贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终1378号
上诉人（原审被告、反诉原告）：马峥，女，1981年4月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。
委托诉讼代理人：王基生，贵州群众律师事务所律师，执业证号：15201201310525906。
委托诉讼代理人：刘娅，贵州群众律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：鲁世阳，男，1993年11月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：高恒清，女，1955年3月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系鲁世阳之母。
上诉人马峥因与被上诉人鲁世阳房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初2093号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
马峥上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初2093号民事判决，并依法改判；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并没有要求解除合同或承担违约责任、赔偿损失，原判无权判令解除双方签订的协议，更无权将上诉人代被上诉人垫付出租前的租金认定为违约损失不予退还，原判违反了不告不理的原则；二、上诉人与被上诉人签订了两份租赁合同，其中《商铺租赁合同》在前，《商铺租赁协议》在后，两份合同对同一事实进行不同约定时，应认定后约定取代前约定，《商铺租赁协议》约定第二期租金缴纳时间应为协议签订后的第十八个月内，即2016年6月之前，上诉人在第二期缴纳房租期限到来之前，因商贸城整体经营濒临倒闭的客观事实，导致双方租赁合同无法继续履行，上诉人提前告知被上诉人自己不再履行合同，若要继续履行合同已经不能实现合同的基本目的，被上诉人依约有权要求上诉人承担违约责任；三、因继续履行合同的客观基础已不存在，被上诉人要求继续履行合同已经不能实现合同目的，法院应主动向被上诉人释明变更诉讼请求为要求上诉人承担违约责任和赔偿损失，否则应依法判决驳回被上诉人的诉讼请求；四、上诉人不履行合同是因为履行合同的客观情况发生变化，现实中被上诉人相邻铺面纷纷倒闭，上诉人不履行合同给被上诉人造成的实际收入并没有当然减少。上诉人仅仅占用被上诉人商铺一年半，且已实际支付一年租金，若论损失赔偿，法院应酌情判决上诉人赔偿半年房租为宜。
鲁世阳答辩称：一、上诉人在其反诉中要求法院解除租赁合同，故原判解除双方签订合同属于认定事实清楚；二、商贸城的经营较好，不存在濒临倒闭的情况，本案系上诉人自身原因经营不善故要求解除合同，上诉人单方行使合同解除权无事实基础和法律依据。西南商贸城的合同是被上诉人提供给上诉人的一份格式合同，其中最主要的内容是商贸城对租户的一些强制性管理要求，当双方中介合同中没有约定的条款才以西南商贸城的为准。原判判令上诉人支付被上诉人租金77511元适用法律正确；三、既然上诉人不愿继续履行合同义务支付租金，那就应该按法律规定赔偿被上诉人的实际损失。故请求法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
鲁世阳向一审法院起诉请求：一、被告支付原告租金人民币77511元；二、被告承担本案的诉讼费用。马峥在一审中提出反诉请求：一、解除反诉人与被反诉人于2014年12月6日签订的两份《商铺租赁合同》；二、被反诉人向反诉人返还房屋租赁押金10000元；三、被反诉人支付反诉人垫付的2014年10月、11月物业管理费2254元。
一审法院查明：2014年11月2日，鲁世阳曾以委托人（乙方）身份与作为受托人（甲方）的贵阳西南国际商贸城经营管理有限公司签订一份《委托租赁协议》，主要内容为乙方委托甲方统一对外招租位于贵阳西南国际商贸城一期1号楼C3层254号商铺，由甲方居间组织选铺并安排乙方与承租人签订《商铺租赁合同》，乙方承诺其商铺的租期、租赁价格、付款方式等合同内容按照甲方当期统一对外租赁所适用的《商铺租赁合同》执行；本协议签订生效后，乙方仍可自行招租，但应在招租正式签约前至少提前5日书面通知甲方终止委托事项，否则视为乙方单方毁约。