，应林广辉、张彩琼夫妇要求，被告林玉珍配合其夫妇将涉案房产过户登记到刘红花的名下。同时，林广辉、张彩琼夫妇承诺，被告林玉珍不需要承担涉案房产的任何法律及经济责任。基于前述事实及佛山市高明区人民法院于2014年12月15日出具的（2014）佛明法民一初字第989号民事判决书，判决刘红花向第三人返还涉案房产，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，被告林玉珍与原告刘红花签订的房屋买卖合同是无效的，涉案房产依法应返还给第三人，而两被告无需向原告退还任何款项。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉请。
在诉讼过程中，两被告举证如下：
1.售房协议1份、房款收据2份、凭××份，证明2010年，林德太决定将涉案房产转让给其施工队员林广辉，因为林广辉涉诉，应林广辉、张彩琼夫妇要求，被告林玉珍将涉案房产过户登记至原告名下，林广辉、张彩琼承诺被告林玉珍不需要承担涉案房屋过户以后任何法律及经济责任；
2.农商银行存折1份（林玉珍），证明2010年5月27日张彩琼按售房协议的约定转账部分购房款给林玉珍；
3.承包合同、以物抵债收据各1份，证明德成公司欠林德太工程款，遂将涉案房产抵顶给林德太；
4.收据2份，证明2010年林德太转让给林广辉，并收取完毕全部购房款，因为林广辉涉诉，应林广辉、张彩琼的要求将房产过户至刘红花的名下；
5.情况说明、德成公司的营业执照、组织机构代码证各1份，证明德成公司需要注销税务登记，把涉案房屋暂时登记在林玉珍名下。
经质证，原告对两被告所举证据1的三性、证明内容不确认，张彩琼已经去世，是否签订这份协议及是否本人签订无法确定，而且均不能证明被告的证明内容；对证据2的真实性没有异议，对证明内容不确认，事实上是原告用自己的钱支付给被告的，并不是张彩琼委托其支付的，从原告提交的购房发票及合同、房地产权证可以证明，原告购房与林广辉、张彩琼没有任何关系；对证据3中承包合同的真实性没有异议，对合法性、关联性不予确认，对其余证据的三性不确认；对证据4、5的三性不予确认，涉案房产是原告向被告自行购买的，而且已经取得了房产证，至于德成公司的情况说明是不真实的，被告是德成公司的法定代表人，掌控了公司公章，其所出具的证明不能公平公正地反映案件真实情况。
本院依职权及被告的申请调取了以下证据：
1.对林德太所作的调查笔录1份；
2.（2001）明执字第241-1号民事裁定书、（2001）明执字第241号协助执行通知书（2001年3月13日）、送达回证2份（2001年3月13日，国土房产交易所和德成公司）、（2001）明执字第241-4号民事裁定书、（2001）明执字第241号协助执行通知书3份、送达回证2份（国土城建和水务局）。
经质证后，原告对调查笔录的真实性没有异议，但对林德太说话的内容三性不予确认，从原告提供的商品房买卖合同看出林德太在说谎，原告是直接从林玉珍中购买房屋，与林广辉、林德太没有任何关系；对案卷材料的三性没有异议，裁定书的时间是2001年，送达给德成公司的时间是2001年，证明了2001年德成公司、林志超明知房屋被查封，但仍然将房屋过户至林玉珍名下，并由林玉珍出售给原告，收取原告的购房款，证明了德成公司、被告以暗中过户的形式掩盖非法目的，骗取相关款项。两被告对调查笔录没有异议，而且证明了涉案房屋是林德太卖给林广辉的；对（2001）明执字第241-1号民事裁定书、（2001）明执字第241号协助执行通知书、送达回证（2001年3月13日，国土房产交易所）没有异议，也证明了房屋的买受人是林广辉，法院的执行才有合法依据，如果涉案房屋不是林广辉，按原告的说法，整个执行程序是错误的；对德成公司的送达回证的真实性无法确认，无法确认是公司员工签收；对其余的案卷材料的真实性没有异议，证明了法院执行的是林广辉的房产，原告对涉案房屋没有实际的关系。
根据原被告的举证、质证，本院对原被告所举证据做如下认定：
对原告所举证据，两被告对证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。
对两被告所举证据，原告对证据2的真实性没有异议，本院予以采信。原告对两被告所举证据1、4、5的三性不确认，经本院核查，该组证据能够与两被告所举的其他证据相互印证，结合涉案房屋已被强制执行的实际情况，两被告的抗辩意见合理且有事实依据，原告的陈述与事实不符，本院对证据1、4、5予以采信。原告对证据3中除承包合同外的其余证据有异议，经本院核查，以物抵债收据能够与林德太的陈述及法院的执行情况相互吻合，本院对证据3予以采信。
对本院调取的证据，其来源合法、真实，本院予以采信。
经庭审查明，本院确认以下事实：
