湖南省攸县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0223民初3834号
原告：周全福，男，汉族，农民，住湖南省攸县。
委托诉讼代理人：刘佰凡（系原告周全福姐夫），男，汉族，农民，住湖南省攸县。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：丁利民，湖南法健律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：罗正方，男，汉族，农民，住湖南省攸县。
原告周全福与被告罗正方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案后，依法组成由审判员皮跃军担任审判长，代理审判员苏湘慧、人民陪审员曾慧敏参加的合议庭适用普通程序分别于2017年3月6日、3月24日两次公开开庭进行了审理。原告周全福的委托诉讼代理人刘佰凡和丁利民、被告罗正方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周全福向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付出租的房屋和车库；2、支付所欠原告的租金127200元，并按月利率20‰支付违约金；3、从租赁期满之�起至交房之日止每天向原告支付500元房屋占用费，并承担交房前产生的水电费、物业管理费、租房税金等约定费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付从2014年4月8日至2015年4月7日的租金48600元及违约金（按月利率10‰从2015年4月7日起计算至实际付款之日止），支付从2015年4月8日至2016年4月7日的租金78600元及违约金（按月利率20‰从2016年3月9日起计算至实际付款之日止）；2、从租赁期满之日起至交房之日止每天向原告支付500元房屋占用费，并承担交房前的水电费、物业管理费、租房税金等约定费用。事实与理由：2011年4月8日，被告罗正方承租了原告周全福的房屋和车库。双方约定租期为5年，在每年的3月8日交齐下年的租金，并对逾期交租、交房约定了相应的违约责任。从2014年起，被告没有按约定交纳租金，期满后也没按约定交房。被告的行为构成严重违约，原告多次催告未果，为维护原告的合法权益，故原告起诉至法院。
被告罗正方辩称，1、租金是被告和阳端仔一起欠的，店是被告和阳端仔合伙经营的，合同也是两人签的，而且阳端仔签名在前，原告应起诉被告和阳端仔两人。2、被告经营到2015年农历12月底，当时打了电话给房东，说生意不做了，不继续租了。3、原告计算的违约时间过长。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未向本院提交证据。本院对原告提供的证据进行审查后认定如下：原告提供的房产证2份、租赁合同2份、欠条1份、声明1份及水费结算清单，因其符合证据的有效要件，且被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证明1份，被告有异议，认为实际所欠的物业管理费为1000元，本院将结合查明的事实予以综合认定。
根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院对本案事实认定如下：2011年4月8日，原告周全福将其所有的面积为673.61平方米的坐落于攸县联星街道联西居委会中心大道旁美丽新城二期I栋第29、30号临街门面共六层的房屋租赁给被告罗正方和阳端仔经营饭店和宾馆。双方就此签订了《租赁合同》。合同载明：“甲方（出租方）：周全福乙方（承租方）：阳端仔（已划掉）、罗正方……一、租赁门面所处位置、面积及经营范围1、甲方同意将位于湖南省攸县中心大道美丽新城第29、30号临街门面共六层楼，面积大约共600平方米出租给乙方。2、乙方经营范围定为饭店经营项目，未取得甲方同意乙方不得改变经营项目。二、租赁期限自2011年4月8日至2016年4月7日止，租期共5年。三、承租费用及缴纳办法……3、其中2011年4月8日至2013年4月7日止不递增。4、从2013年4月8日至2016年4月7日止在原有的租金上每年递增随�就市。5、乙方每年应交租金如下：2011年6月8日至2012年4月7日止共计租金63000元（大写陆万叁仟元）；第一年租金在2011年6月18日之前一次性交清，以后每年3月8日一次性交清当年租金；2012年4月8日至2013年4月7日止共计租金75600元（大写柒万伍仟陆佰元）。6、缴纳租金方式以先交租后使用，乙方在每年3月8日前将下年全年租金一次性交清给甲方银行账户上。……8、乙方超过5日未交租金和其它费用，甲方按总额每日百分之2元收取乙方滞纳金……四、履约定金1、乙方在签订合同时须向甲方支付定金30000元（大写叁万元），合同期满乙方缴清所有费用并交房屋商铺给甲方，甲方必须凭定金收据在3个月后无息退还给乙方、否则不退定金，但房屋商铺不动产建筑物（包括水电门窗消防器材和电梯、并且电梯能正常使用）乙方不能人为拆除损坏和迁走，所有建筑装修物和其它各种装修物无偿归甲方所有。可动产物及遗弃的杂物乙方要在合同期满前全部迁走，合同期满乙方未能清除杂物不能完整交房给甲方使用的，甲方按每天收取乙方占用房屋商铺费1000元（大写壹仟元）……甲方：周全福乙方：阳端仔（已划掉）罗正方签约日期：2011年4月8日电话：1307422758813533333418（已划掉）1390741****”。