山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终3874号
上诉人（原审被告）：宋宁宁，男，1988年1月1日出生，汉族，户籍所在地：山东省泗水县，现住山东省济宁市任城区。
委托诉讼代理人：张新华，山东纵横统一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济宁瑞马物业服务有限公司。住所地：山东省济宁市任城区古槐北路西侧罗马假日居住小区。
法定代表人：马爱军，董事长。
委托诉讼代理人：顾乃鼎，山东中昊律师事务所律师。
上诉人宋宁宁因与被上诉人济宁瑞马物业服务有限公司（以下简称瑞马物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初2380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
宋宁宁上诉请求：依法驳回瑞马物业公司要求支付物业服务费及违约金的诉讼请求；诉讼费用由瑞马物业公司承担。事实与理由：（一）《前期物业服务协议》3.1条约定：物业管理费用由甲方按照1.3元/建筑平方米/年向业主收取，公共绿地用水、喷泉用水、楼宇亮化、路灯、大堂灯、草坪景观灯、水系用电、电损等公摊水电费，由业主或物业使用人按0.2元/建筑平方米/年交纳。该约定是双方真实意思表示，应当作为本案定案依据。一审法院以显失公平为由，强行判决“物业服务费应以房屋建筑面积按月计收”，严重侵犯宋宁宁的民事权益，应当依据合同约定按年计收。（二）一审判决适用法律错误。本案是物业服务合同纠纷，瑞马物业公司依据《前期物业服务协议》主张物业费，一审法院应当围绕其诉讼请求，依据双方签订的合同对是否应当缴纳物业费及数额进行审理。瑞马物业公司未以显失公平为由主张变更合同，但一审法院却违反一案只能审理一个法律关系的基本法理，超越瑞马物业公司的诉讼请求，一并审理了变更之诉，将合同约定的物业费按年收取变更为按月收取。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，显失公平的合同属于可变更可撤销合同。如果瑞马物业公司认为《前期物业服务协议》显失公平，应当以变更之诉或者撤销之诉另行主张，一审法院不应当在本案中一并审理。（三）瑞马物业公司违约，未尽安保与维修义务，宋宁宁有权拒付物业费。首先，瑞马物业公司未尽到安保义务，导致宋宁宁家中被盗，损失10万余元。其次，瑞马物业公司管理的物业公共部分，水管漏水，导致宋宁宁家中装修的阳台、墙壁被污染，墙纸脱落。宋宁宁多次要求瑞马物业公司维修，但是至今没有维修。第三，瑞马物业公司承诺，业主带来一名新购房户，免除一年的物业费。证人崔某系宋宁宁介绍，购买并入住罗马假日小区10号楼2单元1101室，因此应当免除宋宁宁一年的物业费。第四，瑞马物业公司未将收取的物业费公示，违反合同约定。
瑞马物业公司答辩称，宋宁宁的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：（一）一审判决认定事实正确。《前期物业服务协议》中关于“物业管理费用由甲方按照1.3元/建筑平方米/年向业主收取”的约定系笔误，根据生活常识和行业惯例，这里的“年”实际应该是“月”，一审判决按照月标准认定物业费与客观实际相符。宋宁宁在第一次缴纳物业费用的时候，也是按照1.3元/建筑平方米/月的标准缴纳的，也就是其认可物业费的标准为1.3元/建筑平方米/月，对此从未提出过异议。（二）宋宁宁拒交物业费的理由不能成立。其提供的证据不足以证明瑞马物业公司未尽到相关维修、养护、管理义务，其客观上接受了瑞马物业公司的物业服务，即便服务存在瑕疵，也不构成拒付物业费的正当理由。其所称的水管漏水及家中被盗等情况，瑞马物业公司不存在过错，与本案也不是同一法律关系，不属于本案审查范围。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，宋宁宁应当支付物业费。
瑞马物业公司向一审法院起诉请求：判令宋宁宁支付物业管理费3174元及滞纳金（从逾期之日起计算至实际缴纳之日止）。
一审法院认定事实：2012年12月11日，宋宁宁购买了罗马假日小区1号楼东3单元11层1103室住宅，房屋建筑面积为87.95平方米。2014年4月30日，瑞马物业公司作为甲方，宋宁宁作为乙方，签订了《前期物业服务协议》，约定：物业管理费用由甲方按照1.3元/建筑平方米/年向业主收取，上房前收取一年的物业服务费用及公摊水电费；下年度物业服务费及公摊水电费由乙方在上年度费用到期前一个星期交纳；公共绿地用水、喷泉用水、楼宇亮化、路灯、大堂灯、草坪景观灯、水系用电、电损等公摊水电费，由业主或物业使用人按0.2元/建筑平方米/年交纳。同时约定：乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳各项有关费用的，甲方有权要求其补交并从逾期之日起按每天总费用的5%交纳滞纳金。
