辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终6358号
上诉人（原审原告）：田秀英，女，1954年9月30日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：李石，辽宁天润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘吉艳，辽宁天润律师事务律师。
上诉人（原审被告）：沈阳华锐置业有限公司，住所地沈阳市于洪区汪河路115号。
法定代表人：杨文杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：张东明，辽宁开宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王皓，辽宁开宇律师事务所律师。
上诉人田秀英因与上诉人沈阳华锐置业有限公司（以下简称“华锐公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初1000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
田秀英上诉请求：1.撤销、改判一审民事判决，依法裁判被上诉人立即履行合同义务，使供燃气设备达到使用条件，并承担从交付日起至燃气被通知可以开通时的违约金；2.请求判令由被上诉人承担一、二全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，被上诉人提供的所谓“工程竣工报告”没有证明效力，此报告仅是被上诉人与其工程合同施工关系关联方的建设单位对燃气内网施工项目的内部认可，但达到燃气开栓标准应以市政燃气管理部门对工程的验收为准；2.一审适用法律错误，被上诉人出具的“工程竣工报告”，不代表被上诉人完成了约定的交付时燃气设施达到使用条件的合同义务，以“工程竣工报告”进行判决，损害上诉人合法权益。
华锐公司辩称，一、案涉燃气工程已于2015年6月30日，竣工并验收合格，达到使用条件。答辩人的合同义务已经履行完毕。二、案涉燃气工程竣工后，不能开栓使用，是由于第三人的原因造成的，答辩人并不存在过错，与答辩人无关。园区内，细河南路146-2号2门及细河南路140-3号3门的两户业主，私自建造阳光房占压了燃气管线，存在较大安全隐患，导致燃气公司不能开栓通气。不能开栓使用，是由于第三人的原因造成的，与答辩人无关。三、《商品房买卖合同》约定的违约金过高，请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，业主并没有损失，所以请求法院对约定的违约金予以调整。
华锐公司上诉请求：1.请求撤销一审判决书中的第一项，依法改判降低违约金数额；2.请求判令由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审判决未认定被上诉人实际损失，属认定事实不清；2.一审判决未对违约金予以调整，属于适用法律错误。
田秀英辩称，业主交了巨额购房款来说，每日20元的违约金不高，并该买卖合同由华锐公司提供的格式合同，条款由华锐公司提供，现在华锐公司对此提出意见前后矛盾，没有事实和法律依据。
田秀英向一审法院起诉请求：一、判令被告履行合同义务，使燃气达到使用条件；二、判令被告支付违约金12900元（暂计算至起诉之日）；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的房屋一处，供燃气设施在该商品房交付时达到使用条件，否则每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币20元违约金。合同生效后，原告按约定支付了房屋价款。并办理入住且预交燃气费，入住后原告发现燃气无法使用，为此原告支出更多费用和精力以解决无法使用燃气的不便。根据合同第十四条第五项和第十五条的约定，被告应按逾期天数向原告支付违约金，且至原告起诉时，燃气仍无法使用，被告的行为已经侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
