广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4835号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴小红，身份证住址湖南省桃江县，现住广东省广州市荔湾区。
委托代理人：江安生，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：葛勇晖，身份证住址广东省广州市荔湾区。
委托代理人：邓颖，身份证住址广东省广州市荔湾区，系葛勇晖的配偶。
上诉人吴小红因与被上诉人葛勇晖房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：广州市荔湾区芳村大道兴东路8号601房是登记在葛勇晖名下的房产。2014年3月30日，葛勇晖（甲方）、吴小红（乙方）签订《存量房买卖合同》约定：房地产地址：荔湾区芳村大道兴东路8号601房，建筑面积：139.2956平方米，该房地产按整套出售，总成交价2100000元；乙方以按揭付款方式支付楼款并办理交易手续：在签订本合同时支付200000元作为定金，首期楼款（含定金）1500000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成，600000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方。甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同；乙方未能按本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方或乙方行使合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因违约导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。当日，吴小红向葛勇晖支付了定金10000元。
同年4月5日，双方签订《补充协议书》约定：一、基于双方于2014年3月30日签订的《存量房买卖合同》，甲方同意于2014年4月6日将广州市荔湾区芳村大道兴东路8号601房交与乙方使用；二、乙方从2014年4月6日开始承担与该房屋相关的日常使用和维护费用，包括但不限于水费、电费、垃圾费、物业管理费；三、乙方承诺其在广州没有购买其他房屋，至2014年9月，其在广州市已连续购买社会保险达三年，符合现行非广州市户籍人员购买房屋的条件；四、若因乙方违反第三条协议，导致双方无法继续履行《存量房买卖合同》，从2014年10月31日起，不论之后第三条协议的条件是否已经成就，甲方均可以解除《存量房买卖合同》，乙方需赔偿甲方违约金，违约金标准按照双方签订的《存量房买卖合同》标准计算，若乙方已在该房屋中装修，则在乙方违约的情况下，甲方无须退还乙方因装修产生的费用。当日，吴小红向葛勇晖支付了定金190000元。葛勇晖于2014年4月6日将涉案房屋交付给吴小红。
2014年10月25日，葛勇晖通过邮政特快专递向吴小红寄发了《关于继续履行﹤存量房买卖合同﹥及﹤补充协议书﹥约定的催告》，通知吴小红根据合同约定于2014年10月30日上午十时与葛勇晖共同到广州市荔湾区房管局交易中心办理交易过户递件手续并向葛勇晖支付合同约定的购房款等。吴小红于2014年10月26日收到该快递。双方未在2014年10月30日办理递件手续。
2014年11月16日，葛勇晖再次通过邮政特快专递向吴小红寄发了《关于解除﹤存量房买卖合同﹥及﹤补充协议书﹥的通知》，通知吴小红即日起解除《存量房买卖合同》及《补充协议书》，并要求吴小红立即将涉案房屋交回葛勇晖管业使用等。吴小红确认收到该快递，但认为葛勇晖提出解除合同的理由缺乏依据。
另查，吴小红于2015年4月14日的原审庭审中表示，因葛勇晖提出解除合同以及案涉房屋内存在油烟问题，其履行不了合同。基于此葛勇晖在庭审中明确主张解除合同。
