广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终13694号上诉人（原审原告）：林梓君，住广东省从化市。委托代理人：卢愿光、邓秋平，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州从化珠光投资有限公司，住所地广州市，统一社会信用代码：XXX。法定代表人：谢炳钊，总经理。委托代理人：陈国雄（男）、温晋民（男），该公司职员，联系地址同公司。上诉人林梓君因与被上诉人广州从化珠光投资有限公司（以下简称“从化珠光公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2014）穗从法房初字第731号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林梓君上诉请求：1、撤销一审判决，改判从化珠光公司从2011年12月31日起，以总房价人民币5619912元为基数、按每日0.01%的违约标准计算向林梓君支付违约金，直至从化珠光公司交付符合合同约定条件的商品房给林梓君之日止（暂计至一审起诉之日违约金为550751.37元）；2、本案一、二审诉讼费用由从化珠光公司承担。事实和理由：（一）从化珠光公司逾期交房，至今仍未将符合交楼标准的房屋交付给林梓君，应承担相应的违约责任。广州市中级人民法院(2014)穗中法民五终字第2531号民事判决书认定：“关于从化珠光公司是否构成逾期交房的问题，双方合同约定了交房条件以及从化珠光公司应于2011年12月30日前将房屋交付给林梓君，而从化珠光公司于2012年1月10日才通知林梓君收楼，且从化珠光公司在交付房屋时，存在花园面积不足的情况，林梓君因此在《交楼验收表》上提出‘2012年12月30日过来查看还未按上述要求整改，之前已多次打电话和过来督促都没有答复’的意见，原审法院认定从化珠光公司逾期交房的行为构成违约，从化珠光公司没有提出上诉，原审法院该认定本院予以确认。……但在本案中并不影响从化珠光公司逾期交房的行为己构成违约。”同时，从化珠光公司在违约之后，在本案诉讼中，对花园面积进行了扩充。经从化市测绘队测绘，扩充后的花园总面积为559.43平方米(其中新增面积69.19㎡)，这与合同约定的总面积817.81平方米(273.65+544.16=817.81)相比少了258.38平方米。（二）本案诉讼中，从化珠光公司于2013年10月对涉案房屋的花园面积进行扩充，并不能否定从化珠光公司已经违约、达不到交楼条件的事实，更不能由此而否定从化珠光公司应当承担的违约责任。1、从化珠光公司通知交楼验收时，花园面积严重不足，不符合交楼条件。从化珠光公司于2012年1月10日才通知林梓君收楼，林梓君到现场查看，发现房屋并没有完工，不具备收楼条件，拒绝收楼；后林梓君又于2012年6月24日验收房屋，但发现房屋存在花园面积与合同约定面积存在重大差异、质量等问题，从化珠光公司当时口头答应尽快整改好，但一直拖延。经多次催告，林梓君于2012年12月30日再到涉案房屋查看时，从化珠光公司仍然没有整改符合交楼条件。2、从化珠光公司至今未符合合同第十二条约定的交楼条件和未按合同第十五条提交房屋交付时的有关资料。从化珠光公司没有在合同约定的时间，向林梓君提交或公示房屋验收的有关资料。从化市环境保护局《关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用的函》出具日期是2013年7月26日，从化自来水公司《证明书》的出具日期是2012年10月26日，《建设工程质量监督报告》显示的工程竣工验收日期为2012年5月30日，证明交楼验收时并不具备通水、通电的条件，不符合合同约定的交楼条件。3、从化珠光公司取得《建设工程竣工备案表》的时间为2014年9月29日，已超过约定的交楼时间（2011年12月30日前）两年9个月。在约定的交楼时间，涉案房屋水、电、环保排污等没有通过验收，建设工程也没有通过竣工验收，不具备约定的交楼条件。（三）一审认定从化珠光公司就相关市政配套设施的建设已经预留了合理期限不当，该公司违约完全由于其自身原因造成。该公司主张由于政府部门原因造成其违约，其有权顺延交楼时间，但并没有提供充分的证据证明其该项主张，应承担举证不能的后果。（四）花园应属于该商品房买卖的构成部分，从化珠光公司应按合同的约定全面履行其义务。