长春市二道区人民法院执 行 裁 定 书（2018）吉0105执异4号案外人：黑龙江东胜神龙房地产开发有限公司，住所：黑龙江省牡丹江市东安区清福街。法定代表人：杨子豪，该公司总经理。申请执行人：吉林银行股份有限公司长春分行，住所：长春市二道区惠工路38号内陆港联检大楼9层901-907室。负责人：王俊翔，行长。被执行人：吉林晶辉农业生产资料有限公司，住所：吉林省德惠市昌盛街（化肥库院内）。法定代表人：郭广辉，经理。被执行人：吉林晶辉肥料有限公司，住所：吉林省德惠市昌盛街。法定代表人：郭广辉，经理。被执行人：吉林晶辉北方粮油有限公司，住所：吉林省德惠市大房身镇。法定代表人：郭广辉，经理。被执行人：郭广辉，男，住长春市朝阳区。被执行人：赵东梅，女，住长春市朝阳区。被执行人：杨广河，男，住吉林省扶余县。本院在执行申请执行人吉林银行股份有限公司长春分行（以下简称吉林银行长春分行）与被执行人吉林晶辉农业生产资料有限公司（以下简称晶辉农业公司）、吉林晶辉肥料有限公司（以下简称晶辉肥料公司）、吉林晶辉粮油有限公司（以下简称晶辉粮油公司）、郭广辉、赵东梅、杨广河借款合同纠纷案件过程中，案外人黑龙江东胜神龙房地产开发有限公司（以下简称东胜神龙公司）提出异议申请，请求法院解除对其开发的位于黑龙江省牡丹江市光华街远东不夜城城市杰座项目19套商业用房的查封。本院受理后，依法组成合议庭并进行听证审查，现已审查终结。案外人东胜神龙公司称：法院在执行（2017）吉0105民初631-641、643-652号民事判决书过程中，误将案外人财产予以查封。上述被查封财产位于牡丹江市东安区二条路光华街交叉口牡丹江城市杰座，产籍号为：395-480-4/7-1-000101，395-480-4/7-1-000102，395-480-4/7-1-000103，395-480-4/7-1-000104，395-480-4/7-1-000105，395-480-4/7-1-000106，395-480-4/7-1-000107，395-480-4/7-1-000108，395-480-4/7-1-000109，395-480-4/7-1-000110，395-480-4/7-1-000111，395-480-4/7-1-000112，395-480-4/7-1-000113，395-480-4/7-1-000114，395-480-4/7-1-000115，395-480-4/7-1-000116，395-480-4/7-1-000117，395-480-4/7-1-000301，395-480-4/7-1-000401。2013年，案外人向被执行人晶辉农业公司请求借款5000万元，约定将案外人所有的上述房屋以签订买卖合同的方式抵押给被执行人晶辉农业公司。第一，从牡丹江市中级人民法院民事诉讼卷宗首页、被查封房屋的买卖合同和房屋租赁合同可知，2016年，被执行人晶辉农业公司曾就本案被查封房屋起诉案外人，要求给付房屋，确认买卖合同效力，而双方名为买卖实为借贷，被执行人晶辉农业公司从未向案外人支付过购房款项，案外人有权依照约定解除合同，被执行人晶辉农业公司最终撤诉，否认了自己对上述房屋的物权权利。且上述房屋由案外人对外租赁和使用，被执行人晶辉农业公司并非上述房屋的真实所有人。第二，通过被执行人的工商档案、协助案外人进行融资的黑龙江俊宇投资管理有限公司出具的情况说明、居间合同、银行转款凭证及黑龙江省金恒房地产估价有限公司对上述房屋的评估报告可知，案外人与被执行人晶辉农业公司之间属于借贷关系，是将房屋以低价购买的方式作为抵押并办理了相关手续，被执行人实际上没有取得物权。第三，被执行人晶辉农业公司与案外人签订过一份补充协议，约定购房款数额为50876296.41元，月利2%，自2014年6月30日到2014年11月30日的利息为508.76万元，更能够证明购房合同是借贷合同的另一种形式。因此，在案外人与被执行人晶辉农业公司间存在借贷关系的情况下，应解除对上述房屋的查封。申请执行人吉林银行长春分行称：案外人东胜神龙公司虽然为本案讼争房屋的开发商，但已丧失了对房屋的所有权，不享有对抗申请执行人的权利。申请执行人依据生效法律文书申请执行，案外人不能对抗。同时，依据物权法相关规定，不动产以登记为要件，被执行人晶辉农业公司已依法取得了房屋所有权，申请执行人有权申请执行其名下财产。