2014年12月6日，鲁世阳作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的马峥通过中介公司介绍签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于贵阳市观山湖区宾阳大道西侧贵阳西南国际商贸城一期地面工程一号楼3楼C区255、254号商铺租给乙方作为商业使用，出租商铺建筑面积为90.31平方米，合同主要内容有：1、租赁期限4年，自2014年12月7日起至2018年12月6日止，免租期为1年，时间为2017年12月7日至2018年12月6日，租金支付方式为年支付一次；2、第一年免租金，乙方在签订本合同之日支付甲方第二年房租70465元，并在2015年11月6日前支付甲方下一年房租77511元；3、为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日缴纳10000元作为房屋使用押金，待合同期满后乙方付清本应缴纳的所有费用后，甲方将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息）；4、房屋租赁期间所发生的一切费用由乙方承担；5、本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除，（1）租赁期届满，（2）因乙方过错严重造成房屋毁损的，（3）出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的，（4）政府强制征收或拆除该房屋的，（5）乙方迟延交付房租超过20天的；6、任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值20%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。签订上述合同之后，鲁世阳作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的马峥于当日又另行签订了一份由贵阳西南国际商贸城经营管理有限公司提供的统一版本的《商铺租赁协议》，租赁标的（建筑面积为90.34平方米）、租赁期限均于上述合同一致，其他约定的主要内容有：1、交房之日起12个月内为免租期，自交房之日起第二年的月租金按照商铺建筑面积每平方米65元/月计算，共计5872元；第三年月租金按照商铺建筑面积每平方米71.5元/月计算，共计6459元；第四年月租金按照商铺建筑面积每平方米78.6元/月计算，共计7105元；2、乙方应在交房当日将第二年的年租金一次性支付给甲方，第三年的年租金应当在交房之日起第18个月前缴清，第四年的年租金应当在交房之日起第36个月前缴清；3、本协议签订当日，乙方应向甲方支付押金10000元，租赁期限届满或本协议终止后，在乙方将商铺交还甲方10日内，甲方将剩余的押金（不计息）退还给乙方；4、押金由甲方支配用于抵偿乙方按照本协议约定所应承担的违约金、损失赔偿金、罚款、商铺占用损失费等，押金发生抵偿情形时，乙方应当在30日内补足；5、乙方逾期支付租金的，甲方有权单方解除本协议，并不再退还乙方押金；6、本协议终止或解除后，乙方对商铺进行装修装饰的添附归甲方所有，乙方不得以装修装饰为由向甲方提出任何补偿或赔偿请求；7、乙方在本协议终止或解除后逾期交还商铺的，每延迟一日应当按照每平方米30元向甲方支付商铺占用使用费，且甲方有权不再退还乙方押金。上述协议签订后，鲁世阳向马峥交付了租赁房屋，马峥于当日支付押金10000元及约定应付的一年租金70465元。2015年11月，鲁世阳之母高恒清按照双方签订的第一份合同约定时间向马峥要求支付次一年租金，马峥以双方签订的第二份租赁合同约定的支付租金期限未届满提出抗辩，一直未支付租金。2016年5月30日，马峥向高恒清发送手机短信称没有经营了，请其取回放在隔壁商铺的钥匙，高恒清不同意马峥单方解除合同，双方协商未果。2016年6月29日，鲁世阳以诉称事实与理由向法院提起民事诉讼并提出如前本诉请求，马峥在法定期限内提起反诉并提出如前反诉请求。另查明，2015年9月27日，马峥向所租赁二个商铺的物业管理公司缴纳了2014年10月1日至2015年12月31日的物业服务费7860元及滞纳金5024元。
一审法院认为，本案争议的焦点有三点，第一为双方签订的两份租赁合同效力，第二为马峥是否有权以短信通知的形式解除租赁合同，第三为鲁世阳是否有权要求支付租金，马峥是否有权要求返还押金。对于上述焦点，法院意见如下：一、关于双方于2014年12月6日先后签订的中介公司版本《商铺租赁合同》及西南商贸城版本《商铺租赁协议》的效力问题。此两份合同均系双方当事人签订，庭审中马峥主张应以西南商贸城版本《商铺租赁协议》为准确定双方权利义务，而鲁世阳虽主张应以中介公司版本《商铺租赁合同》为准确定租金支付期限，但认可在签订该合同时双方约定可适用《商铺租赁协议》中的部分条款，故两份合同事实上均为双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。二、关于马峥是否有权以短信通知形式解除合同。