黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1645号
上诉人（原审被告）哈尔滨工大建筑工程有限公司，住所地哈尔滨市南岗区西大直街475号。
法定代表人尹庆奎，董事长。
委托代理人张传辉，黑龙江学院律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黑龙江蓝筹房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区红河五街区515栋6单元4层5号。
法定代表人陈丽滢，董事长。
原审被告孙家喜，住哈尔滨市道里区北
安街96号7单元503室。
上诉人哈尔滨工大建筑工程有限公司（简称工大建筑公司）因与被上诉人黑龙江蓝筹房地产开发有限公司（简称蓝筹地产公司），原审被告孙家喜合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民一初字第00614号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人工大建筑公司的委托代理人张传辉，原审被告孙家喜到庭参加诉讼；被上诉人蓝筹地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蓝筹地产公司一审诉称：蓝筹地产公司在七彩阳光小区6号楼有5、6、7号商服及三套门市房，每套面积100平方米，2009年1月5日，蓝筹地产公司将其中6、7号两套门市房出租哈尔滨市方松隐形纱窗厂，年租金56，000元，双方签订了房屋出租协议，5号商服给哈尔滨市道外区太平大街街道办事处，双方签订了房屋移交协议书。蓝筹地产公司与工大建筑公司因工程结算发生矛盾，2009年1月6日，工大建筑公司强行将蓝筹地产公司的三套门市房占有使用，蓝筹地产公司要求搬出或支付租金未果，蓝筹地产公司每年租金56，000元，至今损失308，000元。哈尔滨市道外区太平大街街道办事处因没有实际占有该房，要求蓝筹地产公司另行租房后，蓝筹地产公司付租金300，000元，至今蓝筹地产公司损失租金608，000元。另外，工大建筑公司给蓝筹地产公司施工的工程在质保期内没有履行维护义务，蓝筹地产公司自行维修支付55，400元。请求判令工大建筑公司支付蓝筹地发公司房屋租金608，000元及房屋维修费55，400元。
工大建筑公司一审辩称：工大建筑公司未强行占有蓝筹地产公司三套门市房。因蓝筹地产公司与孙家喜个人存在地下车库施工合同纠纷，蓝筹地产公司拖欠孙家喜和农民工工资，导致农民工占有案涉三套门市房。因此工大建筑公司未占有蓝筹地产公司的门市房，蓝筹地产公司要求工大建筑公司支付租金的请求不应得到支持。不存在工大建筑公司在质保期间未履行维修义务的事实，蓝筹地产公司要求工大建筑公司支付维修费主张不应得到支持。请求驳回蓝筹地产公司对工大建筑公司的诉讼请求。
孙家喜原审辩称：孙家喜与工大建筑公司之间不是挂靠关系而是内部承包关系。不是工大建筑公司及孙家喜占有案涉三套门市房，而是由于孙家喜个人在承包蓝筹地产公司发包的地下车库过程中，蓝筹地产公司拖欠农民工资导致农民工占有三套门市房。质保期间不存在工大建筑公司未履行维修义务的事实，工大建筑公司不应给付蓝筹地产公司房屋维修费。请求驳回蓝筹地产公司的诉讼请求。
原审判决认定：2007年4月5日，蓝筹地产公司与工大建筑公司签订建设工程施工合同，合同约定：工大建筑公司承包蓝筹地产公司发包的哈尔滨市道外区太平大街局部地段改造（一期）6号楼工程，工程地点为道外区东直路163号，工程建筑面积11531.08平方米砖混6层；承包范围为房屋建筑工程施工总承包，工期为2007年4月15日至2008年10月15日。工程交付后，蓝筹地产公司将七彩阳光小区6号楼其中的6、7号两套门市房出租哈尔滨市方松隐形纱窗厂并约定年租金56，000元，租期三年，自2009年1月5日至2012年1月4日止，另一套5号商服应交由哈尔滨市道外区太平大街街道办事处作为社区公共用房。但双方因结算工程款发生矛盾，工大建筑公司于2009年1月6日强行将蓝筹地产公司上述三套门市房占有使用，致使蓝筹地产公司给街道办事处另付租金租用其它房屋。另工大建筑公司在保质期内没有履行维护义务，蓝筹地产公司多次交涉未果，无奈蓝筹地产公司与案外人黑龙江省凯顿百森防水工程有限公司签订维修合同，由案外人对6号楼屋顶漏水进行维修，共计费用55，400元。孙家喜系工大建筑公司的职工，代表工大建筑公司与蓝筹地产公司签订建筑工程施工合同，亦是该工程的项目经理。
