浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台玉港民初字第188号
原告：余美明。
委托代理人：许劲松。
被告：李青文。
原告余美明与被告李青文租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理，依法由审判员赵萃独任审判，适用简易程序于2014年10月8日公开开庭进行了审理，原告余美明及其委托代理人许劲松、被告李青文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余美明诉称：2013年3月13日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于玉环县玉城街道垟青大厦5号楼16层b座的房屋，合同对租期、租金等已约定：租期3年（自2013年3月13日至2016年3月12日）；第一年租金45000元，第二年租金47000元，第三年租金48000元，租金按年支付，每年提前一个月支付租金，押金3000元。合同签订后，被告支付了第一年45000元租金及2000元押金。2014年2月13日，原告向被告催讨第二年的租金，被告说迟几天支付，后多次催讨未果。2014年6月7日开始，原告求助玉环县玉城街道人民调解委员会（以下简称“玉城调委会”），被告未露面，电话中污蔑原告换锁。直至6月底，被告出现，玉城调委会工作人员建议被告支付租金8000元，原告认为被告已拖欠四个多月的房租16000元左右，要求被告支付12000元，后双方协商未果。7月底，原告第二次到玉城调委会请求调解，因被告不出现调解不成。之后，原告写了一张房屋出租贴在楼下，有人欲向原告承租，因被告不搬离故不能另外出租，原告遂委托他人、报警110，但与被告均未调解成功。2014年8月15日，原告向被告发出支付租金催告通知书。2013年5月至2014年9月的电费180.22元未付。现起诉要求：一、判令解除原、被告于2013年3月13日签订的租赁合同；二、判令被告立即腾退租赁房屋；三、判令被告支付原告电费180.22元及27002元（租金从2014年3月12日暂算至2014年10月8日止），并继续支付租金至实际腾退之日止；四、诉讼费用由被告负担。
被告李青文辩称：承认和原告签订了三年的租赁合同，对拖欠电费的事实无异议。但对拖欠的租金金额有异议，且不认可押金交付2000元，被告不清楚押金事项，系被告的合伙人按合同约定交给原告3000元。2014年3月，被告和原告口头谈好延迟两个月支付第二年房租47000元，但未到约定时间，被告的合伙人发现房屋门锁被换，导致被告至今无法进入该房屋，遂原、被告发生矛盾。2014年7月，被告接到原告电话通知到玉城调委会解决此事，在玉城调委会工作人员的询问下，原告承认换锁的事实。玉城调委会建议双方解除租赁关系，如果调解成功的话，一个星期后搬离清空，被告表示同意。调解过程中，原告认为被告已拖欠4个月房租16000元左右，要求先支付两个半月。被告只认可换锁前的一个月多三天的房租5000元，双方协商不下，调解失败。七月中下旬，调解委员会再次组织调解，被告明确表示不再承租，后双方因房租金额谈不拢再次调解失败。七月底，经本院港北法庭人民调解室调解不成，后发生诉讼。目前只认可租金9000元。
经本院审理查明：2013年3月13日，原、被告签订一份“租赁合同”，约定被告承租原告位于玉环县玉城街道垟青大厦5号楼16层b座的房屋，合同对租期、租金等已约定：租期3年（自2013年3月13日至2016年3月12日）；第一年租金45000元，第二年租金47000元，第三年租金48000元，租金按年支付，每年提前一个月支付租金，押金3000元；水电费、管理费、税费等费用均由被告承担。后双方因故发生矛盾，被告未按合同约定支付电费及第二年租金。2014年7月初，双方第一次到玉城调委会解决未果。2014年7月底，玉城调委会再次组织调解不成。之后，原告写了一张房屋出租贴在楼下。2014年8月15日，原告向被告发出支付租金催告通知书。
以上事实有原告提供的租赁合同、支付租金催告通知书、玉环县电力公司发票、询问笔录及原、被告当庭陈述为证。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人之间真实的意思表示，内容并不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点在于原告是否换锁及被告应付房租的金额。关于原告是否换锁，被告认为原告在其拖欠房租一个月多三天时换锁，致被告不能使用该房屋，故只认可换锁前房租5000元。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告主张原告换锁，但未提供相应的证据，也未申请证人出庭作证，故本院不予采信。关于被告应付房租的金额。原告认为被告应从2014年3月12日起支付至实际腾退之日止。被告认为应支付至换锁前。本院认为，被告未按约定的期限支付房租，构成违约，即使原告存在上述换锁行为，也是原告作为出租人依法行使解除合同的权利，合同解除后，被告未及时腾退房屋的，也应当支付占用房屋的费用至实际腾退之日止。被告承认其在第二次玉城调委会调解过程中明确表示不再承租，原告在第二次调解失败后对外张贴了出租的广告，这两项事实说明原、被告在第二次玉城调委会调解之后已达成解除租赁合同的合意。本院认为，当事人协商一致，即可解除合同，故该租赁合同已于2014年7月底解除。被告承租原告的房屋，应当及时支付租金，被告经原告催讨，没有及时支付房租，显属违约，应当承担继续支付房租至合同解除时的违约责任。合同解除后，被告未及时腾退房屋，应承担占用期间的费用。关于占用期间的费用计算标准，双方当事人就租金已有明确约定，故本院酌情确定按租金标准支付费用。根据双方约定，按照月租金3917元（47000÷12），从2014年3月12日暂计至2014年10月8日止为27002元。关于押金，被告认为交纳了3000元，未能提供证据证明，故被告辩称不成立，本院确认押金的数额为2000元，并应在租金中予以扣除，故由被告支付租金及占用费25002元，并继续支付房屋占用费至实际腾退之日止。2013年5月至2014年9月产生的电费为180.22元，原、被告均无异议，本庭予以认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十三条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、确认原告余美明与被告李青文于2013年3月13日签订的《租赁合同》已于2014年7月底解除；
二、由被告李青文于本判决生效后三日内腾退位于玉环县玉城街道垟青大厦5号楼16层b座的房屋；
三、由被告李青文于本判决生效后七日内支付原告余美明租金及房屋占用费共计人民币25002元（暂算至2014年10月8日），并继续按照每月3917元的标准支付房屋占用费至实际腾退之日止；
四、由被告李青文于本判决生效后七日内支付原告余美明电费180.22元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费294元，减半收取计人民币147，由被告李青文负担（此款本判决生效后七日内向本院港北法庭交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院港北人民法庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。同时向浙江省台州市中级人民法院预交上诉案件受理费294元，并将交费复印件交本院港北人民法庭。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（款汇台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市支行，帐号：19900001060000225089001）。
审 判 员 赵 萃
二〇一五年二月十六日
代理书记员 黄春玲