河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终865号
上诉人（原审被告）信阳万家灯火实业有限公司
法定代表人于涛，职务公司董事长。
委托代理人郭峰，河南银辉律师事务所律师。
委托代理人闫在亮，该单位员工。
上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司信阳东城支行
负责人徐秋丽，该行行长。
委托代理人王志元，该行工作人员。
委托代理人陈俊，河南金誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）代曙光，男，1967年9月6日生，汉族，住河南省光山县。
委托代理人王仁枝，系代曙光妻子。
委托代理人程亚东，河南通冠律师事务所律师。
原审被告中国农业银行股份有限公司信阳分行
负责人杨兴甫，该行行长。
委托代理人李筑波，该行工作人员。
上诉人信阳万家灯火实业有限公司（以下简称万家灯火公司），上诉人中国农业银行股份有限公司信阳东城支行（以下简称农行信阳东城支行）与被上诉人代曙光，原审被告中国农业银行股份有限公司信阳分行因房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2016）豫1502民初3396号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人万家灯火公司的委托代理人郭峰、闫在亮，上诉人农行东城支行的委托代理人王志元、陈俊，被上诉人代曙光的委托代理人王仁枝、程亚东，原审被告中国农业银行股份有限公司信阳分行（以下简称农行信阳分行）的委托代理人李筑波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，原位于人民路××房屋××面积2765.89㎡，房屋所有权人陈轸，共有人涂风娥，因处于信阳火车站广场区域房屋拆迁范围，要予以拆迁。2007年，被告万家灯火公司（甲方）与陈轸（乙方）达成《金汇宾馆拆迁框架协议》一份，主要内容为：乙方选择产权调换补偿方式，甲方在原区域为乙方设计面积相同的房屋等内容。2010年7月3日，陈珍出具声明一份，内容为：陈轸，男，河南省郑州市人。声明事项：本人自愿放弃位于信阳市民权路与××交叉口东北角原“金汇宾馆”拆迁房的产权，现产权归原合伙人代曙光所有。特此声明。陈轸同时在下面声明：如因产权发生纠纷，有我陈轸承担全部法律责任，徐风娥签字为同意。声明人：陈轸，2010年7月3日。2013年11月12日，陈轸、涂风娥（甲方）与代曙光（乙方）签订《协议书》一份，主要内容为：甲方陈轸，男，一九六四年二月十一日出生，公民身份证号码：，住址河南省光山县××公安街××号。涂凤娥，女，一九六五年十月二十七日出生，公民身份证号码：，住址郑州市××路××号院95号楼。（以下简称甲方）乙方代曙光，男，一九六七年九月六日出生，公民身份证号码：，住址河南省××××号。（以下简称乙方）甲方陈轸与涂凤娥系夫妻关系。甲方原在浉河区人民路××号有房屋产权，因城市建设改造被拆迁，被拆迁人陈轸（共有：涂凤娥），甲方选择了产权置换，并委托孙少华代为与信阳万家灯火实业有限公司签订了《拆迁补偿安置协议书》，获取了返迁权，《拆迁补偿安置协议书》附后。现就有关返迁权转让事宜达成如下协议条款：一、甲方自愿同意与信阳万家灯火实业有限公司签订的《拆迁补偿安置协议书》上载明的属于涂凤娥的返迁权全部转让给乙方，乙方同意接受甲方的返迁权转让。二、本协议生效后，乙方应按照甲方与信阳万家灯火实业有限公司签订的《拆迁补偿安置协议书》和其他有关规定的条款执行。三、房屋返迁权转让如有纠纷由甲乙双方承担全部责任。四、本协议生效后，甲乙双方不得无故反悔。