1、根据双方签订的合同补充协议第17条、19条的约定，林梓君可无偿使用并负责管理。根据（2013）穗从法房初字第129号民事判决书的记载，从化珠光公司均辩称花园是无偿赠送给林梓君使用的，在该花园面积在协议中已有明确约定的情况下，该花园应属于该商品房买卖的组成部分。2、按照房屋交易的习惯，结合合同的有关条款，显然从化珠光公司将花园无偿赠送的前提条件是林梓君购买了相应面积、相应价款的房屋。基于常理的判断，如果林梓君没有购买房屋，从化珠光公司不可能将花园无偿赠送给林梓君。3、花园的面积是影响销售价格的重要、直接因素。在涉案房屋同一小区内，林梓君所购买的别墅价格为21566.94元/平方米，而相邻位置和座向都一样的别墅价格约为10000元/平方米。两者的价格相差如此之大，很明显，原因就在于花园面积的差异，这说明了影响别墅价格的重要因素是花园面积的大小，花园面积是别墅买卖的重要组成部分，从化珠光公司有按合同约定花园面积交楼的义务。（五）补充协议第4条是从化珠光公司提供的格式条款，该格式条款免除其己方责任，排除对方的主要权利，且从化珠光公司并没有以合理的方式提请林梓君注意，也没有履行明确告知义务，故该条款应为无效条款，一审法院根据该条款的约定，认为从化珠光公司可以免责是错误的。从化珠光公司二审辩称：同意一审判决，不同意林梓君的上诉请求及理由。2014年8月12日，林梓君向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.从化珠光公司从2011年12月31日起，以总房价5619912元为基数，按每日0.01％的违约标准向林梓君支付违约金，直至从化珠光公司交付符合合同约定条件的商品房给林梓君之日止（暂计至起诉之日违约金为550751.37元）；2.从化珠光公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年5月22日，林梓君（乙方）与从化珠光公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定林梓君向从化珠光公司购买该公司开发的珠光·x花园二期x栋x幢x层x号房，建筑面积共260.58平方米，该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每方米21566.94元，总金额5619912元，从化珠光公司应于2011年12月30日前将房屋交付林梓君使用。合同第十二条约定交房条件为，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条关于房屋交付约定，从化珠光公司应当在2011年12月30日前将房屋交付林梓君使用。从化珠光公司交付房屋时，应当向林梓君发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，从化珠光公司应当及时书面告知林梓君。合同第十四条关于延期交房的违约责任约定，从化珠光公司如未能按合同规定的期限交房，逾期超过180日后，林梓君有权单方面解除合同。林梓君要求继续履行的，合同继续履行，从化珠光公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向林梓君支付违约金。合同第十五条关于房屋交付时的有关资料约定，双方进行房屋验收交接时，从化珠光公司应当向林梓君提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》等；上述文件不全的，视为不符合交付标准，林梓君有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由从化珠光公司承担。合同第十六条关于交付时的验收约定，林梓君在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。林梓君认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。从化珠光公司在收到林梓君异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不答复及处理的，视为林梓君异议事实成立，该商品房视为未交付。