山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一初字第12号
原告朱继庚，男，1963年1月24日出生，汉族，济南三合置业发展有限公司副总经理，住济南市。
委托代理人王立财，山东昌平律师事务所律师。
委托代理人张勇，1971年8月11日出生，汉族，济南三合置业发展有限公司职工，住济南市。
被告济南三川生态旅游开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人陆洪涛，经理。
委托代理人陈玺竹，男，1964年10月25日出生，汉族，济南三川生态旅游开发有限公司职工，住济南市。
被告济南市北园黄桥汽车修理厂，住所地济南市。
法定代表人郭涛，厂长。
委托代理人陈玺竹，男，1964年10月25日出生，汉族，济南三川生态旅游开发有限公司职工，住济南市。
被告郭涛，男，1973年12月24日出生，汉族，济南市北园黄桥汽车修理厂厂长，住济南市。
委托代理人陈玺竹，男，1964年10月25日出生，汉族，济南三川生态旅游开发有限公司职工，住济南市。
原告朱继庚因与被告济南三川生态旅游开发有限公司（以下简称三川公司）、济南市北园黄桥汽车修理厂（以下简称黄桥汽修厂）和郭涛商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月3日、2015年9月10日和2015年10月21日公开开庭审理了本案。原告朱继庚及其委托代理人王立财、张勇，被告三川公司的法定代表人陆洪涛、黄桥汽修厂的法定代表人暨被告郭涛和三被告的共同委托代理人陈玺竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱继庚诉称：朱继庚于2014年7月7日与三川公司签订商品房买卖合同一份，约定由朱继庚购买三川公司开发的位于济南市的某某商务大厦地上一层、二层的商业房。合同签订后，朱继庚依约支付了全部购房款。但是，三川公司却迟迟不予办理登记备案手续，朱继庚遂到相关主管部门查询，方得知三川公司所提供的预售许可证是虚假的，三川公司根本就没有取得商品房预售许可证明。另外，为保证合同的履行，黄桥汽修厂和郭涛于2014年7月7日分别向朱继庚出具担保承诺书各一份，均承诺愿意对三川公司的债务承担连带清偿责任。朱继庚认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，朱继庚与三川公司签订的上述商品房买卖合同应当认定无效，三川公司应当承担相应的法律责任，各保证人应当承担连带清偿责任。因此，请求法院判令：1、确认朱继庚与三川公司于2014年7月7日签订的《商品房买卖合同》无效；2、三川公司返还朱继庚购房款40000020元；3、黄桥汽修厂和郭涛对三川公司的上列债务承担连带清偿责任；4、案件受理费和保全申请费由被告承担。后原告朱继庚又在原诉讼请求不变的基础上增加要求三川公司赔偿其40000020元。
原告朱继庚为证明其主张，提供了以下证据：
1、三川公司与朱继庚于2014年1月28日签订的《商品房买卖合同》一份；2、三川公司与朱继庚于2014年7月7日签订的《解除商品房买卖合同协议书》一份；3、三川公司与朱继庚于2014年7月7日签订的《商品房买卖合同》一份；4、三川公司与朱继庚于2014年7月7日签订的《补充协议》一份；5、三川公司出具给朱继庚的收据五份，金额分别为1000万元、800万元、1000万元、1000万元、2000020元；6、朱继庚的委托代理人张勇出具的《说明》一份、收据两张及银行承兑汇票78张；7、银行回单六份；8、2014年7月8日，三川公司令朱继庚将购房款打入指定账户的通知一份；9、2013年8月1日和2014年1月28日，三川公司出具的付款确认书两份；10、2014年7月7日，黄桥汽修厂与郭涛分别给朱继庚出具的担保承诺书各一份；11、2014年4月7日，三川公司与孙某岳签订的《商品房买卖合同》一份。12、关于三川公司和黄桥汽修厂的企业登记信息查询单各一份。上述证据中除证据6中的收据两张及银行承兑汇票78张、证据11、12为复印件外，其他均为原件。
被告三川公司、黄桥汽修厂和郭涛共同答辩称：认可朱继庚主张的事实，亦认可朱继庚的诉讼请求。
被告三川公司提交了以下证据：
