浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终2722号上诉人（原审原告）：上虞市百官街道金通华府业主委员会，住所地：绍兴市上虞区百官街道金通华府会所。负责人：王海容，主任。委托诉讼代理人：陈向阳，业主委员会委员。被上诉人（原审被告）：绍兴点线建筑装饰设计工程有限公司，住所地：绍兴市上虞区百官街道峰山南路422号，组织机构代码：66711584-2。法定代表人：许高峰，董事长。委托诉讼代理人：季洁，浙江左右律师事务所律师。原审被告：许高峰，男，1984年8月31日出生，汉族，住绍兴市上虞区。委托诉讼代理人：季洁，浙江左右律师事务所律师。上诉人上虞市百官街道金通华府业主委员会（以下简称金通华府业主委员会）因与被上诉人绍兴点线建筑装饰设计工程有限公司（以下简称点线公司）、原审被告许高峰房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市上虞区人民法院（2016）浙0604民初7652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院院长批准延长审限一个月，现已审理终结。上诉人金通华府业主委员会不服一审判决，向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对一审法院认定的本案主体系上诉人与被上诉人以及双方签订的房屋租赁合同、商铺租赁合同的情况均没有异议。二、被上诉人在讼争房屋里面设立楼梯的行为在前、所谓的设计变更在后，一审法院关于“经原建筑设计单位认可，其在上下房屋之间开设楼梯仅是对房屋内部结构的改变”的认定与事实不符。1、（2013）绍虞民初字第1740号案件的立案时间为2013年12月17日，陈向阳诉称许高峰在改造租赁房屋的过程中改变了房屋结构，而被上诉人一审时提交的浙江大学建筑设计研究院有限公司出具的设计变更单的日期为2014年1月6日，也就是说，在所谓的设计变更之前，被上诉人已经完成了打通一、二楼之间楼板的行为，根据我国《建筑法》第四十九条规定，涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。被上诉人的行为完全违反了该条款的规定。2、一审法院认定的“经原建筑设计单位认可”与事实不符。浙江大学建筑设计研究院有限公司设计联系/变更单中的内容并不是设计变更，而是根据现场情况加固，即被上诉人设立楼梯的行为并没有经过“经原建筑设计单位认可”，一审法院认定的“经原建筑设计单位认可”没有事实依据。3、根据建设部制定的《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第一款规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构，根据该规范性文件的规定，只有变动建筑主体和承重结构，才需要原设计单位或其他有资质等级的设计单位提出设计方案，如果不涉及建筑主体和承重结构的，并不需要原设计单位或其他有相应资质等级的设计单位提出设计方案，一审法院一方面认定经原建筑设计单位认可，一方面又认定其在上下房屋之间开设楼梯仅是对房屋内部结构的改变，并未改变房屋的主体结构和承重结构，自相矛盾。三、被上诉人提供的2013年12月27日绍兴市上虞区建筑业管理局出具的函件可证明被上诉人的装饰装修行为包括：将一、二楼之间的楼板打通，并改动了一、二楼的剪力墙，而根据建设部发布的《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，被上诉人打通一、二楼的行为完全改变了建筑的主体结构和承重结构。上诉人询问专业人士得知，所谓的内部结构是相对于外部结构而言，与建筑物的主体结构和承重结构并非同一分类，主体结构、承重结构既有位于建筑物内部的，也有位于建筑物外部的，并非位于建筑物内部的就不是建筑物主体结构和承重结构。根据百度百科对剪力墙、楼板的名词解释可知，一审法院认定被上诉人装饰装修行为没有改变房屋主体结构和承重结构与事实不符，也没有相应的依据。四、被上诉人的装饰装修行为并未经过上诉人许可。根据建设部发布的《住宅室内装饰装修管理办法》第十三条第二款规定，非业主的住宅使用人对住宅室内进行装修，应当取得业主的书面同意。到目前为止，被上诉人的装修行为未向上诉人征求过意见，更没有取得上诉人的书面同意。涉案物业管理用房产权归全体业主所有，即便被上诉人可以通过“特殊”渠道取得所谓的“设计变更”，但上诉人作为所有权人不同意上述装修行为，被上诉人的行为损害了房屋结构的完整性，造成了建筑物的安全隐患，也侵犯了上诉人的财产权益。五、一审法院适用法律与认定事实相互矛盾。一审法院一方面认定被上诉人的行为没有改变房屋建筑的主体结构和承重结构，另一方面又适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条和《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，存在基本事实与法律适用的矛盾。