重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终6289号
上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆市安安物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区伏牛溪正街33号。
法定代表人：何曲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭念南，重庆百晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：戴安洲，男，汉族，1944年4月27日出生。
委托诉讼代理人：刘朝阳，重庆津舟律师事务所律师。
上诉人重庆市安安物业管理有限公司（以下简称安安物业公司)与被上诉人戴安洲物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2015）津法民初字第06494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人安安物业公司的委托诉讼代理人郭念南,被上诉人戴安洲的委托诉讼代理人刘朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安安物业公司上诉请求：撤销原判并依法改判。主要事实和理由：一审法院调整本案物业服务费和公摊费既无合同依据，也无法律依据；戴安洲数月来一直未及时支付物业服务费，属恶意拖欠，应当承担支付违约金的违约责任。一审认定事实不清，适用法律不当，请求二审依法予以纠正。
戴安洲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
安安物业公司向一审法院起诉请求：判令戴安洲支付安安物业公司2014年6月至2015年2月期间的物业服务费676.17元（75.13元/月×9个月）、公摊费54元（6元/月×9个月）、违约金308.37元，共计1038.54元。
一审法院认定事实：2013年9月24日，重庆市江津区统筹城乡综合配套改革领导小组办公室、重庆市江津区林业局、重庆市江津区住房保障中心与安安物业公司签订了《江津区南华公租房小区前期物业服务合同》，合同约定安安物业公司为江津区南华公租房小区提供前期物业服务。合同第七条约定高层住宅的物业服务费为0.95元/月·平方米（含电梯）；第八条约定自物业交付业主或物业使用人之日起所发生的物业服务费用，由业主或物业使用人承担；第十条约定物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行缴费义务，逾期缴纳的，每天按应缴费总额的千分之三的标准计算违约金；第十五条第（四）项约定安安物业公司应每月公布一次据实结算的公摊费用清单；第十八条约定安安物业公司提供的物业服务达不到合同约定的服务内容和标准的，每次违约应以相应业主或物业使用人年应缴纳物业服务费为基数向相应业主支付千分之三的违约金。该合同附件对物业服务内容进行了具体约定。包括对物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维修服务，应做到对房屋标示系统的日常管理维护。加强对房屋外观的检查、维护。对室外广告、霓虹灯规范管理。共用设施设备进行专业管理，及时维护维修，每年刷漆一次。对管线统一入地或入公共管道并进行定期检查。对排水管道定期疏通，每月例行检查一次，每季度作一次安全检查。生化池半年清掏一次。对道路和井盖情况由专人检查，及时维修或更换。做好电梯日常维护工作；公共绿化养护服务，做到及时除草、浇水、杀虫、修剪、施肥、补种、清洁，做好绿化养护记录；物业公共区域卫生服务，做到每天清扫小区道路。冲洗道路，打扫明沟，清除化粪池排气孔异物。擦拭灯罩、宣传牌、椅子、休闲设施、健身器材、宣传栏。拖地砖、铺装路面。清除废旧广告。对楼道及其设施进行定期清扫。收集生活垃圾及清运；公共秩序维护服务，对来访人员需与住户取得联系并征得同意后，方可准其进入。采取定时或不定时巡逻，记录各楼栋的情况。对车库实行重点时段值班制度，日常巡查制度。
