贵州省赤水市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤民初字第2136号
原告曾健，男，1979年10月12日出生，汉族，无业，住贵州省赤水市。
委托代理人李茂秋，赤水市中心法律事务所法律工作者。
原告牟秋江，男，1974年8月15日出生，汉族，企业员工，住贵州省赤水市。
委托代理人李茂秋，赤水市中心法律服务所法律工作者。
原告陈飞，男，1977年8月14日出生，汉族，现役军人，住四川省彭山县。
委托代理人李茂秋，赤水市中心法律事务所法律工作者。
被告贵州省赤水市创美房地产开发有限责任公司，住所地贵州省赤水市南桥路。
法定代表人向军，经理。
委托代理人袁炜，贵州黔北律师事务所律师。
被告贵州群立房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪大道北段214号。
法定代表人徐文杰，经理。
委托代理人蒋俊端，公司法律顾问。
第三人袁小君，女，汉族，1989年1月4日出生，住赤水市。
委托代理人梁世容，女，1968年7月2日生，汉族，无业，住贵州省赤水市。
原告曾健、牟秋江、陈飞诉被告贵州省赤水市创美房地产开发有限责任公司（以下简称赤水创美房开公司）、贵州群立房地产开发有限公司（以下简称贵州群立房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法由审判员曹正林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾健、牟秋江及其委托代理人李茂秋、原告陈飞的委托代理人李茂秋，被告赤水创美房开公司的委托代理人袁炜，被告贵州群立房开公司的委托代理人蒋俊端，第三人袁小君的委托代理人梁世容，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曾健、牟秋江、陈飞诉称：2010年，原告三人共同在赤水君豪城市花园购买二楼商业用房，原告三人于2010年12月13日至2011年9月14日分三次共支付购房款144万元，有被告收款收据为凭。于2014年3月15日，原告与被告赤水市创美房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，原告购买君豪城市花园9-14栋商业用房二层2-2号，房屋面积约597.69平方米，每平方米单价4,133.00元，于2014年8月被告将该商业用房交给原告使用。随后，原告将该门市出租，获得房屋租金18万元。原告要求被告网签商品房买卖正式合同，被告找各种借口推延。后来，原告得知被告已将原告购买的该商业用房卖给了第三人袁小君。原告曾多次找被告要求履行合同未果。现第三人袁小君又强行将该商业用房收回并出租。为此，原告与被告于2014年3月15日所签订的《商品房买卖合同》目的不能实现，损害了原告的合法权益。终上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，现请求法院判决解除原告三人与被告贵州省赤水市创美房地产开发有限责任公司于2014年3月15日所签订的《商品房买卖合同》；由被告返还己付购房款144万元，以及己付购房款一倍的赔偿144万元和合同约定违约金144万元的20%计算为28.8万元。并承担诉讼费和保全费。
被告赤水创美房开公司辩称：原告诉请的事实和理由均不能成立。首先，2008年12月6日,创美房开公司与贵州群立房地产开发有限公司签订了《土地转让合同》，受让赤水红军大道主干道20余亩土地使用权,开发君豪城市花园项目的股东为谢列平、袁志成、贾朝彬、王正英四人。原告曾健等三人于2010年12月10日与贵州群立房地产开发有限公司君豪城市花园项目部签订了《商品房认购借款协议》，认购君豪城市花园二层1栋1至9号商业用房,该商业用房总面积743平方米，每平方米单价为4,300.00元,总价款为3,194,,900.00元。协议签订后,原告曾健等三人分别于年12月10日、2010年12月13日、2011年9月14日、年11月6日四次共计向贵州群立房地产开发有限公司君豪城市花园项目支付借款1,440,000.00元。房屋建成后,由于三原告认购的君豪城市花园二层1栋1至9号商业用房不足三原告所认购的面积。通过协商,三原告同意答辩人将其股东袁智成之女第三人袁小君名义办理银行按揭的君豪城市花园9-14栋二层-2号商业用房进行互换,答辩人以4,133.00元每平方米的价格优惠作为对三原告的补偿,并于2014年3月15日签订了《商品房买卖合同》，该商业用房总面积为597.69平方米,总价款为2,470,253.00元,三原告之前支付的1,440,000.00元作为互换后商业用房的第一期房款，第二期房款1,030,263.00元在房屋封顶时一次性付清（注:该房屋已于2013年5月2日峻工封顶),答辩人于2014年8月向三原告交付该房屋,三原告于2014年8月28日将该房屋出租并收取了一年零两个月的房租21万元,后由于三原告未向答辩人支付房屋余款1,030,263.00元,第三人袁小君得不到已付4年的银行按揭款672,000.00余元,导致第三人袁小君出面阻止三原告租房,从而引起本案的纠纷发生。
