重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第12209号
原告重庆逸品屋餐饮店，住所地重庆市南岸区南坪北路8号B1层B109，组织机构代码06052372-7。
诉讼代表人王兴中，重庆逸品屋餐饮店店长。
委托代理人杨燕，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
被告重庆白鲸商贸发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区奥体中心西区三楼，组织机构代码79072247-X。
法定代表人谢连伟，重庆白鲸商贸发展有限公司董事长。
委托代理人蒲旭，男，重庆白鲸商贸发展有限公司职工，住天津市北辰区。
委托代理人卢月，女，重庆白鲸商贸发展有限公司职工，住重庆市渝北区。
原告重庆逸品屋餐饮店与被告重庆白鲸商贸发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告重庆逸品屋餐饮店店长王兴中、委托代理人杨燕，被告重庆白鲸商贸发展有限公司的委托代理人蒲旭、卢月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆逸品屋餐饮店诉称，2014年9月25日，原告与被告签订《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》。合同签订后，原告按合同约定向被告缴纳了1年宣广费3600元、1年综合管理费17472元、履约保证金30000元、入场装修费40000元，被告出具收据。现按照双方约定以上缴纳的费用期限均未到期。被告商场自开业以来，存在重大违约行为导致众多商家退场，商场经营陷入瘫痪。虽然在包括原告在内的已入驻商户的催问下，被告曾多次承诺合同约定的3D艺术馆（嘉年华）等相关招商项目会很快进驻，但被告至今仍没有按照合同约定完成当初承诺的相关招商项目，也没有按约定履行相应的广告宣传推广活动，并且商场内现实规划设计与附件一商铺平面位置图展示不一致，其中观光电梯位置目前是一堵墙面。同时，被告未按合同约定采取灭鼠灭虫等措施。被告的上述行为已经构成违约。被告的违约行为致使原告租赁商铺所在负一楼的人气冷清，长期亏损，合同预期目的无法实现。现原告要求解除原、被告双方2014年9月25日签订的《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》，要求被告退还原告缴纳的综合管理费7280元，履约保证金30000元，宣广费1500元，入场装修费40000元，合计78780元。
被告重庆白鲸商贸发展有限公司辩称，原被告双方建立的租赁关系以及被告收取原告租金26208元、综合管理费17472元、履约保证金30000元、宣广费3600元、入场装修费40000元属实，但被告无违约行为，要求继续履行合同。原被告双方从未约定将3D艺术馆入驻商场作为被告的义务，相反，双方在租赁合同中明确约定被告可以根据实际情况调整商场的布局及规划，且3D艺术馆区域并未空置，不会对原告造成任何影响。被告履行了宣传义务，并且未封闭商场观光电梯的入口。原告应自行负责承租区域内的灭鼠灭虫工作。原告经营期间发生亏损源于商业风险与被告无关。被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年9月25日，原告（乙方）重庆逸品屋餐饮店与被告（甲方）重庆白鲸商贸发展有限公司签订《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》，约定被告将位于重庆市沙坪坝区双巷子步行街6号新纪元购物广场负一层“美星乐购街?美食城”M1号商铺及设施出租给原告经营使用。租赁期为24个月，以被告出具的《开业通知书》所确定的开业日期为起算日。原、被告双方签订的《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》对保底租金、综合管理费、履约保证金、入场装修费、宣广费的数额及支付方式约定如下，“保底租金：乙方铺位的保底租金标准为：4368元／月／铺”，“保底租金的支付方式：本铺位的保底租金按照半年支付一次，在签订本合同时乙方须一次性缴纳第一期保底租金，以后每期保底租金应提前贰个月缴纳”；“综合管理费标准：乙方铺位的综合管理费标准为1456元／月／铺”，“综合管理费的支付方式：综合管理费按照年度收取，乙方在签订合同时须一次性向甲方支付第一年度综合管理费，以后每期管理费应提前3个月向甲方交纳”；“乙方须向甲方缴纳履约保证金，该保证金数额为人民币30000元，须于本合同签署后当日内一次性缴至甲方指定账户”；“乙方须向甲方缴纳入场装修费，该费用数额为人民币40000元，须于本合同签署后当日内一次性缴至甲方指定账户”；“乙方须向甲方支付300元／月／铺的宣广费，本费用按年度收取，本合同签订时即收取第一年度的宣广费3600元，第二年度的宣广费与管理费一同缴纳”。《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》同时约定，“甲方或本物业所有权人基于提升本商场整体经营环境、优化动线、改变使用功能等合理原因，有权对建筑物（包括租赁场所）的全部或任何部分进行改建、扩建或装修或部分区域规划调整、铺位调换等，乙方应积极配合。除非经甲方书面同意，乙方无权以此要求甲方减免租金、赔偿损失或做出任何其他补救措施。但进行上述工程前，应事先给予乙方书面通知，并尽量减少对乙方可能产生的影响”。《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》对综合管理费、宣广费等做出了解释，“综合管理费：指在乙方承租期间，乙方应向甲方支付的因甲方服务所产生的费用，该费用包含公共区域水电费、空调费及空调费用（空调开启按照煌华商场的规定执行）、公共餐具清洁费、公共卫生保洁费及保洁人员工资分摊费用、公共油烟管道清洗费、污水处理费、垃圾清运费、垃圾处置费、收银系统使用费及收银人员工资分摊费用”，“宣广费：指在乙方经营过程中，为配合乙方经营及品牌、产品宣传、推广及本商场及美食城的品牌或形象宣传而统一收取的费用”。《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》附件一商铺平面位置图显示，被告出租的“美星乐购街?美食城”商铺通过编号标注，与通过斜条纹标注、包括“3D艺术馆”在内的周边其它商铺区分开。
