江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6763号
上诉人（原审被告）万福平，男，1970年10月10日生，汉族。
委托代理人ＸＸ波，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）程庚富，男，1964年1月2日生，汉族。
委托代理人陈静，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人万福平因与被上诉人程庚富房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
程庚富原审诉称，2009年5月6日，其与万福平签订一份房屋租赁合同，约定：万福平将位于浦口区顶山街道服装城18幢109室门面房出租给程庚富经营使用，合同期5年，房屋押金2000元。2014年11月20日，租赁门面房被列入拆迁范围，程庚富与万福平协商拆迁补偿事宜，但万福平拒绝给付程庚富因拆迁造成的损失补偿。为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、万福平给付住宅改营业用房补偿款132900元、停业补偿费85147元、设施搬运费85147元、装修补偿费49855元、附属物补偿费6623元（含简易房2264元、橱柜2879元、广告牌1480元）、空调补偿费800元、宽带补偿费1000元、电热水器补偿款100元、太阳能热水器补偿款200元、有线电视补偿款400元、电话补偿款310元、提前搬家奖励费53160元。2、诉讼费、保全费由万福平承担。
万福平原审辩称，双方签订合同后，程庚富一直经营使用涉案房屋直至租赁期满，并不存在拆迁补偿费及租赁费给付问题。相反，万福平为保护程庚富营业不受损失，在与拆迁部门达成拆迁协议后，宁愿自己违约，都在履行双方的租赁合同。万福平至今未取得任何拆迁款，在租赁期间万福平也无违约行为，也未侵权，故请求驳回程庚富的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年12月10日，案外人孙锡平将其承租的南京市浦口区服装城18幢109号房屋转租给程庚富，转让费120000元（包含所有装璜、空调、设备）。后程庚富与万福平妻子李春霞分别作为甲方、乙方签订一份《租房协议》，约定：甲方将服装城一条街18幢109号房屋一至三层租给乙方，租期5年。合同签订后，万福平将房屋交给程庚富使用。2014年5月4日，程庚富与万福平又签订《租赁合同》，约定租期一年，自2014年5月5日起至2015年5月4日止。年租金32000元／年。程庚富装修需经万福平同意，不能随便更改房屋结构，程庚富在合同到期或其他特殊原因，均不得拆除或损坏室内所有装修，如有人为损坏，程庚富必须赔偿万福平。因政府拆迁其他不可抗拒的原因，万福平提前1个月通知程庚富，程庚富必须无条件搬迁，万福平的拆迁与程庚富没有任何关系。2015年5月7日，程庚富将案涉房屋交还万福平。
2014年11月10日，南京市浦口区顶山街道办事处公布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁实施方案》，案涉房屋被纳入拆迁范围。同年12月10日，万福平与顶山街道办事处签订《浦口区房屋拆迁补偿协议》，万福平据此得到房屋补偿款2723381元、装修补偿款83092元、附着物补偿款54327元（含简易房2264元、橱柜2879元、广告牌1480元等）、搬迁补助费2658元、过渡补助费43379元、拆移电话补助费310元、有线电视拆移补助费400元、空调拆装补助费800元、宽带拆装补助费1000元、电热水器拆装补助费用100元、太阳能热水器拆装补助费200元、电增容补助费280元、提前搬家奖励费53160元、设施搬运费用85147元、停业补偿费用170294元，合计3218528元。万福平同意于2014年12月25日将被拆迁房屋腾空。该协议明确了拆迁补偿费用用于支付“住宅”和“非住宅”拆迁，被拆迁面积155.72平方米，其中住宅53.16平方米、非住宅102.56平方米。
原审法院另查明，经拆迁评估机构评估，涉案房屋一层49.40平方米，评估单价为25196元，评估总价1244682元；二层53.16平方米，住宅改营业性房屋的补偿评估单价16629元，评估总价883998元。三层53.16平方米，评估单价11187元，评估总价594701元。装饰装修工程费单价为667元／平方米，综合成新0.8，建筑面积155.72平方米，装饰装修补偿总价83092元。电话、宽带、空调、电热水器及拆迁协议附件附属物明细表中的广告牌均属程庚富所有，万福平无异议。
原审法院再查明，程庚富于2013年7月8日领取了名称为南京市浦口区程公盲人保健按摩中心的营业执照。
