上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2603号
上诉人（原审原告）林秀全。
上诉人（原审原告）李明珠。
上列两上诉人共同委托代理人黄槐，上海市海燕律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托代理人覃午欣，上海市海燕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）于崴栋。
被上诉人（原审第三人）中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行。
负责人张骏燕。
委托代理人汪漪，上海银盛律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）张洪。
上诉人林秀全、李明珠因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第973号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，于崴栋为上海市沙浦路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的权利人。2013年3月29日，林秀全、李明珠（乙方）与于崴栋（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲乙双方通过案外人上海太平洋房屋服务有限公司民生路店居间介绍，由乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积为120.97平方米，转让价款为人民币（以下币种均为人民币）173万元；2013年6月30日前，甲乙双方向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定的期限将房屋交付（包括房屋交接及房屋权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，自应当交付之日起至实际交付之日止。合同补充条款（一）约定，甲方应在收到乙方支付的还贷款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续；甲乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方于2013年7月30日前将系争房屋交付乙方，交付标志为交钥匙，并对物业管理费、水、电等费用进行结算等。合同附件三“付款协议”约定，乙方于签约当日支付甲方房款5万元，于2013年4月10日前支付甲方房款15万元，于2013年5月20日前支付甲方房款32万元，上述款项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行抵押权；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款120万元；乙方于双方办妥房屋交接手续当日，支付甲方房款1万元。同日，双方签订《补充协议》，约定本次交易所有税费由乙方承担。同日，林秀全、李明珠向于崴栋支付5万元。2013年4月10日，林秀全、李明珠向于崴栋支付15万元。同日，林秀全、李明珠缴纳契税，取得销售不动产统一发票。2013年4月17日，林秀全、李明珠向于崴栋支付32万元。
因于崴栋未按约归还贷款以注销抵押等，林秀全、李明珠起诉至原审法院要求于崴栋继续履行《上海市房地产买卖合同》，办理抵押注销手续，并协助林秀全、李明珠办理相关贷款审批、交易过户及房屋交付手续，并支付违约金（按照已付款52万元的日万分之五，自2013年6月30日起算至房屋过户之日）。
原审法院另查明，2009年10月30日，中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行（以下简称中行中银大厦支行）与于崴栋签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，约定于崴栋以系争房屋作抵押，贷款49万元。2009年12月17日，中行中银大厦支行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为49万元，债务履行期限从2009年10月30日至2035年10月30日。原审审理中，中行中银大厦支行向法院提供借款凭证及逾期未还款查询单，证明2009年11月24日向于崴栋放贷以及于崴栋自2012年12月起停止还贷的事实。林秀全、李明珠与张洪对上述证据没有异议。2013年9月15日，上海市浦东新区人民法院作出（2013）浦民六（商）初字第7139号民事判决，判令于崴栋向中行中银大厦支行归还借款本金456，960.42元，支付至2013年7月16日的借款利息10，561.34元、逾期利息402.74元以及2013年7月17日至实际清偿之日的利息、逾期利息，支付律师费23，396元，中行中银大厦支行有权行使抵押权，诉讼费用7，310.50元由于崴栋承担。中行中银大厦支行向法院表示，如林秀全、李明珠代于崴栋偿还上述款项，同意涤除房屋抵押权。林秀全、李明珠对此表示同意。
原审法院还查明，2011年5月26日，张洪与于崴栋签订《抵押借款协议》，约定于崴栋以系争房屋作抵押，借款70万元。2011年5月28日，张洪经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为70万元，债务履行期限从2011年5月26日至2031年8月25日。原审审理中，张洪也表示，如林秀全、李明珠愿意代于崴栋归还借款本息90万元，同意解除房屋抵押。林秀全、李明珠对此表示同意。
