甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民终字第361号
上诉人（一审原告）姚宗国，男，汉族，1951年11月7日出生，高中文化程度，民乐县城关镇人，无业。
被上诉人（一审被告）汪乐太（又名汪乐泰），男，汉族，1964年5月12日出生，初中文化程度，民乐县城关镇人，无业。
委托代理人张玉花，女，汉族，1937年10月出生，小学文化程度，民乐县城关镇人，无业，系汪乐泰母亲。
委托代理人李成德，民乐县法律援助中心律师。
被上诉人（一审被告）张掖市辉煌房地产开发有限责任公司（以下简称张掖辉煌房产公司）。
法定代表人常瑞，该公司董事长。
委托代理人陈强，甘肃重光律师事务所律师。
上诉人姚宗国因与被上诉人汪乐太、张掖辉煌房产公司房屋买卖合同纠纷一案，不服民乐县人民法院（2012）民民初字第827号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姚宗国，被上诉人汪乐太的委托代理人张玉花、李成德，被上诉人张掖辉煌房产公司的委托代理人陈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告姚宗国与被告汪乐泰的父母同住团结巷。2005年9月，原告经与被告父母协议，将原告位于团结巷9号院内的住宅一套以17000元的价格出售给被告汪乐泰，并于2005年9月3日双方签订了售房协议，被告汪乐泰按约定支付了房款，原告姚宗国将房屋交付给了被告汪乐泰。协议约定，双方不得因为物价上涨或下降反悔；房屋如果因为产权问题，概由原告姚宗国出面解决。若干年后，或因规划、拆迁都由原告出面解决，如确解决不了，互退房屋、房款，不计息。2010年10月29日，民乐县团结巷96户居民与张掖市辉煌房地产开发有限责任公司签订了拆迁协议，被告汪乐泰将其从原告姚宗国处购买的房屋交付被告张掖市辉煌房地产开发有限责任公司予以拆迁，张掖市辉煌房地产开发有限责任公司给被告汪乐泰交付了安置房屋。现原告以与被告签订的售房协议中所涉及的房产一直未取得产权证书，转让行为是违反法律的，属于《民法通则》规定的无效民事行为，即便是双方签订了买卖合同，买方已经取得了房屋的占有、使用和收益权，依旧无法弥补原来合同的效力，依旧无法处分该房产为由，起诉法院依法确认：一、售房协议无效，依据协议二款三条互退房屋房款（17000元）；二、依法调处诉讼费的承担。另查明，原告姚宗国卖给被告汪乐泰的位于团结巷9号院内的住宅一套，原建筑面积55.44平方米，系县直管公房，建于1981年，县政府于1982年安置给复退军人原告姚宗国，1994年，按照房改政策，县房改领导小组研究确定，该套住房按2365.07元价格出售给原住户姚宗国，产权部分归个人所有，土地所有权归国家所有。1999年，依据住房制度改革领导小组文件精神，拥有部分产权的购房者在补交一定数额的差价款后，即取得该住房的全部产权。原告姚宗国因建房费问题，一直未交纳上述住房的售房款及差价款3254.53元。2012年，原告姚宗国将上述房屋差价款及利息共计6553.39元费用全部交清后，民乐县房产管理局于2012年4月21日给原告出具了该套住房权属问题的证明，证明该套房屋产权归原告姚宗国所有。
一审法院认为，本案中原告姚宗国与被告汪乐泰签订的售房协议，系双方真实的意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。被告汪乐泰按照协议约定支付给原告姚宗国房款17000元，原告也将售房协议约定的房屋交付被告居住，合同双方就房屋买卖达成一致的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，买卖合同已成立并对合同当事人有法律上的约束力，合同双方已经履行了合同约定的基本内容，应认定该房屋买卖合同合法有效。原告以与被告签订的售房协议中所涉及的房屋一直未取得产权证书，转让行为是违反法律的，属于《民法通则》规定的无效民事行为，即便是双方签订了买卖合同，买方已经取得了房屋的占有、使用和收益权，依旧无法弥补原来合同的效力，依旧无法处分该房产为由主张涉案合同无效，实质上是规避其应承担的合同义务，有违诚实信用原则。