内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内07民终1521号上诉人（原审被告、反诉原告）：呼伦贝尔市硕泽建筑装饰工程有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市经济技术开发区海东项目区门牌号为经开区（海东）创业大街59号。法定代表人：黄俊仁，董事长。委托诉讼代理人：李丹，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：呼伦贝尔伊仕丹购物广场有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区桥头街11号。法定代表人：王书社，董事长。委托诉讼代理人：白志峰，呼伦贝尔伊仕丹购物广场有限公司法律顾问。上诉人呼伦贝尔市硕泽建筑装饰工程有限公司因与被上诉人呼伦贝尔伊仕丹购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2017）内0702民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭，并于2018年1月11日公开开庭审理了本案，上诉人呼伦贝尔市硕泽建筑装饰工程有限公司（以下简称硕泽公司）的法定代表人黄俊仁及委托诉讼代理人李丹，被上诉人呼伦贝尔伊仕丹购物广场有限公司（以下简称伊仕丹公司）的委托诉讼代理人白志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人硕泽公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回伊仕丹公司的诉讼请求。判令伊仕丹公司给付硕泽公司截至2017年5月16日的违约金1056600元。事实和理由：涉案房产的开发商为呼伦贝尔市华融房地产开发有限责任公司（以下简称华融房地产公司）。2013年1月23日，华融房地产公司的股东黄俊仁、王书社等人签订了《关于呼伦贝尔市华融假日酒店有限责任公司、呼伦贝尔市华融房地产开发有限公司解散事宜的合同书》。根据解散协议书的约定，由黄俊仁作为硕泽公司的法定代表人与伊仕丹公司的法定代表人王书社签订房屋租赁合同，王书社将租赁房屋用于商业经营。根据协议书及会议记录，均能证明约定办理消防验收义务的主体指向的是王书社、林某。虽硕泽公司为出租人，但对于涉案房屋办理消防验收负担瑕疵担保义务，已经免除。一审法院将其作为硕泽公司应负义务，于法无据。涉案房屋的验收责任主体为华融房地产公司，硕泽公司履行不能。一审法院对消防未予验收的原因及伊仕丹公司是否存在过错等事实未予查清，判令解除合同，并驳回硕泽公司的反诉请求，与事实不符，与法相悖。根据硕泽公司申请调取的证据能够证明涉案房产的消防验收及工程竣工验收已经合格。因此，伊仕丹公司以涉案房屋未经消防验收及工程竣工验收为由解除合同条件不成就，应予驳回。即使涉案房产未予消防验收及工程竣工验收，伊仕丹公司要求解除合同的理由也不成立。一审法院以涉案房屋至今未予验收，伊仕丹公司经营过程中多次受到行政处罚，认定伊仕丹公司租赁房屋无法实现合同目的，判令解除合同，认定事实错误。伊仕丹公司自2014年5月1日经营至今，其合同目的已经实现。硕泽公司办理消防验收的瑕疵担保义务为附随合同义务，并非主合同义务。且一审法院确认涉案房产存在安全隐患、受到行政处罚决定等事实欠缺有效证据证实。两份《行政处罚决定书》针对的是伊仕丹公司自行改扩建工程未经消防验收擅自投入使用及伊仕丹公司整个购物广场未经消防安全检查擅自投入使用，仅《临时查封决定书》针对消防验收作出的行政处罚，又因现安全隐患消除而解除了该强制措施，商场经营至今。涉案房产未予验收，而非验收不合格。涉案房产未经验收而交付使用，仅违反了管理性强制规定，双方租赁房产的行为并未被禁止，一审法院适用法律有误。一审法院对涉案房产未予验收的根本原因未予审查，导致事实认定不清。一审法院对伊仕丹公司于2014年5月1日前未开业的原因未予查明的情况下，认定系基于消防未予验收所导致，驳回硕泽公司的反诉请求，属认定事实错误。硕泽公司于2013年1月24日将涉案房屋交付了伊仕丹公司，并给予了长达9个月的免租期。根据租赁合同的约定，因硕泽公司未能如期办理消防验收等手续且影响伊仕丹公司正常开业时，则租期相应顺延。