上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民四（民）初字第3102号
原告黄勤。
委托代理人朱平晟，上海市华荣律师事务所律师。
委托代理人丁兴峰，上海市华荣律师事务所律师。
被告杨安松。
委托代理人刘扬，上海卓君律师事务所律师。
原告黄勤诉被告杨安松房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王莹独任审判，公开进行了审理。后因审理需要，本案依法转为适用普通程序，由审判员王莹担任审判长，与审判员李威、人民陪审员陈铭浩组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告黄勤及其委托代理人朱平晟、被告杨安松及其委托代理人刘扬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告黄勤诉称，原、被告于2005年11月签订房屋买卖合同，约定原告向被告购买上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），合同价人民币1，000，000元（本案币种均为人民币），实际成交价1，200，000元。原告先行支付了750，000元首付款，其中20，000元是购房意向金折抵首付款，730，000元系原告付至中介公司，中介公司扣除8，000元居间费后将余款722，000元转交被告。双方商定被告用该款先行归还设立于系争房屋上的光大银行抵押贷款69万元，剩余房款以原告向银行抵押贷款的方式支付。被告得款后即将房屋交付原告，原告装修后入住至今。但被告既未偿清设立于系争房屋上的银行抵押贷款，也未与原告办理过户手续。因被告不归还光大银行贷款，银行要处理抵押之房产，原告遂于2006年1月起代被告归还银行贷款，至2013年9月已归还44万余元。2008年1月原告找到被告，与被告就房屋买卖订立了一份补充协议，协议约定由原告代被告结清被告欠银行的抵押贷款，被告将交易所需税费60，000元先行付至中介公司，被告委托第三人办理房地产交易的后续事宜，原告将被告银行贷款结清后，原告购房的付款义务完成。此后，原告陆续为被告归还银行贷款，但被告却未将税费交给中介公司，再次故意躲避，致系争房屋至今产权仍在被告名下。双方签订的买卖合同及补充协议均真实有效，原告履行了支付首付款及银行贷款的义务，被告亦应按合同和协议履行自身义务，配合办理过户手续，现原告已实际入住系争房屋，已实际享有相应房产权利，被告却于近期将系争房屋用于抵押借款，该行为严重侵犯了原告合法权益。故诉至法院要求判令原、被告于2005年签订的房屋买卖合同继续履行，并将系争房屋产权过户至原告名下。
被告杨安松辩称，双方约定的房屋实际成交价是1，250，000元而非1，200，000元。买卖合同补充条款及付款协议内容非双方约定，均系原告事后私自加贴。被告按照2008年补充协议的约定委托了第三人办理过户手续，也将税费60，000元交给了中介公司。2008年4月，双方另行签订房屋买卖合同并作了网上备案，合同将房价款提高为1，440，000元，根据该合同，被告已经收到的首付款750，000元加上已经剩余的贷款本金不到1，440，000元，所以税费应当由原告承担。但补充协议及合同签订后，原告依然没有付清房款，也未与第三人去办理相关过户手续。原告没有付清全部房款，也没有代被告还清银行抵押贷款。系争房屋不是交付原告而是出租给原告，故原告居住至今，并以代被告还贷抵扣房屋租金。故不同意原告诉讼请求。
经审理查明，上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为被告杨安松，抵押权人为中国光大银行某支行，债权数额为690，000元，期限从2004年9月1日起至2024年9月1日。
2005年11月，原告（买受人、乙方）、被告（卖售人、甲方）经某物业顾问（上海）有限公司（以下简称某物业）居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋座落在上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积120.11平方米，转让价款为1，000，000元，乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确；甲方腾出房屋并通知乙方验收交接及办理转让过户手续的期限详见补充条款；补充条款约定，双方进交易中心交易当日进行房屋交接手续，交房标志为甲方将钥匙交付给乙方，税费由双方按照有关职能部门规定各自承担，甲方需于收到乙方支付的750，000元后三天内归还房屋的抵押贷款，逾期视为甲方违约；附件三付款协议约定，乙方于2006年1月15日前分四次支付甲方530，000元，余款乙方向银行申请贷款。原、被告在该合同上署名，但未具签订日期。
2005年11月至2006年2月期间，原告分三次将房款730，000元付至美联物业。2005年11月15日，被告在《指定委托收款书》上具名，该收款书载明：本人杨安松委托贵司出售的某花苑（营口路XXX弄XXX号XXX室）物业，贵司在收到买家支付的房款后，请支付到本人确认的银行户口中，开户银行中国建设银行上海支行分理处，银行账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，户名杨安松。某物业分三次将722，000元汇至被告建设银行账户，2005年11月16日汇付230，000元，2005年12月19日汇付242，000元，2006年2月28日汇付250，000元。合同签订后，被告即将系争房屋交付原告，原告进行装修并入住，居住至今，物业费、煤气费、电信费户名均登记为原告。原告于2006年1月起代被告归还光大银行住房按揭贷款，至2013年9月支付本息合计446，802.46元。
