浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终582号
上诉人（原审被告）叶必云。
委托代理人王国龙，浙江万誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汪志敏。
委托代理人李欣，浙江新安江律师事务所律师。
上诉人叶必云为与被上诉人汪志敏返还原物纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2015）杭建梅民初字第260号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年6月30日，汪志敏向叶必云出具收条一份，载明收到叶必云购房款5000元。同年7月22日，汪志敏向叶必云出具借条一份，载明向叶必云借款1000元。同年7月23日，汪志敏向叶必云出具收条一份，载明收到叶必云购房款2000元。同年9月15日，汪志敏向案外人金某出具借条一份，载明向其借款7000元，于2005年9月15日至10月5日归还。后由于汪志敏无力归还，又向叶必云借款7000元，由叶必云代汪志敏归还金某7000元。同年11月21日，汪志敏向叶必云出具借条一份，载明借款5000元，春节前归还2000元，其余3000元在四月份前付清。
另查明，本案所涉的位于建德市梅城镇××街××号房屋的房屋所有权证上载明的所有权人为“汪志明”即汪志敏。从2005年起至今该房屋由叶必云居住。
汪志敏曾于2015年5月7日以房屋租赁合同纠纷为由诉至原审法院，后被原审法院判决驳回诉讼请求。汪志敏不服上诉后，经本院审理后做出了驳回上诉，维持原判的终审判决。
汪志敏的一审诉讼请求为：1、叶必云将其占用的“建德市梅城镇××街××号房屋”返还给汪志敏；2、本案诉讼费用由叶必云承担。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1、叶必云是否应该将本案所涉房屋返还给汪志敏。2、本案是否已经超过诉讼时效。针对第一项争议焦点，原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋属不动产，故其所有权的设立、变更、转让和消灭以登记为生效要件。本案所涉房屋的所有权证上登记的房屋所有人为汪志敏，叶必云虽辩称汪志敏已将本案所涉房屋出售给其，但未能提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。叶必云占有、使用本案所涉房屋缺乏依据，为无权占有，故汪志敏有权要求叶必云返还房屋。针对第二项争议焦点，原审法院认为，本案汪志敏的请求权基础为物权请求权。而诉讼时效针对的是债权请求权，物权请求权不适用普通诉讼时效的规定。故汪志敏要求叶必云返还房屋的诉讼请求有事实和法律依据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十四条之规定，判决：叶必云于判决生效后十日内返还汪志敏位于建德市梅城镇××街××号房屋。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由叶必云负担。
宣判后，叶必云不服，向本院提出上诉称：
一、一审认定事实错误。
1、坐落于建德市梅城镇××街××号的房产虽然至今房屋产权证登记为被上诉人汪志敏所有，但在2005年6月，被上诉人汪志敏已经与上诉人叶必云口头约定，汪志敏以价款人民币20000元转让给了叶必云，此后，叶必云分五次支付了购房款，也入住了该房屋，至今已经居住10年以上。汪志敏与叶必云之间关于上述房屋的纠纷，事实上不属于返还原物纠纷，而是房屋转让纠纷，双方之间只是没有办理房产过户手续。该房产是上世纪80年代的老房子，建筑面积只有53.08平方米，系1994年汪志敏经房改取得的房改房，其中汪志敏个人产权60%，建德市第二人民医院产权40%，该房产土地证系总证，所以，汪志敏在将房屋转让给叶必云时，交出了房产证与契证。在当时，梅城镇新商品房就是一千多元一平方米，像本案这种旧房屋，按商品房算就值35000元左右，因为是个人产权只有60%的房改旧房，是划拨的土地，过户要补交土地出让金等费用，所以也就值20000元左右，叶必云也是经济紧张，受让便宜一点的小房子居住过日子。2、2005年6月30日，叶必云交付给汪志敏的第一笔购房款5000元，汪志敏载明收到购房款5000元，2005年7月23日也载明收到购房款2000元，2005年10月，叶必云代汪志敏归还金某7000元，另外二笔，一笔是1000元，一笔是5000元，汪志敏收款后出具了借条。上述事实，应该以第一笔款项交付的意思表示为准。结合房屋产权证、契证在叶必云处，房屋已经居住10年之久，一直没有任何冲突、汪志敏也从来没有要求支付房租、也没有要求返还房屋等情况，应该认定双方之间系房屋买卖关系。3、汪志敏曾以原告身份在建德市人民法院的（2015）杭建梅民初字第89号中提起诉讼，要求叶必云腾退上述房屋，支付尚欠租金39600元等，建德市人民法院在该案判决中认为“汪志敏所举证据均难以证明双方存在租赁关系。