江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5325号
上诉人（原审被告）杨流喜，男，1951年6月11日生，汉族。
委托代理人孔小晶，江苏和忠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）洪源，男，1952年12月24日生，汉族。
委托代理人王志国，江苏志国律师事务所律师。
上诉人杨流喜因与被上诉人洪源房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人杨流喜及其委托代理人孔小晶、被上诉人洪源的委托代理人王志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洪源原审诉称，2003年6月，杨流喜与南京造纸厂签订《集资房交接有关事宜的补充协议》，杨流喜购买了单位集资建设的位于本区小柳村110号某单元403室。因杨流喜丈母娘生病急需大额医疗费，遂将此单位集资房，通过金某出售给洪源，洪源支付了装璜押金及购房款72502.01元，其中自己通过金某向单位交付房款31502.01元，给付杨流喜购房款41000元，杨流喜向金某出具了一张收款收据。后洪源将房屋装璜并居住在该房内长达十几年，现杨流喜将房屋的产权登记在自己名下，拒绝协助洪源办理过户手续。故诉至法院，请求判令：1、杨流喜继续履行房屋买卖合同，并要求杨流喜协助洪源办理该房屋产权过户手续。2、杨流喜承担诉讼费。
杨流喜原审辩称，自己是南京造纸厂的职工。2003年6月，自己与单位签订了《集资房交接有关事宜的补充协议》，房屋总价款为52502.01元。购买诉争房屋期间，因家人生病急需大额费用，无力支付全部房款，希望有能力支付房款的同事帮助支付，支付后可使用该房，后同事金某支付41000元，并口头约定支付款抵作房屋使用费，房屋不得出售、转让、出租、装修，使用期限到该房屋具备有过户条件时止，其余再协商。后其发现金某将该房提供给洪源，其发现洪源对该房进行装修后多次口头提出异议，双方未达成意见。2010年5月17日，其办理了产权登记，而洪源至今才起诉自己不符合常理，其与洪源之间不存在房屋买卖关系，其未收到洪源任何费用，不是适格被告，无义务协助洪源办理过户。综上，洪源的诉请于法无据，请求驳回洪源的诉讼请求。
原审经审理查明，杨流喜是南京造纸厂职工，2003年6月，杨流喜与南京造纸厂签订《集资房交接有关事宜的补充协议》，约定杨流喜购买单位的集资房，房屋总价款为52502.01元，已交款21000元，余款应交31502.01元。
2003年6月2日，洪源以杨流喜的名义向南京造纸厂交纳了购房款31502.01元、装璜押金1000元。
杨流喜于2003年6月3日出具收条，载明今收到案外人金某购房款人民币41000元。
2003年8月，洪源取得房屋钥匙后开始装修并入住至今。2010年5月17日，杨流喜办理了涉案房屋的产权证，将产权登记在自己名下。
本案争议的焦点：洪源、杨流喜之间是否存在房屋买卖关系。洪源主张自己与杨流喜之间存在买卖关系，其给付杨流喜购房款72502.01元，并于2003年装修入住至今。为此，提交了下列证据：1、《集资房交接有关事宜的补充协议》、南京造纸厂的收款收据、杨流喜出具的收条（均为原件），证明自己与杨流喜口头约定购买杨流喜的单位集资房，且已支付购房款72502.01元。2、证人董某的证言，证明杨流喜找其帮助出售单位集资房，要求净得价41000元（含杨流喜预付的21000元集资购房款），集资款由买方交。其通过金某又找到洪源，洪源给了其34000元左右集资款，交集资款时金某和自己一起去的，因房子在杨流喜的名下未交成，其打电话告诉杨流喜，杨流喜与财务联系后交纳了此款。交过集资款后，其把洪源给的41000元送到杨流喜家，杨流喜给了自己一张卡，让自己把钱打入卡内。第二天，其把钱和卡交给洪源，洪源将钱打入卡内，后其在杨流喜办公室把卡交给杨流喜并让杨流喜写了一张收到金某41000元的收条。