上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1836号
原告（反诉被告）上海台庆房地产经纪有限公司。
法定代表人孙庆余。
委托代理人郑德露。
被告（反诉原告）陈建岳。
委托代理人李健，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人侯建杰，上海市君悦律师事务所律师。
原告上海台庆房地产经纪有限公司（以下简称“�庆公司”）与被告陈建岳居间合同纠纷一案，本院于2013年8月30日立案受理。同年10月11日陈建岳提起反诉，本院亦予以受理，并与上述本诉合并审理，依法由审判员陈洁适用简易程序于2013年10月11日公开开庭进行了审理。台庆公司之委托代理人郑德露、陈建岳及其委托代理人侯建杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
台庆公司诉称，陈建岳委托台庆公司居间购买位于闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室房屋，在台庆公司的居间服务下于2012年8月31日促成陈建岳与出卖方签订了系争房屋的买卖合同，现该房屋买卖交易已经结束，但陈建岳至今未向台庆公司支付剩余佣金人民币（下同）18，800元。台庆公司为维护自身合法权益，诉至法院要求判令陈建岳支付佣金18，800元。
诉讼中，因发现《服务费确认单》上38，800元为笔误，实际总和应为38，600元，故台庆公司将诉讼请求中要�陈建岳支付佣金的金额变更为18，600元。
陈建岳答辩并反诉称，2012年8月30日，出卖方、陈建岳与台庆公司就居间买卖位于闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间定金协议》，同日陈建岳签署《服务费确认单》，列明中介服务费38，000元、贷款代办费400元、交房代办费200元。2012年8月31日，陈建岳与出卖方签订《上海市房地产买卖合同》及《变更协议》后，陈建岳向台庆公司支付佣金20，000元。根据居间协议约定，房屋总价为225万元，其中首期房款135万元用于出卖方偿还房贷，陈建岳将首付款交付台庆公司后由台庆公司监督出卖方将该款直接付至出卖方贷款银行，并办理抵押权注销手续以方便过户。然而台庆公司并未按照上述约定提供相关服务，而是要求陈建岳将首付款直接支付给出卖方，之后并未就出卖方清偿上述贷款进行任何督促，而出卖方收到�付款后一直拒绝办理抵押权注销登记及过户手续。最后，陈建岳将出卖方诉讼至法院才得知首付款已被出卖方挥霍一空。为办理过户手续陈建岳只得代出卖方向案外人中国建设银行股份有限公司上海金山石化支行偿还了系争房屋上的全部贷款。然在办理过户手续当日，台庆公司突然要求陈建岳立即付清剩余佣金，因陈建岳未答应其要求，台庆公司以拒绝提供产证原件对陈建岳办理房屋过户进行阻挠。而且出卖方应当向陈建岳偿还的超额还贷部分60余万元，至今仍未执行到分文。台庆公司不仅未严格按照居间协议约定监督出卖方归还贷款，给陈建岳造成了重大损失，在过户手续办理过程中还予以了阻挠，有违居间目的，根据有关规定，不得收取佣金。故不同意台庆公司的本诉请求。
此外，台庆公司就陈建岳的损失，也负有过错，应予以赔偿，台庆公司的具体经办人并无经纪资质，缺乏经验，也是造成陈建岳损失的原因之一。因此提起反诉请求要求台庆公司赔偿经济损失2万元。
经审理查明，2012年8月30日，陈建岳（买受方，签约乙方）与案外人张某某（出卖方，签约甲方）及台庆公司（居间方，签约丙方）签订《房地产买卖居间定金协议》1份，约定了出售房屋坐落位置、付款方式及违约责任等。其中对首期房款135万元的支付方式约定为乙方于签订买卖合同后14日内交付丙方，在抵押权人许可最短时限内由丙方提取并在甲方陪同情况下还清甲方尚欠贷款余额（如有剩余，转付甲方；若有不足，甲方自行补足），并由丙方或还贷银行指定第三方收执房地产交易中心规定的注销抵押材料。签约后，陈建岳向出卖方支付定金50，000元，并由出卖方出具了《收据》。
同日，陈建岳签署《服务费确认单》1份，载明应付中介服务费38，000�、贷款代办费400元、交房代办费200元，上述38，800元于签订正式买卖合同当日支付20，000元，剩余18，800元于送件前一次性付清。
2012年8月31日，陈建岳（买受方，签约乙方）与案外人张某某（出卖方，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲方将位于闵行区都市路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，转让价款为1，595，000元。付款方式为：1、乙方已支付甲方定金5万元在签订本合同当日自动转为房款的一部分；2、乙方于2012年9月15日前支付甲方房款645，000元，其中10，000元作为房屋尾款暂存台庆公司，其余款项由台庆公司在收款后三个工作日内转付甲方；3、待上述事项完成三个工作日后，且于贷款银行许可的最短时间内，甲方前往贷款银行全额还清甲方尚欠贷款银行的贷款余额，并由台庆公司收执从贷款银行处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证原件，并由台庆公司代为办理抵押注销手续；4、乙方通过贷款银行申请90万元贷款的形式支付第二期房款，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。如乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由乙方于甲、乙双方申请该房产过户交易前支付至台庆公司，待双方办妥过户手续后三个工作日内由台庆公司转付甲方；5、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后十个工作日内，甲、乙双方亲自或委托台庆公司赴上海市闵行区房地产交易中心办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由台庆公司收执收件收据；6、待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后十个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房款，该期房款�贷款银行代为乙方支付；7、待贷款银行将上述第二期房款支付至甲方指定账户后三日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，双方签订房地产交接书，台庆公司并应于三个工作日内转付给甲方房价款10，000元。合同还对其他事项作了约定。
