天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终3722号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘星妍，女，1991年12月21日出生，汉族，天津市公安局静海分局西城派出所民警，住天津市静海区。
委托诉讼代理人：杨育洪，天津金诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋志国，天津金诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦继全，男，1988年11月17日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：周齐，天津多为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙倩，天津多为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁云，女，1992年4月26日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：周齐，天津多为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙倩，天津多为律师事务所律师。
原审第三人：天津市金逸安顺物业服务有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇体育场路东侧津沽路北侧惠安花园2-02，实际办公地天津市津南区咸水沽镇建国大街景明花园底商。
法定代表人:王健，经理。
上诉人刘星妍因与被上诉人秦继全、梁云、原审第三人天津市金逸安顺物业服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院(2017)津0112民初420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘星妍的上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、发回重审或改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，支持上诉人一审提出的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人贷款不能办理之日直接关系到上诉人行使解除权的起算点，也牵涉到上诉人要求被上诉人支付逾期付款违约金的起算点，对本案有着至关重要的影响。上诉人曾就此申请一审法院调取证据，但一审法院以上诉人调取证据申请中未明确被上诉人办理贷款的银行机构为由拒绝调取，一审法院的此种处理不合情理，导致其对被上诉人不能办理贷款之日的事实认定不清。一审法院对上诉人行使合同解除权的日期认定有误，根据上诉人与被上诉人的合同约定，守约方行使合同解除权需书面通知违约方，而2016年11月5日，上诉人与中介人员的交涉行为既不是通过书面形式通知解除合同，且交涉对象不是被上诉人，因此，上诉人于该日表达的不卖房的意愿并不是对原合同的解除，上诉人于2016年12月15日向被上诉人邮寄送达了《通知函》才是符合合同约定的正式解除合同的通知。一审法院以上诉人应向被上诉人进行催告为由对于上诉人要求解除合同的请求不予支持，于法不合。故要求二审法院予以改判。
被上诉人秦继全、梁云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人天津市金逸安顺物业服务有限公司未出庭发表答辩意见。
秦继全、梁云向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令刘星妍继续履行《房产交易合同》和《天津市房产买卖协议》，为秦继全、梁云办理房屋所有权转移登记手续，将房屋登记至秦继全、梁云名下，房屋价款未履行部分310000元继续履行，由秦继全、梁云给付刘星妍；2.诉讼费由刘星妍承担。
刘星妍向一审法院反诉请求：1.请求法院依法判令解除原、被告签订的《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》；2.刘星妍无须向秦继全、梁云返还定金50000元；3.秦继全、梁云向刘星妍支付违约金76000元；4.秦继全、梁云向刘星妍支付逾期付款违约金133760元；5.诉讼费由秦继全、梁云承担。
