黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第474号
上诉人（原审原告）哈尔滨市全科医疗技术发展有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区经纬二道街副42-1号。
法定代表人王祥林，董事长。
委托代理人孙景美，女，1962年6月10日生，汉族，哈尔滨市全科医疗技术发展有限责任公司副经理，住哈尔滨市道里区。
委托代理人陆珊珊，黑龙江法昕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黑龙江省旭升拍卖有限公司，住所地哈尔滨市南岗区花园街2号。
法定代表人孙耀娟，该公司经理。
被上诉人（原审被告）薛明凯，男，1956年6月28日生，汉族，哈尔滨凯联木业有限公司董事长，住哈尔滨市道里区上游街3号B栋2303室
委托代理人张琪，黑龙江太古法律事务所法律工作者。
原审被告中国农业银行股份有限公司黑龙江省分行营业部，住所地哈尔滨市道里区东风街5号。
代表人丁加林，行长。
委托代理人张文涛，男，1973年3月24日生，中国农业银行股份有限公司黑龙江省分行营业部副经理，住哈尔滨市南岗区学府路74号24栋3单元303室。
委托代理人张玄羽，女，1974年3月9日生，中国农业银行股份有限公司黑龙江分行营业部法律顾问，住哈尔滨市香坊区顺水街35号6单元3楼2号。
上诉人哈尔滨市全科医疗技术发展有限责任公司（以下简称全科医疗公司）因与被上诉人黑龙江省旭升拍卖有限公司（以下简称旭升拍卖公司）、被上诉人薛明凯、原审被告中国农业银行股份有限公司黑龙江省分行营业部（以下简称农行黑龙江分行营业部）物权保护纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2014）外民二初字第352号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人全科医疗公司法定代表人王祥林及其委托代理人陆珊珊，被上诉人旭升拍卖公司法定代表人孙耀娟，被上诉人薛明凯的委托代理人张琪，原审被告农行黑龙江分行营业部的委托代理人张文涛、张玄羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决认定：2011年9月15日，农行黑龙江分行营业部与旭升拍卖公司签订《委托拍卖合同》，农行黑龙江分行营业部将包括位于道外区北十道街11号1-2层商服等拍品委托旭升拍卖公司拍卖，拍品目录载明：该商服使用面积625平方米，起拍价187.5万元，无房产证、土地证，委托方仅提供拍卖资产事项说明。农行黑龙江分行营业部出具拍卖资产事项说明载明：“我部松北支行位于道外区北十道街十一号一处房产，根据原开发区支行2008年6月3日调查报告记载，该处房产为2000年抵债资产转入开发支行固定资产，经开发支行与原债务人确认，该房产确已抵债给开发区支行，为开发区支行资产。”2011年9月22日，旭升拍卖公司在《新晚报》刊登拍卖公告，载明该公司于2011年10月10日公开拍卖诉争房屋等标的。2011年10月9日，全科医疗公司与旭升拍卖公司签订《竞买协议书》。2011年10月10日，全科医疗公司参加拍卖，以235万元的价格竞买了诉争房屋，同日，全科医疗公司与旭升拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》。本次拍卖由哈尔滨市道外公证处现场监督公证。2011年10月13日，全科医疗公司将235万元竞买款和9.4万元拍卖佣金支付给旭升拍卖公司。因诉争房屋由薛明凯占有，一直未向全科公司交付。
全科医疗公司诉称，其于2011年10月9日与旭升拍卖公司签订了《竞买协议书》，10月10日与旭升拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，10月13日，全科公司将拍卖的房款如数交到旭升拍卖公司，将位于哈尔滨市道外区北十道街11号的房产竞买到手中。全科医疗公司在当月中旬去收自己的房产，但是发现薛明凯正非法占用该房。请求：1、确认全科医疗公司与旭升拍卖公司签订的拍卖合同有效；2、薛明凯从全科医疗公司竞买所得的位于哈尔滨市道外区北十道街11号房产中迁出。
旭升拍卖公司辩称，全科医疗公司所述属实。旭升拍卖公司按照规定举行了拍卖会，委托合同及手续都齐全，全科医疗公司交了竞买款，竞买有效。同意全科医疗公司的第一、二项诉讼请求，不同意承担案件受理费。
