重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终3255号上诉人（原审被告）：黄国宴，男，1974年8月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：黄刚，重庆公鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市盛景实业有限公司，住所地重庆市江北区望海花园1号1-1，统一社会信用代码91500105203043190F。法定代表人：代政，董事长。委托诉讼代理人：曾晖，北京德恒（重庆）律师事务所律师。上诉人黄国宴因与被上诉人重庆市盛景实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初21830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黄国宴的委托诉讼代理人黄刚，被上诉人重庆市盛景实业有限公司的委托诉讼代理人曾晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄国宴上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，但合同签订后，上诉人将该房屋转租给了陈传劲和黎静，黎静之后转租给了周图宏，周图宏经营一段时间后，又转租给了杨逍遥。最后未缴纳租金的是杨逍遥。案涉房屋于2016年6月14日被上诉人公司的员工贴上封条，并在封条上盖了公司的印章和加了锁。上诉人认为，房屋租金应该是由最后一个承租人支付。同时，不同意支付违约金，即使有违约，也是实际承租人违约。重庆市盛景实业有限公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。重庆市盛景实业有限公司向一审法院起诉请求：1、解除重庆市盛景实业有限公司与黄国宴于2014年7月8日签订的重庆市房屋租赁合同；2、判令黄国宴腾空重庆市渝北区龙溪街道红锦大道25号拓展公寓2.3幢1-商场17号房屋并交付重庆市盛景实业有限公司；3、判令黄国宴支付2016年2月13日至2016年10月12日的租金，每月租金标准17875元/月，共计8个月的租金143000元，并自2016年10月13日起按17875元/月的标准支付逾期腾房占有使用费至实际返还时止；4、判令重庆市盛景实业有限公司无须返还黄国宴交付的保证金51072元；5、判令黄国宴支付违约金，违约金的计算方式2016年2月3日至2016年4月2日，每天按照17875元×5%，从2016年4月3日至2016年7月2日，每天按照17875×5%，从2016年7月3日至租金支付日止，每天按照17875×5%。一审法院认定事实：重庆市渝北区龙溪街道红锦大道25号拓展公寓2.3幢1-商场17号房屋的所有权人是重庆市创源房屋拆迁有限责任公司。2014年7月8日，以重庆市创源房屋拆迁有限责任公司为甲方（出租方）、以黄国宴为乙方（承租方）签订了一份《重庆市房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将位于重庆市渝北区龙溪街道红锦大道25号拓展公寓2.3幢1-商场17号出租给乙方，面积为122.6平方米。租赁期限自2014年10月13日至2016年10月12日，第一年租赁单价为138.86元/平方米/月，月租金为17024元/月，租金从第二年开始在上年基础上递增5%。2015.10.13—2016.10.12，每月租金为17875元。租金每季度付一次，首次租金在合同签订3日内支付，当期租金于届满前10日内向甲方支付下期租金，在租赁期内，乙方拖欠房租一个月以上的，甲方有权终止合同收回房屋。乙方向甲方交纳51072元作为保证金，租期未满甲方不退还保证金，租赁期满后乙方退还房屋及设施，甲方验收后退还保证金，如有人为破坏造成房屋及设施等损坏的乙方负责赔偿。乙方逾期交付房租，每逾期一日，按月租金的5%向甲方支付违约金。乙方如需转租，必须征得甲方的书面同意，并办理有关手续，否则按违约处理，甲方有权收回房屋解除租赁关系。合同还对其他方面进行了约定。2016年6月13日的重庆市江北区城市建设发展有限公司江北城发司发【2016】3号批复的主要内容为：根据区委区政府《关于印发的通知》、区委区政府《关于印发的通知》文件精神，重庆市盛景实业（集团）有限公司合并重组为重庆市江北区城市建设发展有限公司全资子公司，按照《重庆市江北区城市建设发展有限合并重组方案》安排，重庆市盛景实业（集团）有限公司将更名，并吸收合并创源公司、方鸿公司、江城公司（人员）。2016年7月12日，重庆市盛景实业（集团）有限公司名称变更为重庆市盛景实业有限公司。2016年5月23日的发票载明：缴费人为黄国宴，缴纳房租17023.81元，备注为拓展公寓2.3栋1-商场17号2016.1.13—2.12。黄国宴陈述对该发票真实性无异议，但是其他承租人缴纳的。重庆市盛景实业有限公司陈述房屋的租金是转账，提交的发票都是黄国宴在缴纳。