广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河市民四终字第11号
上诉人（一审被告）：韦瑛琳
委托代理人：黄乃道，广西金城江律师事务所律师。
委托代理人：李全孝，广西金城江律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：劲霸心赢销服装（上海）有限公司
法定代表人：洪志勇，该公司执行董事。
委托代理人：张俊
委托代理人：黄恒刚
上诉人韦瑛琳与被上诉人劲霸心赢销服装（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，河池市金城江区人民法院于2013年12月5日作出（2013）金民初字第967号民事判决书，韦瑛琳不服判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员潘嘉芳担任审判长，审判员谢永乐、审判员李剑峰参加的合议庭，于2014年2月19日公开开庭对本案进行了审理。书记员蓝苑榕担任法庭记录。上诉人韦瑛琳的委托代理人黄乃道、李全孝，被上诉人劲霸心赢销服装（上海）有限公司（以下简称：劲霸公司）的委托代理人张俊、黄恒刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年10月31日以案外人杨荣为甲方、韦瑛琳为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定案外人杨荣将位于河池市新建路47号（原84号，即红楼）楼房一楼的4、5、6、7、8号铺面出租给韦瑛琳，租期从2009年11月1日起至2014年12月31日止，租金从2010年1月1日起计算。同时还约定2013年1月1日至2014年12月31日的租金按到时的市场价协定。2010年1月1日以韦瑛琳为甲方、劲霸心赢销公司为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定韦瑛琳将位于河池市新建路47号4、5、6、7、8号铺面出租给劲霸公司用于经营服装生意，租期：从2010年1月1日起至2014年12月31日止；租金：1、2010年至2012年每月租金为40，000元，合计36个月总租金1，440，000元。自2013年起租金按当地租金行情涨幅再行商谈。2、支付方式为每年12月1日前支付下年租金480，000元。押金条款：押金为120，000元。押金支付日期为2010年1月15日前；本合同期满后，店铺交接工作完成后15日内韦瑛琳须将押金（无息）返还给劲霸公司。尔后，劲霸公司、韦瑛琳按约定正常履行《房屋租赁合同》从2010年至2012年的权利与义务。2012年11月间双方就关于2013年后的租金数额问题进行了商谈，但未能达成一致意见。2012年12月案外人杨荣通知劲霸公司，要求劲霸公司搬离承租铺面，12月31日劲霸公司搬出其承租的铺面，此后劲霸公司所承租的铺面由案外人杨荣支配。另查明，2010年3月6日劲霸公司向韦瑛琳支付了120000元押金。
一审法院经审理认为：韦瑛琳韦瑛琳与案外人杨荣承租本案诉争铺面后，再将铺面转租给劲霸公司的行为，无论是房屋的其他承租者还是房屋的所有权人在劲霸公司使用的三年时间内均未提出异议，认定韦瑛琳的占有属于合法占有，韦瑛琳依据其合法占有的权利与劲霸公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行各自享有的权利和应履行的义务。现劲霸公司、韦瑛琳因2013年后的租金未达成合意，劲霸公司有正当理由不按约定在2012年12月1日前支付2013年度的租金。但韦瑛琳许可与其产生合同关系的案外人杨荣向劲霸公司主张2012年12月31日后收回店面，应视为韦瑛琳实际上以自己的行为终止合同的继续履行。虽然劲霸公司、韦瑛琳在合同中约定“本合同期满后，店铺交接工作完成后15日内韦瑛琳须将押金（无息）返还给劲霸公司。”但合同提前终止，韦瑛琳继续持有劲霸公司支付的押金已无合法依据，因而劲霸公司要求韦瑛琳返还押金120000元的理由成立，予以支持。双方当事人约定押金的目的系为担保债权的实现，劲霸公司在使用商铺期限内并未欠付韦瑛琳的房屋租金，劲霸公司的行为亦不属于双方在合同中约定的违约行为，故韦瑛琳以劲霸公司未支付租金为由拒不退还押金的抗辩理由不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条的规定，判决：一、劲霸公司与韦瑛琳签订的《房屋租赁合同》于2012年12月31日终止；二、韦瑛琳应于判决生效之日起十日内返还给劲霸公司押金120000元。