原告举示的《收据》载明，2014年9月2日，原告向被告缴纳“第一年度综合管理费（以商场同意开业时开始计算）”17472元、“经营保证金”30000元、“第一年度宣广费（以商场同意开业时开始计算）”3600元、“入场装修费”40000元、“第一年度租金（以商场同意开业时开始计算）”26208元。
2015年1月6日，原告入场接铺，至今未撤场。
2015年2月1日，原告承租商铺所在的重庆“美星乐购街?美食城”正式开业。
2015年9月27日，原告向被告发出《关于要求商场整改的通知》，指出被告存在未履行3D艺术馆入驻义务、封闭观光电梯、未完全履行宣传推广义务、未采取灭鼠灭虫措施等违约行为。
另查明，2014年12月26日，被告重庆白鲸商贸发展有限公司与案外人重庆市慕轩文化传播有限公司签订《公交候车亭位置信息标注协议》，约定将“美星乐购街白鲸美食汇”地址及电话等信息发布在重大C区站等11个公交候车亭。协议总金额3650元。
2015年1月20日，被告重庆白鲸商贸发展有限公司与案外人重庆天朗商贸有限公司江北分公司签订《“美星乐购街”户外活动承揽合同》，约定于2015年1月中下旬和2月上旬，在重庆市沙坪坝区三峡广场煌华新纪元购物广场负一楼入口前开展“美星乐购街”暖场活动。合同总价24288元。
上述事实，有原告举示的《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》、《收据》、《关于要求商场整改的通知》，被告举示的《公交候车亭位置信息标注协议》、《“美星乐购街”户外活动承揽合同》，以及双方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，合同解除，是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示，使合同关系终了，未履行的部分不必继续履行，既已履行的部分依具体情形进行清算的制度。本院现就本院应主动审查的合同合法性问题以及原被告双方的争议焦点，即被告是否构成根本违约的问题，作如下评述：
关于原、被告签订的《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》的内容合法性问题。经审查，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。
关于被告是否构成根本违约的问题。一、被告是否违约未履行“3D艺术馆”入驻义务。原告主张，《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》附件一商铺平面位置图中规划的3D艺术馆，是原告决定入住被告商场的决定性因素，但开业至今，被告并未完成3D艺术馆的招商及开业工作。本院认为，商铺平面位置图已通过斜条纹加深颜色的方式，将被告出租的“美星乐购街?美食城”商铺与包括“3D艺术馆”在内的周边其它商铺区分开来。商铺平面位置图并非规划图，原、被告并未在《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》中约定被告关于“3D艺术馆”项目的入驻义务，原告亦未举证证明原、被告口头约定被告承担该义务。故本院对原告的此一主张不予支持。二、被告是否违约变更观光电梯规划。经审理查明，被告并未终止使用或拆除该电梯，商铺平面位置图中的观光电梯位置目前仍是观光电梯。故本院对原告关于被告违约变更观光电梯规划的主张不予支持。三、被告是否违约未完全履行宣传推广义务。被告已举示《公交候车亭位置信息标注协议》、《“美星乐购街”户外活动承揽合同》等证据材料，证明其履行了宣传推广义务，本院予以认可。至于何为“完全履行”，因原、被告在租赁合同中并未详细定量约定，在被告已举示证据材料证明其履行了宣传推广义务前提下，原告亦未举证证明被告未完全履行此项义务，故本院对原告的此一主张不予支持。四、被告是否违约未履行灭鼠灭虫等综合管理义务。原告既未举示证据证明被告管理的商场公共区域存在鼠虫问题，也未举证证明被告在该区域怠于履行灭鼠灭虫等综合管理义务，故本院对原告的此一主张不予支持。
综上，原、被告签订的《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》内容合法，且在合同履行过程中，被告并未构成根本违约。故，原告关于解除原、被告双方2014年9月25日签订的《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。因原告关于退还综合管理费、宣广费、入场装修费、履约保证金等的诉讼请求，是基于合同解除的前提而言，故本院对原告的此一诉讼请求，亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告重庆逸品屋餐饮店的诉讼请求。
案件受理费1770元（原告已预交885元），减半交纳885元，由原告重庆逸品屋餐饮店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
代理审判员 陈劲松
二〇一五年十一月十五日
书 记 员 张 伟