作为合同附件七的补充协议第3条约定，从化珠光公司应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付林梓君使用，但如遇下列特殊原因，从化珠光公司可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：（1）遭遇不可抗力；（2）林梓君逾期付款（包括银行按揭款逾期划到从化珠光公司帐户）或未交清合同约定的其它各种税、费；（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及从化珠光公司不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。补充协议第4条约定，因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，从化珠光公司有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作等。补充协议第8条约定，水、电、气在该商品房交付时达到使用条件，如不能达到的，从化珠光公司应继续达到使用条件。对于因此未办理收楼手续的，从化珠光公司一次性按该商品房总价款的千分之五向林梓君支付违约金，该违约金不得与延期交房的违约责任并用。补充协议第16条约定，本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。补充协议第17条约定，该幢别墅负一层的架空花园面积约273.65平方米（面积以最终测绘数据为准），林梓君可无偿使用并负责管理，并知悉从化珠光公司不为林梓君办理架空花园产权，使用年限按国家相关规定执行。补充协议第19条约定，该幢别墅室外花园面积约544.16平方米，林梓君可无偿使用并负责管理，但必须遵守物业管理规定。补充协议第21条约定，本合同与附件不一致之处，以附件约定为准。上述合同签订后，林梓君已支付购房款5619912元及相关印花税、产权登记费、按揭律师费、合同公证费、抵押登记服务费等共5360元给从化珠光公司。2012年1月10日从化珠光公司通知林梓君收楼。2012年6月24日，林梓君前往收楼，并在从化珠光公司提交的《交楼验收表》验收意见中填写：“······7、花园（地下室）面积为273.65平方米，实际约228平方米，缺约45.65平方米。8、一楼架空花园面积为544.6平方米，实际约200平方米，缺约344.16平方米。”等内容。2012年12月30日，林梓君在上述《交楼验收表》中注明“解除合同，退款”，并在备注栏添加“2012年12月30日过来查看还未按上述要求整改，之前已多次打电话和过来督促都没有答复。”等内容。广州市从化区人民法院（2013）穗从法房初字第129号民事判决书查明，在该案诉讼过程中，从化珠光公司将涉案房屋花园面积进行了扩充，经双方协商一致选定，该院委托从化市测绘队对涉案别墅花园面积进行测绘，测绘结果显示“花园面积559.43平方米（其中新增加花园面积69.18平方米），比合同约定的544.16平方米（约数）多15平方米”。一审法院在审理与涉案房屋属同一楼盘的（2013）穗从法房初字第167号等系列案中，对从化市自来水公司、从化市水务局、广州供电局有限公司从化供电局、从化市规划局、从化市城乡建设局和从化市环境保护局进行调查取证，相关部门答复如下：1.2013年8月7日，从化市自来水公司《复函》称：“从化珠光公司于2009年委托其安装珠江x花园的供水管网工程，……由于施工走廊原因，从化珠光公司尚未实施街北高速公路段的供水管工程，待该工程完成后该司将接入市政永久用水。”同时，《补充说明》称，从化珠光公司于2009年将小区供水管网接驳至流溪河北岸河堤DN400的市政供水管网用水，目前该市政供水管网流量暂时能满足该小区住户的生活用水需求；由于市政供水管网除供给珠光流溪御景用水之外，其还承担大坳村等片区用户用水。因流溪御景花园仍在后继开发，随着用水人口的增多，必然造成该市政管网超负荷运行，从而导致水量、水压不足的情况出现，届时将严重影响片区用户用水。因此，需另行建设一条供水管道，以完善该项目用水；从化珠光公司为尽快解决项目的用水问题，于2009年自行出资并委托我司安装一条从省道S355市政供水管网接出该小区的供水管道，由于该小区红线范围外的街北高速公路段的供水工程还在筹办中，待该工程完成后，珠光御景花园的整小片区的永久用水将全面解决。就“施工走廊原因”的问题，从化市自来水公司答复称，由于供水管网工程有一段要经过流溪河堤，该段需要在流溪河堤施工。根据相关规定，该段的施工须向广州市流溪河域管理办公室报批。从化珠光公司于2010年提出申请，2013年3月1日广州市水务局复函同意在流溪河堤施工。