江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏民再163号
抗诉机关：江苏省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：赫向联，女，1967年6月27日出生，满族，住江苏省南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：杨青清，江苏致邦律师事务所律师。
申诉人（一审被告、二审被上诉人）：南京市建邺区新百花园幼儿园，住所地江苏省南京市建邺区应天大街**号。
法定代表人：赫向联，该幼儿园园长。
委托诉讼代理人：杨青清，江苏致邦律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：南京市新百花园住宅小区业主委员会，住所地江苏省南京市建邺区应天大街769号新百花园小区11幢106室。
负责人：沈庆凤，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人:张建平，该业委会副主任。
申诉人赫向联、南京市建邺区新百花园幼儿园（以下简称新百花园幼儿园）因与被申诉人南京市新百花园住宅小区业主委员会（以下简称新百花园业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2014）宁民终字第4731号民事判决，向检察机关申诉。江苏省人民检察院于2015年12月21日作出苏检民（行）监【2015】32000000228号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2015年12月29日作出（2015）苏审三民抗字第00014号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。江苏省人民检察院指派代理检察员杨学飞、郜双如出庭，赫向联及其与新百花园幼儿园委托诉讼代理人杨青清、新百花园业委会负责人沈庆凤及委托诉讼代理人张建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江苏省人民检察院抗诉认为，（一）新百花园业委会与赫向联在租赁合同中约定了赫向联在租赁合同期满后同等条件下的优先租赁权。优先租赁权虽非法定权利，但只要赫向联未向新百花园业委会明确表示放弃，其应仍享有该优先权。租赁合同到期前，双方就续租租金问题多次进行磋商未达成一致，赫向联未参加新百花园业委会组织的招租，但并未明确放弃优先租赁权，其提供的2014年4月1日《南京市建邺区新百花园幼儿园申明》的公示照片即是印证。在该申明中，赫向联表示同意接受新百花园业委会所提出的第一年租金27万元，且每年递增1万元的要求。虽然此意思表示未直接向新百花园业委会送达，但表明赫向联并未放弃优先权，且在一审庭审中，赫向联亦已明确表示接受新百花园业委会的上述条件。（二）新百花园业委会与爱德贝幼儿园签订有两份租赁合同且租金不同，合同未加盖爱德贝幼儿园公章，签字人吴幼珍、徐继玉与爱德贝幼儿园的关系没有证据证明，且吴幼珍拒绝检察机关对其调查，爱德贝幼儿园未在区教育局审批备案，无证据证明该幼儿园的真实存在，因此，该租赁合同的真实性无法确认。综上，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第二百零八条第一款的规定，提出抗诉，请依法再审。
赫向联、新百花园幼儿园称，完全认可检察机关的抗诉意见。补充意见如下：依据合同约定条款，赫向联在同等条件下有优先承租权。新百花园业委会从未告知赫向联有他人打算租赁涉案房屋及价格、付款方式。赫向联已经通过告示、信函等方式向新百花园业委会表示并主张其优先承租权。新百花园业委会将涉案房屋租赁给第三人的条件也就是赫向联答应的条件。综上，请求驳回新百花园业委会的诉讼请求，并支持赫向联和新百花园幼儿园以同等条件的年租金标准，继续使用涉案房屋直至再次签订租赁合同为止。
