天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终559号
上诉人（原审被告、反诉原告）：许涛，女，1970年7月28日出生，汉族，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：刘畅，天津天章律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张瀛方，女，1976年6月17日出生，汉族，住天津市和平区。
委托诉讼代理人：刘光英（母女关系），住天津市和平区沙市道福林里******号。
委托诉讼代理人：黄建清，天津云杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘光英，女，1948年10月25日出生，汉族，住天津市和平区。
委托诉讼代理人：黄建清，天津云杰律师事务所律师。
原审第三人：满懿金服（天津）房地产咨询有限公司，住所地天津市和平区大沽北路2号环球金融中心津塔写字楼3501号。
法定代表人：范晓鹏，该公司经理。
委托诉讼代理人：王德新，男，该公司法务。
上诉人许涛因与被上诉人张瀛方、刘光英、原审第三人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司（以下简称满懿金服公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2016）津0111民初2031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提出新证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
许涛上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判解除上诉人许涛与被上诉人刘光英签订的房产交易合同以及上诉人许涛与被上诉人张瀛方签订的天津市房产买卖协议，并判令二被上诉人向上诉人许涛支付违约金660000元；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人在一审变更诉讼请求，已脱离原诉讼请求，应另行起诉，不应在本案中审理。2.诉争房屋应以双方签订的书面合同为准，诉争房屋符合合同约定。上诉人不存在违约行为。3.上诉人已向被上诉人发出解除合同的通知，双方合同应予解除。
张瀛方、刘光英辩称,请求维持一审判决，驳回上诉。上诉人在出售房屋时存在隐瞒和欺骗行为，构成严重违约。被上诉人在一审变更诉讼请求并不违反任何强制性法律法规，是被上诉人的权利。上诉人在一审提起反诉是被上诉人变更诉讼请求的重要原因。房屋质量问题另行主张权利。
原审第三人满懿金服公司述称，同意一审法院判决。
张瀛方、刘光英起诉请求：1.撤销原、被告签订的《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》；2.判令被告返还原告购房款100000元；3.判令被告赔偿原告买房契税105597.97元、评估费17000元、中介费66600元，合计189197.97元；4.判令被告按照每天288元支付原告支出的利息损失（从2015年9月29日支付至案件判决之日）；5.本案诉讼费用由被告承担。被告提起反诉后，原告变更诉讼请求：1.判令原、被告继续履行《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》；2.判令被告支付300000元用于修复所购买房屋地下室漏水问题及修复地下室地采暖；3.判令被告支付100000元用于解决与北、西两家邻居的物业纠纷（拆除违章和相关的司法费用）；4.被告付清所欠物业管理费，结清有关该物业的一切债务。
许涛反诉请求：1.依法解除反诉原告与反诉被告刘光英签订的《房产交易合同》及反诉原告与反诉被告张瀛方签订的《天津市房产买卖协议》；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金660000元；3.诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：原告（反诉被告）刘光英、张瀛方系母、女关系。2015年8月1日，被告（反诉原告）许涛出具授权委托书，载明委托人许涛欲通过居间方出售位于天津市西青区××引河以南××楼。委托人许涛授权受托人刘振宇代其办理包括“受托人有权以委托人的名义签署房产交易合同及相关协议、收取定金”等授权委托书约定的事项。