第一次庭审黄国宴举示了的照片上显示封条的时间是2016年8月16日，第二次庭审黄国宴举示的照片上显示封条的时间是2016年6月14日。关于两张封条，重庆市盛景实业有限公司陈述没有贴过，不清楚是谁贴的，黄国宴陈述的应该是重庆市盛景实业有限公司的员工贴的。庭审中，重庆市盛景实业有限公司陈述现在案涉房屋没有收回，钥匙没有交还，不清楚房屋被转租出去了。黄国宴陈述，转租后的承租人没有跟重庆市盛景实业有限公司签订合同，因为转租出去了，钥匙在哪里不清楚。一审法院认为，重庆市创源房屋拆迁有限责任公司与黄国宴于2014年7月8日签订的《重庆市房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。重庆市盛景实业有限公司吸收合并了重庆市创源房屋拆迁有限责任公司，承接了其权利义务，应按《重庆市房屋租赁合同》享有权利，履行义务。《重庆市房屋租赁合同》中约定的租赁期限是2014年10月13日—2016年10月12日，重庆市盛景实业有限公司于2016年11月11日起诉，合同期限已经届满，对于重庆市盛景实业有限公司请求判令解除与黄国宴于2014年7月8日签订的重庆市房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持。黄国宴抗辩将房屋转租出去，但同时陈述转租后的承租人并未与重庆市盛景实业有限公司签订合同，黄国宴作为合同相对方，应按合同履行义务，合同到期后应将房屋交还出租人。现黄国宴并未举示证据证明将房屋交还重庆市盛景实业有限公司，对于重庆市盛景实业有限公司请求判令黄国宴腾空重庆市渝北区龙溪街道红锦大道25号拓展公寓2.3幢1-商场17号房屋并交付重庆市盛景实业有限公司的诉讼请求，一审法院予以支持。关于租金。黄国宴作为合同相对方应支付租金，举示的两张封条无法看出是谁贴的，且从时间上看，第一次庭审举示的一张是2016年8月份，第二次庭审举示的2016年6月份的，如果是重庆市盛景实业有限公司在2016年8月贴了封条，没有必要在之后再贴一张6月份的封条。故对黄国宴抗辩租金的缴纳日期截止在2016年6月之前的理由一审法院不予采纳。从发票载明的事项看，租金缴纳至2016年2月12日，对重庆市盛景实业有限公司请求判令黄国宴支付2016年2月13日至2016年10月12日的租金，每月租金标准17875元/月，共计8个月的租金143000元的诉讼请求一审法院予以支持；房屋至今未交还重庆市盛景实业有限公司，对于重庆市盛景实业有限公司请求判令黄国宴支付自2016年10月13日起按17875元/月的标准支付逾期腾房占有使用费至实际返还时止的诉讼请求，一审法院予以支持。合同约定“租赁期满后乙方退还房屋及设施，甲方验收后退还保证金”，现租赁期已满，一审法院认为黄国宴应当腾空房屋并交还房屋给重庆市盛景实业有限公司，保证金在退还房屋后应予以退还。对于重庆市盛景实业有限公司请求判令无须返还保证金51072元的诉讼请求，一审法院不予支持。合同约定“租金每季度付一次，首次租金在合同签订3日内支付，当期租金于届满前10日内向甲方支付下期租金”，黄国宴在2016年2月12日后的租金至今未付，属于逾期支付租金。合同约定“乙方逾期交付房租，每逾期一日，按月租金的5%向甲方支付违约金”，该标准超过了同期贷款利率的四倍，约定过高。按约定租金每季度支付，2016年2月13日—2016年4月12日的租金应于2016年2月3日前支付，2016年4月13日—2016年6月12日的租金应于2016年4月3日前支付，2016年6月13日—2016年8月12日的租金应于2016年6月3日前支付，2016年8月13日—2016年10月12日的租金应于2016年8月3日前支付，故对于重庆市盛景实业有限公司请求判令黄国宴支付违约金，是以17875元/月×3个月=53625元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，从2016年2月3日计算至款项付清日止；以53625元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，从2016年4月3日计算至款项付清日止；以53625元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，从2016年6月3日计算至款项付清日止；以53625元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，从2016年8月3日计算至款项付清日止的诉讼请求，一审法院予以支持；超出部分不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、黄国宴在本判决生效后十日内腾空重庆市渝北区龙溪街道红锦大道25号拓展公寓2.3幢1-商场17号房屋并交付重庆市盛景实业有限公司；二、黄国宴在本判决生效后十日内支付重庆市盛景实业有限公司2016年2月13日至2016年10月12日共计8个月的租金143000元，并从2016年10月13日起按17875元/月的标准