广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2659号
上诉人（原审被告）：广东省医疗器械工业公司，住所地：。
法定代表人：杨宇泉，该司副总经理。
委托代理人：赵志明，北京市隆安（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何玉环，女，1963年9月18日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：陈日文、杨文飙，广东卓信律师事务所律师。
上诉人广东省医疗器械工业公司因与被上诉人何玉环租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2026号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广东省医疗器械工业公司是广州市越秀区惠福东路440-442号01房（首层和首层夹层）的权属人，该房屋建筑面积263.7平方米，另有首层西南角部位14.298平方米、首层夹层部位289.7394平方米未申请权属登记。2012年6月25日，何玉环（乙方）与广东省医疗器械工业公司（甲方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方将其自有楼房广州市惠福东路440至442号大楼首层东侧面积约25平方米场地租赁给乙方作商业用途；合同期不超过6年，甲方如有转制及国有资产不得对外使用时（必须有相关文件）等方面的变动，甲方有权收回该物业，乙方要配合办理有关手续，租用时间自2012年6月25日起至2018年6月24日止（进场装修期间免租金，时间为2012年6月25日起至2012年7月31日止）；租金每月2600元，自2012年8月1日起计，乙方从第3年起每3年递增上年度费用总额的5%，即2012年6月25日-2015年6月24日每月租金2600元，2015年6月25日-2018年6月24日每月租金2730元；乙方在租赁合同签字之当天内，预付2个月的租金（5200元）作保证金及同时交1个月租金给甲方，其预付保证金期满无息付还乙方；除国家征用或人力不可抗拒因素外，双方不得随意终止协议，若××方违反，须赔偿对方二个月租金等。同日，何玉环向广东省医疗器械工业公司支付押金5200元，广东省医疗器械工业公司亦将涉案场地交付何玉环使用。
2012年7月23日，何玉环（出租人，甲方）与案外人彭靖禧（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区惠福东路440号至442号大楼首层东侧出租给乙方作美发用途使用，建筑（或使用）面积约25平方米，双方协定的租赁期限、租金情况如下：2012年7月23日至2013年7月22日的月租金为3300元，2013年7月23日至2014年7月22日的月租金为3415元，2014年7月23日至2015年7月22日的月租金为3535元，2015年7月23日至2016年7月22日的月租金为3658元，2016年7月23日至2017年7月22日的月租金为3786元，2017年7月23日至2018年6月22日的月租金为3918元等。合同签订后，彭靖禧使用涉案房屋作为开办“广州市越秀区多星发型屋”的经营场所。同年8月1日，广东省医疗器械工业公司与彭靖禧签订《广州市房屋租赁合同》（已办理租赁登记备案手续），其中约定：广东省医疗器械工业公司将越秀区惠福东路440-442号首层东侧的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积17平方米，分摊公用建筑面积8平方米，租赁期限自2012年6月25日至2018年6月24日，月租金2600元等。原审庭审中，何玉环、广东省医疗器械工业公司均确认广东省医疗器械工业公司是为了协助彭靖禧办理营业执照才与彭靖禧签订上述《广州市房屋租赁合同》，广东省医疗器械工业公司与彭靖禧并没有实际履行该合同。
2012年9月20日，广东本草药业有限公司后勤管理中心发出《关于加强对现有物业规范管理的通知》，内容为“各公司：根据本草重组相关要求，为加强对现有物业的规范管理，致力整顿原有物业出租存在的混乱现象，提升收益率及出租率，防止国有资产流失及出现经济纠纷，最大限度地提高管理水平，各下属企业应将现有物业统××交由有资质和实力的第三方物业管理专业公司管理及租赁，如存在没有第三方管理公司的资源，可联系集团公司后勤管理中心协助解决，特此通知”。
2012年10月31日，广东省医疗器械工业公司向惠福东路440-442号各分租户发放《关于物业委托管理的通知》，内容为：因我公司集团公司关于物业交由第三方物业管理公司进行集中管理的需要，现决定委托广州励华物业管理有限公司对惠福东路440-442号物业实行整体管理，请配合我公司有关部门和广州励华物业管理有限公司的工作交接。
