浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终3094号上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司，住所地：浙江省杭州市萧山区市心北路与建设一路交叉口华瑞中心1、2层，统一社会信用代码：91330109704285120J。法定代表人：来尧璋，总经理。委托诉讼代理人：范正刚，公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江恒景置业发展有限公司，住所地：浙江省绍兴市柯桥区夏履镇，统一社会信用代码：913306217470437114。法定代表人：夏柏潮，董事长。委托诉讼代理人：孔森鑫、韩燕华，浙江鉴湖律师事务所律师。上诉人浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司（以下简称澳门豆捞公司）因与被上诉人浙江恒景置业发展有限公司（以下简称恒景置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2017）浙0603民初3426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院院长批准，延长审限两个月，现已审理终结。上诉人澳门豆捞公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人主张的解除事由并非法定解除情形，也不具备合同约定解除条件，故对上诉人要求解除租赁合同的请求不予支持，但该合同已无实际履行的可能，在（2015）绍柯民初字第1335号民事诉讼前，上诉人已将房屋空置，并将房屋腾退。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同的目的系用于经营餐饮企业，用于经营注册的浙江凯旋门澳门豆捞控股集团柯桥分公司于2017年4月1日注销。该房屋租赁合同现不存在履行的客观基础，继续履行合同亦不能达到合同履行的目的。二、涉案合同已无继续履行的必要性。在上诉人不愿意继续履行合同的情况下，一审法院强行要求合同继续履行不符合客观实际，上诉人要求解除合同，被上诉人完全可以通过违约责任得到补偿。上诉人明确表示不愿意继续履行合同，涉案房屋被空置，合同继续履行无实际意义，也违背社会常理，为避免社会资源浪费，合同理应解除，一审法院认定合同继续履行有误。三、一审法院适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定认定被上诉人2015年10月15日至2016年10月14日期间租金未超过诉讼时效，该规定仅适用于分期给付债务，而房屋租金系定期给付债务，并不适用该条规定。虽然涉案合同约定租赁期间为5年，但这只是初期约定，并不是在合同签订之初就实际产生了五年租金的债务。房屋租赁合同中，每一期的租金均是独立的债务，租金给付请求权的诉讼时效起算理应从约定的每一期租金应当支付的时间开始起算，故2015年10月15日至2016年10月14日期间租金已过诉讼时效，一审适用法律错误。四、涉案房屋中管宁小区第36幢104号商号产权人并非被上诉人，被上诉人无法以其名义要求上诉人支付房租。一审法院以“买卖不破租赁”原则认定被上诉人有权向上诉人收取相应租金，但买卖不破租赁原则不适用于本案。该原则用于保护新所有权人和承租人的权利，而非用于证明房屋原所有权人具备向承租人主张权利的资格。非所有权人向承租人主张权利与我国物权法相悖，会损害实际所有权人的权益。被上诉人恒景置业公司答辩称：一、合同本身对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务，合同不因一方本身不愿意履行而可以解除，合同解除必须由双方协商一致或者出现法定单方解除的情形，本案是上诉人自身经营出现了问题导致不能支付租金，显然是上诉人本身存在违约，其提出解除合同缺乏依据。二、涉案租赁协议确定了总的租金和每次支付的租金金额和期限，是典型的分期付款，根据司法解释相关规定，以最后一期租金履行期限届满时间为诉讼时效起算点，且被上诉人就前期租金起诉，诉讼终结到被上诉人本案一审起诉也没有超过一年，故本案并未超过诉讼时效。三、根据买卖不破租赁原则，虽然涉案104号商品房所有权已经转让给了第三人，但是被上诉人和第三人均未通知上诉人将租金交付给第三人，双方之间的租赁合同依旧维系着原有状况，上诉人仍应向被上诉人履行支付租金的义务，第三人和被上诉人就涉案商铺之间的租金结算与上诉人无关，由双方自行结算。该观点在原来的一审、二审案件以及省高院再审案件中均得到了法院支持。综上，一审判决正确，请求二审法院维持原判。原审原告恒景置业公司向一审法院提出诉讼请求：一、被告立即支付租费1568580元及违约金137230元（违约金仅算至2017年3月15日，此后的利息按银行同期贷款利率的四倍判至实际履行日），合计1705810元；二、本案诉讼费由被告承担。