四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0181民初3356号
原告:成都市钱江银通物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人:谢先径，系公司总经理。
委托诉讼代理人:雷愚，四川重德律师事务所律师。
委托诉讼代理人:唐可，四川重德律师事务所律师。
被告:池建容，女，1975年8月13日出生，汉族，住四川省都江堰市。
原告成都市钱江银通物业管理有限公司（以下简称钱江公司）与被告池建容物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月27日受理后，依法适用简易程序，于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告钱江公司的委托代理人唐可、雷愚，被告池建容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱江公司诉称，2011年9月27日，原告与被告所在的都江堰市“都市美丽风景”第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同期限自2011年9月27日至2014年9月27日，共计36个月。2014年9月27日该合同到期后，经该小区一半以上业主同意原告为该小区提供临时服务，故原告于合同到期后继续为该小区服务至2014年12月31日。原告认为被告欠付原告相关费用的行为侵犯了其合法权益，故诉至本院，其诉讼请求为：一、判令被告向原告支付物业服务管理费3837.93元；二、判令被告向原告支付自2015年1月1日起每日按逾期未缴纳金额3‰的违约金；三、被告向原告支付律师费960元；四、本案诉讼费用由被告负担。
被告池建容辩称：一、被告未交物业费，是因原告房屋质量有问题，屋顶存在漏水现象，原告曾处理过，但并未处理好。钱江公司作为都江堰市都市美丽风景楼盘的房地产开发商，被告购买其开发的房屋后，因是在2008年地震以后交房，被告匆匆接收该房屋，被告购买系顶楼跃层，后发现顶楼有几处漏水。后钱江公司找人处理过，并进行整改，但之后房屋还是存在漏水现象，被告多次找该公司协商解决，双方于2013年8月17日达成协议，该公司无偿为业主维修房屋漏水部位，直到不漏水为准；另协议后，被告不得以此为由欠费以及拒缴其他费用。而被告顶楼到目前为止还在漏水，有照片为证。二、原告起诉与事实不符。事实是，被告在2014年6月25日还缴纳了当月物业费等（有公司收据为证），还有其他缴费票据未找到。且物业合同约定每平方米物业费为0.7元，而钱江公司按每平方米0.9元收取，且经都江堰市人民法院判决该公司多收物业费不合法，理应按0.7元收取，多余部分应予退还。
经审理查明，被告池建容是都市美丽风景小区9栋3单元6楼11号业主，房屋面积166.14平方米。
原告钱江公司提供前期物业管理服务的事实。原告钱江公司（乙方）于2005年12月26日与四川钱江银通房地产有限公司（甲方）签订了《“都市美丽风景”前期物业服务合同》，其中与本案有关的约定：一、甲方委托乙方对都市美丽风景住宅物业提供前期物业管理服务。二、物业参照都江堰市物业项目等级乙等、物业服务等级二级标准收取物业管理服务费，具体标准为多层住宅0.70元/月·平方米。三、违约责任：甲方、业主、或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按所欠费用每天1‰的标准向乙方支付违约金。
原告钱江公司与业主委员会签订物业服务合同并提供物业管理服务的事实。都市美丽风景小区业主委员会成立后，原告钱江公司于2011年9月26日该业主委员会签订《都江堰市都市美丽风景物业服务合同》，其中与本案有关的约定：一、由原告钱江公司为都市美丽风景小区提供物业管理服务。二、物业服务费标准：住宅用房0.90元/月·平方米。三、业主自本合同生效之日起，按本合同约定足额缴纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主应在当月最后一日前履行交纳义务，逾期交纳物业服务费用的，按逾期未缴金额的每天千分之三向乙方支付违约金。
被告池建容欠缴物业服务费的事实。被告池建容未缴纳2011年4月至2012年1月、2012年4月至2013年12月、2014年2月至3月共计33个月的物业管理费。被告池建容欠缴物业服务费期间，原告钱江公司实际提供了物业管理服务。2012年2月至3月，2014年1月，2014年4月至2014年12月共计12个月，被告池建容按0.90元每平方米每月向原告钱江公司缴纳物业服务费。
上述事实，有原告提交的主体资格证明文件、房屋信息、前期物业服务合同、物业合同、民事判决书、公示公告、照片、委托代理合同，被告提交的协议、照片、收据以及原、被告陈述等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原告钱江公司于2005年12月26日与四川钱江银通房地产有限公司签订《“都市美丽风景”前期物业服务合同》时，该小区并未成立业主委员会。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告钱江公司与四川钱江银通房地产有限公司签订《“都市美丽风景”前期物业服务合同》，由原告钱江公司对都市美丽风景小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同，被告池建容系都市美丽风景小区业主，该《“都市美丽风景”前期物业服务合同》对被告池建容具有法律约束力。
都市美丽风景小区成立业主委员会后，原告钱江公司与业主委员会签订《都江堰市都市美丽风景物业服务合同》，由原告钱江公司对都市美丽风景小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属有效合同。该合同对原告钱江公司与都市美丽风景小区业主均具有合同约束力，原告钱江公司依约向被告提供物业服务，被告作为业主亦应当根据合同履行支付相关物业服务费的义务。被告以原告未履行维修房屋的承诺为由而拒缴物业服务费予以抗辩，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告如果认为原告钱江公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，可以向人民法院另行主张，但以此为由拒缴物业服务费没有合同或法律依据，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。
被告池建容欠缴物业服务费期间，原告钱江公司实际提供了物业管理服务，被告应当支付物业服务费。被告池建容主张应按0.7元每平方米每月结算物业服务费，多缴纳的物业服务费应予以退还，原告表示认可，本院支持原告该项主张。被告共计欠缴物业服务费：166.14平方米×33月×0.7元/平方米/月=3837.83元。被告多缴应予退还的物业服务费：166.14平方米×12月×0.2元/平方米/月=398.74元。扣除多缴纳的物业服务费，被告应当缴纳物业服务费3439.09元。
关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。鉴于被告存在逾期付款的事实，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据上述法律及司法解释的规定以及本案所涉合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告的损失情况等予以裁量，对原告主张的违约金确定为100元较为适宜。原告要求被告负担原告律师费的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：
一、被告池建容于本判决生效之日起十日内向原告成都市钱江银通物业管理有限公司支付物业服务费3439.09元元。
二、被告池建容于本判决生效之日起十日内向原告成都市钱江银通物业管理有限公司支付违约金100元。
三、驳回原告成都市恒元物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告池建容负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 邓安宁
二〇一七年二月二十一日
书记员 刘旭梅