江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第04229号
上诉人（原审原告）牛广安。
委托代理人闫中军，男，1974年10月11日生，居民身份证号码6101031974********，汉族，住徐州市泉山区侯山沃小区*号楼*单元***室。
被上诉人（原审被告）徐州市美的新城房地产发展有限公司，住所地徐州市新城区行政服务中心二期东区综合楼D310室。
法定代表人姚嵬，该公司董事长。
委托代理人何宏，江苏胜家律师事务所律师。
上诉人牛广安因与被上诉人徐州市美的新城房地产发展有限公司（以下简称美的公司）商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第0337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日立案受理后，依法审理了本案。上诉人牛广安及其委托代理人闫中军，被上诉人美的公司的委托代理人何宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年9月1日，美的公司（甲方）与徐州市青年路小学（乙方）签订《美的新城房地产发展有限公司与青年路小学校企合作协议》一份，协议约定：一、徐州市美的新城房地产发展有限公司2012年10月为青年路小学提供价值在30万以内的车辆，青年路小学负责上牌、保险及后期日常维护以及车辆使用过程的全部责任；2013年2月为解决学校实际困难，提供赞助在20万以内。二、徐州青年路小学（新城区分校）承诺为徐州市美的新城房地产发展有限公司所开发的美的翰城项目的业主，可持商品房买卖合同，自2013年秋季开始以后任何一学年的新生入学或转学青年路小学新城区分校。甲乙双方均在该协议上签字盖章。
2012年9月13日，牛广安（买受人）与美的公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号：0347836）一份，合同约定：第一条建设项目依据出卖人以出让方式取得位于新城区太岳路以南、明正路以东、编号为06-002-002-0034的地块的土地使用权，国有土地使用权证书号为徐土国用（2012）第16492。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名美的翰城，建设工程规划许可证号为xg2012010，施工许可证号为徐建施政新编号2012123。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为徐州市房产管理局，商品房预售许可证号为徐房售许字（2012）第77号，商品房备案号为20120770060。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定项目中的：第18幢1单元1003号房。该商品房建筑面积共93.39平方米，其中，套内建筑面积71.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.06平方米。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6793.68元，总金额为（人民币）634462元。……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式买受人于2012年9月13日前支付房款（人民币）小写：194462元；余额小写：440000元以贷款方式于2012年10月13日前支付给出卖人。牛广安及美的公司双方分别在该合同上签字、盖章。牛广安已经履行支付全部购房款义务并有相应发票证明，美的公司亦已履行交付房屋的义务。美的公司与牛广安通话记录显示：美的公司曾电话通知牛广安，让其在2014年7月27日下午五点之前携带相关材料到新城区市政府西侧吉前商务办公楼B座338室办理同意入读青年路绿地商务城分校确认手续，牛广安表示拒绝入读该学校。
美的公司商品房销售宣传册上印有“住美的翰城读青年路小学”、“为了青年路小学拼了”等宣传内容，商品房销售广告载明：美的翰城“橙色风暴Ⅱ”再袭徐州……百年青年路小学成就“精英学区论”……美的翰城已经与“徐州最好的小学”-百年名校青年路小学（新城区分校）正式签约，住美的翰城，读青年路小学。搜房网美的翰城商品房销售广告载明：……买美的翰城，读青年路小学。美的翰城二期……可以全面满足多个家庭的不同选择，购房即可就读青年路小学。
另查明，2015年4月份，美的翰城业主子女入学问题已经得到妥善解决。2015年4月22日，中国徐州云龙网首页﹥信息公开﹥聚焦云龙页面新闻显示：为积极稳妥地解决美的翰城业主子女入学问题，经市教育局、新城区管委会、云龙区政府共同研究决定，由青年路小学教育集团人才家园小学挖掘教育资源，自2015年起，美的翰城一、二期业主子女一年级新生入学，暂由人才家园小学负责接收。但鉴于该校办学规模限制，待青年路小学教育集团太行路小学交付使用后，美的翰城小区一、二期业主子女一年级新生入学可在两所同质学校中自主选择。美的翰城三期业主子女一年级新生入学由青年路小学教育集团太行路小学接收。
庭审中，牛广安提出美的公司出售的美的翰城房产高出周围其他房地产公司开发的楼盘每平米1000元，该1000元就是因为其承诺可以上青年路小学所产生的附加值。美的公司提出其开发本案诉争楼盘没有做出上述宣传时的预售价格就比周边开发的小区要高出一部分，现在和校企合作结束后，诉争楼盘的价格和周围楼盘相比还是要高出一部分。
