山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋08民终1314号
上诉人（原审原告）：张小梅，女，1946年6月14日出生，汉族，住夏县。
委托诉讼代理人：饶晓波，山西法实威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：任永生，男，1960年1月12日出生，汉族，住夏县。
委托诉讼代理人：蒋晋峰，山西禹都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：运城市佳润房地产开发有限公�，地址：运城市。
法定代表人：田晓丽，该公司执行董事。
原审第三人：夏县瑶峰镇南关村第十村民组。
法定代表人：张克敬，该小组负责人。
原审第三人：姜广林，男，1950年11月19日出生，汉族，现住夏县。
委托诉讼代理人：王学光，男，1976年10月18日出生，汉族，现住。
上诉人张小梅因与被上诉人任永生、运城市佳润房地产开发有限公司（以下称运城佳润房产公司），原审第三人夏县瑶峰镇南关村第十村民小组（以下称夏县南关十组）、原审第三人姜广林合同纠纷一案，不服山西省夏县人民法院（2016）晋0828民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
张小梅上诉请求：一、依法撤销夏县人民法院(2016)晋0828民初615号民事判决书；二、依法改判支持上诉人原一审诉讼请求；三、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。上诉理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决驳回上诉人各项诉讼请求，于情无理、于法无据。一、一审判决认定“姜广林的签字行为，是代表南关村第十组30户村民的代理行为”缺乏依据，依法不能成立。2011年6月26日，南关村第十组30户村民与被上诉人任永生签订了一份宅基地置换协议，在咕垛拥有宅基地的30户村民(包含上诉人)均在协议书签名并接手印，姜广林在协议书上的签字只能代表自己，而不能代表他人。一审判决在没有任何证据支持下，就认定姜广林的签字行为是代表南关村第十组村民等30户村民的代理行为，显然不能成立。原审第三人姜广林虽为第十组组长，但同时也是宅基地置换户之一，在宅基地置换中与其他用户权利义务相同，其不能因为身为组长，便享有任何特权。在双方履行置换协议中，被上诉人任永生与原审第三人恶意串通，不经过其他置换户同意，擅自签订变更户型协议和补充房屋交付协议，该协议对上诉人不具有任何法律上的约束力。一审判决依据《合同法》第50条的规定，认定第三人姜广林在补充协议上的签字是履行代表人的代表行为，完全是对法律的曲解。上诉人用自已的宅基地同被上诉人置换，签订协议，与第十村民小组无任何法律关系。第三人姜广林仅是置换户之一，其代表身份从何而来?尤其是一审判决混淆法律概念，把《合同法》第50条代表人代表行为与《合同法》第49条表见代理的代理行为混为一谈，故导致错的认定和错判。第三人姜广林的行为既不符合法律上的代表人的代表行为，也不符合表见代理的代理行为。姜广林与任永生之间签订的变更户型协议和补充房屋支付协议对上诉人来说，不具有任何约束力。二、被上诉人应当按照2011年6月26日的协议，全面履行自已的义务。协议约定每户面积120平方米，可实际每户面积仅为1l6.05平方米，被上诉人任永生应按市场价支付上诉人房屋面积差价款9875元。被上诉人任永生与上诉人签订的置换协议约定为30户无偿提供30套毛胚房，后建成31套，多出一套为何人所建，上诉人根本不知，也和上诉人无关。上诉人没有义务支付5000元为他人购房，故该5000元被上诉人应当返还。从一审判决查明的事实看，上诉人每户向第三人姜广林多交5000元，该5000元已全部交于被上诉人任永生，一审判决以“原告对此也未提供证据予以证实”为由，对此事实不予认定，没有任何道理。被上诉人任永生为上诉人义务办理房产证是其法定义务。2011年6月26日双方签订的《协议书》第三条明确约定“咕垛宅基地使用的各种手续和竣工验收等费用由乙方承担”，其中包含了房屋所有权证书的办理及费用的承担。被上诉人不为上诉人办理房产证，明显违背双方约定，一审判决对此不予认定，明显不妥。上诉人至今未入住，被上诉人也至今尚未为上诉人供暖。被上诉人强行要收取上诉人取暖费，同样不能成立。2014年至今，上诉人没有入住，被上诉人也没有供暖，不知要收取取暖费、物业管理费的依据何在?基于以上理由，特提出上诉，望二审法院依法改判。