但伊仕丹公司未能于2014年5月1日开业是基于其自身大规模改扩建和装修未完成所致，与硕泽公司无关，故伊仕丹公司应于2013年11月1日起交纳租金。伊仕丹公司未按协议约定交纳租金，根据双方签订的租赁合同的约定，伊仕丹公司应当给付硕泽公司违约金。请求二审法院公正判决。被上诉人伊仕丹公司辩称，请求二审法院维持一审判决。事实和理由：根据双方签订的租赁合同的约定，硕泽公司负有消防验收、竣工验收义务，故硕泽公司作为出租人有义务履行该项约定。硕泽公司故意混淆合同主体责任，主张涉案房屋的消防验收、工程竣工验收问题，黄俊仁与华融房地产公司其他股东有过分工，该理由依法不成立。伊仕丹公司签订涉案房屋租赁合同，完全是出于对硕泽公司承诺的信任，伊仕丹公司在本案中无过错。根据租赁合同的约定，伊仕丹公司对涉案房产进行装修，硕泽公司完全知情，并未提出异议，故硕泽公司主张因伊仕丹公司的装修导致涉案房产未能消防验收的理由不成立。硕泽公司违反顺延租期的合同约定，其行为也构成违约。涉案房屋存在工程质量隐患和安全隐患，租赁合同依法应予解除。自2014年5月1日开业至今，伊仕丹公司经营的商场发生多起安全事故，多次被公安消防部门予以行政处罚，并责令停止使用，因此，涉案房产存在重大安全隐患。为维护公共安全，现伊仕丹公司要求停止使用尚未验收的涉案房屋，并退还该房产，该诉求应予维护。根据建筑法、消防法等法律规定，及双方签订的租赁合同的约定，未经竣工验收的工程不得交付使用。因此，涉案房产不具备使用条件。即使涉案房屋消防验收合格，但任何一项单项验收和局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。关于硕泽公司主张逾期交付租金的违约金问题，伊仕丹公司不存在迟延支付租金的行为。因硕泽公司未按期完成消防验收，严重影响伊仕丹公司正常经营商场。根据双方签订的租赁合同的约定，租期应当顺延。为此，伊仕丹公司2014年5月1日开业，故租期应从2014年5月1日开始计算，而非从2013年11月1日计算，故硕泽公司要求伊仕丹公司给付违约金的理由不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院公正判决。伊仕丹公司向一审法院起诉请求：1、请求解除双方于2013年1月23日签订的《房产租赁合同》；2、硕泽公司承担违约金20000000元。硕泽公司向法院提出反诉请求：1、请求法院判令伊仕丹公司给付合同履行期间逾期支付租金的违约金，截至2017年5月16日违约金数额为1055600元。一审法院认定事实：2013年1月23日，伊仕丹公司与硕泽公司签订《房产租赁合同》。双方约定：硕泽公司将位于呼伦贝尔市海拉尔区桥头街处（华融房地产公司开发的新大楼内）的房屋出租给伊仕丹公司经营商场使用。具体位置及面积为：位于华融房地产公司开发的新大楼地下一层15个车位，面积为479.85平方米；地下一层，面积为6155.98平方米；地上一层，面积为3994.06平方米；地上二层，面积为2659.85平方米，共计为13289.74平方米。租赁期限为20年，自2013年11月1日起至2033年10月31日止。租金为每天每平方米2.03元，年租金为9720000元。租金收取方式为上打租，每半年收取一次，伊仕丹公司于2013年11月1日前，交付第一年上半年租金，于2014年5月1日前，交付第一年下半年租金，以此类推。合同还约定，硕泽公司应于2013年11月1日前，将合同约定的租赁房产的消防验收、竣工验收等手续办理完毕，如因上述手续未能办理完毕且影响伊仕丹公司正常开业，则租期相应顺延。合同签订后，伊仕丹公司于2014年5月1日正式开始经营购物广场。此间，因包括涉案房屋在内的伊仕丹购物广场未经消防验收，被呼伦贝尔市公安消防支队于2014年7月9日作出行政处罚决定：认为伊仕丹购物广场扩建工程未经消防验收擅自投入使用，给予伊仕丹公司责令停止使用，并处罚款30000元的处罚。2014年12月1日，呼伦贝尔市公安消防支队海拉尔区大队对伊仕丹公司作出行政处罚决定：认为其未经消防安全检查擅自投入使用、营业，给予责令停止使用，并处罚款50000元的处罚。2015年8月10日，呼伦贝尔市公安消防支队海拉尔区大队对伊仕丹公司作出临时查封决定：认为其单位（场所）存在火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全，予以临时查封。