被上诉人点线公司、原审被告许高峰答辩称：一、点线公司、许高峰在承租的一楼、二楼增设楼梯是经过上诉人同意的，具体承租的先后过程以及将二楼承租下来的经过都在业主委员会副主任吴建军的调查笔录中能够体现，对房屋进行装饰装修的原因也是一审判决书所认定的为了提高承租房屋的使用性能。二、增设楼梯的行为符合要求，并未破坏房屋结构，被上诉人在一审中提供的设计公司的证明足以证明增设楼梯的行为符合原设计要求，而且，这不需要被上诉人提供证据，既然上诉人提出装修影响了房屋主体结构和承重结构，就应举证证明，上诉人提交的百度百科等说明并不能证明房屋结构被破坏的事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告金通华府业主委员会向一审法院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同及商铺租赁合同；二、被告恢复承租物业原状（恢复一二层物业用房的楼板结构及其他破坏的承重墙、梁等结构）；三、被告支付房租费12500元（暂计算至起诉之日止），并支付自起诉之日起至搬离之日止的房租费（按合同约定计算）；四、被告腾退并归还租赁的商铺及房屋；五、本案诉讼费由被告承担。第二次开庭庭审中原告变更诉讼请求：撤回上述诉讼请求的第三项，其他诉讼请求不变。一审法院查明：位于上虞区百官街道峰山南路422号商铺及金通华府景和苑22幢西侧（2单元）201室、202室的房屋系金通华府的物业经营用房。2013年7月10日，原告金通华府业主委员会委托该小区的物业管理单位即中奥物业上虞分公司对外签订租赁合同。中奥物业上虞分公司根据金通华府业主委员会的通知，将金通华府景和苑22幢西侧（2单元）201室、202室的房屋出租给被告点线公司，并签订了《房屋租赁合同》。租赁时间为2013年9月1日至2018年8月30日，为期五年，租金每年10000元。2013年9月1日，原告金通华府业主委员会作为出租方（甲方）与许高峰作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定将金通华府峰山南路422号商铺出租给乙方。租赁时间为2013年9月1日至2018年8月31日，租金每年26000元。由乙方自行承担房屋的装修或改造费用，装修或改造应当遵守相关法律规定和物业管理制度。上述《商铺租赁合同》系原告在向该院起诉立案时作为证据之一提交。该院在审理过程中查到：不同的合同双方在同一时间、相同的合同内容就“金通华府峰山南路422号商铺”签订了三份《商铺租赁合同》。除了上述原告提交的一份《商铺租赁合同》外，还有以出租方（甲方）中奥物业上虞分公司与承租方（乙方）点线公司，中奥物业上虞分公司与点线公司、许高峰签订的《商铺租赁合同》各一份。经该院庭审指出，原告提出该三份合同以“出租方（甲方）中奥物业上虞分公司与承租方（乙方）点线公司”签订的《商铺租赁合同》为有效合同请求解除，其他二份作为无效合同请求一并予以确认。又查明，（2015）绍虞民初字第608号案件审理过程中经该院现场查勘，该生效判决已确认：案涉营业房一层与二层原本不连通，从一层无法进入金通华府小区。被告点线公司将一、二层之间楼板打穿，建造楼梯连通。通过被告点线公司自行建造的楼梯上二楼，在二层过道有一门，打开后为双电梯和楼道。按照原来的建筑设计，从该门可以通过楼道和电梯进入金通华府小区。现该楼道已用砖墙封堵，双电梯均设置为在二层不停，目前通过第二层营业房已无法进入金通华府小区。外设广告牌亦未发现有任何安全隐患。（2013）绍虞民初字第1740号案件生效判决也已确认：房屋出租后，由点线公司对出租房屋进行装修。被告许高峰于2013年9月12日注册成立上虞市百官点线棋牌室。上述出租房屋被用于棋牌室的经营。后居住于上虞区百官街道金通华府景和苑22幢301室、302室的住户，以棋牌室在经营过程中产生的装修问题、噪音、排烟等污染给两住户的正常生活带来影响为由，多次向小区业主委员会及有关部门投诉。业主委员会和有关部门也多次组织双方进行协商，但未能达成一致意见。后两住户向该院提出诉讼。（2013）绍虞民初字第1740号案件判决：被告许高峰在判决生效后十日内停止设立在上虞区百官街道金通华府景和苑22幢201室、202室内的上虞市百官街道点线棋牌室的经营活动。现上述房屋及商铺租赁期限分别至2018年8月30日及2018年8月31日，因尚未到期，仍由被告点线公司作为营业房使用。上述二份生效判决均已确认：案涉房屋及商铺系金通华府的物业经营用房，由金通华府业主委员会委托该小区的物业管理单位中奥物业上虞分公司对外签订租赁合同。中奥物业上虞分公司根据业委会的通知，将峰山南路422号及景和苑22幢201室、202室的房屋出租给被告点线公司，并签订两份书面租赁合同。一审法院认为：第一，关于原、被告主体问题。案涉商铺及房屋已有生效判决确认，由原告金通华府业主委员会委托该小区的物业管理单位中奥物业上虞分公司对外签订租赁合同，将案涉商铺及房屋出租给被告点线公司，并签订两份书面租赁合同。故原告作为案涉房屋的管理人和委托出租人，可以承受出租人一方的权利和义务，被告点线公司作为案涉房屋的承租人也同时享有承租人的权利和义务，故原告金通华府业主委员会与被告点线公司为本案适格主体。但经庭审查明，追加的被告许高峰不符合本案被告主体资格，特此指正，不再另行书面通知其退出诉讼。第二，关于租赁合同的效力问题。