河南省汤阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汤民三重初字第2号
本诉原告（反诉被告）汤阴县城关镇石家庄村村民委员会，住所地汤阴县精忠路。
法定代表人石春庆，村委会主任。
委托代理人暴立，河南岳都律师事务所律师。
本诉被告（反诉原告）李金庆，男，汉族，农民。
本诉被告（反诉原告）李长安，男，汉族，城镇居民。
上述两被告（反诉原告）的委托代理人冯贺军，男，教师。
第三人闻新芳，男，汉族，城镇居民，。
委托代理人石开鸣，男汉族，居民。
原告汤阴县城关镇石家庄村村民委员会（以下简称石家庄村委会）诉被告李金庆、李长安，第三人闻新芳租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2013年1月29日作出（2012）汤民二初字第192号民事判决，原告石家庄村委会不服判决上诉至河南省安阳市中级人民法院。河南省安阳市中级人民法院院于2013年8月5日作出（2013）安中民一终字第128号民事裁定，裁定撤销本院（2012）汤民二初字第192号民事判决，将该案发回本院重审。被告李金庆、李长安在法定期限内提出反诉，本院依法另行组成合议庭，对原告石家庄村委会诉被告李金庆、李长安，第三人闻新芳租赁合同纠纷一案以及反诉原告李金庆、李长安诉反诉被告石家庄村委会民间借贷纠纷一案，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）石家庄村村民委员会主任石春庆及该村民委员会的委托代理人暴立，被告（反诉原告）李金庆、李长安及其委托代理人冯贺军，第三人闻新芳的委托代理人石开鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）石家庄村委会诉称，1998年4月1日，原、被告双方签订租赁合同，原告将位于汤阴县星阁路中段科技馆对面村集体所有的市场租赁给被告，该市场的面积为4805平方米。双方在合同中约定，租赁期限从1998年4月1日至2018年4月1日止，租赁费分期浮动给付，租赁期间被告无权转让、转卖，否则，原告有权终止合同。被告于2010年至今，开始不缴纳租赁费。2011年元月1日，被告将整个市场整体转租给第三人闻新芳，且被告的转让行为未经村民代表和村民会议通过。为此，特诉至法院要求1、判令解除原、被告于1998年4月1日签订的租赁合同；2、被告给付原告租赁费88646.4元。
被告（反诉原告）李金庆、李长安辩称，1、2010年2月9日，原告在被告处借款120万元，借款到期后，原告未给付借款本金及利息，后经原告时任支书石军民及村主任石保星的同意，将利息抵顶租赁费。2、2009年，原、被告签订租赁合同时，当时的村支书石少华同意被告对外租赁摊位。2011年与第三人签订合同时，也经过当时的支书石军民及主任石保星的同意。3、被告将摊位出租，而非转租。综上，原告要求解除租赁合同无事实依据，应驳回其诉讼请求。对于原告要求被告支付租赁费88646.4元，因被告要求用利息抵顶租赁费88646.4元，故法院不应支持原告租赁费88646.4元。
反诉原告（被告）李金庆、李长安诉称，1998年4月1日反诉原、被告签订地皮租赁合同，期限20年至2018年4月1日期满。2010年2月9日反诉被告在反诉原告处借款120万元约定利息及借期至2012年2月9日止。借款合同第三条规定：如乙方（反诉被告）到期不能如数归还借款本金，原租赁合同期满延长20年至2038年，取原合同租赁费平均价格。现早已期满，反诉被告未如数归还本金，反诉原告特请求延长租期。经多年催要，反诉被告于2012年12月3日偿还本金50万元，反诉被告至今未支付过约定的借款月息，被告特根据与反诉被告方村干部约定及合同法相关规定，依法用利息顶租金。因反诉被告违约，导致闻新芳延付二反诉原告租金至今，已产生实际租金的利息损失及滞纳金，原告应为其过错承担赔偿责任，故请求依法判决反诉原、被告于1998年4月1日签订的合同期限延长二十年（即2018年4月1日期满后延长至2038年4月1日），租赁费为原合同租赁费的平均价格；判决反诉被告给付二反诉原告利息67.45451万元（120万元本金从2010年2月9日至2012年12月3日的利息共计104.7360万元抵反诉被告2010年4月1日至2018年4月1日八年租金37.28149万元之后的利息）及70万元本金及利息（从2012年12月4日始至执行完毕按同期银行贷款利率的四倍计算）；判令反诉被告赔偿二反诉原告损失42万元；反诉费由反诉被告承担。
