广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终1618号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨志勇。委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李强。被上诉人（原审被告、反诉原告）：熊芸。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈刚，广东德纳律师事务所律师。原审第三人：深圳家世界投资顾问有限公司。法定代表人：王中利。原审第三人：交通银行股份有限公司深圳蛇口支行。负责人：胡芳。上诉人杨志勇因与被上诉人李强、熊芸及原审第三人深圳家世界投资顾问有限公司（以下简称家世界公司）、交通银行股份有限公司深圳蛇口支行（以下简称交通银行蛇口支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初3898号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨志勇的上诉请求：1、撤销一审判决第七项；2、判令李强、熊芸支付杨志勇迟延履行违约金（以350万元为基数，按照每日万分之四，从2016年02月28日起至李强、熊芸履行合同全部义务之日止，暂计至起诉日为3.22万元）：3、本案一审、二审受理费、保全费、公告费、鉴定费等诉讼费由李强、熊芸承担。事实及理由：李强、熊芸未履行合同约定的资金监管等义务，构成重大根本违约，应承担违约责任，一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、即使按照原审的判决认定，杨志勇仅迟延履行2天，而李强、熊芸迟延履行合同状态一直在持续，如果根据公平原则予以全部抵消，显失公平。李强和熊芸至今一直占有房屋并出租收取收益，而杨志勇一直在外租房，承担租金。因为李强、熊芸违约，导致杨志勇要一次性支付剩余款项，也客观增加了杨志勇的资金压力和融资成本。请求二审法院对杨志勇的上诉请求予以支持。二、原审诉讼费用分摊不合理，让杨志勇承担了5400元诉讼费，杨志勇并没有很大的过错。被上诉人李强、熊芸辩称：李强、熊芸转让房产的目的是另购房屋，改善住房条件，所以希望尽快办理，第二天就到公证处办理了相关的公证，李强、熊芸不存在违约的主观意愿。本案的发生完全是因为杨志勇的违约行为导致。杨志勇未按合同约定支付首期款，未办理资金监管，且在李强、熊芸多次催促下提供虚假的资金监管协议蒙骗李强、熊芸，后来又由案外人刘xx办理资金监管协议，企图将涉案房屋在李强、熊芸不知情的情况下转卖给刘xx，该行为即俗称的炒房行为，李强、熊芸对该不诚信的行为坚决不予配合。杨志勇存在过错其违约行为是导致本案发生的根本原因，请法庭依法予以驳回其上诉请求。原审第三人家世界公司、交通银行蛇口支行均未到庭，未作陈述。杨志勇向一审法院起诉请求：1、李强、熊芸继续履行双方签订的《房地产买卖合同》；2、李强、熊芸自行筹资还清尚欠交通银行蛇口支行的银行贷款剩余本息；3、李强、熊芸协助交通银行蛇口支行注销涉案房屋的抵押登记并将房地产证书原件交予家世界公司托管保管；4、李强、熊芸协助杨志勇签署涉案房屋的《深圳市二手房买卖合同》，并协助杨志勇申请减免相关税费及办理转移登记到杨志勇名下，递件回执由家世界公司保管；5、李强、熊芸协助杨志勇办理涉案房屋的电话、煤气、有线或数字电视、宽频网络等过户手续；6、李强、熊芸支付杨志勇迟延履行违约金（以350万元为基数，按照每日万分之四，从2016年2月28日起至李强、熊芸履行合同全部义务之日止，暂计至起诉之日为3.22万元）；7、李强、熊芸承担本案受理费、保全费、公告费、鉴定费等诉讼费用。李强、熊芸反诉请求：1、解除杨志勇与李强、熊芸签订的《房地产买卖合同》，杨志勇向李强、熊芸支付违约金70万元；2、杨志勇承担本案反诉费用。