广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初1522号
原告：江细珍，香港特别行政区居民，现住香港。
委托代理人：龙慧珠，广东三良律师事务所律师。
被告：深圳市中金岭南有色金属股份有限公司凡口铅锌矿，营业场所广东省仁化县凡口。
负责人：姚曙，矿长。
委托代理人：马洪义，该公司职员，联系地址。
委托代理人：裴文锋，广东粤北律师事务所律师。
被告：深圳市中金岭南有色金属股份有限公司，住所地广东省深圳市。
法定代表人：朱伟，董事长。
委托代理人：马洪义，该公司职员，联系地址同上。
原告江细珍诉被告深圳市中金岭南有色金属股份有限公司凡口铅锌矿（以下简称凡口铅锌矿）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年6月4日作出（2013）穗越法民三初字第1589号民事判决，被告中金岭南凡口铅锌矿不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2015年11月20日作出（2015）穗中法民五终字第3706号民事裁定，以凡口铅锌矿作为深圳市中金岭南有色金属股份有限公司（以下简称中金岭南公司）的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由中金岭南公司承担，原审判决未将中金岭南公司列为当事人，属遗漏当事人；对凡口铅锌矿拆迁涉讼后座房屋时，该房屋是原告原有的房屋还是案外人兴建的房屋未进行审查，属查明事实不清为由，裁定撤销上述一审判决，发回本院重审。本院依法追加中金岭南公司作为被告参加诉讼，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龙慧珠，两被告的共同委托代理人马洪义，被告凡口铅锌矿的委托代理人裴文锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告丈夫李君封生前有房屋座落在广州市越秀区净慧路33号，建筑面积94.57平方米，于1958年房屋私改被国家经租，原告与丈夫李某封某居住香港，私改期间，李某封将上述房屋的契证交了给私改队工作人员。房屋被私改后，工作队也没有告知李某封。李君封生前于2004年3月16日委托代理人赖镜棠、梁耀林向越秀区房管局申请落实政策发还上述房屋，越秀区房管局于2004年10月28日书面通知称：广州市净慧路33号房屋当时被国家经租的建筑面积16.50平方米，同意发还等。对另有78.07平方米房屋及余地18.467平方米，经办人称1981年被广东省冶金工业厅凡口铅锌矿征用1983年拆除，区局没有管理自留部分，你可去向征用单位要求补偿等。经多次向房管部门申请要求被征用单位给予补偿未果，李君封的代理人于2005年初向人民法院起诉广州市国土资源和房屋管理局、广东省凡口铅锌矿场。越秀区法院于2008年8月27日作出（2008）越法行初字第253号行政裁定书，认为不属于人民法院处理，而驳回原告李某封起诉。李某封的代理人于2008年10月7日申请行政裁决，该裁决处受理了申请。2013年3月19日，裁决本案不属裁决处办理，因为净慧路33号1981年经市规划局批准由省冶金厅凡口铅锌矿场征用拆除，《广州市征用土地拆迁房屋纠纷仲裁暂行办法》在1986年1月4日才公布施行，对于其施行前的拆迁行为，根据“法不溯及既往”原则，现裁决驳回申请人的裁决申请，三个月内向人民法院起诉等。李某封于2012年12月9日在香港死亡，李某封死亡后由其妻子江细珍（即原告）一人继承。征用拆迁单位征用拆除了原告的上述房屋不给予补偿，完全是属于侵权行为，侵害了原告的权益，为了维护原告的合法权益，请求法院判令：被告征用拆除了广州市净慧路33号房屋的自留房建筑面积：78.07平方米，另屋内有天井（即余地）18.467平方米，给予李某封的继承人原告江细珍按现价货币补偿。
