山西省襄垣县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋0423民初90号
原告：林红，女。
原告：武耀奇，男。
原告：韩春和，男。
原告：李天仓，男.
原告：梁彩霞，女。
原告：陈建宏，男。
原告：陈秋风，女。
原告：张永强，男。
原告：王统斌，男。
原告：孙丽平，女。
原告：李志芳，男。
原告：岳宏梅，女。
原告：王萍，女。
原告：邱向英，女。
原告：武铁军，男.
原告：李博，男。
原告：李有富，男。
原告：李晓东，男。
原告：崔国庆，男。
原告：何保军，男。
原告：武圣智，女。
原告：栗鹏，男。
原告：王保书，男。
原告：秦巍，男。
原告：张丽华，女。
原告：王飞，男。
原告：刘晓庆，男。
原告：王美荣，女。
原告：李志芳，男。
诉讼代表人：李晓东。
诉讼代表人：栗鹏,男.
诉讼代表人：崔国庆，男。
诉讼代表人：武圣智，女。
原告共同委托诉讼代理人：路严明、赵志强，山西君略律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告：山西福星苑房地产开发有限公司。
法定代表人：连智伟，任执行董事兼总经理。
被告：刘军秀，男。
原告林红等与被告山西福星苑房地产开发有限公司（以下简称福星苑公司）、刘军秀房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林红等共同委托诉讼代表人李晓东、武圣智、崔国庆、栗鹏及其委托诉讼代理人路严明、拟赵志强均到庭参加诉讼，被告福星苑公司、刘军秀经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年8月起，被告公开对外出售其修建的位于襄垣县府东街南侧（迎宾幼儿园对面）的东盛华联商铺的使用权。原告等29人先后于2014年8月至10月分别与被告签订《商铺转让合同书》，约定：被告将商铺的10年使用权转让给原告，每个商铺面积均为10平方米，期限为10年，每个商铺转让价格为50000元。被告承诺，东盛华联停车场于2015年5月1日前投入使用；东盛华联2015年5月1日前招商、装修完毕，并开始正式营业。被告所建设的东盛华联商铺实行每五年一次无条件原价回购。（原告等29人购买商铺的数量、转让金额、拖欠租金金额等情况见《购买商铺情况一览表》），同时，双方签订签订《委托租赁管理合同书》约定：原告委托被告将上述商铺出租给东盛华联一站式购物广场，期限10年，年租金为所购商铺款的16%。租金每季度支付一次，每个商铺每季度支付2000元。如被告迟延支付租金，则按日加收所购铺位款千分之一的滞纳金。经营过程中，如因市场调整、政策指令、消防改造等原因导致商场整体停业的，停业期间合同照常执行。同时，被告签署《抵押保证书》，约定：为保障东盛华联一站式购物广场投资客户的合法权益和收益，由被告将价值1.5亿元的自有商业资产，即东盛花园南侧两栋四层商业楼、东盛花园临街商铺、东盛华联一站式购物广场，作为合法资产抵押；如被告未按期向投资客户支付合同约定收益及到期未能履行原价回购承诺，被告将以上资产由法院进行合法拍卖。以上合同签订后，原告等人按约支付了转让价款。被告却未按约履行，东盛华联停车场至今未投入使用，东盛华联至今未招商、装修完毕，更未正式营业；被告按期支付了部分租金后，从2016年5月后未再支付租金。综上，被告的行为已经构成根本违约，东盛华联至今未正式营业使原告的合法权益失去履行保障，被告停止支付租金使原告按期取得租金的合同目的无法实现。经原告多次催促，被告拒不履行合同义务，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，为此原告提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、确认被告违约，解除双方签订的《商铺转让合同书》和《委托租赁管理合同书》；2、判决由被告退还收取原告等29人的商铺转让费共计285万元；3、判决由被告支付拖欠原告的商铺租金（每个商铺每季度2000元，至合同解除之日），并按日加收千分之一的滞纳金；4、判决确认原告对被告的东盛花园南侧两栋四层商业楼及东盛花园临街商铺、东盛华联一站式购物广场享有优先受偿权。5、诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：
1、商铺转让合同书、委托租赁管理合同书、收款收据各29份。证明山西福星苑房地产开发有限公司卖商铺收到武铁军5万元，邱向英5万元，李博25万、李有富5万元，李晓东30万元，崔国庆10万元，何保军10万元，武圣智5万元，栗鹏10万元，王保书10元，秦巍20万，张丽华5万元，王飞15万元，刘晓庆5万元，王美荣5万元，陈秋风（又名陈建红）5万元，梁彩霞10万元，林红25万元，武耀奇5万元，韩春和10元，李天仓10万元，李志芳（武乡人）5万元，张永强5万元，孙丽平10万元，李志芳（襄垣人）5万元，岳宏梅5万元，王统斌15万元，王萍5万元；该29份收据均盖有被告山西福星苑房地产开发有限公司的财务专用章，29份收据共计285万元。被告应按照合同约定履行义务。
2、抵押保证书29份，证明被告福星苑公司将两幢四层楼价值1、5亿的房产抵押给了原告。
3、银行转账凭证4支，证明原告韩春和、秦巍、李志芳（襄垣）、李博四人的商铺转让款直接打给了被告刘军秀，福星苑公司为四人开具了收据；其余25人的商铺款直接打给了福星苑公司，公司出具了收据；刘军秀借用福星苑公司的资质；刘军秀没有开发房地产的资质；
4、购买商铺情况一览表一份，证明29位原告购买商铺的情况；
5、长治市中级人民法院拍卖公告网上打印版一份。证明29名原告购买的商铺实际所有权人是被告刘军秀。
二被告未出庭未答辩，亦未向本院提交证据。
本院经审查认为：原告所举证据1、2、3、4来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认；因证据5形式不合法，本院对其真实性不予确认；对其证明力在本院认为部分予以详述。二被告未出庭，视为其放弃对证据的质证权利。