2008年1月9日，原告（买受人、乙方）与被告（卖售人、甲方）签订《协议》一份，该协议载明：2005年11月，双方就购买系争房屋签署了房地产买卖合同，乙方向甲方支付了购房首付款750，000元，此后，由于甲方未能按合同约定将尚欠银行的抵押贷款结清，本次交易至今尚未能办理产权过户手续；双方协商达成一致，乙方代甲方结清尚欠银行的抵押借款以确保本次交易的继续进行；甲方将交易所涉税费约60，000元先行支付至中介公司，并由乙方于办理产权过户手续时领取并代为甲方交纳税费；甲方应当另行委托乙方指定的第三人为代理人，并办理公证委托手续，委托该代理人办理该房地产交易的后续事宜；乙方将甲方银行贷款结清后，乙方购房的付款义务完成，乙方购房款视为全部结清。2008年1月10日，被告作为委托人向案外人王某出具《委托书》，委托王亚林代为办理系争房屋转移登记、交房、支付税费、水电煤过户、维修基金更名、办理贷款等买卖过程中的相关事宜，该委托书经上海市公证处公证。
2008年4月1日，系争房屋在上海市房地产交易中心作了备案登记，内容为：经纪机构某物业顾问（上海）有限公司东昌路分公司，卖售人杨安松，买受人黄勤，房屋转让价款1，440，000元。原、被告一致确认备案情况真实，但原告认为当时仅是根据补充协议作了备案，并未签订书面买卖合同，被告称曾签订书面合同但未就此举证。
2013年10月，被告以系争房屋作为抵押向他人借款一事被原告知悉，原告遂起诉来院，要求继续履行双方于2005年签订的房屋买卖合同。审理中，原告变更诉请如诉称所述。
审理中原告表示，如系争房屋买卖合同继续履行，产权过户至原告名下，原告愿意负责偿清光大银行住房按揭贷款本息，并承担全部过户费用。
以上事实，有上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、《协议》、物业费发票、燃气费发票、电信费发票、（2008）沪证字第某号《公证书》、某物业记账凭证、支付证明单、贷记凭证、《指定委托收款书》、光大银行住房按揭贷款清单、合同备案信息查阅单及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋买卖合同》，买卖意思表示真实，合同合法有效，双方应当依约履行付款、交房及过户的合同义务。2008年《协议》系对系争房屋买卖合同付款方式、税费承担、过户方式的补充约定，双方亦应按约定内容履行。2008年4月网上备案内容证明双方对房价款金额的变更达成一致，双方对备案一节均无异议，故可认定系争房屋的房价款实际应为1，440，000元。
被告称，房屋买卖合同中的补充条款及付款协议系原告事后私自加贴，2008年《协议》约定的税费60，000元已付至美联物业，双方于2008年曾另行签订书面房屋买卖合同以及系争房屋系出租给原告，但均未就上述主张举证，本院对此不予采信。被告称根据2008年4月的网上备案信息，税费应由原告承担，既无证据佐证，其计算方式及金额亦不符常理，故本院亦不予采信。
被告收取原告支付的首付款750，000元后，按照房地产交易规则理应先行偿清光大银行住房按揭贷款，涤除抵押，办理过户。但被告未予办理，显系过错。2008年《协议》签订后，被告未按约将税费交给美联物业，致过户未成。现原告居住使用系争房屋多年，按照合同及协议支付了首付款和部分按揭贷款，并愿意按协议约定偿清光大银行贷款本息，原告付清全部费用后其支付金额已高于2008年备案的房价款1，440，000元，现被告拒绝履行过户义务缺乏法律和事实依据，故对原告之诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告杨安松应当继续履行与原告黄勤于2005年11月就上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及2008年1月9日签订的《协议》；
二、准原告黄勤代被告杨安松清偿设立于上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX室房屋上的中国光大银行上海某支行房屋抵押贷款本金及利息，原告黄勤应于本判决生效之日起十日内偿清前述钱款；
三、被告杨安松应于中国光大银行上海某支行房屋抵押贷款本金及利息偿清后十日内涤除设定于上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX室房屋上的中国光大银行上海某支行银行贷款抵押；
四、被告杨安松应于涤除中国光大银行上海某支行银行贷款抵押之日起十日内协助原告黄勤将上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告黄勤名下（所需过户费用由原告黄勤自愿承担）。
本案受理费人民币13，800元，由被告杨安松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 莹
审 判 员 李 威
人民陪审员 陈铭浩
二〇一四年三月十日
书 记 员 袁甄乙
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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