宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬镇民初字第1524号
原告：陈建明。
委托代理人：蔡丽丽。
委托代理人：陈兆听。
被告：徐福根。
原告陈建明诉被告徐福根农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法由审判员吴军适用简易程序独任审判，于2015年12月30日和2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告陈建明及其委托代理人蔡丽丽、陈兆听，被告徐福根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经当事人申请，本案庭外和解一个月。
原告陈建明起诉称：2002年5月，被告将位于九龙湖镇河头村路下徐85号的二上二旧破歪度30公分木楼屋出让给原告，协议载明：旧楼房土地面积76.80㎡，出让价19800元，并明确如今后可以办理房屋过户手续或房屋拆迁变动，应由被告负责协助办理有关手续。签协议书时有原、被告和陈兆定以及金辅田同时在场。原告支付了上述购房款后，出巨资重建性大修装潢，请师傅拉直，为了加固，后面半幢大墙重新筑起来的，单钢丝就用掉一千多元。但因土地属性问题一直未能办理过户手续。2012年7月25日，九龙湖拆迁办丈量面积时叫我们好好协商，订好拆迁赔偿分房协议，当天双方订好各得50%分房协议，双方都签了名。2013年5月原告所购老楼屋被拆迁，因土地证还是登记在被告名下，就由被告代表原告与拆迁办签订拆迁协议，拆迁合同签订后，拆迁办根据拆迁协议将拆迁补偿款20000元（过渡房租金）支付给了被告，被告已收位于九龙家园二期1幢1单元103室安置房一套，被告收取后分文未支付给原告，于是原告向被告催要未果。被告也不配合相关部门的协调，故原告诉至法院，请求判令被告支付原告拆迁补偿款255307元（老房子面积依约各半后按50㎡计算，单价按4500元／㎡计算，老房子补偿款为225000元；室内装修及附属物估价为16711元，原告新建房屋补偿款为10560元，不计入合法面积部分补偿款为3036元）。
被告徐福根答辩称：原告说的不对，2002年5月15日，涉案房子是被告卖给原告的，房子是废房，当时卖了19800元，面积是76.80㎡。买房时，原告说房子是可以过户的，但至今房子还没过户，那么，现在房子是属于谁的？再者，两个人私下买卖房屋是否合法？被告认为是不合法的。如果大家心平气和地协商，房子不卖了，房子、房款相互返还，被告会算给原告部分利息，一共给原告25000元。被告对原告主张的数额不认可的，拆迁款一共才93万元，除掉两边装修费才80多万元，原告要25万元多，这种算法是不合理的。原告所购房子的室内装修补偿款16711元，被告会给原告的。被告只安置了100㎡左右的一套房子，其余房子和钱都还在拆迁办。
原告在举证期限内向本院提交了如下证据：
1.《绝卖房屋文契》1份，欲证明原、被告存在房屋买卖的事实。经质证，被告认为该文契属实，房子是其卖给原告的，但是文契上没有村里和镇政府及公证部门的公章。本院对该证据的真实性予以认定。
2.《分房协议》1份，欲证明原、被告约定拆迁赔偿金额款项各得50%，新房面积也是各得50%的事实。经质证，被告认为该分房协议是写过的。本院对该证据予以认定。
3.拆迁补偿协议书复印件1份，房屋价格评估表复印件2份（11-31是原告所购房屋，11-32是被告房屋），欲证明房子已经被拆迁，以及房屋价格评估的情况。经质证，被告认为拆迁协议是其签的；原告的房屋价格评估表是有的，被告的那张被告没看到过，拆迁办没有给被告。经核实，本院对该组证据的真实性予以认定。
4.照片4张，欲证明原告所购房屋被拆迁前的情况。经质证，被告认为从外观上看是其卖给原告的那栋房子，但出卖时是空阳台并没有窗户，房屋内部被告不清楚，钢绳是原告自己拉的。本院对该证据的真实性予以认定。
被告未向本院提交证据。
为查明事实，本院依职权向宁波市镇海区九龙湖镇拆迁办公室调取了被告徐福根房屋（含涉案房屋）拆迁材料一份，经质证，原告对此无异议；被告认为没有看过该材料，对此不清楚。因被告未提交相反证据予以反驳，故本院对该证据予以认定。
根据上述已认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：2002年5月15日，原告陈建明与被告徐福根签订《绝卖房屋文契》，被告徐福根将其所有的位于宁波市镇海区九龙湖镇河头村路下徐85号木结构楼屋二间【占地面积76.8㎡，集体土地使用证为镇集建（93）字第0602051号】及室内一切设施卖给原告陈建明，价款为19800元。2012年7月25日，原告陈建明与被告徐福根签订《分房协议》，约定：房屋拆迁赔偿，原房屋的赔偿金额和平方面积原、被告各得50%，新建部分归原告陈建明所有。