原审判决认为：蓝筹地产公司与工大建筑公司签订的建设工程施工合同已履行完毕。工大建筑公司施工的七彩阳光小区6号楼工程已交付蓝筹地产公司，而工大建筑公司确因双方工程款问题强行占用蓝筹地产公司七彩阳光小区6号楼的5、6、7号三套商服，致使蓝筹地产公司与案外人签订的房屋出租合同无法履行，给蓝筹地产公司造成了损失。现蓝筹地产公司要求工大建筑公司支付房屋租金608，000元即自2009年1月5日至起诉时，比照蓝筹地产公司与案外人哈尔滨市方松隐形纱窗厂签订的租房合同，每年租金56，000元，计298，666.67元，另蓝筹地产公司在太平大街局部地段改造后，按照市政府的相关规定，必须为社区提供公益性房屋配套使用，由于工大建筑公司占用5号门市（应交付道外区太平大街街道办事处），致使蓝筹地产公司无法提供公益性房屋，为办事处出资300，000元另租房屋，以上工大建筑公司占用三套门市房造成蓝筹地产公司损失608，000元。工大建筑公司在质保期内不履行维修义务，导致蓝筹地产公司又出资55，400元对楼顶漏水进行维修。工大建筑公司以占用三套门市房系工大建筑公司孙家喜与蓝筹地产公司因地下车库施工欠工程款而由农民工占用，不同意给付租金，不存在质保期内不履行维修义务进行抗辩，因孙家喜系工大建筑公司的职工也是该工程项目经理，其行为是代表工大建筑公司，孙家喜称所雇佣的工人因工程款未结算而占用蓝筹地产公司三套房屋，但没提供农民工占用的证据，现双方已经解决了工程款，故蓝筹地产公司的租金损失工大建筑公司应给付。工程在质保期内发生房屋楼顶漏水，蓝筹地产公司与工大建筑公司多次互致函件，足以说明工大建筑公司在质保期内未履行维修义务，故工大建筑公司的抗辩理由不成立。孙家喜以其与工大建筑公司是承包关系，是由于其个人承包工程蓝筹地产公司拖欠工资导致工人占用三套门市房，质保期间不存在工大建筑公司未履行维修义务的事实不同意给付维修费进行抗辩，因孙家喜系工大建筑公司的职工，其代表工大建筑公司与蓝筹地产公司签订的建设工程施工合同并任该工程的项目经理，但其并未提供其与工大建筑公司承包合同，工大建筑公司在质保期内不履行维修义务，工大建筑公司、孙家喜应负责任，孙家喜的抗辩理由不成立。依据合同相对性原则，蓝筹地产公司与工大建筑公司签订建筑工程施工合同，工大建筑公司应承担责任。据此判决：一、被告哈尔滨工大建筑工程有限公司于本判决生效后十日内给付原告黑龙江蓝筹房地产开发有限公司租金损失608，000元；二、被告哈尔滨工大建筑工程有限公司于判决生效后十日内给付原告黑龙江蓝筹房地产开发有限公司房屋维修费55，400元。案件受理费10，434元，由工大建筑公司负担。
工大建筑公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定工大建筑公司强占蓝筹地产公司三套门市房缺乏证据证明，案涉三套门市房一直处于大门上锁的闲置状态，一审认定工大建筑公司占有使用无证据证明。原审判决认定工大建筑公司给付租金损失适用法律错误，孙家喜是工大建筑公司职工，但其行为并不是都能代表工大建筑公司，只有工大建筑公司对孙家喜授权的情况下，孙家喜才能代表工大建筑公司。本案中存在两个工程，一个是工大建筑公司承包的太平大街局部地段改造地下车库工程。在6号楼工程中，工大建筑公司委派孙家喜担任项目经理，孙家喜能代表工大建筑公司。而地下车库工程是孙家喜以个人名义承包的与工大建筑公司无关，其不能代表工大建筑公司。案涉房屋是孙家喜和农民工的个人行为，与工大建筑公司无关，原审判决认定由工大建筑公司承担租金损失适用法律错误。原审判决对案涉房屋的租金认定缺乏证据证明，案涉7号门市房的用途为厕所不可以对外出租，不存在租金问题。蓝筹地产公司提交的租赁合同日期2009年1月3日，当时案涉房屋被孙家喜等人地下车库的施工工人作为居住用房，无法对外出租；原审判决认定应由工大建筑公司承担维修费存在错误，原审判决在没有证据证明屋面漏水是由工大建筑公司施工原因造成的情况下，判令工大建筑公司承担维修费缺乏证据证明。蓝筹地产公司在原审提交了维修协议和施工单位的收据来证明维修费用的金额，而没有提交具体维修项目和维修数量，无法确认蓝筹地产公司主张的维修费用是否合理。请求撤销原判，驳回蓝筹地产公司的诉讼请求。
蓝筹地产公司即未在法定期限内提交书面答辩状，二审中也未参加诉讼。
孙家喜不发表答辩意见。
二审期间，工大建筑公司提供《技术联系（通知）单》一份。意在证明：2009年6月4日，蓝筹地产公司发包孙家喜承包的太平大街局部改造工程，地下车库工程仍在施工，有蓝筹地产公司的技术负责人陈敬喜和承包人孙家喜签字，能够证明案涉6号楼2009年1月交付使用后，孙家喜仍以个人名义继续为蓝筹地产公司施工，孙家喜自述案涉三处房屋作为车库施工工人的宿舍。
