广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3207号
上诉人（原审被告）胡邦立。
委托代理人陈永胜。
委托代理人吴达邦。
被上诉人（原审原告）广州市美寓房地产中介代理有限公司。
法定代表人彭卓恩。
委托代理人麦丽妍。
委托代理人肖海军。
上诉人胡邦立因与被上诉人广州市美寓房地产中介代理有限公司居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区区人民法院（2014）穗海法民三初字第203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市美寓房地产中介代理有限公司（以下简称“美寓公司”）（经纪方）促成了胡邦立（买方）与案外人欧某（卖方，身份证号码：××）于2013年8月3日签订了三方《房屋买卖合同》，合同约定：买卖之房屋地址为广州市海珠区江南大道中路益丰北街xx号xx房，建筑面积70.5768平方米（以房产证面积为准）；卖方持有该物业之权属证明（房产证号：粤房地证字第××），卖方保证对该物业享有完整处分权；买卖双方确认独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付55500元作为咨询及中介服务费，逾期支付的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费；等。胡邦立还签订了《佣金确认书（买方）》，载明胡邦立是广州市海珠区江南大道中路益丰北街xx号xx单元的买方，确认美寓公司提供的中介服务并同意支付佣金55500元。
另查明，查册时间为2013年8月5日的《房地产登记簿查册表》载明海珠区江南大道中路益丰北街xx号xx房的产权人欧某，建筑面积70.5768平方米，契证类型：房地产权证（2008版），权证号码：840××××1388号；等。
广州市美寓房地产中介代理有限公司于2014年1月9日向原审法院提起诉讼，请求：1、胡邦立向美寓公司支付咨询及中介服务费55500元；2、胡邦立支付逾期支付咨询及中介服务费的违约金55500元（以55500元为基础，自合同签订之日起每日按1%计算至全部付清之日止，暂计至起诉之日为55500元）；3、胡邦立承担诉讼费。
胡邦立原审答辩称：一、美寓公司诉请没有事实依据，胡邦立是在美寓公司误导下签订了《房屋买卖合同》，2013年8月3日晚，美寓公司只是出示了房产证复印件给胡邦立看，在美寓公司一再要求下匆忙签订了合同。签订合同后，胡邦立要求核对产权证原件，但美寓公司称业主的房产证原件押在银行。胡邦立坚持要求核对原件，美寓公司和业主便答应由美寓公司去房管局查册核对无误后在交付定金给业主。2013年8月5日，美寓公司提供查册表给胡邦立核对，胡邦立发现查册表上记载的产权证号码与美寓公司提供的房产证复印件产权证号码不一样，要求美寓公司解释，美寓公司也没有解释，业主当即表示暂不收取胡邦立的购房定金，待她查册搞清楚后再说。之后，业主没有联系胡邦立，也没有任何回复。2013年8月26日，胡邦立通过查册发现查册表上记载的房产证号与房产证复印件的产权证号不一样，主动要求美寓公司约业主一起商谈，但美寓公司一直未能把业主约出来商谈，房屋最终未能成交；二、美寓公司诉讼没有法律依据。美寓公司的做法违背法律规定，即居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。综上，美寓公司诉请没有事实和法律依据，请法院依法驳回美寓公司诉讼请求。
在本案一审审理过程中，胡邦立确认买卖合同中除了关于房产证号：粤房地证字第××的内容与《房地产登记簿查册表》显示的权证号码840××××1388号不一致外，对买卖合同中的其他内容均确认真实有效。美寓公司确认没有查看过产权证原件，产权情况是通过查册确认的，其也无法解释胡邦立存疑的地方，因胡邦立不愿按合同约定支付业主定金，故没有办理网签。胡邦立抗辩买卖合同没有最终履行及办理网签是因为美寓公司及业主均无法对其存疑地方进行解释，其无法联络业主，要求美寓公司约业主出来商谈也无法得到落实，美寓公司对此负有责任。美寓公司认为居间服务在促成双方签订合同后就履行完毕了，其也无法联系到业主。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。美寓公司作为经纪方，为胡邦立提供了订立合同的媒介服务，促成胡邦立签订《房屋买卖合同》，胡邦立理应按约定向美寓公司支付报酬。胡邦立抗辩美寓公司做法违背法律规定，即居间人未就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，但结合本案实际情况，胡邦立对其与业主签订的《房屋买卖合同》除了关于房产证号粤房地证字第××的内容与《房地产登记簿查册表》显示的权证号码840××××1388号不一致外，对买卖合同中的其他内容均确认真实有效，故原审法院认为胡邦立未能举证证明该买卖存在虚假等情况。另，美寓公司虽然在促成合同时并未能提供房产证原件给胡邦立核对，但事后也通过查册向胡邦立确认了房产情况，至于在合同签订后胡邦立与业主之间的关系，因胡邦立不能举证应归责于美寓公司一方，胡邦立以此抗辩不同意支付居间费的意见不予采纳。综上，胡邦立应按合同约定支付居间费55500元给美寓公司。
