广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初12367号原告：佛山市康键物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区狮山镇罗村乐安乐城一路南18号首层A区，组织结构代码59580300-4。法定代表人：梁兆恒。委托诉讼代理人：胡正方，广东佰德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帅，广东佰德律师事务所实习律师。被告：吴志文，女，1979年11月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：郭高汉，广东安南律师事务所律师。第三人：佛山市同键投资有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区岭南大道北100号一座1906室A区，组织机构代码56667134-8。法定代表人：庞国源。原告佛山市康键物业管理有限公司（以下简称“康键公司”）与被告吴志文租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依职权追加佛山市同键投资有限公司（以下简称“同键公司”）为本案第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序于2017年12月11日公开开庭审理了本案。原告法定代表人梁兆恒及其委托诉讼代理人胡正方、被告委托诉讼代理人郭高汉，均到庭参加了诉讼，第三人经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间关于佛山市南海区罗村街道乐安乐城一路南20号房屋（以下简称“涉案房产”）的租赁关系合法有效，被告继续履行房屋租赁合同；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年2月1日，第三人同键公司向原告出具《授权委托书》，授权原告对涉案房产进行出租。2012年7月9日，原告与第三人签订了《（合作协议）补充条款》，约定：第三人将涉案房产出租给原告使用，租赁期限为2012年8月1日至2017年7月31日。2015年4月，原告与第三人签订《房屋物业管理服务合同》，约定：第三人将涉案房产出租给原告使用。2015年5月10日，原告与第三人再签订《房屋物业管理服务合同（补充协议）》，约定：第三人将涉案房产出租给原告使用，租赁期限为20年，即自2015年7月1日起至2035年6月30日止。2016年7月1日，因第三人与庞国棉的民间借贷纠纷，债权人庞国棉与第三人共同向佛山市中级人民法院提交了《带租拍卖申请书》，申请拍卖涉案房产以实现庞国棉的债权，该院作出（2016）粤06执77号执行裁定，裁定对被执行人同键公司提供并作为抵押的涉案房产进行带租约拍卖。2017年4月26日，经公开拍卖（拍卖公告上清楚注明为带租拍卖），涉案房产的所有权最终由被告以13042522元的最高价格竞得。2017年5月10日，法院向承租人发出了通知书，要求承租人将2017年4月27日之后的房屋租金向被告进行支付，不得再向原产权人或财产管理人支付。原告在收到上述通知后，通过电话、发送通知、登报公告等方式多次与被告联系，要求其提供租金收款账户并继续履行原房屋所有人即第三人与原告所签订的房屋租赁合同，但均被被告拒绝。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》的通知第一百一十九条的规定，原告与第三人签订的房屋租赁合同对被告继续有效，被告应继续履行房屋租赁合同的义务。第三人作为房屋产权人、债务人认可与原告之间的合同为租赁合同，第三人与房屋抵押权人、债权人庞国棉均申请法院带租约拍卖，法院在拍卖公告上已经清楚注明涉案房产为带租拍卖，而被告在明知涉案房产为带租拍卖的情况下仍参与竞拍并最终取得房屋所有权，其参与竞拍的行为应视为是对涉案房产带租拍卖的认可，亦即系对涉案房产原被告双方租赁关系的认可。由此可见，原告与同第三人签订的房屋租赁合同对被告应继续有效，被告有义务按照2015年10月原告与第三人签订的《房屋物业管理服务合同（补充协议）》的约定，继续履行房屋租赁合同。被告辩称：1.原告与第三人的租赁合同成立于第三人抵押权设立后，依据物权法第一百九十条的规定抵押权设立后抵押财产出租的该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。被告是从抵押权人实现抵押权的过程中买受涉案房产，被告有权对原告与第三人之间的租赁合同不予承接。而且，涉案房产存在严重的违法使用行为，原告将涉案房产2-4层用于住宿用途违反了土地的使用性质，故被告有权要求原告排除涉案房产的违法状态。综上，请法院驳回原告全部诉讼请求。2.不同意继续履行原有的房屋租赁合同。第三人提交答辩状辩称：一、第三人与原告签订《授权委托书》及《（合作协议）补充条款》，将涉案房产出租给原告属实。2011年9月10日，第三人与原告负责人梁民标签订了《合作协议》，将位于佛山市南海区罗村街道乐安乐城一路南18号（主楼）租给梁民标。2012年2月1日，第三人向原告出具《授权委托书》，授权原告对涉案房产对外进行出租。