四川省威远县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1024民初2038号
原告：林竹,女，汉族，1975年7月23日出生，四川省资中县人，住四川省资中县。
委托诉讼代理人：杨春，资中县陈家法律服务所法律工作者。
被告：李某，男，汉族，1972年11月22日出生，汉族，四川省威远县人，住四川省威远县。
原告林竹与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月10日受理后。本案依法由审判员陈锡友适用简易程序独任审理，于2017年7月26日公开开庭进行了审理，原告林竹的委托代理人杨春、被告李某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告林竹提出诉讼请求：1、判决被告继续履行房屋租赁合同，补交房屋租金80958.6元，并承担违约金78097.82元。事实和理由：原、被告于2016年6月9日签订房屋租赁合同，被告2016年12月25日前履行房屋租赁合同，并缴纳房屋租金，后2017年3月25日至今未交纳房屋租金，也未履行房屋租赁合同义务，原告多次催交，被告仍未履行房屋租赁合同义务。故提起诉讼。
被告李某辩称，原告起诉的理由不能成立，按照租赁合同的约定，未按期缴纳房屋租金可以解除合同。2016年12月25日我即向原告提出了不再租用原告的房屋，因原告未提供除电话以外的联系方式，我打原告电话，原告又不接，在无法与其取得联系的情况下，我仍然主动通过原告提供的银行帐户缴纳了三个月的房租，但原告至今不来接收房屋，其责任在原告。请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：
1、身份证，被告户籍证明。2、房屋租赁合同（2016年5月26日），房屋租赁补充协议。证明双方明确了双方的权利义务，被告按约定时间分期缴纳房租，解除合同必须是以书面形式，违约金按全部租金的20%，不得转租。3、房屋产权证，土地使用证，结合合同证明；合同是合法有效。4、照片二张。证明被告私自转租房屋，过错在被告。5、原告催收房租短信。2017.3.30原告向被告主张房房屋租金。
被告对原告提交的证据1.2、3、5无异议。证据4是真实的，但与原告口头约定可以转租，只是在转租时必须和原告签合同。
本院认为，原告提供的证据1、2、3、5符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：
2017年3月30日21：05发给原告的短信，内容为“我提前3个月给你说了，如果房租不下调，就不租了，但是我交了1季度的房租，到了第二个月，又再次给你说，如果不行，我下月就到期，所以你不要这样，好吗？如果房租合适，还是可以继续租的”。2017年4月30日被告再次发给原告的短信，内容为：“林总，希望你能安排时间过来交接，从去年12月25日就给你说了，到现在你都不来，合同说的很清楚，我也提前3个月给你说了，我没交房租。次月1号你就收房”。
原告对被告提举的短信内容未持异议。被告提供上述证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
本案经本院审理并认定以下事实：
2016年5月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，协议第一条约定：“甲方同意将威远县严陵镇景河路37号门市租赁给乙方使用，乙方用于经营餐馆”。协议第二条约定：“租赁时间：从2016年6月1日起至2021年6月31日止，时间五年零一个月：其中2016年6月1日之2016年6月31日为乙方装修期，甲方同意免除一个月房租；每年的7月1日起为租金计费时间”。协议第三条规定：“租金标准：第一年租金61800元（大写陆万壹仟捌佰元整），第二年年租金在第一年年租金基础上递增6%，从2018年7月1日起年租金在上年基础上每年递增8%，以此类推；乙方同时负责租赁期间的房产和土地使用税以及房屋租赁税、同时按规定缴纳水电费和物管清洁费等”。协议第四条约定：“付款方式：在2016年6月25日、9月25日、2017年3月25日需一次性缴清下一季度的租金15450元；从2016年6月25日起，每年次日为年租金交纳日，乙方应一次性付清下一年租金，不得在以一季度为缴纳期。合同双方签字生效时，乙方缴纳保证金5000元；乙方应按时将房屋租金存入甲方指定银行帐户，不得以任何理由拖欠房租；如未按合同签订时间缴纳房租，在第二个月的1日甲方有权无条件收回该营业房，同时不退保证金。租赁期满如房屋、墙壁、门窗、卷帘门及其他设施无一损坏，保证金则足额退还，如有损坏保证金不予退还；如乙方中途退租，则甲方收取租金及保证金将不予退还”。协议第五条约定：“……4、乙方若租赁期满需续租或退租，必须提前3个月书面告知甲方并办理有关手续，以便甲方作出安排。5、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋，否则甲方不予认可，也不承担任何经济及民事责任。……七、未尽事宜双方另行协商解决。……”原、被告均在该协议上签名盖手印。
