陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）西民一终字第207号
上诉人（原审被告）施德安，无业。
委托代理人马峰，陕西法智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨薇，陕西省干部教育中心干部。
委托代理人梁宏斌，陕西博纳律师事务所律师。
原审第三人任博钧，无业。
委托代理人任安泓，女，1973年6月8日出生，汉族。
上诉人施德安因租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2009）雁民初字第3348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人施德安及其委托代理人马峰、被上诉人杨薇及其委托代理人梁宏斌、原审第三人任博钧的委托代理人任安泓到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年8月2日杨薇与施德安签订西安市沿街商铺租赁协议书，约定杨薇将位于西安市雁塔区朱雀大街3号伟丰花园23-101商铺（建筑面积270平方米）、伟丰花园23-202商品房一套（建筑面积167平方米）及房屋内相关设施出租给施德安分别用作开设保健按摩院及员工居住使用。2007年6月14日杨薇之夫张晓东与施德安签订商铺租赁补充协议书。2008年8月30日杨薇之夫又与施德安续订商铺租赁协议书，约定租赁期间为2008年9月1日至2011年8月31日，年租金164000元，每三个月支付一次租金，租赁保证金为28000元。租赁期未满施德安要求终止协议的，如果租赁期限超过一年，应结清房租及其他费用，在约定时间交还房屋后杨薇退还施德安房屋保证金；如果租赁期不超过一年，杨薇可以不退还房屋保证金。协议还约定施德安擅自将房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用、擅自拆改房屋结构或改变承租房屋用途的杨薇可终止合同并收回房屋。任何一方违反合同规定，须向对方交纳季度房租金的50%作为违约金。协议中还附有房屋内附属设施目录及价值。经法院现场勘查，杨薇损失清单中所列丢失物品确已不在所租房屋内。2008年9月8日施德安与第三人任博钧签订转租协议，约定其将店面及相关物品转让给任博钧，转让总价为58000元，租赁期限为2008年9月8日至2011年8月31日，年租金为164000元，由施德安将房租收取后转交给杨薇，租赁保证金为28000元，其余条款按照施德安与杨薇签订的原租赁协议执行，双方写有转让物品清单一张。施德安及第三人任博钧将房租交至2009年5月15日。
2009年5月，杨薇诉至西安市雁塔区人民法院称，其于2006年8月与施德安签订商铺租赁协议，并且在2007年6月14日、2008年8月30日双方又签订了补充协议。2009年3月，其得知施德安擅自将承租房屋转租给了任博钧、将原房内物品出卖、房内设施损坏严重、改变房内装修且将房租仅缴纳至2009年5月15日，拒绝缴纳所欠房租，违反了合同约定。请求：解除双方的租赁协议；施德安支付违约金20500元；由施德安赔偿损失152954元、支付所欠电费52655元，并且支付2009年5月15日至腾房之日的房屋租赁费。施德安辩称，自承租房屋以来，生意一直惨淡，后经杨薇之夫张晓东同意，边经营边找人转租。对于转租给任安泓，张晓东是同意的，这一点从张晓东自2008年11月15日开始直接从任安泓处收取租金的事实足以证实。故杨薇已与任博钧建立了租赁关系，与自己的租赁关系自他们租赁关系建立之日起已解除。对于所诉房内设施“严重损坏”问题，属使用中的正常磨损。关于改变装修一节，是转租后任博钧装修所致，对此杨薇之夫张晓东去过店里收过3次租金，并未提出异议，所以赔偿损失之诉根本不能成立。杨薇所诉电费问题，与本案不是同一法律关系，且转租离开时不知电表是多少度，不认可杨薇关于电费的请求。关于腾房问题，因杨薇已直接与任博钧建立了租赁关系，腾房只能向任博钧主张。综上，请求驳回杨薇的全部诉讼请求。任博钧辩称，自己是与施德安签订的租赁协议，租房时不认识杨薇，施德安说签了5年合同，还有3年租赁期，同时说其与杨薇系朋友，所以自己才租的。自己是2008年9月接的店，中央空调是坏的，从未用过空调，其他用电是插卡取电，拖欠电费的事情与己无关。关于杨薇所诉室内物品损坏，属实，自己搬进去时就是坏的。如果要腾房，施德安应返还自己的转让费及2个月的保证金、装修房屋的费用。
