江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00183号
上诉人（原审被告）蒋淑镔。
被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。
法定代表人张从俊，该公司董事长。
委托代理人丁建华。
委托代理人臧嘉。
上诉人蒋淑镔因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥小商品市场）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00609号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月21日，钱ＸＸ桥小商品市场与蒋淑镔签订《协议书》一份，约定蒋淑镔承租钱ＸＸ桥小商品市场所有的苏州市钱ＸＸ桥小商品市场一楼五区1804、1805号营业房（共计使用面积16.78平方米），蒋淑镔向钱ＸＸ桥小商品市场预缴营业房20年租金后即享有20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）。蒋淑镔取得营业房使用权后，每年另行缴纳设施物业管理费20136元；先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。
协议签订后，钱ＸＸ桥小商品市场按约向蒋淑镔交付了营业房，并为包括蒋淑镔在内的商户提供了相应设施物业管理服务。蒋淑镔至今未支付2012年10月8日至2015年1月7日期间的商铺设施物业管理费45280元，故钱ＸＸ桥小商品市场诉至原审法院。
以上事实，由钱ＸＸ桥小商品市场提供的《协议书》、房屋所有权证及当事人在原审庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告钱ＸＸ桥小商品市场的诉讼请求为：一、请求判令蒋淑镔支付2012年10月8日至2015年1月7日期间的商铺设施物业管理费45280元及滞纳金（第一期以15100元为基数，自2012年10月8日起计算至判决确定的履行之日止；第二期以10060元为基数，自2013年7月8日起计算至判决确定的履行之日止；第三期以10060元为基数，自2014年1月8日起计算至判决确定的履行之日止；第四期以10060元为基数，自2014年7月8日起计算至判决确定的履行之日止；每期均按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）。二、本案诉讼费用由蒋淑镔承担。
原审法院认为：钱ＸＸ桥小商品市场与蒋淑镔虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系《协议书》中所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案中，履行市场管理职责的主体就是房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业。法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求。钱ＸＸ桥小商品市场作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。双方签订的《协议书》关于设施物业管理费的约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守，至于费用的名称不影响其法律性质的认定。双方当事人在合同中明确约定了收费标准和支付方式，现钱ＸＸ桥小商品市场要求蒋淑镔支付2012年10月8日至2015年1月7日期间商铺设施物业管理费45280元的诉讼请求，并未超出约定的范围，于约、于法有据，原审法院予以支持。关于钱ＸＸ桥小商品市场主张的滞纳金的问题，实质为利息损失问题。原审法院认为，蒋淑镔未按约支付设施物业管理费，给钱ＸＸ桥小商品市场造成相应的利息损失，属于违约行为。现钱ＸＸ桥小商品市场要求蒋淑镔按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍支付相应的利息损失，并未超出法律规定的范围，原审法院予以支持。蒋淑镔抗辩称《协议书》约定的设施物业费标准系钱ＸＸ桥小商品市场自行设定，且明显高于其他同类市场，属于显失公平条款，因此拒付并要求予以调低设施物业费。合同显失公平是指一方利用对方知识、经验及谈判能力方面的欠缺订立明显不利于对方的合同，蒋淑镔系市场老商户，对设施物业费的收取应当知晓且并无相应能力的欠缺，因此并非显失公平条款。关于蒋淑镔提出的物业管理服务不到位的问题，钱ＸＸ桥小商品市场提供的市场设施物业管理系针对整个市场进行的，对于占用消防通道、公用部位的管理也需要市场全体商户的积极配合。即使钱ＸＸ桥小商品市场在提供设施和管理服务的过程中存在瑕疵，蒋淑镔亦应通过合法合理的途径行使权利，而不应采用不支付设施物业管理费的方式使矛盾扩大。当然，钱ＸＸ桥小商品市场作为设施物业的提供者和管理者，对市场经营户普遍反映的问题，亦应及时与蒋淑镔等经营户沟通，寻找解决的方案，提高服务质量。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、蒋淑镔于判决生效之日起10日内支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司2012年10月8日至2015年1月7日期间的商铺设施物业管理费45280元。二、蒋淑镔于判决生效之日起10日内支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司滞纳金（第一期以15100元为基数，自2012年10月8日起计算至实际给付之日止；第二期以10060元为基数，自2013年7月8日起计算至实际给付之日止；第三期以10060元为基数，自2014年1月8日起计算至实际给付之日止；第四期以10060元为基数，自2014年7月8日起计算至实际给付之日止；四期均按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）。案件受理费932元，减半收取为466元，由蒋淑镔负担。
上诉人蒋淑镔不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足。一、钱ＸＸ桥小商品市场作为成熟的市场运作方，在与上诉人签订协议时，直接制作格式合同。且上诉人与钱ＸＸ桥小商品市场约定的设施物业管理费也明显过高，显著超过苏州同类市场的管理费标准，显失公平，该条款依法属于可变更范畴。二、涉案协议第三条明确约定了设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%。即便双方对调整幅度无法协商一致，还是有参考依据的。但原审法院对该事实未能给予重视，从而导致事实认定不清。三、钱ＸＸ桥小商品市场在原审审理过程中，单方面改变合同对于物业管理费性质的约定，且提交的相应证据中所涉及的服务，在包括上诉人在内的经营户提出质疑的情况下，亦未举证证明。例如班车、开票、显示屏等服务仅提供了几个月，消防验收不合格，划行规市没有履行。综上，上诉人特提起上诉，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由钱ＸＸ桥小商品市场承担。
被上诉人钱ＸＸ桥小商品市场答辩称：1、双方签订的《协议书》合法有效，双方均应遵守《协议书》的有关约定。2、《协议书》中所约定的设施物业管理费，不属于物业费，《物业管理条例》在本案中不应适用；具体的收费金额及方法，应按《协议书》的约定执行。3、市场已经通过消防验收，原审中也提供了房屋所有权证证明。4、《协议书》中虽约定设施物业管理费可以调整，但调整的前提是双方协商一致，否则双方均应按原协议约定履行，现我方就设施物业管理费金额不同意进行调整。5、一审过程中，我方已提交了设施物业管理服务明细。前述明细中的服务项目，有的是固定提供的，有的是随市场发展而变化的，但我方均向上诉人提供过前述服务项目。6、其他市场的收费标准与本案无关。综上，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，涉案《协议书》系双方当事人缔约时的真实意思表示，并不违反法律规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守。显失公平的合同是一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。蒋淑镔系市场老商户，对设施物业费的收取应当知晓，钱ＸＸ桥小商品市场作为房屋所有权人提供的设施物业管理服务与一般物业管理企业提供的物业服务也不具有完全的可比性，蒋淑镔主张《协议书》约定的收费标准显失公平没有依据。蒋淑镔虽对钱ＸＸ桥小商品市场提供的《设施物业管理费收费项目明细》列明的设施物业管理服务的质量、数量持有异议，但也认可其确实提供了部分服务；钱ＸＸ桥小商品市场也提供证据证实其确实提供了广告投放等服务。因此，钱ＸＸ桥小商品市场作为涉案房屋的所有权人为市场提供了设施物业管理服务的事实可以认定。在双方当事人未就设施物业管理费标准调整问题达成新的协议的情况下，蒋淑镔作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者，理应按照合同约定支付相应的费用，其认为服务存在瑕疵不能成为拒绝缴纳费用的理由。
综上所述，上诉人蒋淑镔的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费932元，由上诉人蒋淑镔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一五年三月十七日
书 记 员 黄 婷