上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第29094号
原告李辉。
委托代理人杨忠德，上海市外滩律师事务所律师。
被告邵美华。
委托代理人张立峰，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托托代理人陆剑平，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告胡耀华。
原告李辉与被告邵美华、胡耀华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，审理中，因被告邵美华就本案争议标的向本院另案提起诉讼，故本院于2013年10月11日作出（2013）浦民一（民）初字第29094号裁定，中止本案审理，2014年5月6日，本院恢复对本案的审理，并公开开庭进行了审理。原告李辉的委托代理人杨忠德，被告邵美华及其委托代理人张立峰、陆剑平，被告胡耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李辉诉称，2013年4月，原告在上海合乔房地产经纪事务所看到挂牌出售的上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），经中介居间，原告与俩被告协商一致，由原告以被告到手价人民币（以下币种相同）200万元的价格购买“系争房屋”，为此，原告与俩被告签订了《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》。同年4月25日，原告与俩被告签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），合同约定，俩被告将“系争房屋”转让给原告，转让价为200万元，6月10日之前申请办理过户手续，6月30日前进行房屋交接。合同还约定，被告未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应当向原告支付违约金，违约金按总房价日万分之二计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后，被告仍未交付的，除被告应向原告支付15日的违约金外，原告还有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任赔偿金额为总房价的20%。被告应在接到书面通知之日起15日内退还原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同签订后，原告按约于4月25日支付被告首期房款40万元，后又支付契税等共计8万元。但当双方按约去办理房屋过户手续时，发现“系争房屋”被法院查封，无法办理产权过户。后经原、被告协商，由原告再支付100万元给被告，被告用于归还欠款解除法院查封后办理过户手续。2013年6月16日，原告通过银行划帐支付给被告100万元，但被告收取100万元后仍未与原告办理产权过户，经原告多次催告，未果。2013年7月11日原告委托律师致函给被告，告知解除合同，并由被告退还已付款，支付违约金和赔偿金，但被告未能按约退还房款及支付违约金赔偿金，故提起诉讼，要求：1、判令解除原、被告签订的“买卖合同”，俩被告归还购房款140万元；2、判令俩被告按购房款的20%支付赔偿金计40万元；3、判令俩被告支付违约金6，000元（合同价200万元的万分之二为每天400元＊15天）；4、判令俩被告支付原告律师费5万元。
被告邵美华辩称，双方签订“买卖合同”后我从原告处收取房款40万元，根据合同约定，余款在双方办理过户手续，原告取得房地产权证后5个工作日内支付，但是在办理过户时发现“系争房屋”被法院查封，原告在不知道债权数额是多少，且未通知我的情况下与被告胡耀华单方达成协议，将100万元房款提前支付给了被告胡耀华，存在恶意，之后也未对该笔款项进行监管，且根据被告胡耀华的陈述，该笔款项打入被告胡耀华帐户后即被取出并交给了原告，原告与被告胡耀华之间是恶意串通，原告与被告胡耀华之间系借贷关系，原告并非是善意的购房人，现同意解除“买卖合同”，因我仅收到40万元中的20万元，故同意返还原告20万元，合同约定的总房价20%赔偿金是损害赔偿金，原告应当举证证明其损失，不同意原告的其余请求。
被告胡耀华辩称，我问案外人李某借款，第一次借30万元，后来还了34万元，原告与李某是一起的，他们叫我去玩网络赌博，第一次输了48.3万元，他们叫我写了60万元的借条，第二次输了15万元，他们叫我写了20万元的借条，之后，他们又叫我写了一张80万元的借条。之后他们找到了合乔房产中介，叫我签买卖合同卖房子，当天，我和嫂子即被告邵美华一起去的，她不知道我赌博输钱，我就跟她说房子卖掉，钱一人一半，原告和另外一个叫李岩的一起来的，当天在合乔房产中介签了居间协议和买卖合同，原告付了40万元，过了几天，我和邵美华还有原告和李岩一起去交易中心过户，交易中心说“系争房屋”在三天前被法院查封，当天过户未成。之后，我们一起去了法院执行庭，法官说是因为我金台路房子的银行贷款未还而被查封。后来，原告打电话叫我去李某的店里，他们说房子被法院查封不能过户了，逼着我照他们写的内容抄写了一张100万元的收据，他们把80万元的借条当场撕掉，说20万元是利息，写完后，他们带我到农行樱花路分理处做了100万元的假流水，即他们拿了我的身份证开了一张储蓄卡，原告往我的卡上打了100万元，当场又以我的名义提取了100万元，这100万元由他们拿走了，银行的取款手续是他们逼着我办的。之后，我收到原告的律师函。我是向李某借钱，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，上海市房地产登记信息显示，“系争房屋”的权利人为邵美华、胡耀华，该房屋被本院依法查封，限制文件编号为（2011）浦执字第1696号，限制起始日期为2013年5月16日，预计结束日期为2015年5月16日。