房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为购房买卖合同必然无效，如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因房屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效，而本案中，并不存在上述情况，原告姚宗国将房屋差价款及利息共计6553.39元费用全部交清后，民乐县房产管理局于2012年4月21日给原告出具了该套住房权属问题的证明，证明该套房屋产权归原告姚宗国所有。原告在庭审中陈述的，依据《城市房地产管理法》第三十八条第五项规定，权属有争议的不得转让。但从该条立法目的上看，其规定应当是属于行政管理性的，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果，并不导致合同必然无效，不能成为一方悔约的理由。因此，对原告的上述陈述的合同无效的理由，不予采信。如果随意认定合同无效，不仅不利于维护当事人意思自治原则，也不利于降低交易成本及维护交易安全。因此，对原告的诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回原告姚宗国的诉讼请求。案件受理费225元，由原告姚宗国负担。
一审判决宣判后，姚宗国不服，向本院提起上诉称，上诉人对一审法院在判决中叙述的法庭调查的真实性，所取得的一审原、被告所提供证据不持疑义。只是对一审法院的本院“认为”和“不予采信”以及“驳回原告姚宗国的诉讼请求”的判决理由提出上诉意见：1、一审法院以原告在一审中提出的原告与被告汪乐泰的《售房协议》中所涉及房屋一直未取得产权证书，转让行为是违法的…，主张合同无效是规避其应承担的合同义务。以原告规避法律义务作为论证的论点的论据，实属偷换概念。2、上诉人在一审中提供《民法通则》第五十八条、《城市房地产管理法》第三十七条、第三十九条、《物权法》第九条、《合同法》第五十二条等法律依据。一审偷换概念作出错误判决让人难以服判。3、一审判决论述“合同也有效”这段话模棱两可，似是而非。该《售房协议》一开始就属无效协议，有那么多法律条文的支持，根本就不存在附期限附条件的问题。一审法院将协议第三条当作附条件，还违心地提出上诉人“有违诚实信用原则”。法院现违法认定合同有效，违法认定该无效的“售房协议”的售房行为有效，否定无效合同部分的有效条款即：“互退房屋、房价（不计息）。”不但有违当事人意思自治原则，同时也显示了极大的不公平。4、张掖辉煌房产公司在团结巷96户棚户区改造中，其他住户都是以产权证书签订拆迁合同，单单和汪乐泰的拆迁协议是凭其他住户的证明为据签订的。在拆迁时上诉人还未取得产权。一审二被告对一审原告构成连带侵权，原告有权对两被告单独全额追偿连带侵权给原告造成的损失。请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。
本案经二审审理查明的事实与一审查明认定的一致，应予认定。
本院认为，本案双方当事人争执的焦点是：2005年9月3日，姚宗国与汪乐泰签订的《售房协议》是否有效？根据本案查明的事实，本案双方讼争的位于民乐县团结巷9号院内的平房，于1982年即由民乐县政府分配给上诉人姚宗国居住，1994年，按照房改政策和该县文件精神，该套住房出售给姚宗国，产权部分归其所有。1999年，依照相关规定精神，拥有部分产权的购房者补交一定数额差价后，即取得全部产权。上诉人姚宗国因故未交纳售房款及差价款，致房产手续一直未予办理。2005年9月，上诉人姚宗国与被上诉人汪乐太签订《售房协议》时，对上述情况应当是明知的，《售房协议》中也明确注明了“没有房产证”，因此，该协议系双方当事人真实意思的表示，符合自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则，并不违反法律规定，应为有效协议。2011年，团结巷棚户区改造时，该讼争房屋在产权未发生新的争议的情况下，随同其他住户房屋进行了拆迁改造。现上诉人主张《售房协议》无效，要求“返还房屋”的理由不能成立，其诉请本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费225元，由上诉人姚宗国负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 力 珍
审判员 白登山审判员胡宏睿
二〇一五年六月十五日
书记员 尹 建 兵
附：适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。