原审庭审中，吴小红确认，因社保条件未满足，故没有在签订合同后5个工作天内办理按揭贷款申请手续。吴小红为证明其已在广州购买社保三年，于2014年9月底满足外地居民在广州购房条件的事实，提供了广东省直社会保险参保证明（个人），该证明显示，吴小红从2011年9月至2014年12月期间有连续参保；为证明吴小红于2014年9月22日已向中国银行申请贷款60万元的事实，提供了《中国银行“卡贷易”业务申请表》，该表“客户经理意见”一栏有“客户经理签名：张俊星”；为证明涉案房屋存在严重油烟味的事实，提供了：陈胜白证明一份，函件一封，陈医学的病历资料，以及照片一组，葛勇晖对上述证据均不予确认。
2014年12月22日，葛勇晖向原审法院起诉，请求法院判令：1、确认葛勇晖、吴小红于2014年3月30日签订的《存量房买卖合同》及于2014年4月5日签订的《补偿协议书》解除；2、吴小红于3日内将广州市荔湾区芳村大道兴东路8号601房屋腾空，交还葛勇晖管业使用；3、吴小红已交付的购买广州市荔湾区芳村大道兴东路8号601房的定金200000元归葛勇晖所有；4、本案诉讼费用由吴小红承担。吴小红提起反诉请求判令：1、葛勇晖退还定金20万元；2、葛勇晖赔偿违约金21万元；3、葛勇晖承担诉讼费用。
原审法院审理认为，本案争议的焦点是：导致合同无法继续履行的过错责任认定。葛勇晖、吴小红签订的《存量房买卖合同》及《补充协议书》，意思表示真实，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应全面履行。其中，2014年3月30日订立的《存量房买卖合同》明确约定了吴小红办理按揭手续、双方共同前往房管部门递件以及吴小红支付首期楼款的时间。但在随后4月5日订立的《补充协议书》中，双方确认了吴小红至2014年9月才能达到现行的购房条件。从该协议签订的时间以及确认的内容可以认定，双方已通过该《补充协议书》变更了原合同关于办理按揭手续、递件以及支付首期楼款的时间约定。葛勇晖关于《补充协议书》并未变更原合同约定的办理按揭的期限，以及2014年10月31日是原合同完成的最后时点的陈述显然与《补充协议书》约定不符，原审法院对此不予采纳。
因《补充协议书》并未明确吴小红办理按揭手续的期限，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，吴小红可以随时履行，葛勇晖也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。吴小红主张其在2014年9月底已满足外地居民在广州的购房条件，原合同从2014年10月1日开始继续履行，但吴小红对此却未履行必要的通知义务，告知葛勇晖其已具备购房条件，且直到本案起诉前，吴小红仍未能提供充分证据证明其已取得银行同意贷款的证明或已向银行提交按揭贷款申请的证明，可见即使吴小红在满足购房条件后，也是怠于履行合同义务，因此，葛勇晖在不知情的情况下提出解除合同和要求收回房屋是可以理解的且不构成违约，吴小红有权对此提出异议。在双方对合同是否解除没有达成一致时，仍应继续履行合同所规定的权利和义务，违反合同约定的一方，应承担合同违约的责任。吴小红于2015年4月14日的庭审中表示，因葛勇晖提出解除合同以及案涉房屋内存在油烟问题而履行不了合同，结合上述吴小红怠于履行合同义务的情形，可以认定，吴小红已明确表示且以自己的行为表明其不履行《存量房买卖合同》的主要债务，因此吴小红的行为属于根本性违约，应对合同无法履行承担违约责任，葛勇晖依法有权解除合同，现葛勇晖已当庭表示要求解除合同，为此，原审法院确认葛勇晖、吴小红之间的买卖关系于2015年4月14日解除。因买卖合同解除的原因在于吴小红违约，故葛勇晖在行使解除权的同时有权向吴小红主张违约赔偿。综上，对于葛勇晖诉请确认《存量房买卖合同》及《补充协议书》解除、吴小红交还涉案房屋、没收定金200000元的诉讼请求，予以支持。吴小红反诉要求葛勇晖退还定金200000元、赔偿违约金210000元的反诉请求缺乏合同和法律依据，对此不予支持。