何玉环向广东省医疗器械工业公司支付租金至2012年10月，广东省医疗器械工业公司于2012年10月30日口头通知何玉环要收回涉案房屋。此后，何玉环继续向广东省医疗器械工业公司支付2012年11月、12月的租金，广东省医疗器械工业公司均已退回给何玉环。
2013年7月，何玉环向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、广东省医疗器械工业公司向其返还场地保证金5200元；2、广东省医疗器械工业公司向其赔偿提前解除合同造成的损失62776元（即广东省医疗器械工业公司提前终止合同造成其的预期租金损失，从2013年1月起计至2018年6月止）；3、广东省医疗器械工业公司向其赔偿提前解除合同导致其需赔偿给次承租人的损失6600元。
原审庭审中，何玉环确认其诉请第3项所述的损失尚未实际发生。广东省医疗器械工业公司确认其已于2012年11月收回涉案房屋的管业权。何玉环称案外人彭靖禧向何玉环交租至2012年12月止，其后因彭靖禧与广州励华物业管理有限公司另行签订了租赁合同，故从2013年起不再向何玉环交租。对此，何玉环提交了广州励华物业管理有限公司（甲方）与彭靖禧（乙方）于2013年1月1日签订的《广州市房地产租赁合同》复印件，该合同主要内容为甲方同意将越秀区惠福东路440-442号首层东侧的房地产出租给乙方作美发用途使用，建筑（或使用）面积25平方米，租赁期限自2013年1月1日至2018年6月22日等。广东省医疗器械工业公司表示对此不知情，广东省医疗器械工业公司没有委托广州励华物业管理有限公司出租涉案房屋，即使广州励华物业管理有限公司对外出租了涉案房屋也与广东省医疗器械工业公司无关。
2014年1月13日下午，原审法院组织何玉环、广东省医疗器械工业公司双方到涉案大楼首层察看。涉案房屋现被用作经营广州市越秀区多星发型屋，经营者为彭靖禧，该发型屋内的工作人员陈述涉案房屋是向广州励华物业管理有限公司承租，双方于2013年1月签订租赁合同。
另，广东省医疗器械工业公司提交了2011年5月12日《广东本草药业集团有限公司资产重组总体方案》，该方案其中记载：资产重组范围包括广东本草药业有限公司、广东省卫生发展总公司和广东省医疗器械工业公司等考核企业及其托管企业，资产重组方式主要采取国有产权转让和国有产权无偿划转的方式，以广东本草药业有限公司为重组主体，采取国有产业无偿划转的方式将广弘公司持有的广东省卫生发展总公司、广东省医疗器械工业公司和广东本草药业连锁有限公司的股权转到广东本草药业有限公司，广东省卫生发展总公司和广东省医疗器械工业公司应按《公司法》有关规定改制为有限责任公司，本次重组工作拟将于2011年5月全面启动，力争在2011年9月底完成。除涉案房屋的《房地产权证》外，广东省医疗器械工业公司未提供其他证据证明涉案房屋属于消防通道不能作为商业用途。
根据广东省工商行政管理局于2012年12月3日出具的《企业机读档案登记资料》记载，广东省医疗器械工业公司的企业类型为内资企业法人，经济性质为全民所有制，最后××次年检时间为2012年6月29日。
原审法院认为：何玉环、广东省医疗器械工业公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，广东省医疗器械工业公司未能举证证明涉案房屋属于消防通道，不能作为商业用途使用，也未提供充分证据证明存在因公司转制且国有资产不得对外使用、国家征用或人力不可抗拒因素等合同约定的终止条件，涉案房屋现仍由原次承租人承租使用，故广东省医疗器械工业公司单方面提前收回房屋的行为已构成违约，应向何玉环承担相应的违约责任。故对何玉环要求广东省医疗器械工业公司返还场地保证金的诉讼请求，原审法院予以支持。虽然上述《租赁合同》约定，若××方随意终止协议，须赔偿对方二个月租金，但鉴于何玉环已将涉案房屋转租给他人经营，广东省医疗器械工业公司对此也知悉且没有提出异议，广东省医疗器械工业公司提前收回房屋造成何玉环的租金差额损失远远高于合同约定的违约金数额，即双方在合同约定的违约金不足以弥补何玉环实际遭受的损失，因此何玉环要求广东省医疗器械工业公司赔偿未履行租期的租金差额损失符合合同法的相关规定，原审法院予以支持。至于何玉环要求广东省医疗器械工业公司赔偿提前解除合同导致何玉环需赔偿给次承租人的损失，因该损失未实际发生，故何玉环的该项请求缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第××百零七条、第××百××十四条第二款的规定，于2014年1月22日作出如下判决：××、广东省医疗器械工业公司在本判决发生法律效力之日起七日内，向何玉环返还租赁保证金5200元；二、广东省医疗器械工业公司在本判决发生法律效力之日起七日内，向何玉环赔偿提前解除合同造成的损失（从2013年1月1日起计至2018年6月22日止，其中2013年1月1日至2013年7月22日，按每月700元计、2013年7月23日至2014年7月22日，按每月815元计、2014年7月23日至2015年6月24日，按每月935元计、2015年6月25日至2015年7月22日，按每月805元计、2015年7月23日至2016年7月22日，按每月928元计、2016年7月23日至2017年7月22日，按每月1056元计、2017年7月23日至2018年6月22日，每月按1188元计）；三、驳回何玉环的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。××审案件受理费1664元，由何玉环负担50元、广东省医疗器械工业公司负担1614元。