2013年4月，邵美华、胡耀华与李辉曾在上海合乔房地产经纪事务所公司居间下签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》，约定李辉欲购买邵美华、胡耀华所有的“系争房屋”，总房价款为200万元；首付款为40万元等。2013年4月25日，由李辉作为乙方、邵美华、胡耀华作为甲方，双方签订“买卖合同”，合同第二条约定，乙方以200万元的价格购买甲方的“系争房屋”；合同第六条约定，双方确认，于2013年6月10日前赴房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第十条第三款约定，甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按总房价日万分之二计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后，甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方还有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任赔偿金额为总房价的20%。甲方应在接到书面通知之日起15日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；合同附件三约定，合同签订当日，乙方支付首期房价款40万元；双方共同到房地产交易中心办理产权过户手续后，待乙方取得以其为权利人的房地产权证后5个工作日内，乙方将剩余的所有房款支付给甲方。
上述“买卖合同”签订当日，李辉汇入邵美华账户房屋首付款40万元。2013年6月16日，李辉向胡耀华的账户汇入100万元。同日，胡耀华出具《收据》，言明：今再收到李辉购买“系争房屋”购房款100万元，合计收到购房款140万元。因为再收这100万元是与另一权利人即邵美华协商解决银行贷款与私人借款所产生的法院查封，是用于归还“系争房屋”法院解除查封款，使其能交易过户。房屋权利人保证收到该100万元后立即负责办理“系争房屋”解封事宜，并承诺10天后可交易过户；如10天后不能交易过户，权利人愿承担一切法律后果，包括法律纠纷所产生的律师诉讼费用、违约金、滞纳金等等，并承诺履行购房人所提的一切合法索求。2013年7月10日，原告委托律师致函胡耀华、邵美华称，因“系争房屋”被法院查封，你们提出再支付100万元，请法院解封后办理过户手续，但李辉支付100万元后，至今仍未按约办妥房屋产权的过户手续，你们违约事实清楚，证据充分，李辉可以单方解除合同，你们应于接到本函后的15日内向李辉退还已付房款，并支付违约金和承担赔偿责任。该函由胡耀华签收。
另查明：1、2013年3月5日，邵美华与胡耀华曾签订《协议书》，载明：“系争房屋”系邵美华和胡耀华两人共有财产，如房屋出售各分一半。出售房屋钱款，先交邵美华，由邵美华再交胡耀华，并由邵美华扣除使用房转产权房胡耀华所承担的一半费用。胡耀华在他人处收取的一切费用和债务，和邵美华无关。2、2013年8月14日，原告支付上海市外滩律师事务所办案费5万元。
再查明，2013年10月10日，邵美华向本院提起诉讼，要求确认邵美华、胡耀华与李辉签订的“买卖合同”无效。本院审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。首先，邵美华、胡耀华与李辉签订“买卖合同”，该合同中并未对付款作出特别约定，且邵美华也无证据证明在签订合同时已经向李辉披露邵美华与胡耀华之间收取款项的特殊约定，邵美华与胡耀华签订的《协议书》对李辉并不发生法律效力。而邵美华与胡耀华作为“系争房屋”的共同权利人，且作为系争合同的一方当事人，在无任何特殊约定的情况下，李辉将100万元汇入胡耀华账户，以履行合同义务，无任何过错。其次，双方通过合法的流程签署了“买卖合同”，并在签署合同之后按约支付首付款40万元，此后，约定的付款期限未到，但为注销“系争房屋”的查封，在胡耀华的要求下先行支付了100万元，表明李辉有积极履行合同义务的诚意，并支付了“系争房屋”的大部分价款。再次，胡耀华认为“系争房屋”买卖合同系因其结欠借款后无力归还的情况下，在案外人李某的要求下与李辉签订，对此，李辉不予认可，且胡耀华无任何证据加以证明。胡耀华认为汇入其账户的100万元，实际被李某、李辉取走，亦无证据证明。而从胡耀华收取欠款后所出具的《收据》可以看出，当初收取该100万元的目的为归还债务以注销“系争房屋”的查封。综上，邵美华认为，胡耀华、李辉恶意串通欲侵吞其财产的主张，无任何事实依据，邵美华为此要求确认“买卖合同”无效的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院于2014年1月10日作出（2013）浦民一（民）初字第35126号民事判决，驳回邵美华的诉讼请求。现该判决已经生效。
