北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04248号
上诉人（原审原告）闫志荣，男，1953年2月19日出生。
委托代理人闫良（闫志荣之子），男，1981年11月28日出生。
被上诉人（原审被告）北京天旭运河房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区永顺地区范庄村南10号楼三层。
法定代表人孙旭，董事长。
委托代理人郝军，男，1968年10月11日出生。
委托代理人潘茂华，北京市仁人德赛律师事务所律师。
上诉人闫志荣因与被上诉人北京天旭运河房地产开发有限责任公司（以下简称天旭运河公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第09719号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
闫志荣一审诉称：闫志荣与天旭运河公司在2011年6月8日签订了北京市预售房合同，房屋坐落于通州区203号，随后交纳房款人民币444694元。合同第15页关于产权登记中初始登记的约定原文如下：“出卖人应当在2011年11月30日前，取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买房人全部已付款的0.02%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金。”闫志荣经向相关部门查询后得知，天旭运河公司取得该限价商品住房楼栋的权属证明时间为2012年11月7日，违约天数为343天。现请求法院判令天旭运河公司支付违约金30506元；诉讼费由天旭运河公司承担。
天旭运河公司一审辩称：本案的涉案标的×小区属于政府棚户区改造、政府安置房，我方为建设该工程投入了人力物力，贡献多获益少，在此希望得到闫志荣在工作上的支持与谅解。该单元楼的产权证登记在我公司名下，所有权人是我公司，与业主个人无关，因此即便延期取得产权证，受损失的也是我公司，与业主无关。该小区在工程建设、施工、证件办理均受我方无法控制的多种因素影响，诸如政府住房保障部门无法及时提供购房人资料、部分业主无法按期交纳住房公共维修基金等因素是×无法及时取得初始登记权属证明的重要原因。根据我方与闫志荣签订的《北京市商品房预售合同》第二十一条的约定，只有因出卖人的原因导致没有及时取得整栋房屋的权属证明时，我方才承担违约责任。但本案未能取得大产权证的真实原因不是由于我方，而是其他，因此我方不应当承担违约责任。经了解，本案涉及的×B8#就存在部分业主没有及时交纳住房公共维修基金的情况。住房公共维修基金的交纳是办理整栋房屋大产权证的前提之一。部分业主未能及时履行此项义务必然影响整栋房屋的大产权证，进而影响我方履行合同义务，并且，大产权证的延迟取得并未给闫志荣带来任何实际的损失，没有影响闫志荣对房屋的使用。本案中双方签订的合同是格式合同，该合同中关于大产权证办理违约责任的约定不符合公平原则，对我方的责任过重。关于房屋产权转移权属登记的责任问题，由于大产权证的取得迟延，才导致房屋产权权属转移登记迟延，而房屋产权转移登记的原因不在我方，且我方采取各项措施，将影响减到最低程度。另外，闫志荣主张的大产权证取得时间有误，计算方法有误。鉴于以上原因，我公司不同意闫志荣的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2009年3月，北京市建设委员会（甲方）与天旭运河公司（乙方）就通州区×花园项目东侧地块住宅及配套设施签订《北京市“中低价位、中小套型”普通商品房配建协议》。该协议约定：乙方必须在2008年11月底之前开工建设该项目配建的“中低价位、中小套型”普通商品房，此项目开发建设期限为2年。该项目“中低价位、中小套型”普通商品房的房屋销售限价为每建筑平方米人民币六千元。乙方只能向甲方确定的销售对象销售“中低价位、中小套型”普通商品房。具体销售办法按《北京市限价商品住房管理办法》（试行）中的相关规定执行。该协议还约定了其他内容。
另查，2011年6月8日，闫志荣与天旭运河公司签订了《北京市商品房预售合同》。该合同约定：闫志荣购买天旭运河公司开发的203号房屋。合同第22条约定：出卖人应当在2011年11月30日前，取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.02%向买受人支付违约金。买受人不退房的，自出卖人应当取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金。合同还约定了其他内容。
