�疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2015）新40民终1153号
上诉人（原审原告）：张贤兵。
委托代理人：许江荣，霍城垦区法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）：刘建玲。
委托代理人：许江荣，霍城垦区法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：霍城县清水河镇农科站村村民委员会。
法定代表人：张结红，该村委会副主任。
委托代理人：李守学，新疆九城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李洪源。
委托代理人：张佩文，霍城县芦草沟镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：于瑞娥。
委托代理人：张佩文，霍城县芦草沟镇法律服务所法律工作者。
上诉人张贤兵、刘建玲因与上诉人霍城县清水河镇农科站村村民委员会（以下简称农科站村委会）、被上诉人李洪源、于瑞娥土地租赁合同纠纷一案，不服霍城县人民法院于2015年11月16日作出的（2015）霍民初字第1348号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月13日公开开庭审理了本案。上诉人张贤兵、刘建玲及其委托代理人许江荣、上诉人农科站村委会法定代表人张结红及其委托代理人李守学、被上诉人李洪源、于瑞娥及其委托代理人张佩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张贤兵、刘建玲原审诉称：1993年由农科站村委会提议并由清水河镇人民政府的批复，农科站村委会和戚建国签订租赁合同，经营沿路市场和第三产业。2004年由于戚建国经营管理不善，农科站村委会的领导找到其，要让其来接手经营。经农科站村委会研究决定同意将以前戚建国租�的土地和房屋一起交由其，费用由其交纳。其接受后，对该合同的期限延续至2028年。同时，为了便于管理在承租的土地上修建了房屋、棚圈等设施，上述设施经物价部门评估价为310950元。为此，请求判令：1、农科站村委会返还其所租赁土地上的建筑物等财产设施价值310950元；2、农科站村委会返还其所租赁土地的租赁费27360元；3、李洪源、于瑞娥承担连带责任；4、评估费7000元由农科站村委会、李洪源、于瑞娥负担；5、本案涉诉费由农科站村委会、李洪源、于瑞娥负担。
农科站村委会原审辩称：张贤兵、刘建玲的诉讼请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。首先，1993年6月16日，其与戚建国依据霍城县80号文件签订《土地租赁合同》，目的用于开发第三产业，且只允许开旅馆和食堂，2004年3月21日，虽然其同意将转包给戚建国的土地按照原合同（1993年6月16日所公证的合同）内容转包给张贤兵、刘建玲，在转包中双方约定，具体事项按照原合同条款执行，双方约定其收回土地，土地上的财产由其自行处理，不存在赔偿问题。其次，张贤兵、刘建玲所要求赔偿的内容涉及到张贤兵、刘建玲在合同期间建住房、地坪、树木等都是在合同中不允许，故其无赔偿的法定义务，本案张贤兵、刘建玲所评估的310950元的财产价值包括原投资人戚建国的财产，故请求法庭驳回张贤兵、刘建玲的诉讼请求。
李洪源、于瑞娥原审辩称：其不应当返还张贤兵、刘建玲310950元的财产，该地是农业用地，是其口粮地，其和张贤兵、刘建玲没有直接的合同关系。1994至2008年，每亩地租金200元，2008年后每亩地其收的租金是400元。其没有收那么多租金就不应当返还张贤兵、刘建玲所诉的租金，其不应当支付评估费。
原审法院查明�1993年，农科站村委会响应当时的国家政策，将本村二组李洪源、于瑞娥的沿公路承包耕地以低产田形式租赁给本组村民戚建国建旅馆、食堂搞第三产业。每亩地由农科站村委会每年给李洪源、于瑞娥交纳200元的费用。1993年6月16日，农科站村委会二组与戚建国签订《土地租赁合同》一份，合同约定：1、甲方（戚建国）将本组四亩低产地租给乙方（农科站村委会二组）搞第三产业；2、四至界限：东靠卡地.拉洪的耕地，北靠乌伊公路，南靠曹玉芳耕地，西靠王海中耕地；3、租赁期限：从1994年1月1日起至2014年1月1日止，共计20年；租赁费每年每亩400元；13、租赁期内，双方均不得擅自变更、补充、终止本合同。