福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽民终338号
上诉人（原审原告）：唐彬，男，1957年9月23日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：陈栋、柯一红，福建知信衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福建石狮农村商业银行股份有限公司福州支行，住所地福建省福州市鼓楼区。
主要负责人：林雨耙，该支行行长。
委托诉讼代理人：禹欢，福建博图律师事务所律师。
原审第三人：福州宝然商贸有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路129号榕城商贸中心17层06室。
法定代表人：刘辉华。
原审第三人：福建万通汽车电器有限公司，住所地福建省福州市青口投资区千家山汽车工业区。
法定代表人：柳斌。
原审第三人：陈铭，男，1979年3月16日出生，汉族，住北京市西城区。
原审第三人：林凌峰，男，1985年5月25日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。
原审第三人：林秋景，男，1964年11月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
上诉人唐彬因与被上诉人福建石狮农村商业银行股份有限公司福州支行（以下简称石狮农商行福州支行）及原审第三人福州宝然商贸有限公司、福建万通汽车电器有限公司、陈铭、林凌峰、林秋景执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院作出的（2016）闽01民初288号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐彬及其委托诉讼代理人陈栋，被上诉人石狮农商行福州支行的委托诉讼代理人禹欢到庭参加诉讼。原审第三人福州宝然商贸有限公司等均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐彬上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉请或发回重审。事实与理由：（一）榕城商贸中心19层02单元房产已经于2010年12月3日由唐彬及共有人张凤敬出售。一审法院排除唐彬提交的所有榕城商贸中心17层03、04、05单元自2011起至2015年间的物业缴费凭证，依据的是福建盛唐投资有限公司（以下简称盛唐公司）在2010年11月1日与唐彬签订的19层02单元租赁协议及福建省汇益丰贸易有限公司（以下简称汇益丰公司）在2010年12月1日与唐彬签订19层02单元的租赁协议,并认为唐彬缴纳的17层03、04、05单元物业凭证有可能是缴纳19层02单元的物业凭证，不能证明两家公司于2011年已实际租赁本案案涉房产，该认定是错误的。首先，19层02单元原产权人是唐彬及张凤敬共有，唐彬成立盛唐公司及汇益丰公司需要注册地址，为此将自有的19层02单元分别与盛唐公司及汇益丰公司签订租赁合同，完成注册。19层02单元出售后，唐彬便实际租赁并使用了17层的03、04、05单元，且开始缴纳17层03、04、05单元的物业费用。此后的19层02单元的物业费用不可能由唐彬来缴纳，唐彬缴纳的费用就是17层03、04、05单元的物业费用，这在唐彬提交的物业公司的台账上也能清楚的体现出来。（二）汇益丰公司和盛唐公司与林凌峰在2013年10月25日签订本案案涉房产的租赁协议是为完成注册地址变更，工商局需要提交新的注册地址租赁合同而签订的租赁协议，这和唐彬在2012年6月9日签订的租赁协议并不矛盾。2012年6月9日与林凌峰签订租赁合同的是唐彬个人，而非汇益丰和盛唐公司。一审法院认定案涉房产于2013年才由林凌峰实际出租给唐彬控制的汇益丰公司和盛唐公司是错误的。（三）在民事规则中，双方当事人意思自治的约定，只要不违反法律的强制性规定，就应当认定为有效，予以保护。唐彬与林凌峰双方关于17层03、04、05单元20年的租赁期限的约定及唐彬应林凌峰的要求一次性支付20年的租金并不违反法律的强制性规定。在唐彬提供了租赁合同、租金付款凭证、物业费缴费凭证种种足以证明唐彬实际租赁并使用了本案案涉房产的情况下，一审法院仅仅以不符合常理及交易习惯这么主观、缥缈的依据来否定唐彬的租赁事实，是无视法律的严谨性而作出的错误认定。