同日，上述买卖双方还签订《变更协议》1份，约定了乙方就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方655，000元（2012年9月15日前支付）及乙方在房价款之外承担甲、乙双方因本交易所产生的税、费及台庆公司之佣金等内容。
之后，陈建岳支付台庆公司佣金20，000元并于2012年9月10日通过转账方式分两笔直接支付出卖方635，000元及655，000元，出卖方出具了收到首付款645，000元（其中包含尾款10，000元暂存台庆公司）及收到变更协议做低差价655，000元的《收据》。
2013年1月17�，案外人张某某将涉案房屋交付给陈建岳，双方并签订了《房地产买卖交接书》。
2013年5月23日，涉案房屋权利人登记为陈建岳。
此后，因陈建岳未按《服务费确认单》的约定向台庆公司支付佣金，遂成讼。
另查明，陈建岳向本院提供了1份注有“原产证予以作废，徐昺颢”字样的协助执行通知书，用以证明在办理过户手续当日，台庆公司曾要求其立即付清剩余佣金，否则以拒绝提供产证原件进行刁难，后在陈建岳又联系执行法官徐昺颢前来上海市闵行区房地产交易中心并在协助执行通知书上写明原产证作废内容后，该房地产交易中心才特事特办予以受理过户。
以上事实，由台庆公司提供的《上海市房地产登记簿》、《上海市房地产买卖合同》、《变更协议》、《服务费确认单》、《房地产买卖交接书》、陈建岳提供的《房地产买卖居间定金协议》、银行卡取�业务回单二份、收据二份、（2013）闵执字第3468号协助执行通知书及双方的当庭陈述等为证。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认。其余证据因与本案没有关联，本院不予采信。
本院认为，陈建岳与出卖方于2012年8月31日签订了《上海市房地产买卖合同》，因此，台庆公司已促成陈建岳与出卖方的买卖合同成立。就本案而言，台庆公司作为中介机构，将房源信息提供给了陈建岳，并居间陈建岳与出卖方签订了《上海市房地产买卖合同》。陈建岳作为买受方，享受了台庆公司提供的一系列居间服务，并在《服务费确认单》上予以签字确认，理应受到上述确认单的约束。台庆公司基于其已完成居间义务而向陈建岳收取佣金，符合相关法律规定。陈建岳提出台庆公司在居间过程中未按居间协议约定监督出卖方归还贷款，给陈建岳造成了重大损失，存在严重失职行为，而且在过户手续办理过程中还予以了阻挠，有违居间目的，不得收取佣金。对此，本院认为，《房地产买卖居间定金协议》中虽有“陈建岳于签订买卖合同后14日内将首期房款135万元交付台庆公司，在抵押权人许可最短时限内由台庆公司提取并在出卖方陪同情况下还清出卖方尚欠贷款余额，并由台庆公司或还贷银行指定第三方收执房地产交易中心规定的注销抵押材料”的约定，但在实际履行过程中，台庆公司要求陈建岳将上述款项中除定金（5万元）及尾款（1万元）之外的129万元直接支付给出卖方，陈建岳未提出反对反而完全按照该要求直接将相关款项支付给了出卖方从而未能有效降低交易风险，因此对于之后出卖方收到134万元（包含定金）后未去偿还房屋贷款导致无法顺利过户也有一定的责任，况且在《上海市房地产买卖合同》及《变更协议》中对于首付款的支付及收取重新约定为“陈建岳于2012年9月15日前支付出卖方房款645，000元，其中10，000元作为房屋尾款暂存台庆公司，其余款项由台庆公司在收款后三个工作日内转付出卖方”、“陈建岳就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿出卖方655，000元，并于2012年9月15日前直接支付出卖方”，上述条款的内容也反映出134万元款项中除由定金转化为房款的5万元之外其余款项的支付方式和对象已发生变化，台庆公司的监管功能已被弱化。但鉴于台庆公司收取陈建岳全额佣金的前提是，台庆公司不仅限于要向陈建岳提供房源信息的媒介服务，还包括需要提供协助买卖双方办理房屋交易过户及用其专业知识为双方防范交易风险等服务，而台庆公司在协助过户及防范风险上均存在失职行为。综上，本院综合本案的各方情况，酌情确定由陈建岳在已经向台庆公司支付20，000元佣金基础上再行向台庆公司支付佣金5，100元。而对于陈建岳提出的要求台庆公司赔偿经济损失20，000元的反诉请求，因在佣金的支付金额上法院已考虑到台庆公司因失职造成陈建岳的相关损失而予以了减免，因此对于陈建岳的该项反诉请求，本院不再予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、陈建岳于本判决生效之日起十日内支付上海台庆房地产经纪有限公司佣金5，100元；
二、驳回陈建岳要求上海台庆房地产经纪有限公司赔偿经济损失20，000元的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费270元，减半收取计135元，由上海台庆房地产经纪有限公司负担100元，陈建岳�担35元。反诉案件受理费减半收取计150元，由陈建岳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈洁
二〇一四年二月十二日
书记员 钱洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居�人负担。