再查，2011年6月16日，闫志荣交纳房款444694元并办理入住手续。合同约定的B8#住宅楼即307号楼。307号楼的登记时间为2012年11月7日。
庭审中，一审法院与北京市住建委以及通州区住建委进行联系，得知：×小区原是限价商品房项目，需要符合相关条件才能购买。2009年、2010年，通州区对上营、西海子启动大规模拆迁，但是被拆迁户的安置房数量不够。通州区住建委经向北京市住建委及住房保障办请示，经过批准，将×小区转为棚户区改造及运河核心区改造定向安置住房，定向对接上述区域内的被拆迁人。因上述被拆迁人不符合限价商品住房购房准入条件，因此，不能通过北京市住建委销售网签程序，不能办理房屋产权。×小区是全市定向安置房中第一个办理房屋产权的项目。当时，定向安置房网上签约相关程序软件尚未开发，为了保障业主的权益，采用了一种变通的方式，即先行纸质签约，由被拆迁人与天旭运河公司签订《北京市商品房预售合同》，后进行网上签约。而按照正常程序，不进行网上签约是无法办理房屋所有权证的。上述汇报研究耗时1年多，在2010年11月以后才陆续进行了网上签约。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。闫志荣、天旭运河公司签订的《北京市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。双方均应认真遵守履行。天旭运河公司取得307号楼的房屋所有权证存在时间迟延的现象。但是，根据联系笔录得知，×小区原是限价商品房项目，后转为棚户区改造及运河核心区改造定向安置住房，这是全市首例，而汇报研究工作耗时1年多，最终采取了先纸质签约、后网上签约的变通方式为业主办理产权登记。因此，即便307号楼产权证办理迟延，也不属于合同约定的“出卖人的责任”。故闫志荣的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回闫志荣的诉讼请求。
判决后，闫志荣不服一审法院判决，向本院提起上诉。其上诉的主要理由1.一审判决认定事实错误。判决说根据联系笔录得知，×小区原是限价商品房项目，后转为棚户区改造及运河核心区改造定向安置住房，这是全市首例，而汇报研究工作耗时1年多，最终采取了先纸质签约、后网上签约的变通方式为业主办理产权登记。因此，即便307号楼产权证办理迟延，也不属于合同约定的“出卖人的责任”。事实是上诉人与被上诉人所签订的限价商品房住房合同，并非安置房。上诉人与被上诉人的网上签约和纸质签约均为2011年6月8日，非判决书中所述情况。东坝和望京地区的拆迁安置房也属定向安置住房的限价房项目，均早于×限价房项目；2.一审判决适用法律错误。一审判决在事实认定错误的基础上，将双方订立的商品房预售合同中，属于出卖人的违约责任认定不属于出卖人责任；3.被上诉人称部分业主无法按期交纳住房公共维修基金是×无法及时取得初始登记权属证明的重要原因。但合同中明确表示，公共维修基金由被上诉人代收，即在签订合同时，维修金已交被上诉人。一审法院轻信不负责任的联系笔录，错误认定。合同中写明竣工日期为2010年7月8日，根据规定应在3个月内办理所有权初始登记。在庭审中，被上诉人称初始登记时间为2012年7月4日，造成拖延的是被上诉人。另外，办理初始登记，不需要网签合同。综上，请求1.撤销一审判决，予以改判；2.判决被上诉人给付违约所欠款项人民币30506元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。
天旭运河公司辩称：同意一审判决，不同意对方上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
上述事实，有商品房配建协议、商品房预售合同、购房款发票、房屋所有权证、联系笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。闫志荣与天旭运河公司签订的《北京市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应认真遵守履行。在本案的审理过程中，一审法院依职权与北京市住建委、通州区住建委进行联系，核实相关情况并就此制作笔录，并无不当；而一审法院根据调查结果，确定即便307号楼产权证办理迟延，也不属于合同约定的“出卖人的责任”的认定，符合事实情况和相关法律规定。综上，一审判决处理结果并无不当，本院应予维持，对闫志荣的上诉理由，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费281元，由闫志荣负担（已交纳）。
二审案件受理费563元，由闫志荣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 金园园
二〇一四年四月十八日
书 记 员 肖 斌