无论按照《商铺租赁合同》还是《商铺租赁协议》约定的支付租金时间，马峥事实上均未按照约定履行支付租金义务，其所主张的客流量少、经营困难等均不符合任何一份合同文本中约定的可单方解除合同的条件；同时，马峥租赁商铺系作为商业经营用途，鲁世阳出租商铺系为了获取租金，此过程中双方应自行承担风险，马峥作为承租方在经营过程中的困难，不应由出租方鲁世阳承担责任，其单方行使合同解除权无法律依据。三、关于鲁世阳是否有权要求马峥支付租金。马峥单方行使合同解除权无事实基础和法律依据，无论按照《商铺租赁合同》还是《商铺租赁协议》约定的支付租金时间，马峥均未按期履行支付租金义务，已构成违约。而两份合同中均约定了租赁期限4年，免租期1年，根据公平原则，显然享受1年免租期的前提在于租赁满4年，而马峥仅支付了1年的租金，事实上却占用了租赁物近2年半，即便按照其主张的支付租金的期限应以《商铺租赁协议》为准，但其在该合同约定的支付租金期限即将届满前单方要求解除合同、自行搬离租赁商铺并要求鲁世阳之母自行收取钥匙，其行为违背诚实信用原则，如前所述，法院已确认其单方解除合同的行为无效，则其当然应当按照约定支付租金，因马峥已主动搬离租赁商铺并交还了钥匙，其行为表明其已拒绝再履行合同义务，法院确认双方签订的租赁合同亦无继续履行的基础，应予解除，此种情况下，因马峥的违约行为导致鲁世阳的损失，马峥应当承担赔偿责任，应当按照其实际占用租赁商铺的时间支付租金，鲁世阳所主张的77511元仅为1年的租金，法院予以支持。从双方具体的诉讼请求来看，鲁世阳诉请的租金77511元仅为1年租金，而马峥事实上占用了租赁商铺近2年半，扣除其签订合同时支付的1年租金，鲁世阳的诉请在法院认可的马峥应承担的赔偿范围之内，予以支持。马峥要求解除双方签订的租赁合同，虽其主张解除合同的理由并不成立，但法院确认双方签订的两份租赁合同亦无继续履行的必要，准予解除。马峥要求退还其交付的10000元押金，因其自身存在逾期支付租金的违约行为，依照合同约定该押金可不予返还，该项诉请不予支持。马峥要求鲁世阳承担其垫付的2014年10月、11月的物业管理费及滞纳金2254元，因马峥事实上占用了租赁商铺两年半并仅支付了1年租金，而鲁世阳在本案中亦仅主张1年的租金，该费用不足以弥补鲁世阳的损失，基于公平原则，该费用法院确认鲁世阳可不予支持，马峥的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”、《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）鲁世阳与被告（反诉原告）马峥于2014年12月6日签订的《商铺租赁合同》与《商铺租赁协议》；二、被告（反诉原告）马峥于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）鲁世阳欠付租金人民币77511元；三、驳回被告（反诉原告）马峥的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取868元（原告预交868元），反诉案件受理费53元，共计921元，由被告（反诉原告）马峥负担。
二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。本案事实，有当事人陈述及《商铺租赁合同》、《商铺租赁协议》等证据材料在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，鲁世阳与马峥签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁协议》均系双方真实意思表示，合同内容于法不悖，应为有效，签约双方均应恪守履行。本案中，马峥租赁鲁世阳的商铺用于个体经营，故其应自行承担相应的商业风险，商贸城整体经营不佳并非《商铺租赁合同》及《商铺租赁协议》中约定的可以解除合同的条件，故马峥以此为由拒付租金并单方解除《商铺租赁合同》及《商铺租赁协议》未有合同依据。虽然鲁世阳在原审本诉中并未要求解除上述两份租赁协议，但马峥已主动搬离案涉商铺并交还钥匙，且鲁世阳也已收回该商铺，故双方已通过实际行为解除《商铺租赁合同》及《商铺租赁协议》。同时，马峥在原审中提出要求解除该两份租赁合同的反诉请求，原判对此亦予以合并审理，因此，原判基于马峥的反诉请求并结合客观现实判令解除双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁协议》并无不当，本院予以维持。对于租金的支付问题，合同中约定的一年免租期系基于合同租期全部得以履行的情况下而享有，马峥在合同未履行期满的情况下擅自解除该合同，故原判按其实际使用房屋的期限按照合同约定判令其支付相应租金并无不当，本院予以维持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1842元，由马峥负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 蓉
审判员 田 勇
审判员 刘 劼
二〇一七年三月七日
书记员 万炫兵