收条上写金某的名字是因为房屋是集资房，不允许出售给外面人，所以就写金某的名字。后来洪源拿到房子并装修入住，杨流喜是知道洪源入住的。当时杨流喜和洪源未签书面协议。3、证人金某证言，证明董某找到其说受杨流喜委托卖房子，其找到洪源，洪源同意购买。因杨流喜当时是单位的中层干部，卖房子影响不好，就委托董某，到单位交钱是其与董某去交的。给杨流喜的41000元是洪源给了董某，后来董某告诉其杨流喜要他把钱打入卡内。之后，杨流喜写了一张收条，因为自己与杨流喜是同事，可以购买集资房，由于担心卖给厂外的人，单位不同意，所以收条上写了其名字。洪源的所有手续是杨流喜提供的，杨流喜说到办证的时候协助过户。洪源拿到房屋后就装修并入住，直到现在。4、证人种道友证言，证明其与杨流喜是同事关系，当时杨流喜要卖房子，委托董某办理，董某来问其，其告诉董某厂外人不可以买，他就以金某的名义买了这个房子。房屋钥匙是8月发的。房子是洪源装修并居住至今。5、证人张某的证言，证明洪源装修房屋并于2003年年底入住至今。董某告诉过自己杨流喜因特殊原因委托他把房屋卖掉，只要求20000元的利润。
杨流喜主张其与洪源之间不存在房屋买卖关系，其未收到洪源任何费用，单位购房款其中有21000元是自己交的，余下30000多元是金某垫付的，收条中的41000元是金某给的房屋使用费。自己在写了41000元收条给金某以后，有人告诉自己房屋是洪源装修的，自己曾找到董某要他制止。为此，提供了下列证据：1、收条，证明自己预付21000元购房款。2、产权证，证明自己于2014年5月17日办理了涉案房屋产权证。
上述事实，有洪源、杨流喜当庭陈述、集资房交接有关事宜的补充协议、收条、收款收据、产权证、证人董某、金某、种道友、张某的证言等证据在卷证实。
原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，洪源主张自己与杨流喜之间存在房屋买卖关系，提供了杨流喜与单位签订的原始集资房交接有关事宜的补充协议、购房款收据的原件，证实争议房屋的购房款是自己支付。证人董某、金某、种道友、张某证实洪源购买了争议的房屋，上述证据均能相互印证，形成完整合理的证据链条，结合洪源对争议房屋装修并已居住十余年的事实，原审法院认为洪源、杨流喜之间存在房屋买卖关系。现杨流喜已办理了争议房屋的产权证，洪源诉请杨流喜协助办理过户手续，符合法律规定，原审法院予以支持。杨流喜虽主张其与洪源之间不存在房屋买卖关系，购房款是金某代为垫付，收到的41000元是金某给付的房屋使用费用，因证人金某当庭对此不予认可，且杨流喜未能提供有效证据证明，另杨流喜从未以所有权人之名对涉案房屋进行管理使用，也未实际控制过房屋，故其辩解理由与事实及常理不符，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原审法院判决：杨流喜于判决生效之日起十日内协助洪源办理南京市浦口区小柳村110号二单元403室房产的过户手续。原审案件受理费80元，已减半收取40元，由杨流喜负担。
杨流喜不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院判决对重要事实未查清，适用法律错误，作出对上诉人不利的判决。原审判决认定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系是错误的。本案中，上诉人与被上诉人之间从未签订房屋买卖合同，被上诉人也未提供与诉争房屋有关的任何证据，原审认定存在买卖合同关系依据存在重大错误。事实上，四位证人的证词是相互矛盾的，并不能形成完整的证据链，上诉人与单位签订的集资房交接有关事宜的补充协议、购房款收据等证据，与是否是购房没有直接的关系。原审认为上诉人从未对诉争房屋进行管理过，不符合常理的认定显然很牵强。由于上诉人委托金某给他人有偿使用，上诉人显然不需要管理。