2017年4月17日，呼伦贝尔市海拉尔区人民政府区长办公会议纪要针对呼伦贝尔市华融房地产开发有限公司（包括伊仕丹购物广场、德胜酒店等）的消防隐患提出整改意见。基于上述原因，伊仕丹公司不能正常经营使用该房屋，导致双方在履行合同中产生纠纷。为此，伊仕丹公司诉至法院，硕泽公司亦提起反诉，形成本案之诉。另查明，伊仕丹公司交纳租金情况：2014年1月8日交纳租金4660000元，于2014年5月15日、2014年11月18日、2015年5月27日、2015年11月24日，2016年5月30日、2016年11月30日、2017年5月15日分别各交纳租金4860000元，以上交纳租金合计38680000元。一审法院认为，双方在平等自愿的基础上签订《房产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。硕泽公司提供的涉案房屋未经消防验收及竣工验收，导致伊仕丹公司在经营使用过程中，多次被呼伦贝尔市公安消防支队和海拉尔区大队作出行政处罚决定，责令其停止使用。涉案房屋的消防验收是伊仕丹公司开办大型商场不可或缺的前提条件之一，而硕泽公司无法提供该房屋的消防验收和竣工验收手续，致使伊仕丹公司无法实现合同目的。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款”依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款”建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的相关法律规定，该涉案房屋属于违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条第（三）项”因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：......（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”相关规定。法律赋予了伊仕丹公司作为房屋承租人的合同解除权。因此，伊仕丹公司为维护其承租人的合法利益，请求解除双方于2013年1月23日签订的《房产租赁合同》，符合法律规定，法院应予支持。关于伊仕丹公司要求硕泽公司承担20000000元违约金的诉求。根据双方租赁合同第七条违约处理的约定：如硕泽公司违约提前解除合同，将承担20000000元的违约金。通过该条款所使用的词句及合同目的，能够确认该条款的真实意思为给付违约金的前提是硕泽公司违反租赁期限的约定、提前解除合同，该情形与本案诉争的未经消防验收争议事实不符。因此，对伊仕丹公司要求硕泽公司给付20000000元违约金的诉求，法院不予支持。关于硕泽公司要求伊仕丹公司支付截止至2017年5月16日合同履行期间内逾期给付租金的违约金1056600元的反诉请求。根据租赁合同第十条第（1）款：”甲方（硕泽公司）应于2013年11月1日前，将本合同约定的租赁房产的消防验收、竣工验收及房产权属等手续办理完毕。如因上述手续未能如期办理完毕且影响乙方（伊仕丹公司）正常开业，则租期相应顺延，除顺延租期外，甲方不再承担任何赔偿责任”的规定，因涉案房屋至今未办理消防验收及竣工验收，房屋租期应当顺延至乙方能够正常开业使用为宜。双方对伊仕丹公司于2014年5月1日开业的事实无异议，因此涉案房产的租期应以2014年5月1日起计算。综合考虑合同的约定，以及结合伊仕丹公司给付租金的具体时间结点，伊仕丹公司在履行给付房屋租金义务中并未存在违约行为。故硕泽公司主张伊仕丹公司支付逾期给付租金的违约金反诉请求不能成立，法院不予支持。对于硕泽公司提出的反诉请求超过诉讼时效的抗辩理由，因伊仕丹公司、硕泽公司在履行租赁合同中出现消防验收的争议事项，以致合同不能按约如期履行，其诉讼时效也相应发生延长事由，该抗辩理由不能成立。关于双方争议涉案房屋未经消防验收及竣工验收的原因及主体责任问题。该房屋未经消防验收及竣工验收便投入使用，不但危及承租人乃至不特定多数人的安全和健康，更严重威胁到公共安全，同时也违反了法律、行政法规的强制性规定，双方必须依法依规严格寻求解决途径。本案中的涉案房屋消防验收及竣工验收的适格责任主体应为华融房地产公司，提起相关验收程序也应该由该公司来执行。