新百花园业委会辩称，（一）早在租赁合同到期前，新百花园业委会就通知赫向联来商谈续租事宜，双方6次约谈，2次赫向联失约，最后一次2014年2月20日，赫向联报价上升至23万元，并表示多了不谈，中途退场。（二）赫向联亦未参加新百花园业委会的招租。赫向联张贴在小区的申明中写道“我们的办学得到教育局的支持和肯定，我园会一如既往的办下去，坚决与个别背后操纵的恶势力抗争到底”，其实质是一种挑衅，而非承诺。（三）在2014年6月4日一审庭审中，我方律师提出什么价格赫向联能接受，赫向联拒绝回答。（四）赫向联在租赁涉案房屋期间拖欠物管费、垃圾费、公用水电费，早就应当终止合同。（五）吴幼珍是当了三十多年公办园和省优质园园长，团队亦非常优秀，爱德贝幼儿园是其团队拟定的幼儿园名称，与其签订的两份合同均为真实，因本案纠纷未了结，吴幼珍团队未能进入小区办园，无法办理公章手续。（六）赫向联在与新百花园业委会为续签租赁合同一事，多次组织家长到社区、街道、区政府、市政府上访，并与新百花园业主和业委会主任及业委会成员发生冲突，新百花园业委会无法与其再签订租赁合同。综上，请求驳回赫向联和新百花园幼儿园的申诉请求。
新百花园业委会一审诉称，2008年11月17日，赫向联因开办幼儿园需要向新百花园业委会承租新百花园住宅小区配套设施幼儿用房而签订了《房屋租赁合同》一份，约定租赁期为5年。在合同到期前，新百花园业委会和赫向联就房屋续租事宜多次协商，一直没有形成一致的意见。2014年3月30日，新百花园住宅小区业主代表形成决议，不再将房屋继续出租给赫向联使用，并于同年3月31日在小区进行了公告。现租赁协议已经到期，赫向联、新百花园幼儿园拒不返还租赁的房屋，为了维护小区业主的合法权益，请求判令：1、赫向联、新百花园幼儿园立即将承租使用的建邺区新百花园住宅小区1390平方米幼儿教育用房及室外幼儿活动场地腾空并返还给新百花园业委会；2、赫向联、新百花园幼儿园赔偿2014年4月1日至实际返还之日的房屋使用费（按每天822元的标准计算）；3、本案诉讼费由赫向联、新百花幼儿园负担。
赫向联、新百花园幼儿园一审辩称，赫向联依法办学，成效显著，没有任何过错，新百花园业委会要求赫向联、新百花园幼儿园赔偿没有依据；新百花园业委会不是幼儿园建筑的所有权人，虽经开发商授权管理，但该权利依法应当受到限制，不得滥用；赫向联的优先租赁权应当得到法律的保护，新百花园业委会坚持终止合同没有合理合法的理由。为此，请求驳回新百花园业委会的诉讼请求。
南京市建邺区人民法院一审查明，南京市新百花园住宅小区内面积为1390平方米的建筑物原为南京新百房地产开发有限公司开发建设并经规划用于幼教的小区公共配套用房。南京新百房地产开发有限公司于2008年11月16日通过和新百花园业委会、新百花园物业管理处签订协议的方式将幼教用房划归新百花园全体业主。同年11月17日，新百花园业委会和赫向联签订《房屋租赁合同》一份，约定，新百花园业委会将涉案的房屋及室外幼儿活动场地出租给赫向联开办幼儿园并进行幼教工作，期限自2009年4月1日至2014年3月31日止，前三年租金为每年12万元，自第四年起，每年租赁费递增10%，采用先用后租的方式，租金每半年支付一次；在租赁期届满时或赫向联不按时交纳租赁费时，本合同终止；租赁合同终止时，赫向联有权处置办园时购置的所有低值易耗品，但对幼儿园的内外装修及外围墙、地坪铺设一律不得毁损、拆除；协议还约定赫向联在租赁期届满前二个月将续租意向以书面方式通知新百花园业委会，双方在商定下一轮租赁事宜时，以本合同为基础，在同等条件下，赫向联有优先租赁权，并应重新签订租赁合同。
上述合同签订后，新百花园业委会按约将涉案房屋和场地交付给赫向联使用，赫向联在该处开办了新百花园幼儿园，并将该处房屋和场地作为新百花园幼儿园的教学用房和场地使用至今。
新百花园业委会和赫向联的租赁合同到期前，双方多次通过函件往来和面对面沟通的形式就合同到期后续租事宜进行了协商，协商的重点集中在续租租金的价格上。新百花园业委会从开始的报价每年租金30万元降到27万元，并每年递增1万元，但赫向联开始仅接受每年租金23万元的价格。因双方在合同到期前不能就租金价格达成一致，新百花园业委会遂于2014年2月20日在小区张贴招租公告，告知有意者于2014年3月31日前在小区物业管理公司宋经理处登记，赫向联在明知业委会已经发出招租公告的情况下，既没有就续租事宜到新百花园业委会指定的地点和指定的时间内进行登记，也没有向新百花园业委会就续租事宜再行出价。为此，新百花园业委会向一审法院提起诉讼要求赫向联及新百花园幼儿园搬离涉案房屋并按照每天822元的标准给付房屋使用费。一审庭审中，新百花园业委会表示张贴招租公告后，有七人参加了招租报价，其已经选定了其中的一人另行签订了房屋租赁合同，租赁期限为五年，租金价格为第一年27万元，每年递增1万；赫向联表示愿意以同样每年27万元并每年递增1万元的价格继续租赁涉案房屋，但新百花园业委会表示坚决不同意将涉案房屋和场地继续出租给赫向联使用。
