陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汉中民一终字第00674号
上诉人（原审被告）石会盛，男，生于1963年12月24日，汉族，初中文化。
被上诉人（原审原告）张小斌，男，生于1974年11月12日，汉族。
被上诉人（原审原告）曹芳弟，女，生于1979年2月24日，汉族，系张小斌之妻。
二被上诉人共同委托代理人张建民，汉中市司法局148法律服务所法律工作者。
上诉人石会盛因与被上诉人张小斌、曹芳弟房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2014）汉台民初字第01043号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人石会盛，被上诉人曹芳弟，被上诉人张小斌、曹芳弟共同委托代理人张建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，张小斌、曹芳弟系夫妻关系。2010年8月5日，张小斌、曹芳弟以张小斌的名义与石会盛签订了《租房协议书》，承租了汉台区北大街路西61号街面房一间，合同约定：租期为三年，从2010年10月15日起到2013年10月15日止；张小斌交纳租房押金4万元，合同到期后押金退回，且到期后张小斌有优先续租的权利。2012年9月30日，双方协商一致，张小斌、曹芳弟以张小斌的名义与石会盛签订了继续租赁该房屋的《门面房租赁合同》，其中约定，租期为三年，即2013年10月15日起至2016年10月14日止，每年租金为6万元，先预交两年租金12万元。合同签订当日，张小斌就向石会盛支付了两年的房屋租金12万元，2013年5月2日，张小斌又向石会盛支付了第三年的房屋租金6万元。2013年10月15日，双方于2010年8月5日签订的《租房协议书》到期后，石会盛未将4万元租房押金退还张小斌、曹芳弟，根据双方于2012年9月30日签订的《门面房租赁合同》的约定，张小斌、曹芳弟继续租赁占有该房屋。2013年11月16日，石会盛发现张小斌、曹芳弟正在经营使用中的门面房隔墙被损坏，找其理论，双方因此发生纠纷，各加一把锁将房屋封锁至今。案件审理中，张小斌、曹芳弟以石会盛将同一房屋同时租赁给不同的承租人，导致房屋租赁合同无法继续履行为由，当庭变更诉讼请求，请求：1、依法判令解除双方于2012年9月30日签订的《门面房租赁合同》，并退还房屋租金18万元；2、判令石会盛依法赔偿因违约延期交付房屋，给张小斌、曹芳弟带来的所有经济损失合计10万元；3、依法判令石会盛限期退还张小斌、曹芳弟缴纳的4万元租房押金；4、由石会盛承担本案的诉讼费用。
原审法院另查明，1、诉争房屋系石会盛母亲贾兰英所有，自2010年8月至今该房屋一直由石会盛进行日常管理；2、在张小斌、曹芳弟承租该房屋期间，石会盛于2012年5月19日又和其他第三人签订了《门面房租赁预定协议书》，协议约定从2013年10月15日起至2019年10月14日止，石会盛将该房屋出租给第三人；3、案件审理中，张小斌、曹芳弟已经将诉争门面房中的货物全部搬离。
原审法院认为，张小斌与石会盛于2012年9月30日签订的《门面房租赁合同》，是双方自愿协商一致的真实意思表示，张小斌、曹芳弟自2010年8月起承租该房屋至今，房屋租金一直由石会盛收取，期间所有权人未提出异议，张小斌、曹芳弟善意取得该房屋的租赁使用权，不违反法律规定，双方签订的《门面房租赁合同》合法有效。在张小斌、曹芳弟承租该房屋期间，石会盛又将该房屋出租给第三人，根据法律规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同的，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，已经合法占有租赁房屋的承租人继续履行合同，因此石会盛将诉争房屋同时租赁给第三人的行为并不必然导致双方签订的《门面房租赁合同》无法继续履行，但是张小斌、曹芳弟现请求解除该《门面房租赁合同》，石会盛亦同意解除合同，根据《合同法》规定，当事人协商一致的，可以解除合同，因此对张小斌、曹芳弟的该项请求，法院予以支持；张小斌、曹芳弟从2013年10月15日起2013年11月16日止这段时间内占有诉争房屋，该段时间产生的房屋租金5425元（60000元÷365×33=5425元）应由张小斌、曹芳弟承担，张小斌、曹芳弟在承租房屋期间未尽到妥善维护义务致使房屋隔墙被损坏，双方因此发生纠纷后未及时通过合理途径解决问题，而是各加一把锁将房屋封锁至今，对2013年11月17日起至2014年8月21日（原审庭审之日）止所产生的房屋租金45698元（60000元÷365×278=45698元）双方当事人应各承担22849元。张小斌、曹芳弟要求石会盛赔偿其经济损失10万元，但是未能提供证据证实损失的发生，法院不予支持；由于双方于2010午8月5日签订的《租房协议书》已经到期，根据合同附加条款约定“租房押金四万元合同到期后，甲方（石会盛）退还乙方（张小斌）”，因此张小斌、曹芳弟要求石会盛退还4万元租房押金符合合同约定，法院予以支持；石会盛要求张小斌、曹芳弟对房屋的损坏部分进行赔偿，但是既没有提起反诉，也没有提出赔偿的具体标准，且其主张的损失属于另一法律关系，本案不予审查处理，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十九条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决：一、解除张小斌与石会盛于2012年9月30日签订的《门面房租赁合同》；二、限石会盛于判决生效后二十日内退还张小斌、曹芳弟房屋租金人民币180000元，扣除张小斌、曹芳弟应承担的租金28274元（5425＋22849），实际退还租金人民币151726元；三、限石会盛于判决生效后二十日内退还张小斌、曹芳弟租房押金人民币40000元；四、驳回张小斌、曹芳弟的其他诉讼请求。案件受理费3100元，由张小斌、曹芳弟承担800元，石会盛承担2300元。