2.2013年8月12日，从化市水务局《复函》称：“关于该项目供排水管网建设问题。广州从化珠光投资有限公司于2008年向相关职能部门申请供排水市政管网接驳，但是由于该区市政管网未规划建设无法接驳。2012年该公司为尽快解决项目污水排放问题，主动向我局申请自行出资承担该市政基础设施管网建设，……污水管网工程于2013年8月建设完成。”3.2013年8月19日，广州供电局有限公司从化供电局《复函》称：“2011年1月18日，广州从化珠光投资有限公司向我局城郊供电所申请永久用电，我局对提交的资料进行审查，报装资料符合要求，……当时从化电网负荷难以满足其用电需求，故未能通过。……由于现有供电线路供电可靠性不能满足用户需求，要从神岗变电站出线，工程量大，青赔难度大，市政管沟和线路走廊难以落实，经反复勘察和协商，目前已制定临时供电方案，正在推进中。待该工程完成后，珠光流溪御景花园的永久用电问题将全面解决。”4.2013年9月4日，从化市规划局《复函》称：“到目前为止，珠光流溪御景花园已办理建设工程规划许可证的工程总建筑面积475329平方米，应缴交城市基础设施配套费34717250元，该费用已全额缴清。”5.2013年9月29日，从化市环境保护局《复函》称：“珠光御景山庄建设项目位于从化市街口街大凹村、石潭村地块，建设单位为广州从化珠光投资有限公司，项目环评文件由我局于2008年6月从环批[2008]25号批复同意建设。……2013年3月14日向我局申请二期环保验收后，因该项目排污管网工程未完成建设，未达到验收条件，对此我局作出暂不予以验收的意见；……2013年7月23日再次向我局申请二期环保验收，我局出具了同意二期工程交付使用的意见。”根据广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第2664、2665号民事判决书记载，已生效的（2014）穗中法民五终字第1371号民事判决书查明如下事实：经调查，从化市城乡建设局表示，从化珠光公司于2013年10月提出备案申请，当时资料已齐备，但在审核期间，公安机关立案受理关于二期的监理公司涉嫌利用假公章的案件，因此该局暂停了二期《建设工程竣工验收备案表》的备案审批手续。从化市环境保护局表示，从化珠光公司于2008年向该局提交《珠光御景山庄建设项目环境影响评价报告书》，该局于2008年6月23日作出批复，明确由从化珠光公司自建排污系统；2010年亚运期间政府要求将排污源接入城市公共管网，根据相关部门的要求，涉案项目须纳入中心城区污水处理系统，从化珠光公司不能自建排污系统，只能接入公共排污管网，从化珠光公司须完成该工程，该局才能予以环保验收。从化珠光公司于2011年向广州市水务局申请建设过江排污管网，广州市水务局于2011年8月4日作出《关于流溪御景花园穿流溪河管道工程的复函》允许从化珠光公司建设该管网。工程完工后，从化珠光公司于2013年7月23日向该局申请二期环保验收，该局于2013年7月26日出具《关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用的函》。另查，涉案房屋属于从化珠光公司开发的“珠光·x花园”项目x期。根据从化市规划局2009年12月8日出具的《关于要求调整建筑设计的复函》（从规函[2009]855号）和涉诉房屋建设工程规划验收合格证（编号从规证[2011]110号）中有关内容，涉案房屋（工程编号D-c-92）记载为“3层住宅楼工程”，并未包括地下室在内，结合从化市城市规划局2009年3月3日出具的《关于送审建筑设计方案的复函》（从规函[2009]61号）记载与涉案房屋类型的相同房屋有3层（另有一层地下室），1层地下停车库3个，其中车库面积为……平方米、设备用房共……平方米、地下架空花园共……平方米。根据一审法院组织对涉案房屋坐落位置的现场勘验，商品房买卖合同中约定位于“从化市街口街x花园x栋x房别墅”的涉案房屋，其位置与经从化市规划局核准的涉案楼盘总平面图中编号为“D－c－92”的房屋位置一致。