经宁波市镇海区九龙湖镇拆迁办公室委托，宁波经纬房地产评估公司对被告徐福根名下位于九龙湖镇河头村路下徐的房产进行评估，经评估，被告徐福根名下合法建筑面积为326.06㎡，其它建筑面积67.25㎡，其中被告徐福根自有房屋的合法建筑面积为192.2㎡，其它建筑面积52.07㎡，被告徐福根卖予原告陈建明的房屋的合法建筑面积为133.86㎡，其他面积为15.18㎡；结合“被拆房屋平面示意图”、“土地使用证附图”和《绝卖房屋文契》，经当事人确认，被告卖给原告的房屋为“被拆房屋平面示意图”（编号11-31）中的1#、2#、3#房屋，其中1#房屋是原告陈建明于购房后在原址上新建，2#、3#房屋主体结构未变动。以上房屋经评估，1#砖混楼房下层15.18㎡，估价6482元；2#木楼房104.88㎡，估价35869元；3#砖混平房13.8㎡，估价5989元；1#砖混楼房上层（属其它建筑面积）15.18㎡，估价3036元；原告所购房屋室内装饰及附属物评估价值为16711元。2013年4月25日，被告徐福根与宁波市镇海区征地拆迁管理处九龙湖镇拆迁办签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，被告徐福根合法建筑面积为326.06㎡，可享有安置补偿的建筑面积为250㎡，其余的76.06㎡，作价补偿52025元。
本院认为：原、被告签订的《分房协议》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同当事人应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。现被告徐福根未按约定向原告交付拆迁利益，显属违约，应负继续履行的违约责任，故原告诉请，于法有据，本院予以支持，但数额以本院核定的为准。关于原告陈建明应得多少拆迁利益的问题，本院核定如下：1.被告徐福根名下涉拆迁的合法建筑面积为326.06㎡，其享有安置房面积为250㎡，合法建筑面积安置比例为76.67%，而被告卖予原告陈建明的合法建筑面积为133.86㎡，其中2#房屋面积为104.88㎡、3#房屋面积合计118.68㎡，对应的安置房面积为80.41㎡（104.88㎡×76.67%），根据原、被告之间的约定，原告应得该安置房面积的50%，即40.21㎡，3#房屋面积为13.8㎡，对应的安置房面积为10.58㎡（13.8㎡×76.67%），根据原、被告之间的约定，原告应得该安置房面积的50%，即5.29㎡，但因原告未分得房屋，只能依照货币安置补偿的金额计算拆迁利益，本院根据《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》（镇政发（2007）17号）第十四条第（一）项和《关于公布镇海区2012年集体土地房屋拆迁商品房住宅平均价格的通知》（镇价（2012）10号）的规定，被拆迁合法房屋可安置面积内货币补偿金额=”（商品住宅平均价格-
基本造价＋被拆房屋重置价格×成新）×可安置建筑面积，故原告应得款项为：2#房屋：（4700元／㎡-620元／㎡＋”342元／㎡）×40.21㎡=”177808.62元；3#房屋：（4700元／㎡-620元／㎡＋”434元／㎡）×5.29㎡=”23879.06元。另外，1#砖混楼房系原告陈建明新建，1#砖混楼房下层为15.18㎡，对应的安置房面积为11.64㎡（15.18㎡×76.67%），根据双方约定，新建部分归原告所有，故原告应得该部分的款项为：（4700元／㎡-620元／㎡＋”427元／㎡）×11.64㎡=52461.48元。1#砖混楼房上层属其它建筑，经估价为3036元，根据双方约定，该部分款项应归原告所有。2.超出安置面积的76.06㎡，作价补偿52025元，而该部分房屋面积包含了原告所购房屋的面积，根据双方约定，原告应得与其所购房屋相对应的作价补偿款的50%，即10680.65元【超出安置面积31.23㎡（133.86㎡-80.41㎡-10.58㎡-11.64㎡）÷76.06㎡×52025元×50%】。3.原告所购房屋室内装饰及附属物评估价值为16711元，该部分应归原告所有。故原告可得的款项共计284576.81元（52461.48元＋177808.62元＋23879.06元＋3036元＋10680.65元＋16711元），现原告主张255307元，未超出本院核定的数额，依当事人意思自治原则，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告徐福根支付原告陈建明可得的拆迁安置补偿款255307元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费5130元，减半收取2565元，由被告徐福根负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期未主张，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 员 吴军
二〇一六年二月十八日
代书记员 胡芳