湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第00844号
原告：黄先宜。
被告：邓水平。
被告：黄莉。
原告黄先宜与被告邓水平、黄莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月9日受理后，依法由审判员滕玉军适用简易程序于2015年3月31日公开开庭进行了审理，原告黄先宜到庭参加诉讼，被告邓水平、黄莉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。
原告黄先宜诉称：经满堂红运（武汉）房地产经纪有限公司介绍，2015年1月15日，原告与被告签订房地产买卖合同及房地产买卖附件，约定被告将其所有的位于武昌区积玉桥和平大道508号欧林湾大公馆1栋20层4号，建筑面积89.91平方米房产出售给原告。房屋价款为92万元，首付定金50000元，查档确认无误支付房款20万元，然后约定由原告支付房款60万元（该款用于还贷），并约定原告与被告于2015年1月19日至银行办理提前还贷手续，交房当天支付房款7万元。原告依约支付房款25万元后，被告失去联系，拒不履行签订的房屋买卖合同，导致原告无法提前还贷。中介公司无法与被告联系，导致买卖房产合同无法履行。为此，诉至法院要求确认原、被告签订房地产买卖合同有效；请求依法判令被告履行房地产买卖合同，即协助办理坐落于武昌区积玉桥和平大道508号欧林湾大公馆1栋20层4号，建筑面积89.91平方米房产过户手续，将该房产过户给原告所有；判令被告承担违约责任，即支付违约金92000元；案件诉讼费由被告承担。
原告黄先宜为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
一、被告邓水平、黄莉身份证复印件，拟证明身份情况。
二、2015年1月15日，邓水平、黄莉与黄先宜签订《房地产买卖合同》及附件、房产证各一份，拟证明签订房屋买卖合同真实性。
三、2015年1月15日收款收据一份，拟证明支付房款共计25万元。
四、2015年3月18日补充协议，拟证明邓水平、黄莉出具协议同意于2015年3月29日办理银行逾期还款手续，2015年4月3日前配合黄先宜办理房屋过户公证手续，被告拒不履行，存在违约行为。
被告邓水平、黄莉在答辩期和举证期内未向本院提出口头或书面答辩及提交证据，视为放弃答辩和举证权利。
被告邓水平、黄莉经本院合法传唤未到庭，视为放弃质证权利。
经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明如下事实：黄先宜经满堂红运（武汉）房地产经纪有限公司中介。2015年1月15日，黄先宜（买方）与邓水平、黄莉（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：“黄先宜以92万元购买邓水平、黄莉共同所有位于武汉市武昌区积玉桥和平大道508号欧林湾大公馆1栋20层4号，建筑面积89.91平方米房产。买方于签订合同当天支付五万定金于经纪方，当天查档确认后再支付部分首付款二十五万元（含定金）于卖方，卖方银行欠款六十万左右，具体以银行为准，买方应支付余下首付款六十万于卖方，以便结清该房屋银行贷款，交房当天支付房款7万元给卖方。如本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费及因政府部门原因发生税费种类及标准由买方承担。违约责任：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则1、逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还。3、若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天为履行期限。买方出资提前还贷后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应向买方支付等额于总楼价20%违约金。合同并对买、卖方权利义务、经纪方权利义务、合同相关事项作出相关约定。
合同签订后，2015年1月15日，黄先宜依据合同支付购房首付款25万元。同日，邓水平出具收款收据：“本人邓水平，身份证号××，现收到黄先宜交来（购买）武汉市武昌区和平大道508号欧林湾大公馆1栋20层4号物业的首付款25万元。”满堂红中介人员作为见证人在该收据签名。
2015年3月18日，邓水平、黄莉向黄先宜出具补充协议：“经买卖双方协商一致同意，卖方邓水平、黄莉须于2015年3月29日前办理完逾期还款手续，且卖方邓水平、黄莉夫妻双方须于2015年4月3日前配合买方黄先宜办理该房屋过户的公证委托手续，确保买方能顺利办理完提前还款及房地局的过户相关事宜。如卖方未按时办理完上述手续，则视为卖方违约，违约责任按双方签订《房地产买卖合同》中规定违约责任执行。
另查明：邓水平、黄莉系位于武汉市武昌区积玉桥和平大道508号欧林湾大公馆1栋20层4号房屋登记所有权人。庭审中，原告明确邓水平、黄莉为上述房产办理银行房产贷款，邓水平、黄莉尚未偿还银行房产按揭款60万元左右。
本院认为，2015年1月15日，原告黄先宜与被告邓水平、黄莉经满堂红运（武汉）房地产经纪有限公司中介签订《房地产买卖合同》及合同附件，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告黄先宜依据合同履行先期付款，被告邓水平、黄莉未按合同履行办理房屋还贷，导致合同无法继续履行，依据合同应承担违约责任即总楼价百分之十违约金即92000元。
原告主张被告继续履行房地产买卖合同，即协助办理房产过户手续，将该房产过户给原告所有的请求，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，两被告与原告之间的房屋买卖合同虽然有效，但依据双方签订房屋买卖合同，原告在先期支付购房款25万元后，待被告清偿银行房贷后，双方办理房屋过户相关手续。因该房产涉及房屋登记所有人邓水平、黄莉向银行办理房屋贷款按揭，在邓水平、黄莉未清偿银行房贷按揭情况下，银行对本案诉争的房屋享有抵押权，原告在仅向邓水平、黄莉支付部分房款的情况下，不具备办理房产过户手续的相关权利，故原告主张本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，判决如下：
一、2015年月15日原告黄先宜与被告邓水平、黄莉间签订《房地产买卖合同》合法有效。
二、被告邓水平、黄莉于本判决生效之日起十日内向原告黄先宜支付违约金92000元。
三、驳回原告黄先宜的其他诉讼请求。
本案案件受理费13000元，减半收取6500元，财产保全费5000元，两项合计11500元，由被告邓水平、黄莉负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书、当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 滕玉军
二〇一五年八月二十六日
书记员 王 鹏