原审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是其真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。在该合同中，双方当事人对遇征收拆迁时如何分配或者处理相应的补偿费用并没有作出明确约定。万福平作为案涉房屋的所有权人，案涉房屋被征收拆迁，拆迁人作出了相应的补偿。虽然拆迁人浦口区人民政府顶山街道办事处是与万福平签订了《浦口区房屋拆迁补偿协议》，并没有程庚富参加，但程庚富作为案涉房屋的经营者、合法占有、使用该房屋，征收拆迁同样会影响到程庚富的相关合法权益，因此，程庚富有权在万福平获得的补偿款中获得相应的补偿。程庚富主张住宅改营业用房补偿款132900元，原审法院认为程庚富承租房屋后领取营业执照，拆迁人对具有营业执照房屋多给予的补偿费用，程庚富有权主张。本案中，涉案房屋的第二层共53.16平方米，由于程庚富领取营业执照，拆迁人拆迁时按住宅改营业性房屋予以征收补偿，补偿单价16629元／平方米，而住宅补偿单价11187元／平方米，住宅改营业性房屋后，房屋补偿款单价增加了5442元／平方米，合计增值5442元／平方米×53.16平方米=289296.72元。程庚富要求按5000元／平方米计算增值，主张此项费用5000元／平方米×53.16平方米×50%=132900元，原审法院认为程庚富的此项主张并无不妥，予以支持。程庚富主张设施搬运费85147元，原审法院认为该项费用是拆迁部门对经营者因搬迁经营设施造成损失的补偿，现拆迁部门已将该费用补偿给万福平，而程庚富作为承租人因承租的房屋拆迁而需对经营设施进行搬迁，故其主张符合法律规定，予以支持。程庚富主张停业补偿费85147元，万福平认为程庚富使用房屋到合同期满，不应获得补偿。原审法院认为程庚富作为涉案房屋的经营者，合法占有、使用该房屋，自拆迁公告之日，程庚富与万福平的租赁关系应当终止。因涉案房屋被拆迁时距租期届满尚有五个多月时间，故原审法院酌定停业补偿费170294元的45%即76632.3元补偿给程庚富。程庚富主张装修补偿费49855元，万福平认为不是程庚富装修的。原审法院认为根据转让协议，程庚富支付的转让费包含装修，且程庚富提供了装修合同、收条等相关证据证明程庚富进行了装修。万福平对其主张未能举证，故不予采信。程庚富主张装修补偿费为83092元的60%即49855元，原审法院认为根据拆迁协议，程庚富承租的房屋一、二层均是营业性用房共计102.56平方米，结合程庚富提供的装修合同、照片等证据，程庚富的此项主张并无违反法律规定，予以支持。程庚富主张附属物费6623元（含简易房2264元、橱柜2879元、广告牌1480元），万福平表示广告牌系程庚富安装，但简易房及橱柜系自己所有，原审法院认为因程庚富未能举证证明简易房及橱柜是其安装，故其主张简易房及橱柜的补偿款无事实和法律依据，不予支持；拆迁部门对广告牌进行了补偿，该款1480元应归程庚富所有。程庚富主张空调补偿费800元、电热水器拆移补偿款100元，原审法院认为万福平认可空调、电热水器系程庚富安装，拆迁部门拆迁时对此进行了补偿，该两项补偿款应归程庚富所有。程庚富主张宽带补偿款1000元、电话补偿款310元、太阳能拆移补偿200元，原审法院认为程庚富提供了电话及宽带安装业务单、太阳能热水器购买安装收据证明电话、宽带、太阳能热水器均是其安装，拆迁部门拆迁时对此进行了补偿，该项补偿款应归程庚富所有。程庚富主张有线电视补偿款400元，原审法院认为程庚富未能举证证明有线电视是其安装，对此诉请不予支持。程庚富主张提前搬家奖励53160元，原审法院认为程庚富使用涉案房屋直至合同期满后交还万福平，程庚富并无提前搬家行为，故对此主张不予支持。综上，万福平应当支付给程庚富的补偿费用合计348424.3元。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、万福平于判决生效之日起五日内给付程庚富住宅改营业用房补偿款132900元、装修补偿费49855元、附属物补偿款1480元，停业损失费76632.3元、设施搬运费85147元、空调补偿费800元、电热水器拆移补偿款100元、太阳能拆移补偿200元、宽带补偿款1000元、电话补偿款310元，合计348424.3元。二、驳回程庚富其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费7534元，减半收取3767元，保全费2270元，合计6037元，由程庚富负担1026元，万福平负担5011元。
