福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终85号上诉人（原审被告、反诉原告）：福建国航远洋房地产有限公司，住所地福建省福州市马尾区快安延伸区14#地601号。法定代表人：陈承家，总经理。委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓雪楠，福建拓维律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王鑫，男，1993年3月5日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：吴飞，福建三山律师事务所律师。上诉人福建国航远洋房地产有限公司（以下简称国航公司）因与被上诉人王鑫商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2016）闽0105民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。国航公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持国航公司全部反诉请求，驳回王鑫的诉讼请求；王鑫负担本案全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院在认定了王鑫拒绝收房系违约行为的前提下，却不予追究其违约责任，属于明显的认定事实矛盾、错误。（一）在讼争房屋达到合同约定的交付条件下，王鑫有义务履行收房义务，否则构成违约，应当依约履行逾期收房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条、附件六补充协议第三条以及第四条第2款的约定，国航公司已在合同约定的时间内通过了竣工验收和消防验收，并具备《福建省新建商品住宅质量保证书》和《福建省新建商品住宅使用说明书》，达到了合同约定的交房条件，且履行了相应的通知义务，王鑫应当依照合同的约定履行收房义务。（二）在商品房买卖合同有效且有明确约定的情况下，法院未尊重买卖双方的意思自治，擅自做出超越合同约定的裁判，明显损害了上诉人国航公司的利益：1、《商品房买卖合同》第十一条已明确约定了在商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按出卖人书面通知中载明的交付日期到指定地点办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日交纳商品房保管金计人民币100元整。国航公司依照上述约定要求王鑫支付房屋保管费，有充分的合同依据。2、在本案讼争房屋达到交付条件以后，客观上，国航公司已通知王鑫交房，且随时可以对房屋进行交付，而本案中房屋未能按期交付的原因在于王鑫主观认为房屋尚未达到交付条件，即其主观认识错误导致，因此，应当符合买卖合同第十一条中约定的“由于买受人原因，未能按期交付”。3、《商品房买卖合同》系国航公司与王鑫依其意愿自主达成的协议，依照《合同法》第四条的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。在买卖合同合法有效的前提之下，一审法院无权作出超越合同约定的裁判，否则，即是损害了另一方面的合法利益。二、国航公司和王鑫分别存在两个违约行为：国航公司未依照合同约定迟延为王鑫安装推拉门，构成违约，应当依照《商品房买卖合同》第八条的约定，承担一千元的违约金；而王鑫未按照合同约定履行收房的义务，每延期一日，应当缴纳保管金人民币100元。双方的违约行为对应各自的违约后果，两个行为不能相互抵消。三、一审法院第一项判决已经超出法院审判的职权范围，没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案不存在法定的可调整违约金比例的事由。在王鑫未对其损失金额作出任何举证的前提下，国航公司不仅已为王鑫安装好推拉门，并且合同已对违约金做了明确约定，一审法院却简单以违约金过低为由将违约金进行了调整，自始至终未对王鑫是否存在损失以及损失的具体数额作出审查和认定，更未援引相关法律依据，因此，一审法院判决国航公司承担6000元的违约金没有事实和法律依据。王鑫辩称，作为住宅应当能满足正常的居住目的，门、窗本身就是住宅不可或缺的主要构件。王鑫验收房屋时，发现房屋的阳台不是全封闭的，阳台内还设计有空调外机放置位，如果阳台与房屋之间未安装推拉门，根本无法正常居住使用，合同的目的不能实现，这不是后期维修可以解决的一般质量问题。王鑫要求国航公司整改安装推拉门后再交付房屋符合常理，但国航公司一直对该请求不予理睬，直至工商行政部门介入后才整改。逾期交房的结果完全是国航公司造成的，且房子钥匙都已经交给物业公司了，国航公司还收保管费根本是不合法的霸王条款。综上，王鑫请求二审法院驳回国航公司的上诉请求。王鑫向一审法院起诉请求：1、依法判决国航公司支付王鑫延期交房违约金503200元。2、本案的诉讼费用由国航公司承担。国航公司向一审法院反诉请求：1、判令王鑫向国航公司支付商品房保管金49100元（按照100元/天计算，自2015年2月17日计算至2016年6月21日，共491天）。2、判令王鑫承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月30日，原告王鑫与被告国航公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市马尾区江滨东大道68-1号蓝波湾3#楼某复式单元，总价款1870633元，原告已付清款项。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……。第二款约定，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。第三款约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人；2、详见附件六《合同补充协议》第三条第2款。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十一条第二款约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应按出卖人书面通知中载明的交付日期内到指定地点办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日缴纳商品房保管金计人民币100元整。合同附件六《合同补充协议》第三条第一款约定，1、双方同意对《商品房买卖合同》第八条变更约定如下：《商品房买卖合同》第八条第1款第2项、第3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。第二款第一项约定，发生以下情形，出卖人有权顺延交房日期：（1）施工期间发生日降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，对出卖人工程施工产生影响的，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期。当日，双方在《商品房买卖合同》及附件上签字捺印或盖章。