福建省厦门市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）闽02行终107号
上诉人（原审原告）陈彩凤，女，汉族，1975年10月13日出生，住厦门市思明区。
委托代理人王桂英、廖俊骜，福建旭丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）厦门市国土资源与房产管理局，住所地厦门市思明区湖滨中路518号。
法定代表人郭俊胜，局长。
委托代理人陈晓林，厦门市国土资源与房产管理局工作人员。
委托代理人伍毓锟，福建天衡联合律师事务所律师。
原审第三人杨卫东，男，汉族，1974年6月3日出生，住厦门市翔安区。
原审第三人杨兵，男，汉族，1968年4月21日出生，住厦门市思明区。
上诉人陈彩凤因诉被上诉人厦门市国土资源与房产管理局（下称厦门国土局）房屋抵押行政登记一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203行初78号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年5月22日公开开庭审理了本案，上诉人陈彩凤及其委托代理人王桂英、廖俊骜，被上诉人厦门国土局的委托代理人陈晓林、伍毓锟，原审第三人杨兵均到庭参加诉讼，原审第三人杨卫东经本院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审判决查明，案涉房屋登记在杨兵名下，位于厦门市××××室，现由陈彩凤居住使用。
2013年6月9日，陈彩凤、杨兵与案外人厦门泰城房地产经纪有限公司（下称泰城经纪公司）签订编号为0000736号《房产买卖协议》，协议约定杨兵将登记在其名下的案涉房产以292万元的价格出售给陈彩凤。协议还对具体付款方式、交房方式以及违约责任进行了约定，其中提及：陈彩凤应于2013年6月9日向杨兵支付定金20万元，于2013年6月25日支付190万元，剩余82万元由陈彩凤申请商业贷款，直接由银行转给杨兵。杨兵应于2013年6月25日办理提前还贷手续，并办理解除抵押登记。双方应于2013年7月15日前共同前往办理案涉房屋权属过户登记手续。当日，陈彩凤依照上述协议向杨兵转账汇款20万元，杨兵向陈彩凤出具收款凭证，确认收到该房款。2013年6月26日，陈彩凤再向杨兵转账汇款190万元，杨兵亦出具收款凭证，确认收到该款项，并注明由自己负责解押。
2013年7月11日，陈彩凤、杨兵与泰城经纪公司签订补充协议，对编号0000736号《房产买卖协议》进行补充：陈彩凤及杨兵同意于2013年7月11日委托泰城经纪公司签订厦门市网上买卖合同，并约定将2013年7月20日作为交房时间，过户时间为2013年7月30日前，各方应配合中介办理，取件单由泰城经纪公司保管。取件时三方同时到场，取件当日陈彩凤付清剩余房款82万元。上述补充协议签署当日，泰城经纪公司通过网上备案系统代陈彩凤与杨兵完成了案涉房屋存量房买卖合同签订。
2013年7月23日，陈彩凤与杨兵及泰城经纪公司签订房屋交割声明，确认杨兵已于当日将案涉房屋交付陈彩凤使用。
原审另查明，2011年12月21日，杨兵将案涉房屋抵押给中国建设银行股份有限公司厦门高科技支行（下称建行高科技支行）并办理抵押登记，担保金额为2104100元。
2013年7月5日，杨卫东与杨兵签订厦门市房地产抵押合同，合同约定担保主债权金额为280万元，抵押物即为本案涉房屋。同日，双方前往厦门国土局交易权籍登记中心申请办理抵押登记并提交申请表、借款合同、房地产抵押合同、申请人身份证明、离婚证、户口本、未婚声明书、同意交易声明、二押声明、房地产价值确认书及收件收据等材料，厦门国土局予以收件。
2013年7月15日，厦门国土局对杨兵名下的位于厦门市××××室房屋准予办理抵押登记，抵押权证号为厦国土房他证第201357979号，抵押权人为杨卫东，权利价值为280万元。
2014年4月18日，陈彩凤与杨卫东、杨兵及建行高科技支行房屋买卖合同纠纷一案，经厦门市湖里区人民法院审理并作出（2014）湖民初字第219号民事判决，其中判决：确认陈彩凤与杨兵于2013年6月9日签订的房屋买卖协议有效；杨兵应在判决生效之日起十日内清偿尚欠建行高科技支行的全部贷款并办理解除抵押权登记手续，并在注销抵押权登记后十日内协助陈彩凤办理案涉房产的过户登记手续等。该判决内容已经厦门市中级人民法院于2014年8月13日作出的（2014）厦民终字第2113号终审判决所维持，并已经发生法律效力。
