北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终1275号
上诉人（原审被告）苏竞天，男，1943年8月3日出生。
委托代理人孙涛，北京市天江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈旭，男，1970年6月19日出生。
委托代理人张雅敏，女，1963年3月26日出生。
原审第三人北京大成房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区宣武门西大街甲127号大成大厦21层。
法定代表人程洪亮，总经理。
委托代理人林雪幽，女，1973年1月2日出生。
上诉人苏竞天因合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第03729号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2014年2月，陈旭起诉至原审法院称：苏竞天于2001年3月15日与北京市大成房地产开发总公司（以下简称大成公司）签署了换房协议。双方在协议中约定，苏竞天以其名下承租使用的位于1105号房屋（以下简称1105号房屋）与大成公司位于1307号房屋（以下简称1307号房屋）进行互换。上述协议签订后，双方于同年按协议将约定房屋进行互换并分别交付对方实际占有使用。苏竞天已取得1307号房屋产权证。我作为大成公司的员工，在2002年12月16日经大成公司分配取得1105号房屋，我作为合法使用人，一直占有使用。2003年7月我向已办理房产手续的苏竞天支付“房改房价款”计人民币34000元后，苏竞天将其取得的1105号房屋产权证原件交给我持有，并承诺配合将该套房产尽快过户至我名下。取得房产证后，我多次催促苏竞天配合过户，但苏竞天以各种理由不予配合，拖延至今。现我起诉，请求：1、确认1105号房屋为我所有；2、苏竞天协助办理1105号房屋过户至我名下；3、案件受理费由苏竞天承担。
苏竞天辩称：不同意陈旭的诉讼请求。1、陈旭在本案中陈述的事实与真实的事实不符，陈旭在本单位房改过程中没有达到想要的目的，所以陈旭用合法的行为掩盖非法的目的。2、陈旭主张的诉讼请求没有法律依据。陈旭单位管理混乱，单位没有落实陈旭的住房，陈旭说的3万元是陈旭要租苏竞天的房子，给了苏竞天3万元租房款。关于售后房屋使用协议的问题，是因为陈旭怕租房过程中有问题，陈旭可以及时处理，所以从我处要了售后房屋使用协议。我的房子是产权房，2000年6月8日我已经交了购房款，当时已经确认我是产权人了，只是产权证没有办下来。2001年6月份陈旭给了我3万元租房款。该案应移送公安机关，换房协议是捏造的事实。陈旭是管房子的，我认为这个案件不是陈旭住房困难给其解决住房。根据民诉法证据规则，谁主张谁举证，陈旭要求确认房屋所有权，但陈旭提供的证据不足以支持陈旭的诉讼请求，本案中我提交了房产证、购房合同等证据，单位是为了给我解决住房困难，但是陈旭没有证据证明单位给陈旭解决住房的原因，关于房屋租赁的问题，当时双方关系较好，我很信任陈旭，我的儿子多次找到陈旭说房子的问题。一个人不管是被骗还是陷入错误的判断和他的职位年纪没有任何关系，我签署换房协议是基于对大成公司的信任，认为大成公司不会骗他，但没想到大成公司拿这个合同骗他。另外，陈旭主张将本案案由变更成合同纠纷，由于其不是合同签订方，陈旭没有起诉资格。综上，要求驳回陈旭的诉讼请求。
第三人大成公司述称：一、关于1307号房产来源及使用权。1997年北京市朝阳区环卫局开发建设职工宿舍朝阳区八里庄北里（环卫家园小区）时占用了北京市大成房地产开发总公司（已更名为北京大成房地产开发有限责任公司）的900平方米土地。因此，朝阳环卫局与我公司约定，待小区房屋建成后朝阳环卫局给予我公司750平方米房屋作为占用我公司900平方米土地的补偿。竣工后朝阳环卫局通知我公司给予预留了包括1307号等8套房屋，这些房屋使用权归我公司所有，由我公司的被安置人员参加朝阳环卫局房改。二、《换房协议》及房改顺序问题：1、《换房协议》与诉争房产。我公司与苏竞天于2001年3月15日签订《换房协议》，签订本协议前，用于交换的1105号房屋已于2000年6月8日由苏竞天参加房改，且我公司知情。上述房改情况在《换房协议》内有相关描述，协议对取得房产证后的过户事宜进行了约定。即诉争房屋由苏竞天参加房改在先，双方签订《换房协议》在后。2、《换房协议》与朝阳区八里庄北里（环卫家园小区）1307号房产。签订《换房协议》后的当月19日，我公司派员配合苏竞天办理了1307号入住和房改等相关手续。即1307号房产是在签订《换房协议》之后，由我公司配合苏竞天参加了房改。三、关于楼号偏差的问题。签订《换房协议》时，因办事人员疏忽将208号楼1307号误写为209号楼1307号，此文字错误没有影响苏竞天根据《换房协议》取得我公司给予的208号楼1307号房屋购买资格（209号楼1307号房产一直是朝阳环卫局员工所有并居住至今）。