一审法院认为：一、要约是当事人一方向另一方提出的以订立合同为目的的意思表示。该意思表示内容应当具体确定，且亦应属订立合同所必备的主要条款，即要约中言明意欲订立合同的主要条款，对方据此便可考虑是否订立合同。本案中，被告虽然是以各种广告的形式向不特定的人发出“住美的翰城读青年路小学”的宣传，从表面上看符合要约邀请的范畴，但是由于现今社会普遍重视教育、加大教育投资的趋势，使得是否属于学区房成为众多购房者在购买房屋时的一个重要考量因素，故本案中被告作出的该商业广告的内容已经符合了要约所规定的法律特征，应当视为被告作出的要约，在要约的有效期限内，该要约对被告发生法律约束力。二、根据美的公司与徐州市青年路小学签订的《美的新城房地产发展有限公司与青年路小学校企合作协议》的内容上看，青年路小学（新城区分校）承诺“为徐州市美的新城房地产发展有限公司所开发的美的翰城项目的业主，可持商品房买卖合同，自2013年秋季开始以后任何一学年的新生入学或转学青年路小学新城区分校”的意思表示是真实的，美的公司据此作出的商业广告宣传亦是有事实依据的。且自2013年开始，在美的公司和青年路小学的协调处理下，美的翰城的业主子女也陆续在青年路小学（新城区分校）上学。由于教育行政主管部门因为划分施教区的需要，美的翰城没有被划入青年路小学的施教区范围内。对于该教育主管部门的决定，被告无力左右，亦不存在过错。且根据被告经过努力，向原告等业主电话提出就读青年路小学绿地商务城分校并签字确认，而原告没有同意的事实，对此被告已不存在过错。三、原告提出被告出售的美的翰城房产高出周围其他房地产公司开发的楼盘每平米1000元就是因为被告承诺可以上青年路小学所产生的附加值，并要求按照该标准赔偿原告购房损失55510元的诉讼请求，因房屋价值是由房屋所处地段、质量、布局、物业管理以及周边配套设施等多种因素综合确定，原告的该诉请并无相应的事实依据予以支持。且经过相关行政主管部门组织协调，美的翰城业主的子女就学问题已经得到妥善解决，原告等业主在被告处购买的房屋并未因此而产生损失。遂判决：驳回原告牛广安的诉讼请求。
上诉人牛广安不服上述民事判决，向本院提起上诉称：请求依法改判或发回重审。事实和理由如下：一审法院认定事实不清，裁判理由与裁判结果之间存在矛盾，且有违反审判程序的事实存在。1、一审法院认为被上诉人所做的“住美的翰城，读青年路小学”的宣传应视为要约，该要约对被上诉人发生法律约束力，而被上诉人没有兑现承诺，构成根本违约，应当依法承担违约责任。但是法院最后的判决是被上诉人不存在过错。一审法院所做的原因分析与结果之间自相矛盾。既然被上诉人违约，而且由于其违约给上诉人造成了实际直接经济损失，理应承担相应责任。2、一审法院认为被上诉人与徐州市青年路小学签订的《美的新城房地产发展有限公司与青年路小学校企合作协议》（以下简称《校企合作协议》）上醒目约定“青年路小学（新城区分校）承诺”为徐州美的新城房地产发展有限公司所开发的美的翰城项目的业主，可持商品房买卖合同自2013年秋季开始以后任何一学年的新生入学或转学青年路小学新城区分校”是真实的，而且2013年购房业主子女就读青年路小学新城区分校，说明美的公司对2013年购房业主（2014年10月底才上房）按《校企合作协议》约定兑现承诺。而到2014年上诉人的孩子入学时，美的公司却违反约定，没有兑现承诺，这并非一审法院判决所说“是教育行政主管部门因为划分施教区的需要，美的翰城没有被划入青年路小学的施教区范围内”所致，这样的解释自相矛盾。一是早在2013年美的翰城小区尚在建设之中，第一批业主子女已经按被上诉人承诺入读青年路小学新城区分校，2013年、2014年秋季入学时，美的翰城小区尚未竣工验收，根本不存在施教区划分这一说（施教区是针对已经竣工验收的小区而言的），再者青年路小学和美的公司签订《校企合作协议》时应该已经就该在建中的小区适学儿童能否上学就读该学校问题向主管部门请示过，否则，这个《校企合作协议》就存在欺骗性，是违法的；二是2015年4月在广大购房者无数次上访的压力下，云龙区政府才公布一审判决书上所述的“美的一、二期业主子女可就读青年路小学新城区分校。”此时可以入读该学校并不能弥补被上诉人给上诉人造成的损失，因为上诉人的孩子是2014年秋季入学，为了给孩子寻求与青年路小学相似的教育资源的学校，上诉人又付出高额的经济代价和精力，被上诉人迟延履行就构成实际违约；三是美的公司与青年路小学签订的《校企合作协议》是一种商业协议，不能因为该协议不履行而作为被上诉人与上诉人之间协议违约的原因，根据合同相对性原则，被上诉人应因为违约而向上诉人赔偿。3、上诉人于2015年3月27日书面申请徐州市云龙区法院去房管局调取涉案房屋与周边房屋的差价事宜，一审法院没有调取也没在判决书中说明，违法了审判程序。一审判决还为涉案房屋价格高出周边房价做出解释，而该解释不成立，上诉人购买房屋时就因为有“住美的翰城，读青年路小学”的宣传，导致美的翰城单方售价高出四周类似楼房的事实是存在的。4、一审判决所依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据此条规定，一审法院应该判决被上诉人向上诉人赔偿相应损失，而不是驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人美的公司答辩称：1、被上诉人所作的销售广告是一种要约邀请并不是一种要约，按照最高院关于审理商品房买卖纠纷案件适用的解释第三条，被上诉人的宣传广告是就商品房开发规划范围外的相关设施做的说明，并且这种说明也没有在上诉人和被上诉人销售合同中予以载明，不应该视为要约，应该是要约邀请。