北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终2236号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京百富特国际投资顾问有限公司，住所地北京市怀柔区富乐大街甲7号楼1层甲7号-7。
法定代表人：彭卫东，经理。
委托诉讼代理人：孙金华，北京市环亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙昊，北京市环亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市怀柔区龙山社区建设协会，住所地北京市怀柔区迎宾中路17号。
法定代表人：崔爱华，主任。
委托诉讼代理人：于景光，北京市擎天律师事务所律师。
上诉人北京百富特国际投资顾问有限公司（以下简称百富特公司）因与被上诉人北京市怀柔区龙山社区建设协会（以下简称龙山建设协会）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初7788号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。百富特公司之法定代表人彭卫东，龙山建设协会之委托诉讼代理人于景光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
百富特公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回龙山建设协会的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由龙山建设协会承担。事实与理由：一、龙山建设协会并非本案适格主体。经百富特公司查询，涉案房屋实际产权人为怀柔区国有资产经营管理公司，龙山建设协会无权向百富特公司收取房屋租金。百富特公司仅提交北京市怀柔区人民政府《关于第二批市级资金项目建设有关问题会议纪要》（2012年6月4日第四十八期）、天鹅饭店资产交接备忘录（2009年11月18日）、北京市怀柔区国有资产经营公司2010年7月15日出具的介绍信的复印件证明涉案房屋归龙山街道办事处使用、管理，但并未提供原件，百富特公司对该证据真实性不认可，不应作为证据采信。二、龙山建设协会主张租金已超过诉讼时效。双方于2011年6月13日签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2011年6月28日起至2017年6月28日止。每年租金6.5万元，租金每三年交纳一次，分别于2011年6月28日和2014年6月28日给付。自2014年6月28日至龙山建设协会提起诉讼，龙山建设协会自始至终未向百富特公司催要过租金，不存在诉讼时效中断情形，龙山建设协会要租金的主张已超过诉讼时效。一审庭审中，龙山建设协会提供怀柔区龙山街道办事处2016年12月28日《关于补交房租和终止房屋租赁关系的告知函》及向百富特公司送达该函的照片、北京市怀柔区龙山街道办事处出具的《证明》一份，街道办事处主任张某证人证言一份，无法证明龙山建设协会每年均向百富特公司催缴租金事实。《告知函》的发出主体为北京市怀柔区龙山街道办事处，龙山建设协会提交的《社会团体法人登记证书》，龙山建设协会的业务主管单位为北京市怀柔区龙山街道办事处。龙山建设协会提交的《天鹅饭店资产交接备忘录》也是为证明涉案房屋由龙山街道办事处管理使用。龙山建设协会也在庭审中称，虽然是以龙山建设协会名义签订的《房屋租赁合同》，实际上，龙山建设协会并非实体组织，其与北京市怀柔区龙山街道办事处系一套人员。因此龙山建设协会提交的《证明》及证人证言与龙山建设协会存在严重的利害关系，属于自述，不应作为证据采信。三、龙山建设协会送达《告知函》的照片，未提供原始载体，也无法看出时间、地点，不能证明其向百富特公司送达《告知函》。一审法院认定龙山建设协会主张未超过诉讼时效，没有事实和法律依据。四、涉案房屋原本是老旧饭店改造的，双方签订租赁合同之后，用电严重超负荷，电压不稳导致第一层经常断电，百富特公司缴纳第一期租金后，发现有断电问题，百富特公司就找了龙山建设协会要求解决问题。龙山建设协会的领导称租金没法退，后续可以不用再缴纳租金了。经常断电的事情龙山建设协会是知道的。
龙山建设协会辩称：一审判决认定事实、适用法律都是正确的。龙山建设协会是本案适格主体，与百富特公司签订的房屋租赁合同，不违反法律规定，是双方真实意思表示，是有效的。是国资委划拨租赁房屋由龙山建设协会和龙山街道办事处经营管理和使用。关于诉讼时效问题，每年龙山建设协会的主任都向百富特公司进行主张，因为每年都要审计。这次之所以提起诉讼，是因为按照前任离任要进行审计。龙山建设协会均向百富特公司主张租金权利，所以诉讼时效并没有超出。关于百富特公司补充的上诉理由，一审中百富特公司没有提出龙山建设协会的前任领导曾称可不收取租金的问题，其对此也没有提交证据。
