广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法南民初字第788号
原告（反诉被告）陈晨，住山东省临沂市罗庄区。
委托代理人王进，广东至高律师事务所律师。
被告（�诉原告）吴江钟，住福建省晋江市。
委托代理人李志，广东华法律师事务所律师。
委托代理人卢伟强，广东华法律师事务所律师。
原告陈晨诉被告吴江钟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月5日受理后，依法由审判员李军耀适用简易程序独任审判。诉讼中，被告吴江钟提出反诉，经审查，被告吴江钟的反诉符合法律的规定，本院予以接纳，与本诉合并审理。因审理需要，本案依法转为普通程序，由本院审判员李军耀担任审判长，与本院审判员汤丽娟、人民陪审员李文标组成合议庭，分别于2014年10月8日、2014年11月28日两次公开开庭进行了审理。原告陈晨的委托代理人王进，被告吴江钟的委托代理人李志到庭参加上述两次庭审诉讼。本案现已审理终结。
原告陈晨诉称：2013年12月16日，原告（乙方）与被告（甲方）在禅城区南庄镇签订《厂房仓库租赁合同》，约�甲方持有自建的厂房出租给乙方，该厂房位于新兴工业区，一楼面积约2907平方，每月每平方27元，租赁期从2013年12月15日至2018年9月19日止，甲乙双方裁定每月租金为人民币78489元，租金按季度结付，季度租金总额为235467元由乙方在每年2月15日及5月15日、8月15日、11月15日前交付给甲方，乙方签订本合同当日向甲方支付履约保证金235467元。之后，双方又于2013年12月23日口头约定租用其二楼150平方仓库，保证金9000元，每月租金3000元。
合同签订后，原告依约于当日向被告交付了保证金235467元，于2013年12月23日向被告交付了二楼保证金9000元及相应租金。2014年5月18日，原告又分别向被告支付了2014年6月15日至2014年9月14日仓库租金235467元和2014年6月23日至2014年12月22日（二楼）租金18000元。6月初，原告发现所租仓库并非被告所有且该仓库属未取得建设工程规划许可证的违法建筑，随即，原告告知被告要求解除租约并退还交付押金和多交的租金，并于8月15日将仓库清空退还被告，请被告做好自行处置的准备。但被告以在外出差为由拖延，7月份原告约被告协商解决，被告仍然推拖。8月2日，原告电话联系被告再次商谈，被告明确告知原告所有租金和保证金均不退还。
原告认为，原告将非自有的未取得建设工程规划许可证的违法建筑出租给原告，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定其租赁合同无效。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。为此，原告特向法院提出诉讼，请求判令：一、确认原、被告双方签订的《厂房仓库租赁合同》无效；二、被告返还原告支付的履约保证金244467元，并退还1个月一楼租金78489元和4个月二楼租金12000元，以上合计334956元；三、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求，自2014年8月份至实际返还的利息，利息按同期人民银行贷款利率计算。
被告吴江钟辩称：1、被告认为租赁合同合法有效，理由是租赁的厂房是村集体，属于村庄非规划的厂房，按照规划法的规定非规划区内的厂房不需要取得许可。2、原告的主张的二楼租金12000元，被告认为该二楼租金属于另外一个租赁合同纠纷，双方对宿舍另签了合同，与本案的厂房租赁属于不同的租赁关系，原告应该另行起诉，不应在本案同时主张。3、原告诉称在2014年8月份清理仓库并退还给被告，这与事实不符，被告至今未收到原告交还的仓库。
被告吴江钟（反诉原告）反诉称：吴江钟与陈晨于2013年12月16日签署《租赁合同》，约定吴江钟将位于佛山市禅城区南庄镇溶洲新兴工业区的一处厂房出租给陈晨，租赁期限为5年，每月租金为78489元，租金按季度提前交纳，被告在合同签署时应向吴江钟交纳保证金235467元，同时约定陈晨逾期交纳租金超过15天的，吴江钟有权要求解除合同并没收陈晨保证金。合同签署后，吴江钟向陈晨交付了出租的厂房，陈晨第四季度的租金应于2014年8月15日交给吴江钟，但陈晨一直未交纳，经吴江钟多次催促未果，特起诉，请求判令：一、解除双方签署的《租赁合同》，吴江钟没收陈晨保证金235467元；二、陈晨按每月78489元的标准支付租金及每逾期一日按月租金78489元的1%（784.89）承担违约金至被告实际交还厂房之日止，共400294元；三、陈晨承担本案的全部诉讼费。
