上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12361号
上诉人（原审原告）：上海丽根包装材料有限公司，住所地上海市漕宝路320号2幢102室。
法定代表人：陈丽萍，总经理。
委托诉讼代理人：阮怀明，该公司员工。
委托诉讼代理人：马继杰，上海慕恩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海鸿洋企业管理有限公司，住所地徐汇区漕宝路320号4幢。
法定代表人：连自力，总经理。
委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。
上诉人上海丽根包装材料有限公司（以下简称丽根公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日受理后，依法组成合议庭于2016年12月20日公开开庭审理了本案。上诉人丽根公司的法定代表人陈丽萍、委托代理人阮怀明、马继杰，被上诉人上海鸿洋企业管理有限公司（以下简称鸿洋公司）的委托代理人张骥到庭参加诉讼，现已审理终结。
上诉人丽根公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持丽根公司的全部原审诉请。
事实和理由：双方在签订《租赁合同》时，鸿洋公司未告知上海市XX路XX号XX栋XX层606平方米（A块219平方米，B块168平方米，C块219平方米）（以下简称系争房屋）内有违章搭建及消防通道，故丽根公司使用不久受到派出所的整改通知，直接导致生产经营停止。合同履行初期有效使用天数为130天，后实际停工83天，213天后被迫离开系争房屋，造成工人被遣散和直接停工损失。因此，丽根公司要求按照实际使用天数及有效面积计算租金，返还丽根公司多支付的租金。原审未提鸿洋公司是否具有违约责任，但驳回了丽根公司要求返还履约保证金及装修保证金的诉请，变相认可了丽根公司在租赁装修期间破坏承重结构，改变用途的事实，要求二审法院予以变更。
被上诉人鸿洋公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。
2015年10月26日，丽根公司诉至一审法院，请求判令：1、终止丽根公司，鸿洋公司签订的租赁合同；2、鸿洋公司支付违约金人民币（下同）77,500元（以月租金计）；3、鸿洋公司退还租金718,470.57元；4、鸿洋公司退还装修押金20,000元；5、鸿洋公司赔偿停工损失634,438.36元；6、鸿洋公司退还履约保证金5万元（合计1,500,408.93元）。
一审法院认定事实，系争房屋的产权人系案外人A公司。A公司将系争房屋租赁给鸿洋公司使用。
2012年7月17日，丽根公司（乙方）与鸿洋公司（甲方）签订《租赁合同》一份，合约约定：甲方同意将系争房屋出租给乙方使用；系争房屋位于上海市XX路XX号XX栋XX层606平方米（A块219平方米，B块168平方米，C块219平方米），场地为水泥地坪，钢架彩钢瓦简易天棚：1号楼为排架结构，彩钢窗，室内无装修；2号楼为混合结构，彩钢窗，室内无装修；房屋用途只限经营新型包装材料；租赁期限自2012年7月18日至2015年8月1日，交付日为2012年7月18日，免租装修期为2012年7月18日至2012年8月1日；年租金为93万元，每年一付，承租方须于每个租赁期首月前10日内支付该租赁期租金，上述日期恰逢法定休假日，则应相应提前，出租方在收到租金后应出具正规租赁发票给承租方；履约保证金5万元，并在签订本合同的同时交付给出租方，出租方收取保证金后应向承租方开具收款凭证，该凭证即为本合同终止时承租方向出租方结算保证金的凭证;乙方必须依附附表六规定向甲方支付履约保证金，在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息，租赁期内，乙方不得以保证金抵付租金、管理费等任何应付费用；租赁期结束后，在乙方按合同约定向甲方交换该房屋并完成4.21.3条规定的变更手续后的15个工作日，该保证金在扣除本合同3.2条规定的款项后，将由甲方无息退还乙方；乙方应遵守该项目物业指定的《装修公约》，对该房屋进行装修或再装修时乙方必须根据事先提交并经甲方书面同意的装修施工图及规格说明进行施工，如因装修、增添等方面的涉及施工缺陷造