安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）芜中民四终字第00122号上诉人（原审被告）：王锋。被上诉人（原审原告）：芜湖新华玖伍捌文化创意发展有限公司。法定代表人:刘继明，该公司总经理。委托代理人：刘珂，安徽林森律师事务所律师。委托代理人：杜岚，安徽林森律师事务所律师。上诉人王锋为与被上诉人芜湖新华玖伍捌文化创意发展有限公司（以下简称玖伍捌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服芜湖市镜湖区人民法院于2015年3月9日作出的（2014）镜民一初字第02746号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月28日公开开庭审理了本案。上诉人王锋，被上诉人玖伍捌公司的委托代理人刘珂、杜岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2008年，玖伍捌公司与芜湖市建设投资有限公司签订房屋租赁合同一份，由玖伍捌公司承租芜湖市建设投资有限公司位于芜湖市长江路15号部分房屋，建筑面积约14456.97平方米，土地使用权面积15142平方米，租赁期限10年，并约定该房屋只能用于发展文化艺术创意产业，主要从事文化艺术展示、交流及培训、动漫创意、摄影展示、工艺品、文房四宝、字画销售等，不得用于其他行业。同年11月18日，双方对上述租赁合同签订补充协议，明确租赁期限自2008年9月1日起至2018年9月1日止。2009年7月24日，玖伍捌公司（甲方）与王锋（乙方）签订房屋租赁合同，同意将位于芜湖市新华958号文化创意产业园区内时尚源号一楼，建筑面积49平方米的房屋出租给王锋经营中式家居装潢设计，未经同意，王锋不得改变用途，并约定：一、租赁期限自2009年7月24日起至2018年7月23日止；二、租金为14元/平方米/月，月租金为686元；租赁费用采取先付款后使用的原则，王锋按一年预付的方式：王锋须在合同约定租期起算前15日内付清第一年租赁费用8232元，合同签订第二年起，全年租金在前一年基础上逐年递增5%。在以后须提前15日预付租赁费用，逾期支付视为违约，逾期违约金每日按当期欠付租赁费用合计金额的1%计收，逾期支付租赁费用超过15日，有权解除合同等内容。双方同时签订租赁补充协议一份，约定物业管理费19.5元/平方米/月，其中18元/平方米/月按年交纳，第一年总额为10584元，在合同签订时交付，第二年后在前一年基础上逐年递增5%，调整日为每年的7月24日；另1.5元/平方米/月按半年交纳，半年总额为441元，在合同签订时交纳，合同期间保持不变。玖伍捌公司、王锋分别在前述房屋租赁合同及租赁补充协议中签名或盖章。合同签订后，王锋向玖伍捌公司缴纳了2009年至2014年期间的租赁物业费，其中最后一次缴费为2013年9月12日至2014年9月11日期间的租赁物业费23753元（其中房屋租赁费22871元，管理费882元）。2014年春节后，芜湖市新华958号文化创意产业园区王锋等部分经营户进行上访，反映该园区内部分经营户不符合文化创意产业的业态和物业管理费收费过高等问题。2014年7月31日，芜湖市建设投资有限公司对前述信访作出回函：一、从2014年7月7日起两个月内，玖伍捌公司对园区内经营业态不符的企业进行转行或清退。对限期内不整改的，终止与其房产租赁合同；二、成立由市文产办牵头，市文化委、市建投等相关部门组成的工作小组，负责对新华958文化创意产业园经营业态认定；三、物业费缴纳属于市场行为，双方应通过协商或司法途径解决。2014年9月29日，芜湖市文化委员会作出芜文产[2014]9号文，指出芜湖市新华958号文化创意产业园区内部分经营户不符合经营业态要求需要整改或限期转行、清退。另查明：1、王锋承租使用的芜湖市新华958号文化创意产业园区内时尚源号一楼，建筑面积49平方米的房屋在玖伍捌公司承租芜湖市建设投资有限公司的房屋范围内。