原告陈晨（反诉被告）针对反诉辩称：如吴江钟所述，双方说涉及的房屋是违法的，合同是无效的，合同所涉及的保证金及违约金的条款是无效的，因此吴江钟的诉�请求缺乏依据。
诉讼中，原告陈晨举证、被告吴江钟质证如下：
1、厂房仓库的租赁合同。证明原、被告的厂房租赁关系。
经质证，被告吴江钟对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议。
收据4张。证明2013年12月16日原告向被告履约保证金235467元，2014年5月18日交纳6月15日至9月14日的仓库租金235467元，2013年12月23日缴纳二楼保证金9000元，以及2014年5月18日交纳2014年6月23日至12月22日二楼租金18000元。
经质证，被告吴江钟对真实性无异议。对二楼的关联性有异议，属于另一个租赁关系的证据，与本案无关。
3、合同一份。证明原告2014年7月26日将被告仓库内剩余的瓷砖转让给第三方夏某，并要求其在2014年8月15日之内全部清理完毕，间接证明原告通知过被告方，将仓库退还被告。
经质证，被告吴江钟对该组证据的真实性、合法性、关联性有异议，合同没有原件予以核对，合同没有本案任何一方当事人签名，合同的甲乙方不是本案原被告的任何一方，不能证明原告有向被告提出解除租赁合同关系。
转账交易回单和收据一份。证明在2014年8月5日被告阻止第三方夏某清理仓库以此要求原告5月5日至8月4日的所有水电费。这也可以证明被告清楚原告于8月15日退还给他的事实。
经质证，被告吴江钟对真实性、合法性、关联性无异议。正好证明在此期间原告有正常使用该租赁厂房。
证人李某的证人证言。
经质证，被告吴江钟对证人的证言真实性、合法性、关联性均不予采信，证人的证言存在诸多矛盾，对本案的当事人陈先生与陈晨关系弄不清楚，刚开始说是陈晨开车堵在门口，后面又对陈晨的身份证予以否认。证人的证言都是自己听来的，有自己的猜测。证人对案件的事实没有明确的陈述。证人只能清楚8月16日将仓库的门锁上把钥�给了一个姓陈的人，并没有把仓库给了被告。证人的证言只是一个孤立的证言，并不能证明原告所说。
证人夏某的证人证言。
经质证，被告吴江钟认为证人的证言是不足以采信的，证人说把钥匙交给了房东，但是这个过程他没有亲自参与的，只是听他的员工说的，他自己也承认当时是没有亲自交还钥匙的。证人的证言与之前的证人的证言是矛盾的，之前的证人说是在8月15日清完就交了，今天又说8月20日左右，而且证人自己也不确定把钥匙交给了谁，证人对陈某龙到底是谁自己也说不清楚，证人的证言漏洞百出，也不是交接的亲历者，我们认为不足以采信。
7、短信内容9条及中国电信股份有限公司山东分公司通话记录清单各一份。证明陈福龙是给吴江钟负责仓库出租事宜的工人，证明在在7月31日陈晨已经明确告诉吴江钟不再租仓库，并且在8月15日会把存货清理干净，并约吴江钟面谈，被吴江钟拒绝，8月3日陈晨发短信给吴江钟的代理人陈福龙与之进行交接，但被陈福龙拒绝，10月10日、10月13日陈晨又两次发短信催告吴江钟去接收仓库，10月12日吴江钟告知陈晨他在外地出差，相关的退租事宜可以与他的代理人沟通，吴江钟仍拒绝去接收仓库。通话清单证明在次期间的短信来往是真实的。
经质证，被告吴江钟对短信的真实性、合法性、关联性不予认可。二楼租赁内容的短信是2014年1月20日，而合同是2013年12月23日签署的，跟短信的内容有矛盾。真实性需要与吴江钟核实一下。关于陈福龙的短信，只是显示发给了一个号码为186××××0900，没有证据证明这个号码是陈福龙，也没有证据证明陈福龙是吴江钟的委托代理人。10月份的3条短信内容没有异议，信息不能证明原告在8月15日，10月13日有正式的通知被告并且要求归还仓库，10月10�他们之前具体的事情可以当面谈，也就是说原告并没有明确交还的理由以及交还的时间，原告也并没有证据证明在8月15日有将仓库清空而且8月15日前后也并没有在短信或者是书面的通知被告接收仓库。而被告也看到仓库一直是由原告在使用，应该是使用到9月份，后来就关门了，我们认为原告的短信即便是真实的，我们认为从短信的内容上不能是正式终止解除的通知。其中5条短信没有通讯记录。
诉讼中，被告吴江钟举证、原告陈晨质证如下：
1、合同两份，一份租赁合同，一份续租合同。证明从涉案的房产是由溶洲集团出租给罗满，罗满出租给被告。
经质证，原告陈晨认为与本案无关。不能证明本案涉案物业是合法的，经过有关部门批准合法建筑的。
2、二楼的租赁合同一份。证明双方有签订书面的租赁合同，与本案不属于同一法律关系，不是向原告所说口头�定。
经质证，原告陈晨对证据的真实性、合法性、关联性无异议。
3、说明一份。证明涉案的房屋时村集体所有的，属于非规划区的物业无须取得建设规划许可。南庄集团和罗南同意被告将房屋租赁给原告的事实。