2014年11月25日，被告国航公司开发的蓝波湾3#、5#、6#楼经竣工验收合格。2015年1月22日，被告国航公司申报的蓝波湾1#、2#、3#、5#及地下室建设工程经消防验收合格。另查，法院生效法律文书确认因天气原因，被告国航公司建设的蓝波湾停工时间达51天，可顺延交房时间至2015年2月19日。2014年12月30日，被告第一次通知原告收房，因房屋尚未竣工验收，原告未收房。2015年2月14日，被告再次通知原告收房，由于阳台与客厅连接处未安装推拉门，原告拒绝收房。2015年3月15日，被告再次通知原告收房。但双方因推拉门安装问题无法达成一致意见并因此未完成交接手续。2016年5月16日，原告通过12345平台投诉被告，经工商部门协调，双方于5月17日就推拉门安装整改达成一致，但对原告主张的逾期交房违约金无法达成一致意见。2016年6月21日，在被告安装推拉门后双方完成房屋交接。2016年8月2日，福州经济技术开发区市场监督管理局对被告作出《行政处罚决定书》，责令被告改正违法行为，并罚款人民币7000元。一审法院认为，本案的争议焦点有二：1、被告国航公司是否构成逾期交房及应承担相应的违约责任？2、反诉被告王鑫应否承担延期收房的违约责任？关于第一个争议焦点，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，予以确认。按照《商品房买卖合同》第八条第一款规定，被告应当在2014年12月30日前交付房屋。但根据《商品房买卖合同》第八条第三款及补充协议第三条第二款第一项的约定，因天气原因造成延期交房时出卖人可以顺延交房，而且生效法律文书已经确认因天气原因造成被告可顺延交房期限至2015年2月19日，即被告在2015年2月19日前通知交房符合双方《商品房买卖合同》的约定。而被告在2015年2月14日已经发函通知原告交房，依法可以认定被告在合同约定期限内通知原告交房，被告并未逾期交房。因此，被告国航公司无需承担逾期交房的违约责任。对原告提出被告通知交房时讼争商品房尚未安装推拉门，不符合双方合同约定的交房条件，直至被告完成安装推拉门后于2016年6月21日才完成交房，被告应承担逾期交房违约责任的意见。就本案而言，原告拒绝收房的原因在于被告未按照合同约定在客厅与阳台之间安装推拉门，但原告以此拒绝收房不符合双方合同约定。一方面，按照《商品房买卖合同》第八条第二款约定，被告在合同约定期限内未达到交房条件的，双方同意选择第2种方式即“买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币壹仟元违约金”处理，而不是“拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”，说明原告选择了在不符合第八条约定的交房条件情况下先收房再向被告主张违约责任的方式，显然原告依据《商品房买卖合同》第九条主张逾期交房违约金不符合双方的约定。另一方面，附件六合同补充协议第三条第一款约定，《商品房买卖合同》第八条第一款第2项、第3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。可见，双方对附件六合同补充协议第三条第一款的约定与有关司法解释的规定并不相悖，该约定合法有效。因此，双方在合同中已经明确了对不符合竣工验收或消防验收条件，以及存在其他“严重影响房屋居住使用”的情形，原告可以拒绝收房，但对于其他不严重影响房屋正常使用的情形原告应先行收房，对因此给原告造成的损失可另行主张违约责任。而本案双方争议的焦点即未安装推拉门于日常生活经验而言不属于严重影响房屋正常使用的情况，原告完全可在收房后要求被告承担整改安装或要求其赔偿相应损失等违约责任。而且《合同法》第一百一十九条也明确规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。即使被告未安装推拉门违约在先，但原告亦应采取适当措施防止损失扩大，原告在2015年2月中旬按被告通知收房时因推拉门问题拒绝收房后并未积极采取措施防止损失的扩大，现原告的主张显然不符合法律规定。因此，原告以此拒绝收房不符合合同约定，其意见本院不予支持。但是，被告在通知原告交房时未按照合同约定安装推拉门已经违约，应按照合同第八条第二款第一项约定承担违约责任，但该款约定违约金1000元确实过低，考虑到被告业已为讼争房屋安装好推拉门，酌情调整违约金为6000元。对第二个争议焦点，反诉原告系依据《商品房买卖合同》第十一条第二款约定主张反诉被告支付商品房保管金。但该款成立的条件是“由于买受人原因”，而本案反诉被告没有收房是因为反诉原告未按照合同约定安装推拉门，是反诉原告过错在先。尽管按照合同约定此时反诉被告应先行收房，但是反诉被告拒绝收房确实因反诉原告的行为所致，并非是反诉被告单方过错所致而不予收房。因此，反诉原告据此主张反诉被告缴纳房屋保管费不符合双方合同约定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，判决如下：一、被告福建国航远洋房地产有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿原告王鑫6000元。二、驳回原告王鑫其他诉讼请求。三、驳回反诉原告福建国航远洋房地产有限公司诉讼请求。二审期间，双方当事人未提供新证据，对一审查明的事实未提出异议。根据在案证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》第八条第一款约定了商品房的交付条件，分别为工程竣工验收条件、商品房配套的各项生活必须基础建设条件及公共设施建设条件。安装阳台推拉门不属于以上三项条件的任何一项，国航公司向王鑫交付的房屋符合交房条件。但国航公司未依约安装阳台推拉门，交付房屋存在质量问题，王鑫以拒绝收房方式要求整改，不属于买受人无理逾期收房，一审法院判决王鑫无须承担逾期收房违约责任，正确。故对国航公司主张王鑫应支付商品房保管金的上诉请求，本院不予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。现国航公司已为王鑫的房屋安装好阳台推拉门，王鑫也未能举证证明修复期间造成其他损失，一审法院判决国航公司按照合同第八条的约定赔偿王鑫违约金6000元，没有依据。对国航公司主张应驳回王鑫要求国航公司支付延期交房违约金的上诉请求，本院予以支持。综上所述，国航公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省福州市马尾区人民法院（2016）闽0105民初1236号民事判决第三项；二、撤销福建省福州市马尾区人民法院（2016）闽0105民初1236号民事判决第一项、第二项；三、驳回王鑫的诉讼请求。一审案件受理费8832元，减半收取4416元，由王鑫负担；反诉费514元由福建国航远洋房地产有限公司负担。二审案件受理费1177元由福建国航远洋房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李文颖代理审判员  金光玉代理审判员  陈碧珍二〇一七年三月十六日书 记 员  黄晓琴附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。