辽宁省凌海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凌海民二初字第00037号
原告翟某，男，满族，个体业者，住辽宁省锦州市凌河区。
委托代理人张崇江，系辽宁华峰律师事务所律师。
被告刘某某，男，汉族，银行职员，住辽宁省凌海市。
被告乔某某，女，汉族，银行职员，住辽宁省凌海市。
被告锦州华邦拍卖有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区凌云里曼哈顿D区6甲-3号。
法定代表人张佩华，系该公司经理。
委托代理人乔木，系该公司副经理。
第三人潘某，男，汉族，个体业者，住辽宁省锦州市凌河区。
原告翟某与被告刘某某、乔某某、锦州华邦拍卖有限公司、第三人潘某拍卖合同纠纷一案，原告于2014年12月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告翟某的委托代理人张崇江，被告刘某某、乔某某、锦州华邦拍卖有限公司的委托代理人乔木，第三人潘某均到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。
原告翟某诉称，被告刘某某、乔某某系夫妻关系。二被告向第三人潘某借款，并用凌海市某某镇某某村商服楼办理了抵押登记。二被告为了清偿第三人的借款，委托锦州华邦拍卖有限公司拍卖上述房产。被告刘某某、乔某某于2014年5月23日与锦州华邦拍卖有限公司签订了《辽宁省委托拍卖合同》，委托华邦公司拍卖登记在被告刘某某名下，位于凌海市某某镇某某村一处房产，房照号为凌海房字第002328**号，拍卖保留价为200万元。原告翟某于2014年9月17日通过华邦拍卖公司拍卖，竞买了该处房产，成交价格201万元，华邦公司为原告出具了《拍卖成交确认书》。事后，原告交纳了全部购房款。华邦公司向原告交付了房照及相关手续，但被告刘某某、乔某某一直拒绝协助原告办理该楼房产权过户手续，拒绝交付该楼房。经多次协商解决未果，原告无奈诉至法院，要求法院：1、确认房屋拍卖合同合法有效；2、判令被告刘某某、乔某某及第三人协助办理解除凌海市某某镇某某村商服楼抵押登记手续；3、判令被告刘某某、乔某某协助原告办理刘某某名下的凌海市某某镇某某村商服楼产权过户手续，并由被告刘某某、乔某某承担本案诉讼费用。
被告刘某某辩称，请求法院依法裁定华邦拍卖公司拍卖的程序违法，华邦拍卖公司拍卖的某某公司的产权在2014年9月16日进行公示，正常是在7日公示，我是2014年9月28日向潘某借的款，在华邦公司出具的委托书当中，我在5月23日将证照交给拍卖公司，在5月28日才和潘某去办理的相关登记，由此产生的费用由华邦拍卖公司承担，本人保留华邦公司由此次拍卖对我造成损失的权利。
被告乔某某的答辩意见同被告刘某某一致。
被告锦州华邦拍卖有限公司辩称，我公司与被告刘某某、乔某某签订的辽宁省委托拍卖合同约定，2014年8月10日到2014年10月20日由我公司在锦州日报媒体上发布拍卖公告，2014年9月3日我公司在锦州日报刊登。确定2014年9月10日上午10点在曼哈顿进行公开拍卖，被告刘某某、乔某某委托我公司拍卖房屋，后因被告刘某某、乔某某与外界纠纷众多导致我公司不得不推迟原定的拍卖会时间，延期至9月17日下午两点举行，有三位竞买人将定金打入工商银行账户，符合竞买人条件拍卖正式举行，过程全程录像，最后原告竞得房屋，并与我方签订承诺书。我公司将房屋证照交给原告，履行了拍卖人的义务，公告符合合同，拍卖程序符合法律规定，因此拍卖合法有效，故我公司同意原告的诉讼请求。