被告凡口铅锌矿辩称：一、原告要求给予78.07平方米的自留房补偿问题，既没有事实根据，也没有法律依据。根据广州市国土资源和房屋管理局于2006年1月27日作出的穗国房群字（2005）1744号信访复函：净慧路33号后座房屋产权问题，根据档案反映，在经租期间我局只是收取地租，至于房屋上盖，是由租户王中和王洁玲自行搭建的、越秀区税务局出具的完税证明也证实了该租户一直有缴交房地产税金。因此，由租户领取后座补偿款并无不妥。被告根据广州市房地产管理局提供的资料显示，认为净慧路33号后座房屋是由租户王某乙和王某甲自行搭建的，属于私房。因此，将私房补偿费4805.84元补偿给王某乙和王某甲。如原告认为王某乙和王某甲领取了这部分补偿款属于原告的私房补偿费，可向王某乙和王某甲主张。二、原告提出的18.467平方米的天井补偿问题，原告没有相关证据证明。根据上述房管部门的信访复函：1981年，广东省冶金厅凡口铅锌矿征用该地，拆迁前对房屋进行测量，其中量出经租房16.5平方米，住户搭建私房面积71.19平方米，该单位拆迁后补偿了经租房16.5平方米的产价1113.87元给我局。可见，被告对经租房16.5平方米的面积也作了补偿。原告于2004年10月18日已领取了该笔款项。三、原告提供的房屋评估报告没有任何意义，原因是被告在征地时已对该房屋作出了补偿；原告若要评估，只能按当时的年代房产价格作评估，而不能按现在的房产价格作评估。1981年原告的房屋被拆，至今已超过了最长的诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告中金岭南公司辩称：凡口铅锌矿是中金岭南公司的下属分公司，不具备独立法人资格，其民事责任应由中金岭南公司承担。中金岭南公司的答辩意见同凡口铅锌矿的一致。
经审理查明：据广州市房地产档案馆出具的1954年2月19日由广州市人民政府房地产管理局测绘的《广州市地籍复丈图》记载，广州市越秀区（原北区）净慧路33号房屋，面积：房产76.4225平方，地产94.5695公尺，产权人为李某封。
另据广州市房地产档案馆出具的《广州市房地产产权情况表》记载，广州市越秀区净慧路33号房屋，建筑面积94.57平方米，使用土地面积94.57平方米，建基面积94.57平方米，住宅、单某甲（单某乙）结构，建筑时间前清，产权人李某封；登记附注，国家经租，此地于1985年1月12日省冶金工业厅凡口铅锌矿征用。
2004年10月28日，广州市越秀区国土资源和房管局向李君封发出（2002）撤字第8179号《通知》，内容为：同意发还本市净慧路33号房屋经租全部建筑面积约为16.50平方米残值款；撤管部位经租全部，撤管面积16.50平方米，注：原房已征拆，经租面积16.50平方米已补残值1113.87元，发还业权人。同日，广州市越秀区国土资源和房管局还向李某封发出《领（退）款通知》，内容为：座落在越秀区净慧路33号房屋在58年由国家经租，于1981年由省冶金工业厅征用拆除，根据当时的拆迁规定，征用单位补偿了1113.87元给市房管局无息代管（《市房管局收入征用房屋补偿费收款通知》1983年7月14日穗房地字第号）；现经市局以（2002）撤改字8179号批准，将上述房屋产权发还给业主管业；业主接通知后到市房管局计财处办理领款手续。业主李某封的代理人梁某代为签收了上述通知。
2006年1月27日，广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市房管局）向李君封发出穗国房群字[2005]1744号《信访复函》,其中内容为：一、房屋基本情况。净慧路33号房屋，单某甲结构1调整座，土地、建基与建筑面积均为94.57平方米，产权人为李某封。据1954年2月广州市地籍复丈图反映，该房屋实测时地产面积94.57平方米，房产面积为76.42平方米，1958年，该房屋由国家经租，其中前座经租，后座收取地租。1981年，广东省冶金厅凡口铅锌矿征用该地，拆迁前对房屋进行测量，其中量出经租房16.50平方米，住户搭建私房面积71.19平方米，该单位拆迁后补偿了经租房16.5平方米的产价1113.87元给我局。2002年3月，净慧路33号房屋落实政策发还，我局按政策规定将房屋产价退回给产权人李某封所有。二、处理意见。净慧路33号房屋的产权问题，根据档案反映，在经租（期）间我局只是收取地租。至于房屋上盖，是由租户王某乙和王某甲自行搭建的，越秀区税务局出具的完税证明书里也证实了该租户一直有缴交房地产税金。综上所述，我局按经租房面积收取产价并进行落实政策发还，并无不妥。同时，由于该房屋后座上盖是由租户自建的，因此由租户领取后座补偿款并无不妥。
