上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终557号
上诉人(原审原告)：上海悦嘉金属工业有限公司，住所地上海市青浦工业园区。
法定代表人：张晓翼，总经理。
委托诉讼代理人：诸骥平，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海贝凝电子商务服务有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：陈素娇，董事长。
委托诉讼代理人：丁铁力，上海市丁孙黄律师事务所律师。
上诉人上海悦嘉金属工业有限公司(以下简称“悦嘉公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初6528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
悦嘉公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持悦嘉公司关于拖欠房屋租金和违约金的诉讼请求。关于中介费悦嘉公司不再坚持。事实与理由：悦嘉公司签约后整体交付房屋的一楼、二楼，二楼无需另行再交付。原审法院认定上海贝凝电子商务服务有限公司(以下简称“贝凝公司”)仅仅进入使用了一楼，是错误的。贝凝公司一审提供的电费请款单有二楼交纳电费的用电记录，说明贝凝公司已经使用了二楼厂房。关于二楼的租赁关系在签定合同时已经确定，只是双方同意延期使用，悦嘉公司之后再次同意延期三个月，故从2014年12月到2015年10月，有人民币(以下币种均为人民币)161万余元租金贝凝公司应该支付。因贝凝公司提前退租，悦嘉公司再次和案外人签订租赁合同已间隔8个月，造成悦嘉公司290万余元的租金损失，原审仅仅支持了悦嘉公司60万元的赔偿金，有失公允，无法填平悦嘉公司的实际损失，合同中约定了整个5年租金的10%作为违约责任，法院应该结合悦嘉公司的实际损失认定、调整违约金的金额。
贝凝公司辩称：一审判决查明事实真实,适用法律正确，应当维持。双方明知贝凝公司没有租用过二楼，合同中约定由悦嘉公司安装电梯，直到贝凝公司搬离，悦嘉公司都未安装电梯。二楼有4万元签约定金，悦嘉公司没收，对此贝凝公司也放弃了。关于解约金双方约定了60万元，应当依据约定。
悦嘉公司向一审法院起诉请求：1、贝凝公司支付拖欠的房屋二楼租金2,053,800元(2014年9月1日至2015年10月31日按1,467,00元/月计算)；2、支付提前解约赔偿款600,000元；3、支付违约金2,566,900元；4、支付中介费50,000元；5、案件审理费、财产保全费由贝凝公司承担。
一审法院认定的事实：青浦区工业园区振盈�XXX号房地产登记权利人为悦嘉公司，土地用途为工业。
2014年1月26日，悦嘉公司(甲方)与贝凝公司(乙方)签订《上海悦嘉工业青浦物业租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于青浦区振盈路XXX号大厂房(不包括厂房前空地，但包括乙方上下货物之基本装卸区)及部分宿舍楼；合同期限自2014年3月1日至2019年2月28日；租赁价格：厂房一楼(夹层不收费用)每月租金220,000元。厂房二楼每月租金146,700元，甲方同意本租赁合同签订时乙方支付定金40,000元并承诺六个月之内正式承租，甲方同意乙方正式承租后不加收押金，宿舍楼乙方可依实际使用面积部分承租，每平方米每日0.5元；押金600,000元，乙方于签订合同时支付一半押金，六个月之后支付剩余押金，合同结束时甲方验收无问题后五日内依本租约所约定之条款无息返还乙方押金；租金采用先付后租原则，每三个月支付一次；甲方以现况交房，电梯由甲方安装；中介费用由乙方支付；合同期满前任何一方不拟续约，应于期满前3个月提出书面通知，且同意代表甲方之中介及相关人员进入厂房参观，甲乙双方同意如欲提早解除合同须向对方支付600,000元作为赔偿；合同另对其他内容进行了约定。
