江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终1611号
上诉人（原审被告）：江苏爱融资产管理有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区。
法定代表人：陆野军，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：庄瑾，女，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：高志兵，男，1972年1月25日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。
委托诉讼代理人：陈柳华，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。
上诉人江苏爱融资产管理有限公司(以下简称爱融公司)因与被上诉人高志兵房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院(2016)苏0602民初4562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
爱融公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审程序违法。本公司于第二次开庭期间当庭收到高志兵要求变更诉讼请求的通知，本公司认为高志兵变更诉讼请求没有依据，其变更诉讼请求应在规定的期限内向法院提出。2.一审认定事实错误。首先，本公司提交的证据证明在2016年5月17日前后，本公司一直告知高志兵因本公司经济效益不好，无法再承租房屋，本公司也和高志兵初步达成退出意向。但本公司要求和其交接时，其却一直拖延不予交接。故对于高志兵扩大的损失本公司不予承担。对于高志兵主张的逾期付款违约金，本公司也无需承担。其次，免租期应当按照合同和实际情况理解，本公司无需承担免租期损失。3.一审适用法律错误。双方在合同中约定了保证金条款，双方应按此履行。
被上诉人高志兵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
高志兵向一审法院提出诉讼请求：1.判令爱融公司支付从2016年5月19日起至一审判决之日止的租金(租金标准按照合同约定的年租金21万元计算)；2.判令爱融公司支付逾期付款违约金47250元；3.判令爱融公司支付免租期的租金损失16062元；4.判令爱融公司赔偿高志兵违约损失52500元(三个月租金标准)；5.判令爱融公司结清至判决之日止的水电费及物业费；6.判令爱融公司将房屋恢复原状。
一审法院认定事实：2015年3月25日，高志兵(甲方)与爱融公司(乙方)签订房屋租赁合同一份。合同约定：甲方将自有坐落于南通市崇川区桃坞路4号附1室房屋出租给乙方用作办公，房屋装修状况为毛坯。乙方租用出租房屋的期限为3年零55天，即自2015年3月25日至2018年5月17日止。其中2015年3月25日至2015年5月18日为乙方免租期，免租期内乙方不需要支付房租，免租期内所产生的物业费及相关能源费用均由乙方承担。出租房屋的年租金为21万元。房屋租金支付方式为每半年支付一期，每期支付总额为105000元。首期租金支付日为协议签订后三个工作日内，首期租金总额为105000元；以后，乙方应于每期房租到期日提前15日向甲方支付租金。乙方拖欠租金，应按照拖欠租金金额的每日千分之五向甲方支付违约金。合同终止时，乙方应当按时交回房屋，并保证房屋及内部设施如水、电、通讯等完好，同时结清所有应当由乙方承担的各项费用。租赁期间，乙方负责支付出租房屋的电费、物业管理费用包括公共电费、公共水费、空调、电梯保养维护以及公共部分的清洁费、保安费用以及垃圾清运费用等。合同有效期内，乙方确因需要对出租房屋进行改造、扩建或装修的，经甲方同意，甲、乙双方应就此另行签订书面协议。因有下列情形之一，甲方有权解除合同，并要求乙方支付两个月租金的等额违约金，不足以赔偿由此造成甲方损失的，有权要求乙方补充赔偿：1、乙方拖欠租金两个月以上，……双方还对其他事项进行了约定。
同日，高志兵与爱融公司还签订房屋租赁补充协议一份，约定：甲方给予乙方的免租期55天(已包含延长的10天)，内部装修拆除工程产生的费用由乙方承担。乙方另支付给甲方的17500元是作为主合同中约定的乙方付给甲方的履约保证金。
爱融公司于2015年3月31日向高志兵支付105000元，2015年4月2日支付保证金17500元，2015年11月18日支付105000元。
诉讼中，高志兵撤回了要求爱融公司结清至判决之日止的水电费及物业费的诉讼请求，法院已依法裁定准许。对于逾期付款违约金47250元，高志兵表示系按起诉时爱融公司拖欠的租金105000元为基数，按合同约定的每日千分之五自2016年5月19日计算至2016年8月19日。
