广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0112民初5114号
原告：胡郑，男，1990年2月19日出生，汉族，住重庆市江津区，
委托诉讼代理人：潘元君，广东永通律师事务所律师。
被告：广州市万庭置业有限公司，住所地广州经济技术开发区青年路279号之一铺。
法定代表人：林振杰，总经理。
委托诉讼代理人：卢玉婷，广东广岭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。
原告胡郑诉被告广州市万庭置业有限公司(以下简称“万庭置业”)居间合同纠纷一案，本院于2017年9月1日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡郑及其委托诉讼代理人潘元君、被告万庭置业的委托诉讼代理人王萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡郑向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿损失20000元；2.被告向原告退还已支付的房地产咨询及买卖代理费3500元；3.被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：原告是涉案房屋的买方。2017年6月17日，通过被告员工陈忠南的介绍，就原告（买方）承购位于广州开发区志诚大道金友街21号1205房之物业一事与卖方杨小虎先生达成一致。同日，原告并就此事与卖方以及被告三方签订了《房屋买卖合同》（编号：011350）。根据合同的约定：“基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费6500元，在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供买卖代理服务。如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的，经纪方应当退还已收代理费并赔偿由此而造成之经济损失。”合同签订前，原告已多次与被告的员工陈忠南反复确认银行按揭以及《广州市存量房买卖合同》均以其外甥的名义办理，最终该物业所有权人为其外甥，被告的员工陈忠南多次承诺原告该操作是可行的，同时也承诺并保证卖家杨小虎是知道并同意的。合同签订后，原告依约履行了买家的义务，向被告支付相应的房地产咨询及买卖代理费3500元，向卖家杨小虎支付购房定金20000元，并为办理垫资赎契办理按揭手续而准备资金及贷款资料，但被告临时要求重新签订《房屋买卖合同》后再与业主进行交易，随后经与卖家杨小虎确认才知道杨小虎自始至终都不同意以其他人的名义来办理后续手续的安排，但被告却一直虚假承诺的方式来隐瞒真实的交易情况，导致最终业主解除合同，没收定金。为此，原告多次通过电话、微信等形式催促被告按照合同的约定赔偿原告的损失同时退还已支付的房地产咨询及买卖代理费，但至今未果，导致原告本应能够承购的房屋无法购买成功，还损失了定金中介费、误工费、通讯费、律师费等费用。综上所述，被告的虚假承诺、隐瞒交易真实情况的行为，已构成严重违约。因此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》之规定及合同相关之约定，特向法院提起诉讼，请予公正裁决。
被告万庭置业辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。原告请求被告返还2万元是没有合同依据，卖方主张解除合同的依据是原告没有依约进行提前还贷，卖方是由于原告的自身原因才主张解除合同并没收定金，与被告没有关系，本案的焦点并不是说落户人（登记产权人）的问题，卖方才没收2万元的定金，而是原告自身的原因才被卖方没收2万元的定金。
一、2万元购房定金是因原告自身行为才被业主没收，与被告无关。2017年6月17日，在被告的居间下原告与涉案房屋业主杨小虎签订《房地产买卖合同》，原告同意以65万元的价格购买位于广州开发区志诚大道金友街21号1205房之物业。合同附件第二条第（二）款涂销抵押后付款中第3点第（2）项约定“买方赎契：部分首期款175000由买方于经纪方或银行通知还贷之日起1日内付至卖方贷款账号内，到账则视为卖方已收取。”后业主向被告表明其已经向银行申请提前还贷，银行也通知其在2017年6月27日前将赎贷款存至扣款账户。被告于2017年6月20日将上述内容通知原告方，但原告并没有依约进行，业主就以此为由于2017年6月30日发函解除与原告之间的买卖关系并扣除原告的2万元定金。所以从上述情况可以看出，业主没收2万元定金的原因是原告没有依约进行提前还贷，是以原告自身的原因来主张，和被告并无关系。
二、2万元定金问题系因原告与业主之间的房屋买卖关系纠纷产生，该损失原告应向业主进行主张；且此2万元定金是否为最终损失尚不确定，需要经过法院审理后才能进行认定，原告因自身原因怠于向业主主张，应自行承担相应责任。本案为原告与被告之间的居间关系，而2万元定金问题则因原告与业主之间的房屋买卖关系产生，原告理应基于此损失产生的法律关系向业主进行主张，原告向被告主张赔偿2万元定金的损失并无法律依据。另虽然业主以原告未按约进行提前还贷为由解除与原告签署的合同并没收原告的定金，但在原告与业主因房屋买卖关系产生的纠纷中，原告是否构成违约、业主是否有权解除合同、擅自没收原告定金尚不能形成定论（因房屋买卖合同中约定逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任。但业主在刚过还贷时间三天内就解除了合同，当时业主是否具有合同解除权并没收定金尚有争议），需要法院在审查清楚相关事实以及依据相关法律规定才能有定论，所以2万元定金原告是否最终会损失并不能确定。原告以不能确定、尚有争议的损失来向被告主张权利并不妥当，如果原告此后再向本案业主进行诉讼或是与业主达成和解，法院又支持原告的诉讼请求的话，原告将有可能因此得到双份利益（并不能排除原告又要回2万元购房定金的可能），这对被告并不公平，有违法律的公平公正。