反诉被告（原告）石家庄村委会辩称，双方之间的借款无书面合同，也无还款期限和利息的约定；所欠借款本金应当偿还，其他反诉请求不成立。
第三人闻新芳述称，2011年1月1日，我与李金庆、李长安签订租赁合同。在石家庄村民停水停电的情况下，于2012年1月16日与石家庄村委会签订了租赁合同，现欠两家的租赁费，不知向谁支付租赁费。租赁场地由我实际经营。
经审理查明，1998年4月1日，石家庄村委会作为出租方与李金庆、李长安签订租赁合同（以下简称《98租赁合同》），将位于汤阴县城东东环路中段科技馆对面的市场租与李金庆、李长安，市场面积为南北65米×东西77米，计4805平方米（含南、北房屋共14间），租期二十年，即1998年4月1日至2018年4月1日。针对租金，双方约定：1998年4月1日乙方（李金庆、李长安）向甲方（石家庄村委会）缴纳租费28000元整，从1999年4月1日起乙方向甲方缴纳租费38000元，直至缴纳到2003年4月1日。从2003年4月1日前在乙方向甲方缴纳租赁费38000元的基础上上浮8%，即2003年4月1日前缴纳租赁费41040元，直至缴纳到2008年4月1日。从2008年4月1日前为第三个台阶，按第二个台阶租赁费41040元的基础上再上浮8%，即2008年4月1日前乙方向甲方缴纳租赁费为43323.2元，直至缴纳到2013年4月1日。从2013年4月1日为第四个台阶，以43323.2元金额的基础上再上浮8%，即2013年4月1日前缴纳承包费为47969.06元，直至缴纳到2018年4月1日，合同到期。该合同第七条约定：本合同只对乙方，乙方无权转让、转卖，如有转让、转卖合同，甲方有权终止合同，一切经济损失由乙方承担；双方约定：合同到期，在平等、互利、招标的情况下，乙方优先继续承包。合同签订后，李金庆、李长安在承租场地上建设大棚，并成立汤阴县明珠家具有限责任公司以出租摊位的形式销售家具、装潢材料等，并支付石家庄村委会租赁费至2009年，2010年及2011年租赁费合计88646.4元至今未给付石家庄村委会。2011年1月1日，李金庆、李长安以汤阴县明珠家具大世界的名义与第三人闻新芳签订租赁合同（以下简称《11租赁合同》），将明珠家具市场内摊位租赁给第三人，租赁面积包括南、北厅内外摊位共计3574平方米，租赁总价727656元，租赁期限为2011年元月1日至2018年4月1日止，合同约定甲方提供经营市场摊位，保证乙方水、电、路三通（水电费），工商、税收、卫生费用由甲方承担。石家庄村委会以《11租赁合同》系未经同意的转租行为而要求解除其与李金庆、李长安之间的《98租赁合同》，该村委会提交的石保才、石平安、石保全三人书面证言主要显示该村委会未讨论过将明珠家具市场转租一事。2012年1月16日第三人闻新芳又与石家庄村委会就星阁路中段路东（科技馆对面）的场地签订租赁合同，2012年9月12日，第三人成立了汤阴县御豪家居有限公司。经当庭释明，石家庄村委会拒绝要求变更租金数额。
另查明，2009年2月9日，李金庆、李长安作为出借方与石家庄村委会签订借款协议（以下简称《09书面借款协议》），协议约定：借款金额120万元，借期为2010年2月9日至2012年2月9日止，利息为按税后2%付息。双方在该协议第三条约定：双方原租赁协议继续有效，乙方（石家庄村委会）须用原租赁土地、房屋及西至路南北共65米、东西共77米向甲方做担保，如乙方借款到期不能如数归还本金，原租赁期满，该担保土地、房屋的租赁期限顺延20年即延长至2038年，取原合同租赁费的平均价格，乙方须允许甲方在担保土地上建造建筑物。李金庆、李长安辩称未给付租赁费是石家庄村委会同意用借款利息抵顶租赁费。