江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终4141号
上诉人（原审被告）：张兆怀，男，1956年1月3日生，汉族，居民，住建湖县。
被上诉人（原审原告）：朱美婷，女，1974年10月18日生，汉族，居民，住建湖县。
委托诉讼代理人：肖兆芹，江苏向阳红律师事务所律师。
原审第三人：高洪田（曾用名高鸿田），男，1959年4月22日生，汉族，居民，住建湖县。
原审第三人：董开芳（曾用名董晓芳），女，1959年7月15日生，汉族，居民，住建湖县。
两原审第三人共同委托诉讼代理人：何安年，盐城市东城法律服务所法律工作者。
上诉人张兆怀因与被上诉人朱美婷、原审第三人高洪田、董开芳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2017）苏0925民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张兆怀上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回朱美婷的诉讼请求。事实和理由：1、本案与高洪田、朱美婷的执行案件无关，高洪田无任何证据证明对案涉房屋享有所有权，无权用来抵冲自己的欠款。执行和解协议书是非法无效的，一审法院不应作为本案判决的依据，2、张兆怀只是曾经委托高洪田帮忙介绍客户，没有想到其与朱美婷恶意串通坑骗张兆怀。3、一审以房款一致来推理高洪田与张兆怀对房屋有过协商、张兆怀清楚朱美婷与高洪田之间的借款债务关系，依据不充分。房价一致是因为张兆怀曾经拜托过高洪田介绍客户，收据上写高洪田担保是因为张兆怀之前并不认识朱美婷，因为有高洪田担保，才同意先开具收据，虽然没有要求高洪田签字，但是不影响主债务人是朱美婷的事实，张兆怀并不知道朱美婷与高洪田之间的借款债务关系，退一步讲即使知道，张兆怀也没有同意未付房款由高洪田支付。4、一审法院以“常理”、“日常经验法则”来进行推定朱美婷以高洪田欠付的22万元借款债务抵冲房款没有依据。5、张兆怀从未答应帮高洪田还钱，朱美婷也没有证据证明对高洪田的债务已经转移。
朱美婷辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。张兆怀与朱美婷于2016年5月10日签订了房屋买卖协议，协议第一条约定房屋总价款为248500元，并以甲方开收据为凭证，第二条约定甲方于本协议书签订并收到乙方款项后甲方开具收据给乙方，本协议签订后朱美婷向张兆怀支付了房款241323元，张兆怀并向朱美婷出具了上述金额的收据，与合同约定一致，证明朱美婷已经履行了支付房款的义务，现张兆怀与朱美婷同意解除房屋买卖合同，张兆怀返还已收房款241323元是合情合理合法的。故一审判决正确，请求驳回张兆怀的上诉。
原审第三人高洪田、董开芳述称：一审判决我方无意见，正确与否由二审法院依法裁判。
朱美婷向一审法院提出诉讼请求：1、判决准予朱美婷、张兆怀解除房屋买卖合同，张兆怀立即返还朱美婷房款241323元；2、判令张兆怀以241323元为基数按年利率6%支付利息（自2016年5月10日起至房款付清之日止）；3、诉讼费由张兆怀负担。
一审法院认定的事实：朱美婷与高洪田、董开芳因借款债务纠纷经一审法院执行后，朱美婷与高洪田、董开芳达成执行和解协议，协议的主要内容为：减去已履行的10000元，尚欠标的223770元，被执行人高洪田有一坐落在盐城市通榆北村村部连体的公寓有一套间二层71㎡每平方米3500元，计价248500元，尚欠朱美婷223770元，房子给朱美婷抵债后，房子价值多出24730元，由朱美婷交法院后交纳申请费3407元，还余21323元退高洪田；高洪田在一周之内将该房的买卖合同，收据以及有关手续办理到朱美婷名下。