另编号为D－c－92的涉案房屋于2011年12月14日取得《建设工程规划验收合格证》（编号从规验证[2011]110号）；于2011年12月15日取得《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》；于2011年12月19日通过燃气管道工程验收合格；于2012年1月16日取得《工程竣工验收报告》；于2012年6月14日取得《建设工程质量监督报告》（编号：穗监报字2012－047）；于2012年10月8日取得从化市民防办公室《办理人防工程验收意见书》（从人防验字[2012]28号）；于2012年10月9日取得从化市邮政局同意通邮的批复；于2013年3月14日取得从化市自来水公司证明涉案楼盘项目已接入永久通水；于2013年7月26日取得从化市环境保护局《关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用的函》（从环函[2013]128号）；于2014年9月29日取得竣工验收备案（编号：穗从建验备2014－056）；于2014年11月28日经从化供电局工程竣工检验合格。一审法院认为：林梓君与从化珠光公司签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。合同约定涉案房屋应于2011年12月30日前交付，从化珠光公司于2012年1月10日通知林梓君收楼，林梓君分别于2012年6月24日和2012年12月30日两次前往验收房屋并提出了异议。林梓君于2013年3月28日向该院起诉请求解除合同，于2014年8月12日提起本案诉讼。本案中诉讼时效因林梓君提出权利主张及提起诉讼而多次发生中断，每次中断后诉讼时效重新计算所经过的期间均未超过两年。从化珠光公司辩称林梓君起诉已超过诉讼时效，不予采纳。本案的争议焦点一：涉案房屋是否已具备交楼条件。根据商品房买卖合同第十二条约定，交楼条件为取得《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，本案中从化珠光公司提交了上述全部证明文件。林梓君主张规划验收合格证等文件不是涉案房屋的证书，该院认为，通过将现场勘验结果与涉案楼盘的总平面图进行比对，可以确认涉案房屋即为平面图中编号为“D－c－92”的房屋，从化珠光公司提交的交楼验收资料均包含编号为“D－c－92”的涉案房屋在内，均适用于本案。涉案房屋交楼验收证明文件齐备，已具备合同约定的交楼条件。本案的争议焦点二：涉案房屋是否存在逾期交房，以及从化珠光公司是否应当承担逾期交房违约责任。根据双方签订合同补充协议第3条约定，如遇市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及从化珠光公司不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等从化珠光公司可据实将合同约定的交房日期予以顺延（按累计逾期天数相应推迟）。第4条约定，合同正文第十二条补充：因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，从化珠光公司有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作等。根据《城市黄线管理办法》第二条规定，城市基础设施包括公共交通、供水、排水、供燃气、供热、供电、通信、消防、防洪、抗震防灾等设施。从化珠光公司开发涉案楼盘期间已足额缴清城市基础设施配套费，于2008年开始向相关职能部门申请供排水市政管网的接驳，但由于该区市政管网未规划建设而无法接驳。从化珠光公司于2011年1月向供电部门申请报装永久用电，但由于该区电网负荷难以满足其用电需求而无法获批。可见从化珠光公司就相关市政配套设施的建设已经预留了合理的期限，且一直在积极履行自己的义务，而这些基础设施的建设与审批未能如期完成并非由于从化珠光公司的原因所造成，符合补充协议第3条关于如遇市政规划改变从化珠光公司有权顺延交楼的约定。涉案房屋约定的交付时间是2011年12月30日，由于政府关于排污管网建设的规划变更，从化珠光公司不能如期办理环保验收，且办理竣工验收备案过程中因出现公安机关对监理公司涉嫌利用假公章进行立案侦查，导致竣工验收备案申请暂停审批，进而导致从化珠光公司无法在合同约定的交付日期前通过竣工验收备案，符合合同补充协议关于因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，从化珠光公司有权顺延交楼时间的约定。因此，从化珠光公司关于其有权顺延交楼时间的抗辩，予以采纳，对于林梓君要求从化珠光公司承担逾期交房违约责任的主张，不予支持。本案的争议焦点三：合同约定的花园面积构成，以及从化珠光公司是否应当为花园交付面积不足承担逾期交房违约责任。