辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00055号
上诉人（原审原告）：郑晶，农民。
上诉人（原审原告）：郑品，农民。
上诉人（原审原告）：郑鑫，无业。
三上诉人的共同委托代理人：武凤娟，辽宁住邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑杰，工人。
被上诉人（原审被告）：宋正军，农民。
委托代理人：董清，辽宁峰慧律师事务所律师。
原审原告郑晶、郑品、郑鑫与原审被告郑杰、宋正军确认合同无效纠纷一案，普兰店市人民法院于2014年11月11日作出（2014）普民初字第3456号民事判决，郑晶、郑品和郑鑫不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月7日公开开庭审理了本案。上诉人郑品及其与上诉人郑晶、郑鑫的共同委托代理人武凤娟，被上诉人郑杰，被上诉人宋正军及其委托代理人董清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑晶、郑品、郑鑫一审共同诉称：郑金令与孙秀芹原系夫妻，婚后生有长子郑杰、长女郑晶以及次女郑鑫和三女儿郑品。夫妻双方在复州湾镇东山委有住房一套。夫妻二人去世后，被告郑杰在三原告不知情的情况下，与被告宋正军签订了《买卖契约》一份，约定被告郑杰以15，000元的价格将房屋出售给被告宋正军。二被告之间的买卖行为侵犯了三原告的合法权益，依据法律规定，该份《买房契约》无效。故三原告诉至法院，要求依法确认二被告签订的《买房契约》无效；诉讼费由二被告承担。
被告郑杰一审辩称：案涉的房屋是我出售的，出售房屋时，我没有告诉三个原告，购房款是由我拿的，没有给三个原告。
被告宋正军一审辩称：请求人民法院依法驳回三原告对二被告的诉讼请求。二被告在买卖案涉房屋时，经过相关见证人见证，并且一次性付清房款，被告郑杰将案涉房屋及房照交付给被告宋正军。被告宋正军购买案涉房屋后，对其进行了维修，重新更换了门窗，加盖了三处小房。被告宋正军使用案涉房屋已经有八年时间，三原告称被告郑杰在三原告不知情的情况下出售案涉房屋，不是事实，是三原告恶意提起的本次诉讼。
一审法院审理查明：案外人郑金令与案外人孙秀芹系夫妻关系，二人共生育四个子女，即本案的三原告及被告郑杰。其中郑金令于1992年12月6日去世，孙秀芹于2000年6月8日去世。案外人孙秀芹生前购买大连盐化集团有限公司位于复州湾镇东山小区15号1-4号的公房一处（执照号为瓦房权证复私字第××号），其中孙秀芹拥有该房屋85%的产权。孙秀芹去世后，该房屋及其房产执照均由被告郑杰保管。2006年4月14日，二被告签订了一份《买房契约》，被告郑杰以15，000元的价格将案涉房屋出售给被告宋正军。契约签订后，被告宋正军将购房款15，000元交付给被告郑杰，被告郑杰将案涉房屋及房产执照均交付给被告宋正军。被告宋正军接收案涉房屋后，对其进行了维修及扩建。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。涉案房屋系案外人孙秀芹以标准价购买的公有住房，在其去世后，案涉房屋中属于孙秀芹所有的产权部分，依法可以由三原告及被告郑杰继承，三原告与被告郑杰对孙秀芹享有涉案房屋中85%的产权为共同共有关系。虽然涉案房屋中有15%的产权属于大连盐化集团有限公司，但是从保护市场稳定，鼓励交易的角度，在大连盐化集团有限公司对被告出售涉案房屋未提出异议的情况下，不宜依据行政规章中的程序性规定认定二被告之间的《买房契约》无效。另根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。具体到本案中，案外人孙秀芹去世后，该房屋一直由被告郑杰管理，并领取了涉案房屋的房产执照，被告郑杰又系涉案房屋的共同共有人，被告宋正军有理由相信被告郑杰对涉案房屋享有处分权，被告郑杰与被告宋正军签订《买房契约》后，将该房屋所有权证书交与被告宋正军，同时将案涉房屋实际交付给被告宋正军占有使用，被告宋正军有理由相信被告郑杰出卖案涉房屋时三原告是知晓的，由此可以认定被告宋正军购买涉案房屋是出于善意，且被告宋正军向被告郑杰支付了合理对价，因此，被告宋正军的合法权益应当予以保护。综上，三原告以其对被告郑杰出售涉案房屋不知情为由，诉求二被告之间签订的《买房契约》无效，无事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：驳回原告郑晶、郑鑫、郑品的诉讼请求。一审案件受理费减半收取150元，由原告郑晶、郑鑫、郑品共同承担。
