山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终141号
上诉人（原审被告）：青岛德源泰置业有限公司。住所地：青岛市胶州市南外环路以北杭州路以西。
法定代表人：赵元海，任董事长。
委托代理人：相婷婷，系该公司员工。
委托代理人：栾誉晗，系该公司销售主管。
被上诉人（原审原告）：朗源股份有限公司。住所地：龙口市高新技术产业园区朗源路***号。
法定代表人：戚大广，任董事长。
委托代理人：孙宁，山东崇真律师事务所律师。
上诉人青岛德源泰置业有限公司（以下简称“德源泰公司”）因与被上诉人朗源股份有限公司（以下简称“朗源公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2015）龙民三初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年12月14日，朗源公司与德源泰公司就位于龙口市港城大道北、南山路西的利群集团龙口商业步行街第C幢1层120铺号房订立了商品房预（销）售合同。合同约定，该商品房建筑面积291.44平方米，单价为每平方米17493元，总价款为5098160元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人于2011年12月13日前一次性付清总房款5098160元。在第八条“交付期限”中约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》；2、出卖人应当在2012年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3、……。在第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。在第十一条“交接”中约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。2、双方进行交接验收时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：1、出卖人发出的《交房通知书》规定的房屋交付使用之日起，即视为房屋已交付买受人。发出《交房通知书》的通讯地址以本合同签订时买受人在合同中所记载的地址为准，自出卖人按该通讯地址挂号寄出书面文件之日起视为有效发出，在投邮（以寄出邮戳为准）后的第三日即为有效送达买受人。如买受人通讯地址有变更须在五日内书面通知出卖人，否则相关责任由买受人承担。买受人除应按物业管理规定缴纳自出卖人交付之日起至买受人实际办理交割手续之日止的各项费用外，还应当承担房屋毁损、灭失的风险。附件四补充协议第10条约定：买受人在收房前应当交清全部购房款及一切相关费用（包括物业服务费等），否则，出卖人有权拒绝交房。
另查明，朗源公司于2011年12月9日付款100000元，于2011年12月13日付款4998159.92元。德源泰公司于2014年1月22日向朗源公司发出了交付使用通知书，2014年3月4日，德源泰公司向朗源公司发出交付催告函。
2015年4月17日，朗源公司提起诉讼，请求依法判令德源泰公司向朗源公司支付违约金共计1040025元（从约定交房之日计算至起诉之日共1020天，如德源泰公司继续逾期违约责任朗源公司另行主张）；本案诉讼费用由德源泰公司承担。庭审中德源泰公司提交了商品房质量保证书、商品房使用说明书、《龙口市建设工程竣工验收备案表》及《建设工程竣工规划核实合格证》。《龙口市建设工程竣工验收备案表》显示涉案房屋于2015年6月30日竣工验收，2015年7月18日工程备案。《建设工程竣工规划核实合格证》显示该证系2015年2月10日由龙口市住房和规划建设管理局核发。
原审法院依据朗源公司、德源泰公司当庭陈述，商品房预（销）售合同、山东省烟台市房地产企业预收款收据、交付使用通知书、交付催告函、利群集团龙口商业步行街物业管理服务合同、利群集团龙口商业步行街临时管理规约、商品房质量保证书、商品房使用说明书、《龙口市建设工程竣工验收备案表》及《建设工程竣工规划核实合格证》等证据认定上述事实。
原审法院认为，朗源公司与德源泰公司于2011年12月14日签订的商品房预售合同及附件，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，德源泰公司应于2012年6月30日前，将已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付给朗源公司使用。但截止朗源公司起诉时，涉案房屋仍未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，德源泰公司已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。朗源公司要求德源泰公司承担逾期交付房屋违约金的诉请，符合法律规定和合同约定，依法予以支持。德源泰公司抗辩称朗源公司未交纳物业服务费等费用，其有权拒绝交房且其已向朗源公司发出了交房通知书及交付催告函，朗源公司拒绝收房，导致涉案房屋未交付的原因系朗源公司自行造成的，德源泰公司不应承担违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。根据双方签订的合同约定，交房的前提条件是德源泰公司已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》。但本案涉案房屋至朗源公司起诉之日即2015年4月17日未经验收合格，也未能取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，不符合法定的和合同约定的交房条件。