山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民四初字第28号
原告：山东万泽房地产开发有限公司。
法定代表人：李广东，执行董事。
委托代理人：韩萍，山东广道律师事务所律师。
委托代理人：朱海，山东万泽房地产开发有限公司职工。
被告：东营市东营区馨香园林市政有限责任公司。
法定代表人：宋茂林，董事长。
原告山东万泽房地产开发有限公司（以下简称万泽公司）与被告东营市东营区馨香园林市政有限责任公司（以下简称馨香园林公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月21日、2014年4月24日公开开庭进行了审理。原告万泽公司的法定代表人李广东及其委托代理人韩萍、朱海到庭参加诉讼。被告馨香园林公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告万泽公司诉称，2008年12月份，被告馨香园林公司与东营市超越房地产开发有限责任公司（以下简称超越公司）签订联合开发协议一份，约定被告出土地【证号为东国用（2003）字第137号】、超越公司投资、被告取得项目补偿和收益490万元。2010年1月27日，被告与超越公司根据上述联合开发协议签订补充协议一份，同意将其名下的土地及建设手续办理至原告名下，由原告与被告履行联合开发协议及补充协议。原告按协议约定将被告应得补偿和收益全部付清，且已超付，被告却未按约定配合原告办理土地过户手续。请求判令：被告按约定配合原告将东国用（2003）字第137号土地过户至原告名下；被告支付原告违约金50万元；案件受理费、诉讼保全费由被告负担。
被告馨香园林公司未作答辩。
原告万泽公司为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：
1、联合开发协议及国有土地使用证各一份。证明：2008年12月9日被告馨香园林公司与超越公司签订联合开发协议，约定被告出地【位于西四路以西、五干渠以南，证号为东国用（2003）字第137号】、超越公司出资，双方联合开发建设住宅项目；被告收取固定收益490万元后将土地等手续过户至超越公司名下；超越公司可以将应付款直接付给被告的债权人。
2、补充协议、国有土地使用权转让合同书、补充说明各一份。证明：2010年1月27日，被告馨香园林公司与超越公司签订补充协议，约定以原告名义办理土地、开发、建设等手续。原告代替超越公司享有合同权利、履行合同义务；2010年1月27日，被告与原告签订国有土地使用权转让合同书和补充说明，并将拟转让土地使用权证交给原告，双方约定被告将东国用（2003）字第137号土地以每平方米262.79元（总价款490万元）转让给原告，土地款付清后办理土地过户手续。
3、收款收据十三份、案款过付收据二份、山东省利津县人民法院（2004）利执字第651-3号执行裁定书、和解笔录各一份。证明：联合协议签订后，原告以直接付款和替被告清偿债务的方式共支付被告5848934元，加上被告欠超越公司的71.57万元，原告付款总计6564634元，超付1664634元。至2011年10月已付清土地款490万元。
4、建设用地规划许可证一份、房屋所有权证书复印件一份（原告申请本案财产保全时将原件提供给东营市中级人民法院用作担保）。证明：被告馨香园林公司于2011年7月将涉案土地的建设用地规划许可证和地上厂房、车间、办公用房过户至原告名下。在原告付清土地款后，被告至今未按约定配合原告办理涉案土地过户手续。
5、被告出具的承诺书以及原告出具的说明各一份。证明：被告同意将涉案土地整体过户给原告，地上的五层职工宿舍楼和沿街房将来由原告为业主办理土地分割手续。
6、协议书一份。证明：超越公司将其与被告馨香园林公司签订的联合开发中的权利和义务全部转让给原告，由原告与被告联合开发住宅项目，超越公司退出，被告同意将联合开发的土地和建设手续过户到原告名下。
本院认为，原告万泽公司提交的上述证据相互印证，能够证明相关案件事实，本院对其证明效力予以确认。
本院依职权向东营市国土资源局东营分局调取了涉案土地权属及权利限制情况，该局出具查询结果一份，载明涉案土地系出让土地，登记在被告馨香园林公司名下，无抵押登记。原告万泽公司对查询结果无异议。
