黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黑监民再字第88号
抗诉机关：黑龙江省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：任文祥，男，1952年12月8日出生，汉族，无职业。
委托代理人：张齐林，黑龙江森林律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：宫天河，男，1960年10月26日出生，汉族，无职业。
委托代理人：于志岩，海林市海林镇法律服务所法律工作者。
一审第三人：任良臣，男，1981年3月6日出生，汉族，北京威宁谢工程咨询有限公司估算师。
任文祥因与宫天河、任良臣合同纠纷一案，不服牡丹江市中级人民法院2011年7月20日作出（2011）牡民终字第265号民事判决，向检察机关申诉，黑龙江省人民检察院于2014年1月26日作出黑检民监（2014）2300000004号民事抗诉书，对本案提出抗诉。本院于2014年3月25日作出（2014）黑监民监字第12号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员曹楠楠、张家玮出庭；申诉人任文祥及其委托代理人张齐林，被申诉人宫天河及其委托代理人于志岩，一审第三人任良臣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2011年3月14日任文祥向海林市人民法院起诉称，2008年7月11日，任文祥与宫天河签订了房屋互换协议，任文祥将坐落于海林市雪原路193号93.23平方米的房屋与宫天河位于白头山三区二号楼7单元501室69.94平方米的楼房互换，并不找差价。宫天河将楼房变更为任文祥名下，以房照为准。合同签订后，双方将各自的房屋交付给对方，而宫天河却迟迟不办理房照，为催促宫天河办理房照，2009年7月9日双方又签订了一份附加协议，然而宫天河还是拖延办理。2009年8月初，任文祥经了解，才知道该楼房因为缺少相关手续，房产部门不予办理房照。宫天河不能办理该房屋的产权证照，致使任文祥无法实现合同目的。任文祥多次找宫天河协商未果。现要求1、解除双方签订的房屋互换协议；2、宫天河交还任文祥的房屋并承担违约责任；3、诉讼费用由宫天河承担。
宫天河辩称，1、任文祥与宫天河所签订的房屋互换协议合法有效；2、宫天河在履行协议的过程中已经本着协议的约定以及任文祥的指示履行了协议，不存在违约；3、任文祥的诉讼请求不能成立，事实与本案事实不符，故请法院驳回任文祥的诉讼请求。
第三人任良臣称，1、第三人与本案无法律关系；2、任文祥与宫天河转换房屋的协议无效，宫天河无处分权。
海林市人民法院一审查明，2008年7月11日，任文祥与宫天河签订了房屋互换协议，双方约定：任文祥将坐落于海林市雪原路193号93.23平方米的房屋与宫天河位于白头山三区二号楼7单元501室69.94平方米的楼房互换，并不找差价。宫天河将楼房变更为任文祥名下，以房照为准。该协议中，任文祥的93.23平方米房屋分为3个房，均有产权证照，但其中1个产权证照丢失。2008年7月11日，任文祥以任良臣的名义与海林市广厦房地产有限公司签订了一份购房协议书。2009年7月9日，双方又签订了一份交换房屋附加协议。约定：原在2008年7月11日新合兽医站北任文祥的房屋与白头山三区二号楼7单元501室宫天河的房进行交换，但当时双方房产手续不齐全，现需要双方去房产部门办理合法手续。双方各自把房屋的相关手续交给对方，分别去有关部门补办，待双方办理完合法手续后交还现在房主。协议签订后，任文祥将丢失的产权证照补办完毕。2009年7月10日，任文祥以第三人任良臣的名义与海林广厦房地产有限公司签订了购买白头山三区二号楼7单元501室商品房买卖合同，并到房产部门办理了登记备案。任文祥以第三人任良臣的名义与海林广厦房地产有限公司办理了房屋入住手续后，第三人任良臣在此房屋居住结婚。现白头山三区二期工程虽已交付业主3年有余，但至今未经有关部门验收，房产管理部门不予办理产权证照手续。