2013年11月27日，戴安洲与重庆市江津区住房保障中心签订了《重庆市江津区保障性住房租赁合同》，由戴安洲租用上述小区XX号高层住宅（建筑面积79.28平方米）。合同第十条约定物业服务费用由戴安洲承担。戴安洲提供的照片、证人证言用以证明，安安物业公司未能完全按照《江津区南华公租房小区前期物业服务合同》的标准提供物业服务，包括：门卫经常不在岗、未完善非本小区业主进出登记、小区垃圾未及时清理、绿化管理不到位、消防通道、车库清洁卫生不到位等。戴安洲认为安安物业公司未完全履行物业服务义务，戴安洲从2014年6月至2015年2月未缴纳物业服务费和公摊费。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，安安物业公司与重庆市江津区统筹城乡综合配套改革领导小组办公室、重庆市江津区林业局、重庆市江津区住房保障中心签订的《江津区南华公租房小区前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。该合同约定物业服务费用由业主或物业使用人缴纳。戴安洲作为该小区8栋1-1-7号高层住宅的承租人，按照《重庆市江津区保障性住房租赁合同》的约定，应当由戴安洲自行缴纳物业服务费用。安安物业公司向戴安洲提供了物业管理服务，戴安洲应当向安安物业公司交纳物业服务费用。戴安洲提供的证据证明安安物业公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵（门卫经常不在岗、未完善非本小区业主进出登记、小区垃圾未及时清理、绿化管理不到位、消防通道、车库清洁卫生不到位等），其物业服务费标准可以进行相应调整。结合本案的实际情况，酌情确定物业服务费按照0.60元/月•每平方米（建筑面积）计算。关于公摊费，虽然安安物业公司并未举示公摊费用明细，但在提供物业服务过程中确会产生相应的公摊费用，酌情确定公摊费按照3元/月计算。戴安洲辩称其缴纳了50元公摊费，但并未举示相应证据，对该抗辩意见不予采纳。关于安安物业公司要求戴安洲支付违约金，因安安物业公司所提供的物业服务确有瑕疵，戴安洲并非恶意拖欠费用，对安安物业公司违约金的诉讼请求，不予支持。关于戴安洲反诉安安物业公司支付违约金，虽然安安物业公司所提供的物业服务有瑕疵，但安安物业公司履行了大部分合同义务，同时已经酌情降低其相应的物业服务费，故对戴安洲违约金的反诉请求，不予支持。综上，戴安洲应当支付安安物业公司的物业服务费应为428.11元（0.60元/月•每平方米×79.28平方米×9个月）、公摊费27元（3元/月×9个月），以上共计455.11元。为维护双方当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百三十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：“一、被告戴安洲于本判决生效后十日内支付原告重庆市安安物业管理有限公司2014年6月至2015年2月的物业服务费、公摊费共计455.11元。二、驳回原告重庆市安安物业管理有限公司的其它诉讼请求。三、驳回反诉原告戴安洲的诉讼请求。如果被告戴安洲未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告重庆市安安物业管理有限公司负担10元，被告戴安洲负担40元。此款原、被告各自预交25元。由法院退回原告重庆市安安物业管理有限公司15元。限被告戴安洲在本判决生效后七日内向本院缴纳15元。”
本院对一审法院认定的事实予以确认。
二审诉讼中，安安物业公司还提出了中止本案审理的上诉意见，其主要理由为：重庆市江津区住房保障中心才是案涉房屋的实际业主，安安物业公司已另案诉请该中心支付相应的物业服务费，该案正在审理中，故本案应当中止审理。
本院认为，安安物业公司与重庆市江津区统筹城乡综合配套改革领导小组办公室、重庆市江津区林业局、重庆市江津区住房保障中心签订的《江津区南华公租房小区前期物业服务合同》以及戴安洲与重庆市江津区住房保障中心签订的《重庆市江津区保障性住房租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同，对双方均有法律约束力。签约后，安安物业公司实际为戴安洲所在的江津区南华公租房小区提供了物业服务，戴安洲作为物业使用人按约应当履行相应的付款义务。一审法院鉴于安安物业公司提供的物业服务存在瑕疵且戴安洲未及时付费并非恶意拖欠的实际情况，酌定下调了约定的物业服务费及公摊费标准同时未予支持安安物业公司主张的违约金，较为符合公平原则，因而并无不当。至于本案应否中止审理的问题，由于《江津区南华公租房小区前期物业服务合同》明确约定由业主或物业使用人支付物业服务费，而按照《重庆市江津区保障性住房租赁合同》的约定，戴安洲系案涉房屋的承租人亦即物业使用人，其应为承担本案物业服务费的合法义务主体，现安安物业公司以其已另案诉请另一主体支付物业服务费为由主张中止审理本案，本院对此不予采纳。因此，安安物业公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人重庆市安安物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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审 判 长 樊仕琼
代理审判员 夏兴芸
代理审判员 芦明玉
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 黄献丽