湖北省鄂州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂鄂州中民二终字第00055号
上诉人（原审被告）：鄂州恒大房地产开发有限公司。
法定代表人：杨松涛，该公司董事长。
委托代理人：彭高峰、ＸＸ伟，该公司员工（代理权限为一般代理）。
被上诉人（原审原告）：罗卫岗，男，汉族，1971年12月16日出生，江苏省靖江市人。
委托代理人：刘英杰，黄石市黄石港区来讯法律服务所法律工作者（代理权限为特别授权代理）。
上诉人鄂州恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）与被上诉人罗卫岗商品房预售合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2013）鄂华容民初字第00470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月15日立案受理后，依法组成由审判员湛少鹏担任审判长，审判员陈萍、宋光亮参加的合议庭，于同年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人恒大公司的委托代理人彭高峰、ＸＸ伟，被上诉人罗卫岗的委托代理人刘英杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年8月31日，罗卫岗与恒大公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：0906098），购买恒大公司开发的位于鄂州市华容区庙岭镇红莲湖恒大·金碧天下小区第18幢1号房。购房合同签订后，罗卫岗按合同约定向恒大公司支付了全部购房款2601358元。该合同约定，恒大公司应当在2010年9月30日前，将符合合同约定的商品房交付给罗卫岗使用，并约定恒大公司逾期交付房屋应按照房价款的日万分之一支付违约金直至交付之日止。罗卫岗以所购房屋存在质量问题拒收房屋，并向华容区城建局及市长电子信箱提交书面意见和建议。罗卫岗诉诸法院，请求判令恒大公司依法承担逾期交房违约损失268840元（从2010年10月1日起至2013年7月30日止）。
原审法院另查明：恒大公司开发的恒大·金碧天下小区低层住宅于2010年3月30日竣工验收，并取得了《湖北省建筑工程竣工验收备案证》。2012年5月30日，恒大公司将罗卫岗所购房屋办理了《鄂州市房屋权属证明》。2012年4月，该小区正式开通天然气。恒大公司分别于2012年2月23日、2013年4月9日向罗卫岗送达《交楼通知书》。
原审法院认为：本案争议的焦点为1、恒大公司在履行《商品房买卖合同》过程中是否存在违约行为？依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，出卖人应当在2010年9月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，自交房之日起，电话、电视、宽带网、供电、燃气、安防等设施应达到使用条件。恒大公司开发的恒大·金碧天下小区于2012年4月才正式开通天然气，此时，罗卫岗所购商品房才具备交付使用条件。故恒大公司未能按约于2010年9月30日前将验收合格的房屋交付罗卫岗使用，已构成违约。恒大公司提交的2010年3月30日《湖北省建筑工程竣工验收备案证》，只能证明该商品房主体工程竣工验收，不能证明该商品房达到交付使用条件。2、罗卫岗主张逾期交房违约金268840元是否有法律依据？依据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条关于“买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房”，以及《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第一款关于“如买受人对装饰和设备有异议或遇该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情修补、保修或给予合理解决，买受人不得借此拒绝收楼。买受人以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”的约定，罗卫岗以商品房存在质量问题为由拒收房屋，不符合合同约定，恒大公司对房屋质量问题应履行相应的维修义务。而本案所涉商品房达到使用条件之一即天然气开通是在2012年4月，此时才符合交付使用条件。恒大公司分别于2012年2月23日、2013年4月9日向罗卫岗送达《交楼通知书》，而2012年2月23日尚不具备交房条件，本案违约责任应计算至2013年4月9日止。依据《商品房买卖合同》第九条关于“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”的约定，确认本案逾期交房应支付的违约金数额为239585元（自2010年10月1日起至2013年4月9日止共计921天，按已付房款2601358元的日万分之一的标准计算违约金）。罗卫岗主张逾期交房违约金268840元的诉讼请求过高，超出部分不予支持。恒大公司辩称不应承担逾期交付违约金的抗辩理由不能成立。3、本案是否已过诉讼时效？恒大公司于2013年4月9日向罗卫岗履行了通知收楼义务，故本案未超过法律规定的诉讼时效期限。恒大公司对此作出的抗辩意见，理由不充分。综上，原审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》内容合法，意思表示真实，为有效合同。恒大公司理应按合同约定于2010年9月30日前履行交付房屋的义务，其迟延交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。故原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、恒大公司支付罗卫岗逾期交房违约金239585元；二、驳回罗卫岗的其它诉讼请求。