成房屋结构受损或可能引发任何索赔的事故，均由乙方承担全部责任，乙方未经甲方事先书面同意不得擅自改变已经甲方审核批准的房屋装修施工图则和规格说明或该房屋内部设计；乙方的装修方案除须经甲方批准外，必须按有关法律法规规定向政府相关管理部门报批，在获得所有必要的批准、执照或许可证后，方可开始对该房屋进行装修，否则乙方须对由此引起的一切后果全部承担责任；如乙方在该房屋内从事任何活动对周边环境之影响，不符合国家环境保护法律法规之规定，甲方有权采取适当措施应予以制止，如由此造成的环境和他方的人身和财产损失的，其全部责任由乙方承担；乙方承租的房屋不得用于本合同附表载明的经营项目之外的用途；甲方有权因以下原因提前终止本合同并收回该房屋，乙方已经支付的保证金不予退还，且无需对乙方作任何装修费，设备添加费的补偿：（2）乙方超越营业范围经营或者有其他违法经营活动；（3）乙方未经甲方书面同意擅自改变该房屋租赁用途；（4）因乙方原因造成该房屋结构损坏等条款。
合同签订后，丽根公司支付给鸿洋公司自2012年11月1日起至2013年10月31日止租金93万元、保证金5万元，鸿洋公司于2013年4月16日出具收条一份。
2012年11月30日，上海市公安局徐汇分局康健派出所向丽根公司出具《消防监督检查意见通知书》，监督检查记录：消防行政许可（否）、消防安全管理完善（否）、建筑防火状况完好（否）、废旧物品堆放不符合要求、加强设备安全管理以占用妨碍安全出口等责令改正。2013年2月28日康健新村派出所向丽根公司出具《消防监督检查意见通知书》，监督检查记录：公司经营废品回收，违规搭建临时大棚，不符合防火要求，占用消防通道，责令整改，即日起停止经营，违者依法处罚；停止经营、清场应于2013年3月8日前改正。2013年3月28日康健新村派出所向鸿洋公司出具《消防监督检查意见通知书》，废品回收站依然经营，安全隐患存在，责令采取措施，停止经营活动，派人加强现场监管，加强宣传防范。2013年3月11日，康健派出所向丽根公司出具《消防监督检查意见通知书》，监督检查记录：现场复查，场所上锁停止对外经营，拆除大棚建筑。通道内不得堆放废品，占用消防通道，加强安全防范，场所内不得住宿。2013年4月18日，康健新村派出所向丽根公司出具《消防监督检查意见通知书》，监督检查记录：废品回收。场所不符合防火安全要求，目前多次接到举报责令即日起停止经营回收活动，否则责任自负，加强退场期间安全管理。
2013年5月，鸿洋公司向丽根公司发出《告知书》，内容是：“我方租赁给贵方房屋，按双方合同约定，只限用于经营新型包装材料，现贵方违约经营，应立即改正，并承担由此引发的所有责任及后果；2、贵方如无法按双方合同约定的房屋用途继续从事经营活动，我方经依照合同第8.1条规定，提前终止合同并收回房屋；3、贵方在装修中野蛮施工，造成房屋结构严重受损，按双方合同第4.2条（1）款规定，应由贵方承担全部责任，即由此产生的房屋检测修复加固费用，须全部由贵方承担；4、依照双方合同第8.1条（2）、（3）、（4）款规定，贵方已交付的保证金不予退还；5、上述4条事宜处理完毕后，我方将与贵方就剩余的房租进行结算，多退少补。2013年5月20日，丽根公司法定代表人收到该《告知书》。
2013年6月3日，丽根公司（乙方）与鸿洋公司（甲方）签订《租赁房屋交接书》，1、乙方向甲方租赁的XX路XX号房屋于4月18日停止营业，但仍有人员住宿和物件留存，现乙方已将该房屋清空，并于2013年6月3日交还甲方；2、如该房屋内有遗留物件，在6月4日后视作乙方已放弃，甲方可自行处置；3、截止6月3日，乙方使用的水表读数为381，未交数98度，电表读数为6550，未交数1766度等条款。
2014年6月30日，上海市公安局徐汇分局康健新村派出所出具《情况说明》，内容是：根据消防安全监督检查工作要求，2013年4月18日，康健新村派出所对XX路XX号上海丽根包装材料有限公司存在消防安全隐患问题，开具了《上海市消防监督检查意见通知书》，责令停止经营回收活动。上海丽根包装材料有限公司已经于2013年4月25日停止经营活动、人员撤离。
在本案审理过程中，鸿洋公司确认，确实收到丽根公司支付的履约保证金50,000元及装修保证金20,000元。
一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
