上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初19883号
原告：上海东湖物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：李风，董事长。
委托诉讼代理人：祝茗屿，北京盈科(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡剑蓓，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被告：上海西南明园实业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：李松坚，董事长。
委托诉讼代理人：董时华，上海邦拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ辉，女。
原告上海东湖物业管理有限公司与被告上海西南明园实业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人祝茗屿、被告的委托诉讼代理人董时华、ＸＸ辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上海东湖物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求上海西南明园实业发展有限公司支付上海市徐汇区复兴中路XXX号A、B幢204室2016年10月至2017年3月拖欠的公用设备设施运行维护费626.04元(2元/平/月*52.17平方米*6个月)；2.要求上海西南明园实业发展有限公司支付拖欠维护费所应缴纳的违约金46.95元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，上海东湖物业管理有限公司变更第1.2项诉讼请求为：1.要求上海西南明园实业发展有限公司支付上海市徐汇区复兴中路XXX号A、B幢204室2016年10月至2017年7月拖欠的物业费7303.80元(14元/平/月*52.17平方米*10个月)；2.要求上海西南明园实业发展有限公司支付拖欠物业费所应缴纳的违约金854.54元。
事实和理由：原告与上海市徐汇区明园世纪城业主大会签订了《明园世纪城物业服务合同》，约定由原告对被告所在的小区进行物业管理。被告是上海市徐汇区复兴中路XXX号A、B幢204室房屋的业主，被告自2016年10月起未缴纳物业费。小区业委会已经委托了物业公司，被告作为单个业主，无权单独委托物业管理，且公共部分的权利义务均应属于全体业主，被告应当承担物业费。故原告向法院提起诉讼，要求判如所请。
上海西南明园实业发展有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告自2011年即委托案外人锦能物业公司对商务楼进行管理，已经履行合同至今，商务楼的各实际承租人也向锦能物业公司支付了物业费。原告并未向被告提供物业服务。原告从未告知被告其已经签订了物业服务合同，也未就签订合同一事与被告协商。原告进入小区后，从未对被告自行管理商务楼提出异议，即是对被告自己进行物业管理的默认。现在原告提出要求被告支付物业费，依据不足。原告的物业合同中单独列明了2元/月的公用设备设施运行维护费，可知原告签合同时知晓被告自行管理，故仅打算向被告收取2元/月的公用设备设施运行维护费，而不向被告提供物业服务，此从原告最初的诉请中也可看出。且原告合同约定的住宅楼、商务楼物业费金额不同，但原告目前的保洁、绿化等费用却并无区分，原告现主张的物业费金额无依据。被告不应当支付物业费，亦不应支付违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
上海市复兴中路XXX号A、B幢204室房屋(以下简称系争房屋)权利人为被告，建筑面积52.17平方米，竣工日期2000年，房屋类型用途为店铺。
2009年2月27日，上海复欣物业管理发展有限公司与明园世纪城业主委员会签订《上海明园世纪城物业服务合同》，约定，上海复欣物业管理发展有限公司为明园世纪城的业主、物业使用人提供物业管理服务，委托服务范围为住宅67567平方米、商务楼26000平方米(约)、地下车库5000平方米(约)；按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅每月每平方米2元，商务楼每月每平方米2元。
2009年12月，因被告为小区商务楼的产权人，但未按约缴纳物业管理费，上海复欣物业管理发展有限公司起诉被告至法院。该案审理过程中，法院与当事人双方到现场勘察，现场情况如下：1、明园世纪城小区(以下简称系争小区)内监控系统中涉及到商务楼消防系统的部分设备设施已损坏正在维修中，涉及商务楼的监控系统关闭着，打开时屏幕呈白屏，无法正常使用；住宅楼监控系统正常运行中，商务楼监控系统处于停止状态。2、系争小区地下室一期商务楼和住宅楼的污水排水系统由上海复欣物业管理发展有限公司进行维护和养护管理，地下室二期的污水排水系统是直排式的，商务楼污水排水系统和住宅是分开运行，商务楼排污系统由被告自行管理。3、地下室有一层、二层，内还有一个升降车库，地下车库车辆出行的出口在临近永康路的地下室出口处，该出口设有一组轧机，由被告委托的案外人派保安人员进行管理服务，上海复欣物业管理发展有限公司派两名保安在轧机外地下室出口旁站岗，该地下室出口右边设有一门岗，由上海复欣物业管理发展有限公司进行管理。4、系争小区内设有一个排油设施，用于商务楼定期中央空调的卸油；另外，系争小区内有一小门，该小门上楼梯二楼有一扇门可进至商务楼。5、商务楼前方的走道临近中国农业银行的门口由中国农业银行的经理作证由被告委托的案外人负责清扫，上海复欣物业管理发展有限公司工作人员称派清洁人员在商务楼前方走廊进行打扫；商务楼门前绿化由被告委托的案外人进行养护管理；商务楼内部电梯与小区住宅楼电梯不相连接。上海复欣物业管理发展有限公司自认对商务楼前面的绿化、电梯等设施未实施物业管理服务。法院经审理后认为，被告的商务楼与小区是不可分割的，其作为该小区的一部分，应按照物业管理服务合同的约定予以履行。由于上海复欣物业管理发展有限公司在物业管理服务中存在瑕疵，法院遂判决被告按照住宅楼的标准2元/月/平方米支付物业管某费。该判决于2010年11月22日生效。