上诉人石会盛不服原审判决，上诉称：1、被上诉人严重违约在先，应当承担相应的违约责任。根据双方签订的《门面房租赁合同》第4条、第7条的约定，被上诉人如需装修或改造，需征得上诉人同意，被上诉人在承租期间损坏房屋设施，应照价赔偿。但被上诉人在租赁期间未征得上诉人同意，擅自装修施工，将门面房隔墙打掉，严重损坏了房屋结构。上诉人发现制止后，被上诉人仍不听劝阻，继续施工。被上诉人的以上行为严重违约，应当承担违约责任，原审判决让上诉人承担房屋被锁期间的一半租金错误。2、在被上诉人未对承租房屋恢复原状，赔偿损失之前，上诉人有正当合法理由不予退还40000元租房押金。租房押金是被上诉人自愿交纳的，是为了防范被上诉人违约或违法对房屋造成损害的一种保证，现在被上诉人故意违约给上诉人造成损失，在未对损失进行确认和赔偿的情况下，原审判决让上诉人退还押金，明显违背合同约定和法律规定。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判被上诉人恢复房屋原状，赔偿损失，并承担交还房屋之前的全部房租后，上诉人再退还房屋租金；驳回被上诉人要求上诉人退还租房押金40000元的诉讼请求，并由被上诉人承担案件诉讼费。
被上诉人张小斌、曹芳弟答辩称，1、被答辩人在原审时未对其主张的损失提出赔偿的反诉主张，答辩人在履行合同时没有损坏过被答辩人的房屋，不存在违反合同约定的事实。被答辩人称该房屋的隔墙被答辩人损坏，答辩人只租赁了被答辩人的一间房屋，相邻房屋的承租人正是同期和被答辩人对答辩人租赁房屋又签订租赁合同的第三人，由此亦可以证明该隔墙不是答辩人打掉。被答辩人认为答辩人应当承担租赁房屋被锁至今的租金不符合事实。2、答辩人给被答辩人交纳的40000元租房押金，仅仅是对第一轮租赁合同（租赁期限为2010年10月15日至2013年10月15日）补充约定，根据约定合同到期后予以退还，没有其他约定。被答辩人认为该押金是违约保证金是对合同约定的错误认识，且答辩人在租赁过程中没有违约行为。因此原审判决让被答辩人退还40000元押金是正确的。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
二审中双方当事人均未提交新证据。
二审经审理查明，石会盛于2012年5月19日和张小斌签订续租合同的同一天，又和其他第三人钱成春就该门面房签订了《门面房租赁预定协议书》，协议约定从2013年10月15日起至2019年10月14日止。钱成春系本案所涉门面房相邻房屋的租赁人（其租赁的门面房与本案所涉门面房共有隔墙）。2013年11月17日，上诉人石会盛发现涉案房屋隔墙被打掉时，被上诉人张小斌、曹芳弟未在现场，2013年12月17日双方一起打开房门时被打掉的隔墙已用砖头和灰抹上，双方均否认系其所为。隔墙被打掉当日，上诉人与被上诉人将该房屋各加一把锁封锁至今，期间双方加挂的锁均未被破坏。上述事实，有上诉人、被上诉人的陈述、房屋照片在卷佐证。二审查明的其他事实与原审认定事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是：一、被上诉人张小斌、曹芳弟在租赁房屋期间是否存在违约行为，是否应当由被上诉人承担租赁房屋被锁期间的全部房屋租金；二、上诉人石会盛是否应退还被上诉人张小斌、曹芳弟租房押金40000元。
针对焦点一，被上诉人张小斌、曹芳弟租赁房屋期间房屋隔墙被损坏，双方当事人均予以认可。对损坏原因及系谁损坏，双方当事人各执一词，均未向法院提交证据证明其主张事实，且上诉人对隔墙被打掉造成的损失在本案审理中未提起反诉请求，原审法院不予审理正确。双方发现该租赁房屋隔墙被打掉后，未及时通过合理途径解决纠纷，而是对该房屋各加一把锁将房屋封锁，因双方的加锁行为造成的该房屋封锁期间租金损失，理应由双方共同承担。原审法院根据双方对造成损失的过错程度，确定各自承担一半的租金损失符合本案事实和法律规定。上诉人认为应由被上诉人承担房屋被锁期间的全部租金的上诉请求本院不予支持。
针对焦点二，根据双方2010年8月5日签订的《租房协议书》约定：“租房押金40000元（张小斌书写），合同到期甲方退还乙方押金（石会盛书写）。”该租房合同租赁期限为2010年10月15日至2013年10月15日。双方2012年签订的续租合同中并未约定押金。故上诉人应当按照2010年签订的合同约定，在第一次租赁合同到期后（即2013年10月16日后）退还被上诉人40000元租房押金。租赁房屋被损坏的事实发生在2013年10月16日之后，上诉人以租赁房屋被损坏未赔偿为由，认为不应退还40000元押金不符合合同约定，亦无法律依据，其该上诉请求本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人石会盛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤 涛
代理审判员 金 庆
代理审判员 陈耀斌
二〇一五年三月十九日
书 记 员 胡新一