江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣11民终401号
上诉人（原审原告）：王宪龙，男，1959年11月15日出生，汉族，上海市人，广东省绿爱生物科技有限公司总经理，住上海市浦东新区，
委托代理人：王文栋，江西带湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈忠，男，1975年6月16日出生，汉族，山东省曲阜市人，个体户，现住江西省上饶市（山里居野菜馆），
上诉人王宪龙因与被上诉人陈忠房屋租赁合同纠纷一案不服江西省玉山县人民法院（2016）赣1123民初1111号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人王宪龙的上诉请求为：1、请求二审法院判令被上诉人支付上诉人2015年11月1日至2015年5月6日的房屋租赁费用及滞纳金共计人民币13,087.82元；2、请求二审法院判令被上诉人支付上诉人违约金2,000元；3、请求二审法院判令被上诉人赔偿上诉人租赁房屋物品损失5,000元；4、请求二审法院判令被上诉人支付上诉人因此次维权所产生的必要费用6,294元；5、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定“被告仅需向原告交纳2015年9月、10月两个月的房租，而2015年11月1日至2016年5月6日的房租因被告实际搬离了商铺，无需交纳”属于认定事实错误。事实上直至2016年4月27日，上诉人的弟弟向三清山公安局报警请求处理该租赁纠纷时，被上诉人仍然经营并租住在上诉人的房屋中，经公安的调解，双方都同意于2016年5月6日搬出房屋。因此被上诉人实际使用房屋到2016年5月6日为止，故上诉人认为2015年11月至2016年5月的房屋，被上诉人理应支付。2、一审法院认定“被告支付了2,000元押金，且该押金在判决生效后转换为违约金归原告所有，被告无需再支付违约金”存在错误。双方签订合同时，被上诉人只是支付了2.5万元的租金，押金并未支付。如果押金已经支付，被上诉人应该提供上诉人出具的收条或银行转账凭证。现被上诉人未提供任何证据证明其已经支付了押金，故一审法院认定被上诉人实际支付了押金是错误的。3、一审法院认定“被告应向原告赔偿房屋物品损失2,000元”，上诉人认为一审法院酌定的该赔偿金额过低，应当适当增加。4、一审法院认定“原告要求被告支付交通费、住宿费等费用，因双方合同未约定，且原告的该主张没有法律依据”是错误的，合同中虽未予约定，但上诉人为了此次诉讼确实产生了一系列必要开支，被上诉人理应承担。请二审法院查明事实后依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人陈忠答辩称，1、我在2015年9月30日左右已经搬离10号店面，我还租了别人的9号店面，因9号店面与本案的10号店面一楼是互通的，所以还有一点物品放在10号店面的1楼。2、一审认定我向上诉人支付了2,000押金是事实，是在签订房屋租赁合同的当天支付的，加上房租和旧物品的折抵款我一共支付了32,000元。3、我对原审法院判决的第三项没有意见，对上诉人房屋内的物品损失我最多补偿2,000元。4、对于上诉人要求我支付的因诉讼产生所谓交通费等必要费用6,294元，我认为没有任何法律依据，我不同意承担。
王宪龙向一审法院起诉请求：1、判令被告支付房屋租金17,254,49元（自2015年9月1日至2016年5月6日止租金及其1%滞纳金）；2、判令被告支付房屋违约金2,083,33元（一个月房租费）；3、判令被告支付原告交通费和住宿费4,000元，误工费8,400元（截止2016年5月19日）以及法院审理过程中还要产生的交通费、住宿费、误工费等估计6,000元；4、判令被告交还复位原告美的65升热水器2台，房间窗帘、床和席梦思垫及配套的床上用品7套，电视柜4台，床头柜4只，写字台3只，煤气灶1只，煤气钢瓶1只、饭桌1只、电冰箱一台以及一些日用品（热水器8只，拖鞋，烟灰缸、椅子、排烟扇，挂钟以及锅碗瓢盆等），否则被告须赔付5,000元；5、判令被告将拆除的灯和灯罩恢复及各房间的门窗恢复原样；6、本案诉讼费全部由被告承担。