南京市建邺区人民法院一审认为，当事人的合法权利受法律保护。本案诉争的房屋系建设单位开发建设后通过协议的方式划归给小区全体业主所有，业主对该房屋依法享有所有权。新百花园业委会作为小区业主大会选举产生的机构有权依法以其名义向赫向联、新百花园幼儿园主张权利。赫向联承租的涉案房屋和场地期限届满后，其应当将房屋和场地交还。虽然新百花园业委会和赫向联就涉案的房屋和场地约定了优先承租权，但优先承租权既非一种法定的形成权，也不是一种绝对权，而是一种优先缔结合约的权利。法律虽然没有赋予承租人优先租赁权，但也没有禁止当事人约定优先租赁权，根据意思自治的原则，合同中关于优先承租权的约定合法有效，双方之间约定的同等条件下的优先承租权应当得到保护，但要考虑“同等条件”。根据新百花园业委会和赫向联之间合同的约定，优先承租权的前提必须是同等条件下的优先。在双方合同到期前，双方已就涉案房屋是否由赫向联续租进行过磋商，但因赫向联的出价低于新百花园业委会的报价，双方没有就续租涉案房屋达成一致的意见，新百花园业委会从提高资产的使用效益、促进资产的保值增值出发，依法定程序将涉案房屋公开招租，既符合国家政策和法律的规定，也符合常理，赫向联在明知新百花园业委会发出招租公告的情况下，既未在公告指定的期限内和指定的地点参加报名和登记，也未向新百花园业委会重新出价，赫向联的该种行为已经丧失了同等条件的基础。同等条件作为优先承租的前提，在赫向联丧失同等条件基础的情况下，新百花园业委会有权和案外人就承租涉案房屋达成新的租赁合同，赫向联在诉讼中提出新的出价并依据该出价要求享有优先承租权的主张实际上是一种优先承租权绝对化的体现，一审法院不予支持。
新百花园幼儿园作为涉案房屋和场地的实际使用人，在涉案房屋和场地期限届满后，应当和作为承租人的赫向联共同搬离涉案的房屋和场地，但考虑到涉案的房屋和场地系办学所用，基于办学的特殊性，一审法院酌情给予赫向联、新百花园幼儿园一定的搬离期限。
关于新百花园业委会要求赫向联、新百花园幼儿园给付房屋使用费的问题，参照双方在租赁合同中约定的租金给付标准，同时考虑到判决给予的搬离期限短于租赁期限，为此，一审法院酌情认定赫向联、新百花园幼儿园在实际搬离之前按照年房屋使用费16万元的标准给付为宜。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、赫向联、新百花园幼儿园于2015年7月10日前将承租使用的位于南京市建邺区新百花园住宅小区1390平方米的幼儿教育用房及室外幼儿活动场地腾空并返还给新百花园业委会。二、赫向联、新百花园幼儿园自2014年4月1日起至实际搬离上述房屋和场地时止按照年16万元的标准给付新百花园业委会房屋使用费。一审案件受理费80元，由赫向联负担。
赫向联、新百花园幼儿园不服一审法院判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉称，（一）一审法院认定事实不清，错误地认定“赫向联、新百花园幼儿园也没有向新百花园业委会就续租事宜再行出价”。赫向联、新百花园幼儿园在合同到期前已经接受新百花园业委会租金27万元/年并每年递增的报价，但新百花园业委会却不置可否避而不见，赫向联、新百花园幼儿园无奈只能于2014年4月1日在小区公告栏中公开事实真相，一审庭审中，赫向联、新百花园幼儿园明确表示接受该租金27万元/年并每年递增报价的事实。（二）一审法院不仅没有查清事实，观点表达模糊，而且在程序上也有错误。一审法院查明事实部分表述：“庭审中，新百花园业委会表示张贴招租公告后，有七人参加了招租报价，其已经选定了其中的一人另行签订了房屋租赁合同，租赁期限为五年，租金价格为第一年27万（元），每年递增1万（元）”。