经审理查明，2008年12月9日，被告馨香园林公司（甲方）与超越公司（乙方）签订联合开发协议一份，约定：甲方出地，乙方投资，共同在甲方土地上开发建设住宅项目；前期甲方配合乙方以甲方名义办理有关规划、设计等手续，办理手续后乙方投入项目建设投资达到总投资的25%时，甲方有义务配合将项目所有手续转至乙方或乙方指定单位名下，合作期间办理各项规划手续费用均由乙方承担，甲方不承担任何费用；乙方负责办理开发手续及项目销售等；甲方所属土地约30亩，其中约15亩土地有平房住户，剩余15亩土地上有厂房和在清理中的建筑物；本宗土地现因债务问题被查封；本宗土地上甲方存在债务约498.5万元，其中甲方欠乙方1999年第一次合作开发时投资款本金71.57万元；甲方按照固定分成方式分得补偿和收益，甲方将整体项目补偿和收益综合统算折合在西侧约15亩土地上，取得补偿和分配利润490万元，扣除甲方所欠乙方71.57万元，乙方应支付甲方418.43万元。剩余东侧约15亩土地在开发建设时乙方负责安置现有在此土地上的40户住户，不再给甲方任何补偿和收益；规划批准后，乙方将应付给甲方的60%，约251万元，经三方在现场确认后由乙方直接付给甲方的债权人用以偿还甲方债务，甲方向乙方出具收款收据。土地过户时，乙方支付甲方剩余40%办理土地解封，付款方式同上。甲乙双方均不得违约，否则，每一次违约，违约方除赔偿对方所有投资及发生的费用外，还应向对方支付50万元作为违约赔偿金。
2010年1月27日，被告馨香园林公司与超越公司达成补充协议一份，约定根据双方2008年12月9日签订的联合开发协议第四条第6款，同意以原告万泽公司名义办理土地、开发、建设等所有手续。
2010年1月27日，被告馨香园林公司（甲方）与原告万泽公司（乙方）签订国有土地使用权转让合同书一份，约定：甲方同意将通过出让获得位于西四路以西，五干桥以南18646平方米土地使用权转让给乙方。乙方同意以每平方米262.79元的价格承让上述土地，并于本合同签订之日起一次性付清。土地使用权期限至2052年7月8日，在合同生效之日，由乙方承担和享有与市土地管理局或市国土资源局签订的东土合字（2002）第035号国有土地使用权出让合同中规定的相应权利和义务。本合同经甲、乙双方签字盖章，付清有关费用，并更换国有土地使用证后生效。当日，原、被告共同出具补充说明一份，载明：馨香园林公司与万泽公司联合开发建设园林公司所属土地，按照开发建设的相关法律法规，以万泽公司名义进行办理土地、开发、建设手续。2010年1月27日签订国有土地使用权转让合同书，截止签订合同之日，万泽公司支付馨香园林公司土地款10万元。本次签订的转让合同仅限于办理土地规划转让手续。待付清土地款后，再进行土地过户手续的办理。
馨香园林公司、超越公司、万泽公司在本案诉讼过程中补签协议书一份确认如下内容：馨香园林公司与超越公司于2008年12月9日签订了联合开发协议，现超越公司将其在联合开发协议中的权利、义务全部转让给万泽公司，由万泽公司与馨香园林公司联合开发住宅项目，超越公司退出。扣除馨香园林公司欠超越公司的71.57万元，万泽公司支付馨香园林公司土地款418.43万元，馨香园林公司将联合开发土地和建设手续过户到万泽公司名下。该协议载明的签署时间为2010年3月20日。
原告万泽公司于2009年12月15日、2010年2月5日、2010年8月3日、2011年5月26日、2011年6月29日、2011年9月20日、2011年10月14日、2012年12月26日、2013年5月3日分11笔向被告馨香园林公司支付项目款10万元、75万元、90万元、21.0993万元、1万元、28.711352万元、90万元、50万元、50万元、2万元、42.361748万元。2013年4月19日，原告万泽公司经被告馨香园林公司同意通过山东省利津县人民法院向被告的债权人东营市华信建筑工程有限责任公司支付65万元解除了涉案土地上的查封。
另查明，2011年7月5日，东营市城乡规划局为原告万泽公司颁发涉案土地的建设用地规划许可证，编号为地字第370500201100059号，载明：用地单位万泽公司，用地项目名称枫桥园（一期），用地位置西四路以西、五干渠以南、现河路以北，用地性质综合用地，用地面积18646平方米，建设规模建筑面积15401.3平方米。
2013年4月28日，被告馨香园林公司出具承诺书一份，载明：馨香园林公司所属的东国用（2003）字第137号土地，土地面积为18646平方米；出让合同编号为东土合字第（2002）第035号土地上所属的5层职工宿舍楼和沿街3层办公楼及土地出让合同中规定的相应权利和义务一并转让给万泽公司。若因该转让引发的一切法律责任，由馨香园林公司承担。原告针对该承诺书同时出具说明一份，载明：根据土地局要求，馨香园林公司出具的载明上述内容的承诺书，仅供办理土地过户手续使用，本宗土地上的5层职工宿舍楼和西四路沿街房产权归馨香园林公司，5层职工宿舍楼和西四路沿街房所占用部分土地面积的土地所有权归馨香园林公司所有。庭审中，原告陈述该5层职工宿舍楼和西四路沿街房已由被告售出，原、被告双方协商由原告为各业主办理土地分割手续，协助各业主办理房产证及土地使用权证。
