北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终346号
上诉人（原审原告、反诉被告）：冯旭，男，1984年6月5日出生。
委托诉讼代理人：张振堂，北京市焱杰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张淑芬，女，1941年5月19日出生。
委托诉讼代理人：孙伟，男，1963年10月6日出生。
委托诉讼代理人：周明，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人冯旭因与上诉人张淑芬合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初21553号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯旭之委托诉讼代理人张振堂，上诉人张淑芬之委托诉讼代理人孙伟、周明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
冯旭上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持冯旭的一审诉求。主要事实及理由：1.一审法院认定冯旭应当按照双方约定向张淑芬支付违约金90200元没有法律和合同依据。冯旭已完全履行了合同义务，支付给了张淑芬全部价款，但是张淑芬收到全款后拒绝办理过户手续，张淑芬的行为已经构成根本违约，应当承担违约责任。2.根据双方与中介公司签订的居间合同第十条违约责任，居间服务费5000元应当由张淑芬承担。
张淑芬辩称：不同意冯旭的上诉请求，答辩意见同上诉意见。冯旭称张淑芬收到195万元后想以涨价为由拒不履行合同与事实不符，违反诚实信用原则，不存在张淑芬涨价的情况。
张淑芬上诉请求：撤销一审判决，请求二审法院依法改判支持张淑芬的一审反诉请求。事实与理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律不当。由于冯旭原因导致房屋无法过户，冯旭构成根本违约。根据双方签订的补充协议，双方于2016年3月17日办理过户且冯旭向张淑芬支付剩余195万元房款，且如果15日内不能过户，则双方的合同解除。当天因冯旭网签资料与实际情况不符未能完成过户，后双方又于3月22日前往办理过户，亦因同样原因未能完成过户，冯旭再行进行网签审核最快需要2016年4月5日才有可能具备过户的前提条件，明显达到约定解除的条件，冯旭构成根本违约。2.张淑芬买房是因为急需腾出资质换房，此为张淑芬的合同目的，冯旭知晓该情况，冯旭未能按时过户给张淑芬造成损失，造成其合同目的不能实现，张淑芬有权要求冯旭按照补充协议支付违约金41万元。
冯旭辩称，不同意张淑芬的上诉请求，合同应当继续履行，由张淑芬配合冯旭积极办理房屋过户手续。
冯旭向一审法院起诉称：2015年12月16日，冯旭与张淑芬通过北京乐居伟业房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，后于2016年3月17日签订《补充协议》。双方约定，张淑芬将坐落于北京市朝阳区××8号楼11单元303室出售给冯旭，总价款205万元。冯旭于合同签订同时向张淑芬支付定金10万元，在房屋所有权转移登记手续办理当日，冯旭将剩余房款195万元一次性支付张淑芬。双方于2016年5月15日前办理房屋交付手续。合同签订后，冯旭依约于2015年12月16日向张淑芬支付定金10万元，并于2016年3月17日向张淑芬支付剩余房款195万元。冯旭已经完全履行了约定的付款义务。但是，张淑芬拒绝配合办理房屋所有权转移登记手续。因此，冯旭诉至法院，要求张淑芬立即办理房屋所有权转移登记手续，将房屋转移登记至冯旭名下；要求张淑芬支付违约金41万元，并赔偿居间服务费5000元。诉讼费用由张淑芬承担。
张淑芬辩称并反诉称：因冯旭不符合过户条件，导致房屋所有权转移登记手续未能及时办理，并非是张淑芬拒绝为其办理房屋所有权转移登记手续。因此，张淑芬不同意冯旭的诉讼请求，并向冯旭提起反诉，要求解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，要求冯旭支付违约金41万元，并由冯旭承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年12月16日，张淑芬与冯旭、北京乐居伟业房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋居间合同》，经北京乐居伟业房地产经纪有限公司居间代理，促成张淑芬与冯旭签订《北京市存量房屋买卖合同》，居间服务费5000元由冯旭承担。当日，张淑芬与冯旭签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由张淑芬将其坐落于北京市朝阳区××303室、建筑面积47.6平方米的房屋出售给冯旭。房屋成交价款为205万元，冯旭于签订本合同同时向张淑芬支付定金10万元。张淑芬应当在2016年3月2日前将房屋交付给冯旭。