广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）穗中法民五终字第3号
上诉人（原审原告）：邓艺海，男，汉族，住广东省从化市。
委托代理人：罗美君、赖剑波，从化市法律服务中心法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：广州市德容房地产有限公司，住所地：广东省从化市。
法定代表人：胡明飞，总经理。
原审被告：从化市康怡房地产开发有限公司，住所地：广东省从化市。
原审被告：从化市河东房地产开发有限公司，住所地：广东省从化市，红荔一路2、4、6号。
法定代表人：肖健生，经理。
上诉人邓艺海因商品房销�合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年5月17日邓艺海与从化市河东房地产开发有限公司（以下简称河东公司）（经办人陈志坚）签订《康怡花园订购书》，约定邓艺海认购河东公司开发的位于从化市xx街xx路xx花园首层xxx单元（现公安门牌为：从化市xx街xx路xx号之二、之三商铺，以下简称涉案房屋），建筑面积为50㎡，面积按实测计价，4000元／㎡，房价总款20万元。该订购书签订后，邓艺海于2002年5月17日付款20000元（收款盖章为陈树勋），于2002年6月29日付款30000元（收款盖章为陈树勋），于2002年8月5日付款50000元（收款盖章为陈树勋），于2003年1月27日付款40000元（收款盖章为陈树勋），于2005年2月4日付款9804元（收款盖章为从化市康怡房地产开发有限公司，该公司以下简称康怡公司），合共付款149804元。2003年3月，河东公司将涉案房屋交付邓艺海使用至今，其后双方未再签订商品房买卖合同，购房余款邓艺海也未交付给河东公司，邓艺海至今未取得涉案房屋的房地产权证。
原审另查明：广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第1698号案查明：康怡公司于2002年8月16日成立，股东为潘晓玲、陈志坚（已去世），法定代表人陈志坚，营业期限为2002年8月16日至2003年2月28日，公司经营范围为房地产开发（仅用于办理开发资质证），目前营业执照已被吊销。从化市河东房地产开发有限公司（以下简称河东公司）前身是国有企业从化市河东房地产联合开发公司，从化市河东房地产联合开发公司于1987年12月15日成立，2001年经政府批准转制，名称相应变更为河东公司，法定代表人肖健生，营业期限为1987年12月15日至长期，经营范围为房地产开发（资质三级），企业状态为已开业。广州市德容房地产有限公司（以下简称德容公司）于2008年11月10日成立，营业期限为2008年11月10日至2013年10月15日，股东为潘晓玲、潘岐针，法定代表人潘晓玲，2012年后变更为胡明飞，经营范围为房地产开发经营、房地产中介服务、园林绿化工程、建筑材料销售等，企业状态为已开业。陈树勋与陈志坚为亲兄弟关系，陈树勋之妻潘晓娟与潘晓玲为姐妹关系。2000年前国有企业从化市通用机械厂经政府批准，集资兴建位于从化市xx镇xx路xx号xx花园职工集资楼，共七幢。2000年8月11日，陈树勋与河东公司签订《挂靠开发房地产协议》，该协议书的主要内容为：陈树勋购得在从化市街口镇河东南路45号（从化市通用机械厂宿舍区），挂靠河东公司进行开发；河东公司提供房地产开发资质，营业执照复�件给陈树勋进行商品房开发建设，陈树勋以河东公司名称经营房地产业务过程中，一切行政和业务手续以河东公司名称进行并协助办理，由河东公司负责收款；陈树勋开发经营的房地产是独立核算，自负盈亏，自主经营自行管理，房地产权属归陈树勋所有；陈树勋应依时交付商品房给住户，严格履行购房合同条款，凡楼宇质量问题及购房合同纠纷的有关事宜自行解决等。2002年，该集资楼的土地使用权登记在河东公司名下。该楼群约于2003年年底、2004年初建成，一部分作为职工集资房返还给职工，另一部分作为商品房对外销售。因建设单位未缴纳土地出让金和转让税费以及欠报建费等原因，康怡花园商品住宅未能确权，引发业主多次上访。2008年12月，从化市人民政府办公室作出从府办批（2008）956号批复，市政府同意按照“能免则免、能减则减、尊重历史、特事特办”的原则，处理集资楼所欠的报建费和契税、土地增值税等问题。2009年4月13日，河东公司（甲方）与德容公司（乙方）签订了《土地债权变更转让协议》，约定：“自2009年4月1日起，甲方不再承担‘康怡花园’商住楼的一切债权债务及相关的一切法律责任。由乙方全部承担，有关的办证手续由乙方自行办理，费用由乙方负责。”2010年5月从化市人民政府办公室作出从府办批（2010）350号批复，同意原从化市通用机械厂“康怡花园”合作建设单位由原河东公司转为德容公司，并由变更后的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务。同期康怡花园的土地使用权人由河东公司变更登记为德容公司。2012年9月，位于从化市xx街xx路xx号“xx花园”产权确权登记在德容公司名下，经办人陈树勋。德容公司已为部分业主办理了房地产权证。