佛山市高明区德成花园是德成公司于1995年开发的房地产项目，该楼盘是由林德太挂靠原高明市第三建筑工程公司建设的。1997年德成公司欠林德太工程款，该公司遂将佛山市高明区德成花园XXX（高明区荷城街道宜家路成平巷2号XXX）抵顶给林德太。同年，林德太将涉案房产卖给了林广辉、张彩琼夫妇，林德太于1997年9月10日收了林广辉预付的购房款15000元。2006年，因德成公司要被注销税务登记，应林德太的要求该公司将涉案房产的权属暂时登记在林玉珍（注：林玉珍代理林德太办理房地产手续）的名下。2010年5月27日，林玉珍与张彩琼签订了一份《售房协议》，其内容为：林玉珍拥有位于佛山市高明区荷城街道宜家路成平巷2号XXX住宅楼，建筑面积为69.1平方米，房产证及土地证齐全，现转让给张彩琼，房产价格为每平方850元，房款为58735元，另房产证、土地证及契税等事项办理费用合计1561元，总共款项为60296元；张彩琼已经预付了房款15000元，剩余房款45296元于签订本协议时一次性付清给林玉珍；该房产所有相关的产权转给张彩琼，林玉珍协助张彩琼办理有关过户手续，但一切费用由张彩琼负责，林玉珍不承担该房屋以后任何法律及经济责任；本协议经双方同意签字生效。林玉珍、张彩琼在上述协议上签名并按指模。同日，张彩琼通过刘红花的佛山市高明区农村信用合作社账户向林玉珍的银行账户支付了涉案房产的办证手续费1561元及房款43735元，收款的经手人是林玉珍。2010年5月28日，林玉珍将代收张彩琼购买涉案房产的购房款43735元交给了林德太。2010年8月27日，林玉珍与林广辉的岳母（张彩琼的母亲）刘红花签订了一份《广东省房地产买卖合同》，双方约定：林玉珍将位于佛山市高明区荷城街道宜家路成平巷2号XXX的房产转让给刘红花，房屋建筑面积为69.1平方米，该房产交易总金额为58735元，刘红花于2010年5月20日前支付房款58735元；合同签订之日起三十日内，林玉珍、刘红花双方应携带有关资料到高明区房产交易所办理过户手续，双方同意于2010年5月25日由林玉珍将该房地产交付给刘红花使用（其余约定详见该合同）。2010年9月10日，涉案房屋的房地产权被登记到了刘红花名下。2012年6月8日，林玉珍将涉案房屋的房产证、土地证、商品房买卖合同复印件及办证单据3张交给了张彩琼。
另查明，因林广辉与陈国明有诉讼纠纷，本院根据（2000）佛中法民终字第616号民事判决书从2001年开始依法强制执行林广辉的财产，并查封了涉案房屋；后经强制搬迁、委托评估、公开拍卖，涉案房屋未能卖出，本院于2002年5月10日以（2001）明法执字第241-3号民事裁定书将涉案房屋裁定以物抵债给案外人陈国明。刘红花于2012年6月25日向本院提起案外人执行异议之诉，要求确认其拥有佛山市高明区荷城街道宜家路成平巷2号XXX的所有权，并停止对该房屋的执行。经审理后，本院以刘红花购买涉案房屋的行为不构成善意取得、其行为属于串通买卖房屋的非法行为为由驳回了刘红花的诉讼请求。经本院强制执行，注销了刘红花持有的位于佛山市高明区荷城街道宜家路成平巷2号XXX的《房地产权证》，并将涉案房屋的产权过户登记到了案外人梁秀明、陈雪莹、陈其乐、陈宝珠名下。原告刘红花已迁出涉案房屋。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，本案的首要争议焦点是涉案房屋的实际买卖双方是谁？从原告与被告林玉珍签订的《广东省房地产买卖合同》来看，表面上的房屋买卖交易双方是原告和被告林玉珍，但是，涉案房屋的实际交易双方是林德太和林广辉、张彩琼，理由如下：1.在涉案房屋买卖前，林德太承建德成花园并通过抵顶工程款的形式取得涉案房产，他是涉案房屋的实际权属人，被告林玉珍并未支付房屋对价，也没有证据显示林德太曾将涉案房屋赠与给了林玉珍，涉案房屋曾登记在林玉珍名下的主要原因是配合德成公司注销税务登记；2.林玉珍已将收到的购房款如数转交给了林德太，这也说明林玉珍并不是实际卖房人，实际的卖房人是林德太；3.林德太将涉案房屋转卖给了林广辉、张彩琼夫妇，之所以将房屋过户至张彩琼母亲刘红花的名下，是应林广辉的要求，帮助林广辉逃避执行，林玉珍与刘红花实施了串通进行了“买卖”涉案房屋的行为，这已为生效判决所确定；4.张彩琼通过刘红花的账户支付涉案房屋购房款的行为，既是逃避执行的行为，也属于第三人代为履行行为，但实际的购房人仍是张彩琼夫妇，而非原告刘红花。
关于原告与被告林玉珍签订的《广东省房地产买卖合同》的效力问题。如前所述，原告与被告林玉珍之间并未发生真实的房屋买卖，他们之间签订《广东省房地产买卖合同》并办理过户的行为只是为了串通帮助林广辉逃避法院执行，损害了第三人的利益，也属于以合法形式掩盖非法目的的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项的规定，原告与被告林玉珍签订的《广东省房地产买卖合同》属于无效合同。对于原告要求确认原被告于2010年8月27日签订的《广东省房地产买卖合同》为无效合同的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求被告返还购房款及利息、支付过户手续费及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。如前所述，由于原告刘红花并不是实际的购房人，其也不是购房款及办证费的实际支付人；被告林玉珍也非实际的卖房人，被告林玉珍只是代林德太收取了涉案房屋的购房款及办证费，实际购房款及办证费的收取人是林德太，被告林玉珍最终并未实际取得涉案房屋的购房款及办证费。因此，原告有关要求两被告返还购房款及利息、支付过户手续费及利息的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告刘红花与被告林玉珍于2010年8月27日签订的《广东省房地产买卖合同》无效；
二、驳回原告刘红花的其他诉讼请求。
本案受理费2856元，减半收取1428元（原告已预交），由原告刘红花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 邹志刚
二〇一五年十二月四日
书记员 林玲欣