江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1573号
上诉人（原审原告）姚维，无业。
委托代理人李春林，江苏友诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京雅居乐房地产开发有限公司，组织机构代码78714114-8，住所地南京市秦淮区龙蟠南路某号。
法定代表人毛建平，该公司总经理。
委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人姚维因与被上诉人南京雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院作出的（2013）秦民初字第535号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人姚维及其委托代理人李春林，被上诉人雅居乐公司的委托代理人杨焘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚维原审诉称，姚维于2010年4月16日与雅居乐公司签订《房屋预售合同》，购买雅居乐公司开发的秦淮区龙蟠南路某号某幢1011室房屋一套。姚维按照合同约定支付了1506990元购房款（部分为按揭方式）。在签订合同时，开发商隐瞒管道从卫生间中间贯穿通过的情况。2011年5月，姚维在房屋交付时发现该问题，当场向雅居乐公司提出异议，同时指出阳台封闭不符合约定等情况，并拒绝接受房屋。雅居乐公司认可上述问题存在，退回了姚维缴纳的相关收房费用。随后姚维多次要求雅居乐公司解决，2011年9月30日，姚维提出退房，雅居乐公司不予同意，但表示愿意为姚维进行整改。但此后雅居乐公司却发函表示房屋符合交付条件，拒绝整改。上述问题违反合同约定，导致房屋使用功能和美观受到严重影响，故诉至法院，要求判令：1、雅居乐公司赔偿因违约添设管道导致姚维财产损失15万元；2、承担阳台整改费用2万元；3、因延期交付给姚维造成的损失54000元。
雅居乐公司原审辩称，1、涉案房屋系雅居乐公司按照规划部门核准的图纸进行施工，并取得了规划合格证书及竣工验收备案证，该房屋符合合同约定的交付标准，不存在任何违约行为，雅居乐公司不应承担赔偿责任。2、雅居乐公司在合同约定的房屋交付时间之前以书面方式向姚维送达了收房通知书，并于2012年10月向姚维再次寄发收楼通知书，但姚维至今未能办理收房手续，雅居乐公司不应承担延期交房的责任。3、关于姚维诉称阳台整改费用及相关财产损失，均没有合同约定及法律规定的依据。综上，请求驳回姚维诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年4月16日，姚维与雅居乐公司签订《雅居乐花园商品房预售合同》一份，约定雅居乐公司将其开发的秦淮区龙蟠南路某号某幢1011室房屋预售给姚维，房屋建筑面积78.9平方米，其中套内建筑面积为56.31平方米，房屋总价款为1506990元。合同约定姚维于2010年4月9日前向雅居乐公司支付定金5万元，并在合同第六条约定，雅居乐公司应于2011年6月30日前向姚维交付房屋，合同附件2约定房屋套型及分层平面位置。另，双方就《南京市商品房预售合同》订立补充协议，约定：姚维在收到雅居乐公司发出的收楼通知确定的期限内到雅居乐公司指定的收楼地点办理有关手续，在此期间内，如姚维未办理交接手续，无论钥匙是否交接、视作姚维已对该商品房进行验收、接管，雅居乐公司不再另行通知。在该商品房符合本合同第六条约定的前提下，姚维在按照雅居乐公司通知收楼时间进行收楼时，如发现该商品房有未完善之瑕疵，有权要求雅居乐公司进行修缮，姚维应在收楼的当天填写好《收楼验收表》交回管理处，雅居乐公司则应按实际情况在合理时间内负责修缮。合同签订后，姚维按约支付定金及房屋首付款。2011年3月30日，雅居乐公司向姚维送达《南京雅居乐花园收楼通知书》，通知姚维于2011年5月8日办理收楼手续。姚维在验房时，发现实际交付的房屋中的墙体及阳台与图纸设计不符，故不同意接收房屋。2011年9月30日，姚维要求退房，雅居乐公司不同意，双方产生争议，致协商未果。2012年10月18日，雅居乐公司向姚维发出律师函，要求姚维办理收楼手续，姚维认为未进行整改，不同意接收。2013年3月28日，姚维诉至法院，要求判如所请。
经原审法院现场勘验，涉案房屋卫生间与淋浴房之间有一墙体内为公共水管，靠近客厅南侧的阳台左侧及上方有遮挡。
以上事实，有双方当事人当庭陈述、商品房预售合同、按揭合同、竣工图、核准图、收楼通知书、会谈纪要、律师函等证据予以证明。
原审法院认为，双方于2010年4月16日签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房销售管理办法》第19条第2款规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。本案中，关于姚维所称雅居乐公司未在房屋套型图中告知水管贯通墙体，存在违约添设管道的主张，雅居乐公司则辩称交付的房屋系按照规划部门核准的图纸进行施工，并已竣工通过验收符合交付条件，因合同附件中房屋套型图仅是对房屋户型、朝向等做出的约定，姚维无证据证明在签订合同时，双方就诉争房屋管道的位置、结构作出约定，也无证据证明雅居乐公司存在隐瞒房屋真实情况的事实，故姚维要求雅居乐公司赔偿因违约添设管道之损失的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持；关于姚维所称阳台封闭不符合约定，影响采光无法实现阳台功能的主张，雅居乐公司辩称阳台现状与规划核准图一致，系按图施工，因姚维未能提供证据证明阳台与设计图纸不符，亦无证据证明双方就阳台的设计做过特别约定，故姚维要求雅居乐公司对阳台进行整改的诉讼请求，无事实及法律依据，原审法院不予支持。虽然诉争房屋阳台的现状系按图施工，但阳台此现状对房屋的采光有一定影响，据此，原审法院酌定雅居乐公司补偿给姚维1000元；关于姚维要求雅居乐公司赔偿因延期交付给姚维造成损失的主张，因双方在合同中对房屋交付已作出明确约定，且雅居乐公司也多次以书面方式向姚维送达了收房通知书，要求姚维接收房屋，故姚维要求雅居乐公司承担延期交付的主张于法无据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、雅居乐公司在判决生效之日起三日内向姚维支付补偿款1000元。二、驳回姚维其他诉讼请求。案件受理费4660元，由姚维负担2330元，雅居乐公司负担2330元。