2014年11月20日，杨卫东与杨兵、厦门市好家建筑工程有限公司、陈彩凤民间借贷纠纷一案，经厦门市翔安区人民法院审理并作出（2014）翔民初字第277号民事判决，该判决驳回陈彩凤的诉求，并支持杨卫东要求杨兵的还款要求，如杨兵未履行还款债务，杨卫东有权对杨兵提供的抵押物，即案涉房产进行折价、变卖或者拍卖的价款优先受偿。该判决内容亦经厦门市中级人民法院于2015年6月19日作出的（2015）厦民终字第1134号终审判决所维持，并已经发生法律效力。该终审判决认为，陈彩凤已实际支付大部分购房款，且案涉房屋亦交付陈彩凤实际使用，陈彩凤已事实上享有对案涉房屋的所有权。杨兵将案涉房屋作为借款抵押物，属于无权处分。但陈彩凤无法证明杨卫东与杨兵存在恶意串通情形，且案涉房屋担保的借款已经实际出借并办理抵押权登记，故按照《物权法》第一百零六条之规定，杨卫东已善意取得抵押权，有权对案涉房屋行使抵押权。
厦门市人民政府办公厅于2011年1月19日下发厦府办【2011】6号通知，转发厦门国土局制定的《厦门市存量房经济合同和交易合同网上备案方法》。该备案办法明确指出实行存量房交易合同网上备案的目的在于提高存量房交易信息的透明度，规范存量房经纪和交易行为，加强存量房交易结算资金管理，保障存量房交易安全，提高存量房交易登记效率，同时要求本市国有土地范围内的存量房交易，经纪合同和交易合同应当按规定进行网上备案。该网上备案系统由厦门国土局及下属房地产权籍登记中心负责管理。
原审认为，关于陈彩凤本次起诉是否超过法定期限的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条以及《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款等规定，从陈彩凤提供的证据，（2014）湖民初字第219号民事判决书内容可以看出，陈彩凤至迟于2014年2月26日开庭当日，应当知道案涉抵押登记行为内容。陈彩凤如对案涉抵押登记行为不服，理应在知晓抵押登记行为内容之后，在法定期限内提起行政诉讼。陈彩凤直至2016年4月1日才提起本次诉讼，但是从在案证据也可以看出，陈彩凤自知晓厦门国土局作出的案涉抵押登记之后，多次通过相关民事诉讼主张案涉抵押权无效，以维护其合法权益。考虑上述民事诉讼与案涉抵押登记具有一定关联，为更好地保护当事人诉权，对于相关民事诉讼期间予以酌情扣除，不认定陈彩凤超过起诉期限。
原审将案件的争议焦点归纳为：厦门国土局对案涉房屋抵押登记申请是否尽到审慎审查的法定职责。
针对该争议焦点，原审认为，首先，建设部《房屋登记办法》第四十三条规定，申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十二条进一步规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件。就在案证据看，债权人和债务人申请办理抵押权登记时，已经提交登记申请书、身份证明、房屋权属证书、抵押合同及借款合同等基本资料。同时，厦门国土局还根据抵押登记业务的需要，要求申请双方提交了杨兵婚姻状况声明、杨卫东知晓在办抵押为二押的声明以及房地产价值确认书等材料。据此，厦门国土局认为抵押登记申请材料齐全且符合法定形式，依法予以受理，并无不当。
其次，从《物权法》第十二条等规定看，登记审查过程中，登记机构主要承担查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项可以询问申请人；申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。《厦门经济特区土地房屋登记管理若干规定》第十四条规定，登记申请符合法定条件的，登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于土地房屋登记簿。该规定第十五条第一款进一步规定，有非法占用土地、违法建设等情形之一的，登记机构应当不予登记，书面告知申请人不予登记的原因，并将申请登记材料退还申请人。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十三条规定，登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起７日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。由此可见，厦门国土局在办理案涉抵押登记时，主要负有对申请材料真实性、一致性及合法性的审慎审查职责，并核实是否存在法定不予登记的情形，还可以根据需要对登记事项进行询问或者要求补充材料甚至实地查看。从申请人申请办理登记时提交的材料看，案涉房产明确登记在杨兵名下，签订抵押合同及办理抵押登记系申请人真实意思表示，杨卫东知晓房产已经设定抵押的情况，且与杨兵就案涉房产的价值进行确认，并在该确认价值内设定抵押权。厦门国土局据此认定案涉抵押登记申请符合《厦门经济特区土地房屋登记管理若干规定》、建设部《城市房地产抵押管理办法》等相关准予登记的要求，且未发现法定不予登记的情形，故予以办理登记，具有事实依据。
陈彩凤主张，厦门国土局在作出案涉抵押登记时，对案涉房产存在产权不明、有争议以及案涉抵押担保债权超过房产剩余价值等问题未进行核实，属于未依法、审慎地履行登记审查义务，并据此要求撤销案涉抵押登记行为。对此，原审法院具体分析如下：
