北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第06293号
上诉人（原审被告、反诉原告）宋新，女，1976年7月15日出生。
委托代理人徐宕，北京大成律师事务所律师。
委托代理人赵英男，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）崔永新，女，1983年11月24日出生。
委托代理人宿东风，中国人民解放军63921部队法律顾问处律师。
上诉人宋新因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第01016号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
崔永新在原审法院起诉称：2014年9月14日，崔永新与宋新签订了《北京市房屋买卖合同》，合同签订后，崔永新依约向宋新支付了10万元定金和80万元首期购房款，按买卖合同第四条第1项约定，崔永新为商业银行贷款客户或公积金贷款客户的，崔永新、宋新双方应在贷款机构签发的崔永新贷款审批通过之日起七个工作日内共同配合办理完毕产权过户登记手续。崔永新作为商业银行贷款客户办理按揭贷款手续时得知未通过贷款原因是该房产被查封了，查封原因是违章建筑，不能办理按揭贷款，不能办理房屋过户，鉴于交易标的不合法，致使崔永新买房目的不能实现。《北京市房屋买卖合同》第七条违约责任1约定：双方签订本合同后，甲乙双方应按照合同约定期限履行义务。因延迟履行合同义务，延迟履行方应按照每逾期一日赔偿守约方成交价款万分之五的逾期违约金。逾期超过十五日，守约方有权利解除合同。目前因宋新延迟履行合同义务逾期超过十五日，崔永新依约有权解除合同；该合同第七条违约责任2约定：双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可依据定金罚则，或按本合同约定成交价款10%的金额向违约方索赔。违约方还须承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费。崔永新认为，双方签订的《北京市房屋买卖合同》合法、有效。合同签订后，崔永新按约定履行了自己的付款义务，但宋新却违反了合同的约定，不能提供合法交易标的，致使无法正常办理按揭贷款亦无法交付房屋，无法实现合同目的，达到了解除合同的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。崔永新与宋新未能就解除合同及退还交付的款项问题达成协议。为了维护崔永新的合法权益不受侵犯，根据我国法律的有关规定，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除崔永新与宋新于2014年9月14日签订的《北京市房屋买卖合同》；2、宋新返还给崔永新已付的首期购房款80万元、定金10万元合计人民币90万元及利息；3、宋新支付违约金24.5万元；4、宋新赔偿崔永新因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费合计53100元、交易保障金11500元；5、本案诉讼费用由宋新承担。
宋新在原审法院答辩称：一、崔永新所诉“宋新不能提供合法交易标的”与事实不符。宋新认为本案所涉及的交易标的是符合我国法律法规的相关规定的，不存在交易标的违法的事实。（1）根据双方合法成立的北京市房屋买卖合同中第一条房屋权属中第1项、第2项、第3项、第4项条款均证明涉案房屋是合法的、可交易的，并且经过了崔永新、宋新以及房屋中介机构三方的签字确认。（2）根据《房屋登记办法》第10条、第25条规定，宋新认为本案所涉及的交易标的物应当以房屋权属证书上登记的内容为准，而被城管部门定性为违章建筑的阳光房并非房屋权属证书上所登记的面积，且阳光房并非房屋不可分割的一部分，因此不能将阳光房认定为本案的交易标的物。综上所述，宋新认为宋新所出售的房屋是合法的、无瑕疵的、可上市交易的标的物，不存在崔永新所诉称的交易标的物不合法的事实。2、崔永新所诉“宋新致使崔永新无法实现合同目的”与事实不符。宋新认为，根据《中华人民共和国物权法》第15条的规定，本案中双方签订的北京市房屋买卖合同为债权合同，合同的订立合法有效，案中所涉及的房屋被查封的事实只影响房屋物权登记，暂时存在的物权登记瑕疵并不影响双方债权合同的继续履行。