2、王锋等部分经营户书面函告玖伍捌公司，表示：（一）玖伍捌公司未按芜湖市建设投资有限公司的期限对业态进行整改，希望玖伍捌公司尽快对业态进行整改，以免芜湖市建设投资有限公司收回房屋；（二）拆除园区内违章建筑，畅通消防通道；（三）租金标准应为14元/平方米/月（每年递增5%另计），不能将高额的物业管理费与租金混在一起。3、庭审中，玖伍捌公司明确其违约金系按24015元主张1个月7205元（24015元×30%）。原审法院认为：一、玖伍捌公司、王锋签订的房屋租赁合同及租赁合同补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均有拘束力。王锋从玖伍捌公司处租赁芜湖市新华958号文化创意产业园区内时尚源号一楼，建筑面积49平方米的房屋用于经营中式家居装潢设计，按合同约定使用讼争房屋，但该园区内有部分经营户的经营业态不符合发展文化艺术创意产业的要求，经王锋等经营户信访后，芜湖市建设投资有限公司作为产权单位要求玖伍捌公司对业态进行整改，限期未整改的，将终止与玖伍捌公司的租赁合同，收回房屋。为此，王锋书面函告玖伍捌公司，在园区部分经营户的业态整改前暂不缴纳租金，系履行法律规定的不安抗辩权，玖伍捌公司以王锋迟延缴纳租金要求解除与王锋的租赁合同缺乏法律依据，应不予支持；同理，玖伍捌公司要求王锋腾空搬让讼争房屋的诉请亦缺乏法律信据，亦不予支持。二、玖伍捌公司、王锋双方签订的房屋租赁合同及补充协议对租金和物业管理费作出明确约定，王锋对房屋租赁合同中的租金标准及每年递增5%不持异议。王锋抗辩双方签订的租赁补充协议中约定的物业管理费过高，且每年均在递增，双方约定的物业管理费系双方自愿协商一致的结果，且玖伍捌公司收取租赁物业费所出具的发票中亦明确载明其中1.5元/月/平方米系管理费，其他费用均为租赁费用，并非像王锋陈述原告存在逃避税款的行为，故对王锋该项抗辩不予采信。如前所述，双方租赁合同及补充协议并未解除，对双方当事人仍具有约束力，王锋应缴纳2014年9月12日至2015年9月11日的房屋租赁费用。结合王锋缴纳2013年9月12日至2014年9月11日的租赁物业费情况，王锋应缴纳2014年9月12日至2015年9月11日的租赁物业费为24897元[22871元×（1＋5%）＋1.5元/月/平方米×12月×49平方米]；三、玖伍捌公司未就违约金的损失提供证据予以证实，故玖伍捌公司的损失实为逾期付款造成的损失。玖伍捌公司、王锋在租赁合同约定的逾期违约金为日1%，王锋主张双方约定的违约金过高，请求法院依法予以减少，依法予以支持；王锋应支付的违约金应在中国人民银行同期贷款基准利率的基础适当上浮，故本院对违约金标准依法调整为按月1%计算。经计算，王锋应支付玖伍捌公司违约金248.97元（24897元×1%/月×1月）。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决：一、王锋于判决生效之日起十日内支付玖伍捌公司2014年9月12日至2015年9月11日期间的房屋租赁物业费24897元；二、王锋于判决生效之日起十日内支付玖伍捌公司违约金248.97元；三、驳回玖伍捌公司的其他诉讼请求。王锋不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清、适用法律错误，应予依法改判。玖伍捌答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：原审法院根据本案的全部证据，详实查明了整个案件事实，其认定事实清楚，认定事实的证据充分，故原审判决并无不当。王锋的上诉主张与事实不符，其提出的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担按原审判决执行；二审案件受理费300元，由上诉人王锋负担。本判决为终审判决。审 判 长  李建华审 判 员  张 勤代理审判员  丁大慧二〇一五年十二月十五日书 记 员  江 明附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。