根据伊仕丹公司、硕泽公司双方提供的《关于呼伦贝尔市华融假日酒店有限责任公司、呼伦贝尔市华融房地产开发有限公司解散事宜的合同书》以及2014年4月3日、11月14日的《会议记录》载明，消防验收等具体工作分配给华融公司的股东林某、王书社、黄俊仁及相关施工单位，并根据分工不同，分别负责组织实施。目前未能进行消防验收及竣工验收的具体责任承担问题，涉及到以上诸多案外人及相互间的法律关系，不是本案能够一并审理的范围，也不是本案之诉所能处理的事项。因此，双方此争议可通过另案诉讼的途径或经相关部门予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告呼伦贝尔伊仕丹购物广场有限公司与被告呼伦贝尔市硕泽建筑装饰工程有限公司于2013年1月23日签订的《房产租赁合同》。二、驳回原告呼伦贝尔伊仕丹购物广场有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告呼伦贝尔市硕泽建筑装饰工程有限公司的反诉请求。案件受理费141800元，由原告负担；反诉费14300.40元，减半收取计7150.20元，由反诉原告负担。二审审理过程中，硕泽公司申请法院调取证据：证据1、（呼）公消验字[2017]第74号建设工程消防验收意见书、（呼）公消验字[2017]第123号建设工程消防验收意见书，欲证明涉案房产消防验收完成且合格。伊仕丹公司经质证，对该组证据的真实性无异议，但对验收合格的房屋是否包含涉案房产不能确定。即使涉案房产通过了消防验收，也没有通过工程竣工验收，且在使用期间多次发生危害人身安全的事故，故租赁合同依法应当予以解除。本院经审核后认为，因双方对该组证据的真实性无异议，故本院依法予以确认。根据该组证据载明的内容，即综合评定该工程(伊仕丹购物广场地下一层、地上一层至地上五层)消防验收合格，故对涉案房产消防验收合格的事实予以确认。证据2、建设工程施工许可申请表，欲证明伊仕丹公司关于伊仕丹购物广场自行开发建设的前楼部分与施工方约定于2013年12月31日竣工。即便施工方在竣工日期内按约完工，伊仕丹公司也需要针对商场进行装修装饰，也无法在2013年11月1日前开业。伊仕丹购物广场未能开业的原因是基于其自身的装修和改扩建未完成，其未按合同约定支付租金的行为已经违约，应当向硕泽公司支付违约金。伊仕丹公司经质证后，对该份证据的真实性无异议，该份证据仅为伊仕丹公司申请施工的申请表，故对该份证据的证明目的不予认可。本院经审核后认为，因双方对该份证据的真实性无异议，故本院依法予以确认。该证据为伊仕丹公司对伊仕丹购物广场改扩建工程施工许可的申请，无法直接证明伊仕丹购物广场改扩建工程的实际完工时间，故对该份证据不予采信。硕泽公司提供如下证据：证据1、建设工程竣工验收报告、勘察单位工程质量检查评定报告、设计单位工程质量检查评定报告、建设工程竣工报告、监理单位工程质量评定报告、建设工程消防验收申报表，欲证明涉案房产竣工验收均已完毕且合格，因此伊仕丹公司要求解除合同，条件不成立。伊仕丹公司经质证后，对该组证据的真实性不作确认，对该组证据的证明问题不认可。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第五条的规定，涉案工程并没有实际竣工验收及备案。本院经审核后，对该组证据的真实性予以确认。并对建设单位组织相关参建单位，共同对涉案房产进行验收，且涉案工程竣工验收合格的事实予以确认。证据2、伊仕丹公司向硕泽公司缴纳房屋租金4860000元银行业务回单和发票，欲证明该业务回单中客户备注处明确记载对应的租赁期限为2017年11月至2018年4月，完全符合合同约定的上打租的交纳方式，因此伊仕丹公司存在逾期支付租金的情况。伊仕丹公司经质证后，对该组证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。伊仕丹公司2017年11月10日缴纳租金4860000元的期限是2018年5月1日到2018年10月31日。本院经审核后认为，因双方对该组证据的真实性无异议，故本院依法予以确认。对于伊仕丹公司是否存在逾期支付租金的事实，需结合本案的其他事实，综合予以认定。伊仕丹公司提供证据：照片四张和光盘一份，欲证明2017年12月21日涉案房屋电梯发生故障，导致客人摔伤，涉案房产存在着安全隐患。