商品房买卖合同补充协议第17条和第19条分别约定，涉案房屋负一层的架空花园面积约273.65平米，室外花园面积约544.16平米。林梓君主张合同约定的“室外花园”仅指涉案房屋负一层种植草皮的地块面积，“架空花园”是指房屋首层种植草皮的地块面积，房屋负一层未种植草皮的地块为地下室。从化珠光公司主张“室外花园”包括房屋负一层和首层种植草皮的地块面积，“架空花园”是指房屋负一层未种植草皮的地块面积。该院认为，根据从化市城市规划局2009年12月8日出具的《关于要求调整建筑设计的复函》（从规函[2009]855号）和涉诉房屋建设工程规划验收合格证（编号从规证[2011]110号）中有关内容，涉案房屋（工程编号D-c-92）记载为“3层住宅楼工程”，并未包括地下室在内，结合从化市规划局2009年3月3日出具的《关于送审建筑设计方案的复函》（从规函[2009]61号）关于“地下架空花园”的表述，林梓君主张“架空花园”位于房屋首层种植草皮的地块面积，房屋负一层未种植草皮的地块为地下室，与事实不符，不予认定。从化珠光公司主张房屋负一层未种植草皮的地块即为合同约定的“架空花园”有理，予以采纳。广州市从化区人民法院（2013）穗从法房初字第129号案查明，从化珠光公司在该案诉讼阶段即2013年10月14日才将涉案商品房花园面积扩充至合同约定的面积，因此从化珠光公司在2012年1月10日通知林梓君收楼时花园面积不符合合同约定的事实可以确定。但根据双方签订的商品房买卖合同，花园面积足额交付并不属于第十二条约定的交房条件，而补充协议中虽对花园面积作出了约定，但并未约定花园面积交付不足时从化珠光公司的违约责任。在从化珠光公司已对花园面积进行补足的情形下，林梓君以从化珠光公司交付的涉案房屋花园面积不足，不符合合同约定的交房条件为由，要求从化珠光公司承担逾期交房的违约责任没有合同依据，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年5月31日作出如下判决：驳回原告林梓君的诉讼请求。案件受理费9308元，由原告林梓君负担。从化珠光公司、林梓君对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，本院于2014年8月4日作出的上述（2014）穗中法民五终字第2531号民事判决书中，对“林梓君在一审中主张从化珠光公司至今未符合第十二条约定的交楼条件和未按合同第十五条提交《建设工程规划验收合格证》等文件，构成违约”的问题，本院认为“对双方合同第十二条及第十五条的审查，本院另行审理的数十位购房人起诉要求从化珠光公司支付逾期交房的违约金的系列案目前正在二审审理中，应以该批案件的审查为准，对此本案不作审查，但在本案中并不影响认定从化珠光公司逾期交房的行为已构成违约。”该案并没有载明上述与涉案房屋属同一楼盘的（2013）穗从法房初字第167号等系列案中，从化市自来水公司、从化市水务局、广州供电局有限公司从化供电局、从化市规划局、从化市城乡建设局和从化市环境保护局对一审法院调查取证的答复，也没有载明上述本院（2014）穗中法民五终字第2664、2665号民事判决书记载的（2014）穗中法民五终字第1371号民事判决书查明的相关事实。本院审理的广州市从化街口珠光流溪御景花园二期的购房人起诉从化珠光公司要求该公司支付逾期交房的违约金的系列案【案号（2014）穗中法民五终字第2664号等，本院于2014年9月11日作出的（2014）穗中法民五终字第2664号民事判决书已经发生法律效力】中，对以下问题进行了认定：一、关于交楼标准是否符合的认定问题。诉讼中，由于双方当事人均确认案涉房屋所在的二期至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》以及永久用电，因此，本院认定案涉房屋至今尚未具备法定和约定的交楼条件。二、关于从化珠光公司主张顺延交楼能否成立的问题。1.从化珠光公司认为迟延申请办理《建设工程竣工验收备案表》是因为市政排污管网问题未能通过环保验收导致；根据本案查明的事实，从化珠光公司于2013年7月26日取得环保部门出具的《关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用的函》，于2013年10月向从化市城乡建设局申请办理工程备案手续。