浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸执异初字第14号
原告：杨子杰。
委托代理人（特别授权）：杨黎辉，浙江越晖律师事务所律师。
被告：余孝华。
被告：余建明。
二被告的委托代理人（特别授权）：魏信云，浙江剑正律师事务所律师。
第三人：诸暨市野珍房地产开发有限公司。
法定代表人：宣六九。
委托代理人（特别授权）：蒋宇，浙江司正律师事务所律师。
原告杨子杰为与被告余孝华、余建明、第三人诸暨市野珍房地产开发有限公司（以下简称野珍公司）请求对执行标的停止执行之诉一案，于2015年3月13日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月10日、6月18日、8月17日三次公开开庭进行了审理。原告杨子杰的委托代理人杨黎辉参加三次庭审；被告余孝华、余建明的委托代理人魏信云参加三次庭审；第三人野珍公司的委托代理人蒋宇参加前二次庭审，野珍公司经本院传票传唤，未到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。
原告杨子杰诉称：2013年原告杨子杰与第三人野珍公司签订《车库购置协议》，约定第三人将其开发建造的坐落于诸暨市赵家镇天香苑楼盘地上东一层13号车库出售给原告。后原告获悉二被告对诸暨市赵家镇天香苑1幢000114号至000118号和000138号至000142号房产申请执行，涉及上述13号车库。原告因此提出执行异议，被诸暨市人民法院以（2015）绍诸执异字第17号执行裁定书驳回执行异议。现原告认为该执行裁定缺乏事实根据和法律依据，应予撤销，具体理由：诸暨市人民法院作出的（2013）绍诸枫民初字第185号民事判决确定第三人野珍公司应交付天香苑000114至000118和000138至000142房产给二被告，执行裁定认为二被告与第三人关于上述编号房产签订的商品房买卖合同附件一房屋平面图底部又标注为一层平面图，且000138至000142号与000114号至000118的标注方式一致，现000114至000118号为地面以上一层，故000138号至000142号应理解为地面以上一层，即包括涉讼13号车库范围；原告认为二被告与第三人签订的商品房买卖合同买卖标的明确为商铺，而涉讼13号车库早在规划中明确为车库，且（2013）绍诸枫民初字第185号民事判决书确定000114号至000118号和000138号至000142号为商铺，故上述编号为000114号至000118号和000138号至000142号不包括涉讼13号车库。鉴此，原告请求撤销本院（2015）绍诸执异字第17号执行裁定，停止对涉讼13号车库的执行。
被告余孝华、余建明辩称，原告没有证据证明其购买的13号车库与（2015）绍诸执异字第17号执行裁定中载明的二被告向第三人购买的商铺存在冲突或利害关系，故应驳回原告的诉讼请求。
第三人野珍公司辩称：案涉13号车库确实已出卖给原告，原告的诉讼请求应予支持。
原告杨子杰为证明其所主张的事实向本院提供证据及二被告、第三人的质证意见：
1、（2013）绍诸枫民初第185号民事判决书，拟证明该判决涉及编号为000139号房产仅是商铺，不包含本案涉讼13号车库。二被告对该判决书没有异议，但认为该判决书不能达到原告的举证目的；第三人质证认为二被告与第三人野珍公司间签订的商品房买卖合同实质是第三人向二被告借款提供的抵押保证，第三人野珍公司的法定代表人宣六九现因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关立案侦查，该判决书的效力有待上述刑事案件的处理才能确定。
2、（2015）绍诸执异字第17号执行裁定书，原告认为该裁定超出（2013）绍诸枫民初字第185号民事判决书确定的范围，对涉案13号车库的权属确认在编号000139房产内，缺乏事实和法律依据，请求撤销该裁定；二被告对该裁定没有异议；第三人质证认为案涉13号车库第三人已卖给原告，车库归原告享有。
