江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮开民初字第1882号
原告江苏宝业物业服务有限公司。
法定代表人陈干，该公司总经理。
委托代理人周学爱、张晓进，该公司员工。
被告秦水庆。
委托代理人张双喜，江苏益新律师事务所律师。
原告江苏宝业物业服务有限公司（以下简称宝业物业公司）诉秦水庆物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告江苏宝业物业服务有限公司的委托代理人张晓进，被告秦水庆的委托代理人张双喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝业物业公司诉称：被告所属弘康兴旺角一期商铺共8375.33平方米，于2013年11月30日起至2014年11月29日共应交纳公共物业服务费共计188947.10元，被告一直拖欠未付，经原告多次催缴后仍不支付，遂向人民法院起诉，请求人民法院判令：1、被告支付2013年11月30日至2014年11月29日拖欠的物业管理费188947.10元及违约金（自2014年11月30日起按照日万分之五计算至实际付清之日）；2、由被告承担本案诉讼费。
被告秦水庆辩称：1、原告没有书面催缴，不符合相关规定，不应支持其诉讼请求；2、原告起诉主体不适格，被告已经将多处房屋出租给他人使用，应由实际使用人交纳物业费，被告只承担连带责任；3、原告的物业服务极度不到位，给被告和实际使用人造成极大的损害，原告将消防通道改造成房屋出租给他人，将公用设施隔阻以致于被告的物业无法使用。
经审理查明：2009年12月1日，原告宝业物业公司（乙方）与淮安弘康房地产开发有限公司（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定在业主委员会成立前甲方将弘康兴旺角商业休闲城委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应付履行本合同相应承担的责任。物业管理费为有电梯每月2.20元每平方米，无电梯1.88元每平方米；小高层每月1.38元每平方米；业主逾期未交纳物业管理服务费的，乙方有权要求业主或者物业使用人补交并从逾期之日起按照每天万分之五缴纳违约金。2009年12月1日起，原告宝业公司为上述物业提供物业管理服务。
另查明：被告秦水庆与秦美娟系淮安经济技术开发区富士康路188号C-106（109.01平米，缴纳1000元，尚欠1459.27元）、C-119（80.49平米）、C-149（192.07平米）、C-219（80.49平米）、C-133（213.37平米）、C-233（435.93平米）、C-333（435.93平米）、C-335（119.12平米）、C-335-1（127.06平米）、C-355-2（127.06平米）、D-5003（1289.11平米）、D-5005（1132.48平米）、E-109（361.44平米，二层缴纳一层700元）、F5-101（322.07平米）、102（409.45平米）、103（535.2平米）、105（569.98平米，只缴纳一层800元，尚欠二三层）、106（477.07平米）、107（471.51平米）、F3-102（409.45平米）、106（477.07平米）的业主，上述房屋的建筑面积合计8375.33平方米。
本案审理过程中，原告核实上述房屋中的C-133（213.37平米）、C-233（435.93平米）、C-333（435.93平米）、C-335（119.12平米）、C-335-1（127.06平米）、C-355-2（127.06平米）、F106（477.07平米），合计1935.54平米的物业已缴纳2013年11月30日至2014年11月29日的物业费，撤回该部分的诉请。主张尚有6439.79平米的物业费，具体明细为C-106（已租缴纳1000元）、C-119（空置）、C-133（空置）、C-149（已租）、C-219（空置）、D-5003（空置）、D-5005（空置）、E-109已租第一层空置第二层（缴纳一层物业费700元主张二层物业费）、F5-101、107已租第一层空置第二、三层（缴纳2400元）、F5-102（已租）、F5-103（已租）、F5-105（已租一层缴纳物业费800元，空置二三层）、F3-106（已租）、F3-102（已租）。
