河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信中法民终字第867号
上诉人（原审原告）盛运秀，女，1952年6月2日生，汉族。
上诉人（原审原告）张蔷，女，1985年12月26日生，汉族，系原告盛运秀之女。
委托代理人张振坤，男，系盛运秀丈夫。
以上二上诉人委托代理人陈礼友，河南冠南律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王家银，男，1960年10月21日生，汉族，高中文化。
委托代理人张远芝，女，1962年8月4日生，汉族。
委托代理人白明旭，湖北瑞通天元律师事务所律师。
上诉人盛运秀、张蔷与上诉人王家银房屋租赁合同纠纷一案，光山县法院2011年11月3日受理，2012年6月17日作出民事判决，双方不服上诉，本院判决驳回上诉，维持原判。王家银不服向河南省高级人民法院申请再审，省高院裁定，指令信阳中院再审，本院裁定：撤销原判发回光山县人民法院重审。该院作出（2013）光民初字第01455号民事判决，双方当事人均不服，提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人盛运秀及张蔷委托代理人张振坤、陈礼友，上诉人王家银委托代理人张远芝、白明旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年5月10日，光山县住房和城乡建设局发某号号房产证一份，房屋所有权人张蔷，坐落在某商行西侧由西往东1-4间的一至五层；还发某号房产证一份，房屋所有权人盛运秀，坐落在某商行西侧由西往东5-7间的一至五层。2007年12月26日，张蔷将其所有的位于光山县某路某商行西侧的由西往东1-4间的一至五层楼房委托其哥哥张明经营管理。2009年1月1日，原告盛运秀（甲方）及原告张蔷（甲方）的委托代理人张明与被告王家银（乙方）签订房屋租赁合同。合同约定，将二原告的位于光山县某路某商行房屋，自西向东第一层楼第7间及1至7间的二楼至五楼的房屋，租赁给被告从事商业经营使用；双方还约定，租期为8年，自2009年2月9日始至2017年2月8日止；前三年租金46万元，第一年付15万元，第二年租金15.5万元，第三年租金15.5万元；以后每三年调整一次，从第四年、第七年开始，分别按上年租金的15%至20%幅度调整；甲方在上一年度期满前通知乙方交下一年度的租金，一次性交齐；乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方需按日租金的2倍支付滞纳金；租赁期间乙方装修房屋，不得破坏房屋结构和改动房屋布局，加重房屋的载荷，损坏墙体、门窗、水电、消防设施；合同还约定，“未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构，甲方有权解除合同，收回出租房屋。”合同对其它事项也进行了约定。合同签订后，被告对所承租的上述房屋进行了装饰、装修，创办“英皇商务娱乐会所”，从事经营活动。第一次装修时，二楼出租前为框架房屋，被告装修为新都宾馆，计22个房间；四楼装修时拆除三个标间的墙壁，拆除三个卫生间；五楼南侧出租前有东西七间长×6米院子，被告装修时用板房装满，作为办公区、背景墙、杂物间使用。2011年8月，被告为改善经营，在他人手中转租原告张蔷某商行西侧一层1-4间楼门面房（另案审理中），对“会所”重新进行装饰装修与改造。对本院2012年5月18日“现场勘查笔录”与原告房屋结构图纸比对，第二次装修时，三楼出租前为框架房屋，被告在未获得原告书面同意的情况下，将三楼用砖墙做成娱乐会所单间房屋，建8个卫生间，改变了卫生间设计时的位置；原告庭审陈述单间房屋砖墙的位置不在大梁上。对二楼、五楼西出沿和南出沿部分切除，用装饰板装饰，在五楼安装三个卫生间，割掉五楼东北角的楼板作为消防通道。在房屋西山墙安装电梯一部，从一楼上至五楼。第二次装修期间，原告要求停止施工，与被告协调无果，就出面阻止，双方发生冲突。原告到县委及有关部门反映情况，光山县装饰装修行业管理办公室、光山县城镇建设开发公司通知王家银装饰、装修工程未申报备案，未取得装饰装修施工许可证，责令停止上述违法行为。因纠纷未能解决，二原告遂于2011年11月3日向本院起诉，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同、恢复该房屋原状。本案重审中，原告对增加诉讼请求，举证其相邻三份房屋租赁位于某商行一楼门面两间，二、三、四、五层三间，年租金20万元；这三份出租房屋租赁合同与原告出租房的间数、楼层数不同。
