江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）灌民初字第0713号
原告赵金梅。
原告陆云洋。
原告陆云康。
三原告共同委托代理人李春富，北京市蓝鹏律师事务所律师。
被告陆雷。
被告陆庆虎。
委托代理人陆咸江。
原告赵金梅、陆云洋、陆云康与被告陆雷、陆庆虎确认合同效力纠纷一案，本院于2012年10月15日立案受理后，依法由代理审判员董江波适用简易程序进行审理，2012年12月7日，本院作出（2012）灌民初字第1547号民事裁定书，以涉案土地权属不明为由，驳回原告赵金梅、陆云洋、陆云康的起诉。原告赵金梅、陆云洋、陆云康不服裁定，提起上诉。2013年4月28日，连云港市中级人民法院作出（2013）连民终字第0263号民事裁定书，裁定撤销（2012）灌民初字第1547号民事裁定，指令本院对本案进行审理。2013年6月3日，本院对本案立案受理，并依法组成合议庭，于2013年7月18日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵金梅及三原告的委托代理人李春富，被告陆庆虎及其委托代理人陆咸江到庭参加诉讼；被告陆雷在上午的庭审中到庭参加诉讼，在下午庭审中未到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，2013年11月26日，就有关问题向连云港市中级人民法院书面请示，2014年7月3日，连云港市中级人民法院认为所请示事项不属于法律适用问题，不予答复，将本案退回本院。本案现已审理终结。
原告赵金梅、陆云洋、陆云康诉称：原告赵金梅与被告陆雷原系夫妻关系，后因拆迁之事双方于2012年3月9日协议解除了婚姻关系。双方婚后育有四子，长子陆云亮、次子陆云港已经分户另过；三子陆云洋、四子陆云康随原告赵金梅共同生活。2010年8月，原告赵金梅与侍庄乡签订了《房屋搬迁补偿安置协议书》，按照协议约定：侍庄乡根据《陆庄村搬迁安置方案》等相关规定，由侍庄乡为陆雷一家四口补偿安置两处宅基地（大约400平方米，位于陆庄安置区17排26号、27号）。由于拆迁的补偿安置款极少，只有2万元，原告家根本无法建房，原告赵金梅前往北京上访，要求解决拆迁补偿款问题。2012年春节期间，原告赵金梅回到原籍见到自己的房子框架已经建好，为了不让陆雷抢先进住，三原告搬进27号居住，不料在四月份时，村长陆庆虎带人将原告一家强行赶出该屋。并称该房屋已经被原告丈夫陆雷私自卖给了村长陆庆虎。至此，三原告方知陆雷私下和村长陆庆虎签订协议将该房屋卖掉了。陆雷则称，确有私自卖房之事，但自己只是在一份材料上签名，村长陆庆虎并未将该买卖协议交付给自己。原告认为，侍庄乡补偿安置宅基地应属全家成员共同共有财产，陆雷未征得三原告同意，擅自出售全家共同共有财产的行为违反了相关法律规定，应属于无效行为。现提起诉讼，请求判决确认二被告签订的宅基地买卖协议无效。
被告陆雷辩称：因没有钱建房，被告陆雷才将宅基地卖给被告陆庆虎。卖宅基地的时候，原告赵金梅不知情，当时她在北京上访。被告陆雷认为与陆庆虎的宅基地转让合同有效。
被告陆庆虎辩称：1、原告在诉状中陈述的“在被告陆庆虎威逼利诱之下签订的房屋搬迁补偿安置协议”、“只在宅基地上建好基础”、“回到原籍见到自己的房子框架已经建好”及三原告不知自己的宅基地被卖的叙述不是事实。2、涉案宅基地使用权转让是客观存在的事实，且该宗宅基地的转让行为不违反法律规定。3、被告陆雷是户主，是该宗宅基地使用权的代表人，被告陆雷处置宅基地的行为，代表了其家庭所有成员，构成表见代理。假设有个别成员不知情，不知情的行为也不具有对外效力。4、涉案宅基地转让协议不违反法律、法规的强制性规定，根据2012年7月1日施行的最高人民法院适用买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第3条之规定，原告主张该协议无效人民法院不应支持。5、原告主张的宅基地未经登记，不能证明其对宅基地拥有合法权益。请求驳回原告的起诉或者驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：
原告赵金梅与被告陆雷于1994年5月8日登记结婚，婚后生育陆云亮、陆云港、陆云洋、陆云康四子，现长子陆云亮、次子陆云港已分户另过。2012年3月9日，原告赵金梅与被告陆雷协议离婚。