硕泽公司经质证后，对该组证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。消费者在伊仕丹公司管理期间摔伤是其管理责任，与涉案房产是否消防验收、竣工验收无任何关联。本院经审核后认为，双方对该组证据的真实性无异议，故本院依法予以确认。因涉案房屋的电梯发生故障的具体原因无法确定，故对该组证据不予采信。本院经审理查明，2013年1月23日，伊仕丹公司与硕泽公司签订《房产租赁合同》。该合同约定：硕泽公司将位于呼伦贝尔市海拉尔区桥头街处（华融房地产公司开发的新大楼内）的房屋出租给伊仕丹公司经营商场使用。具体位置及面积为：位于华融房地产公司开发的新大楼地下一层15个车位，面积为479.85平方米；地下一层，面积为6155.98平方米；地上一层，面积为3994.06平方米；地上二层，面积为2659.85平方米，共计为13289.74平方米。租赁期限为20年，自2013年11月1日起至2033年10月31日止。租金为每天每平方米2.03元，年租金为9720000元。租金收取方式为上打租，每半年收取一次，伊仕丹公司于2013年11月1日前，交付第一年上半年租金，于2014年5月1日前，交付第一年下半年租金，以此类推，直至全部租金给付完毕。合同还约定，硕泽公司应于2013年11月1日前，将合同约定的租赁房产的消防验收、竣工验收等手续办理完毕，如因上述手续未能办理完毕且影响伊仕丹公司正常开业，则租期相应顺延。除顺延租期外，硕泽公司不再承担任何赔偿责任。关于双方的违约责任约定，如硕泽公司违约提前解除本合同，硕泽公司退还伊仕丹公司租金余额，并承担20000000元的违约金。伊仕丹公司延期支付租金，则伊仕丹公司应承担延付部分日千分之一的违约金。合同签订后，伊仕丹公司于2014年5月1日正式开始经营购物广场，并实际经营商场至今。另查明，针对伊仕丹公司经营的伊仕丹购物广场，呼伦贝尔市公安消防支队于2014年7月9日作出呼公（消）行罚字〔2014〕0012号行政处罚决定：认为伊仕丹购物广场扩建工程未经消防验收擅自投入使用，给予伊仕丹公司责令停止使用，并处罚款30000元的处罚。2014年12月1日，呼伦贝尔市公安消防支队海拉尔区大队对伊仕丹公司作出海公（消）行罚字[2014]0048号行政处罚决定：认为其未经消防安全检查擅自投入使用、营业，给予责令停止使用，并处罚款50000元的处罚。2015年8月10日，呼伦贝尔市公安消防支队海拉尔区大队对伊仕丹公司作出海公（消）封字〔2015〕0008号临时查封决定：认为其单位（场所）自动消防系统无法正常工作，存在火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全，予以临时查封。又查明，伊仕丹公司交纳租金情况：2014年1月8日交纳租金4660000元，于2014年5月15日、2014年11月18日、2015年5月27日、2015年11月24日，2016年5月30日、2016年11月30日、2017年5月15日、2017年11月10日分别各交纳租金4860000元，以上交纳租金合计43540000元。还查明，经华融房地产公司申请消防验收，呼伦贝尔市公安消防支队于2017年8月28日出具了（呼）公消验字[2017]第74号建设工程消防验收意见书。该意见书载明：伊仕丹购物广场（一层至五层），该工程位于海拉尔区正阳办桥头街11号。本次申报验收为一至五层，面积为34654.5平方米，耐火等级一级，框架结构。经审查资料及现场检查，综合评定该工程消防验收合格。经华融房地产公司申请消防验收，呼伦贝尔市公安消防支队于2017年12月28日出具了（呼）公消验字[2017]第123号建设工程消防验收意见书。该意见书载明：伊仕丹购物广场一期（地下部分），位于呼伦贝尔市××区。该购物广场超市（地下）工程为框架结构，地下一层，建筑面积5458.4平方米，耐火等级一级，该购物广场车库（地下）工程为框架结构，地下一层，建筑面积1330.1平方米，耐火等级一级，本次验收仅为土建部分。经审查资料及现场检查，综合评定该工程消防验收合格。该购物广场超市（地下）工程属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。