河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终1639号
上诉人（原审原告）林新辉，男，汉族，1963年10月11日生，住信阳市浉河区。
委托代理人潘国强，贾中阳（实习），河南法正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）夏荣兵，男，汉族，1973年1月21日生，住信阳市平桥区。
上诉人（原审被告）丁明伟，男，汉族，1970年8月3日生，住信阳市平桥区。
上诉人（原审被告）汪道国，男，汉族，1965年7月19日生，住信阳市浉河区。
夏守兵、丁明伟、汪道国共同委托代理人李大富，河南以德律师事务所律师。
原审第三人信阳鑫欣商务宾馆，住所地：信阳市浉河区五星路***号。
负责人丁明伟，该公司经理。
上诉人林新辉与上诉人夏守兵、丁明伟、汪道国因房屋租赁合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2017）豫1503民初609号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林新辉及其委托代理人潘国强，贾中阳，上诉人夏守兵、丁明伟、汪道国的共同委托代理人李大富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2010年7月7日，林新辉作为出租方即甲方与夏守兵、丁明伟作为承租方即乙方及汪道国作为担保方签订了《租房合同》，约定：房屋基本情况为甲方房屋坐落在信阳市××星路××（××豫南高中隔壁南侧），门面房六间一、二层及门面房后面整栋楼房由甲方各加盖二层共四层，并保证不低于五十个房间整体租赁给乙方。甲方必须在40日内将乙方所租后主体房整体加盖至四层。主体费用全部由甲方承担。前茶馆升层（三、四层）2010年10月中旬加氟给乙方装修。甲方同意将大门内侧停车位交由乙方使用。由乙方负责安装电动大门，甲方提供门卫室或同意乙方另加盖门卫室；租赁期限为自2010年8月29日至2018年8月29日止；租金为该房屋租赁费每年为（人民币）叁拾伍万元整（其中伍万元作为甲方消费券）；付款方式为租金按每年两次结算，合同生效后待甲方将主体加层完成乙方进行装修时开始计算租金，并交纳第一次半年租金。第二次租金应于到期前一个月交清。以后付款，依次类推；因乙方责任终止合同的约定为乙方有下列情形之一的，乙方装修不得作价给甲方，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.拖欠租金贰个月未交付的；2.故意损坏承租房屋的；3.乙方不得私自转租、转包；4.所租房屋只能用作开快捷酒店；担保责任为乙方需自本合同签订之日，向甲方提供房屋产权抵押担保，或第三方提供连带责任担保租赁合同履行。
合同签订后，林新辉依约将房屋交付，夏荣兵和丁明伟二人将所承房屋开办为“信阳鑫欣商务宾馆”。《租房合同》第三条约定的房屋租赁费每年为叁拾伍万元，其中伍万元作为林新辉的消费券，实际履行中，并未采取消费券的形式，而是采取林新辉在宾馆签单的方式消费，经双方结算，林新辉的签单方式的消费加现金给付，至2015年1月30日，共计926000元。2011年至2016年，六年整年度，房租费共计2100000元，未付房租费经催要未果，原告林新辉于2017年1月20日诉至本院。
原审认为，原告林新辉与被告夏守兵、丁明伟、汪道国于2010年7月7日签订的《租房合同》系当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、法规的禁止性规定，各方当事人理应按照合同的约定全面履行自己的义务；关于合同可否解除问题，依《中华人民共和国合同法》第一百二十四条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”、第一百六十七条“分期付款的买受人未支付到期付款的金额达到全部价款的五份之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”之规定执行,事实方面另加各方签订的《租赁合同》第十一条“拖欠租金贰个月未付的”,拒此，原告请求解除合同，可以支持；关于未付房租费数额问题，2011年至2016年六个月整年度共2100000元，减去双方认可的已付款926000元，未付租金应为1174000元；关于被告方搬出信阳鑫欣商务宾馆的“合同期间”问题，依审判实践，可酌定为三十日；关于被告辩解的“合同签订后，有钱随时支付，没钱就几个月支付，原告默许，可视为双方之间因交易习惯而形成的一种新的