江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第02330号
上诉人（原审原告）曾凤书。
委托代理人费文滔、张同林，江苏英特东华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）无锡市崇安新城龙安商业物业经营管理有限公司，住所地江苏省无锡市广益路289号。
法定代表人舒策城，该公司董事长。
委托代理人王洪海、孙大骋，江苏金易律师事务所律师。
上诉人曾凤书因与被上诉人无锡市崇安新城龙安商业物业经营管理有限公司（以下简称龙安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院（2013）崇广民初字第0328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
曾凤书原审诉称：2012年9月28日、同年10月19日，其与龙安公司分别签订《哥伦布广场商铺租赁合同》、《房地产租赁契约》，约定由其承租无锡市广南路315号广益哥伦布广场内编号为17栋301号单元（面积300平方米），用于设立“唯美度”美容美体加盟店，租赁期限为2012年5月1日起至2017年10月31日止，每月租金为7667元。签约后其向龙安公司支付了押金33333元、保证金5000元、清运工本费3090元，物业费6000元。同年11月5日后其对上述房屋进行装修，共计花费76万元及4万元消防工程预付款。后其加盟“唯美度”美容美体北京总部，并交纳加盟费20万元与押金2000元。后其得知上述房屋系违章建筑未办理产权证，致其无法办理消防许可证，无法实现租赁目的。现请求判令：1、确认双方于2012年10月19日签订的房屋租赁合同无效。2、龙安公司返还押金33333元、保证金5000元、清运费3090元，合计41423元。3、龙安公司赔偿其装修损失80万元（含装修76万元及4万元消防工程预付款）、加盟损失20万元、交“唯美度”美容美体北京总部押金2000元、物业费6000元。
龙安公司原审辩称：1、房屋租赁合同效力由法院依法认定；2、由于曾凤书未支付相应的租金、商业服务费和物业费，存在违约行为，故押金33333元、保证金5000元不应当退还，清运费3090元系装修实际发生的费用，亦不应退还；3、装修费用经过评估仅为30余万元，且该装修系曾凤书擅自行为，该损失应由其自行承担；4、加盟损失20万元、交“唯美度”美容美体北京总部押金2000元，因经销合约书签约主体并非曾凤书，即使本案所涉租赁合同无效，也不导致该经销合约书中被授权一方的权利全部丧失，故该费用不应由其承担；5、物业费6000元系曾凤书实际使用发生的费用，应由曾凤书自行承担。综上，请求驳回曾凤书的全部诉讼请求。
原审法院查明：一、2012年9月28日、同年10月19日，曾凤书与龙安公司分别签订《哥伦布广场商铺租赁合同》、《房地产租赁契约》，约定由曾凤书承租无锡市广南路315号广益哥伦布广场内编号为17栋301号单元（面积300平方米），用于设立“唯美度”美容美体加盟店，租赁期限为2012年5月1日起至2017年10月31日止，每月租金为7667元。签约后曾凤书向龙安公司支付了押金33333元、保证金5000元、清运费及出入证工本费3090元，物业费6000元。一审中，曾凤书提供如下证据：2012年8月24日，曾立西代其与唯美度科技（北京）有限公司、深圳唯美度生物科技有限公司签订的《经销合约书》一份以及唯美度科技（北京）有限公司出具给曾立西的20万元加盟费、2000元押金收据，证明其以20万元的价格加盟了唯美度品牌并支付了2000元押金。龙安公司经质证，对上述证据不予确认。
二、龙安公司确认涉诉房屋未取得房屋产权证，也未领取建设规划许可证。其在房屋出租前已口头告知曾凤书涉诉房屋无产权证，涉诉房屋装修后已由曾凤书使用，并已产生水电费。曾凤书称，签订合同前其曾至无锡市房屋产权监理处，未查询到涉诉房屋登记情况，因其信任哥伦布广场系大公司开发，不可能存在违章建筑，故签订了租赁合同，其虽领取了营业执照，但因未通过消防验收，故一直未能开业使用房屋。