原审法院认为，林秀全、李明珠与于崴栋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。林秀全、李明珠分三笔共计向于崴栋支付52万元，符合合同附件三“付款协议”的约定，已履行了支付首付款的义务。于崴栋至今未向中行中银大厦支行、张洪还清欠款，未注销房屋抵押，致使房屋无法按约定的期限办理过户手续，也未交房，已构成违约。因系争房屋已在于崴栋向中行中银大厦支行、张洪借款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行权利过户。根据相关司法解释的规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案在审理过程中，林秀全、李明珠表示愿替于崴栋向中行中银大厦支行、张洪归还欠款，消除系争房屋上的抵押权，中行中银大厦支行、张洪作为抵押权人也表示同意，故林秀全、李明珠要求继续履行《上海市房地产买卖合同》的请求，法院予以支持。合同继续履行，林秀全、李明珠应代于崴栋向中行中银大厦支行、张洪清偿欠款，并在应付的购房款中进行抵扣；中行中银大厦支行、张洪应在欠款结清后，注销各自在系争房屋上设立的抵押权；于崴栋应在抵押注销后将房屋产权过户至林秀全、李明珠名下，并将房屋交付给林秀全、李明珠。林秀全、李明珠已付52万元，本应再付余款121万元，但根据于崴栋的欠款情况，林秀全、李明珠代于崴栋归还欠款的金额超过121万元，因此无须再向于崴栋支付购房款。至于超过121万元的部分，林秀全、李明珠可以另行向于崴栋进行追偿。基于于崴栋违约的事实，林秀全、李明珠关于违约金的请求，符合合同的约定，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：一、林秀全、李明珠与于崴栋就上海市沙浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、林秀全、李明珠于本判决生效之日起十日内，向中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行还清于崴栋所欠借款本金456，960.42元、至2013年7月16日的借款利息10，561.34元、逾期利息402.74元、2013年7月17日至实际清偿之日的利息、逾期利息（具体金额以该行在清偿之日的明细为准）、律师费23，396元、（2013）浦民六（商）初字第7139号案件的诉讼费用7，310.50元；三、中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行于上述欠款清偿之日起十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；四、林秀全、李明珠于本判决生效之日起十日内，向张洪还清于崴栋所欠借款本息90万元；五、张洪于上述欠款清偿之日起十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；六、于崴栋于上述房屋的抵押登记注销后十日内，将该房屋的产权过户至林秀全、李明珠名下；七、于崴栋于上述房屋的抵押登记注销后十日内，向林秀全、李明珠支付违约金（按照已付款52万元的日万分之五，自2013年6月30日起算至房屋过户之日）；八、于崴栋于本判决生效之日起三十日内，将上述房屋交付给林秀全、李明珠。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费减半收取7，845元、财产保全费5，000元，均由于崴栋负担。
林秀全、李明珠不服原审法院判决，向本院提起上诉称，系争房屋目前不仅抵押给中行中银大厦支行及张洪，还被其他法院查封，于葳栋无故不参加诉讼，在林秀全、李明珠向中行中银大厦支行及张洪清偿钱款后，可能存在于葳栋不配合办理产权过户至林秀全、李明珠名下的情况，故原审判决第六项应增加判令如于葳栋逾期未过户应按已付房款121万元承担违约金；由于林秀全、李明珠向中行中银大厦支行及张洪清偿钱款后，支付的金额已经明显超过应付房款，故原审判决应就超出金额予以裁判，以保护林秀全、李明珠的合法权益。
被上诉人于崴栋未作辩称。
被上诉人中行中银大厦支行辩称，在不涉及原审判决第二、三项银行利益的情况下，同意林秀全、李明珠的上诉请求。
被上诉人张洪未作辩称。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，原审法院根据查明的事实及林秀全、李明珠的诉讼请求，已经判决于葳栋于系争房屋抵押登记注销后十日内将房屋产权过户至林秀全、李明珠名下，并按已付款52万元的日万分之五支付违约金至房屋过户之日止，现林秀全，李明珠上诉要求判决于葳栋按121万元承担违约金，缺乏依据，本院不予支持。由于目前林秀全、李明珠尚未向中行中银大厦支行及张洪清偿相应钱款，故林秀全、李明珠所称的其已多支付房款的事实尚未发生，在原审法院已经明确对于超出部分，林秀全、李明珠可以另行向于葳栋进行追偿的情况下，林秀全、李明珠要求在原审判决中对超出金额予以裁判，理由难以成立，本院亦不予支持。原审法院所作判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人林秀全、李明珠共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
代理审判员 刘 郡
代理审判员 高 胤
二〇一四年二月二十一日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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