因此，宋新认为不存在崔永新所称合同目的无法实现的事实。3、崔永新诉讼请求所依据的法条有误。崔永新依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定诉请解除合同以及退还交付的款项。宋新认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条是对合同的当事人的法定解除权的规定，其中第四款能够适用的前提是不能实现合同目的，本案所涉及的合同是房屋买卖合同，可以归属于买卖合同类别。根据《合同法》第130条的规定，房屋买卖合同的合同目的应当是出卖人转移所售房屋的所有权于买受人，买受人支付房款于出卖人。在本案中，出卖人的房屋暂时受到交易限制，但在2014年12月26日就办妥了的房屋限制交易的解除手续，完全可以继续履行合同，正常转移房屋所有权，并不存在不能实现合同目的的事实。因此，宋新认为崔永新依据《合同法》第九十四条第四款的相关规定请求解除合同，适用法律错误。4、涉案房屋出现暂时限制交易的情况是意外事件，宋新无法预见，由此导致的合同履行临时障碍不属于宋新的违约行为。双方于2014年10月11日在北京千顷家园房地产经纪有限责任公司办公场所按照贷款50万元的合同成功办理了合同网签手续。后因崔永新要求提高贷款额度至80万元，宋新为了合同能够顺利履行、本着诚实信用的原则积极配合崔永新于2014年11月17日撤销了签署的网签手续。在此过程中，房屋的交易是不存在任何问题的。在此后拟再次办理80万元贷款的合同网签手续时，出现了标的房屋被城管部门申请了临时交易限制的事实。因封闭阳台导致城管部门要求对标的房屋的过户交易申请临时限制，这样的行政处理本身就没有法律规定，宋新亦事先无法预见，故法律上是意外情况，不属于宋新违约行为。事实上，恰恰是崔永新在合同履行过程中要求更改贷款额度，才导致第一次成功的网签被撤销，而崔永新此后拒绝履行合同义务，才是导致诉争合同至今未能继续履行的关键。6、崔永新在合同履行过程中的根本违约行为是合同无法继续履行的主要原因。反观崔永新在合同履行过程中多次违约：（1）双方曾约定签订合同当日（2014年9月14日）支付定金10万元、十五个工作日内再支付80万元，但是80万元的实际支付时间为2014年10月12日，此款项已经延期支付了3天；（2）在本案中，双方约定：“剩余首付款90万元，在2014年10月31日付清，如崔永新确有困难，宋新同意此笔款项顺延10天（最后期限为2014年11月10日）。”因崔永新无法支付合同所约定的尾款，要求提高贷款额度至80万元，导致双方2014年11月18日撤销了第一次的网签手续。实际上，自2014年11月10日至2015年1月8日宋新收到法院传票的时间内，崔永新始终没有给宋新支付首付款。根据《合同法》第67条的规定，宋新认为，崔永新在约定期限到期后，依然不履行其支付房屋尾款的主要义务，已经构成根本违约。根据《合同法》第67条的规定，宋新享有先履行抗辩权，有权拒绝崔永新的履行要求。因此，退一万步讲，即便将封闭阳台的法律行为视为宋新没有履行房屋买卖合同义务，因崔永新违约在先，也不能认定为是宋新原因导致的合同履行停滞。综上所述，崔永新的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护宋新的合法权益，维护正常的经济秩序。
宋新在原审法院反诉诉称：2014年9月14日，宋新与崔永新签订《北京市房屋买卖合同》，约定宋新将其名下的103号房屋转让给崔永新，双方约定总房价款230万元，由崔永新按照首付款加银行贷款支付。又鉴于签订合同时尚未确定崔永新的贷款额度，故双方按照贷款50万元暂估，约定支付方式为签订合同当日支付定金10万元、十五个工作日内再支付80万元，剩余首付款90万元在2014年10月31日付清（如崔永新确有困难，宋新同意此笔款项顺延10天）。上述合同签订当日，双方还签订一份《北京市房屋买卖合同的补充条款》，约定就甲方正在对标的房屋进行的装修，乙方应额外支付费用，按照15万元结算。相关装修项目的折算价格有当时的清单为证。上述合同签订后，崔永新于签订合同当日支付了10万元定金，于2014年10月13日支付房款80万元。