如本合同确需变更、补充、终止须经甲、乙双方充分协商达成书面协议并经公证处公证后生效。新的协议生效前原合同仍然有效；14、租赁期满后，若乙方要求继续租赁，可与甲方另行协商，重新签订租赁合同。乙方认真履行了本合同，同等条件下有优先租赁权。若乙方不再租赁，场内财产及设备均由乙方自行处理，甲方收回土地。合同还对违约等进行了约定，该合同于1993年6月25日经霍城县公证处公证。合同签订后，戚建国在靠公路一边建了一排砖木结构的房屋。后来由于经营不善，加之原公路扩建占用一部分土地，戚建国没有履行交纳租赁费的义务。2004年3月20日，戚建国向农科站村委会提出转交租地申请，理由是经营不当，经协商决定转交给张贤兵、刘建玲夫妇经营，具体事项还按原土地租赁合同各条款执行，同时张贤兵、刘建玲夫妇清结了戚建国1994年至2003年所欠租赁费。当天，农科站村委会负责人表示：经核实研究同意此合同转交，并签字加盖村委会公章。第二天，张贤兵在重新接租地人栏签名。张贤兵接受后，建一些房屋和用于养殖的棚子，种植树木，经营油坊不成，后来搞过养殖等。2010年4月12日，张贤兵向农科站村委会提出请求明确转包土地期限的申请书，以在转包土地时没有明确转包土地的具体期限为由，要求农科站村委会将其转包土地的期限明确为2004年至2028年止。2010年4月20日，农科站村委会的负责人在申请书的下方注明同意，并签字盖章。2014年7月5日，李洪源、于瑞娥因土地租赁合同一案将农科站村委会和张贤兵、刘建玲诉至法院，要求农科站村委会、张贤兵、刘建玲返还土地。该院于2015年1月22日作出（2014）霍民初字第1212号民事判决书，判决农科站村委会、张贤兵、刘建玲返还李洪源、于瑞娥的土地。张贤兵、刘建玲不服提起上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院经审理后作出了驳回上诉，维持原判的（2015）伊州民二终字第161号民事判�。在该案审理过程中，张贤兵提出申请要求对租赁土地上的附着物价格进行鉴定，该院委托霍城县价格认证中心对此进行鉴定。2014年11月21日，该中心作出编号[2014]01031涉案物品估价鉴定结论书，鉴定标的总价值为310950元，其中戚建国所建房屋系鉴定结论第九项，共142.59平米，价值57040元。费鉴定费7000元。
另查，农科站村委会租赁的土地为3.2亩左右，并按期给付李洪源、于瑞娥土地租赁费，张贤兵自2004年从农科站村委会转租了该土地。2013年11月24日，张贤兵共向农科站村委会交纳了租赁费33360元，其中2013年至2017年的租赁费6000元，多收的租赁费农科站村委会在退还张贤兵时，张贤兵拒绝接受。
再查，张贤兵在建房时没有经过有关部门的批准，至开庭时也未向法庭提供其建房的合法手续。农科站村委会将本案所涉农用地转为建设用地，从事旅馆、�堂等第三产业经营，未办理农用地转用审批手续，也未经伊犁哈萨克自治州人民政府批准。
原审法院认为：合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中张贤兵、刘建玲未按照合同之规定，在土地上修建了房屋、添置了固定资产，价值253910元，改变了合同内容，其存在一定的过错，因此对其因返还土地而造成的损失，应当承担60%的责任。农科站村委会未经土地承包经营权人之同意，擅自转让其土地租赁合同，对张贤兵、刘建玲建房的行为也未行制止，因此对合同无效而造成的财产的损失，农科村委会应当承担40%的赔偿责任。李洪源、于瑞娥并非合同当事人，故对张贤兵、刘建玲的各项损失不应承担赔偿责任。对戚建国修建的建筑物，张贤兵称其已从戚建国处购买，但未向法庭提交相应的证据，故对该部分不予以处理。倘若张贤兵、刘建玲有证据证明其已向戚建国购买，可另案诉讼。农科站村委会抗辩称，农用地转为建设用地，应当办理审批手续，因此应当驳回张贤兵、刘建玲的诉讼请求。由于该建筑系非法建筑，张贤兵、刘建玲及农科站村委会均有过错，因合同而产生的损失，应当根据过错程度各自承担，故对农科站村委会的抗辩理由，不予以采纳。张贤兵、刘建玲向农科站村委会所交纳的租赁费33360元，张贤兵、刘建玲要求返还27360元的诉讼请求，虽然租赁合同无效，但张贤兵、刘建玲一直在实际使用该土地，且双方对租赁费数额均无异议，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、农科站村委会于判决生效之日起十日内赔偿张贤兵、刘建玲101564元；二、评估费7000元，由张贤兵、刘建玲负担4200元，农科站村委会负担2800元；三、驳回张贤兵、刘建玲的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、案件受理费3240元，由张贤兵、刘建玲负担1944元，农科站村委会负担1296元。
