辽宁省丹东市振安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0604民初793号
原告高学，男。
委托代理人胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师。
被告丹东华晨中际房地产开发有限公司。
法定代表人柴越，该公司总经理。
委托代理人关君，辽宁君全律师事务所律师。
原告高学诉被告丹东华晨中际房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月21日作出（2015）振安民一初字第00145号民事裁定，裁定驳回原告高学的起诉。原告高学不服该裁定，提起上诉。丹东市中级人民法院于2016年1月6日作出（2015）丹民一终字第00450号民事裁定，裁定撤销本院（2015）振安民一初字第00145号民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院于2016年7月4日受理后，依法另行组成合议庭，由审判员黄静担任审判长并主审本案，与审判员田晓菲、人民陪审员孔舒悦组成合议庭，于2016年11月18日公开开庭进行了审理。原告高学及委托代理人胡庆召，被告丹东华晨中际房地产开发有限公司委托代理人关君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高学诉称，原、被告于2012年12月5日签订两份认购房屋意向书，约定原告购买被告所开发的梧桐苑小区X号楼XXX室和XXX室，房款共计654800元，被告于同日给原告出具了收款收据。上述认购意向书实际为被告欠付原告工程款的抵顶协议，原告并未交付房款。现房屋已建成，但被告将房屋另售他人，故诉至法院请求1、解除原、被告于2012年12月5日签订的《梧桐苑认购意向书》，被告返还购房款654800元；2、被告承担违约金65480元。
被告丹东华晨中际房地产开发有限公司辩称，原告并没有给付被告654800元购房款的事实。原告是被告所开发的住宅项目工程实际施工人之一，在双方签订的施工合同中约定各以50％的现金和房屋作为工程款项，涉案房屋是被告抵顶给实际施工人的房屋，双方有书面协议，抵顶房屋的价款为2760元每平方米。实际施工人将抵顶的房屋出售或处置以后，由被告根据实际施工人的要求开具相应的收款收据或购房意向书，被告所开具收据中的价款与被告抵顶给实际施工人的价格没有关系。被告仅履行开具票据的行为，和票据中记载的购买人无资金往来。故原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，应依法驳回。
原告为支持其主张，提供的证据及被告质证意见如下：
证据1、《梧桐苑认购意向书》2份及收据1份，主要内容是：2012年12月5日被告通过抵顶工程款的形式将X号楼XXX室和XXX室抵顶给原告，两套房屋的面积均是81.85平方米，每平方米4000元，两套房屋总价款654800元，被告于同日给原告出具了收款收据。证明涉案两套房屋虽然是被告通过抵顶工程款的形式给原告的，但原、被告之间存在商品房买卖合同关系。
被告质证意见：对该组证据中加盖的被告单位公章真实性没有异议，但该组证据的内容具有虚假性。因案外人林伟华欠原告钱，用涉案房屋进行抵押，抵押时原告和林伟华共同商议的价格为4000元。该价格并不是被告抵顶工程款的价格，而是林伟华针对他所要处置房屋对象之间商定的价格，因此，该组证据和被告无关。
证据2、2011年9月21日丹东市第五建筑工程公司与被告签订的《合同》，主要内容是：原告与案外人林伟华以丹东市第五建筑工程公司（以下简称五建公司）名义承建五道沟村丹大快速铁路回迁楼工程，工程内容包含住宅楼6栋、基础工程、塑钢门窗、外墙保温等，工程承包方式为包工包料，工程拨款方式为50％现金、50％房屋抵顶工程款。证明原告是被告开发的梧桐苑小区工程塑钢门窗的实际施工人，《合同》第四条明确约定，塑钢窗由甲方指定厂家生产、安装，价格参照市场价格，乙方负责费用。原告作为塑钢门窗的实际施工人参与该工程，但工程款要算在林伟华身上，所以收据上有林伟华的签字。
被告质证意见：对该份证据的真实性没有异议，该协议是由原告和林伟华作为共同实际施工人在上面签字，被告认为原告、林伟华和五建公司都是权利人。
证据3、原告编制的五道新村高铁回迁楼塑钢窗面积统计表。证明塑钢窗总工程款是1773780元。
被告质证意见：对该份证据的真实性、合法性和关联性均有异议，被告不予认可。
证据4、林伟华出具的证明，主要内容是：原告和林伟华共同承包了被告开发的梧桐苑小区工程，并以五建公司的名义与被告签订合同，原告投入400万元，林伟华投入300万元，主体工程是林伟华完成的，塑钢工程是由原告完成的，被告以X号楼XXX室和XXX室抵顶给原告作为塑钢工程的工程款。证明涉案的两套房屋是原告通过抵顶工程款的方式取得的。
