贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔东民商再终字第4号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：黔东南州华兴房地产开发有限公司。住所地：凯里市电厂新村光明路。
法定代表人：程涛，该公司经理。
委托代理人：张昌胜，贵州铁力律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：凯里市兴建房地产开发有限公司。住所地：凯里市清平北路*号。
法定代表人：周林平，该公司经理。
委托代理人：顾宗先，该公司职工。
委托代理人：张光华，贵州洲联合律师事务所律师。
再审申请人黔东南州华兴房地产开发有限公司（以下简称华兴房产公司）因与被申请人凯里市兴建房地产开发有限公司（以下简称兴建房产公司）联营合同纠纷一案，不服本院（2013）黔东民商终字第54号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2014年6月18日作出（2014）黔高民申字第181号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人的委托代理人张昌胜、被申请人的委托代理人顾宗先、张光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月19日，一审原告凯里市兴建房地产开发有限公司向凯里市人民法院起诉称：2007年9月18日，我公司与被告签订了一份《电力小区住宅商品房联合建设合同》，合同约定：我公司协助被告销售小区商品房，销售完所有房屋后，被告支付销售管理服务费包干110万元；具体为：拟建的电力小区内旧房开始拆除支付10万元，拆迁完所有房屋、修建边界围墙支付30万元……。根据合同约定，我公司虽然没有垫付任何资金的义务，但施工过程中，为了尽快完成拆迁任务，已为被告垫资298300元的拆迁费用。现我公司已履行完拆迁旧房的义务，被告不仅砌筑边界围墙，而且大规模修建小区住宅商品房，却既不支付销售管理费，也不偿还垫资款。为了维护我公司合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告支付销售服务管理费40万元、垫付的拆迁费用298300元、违约金100万元，并承担案件受理费。
凯里市人民法院一审查明：2007年9月18日，以被告华兴房产公司为甲方、原告兴建房产公司为乙方签订了一份《电力小区住宅商品房联合建设合同》。合同约定：甲方通过挂牌形式获得凯国土资拍（2006）1号地块的国有土地使用权，建设电力小区；乙方协助甲方销售小区商品房，销售完所有房屋，甲方支付乙方销售管理服务费包干110万元；乙方开始折迁电力小区宗地范围内的旧房时甲方支付销售管理服务费10万元，拆迁完所有房屋、修建边界围墙甲方支付销售管理服务费30万元，办理完房屋预售证时支付销售管理服务费20万元，房屋销售50%时支付销售管理服务费20万元，剩余30万元在所有房屋办理房产证后支付。拆迁工作每延期一天罚款1000.00元，提前一天奖励1000.00元；如单方违约，按房屋总造价的2%支付对方违约金。合同签订后，原告积极组织工人和机械进场施工。在拆迁旧房过程中，因宗地范围内有两户居民持有市人民政府颁发的房屋所有权证，以致拆迁工作不得不停止。2010年12月，被告在宗地范围内开始修建电力小区住房，原告认为已完成拆迁义务，被告未支付40万元的销售管理服务费，以违反合同约定为由于2013年1月9日向法院提起诉讼。诉讼中，原告于2013年6月6日申请撤回起诉。2013年7月19日，原告以被告既未依约支付销售管理服务费40万元，也不偿还拆迁中为其垫资的298300.00元拆迁费用为由向法院再次提出诉讼。庭审中，因双方代理意见分歧较大，案经法院调解未果。还查明宗地范围内尚有两户居民的房屋至今未拆迁完毕。
