上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民二（商）初字第788号
原告上海百联物业管理有限公司。
法定代表人许国良。
委托代理人孙亚军，上海市中广律师事务所律师。
委托代理人张娣，上海市中广律师事务所律师。
被告上海世贸家具有限公司。
法定代表人蔡凤芳。
委托代理人朱骏，上海合勤律师事务所律师。
原告上海百联物业管理有限公司诉被告上海世贸家具有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月17日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员季敏独任审判，于2014年3月13日、4月16日公开开庭进行审理。原告委托代理人孙亚军、张娣到庭参加了两次庭审，被告委托代理人朱骏到庭参加了第二次庭审，在第一次庭审中被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海百联物业管理有限公司诉称：被告曾为浦东新区东方路XXX号XXX-
XXX层裙楼房屋的承租方，2003年被告与原房屋的物业管理单位上海浦贸物业管理有限公司（以下简称浦贸公司）订立了物业等费用的收缴协议书，2004年变更为由原、被告之间履行物业等费用的收缴等事项。2012年12月28日，原、被告再次订立了协议书，该协议书约定被告承租的房屋将发生产权人的变更；被告自2011年3月1日至2011年11月16日结欠原告物业费人民币1，625，194.15元、能源费384，471.24元，合计欠费2，009，665.39元；原告对被告所欠费用作有条件的减免，即调整为支付100万元，减免条件为被告在2013年6月30日和2013年12月30日前各支付50万元，则不再支付余下的欠款，若被告未能完整履行上述付款义务，则需支付全部欠款、违约金和滞纳金。协议书订立后，被告未能履行支付欠费的义务，并在原告多次催讨中也拒绝付款。为此，原告请求法院判令被告：1、支付物业费1，625，194.15元、能源费384，471.24元，共计2，009，665.39元；2、支付违约金10万元；3、承担本案诉讼费。
被告上海世贸家具有限公司辩称：被告对浦贸公司在2003年9月5日《物业管理费、能源费缴纳和收取协议》中的相关权利义务由原告所承继没有异议。对原告主张的物业费金额有异议，2011年3月原告对房屋进行拍卖，影响了被告对房屋的使用，导致场地在2011年3月开始空置，该期间的物业费应当减免。对原告主张的能源费、10万元违约金的金额没有异议。被告愿意按照2012年12月28日双方签订的协议书中约定的金额向原告支付物业费、能源费100万元。
经审理查明，2003年9月5日，被告与浦贸公司签订了《上海一百集团大厦裙楼一至五层物业管理费、能源费缴纳和收取协议》，该协议的签订目的是在《一百集团大厦管理公约》的原则基础上，就业主方上海一百置业有限公司（出租人）将一百大厦裙楼一至五层租借给被告（租用人）经营家具，对物业管理费用的缴纳和收取的运作方法，确认后达成共识。协议约定：物业管理费用按认定面积乘以每月每平方米单价，其乘积即为每月的物业管理费，租用人每月按时缴纳应承担的物业管理费用，计费单价13.50元／㎡／月，计费面积14，065.44平方米，其中一期为11，196.46平方米（除二楼外之交付面积），二期为2，868.98平方米（二楼），协议金额一期为151，152.21元／月，一、二期为189，883.44元／月；裙楼各层面的能源费，按实际抄表数计算，裙楼共用设备设施、大厦公用设备设施的能源费，按照谁使用谁分担的原则合理分摊；裙楼一至五层物业管理费和能源费由租用人直接向管理者缴付；协议的有效期限与该房产租赁协议的有效期限相同，从2003年9月16日起至2013年9月15日止；物业管理费、能源费按月缴纳和收取（能源费当月计收上月使用的费用），租用人在每月的10日之前，凭“缴款通知书”付款；如果租用人不能按时缴纳管理费和能源费用的，管理者将按每日0.1%加收滞纳金。
2005年8月12日，百联集团有限公司向房产置业事业部发出《关于将上海华联物业管理有限公司等企业进行资产重组的通知》，其中载明根据《关于同意房产置业事业部资产整合方案的批复》（百联集团（2005）172号），事业部进行了公司化改造，按照集团统一管理、集约经营的要求，将包括上海浦贸物业管理有限公司在内的多家公司进行资产重组，成立上海百联物业管理有限公司，即本案原告，所有人员和业务划归原告统一经营管理。此后，浦贸公司于2006年4月18日注销。
2011年12月2日，原告向被告发出《通知函》，其中载明被告从2011年3月起截至11月份，累计拖欠物业管理费已高达1，708，950.96元，能源费498，658.18元，并要求被告在约定的时间之前全额付清物业管理费、能源费欠款。被告于2011年12月5日回函原告，称被告于2011年12月3日收到原告的通知函，因多种原因被告租赁的东方路XXX号的房屋，自2011年3月起停止了对外营业，无收入可言。但对于原告在来函中提到的拖欠的物业管理费和能源费，被告承诺在2012年2月底前全部付清。
2012年12月28日，原、被告签订一份《协议书》，该协议书载明：2003年9月，被告与浦贸公司签订了《一百集团大厦裙楼1-5层物业管理费、能源费缴纳和收取协议》，合同期限与房屋租赁期限相同。因企业业务整合，2004年11月起原浦贸公司在前述协议中的全部权利和义务一并整合归并于原告，双方并以此展开经营业务关系，该事实已得到被告确认。2011年4月，因房屋出租单位百联房产公司经营调整需要，通知被告将以带租约拍卖方式转让该房产。该房屋于2011年9月26日经拍卖由上海中山建设实业发展总公司带租约竞拍成交，并于2011年11月17日办理物业移交手续。按照物业管理有关法律规定及《房地产拍卖特别约定》，自物业移交之日起，相应房屋物业管理费向买受人收取，移交日之前的物业管理费向被告收取。被告自2011年3月1日起至2011年11月16日止，按物业管理费、能源费缴纳和收取协议约定应支付原告物业管理费1，625，194.15元，能源费384，471.24元，合计2，009，665.39元。