上述合同签订后，贝凝公司进驻系争房屋一楼，并向悦嘉公司支付了合同押金60万元、二楼定金4万元。
实际履行过程中，贝凝公司向悦嘉公司支付了所有一楼及宿舍等部位的租金费用，并于2015年九、十月份时搬离了房屋；未曾支付过二楼的租金费用。
另查明，贝凝公司进驻房屋使用一楼之后，悦嘉公司即于2014年4月与案外人签订电梯代购安装合同，拟购电梯2部。2014年6月初，悦嘉公司致函贝凝公司沟通电梯安装位置问题，具体安装位置需于六月十日前确定否则施工�无法保证八月底前完工，下周先开始办公楼电梯的安装。后，办公楼电梯安装完毕、厂房电梯未实际安装。
2014年6月，消防部门向贝凝公司出具《上海市消防监督检查意见通知书》，经检查存在：车间内缺少灭火器、应急照明灯、安全口罩消防设施；仓库内电线错误不符消防要求；消防梯清空影响使用等问题，被要求责令整改。
2014年8月18日，悦嘉公司(甲方)与贝凝公司(乙方)签订《合同声明》：就甲乙双方原先签订的《房屋租赁合同》中，乙方计划在2014年9月份租用甲方二楼场地的约定，现因乙方客户入场时间有所迟延，乙方特此向甲方提出申请并与甲方友好协商，在客户确定入仓时间后，再与甲方提出租赁申请。甲方为支持乙方业务发展，承诺不追究乙方此项违约行为的法律责任，乙方对甲方深表歉意和感谢。在双方落款签章之下方，甲方手�附注：甲方同意乙方于本声明所提出之请求，并予顺延三个月租赁合同所列之二楼租用约定。
2014年12月18日，贝凝公司致送悦嘉公司《告知函》，表示：2014年11月双方就关于租赁合同解除事宜达成了一致，即同意贝凝公司提前解除租赁合同，且无条件退还贝凝公司租赁保证金，放弃若有的求偿权利；为此，贝凝公司正式告知双方租赁合同于2015年2月28日解除，之前贝凝公司将腾空租赁房屋交还给悦嘉公司……若有异议的，请在接函后三天内予以告知，双方予以协商。
贝凝公司实际使用至2015年九、十月份，2015年3月中旬尚在支付使用的一楼等费用。2015年6月期间，悦嘉公司、贝凝公司短信往来沟通二楼租金事宜，悦嘉公司表示：对于二楼积欠的租金同意酌予折扣，要求贝凝公司提出折扣方案，届时若未能达成一致协议的则不再介入协商。贝凝公司则表示：贝凝公司从未承租二楼，悦嘉公司未曾交付过二楼给贝凝公司使用，因此二楼租金根本不存在；2014年11月与悦嘉公司就提前解除租赁合同事宜达成了一致，请悦嘉公司按合同约定归还租赁保证金64万元，并将已付一楼租金发票及时交与贝凝公司。因未能就二楼部分协商一致，悦嘉公司遂于2016年7月诉至法院作如上诉请。
又查明，贝凝公司搬离房屋后，目前房屋已由悦嘉公司另行出租他人使用。
案件审理过程中，悦嘉公司表示：2012年至2014年贝凝公司已付的土地租金中，除了协议书约定的基础租金外，还有贝凝公司以帮困款名义支付的增加租金86,000元。因此，目前的贝凝公司结欠2015年、2016年土地租金中除去基础租金，还需支付增加租金。为此悦嘉公司提供了收据及银行收款通知一组。对此，贝凝公司表示：对于贝凝公司已按照使用协议书约�的标准支付2012年至2014年土地租金的事实及标准均无异议；但不认可另有帮困名义的增加租金，贝凝公司也未曾支付过所谓的帮困款；悦嘉公司提供的收据上帮困款的支付主体并不是贝凝公司。
一审法院认为，悦嘉公司、贝凝公司签订的《上海悦嘉工业青浦物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按约履行。
关于提前解除合同的责任问题。从2014年12月18日，贝凝公司致送悦嘉公司的《告知函》中可见是贝凝公司方提出了提前解除合同的申请，悦嘉公司方予以了同意。但贝凝公司并未有证据证明悦嘉公司同意贝凝公司提前解除合同的同时，一并同意免除或同意不追究贝凝公司提前解约的违约责任。故此，贝凝公司理应按约向悦嘉公司承担提前解约的赔偿责任。双方合同中约定了提前解约方须向对方支付60万元作为赔偿，约等于一楼三个月租金额，约定并未见明显过高或显失公平之处，故予以确认，由贝凝公司向悦嘉公司支付提前解约的违约赔偿金60万元。贝凝公司应付悦嘉公司的此60万元违约赔偿金可与悦嘉公司应返还贝凝公司的60万元押金相抵。至于悦嘉公司的其余违约金主张，没有合同和法律依据，本院不予支持。