原审法院经审理认为，双方当事人所签订的西安市沿街商铺租赁协议及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。在合同履行期间施德安未经杨薇同意将租赁房屋及屋内物品转租、转让给任博钧，违反合同约定。施德安主张杨薇与任博钧已建立房屋租赁关系，其转租行为获得杨薇同意，与查明事实不符。故杨薇要求解除双方签订的商铺租赁协议、支付违约金及2009年5月15日至腾房之日的房屋租赁费的诉讼请求，依法应予支持。杨薇要求赔偿其物品丢失的损失，因双方在房屋租赁合同中约定了房屋附属设施物品的名称及价值，现物品丢失，施德安应按照双方约定的价值予以赔偿，但一楼的地毯未在双方交接清单中列举，不应予以赔偿。关于杨薇要求赔偿损坏无法修复物品的损失，其并未举证证明物品彻底损坏无法修复，故该项请求，不予支持。关于杨薇要求赔偿损坏但可以修复的空调费用、楼梯修理费、铝合金门窗修理费用，其仅提供空调大修报价单、室内装修报价清单及铝合金修缮报价单，不能证明以上维修清单时针对租赁房屋内的空调、楼梯、铝合金门窗作出的报价，亦不能排除合理使用的自然损耗，故对杨薇要求赔偿其损坏可以修复物品维修费的诉讼请求，不予支持。物业公司代供电企业收取电费，物业公司的追偿行为代表供电企业。双方在沿街商铺租赁协议中明确约定租赁期间的电费由施德安支付，故施德安辩称电费系另一法律关系的理由，不予采纳。伟丰花园物业服务中心证明所欠电费数额自2006年5月20日至2009年4月共计52655元，而施德安租赁房屋自2006年8月1日开始，因物业证明没有电费明细，无法计算每月电费数额，故按照实际使用时间认定施德安承担的电费为48141.71元。施德安给付杨薇的房屋租金28000元应从其给付杨薇的款项中予以扣除。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百二十二条、二百二十四条、二百二十七条之规定，判决如下：1、解除原告杨薇与被告施德安签订的商铺租赁协议书。2、被告施德安给付原告杨薇2009年5月16日至2009年11月16日的租赁费共计82000元，2009年11月16日以后的租赁费计算至腾房之日止（按年租金164000元计算）；给付原告杨薇违约金20500元；给付原告杨薇所欠电费48141.71元；赔偿原告杨薇丢失物品损失18850元（附丢失物品清单）；以上款项扣除被告施德安给付原告杨薇房屋押金28000元，被告施德安于本判决生效之日起十日内给付杨薇共计141491.71元（2009年11月16日以后至腾房之日的房租另计）。3、第三人任博钧于本判决生效之日起三十日内将房屋交还原告杨薇。四、驳回原告杨薇其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13573元，由被告施德安承担10532.3元，原告承担3040.7元，鉴于原告已预交，故被告在支付上述款项时一并支付给原告。
宣判后，施德安不服，向本院提起上诉称，1、原审判决认定事实不清、证据不足。原审对2008年11月15日至2009年5月14日的租金是由谁交付、又是如何交付的环节未予查明，从而导致对全案事实认定错误。虽然施德安与任博钧签订的转让协议约定“由施德安将房租收取后转交杨薇”，但自2008年11月15日起杨薇已经直接从第三人任博钧处收取租金，杨薇向任博钧打租金收条事实，足以证明租金是在任博钧与杨薇之间交付。2009年2月16日，杨薇向任博钧出具的押金收条上留有杨薇及其夫张晓东的手机号码更加证实了转租是经杨薇同意的事实及原审判决认定事实的错误。在转租成立的情况下，杨薇与任博钧已直接建立租赁关系，如现有拖欠租金，也应在其双方之间解决。原审判决向杨薇支付租金82000元、支付违约金20500元及赔偿经济损失18850元，无事实依据。基于前述对于2008年11月15日、2009年2月15日两次租金交纳环节未予查明之事实，在杨薇与第三人已直接建立租赁关系的情况下，拖欠租金及违约金应由任博钧直接给付杨薇。原审判决判令施德安给付杨薇所欠电费48141.71元证据不足。自2006年8月2日其承租杨薇的房屋以来，均是以持电表卡在物业部门买电的方式缴纳电费，所以不存在拖欠电费的问题，且杨薇并未能举证证明自承租日起向其交接过该块电表，承租日起该电表累计用电数更无法证实，其根本就不应承担该笔费用。