2007年12月20日，李君封以市房管局为该案被告，凡口铅锌矿为该案第三人向本院提起行政诉讼，要求：一、撤销市房管局作出的穗国房群字[2005]1744号《信访复函》；二、市房管局按照2008年6月4日立案时拆迁补偿的标准向原告赔偿原广州市净慧路33号78.07平方米房屋的损失。本院于2008年8月27日作出（2008）越某初字第253号行政裁定，认为李君封与市房管局关于对涉诉房屋经租接管及发还范围方面的内容属于落实政策问题，不属人民法院行政诉讼受理及审查范围，对李某封的赔偿请求，亦不属本案调处，裁定驳回李某封的起诉。
2009年9月17日，李君封以凡口铅锌矿没有对广州市净慧路33号房屋自留部分建筑面积78.07平方米的拆迁作出补偿，向市房管局申请行政裁决。市房管局于2013年3月19日作出穗国房拆裁字（2009）235号《房屋拆迁裁决书》，认为上述房屋被拆迁行为发生在1982年，《广州市征用土地拆迁房屋纠纷仲裁暂行办法》（穗府办[1986]3号文某在1986年1月4日才公布施行，对于其施行前的拆迁行为，根据“法不朔及既往”原则，裁决驳回李某封的裁决申请。该裁决还查明，省冶金工业厅凡口铅锌矿于1983年7月21日将征用该房屋后座及附属物的补偿费4805.84元支付给王某乙、王某甲；省冶金工业厅凡口铅锌矿于2001年12月30日变更为本案被告凡口铅锌矿。
在上述行政裁决过程中，李君封的委托代理人梁耀林委托广州市越房房地产价格评估有限公司对广州市越秀区净慧路33号〔单隅（单木）结构、住宅用途、建成年份前清〕房地产市场价值进行评估。该公司于2012年7月31日作出《评估报告书》，估价结果为：委托评估建筑面积78.07平方米，余地面积18.147平方米，在评估时点2009年9月17日的评估价值为1024982元（委托对象房地产的评估价值为建筑面积78.07平方米×11762元，余地面积18.147平方米×11762元×50%，等于918259元+106723元，合计1024982元）。
李某封于2012年12月9日死亡。2013年4月26日，广东省广州市广州公证处作出（2013）粤广广州第1-285号《公证书》，证明李君封死亡后遗下的广州市净慧路33号（房产登记号：地字7730）房屋产权由原告一人继承。
另查明，1983年6月20日，王中向市房管局递交《报告》，称：我居住净慧路33号係我父亲王林于1945年从佛山迁居广州时向原来业主租用现33号前段的平房。父亲于1947年因居住困难，在后一段的一块空地兴建砖木结构的平房居住,面积71.2平方米。当时在解放前没有办理报建手续。在解放后我父亲每年分两期交纳房地产税。我父母已死亡，母亲生育有一子一女，女名王某甲，在广州市东风街电木塑料社当工人。子名王某乙在广州市道路工程公司沥青拌厂当工人。现父母去世后，该自建平房由姐弟两人继承，请给予办理有关事宜。广州市道路工程公司加具意见“情况属实”，并加盖了公章。王某甲也写了内容相同的《报告》，并委托王某乙办理继承上述房屋的有关事项。
1983年7月21日，广州市房地产管理局向被告开具穗房地字第××号《发、领征用私房补偿费通知（收据）》，内容为：你单位经市城市规划局1981年10月16日（81）城地批字第732号文核准征用，我局同意将产价发还业主王某甲、王某乙；征用房屋地址7区2段3351地号净慧路33号后座，征用面积71.19平方米，房屋补偿费4805.84元；注明缴收产权证件及其他证明：收到王某甲及王某乙二人书面报告、单位证明。在该收据下面，王某甲、王某乙于1983年7月30日签名确认收到上述征用房屋及附属物补偿费4805.84元。
