成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初12192号
原告：李睿，男，1980年12月26日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：张艳艳，四川荣恩律师事务所律师。
被告：成都市南极房地产开发有限公司，住所地成都高新区神仙树西路3号2楼211号。
法定代表人：周庆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐奔平，四川蜀达律师事务所律师。
原告李睿诉被告成都市南极房地产开发有限公司(以下简称“南极公司”)民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李睿的委托诉讼代理人张艳艳、被告南极公司的委托诉讼代理人唐奔平到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告李睿诉称，被告向原告借款20万元用于资金周转，并于2014年2月27日签订《借款合同》，双方约定借款金额为20万元，借款期限为一年（2014年2月27日至2015年2月27日），借款利率为月利率2%，并约定支付借款利率方法以及还款方式，借款合同到期后，经原告多次催要，被告拖延至今未付本金及相应利息。原、被告之间签订的借款合同合法有效，应受法律保护，被告拒不承担责任的行为给原告造成了极大的经济损失。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告偿还借款20万元以及利息4000元（暂计算至2016年9月25日，此后的利息以20万元为本金，按照年利率24%计算至被告还清之日）；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将其第一项诉讼请求变更为要求被告向原告偿还借款20万元以及以此款为本金、按照年利率24%从2016年9月27日起计算至借款本金偿清之日止的利息。
被告南极公司答辩称，1、原告诉请被告偿还借款本金及利息的诉讼请求于法无据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原、被告签订《借款合同》及约定条款是真实的，但双方于2016年8月26日协商一致签订了《债务抵扣购房款协议书》，约定将涉案借款本金20万元及利息转化为购房款用于购买被告所有的位于岳池县的两套房屋，上述房产总价为690077元，由原告与另一出借人曹力（出借金额为50万元）共同购买，并抵扣被告欠原告及曹力的债务690077元，故自该协议签订之日起，原告对被告的债权（包括借款本金及利息）均已消灭，且根据该协议约定，房屋购买人为原告及曹力，因此尚不明确剩余借款本金9923元是否归属于原告。2、被告在借款期间均按时支付借款利息，至原告起诉时，已经超额支付约3066.66元。
经审理查明，2014年2月27日，原告李睿（出借人，乙方）与被告南极公司（借款人，甲方）签订《借款合同》，主要约定：乙方同意按本合同约定向甲方提供短期借款，本合同项下借款金额为20万元，借款期限为12个月，自2014年2月27日至2015年2月26日，借款月利率2%，每月支付一次，月利息为4000元，甲方应于每月16-19日付给乙方，不得拖欠，还款方式为银行转账或现金。
合同签订当天，原告李睿通过其中国建设银行的账号43×××43向被告南极公司法定代表人周庆的银行账号62×××77转账支付20万元，被告南极公司向原告出具该款项的收款收据并加盖公司财务专用章。
款项出借后，被告南极公司通过其法定代表人周庆的银行账号62×××77、62×××81向原告逐月支付利息至2015年2月16日，分别为2014年3月18日支付2266.67元，2014年4月17日至2015年2月16日每月各支付4000元，共计46266.67元，庭审中，原、被告一致确认该金额即为双方约定的借期内利息且已经结清。
另查明，2015年3月19日、4月18日、5月18日、6月19日、7月17日、8月24日、9月19日、10月19日、11月19日、12月25日及2016年1月19日、2月19日、3月18日、4月19日、5月19日、6月20日、7月22日、8月19日、9月19日，被告南极公司通过其法定代表人周庆及公司员工戴雪莲的银行账号逐月向原告转款4000元，共计76000元，其中戴雪莲的转款备注载明“代南极付利息”。关于该76000元的性质，原告称系被告南极公司在借款到期后未如约偿还本金，故仍然按照《借款合同》的约定按月向原告支付的利息，被告南极公司对截至8月19日的还款共计72000元系利息无异议。
