辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大审民再终字第96号
上诉人（原审原告）大连全得利物业管理有限公司。
法定代表人吴承磊，该公司经理。
委托代理人王明峰。
上诉人（原审被告）中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司。
负责人于苓，该公司总经理。
委托代理人于国维，辽宁XX律师事务所律师。
上诉人（原审被告）大连鑫达投资有限公司。
法定代表人袁义祥，该公司董事长。
委托代理人刘相森，辽宁XX律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国光大银行股份有限公司大连分行。
负责人于家强，该行行长。
委托代理人郭凌宇。
上诉人大连全得利物业管理有限公司（以下简称“全得利公司”）、中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称“信达公司”）、大连鑫达投资有限公司（以下简称“鑫达公司”）与被上诉人中国光大银行股份有限公司大连分行（以下简称“光大银行”）物业服务合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2010年3月30日作出（2009）中民初字第4492号民事判决。全得利公司和光大银行不服，向本院提起上诉。本院于2010年9月29日作出（2010）大民三终字第708号民事判决，该判决已经发生法律效力。全得利公司不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2011年7月26日作出（2011）辽审三民申字第126号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2012年1月9日作出（2011）大审民终再字第93号民事裁定，撤销本院（2010）大民三终字第708号民事判决和大连市中山区人民法院（2009）中民初字第4492号民事判决，将本案发回大连市中山区人民法院重审。大连市中山区人民法院于2013年4月28日作出（2012）中审民初字第24号民事判决。全得利公司和光大银行不服，向本院提出上诉。本院于2013年12月16日作出（2013）大审民再终字第79号民事裁定，撤销大连市中山区人民法院（2012）中审民初字第24号民事判决，将本案发回大连市中山区人民法院重审。大连市中山区人民法院于2014年7月11日作出（2014）中审民初字第38号民事判决，全得利公司、信达公司、鑫达公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人全得利公司的委托代理人王明峰、信达公司的委托代理人于国维、鑫达公司的委托代理人刘相森及被上诉人光大银行的委托代理人郭凌宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
全得利公司起诉至大连市中山区人民法院称，原告与被告光大银行签订房屋租赁协议，由原告承租光大大厦，并做好整个光大大厦的物业管理工作。大连市中级人民法院（2006）大民房初重字第3号民事调解书解除了双方签订的房屋租赁协议，并约定本案原告于07年5月10日前将租赁的光大大厦地下一层至12层的房屋按现状全部交还给被告光大银行。原告按调解书在5月10日和银行交接，交接过程中银行不接收，原告就于5月11日向大连市中级法院申请执行，要求银行接收。执行过程中，银行不予配合，并称大厦要卖了。后来在报纸上看到大厦被拍卖了，新的购买人过来要求交接，执行庭的法官来做了交接笔录，最后把大厦交接给新的业主鑫达公司的时间是09年6月30日。2007年5月10日至2009年6月30日原告对中山区xx路xx号光大大厦地下1层及12层进行物业管理，该大厦所有权为三被告。原告对大厦13层及16层物业管理的费用为每月每平13元，三被告应按该标准交物业管理费。现原告诉至法院，要求三被告给付物业管理费3062100.86元（9428.47平方米×26个月×13元／平，再扣除被告光大银行履行二审判决的数额），利息407086.56元（自2009年7月1日至2012年9月17日，按中国人民银行同期贷款利率计算利息）。
