上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3138号
上诉人（原审被告、反诉原告）李洋扬，＊生，汉族，。
委托代理人金慧霞，上海丰兆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海沪乐仪表有限公司，。
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。
委托代理人刘智，上海市诚至信律师事务所律师。
原审第三人上海深鑫建材有限公司，。
法定代表人＊＊，经理。
上诉人李洋扬因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月11日受理后，依法组成合议庭于2014年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人李洋扬的委托代理人金慧霞，被上诉人上海沪乐仪表有限公司的委托代理人刘智到庭参加诉讼。原审第三人上海深鑫建材有限公司经本院合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，上海沪乐仪表有限公司（以下简称沪乐公司）为上海市松江区九亭镇九杜路＊号1、2幢房屋的所有权人。
2007年9月28日，沪乐公司同案外人荣仙公司签订《房屋租赁合同》，约定沪乐公司将上海九杜路＊号（主楼一、二楼层及部分空坪位置）租赁给荣仙公司。租赁期限从2008年1月18日至2014年1月17日止。主楼租金一、二层计算：4，200平米×1元（人民币，以下币种相同）／平米×365天=153.3万元，空坪计算：3，300平米×0.8元／平米×365天=963，600元。从第三年起租金每二年递增6%。2007年12月18日，经沪乐公司同意，荣仙公司将承租人的权利义务转让给上海深鑫建材有限公司（以下简称深鑫公司）。
2011年12月1日，深鑫公司同李洋扬签订《房屋租赁合同》，李洋扬承租九杜路＊号主楼二层西侧580平米的房屋（以下简称系争房屋）用于足浴经营，租赁期间为2011年12月1日至2015年11月30日。租金单价1.1元／平米／天，租金从第三年起每两年递增10%。租赁保证金40，000元。
2013年11月28日，沪乐公司函告李洋扬，鉴于沪乐公司同深鑫公司之间的《房屋租赁合同》期限于2014年1月17日期满终止，现决定对李洋扬使用的房屋公开招租2014年1月17日之后的承租人。
2014年2月26日，沪乐公司和深鑫公司签订《人民调解协议书》，约定双方终止租赁协议。深鑫公司外面商铺等超出合同部分金额全额退给沪乐公司。深鑫公司所收取的承租户定金经三方确认后支付沪乐公司，后由沪乐公司与承租户结算。
因沪乐公司与深鑫公司之间的租赁合同到2014年1月17日届满，李洋扬一直使用系争房屋拒不搬离和交还也未与沪乐公司就续约达成一致意见，沪乐公司遂提起诉讼，请求法院判令：1、李洋扬搬离并返还系争房屋；2、李洋扬支付沪乐公司房屋占有使用费（自2014年1月18日起至实际返还之日止，按2.25元／天／平米×580平米计算）。
李洋扬辩称，同意搬离系争房屋。李洋扬和深鑫公司之间的合同到2015年底，鉴于沪乐公司和深鑫公司就租赁事宜在协调，所以其一直在等待他们的协调结果。李洋扬曾就系争房屋房租已经向深鑫公司支付到2013年底，李洋扬合同相对人为深鑫公司，因此房屋占有使用费应当支付给深鑫公司，如深鑫公司同意李洋扬支付给沪乐公司，也仅同意参照租金标准1.1元／天／平米支付。
