重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第02002号
上诉人（原审原告）：谢朝芳。
委托代理人：蒋希文，重庆豪文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆大川集团房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区黄桷湾146号，组织机构代码20306825-9。
法定代表人：张宏，该公司总经理。
委托代理人：杨功敏。
上诉人谢朝芳与被上诉人重庆大川集团房地产开发有限公司（以下简称大川公司）商品房销售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年10月14日作出（2013）江法民初字第06786号民事判决，谢朝芳对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人谢朝芳及其委托代理人蒋希文，被上诉人大川公司的委托代理人杨功敏到庭参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年7月4日，谢朝芳与大川公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定谢朝芳购买大川公司销售的房屋，房款358629元。合同约定，属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由谢朝芳与大川公司双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。谢朝芳与大川公司应相互配合办理本商品房产权登记。由谢朝芳委托大川公司办理《房地产权证》的，谢朝芳应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由谢朝芳提供的资料提供给大川公司。如因大川公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列情况处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。1、逾期在240日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至大川公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，大川公司按日向谢朝芳支付已付房价款万分之×的违约金；2、逾期超过240日，谢朝芳有权解除合同。谢朝芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至大川公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，大川公司按日向谢朝芳支付已付房价款万分之一的违约金，并于大川公司实际取得登记受理单之日起30日内向谢朝芳支付违约金。如因谢朝芳的责任，致使大川公司未能按期向土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得登记受理单，大川公司不承担违约责任。
合同签订后，谢朝芳全面履行了合同义务支付了购房款，大川公司于2011年11月7日将房屋交付谢朝芳使用，大川公司于2012年8月21日向重庆市江北区土地房屋权属登记中心办理了产权登记申请并取得受理单。
谢朝芳一审诉称：2009年7月4日，谢朝芳与大川公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定谢朝芳购买大川公司的房屋、房款、交付房屋及办证等内容。合同签订后，谢朝芳按合同要求履行了自己的合同义务。大川公司于2011年11月7日将房屋交付谢朝芳使用，2012年8月21日大川公司才为谢朝芳办理了产权登记申请并取得受理单。按《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款之约定，大川公司的行为构成违约，应按约按日向谢朝芳支付已付房款万分之一的违约金，除本案诉讼请求的违约金，其他部分违约金谢朝芳另行诉讼。为维护谢朝芳的合法权益，现谢朝芳特诉讼至法院，在继续履行合同的基础上，请求法院判决大川公司向谢朝芳支付延迟办理产权登记的违约金7531.21元并承担本案的受理费。
大川公司一审辩称：对谢朝芳与大川公司于2009年7月4日签订了《重庆市商品房买卖合同》、谢朝芳所述约定内容、谢朝芳已经支付购房款、办证时间为2012年8月21日，谢朝芳与大川公司之间实际接房时间2011年11月7日等内容均无异议。但谢朝芳认为双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，谢朝芳在合同签订之后10日内将办理产权证的相应资料交付给大川公司，谢朝芳没有及时交付相关办证资料，也没有配合大川公司一同去办证，所以造成了房屋产权登记申请迟延，且逾期的期限没有超过240天，故按照合同约定，大川公司不承担违约责任。
一审法院认为，谢朝芳与大川公司《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
大川公司迟延给谢朝芳办理产权登记申请，根据双方合同的约定并从实际出发，双方在办理产权登记申请过程中均负有相互配合的义务。具体而言，谢朝芳所负的协助义务应具体体现在应大川公司的要求提供办理产权登记申请的相关资料，如果谢朝芳接到大川公司的要求后不能在合理期限内提交，则大川公司可以就迟延办理产权登记免责。本案中，大川公司无证据证明其通知了谢朝芳提供相关资料，故该院认为大川公司存在逾期办证的行为。关于谢朝芳要求大川公司支付延迟办理产权登记的违约金7531.21元的诉讼请求，该院认为，大川公司于2011年11月7日将房屋交付谢朝芳使用，按照合同约定，大川公司应当在2012年1月6日前办理产权登记申请，但实际办证时间为2012年8月21日，故迟延办证期间为2012年1月7日至2012年8月21日，共计228天，没有超过合同约定的240天期限。根据合同约定大川公司不承担违约金，故对谢朝芳要求大川公司支付逾期办证违约金7531.21元的诉讼请求，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回谢朝芳的诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由谢朝芳负担。