根据本院审查认定的证据，结合原告的当庭陈述，本案基本事实如下：2014年8月起，福星苑公司公开对外出售其修建的位于襄垣县府东街南侧（迎宾幼儿园对面）的东盛华联商铺的使用权。原告等29人先后于2014年8月至10月分别与福星苑公司签订《商铺转让合同书》，合同主要内容为：福星苑公司将每个商铺10年使用权转让给原告，每个商铺面积均为10平方米，期限为10年，每个商铺转让价格为50000元；东盛华联停车场于2015年5月1日前投入使用；东盛华联2015年5月1日前招商、装修完毕，并开始正式营业；福星苑公司所建设的东盛华联商铺实行每五年一次无条件原价回购。同时，29名原告和被告福星苑公司签订签订《委托租赁管理合同书》，合同主要内容为：原告委托被告福星苑公司将上述商铺出租给东盛华联一站式购物广场，期限10年，年租金为所购商铺款的16%，租金每季度支付一次，每个商铺每季度支付2000元；如福星苑公司迟延支付租金，则按日加收所购铺位款千分之一的滞纳金；经营过程中，如因市场调整、政策指令、消防改造等原因导致商场整体停业的，停业期间合同照常执行。同时，福星苑公司出具了《抵押保证书》，该抵押保证书主要内容为：为保障东盛华联一站式购物广场投资客户的合法权益和收益，由被告福星苑公司将价值1.5亿元的自有商业资产，即东盛花园南侧两栋四层商业楼、东盛花园临街商铺、东盛华联一站式购物广场，作为合法资产抵押，如福星苑公司未按期向投资客户支付合同约定收益及到期未能履行原价回购承诺，福星苑公司将以上资产由法院进行合法拍卖。29名原告共计支付了福星苑公司商铺转让价285万元。东盛华联未营业。被告福星苑公司已向29名原告支付了2016年5月份以前的租金。自2016年5月1日后，福星苑公司未再按照合同约定履行自己的义务，经原告多次催促，被告拒不履行合同义务，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。为此，原告诉至本院，要求判如所请。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；本案中，被告福星苑公司至今未履行《商铺转让合同》第七条、第九条、第十条之约定义务，导致福星苑公司自2016年5月份以后未在向原告支付过租金，东胜华联毫无进展，使原告的收益失去来源，原被告的合同目的现已不能实现。据此，本院确认被告福星苑公司构成违约，解除原告与福星苑公司签订的《商铺转让合同书》和《委托租赁管理合同书》。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中，福星苑公司将自己商铺10年的使用权出卖给原告，原告将自己购买的10年商铺使用权委托给福星苑公司进行管理，福星苑公司按季度向原告支付租金，现因福星苑公司违约导致原告所购买的10年商铺使用权收益无法实现，29名原告支付福星苑公司的商铺款理应予以退还。按照合同约定，福星苑公司如未能按时向原告支付租金，按日加收所购铺位款1‰的滞纳金，因该约定的违约金超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的年利率24%，约定的滞纳金过高，本院调整为按年利率24%计算滞纳金。被告福星苑公司自2016年5月1日后未在向原告支付租金，故，福星苑公司理应按照合同约定按照每个商铺每季度2000元的标准自2016年5月1日至本判决生效之日期间向原告支付租金，并按各个原告所购商铺款数，按年利率24%，向原告赔偿自2016年5月1日至本判决生效之日期间的违约金。
因被告福星苑公司并未按照法律的规定将东盛花园南侧两栋四层商业楼、东盛花园临街商铺、东盛华联一站式购物广场等房产向29名原告办理抵押登记手续，该29名原告并未取得该房产的抵押权，故，29名原告不享有基于抵押权的优先受偿权。
基于东盛华联商铺转让及委托租赁合同书和抵押保证书均为福星苑公司与原告所签，且福星苑公司为29名原告开具了商铺款收据，收据上均加盖了福星苑公司的财务专用章，虽有4名原告的商铺款直接打给了被告刘军秀，但福星苑公司同时为4名原告出具了商铺款收据，且原告主张是刘军秀借用福星苑公司的资质开发的楼盘，该商铺所有人为刘军秀，原告购买的商铺款给了刘军秀等并无相应的证据予以证实，故，本院对原告的此种主张不予采纳，原告的各项损失应由福星苑公司承担。
二被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果应由被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除29名原告和山西福星苑房地产开发有限公司签订的《商铺转让及委托租赁合同书》；
二、被告山西福星苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还29名原告商铺转让费：武铁军5万元，邱向英5万元，李博25万、李有富5万元，李晓东30万元，崔国庆10万元，何保军10万元，武圣智5万元，栗鹏10万元，王保书10元，秦巍20万，张丽华5万元，王飞15万元，刘晓庆5万元，王美荣5万元，陈秋风5万元、陈建红5万元，梁彩霞10万元，林红25万元，武耀奇5万元，韩春和10元，李天仓10万元，李志芳（武乡人）5万元，张永强5万元，孙丽平10万元，李志芳（襄垣人）5万元，岳宏梅5万元，王统斌15万元，王萍5万元，上述费用共计285万元；
三、被告山西福星苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内按照每个商铺每季度2000元的标准向原告支付自2016年5月1日至本判决生效之日期间的租金，并按29名原告所购商铺款数额，按年利率24%，向原告支付自2016年5月1
日至本判决生效之日期间的违约金；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
被告如未按判决书指定期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费29600元，由被告山西福星苑房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。
审 判 长 牛海庆
审 判 员 闫亚峰
人民陪审员 史少红
二〇一七年九月八日
书 记 员 武 剑