2012年7月9日，原告与第三人签订了《（合作协议）补充条款》,以协议形式对《授权委托书》的内容作了补充约定，约定租赁期限为2012年8月1日至2017年7月31日。2015年4月原告与第三人签订《房屋物业管理服务合同》，约定第三人将涉案房产继续出租给原告使用，2015年5月10日，原告与第三人再签订《房屋物业管理服务合同（补充协议）》，约定第三人将涉案房产继续出租给原告使用，并明确租赁期限为20年，即自2015年7月1日起至2035年6月30日止。二、第三人将涉案房产抵押给庞国棉用于民间借贷，后因未偿还全部借款，涉案房产被法院依法带租约拍卖，买受人被告依法承接了涉案房产。2014年，第三人与庞国棉因民间借贷事宜产生纠纷，因前述涉案房产已经租赁给原告，而后该房屋又作为抵押物抵押给了庞国棉用于借款，故债务人第三人与债权人庞国棉共同向法院提交了《带租拍卖申请书》，申请拍卖涉案房产以实现庞国棉的债权，经法院作出（2016）粤06执77号执行裁定，裁定对被执行人第三人提供并作为抵押的涉案房产进行带租约拍卖。2017年4月26日，法院在淘宝网司法拍卖平台上对涉案房产进行公开拍卖（拍卖公告上注明为带租拍卖），涉案房产的所有权最终由被告以13042522元的最高价格竞得。2017年5月10日，法院向涉案房产的承租人发出了通知书，要求承租人将2017年4月27日之后的房屋租金向被告进行支付，不再向原产权人或财产管理人支付。综上，第三人认可与原告之间就涉案房产达成租赁协议的事实，被告在明知涉案房产为带租拍卖的情况下仍参与竞拍并最终取得房屋所有权，其参与竞拍的行为应视为是对涉案房产带租拍卖的认可，亦即对涉案房产原被告双方租赁关系的认可。因此，被告作为涉案房产承接人，有义务按照带租拍卖的规定以及第三人与原告签订的各项协议的约定，继续履行房屋租赁协议。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织到庭各方对证据进行质证。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。对到庭相对方无异议的证据，本院确认真实性并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告举证3《授权委托书》、举证5《房屋物业管理服务合同》、举证6《之补充协议》、举证17的收据14张，均为原件，被告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。根据上述采信的证据及原被告的陈述，本院确认以下事实：涉案房产位于佛山市南海区罗村街道乐安乐城一路南20号，原登记权属人是第三人，原登记抵押权人是案外人庞国棉。2015年4月3日，第三人（甲方）与原告（乙方）签订《房屋物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对涉案房产对外出租及进行物业管理，物业服务期限为20年，等等。2015年5月10日，第三人（甲方、出租人）与原告（乙方、承租人）签订《之补充协议》，约定：就双方于2015年4月3日签订的《房屋物业管理服务合同》，从2015年7月1日起变更房屋物业管理合同为房屋租赁合同，租赁期限20年，自2015年7月1日起至2035年6月30日止，等等。广东省佛山市中级人民法院在庞国棉申请执行李镜志、同键公司民间借贷合同纠纷一案的执行过程中，于2017年4月25日至26日在该院淘宝网司法拍卖（变卖）平台上公开拍卖涉案房产，并明确为带租拍卖，经竞拍，被告以最高价格竞得涉案房产。广东省佛山市中级人民法院于2017年5月10日作出（2016）粤06执77号之三执行裁定，对上述情况予以确认，并裁定涉案房产的财产权归被告所有，该财产权自裁定送达被告时起转移。该院于同日作出《通知书》，通知涉案房产的承租人向被告支付2017年4月26日之后的租金。2017年6月6日，原告在佛山日报刊登《房屋租赁合同权利义务承接通知书》，通知被告提供收款账户信息以便原告支付2017年5、6月的租金及房屋租赁押金。本院认为：原告与第三人之间的《房屋物业管理服务合同》、《之补充协议》，是双方的真实意思表示，依法有效。被告通过司法拍卖竞得涉案房产，该房产是带租拍卖的，原告与第三人之间的租赁合同关系的中出租人的权利义务一并转让给被告，即《房屋物业管理服务合同》、《之补充协议》中“甲方”的权利义务由被告承继，被告辩称其有权拒绝承接该权利义务，缺乏依据，本院不予采纳。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告佛山市康键物业管理有限公司与被告吴志文就2015年4月3日《房屋物业管理服务合同》、2015年5月10日《之补充协议》项下的租赁物存在租赁关系。本案受理费100元（原告已预交41470元），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付予原告，本院不另收退。对原告已多预交的受理费41370元（41470-100），在本判决发生法律效力后十日内经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁惠妍人民陪审员  何凤微人民陪审员  黄艳滨二〇一七年十二月二十日书 记 员  邓莹莹