北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终11096号
上诉人（原审原告）：李新明，男，1964年10月8日出生。
委托诉讼代理人：唐春泉，北京市天平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李庆，女，1983年6月25日出生。
委托诉讼代理人：张晓霞，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京佳润九鼎房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区红居街5号楼1层B室。
法定代表人：周春钱，总经理。
委托诉讼代理人：周春曼，女，该公司销售经理。
上诉人李新明因与被上诉人李庆、北京佳润九鼎房地产经纪有限公司（以下简称佳润九鼎经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初25928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李新明上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院未能查清涉案房屋买卖合同的签订过程及定金支付退回等关键事实。李新明并未将涉案房屋长期在中介挂牌出售，而是在向佳润九鼎经纪公司咨询房价时被中介欺骗和蒙蔽。签约时，佳润九鼎经纪公司老板周春钱以购房人李庆爱人的名义与李新明谈价格，购房定金也是周春钱向李新明支付的，李庆自始至终未参与看房等，事后李新明才发现周春钱同时是中介人员。2.涉案房屋买卖合同内容也不符合正常交易行为，合同约定定金及首付款45万元，贷款金额350万元，明显不符合首付比例的政策规定。此外，一审法院亦未查清李庆是否具有购房资格。3.签约时，周春钱隐瞒了其真实身份及与李庆的关系。中介人员周春曼一认可与李庆、周春钱系老乡关系。上述事实显示中介与李庆存在恶意串通的动机。4.涉案房屋成交价格明显过低，一审认定事实错误。根据评估报告，涉案房屋另有16.17平方米阳台，按照评估房屋单价计算，封闭阳台价值为991706元，应当作为房屋价值的一部分，因此涉案房屋成交价格远低于房屋市场价值的70%。5.佳润九鼎经纪公司利用李新明不了解房屋市场价格，以错误信息诱骗李新明以明显不合理低价出售房屋，周春钱既是买方，同时又是居间经纪人、佳润九鼎经纪公司法定代表人，该行为违反了《房地产经纪管理办法》的禁止性规定。
李庆辩称，不同意李新明的上诉请求。1.李新明之前就已经将涉案房屋挂牌出售，房屋价格是双方协商的结果，李新明签约前还用手机上网查询了价格，其并非受中介欺骗而签约。2.周春钱作为佳润九鼎经纪公司负责人参与谈判系其义务，中介公司对于价格仅有建议权，没有决定权。3.签约当日因李庆没有网银无法现场支付定金，所以在李新明同意的情况下周春钱代李庆支付了定金。4.李庆与周春钱不存在任何亲属关系，二人于2014年已经离婚，没有恶意串通。周春钱已经告知李新明其作为佳润九鼎经纪公司负责人参与谈判。5.涉案房屋成交价格并不显著低于评估价格，阳台价值对于房屋价值影响不大。涉案房屋存在许多缺点，签约价格系当时合理价格。
佳润九鼎经纪公司辩称，同意一审判决。1.李新明在签约前也在其他中介公司咨询过价格，并用手机在网上查询价格，签约价格系李新明夫妻协商的结果。2.签约当天李庆没有网银无法支付大额定金，由佳润九鼎经纪公司法定代表人周春钱代付，李新明对此同意。3.签约时明确告知李新明，周春钱系佳润九鼎经纪公司法定代表人，中介公司领导参与合同磋商是常有的事。4.看房当天李庆有事没能过来，中介公司看房后将户型图及详细情况已经告知李庆。5.李庆男朋友是北京人，可以随时结婚取得购房资格。6.涉案合同相关内容符合正常情况。7.交易不存在恶意串通，周春钱与李庆早已离婚，中介公司为老乡提供服务不违反法律，不违反《房地产经纪管理办法》。8.涉案房屋的阳台仅能算作房屋的优点之一，但不影响市场价格。
李新明向一审法院起诉请求：判令撤销李新明、李庆签署的《北京市存量房屋买卖合同》。
一审法院认定事实：
李新明、李庆于2016年8月8日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定李新明将名下位于西城区小红庙702室房屋（以下简称涉案房屋）出售给李庆，房屋面积为88.03平方米，房屋总价为395万元。
