湖南省湘潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭民二初字第482号
原告上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行。
负责人刘胜。
委托代理人王承志，湖南潭州律师事务所律师。
委托代理人段懿，湖南潭州律师事务所律师。
被告赵富强，男。
被告步步高置业有限责任公司。
法定代表人曲尉坪。
委托代理人包巍，男。
原告上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行诉被告赵富强、步步高置业有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后，依法由审判员谭歆玲担任审判长，与人民陪审员马金连、李胜会组成合议庭，代理书记员刘源担任记录，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行的委托代理人王承志、段懿以及被告步步高置业有限责任公司的委托代理人包巍到庭参加了诉讼，被告赵富强经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行诉称，2014年2月20日，原告与被告赵富强、步步高置业有限责任公司签订《个人房屋抵押借款合同》，约定被告赵富强向原告贷款300000元，用于购买湘潭市九华经开区某某某大道XX号步步高置业新天地九华X栋X单元XXXXXXX号房产，借款期限为20年，从2014年2月20日起至2034年2月20日止。同时约定赵富强以其购买的上述房产作为该借款的抵押担保，步步高置业有限责任公司为赵富强的上述借款提供连带责任保证担保。合同签订后，原告已向被告赵富强发放贷款300000元。被告赵富强自2015年1月29日开始未按期还款，累计三个月以上拖欠应还借款本息。原告请求法院判令：1、被告赵富强偿还原告借款人民币294406.43元及逾期利息、逾期贷款罚息；2、原告对被告赵富强的抵押财产享有优先受偿权；3、被告赵富强承担原告因实现债权的支出费用，包括本案的全部诉讼费用、律师费用、通知费用、催告费用、评估费用等；4、被告步步高置业有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任。
被告赵富强未予答辩。
被告步步高置业有限责任公司辩称：对原告提出的被告赵富强欠付借款本金金额没有异议，但欠付利息、罚息部分应当与借款人进行核实后方能确认；答辩人代赵富强偿还了原告借款本息6697.41元，原告未向法院主张解除借款合同，将导致答辩人无法行使追偿权。
原告为支持其诉讼主张，向本院举证如下：
1、上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行企业法人营业执照、组织机构代码证、金融许可证、法定代表人身份证明及被告赵富强的身份证复印件、被告步步高置业有限责任公司工商登记信息、组织机构代码证，拟证明原、被告诉讼主体适格；
2、《个人房屋抵押借款合同》、《划款委托书》，拟证明：1、原告与被告赵富强抵押借款合同关系成立，双方约定原告向被告提供300000元贷款；2、2013年12月31日，被告赵富强委托原告将贷款300000元直接划至被告步步高置业有限责任公司账户的事实；
3、《商品房买卖合同》、《上海农商行个人贷款抵（质）押物入库清单》及《抵押权预告登记证》，拟证明：1、原告与被告赵富强抵押合同成立并生效，原告对被告赵富强抵押担保的财产享有优先受偿权；2、拟证明被告步步高置业有限责任公司在被告赵富强违反合同约定的情形下，应向原告承担连带担保责任；
4、《上海农村商业银行个人贷款借款凭证》及被告赵富强偿还本息的付款记录，拟证明原告于2014年3月28日已向被告发放借款300000元，被告自2014年4月29日开始还贷，共还本金5593.57元，自2015年1月29日起，被告已连续三个月以上拖欠贷款本金未还，违反了合同约定；
5、《委托合同》、收据一张，拟证明原告为向被告赵富强、步步高置业有限责任公司主张权利，支付了律师费的事实。
被告步步高置业有限责任公司对原告所举证据1、2、4、5的真实性、合法性没有异议，对证据3的证明目的有异议，因原告未提供相关证据证明已向被告履行了催告义务，达不到要求保证人承担连带保证责任的证明目的。
被告步步高置业有限责任公司为支持其答辩主张，向本院举证如下：
1、中国建设银行网上银行电子回单、上海农商行个人贷款还款凭证、上海农商行出具的个人贷款还拖欠通知书（客户联），拟证明步步高置业有限责任公司代借款人赵富强垫付了2014年10月至12月三期的按揭贷款6697.41元；2、步步高置业有限责任公司向赵富强发函督促归还购房贷款的邮政快递底单及邮政快递签收证明，拟证明步步高置业有限责任公司作为保证人积极履行了保证责任；3、《个人房屋抵押借款合同》，拟证明步步高置业有限责任公司作为保证人具有的权利和义务；4、《商品房买卖合同》，拟证明步步高置业有限责任公司根据合同约定有追偿权及追究赵富强承担违约责任的权利。
原告对被告步步高置业有限责任公司所举证据发表如下质证意见：1、对证据1的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，6697.41元不能确定是被告赵富强委托保证人支付还是保证人直接垫付；2、对证据2的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，不能证明步步高置业有限责任公司已经履行了保证责任；3、对证据3、4没有异议。
被告赵富强未到庭参加诉讼，未对原告及被告步步高置业有限责任公司所举证据进行质证，本院视为其放弃质证的权利，被告赵富强亦未提交证据。
