湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘0102民初1290号
原告（反诉被告）:丁某，男，住长沙市。
委托诉讼代理人：石某，湖南某律师事务所律师。
被告（反诉原告）：左某，男，住长沙市。
委托诉讼代理人：何某某，湖南某律师事务所律师。
第三人：邓某某，男，住长沙市。
原告（反诉被告）丁某与被告（反诉原告）左某、第三人邓某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年8月3日、2017年1月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁某及其的委托诉讼代理人石某、被告（反诉原告）左某及其委托代理人何某某、第三人邓某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）丁某向本院提出诉讼请求：1、解除丁某与左某签订的《门面租赁合同》；2、左某立即向丁某支付租金207500元(从2014年1月16日起至2015年3月16日止是14500元×14月=203000元，2013年10月16日起至2014年1月15日止是1500元×3月=4500元)；3、左某支付丁某违约金7395元（按照拖欠额每月收取当月月租金3%的违约金）；4、左某立即腾退房屋，并将“乐巢”店面灯招恢复原状，房屋内装修、电器设备及桌椅等相关设施交还丁某；5、本案的诉讼费由左某承担。事实与理由：2013年4月丁某将长沙市某地经营的酒吧租赁给左某与吴某，签订《门面租赁合同》，但左某违反合同约定，从2013年10月起，每月少交租金1500元，从2014年2月起不交租金，2014年4月租赁期到期，左某不退租也不交租金，丁某多次催收未果。
被告（反诉原告）左某辩称：丁某违反了与邓某某签订租赁合同中关于不得转租的约定，以远远高于原租赁合同租金的价格擅自将该房转租给左某，由此造成的损失应由丁某承担，左某没有向丁某支付租金的义务。
被告（反诉原告）左某向本院提出诉讼请求：1、确认左某与丁某签订的《门面租赁合同》无效；2、确认左某应向丁某交付的租金标准应参照丁某与房屋所有权人签订的租金标准收取；3、丁某向左某返还非法多收取的房屋租金128457元、押金5000元；4、丁某赔偿左某房屋装修损失70000元、经营损失20000元。事实与理由：2013年4月16日左某就租赁长沙市芙蓉区某地面积为35平方米的门面一间（以下简称某地房），租期一年，租金每月14500元。合同签订后，左某入场装修并经营，在经营过程中，左某发现丁某不是承租房屋的所有权人，丁某转租行为未经房屋所有权人的同意，其与丁某约定的租金近三倍原租赁的租金，并明显高于周边的房租，丁某对左某存在欺诈行为，与丁某签订了《房屋租赁合同》无效，因该合同无效致左某的经济损失，丁某应予赔偿。
原告（反诉被告）丁某辩称：一、丁某和左某签订的租赁合同合法有效，不能以丁某与邓某某签订的租赁合同中约定的租金来约束丁某与左某的租赁合同；二、丁某向该房屋的前手支付过90000多元的转让费，并未向左某收取该笔费用，在该租赁合同中没有欺诈行为；三、该租赁房屋的所有权人邓某某明知丁某的转租行为，并从2015年开始向左某收取租金，邓某某的行为应视为追认丁某转租的行为。
第三人邓某某述称：一、邓某某是丁某与左某租赁合同约定的租赁房屋的所有人，邓某某没有授权丁某转租权，丁某与左某签订的《门面租赁合同》无效；二、邓某某与丁某租赁合同约定的租金是4910元，而丁某收左某租金是14500元，丁某收取左某高于邓某某收取丁某租金部分应当由丁某退还左某；三、丁某从非法转租左某之月起至截止月止，按总额的3%向邓某某支付违约金；四、邓某某于2014年10月13日向丁某送达了《解除合同通知书》，丁某没有权利要求左某返还邓某某的房屋。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
1、丁某（乙方）于2012年9月20日就租赁长沙市芙蓉区某地51号（以下简称51号）一面积是35平方米的门面一间及二楼住房一间与邓某某（甲方）签订了《房屋租赁合同》，并约定租赁期间从2012年10月1日起至2015年9月30日止：2013年4月16日起至2013年9月30日租金每月4910元，2013年10月1日起至2014年4月15日止租金每月5361元；租赁期间，乙方如将该房租给第三方或改变用途，需征求甲方同意。合同约定后，双方按约履行义务。
2、左某、吴某（乙方）于2013年4月16日就租赁长沙市芙蓉区某地51号面积35平方米的门面一间及二楼住房一间与丁某（甲方）签订了《门面租赁合同》，并约定：租赁期间从2013年4月16日起至2014年4月15日止；每月租金为一楼14000元，二楼500元，支付日期是2013年4月10日、2013年8月10日、2013年12月10日，甲方同意减免乙方前半年每月1000元房租和后半年每月500元房租，乙方向甲方交付押金5000元；乙方如拖欠租金，甲方按拖欠额每月收取乙方当月月租金3%的违约金，逾期15日，甲方有权解除合同，减除乙方押金后，乙方赔偿甲方损失；承租期间乙方不得改变现有“乐巢”店面灯招和百威灯箱。合同签订后，丁某将该房交付给左某，左某、吴某向丁某交押金5000元，左某交付丁某2013年4月16日至2013年7月16日租金43500元（按每月14500计算），2013年7月16日至2014年1月16日租金81000元（每月按13500元计算）。2013年5月，吴某经丁某、左某同意，退出其和左某与丁通签订的房屋租赁合同,在此后的租赁期间，该房一直由左某占有、使用。
