四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）翠屏民初字第4794号
原告：聂春华，男，四川省南溪县人。
原告：应少容，女，四川省筠连县人。
二原告共同委托代理人：谢正旗，宜宾市翠屏区正言法律服务所法律工作者。
被告：肖松，男，四川省宜宾市翠屏区人。
被告：马翔，女，四川省南溪县人。
二被告共同委托代理人：ＸＸ俊，宜宾市翠屏区正大法律服务所法律工作者。
第三人：罗天琼，女，四川省宜宾市翠屏区人。
第三人：李云高，男，四川省宜宾市翠屏区人。
原告聂春华、应少容诉被告肖松、马翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月24日受理后，第三人罗天琼、李云高申请参加诉讼，本院依法予以准许。经依法组成合议庭公开开庭进行审理后，于2014年11月10日作出（2014）翠屏民初字第1310号民事判决书。宣判后，被告肖松、马翔不服判决，于2014年11月27日向宜宾市中级人民法院提起上诉。宜宾市中级人民法院审理后以“原审违反法定程序”为由，于2015年4月22日作出（2015）宜民终字第165号民事裁定书，裁定：撤销原判，发回重审。本院于2015年7月10日重新受理案件后，另行组成合议庭由审判员李德其担任审判长、代理审判员文静、人民陪审员游家才参与评议，于2015年9月22日公开开庭进行了审理，原告聂春华、应少容的委托代理人谢正旗，被告肖松、马翔的委托代理人ＸＸ俊，第三人罗天琼，第三人李云高，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告聂春华、应少容诉称：原、被告双方于2013年5月30日通过房屋中介机构介绍，并经公证机构公证相关的《承诺》和《委托合同》后，即签订了《购房协议》，原告购买被告位于宜宾市翠屏区（临港经济开发区）临港河湾安置小区的房屋。总价格为人民币20万元，原告在签订合同当天即支付被告现金，被告出具了收条一张。由于交易的房屋属国家安置居民房屋，不能及时办理过户手续，被告也未实际交付房屋，而原告以被告名义支付了相关费用7000余元。现在，该房屋已经具备实际交付条件而被告至今没有交付，为此，特诉至法院，请求：1、确认原、被告之间于2013年5月30日签订的《购房协议有效》，并判决位于宜宾市翠屏区（临港经济开发区）临港河湾安置小区的房屋归二原告所有；2、被告承担本案诉讼费用和保全费用。
被告肖松、马翔辩称：1、本案是民间借贷纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。被告于2013年5月28日向原告借款20万元，并按原告要求用河湾苑小区的安置房作抵押。被告当时借款心切，迫于无奈与原告签订了一份虚假的购房协议，出具了虚假的购房款收条，并在公证处办理了一份委托公证。被告借款后于2013年5月至8月向原告支付借款利息3.6万元，于2013年8月至12月偿还借款本金3.78万元。因原、被告双方系借款关系，而非房屋买卖关系，因此原告的借款应另行起诉。2、本案第三人李云高通过罗天琼签订的房屋买卖协议是有效的，李云高拥有房屋是合法拥有，我是心甘情愿的，也是我的真实意思，李云高是善意取得，并在此房屋居住，所以，该房屋应归李云高所有。
第三人罗天琼诉称：应当认定原、被告是民间借贷关系，而不是房屋买卖关系。肖松与罗天琼签订的房屋买卖合同是有效的，罗天琼与李云高签订的房屋买卖合同是有效的，李云高是善意第三人，是房屋实际所有人，我要求确认罗天琼与肖松签订的河湾苑安置小区第8幢1单元5-1号住房买卖合同有效。
第三人李云高诉称：我于2013年8月16日以261800元购买了本案争议的房屋，现已支付了购房款261800元，已取得安置合同、购房款收据原件以及钥匙，并于2013年9月2日对房屋进行装修入住至今。我合法取得了该房屋，应驳回原告的诉讼请求。请求法院判令：1、确认我与被告肖松、马翔签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告肖松、马翔配合我办理房屋过户手续。
经审理查明：原告聂春华、应少容系夫妻关系。被告肖松、马翔系夫妻关系，于2013年1月3日生育一女，取名肖某某。
2013年5月29日，四川港荣投资发展有限责任公司（甲方）与肖松（乙方）签订《四川宜宾临港经济开发区还房安置合同书》，甲方将位于位于宜宾临港经济开发区内的河湾苑安置小区的房屋一套（建筑面积62.35平方米）安置给肖松、肖某某。签订合同当天，肖松即向甲方交纳了包括超安房款、天燃气开户费等费用7680元。
