四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3977号
上诉人（原审被告）谢郑涛，男，汉族，1978年1月12日出生，住成都市金牛区。
委托代理人谷浩，四川世正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李春花，女，汉族，1976年2月6日出生，住成都市金牛区。
委托代理人赵建平，四川英鼎律师事务所律师。
原审第三人成都天将投资咨询有限责任公司。住所地：成都市青羊区青羊大道***号。
法定代表人侯晓琴，总经理。
委托代理人张广宇，女，汉族，1976年8月24日出生，住成都市高新区。
上诉人谢郑涛因与被上诉人李春花、原审第三人成都天将投资咨询有限责任公司（以下简称天将公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第1003号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，谢郑涛系金牛区成彭路12号1栋1楼13号商业用房（业务件号为：权0342791，原地址为解放西路10号附7-8号，以下简称成彭路商铺）的所有权人。谢郑涛与案外人林敏辉签订了一份《租房协议》，约定：“林敏辉租用成彭路商铺，每月租金4500元，合同有效期至2012年12月31日止，合同期满后，在同等条件下，林敏辉享有优先续约权，续约合同在期满前15天签订”。
2012年9月29日，谢郑涛决定出卖其成彭路商铺，委托了天将公司以1550000元的价格挂牌销售其商铺。
2012年10月25日，谢郑涛作为甲方（出卖方）与作为乙方（买受方）的李春�以及作为丙方（居间方）的天将公司签订了一份《房产买卖合同》，约定：“谢郑涛将成彭路商铺（已出租）出售给李春花，总价1500000元，李春花在签订本合同的同时支付谢郑涛购房定金50000元，待房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款。谢郑涛应在本合同签订的同时将房屋的相关资料原件交由天将公司保管。首付款：725000元，由李春花在房管局递件成功当日支付谢郑涛。余款725000元，在房管局领新产权证前支付谢郑涛。房屋交易按国家及地方相关规定应缴纳的费用有：1、维修基金、2、营业税及附加、3、契税、4、个人所得税、5、交易手续费、6、土地出让金、7、转移登记费、8、书证费、9、委托公证费、10、提档费、11、印花税，上述费用由李春花承担1至11项。如谢郑涛以赠与或继承方式取得本合同房屋，则在过户交易时产生的20%个人所得税由谢郑涛承担。天将公司协助李春花、谢郑涛办理房屋的权证过户手续，李春花、谢郑涛应在2012年10月29日前前往房管部门办理过户手续。谢郑涛、李春花同意于2012年12月31日腾出房屋，并由天将公司协助双方办理物业交割手续。李春花在签订本合同的同时按房屋成交价的1.5%的比例向天将公司支付居间服务费，即22500元。由于天将公司已经为谢郑涛、李春花提供居间服务促成合同签订并尽到自己如实告知的义务，故无论基于何种原因谢郑涛、李春花不能依本合同之条款成交该房屋，导致天将公司未能收取居间服务费的，则天将公司有权要求违约一方依据合同成交价的2.5%支付违约金，以弥补天将公司居间服务费的损失。谢郑涛、李春花双方任何一方未按合同约定的期限办理过户，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房产成交价千分之三的违约金。李春花未按本合同约定期限、约定方式�付各项款项的，谢郑涛有权向李春花追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止。每逾期1日，李春花向谢郑涛支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过7日，李春花仍未付款的，谢郑涛有权单方解除合同、书面通知李春花并依法及依据合同的约定追究李春花违约责任。7.3条：谢郑涛未按合同约定的期限将上述房产交付或过户李春花，每逾期一日，谢郑涛应向李春花支付该房产成交价千分之三的违约金。逾期天数超过七日，谢郑涛仍未交房，李春花有权单方解除本合同、书面通知谢郑涛并依法及依据合同7.4条约定追究谢郑涛的违约责任。7.4条：谢郑涛、李春花任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总价款20%的违约金。本合同附件：一、《房屋附属设施设备清单》；《物业交割单》；三、《租赁合同》（即林敏辉与谢郑涛签订的《租房协议》）。此商铺租金在产权过户完成当日归李春花收取，谢郑涛已收租金由李春花在支付谢郑涛房屋尾款时一次性扣除。在2012年10月29日前，谢郑涛须办理完与现租赁方放弃续租手续。此商铺产权必须是商业，如不是商业，三方各不担责，谢郑涛归还李春花全部定金，天将公司不收取中介费”。