本案诉讼中，原告明确其诉讼请求为：被告应对原告房屋建筑面积94.57平方米进行拆迁补偿，被告已补偿前座16.50平方米，后座78.07平方米未补偿，现要求被告对该78.07平方米作货币补偿（按照上述广州市越房房地产价格评估有限公司于2012年7月31日作出的《评估报告书》的评估价918259元计）。
两被告共同称：即使要补偿，也应按拆迁时的价格补偿，即按照当时补偿给王某乙、王某甲的价格进行补偿，4805.84元÷71.19平方米=67.5072元/平方米，67.5072元/平方米×78.07平方米=5270.29元。补偿款为5270.29元，且不计利息。不同意原告提出的评估价918259元。
原、被告双方在本案中均表示不需要对涉讼房屋的货币补偿价进行评估，也不申请评估，愿意承担相应的法律后果。
本院认为：根据房管部门的产权档案资料记载，广州市越秀区净慧路33号房屋产权一直是登记在李某封名下，该房屋的建筑面积也一直登记为94.57平方米，从未发生过产权变更或部分产权变更登记，及房屋面积变更登记等情况。李某封死亡后，上述房产由原告一人继承，相关的权利由原告享有和行使。
被告凡口铅锌矿征用拆迁了上述房屋，依法应向房屋的产权人作相应的拆迁安置补偿。被告凡口铅锌矿称其对上述房屋已作拆迁补偿，其中将由房管部门经租代管的上述房屋建筑面积16.50平方米的补偿款1113.87元付给了房管部门，将上述房屋建筑面积71.19平方米的补偿款4805.84元付给了案外人王某乙和王某甲。但综合现有的产权档案资料和王某乙、王某甲于1983年6月20日向房管部门递交的《报告》等证据，均不足以推翻上述房屋一直属李某封所有、产权面积为94.57平方米的产权登记效力。因此，被告凡口铅锌矿将4805.84元补偿给王某乙、王某甲，不产生对上述房屋建筑面积71.19平方米作拆迁补偿的效力。鉴于被告凡口铅锌矿对原告上述房屋部分建筑面积16.50平方米已作补偿，原告现主张其余建筑面积78.07平方米的拆迁补偿，合法合理，本院予以支持。
关于拆迁补偿价款的问题。被告凡口铅锌矿主张按拆迁时的价格5270.29元计算，与上述房屋如未被拆或补偿实物的价值相比，显然过低。若按此补偿，有失公平，本院不予采纳。原告主张按其房屋如未被拆在2009年9月17日的评估价值计算，其中建筑面积78.07平方米的价值为918259元，较为公平合理，本院予以支持。
关于诉讼时效的问题。原告因其所有的房屋被征用拆迁而产生的产权调换或补偿的权利，属于物权的范畴，不是债权请求权，故不适用诉讼时效的规定。
关于承责主体的问题。被告凡口铅锌矿是被告中金岭南公司的分公司，经依法登记，领取了营业执照，虽不具有法人资格，但仍有相对独立性和一定的民事责任承担能力，故本案责任应先由被告凡口铅锌矿承担，再由被告中金岭南公司承担补充清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，判决如下:
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳市中金岭南有色金属股份有限公司凡口铅锌矿向原告江细珍支付拆迁广州市越秀区净慧路33号房屋建筑面积78.07平方米的补偿款918252元。
二、被告深圳市中金岭南有色金属股份有限公司凡口铅锌矿的财产不足以清偿本判决第一项确定的债务的，被告深圳市中金岭南有色金属股份有限公司应向原告江细珍承担补充清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12983元，由被告深圳市中金岭南有色金属股份有限公司凡口铅锌矿、深圳市中金岭南有色金属股份有限公司共同负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 杨 丹
人民陪审员 刘碧纯
二〇一六年九月十九日
书 记 员 邓鸿明