第三人潘某述称，被告刘某某、乔某某因欠我钱，所以把房子抵押给我了，并且我与刘某某、乔某某在2014年5月28日一起去凌海产权处办理了抵押登记。拍卖行拍卖的时候我就同意拍卖，现拍卖行将被告刘某某、乔某某欠的钱已经给我了，我愿意解除他项权利登记。
经审理查明，被告锦州华邦拍卖有限公司成立于2013年9月16日，公司类型为有限责任公司，法定代表人姓名张佩华，经营范围为各类动产、不动产和无形资产拍卖。
被告乔某某、刘某某系夫妻关系，于1992年11月18日登记结婚。诉争房屋登记在被告刘某某名下，坐落于凌海市某某镇某某村（房权证凌海房字第002328**号，建筑面积1212.5平方米），登记时间为2011年8月23日，楼房所在地土地性质为集体土地。2014年5月24日，凌海市某某镇某某村民委员会出具协议书一份，其中载明：“我们同意刘某某将自己名下座落在凌海市某某镇某某村的商服楼房（房权证号为凌海房字第2328**）自行出售”。诉争房屋于2014年5月28日办理抵押权登记，他项权利人为潘某。
2014年5月23日，被告锦州华邦拍卖有限公司作为受托人与被告刘某某、乔某某作为委托人签订《辽宁省委托拍卖合同》。该合同第一条拍卖标的及形式：“委托人自愿委托拍卖人拍卖如下标的：凌海市某某镇某某村一处房产，1-3层，房产编号002328XX。拍卖物的总保留价为200万。拍卖方式为竞价拍卖”。第三条拍卖时间及地点：“1、拍卖时间为2014年8月10日至2015年4月9日。2、拍卖地点：金城宾馆南桥店”。第四条拍卖公告：“拍卖人在2014年8月10日至2014年10月20日，在锦州日报媒体上发布公告。保留价或起拍价在拍卖中不可以公告”。第五条竞买人登记：“拍卖人应当在拍卖公告后拍卖前办理竞买人登记手续，每个号牌按保留价10%收取保证金。拍卖人不得限制参加竞买登记，应将竞买人的登记情况及时告知委托人。参加竞买的人数应在两人以上”。第七条拍卖标的的交付及时间、方式：“拍卖标的经拍卖成交的，由委托人将标的交付买受人。若拍卖标的由拍卖人交付买受人，委托人应于2014年5月23日前将本合同所载拍卖标的交付拍卖人，交付地点为锦州市古塔区南京路三段17-11号。交付方式为证件交付，交付后保管费用委托方承担”。第九条价款的支付方式及期限：“价款支付方式为现金或支票，价款支付期间为买受人已支付全部价款，且把拍卖标的产权交割完毕之日起20日内交付”。第十六条其他约定：“委托人必须明确告知拍卖人拍卖标的真实状况，有无抵押及产权纠纷”。十八条：“合同自双方签订之日起生效。本合同有效期限自2014年5月23日至2015年5月22日止。本合同一式三份，委托人、拍卖人各执一份，工商行政管理部门备案一份”。
在召开拍卖会之前被告锦州华邦拍卖有限公司电话告知被告刘某某、乔某某将拍卖地址变更为锦州市太和区凌云里曼哈顿B区22-49号，被告刘某某、乔某某表示同意。2014年9月3日，被告锦州华邦拍卖有限公司在锦州日报发出公告，载明：“我公司受委托定于2014年9月10日10：00在锦州市太和区凌云里曼哈顿B区22-49号（锦州市公共资源拍卖中心）对如下标的进行公开拍卖，现公告如下：一、标的情况：凌海市某某镇某某村商服面积1212.5平方米，共3层，保证金20万元。二、展示时间：2014年9月3日-2014年9月9日，展示地点：标的物现场展示。……”。2014年9月16日，被告锦州华邦拍卖有限公司在锦州日报发出声明，载明：“原定于2014年9月10日上午10时在锦州市公共资源拍卖中心（锦州市太和区凌云里宝地曼哈顿B区22-49号）的拍卖会，因凌海市某某镇某某村标的的产权人与外界多方有经济纠纷，瑕疵众多，现已查明，故拖延至2014年9月17日14：00继续召开拍卖会。