三、一审中曾凤书称诉争房屋目前仍是空置状态，因其从事的美容行业需专业的技术人员，故其需提前招募员工，故才会产生水电费和6个月的人员工资，并提供如下证据：1、其与无锡国瑞装饰设计工程有限公司（以下简称国瑞公司）于2012年11月1日签订的《装饰工程施工承包合同》，证明在房屋租赁后其将该装潢工程采用包工包料的形式以76万元的价格包给国瑞公司，现已装修完毕；2、2012年9月21日其与江苏河马机电工程有限公司（以下简称河马公司）签订的《工程施工合同》一份及收条一份，证明房屋租赁后其将消防工程包给河马公司，并预付了4万元。龙安公司经质证，对上述证据不予确认。经曾凤书申请，原审法院委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称国衡评估公司）对所涉房屋中装修价值进行评估，国衡评估公司于2013年12月15日出具《评估报告》，确认装修价值为312302元。2014年4月25日，国衡评估公司向原审法院出具书面回复称：“1、其出具的上述《评估报告》已包含了装修人工费和装修隐蔽工程的价值；2、房屋内的消防改造喷淋、报警系统，其在报告中未予评估其价值”。2014年7月29日，江苏苏亚金诚工程管理咨询有限公司受原审法院委托，对所涉房屋中消防改造工程造价进行评估并出具《鉴定报告》，确认该消防工程造价为39713.59元。曾凤书质证认为国衡评估公司所作《评估报告》遗漏装修人工费和装修隐蔽工程的价值，对其他证据无异议。龙安公司经质证对上述证据无异议。龙安公司称曾凤书已将诉讼房屋装修并已营业使用，提供“唯美度”美容美体店在大众点评网、微博上进行团购活动、开业宣传网页材料以及宣传海报，证明曾凤书经营的“唯美度”美容美体店于2013年4月开业，至少经营至同年8、9月，何时停业其不清楚。曾凤书质证后称该店开业、经营其未参与。原审法院询问曾凤书该店具体开业时间，其亦不作答。另曾凤书称其愿意将本案所涉房屋返还给龙安公司，龙安公司亦表示同意。
上述事实，有《哥伦布广场商铺租赁合同》、《房地产租赁契约》、《评估报告》、《鉴定报告》、《装饰工程施工承包合同》、《工程施工合同》、《经销合约书》、收条、谈话笔录等证据及当事人的陈述在卷佐证。
原审法院认为：龙安公司未能提供涉诉房屋产权证或相应建设手续，故对曾凤书称涉诉房屋系违法建筑的事实予以采信，双方就该违法建筑房屋签订的租赁合同应属无效。对曾凤书要求龙安公司返还押金33333元、保证金5000元的意见，予以支持。曾凤书称签订合同前其已向产监处查询了涉诉房屋产权登记情况，已知涉诉房屋未领取产权证，却未要求龙安公司提供相应建造手续或房屋买卖合同，有悖常理，且曾凤书已领取营业执照，在领证过程中也应涉及涉诉房屋的权属，故对龙安公司称已告知曾凤书涉诉房屋系违法建筑的事实予以采信，故租赁合同无效双方均有过错，因合同无效产生的损失，由双方各半承担。关于曾凤书要求龙安公司赔偿其装修损失80万元（含装修款76万元及消防工程款4万元）、清运费3090元的意见，根据《评估报告》及《鉴定报告》，所涉房屋装修价值为312302元、消防工程造价为39713.59元，曾凤书虽认为《评估报告》遗漏装修人工费和装修隐蔽工程的价值，但国衡评估公司提供给法院的书面回复中明确已包含装修人工费和装修隐蔽工程的价值，而曾凤书未提供相反证据证明其主张，故曾凤书的装修损失应为352015.59元（含312302元装修款及39713.59元消防工程造价），该损失和清运费由双方各半承担。关于曾凤书要求龙安公司赔偿其加盟损失20万元、交“唯美度”美容美体北京总部押金2000元的意见，因龙安公司不予确认，而根据曾凤书提供的《经销合约书》及相应收据，《经销合约书》签署方及相应收据的交款人均系曾立西，即使实际当事人确系曾凤书，亦并不局限于本案所涉房屋经营，故曾凤书据此主张上述损失，于法无据，不予支持。曾凤书要求龙安公司赔偿其物业费6000元的意见，因该费用系曾凤书实际使用发生的费用，应由曾凤书自行承担，对于该请求不予支持。故曾凤书于本案中可主张的损失为装修损失352015.59元、清运费3090元，由双方各半承担。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，作出判决：一、龙安公司与曾凤书于2012年10月19日签订的房屋租赁合同无效，曾凤书于判决发生法律效力之日将无锡市广南路315号广益哥伦布广场内编号为17栋301号单元房屋返还给龙安公司。