再查明，针对涉案房产，涉案房产的建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位等相关五方，共同为涉案房产进行验收，分别出具了建设工程竣工验收报告、建设工程竣工报告、勘察单位工程质量检查评定报告、设计单位工程质量检查评定报告、监理单位工程质量评定报告。施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位的意见分别为涉案房产的施工、勘察、设计、监理均符合要求，达到竣工验收条件。建设单位竣工验收意见为依据备案制的要求，通过验收组对该工程的评价，同意按合格工程验收。本院认为，本案的争议焦点为伊仕丹公司要求解除合同的诉请是否成立；伊仕丹公司应否给付硕泽公司违约金，如应给付，具体数额应如何确定。关于伊仕丹公司要求解除合同的诉请是否成立的问题。一审审理过程中，伊仕丹公司主张涉案房屋未进行消防验收、竣工验收，导致伊仕丹公司无法正常使用房屋，合同目的无法实现，故要求解除租赁合同。一审法院以硕泽公司无法提供该房屋的消防验收和竣工验收手续，致使伊仕丹公司无法实现合同目的为由，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条第（三）项等相关法律规定，判令解除了双方签订的租赁合同。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条第（三）项”因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：......(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的相关规定，承租人行使该项法定合同解除权需同时具备两个条件：一是租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况；二是该情形的出现导致”租赁房屋无法使用”。二审审理过程中，根据硕泽公司申请调取的呼伦贝尔市公安消防支队出具的（呼）公消验字2017第74号、123号建设工程消防验收意见书及自行提供的建设单位等参建单位针对涉案房产出具的竣工验收等相关报告，涉案房屋消防验收已经合格及华融房地产公司对涉案房产已经组织了验收，且同意按合格工程验收。结合伊仕丹公司经营的商场自2014年5月1日开业并实际经营至今的事实。因此，伊仕丹公司以涉案房产未经消防、竣工验收而无法正常使用房屋为由要求解除合同，依据不足。二审审理过程中，伊仕丹公司重点强调涉案房屋存在重大的工程质量隐患和安全隐患，并提供了行政处罚决定书、安全隐患责令整改通知、照片等证据。对此，本院认为，安全隐患是指在生产经营活动中存在的可能导致不安全事件或事故发生的物的危险状态、人的不安全行为和管理上的缺陷，如用电、用水等，都可能存在安全隐患。安全隐患的存在有多种因素，其中管理措施是否得当也是引发安全事故的直接原因之一。因伊仕丹公司为经营商场的需要，对租赁房屋进行了改扩建，并进行了装饰装修。伊仕丹公司提供的证据均不足以证明其租赁的涉案房产本身存在质量问题，及涉案房产质量存在缺陷系伊仕丹购物商场发生安全事故的原因。伊仕丹公司作为涉案房屋的实际使用者，对涉案房屋负有管理责任，应对其租赁的房屋进行维修、养护。对其提出的墙体脱落、跑水、消费者摔伤等问题，及后续经营商场过程中存在的相关安全问题，应积极妥善处理，加大安全保障力度，防患于未然，以保护不特定消费者的合法权益。在伊仕丹公司未有证据证明其已尽到了安全注意义务的前提下，又以涉案房产存在安全隐患为由要求解除合同，并无事实及法律依据，故本院不予支持。综上，伊仕丹公司在明知涉案房屋未进行消防验收及竣工验收的情形下，仍然与硕泽公司签订租赁合同，并于2014年5月1日正常开业且实际经营至今。同时以涉案房屋未进行消防、竣工验收，存在安全隐患，无法正常使用房屋为由要求解除合同，有悖诚实信用原则。关于伊仕丹公司提出涉案房屋未进行验收备案及整体验收的抗辩，并不影响涉案房屋已经消防验收合格及华融房地产公司对涉案房产竣工验收合格的事实。考虑伊仕丹公司经营的商场自2014年5月1日开业并实际经营至今的事实，故伊仕丹公司提出其经营商场期间，多次受到呼伦贝尔市公安消防支队等单位的行政处罚，涉案房屋无法正常使用的主张亦不能成立。另外，伊仕丹购物商场为位于本地商业中心的大型商场，涉及众多的经营者及众多的消费者，从经营稳定性角度及本地区经济发展考虑，双方亦应继续履行合同。