龙山建设协会向一审法院起诉请求：1．判令百富特公司立即支付龙山建设协会租金19.5万元，并自2014年6月29日起按照银行同期同类贷款利率标准支付利息，至付清之日止；2．诉讼费由百富特公司负担。
百富特公司向一审法院反诉请求：1．判令龙山建设协会、百富特公司签订的房屋租赁合同无效；2．判令龙山建设协会退还百富特公司已付租金19.5万元；3．判令龙山建设协会赔偿百富特公司装修损失及户外广告安装损失共计19.75万元；4．诉讼费用由龙山建设协会承担。
一审法院认定事实：龙山建设协会系社会团体法人，成立于2003年9月，其业务主管单位为北京市怀柔区龙山街道办事处。2011年6月13日，龙山建设协会（甲方）与百富特公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于怀柔区迎宾中路×号一层大堂北侧四间房屋租给乙方用于办公经营，租赁期限自2011年6月28日起至2017年6月28日止；每年租金为6.5万元，租金每三年交纳一次，分别于2011年6月28日和2014年6月28日给付。另约定，乙方在租赁期间内为便于宣传，需设立户外广告牌匾时，甲方给予必要协助；乙方不得改动主体结构，经甲方同意，如有必要可就装修事宜签订补充协议，作为本协议的附件。上述合同签订后，百富特公司向龙山建设协会支付了自2011年6月28日至2014年6月28日期间的租金，自2014年6月28日至2017年6月28日期间的租金至今未付。在租赁期间内，百富特公司对涉案房屋进行了装修，并设立了户外广告牌匾。租赁期满后，百富特公司于2017年7月将该房屋腾退给龙山建设协会。
庭审中，龙山建设协会为证明在租赁期间内曾多次向百富特公司催交租金的事实，提供了证人张某（现任龙山街道办事处办公室主任）的证言，龙山街道办事处于2016年12月28日向百富特公司出具的“关于补交房租和终止房屋租赁关系的告知函”及其向百富特公司送达该函的照片，以及龙山街道办事处于2017年12月21日出具的证明。经质证，百富特公司不认可上述证据的真实性、关联性，且无法证明涉诉房屋的管理使用权归龙山建设协会；因证人张某系龙山建设协会业务主管单位办公室主任，与龙山建设协会存在利害关系，对此不予认可。
另查，从龙山建设协会提交的北京市怀柔区人民政府《关于争取第二批市级资金项目建设有关问题会议纪要》（2012年6月4日第四十八期）、天鹅饭店资产交接备忘录（2009年11月18日）、北京市怀柔国有资产经营公司2010年7月15日出具的介绍信所示，位于怀柔区迎宾中路×号一层原为北京市源盛粮油总公司天鹅饭店资产，根据怀柔区政府2009年5月12日区长办公会议纪要精神，北京市怀柔国有资产经营公司出资购得上述资产，并根据区政府意见，将天鹅饭店资产使用权和管理权移交至龙山街道办事处。
一审法院认为：本案的争议焦点之一在于涉案房屋租赁合同的效力认定；之二在于龙山建设协会的租金请求是否超过了诉讼时效；之三在于装饰装修及户外广告安装损失的认定与负担问题。
关于焦点一。根据查明的事实，涉案房屋租赁合同系百富特公司与龙山建设协会真实的意思表示，其内容并不违反我国《合同法》第五十二条、第二百一十四条的规定，亦不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十五条规定的无效情形，现百富特公司以龙山建设协会并非涉案房屋产权人为由主张合同无效，于法无据，故法院不予支持，该合同合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。
关于焦点二。诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。按照合同约定，百富特公司应于2014年6月28日支付此后三年的租金，但至本次诉讼前仍未支付，故该公司辩称龙山建设协会的租金请求已超过了诉讼时效。对此，龙山建设协会主张每年都以口头、电话以及书面等方式向百富特公司催要租金，存在诉讼时效中断事由，其诉讼请求并未超过诉讼时效。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。法院认为，一方面，龙山建设协会提供了龙山街道办事处出具的证明以及现任龙山街道办事处办公室主任张某的证人证言，百富特公司虽辩称上述证人与龙山建设协会存在利害关系，对所证事实不予认可，但考虑到催交租金的知情人往往是与出租人有紧密关系的人，故对证人的证明效力审查不宜过分严苛；另一方面，鉴于百富特公司与龙山建设协会同在怀柔区迎宾中路×号一栋楼内办公，双方保持长期的租赁合同关系，且自诉争租金给付期限届满后至2017年7月租赁期限届满，百富特公司租用房屋长达三年，龙山建设协会主张每年向其催交租金的意见，符合一般的生活常理。总之，百富特公司主张诉争租金已过诉讼时效的意见，法院难以采纳，龙山建设协会请求支付诉争租金，理由正当，予以支持。至于逾期交纳租金的利息，于法无据，无法支持。