反诉原告澳门豆捞公司向一审法院提出反诉请求：一、解除反诉原、被告双方签订的租赁合同；二、本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院查明事实：2008年4月15日，恒景置业公司与澳门豆捞公司签订租赁合同一份，约定由恒景置业公司将其所有的坐落于绍兴市柯桥区笛扬路1084、1086号房屋出租给澳门豆捞公司使用，租赁房屋建筑面积1390.71平方米；租赁期限自2008年4月15日至2013年4月15日；房屋总租金合计394.87万元整，设备维护费合计20.306万元整，房屋先付租金后使用，租金按年结算，如逾期支付，从逾期之日起支付每日千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金及相关费用为止；在租赁期间，任何一方无正当合法理由要求另一方解除合同，如另一方因此而遭受的损失大于违约金的，超过违约金的损失则应当据实赔偿，守约方并有权要求违约方继续履行该合同。双方还约定了其他事项。2013年4月1日，恒景置业公司、澳门豆捞公司及恒柏集团有限公司签订补充协议一份，约定房屋续租一年，自2013年4月15日至2014年4月14日止；租金为67.96万元，设备维护费为30万元，澳门豆捞公司在该协议签订之七个工作日内付清；恒景置业公司于2013年4月15日将2008年4月15日签订的租赁合同及该协议达成的续租事宜项下的出租人的权利、义务全部转让给恒柏集团有限公司，转让期限为一年，至2014年4月14日止，期间由恒柏集团有限公司行使出租人的权利，承担出租人的义务，澳门豆捞公司同意接受，但恒景置业公司仍对恒柏集团有限公司履行义务承担连带责任；该补偿协议构成租赁合同不可分割的一部分，具有同等法律效力。三方还约定了其他事项。2014年6月12日，恒景置业公司、澳门豆捞公司及恒柏集团有限公司又签订补充协议一份，约定：房屋续租五年，自2014年4月15日至2019年4月14日止；租期2014年4月15日至2015年4月14日止，全年租金为97.96万元整，澳门豆捞公司必须在2014年6月14日之前支付48.98万元，余款48.98万元必须在2014年9月15日前付清；租期2015年4月15日至2016年4月14日止，全年租金为97.96元整，须在2015年3月15日前支付48.98万元，余款48.98万元必须在2015年9月15日前付清；租期2016年4月15日至2017年4月14日止，全年租金为102.858万元，须在2016年3月15日前支付52.858万元，余款50万元必须在2016年9月15日前付清；租期2017年4月15日至2018年4月14日止，全年租金为108万元，须在2017年3月15日前支付54万元，余款54万元必须在2017年9月15日前付清；租期2018年4月15日至2019年4月14日止，全年租金为113.4万元，须在2018年3月15日前支付56.7万元，余款56.7万元必须在2018年9月15日前付清；恒景置业公司于2014年4月15日将2008年4月15日签订的租赁合同及该协议达成的续租事宜项下的出租人的权利、义务全部转让给恒柏集团有限公司，转让期限为一年，至2015年4月14日止，期间由恒柏集团有限公司行使出租人的权利，承担出租人的义务，澳门豆捞同意接受，但恒景置业公司仍对恒柏集团有限公司履行义务承担连带责任；转让期限满后，均由恒景置业公司行使该房屋出租人的权利，承担出租人的义务，与恒柏集团有限公司无关。三方还约定了其他事项。2015年4月15日，恒景置业公司因澳门豆捞公司逾期支付2015年3月15日前应付租金48.49万元而诉至法院，该院经审理于2015年6月30日作出（2015）绍柯民初字第1335号民事判决书，判决：一、原告浙江恒景置业发展有限公司与被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司签订的租赁合同及补充协议继续履行；二、被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司应于该判决生效后十日内向原告浙江恒景置业发展有限公司支付租金489800元，并支付该款自2015年3月16日起至判决确定履行日止按中国人民银行同期同类贷款利率4倍的标准计算的违约金。澳门豆捞公司不服该判决，于2015年8月28日上诉至绍兴市中级人民法院，市中院经审理于同年11月17日作出（2015）浙绍民终字第1494号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后澳门豆捞公司又为此案向浙江省高级人民法院申请再审，省高院经审查于2016年10月17日作出（2016）浙民申617号民事裁定书，裁定：驳回浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司的再审申请。