2013年5月30日，被告肖松、马翔经四川省宜宾市忠信公证处公证《承诺书》，决定出售肖松与女儿肖某某共有的上述安置房，并保证将所出售的房款用于女儿肖某某的生活、教育及医疗等费用。同时在公证处公证了一份《委托合同》，肖松、马翔委托应少容代为办理上述房屋的土地使用证及在可以出售房屋时代为出售上述房屋。当日，肖松、马翔（卖方）还与聂春华、应少容（买方）签订了一份《购房协议》，双方约定：卖方将上述房屋以总价20万元卖给买方，由买方一次性支付购房款20万元，并定于2013年8月30日交房钥匙。签订协议后，聂春华、应少容便向肖松、马翔支付了购房款20万元，并由肖松、马翔出具《收条》一张：“今收到应少容购房款现金贰拾万元整（200000.00元），收款人：肖松、马翔，2013.5.30”。同时，肖松、马翔在《四川宜宾临港经济开发区还房安置合同书》、交款收据复印件上签注“此复印件与原件一致，肖松、马翔，2013.5.30”后交给聂春华、应少容。
2013年8月14日，被告肖松（甲方）与第三人罗天琼（乙方）在中介方临港经济开发区金凤凰房介（丙方）处签订《房地产买卖合同》，合同约定：肖松将上述房屋以总价款231800元卖给罗天琼，以公证方式取得房屋所有权，在房产证和土地使用证未办好前暂扣20000元购房款。签订合同当日，罗天琼向肖松支付定金30000元，后于2013年8月27日又向肖松支付购房181800元，肖松、马翔便向罗天琼出具《收条》一张：“今收到罗天琼购买河湾小区8151#房款211800.00元（大写：贰拾壹万壹仟捌佰元整），收款人：马翔、肖松，2013.8.27”。随后，肖松将《四川宜宾临港经济开发区还房安置合同书》、交款收据原件交给了罗天琼。
2013年8月16日，第三人罗天琼以肖松的名义与第三人李云高在中介方临港经济开发区金凤凰房介处签订《房地产买卖合同》，合同约定：肖松将上述房屋以总价款231800元卖给李云高。罗天琼在合同卖方处代签了“肖松”的名字，自己在代理人处签了“罗天琼”的名字，李云高在买方处签了自己的名字。当天，李云高向罗天琼支付了购房款211800元，并由罗天琼出具《收条》一张：“今收到李云高购房款贰拾壹万壹仟捌佰元，￥211800元，收款人：罗天琼，2013.8.16”。之后，罗天琼将肖松给她的《四川宜宾临港经济开发区还房安置合同书》、交款收据原件交给了李云高。李云高于2013年9月2日开始对该房屋进行装修并入住至今，且李云高现已向罗天琼支付购房款共计231800元。
另查明，2013年8月30日，被告肖松、马翔再次到四川省宜宾市忠信公证处公证《承诺书》，决定出售上述房屋中属于其女儿肖某某的份额，并保证将售房款用于女儿肖某某的生活、教育及医疗等费用。并同时公证了一份《委托合同》，委托于继海代为办理上述房屋的产权证和土地使用证，并代为出售上述房屋。被告肖松、马翔至今未取得上述房屋的房产证和土地使用证。
再查明，被告肖松于2013年7月4日向原告聂春华借款60000元，并出具《借条》一张：“今借到聂春华人民币60000.00元（大写：人民币陆万元整），限于2013年7月11日归还。借款人：肖松，2013年7月4日”。后肖松于2013年8月28日、11月29日分两次以转账方式向原告应少容支付了16800元。
认定上述事实的证据有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提供的身份证、结婚证、出生医学证明复印件，公证的承诺书、委托书，还房安置合同书、收据复印件，购房协议、收条，借条；被告提供的身份证、结婚证复印件，短信、存款回单复印件；第三人罗天琼提供的身份证复印件，房地产买卖合同、收条复印件；第三人李云高提供的身份证复印件，房地产买卖合同复印件，公证书复印件，收条复印件，还房安置合同书、收据，物业费等收据复印件，装修材料清单、收条复印件等证据在案为凭，足以认定。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方及第三人就位于宜宾临港经济开发区河湾苑安置小区的房屋的买卖发生纠纷，本院对原、被告双方及第三人就该房屋买卖纠纷争议的焦点进行分析如下：
