北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初986号
原告：清华大学，住所地北京市海淀区清华园。
法定代表人：邱勇，清华大学校长。
委托诉讼代理人：丁红涛，北京嘉润律师事务所律师。
被告：蔡灿凤，女，1933年2月9日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张玉娟，北京市世纪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王明，北京世纪律师事务所律师。
被告:罗文培，女，1956年11月11日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张玉娟，北京市世纪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：焦明星，北京市世纪律师事务所实习律师。
被告：罗东懿，男，1958年10月26日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张玉娟，北京市世纪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：娄伟杰，北京市世纪律师事务所实习律师。
被告：罗卫东，女，1971年1月7日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张玉娟，北京市世纪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王明，北京世纪律师事务所律师。
原告清华大学与被告蔡灿凤、罗文培、罗东懿、罗卫东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清华大学之委托诉讼代理人丁红涛，被告蔡灿凤、罗文培、罗东懿、罗卫东之各委托诉讼代理人张玉娟、王明、焦明星、娄伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
清华大学向本院提出诉讼请求：1.解除我校与罗某于2014年9月29日签订的《清华大学学清苑职工住宅售房合同》，解除我校与蔡灿凤于2014年9月29日签订的《住房回购书》，解除我校与罗某、蔡灿凤于2014年6月13日签订的《腾退住房协议书》；2.判令四被告腾退107号101号房屋；3.判令四被告向我校支付该房屋自2015年6月至实际腾退之日的房屋使用费，暂计至2016年11月为27万元；4.判令四被告向我校支付自2015年6月至2016年11月占用北京市91号房屋的违约金161854.38元；5.诉讼费由四被告承担。事实与理由：2014年1月9日，我校医院退休职工罗某申请购买清华大学职工住宅，并保证除其爱人蔡灿凤名下的丰台区91号外，二人无其他任何政策性或保障性住房。同年9月29日，我校与罗某签订《清华大学学清苑职工住宅售房合同》，约定罗某同意一次性缴纳学清路107号101号房屋购房款，并须在约定时间内腾退原住房，如不能按约定腾退原住房，我校有权收回现住房，且取消购房资格并给予相应纪律处分。同日，罗某、蔡灿凤夫妇同清华大学签订《住房回购协议书》，二人同意在办理现住房入住手续后六个月内将原住房腾空，并将原住房钥匙交给我校，配合完成原住房回购的各项工作。2014年12月，我校将现住房交付罗某夫妇，他们于2015年5月入住，依据相关规定，他们应于2015年5月31日前将原住房腾空交给我校。2015年11月4日，罗某因病去世，合同中约定本属于罗某履行的权利、义务和责任应由其继承人蔡灿凤、罗文培、罗东懿、罗卫东承担，但上述被告一直拒绝配合我校办理原住房腾退手续，三个子女明确表示不愿意将原住房交给我校，现早已超过6个月的腾退期限，诸被告的行为已构成对合同的根本违约。腾退期届满后，我校多次就解除合同、归还现住房与之协商，均遭拒绝。无奈，我校于2016年11月2日委托律师向诸被告发出律师函，通知解除售房合同。现根据相关法律规定提起诉讼，恳请法院依法支持我校的诉讼请求。
蔡灿凤、罗文培、罗东懿、罗卫东辩称，罗某购房后身体一直不好，且一直在与清华大学沟通。我们需要交给清华大学的房屋已经换房给刘某了，按售房合同约定，我们需要刘某换回后才能履行交房义务，但刘某就是不同意，经过多次沟通才换回来，清华大学对这个情况也是知道的，并表示可以延长时间。现房屋已腾空，但清华大学拒绝接收钥匙。请求法院驳回清华大学的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：罗某与蔡灿凤系夫妻关系，罗文培、罗东懿、罗卫东系二人子女。罗某系清华大学退休职工，于2015年11月4日去世。
位于北京市91号（以下简称91号，使用面积38.7平方米）房屋所有权人为蔡灿凤。2014年1月9日，罗某在《清华大学双（学）清苑职工住宅申购确认表》上签字，确认91号房屋登记在蔡灿凤名下，申请人保证一栏以加黑字体注明：表中所列各项信息已经本人审核，确认无误！本人及配偶除上述所列住房外无其他任何政策性或保障性住房。如发现本人提供不实情况或隐瞒不报，本人愿承担一切责任。
2014年6月13日，清华大学房地产管理处（甲方）与罗某、蔡灿凤（乙方）签订《腾退住房协议书》，双方约定，乙方保证在办理双（学）清苑住宅入住手续后6个月内，腾退91号房屋；乙方自愿在签订《清华大学学清苑职工住宅售房合同》（以下简称《售房合同》）时，将原住房所有权证（含房屋共有权证）及购房合同原件、交给甲方；腾退原住房前，乙方同意甲方按照原协议的约定，按月从乙方工资账户中扣除房租；乙方同意在甲方规定的腾房时间内腾退原住房，在结清相关费用后将原住房钥匙交给甲方，并办理腾退住房的相关手续；如乙方未能按期腾退原住房，视为占房，乙方同意接受甲方采取的收房措施，并同意甲方从乙方工资账户中按月扣除占房期间的违约金，违约金按照90元每平方米使用面积租金标准的1.2倍系数逐月递增；本协议作为《售房合同》的附件，具有同等法律效力。