以上事实，由经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、“买卖合同”、银行卡取款业务回单、收据、《协议书》、（2013）浦民一（民）初字第35126号民事判决书、律师费发票及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，李辉称，因“系争房屋”被查封，为了能使房屋买卖继续进行，李辉和胡耀华在中介处协商后达成买方先付100万元给卖方，卖方拿去归还债务解除查封的意向，6月16日，李辉与胡耀华到中介处，胡耀华亲笔写了《收据》，当时中介没有盖章，然后双方一起去银行，李辉将100万元划给了胡耀华，后胡耀华、邵美华没有还钱解除查封，原告准备诉讼前，考虑到当时《收据》是在中介写的，为了多个证明人就请中介公司补盖了章。邵美华称，原告付给胡耀华100万元及胡耀华于2013年6月16日出具《收据》其均不知情。胡耀华称，2013年6月16日的《收据》是在李辉、李某等人的胁迫下所写，之后其并未将《收据》的内容告知邵美华。原告寄给本人的律师函，本人也没有告诉邵美华。
本院认为，本案所涉的“买卖合同”系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据“买卖合同”的约定，原、被告应于2013年6月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，待原告取得房地产权证5日内原告将剩余房款支付给被告。但是，在双方至交易中心办理过户手续时发现“系争房屋”被法院司法查封，经原告与被告胡耀华协商，由原告先支付被告胡耀华100万元，用于偿还债务解除司法查封后过户，但被告胡耀华在收取原告支付的100万元后并未偿还债务解除“系争房屋”上的司法查封，导致“系争房屋”未能过户，已构成违约，现原告要求解除“买卖合同”，符合合同约定及法律规定，应予准许。虽然，被告邵美华与被告胡耀华签订的《协议书》对于出售“系争房屋”所得房款的收取有特别约定，但是，在签订“买卖合同”时，被告邵美华、胡耀华并未将此特殊约定披露给原告，并在“买卖合同”的付款方式中做特别约定，故被告邵美华与被告胡耀华对出售“系争房屋”所得款项的收取方式的约定对原告不发生法律效力。在“买卖合同”对付款方式无特别约定的情况下，原告作为买受方将房款支付给出售方即被告邵美华、胡耀华中的任何一人都应当视为系向出售方被告邵美华、胡耀华支付房款。现原告在合同签订后支付给被告房款40万元，之后为解除“系争房屋”上的查封，又提前支付给被告胡耀华房款100万元，原告提前支付该100万元是为促使“买卖合同”能够履行，被告邵美华称原告是恶意支付，依据不足，故应当认定原告已向被告邵美华、胡耀华支付房款共计140万元。“买卖合同”解除后，被告邵美华、胡耀华应当共同返还原告已付房款140万元。被告胡耀华称，原告支付的100万元在支付的当天就由原告及李某拿走，对此，原告不予认可，而被告胡耀华也未能举证证明，本院不予采纳。被告邵美华以其只收到40万元中的20万元为由抗辩只返还原告20万元，依据不足，本院也不予采纳。原告主张的赔偿金和违约金是“买卖合同”约定的被告违约所应承担的违约责任，属于违约金性质，被告邵美华抗辩称20%的赔偿金是损害赔偿金，依据不足，本院不予采纳。至于违约金的数额，本院认为，综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，合同约定的违约金，显属过高，违约金由本院参照违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为10万元。至于律师费，本院认为，对于律师费的承担，被告胡耀华在《收据》中已作出承诺，被告胡耀华称该《收据》是在原告及李某等人的胁迫下所写，对此，被告胡耀华未能提供证据证明，本院不予采信。虽然被告胡耀华出具的《收据》承诺了十天后不能交易过户权利人愿承担一切法律后果，包括产生的律师费、诉讼费，但是，该承诺系被告胡耀华一人所作，事前并未征得另一权利人即被告邵美华的同意，事后也未得到被告邵美华的追认，故该承诺对邵美华不发生法律效力。原告主张的律师费由发票佐证，数额也属合理，应由被告胡耀华承担，原告要求被告邵美华共同承担，依据不足，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告李辉与被告邵美华、胡耀华于2013年4月25日签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告邵美华、胡耀华应于本判决生效之日起十五日内返还原告李辉已付房款140万元；
三、被告邵美华、胡耀华应于本判决生效之日起十五日内支付原告李辉违约金10万元。
四、被告胡耀华应于本判决生效之日起十五日内支付原告李辉律师费5万元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21，504元，减半收取计10，752元，由原告李辉负担2，752元，被告邵美华、胡耀华负担8，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一四年六月五日
书记员 王晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。