2010年8月份，原告赵金梅与被告陆雷一家房屋被拆迁，灌云县侍庄乡人民政府为原告赵金梅和被告陆雷一家补偿安置两处宅基地，即位于灌云县侍庄乡陆庄安置区第17排第26号、27号地块，该两处宅基地至今未办理权属证书。
2010年11月份，被告陆雷将位于灌云县侍庄乡陆庄安置区第17排第27号地块的宅基地以人民币258000元转让给被告陆庆虎。此时，原告赵金梅因对安置补偿存有异议，在北京上访。此后，案外人陆增凯、陆某与被告陆雷、陆庆虎代表四户业主（建房宅基地分别为灌云县侍庄乡陆庄安置区第17排第25号、第26号、27号、第28号地块），与施工人侍军山签订建筑安装工程承包合同书，约定由侍军山为上述四户分别承建二间三层楼房。在施工过程中，被告陆雷还承揽该四户房屋的模板工程，期间，原告陆云洋、陆云康先后参与对模板工程的施工管理。被告陆庆虎另有住房，在原告起诉前，被告陆庆虎在被告陆雷转让的宅基地上将房屋建好交给他人使用。
另查，安置补偿给被告陆雷一家的位于灌云县侍庄乡陆庄安置区第17排第26号宅基地，因陆雷将该宅基地转让给费倩，原告另行提起诉讼。
在本案审理过程中，对被告陆庆虎建房所花费用问题，经询问原告赵金梅，原告赵金梅明确不同意给予被告陆庆虎补偿，也不同意追加现在实际居住人为本案第三人。
上述事实，有下列证据证实：1、原、被告陈述；2、原告举证的赵金梅、陆雷结婚证复印件、户口本、原告赵金梅与陆雷的离婚协议；3、侍庄乡陆庄新村管理委员会出具的陆雷家交款收据、被告陆雷出具的“关于和陆庆虎买卖宅基地的情况说明”；4、被告陆庆虎举证的2010年11月12日与被告陆雷签订的宅基地块转让协议书，被告陆雷于2010年11月12日出具给被告陆庆虎的领款据；5、被告陆庆虎举证的案外人承建人侍军山与业主陆某、被告陆雷、陆庆虎签订的建筑安装工程承包合同；6、被告陆庆虎举证的证人侍军山、陆某的证言。上述证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，夫或妻对夫妻共同财产有平等的处理权，因日常生活需要，夫妻任何一方对夫妻共同财产均有权决定，非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。夫妻一方未与另一方协商转让宅基地使用权为无效处分行为，如果另一方事后不予追认，该小区无效，但他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。被告陆雷转让宅基地时，没有征得原告赵金梅同意，被告费倩亦无证据证实原告赵金梅知道并同意两被告签订宅基地转让协议，事后原告赵金梅明确不予认可，双方为此多次发生争执。被告陆庆虎在该村另有住宅，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《江苏省土地管理条例》第三十四条、第三十五条规定，被告陆庆虎不符合受让宅基地的条件。综上，对原告赵金梅、陆云洋、陆云康要求确认被告陆雷与被告陆庆虎签订宅基地买卖协议无效，本院依法予以支持。被告陆雷、陆庆虎的抗辩事由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。原告赵金梅在本案中明确表示不同意对陆庆虎所花建房费用给予补偿，也不同意追加该房屋现实际使用人为本案第三人参加诉讼，对确认本案合同无效后的财产处理问题，双方可以另行解决。本案经本院审委会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告陆雷与被告陆庆虎于2010年11月签订的宅基地转让协议无效。
本案本诉案件受理费80元，由被告陆雷、被告陆庆虎各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 黄正华
代理审判员 朱 锐
人民陪审员 姜有逊
二〇一三年七月四日
书 记 员 李天娇
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处方权的，该合同有效。
（二）《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。