一审法院认定事实：2015年12月24日，李强、熊芸作为卖方，杨志勇作为买方，双方在家世界公司的居间下签订了《房地产买卖合同》，约定卖方同意将位于深圳市龙岗区xxx府（x期）x号楼x单元x号房产转让给买方，转让成交价350万元，买方在签订合同当日支付定金20万元，卖方同意从定金中预留1万元作为交房保证金托管在第三方处，第二部分房款330万元以银行按揭贷款的形式付款，买方须于签订合同之日起65日内付清首期款（不含定金，以银行贷款为准），买方应于应付首期房款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方无条件配合提交贷款所需的资料，卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺函之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》。合同第四条约定，该房产处于抵押状态，卖方应在签订合同后3日内出具公证授权委托书委托担保公司办理赎楼、过户等手续，卖方不得通知欠款银行、担保公司及其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销公证授权委托在7日内未自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司但仍不能赎楼的，须在签订合同之日起60日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。合同第七条约定，买方承担全部的税费。关于违约责任双方约定，如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同签订当日，杨志勇通过家世界公司向李强支付了定金20万元，其中定金1万元作为交房保证金托管在家世界公司。2015年12月25日，李强、熊芸办理了公证授权委托书，全权委托担保公司及其工作人员办理涉案房产赎楼、过户等事宜。杨志勇提交的手机短信截屏，显示杨志勇于2016年3月7日，通过短信的方式向李强发送《履约催告函1》，内容为：“要求李强、熊芸无条件配合杨志勇办理第二部分房款的资金监管手续，杨志勇多次通知李强、熊芸办理该手续，但李强、熊芸拒不接听电话，不履行合同义务”，杨志勇为此还提交了手机通话记录。杨志勇称其于2016年3月8日通过李强、熊芸书写的《卖方通知方式确认书》中的地址，向李强、熊芸邮寄了一份《履约催告函2》并通过短信告知李强、熊芸，该函内容为：“李强、熊芸应配合杨志勇办理购房款的资金监管，但是李强、熊芸在杨志勇多次催促后，至今仍不予配合，导致杨志勇无法办理该业务，现通知李强、熊芸方于2016年3月10日上午十点整准时在中国工商银行深圳龙岗支行办理第二部分房款的资金监管手续”，杨志勇同时提交了2016年3月10日在银行的取号单及在银行门口的照片予以证明其当天前往银行办理资金监管手续。李强、熊芸对杨志勇提交的通话记录不予认可，表示没有拒接杨志勇的电话，没有收到邮寄的《履约催告函2》，李强、熊芸已经办理了公证授权委托书，不需要李强、熊芸亲自到场就可以办理资金监管手续，且杨志勇和案外人已办理了资金监管手续，同时杨志勇于2016年3月4日至7日打电话给李强、熊芸，因杨志勇无法提供履行交付首期款的证明，已经过了该履行期限，延迟履行义务超过10天，杨志勇应承担相应的违约责任。庭审中，杨志勇确认在签订合同后65天内没有筹集到资金，但过了两天杨志勇就要求李强、熊芸协助办理资金监管手续，同时表示同意一次性付款，杨志勇也未安排案外人刘xx与李强、熊芸的委托代理人邹春香办理首期款资金监管，杨志勇多次向李强、熊芸解释，但李强、熊芸不予理会，拒绝配合，才导致杨志勇一直无法办理首期款资金监管手续，即使案外人刘xx与杨志勇有关联，杨志勇在2016年3月4日要求一次性付款，仍不构成违约，李强、熊芸没有理由拒绝不予配合。另查明，李强、熊芸系夫妻关系，涉案房产位于深圳市龙岗区中心城x区xxx府（x期）x号楼x单元x号，房产证号为xx**号，登记权利人为李强、熊芸，于2009年7月8日办理了抵押登记，抵押权人为交通银行蛇口支行，至今未办理注销抵押登记手续。同时杨志勇向一审法院提交了深圳市房地产权登记中心出具的购房资格证明，证明截止2016年5月10日杨志勇具有购买一套房屋的资格。一审法院认为，杨志勇与李强、熊芸于2015年12月24日签订的《房地产买卖合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应全面履行合同义务。本案中，杨志勇在约定的期限内未能办理首期款资金监管手续，然杨志勇于2016年3月7日通知李强、熊芸协助办理首期款资金监管，其逾期时间并未超过10日，杨志勇在履行合同的过程中虽然有一定的过错，但并未构成根本性违约，在合理的时间内李强、熊芸仍应本着有利于实现合同目的为原则，协助杨志勇继续办理首期款资金监管手续，李强、熊芸拒绝配合办理并表示不再继续履行合同有违诚信原则，且李强、熊芸及其委托的担保公司至今未办理涉案房产的注销抵押登记手续，因此，导致合同最终无法继续履行的责任在于李强、熊芸。