关于案涉房产存在所有权不明、争议的问题。陈彩凤认为，其与杨兵已经就案涉房屋达成买卖协议并通过中介在网上系统备案，此时案涉房产产权正变更当中，应视为存在争议。在审查案涉抵押登记申请的过程中，厦门国土局应有能力，也有义务注意上述情况并作进一步核实。但是，《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房产交易合同已经网上备案，说明当事人就案涉房产达成买卖协议，但并不意味案涉房产所有权即行发生变更或受到限制，亦非准予抵押登记的法律障碍。从网上备案后至权属过户之前，案涉房产仍然登记在杨兵名下，不存在权属争议或不明的情况。陈彩凤主张该房产所有权不明、存在争议，属于法律规定不予办理登记的情形，缺乏依据，不予支持。
关于陈彩凤主张申请抵押登记所担保的主债权金额超过房产剩余价值的问题。《城市房地产抵押管理办法》第九条规定，同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。但该规定第二十二条第一款规定，设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。案件中，申请人向厦门国土局提交具有双方签字的房地产价值确认书，确定案涉房产价值为490.41万元。杨卫东在知晓案涉房产存在抵押的情况下，同意再次设定抵押，抵押价值为280万元，并未违反上述规定。陈彩凤据此主张厦门国土局未履行审慎审查义务，不予支持。
此外，抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一，根据《物权法》第一百零六条的规定，受让人受让不动产时是善意的，受让人取得该不动产的所有权；当事人善意取得其他物权的，与善意取得的所有权具有同样的法律效果。本案中，（2015）厦民终字第1134号终审民事判决已经确认，本案杨卫东善意取得抵押权，在此情况下，陈彩凤主张撤销案涉抵押登记，事实上亦无法获得支持。
需要指出的是，尽管从现行法律、法规、规章或者其他规范性文件的有关规定看，房产交易合同的网上备案并不直接影响物权登记的效力。但从《厦门市存量房经济合同和交易合同网上备案方法》及相关实施条例的制定目的及内容看，厦门国土局作为备案信息工作的组织和管理者，应当合理、恰当地使用、披露交易备案信息。相关信息的存在虽无法直接限制抵押登记行为的办理，但可能有利于交易者及时调整决策，行使民事救济权利，最大限度的提升房产交易的透明度和规范性，避免类似风险。因此，尽管厦门国土局作出案涉抵押登记未违反相关规定，但在相关交易合同备案信息的使用方面确实存在缺陷。对此，原审法院已向厦门国土局发出司法建议，建议其针对《厦门市存量房经济合同和交易合同网上备案方法》实施过程中出现的新情况、新问题及时研判并针对改进，以进一步提升房产交易信息的透明度，规范交易行为，保障交易安全。
综上所述，申请人提交的材料已经符合办理抵押登记的法定条件情况下，厦门国土局根据有关规定准予办理抵押登记，事实清楚，证据充分，适用法律、法规及规章正确，并无不当。虽然对于备案信息方面的披露和使用存在缺陷，但不足以认定厦门国土局违法作出案涉抵押登记。陈彩凤主张缺乏法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回陈彩凤的诉讼请求。一审案件受理费50元，由陈彩凤负担。
上诉人陈彩凤不服原审判决，向本院提起上诉称，1.原审判决中遗漏对已经查明的、有利于支持上诉人请求的关键事实的采信认定。被上诉人在原审庭审中陈述，“就经过网签的房产，如申请转移登记至网签买方以外的第三方，被上诉人就不予以直接办理登记而须向卖方询问确认情况”，该事实足以证明在实际操作中，网签与否是房产物权转移登记必须审查的信息之一，同样也是影响物权实现的抵押登记应当审查的信息，被上诉人未尽到审慎审查法定职责的事实足以认定；2.原审判决以案涉抵押登记对应的抵押权已在民事诉讼中得到生效法律文书确认为由，认定撤销案涉抵押登记在事实上无法得到支持，系不依法行使行政审判权的错误做法，案涉抵押权得以在民事诉讼中被认定合法有效，主要依据存在的抵押登记，而在民事诉讼中显然没有就抵押登记行为的合法性进行审查，也正是因此才有本案的行政诉讼。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第三条的规定，“不动产抵押登记的可诉性不受生效法律文书将其作为定案证据采用的影响”，由此体现的法理是行政诉讼应当不考虑抵押权民事审判结果、独立地对抵押登记行为的合法性进行审查，根据《行政诉讼法》的相关规定，被诉行政行为经审查不合法的，应当予以撤销；3.原审判决认定案涉房产不存在法定不予抵押登记的情形是错误的。讼争房产在办理抵押登记中亦办理了网签，而网签意味着交易房产的所有权即将发生变化，交易房产因此应当认定为权属不明或有争议，被上诉人在网签备案的情况下，仍然接受抵押登记申请为该房产办理抵押登记，属于明显未尽到审慎审查法定职责的行为。综上，应撤销原审判决，改判支持上诉人于原审所提出的诉讼请求。
