北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第12590号
原告齐雪松，女，1978年12月30日出生。
被告北京中联中创房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区西马场路6号院1号楼1层5单元商业10。
法定代表人付运萍，执行董事。
委托代理人马野夫，该公司员工。
原告齐雪松与被告北京中联中创房地产经纪有限公司（以下简称中联中创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋堃独任审判，公开开庭进行了审理。原告齐雪松，被告中联中创公司的委托代理人马野夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告齐雪松诉称：原、被告双方于2013年7月12日签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将位于本市丰台区XX房屋的次卧出租给原告，租赁期限为2013年7月15日到2014年8月31日，共计十三个半月，房屋租金为1450元／月，租金交付方式为付三押一，提前30天预缴，自2013年7月15日开始计算租金。合同签订后，原告按时交付房租。直到2014年4月30日房屋所有权人黄XX找到原告所租房屋，称被告拖欠黄XX房租，黄XX多次催收未果，称要换门锁，让原告搬离。期间黄XX多次到原告所租房屋要求原告腾房，并报警带警察过来，严重影响了原告的正常生活，原告给被告多次打电话，让被告解决，被告均不出现。2014年5月31日，原告、其他合租户与黄XX一起去被告办公地点解决问题，被告与黄XX未能协商达成一致。原告及其他合租户与被告原法定代表人王海波当时协商达成一致房屋租金交到2014年7月16日即可，因为6月1日要交房租，所以并未订立书面证据。2014年6月1日，原告与所租房屋主卧租户一起去交2014年7月1日至16日房租，当时接待我们的王海波说“既然房租已经交到2014年6月30日了，剩下就16天也没有多少钱，就先别交了，如果还能跟房东继续续租的话，到时再交”。2014年6月3日，黄XX打电话和发短信通知原告及其他租户，说如果被告不付他房租，原告及其他租户只能住到6月16日，一天都不延期。2014年6月7日，被告工作人员突然通知原告及其他租户逾期未交房租，形成违约，必须马上搬走腾房。原告及其他租户当时觉得不可思议，跟王海波联系，其不承认了，称我们违约，必须马上搬离。如果我们没交房租，自6月1日至7日中午之前，没有任何一个租户收到被告催缴房租的电话、短信或任何提示。2014年6月7日晚上十点钟，被告的三名工作人员到原告租住房屋要求原告6月8日必须搬离，态度极其恶劣，无奈之下原告于6月8日搬离。之后，原告多次与被告协商退房租及押金事宜，均遭被告拒绝。原告并未违约，是被告原法定代表人亲口答应可以不用再交房租的。同时被告与黄XX所签房屋租赁合同截止日期为2014年6月16日，如果被告按时付租金，加上延长期一个月也就到2014年7月16日，而被告与原告的租期截止2014年8月31日。诉讼请求：1判令被告退还原告2014年6月9日至6月30日期间房租1063元；2、判令被告退还原告预交2014年6月9日至8月31日期间卫生管理费84元（每日1元，共计84天）；3、判令被告退还原告预交2014年6月9日至8月31日期间有线收视费36元（每月18元，共计2个月）；4、判令被告退还原告押金1450元；5、判令被告支付原告违约金2900元；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告中联中创公司辩称：是原告违约，不是我方违约。按照合同约定原告应在6月1日交下一个季度的租金，原告未交，按合同约定超过5天视为违约。我方手里的押金及剩余租金不够原告应付的违约金，因此不应该再退钱。
经审理查明：2013年6月17日，中联中创公司（原名北京业田房地产经纪有限公司，乙方）与案外人黄XX（甲方）签订《北京市房屋委托出租合同》，黄XX将其名下的位于本市丰台区XX室（以下简称涉诉房屋）委托中联中创公司对外出租，委托期自2013年6月17日至2014年6月16日，月租金4000元／月，按季缴付；委托期满时，如乙方仍有客户居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方需配合乙方将租期延长，但最多不超过一个月；延长期内，乙方应按委托期内标准支付租金。
2013年7月12日，中联中创公司与齐雪松订《房屋租赁合同》，约定中联中创公司将涉诉房屋次卧（约12平方米）租与齐雪松居住，租赁期限自2013年7月15日至2014年8月31日，月租金1450元。该合同第八条约定“1、租赁期内单方面解除合同视为违约，如因特殊情况，丙方与乙方（在约定的下一次交款前）应提前三十天书面通知对方，并支付两个月租金补偿给对方……”。合同签订同日，齐雪松向中联中创公司支付押金1450元、有线收视费243元、卫生管理费405元。该合同约定，齐雪松第五笔租金（2014年7月1日至2014年8月16日）应于2014年6月1日向中联中创公司交纳。齐雪松的租金现已交至2014年6月30日。
自2014年4月起，黄XX多次到涉诉房屋，以中联中创公司拖欠其租金为由要求包括齐雪松在内的全部租户尽快搬离涉诉房屋，交涉期间黄XX多次报警，齐雪松因此得知黄XX与中联中创公司之间关于委托出租期限的约定。齐雪松陈述“我于2014年5月31日与时任中联中创公司法定代表人王海波联系，王海波称与黄XX的合同有延长期要求我将租金交纳至7月16日，次日我与主卧租户去交纳租金时王海波称7月1日至16日就十几天时间，没有多少租金，所以先不用交了，如果能与房主续约，到时再交。但6月7日中联中创公司即贴条通知我们全体租户因不交房租导致违约，要求我们必须搬走，我们只好于6月8日搬走”。中联中创公司对齐雪松的陈述不予认可，主张其于6月1日催交过房租，至6月6日还未交纳房租，故视为违约，齐雪松于6月8日自行搬走。中联中创公司于2014年6月12日提前将涉诉房屋交还黄XX。
另查，黄XX于2014年6月23日以拖欠租金、擅自加装隔断墙等为由将中联中创公司诉至本院，本院判决认定“中联中创公司打隔断，住户超过约定人数，未按期支付租金，将房屋原有设施拆除等行为均属于违约行为”，并判决中联中创公司支付拖欠租金、水费及相关损失。
上述事实有《房屋租赁合同》、交费凭证、《房屋委托出租合同》及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：齐雪松与中联中创公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，但中联中创公司超出其获得的承租期限向齐雪松出租的部分期限无效。故齐雪松未交纳无效部分租期对应的租金，不构成违约。出租人负有保障承租人对承租物能够正常且不受干扰使用的基本义务，中联中创公司拖欠黄XX的租金行为，直接导致黄XX多次向齐雪松主张收回房屋，致使齐雪松无法在涉诉房屋中正常居住。在此前提下，齐雪松继续正常使用承租物的目的无法达到，故有权解除租赁合同，其搬离涉诉房屋的行为应视为其以实际行为解除合同。中联中创公司应当向齐雪松返还押金以及未履行期间相应的租金、卫生管理费、有线收视费。齐雪松未提供证据证明中联中创公司单方解除合同并强制其搬离，故其关于违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告北京中联中创房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告齐雪松房屋租金一千零六十三元；
二、被告北京中联中创房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告齐雪松卫生管理费八十四元、有线收视费三十六元；
三、被告北京中联中创房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告齐雪松押金一千四百五十元；
四、驳回原告齐雪松的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告北京中联中创房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 宋堃
二〇一四年十月十五日
书记员 肖荣