江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7801号
上诉人（原审原告）汪微秀，女，1973年5月5日生，汉族。
委托代理人张羽，江苏金长城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏东方正大建材市场管理有限公司。
法定代表人周瑞连，该公司董事长。
委托代理人庄石磊，江苏友为律师事务所律师。
上诉人汪微秀因与被上诉人江苏东方正大建材市场管理有限公司（以下简称东方正大建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第3362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月22日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月28日公开开庭进行了审理。上诉人汪微秀的委托代理人张羽、被上诉人东方正大建材公司的委托代理人庄石磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
汪微秀原审诉称，其于2014年5月与东方正大建材公司签订商铺租赁合同，向东方正大建材公司承租东方正大百货商城E区01号商铺。东方正大建材公司于2014年5月20日书面承诺：至2015年元旦前，将东方正大百货商城招牌更换为东方正大装饰（百货）城。但东方正大建材公司未能兑现承诺，其已构成违约，从而给汪微秀经营造成严重妨碍，并使汪微秀受到经济损失。此后，东方正大建材公司于2015年6月无故提前解除合同，再次构成违约。汪微秀为此诉请东方正大建材公司退还租金47520元及押金5000元，同时要求东方正大建材公司支付违约金28512元并赔偿装修损失40000元及汪微秀为提起此次诉讼而支出的律师费11041元。
东方正大建材公司原审辩称，东方正大建材公司已按承诺及时更换了招牌，但汪微秀逾期未支付合同约定的租金，其已构成违约，东方正大建材公司为此有权提出解除合同。东方正大建材公司并无违约之举，请求法院驳回汪微秀诉讼请求。
原审法院经审理查明，2014年5月13日，汪微秀与东方正大建材公司签订商铺租赁合同，合同载明：汪微秀租用东方正大百货商城E区01号商铺经营石材，租期自2014年6月1日至2016年5月31日，租金47520元／年，押金5000元；租金按年支付，下一年租金提前两个月支付，合同终止，汪微秀交清租金及水电等费用后，东方正大建材公司如数退还押金；租赁期间，汪微秀逾期未交纳约定的各项费用，给东方正大建材公司造成严重损害的，东方正大建材公司有权终止合同，收回商铺。审理中，汪微秀、东方正大建材公司一致确认汪微秀已交纳押金5000元及2014年6月1日至2015年5月31日的年租金47520元。
原审法院另查明，2014年5月20日，东方正大建材公司出具承诺书，言明“原东方正大百货商场的招牌，至2015年元旦前，更改为《东方正大装饰（百货）城》，如未能实现承诺，对已签商铺租赁合同的经营装饰材料的经营户，退回全部租金和押金”。2014年10月，东方正大建材公司更换了招牌，更换后招牌为东方正大百货装饰城。2015年6月中旬，东方正大建材公司向汪微秀发出短信通知，称汪微秀逾期未支付下一年租金，故决定解除双方租赁合同。汪微秀随后向东方正大建材公司回复短信，称东方正大建材公司未能按承诺更换招牌，已构成违约，且单方解除合同，再次构成违约，故要求东方正大建材公司承担违约责任。2015年6月29日，汪微秀将商铺交还给东方正大建材公司。审理中，汪微秀称东方正大建材公司自2015年6月1日将商铺封门上锁，致使汪微秀无法正常使用商铺。东方正大建材公司则对此予以否认，并称商铺一直由汪微秀使用至2015年6月29日。