海林市人民法院一审认为，依法成立的合同，自成立时生效。任文祥与宫天河所签订的房屋互换协议，系双方真实意思，不违反国家禁止性法律规定，应确认有效。关于任文祥在诉讼过程中提出其未让宫天河将白头山三区二号楼7单元501室的楼房登记在第三人任良臣名下的问题。从任文祥与海林市广厦房地产有限公司签订的购房协议书中证实该楼房的购房人为任良臣，签字人为任文祥，任文祥在办理房屋入住手续时所填写的各项单据、装修登记表、入户登记表中可以证实该楼房的购房人和该楼房房屋登记人为任良臣。任良臣入住该楼房后，在办理房屋产权证照手续过程中，任文祥对该事实未提出异议，故对任文祥提出的该意见不予采纳。第三人任良臣未参与任文祥、宫天河签订房屋互换协议过程，不承担民事责任。关于任文祥主张其与宫天河交换的房屋至今未办理产权证照，要求解除房屋互换合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。任文祥与宫天河在达成房屋互换协议后，双方均实际履行了转移标的物所有权义务，并对互换房屋进行了装修、改造和添附。宫天河按照约定为任文祥办理了商品房买卖合同及物业入住等相关手续。同时，在海林市房地产管理办公室对该房屋进行了登记备案。在办理房屋证照过程中，海林市房地产管理办公室出具了证明。证明：待该房屋在白头山三区2期工程验收合格后即可办理房照。该楼房至今未能办理房照并不是宫天河个人原因造成的，宫天河在与任文祥互换房屋过程中按约定履行了配合义务，故对任文祥要求解除房屋互换合同的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条、第一百三十五条的规定，判决：驳回任文祥对宫天河的诉讼请求。
判后，任文祥不服，上诉至牡丹江市中级人民法院。
任文祥上诉称，任文祥从未与海林广厦房地产有限公司签订房屋买卖协议，只是签订了一份物业管理入住协议。该协议首页购房人处写的是第三人任良臣的名字，尾处写的是任文祥的名字。结合任文祥与宫天河签订的房屋互换协议，可认定该房屋实际购买人是任文祥而并非任良臣。不能依据物业入住协议认定任文祥以第三人的名义与海林广厦房地产有限公司签订房屋买卖协议。本案房屋互换主体是任文祥与宫天河，如主体有变更，应有补充协议特别约定或者其他明示的方式；原审认定至今未能办理房照不是宫天河个人原因造成的没有事实依据，因宫天河主观有过错。宫天河没有将房照办理到任文祥名下即是没有全面履行义务；根据《国务院办公厅转发﹤建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见﹥的通知》规定，禁止商品房预购人将购买未竣工预售房再行转让，在预售商品房竣工交付，预购人取得房屋所有权证之前，房产部门不得为其办理转让手续。请二审法院撤销原判，支持任文祥的诉讼请求。
宫天河辩称，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人任良臣称，任文祥的诉讼请求依法有据，理应得到支持。
牡丹江市中级人民法院二审对一审法院查明的事实予以认定。
另查明，2008年7月11日，任文祥与海林广厦房地产有限公司签订了协议，协议约定：“甲方海林广厦房地产有限公司，乙方任良臣，经甲乙双方商定，乙方购买甲方白头山三区2号楼7单元501室号住宅，面积69.94平方米。现就住宅进行装修及入住等有关问题达成如下协议条款：……”；同日海林广厦房地产有限公司给原审第三人任良臣出具了8万元购房收据；互换协议签订后，任文祥将其所有的93.23平方米的房屋交付给宫天河占有使用，并将其中两个房屋权属证书交付给宫天河。宫天河至今未办理房屋转让登记手续；任文祥与第三人任良臣系父子关系。
牡丹江市中级人民法院二审认为，任文祥与宫天河签订的房屋互换协议及交换房屋附加协议系双方真实意思表示且内容不违反法律、法规强制性规定，系有效合同。合同签订后，双方当事人均应遵照履行。宫天河将其原房屋交付任文祥占有、使用、收益并将其在海林市广厦房地产有限公司购房收据及购房合同变更到第三人任良臣名下，协同海林市广厦房地产有限公司到海林市房地产管理部门办理了第三人名下的合同备案登记。宫天河以上行为即是履行房屋互换协议约定的义务，将其原所有的房屋登记备案到第三人名下，使第三人成为该房屋登记的不动产权利人。备案登记本身能够产生确权的效力。因此，本院认为宫天河已履行完毕房屋互换协议中约定的“可办房照为准”的义务。关于任文祥称房屋互换不应登记在第三人名下问题。任文祥在与宫天河签订房屋互换协议后，与海林市广厦房地产有限公司签订关于装修及入住协议书时已明确约定购房人为任良臣，结合任文祥与任良臣的父子关系，可认定宫天河将501室房屋购房收据及购房合同变更到任良臣名下是任文祥的示意。另外，从海林市广厦房地产有限公司在海林市房地产管理部门办理合同备案登记时出具了任良臣身份证原件，可看出合同备案登记到任良臣名下是经过任文祥及任良臣的同意，否则不可能持有任良臣的身份证。因此，本院对任文祥此上诉主张不予采纳。关于任文祥上诉称违反《国务院办公厅转发〈建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见〉的通知》问题。该通知是国务院办公厅发布的规范性文件，任文祥的行为虽违反了该文件规定，也仅是违反了国家管理性强制规范，但不因此导致合同无效。合同违反效力性强制规范才必然无效。因此，本院对任文祥此项上诉主张不予支持。合同解除必须具备法定的情形。任文祥申请解除合同的理由系宫天河互换给任文祥的房屋无法办理房屋权属证书，合同目的实现不了。本案中，宫天河已将其原有的房屋交付给任文祥并将房屋备案登记到任文祥之子任良臣名下，履行了可办房照为准义务，使任良臣成为对外公示的不动产权利人。宫天河不具有迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的情形，任文祥不具备解除合同的法定事由。综上，任文祥的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第一百五十八条的规定，判决：驳回上诉，维持原判。