2014年9月26日，罗文培、罗东懿、罗卫东在家庭协议书上签字，同意罗某购买清华大学的房屋，并同意将91号房屋腾退给清华大学。当月29日，清华大学与罗某签订《清华大学学清苑职工住宅售房合同》（以下简称《售房合同》），罗某自愿购买海淀区101号（以下简称101号，建筑面积102.48平方米）房屋，除折抵91号房屋购房款449626.4元外，还需支付购房款910359.92元，同时约定，罗某不能按照约定腾退原住房，清华大学有权按原价并考虑折旧因素收回本住房，取消罗某再次购买职工住宅资格并给予相应纪律处分。同日，蔡灿凤、罗某（甲方）还与清华大学（乙方）签订《住房回购协议书》，甲方除保证办理入住手续后6个月内将原房腾空交付钥匙外，还约定甲方与第三方关于原房发生的任何法律纠纷，与乙方回购甲方原房无关。
上述合同签订后，罗某交纳了全部购房款。罗卫东受罗某委托于2014年11月19日办理了收房手续，但在2015年5月20日前，罗某及其家属未向清华大学交付91号房屋，清华大学自2015年7月至11月从罗某工资账户中累计扣款17070.2元。罗某去世后，罗卫东以罗东懿私自将91号房屋换住他人，无法在清华大学限定11月20日前交房为由，申请将91号房屋交还航天部211厂，并补交101号房屋用于折抵91号房屋的折价款，清华大学对此未同意。2016年11月24日，罗卫东以腾退房屋事宜需罗东懿亲自办理申请延长腾退时间至2017年1月底。2017年1月23日，罗卫东等向清华大学交付91号房屋钥匙，清华大学以在诉讼阶段未予收取。
庭审中，清华大学还向本院提交罗某、蔡灿凤、罗文培、罗卫东于2001年1月4日签署的《房屋产权协议书》，该协议就91号房屋取得、居住、购买等情况进行了描述，其中，罗某、蔡灿凤夫妇自1996年后居住91号房屋，并同时约定91号房屋使用权人为罗某、蔡灿凤、罗东懿夫妇，允许罗东懿将该房换房于别处，罗东懿享有对91号房屋的唯一继承权，罗东懿拿出海淀区东升乡西王庄6号的拆迁补偿款23万余元，平均分配给姐妹罗文培、罗卫东。该协议尾部手写“今后新房暖气由罗东懿出半费，罗某报销半费”。诸被告以清华大学陈述与本案无关为由，不对该证据发表质证意见。另，诸被告提交2007年6月28日和2017年1月3日关于91号房屋互换的《换房协议书》两份，91号换房人由蔡灿凤儿媳（即罗东懿之妻）作为代理人签字。诸被告认为清华大学主张的违约金过高，请求法院予以酌减。
审理中，本院对91号房屋进行了勘验，现房屋处于空置状态，本院以封条封闭户门。另，蔡灿凤现由保姆陪伴居住在101号房屋，其本人患有多发性脑梗死等疾病。本院曾为双方的纠纷进行调解，但因双方在违约金数额上差距较大而调解未果。
上述事实，还有双方当事人陈述、死亡证明、收据、授权委托书、房屋接收单及“学清苑”业主入住流转单、存折明细、勘验照片、诊断证明等在案佐证，本院确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。清华大学与罗某夫妇就购买101号房屋及腾退91号房屋所签署的一系列合同系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应无条件、全面履行各自的义务。《售房合同》签署前，罗某及其本案诸被告均以签字形式保证将91号房屋交付清华大学。然在实际履行过程中，清华大学将所售101号房屋交付罗某后，罗某未在约定的6个月内向清华大学交付91号房屋，其已构成违约。因《住房回购协议书》中明确约定，罗某、蔡灿凤与第三方关于原房发生的任何法律纠纷，与清华大学回购原房无关，故91号房屋未按期腾退交付清华大学的责任，应由腾退人罗某、蔡灿凤承担。现罗某已去世，其配偶、子女作为继承人，负有对101号房屋的相关义务及责任。清华大学向内部职工售房的目的是为了改善部分职工居住环境差、居住条件艰苦，这一点在售房面积、地理位置、售房价格等方面均可体现。考虑到蔡灿凤年事已高，身患疾病，且诸被告现均同意交付91号房屋，本院亦对房屋进行了封闭，从合同履行角度出发已无障碍，故本着和谐社会及合同履行顺畅的原则出发，清华大学要求解除双方间合同并收回已售房屋的请求，本院不予支持，但诸被告应尽快向清华大学交付91号房屋。关于101号房屋占用使用费一节，因双方并无约定，且101号房屋并未腾退，故本院亦不予支持。《腾退住房协议书》是《售房合同》的附件，其条款是按照原房交付层进式约定的，从月工资中扣除房租是指在清华大学交付新房而购房人未交出原房的期间，而违约金是对超过6个月腾房期后仍未腾退原房的购房人给予惩罚性措施的约定，二者非重复计算。违约金应与违约程度适当，本院按双方约定，计算的占房违约金数额明显过高，本院对诸被告要求酌减的意见予以采信，具体金额由本院酌定。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、蔡灿凤、罗文培、罗东懿、罗卫东于本判决生效后7日内给付清华大学违约金90000元；
二、驳回清华大学其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8385元，由蔡灿凤、罗文培、罗东懿、罗卫东负担，于本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 唐卫京
二〇一七年十二月二十二日
书记员 张璐萌