根据本院向从化市环境保护局调查的结果显示，该局在2008年的批复中，明确从化珠光公司可自建排污系统，但在2010年由于政府规划变更，从化珠光公司不能自建排污系统，必须接入公共排污管网，才能办理环保验收。由此可以认定，案涉楼盘第二期未能在合理期限内办理环保验收非从化珠光公司自身责任造成。根据双方签订的合同补充协议第4条关于“合同正文第十二条补充：因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，从化珠光公司有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作”的约定，从化珠光公司因环保验收问题迟延申请办理《建设工程竣工验收备案表》符合上述顺延交楼的条件，故而从化珠光公司主张顺延交楼时间的理由成立。此外，根据本院向从化市城乡建设局调查的结果显示，从化珠光公司于2013年10月提出备案申请时资料已齐备，但由于二期的监理公司涉嫌利用假公章而被公安机关立案侦查，导致该备案申请暂停审批，因此，二期的《建设工程竣工验收备案表》至今未能取得并非从化珠光公司的原因所致。2.从化珠光公司认为未能办理永久用水是市政供水管网工程未完成建设导致；未能办理永久用电是该区用电指标紧张，供电部门需改造供电线路导致。对此，根据从化市自来水公司的《复函》显示，从化珠光公司于2009年委托该局安装案涉楼盘的供水管网工程，但由于该区市政供水管网未能满足后继开发的区域的生活用水需求，需另行建设一条供水管道。根据广州供电局有限公司从化供电局的《复函》显示，从化珠光公司于2011年1月向该局申请永久用电，由于该区电网负荷难以满足案涉楼盘用电负荷而未获通过，现从化珠光公司分批申请永久用电，该局要从神岗变电站出线，该工程量大，青赔难度大，正在推进中。由此可以认定，从化珠光公司就相关市政配套设施的建设已经预留了合理的期限，而这些基础设施建设的审批与施工并非从化珠光公司所能掌控。根据合同附件七补充协议第3条约定，从化珠光公司应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付购房人使用，但如遇下列特殊原因，从化珠光公司可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：----（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及从化珠光公司不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。案涉楼盘未能在约定的交楼日期前取得永水永电应归属于政府行为，符合上述顺延交楼的条件，因此，对于从化珠光公司主张顺延交楼时间的理由，本院予以采纳。三、关于逾期交楼违约金应否予以支持的问题。虽然案涉房屋至今未能具备交楼条件，但如前所述，由于从化珠光公司主张顺延交楼的理由成立，因此，购房人上诉认为从化珠光公司逾期交房构成违约依据不足。二审再查明，上述林梓君、从化珠光公司于2011年5月22日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中的“商品房预售合同说明”第2条载明：“本合同示范文本由广州市国土资源和房屋管理局制定。为体现合同双方当事人的自愿原则，本合同中部分条款中有供合同双方当事人自行选择的【】以及可自行约定的空白行。本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均应由合同双方当事人平等协商确定”，林梓君并在该说明第10条“本合同说明部分，乙方（买方）确认已经阅读，并签名：。”处签名。本院认为，根据《最高人民法院关于的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方当事人二审中的诉辩意见，本案的争议焦点在于从化珠光公司应否向林梓君支付逾期交房违约金。对此，评析如下：在上述（2014）穗中法民五终字第2531号案中，林梓君以从化珠光公司逾期交房为由请求解除涉案房屋买卖合同，该案审查的焦点是林梓君解除合同的请求是否成立。该案中，本院基于“原审法院认定从化珠光公司逾期交房的行为构成违约，从化珠光公司没有提出上诉”，而对“原审法院该认定”予以确认；本院在该案中已明确对于林梓君在该案一审中主张的“从化珠光公司至今未符合第十二条约定的交楼条件和未按合同第十五条提交《建设工程规划验收合格证》等文件，构成违约”的问题，应以本院另行审理的“数十位购房人起诉要求从化珠光公司支付逾期交房的违约金的系列案”的审查为准，对此该案不作审查；上述（2014）穗中法民五终字第2531号民事判决书亦未载明本案查明的上述（2013）穗从法房初字第167号等系列案及（2014）穗中法民五终字第2664、2665号民事判决书、（2014）穗中法民五终字第1371号民事判决书查明的相关事实。