支付逾期腾房占有使用费至实际返还时止；三、黄国宴在本判决生效后十日内支付重庆市盛景实业有限公司违约金，该违约金是以53625元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，从2016年2月3日计算至款项付清日止；以53625元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，从2016年4月3日计算至款项付清日止；以53625元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，从2016年6月3日计算至款项付清日止；以53625元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，从2016年8月3日计算至款项付清日止；四、驳回重庆市盛景实业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9260元，减半收取4630元，由黄国宴负担。二审期间双方均未向法庭举示新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据已查明的事实，2014年7月8日，重庆市创源房屋拆迁有限责任公司作为出租方与黄国宴作为承租方签订了《重庆市房屋租赁合同》一份，虽然其后上诉人将涉案房屋转租陈传劲和黎静，之后再次转租，但并不影响黄国宴作为合同相对人履行其合同义务，支付相应的租金。关于尚欠的租金问题。1、起算时间，从重庆市盛景实业有限公司举示发票载明的事项，房屋租金缴纳至2016年2月12日，而黄国宴并未举示其在之后有支付租金的行为，故租金起算时间应为2016年2月12日。2、截止时间，根据黄国宴举示的照片显示涉案房屋分别于2016年6月14日、2016年8月29日两次被贴上封条，虽然两张封条从照片上无法看出是谁张贴的，但从照片上可以辨认封条所加盖印章公司名称字数为15字，与出租方重庆市盛景实业有限公司以前名称重庆市创源房屋拆迁有限责任公司名称字数吻合，再结合黄国宴逾期支付租金，而重庆市盛景实业有限公司未举示任何催收的依据。本院认为，涉案封条应为重庆市盛景实业有限公司所张贴，该行为应视为出租方已收回房屋。鉴于第一次张贴的封条已被撕毁，涉案房屋的租金截止时间应为2016年8月29日。3、根据合同约定，每月租金标准为17875元/月，故黄国宴应付租金金额为117975元。关于违约金问题。本院认为，租赁合同约定“租金每季度付一次，首次租金在合同签订3日内支付，当期租金于届满前10日内向甲方支付下期租金”，黄国宴在2016年2月12日后的租金至今未付，属于逾期支付租金，应按合同约定支付违约金。合同约定“乙方逾期交付房租，每逾期一日，按月租金的5%向甲方支付违约金”，该标准超过了同期贷款利率的四倍，约定过高，予以调整，本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准支付资金占用费。合同约定按租金每季度支付，2016年2月13日—2016年5月12日的租金应于2016年2月3日前支付，2016年5月13日—2016年8月12日的租金应于2016年5月3日前支付，故对于重庆市盛景实业有限公司请求判令黄国宴支付违约金，是以17875元/月×3个月=53625元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，从2016年2月3日计算至款项付清日止；以53625元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，从2016年5月3日计算至款项付清日止。综上所述，黄国宴的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初21830号民事判决；二、黄国宴在本判决生效后十日内支付重庆市盛景实业有限公司自2016年2月13日至2016年8月29日的租金117975元；三、黄国宴在本判决生效后十日内支付重庆市盛景实业有限公司违约金，该违约金是以53625元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，从2016年2月3日计算至款项付清日止；以53625元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，从2016年5月3日计算至款项付清日止；四、驳回重庆市盛景实业有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费9260元，减半收取4630元，由黄国宴负担4000元，由重庆市盛景实业有限公司负担630元；二审案件受理费1590元，由黄国宴负担795元，由重庆市盛景实业有限公司负担795元。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  李盛刚代理审判员  彭松涛二〇一七年七月二十一日书 记 员  蹇 懿