2012年10月25日下午3时04分，李春花通过银行转账的方式向谢郑涛支付了购房定金50000元。
2012年10月26日，谢郑涛将《房产买卖合同》向案外人林敏辉出示，并要求案外人林敏辉出具一份放弃续租成彭路商铺的承诺，案外人林敏辉告知谢郑涛需考虑后再答复。2012年10月27日，案外人林敏辉向谢郑涛出具了一份《申明》，其上载明：“我是成彭路商铺的承租人林敏辉，目前业主谢郑涛要出售我承租的房子，出售价格为1500000元，我决定以同等价格优先购买”。
2012年10月29日，谢郑涛、李春花、第三人天将公司一同前往房管局办理成彭路商铺过户手续，但最终谢郑涛未将成彭路商铺过户给李春花。
2012年11月18日，谢郑涛通知第三人天将公司、李春花，要求解除三方签订的《房产买卖合同》，李春花、第三人天将公司均未同意解除合同。同时，因第三人天将公司没有退还谢郑涛房产证，谢郑涛至房产管理部门办理了房产证挂失登记。
2012年11月26日，谢郑涛与案外人林敏辉签订了一份《协议书》，约定：“一、林敏辉承租谢郑涛成彭路商铺已经多年，现谢郑涛决定以1500000元的价格出售林敏辉承租的商铺。林敏辉已经书面通知谢郑涛要求以同等价格优先购买，谢郑涛也同意按照同等条件以1500000元的价格将房屋出售给林敏辉。二、由于谢郑涛事前不知道林敏辉有购房要求，因此在没有通知林敏辉的情况下，就与第三方签订了房屋买卖合同。目前谢郑涛虽然已通知第三方解除合同，但由于商铺的产权证被扣押在中介手中，因此无法及时办理过户手续。三、考虑林敏辉的房屋租期到今年12月31日到期，而谢郑涛要解决与第三方之间的合同纠纷又不能在年底完成。为保证林敏辉法定的优先购买权利，双方同意将林敏辉的租房期限顺延至谢郑涛、林敏辉完成商铺交易手续之日止。顺延期间的房租按原约定按月支付”。
2012年12月10日，因谢郑涛未按与李春花、第三人天将公司的约定将房屋过户给李春花，李春花诉至原审法院，请求判令：1、确认房屋买卖合同有效，谢郑涛及时向李春花交付房屋并协助办理产权变更登记；2、谢郑涛向李春花支付违约金300000元；3、谢郑涛承担全部诉讼费。
该案审理过程中，案外人林敏辉向原审法院提交了参加诉讼申请书，申请作为第三人参加本案审理，并要求原审法院在本案中判决确认其享有优先购买权。2013年4月1日，原审法院询问林敏辉的代理人ＸＸ，要求其明确林敏辉的请求，ＸＸ明确为两项：“1、确认林敏辉对成彭路商铺享有优先购买权；2、将成彭路商铺按照同等价格卖给林敏辉。”原审法院告知林敏辉在10日内向有管辖权的法院另行起诉前述两项，否则视为放弃优先购买权。2013年4月10日，林敏辉以谢郑涛、李春花、天将公司为被告诉至原审法院（案号（2013）金牛民初字第3536号），其诉讼请求为：“1、确认林敏辉享有优先购买权；2、确认三被告订立的《房屋买卖合同》相对原告无效。”2013年6月5日，原审法院以林敏辉并未在合理期限内表示以“同等条件”购买成彭路商铺，且其至今也未同意以“同等条件”购买成彭路商铺为由在（2013）金牛民初字第3536号案中判决驳回了林�辉的诉讼请求。后林敏辉对判决不服上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2013年10月23日作出（2013）成民终字第4908号民事判决书，以林敏辉没有在同等条件下购买成彭路商铺的意愿，其已放弃了优先购买权的行使为由判决驳回上诉，维持原判。
2014年4月8日，李春花向原审法院提交书面申请，撤回了要求谢郑涛向李春花交付房屋的诉讼请求，其余诉讼请求不变，原审法院对李春花的申请予以准许。
原审法院另查明，李春花系案外人成都致金宏房地产经纪有限公司的法定代表人。
庭审中，李春花、谢郑涛共同确认林敏辉现仍在租赁使用成彭路商铺。谢郑涛称其在2012年12月31日后仍按照每月4500元的标准向林敏辉收取成彭路商铺的租金。李春花称成彭路商铺的租金在2012年12月31日后的市场价为每月10000元。