另查明，被告已付齐原告2012年2月8日前的租金。被告提出反诉请求，未举证证明，未交纳反诉费。被告在本案审理中，对是否严重破坏房屋主体结构申请鉴定，本院组织双方选择了鉴定机构，之后，被告以破坏房屋主体结构的举证责任归原告为由，撤回鉴定申请。
再查明，2013年7月2日，被告在本院执行局交款20万元，被告陈述是2012年2月9日至2013年7月的房租费。原告陈述交款20万元时其没有认可是房租费，此款不是房屋租金。
原审法院认为，1、关于原告请求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告于2009年1月1日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人庭审中均认为合同有效，本院确认该合同有效。被告第二次对出租房屋装饰装修时，未取得原告的书面同意，在原告出面阻止时，被告仍在三楼垒砖墙做包间，另打排水孔改变卫生间位置，在五楼南侧空院搭建板房并建厕所，割掉五楼东北角的楼板作为消防通道，在楼房西侧建电梯一部，切割掉二楼、五楼的部分出沿做装饰。可以认定被告的装修，拆改变动了出租房屋的结构。本案房屋租赁合同约定，“未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构，甲方有权解除合同，收回出租房屋”。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告违反合同约定和法律规定，原告诉请要求解除合同，该请求予以支持。被告向省高院申请再审，要求撤销一、二审判决，其理由是，未经鉴定，不能认定其严重破坏房屋主体结构；在本案审理中，被告提出了鉴定申请，本院也组织双方选择了鉴定机构，后又撤回鉴定申请，因被告负有鉴定房屋主体结构是否破坏的举证责任，被告撤回鉴定申请，应承担举证不能的责任。2、原告请求恢复出租房屋原状，该请求予以支持。3、本案重审中，原告增加诉讼请求，要求被告给付从2012年2月9日起两年的租金70万元，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案房屋租赁合同约定，2012年2月9日应付2012年2月9日至2013年2月8日年度的租金，2013年2月9日应付2013年2月9日至2014年2月8日年度的租金。因租赁合同对原、被告均有约束力，租金数额应按合同约定计算，即从合同履行第三年即2012年2月9日起，2012年2月9日至2015年2月8日三年租金，增幅按15%（取合同约定15%-20%的最低值）计算，三年租金总额为529000元（46万元＋46万元×15%），两年租金数额为352667元。原告起诉请求两年的租金70万元，本院支持352667元，其余租金请求不予支持。原告起诉要求按相邻房屋租金标准计算，因合同具有相对性，他人合同对本案无约束力，原告该主张不予支持。被告于2013年7月2日在本院执行局交款20万元，可从中相减。本判决生效后，原告可到本院执行局领取。2014年2月9日起至交房之日止的租金仍按上述标准计算；4、关于原告要求被告给付违约金210万元，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案房屋租赁合同约定，逾期支付租金，每逾期一日，按日租金的2倍支付滞纳金。双方当事人约定的滞纳金，是对被告不支付租金的惩罚，应认定为不交纳租金的违约金。合同履行中，被告未按合同的约定支付租金，已构成违约。由于本案合同约定的违约金，过分高于下欠的租金，虽然被告没有抗辩请求人民法院适当减少，但该约定数额超过司法解释的规定，故违约金数额应以不超过两年租金总额352667元的30%为限，即支持违约金请求105800元（352667元×30%），原告其他违约金请求不予支持。5、原告请求判决被告赔偿因违反合同约定造成的实际损失，因未举证证明，该请求本案不予支持，可另行主张权利。盛运秀、张蔷在原一审起诉前已取得房屋所有权证，是房屋的所有权人，具备本案的原告资格。被告答辩原告张蔷的诉讼主体资格存有疑异，该疑异不成立。被告反诉请求未交反诉费，未举证证明，按未交反诉费撤回反诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十三条、第九十三条、第二百二十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条第二款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告盛运秀、张蔷与被告王家银2009年1月1日签订的房屋租赁合同，被告王家银于本判决生效之日起30日内向原告盛运秀、张蔷交付出租房屋；