原审法院认为，东方正大建材公司实际更换的招牌与其承诺书中载明更换的招牌在内容上并无差异，仅在文字排序上略有调整，这对汪微秀经营并无实质影响和妨碍。东方正大建材公司已于2014年10月更换招牌，而本案中并无证据证明汪微秀在此后长达半年多的时间里曾就招牌问题向东方正大建材公司提出过异议或与东方正大建材公司进行过交涉，事实上，汪微秀在东方正大建材公司更换招牌后一直在商铺内经营，直到东方正大建材公司于2015年6月提出解除合同后方在回复短信中就招牌问题向东方正大建材公司提出异议和主张，上述情形表明招牌问题并未受到汪微秀的重视，此问题与汪微秀经营并无密切关联，同时亦表明汪微秀对东方正大建材公司更换后的招牌实际已经认可，基于上述分析，汪微秀关于东方正大建材公司在招牌问题上存在违约从而严重妨碍汪微秀经营之说，证据理由均不充分，不能成立。根据合同约定，汪微秀本应提前两个月即在2015年4月1日前交纳下一年租金，但汪微秀逾期一直未交纳上述约定的租金，其已构成违约，从而致使东方正大建材公司出租商铺收取租金的合同目的不能实现，东方正大建材公司据此向汪微秀提出解除合同，并无不当。汪微秀关于东方正大建材公司无故提前解除合同构成违约之说，理由不当，不能成立。而汪微秀关于东方正大建材公司对商铺封门上锁之说，缺少证据加以证实，不能得到采信。汪微秀已于2015年6月29日将商铺交还给东方正大建材公司，双方租赁合同关系至此实际已提前解除并终止，但在汪微秀未交清2015年6月1日至2015年6月29日期间的租金等费用的情形下，合同约定的押金退还条件尚未成就，汪微秀将来可在条件成就后再向东方正大建材公司提出退还押金的主张。综上，汪微秀以东方正大建材公司违约为由而向东方正大建材公司提出的诉讼请求，缺少充分理由及证据支撑，事实和法律依据不足，不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，原审法院判决：驳回汪微秀的诉讼请求。原审案件受理费2680元，减半收取1340元，由汪微秀负担。
上诉人汪微秀不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人承诺将原东方正大百货商场的招牌，于2015年元旦前更改为东方正大装饰（百货）城，如未能实现承诺，对已签商铺租赁合同的经营装饰材料的经营户，退还全部的租金和押金。该承诺已经构成合同的组成部分，被上诉人应当全面履行。被上诉人于2014年10月将招牌更换为东方正大百货装饰城，这表明其有故意违约的情形。原审法院将被上诉人的违约描述为文字排序上略有调整，显属不当。整个需要更换的招牌就九个字，现在都有一半不符合约定，这构成根本违约。东方正大装饰（百货）城很明显是以装饰材料为主，而东方正大百货装饰城很明显是以百货为主，两者意思差别巨大。原审认为只是文字排序上略有调整，与事实不符。二、原审判决称上诉人在招牌更换后半年内未提出异议，表明上诉人不重视被上诉人的违约行为，对更换后的招牌是认可的。原审法院这种判定是不符合逻辑的。双方约定的履行的最后期限是2015年元旦后，故上诉人无权在2014年10月份提出异议，且元旦过后即是过年，时间很紧，上诉人也多次向管理者提出了异议，但通常都没有下文，上诉人拒交房租就是最好的异议表示方式。三、合同义务履行有先后顺序，在明知被上诉人违约的情况下，还要上诉人继续履行租金的给付义务，这是不符合法律规定的。四、本案是合同纠纷，但原审法院却没有引用合同法条文进行判决。综上，请求法院依法撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费。
被上诉人东方正大建材公司辩称：一、被上诉人在2014年9月底、10月初按照出具给上诉人承诺书的约定更换了市场的招牌，且已更换的招牌只是在文字的排列顺序上略有调整，并无实质差别。二、上诉人的商铺离招牌的更换地大门口直径距离在5到10米，从被上诉人2014年9月底更换完招牌一直到被上诉人催告其缴纳次年房租时一直未提出异议。三、依据双方合同约定，次年房租上诉人应当在2015年4月1日之前缴纳，被上诉人在2015年6月份向其催告，上诉人才提出对招牌更换的异议。我们认为在前期近半年多的时间内，上诉人对招牌是没有异议的。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