双方还曾于2014年10月11日在北京千顷家园房地产经纪有限责任公司办公场所按照贷款50万元的合同成功办理了合同网签手续。办理成功后，因崔永新要求贷款额度至80万元，宋新又配合崔永新于2014年11月17日撤销了前述的网签手续。在此后拟再次办理80万元贷款的合同网签手续时，双方意外发现，因当时标的房屋装修中，封闭阳台的阳光房被认定为违章建设（宋新将阳台和部分私属花园用阳光房封闭），标的房屋被城管部门在2014年11月18日申请了临时交易限制。宋新随即进行了整改，拆除了阳光房，并于2014年12月26日办妥了标的房屋交易限制的解除手续，以配合崔永新办理网签合同及贷款。但虽经宋新一再催促，崔永新却一直拒绝履行诉争的房屋买卖合同项下的后续义务。2015年1月8日，宋新接到法院传票，方才得知崔永新以标的房屋“房产被查封、查封原因是违章建筑，不能办理按揭贷款，不能办理房屋过户，交易标的不合法，致使其买房目的不能实现”为由，将宋新诉至法院，要求解除诉争的房屋买卖合同，并要求宋新承担违约责任。宋新认为，诉争房屋买卖合同的标的本身无任何权利瑕疵，诉争合同签订及履行期间从未出现被查封、抵押之情况，宋新作为房屋所有权人有权处分。宋新与崔永新签订的房屋买卖合同不违反法律强制性规定，是合法有效的合同。该合同经双方签订后，已经开始实际履行。尽管履行中出现了城管部门要求对房屋交易进行限制的特殊情况，但宋新对于该等特殊情况事先并不知情，也无法预料，事后及时告知并积极采取解决措施。事实上，上述意外因素虽然导致标的房屋过户出现过暂时障碍，但该障碍仅仅存在了一个月余就已经消除。诉争的房屋买卖合同完全具备继续履行的条件，崔永新应当善意、恰当地履行合同义务，积极筹集资金向宋新支付后续购房款。反观崔永新的履约过程，早在上述障碍出现之前，早在2014年10月9日前，崔永新就有义务支付80万元，其实际支付日期为2014年10月12日，晚了3天；2014年10月31日，崔永新就有义务将“剩余首付款”90万元支付给宋新（即便按照宽限十天的约定，崔永新也应在2014年11月10日前付清）。而崔永新至今未支付“剩余首付款”（无论是按照50万元贷款计算的剩余首付款90万元，还是按照80万元贷款计算的剩余首付款60万元都没有支付）。从这个角度讲，自2014年11月11日起，崔永新就处于持续违约状态，宋新依法有权行使先履行抗辩权，即有权在崔永新支付相应款项前，拒绝为其办理标的房屋的过户手续。在从宋新处获悉城管部门申请暂时限制标的房屋过户后，崔永新不与宋新协商如何排除障碍以继续履行合同，反而不正当地利用这一意外情况提起诉讼，掩盖其毁约意图。崔永新在本诉讼中主张的“宋新根本违约，合同目的无法实现”的主张缺乏事实和法律依据，其要求解除合同本身就已经构成了严重违约。崔永新提出的解约理由是违建的拆除影响到诉争房屋买卖合同目的的实现。宋新认为，违建拆除是根据主管部门要求所为，且该部分并不属于合同约定的房产所载面积范围，不构成对诉争房屋买卖合同项下卖方义务的任何违反。崔永新系违法解除合同，尽管法律上宋新作为守约方有权要求崔永新继续履行合同，但鉴于如要求继续履行诉争合同，会涉及要求崔永新向银行申请办理购房贷款手续，如崔永新不配合办理该手续，宋新可能无法通过申请强制执行解决，只能另案要求其赔偿损失。鉴于崔永新执意解约之情况，综上，请求法院判令：1、依据诉争合同第七条第1项之约定、合同法第94条之规定，解除诉争房屋买卖合同；2、依据诉争合同第十条“补充条款”第1项、第七条第1项之约定，宋新要求崔永新承担“延迟支付剩余首付款”的违约金，自2014年11月11日起算，至付清之日止每日1150元，暂计至2015年1月31日小计94300元；3、依据诉争合同第七条第1、第2款，宋新要求崔永新承担解约违约金23万元。
