甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终2772号
上诉人（原审被告，反诉原告）甘肃海纳实业有限公司，住所地:甘肃省兰州市榆中县城关镇环城路西侧梦馨苑小区。
法定代表人：刘小梅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李东，甘肃合睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）何秀龙，男，1967年11月27日出生，汉族，个体工商户，住甘肃省兰州市城关区。
委托诉讼代理人：郭军锋，甘肃善业律师事务所律师。
上诉人甘肃海纳实业有限公司（以下简称海纳公司）因与被上诉人何秀龙房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初3022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
海纳公司上诉请求：1、请求撤销兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初3022号民事判决的第二项、第三项，改判为驳回何秀龙的诉讼请求；2、本案一二审全部诉讼费用由何秀龙承担。事实和理由：1.一审法院仅凭利害关系人的证人证言，认定涉案房屋已经交付，属于认定事实错误。2.何秀龙违约在先，致使海纳公司至租赁商铺所在的商圈开业时仍未进场装修，也从未使用过租赁房屋，一审法院以合同约定时间判决海纳公司支付房屋租金显失公平。3.合同双方已经约定履行约定的保证金条款，该条款应当适用于本案却未适用。4.海纳公司拒绝支付房屋是法定的先履行抗辩权，何海龙起诉后又增加同种诉讼标的额，属于故意扩大损失，一审判决按比例承担房屋租金缺乏事实依据和法律依据。
何秀龙辩称：我严格按照合同约定履行了交付义务，房屋装修和使用情况作为出租方无权干涉，是海纳公司实际控制涉案房屋，其迟迟未装修营业是其自身原因造成。请求驳回上诉，维持原判。
何秀龙向一审法院起诉请求：1、判令甘肃海纳实业有限公司立即给何秀龙支付拖欠的房屋租金15万元（2016年1月1日至2016年6月30日），并承担违约金3万元;2、判令甘肃海纳实业有限公司承担本案诉讼费。海纳公司向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.判令何秀龙返还履约保证金3000元；3.反诉诉讼费由由何秀龙承担。
一审法院认定事实：2015年5月1日何秀龙与甘肃海纳实业有限公司签订了《商铺租赁合同》。何秀龙将兰州红星国际广场3号楼108号、109号商铺（商铺建筑面积分别为56.82平方米、56.12平方米）租赁给甘肃海纳实业有限公司。双方约定，租用期限为5年，租赁期自兰州红星国际广场家居市场开业起算。前两年租金均为30万元，第三年起租金每年递增10%。租金为一年一付，2015年的租金自乙方开始装修入场时向何秀龙支付15万元，兰州红星国际广场家居市场开业之日支付剩余的15万元。合同签订后，海纳公司未对房屋进行装修，涉案房屋一直空置，直至2016年7月1日，涉案房屋由何秀龙接管。另查明，海纳公司于2015年4月16日向何秀龙的妻子张瑞敏支付3000元履约保证金后未向何秀龙支付房屋租金。再查，2016年1月1日兰州红星国际广场家具市场开业。
一审法院认为，本案争议的焦点为：1、合同履行过程中何秀龙、海纳公司哪一方存在违约，应承担违约责任；2、涉案合同是否应予解除。依照合同法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案何秀龙、海纳公司于2015年5月15日签订了商铺租赁合同，约定海纳公司承租何秀龙的房屋，房屋租赁期自兰州红星国际广场家具市场开业之日起算，具体时间双方在补充协议中确定。租金为一年一付，年租金为30万元，2015年的租金海纳公司开始装修入场时向何秀龙支付15万元，兰州红星国际广场家居市场开业之日支付剩余的15万元。该合同签订后双方未签订补充协议。自双方合同签订后至今海纳公司未向何秀龙支付租金。海纳公司在答辩中辩称双方约定的租金缴纳时间为其开始装修入场时，因何秀龙至今未向其交付房屋，故其不应向何秀龙缴纳租金。本院认为，双方签订商铺租赁合同至今已一年有余，海纳公司未向何秀龙催交过房屋，海纳公司的行为有违常理。相反，何秀龙的两名证人以及何秀龙提交的催交房屋租金的催告书以及快递签收回执单，证明何秀龙已将钥匙交给海纳公司以及向海纳公司催要过租金的事实。故对海纳公司辩称的何秀龙未向其交房的答辩意见本院不予采信。