一审法院认定事实：2014年4月6日，原告田秀英与被告沈阳华锐置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区大通湖街156号1-10-2室一处，建筑面积为150.14平方米，总房款为1229113元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年11月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：5、供燃气设施在该商品房交付时达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、上述约定的每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币贰拾元的违约金。2、但出现本合同第八条约定的出卖人可以据实予以延期的原因中的三种情形之一的，出卖人可据实予以延期，不承担任何违约责任。3、上述使用条件是指达到买受人可向水、电、电信、有线电视、暖气、燃气的服务商申请办理该服务供应手续的条件。
合同签订后，原告以非银行按揭分期付款方式向被告支付了房款。
2015年6月30日，被告取得了建设单位、施工单位和监理单位联合出具的碧桂园银河城一期（新3-1区）住宅燃气工程的工程竣工报告。验收意见为：认定工程全部竣工，工程质量合乎设计标准。
2015年6月30日，被告取得了涉案房屋的工程竣工验收备案书。
2014年11月30日，原告办理入住。
2017年4月5日，原告涉案房屋煤气已开栓。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。
关于原告主张燃气未达到使用条件的违约金的问题。首先，《商品房买卖合同》第十四条约定，供燃气设施在该商品房交付时达到使用条件。其次，2015年6月30日，被告取得了建设单位、施工单位和监理单位联合出具的碧桂园银河城一期（新3-1区）住宅燃气工程的工程竣工报告。验收意见为：认定工程全部竣工，工程质量合乎设计标准。第三，2015年6月30日，被告取得了涉案房屋的工程竣工验收备案书。第四，2014年11月30日，原告办理入住。被告未按约定全面履行自己的义务，在原告入住时未达到买受人可向燃气的服务商申请办理该服务供应手续的条件，构成违约，违约期限为2014年11月30日至2015年6月30日，被告应赔偿原告违约金4260元（20元/天×213天）。
关于被告主张的违约金过高应予调整的问题，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳华锐置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告田秀英赔偿违约金4260元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122.60元，减半收取61.30元，由被告沈阳华锐置业有限公司承担25元，原告田秀英承担36.30元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：1.华锐公司向法庭提交了《关于加快银河城一期3-2区燃气占压整改的函》复印件一张，证明违建占压燃气管线，导致燃气公司无法正常并网通气；提交了行政执法调查通知书、行政执法责令改正通知书，证明两处占压发生后，沈阳市城市行政执法管理局于洪分局多次向违建业主责令整改；提交了沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第06351号民事判决书、沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终6140号民事判决书，证明涉诉园区的物业公司曾起诉违建业主，法院判决责令拆除违建，恢复原状。田秀英对上述证据材料证明内容不予认可，认为涉及违建的地址与华锐公司描述的不一致，与本案业主的地址也不一致，故与本案无关，并坚持认为业主多人多次向燃气公司及民心网投诉，均答复是燃气工程未完工造成不能开栓。对此，本院于2017年8月15日到涉诉园区本案争议的3—1、3—2区进行现场勘察发现，对3—2别墅区占压业主正在进行整改，还没有通燃气，3—1区的部分楼已经开通燃气。
2.为进一步查清本案事实，本院依华锐公司申请，向沈阳市行政审批服务中心调取如下证据：银河城一期3-2区《燃气安装立项申请表》一份、银河城一期3-2区《室外燃气管道隐蔽工程检验记录》一份、银河城一期3-2区《工程竣工验收证明》一份，上述证据经双方当事人质证。华锐公司主张以上材料是其与燃气公司之间的交接手续；田秀英认为该组证据不能证明本案诉争燃气达到使用条件，并不是燃气内网施工的全部手续。本院对该组证据的真实性予以采信，证明效力应结合全案情况予以综合认定。