五、本协议甲乙双方签字后生效。同时（2013）信大证民字第2435号公证书对上述协议书予以公证。2011年12月17日，张香军（时任被告农行信阳东城支行副行长），代莹（原告代曙光堂妹），给信阳万家灯火实业有限公司出具代曙光与农行信阳东城支行购房协商意见一份，内容为：信阳万家灯火实业有限公司：返迁户代曙光经与农行信阳东城支行协商，双方同意：将代曙光名下万家灯火城市广场10#楼12、13号1——2层门面房，面积444㎡（以实际测量为准）按23800元/㎡的价格，出售给农行东城支行，税费由农行东城支行承担。委托贵公司与农行东城支行签订购房协议，办理相应手续。售房款到位后请贵公司如数转划至代曙光名下，由信阳农行负责将款项落实到位。张香军在下面签字为同意。2011年12月26日，信阳万家灯火实业有限公司（作为出卖方与农行信阳东城支行（作为买受人）签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：买受人购买的商品房为第10幢，1－2层（112、211、113、212）号房。建筑面积共485.38平方米。人民币每平方米23800元，计款11552044元。出卖人应当在2012年6月30日前商品房交付买受人。合同加盖有农行东城支行公章，并有张香军个人签字。2012年4月16日，被告万家灯火公司与被告农行信阳东城支行又签订一份补充协议一份，内容为：“甲(信阳万家灯火实业有限公司)乙（中国农业银行股份有限公司信阳市东城支行）双方于2011年12月26日签商品房买卖合同，乙方购买甲方万家灯火城市广场项目第10幢1、2层112、211、113、212号房，建筑面积485.38平方米，该商品房单价为人民币每平方米23800元，总金额人民币壹仟壹佰伍拾伍万贰仟零肆拾肆元整（11552044）。原约定付款方式为：合同签订日支付9241635元，剩余房款2310409元，在产权证办齐后付清（即合同签丁日支付房款的80%，剩余20%房款在产权证办齐后付清）。后甲方提出：原约定付款方式中，乙方预留款项较多，超过了正常水平，因此，甲方无法开具发票，无法办理产权证，相应条款应予修订。现经甲乙双方共同协商，签补充协议如下：修订付款方式为：合同签订日，乙方支付房款的80%，即人民币9241635元；约定交房日（2012年6月30日）两个月前（即2012年4月20日前），乙方再支付房款的15%，即人民币1732806.60元，剩余房款在产权证办齐后付清。甲方于乙方第二次支付15%房款时向乙方出具发票。”合同签订后，被告农行信阳东城支行分二次向被告万家灯火汇购房款计10974441.6元。2012年2月24日，被告万家灯火公司通过工行向原告转款700万元。
原审另查明，2010年7月13日代曙光出具授权委托书一份，委托代莹全权代理本人办理位于信阳市民权路与××交叉口东北角原“金汇宾馆”返迁安置房分房、选房、房产证办理等手续，以及与之相关的一切事宜。2012年2月17日代莹向万家灯火小额担保公司提出贷款申请，要求贷款200万元。2013年6月14日，代莹出具证明一份，内容为：农行东城支行从万家灯火实业有限公司购买的第10幢一、二层112、211、113、211号房购房款已分两批（第一批总房款的80%计￥9241635.00元；第二批总房款的15%计￥1732806.60元）按协议支付给万家灯火公司。因代莹在万家灯火小贷公司有一笔200万的贷款未还，万家灯火公司暂扣房款200万作为还款抵押。此行为与农行东城支行无关，农行不承担责任。若出现纠纷，由代莹本人承担责任。2016年10月26日，信阳市浉河区万家灯火小额贷款有限公司出具证明一份，内容为：本公司于2012年7月23日收到信阳万家灯火实业公司转来贰佰万元，用于代莹偿还其在本公司以农行购房款作为还款保证的贷款贰佰万元整债务，此笔贰佰万元的债务已经由信阳万家灯火实业公司代为偿还完毕。