一审法院认定事实：对于原、被告双方没有争议的事实，一审法院予以确认。双方有争议的事实为：关于刘星妍主张的剩余310000元购房款逾期未付一节是否进行过催促，刘星妍主张催促过，但未向法庭提供证据予以证实，秦继全二人亦予以否认，一审法院不予确认。另外，关于刘星妍于2016年11月5日表示不再按照合同继续出售房屋之事实，秦继全二人向一审法院提供了秦继全与刘星妍之间的短信记录、中介公司张某与刘星妍之间的录音光盘及证人张某出庭作证。刘星妍对该证据不予认可，认为录音内容没有说清楚全案的情况，证人不清楚合同的具体约定，该证人与本案无关。一审法院经审查认为，证人系中介公司工作人员，与原、被告均无利害关系，其陈述具有客观真实性，结合录音、短信等证据，对该证人证言的证明效力予以确认，能够证实刘星妍于2016年11月5日表示不再按照合同内容继续出售房屋之事实。
一审法院认为，原、被告签订的《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，是合法、有效的合同，应受法律保护。该合同对于原、被告双方具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或者解除。首先,刘星妍主张贷款不被批准的时间为2016年8月10日无证相佐，一审法院不予确认。其次,其主张此日期之后的20日内秦继全二人未交齐剩余购房款即为根本违约不符合法律规定，未按时付款不等同于不付款。根据我国合同法相关规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。刘星妍未有催告之事实，且刘星妍主张的秦继全二人未按时付款行为亦不致使合同目的不能实现，其主张解除合同于法无据，一审法院不予支持。因刘星妍的其他诉讼请求系基于解除合同的基础上而提出，故对于刘星妍的其他诉讼请求一审法院亦不予支持。原、被告应按照合同约定全面履行合同内容。秦继全二人应一次性将剩余购房款付清，之后刘星妍需配合秦继全二人办理房屋过户手续。第三人经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上所述，秦继全、梁云要求继续履行合同的主张符合法律规定，一审法院予以支持。刘星妍的主张不符合我国法律规定的可以解除合同的条件，一审法院不予支持，基于此对于刘星妍的其他诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：“一、原告（反诉被告）秦继全、梁云于本判决生效后三日内将剩余购房款310000元一次性支付被告（反诉原告）刘星妍，被告（反诉原告）刘星妍于秦继全、梁云交付购房款后的七日内协助原告（反诉被告）秦继全、梁云办理坐落于天津市××水沽镇××13-3302房屋的过户手续，将该房屋过户于原告（反诉被告）秦继全、梁云名下。二、驳回被告（反诉原告）刘星妍的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3146元、保全费4320元，共计7466元，由秦继全、梁云承担171元，由刘星妍承担7295元；反诉费2223元，由刘星妍承担。”
二审审理期间，上诉人提供2016年10月31日上诉人与被上诉人见面沟通的录音光盘及书面整理材料，证明上诉人之所以要求解除合同是由于被上诉人提出的由其表哥代为支付房款，并要求上诉人到房管局办撤销备案和被上诉人表哥进行公证，不再进行网签。因上诉人不同意这种做法方提出解除合同。
被上诉人当庭未发表质证意见,之后亦未向法院提交书面质证意见。
本院的认证意见为：对于上诉人刘星妍提供的上述证据的真实性予以确认。
本院经审理查明，2016年4月27日，秦继全与刘星妍通过原审第三人签订《房产交易合同》，约定：秦继全购买刘星妍名下的位于津南区××水沽镇××13-3302房屋，价款760000元，房款支付方式为：除定金外的剩余房款710000元，刘星妍同意秦继全以银行贷款的形式支付，同时，还约定上述剩余房款中非以银行贷款支付的部分及定金作为首付款，秦继全须于2016年10月1日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，刘星妍同时将已收取的定金退还秦继全。关于违约责任，上述合同约定：刘星妍未按约定注销抵押权的，秦继全未按约定付款的，双方违反本合同第六条或本合同其他约定的，逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。秦继全以贷款方式支付房款的，如因资质、所提供的相关材料不符合贷款银行审批条件，导致贷款不能
办理的，须由秦继全按照一次性付款方式从确定不能办理之日起二十日内向刘星妍补齐全部房款。否则视为违约，适用上述违约之日。同日，刘星妍与秦继全签订《补充协议》，约定，买方如若违约，定金不退应给予卖方，卖方如若违约，应双倍退还定金给予买方。本补充协议是2016年4月27日《房地产买卖合同》的一部分，并具有同等的法律效力。秦继全于签订上述合同当天交付刘星妍定金50000元。2016年8月1日，秦继全、梁云作为共同购买人与刘星妍签订了《天津市房产买卖协议》，协议约定：秦继全、梁云应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计400000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户，当银行贷款未被批准时秦继全、梁云应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。