黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑03民终66号
上诉人被告恒祥房地产开发有限公司。
法定代表人张小卫，董事长。
委托代理人蔡林海，律师。
委托代理人佟志仟，律师。
被上诉人（原审原告）赵占军，男，52岁。
上诉人恒祥房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2015）鸡冠民初字第1247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人恒祥房地产开发有限公司的委托代理人蔡林海、佟志仟、被上诉人赵占军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年8月17日，原告购买了被告开发的赛洛城19号楼1单元501号楼房一套，双方未签订书面房屋买卖合同，原告于当日以转账方式向被告交纳购房款297625元，以现金方式向被告交纳购房款5000元，合计交纳购房款302625元。原告称：双方口头约定2014年12月31日前交付房屋。被告称：双方口头约定完工后交付房屋。双方均未提交证据证实。2014年10月27日，原告以被告不动工，未按期交房为由向被告申请退房，2014年11月27日，原告向被告出具一份个人退房承诺书，该承诺书内容如下：“赵占军对恒祥房地产开发有限公司开发的赛洛城，经审慎考虑后，就此次的申请退房款项相关事宜，做出如下承诺。一、同意贵公司的退款方式及方案。二、完全放弃对此房源及房源所涉及的相关事宜（含合同的各项条款）的相关主张，包括但不限于房源及阶段性房源的相关政策一律废止（含单价、代金券、VIP卡等）。若再重新购房，将遵循恒祥房地产开发有限公司确定的当期房源，价格等销售政策。三、遵守贵公司规定的相关退款流程，若出现诽谤、殴斗、游行、聚众闹事等相关不正当行为，退款申请废止且承担由此而产生的一切经济及法律责任”。原告出承诺书后，被告退还原告购房款4万元。被告称已退还原告购房款4.5万元，原告有异议，被告未提交证据证明。庭审中，原告为证明被告承诺退还购房款的时间，向本院提交刘伟于2014年11月24日为原告出具的退房承诺（书）一份，该承诺（书）内容如下：“赵占军于2013年7月份在赛洛城购房总金额叁拾万零贰仟陆佰贰拾伍元302625元。退款方式2014年12月15日至2015年2月18日分期分批全部退还其购房款302625元，首期退房款于2014年12月15日前到账”。被告对原告提交的该承诺（书）有异议，称承诺（书）没有加盖公章，系刘伟的个人行为。原告未提交证据证明刘伟出具承诺（书）的行为系职务行为。本案审理过程中，原告变更利息数额，要求被告给付2014年12月31日至2015年9月15日利息7892.80元。
原审法院认为，原、被告虽然未签订书面房屋买卖合同，但原告向被告全额交纳了购房款，故双方形成了事实上的房屋买卖合同关系。因被告开发的工程未取得商品房预售许可证，违反法律规定，故原、被告双方的房屋买卖合同无效，被告应将原告交纳的购房款全部返还给原告，同时赔偿原告因此所受的经济损失。现被告已退还原告购房款4万元，原告要求被告退还剩余购房款符合法律规定，本院应予支持。但原告计算的剩余购房款294212.80元数额有误，应为262625元。原告要求被告给付购房利息7892.80元，其计算标准不超过中国人民银行同期贷款利率，故原告的该项请求本院予以支持。因双方的房屋买卖合同属无效合同，故无需解除。被告提出已返还原告购房款4.5万元，未提交证据证实，本院不予认定。被告提出原告承诺放弃利息，未有证据证明，本院不予认定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条之规定，判决：一、驳回原告赵占军要求解除其与被告恒祥房地产开发有限公司房屋买卖合同关系的诉讼请求。二、被告恒祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵占军交纳的购房款262625元，给付原告赵占军购房款利息7892.80元（2014年12月31日至2015年9月15日），合计270517.80元。