原审法院经审理认为：本案主要争议焦点有两个。一、苏竞天与大成公司签订的换房协议的效力，及该协议是否为双方真实意思表示。二、陈旭是否具备起诉资格，本案是否能够在合同纠纷案由下处理。
对第一个争议焦点，法院分析如下：
第一，在本案的审理过程中，苏竞天已向法院明确陈述其在签订换房协议之时，即苏竞天知道只有签订换房协议，才能参加1307号房屋的房改。双方签订的换房协议中明确载明苏竞天应当交出1105号房屋，之后苏竞天将房屋交付给陈旭，并由陈旭占有使用至今，说明苏竞天在签订协议时，对协议的内容清楚，在1105号房屋产权证下发后，其将该房房产证、物业管理协议、购房发票等原件交给陈旭的行为，均是对换房协议的实际履行。苏竞天称其将1105号房屋租给陈旭的时间是2001年至2004年，2004年租赁期满后要求陈旭返还房屋。但在2004年其仍将房产证、发票等原件交给陈旭，并在之后长达十年的时间里，苏竞天既没有起诉陈旭腾房，也没有收取陈旭房租，而是在2014年重新补办了1105号房屋房产证，与其主张的租赁关系存在矛盾。对以上诸多疑点，苏竞天没有向法院作出合理解释。
第二，苏竞天主张参加1307号房屋的房改，是当时其所在单位北京市委城建工委的分房，并申请证人郑×出庭作证。经法院询问，郑×明确表示城建工委本身没有权利要求下属的企业分配住房，而是由领导协调下属企业帮助解决住房问题。大成公司作为独立法人，有权利根据具体情况对其财产进行处分。虽郑×主张其听说领导决定帮助苏竞天解决一套住房，但证人亦同时表示解决住房的面积并无标准，其也未直接参与磋商的具体过程，故仅凭该陈述，无法否定换房协议的效力。苏竞天主张1307号房屋是其所在单位决定分配给他，不存在换房问题，但其在签订换房协议之后，未向单位反映该问题，反而向陈旭交付房屋及产权证原件，对此未向法院作出合理解释。
第三，对于1307号房屋，换房协议中载明的楼号209与实际楼号208存在偏差的问题。经查，1307号房屋所在小区确实存在208号楼及209号楼，而购买209号楼1307号房屋的是朝阳环卫局的职工，而陈旭与苏竞天均不是朝阳环卫局的职工。苏竞天后续参加房改、办理手续等均是围绕208号楼1307号房屋，在之后十余年的时间里，未有证据表明双方对协议中的楼号存有争议。另据陈旭提供的北京博宇嘉物业管理有限公司环卫家园项目部的证明，原始档案中1307号房屋后标注大成，在一定程度上说明的了1307号房屋的来源属性，与换房协议、朝阳环卫局与大成公司关于“占地补房”的一系列协议、第三人向法院的陈述相一致，故对陈旭关于楼号偏差的解释，法院予以采信。
综合以上分析，陈旭提供的证据能够反映其主张的事实存在高度盖然性，其已完成举证义务，在法院释明下，苏竞天未对其主张的事实充分举证，其多处辩解无法自圆其说。故2001年3月15日签订的换房协议系双方真实意思表示，应予严格履行。对陈旭要求苏竞天配合过户的请求，法院予以支持。但根据物权公示的原则，在房屋过户前，陈旭要求确认房屋归其所有，没有法律依据，法院不予支持。对于已交纳的购房款问题，苏竞天未在本案中主张，如有争议可另案处理。
对第二个争议焦点，陈旭的起诉资格及案由问题。
据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十七条“第三人过户登记请求权行使”之规定：“房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的，该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记；买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务，但第三人拒绝受领的除外”。结合本案，换房协议第三条明确约定“乙方拥有互换后房屋的承租权，可以参加产权单位的房改。甲方拥有互换后房屋使用权，负责安置新住户。