深鑫公司述称，沪乐公司和深鑫公司的合同期限为2014年1月17日，因此系争房屋所在主楼部分的房屋深鑫公司于2014年1月17日终止租赁。李洋扬向深鑫公司租金支付至2013年11月30日，后由于沪乐公司在2013年底向经营户发送终止告知书，所以李洋扬未再支付租金。之所以同李洋扬签订期限至2015年年底的租赁合同，是基于沪乐公司关于系争场地租期延期2年的承诺。另深鑫公司同意李洋扬将2014年1月18日开始的房屋占有使用费支付沪乐公司。
一审中，李洋扬向原审法院提起反诉称，其于2014年5月根据沪乐公司要求将系争房屋钥匙交付，其于2014年7月发现系争房屋内属于自己的物品被盗，被盗物品包含液晶电视9台、每台价值1，500元；电脑2台，每台价值4，000元，格力空调2台、每台价值4，500元，床2张、每张价值1，700元，22个房间电缆线、每间被盗电缆线价值3，000元，上述财物合计价值99，900元，因系沪乐公司的过错所致，故请求法院判令：沪乐公司赔偿李洋扬99，900元。
沪乐公司辩称，李洋扬并未将系争房屋钥匙交付沪乐公司，房屋内的物品被盗是李洋扬自己保管不善，如被盗事实属实应当向盗窃人追偿，沪乐公司并无任何过错，不同意李洋扬反诉请求。
深鑫公司述称，李洋扬同沪乐公司之间没有租赁关系。在租赁关系不存在，李洋扬也没有支付租金的情况下，李洋扬的反诉请求不应获得支持。
一审审理期间，一审法院法官于2014年6月16日至现场进行勘查，发现系争房屋现场有李洋扬的物品，已告知李洋扬如法院支持沪乐公司要求返还系争房屋的诉请，李洋扬对其未完全搬离物品承担房屋占有使用费。沪乐公司同意李洋扬在不破坏房屋主体结构的情况下对系争房屋内物品进行搬离和拆除。
2014年7月22日，李长军向公安部门报案，称2014年7月22日7时46分，在涞寅路1001号会所被盗。报案回执单载明，2014年7月22日7时46分报警人报警，称会所已经停业半年多，今日发现店里的东西被偷，故报警，民警登记受理。被盗物品信息：电视机、电脑、电缆等，物品多，待清点、侵入方式及作案过程不详。翻动部位包房。离开方式原路离开。现场遗留物无。采痕种类：未采。作案工具：不详。作案人员：不详。
2014年7月22日，李洋扬到上海市松江区九亭派出所制作询问笔录，陈述其于7月22日到会所查看，发现电箱内电线不见了，还有空调、电视机、床等物品不见了，故报案。其陈述，7月10日其接到沪乐公司张副总电话，称一早有两个人到会所拿走两台空调，李洋扬说这两个人并非其安排的，但由于当时忙所以没有去看，从7月21日晚上其从张副总处拿了钥匙，进会所查看，发现少了2台空调、9台电视机、2张床。损失物品情况：2台空调挂机及外机，格力牌，1.5匹，白色，型号不详，二级能耗，于2011年以3，500元／台的价格购得，当初采购的空调为同一型号；9台液晶电视机，创维牌，21寸，黑色，超薄型，于2011年以1，790元／台的价格购得；2只床，尺寸均为1.8×2.2m系一般宾馆客房用床，2011年在浙江安吉采购，单价不详；电缆线若干22个包房内的电线都被抽光，价值不详。
