广东省肇庆市高要区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1283民初字第897号
原告：肇庆尚城物业管理有限公司，组织机构代码564510807，住所地肇庆市高要区南岸坦场（肇庆信业房地产发展有限公司土地）。
法定代表人：张汉威，该司董事长。
委托代理人：肖沛闳、江丽金，该司职员。
被告：傅朝义，男，1970年4月3日出生，汉族，住肇庆市端州区。
被告：梁晓梅，女，1970年10月12日出生，汉族，住址同上。
原告肇庆尚城物业管理有限公司（以下简称尚城公司）诉被告傅朝义、梁晓梅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，依法组成合议庭，于同年8月22日公开开庭进行了审理。原告尚城公司的委托代理人江丽金及被告傅朝义、梁晓梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尚城公司诉称：被告于2011年4月购买肇庆信业房地产发展有限公司开发建设的高要南岸万福路1号肇庆珀丽湾商住区瓦伦西亚三街12号，建筑面积206.71平方米。被告已于2011年8月10日接收房屋，并签署《珀丽湾收楼确认书》。根据原告与被告签署的《前期物业服务合同》及被告签署的业主手册，由原告向被告提供物业管理服务，被告需在每月的15日至25日向原告缴纳物业管理费516.78元（月管理费计费标准为以房屋房地产产权证的建筑面积的206.71平方米、每平方米2.50元为标准计算）。逾期缴纳的，被告需按逾期付款金额的千分之一的标准向原告支付违约金。被告自2013年12月起未向原告缴纳任何物业管理费及违约金，原告多次函告向被告催缴，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特起诉，请求：1、判令被告支付物业管理费16020.18元（按每月物业管理费516.78元为标准，从2013年10月计起，暂计地2016年6月，实际计至判决之日止）。2、判令两被告支付逾期违约金7382.72元（以每月拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准从2013年10月26日起，暂计至2016年6月30日，实际计至履行完毕之日止）。第一、二项诉讼请求合共23402.89元。3、判令被告承担本案诉讼费。
被告傅朝义、梁晓梅辩称：一、尚城公司未履行珀丽湾《前期物业服务合同》约定义务，被告拒交物业费合理合法。被告收楼后一直交纳物业费至2013年11月，2013年6月发现物业公司没有履行合同义务，不维护共用设施、安保等义务，经反映也没有得到有效解决，原告构成根本违约，被告才于2013年12月拒交物业费。二、原告与被告之间未签订正式合同，本小区没有成立业委会，原告的物业管理权利来自信业房产公司，双方未签订任何正式合同，我们对前期物业服务合同有效性存在疑问。三、被告不应承担违约责任。四、原告没有履行物业服务合同义务，无权要求被告支付物业费。五、我们有几点意见：原告撤诉、限期处理排水管并评估这几年排水对房屋造成的影响、赔偿被告损失、被告不承担违约金。综上，请驳回原告诉讼请求。
经审理查明：傅朝义、梁晓梅于2011年4月购买了位于高要南岸万福路1号肇庆珀丽湾商住区瓦伦西亚三街12号，建筑面积206.71平方米，并于2011年8月10日签订了《珀丽湾收楼确认书》。傅朝义、梁晓梅与尚城公司签订了《前期物业服务合同》，约定由尚城公司为其提供物业服务，收费标准为每月2.5元/平方米，按建筑面积收取，傅朝义、梁晓梅每月应交纳的物业服务费为516.78元，并应于每月1525日履行交费义务；未能按时足额交纳的，按每日1‰的标准向尚城公司支付违约金。傅朝义、梁晓梅收楼后，自2013年12月起没有向尚城公司交纳物业服务费。
珀丽湾小区至今未成立业主委员会；尚城公司是珀丽湾小区的前期物业服务企业，至今未变更。尚城公司于2010年10月成立，2011年5月24日取得?《临时资质证书》，2012年6月8日取得《三级资质证书》。珀丽湾小区规划建筑面积为396497平方米，尚城公司接管珀丽湾小区建筑面积为180571.57平方米。
傅朝义、梁晓梅家的下水道被堵塞，已多次与尚城公司反映，尚城公司目前正在联系相关单位处理该排水道问题；此外，珀丽湾小区存在蚊虫滋生等卫生问题。
