南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第00544号
原告（反诉被告）孙锋，无业。
委托代理人袁绍明，如东县掘港镇法律服务所法律工作者。
委托代理人顾能能，无业。
被告（反诉原告）黄云芳，女，1978年4月10日出生，居民身份证号码3209021978********，汉族，职业不详，住南通市崇川区城南新村***幢***室。
委托代理人周一鸣，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
原告（反诉被告）孙锋与被告（反诉原告）黄云芳确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。孙锋及其委托代理人顾能能、袁绍明、黄云芳及其委托代理人周一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙锋诉称，2012年9月28日，原告因租用店铺经营需要与被告签订房屋租赁合同，合同约定，被告将五一路1号楼北起第九间第一层转租给原告，年租金15万元。同时转让全部装潢及一些设备，转让费共9万元。该房屋的租赁期为2012年9月28日至2016年9月27日，签订合同时，原告向被告交纳了1万元信誉保证金。2013年5月16日，原告因增加餐饮项目，经被告同意将店铺二楼隔出使用，被告又让原告交纳2万元项目风险保证金。原告在经营过程中核实，出租店铺并没有房屋产权，没有取得建设工程规划许可，因此原、被告签订的房屋租赁合同无效。要求被告退还信誉保证金1万元、项目保证金2万元、转让费9万元，共计12万元。
被告黄云芳辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当驳回。原被告双方签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，原告在租用该店铺后也办理并领取了相应的个体工商户营业执照，从事了正常的经营活动，因此原告方要求主张房屋租赁合同无效没有依据。原告在租赁房屋期间在租赁未到期的情况下，擅自提出解除合同已经违反了双方签订的房屋租赁合同的约定，应当向被告方承担相应的违约责任并赔偿损失。原告方在违约的情况下无权要求退还信誉保证金，同时原告方提出的项目保证金是原告方在改造店铺时所支付的保证金，但是原告方在离开店铺时没有按照协议约定将房屋恢复原状，因此原告也无权要求被告退还项目保证金。转让费是被告方将出租房屋内的装潢以及相应的设施设备转让给原告方所取得的，被告方已经将设施设备及装潢交付给原告方，原告方无权要求被告方退还转让费。
反诉原告黄云芳反诉称，反诉原告与反诉被告于2012年9月21日签订房屋租赁合同，后又签订补充协议，约定反诉原告将五一路1号楼北起第九间第一层租赁给反诉被告使用，租赁期限自2012年9月28日起至2016年9月27日止，年租金为15万元。租金按年结算，反诉被告应在每年的8月15日以现金或转账方式支付。但反诉被告仅支付了2013年9月至2014年3月的租金，至今尚欠2014年4月至2014年9月的租金。请求反诉被告继续履行双方签订的租赁合同及补充协议并支付租金75000元。经本院对租赁合同效力进行释明后，反诉原告变更诉讼请求为要求反诉被告赔偿租金损失75000元。
反诉被告孙锋答辩称，双方签订的合同及补充协议属于无效协议，反诉原告主张违约金没有法律依据；反诉原告对损失没有提供证据，同时合同无效，该损失不应支持。
经审理查明，2012年9月21日，黄云芳（出租方、甲方）与孙锋（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份。合同约定：甲方出租房屋坐落于南通市五一路1号楼北起第9间第一层，朝向西南，房屋结构框架，建筑面积90平方米，房屋性质乡企改建非产权房。租赁期限自2012年9月28日起至2016年9月27日止。房屋年租金为人民币15万元。租赁期间，出租方不得以任何理由任意调整租金。租金按年结算，乙方在每年的8月15日以现金或转账方式交付给甲方。合同还对其他问题进行了约定。同日，双方还签订转让协议一份。合同约定，黄云芳将上述出租房内设备转让给孙锋，转让费9万元。转让设备包括：所有硬装璜、一台5匹美的吸顶式空调、一套环形沙发、一套双人沙发、一套电脑、一台功放、一部打印机、一部刷卡机、一套收银台。
合同签订后，黄云芳向孙锋交付了两份合同的标的物。孙锋于2012年9月21日支付定金2万元，2012年9月24日支付转让费7万元，2012年9月29日支付房租8万元。
其后，黄云芳（甲方）与孙锋（乙方）就2012年9月21日签订的《房屋租赁合同》中的未尽事宜签订一份补充协议。补充协议约定：1、该出租房屋为原乡办企业元件十五厂非产权附属用房。该合同签订后，乙方不得擅自转让，其营业执照、消防、卫生、环保等与经营相关的证照，均由乙方自行办理；如未能办理影响经营造成的一切损失，均由乙方负责，甲方不承担任何责任。2、乙方于2012年10月1日支付首年部分租金壹拾壹万伍仟元，其余叁万伍仟元于2013年3月15日支付。次年房租每半年交一次，先缴后用。3、乙方签订《合同》及补充协议后需缴纳壹万元信誉保证金，《合同》履行期间如无违约，终止时不计息退还。4、乙方如对甲方房屋进行装潢、改造，不得破坏主体结构，同时根据情况自行办理相关手续，并承担装潢、改造中的一切安全责任，《合同》到期如乙方不再续租，期间装潢、改造的不动产不得拆除，不予补偿。