原审法院认为，公民、法人的合法民事权益应受法律保护。原“金汇宾馆”产权人陈轸，涂风娥通过协议将“金汇宾馆”返迁权等相关权利转让给代曙光，故代曙光对因“金汇宾馆”拆迁而采取产权调换的方式获得的10号楼1－2层、112、211、113、212号房具有合法的权利，故原告代曙光具有诉讼主体资格。2011年12月26日被告万家灯火公司与被告农行信阳东城支行签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。被告农行信阳东城支行应按协议约定将余款577602.4元及时给付原告代曙光，被告万家灯火公司在收到被告农行信阳东城支行汇款后，应及时将购房款转交原告代曙光，本案中，被告万家灯火公司用代曙光200万元售房款抵扣代莹在其下属公司贷款的行为，并未得到代曙光的授权及认可，代莹对此笔款无权处分，属于超越代理权行为，被告万家灯火公司应将此款退还给原告代曙光，代莹所借款项，应向代莹主张权利，关于本案另一争执焦点，即税费问题，与本案不属同一法律关系，双方可另行协商处理。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决：一、被告中国农业银行股份有限公司信阳东城支行于判决书生效后十五日内给付原告代曙光购房余款577602.4元及利息（以577602.4元为本金，按年利率6%计息，从2012年8月1日起至判决书确定履行之日止）。二、被告信阳万家灯火实业有限公司于判决书生效后十五日内给付原告代曙光购房款3974441.6元及利息（以3974441.6元为本金，按年利率6%计息，从2012年6月1日起至判决书确定履行之日止）。三、驳回原告代曙光其他诉讼请求。案件受理费43216元，由被告中国农业银行股份有限公司信阳东城支行负担9576元，被告信阳万家灯火实业有限公司负担33640元。
宣判后，上诉人农行信阳东城支行不服提起上诉称，一、剩余5%比例购房款支付条件尚未成就，上诉人有权拒绝支付。根据农行信阳东城支行和万家灯火公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》约定，农行信阳东城支行购买万家灯火公司的房屋，合同签订时支付房屋总价款的80%，交付房屋时支付总价款的15%，余款即房屋总价款的5%在产权证办齐后付清。合同签订后，农行信阳东城支行已经向万家灯火公司支付总房款的95%，剩余5%的房款577602.40元未支付。因农行信阳东城支行未取得房屋的产权证，故剩余5%的房款支付条件尚未届至。原审虽查明了该事实，但判决农行信阳东城支行提前支付其预留的在产权证办齐后始付清的房款，没有法律依据，裁决上诉人支付利息，更无法律依据。二、房屋买卖产生的税费，应由买卖各方按法律规定承担。对于房屋买卖中各方应承担的税费，根据法律规定确定，由卖方承担的就由卖方缴纳。农行信阳东城支行已依法缴纳其作为买方的契税，其余部分应由被上诉人承担。
万家灯火公司称对农行信阳东城支行的上诉无答辩意见。
原审被告农行信阳分行称对农行信阳东城支行的上诉无答辩意见。
代曙光答辩称，原审认定事实清楚，判决结果正确，请法院依法驳回农行信阳东城支行的上诉请求。代曙光与农行信阳东城支行的合同签订在先，未明确约定给付房款的履行期限，但代曙光自协议达成后便将房屋交付给了农行信阳东城支行，农行信阳东城支行接收并占有、使用。农行信阳东城支行与万家灯火公司签订的合同有效，但签订在后。代曙光主张农行信阳东城支行自欠款之日起按银行贷款利率支付利息的诉请符合法律规定。根据代曙光和农行信阳东城支行的协商购房书面意见，双方约定交易房屋产生的税费由农行信阳东城支行承担，该约定合法有效。