经质证，原告陈晨对真实性予以确认。但是关联性不予确认，我们认为这份合同说明主体，有没有说明资格无法确定，不能证明被告的主张，如果想说明涉案物业是可以不需要报建的，应该由相应的规划部门来说明，这份说明恰恰证明涉案物业是违法建筑的，未经任何规划。
4、厂房仓库租赁合同两份。证明涉案物业是吴江钟从罗满手里租赁回来的，证明吴江钟的转租给陈晨的是有书面约定的，不是原告所说的口头约定。
经质证，原告陈晨认为跟罗满签订的合同与本案无关，不予质证。对于陈晨签订的合同我们确认，是真实的，但是我们认为合同的时间是倒签，可以与我们的短信相对应，也与我们二楼租金的押金相互印证。罗满的证据也恰好证明，他租给陈晨的厂房并非自建的，合同的内容不属实。
本院认证如下：经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、4的真实性无异议，原告对被告提供的证据2、3的真实性无异议，且经本院审查，上述证据均可客观真实地反映与本案相关的事实，亦无影响证据证明力的因素存在，对当事人提供的上述证据，本院予以确认；被告对原告提供的证据3、7有异议，原告对被告提供的证据1、4有异议，但双方均未能提供反驳证据，且这些证据可与本院确认的上述证据及当事人的陈述相互印证，对这些证据，本院予以确认；被告对原告提供的证据5、6有异议，这两组证据均为证人证言，且无其他证据予以佐证，对这两组证据，本院不予确认。
综合当事人的陈述和举证、质证，本院确认以下事实：
2013年12月16日，原、被告签订了一份厂房仓库租赁合同，约定被告将其位于新兴工业区的自建厂房的一楼出租给原告作仓库使用，面积为2907平方米，每月每平方27元，租赁期限从2013年12月15日至2018年9月19日止，租金按每年递增一元。租金按季度结付一次，原告应在每年2月15日、5月15日、8月15日、11月15日前交付被告，如到期原告不交租，被告有权终止合同。原告先预付一个月的水电费给被告作为保证金。原告应于签订合同之日向被告支付履约保证金235467元，该保证金于合同租赁期满，原告无违约行为，并将厂房完好无损交还被告后七天内无息退还。合同还约定原告逾期缴交租金的，视为原告违约，每逾期一天，按月租金的1%支付违约金给被告，逾期超过15天的，被告有权单方解除合同，收回厂房，没收保证金并有权向原告追讨其他损失。双方还就其他相�事宜在合同中进行了约定。合同签订后，原告即于签订合同当日向被告交付履约保证金235467元，被告亦将涉案租赁物交付原告使用。2013年12月23日，原、被告又签订了一份厂房仓库租赁合同，约定被告将上一份租赁合同中出租给原告的厂房的二楼出租给原告作仓库使用，面积为150平方米，每月每平方20元，租赁期限从2013年12月23日至2018年12月22日止，租金按每年递增一元。履约保证金为9000元。合同其他条款与上一份租赁合同基本一致。合同签订后，原告即于签订合同当日向被告交付履约保证金9000元，被告亦将涉案租赁物交付原告使用。原告期后一直正常使用租赁厂房，并依时足额缴交租金。2014年5月18日，原告向被告缴交了2014年6月15日至2014年9月14日的一楼厂房租金235467元及2014年6月23日至2014年12月22日的二楼厂房租金18000元。2014年8月4日，原告将在2014年5月至此日期之前的水电费缴交给被告。2014年7月26日，原告将存放在涉案厂房的所有陶瓷产品转让给案外人夏某，并约定夏某应在2014年8月15日前将所有货物清理完毕，而夏某亦确实在2014年8月15日前将所有货物清理完毕。2014年7月31日，原告曾发手机短信给被告，告知被告不再租赁涉案厂房，原告将在2014年8月15日前把货物清理干净，被告可另行招租，并约被告面谈相关事宜。但被告对此并未答复。2014年8月3日，原告向被告负责租赁事务的人员陈福龙发手机短信，内容为原告准备下周撤场，要求陈福龙2014年8月4日到涉案厂房与原告交接。但被告对此亦未答复。因原、被告双方对涉案厂房的租赁问题不能达成一致意见，原告遂诉至本院。
诉讼中，经本院组织，原、被告于2014年11月17日对涉案厂房进行了交接。
涉案厂房的土地属佛山市禅城区南庄镇溶洲集团有限公司所有，佛山市禅城�南庄镇溶洲集团有限公司于2004年5月将该土地使用权出租给案外人罗满作建设厂房所用，租赁期为10年，后佛山市禅城区南庄镇溶洲集团有限公司又与案外人罗满签订续租合同，租赁期限延至2029年4月30日。案外人罗满即在该土地上建起厂房，并于2013年7月将涉案厂房出租给被告，租赁期限为2013年9月20日至2018年9月19日。涉案厂房并未取得建设工程规划许可证，也未通过竣工验收及消防验收。