被告质证意见：该份证据不具有真实性，也不具有合法性。被告和五建公司签订的《合同》中明确了共同施工人是原告和林伟华，至于两名施工人之间怎么分配，是两名施工人之间的问题，被告支付工程款是对着五建公司，有部分款项给了原告，部分款项给了林伟华。
证据5、欠据、物业维修单、说明等。证明塑钢窗的维修义务是被告通知原告进行维修，原告也履行了维修义务，就维修所发生的费用，被告已经给出具了欠据。
被告质证意见：对欠据中的财务公章和薛国安的签字被告不持异议，但在数额、注解和下面的签字看明显是两个人书写的，被告有理由相信后面的字是原告自己所为。另外，工程出现问题，作为实际施工人不论是原告，还是林伟华，都有法定义务来承担，而不是由其中哪一个人来承担。
被告为支持其主张，提供的证据及原告质证意见如下：
证据1、工程竣工报告书，主要内容是被告为建设单位，五建公司为施工单位，通达公司是监理单位，开工时间2011年10月18日，竣工时间2012年11月30日，合同金额为4583770.40元。证明涉案工程总造价是45837799.40元。
原告质证意见：对该份证据的真实性没有异议，但不能证明涉案工程已经结算完毕。
证据2、2013年12月30日建设单位、施工单位、监理单位共同出具的《证明》。证明五建公司为被告建造的1至7号楼土建、水暖、电气已经全部完工，工程款已全部到位。
原告质证意见：对该份证据的真实性没有异议，但按照建筑惯例，此类证明都是用于办理工程竣工验收备案，这样的证明不能证明工程款已经支付完毕，工程款的支付必须通过相关的票据和财务支付凭证来证明。
证据3、被告与实际施工人林伟华签订的《代售楼盘协议书》、《补充协议》、《五建公司房源清单》及《合同》4份。证明包括原告在内的实际施工人先后与被告签订了以房屋抵顶工程款的《合同》和《代售楼盘协议书》，说明在房屋抵顶工程签订以后，原告和林伟华是抵顶房屋的真正所有人，被告只是一个代为销售的角色，所起的作用无非是代签商品房买卖合同、代收房款。涉案房屋也在2012年5月4日的《合同》中，抵顶的房屋按每平方米2760元。
原告质证意见：对《代售楼盘协议书》、《补充协议》的真实性有异议，上面没有原告的签字。关于4份《合同》，对2012年4月27日有原告签字的《合同》的真实性没有异议，对2012年5月4日和6月26日两份《合同》不予认可。关于《五建公司房源清单》，系被告单方制作的，不能作为证据使用，原告对此不认可。
证据4、收款收据73份，这73份收据是被告以现金形式支付的工程款款项，共计25681619元。证明被告已经按照施工合同、抵顶合同、代售楼盘协议的约定向原告和林伟华实际支付工程款共计42017852.91元。
原告质证意见：对没有原告签字的67份收款收据与原告无关，对此不予质证。对2014年10月27日32万元收款收据，上面写着“收到退质保金32万元，五建公司都吉云”，这个事情有，但该笔款项与塑钢门窗工程款没有关系，这是林伟华欠原告别的款项，所以在被告退完质保金后，林伟华直接将此款还给了原告。对4月2日收退房款30万元的收款收据、2014年4月3日20万元收款收据和2014年1月28日50万元，对该组收款收据没有异议，这就是抵顶给原告的108万元工程款。关于2014年1月15日367983元收款收据，收款人上虽然有“高学”名字，但不是原告本人所签，和原告没有关系。关于2013年12月2日的支票根，上面虽然标明的是塑钢窗工程，但没有原告的签字。另外，2013年12月2日收款收据上虽然有原告的签字，但原告并不认可收到了这30万元。
证据5、2012年7月27日、2014年1月16日、1月25日、2014年6月17日收款收据，共计9份。2012年7月27日林伟华将被告抵顶的X号楼X单元XXX、XXX和XXX室房屋抵押给了孙瑜，孙瑜为了保证其借款的安全性，让林伟华将该房屋的名头写为孙瑜，这种形式和本案原告是一样的。被告按照林伟华的指示开具了收款收据。这就是被告对抵顶工程款的房屋进行流转的程序，被告是不收取款项的。之后，涉案房屋又分别抵押给杨文艳、范国岩，每次流转的形式都是一样的。证明被告针对抵顶的房屋均是按照实际施工人林伟华的指意履行了开票行为，但并没有收到任何房款，收款收据上的价格与被告抵顶给林伟华的房屋价格无关，被告抵顶的价格仍然是每平方米2760元。
原告质证意见：该组证据和原告无关。收据上显示的时间是2014年，而原告抵顶的时间是2012年，那时房屋还没有开始建设，价格也是暂定的。
证据6、赵宇和于琦的收款收据。证明涉案房屋是被告抵顶工程款的房屋，其权利人和处置人是林伟华，被告虽然开具了收款收据，但并没有收取款项，被告仅是开具票据的行为，没有真实的交易。
原告质证意见：对涉案房屋处置给赵宇、于琦没有异议，但被告给原告开具的时间是2012年12月5日，而该份收据的时间是2013年2月4日；按照被告的陈述，被告应该把上一份收据收回来，再开具下一个收据，否则应该知道重复开票的法律后果。
本院对证据的认定意见如下：
原告提供的证据1，结合本案的其他证据，可以认定涉案两套房屋被告作为工程款抵顶给原告与林伟华，但不能证明抵顶的价款为654800元，应按每平方米2760元计算。原告提供的证据2，被告没有异议，对其真实性予以确认。原告提供的证据3、5，因本案不是工程款纠纷，上述证据与本案无关联，不予确认。原告提供的证据4，在原审中林伟华予以认可，对其真实性予以确认。