宣判后，郑晶、郑鑫、郑品不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判郑杰与宋正军签订的买房契约无效。其主要上诉理由为：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定“被告宋正军有理由相信被告郑杰对案涉房屋享有处分权”是错误的。案外人孙秀芹在世时，政策要求村民集体换证，将旧证交到村委会，在新产权证办理下来之前孙秀芹去世，与孙秀芹住在同村的子女只有郑杰，所以由郑杰领取了新的房屋所有权证书，但并不说明郑杰当然享有对房屋的处分权。在孙秀芹去世后，三上诉人与被上诉人郑杰对孙秀芹享有案涉房屋中的85%的产权为共同共有，郑杰无权擅自处分共同财产。2.一审法院认定“被告宋正军有理由相信被告郑杰出卖房屋时三原告是知晓的”是错误的。郑杰出售房屋时未告诉三上诉人，购房款由郑杰自己收取。三上诉人去年回家看父母老房子时，郑杰才向三上诉人说明房屋出售的事实。宋正军虽在庭审中陈述三上诉人在其父母去世后曾回家上坟和参加婚礼，但没有提供证据证明。上诉人明确其父母去世后，父母的房屋由郑杰管理，但郑杰也不在父母房子里住，即使上诉人回老家也不会到老房子。郑杰及三上诉人在庭审中的陈述均表明三上诉人对郑杰向宋正军出售房屋不知情，在被上诉人没有证据证明三上诉人知情的情况下，一审法院推定三上诉人知情与事实不符。二、一审判决适用法律错误。一审法院认定宋正军购买涉案房屋属善意取得错误。本案中，郑杰无权擅自处分与上诉人共同共有的财产，宋正军明知郑杰无权处分仍购买不属于善意取得，对于其二人签订的买房契约应认定无效。
郑杰二审答辩表示，同意郑晶、郑鑫和郑品的上诉请求。
宋正军二审答辩表示服从一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，案涉房屋85%的产权原系孙秀芹所有，孙秀芹去世后，三上诉人和被上诉人郑杰作为法定继承人依法对该房屋85%的产权共同共有。被上诉人郑杰作为案涉房屋的共有人，未经其他共有人同意无权处分案涉房屋。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条虽规定，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。但是，2012年7月1日施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”且该《解释》第四十六条第一款亦规定，“本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。”根据该《解释》规定，部分共有人未经其他共有人同意擅自出卖共有财产的行为，并不导致买卖合同无效。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条虽未被明确废止，但由于其与上述《解释》第三条规定相抵触，故自《解释》施行之日起不再适用。据此，根据《解释》第三条第一款的规定，即便被上诉人郑杰未经其他共有人同意与被上诉人宋正军签订《买房契约》，亦应认定有效。况且，依据一般民众认知，房屋属公民较为关注的重大财产。三上诉人作为孙秀芹的子女，在长达8年之久的时间里，对其母亲孙秀芹所留房产不闻不问，直至2014年才对案涉房屋买卖契约诉请主张无效，明显有悖日常生活常理。综上分析，上诉人以其对被上诉人郑杰出售房屋不知情为由主张案涉《买房契约》无效，依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元（上诉人预交），由上诉人郑晶、郑品、郑鑫共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯学枝
审 判 员 丁大勇
代理审判员 刘冬艳
二〇一五年一月十二日
书 记 员 王 亮