上诉人韦瑛琳不服一审判决上诉称：双方订立的《房屋租赁合同》未到期满，被上诉讼人主张退回押金没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人于2010年1月10日签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁合同约定：该房屋租期60个月，自2010年1月1日起至2014年12月31日止。租金为每年48万元整。租金支付方式为：每年12月1日前支付下年租金。押金为12万元，押金支付日期为2010年1月15日前，本合同期满，店铺交接工作完成后15日内甲方须将押金（无息）返还给乙方。按租赁合同的约定，押金的返还须在被上诉人未违约且合同期满的情况下，即在2014年12月31日房屋租赁合同履行期满后，被上诉人才能主张退还房屋押金。但时至2013年3月份，被上诉人仍未按合同约定支付上诉人2013年度房屋租金，且未与上诉人协商。期间被上诉人擅自将租赁房屋退回案外人杨荣，上诉人并不知情。且被上诉人擅自将租赁房屋退回案外人杨荣，使上诉人遭受了重大的经济损失。上诉人认为，因为双方约定的租赁期限未到期满，所以被上诉人主张退回押金没有事实和法律依据。一审判决认定事实不清、证据不足。1、一审判决认定：2012年12月案外人杨荣通知原告，要求原告搬离承租铺面事实不清、证据不足。事实是被上诉人因店铺经营亏损而主动搬离承租铺面，并非案外人杨荣通知被上诉人，要求被上诉人搬离承租铺面。且没有相关证据证明案外人杨荣通知被上诉人，要求被上诉人搬离承租铺面。2、一审判决认定：被告许可与其产生合同关系的案外人杨荣向原告主张2012年12月31日后收回店面，应视为被告实际上以自己的行为终止合同的继续履行事实不清、证据不足。上诉人从来就没有许可与其产生合同关系的案外人杨荣向被上诉人主张2012年12月31日后收回店面。且没有任何证据证明上诉人许可案外人杨荣向被上诉人主张2012年12月31日后收回店面。本案的审判程序违法，上诉人的诉讼权利没有得到充分行使。被上诉人在起诉本案时，提出的诉讼请求是：l、请求法院判令被告退还房屋押金120000元；2、诉讼费用由被告承担。而本案在开庭审理过程中，经过上诉人的答辩后，办案法官立即提出要求被上诉人增加诉讼请求：即请求法院确认2012年12月31日原、被告签订的《房屋租赁合同》终止。被上诉人根据办案法官的提示要求，而增加诉讼请求。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四第三款规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。本案被上诉人没有在举证期限届满前增加诉讼请求，而是在开庭审理过程中，经过上诉人的答辩后，重新增加诉讼请求，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，使上诉人的诉讼权利没有得到充分行使。上诉人在本案举证期限届满前曾先后两次向办案法官提起反诉，但办案法官均不予受理上诉人的反诉请求。综上所述，一审判决审判程序违法，认定事实不清、证据不足，请求二审法院依法查清事实，请求：1、请求撤消一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人劲霸公司辩称：1、一审法院确认房屋租赁合同终止正确，判决上诉人返还房屋押金12万元公正合法。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同分为两个部分，其中前半部分是2010年1月1日至2012年12月31日，对于本部分租赁期限、租金以及租赁合同的履行双方均无异议。但2013年1月1日后的租赁事项，双方在合同中约定“自2013年起租金按当地租金行情涨幅双方再行协商”，但最终双方协商未果。因此该后半段的租赁合同，双方意思表示无法达成一致，导致后半部分的租赁合同无法履行。同时，由于上诉人拖欠案外人杨荣的租金，杨荣要收回涉案房屋，导致上诉人也不具备履行后半部分租赁合同的能力。真实情况是2013年1月1日后的租赁合同双方均未履行。因此，一审法院确认房屋租赁合同终止，是符合诉讼双方之间的约定和法律规定的。诉讼双方之间的租赁合同终止后，上诉人即丧失了继续占有房屋押金的依据，属于非法占有，理应返还给权利人。2、一审法院对事实的认定清楚。（1）上诉人辩称“被上诉人因店铺经营亏损而主动搬离店铺”，是在故意歪曲事实。被上诉人搬离店铺是因为双方之间的租赁协议未达成一致，合同无法履行，而非经营亏损。（2）上诉人在一审公开庭审中，对许可案外人杨荣向上诉人收回店面的事实作了口头确认，这在庭审笔录中应该体现的很清楚。3、上诉人主张一审程序违法没有法律依据。本案一审法院在庭审中以询问的方式明释被上诉人是否主张确