2016年6月9日，原被告双方签订补充协议，载明：“甲乙双方就威远县严陵镇景河路37号门市租赁一事达成一致，订立补充协议：……二、本补充协议的主体合同生效后，乙方为经营场所所需要的装修，其装修费用以及装修过程中所产生的安全事故，由乙方承担法律责任和经济赔偿，与甲方无关。三、乙方在租赁期间所产生的一切安全事故及意外伤害均由乙方负法律责任和承担经济赔偿，与甲方无关。四、若双方争议无法解决，双方约定向资中县人民法院提起诉讼主张权利。五、本协议一式两份，经双方签字生效后，与主合同具有同等法律效力，若乙方违约应承担租金总额的20%赔付给守约方作为经济补偿。签订时间：2016年6月9日。”甲、乙双方均在该补充协议上签字盖手印。
该《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》签订后，被告向原告缴纳了保证金5000元及及相应房屋租金，原告也将所租赁的房屋交付给被告进行了装修并由被告使用至2016年底。2016年12月25日，被告以生意难做、周边房屋租金普遍较低为由要求被告降低房屋租金，原告回复不再上涨按年递增的6%。原、被告双方就降低房屋租赁费未能达成一致意见，被告继续向原告交纳至2017年3月25日的房屋租金。
2017年3月30日，原告向被告发出短信，内容为：“李某老板你好，已到房租缴纳时间，请你按合同时间缴纳房租！”。被告收到原告短信后，向原告回复短信，内容为：“我提前3个月给你说了，如果房租不下调，就不租了，但是我交了1季度的房租，到了第二个月，又再次给你说，如果不行，我下月就到期，所以你不要这样，好吗？如果房租合适，还是可以继续租的”。2017年4月30日被告再次发给原告的短信，内容为：“林总，希望你能安排时间过来交接，从去年12月25日就给你说了，到现在你都不来，合同说的很清楚，我也提前3个月给你说了，我没交房租。次月1号你就收房”。双方为此发生争议，被告经打电话无法与原告取得联系后，为减少损失，在所租门面上张贴出转租公告，但至今尚未实际转租。
原告于2017年7月10日，向本院提出诉讼请求，判决被告继续履行房屋租赁合同，补交房屋租金80958.6元（2017年4月至2018年6月），并承担违约金78097.82元。被告辩解在2016年12月底就向原告明确提出不再租赁原告房屋，并继续向原告缴纳了3个月租金。诉讼中，经本院主持调解，双方就是否达成解除租赁协议及被告应否向原告继续缴纳房屋租金，不能达成一致意见。
上述事实有房屋租赁合同，补充协议，双方短信，及原、被告的当庭审陈述相互佐证，可以作为定案的依据。
本院认为：原、被告签订的《门面出租合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力，该约定不违返法律、法规禁止性规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条成就时，解除权人可以解除合同”。原、被告在合同中约定“如未按合同签订时间缴纳房租，在第二个月的1日甲方有权无条件收回该营业房，同时不退保证金。租赁期满如房屋、墙壁、门窗、卷帘门及其他设施无一损坏，保证金则足额退还，如有损坏保证金不予退还；如乙方中途退租，则甲方收取租金及保证金将不予退还。……乙方若租赁期满需续租或退租，必须提前3个月书面告知甲方并办理有关手续，以便甲方作出安排。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋，否则甲方不予认可，也不承担任何经济及民事责任。……未尽事宜双方另行协商解决……”。被告辩解其在2016年12月底即电话告知原告不再继续租用所租房屋，但原告对此不予认可，且被告未提举相应证据予以证明，对此辩解本院不予采纳。被告向原告缴纳租金至2017年3月25日，原告于2017年3月30日向被告发出短信催要房屋租金时，被告于当日向原告回复的短信明确告知原告不再继续租赁所租房屋。2017年4月25日被告再次向原告发出短信，要求原告前来交接收房。应视为被告已通知原告解除双方签订的房屋租赁合同，原告故意怠于接收房屋，并于2017年7月提起诉讼。故对原告主张被告继续履行房屋租赁合同的请求不予支持。按照被告行使合同解除权应当提前三个月告知原告的约定，被告应再向原告缴纳三个月房屋租金。被告依照约定行使合同解除权，对已缴纳的保证金原告可不予退还，但被告不应当再向原告支付违约金，对原告主张被告承担违约金78097.82元的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、解除原告林竹与被告李某于2016年5月26日签订的《房屋出租合同》及2016年6月9日签订的《房屋租赁补充协议》；
二、被告李某于本判决生效后十日内向原告林竹支付2017年3月25日至2017年6月25日的房屋租金计15450元，并将所租房屋交付给原告；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
三、驳回原告林竹的其他诉讼请求。
案件受理费876元（已减半收取），由原告林竹负担726元，被告李某负担100元。于本判决生效后三日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内江市中级人民法院。
审判员 陈锡友
二〇一七年八月三十一日
书记员 汪大宗