2011年，被告(甲方)与上海锦能物业管理有限公司、上海锦翌企业管理有限公司(乙方)签订《委托管理协议》，载明：甲方委托乙方负责房屋的策划、改造、招商、出租、市场推广、商业经营管理、物业管理等，合同所涉房屋范围为复兴中路XXX号、1217号裙房商务楼、复兴中路XXX号、嘉善路XXX号、XXX号裙房商务楼及地下两层车库等，合作期限为2011年7月11日至2026年7月10日；物业管理费由乙方收取并全部享有，物业管理费单价将在现收费标准逐步统一并达到22元/月/平方米；乙方应按照1元/月/平方米的标准向明园世纪城的物业管理单位(现为上海复欣物业发展有限公司)缴纳物业管理费。
2016年9月28日，上海市徐汇区明园世纪城业主大会与原告签订《明园世纪城物业服务合同》，其中主要约定：物业名称明园世纪城，坐落于上海市徐汇区复兴中路XXX号、永康路XXX号，包括住宅67068平方米，商业26731.99平方米，其他13009.77平方米。原告按业主拥有房屋的建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为4元/月·平方米，商业和办公14元/月·平方米(该项费用中包括公用设施设备运行维护费2元/月·平方米)。原告按酬金制形式收取服务酬金，按每月20000元固定额度提取酬金。
审理中，被告称，2000年小区建成后，即由开发商委托的前期物业单位统一管理住宅楼、商务楼。2009年明园世纪城业主委员会成立后，另行委托了上海复欣物业管理发展有限公司，此时，住宅楼由上海复欣物业管理发展有限公司管理，商务楼由被告自行管理，2011年被告委托了上海锦能物业管理有限公司、上海锦翌企业管理有限公司管理至今。原告称，其于2016年进驻小区，此前的情况并不清楚。
双方确认，上海市复兴中路XXX号A、B幢商务楼共5层，1层为沿街门面店铺，2-5层为办公使用，系争房屋为其中一间。该商务楼内部由被告自行管理。
关于目前小区物业管理情况：1、排水排污系统。原告称，系争房屋所在A、B幢商务楼的排水管道最终汇至住宅楼的管道后一并排出，由原告统一管理。被告称，住宅楼、商务楼的污水排水系统由原、被告各自管理。
2、地下室有一个入口，商务楼车辆只能从该出入口进出。地下室有一层、二层，内还有一个升降车库，地下室由商务楼、住宅楼业主共同停车使用。原告称，地下室出口处所设门岗由其进行管理。被告则称系由被告管理。
3、商务楼内部与住宅有不同的电梯。住宅楼的电梯不停靠商务楼所在的1-5层。原告称，由地下车库通往1楼的电梯是共同的。
4、小区监控终端系统在住宅楼，由原告管理。被告自行安装了内部监控，仅供商务楼使用。
5、小区进出通道。原告称，小区大门敞开，商务楼人员也可由此进出。被告称，商务楼办公人员主要单独从商务楼沿街大门出入，与住宅楼居民进出相对分离。
6、商务楼外围绿化、保洁、保安。原告称，由其进行相应管理。被告则称，系其自行管理。
本院认为，原告作为被告所在小区的物业服务单位，与上海市明园世纪城业主大会签订了相应的物业服务合同。目前并无充分证据可否定该合同的效力。故该合同对包括被告在内的小区全体业主具有法律约束力。在原告依约提供了物业管理服务的情况下，有权向业主收取物业管理费。
本案的争议焦点是，被告所有的本案系争房屋应支付的物业管理费的标准问题，对此，本院认为，虽然原告与明园世纪城小区的业主大会签订的物业服务合同约定自2016年10月起，包含系争房屋在内的商业和办公面积的物业服务费标准为14元/月/平方米，但原告也确认系争房屋所在的商务楼内部确由被告自行委托案外人管理。被告承担了部分物业管理义务，在一定程度上减轻了原告为系争房屋所提供的物业管理服务。且该状态在2016年原告签署物业服务合同之前已经存在。故原告要求被告按照14元/月/平方米的标准支付物业管理费，依据不足。但系争房屋的商务楼与明园世纪城小区的其他区域均属同一个物业小区，在公共服务、公用设施设备上存在难以割裂的联系。故被告以其自行管理为由拒绝支付物业管理费，亦依据不足。综合考虑上述情况，本院依据公平合理的原则，按每月每平方米9元的标准酌情确定被告应支付的物业管理费用。
此外，原告并无充分证据证明在本次诉讼前曾就物业管理费用向被告进行了有效催讨，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、上海西南明园实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向上海东湖物业管理有限公司自2016年10月至2017年7月的物业管理费4695.30元；
二、驳回上海东湖物业管理有限公司其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计25元，由上海西南明园实业发展有限公司、上海东湖物业管理有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李理
二〇一七年十月十九日
书 记 员 徐琛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
三、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。