姚维不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审遗漏基础事实未查明。1、2011年5月8日交付时，上诉人按照被上诉人要求缴纳了相关费用（包括预缴了半年的物业费、公共能耗费等）后，领取该房屋钥匙，进入房屋后发现与合同约定的户型结构因管道而发生了变化，遂不同意接受该房屋。经与被上诉人协商，其同意将收取为交付而缴纳的费用予以退还，双方在2011年9月30日再次协商，上诉人提出一些解决问题意向，被上诉人表示于2011年10月15日前给予答复，但被上诉人迟至2012年10月18日发律师函之前未给予正式答复。以上是认定未能如约交付责任的基础事实，原审予以遗漏。2、本案户型图与设计图不一致，且经法院现场勘察确认卫生间与淋浴房间有一墙体内为水管，该墙体在户型图中未出现，已导致房屋结构与户型发生变化，可以明确被上诉人交付的房屋结构与合同约定不符，原审判决认定事实错误。二、原审判决适用法律错误。1、原审以《合同》补充条款为依据，认为被上诉人只要指定交付时间，不论购房者是否办理交接或钥匙是否交接，都视为已对房屋进行验收、接管，被上诉人不再履行通知。该约定属于责任免除条款，被上诉人制定格式合同并借此免除自己在交付中的责任。即便该约定合法有效，也不能适用本案。首先，本案上诉人按照被上诉人要求在指定时间办理了所有交付手续并取得钥匙，进入房间，不适用该条款；其次，上诉人在验房时发现房屋结构与户型因管道发生变化，向被上诉人提出异议，后经协商，被上诉人办理了撤销交付手续，将钥匙收回并退还上诉人缴纳的物管费等，被上诉人已撤销了房屋的交付；交付的目的是购房人实际使用该房屋，被上诉人以上行为且提出对房屋进行整改，表明被上诉人也认可房屋不具备交付条件。原审判决认定房屋已经交付不仅与案件事实矛盾，且判决依据错误。2、本案户型图与设计图不一致，被上诉人在绘制户型图时隐去一堵墙，该堵墙将卫生间空间进行分割，使得房屋结构与合同约定的户型不一致，这是基本事实也是双方发生纠纷的根本原因。即便法律没有规定开发商必须标注管道位置，但如果管道已经导致户型与结构发生变化，此情况下原审判决仅以此开脱被上诉人的过错责任，没有法律依据。三、原审判决显失公平。按照原审判决，该房屋在2011年5月8日即已交付，那么上诉人应当从该日期开始计缴物管费，这与双方约定相矛盾，被上诉人在当天主动退还了上诉人预缴的物管费用，是双方合意行为，原审判决显失公平。综上，请求二审法院撤销原审判决并支持上诉人原审诉讼请求。
被上诉人雅居乐公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、上诉人称曾在2011年5月8日前往被上诉人处办理收房手续，因发现房屋现状与合同约定不符，故被上诉人退回了其已交付的物业费及相关收房手续，对该事实，上诉人在一审中并未提供任何证据予以证明，被上诉人不予认可。一审并不存在遗漏没有查明事实的情况。二、在合同约定的交付期之前，涉案房屋已经依法获得了竣工验收备案表、规划合格证等，符合法定及约定的交付条件，被上诉人也在合同约定期内向上诉人寄发了收楼通知书，所以被上诉人已经尽到了相应的交付义务。对上诉人所提出的房屋现状与图纸不符的情况：关于卫生间中管道问题，管道在房屋户型图中无须标注，此处并无不妥，该管道与设计是一致的；关于阳台的问题，房屋的现状与施工图是一致的，开发商是按图纸施工的。上诉人要求就管道和阳台的损失进行赔偿均没有法律依据，且相关费用的计算据上诉人自称也是估算，没有任何合理的依据。被上诉人认为涉案房屋符合交付的条件，上诉人应当按期接收房屋，被上诉人亦无须向其承担赔偿责任。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人姚维与被上诉人雅居乐公司签订的《南京市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，依法应当认定合法有效。本案中，关于上诉人提出的案涉房屋内管道设置未在户型图上标注，现房屋结构与合同约定的户型不一致，被上诉人应当承担相应的赔偿责任。对此本院认为，雅居乐公司交付的涉案房屋管网设计系按照政府有关部门审核批准的施工图、竣工图施工，并未对施工图中的设计做出过变更，且经过了竣工验收备案，另外在商品房预售合同中不可能就管网具体分布设计等各个建筑设计细节做出约定，故上诉人该上诉主张，本院不予支持。同理，就涉案房屋阳台设计亦系按照政府有关部门审核批准的施工图、竣工图施工，原审法院考虑阳台现状对房屋采光产生的影响，酌定雅居乐公司给予姚维补偿，该处理结果并无不当，本院予以维持。另外，关于上诉人主张的延期交付房屋损失，双方当事人在合同中就房屋交付事宜做出明确约定，且被上诉人在符合交付条件后已多次书面通知上诉人收房，上诉人主张的涉案房屋存在问题并不构成其拒绝收房的合理理由，故上诉人主张的该部分损失无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费4660元，由上诉人姚维负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 马 帅
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 林雨虹