争议焦点一：原告聂春华、应少容与被告肖松、马翔是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系？原告聂春华、应少容在被告肖松、马翔公证了出售上述房屋的《承诺书》后，与被告肖松、马翔签订了《购房协议》，并支付了购房协议约定的购房款20万元，因此，双方的关系应当认定为房屋买卖合同关系。被告肖松、马翔关于双方系借款合同关系的辩解理由，虽提供了向原告偿还部分借款的证据，但因原告处有被告肖松于2013年7月4日出具的借条，且被告提供证据确认的还款，均在该借条出具之后，原告也陈述被告偿还的是该6万元借款，因此，应当认定被告的还款是偿还原告于2013年7月4日出借的6万元借款。故本院认为，原告聂春华、应少容与被告肖松、马翔是房屋买卖合同关系，并非民间借贷关系。
争议焦点二：本案中的三份房屋买卖合同的效力。
1、原告聂春华、应少容与被告肖松、马翔于2013年5月30日签订的《购房协议》。本案讼争的房屋，系肖松与女儿肖某某共有。肖松、马翔作为肖某某的父母，也是肖某某的法定代理人，在肖松、马翔公证了承诺书，承诺将肖某某的售房款用于肖某某以后的生活、教育及医疗费用后，肖松、马翔可以出售该房屋。肖松、马翔及原告聂春华、应少容双方均在购房协议上签名、捺印，说明双方意思表示真实。且该协议内容不违反相关法律规定，也不存在合同无效的情形，原告已按合同约定支付了购房款，因此，应当认定该协议合法有效。
2、第三人罗天琼与被告肖松于2013年8月14日签订的《房地产买卖合同》。虽然在该《房地产买卖合同》上签字的只有肖松，但肖松作为该房屋的共有人，肖松、马翔作为该房屋另一共有人肖某某的法定代理人，于2013年8月27日出具的购房款收条上均签了字，且马翔并未反对出售该房屋，因此，应当认定肖松、马翔自愿出售该房屋给罗天琼。因双方意思表示真实，内容不违反法律规定，因此，该份房屋买卖合同合法有效。
3、第三人罗天琼以肖松名义与第三人李云高于2013年8月16日签订的《房地产买卖合同》。该房屋属于肖松与女儿肖某某共有，他人代为出售该房屋应当取得肖松及肖某某法定代理人的相应授权。第三人罗天琼以肖松名义与李云高签订该房屋的买卖合同时，虽未取得肖松及肖某某法定代理人的相应授权，但被告肖松、马翔在答辩时明确表示心甘情愿将该房屋卖给李云高，因此，肖松、马翔的意思表示应当认定为对罗天琼以肖松名义出售该房屋行为的追认。因经过被代理人追认的行为由被代理人承担民事责任，因此，罗天琼以肖松名义与李云高签订的房屋买卖合同，系买卖双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应当认定为合法有效。
虽然涉及本案争议房屋的三份房屋买卖合同均为有效合同，但因该房屋现已实际交付给第三人李云高，李云高已对该房屋进行装修并实际入住，该房宜确定归第三人李云高所有。现该房屋已具备办理产权证和土地使用证的条件，因此，对第三人李云高请求判令被告肖松、马翔无条件配合李云高办理位于宜宾临港经济开发区河湾苑安置小区的房屋产权过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。虽然原告聂春华、应少容与被告肖松、马翔于2013年5月30日签订的《购房协议》有效，但因诉争房屋已由被告肖松、马翔变卖给第三人李云高，且双方已完成了房屋的交付，第三人李云高已合法的享有了对诉争房屋的占有权和使用权。由于被告肖松、马翔在处理该房屋上一房多卖，存在欺诈和不诚信行为，导致其已不具备向原告交付房屋，致使原被告双方的房屋买卖合同已不能履行，原告已不能实现其合同目的，双方的房屋买卖合同已具备《中华人民共和国合同法》规定的解除合同的条件，原告聂春华、应少容可另行向被告肖松、马翔主张违约责任。对原告聂春华、应少容请求判决位于宜宾临港经济开发区河湾苑安置小区的房屋归二原告所有的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：
一、原告聂春华、应少容与被告肖松、马翔于2013年5月30日签订的《购房协议》有效。
二、驳回原告聂春华、应少容的其它诉讼请求。
三、被告肖松与第三人罗天琼于2013年8月14日签订的《房地产买卖合同》有效。
四、被告肖松与第三人李云高于2013年8月16日签订的《房地产买卖合同》有效。
五、被告肖松、马翔于本判决生效之日起60日内配合第三人李云高办理位于宜宾临港经济开发区河湾苑安置小区的房屋产权过户手续。
如果上述义务人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费4400元，诉讼财产保全费1520元，合计5920元，由原告聂春华、应少容承担3720元，由被告肖松、马翔承担2200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审 判 长 李德其
代理审判员 文 静
人民陪审员 游家才
二〇一五年十二月四日
书 记 员 胡 霞