上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2956号
上诉人（原审被告、反诉原告）葛云峰。
上诉人（原审被告、反诉原告）王婞。
上诉人（原审被告、反诉原告）葛某A。
法定代理人葛云峰（系葛某A父亲），身份事项同上。
法定代理人王婞（系葛某A母亲），身份事项同上。
三上诉人之共同委托代理人葛某B（葛云峰父亲）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴宇晖。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴某某（曾用名朱某某）。
法定代理人吴宇晖（系吴某某母亲），身份事项同上。
两上诉人之共同委托代理人汤毅，上海市南星律师事务所律师。
上诉人葛云峰、王婞、葛某A因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人葛云峰及三上诉人之共同委托代理人葛某B，两被上诉人之共同委托代理人汤毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年10月1日，吴宇晖（甲方）、葛云峰、王婞（乙方）以及居间方上海甲房地产经纪有限公司签订一份《房屋买卖居间合同》，约定，甲方向乙方转让上海市某区乙路＊＊＊弄＊＊＊号302室房屋（以下简称“涉案房屋”），成交价人民币183万元（以下币种均为人民币）。在此合同的第十七条“其他事项”中约定，双方签订《上海市房地产买卖合同》时，合同价确定为130万元；如甲方户口没有及时迁出，甲方同意付保证金15万元，直至户口迁出；因甲方户口问题造成买卖不成交，不算甲方违约。
2012年10月7日，经上海甲房地产经纪有限公司居间，吴宇晖、吴某某作为出售方（合同甲方）与葛云峰、王婞、葛某A作为买受方（合同乙方）签订编号为1503×××《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价为130万元；甲方于2012年10月31日前腾空房屋并通知乙方验收交接；双方确认于2012年11月10日前共同办理过户手续。合同补充条款（一）第二条约定：甲方在该房屋交接前，应将房屋内的所有户口迁出，（如果甲方户口未能及时迁出，甲方同意付保证金15万元整给乙方，时间限制至乙方拿到产证后90天内甲方将所有户口迁出，乙方把保证金15万元给甲方；反之甲方逾期超过该约定的时间仍未迁出户口，甲方应向乙方支付已收款的日万分之五的违约金，按实际逾期天数计算，乙方看到甲方购买新房的预售合同，逾期未迁出户口这段期间，乙方不追究甲方的违约责任）乙方应去该房屋的辖区公安派出所查验。
2012年12月10日，闵行区房地产登记处核准了买卖双方关于涉案房屋产权过户的申请，并向葛云峰、王婞、葛某A发放了产权证。
葛云峰、王婞、葛某A于2012年10月6日向吴宇晖、吴某某支付购房定金2万元，于10月10日支付房款37万元，于11月30日支付房款56万元、53万元。另葛云峰、王婞、葛某A以公积金贷款形式支付房款20万元。
由于吴宇晖、吴某某户口登记于涉案房屋内，故葛云峰、王婞、葛某A将剩余房款15万元作为吴宇晖、吴某某迁移户口保证金予以扣留。
2012年11月30日，吴宇晖作为买受人（合同乙方）与案外人上海丙置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，吴宇晖向该公司购买上海市某区丁路＊＊＊弄《戊苑》29号9层901室房屋。合同约定，该公司于2013年10月31日前交付房屋，承诺于2014年4月30日前办理房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证（大产证）；该公司在办理了房地产初始登记手续，取得大产证后30日内，双方签署《房屋交接书》作为该房屋过户手续的必备文件；在签署《房屋交接书》之日起30天内，双方向松江区房地产交易中心办理过户申请手续。
2014年3月9日，葛云峰之父葛某B通过银行转账方式代葛云峰、王婞、葛某A向吴宇晖退还保证金5万元。
2014年5月20日，吴宇晖取得了上海市某区丁路＊＊＊弄＊＊＊号901室房地产权证。
2014年7月31日，吴宇晖、吴某某户口迁离涉案房屋，迁入某区丁路＊＊＊弄＊＊＊号901室房屋。