薛明凯辩称，旭升拍卖公司对位于哈尔滨市道外区北十道街11号房产的拍卖非法，应无效。一、旭升拍卖公司与农行黑龙江分行营业部签订的委托拍卖合同无效。根据《中华人民共和国拍卖法》第六条的规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。农行黑龙江分行营业部是企业非法人，不具有法人资格，不能独立承担民事责任，不能独立支配和处分所经营管理的财产，所以擅自处置其管理的财产无效。二、旭升拍卖公司对诉争房屋的拍卖非法。根据《中华人民共和国拍卖法》第四十一条的规定，委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明，或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。本案被告农行黑龙江分行营业部并未向拍卖人旭升拍卖公司提供拍卖标的的所有权证明及报批授权处置决定，拍卖人旭升拍卖公司疏于管理，未发现委托人应当提供但未提供的所有权证明，且在未经相关机构评估价格的情况下，擅自决定起拍价格，以明显低于市场的价格进行拍卖，并以明显不合理的低价成交。使用面积达近700平方米的商品门市房，在相近路段的出售价格在700万以上，而拍卖成交价仅为235万。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条的规定，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。明显不合理低价极易造成国有资产的流失。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，合同无效。所以拍卖人旭升拍卖公司与全科医疗公司及农行黑龙江分行营业部签订的竞拍合同、拍卖成交合同及委托拍卖合同无效。三、全科医疗公司侵害了薛明凯的优先购买权。假设拍卖合法，全科医疗公司和农行黑龙江分行营业部也侵害了薛明凯的优先购买权。《最高人民法院关于贯彻和执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋应提前三个月通知承租人，承租人在同等的条件下，有优先购买的权利。出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以宣告该房屋买卖无效。”我国合同法第二百三十条规定，出租人出卖房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买权。综上，农行黑龙江分行营业部在不具备法人资格且未得到授权的情况下，擅自处置国有资产，委托旭升拍卖公司在法定程序不完备且存在非法事由的情况下，对哈尔滨市道外区北十道街11号房产的拍卖非法。薛明凯与农行黑龙江分行营业部形成的口头买卖合同有效，薛明凯在2000年就以买卖的形式进入了诉争房屋，并且薛明凯对诉争房屋原有的商户进行了协商补偿，对诉争房屋的水、电、装修及其他设施进行投入。如果不是与农行黑龙江分行营业部进行房屋买卖，薛明凯不会投入大量资金。法院应认定该拍卖无效，驳回全科医疗公司的全部诉讼请求。
农行黑龙江分行营业部辩称，关于全科医疗公司与旭升拍卖公司的拍卖合同，农行黑龙江分行营业部并不是当事人，农行黑龙江分行营业部与旭升拍卖公司另外签订有委托合同。按照拍卖法，农行黑龙江分行营业部不应该作为本案的当事人。委托拍卖的房产是农行黑龙江分行营业部得到的抵账资产，因其他企业未偿还贷款，2000年转入固定资产管理，房屋的手续不全，只有一个抵账协议，委托旭升拍卖公司拍卖时已经向竞买人说明房屋的瑕疵。中国农业银行是一级法人，逐级授权管理，农行黑龙江分行营业部对资产有处置权利。全科医疗公司的诉讼请求与农行黑龙江分行营业部无关。