石家庄村委会认为09书面借款协议并未实际履行，其虽认可2010年2月10日、4月2日分两次在李金庆、李长安处分别借款40万元、80万元并于2012年12月3日偿还本金50万元的事实，但其认为双方对借款利息、期限、利息抵顶租金均未约定。石家庄村委会提供的2010年2月5日村委会会议记录显示：该村因发放口粮款困难而向明珠家具城借款，借期至2012年2月9日，到期本金一次偿还，利息为税后2%。本院又依李金庆、李长安申请而调取石保星、石军敏、石少华、闻新芳在（2012）汤民一初字第46号案件中的调查笔录。石保星、石军敏的调查笔录内容显示李金庆、李长安租赁市场后，以出租摊位的形式经营，并在村委会借款后，口头协商借款利息与租金顶着走。石少华的调查笔录内容显示98租赁协议签订后，被告成立明珠家具大世界，以对外租赁摊位的形式经营。闻新芳的调查笔录内容显示，其在2011年签订租赁摊位合同后，由李金庆、李长安负担工商、税收、保安等相关费用，但因石家庄村委会停水致使其无法经营等原因，便与村委会也签订了租赁合同，并缴纳费用。李金庆、李长安以其所投资修建的市场被侵占，石家庄村委会与第三人闻新芳签订租赁合同侵犯其财产权为由，主张损害赔偿42万元。
上述事实，有当事人陈诉、当事人提交的《98租赁合同》、《10书面借款协议》、保安服务协议、营业执照、税务登记证、第三人提交的租赁合同、装修合同、营业执照等证据予以证实。以上证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，《98租赁合同》是石家庄村委会与李金庆、李长安在平等自愿的基础上签订，系双方当事人的真实意思表示，对租金约定为分期浮动给付方式尤其体现了双方的审慎态度，该合同合法有效。石家庄村委会基于李金庆、李长安私自转租、未付租金违约两个理由而请求撤销《98租赁合同》。关于私自转租，本院认为《98租赁合同》约定终止合同条件为“转让、转卖合同”，李金庆、李长安签订《98租赁合同》投资建成市场后即以对外租赁摊位的形式自主经营家具，向石家庄村委会交纳租赁费，该村委会也未提异议，原村支书石军敏、原村主任石保星、原村支书石少华的调查笔录均可证实十余年间双方一直按此方式履行合同，直至2011年李金庆、李长安也未将4805平方米市场面积全部租赁给第三人闻新芳，且李金庆、李长安仍负责市场的工商、税收及安全保卫工作，此属李金庆、李长安在《98租赁合同》框架内的自主经营方式，其并未脱离该合同而形成“转让、转卖合同”事实，故本院对石家庄村委会所持“私自转租”理由不予采纳。关于违约未付租金，石家庄村委会提供2010年2月5日村委会会议记录及2010年2月10日、4月2日借据相互印证均可证实借款120万元、借期至2012年2月9日、利息约定为税后2%的事实，石家庄村原村委会主任石保星、原村支书石军敏的调查笔录也均能证实双方有租金与借款利息相互抵顶的约定，在合同履行过程中，原告一直向被告缴纳了2010年之前的租赁费，履行了合同主要义务，且石家庄村委会所欠120万元借款在2012年12月之前的利息、70万元借款本金及利息逾期至今未付，借款利息与租金均为金钱债务，债务的标的物种类、品质相同，任一方只需将抵消请求通知对方，抵消行为即生效。本次诉讼中，李金庆、李长安提出抵消请求，石家庄村委会拒绝变更租金数额，故其应缴纳的2010年、2011年两年租金共计88646.4元应与石家庄村委会所欠借款利息中的相应部分予以抵消，为保护交易安全，维护合同稳定，本院对石家庄村委会以未付租金违约而请求撤销《98租赁合同》的主张不予支持。综上，本院对原告在本诉部分的诉讼请求予以驳回，对本案的反诉部分另行裁判。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第一百九十六条、第二百零五条的规定，判决如下：
驳回原告（反诉被告）汤阴县城关镇石家庄村村民委员会的诉讼请求。
案件受理费2016元，由原告（反诉被告）汤阴县城关镇石家庄村村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 王 斌
人民陪审员 石慧云
人民陪审员 吕 雷
二〇一四年五月七日
书 记 员 仝月琦