宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民初字第417号
原告李晓燕，女，生于1983年1月8日，汉族，高中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人徐志强，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告董铁良，男，生于1965年9月15日，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被告龚玉田，女，生于1968年11月6日，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。系董铁良妻子。
原告李晓燕与被告董铁良、龚玉田房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，因被告董铁良、龚玉田下落不明，本院依法公告送达了应诉材料，依法组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告李晓燕及其委托代理人徐志强到庭参加了诉讼。被告董铁良、龚玉田经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年1月7日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》1份，约定二被告将鼓楼东街运输公司家属楼161号房屋（建筑面积95.47平方米，附加地下室）一套出卖给原告，房屋总价款200000元，二被告保证该房产合法、权属清楚，有合法的土地使用权，原告支付房款后，二被告应将房屋交付给原告。合同签订后，原告将200000元购房款支付给被告董铁良，被告董铁良向原告出具收条一张，附二被告身份证、结婚证复印件，并将房屋手续、电卡等交付给原告，原告实际入住。后原告多次要求二被告办理过户手续，二被告推托未办理。为此，原告起诉请求：1、判令确认原告与二被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，中卫市沙坡头区鼓楼东街运输公司家属楼161号房屋（含地下室）属原告所有；2、判令二被告协助原告办理中卫市鼓楼东街运输公司家属楼161号房屋（含地下室）的过户手续；3、本案诉讼费用由二被告负担。
原告向法庭提交下列证据证明其诉讼主张：
1、《房屋买卖合同》、收条、转账单各1份，证明2015年1月7日，原告与二被告签订该合同，约定二被告将中卫市沙坡头区鼓楼东街运输公司家属楼（建筑面积95.47平方米，附加地下室）的房屋以200000元的价款出卖给原告，同日，原告向被告董铁良交付购房款200000元的事实；
2、《用住宅房顶欠款协议》1份，证明2000年2月19日，被告董铁良从中卫县建筑安装工程总公司顶账所得本案房屋，二被告将本案房屋出卖给原告时，将该协议原件交付给原告，该房屋无房产证的事实；
3、购电卡1个、钥匙3把（地下室1把、董铁良交付给原告的钥匙2把），证明合同签订当日，二被告将该房屋的电卡、钥匙交付给原告的事实；
4、收据1份、钥匙5把，证明原告接收房屋后，将该房屋原锁更换的事实。
5、证人杨某某证言1份，杨某某系中卫市沙坡头区鼓楼东街运输公司家属楼的门卫，其证明原告于2015年1月16日持中卫市鼓楼东街运输公司家属楼161号房屋手续和钥匙进入该房屋，并向其交纳了物业费，原告将原锁更换。后来了一位小伙子找董铁良要钱，并称该房屋已向其顶账，将房锁损坏，原告与该小伙子因此发生争执在文昌镇派出所报案，派出所让原告与该小伙子均向法院起诉等。
被告董铁良、龚玉田经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据材料。
本院依职权调取如下证据：
1、民事起诉状1份，证明2015年2月26日，李明以董铁良为被告诉至本院，要求确认中卫市沙坡头区鼓楼东街运输公司家属楼161号房屋归其所有的事实；
2、《住宅房买卖协议》1份，证明2012年12月17日，被告董铁良与李明签订该协议，将本案房屋以70000元的价款出卖给李明的事实；
3、询问笔录1份，证明2015年3月17日，本院干警向中卫市沙坡头区运输公司家属楼的门卫杨某某询问，杨某某称董铁良在该小区的房屋存在一房多卖的情形，现下落不明的事实。
原告对本院依职权调取的证据质证认为，对证据1的真实性无异议，但该房屋并未实际交付给李明，且价款明显低于市场价；对证据2的真实性有异议，李明并未持有该房屋的相关手续，亦未交纳相关水费、电费、采暖、物业等费用；对证据3的真实性无异议，在该笔录形成时，李明与原告已就该房屋发生争议提起诉讼，该笔录内容未明确谁持有房屋钥匙等相关手续。
本院对原告提交的证据认证：
原告提交的证据1-5能互相印证证明原告与二被告签订中卫市鼓楼东街运输公司家属楼161号房屋的房屋合同，原告向二被告交付购房款200000元，二被告向原告交付房屋及房屋手续的事实，对其证明力均予以确认。
对本院依职权调取证据的认证：证据1、2相互印证证明被告董铁良于2012年12月17日与李明签订本案房屋的《住宅房买卖协议》，约定将该房屋以70000元的价款出卖给李明，对其证明力予以确认；证据3，结合本案原告的起诉及被告李明起诉的情形，可以认定本案房屋存在一房多卖的情形，对其证明力予以确认。
经审理查明，2000年2月19日，中卫县建筑安装工程总公司将中卫市鼓楼东街运输公司家属楼161号房屋及地下室给董铁良顶账，与董铁良签订《用住宅房顶欠款协议》。2012年12月17日，被告董铁良与李明签订《住宅房买卖协议》1份。约定被告董铁良将该房屋以70000元的价款出卖给李明，出卖后房屋产权归李明所有，水费、采暖费、电费、物业费、垃圾处理费均由李明负担。2015年1月7日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定二被告将该房屋（建筑面积95.47平方米）及地下室出卖给原告，价款为200000元，并约定原告交付购房款后，被告应将房屋交付给原告，并积极配合原告办理房屋的相关手续，二被告保证该房屋无权利瑕疵。同日，原告向被告董铁良交付购房款200000元，董铁良向原告出具了收条。二被告收到房款后，向原告交付了房屋钥匙及地下室钥匙、电卡、中卫县建筑安装工程总公司与董铁良签订的《用住宅房顶欠款协议》原件。原告接收房屋后将房屋门锁更换，后因该房屋涉及一房多卖的情形，原告更换的锁被损坏。该房屋未进行房屋产权登记。为此，原告诉至本院。
本院认为，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》有效。原告要求确认其与二被告签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求成立，予以支持。原告要求判令该房屋及地下室所有权归其所有，由于李明与被告董铁良签订的协议虽然在先，但被告董铁良并未向李明实际交付房屋及房屋的相关手续，且房屋价款明显低于市场价。原告向二被告支付200000元购房款后，二被告将其取得涉案房屋的《用住宅房顶欠款协议》原件及房屋钥匙、地下室钥匙、电卡交付给原告，二被告实际履行了向原告交付房屋的义务。但不动产物权的取得应当依照法律规定进行登记，所有权属于物权的一种，由于该房屋没有进行产权登记，故原告要求该房屋归其所有的诉讼请求不能成立，不予支持。但原告对该房屋有使用权。原告要求二被告协助其办理该房屋（含地下室）过户手续，由于该房屋没有办理房屋产权登记手续，故原告的该项诉讼请求没有办理过户登记的事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：
一、原告李晓燕与被告董铁良、龚玉田签订的《房屋买卖合同》有效；
二、驳回原告李晓燕的其他诉讼请求。
案件受理费4400元、公告费600元，均由被告董铁良、龚玉田负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审 判 长 孙 晋
人民陪审员 宋 波
人民陪审员 姚廷银
二〇一五年六月十日
书 记 员 王 蓓
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》
第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。