2016年4月6日高洪田向朱美婷出具了收条，收条载明：“今收到，建湖县人民法院执行局转来朱美婷与我在和解协商中以房抵债房值超出的部分贰万两仟柒佰叁拾元正。其中21323由我支走，另外3407元交纳执行费用。今收人高洪田2016.4.6号”。后经高洪田介绍，2016年5月6日，张兆怀为甲方，朱美婷为乙方，双方签订了房屋买卖协议，双方主要约定：1、甲方将座落于通榆北村社区党群服务中心二楼204室（图纸编号为2012024，施工图中北H轴向南至F轴。向西2轴至东2½轴）（建筑面积约71平方米），按现状转让给乙方，转让后房屋的各项权属归乙方（包括该房屋的所有权、使用权以及处置权、拆迁受偿权等）所有。房屋转让总价格为24.85万元整（贰拾肆万捌仟伍佰元整），并以甲方开收据为凭证。未来条件成熟有可能办理产权证，甲方和居委会有义务协助乙方办理产权过户手续，其相关费用由乙方自理。2、甲方于本协议签定，并收到乙方款项后，甲方开具收据给乙方，并按房屋的现状交付给乙方使用，房屋交付后的物业、水电等费用由乙方自行承担。3、甲方将上述房屋按现状交付给乙方，乙方向有关部门开户接通水电，或接居委会水电，自行挂表按时缴费，具体费用按居委会价格执行。4、涉及上述房屋的其它权项按现行的国家有关法律法规执行。当日，张兆怀向朱美婷出具了21323元和220000元两张收据，其中21323元收据写明收取的是现金，收款事由是通榆北村居委会办公楼204房款；220000元收据写明是转账抵款，收款事由是通榆北村居委会办公楼204室房款，由高洪田担保还款。
另查明，涉案房屋现不能办理权属证书。
对于争议焦点，朱美婷是否交付了241323元房款。朱美婷诉称以现金交付了21323元房款，还有220000元房款以高洪田所欠的借款债务抵充房款；张兆怀辩称现金交付的21323元是定金，220000元是先开具收据给朱美婷然后由朱美婷通过银行转账付款，但朱美婷之后未转账付款；高洪田述称没有与张兆怀协商用高洪田对朱美婷所欠的借款抵充房款，张兆怀也不清楚高洪田与朱美婷之间的债务情况。一审法院认为，朱美婷与张兆怀在房屋买卖合同中并未约定定金，张兆怀出具的收据写明的是房款并未写明定金，因此张兆怀辩称收取21323元定金的事实不能成立，一审法院确定收取的是房款。朱美婷与张兆怀签订的房屋买卖合同第1条约定房屋转让总价格为248500元，并以甲方开收据为凭证；合同第2条约定甲方于本协议书签定，并收到乙方款项后，甲方开具收据给乙方，并按房屋的现状交付给乙方使用，张兆怀向朱美婷开具的两张收据合计241323元，因此按照合同的约定朱美婷已交付了房款241323元。关于张兆怀辩称朱美婷未按220000元收据通过银行转账支付房款的问题。首先，张兆怀在合同和收据上并未写明转账的银行账户，朱美婷无法转账，因此将收据上所写的“转账抵款”理解为通过银行转账付款没有事实依据；其次，220000元房款收据上写明“高洪田担保还款”，而高洪田并未在收据上签名，本案发生的房屋买卖合同是以朱美婷与高洪田、董开芳之间产生的执行和解协议为基础，之前高洪田、董开芳与朱美婷达成的执行和解协议，是以涉案房屋的所有权人身份行使处分权，所约定的房款与朱美婷与张兆怀所签订的合同约定的房款一致，这说明在签订执行和解协议之前，高洪田与张兆怀对案涉房屋有过协商，张兆怀在收据上写明“由高洪田担保”要求高洪田承担相应责任也说明张兆怀清楚朱美婷与高洪田之间存在借款债务关系；第三，一般发生的房屋买卖合同，如果通过银行转账付款，都是由买受人持银行转账凭证到出卖人处开具收据，朱美婷与张兆怀签订的合同也约定，以张兆怀开具的收据为凭证，张兆怀在收到朱美婷交付的款项后才开具收据给朱美婷。因此将220000元房款的交付方式确定为朱美婷以高洪田、董开芳欠付的220000元借款债务抵充交付，即符合双方的约定，也符合本案结果形成的因果历程，并符合日常生活经验法则。