上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初8162号
原告饶俊峰，男，1985年9月28日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告姚明晖，女，1977年3月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告孙利华，男，1960年11月4日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告沈平，女，1963年7月4日出生，汉族，住上海市杨浦区。上列两被告共同委托代理人蔡修浒，上海陈海杰律师事务所律师。原告饶俊峰、原告姚明晖诉被告孙利华、被告沈平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员王莹独任审判，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告饶俊峰、原告姚明晖与被告孙利华、被告沈平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告饶俊峰、原告姚明晖诉称,两原告于2016年1月9日为购买上海市杨浦区控江五村XXX号401－402室房屋(以下简称系争房屋)与两被告签订了《上海市房地产买卖合同》，房屋总价为人民币1,570,000元(以下币种均为人民币)。根据本合同补充条款的约定，被告应于双方签订合同后30日内将户口迁出，但两被告未按合同约定的期限迁出户口，故应按照合同约定向原告支付违约金。合同附件三约定在交易中心出具以原告为权利人的房地产权证且被告已收到除尾款外的其它款项后5日内，被告应将系争房屋交付原告，并签署《房屋交接书》完成交付手续。贷款银行于2016年4月6日将贷款发放给被告，被告理应于2016年4月11日将房屋交给原告，但被告延期交付，故两被告应按房屋总价款日万分之五支付赔偿金。此外，两原告领取的房产证上的房型图与实际房型不一致，房型图上标注的厨卫与卧室分门进出，并不在一套户型内，而系争房屋实际状况是厨卫与卧室在一套户型内，被告在交易过程中故意隐瞒了房型图与实际使用房型不一致的事实，且以高于当时成套户型的成交价出售给原告。综上，被告的行为损害了原告的利益，故诉至法院要求：1、判令两被告支付自2016年1月10日起至2016年4月19日逾期迁出户口违约金55,735元，以房屋总价为基础，按日万分之五计算；2、判令两被告支付自2016年4月11日起至2016年5月13日逾期交房违约金25,120元；3、判令两被告因故意隐瞒房屋重大缺陷支付原告赔偿金323,597元。原告为证明其主张，向本院提供以下证据材料：1、上海市房地产权证，证明2016年3月17日系争房屋产权人登记为两原告共同共有，系争房屋实际户型与产证附图不一致；2、房地产买卖合同协议，证明原告通过链家网的居间介绍购买系争房屋；3、上海市房地产买卖合同，证明买卖合同对户口迁出的期限、交房日期、违约责任及双方的权利义务均作出了约定；4、网站下载资料及原告手绘房型图，证明链家网站上公示的系争房屋所在小区分门与不分门房型的价格差距及系争房屋实际使用房型；5、录音光盘及书面材料，证明两被告对系争房屋实际户型及产证上记载不一致的情况是明知的，但在交易过程中未告知两原告。被告孙利华、被告沈平辩称，双方曾口头约定在原告支付最后一笔款项之后一个月内，被告将户口迁出，原告对此也是同意的，被告已在约定的时间内完成户口迁出行为，两被告迁户口并未给原告造成任何损失，被告不存在违约行为，故不同意诉请一。双方亦曾口头约定延期交房，故被告不存在违约行为，不同意诉请二。双方对违约金约定过高，要求法院调低。另外，在交易开始前，两被告就将房产证交给中介，原告购买房屋前看过房产证，也到过现场，从未提出过异议。被告在2002年购买系争房屋后从未对卫生间及厨房作出改动，厨卫中的水电煤也是在被告名下，原房东也没有说过分门的情况，对此，我们也咨询过相关部门，他们认为是历史遗留问题，产证上的图就是原始图，与被告无关。两被告对原告提供证据发表质证意见：对证据1、2真实性无异议；对证据3真实性无异议，但双方曾口头约定收到尾款以外的房款后一个月内交房；对证据4网站公示的价格真实性无法确认，对房型图真实性无异议，但两被告对实际房型与产证上载明的房型不一致的情况在原告提出异议之前是不知情的；5、真实性无异议，即使实际使用的厨房及卫生间并非产证附图上载明的厨房卫生间，但煤气水表户型仍是被告的名字，房屋现状与产证附图不一致并不影响原告使用，且两被告2002年购买系争房屋时，就是按现状购买的。被告为证明其辩称，向本院提供以下证据材料：1、房屋交接书及证明，证明2016年4月29日上午中介曾召集双方在系争房屋内就水电煤进行了摘抄，中介说原告已经拿到房产证，可以自己去物业办理交接，要求两原告一并到中介处交钥匙，但原告拒绝到场。2、录音光盘及录音书面材料，证明两被告曾到中介处，中介致电原告，录音内容：……“中介：……然后有说过交房的是银行贷款下来了以后一个月这样的时间交房，他说当时我们口头都承诺过的，就口头都达成协议的，只是没有写到合同里面去，然后那个所以呢，他们就一直这样个时间认定了……”，……“原告：我跟你说，当时口头约定，对，是有这样约定，因为具体时间我记不清楚了，当时小唐问我什么时候交房，什么时候交房我都没问题的”，原、被告双方曾口头约定在银行贷款下来后一个月内交房。3、上海市房地产买卖合同，证明系争房屋是售后公房，原始的受配人是案外人陈某某，两被告是从陈某某处购买系争房屋。4、陈某某出具的证明，证明系争房屋出售给两被告时，就是按现状使用。5、上海中燃船舶燃料有限公司出具的《特此证明》，证明上海市杨浦区控江五村XXX号403室产权人李国光自1990年分配了上述房屋使用至今，没有调换过，现状使用。