2015年8月31日，原告（反诉被告）刘光英、被告（反诉原告）许涛的受托人刘振宇及第三人满懿金服公司签订《房产交易合同》。合同约定：出售方许涛（简称甲方），买受方刘光英（简称乙方），居间方满懿金服公司（简称丙方）。买受方刘光英购买出售方许涛所有的位于天津市西青区大寺镇?楼房（以下简称诉争房屋），权利人为许涛，产别为私产，建筑面积为567.83平方米；房地产成交价为6600000元，乙方于签订合同时向甲方支付定金100000元，该笔定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分；双方须于2015年9月30日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照约定办理买卖手续；双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突，以本合同为准；除定金外的剩余房款6500000元，甲方同意乙方采用银行贷款的方式支付，非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。乙方须于2015年9月30日前办理贷款申请手续，并将除定金外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心；待乙方贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日，双方应亲自赴该房地产所辖房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记（若有）手续。乙方刘光英支付办理房地产转移登记过程中及贷款所需的全部款项。双方定于全款到账七日内进行房屋交接。物业交接之前产生的有关该房地产之相关费用由甲方许涛承担，甲方应在物业交接前结清所有相关费用，物业交接之后产生的相关费用及更名费用由乙方承担。该房地产是以现状售予乙方。本合同签署前，满懿金服公司已协同乙方或其代理人实地查勘该房地产，故乙方或其代理人不得借此拒绝交易，否则视为根本违约。乙方刘光英承担居间服务费66000元。甲方同意乙方以银行贷款方式支付房款的，可由丙方协助乙方寻找银行办理贷款手续，乙方应当支付给丙方贷款服务费600元。
合同签订当日，原告（反诉被告）刘光英向被告（反诉原告）许涛的受托人刘振宇支付了定金100000元。刘光英另支付给第三人佣金（包括贷款服务费600元）66600元、评估费800元。
2015年9月25日，买受人（乙方）张瀛方与出卖人（甲方）许涛在房管部门签订《天津市房产买卖协议》，约定：第一条房产情况，房屋坐落西青区大寺镇，私产，结构钢混，用途居住，建筑面积567.83平方米，建筑层数3，所在层-1-2。经双方实地查勘，房产实物状况及相关设施，符合双方约定。房屋所有权人许涛。第二条房价款的交付方式，甲乙双方约定同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款监管：房价款5800000元。张瀛方首付款2000000元，申请银行贷款3800000元，监管房价款合计5800000元。甲方许涛依约开立了收取监管房价款的个人一般结算账户。第四条约定乙方张瀛方应自签订本协议之日起5个工作日，将监管的全部房价款或首付款合计2000000元，一次性存入房地产交易资金监管中心在中国银行设立的专用账户。第五条房产交付约定甲方许涛须于2015年11月10日前将房产及相关证明交付张瀛方。第六条产权转移登记及其他相关设施登记约定，协议订立后，双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。《天津市房产买卖协议》还就其他相关事项进行了约定。该协议签订当日，张瀛方缴纳了相关税费合计105597.97元。2015年9月29日，张瀛方向房地产交易资金监管中心交纳了房屋首付款2000000元。
再查：2015年8月28日，原告（反诉被告）刘光英、被告（反诉原告）许涛的受托人刘振宇、第三人的工作人员共同到诉争房屋处看房。原告（反诉被告）主张2015年8月31日在第三人处签订合同时，曾询问地下室是否有地采暖、地下室是否漏水，被告（反诉原告）方答复地下室有地采暖且不漏水。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）询问采暖问题，被告（反诉原告）回答是有地采暖，原告（反诉被告）没有问地下室的情况。被告（反诉原告）认可诉争房屋从开发商购买时，一楼和二楼自带地采暖，地下室只预留采暖接口，没有铺设地采暖管道。
