黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑1003民初221号
原告：陈昔亮，男，1973年4月23日出生，汉族，个体，住黑龙江省牡丹江市东安区。
被告：李爽，女，1993年8月12日出生，汉族，教师，住黑龙江省牡丹江市东安区。
原告陈昔亮与被告李爽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用小额诉讼程序。后因送达问题转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈昔亮、被告李爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈昔亮向本院提出诉讼请求：1.返还租金及押金计3500.00元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2017年1月1日与被告签订房屋租赁合同，约定租赁阳明二路春晖外国语学校一个教室。租期半年，并预付被告半年房租及押金共计4700.00元。2017年1月22日，原告提出解除租赁合同并提出补偿被告一个月租金，被告推托等春节后再退。2月10日，原告再次向被告请求退还房屋租金及押金，被告提出要扣除三个月租金的要求。原告认为补偿一个月押金较合理。请求法院公平裁决。
被告李爽辩称，被告未收到原告正式的书面解除租赁合同的通知。直到2017年3月9日接到法院的电话通知，被告才知道此事。原告称解除租赁合同的理由是生源不够，这是原告自己的原因造成的，并不是被告造成的。原告对自己的行为，应该有相应的预见性，应对自己的行为负责。被告认为应该退还原告已经预交的三个月的房屋租金，但是押金不退还。理由是原告的实际使用时间是从2017年1月3日至2017年2月末，原告实际使用房间的时间为两个月。但是原告应该提前一个月通知被告，以便被告重新招租其他租户。押金不退还的原因中根据合同第六条的约定，被告不应退还500.00元押金，因为合同没有到期。
本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人对形式要件无异议的证据为：原告举示的房屋租赁合同一份，收据一张。由于当事人对以上证据的真实性无异议，本院对以上证据证明的基本事实予以确认。对当事人有异议的证据认定如下：一、被告举示的照片一张，该照片拍摄时间不明，仅能证明原告悬挂了牌匾，不能证明悬挂和摘除牌匾的时间；二、阳明分校作文学籍表一份。被告表示该份学习表只是由被告学校自己掌握，且没有其他有关部门的有效证明，无法确认该份学习表的真实性，因此，本院对该份证据不予采信。
通过对以上证据的分析认定，确认本案事实如下：2017年1月1日，原告与被告签订房屋租赁合同。原告租赁阳明二路春晖外国语学校一个教室，租期半年。租期自2017年1月3日起至2017年7月3日止。租金为每月700.00元，押金500.00元。原告已经支付给被告半年房租4200.00元及押金500.00元，合计4700.00元。2017年2月14日，原告向本院提起诉讼，请求被告返还房屋租金及押金3500.00元。
本院认为，原告与被告之间签订的房屋租赁合同，属于双方真实意思表示。但是，被告并不是出租房屋的房主，双方签订的合同中，体现的房主是案外人吴淑平。被告是以“家纺代理人”的名义与原告签署的房屋租赁合同。被告收取了合同约定的租金和抵押金，并将约定的房屋实际交付给原告使用。在原告使用房屋期间，房主吴淑平并没有提出异议。原告有理由相信，被告有相应的代理权。因此，可以认定原告、被告签订的房屋租赁合同合法有效。原告、被告应当按照合同约定的内容履行。原告虽称，多次向被告提出解除合同的请求，但是，被告不承认收到解除合同的通知。原告没有证据证明其向被告口头提出或者书面通知解除合同。因此，本院不能确定其在向本院提起诉讼前，向被告提出了解除合同的要求。原告提起诉讼，请求被告返还租金和抵押金。只有在解除合同的情况下，该请求才能成立。因此，原告的真实意思表示为，解除合同，由被告返还剩余的房屋租金和已经支付的抵押金。对于提出解除租赁房屋的时间，在没有其他证据予以证明的情况下，应当以被告接到本院开庭传票的时间，即2017年3月10日为准。依法成立的合同，在当事人协商一致时可以解除。原告提出要求被告返还剩余的房屋租金和抵押金，被告只是在返还数额上与原告存在争议。可以视为其同意解除合同。关于解除合同的时间，原告提出解除合同，并不是双方约定的解除合同条件成立时提出的。因此，不适用通知到达对方就视为解除合同的法律规定。应当以开庭审理时，被告当庭表示的时间为准，即2017年3月28日。双方约定的租赁期限为六个月，且已经形成书面的房屋租赁合同。只要双方达成解除合同的合议，就可以解除合同。被告称，原告提出解除合同应当提前一个月通知原告，理由不能成立。双方协议解除合同，被告应当退还多收的房屋租金。被告表示可以退还原告三个月的房屋租金，数额较为合理，本院予以支持。即被告退还原告房屋租金2100.00元。关于抵押金，原告、被告并没有在合同中明确约定抵押金的性质，也没有证据显示，在原告租赁期间，发生了合同中第七款中约定的情形。因此，在双方协议解除合同后，抵押金已经失去抵押担保的意义。抵押金应当予以退还。考虑到在原告、被告签订房屋租赁合同后，被告并不存在违反约定的情况，而原告在与被告签订房屋租赁合后，在没有法定事由的情况下，提前提出解除合同，在一定程度上也会对被告利用房屋进行的正常经营活动产生一定的影响。因此，本院酌定，案件受理费由原告自行承担。
综上所述，被告李爽应当返还原告陈昔亮剩余房屋租金2100.00元，退还抵押金500.00元。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告陈昔亮负担。
依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”、第九十一条第一款第二项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”、第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”、第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。”规定，判决如下：
被告李爽返还原告陈昔亮房屋租金2100.00元;
被告李爽返还原告陈昔亮押金500.00元；
二、驳回原告陈昔亮其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由原告陈昔亮负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。
审 判 员 贾宏
二〇一七年五月九日
法官助理 于杨
书 记 员 吴昊