两原告对两被告提供的证据发表质证意见：对证据1真实性无异议，因为当时没有办完所有手续，所以中介说不用在房屋交接书上签字；对证据2真实性均无异议，两原告记不清做了什么口头协议，之前被告说要延期两个月交房，我不同意，我们答应被告稍微晚一点交房也是可以的；对证据3真实性无异议，被告提供的证据恰恰证明其实际使用状况和产证不一致，且合同中附件一房屋平面图及房地产四至范围有两被告的盖章，说明两被告在购买此房屋时就知晓房屋的户型是分门的事实；对证据4、5真实性无异议。经庭审质证，本院对当事人真实性无异议证据的证据效力予以确认。经审理查明，被告孙利华、沈平原系上海市杨浦区控江五村XXX号401－402室房屋权利人，系争房屋建筑面积51.52平方米。2016年1月9日，两原告作为买受人(乙方)和两被告作为出售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：甲方以1,570,000元的价格将上述房屋出售给乙方；甲、乙双方确认2016年4月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；若该房地产上有户口，则甲方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后30日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金20,000元，在签署买卖合同后，转为部分首期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)当日内直接支付甲方部分首期房价款计人民币530,000元；乙方通过银行贷款支付1,000,000元；乙方应支付甲方尾款计人民币20,000元整，交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其它款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。签约当日，原告姚明晖通过工商银行转账支付首付款550,000元，银行贷款于2016年4月6日到账，两原告于2016年5月18日支付尾款。庭审中，双方均确认房款已全部付清。2016年3月17日，两原告取得系争房屋产权证，产证后附有控江五村XXX号4层01－02室房屋图纸，图纸标明系争房屋面积范围是01、02及01－02三处。庭审中，双方确认系争房屋实际使用的面积范围是01、02及与01相邻的03，房屋附图上表明的01－02是控江五村XXX号4层03室房屋产权人实际使用。2016年4月19日，两被告将系争房屋内户口迁出系争房屋。2016年5月13日，两被告将系争房屋交付给两原告。原告发现系争房屋产证附图与实际使用部位不一致后，曾与被告交涉，但双方未达成一致意见。2015年5月17日，两原告具状来院，作如上诉请。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应予确认合法有效。合同对户口逾期不迁出应承担的违约责任已作了明确约定，被告应当遵守并执行。被告抗辩双方曾口头协商户口延期迁出一节，因被告没有提供相关证据予以证明，本院不予采信。现被告未按照合同约定在2016年2月8日之前迁出户口，而是在2016年4月19日迁出户口，共逾期71天，两原告依据合同要求被告支付逾期迁出户口违约金，被告现以违约金过高为由向本院提出调整，于法有据，本院根据双方的履约情况、两原告的实际损失等综合考虑将违约金标准调整至每日80元，共计5,680元。虽然合同明确约定交易中心出具房产证且原告收到除尾款外的其他款项后5日内交房，即2016年4月11日交房，但从被告提供的录音内容可以证明，原、被告确实在签订房屋买卖合同之后就延长交房期限做了口头约定，双方协商一致延期一个月，即双方应于2016年5月11日交房，但实际交房日期为2016年5月13日，两被告逾期2日交房，两原告依据合同要求被告按照总房价款的日万分之五支付逾期交房违约金，被告现以违约金过高为由向本院提出调整，于法有据，本院根据双方的履约情况、两原告的实际损失等综合考虑将违约金标准调整至总房价款的日万分之一，共计314元。对于两原告要求被告按照交易时系争小区分门户型与房屋总价的差价支付赔偿金之诉请一节，本院认为：首先，两被告并未故意隐瞒房屋重大缺陷，在交易前，两被告出示过房地产权证，且两原告已实地查看了系争房屋的实际使用状况，亦查看了房地产权证，对系争房屋的实际使用状况与《上海市房地产权证》记载的内容理应明知，在此基础上，双方协商交易，约定房屋总价为1,570,000元，并无不妥。其次，庭审过程中，原、被告双方就分门户型与不分门户型均不愿意作司法评估鉴定，原告认为分门户型与系争房屋总价之间的具体差价应以系争房屋所在小区在北京链家房地产经纪有限公司网站上的价格作为依据，并无法律依据，本院不予采信。另外，按现状交易并不影响两原告的居住使用，且两原告亦无实际损失。最后，两被告提出如果两原告认为房屋有瑕疵，则同意解除合同，对此两原告予以拒绝，实际上系争房屋也已全部履行完毕。综上，对于两原告要求两被告因故意隐瞒房屋重大缺陷支付原告赔偿金323,597元的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孙利华、被告沈平应自本判决生效之日起十日内支付原告饶俊峰、原告姚明晖逾期迁出户口违约金人民币5,680元；二、被告孙利华、被告沈平应自本判决生效之日起十日内支付原告饶俊峰、原告姚明晖逾期交房违约金人民币314元；三、原告饶俊峰、原告姚明晖要求被告孙利华、被告沈平支付上海市杨浦区控江五村XXX号401－402室房屋赔偿款人民币323,597元的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币7,368元，减半收取计人民币3,684元，由原告饶俊峰、原告姚明晖负担3,629.5元，被告孙利华、被告沈平负担人民币54.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王莹
二〇一六年七月十八日
书记员 陈洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。