关于吴小红的抗辩意见及反诉理由：首先，吴小红认为葛勇晖没有办理网签手续违规在先。对此，双方签订的合同并未约定办理网签是吴小红履行合同义务的前提，吴小红亦未举证证明因涉案房屋未进行网签导致其无法履行自身的合同义务，且吴小红在原审庭审中亦表示未办理网签是中介的原因造成，因此吴小红以此认定葛勇晖存在违约依据不足；其次，关于吴小红认为葛勇晖及中介隐瞒了涉案房屋存在油烟味危害人体××的隐患真相，对此，原审法院认为，双方签订的合同明确记载了“吴小红已实地察看及了解，故对房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可”，吴小红作为购房人，理应对其所购买之房屋的内部及外部环境尽必要的谨慎义务，且吴小红提供的证据亦不足以证明葛勇晖存在故意隐瞒房屋状况的事实，因此吴小红该抗辩理由不成立。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第七十七条、第九十四条第（二）款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认葛勇晖与吴小红之间关于买卖广州市荔湾区芳村大道兴东路8号601房的《存量房买卖合同》和《补充协议书》于2015年4月14日解除。二、吴小红（含同住人员）自本判决发生法律效力之日起十五日内，迁出广州市荔湾区芳村大道兴东路8号601房房屋，将该房屋交还葛勇晖。三、吴小红就买受广州市荔湾区芳村大道兴东路8号601房已付的定金200000元归葛勇晖所有。四、驳回葛勇晖其他诉讼请求。五、驳回吴小红全部反诉请求。如果吴小红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11800元、反诉受理费3725元，由葛勇晖负担440元，吴小红负担15085元。
吴小红不服一审判决，向本院提起上诉称：1.《存量房买卖合同》第十六条第2点约定，“甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。”按此约定，我方已付给中介公司2万元，且多次与中介联系，但葛勇晖并没有与中介公司签署中介合同，也没有支付中介费，更没有将二手房买卖的任何资料交付中介，怠于履行合同义务。根据《广州市存量房网上交易规则》规定，二手存量房交易买卖双方必须先到房地产交易中心通过网上交易系统签订存量房买卖合同（简称“网签”），由交易中心在网上锁定并预登记交易对象情况，买卖双方再凭网签情况，申请资金托管和办理银行贷款按揭手续等。既然双方合同已明确约定涉案房屋买卖委托中介公司办理网签，葛勇晖不委托并不网签，明显违约，政府规定二手房买卖必须网签操作，葛勇晖不遵守，属于违规。葛勇晖既违约又违规，原审仍判决其不违约，显属无理。2.虽然《存量房买卖合同》约定我方应办理银行按揭手续，但没有办理该手续并不构成我方先违约，因为本案房款中贷款只是小数，不排除我方可不贷款而直接现付给葛勇晖的可能。原审认为我方未办妥银行按揭属怠于履行义务不符合客观事实。外地人在广州购房必须买满3年社保才有资格，为此双方签订《补充协议书》，由葛勇晖先交付涉案房屋，等待我方社保期满再继续交易。《补充协议书》并未约定在社保期满后我方要通知葛勇晖。按照《广州市存量房网上交易规则》规定，在涉案合同还没网签的情况下，葛勇晖于2014年10月25日直接通知我方递件和支付房款，明显违反交易程序和规则。双方于2014年10月19日进行了协商，但是葛勇晖却于2014年10月25日向我方发出违反交易规则的履约通知，又于2014年11月16日向我方发出解除合同通知，其中从协商到解除合同时间间隔不足30天，显然没有给我方足够的准备时间，其单方解除合同显然无理。3.根据《存量房买卖合同》及我国合同法的相关规定，合同解除通知自到达对方时即生效和解除。涉案合同应自我方于2014年11月17日收到对方的解除合同通知时即解除，原审认定直到2015年4月14日原审庭审时葛勇晖坚持解除、我方提出合同已解除且有油烟问题履行不了合同时合同才予以解除，不符合约定及法律规定。