张贤兵、刘建玲不服原审判决，向本院提起上诉称：沿公路的耕地经清水河镇人民政府批准搞第三产业，为此当地村民在沿公路的耕地上兴建了食堂、食品加工厂、汽车修理铺、农贸蔬菜批发市场等非农业生产的建筑设施。由于农科站村委会怠于行使办理农用地转用审批手�，导致该农用地转变为建设用地的变更登记手续至今未办理，过错责任完全在农科站村委会一方，其作为承租方不应承担本案《土地租赁合同》无效的任何责任。其在承租的土地上修建房屋、养殖棚圈、地坪等设施符合搞第三产业的要求，原审以其修建的房屋、添置的固定资产改变合同内容为由，判决其承担60％的责任，认定事实和适用法律错误，严重损害了其合法权益。既然其与农科站村委会签订的《土地租赁合同》无效，那么农科站村委会、李洪源、于瑞娥就应当将无效合同所取得的财产或权益返还给其。原审未判决农科站村委会向其返还收取的27360元租赁费显然是错误的。综上，其请求农科站村委会、李洪源、于瑞娥返还房屋、设施价值310950元，土地租赁费27360元，于法有据。请求：1撤销原审判决；2、判决由农科站村委会返还其租赁土地上的房屋、设施价值310950元，土地租赁费27360元；3、判决李洪源、于瑞娥承担其投资财产价值310950元的连带付款责任；4、农科站村委会、李洪源、于瑞娥连带承担财产评估作价鉴定费7000元；5、本案一、二审案件受理费由农科站村委会、李洪源、于瑞娥共同承担。
农科站村委会答辩称：张贤兵、刘建玲在承租的土地上修建附着物被李洪源、于瑞娥实际占有使用，该地上附着物没有交付给其，同时地上附着物为非法建筑，因此不存在返还问题，张贤兵、刘建玲要求其返还没有依据。将沿公路的耕地批准搞第三产业不是其作出的，谁作出批准的决定就谁赔偿，张贤兵、刘建玲将其列为被告诉讼主体错误。请求驳回张贤兵、刘建玲的上诉请求。
李洪源、于瑞娥答辩称：1994年其将涉案土地交给农科站村委会从使第三产业，并由农科站村委会租赁给戚建国经营旅馆、食堂，期限为1994年1月1日至2014年1月1日止。戚建国又将租赁土地转租给张贤兵、刘建玲以及在2010年延长土地租赁的事实其并不知道，为此其经过诉讼后，生效判决已将该土地判令给其，因此2010年延长土地租赁期限至2028年的租赁合同是无效的。农科站村委会与戚建国签订的土地租赁合同对地上附着物在期限届满后怎么处理有明确约定，因此张贤兵、刘建玲提出的返还财产跟其没有关系，请求驳回上诉，维持原判。
农科站村委会不服原审判决，向本院提起上诉称：张贤兵、刘建玲将其列为被告诉讼主体错误，将沿公路的耕地批准搞第三产业是清水河镇镇政府，由于改变土地用途未经县级以上政府批准，故本案土地租赁合同是无效合同，导致合同无效是清水河镇镇政府。如果本案存在赔偿问题，承担赔偿责任的主体应该是清水河镇镇政府，而不是其。综上，请求：l、�销原审判决第一、二项；2、改判驳回张贤兵、刘建玲对其的诉讼请求；3，张贤兵、刘建玲承担本案诉讼费用。
张贤兵、刘建玲答辩称：本案涉及的土地因戚建国经营不善后，农科站村委会让其接管经营的，2004年戚建国向农科站村委会递交《转交租地申请》，其与农科站村委会在该转交租地申请上签名、盖章确认，其接管后交清了戚建国欠付的土地租赁费，并支付了戚建国6000元建房款。2010年其申请延长租赁期限至2028年，农科站村委会签字并盖章同意，同时农科站村委会并未阻止其在该土地上修建房屋、棚圈。因涉案的土地从农业转为商业用地是农科站村委申请的，未办理相关批准手续并导致本案租赁合同无效，均是农科站村委会造成的，因此农科站村委会应当对导致租赁合同无效承担全部责任。请求驳回农科站村委会的上诉请求，支持其上诉请求。
李洪源、于瑞娥答辩称：农科站村委会的上诉观点主要是针对张贤兵、刘建玲，没有涉及到其的利益，其不发表答辩意见。
经本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：1、张贤兵主张由农科站村委会返还地上附着物价值310950元、租赁费27360元有无依据；2、李洪源、于瑞娥是否应承担连带责任。
