南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初9138号原告：明金旺，男，1953年6月3日出生，汉族，江苏鼎萨资产管理有限公司退休职工，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：相国，江苏通雅律师事务所律师。被告：南京郑和国际广场建设有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路101号。法定代表人：刘红斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：支昆，男，该公司法务部职员。被告：江苏鼎萨资产管理有限公司，住所地南京市高淳区东坝广通南路018号。法定代表人：JohnWilson，该公司董事长。委托诉讼代理人：李正武，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹文龙，江苏君劭律师事务所律师。原告明金旺与被告南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和公司）、江苏鼎萨资产管理有限公司（以下简称鼎萨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明金旺的委托诉讼代理人相国，被告郑和公司的委托诉讼代理人支昆，被告鼎萨公司的委托诉讼代理人李正武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明金旺向本院提出诉讼请求：两被告协助原告办理南京市郑和国际广场01幢904室房屋（以下简称涉案房屋）不动产权证。事实和理由：2008年7月18日，被告郑和公司与江苏新瑞华房地产实业发展有限公司（后变更为被告鼎萨公司）签订了《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》，约定因被告郑和公司开发的南京市郑和国际广场项目含有被告鼎萨公司的部分土地，被告郑和公司在建成后将其中部分商业房屋与住宅补偿给被告鼎萨公司，被告鼎萨公司可对所属面积的房屋进行销售。2009年12月7日，原告与被告鼎萨公司签订了《“郑和国际广场”会员入会协议书》，约定由原告交纳会员费50万元，被告鼎萨公司向原告提供涉案房屋，建筑面积为119.04平方米，单价为12650元/平方米，总房款为1505856元等等。协议签订后原告即支付了会员费50万元，2012年3月1日支付371180元，2016年3月4日又支付了剩余购房款580407元，并与被告郑和公司办理了涉案房屋的入住手续，而被告郑和公司作为开发商一直怠于履行办理不动产权证的义务，原告多次交涉未果。为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告郑和公司辩称，涉案房屋不是由被告郑和公司出售，原告实际是与被告鼎萨公司存在合同关系，被告郑和公司在售房过程中未收到房款，被告郑和公司没有利益关系，没有义务协助原告办理不动产权证。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告鼎萨公司辩称，原告购房款已经支付给被告鼎萨公司，房款已结清，涉案房屋已由被告郑和公司交付原告使用，开发商是被告郑和公司，被告鼎萨公司不是开发商，之前法院生效判决确认对业主而言是委托销售关系，涉案房屋是由被告郑和公司独立开发的，两被告内部有协议约定，被告郑和公司有义务将不动产权证直接办到业主名下，被告鼎萨公司不应承担协助办理不动产权证的义务。本院经审理认定以下事实：位于南京市鼓楼区江东北路的南京市郑和国际广场系由被告郑和公司开发建设，2013年6月24日被告郑和公司取得“阅景龙江国际公寓（即郑和国际广场项目）01幢及地下车库（260个车位）的《商品房预售许可证》。2008年7月18日，被告郑和公司（甲方）与江苏新瑞华房地产实业发展有限公司（乙方,以下简称新瑞华公司，现变更为被告鼎萨公司）签订了《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》，约定甲方于2006年1月10日通过南京市土地市场摘牌取得南京郑和国际广场项目地块的国有土地使用权，项目用地面积为43172.7平方米,其中含乙方权属土地划入面积2121.5平方米；经协商，甲方同意采取房屋补偿方式；甲方按该地块建设容积率2.8计算，总建筑面积为5940.2平方米，甲方将郑和项目中04幢底层东侧建筑面积为306.47平方米的商业用房，01幢3-5层建筑面积1992.57平方米的商业用房，以及6层至11层建筑面积为3641.16平方米的住宅，共计建筑面积为5940.2平方米的房屋，建成后补偿给乙方；乙方所属面积的房屋如需要销售时，甲方同意并积极配合用甲方名义由乙方自行组织销售，房款直接进入乙方帐户，由甲方开具销售不动产发票给乙方指定的客户；乙方销售发生的税费按政府部门规定应由乙方缴纳的由乙方承担，销售结束后，由甲方自行负责相关税种的汇算清缴，与乙方无关；具体销售事项的操作由甲、乙双方另行协商；如乙方需要办理产权证、土地证，甲方则应负责按乙方要求将产权证、土地证办到乙方指定人名下等等。