4.根据葛勇晖发出的解除合同通知中所引用的约定，葛勇晖提出解除合同的条件不成立，属于无理解除，应承担违约责任。我方于2014年10月19日向葛勇晖提出房屋环境污染质量问题，其主要目的只是希望葛勇晖解决房屋环境污染问题或降价处理，并未明确表示不履行合同，葛勇晖却通知解除合同，当属无权行使法定解除权。我方提出房屋环境污染质量问题不等于不履行合同，相反是我方在积极履行合同。虽然《存量房买卖合同》第十六条载明我方有实地察看，但事实上，自2014年3月30日签约至2014年6月8日我方搬家前，我方都没有到过涉案房屋察看过，全部工作都由我方的未婚老公陈医学办理，他也只于当日下午5时到房子观察了几分钟，而我方反映的油烟味环境污染问题只有通过一段时间居住才能发现。根据我国民法原理，尽管买家实地查看过标的物，仍不能免除卖方对标的物质量瑕疵承担法律责任。请求：1.撤销一审判决；2.判令葛勇晖返还我方定金20万元；3.葛勇晖赔偿我方违约金21万元；4.诉讼费由葛勇晖承担。
葛勇晖答辩称：1.关于合同解除时间问题。我方于2014年11月16日向吴小红送达解除合同及补充协议的通知，吴小红于2014年11月17日签收了该通知，因此双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议书》已于2014年11月17日解除。2.吴小红以其实际行为表明不履行合同约定义务，应属严重违约，我方解除合同具有合同和法律上的依据。吴小红怠于办理按揭贷款申请手续，以其行为表示不再履行上述合同。对于吴小红所称的网签问题，我方认为，是否网签不影响双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议书》的合法有效性，且合同中并未约定办理网签是吴小红履行合同义务的前提，吴小红也没有证据证明是因涉案房屋未进行网签导致其无法履行自身的合同义务。吴小红称我方知悉其社保期满的事实，对此我方不予确认，真实的情况是吴小红自己保证其社保在2014年9月缴满三年，但我方直至原审时才看到其提交的社保缴费明细。关于吴小红主张我方未给予其合理时间进行准备的问题，双方分别于2014年3月30日和2014年4月5日签订涉案的《存量房买卖合同》及《补充协议书》，距离我方向吴小红发出继续履行的催告通知已经有半年多，即使按照吴小红主张的社保缴纳满三年的条件，吴小红最迟在2014年9月15日前就可以取得缴满三年的社保缴费明细，即可办理按揭贷款申请手续，可见我方给予吴小红的时间十分充裕。3.涉案房屋不存在油烟味危害人体××隐患，吴小红的主张无理。对方在与我方签约前已多次到涉案房屋及周边进行察看，清楚涉案房屋的状况，且吴小红在《存量房买卖合同》第十六条第1点中确认其“已实地察看及了解，故对房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可”，吴小红均未对房屋的油烟味提出过异议。若涉案房屋存在吴小红所称的油烟味危害人体××问题，从常理来看，我方不可能同意对方缴纳少量定金后即交付涉案房屋，吴小红也没有提交证据证明涉案房屋存在油烟味危害人体××的问题。4.吴小红已严重违约导致双方合同解除，其要求我方返还定金并支付违约金，不应支持。退一步说，吴小红要求的违约金也明显过高，其陈述已花费十几万用于装修但未能提交有效证据予以证明。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，葛勇晖与吴小红于2014年3月30日签订的《存量房买卖合同》第十六条中约定，乙方（即吴小红）知悉限购及贷款新政，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。
二审庭审中，吴小红称涉案房屋全天24小时都存在油烟气味污染问题。另，原审法院于2015年2月12日下午与双方当事人一起到涉案房屋进行现场勘查，双方当事人均确认勘查之时涉案房屋没有气味问题。