根据原、被告的举证，本院综合认证如下：
原告上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行所举第1-4组证据，因被告对其真实性没有异议，本院予以确认。被告对原告第3组证据的证明目的有异议，其异议理由不能成立，本院不予采信；对原告所举证据5，因该费用不是实现债权的必要费用，本院不予认定。
被告步步高置业有限责任公司所举证据1可以证明步步高置业有限责任公司代赵富强偿还贷款6697.41元，本院予以确认；证据2可以证明被告步步高置业有限责任公司曾督促被告赵富强及时还贷，不能证明其已履行了担保责任；证据3、4与原告提供的证据一致，双方均无异议，本院予以确认。
本院根据认定的证据，确认本案事实如下：
2014年2月20日，原告与被告赵富强、步步高置业有限责任公司签订《个人房屋抵押借款合同》，约定由原告向被告赵富强发放贷款300000元，由其用于购买湘潭市九华经开区某某某大道XX号步步高置业新天地九华X栋X单元XXXXXXX号房产，借款期限为20年，从2014年2月20日起至2034年2月20日止，具体期限以借款凭证的记载为准，借款利率为年利率6.55%，逾期贷款罚息利率加收40%，按月还款，共计240期，借款人累计三个月拖欠应还借款本息，构成违约。贷款人有权宣布借款提前到期，提前收回借款本息并行使抵押权和按照约定要求保证人承担连带保证责任。被告赵富强以其购买的湘潭市九华经开区某某某大道XX号步步高置业新天地九华X栋X单元XXXXXXX号房产作为上述贷款的抵押担保，被告步步高置业有限责任公司为上述贷款提供连带责任保证担保。2014年3月28日原告将贷款300000元发放至赵富强指定的账户，被告赵富强出具借款凭证，实际借款时间为2014年3月28日起至2034年3月28日止。被告赵富强自2014年4月29日开始按月偿还贷款本息。已偿还贷款本金5593.57元及相应利息。其中由被告步步高置业有限责任公司于2014年12月31日代被告赵富强偿还原告2014年10月至12月三期贷款本息，合计6697.41元。被告赵富强自2015年1月29日起未按期还款，截止至2015年10月23日已拖欠本金294406.43元，拖欠利息、罚息合计14145.74元。因被告已构成违约，原告遂依照合同的约定要求被告赵富强提前偿还全部借款本息并行使抵押权和要求保证人承担连带保证责任。
本院认为：1、原告与被告赵富强、步步高置业有限责任公司签订的《个人房屋抵押借款合同》是双方的真实意思表示，原告与赵富强之间的金融借款合同关系成立，原告已按照合同的约定向被告发放了贷款，被告未按合同的约定足额偿还原告的借款本息，且累计三个月以上拖欠贷款本息，已构成违约，依据合同的约定原告有权宣布该合同项下的全部贷款提前到期，提前收回贷款本金和相应利息。被告赵富强对所欠贷款本息、罚息应予偿还。原告要求被告赵富强立即偿还所欠全部借款本息的诉讼请求应予以支持，但违约利息损失应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计算；2、被告赵富强以其购买的位于湘潭九华经开区某某某大道XX号步步高置业新天地九华X栋X单元XXXXXXX号房产（预购商品房）为上述贷款提供抵押担保，如被告赵富强未履行清偿义务，原告有权在拍卖、变卖该财产的所得价款中予以优先受偿；3、被告步步高置业有限责任公司在《个人房屋抵押借款合同》上盖章，为赵富强向原告的贷款提供连带责任保证担保，被告对上述贷款本息的偿还应当承担连带清偿责任。鉴于本案中既有保证又有物的担保，保证人依法只对物的担保以外的债权承担保证责任，故被告步步高置业有限责任公司只对物的担保以外的债权承担保证责任，并且在承担担保责任后，有权依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告赵富强行使追偿权；4、原告请求被告支付为实现债权的律师费用，因该费用不属于必要的支出费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零五条、第二百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第十八条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告赵富强在本判决生效后十日内偿还原告上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行借款本金294406.43元及利息、罚息（利息、罚息从2015年1月29日起按人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；
二、如被告赵富强未按上述期限履行清偿义务，原告上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行对被告赵富强名下的抵押房产拍卖、变卖后的所得价款在借款本金294406.43元及利息范围内享有优先受偿权；
三、被告步步高置业有限责任公司对上述借款本息中物的担保以外的债权额承担连带清偿责任；
四、驳回原告上海农村商业银行股份有限公司湘潭县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5718元，财产保全费2270元，合计7988元，由被告赵富强、步步高置业有限责任公司共同负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 谭歆玲
人民陪审员 马金连
人民陪审员 李胜会
二〇一五年十月二十三日
代理书记员 刘 源
附本案法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。