《物业管理条例》第四十二条第二款明确规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。且合同明确约定买受人需交纳的是自出卖人交付之日起至买受人实际办理交割手续之日止的各项费用。因此，德源泰公司的上述抗辩理由不当，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，原审法院于2015年11月2日判决：青岛德源泰置业有限公司于本判决生效后十日内给付朗源股份有限公司自2012年7月1日至2015年4月17日的逾期交房违约金1040025元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14260元，由朗源股份有限公司承担100元，由青岛德源泰置业有限公司承担14160元，保全费5000元，由青岛德源泰置业有限公司承担。
宣判后，上诉人德源泰公司不服，提起上诉称，一、原审法院认定事实不清，德源泰公司已多次催促朗源公司前来办理房屋交接手续，导致房屋不能交付系朗源公司所致，德源泰公司不应承担赔偿责任。依据双方签订的商品房预售合同的约定，德源泰公司于2014年1月22日发出交付使用通知书，通知朗源公司前来办理交房手续，但朗源公司一直未来办理；后德源泰公司又发送交付催告函给朗源公司，再次催促其前来办理房屋交付手续，但朗源公司仍不予办理。德源泰公司已经尽到相应的通知义务，未能交房的原因在朗源公司。二、原审法院在朗源公司举证不能的情况下，仍作出对其有利的判决，实属证据不足。根据商品房预售合同约定：“买受人在收房前应当交清全部购房款及一切相关费用（包括物业服务费等），否则，出卖人有权拒绝交房。”朗源公司一直未提交已缴纳物业费的相关证据，德源泰公司有充足的理由依照该条款约定拒绝交付房屋。三、涉案房屋未取得《建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》不影响房屋具备交付条件的事实。实践中，《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的取得往往具有一定的滞后性，且仅起到公示作用。涉案商品房未取得《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》并不影响房屋实际具备交付条件，且原审判决前，涉案房屋已取得了《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》。涉案房屋未能交付的原因在朗源公司，朗源公司不能以未取得《建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》而不予接收房屋，德源泰公司不应支付逾期交房违约金。请求二审法院查清事实，撤销原审判决，改判德源泰公司不支付朗源公司逾期交房违约金1040025元。诉讼费用由朗源公司负担。
被上诉人朗源公司答辩称，一、德源泰公司未取得《建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》即向朗源公司发出交付催告函，该行为严重违反了双方商品房预（销）售合同第十一条的约定，同时也违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款的规定。二、关于物业费的缴纳，按照《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。德源泰公司以朗源公司未交纳物业费作为未如期交房的理由，属颠倒事实，显然不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，德源泰公司与朗源公司于2011年12月14日签订的商品房预售合同合法有效。依照合同约定，德源泰公司应于2012年6月30日前向朗源公司交付符合取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》等约定条件的商品房，逾期交付应承担违约金。德源泰公司虽于2014年1月22日向朗源公司发送了交付使用通知书，后又于2014年3月4日向朗源公司发送了交付催告函，但涉案房屋在上述通知确定的交房时间点并未达到合同约定的交付条件，因此，朗源公司拒绝接收房屋并未违反合同约定。德源泰公司主张未交付房屋的责任在朗源公司，理由不成立，本院不予支持。德源泰公司主张朗源公司欠缴物业费，依照合同约定，其有权拒绝交付房屋，但在德源泰公司发送通知时其并未取得合同约定的相关证书、朗源公司也未实际接收房屋及双方签订的《利群集团龙口商业步行街物业管理服务合同》约定的朗源公司欠缴物业费的违约责任是支付滞纳金的情况下，德源泰公司该主张，理由不成立，本院不予支持。德源泰公司另主张相关证书的取得有一定滞后性，仅起公示作用，未取得相关证书不影响房屋实际具备交付条件，但房屋交付时德源泰公司应出示相关证书是其应尽的合同义务，德源泰公司陈述的向主管部门申请办理相关证书的时间已在朗源公司主张的逾期交房违约金的期间之后，因此，德源泰公司该主张，理由亦不成立。综上，德源泰公司逾期交房的事实清楚，原审判令德源泰公司支付朗源公司自2012年7月1日至2015年4月17日期间的逾期交房违约金正确，应予维持。德源泰公司的上诉主张不成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14333元，由上诉人青岛德源泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 于 慧
审判员 王家国
二〇一六年二月二十三日
书记员 陈蒙蒙