广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1811号
上诉人（原审原告）：刘武超，男，汉族，1988年3月17日出生，住所地：河南省开封市顺河回族区。
委托代理人：凌百军，广东格威律师事务所律师。
委托代理人：叶峰，广东格威律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：谢模军，男，汉族，1973年5月1日出生，住所地：湖北省京山县。
委托代理人：谢雪雪，女，汉族，1992年12月24日出生，住所地：湖北省京山县，系谢模军女儿。
上诉人刘武超因与被上诉人谢模军房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第722号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2014年11月20日，刘武超与谢模军签订《合同协议》约定：谢模军将“某商居楼1号地摊”出租给刘武超使用，合同期限为2014年11月20日至2015年5月31日，每月租金3500元（包含水电费），租赁押金3500元。合同签订后，刘武超向谢模军缴纳了租赁押金3500元，谢模军将涉案铺位交付给刘武超使用。
双方租赁合同实际履行至2015年5月14日，因涉案铺位所在用地属于政府规划用地，由于城市道路建设需要，涉案铺位被依法拆除。
刘武超主张支付装修费8900元，并提供收款收据予以证明。谢模军对收款收据的真实性予以认可，确认存在装修但对装修具体费用并不清楚。因此，原审法院对收款收据的真实性予以确认。
刘武超在原审的诉讼请求为：1、双方签订的房屋租赁合同无效；2、谢模军向刘武超返还房屋租赁押金3500元；3、谢模军向刘武超赔偿装修费用8900元；4、由谢模军承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，谢模军将“某商居楼1号地摊”出租给刘武超使用，双方均未提供涉案铺位的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此双方签订的《合同协议》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还，因此谢模军应当向刘武超返还押金3500元。
关于装修损失，原审庭审中谢模军确认存在装修事实。由于涉案铺位已经拆除，故本案无法进行装修现值评估。根据刘武超提供的谢模军认可的收款收据，显示装修费用为8900元。参照双方合同期限为2014年11月20日至2015年5月31日即6.37个月，双方租赁合同实际履行至2015年5月14日即5.82个月，故原审法院酌定涉案铺位的装修现值为768.45元（8900元÷6.37个月×（6.37个月－5.82个月）］。由于本案房屋租赁合同无效，双方均应承担相应责任，故谢模军应向刘武超承担部分装修损失。谢模军作为出租方，未能提供符合法律要件的房屋导致合同无效；刘武超作为承租方，未能履行核实承租房屋是否符合法律要件的义务，故原审法院酌定谢模军应向刘武超支付装修现值损失的70%即537.92元（768.45元×70%）作为向刘武超承担的装修损失。
本案中双方签订的房屋租赁合同为无效合同，因此合同中关于谢模军赔偿刘武超装修损失的约定亦属无效，刘武超据此主张装修赔偿，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决：一、刘武超与谢模军于2014年11月20日签订的《合同协议》无效；二、谢模军应当于原审判决生效之日起三日内向刘武超退还押金3500元；三、谢模军应当于原审判决生效之日起三日内向刘武超赔偿装修损失537.92元；四、驳回刘武超的其他诉讼请求。本案受理费55元，由谢模军承担。
刘武超不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）原审法院适用法律错误，装饰装修物损失应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条第二款的规定确定。因房屋租赁合同无效，有过错一方应按房屋装饰装修物的现值进行赔偿。原审法院却又按照前述司法解释第十一条关于合同有效情形下确定装修残值的方法来认定装饰装修物价值，显然适用法律错误。
谢模军应承担举证不能、鉴定不能的过错责任，应赔偿刘武超该铺建造及装修费8900元。原审庭审中，双方均确认该铺建造及装修费为8900元。依前述司法解释和合同法相关规定，该现值金额理应由双方协商或由有资质的鉴定机构出具审计鉴定报告来确定装饰装修的现值，既然双方无法协商，依法只能通过鉴定来确定。可是由于谢模军违法出租过错，该铺位还没未来得及申请鉴定就被拆除，其应承担鉴定不能的不利后果。但原审法院抛开法律规定，简单用合同年限来推定装饰装修现值，属适用法律错误。
（二）原审法院认定事实错误，有违公平原则。刘武超夫妻为了创业而放弃房产经纪固定工作，开设奶茶店，因谢模军之前向刘武超承诺该铺位租赁期限为两年半，只是谢模军强调6个月一签，才在合同中注明半年，刘武超是基于2年半的承诺才租下该铺位并进行装饰装修。铺位装修后仅经营数月，效益良好，装饰装修在日常经营中根本无损耗，如果不是被拆除，合同结束后该铺位完全能继续经营下去，还能持续给刘武超带来经济收益。原审法院按照残值的计算方法，主观酌定涉案铺位的装修现值为500多元，完全与事实不符，有违公平原则。
双方当事人亦在《合同协议》中约定，如因谢模军的原因造成刘武超不能在合同期内继续经营的，谢模军应赔偿原告因装修所花费用6000元。虽然该合同被一审法院认定为无效，但这是刘武超与谢模军共同合意之结果，完全可推定谢模军认可涉案铺位若在合同期内被拆时的现存价值至少有6000元，法院可依据该协商结果确定本案装修现值为6000元。
据此，刘武超请求本院判令：1、撤销原审判决第三项，谢模军支付刘武超装饰装修现值损失8900元；2、谢模军承担案件的诉讼费用。
谢模军答辩称：双方合同约定遇政府征收等谢模军不负任何责任和赔偿，合同未到期涉案店铺就被拆迁，是因为政府行为被拆迁的，谢模军不需要承担任何责任。
经审理查明，原审判决已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于应如何确定涉案铺位的装饰装修价值。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，无效租赁合同下应由当事人按其导致合同无效的过错分担装饰装修物的现值损失，司法实践中对于现值损失一般采取鉴定方法按照承租人已使用的时间予以折旧计算。本案中，虽然原审法院采用的在租赁期限内平均分摊装饰装修价值的残值确定方法与前述司法解释规定不符，但此系因涉案房屋在本案起诉前已被拆除，已不具备通过鉴定确定装修物现值的客观条件基础所致。按一般生活常理，刘武超作为承租人在房屋被实际拆除前理应已知悉该事实，但其并未及时起诉或申请诉前证据保全，而是在涉案房屋被拆除后才提起本案诉讼，对于无法采用鉴定方式确定装修现值其自身存在过错，按照诚实信用原则理应承担因怠于主张司法救济而遭受的不利益。
虽然双方合同约定如因谢模军“转让或承包”导致刘武超在合同期内不能经营，则由谢模军赔偿6000元装修花费，但该条款并非当事人针对合同无效或房屋被拆除所约定的清结条款，因涉案合同无效，该约定赔偿条款亦属无效，在无其他证据可证明谢模军曾确认装修现值数额的情况下，刘武超关于双方合意确认装修现值为6000元的主张，理据不足，本院不予支持。刘武超上诉亦称谢模军向其承诺的租赁期限为两年半，但除其单方陈述外并无其他证据予以佐证，本院对此不予采信。鉴于原审法院在装修支出费用的认定上已经全部采信了刘武超提供的装修费收据所载金额，结合对双方过错程度的判定，在实体处理上已对双方利益作出合理衡平，原审裁判结果基本妥当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由刘武超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
代理审判员 张 睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一五年十二月十日
书 记 员 周颖（兼）