湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武东开风民商初字第00080号原告：张秋菊。被告：武汉旭程置业有限公司。原告张秋菊诉被告武汉旭程置业有限公司（以下简称：旭程公司）商品房预约合同纠纷一案，本院2015年6月16日受理后，依法适用简易程序由审判员蔡丽红独任审理，于2015年7月9日公开开庭审理。原告张秋菊的委托代理人赵红兵，被告旭程公司的委托代理人敖恒、陈珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秋菊诉称：原、被告于2014年12月21日签订《商品房认购书》一份，约定原告认购由被告开发的武汉某某小区t9栋1单元06号房住宅一套。该认购书签订后，原告依约向被告支付定金50000元，并在双方约定的时间内到被告处准备签订《武汉市商品房买卖合同》，但在合同签订时原告发现被告销售人员之前承诺的房屋间距15米、光谷二小小学入学、提前半年交房、交房后3个月内办证等均是口头承诺，与即将签订的《武汉市商品房买卖合同》上的内容不符，且虚假宣传的地铁口也与项目不符。原告提出修改部分合同条款或退还全部已付定金，遭到被告拒绝。为维护原告合法权益，现原告诉至法院，要求判令：1、被告退还原告购房定金50000元及支付原告利息1225元；2、本案的诉讼费用及其他费用由被告承担。被告旭程公司辩称：一、原、被告签订的《商品房认购书》真实有效，属于双方真实意思表示，原、被告理应诚信守约。然而，原告在签署认购书后并未按照约定及时签订《武汉市商品房买卖合同》，且单方要求解除认购，故被告按照认购书约定对原告已付定金不予返还并无不当；二、被告依法已对案涉商品房所在项目的预售许可文件及《武汉市商品房买卖合同》进行了公示，并向原告进行了解释说明，已经履行了被告作为出卖人应尽的合同义务，并无过错。三、原告所提供的证据毫无证明力且不符合法律规定，其称被告存在不实承诺不能成立，更不能证明双方未签订《武汉市商品房买卖合同》是由于被告不实承诺导致。综上，原告逾期签约在前，又单方解除认购在后，于法于理均无权要求答辩人返还已付定金。被告对原告已付定金不予返还既符合法律规定和双方约定，且被告已经切实履行了作为出卖人应尽的合同义务，并不存在原告所称的不实承诺。经审理查明：2014年11月，原告张秋菊在光谷广场附近收到他人散发的开发商为被告旭程公司的“某某小区”楼盘的两张黄色宣传资料，该黄色宣传资料上印有“光谷心·地铁口”、“中百超市已开业／北大附中已开学”、“学府资源环拥，菁英成才阶梯”等较醒目的宣传口号和突出楼盘周边资源的平面示意图，还印有凭此单张到访即送电影票［截止日期：2014年11月30日］等内容。原告张秋菊看到该黄色宣传资料上“学府资源环拥，菁英成才阶梯”部分印有“光谷二小、光谷三小、光谷实验中学、武汉工程大学、华中师大传媒学院等学府环拥”等内容后，以为该黄色宣传资料宣传了该楼盘住户的子女可以到光谷二小入学，就前往被告旭程公司售楼部看房，同时领取了在该售楼部处存放的关于“某某小区”楼盘中“某某别墅”的两份蓝色宣传资料，其中一份蓝色宣传资料上的楼盘平面示意图与黄色宣传资料上的平面示意图基本相同。原告张秋菊询问被告旭程公司的置业顾问关于宣传资料中的相关宣传之后，看中了“某某别墅”t9栋里的一套房屋。2014年12月21日，原告张秋菊向被告旭程公司交纳了定金50000元，并于当日与被告旭程公司签订了《商品房认购书》一份。