江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沭商初字第00203号
原告江苏沭阳农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城镇台州南路与苏州东路交汇处。
法定代表人许尔波，该公司董事长。
委托代理人叶志军，该公司职工。
被告汤瑾，居民。
被告卢玲，居民。
原告江苏沭阳农村商业银行股份有限公司诉被告汤瑾、卢玲金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶志军到庭参加诉讼，被告汤瑾、卢玲经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年10月16日，被告汤瑾、卢玲从原告处贷款245000元，期限为十五年，年利率为6.55%。以沭阳县新康嘉园3幢1单元1-2602室房屋提供抵押，并办理抵押登记手续。后二被告未按约定偿还贷款本息，原告多次索要未果。请求判决：被告汤瑾、卢玲偿还原告贷款本金225290.86元、计算至2015年3月16日利息6740.43元及之后利罚息（从2015年3月17日计算至还清款之日止，按年利率6.55%加收30%计算）；原告对沭阳县新康嘉园3幢1单元1-2602室房屋享有优先受偿权；本案诉讼费由二被告承担。
原告为支持其诉讼请求提供以下证据：个人住房贷款客户谈话笔录，承诺书，原告与被告汤瑾、卢玲签订的《个人购房借款／担保合同》、借款借据、房屋他项权证等。
被告汤瑾、卢玲未出庭应诉亦未作答辩。
本院认证意见：二被告未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院依法予以确认。
经审理查明：
2012年10月12日，原告（贷款人）与被告汤瑾（借款人、抵押人）、被告卢玲（共同借款人，抵押物共有人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币245000元；本合同项下贷款用于购买坐落于新康嘉园3幢1单元1-2602室房屋，建筑面积为96.29平方米；本合同项下贷款期限为15年，实际放款日期与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的年利率为6.55%；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在上一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为沭阳县新康嘉园3幢1单元1-2602室房屋，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；补充条款约定本合同关于逾期贷款罚息规定无效，在本合同约定利率水平上加收30%的罚息。同日，被告汤瑾以位于沭阳县新康嘉园3幢1单元1-2602室房屋（建筑面积为96.29平方米）在沭阳县房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记，预登记他项权人为江苏沭阳农村商业银行，权利价值为245000元。
2012年10月16日，原告向被告汤瑾发放借款245000元，被告汤瑾出具借款借据。借款借据载明：借款金额为245000元，年利率为6.55%，每1个月21日结息。截止2015年3月16日，尚欠原告贷款本金225290.86元、利息6740.43元。被告汤瑾、卢玲有连续三个月未按约定向原告归还贷款本息行为，原告诉至本院，要求处理。
本院认为：
原告与被告汤瑾、卢玲签订的《个人购房借款／担保合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应当按照约定履行各自义务。原告按约定向被告发放贷款，二被告连续三个月未按时偿还贷款本息构成违约，原告按约定要求二被告清偿全部贷款本息有事实与法律依据，本院依法予以支持。二被告以位于沭阳县新康嘉园3幢1单元1-2602室住房向原告提供抵押，并办理抵押登记，原告对该抵押房屋在登记权利价值范围内享有优先受偿权。二被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告汤瑾、卢玲应于本判决发生法律效力之日起三日内归还原告江苏沭阳农村商业银行股份有限公司贷款本金225290.86元、计算至2015年3月16日利息6740.43元及之后利罚息（从2015年3月17日计算2015年3月24日，如合同约定年利率低于6.55%，按合同约定年利率计算，如合同约定年利率高于6.55%，按年利率6.55%计算；从2015年3月25日至实际给付之日止，如合同约定年利率低于6.55%，按合同约定年利率加收30%计算；如合同约定年利率高于6.55%，按年利率6.55%加收30%计算）；
二、原告江苏沭阳农村商业银行股份有限公司对被告汤瑾、卢玲所有的位于沭阳县新康嘉园3幢1单元1-2602室房屋就本判决第一项确定的债权在245000元限额内享有优先受偿权。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4780元，由被告汤瑾、卢玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费4780元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80）。
审 判 长 岳 阳
人民陪审员 李少波
人民陪审员 刘金生
二〇一五年八月三日
书 记 员 赵 雪
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。