广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终14691号
上诉人(原审原告)：梁畅，住广州市越秀区。
委托代理人：陈谨，北京大成（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李彤，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：广州妮敦道市场管理有限公司，住所地广州市海珠区，统一社会信用代码：91440105589537838D。
法定代表人：李亮，总经理。
两被上诉人的共同委托代理人：萧艳芳，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人梁畅因与被上诉人李彤、广州妮敦道市场管理有限公司（以下简称妮敦道公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初3686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人梁畅上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判解除梁畅与李彤、妮敦道公司签订的商铺买卖合同，李彤、妮敦道公司退还购买商铺价款628056元、契税18841.68元、房屋登记费550元、印花税314元、房地产交易手续费34元、办证服务费1780元以及利息；3、本案一审、二审的诉讼费用由李彤、妮敦道公司承担。事实和理由：一、涉案商铺未经建设工程消防验收及竣工验收，原审判决认定事实错误。梁畅提供的广州市房地产交易登记中心的告知函，只是证明李彤出示了《消防设计审核意见书》。原审法院引用的《中华人民共和国消防法》第十条规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或验收不合格的，不得投入使用”，证明装修工程首先应取得相关消防部门同意的消防审计方案即《消防设计审核意见书》合格证，才能施工。竣工后要向消防部门申请验收，验收合格，使用性质为商铺的，还需要向消防部门申请安全检查合格，才能开业。梁畅提供了广东消防网上办事大厅的消防监督结果以及荔湾区公安分局在2014年4月23日出具的《建设工程消防验收意见书》(穗公荔消验字[2014]第0020号)，涉案商铺两次都没能通过消防验收。二、李彤、妮敦道公司已构成根本性违约，梁畅可根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)款主张解除合同，原审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定当事人解除合同的情形，其中第(四)款明确列明：“当事人一方延迟履行债务或者有其它违约的行为致使不能实现合同目的的”。梁畅认为，根据《中华人民共和国消防法》规定，未经消防验收或验收不合格的(建设工程)不能投入使用，商铺等公众聚集场所未经消防安全检查合格的，更不能使用或开业。《中华人民共和国消防法》第五章第四十条还规定，未经消防安全检查或者检查不合格，擅自使用或者开业的，对其直接责任人处警告或者罚款。停止使用或者停产停业。梁畅购买商铺的目的是为了经营、出租，由于李彤、妮敦道公司未能办理涉案商铺消防验收的违约行为，涉案商铺迟迟未经消防验收、安全检查合格，导致梁畅今后无法合法经营、出租该商铺，显然已不能达到上述合同目的，李彤、妮敦道公司的违约行为已构成根本性违约，梁畅可合法行使合同解除权。三、原审认定商铺买卖合同义务已经得到履行是认定事实错误。梁畅认为商铺买卖合同不同于一般买卖合同，商铺买卖更注重商业价值的实现，原审判决仅以房屋产权转移为由忽略了消防验收的问题，忽略了合同的目的。四、原审判决错误引用《中华人民共和国消防法》第十条、第十二条，是适用法律错误。
被上诉人李彤答辩称：原审法院是根据梁畅提交的广州市房地产交易登记中心信访告知函等资料进行审查的，不存在事实查明错误问题。商铺买卖合同中的买卖关系是梁畅支付购房款，李彤交付商铺并办理过户手续，以上合同义务均已经履行完毕，梁畅已经取得了涉案商铺的产权证，梁畅要求解除合同没有事实和法律的依据。关于梁畅诉称的消防问题，涉案商铺所在的整个建筑物是通过消防验收的，有关的验收文件在开发商手里，梁畅在原审也提交了广州市房地产交易登记中心的信访告知函，李彤分割房屋是符合消防报建图的，分割不存在消防问题。梁畅主张的消防验收是投入使用营业前的开业消防检查，这些消防检查标准是根据场地的使用性质而变更的，梁畅购买了涉案商铺后返租给妮敦道公司，妮敦道公司整体经营为商场，要以商场的使用性质申报消防验收方进行开业经营，如果不能满足消防的开业标准完全可以变更为其他使用性质重新申报消防，且在日后几十年的产权期限内，可能会根据生产经营的需要多次变更场地使用的性质会出现多次消防验收，这些消防验收的责任应当由使用人承担。不能因为妮敦道公司的返租期使用性质从而认定日后的消防有问题。且涉案商铺的面积只有11.29平方米，根据《建设工程消防监督管理规定》第13条，涉案商铺不需要单独的消防验收系统，且所在楼层的部分店铺在后期也是转租给其他人经营，也办理了营业执照，在开业经营，如果因开业消防问题退场解除合同，李彤通过法院的执行拍卖购得商铺是否也能向法院或者拍卖行申请退房呢？明显不利于保护交易安全。涉案楼层的其他业主在返租期满后原本已经接收了房屋，因另案的家属在鼓动，其他业主也不愿意来接收回房屋，也在观望另案与本案的处理结果，如解除合同将会导致后期其他业主到法院起诉，产生社会不稳定性。请求二审法院维持原审判决，驳回梁畅的上诉请求。
被上诉人妮敦道公司答辩称：同意李彤的答辩意见，妮敦道公司承担保证责任是一般保证责任。
