广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终2920号
上诉人（原审被告）：唐玉梅。
委托代理人：张雄，广东硕源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赖汝珍。
委托代理人：张玲悦，广东广健律师事务所律师。
原审第三人：东莞市创华房地产经纪有限公司。住所地：东莞市。
法定代表人：訚海潮。
上诉人唐玉梅与被上诉人赖汝珍及原审第三人东莞市创华房地产经纪有限公司（以下简称创华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2015年3月5日，赖汝珍向原审法院提起诉讼，请求法院：1、解除赖汝珍、唐玉梅及创华公司之间签署的《房地产买卖合同》。2、唐玉梅返还赖汝珍定金20000元。3、唐玉梅支付违约金36000元。4、唐玉梅向创华公司支付居间代理费10800元。5、唐玉梅承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明，2014年12月19日，赖汝珍、唐玉梅、创华公司签订了一份《房地产买卖合同》，约定唐玉梅将位于东莞市常平镇万科城和风苑5座A102室赖汝珍，价款为360000元，如买方或者卖方违反合同约定的，守约方有权要求解除合同并要求违约方支付等额总楼价10%的违约金。唐玉梅收取了赖汝珍20000元定金。东莞银行股份有限公司东坑支行在2015年1月16日出具了《同意贷款意向书》给赖汝珍，在赖汝珍满足银行贷款条件的前提下，将向赖汝珍发放贷款280000元。唐玉梅在2015年1月11日收回了案涉物业的房产证原件。赖汝珍在2015年2月3日通过邮寄的方式向唐玉梅邮寄律师函，但该邮件被拒收退回，邮件的邮寄地址是案涉物业地址。赖汝珍没有支付创华公司居间费用。
原审法院于2015年7月16日向唐玉梅送达了相关应诉材料。
根据原审法院调取的房产登记信息查询结果显示，案涉物业在2015年2月28日办理转移登记手续。
庭审中，赖汝珍和唐玉梅确认房屋买卖合同已经解除；创华公司陈述称因唐玉梅不配合，银行无法联系唐玉梅，导致银行的同意贷款意向书在2015年6月被收回。
原审法院在庭审过程中，现场对赖汝珍提交邮件进行拆封，里面的律师函内容与赖汝珍起诉时提交的律师函内容一致。
原审认定以上事实的证据有：房地产买卖合同、买卖代理费支付承诺书、定金收据、房地产权证、同意贷款意向书、收据、律师函、邮寄单、房产登记信息查询结果及原审庭审笔录等。
原审法院认为，案涉物业已经在2015年2月28日办理转移登记，合同的根本目的已经无法实现，且赖汝珍和唐玉梅已经确认合同已经解除，故原审法院确认案涉房地产买卖合同已经解除。赖汝珍通过起诉的方式请求解除合同，原审法院在2015年7月16日将诉讼材料送达唐玉梅，唐玉梅即知悉了赖汝珍解除合同的意思表示，故合同解除时间是2015年7月16日。
关于定金和违约金的问题。本案中，合同签订时间是2014年12月19日，赖汝珍在2015年1月16日获得银行的《同意贷款意向书》，唐玉梅在2015年1月11日取回了案涉物业房产证原件，案涉物业在2015年2月28日办理转移登记。虽然唐玉梅认为是赖汝珍违约，导致合同无法履行。但是根据上述事件发生的时间顺序，唐玉梅在赖汝珍取得银行同意房贷的书面文件之前，就已经取回了案涉物业的房产证原件，并且在2015年2月28日就将案涉物业办理了转移登记，而赖汝珍取得的银行同意贷款的书面文件，银行在2015年6月份才收回，如果唐玉梅积极予以配合，赖汝珍是可以从银行处获得贷款的，但在案涉物业转售前，唐玉梅就已经将案涉物业转售，而且唐玉梅没有提交证据显示其与赖汝珍就合同的履行或者终止进行过协商，再结合第三方创华公司的陈述，可以认定唐玉梅故意不履行合同，存在将案涉物业转售他人的违约行为。唐玉梅既然违约，那么其收取的定金20000元，应当予以返还。同时根据合同约定，唐玉梅还需支付总楼价10%即36000元的违约金。
关于居间代理费的问题。居间代理费的收取主体是创华公司，并非赖汝珍，而且赖汝珍亦没有实际支付居间代理费给创华公司，并不存在居间代理费的损失。故该项诉求，没有依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审法院于2015年11月30日作出判决：一、确认赖汝珍与唐玉梅、东莞市创华房地产经纪有限公司于2014年12月19日签订的《房地产买卖合同》于2015年7月16日解除。二、限唐玉梅于判决发生法律效力之日起五日内向赖汝珍返还定金20000元（大写：贰万元整）。三、限唐玉梅于判决发生法律效力之日起五日内向赖汝珍支付违约金36000元（大写：叁万陆仟元整）。四、驳回赖汝珍的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1470元，由唐玉梅负担1200元、赖汝珍负担270元；保全费580元，由唐玉梅负担。