原审又查明：因德容公司与他人发生经济纠纷，广东省从化市人民法院于2013年2月25日作出（2013）穗从法民二初字第353号之一民事裁定书，查封了德容公司位于从化市xx街xx路xx号之二（权利证号：0112157545）、之三（权利证号：0112157531）的房产。
2014年3月25日，邓艺海向原审法院提起本案诉讼，请求：1、河东公司、德容公司、康怡公司共同履行为邓艺海办理位于从化市xx街xx路xx花园首层xxx单元（现地址为从化市xx街xx路xx号之二、之三商铺）的房地产权证，相关税费按政府相关部门的规定各自承担；2、河东公司、德容公司、康怡公司从2003年6月起，按邓艺海已付购房款149804元按中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计付违约金给邓艺海，直至邓艺海取得房地产权证之日止；3、本案诉讼费用由河东公司、德容公司、康怡公司承担。
2014年4月2日，邓艺海向原审法院提出财产保全申请，原审法院于同年4月4日作出（2014）穗从法房初字第268号之一民事裁定书，轮候查封了德容公司位于从化市江埔街七星路15号之二商铺（权利证号：0112157545）、之三商铺（权利证号：0112157531）的房产。
康怡公司、德容公司、河东公司经原审法院传票传唤，均无应诉。
原审法院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定：“司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”和最高人民法院、国土资源部、建设部法发（2004）5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。国土资源、房地产管理部门明�土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理”。本案涉案房屋已于2013年2月25日被广东省从化市人民法院另案依法查封，现仍在查封状态。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案涉案房屋因另案被人民法院依法查封，邓艺海理应依照上述法律规定先向人民法院�出执行异议，而不应向人民法院提起本案诉讼。故对邓艺海的起诉应予驳回。
河东公司、德容公司、康怡公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响原审法院裁判。
据此，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国民事诉讼法>；若干问题的意见》第139条，《诉讼费用交纳办法》第二十七条第二款及上文所述法律之规定，于2014年9月19日作出裁定：驳回邓艺海的起诉。案件受理费200元，退还邓艺海。财产保全费2020元，由邓艺海负担。
裁定后，上诉人邓艺海不服原审裁定，向本院提起上诉称：邓艺海与康怡公司签订的《房地产订购书》合法有效，且邓艺海已实际收楼使用至今，从未有任何人提出异议，案外人查封邓艺海的涉案房屋属于查封�误，邓艺海已经依法向法院申请解封。上诉请求：1、撤销原审裁定，判令德容公司为邓艺海办理涉案房屋的房地产权证，相关税费按政府相关部门的规定各自承担；2、一、二审诉讼费用（包括案件受理费、诉讼保全费、公告送达费）由德容公司承担。
本院认为，涉案房屋被广东省从化市人民法院另案查封，现仍处于查封状态。根据我国《民事诉讼法》第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，涉案房屋被查封后，邓艺海对涉案房屋主张权利应先�人民法院提出执行异议，不得在执行异议诉讼终结前另行提起普通民事诉讼。邓艺海提起本案诉讼，请求为其办理案涉房屋的房地产权证，不符合我国《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，原审裁定驳回其起诉并无不当，应予维持。审查上诉人邓艺海的上诉理由不成立，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年一月六日
书记员 邹凌青