贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔南民终字第588号
上诉人（原审原告）蒙锡芬，女，1963年10月5日生，布依族，原黔南州民族贸易公司职工，住贵州省都匀市。
被上诉人（原审被告）贵州省铜仁地区黔东房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市。
法定代表人ＸＸ，该公司董事。
委托代理人罗嘉勤，贵州勤剑律师事务所律师。
原审第三人都匀市黔商易贷小额贷款有限公司，住所地贵州省都匀市。
法定代表人蒙锡艳，该公司董事长。
上诉人蒙锡芬与被上诉人被告贵州省铜仁地区黔东房地产开发有限公司、原审第三人都匀市黔商易贷小额贷款有限公司商品房销售合同纠纷一案，独山县人民法院于2015年3月12日作出（2014）独民商初字第52号民事判决后，蒙锡芬不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审审理查明：被告与第三人商定借款600万元后，即于2012年12月9日签订编号为QSYD2012-1207B号及编号为QSYD2012-1207B-1号的《抵押担保合同》，约定被告以其开发位于独山县百泉镇（原城关镇）中华北路“盛世峰景”A区未销售的一层商业门面2-1-1、2-1-2、2-1-3、2-1-5、2-1-7、2-1-8、2-1-9、2-1-10、2-1-13、3-1-5、3-1-6、3-1-7、3-1-8、3-1-13、3-1-18、3-1-19、3-1-20共17套，建筑面积为789.25平方米房产抵押给第三人；同日，被告又与第三人签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告将上述用于抵押的门面17间出让给第三人，交易价格共计600万元。合同签订后，被告及第三人未实质上对该房屋进行抵押登记或转让交易，第三人随后于2012年12月13日和12月14日共计将人民币600万元借给被告。2012年12月12日，原告又与被告签订编号为S201号-S217号的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于独山县百泉镇（原城关镇）中华北路“盛世峰景”商住小区3-1-13号等上述17套商品房（商铺），其中3-1-13号商品房建筑面积为45.06平方米，单价每平方米为8176元，总价款为360480元；同时约定：“买受人应在2012年12月12日前支付全部房价款，出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房”。合同签订当日，被告即向原告出具收取该套门面全部购房款收据，并共同到独山县房屋管理所进行了商品房销售合同登记备案，但原告至今尚未向被告支付房款，被告也未向原告追索。2013年5月22日及2013年7月24日，原、被告双方共同到独山县房屋管理所解除了3-1-5、3-1-7、3-1-8、2-1-13、2-1-8、2-1-9、3-1-6共7套商铺的商品房预售合同的登记备案。
一审另查明：2012年12月，被告在独山县开发的“盛世峰景”商住小区商铺的市场价为每平方米18000元左右。2013年6月11日至同年9月16日期间，被告共向第三人归还借款1806000元，其中18万元的一笔还款通过原告在都匀市农村信用合作联社关乡街信用社62＊＊＊＊的账户进行。被告与第三人之间的借款合同纠纷已经都匀市人民法院以（2014）都民商初字第343号民事判决书作出判决。原告蒙锡芬在第三人都匀市黔商易贷小额贷款有限公司工作。审理中，被告与第三人均认可双方自行签订的《商品房买卖合同》无实际意义。
原审原告蒙锡芬一审诉称：2012年12月12日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，双方约定由原告购买被告开发建设的独山县“盛世峰景”商住小区第3幢楼1层13号房屋（商铺），建筑面积为45.06平方米，房款为360480元。同时约定原告于签订合同之日前向被告一次性全额支付房款。被告虽向原告出具了收取购房款的收据（票号为0025814），但原告并未实际向被告支付，被告也未要求原告支付房款。合同签订当日，原告与被告共同到独山县房屋管理所对双方签订的《商品房买卖合同》进行备案登记。根据合同约定，被告应于2013年9月30日前向原告交付房屋，至今被告尚未交付，已构成违约，鉴于原告未实际向被告支付房款，故不追究被告逾期交房的违约责任，现诉请法院判决：1、确认原、被告于2012年12月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、由被告履行向原告交付房屋的义务，原告愿意向被告支付房款360480元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原审被告贵州省铜仁地区黔东房地产开发有限公司一审辩称：被告在开发独山县“盛世峰景”商住项目中，因急需资金周转，向第三人申请借款600万元。根据第三人要求，被告与第三人随后签订一份《商品房买卖合同》及两份《抵押担保合同》，以虚假买卖的房屋作为借款担保，因第三人借款给被告属跨区域经营，为了规避监管，没有将《抵押担保合同》及《商品房买卖合同》进行备案登记。第三人为了保证债权的实现，于2012年12月12日，让被告与原告签订了17份虚假的《商品房买卖合同》，并向原告出具空头收据，以便原告进行备案登记，事实上原告并未支付一分钱的房款，双方都不存在履行的问题，截至目前双方已解除了7份合同的备案登记。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，合同应属无效，故请求驳回原告的诉讼请求。
