北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第00717号
原告李军非，男，1985年9月16日出生。
委托代理人贺孟东，北京市瑞风律师事务所律师。
被告冯正宏，男，1969年11月29日出生。
被告北京隆泽园大酒店管理有限公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街33号北京隆泽园宾馆101室，注册号110111012224805。
法定代表人王正银，董事长。
二被告的委托代理人宋新强，北京市门头沟区王平镇法律服务所法律工作者。
原告李军非与被告冯正宏、北京隆泽园大酒店管理有限公司（以下简称隆泽园酒店）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员冯永良担任审判长，与代理审判员付雪、人民陪审员翟友林共同组成合议庭，公开开庭进行了�理。原告李军非及其委托代理人贺孟东，被告冯正宏、隆泽园酒店的委托代理人宋新强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李军非诉称，2013年6月14日，原告与被告冯正宏签订租赁合同，原告租赁被告的温泉会所，被告提供营业所需的有关证件及开具发票。经原告多次催促，但时至今日被告仍未将原告经营洗浴所需的经营手续交付原告。被告的违约行为导致原告损失巨大。为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求：1、解除原、被告签订的租赁合同，被告退还原告已付租金460000元；2、被告支付违约金1340000元。诉讼中，原告变更诉讼请求。变更后的诉讼请求为：1、解除原、被告签订的租赁合同，被告退还原告已付租金600000元；2、被告支付违约金1200000元（含装修损失）。
被告冯正宏辩称，同意解除与原告签订的租赁合同，不同意原告的其他诉讼请求。理由如下：一、原告陈述与事实不符。1、合同签订后，被告将租赁场地交付给原告，并将经营所需营业执照、消防许可证、特种行业许可证、卫生许可证等证照提供给原告。被告按原告要求开具多张发票，但原告未将收入入过被告公司财务，不符合财务管理制度；2、租赁合同第六条约定甲方为乙方开业协助和办理必要的与场所本身有关的资料和证照，被告是协助办理，而不是全责提供。二、被告没有违约行为，不应承担违约责任。1、被告不存在违反合同约定并导致原告不能正常经营的情形；2、原告停止经营因其未按期支付水电费及物业费所致，合同约定原告有交付水电费及物业费的义务，但原告从2013年5月至11月拖欠上述费用160000元。2014年1月12日被北京市福兴源物业管理有限公司停水、断电，造成原告停止经营，与被告无关。因此，不同意原告的其他诉讼请求。
被�隆泽园酒店辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与冯正宏签订的隆泽温泉会馆租赁合同，并非与隆泽园酒店签订。隆泽园酒店与原告不存在租赁合同法律关系。出租方为北京隆泽园大酒店管理有限公司隆泽温泉会馆，对出租方主体是否经过工商机关核准不知情。合同是冯正宏签字，冯正宏虽系被告公司股东，但被告从未授权委托冯正宏出租经营场所。原告与冯正宏存在租赁合同关系，与隆泽园酒店无关。被告未收到原告所交租金46万元，亦未收到冯正宏转交的46万元租金，不承担返还租金义务，不承担赔偿责任。隆泽园酒店作为被告主体资格不适格，请法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，冯正宏、王正银、李智系北京隆泽园大酒店管理有限公司股东。2012年8月1日，王正银（承包人、乙方）、冯正宏（承包人、丙方）与北京隆泽园大酒店管理有限公司（发包人、甲方）签订承包经营协议书，约定甲方将隆泽园酒店的客房及餐饮洗浴ＫＴＶ部分承包给乙方丙方经营。甲方将经营所需的证照提供给乙丙方共同保管使用。乙丙方承包经营期间实行独立核算、自负盈亏、自主经营、自主用工。承包期限为与北京市蚕种场解除合同时止，至2019年5月30日止。乙方的年承包费为200万元，其中向北京市蚕种场交纳租金85万元，向股东李智支付35万元，支付王正银82万元。丙方的年承包费为135万元，其中向北京市蚕种场交纳租金50万元，支付冯正宏85万元。并对其他事项进行了约定。其中王正银承包隆泽园酒店客房，冯正宏承包隆泽园酒店餐饮洗浴ＫＴＶ部分。