一审判决认为，《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”农行黑龙江分行营业部委托旭升拍卖公司拍卖诉争房屋时，仅提供了由该营业部出具的资产事项说明，该说明不能证明诉争房屋是农行黑龙江分行营业部的资产。农行黑龙江分行营业部在未确认诉争房屋所有权之前，即委托旭升拍卖公司拍卖诉争房屋，不符合法律规定。因诉争房屋产权不明晰，全科医疗公司与旭升拍卖公司签订拍卖成交确认书不符合法律规定，全科医疗公司请求确认其与旭升拍卖公司签订的拍卖合同有效的请求，与法律规定相悖，不予支持。全科医疗公司要求薛明凯从诉争房屋迁出，无事实根据和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国拍卖法》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回哈尔滨市全科医疗技术发展有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元（哈尔滨市全科医疗技术发展有限责任公司已预交），由哈尔滨市全科医疗技术发展有限责任公司负担。
全科医疗公司不服一审判决，向本院上诉称：1、全科医疗公司与旭升拍卖公司的拍卖合同有效。在2000年初，因案外人欠银行贷款，案外人以涉案房产抵债，农行黑龙江分行营业部合法获得涉案房产所有权。依据《中华人民共和国拍卖法》第六条关于“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”的规定，农行黑龙江分行营业部有权处分涉案房产，其委托拍卖行为有效。全科医疗公司参加拍卖，以235万元的价格竞买了涉案房产。现全科医疗公司已给付235万元竞买款和9.4万元拍卖佣金，依法取得诉争房屋的所有权。2、薛明凯占有、使用涉案房产无法律依据，应从涉案房屋迁出。首先，按照薛明凯提供的郭利丹、王松滨证言，薛明凯占有使用涉案房产是因薛明凯帮助银行在2001年清理商户，支付了商户拖欠的费用，银行决定让薛明凯使用涉案房屋8年，以抵薛明凯支付的费用，8年使用期限已届满，薛明凯应从涉案房产中迁出。其次，薛明凯不能证明其已购买了诉争房产。3、原审法院未采信薛明凯提供的证据，却支持了薛明凯的抗辩主张，属明显错判。综上，全科医疗公司提供的《委托拍卖合同》、《拍卖成交确认书》等证据能够证明全科医疗公司的诉讼请求成立。请求：1、撤销哈尔滨市道外区人民法院（2014）外民二初字第352号民事判决；2、确认全科医疗公司与旭升拍卖公司签订的拍卖合同有效；3、薛明凯从涉案房屋中迁出。
旭升拍卖公司辩称：同意全科医疗公司的上诉内容。
薛明凯辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确。1、《中华人民共和国拍卖法》第六条：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”农行黑龙江分行营业部属于企业非法人，不具备法人资格，不能独立承担民事责任，不能独立支配和处分经营管理的财产，所以农行黑龙江分行营业部擅自处分管理财产无效。2、农行黑龙江分行营业部委托旭升拍卖公司拍卖涉案房屋时，仅提供了由其出具的资产事项说明，该说明不能证明涉案房屋就是农业银行的资产，更拿不出关于涉案房屋产权方面的证据。农行黑龙江分行营业部在未确认涉案房屋所有权之前即委托拍卖行进行拍卖，不符合法律规定，全科医疗公司与旭升拍卖公司的拍卖合同有效的诉讼请求不能得到法院的支持。3、全科医疗公司请求判令薛明凯从涉案房屋迁出没有事实根据和法律依据。因涉案房屋不属于全科医疗公司所有，拍卖合同无效。同时，全科医疗公司拿不出任何证据来证明自己主张的权利。薛明凯与农业银行有口头买卖涉案房产的约定，将另诉要求农业银行按照约定价格将涉案房产卖给薛明凯，并办理相应法律手续。
农行黑龙江分行营业部辩称：全科医疗公司的诉讼请求与农行黑龙江分行营业部毫无关系。
二审中，全科公司举示了以下证据，拟证明农行黑龙江分行营业部对涉案房产有处分权。
证据A1、《开发区支行固定资产情况说明》。
证据A2、传票5张。
农行黑龙江分行营业部和旭升拍卖公司对该证据无异议。
薛明凯质证认为该证据原审时已提交过，不属新证据。对《开发区支行固定资产情况说明》证明问题有异议，农行黑龙江省分行营业部是非法人企业，不具备法人的资格，不能独立承担民事责任，所以不能独立支配和处分该经营部管理的财产，擅自处理该财产无效。该证据是银行出具的，不能证明涉案房屋是银行所有，也没有证明效力，5张传票与本案无关。
农行黑龙江分行营业部举示了以下3份证据，拟证明其对涉案房屋有处分权。
证据B1、农行黑龙江省分行《关于省行营业部开发支行道外房产处置的批复》。
证据B2、2010年11月15日，哈尔滨国信房地产估价咨询有限公司出具的《省农行委托评估项目初评价格明细》
证据B3、旭升公司出具的《关于道外区北十道街等四处房产、车辆、设备的拍卖总结》
全科公司和旭升拍买公司对农行黑龙江分行营业部举示的证据无异议。