经质证，孙家喜没有异议，《技术联系（通知）单》原件由孙家喜保管，陈敬喜是蓝筹地产公司工程部并主管工地，现不在蓝筹地产公司。
本院认证意见：从形成时间看，《技术联系（通知）单》在一审前已经客观存在，二审举示属于逾期提供，对《技术联系（通知）单》不予采信。
经审理查明：2010年4月30日，蓝筹地产公司与哈尔滨市道外区太平大街街道办事处签订《蓝筹七彩阳光公共用房移交协议》约定：蓝筹地产公司将位于东直路309号蓝筹七彩阳光6号楼一层5号门市（建筑面积100平方米）的使用权移交哈尔滨市道外区太平大街街道办事处，使用年限自协议签订之日起，至该房屋拆迁时止。2011年4月1日，哈尔滨市道外区太平大街街道办事处出具《收据》记载：交款单位：蓝筹地产公司；数额：300，000元；事由：七彩阳光社区用房押金。该《收据》上加盖哈尔滨市道外区太平大街街道办事处财务专用章。
2012年8月7日，工大建筑公司出具《回复函》称：蓝筹地产公司委托黑龙江金海洋律师事务所发出的《律师函》收悉。现针对《律师函》中的内容回复如下：《律师函》称多次通知孙家喜履行保修义务。经询问孙家喜，孙家喜称因蓝筹地产公司拖欠其工程款其一直在追索，但蓝筹地产公司从未要求过其履行保修义务。对于蓝筹地产公司提及的屋面漏水问题，工大建筑公司在收到《律师函》后立即派人到现场进行了勘察，经勘察，确实存在几处漏点。因现正处于雨季，漏水部位的屋面内部潮湿，如不将屋面晾干，立即做防水处理，则潮气会残留在屋面内，反而会致使屋内的墙体长毛。因此，工大建筑公司认为，应当待屋面晾干后再进行防水处理。双方的纠纷虽在诉讼中，但蓝筹地产公司拖欠工程款的事实存在，现仍然拖欠防水工程的工人工资未付。望蓝筹地产公司收函后立即支付部分工程款，使工大建筑公司能够立即发放工人工资，以利于在屋面晾干后立即进行防水处理。
本院认为：工大建筑公司承包蓝筹地产公司开发建设的哈尔滨市道外区太平大街局部地段改造6号楼工程并委派孙家喜担任项目经理，工大建筑公司将6号楼工程交付蓝筹地产公司后，因工程价款结算发生纠纷并另案诉讼。此间，案涉6号楼三套商服被施工工人占有，工大建筑公司并不否认，但认为是孙家喜个人承包蓝筹地产公司地下车库工程施工的人员所为与工大建筑公司无关，孙家喜也陈述系为其承包地下车库施工的农民工占有三套门市房。根据本案事实和证据，案涉6号楼三套商服施工方为工大建筑公司，蓝筹地产公司拖欠工大建筑公司工程款并另案诉讼是不争的事实，这一点与工大建筑公司及孙家喜主张因拖欠工程款而占有案涉门市房的事实存在。如果蓝筹地产公司拖欠孙家喜个人承包地下车库工程的工程款，那么为孙家喜个人承包地下车库工程施工的人员不应占有与其施工无关的案涉6号楼三套商服。而且孙家喜即是案涉6号楼工程项目经理也是地下车库工程实际施工人，在施工管理上存在混同。同时工大建筑公司及孙家喜也未举示证据证明两个工程的施工人员分属不同的施工单位并能区分，故两个工程在施工人员上存在混同。原审判决认定工大建筑公司占有案涉商服并判令工大建筑公司承担责任并无不当之处，本院对工大建筑公司提出没有占有案涉商服的主张不予支持。
按照双方约定，质量保修期内发包人发现质量缺陷的，应及时通知承包人修正，承包人应在收到通知后的7天内派人修正，如果承包人未能在规定时间内修正某项质量缺陷，则发包人可自行或指派第三方修正缺陷，因此产生的费用由承包人承担。本案中，蓝筹地产公司已经举示证据要求工大建筑公司对屋面漏水问部分进行维修，工大建筑公司也以《回复函》的形式同意对漏水部分维修。因工大建筑公司未在规定的时间内进行维修也未与蓝筹地产公司就维修问题进一步协商变更维修时间，蓝筹地产公司委托案外人对6号楼屋顶漏水维修所产生的维修费由工大建筑公司承担，有事实基础和法律依据。依照《中华共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民一初字第00614号民事判决第二项；
二、变更尔滨市南岗区人民法院（2014）南民一初字第00614号民事判决第一项为：哈尔滨工大建筑工程有限公司于本判决生效后十日内给付黑龙江蓝筹房地产开发有限公司租金损失468，000元。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费10，434元，由黑龙江蓝筹房地产开发有限公司负担2，368元、哈尔滨工大建筑工程有限公司负担8，066元。
本判决为终审判决。
审判长 郎晓侠
审判员 赵国良
审判员 张惟光
二〇一六年一月二十八日
书记员 王帅英