关于焦点三。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”鉴于双方对租赁期间届满后的装饰装修及户外广告安装费用如何负担没有约定，现百富特公司要求龙山建设协会赔偿上述损失，依据不足，法院不予支持。至于百富特公司辩称龙山建设协会在租赁期间内多次出现停电及供暖温度不达标的问题，未能提供充足证据予以证明，故法院对此不予采信。据此，一审法院于2017年12月判决：一、北京百富特国际投资顾问有限公司于判决生效后七日内给付北京市怀柔区龙山社区建设协会租金195000元；二、驳回北京市怀柔区龙山社区建设协会的其他诉讼请求；三、驳回北京百富特国际投资顾问有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，百富特公司围绕上诉请求提交了证据，龙山建设协会没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。百富特公司提交的证据为：证据1：专项委托合同一份、证明协议一份，百富特公司称其受托给旅行社作美国签证，由于龙山建设协会提供的电源晚上突然断电，导致签证资料遗失，面签时间取消；证明目的为，因为断电造成了损失。证据2：个人证明一份，证明目的为，百富特公司没有欠付租金。证据3：证明复印件一份，证明目的为，龙山建设协会不向百富特公司主张租金的事实。
龙山建设协会针对百富特公司提交的证据发表如下质证意见：对于证据1，其系一审诉讼过程中就存在的证据，所以不应当是二审新证据，对于其真实性不认可，证明形式也有异议，因为一个确认章也不能确认旅行社是合法适格的主体，是否与百富特公司签订有真实合同也不能确定，也不能证明断电造成了对方损失；对于证据2，真实性不认可，是不是龙山建设协会的工作人员不清楚，证明目的也不认可；对于证据3，因没有原件，故不认可真实性。
本院经审查认为：对于百富特公司所提供的证据1的真实性不予确认。理由如下：专项委托合同以及证明协议中委托方北京华堂国际旅行社所加盖的印章为菱形章，印章显示为北京华堂国际旅行社确认章，并非公司法人印鉴，不符合证据的形式要件的要求，且龙山建设协会对此亦不予认可，故本院不予确认。对于证据2证人证言的真实性，因证人未出庭接受质询，且龙山建设协会对此亦不予认可，故本院不予确认。对于证据3证明的真实性，因该证据系复印件，无法与原件核对，且经询问百富特公司表示无法提供原件，龙山建设协会对此亦不予认可，故本院不予确认。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点是：1.龙山建设协会是否为本案的适格主体；2.龙山建设协会所主张的租金是否超过诉讼时效期间。对此本院分述如下：
关于本案的合同主体问题，本院认为，龙山建设协会作为本案的合同主体适格。理由如下：房屋租赁合同一般为要式合同，采用书面形式，故以书面形式表现出来的租赁合同一般都是当事人的真实意思表示，因此基于合同相对性，可以从案涉合同本身直接确定租赁合同关系的主体。在《房屋租赁合同》上签字的甲方（出租人）、乙方（承租人）处分别加盖有龙山建设协会和百富特公司的印章，显然从《房屋租赁合同》的内容、形式到各方当事人在《房屋租赁合同》的盖章都说明涉案房屋为龙山建设协会出租给百富特公司。在实际履约过程中百富特公司通过其账户向龙山建设协会账户付款，因此可以认定龙山建设协会系《房屋租赁合同》的权利人。百富特公司的该项上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
关于诉讼时效问题，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，龙山建设协会就其所主张的向百富特公司催要租金的事实提供了龙山街道办事处出具的证明以及现任龙山街道办事处办公室主任张某的证人证言，百富特公司对此虽予以否认，但一审法院综合考虑到出租人与承租人在同一栋建筑内办公，以及现实生活中催交租金的知情人往往是与出租人存在紧密关系的客观事实，依据现有证据能够认定龙山建设协会主张每年向百富特公司催要租金的事实具有较高的盖然性，据此支持龙山建设协会的诉讼请求并无不当。
综上，百富特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4200元，由北京百富特国际投资顾问有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 玄明虎
代理审判员 禹海波
二〇一八年二月二十七日
法官 助理 张 立
书 记 员 高 媛