薛明凯质证认为，证据B1中已说明该套房产没有土地证和房产证，拍卖法中明确规定要对拍卖的物品确有处理权，所以涉案房产不能启动拍卖程序，而应采取其他方式进行处理。证据B2只能证明涉案房产经过评估以及评估价格，但本案焦点是农行黑龙江分行营业部是否有处分权以及拍卖程序是否合法，所以该证据与本案无关。对证据B3的真实性、关联性和证明的问题均有异议。
本院认证认为，证据A1、A2、证据B1、B2真实，可以证明待证事实，本院予以采信。证据B3系旭升拍卖公司出具的，应属当事人陈述，但能证明拍卖的过程，本院予以采信。
本院查明：2008年6月3日，中国农业银行股份有限公司哈尔滨松北支行（以下简称农行松北支行，原开发区支行）出具《开发区支行固定资产情况说明》，内容为：我行有一处房产，坐落于道外区十道街。固定资产卡片中入账时间为2000年12月，原值321万元。具体入账情况是分二笔入账：一、2000年11月16日由辽河分理处划入，金额为280万元，计入固定资产科目。二、2000年11月20日由营业室入账，金额为41万元，计入固定资产科目。对应的贷款情况分三笔，收本金两笔，利息一笔：一、2000年11月16日，哈尔滨市润丰装饰公司（当时我行辽河分理处贷款户）以资抵债贷款户转固定资产220万元。附件借据一张：借款日期为1997年5月6日，金额为220万元。二、2000年11月16日，哈尔滨市润丰装饰公司（当时我行辽河分理处贷款户）以资抵债贷款户转固定资产60万元。附件借据一张：借款日期为1996年10月15日，金额为60万元。三、2000年11月20日，黑龙江省机械工业公司（我行营业室贷款户）以资抵债贷款利息转固定资产41万元。由于暂时尚未查到该处房产原归属哪个企业，目前调查情况至此，其余情况将继续调查。
2010年11月15日，哈尔滨国信房地产估价咨询有限公司的《省农行委托评估项目初评价格明细》记载：资产名称：开发区农行道外房产，资产坐落：道外区北十道街11号1-2层，建筑面积约：使用约625平方米，参考单价：3000元／平方米，参考总价：187.5万元，备注：无任何手续，1层仅为楼梯间，现为梦幻星空网吧，被人无偿占用，已经多次进行拍卖，因无法进行交接进户多次流拍，现该项资产归松北农行管理，其与占用人依然无法进行协商。
2011年8月12日，中国农业银行黑龙江省分行印发《关于省行营业部开发支行道外房产处置的批复》。主要内容：省行营业部《关于闲置固定资产处置报废的请示》收悉。为规范固定资产管理，根据“开发区支行道外区北十道街房产建筑面积950平方米，无土地证和房产证，且无法确权带入股份公司，2009年末该项目已经转入固定资产清理科目”的实际情况，经省行财审会第十六次会议研究，同意将该房产按照评估价187.5万元进行拍卖，并严格按照固定资产处置程序操作。
2011年9月15日，委托人农行黑龙江分行营业部与拍卖人旭升拍卖公司签订《委托拍卖合同》，约定：第一条拍卖标的。委托人自愿委托拍卖人依法拍卖如下标的（后附明细表）。第三条拍卖标的的交付（转移）及其时间、方式。拍卖标的经拍卖成交的，由委托人将标的交付（转移）买受人。第九条其他约定。1、委托人提供标的相关权属材料。2、拍卖成交后委托人协助买受人办理相关权属过户手续。3、拍卖人应向竞买人充分详尽披露资产瑕疵。拍品目录记载：标的名称：道外区北十道街11号1－2层商服；情况说明：无房产证、土地证，委托方仅提供拍卖资产事项说明。
2011年9月22日，农行黑龙江分行营业部出具《关于松北支行拍卖资产事项说明》，主要内容为：我部松北支行位于道外区北十道街十一号1处房产，根据原开发区支行2008年6月3日调查报告记载，该处房产为2000年抵债资产转入开发支行固定资产，经开发支行与原债务人确认，该房产确已抵债给开发区支行，为开发支行资产。
2011年9月22日，旭升拍卖公司在《新晚报》刊登拍卖公告，载明其将于2011年10月10日公开拍卖涉案房屋等标的。
2011年10月9日，甲方旭升拍卖公司与乙方全科医疗公司签订《竞买协议书》，约定：三、拍卖标的瑕疵声明。1、本次拍卖标的均按现状拍卖，且以现状移交。所拍房产均按套计价拍卖，房屋面积不作为房屋买卖的计价依据。甲方提供的相关数据如面积、性质、用途、坐落等是根据现有证照记载及委托人提供的评估报告为乙方提供，仅供乙方参考，拍卖成交后，以房地产管理部门实际测量、登记为准。甲方不就可能产生的任何差异对买受人进行任何补偿，特别提醒乙方注意。2、本场拍卖会所拍四套房产均被占用，拍卖成交后，由买受人自行交割房产，前期所有欠费均由买受人自行了解并承担包括但不限于多次过户交易费用，并愿意承担一切风险和责任。4、买受人须在标的移交后30日之内自行办理房产变更事宜（仅限可以办理过户的标的），由甲方和委托人提供现有证照，给予合理的配合。如无合理原因逾期未办理过户，则甲方及委托人不予配合，由乙方承担因此产生的交易风险。8、甲方已经将拍卖标的的来源、瑕疵和风险向乙方完成了充分的告知与说明，乙方对上述瑕疵情况已充分知晓并接受，甲方不承担瑕疵担保责任及其他连带责任。
