安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一终字第00389号
上诉人（一审被告）：江苏万诚置业有限公司。
法定代表人：孙文化，该公司董事长。
委托代理人：付旭东。
被上诉人（一审原告）：于仨，男，1978年12月10日出生，汉族，泗县民兴农汽销售有限责任公司经理，户籍所在地安徽省泗县，居住地安徽省泗县。
委托代理人：崔旗，安徽三联律师事务所律师。
一审被告：江苏万诚置业有限公司泗县分公司。
负责人：石彦井，该分公司经理。
上诉人江苏万诚置业有限公司（简称万诚置业公司）因与被上诉人于仨、一审被告江苏万诚置业有限公司泗县分公司（简称万诚置业泗县分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院2014年6月9日作出的（2013）泗民一初字第00022号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月28日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与审判员许劲松、代理审判员杨俊举组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
于仨一审起诉称：于仨系拆迁户，2008年11月6日万诚置业泗县分公司与于仨达成拆迁协议，约定拆迁于仨位于泗县南二环以北、国防路以东的房屋，货币补偿于仨369820元。协议签订后，万诚置业泗县分公司因资金短缺一直未补偿于仨。2009年11月12日，于仨与万诚置业泗县分公司签订协议，约定万诚置业泗县分公司将泗水文苑小区A#楼101、l02号两套门市房（甲方窗口价700000元左右）以575000元的优惠价格出售给于仨，原补偿款369820元按月息2分计息至2009年11月12日，本息合计461300元，在协议签订时补偿款361300元直接冲抵购房款361300元，余款100000元自2009年11月13日起按2分计息至房屋交付之日，并约定2010年12月31日前将房屋交付给于仨，交付时于仨补齐房款。泗县拆迁三所所长徐殿卿对该协议予以见证。2012年春，万诚置业泗县分公司房屋建成后，于仨即要求与万诚置业泗县分公司结算并交付房屋，但万诚置业泗县分公司久拖不予结算，也不将房屋交付给于仨。2012年9月，当于仨再次要求万诚置业泗县分公司履行协议时，万诚置业泗县分公司竟然将于仨一楼101、102号房屋分成101、102、103号房，并无理要求于仨再支付房款150000元，否则将不履行协议，其行为严重损害了于仨合法权益。于仨认为，其与万诚置业泗县分公司签订的购房协议合法有效，万诚置业公司、万诚置业泗县分公司未按协议履行交付义务，其应当承担违约责任，并承担于仨的损失。请求判令：万诚置业公司、万诚置业泗县分公司将位于泗水文苑A#楼101、102号两套门市房（现101、102、103、201、202号房）交付给于仨；按照同地段同类房屋租金标准支付违约金，并承担本案诉讼费用。
万诚置业公司及万诚置业泗县分公司一审答辩称：1、并非万诚置业公司、万诚置业泗县分公司不交付房屋，而是双方对合同理解存在重大争议。2、于仨仍欠万诚置业公司的购房款，于仨主张支付租金缺乏事实依据。3、协议中所指的101、102两套房并非于仨理解的包括201、202房间。4、评估报告不全面，其仅能证明涉案房屋在争议期间可能产生的租金价值，并不能证明于仨未能取得租金价值的违约责任在于万诚置业公司及万诚置业泗县分公司。请求驳回于仨的诉讼请求。
根据于仨的申请，一审法院委托安徽淮海资产评估事务所对涉案房屋租金进行评估，评估价为127366元，评估费用为2000元。
一审法院查明：2009年11月12日，于仨与万诚置业泗县分公司签订一份协议，双方约定：乙方（于仨）购买甲方（万诚置业泗县分公司）所开发的泗水文苑小区A#楼101、102两套门市房，甲方窗口价700000元左右，现甲方以575000元优惠价格出售给乙方。按甲乙双方2008年11月6日签订的拆迁补偿协议甲方货币补偿乙方369820元，现按月息2分自2008年11月9日计息并经双方协商至2009年11月12日，本息合计甲方实际支付461300元。本协议签订时甲方直接用补偿款冲抵乙方所购的门市房款361300元，余款100000元按月息2分自2009年11月13日开始计息至乙方所购门市房交付之日止。乙方所购门市房交付时乙方补齐甲方的门市房款。门市房交付时间最迟2010年12月31日。合同签订后，万诚置业泗县分公司于当日给于仨出具两张收据，写明收到于仨461300元。该楼竣工后，于仨找万诚置业泗县分公司交涉，要求交付房屋。万诚置业泗县分公司以合同中101、l02套房不包括二楼201、202房为由只同意交付一层房屋，双方为此发生纠纷。另查明：101号房大致72．54㎡，102号房大致35.67㎡，201号房大致96.95㎡，202号房大致35.67㎡，101号房和201号房内置楼梯。本案在审理过程中，根据于仨的申请，一审法院作出（2012）泗民一初字第02040号民事裁定，对万诚置业公司所有的位于泗县泗水文苑小区A#楼101、102号两套门市房（包括图纸中标明的101、102、201、202号房）予以查封。
