湖南省常德市鼎城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常鼎民初字第1690号
原告：徐洁，男，1965年9月13日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。
委托诉讼代理人：何光照，湖南先锋律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。
被告：李东保，男，1951年10月18日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。
委托诉讼代理人：周革华，广东水贝律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被告常德市宏发房地产开发有限公司，住所地：常德市鼎城区灌溪镇百家坪居委会。
法定代表人：皇娟，该公司董事长。
原告徐洁与被告李东保、常德市宏发房地产开发有限公司（以下简称宏发公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月10日立案后，依法适用普通程序。公开开庭进行了审理。原告徐洁及其委托诉讼代理人何光照、被告李东保及其委托诉讼代理人周革华、被告宏发公司的法定代表人皇娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐洁向本院提出诉讼请求：1、依法确认徐洁与李东保签订的《安源小区宅基地一亩五分地转让一半股份合同》无效；2、判令李东保与宏发公司向徐洁返还土地出让金815000元；3、判令李东保与宏发公司赔偿徐洁的经济损失50000元。事实与理由：2014年11月5日，徐洁与李东保签订了一份《安源小区宅基地一亩五分地转让一半股份合同》，约定：李东保自愿将位于永安东路（江南大院对面）安源小区内一亩五分地转让一半给徐洁共同开发，徐洁承担的主要义务是承担前期开发已支出费用和后续开发费用的一半约600000元左右，李东保则承担另一半的费用并负责办理房产开发的各种手续，徐洁享有开发后的8-10间房产中的4-5间房产所有权。合同签订后，徐洁按约履行了出资义务，计815000元，后获知李东保并不具备房地产开发的资质，也不是土地的使用权人，更不能按照合同的约定提供相应的房产，双方签订的合同应为无效合同，而宏发公司则是出资受让土地的受益人和使用权人，故诉至法院，请求判如所请。
李东保辩称，李东保与徐洁签订的合同名称虽为股份转让合同，但合同内容不具备股份转让的法律特征，实质是合伙开发房地产合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属有效合同，因合同内容已实际履行，且李东保没有取得徐洁的出资利益，故徐洁无权要求李东保返还其出资款，请求人民法院依法驳回徐洁的诉讼请求。
宏发公司辩称，李东保与徐洁签订合同宏发公司不知情，也不是合同的签约主体，由此产生的法律责任应由李东保与徐洁承担，宏发公司不应承担本案的任何责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、徐洁提交的《安源小区宅基地一亩五分地转让一半股份合同》，拟证明李东保与徐洁达成了土地使用权转让合同的事实。李东保对证据的真实性、合法性不持异议，关联性有异议，宏发公司未发表质证意见，本院认为，该证据能够证明李东保与徐洁共同出资开发房地产项目的事实，故予以确认。2、徐洁提交的中国农业银行扣款客户回单3份，拟证明徐洁已出资790000元的事实。李东保对证据的真实性、合法性不持异议，关联性有异议，宏发公司未发表质证意见，本院认为，该组证据来源合法，内容真实，能够证明待证的事实，故予以确认。3、徐洁提交的建设用地规划许可证，拟证明宏发公司是徐洁出资的受益人的事实。李东保对证据的真实性、合法性不持异议，关联性有异议，宏发公司不持异议，本院认为，该证据系国家机关出具的公文书证，故予以确认。4、徐洁提交的国有建设土地使用权证，拟证明宏发公司是徐洁出资的受益人的事实。李东保对证据的真实性、合法性不持异议，关联性有异议，宏发公司不持异议，本院认为，该证据系国家机关出具的公文书证，故予以确认。5、李东保提交的《安源小区宅基地一亩五分地转让一半股份合同》及《安源小区合同》，拟证明李东保与徐洁之间是合伙开发房地产而不是土地使用权转让，双方各自承担的建设款项是785250元的事实。徐洁对《安源小区宅基地一亩五分地转让一半股份合同》的真实性不持异议，对待证的事实有异议，对《安源小区合同》的真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，《安源小区宅基地一亩五分地转让一半股份合同》均是双方提交的证据，能够证明待证的事实，故予以确认，《安源小区合同》仅是李东保自己书写的记账凭证，无其他证据佐证，且徐洁持有异议，故不予采纳。6、宏发公司提交的《房地产项目开发内部管理协议》，拟证明安源小区房地产项目宏发公司以内部承包的方式给杨维祥开发的事实。徐洁对证据的关联性有异议，李东保不持异议，本院认为，该证据能够证明宏发公司待证的事实，故予以确认。7、股东明细及股东会议记录，拟证明安源小区房地产项目是杨维祥、李东保等人承包的事实。徐洁对证据的关联性有异议，李东保不持异议，本院认为，该证据能够证明宏发公司待证的事实，故予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年9月，徐洁与李东保经过协商，约定共同出资开发李东保在安源小区享有的房地产开发项目份额，徐洁共向常德市鼎城区国土资源局支付土地出让金790000元。