上诉人万家灯火公司不服提起上诉称，一、代莹作为代曙光的代理人，其行为后果应由代曙光承担，以代莹名义保证的200万元借款，即使超越代理权限，也构成表见代理。代莹有代曙光的授权委托书，是代曙光的合法代理人。代莹把房屋卖给农行的行为，代曙光认为合法有效，不超越代理权限。既然代莹有权代表代曙光处分房屋，那么代莹当然有权处分应收房款，所以代莹借款的还款保证没有超过代理权限，当然有效。即使代莹的借款行为和保证还款的承诺行为超越代理权限，也构成表见代理，代曙光应承担相应后果。万家灯火小贷公司和万家灯火公司作为善意第三人，如果没有代莹签字的委托书在先，没有对应收账款作为还款保证的合理信赖，不会向代莹发放200万元借款。二、万家灯火公司有新证据证明，万家灯火公司扣除200万元购房款用于偿还代莹的借款得到了代曙光的事后追认。代莹自愿到万家灯火公司就借款情况进行说明，为万家灯火公司出具了证言。证明如下事实，代莹和王仁枝一起去万家灯火公司财务领取700万元房款时，王仁枝提出了对200万元扣除的疑问，经代莹说明后，王仁枝当场认可了200万元扣款的有效性。代莹和其丈夫郑曙一起向代曙光、王仁枝出具200万元借条。以上事实充分说明代曙光事后追认了扣除200万元房款用于偿还代莹贷款的事实。三、万家灯火公司作为农行和代曙光的受托人，预留194万元款项用于缴纳税款合理合法，是执行委托协议的一部分。根据农行和代曙光的委托函，万家灯火公司义务是:代替代曙光和农行签署房屋买卖协议，转交购房款，代开发票和办理税费手续。万家灯火公司已经依照委托开具了购房发票，代办税费手续必然要产生税费费用，预留194万元的行为是为了履行委托任务，用于代办税费，合理合法。在代曙光、农行信阳东城支行没有缴纳税费之前，预留行为是自助行为，符合留置权构成要件。
农行信阳东城支行答辩称买房税费应由买房方承担，卖房税费应由卖房方承担。
原审被告农行信阳分行称其不是本案当事人。从材料上看，代曙光无出卖诉争房产的资格，不拥有诉争房产的所有权。
代曙光答辩称原审认定事实清楚，判决结果正确，请法院依法驳回万家灯火公司的上诉请求。一、代曙光委托给代莹全权办理返迁安置房分房、选房、房产证办理等手续，以及与之相关的一切事宜。代莹和张香军协商购房的书面意见中明确指出售房款到位后万家灯火公司应如数转划至代曙光名下。可见万家灯火公司明知代莹无权处分售房款。万家灯火公司的行为主观上不是善意，不构成表见代理。二、代莹的证言是孤证，没有证据与之相印证。不能证明代曙光对代莹处分购房款进行了事后追认，不能作为定案依据。三、万家灯火公司预留1974441.6元没有法律依据。自助行为指权利人受到不法侵害后，为保全或恢复自己权利，在情事紧迫情况下的自助行为。留置权是指债务人不按合同约定期限履行债务时，债权人有权依照法律规定留置财产。2011年12月17日，张香军（时任农行信阳东城支行副行长）、代莹共同给万家灯火公司出具的代曙光与农行信阳东城支行购房协商意见一份，告知了万家灯火公司“税费由农行信阳东城支行承担。”故万家灯火公司可在协助办理相关手续后，通知农行信阳东城支行缴纳税费。
二审万家灯火公司提交，1、代莹情况说明。证明代莹代理代曙光借款构成表见代理；2、农行信阳东城支行张勇证言。证明王仁枝事先对借款知情，并认可以200万为担保。代曙光质证称代莹的情况说明和张勇的证言不真实，也没有代莹出具欠条一事。3、信阳市中级人民法院（2014）信刑初字第55号刑事判决书及部分开庭笔录。证明郑曙多次强调向王仁枝出具了200万欠条，这和代莹称向王仁枝出具了欠条向印证，该200万元就是王仁枝向代莹还的欠款。王仁枝质证称对该证据不认可。