被上诉人任永生答辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的诉讼请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人运城佳润房产公司答辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的诉讼请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人姜广林答辩称：一审认定事实清楚，证据确实�分。请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
张小梅向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告房屋面积减少差价款9875元；2.判令被告返还收取原告的5000元房款；3.责令被告立即为原告义务办理房屋所有权证书；4.责令被告不得收取原告2014年、2015年取暖费、物业管理费及天然气接口费；5.拆除违规所建造的锅炉房；6.诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：运城市佳润房地产开发有限公司，是以房地产综合开发为主，兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开发企业。夏县金茂佳苑项目是运城市佳润房地产开发有限公司在夏县的一项房地产开发项目。2011年6月15日，运城市佳润房地产开发有限公司授权夏县瑶峰镇南关村村民任永生负责该项目的实施。2011年6月25日，在征得南关村第十村民小组姜广林等30户村民意见的基础上，同时征得南关村委会的同意，被告任永生与南关村第十村民小组姜广林等30户村民，就咕垛宅基地置换建造单元楼房达成协议，签订了协议书。协议约定：南关村第十组姜广林等30户村民将咕垛宅基地交由被告任永生建住宅楼使用，被告任永生保证给第十村民小组姜广林等30户村民无偿提供30套毛胚房，每户面积120㎡（含公摊面积），共计3600㎡，不包括地下室、车库、存车房；咕垛宅基地使用的各种手续和竣工验收等费用由被告任永生承担；南关村第十组姜广林等30户村民入住后的物业费、水费、电费、卫生费、取暖费等一切费用按规定收取，与其他住户同等对待，不享受特殊待遇；本协议未尽事宜，双方协商解决。置换协议签订之后，南关村第十村民小组代表人姜广林又与被告任永生签订了一份协议，该协议约定：经南关村第十村民小组姜广林等30户村民协商，每户合同房屋面积由原来120㎡变为116㎡，由原来的住房户30户变为31户。随后，被告运城市佳润房地产开发有限公司于2012年6月18日通过土地挂牌，7月4日签订了土地出让合同，同年8月13日核发国有土地使用证，11月12日、12月20日分别取得建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等相关手续后，进行了开发建设。2013年取得商品房预售许可证，2014年元月份，被告给每户安装了天然气，每户接口费3500元。2014年3月份，该工程竣工，同时被告在小区的西边建有供小区取暖所用锅楼房。2014年5月26日，南关村第十村民小组代表人姜广林与被告任永生再次签订了交付房屋的补充协议，该协议约定：自即日起，任永生交付南关村第十组姜广林等30户村民31套房屋，由村民小组自行组织各户分配，任永生不参与房屋分配，确定后任永生将钥匙交给确定的用户；房屋的面积由原来的120㎡变为116㎡，由30户变为31户；为照顾南关村第十村民小组村民，被告任永生将房屋6层5户单元房屋按建筑成本价（每平方米1500元）出售给南关村第十村民小组，南关村第十村民小组将房款收齐后交给被告任永生；5户的房屋成本房款由36户承担。2014年7月份，南关村第十村民小组原任组长姜广林将6层5户单元楼建筑成本房款交付给被告任永生后，被告任永生按照约定将36套房屋交给南关村第十村民小组，除6层5套单元房屋外，其余31套房屋（折合3605.52㎡）由南关村第十村民小组以抓阄的方式组织予以分配。原告向小组交纳了5000元，通过抓阄分得单元房屋一套并领取到房屋钥匙，并已实际入住，房屋产权登记证至今未办理，天然气接口费尚未缴纳，为本案事实。