综合考虑租赁合同的实际履行情况，及合同履行过程中涉案房屋已经消防验收合格等事实，伊仕丹公司要求解除合同的诉讼请求，依据不足，本院不予维护。关于伊仕丹公司应否给付硕泽公司违约金，如应给付，具体数额应如何确定的问题。根据双方签订的租赁合同关于硕泽公司迟延办理消防验收及竣工验收且影响伊仕丹公司正常开业，则租期顺延的约定，租期顺延的前提条件为因硕泽公司未于2013年11月1日办理完毕消防验收及竣工验收，影响伊仕丹公司正常开业。伊仕丹公司为了扩大经营规模，同时对涉案房屋进行了改扩建。因伊仕丹公司未提供证据证明其于2013年11月1日改扩建工程已经完工，及伊仕丹购物商场装饰装修已经完毕，因此，伊仕丹公司无法证明2013年11月1日伊仕丹购物商场具备开业条件，也未提供证据证明硕泽公司未能如约完成此项义务与伊仕丹公司延期开业具有因果关系，结合2014年5月1日伊仕丹公司在涉案房产没有消防、竣工验收等手续的情况下，开始营业的事实，因此伊仕丹公司要求顺延租期的理由不成立，伊仕丹公司应当于2013年11月1日开始交纳租金。因伊仕丹公司未按合同的约定给付租金，伊仕丹公司存在违约行为，故伊仕丹公司应当给付硕泽公司违约金。根据双方签订的租赁合同第七条关于伊仕丹公司延期支付租金的，伊仕丹公司应承担延付部分日千分之一的违约金的约定，及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”之规定，硕泽公司要求伊仕丹公司给付逾期支付租金的违约金1055600元，伊仕丹公司主张违约金数额过高。硕泽公司主张因伊仕丹公司未按约给付租金，导致其融资成本扩大，但其未提供证据证明其实际损失，故本院对双方约定的未付租金日千分之一的违约金，依法予以调减。硕泽公司因伊仕丹公司迟延给付租金的损失客观存在，结合本案实际情况，本院对违约金数额酌情调整为300000元。综上，二审案件审理过程中，因硕泽公司提供的新证据，能够证明涉案房产已经通过了消防等系列验收，且消防验收合格。伊仕丹公司要求解除合同的事由已经消除，故对其诉讼请求予以驳回。硕泽公司的上诉请求部分成立，本院予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2017）内0702民初839号民事判决；二、驳回被上诉人呼伦贝尔伊仕丹购物广场有限公司的诉讼请求；三、被上诉人呼伦贝尔伊仕丹购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人呼伦贝尔市硕泽建筑装饰工程有限公司违约金300000元；四、驳回上诉人呼伦贝尔市硕泽建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费141800元，由被上诉人呼伦贝尔伊仕丹购物广场有限公司负担。一审反诉费14300.40元，减半收取7150.20元，由上诉人呼伦贝尔市硕泽建筑装饰工程有限公司负担3000元，被上诉人负担4150.2元。二审案件受理费14309.4元，由上诉人呼伦贝尔市硕泽建筑装饰工程有限公司负担5000元，被上诉人呼伦贝尔伊仕丹购物广场有限公司负担9309.4元。本判决为终审判决。审判长  李洪波审判员  王丽英审判员  印 帅二〇一八年一月二十三日书记员  吴 双附本判决所依据的相关法律：《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条第（三）项：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：......(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：......（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；......《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条：判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：(一)案由、诉讼请求、争议的事实和理由;(二)判决认定的事实和理由、适用的法律和理由;(三)判决结果和诉讼费用的负担;(四)上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。