2014年12月8日、12月31日，葛云峰之父葛某B通过银行转账方式代葛云峰、王婞、葛某A向吴宇晖退还户口保证金4万元、1.5万元。
2015年1月16日，葛云峰、代理人葛某B向吴宇晖、吴某某发出《户口押金违约书面函》，表示，乙方（葛云峰、王婞、葛某A）于2012年12月10日领取了涉案房屋产权证，与甲方（吴宇晖、吴某某）约定90天内甲方未迁出户口及未看到甲方购买新房办产证的预售合同，因此从2013年3月9日起甲方违约，应向乙方赔偿168万元的日万分之五的违约金，至2014年3月8日止；乙方在2014年3月9日看到甲方购买新房的预售合同，支付户口押金5万元。乙方给甲方办理产证，甲方在2014年8月迁出（户口），未迁出户口的这段时间，乙方不追究甲方的违约责任。
2015年1月23日，吴宇晖通过居间方向葛云峰、王婞、葛某A转交《催款函》，表示甲方的户口已迁出，户口保证金15万元中，乙方已分别退还5万元、4万元、1.5万元，余款4.5万元未退还，故要求葛云峰、王婞、葛某A退款。居间方向葛云峰、王婞、葛某A转交该函件时，代理人葛某B拒绝收取该《催款函》。
原审审理中，吴宇晖、吴某某共同提起诉讼，请求判令葛云峰、王婞、葛某A退还保证金45，000元。葛云峰、王婞、葛某A辩称：不同意吴宇晖、吴某某的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：吴宇晖、吴某某支付逾期迁移户口违约金209，875元。针对葛云峰、王婞、葛某A的反诉，吴宇晖、吴某某共同辩称：不同意葛云峰、王婞、葛某A的反诉请求。
原审法院认为，涉案房屋买卖双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。在双方签订的房屋买卖合同之补充条款（一）第二条的包含四层含义：1、吴宇晖、吴某某应当在向葛云峰、王婞、葛某A交付涉案房屋前将房屋内的户口迁出。这是关于户口迁出期限的约定。2、如果吴宇晖、吴某某未在上述期限内迁出，则支付葛云峰、王婞、葛某A保证金15万元，也就是葛云峰、王婞、葛某A扣留房屋尾款中的15万元作为吴宇晖、吴某某迁移户口的保证金。这是关于吴宇晖、吴某某迁移户口的保证条款。3、如果吴宇晖、吴某某在葛云峰、王婞、葛某A取得涉案房屋产权证的90天内迁出户口，则葛云峰、王婞、葛某A退还15万保证金。如果逾期迁出，则每逾期一天按已付款的万分之五计算违约金。这是关于吴宇晖、吴某某逾期迁移户口之违约责任的约定。4、葛云峰、王婞、葛某A看到吴宇晖、吴某某购买新房的预售合同，则逾期未迁出户口的期间，葛云峰、王婞、葛某A不追究吴宇晖、吴某某的逾期迁移户口的违约责任。这是关于吴宇晖、吴某某逾期迁移户口的免责条款。该免责条款适用的前提是：首先，吴宇晖、吴某某在葛云峰、王婞、葛某A取得涉案房屋产权证后的90天内未能迁出户口；其次，在吴宇晖、吴某某逾期未办理迁移户口后，葛云峰、王婞、葛某A看到了吴宇晖、吴某某购买新房的预售合同。至于吴宇晖、吴某某何时给葛云峰、王婞、葛某A出示预售合同或葛云峰、王婞、葛某A何时看到吴宇晖、吴某某的预售合同，双方未作约定，结合双方签订的《房屋买卖居间合同》第十七条“如甲方户口没有及时迁出，甲方同意支付保证金15万元给乙方，直至户口迁出”的约定，可理解为只要吴宇晖、吴某某将涉案房屋出售给葛云峰、王婞、葛某A后，及时购买新房并签署购房合同，且葛云峰、王婞、葛某A知晓吴宇晖、吴某某已购新房并看到吴宇晖、吴某某的预售合同的情况下，即免除吴宇晖、吴某某逾期迁移户口的违约责任，葛云峰、王婞、葛某A应在吴宇晖、吴某某之户口迁出后退还15万元保证金。
葛云峰、王婞、葛某A于2012年12月10日取得涉案房屋的产权登记，吴宇晖、吴某某未能在此后的90日内迁出户口，确已构成违约。然，吴宇晖为购置新房于2012年11月30日与案外人签订了商品房预售合同，按葛云峰、王婞、葛某A所述其于2014年3月看到吴宇晖、吴某某与案外人签订的商品房预售合同，则应当免除吴宇晖、吴某某逾期迁移户口的违约责任。且葛云峰、王婞、葛某A也于2014年3月、12月分三次退还了吴宇晖、吴某某的保证金105，000元，吴宇晖、吴某某于2014年7月将户口迁出涉案房屋。葛云峰、王婞、葛某A尚余45，000元保证金未退还吴宇晖、吴某某，现吴宇晖、吴某某要求葛云峰、王婞、葛某A退还剩余保证金45，000元，于法有据，予以支持。同理，葛云峰、王婞、葛某A反诉要求吴宇晖、吴某某按已付款的每日万分之五偿付逾期迁移户口之违约金的请求，不予支持。