二审中，上诉人汪微秀提供以下证据：1、出警记录2份，编号为153的报警人姓林，编号为161的报警人为陈为森，电话号码是另一案件当事人程惠锋的手机，陈为森是程惠锋的前夫，该号码是用陈为森的身份证办理的，电脑自动显示为陈为森。在该两份登记表中，简要报警内容记载：正大百货装饰城，靠近北门停车库，称市场部把自己的店给关了，自己和市场部有纠纷，现在里面还有人，需要民警调解；处警经过及结果栏目中均记载：2015年6月15日10时34分，民警到达现场得知报警人因合同问题与正大百货市场部发生纠纷，民警告知其可以通过法院起诉解决问题。证明被上诉人将上诉人店铺锁门关闭，不让上诉人继续经营的事实；2、陈为森与程惠锋的离婚证。证明程惠锋与陈为森曾为夫妻关系；3、上诉人原审时提供了视频资料，但原审未予质证，证明案涉商铺被上锁的事实。被上诉人对上述证据的真实性予以认可，但认为与本案无关联性；161号报警记录上的电话号码与陈为森签订合同时留的电话不相同，陈为森在合同留的电话是138××××6510；上述接处警记录可以进一步证明，在2015年6月15日诉争的商铺仍在上诉人的控制之下，161号接处警记录载明与被上诉人市场部有纠纷，里面还有人，这与上诉人在原审中陈述的自2015年6月1日商铺被被上诉人上锁无法正常使用的事实相违背。
对上诉人提供的上述证据，本院认定如下：对于报警记录与离婚证书，能够证明双方于2015年6月15日发生纠纷，被上诉人对案涉商铺上锁。对于视频资料，经二审当庭播放上诉人提供的多份视频，录制时间为2015年6月23日至29日之间，多数视频拍摄于商铺内，能够证明上诉人至少在6月23日后可以正常出入商铺，上诉人以此证明2015年6月29日前因被上诉人上锁导致其无法正常使用商铺，依据不足，本院不予采信。
本院查明的其他事实与原审法院查明的一致，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人汪微秀与被上诉人东方正大建材公司于2014年5月13日签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同履行过程中，被上诉人承诺在2015年元旦前更改招牌为东方正大装饰（百货）城，但被上诉人于2014年10月更改的招牌名称为东方正大百货装饰城。变更后的招牌名称虽与被上诉人承诺的招牌名称大致相当，但字词顺序不同，应当认为被上诉人履行承诺存在瑕疵。上诉人一直在案涉商铺内经营，应当对被上诉人变更招牌的行为明知，但其并未提供证据证明其在此后半年多的时间里对更改后的招牌名称提出过异议；即使如上诉人所诉，其拒交租金就是对被上诉人变更招牌的行为提出异议，其亦未及时按承诺书的内容向被上诉人要求退回全部租金和押金，而是继续在商铺内经营，故应当视为上诉人对被上诉人履行承诺的行为予以认可。承租人缴纳租金系租赁合同中的基本义务，上诉人未按约履行租金支付义务，构成根本违约，被上诉人行使合同解除权，符合合同约定，故上诉人要求被上诉人承担违约赔偿责任、并返还已交纳的全部租金，无事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人提供的报警记录虽能够证明被上诉人于2015年6月15日将案涉商铺上锁，但从报警记录的内容来看，记录中载明“现在里面还有人”，而上诉人提供的视频证据显示，上诉人在2015年6月23日至其迁出之日2015年6月29日期间能够自由出入商铺，因此现有证据不足以证明案涉商铺在双方发生纠纷后一直被被上诉人锁闭，上诉人应当承担其占有商铺期间的全部使用费用。上诉人占有使用商铺的时间已经超出其已缴租金的租赁期限，故其在未与被上诉人就租赁费用结算完毕前要求返还押金，依据不足，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2680元，由上诉人汪微秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一六年三月十八日
书 记 员 罗程允