逾期交付房屋，除不可抗力外，逾期在30日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付日止，张淑芬按日计算向冯旭支付已交付房屋价款万分之五的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内向冯旭支付违约金，合同继续履行。逾期付款在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，冯旭按日计算向张淑芬支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向张淑芬支付违约金，合同继续履行。双方同意自本合同签订之日起90工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。冯旭未能在房屋交付之日起120日内取得房屋所有权证书的，如因张淑芬责任，冯旭有权退房，张淑芬应当自退房通知送达之日起30日内退还冯旭全部已付款，并按照银行活期利率给付利息；冯旭不退房，自其应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，张淑芬按日计算向冯旭支付全部已付款万分之十的违约金，并于冯旭实际取得房屋所有权证书之日起30日内向冯旭支付。2016年3月17日，张淑芬与冯旭、北京乐居伟业房地产经纪有限公司签订《补充协议》，张淑芬与冯旭同意房屋交易价款、装饰装修及配套设施总计为205万元，此价款为张淑芬净得价，不含税。冯旭于2015年12月16日向张淑芬支付定金10万元，并在《北京市存量房屋买卖合同》签订时作为首付款的一部分；双方同意在房屋所有权转移登记手续办理当日，由冯旭将剩余房款一次性全额支付张淑芬。双方同意在2016年3月17日前共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求张淑芬和/或冯旭必须到场办理相关手续的，则应按照房屋权属登记机构的要求到场办理。双方应在2016年5月15日前办理交房交钥匙手续。双方同意本交易涉及的税费全部由冯旭承担，并直接向主管机关缴纳。在购房款的支付、物业交割以及权属转移登记过程中，任何一方违约，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。张淑芬提供的相关产权证明不真实、不完整或无效，导致冯旭无法取得房屋所有权等情形，张淑芬构成根本违约，冯旭有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，张淑芬以相当于房屋总价款的20%向冯旭支付违约金。冯旭提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续等情形，冯旭构成根本违约，张淑芬有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，冯旭以相当于房屋总价款的20%向张淑芬支付违约金。
一审法院认为，冯旭与张淑芬签订的《北京市存量房屋买卖合同及《补充协议》是双方真实意思表示，合同与协议内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，冯旭依约向张淑芬支付了10万元定金，并随后将剩余购房款195万元一次性全额支付张淑芬，履行了合同约定的付款义务。之后，张淑芬随同冯旭前往房屋权属登记部门办理房屋所有权转移登记过程中，因冯旭提供的相关资料不完整未能办理成功。造成房屋权属转移登记未能及时办理的责任在冯旭，而非张淑芬。但是，冯旭提供购房所需资料不完整，导致无法办理房屋所有权转移登记，并不必然构成根本违约，只有导致始终根本无法办理房屋所有权转移登记手续，冯旭才构成根本违约。现有证据无法证明冯旭提供的购房资料根本无法办理房屋转移登记手续，不能以此表明冯旭构成根本违约。但需指出，冯旭虽因自身原因未能及时办理房屋所有权转移登记不构成根本违约，但仍属于违约情形，应承担相应的违约责任。因此，法院除就冯旭要求张淑芬办理房屋权属转移登记手续予以支持以外，冯旭其他诉讼请求，法院不予支持。同时，基于冯旭在前期办理房屋权属转移登记的责任以及后期张淑芬拒绝予以配合两方面考虑，法院确定本案本诉费用由双方各自承担百分之五十。因冯旭不构成根本违约，张淑芬要求解除房屋买卖合同并要求冯旭支付购房款20%的违约金，法院不予支持。但是，冯旭仍应按双方约定的逾期办理权属转移登记每日按房屋总价款万分之五的标准向张淑芬支付违约金，计算期间酌情自2016年3月18日始至本案于2016年6月13日开庭审理之日止，共计88天，违约金数额为90200元（205万元乘以万分之五再乘以88天得出）。判决：一、张淑芬于判决生效之日起十日内协助冯旭办理北京市朝阳区××303号房屋权属转移登记手续，将该房屋过户至冯旭名下。二、冯旭于判决生效之日起十日内向张淑芬支付违约金九万零二百元。三、驳回冯旭其他诉讼请求。四、驳回张淑芬其他反诉请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如冯旭未在上述期限内向张淑芬支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍向张淑芬支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，张淑芬为证明其上诉主张提交证据四份。证据一，2016年4月5日短信截屏打印件，证明因冯旭根本违约才导致张淑芬要求解除合同；证据二，张淑芬之子孙伟与北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的客户买卖\\\租赁委托书，证据三，2016年6月15日录音光盘及文字整理版，共同证明冯旭明知张淑芬要购买另一套房子，因冯旭原因导致无法过户使得张淑芬无购房资格；证据四，存量房交易服务平台核验结果打印件，证明冯旭第一次网签提供的信息上缺少一个家庭成员计袁鸣，故未能通过购房资质审核。
