北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第5937号
原告北京图澜物业管理有限公司，住所地北京市西城区白纸坊西街17号院9号楼1层。
法定代表人张静宁，经理。
委托代理人高华东，男，1980年11月9日出生。
委托代理人王挺，北京市义博律师事务所律师。
被告北京市天工房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区莲花河胡同2号院1号楼1层108。
法定代表人盛红立，总经理。
委托代理人付少松，男，1973年1月24日出生。
委托代理人张猛，北京桓标律师事务所律师。
原告北京图澜物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告北京市天工房地产开发有限责任公司（以下简称房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人高华东、被告房地产公司的委托代理人付少松、张猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称，我公司是北京市西城区白纸坊XX的物业公司，房地产公司是该小区的开发商。2004年4月17日，房地产公司与我公司达成协议书，约定我公司协助入住小区X号楼首层房屋的白纸坊街道办事处办理入住手续，物业费、公共区域照明电费、生活垃圾消纳费由房地产公司支付。物业费按照每平方米每月3.52元，公共区域照明电费每户每月174元（按三户计算），生活垃圾消纳费每户每月30元（按三户计算）。我公司为该小区提供了物业服务，房地产公司没有支付相关费用，我公司多次找房地产公司催要未果，故诉请法院判令1.被告支付位于北京市西城区白纸坊西街17号院恬心家园X号楼一层101号房屋2004年4月至2013年4月的物业费共计73260.63元，公共区域照明电费4698元，生活垃圾消纳费810元，共计78768.63元。2012年10月1日之前的照明费房地产公司交了我公司不主张了，我公司变更为要求2012年10月1日至2013年3月31日的公共照明费261元，所以我们的诉讼请求金额总额变更为74331.63元。
原告物业公司向本院提交物业管理委托合同（2001年6月10日）、协议书（2004年4月17日）、拆迁补偿协议、菜园街危改小区普通住宅房屋使用管理维修公约、收费标准、协议书（2002年6月1日）、（2013）西民初字第24043号民事调解书、北京市西城区白纸坊街道崇效寺社区居民委员会（以下简称居委会）出具的证明予以证明。
被告房地产公司辩称，我们没有签订过这份协议，我们和物业公司没有协议书。如果协议是假的，这些费用就是物业公司虚构出来的，不同意物业公司的诉讼请求。房屋性质为住宅，应按照住宅标准计算物业费。
被告房地产公司向本院提交拆迁补偿协议、物业委托管理合同（刘辰）、物业费收据、商品房买卖合同、物业委托管理合同（白纸坊医院）、房屋所有权证、商品房预售登记备案表等用于鉴定的材料、四个在审案件中物业公司出示的协议书五份、笔录、物业管理委托合同（2001年6月21日）、（2013）西民初字第24043号民事案件的调解笔录予以证明。
经本院庭审质证，当事人对物业公司提交的居委会出具的证明、拆迁补偿协议、房地产公司提交的拆迁补偿协议、物业委托管理合同（刘辰）、物业费收据、商品房买卖合同、物业委托管理合同（白纸坊医院）、房屋所有权证、商品房预售登记备案表等用于鉴定的材料、（2013）西民初字第24043号民事案件的调解笔录的真实性未提出异议，本院予以确认。
房地产公司对物业公司提交的物业管理委托合同（2001年6月10日）的质证意见是：“最后一页有我公司盖章的认可，其它页与最后一页纸张颜色不一样，而且没有压骑缝章。我们认可原告对合同上涉及的小区的物业管理。”对法院调取的物业公司在行政主管部门备案的物业管理委托合同（2001年6月10日），当事人未提出异议，经对比，与物业公司提交的物业管理委托合同（2001年6月10日）内容一致，故对物业公司提交的物业管理委托合同（2001年6月10日）的真实性，本院予以确认。