新住户退还乙方房改房价款，乙方负责向原售房单位、区房管部门办理该房房改产权转移登记，协调办理该套房改产权过户，如发生费用，乙方与新住户协商解决。”该条款明确了由大成公司指定的新住户退还苏竞天房改房价款，并由苏竞天配合办理过户。本案情形符合北京市高级人民法院上述会议纪要的精神，可参照上述规定，在合同纠纷案由下进行处理。故苏竞天关于案由与起诉资格存在问题的答辩意见，法院不予采纳。据此，原审法院于2015年12月判决：一、苏竞天于判决生效后十日内将其名下位于丰台区芳星园三区20号楼11层东单元1105号房屋配合过户至陈旭名下；二、驳回陈旭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
判决后，苏竞天不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，发回重审。其主要理由为陈旭不是《换房协议》的签约当事人，根据合同相对性，陈旭不是《换房协议》的当事人，不能直接以我为被告主张权利。陈旭同意原审判决，不同意对方的上诉请求。
经审理查明：陈旭原系大成公司员工。1997年7月8日，北京市大成房地产开发总公司（甲方）与北京市朝阳区环境卫生管理局（乙方，以下简称朝阳环卫局）签订协议书，载明因甲方征用乙方900平米土地，乙方考虑在甲方基本原占地的基础上提供可建1500平米的建筑指标。
1999年3月4日，北京市大成房地产开发总公司、北京市京朝实业总公司（甲方）与朝阳环卫局（乙方）又签订协议书一份，载明因占用甲方土地，乙方决定宿舍楼建成后，补偿给甲方各750平米的楼房。1999年3月25日，上述三方再签协议书一份，载明乙方在朝阳区后八里庄环卫局院内建设职工住宅，因与甲方毗邻占用其部分土地，经三方协商，乙方补偿给北京市大成房地产开发总公司、北京市京朝实业总公司各750平米的住宅，宿舍楼建成后，乙方将A楼10层住宅补偿给大成房地产开发总公司，A楼四层补偿给京朝实业开发总公司。
2001年3月15日，北京市大成房地产开发总公司（甲方）与苏竞天（乙方）签订换房协议。载明：一、甲方拥有位于1307号使用权，三居室一套（建筑面积126.86平米，最终以产权单位提供的测绘面积为准）。乙方拥有位于1105号，两居室一套（建筑面积72.80平方米）房改产权（产权正在办理之中）。二、甲、乙互换上述房屋的使用权。三、乙方拥有互换后房屋的承租权，可以参加产权单位的房改。甲方拥有互换后房屋使用权，负责安置新住户。新住户退还乙方房改房价款，乙方负责向原售房单位、区房管部门办理该房房改产权转移登记，协调办理该套房改产权过户，如发生费用，乙方与新住户协商解决。四、甲乙双方各自确定的房屋使用人在入住后，应及时与当地物业管理部门签订物业管理协议，按时缴纳房租、水、电、煤气、卫生、供暖等各项物业管理费用。交费标准按照现行的北京市政府关于公房承租的有关规定执行。四、甲乙双方各自确定的房屋使用人应当服从当地政府及派出所有关综合治理方面的规定。综合治理由房屋的使用方负责。五、如遇国家住房制度改革，甲乙双方所制定的房屋使用人应同当地其他居民一起参加房改。六、本协议如有未尽事宜，经协议双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本协议具有同等效力。
2001年3月19日，苏竞天交纳了1307号房屋的购房预付款5万元。2001年4月4日，苏竞天与朝阳环卫局签订自管公有住房买卖合同，约定朝阳环卫局将1307号房屋售予苏竞天，购房款112948元。2001年4月12日，苏竞天又交纳了购房款62948元，共计112948元。后办理了该套房屋的产权登记，登记在苏竞天名下。
2000年6月，苏竞天参加了1105号房屋的房改，共缴纳购房款等共计61693元。后苏竞天与陈旭签订了换房协议，并将1105号房屋及钥匙交付给陈旭，陈旭一直占有该房屋至今。
苏竞天称，1105号房屋房产证下发后，其于2004年将该套房屋的房产证、物业管理协议、购房发票等原件交给了陈旭，原因是陈旭需要向外出租，故需要原件。陈旭对此不认可，称交付房屋、钥匙、购房手续均是履行换房协议的行为，并主张其已付清苏竞天1105号房屋的购房款，对此陈旭提交了苏竞天于2001年6月5日出具的收条一份，载明收到陈旭人民币三万元整。经法庭询问剩余款项有无支付，陈旭主张在其收到房产证原件之时已将1105号房屋的剩余房款交给苏竞天。苏竞天对陈旭的上述主张不认可，表示仅收取了3万元，而且该款不是购房款，而是房租。