1、土地使用权证；2、建设用地规划许可证；3、济南市规划局济规发24号文一份；4、《济南市规划局建设项目审查意见告知函》。上述证据均为原件。
被告郭涛提交了以下证据：
1、2011年3月10日，甲方张某英、济南某某房地产开发有限公司与乙方陆某涛、于某签订的《股权转让协议书》一份；2、2011年3月15日，郭涛与陆某涛签订的《代持股协议书》一份；3、2011年3月15日，郭涛与于某签订的《代持股协议书》一份；4、2005年12月1日，济南市某某区人民法院机关服务中心与三川公司签订的《招商引资联合建设合同书》一份；5、2006年7月6日，济南市某某区人民法院与三川公司签订的《招商引资联合建设合同补充协议》一份；6、2007年4月3日，济南市某某区人民法院与三川公司签订的《招商引资联合建设合同书补充协议》一份；7、2008年6月12日，济南市某某区人民法院与三川公司签订的《还款协议书》一份。上述证据1-3为原件，5-7为复印件。
被告黄桥汽修厂未提交证据。
经审理本院认定：一、关于三川公司于2014年1月28日与朱继庚签订商品房买卖合同及朱继庚支付购房款的有关事实。2014年1月28日，三川公司作为出卖人与作为买受人的朱继庚签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1、三川公司以出让方式取得位于济南市，编号为051004XXX-1地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为历城国用（2008）第0500XXX号；2、该商品房的用途为商业、办公用房，属框架结构。建筑层数地上七层，地下二层。朱继庚购买的商品房为期房，楼层号为三、四、五层，其中五层为900平方米，建筑面积共4500平方米，其中套内建筑面积以房屋实测为准，公共部位与公用房屋分摊建筑面积以房产测绘为准；3、计价方式为按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4000元，总金额1800万元，付款方式及期限为一次性付款；4、三川公司应当在2014年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格后的本合同约定的商品房交付朱继庚使用，除本合同第七条规定的特殊情况外，三川公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付朱继庚使用，逾期交付30日后，按照实际交付金额时银行贷款利率赔偿朱继庚。
朱继庚于2013年8月1日通过山东济南润丰农村合作银行党家庄支行从山东某某网络科技有限公司账户分两次向孙某岳账户转款400万元和500万元，通过朱继庚账户向孙某岳账户转款100万元。同日三川公司向朱继庚出具了收到1000万元的收款收据和付款确认书。付款确认书载明“根据我公司与朱继庚签订的商品房买卖合同的相关约定，朱继庚已于2013年8月1日将1000万元的购房款分次转入我公司指定的孙某岳的账户，其中一笔由朱继庚本人的账户直接转入，另两笔从山东某某网络科技有限公司的账户转入。特此证明。”该付款确认书的下方盖有三川公司的公章和郭涛、陆某涛的签名。朱继庚主张，2014年1月28日济南某某房地产开发有限公司付给其下属公司“济南某某置业发展有限公司”承兑汇票78张，合计金额为800万元，单位会计当天将此笔承兑汇票在济南市玉函路与济大路交汇处附近孙某岳公司交给孙某岳本人，加上2013年8月1日的1000万元购房款，朱继庚共计支付三川公司购房款1800万元。2014年1月28日三川公司向朱继庚出具了收到800万元的收款收据和付款确认书，付款确认书载明“根据我公司与朱继庚签订的商品房买卖合同的相关约定，朱继庚应付的购房款2014年1月28日朱继庚已经用济南某某置业发展有限公司800万元的承兑汇票支付了800万元购房款，我公司指派孙某岳办理的承兑手续。我公司认可已收到该800万元的购房款。特此证明。”该付款确认书的下方盖有三川公司的公章和郭涛、陆某涛的签名。三川公司对收到朱继庚购房款1800万元的事实予以认可。关于该部分购房款为何由孙某岳代收，朱继庚解释是根据三川公司的指示交付的。三川公司解释因公司与烟台某某投资公司有资金合作关系，且三川公司欠烟台某某投资公司欠款，所以由孙某岳代表烟台某某投资公司收取了该部分欠款，以冲抵烟台某某投资公司的欠款。