梁畅向原审法院起诉请求：1、解除梁畅与李彤、妮敦道公司签订的“商铺买卖合同”和“商铺买卖合同补充协议”；2、李彤退还梁畅购买商铺的价款人民币628056元、契税人民币18841.68元、房屋登记费人民币550元、印花税人民币314元、房地产交易手续费人民币34元，办证服务费人民币1780元，合共人民币649575.68元；3、李彤支付上述商铺价款628056.00元从2013年5月20日（付清款项第二日起）至判决确认还款之日止按银行同期同类贷款利率的利息（暂计至起诉时为人民币92481.25元，起诉后另计）；4、广州妮敦道市场管理有限公司对上述第二、三项还款承担连带清偿责任；5、李彤承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认定事实：2013年2月6日，梁畅（买受人）与李彤（出卖人）及妮敦道公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买广州市荔湾区环市西路35号之十二、十七、二十四2层某号铺（涉案商铺），建筑面积11.2922平方米，总房价款697840元；该商铺出售后，自双方签订买卖合同之日起至2016年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉；出卖人应于2016年9月30日前将该商铺按本合同约定的装修标准（装修标准见附件二）移交给买受人使用；出卖人逾期移交商铺使用权的，按以下两点分别处理：（1）逾期不超过45日的，自合同约定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日，出卖人按日向买受人支付已付房款1.5‰的违约金；出卖人交接使用的商铺达不到附件二约定标准的，买受人有权要求出卖人以装饰、设备差价为标准双倍赔偿。合同附件二为商铺装修标准约定，其中备注：场所布局及消防设施的安装、布置应符合现行建筑的消防和防火规范，并取得二次装修的消防验收、消防安检的合格书。
2013年4月，梁畅（买受人）与李彤（出卖人）及妮敦道公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同补充协议》，约定：各方同意变更《商铺买卖合同》关于房价款的约定，变更为该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为628056元。
上述合同签订之后，梁畅向李彤支付了购房款628056元。
2013年7月10日，涉案商铺经广州市国土房管部门核准登记产权在梁畅名下。梁畅缴纳了契税18841.68元、房屋登记费550元、印花税314元及交易手续费34元。
2013年9月21日，妮敦道公司（甲方）与梁畅（乙方）签订了《商铺交接确认书》，约定出卖人委托甲方代为办理涉案商铺使用权的交接事宜，须于2016年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准完成装修后，将该商铺的使用权移交乙方。梁畅为证明涉案商铺所在二层室内装修消防验收不合格，提供了在广东省公安厅消防局网上办事服务大厅查询的消防监督结果公开信息拟以证实，该查询信息显示广州市荔湾区环市西路35号之十二、十七、二十四2层室内装修在2013年9月17日经验收不合格，在2014年4月23日经复检不合格。梁畅另提交了广州市房地产交易登记中心在2015年4月16日出具的《信访事项告知函》，该函针对梁畅咨询的荔湾区环市西路35号之十二、十七、二十四2层商铺分割问题告知：2012年，产权人李彤持申请书、身份证明、房地产权证、建设工程消防设计审核意见书、规划局荔湾分局信访复函、测量成果报告等资料向我中心申请办理上述房屋的分割登记。经比对，申请分割的房屋间隔与消防报建图基本相符。我中心根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十二、三十三条规定，除部分根据消防要求留作消防通道使用的房屋外，其余按实体间隔办理房屋的分割登记。关于消防验收问题，根据荔湾区公安分局《建设工程消防设计审核意见书》，消防验收是分割后是否允许投入使用的条件，与产权登记无关。
另查明：李彤在2012年1月通过竞拍购得广州市荔湾区环市西路35号之十二、十七、二十四2层，并通过广州市中级人民法院作出的（2011）穗中法执字第1238号执行裁定书办理了房产过户手续。
原审法院认为：梁畅与李彤、妮敦道公司签订的《商铺买卖合同》及附件、《商铺买卖合同补充协议》是当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。梁畅以涉案商铺所在二层未取得二次消防验收合格证为由主张解除合同，对此，分析如下：
一、依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，梁畅与李彤、妮敦道公司签订《商铺买卖合同》之后，梁畅已向李彤支付全额购房款，李彤也协助梁畅办理了涉案商铺的房地产权证，因此该商铺买卖合同的主要义务均已得到履行，梁畅再主张合同解除于法无据。
二、依照《中华人民共和国消防法》第十条规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。本案中，梁畅与李彤之间的商铺买卖为二手房交易行为，虽然李彤是将二层商铺分割后出售，但是从广州市房地产交易登记中心出具的告知函内容来看，李彤通过竞拍购得的二层商铺是取得《建设工程消防设计审核意见书》并经消防验收的，且申请分割的房屋间隔与消防报建图基本相符，梁畅也因此办理了涉案商铺的房地产权证，由此可见，李彤出售给梁畅的二手商铺是经建设工程消防验收及竣工验收合格的，是符合法律规定的交付使用条件的，梁畅以未经二次消防验收为由主张解除商铺买卖合同不符合法律规定。
