湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00330号
上诉人（原审被告）闻耀。
上诉人（原审被告）张红梅。
二上诉人的共同委托代理人雷雪、冯锋，湖北今天律师事务所律师。代理权限：一般授权。
被上诉人（原审原告）程春梅。
委托代理人ＸＸ，湖北长久律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃或变更诉讼请求、撤诉、和解、调解等特别授权。
上诉人闻耀、张红梅因与被上诉人程春梅房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2014）鄂襄州民三初字第00067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月28日受理后，依法组成由审判员张耀明担任审判长、审判员苏轶、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年6月25日公开开庭进行了审理。上诉人闻耀、张红梅及其委托代理人雷雪、冯锋、被上诉人程春梅的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程春梅一审诉称：2009年下半年，被告闻耀、张红梅（原告丈夫张辉（已故）的姐夫、姐姐）找到张辉商量，由原告夫妻购买二被告位于襄州区春园路清静园11号楼2单元3楼301室房屋一套，因双方系近亲属没有签订书面房屋买卖合同，但双方对房屋价款及支付方式都做了口头约定，约定房屋价款为350000元，原告及原告之夫张辉自2009年11月15日起向被告夫妻二人多次支付房款共计350000元，并于2010年8月入住至今。现该房屋的房屋产权证已经办理，二被告应当为原告办理房屋过户手续。但二被告在张辉去世后拒绝为原告办理房屋产权过户手续，并要将原告及儿子赶出该房屋，属违约行为。故请求依法判令：1、确认原、被告双方口头房屋买卖合同有效，二被告协助原告办理房屋产权过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。
闻耀、张红梅一审辩称：被告从未与原告签订过房屋买卖合同，只是把房屋借给原告居住；未依法登记的房屋不得转让；既是口头约定，应属无效，也不应履行；原告没有证据及事实证明其向被告支付了购房款；房屋属二被告所有，登记在被告闻耀名下，且是闻耀交纳的物业管理费、垃圾处理费等。
原审判决认定：被告张红梅的父母共育有三女一子。被告张红梅系原告程春梅之夫张辉（已于2013年7月因病去世）的三姐。被告闻耀、张红梅系夫妻关系。2006年，二被告在其单位襄阳铁路部门购买该单位开发的位于襄州区春园路清静园11号楼2单元3楼301室集资建设的房屋一套，并进行了简装。2009年，原告夫妇与二被告曾口头约定，由二被告将讼争房屋以350000元的价格卖给原告夫妇，鉴于双方的亲戚关系，未签订书面买卖合同，也未约定付款的期限。2009年11月15日，原告之夫张辉通过存款方式向被告张红梅在建行开设的账号为4367422670310032809的账户上存入人民币30000元；2010年1月8日，张辉通过其账号为2670389980104518404的账户向被告闻耀的账号为6227002670510083638的银行账户上转入人民币50000元；2010年1月27日，张辉又通过上述账户向被告张红梅的上述账户转款100000元；2010年4月28日，张辉再次通过上述账户向被告张红梅转款30000元；2010年8月，原告与其夫张辉、子张鑫焱入住讼争房屋至今。期间，原告之夫张辉以其个人名义申请办理了天然气使用手续。2012年2月25日，张辉又通过存款方式向被告张红梅的银行账号为4340612670058307的账户存入人民币50000元。2012年6月被告张红梅与张辉姐弟一同在银行办理了用户用电交费户主的变更手续，将原用户变更为原告之夫张辉之后，电力部门一直以张辉名义收取电费。2013年6月20日，原告之夫张辉再次向被告张红梅的银行账号为4340612670058307的账户存入人民币40000元。以上，原告夫妇先后6次共计向二被告的银行账户付款300000元。审理中，原告程春梅自认双方约定购房款为350000元，除上述存款、转账方式是300000元外，现金支付50000元，对现金付款的主张未提供证据。被告对上述原告入住房屋时间及原告转款金额均无异议，但对收到原告50000元现金有异议，并否认双方存在口头房屋买卖合同关系，陈述房屋是因双方是亲戚关系，考虑原告之子张鑫焱就学方便，暂借给原告居住；对300000元的存款、转账认为有180000元是二被告因装修房屋向原告方借款，120000元是张鑫焱当兵所花费用。2014年1月15日，被告闻耀向本院提起返还财产之诉，要求程春梅从本案讼争房屋中搬离出去。原告程春梅在该案中辩称房屋系其购买，遂后以其诉称理由亦诉至本院。
原审另查明，2006年8月3日、2007年元月22日，被告闻耀为购得本案讼争房屋分别向其所在单位的房管部门支付购房款63622元和5709元，合计69311元。二被告收房后曾进行了简单的装修。