为证明签订合同时李新明长期在外地工作，不能对北京二手房市场进行准确了解，李庆与佳润九鼎经纪公司法定代表人周春钱存在亲属关系，恶意串通欺骗、诱导原告签署买卖合同，导致交易价格显失公平的情况，李新明提交以下证据用于证明：1.李新明工作证明；2.常住人口信息打印表，显示周春钱与李庆均为河南省永城市人；3.佳润九鼎房地产公司宣传资料；4.涉案房屋网上成交价格打印表；5.结婚登记审查处理表，显示李庆与周春钱于2005年2月16日登记结婚。李庆认可上述证据3的真实性，其他证据真实性及证明目的均不予认可。佳润九鼎经纪公司不认可上述证据2的真实性，对其他证据的真实性均予以认可，但不认可证明目的。李庆主张李新明即使在外地工作，房屋价格信息都可以在网上查到，且李庆与周春钱于2014年11月24日已经办理离婚手续，李庆与佳润九鼎经纪公司没有利害关系，正常缴纳居间费用。为证明其主张，李庆提交以下证据用于证明：1.收据，显示李庆向佳润九鼎经纪公司交纳居间服务费4万元；2.离婚证、离婚协议，显示李庆与周春钱于2014年11月24日离婚。李新明认可证据的真实性，但不认可证明目的。佳润九鼎经纪公司认可证据真实性。
诉讼中，李新明提出对涉案房屋在2016年8月8日买卖合同签署时的市场价值进行鉴定。法院提请北京市高级人民法院摇号确定鉴定单位为北京北方房地产咨询评估有限责任公司（以下简称评估公司）。2014年6月5日，评估公司出具《房地产估价报告》（以下简称评估报告），该报告载明：“……经过测算……价值时点2016年8月8日的房地产价值：平均单价：61330元/平方米总价5398880元”。李新明对评估报告无异议。李庆及佳润九鼎经纪公司不认可评估报告真实性，未提交其他证据。
上述事实有《北京市房屋存量买卖合同》、《房地产估价报告》及当事人陈述意见等证据材料在案作证。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。李新明请求撤销买卖合同的主要理由有两点：1.李庆与佳润九鼎经纪公司法定代表人周春钱存在亲属关系，存在恶意串通的情况。2.房屋成交价格明显过低，显示公平。关于第一点理由，经庭审调查可知，李庆与周春钱已于2014年办理了离婚手续，不存在亲属关系，而涉案买卖协议签订时间为2016年，远晚于离婚的时间。关于第二点理由，买卖合同成交价格为395万元，虽然相比市场评估价5398880较低，但该成交价格仍超过市场评估价70%，尚不构成明显过低。而李新明庭审中曾自述：“当时的成交价格与其心理价位差不多，我就同意了”，故该成交价格亦是李新明经过考量之后的价格。二手房买卖利益重大，李新明称其对北京市场缺乏了解，法院难以采信。综上，李新明提交的证据不足以证明李庆、佳润九鼎经纪公司存在恶意串通以明显低于市场价强迫李新明签约的情况，双方均应按照诚实信用原则审慎履约。故李新明的诉讼请求缺乏法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年5月判决：驳回李新明的诉讼请求。
本院二审期间，李新明提交民事起诉状、传票，显示李庆以李新明为被告提起房屋买卖合同纠纷主张定金罚则等，拟证明李庆存在牟利动机。李新明还提交其于2016年8月12日与周春钱协商解约事宜的录音，拟证明周春钱一直以买房人身份出现，并与李庆以夫妻相称。李庆质证认为上述证据不属于新证据，认可民事起诉状、传票真实性，不认可证明目的。佳润九鼎经纪公司未否认证据真实性。
李庆提交其结婚证，证明其与案外人已于2017年4月14日结婚，并称婚后其具备购房资格。李新明认可证据真实性，佳润九鼎经纪公司对证据予以认可。
李新明称，依据《建筑面积计算规范》、《房产测量规范》、《房地产估价规范》，涉案房屋阳台面积应当计入房屋面积。李庆、佳润九鼎经纪公司对该意见均不予认可。
二审审理中，本院补充查明：
李庆与案外人周春钱原系夫妻关系，二人于2014年11月24日离婚。一审审理中，李庆提交其与周春钱签订的《离婚协议书》，载明二人子女由周春钱抚养，女方名下一套房产归女方所有等内容。
另查明，周春钱系佳润九鼎经纪公司法定代表人。2016年8月8日，李新明（甲方）、李庆（乙方）、佳润九鼎经纪公司（丙方、居间人）签订的《房屋买卖居间合同》丙方落款处，载明张晓霞、周春钱为协理。签约当日，李新明与李庆签订《欠款交付书》收取定金二十万元，当事人认可该笔款项系周春钱账户支付。2016年8月12日，李新明之妻孟红梅将定金二十万元退回周春钱账户。诉讼中，佳润九鼎经纪公司称签约当时在场人员有李新明夫妻、李庆、周春钱以及佳润九鼎经纪公司工作人员周春曼、张铁强，其中周春钱与周春曼系兄妹。