房地产公司对物业公司提交的协议书（2004年4月17日）的质证意见是：“没有见过这份协议书，真实性无法核实。我们申请法院对该份协议书上我单位的印章的真伪进行鉴定。”2014年1月21日，房地产公司提出鉴定申请。经随机选择确定北京法源司法科学证据鉴定中心（以下简称鉴定中心）为鉴定机构。鉴定中心出具的（京）法源司鉴（2014）文鉴字第141号文书鉴定意见书，五、鉴定意见1.检材上的“北京市天工房地产开发有限责任公司合同专用章”印章印文与样本上的“北京市天工房地产开发有限责任公司合同专用章”印章印文是同一枚印章盖印形成；2.无法确定检材上的“北京市天工房地产开发有限责任公司合同专用章”印章印文与文档形成先后顺序。结合鉴定中心的鉴定意见，对协议书（2004年4月17日）的真实性，本院予以确认。
房地产公司对物业公司提交的菜园街危改小区普通住宅房屋使用管理维修公约、收费标准的真实性提出异议，但未出示相反证据佐证，对菜园街危改小区普通住宅房屋使用管理维修公约、收费标准的真实性，本院予以确认。
房地产公司对物业公司提交的协议书（2002年6月1日）、（2013）西民初字第24043号民事调解书的质证意见是：“协议书当时在法庭没有质证过，调解书是有的，当时我不是代理人，需要调卷查看。这毕竟是调解，不能作为证据使用。”鉴于物业公司提交的协议书（2002年6月1日）、（2013）西民初字第24043号民事调解书与物业公司在本案提出的诉讼请求没有关联性，故对协议书（2002年6月1日）、（2013）西民初字第24043号民事调解书在本案中不予认证。
房地产公司提交四个在审案件中物业公司出示的协议书五份及笔录，并称：“协议书都是用同一种盖章方式，盖章的位置也一致。我公司对这些协议书都没有备案。我们去年起诉过，我们查到物业公司将人防给出租了，他们否认，所以我们撤诉了，后来通过派出所把实际承租人抓住了才知道实际出租人是物业公司，后来物业公司才把协议书拿出来了，所以协议书是物业公司伪造或者变造的，是物业公司单方的行为。”2014年7月21日，叶来喜（男，1957年8月11日出生，汉族，住北京市西城区天桥北里X号楼3门304号）到庭作以下陈述：“我从1987年在天建公司做管理干部，2000年9月份调到北京市天工房地产开发有限责任公司，在客户服务部当经理，负责协调物业，物业公司叫北京图澜物业管理有限公司，当时物业公司的工作人员都是天工招来的，当时物业公司的法定代表人是叶明，那个时候天工房地产的法定代表人叫胡振敏，2000年以后天建集团公司改制，天工房地产与天建公司脱离，原来是属于隶属关系，天工房地产的法定代表人变成叶明，我在天工房地产作客服，2001年年底我去物业公司做经理，2003年左右做物业公司的法定代表人到2012年不做了，2013年4月回天建。我经手的，2003年X号楼办入住的时候，天工房地产的刘虎给我打电话说物业不让入住，因为物业费的问题，所以就签订了这份合同。经手了有7、8份，从2001年开始，一直到2012年。都是针对管理费、物业费、房屋使用、供电、为天工垫付资金等。黄海军、刘军、郑亮、郑萍、刘娟、周永利等，由他们经手和我签的协议书，签协议书过程是叶明安排下面的人盖完章，然后把协议书拿到物业，等我回来盖章签字。天工要求不签字，只盖章。”
物业公司对房地产公司提交的物业管理委托合同（2001年6月21日）的质证意见是：“合同上的印章是真实的，但不认可合同内容。”经与物业公司在行政主管部门备案的物业管理委托合同（2001年6月10日）对比，房地产公司提交的物业管理委托合同（2001年6月21日）字体不同，少数条款内容不一致，合同落款乙方“代表人”处物业管理委托合同（2001年6月10日）为“薛晨青”；物业管理委托合同（2001年6月21日）为“叶来喜”，故在本案以物业公司提交的物业管理委托合同（2001年6月10日）作为解决当事人争议的依据。