万福平不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，适用法律错误。一、程庚富租赁使用案涉房屋至租赁期满，并未因拆迁公告而中途解除和终止过，不发生合法的补偿问题。拆迁属于不可抗力，拆迁公告只是产生双方可以解除合同的权利，并不直接终止合同。原审认定自拆迁公告之日起租赁关系终止，属法律认知错误。双方均未行使过合同解除权，一直在履行合同，不产生法律意义上的补偿问题。二、双方合同约定，甲方的拆迁与乙方没有任何关系，故双方只存在租赁关系，并不存在拆迁关系，程庚富在租赁期满后，没有权利向万福平主张拆迁补偿款。程庚富向万福平主张拆迁补偿属诉讼主体错误。三、即使以原审判决错误的认定租赁关系在租赁期内终止，认定的给付项目也不合法。1、关于住宅改营业用房补偿款132900元。拆迁部门明确规定，必须持有合法的营业执照及纳税证明，持续经营五年以上才能有住宅改营业用房补偿款。而程庚富的营业执照发照时间为2013年7月8日，距拆迁公告仅一年多，且在2014年5月前也未依法到登记机关验照，应属非法使用；程庚富无纳税证明，不具备住宅改营业用房补偿款条件。2、关于停业损失费76632.3元。租赁期内，程庚富一直在占有使用房屋至期满，未实际发生过营业损失，且营业执照未依法至登记机关验照，属非法经营，即使有营业也是非法的。3、关于装修补偿费49855元。双方合同约定，程庚富装修须经万福平同意，不得拆除和损坏室内所有装修。说明案涉房屋是装修好出租的。程庚富是承租方，其若有任何的装修和添附，应承担相应的举证责任，原审将举证责任分配给万福平，是错误适用举证规则，原审认定60%的装修补偿费，无事实及法律依据。4、关于设施搬运费85147元。房屋内的设施本就属于万福平所有，程庚富并无证据证明，况且租赁期满后，程庚富才拿走自己的东西，不存在拆迁设施搬运费。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回程庚富的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由程庚富承担。
被上诉人程庚富辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确。一、根据最高人民法院及省高院相关规定，拆迁公告发布之日，房屋租赁合同法定终止，并不需要双方再协商解除合同。正因为万福平没有通知搬迁，程庚富才一直使用到2015年5月7日才该将房屋腾让，对此程庚富没有责任。二、双方在合同中并未对拆迁时的拆迁补偿归属作出明确约定，程庚富并未放弃拆迁补偿。万福平在拆迁补偿协议中领取了属于实际经营人所有的营业损失、搬迁费用和装修补偿等，程庚富有权依据合同法规定向万福平主张，万福平认为主体不适格是没有事实依据。三、相关的补偿项目问题。1、关于住宅改营业用房补偿款132900元。案涉房屋原仅一楼是营业用房，而二楼是住宅用房，在2009年程庚富承租了该房屋后在该房屋内一层和二层均用于实际经营，并领取了相应的营业执照。也就是说程庚富对二楼住宅改营业用房是有贡献的，因此对住改非溢价部分有权予以主张，程庚富主张的住宅改营业用房补偿款并未超过50%，也符合相关规定。对于纳税问题，程庚富系人体工商户，营业额并没有超过应缴纳税款的底线，因此不需要纳税。对于营业执照问题，程庚富虽然在2013年7月8日才领取经营地址为涉案房屋的营业执照，但2009年之前程庚富在另外的经营场所也领取了营业执照，2009年承租案涉房屋后仍继续使用原营业执照，仅仅是2013年7月8日才办理地址的变更手续，因此营业执照发放时间也并非如万福平所称的2013年7月8日。2、关于停业损失费76632.30元。营业损失并非程庚富实际经营的实际损失，而是国家或者拆迁部门按照一定比例对营业用房所核定的损失。程庚富使用该房至2015年5月4日，不代表程庚富实际使用至该日。在2014年11月案涉房屋列入拆迁以后，该地段无论是人流还是环境均不再适合继续经营，因此程庚富的营业损失客观存在。而且拆迁部门对于营业损失的计算也是按照拆迁公告之日开始计算。3、关于装修补偿费45855元。程庚富在2009年受让该房屋时以12万受让原承租人的经营设施，该12万元已经包含了装饰装修的费用，同时2010年以后程庚富又在该房屋内进行了装修，并且与装修工程队签订了装修合同，原审中已经提交了装修合同和收据。考虑到万福平房屋内原有地板没有变动，程庚富在主张涉案房屋装修补偿时也仅仅主张了60%。4、关于设施搬运费85147元。程庚富在受让该房屋时，已经整体地接收了案涉房屋内的经营设施，这些设施并非万福平所有。程庚富作为涉案房屋内搬迁的实际行为主体，拆迁部门按照房屋一定价格给予的搬迁费用补偿，理应由实际搬迁行为人所有。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方对程庚富与万福平妻子李春霞最初签订合同的时间有异议。程庚富认为2009年5月6日是李春霞与孙锡平签约的时间，孙锡平退出后，经房东同意将该合同的承租人改成程庚富；万福平认为2009年5月6日就是与程庚富签约的时间。