被告光大银行辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告光大银行在08年4月18日将案涉的地下一层及地上12层房产全部转让给了信达公司。自2008年4月18日光大银行不是该大厦的所有权人，原告向光大银行主张2008年4月18日至2009年6月30日的物业管理费没有依据。2009年7月9日旅顺口区法院对光大银行代理人的执行笔录，我行已承认我行已将房屋整体打包给信达资产公司，这个案子已与我行无关，因为已有了新的标的物所有权人了。2、大连市中级法院（2006）大民房初重字第3号调解书生效后，原租赁合同已解除了，因此在2007年5月10日双方也不存在任何物业管理合同约定的管理义务了。3、该大厦实际没有交接的责任在于原告，原告没有和光大银行办理过书面交接手续，也未向光大银行提供任何电梯，消防的相关材料。在法院的调解书生效后，光大银行在2007年6月申请执行。4、原告没有足够证据证明其对大厦进行了物业管理。在一、二审查明了光大大厦一、二层保洁、垃圾清运、空调都是光大银行自行进行的，原告所述的代缴1-2层水电费不是物业管理的内容，不能作为向光大银行提出物业管理的依据。
被告信达公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告信达公司从未成为涉案房屋的产权人，不是业主。案涉房屋经大连市中级人民法院裁定归本案被告光大银行所有后，一直没有办理产权过户手续，光大银行向我公司转让的其实只是对案涉房屋的收益权。2、信达公司从没有就光大大厦与任何单位签订过任何物业管理合同，与本案原告之间不存在合同关系，基于合同的相对性，原告与光大银行之间即使存在合同关系，也只能约束原告与光大银行，不能约束信达公司。3、信达公司从未实际占有、控制、使用案涉房屋。由于光大银行与原告之间的租赁和物业管理纠纷一直没有解决，房屋一直处于原告全得利公司控制之下。直到2009年6月30日，本案另一被告鑫达公司通过拍卖购得案涉房屋之后，才由原告直接向鑫达公司交接。这一事实，在案卷证据中的旅顺口区人民法院的执行笔录里有清楚记载。4、在对案涉房屋进行拍卖时，受托拍卖的辽宁汇丰拍卖有限公司已经代表委托人信达公司告知了案涉房屋可能存在的瑕疵。因此，即便原告有权主张物业费，也不应由信达公司承担。
被告鑫达公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告全得利公司主张的是从2007年5月10日至2O09年6月30日期间的物业管理费。但被告鑫达公司接收案涉大厦的时间是2009年6月30日，因此，其诉讼请求与被告鑫达公司无关。2、《拍卖须知》对如存在瑕疵责任如何承担并未说明。因此《拍卖须知》不能作为确定竞买人承担任何责任的依据。《拍卖告知书》第五条记载成交后的物业费由买受人承担，因此可以明确在拍卖成交之前的上述问题，买受人不承担任何责任。《拍卖告知书》第六条是对办理过户手续中的税费承担的规定，而非指物业管理费，物业管理费的承担已经在前述的第五条中予以明确了。
大连市中山区人民法院（2014）中审民初字第38号民事判决查明，2000年11月5日，大连市中级人民法院作出（1999）大经执字第688号、690号民事裁定书，裁定：将被执行人大连龙兴海运有限公司所有的座落于大连市XX区XX路XX号金龙大厦地下1层至地上10层建筑面积为7908.47平方米以47198947元价值抵债归光大银行所有，以抵偿等额欠款。2003年8月18日，大连市中级人民法院作出（2000）大经执字第143号民裁定书，裁定：将被执行人大连房地产发展集团有限公司以其所有的位于XX区XX路XX号龙兴大厦11、12层（建筑面积1520㎡）以789万元的价值抵债给申请执行人光大银行所有。据此被告光大银行取得了金龙大厦（后更名为光大大厦，现名为万怡大厦）地下一层及地上十二层房屋的所有权。
2001年10月19日，原告全得利公司（乙方）与被告光大银行（甲方）签订了《房屋租赁协议》，约定：被告光大银行将自己所有的位于大连市XX区XX路XX号的金龙大厦1-10层房屋出租给原告，原告承租后，可以自用，也可以出租，但不得整体转租给第三人；自协议签订之日起，由乙方全面负责整个金龙大厦的物业管理工作，协调好与金龙大厦其它产权单位的关系。物业管理费标准按国家有关规定向其它产权单位收取，收取的物业管理费用于管理大厦的支出，如有剩余归乙方，如有短缺，由乙方负责补贴。2002年2月4日，原告（甲方）、被告光大银行（乙方）又签订了《补充协议》，约定：中国光大银行大连分行港湾支行由于业务发展需要，经与乙方研究同意，租房面积由原来的246平方米扩大到369平方米，因此每年的租金由原协议每年31万元调整为60万元，上述款项由乙方每年在上缴给甲方的租金中扣除；中国光大银行大连分行港湾支行占用光大大厦一、二层使用；一、二层房屋面积共计为1452.48平方米。