崔永新在原审法院针对宋新的反诉答辩称：不同意宋新的反诉请求。宋新反诉主张崔永新违法解除合同与事实不符，真实情况是宋新违约在先致使合同目的不能实现，崔永新依法享有合同解除权。宋新以“2014年9月14日装修现状”交付不可能兑现，合同目的不能实现。宋新主张被拆除部分不属于合同约定的房屋所载面积范围，不构成对诉争房屋买卖合同项下卖方义务的任何违反，该主张不符合同约定。宋新的房屋被查封、违章建筑被拆除是合同目的不能实现的根本原因。宋新违约，应承担违约责任。宋新要求崔永新承担延迟交付首付款的违约责任，于法无据，享有先履行抗辩权的是崔永新而非宋新，剩余首付款未支付的原因是宋新造成的而非崔永新。即使目前房屋解除查封但不具有继续履行性，因为交易标的已经不再符合补充协议的约定要求，宋新要求崔永新支付重新装修费用10万元不符合合同约定，故崔永新对宋新的该项反诉请求不予认可，请法院依法予以驳回。综上所述，宋新违反买卖合同的第一条，不能保证所售房屋产权无查封可以办理权属过户、税务登记、贷款申请等与交易有关的各项事宜，宋新违约在先，持续违约超过15天达到解除合同的约定条件。2014年12月26日房屋虽然解除查封，但现状已经不能满足补充协议约定的交付条件，崔永新有权拒绝继续履行并依约解除合同。鉴于交易标的不可能达到交易约定标准和要求，合同目的不能实现，双方都要求解除合同。请法院依法判决解除合同，并支持崔永新的诉求。
原审法院审理查明：103号房屋登记的房屋所有权人为宋新，房屋所有权证书登记的建筑面积为63.04平方米。宋新在未依法取得建设工程规划许可证的情况下于上述房屋处自行加建了阳光房与厨房等建筑物。2014年9月14日，宋新（出卖人、甲方）与崔永新（买受人、乙方）签订《北京市房屋买卖合同》，约定宋新将103号房屋出售给崔永新，建筑面积为63.04平方米，房屋成交价格为230万元，买受人在签订合同时支付定金10万元。合同约定“甲方保证所售房屋符合国家及北京市房屋上市交易的政策规定。房屋产权无查封、无债务纠纷”。合同第十条补充条款约定“1、双方协定自签订合同之日起十五个工作日内，乙方向甲方支付首付房款人民币捌拾万元整，剩余部分首付款于2014年10月31日前付清。（如乙方确有困难，甲方同意，可顺延10天）。2、该房屋甲方重新装修未完工，新装修费用和物品需要单独另行作价的，甲、乙双方同意自行协商”。同日，双方另行签订补充条款，约定“1、经过甲乙双方再次协商一致，甲方重新装修的费用是人民币壹拾伍万元整，其中包括整体的固定装修，整体厨柜，卫生间整体装修，卫浴设施，灯具，阳光房的整体装修，衣柜三个，窗帘四套，室外储藏室，另包含2014年房屋物业费和供暖费，水电费预存的费用，此笔款项乙方于甲方户口迁出后七个工作日内一次性结清。如乙方逾期支付则按银行日利息双倍支付违约金。2、甲乙双方约定，于过户当日甲方把本房屋附属的院子的使用权证明复印件转给乙方。3、甲方承诺房屋交付给乙方时所有的配套可以正常使用，装修完好（以目前装修现状为准），双方共同验收后于过户当日交于乙方使用”。
合同签订后，崔永新于2014年9月14日支付定金10万元。于2014年10月12日支付首付款80万元。双方于2014年10月办理了网签手续，并于2014年10月28日办理贷款面签，贷款金额为50万元。因崔永新需要增加贷款额度至80万元，故双方于2014年11月17日撤销网签。双方达成一致意见，约定剩余首付款为60万元，贷款金额为80万元。
因宋新建设的彩钢建筑物未依法取得建设工程规划许可证，2014年11月18日，昌平区房屋行政主管部门函告北京市昌平区城市管理综合行政执法监察局将涉案房屋进行行政限制。宋新将违法建设拆除完毕后，2014年12月26日，昌平区房屋行政主管部门函告北京市昌平区城市管理综合行政执法监察局将涉案房屋解除行政限制。因涉案房屋被行政限制，双方未再进行网签、面签及后续交易程序。崔永新于2014年12月4日得知诉争房屋被查封，于2015年1月23日得知诉争房屋解除查封。
另查，崔永新在签订房屋买卖合同之前到涉案房屋内看房，知道房屋面积等信息，对宋新加建的阳光房和厨房不包括在房屋建筑面积内一事知情。崔永新表示因其看中宋新加建的部分才愿意以230万元的价格购买房屋，现宋新将加建的部分拆除导致无法按照合同约定交付房屋，合同目的不能实现，故不同意继续履行合同。
原审法院认定上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、补充协议、收条、房屋所有权证书、情况说明、照片及双方当事人的陈述在案佐证。
