山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终258号
上诉人（原审原告）：刘杰，男，汉族，1963年7月5日出生，住威海市环翠区。
委托诉讼代理人：张思星，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晓静，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：威海临港经济技术开发区草庙子镇马家屯村民委员会，住所地威海临港经济技术开发区草庙子镇马家屯村。
法定代表人：周波，主任。
委托诉讼代理人：赵玉华，山东盈世律师事务所律师。
上诉人刘杰因与被上诉人威海临港经济技术开发区草庙子镇马家屯村民委员会（以下简称马家屯村委会）租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2016)鲁1002民初2897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘杰上诉请求：撤销原判，改判马家屯村委会赔偿刘杰980628元。事实和理由：1.刘杰承租的案涉房屋不具备使用条件，其投资将案涉房屋修复后才得以使用，故马家屯村委会应当赔偿刘杰相应损失；2.双方在租赁合同中约定案涉房屋被征用后，马家屯村委会应当按照“村民待遇”标准补偿，该标准应当理解为与其他拆迁村民一样的拆迁安置标准，现案涉房屋已面临拆迁，故马家屯村委会应当按照拆迁安置方案规定的标准向刘杰补偿。
马家屯村委会答辩称，刘杰的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
刘杰向一审法院起诉请求：马家屯村委会按照拆迁安置标准赔偿刘杰款项980628元。
一审法院认定事实：2004年3月29日，马家屯村委会对外发布公告，欲将村东南闲置的库房（库房没有上房盖）采取明叫行的方式对外叫行出租，底价6000元，租期40年，并规定承租者应于2004年12月31日前将房盖修好，换好门窗，粉刷墙壁。刘杰参与马家屯村委会的叫行并以6500元竞得标的，当时刘杰的工作单位在威海市内，户口也在市区，为非农业人口。
2004年5月17日，双方签订《房屋、场地融资租赁合同》，约定：经马家屯村委会及全体党员研究决定，同意将村东南的部分闲置场地及其多年失修的库房（房盖及其门窗全部损坏）租赁给即刘杰使用。双方达成如下协议，以资共同信守执行。一、马家屯村委会出租的场地及其库房位于村东南，库房建筑面积231.88平方米，占地面积范围是：以原有建筑物外墙，向南9.7米，向北1米滴水檐，向东1米滴水檐，向西邻村级公路，占地面积445.74平方米（详见附图）；二、在租赁期间，刘杰出资修建房屋，其标准为：更换房盖，换好门窗，粉刷好墙壁，修建后的房屋用于生产、储存货物或者居住均由刘杰自行选择，马家屯村委会不予干涉；三、租赁期限为40年，自2004年5月17日至2044年5月16日止；四、租赁金额及交款时间：租赁期间租金总额为陆仟伍佰元人民币，合同签订之日一次性付清全部租金……；七、租赁期间，刘杰所需的各项税费以及建房所需的费用由刘杰自负，马家屯村委会概不负责；八、租赁期间，因马家屯村委会或者上级部门征用而终止合同，马家屯村委会就赔偿刘杰的标准均按村民待遇予以补偿等等。该合同甲方处加盖马家屯村委会印鉴，并有村委相关人员马世勤、马世财、王吉泉签名。乙方处由刘杰签名。合同后附租赁物图。
2004年8月19日，双方共同向威海经济技术开发区公证处申请办理上述《房屋、场地融资租赁合同》公证。该公证处公证员毕庶成于同日出具（2004）威开证民字第351号公证书，载明：经查，马家屯村委会出租的场地及房屋座落在该村村东南，房屋面积231.88平方米，占地面积445.74平方米。该出租标的系经村委会以公开叫行方式由乙方刘杰以最高竞价6500元人民币竞得。双方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。双方当事人签订《房屋、场地融资租赁合同》意思表示真实，合同期限40年，40年租金总额为6500元，刘杰一次性付清。马家屯村委会在法定机关办理土地使用证的情况下补办该出租标的的土地使用证。合同内容双方均无异议。依据上述事实，兹证明威海市环翠区草庙子镇马家屯村民委员会的法定代表人马世勤与刘杰于二〇〇四年五月十七日在马家屯村签订的《房屋、场地融资租赁合同》的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，合同上双方当事人威海市环翠区草庙子镇马家屯村民委员会马世勤、马世财、王吉泉的签名、村委会的印鉴及刘杰的签名均属实。
合同签订后，刘杰缴纳了相关款项，马家屯村委会于2004年5月29日向刘杰出具号码为0006902的收款收据一份，载明的交款单位为刘杰交租赁款6500元，事由为叫行库房，该收据由马世勤、马世财及收款人签名，并加盖马家屯村委会印鉴，刘杰在交款人处签名。刘杰承租上述库房后即对其进行修缮，安装了门窗，加盖了屋顶，套建了院墙，进行了粉刷等后自用，至2015年8月因村庄整体拆迁被马家屯村委会拆除。
2015年3月20日，威海临港区整体规划，威海临港经济技术开发区草庙子镇马家屯村进行拆迁改造，并出台《草庙子镇马家屯村村庄改造拆迁安置办法》，该拆迁安置办法规定：被拆迁人在规定时间内签订拆迁安置协议并按期搬迁的，拆迁安置的面积根据土地证登记面积给予100%的回迁安置，以土地证面积为准（没有土地证的以土地、规划部门认定的标准为准）。被拆迁人可选择产权调换或货币补偿，选择产权调换的按实际享受的回迁面积给予调换，楼层基价为2200元每平方米。