3、2011年11月2日第三人野珍公司与二被告余孝华、余建明签订的商品房买卖合同及附件一房屋平面图（底标注为一层平面图），拟证明该商品房买卖合同不包括案涉13号车库，理由为该合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”第2-7项内容显示该合同买卖商品房不包含车库；二被告质证对该证据的真实性、客观性没有异议，但二被告据该合同购买的商铺包含了案涉13号车库范围；第三人质证认为该合同并非第三人与二被告间的真实意思表示，是基于借款担保的意思签订该合同，且该合同不包含案涉13号车库。
4、天香苑楼盘规划图一套，拟证明案涉13号车库系按规划建造，其高度为2.19m，车库之上夹层的实际空间高度为2.99m，（2015）绍诸执异字第17号执行裁定书认定编号为000139号房产包含案涉13号车库是错误的；二被告对该证据的真实性没有异议；第三人质证对证据的真实性没有异议，认为从该规划图可以证明商铺和车库相互独立，第三人将商铺抵押给二被告，将车库出卖给了原告。
5、2011年12月13日第三人与何张朵、杨珊燕签订的商品房买卖合同、第三人与何江平签订的《车库买卖协议》及收款收据（2012年12月15日），拟证明天香苑楼盘中类似的商铺买卖也不包含案涉13号车库相似的车库范围；二被告质证认为上述证据与本案没有关联；第三人质证认为第三人按照规划对房屋进行销售。
6、2013年1月29日第三人与原告签订《车库购置协议》及2013年1月29日第三人开具收款收据各一份，拟证明原告向第三人购买案涉13号车库及支付相应价款的事实；二被告对该组证据真实性提出异议，认为该组证据是原告为第三人逃避债务由双方串通炮制；第三人对该组证据没有异议，而且承认案涉13号车库确已出卖给原告。
7、第三人与原告于2011年6月3日签订的《商品房买卖合同》和2011年4月29日、2011年6月17日销售不动产统一发票二份，拟证明原告为天香苑楼盘业主；二被告质证认为该组证据与本案没有直接关联；第三人对该组证据没有异议。
二被告余孝华、余建明为证明其所主张的事实和抗辩意见向本院提供证据及原告、第三人的质证意见：
8、诸暨市永昌房地产测绘队于2012年2月16日出具的诸永昌测（2012）第0043号测绘成果报告书（复印件）一份，拟证明天香苑房屋竣工后为办理房产证所作的该测绘报告没有涉案车库，只有商铺，二被告根据该测绘报告购置商铺；原告质证认为二被告购买的商铺不包含涉案13号车库；第三人质证对该测绘报告的真实性提出异议。
本院为查明案件事实出示相关证据及当事人各方的质证意见：
9、（1）.（2014）绍诸执民字第3807、3722号案件执行中，执行人员于2014年7月3日对第三人法定代表人宣六九所作的执行笔录，宣六九陈述，上述车库是根据建筑规划隔折的，而且已经出卖给他人，买受人都是天香苑的业主，车库面积也包含在店面屋合同（第三人与二被告间）的面积内。（2）.本院审判人员于2015年5月25日对第三人法定代表人宣六九的询问笔录，宣六九陈述，2014年7月3日的陈述中明确车库面积不包含在野珍公司与郑坚、余瑶华、余孝华、余建明签订的《商品房买卖合同》的商铺面积中；案涉车库在2012年上半年天香苑楼盘规划验收前折隔；第三人与杨子杰等九人签订《车库买卖协议》收到杨子杰等九人交付的款项后即将车库交付给杨子杰等九人；天香苑楼盘房屋平面图编号为000131-000142号房产其理解为除车库以上的夹层部分范围。原告质证认为同意宣六九对编号000131-000142号房产的范围理解；二被告质证认为二被告与第三人签订《商品房买卖合同》在2011年当时案涉车库尚未折隔，二被告购买商品房如不包括车库范围则应在合同中明示，不认可宣六九的理解内容；第三人质证认为二份笔录中宣六九认可车库已卖给原告等人，故宣六九的陈述是客观的。