关于签订2014年1月28日商品房买卖合同的经过，朱继庚陈述当时是朋友吕某介绍买的房子，其去看了一下现场，当时主体已经完工，内外已开始装修，觉得很快就能完工，而且价格也便宜就想买。一开始是与孙某岳、郭涛商谈的，正式签合同时陆某涛、郭涛、孙某岳、吕某都在场，对方也给其提供了土地证、规划许可证、施工许可证、预售许可证等，所以就与三川公司签订了商品房买卖合同。三川公司陈述一开始是孙某岳与朱继庚接触的，最后签合同时郭涛、陆某涛去的，合同是孙某岳写好后，郭涛、陆某涛去签字盖的章。签合同时只提供了土地证和规划许可的文件，其他证件应该是孙某岳提供的。
二、关于三川公司与朱继庚解除2014年1月28日签订的商品房买卖合同、签订2014年7月7日商品房买卖合同及支付购房款的事实。
2014年7月7日，三川公司与朱继庚签订《解除商品房买卖合同协议书》，协议书载明，双方于2014年1月28日签订商品房买卖合同一份，合同订立后，因三川公司出现将该房屋出卖给第三人和逾期交房等违约和欺诈行为。现经双方协商，一致同意解除上述商品房买卖合同，三川公司返还朱继庚已经支付的购房款1800万元，并自愿赔偿朱继庚各项经济损失1000万元。上述款项三川公司应于2014年7月8日前一次付清。本协议自双方签字盖章之日生效。协议书下方盖有三川公司的公章和朱继庚的签名。
同日，三川公司作为出卖人与作为买受人的朱继庚再次订立《商品房买卖合同》及《补充协议》。双方在《商品房买卖合同》中约定：1、出卖人以出让方式取得位于济南市，编号为051004XXX-1地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为历城国用（2008）第0500XXX号。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名某某商务大厦。建设工程规划许可证号为地字第370112201100XXX，施工许可证号为20130XXX。2、买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为济南市建委，商品房预售许可证号为济建预许20133XXX。买受人购买的商品房为本合同第一条规定项目中的地上一层、二层。该商品房建筑面积共6000平方米。3、出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6666.67元，总金额为40000020元。付款方式及期限为一次性付款。出卖人应当在2015年1月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第__种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；（1）该商品房经验收合格。（2）该商品房经综合验收合格。（3）该商品房经分期综合验收合格。（4）该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。5、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十五日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的（该比例应不小于第（1）项中的比率）违约金。
双方在《补充协议》中约定，根据双方2014年7月7日签订的商品房买卖合同朱继庚应当支付三川公司购房款40000020元，三川公司同意以双方于2014年7月7日签订的解除商品房买卖合同约定的三川公司应支付给朱继庚的2800万元款项抵顶上述部分购房款，余款朱继庚另行支付。协议自双方签字之日起生效。
2014年7月8日朱继庚从其账户通过银行向陆某涛账户转入1000万元，2014年7月15日朱继庚从其账户通过银行向陆某涛账户分两次转入200万元和20元。同日三川公司向朱继庚出具了收到1000万元的收款收据两张和收到2000020元的收款收据一张。