买受人自行解决瑕疵所造成的纠纷，如产生费用由买受人承担。拍卖地址：锦州市公共资源拍卖中心（锦州市太和区凌云里宝地曼哈顿B区22-49号）”。在拍卖前，共有翟某等三人办理了竞买人登记手续，并分别交纳保证金20万元。2014年9月17日14：00，在锦州市太和区凌云里宝地曼哈顿B区22-49号举行拍卖会，由拍卖师王川主持，并交代拍卖物的相关情况，起拍价为180万元，通过多轮竞价，由原告翟某竞得最高价。同日，原告翟某与被告锦州华邦拍卖有限公司签订拍卖成交确认书，该确认书载明：“拍卖标的名称及编号：凌海市某某镇某某村00232827号。成交价格人民币201万”。2014年9月26日，原告翟某向锦州华邦拍卖有限公司交纳成交款人民币181万元（201万-20万元）。当日被告锦州华邦拍卖有限公司将刘某某名下的坐落于凌海市某某镇某某村商服楼的房屋产权证（房权证凌海房字002328**号，总层数3层，建筑面积1212.5平方米）等相关手续交付给原告翟某。
2014年10月11日，被告锦州华邦拍卖有限公司向被告刘某某、乔某某邮寄送达告知书，该告知书载明：“根据您于2014年5月23日委托我拍卖行就您名下坐落于凌海市某某镇某某村，面积1212.5平方米，产权证号00232827的房产进行拍卖，现我拍卖行根据您委托于2014年9月17日拍卖，并由翟某中标。依据拍卖程序，您应配合中标人办理更名过户，直至2014年9月22我拍卖行向您发出告知书日起至今，您未完成相关产权更名手续，现再次告知您，望您于收到告知书之日起3日内办理凌海市某某镇某某村的房产更名手续，如您不办理我拍卖行将根据您签署的《产权放弃承诺书》，与中标人到产权处办理更名过户手续，并由拍卖人直接公正提存或由我拍卖行直接保管，一切后果由您承担”。并于2014年10月11日由锦州市公证处对申请人锦州华邦拍卖有限公司对刘某某、乔某某邮寄送达《告知书》的过程进行公证。锦州市公证处出具（2014）锦证经字第614号公证书：“申请人锦州华邦拍卖有限公司为履行告知义务，特委托乔木向我处申请对刘某某、乔某某邮寄送达《告知书》的过程进行保全证据。根据《中华人民共和国公证法》的规定，本公证员与公证员杨雪茹以及申请人的委托代理人乔木于二〇一四年十月十一日九时在锦州市公证处，乔木以特快专递的方式，向刘某某、乔某某［地址：中国银行股份有限公司锦州凌海支行，刘某某；锦州银行凌海支行诚信支行凌海市大凌河街道凌海路中段。乔某某。］寄达《告知书》各一份，并取得了7687824243XX号申通快递详情单一张、7687824243XX申通快递详情单一张。兹证明与本公证书相粘连的《告知书》的内容与送达的《告知书》的内容相符；申通快递详情单的复印件与原件相符。中华人民共和国辽宁省锦州市公证处公证员王军”。被告刘某某、乔某某至今未协助原告办理该楼房产权过户手续。
另查明，第三人潘某明确表示自愿放弃诉争房屋的他项权利，协助办理相关手续。
以上所确认的事实有下列证据予以证明：
一、原告提交的凌海市某某镇某某村民委员会出具的协议书、在凌海市房地产管理处产籍科调取的某某村全体村委会成员及村民代表参加的会议记录、凌海市房屋管理处出具的房屋产权转移登记手续、房屋所有权证、被告刘某某、乔某某户口本及结婚证各一份，证明被告刘某某、乔某某系夫妻关系，本案涉及的房屋系被告刘某某、乔某某所有；
二、原告提交的房屋他项权证、补充协议、本院对第三人潘某的询问笔录及第三人潘某的当庭陈述、本院调取的凌海市房地产管理处出具的凌海市房屋抵押登记申请表及被告刘某某、乔某某与第三人潘某的身份信息，证明第三人潘某为诉争房屋的他项权利人，并同意拍卖且配合办理相关手续；