事实上，一审法院共开庭两次，第一次庭审时，新百花园业委会陈述有七人参加招租，但并没有结果；时过两个多月后的第二次庭审时，新百花园业委会表述在第一次开庭后第二次开庭前已与第三人签订了合同，一审法院采用的是新百花园业委会表示的用语，无法判决是否为一审法院的观点，显得很不专业。对于新百花园业委会在一审庭审中的这些表示，并没有提供任何证据支撑，在赫向联、新百花园幼儿园提出质疑并不认可的情况下，一审法院应当不予采信，退一步说，假设新百花园业委会与第三人签订了合同，因本案审理结果与该第三人有法律上利害关系，一审法院未追加该第三人参加诉讼，存在程序错误。（三）一审法院适用法律不当。一审法院认为赫向联、新百花园幼儿园丧失了同等条件的基础理由有二点，一是明知新百花园业委会发出招租公告的情况下，没有在公告指定的期限内和指定的地点参加报名和登记；二是也未向新百花园业委会重新出价。对此，赫向联、新百花园幼儿园认为，一审法院认定赫向联、新百花园幼儿园丧失优先租赁权的理由是不成立的。首先，新百花园业委会于2014年2月20日在小区张贴招租公告，明确登记报名截止期限为2014年3月31日，而新百花园业委会于2014年3月25日向赫向联、新百花园幼儿园发函，告知2014年3月12日新一轮招租结束并确定人选。由此可见，在招租公告明确截止期限到来之前，新百花园业委会就宣布2014年3月12日招租结束。即使赫向联、新百花园幼儿园不参加招租，新百花园业委会也应将第三人出价情况告知赫向联、新百花园幼儿园，并征求其是否按第三人报价条件继续承租。故一审法院以赫向联、新百花园幼儿园未在指定期限内参加招租认定其丧失优先承租权，存在错误。其次，虽然赫向联、新百花园幼儿园最初出价23万元，但在合同届满前，其已经接受新百花园业委会提出租金标准27万元/年并每年递增1万元的报价条件，在此情况下，新百花园业委会仍不与赫向联、新百花园幼儿园续签合同，采取置之不理的态度，而一审法院以赫向联、新百花园幼儿园未重新出价认定其丧失优先租赁权，存在错误。综上，请求二审法院依法改判驳回新百花园业委会在一审的诉讼请求。
新百花园业委会二审辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
针对一审法院查明的部分事实，赫向联、新百花园幼儿园认为一审判决书第3页最后一行开始至第4页第一行，即关于“（赫向联）既没有就续租事宜到原告指定的地点和指定的时间内进行登记，也没有向原告就续租事宜再行出价”，该部分内容与事实不符，认为双方在2014年4月1日前就续租问题多次商谈，双方已经确认了27万元/年的租金价格。双方当事人对一审法院查明的其他事实不持异议，二审法院予以确认。
二审法院另查明，1、一审法院在2014年6月4日组织第一次庭审中，新百花园业委会主任沈庆凤陈述，在2014年3月12日招投标结束时参与投标有七家，三家报价是每年租金30万元，其他四家均是28万元；另陈述，我们和赫向联谈了多次，第一次是36万元，第二次是30万元，赫向联说是天价，我们没有告诉过赫向联房屋租金报价27万元，如果（赫向联）非要续租是27万元并每年递增1万元，续租五年，被告报了23万元。”赫向联对沈庆凤所述的内容表示认可。但在一审法院该次庭审辩论前，新百花园业委会代理人征询赫向联、新百花园幼儿园现在能接受的价格是多少时，赫向联、新百花园幼儿园代理人拒绝回答。2、一审法院在2014年8月4日组织第二次庭审中，针对双方就价格问题未达成合意的原因，新百花园业委会陈述，“其提出27万元（报价），赫向联只同意23万元”；赫向联表示，“双方共谈了6次，前两次对方提出价格每年30万元，最后一次于2014年2月20日我在前几次谈的基础之上提升到每年23万元，对方将价格降到27万元，我认为双方还有协商的空间。”同时，赫向联在该第二次庭审中表示，其接受新百花园业委会一审第一次庭审中提出租金价格27万元/年并每年递增1万元的报价。对此，新百花园业委会认为，其在一审第一次庭审后已与新投标人签订了租赁合同，现不能接受赫向联、新百花园幼儿园的签约要求。