故一审法院对张兆怀的辩称不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第93条的规定，当事人协议一致，可以解除合同。朱美婷请求解除与张兆怀签订的房屋买卖合同，张兆怀当庭同意解除，属双方协议解除，因此一审法院确定朱美婷与张兆怀所签订的房屋买卖合同于2017年3月14日解除。《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。朱美婷已交付房款241323元，张兆怀应予返还。关于朱美婷主张的利息，因朱美婷与张兆怀对利息未有约定，朱美婷的该主张无事实依据。朱美婷的部分诉讼请求一审法院予以支持。董开芳经一审法院合法传唤，届期未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除朱美婷与张兆怀于2016年5月10日签订的房屋买卖合同。二、张兆怀返还朱美婷房款241323元，于判决生效后十日内付清。三、驳回朱美婷其他诉讼请求。案件受理费4920元，由张兆怀负担。
二审中，当事人均未提交新的证据。
本院二审对一审查明的事实予以认定。
本院认为，2016年5月10日，张兆怀与朱美婷签订一份房屋买卖协议，将案涉房屋出售给朱美婷。在本案审理过程中，双方均同意解除该协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未解除的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，朱美婷依据张兆怀向其出具的两张收据要求张兆怀返还已经收取的房款241323元，张兆怀认可收到其中一张收据中载明的21323元，否认收到另一张收据中的220000元。朱美婷陈述220000元房款系以高洪田、董开芳的欠款予以抵冲。本院认为，对于张兆怀在签订房屋买卖协议书时，是否同意220000元购房款以高洪田、董开芳对朱美婷的欠款进行抵冲，应结合合同约定以及履行情况予以认定。首先，双方在合同中约定，张兆怀于协议书签订，并收到朱美婷款项后，开具收据给朱美婷。故张兆怀向朱美婷出具了22万元的收据，一般情况下应视为认可朱美婷已经支付了该款项，收据中载明“转账抵款”与朱美婷陈述的以欠款抵冲并不矛盾，张兆怀陈述朱美婷还需要通过银行转账付款无依据，亦与合同约定不符。其次，协议书中载明房屋转让价格为248500元，该价格与朱美婷与高洪田执行和解协议中的价格一致；朱美婷向张兆怀支付的现金21323元，与朱美婷与高洪田协商以房抵冲欠款后的多出部分价款一致；张兆怀出具的两张收据借款合计241323元，与约定的房款差7177元，张兆怀对此未能作出合理解释，而该差价正好为高洪田与朱美婷民间借贷案件的诉讼费3770元与执行费3407元之和。通过上述事实，可以推定张兆华与朱美婷签订房屋买卖协议书时对朱美婷与高洪田之间存在民间借贷案件并达成执行和解协议的事实是明知的，且同意以案涉房屋抵冲高洪田差欠朱美婷的欠款。第三，高洪田陈述要求朱美婷在收据出具后一周内通过银行转账支付220000元，但在之后与朱美婷沟通过程中，并未催要尾款，与常理不符。综上几点，可以认定张兆怀在与朱美婷签订房屋买卖协议书时，同意以高洪田、董开芳差欠朱美婷的款项抵冲220000元购房款，并向房屋交易相对人朱美婷出具收据，应视为张兆怀已经收取了241323元，该房屋买卖协议书对双方当事人均具有法律约束力。现该房屋买卖协议书解除，张兆怀作为协议书的合同相对方，应向朱美婷返还相应的购房款，如张兆怀认为高洪田并未给付剩余款项，可另案主张。
综上所述，张兆怀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4920元，由张兆怀负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴珊珊
审判员 张晨阳
审判员 曹 荣
二〇一七年十二月十一日
书记员 张 育