二、龙安公司于判决发生法律效力之日返还曾凤书押金33333元、保证金5000元，共计38333元。三、龙安公司于判决发生法律效力之日赔偿曾凤书装修损失352015.59元（含装修款312302元及消防工程款39713.59元）、清运费3090元的50%，即177552.80元。四、驳回曾凤书的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17480元、鉴定评估费6320元，合计23800元，由曾凤书负担16300元，龙安公司负担7500元，龙安公司应负担部分于判决发生法律效力之日十日内给付曾凤书。
曾凤书不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审以国衡评估公司的评估报告确定其装修损失，与事实和诉请均不符。其委托第三人装修，支付了76万元的装潢费用，还购置了其他设施设备，现因龙安公司的过错给其造成了上述损失，故应当予以赔偿。而评估报告确定的仅是在2013年11月11日时间点装潢设施变卖、拍卖价值的参考依据，与其诉请的赔偿损失80万元没有关联，且一审当庭出示报告没有给予其充分的质证期限，故不能作为其主张损失赔偿的依据。2、其基于对龙安公司的信任，按照招商要求提交加盟合同，并支付了加盟费等费用，构成实际损失，对此龙安公司应当赔偿。3、一审确定其对签订租赁合同存在过错，与事实不符。龙安公司基于其特殊身份始终参与了涉案房屋的验收、交接、办证，清楚房屋的状况，签订合同前理应告知其房屋的现状和瑕疵，但未履行如实告知义务，应对合同无效承担全部责任。其领取营业执照时，工商部门没有要求出示产权证，仅需提供租赁合同，故没有涉及房屋权属问题，其仅在委托律师准备起诉时才通过查询得知房屋没有产权证。故请求撤销原审判决第三项，依法改判龙安公司在赔偿其损失177552.8元的基础上，增加赔偿833537.2元，具体为：装修损失80万元、加盟损失20万元、押金2000元、物业费6000元、清运费3090元，扣除一审已经判决支持的177552.8元。
被上诉人龙安公司答辩称：1、评估报告是适当的，时间节点是正确的，曾凤书进行房屋装修后是实际营业的，就装修的成果享有了相应的利益，推算至曾凤书申请鉴定的时间即2013年11月11日，以民法的填平责任而论并无不当。2、关于加盟费，一审法院理解为经销合约书并不仅限于涉案房屋内经营，曾凤书所提的理由不能成立。3、关于过错问题，其在双方签订租赁合同前已经向曾凤书告知了房屋状况，而且在一审庭审中曾凤书的代理人向法庭陈述在签约前曾至房屋管理机关进行了房屋查询，而非曾凤书今天所述的内容。办理工商登记所需的房产管理部门的证明，并非是指租赁合同中房管部门进行备案登记所办理的登记手续，备案机关盖章并不代表房管部门出具相应的证明。4、关于物业费和清运费，一审法院判决有事实依据，合法公平。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
对于原审查明的事实，曾凤书提出异议，认为龙安公司在房屋出租前并未告知其涉诉房屋无产权证且不能办理产权证，虽然其是美容店的老板，但系委托曾立西管理，仅有员工培训并未实际开业。曾凤书对其他事实无异议，龙安公司对原审查明的事实无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。
二审中，曾凤书提供：1、工商行政机关登记档案和房管部门档案材料，认为基于龙安公司提供了上述档案证明材料，房管部门在租赁契约上加盖了办理租赁审批专用章，工商行政机关据此认可了其经营场所的合法有效，所以能领取到工商营业执照。2、终止案件调查决定书和个体工商户准予注销登记通知书，认为其开办的美容店因被消防处罚而被迫停业并注销了工商登记，后消防大队也终止了未经消防安全检查擅自营业的调查。上述证据共同证明龙安公司对于租赁合同无效应当承担全部的缔约过失责任，赔偿其全部损失。3、鉴定申请书，曾凤书对国衡评估公司的评估报告有异议，申请对其美容店的装修工程造价进行鉴定。龙安公司质证认为，对上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为与本案不存在关联性，曾凤书要求鉴定的申请不符合证据规则，不应准许。