一审法院认为，南关村第十村民组姜广林等30户村民在2011年6月26日与被告任永生签订的置换协议中，姜广林的签字行为，是代表南关村第十村民小组等30户村民的代理行为，是代表南关村第十村民小组等30户村民的代理行为，被告任永生有理由相信姜广林是代表南关村第十村民小组等30户村民签订变更户型协议和补充房屋交付协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十条的规定，法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效，故姜广林的行为已构成表见代表，该变更户型协议和补充房屋交付协议对南关村第十村民小组等30户村民及任永生均具有约束力。置换协议、变更户型协议和补充房屋交付协议签订后，被告向南关村第十村民小组姜广林及原告等30户村民交付31套房屋，按照协议履行了自己的义务。南关村第十村民组等30户村民在代表姜广林的主持下，按照自己的方式对被告任永生交付的31套房屋进行了分配。原告分得单元房屋一套，现原告要求被告支付房屋面积减少差价款9875元，该30户村民的户型变更和面积减少，是30户村民代表姜广林与被告任永生协商，由原来30户变更为31户，其总面积并没有改变。对原告的此项诉讼请求，本院不予支持；原告诉请求返还房款5000元，因该房款被告任永生并未收取，原告对此也未提供证据予以证实，因此，该诉请本院亦不予支持；房屋所有权证书应由有关行政部门办理，不属于人民法院受理范畴；关于原告2014年、2015年取暖费、物业管理费及天然气接口费，双方置换协议第六条明确约定按规定收取，与其他住户同等对待，不享受特殊待遇，该诉讼请求亦无法律依据，本院不予支持。被告所建锅炉房，是小区规划建设的公共建筑和公共设施，是业主取暖权利的保障，原告未能提供证据证实被告所建锅炉房系违法建筑，因此，原告要求拆除锅炉房诉请�本院亦不予支持。判决：驳回原告张小梅的全部诉讼请求。
二审中，上诉人提交了两组证据，一组是一份收据，该收据是购买地下室收据，证实被上诉人任永生交付房屋的时间是2014年7月9日；另一组证据是十一份证人证言，证明30户村民没有选姜广林当代表，姜与任永生签订的变更面积协议和房屋补充协议，上诉人不知情。被上诉人任永生对证据一真实性无异议，质证认为：说明该款是支付地下室的费用；该证据不能证明被上诉人任永生交付房屋的时间；因为被上诉人任永生交付的对象是三十人的代表姜广林。根据协议约定：任永生将31房屋交付给村民代表，不参与分配；地下室收据与本案争议诉求无关。第二组证据不属于新证据不予质证。原审第三人姜广林质证认为：同任永生的质证意见。说明一点：其是30户村民的代表，这在原审时上诉人向法庭提供的证据及2011.6.26南关村第十组等三十户村民与任永生的协议书可以证实，这份协议上诉人认可；原审第三人提供的7份证人证言，均证实在交付房屋时是通过纸弹的方式进行房屋分配，包括上诉人在内，按照共同协商的房屋分配方案，将款项交付给第三人，款项是除了31户外多出的五户房屋成本价，上诉人已将成本价交付给姜广林，这种交款行为，可以认定姜的行为是代表三十户的代表行为，交款行为是认可姜的代表行为的。二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为：表见代理制度是基于被代理人的过失或被代理人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之发生的民事法律行为，代理行为的后果由被代理人承担的一种特殊的无权代理。表见代理是一种无权代理行为，若无权代理行为均由被代理人追认决定其效力的�，会给善意第三人造成损害，因此，在表见代理的情形下，法律规定由被代理人承担表见代理行为的法律后果。本案中，任永生与南关村第十组姜广林等30户村民签订的置换协议、变更户型协议和补充房屋交付协议是双方当事人的真实意思表示，为有效协议。原审第三人姜广林作为十组组长在协议上的签字行为，是代表南关村第十村民小组等30户村民的代理行为，任永生按照协议履行了自己的义务，向南关村第十村民组姜广林及30户村民交付31套房屋，总面积没有减少。30户村民在代表姜广林的主持下，按照自己的方式对31套房屋进行了分配。增加的房屋按建筑成本价（每平方米1500元）出售给南关村第十村民小组，南关村第十村民小组将房款收齐后交给任永生，上诉人已按分配方案将成本价交付给姜广林，双方间的协议已履行完毕。上诉人所提房屋面积减少；姜广林�权代理其变更房屋面积，房屋面积减少的差价款8295元及已交纳的成本价5000元房款，应由任永生承担并返还的上诉理由，理据不足，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费172元，由上诉人张小梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 王文霞
审判员 张丽让
审判员 胡东革
二〇一七年七月十五日
书记员 张 彤