浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0122民初1369号
原告：蒋玉龙，男，汉族，1970年3月11日出生，住桐庐县。
委托诉讼代理人：潘福特，浙江天复律师事务所律师。
被告：桐庐利时建设开发有限公司，住所地：桐庐县城迎春南路666号。
法定代表人：许金波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：龚骅，浙江灵桥律师事务所律师。
原告蒋玉龙与被告桐庐利时建设开发有限公司（以下简称利时公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用简易程序于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告蒋玉龙及其委托诉讼代理人潘福特，被告利时公司的委托诉讼代理人龚骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋玉龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款项869652元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年8月5日，原告与被告签订《利时*凌江名庭（暂定名）协议书》，约定：原告自愿购买的房屋为被告所开发的位于杭州市利时*凌江名庭项目中的23层10号房；暂测建筑面积共143.03平方米；成交单价为人民币11556元／平方米，总房款为1652855元；按揭付款，原告于2011年8月5日支付诚意金869652元，剩余款项计783203元整至项目达到按揭条件时，向被告指定的按揭银行申请按揭贷款；原告按规定，对该房买卖合同的相关条款无异议（见附件《商品房买卖合同》条款），在接到被告签订《商品房买卖合同》通知的10日内，到被告指定的地址签订《商品房买卖合同》和支付首期房款；被告约定在2012年5月31日前将该房交付原告使用。合同签订后，原告按约支付了869652元购房款项，但迟迟未接到被告签订《商品房买卖合同》的通知。鉴于原被告双方无法签订《商品房买卖合同》，原告因此要求被告退还购房款项，但被告置之不理，至今未果。原告为维护自身的合法权益，故依法诉讼至贵院，望判如所请。
原告蒋玉龙为证明其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1、《利时*凌江名庭（暂定名）协议书》，用以证明原告向被告购买案涉商品房的事实；
2、收据1份、销售不动产统一发票1份，用以证明原告已向被告支付购房诚意金的事实。
被告利时公司答辩称：原、被告签订协议书情况属实，但是，一、原告不是单纯的购房者，原告与被告之间还存在其他关系，原告系案涉房屋建造的施工者之一，原告对被告建造的该项目的性质及情况非常清楚，原告在诉状中提出未接到签房通知是不属实的，事实上原告非常清楚该房屋的实际情况，现在原告以此为由要求退还诚意金，我们是不同意的。二、因为我公司人员变化频繁，原来负责卖房的人员也已经离职，在接到诉状后，发现原告诉状中提到的诚意金中的80多万元购房款，没有相应的汇款记录。三、原告现在起诉已过法定诉讼时效，此合同签订时间是2011年，合同约定是2012年交付，现在已经是2017年，时隔五六年，现在再来主张权利，已过诉讼时效。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
被告利时公司未向本院提交证据材料。
对原告蒋玉龙提供的证据，被告利时公司质证如下：证据1，真实性没有异议，证据2，其中的收据联，没有异议，其中的发票联，确实是我公司开具，但原被告之间属于合作关系，发票开具后，原告并未汇款。本院认为原告提供的证据，具有真实性、合法性、关联性，予以认定。
根据上述有效证据，并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2011年8月5日，原、被告签订了一份《利时*凌江名庭（暂定名）协议书》，约定原告（乙方）购买由被告（甲方）开发的位于桐庐县利时*凌江名庭项目中的23层10号房，该房用途为办公，暂测建筑面积共143.03平方米，成交单价为11556元／平方米，总房价款为1652855元。协议第三条约定销售方式：（一）甲、乙双方同意以现房的形式销售该房，在签订本协议时乙方根据自身经济能力选择甲方指定的付款方式支付房款，待本项目交付后甲、乙双方根据本协议约定的相关内容签订买卖合同；（二）如甲方在本项目交付前领取预售证，在甲方通知发出之日起10日内，乙方到甲方指定地点签订商品房买卖合同，双方签订的商品房买卖合同生效后本协议自行终止，本协议终止后，认购房款转入首付款。第四条约定付款方式：乙方于2011年8月5日支付诚意金869652元，剩余款项计783203元至项目达到按揭条件时，向甲方指定的按揭银行申请按揭贷款；乙方按规定，对该房买卖合同的相关条款无异议（见附件《商品房买卖合同》条款），在接到甲方签订《商品房买卖合同》通知的10日内，到甲方指定的地址签订《商品房买卖合同》和支付首期房款，通知日期以邮递寄出日期的第三天开始计。第五条约定违约责任：乙方未在第四条约定的期限内签订《商品房买卖合同》，甲方有权解除本协议，并有权将该房另行出卖给第三方，退还乙方所付诚意金（不计利息），双方对本项目相关情况都已知晓，不追究任何责任。第七条约定：乙方充分了解甲方出售房屋建设进度情况及行政审批证件取得情况；甲方发布或提供的广告、售楼书、样品等所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况不具有法律效力、不作为合同条款。协议还对其他事项进行了约定。2010年12月28日、2011年8月5日，原告分别支付购房诚意金50000元、819652元，共计869652元。后被告通知原告办理房屋交付手续，原告未予办理。
本院认为，关于购房诚意金869652元是否应当返还。原、被告于2011年8月5日签订的《利时*凌江名庭（暂定名）协议书》，从该协议书名称及其约定的销售方式、付款方式、违约责任等主要条款，以及结合签订该协议书案涉房产项目尚未竣工验收备案的事实，案涉协议系预约合同。该协议约定原告支付诚意金869652元，剩余款项783203元至项目达到按揭条件时向被告指定的按揭银行申请按揭贷款，据此该诚意金即为购房预付款。因案涉协议书的性质系预约合同，其与本约之间既存在一定的关联性又具有其自身的独立性，其合同内容及目的所体现的是为保证买卖双方当事人本着诚信原则在将来磋商签订本约。案涉协议中约定并支付购房款系本约中所约定的买受人的主要义务，故在双方当事人并未签订正式本约即在案涉房屋买卖关系尚未成立的情况下，被告收取原告869652元预付购房款，依据不足，被告应当予以返还。关于本案是否已过诉讼时效。由于原、被告双方签订的是预约合同，按照协议书约定应当签订《商品房买卖合同》，而双方就案涉房屋至今尚未签订《商品房买卖合同》，原告现要求返还已预付购房款，并未超过诉讼时效，被告有关本案诉讼时效的抗辩，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
被告桐庐利时建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒋玉龙购房款869652元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
案件受理费12497元，减半收取计6248.5元，保全费4868元，合计11116.5元，由被告桐庐利时建设开发有限公司负担。
原告蒋玉龙于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告桐庐利时建设开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 郑霞
二〇一七年七月十七日
书记员 孙洁
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附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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