2015年9月25日，原、被告签订《天津市房产买卖协议》后张瀛方要求再次看房未果。2015年10月9日，原告（反诉被告）单方到诉争房屋处看房，发现邻居有私搭乱建现象，通过该房屋所在的物业管理工作人员了解该房屋地下室漏水严重，原告（反诉被告）于2015年10月10日找到第三人满懿金服公司提出诉争房屋存在的问题，并通过第三人与被告（反诉原告）协商。后于2015年11月25日，在第三人组织下原、被告当面协商未果。2016年1月20日，双方在第三人处再次协商未果。事后，被告（反诉原告）通过第三人告知原告（反诉被告）同意继续履行合同，给付原告（反诉被告）10000元的维修费用，原告（反诉被告）未同意。
2016年3月28日，被告（反诉原告）许涛给原告（反诉被告）刘光英、张瀛方邮寄《解除合同告知函》，要求解除与原告（反诉被告）刘光英、张瀛方签订的《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》，并要求刘光英、张瀛方向许涛支付房产成交价的百分之十（即66万元）的违约金。
另查：第三人满懿金服公司向一审法院提交了2016年4月13日出具的《情况说明》一份，载明“2015年8月31日城市别墅店经纪人刘子义（已离职）带客户刘光英（买方）和刘姐（买方代理人）来到店里签署买卖合同，当时以660万元成交，双方无异议。当时买房（方）询问地采暖问题，卖方承诺了房屋地下室有地采暖且不漏水。后期打协议的时候双方就有小摩擦，到后来贷款批下来以后，因为买方孩子从德国回来，想再看看房子，卖方告诉经纪人刘子义正在出差无法到现场开门。买方是在批完贷款准备过户的时候发现院子里面的车库、房子的地下室都有问题，买方向卖方提出异议。但卖方称买方已经实际看过房屋，二手房交易以房屋现状为准，因此要求买方严格执行合同。此时买方要求卖方赔偿房屋的损坏费用，达到买方满意的话，买方还可以继续履行合同，但最后双方没有达成一致。以上内容根据成单组长所述。由于成单经纪人离职，因此只知在看房时，由于地下室无照明设施且房屋处于装修中，无法从明面上看出是否有地采暖以及是否有漏水情况。”对该《情况说明》原告（反诉被告）无异议，被告（反诉原告）许涛对《情况说明》中“卖方承诺了房屋地下室有地采暖且不漏水”的表述不予认可。
就诉争房屋的实际购买人问题，原告（反诉被告）表示张瀛方为诉争房屋的实际购买人，因在第三人处签合同时张瀛方在国外，故委托其母刘光英签订《房产交易合同》，后在房管局签订《天津市房产买卖协议》时由张瀛方本人签订，上述情况在第三人处签合同时已告知被告（反诉原告）及第三人。被告（反诉原告）认为诉争房屋的实际购买人为刘光英，因刘光英无法办理贷款，张瀛方可以办理贷款，所以由张瀛方签订《天津市房产买卖协议》，原告（反诉被告）没有讲过张瀛方为实际购买人。第三人认可原告（反诉被告）所述事实。
就被告（反诉原告）许涛清贷及注销抵押权问题，原告（反诉被告）及第三人满懿金服公司提交的《房产交易合同》中，均载明许涛于2015年9月20日前还清贷款并注销该抵押权。而被告（反诉原告）许涛提交的《房产交易合同》对上述事实未约定。第三人解释为其工作人员“漏写”。2015年9月23日，许涛在西青区房管局办理了诉争房屋的抵押注销登记。
就诉争房屋价款问题，原、被告双方签订的《房产交易合同》中诉争房屋交易价格与在房管局签订的《天津市房产买卖协议》中监管房价款不一致，原告（反诉被告）张瀛方表示在房管局签协议时已经给被告（反诉原告）许涛打了700000元的欠条，待房屋过户后将此款直接给付许涛，被告（反诉原告）许涛对原告（反诉被告）主张的出具欠条一事不予认可，表示未收到过欠条。原、被告双方均认可诉争房屋的交易价格为6600000元。
就诉争房屋相邻关系问题，原告（反诉被告）主张诉争房屋北邻将车库扩建，占用诉争房屋的院落，西侧邻居扩建占用了诉争房屋西侧的公共道路。被告（反诉原告）认为邻居占用的均为公共区域，不在诉争房屋的权利范围内。
就原告（反诉被告）张瀛方银行贷款问题，经一审法院调查核实，中国银行股份有限公司天津河东支行于2016年9月8日书面回复，证实张瀛方于2015年9月25日向该行申请贷款3800000元用于购买诉争房屋。经该行审核符合贷款资质，于2015年10月9日将审核结果告知张瀛方，并告知其前往房管局办理房产过户及抵押登记手续。该行至今未收到房产过户及抵押登记相关凭证。该笔贷款审核结果已失效。