该认购书约定：乙方自愿认购甲方开发的“武汉某某小区”项目t9栋一单元06号商品房一套（预测建筑面积为132.19平方米），该商品房销售单价为16881.82元／平方米，总房款2231609元；乙方在签订本认购书时应向甲方支付50000元作为认购该套房屋的定金，前述定金在甲乙双方签订《商品房买卖合同》之日自动转为房款，无须再行退还；乙方选择贷款方式付款，乙方须在支付上述定金之日起3日内，与贷款银行办理贷款相关手续并提供齐全全套贷款资料，取得《银行贷款意见预审书》，支付不低于30%的房款给甲方（如乙方购买的为第二套住房，则需支付不低于70%的房款给甲方），同时办理《武汉市商品房买卖合同》的签订手续；甲方已向乙方明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和双方将签署的《武汉市商品房买卖合同》标准文本及其补充协议和本认购书，乙方已看到并理解上述文本及其补充协议、须知和本认购书，且无异议，同时对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解；乙方必须在本认购书约定的时间内主动与甲方正式签署《武汉市商品房买卖合同》标准文本及其补充协议（贷款客户须同时确定贷款银行），如有逾期，则甲方有权单方面解除本认购书，并将上述单位收回另行出售，乙方已付甲方的购房定金不再退还；本认购书生效后，甲方不再接受乙方解除认购申请，乙方若单方面解除合同，甲方将有权不予返还定金；本认购书一式四联，经甲乙双方签署后生效，自《商品房买卖合同》签署之日即行终止；乙方凭本认购书签署正式的《武汉市商品房买卖合同》，本认购书仅作为双方即将签订的《武汉市商品房买卖合同》的预约合同，双方权利义务以《武汉市商品房买卖合同》约定为准等内容。2014年12月23日、2014年12月31日，原告张秋菊之夫前往被告旭程公司售楼部找置业顾问拟签订购房合同，并要求置业顾问将宣传承诺的该楼盘与地铁口的距离、15米的楼间距、提前到2015年年底交房、楼盘对口光谷二小入学等内容写入《武汉市商品房买卖合同》的补充条款中，但被拒，原、被告双方为此未能签订《武汉市商品房买卖合同》。2015年1月26日，原告张秋菊委托湖北普明律师事务所律师赵红兵向被告旭程公司发出《律师函》一份，主要内容是：因被告旭程公司开发的楼盘宣传与项目实际不符，原告张秋菊在要求将认购房屋前销售人员承诺的内容写进《买卖合同》中时被拒，原告张秋菊无奈只能要求解除认购，退还定金，但被告旭程公司不同意退款，所以发出此函：依法被告旭程公司应向原告张秋菊退还定金，请被告旭程公司在接到本函之日起五个工作日内与原告张秋菊协商退款事宜，向原告张秋菊退还定金。次日，被告旭程公司收到了前述《律师函》。2015年1月31日，被告旭程公司向原告张秋菊发出《回函》一份，主要内容是：就应该张秋菊提出的返还购房定金等相关事宜，被告旭程公司向销售人员了解后未出现原告张秋菊反映的情况，销售人员均系按照公司销售的商品房项目现状向原告张秋菊进行陈述；就原告张秋菊要求退还定金事宜，根据双方签订的《商品房认购书》及相关法律法规规定，被告旭程公司不予返还定金的行为系依据双方书面约定以及法律规定而执行的。因原、被告就是否退还购房定金50000元一事未能协商达成一致意见，故原告张秋菊诉至法院，要求判如所请。在本案审理过程中：原告张秋菊向法院提交了黄色、蓝色的“某某小区”、“某某别墅”的宣传资料、被告旭程公司置业顾问向舒娟的名片、杨姓工作人员的谈话照片及其与这两人的录音资料，拟证明原、被告未能签订《武汉市商品房买卖合同》是因为被告旭程公司工作人员在签订认购前向原告张秋菊口头承诺的该楼盘与地铁口的距离、15米的楼间距、提前到2015年年底交房、楼盘对口光谷二小入学等内容不能写进合同及被告旭程公司虚假宣传的事实。被告旭程公司提出黄色“某某小区”宣传资料不是其发放，向舒娟是原告张秋菊认购房屋时公司的置业顾问，但现已离职，杨姓工作人员无权向顾客口头承诺，不认可原告张秋菊提供的录音内容，并提出不清楚原告张秋菊所称在签订认购书后于2014年12月底两次到售楼部找业务员签合同的事情，只知道2015年5月杨姓置业顾问应该与原告张秋菊沟通过，但沟通内容不是签订购房合同的事情，而是原告张秋菊称没收定金不合理的事情。