其次，本案不符合《商品房买卖合同》解除的条件。本案中三原告诉请解除《商品房买卖合同》的理由是该商品房合同签订后,答辩人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现,无法取得房屋。而本案是:三原告在与原告签订合同前,该商品房就由第三人在还按揭款,三原告是知道该事实情况的,与三原告签订《商品房买卖合同》后,答辩人并未再将该房屋卖给他人,答辩人已完成对三原告所购买的商品房的交付义务,且三原告已实际占有和使用该房屋,第三人袁小君已当庭表示只要三原告付清差欠答辩人的房屋余款就同意将该房屋的备案手变为三原告,该房屋至今未办理房屋产权证。所以三原告要取得该房屋的房屋产权手续取决于三原告,即付清房屋余款即可,三原告取得房屋的目的是完全可以实现的。再次，三原告诉请答辩人返还已付购房款144万元,以及已付购房款一倍的赔偿责任即144万元和合同违约金144万元的20%计算为28.8万元,共计3,168,000.00元的诉请依法不应支持。本案中三原告与答辩人2014年3月15日所签的《商品房买卖合同》不符合法定的解除条件,答辩人要求继续履行合同,并应由三原告立即向答辩人支付房屋余款1,030,263.00元,由答辩人为三原告就该商品房办理完善相应产权手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，如果法院依法判决解除该合同,根据三原告与答辩人2014年3月15日所签的《商品房买卖合同》第二条的约定，向三原告承担的违约金为144万元的20%计算为28.8万元,但应扣减三原告已收取的21万元房屋租金,即三原告实际应得的违约金为7.8万元。
被告贵州群立房开公司辩称：贵州群立公司于2008年12月6日与赤水创美公司签订了《土地转让合同》，但未获得相关审批手续。赤水创美公司谢列平等人就以贵州群立公司君豪城市花园项目部名义开发，原告的房款是直接交到该项目部。2014年11月12日，土地转让审批通过，转让给赤水创美房开公司。原告购买的该房屋签订的合同是贵州群立公司已经转让土地给赤水创美房开公司两年半之后。贵州群立公司不是本案适格被告，贵州群立公司不是商品房买卖的相对人，在本案中不承担责任。请求法院依法驳回原告对贵州群立公司的诉讼请求。
第三人袁小君述称：该房屋虽然是第三人袁小君所购买。只要原告支付剩余购房款，我方同意将原告购买的房屋给原告，并同意办理房产权变更手续。
经审理查明：2008年12月6日,被告赤水创美房开公司与被告贵州群立房开公司签订了《土地转让合同》，被告贵州群立房开公司通过挂牌竞价方式获得位于赤水市红军大道左侧23854平方米（约35.781亩）国有土地使用权作为商住综合用地开发转让给被告赤水创美房开公司，每亩单价为53万元，共计1896.3939万元，用于开发君豪城市花园商住楼项目。2011年11月14日，该土地的转让获得赤水市国土资源局批准。
被告赤水创美房开公司与被告贵州群立房开公司签订了《土地转让合同》后，在未获得赤水市国土资源局批准的情况下，开发君豪城市花园商住楼项目的股东谢列平、袁志成、贾朝彬、王正英四人挂靠被告贵州群立房开公司进行开发该项目。
2010年12月10日，原告曾健、牟秋江、陈飞于与贵州群立房开公司君豪城市花园项目部签订了《商业用房认购借款协议》，认购君豪城市花园二层1栋1至9号商业用房,该商业用房总面积743平方米，每平方米单价为4,300.00元,总价款为3,194,900.00元。协议签订后,原告曾健等三人分别于年12月10日、2010年12月13日、2011年9月14日、年11月6日四次向贵州群立房地产开发有限公司君豪城市花园项目支付借款(实际系购房款)共计1,440,000.00元。
2011年11月14日，被告赤水创美房开公司受让的土地获得赤水市国土资源局批准后，君豪城市花园项目由被告赤水创美房开公司进行开发，不再挂靠被告贵州群立房开公司开发该项目。
原告认购的房屋建成后,由于原告所认购的君豪城市花园二层1栋1至9号商业用房不足原告三人所认购的面积，原告与被告赤水创美房开公司自愿解除《商业用房认购借款协议》，被告未将原告三人所交纳的借款(实际系购房款)1,440,000.00元退还。
2014年3月15日，原告与被告赤水创美房开公司签订《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》的主要内容是：原告购买君豪城市花园9-14栋商业用房二层2-2号，房屋面积约597.69平方米，每平方米单价4,133.00元，共计购房款为2,470,253.00元。原告用被告赤水创美房开公司未退还的借款(实际系购房款)1,440,000.00元作为首付款交纳，其余购房款在房屋封顶时付清。违约责任：出售方必须保证工程质量，并按时交房，否则视为违约；1、买受方应按协议约定的付款方式按期付款，否则视为违约；2、若买受方故意拖延时间，不及时结账，买受方除应承担违约责任外，出售方在书面或电话通知买受方交款之日起30日内买受方未付款，出售方有权终止协议，可将买受方订购的房屋转售，买受方除去应承担相应的转售税费后，出售方并按合同金额的10%收取违约金。剩余款项由出售方如数退还买受方。3、在本含同期内，买受方可转让房屋抵押权，在更改姓名时应交清房款或及时办理按揭方可更改，但不能要求出售方退还房款，只能随房更转，同时出售方向买受方收取总房价5%手续费。4、如出售方在协议有效期内不能保证乙方的购买权，出售方应全额退还买受方房款，并按买受方房款的20%支付乙方的违约金。5、除有协议规定之外，任何一方违约，支付守约方违约金5,000.00元。