宣判后，被告恒祥房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，主要上诉理由是：一、原审认定事实错误，上诉人与被上诉人之前未形成事实上的房屋买卖合同关系。二、原审以上诉人未取得商品房预售许可证认定双方当事人形成的合同关系无效是错误的。首先上诉人系鸡西市政府招商引资进入鸡西的房地产企业，在房地产开发过程中享受“先开发，后办证”的特殊优惠政策，其次从被上诉人起诉要求解除合同的事实可以看出双方对原事实合同的效力是认可的，因此原审认定双方当事人之间形成房屋买卖合同关系无效错误。三、2014年11月27日被上诉人赵占军向恒祥公司出具《个人退房承诺书》，双方形成新的解除合同法律关系关系，根据该承诺书第二项，可以认定赵占军已放弃利息的主张。四、一审法院支持被上诉人赵占军利息请求错误。原审法院认定双方形成的房屋买卖合同关系无效，根据法律规定，上诉人只需返还被上诉人购房款，不存在返还利息的问题。五、原审程序违法。本案属于疑难复杂案件，案件争议大，标的额超过20万，一审适用简易程序错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。
被上诉人以原审判决正确进行答辩。
本案二审争议的焦点是：1、双方当事人是否形成商品房预售合同关系以及该合同的效力；2、上诉人是否应支付被上诉人购房款利息。3、原审程序是否合法。
二审期间被上诉人向本庭提供如下两份证据：证据一、赛洛城购房基金卡一张证明被上诉人向上诉人交款时间。证据二、新闻截图一份，证明上诉人开发建设的赛洛城竣工时间为2014年。
上诉人对被上诉人提供的证据质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但认为该卡没有购买时间，故对证明目的有异议；对证据二的真实性及证明目的均有异议，但该证据是从网上下载，无法考证其真实性，另外恒祥房地产开发有限公司具有独立法人资格，能够独立承担民事责任。
本院经审查核实，认证如下：对被上诉人提供的证据一，因该证据没有购买时间，故对其证明目的不予采信；对证据二，因该证据为网络新闻报道，无法考证其真实性，且与本案不具有关联性，故对上诉人提供的证据二不予采信。
上诉人二审期间未提交相关证据。
二审认定的事实与一审查明认定的事实一致。
本院认为，被上诉人为购买上诉人开发的赛洛城19号楼1单元501号楼房，向上诉人交纳了全部房款302625元，双方虽未签订书面房屋买卖合同，但双方已经履行了主要的权利义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，原审认定双方当事人形成事实商品房预售合同关系并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，上诉人未能在起诉前取得商品房预售许可证，因此双方形成的事实商品房预售合同无效，鸡西市政府批准上诉人可以“先开发，后办证”的文件不能作为认定该合同合法有效的法律依据，故对上诉人该上诉理由依法不予支持。被上诉人出具个人承诺书的行为，可以认定为双方当事人就退款方式达成协议，因该协议不违反法律法规的效力性强制性规定，故双方当事人应按个人承诺书及退款方案履行。赵占军提供的证据三关于赛洛城购房客户赵占军退房承诺（该方案与另一案件恒祥房地产开发有限公司与刘立有案件中，恒祥房地产开发公司认可的退款方案能相互印证）为上诉人单位主管退房事宜员工刘伟签字，退款方案所用纸张为赛洛城办公专用纸张，且双方已按方案部分履行，故本案应采信该证据，认定本案双方形成的退款方案为赵占军提供的该证据载明的内容。因双方形成退款协议中，未约定房款利息的问题，故被上诉人主张的在该退款方案约定的最后还款期限之前的利息损失不应支持，被上诉人在双方约定的最后还款期限后的利息损失应予支持，因此被上诉人主张的利息损失起止时间应为2015年2月19日至2015年9月15日，上诉人损失为8456.53元（262625X5.6%÷360X207），现上诉人主张7892.80元，不超过其损失数额，故对被上诉人的诉讼请求应予支持。关于上诉人所称程序违法的问题，因上诉人该主张没有事实及法律依据，故对上诉人该请求依法不予支持。综上，原审判决虽存在瑕疵，但不影响判决结果，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，《最高人民法院适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5713元（被上诉人已交纳），减半收取2856.50，由上诉人恒祥房地产开发有限公司负担；二审案件受理费5713元（上诉人已交纳），由上诉人恒祥房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 季学平
代理审判员 高雪峰
代理审判员 于永强
二〇一六年四月十八日
书 记 员 谭宇亭
本判决所依据的法律条文
中华人民共和国合同法
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面合同形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密义务。
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。