本案二审庭审中，赫向联、新百花园幼儿园为证明其在2014年4月1日前新百花园业委会拒绝商谈续租和其同意接受新百花园业委会27万元租金报价的事实，分别向二审法院提交2014年3月19日录像资料、3月24日录音资料、2014年4月1日《南京市建邺区新百花园幼儿园申明》的公示照片等。新百花园业委会主任沈庆凤质证认为，录像资料所反映新百花园业委会拒绝商谈的内容都是家长说的，不能代表当事人意见；赫向联要求诉争幼儿园所在街道协调的录音资料，其并不在场，而街道找其说让业委会便宜租给赫向联；因赫向联不通过正常途径与新百花园业委会洽谈租金，以张贴公示的方式接受新百花园业委会的报价不予认可，且双方已经协商很多次，赫向联、新百花园幼儿园正式接受租金27万元/年并每年递增1万元报价的时间，是在一审法院第二次开庭即2014年8月4日。
新百花园业委会为证明其在一审第一次开庭结束后已与新投标人签约的事实，向二审法院提交租赁合同一份，出租方为新百花园业委会（甲方），承租方为南京市爱德贝新百花园幼儿园（乙方），合同约定租期五年，租金标准为27万元/年、每年递增1万元，签署时间为2014年7月3日，甲方签章：沈庆凤、胡小平，加盖新百花园业委会公章，乙方签章：吴幼珍、徐继玉。赫向联、新百花园幼儿园质证认为，爱德贝新百花园幼儿园未在合同上盖章，合同未生效，且对该合同真实性、关联性、合法性均不予认可。
江苏省南京市中级人民法院二审认为，虽然赫向联与新百花园业委会签约时就涉案房屋和场地约定了优先承租权，但该优先权只是同等条件下优先承租租赁物的权利，并非绝对优先权。涉案租赁合同租赁期限届满前后，双方虽经过多次磋商，但因租金标准存在分歧致续租合意未达成。通过双方当事人一审陈述的意见来看，双方在租赁期限届满前最后一次商谈的价格为：新百花园业委会租金报价27万元/年并每年递增1万元，赫向联、新百花园幼儿园只同意23万元/年。赫向联、新百花园幼儿园在二审中提交的录音、录像资料，仅能证明其曾要求与新百花园业委会续签协议的事实；赫向联、新百花园幼儿园提供2014年4月1日《南京市建邺区新百花园幼儿园申明》的公示照片，其中虽有“同意接受新百花园业委会27万且每年递增一万的数字”内容，但该申明公式方法非系双方约定的签约方法，不能认定系赫向联、新百花园幼儿园向新百花园业委会所作的承诺，且新百花园业委会也不认可赫向联、新百花园幼儿园这种签约的送达方式。故二审法院认为，赫向联、新百花园幼儿园提交的上述证据，不能证明双方就续租问题已达成合意。
赫向联、新百花园幼儿园在2014年6月4日一审第一次庭审中，当庭拒绝回答新百花园业委会向其征询“能够接受的价格是多少”的意见，表明其并未接受新百花园业委会提出27万元/年并每年递增1万元的报价意见。由于新百花园业委会于2014年7月3日与案外人南京市爱德贝幼儿园签订了新的租赁合同，合同约定的租金标准也与新百花园业委会给赫向联、新百花园幼儿园报价相一致，故应当认定在新百花园业委会与新承租人签订租赁协议后，赫向联、新百花园幼儿园已经丧失了同等条件下的优先承租权。
综上，赫向联、新百花园幼儿园上诉理由不能成立，二审法院不予采纳。一审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审法院判决驳回上诉、维持一审判决。
本院再审查明：各方一致确认，新百花园业委会系于2014年1月20日在小区张贴招租公告，而非原一、二审法院认定的2014年2月20日。本院再审确认原一、二审查明的其他事实。
本院审理中，吴幼珍就其与新百花园业委会签订涉案房屋租赁合同一事向本院陈述，爱德贝幼儿园和新百花园业委会签订的两份7月3日的租赁合同均是真实的，开始是25万元，后业主提高到27万元，后一份合同应当在7月3日后。当时新百花园业委会与赫向联的合同到期后，向社会进行招标，一共有七家幼儿园竞争。新百花园业委会认为吴幼珍做了33年的幼儿园园长，教师团队优秀，就选择了该团队。爱德贝幼儿园是当时准备创建的幼儿园名称，只有涉案纠纷解决了，爱德贝幼儿园才可以进入新百花园小区，并向教育局申报批准，领取办学许可证，才可以去公安机关备案刻章。新百花园业委会与赫向联之间属于房屋租赁合同纠纷，和吴幼珍没有关系，经过法官普法宣传，吴幼珍同意配合法院调查。吴幼珍的陈述与新百花园业委会提供的租赁合同及相关陈述相一致，本院依法予以确认。
本案再审中的争议焦点为：新百花园业委会与吴幼珍等签订的租赁合同是否侵犯了赫向联、新百花园幼儿园的优先租赁权。
