广东省阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1702民初553号
原告：阳江市华银物业管理有限公司。住所地：阳江市东风三路金碧园物业管理处。统一社会信用代码：91441700770995825D。
法定代表人：林俏丽，总经理。
委托诉讼代理人：刘文飞，该公司员工。
委托诉讼代理人：程金锋，该公司员工。
被告：曾杏贞，女，汉族，1955年10月14日生，住所地：阳江市。
原告阳江市华银物业管理有限公司（下简称华银物业公司）与被告曾杏贞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程金锋，被告曾杏贞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华银物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告支付2014年8月至2017年12月物业管理费共8282元及违约金（按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计罚，自逾期之日起暂计至判决之日止）；2、请求被告向原告支付2014年7月至2017年12月公共分摊费共168元及违约金（按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计罚，自逾期之日起暂计至判决之日止）；3、请求被告向原告支付2014年7月至2017年12月上门清运垃圾费共126元及违约�（按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计罚，自逾期之日起暂计至判决之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、请求被告向原告支付2014年4月至2017年12月物业管理费共9090元及违约金（按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计罚，自逾期之日起暂计至判决之日止）；2、请求被告向原告支付2014年1月至2017年12月公共分摊费共192元及违约金（按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计罚，自逾期之日起暂计至判决之日止）；3、请求被告向原告支付2014年7月至2017年12月上门清运垃圾费共126元及违约金（按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计罚，自逾期之日起暂计至判决之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告经金碧园小区业主委员会委托，对阳江市金碧园小区提供物业管理服务，双方签订了《金碧园小区物业服务�同》，合同约定物业收费标准：1、住宅物业的服务费按建筑面积每月0.6元/㎡计收，商铺：首层按原来收费标准不变（0.8元/㎡计收）；2、小区公共部分水、电分摊费用按实际使用量以实际入住户数计算平均分摊；3、业主应当在每月15日前向乙方缴交当月物业服务费及应承担的其他费用，业主未按时交纳物业服务费、公共分摊费，加计每日1%的滞纳金。经催收逾期仍未交纳的，由物业管理公司依法向当地人民法院起诉。被告是金碧园小区商铺东风三路181号的业主，自2014年4月起一直拖欠物业管理费、公共分摊费等各项费用共9408元（不含违约金），经原告多次催收，被告无正当理由拒不缴交物业管理各项费用。原告认为，原告与被告所居住的小区已形成物业管理服务合同，被告作为小区的业主，接受了原告的物业管理服务，但未按约定向原告支付物业管理相关费用，被告的行为已构成违约。原告按照《广东省物业管理条例》、《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告曾杏贞辩称，一、原告的诉讼主体不适格，应驳回原告起诉。1、阳江市金碧园小区业主委员会与原告华银物业公司在2007年6月3日签订的物业服务合同是虚假伪造的合同，签订合同的主体以及内容均不合法，该物业服务合同属于无效合同，不能对阳江市金碧园小区所有业主产生法律约束力。（1）阳江市金碧园小区业主委员会成立程序不合法，因此没有为小区签订物业服务合同的主体资格。根据《广东省物业管理条例》第十六条规定：“首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。”业主委员会的成立应由首次业主大会选举产生的，而阳江市金碧园小区业主委员会并没有经过业主选举产生。