原审第三人都匀市黔商易贷小额贷款有限公司一审述称：原、被告之间签订的合同与第三人无利害关系，应属于他们之间的合法行为，第三人与原告无任何法律上的约定，也并未指使被告与原告签订合同，综上，第三人与本案无任何关联。
一审审理认为：当事人进行民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为，应视为无效民事法律行为。本案中，原、被告签订了《商品房买卖合同》后，被告在未收原告分文购房款的情况下，向原告出具收取全部房款的收据，并进行备案登记，事后原告未实际支付购房款，被告亦未索取购房款，且双方签订《商品房买卖合同》约定的售价明显低于同时期同地段的商铺价格，作为理性市场的主体，被告无理由在资金严重不足的情况下，以明显低于市场价一倍的价格出售商铺给原告。同时，结合被告与第三人的借贷关系以及被告通过原告账户向第三人偿还借款18万元，且被告偿还第三人的部分借款后，原告即与被告解除了7套门面的《商品房买卖合同》，并到房管部门取消了备案登记的事实来看，本案应视为第三人因无法以实物形式满足借款的抵押，后以原告的名义与被告签订了17套商铺的《商品房买卖合同》，用以保证债权的实现。综上，原、被告及第三人将《借款合同》与《商品房买卖合同》分别独立签订，签订《商品房买卖合同》的目的系将商铺作为被告与第三人之间的借款担保，而今第三人已采取诉讼的方式通过都匀市人民法院解决了其与被告的借款纠纷。同时，被告在签订商品房买卖合同时，实质上不具有出售商铺的真实意思表示，原、被告双方的交易行为违背了市场交易习惯。据此，原、被告签订的《商品房买卖合同》属无效合同，原告要求确认合同有效的理由不成立，不予支持，原告要求双方按照合同约定内容履行交房及付款义务，亦不予支持。被告与第三人均认可双方自行签订的《商品房买卖合同》无实际意义，予以认可。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第五十八条和《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告蒙锡芬的诉讼请求。案件受理费6707元，由原告蒙锡芬承担。
一审判决宣判后，蒙锡芬不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由：1、上诉人的诉请与被上诉人、原审第三人之间的借贷关系没有事实和法律上的因果关系。上诉人与被上诉人之间是商品房买卖关系，被上诉人与原审第三人之间是借贷关系，各方的诉求不同，上诉人主张被上诉人履行《商品房买卖合同》，原审第三人主张被上诉人归还借款的诉请已由都匀市人民法院作出了判决。本案自始自终并没有任何证据证实上诉人与被上诉人之间的商品房买卖和被上诉人与原审第三人之间的借贷存在担保关系，二者之间不存在任何联接点；2、本案在被上诉人答辩中及一审庭审中，自始自终没有陈述与上诉人在签订《商品房买卖合同》时，受到过上诉人的胁迫和欺诈，双方在签订《商品房买卖合同》后，被上诉人向上诉人出具房款收据，并与上诉人共同到房管部门进行备案登记，完全是被上诉人的主动、自愿行为，也在相关申请表上承诺，对其提交的登记申请文件的真实性和合法性负责，这一系列行为并不受上诉人的任何胁迫、诱惑和控制，完全是出于被上诉人的自愿；3、房屋价款是上诉人与被上诉人协商一致的结果，具有合法有效性。首先，《商品房买卖合同》的文本是由被上诉人提供，合同中的房屋价款及所有填空内容均是被上诉人的工作人员填写。其次，被上诉人出售房屋时，对于价格的确定，没有统一标准，既可高于价值，也可低于价值。第三、双方签订《商品房买卖合同》后至本案诉讼时，被上诉人从未对包括房屋价格提出过任何异议，庭审中，被上诉人提出在同一地段向他人出售房屋的价格超出向上诉人出售的价格，试图说明双方签订的《商品房买卖合同》是虚假的。而房屋的市场价应依据各方因素认定，不应由法院来认定低于市场价。上诉人与被上诉人自行约定的房屋价格不违背当事人自治的原则，法院无权干涉；4、上诉人作为原审第三人聘用的兼职员工，被上诉人向第三人归还借款时，第三人告知了上诉人的账号，被上诉人将其中的18万元打入上诉人的账户，不能将该事实用来判定上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》无效。上诉人曾与被上诉人解除7个门面的合同，完全是双方之间的共同意思表示，原审第三人并没有介入，这与被上诉人是否归还原审第三人的借款没有必然联系；5、被上诉人与原审第三人签订《抵押担保合同》没有办理抵押登记，而上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》进行了备案。虽然《抵押担保合同》和《商品房买卖合同》涉及的是同一标的物，如果判定二份合同的有效性，应该《商品房买卖合同》是有效，该合同也没有约定为被上诉人与原审第三人的借款提供抵押担保，一审判决认定《商品房买卖合同》为原审第三人的借款提供担保没有证据。一审认定双方在签订《商品房买卖合同》实质上不具有出售房屋的真实意思也没有相关的证据。另外，一审认定双方的交易行为违背了市场交易习惯系无中生有；6、一审适用法律错误。因一审认定事实错误，因而适用法律上均与本案的事实不符。综上，请求二审支持上诉人的一审诉请。