一审诉讼期间，恒景置业公司与平安银行股份有限公司杭州萧山支行（以下简称平安银行萧山支行）于2015年6月19日签订浙江省商品房买卖合同一份，约定恒景置业公司将管宁小区第36幢104商号房出卖于平安银行萧山支行，房屋总价款1627990元整。双方于该合同附件三明确，买受人已知悉并充分接受该房屋部分已出租的情况，买受人承诺继续履行上述租赁合同，出租人的全部权利义务由买受人承继，双方应积极办理租约的租赁关系转移事宜。双方还约定了其他事项。现恒景置业公司以澳门豆捞公司逾期支付2015年10月15日至2017年4月14日期间租金，又诉至法院成讼。同时查明，浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司柯桥分公司住所地，于2017年4月1日注销。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告签订的租赁合同及原、被告与恒柏集团有限公司三方签订的补充协议，系各方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应当认定有效。各方当事人理应诚信履约，该院（2015）绍柯民初字第1335号生效民事判决书亦判决恒景置业公司与澳门豆捞公司继续履行租赁合同及补充协议，故恒景置业公司诉请澳门豆捞公司支付到期租金以履行合同义务，于法有据，其合理部分该院依法予以支持。根据2014年6月12日签订的补充协议第二条之约定，2015年4月15日至2016年4月14日期间全年租金的余款48.98万元，必须在2015年9月15日之前付清，2016年4月15日至2017年4月14日期间全年租金102.858万元，须在2016年3月15日之前支付52.858万元，余款50万元必须在2016年9月15日之前付清。现恒景置业公司诉请的上述三期租金均已届期，澳门豆捞公司理应按约支付。但三期租金总计应为151.838万元，恒景置业公司诉请156.858万元，确计算有误，该院根据协议约定予以纠正。根据租赁合同第五条第3项之约定，澳门豆捞公司如逾期支付租金，应从逾期之日起支付每日千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金及相关费用为止。现澳门豆捞公司逾期支付租金的行为，显已构成违约，恒景置业公司要求澳门豆捞公司支付逾期付款违约金，理由正当，其合理部分应予支持。对于违约金标准，该院（2015）绍柯民初字第1335号生效民事判决结合案件实际已依法调整为中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准，本案案情与该案基本一致，故仍参照此标准予以核定。澳门豆捞公司以营业亏损、经营困难而无法继续履行合同为由，反诉请求解除双方签订的《租赁合同》。对此该院认为，在原、被告未能协商一致解除合同的情况下，澳门豆捞公司主张的解除事由，并非法定解除情形，也不具备合同约定的解除条件。澳门豆捞公司以腾退租赁房屋、注销分公司等形式单方要求解除租赁合同的行为，并不导致租赁合同解除。故澳门豆捞公司要求解除《租赁合同》的反诉请求，理据不足，该院不予支持。澳门豆捞公司抗辩主张，恒景置业公司诉请的2015年10月15日至2016年10月14日期间租金已过一年诉讼时效。对此该院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”现恒景置业公司诉请的三期租金，最后一期租金的付款日期为2016年9月15日，恒景置业公司于2017年4月17日为本案纠纷诉至该院，期间并未超过一年。故澳门豆捞公司的时效抗辩，理由不能成立，该院不予采纳。澳门豆捞公司又抗辩主张，恒景置业公司已非案涉租赁房屋中管宁小区第36幢104商号房产权人，故无权收取该房产相对应的租金。对此该院认为，根据买卖不破租赁原则，租赁合同效力并不受租赁房屋买卖影响，在租赁合同未解除的情况下，恒景置业公司并未通知澳门豆捞公司租赁合同权利转让，即该转让对澳门豆捞公司不发生效力，基于合同相对性原则，恒景置业公司有权向澳门豆捞公司收取相应的租金。故澳门豆捞公司的该项抗辩，理由也不能成立，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决：一、被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司应支付原告（反诉被告）浙江恒景置业发展有限公司2015年10月15日起至2017年4月14日止的租金合计1518380元，并支付该款中489800元自2015年9月16日起算、528580元自2016年3月16日起算、500000元自2016年9月16日起算均至判决确定履行日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率四倍计算的逾付违约金，上述款项均限于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告（反诉被告）浙江恒景置业发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司的反诉请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20152元，减半收取10076元，保全费5000元，合计15076元，由原告（反诉被告）浙江恒景置业发展有限公司负担482元，由被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司负担14594元。反诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司负担。上述费用限于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。本院二审期间，双方当事人在二审庭审中均未提交新的证据。上诉人澳门豆捞公司在二审庭审结束后向本院提交了其于2017年12月拍摄的涉案房屋的照片打印件一组，证明被上诉人已自行对涉案房屋进行处置、出租的事实，本院认为，该证据系在二审庭审结束后提交，且不能证明其不应支付本案2015年10月15日至2017年4月14日期间的租金，不属于二审中的新证据，本院不予认定。本院除认定一审法院认定的事实以外，另查明：澳门豆捞公司的一审反诉状由一审法院于2017年5月31日送达恒景置业公司。本院围绕上诉请求和理由审查认为，本案的主要争议焦点为：一、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效；二、涉案房屋租赁合同、补充协议是否应予解除；三、如果前述涉案协议应予解除，被上诉人要求上诉人支付租金和违约金等诉讼请求是否应予支持。关于第一个争议焦点，分期履行合同约定之债分为分期给付债务和定期给付债务两类。分期给付债务是指某一债务发生后，当事人依照约定的时间分期履行，其债务在合同订立时即产生，并非在合同履行过程中产生，如借款合同约定债务人分期还款等。定期给付债务是指继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，如租金、水电煤气费等债务。两者最主要的区别在于：定期给付债务为不同债务，分期给付债务实质为同一笔债务。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条对分期给付债务的诉讼时效起算已作出明确规定，即诉讼时效期间从最后的履行期届满时开始计算，但该司法解释并未规定定期给付债务的诉讼时效计算起始时间。本院认为，定期给付债务的各期债务的履行虽然具备一定独立性，但该独立性不足以否认定期给付合同项下债务的整体性，若从每一期债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，会割裂该合同的整体性，故定期给付债务的诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起开始计算。本案中，澳门豆捞公司与恒景置业公司对澳门豆捞公司每年应支付的租金数额及支付时间均作出明确约定,上述债务系在合同履行中持续定期产生的债务，各笔债务虽性质相同但属于独立的不同笔债务，应属于定期给付债务,故本案不适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，一审法院适用该条文规定错误，本院予以纠正。然，根据前述论述，定期给付债务的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起开始计算，恒景置业公司的起诉并未超过一年诉讼时效，故本院对澳门豆捞公司关于本案已超过诉讼时效的抗辩不予采信。关于第二个争议焦点，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，除了双方协商一致解除或者单方具备法定解除权或者约定解除权条件以外，任何当事人不得擅自解除合同。本案中，虽然澳门豆捞公司在房屋租赁合同不具备法定或者约定解除情形下单方擅自搬离房屋属于违约行为，但澳门豆捞公司单方搬离房屋的行为，属于以自己的行为表明不再履行房屋租赁合同，涉案房屋已闲置较长时间，如果不解除房屋租赁合同将导致澳门豆捞公司和恒景置业公司继续均不使用涉案房屋,涉案房屋长期闲置,而澳门豆捞公司在不占有使用涉案房屋的情况下还要承担租金损失，导致社会资源的浪费，客观上致使合同目的不能实现，且澳门豆捞公司的义务性质不宜强制履行，故为充分发挥物的价值，做到物尽其用，有效利用资源，减少财产浪费，本院判决澳门豆捞公司与恒景置业公司于2008年4月15日签订的租赁合同，澳门豆捞公司、恒景置业公司与恒柏集团有限公司分别于2013年4月1日签订的补充协议、2014年6月12日签订的补充协议中涉及澳门豆捞公司和恒景置业公司双方之间权利义务的部分解除，解除时间确定为澳门豆捞公司在一审中提出解除涉案租赁合同的反诉状副本到达恒景置业公司之日即2017年5月31日。