针对原、被告提交的证据及第三人法定代表人宣六九的陈述，结合各方当事人的质证意见，本院评析如下：证据1系本院生效法律文书，且系本案申请执行依据，本院对其证明效力予以确认；证据2系本院执行异议审查裁定，其作为本案诉讼的前置程序，证明原告提出执行异议及本院审查过程事实，本院予以确认，该执行裁定的效力依据本案判决结果确定；证据3系证据1的基础材料，各方当事人对其真实性、客观性和关联性均无异议，本院作为有效证据认定；证据4系本院在执行过程中向规划部门调取的资料，各方当事人对其真实性、客观性和关联性均无异议，本院作为有效证据认定；证据5系案外人与第三人之间签订的《商品房买卖合同》，与本案缺乏关联，本院对其证明效力不予认定；证据6系原告主张权利的主要凭证，作为该证据形成的双方（即本案原告和第三人）均认可其真实性，二被告否认其真实性，并认为该证据系原告和第三人串通形成，但二被告对该抗辩意见未提供相应证据证实，本院认为该证据符合证据的形成要件，其内容与证据4相印证，较为客观，且与本案有关联，本院对其证明效力予以确认；证据7系原告与第三人签订的天香苑其他标的的《房屋买卖合同》及付款发票，与本案缺乏关联，本院对其证明效力不予认定；证据8系第三人为天香苑1幢、2幢、3幢各结构房屋办理房产证委托相关测绘单位测量房屋建筑面积所作的测绘成果报告，本院对该证据的真实性、关联性予以认定。根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》3.10条规定，可以计算建筑面积的房屋及其附属物应具备以下条件：……（1）.层高2.2m以上……，本案涉案车库高度为2.19m，不符合可以计算建筑面积的条件，故该测绘成果报告中未涉及车库不能说明“天香苑”楼盘不存在涉案车库；二被告陈述他们是根据该测绘报告购买第三人的商铺，因该测绘报告上未标明有车库，故案涉车库所涉范围应是二被告购买的商铺范围。本院认为二被告的该陈述不是事实，理由是二被告与第三人签订房屋买卖合同的时间早在2011年11月2日，而该测绘报告的出具时间为2012年2月16日，故对二被告的上述辩称本院不予采信；二被告提供该证据拟证明目的不能实现；证据9为第三人法定代表人宣六九的二次陈述，虽其对车库面积计算陈述内容含糊，但其陈述车库折隔事实与证据4相符，故本院对其证明效力予以认定。
经审理，本院查明事实如下：一、被告余孝华、余建明与第三人野珍公司于2011年11月2月签订《商品房买卖合同》一份，约定第三人将其开发建造的位于诸暨市赵家镇赵家新村天香苑1幢000114、000115、000116、000117、000118、000138、000139、000140、000141、000142号房屋（商铺）以价款1571776元出售给二被告。该合同第三条约定买受人所购商品房的基本情况为买受人购买的商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准，其中载明上述编号商品房的用途为商业，属混合结构；合同第七条对交付期限的约定为该商品房经综合验收合格，出卖人应当在2012年3月31日前交付买受人使用。后二被告于2011年11月7日将合同约定的价款支付给第三人，因第三人逾期未履行合同约定的交房义务，余孝华、余建明于2013年6月7日向本院提起诉讼。本院经审理于2013年7月28日作出（2013）绍诸枫民初字第185号民事判决，判决确定：一、野珍公司于判决生效之日起十五日内，将位于诸暨市赵家镇赵家新村天香苑1幢000114号、000115号、000116号、000117号、000118号、000138号、000139号、000140号、000141号、000142号房屋（商铺）交付余孝华、余建明；二、野珍公司于判决生效后，房屋产权登记部门对上述第一条确定交付的房屋可以办理权属登记之日起六十日内，协助余孝华、余建明将房屋的产权登记至余孝华、余建明名下；三、野珍公司于判决生效之日起十五日内，支付余孝华、余建明相应违约金。该判决生效后，野珍公司未按期履行义务，余孝华、余建明遂向法院申请执行，其中对编号为000138号、000139号、000140、000141、000142号房屋的申请执行范围包含了本案所涉13号车库。二、原告杨子杰与第三人野珍公司于2013年1月29日签订《车库购置协议》，约定野珍公司将其开发建造的位于诸暨市赵家镇赵家新村天香苑地上东一层13号车库以价款98000元出售给原告，原告于协议签订当日支付价款98000元，第三人即将该13号车库交付给原告。
