延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民初字第01705号
原告田军红，男，汉族，1972年7月28日出生，延川县人，小学文化，个体经营户，现住延安市宝塔区。
委托代理人孙西锋，陕西屹立律师事务所律师。
被告吴杰，男，汉族，1964年11月27日出生，辽宁省抚顺市东洲区人，高中文化，无业，现住延安市宝塔区。
第三人冯亚军，男，汉族，1969年2月11日出生，高中文化，个体经营户，米脂县人，现住延安市宝塔区。
第三人李瑛，女，汉族，1976年2月3日出生，汉族，甘肃省庆阳市，初中文化，无业，住址同上，系第三人冯亚军的妻子。（未到庭）。
委托代理人李飞龙，陕西旷达律师事务所律师。系第三人冯亚军、李瑛的共同委托代理人。
原告田军红诉被告吴杰、第三人冯亚军、李瑛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及委托代理人、被告、第三人及委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田红军诉称，2009年8月17日，原、被告签订门面房租赁合同约定原告将延安市宝塔区红化三期A-C03号门面房共三层出租给被告吴杰，期限五年，2014年10月18日到期。同时，合同约定前两年租金每年60000元，后三年租金随市场价适当变动。到第三年度即2011年10月18日至2012年10月18日，经双方协商一致，租金上调为80000元。到第四年度即2012年10月18日至2013年10月18日时，经双方协调，租金上调为100000元，但被告仅支付了第四年度60000元，拖欠第四年度40000元，至今未付。因被告未付清剩余租金、转租等违约行为，经双方协商于2013年8月14日签订了解除房屋租赁协议，被告承诺在一天之内将房屋内的所有动产搬走。2013年8月31日，被告仅将二层、三层的房屋腾空，一层门面房，被告称其已转租给第三人冯亚军，无法向原告交付。故请求法院依法判令1、被告吴杰向原告交付延安市宝塔区红化三期A-C03一楼门面房三间。2、被告吴杰支付2012年10月18日起至2013年10月18日止的租金40000元。3、被告吴杰支付使用房屋期间的暖气费33162.24元。4、本案诉讼费由被告承担。
原告田红军为证明其主张的事实成立，在举证期限内向本院提供证据如下：
证据一：商品房买卖合同复印件一份。证明位于延安市宝塔区红化三期A-C03号门面房，原告享有所有权，有权出租；
证据二：门面房租赁合同复印件一份。证明租赁合同约定：原告将三层门面房出租给被告，租期五年，租赁期间被告不得转租或转卖，租赁期内的物业水、电、暖气费由被告承担，门面房转让必须经原告同意及被告拖欠2012年10月18日起至2013年10月18日止的租金40000元的事实；
证据三：解除房屋租赁协议。证明因被告拖欠第2012年10月18日起至2013年10月18日止的租金40000元且将门面房转租给第三人冯亚军及原、被告于2013年8月14日协议解除了租赁合同的事实；
证据四：拖欠暖气费证明。证明被告拖欠2010年暖气费6127.8元、2011年暖气费9011.48元、2012年9011.48元、2013年9011.48元，合计33162.24元。
被告吴杰辩称，被告租赁原告田军红的延安市宝塔区红化三期A-C03号门面房是事实，拖欠租赁费40000元也是事实，被告没有整体转租延安市宝塔区红化三期A-C03号门面房，只转租了一楼门面房，转租时，原告也知情。被告拖欠租赁费40000元，被告同意支付。暖气费没有交的原因是与供热公司有争议。原告现要求被告腾房的原因是原告要加盖房屋。被告现没有腾出延安市宝塔区红化三期A-C03号一楼门面房的原因是原告与第三人的损失赔偿问题没有达成协议，才导致被告一直腾出该门面房。
被告吴杰在举证期限内未向本院提供相应的证据。
第三人冯亚军辩称，原告所述与事实不符，2009年8月17日，原、被告签订了门面房租赁合同，约定将延安市宝塔区红化三期A-C03号门面房共三层出租给被告吴杰，期限为五年，2014年10月18日到期，同时，合同约定前两年租金每年为60000元，后三年随市场价位适当变动，这是事实。被告吴杰将房屋转租给第三人，原告是知情的，原告田军红所诉的拖欠40000元的剩余租金未付清而构成违约，与事实不符，是原告为了加盖房子，进行大面积的扩建，让被告吴杰暂时不要交纳，随后再交，而不是被告吴杰违约不交。第三人在接到转租的房子后，开办冯记砂锅店，并对租赁物按照饭店的规格进行了装潢，第三人在此投入了大量的人力、物力，投资费用很大。第三人与吴杰签订的房屋转租赁合同是合法有效的，且原告田军红对转租的行为知情。被告吴杰并未违约，合同应予以履行。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人冯亚军为证明其主张的事实成立，在举证期限内向本院提供证据如下：
证据一：门面房租赁协议。证明冯亚军妻子李英与被告吴杰的朋友张翔的表弟付海签订该门面房租赁协议的事实。该转租协议的实际承租人为李英；
证据二：商品房买卖合同复印件一份。证明被告转租时原告给第三人复印该合同，所以原告对该房屋转租的事实是知情的；