2005年3月，因原告全得利公司欠缴房租，被告光大银行诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院于2007年4月5日作出（2006）大民房初重字第3号民事调解书。内容为：一、双方于2001年10月19日签订的房屋租赁协议及2002年2月4日签订的补充协议予以解除。二、全得利公司于2007年5月10日前将租赁光大银行的“光大大厦”地下一层至十二层的房屋按现状全部交还给光大银行，逾期交付每日按3835元向光大银行支付占用费，全得利公司按时腾退后，若光大银行将上述房屋转让或拍卖，同意全得利公司在同等价位上享有优先购买权。三、光大银行向全得利公司索要的租赁期间尚欠的占用费及全得利公司向光大银行索要的装修物损失费、电费、空调费、三、四、五层租金扣除费用等费用相互抵顶，差额部分不再找付。
该调解书生效后，双方未予履行，房屋未进行交接。2007年5月11日，全得利公司依据（2O06）大民房初重字第3号民事调解书向大连市中级人民法院申请执行，申请执行的事项为要求被申请人（被告光大银行）接收“光大大厦”地下一层至十二层的房屋。大连市中级人民法院于2007年5月16日以（2006）大民房重执字第3号立案执行。2008年5月15日辽宁省大连市中级人民法院作出指定执行函，以现因执行工作需要为由，指定大连市旅顺口区人民法院执行该案。2008年5月26日大连市旅顺口区人民法院立案执行，案号为（2008）旅执字第824号。
2007年6月26日，被告光大银行同样依据（2006）大民房初重字第3号民事调解书向大连市中级人民法院申请执行。在执行过程中，大连市中级人民法院于2007年12月12日对被告光大银行作了调查笔录。在该笔录中，被告光大银行认可其人员与法院人员一起去执行标的房屋查看，没有发现原告全得利公司在该大厦有办公室及其他办公场所。法院后就该案于2007年12月19日下达（2007）大执一字第64号民事裁定书，对本案中止执行。
此次重审中，被告光大银行陈述，原告全得利公司先申请执行，而双方未进行交接的原因是双方应按照2007年4月5日作出（2006）大民房初重字第3号民事调解书时的现状交接，但2007年4月5日以后原告全得利公司恶意和别人签订了很多的出租合同，造成了没法接收。关于被告光大银行的该节陈述意见，其未提供证据予以证明。
2008年4月18日，被告光大银行与中国信达资产管理公司沈阳办事处签订《抵债资产转让协议》，合同编号为第5XX9号。合同约定：被告光大银行将其所持有的XX区XX路XX号金龙大厦地下一层至地上十层转让给中国信达资产管理公司沈阳办事处；自2008年4月25日起，被告光大银行对标的资产享有的各项权利归中国信达资产管理公司沈阳办事处所有；被告光大银行应将标的资产相关权利证明文件移交中国信达资产管理公司沈阳办事处，并协助办理相关过户事宜；自2007年12月31日起，标的资产的收益归中国信达资产管理公司沈阳办事处所有。同日，双方亦签订《债权转让协议》，合同编号为第7X7号。合同约定：被告光大银行将其对债务人大连市住宅建筑工程公司共计一笔债权转让给中国信达资产管理公司沈阳办事处。庭审中被告光大银行及被告信达公司均认可，该协议转让的债权包含了案涉大厦十一层、十二层的权利，被告光大银行认为转让的是所有权，被告信达公司认为转让的是处分权及收益权。
后本案涉及的光大大厦地下一层及地上一至十二层由中国信达资产管理公司沈阳办事处委托辽宁汇丰拍卖公司进行了拍卖，该拍卖标的由被告鑫达公司拍卖取得，并于2009年6月9日签署《大连市拍卖成交确认书》。《大连市拍卖成交确认书》确定拍卖标的名称为大连光大大厦抵债资产（大连XX区XX路光大大厦地下一层至地上十二层），数量为约9428.47平米（依法院裁定）。同时，被告鑫达公司在竞拍过程中签署了《竞买须知》、《拍卖告知书》，其中《拍卖告知书》的第六条约定：“标的可能存在的前期欠费情况，竞买人应自行了解，一旦拍卖成交，所有前期欠费亦由买受人承担并负责清偿，委托人和拍卖人不承担任何责任”。庭审中，原告全得利公司表示，如被告信达公司与被告鑫达公司之间存在关于原告债权的债务转移，原告作为债权人不予同意。