故林梓君上诉以（2014）穗中法民五终字第2531号民事判决有关“应否解除合同”的相关认定理由支持其本案中关于“从化珠光公司应承担逾期交房违约责任”的主张，依据不足，本院不予采纳；对从化珠光公司是否构成逾期交房、应否承担逾期交房违约金的问题，应以本案的审查为准。关于是否构成逾期交房的问题。（一）涉案房屋与本院审理的（2014）穗中法民五终字第2664号等系列案所涉房屋同属珠光流溪御景花园二期，该系列案已认定珠光流溪御景花园二期的房屋不符合交楼标准，但从化珠光公司主张顺延交楼的理由及依据充分而成立，购房人据此主张从化珠光公司支付逾期交楼违约金不予支持，该认定适用于本案，本案对此不再赘述。（二）因市政规划变更导致的永久用水、用电、环保等基础设施的审批和施工属于政府职能范围，其进度非开发商所能掌控。从化珠光公司在与购房人签约时已预留合理的期限即已尽必要的注意义务，林梓君认为一审法院认定从化珠光公司已经预留了合理期限不当，缺乏依据，本院对此不予采纳。（三）涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》中“商品房预售合同说明”第2条已明确：“本合同示范文本由广州市国土资源和房屋管理局制定。为体现合同双方当事人的自愿原则，本合同中部分条款中有供合同双方当事人自行选择的【】以及可自行约定的空白行。本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均应由合同双方当事人平等协商确定”，林梓君已签名确认该“商品房预售合同说明”，该合同附件七补充协议第21条亦约定“本合同与附件不一致之处，以附件约定为准”。可见，林梓君已确知“本合同中内容选择、空格填写及补充协议等均应由合同双方当事人平等协商确定”，上述涉案合同及补充协议并无特别约定不得修改、增补或删减内容，林梓君关于补充协议相关条款属于格式条款的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，林梓君以涉案房屋“未达到合同约定的交楼条件”为由要求从化珠光公司承担逾期交房的违约金，理据不成立，本院不予支持。至于涉案房屋具备《建设工程竣工验收备案表》、永久用电等交楼条件后，从化珠光公司应否承担逾期交房违约金的问题，因双方在本案中均未主张已于林梓君提起本案诉讼后交接涉案房屋，相关事实尚未固定，故本案判决驳回林梓君请求从化珠光公司支付逾期交房违约金的期间应明确为2011年12月31日至林梓君提起本案诉讼之日即2014年8月12日为宜，此后是否存在“支付逾期交房违约金”的问题本案暂不予处理，当事人可待相关事实固定后另行协商或主张。关于涉案房屋花园面积构成，以及花园面积不足是否构成逾期交房的问题。一审法院对涉案房屋花园面积构成及从化珠光公司于2013年10月14日将涉案房屋花园面积扩充至合同约定面积的认定，并无不当，本院予以确认，不再赘述。林梓君上诉主张“扩充后的花园面积少了258.38平方米”，缺乏依据，本院不予认定。按照双方合同附件七补充协议第17条、第19条的约定，该幢别墅负一层的架空花园面积约273.65平方米及室外花园面积约544.16平方米，林梓君可无偿使用并负责管理，但必须遵守相关规定。从化珠光公司2012年1月10日通知林梓君收楼时，涉案房屋花园面积确实不符合合同约定，但之后从化珠光公司已采取措施补足花园面积，花园面积的足额交付并不属于双方合同第十二条约定的交房条件，合同的补充协议虽约定了花园面积，但并未约定花园面积交付不足的违约责任，林梓君上诉以从化珠光公司交付花园面积不足、不符合合同约定的交房条件为由，请求该公司承担逾期交房的违约责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人林梓君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9308元，由上诉人林梓君负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年十二月十六日书记员  林宝嘉游瑞娜