判后，任文祥不服，向本院申请再审。
2012年5月22日，本院作出（2012）黑高民申二字第21号民事裁定，裁定：驳回任文祥的再审申请。
判后，任文祥不服，向检察机关提出申诉。
黑龙江省人民检察院认为，判决认为宫天河不构成违约，适用法律确有错误。
首先，不动产物权是以登记作为其设立、变更、灭失效力的依据，也以登记作为其物权的公示形式。本案中，宫天河将诉争的房屋在房产管理部门进行的商品房合同备案登记行为是行政机关的一项业务管理行为，不具备行政许可的约束力，并不产生确认物权的效力。任文祥与宫天河签订房屋互换协议及其附加协议，其目的均为实现交换各自房屋，并取得交换房屋的所有权，而作为不动产房屋所有权变更的依据是进行不动产物权登记，宫天河未能将约定的商品房在房产管理部门变更登记在任文祥或者其指定人名下，即其并未完全履行双方签订的房屋互换协议，已构成违约。虽然宫天河主张诉争房屋不能办理房照是开发商的原因，但根据合同相对性原则，任文祥只能向宫天河主张不能办理产权证照的违约责任。
其次，虽然庭审中海林市房地产管理办公室出具了证明，待该房屋在白头山三区2期工程验收合格后即可办理房照。但经检察机关依法对房产管理部门核查，该工程自2006年建成至今，一直无法办理工程竣工验收的原因是该楼房的开发手续不齐全和工程质量存在问题。该诉争楼房何时能办齐手续并竣工验收，均无法预期。因此，宫天河与任文祥签订的房屋互换协议的合同目的是否能够实现存在不确定性。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”之规定，应依法解除双方签订的房屋互换协议。
任文祥再审称，与抗诉书意见一致。
宫天河答辩称，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回任文祥的申诉请求及检察机关的抗诉意见，维持原审判决。
再审期间，宫天河举示了一组新证据，一份2014年10月17日由海林市房地产管理办公室所发的公告及六张照片，意在证明其原有的房产位于白头山三区二号楼7单元501室69.94平方米的楼房已经可以办理产权证。任文祥对该组证据的真实性没有异议，但具体如何办理产权证照任文祥不清楚，按双方的约定宫天河应该将争议房屋的产权证交付给任文祥，即使现在能办理产权证也不能挽回宫天河违约的事实。由于双方当事人对该组证据的真实性均没有异议，本院予以采信。
本院再审查明的事实与原审认定的事实一致。
另查明，宫天河原有的位于白头山三区二号楼7单元501室69.94平方米的楼房，房产机关已于2014年10月17日公示可以办理产权证照。
针对检察机关的抗诉理由，本院再审认为，任文祥与宫天河签订的房屋互换协议及交换房屋附加协议，系双方真实意思表示且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议真实合法有效。宫天河将原有房屋交付任文祥占有使用并将该房产的购房收据及购房合同变更到任文祥之子任良臣名下，且到海林市房地产管理部门办理了变更至任良臣名下的合同备案登记。宫天河以上行为即是履行房屋互换协议约定的义务，将其原所有的房屋登记备案到任良臣名下，使任良臣成为该房屋登记的不动产权利人。备案登记本身能够产生确权的效力。根据2014年10月17日海林市房地产管理办公室所发的公告，位于白头山三区二号楼7单元501室69.94平方米的房屋现在可以办理产权证照。任文祥提出的不能办理产权证照的主张不存在，且双方履行协议，互换房屋多年，不宜在解除双方所签订的房屋互换协议。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。检察院的抗诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
维持牡丹江市中级人民法院（2011）牡民终字第265号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 娄威巍
代理审判员 李雪松
代理审判员 闫梁红
二〇一四年十二月十三日
书 记 员 余 博