2011年10月10日，全科医疗公司与旭升拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，约定：一、成交的拍卖物：道外区北十道街11号1－2层商服，成交价2，350，000元。二、拍卖人在拍卖前已经明示拍卖标的状况，声明拍卖标的存在的瑕疵，买受人予以确认。三、本拍卖成交确认生效后，买受人即应向拍卖人以现金或转让方式支付价款及佣金。十一、其他规定：拍卖人不对标的数量和质量承担保证责任，按现状拍卖。十二、买受人遵守并执行拍卖人制定的《拍卖规则》、《注意事项》、《特别说明》等拍卖资料规定的内容，并依此履行权利和义务。
本次拍卖由哈尔滨市道外公证处现场监督公证，并制作了（2011）哈外证民字第1553号《公证书》。
2011年10月13日，全科医疗公司向旭升拍卖公司235万元竞买款和9.4万元拍卖佣金。
涉案房屋由薛明凯占有，一直未交付给全科公司。
一审中，全科公司举示署名为王松滨的2012年10月4日的《说明》，主要内容为：当时，王松滨在黑龙江省农行开发区支行任行长。在2000年初，一企业因拖欠银行款，故拿商服房产一套（哈尔滨市道外区北十一道街11号2层商服）以资抵债，所有权归银行所有。当时该商服中有很多商户，经营的品种也很杂，所以在收复时具有一定的阻力，故经银行领导研究决定，2001年全权委托薛明凯来清理商户，所有费用由薛明凯个人承担支付，包括交纳以往拖欠的包烧费、水电费等事项。经过很长一段时间清理完毕后，投入了大量资金进行装修。2002年下半年装修完毕后，由薛明凯使用，前期所垫付的一切费用顶使用费，使用期间8年，在此期间薛明凯具有管理、维护等责任。2008年7月，经黑龙江省信达拍卖有限责任三次流拍，市行领导班子孔行长、副行长、王松滨行长协商，最后研究决定以流拍底价责成由薛明凯以85万元的价格购买，且当时把购房发票交付薛明凯，并找来财务处长，要求财务办理交割事宜，等待择日通知交款。就在行里逐一申报过程中，行里人员调整，此申报就暂且搁置了下来，迟迟未能得到解决。至于后期该房产情况，王松滨就不知情了。
薛明凯举示署名为郭利丹的2012年10月4日《说明》，主要内容为：2000年9月，郭利丹在黑龙江省农行开发区支行辽河分理处任副主任职务，王松滨任行长，委派郭利丹去勘察该房产的现有状况。郭利丹便与薛明凯同行。当时房产非常破损，无水电，还有一些商户仍旧在经营买卖，现场破烂不堪，简直就是一个空框架，无处下脚。2001年大约在2、3月份左右，行长委派起草拟签租赁使用合同，在合同签订过程中，还未来得及进行上会研究、讨论决定，王行长就被调离了该行，去另一部门任职，此合同也就搁置下来了。
二审中，薛明凯述称：2000年的时候，薛明凯与农行进行了协商，说这个房子属于遗留过来的东西，有好多商铺在里面，说和商铺商量好了，就把房子给薛明凯。当时约定的房屋价格为80万元。薛明凯没有交纳80万购房款。自2000年使用涉案房屋后，没有人向薛明凯主张过权利。农行黑龙江分行营业部称薛明凯占用、使用涉案房产，是由于当时薛明凯和原开发区支行王松滨达成口头协议，让薛明凯无偿使用，一分钱租金也没有见到。
农行黑龙江分行营业部称，涉案房屋此前曾先后三次委托拍卖，均因产权问题无人竞拍而流拍。
本院认为，一、关于薛明凯与涉案房产的关系问题。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”；第六十四条第二款规定：“委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权”。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”；第三百九十七条规定：“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务；”第三百九十八条规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”。