约定，何时付款不存在违约”，首先该付款方式非《中华人民共和国合同法》所指的“交易习惯”，二者不能相等同，其次，延期交付房租费，被告方未提供改变交易的事实依据，延期交付房租费的责任不可归咎于原告，对被告方的该辩解理由，本院不予支持；关于各被告方辩解的本案超过诉讼时效，房租费及违约金计算过高，没有提供充分的事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十四条、第一百六十七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除原告林新辉与被告夏守兵、丁明伟于2010年7月7日签订的《租房合同》；二、被告夏守兵、丁明伟于本判决生效后三日内支付原告林新辉房租费人民币1174000元，被告汪道国负连带清偿责任；三、被告夏守兵、丁明伟于本判决生效后三十日内将租赁原告的位于信阳市五星路383号房（门面房6间1-4间及后门整栋楼1-4层）交付给原告林新辉；四、驳回原告林新辉其他的诉讼请求。本案受理费7680元，由被告夏荣兵、丁明伟、汪道国负担。
宣判后，林新辉不服，提起上诉称，原判决租金应当计算至2017年4月29日为6年8个月，原审少计算8个月租金233333元，应当增加。上诉人与被上诉人约定了1%的违约金，原审驳回违约金的诉讼请求不当。
夏守兵、丁明伟、汪道国上诉称，一、原审判决解除合同没有法律依据。二、原审适用简易程序不当。三、原审未就终止合同的相关事宜作出明确认定。且认定年租赁费350000元是错误的，被上诉人每年有5万元的消费额度，实际租金应按30万元计算。四、本案不应当适用买卖合同的规定。
被上诉人答辩称，原判决认定事实清楚，请二审维持原判。
二审查明的主要事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，自成立之日起生效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：1、夏荣兵等人是否构成违约，是否应当向林新辉支付违约金；原判决解除租赁合同是否适当。2、原审法院审理程序是否合法。3、夏荣兵等人在酒店投资部分是否应当在本案一并进行受理。4、原审法院适用法律是否正确。关于第一个争议焦点：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，可以解除合同。具体到本案，夏守兵、丁明伟、汪道国的主要合同义务就是及时缴纳租金，其三人长期拖欠租金，构成根本违约，林新辉向法院诉请解除合同应予支持。双方在合同中约定了违约责任，上诉人林新辉在原审中亦予以请求，原审未予支持违约金不当。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。违约金约定过分高于损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。林新辉的可预见的损失是其租金损失，因其双方在合同中约定了违约金条款而原审法院未予支持，本院酌定为夏守兵、丁明伟、汪道国支付给林新辉5万元。对此，本院予以调整。关于第二个争议焦点：原审法院审理程序并无不当。关于第三个争议焦点：双方在合同中约定，乙方（夏守兵、丁明伟）有拖欠租金二个月未交付的，乙方装修不得作价给甲方，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。因其双方对装修部分作出了约定，上诉人夏守兵、丁明伟、汪道国主张无事实及法律依据。关于第四个争议焦点：本案系解除合同的确认纠纷，应适用合同法中合同权利义务终止的相关规定，原审参照适用分期付款买卖纠纷法律规范裁决本案不当，对此，本院予以纠正。综上所述，原审判决认定部分事实不清，适用法律不当。上诉人林新辉的部分上诉理由成立，其上诉请求部分支持。上诉人夏守兵、丁明伟、汪道国的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持信阳市平桥区人民法院（2017）豫1503民初609号民事判决第一、三、四项。
二、变更信阳市平桥区人民法院（2017）豫1503民初609号民事判决第二项为：上诉人夏守兵、丁明伟于本判决生效后三日内支付上诉人林新辉房租费人民币1174000元，违约金50000元，合计1224000元；被告汪道国对上述债务负连带清偿责任。
二审诉讼费30720元，由上诉人林新辉承担10000元，上诉人夏守兵、丁明伟、汪道国承担20720元。
本判决为终审判决。
审判长 郑鹏飞
审判员 左立新
审判员 李 青
二〇一七年十月十七日
书记员 汪玉娇