2013年6月14日，冯正宏以北京隆泽园大酒店管理有限公司隆泽温泉会馆（甲方、出租方）负责人的名义与李军非（乙方、承租方）签订隆泽温泉会馆租赁合同，约定乙方租赁隆泽园大酒店�内隆泽温泉会馆从事”洗浴休闲中心”项目使用。租赁期限自2013年6月20日至2019年8月20日止，共计6年。期满后装修残值归甲方所有，乙方可将自投设备带离。租金为每年120万元。甲方同意在第一年的租赁期给予乙方两个月的装修免租期。即自2013年6月20日至2013年8月20日为免租期由乙方用于装修、布置和申办相关经营手续等。乙方必须在每年6月20日前支付下一个半年度租金。乙方使用时发生的物业费、水费、电费等日常经营所发生的费用由乙方承担。甲方权利义务约定：甲方为乙方开业协助和办理必要的与场所本身有关的资料和证照。因甲方提供的证照以及经营许可等资料或证照不齐全，导致乙方不能正常经营的期间，甲方同意免除乙方在此期间的房屋租赁费，期间发生的有关为乙方办理相关证照的费用由甲方承担。如甲方在乙方无法经营之日起30日内，仍然无法提供�方经营所需的证、照等资料的，乙方有权终止合同，甲方应退还乙方向甲方支付过的全部租金及保证金，同时甲方向乙方赔偿乙方的全部装修费用及其他相关损失。并对其他事项进行了约定。2013年6月13日，冯正宏与李军非签订隆泽温泉会馆补充协议，对隆泽温泉会馆租赁合同第六条甲方权利、义务第1点以及合同其他未尽事项进行补充，约定：1、甲方（冯正宏）须把设施、漂浮池、水泵修好，并保证太阳能热水大水箱正常使用。前台公安采集系统、住宿登记系统、前台发票、外线电话、POS机安装、客房住宿区的锁、房门玻璃改装好之后，算正式交接，2013年6月20日后开始计租。2、在乙方经营期间，如因甲方所提供的证照等经营手续没有、不全、不符合相关国家规定，导致乙方不能正常经营、停业一切损失由甲方承担。停业赔偿办法：在6月20日至8月20日免租期间内，甲方须赔偿乙方每日1.3万元，在免租期外，每日赔偿2万元。（不能正常经营范围：1.证照不全使客人不能正常消费或需客人离店；2、因酒店方控制，发票、网络、电视信号不能正常使用时）凡因此造成的不能正常经营或停业期间乙方都不承担房租。3、甲方（冯正宏）将洗浴所有设备设施及装修部位进行全面检查维修保养后移交给乙方。4、因甲方证照不全拖延近一个月无法正常营业，如强行开业后期因证照问题导致停业或因甲方原因导致不能正常营业，甲乙双方协商以房租形式补偿。5、甲方所提供的租赁物符合国家和地方政府关于该租赁物的出租规定要求，租赁物权属清楚，如有权属问题所有责任和乙方损失均由甲方签字人（冯正宏）个人负责。6、租赁期间如遇国家征用拆迁，本协议自行终止，甲方退还剩余部分的租金。有关赔偿事宜按《拆迁管理条例》规定办�。7、为了洗浴更好的去经营管理，甲方决定重新为洗浴办理工商执照，在此之前所使用酒店税票等由甲方提供。合同签订后，冯正宏交付租赁房屋，李军非装修后进行经营。2013年6月12日，李军非交付给冯正宏房屋租金40万元。2013年6月14日，李军非为冯正宏偿还霓虹灯尾款1万元。2013年6月27日，李军非交付给冯正宏现金6万元。2013年11月，李军非以冯正宏未将经营洗浴所需的经营手续交付原告构成违约为由，诉至本院，要求解除租赁合同、退还租金、赔偿损失。诉讼中，冯正宏提起反诉，但未按期交纳反诉费用。李军非申请对装修现值进行鉴定，但未预交鉴定费用，鉴定机构-
北京京评价格评估有限公司于2015年3月28日出具退案函，作退案处理。
庭审中，李军非、冯正宏认可2013年5月将隆泽园酒店洗浴房屋交付给李军非，租赁合同及补充协议系事后补签。认可租赁房屋�今未交付给冯正宏、隆泽园酒店。李军非主张解除合同的理由是隆泽园酒店没有洗浴资质，亦未能协助办理经营所需手续，且补充协议约定冯正宏承诺重新为洗浴办理工商执照，但一直未办理营业执照，造成其无法经营。主张已交付租金超过60万元，其中给付冯正宏租金46万元，为冯正宏偿还债务1万元，通过银行转账给付3万元租金，冯正宏及其朋友洗浴挂账6.611万元，隆泽温泉会馆原有会员持卡消费13.629万元。上述费用已用于折抵租金，并提交如下证据：1、隆泽温泉会馆租赁合同、补充协议；2、冯正宏于2013年6月12日、6月27日出具的租金收据和收条及银行转账凭条；3、隆泽温泉会馆会员卡使用章程12张；4、冯正宏签名的对账单；5、隆泽园酒店出具的发票费用收据。冯正宏认可收到租金40万元，对2013年6月27日收条证明目的不予认可，不认同是租金。银行转账凭条不予认可。对李军非提交的其签名的对账单证明目的不予认可。对李军非主张的装修损失，冯正宏不予认可，否认李军非进行装修。冯正宏辩称租赁合同、补充协议签订后已将经营所需证照复印件交给李军非，李军非进行了营业。