另根据《广东省物业管理条例》第二十六条规定：“……业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生……”，而阳江市金碧园小区业主委员会现在没有委员，只有自称委员会主任的茹开勇一个人，且其资格也没有任何业主推选，不论是业主委员会的成立以及业主委员会的主任成立程序均不合法，该情况已经向市房管局反映，市房管局同意我们小区的业主重新筹备业主委员会，现在正在筹备中，因此阳江巿金碧园小区业主委员会主体不合法，没有资格为金碧园小区的业主签订物业服务合同。（2）原告华银物业公司没有主体资格为金碧园小区提供服务，根据《物权法》第七十六条规定，选聘物业服务公司应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。在过半数业主同意后，再由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。而实际上原告华银物业公司没有经过过半数业主同意。另外，根据《广东省物业管理条例》第四十四条：“……物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”而经过调查核实原告根本没有在房管局登记备案，因此原告没有主体资格为金碧园小区提供服务。（3）阳江市金碧园小区业主委员会与原告华银物业公司签订的物业服务合同的第十六条约定“委托管理期限为12个月，自2007年6月1日起至2007年5月31日止”，很明显，该服务时间根本不存在，这是一份没有物业服务时间的合同，因此合同无效，退一步讲，合同即使有效也早已过了物业服务合同的期限，就原告提供的“关于华银物业管理有限公司对金碧园小区物业管理的证明”中提到业委会口头委托原告继续进行物业服务，根据《广东省物业管理条例》第三十四条：“业主委员会任期届满，不得继续履行职责。”，金碧园业主委员会在任期届满之后没有经过业主选举连任，金碧园业主委员已经没有任何权力，该证明是没有法律效力的，应视为业委会没有继续选聘原告为金碧园小区的物业服务企业。因此原告现在与金碧园小区业主之间没有有效的物业服务合同。综上，原告与答辩人之间不存在有效的物业服务合同，原告诉讼主体不适格，应驳回原告所有的诉讼请求。二、原告的物业管理费请求没有依据，违约金请求也应不予支持。（1）根据相关的规定物业管理费因市场原因需调整的应经业主大会三分之二以上业主通过后并经过有关部门批准才能实施，而原告连服务主体名称都没有在房管局登记备案，更何况上调物业服务价格的收费标准，原告上调收费标准并未经过相关部门的批准，亦未经过小区业主同意及小区公示。根据《物业服务收费管理办法》第八条规定：“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”因此原告提供的关于上调物业收费标准的公告是没有产生法律效力的。且原告与被告没有合法有效的物业管理合同关系，因此原告请求违约金没有依据，应不予支持。（2）原告收取物业费用时存在违反发票管理法规的行为，没有出具相关的发票给业主，业主要求原告开具发票却被拒绝，只开收据给部分交费的业主，实际情况是原告没有向税局申请领购发票，因此没有办法开具发票给业主，因此原告没有收取物业费的资格，否则这是偷税漏税的违法行为。（3）原告提供的证据6的发票中的记载的缴费客户主体是阳江市金誉物业管理有限公司，而不是原告华银物业公司，原告提供的该证据不能证明原告已经代缴小区公共分摊水电费，因此原告没有资格收取该部分的相关费用。三、原告没有提供相关的物业服务。根据《广东省物业管理条例》第二条，结合答辩人提供的证据可以看出，小区内很多场合都是堆积着垃圾，物业公司根本就没有尽到物业管理的义务，答辩人提供的多组图片可证实原告根本没有提供物业服务。对于原告提供的“关于对金碧园小区水浸商铺的说明”，是不属实的，答辩人多次向业委会反映水浸商铺的问题，但原告没有对此情况进行处理，而单单认为是路面水平低造成，而之�答辩人与其他几位业主为了解决此事共同筹集了4.8万元，将排水沟渠挖深拓宽后，水浸商铺的现象迎刃而解。由此，可证明原告是没有提供到相关的物业服务。四、原告的请求已过诉讼时效，依法应予驳回其诉讼请求。原告怠于行使权利，部分物业费已经超过法律规定的诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院认定事实如下：原告华银物业公司于2005年1月24日成立，经营范围为物业服务、房地产策划代理。