2015年10月17日、2016年9月7日，瑞马物业公司向宋宁宁发出温馨提示，催缴物业服务费用。宋宁宁拖欠从2015年11月1日至2017年10月31日止两年的物业服务费。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方签订的《前期物业服务协议》，效力应予确认。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”宋宁宁未按照物业服务合同约定按时向瑞马物业公司交纳物业管理费用，应承担违约责任，故瑞马物业公司要求宋宁宁支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，依法应予支持。物业服务费应以房屋建筑面积按月计收，以年为单位显失公平，宋宁宁购房合同面积为87.95平方米，应计收物业服务费用3166.2元（87.95平方米×1.5元×24个月）。双方在《前期物业服务协议》中对逾期支付物业费约定了滞纳金，该滞纳金实际是违约金，宋宁宁逾期未付物业费，瑞马物业公司要求宋宁宁承担违约金，理由正当，依法应予支持，但双方约定违约金过高，过高部分依法不予支持，宋宁宁承担的违约金应按同期银行贷款利率予以计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”宋宁宁未提供证据证实其主张，故应承担对其不利的后果，对其辩称该院不予采信。宋宁宁辩称楼房落水管漏水及家中被盗造成其财产损失，与本案不是同一法律关系，其可收集证据后另行主张权利。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款，《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：宋宁宁于本判决生效之日起十日内支付瑞马物业公司物业服务费3166.2元及违约金（自2016年11月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由宋宁宁负担，因瑞马物业公司立案时已预交，宋宁宁在履行给付义务时一并支付瑞马物业公司。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
2015年10月8日，宋宁宁购买并居住使用的房屋被入室盗窃。同时，还有其他业主家中亦被盗。
本院认为，根据宋宁宁的上诉请求，结合瑞马物业公司的答辩意见，本案的争议焦点为：（一）一审判决认定物业服务费等按月计费，认定事实和审判程序是否不当？（二）宋宁宁提出的拒交物业费的抗辩理由是否能够成立？
关于焦点（一），本院认为，虽然双方签订的《前期物业服务协议》约定物业服务费用按照1.3元/建筑平方米/年收取，公摊水电费按照0.2元/建筑平方米/年收取，但是瑞马物业公司提起本案诉讼时，是以1.5元/建筑平方米/月主张物业服务费和公摊水电费的。该标准与济宁市城区新建小区的物业服务市场价格相符。据此可以认定，双方《前期物业服务协议》中关于物业服务费用按照1.3元/建筑平方米/年收取，公摊水电费按照0.2元/建筑平方米/年收取的约定应当属于笔误。一审判决按照1.5元/建筑平方米/月认定物业服务费和公摊水电费，符合当事人的真实意思，亦符合客观实际。
综上，双方约定只是存在笔误，不存在显失公平的问题，瑞马物业公司也未以显失公平为由主张变更合同约定，一审判决裁判理由中关于“物业服务费应以房屋建筑面积按月计取，以年为单位显失公平”的表述欠严谨、欠妥当，但是认定事实和审判程序并无不当。宋宁宁对这一问题的上诉理由不能成立，本院不予采信。
关于焦点（二），本院认为，宋宁宁购买并居住使用的房屋被入室盗窃，在一定程度上是由于瑞马物业公司未按《前期物业服务协议》约定履行安全保卫义务造成的。宋宁宁以此为由拒交物业费，具有一定的合理性。据此，本院酌定免除宋宁宁百分之三十的物业服务费，以示对瑞马物业公司怠于履行物业服务义务的申饬和对其违约的惩罚。同时，由于宋宁宁并非无正当理由拒绝缴纳物业费，所以其无需向瑞马物业公司支付违约金。
关于宋宁宁主张的水管漏水造成其家中装修的阳台、墙壁被污染、墙纸脱落等问题，由于其未能举证证明前述问题是由瑞马物业公司未按《前期物业服务协议》约定履行义务造成的，其以此为由拒交物业服务费，本院不予支持。宋宁宁主张，介绍一位新购房户，免除一年的物业费，但是其仅提供了一位证人，没有提供其他证据予以佐证，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、变更山东省济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初2380号民事判决为：上诉人宋宁宁于本判决生效之日起十日内向被上诉人济宁瑞马物业服务有限公司支付2015年11月1日至2017年10月31日的物业服务费及公摊水电费2216.34元；
二、驳回被上诉人济宁瑞马物业服务有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回上诉人宋宁宁的其他上诉请求。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由被上诉人济宁瑞马物业服务有限公司负担；二审案件受理费50元，由上诉人宋宁宁负担。
本判决为终审判决。
审判长 李连芳
审判员 宋汝庆
审判员 张 芳
二〇一七年九月二十一日
书记员 周平平