合同签订后，原告周全福将攸县联星街道联西居委会中心大道旁美丽新城二期I栋第29、30号房屋交予被告经营。不久，被告因经营需要提出承租原告的车库。原告周全福将其所有的面积为24.56平方米的坐落于攸县联星街道联西居委会中心大道旁美丽新城二期I栋9号车库租赁给被告罗正方和阳端仔，双方并于2011年10月20日补签了租赁合同。该合同约定租期从2011年4月8日至2016年4月7日止，租金为每年3000元，在每年3月8日将下年租金一次性支付到原告账户上。被告罗�方与阳端仔开始合伙经营端正老北京涮羊肉火锅店和宾馆直至2014年农历2月。几个月后，被告一人对火锅店和宾馆进行重新装修，并于同年8月份重新开业经营。2015年4月7日，原告向被告催收2014年4月8日至2015年4月7日的租金，双方协商将30000元定金充抵房租，由被告向原告当场支付部分租金，并出具欠条1份，欠条载明：“欠周全福房屋租金肆万捌仟陆佰元整，从2015年4月7号计壹份利息。到2015年12月30号付齐。欠款人：罗正方2015.4.7号。”欠条出具后，被告罗正方继续经营至2015年农历12月。约定的期限届满后，被告未按约定交纳租金，亦未支付2015年4月7日以后的租金。故原告诉至本院。
另查明，2013年4月8日之后每年的房屋租金为75600元。2017年1月21日，被告罗正方将承租的房屋及车库交还给原告周全福，并且放弃房屋及车库内外所投入的装修和全部物品。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告罗正方因经营端正老北京涮羊肉火锅店和宾馆需要，租赁原告所有的房屋和车库，双方就此签订了租赁合同，该合同系双方真实意思表示，双方形成了房屋租赁合同关系。2015年4月7日，双方进行结算，并由被告就差欠的租金向原告出具的欠条，明确了2015年4月7日以前的欠付租金数额。出具欠条后，被告一直未按约定交纳租金，构成了违约，应承担相应的违约责任。原、被告在欠条上约定“1份利息”，被告在庭审中表述利息为月利率10‰，该利息的约定未违反我国关于违约金的上限规定，故原告要求被告支付从2014年4月8日至2015年4月7日的租金48600元及违约金（按月利率10‰从2015年4月7日起计算至实际付款之日止）的诉讼请求，本院予以支持。双方在合同中约定被告应在每年3月8日一次性交清当年租金，但被告未按约定向原�支付从2015年4月8日至2016年4月7日的租金78600元，系违约，应承担违约责任。虽然原、被告在合同中约定被告未按约定交纳租金，需按总额每日百分之2元支付违约金，原告亦主张按月利率20‰计算违约金，但被告认为违约金过高。根据受诉法院当地的租房实际情况及生活水平，参照民间借贷中有关逾期利率的规定，本院认为违约金应按年利率6%计算为宜，故原告要求被告支付从2015年4月8日至2016年4月7日的租金78600元及违约金（按月利率20‰从2016年3月9日起计算至实际付款之日止）的诉讼请求，本院予以部分支持，被告应支付原告从2015年4月8日至2016年4月7日的租金78600元及违约金（按年利率6%从2016年3月9日起计算至实际付款之日止）。对于原告要求被告支付水费、电费、物业管理费的诉讼请求，结合原告提供的证据及庭审查明的情况，本院依法核定为代被告支付的�费363元，电费及物业管理费因原告未提供相应的证据，故本院不予支持。对于原告要求被告支付房屋占用费、租房税金等费用的诉讼请求，本院认为租赁期间届满后，被告应将租赁的房屋及车库交还给原告，原告也有义务催促被告及时腾房，双方对损失的扩大均有责任，且在庭审中原告对其它损失未提供充分的证据予以证实，故本院不予支持。
被告罗正方辩称，租金系被告与阳端仔一起所欠，原告应起诉被告与阳端仔。在庭审中被告明确表示不申请追加阳端仔为被告，且2015年4月7日被告与原告就之前所欠的租金进行了结算，并于同日向原告出具了欠条，视为其自愿承担债务，未违反相关法律的规定，本院予以认可。而2015年4月7日之后的租金实际系被告个人经营期间所欠。故被告的以上辩称意见本院不予支持。
综上所述，被告罗正方应支付原告�全福租金127200元及其违约金、水费363元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告罗正方在本判决生效后十五日内支付原告周全福租金127200元及违约金（违约金分为两部分，一部分以48600元为基数按月利率10‰从2015年4月7日起计算至实际付款之日止，另一部分以78600元为基数按年利率6%从2016年3月9日起计算至实际付款之日止）；
二、限被告罗正方在本判决生效后十五日内支付原告周全福水费363元；
三、驳回原告周全福的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2844元，由被告罗正方负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
审 判 长 皮跃军
代理审判员 苏湘慧
人民陪审员 曾慧敏
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 丁玲艳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查�集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。