2009年8月19日，大连市旅顺口区人民法院执行庭对被告鑫达公司作了执行笔录，在该笔录中鑫达公司确认2009年6月30日原告全得利公司与买受人鑫达公司就光大大厦地下一层至地上十二层进行了交接，包括房子和钥匙。
本案原审二审时，大连市中级人民法院作出（2010）大民三终字第708号民事终审判决书，判令光大银行给付全得利公司光大大厦电梯、空调等维护费95346元、一、二层物业管理费484518元。该判决生效后，被告光大银行履行了判决的给付义务。
另查，原告全得利公司对光大大厦物业管理情况如下：
1、全得利公司（合同未有签订时间）与鑫达公司签订《物业管理委托合同》，位置为光大大厦（金龙大厦）第十五层，委托期限为2007年11月12日至2008年11月11日；
2、全得利公司于2008年10月12日与鑫达公司签订《物业管理委托合同》，位置为光大大厦（金龙大厦）第十七层，委托期限为2008年11月12日至2009年11月11日；
3、全得利公司于2007年6月28日与鑫达公司签订《物业管理委托合同》，位置为光大大厦（金龙大厦）第十五层，委托期限为2007年6月9日至2007年7月8日，物业费标准为12元／平方米・月；
4、全得利公司于2007年7月9日与鑫达公司签订物业管理委托合同，位置为光大大厦（金龙大厦）第十五层，委托期限为2007年7月9日至2007年8月8日，物业费标准为12元／平方米・月；
5、全得利公司于2007年8月7日与鑫达公司签订物业管理委托合同，位置为光大大厦（金龙大厦）第十五层，委托期限为2007年8月9日至2007年9月8日；
6、全得利公司于2007年3月7日与大连三鑫投资有限公司签订物业管理委托合同，位置为光大大厦（金龙大厦）第十六层，委托期限为2007年3月2日至2008年3月1日，物业费标准为12元／平方米・月，年物业管理费合计金额为108000元；
7、全得利公司于2007年4月23日与大连三鑫投资有限公司签订物业管理委托合同，位置为光大大厦（金龙大厦）第十六层，委托期限为2008年3月2日至2009年3月1日；
8、全得利公司于2006年6月16日与鑫达公司签订物业管理委托合同，位置为光大大厦（金龙大厦）第十五层，委托期限为2006年6月9日至2007年6月8日，物业费标准为12元／平方米・月，年物业费金额为108000元；
9、全得利公司（未有落款时间）与鑫达公司签订物业管理委托合同，位置为光大大厦（金龙大厦）第十五层，建筑面积750平方米，委托期限为2007年9月9日至2008年9月8日，年支付物业费标准为96000元；
10、全得利公司于2008年10月12日与鑫达公司签订《物业管理委托合同》，位置为光大大厦（金龙大厦）第十七层，建筑面积143平方米，委托期限为2008年11月12日至2009年11月11日，年支付物业管理费为15000元；
11、全得利公司于2007年1月31日与大连亚昌建筑工程有限公司签订物业管理委托合同，位置为光大大厦（金龙大厦）第十四层，建筑面积约750平方米，委托期限为2007年2月1日至2008年1月31日，物业管理费标准为13元／平方米・月，年物业管理费金额为117000元；
12、全得利公司（合同未有签订时间）与大连亚昌建筑工程有限公司签订物业管理委托合同，位置为光大大厦（金龙大厦）第十四层，建筑面积约750平方米，委托期限为2008年2月1日至2009年1月31日，年支付物业管理费金额为96000元；
13、全得利公司（合同未有签订时间）与大连亚昌建筑工程有限公司签订物业管理委托合同，位置为光大大厦（金龙大厦）第十四层，建筑面积约750平方米，委托期限为2009年2月1日至2010年1月31日，年支付物业管理费金额为96000元；
14、全得利公司于2008年3月1日与吕世远签订物业管理委托合同，位置为光大大厦（金龙大厦）第十三层，建筑面积约280平方米，委托期限为2008年3月1日至2009年2月28日，年支付物业费合计为30000元；
15、全得利公司于2009年3月18日与大连方圆机电设备工程有限公司签订物业管理委托合同，位置为光大大厦（金龙大厦）第十三层，委托期限为2009年3月1日至2010年2月28日，建筑面积约280平方米，年支付物业费合计为30000元；
16、自2007年至2009年中国光大银行大连港湾支行的电费由原告全得利公司代缴。
