海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海南一中民初字第46号
原告何银明，男。
委托代理人黄国先，黑龙江鸿运律师事务所律师。
被告海南世知旅游有限公司。
法定代表人刘艳平，该公司董事长。
委托代理人雷广成，男。
委托代理人赵海民，男。
原告何银明与被告海南世知旅游有限公司（以下简称世知旅游公司）商品房销售合同纠纷一案，原告何银明于2014年2月19日向本院起诉。本院于当日受理本案后，依法组成合议庭，并于2014年4月2日公开开庭审理了本案。原告何银明的委托代理人黄国先，被告世知旅游公司的委托代理人雷广成、赵海民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何银明诉称：2009年12月18日，原、被告双方在海南省陵水县签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：被告世知旅游公司向原告出售位于海南省陵水县土福湾的世知四期捌号别墅，建筑面积为434．46平方米，总价款为560万元人民币。该房的交付期限在2009年12月前，依照国家和地方人民政府有关规定，具备商品房经验收合格条件。交接方式是“商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。原告在签约前和签约后分批向被告世知旅游公司付款，被告世知旅游公司给原告出具了收到购房款560万元的收款收据。但是，至合同约定的2009年12月底，被告世知旅游公司既没有书面通知也没有口头通知原告交房。原告多次电话催促被告世知旅游公司交房，被告世知旅游公司总是以各种理由推诿。为此，原告曾几次到陵水县查看、督促被告世知旅游公司交房，结果发现被告世知旅游公司出卖给原告的别墅一直没有竣工，原告一再要求交房，被告世知旅游公司每次都答应尽快竣工交房，而实际上久拖不交。2013年原告再次去别墅施工现场，看到整个四期别墅一片狼藉，杂草丛生污臭难闻。特别是原告验证了事先听说的两条消息：一是被告世知旅游公司原本是外交部部属全资国有北京市世界知识印刷厂（法定代表人刘长海）的控股公司，北京市世界知识印刷厂占被告世知旅游公司55．31％的股份，刘长海实际控制的北京世知同人投资有限公司占被告世知旅游公司44．69％的股份。2011年8月，由刘长海为实际控制人的北京世知同人投资有限公司以83415万元的价款，向北京产权交易所收购了北京市世界知识印刷厂。北京世知同人投资有限公司通过收购，将国有控股的被告变成了私人公司。二是早在2011年6月，刘长海代表北京市世界知识印刷厂、刘艳平代表北京世知同人投资有限公司已经将被告世知旅游公司部分资产（房地产）以6.2亿元的价款用股权转让的方式转让给了他人（据说现在已将被告股权全部转让，并已经交割）。企业并购本属正常的市场行为，无论谁是被告世知旅游公司的股东都应当对其所开发的房地产项目负责，对出售的商品房负责。但刘长海全面掌控被告后管理混乱，在建的四期、五期别墅区停顿，也没有承诺的园林绿化等环境配套，根本不能正常交付使用。刘长海等将被告世知旅游公司的股权出售后，小区别墅已经处于无人管理的境地，证明刘长海作为被告世知旅游公司的实际控制人对出售给原告的别墅造成的法律责任和后果完全不负责任，其掌控被告世知旅游公司的目的是将被告世知旅游公司出售、变现。2013年5月20曰，原告无奈之下只好书面通知被告世知旅游公司解除双方间的《商品房买卖合同》，要求被告世知旅游公司退还560万元购房款，给付利息，同时表示要追究被告世知旅游公司的法律责任。被告世知旅游公司回复原告，不同意解除合同，称原告要重建别墅、原告拖延交付办理房屋所有权证的税费。而事实上被告世知旅游公司的四期、五期别墅区至今大部分仍然是“半拉子”工程，小区内建筑垃圾遍地，环境极差，该别墅根本不符合交付条件。被告世知旅游公司一直不能交房，更谈不到去办理该房屋的所有权证。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》是有效的，原告已经全额交付了购房款，但时至今日该房仍然不符合合同约定的交付条件，充分证明了被告世知旅游公司根本违约的事实。合同解除后原告委托律师数次与刘长海商谈，要求返还购房款及给付违约金。被告世知旅游公司一次次推诿，至今分文不还。被告世知旅游公司占用560万元购房款不能交房至今4年零2个月，不仅给原告造成巨大的经济损失，也造成原告购买别墅孝敬老人的意愿无法实现。