上诉人与原南京造纸厂签订了《集资房交接有关事宜的补充协议》，在购买诉争房屋期间，上诉人因其家人生病需要大额费用，无力支付全部房款，希望有能力支付房款的同事帮助支付，支付后可使用该房，后金某支付41000元，双方口头约定支付款抵作房屋使用费，房屋不得出售、转让、出租、装修，使用期限到该房屋具备过户条件时为止，因此，根据双方的实际情况，可认定为租赁合同关系，上诉人从未与被上诉人之间发生过直接的房屋买卖合同关系，原审认定严重影响到上诉人合法权益。综上，请求二审法院：撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人洪源答辩称，被上诉人认为上诉人的上诉请求、事实及理由严重不符合事实。双方房屋买卖其实就是上诉人与被上诉人共同委托代理人进行的一种买卖，虽然没有签订合同，但是合同法规定口头约定的合同是有效的，本案上诉人与被上诉人的房屋买卖是有法律依据的。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审维持原判。
二审中，除了上诉人对原审查明的“产权证，证明自己于2014年5月17日办理了涉案房屋产权证”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。上诉人认为该时间应是笔误，应是2010年5月17日。
二审中，被上诉人提供如下证据材料：1、前身为南京造纸厂，现为南京金银杏纸业有限公司出具的证明。2、南京金银杏公司所有的房屋所有权证、土地使用权证、建设工程规划许可证，建设工程规划许可证红线内房屋就是本案涉案房屋。上述证据证明房屋与上诉人所称的房屋就是同一处房屋。3、南京轻纺产业（集团）有限公司江北管理中心出具的证明，证明诉争房屋和上诉人杨流喜产权证上登记的房屋系同一房屋。
上诉人质证后认为：1、对证据1的真实性有异议，南京金银杏纸业有限公司出具的证明不足以证明就是同一处房屋。2、对证据2真实性不予认可，认为南京金银杏纸业有限公司现在已经不存在了，金银杏公司公章也不能使用了，原来职工都进入了托管机构。3、对证据3真实性有异议，南京轻纺产业集团江北管理中心经我去公司核实，其并没有对外盖过这样的章。
本院二审查明，南京轻纺产业（集团）有限公司江北管理中心于2015年10月23日出具证明载明位于南京市浦口区小柳村110号二单元403室与南京市浦口区泰山街道浦珠北路110号二单元403室为同一房屋。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，证人董某称杨流喜找其帮助出售单位集资房，要求净得价41000元（含杨流喜预付的21000元集资购房款），集资款由买方交。其通过金某又找到洪源，洪源给了其34000元左右集资款，交集资款时金某和自己一起去的，因房子在杨流喜的名下未交成，其打电话告诉杨流喜，杨流喜与财务联系后交纳了此款。交过集资款后，洪源将41000元打入杨流喜卡内，后杨流喜写了一张收到金某41000元的收条。收条上写金某的名字是因为房屋是集资房，不允许出售给外面人，所以就写金某的名字。后来洪源拿到房子并装修入住，杨流喜是知道洪源入住的。当时杨流喜和洪源未签书面协议。证人金某的证言亦印证上述事实，证人种道友、张某的证言也证实洪源购买了涉案房屋。结合作为买房人的洪源提供了杨流喜与单位签订的《集资房交接有关事宜的补充协议》、以杨流喜的名义向南京造纸厂交纳了购房款31502.01元、装璜押金1000元。杨流喜于2003年6月3日出具41000元收条，洪源取得房屋钥匙后开始装修并入住至今，作为卖房人的杨流喜接受了41000元购房款。上述事实足以认定杨流喜与洪源之间存在事实的房屋买卖合同关系。上诉人认为双方为租赁合同关系，从未与被上诉人之间发生过直接的房屋买卖合同关系的上诉意见，未能提供充分证据推翻上述事实，因此，上诉人的该上诉意见不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人杨流喜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 罗程允