再查，2017年1月19日，评估公司出具评估报告载明涉案房屋价值时点2016年8月8日的房地产价值为平均单价61330元/平方米，总价5398880元；签约买卖价格与市场价格差价为1448880元。评估报告“特别提示”载明：1.估价对象为成本价出售的住宅，按照《北京市已购公有住房上市出售实施办法》第六条规定，已购公有住房上市出售由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益，本次评估估价结果未扣除应补缴的土地出让金或土地收益；2.估价对象另有平台16.17平方米，该面积在合同中未计入产权交易面积及价值，该平台为自行密封状态，该平台的封闭对房地产价值具有增值影响。如按照评估的房屋单价计算，则封闭的平台价值为991706元。
本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案争议焦点为李新明、李庆通过佳润九鼎经纪公司居间服务签订的涉案《北京市存量房屋买卖合同》是否存在李新明主张的依法应予撤销情形。李新明主张撤销涉案合同的理由为李庆及佳润九鼎经纪公司存在恶意串通、欺诈行为，利用其不熟悉北京房屋交易市场行情，导致其签订的合同显失公平。
《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《中华人民共和国合同法》第五十四条第一、第二款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”
首先，从购房人李庆与居间人佳润九鼎经纪公司之间的关联关系来看。佳润九鼎经纪公司作为涉案房屋交易的居间人，应当中立、公平为买卖双方提供居间服务。本案中，佳润九鼎经纪公司法定代表人周春钱与买房人李庆原系夫妻关系，且育有子女，尽管二人已经离婚，但是双方仍然存在利害关系，具有影响佳润九鼎经纪公司中立性的可能性。同时，周春钱作为经纪人直接参与涉案房屋的交易，既未适当回避，现有证据亦不能证明其向李新明就上述利害关系进行了充分披露，其行为存在不妥。其次，从客观结果来看。依据评估报告，订立合同时涉案房屋产权面积内的市场价值为5398880元，签约买卖价格相较市场价格的差价为1448880元，仅占市场价格的73.2%。综合考虑评估报告指出的涉案房屋交易需补缴土地出让金或土地收益的减值因素、涉案房屋平台的增值影响，本院认为涉案房屋签约买卖价格无论从差价数额还是从差价比例上均显著低于市场价格，足以认定涉案《北京市存量房屋买卖合同》签订时存在显失公平情形。一审法院仅以成交价格超过市场评估价格70%认定尚不构成价格明显过低，未全面考虑评估报告指出的价值影响因素和交易具体情况，认定事实错误，本院予以纠正。
综合上述分析，尽管合同订立时涉案房屋成交价大幅低于市场价，佳润九鼎经纪公司与买房人在一定利害关系，佳润九鼎经纪公司的居间行为存在不妥，但是李新明作为完全民事行为能力人轻率交易亦有责任，故本案事实尚不足以认定佳润九鼎经纪公司、李庆之间存在恶意串通、欺诈等行为，故对于李新明的诉讼意见，本院不予采纳。然而，涉案《北京市存量房屋买卖合同》约定的涉案房屋成交价格显著低于市场价格，可以认定合同在订立时显失公平，应予撤销。李新明的上诉请求成立，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初25928号民事判决；
二、撤销李新明、李庆于2016年8月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
评估费12798元，由由李庆负担6399元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京佳润九鼎房地产经纪有限公司负担6399元（于本判决生效之日起七日内交纳）；
一审案件受理费19200元，由李庆负担9600元（于本判决生效之日起七日内交纳），由李新明负担9600元（已交纳）；
二审案件受理费38400元，由李庆负担19200元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京佳润九鼎房地产经纪有限公司负担19200元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍翠玲
审 判 员 王金龙
审 判 员 王 佳
二〇一七年十一月二十九日
法官助理 王继玉
书 记 员 胡 月