二、被告王家银于本判决生效之日起30日内恢复原告盛运秀、张蔷出租房屋原状。三、被告王家银给付原告盛运秀、张蔷两年租金352667元，扣减在本院执行局交款200000元，还应付152667元，于本判决生效之日起付齐；2014年2月9日起至交房之日止的租金仍按上述标准计算；四、被告王家银给付原告盛运秀、张蔷违约金105800元，于本判决生效之日起付齐；五、驳回原告盛运秀、张蔷要求被告王家银赔偿因违反合同约定造成的实际损失的请求。案件受理费29200元，原告盛运秀、张蔷负担8760元，被告王家银负担20440元。
盛运秀、张蔷不服原审判决，上诉并答辩称：我方要求王家银支付70万租金及违约金的诉讼请求应当支持。原审依据原合同约定的增加15%判租金和驳回赔偿损失的请求等是错误的，二审应予支持我们的诉讼请求。原判一、二项是正确的，请求维持。双方约定未经我方同意擅自改变房屋结构就可以解除双方的合同，原审中被告要求撤回鉴定申请，是他们自己放弃，诉讼主体是正确的。请求驳回其上诉。
王家银不服原审判决，上诉并答辩称：1、原判解除双方的房屋租赁合同及恢复房屋原状是错误的。2、原判我支付对方违约金和房屋租金，属于认定事实错误，缺乏法律和事实依据。盛运秀、张蔷在房屋建造和订合同时不是所有权人，2011年房屋登记才显示是其二人，诉讼主体错误。请求发回重审或驳回其诉讼请求。对方说我们改变了房屋的主体结构他们有义务举证，所以我就撤销了鉴定申请，我现在要求对房屋主体结构是否破坏进行鉴定，我没有违反合同约定，没损害房屋的主体结构，我在第二次装修时取得了对方的同意等，请求驳回对方的上诉请求。
根据上诉人双方的诉辩意见，合议庭归纳该案的争议焦点是：1、该案认定的事实是否清楚。2、是否应解除双方的房屋租赁合同及恢复原状。3、是否应支持盛运秀、张蔷要求王家银支付两年租金70万元合同约定违约金105800元及经济损失。4、盛运秀、张蔷的原审原告主体是否适格。
二审查明的主要事实与一审认定的事实一致。
本院认为：依法成立的合同、受法律保护。上诉人盛运秀、张蔷（甲方）与上诉人王家银（乙方）自愿签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且协议中对房屋租金每年调整幅度、装修不得破坏房屋结构，改动房屋布局，如有违反有权解除合同、支付违约金等进行约定，合法有效。双方应按约定全面履行自己的权利和义务。合同在履行过程中，王家银对该房屋第二次装修时，未取得盛运秀、张蔷的书面同意并阻止的情况下，王家银仍在三楼垒砖墙做包间，另打排水孔改变卫生间位置，在五楼南侧空院建板房屋及厕所，割掉五楼东北角的楼板作为消防通道，在楼房西侧建电梯一部，切割掉二楼、五楼的部分出沿做装饰。王家银的装修，拆改变动了房屋的结构。《房屋租赁合同》第四条约定：合同期满，乙方（王家银）保证以上设施及房屋主体完好无损，如有损坏照时价赔偿，装修时不得破坏房屋结构和改动房屋布局等。这是两个完全不同的概念，不应混淆，原审时盛运秀、张蔷虽提出王家银破坏了房屋主体结构，要求赔偿经济损失，但原审未予支持。而王家银未经盛运秀、张蔷书面同意拆改变动房屋结构已成客观存在的事实，有原房屋结构图、现场照片，现场勘验笔录等证据足以证实。解除合同的条件已经成就，原判予以解除、恢复原状，符合双方约定和法律规定。王家银在二审审理中提出申请鉴定是否在装修过程中，破坏了房屋的主体结构。根据法律有关规定，申请鉴定应当在一审举证期限内提出，王家银在一审时申请鉴定，在选择了鉴定机构后又撤回，在本案二审期间再次提出鉴定申请，且原审未就原告要求破坏房屋主体赔偿损失予以支持。其申请对房屋主体是否破坏的鉴定，对于被告王家银没有实际意义，本院不予采纳。盛运秀、张蔷要求王家银给付2012年2月9日起两年租金70万元，租金数额应按合同约定计算，即从合同履行第三年2012年2月9日起增幅按合同约定的最低15%计算，二年租金应为352667元，盛运秀、张蔷在原审时提交他人的租赁合同要求70万元租金，对本案无约束力，故原审不予支持正确。王家银在原审中交款20万元，可从中扣除。合同履行中，王家银未按合同的约定支付租金，已构成违约，但双方约定的违约金数额超过了有关规定，原审支付违约金数额以不超过两年租金的30%，为人民币105800元及盛运秀、张蔷要求赔偿破坏房屋主体的经济损失无举证证明不予支持适当。盛运秀、张蔷在原一审起诉前已取得政府颁发的《房屋所有权证》，是房屋的合法所有权人，其二人的原告主体适格。原判事实清楚，证据充分，适用法律及处理并无不当。双方上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29200元，由上诉人盛运秀、张蔷负担14600元，上诉人王家银负担14600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 买戈良
审 判 员 杜亚平
代理审判员 付 巍
二〇一四年七月四日
书 记 员 陈 畅