证据三：赵记砂锅调料供应协议复印件一份。证明第三人的妻子李英开办冯记砂锅支付的加盟费26000元；
证据四：装潢票据复印件一张及厨房用具清单复印件两份。证明第三人承租房屋后，对该房屋进行装潢及购买厨房配件并开办冯记砂锅饭馆投资的事实；
证据五：包厨协议复印件一份。证明第三人年包厨费用情况及签订了为期三年的包厨协议。
第三人李瑛辩称与第三人冯亚军相同。
第三人李瑛为证明其主张的事实成立，在举证期限内向本院提供的证据与第三人冯亚军相同。
经庭审质证，被告吴杰、第三人冯亚军、李瑛对原告田军红提交证据一无异议，本院依法予以采信。被告吴杰、第三人冯亚军、李瑛对原告田军红提交证据二真实性无异议，本院依法予以采信。被告吴杰、第三人冯亚军、李瑛对原告田军红提交证据三均有异议，但该证据能够证明原告与被告签订了解除房屋租赁协议的事实，故本院依法予以采信。被告吴杰、第三人冯亚军、李瑛对原告田军红提交证据四均有异议，但该证据能够证明被告拖欠暖气费的事实，故本院依法予以采信。原告田红军对第三人冯亚军、李瑛提交证据一、证据三、证据四、证据五有异议，该四组证据与本案无关联性，故本院对该四组证据依法不予采信。原告田红军对第三人冯亚军、李瑛提交证据二有异议，该证据并不能证明所要证明的目的，故本院依法不予采信。
经审理查明，2009年8月17日，原告田军红与被告吴杰签订了门面房屋租赁合同约定原告将所有的位于延安市宝塔区红化三期A-C03号门面房共三层出租给被告吴杰，租赁期限五年，即从2009年10月18日至2014年10月18日止。合同约定租金及支付方式为2009年10月18日至2011年10月18日前两年租金每年60000元，后三年租金随市场价适当变动。到第三年度即2011年10月18日至2012年10月18日，经双方协商一致，租金上调为80000元。到第四年度即2012年10月18日至2013年10月18日时，经双方协调，租金上调为100000元，被告支付了第四年度60000元，拖欠第四年度40000元，同时被告吴杰拖欠该房屋2010年暖气费6127.8元、2011年暖气费9011.48元、2012年9011.48元、2013年9011.48元，合计33162.24元。被告吴杰在租赁该房屋期间开办了汗宫洗浴中心，该洗浴中心的法定代表人为被告吴杰的朋友张翔的表弟付海。被告吴杰在租赁该房屋期间，该洗浴中心的法定代表人付海又将延安市宝塔区红化三期A-C03号门面房一楼转租给第三人冯亚军的妻子即第三人李瑛，并于2012年8月1日签订了门面房租赁协议，约定租期5年，即从2012年8月1日至2015年8月1日止，租金每年60000元。原告田红军因被告吴杰未按时交纳拖欠其从2012年10月18日至2013年10月18日剩余租金40000元及未经原告书面同意擅自转租为由，与被告吴杰于2013年8月14日签订了解除房屋租赁协议，协议内容为1、原合同于2013年8月14日终止。2、合同终止后一天之内被告吴杰必须将房屋内的所有动产搬走，不动产不得损坏。3、如被告吴杰不按时搬走，原告田红军有权将房屋内的动产清除房外，期间所造成的一切损失和运费由被告承担。之后，被告吴杰及第三人冯亚军、李瑛未将原告田红军所有的位于延安市宝塔区红化三期A-C03号门面房一楼腾出，故成诉。
本院认为，原告田军红与被告吴杰签订的门面房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律、法规，故该门面房屋租赁协议合法、有效，本院予以确认。现原告要求被告吴杰支付从2012年10月18日至2013年10月18日拖欠租金40000元及2010年度至2013年度暖气费33162.24元，合计73162.24元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告田红军因被告吴杰未按时交纳拖欠其从2012年10月18日至2013年10月18日剩余租金40000元及未经原告书面同意擅自转租为由，与被告吴杰于2013年8月14日签订了解除房屋租赁协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律、法规，故解除房屋租赁协议合法、有效，本院予以确认。被告吴杰和第三人冯亚军、李瑛以转租一层门面房原告田红军知情，被告吴杰未构成违约，作为抗辩理由，因该抗辩理由，被告吴杰和第三人冯亚军未向本院提供相关证据，故该辩解本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、第三人冯亚军、李瑛于本判决生效之日起十五日内腾出租赁原告田红军位于延安市宝塔区红化三期A-C03号一楼门面房三间；
二、被告吴杰于本判决生效之日起十五日内向原告田军红支付从2012年10月18日至2013年10月18日剩余房租费40000元及2010年度至2013年度暖气费33162.24元，合计73162.24元；
三、驳回原告田军红的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3550元，原告田军红已预交，实际由被告吴杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 刘东红
代理审判员 常 勇
人民陪审员 贺晓云
二〇一四年二月十八日
书 记 员 赵 莎