（四）租赁合同向房产管理部门登记备案并不是租赁合同的生效要件，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《中华人民共和国物权法》第一百九十条所说的租赁合同也仅仅是生效的租赁合同，而并不是备案的租赁合同，一审法院据此认定唐彬的在先租赁关系不能对抗在后的抵押权实属适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，向有关部门备案登记并不是租赁合同的生效要件。而根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”规定，均没有要求在先的租赁合同或者没有签订租赁合同而存在事实租赁关系的租赁必须是经过有关部门备案的租赁合同，并没有要求只有备案过的在先租赁合同才能对抗在后的抵押权。（五）即便林凌峰和盛唐公司、汇益丰公司于2013年10月25日所签订17层03、04单元的租赁协议与唐彬于2012年6月9日签订的租赁协议存在冲突，但也仅仅是17层03、04单元有冲突，而不能借此否认17层05单元20年的租赁关系。
石狮农商行福州支行辩称：（一）汇益丰公司成立于2010年12月16日,盛唐公司成立于2010年11月16日，根据一审中唐彬及一审法院调取的证据可以明确，两家公司注册时的地址都在19层02单元，直至2013年，上述两家公司才将地址变更为讼争地址。根据买卖不破租赁的原则，即使19层02单元房产已经出卖，也不影响原租赁合同的履行，故唐彬主张已经于2011年搬离19层02单元没有依据。（二）讼争房产于2012年12月完成抵押，石狮农商行福州支行对讼争房产享有抵押权，且经生效判决确认，唐彬从2013年才签订租赁合同，使用讼争房产，不能对石狮农商行福州支行的抵押权。（三）唐彬与林凌峰的租赁合同是经过串通签订的，该租赁合同与林凌峰提供给石狮农商行福州支行的最高额抵押合同及承租人声明均存在矛盾，租赁合同中关于租赁期限为20年，并一次性将20年租金支付给林秋景账户中，显然违背交易常理，应当认定租赁合同不具备真实性。同时，该租赁合同未经房产部门备案，其效力不得对抗已经备案的最高额抵押合同和工商局备案的租赁合同。综上，请求驳回唐彬的上诉请求。
唐彬一审诉讼请求：1.撤销福建省福州市中级人民法院（2015）榕执异字第130号执行裁定及（2014）榕执行字第607号执行裁定；2.确认唐彬对福州市鼓楼区水部街道五一北路129号榕城商贸中心17层03、04、05单元享有自2012年6月9日起至2032年6月8日止共计20年的租赁权。
一审法院认定事实：石狮农商行福州支行与第三人福州宝然商贸有限公司、福建万通汽车电器有限公司、陈铭、林凌峰、林秋景金融借款合同纠纷，经福建省福州市中级人民法院（2014）榕民初字第180号民事判决，确认石狮农商行福州支行对于林凌峰提供抵押并已于2012年12月24日完成抵押登记的案涉福州市鼓楼区水部街道五一北路129号榕城商贸中心17层03、04、05室的房产享有抵押权，石狮农商行福州支行有权对上述抵押房产在最高债权限额内优先受偿该案主债权。该判决生效后，上述第三人因未按生效判决履行义务，石狮农商行福州支行向法院申请强制执行，福建省福州市中级人民法院于2014年12月6日作出（2014）榕执行字第607号执行裁定，查封、拍卖被执行人林凌峰上述房产。唐彬作为该案的案外人提出执行异议，福建省福州市中级人民法院以石狮农商行福州支行与林凌峰等签订的《最高额抵押合同》经房地产管理部门备案登记，具有物权公示和排他的效力，异议人唐彬提交转账凭证并未明确款项为租金，且租期为20年一次性支付租金亦不符合常理和交易习惯为由，于2016年3月7日作出（2015）榕执异字第130号执行裁定，驳回唐彬的异议。唐彬不服执行异议裁定，以其对案涉房产承租在先，案涉房产由其实际控制的汇益丰公司、盛唐公司于2011年起开始实际使用，且其已一次性支付20年租金300万元为由，提起本案执行异议之诉。另查，汇益丰公司、盛唐公司分别成立于2010年12月16日、2010年11月16日。2013年10月31日，汇益丰公司住所地才由榕城商贸中心19层02室变更为该商贸中心的17层04室,盛唐公司的住所地由榕城商贸中心19层02室变更为该商贸中心的17层03室。另外，2010年11月1日及12月1日，唐彬、张凤敬分别与盛唐公司、汇益丰公司签订《租赁协议书》，将榕城商贸中心19层02室分别出租给该两家公司用作办公场所使用。