同年11月5日，双方签订了一份《安源小区宅基地一亩五分地转让一半股份合同》，约定：一、李东保（甲方）自愿将位于永安东路（江南大院对面）安源小区内一亩五分地转让一半给徐洁（乙方）共同开发，按规划设计标准为准；二、价格：按挂牌土地价格达每间4米×12米，约20多万每间左右；三、宅基地土地性质属国有建设用地，宅基地所有手续（土地证含出让金、规划证、施工许可证）由甲方办理，所办费用由乙方负责…；九、前面开支、前期费用以开支16万元左右，产生利息达12万元左右（按所交已收票据为准），李东保连前期费用60万左右，徐洁60万左右，共计一亩五分地达8-10间，挂牌每间15万在2014年8月30日收取，开支及上缴费用甲乙双方不得拖欠，所带来的负面损失，归欠款方全权负责。
2015年1月10日，宏发公司通过拍卖的方式，以支付土地出让金12000000元（含徐洁支付的790000元）的价格取得了安源小区的土地使用权（证号：常鼎国用2015第1XXX3号）。2016年3月11日，宏发公司（甲方）与案外人杨维祥（乙方）签订了一份《房地产项目开发内部管理协议》，由杨维祥以内部承包的方式完成安源小区房地产项目的开发，协议约定：一、项目概况“安源小区”房地产项目（以下简称本项目）位于常德市武陵镇。宗地面积为9309.5平方米，性质为出让土地，用途住宅，国有他的使用权证号：常鼎国用2015第1XXX3号，容积率为1.66，建筑密度为26.8%，绿地率为30%.二、承包方式2.1甲方为本项目法定开发主体，乙方为为具体实施项目开发工作的内部承包人…；2.2乙方承包范围：包土地出让金、工程款等全部开发资金，包开发建设所需的一切成本、费用、税金，包施工，包房屋销售，包安全质量责任，以及对乙方的一切罚款均由乙方承担；2.3无论本项目盈亏与否，乙方均应按照本项目销售金额的1%向甲方交纳项目管理服务费（不含税金），甲方不开具税票，且甲方不对项目开发后果及债务承担任何责任；四、项目管理服务费及支付进度4.1甲方确认乙方已于2016年2月5日向甲方实际支付了伍万元项目管理服务费；4.2后续支付：第一次付款本项目开盘销售之日起20天内付壹拾伍万，第二次付款本项目销售至80%时，管理服务费必须付至80%，以实际销售价格为准，第三次付款本项目办理房产证时，须付清全部管理服务费，以实际销售价格为准。协议签订后，杨维祥与李东保等6人以入股的形式共同开发该房地产项目，其中李东保的用地面积为1.5亩。后徐洁以李东保交付的房屋面积不符合合同约定，要求其赔偿未果，故诉至本院。
另查明，宏发公司于2003年注册成立，主要经营从事房地产开发，杨维祥与李东保均不是该公司的股东和工作人员。
本院认为，本案系确认合同无效纠纷，根据诉辩双方的观点，本案的争议焦点之一：徐洁与李东保签订的《安源小区宅基地一亩五分地转让一半股份合同》是否合法有效；焦点之二：如无效，李东保与宏发公司是否应当返还徐洁的出资款并赔偿损失。
关于焦点1，房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。从事房地产开发和经营的主体，应当是具备相应资质条件的房地产开发企业。李东保与徐洁签订的《安源小区宅基地一亩五分地转让一半股份合同》的名称虽为“转让”，但内容不具备宅基地转让的法律特征，实质为合伙开发房地产合同。本案中，涉案的建设用地使用权人和房地产开发主体均是宏发公司，李东保不是该公司股东，亦不具有从事房地产开发的资质，不是房地产开发经营的主体，在宏发公司未授权的情况下，其无权处分该房地产开发项目的财产权益。因宏发公司对李东保与徐洁签订的合同不予认可，徐洁与李东保签订的《安源小区宅基地一亩五分地转让一半股份合同》的效力归于无效。
关于焦点2，合同被确认无效后，徐洁享有返还财产的请求权。宏发公司虽不是争议合同的相对方，但实际取得了徐洁出资790000元的财产利益，该利益取得无法律上的依据，属不当得利，应予返还。李东保没有取得相应的财产利益，无需返还。徐洁明知李东保无从事房地产开发的资质而签订合同，对无效合同的产生亦有过错，应承担相应的民事责任，本院对其要求赔偿经济损失50000元的诉讼请求不予支持；另25000元出资款因徐洁未提交证据证明已经实际给付李东保，且李东保持有异议，故本院不予支持。
综上所述，本院确认徐洁与李东保签订的《安源小区宅基地一亩五分地转让一半股份合同》无效，对徐洁要求宏发公司返还出资790000元的诉讼请求予以支持，其余诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、确认原告徐洁与被告李东保签订的《安源小区宅基地一亩五分地转让一半股份合同》无效；
二、被告常德市宏发房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告徐洁返还出资款790000元；
三、驳回原告徐洁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12450元，由被告常德市宏发房地产开发有限公司负担10775元，原告徐洁负担1675元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 赵安平
审 判 员 易宇平
人民陪审员 徐 丽
二〇一六年十一月九日
代理书记员 徐 健