至于案外人是否办理资金监管手续，并不影响杨志勇与李强、熊芸履行各自的合同义务，李强、熊芸不能据此不予协助杨志勇办理首期款监管手续。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，继续履行合同是违约责任的救济方式之一。本案中，李强、熊芸既不配合杨志勇办理资金监管及银行贷款手续，又未履行赎楼义务，并表示不再继续履行合同，李强、熊芸的行为已构成违约，而杨志勇与李强、熊芸之间的买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，且杨志勇明确表示同意将付款方式变更为一次性支付，故杨志勇请求继续履行合同，具有合同以及法律依据，一审法院予以支持，对李强、熊芸反诉要求解除合同并承担违约责任的请求不予支持。继续履行涉案《房地产买卖合同》的具体事项包括：杨志勇支付购房余款、李强、熊芸协助办理注销抵押登记、过户手续并交付涉案房产，即杨志勇应一次性向李强、熊芸支付购房余款330万元；之后，李强、熊芸应协助杨志勇办理产权过户登记手续，办理过户登记手续所发生的税、费由杨志勇负担；李强、熊芸应于收到全部购房款三日内向杨志勇交付涉案房产。因双方在继续履行合同过程中，未尽事宜按双方签订的《房地产买卖合同》执行。在还清全部借款本息后，交通银行蛇口支行应予以协助解除抵押登记。关于杨志勇请求李强、熊芸支付迟延履行违约金（以350万元为本金，按照每日万分之四，自2016年2月28日起计算至李强、熊芸履行全部义务之日止）。因杨志勇在履行合同过程中自身存在一定的过错，根据公平原则，一审法院对杨志勇该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、杨志勇与李强、熊芸继续履行于2015年12月24日签订的《房地产买卖合同》；二、李强、熊芸在判决生效之日起十日内办理深圳市龙岗区中心城x区xxx府（x期）x号楼x元x号房产注销抵押登记，交行深圳蛇口支行应当协助办理；三、杨志勇应于注销抵押登记手续后五日内向李强、熊芸一次性支付剩余购房款人民币330万元；四、李强、熊芸应当于收到全部价款之日起五日内协助杨志勇将深圳市龙岗区中心城x区xxx府（x期）x号楼x单元x号房产过户至杨志勇名下；过户产生的各项税费，由杨志勇负担；五、李强、熊芸应当于办理过户手续起三日内将前述房产交付给杨志勇；六、本判决未尽事宜，双方按《房地产买卖合同》约定条款诚信履行；七、驳回杨志勇的其他诉讼请求；八、驳回李强、熊芸的全部反诉请求。本诉案件受理费35058元，减半收取17529元，保全费4020元，合计21549元，由杨志勇负担5400元，李强、熊芸负担16149元；反诉案件受理费5400元，由李强、熊芸负担。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，杨志勇与李强、熊芸于2015年12月24日签订的《房地产买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。一审认定李强、熊芸违约，并判令双方继续履行涉案合同，双方对此已无异议。根据杨志勇上诉请求，二审争议的焦点在于：杨志勇主张迟延履行违约金的诉讼请求是否应得到支持。根据一审查明的事实，杨志勇确存在迟延付款的违约行为。此外，虽依据现有证据不足以认定案外人刘xx与李强、熊芸的委托代理人邹春香办理首期款资金监管即为杨志勇安排，但李强、熊芸因此心生疑虑，要求杨志勇提供相应履约证明的主张，亦是行使不安抗辩权的表现。杨志勇对于双方为此争议的事实亦是确认的。一审法院根据双方履约的实际情况及过错程度认定杨志勇该请求不应予以支持，具有事实依据，亦较为公平，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，杨志勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费605元，由杨志勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一七年三月二十一日书 记 员 谢文琦（兼）