刘星妍须于2016年10月1日前将房产及相关证明交付秦继全、梁云。2016年8月2日，秦继全、梁云向资金监管账户内存入首付款400000元。另查，通过上诉人与被上诉人的微信聊天记录显示，2016年10月8日在上诉人提出如果征信出现问题，花钱也无法消掉的情况下，被上诉人表示想办法把尾款凑齐，实在不行就付全款。2016年10月27日，被上诉人表示钱凑来了，等亲戚这几天钱倒下了就能过户。2016年10月29日（周六），被上诉人提出付全款需要去银行撤销贷款和去房管局重新预约号时，上诉人表示周二（11月1日）可以去办。11月2日，双方仍就剩余房款的给付及金额进行沟通，未达成一致。11月20日，双方仍在沟通，但没有上诉人明确作出不卖房意思表示的记载。
本院二审经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人、原审第三人天津市金逸安顺物业服务有限公司签订的《房屋居间买卖合同》及上诉人与被上诉人签订的《天津市房产买卖合同》均系合同各方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，合同各方均应依约履行各自义务。从本案查明的事实看，被上诉人在双方于2016年8月1日签订《天津市房产买卖合同》后确实将首付款存入资金监管账户,但因贷款未获银行批准而至今未能支付剩余310000元的房款。在此情况下，如何考量双方的行为，应是解决本案双方的关键。首先，被上诉人对于其征信情况及申请银行贷款可能存在障碍了然于胸，此一节通过双方当事人于2016年10月8日的微信聊天内容可见一斑。可以证实在该时点被上诉人应已经知晓其申请的银行贷款无法获得批准。其次，此种情况下，按照上诉人与被上诉人、第三人天津市金逸安顺物业服务有限公司签订的《房屋居间买卖合同》的约定，被上诉人应自该时点之日起二十日内向上诉人补齐全部房款。根据2016年10月27日晚的双方微信聊天记录记载，被上诉人表示其房款凑齐，再过几天亲戚钱倒出来就可以过户。在10月29日被上诉人提出因改为支付全部房款需要撤销银行贷款时，上诉人仍表示出积极配合的态度。11月2日的微信聊天记录显示双方对于房款给付的方式及金额的分歧出现端倪。11月14日上诉人的报警记录显示双方矛盾升级。11月20日的微信聊天记录显示双方对于房款的给付及合同的履行发生严重的意见分歧。对于被上诉人提出的付款方式，即要求上诉人与案外人进行委托过户公证，上诉人因此感到交易安全存在危险性应属情理之中，其予以拒绝应属正当。此后，被上诉人未能采取双方认可的方式积极筹措剩余房款，且在双方发生分歧的时点进而在被上诉人收到上诉人解除合同通知函的时点，乃至一、二审诉讼中，被上诉人均无任何证据证实其微信聊天中所说的房款已经凑齐的事实成立，即并无任何包括但不限于银行账户明细流水等直接证据证实被上诉人于上述时点已然具备了支付全部房款的能力。因此，上诉人要求解除双方买卖合同，符合合同约定的解除条件，且不违反法律规定，应予支持。考虑到上诉人在双方协商剩余房款给付方式的过程中，也提出了涨价的要求，此一节也是双方产生分歧并协商未果的原因之一，上诉人对于合同未能全部履行完毕并发生纠纷不能完全免责。基于此，双方当事人应按照各自行为的过错程度对自己的行为后果承担相应的责任。现上诉人同意返还被上诉人定金5万元，并赔偿被上诉人包含中介费在内的损失共计6万元，本院予以照准。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对其理由充分的部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销天津市津南区人民法院(2016)津0112民初420号民事判决；
二、上诉人刘星妍与被上诉人秦继全、原审第三人天津市金逸安顺物业服务有限公司于2016年4月27日签订的《房屋居间买卖合同》及上诉人刘星妍与被上诉人秦继全、梁云于2016年8月1日签订的《天津市房产买卖合同》予以解除；
三、本判决生效之日起十日内，上诉人刘星妍返还被上诉人秦继全定金50000元；
四、本判决生效之日起十日内，上诉人刘星妍一次性给付被上诉人秦继全、梁云人民币60000元；
五、驳回被上诉人秦继全、梁云一审的全部诉讼请求；
六、驳回上诉人刘星妍其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3146元、保全费4320元，反诉费2223元，二审案件受理费8173元，共计17862元，由上诉人刘星妍负担8931元，由被上诉人秦继全、梁云负担8931元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 张静怡
二〇一七年八月十六日
书 记 员 马 丽