一审法院认定事实：2014年8月8日王宪龙与陈忠签订《三清山商铺租赁合同》，王宪龙将其所有的位于江西省玉山县三清山南山外双溪商天下步行街5栋10号，上下2层共计108.8平方米的商铺出租给陈忠经营使用，合同中对相关权利义务进行了具体约定。合同签订当日，陈忠向王宪龙支付一年租金25,000元及押金2,000元。之后双方经协商达成补充约定，将第一年的承租时间确定为从2014年8月8日至2015年10月31日止，由陈忠多付王宪龙9、10两个月的租金。陈忠于2015年8月28日通知王宪龙，表示不再租赁王宪龙的10号店面，并且已经另行与5栋7、8、9号的其他房东签订了店面租赁合同。证人王光荣有次在陈忠的餐馆里吃饭时听到陈忠告知王宪龙要求退房收房一事。另，该商业步行街的其他邻居也出具证明表示陈忠在2015年9月30日起从商业街10号店搬到7、8、9号店进行营业。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否需要向原告交纳房屋租赁费，具体数额为多少；二、被告是否构成违约，如被告构成违约，违约金的具体数额；三、租赁房屋物品能否恢复原状，如不能恢复，赔偿数额为多少？对此分别评述如下：一、被告是否需要向原告交纳房屋租赁费，具体数额为多少。原审法院认定被告应向原告交纳2015年9月、10月两个月的房屋租赁费共计人民币4,166.67元，理由如下：1、原、被告合同中原约定房屋租赁期限自2014年8月至2017年8月为不定期租赁合同，双方可以随时解除合同，之后双方达成了补充协议，确定双方第一年房屋租赁合同期限自2014年8月8日至2015年10月31日止，被告陈忠需多付9、10两个月的租金，故双方房屋实际租赁合同为14个月。合同签订后，被告向原告支付了一年租金25,000元和押金2,000元，共计支付27,000元。2015年8月28日被告已通知原告不再租赁其商铺，且已于2015年9月30日实际搬离了租赁商铺，合同到期后双方未再达成新的租赁合同，原告也没有提供证据证明被告自搬离后实际使用该商铺，故对原告要求被告支付2015年11月1日至2016年5月6日的房屋租金及滞纳金的诉讼请求不予支持。被告辩称，双方约定的一年租金25,000元已经包含了2015年9月、10月两个月的租金，被告已经支付该笔租金，不存在拖欠原告租金的情形，但双方已在补充协议上明确约定了被告应多付2015年9月、10月两个月的租金，被告也没有提供证据予以佐证，故对被告的该辩解意见，不予采纳。2、被告陈忠在庭审中也承认2015年9月、10月两个月的租金未支付给原告。二、被告是否构成违约，如被告构成违约，违约金的具体数额。原审法院认定被告已构成违约，并承担违约金2,000元，理由如下：1、2015年8月28日被告已通知原告不再租赁其商铺，原告因被告未支付租金未与答应，并委托其弟弟王宪鹏到该处向被告索要房租未果，被告自实际搬离该租赁房屋后至今未支付2015年9、10两个月的租金，其行为已构成违约。2、因签订合同时，被告已向原告交付2,000元押金，按照合同约定，如被告违约，该押金转换为违约金归原告所有，故该违约金金额应认定为2,000元，因该押金实际为原告占有，故该押金在本判决书生效之后转换为违约金归原告所有，被告无需再支付违约金，对原告超出部分的违约金要求，不予支持。对原告要求被告支付2015年9月、10月两个月房屋租金的滞纳金的诉讼请求，因被告已承担了违约金，故不予支持。被告辩称是原告违约在先，要求原告返还押金2,000元，但其未提供证据予以证明也未提出反诉，故对被告要求返还押金2,000元辩称意见，不予支持。三、租赁房屋物品能否恢复原状，如不能恢复，赔偿数额为多少？原审认定被告因向原告赔偿房屋物品损失，数额为2,000元。理由如下：1、被告在庭审中确认，双方在租赁房屋时，租赁房屋有床6张、橱柜3个、热水器2台、煤气罐1个、窗帘2副，写字台2个、烟灰缸2个。原告诉称的其他物品因其未提供证据予以佐证，该院不予认定。考虑到被告已将该物品搬走，给原告造成了一定的经济损失且原告提供证据证明物品原状情况，物品不存在恢复原样的可能，原告也未能提供证据证明该物品损失金额为5,000元，故原审法院酌定由被告一次性作价赔偿原告租赁房屋物品经济损失2,000元，对超出部分，原审法院不予支持。被告辩称这些物品在租赁房屋时，原告以现金抵价给被告了，但双方在合同中未约定，被告也未向法院提供证据予以证明，故对被告的该辩称观点，不予采纳。对原告要求被告支付交通费、住宿费及误工费等，因双方在合同中对此并未约定，且原告的该主张没有法律依据，故原审法院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决：一、由被告陈忠于本判决生效之日起10日内向原告王宪龙支付2015年9月、10月两个月的房屋租赁费共计人民币4,166.67元；二、由被告陈忠于本判决生效之日起10日内向原告王宪龙支付违约金人民币2,000元（以被告押金人民币2,000元抵付）；三、由被告陈忠于本判决生效之日起十日内补偿给原告王宪龙的租赁房屋物品经济损失共计人民币2,000元。四、驳回原告王宪龙的其他诉讼请求。本案受理费848元，减半收取424元，由原告王宪龙与被告陈忠各负担212元。
二审中，上诉人王宪龙提交新证据一组，由上饶市三清山国际度假酒店有限公司加盖公章出具的2015年10月至2016年6月的用电统计表，显示缴费人是上诉人的妻子缪海莲，收电费的单位是上饶市三清山国际度假酒店有限公司，该用电统计表可以说明从2015年10月到2016年5月，本案争议的5010店面一直存在用电情况，从而说明被上诉人实际使用店面至2016年5月初才搬离。被上诉人对该组证据经质证后发表质证意见如下：对真实性无异议，用电情况是真实的，是我妻子缪海莲每个月去交的电费没错。但是5009和5010两个店面都是我租的，这两个店面相邻，我不确定其用电量是否会有交叉。