2、被上诉人所做的宣传广告也是基于与云龙区教育局以及徐州市青年路小学所签订的校企合作协议，上诉人要求被上诉人承担违约责任没有道理。2013年秋季根据校企合作协议所有的业主适龄儿童均已经入学，2014年由于青年路小学师资力量的分配不均，即师资容量不够，考虑到被上诉人的宣传广告和校企合作协议也是说的可以就读青年路小学新城区分校，被上诉人对每个业主每个适龄儿童家庭都予以了通知，告知他们可以去青年路小学绿地新城区分校报到，但是本案的上诉人明确表示拒绝，被上诉人认为其在本案中没有任何过错。广告宣传也不是虚假的，并且也不属于要约，一审法院依法驳回上诉人的诉讼请求符合法律规定，请求二审法院予以维持。
二审期间，上诉人提供了如下证据：1、2013年徐州市美的翰城小区上房时云龙区教体局张书记、青年路小学王校长接访时的录音，王艳局长再三代表政府表示该校企合作协议经政府认定无效，再三表态企业所做的广告属于欺骗性的欺诈广告。经质证，被上诉人认为，录音证据不能证明上诉人的观点，因为协议的有效性并不是任何一个部门能够认定其是无效的，法律对此有明确规定；且无法确定该录音的真实性，因为里面的人比较嘈杂，也分辨不清是哪个人在谈，也无法确认时间地点，从内容上也没有听到上诉人所提到的观点。被上诉人认为该证据与本案无关联性，也不具有客观性。2、关于美的翰城业主学区房信访事项处理情况的汇报材料（云龙区教育局2015年5月19日），拟证明美的公司与青年路小学新城区分校签订的校企合作协议自始无效，该汇报的第一条明确指出校企合作协议经市区两级教育部门认定无效，美的公司于2013年8月27日、2014年8月31日先后两次向区教体局作出书面承诺，承认校企协议自始无效。美的公司从签订校企合作协议时就知道该协议是无效的，而该公司长期使用无效的合作协议对外做虚假宣传广告致使上诉人上当受骗，被上诉人主观存在恶意，也说明一审判决书中本院认为中的第二部分是错误的。经质证，被上诉人认为，关于信访的说明，被上诉人始终都认为校企合作协议是有效的，但是云龙区教育局要求被上诉人签订这份事先拟好的协议并且承诺签好后该小区的所有适龄儿童均予以安排，并且让被上诉人另交20万元的赞助费用，被上诉人已经缴纳，事后小区的所有适龄儿童均已上学。协议签订后被上诉人就没有再就校企合作协议的内容向任何业主作出任何承诺。3、房屋质量存在严重的质量问题的光盘一份，拍摄的地点在美的翰城三号楼1单元1701室，光盘中有被上诉人工程管理部主管人员、徐州市质量监督站何监督员在场负责处理工程质量问题，拟证明该工程质量存在诸多质量问题，不足以拉高该小区的房价，进而证明一审判决书的本院认为第三部分是不妥的。被上诉人认为，对于房屋质量问题被上诉人不认可，房屋竣工验收后有质监部门进行了检验，房屋的质量是合格良好的，如果上诉人认为涉案房屋质量足以影响到居住可以就房屋质量问题另案提起诉讼。本院认为，上述证据与本案无关联性，不能证明上诉人的主张，本院不予采信。
二审查明事实与一审一致。
根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：1、被上诉人是否存在违约行为；上诉人根据商品房买卖合同所确定的面积要求被上诉人按照每平方米1000元的标准予以赔偿是否有事实及法律依据。2、原审是否存在违反法定程序的情形。
本院认为，第一、关于被上诉人是否存在违约行为的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第一百一十条规定了非金钱债务的违约责任“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”《合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……”本案中，被上诉人宣传的“住美的翰城读青年路小学”具体确定，上诉人购买被上诉人涉案商品房即是受此影响，故该广告内容应为要约，虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，被上诉人应按约定安排上诉人子女入住广告宣传中的青年路小学。但是被上诉人无法继续履行原合同内容，并非其单方故意，且被上诉人亦采取了另行安置等补救措施，而上诉人拒绝被上诉人的补救措施，故上诉人在不能提供充分证据证明其实际损失的情况下要求被上诉人按每平方米1000元的标准向其赔偿，依据不足。
第二、关于一审是否违反法定程序的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定：“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联，对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”本案中，上诉人在一审时申请一审法院调查取证，一审法院不予准许并无不当，故一审并未违反法定程序。
综上，上诉人牛广安的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2135元，由上诉人牛广安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 胡元静
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 陆滢冰