审理中，就房屋租赁期限问题，李洋扬和深鑫公司各提供了一份证据。李洋扬提供一份由沪乐公司和深鑫公司签订的《房屋出租协议》复印件，协议载明沪乐公司将九杜路＊号第二栋第二层1，385平米出租给深鑫公司，租期至2015年10月27日。李洋扬陈述其同深鑫公司签订租赁合同时，深鑫公司出具该协议以证明其享有2015年11月之前的租赁权。沪乐公司称未签署过该协议，同时李洋扬目前实际使用的房屋为＊号主楼即第一栋，同协议所述第二栋无关。深鑫公司对该协议真实性也予以否认。另，深鑫公司出具沪乐公司人员作出的承诺一份，载明：今答应许华荣将九杜路＊号靠涞寅路一面约1，300平米二楼再延长贰年时间，但必须其本人经营项目（打造最好项目），另外所增2年时间租金也应按该时的市场价计价。深鑫公司陈述其据此同李洋扬签订期限至2015年的租赁合同。沪乐公司对该证据真实性不予认可，并且陈述该1，300平米房屋是否为系争房屋无法确定，且该承诺明确需许华荣本人经营。法庭询问深鑫公司既然认为合法转租至2015年，为何深鑫公司于2014年1月17日同沪乐公司终止了系争房屋的合同。深鑫公司陈述其同沪乐公司终止合同时同李洋扬进行过协调，如李洋扬继续租赁可直接找沪乐公司续签合同，其在与沪乐公司签订调解书时，沪乐公司、李洋扬称已经谈好了，其才与沪乐公司签订终止合同的。
一审审理中，李洋扬为证明已经将系争房屋钥匙交付给沪乐公司，申请其玻璃厂员工马＊＊和周＊出庭作证。马＊＊出庭陈述：今年5月2、3日左右早上7点多其坐李洋扬的车去玻璃厂，经过会所，李洋扬说下车将钥匙交给一名四、五十岁的保安，然后就下车交钥匙给保安，车上有李洋扬和周＊。周＊出庭陈述，今年5月3日左右同李洋扬、马＊＊坐车到会所，李洋扬说将钥匙给保安，由于其坐在后排，具体交付过程没有看清楚。沪乐公司认为两位证人同李洋扬有利害关系，且无法证明将钥匙实际交给沪乐公司。李洋扬陈述钥匙交给沪乐公司的原因是因为沪乐公司要另行出租，经常有人看房，之前都是李洋扬开门的，沪乐公司要求钥匙交给沪乐公司方便看房。另，李洋扬陈述其妻子在沪乐公司阻拦的情况下，曾于今年7月份搬走过部分物品。
一审审理中，沪乐公司提供其同案外人洪＊的租赁合同及发票，该租赁合同的租赁位置为九杜路＊号主楼二层A区，租金标准为2.25元／天／平米，因此沪乐公司要求李洋扬参照该租金标准支付其房屋占用使用费。李洋扬对上述租金标准不予认可，法庭第一次庭审时询问李洋扬其认为系争房屋目前合理的租金标准为多少，李洋扬陈述为1.5元／平米／天。但李洋扬在之后的庭审时补充，其认为续租时的合理租金为1.5元／平米／天，但是未能续租，所以仅同意参照合同标准支付使用费。法庭询问沪乐公司是否就续租事宜同李洋扬进行协商，沪乐公司陈述确实协商过。当时协商情况为，如李洋扬同意签约，则从2014年1月18日起按照每天1.5元／平米标准支付租金，但是李洋扬不同意从2014年1月18日起支付，只同意从签订合同之日起付，所以双方未能就续租达成一致意见，在本案中要求李洋扬按照洪＊的租金标准支付使用费。
一审审理中，各方确认系争房屋的押金由沪乐公司、李洋扬及深鑫公司另行处理。
李洋扬还陈述，其在系争房屋内曾注册御佳足浴店，系其个人设立的个体工商户，目前已经注销；后注册过御佳保健按摩，也是其个人设立的个体工商户性质；其对外以“御佳会所”名义经营。
原审认为，合同到期后，承租人应当向出租人返还房屋。李洋扬的租赁合同系同深鑫公司签订，其依附于深鑫公司的租赁权，现沪乐公司同深鑫公司已经终止履行系争房屋的租赁关系，李洋扬在同沪乐公司协商未果的情况下，继续使用房屋已经没有依据。沪乐公司根据其为系争房屋所有权人主张李洋扬返还房屋并无不当。庭审中，李洋扬对于返还的请求无异议，因此法院对于沪乐公司要求李洋扬搬离并返还房屋的诉请予以支持。