薛明凯确认其在此前的相关诉讼中举示了王松滨的证言，即其认可王松滨证言所述事实。王松滨关于“当时该商服中有很多商户，经银行领导研究决定，2001年全权委托薛明凯来清理商户，所有费用由薛明凯个人承担支付，包括交纳以往拖欠的包烧费、水电费等事项。经过很长一段时间清理完毕后，投入了大量资金进行装修，2002年下半年装修完毕后，由薛明凯使用，前期所垫付的一切费用顶使用费，使用期间8年，在此期间薛明凯具有管理、维护等责任”的证言，证明农行松北支行将清理涉案房屋中商户事项委托薛明凯处理，并用涉案房屋8年的使用权折抵薛明凯处理委托事务垫付的必要费用，薛明凯与农行松北支行系委托关系，而不是租赁关系。王松滨关于“2008年曾决定将涉案房产出购给薛明凯，并把购房发票交付薛明凯，在行里逐一申报过程中，人员调整，此申报就暂且搁置了下来”的证言，证明农行松北支行与薛明凯之间未订立房屋买卖合同，薛明凯亦未交纳购房款，双方之间买卖涉案房产合同关系未成就。薛明凯在本次诉讼中改称其2000年即与农行松北支行达成口头协议购买涉案房产，未举示相关证据证明，不能认定，并与其此前举示的王松滨证言等证据及自认相悖，且其所称口头形式亦不符合房屋买卖法定形式要件，不具法律效力。2008年后，薛明凯继续使用涉案房屋，并不改变薛明凯与农行松北支行之间原有委托关系的性质，双方不存在租赁关系或者买卖关系。薛明凯对涉案房产没有优先购买权，也没有在先债权。
二、关于农行黑龙江分行营业部是否具有处置涉案房产的民事行为能力问题。《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。”《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则（2014年修订）》第三十七条规定：“登记主管机关核发的《企业法人营业执照》是企业取得法人资格和合法经营权的凭证。登记主管机关核发的《营业执照》是经营单位取得合法经营权的凭证。经营单位凭据《营业执照》可以刻制公章，开立银行账户，开展核准的经营范围以内的生产经营活动。”《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼”；第五十二条规定：民事诉讼法第四十八条规定的其他组织，是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构。农行黑龙江分行营业部是经哈尔滨市工商行政管理局核准注册登记并领取《营业执照》的中国农业银行股份有限公司设立的分支机构，其在核准登记的经营范围内的经营活动合法，是依法可以作为民事诉讼当事人的其他组织。薛明凯关于农业黑龙江分行营业部不是企业法人，不能独立承担民事责任，不能独立支配和处分所经营管理的财产，所以擅自处置其管理的财产无效的主张不成立。
三、关于农行黑龙江分行营业部是否有权处置涉案房产的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”；第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”；第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”财政部《银行抵债资产管理办法》第十八条规定：“抵债资产收取后应尽快处置变现。以抵债协议书生效日或法院、仲裁机构裁决抵债的终结裁决书生效日为抵债资产取得日，不动产和股权应自取得日起2年内予以处置；除股权外的其他权利应在其有效期内尽快处置，最长不得超过自取得日起的2年；动产应自取得日起1年内予以处置。”农行松北支行与借款债务人达成以资抵债协议，借款债务人将其对涉案房屋享有的权利和义务转让给农行松北支行，以抵偿其借款债务。农行松北支行及其所属上级农行黑龙江分行营业部已实际占有、使用、经营管理涉案房产多年。薛明凯亦承认，自2000年其使用涉案房屋至今，没有其他权利人向其主张过权利。薛明凯举示的王松滨证言中关于“涉案房产为抵债资产、所有权归银行”，以及薛明凯关于其与农行松北支行协商清理商户事宜的陈述，证明薛明凯认可农行松北支行对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分和经营管理的权利。涉案房产并不是无主财产。未办理产权登记的房产并不等于没有权利人。