原审法院判决认定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，崔永新与宋新签订房屋买卖合同时，宋新自行建造的建筑物已经存在，崔永新看中宋新加建的部分从而有意愿购买涉案房屋，且崔永新对于宋新自行建造的建筑物不包括在房屋建筑面积内一事知情，因此双方签订的房屋买卖合同既包括与房屋所有权证书上载明的建筑面积相对应的房屋，也包括加建部分的建筑物。因宋新建设的彩钢建筑物未依法取得建设工程规划许可证，故双方就该部分建筑物达成的买卖合同应系无效。因双方之间的买卖合同中包括无效部分，导致该房屋交易无法正常履行，无法实现合同目的，现双方均同意解除合同，故对于房屋买卖合同中有效的部分应予以解除。宋新应将崔永新支付的购房款共计90万元返还给崔永新。崔永新要求宋新支付90万元利息的诉求，于法无据，法院不予支持。对于房屋买卖合同部分无效的后果，双方均负有过错，应各自承担相应的责任，故双方均主张对方违约并要求对方承担违约责任的诉求，均依据不足，法院不予支持。关于宋新要求崔永新承担延迟履行的违约金一节，因该房屋买卖合同自签订时起就存在无效部分，合同无法正常履行，故宋新关于崔永新未依约支付购房款构成违约应支付违约金的主张，依据不足，法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除崔永新与宋新于二〇一四年九月十四日签订的《北京市房屋买卖合同》；二、宋新于本判决生效后七日内返还崔永新购房款九十万元；三、驳回原告崔永新的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告宋新的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宋新不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第四项，改判崔永新支付延迟支付购房款的违约金（按照每日1150元计算，自2014年11月11日起算至实际支付之日止，暂计至2015年1月31日小计94300元）和解约违约金23万元（合同约定成交价款的10%）；一、二审案件诉讼费用由崔永新承担。上诉理由是：原审判决认定事实不清。原审判决主观认定本案房屋交易无法正常履行，双方对于房屋买卖合同部分无效的后果均负有过错，双方均同意解除合同，无事实依据。由于崔永新恶意违约才导致交易未正常进行，宋新无奈才同意解除合同，宋新无任何违约行为，不存在过错，崔永新应承担解除合同的违约责任支付宋新解约违约金23万元。
崔永新答辩称：不同意宋新的上诉请求及理由，服从原审法院判决。宋新提出的崔永新违约问题崔永新不予认可，违约事实由宋新造成，故宋新要求的违约金赔偿崔永新不认可。宋新要求崔永新支付延迟支付购房款的违约金（按照每日1150元计算）崔永新不予认可。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：崔永新因看中宋新出售的房屋包括宋新自行加建的建筑物从而有意愿购买涉案房屋，崔永新对于宋新自行建造的建筑物不包括在房屋建筑面积内一事知情，因此双方签订的房屋买卖合同既包括房屋所有权证书上载明的房屋，也包括加建部分的建筑物。因宋新自行建设的彩钢建筑物未依法取得建设工程规划许可证，故双方就该部分建筑物达成的买卖合同应系无效。因双方之间的买卖合同中包括无效部分，导致该房屋交易无法正常履行，无法实现合同目的，现双方均同意解除合同，故对于房屋买卖合同中有效的部分应予以解除。宋新应将崔永新支付的购房款共计90万元返还给崔永新。对于房屋买卖合同部分无效的后果双方均负有过错，双方应各自承担相应的责任，故原审判决对双方均主张对方违约并要求对方承担违约责任的诉求不予支持并无不当。因该房屋买卖合同自签订时起就存在无效部分，合同无法正常履行，故宋新要求崔永新承担延迟履行的违约金依据不足，原审判决对此不予支持亦无不当。
综上所述，宋新的上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万五千六百八十六元，由崔永新负担四千零一十五元（已交纳），由宋新负担一万一千六百七十一元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费三千零八十二元，由宋新负担（已交纳）。
二审案件受理费六千一百六十五元，由宋新负担（已交纳四千七百五十元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一五年八月十四日
书记员 赵梦芸