浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0783民初474号
原告：陈青松，男，1969年10月22日出生，汉族，住浙江省乐清市。
原告：项佩芬，女，1968年10月31日出生，汉族，住浙江省乐清市。
两原告共同委托诉讼代理人：张技能，浙江晟飚律师事务所律师。
被告：方磊，男，1988年6月8日出生，汉族，住浙江省东阳市。
委托诉讼代理人：陈天天，东阳市新时代法律服务所法律工作者。
原告陈青松、项佩芬与被告方磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月13日公开开庭进行了审理，原告陈青松、项佩芬的共同委托诉讼代理人张技能，被告方磊及委托诉讼代理人陈天天到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，分别于2017年9月29日、2017年12月26日两次公开开庭进行了审理。原告陈青松、项佩芬的共同委托诉讼代理人张技能，被告方磊及委托诉讼代理人陈天天到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。
原告陈青松、项佩芬向本院提出诉讼请求：请求法院确认原告陈青松、项佩芬与被告方磊签订的《房地产买卖契约》合法有效；被告方磊依法配合原告陈青松、项佩芬办理房屋过户登记手续。事实和理由：原告陈青松；项佩芬系夫妻。2011年11月经方文龙介绍，原告陈青松、项佩芬与被告方磊达成了口头的房屋买卖协议，协议约定：被告方磊将其坐落于东阳市下昆溪小区的房屋建好后卖给原告陈青松、项佩芬。因为原告陈青松、项佩芬有事无法亲自建房和办理买房相关的转让过户手续，就于2011年11月30日公证委托方文龙全权（包括建房）办理，之后原告陈青松、项佩芬向被告方磊交付了买房及建房款，房屋建成之后，被告方磊按原、被告达成的口头协议，于2013年11月20日将建成的上述房屋实际交付给了原告陈青松、项佩芬。为向房地产管理部门办理房屋的转让过户登记手续,被告方磊通过公证授权的委托人方文龙与原告陈青松、项佩芬签订了《房地产买卖契约》，原告陈青松、项佩芬凭《房地产买卖契约》向房地产管理部门提交申请办理房屋过户转让手续，因为需要被告方磊到房管部门签字时，被告方磊没有配合，致使房管部门因被告方磊本人不签字而不能办理房屋过户手续。被告方磊的行为侵犯了原告陈青松、项佩芬的合法权益，为此特向法院起诉，请求依法判令被告方磊配合原告陈青松、项佩芬履行巴黎房屋过户转让手续。
被告方磊在庭审答辩中称：一、根据原告提供的买卖合同及授权委托书并不能证明买卖合同已经生效，该房屋地基的所有权属性不可能与被告方磊存在口头协议。至于授权委托书只是在饭局上方文龙同意其父亲卖房，但并不是同意销售其自有的房屋。被告在2016年原告找其过户时才知道房屋的存在，委托书及房地产买卖契约并不是被告的真实意思表示。二、原告在诉状事实理由部分所称的原被告初步达成购买协议并交纳房款是不属实的，有捏造事实的嫌疑。如果双方已经达成协议为什么款项没有交付给被告。2013年被告一直在家中完全可以自己签订合同，房地产买卖契约的签订和购房款的交付并不符合常理。三、原告主张的事实部分自相矛盾，合同的交易金额是65万元，而原告的交付银行转账有180万元，却无收条或转至被告账户，明显与事实不符。根据被告到土管局查档，其查到的是农村私人建筑审批表，可见是集体所有，根据相关规定只能是集体范围内进行买卖，而两原告均是义乌户籍，并不具备买房的资格。即便合同是被告的真实意思表示，也不符合相关的法律规定。四、根据上述事实，也不难推断出与原告谈判的是方文龙，原告与方文龙恶意串通，损害了被告的权益，根据相关规定该合同应当属于无效合同。综上，请法庭驳回原告诉请。
原告陈青松、项佩芬与被告方磊围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证。经审理，并结合当事人双方在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告陈青松、项佩芬系夫妻。2011年11月30日，被告方磊（委托人）与方文龙（受委托人）到浙江省东阳市公证处，在公证员陈某面前在《委托书》上签名、捺印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。《委托书》的内容为。我（委托人方磊）在浙江省东阳市由有三间房地产，该房地产坐落于东阳市下昆溪小区，由于我有事情没法亲自办理上述房地产的相关手续，现我委托方文龙办理如下事宜：1、代为办理、领取上述房地产的房产证、土地证及在相关文件上签字；2、代为办理将上述房地产转让、过户给陈青松（男，公民身份号码：）的相关手续及在文件上签字（包括签订房屋买卖合同）；3、代为将上述房地产的土地使用权转让给陈青松及在相关文件上签字；4、代为办理申请自建房减免营业税的相关手续及在相关文件上签字。对于受委托人办理的上述事项以及在办理过程中签署的一切法律文件，我们均予承认，由此产生的法律后果由我们承担。受委托人无权转委托。委托期限：至上述事项办理完毕止。本委托书自上述新基的房屋建好后生效。原告陈青松、项佩芬自2013年11月20日起在坐落于东阳市昆溪社区下昆溪居民小区的房屋【东房权证白云字第××号、东阳市国用（2014）第003-07126】居住至今。