关于为何解除2014年1月28日签订的《商品房买卖合同》及重新订立2014年7月7日的《商品房买卖合同》及《补充协议》问题。朱继庚陈述，因三川公司逾期交房，并且在三川公司的办公室发现了三川公司将朱继庚购买的房产卖给第三人孙某岳的商品房买卖合同，认为三川公司构成欺诈，所以提出解除该商品房买卖合同并要求三川公司赔偿损失，三川公司给朱继庚的解释是因工作人员的失误导致部分房产一房两卖，三川公司同意赔偿并更换购买的楼层，同时给予价格上的优惠。后经协商，双方解除了该买卖合同并重新签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。作为三川公司实际控制人的郭涛解释，当时因三川公司的一个小股东浙江某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）恶意诉讼，将某某公司在三川公司的投资当作借款，在温州提起诉讼，诉讼同时保全了三川公司的土地，导致三川公司无法进行对外融资，所以经吕某介绍，孙某岳参与和朱继庚达成了购房合同，想通过出售部分房产来弥补资金缺口，因此双方约定的房子价格较低。后来由于某某公司的诉讼导致连串的其他诉讼，致使公司经营与项目建设出现困难，没有如期按照与朱继庚的合同约定交房。后经三川公司与孙某岳协商，又与孙某岳签订购房合同，由孙某岳购买本案涉案房产，以孙某岳的购房款给朱继庚退款，但因孙某岳签订合同后无力履行，导致该次退款没有成功。朱继庚因担心三川公司不能退还房款，双方又重新协商，签订了后面那些合同。三川公司同意郭涛的意见。
三、关于担保的有关事实。
2014年7月7日黄桥汽修厂和郭涛分别向朱继庚出具《担保承诺书》和《担保人承诺书》，承诺自愿为三川公司与朱继庚于2014年7月7日签订的《商品房买卖合同》承担连带保证责任，保证范围为返还购房款、利息、经济损失、违约赔偿金以及为实现债权而发生的诉讼费、保全费、鉴定费、律师代理费等一切费用。保证期限为商品房买卖合同履行期限届满之日起两年，保证方式为连带责任保证担保。
四、关于涉案房地产项目开发手续的有关事实。
2008年9月4日三川公司取得了编号为历城国用（2008）第0500XXX号国有土地使用证，证载地号为051004XXX-1，地类为商业用地，使用权类型为出让，面积为7416平方米。2010年8月4日济南市规划局向三川公司出具了济规法（2010）24号《关于济南三川生态旅游开发有限公司〈关于某某商务大厦办理房产规划确权相关手续的申请〉的复函》，复函载明，三川公司在未办理《建设工程规划许可证》的情况下，在某某区建设某某商务大厦，地上主体7层（裙房2层），地下2层。经审核，实际建设与规划基本一致，同意对其总建筑面积20692.77平方米（地上建筑面积14799.69平方米，地下建筑面积5893.08平方米）予以规划确认。三川公司须按照经审定的立面方案（详见附件）进行施工，完善施工图联审、质监、消防等手续，并缴纳城市建设综合配套费、防空地下室易地建设费等有关规费。2010年8月6日济南市规划局向三川公司出具了《济南市规划局建设项目规划审查意见告知函》，该函载明，三川公司申请建设项目立面设计方案审批事项的报件，经审查，原则同意立面设计方案，三川公司须按审定的立面方案进行施工。2011年9月9日济南市规划局向三川公司出具了某某商务大厦项目的建设用地规划许可证。至今三川公司未取得涉案某某商务大厦项目的建设工程施工许可证和商品房预售许可证。
五、关于三川公司、黄桥汽修厂的有关情况。
三川公司的现登记股东为某某公司、于某和陆某涛。郭涛主张于某和陆某涛系替其代持股。黄桥汽修厂因不依照规定接受年检于2011年12月19日被吊销营业执照。
本院认为：一、关于2014年7月7日朱继庚与三川公司签订的《商品房买卖合同》的效力及三川公司应返还朱继庚购房款的数额问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，三川公司至今未取得涉案某某商务大厦项目的预售许可证，因此三川公司于2014年1月28日与朱继庚签订的《商品房买卖合同》、2014年7月7日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均应无效。《解除商品房买卖合同协议书》中约定解除的2014年1月28日的《商品房买卖合同》系无效协议，不存在解除问题，因此该解除协议亦应无效。现朱继庚以三川公司未取得涉案房产的预售许可证为由要求确认双方于2014年7月7日签订的《商品房买卖合同》无效，由三川公司返还其购房款，依法有据，应予支持。朱继庚于2013年8月1日向三川公司支付购房款1000万元，于2014年1月28日支付800万元，于2014年7月8日支付1000万元，于2014年7月15日支付2000020元，以上朱继庚共计向三川公司支付购房款30000020元。在《补充协议》中约定的，用《解除商品房买卖合同协议书》中三川公司承诺赔偿朱继庚经济损失的1000万元抵顶购房款，因上述协议的无效和并未实际支付，不应认定为朱继庚实际缴纳的购房款。因此，三川公司应返还朱继庚购房款共计30000020元。