对上诉人二审提供的证据本院认证如下：因被上诉人对该用电统计表的真实性无异议，本院对其三性均予以认定。可以说明自2015年11月至2016年5月，涉案5010店面每月均产生了金额不等的电费，并由缪海莲向上饶市三清山国际度假酒店有限公司缴清了相应电费。
二审经审理查明，2015年11月至2016年6月5010店面每月的用电量及电费分别为：2015年11月89度，电费为133.5元；2015年12月42度，电费为63元；2016年1月27度，电费为40.5元；2016年2月249度，电费为373.5元；2016年3月174度，电费为261元；2016年4月142度，电费为213元；2016年5月14度，电费21元；2016年6月0度，电费0元。上述电费由缪海莲每月向上饶市三清山国际度假酒店有限公司缴清。二审法院认定的其他事实与一审认定的一致，对一审法院查明的其他事实本院予以确认。
根据双方当事人的诉、辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：1、被上诉人实际搬离5010店面的时间是什么时候？被上诉人应向上诉人支付多少房租？2、原判认定被上诉人向上诉人支付了2,000元押金是否正确。3、原判酌定由被上诉人赔偿上诉人租赁房屋中的物品损失2,000元是否合理。4、上诉人要求被上诉人支付相关维权费用6,294元是否有事实和法律依据。
本院认为，（一）关于如何认定被上诉人实际搬离涉案租赁房屋的时间问题。根据二审查明的事实，被上诉人在2015年11月至2016年5月期间，每月均为5010店面缴纳了金额不等的电费，其中多的达到373.5元（2016年2月），少的也有21元（2016年5月），而到2016年6月份时，5010号店面的用电量为0。对此被上诉人的解释是：用好几个电水壶烧水和两个超大号的电饭煲煮饭，但并未在该店面开展经营活动，只是单纯借电烧水和煮饭，也交了电费。对此本院认为，在租赁合同到期后，被上诉人并无权使用5010店面里的任何财产，包括其中的水电。而根据现有证据，在2015年11月至2015年5月初，被上诉人仍然一直在使用5010店面的电。该用电记录可以说明被上诉人实际上是在2016年5月初以后才完全停止使用5010店面的事实。综上，本院对上诉人要求被上诉人支付2015年11月至2016年4月占用房屋产生的租金损失，参照原租金标准予以支持，即被上诉人应向上诉人支付2015年11月至2016年4月的房屋占用费共计12,500元。
（二）关于原判认定被上诉人向上诉人支付了2,000元押金是否正确。上诉人的一审代理人王宪鹏是上诉人的弟弟，其在一审第二次庭审时当庭陈述在2014年8月8日签合同当天，陈忠支付了租金25,000元，押金2,000元。对于上诉人的一审代理人在庭审中自认的事实，被上诉人无需再行举证，因此，一审就此认定被上诉人向上诉人交付了2,000元押金的事实并无不当。
（三）原判酌定由被上诉人赔偿上诉人租赁房屋中的物品损失2,000元是否合理。关于双方在签订租赁合同时究竟交接了多少物品，因无相关交接清单予以佐证，原判根据被上诉人认可的租赁时的现状酌定其中物品价值并无明显不妥。上诉人要求对物品损失补偿5,000元也没有充分依据，对其该上诉理由，本院不予支持。
（四）上诉人要求被上诉人支付相关维权费用6,294元是否有事实和法律依据。上诉人认为其为诉讼花去的交通费、住宿费等各项开支应由被上诉人进行赔偿，但其并未提供相关合同依据和法律依据，故本院不予支持。
综上所述，上诉人王宪龙的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省玉山县人民法院（2016）赣1123民初1111号民事判决第一项“由被告陈忠于本判决生效之日起10日内向原告王宪龙支付2015年9月、10月两个月的房屋租赁费共计人民币4,166.67元”、第二项“由被告陈忠于本判决生效之日起10日内向原告王宪龙支付违约金人民币2,000元（以被告押金人民币2,000元抵付）”和第三项“由被告陈忠于本判决生效之日起十日内补偿给原告王宪龙的租赁房屋物品经济损失共计人民币2,000元”；
二、撤销江西省玉山县人民法院（2016）赣1123民初1111号民事判决第四项“驳回原告王宪龙的其他诉讼请求”；
三、由被上诉人陈忠于本判决生效之日起十日内向上诉人王宪龙支付2015年11月至2016年4月的房屋占用费共计人民币12,500元。
四、驳回上诉人王宪龙的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费848元，减半收取424元；二审案件受理费460元，合计884元，由上诉人王宪龙负担442元，由被上诉人陈忠负担442元。
本判决为终审判决。
审判长 李少琴
审判员 赖 晓
审判员 徐志锋
二〇一七年六月二十七日
书记员 戴诗宁