相反叶必云提供的由汪志敏出具的二份收条中明确载明收取的款项系购房款”判决驳回了汪志敏的全部诉讼请求。汪志敏不服（2015）杭建梅民初字第89号判决提起了上诉。杭州市中级人民法院的（2015）浙杭民终字第2363号民事判决中认为“相反，叶必云所提交的由汪志敏出具的二份收条中明确载明收取的款项系“购房款”。如果双方是房屋租赁关系。则汪志敏在收条中不必书写“购房款”。据此，判决驳回了汪志敏的上诉，维持原判。本案中双方之间不是房屋租赁关系，也不会是非法占有关系。因为非法占有关系不可能权利人10年之久也不主张权利而且还将房屋所有权证、契证交付叶必云；汪志敏已经三次诉讼，也没有讲双方之间为房屋借用关系，那么留下的唯一一种关系就是房屋买卖关系。而且从汪志敏出具的二张收条中载明购房款及所有权证、契证的交付情况，更能够说明双方之间是房屋买卖关系。
二、二审适用法律错误
因为双方系房屋买卖关系，而不是非法占有关系，叶必云没有侵犯汪志敏的房屋所有权。虽然不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。但是房产未经登记，不发生效力应该是指对善意取得有纠纷房产的第三人而言，是针对一房多卖等情况，以登记为准，而不适用本案双方之间的房屋买卖关系这种情况。物权法规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。合同有书面的也可以口头的，汪志敏的二份收条载明系购房款，可以证明双方的房屋买卖合同关系。叶必云系合法占有使用房屋，一审判决返还房屋系认定事实错误、适用法律错误所致。
三、本案一审判决与前案，即（2015）杭建梅民初字第89号判决及（2015）浙杭民终字第2363号民事判决的实质内容相冲突、相矛盾。
（2015）杭建梅民初字第89号中汪志敏的第一个诉讼请求是腾退房屋，其实质就是返还房屋，如果就第一个诉讼请求，那么案由会是返还原物，他的第二个诉讼请求是支付房租，所以，案由立了房屋租赁纠纷。（2015）杭建梅民初字第89号案件，法院驳回了汪志敏全部诉讼请求而且二审维持了一审判决。现在，（2015）杭建梅民初字第260号民事判决又判决叶必云返还汪志敏房屋，不说案件一事不二理，上述两案的判决也完全是冲突的，相反的，真让当事人匪夷所思。
综上所述，一审认定事实错误、适用法律错误，判决违反事实、违反法律规定也与生效的判决存在实质性冲突、矛盾，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，驳回被上诉人汪志敏的一审诉讼请求。由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人汪志敏答辩称：
一、原审判决认定事实正确。
坐落于建德市梅城镇总府街68号50幢101室的房产系被上诉人汪志敏在原单位建德市第二人民医院享有的房改房，房屋所有权证上载明的所有权人为“汪志敏”。至今为止，权利主体从未发生变更。自2005年6月30日起到11月21日止，双方曾发生多笔款项往来，以借据为内容的有2005年7月22日1000元、9月15日汪志敏向案外人金某借得的7000元后由叶必云代偿（叶必云保留该借据）、11月21日5000元；以所谓的购房款名义有两笔，即6月30日5000元、7月23日2000元。被上诉人认为，判断双方当事人之间法律关系的性质，不能仅看书面文字的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。被上诉人汪志敏在原审起诉状中对借据及其出具所谓购房款收条的行为已作充分的阐述，即上述五笔款项性质均为汪志敏向叶必云的借款，之所以将房屋交与其占有系应出借人叶必云的要求作为借款的担保。尽管现今叶必云违反诚实信用原则拒不承认该事实，然不动产转让并非即时清结的小额买卖行为，若双方存在买卖房屋关系，绝不可能在长达十年的时间内叶必云竟然从未要求与汪志敏签订书面合同并确定转让的价款，反而三翻五次地发生借款行为，并一直保存着对汪志敏的债权凭证。可见原审叶必云叶必云的抗辩明显不符合常理且缺乏有效证据证明，故原审法院认定双方之间不存在房屋买卖关系，并在此基础上结合被上诉人汪志敏的有效证据作出了支持其诉讼请求的判决。
二、上诉人叶必云的诸项上诉理由既无证据证明，又悖于逻辑和生活常理，根本不能成立。
1、讼争的标的物系被上诉人汪志敏的房改房，被上诉人的个人产权部分为60%，建德市第二人民医院的产权部分为40%。就本案背景而言，一者叶必云无任何证据证明当时同类房产的二手房价格为35000元，二者汪志敏以医院职工身份所享有的60%产权并不等同于叶必云的非医院职工身份只需以60%的二手房价格购买此房。上诉人叶必云系以三笔借款13000元再加上所谓的“购房款”7000元得到20000元的总额数字，来推导出该20000元即为支付60%产权的对价。上诉人的这种辩解，混淆了房改房部分产权与二手房部分产权的概念。而概念的混为一谈恰好反证了叶必云的房屋买卖一说纯属其片面之词，根本无法成立。