目前，处在陵水土福湾地段的别墅如相邻的东和小区等升值幅度都比较大，原告在近期调查了被告世知旅游公司周边的楼盘，别墅均价都在每平方米3万元以上。原告以原合同价格（每平方米12889．56元）已经根本买不到陵水相同地段相类似的别墅。如果仅判决被告世知旅游公司给付原告诉请第二项返还560万元购房款，原告已经根本不能用这笔钱在该地购买到相类似的别墅。所以原告依据《合同法》有关规定，请求法院判决增加违约金的数额，指定评估机构对该别墅所在的土福湾一线海景别墅的市场价格作评估，按照评估均价与原告购买该别墅的差价判决被告给付违约金。鉴于被告世知旅游公司占用原告交付的560万元购房款，却不能交房已经四年之久，给原告造成的巨大损失，故被告世知旅游公司应按照560万元给付同期银行贷款利率1.5倍利息即195.3292万元的违约金。原告何银明向本院提起诉讼，请求依法判决：1、原告与被告世知旅游公司之间的《商品房买卖合同》解除；2、被告世知旅游公司立即返还原告已经交付的购买别墅房款560万元；3、被告世知旅游公司按照该别墅所在地周边相类似别墅现在的市场评估均价与原告购买该别墅的差价给付违约金，暂时按估算差价440万元请求，最终以法院指定的鉴定机构鉴定的市场均价确定；4、被告世知旅游公司给付按照560万元计算自2010年起至判决生效止银行同期贷款利率1.5倍的违约金，计算到2014年2月20日的违约金为195.3295元；5、被告世知旅游公司承担本案诉讼费用。
原告何银明为支持其主张的事实，向法院提供下列证据材料：1、《商品房买卖合同》；2、收款收据；3、世知别墅宣传资料；4、《解除商品房买卖合同通知书》；5、海南世知旅游有限公司《回函》；6、《世知旅游有限公司四期土地合作协议的解除协议》；7、光盘；8、企业机读档案变更登记资料；9、《股权转让协议书》；10、北京市世界知识印刷厂整体产权挂牌转让的报道资料；11、光盘；12、（2013）海南一中民二终字第710号《民事判决书》；13、北京永强饭店有限公司增资扩股说明书；14、收款收据。
被告世知旅游公司答辩称：原告诉状中所述与事实不符，诉请不成立，恳请法院依法驳回原告的全部诉请。一、双方已完成交房工作，双方于2009年一2012年间签署了若干份关于海南四期别墅的协议，其中2010年的《认购合同》，该合同明确约定答辩人同意原告在遵守地块整体规划的基础上对所购的七栋房产及相关土地进行重新规划和设计，并进行自建。随后，双方于2012年1月22日签订的协议中，也明确约定答辩人同意原告对海南四期8号别墅（即原告通知书中所指地块）的改造。由此可以证明双方确实已完成交房手续，并且答辩人同意原告在购买的房屋中加以改造。然而，原告在诉状中一再否认双方确已交房的事实，实在是混淆是非，编造情节。二、原告方一直回避办理房产证相关事宜，从而导致答辩人出售给原告方的房产一直未能过户。答辩人多次催促原告方办理海南四期8号别墅的《房屋所有权证》，因办理《房屋所有权证》需要缴纳相应的税费，答辩人的工作人员曾不止一次的催促原告方缴纳应当承担的税费，由答辩人代为办理《房屋所有权证》。但是，原告方一再拖延甚至回避此事。按照相关法律规定，办理房屋所有权证，出卖人与买受人均有义务分别缴纳各自的税费。然而，原告的行为导致答辩人无法协助原告方办理《房屋所有权证》。答辩人出售的海南4期房产，不止原告方一栋别墅，其他业主均积极配合答辩人，缴纳应当承担的税费，均已办理《房屋所有权证》。三、原告方要求解除协议的诉请不成立。双方签订的《房屋购买合同》真实、合法、有效，并已完成房屋交付，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，双方签订的《商品房买卖合同》不存在致使商品房买卖合同目的不能实现的情形及解除合同的理由。
被告世知旅游公司向法院提供下列证据：1、给何银明的《回函》；2、海南四期房屋已办证业主的房产证；3、《商品房预售许可证》、《资质证书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程竣工验收备案证》、《办理房产证需业主应缴纳费用清单》；4、《认购合同》。
经庭审质证，本院对双方证据认证如下：被告世知旅游公司对原告何银明提供的证据1、2、5的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据4的法律效力不予认可；对证据3、6、7、11的真实性、合法性没有异议，对其证明内容有异议；认为证据8、9、10、12、13、14与本案无关。原告何银明对被告世知旅游公司提供的证据1的证明内容有异议；认为证据2、3与本案无关；对证据4不予质证。本院对原告何银明提供的证据1-8、11、12的真实性、合法性、关联性予以认可；原告提供的证据9、10、13、14没有原件，不予认可。对被告世知旅游公司提供的证据1、3的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据2、4不予认可。