凯里市人民法院一审认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《电力小区住宅商品房联合建设合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性和有效性，依法予以确认。原告按期组织人员入场施工，被告依法应当支付第一期的销售管理服务费10万元。合同约定宗地范围内的拆迁旧房的工作至今尚未完成是事实，但不是原、被告订立合同的初衷和意愿，双方既没有过错责任，也不存在违约的情形，故原告主张支付第二期销售管理服务费30万元的条件尚未成就，要求赔偿100万元的违约金缺乏事实依据，理由不能成立，不予支持。原告要求被告偿还垫付的资金，因合同中既没有约定原告可以为被告垫支费用，原告提交的票据也不能证明是在拆迁中支出的费用，故对原告提交的票据不予采信，对该项诉请同样不支持。被告的辩解意见与庭审查明的事实基本相符，法院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告凯里市兴建房地产开发有限公司销售管理服务费10万元。二、驳回原告凯里市兴建房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费20090.00元，减半收取10045.00元，由原告凯里市兴建房地产开发有限公司负担9455.00元，由被告黔东南州华兴房地产开发有限公司负担590.00元。
本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。同时还查明：未拆迁的杨林铨户和唐继东户，不是原市建二公司的职工，不属于原市建二公司的拆迁安置户，上诉人不负责对这两户进行安置。唐继东户持有建设用地批准书，批准时间为2003年1月4日；杨林铨户持有集体土地使用证，地号为：3-2-91。由于这两户存在上述状况，至今没有拆迁。被上诉人至今没有支付上诉人第一期10万元和第二期30万元。
本院二审认为，上诉人兴建房产公司与被上诉人华兴房产公司签订的《电力小区住宅商品房联合建设合同》是双方的真实意思表示，且符合法律规定，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。被上诉人华兴房产公司其中的义务是：拟建的电力小区内旧房开始拆除支付10万元给上诉人，拆迁完所有房屋、修建边界围墙支付30万元。上诉人兴建房产公司其中的一项义务是：负责该宗地范围内的房屋拆迁工作，所有房屋需在2007年11月底拆迁完毕。按照约定，被上诉人在上诉人开始拆迁时应当支付上诉人10万元，被上诉人没有支付，上诉人向法院提起诉讼，请求支付这10万元，应当依法予以支持。一审法院判决支持上诉人的10万元的诉讼请求是正确的，应当维持。第二期销售管理服务费30万元，被上诉人认为上诉人没有将合同约定的拆迁事项履行完毕，违约在先而拒绝支付，一审法院认为支付30万元的条件尚未成就，虽然有两户没有拆迁，但不是双方订立合同的初衷和意愿，不存在违约的问题，因此，上诉人的30万元请求和100万元的违约金请求，没有支持。本院认为上诉人虽然没有对这两户进行拆迁，但已完成了对原市建二公司拆迁安置户的拆迁，大部分拆迁工作已经完成，凯国土资拍（2006）1号土地即被上诉人华兴房产公司开发的土地范围内的这两户，因为杨林铨户持有集体土地使用证、唐继东户持有建设用地批准书，不属于原市建二公司的职工，政府还未进行安置，导致这两户不能进行拆迁，所以，杨林铨户和唐继东户没有拆迁不能归责于上诉人，被上诉人以上诉人没有完成对这两户的拆迁而拒绝支付第二期销售管理服务费30万元理由不能成立，一审判决不支持不当，本院依法改判支持上诉人的30万元的请求。对于上诉人100万元的违约金请求，因为这两户没有拆迁，亦不能归责于被上诉人，不能认定被上诉人违约，所以，上诉人的100万元违约金请求，本院不予支持。上诉人请求被上诉人支付298300元拆迁费，因为双方的合同没有约定，不属于被上诉人承担的合同义务，一审判决不支持是正确的，上诉人在上诉理由中也表示放弃对这笔拆迁费的请求，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、维持凯里市人民法院（2013）凯民商初字第49号民事判决的第一项。二、撤销凯里市人民法院（2013）凯民商初字第49号民事判决的第二项。三、由被上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内支付第二期销售管理服务费30万元。四、驳回上诉人凯里市兴建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10045元，二审案件受理费20090元，共计30135元，由上诉人凯里市兴建房地产开发有限公司负担23037元，由被上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司负担7098元。