二审中，曾立西向本院陈述：以其名义交纳的20万元加盟费和2000元押金，系其代曾凤书支付，实际权利人为曾凤书。
以上事实，有曾凤书提供的档案材料、调查决定书、准予注销登记通知书及当事人陈述在卷佐证。
本案二审的争议焦点为：1、曾凤书因涉诉租赁合同无效而产生的损失应如何认定；2、对于上述损失，曾凤书和龙安公司应如何承担责任。
关于争议焦点一，本院认为：根据法律规定，租赁合同无效，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现值损失应当按照在租赁合同被确认无效时装饰装修物尚存的实际价值来确定。涉诉租赁合同无效，且龙安公司不同意利用装饰装修物，故应按照双方导致合同无效的过错来分担现值损失。对于装修的现值损失，根据曾凤书的申请，一审法院委托专业的国衡评估公司进行评估，出具的《评估报告》认定诉争房屋装修价值为312302元，且在书面回复中明确该312302元已包含了装修人工费和装修隐蔽工程的价值。曾凤书没有充分的依据推翻上述评估意见，故对其要求对装修工程造价进行鉴定的申请，本院不予准许。关于清运费3090元，一审已将此费用作为损失计算，系曾凤书理解不当，二审中不再重复计算。关于加盟损失20万元和押金2000元，二审中曾立西已明确该两笔费用系其代曾凤书支付，实际权利人为曾凤书。该费用系曾凤书为了在诉争房屋内开办美容店而向经销合约商支付，现因房屋权证问题而无法正常经营，进而无法通过经营盈利来获得弥补，应当作为租赁合同无效产生的损失，一审对此认定不当。关于物业费6000元，因该费用系曾凤书实际使用租赁房屋而发生的费用，故应由曾凤书自行承担。综上，曾凤书的损失应当认定为房屋装修现值312302元、消防工程价值39713.59元、清运费3090元，加盟损失20万元和押金2000元，共计557105.59元。
关于争议焦点二，本院认为：对于上述557105.59元的损失，应当按照双方导致合同无效的过错来分担。本案租赁合同无效的原因系涉案房屋不符合建设规划许可，无法办理房屋产权证。龙安公司作为房屋的出租人，明知房屋的权证状况，却仍与曾凤书签订租赁合同，应当预见到由此产生的法律风险，主观上具有明显的过错，应承担主要责任。曾凤书在签订租赁合同前已经查询得知涉案房屋没有产权登记，在此情况下其与龙安公司签订租赁合同并进行后续的装修、经营，也应意识到由此产生的经营风险，对租赁合同的无效也具有一定的过错，应承担次要责任。根据双方的过错程度，本院酌定由龙安公司承担60%的责任（即334263.35元），由曾凤书自行承担40%的责任。
综上，鉴于二审中曾立西对相关费用予以了明确，导致原审法院认定的部分事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持无锡市崇安区人民法院（2013）崇广民初字第0328号民事判决第一、二项；
二、撤销无锡市崇安区人民法院（2013）崇广民初字第0328号民事判决第三项；
三、龙安公司于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿曾凤书损失334263.35元；
四、驳回曾凤书的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17480元、鉴定评估费6320元，合计23800元，由曾凤书负担15946元，龙安公司负担7854元；二审案件受理费17480元，由曾凤书负担11712元，龙安公司负担5768元。上述费用均由曾凤书预交，龙安公司负担的费用13622元应于本判决发生法律效力之日起五日内直接给付曾凤书。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕杰明
代理审判员 王静静
代理审判员 景 鑫
二〇一五年二月九日
书 记 员 宋婉龄
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五十八条合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由出租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更……