冯旭的质证意见为：1.对于证据一、证据二的真实性、合法性认可，但对证明目的不认可；2.对于证据三的真实性、合法性及关联性均不认可，录音不是与冯旭本人的通话，但不申请鉴定。3.对证据四的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。
冯旭为证明合同违约的原因系张淑芬要求涨价，提交2016年4月5日张淑芬与中介公司工作人员的对话录音光盘一张，证明张淑芬在2016年4月4日明确提出要加价20万元，否则不能过户。张淑芬质证意见为对于该证据的真实性及证明目的均不认可。
故经庭审质证本院认为，冯旭对张淑芬提交的证据一、证据二真实性予以认可，本院不持异议。对证据三，冯旭虽不认可真实性，但不申请鉴定，依法由其承担不利法律后果，本院对该证据真实性予以确认。张淑芬对冯旭提交的录音证据真实性认可，本院不持异议。关于上述证据的证明目的，本院综合本案案情综合予以认定。
本院经审理另查明：双方于2016年3月17日签订的《补充协议》第二条第3项约定：“权属转移登记：甲乙双方同意，应于2016年3月17日前共同办理房屋所有权转移登记手续……”；第四条违约责任中第3项约定“乙方（冯旭）若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方（张淑芬）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五天的。”乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
2015年12月16日，冯旭向张淑芬支付定金10万元。2016年3月17日签订《补充协议》当日，冯旭将剩余房款195万元全额支付张淑芬。之后，张淑芬于2016年3月17日当日与冯旭前往房屋权属登记机关办理房屋所有权转移登记手续，因冯旭提供的资料不全而未能办理成功。冯旭未更改相关资料，于2016年3月22日再次申请房屋所有权转移登记，张淑芬于2016年3月22日再次配合冯旭办理房屋所有权转移登记，仍未成功。后，冯旭修改个人购房资质资料，于2016年4月5日获购房资质审核通过。庭审中，冯旭认可其后仍需张淑芬配合办理撤销网签、重新网签、办理税号变更、预约房屋过户等相关手续，正常办理需历时两月余将过户手续办理完毕。
张淑芬主张其于2015年12月16日签订《北京市存量房屋买卖合同》时已明确告知冯旭其换房目的。冯旭认可2016年3月17日签订《补充协议》时知晓张淑芬换房目的。
诉讼中，张淑芬放弃要求冯旭承担违约金的诉讼请求。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：冯旭与张淑芬签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合同与协议内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。针对双方的上诉意见，本案焦点问题在于，双方在合同中约定了合同解除条件，冯旭在履行合同过程中的行为是否符合合同约定的合同解除条件，张淑芬是否有权行使合同解除权？对此本院认为，冯旭行为已经符合双方于《补充协议》中约定的根本违约条件，张淑芬有权行使合同解除权。首先，合同自由原则，是私法自治原则在合同法领域中的具体体现。合同自由原则包括当事人确定合同内容的自由，包括当事人在合同订立时公平、自愿达成对合同解除情形的约定。合同即是当事人之间的法律，合同自由原则是约定解除权产生的基础。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同解除分为约定解除和法定解除两种。约定解除即当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在《补充协议》中已明确约定了合同解除的条件，即自2016年3月17日起15日内完成房屋所有权转移登记手续，逾期超过15日的，守约方有合同解除权。该约定明确、有效，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十四条规定的无效、或者可变更和撤销的情形，合法有效。双方当事人均应当严格遵守；其次，公平原则和诚实信用原则是民事主体进行民事活动必须遵守的原则。继续履行合同，使双方权益严重失衡，不利于维护法律和契约的严肃性。从合同签订目的看，冯旭在履行合同过程中存在过错，已使张淑芬不能达到其合同目的。