又查，全得利公司与上海三菱电梯有限公司签订产品保养服务合同，期限自2007年5月16日至2008年5月15日止，服务内容为对光大大厦建筑物内的2台电梯设备提供保养服务。金额为11000元。全得利公司与大连上奥电梯有限公司签订电梯维修保养合同，服务期限自2008年1月1日至2008年12月31日，建筑物为光大大厦，支付金额为3500元。全得利公司与大连上奥电梯有限公司签订电梯维修保养合同，服务期限自2008年6月1日至2009年5月31日，建筑物为光大大厦，支付金额为8000元。
再查，现XX区XX路XX号在房地产产籍登记的各层建筑面积如下：地下一层、地下二层643.11，一层594.20，二层858.28，三层858.28，四层800.08，五层800.08，六层738.21七层738.21，八层738.21，九层738.21，十层736.61，十一层738.21，十二层738.21、十三层692.82，十四层695.82，十五层702，十六层702，十七层219.44。大连市中级人民法院在执行（1999）大经执字第688号、690号民事判决书过程中，委托大连鑫欣资产评估有限公司进行了资产评估，其中经测算的各层扣除公共面积后建筑面积为：地下一层523.46，1层公建405.43，2层700.69，3层736.29，4层698.24，5层写字间698.24，6层698.24，7层698.24，8层694.80，9层694.80，10层694.80，11层694.80，12层694.80，上述建筑面积共计为8632.83平米。辽宁省大连市中级人民法院（1999）大经执字第688、690号民事裁定书确定地下1层至地上10层建筑面积为7908.47平米。辽宁省大连市中级人民法院（2000）大经执字第143号民事裁定书确定地上十一层至十二层的建筑面积为152O平米。
大连市中山区人民法院确认的上述事实，有原告提交的房屋租赁协议、（2006）大民房初重字第3号民事调解书、执行案卷卷宗、电梯维修合同（原告与大连上奥电梯有限公司签订），物业管理委托合同，光大银行用电明细表（2007年-2009年），中国光大银行进账单11份、（1999）大经执字第688号民事裁定书、（1999）大经执字第690号民事裁定书、（2000）大经执字第314号民事裁定书、（2010）大民三终字第708号民事判决书，被告光大银行提交的（2006）大民房初重字第3号民事调解书、2007年6月26日执行申请书、债权转让协议（第7X7号）、抵债资产转让协议（第5XX9号），信达公司提交的拍卖告知书、竞买须知以及原、被告陈述等在案为凭，这些证明材料已经庭审质证和审查，应予以采信。
大连市中山区人民法院（2014）中审民初字第38号民事判决认为，后合同义务，是指在合同终止后，为维护给付效果或者妥善处理合同终止事宜，当事人根据诚实信用原则及交易习惯而应当履行的通知、协助、保密等义务。本案中，原告与被告光大银行的租赁协议以及其中的物业管理条款虽然已解除，但原告作为物业管理方负有在与被告光大银行交接前对整个大厦继续进行物业管理的后合同义务。被告光大银行明知上述情况，依然未与原告交接长达接近一年时间，即默认原告对案涉大厦的物业管理，因此，原告与被告光大银行形成事实上的物业管理合同关系。故原告起诉要求被告光大银行给付物业管理费的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于被告光大银行辩称案涉大厦未交接的责任在原告一节，因原告先申请执行案涉大厦的交接，被告光大银行未同意接收，而其抗辩的理由原告恶意出租未提供相应证据证明，故对于被告的该节抗辩，不予支持。关于被告光大银行抗辩案涉大厦地下一层至地上十二层的所有权已于2008年4月18日转让给了被告信达公司，自此的物业费不应由其承担一节，因自2008年4月18日起，被告光大银行已不是案涉大厦的所有权人，不存在未与原告交接的责任，其亦不是原告进行物业管理的受益方，故其不应承担自此的物业费，被告的该节辩称于法有据，予以支持，被告光大银行应承担其拥有所有权期间的物业费。
被告信达公司、被告鑫达公司自取得案涉大厦地下一层至地上十二层的所有权之日起，即应当知道案涉物业需要物业管理，而依然未与原告交接，亦即默认原告对案涉大厦的物业管理，因此原告与被告信达公司、被告鑫达公司分别形成事实上的物业管理合同关系。故被告信达公司、被告鑫达公司应分别承担其拥有所有权期间的物业费。关于被告信达公司辩称其一直未取得案涉物业的所有权一节，因其与被告光大银行签订的协议中约定被告光大银行协助其办理相关过户手续，且其拍卖转给被告鑫达公司的为所有权，故被告信达公司对案涉物业的权利为所有权，不能以其没经过登记作为其拒交物业费的理由，故对于被告信达公司的该节辩称，不予采信。关于被告信达公司辩称拍卖公告中已明确约定所欠费用由买受人承担一节，因庭审中原告全得利公司明确表示，如被告信达公司与被告鑫达公司之间存在关于原告债权的债务转移，原告作为债权人不予同意，故对于被告信达公司的该节辩称，不予采信，被告信达公司可另行主张。