认租赁合同终止，并且当着上诉人及其二位代理律师的面当庭告知，上诉人及其代理律师在一审庭审过程中对这一合法行为进行了认
可并未提出异议。但在上诉状中，上诉人据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条辩称原告增加诉讼请求的应该在举证期满前提出，这是其故意片面解读该司法解释而产生的结论。如果上诉人继续解读《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，就可以发现该条明确规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。一审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》向当事人行使释明权，是使民事诉讼公平正义之目标得以实现的根本保证。由于当事人文化水平参差不齐，对案件的陈述就有可能存在模糊不清的情况。法官若将其作为裁判的基础则难以做出符合事实的裁判，也就需要法官向当事人发问，使不明确的请求与陈述明确化。因此，一审法院依据该司法解释行使对原告诉讼主张的释明权，不仅不违反任何法律规定，而且是坚持依法审判的体现。综上所述，一审判决认定事实清楚，法律适用准确，审理程序合法，判决公正合理。请二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点是：韦瑛琳是否应当退还房屋押金120000元给劲霸公司。
围绕争议焦点，双方当事人均未向二审法庭提交新证据。
一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：韦瑛琳与劲霸公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限是自2010年1月1日至2013年12月31日，同时约定2013年的房屋租金按当地租金行情涨幅再行商谈。虽然该合同是约定到2013年12月31日期满，但双方就2013年的租金没有达成合意，对该事实双方均予以认可，合同双方当事人就合同的主要内容没有达成一致的意思表示，因此劲霸公司有正当理由不在2012年12月1日前支付2013年的租金，劲霸公司的该行为不属于不履行合同义务的违约行为。本案争议房屋从2013年12月31日以后，事实上已由案外人杨荣实际接管使用，且不管是案外人杨荣通知要求劲霸公司搬离铺面还是劲霸公司主动搬离铺面，双方的《房屋租赁合同》已不再实际履行，即合同的权利义务已经终止，双方的合同关系已经终止，韦瑛琳占有劲霸公司的房屋押金120000元没有法律依据，应当予以返还。因此，韦瑛琳上诉称应根据合同约定合同期满后被上诉人才能主张退还房屋押金的上诉理由不成立，本院不予支持。
对韦瑛琳上诉称一审法院不予受理其反诉请求属程序违法以及劲霸公司一审时在举证期限届满之后增加诉讼请求的上诉理由。本院认为，案件中并未有韦瑛琳的书面反诉状或是证明其提出过反诉的材料。况且，即便当事人提出反诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。”的规定，一审法院可依职权审查当事人的反诉请求，并作出是否合并审理的决定，对该请求当事人亦可另案诉讼。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定，一审法院告知劲霸公司增加确认合同终止的诉讼请求并无不当。
综上，一审认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人韦瑛琳负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘嘉芳
审判员 谢永乐
审判员 李剑峰
二〇一四年四月十日
书记员 蓝苑榕