补充协议签订后，孙锋于2012年10月7日支付房租2万元，2012年10月12日支付房租15000元、保证金1万元。2013年3月14日支付房租35000元。
2013年5月16日，黄云芳与孙锋再次签订补充合同一份。补充合同约定：甲方同意乙方将店面二楼隔出使用，并将二楼挑空部分分隔，乙方支付甲方保证金贰万元整。乙方承诺：1、不破坏房屋主体结构。2、施工与使用过程中产生的安全问题由乙方承担全部责任及相应损失，甲方不承担任何连带责任。3、合同终止时，乙方必须将二楼恢复原样。4、乙方自行申领增加项目的营业证照，若申领失败，甲方不承担任何责任。5、乙方违反以上任何一项，甲方有权终止合同，保证金不予退还。6、合同终止，若双方无歧义，甲方全额退还保证金。补充合同签订的同日，孙锋支付了2万元保证金。
2013年8月15日，孙锋支付了75000元房租，黄云芳出具收条：“今收到孙锋房租柒万伍仟元正，租期为2013年9月28日至2014年3月27日。其间若政府拆迁，多余租金予以退还。”
2014年3月27日，孙锋将出租房屋内除吸顶空调外的其余设施、器材搬出，黄云芳的弟弟黄军将门上锁，收回店铺。黄云芳退还了孙锋3810元。其后，黄云芳曾将案涉房屋对外寻租，但未能租出。
另查明，黄云芳出租给孙锋的案涉房屋系2011年8月22日从南通市崇川区文峰街道办事处承租而来。黄云芳承租的房屋为南通市五一路1号楼北起第9间1－2层，建筑面积180平方米，年租金为133920元。黄云芳将其中1层90平方米转租给孙锋。出租房屋为原乡办企业用房翻建。诉讼过程中，孙锋向南通市规划局申请查询，南通市规划局答复：“五一路1号楼北起第9间第一层的建设项目工程规划许可证”信息本机关没有制作。孙锋向南通市城乡建设局申请查询，南通市城乡建设局答复：“根据您提供的五一路1号楼具体信息，我们从江苏省建筑工程施工许可办理系统中未查询到该项目的施工许可信息。”黄云芳也未能提供出租房屋的相关产权证及规划许可证。
还查明，诉讼过程中，五一路拓宽改造，出租房屋在改造范围内。2014年9月17日，法院组织双方到现场勘查，出租房屋的临街面的玻璃门窗已被拆除，空调外机被移走，室内装修被敲除。
上述事实，有孙锋与黄云芳签订的房屋租赁合同、转让协议、补充协议、补充合同、收条、出租房屋产权证明书、村镇房屋所有权证、孙锋与黄云芳的手机短信、证人证言、南通市规划局信息公开申请答复书、南通市城乡建设局信息公开申请答复书、黄云芳与南通市崇川区文峰街道办事处签订的房屋租赁合同及当事人在庭审中的陈述等证据佐证，本院予以认定。
本院认为，案涉出租房屋位于城市规划区内，出租方黄云芳未能提供该房屋的房屋产权证与建设工程规划许可证，而承租方孙锋从南通市规划局也未查询到出租房屋的建设工程规划许可证，因此黄云芳与孙锋签订的房屋租赁合同及相应的补充协议、补充合同均无效。双方签订的租赁合同中对出租房屋的性质明确为乡企改建非产权房，补充协议中再次明确房屋性质并对办理相关证照的风险进行了约定。由此可见，双方在签订合同时对于出租房屋的性质是明知的，双方对于合同无效均有过错。孙锋因实际占有使用了出租房屋，其应支付占有使用期间的使用费。该使用费参照双方租赁合同中的约定计算。黄云芳向孙锋出租房屋系违法转租，该违法转租行为损害了国家管理秩序，黄云芳不应因该违法行为获利，其因转租而取得的收益应予收缴。黄云芳因租赁合同而收取孙锋的信誉保证金1万元及项目保证金2万元，扣除已返还的3810元，剩余26190元应予返还。
关于黄云芳与孙锋签订的转让协议，其标的物为装饰与设备、设施，该转让协议有效，转让标的物归孙锋所有。现租赁房屋在拆迁范围内，装饰部分相应的拆迁补偿利益应归孙锋所有。孙锋要求返还转让费9万元的请求，本院不予支持。
关于黄云芳提出的租金损失，该租金损失为可得利益损失，因租赁合同无效，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十条、第五十八条、第五十条的规定，判决如下：
原告孙锋与被告黄云芳签订的《房屋租赁合同》无效。
二、被告黄云芳于本判决生效之日起十日内一次性返还原告孙锋信誉保证金、项目保证金人民币26190元。
三、驳回原告孙锋的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告黄云芳的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费人民币2700元，由原告孙锋负担2245元、被告黄云芳负担455元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并与原告结清）；反诉受理费人民币837.5元由反诉原告黄云芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3537.5元（江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审 判 长 巫劲松
审 判 员 余雪松
人民陪审员 马 莉
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 朱路遥