被上诉人贵州省铜仁地区黔东房地产开发有限公司二审未作书面答辩。二审中，其代理意见为：本案双方的《商品房买卖合同》，是原审第三人为贷款安全，以上诉人之名，与被上诉人签订的保障贷款安全的虚假合同，被上诉人出具的收款收据其目的也是为商品房买卖进行备案登记，但上诉人并未付过一分钱购房款，期间，上诉人还同意被上诉人出售七个门面。在被上诉人与原审第三人的借贷纠纷案件中，被上诉人出售门偿还原审第三人的借款，上诉人也未提出异议，上诉人在一审中没有出庭对此说明，因此，根据法律规定，对上诉人的主张应当不予支持。相反，被上诉人在一审中提交的证据能够证明本案《商品房买卖合同》是虚假合同，并非是双方的真实意思表示，一审认定本案《商品房买卖合同》无效，事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人都匀市黔商易贷小额贷款有限公司二审未述称。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明：上诉人蒙锡芬在与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，时任原审第三人的会计。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案争议焦点主要是：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否是双方的真实意思表示。
本院认为：首先，被上诉人因房地产开发产生资金困难，与原审第三人协议一致后，向原审第三人借款600万元，双方在签订借款合同的同时，又以包括本案争议的十间商铺在内的共计十七间商铺作为双方抵押借款的担保物，在借款合同履行的过程中，被上诉人相继将借款偿还原审第三人。期间，被上诉人在偿还借款时将其中的18万元汇至上诉人的账户，上诉人还将十七间商铺其中的七间解除商品房买卖合同关系。从本案查明的事实来看，上诉人作为原审第三人的会计，应当知道原审第三人与被上诉人的商品房买卖合同关系的事实，况且，本案上诉人与被上诉人及原审第三人三方对于本案的标的物均为同一标的物即十七间商铺的事实不持异议，而在被上诉人出售其中的七间商铺时，作为合同相对方的上诉人及原审第三人均不持异议，并到相关部门解除了备案登记手续，由此看出，原审第三人与被上诉人关于借贷关系约定的抵押担保物已转移至上诉人的名下，因此，上诉人主张的本案《商品房买卖合同》与原审第三人和被上诉人之间的借贷行为没有因果关系的理由不成立；其次，上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》后，双方均未按合同约定的相关条款履行支付购款及交付房屋的权利义务，双方的上述行为均不符合一般的生活常理。况且，原审第三人与被上诉人的借贷关系纠纷已被一审法院在另案判决，原审第三人的债权依法已得到保障。结合本案被上诉人在未收取上诉人购房款的情况下，还出具收款收据给上诉人的事实，其目的均是为办理房屋备案登记后，使原审第三人与被上诉人在履行借贷关系时增加双方的信任度；第三、从被上诉人提交的出售给他人的商铺买卖合同来看，其出售的价格高于上诉人与被上诉人约定价格近一倍的事实，由此看出，上诉人与被上诉人约定的房屋价格已违背了市场交易的规律，上诉人对此亦没有合理的解释，故上诉人主张与被上诉人自愿约定房屋买卖价格，请求继续履行合同的理由与本案的客观事实不相符。
据此，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”的规定，综合本案的事实和证据，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》名为买卖合同，实为原审第三人与被上诉人关于借贷关系中为保障债权得到实现的约定，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项规定，民事法律行为必须具备意思表示真实。一审据此认定《商品房买卖合同》不是双方当事人的真实意思表示，不具备合同的生效要件并驳回上诉人请求继续履行合同的理由于法有据。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人蒙锡芬的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6707元，上诉人蒙锡芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李家荣
审 判 员 熊元伦
代理审判员 蔡云飞
二〇一五年九月十七日
书 记 员 张海涛