三、依照《中华人民共和国消防法》第十二条规定，歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公共聚集场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后方可使用或开业。可见，梁畅主张的二次消防验收问题，实质为涉案商铺所在二层用作商场性质的情况下有否经消防安全检查合格并符合使用及开业条件的问题。但是该问题与梁畅、李彤之间商铺买卖法律关系不同，双方签订的商铺买卖合同中也没有约定合同可因商场未经消防安全检查合格而解除，因此梁畅以此为由主张解除合同不符合双方约定。因为双方在商铺买卖合同中另行约定了梁畅将涉案商铺返租李彤使用，亦确定了租期届满后李彤交付商铺必须符合的装修条件（包括消防安全检查合格）及违约责任，因此对于该问题梁畅可依据相关约定另循法律途径解决。
结合以上分析，原审法院认为梁畅以涉案商铺所在二层未取得二次消防验收合格证为由主张解除合同，并要求李彤、妮敦道公司退还相关款项及支付利息不符合法律规定及合同约定，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条及《中华人民共和国消防法》第十条的规定，于2016年8月26日作出判决：驳回梁畅全部诉讼请求。案件受理费5610元及财产保全费5000元，由梁畅负担。
本院二审认定事实：梁畅、李彤、妮敦道公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
另查明：梁畅于二审期间向本院提交以下证据复印件：1、关于同意广州妮敦道市场管理有限公司室内装修建设工程消防设计的审核意见（穗公荔消审[2013]第16号）；2、关于广州妮敦道市场管理有限公司室内装修建设工程消防验收不合格的意见（穗公荔消验[2013]第85号）；3、建设工程消防验收意见书（穗公某消验[2014]第20号），上述证据拟证明李彤、妮敦道公司交付的涉案商铺不符合法定的消防验收合格条件，始终处于违法状态，不能正常开业经营，李彤、妮敦道公司已构成根本性违约。李彤、妮敦道公司的质证意见：因上述证据无原件，不能核实真实性，对于证据1，审核意见是认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防验收的；对于证据2提到的问题是十分容易整改的；对于证据3，明确了当时妮敦道公司作为使用人以商场的使用性质，明确是商场的消防申报验收，从几份证据的通知人“妮敦道公司”而不是李彤可以看出是使用人的开业消防申请。李彤、妮敦道公司于二审期间提供了三名个体工商户在工商网站查询其信息的打印件，拟证明妮敦道公司在返租期内出租给其他商铺经营，他们都能办营业执照能正常经营。梁畅的质证意见：对真实性、合法性不认可，对于关联性，该几份的个体户工商登记信息只能证明在商场曾经有人办过营业执照，不能证明现能正常经营，不能证明不存在违法的经营状态，从证据能看出工商户在2016年全部都被列入经营异常名录，可推测因消防问题导致个体户被列入了经营异常名录。根据消防法消防不合格是不能擅自经营，如强行开业会被罚款及勒令停业。能办营业执照不代表商铺能正常经营、合法经营。
本院认为:梁畅与李彤之间为房屋买卖合同关系，梁畅为买受人，李彤为出卖人，梁畅已向李彤支付了涉案商铺的房款，李彤已将涉案商铺交付给梁畅，现涉案商铺已经登记在梁畅的名下，故原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，认定双方的买卖合同义务已经基本履行完毕具有依据。梁畅向李彤购买涉案商铺后，又返租给李彤，此为梁畅与李彤之间所建立的租赁合同关系。现梁畅以涉案商铺所在二层未经消防验收，不符合法定交付条件为由而提出解除买卖合同等诉讼请求。本院审查认为，梁畅与李彤签订的《商铺买卖合同》没有约定具体的交付条件，而只是在其附件二的商铺装修标准中约定“场所布局及消防设施的安装、布置应符合现行建筑的消防和防火规范，并取得二次装修的消防验收、消防安检的合格书。”，事实上，从梁畅与妮敦道公司签署的《商铺交接确认书》的事实，可以证明梁畅已经接收了涉案商铺，且当时并未就交付条件向李彤提出异议，李彤作为出卖人已经完成其交付买卖标的物的合同义务，至于李彤在返租期满后需履行的交付涉案商铺的义务属于双方租赁合同关系的履行范围，故返租期满的交付义务与买卖合同的交付义务并非同一法律关系。关于消防验收的问题。《中华人民共和国消防法》第十三条第一款、第二款规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案；依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”、第十五条第一款规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”，上述条款所规定的消防验收是指商品房在竣工验收过程中，建设单位所应承担的义务，以及公众聚集场所因投入使用而应具备的检查要求，并非是二手房屋买卖交付的法定条件。故梁畅以涉案商铺未达到法定交付条件为由要求解除买卖合同依据不足，本院不予支持。至于返租期满后，李彤应按照合同约定将符合装修标准的商铺交付给梁畅，李彤是否将符合合同约定条件的商铺交付给梁畅，属于另一法律关系，本案不予调处。上诉人梁畅的上诉理由依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11220元，由上诉人梁畅负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘碧莹
审判员 岳为群
审判员 柳玮玮
二〇一六年十二月二十三日
书记员 张永亮