关于二楼租金问题。双方在签订合同时即约定了二楼在六个月之内正式承租，并以4万元定金作为承租之保证；后双方又一致同意再顺延三个月即至2014年12月1日起承租二楼。但实际上贝凝公司在2014年11月起即已与悦嘉公司商谈提前退租事宜，二楼并未曾实际使用和承租，因此悦嘉公司主张二楼租金没有事实和法律依据。但悦嘉公司可依据合同之约定没收贝凝公司已交的二楼定金4万元。
对于悦嘉公司主张的代付中介费问题，在贝凝公司否认的情况下，悦嘉公司并未提供确凿的已代付的证据予以佐证，故难以支持。
一审法院判决：一、贝凝公司应于判决生效之日起十日内支付悦嘉公司提前解约违约赔偿金60万元(此款与悦嘉公司应退还的租金押金人民币60万元相抵)；二、悦嘉公司其余诉讼请求不予支持。
本院二审期间，贝凝公司未提供新的证据。悦嘉公司提供其与大田公司的租赁合同，以证明直到2016年6月，悦嘉公司才再次将系争房屋出租，造成悦嘉公司巨大损失。贝凝公司对证据真实性没有异议，但认为和本案无关。此外，悦嘉公司认为一楼厂房与二楼厂房同时交付，原审中贝凝公司提供的电费请款单中，有二楼厂房的电费记录，贝凝公司支付了电费，证明贝凝公司已使用了二楼厂房；原审认�2014年12月18日，贝凝公司致送悦嘉公司的《告知函》提出了提前解除合同的申请，悦嘉公司方予以了同意，而实际情况是贝凝公司没有提供悦嘉公司收到该告知函的证据，故不应将此作为事实认定。贝凝公司表示电费是按请款单交纳，没有注意写了二楼厂房。《告知函》予以送达，只是邮寄凭证无从查找。
对二审中双方有争议的事实，本院认定如下：对于双方解除租赁合同后，悦嘉公司将厂房出租给他人的租金情况可以作为判断其损失的依据之一，但不是唯一依据。原审卷宗中贝凝公司提供的请款单复印件确有载明2014年8月15日厂房二层、隔层用电296度、2014年10月17日厂房二层、隔层用电362度。相比较一楼厂房万余度用电，二楼厂房混合了隔层用电只有几百度，用电数微小，且与双方确认的2014年8月18日《合同声明》中悦嘉公司谅解贝凝公司未起租二楼厂房，并同意延期三个月的内容相互矛盾，故电费请款单不能证明悦嘉公司已交付二楼，且贝凝公司已经实际租用。原审中贝凝公司提供了《告知函》，但未能提供证据证明其已经送达悦嘉公司，原审认定的贝凝公司致送悦嘉公司的《告知函》提出了提前解除合同的申请，悦嘉公司方予以了同意，对此，本院二审不予认定。本院对原审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案中双方对解除房屋租赁合同的具体时间各执一词，但对于双方都提供的关于何时搬离房屋的短信讨论记录均没有异议。从双方短信反映的时间来看，最早在2015年1月15日，双方已对收尾、退租事宜进行过讨论，故本院对双方是协议解除本案房屋租赁合同的事实，予以确认。对于提前退租，双方在房屋租赁合同中已作出了提前解约方须向对方支付60万元作为赔偿的约定，一审法院根据约定和�嘉公司的实际损失，认定贝凝公司提前解除房屋租赁合同，应付悦嘉公司60万元违约赔偿金，并无不当。悦嘉公司并无证据证明贝凝公司实际租用过二楼厂房，至双方解除房屋租赁合同时，悦嘉公司也未按照约定安装电梯，一审法院考虑到贝凝公司签约后未租用二楼厂房，允许悦嘉公司依据合同之约定没收贝凝公司已交的二楼定金4万元，亦属恰当。故悦嘉公司请求贝凝公司支付二楼租金2,053,800元及违约金2,566,900元的上诉请求，没有事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币48,694.9元，由上诉人上海悦嘉金属工业有限公司负担。
本判决为终审判决�
审判长 顾文怡
审判员 王怡红
审判员 王疆中
二〇一七年三月二十日
书记员 张婷婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……