2、原审程序违法。原审不应错误同意杨薇追加的诉讼请求。原审在举证期限届满四个月后接受杨薇增加诉讼请求并借口将证人依职权追加为第三人，显属程序违法。原审将供电关系与本案租赁关系合并审理显属严重程序违法。在杨薇未经供电企业诉讼并履行了给付义务之前，根本不存在由施德安支付电费的问题，更不应将供用电关系与租赁关系进行合并审理。综上，原判在实体上与程序上均存在严重错误，请求依法撤销原判第二、三项内容；本案一、二审诉讼费由杨薇承担。杨薇辩称，1、原判决认定事实清楚、证据充分。双方租赁合同第八条明确约定：擅自将房屋转租的；擅自将房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；故意损坏承租房屋的……可终止合同并收回房屋。施德安没有证据证明其是经同意转租的，其以收条为据证明杨薇默许转租是没有道理的，因为收条上写的是收到商铺的房租和押金，并没有写谁缴纳的，收条不能证明经出租人同意转租的。双方租赁合同第九条约定：乙方应合理使用所承租的房屋及附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或照价赔偿。第十条约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本协议的规定，须向对方缴纳季度房租的一半作为违约金。施德安违反合同约定，擅自转租房屋、损坏房屋内的设施、拖欠房租应按双方约定支付违约金并应赔偿损坏、丢失物品的同等价值的损失。施德安从承租房屋起就开始使用空调，所欠电费正是使用空调的动力电的电费，对此物业公司提供了相应的证据证明。原审法院依据查明的事实按照双方合同的约定判决支付违约金、拖欠的租金及赔偿丢失、损坏物品的损失是正确的。2、原审程序合法。原审法院依法追加了第三人，被上诉人才从物业公司知道拖欠电费的事实，追加了诉讼请求，同时按照双方合同约定，租赁期间的电费由施德安承担，所以原审判决施德安承担电费是符合程序的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应维持原判。任博钧述称，其是经朋友介绍与施德安签订了租赁合同，其并不知情杨薇与施德安之间的租赁关系，施德安对其存在欺诈。其只接受了施德安移交的东西，其他东西未见，其不承担任何责任。表示同意原审判决。
经审理查明，原审判决认定事实属实，施德安对其上诉请求和理由未提供新的证据。
本院认为，杨薇与施德安签订房屋租赁协议系双方当事人真实意思的表示，内容合法，为有效合同。当事人均应依照合同约定履行各自的合同义务。施德安以任博钧持有杨薇所打的房租收据主张其转租房屋的行为事实上杨薇是以默许形式同意的理由不能成立，因该收条并未注明是收到何人的房租款，且杨薇与施德安对收取房租过程和情节陈述不一致，同时法律规定对于默认法律行为的认定应有法律的明确规定，而施德安主张其转租行为推定为经杨薇默许，缺乏法律依据，故对施德安主张的该部分事实，不予认定。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”施德安主张的其经杨薇同意的事实既不能认定，其所称的经同意转租时原承租人已退出租赁关系，成立了出租人与次承租人之间的新租赁关系的观点，又与法律规定相悖，故施德安上诉不承担违约金、不支付租金、不赔偿物品损失的请求，不予支持。对于所欠电费问题，因该电费系出租房屋内空调使用动力电所产生的费用，而施德安在经营期间确实使用了室内空调，相关证据业已排除他人使用的情况，原审法院也酌情扣除了杨薇在出租房屋前安装、调试空调时产生的电费，同时依照杨薇与施德安所欠租赁合同的约定，该费用应由承租人承担，故施德安上诉不承担该笔电费的理由，亦不能成立，其请求亦不予支持。至于程序问题，依照相关法律的规定，人民法院在审理房屋租赁合同纠纷案件时，应将次承租人追加为第三人参加诉讼，而在新的当事人参加诉讼后，原告从新审视自己的诉讼请求，并予以调整、变更，符合法律的规定。故原审在依法追加第三人参加诉讼后，允许原审原告增加诉讼请求，并无不当。综上，原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3130元，由施德安承担。
本判决为终审判决
审判长 刘国强
审判员 王康喜
审判员 姜亦君
二〇一〇年二月五日
书记员 张 季