被告提供的证据1、2、6，原告对其真实性均没有异议，且与本案有关联，予以确认。被告提供的证据3、4，虽然原告对其中没有其签字的证据不予认可，但这些证据彼此相互印证，与其他证据形成证据链条，且在原审中林伟华对其真实性均予以认可，故予以采信。被告提供的证据5，与本案无关，不予确认。
本院根据诉、辩称和经庭审举证、质证、本院所确认的证据，认定如下事实：
原告与案外人林伟华为被告承建的五道沟村丹大快速铁路回迁楼即梧桐苑小区建设工程的实际施工人。2011年9月21日，原告、林伟华以五建公司的名义与被告签订了一份《合同》，约定原告、林伟华以包工包料、包工程造价的形式承包被告所承建的上述工程，工程款的支付方式为50%现金、50%房屋抵顶工程款。2012年4月27日、5月4日、6月26日，被告与五建公司分别签订了4份《合同》，主要内容是：被告将涉案工程1号楼一单元、二单元、四单元、X号楼五单元（其中包括涉案XXX室和XXX室），每单元一至六层加上阁楼等住宅房作为工程款抵顶给原告与林伟华，抵顶房屋价格按每平方米2760元计算。每份《合同》均加盖五建公司公章并有林伟华的签字，原告亦在2012年4月27日两份《合同》上签字。2012年12月5日，原告与被告签订了两份《梧桐苑认购意向书》，主要内容是被告将5号楼五单元XXX室和XXX室出卖给原告，每套房屋暂约定建筑面积为81.85平方米，每平方米4000元，房款为327400元，两套房屋价款共计654800元；被告不得将房屋另售他人，否则需赔付原告已交房款10%作为违约金。同一天，被告为原告出具了金额为654800元的收款收据。因这两套房屋系被告作为工程款抵顶给原告与林伟华，故原告实际并未向被告交纳购房款654800元。
2013年2月4日，被告分别与案外人赵宇、于琦签订了《梧桐苑认购意向书》，将涉案两套房屋以每平方米2500元的价格出卖给案外人赵宇、于琦，被告为案外人赵宇、于琦出具了收款收据。2013年9月26日，针对涉案房屋被告分别与案外人赵宇、于琦签订正式的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》中记载涉案XXX室建筑面积84.04平方米、XXX室建筑面积85.25平方米，与被告将涉案两套房屋作为工程款抵顶给原告和林伟华的面积一致。现涉案工程的工程款已经结清。
本院认为，原告作为被告所开发的梧桐苑小区的实际施工人之一，因被告欠付其工程款，双方签订了两份《梧桐苑认购意向书》，以欠付的工程款抵顶房款，被告为原告出具了收款收据。虽然原告未实际交纳购房款，但双方已经就工程款抵顶房款达成一致意见，故原、被告之间存在房屋买卖法律关系，双方签订的两份《梧桐苑认购意向书》系当事人的真实意思表示，应认定合法有效，对双方当事人具有约束力。现被告未经原告同意擅自将房屋出售给案外人，显属违约，应承担相应的民事赔偿责任。现原告要求解除合同、退还房款及承担违约金的诉求，于法有据，应予以支持。关于退还房款的数额，涉案两套房屋是作为工程款抵顶给原告与林伟华的，虽然收款收据上开具的价款为每平方米4000元，但被告与林伟华是按照每平方米2760元的价格结算工程款，因此实际房款亦应按每平方米2760元计算。在原告没有证据证明被告抵顶涉案两套房屋时是按照每平方米4000元抵顶的情况下，对原告要求被告返还房款654800元，不予支持。被告应按抵顶工程款的价格将467240.40元（84.04×2760元/平方米+85.25平方米×2760元/平方米）返还给原告。关于违约金的数额，因合同约定违约金按已交房款10%计算，故本案违约金应以467240.40元为计算基数，即46724.04元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：
解除原告高学与被告丹东华晨中际房地产开发有限公司于2012年12月5日签订的两份《梧桐苑认购意向书》；
二、被告丹东华晨中际房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告高学购房款467240.40元；
三、被告丹东华晨中际房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告高学支付违约金46724.04元；
四、驳回原告高学的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11003元，原告高学承担2063元，被告丹东华晨中际房地产开发有限公司承担8940元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审 判 长 黄 静
审 判 员 田晓菲
人民陪审员 孔舒悦
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 侯国丽