二、关于朱继庚主张的赔偿责任问题。朱继庚虽主张在签订商品房买卖合同时三川公司向其出具过土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工可证和商品房预售许可证的原件，但对其主张未提交证据予以证实。三川公司对此不予认可，并主张未向朱继庚出具过建设工程施工许可证和商品房预售许可证。在2014年1月28日的《商品房买卖合同》中未约定已经取得商品房预售许可证，不存在故意隐瞒问题。在2014年7月7日签订的《商品房买卖合同》中载明的建设工程规划许可证号为“地字第370112201100XXX”，而正规的建设工程规划许可证号应为“建字第370112201xxx”，朱继庚作为商品房开发的业内人士，对该虚假情况应该能够看出，且其购买的是6000平方米的大额房地产，双方在签订商品房买卖合同时朱继庚更应尽到审慎的审查三川公司开发的涉案项目是否取得了商品房预售许可证的义务，其并未尽到该义务，因此双方对合同无效均有过错，三川公司应按照朱继庚每次付款数额，按照同期银行贷款利率，从付款之次日起计算至本判决生效之日止，支付朱继庚的损失。对朱继庚主张的超出部分，本院不予支持。
三、关于担保责任问题。《中华人民共和国担保法》第十八条规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。根据黄桥汽修厂和郭涛向朱继庚出具的担保承诺书，黄桥汽修厂和郭涛自愿为三川公司与朱继庚于2014年7月7日签订的《商品房买卖合同》承担连带保证责任，约定的保证范围为返还购房款、利息、经济损失、违约赔偿金以及为实现债权而发生的诉讼费、保全费、鉴定费、律师代理费等一切费用。根据《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，黄桥汽修厂和郭涛对三川公司的上述债务应当承担连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告朱继庚与被告济南三川生态旅游开发有限公司于2014年7月7日签订的商品房买卖合同无效；
二、被告济南三川生态旅游开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告朱继庚购房款30000020元；
三、被告济南三川生态旅游开发有限公司自2013年8月2日起至本判决生效之日止，以1000万元为基数，按同期银行贷款利率向原告朱继庚支付损失；自2014年1月29日起至本判决生效之日止，以800万元为基数，按同期银行贷款利率向原告朱继庚支付损失；自2014年7月9日起至本判决生效之日止，以1000万元为基数，按同期银行贷款利率向原告朱继庚支付损失；自2014年7月16日起至本判决生效之日止，以2000020元为基数，按同期银行贷款利率向原告朱继庚支付损失。上述款项被告济南三川生态旅游开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告朱继庚；
四、被告济南市北园黄桥汽车修理厂、郭涛对上述债务向原告朱继庚承担连带清偿责任；
五、驳回原告朱继庚超出部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费441800元，由原告朱继庚负担200000元，由被告济南三川生态旅游开发有限公司、济南市北园黄桥汽车修理厂、郭涛负担241800元。财产保全费5000元，由被告济南三川生态旅游开发有限公司、济南市北园黄桥汽车修理厂、郭涛负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 孙红岩
代理审判员 赵建军
人民陪审员 鲁守瑞
二〇一六年四月二十日
书 记 员 王 娜