以上事实，有《商品房认购书》、定金收据、通话录音资料、宣传资料、《律师函》、《回函》、双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为：原告张秋菊与被告旭程公司签订的《武汉旭程置业有限公司商品房认购书》，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告均认可案涉认购书于2015年1月27日被告旭程公司收到原告张秋菊发出的《律师函》时解除，本院对此事实予以确认。在本案中，原告张秋菊依据案涉认购书约定的条件由丈夫代其前往被告旭程公司售楼部拟签订正式的《武汉市商品房买卖合同》过程中，因被告旭程公司拒绝将此前原告张秋菊询问的楼盘资源信息或提前交房的特殊要求写入正式购房合同或补充协议中，致使原、被告双方未能签订《武汉市商品房买卖合同》，而在原、被告双方无法签订《武汉市商品房买卖合同》时，原告张秋菊无法实现签订案涉认购书的合同目的，其在此情况下向被告旭程公司发出解除案涉认购书的《律师函》。被告旭程公司在收到原告张秋菊发出的解除案涉认购书的《律师函》后，未对是否同意解除案涉认购书表达否定的意见，而是以《回函》的形式对其不返还定金进行说明，则被告旭程公司的此行为是默认同意与原告张秋菊解除案涉认购书的行为，且被告旭程公司亦明确认可案涉认购书已于2015年1月27日该公司签收原告张秋菊发出的《律师函》时解除，故案涉认购书的解除是基于原、被告双方一致意见而发生的结果，而不是原告张秋菊或者被告旭程公司存有需要承担违约责任的行为，故对于原告张秋菊要求被告旭程公司退还购房定金50000元的诉讼请求，本院依法予以支持。因案涉认购书的解除系原、被告双方一致意见，在双方对是否应予退还购房定金50000元发生分歧的情况下，原告张秋菊要求被告旭程公司支付利息1225元的诉讼请求，无依据，本院依法不予支持。对于被告旭程公司提出原告张秋菊逾期签约在前、单方解除在后的行为违约，其依据案涉认购书的约定有权不予返还定金的意见，因案涉认购书是格式合同，该认购书只强调了原告张秋菊未如期签约的违约责任，而未记载被告旭程公司未如期签约的违约责任，则该认购书中对于原、被告双方的权利义务约定不对等，合同内容明显加重对方责任、减轻自身责任，被告旭程公司作为该认购书格式合同的提供方，拒绝协商合同条款内容，在双方对于签订正式购房合同时就格式合同文本外补充协议未能达成一致意见而有分歧的情况下，其主张对方未及时签约的行为违约而拒不予返还定金的行为，违背了契约自由、平等、自愿的基本民事交易原则，又虽然被告旭程公司庭审时称其不清楚原告张秋菊未在该认购书约定的时间来与其签订正式购房合同的原因，只知道2015年5月公司杨姓置业顾问与原告张秋菊沟通过没收定金的事情，但此说法与其于2015年1月17日收到原告张秋菊的解除案涉认购书的《律师函》后于2015年1月31日发出《回函》的事实不符，且被告旭程公司作为出卖人在客户未在约定的时间内来签约而不过问原因、在正常签约时间内未签约且超过时间长达五个月之久的时间里一直不与对方沟通联系的说法明显有悖常理，故本院对被告旭程公司的该意见，不予采纳。综上所述，为保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉旭程置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张秋菊退还购房定金50000元；二、驳回原告张秋菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费540.50元，由被告武汉旭程置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡丽红二〇一五年十一月十六日书记员  李姿树