天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初60799号
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司，地址天津市河西区友谊路5号北方金融大厦10层C座。
法定代表人李平，该公司总经理。
委托代理人吴娜，该公司员工。
委托代理人李玲玲，该公司员工。
被告张洪卫，大港油田。
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司与被告张洪卫物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月29日立案受理后，依法由代理审判员于康康适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴娜、李玲玲，被告张洪卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司诉称，原、被告系物业服务合同关系，提供物业服务的地点为天津市滨海新区港西新城春阳北里20-1-1703室，被告房屋面积为96.57平米，合同履行期间原告依约提供物业管理服务，已履行物业服务相应之合同义务，被告欠付2014年2月1日至2015年12月31日的物业费，虽经原告多次催要，被告仍拒绝支付，因此原告起诉到法院，请求依法判令：1.被告向原告交纳2014年2月1日至2015年12月31日的物业服务费2744.47元及逾期交纳的违约金2953.17元，共计5697.64元；2.本案诉讼费用由被告承担。
为证实自己的主张，原告提交如下证据：
证据1.入住通知书一份，证明物业服务管理费的收费日期起算时间，逾期收房的相关责任；
证据2.入住钥匙收取回执一份，证明房屋已经交付于被告；
证据3.确认书一份，证明被告已经阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解认同条款内容，同意严格遵守；
证据4.房屋交接单一份，证明被告验收房屋时房屋存在问题；
证据5.催费回访记录表一份，证明原、被告之间沟通物业服务费事宜；
证据6.业主手册一份，证明双方签订合同约定的权利和义务。
被告张洪卫辩称，春阳北里20-1-1703为其所有，2014年4月15日房屋交接时，发现房屋存在质量问题，与原告沟通后仍未解决，之后房屋并未入住，因此没有缴纳物业费。
为证实自己的主张，被告提交如下证据：
证据1.房屋交接单一份及回访记录表照片共五张，证明原告未对房屋修缮问题予以提及。
经审理查明，原、被告系物业服务合同关系，原告为被告所有的天津市滨海新区港西新城春阳北里20-1-1703室房屋提供物业服务。2013年12月31日原告通知被告办理春阳北里20-1-1703室房屋的交房手续，同日原、被告签订《前期物业服务协议》一份，对服务内容、双方的权利义务进行了约定（港西新城春阳北里20-1-1703室房屋建筑面积96.57平米，物业服务费1.25元／平米）。2014年4月15日，被告在办理房屋交接手续时发现房屋存在质量问题。因被告始终未按《前期物业服务协议》的约定向原告交纳物业服务费，原告诉至法院。
以上事实，有原、被告当庭陈述及双方提交的证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方享有协议上约定的权利义务，对双方均具有约束力。现原告按照《前期物业服务协议》提供了相应的物业服务，被告应当按照约定交纳物业服务费。被告已经办理完毕房屋入住手续，已经接收房屋。因《入住通知书》中约定物业费的起算时间为2014年2月1日，《前期物业服务协议》中约定物业服务费按照建筑面积1.25元／平方米／每月计算，并且包含了机电运行维护费。故原告主张014年2月1日至2015年12月31日的物业服务费2744.47元，本院予以支持，被告提出物业服务费从2014年4月15日开始计算于法无据，本院不予支持。
被告提出的房屋存在质量问题的抗辩理由与本案非系同一法律关系，被告可向房屋建设方或出卖方另行主张解决。被告其它抗辩未向法庭提交证据证明，本院不予支持。
关于原告主张的违约金2953.17元，虽双方《前期物业服务协议》中日欠交总额0.3%滞纳金的合同约定，但其明显超过法律规定的标准，本院依法予以调整，应按中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍的标准计算自2014年2月1日至2015年12月31日止的违约金，故违约金方面本院支持409元，超出部分本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百七十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
一、被告张洪卫给付原告港联物业（广州）有限公司天津分公司自2014年2月1日起至2015年12月31日止的物业服务费2744.47元及2014年2月1日起至2015年12月31日止的违约金409元，两项共计3153.47元，于本判决生效之日起五日内付清；
二、驳回原告港联物业（广州）有限公司天津分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由原告港联物业（广州）有限公司天津分公司负担11元，被告张洪卫负担14元。
本判决为终审判决。
代理审判员 于康康
二〇一六年四月十日
书 记 员 刘立刚
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。
6.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。