二审代莹到庭作证，称其向万家灯火小贷公司借款200万元，双方签订了借款合同，合同上没有约定担保，代莹自己写了一个担保申请，以代曙光的房钱作为保证。代曙光、王仁枝当时不知情。后来王仁枝同意让我把200万先还上，小袋公司直接扣了200万元房款，当时王仁枝同意，还有其他人在场。郑曙确实向王仁枝打了欠条，其也补签了自己的名字。
二审查明的其他主要事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，代莹、张香军于2011年12月17日，向万家灯火公司出具的农行信阳东城支行和代曙光购房协商意见书（以下简称《协议书》），由于代曙光未取得该房屋所有权，故其实质为拆迁安置房购置权利转让协议。该权利系权利人房屋被拆迁而享有的一项财产性权利。代曙光与农行信阳东城支行达成协议，将其房屋被拆迁后的安置权利转让给农行信阳东城支行，其本质上是一种财产权利的转移。该协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应认定为有效。根据查明事实可见三方认可该协议并实际履行了该协议部分内容。代曙光已转让了该权利，农行信阳东城支行亦与万家灯火公司签订了《商品房买卖合同》，故代曙光依《协议书》向农行信阳东城支行主张欠款应予支持。万家灯火公司和农行信阳东城支行约定的房款支付方式与代曙光无关。基于《协议书》内容，农行信阳东城支行向代曙光付款后，无需向万家灯火公司支付该部分房款。故农行信阳东城支行称其有权拒绝支付剩余5%比例款项的理由不成立，本院不予支持。
代莹向万家灯火小贷公司借款系个人行为，并非代理代曙光借款，不存在超越代理权或表见代理问题。代莹2012年2月17日出具的《贷款申请》称“以集团公司账上农行信阳东城支行拨来购房款作为还款保证”。但根据代曙光出具的授权委托书，代莹的代理权限未包括处理钱款问题，且根据《协议书》约定“将房款如数转至代曙光名下”，可见代莹未被授权处分应收钱款。万家灯火小贷公司向代莹发放借款时，未尽到合理注意义务，未向该笔款项的真实权利人予以核实并签订保证合同，应承担相应责任。故万家灯火公司称代莹超越代理权或构成表见代理，代曙光应承担责任的理由不成立，本院不予支持。
代莹称其和代曙光妻子王仁枝在万家灯火公司财务领取700万元时，王仁枝说先把这200万元替她还上，之后代莹及其丈夫共同向代曙光、王仁枝出具了200万元欠条。但王仁枝对该事实予以否认，且代莹未能提出充分证据证明其向代曙光、王仁枝出具了该欠条。2012年2月24日，万家灯火向代曙光账户转款700万，代曙光、王仁枝出具《收到条》，但万家灯火小贷公司于2016年10月26日出具《证明》，称2012年7月23日收到万家灯火公司转款200万，时间相差数月，与万家灯火公司及代莹称王仁枝当场认可不符。且万家灯火小贷公司未向王仁枝或代莹出具还款凭证。综合以上分析，万家灯火公司未能充分证明其扣除200万钱款用于偿还代莹的借款得到了代曙光的追认，其此项上诉理由不成立，本院不予支持。
万家灯火公司认可其是农行信阳东城支行和代曙光的受托人，依据《协议书》与农行信阳东城支行签订《商品房买卖合同》。《协议书》约定款项到账后万家灯火公司如数转至代曙光名下。万家灯火公司应严格按照该协议履行。万家灯火公司收到的款项是代曙光转让安置权利的收益，应归代曙光所有，故其不能因房屋买卖税费问题而予以扣留。万家灯火公司和农行信阳东城支行因商品房买卖产生的税费争议，应另案解决。故二上诉人关于税费的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43216元，由上诉人中国农业银行股份有限公司信阳东城支行承担9576元，上诉人信阳万家灯火实业有限公司承担33640元。
本判决为终审判决。
审判长 郑鹏飞
审判员 李 虎
审判员 李 青
二〇一七年六月二十二日
书记员 汪玉娇