三、被告锦州华邦拍卖有限公司提交的其公司的营业执照、组织机构代码证，证明锦州华邦拍卖有限公司是法人单位，其具有拍卖不动产的资格；
四、被告锦州华邦拍卖有限公司提交的辽宁省委托拍卖合同，证明被告刘某某、乔某某委托华邦公司拍卖诉争房产及相关具体约定；
五、被告锦州华邦拍卖有限公司提交在锦州日报公告、声明各一份、竞买人身份证复印件及中国工商银行的凭证各三份、现场录像资料、竞买人人员登记表、成交明细表各一份，拍卖师资格证，竞拍现场笔录、拍卖备案档案，原告翟某提交的拍卖成交确认书一份、收款收据两份证明拍卖程序合法有效，并由原告翟某竞得最高价成交；
六、被告锦州华邦拍卖有限公司提交的公证书一份，申通快递详情单及申通快递单号查询各两份，证明拍卖结果已经通过邮寄方式送达被告刘某某、乔某某。
上述证据，经当庭质证，能够互相印证，本院确认为有效证据，予以采信。
第三人潘某提交的借款合同、借条各一份，被告锦州华邦拍卖有限公司提交的刘某某、乔某某出具的承诺书及被告刘某某、乔某某提交的承诺书复印件，被告刘某某提交的锦州金衡土地房地产评估书复印件，因与本案诉争的事实无关联性，故在本案中不予确认。
本院认为，被告锦州华邦拍卖有限公司经营范围为各类动产、不动产和无形资产，故其具有拍卖诉争房屋的资格。诉争房屋为被告刘某某、乔某某共同所有。虽然诉争房屋存在他项权人，现他项权利人即本案第三人潘某对拍卖没有异议并同意解除他项权登记，且自愿协助办理相关手续，第三人潘某的行为不损害国家、集体及他人利益，本院予以确认。被告刘某某、乔某某作为委托人将其合法财产委托被告锦州华邦拍卖有限公司进行拍卖，并签订委托拍卖合同，属于双方真实意思表示且抵押权人同意，故该委托拍卖合同，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。拍卖成交后，原告翟某即竞买人向被告锦州华邦拍卖有限公司支付了拍卖标的相应价款，履行了相应义务，被告锦州华邦拍卖有限公司亦当将房屋交付给原告翟某，被告刘某某、乔某某理应按照合同约定到相关房屋产权管理部门协助原告翟某办理房屋产权变更登记等手续。第三人潘某作为诉争房屋的抵押权人，因其自述同意解除诉争房屋的抵押权，因此潘某亦有义务依法协助原告办理诉争房屋产权变更登记等手续的义务。综上，原告的诉讼请求，本院应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国拍卖法》第六条、第十条、第十四条、第十八条、第二十四条、第四十二条、第四十五条、第四十八条、第五十二条、第五十三条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条二款之规定，判决如下：
一、被告刘某某、乔某某与被告锦州华邦拍卖有限公司于2014年5月23日签订的辽宁省委托拍卖合同合法有效；
二、被告刘某某、乔某某，第三人潘某于本判决生效之日起十日内协助原告翟某解除登记在被告刘某某名下的坐落于凌海市某某镇某某村商服楼（房权证凌海房字002328**号，总层数3层，建筑面积1212.5平方米）抵押登记手续；
三、被告刘某某、乔某某对主文第二条所确定的履行义务期满后次日起十日内协助原告翟某办理登记在被告刘某某名下的坐落于凌海市某某镇某某村商服楼（房权证凌海房字002328**号，总层数3层，建筑面积1212.5平方米）过户手续。
案件受理费22880元，由被告刘某某、乔某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州
市中级人民法院。
审 判 长 刘 雨
人民陪审员 王宏伟
人民陪审员 张思远
二〇一五年二月十二日
书 记 员 程 成