舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟普民初字第92号
原告孙则民。
委托代理人（特别授权）苗月娟，女，1953年1月14日出生，汉族，住舟山市普陀区东港街道中昌街***号颐景园**幢***室。
被告舟山东方大港置业有限公司，住所地舟山市普陀区东港开发区滨海地块。
法定代表人王赛聪，董事长。
委托代理人（特别授权）徐舟波，浙江星岛律师事务所律师。
原告孙则民诉被告舟山东方大港置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理，依法由代理审判员黄诗乔适用简易程序于2015年3月3日、2015年3月26日两次公开开庭进行了审理。原告孙则民及委托代理人苗月娟、被告舟山东方大港置业有限公司的委托代理人徐舟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙则民诉称，原、被告于2010年4月27日签订了一份租赁合同，约定：原告将其所有的位于舟山市普陀区灵秀街234号房屋出租给被告使用，租赁期限两年，租赁期满被告有权续租一年，租金每半年支付一次，分别于每年6月8日前和12月8日前支付。原告同意被告在租赁相邻店面的前提下，拆除两店面之间的分户墙，但须在被告承租期结束后，对拆除的分户墙恢复原状。在租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告应按年租金20%支付违约金。合同签订后，双方按约履行合同。2013年5月30日，双方就房屋租赁事宜重新签订了一份合同，约定租赁期限暂定两年，年租金为250000元，租赁期满12个月时，如被告不再续租，需提前2个月通知原告，其余内容与第一份合同一致。根据合同约定，2014年12月8日，被告应支付原告半年租金125000元，经原告催讨，被告以各种理由拖延，并于2014年12月12日致电原告，称其不再续租房屋，同日原告到租赁房屋时发现屋内东西已经搬空。后原、被告进行协商，被告承诺会按合同约定承担20%的违约金，并支付一个月租金作为赔偿，但被告仅于2014年12月22日向原告银行卡汇入25800元（2014年12月9日至2015年1月8日的租金20800元及迟延支付的违约金5000元），之后却表示违约金过高，不同意支付。被告承租房屋后拆除了原告房屋与相邻店面的分户墙，并封堵了租赁房屋二楼临街的半面玻璃墙，但未恢复原状。原告认为被告未向原告交付钥匙办理交接手续，亦未对租赁房屋恢复原状，其擅自退租的行为已构成违约，故诉至法院，请求：1.确认原、被告于2013年5月30日签订的房屋租赁合同于2015年3月18日解除；2.判令被告立即支付2015年1月9日至2015年3月18日的租金48500元；3.判令被告支付违约金50000元；4.判令被告支付给原告恢复租赁房屋原状的费用20000元。
为证明自己主张所依据的事实，原告孙则民向本院提交了如下证据（均系复印件）：
一、房屋所有权证，拟证明租赁房屋系原告所有的事实。
二、原、被告于2010年5月4日、2013年5月30日签订的两份租赁合同，拟证明原、被告对租金、支付方式、违约情况等作出了约定的事实。
被告舟山东方大港置业有限公司答辩称，被告于2014年12月12日告知原告不再承租，同时搬离租赁房屋，并将钥匙归还给原告，双方之间的租赁合同于2014年12月12日已经解除。退租后原、被告进行过协商，但未能达成一致意见。被告认可其未对原告诉称的两处房屋改动进行恢复原状，愿意支付恢复费用10000元。同时被告表示其擅自退租确实违约，愿意赔偿原告经济损失，但违约金标准过高，请求法院降低。
为证明自己辩称所依据的事实，被告舟山东方大港置业有限公司向本院提交了发票及付款单七张（均系复印件），拟证明被告已付清2014年12月8日之前的全部租金，且10000元押金尚在原告处的事实。
本院经审理查明的合同约定事实与原告诉称的一致。另查明，被告承租原告房屋后按约履行合同，2014年12月8日之前的租金已全部付清。被告于2014年12月12日电话告知原告要求退租上述房屋，并于同日搬离，但未对房屋恢复原状。双方就退租问题曾进行过协商，口头达成了初步意向，被告于2014年12月22日支付给原告25800元（作为2014年12月9日至2015年1月8日的租金20800元及迟延支付租金的违约金5000元），因原告认为上述赔偿额低于之前协商确定的金额，最终双方未能达成一致意见。被告签订合同时交付的10000元押金尚在原告处。本院于2015年3月12日组织双方进入租赁房屋进行查验，被告将大门钥匙交付给原告。
以上事实，由原、被告陈述，租赁合同等证据予以证实。
本院认为，租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为合同何时解除，违约金是否需调整及恢复房屋原状的费用。一、关于合同的解除时间，根据双方签订的租赁合同及市场交易习惯，承租人退租应履行告知出租人、腾退租赁房屋以及返还房屋钥匙使房屋处于出租人控制状态等义务。被告虽辩称其于2014年12月12日致电原告要求退租，腾退了房屋并交还了房屋钥匙，但原告对交还钥匙的事实不予认可，且被告未能提供证据证明该节事实，故本院对被告已于2014年12月12日完成退租手续的抗辩意见不予采纳。本院于2015年3月12日组织双方进入租赁房屋进行现场查验时，被告向原告交付了钥匙，该房屋已实际处于原告控制之下，故本院认定该日为被告退租手续完成之日，即双方解除了租赁合同。双方均确认被告租金支付至2015年1月8日止，故被告尚应支付给原告自2015年1月9日起至2015年3月12日止的租金为43750元，扣除被告尚在原告处的押金10000元，实际应支付33750元。二、关于违约金，被告擅自退租构成违约，且双方又对违约金有过约定，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请予以支持。被告提出双方约定的退租违约金50000元过高，请求调整，鉴于双方在合同中约定如被告不再续租，需提前两个月通知原告，可推知双方认可房屋重新出租的空置损失为两个月租金，故本院根据公平原则酌定被告应支付给原告两个月的租金41667元作为退租违约金。三、关于恢复房屋原状的费用，原告要求被告支付恢复房屋原状费用20000元，但其未能提供并合理解释上述费用的依据，本院结合现场查看情况并充分考虑原、被告意见，酌定被告应支付给原告恢复原状费用为15000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2013年5月30日签订的房屋租赁合同于2015年3月12日解除。
二、限被告舟山东方大港置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告租金33750元、违约金41667元、恢复房屋原状费用15000元，合计90417元。
三、驳回原告孙则民的其他诉讼请求。
案件受理费3383元，减半收取1691.5元，由原告孙则民负担401元，被告舟山东方大港置业有限公司负担1290.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
代理审判员 黄诗乔
二〇一五年三月三十日
代书 记员 左雯洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。