同时，案外人东胜神龙公司提交的证据材料为复印件，其真实性存疑。被执行人晶辉农业公司、晶辉肥料公司、晶辉粮油公司称：房屋买卖合同真实有效，合同备案登记后没有办理过户手续是因为不具备过户条件，而不是被执行人怠于主张权利。如果案外人把还款协议作为提出异议的理由，则协议约定事项均未履行，其不具有主张权利的依据。被执行人郭广辉、赵东梅、杨广河经本院通知未到庭答辩。本院查明：申请执行人吉林银行长春分行与被执行人晶辉农业、晶辉肥料、晶辉粮油、郭广辉、赵东梅、杨广河及其他另案当事人因借款合同纠纷诉至本院，本院于2016年10月31日分别作出了（2016）吉0105财保37-57号民事裁定书，并于2016年11月1日采取诉前保全措施，首先查封了被执行人晶辉农业公司购买的位于黑龙江省牡丹江市城市杰座项目395-480-4/7-1-000101，395-480-4/7-1-000102，395-480-4/7-1-000103，395-480-4/7-1-000104，395-480-4/7-1-000105，395-480-4/7-1-000106，395-480-4/7-1-000109，395-480-4/7-1-000111，395-480-4/7-1-000112，395-480-4/7-1-000113，395-480-4/7-1-000114，395-480-4/7-1-000115，395-480-4/7-1-000116，395-480-4/7-1-000117，395-480-4/7-1-000301，395-480-4/7-1-000401号共计16套房屋。2017年4月28日，上述案件审理完毕后，本院判决被执行人晶辉农业公司、晶辉肥料公司、晶辉粮油公司、郭广辉、赵东梅、杨广河等偿还借款本息，吉林银行长春分行遂向本院申请强制执行。案号为（2017）吉0105执721-725、727-741、1004号。案件进入执行程序后，由于保全查封措施已自动转化为执行查封措施，本院在拟对上述房屋进行相应处置过程中，案外人东胜神龙公司以其与被执行人晶辉农业公司间存在名为买卖实为借贷关系为由提出异议，要求停止执行，解除查封。另查明，2013年12月30日，案外人东胜神龙公司与牡丹江城市杰座商场管理有限责任公司签订房屋租赁合同，约定按照年租金150万元的条件将城市杰座项目1-4楼（含本案被查封的16套房屋）出租给牡丹江城市杰座商场管理有限责任公司使用20年。2016年11月14日，黑龙江省牡丹江市中级人民法院作出（2016）黑10民初18号民事裁定书，准许被执行人晶辉农业公司撤回对案外人东胜神龙公司房屋买卖合同纠纷一案的起诉。本院认为：第一，法院查封措施并无不当。本案查封的由被执行人晶辉农业公司购买的位于黑龙江省牡丹江市城市杰座项目16套房屋已在房产部门办理了合同备案。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行所有权登记，人民法院也可以进行预查封。因此，在无相反证据证明不存在房屋买卖事实或该合同备案未被依法撤销的情况下，法院对上述房屋采取预查封措施于法有据，不应解除。第二，当事人对自己提出的主张不能提供证据支持的，应承担相应的不利后果。案外人东胜神龙公司称与被执行人晶辉农业公司间是名为房屋买卖实为借贷关系，但在执行听证过程中，除提供了与牡丹江城市杰座商场管理有限责任公司签订房屋租赁合同原件及被执行人晶辉农业公司在黑龙江省牡丹江市中级人民法院房屋买卖合同纠纷一案撤诉卷宗材料外（加盖法院档案专用章），房屋买卖合同、居间合同、评估报告、补充协议、银行转款凭证等证据材料均为复印件，其真实性无法印证。而房屋租赁合同及被执行人晶辉农业公司的撤诉卷宗材料并不能证明以房屋买卖的方式进行“抵押”及借贷关系的存在，故对其上述主张本院不予采信。综上所述，案外人东胜神龙公司提出的异议缺少足够的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：驳回案外人黑龙江东胜神龙房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  范北捷代理审判员  滕 野代理审判员  姜 楠二〇一八年一月二十九日书 记 员  梁庭健