原审法院认为：原、被告系亲戚关系，2006年被告闻耀在其单位购得本案讼争房屋，并对该房屋进行了简单的装修的事实清楚，原审法院予以确认。由于原、被告系特殊的亲情关系，原告之夫、被告张红梅之弟张辉生前因存在子女就学等困难，二被告从亲情关系出发考虑到原告之子张鑫焱上学及生活的便利，与其弟、弟媳协商了诉争房屋的买卖事宜，由被告张红梅的胞弟张辉夫妇自2009年至2013年先后多次向二被告付款的事实、被告张红梅协助其胞弟张辉在有关部门变更用电用户名称的事实、二原告入住多年的事实、证人出庭作证的事实、双方为协商诉争房屋纠纷的录音资料等证据相互印证，形成了完整的买卖房屋的证据链；而被告主张讼争房屋不存在买卖关系，仅是自己的辩解。据此，根据以上双方当事人提供证明力的比较分析可知，在涉案房屋买卖关系是否存在的问题上，原告提供的证据证明力明显大于被告的辩解，因此原审法院采信原、被告买卖房屋合同关系成立，且合法有效，应受法律保护。原告自认诉争房屋的价款系350000元，根据诉争房屋所在地段及市场行情等因素，对该价款原审法院予以采信；但由于原告不能提供足额的付款依据，尚差的50000元，原告应向二被告支付。被告辩称双方没有房屋买卖合同关系的理由，于原审庭审查明的事实不相符，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第二款、第一百三十五条之规定，判决如下：被告闻耀、张红梅于判决生效后三十日内协助原告程春梅将位于襄州区春园路清静园11号楼2单元3楼301室一套房屋的产权登记手续（其中土地使用权证号为襄州区国用BB’（2012）410123011-17-2-11231，房屋产权证号为襄樊市房权证襄阳区字第S000139**号）变更登记在程春梅名下；原告程春梅在上述期限内向被告闻耀、张红梅支付剩余的购房款50000元。如未按判决书确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告程春梅负担2000元，被告闻耀、张红梅共同负担1275元。
上诉人闻耀、张红梅不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：（一）一审部分事实认定错误。房屋买卖合同双方当事人为张辉与两上诉人，被上诉人并非房屋买卖合同的主体。上诉人是因为亲情关系才将诉争房屋卖予张辉一人，并没有卖予作为张辉配偶的被上诉人的意思。（二）一审法院漏查部分事实。一审法院仅查明两上诉人系因亲属关系将诉争房屋卖予张辉，没有查明两上诉人还因亲属关系低价出售的事实，诉争房屋的市场价格为500000元左右。（三）一审诉讼违反法定程序，遗漏了必须参加诉讼的当事人。本案中，随着张辉的去世，在房屋买卖合同并未完全履行的同时，发生了诉争房屋的继承问题，一审法院应当通知张辉的其他继承人共同参加诉讼。故请求二审法院依法撤销原审判决；驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人程春梅答辩称：（一）上诉人主张只将诉争房屋卖给被上诉人的丈夫张辉（已过世），而未卖给被上诉人的理由不能成立。（二）关于房屋价款符合市场行情。（三）一审诉讼未违反法定程序。故请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明：上诉人闻耀、张红梅承认房屋买卖关系的存在，但只认可将房屋以350000元卖给了弟弟张辉，不认可程春梅是房屋买卖合同的当事人；上诉人认可2012年6月将电卡办到张辉名下属实。
本院认为：上诉人闻耀、张红梅认可与张辉（程春梅丈夫）存在房屋买卖合同关系，双方口头协商将本案诉争房屋以350000元价格卖予张辉。双方口头商定买房事宜后，2010年8月，被上诉人程春梅与其丈夫张辉、子张鑫炎便搬入诉争房屋居住至今。该房屋买卖发生在程春梅与张辉夫妻关系存续期间，且2009年至2013年张辉先后六次向二上诉人账户转账300000元购房款。买卖房屋作为非因家庭日常生活需要的重大事项，应视为夫妻双方共同的意思表示。上诉人主张程春梅不是房屋买卖合同当事人依据不足，本院不予认可。双方达成的口头协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于房屋价款，系合同双方当事人自愿协商的结果，并且于2009年时所商定。上诉人在二审庭审中亦认可以350000元将房屋卖给张辉，原审法院也对诉争房屋所在地段及市场行情等因素做过了解，即便按上诉人主张诉争房屋市场价格为500000元，但因双方系姐弟关系，350000元房价系双方当事人自愿约定，也应按约定履行，故对于该项上诉理由，本院不予支持。上诉人主张应当通知其他继承人共同参加诉讼，本院认为，本案争议的是办理诉争房屋的过户手续，继承人是否参与并不影响本案审理。此外，继承与否与本案的房屋买卖系两种不同的法律关系，不属于本案的审理范围。故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人闻耀、张红梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张耀明
审 判 员 苏 轶
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年七月三十日
书 记 员 王文翔