2013年4月1日的补充协议、2014年6月12日的补充协议中涉及恒柏集团有限公司权利义务的部分已到期，且与本案无关，本院对该部分合同内容的效力不予理涉。关于第三个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据前述论述，本院判决涉案房屋租赁合同、补充协议解除，上诉人应承担支付租金、赔偿损失等相应法律责任。涉案合同解除之日2017年5月31日前的租金仍应按照合同约定支付，故本院对恒景置业公司在本案中主张的2015年10月15日至2017年4月14日的租金1518380元予以支持。澳门豆捞公司辩称涉案房屋在上述租赁期间被法院查封、拍卖，不应支付租金，本院认为，如果澳门豆捞公司未搬离涉案房屋，即便涉案房屋在租赁期间被法院查封，但法院作出的查封裁定不会禁止合法承租人澳门豆捞公司使用房屋，更不会要求澳门豆捞公司腾退涉案房屋，即便涉案房屋被拍卖，根据买卖不破租赁原则，新的买受人亦受涉案房屋租赁合同约束，亦不会影响澳门豆捞公司使用房屋，故本院对澳门豆捞公司据此拒付租金的主张不予采信。澳门豆捞公司同时辩称恒景置业公司并非涉案第36幢104号房屋产权人，无权收取该房屋对应的租金，本院认为，即便恒景置业公司将涉案104号商铺出卖给案外人，但恒景置业公司和案外人均未通知澳门豆捞公司涉案房屋租赁合同权利义务已转让给案外人，亦未通知澳门豆捞公司向案外人支付租金，上述权利义务转让对澳门豆捞公司不发生效力，澳门豆捞公司没有向案外人支付租金的义务，故恒景置业公司要求澳门豆捞公司根据涉案房屋租赁合同约定支付上述房屋的租金，并无不当，本院对澳门豆捞公司该项辩称亦不予采信。关于违约金问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，涉案租赁合同第五条第3项约定，澳门豆捞公司如逾期支付租金，应从逾期之日起支付每日千分之五的逾期付款违约金，考虑到澳门豆捞公司迟延支付租金造成恒景置业公司丧失对租金的支配使用权，其对应的损失为利息损失，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约金。此外,至于澳门豆捞公司在二审庭后提交的代理词中所涉及的要求恒景置业公司赔偿其经营损失100万元和财产损失200万元等诉讼请求，其在一审中未提出，且在上诉状中未曾涉及，系超出上诉期限提出，本院依法不作审查。综上，上诉人澳门豆捞公司的部分上诉请求成立，本院对合理部分依法予以支持，不合理部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销绍兴市柯桥区人民法院（2017）浙0603民初3426号民事判决第二、三项；二、变更绍兴市柯桥区人民法院（2017）浙0603民初3426号民事判决第一项为：浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司应支付浙江恒景置业发展有限公司2015年10月15日起至2017年4月14日止的租金1518380元，并支付该款中489800元自2015年9月16日起算、528580元自2016年3月16日起算、500000元自2016年9月16日起算均至本判决确定履行日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的违约金，上述款项均限于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司与浙江恒景置业发展有限公司于2008年4月15日签订的租赁合同，浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司、浙江恒景置业发展有限公司与恒柏集团有限公司分别于2013年4月1日签订的补充协议、2014年6月12日签订的补充协议中涉及浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司与浙江恒景置业发展有限公司双方之间权利义务的部分解除；四、驳回浙江恒景置业发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费20152元，减半收取10076元，保全费5000元，合计15076元，由浙江恒景置业发展有限公司负担1018元，浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司负担14058元。反诉案件受理费80元，减半收取40元，由浙江恒景置业发展有限公司负担。二审案件受理费21148元，由浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司负担18540元，浙江恒景置业发展有限公司负担2608元，款于本判决生效之日起七日内付清。本判决为终审判决。审判长 夏 鸿审判员 梅 云审判员 赵启龙二〇一八年一月三十一日书记员 张青炀??