还查明，上述《借款合同》签订同时，被告南极公司还与原告之母曹力签订《借款合同》一份，约定曹力向被告南极公司出借本金50万元，借款期限及利息支付标准、方式均与本案《借款合同》所约定一致。2016年8月26日，被告南极公司与原告李睿（乙方1）及其母曹力（乙方2）签订《债务抵扣购房款协议书》，主要约定：甲方因生产经营需要，从2014年2月27日向乙方1借款20万元，向乙方2借款50万元，甲方和2个乙方分别签订了借款合同，因甲方房地产开发流动资金缺口较大，无法按时偿还该笔借款，现乙方同意甲方提出的以房产抵扣债务的方案，达成如下协议：一、甲方同意乙方购买甲方岳池县天羿荣耀城写字楼10-1-4-8面积78.56㎡和写字楼A-138商铺面积41.53㎡，其购房单价写字楼按该清单标价优惠5%计算，商铺单价按18%优惠，乙方所购岳池县天羿荣耀城2套房屋购房总价为690077元，并冲抵甲方所欠乙方债务690077元；二、本协议生效后甲方与乙方指定的代表人李睿签订《商品房买卖合同》和在产权管理部门办理网签手续，乙方购买甲方的住房的建筑面积最终以岳池县住建局验收核发的产权证为准，其价格不变，按此计算购房总价，双方多退少补；三、甲、乙双方完成网签备案登记，甲方告知乙方网签备案号，乙方查证确认当日甲方停止支付和计算抵扣部分的本金利息，甲方尚欠乙方本金9923元及利息在2016年9月30日前向乙方账户结清；四、本协议经双方签字盖章后生效。协议同时明确乙方账户为李睿在中国建设银行成都西南交通大学支行的账号43×××43。
庭审中，原告称截至目前上述房屋并未办理网签备案登记，被告南极公司辩称上述房屋确实未对原告进行备案登记，但双方签订《债务抵扣购房款协议书》后涉案债务已经实际发生抵扣，且被告于2016年9月19日偿还的4000元系超额支付利息，应当抵扣借款本金。
上述事实，有原、被告在庭审中的陈述以及原告提供的《借款合同》、中国建设银行客户回单、收据、中国建设银行个人活期明细查询以及《债务抵扣购房款协议书》等证据在案为证。
本院认为，原告李睿与被告南极公司签订的《借款合同》系双方真实意思表示，内容不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，应为合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，原告积极履行了出借款项的义务，截至2015年2月16日被告南极公司按照双方约定逐月向原告支付了借期内利息共计46266.67元，原告确认上述利息支付的期限截至2015年2月26日，对此本院予以确认。对于借款到期后被告南极公司逐月归还的76000元，因被告认可截至2016年8月19日偿还的72000元系借款到期后被告按照约定的利率标准继续支付的利息，且原告亦认可该款项结算时间截至2016年8月26日，对此，本院予以确认。
关于被告南极公司有关涉案债务已经由《债务抵扣购房款协议书》予以抵扣的辩称。本院认为，原告与被告南极公司签订的《债务抵扣购房款协议书》系双方真实意思表示,该约定将双方因民间借贷发生的借款转化为购房款,实为对因民间借贷而发生的到期债务的清偿,即以他物替代清偿。作为清偿之目的，应实际履行后才能发生清偿之效果，即未办理物权转移手续之前，清偿行为尚不成立。本案中，《债务抵扣购房款协议书》明确约定用于清偿债务的两套房屋应由被告与原告李睿签订《商品房买卖合同》并办理网签手续，且应于2016年9月30日前完成债务的清算与偿还，但截至目前涉案房屋并未完成双方约定的备案登记，即双方约定的代物清偿只有合意而未履行，故根据代物清偿的实践性要求，仅凭上述代物清偿合意的达成并不能实际发生清偿之效力，被告关于涉案债务已经由《债务抵扣购房款协议书》予以抵扣的辩称不成立，本院不予采纳。因此，被告于2016年9月19日偿还的4000元同样为涉案借款产生的相应利息，本院对被告南极公司关于该4000元为被告超额支付的辩称不予采纳。
被告南极公司未按《债务抵扣购房款协议书》之约定完成双方约定的债务清偿，故原告李睿有权要求其偿还《借款合同》项下的借款本金及利息。关于利息的计算标准，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：……（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”之规定，现被告已支付利息至2016年9月26日，故原告有权要求被告支付以尚欠本金50万元为基数、按照年利率24%从2016年9月27日起计算至本金还清之日止的利息。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告成都市南极房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李睿偿还借款本金20万元并支付以此款为本金、按照年利率24%从2016年9月27日起计算至本金偿清之日止的利息。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2180元、保全费1540元，由被告成都市南极房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 董淼
二〇一七年三月一日
书 记 员 庄媛