另查明：1、上述《商品房买卖合同》附件一房屋平面图编号为000138号至000142号房屋在规划部门提供的规划图纸一层平面图上均标注为车库，在夹层平面图上车库标高为2.19m，在A-
A剖面图标注涉案商铺层高为5.18m。2、案涉13号车库由第三人在2012年上半年在天香苑楼盘规划验收前折隔形成。
本院在对（2013）绍诸枫民初字第185号民事判决执行中，因涉及13号车库，原告杨子杰以案外人身份主张该13号车库为其向第三人购买，属于其所有的财产，请求本院停止对该13号车库的执行。审理中，原告变更诉由以特殊债权保护为由请求本院停止对该13号车库的执行。
本院认为，本案的争议焦点为原告杨子杰对案涉13号车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。现本院评析如下：一、本院（2013）绍诸枫民初字第185号民事判决确定野珍公司应交付给余孝华、余建明的天香苑1幢000139号房屋（商铺）是否包含案涉13号车库。首先从天香苑规划图纸中一层平面图、夹层平面图和A-
A剖面图显示案涉车库和商铺均独立标注，且标高明确，故案涉车库和商铺为结构独立的房屋和附属物；其次，野珍公司与余孝华、余建明在2011年11月2日签订的《商品房买卖合同》第三条中明确买受人购买的商品房用途为商业，（2013）绍诸枫民初字第185号民事判决确定野珍公司应交付给余孝华、余建明的天香苑1幢000139号房屋也明确为商铺；最后，从天香苑规划图纸计算案涉车库以上的夹层高度为2.99m（5.18m-2.19m），符合房屋建筑面积测算的相关规定，可以取得独立的房屋建筑面积，案涉车库不包含在二被告所买的商铺内，并不影响二被告与第三人签订的房屋买卖合同中关于商铺面积的约定。虽然双方在2011年11月2日签订《商品房买卖合同》时，案涉车库尚未折隔形成，但双方在该合同第七条约定该商品房经综合验收合格出卖人应当在2012年3月31日前交付，即双方约定的交付期限包括规划部门的规划验收合格条件，因此，野珍公司如果按该合同履行，也必须按规划折隔案涉车库，并经规划部门验收合格，才能交付合同标的房屋即商铺。据此，本院认为，（2013）绍诸枫民初第185号民事判决确定的野珍公司应交付给余孝华、余建明的天香苑1幢000139号房屋（商铺）不包括案涉13号车库。二、原告杨子杰与第三人野珍公司于2013年1月29号签订的《车库购置协议》的效力认定。该协议系双方对案涉13号车库买卖事宜的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效。原告依协议约定支付相应款项并接收该车库，原告基于协议取得该车库的民事权益已足以排除对该车库的强制执行。综上，原告诉请要求停止对案涉13号车库的执行，理由成立，本院予以支持。被告余孝华、余建明抗辩其与野珍公司签订的《商品房买卖合同》中编号000139号房屋（商铺）包括案涉13号车库的主张，缺乏依据，本院不予支持。（2015）绍诸执异字第17号执行裁定审查意见忽略了案涉车库和商铺的规划情况，其对（2013）绍诸枫民初字第185号民事判决内容理解存在偏差，裁定结果错误，在本判决生效后，该执行异议裁定失效。第三人野珍公司经传票传唤，未出庭参加第三次庭审活动，鉴于本案事实已查明，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款（一）项之规定，判决如下：
停止对位于诸暨市赵家镇赵家新村天香苑地上东一层13号车库的执行。
本案受理费2250元，由被告余孝华、余建明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费2250元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部（并注明上诉费及一审案号、上诉人的姓名或单位，绍兴银行营业部及各网点不办理现金交费业务）。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判长 郭幼芬
审判员 楼跃飞
审判员 叶 江
二〇一五年九月六日
书记员 俞哲萍