张淑芬提出其在2015年12月16日签订《北京市存量房屋买卖合同》时已明确告知冯旭其卖房目的为换房。冯旭虽不认可该时间点，但认可2016年3月17日双方签订《补充协议》时已知悉张淑芬卖房为换房的需求。故张淑芬的合同目的，不单单系为获得2015年12月16日《北京市存量房屋买卖合同》中约定的205万房屋价款，而系包括及时过户涉案房屋腾出购房资质，再以其卖出涉案房屋相对对等的价格另行购买房屋。冯旭在2016年3月17日，因其个人购房资质资料问题，导致当日无法过户成功，其在未对其购房资质材料进行修改的情况下，于2016年3月22日再次申请过户仍未成功，故其对涉案房屋不能办理过户登记，存在重大过错。张淑芬两次配合冯旭进行房屋产权转移登记，已尽到合同约定义务。2016年4月5日，在冯旭通知张淑芬其已修改个人购房资质信息希望张淑芬再次配合其办理房屋产权登记时，已超出合同约定的15日期限。在继续过户可能仍需等待较长时间且房价大幅上涨的背景下，张淑芬已不能达到其以卖房相对对等价格换房的合同目的。张淑芬拒绝继续配合冯旭办理后续手续，具有合同依据及法律依据，其行使合同解除权具有正当性。冯旭虽称其个人资料存在错误系第三方造成，但未能向法院提交相关证据，且根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。第三，冯旭已按原合同约定支付房屋总价款的事实，不能改变其根本违约的事实，仅在双方之间形成债权债务关系，不影响其违约行为的认定。
综上，合同约定的合同解除条件已成就。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。《补充协议》约定了解除房屋买卖合同需以书面通知的方式进行。虽冯旭与张淑芬均认可在一审诉讼前张淑芬即在电话中向冯旭表明了解除《北京市存量房屋买卖合同》的意愿，但该口头形式不符合双方约定的要式行为，根据现有证据，本院认定张淑芬解除合同的意思表示到达冯旭一方的时间为2016年6月13日，即其于一审第一次开庭当庭提交书面反诉状之时。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。张淑芬在合理期限内行使解除权，且该意思表示按照双方约定之形式到达对方，故本院认定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2016年6月13日解除。主合同解除，作为《补充协议》的从合同于同日亦发生解除效力。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除，张淑芬应当退还冯旭购房款；冯旭应当积极配合张淑芬办理网签备案登记撤销手续，恢复合同未订立之时的状态。
另外予以指出，在符合国家法律、行政法规强制性规定之前提下的意思自治，法院应予充分尊重，确保双方当事人在意思自治的范围内享受合法的守约权益，承担不利的违约后果。本案中冯旭、张淑芬在第一次办理房屋权属转移登记之前即对各自构成根本违约行为之情形加以细化约定。在约定期限内对于不利于合同履行的行为，双方承担同样的责任，也同样拥有据此向违约方追责的权利。法院不应以一般的司法判断代替个案当事人合法的意思自治，这不仅是对恪守合约一方的不公，亦不利于当事人契约精神之养成。故一审法院对于冯旭未构成根本违约之认定有误，本院予以纠正。
虽冯旭有违约行为，但综合考虑本案合同签订情况、冯旭违约情节、冯旭已交纳房款等因素，张淑芬亦于诉讼中表示放弃对冯旭违约金的诉讼请求，本院对此不持异议。冯旭要求张淑芬承担居间服务费用没有依据，本院不予支持。
综上所述，张淑芬的上诉请求部分成立，本院予以支持；冯旭的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初21553号民事判决；
二、确认张淑芬与冯旭于二○一五年十二月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及二○一六年三月十七日签订的《补充协议》已于二○一六年六月十三日解除，冯旭于本判决生效之日起十日内配合张淑芬解除北京市朝阳区××303号房屋的网签手续；
三、张淑芬于本判决生效后十日内返还冯旭定金及购房款共计二百零五万元；
四、驳回冯旭的诉讼请求。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在上述期限内向对方支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11600元，冯旭负担5000元（已交纳），张淑芬负担6600元（张淑芬于本判决生效之日起7日给付冯旭6600元）；一审反诉案件受理费3725元，张淑芬负担2697元（已交纳），冯旭负担1028元（冯旭于本判决生效之日起7日内给付张淑芬1028元）。
二审案件受理费19050元，由冯旭负担3000元，张淑芬负担16050元（其中冯旭已交纳11600元，张淑芬预交7450元，张淑芬于本判决生效后7日内给付冯旭8600元）。
本判决为终审判决。
审判长 胡新华
审判员 孙 妍
审判员 沈 放
二〇一七年五月十二日
书记员 吴 琳
书记员 李月明