四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绵高新民初字第1118号
原告兴业银行股份有限公司绵阳支行。住所地：四川省绵阳市绵兴东路**号。组织机构代码：67837647-4。
负责人邓实，支行行长。
委托代理人胥彬，四川博思律师事务所律师。
委托代理人杨鹏，四川博思律师事务所律师。
被告禹华芬，女，汉族。
委托代理人殷庆红，四川发现律师事务所律师。
委托代理人向芳，四川发现律师事务所律师。
被告绵阳涪城万达广场有限公司。住所地：绵阳市涪城区警钟街**号。组织机构代码：56761032-8。
法定代表人齐界，执行董事。
委托代理人廖发保，四川弘风律师事务所律师。
原告兴业银行股份有限公司绵阳支行（以下简称“兴业银行绵阳支行”）诉被告禹华芬、绵阳涪城万达广场有限公司（以下简称“涪城万达公司”）借款合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，依法由审判员高旭适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行绵阳支行的委托代理人胥彬、杨鹏，被告禹华芬的委托代理人殷庆红、向芳和被告涪城万达公司的委托代理人廖发保均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告兴业银行绵阳支行诉称：被告禹华芬因向被告万达公司购买位于绵阳市涪城区花园路9号“绵阳涪城万达广场”6幢1-56号房产，向原告申请借款。三方于2013年1月11日签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告禹华芬为购买上述房屋向原告借款241万元，借款期限为120个月。同时合同中约定，借款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮10%，采取等额本息还款法。还本付息日为借款发放次月起每个公历月的10日及借款到期日；债务人未按期还款且又未就展期事宜与债权人达成协议，即构成逾期的，债权人有权就逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮30%。被告禹华芬以其购买的上述房产设定抵押作为借款担保，现已办理预购商品房抵押权预告登记。被告万达公司未上述借款提供连带责任保证，保证期限为阶段性担保。合同签订后，原告依约将上述款项于2013年1月24日划至收款人万达账户。由于禹华芬于2015年4月10日起已未按约归还本息，原告经多次催收未果，现诉至法院，请求：1、判令被告禹华芬立即偿还借款本金2023243.21元及利息、罚息；2、判令被告万达公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令原告有权对抵押担保物位于绵阳市涪城区花园路9号“绵阳涪城万达广场”6幢1-56号房屋拍卖、变卖等方式变价所得价款享有优先受偿权。
被告禹华芬辩称：1、对欠款的事实无异议；2、未按期还款原因是因为本案第二被告未按期办理土地手续，导致被告禹华芬现仍未取得两证，故违约责任应该由万达公司承担。综上，请求法院依法判决。
被告涪城万达公司辩称：1、对起诉事实无异议。2、在两被告的商品房买卖合同中已约定土地抵押给了银行，被告禹华芬是否取得了两证，与本案并无法律关系。3、即使被告涪城万达公司应承担保证责任，也仅应在抵押财产不足以清偿债务的前提下，才应承担。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：2012年5月8日，原告兴业银行绵阳支行（甲方）与被告涪城万达公司（乙方）签订了《兴业银行个人贷款保证担保合作协议》【编号：兴银蓉（揭合）1205第004号】。协议约定：1、保证额度：自2012年5月22日至2013年5月22日期间，甲方在（币种）人民币（大写）肆亿元整的保证额度内，向经甲方审批通过的，且由乙方提供阶段性保证的债务人提供贷款。其中，乙方向单一债务人提供阶段性保证余额不得高于（币种）人民币（大写）壹仟贰佰万元整，期限不得超过10年；2、保证范围：乙方对保证项下的个人贷款均承担连带责任保证，保证责任的范围包括但不限于所担保贷款的所有债权余额，包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、甲方实现债权的费用等。甲方实现债权的费用均包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、律师费、办案费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、电讯费等；3、保证期间：甲方按照贷款合同或担保合同约定提前收贷，或发生法律、行政法规规定情况下被担保债务履行期提前届满时，保证期间自甲方确定的贷款合同债务提前到期之日起两年；4、第八条保证责任的履行：“一、在保证责任期限内有如下情形，乙方应对债务人未偿贷款本金和利息承担全额清偿责任：（一）债务人未按贷款合同之约定履行还款义务，贷款连续逾期3期或欠息6个月（含）以上的；”。同年11月20日，被告禹华芬与被告涪城万达公司签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号：126235）。合同约定：1、被告禹华芬购买花园路9号6幢1楼层56号商业用房一套，建筑面积138.75平方米，价款共计4820508元；2、付款方式为：贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向兴业银行绵阳支行或住房公积金管理机构借款支付。2013年1月11日，原告兴业银行绵阳支行（债权人）与被告禹华芬（债务人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：431216720101000）。合同约定：1、实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费、鉴定费、差旅费、电讯费等；2、抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等；3、保证担保的范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的费用等；4、保证方式为连带责任保证；5、债权人按照本合同的约定提前收贷，或发生法律、行政法规规定情况下主债务履行期提前届满时，保证期间为债权人确定的本合同债务提前到期之日起两年；6、保证人承诺，当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无需先行行使其他担保权利；7、债务人未按约定偿还借款本息，债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷，提前收贷时债权人可直接或委托其他银行从债务人或保证人账户中扣收，或行使担保权，而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责；8、在本合同既有抵押担保又有保证担保的，债权人有权在行使担保权时进行选择，既可以先行使抵押担保，也可以先行使保证担保，还可以同时行使抵押担保和保证担保以清偿合同项下的债权债务；9、债务人不按本合同规定按时偿还借款本息，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；10、特别约定条款：1）、借款金额人民币贰佰肆拾壹万元整；2）、借款期限为120月即自2013年1月11日至2023年1月11日止；3）、借款基准利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率，借款利率为基准利率上浮10%，亦即，实际利率等于基准利率乘以系数1.1；4）、罚息利率：借款逾期，罚息利率为借款利率上浮30%；5）、还款方式：等额本息偿还法；6）、担保方式：房产地址：绵阳市涪城区花园路9号“绵阳涪城万达广场”6幢1-56号。