在何秀龙、海纳公司交付房屋过程中因未办理书面的交接手续，存在瑕疵，何秀龙未尽到谨慎义务，且何秀龙作为出租方，对房屋负有监管的义务，对海纳公司迟迟不予装修的行为，何秀龙置之不理。直至2016年1月1日兰州红星国际广场家具市场开业依约计付租金时海纳公司仍未装修，何秀龙应及时采取措施防止损失扩大，故何秀龙对涉案房屋空置也负有一定的责任。对于涉案房屋空置所造成的损失何秀龙承担40%的责任，海纳公司承担60%的责任。故对何秀龙诉请的要求海纳公司支付房屋租金15万元的诉讼请求予以部分支持9万元。关于何秀龙诉请海纳公司要求何秀龙支付违约金3万元的诉讼请求，因何秀龙、海纳公司双方均怠于履行合同，对合同未能实际履行均负有责任，故对何秀龙的该项诉讼请求本院不予支持。关于海纳公司反诉要求解除双方签订的商铺租赁合同以及返还履约保证金3000元的诉讼请求。因海纳公司迟延履行缴纳租金的义务，且现房屋已被何秀龙接管，双方签订租赁合同的合同目的已无法实现，故对海纳公司反诉要求解除商铺租赁合同的上述请求予以支持。关于海纳公司要求返还履约保证金，因双方合同约定，合同履行后，如无经济纠纷，何秀龙向海纳公司退还，现海纳公司并未实际履行合同，故对海纳公司的该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决：一、解除何秀龙与甘肃海纳实业有限公司于2015年5月15日签订的《商铺租赁合同》。二、甘肃海纳实业有限公司于本判决生效后十日内向何秀龙给付房屋租金9万元。三、驳回何秀龙的其它诉讼请求。四、驳回甘肃海纳实业有限公司其他反诉请求。本诉案件受理费3900元，由何秀龙负担1560元，由甘肃海纳实业有限公司负担2340元。反诉费25元，由甘肃海纳实业有限公司负担。
本案二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，二审期间本案本院认定如下：海纳公司提交了兰州城关物业集团有限公司红星项目部装修流程公示图及装修保证金申退流程图，证明何秀龙未交付房屋，也未配合装修造成海纳公司未装修入场。经审查，因交付房屋和入场装修无必然联系，故对以上证据，本院均不予采信。一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，何秀龙与海纳公司于2015年5月1日签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。何秀龙应及时交付租赁房屋，海纳公司应按约缴纳租金。本案的主要争议焦点是双方签订《商铺租赁合同》后，哪一方未按照合同约定履行义务。何秀龙主张合同签订后即向海纳公司交付房屋钥匙，海纳公司一直未装修房屋也未缴纳租金；海纳公司主张何秀龙一直未向其交付房屋钥匙。经审查，双方签订的《商铺租赁合同》中虽未约定具体的房屋交付日期，但约定了“租赁期自兰州红星国际广场家具市场开业之日起算，2015年的租金海纳公司开始装修入场时向何秀龙支付150000元，兰州红星国际广场家具市场开业之日支付剩余的150000元”，合同签订后兰州红星国际广场家具市场于2016年1月1日开业。若何秀龙未交付房屋钥匙，海纳公司在已缴纳3000元履约保证金、且家具市场已开业的情况下，并无任何证据证明曾催交房屋，有悖常理；相反，何秀龙申请证人出庭作证，并提交了催告书、邮寄回执单证明以上事实。海纳公司上诉称证人与何秀龙有利害关系，其证言不应采信。因该证人证言不属于孤证，有其他证据相互印证。海纳公司特别授权的代理人一审时亦认可海纳公司法定代表人签收了邮寄催告书，却未作出其他意思表示，故对海纳公司的该上诉理由不予采信。对海纳公司二审提出的鉴定申请，因不符合鉴定程序，本院不予准许。何秀龙亦未及时尽到谨慎义务，没有采取措施防止损失扩大，一审法院根据双方责任大小，酌情判决海纳公司支付9万元房屋租金，并驳回何海龙关于违约金的诉讼请求并无不当。因海纳公司迟延履行租赁合同的主要义务，涉案房屋也已经被何秀龙接管，双方签订租赁合同的目的已经无法实现，一审法院判决支持海纳公司要求解除租赁合同的诉讼请求亦无不当。关于3000元履约保证金，因海纳公司未履行合同义务导致合同解除，一审法院驳回海纳公司要求退还3000元的诉讼请求，本院予以认可。
综上所述，海纳公司的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
甘肃海纳实业有限公司预交的二审案件受理费2400元，由甘肃海纳实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 新
代理审判员 李文军
代理审判员 王 晖
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 杨 琦