2、上诉人叶必云认为其占有该房屋近十年并持有汪志敏的房产证和契证便应认定为双方之间存在房屋买卖关系的观点显为错误。根据物权法定原则，物权的内容、效力、变动等必须由法律统一确定，不允许依当事人的意思自由创设，而占有仅仅是一种事实而非权利。可见，上诉人的该项上诉意见有违物权法的相关规定，根本不能成立。
3、被上诉人汪志敏先前确曾以房屋租赁关系为由提起诉讼，因证据不足而被驳回。但该项起诉的驳回并不能推导出上诉人叶必云所谓的“房屋买卖关系”的结论。在法律和事实上租赁关系与买卖关系并不是非此即彼的逻辑关系。权利人主张租赁关系，则应对其是否享有该项用益物权而负举证义务；同理，若他方抗辩为买卖关系，根据《证据规则》和民诉法司法解释的规定，则对其主张的房屋买卖法律关系是否存在负相应的举证责任。上诉人叶必云的这种“租赁纠纷诉讼被驳回所以就是买卖关系”的逻辑明显属于悖论。
4、上诉人叶必云所提“一事二理、重复起诉”的观点亦不能成立。本案被上诉人汪志敏根本不存在重复起诉的行为。判断一起纠纷提起的两次起诉是否属于重复起诉，应当结合当事人的具体诉讼请求及其依据，以及行使处分权的具体情况进行综合分析。汪志敏先前系基于房屋租赁的法律关系提起支付租金、腾空房屋的诉讼请求，因其缺乏相应证据证明这一法律关系的存在而被驳回；本案汪志敏系以不动产所有权人的身份以物权法律关系为由提出返还之诉。可见，两次诉讼的基础法律关系不同、法律事实不同，不属于一案两诉。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人叶必云之上诉请求无任何事实依据且有违法律规定，应予驳回。被上诉人汪志敏请求二审法院维持原判。
双方当事人均未向本院提交证据。
经本院审理查明，本案所涉的位于建德市梅城镇××街××号房屋所有权人为汪志敏，共有权人为建德市第二人民医院。其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，本案中，诉争房屋系登记为被上诉人汪志敏与建德市第二人民医院共有的房屋，而该房屋由上诉人及其家人从2005年居住使用至今，且该房屋权属证书亦在上诉人处。对此，上诉人主张双方间成立以20000元的价格处分汪志敏产权份额的买卖合同关系。而被上诉人主张系因其与上诉人间存有借款关系，而将房屋交付上诉人居住使用，以房屋租金抵偿借款，并将权属证书押在上诉人处。对于上述主张，本院认为，首先，基于前案生效判决认定，对被上诉人主张的其与上诉人间的房屋租赁关系一节，因依据不足已给予了否定，现再行主张以租金抵偿借款，本院亦不予采信。其次，就案涉双方间往来钱款的性质，有部分载明为借款，部分载明为购房款.对借款部分，被上诉人并无有效证据证明其已实际给付偿还;而购房款部分，其主张“购房款”的用词系应上诉人要求所写，显然与其成年人的认知及行为能力相悖。而上诉人主张以该些借款抵作其应支付被上诉人的相应购房款项。两相比较，上诉人对该款项的解释更为符合情理；第三，关于双方当事人就案涉房屋形成的法律关系，上诉人对此主张为买卖合同关系，虽然该主张缺乏书面协议为证，但就钱款用途，用益房屋的时间跨度以及房屋权属证书至今仍由其保管的情形，业已具备买卖合同的基本构成要素，属双方当事人的一致意思表示。而被上诉人主张系房屋租赁关系，在前案生效判决业已给予了明确否定，其也未能作出其他有效、合理的解释；即就其主张的双方间存有的借款关系，就对价合理性上，其不仅将权属证书交由上诉人占有，且长达十余年的房屋用益支配权利也全部转由上诉人享有，而其获取的对价仅为万余元借款的清偿，显与常理不合。第四，不动产物权变动，应当以权属登记为生效要件。但物权是否能够有效变动，与当事人间就不动产权属变动所形成的买卖合同关系等债权行为效力并不具有必然关联。基于上述分析，本案双方当事人以20000元的对价达成相应的买卖合同意思表示，但该项合同关系的效力并不能因产权未变更登记，而予以否定。
综上所述，案涉房屋已由上诉人及其家人用益居住十余年，且已就所涉买卖合同关系进行了相应举证证明，而被上诉人在未能对此进行有效反驳，也并未能就其主张的双方间因法律关系进行充分证明的情况下，以其所有权人的身份，主张原物返还，显属依据不足，且不符合本案实际。原审法院查明事实并无不当，但实体处理不当，本院不予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省建德市人民法院（2015）杭建梅民初字第260号民事判决及诉讼费用负担部分。
二、驳回汪志敏的的诉讼请求。
一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由汪志敏负担；二审案件受理费2300元，由汪志敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 辉
审 判 员 余江中
代理审判员 石清荣
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 徐媛媛