被告已经促成原告与业主签订房屋买卖合同，完成居间义务，且在居间过程中没有任何过错，更不存在隐瞒真实交易的情况，原告要求被告赔偿损失及退还代理费没有事实和法律依据。根据合同约定，被告的居间义务在促成原告与业主签订房屋买卖合同时就已经完成。且被告在居间过程中并无过错，也没有向原告进行任何虚假承诺，隐瞒交易真实情况。原告诉称被告员工陈忠南承诺其业主同意以其侄子的名义办理按揭并最终落户到其侄子名下，但其后来向业主本人核实业主并不同意，被告隐瞒真实的交易情况，才导致业主最终解除合同没收定金，给其造成了相关损失。但实际上，业主反馈给我们的信息一直都是同意将房屋落户到原告侄子名下的，当时签署房屋买卖合同时，原告、业主及被告都有在场，对落户到原告侄子名下的问题，原告与业主是达成共识的，这一点原告也是明确知道的。所以，被告并不存在隐瞒真实交易的情况，在居间义务完成之后也是勤勉的义务的在买卖双方之间进行沟通，在居间过程中没有任何过错。
综上，在被告完成居间义务且没有过错的前提下，按照合同约定被告有权对原告收取房地产咨询及买卖代理费6500元，但原告直到现在也只是支付被告3500元代理费，剩余3000元一直未支付，被告保留向原告追取剩余代理费的权利。业主因原告自身原因没收其2万元定金与被告并无关系，且2万元定金是否最终会有损失也不确定，所以原告的诉讼请求并无事实和法律依据，还请法院依法裁判，驳回其诉讼。
经审理查明：2017年6月17日，胡郑（买方）与杨小虎（卖方）、万庭置业（经纪方）签订《房地产买卖合同》（编号：0011350），约定买卖双方在经纪方促成下，就买卖位于广州开发区志诚大道金友街21号1205房（以下简称涉案房屋）达成一致意见，涉案房屋建筑面积为56.39平方米，总楼价为650000元，此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用。四、买卖双方同意该物业交付使用时间为卖方收齐楼款当天。六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。七、基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费6500元。在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。八、在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供买卖代理服务。如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为等不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收代理费并赔偿由此而造成之经济损失（以有效证实之直接损失为限）。九、本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订的《广州市存量房买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。该合同附件第二条约定所售物业已办理抵押登记情况适用涂销抵押后付款，定金20000元由买方在2017年6月17日支付给卖方，卖方应在签订本合同后5天内向原抵押银行办理提前还贷手续并承担还贷之一切手续费用（若存在逾期供款，卖方应提前偿还）。买方申请购房贷款由经纪方指定按揭公司办理，买方须于2017年6月25日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方须协助买方本次的购房贷款及提供所需资料。部分首期款175000元由买方于经纪方或银行通知还贷之日起1天内付至卖方贷款账号内，到账则视为卖方已收取。楼价余款455000元应于该物业交易完税过户之日付清。
《房地产买卖合同》签订当天，胡郑向杨小虎支付定金20000元，向万庭置业支付中介费3500元。
胡郑称其购买涉案房屋时并没有购买涉案房屋的资格，购买涉案房屋前也已明确向万庭置业说明是以其外甥朱际航的名义购买涉案房屋，但胡郑没有向杨小虎说明，不清楚杨小虎是否知道。万庭置业确认胡郑在购房前明确说明是以胡郑外甥的名义购买涉案房屋，且在签订合同时，杨小虎也是同意的，但当时万庭置业只与杨小虎说是胡郑的外甥，具体是谁杨小虎不知道。至于为何以胡郑的名义签订《房地产买卖合同》而非朱际航。胡郑称其询问过万庭置业的员工陈忠南，陈忠南称签合同只是走个形式而已，其认为万庭置业及其员工是专业的，故没有提出异议。万庭置业的员工陈忠南明确其知道胡郑没有购房资格，亦确认其说过合同可以由胡郑直接签名。
2017年6月30日，杨小虎向胡郑及万庭置业发出《解除房屋买卖合同通知书》，内容为：甲方杨小虎、乙方胡郑及经纪方万庭置业于2017年6月17日订立房屋买卖合同（NO.0011350），合同约定：买方赎契，部分首期款175000元由买方于经纪方或银行通知还贷之日起1天内付至卖方贷款账户。甲方从2017年6月19日开始，多次电话及微信等形式催告经纪方，银行已通知2017年6月27日前将赎贷款项存至扣款账户，但乙方迟迟至今不履行合同，造成甲方赎契失败，造成甲方的征信名誉等相关方面受损。因此甲方特致函乙方及经纪方，甲方将依合同第六条第（2）款的约定解除2017年6月17日签订的房地产买卖合同（NO.0011350），并要求乙方向甲方支付总楼价10%的违约金，即65000元，扣除定金20000元，还需支付45000元。