丽根公司诉请要求终止房屋租赁合同，鸿洋公司亦同意终止合同，丽根公司、鸿洋公司双方对于终止房屋租赁合同履行并无异议，且丽根公司已经于2013年6月3日与鸿洋公司签订房屋交接书，并停止经营活动以及人员撤离，故丽根公司要求终止双方签订的租赁合同，法院予以支持。关于鸿洋公司应退还的租赁数额，以丽根公司、鸿洋公司签订的房屋交接书确定的日期即2013年6月3日为准，丽根公司诉称的2013年3月11日是其自行停止营业的日期，并不能证明系争房屋已经返还鸿洋公司。
丽根公司诉请鸿洋公司违约，一是诉称鸿洋公司交付的房屋建筑面积不足，但是按照《租赁合同》约定，双方已经确认了租赁总面积及各块部位建筑面积的数额，在丽根公司支付租金时亦是以总体总租赁面积确定年租金的数额，并不是以每一建筑平方米面积以及可实际使用的面积来确定丽根公司支付的租金数额，且在合同中约定“无论系争房屋面积如何变动，租金数额均不作调整”；从起租日起至丽根公司、鸿洋公司2013年6月3日交接房屋时，丽根公司从未以面积缺少为由提出异议，故丽根公司以租赁的部分面积不能实际使用为由要求减免租金，法院不予支持。其二，丽根公司、鸿洋公司在租赁合同中明确约定了房屋用途只限经营新型包装材料，但丽根公司在承租后却经营废品回收，致使多次遭到上海市公安局徐汇分局康健新村派出所的通告，被确定存在消防安全隐患问题，责令停止经营回收活动。鸿洋公司辩称丽根公司违反合同约定擅自改变经营用途、违法从事经营活动，而提前终止租赁合同并收回房屋，且不予退还保证金，法院予以准许，丽根公司诉称鸿洋公司违约且要求鸿洋公司承担违约金无事实及法律依据，法院不予以采信。
关于丽根公司要求鸿洋公司赔偿营业损失的诉讼请求，因系丽根公司自行推算，且无证据佐证，法院无法支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一六年七月二十九日作出判决：一、终止上海丽根包装材料有限公司和上海鸿洋企业管理有限公司于2012年7月17日签订的关于上海市XX路XX号XX栋XX层房屋的《租赁合同》；二、上海鸿洋企业管理有限公司于判决生效后十日内返还上海丽根包装材料有限公司租金382,192元；三、驳回上海丽根包装材料有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计9,151元，由上海丽根包装材料有限公司负担6,820元，上海鸿洋企业管理有限公司负担2,331元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。根据查明的事实，本案《租赁合同》的解除原因系丽根公司从事违法经营，遭到上海市公安局徐汇分局康健派出所的通告，责令停止经营。鸿洋公司虽然同意解除合同，但并未明示放弃追究丽根公司的违约责任，因此本案解除合同的违约责任仍应由丽根公司承担，其要求返还履约保证金的诉请，本院不予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。丽根公司主张按有效面积、实际使用天数计算租金。本院认为，按照《租赁合同》约定，租金以系争房屋整体租赁确定年租金的方式确定数额，并非以每一建筑平方米面积以及可实际使用的面积来确定丽根公司支付的租金数额；且在合同中明确约定“无论系争房屋面积如何变动，租金数额均不作调整”；双方在履约过程中，丽根公司从未以面积缺少为由提出异议。另双方实际交接房屋为2013年6月3日，之前系争房屋均由丽根公司实际占有。基于以上考虑，丽根公司要求按有效面积、实际使用天数支付租金，本院不予支持。
双方在庭审中一致确认，装修保证金2万元原审未予以处理。现鸿洋公司明确表示愿意退还该保证金，本院予以准许。丽根公司要求认定鸿洋公司违约并承担违约金及赔偿责任，无事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3243号民事判决第一、二、三项；
二、上海鸿洋企业管理有限公司于本判决生效后十日内返还上海丽根包装材料有限公司装潢保证金20,000元。
二审案件受理费人民币13,640元，由上诉人上海丽根包装材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一七年三月三日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……