2014年8月，被告将原告购买的商业用房交给原告使用。随后，原告将该门市出租，获得房屋租金18万元。2015年11月，第三人袁小君强行将原告购买的房屋收回。
另查明，2012年4月24日，被告赤水创美房开公司与第三人袁小君签订正式《商品房买卖合同》，并已备案。该《商品房买卖合同》的主要内容是：被告赤水创美房开公司将君豪城市花园9-14栋商业用房二层2-2号（面积598.48平方米）出售给第三人袁小君；每平方米价格为4,040.21元，总房款为2,334,070.00元。由第三人袁小君首付款1,174,070.00元，余款1,160,000.00元以银行贷款按揭方式支付。现第三人袁小君购买的上述房屋由其管理使用。
还查明，2012年4月，被告赤水创美房开公司取得《赤水市商品房预售许可证》。
2015年11月，原告以诉称理由向本院起诉。
在审理中，本院依法查封被告贵州省赤水市创美房地产开发有限责任公司所有的位于赤水市蓝桥路四平山安置小区1号楼住房一套，套内建筑面积122.49平方米，房权证：赤水市字第2013060**号；赤水市蓝桥路四平山安置小区2号楼住房一套，套内建筑面积135.63平方米，房权证：赤水市字第2013060**号；赤水市蓝桥路四平山安置小区2号楼住房一套，套内建筑面积135.63平方米，房权证：赤水市字第2013060**号；赤水市蓝桥路四平山安置小区5号楼住房一套，套内建筑面积122.49平方米，房权证：赤水市字第2013060**号；赤水市红军大道君豪城市花园15-19幢底座商业用房一间，套内建筑面积210.61平方米，房权证：赤水市字第2015052**号。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述，《土地转让合同》、《赤水市国土资源局文件》、《商业用房认购借款协议》、《商品房买卖合同》、购房款收据、《赤水市商品房预售许可证》、《合同解除协议》等在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为：2011年11月14日，被告赤水创美房开公司与被告贵州群立房开公司签订的《土地转让合同》，已经获得赤水市国土资源局批准，该土地的转让行为合法有效。
被告赤水创美房开公司在取得《赤水市商品房预售许可证》后，被告赤水创美房开公司与第三人袁小君签订的《商品房买卖合同》和被告赤水创美房开公司与原告签订的《商品房买卖合同》，被告赤水创美房开公司向原告和第三人出售房屋的均是君豪城市花园9-14栋商业用房二层2-2号房屋，是双方当事人真实意思的表示，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，均属于有效合同，应受法律保护。被告赤水创美房开公司所为已构成一房二卖。
现被告赤水创美房开公司与第三人袁小君签订的《商品房买卖合同》已经网签备案，且第三人袁小君已经实际接收房屋。而被告赤水创美房开公司与原告签订的《商品房买卖合同》未登记备案，也不能签订正式的《商品房买卖合同》，现原告也不能得到所购房屋，其合同目的不能实现，是被告赤水创美房开公司的一房二卖行为所致。现原告要求解除与被告赤水创美房开公司签订的《商品房买卖合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告与被告赤水创美房开公司签订的《商品房买卖合同》，应予解除。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，被告赤水创美房开公司应返还原告的购房款144万元。
依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，被告赤水创美房开公司应赔偿原告144万元，但应减除原告已收取的房屋租金18万元。
原告要求按照合同约定支付违约金144万元的20%计算为28.8万元的请求，不符合法律规定，本院不予支持。
为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：
一、解除被告贵州省赤水市创美房地产开发有限责任公司与原告曾健、牟秋江、陈飞于2014年3月15日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告贵州省赤水市创美房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内返还原告曾健、牟秋江、陈飞购房款1,440,000.00元。
三、被告贵州省赤水市创美房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告曾健、牟秋江、陈飞人民币1,260,000.00元。
四、驳回原告曾健、牟秋江、陈飞的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费16,072.00元和保全费5,000.00元，由被告贵州省赤水市创美房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，权利人可在给付期限届满之日起二年内向人民法院申请执行。
审判员 曹正林
二〇一六年二月二十四日
书记员 官 静