2013年10月25日，林凌峰分别与盛唐公司、汇益丰公司签订《租赁协议书》，将榕城商贸中心17层03室、04室分别出租给该两家公司作为办公使用，合同约定的租赁期限均为2013年10月25日起至2020年12月25日止，且租金及付款方式均约定为租金每月3000元，一月一付。一审法院认为，林凌峰所有的案涉房产已于2012年12月24日完成抵押登记，石狮农商行福州支行自该日起对案涉房产享有抵押权已经生效判决确认，唐彬以其对案涉房产承租在先且由其控制的汇益丰公司、盛唐公司于2011开始承租使用为由，请求停止执行，但根据工商登记资料，林凌峰于2013年10月25日才分别与汇益丰公司、盛唐公司签订《租赁协议书》，该两家公司的住所亦是于2013年10月31日才由榕城商贸中心19层02室变更为该商贸中心的17层04室及03室，即案涉房产于2013年10月才由林凌峰实际出租给唐彬所述的由其控制的两家公司，该租赁关系实际成立时间系在案涉抵押权设立之后。唐彬虽提交了该两家公司从2011年至2015年曾缴纳部分水电费、物业费等费用的发票等凭证，但基于该两家公司于2010年成立时起至2013年10月期间实际租赁的办公场所是榕城商贸中心19层02室，与案涉房产同处榕城商贸中心，故唐彬提交的发票等凭证并不能证明该两家公司于2011年已实际租赁本案案涉房产。唐彬提交的其与林凌峰签订的落款时间为2012年6月9日的《租赁合同》约定案涉房产20年租赁期（至2032年6月8日），以及一次性支付300万元租金至林秋景账户，该约定与法院依职权向福州市市场监督管理局调取的林凌峰于2013年10月25日与汇益丰公司、盛唐公司签订的《租赁协议书》中关于租期从2013年10月25日起至2020年12月25日，以及租金每月3000元且按月支付的约定不符；且一次性支付长达20年的租金，亦不符合常理及租赁市场的交易习惯，在唐彬于庭审中亦确认其与林秋景之间存在民间借贷关系且未结清，以及法院调取的《租赁协议书》明确租金系按月支付的情况下，该款项性质无法排除系唐彬与林秋景的其他经济往来款，不应认定为租金性质。综上分析，唐彬主张的租赁关系实际上在案涉抵押权设立之后成立，依法不能对抗设立在先的抵押权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决：驳回唐彬的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。除了唐彬认为2013年10月25日林凌峰与盛唐公司及汇益丰公司签订的租赁协议只是用于办理公司变更注册地址，实际并未履行外，双方当事人对一审法院认定的事实没有异议，故对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是唐彬所述租期长达20年的租赁关系能否对抗石狮农商行福州支行的抵押权问题，核心在于唐彬所举证的其与林凌峰于2012年6月9日签订的租赁期限为20年的租赁合同能否采信的问题。虽然唐彬为了证明其主张，向法庭提交了其与业主林凌峰于2012年6月9日签订的租赁合同和盛唐公司、汇益丰公司的相关物业缴费凭证，证明其早在2012年前就一直在租用讼争房屋。但一审法院从福州市市场监督管理局调取的林凌峰分别与盛唐公司、汇益丰公司签订《租赁协议书》，显示2013年10月25日林凌峰才将榕城商贸中心17层03室、04室分别出租给该两家公司作为办公使用。由于唐彬称盛唐公司、汇益丰公司系由其成立或实际控制，那么案涉房屋的业主林凌峰与其之间存在两份内容不同、起止时间不一的租赁合同，因此需要对两份租赁合同的证明力和真实性进行比较和判断。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第二项关于“物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”的规定，因一审法院所调取的2013年10月25日租赁协议，来自国家行政机关所保存的档案材料，故其证据效力大于唐彬个人所提交的2012年6月9日租赁合同。虽然唐彬称2013年10月25日租赁协议只是为了办理公司注册地址的变更手续而签订，但其与林凌峰签订的落款时间为2012年6月9日的租赁合同，一次性支付300万元长达20年的租金，有悖常理，故该租赁合同的真实性无法确认，不能采信。
综上所述，唐彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26200元，由唐彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林国新
审 判 员 程光毅
代理审判员 陈志辉
二〇一七年六月三十日
书 记 员 黄秋丽