至于违约金的问题，因美寓公司在促成合同签订时未能提供房产证原件给胡邦立予以核对，在此情况下，胡邦立拒绝支付居间费给美寓公司情有可原，但美寓公司已在2013年8月5日通过查册确认涉案房屋的产权登记情况，胡邦立虽然对产权证复印件的号码和查册表上显示的权证号码不一致提出异议，然胡邦立除此异议外对合同的其他内容均能够确认真实，该异议并不影响该合同的成立，胡邦立应当按合同约定支付中介费，因胡邦立拒绝支付，根据合同约定，应向美寓公司支付违约金，故原审法院认为胡邦立应从2013年8月6日起至实际支付之日止每日按1%的标准支付违约金给美寓公司，违约金总额应以55500元为限。胡邦立抗辩居间费用和违约金约定过高，因缺乏依据，不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十六条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年6月23日作出判决：胡邦立自判决生效之日起15日内向广州市美寓房地产中介代理有限公司支付咨询及中介服务费55500元，并从2013年8月6日起至实际付清之日止每日按未付咨询及中介服务费1%的标准计付违约金给广州市美寓房地产中介代理有限公司，违约金总额以55500元为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2520元，由胡邦立负担。
判后，上诉人胡邦立不服原审判决，向本院提起上诉称：一、胡邦立是在美寓公司的误导下签订《房屋买卖合同》，美寓公司未尽居间义务，未能积极尽力地促成胡邦立与卖方（业主）的交易，是导致本次交易最终未能成交的根本。原审法院对该事实查明不清，认定错误。二、自2013年8月5日后，胡邦立根本无法通过美寓公司与卖方（业主）就涉案房屋交易进行协商，美寓公司以无法联系卖方（业主）作为理由推脱胡邦立。美寓公司以签订《房屋买卖合同》后即完成居间义务收取居间费用的行为完全无视胡邦立作为委托人的合法权益，使得胡邦立同意与卖方（业主）继续交易也因美寓公司未能积极履行居间人义务导致本交易不了了之。三、三方合同有严重的瑕疵。1、合同没有订立时间和生效时间。因此，三方签订的合同从形式上并未成立。2、因美寓公司的原因，胡邦立与卖方（业主）最终并未能签订符合房地产交易要求的正式合同文本，涉案房屋由于未办理网签，应视为胡邦立与卖方（业主）尚未正式签订房屋买卖合同。据此，美寓公司实际上并未促成买卖双方签订房屋买卖合同。四、签约前美寓公司未如实报告权属等交易信息，具有欺诈性。1、签三方合同当天，美寓公司未尽责要求卖家提供房产证原件，胡邦立提出要看房产证原件，但美寓公司却对胡邦立声称看复印件就可以了，不用看原件。2、美寓公司在签约前并没有尽职前往房产交易所对涉案房产进行查册，胡邦立是在没有房产证原件核对又没有房产查册证明参考的情况下被误导签订三方合同。3、在胡邦立的要求下，美寓公司在签三方合同后才去房产交易所进行查册，而查册后发现“查册证明”上记载的产权号与房产证复印件的产权号不一致时，也没有主动告知胡邦立。4、当胡邦立向美寓公司提出质疑时，美寓公司并没有作解释。5、后来胡邦立多次要求美寓公司帮约业主见面进一步了解情况时，美寓公司却以无法联系上业主为由而推托。而美寓公司在一审开庭时也明确承认：美寓公司并未联系业主，居间合同在促成三方合同签订后就履行完毕，现在也无法联系到业主，业主一直不接听电话。6、美寓公司在签订三方合同的当天，就急不及待地要求胡邦立签一份愿意支付中介费的承诺函，而承诺函的内容和格式是由美寓公司起草好的，这份函同样没有承诺的时间条款。按照行业习惯，很少在居间合同之外要求签支付中介费的承诺函，这一反常行为，使胡邦立有理由相信美寓公司当时是预先刻意安排的，具有非常隐蔽的欺骗性。请求：1、撤销（2014）穗海法民三初字第203号民事判决；2、改判驳回美寓公司的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费均由美寓公司承担。
被上诉人美寓公司答辩称：一审事实查明清楚，适用法律正确，应当予以维持。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：胡邦立主张的中介服务费用应否予以支持。
《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。由此可知，居间人的主要义务包括忠实和尽力的义务。本案中，美寓公司作为从事中介业务的房地产中介服务公司，在促成买卖双方达成交易意向并签订买卖合同前，有义务将讼争标的即房屋的真实情况了解清楚。从查明的案情来看，在买卖合同签订之前，美寓公司仅持有房产证复印件，即无房产证原件，也无去房管部门对房屋进行查册。直到签订合同后因胡邦立的要求去查册后才发现房产证号不一致的问题。之后，美寓公司亦没有联系到卖方将此事予以妥善解决，最终导致房屋买卖交易无法履行。因此，美寓公司没有尽到居间人应尽的全面审查义务，依据上述法律规定，美寓公司无权获取全部的报酬求偿权，应对其所主张的中介服务费的损失承担主要过错责任。反之，胡邦立作为具有完全民事行为能力的买受人，在未看到房产证原件或查册表的情况下即签订了买卖合同，亦无尽到审慎审查的义务，其行为亦存有过错，因此，胡邦立理应对于美寓公司所主张的中介服务费的损失承担次要过错责任。综合双方当事人的过错大小及本案的具体案情，本院酌定由胡邦立向美寓公司支付中介代理费11100元。原审判令支付的全部中介服务费用主张欠妥，本院予以纠正。
综上，审查原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。胡邦立的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，判决如下：
一、撤销海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第203号民事判决；
二、自本判决送达之日起十日内，胡邦立向广州市美寓房地产中介代理有限公司支付中介代理费11100元；
三、驳回广州市美寓房地产中介代理有限公司的其他诉讼请求。
本案一审、二审受理费2520元，均由胡邦立负担各504元，广州市美寓房地产中介代理有限公司各负担2016元。
本判决为终审判决。
审判长 汪秀兰
审判员 孔婉芬
审判员 梁少菁
二〇一五年四月二十四日
书记员 徐毅敏
谢淳