关于三被告给付原告物业管理费的的标准和数额，应比照其他业主的物业管理费标准及在此期间房屋的空闲状况，酌情予以减免。光大大厦自十三层以上的业户的租金标准为：十三层约为8.9元／平方米・月；十四层为11.5元／平方米・月；十五层为12元／平方米・月，十六层约为12元／平方米・月；十七层约为8.7元／平方米・月。取中间标准应为10元／平方米・月，故应以该标准为物业管理费的取费标准为基点酌减。因房屋系空置状态，故应按空置的实际情况，按60%计收。关于面积的计算，因现有各种面积不统一，考虑原告与被告光大银行合同的约定是以大连市中级人民法院裁定书约定的为准，故综合考虑应采用该面积予以计算，即面积为9428.47平米，因被告光大银行实际占有369平米，故计算物业服务的面积应为9059.47平米。被告光大银行应给付物业管理费10元／平米・月×9059.47平米×11个月×60%=597925元，扣除已给付原告的579864元，被告光大银行应给付原告189061元；被告信达公司应给付物业管理费10元／平米・月×9059.47平米×14个月×60%=760995元；被告鑫达公司应给付物业管理费10元／平米・月×9059.47平米×21／30×60%=38049元。关于原告主张的利息损失，因被告光大银行应缴物业费的时间段为2007年5月10日至2008年4月17日，故应自2008年4月18日起按所欠物业费18061元计算利息；被告信达公司应缴物业费的时间段为2008年4月18日至2009年6月8日，故应自2009年6月9日起按所欠物业费760995元计算利息；被告鑫达公司应缴物业费的时间段为2009年6月9日至2009年6月30日，故应自2009年7月1日起按所欠物业费38049元计算利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十二条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中国光大银行股份有限公司大连分行给付原告大连全得利物业管理有限公司物业管理费18061元，并自2008年4月18日起至判决判令的给付之日止按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算给付原告利息；二、被告中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司给付原告大连全得利物业管理有限公司物业管理费760995元，并自2009年6月9日起至判决判令的给付之日止按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算给付原告利息；三、被告大连鑫达投资有限公司给付原告大连全得利物业管理有限公司物业管理费38049元，并自2009年7月1日起至判决判令的给付之日止按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算给付原告利息；以上三被告应给付原告的款项，应于判决发生法律效力之日起10日内付清，若逾期给付，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其它诉讼请求。诉讼费34550元，由原告负担25000元，被告中国光大银行股份有限公司大连分行负担300元，被告中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担8600元，被告大连鑫达投资有限公司负担650元。
宣判后，全得利公司不服，提起上诉称，1、原审法院取中间标准每月10元／平方米计算物业费是错误的，应按每月13元／平方米计算。2、因大厦系空置状态，故原审法院按60%计收物业费过低，被上诉人应全额承担物业费。3、上诉人要求被上诉人给付物业费2944327.72元，扣除光大银行已给付的579864元，还应给付2364463.75元。