根据查明的事实，原告金通华府业主委员会委托该小区的物业管理单位即中奥物业上虞分公司，分别于2013年7月10日、2013年9月1日对外与被告点线公司签订的《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，上述两份租赁合同合法有效。另二份即2013年9月1日，原告金通华府业主委员会作为出租方（甲方）与许高峰作为承租方（乙方）、中奥物业上虞分公司与点线公司、许高峰签订《商铺租赁合同》，系原告金通华府业主委员会在同一时间就同一租赁物签订了多个《商铺租赁合同》，从中也反映出原告管理上的混乱。从查明事实看，原、被告均已事实上认可系原告与被告点线公司签订了《商铺租赁合同》作为有效合同并已实际履行，故对该二份多签的《商铺租赁合同》应视为并未成立。第三，关于双方签订的房屋及商铺租赁合同是否应予解除。首先，承租人应当按照法律规定和合同约定使用租赁物。同时根据合同约定，被告可对承租商铺进行装修或改造。根据该院现场查勘的结果，被告点线公司承租的房屋及商铺上下相连，为便于经营，经原建筑设计单位认可，其在上下房屋之间开设楼梯仅是对房屋内部结构的改变，并未改变房屋的主体结构和承重结构。其次，承租房屋的一、二层被打通后，通过二层进入小区的通道亦被封堵，未对小区的治安构成安全隐患，故被告在使用承租房屋过程中也符合双方的约定，不具有不当使用租赁物的违约行为，现原告要求解除房屋及商铺租赁合同，该院不予支持。据此，因原、被告间的租赁合同至今未到期，尚需继续履行，对原告主张的要求返还租赁房屋并恢复原状等请求，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。另原告在庭审中放弃要求被告支付租金请求，系对其权利的合理处分，该院予以准许。第四，在审理过程中，原告同时认为，原告出租的房屋及商铺系二个独立物业，在未经原告同意的情况下，被告擅自将楼板打通，设立楼梯，损害了房屋结构的完整性，构成了侵权行为，要求被告恢复原状。该院认为，根据双方签订的合同约定，被告有权对承租房屋进行装修或改造。从本案的实际情况看，被告开设楼梯也是为了经营需要，提高承租房屋的使用效能，且没有改变房屋的建筑主体和承重结构，属于合同约定范围内的正常使用，且双方仍处于履约期间，原告所提主张，理由不足，该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告上虞市百官街道金通华府业主委员会的诉讼请求。本案受理费113元，由原告上虞市百官街道金通华府业主委员会负担。双方当事人在二审中均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审查认为，双方对一审法院认定的上诉人金通华府业主委员会与被上诉人点线公司签订涉案房屋租赁合同、商铺租赁合同的事实无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：上诉人是否有权解除其与被上诉人签订的涉案房屋租赁合同和商铺租赁合同、要求被上诉人返还涉案房屋并恢复原状。上诉人主张被上诉人未经其同意，擅自改变涉案房屋的物业用房性质及整体结构，涉案租赁合同应予解除，被上诉人应返还涉案房屋并恢复原状，本院认为，根据（2013）绍虞民初字第1740号民事判决书载明，金通华府小区业主陈向阳、柴立波在2013年12月17日起诉时已知晓涉案房屋结构被改变，两人多次向上诉人、物业公司等反映、投诉，故上诉人早在2013年12月17日时就知晓被上诉人改变涉案房屋结构的情况，但无证据证实上诉人在本案一审立案前即2016年11月11日前向被上诉人就一、二楼楼板打穿等房屋结构改变提出异议并要求恢复原状，其也未据此行使合同解除权，而且，根据一审庭审笔录，法官在询问被上诉人涉案房屋二楼通向小区的门的封堵原因，被上诉人回答：“大约2014年，也是他们说我们影响安全，所以我们就把门封住了，业委会也上锁了”，上诉人回答“是这样”，上诉人明知涉案房屋一、二层楼板打穿，通往金通华府小区内部的门被封堵，理应要求被上诉人将涉案房屋一层通向二层的楼板封堵，允许被上诉人从金通华府小区内部通向涉案房屋二层，但上诉人却基于安全原因将双电梯设置为在二层不停，上诉人上述行为以及其知晓房屋结构改变却长期未提出异议、行使合同解除权的行为可推定为上诉人事后认可被上诉人对涉案房屋结构的改变，且已生效的（2015）绍虞民初字第608号民事判决书已认定，被上诉人的装修属于对房屋内部结构的改变，对房屋的主体结构并未构成破坏，故被上诉人的行为并未构成违约，也未侵犯上诉人的合法权益，上诉人以被上诉人未经其同意擅自改变房屋结构，要求解除涉案租赁合同并要求被上诉人承担返还房屋、恢复原状等法律责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人金通华府业主委员会提出的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费80元，由上诉人上虞市百官街道金通华府业主委员会负担。二审案件受理费80元，由上诉人上虞市百官街道金通华府业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 夏 鸿审判员 梅 云审判员 赵启龙二〇一七年十一月二十七日书记员 张青炀??