李军非解除合同系因其未交纳水电费被北京市福兴源物业管理有限公司停水、断电所致。并提交如下证据：1、隆泽园酒店特种行业许可证、税务登记证、组织机构代码证、企业法人营业执照、餐饮服务许可证、卫生许可证、建筑工程消防验收意见书复印件；2、2013年5月至8月隆泽园洗浴水电费收据；3、隆泽园酒店2013年8月至11月水电明细表、北京市福兴源物业管理有限公司证明，证实隆泽园洗浴部门拖欠2013年8月至11月水电费14.88827万元；4、隆泽园酒店承包经营协议书，证实已将隆泽园酒店洗浴餐饮KTV承包给冯正宏经营。隆泽园酒店认为冯正宏�取得隆泽园酒店授权，冯正宏与李军非签订的租赁合同是双方个人行为，不应由隆泽园酒店承担责任。
上述事实，有双方当事人陈述；李军非提交的隆泽温泉会馆租赁合同、补充协议书、租金收据、收条、对账单、发票费用收据；冯正宏提交的隆泽园酒店特种行业许可证、税务登记证、组织机构代码证、企业法人营业执照、餐饮服务许可证、卫生许可证、建筑工程消防验收意见书复印件、隆泽园洗浴水电费收据、水电费明细表、承包经营协议书、水电费证明；鉴定机构退案函等证据在案佐证，经庭审质证，可以作为认定事实的依据。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。冯正宏、王正银与隆泽园酒店签订承包经营协议书，冯正宏取得隆泽园洗浴的承包权。李军非与冯�宏签订的隆泽温泉会馆租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，应为有效。但洗浴作为特种行业，本院对合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的行为予以处理。合同签订后双方当事人均应按照合同的约定履行合同义务。李军非与冯正宏签订的补充协议书第七条约定为了洗浴更好的去经营管理，甲方决定重新为洗浴办理工商执照，在此之前所使用酒店税票等由甲方提供。冯正宏虽为李军非经营洗浴提供了隆泽园酒店的相关证照，但未按补充协议书约定及时为李军非重新办理工商执照，对合同的不能履行存在过错，应承担主要责任。李军非在以隆泽园酒店名义对外经营洗浴期间拖欠水电费，造成被北京市福兴源物业管理有限公司停水、断电，对合同的不能履行亦存在过错，亦应承担相应的责任。现李军非要求解除与冯正宏签订的租赁合同，冯正宏亦同意解除合同，本院不持异议。李军非自2013年5月开始占有、使用隆泽园酒店洗浴房屋至今，并自2013年6月至2013年11月以隆泽园酒店名义经营，其已实际占有、使用租赁房屋，现李军非要求冯正宏、隆泽园酒店退还租金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。冯正宏未按补充协议约定及时为李军非重新办理工商执照，对合同的不能履行构成违约，应承担违约责任。李军非要求冯正宏承担违约责任、给付违约金的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。违约金的数额，本院根据双方租赁合同的履行情况、房屋使用情况、经营情况、合同目的不能实现情况、双方过错程度酌情予以考虑。李军非要求过高部分，不予支持。隆泽园酒店将洗浴部分承包给冯正宏经营，冯正宏以隆泽园酒店名义对外营业。现冯正宏又将经营洗浴房屋租赁给李军非，通过李军非提交的隆泽园酒店发票收据可以证实，李军非亦以隆泽园酒店名义经营，视为隆泽园酒店知晓并认可李军非以其名义经营洗浴，隆泽园酒店应承担连带责任。冯正宏在诉讼中虽提起反诉，但未按期限交纳反诉费用，视为撤回反诉请求。隆泽园酒店的抗辩理由，合理部分，本院予以采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告李军非与被告冯正宏于二○一三年六月十四日签订的隆泽温泉会馆租赁合同。
二、被告冯正宏于本判决生效后十日内给付原告李军非违约金四十万元。
三、被告北京隆泽园大酒店管理有限公司对本判决第二项确定的违约金四十万元承担连带责任。
四、驳回原告李军非的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万一千元，由李军非负担一万三千七百元（已交纳一万零五百元，余款三千二百元于本判决生效后七日内交纳），由被告冯正宏负担七千三百元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 冯永良
代理审判员 付 雪
人民陪审员 翟友林
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 于 淼