被上诉人厦门国土局答辩称，1.网签并不是一种物权法上的登记行为，是政府从行政管理角度提供网络平台，网签合同本质是属于商品房买卖合同，只是一种债权，不是物权，不具有对世权；2.上诉人认为办理案涉抵押登记时存在争议，该理由不能成立，所谓争议是指双方对房产之间有诉讼争议，办理网签就认为产权存在争议没有相应的依据；3.被上诉人是行政机关，根据相关法律规定，没有相应的法定职权去审查抵押标的，及是否存有网签合同。
原审第三人杨兵认为，网签合同上没有其签名，该网签行为是无效的，抵押合同应认定为有效。
各方当事人向原审法院提交的证据材料均随案移送本院。各方当事人对原审判决所查明的事实均无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点为，厦门国土局在杨兵与陈彩凤已经办理房产交易合同网上备案情况下，为杨兵的房产办理抵押登记手续，该行为是否合法。
本院认为，认定该行为效力前，有必要先对讼争双方于前文中所提及的“网签”行为进行分析。《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》（厦府办[2011]6号）及实施细则规定，所谓“网签”指的是房产经纪合同或交易合同通过厦门国土局提供的交易平台进行网上备案，其目的是为提供存量房交易信息的透明度，规范存量房经纪和交易行为，加强存量房交易结算资金管理，保障存量房交易安全，提高交易登记效率。房产交易（包括由经纪机构撮合达成交易及交易双方自行协商一致而达成交易）应当办理网上备案，通过网上备案系统签订《存量房买卖合同》；若交易双方协商一致变更交易的，则应由原房产经纪机构通过网上办理变更备案登记或交易双方自行到交易登记中心办理注销交易的备案登记。交易信息未经变更或撤销的房产无法再次办理网上备案手续。可以认定，网上备案登记是存量房产转移登记的强制性环节，即产权转移登记时必须通过网上备案登记系统办理，而房产交易双方一旦就某房产的交易办理网上备案登记，该交易信息即已通过厦门国土局的备案平台予以披露，该房产的交易亦因纳入厦门国土局的监管范围，交易安全亦得到保障。
本案中，陈彩凤与杨兵于2013年7月11日签订房产买卖补充协议，并由房产经纪公司泰城房产公司办理存量房买卖合同网上备案手续、提交房地产转让及权属登记申请表。2013年7月5日，杨兵与杨卫东就讼争交易房产抵押事宜向厦门国土局申请办理抵押登记手续，2013年7月15日，厦门国土局为讼争房产办理了抵押登记手续，抵押权人为杨卫东，债务人及抵押人为杨兵。即在2013年7月11日至7月15日间，厦门国土局就讼争房产既接收到了该房产的交易（转让）登记申请信息，也受理了该房产的抵押登记申请。根据诚实信用原则及行政管理部门施行房产交易网上备案目的，房产交易发生后，除非原备案登记变更或撤销，因所涉房产的所有权正在发生变化，原所有权人即不可再对该房产进行限制房产所有权转让的其他设置；同样，房产办理抵押登记后，房产所有权人（抵押人）欲转让已办理登记的抵押物的，“应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”（《担保法》第四十九条）。而房产行政管理部门在原产权人既申请房产交易又申请房产抵押登记情况下，应告知原产权人通知买受人及抵押权人并取得各方意见，否则应认定房产行政管理部门未尽审慎审查义务。本案中，厦门国土局作为唯一掌握房产交易、抵押信息，行使房产交易、抵押登记职能的行政管理部门，应尽审慎审查之责，以规范交易行为、保障交易安全，其在审查讼争房产的抵押登记申请时，已经注意或应当注意到该房产亦办理了交易合同网上备案登记手续、权属即将发生变化，同时，本院生效民事判决亦认定杨兵办理抵押登记时对该房产无处分权,故厦门国土局为讼争房产办理了抵押登记手续，主要证据不足，依法应予撤销。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予撤销。上诉人陈彩凤的上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2016）闽0203行初78号行政判决；
二、撤销厦门市国土资源与房产管理局于2013年7月15日为杨兵名下的位于厦门市湖里区江头北路76号2203室房屋办理的抵押权人为杨卫东的抵押登记。
本案一、二审案件受理费各50元，均由厦门市国土资源与房产管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林琼弘
审 判 员 纪荣典
审 判 员 宋希凡
二〇一八年一月二十二日
代书记员 王美云
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
（二）适用法律、法规错误的；
（三）违反法定程序的；
（四）超越职权的；
（五）滥用职权的；
（六）明显不当的。
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。