依照《银行抵债资产管理办法》等相关规定，银行处置合法取得的未经办理产权登记的抵债房产合法。农行松北支行系基于他人以涉案房产抵偿借款债务合法取得涉案房产，本案没有证据证明其取得涉案房产非法。农行松北支行依据有关银行处置抵债资产的规定，将涉案房产交由其上级农行黑龙江分行营业部处理，符合法律规定。农行黑龙江省分行营业部基于以资抵债行为取得对涉案房产的占有、使用、收益、处分权合法，应予保护，其对涉案房产具有《中华人民共和国拍卖法》第六条规定的委托人依法可以处分的财产权利。薛明凯关于农行黑龙江分行营业部对本案拍卖房产不具有处分权而合同无效的主张不成立。一审关于涉案房屋产权不明晰，农行黑龙江分行营业部在未确认诉争房屋所有权之前，即委托旭升拍卖公司拍卖诉争房屋，不符合法律规定的认识错误。
四、关于农行黑龙江分行营业部委托旭升拍卖公司拍卖处置涉案房产是否合法的问题。
财政部《银行抵债资产管理办法》第十九条第二款规定：抵债资产原则上应采用公开拍卖方式进行处置；《中国农业银行抵债资产管理办法》第二十二条规定：“抵债资产的处置应通过中介机构公开拍卖。拍卖底价要经有权行的资产负债管理委员会（或贷款审查委员会）研究决定”；第二十四条规定：“抵债资产的处置由经营行信贷部门提出申请，逐级上报从事资产风险监管工作的有权部门审批”；第二十五条规定：“抵债资产的处置权限：单次处置抵债资产接收价格在5000万元以下且预计损失额在1000万元以下的由一级分行审批。单次处置抵债资产接收价格在5000万元以上（含5000万元）或预计损失额在1000万元以上（含1000万元）的报总行审批。一级分行根据工作需要可向二级分行转授权”。农行黑龙江分行营业部处经中国农业银行黑龙江省分行批准，委托旭升拍卖公司拍卖处置涉案房产符合规定，双方签订的委托拍卖合同有效。
五、关于全科医疗公司竞买取得涉案房产是否合法的问题。
旭升拍卖公司在接受农行黑龙江分行营业部的委托拍卖后，于拍卖日七日前的2011年9月22日、23日分别在《新晚报》和《黑龙江晨报》上发布拍卖发布拍卖公告，公告了拍卖时间、地点、拍卖标的等事项，于2011年10月10日组织拍卖涉案房产。拍卖成交后，全科公司与旭升公司签订了《拍卖成交确认书》。拍卖经过由哈尔滨市道外公证处现场监督公证，并制作了（2011）哈外证民字第1553号《公证书》。全科医疗公司经过合法的竞拍程序，竞价拍买取得涉案房产，其与旭升拍卖公司订立的《拍卖成交确认书》有效。一审关于全科医疗公司与旭升拍卖公司签订拍卖成交确认书不符合法律规定的认识错误。
六、关于对全科医疗公司的诉讼请求是否应予支持的问题。
涉案房产2010年11月15日的评估价格为187.5万元，因未办理产权证和土地证已三次流拍。此次以235万成交，高于评估价，不存在国有资产流失的问题。薛明凯主张同地段同面积的房价应在700万元，而本次拍卖成交价仅235万元，造成国有资产流失的主张不符合实际情况，不成立。况且，是否存在国有资产流失的问题，不属于薛明凯的民事诉讼权利，薛明凯没有参加拍卖和竞价，对农行黑龙江分行营业部依法合规拍卖处置涉案房产的竞拍成交价不具有实体权利。
《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”；第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”全科医疗公司与旭升拍卖公司签订的《竞买协议书》及《拍卖成交确认书》合法有效。涉案房屋实际占有人薛明凯不具占有涉案房产的合法根据，全科医疗公司诉请薛明凯从涉案房产中迁出，符合法律规定，应予支持。一审驳回全科医疗公司的诉讼请求错误，应予纠正。
综上，全科医疗公司的上诉理由成立，本院予以支持。一审认定事实部分不清，适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销哈尔滨市道外区人民法院（2014）外民二初字第352号民事判决；
二、上诉人哈尔滨市全科医疗技术发展有限责任公司与被上诉人黑龙江省旭升拍卖有限公司签订的《竞买协议书》及《拍卖成交确认书》有效；
三、被上诉人薛明凯从位于哈尔滨市道外区北十道街11号房产迁出，于本判决生效之后十日内履行。
一、二审案件受理费200元，由被上诉人薛明凯负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙云龙
审判员 龙 敏
审判员 韩玉梅
二〇一五年六月二十四日
书记员 王春贺
李迪