经审理查明，2001年6月10日，物业公司与房地产公司签订物业管理委托合同，约定由物业公司为房地产公司开发的位于北京市宣武区菜园街危改小区（恬心家园）项目提供前期物业管理服务，占地15.86公顷，建筑面积35万平方米，地址在北京市宣武区白纸坊西街。2004年3月2日，房地产公司（甲方）与原北京市宣武区人民政府白纸坊街道办事处（乙方）签订拆迁补偿协议，内容有：“2.根据市政府78号令的有关规定，居委会办公用房不低于90平方米；民政局规定星光计划用房100平方米；加乙方已购产权房5间，建筑面积77.2平方米；自建房建筑面积48.4平方米，并经双方协商，甲方同意乙方拆迁后将恬心家园X号楼首层L、B户型建筑面积共192.71平方米房屋划为乙方产权房，并在一个月内予以办理产权证明。4.乙方入住后所发生的水电、维修、取暖等费用均由乙方承担，物业管理费乙方不再承担。甲方亦承担乙方交付房屋所发生的水电、维修等费用。”现原北京市宣武区与原北京市西城区已合并成立北京市西城区。自2004年4月16日起，居委会入住北京市西城区白纸坊西街17号院（恬心家园）X号楼101室（以下简称涉案房屋），当事人确认的涉案房屋建筑面积为192.71平方米，所在区域由物业公司提供物业服务。2005年8月30日，原北京市宣武区国土资源和房屋管理局就涉案房屋所在楼栋填发房屋所有权证，房屋用途为住宅。
物业公司提交的协议书有以下内容：“甲方房地产公司，乙方物业公司，经双方协商一致，就白纸坊街道办事处（居委会）入住一事达成本协议，内容如下，1.乙方应给予宣武区白纸坊街道办事处（居委会）办理入住X号楼首层L、B室的相关物业管理手续。2.甲方向乙方支付宣武区白纸坊街道办事处（居委会）所发生的全部物业费、公共区域照明电费、生活垃圾消纳费。3.费用标准，物业费每平方米每月3.52元；公共区域照明电费每户每月174元（按三户计算）；生活垃圾消纳费每户每月30元（按三户计算）。4.支付方式，鉴于甲方公司目前资金困难，拟定第一次向乙方支付相关物业费用时间暂定为2012年4月16日之前；其余相关物业费用于每年4月16日之前支付。5.本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方盖章之日起生效。”落款日期为2004年4月17日。涉案房屋自2004年4月17日起至2013年4月16日止，发生物业费合计73260.63元（3.52元×192.71平方米×12个月×9年）；生活垃圾消纳费810元（每年每户30元×3户×9年）；涉案房屋自2012年10月1日至2013年3月31日发生公共区域照明电费261元，以上合计74331.63元，房地产公司未给付物业公司。
上述事实，有当事人提交的上述证据、证人证言和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，在当事人提交的拆迁补偿协议中能够看到，被拆迁人入住涉案房屋后不承担物业费是房地产公司与被拆迁人的协议结果，由此，房地产公司与物业公司就涉案房屋的物业费负担事宜签订了协议书。房地产公司对物业公司提交的协议书的合法性虽提出异议，但在庭审过程中，房地产公司未能就其主张出示有效证据证明，且物业公司时任法定代表人叶来喜于当庭就协议书的签订作出了自认陈述，综上，对该协议书的合法性本院予以确认，物业公司与房地产公司签订的协议书（2004年4月17日）属有效合同。涉案房屋虽为住宅，但由居委会使用，且不属于物业费执行政府指导价的房屋，故协议书中约定的物业费收费标准，对双方当事人均具有约束力，房地产公司就收费标准提出的异议，本院不予采纳。依据协议书，房地产公司对涉案房屋发生的物业费用具有支付义务。物业公司要求支付物业费用的诉讼请求，存在合同依据，本院予以支持。房地产公司拒绝支付物业费用的抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：
本判决生效之日起五日内，北京市天工房地产开发有限责任公司给付北京图澜物业管理有限公司物业费七万三千二百六十元六角三分、生活垃圾消纳费八百一十元、公共区域照明电费二百六十一元，合计七万四千三百三十一元六角三分；
如果北京市天工房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百二十九元，由北京市天工房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费二千七百元，由北京市天工房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周 斌
二〇一四年十一月五日
书记员 苏晓明