对于该房屋由谁建造，原告陈青松、项佩芬陈述部分建房款系由其本人所支出并交纳给被告方磊的委托代理人方文龙，由方文龙负责建造完工。被告方磊陈述其对房屋的建造过程并不知情，其本人也没有花费任何费用。2013年11月20日，方文龙作为被告方磊的委托代理人代表被告方磊（甲方，卖方）与原告陈青松、项佩芬（乙方，买方）签订房地产买卖契约一份。契约的内容为“甲方现有坐落于昆溪社区下昆溪居民小区的房地产（房屋建筑面积1020.54平方米，占地面积146.85平方米）双方同意就上述房地产买卖事项签订契约，共同遵守。一、甲方自愿将上述房地产出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解。愿意购买该房地产。双方议定上述房地产成交价格为人民币陆拾伍万元整。付款方式为一次性付清。二、双方同意于2013年11月20日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。三、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务。一概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。四、上述房地产办理过户所需缴纳的税费，由乙方承担。五、本契约经双方签章后生效。六、本契约一式二份，甲乙双方各执一份。”2014年，方文龙为涉案房屋办理了房屋所有权证（东房权证白云字第××号）和土地使用权证【东阳市国用（2014）第003-07126）】。目前涉案房屋的房屋所有权人登记为被告方磊，土地使用权人登记为被告方磊。办理上述土地证和房屋所有权证过程中所缴纳的相应税费及补交的土地出让金均由原告陈青松、项佩芬所支出，被告方磊分文未支出。涉案房屋的权属证书办理完毕后，原告陈青松、项佩芬要求被告方磊按照房地产买卖契约的约定配合办理房屋过户过程中，双方发生争议后诉至本院。上述事实，有原告陈青松、项佩芬提供的委托书、公证书、房地产买卖契约、房屋所有权证、房地产平面图、土地使用权证、契证、土地出让金票据以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。原告陈青松、项佩芬提供的存款分户明细查询、存款分户明细查询，被告方磊质证后认为上述证据不能证明原告陈青松、项佩芬将涉案房屋的成交款650000元支付给被告方磊或者委托代理人方文龙的事实，且即使方文龙确实收取了原告陈青松、项佩芬部分款项，因被告方磊委托方文龙的委托事项中并没有代收房屋价款的权限，也不应认定为系为被告方磊收取了房屋出卖款。本院认为，被告方磊的质证意见成立。原告陈青松、项佩芬并未举证证明已经按照房屋买卖契约的约定将购房款650000元支付给被告方磊或者被告方磊的委托代理人方文龙，也未举证证明方文龙作为被告方磊的委托代理人有权收取相应的房屋出卖价款，故应承担相应举证不能的法律后果。该组证据，本院不予采纳。被告方磊提供的农村私人建房用地审批表，原告陈青松、项佩芬质证后认为无法反映出被告方磊对涉案房屋不知情的事实，涉案房屋的地基与农村私人建房用地审批表上记载的地基能够对应，系同一地基。本院认为，涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证已经由相关主管部门颁发且合法有效，能够证明涉案房屋目前的土地性质和权属，故该份农村私人建房用地审批表与本案缺乏关联性，故不予采纳。
本院认为，被告方磊作为具有完全民事行为能力人，在没有证据证明其出具给方文龙的委托书的行为系无效或者可变更、可撤销的民事法律行为的前提下，应依法确认被告方磊出具委托书委托方文龙办理涉案房产的出卖事宜符合民事法律行为的构成要件。该民事法律行为从成立时具有法律约束力。根据经过公证过的委托书上记载的委托事项，方文龙作为被告方磊的代理人有权与原告陈青松、项佩芬签订本案所涉的房地产买卖契约。代理人方文龙在代理权限内，以被代理人方磊的名义实施的签订房地产买卖契约的民事法律行为，应由被告方磊承担民事责任。因涉案房地产买卖契约中约定经双方签章后生效，且该房地产买卖契约不存在无效或者可变更、可撤销的情况下，本院依法确认原告陈青松、项佩芬与被告方磊签订的房地产买卖契约合法有效。因原告陈青松、项佩芬未提供有效证据证明已经按照房地产买卖契约的约定履行完毕支付购房款的义务或者双方存有可以先办理房屋过户手续再支付购房款的约定的情形下，被告方磊有权履行抗辩权，可以拒绝配合办理房屋过户手续。
综上所述，原告陈青松、项佩芬的诉请，部分合理，本院予以支持；部分不合理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十七条、第六十三条、第六十四条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认原告陈青松、项佩芬与被告方磊于2013年11月20日签订的房地产买卖契约合法有效。
二、驳回原告陈青松、项佩芬的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告方磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 胡金冰
人民陪审员 吴锡清
人民陪审员 黄福仁
二〇一八年一月二十八日
代书 记员 张昊凰
代书 记员 张 露