经审理查明：被告世知旅游公司具备房地产开发资质，2006年开始开发建设位于海南省陵水县土福湾世知四期别墅，2006年7月取得了世知四期别墅《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，2007年9月14日取得海南省《建筑工程竣工验收备案证》，2007年11月23日取得世知四期别墅《商品房预售许可证》。原告何银明与被告世知旅游公司于2009年12月18日签订《商品房买卖合同》，约定原告何银明购买被告世知旅游公司开发的位于海南省陵水县土福湾的世知四期别墅第8幢，建筑面积为434.46平方米；按套计算，该商品房总金额为560万元；买受人于2009年11月19日前支付定金10万元、2009年11月28日前支付310万元、2009年12月5日之前付240万元；出卖人应当在2009年12月前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，该房屋视同已交付。合同签订后，原告何银明于2009年11月、12月付清了全部购房款。2013年5月20日原告何银明向被告世知旅游公司发出《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除双方签订的商品房买卖合同并返回购房款及利息。2013年6月9日被告世知旅游公司回函原告何银明，认为双方已经完成交房，不存在致使商品房买卖合同目的不能实现的情形及解除合同的理由，建议原告缴纳应当承担的税费，办理房屋所有权证。
本院认为，本案争议焦点是：一、被告世知旅游公司在履行合同过程中是否存在违约行为；二、原告何银明要求解除与被告世知旅游公司签订的《商品房买卖合同》及返还购房款、赔偿违约金等是否有事实和法律依据。
一、关于被告世知旅游公司在履行合同过程中是否存在违约行为的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2009年12月前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用……。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。被告世知旅游公司开发的世知四期别墅已于2007年9月14日取得海南省《建筑工程竣工验收备案证》，在双方签订合同时已经符合合同约定的交房条件。因此，被告世知旅游公司在履约过程中不存在违约行为。
二、关于原告何银明要求解除与被告世知旅游公司签订的《商品房买卖合同》及返还购房款、赔偿违约金等是否有事实和法律依据的问题。原告何银明主张诉争房屋不符合合同约定的交付房屋条件，但其没有提供证据予以证明，且本案诉争的房屋是现房，原告何银明在购买前对于房屋的状态是清楚的，原告何银明以此拒绝收房的理由不能成立。合同约定的买受人有权解除合同的条件没有成就，原告何银明无正当理由拒绝收房。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；……。本案中，原告何银明提出的一些房屋问题属于房屋质量瑕疵，并没有严重影响正常居住、使用，不会导致原告何银明不能实现合同目的，由此拒绝接收房屋的理由不能成立。被告世知旅游公司对于交付的存在质量瑕疵的房屋，应承担维修、更换、重作等违约责任。被告世知旅游公司虽然未按照合同约定向原告何银明发出书面交房通知书，但原告何银明每年均到诉争房屋处，并且原告何银明与被告世知旅游公司在2012年1月22日签订的《世知旅游有限公司四期土地合作协议的解除协议》中对于诉争房屋的改造事项还作了约定，因此在签订合同之后逾期交房的责任不能归责于被告世知旅游公司。原告主张应解除双方签订的《商品房买卖合同》及返还购房款、赔偿违约金等均据理不足，本院不予采纳。
综上所述，原告何银明的诉讼请求均没有事实和法律依据，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告何银明的诉讼请求。
案件受理费人民币93519.75元，由原告何银明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审 判 长 陈 杰
代理审判员 宋 杰
代理审判员 陈玫伊
二〇一四年六月十八日
书 记 员 白玉琳
附适用的法律条文：
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条第二款建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件
适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；……
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。