唐玉梅不服原审判决，向本院提起上诉称：唐玉梅与赖汝珍在2014年12月19日签订的《房地产买卖合同》中约定很清楚，双方在签订房地产买卖合同后，五个工作日内要到银行办理按揭手续，但本案中赖汝珍却未能在约定的时间内办理银行按揭贷款。至于唐玉梅取回房产证原件也是在赖汝珍根本违反了合同后，且取回房产证原件不影响唐玉梅配合赖汝珍的银行按揭手续及办理过户手续。原审法院以唐玉梅在2015年1月11日取回案涉物业房产证原件、2015年2月28日办理转移登记的行为而认定唐玉梅违反了合同约定，该认定与事实不符。唐玉梅在签订《房地产买卖合同》之前已向赖汝珍申明其在春节前必须离开广东，以后长期定居东北老家和工作，所以必须在春节前完成交易，当时赖汝珍也是同意的，因此双方才在2014年12月19日签订了《房地产买卖合同》。由于赖汝珍未能在合同约定时间内办理按揭贷款，且银行虽然在2015年1月16日出具了同意房贷书，但在2015年1月27日，银行通知唐玉梅并告知唐玉梅银行已决定不做赖汝珍的贷款，也已把贷款材料退还给赖汝珍。至于银行是什么原由退件不贷款，后果不应由唐玉梅承担。在银行退件后，唐玉梅从未接到赖汝珍另找银行办理贷款或其他方式支付楼款的通知及继续交易的意愿。因此，唐玉梅在赖汝珍无法按合同约定支付购房款的情况下，唐玉梅才将案涉物业在2015年2月28日出售给第三人。唐玉梅的出售行为并未违反合同约定。综上所述，请二审法院撤销原审判决，驳回赖汝珍的全部诉讼请求及本案一、二审诉讼费用均由赖汝珍承担。
赖汝珍答辩称：赖汝珍与唐玉梅签订《房地产买卖合同》后，赖汝珍按约定申请银行贷款，银行也同意了赖汝珍的贷款申请。在银行通知赖汝珍前去办理手续时，赖汝珍已是无法联系唐玉梅。当赖汝珍与唐玉梅取得联系时，唐玉梅称不卖房给赖汝珍。另外，唐玉梅在未与赖汝珍解除合同的情况下，擅自将案涉房屋卖给案外人，存在事实上的一房二卖，导致合同无法履行，唐玉梅已构成根本性违约，唐玉梅应承担违约责任。原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
创华公司答辩称：赖汝珍与唐玉梅签订合同后，赖汝珍按约到银行申请贷款，银行也同意赖汝珍的申请。而在银行通知唐玉梅到银行办理相关按揭手续时，唐玉梅拒不配合，还到创华公司闹事，强行取走案涉房屋的产权证，致赖汝珍银行贷款最后未取得。原审法院认定唐玉梅违约正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，创华公司在二审调查中反映，赖汝珍与唐玉梅签订合同的当天即2014年12月19日，银行到创华公司处办理了赖汝珍申请贷款的手续，且三方当时约定唐玉梅亦要将其房产证的原件放在创华公司。2015年1月11日，唐玉梅到创华公司，强行取回案涉房屋的房产证。唐玉梅对其取回案涉房产证一事予以确认。赖汝珍及创华公司均认为，唐玉梅违约的原因是案涉房屋出售给他人的价格比出售给赖汝珍要高。唐玉梅则认为银行不贷款给赖汝珍是因为赖汝珍的贷款意向书与双方签订的买卖合同贷款金额不一致。唐玉梅确认案涉房屋已于2015年2月28日另卖他人。其余事实，原审法院查明清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据唐玉梅上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是唐玉梅是否构成违约。对此，本院分析如下：首先，赖汝珍与唐玉梅、创华公司三方签订的《房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的。其次，在三方履行合同过程中，唐玉梅主张赖汝珍违约，但未能提供证据佐证。相反，唐玉梅在2015年1月11日到创华公司处取回案涉房屋的房产证原件及于2015年2月28日将案涉房屋另售他人情况，足以证明唐玉梅在签订合同后单方不再履行合同，已构成严重违约。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基本上依法作出判决，合理合法，且理由阐述充分、正确，本院予以确认，不再赘述。由于唐玉梅没有新的事实与理由予以佐证自己的主张，对唐玉梅的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审收取诉讼费1200元，由唐玉梅承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 徐华毅
二〇一六年八月十二日
书 记 员 罗锦婵
附相关的法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。