一审法院认为：一套房屋与一间房屋是有区别的，按照通常理解，一套房屋应不止一间房屋，结合本案涉及的房屋面积、价格、结构，应认定于仨所购买的101、102两套门市房包括101、102、201、202房。万诚置业泗县分公司在房屋竣工后，应及时将l01、102两套房屋交付于仨。万诚置业公司、万诚置业泗县分公司辩称101和102两套房不包括201和202房，与事实不符，依法不予采信。于仨要求万诚置业公司及万诚置业泗县分公司支付违约金，因双方在协议中约定：余款100000元按月息2分自2009年11月13日开始计息至乙方所购门市房交付之日止。乙方所购门市房交付时乙方找齐甲方的门市房款。门市房交付时间最迟2010年12月30日。因此该时间段（2009年11月13日至2010年12月31日，按约定月利率2分计息）利息约为27000元，万诚置业公司、万诚置业泗县分公司应当支付给于仨。于仨要求万诚置业公司、万诚置业泗县分公司按照同地段同类房屋租金标准支付违约金。因万诚置业公司、万诚置业泗县分公司至今未向于仨交付房屋，的确给于仨造成损失，对此请求，依法予以支持。依据评估报告，自2011年1月1日至2014年6月1日应支付于仨违约损失（2011年1月1日至2014年1月1日，计127366元，每月3538元，计算至2014年6月1日共计42个月×3538元）148594元。上述两项合计175594元。于仨依据协议尚欠万诚置业公司、万诚置业泗县分公司购房款113700元，两者相减，万诚置业公司、万诚置业泗县分公司应支付于仨61894元。因万诚置业泗县分公司不具备法人资格，其民事责任依法应由万诚置业公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、万诚置业公司于判决生效后十日内将泗县泗城镇泗水文苑小区A#楼101、102号（包括201、202号）两套门市房交付于仨；二、万诚置业公司于判决生效后十日内支付给于仨61894元。案件受理费9550元，保全费3370元，评估费2000元，合计14920元，由万诚置业公司负担。
万诚置业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、万诚置业公司出售给于仨的是101、102号两套门市房，房屋竣工后，万诚置业公司及时通知于仨上房，于仨却称应当交付101、102、103、201、202房，并拒绝支付剩余购房款110000余元，因而引发诉讼。一审判决认定101、102号门市房包含201、202房与事实不符。首先，双方协议约定的是101、102两套门市房，不应理解为上下二层，应以房产登记机关的最终编制为准，而房产登记机关登记的本案争议的房屋就是一楼的101、102号。其次，万诚置业公司对外出售的门市房均是一层和二层分开定价，如出售给于仨的门市房包含201、202号应在协议中注明。一审第一项判决认定事实不清，适用法律不当。2、一审第二项判决没有法律依据。因双方对交付房房屋间数存在争议，万诚置业公司才未交付房屋，同时于仨尚欠110000余元购房款未支付。依照正常的交易习惯，于仨应先付清购房款，万诚置业公司后交付房屋，于仨负有先履行的义务。请求判令：撤销一审判决，予以改判。
于仨答辩称：1、本案涉及的两套门市房101、102号实际包含201、202号，万诚置业公司有义务按照双方买卖合同的约定将101、102、201、202门市房交付于仨。2、双方约定交付门市房的时间是2010年12月31日，万诚置业公司应按约定的期限交付房屋，其未按期交房依法应承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，万诚置业公司因违约行为应向于仨支付违约金。请求驳回万诚置业公司的上诉请求。
万诚置业泗县分公司未出庭亦未答辩。
万诚置业公司、于仨二审所举证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
经二审审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1、双方争议的涉案房产范围应如何认定；2、于仨请求万诚置业公司支付违约金的主张能否支持。
（一）关于双方争议的涉案房产范围应如何认定的问题
根据于仨与万诚置业泗县分公司签订购房协议中的两套门市房的文字表述，综合万诚置业泗县分公司在泗县规划局、泗县房地产管理局备案的四份设计图纸及涉案房屋的布局、设计、利用等因素分析，101、102、201、202号门市房上下二层具有设计及利用上的不可分割性。一审法院结合涉案房屋面积、价格、结构等因素，认定于仨所购买的101、102两套门面房包括101、102、201、202房正确。万诚置业公司上诉提出争议房屋一、二层系分开出售，且房产登记机关编制登记的仅是一楼的101、102号门市房的主张，与其与于仨签订的合同约定的“两套”而不是“两间”及房屋涉及利用周边门市房的交易方式不符，故万诚置业公司上诉称101、102两套门面房不包括楼上201、202号房的观点不能成立，本院不予采纳。
（二）于仨请求万诚置业公司支付违约金的主张能否支持的问题
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿数额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中，于仨与万诚置业泗县分公司约定于仨购买的是101、102两套门市房，不仅包括一层的101、102号房，还包括二层的201、202号房。在双方约定的交房期限届满时，万诚置业泗县分公司未向于仨交付房屋，并在于仨向其催要房屋时以所售房屋不包含二层的201、202房为由拒不交房，存在违约行为。按双方约定，万诚置业公司在交付房屋时于仨应补齐剩余购房款，于仨基于万诚置业公司未交房而未付清剩余购房款不违反双方约定，万诚置业公司上诉称于仨负有先履行交付剩余购房款义务的辩解不成立，本院不予支持。万诚置业泗县分公司逾期交房应承担违约责任，于仨请求将涉案房屋租金价值作为违约金不违反法律规定。一审依据鉴定机构做出的结论，结合双方的约定，在扣除于仨下欠的购房款后，判决万诚置业公司在向于仨交付涉案房屋的同时，再支付给于仨61894元并无不当。万诚置业公司上诉主张一审判决第二项无法律依据的理由不成立，本院不予采纳。
综上，一审认定的事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人万诚置业公司的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9550元，由江苏万诚置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 许劲松
代理审判员 杨俊举
二〇一四年十月十四日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。