沪乐公司为系争房屋所有权人，李洋扬在无合法依据的情况下使用系争房屋，应当自2014年1月18日深鑫公司终止同沪乐公司合同关系后向沪乐公司支付系争房屋占有使用费。就李洋扬提出沪乐公司阻挠搬离的事宜，因沪乐公司曾表示同意李洋扬搬离，且7月份李洋扬自述遭到阻挠当日仍能搬离物品，因此李洋扬对其无法搬离或无法进入房屋举证不足，其物品占有期间应当支付相应费用。关于占有使用费标准，法院认为租赁场所的位置的区别对租赁价格有较大影响，因此不宜按照沪乐公司主张的其他租赁户2.25元／平米／天的租赁标准。而根据沪乐公司陈述，其认可过以1.5元／平米／天续租的事实，仅因签约前的租金双方未能达成一致致使未能签约；庭审中法院询问了李洋扬的意见，其确认续租的合理价格为1.5元／平米／天；据此，法院酌定以1.5元／平米／天作为李洋扬房屋占有使用费单价标准。
就李洋扬提出的偷盗损失，庭审中李洋扬仅提供报案记录，该报案记录系李洋扬自述，其损失内容和金额并未经公安部门认可，且本案审理期间李洋扬亦曾搬动系争房屋物品，因此仅根据上述资料，法院无法确认李洋扬被偷盗内容，李洋扬对其偷盗损失内容和金额举证不足。另，李洋扬对其自身物品应有妥善管理义务，在沪乐公司、李洋扬之间并无租赁合同关系的情况下，即便李洋扬将系争房屋钥匙交付沪乐公司，亦未免除其自身安全保障责任。综上，对李洋扬提出的要求沪乐公司赔偿其偷盗损失的主张，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二○一四年九月十一日作出判决：一、李洋扬于判决生效之日起十日内搬离并返还上海沪乐仪表有限公司位于上海市松江区九杜路＊号主楼二层580平方米房屋；二、李洋扬于判决生效之日起十日内支付上海沪乐仪表有限公司自2014年1月18日开始至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费（按每天1.5元／平方米／天×580平方米标准计算）；三、驳回李洋扬全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费1，149元，合计1，189元，由李洋扬负担。
判决后，李洋扬不服，上诉于本院称，1、原审法院对房屋使用费的标准认定缺乏依据。李洋扬与深鑫公司的合同租期约定至2015年11月底，租金约定为1.1元／平方米／天，深鑫公司提供的其与沪乐公司的一份租赁合同约定的租期为2015年10月底，因此李洋扬对深鑫公司与沪乐公司提前解除合同无法预见，深鑫公司与沪乐公司也没有按时解除合同，而是提起诉讼后和解的，该案件也是在2014年4月左右撤诉的，沪乐公司也没有告知合同终止的情况，因此李洋扬不同意承担合同约定之外的租金。另外，1.5元／平方米／天虽然是李洋扬在与沪乐公司协商时的报价，但沪乐公司要求以2.2元／平方米／天的租金签约，导致双方协商未成，且责任在沪乐公司一方，故即使认定李洋扬承担房屋使用费，也应以合同约定的1.1元／平方米／天租金标准认定。2、原审法院对李洋扬支付沪乐公司的房屋占用费起讫时间认定错误。李洋扬在2014年4月底5月初已将钥匙交沪乐公司，李洋扬在一审审理中申请证人到庭证明。另外，一审法官至现场查看时也是被上诉人的工作人员拿钥匙开门的，也表明上诉人已将钥匙交付。由于房屋实际由沪乐公司控制，故李洋扬应付沪乐公司的房屋使用费截止时间为2014年4月底。3、原审法院对上诉人房屋内财物被盗损失的认定错误。虽然上诉人报案后公安机关未破案，但是在上诉人将房屋钥匙交付情况下，被上诉人对上诉人财物失窃存在过错，理应对财物被盗损失承担赔偿责任。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人沪乐公司辩称：沪乐公司与深鑫公司之间的租期约定至2014年1月17日，沪乐公司也在2013年11月向李洋扬发过书面告知函，明确沪乐公司与深鑫公司之间的合同于2014年1月17日到期不再续签，李洋扬仍需续租与沪乐公司协商签订合同，且提到了租金标准。