3、邓某某于2014年10月13日向丁某发出《解除合同通知书》：丁某违反合同约定，没有经邓某某同意，擅自将该房转租给左某，并向邓某某隐瞒转租的事实，严重违反了合同，丁某与邓某某签订的《房屋租赁合同》于2014年10月13日解除。同日邓某某向左某发出《告知书》：左某租赁的51号房屋所有权人是邓某某，丁某转租房的行为没有取得邓某某同意，邓某某于2014年10月13日与丁某解除了房屋租赁合同，左某应将该房交付邓某某。
本院认为：一、左某于2013年4月16日与丁某签订的《门面租赁合同》效力的认定。丁某未经租赁物所有权人、原出租人邓某某的同意，将该房转租给左某，邓某某知情后，明确表示不同意丁某的转租行为，故左某与丁某《门面租赁合同》无效。二、虽然左某与丁某的《门面租赁合同》无效，该合同约定的租赁期间是从2013年4月16日起至2014年4月15日止，在此期间，左某一直在占用、使用该房，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故本院对左某要求确认其向丁某交付租金标准应参照丁某与邓某某签订租赁合同约定的租金标准收取的反诉请求不予支持；三、现左某已支付了2013年4月16日起至2014年1月16日止的租金，对2014年1月16日起至2014年4月15日止的租金42000元左某应当履行继续支付的义务。对丁某诉请要求左某支付2014年4月15日之后至2015年3月16日期间房租费，该租赁物的所有权人邓某某已于2014年10月13日向丁某收回该房的租赁使用权，在2014年4月15日至2014年10月13日期间，丁某是该房的合法使用人，左某虽然没有与丁某签订租赁合同，但根据法律的规定，左某应比照原合同约定的租金标准向丁某支付2014年4月15日起至2014年10月13日止的房屋占有使用费，故本院对丁某要求左某立即向其支付2014年4月16日起至2015年3月16日止的租金207500元，予以支持126533元【（14500元-1000元）×6月＋（14500元-500元）×6月＋14500元×6月-14500元÷30天×2天-43500元-81000元】，其余部分不予支持；四、对左某要求丁某返还其非法多收取的房屋租金128457元的反诉请求，虽然双方的租赁合同无效，但法律规定，仍应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故本院对左某的这一反诉请求，不予支持；五、因丁某与左某签订的《房屋租赁合同》无效，丁某收取左某的押金5000元应当返还，左某并不需要向丁某承担违约责任。故本院对丁某要求左某支付其违约金7395元的诉讼请求不予支持，对左某反诉要求丁某返还押金5000元的诉讼请求予以支持；六、对丁某要求左某立即腾退某地房，因丁某不是某地房的所有权人，本院不予支持。对丁某要求左某将“乐巢”店面灯招恢复原状，房屋内的装修、电器设备及桌椅等相关设施交还丁某的诉讼请求，因丁某对其主张不能提供证据证明，故本院不予支持；七、对左某要求丁某赔偿其装修损失70000元反诉请求，丁某与左某的租赁合同无效，对左某在占有、使用该房时未形成附合的装饰装修物，其所有权仍归左某，但左某未能提供丁某拆除、占有的证据；对左某在占有、使用该房时形成附合的装饰装修物，丁某不同意利用，按照法律规定，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，因左某在本案的审理过程中没有提出其装修损失现值的价值鉴定，其提供的收款收据、销售清单等证据均不是正式发票，不能单独作为认定其装修损失的依据，故对左某要求丁某赔偿其装修损失70000元的诉讼请求不予支持；八、对左某要求丁某赔偿其20000元经营损失的反诉请求，合同履行过程中，左某的经营属于商业风险，众所周知，只要参与商业经营，就会存在盈亏的可能，故对左某提出20000元的经营损失赔偿不予支持；九、对邓某某提出丁某从非法转租左某之月起至截止月止，按总额3%向其支付违约金的要求，邓某某可另行主张权利，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第九条第二款的规定，判决如下：
一、左某于2013年4月16日就租赁长沙市芙蓉区某地51号面积35平方米的门面一间及二楼住房一间与丁某签订的《门面租赁合同》无效；
二、左某于本判决生效之日起十日内向丁某支付房屋占有使用费126533元；
三、丁某于本判决生效之日起十日内向左某返还押金5000元；
四、驳回丁某的其他诉讼请求；
五、驳回左某的其他反诉请求。
（上列二、三项相抵后，左某应向丁某支付121533元。）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4523元，反诉费2405.5元，由丁某负担3828元，左某负担3100.5元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,通过本院递交上诉状,并按对当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘超臣
人民陪审员 柳满希
人民陪审员 陶术光
二〇一七年五月八日
书 记 员 罗 冰
附：本判决适用的法律条文原文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。