2016年7月29日，一审法院组织原、被告及第三人对诉争房屋进行了现场勘验。经勘验，诉争房屋无人居住，为别墅房屋，地上二层，地下一层。该房屋外部现状与内部现状、结构与2015年8月28日当事人自行看房时一致。诉争房屋西侧公共通道被安装的门封闭，北侧车位部分被他人占用一半。该房屋一层及二层有部分拆改，均铺设地采暖管道；地下室只有采暖总截门，未铺设地采暖管道，南侧有门和两个窗户。地下室地面为土地面，部分地面上铺有石子，较潮湿，地下室地面中部及北侧有多处积水，扒开地面居中部位石子明显存有积水，靠近南侧即门、窗附近地面无积水。原、被告及第三人对上述勘验事实均无异议。被告（反诉原告）对被占用的车位是否为诉争房屋的权利范围不清楚，原告（反诉被告）对此亦未举证证实。被告（反诉原告）认为地下室积水系暴雨导致地下水返漏上来，也不排除因未关窗户，下雨潲进来的；因现场勘验前一周时间出现大雨和暴雨的极端天气，地下室积水并不代表房屋本身存在质量问题。原告（反诉被告）张瀛方、刘光英认为地下室积水系地下室防水有问题存在渗水，也不排除从地下渗水。2016年7月20日（星期三）天津市下暴雨，原、被告无异议。
庭审中，原告（反诉被告）张瀛方、刘光英坚持要求继续履行合同，要求被告（反诉原告）许涛协助办理过户手续并交付诉争房屋。不再主张要求被告（反诉原告）许涛付清所欠交物业管理费。被告（反诉原告）许涛坚持答辩意见及反诉请求。庭审后，原告（反诉被告）张瀛方、刘光英自愿撤回了要求被告（反诉原告）许涛支付300000元用于修复诉争房屋地下室漏水问题及修复地下室地采暖的诉讼请求。2016年9月22日，张瀛方向房地产交易资金监管中心交纳了监管房价款3800000元，同日刘光英将应直接给付许涛的房款700000元交付一审法院，并承诺诉争房屋办理过户后直接给付许涛。
案经一审法院调解，被告（反诉原告）许涛表示若继续履行合同，需将房屋交易价款由6600000元提高至7800000元。原告（反诉被告）坚持按照合同约定价款履行，并要求被告（反诉原告）赔偿损失150000元。双方未能达成一致意见。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）刘光英、被告（反诉原告）许涛及第三人满懿金服公司签订的《房产交易合同》，原告（反诉被告）张瀛方与被告（反诉原告）许涛签订的《天津市房产买卖协议》系各方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。各方当事人均应严格恪守履行。虽然《房产交易合同》中约定买受方为刘光英，但《天津市房产买卖协议》中约定买受人为张瀛方，而《天津市房产买卖协议》是房管部门确定房屋权利人的依据，结合刘光英受托代张瀛方签订《房产交易合同》，张瀛方为实际买房人的表述，且张瀛方与许涛签订《天津市房产买卖协议》时，对对方身份问题均未提出异议，故一审法院认定张瀛方为诉争房屋的实际买受人。被告（反诉原告）许涛作为诉争房屋的出卖人，应保证交付的房屋符合法律规定或者合同中约定的质量要求。虽然《房产交易合同》约定为“现状售房”，原、被告在看房后签订合同时，原告（反诉被告）就地下室是否有地采暖及是否漏水问题再次询问，被告（反诉原告）已明确特别保证地下室有地采暖、地下室不漏水，故被告（反诉原告）对诉争房屋仍负瑕疵担保责任。被告（反诉原告）否认曾承诺过地下室有地采暖且地下室不漏水，且对第三人满懿金服公司出具《情况说明》中“卖方承诺了房屋地下室有地采暖且不漏水”的表述不予认可，但未举证证实，故一审法院对作为合同居间方的满懿金服公司出具的《情况说明》的真实性、合法性、关联性予以认定，对被告（反诉原告）许涛的该辩解意见不予采纳。
被告（反诉原告）认可且经现场勘验诉争房屋的地下室只有地采暖接口，未铺设地采暖管道，与被告（反诉原告）承诺的地下室有地采暖不符，应系被告（反诉原告）违约。2016年7月20日下暴雨，2016年7月29日现场勘验时诉争房屋地下室仍有积水，被告（反诉原告）认可地下室积水排除人为因素，辩解积水系暴雨导致地下水返漏上来，或从窗户潲雨所致。结合诉争房屋地下室现状及窗户位置、大小，积水的位置分布，雨后数日因潲雨造成地下室居中部及北侧地面仍有积水而靠近门、窗附近却无积水不符合客观现实。该积水应为地下室渗漏所致。地下室地面积水的事实与被告（反诉原告）承诺的地下室不漏水不符，应为被告（反诉原告）违约。因地下室采暖与是否漏水问题，原、被告在第三人的组织下多次协商，虽被告（反诉原告）提出给付部分经济损失，原告（反诉被告）未认可，未达成一致意见，以至未办理房屋过户手续，此系原告（反诉被告）发现购买的房屋出现瑕疵而采取的自力救济手段，不应认定为原告（反诉被告）违约。故被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）给付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。