判决后，广东省医疗器械工业公司不服，向本院提起上诉称：××、原审法院认定我司未能举证证明涉案房屋属于消防通道，不能作为商业用途使用，属于事实认定不清。涉案房屋属于广州市惠福东路440至442号大楼的室外通道，并不属于我司房产证上的面积，我司不具有涉案房屋的产权及使用权。原审庭审中何玉环认为涉案房屋还具有别的房产证没有任何依据。何玉环原审提供的证据4中显示的涉案房地产证号码03××93，和我司提供的房产证是××致的，只是更换了新的房产证号。二、原审法院未能查明涉案房屋的违建事实，导致适用法律错误。涉案房屋的场地属于消防通道，是违章建筑，理当不能用作商业用途。根据《合同法》第52条的规定，该合同为无效合同，故我司终止了与何玉环的租赁合同符合社会利益。三、我司不认可何玉环与案外人签订的合同。我司不是收回房屋而是放弃合同，我司因发现占用通道不是我方产权范围而放弃合同的。我司并没有委托他人管理涉案场地。原审曾组织双方实地查看，但对违建事实却视而不见，偏袒何玉环。四、原审判决按照何玉环预期利益损失赔偿不合理，也没有考虑租赁税的扣除问题，且租赁合同是持续性的合同，即使我司收回商铺再转租，也可能存在承租人违约问题。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决第××、二项，改判驳回何玉环的诉讼请求，并由何玉环承担××、二审诉讼费用。
被上诉人何玉环答辩称：我不同意上诉人的上诉请求。涉案房屋的租赁合同经过租赁备案办理营业执照，故不存在上诉人所说消防通道不能作商业用途。从法院勘查笔录看，涉案房屋由原次承租人承租，挂的营业执照也是次承租人，次承租人也承认由上诉人委托的公司出租的，故上诉人所述不属实，请求驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，广东省医疗器械工业公司确认其没有改制。
广东省医疗器械工业公司为证明其上诉主张，二审期间提交其旧房产证复印件××份，证明涉案场地不是其公司所有，是防火通道，属于违建，新旧房产证内容××致。何玉环认为上述证据没有原件，而且××审多次开庭上诉人均没有提交该证据，上诉人也不存在××审期间不能提供该证据的情况；从内容看也无法证明上诉人的主张，但确认旧房产证是上诉人提供给其办理牌照用的，只是没有提供附图给其。
本院认为，何玉环、广东省医疗器械工业公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，签约后，双方亦实际履行了合同，原审基于广东省医疗器械工业公司未能举证证明涉案房屋属于消防通道，不能作为商业用途使用，也未提供充分证据证明存在因公司转制且国有资产不得对外使用、国家征用或人力不可抗拒因素等合同约定的终止条件，涉案房屋现仍由原次承租人承租使用的事实，认定广东省医疗器械工业公司单方面提前收回房屋的行为已构成违约，应向何玉环承担相应的违约责任，并据此支持了何玉环要求广东省医疗器械工业公司返还场地保证金，并赔偿损失的诉讼请求，并无不当。虽然广东省医疗器械工业公司上诉主张涉案房屋属于违章建筑，但广东省医疗器械工业公司所举证据并不能证明涉案房屋属于违章建筑，且广东省医疗器械工业公司曾为协助次承租人彭靖禧办理营业执照，而与其签订了《广州市房屋租赁合同》，并办理了租赁登记备案手续，上述事实与其主张涉案房屋属于违章建筑明显矛盾，故广东省医疗器械工业公司对此的上诉理由不成立，本院不予采纳。
对于损失赔偿问题，虽然上述《租赁合同》约定，若××方随意终止协议，须赔偿对方二个月租金，但鉴于何玉环已将涉案房屋转租给他人经营，广东省医疗器械工业公司对此也知悉且没有提出异议，原审据此认定广东省医疗器械工业公司提前收回房屋造成何玉环的租金差额损失远远高于合同约定的违约金数额，即双方在合同约定的违约金不足以弥补何玉环实际遭受的损失，并判令支持了何玉环要求广东省医疗器械工业公司赔偿未履行租期的租金差额损失，合法合理，本院予以维持。
综上，审查原审查明事实清楚，适用法律正确，处理上并无不妥。广东省医疗器械工业公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第××百七十条第××款第（××）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1614元，由上诉人广东省医疗器械工业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 李 焕
二〇一四年十二月八日
书 记 员 党春婷