沪乐公司从未与深鑫公司签订租期到2015年10月的租赁合同，因此李洋扬从2014年1月17日之后无权使用系争房屋。李洋扬既不搬离也不支付房屋占用费，存在过错。沪乐公司要求2.25元／平方米／天计算，李洋扬提出1.5元／平方米／天，沪乐公司也同意签约，但最终李洋扬没有前来与沪乐公司签约，李洋扬没有及时搬离将房屋返还给沪乐公司，沪乐公司更没有收到钥匙，因此李洋扬应以租金市场价标准支付房屋使用费至房屋交付为止。李洋扬报案称财物被盗，但公安机关并没有破案，被盗财物金额也没有确定，且非沪乐公司的过错责任，故沪乐公司不同意承担赔偿责任。请求二审法院维持原判。
原审第三人深鑫公司未到庭应诉，未作书面答辩。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人李洋扬通过与第三人深鑫公司签订的转租合同而依法享有使用系争房屋权利。由于深鑫公司与沪乐公司签订的租赁合同中，对租期约定至2014年1月17日，虽然李洋扬与深鑫公司签订的合同中对租期约定至2015年11月，但因沪乐公司不再与深鑫公司续约，合同实际终止，且沪乐公司在2013年11月向李洋扬发函告知，李洋扬与沪乐公司协商续签事宜最终未成，故李洋扬对2014年1月17日之后的房屋使用无合法依据。李洋扬称深鑫公司与沪乐公司签订过一份租期至2015年10月底的租赁合同，因该份合同的真实性未得到确认，故李洋扬认为其合法使用房屋的抗辩意见，本院不予采信。基于沪乐公司在2013年11月函告李洋扬，双方在此期间协商签约事宜，故李洋扬未能于2014年1月17日之前与沪乐公司签约，应知道使用房屋已无合法性，理应及时搬离房屋交还给沪乐公司。李洋扬未搬离房屋的，应承担占用期间的房屋使用费，有关房屋使用费标准可参照市场租金价格认定。经查，李洋扬在与沪乐公司协商签约事宜时提出过租金为1.5元／平方米／天的意见，因该租金标准与当地市场价格比较并无明显偏离，故原审法院作为李洋扬应付的房屋使用费标准认定，亦无不妥。上诉人要求参照其与深鑫公司约定的1.1元／平方米／天认定，理由并不充分，故本院不予采信。
关于上诉人李洋扬称其已将房屋钥匙交付沪乐公司一节，虽然上诉人申请两位证人到庭，但该两名证人系李洋扬聘请员工，与李洋扬存在利害关系，证词的证明力较低，故不予采信；另外，交付钥匙而未要求接受人员出具证明也不符合常理，故李洋扬称其已将钥匙交付沪乐公司的辩称意见，本院不予采信。同时，因上诉人李洋扬并无证据表明其因沪乐公司阻扰而未搬离房屋内物品以及该房屋实际由沪乐公司控制，故上诉人李洋扬应付的房屋使用费应计算至实际交付房屋时止。上诉人李洋扬认为房屋使用费应计算至2014年4月底，依据不足，本院亦不予采信。
关于上诉人李洋扬要求沪乐公司对房屋内财物被盗损失予以赔偿一节，本院认为，上诉人李洋扬主张财物被盗应向公安机关报案，目前公安机关尚未作出认定，相关的财物损失也未予认定；同时，因上诉人李洋扬主张其将钥匙交由沪乐公司保管的这节事实未被认定，故李洋扬主张沪乐公司对其在房屋内的财物损失负有过错责任，亦难以认定。据此，上诉人李洋扬要求被上诉人沪乐公司赔偿损失的该项上诉意见，本院难以采信。
综上所述，上诉人李洋扬的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，229元，由上诉人李洋扬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。