原审中，法院询问了苏竞天签订换房协议是否为购买1307号房屋的前提条件，苏竞天称当时陈旭是大成公司的员工，一切手续都是陈旭所办，具体需要什么手续不清楚，如果不签订换房协议，交出1105号房屋，就无法购买1307号房屋。陈旭提交了北京市大成房地产开发总公司于2002年12月16日的分房通知一份，载明该公司决定分给陈旭1105号房屋一套，参加该房屋所属单位房改，之前分配的位于角门东里2号楼1102号房屋两居室一套交回公司，另行分配。苏竞天对此项证据存有异议，称分配决定的时间晚于换房协议签订的时间。陈旭称在签订换房协议之时，公司口头决定分配给他，后发布书面决定。
苏竞天称1307号房屋楼号为208楼，换房协议楼号为209楼，两者楼号不符。陈旭主张协议中为笔误，并提供了2015年7月15日北京博宇嘉物业管理有限公司环卫家园项目部的业主证明一份，载明：“我公司于2005年接管环卫家园物业管理（之前由朝阳环卫自管）业主原始档案内容：208号楼1307室业主苏竞天（大成）。209楼1307室业主龚建国（朝阳环卫职工）。苏竞天对该份证据的真实性认可，但不认可证明目的。
应苏竞天的申请，法院传唤证人郑×出庭作证，证人系原中共北京市委城建工委干部处副处长，与苏竞天原系同事。证人称：“证人任干部处副处长期间，主要分管机关干部的调动、工资、福利、离退休等工作；1999年初，市委机关机构改革，减负减编，因苏竞天符合年龄50岁、工龄30年的条件，工委领导提出可以提前退休；苏竞天向工委提出要求解决住房问题，当时工委领导了解情况后决定由工委纪委书记杨守江出面，与大成公司协调帮助解决一套住房，该住房为购买产权房。住房问题解决后，苏竞天办理了退休手续。”
经法庭询问当时单位为苏竞天解决住房的政策、细节，证人郑×称没有明确的政策规定，解决住房没有具体标准，城建工委是市委的一个部门，大成公司就是工委的下属企业，城建工委本身没有权利要求下属的企业分配住房，但管理大成公司的领导班子，工委领导找企业解决住房，企业会按指示办。解决住房的具体过程是领导出面，证人没×与，但证人听说领导是想给他解决一套住房，而不是置换。
2014年1月17日，北京市丰台区房屋管理局依照苏竞天的申请，向其补发了1105号房屋的房产证原件。后陈旭起诉，形成本诉。
另查，2009年8月12日，经北京市工商行政管理局核准，北京市大成房地产开发总公司更名为北京大成房地产开发有限责任公司。
上述事实，有1997年7月8日协议书一份、1999年3月4日协议书一份、1999年3月25日协议书一份、2001年3月15日换房协议一份、自管公房买卖合同一份、售后房屋管理使用协议一份、收条一张、房产证原件两份、供暖费发票两张、分房通知一份、郑×证人证言及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，苏竞天与大成公司签订的换房协议第三条明确约定“乙方拥有互换后房屋的承租权，可以参加产权单位的房改。甲方拥有互换后房屋使用权，负责安置新住户。新住户退还乙方房改房价款，乙方负责向原售房单位、区房管部门办理该房房改产权转移登记，协调办理该套房改产权过户，如发生费用，乙方与新住户协商解决。”陈旭作为上述合同大成公司指定的新住户与苏竞天接洽，支付苏竞天部分购房款三万元，苏竞天将房屋交付给陈旭，并由陈旭占有使用至今。在1105号房屋产权证下发后，苏竞天又将该房房产证、物业管理协议、购房发票等原件交给陈旭。故，依据苏竞天与大成公司的换房协议内容以及上述苏竞天与陈旭对1105号房屋的相关处置事实可以推定苏竞天作为出卖人与陈旭作为买受人对1105号房屋买卖事宜已达成一致，陈旭应当向苏竞天支付苏竞天参加1105号房屋房改房时所支付的款项作为购房款，苏竞天应当协调办理上述房屋产权过户。现陈旭请求苏竞天将1105号房屋过户至其名下，有事实法律依据，本院予以支持，苏竞天认为与陈旭无直接合同关系的上诉意见，于法无据，本院不予支持。对于已交纳的购房款问题，苏竞天未在本案中主张，如有争议可另案处理。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费17580元，由苏竞天负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费17580元，由苏竞天负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 李俊晔
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 周 洁