2007年6月3日，原告华银物业公司（乙方）与阳江市金碧园小区业主委员会（甲方）签订《阳江金碧园物业委托管理合同》，合同约定：物业管理项目包括维持公共治安秩序、安全监控、巡视、门岗执勤；房屋建筑共同部位的维修、养护和管理；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理（包括共用的上水管道、垃圾道、共用照明、水泵房、消防设备、电梯等、化粪池、沟渠、管井、自行车、摩托车、小汽车场、棚）；负责向业主和物业使用人、产权人收取物业管理服务费用；物业管理期限自2007年6月1日起十二个月；物业管理服务收费标准，住宅按建筑面积每月每平方0.5元计收；商铺首层按原来收费标准不变计收（原来收费标准为东风三路边的商铺按每月每平方0.8元计收）；乙方于2007年6月1日起向业主和物业使用收缴物业管理费；业主于当月的1-15日、各周六、周日和每月1-15日晚间向乙方支付物业管理费；业主或物业使用人每月逾期缴纳物业管理费的，乙方有权予以催促并主动上门收取，仍不能收取的，乙方应向甲方通报并由甲方负责协调处理，业主逾期二个月无正当理由仍不能收取的，按每日1%支付违约金；公共分摊费用，公共用电、用水公共设施建设、维护等费用由全体业主分摊；合同还约定了其他相关条款。签订合同后，原告于2007年6月30日起正式为金碧园小区业主提供物业管理服务。合同期满后，业主委员会没有选聘出新的物管公司，原告按照原合同继续为金碧园小区提供物业管理服务。
2011年4月20日，金碧园业主委员会向市物价局价格管理科出具了份《关于上调物业收费标准的公告》，该公告主要内容为：……经小区业委会研究同意物业公司按微幅上调标准为：0.6元/㎡月收取物业费（上调幅度为0.1元/㎡月）。新收费标准于2011年5月1日起执行。
2014年4月5日，金碧园业主委员会向业主出具了一份《关于金碧园小区卫生费收取的通知》，该通知主要内容为：每户业主自行准备小桶放置生活垃圾，别墅住户放置于各自门口，商品房住户统一放置于楼下垃圾桶，由物业公司安排专人每天收集清运一次，费用为每户每月3元，从2014年4月起物业�司统一收取。
2015年7月6日，金碧园业主委员会出具了一份《关于华银物业管理有限公司对金碧园小区物业管理的证明》，该证明主要内容为：自2008年6月4日起，金碧园小区业主委员会到届至今未改选，新一届业委会未产生前，小区原业委会成员一直以来坚持义务为小区实行各项事务管理和履行职责，并得到全区业主的认可和拥护，华银物业管理有限公司受业委会口头委托，按原合同约定对小区的物业管理延续至今。
2015年7月6日，阳江市江城区城东街东郊社区居民委员会及金碧园业主委员会共同出具了一份《关于金碧园小区水浸商铺的说明》，该说明内容为：位于市东风三路阳东区始兴路口上段的金碧园小区临街商铺及商铺后门道路，自2010年以来受东风三路水泥路面改造沥青路面的影响，原路面改造后路面水平标高的提升，造成金碧园小区临街�铺及商铺后门道路逢大雨天气被水浸。金碧园小区地面标高及排水系统比东风三路现路面水平略低，商铺所处地段又正处于小区排水出口段，而该排水口又是全区地面最低位置，每逢大雨天东风三路始兴路段路面雨水倒灌回流小区，区内雨水排泄受堵造成商铺及后道路受水浸，待市政排水管网积水消退、受浸商铺及后通道积水随即消退。小区商铺雨天受水浸问题，原因主要是开发商当时设计对小区地平面水平标高存在缺陷。更主要原因是东风三路改造沥青路面对整体路基略有提升，导致金碧园小区目前无法解决雨天水浸的困境。
被告曾杏贞于2004年4月通过向阳江市金世纪实业有限公司购买的方式取得阳江市江城区东风三路183号的所有权，房产登记的权属人为曾杏贞，房地产权证记载房屋的建筑面积为320㎡，首层商铺建基面积为90.5㎡。2016年8月23日，被告�杏贞将该房屋转让给曾庆铨，房屋权利人为曾庆铨。被告曾杏贞已支付上述房产的物业管理费至2014年3月，从2014年1月起的分摊费、2014年4月的物业管理费及2014年5月的垃圾处理费尚未支付给原告。原告认为被告拖欠公共分摊费、物业管理费、垃圾处理费等各项费用共9408元，经多次向被告催收上述款项无果，遂诉至本院，请求如诉称。
在诉讼中，原告提供了一份被告于2014年1月11日缴交物业服务费的《收据》（编号为NO0001774），载明被告缴交了金碧园东风三路181号2013年10月至2014年3月的物业管理费1212元、2013年9月至12月公共分摊费16元，合共1228元。该《收据》证明了2013年10月至2014年3月涉诉房屋的物业管理费每月按202元（1212元÷6个月）收取，2013年9月-12月公共分摊费每月按4元（16元÷4个月）收取。
另查明，原告就被告曾杏贞拖欠物业管理费等曾于2016年7月26日向本院提起诉讼，请求被告支付2014年8月至2016年7月物业管理费4848元及违约金、2014年7月至2016年7月公共分摊费100元及违约金、2014年8月至2016年7月上门垃圾清运费72元及违约金。之后，原告又以双方庭外协商为由向本院申请撤诉。本院于2016年9月8日以（2016）粤1702民初2799号民事裁定，准许原告华银物业公司撤回起诉。