抵押期限登记为2013年1月11日至2023年1月11日止；保证期间为阶段性担保：保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。以及该日之前发生保证人或／及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。原告兴业银行绵阳支行和被告禹华芬、涪城万达公司均在该合同上签字、盖章及捺印。同月15日，原告兴业银行绵阳支行与被告禹华芬在绵阳市房产管理局为抵押财产即被告禹华芬所有的位于涪城区花园路9号6栋1层56号建筑面积为138.75㎡的商业用房办理了房屋预告登记，房屋预告登记证明号为绵房抵绵阳市字第300065862号。1月21日，原告兴业银行绵阳支行与被告禹华芬、涪城万达公司在四川省绵阳市国信公证处就《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：431216720101000）办理了公证。同月24日，原告兴业银行绵阳支行向被告禹华芬发放了贷款2410000元，贷款借款借据上明确载明“借款期限从2013年1月24至2023年1月24日），月利率6.004‰，借款合同名称及编号：个人购房抵押（保证）借款合同，合同号：431216720101000，备注：禹华芬。”截止2015年4月10日被告禹华芬向原告兴业银行绵阳支行偿还本金386756.79元，偿还利息340020.76元。现被告禹华芬尚欠借款本金2023243.21元，经原告多次催收未果，遂起诉来院，请求支持其诉讼请求。
在本案诉讼过程中，本院向绵阳市住房和城乡建设局调取了被告禹华芬所有的位于涪城区花园路9号6栋1层的房屋办理产权的情况，经调查显示：2014年10月13日，被告禹华芬所有的位于涪城区花园路9号6栋1~2层38号建筑面积为138.47㎡的房屋在绵阳市房屋产权管理处办理房屋所有权证（房产证号为绵房权证监证字第02515**）。同月22日，在绵阳市房屋产权管理处办理了他项权登记（他项权证号为绵房他证他权字第01109**号）。同年12月29日，原告兴业银行绵阳支行的工作人员林国栋领取了该房屋的他项权证。
上述事实，有经过庭审核实的身份证明、商品房买卖合同复印件、兴业银行个人贷款保证担保合作协议复印件、个人购房抵押（保证）借款合同复印件、贷款借款借据复印件、个人贷款催收通知书复印件、客户还款明细清单、房屋信息摘要3、房屋所有权证复印件、他项权证复印件以及当事人陈述等证据载卷佐证。
本院认为：原告兴业银行绵阳支行与被告禹华芬签订《个人购房抵押（保证）借款合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。在合同签订后，原告兴业银行绵阳支行依约向被告禹华芬发放了贷款人民币2410000元，被告禹华芬应按照合同的约定按月足额支付贷款本金及利息。但被告禹华芬自2015年5月10日开始便未足额偿付贷款，原告兴业银行绵阳支行依约定要求提前收回尚未到期的贷款，应予以支持。综合双方的举证、质证，被告禹华芬之前共偿还借款本金人民币386756.79元，故被告禹华芬还应偿还借款本金人民币2023243.21元，并按照合同约定的利率支付借款利息及罚息。
在原告兴业银行绵阳支行与被告禹华芬、涪城万达公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》明确约定为被告禹华芬此笔借款提供连带责任保证，同时约定保证期间为阶段性担保即当债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，且该房屋的抵押权凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除，在本案诉讼过程中经本院到绵阳市住房和城乡建设局查询。该房屋已于2014年10月13日办理了房屋所有权证，于同月22日办理了房屋他项权证，且原告兴业银行绵阳支行已于2014年12月29日在房管部门领取了房屋他项权证。故被告涪城万达公司作为保证人的责任现已依约解除。故对原告兴业银行绵阳支行主张被告涪城万达公司承担保证责任的诉讼请求，本院依法不予以支持。
由于在《个人购房抵押（保证）借款合同》约定了被告禹华芬以其所有的位于涪城区花园路9号6栋1~2层38号建筑面积为138.47㎡的商业用房（房产证号为绵房权证监证字第02515**）提供抵押担保，并办理了房屋抵押登记（他项权证号为绵房他证他权字第01109**号），该抵押登记系国家房管部门依法办理的，合法有效。依照《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称的抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”本案中，被告禹华芬若未按约履行还款义务，原告兴业银行绵阳支行作为抵押权人，依法对被告禹华芬抵押的房产折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、由被告禹华芬在本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司绵阳支行偿还借款本金2023243.21元以及资金利息（其中包括从2015年4月10日起至2015年7月10日欠付的利息、罚息共计46642.45元，以及从2015年7月11日起至本判决确定的本金给付之日止按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%为标准计算的资金利息；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；
二、若被告禹华芬到期未履行上述债务，原告兴业银行股份有限公司绵阳支行对被告禹华芬用以抵押担保的位于涪城区花园路9号6栋1~2层38号建筑面积为138.47㎡的商业用房（房屋所有权证号：绵房权证监证字第02515**，他项权证号为：绵房他证他权字第01109**号）的所有权折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿的权利；
三、驳回原告兴业银行股份有限公司绵阳支行对被告绵阳涪城万达广场有限公司的诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为11680元，由被告禹华芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 高 旭
二〇一五年八月二十四日
书记员 顾鸿飞