本院认为：本案是因傅朝义、梁晓梅没有向尚城公司交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。原、被告双方对傅朝义、梁晓梅是高要南岸万福路1号肇庆珀丽湾商住区瓦伦西亚三街12号的业主、该物业建筑面积206.71平方米、尚城公司为该房屋所在小区提供物业服务并按合同标准收取服务费等事实没有异议，且有经庭审质证的《前期物业服务协议》、《收楼确认书》、《房地产权证书》、庭审笔录等证据在案证实，本院予以确认。尚城公司为该小区提供物业服务后，傅朝义、梁晓梅应当按合同交纳物业服务费，但是傅朝义、梁晓梅自2013年12月起没有履行交费义务，截止2016年6月，累计拖欠尚城公司物业服务费共16020.18元，傅朝义、梁晓梅该行为违反了《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定；尚城公司诉请傅朝义、梁晓梅支付该物业服务费用事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。
傅朝义、梁晓梅抗辩认为尚城公司没有与建设单位签订正式合同，原被告双方签订的前期物业服务合同无效。但是，第一、前期物业服务企业是由建设单位根据工程项目的进度而选定并经备案的。本案中，肇庆市住房和城乡建设局出具的肇建复案[2016]1号《行政复议答复书》证实了珀丽湾小区的建设单位委托了具备三级资质的尚城公司接管其工程项目约50%的规划建筑面积，并且经肇庆市高要区住房和城乡建设局备案。珀丽湾小区的建设单位上述行为符合《物业管理条例》第二十一条以及《广东省物业管理条例》第十二条的规定，本院予以确认。第二、珀丽湾小区的建设单位在出售物业时，与业主签订《前期物业服务合同》，该行为视为建设单位向买受人履行明示小区管理规约的义务，符合《物业管理条例》第二十二条、第二十三条、第二十五条以及《广东省物业管理条例》第三十六条的规定。第三、珀丽湾小区至今未成立业主委员会，因而未能由业主选择物业服务企业，尚城公司依法应当根据《前期物业服务合同》继续管理小区，直至有新的物业服务企业接管；事实上，尚城公司一直有为该小区提供物业服务而并未退出。综上，尚城公司最初接管珀丽湾小区时是具备接管相应建筑面积的小区资质的，此后尚城公司依约继续为珀丽湾提供物业服务亦符合《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》的规定，合法有效，业主接受了其物业服务，理应交纳相应服务费。傅朝义、梁晓梅对《前期物业服务合同》的效力存在疑问而拒绝交纳物业管理费的主张与事实不符且没有法律依据，本院不予采纳。
关于违约金问题：虽然傅朝义、梁晓梅没有按时交纳物业服务费的行为违反了法律规定以及双方的合同约定；但是尚城公司在提供物业服务时亦存在瑕疵，所提供的物业服务未能完全达到《前期物业管理服务质量标准》的规定，该司这些行为同样构成违约。尚城公司的违约行为与傅朝义、梁晓梅的相当，足以互相抵减。综上，并根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，对尚城公司诉请违约金，本院予以驳回。
关于傅朝义、梁晓梅要求尚城公司赔偿其损失问题：原、被告双方对傅朝义、梁晓梅物业的排水道因被邻居的改建问题而被堵塞的事实没有异议，但是该问题并非物业服务项目，而是相邻关系问题；就该问题，傅朝义、梁晓梅可以向物业公司反映，并且物业公司也有义务协助两被告处理该问题，但是傅朝义、梁晓梅提供的证据却未足以证实尚城公司违约而令其产生的损失。综上，对傅朝义、梁晓梅认为尚城公司应赔偿其损失的意见，本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《广东省物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：
一、傅朝义、梁晓梅在本判决发生法律效力之日起7日内向尚城公司交纳物业服务费16020.18元（该物业服务费按每月516.78元的标准，自2013年12月起计算至2016年6月，此后按同样标准计算至本判决发生法律效力当月）。
二、驳回尚城公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费385元，由被告傅朝义、梁晓梅负担200元，尚城公司负担185元。该款尚城公司已预交，傅朝义、梁晓梅在履行付款义务时迳付200元给尚城公司，本院不另行收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 游兴华
代理审判员 赖金华
人民陪审员 陈根华
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 黄丽莹