本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告华银物业公司与阳江市金碧园小区业主委员会签订的《阳江金碧园物业委托管理合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上述合同的约定对金碧园小区的全体业主均具有约束力。由于《阳江金碧园物业委托管理合同》约定的物业服务期限届满后，业主委员会并没有选聘新的物业服务企业。根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有�出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，该服务合同仍然对金碧园小区的业主有效。被告主张原告没有资质及没有相关部门审核证件，认为该服务合同无效理据不足，本院不予采纳。被告作为金碧园小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，按上述合同约定，原告请求被告支付物业管理费和公共分摊费，理据充分，本院予以支持；而原告要求被告支付上门清运垃圾费，原告仅依据《关于金碧园小区卫生费收取的通知》的约定来主张，明显理据不足，本院不予支持。本案被告没有按约定向原告华银物业公司履行缴交物业管理费的义务，其行为已构成违约，本应承担违约责任，但鉴于原告在对金碧园小区进行物业管理服务过程中，对小区业主反映水浸等问题未能与业主妥善沟通处理，原告所提供的物业服务存在一定的瑕疵，故原告请求被告支付逾期缴交物业费用、公共分摊费的违约金，本院不予支持。
至于本案诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定：“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。”本案中，原告就被告曾杏贞拖欠物业管理费等曾于2016年7月26日向本院提起诉讼，请求被告支付2014年8月至2016年7月物业管理费4848元及违约金、2014年7月至2016年7月公共分摊费100元及违约金、2014年8月至2016年7月上门垃圾清运费72元及违约金。依照上述规定，原告向本院提起诉讼之日起诉讼时效就发生中断了，即从原告所主张的拖欠物业管理费、公共分摊费等至原告在2016年7月26日向本院提起诉讼时止未超过三年的诉讼时效，从原告在2016年7月26日向本院提起诉讼起至今亦未过三年的诉讼时效，因此被告主张该部分物业管理费和公共分摊费已过诉讼时效的抗辩，于法无据，本院不予支持。而2014年4月至2014年7月物业管理费、2014年1月至2014年6月的公共分摊费，原告没有证据证明其向被告主张过权利，该部分的物业管理费和公共分摊费已过三年的诉讼时效，原告请求该部分的物业管理费和公共分摊费不予采纳。
综上所述，涉案商铺首层建基面积为90.5㎡，建筑面积为320㎡，涉案商铺每月的物业管理费为210.10元[（90.5㎡×0.8元/㎡）+（320㎡-90.5㎡）×0.6元/㎡]，由于被告在2016年8月23日将涉诉房屋转让给曾庆铨，因此从2016年9月开始涉诉房屋的物业管理费、公共分摊费不应由被告缴纳。本案被告尚欠原告25个月（从2014年8月起至2016年8月止）的物业管理费共5252.50元（210.10元/月×25月），尚欠原告26个月（从2014年7月起至2016年8月止）的公共分摊费共104元（4元/月×32月）,被告应依法支付给原告。至于被告提出原告收取的物业管理费等未出具发票问题，由于原告收取相关物业管理费等是否出具发票属税务部门管理范畴，本案对此不予审查处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中国人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条和《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告曾杏贞在本判决生效之日起十日内支付物业管理费5252.50元、公共分摊费104元共款5356.5元给原告阳江市华银物业管理有限公司；
二、驳回原告阳江市华银物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半收取），由被告曾杏贞负担。
本判决为终审判决。
审判员 冯喜元
二〇一八年四月十六日
书记员 何恭棪