一审法院认为，高志兵与爱融公司签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应为有效。爱融公司未能提供证据证明其与高志兵于2016年5月初达成退租意向并撤场，其也未通过合同确认的通讯地址向高志兵书面提出解除合同，因此其在庭审中的答辩可作为其单方提出解除租赁合同的意思表示。高志兵在2017年1月9日的庭审中同意解除合同，应视作双方的合同关系于该日解除。由于合同的解除系爱融公司单方违约解除，爱融公司应赔偿高志兵相应的损失。
关于高志兵的第一、二项诉讼请求，根据上述分析，合同于2017年1月9日解除，爱融公司应支付此前的租金及逾期付款的违约金。高志兵主张的逾期付款违约金按合同约定的每日千分之五的标准计算，该约定的标准明显过高，爱融公司在庭审中亦提出违约金过高，如需承担，请求法院酌情减少。故法院对违约金标准调整至同期银行贷款基准利率即年利率4.35%的1.95倍。关于高志兵的第三项诉讼请求，如合同完全履行，高志兵可按合同约定的租金标准收取3年的租金，免租期内的租金损失可分摊在3年的租金内。现合同仅履行部分时间，免租期55天的租金损失32083元仅分摊一部分，爱融公司应赔偿其余损失，法院酌情确定为14418元。关于高志兵的第四项诉讼请求，高志兵主张按照合同约定的租金标准计算3个月，法院认为合同约定爱融公司违约导致高志兵解除合同应支付两个月租金的等额违约金，法院参照该约定确定爱融公司赔偿高志兵违约损失35000元(两个月租金标准)。关于高志兵要求将房屋恢复原状的诉讼请求，从双方在房屋租赁补充协议中约定内部装修拆除工程产生的费用由爱融公司承担，可以确定爱融公司的装修得到高志兵的许可，双方在合同中也未约定合同终止爱融公司必须将房屋恢复原状，况且高志兵也未能举证证明房屋交接时的原状情况，因此高志兵的该项诉讼请求，法院无法支持。
需要指出的是，爱融公司还向高志兵支付了17500元履约保证金。高志兵在本次诉讼中选择了要求爱融公司承担赔偿损失的违约责任，而履约保证金与赔偿损失在性质、目的、功能上存在冲突，两者不能并用，高志兵收取的履约保证金可在爱融公司应赔偿的损失中折抵。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条规定，判决：一、江苏爱融资产管理有限公司于判决生效之日起十日内给付高志兵租金135333元。二、江苏爱融资产管理有限公司于判决生效之日起十日内给付逾期付款违约金2227元。三、江苏爱融资产管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿高志兵免租期的租金损失14418元。四、江苏爱融资产管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿高志兵违约损失35000元。五、驳回高志兵的其他诉讼请求。案件受理费4692元，由高志兵负担1420元，江苏爱融资产管理有限公司负担3272元。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，首先，关于一审程序问题。一审中高志兵当庭变更诉讼请求，一审征求爱融公司的意见，爱融公司明确表示不需要举证和答辩期限，故一审程序并无违法之处。
其次，关于合同解除时间的问题。爱融公司并无证据证明其于2016年5月份明确向高志兵作出解除合同的意思表示，爱融公司提供了房屋照片、搬家公司的发票等证据，只能说明其于2016年4月份将承租房屋内的物品搬走，但搬走物品与是否继续承租房屋并无必然的因果关系。同时，爱融公司不具有单方解除合同的权利，只是其擅自解除合同并告知高志兵后，高志兵负有减损义务，但现有证据不足以证明其履行了告知义务，高志兵不负有相应的减损义务。一审法院据此认定以高志兵同意解除的时间即2017年1月9日为合同的解除时间，并无不当，本院予以支持。
其三，关于免租期的租金、违约金的问题。一般而言，出租人在签订租赁合同时，基于对承租人按合同约定期限履行合同的合理期待，给予承租人一定的免租期用于装潢等，实际上，是将免租的成本分摊到合同约定的履行期租金中，在承租人一方违约时，出租人的合理期待落空，相应的免租期租金应当根据承租实际租赁期间与约定租赁期间按比例分摊。本案中，一审法院按照免租期55天的租金损失32083元分摊一部分，本院予以支持。案涉租赁合同于2017年1月9日解除，合同解除之前的租金，系爱融公司履行合同必然产生的费用。合同因爱融公司违约解除后，爱融公司应当承担相应的违约责任，一审法院酌定2个月的租金作为违约损失，公平合理。
综上所述，爱融公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4692元，由上诉人江苏爱融资产管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 谷昔伟
二〇一七年五月五日
书 记 员 施惠惠