关于焦点一问题。《中华人民共和国土地管理法》规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，其中，乡（镇）土地由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。本案的涉案土地是李洪源、于瑞娥以家庭承包经营方式享有土地承包经营权的农业�耕地，农科站村委会将李洪源耕地租赁给戚建国，将耕地转为建设用地建旅馆、食堂搞第三产业，改变土地使用性质，未办理农用地转用审批手续，也未经伊犁哈萨克自治州人民政府批准，违反了上述法律强制性规定。据此农科站村委会与戚建国签订的《土地租赁合同》以及张贤兵、刘建玲申请并经农科站村委会同意的延长租赁期限至2028年租赁合同，已经本院生效的（2015）伊州民二终字第161号民事判决认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，农科站村委会并非适格的农用地转用批准主体，在不拥有农用地转用批准资格的�况下，擅自签订合同将李洪源耕地转为建设用地并租赁给戚建国及其张贤兵、刘建玲搞第三产业，违反了法律强制性规定，签订的租赁合同无效。农科站村委会明知涉案耕地未经有权机关批准转为建设用地，仍以签订租赁合同的方式将涉案耕地交由张贤兵、刘建玲搞第三产业，应承担主要过错责任，即承担70％过错责任。据此农科站村委会提出的不应承担本案责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。由此产生的法律后果应依张贤兵、刘建玲其投入资产性质分类处理，其中租赁费33360元属于农科站村委会因合同收取的土地租赁费，应直接返还；所修建房屋投资属于履行合同受到的损失，故对履行合同受到的损失，应按照过错比例承担民事赔偿责任。由于张贤兵、刘建玲对租赁费的返还仅主张27360元，低于实际交纳的租赁费，未主张部分系其自愿放弃，于法不悖，故按其主张的金额予以支持。张贤兵、刘建玲未按生效民事判决履行返还土地义务，至今仍占有使用属于另一法律关系调整，因此原审判决驳回张贤兵、刘建玲主张返还租赁费的请求，有悖法律规定，本院予以纠正。根据租赁合同的约定，该涉案土地应从使旅馆、食堂第三产业的经营，张贤兵、刘建玲修建棚圈进行养殖经营，背离合同约定，导致合同以外的损失产生，故张贤兵、刘建玲应当承担一定的过错责任，即承担30％过错责任。张贤兵、刘建玲主张的310950元修建房屋、棚圈投资中包括有戚建国的57040元投资，因此原审将此部分不予处理，认定张贤兵、刘建玲履行合同投资为253910元（310950元－57040元）并无不当，本院予以确认。
关于焦点二问题。李洪源、于瑞娥并非本案租赁合同的签约主体，张贤兵、刘建玲与农科站村委会之间因合同无效的导致返还、赔�问题，与李洪源、于瑞娥不产生法律上的关系。致于李洪源、于瑞娥转租土地与农科站村委会形成的合同关系，属于另一法律关系所调整，因此张贤兵、刘建玲要求李洪源、于瑞娥承担本案返还租赁费、赔偿损失的连带责任，于法无据，本院不予支持。
综上，张贤兵、刘建玲部分上诉理由成立，本院予以支持。农科站村委会上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第十二条、第二十一条第四款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销霍城县人民法院(2015)霍民初字第1348号民事判决；
二、上诉人霍城县清水河镇农科站村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人张贤兵、刘建玲履行合同受到�损失177737元（253910元×70％）；
三、上诉人霍城县清水河镇农科站村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还上诉人张贤兵、刘建玲租赁费27360元；
四、评估费7000元，由上诉人霍城县清水河镇农科站村村民委员会按比例负担4900元，上诉人张贤兵、刘建玲按比例负担2100元；
如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回上诉人张贤兵、刘建玲的其他诉讼请求。
一审案件受理费3240元，二审案件受理费4998.56元，合计8238.56元，由上诉人霍城县清水河镇农科站村村民委员会负担6483.18元［（3240元＋2611.28元×70％）＋2387.28］，上诉人张贤兵、刘建玲负担1755.38元（3240元＋2611.28元×30％）。
本判决为终审判决。
审判长 黄 明
审判员 彭红梅
审判员 马晓梅
二〇一六年七月十五日
书记员 孙 杰