万福平还提交了2015年12月10日施工人的证明，证明其于2007年3月份已经进行了相应的装修，程庚富不否认万福平进行过装修，但认为与其于2010年的装修无关。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，上诉人万福平于2014年5月4日与被上诉人程庚富签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人均应按约履行。万福平认为拆迁公告之后双方均未行使合同解除权，程庚富已经使用案涉房屋至租赁期满，故其无须向程庚富支付拆迁补偿。对此本院认为，租赁房屋在租赁期内遇到拆迁，自拆迁公告发布之日，租赁关系终止，各方在拆迁期间的相关权益应通过拆迁补偿安置协议予以明确，故万福平此项上诉主张，无事实和法律依据，本院不予采信。双方合同约定，因政府拆迁或其他不可抗拒的原因，万福平应提前一个月通知程庚富，程庚富必须无条件搬迁，万福平的拆迁与程庚富没有任何关系。双方合同中虽然对遇拆迁时的搬迁条件进行约定，但并未对相应的拆迁补偿款进行约定，应视为双方对拆迁时的安置补偿约定不明。现案涉房屋在租赁期内遇到拆迁，因承租人占有使用房屋所产生的相应补偿利益，程庚富有权主张，万福平认为双方已经约定拆迁与程庚富无关就不应支付补偿款，依据不足，本院不予采纳。
关于二楼住宅按营业用房补偿的差价，因该项补偿系针对案涉房屋本身的产权补偿，并非程庚富基于租赁合同提前终止所受到损失的补偿，即使案涉房屋二楼被按营业用房予以补偿有承租人实际经营的因素，承租人亦不应因此享有案涉房屋的产权利益，故程庚富主张二楼住宅按营业用房补偿的产权差价132900元，无事实和法律依据，原审法院对此认定错误，本院予以纠正。
关于停业损失费，万福平认为程庚富在租赁期满后才交房，故不存在停业损失。对此本院认为，拆迁人补偿的停业损失并不是房屋本身的损失，亦非经营人的实际经营损失，而系针对在拆迁公告发布日之前存在的经营事实按一定比例估算的补偿费用。程庚富作为承租人在案涉房屋内经营，拆迁行为势必对其经营产生影响，故拆迁补偿中的停业损失补偿应当包含对程庚富的停业补偿。原审根据程庚富使用房屋的租期情况，酌定万福平支付停业补偿费用的45%给程庚富并无不当，本院予以确认。
关于装修补偿费，万福平认为案涉房屋在出租前即有装修，故该补偿不应支付给程庚富；而程庚富认为，其在接手店铺时支付的转让费包含了房屋内的装修和设施，且其在租赁后亦进行了装修。对此本院认为，双方虽然对2009年5月6日程庚富与李春霞签订的合同日期存在争议，但对该合同内容并无异议，而在该合同中载明，如遇拆迁，乙方（程庚富）装修归乙方所有，说明程庚富在接手的房屋内是存在装修的，万福平对此应当明知；万福平虽也提供证据证明自己实施了装修，但程庚富作为实际经营人在承租房屋后根据经营需要进行再装修，两者并不矛盾，原审法院根据程庚富实际经营房屋的事实，酌定装修补偿款的60%给程庚富，有事实依据，万福平此项上诉请求，本院不予采纳。
关于设施搬运费，万福平认为房屋内的设施本就属其所有，且程庚富使用房屋至租赁期满后才拿走自己的东西，故不存在设施搬运费。对此本院认为，设施搬运费应当归实际搬运人所有，万福平虽主张房屋内的设施归其所有，但其并未证明该补偿项下的哪些设施系其所有，而程庚富作为案涉房屋的实际经营人，客观上应当存在相应的设施设备，其搬出案涉房屋亦应当存在相应的搬运费用，且万福平并未提供证据证明其亦实施了搬迁行为，故万福平认为搬迁补偿费用应全部归其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人万福平的上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1392号民事判决第一项为：万福平于判决生效之日起五日内给付程庚富装修补偿费49855元、附属物补偿款1480元，停业损失费76632.3元、设施搬运费85147元、空调补偿费800元、电热水器拆移补偿款100元、太阳能拆移补偿200元、宽带补偿款1000元、电话补偿款310元，合计215524.3元。
二、维持南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1392号民事判决第二项；
三、驳回万福平其他上诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费7534元，减半收取3767元，保全费2270元，合计6037元，由程庚富负担2907元，万福平负担3130元。二审案件受理费7534元，由程庚富负担3628元，万福平负担3906元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 白文虎
代理审判员 刘 凡
二〇一六年一月十九日
书 记 员 罗程允