安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）六民一终字第00012号
上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽成功置业有限公司，住所地安徽省六安市皖西路141号，组织机构代码78492458-5。
法定代表人：朱启龙，董事长。
委托代理人：汤国良，安徽智星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：柏贤云，女，汉族，1975年11月17日出生，住安徽省六安市裕安区。
委托代理人：易伟，安徽皋陶律师事务所律师。
上诉人安徽成功置业有限公司（简称成功置业）因房屋买卖合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院于2012年10月25日作出的（2012）六金民二初字第02063号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年1月9日公开开庭审理了本案，上诉人的委托代理人汤国良，被上诉人柏贤云及其委托代理人易伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告、反诉被告柏贤云诉称：2009年12月11日，柏贤云购买成功置业预售的位于六安市××路阳光××北区××房屋××套，并签订了商品房买卖合同。合同约定了房屋的建筑面积为164.62m2，出卖人应于2010年8月31日向买受人交付房屋。合同以附件一房屋平面图确定了标的物的结构。合同签订后，柏贤云如约履行了以银行按揭方式付款的义务。后成功置业擅自违反合同约定，将房屋顶部跃层处的露台变更为阳台并计算到房屋面积中，该房屋的烟气道也因此被封闭在露台内，致柏贤云未能取得房屋。现诉请判令：1、被告依照合同约定向原告交付商品房；2、被告支付原告2010年9月1日至2012年7月31日期间逾期交房的违约金54605.88元以及此后逾期交房违约金(从2012年8月1日起至实际交付房屋之日止按已交付房款万分之一点二每日计算)；3、诉讼费用由成功置业承担。
原审被告、反诉原告成功置业答辩并反诉称：2010年8月31日，双方办理交房手续时，柏贤云认为成功置业擅自将原始设计的露台变更为阳台，违反了合同约定，拒绝支付应补8.7m2房款34404.67元。成功置业认为应当依据合同约定给付实际面积的价款，补付房款。否则，依合同补充协议拒交房屋并追究反诉被告的违约责任。收取每日20元的房屋保管费用。现诉请判令：1、柏贤云立即支付34406.67元房款(3954.56元/m2×8.7m2)；2、柏贤云支付2010年9月1日至2012年7月31日期间(699天)逾期房款34404.67元每日万分之五的违约金12022.8元(699天×17.2元/天)；3、柏贤云支付每日20元的保管费13980元(699天×20元/天)；4、第二、第三项请求判决至实际交房日止；反诉费、鉴定费由柏贤云承担。
原审查明：柏贤云因购买成功置业阳光威尼斯北区第33幢804号房，于2009年11月27日分两次向成功置业交购房定金款计20000元，2009年12月11日，双方签订了一份商品房买卖合同，成功置业将预售的位于六安市××路阳光××北区××房屋××套，面积为164.62平方米，每平方米单价为3954.56元，总价款为651000元，出售给柏贤云。合同第八条约定交付期限应在2010年8月31日前，合同分别约定了买受人和出卖人的违约责任，约定出卖人逾期交房的违约责任：“(1)逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金”。合同签订后，柏贤云分别于2009年12月11日、2009年12月25日、2010年元月5日按合同约定将余欠购房款631000元付清，计付购房款651000元。
2010年6月20日，成功置业向设计单位中国建筑西北设计研究院有限公司申请将原设计图纸标示的顶部跃层处的露台擅自变更为阳台，面积8.7平方米，计款34404.67元(8.7m2×3954.56元)。2010年8月31日交付房屋期限到期后，成功置业以提出补交合同以外擅自增加面积8.7平方米的房价款为由，未按合同约定的期限向柏贤云交付商品房。截止2012年7月31日止，成功置业实际逾期交房天数为699天，违约金为54605.88元。
原审认为：2009年12月11日，双方签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。柏贤云履行了合同规定的义务，成功置业应当按合同约定履行交付商品房的义务。但成功置业未按《商品房买卖合同》约定的期限交付商品房，应承担逾期交付的违约责任，故柏贤云要求成功置业按合同约定交付商品房并按合同约定支付逾期交付房屋的违约金54605.88元以及此后逾期交房违约金(从2012年8月1日至实际交付房屋之日止按已交付房款万分之一点二每日计算)的诉请，合法有据，予以支持。成功置业要求柏贤云支付“露台”变为“阳台”8.7平方米房款34404.67元、违约金12022.8元、保管费13980元以及反诉费、鉴定费的反诉请求，因成功置业在预售商品房时，所出售房屋的面积并不含“露台”变“阳台”的面积；且其设计图纸也标注为“露台”，柏贤云有理由相信设计图纸标注“露台”为真正的露台，故不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告(反诉原告)安徽成功置业有限公司于本判决书生效之日起五日内按合同约定将商品房交付给原告(反诉被告)柏贤云；二、被告(反诉原告)安徽成功置业有限公司于本判决书生效之日起五日内给付原告(反诉被告)柏贤云违约金54605.88元(违约金自2010年9月1日至2012年7月31日止)；三、后期违约金自2012年8月1日起按购房总价款的日万分之1.2计算至实际交房之日止；四、驳回被告(反诉原告)安徽成功置业有限公司对原告(反诉被告)柏贤云的反诉请求。本案诉讼费10860元，反诉费710元，合计11570元，由被告(反诉原告)安徽成功置业有限公司负担。
宣判后，成功置业不服，向本院提起上诉称：被上诉人认为上诉人擅自变更原始设计图纸的观点，无证据证明。对于是否变更原始设计图纸，应就该专业问题委托有关部门进行鉴定请求二审法院撤销原判。改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人柏贤云答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持；二、上诉人反诉请求索要多出的8.7㎡房款，不符合相关司法解释关于超过总建筑面积3%部分不予补偿的规定；三、上诉人违规改变原设计图纸，未通知被上诉人，属严重违约；四、设计要求烟气道出屋面，现房屋被封闭在阳台内，说明上诉人是在施工过程中擅自变更图纸；五、相同情形已得人民法院生效判决处理。
二审中，双方当事人所举证据及证明目的同于原审，相对方质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：归纳诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是涉案房屋的“露台”是否是被上诉人擅自变更为“阳台”。
从被上诉人柏贤云提供的中国建筑西北设计研究院有限公司设计变更通知单的内容来看，涉案房屋顶部跃层处的露台变更为阳台，系应甲方（成功置业）要求进行的；且成功置业提出变更要求的时间为2010年6月20日，是在双方签订《商品房买卖合同》之后。此节事实反映了成功置业变更原图纸设计未与购房户柏贤云协商，系其单方所为，并非设计单位的疏漏所致；原露台部分的面积本就未计入合同约定的面积，在成功置业擅自将其用途变更为阳台后，反诉要求柏贤云补交变更后的阳台面积，支付相应房款及违约金、保管费等损失的主张，显然缺乏事实和法律上的依据，原审未予支持正确。被上诉人柏贤云按合同约定履行了付款义务，上诉人成功置业理应依约向柏贤云交付房屋，其未能按照约定交付，构成违约，应依合同约定，支付相应的违约金。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理得当，依法予以维持。上诉人成功置业的上诉理由不能成立，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11570元，由安徽成功置业有限公司负担。
本判决系终审判决。
审判长 何 武
审判员 王世如
审判员 张海龙
二〇一三年一月二十九日
书记员 张 丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；
（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。