谢朝芳不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由大川公司承担。主要事实和理由：一、一审判决认定事实不清。具体交房时间应当以大川公司交给谢朝芳的所有交房手续上确认的时间为准。涉案房屋所产生的物管费、公摊水电费等各项费用从2011年6月4日起即由谢朝芳承担，故涉案房屋的实际交付时间应为2011年6月4日，而不是一审法院认定的2011年11月7日。二、一审法院适用法律错误。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四款第一项约定“逾期在240日（含）之内……甲方（大川公司）按日向乙方（谢朝芳）支付已付房价款万分之×的违约金”，一审法院将其中的万分之“×”错误地认定为大川公司不承担责任。1、该条款属于格式条款，且该条款内容包括提供格式条款的大川公司免除其责任，而大川公司也未采取合理的方式提示谢朝芳注意该条款，根据《合同法》第三十九条、第四十条的规定，该条款无效。2、通观该买卖合同全文但凡在合同条文中带有“×”标志的合同条款均为弃而不用的条款、对当事人不产生法律效力的条款。这种情况应当属于约定不明确，大川公司应当按照银行同期贷款利息或者第二款约定的万分之一的比例支付违约金。3、一审法院既已认定大川公司存在逾期办证的违约行为，大川公司也应当按照合同法第一百零七条之规定，对自己的违约行为承担责任。
大川公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，谢朝芳举示了以下证据：重庆市江北区人民法院作出的（2013）江法民初字第06784号、第06794号民事判决书各一份和（2013）江法民初字第06785号民事调解书一份，拟证明涉案房屋同一栋楼的其他三位业主的接房时间均在2011年6月份，进而证明谢朝芳的接房时间应为2011年6月4日。大川公司对谢朝芳举示之证据的质证意见为：对以上证据的真实性无异议，但认为该组证据与本案无关联性；大川公司向各业主发出的接房通知书上虽明确了交房时间，但业主会按自己的时间安排去实际办理接房手续，谢朝芳举示的上述证据也能够看出三位业主的接房时间不一致，故谢朝芳以此来证明其接房时间没有依据。由于以上证据与本案不具有关联性，本院对该组证据不予采信。
本院二审查明：谢朝芳在一审法院第一次开庭审理时，当庭陈述其接房时间为2011年11月7日。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点为：一、实际交房时间如何确定；二、大川公司是否应向谢朝芳支付逾期办证违约金。本院对此分别评述如下：
一、关于实际交房时间如何确定的问题。交纳物管费、公摊水电费的时间，与实际交房时间并无必然的关联性；而实际交房时间应以接房确认书等交接房手续上载明的时间并结合当事人的陈述等综合认定。同时，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。谢朝芳在一审庭审中当庭陈述其接房时间为2011年11月7日，其现在又改称交房时间应为2011年6月4日，但谢朝芳提供的证据不足以推翻其之前的陈述，故本院确认谢朝芳于2011年11月7日实际接房。谢朝芳认为交房时间应为2011年6月4日的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于大川公司是否应向谢朝芳支付逾期办证违约金的问题。双方当事人对合同中关于逾期办证违约责任条款第一项约定的万分之“×”的理解发生争议，谢朝芳认为“×”应视为约定不明确，大川公司认为“×”应理解为不支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，结合该条款第二项关于逾期超过240日按日万分之一支付违约金的约定，该“×”应理解为不支付违约金，理由如下：第一，该条款是以逾期是否超过240日作为时间节点分情况各自进行约定的；第二，根据该合同条款第一项、第二项本身所使用的词句和交易习惯，该条款第二项约定的违约责任应大于该条款第一项约定的违约责任；第三，该合同条款应结合第一项、第二项的规定，进行全文理解；第四，如果采纳谢朝芳按照银行同期贷款利率支付利息的意见，则会产生逾期办证期间短的比逾期办证期间更长的反而承担了更大的违约责任，这明显与双方的合同目的和交易习惯不相符；第五，如果采纳谢朝芳按第二款约定的万分之一的比例支付违约金的意见，则会产生只要有逾期办证的违约行为就应当按日万分之一的比例支付违约金的结果，这明显与双方以逾期是否超过240日作为时间节点分别进行违约责任约定的合同目的不符。因此，双方关于逾期办证违约责任之约定的真实意思应为，逾期未超过240日的，大川公司不支付违约金；逾期超过240日的，大川公司每日按已付房价款的万分之一支付违约金。同时，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，大川公司逾期办证违约期间未超过240日，故谢朝芳要求大川公司支付逾期办证违约金的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，谢朝芳的上诉理由均不能成立，对其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人谢朝芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 何 欢