黔东南州华兴房地产开发有限公司申请再审称：1、二审法院认定《电力小区住宅商品房联合建设合同》合法有效，又超出合同的约定作出判决，自相矛盾。根据合同约定，需拆迁完毕所有房屋、修建边界围墙支付30万元，在还有两户没有拆迁情况下，二审判决由申请人支付30万元拆迁费是自相矛盾的。2、二审法院认定被申请人未完成拆迁工作没有过错是错误的。《国有土地使用权出让合同》及附件的图纸中，包含了被申请人尚未完成拆迁的杨林铨和唐继东二户所占范围，在《电力小区住宅商品房联合建设合同》签订前，被申请人分别于2003年和2007年向政府反映该二户违章建房情况，说明被申请人很清楚需要拆迁的范围，其没有完成拆迁工作存在重大过错。请求撤销二审判决，维持一审判决。
被申请人凯里市兴建房地产开发有限公司提交答辩意见称：1、二审判决认定事实清楚，证据确凿充分。答辩人已全面履行了合同约定的拆迁义务。杨林铨和唐继东二户不是市建二公司的职工，两户土地使用权性质都是集体土地，土地上修建的建筑物附作物属于其合法财产，不属于拆迁范围。二、答辩人不能违法对杨林铨和唐继东二户进行拆迁，答辩人没有过错。《国有土地使用权出让合同》附件图对杨林铨和唐继东二户有明确标记属集体土地，不是净地出让，答辩人不是两户的拆迁人，不能对该两户拆迁，只有先将其集体土地征用为国有土地，然后才能在其上进行房地产建设。2007年双方签订《电力小区住宅商品房联合建设合同》时都很清楚该宗地的权属状况，双方都没有过错。市建二公司43户职工拆迁、安置工作全部完成，答辩人已经全面完成拆迁任务，二审判决支付第二期销售服务管理费30万元是符合合同及法律规定的。请求驳回申请，维持二审判决。
本院再审查明的案件事实与一、二审查明事实相同。补充认定事实：被申请人未拆迁的杨林铨户和唐继东户，不是原市建二公司的职工，不属于原市建二公司的拆迁安置户，被申请人不负责对这两户进行安置。唐继东户持有集体土地建设用地批准书，批准时间为2003年1月4日；杨林铨户持有集体土地使用证，地号为：3-2-91。在本次诉讼期间，唐继东户已由再审申请人自行完成拆迁。再审申请人至今没有支付被申请人第一期10万元和第二期30万元。
本院再审认为，再审申请人华兴房产公司通过挂牌形式获得凯国土资拍（2006）1号地块的国有土地使用权来建设电力小区，后再审申请人华兴房产公司和被申请人兴建房产公司签订《电力小区住宅商品房联合建设合同》，合同约定被申请人开始折迁电力小区宗地范围内的旧房时再审申请人支付销售管理服务费10万元，被申请人拆迁完所有房屋、修建边界围墙再审申请人支付销售管理服务费30万元。合同签订后，被申请人除了没有拆迁享有集体土地使用权的杨林铨户和唐继东户外，完成了其余拆迁工作，而再审申请人以该二户没有拆迁、被申请人没有完成拆迁工作为由，拒付第一期和第二期销售管理服务费共40万。本院认为，再审申请人华兴房产公司系通过挂牌形式获得的凯国土资拍（2006）1号地块的国有土地使用权，但不属于净地受让，需要拆迁该宗地上的建筑物。该宗地上的杨林铨户和唐继东户享有集体土地使用权，还没有征用为国有土地，而杨林铨户和唐继东户拒绝拆迁，在此情况下，被申请人无法拆迁该二户，无法拆迁的责任不在被申请人。被申请人为完成拆迁，已花费大量人力物力，尽到了合同义务，40万的第一期和第二期销售管理服务费再审申请人应予支付。综上，再审申请人的再审事由不能成立，应予驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回再审申请人黔东南州华兴房地产开发有限公司的再审申请，维持本院（2013）黔东民商终字第54号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 石修华
审判员 张春森
审判员 杨晓春
二〇一四年十二月八日
书记员 罗 维