被告对上述欠款形成的合理性和有效性提出异议，被告认为：一是百联房产公司从告知拍卖到实现拍卖耗时半年，影响了被告经营结构调整，导致经营场地2011年3月起一直处于大部分空置状态，给被告带来损失；二是被告因经营调整清退客户的行为，客观上为百联房产顺利拍卖提供了便利。在拍卖过程中，被告积极为百联房产推荐买家。拍卖最终受让人也是被告推荐的客户。三是自2011年3月起被告原经营场地一直空置，几乎无能源消耗。因此，被告要求减免能耗费。经双方多次协商和沟通，原告考虑到百联房产的拍卖工作可能对被告的经营调整存在一定影响，并且被告在此期间确实大部分场地空置无经营收入，本着实事求是、共同担当的原则，双方达成如下一致意见。1、双方同意将2011年3月1日至2011年11月16日的应付物业管理费、能耗费调整为100万元；2、双方同意被告分二次向原告支付上述款项，具体日期为：（1）2013年6月30日之前支付50万元，（2）2013年12月30日之前支付50万元。款项以银行转账方式支付，支付日期以款至原告账户日期为准，逾期支付需按逾期款的每日千分之四支付违约金。原告分别出具有效票据；4、被告确认，若被告未能完整履行上述付款义务，本协议书自动失效，原告有权按照原物业管理合同约定，向被告全额追索物业管理费欠款1，625，194.15元，能源费384，471.24元和相应滞纳金；5、本协议一式肆分，原、被告双方各执贰分，经双方盖章后生效。
2013年8月13日，原告向被告发出了《催款函》，称被告未按照双方2012年12月28日《协议书》的约定于2013年6月30日前支付第一笔费用50万元，要求被告一周内予以答复，若被告不按约定履行，原告将根据协议第4条约定，保留通过司法途径追索欠款的权利。
以上事实，由原告提交的《上海一百集团大厦裙楼一至五层物业管理费、能源费缴纳和收取协议》、《关于将上海华联物业管理有限公司等企业进行资产重组的通知》、浦贸公司工商档案信息、《协议书》、2011年12月5日回函、2013年8月13日催款函及签收单、大厦裙楼能源费用核算的确认书、2011年12月2日通知函，以及原、被告的当庭陈述为证。经审核，本院确认上述证据的真实性和证明效力。
本院认为，被告与浦贸公司于2003年9月5日签订的《上海一百集团大厦裙楼一至五层物业管理费、能源费缴纳和收取协议》依法成立并生效，对于浦贸公司在该协议中的权利义务由原告所承继，原、被告双方均无异议。原、被告双方于2012年12月28日签订的《协议书》中载明，被告自2011年3月1日起至2011年11月16日止，按物业管理费、能源费缴纳和收取协议约定应支付原告物业管理费1，625，194.15元、能源费384，471.24元，合计2，009，665.39元；考虑到百联房产的拍卖工作可能对被告的经营调整存在一定影响，被告在此期间确实大部分场地空置无经营收入，双方达成一致将2011年3月1日至2011年11月16日的应付物业管理费、能耗费调整为100万元，被告于2013年6月30日、12月30日前各支付50万元。迄今，被告未按照该《协议书》约定的期限履行付款义务，根据《协议书》第4条的约定，该《协议书》已自动失效，原告有权按照原物业管理合同约定，向被告全额追索物业管理费欠款1，625，194.15元，能源费384，471.24元和相应滞纳金。
对于被告辩称其经营场地由于原告对房屋进行拍卖，影响了被告对房屋的使用，导致场地在2011年3月起开始空置，该期间的物业费应当减免。原告认为，被告主张房屋空置不需要支付物业管理费没有依据，在《物业管理费、能源费缴纳和收取协议》中没有约定房屋空置无需支付物业管理费，原告在2011年9月26日对房屋拍卖时也是带租约拍卖的，被告于2011年3月1日至2011年11月16日期间承租了该房屋，被告是否实际使用不影响物业费的缴纳，故应向原告支付物业管理费。本院认为，被告认可在2011年3月1日至2011年11月16日期间仍然承租涉案房屋，根据《物业管理费、能源费缴纳和收取协议》约定，租用人应每月按时缴纳应承担的物业管理费，该协议未约定房屋空置时被告无需缴纳物业管理费的除外情形。故对于被告上述抗辩理由，本院不予采信。被告应当按照2012年12月28日《协议书》第4条中载明的金额向被告支付物业管理费，对于原告要求被告支付物业管理费1，625，194.15元的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告主张的能源费384，471.24元，庭审中被告没有异议，本院予以支持。现被告拖欠原告2011年3月1日至2011年11月16日的物业管理费和能源费至今未付，应按照《物业管理费、能源费缴纳和收取协议》第五条第6款的约定，向原告支付每日0.1%的滞纳金。原告称从2012年1月1日起按照每日0.1%计算违约金至判决生效之日止，该违约金数额较高，故只要求被告支付违约金10万元。庭审中，被告对原告主张的10万元违约金的金额没有异议。故对原告要求被告支付违约金10万元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告上海世贸家具有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海百联物业管理有限公司支付物业管理费1，625，194.15元；
二、被告上海世贸家具有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海百联物业管理有限公司支付能源费384，471.24元；
三、被告上海世贸家具有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海百联物业管理有限公司支付违约金10万元。
案件受理费22，957元，减半收取计11，478.50元，由被告上海世贸家具有限公司负担。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 季 敏
二〇一四年五月十三日
书 记 员 梅茹虹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。