本院于2015年11月6日下午至弘康兴旺角188号进行现场勘验，发现D幢一楼消防通道被占用90%用于开设一家饭馆，剩余的通道内亦被堆放塑料圆桌圆椅；无电梯，电梯门道被封闭，只能走楼梯；二、三、四楼通道垃圾堆积、灰尘遍布、无照明、卫生间无法使用；一至五楼楼梯垃圾堆积、楼道内有大量大小便、恶臭、漏水、墙壁脱落，配电箱、消防水管损坏，上下楼不便，该物业无法使用。
C幢消防通道被占用、楼梯通道杂物堆积，目测临时清扫但仍存有较明显物资，通道内无照明，二楼公共卫生间门被锁，目测内部堆积垃圾，无法使用。
F5-105外部目测环境尚可，存在部分垃圾及积水，绿化、花坛损坏。
E-109旁消防通道被占用，开设两家店铺，旁边的楼梯被锁死，无法上楼；目测楼道脏乱、墙壁脱落、渗水，该物业二楼无法使用。
原告在为本案诉争物业提供服务过程中存在部分服务不到位的情形，如公共部分房屋被占用、公共卫生未及时打扫、公共设施损坏后未及时修缮、公共消防设施未及时维护等。
上述事实有《物业管理服务合同》、房屋登记薄、催交通知书、现场勘验笔录及照片、我院（2014）淮开民初字第0939、0940号民事判决书以及当事人的陈述予以证实。
本院认为：原告宝业公司与弘康公司签订的《物业管理服务合同》依法成立，当事人应按约履行合同义务。被告秦水庆作为上述物业的业主，该合同对其具有约束力。本案中，原告为上述房屋提供了物业服务，被告未按合同约定履行缴纳物业服务费的义务，根据法律规定及合同约定，原告有权要求其支付物业服务费。被告辩称上述期间，被告已经将上述物业出租给第三人，应由第三人缴纳物业费，由其承担连带责任，请求追加承租人为共同被告。本院认为，被告秦哲峰作为上述物业的业主，根据合同的相对性，应由其应承担给付物业费的义务，被告可以在承担物业服务费后向物业使用人进行追偿。原告认可上述期间已收取物业费4900元（含E109一层物业费700元），本院予以确认。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应当予以支持。结合现场勘验情况及已生效判决书确定的事实，原告宝业公司在提供物业服务时，存在服务不到位的情形致使被告D-5003（空置）、D-5005（空置）、E-109二层无法使用，对于原告要求被告给付D-5003（空置）、D-5005（空置）、E-109二层物业服务费的诉讼请求，本院不予采纳。原告称新的物业公司于2015年9月1日进入，法庭现场勘验的问题可能系在新的物业公司后产生，本院认为，经现场勘验，上述物业存在的问题系物业长期未能履行物业服务职责而造成，且原告亦未提供证据证明其已经履行了物业服务职责，故对原告的该请求，本院不予支持。对于原告主张的被告的其他物业面积共计为3656.76平米（扣除E-109一层），鉴于原告宝业公司在提供物业服务时，存在部分服务不到位的情形，对此本院酌情减少部分物业服务费，由被告承担上述物业服务费60%的交纳责任，即2013年11月30日至2014年11月29日期间的物业费为82496.5元（3656.76平米×1.88元／平米／月×12月），由被告秦水庆交纳60%，即49497.9元，扣除原告已经认可收到租户的4200元，被告秦水庆还应支付45297.9元。
关于原告诉请中的违约金，考虑到原告在提供物业服务时存在服务不到位情形，亦存在违约行为，双方各自应承担的责任因均有违约行为而相抵，该部分费用本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条之规定，判决如下：
一、被告秦水庆于本判决生效后十日内支付原告江苏宝业物业服务有限公司2013年11月30日至2014年11月29日期间的物业服务管理费45297.9元。
二、驳回原告江苏宝业物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人申请执行的期限为两年。
案件受理费4079元，由原告负担2941元，被告秦水庆负担1138元；管辖异议费80元，由被告秦水庆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费（该院开户行：淮安市农行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 包小琴
代理审判员 张大鹏
人民陪审员 杨康道
二〇一五年十二月四日
书 记 员 邱 敏
附相关法律条文及司法解释：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。