原审法院认定上述事实，采信了如下证据：身份�、企业法人营业执照、房产登记信息、租房协议、房产买卖合同、银行转款记录及收据、申明、协议书、（2013）金牛民初字第3536号民事判决书、（2013）成民终字第4908号民事判决书以及当事人当庭一致陈述在案佐证等。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，因李春花与谢郑涛、第三人天将公司签订的《房产买卖合同》并无前述导致合同无效的情形，故三方签订的《房产买卖合同》合法有效。李春花要求谢郑涛协助李春花办理成彭路商铺的产权变更登记手续，因谢郑涛愿意协助李春花办理产权变更登记手续，故原审法院对李春花的该项诉讼请求予以支持。因《房产买卖合同》约定李春花在办理过户手续递件成功当日应支付余款725000元，并在领取新产权证前支付余款725000元，故在谢郑涛协助李春花办理完毕产权变更登记手续前，李春花应履行前述义务。李春花主张谢郑涛应支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，李春花有权选择适用违约金或者定金条款，故原审法院对李春花的该项主张予以支持。谢郑涛辩称其在2012年10月29日与李春花办理过户手续时，房管局要求谢郑涛出具承租人放弃优先购买权的书面证明材料，否则不予过户，而此时承租人林敏辉主张了优先购买权，导致谢郑涛无法向房管局出具放弃优先购买权的书面证明材�，谢郑涛应当免除违约责任。原审法院对谢郑涛的前述辩论意见不予采纳，其理由如下：其一、谢郑涛未出示证据证明是因其未能出具承租人放弃优先购买权的书面证明导致房管局不予办理过户手续，谢郑涛应承担举证不能的责任；其二、根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，即使是因林敏辉主张优先购买权导致谢郑涛不能将房屋过户给李春花，谢郑涛也不能免除其违约责任。李春花要求谢郑涛按照《房产买卖合同》第7.3条的约定支付违约金300000元（购房款1500000元×20%），谢郑涛辩称李春花主张的违约金过分高于其损失，应对违约金予以减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，因李春花主张的损失项目中，除了李春花所受的租金损失已经实际产生，且应由谢郑涛赔偿外，李春花没有出示充分的证据证明其本案律师费损失以及由法院判决过户导致过户税费增加的损失，且前述损失即使产生，李春花要求由谢郑涛赔偿也没有法律依据，故通过参照谢郑涛应赔偿的损失项目，李春花请求的违约金300000元过高，原审法院应予以减少，原审法院对谢郑涛的辩解理由予以支持。对谢郑涛应付违约金金额的认定，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第�款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因《房产买卖合同》约定成彭路商铺应在2012年10月29日前办理过户手续，在产权过户完成当日起该商铺的租金应由李春花收取，而现成彭路商铺仍未过户，李春花也未收取到该商铺的租金，由于李春花未出示证据证明现今成彭路商铺的租金标准，故原审法院在计算违约金时，酌情按照每月5850元（4500元×130%）的标准，从2012年10月29日起计算至谢郑涛实际将成彭路商铺过户至李春花名下之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十一条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法�若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、李春花与谢郑涛、天将公司于2012年10月25日签订的《房产买卖合同》合法有效；二、谢郑涛于判决生效之日起十日内协助李春花办理成都市金牛区成彭路12号1栋1楼13号房屋（业务件号：权0342791）的产权变更登记手续，李春花于谢郑涛成功向房管局递交过户所需资料当日支付谢郑涛购房款725000元，并于房屋产权变更登记至李春花名下前支付谢郑涛购房款余款725000元；三、谢郑涛于判决生效之日起十日内向李春花支付违约金（违约金的计算方式为：按照每月5850元的标准，从2012年10月29日起计算至谢郑涛将金牛区成彭路12号1栋1楼13号房屋过户至李春花名下之日止）；四、驳回李春花的其他诉讼请求。一审案件受理费6000元、诉讼保全费5000元，共计11000元由谢郑涛负担（此款李春花已预付，谢郑涛应在判决生效之日起�日内向李春花支付）。