上诉人恒大公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、根据合同附件四《合同补充约定》，因天然气等市政配套工程导致交房期延误的，交房期顺延，因此，天然气未通是属于政府部门相关配套安装工程延误，并非上诉人恒大公司原因导致延误，即便业主要求等到天然气开通后才可以收房，按照合同约定，也是可以延期交房的，上诉人恒大公司对此不应承担违约责任；二、上诉人恒大公司已于2010年3月30日取得《湖北省建筑工程竣工验收备案证》，并于2012年5月就为被上诉人罗卫岗办理了《鄂州市房屋权属证明书》，足以证明涉案房屋可以交付使用，被上诉人罗卫岗不应以房屋质量问题和天然气未通为由拒收房屋，且其至今没有按照规定缴纳首期住宅专项维修资金，上诉人恒大公司不应承担逾期交房的责任。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回被上诉人罗卫岗的诉请或发回重审。
被上诉人罗卫岗未在法定期限内向本院提交答辩状，庭审时辩称：上诉人恒大公司逾期交付房屋的违约事实存在，其出售的房屋存在多处质量问题，被上诉人罗卫岗多次反映未果，且合同约定的市政配套设施亦不齐全，上诉人恒大公司应承担逾期交房的违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院依法驳回上诉人恒大公司的上诉请求。
上述当事人在二审举证期限内均未向本院提交新的证据。
经审理查明：原审认定的事实除逾期交房违约金计算有误外，其他均属实。
本院认为：上诉人恒大公司与被上诉人罗卫岗签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方当事人真实意思表示，其内容合法、有效，应受法律保护。依据合同附件四第六条的约定：“如买受人对装饰和设备有异议或遇该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情修补、保修或给予合理解决，买受人不得借此拒绝收楼，买受人以商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”，该约定仅针对买受人是否收楼，并未免除出卖人的相关义务，亦未排除买受人向出卖人主张质量责任的权利，且上诉人恒大公司已取得《湖北省建筑工程竣工验收备案证》，该工程主体已竣工验收，相关市政基础配套设施亦于2012年4月开通，被上诉人罗卫岗在验房过程中发现的部分质量问题属工程保修范围，其有权按合同约定要求上诉人恒大公司在合理期限内予以解决，其以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收楼不符合合同约定。依据合同第十四条：“自交房之日起，电话、电视、宽带网、供电、燃气、安防等设施应达到使用条件，因不可抗力或买卖双方合同中约定的其他原因需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起60日内书面告知买受人”的约定，出卖人应当将市政基础配套设施的延期交付使用书面告知买受人，双方当事人均应按该约定的内容履行相关权利和义务，商品房完整的交付条件不仅要工程竣工验收合格，其相关市政基础设施亦应按约定配套齐全，有利于买受人生活。上诉人恒大公司提供的《湖北省建筑工程竣工验收备案证》，只能证明该商品房主体工程竣工验收，其分别于2012年2月23日、2013年4月9日向被上诉人罗卫岗邮寄送达《收楼通知》，但该小区开通天然气的时间是2012年4月，此时被上诉人罗卫岗所购商品房已符合合同约定的交付使用条件，其应按合同约定履行收楼义务，故原审法院将逾期交房违约金计算至2013年4月9日不妥，本院确认上诉人恒大公司应承担的逾期交房违约金应为150098.36元（自2010年10月1日起至2012年4月30日止共计577天，按已付房款2601358元的日万分之一的标准计算违约金）。依据合同附件四第十一条：“买受人必须提交住宅公用部位设施设备维修基金和契税费的缴纳凭证作为办理《房屋所有权证》的必要条件，否则，出卖人不承担逾期办理《房屋所有权证》的责任”的约定，买受人是否缴纳首期住宅专项维修资金只是出卖人办理房屋所有权证的必要条件，其本身并不影响本案逾期交房违约金的计算方式，故上诉人恒大公司上诉称原审判决认定事实不清的上诉理由成立，本院依法予以支持。综上，原审判决认定事实部分不清，且实体处理不当，本院依法予以纠正。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销鄂州市华容区人民法院（2013）鄂华容民初字第00470号民事判决；
二、上诉人恒大公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人罗卫岗逾期交房违约金150098.36元；
三、驳回上诉人恒大公司的其他上诉请求；
四、驳回被上诉人罗卫岗的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审、二审案件受理费各5333元，由上诉人恒大公司各负担3140元，被上诉人罗卫岗各负担2193元（二审案件受理费已由上诉人恒大公司预交，待本判决生效后，由被上诉人罗卫岗直接支付给上诉人恒大公司）。
本判决为终审判决。
审判长 湛少鹏
审判员 陈 萍
审判员 宋光亮
二〇一四年一月七日
书记员 徐 莉