另查，马家屯村委会主张，案涉库房没有土地证，也不可能办证。案涉库房被拆前，刘杰曾于2015年6月9日向山东省威海市世纪公证处申请就承租库房现场相关情况进行保全证据公证。该公证处公证员杨晓妍于2015年6月11日出具（2015）威世纪证民字第452号公证书一份，载明公证人员自江苏东路路牌入口南行不远来到一处红顶黄墙的房屋外，房屋周边堆有土层，申请人刘杰用钥匙打开房南侧大门，院内堆放物品，院北侧是正房，东侧是厢房。申请人刘杰用钥匙将正房及厢房的门打开，房屋内均有物品。公证人员对房屋内外及周边相关情况进行拍摄。该公证书附有《工作记录》一份、照片35张及光盘一张，可见案涉库房上有红色瓦房顶，安装有门窗，且套有院墙。该建筑物在拆迁过程中，评估机构进行了价值评估，山东大地房地产土地估价有限公司“山东大地房估字【2015】第征006号”房地产估价报告的意见为：估价对象（威海临港经济技术开发区马家屯村村委东2号院内房产及相关附属设施）在价值时点2015年4月2日的补偿价值为132848元。其中，建筑物评估价值为118371元，附属设施评估价值为14477元。
一审法院认为，马家屯村委会将案涉土地、库房通过公开叫行的方式出租给刘杰，双方签订的《房屋、场地融资租赁合同》系双方当事人的真实意思表示。
（一）关于双方签订合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，虽然马家屯村委会辩称根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，需经村民会议讨论决定，但《中华人民共和国合同法》解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而该《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定属于管理性规定，故双方签订的租赁合同即使没有经过村民会议讨决定，也没有违反效力性强制性规定，且叫行公告及合同中均载明系经村委会和全体党员研究决定，刘杰虽非为本村集体组织成员，但其租赁行为不违反法律规定。但《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案案涉合同自2004年5月17日签订之日起至2015年8月租赁物被拆之日止尚未超过20年，故应当认定双方签订的合同至2024年5月16日期间是合法、有效的。各方均应信诺履行。现租赁标的物因区域整体规划已被拆除，双方合同已终止履行。依据合同约定，马家屯村委会理应承担相应违约责任。
（二）关于合同约定违约责任中“村民待遇”的界定问题。虽然双方合同约定：租赁期间，因马家屯村委会或者上级部门征用而终止合同，马家屯村委会应赔偿刘杰的标准均按村民待遇予以补偿，但何谓“村民待遇”法律上并没有明确的界定，合同中也没有明确说明。而村民拆迁补偿利益则是指依法享有宅基地使用权的村集体所有制成员因房屋被拆迁而取得的利益，其是国家对丧失宅基地使用权的集体所有制成员的一种补偿。刘杰不属于集体经济组织成员，不是被拆迁房产的所有权人，其只是被拆迁房产的租赁者，不应享受村民所应享有的拆迁补偿利益。根据合同法的规定，违约损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失。对于刘杰而言，其因合同终止履行所遭受的损失应包括尚未履行的租期内的租金损失或者维修房产的费用等。现刘杰主张按拆迁规定的村民补偿标准要求马家屯村委会承担违约责任，没有事实和法律依据，且马家屯村委会不予认可，故不予支持。鉴于刘杰坚持其诉讼主张，且明确表示如果其诉讼主张得不到完全支持，其不要求法庭对双方合同终止后的法律后果一并处理，故应依法驳回其诉讼请求。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第五十二条第（五）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国合同法》解释（二）第十四条之规定，判决：驳回刘杰的诉讼请求。案件受理费13606元，由刘杰负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，案涉租赁合同约定，租赁期间，因马家屯村委会或者上级部门征用而终止合同，马家屯村委会赔偿刘杰的标准均按“村民待遇”予以补偿，现案涉房屋面临拆迁，双方对“村民待遇”的理解存在争议。刘杰主张该“村民待遇”应当按照拆迁安置的标准确定补偿数额，但从案涉合同的约定看，并未对“村民待遇”的概念进行进一步解释，而按照一般交易惯例和文字理解方式，该约定的字面意思应当为同等条件下的同等待遇，因刘杰仅为承租人而非房屋所有权人，难以将承租人刘杰与其他享有房屋所有权的村民列入同等条件，在没有其他证据佐证的情况下，本院认定双方约定的“村民待遇”属于约定不明，不能当然的理解为村民拆迁安置标准，鉴于一审法院已对刘杰予以释明，而刘杰坚持该补偿标准，故其仅以“村民待遇”的约定为由要求按照拆迁安置标准支付补偿款，无事实及法律依据，不予支持。考虑到刘杰承租案涉房屋后，确实对房屋进行了修建，房屋拆迁导致其产生损失，刘杰仍然可以对其实际损失据实主张权利。综上所述，刘杰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13606元，由上诉人刘杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑华章
审判员 蒋 涛
审判员 张燕妮
二〇一八年五月十五日
书记员 安圆圆