本院认为：本案为租赁合同纠纷，原告与被告签订了两份厂房仓库租赁合同，而两份厂房仓库租赁合同所涉物业是同一地址，不同楼层，且两份厂房仓库租赁合同的相对方均为原、被告，因此原告与被告虽签订了两份厂房仓库租赁合同，但实际上是同一法律关系，在本案中一并处理并无不妥，被告所提应分案处理缺乏法律依据，本院不予支持。
关于原告与被告签订合同的效力问�。涉案租赁合同虽是原、被告双方的真实意思表示，但本案涉案厂房并未取得建设工程规划许可证，也未通过竣工验收及消防验收，该厂房存在着安全隐患，不具备交付使用的条件，原告与被告所签订的两份厂房仓库租赁合同均违反法律强制性规定，故原告与被告于2013年12月16日、2013年12月23日签订的两份厂房仓库租赁合同均无效。
关于涉案厂房何时交还的问题。原告虽主张已于2014年8月16日将涉案厂房交还被告，但却未能提供充分证据证明已将涉案厂房交还被告，应承担举证不能的不利法律后果，故涉案厂房的交还时间应以本院组织原、被告双方进行交接的时间为准，即2014年11月17日。
关于原告请求的返还保证金及租金的问题，原、被告所签订的租赁合同既无效，被告所收取的两份租赁合同的保证金均应无条件退还原告。租赁合同无效，原告一直使用租赁物，应�照租赁合同中约定的租金标准向被告支付占用期间的使用费。原告虽曾在诉讼前及诉讼中多次通知被告要求其接收涉案厂房，但一直未与被告办理正式的交接手续以将涉案厂房交还被告，仍应承担向被告支付2014年8月16日至2014年11月17日期间的使用费。而被告在原告多次通知催促其办理厂房的交接手续仍置之不理，没有采取必要的有效措施以防止损失的扩大，对此期间的使用费损失亦须承担相应责任。综合双方的责任考虑，本院确定2014年8月16日至2014年11月17日期间的使用费由原、被告各负担一半。原告已足额缴纳了一楼厂房2014年9月份的使用费，依上述处理原则，可折抵2014年9月、10月的使用费，故原告仍须按合同约定的租金的一半向被告支付一楼厂房2014年10月16日至2014年11月17日期间的使用费，经折算，此期间的使用费为78489÷2＋（78489÷2÷30）=40552.65元。原告所缴纳�二楼厂房的使用费已交至2014年12月份，依上述处理原则，被告多收取的使用费应退还原告，经折算，被告应退还的二楼使用费为8000元。对原告此项诉讼请求，本院予以部分支持。对于原告所提的利息请求，因原、被告所签订的厂房仓库租赁合同在此之前仍属效力待定，只有待确定双方的合同属无效后才存在互相返还的法律后果，原告要求被告支付应返还款项自2014年8月起的利息缺乏法律依据，本院不予支持。
关于被告所提反诉问题。原告与被告所签订的两份厂房仓库租赁合同均违反法律强制性规定，故原告与被告于2013年12月16日、2013年12月23日签订的两份厂房仓库租赁合同均无效。被告要求解除双方签订的租赁合同的反诉请求，本院不予支持；原、被告所签订的租赁合同既无效，合同中约定的违约条款亦属无效，被告所提要求没收原告的保证金及支付逾期支付使用费的违约金的反诉请求缺乏法律依据，本院亦不予支持；因原告租赁的涉案厂房于2014年11月17日才交还被告，原告仍应支付在此日期之前的使用费，但应按照本院上述所确定的责任比例予以计算，对被告此项反诉请求，本院予以部分支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
确认原告（反诉被告）陈晨与被告（反诉原告）吴江钟于2013年12月16日、2013年12月23日签订的两份厂房仓库租赁合同无效；
被告（反诉原告）吴江钟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）陈晨返还保证金244467元；
被告（反诉原告）吴江钟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）陈晨退还二楼使用费8000元；
驳回原告（反诉被告）陈晨的其他诉讼请求。
原告（反诉被告）陈晨在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）吴江钟缴纳2014年8月16日至2014年11月17日的使用费40552.65元。
驳回被告（反诉原告）吴江钟的其他反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6324元，由原告负担1556元、被告负担4768元；反诉受理费7304元，由原告负担745元、被告负担6559元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 李军耀
审 判 员 汤丽娟
人民陪审员 李文标
二〇一五年一月二十日
书 记 员 钟俏婷