信达公司提起上诉称，1、全得利公司原审只诉光大银行承担责任，全得利公司也未申请追加信达公司为被告，且全得利公司提起的是违约之诉，全得利公司与信达公司之间没有合同关系，故原审判决信达公司承担责任超出了原告的诉讼请求。2、信达公司不是案涉大厦的所有权人，亦未占有、使用案涉大厦，故不应承担本案物业费。3、《拍卖告知书》已明示一切前期欠费由买受人承担，故案涉物业费应由鑫达公司承担。
鑫达公司提起上诉称，全得利公司与光大银行之间构成物业管理合同关系，依据合同的相对性原则，全得利公司只能向光大银行主张权利，故原审判决鑫达公司承担责任于法无据。
被上诉人光大银行辩称，1、全得利公司是案涉大厦的使用人和受益人，物业费应由其自行承担。2、全得利公司没有证据证明其对案涉大厦实施了物业管理，且大厦未实际交付的责任在于全得利公司。3、案涉大厦自2008年4月18日已转让给信达公司，光大银行不应再承担责任。
本院二审查明的事实与大连市中山区人民法院（2014）中审民初字第38号民事判决认定的事实一致。
本院二审认为，根据本院已查明的事实可以认定，案涉大厦的物业管理服务工作由全得利公司提供。全得利公司与光大银行的租赁协议虽已解除，但在2007年5月10日至2009年6月30日期间，全得利公司对案涉大厦实施了必要的管理和维护，与案涉物业服务的受益者形成了事实上的物业管理合同关系。因此，作为该物业服务的受益者应向全得利公司支付2007年5月10日至2009年6月30日期间的物业费。根据上诉人与被上诉人的诉辩主张，本院认为本案的争议焦点为：1、案涉物业服务的受益者如何确定。2、原审确认的案涉物业费的标准和数额计算是否合理。
针对第1个争议焦点，本院认为，2000年和2003年，光大银行通过以物抵债的方式取得了案涉大厦地下一层至地上十二层的所有权。2008年4月18日，光大银行与信达公司签订了《抵债资产转让协议》将案涉大厦地下一层至地上十层转让给信达公司，信达公司在原审庭审中亦认可转让包括案涉大厦十一层和十二层。故2007年5月10日至2008年4月17日，光大银行是案涉物业服务的收益者。2009年6月9日，信达公司以拍卖的形式将案涉大厦地下一层至地上十二层出售给鑫达公司。故信达公司和鑫达公司分别是2008年4月18日至2009年6月8日期间和2009年6月9日至2009年6月30日期间的物业服务受益者。关于信达公司主张其不是本案被告，且《拍卖告知书》已明示一切前期欠费由买受人承担，故案涉物业费应由鑫达公司承担一节，本院认为，全得利公司在原审时已明确将信达公司列为本案被告。虽然《拍卖告知书》明确了一旦拍卖成交，所有前期欠费由买受人承担，但前期欠费包含的案涉物业费的债务转移未经债权人全得利公司同意，且全得利公司在原审庭审中已明确表示不同意该项债务转移，故信达公司有关案涉物业费的债务转移对全得利公司不发生法律效力，信达公司的该项主张，本院不予支持。综上，2007年5月10日至2008年4月17日期间的物业费应由光大银行承担，2008年4月18日至2009年6月8日期间的物业费应由信达公司承担，2009年6月9日至2009年6月30日期间的物业费应由鑫达公司承担。
关于第二个争议焦点，本院认为，全得利公司主张的是案涉大厦地下一层至地上十二层的的物业费，原审判决比照案涉大厦十三至十七层的其他业主物业管理费的标准和数额，取中间标准按照10元／平方米・月计算，同时考虑案涉房屋系空置状态，故按照正常费用标准酌情予以减少，按60%计收并无不当。上诉人关于应按13元／平方米・月计算并按百分之百计收物业费的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，大连市中山区人民法院（2014）中审民初字第38号民事判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49350元（大连全得利物业管理有限公司预交34550元，中国信达资产管理股份有限公司辽宁分公司预交14050元，大连鑫达投资有限公司预交750元）由上诉人全得利公司负担34550元，中国信达资产管理股份有限公司辽宁分公司负担14050元，大连鑫达投资有限公司负担750元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙利颖
审 判 员 张真洪
代理审判员 祝 贺
二〇一四年十一月六日
书 记 员 迟佳雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。