重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初8587号
原告：罗媛，女，1982年7月17日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人：耿麒佳、麻文静，重庆纵达律师事务所律师。
被告：重庆沛东房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区上土湾62-1号，组织机构代码76889251-X。
法定代表人：李志盛，总经理。
原告罗媛与被告重庆沛东房地产开发有限公司（下简称“沛东公司”）预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘亮适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗媛的委托代理人耿麒佳、麻文静，被告重庆沛东房地产开发有限公司的法定代表人李志盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗媛诉称：位于江北区大石坝街道大路村X号“北陆新居”项目系被告开发建设的经济适用房，被告委托重庆圣堡房地产经纪有限公司（下简称“圣堡公司”）对外销售。原告与圣堡公司签订了《房屋委托代购协议》，购买该北陆新居小区经济适用房一套，并支付了佣金及40000元预付购房款。后被告至今未能交房。现诉至法院，请求：一、确认双方的房屋买卖预约合同无效；二、判决被告立即返还40000元购房款，并按照年利率28%的标准支付从2008年8月30日起至实际清偿之日的利息损失；三、案件受理费由被告承担。
被告沛东公司辩称，合同系原告与圣堡公司所签，房款也是圣堡公司收取的，与我方无关，请求驳回原告诉讼请求，且原告要求的利息过高，如果法院认为我方应该返还房款并支付利息的话，请求予以调低。
经审理查明，位于江北区大石坝街道大路村X号“北陆新居”项目系被告沛东公司开发建设的经济适用房项目。2008年3月6日，沛东公司与圣堡公司签订《房屋包销合同》，合同约定甲方（沛东公司）将北路新居300套经济适用房委托乙方（圣堡公司）包销，合同第七条第2款约定乙方有权以自身名义向购房客户收取预订金、定金、房款、违约金等款项。在北陆新居项目售楼处，张贴了沛东公司委托圣堡公司销售的委托书，内容为沛东公司委托圣堡公司代理销售重庆市江北区大石坝大路村X号北陆新居项目房屋，由圣堡公司全权负责该项目销售工作，并由圣堡公司代沛东公司收取购房客户的定金及房款，沛东公司一定积极履行开发商的相应责任，配合圣堡公司完成北陆新居的房屋销售工作。
2008年8月26日，原告与圣堡公司签订《房屋委托代购协议》，约定原告委托圣堡公司提供房屋求购代理服务，购买房屋坐落为江北，楼层3至5层，套内单价3100至3450元，套内面积50至60平方米；原告应支付佣金18000元，并预付购房款40000元。2008年8月30日，原告与沛东公司签订《意向购房协议》，约定原告购买沛东公司开发的北陆新居项目1-4-3号房屋，套内面积54.07平方米，套内单价3450元每平方米，沛东公司承诺北陆新居项目于2008年12月31日前正式发售，具体开盘时间在售楼处公示，开盘当日，购房人需交齐购房资料并签订正式的购房合同，办理银行按揭。同日，原告向圣堡公司支付代收房款40000元。2012年12月6日，原告与被告沛东公司签订《协议》一份，约定原告申请购买的经济适用房房号变更为B栋4-3，套内面积64.95平方米，沛东公司保证2013年1月底前完成北陆新居B栋拆迁，2013年8月办理购买登记手续，购买价格按照物价管理部门核实基准价格购买，并预计2014年5月前达到交房标准，同时要求原告办理购买手续时需要符合申购重庆市经济适用房条件，否则沛东公司不承担责任。但其后，原告与被告沛东公司一直并未签订正式房屋买卖合同，沛东公司亦未交付房屋。
2010年6月24日，重庆市江北区人民政府召开专题会议，研究“北陆新居”经济适用房违规销售问题，会议纪要载明：一、被告将开发的“北陆新居”经济适用房项目在未取得预售许可证的情况下委托圣堡房屋销售公司包销部分房屋，对外违规签订《房屋委托代购协议》及《意向购房协议》，并收取了预付房款及佣金，同时被告对内部职工及亲友出售了部分房屋。两家公司销售过程中还出现了一房多卖、恶意炒房等现象，为确保大多数购房者的合法权益，会议决定继续对申购者进行登记、核实数据、摸清底数，并在适当时机组织清退购房款；二、由于该项目存在违规销售、一房多卖和恶意炒房等现象，按照《关于经济适用房转为主城区危旧房改造拆迁安置房办理程序的通知》（渝危改办发【2008】18号）等文件的相关规定，并征得被告同意，会议决定将“北陆新居”经济适用房项目定向用于大石坝地区的危旧房改造拆迁安置。该会议还通过了该项目违规销售处置工作方案、经济适用房清退方案及该项目违规售房维稳处置工作预案。
2015年12月8日，被告沛东公司发出通知一份，通知要求清退认购金的客户在2015年12月30日前进行登记，被告将会根据情况分三批，分别在2016年3月18日、2016年4月30日、2016年5月30日前进行清退。
上述事实，有《重庆市建设委员会关于同意北陆新居开展经济适用住房项目前期工作的通知》（渝建【2006】349号）、《重庆市建设委员会关于延长北陆新居经济适用住房项目有效期的通知》（渝建【2007】393号）、《重庆市人民政府关于重庆沛东房地产开发有限公司和重庆渝江电器厂建设沛东••••北陆新居经济适用房工程划拨使用国有建设用地使用权的批复》（渝府地【2008】597号）、重庆市江北区人民法院（2010）江法民初字第4097号民事判决书、重庆市第一中级人民法院（2011）渝一中法民终字第1224号民事判决书、《委托代购协议》、《意向购房协议》、《协议》、委托书、收据、通知及当事人的陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，被告沛东公司出具委托书，委托圣堡公司对外销售房屋，且授权了圣堡公司以自己名义代收房款。原告罗媛知晓沛东公司委托圣堡公司对外销售房屋，并与圣堡公司签订《房屋委托代购协议》，其后原被告双方又再次签订了《意向购房协议》、《协议》，故原告罗媛与被告沛东公司之间形成了房屋买卖的预约合同关系。
经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。被告在购房人未取得经济适用房管理部门确认的购房资格的前提下就与其签订预约合同，并收取房款，扰乱了经济适用住房管理秩序，违背了经济适用房的社会保障性质，侵犯了社会公共利益，故原被告双方的签订的预约合同系无效合同。圣堡公司在被告的授权下代为收取了原告40000元预收购房款，合同无效后，被告应返还该款项，故对原告要求被告返还认购金40000元的诉讼请求，本院予以支持。被告作为经济适用房项目的开发建设者，理应对经济适用房的开发目的、销售方式及相关的法律法规有充分的认识，在此情况下仍然与原告签订无效预约合同，并收取占用原告资金，被告对造成合同无效负有主要过错，其对原告的资金占用损失，应当予以赔偿，但原告要求的按照年利率28%计算利息损失，既无双方约定，又未举示具体损失证据，故对原告利息损失请求，本院按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率予以支持，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条第四项、第五十八条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆沛东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告罗媛购房款40000元。
二、被告重庆沛东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗媛支付购房款的利息损失，利息损失以40000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，从2008年8月30日计算到被告实际付清之日止，利随本清。
三、驳回原告罗媛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取400元，由被告重庆沛东房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 刘 亮
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 卢俊玲