本院认为，优先租赁权并非法定权利，而是基于当事人之间的约定而产生，是债权性质的优先缔约权。在租赁合同期限届满前，基于诚实信用原则，作为出租人有义务告知承租人续租租金和租期等同等条件，在承租人拒绝接受的情况下，有权与第三人缔约。作为承租人有义务对出租人提出的同等条件作出同意与否的意思表示，在明确接受的情况下，有权与出租人优先缔约。
一、关于双方当事人约定优先租赁权的同等条件问题。租赁合同的基本要素是租金和租期，因此，租金和租期是同等条件的基本要件。本案中，双方当事人虽在租赁合同中对于同等条件没有具体约定，但涉案合同租赁期届满前后，双方当事人就续租问题进行了多次磋商，争议主要集中在租金价格上。因此，本案争议的同等条件即是新百花园业委会将涉案房屋和场地出租给第三人的价格。
二、关于新百花园业委会有无告知涉案房屋和场地续租价格，赫向联、新百花园幼儿园有无接受问题。
（一）赫向联、新百花园幼儿园对于涉案房屋和场地续租报价明确知情，且未能接受。
在一审法院2014年8月4日的庭审中，赫向联回答法庭提问时称：“最后一次2月20日，我在前几次谈的基础之上提升到23万元，对方将价格降到27万元，我认为双方还有协商的空间。”因此，至2014年3月31日租赁期限届满前双方最后一次商谈，新百花园业委会已告之续租报价，但赫向联、新百花园幼儿园未明确接受。
依据一审法院第一次庭审笔录记载，直至2014年6月4日，赫向联、新百花园幼儿园仍未接受该报价。一审第一次庭审中，法官提问：“被告，原告陈述的房屋租赁情况，‘如续租五年，第一年27万元，以后每年递增一万元’，你是否认可？”，赫向联回答：“我认可”。之后，同样在此次庭审中，新百花园业委会询问赫向联、新百花园幼儿园：“你认为你现在能接受的价格是多少？”赫向联、新百花园幼儿园的代理人回答：“暂时不回答”。结合该次庭审中的后两次回答，赫向联第一次对法官提问的认可是对原告陈述的房屋租赁情况的认可，而非对27万元报价的认可。
（二）赫向联、新百花园幼儿园的申明不符合双方关于行使优先承租权的约定。本案中，依据双方《房屋租赁合同》第六条第二款第一项的约定，赫向联应在租赁期届满前两个月将续租意向以书面形式通知新百花园业委会。因此，赫向联、新百花园幼儿园未将续租意向以书面形式通知合同相对人新百花园业委会，而是以在小区内张贴申明的方式通知新百花园业委会，不符合合同约定。况且，该申明中“业委会违背市场价格提出30万元的天价租金”、“我园会一如既往的办下去，坚决与个别背后操纵的恶势力抗争到底”等内容，亦与合同约定不符。因此，在赫向联、新百花园幼儿园不接受报价后，新百花园业委会有权在2014年7月3日之后以同等条件与第三人签订租赁合同。赫向联、新百花园幼儿园在2014年8月4日一审法院第二次庭审中再以该报价主张优先租赁权，不应支持。
三、关于新百花园业委会与吴幼珍等签订的租赁合同的真实性问题。
经本院调查核实，吴幼珍、徐继玉系在新百花园业委会对外招租期间向业委会递交材料并被选中，与新百花园业委会就讼争房屋和场地签订了租赁合同，拟创办爱德贝幼儿园。由于讼争房屋未能交付，爱德贝幼儿园未获审批，无法刻制印章，租赁合同由其创办人吴幼珍、徐继玉签订。由于本案纠纷尚未了结，租赁合同未能履行，但该租赁合同真实存在，且双方不存在恶意串通的嫌疑。
综上，赫向联、新百花园幼儿园虽与新百花园业委会在租赁合同中约定了同等条件下的优先租赁权，但由于其未能接受同等条件的租金报价，放弃优先租赁权，新百花园业委会有权以同等价格将涉案房屋和场地出租给第三人。赫向联、新百花园幼儿园再以优先租赁权为由主张以该价格与新百花园业委会签订租赁合同，不应支持。抗诉机关关于赫向联、新百花园幼儿园未放弃优先租赁权、新百花园业委会与吴幼珍等签订的租赁合同真实性无法确认的抗诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决赫向联、新百花园幼儿园交还涉案房屋和场地，并赔偿房屋使用费，并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
维持江苏省南京市中级人民法院（2014）宁民终字第4731号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 史承豪
审 判 员 罗有才
代理审判员 潘 雁
二〇一七年六月五日
书 记 员 张璠倩