原告（反诉被告）根据《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》的约定，履行了交纳定金、佣金、缴纳契税、办理贷款申请、交纳房屋监管资金等相关义务，在案件审理过程中明确提出要求继续履行合同的请求，并将全部监管房价款5800000元交纳完毕，剩余房款700000元亦承诺在诉争房屋过户后直接给付许涛。根据原、被告双方签订合同的履行情况，被告（反诉原告）亦不存在合同不能履行的情形，故原告（反诉被告）要求继续履行合同的诉讼请求予以准许。庭审中双方均认可诉争房屋的交易价格为6600000元，一审法院予以确认。原、被告签订合同前原告（反诉被告）已经实地看房，对诉争房屋相邻的现状已经明知，在签订合同时亦未提出，视为对诉争房屋相邻现状的认可，被告（反诉原告）对此不应再承担瑕疵担保责任。故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）许涛支付100000元解决邻居物业纠纷的诉讼请求，一审法院不予支持。原告（反诉被告）张瀛方、刘光英不再主张要求被告（反诉原告）许涛付清诉争房屋所欠交的物业管理费、自愿撤回要求被告（反诉原告）许涛支付300000元用于修复诉争房屋地下室漏水及修复地下室地采暖问题的诉讼请求系当事人自愿处分其诉讼权利，不违反法律规定，一审法院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（一）项、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）刘光英与被告（反诉原告）许涛签订的《房产交易合同》、原告（反诉被告）张瀛方与被告（反诉原告）许涛签订的《天津市房产买卖协议》继续履行；二、被告（反诉原告）许涛于本判决生效后十五日内，协助原告（反诉被告）张瀛方完成天津市西青区大寺镇，?房屋所有权转移登记手续，并将该房屋交付原告（反诉被告）张瀛方；三、驳回原告（反诉被告）刘光英、张瀛方的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）许涛的全部诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费58000元、反诉费5200元，全部由被告（反诉原告）许涛负担，于本判决生效后十日内交付一审法院。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、是否应予审理被上诉人变更后的诉讼请求；二、上诉人是否存在违约行为；三、双方签订《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》是否应继续履行。
针对第一个争议焦点，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，原告可以放弃或者变更诉讼请求，被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。故被上诉人有权利变更诉讼请求。变更后的诉讼请求仍是围绕双方之间的房屋买卖合同纠纷，双方签订的合同抑或解除抑或继续履行，被上诉人有权利择一行使权利，不属于另案受理范围。一审法院准许被上诉人变更诉讼请求并审理本案，是正确的。
针对第二个争议焦点，原审第三人已证实，双方在签订合同时，上诉人已承诺诉争房屋地下室有地采暖且不漏水。经一审法院勘验，诉争房屋地下室并未铺设地采暖管道并存在漏水情况。虽上诉人提出是以房屋现状出售房屋，但上诉人未提供证据证明被上诉人是明知地下室未铺设地采暖管道及存在漏水的现状。故被上诉人因此与上诉人发生争议，未能办理房屋过户手续。上诉人提出不存在违约行为的上诉理由，本院不予支持。
针对第三个争议焦点，上诉人主张已向被上诉人发出解除合同的通知，双方签订的合同应予解除的上诉理由，因该通知是在被上诉人提起本案诉讼后、已进入审理阶段，故双方签订的合同是否应予解除，应由法院确认。被上诉人已交纳了全部购房款，具备继续履行的条件。因此，一审法院认定双方签订的《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》继续履行，是正确的。
综上所述，许涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10400元，由许涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 尹 来
代理审判员 刘 艳
二〇一七年三月八日
书 记 员 刘洪雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；