宣判后，原审被告谢郑涛不服原判，向本院提起上诉。请求：1、撤销原判；2、李春花要求谢郑涛支付300000元违约金过分高于其损失，请求依法减少；3、李春花在订立涉诉《房产买卖合同》时具有明显过错，应当承担相应民事责任；4、天将公司违规撮合涉诉《房产买卖合同》具有明显过错，应当承担赔偿。其主要上诉理由为：1、涉诉《房产买卖合同》签订后，李春花只向谢郑涛支付定金50000元，而李春花主张了300000元的违约金，明显过分高于其所遭受到的损失。请求法院对该违约金减少。2、谢郑涛因对房地产买卖的法律规定不熟悉，在没有事先通知涉诉房屋承租人、没有取得承租人放弃同等条件优先购买权手续的情况下，听从天将公司的安排与李春花订立了涉诉《房产买卖合同》，致使本案纠纷发生。李春花是成都致金宏房地产经纪有限�司的法定代表人，作为专职从事房地产中介服务的专业人员，在明知订立涉诉《房产买卖合同》的相关手续尚不完备的情况下，仍与谢郑涛订立合同，具有明显过错，根据住房和城乡建设部第8号令《房地产经纪管理办法》和成都市房地产经纪协会成经协（2011）9号《成都市房地产居间行业服务规范（试行）》的相关规定，应当承担相应的民事责任。3、谢郑涛对房地产买卖的法律规定不熟悉，在决定出售涉诉房屋时，特委托专职从事房地产中介服务的天将公司居间代理。天将公司没有依法履行居间义务、没有充分保障委托人的权益。其在明知订立涉诉合同的相关手续尚不完备的情况下，仍违规撮合谢郑涛与李春花订立合同，其有明显过错，根据住房和城乡建设部第8号令《房地产经纪管理办法》和成都市房地产经纪协会成经协（2011）9号《成都市房地产居间行业服务�范（试行）》的相关规定，应当承担赔偿责任。
被上诉人李春花答辩称，谢郑涛的上诉理由无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人天将公司答辩称，天将公司已履行了居间服务，不存在过错。原审认定事实和适用法律正确，请求维持原判。
二审中，各方当事人对于原审法院审理查明的事实均无异议，本院对原审法院审理查明的事实予以确认。
二审中，各方当事人均未提交有新证据。
二审中，谢郑涛针对其第2项上诉请求即“李春花要求谢郑涛支付300000元违约金过分高于其损失，请求依法减少”的请求明确为因李春花没有损失，故谢郑涛不应赔偿李春花的损失。谢郑涛针对其第3项上诉请求明确为要求李春花承担本案50%的民事责任。谢郑涛针对其第4项上诉请求明确为要求天将公司承担本案50%的民事责任。
本院认为，谢郑涛与李春花、天将公司之间的《房产买卖合同》合法有效。本案的主要争议焦点为：李春花、天将公司是否承担本案的责任，本案的违约金是否过高。合同责任通常被称为违约责任，是因合同当事人不履行合同义务所依法承担的法律责任。谢郑涛与李春花之间是房屋买卖关系，李春花作为案涉房屋的购买方其主要义务是支付相应的购房款。该房屋买卖关系中约定李春花分期向谢郑涛支付购房款，其中购房定金50000元在签订合同的同时支付，首付款和余款在房管局递件成功和在房管局领新产权证前支付。本案中，李春花已按约在签订案涉合同时向谢郑涛支付了购房定金50000元，履行了合同约定的支付相应款项的义务。李春花是否明知存在优先购买权的情况与谢郑涛是否承担责任无关。天将公司和谢郑涛之间是居间合同关系。从案涉合同约定的内容来看，天将公司已经为谢郑涛、李春花提供居间服务促成合同签订并尽到自己如实告知的义务，谢郑涛未能保障案外人林敏辉的优先购买权与天将公司亦无关。同时，即使按照谢郑涛主张李春花和天将公司承担责任所依据的住房和城乡建设部第8号令《房地产经纪管理办法》的规定，房地产经纪机构存在违反本办法的行为，也只是由房地产主管部门对相应人员进行罚款。因此，谢郑涛关于李春花和天将公司承担本案责任的上诉主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。因《房产买卖合同》约定成彭路商铺应在2012年10月29日前办理过户手续，产权过户完成该商铺的租金应由李春花收取，而现在成彭路商铺仍未过户，李春花未能收取到其本应收取的租金，因此，该租金损失为李春花的实际损失。原审法院参照租金认定本案违约金并无不当，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案�受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费5800元，由上诉人谢郑涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾耀林
审 判 员 尹 英
代理审判员 张菲菲
二〇一四年八月一日
书 记 员 李 玲