本院认为，吴小红与葛勇晖签订的《存量房买卖合同》及《补充协议书》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《存量房买卖合同》及《补充协议书》的内容可知，因本案双方于2014年3月30日签订《存量房买卖合同》时吴小红尚未符合广州市购房条件，故双方在2014年4月5日签订《补充协议书》，约定由吴小红交付200000元定金后葛勇晖将涉案房屋交付吴小红，吴小红承诺其于2014年9月即满足购房条件，可见，此后双方交易的进行有赖于吴小红购房资格的取得，涉案房屋交易的主动权掌握在吴小红一方。然而，吴小红在取得购房资格后并未及时告知葛勇晖其已具备购房条件，也未依据《存量房买卖合同》的约定积极办理按揭贷款手续取得银行同意贷款的相关证明，原审据此认定吴小红怠于履行合同义务、葛勇晖提出解除合同和收回房屋不构成违约，并无不当。此后，吴小红亦未依照约定继续履行其合同义务，直至双方产生诉讼，于2015年4月14日的原审庭审中，吴小红当庭表示因葛勇晖提出解除合同及涉案房屋存在油烟问题而履行不了合同，原审据此认定吴小红已明确表示且以自己的行为表明其不履行《存量房买卖合同》的主要债务构成根本性违约，进而支持葛勇晖确认《存量房买卖合同》及《补充协议书》解除、吴小红交还涉案房屋及没收定金200000元的诉讼请求，并无不当，应予维持。
关于吴小红上诉提出的葛勇晖未办理涉案房屋网签手续构成违约的问题。首先，涉案合同并未约定办理网签是吴小红履行合同义务的前提；其次，吴小红也没有证据证明是因涉案房屋未进行网签导致其无法履行自身的合同义务；第三，涉案合同约定双方委托中介公司办理网签手续，可见办理网签手续并非葛勇晖单方责任，且吴小红亦未能举证证实葛勇晖未配合办理与网签相关的必要手续。因此，吴小红该上诉理由不能成立。
关于吴小红上诉提出的葛勇晖未给予其足够时间进行履约准备的问题。吴小红称其于2014年9月底满足外地居民在广州的购房条件，但直至2014年12月22日葛勇晖提起本案诉讼，吴小红仍未能提供证据证实其已取得银行同意贷款的证明，也没有证据证实吴小红曾与葛勇晖协商直接支付全部购房款履行合同义务，可见吴小红所称的其未有足够准备时间的理由缺乏理据，不予采纳。
关于吴小红上诉提出的原审认定涉案合同解除时间有误的问题。因涉案《补充协议书》约定，如因吴小红至2014年9月未符合非广州市户籍人员购房条件，导致双方无法继续履行《存量房买卖合同》，则从2014年10月31日起，葛勇晖即有权解除合同。现有证据未能证实吴小红至2014年9月仍未符合非广州市户籍人员购房条件，因此葛勇晖并未享有合同约定的单方解除权。吴小红所称涉案合同应自其收到葛勇晖的解除合同通知时解除的意见缺乏法律依据，不能成立。吴小红称其自2014年9月底满足购房条件，却至2014年12月22日葛勇晖提起本案诉讼时仍未办妥银行按揭贷款手续，在2015年4月14日的原审庭审中亦表示因葛勇晖提出解除合同及涉案房屋存在油烟问题而履行不了合同，可见至此吴小红已明确表示或者以自己的行为表明不履行其主要债务，原审据此认定双方合同于2015年4月14日解除，并无不当。
关于吴小红上诉提出的涉案房屋存在油烟味环境污染的问题。首先，涉案《存量房买卖合同》中明确记载“买方已实地察看及了解，故对房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可”，购买房屋属于家庭重大事项，吴小红作为买方，理应对其所购买房屋的内部及外部环境尽必要的注意义务；其次，吴小红提供的证据不足以证明葛勇晖存在故意隐瞒房屋状况的事实；第三，吴小红所提供证据不能证实涉案房屋确实存在足以导致无法居住的油烟气味污染问题。因此，吴小红的该上诉理由亦不成立。
综上所述，上诉人吴小红的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15525元，由上诉人吴小红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖俊莲
审 判 员 覃信群
代理审判员 林锐君
二〇一五年十一月××日
书 记 员 熊志遥
高宝韫