胡郑主张系因万庭置业在明知胡郑没有购房资格且胡郑是以其外甥朱际航的名义去购买涉案房屋的情况下，没有在合同上明确涉案房屋是过户至朱际航名下或要求朱际航直接签订买卖合同，导致涉案合同无法继续履行，故要求万庭置业返还代理费及赔偿经济损失。万庭置业不予确认，称签订合同当天，三方是明确同意将涉案房屋过户到胡郑的外甥名下，但是因真实的购买人及出资人为胡郑，所以以胡郑的名义签订合同，且当时陈忠南已向杨小虎明确说明是以胡郑外甥的名义购房，杨小虎当时没有反驳，三方的口头约定是有法律效力的，并不因未写进合同而失去法律效力，另万庭置业已促成胡郑与杨小虎签署《房地产买卖合同》，完成居间义务，在居间过程中没有任何过错，杨小虎没收2万元的定金系因胡郑没有提前还贷导致。胡郑为证明其主张，提交以下证据予以证明：一、与陈忠南的微信聊天记录，聊天记录中陈忠南于6月20日、21日多次明确其已与杨小虎沟通，确认杨小虎同意以胡郑的外甥名义买房；二、胡郑主张为其女朋友与杨小虎的微信聊天记录，显示就是否可以胡郑以外的名额成交涉案房屋的问题，“杨小虎”仅明确按合同程序办理；三、中国建设银行个人活期账户交易明细，拟证明胡郑于2017年6月22日已准备了175000元作为赎契款。该交易明细显示胡郑该账户2017年6月22日的余额为174803.35元；四、朱际航及其父母的身份信息、收入证明及银行流水，拟证明胡郑已将按揭的材料备齐。万庭置业对前述证据一的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，称因杨小虎反馈给其的信息一直都是同意以胡郑外甥的名义来过户，万庭置业只是照实将相关信息传达给胡郑，并不存在隐瞒交易的情况；对证据二、四的真实性不予确认；对证据三的真实性予以确认，关联性不予确认，称从该证据可以看出胡郑并没有按照合同的约定将175000元赎契款支付给杨小虎，故杨小虎才没收定金，所以该行为是由于胡郑自身原因造成的。
万庭置业提交其与胡郑方的微信记录，拟证明其已经通知胡郑代杨小虎提前还贷。微信记录显示6月20日下午万庭置业通知：“业主昨天去银行申请还款了，在本月27号前要存钱到还款账户”。胡郑确认该微信记录的真实性，但称万庭置业并没有告知还款账户的具体信息。万庭置业还提交其与杨小虎的通话录音，拟证明杨小虎同意将涉案房屋落户到胡郑外甥名下。胡郑对该录音的真实性、关联性均不予确认。
庭审过程中，胡郑确认卖方没收2万元的定金合法，并表示不会向卖方追回2万元的定金。
以上事实，有《房地产买卖合同》、微信聊天记录、中国建设银行个人活期账户交易明细、身份证复印件、户口本、银行流水、《解除房屋买卖合同通知书》、通话录音等书证及当事人陈述予以证实。
本院认为，胡郑与杨小虎、万庭置业签订的《房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人有法律约束力。从双方当事人陈述可以看出，胡郑与万庭置业对胡郑没有购房资格、胡郑是以其外甥朱际航的名义购买房屋这一事实是明知的。万庭置业提交的证据并不能证明卖方在签订《房地产买卖合同》时同意以朱际航名义履行《房地产买卖合同》及过户至朱际航名下，胡郑没有购房资格，在卖方未明确同意变更合同买方主体的情况下，涉案的《房地产买卖合同》客观上无法继续履行。万庭置业作为专业的房地产中介公司，在明知上述事实且以胡郑为买方签订合同可能实际履行不能的情况下，仍然撮合胡郑与杨小虎签订买卖合同，其提供的中介服务存在瑕疵及过错。另一方面，胡郑作为完全民事行为能力人，在明知自己无购房资格的前提下仍然在《房地产买卖合同》中作为买方签约，其对合同无法实际履行也应负相应责任，其自身亦具有过错。胡郑举证证明其已经向杨小虎支付定金2万元，并在庭审中确认杨小虎没收定金合法，不再追回，本院认定该损失已经实际产生。《房地产买卖合同》第八条约定，“如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的，经纪方应当退还已收代理费并赔偿由此而造成之经济损失。”万庭置业应当退还已经支付的中介费3500元，结合双方当事人的过错程度，本院酌情确定万庭置业对胡郑的损失承担50%的赔偿责任，因此，万庭置业应当赔偿胡郑已经支付的定金损失10000元，其余损失由胡郑自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告广州市万庭置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡郑赔偿损失10000元；
二、被告广州市万庭置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡郑退还已支付的房地产咨询及买卖代理费3500元；
三、驳回原告胡郑的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费387.5元，由原告胡郑负担164.9元，被告广州市万庭置业有限公司负担222.6元。原告已经预交本案受理费，本院不予退还，被告应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 麦景昌
人民陪审员 丁树祥
人民陪审员 张德馨
二〇一七年十二月二十一日
法官 助理 李丹丹
书 记 员 姚春华