2009年12月7日，原告（乙方）与新瑞华公司（甲方）签订了《“郑和国际广场”会员入会协议书》，协议约定：乙方自愿加入甲方“郑和国际广场”会员俱乐部，乙方自愿向甲方缴纳入会会费50万元，成为“郑和广场”项目会员；乙方向甲方付清上述入会会费后，甲方提供“郑和国际广场”01幢904号商品房（毛坯房）一套，该房屋（暂定）面积119.04平方米，单价为12650元/平方米，总房款1505856元；甲方在郑和国际广场项目取得销售许可证后，与乙方签订正式购房合同，如乙方不签购房合同视为自动放弃，所交会费甲方不计息退给乙方，双方互不追究任何责任；甲方签订正式购房合同时，本协议自行作废等等。上述协议书签订当日，原告即向新瑞华公司支付了50万元，新瑞华公司则向原告出具了收据。2012年2月22日，新瑞华公司向包括原告在内的郑和国际广场01幢会员发送《通知》，称郑和国际广场01幢根据工程进度，已具备收款条件，该房源提供给本公司员工（含亲属）为会员，现通知第二次交款并办理相关手续。2012年3月4日，原告根据通知又向新瑞华公司支付了371180元购房款，新瑞华公司亦向原告出具了收据。2016年3月4日原告向被告鼎萨公司支付了剩余购房款580407.30元，被告鼎萨公司向原告开具了收据。2016年3月15日，被告郑和公司向南京市郑和国际广场物业管理公司发送一份《房屋交接通知单》，称根据两被告签订的相关协议内容，由被告郑和公司财务部核对无误，请办理1幢904室房屋的入住手续等等。原告作为客户在该通知单上签名，于当日交纳了物业费等共计5333.10元之后，接受了涉案房屋并开始进行装修。2015年两被告因与其他购房业主发生交房等纠纷，被其他购房业主另案诉至本院。经本院及南京市中级人民法院两审终审，判决确认两公司之间就涉案房屋的商品房组织销售行为形成委托代理关系，业主与鼎萨公司签订的《入会协议书》已具备涉案房屋的基本信息、单价、总价款等内容，且鼎萨公司已主动收取大部分购房款项，故该协议应视为被告郑和公司与业主之间的商品房买卖合同，被告郑和公司已取得涉案房屋的商品房预售许可证，故该合同已成立并生效，遂判决被告郑和公司在业主支付购房款后将有关房屋交付业主等等。原告接受涉案房屋后，要求两被告办理不动产权证，未果。原告遂诉至本院，要求判如所请。因原、被告双方意见分歧较大，致使本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告提供的《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》、《“郑和国际广场”会员入会协议书》、收据、《商品房预售许可证》、《通知》、《房屋交接通知单》；生效裁判文书；以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据有关生效裁判文书的认定，就商品房销售事项而言，被告郑和公司系委托被告鼎萨公司组织销售其开发的部分商品房，因诉争房屋属于该部分商品房之列，故两被告之间就诉争房屋的商品房组织销售行为形成委托代理关系；有关业主在签约时即已知晓两被告之间签有相关协议，以及其应当与被告郑和公司签订商品房销售合同，故该《入会协议书》可直接约束被告郑和公司与有关业主；该《入会协议书》已具备诉争房屋的基本信息、单价、总价款等内容，且被告鼎萨公司已主动收取有关业主购房款项，故该协议应视为被告郑和公司与有关业主之间的商品房买卖合同；有关业主起诉前，被告郑和公司已取得诉争房屋的商品房预售许可证，故该合同已成立并生效。对以上分析及认定，本院予以确认，因此，原告就本案中的涉案房屋所签订的《入会协议书》对被告郑和公司具有法律约束力，该合同已成立并生效。根据法律规定及本案房屋买卖合同的约定，被告郑和公司在原告付清有关购房款之后，负有转移涉案房屋所有权并协助原告办理不动产权证的义务。现被告方对原告付清购房款的事实不持异议，本院予以确认。原告要求被告郑和公司配合办理涉案房屋不动产权证的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。由于被告鼎萨公司系代理被告郑和公司销售涉案房屋，故原告要求被告鼎萨公司协助办理不动产权证的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京郑和国际广场建设有限公司于本判决生效之日起十五日内将南京市郑和国际广场01幢904室房屋不动产权证办至原告明金旺名下。二、驳回原告明金旺对被告江苏鼎萨资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费18353元，减半收取9177元，由被告南京郑和国际广场建设有限公司负担（原告已预交，故被告南京郑和国际广场建设有限公司于本判决生效之日起十五日内将9177元给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  杨向涛二〇一六年十二月十四日书记员  汪慧娣