原审法院审理后于二〇一五年六月二十四日作出判决：一、葛云峰、王婞、葛某A于判决生效之日起十日内退还吴宇晖、吴某某保证金人民币45，000元；二、驳回葛云峰、王婞、葛某A的反诉请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币925元，减半收取计462.50元，由葛云峰、王婞、葛某A负担；反诉案件受理费减半收取计人民币2，224.06元，由葛云峰、王婞、葛某A负担。
判决后，葛云峰、王婞、葛某A不服，共同上诉于本院称：按照涉案房屋买卖合同的约定，被上诉人未在上诉人取得涉案房屋产权证后的90日内迁出全部户口即构成违约，上诉人直至2014年3月9日才看到被上诉人他处购买房屋的合同，故被上诉人应赔偿上诉人自2013年3月9日起至2014年3月8日止的逾期迁出户口违约金。被上诉人称曾电话通知上诉人其他处购房的事实，但被上诉人并未举证证明。葛某B并未得到三上诉人的授权，葛某B的行为对三上诉人不产生约束力。2014年3月9日，被上诉人称无资金办理房屋产证，故向葛某B索取5万元款项，之后葛某B支付的4万元及1.5万元系受到被上诉人欺骗及恐吓，并非葛某B退还被上诉人部分保证金。上诉人请求撤销原审判决，改判支持三上诉人原审中的反诉请求，并驳回两被上诉人原审中的诉讼请求。
被上诉人吴宇晖、吴某某共同辩称：不同意三上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉案房屋买卖合同系上诉人与被上诉人的真实意思表示，双方均应按照合同约定的内容履行，否则应承担相应的法律责任。该合同明确约定被上诉人应于上诉人取得涉案房屋产证后90日内迁出全部户口，否则应承担相应的逾期迁出户口违约金。但该合同同时约定上诉人看到被上诉人新房的预售合同，逾期未迁出户口这段期间，上诉人不追究被上诉人的违约责任，该约定并未限定被上诉人购买他处房屋的时间，故只要被上诉人在合理期限内购买他处房屋并告知上诉人，被上诉人具备将涉案房屋上原有户口迁入他处房屋的条件，即免除被上诉人逾期迁出户口的违约责任。从已查明的事实看，2012年11月30日，被上诉人已与案外人签订商品房预售合同购买他处住房，作为阻却被上诉人违约行为成立之条件，被上诉人没有理由不将上述情况告知上诉人，且从2014年3月9日开始，葛某B共退还被上诉人保证金10.5万元，亦能印证被上诉人及时将其在他处购房的情况告知上诉人的事实，上诉人否认葛某B系退还保证金，而是为帮助被上诉人办理他处房屋产证及受被上诉人欺骗、恐吓而为的抗辩意见，缺乏证据支持，加之被上诉人予以否认，故对上诉人的上述抗辩意见，本院不予采信，本院认定被上诉人已将其在他处购房的事实在合理期限内告知了上诉人，即便如上诉人所述，其至2014年3月9日方知晓被上诉人他处购房的事实，亦与涉案房屋买卖合同约定的内容无违，故本院认定双方在履行涉案房屋买卖合同过程中，阻却被上诉人承担逾期迁出户口违约责任的条件成就，被上诉人无需向上诉人承担违约责任，上诉人要求被上诉人支付逾期迁出户口违约金的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。上诉人应返还被上诉人保证金差额4.5万元。
上诉人关于葛某B的行为对其不产生约束力的抗辩意见，本院认为，葛某B参与了涉案房屋买卖合同订立及履行的多项环节，涉案房屋买卖合同上亦留有葛某B的联系方式，且葛某B与三上诉人系直系亲属关系，被上诉人有充足的理由相信葛某B之行为代表三上诉人，上诉人的该项抗辩意见，与事实不符，本院不予采信。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，597.50元，由上诉人葛云峰、王婞、葛某A共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年十一月九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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