2013年11月26日，原告万泽公司取得位于东营区西四路917号即涉案土地上的4幢、6幢房屋（厂房、车间、办公用房）的所有权。
再查明，涉案土地系出让土地，登记在被告馨香园林公司名下，土地证号为东国用（2003）字第1**号，无抵押。该土地使用权证的原件在原告万泽公司处。
本院认为，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。该《解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。被告馨香园林公司与超越公司于2010年1月27日签订的联合开发协议虽约定被告出地、超越公司投资，共同开发建设住宅项目，但同时约定被告馨香园林公司按固定分成方式分得补偿收益490万元，不负担开发费用和风险，双方之间的联合开发协议应定性为土地使用权转让合同。该协议是双方当事人真实意思表示，协议签订时，馨香园林公司已经取得涉案土地使用权证书，且协议内容不违反法律、行政法规的其他强制性规定，属合法有效的合同。
原告万泽公司与被告馨香园林公司于2010年1月27日签订的国有土地使用权转让合同书约定合同经双方签字盖章，付清有关费用，并更换国有土地使用证后生效，因双方约定的生效条件尚未成就，双方之间的国有土地使用权转让合同成立但未生效，合同中关于原告应于合同签订之日起一次性付清转让款的约定对原告尚未生效。
超越公司与原告万泽公司、被告馨香园林公司达成的协议书虽系诉讼过程中形成，但该协议书能够与被告馨香园林公司与超越公司于2010年1月27日达成的补充协议相印证，能够认定系三方真实意思表示，且该协议书的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，超越公司将其与被告馨香园林公司签订的联合开发协议中权利、义务全部转让给原告万泽公司，原告万泽公司取代超越公司的法律地位，成为该合同法律关系的当事人，上述联合开发协议在原、被告之间发生法律约束力，原、被告双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。原告万泽公司至2011年7月5日办理涉案土地建设用地规划证时已陆续向被告馨香园林公司支付款项315.810652万元，超过联合开发协议约定金额的60%即251万元，至2013年5月3日原告合计支付被告525.1724万元（不含被告同意扣除的其欠超越公司的71.57万元），原告已超额支付了联合开发协议约定的金额。被告馨香园林公司已配合原告办理了涉案土地建设用地规划许可手续及地上部分房产的过户手续，其仍有义务依约协助原告办理涉案土地的过户手续，原告关于被告应配合其将涉案土地过户至其名下的主张成立，本院依法予以支持。涉案土地使用权过户至原告名下后，原告依据其承诺及与被告的约定，有义务随时协助被告办理涉案土地上5层职工宿舍楼和西四路沿街房所占土地的分割手续。
联合开发协议约定“土地过户时，乙方支付甲方剩余40%办理土地解封”，按照法定程序，应先办理解封手续后方能办理过户手续，故能够认定该约定的真实意思是先由原告履行付款义务，再由被告履行协助办理过户义务，但该约定并未明确限定被告履行协助办理过户义务的期限，且原告也是在办理规划许可证后的一段时间内陆续支付了剩余款项，至2013年4月19日原告通过山东省利津县人民法院向被告的债权人东营市华信建筑工程有限责任公司支付65万元后方才解除了涉案土地上的查封，故原告要求被告支付50万元违约金缺乏合同依据，本院依法不予支持。
被告馨香园林公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对自己诉讼权利的处分。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十五条、第六十条、第六十一条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告东营市东营区馨香园林市政有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告山东万泽房地产开发有限公司办理东国用（2003）字第137号土地的过户手续；
二、驳回原告山东万泽房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费49600元，诉讼保全费5000元，由被告东营市东营区馨香园林市政有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 李 静
代理审判员 许晓芳
代理审判员 孙延斌
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 邢春艳