3.为进一步查清本案事实，本院责令华锐公司提供了涉诉园区燃气施工图纸及施工合同，并指派工程人员到庭接受询问。华锐公司主张，其与燃气公司双方均按合同履行了燃气施工的全部义务。3-1区的燃气管道有两个接口，其中一个是由3-2区接入的。因为3-2区存在业主违建占压燃气管道，导致3-2区燃气最终无法办理竣工验收，所以3-1区也无法办理竣工验收。因此，经我司向燃气公司申请，将位于3-1区北侧5栋通过另一个接口与惠泽园小区燃气管道相连，在3-1区未办理完成燃气竣工验收的前提下，提前开栓。田秀英对于以上证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为华锐公司与施工方合同的履行情况和某业主占压燃气管道的说法，均不能构成华锐公司的免责理由。综上，本院对于涉诉园区存在部分业主违建占压燃气管线事实，影响到涉诉园区燃气开通的事实予以确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人田秀英与上诉人华锐公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。本案上诉人田秀英主张华锐公司违反《商品房买卖合同》第十四条约定“供燃气设施在该商品房交付时达到使用条件”，“使用条件指买受人可向燃气的服务商申请办理该服务供应手续的条件”，构成违约，应承担每日20元标准，从交付日至燃气被通知可以开通时的违约金。对此，本院认为，第一，从涉案房屋的燃气工程验收过程来看，2015年6月30日，涉案房屋的工程经建设单位、施工单位和监理单位联合验收，取得碧桂园银河城一期（新3-1区）住宅燃气工程的工程竣工报告。验收意见为：认定工程全部竣工，工程质量合乎设计标准。2015年6月30日，涉案房屋的工程取得了的工程竣工验收备案书。因此，华锐公司于2015年6月30日完成了涉案房屋的工程施工（包括燃气工程）。此时，燃气公司可以开始小区燃气工程施工，施工完毕即可开通燃气。2016年12月20日，涉案房屋的工程经建设单位、施工单位和监理单位联合验收，取得碧桂园银河城一期（3-2区）住宅燃气工程的工程竣工报告。验收意见为：上述工程于2016年12月20日已会同各方联合验收，认定工程全部竣工，工程质量合乎设计标准。碧桂园银河城一期（3-2区）即为私自搭建违章建筑业主所在园区。此时，燃气公司可以开始小区燃气工程施工，施工完毕即可开通燃气。
第二，从相关侵权事实与本案纠纷的关联来看，经本院现场勘察及涉诉园区燃气施工图纸所示，本案涉诉园区3-1区与3-2区在燃气管道铺设和开通方面存在先后关联关系，本应开通燃气在先的3-2区，由于园区内个别业主私自搭建不符合银河城管理规约、物业装饰装修承诺书、搭建阳光房承诺书等以及未经行政机关审批许可的阳光房违章建筑，占压园区内部分燃气管道，致使园区内部分燃气管道不符合燃气公司的燃气开栓标准，从而导致了以此为开通燃气基础的3-1区未能及时开通燃气。由此可见，涉诉园区3-1区未能在燃气工程竣工验收之后及时开通，受制于案外人的违建占压燃气管线侵权行为，该后果不能完全归责于华锐公司。
第三，从华锐公司的履约情况来看，华锐公司已经向行政执法局举报私搭违建的业主，行政执法局已经责令私建阳光房业主拆除违建；同时，案涉园区的物业公司，即广东碧桂园物业服务股份有限公司，亦通过诉讼向法院起诉私搭违建业主拆除违建物、恢复原状，且法院已判决私搭违建业主拆除违建、恢复原状。经整改，2017年4月8日开始园区部分业主陆续已完成燃气开栓。综合以上事实，华锐公司已积极履行了其合同约定的义务，为符合开通燃气条件的住户积极办理申请，并已实际开通燃气，故其对于园区业主燃气开通事宜存在积极履行的善意，对于园区内部分业主燃气未开通也不存在过错。综上，一审法院判令华锐公司向田秀英承担给付从涉诉房屋从交付之日起至涉诉园区取得住宅燃气工程竣工报告之日止的违约金的违约责任，并无不当，本院予以确认。对于田秀英上诉请求华锐公司承担从交付日至燃气被通知可以开通时的违约金，属依据不足，本院难以支持。
关于华锐公司上诉主张违约金过高，请求法院予以调低的问题，本案中，因华锐公司在向田秀英交付涉诉房屋时，未达到买受人可向燃气的服务商申请办理该服务供应手续的条件，亦未取得燃气竣工验收报告，必然对买受人造成损失。又因为双方签订的《商品房买卖合同》系由华锐公司提供，华锐公司理应受到该合同内容的约束，华锐公司亦未举证证明约定的违约金标准过分高于所造成的实际损失，故一审法院按照合同约定的违约金标准判令华锐公司承担支付违约金数额，并不无当。华锐公司的该上诉主张，缺少事实和合同依据，本院不予支持。
综上所述，田秀英、华锐公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计100元，由上诉人田秀英、沈阳华锐置业有限公司各自负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙卓
审 判 员 王虹
审 判 员 单立
二〇一七年八月三十一日
法官助理 蔡韵
书 记 员 齐萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。