贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终5536号
上诉人（原审原告）张莉。
委托诉讼代理人张前康，贵州中创联律师事务所律师。
上诉人（原审被告）绿地集团（贵阳）置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路8号绿地联盟国际11号楼12层。
法定代表人孙志文，该公司总经理。
委托诉讼代理人张建朝，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
上诉人张莉与上诉人绿地集团（贵阳）置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2016年5月26日作出（2015）筑观法民初字第2884号民事判决，上诉人张莉、绿地公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张莉上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由绿地公司承担。事实与理由：原判决认定事实不清，适用法律不当。1、绿地公司并未提交交房时消防验收合格的证明文件。而上诉人提供的“消防备案抽查结果”系贵阳市消防网信息公开范围内依法查询得来，其真实性不容置疑，可以作为本案的定案证据。原审法院仅凭一份漏洞百出的工程竣工备案表推定房屋消防验收合格，无事实依据。2、根据绿地公司的广告宣传，本案楼盘应当引入奥特莱斯购物中心，修建健身房等配套设施，但是至今这些基本商业承诺不能兑现，由此造成上诉人数年内一直无法将商铺开业经营或出租给他人经营。绿地公司的虚假宣传属于违约，应当承担违约责任。3、产权证交付与否的举证责任应当属于绿地公司，绿地公司对此并未举证。应当根据一审查明的退款证明记载的时间作为认定绿地公司逾期办证违约责任的截止时间。原审法院对此认定错误。
绿地公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回张莉的全部诉讼请求。本案诉讼费用由张莉承担。事实与理由：根据双方合同约定：“出卖人承诺于2012年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，绿地公司已于2012年12月19日取得了《商品房现房销售证明书》，证明绿地公司已在合同约定期限内履行了办理转移登记所需的初始登记义务。而合同约定的交付转移相关文书只是附随义务，没有具体交付时间的约定，故绿地公司没有违反义务的行为。同时，双方合同约定买受人同意委托物业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，因此，物业公司才是为张莉办理小产权证的义务人，逾期办证的违约责任应由物业公司承担。
原审原告张莉向一审法院起诉请求：一、判令被告继续履行合同（要求被告交付验收合格的商品房给原告）；二、判令被告赔偿因交房不适格、虚假销售广告及宣传资料等产生的违约金，数额暂计算为69815.39元（违约金仍按合同中逾期交房计算，以上违约金计算期间自2011年12月30日起暂计算至2015年11月10日，累计1409天），直至消防验收合格、销售广告宣传资料中承诺兑现为止；三、判令被告赔偿逾期办理交付产权证违约金23783.81元（按照合同约定标准计算，自2012年12月31日起。计算至2015年8月28日，累计960天）；四、诉讼费由被告承担。
一审法院查明，坐落于贵阳市诚信北路以东、迎宾路以北绿地联盛国际楼盘系被告绿地公司开发建设。被告在宣传广告上称“绿地.联盛国际筑就贵阳首席城市综合体，贵州最具有商业投资价值CBD中心的中心，沃尔玛、奥特莱斯、盛美国际影城入驻，乐郡居住价值上涨……”。2011年3月28日，原告张莉（买受人）与被告绿地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由买受人购买出卖人开发的绿地联盛国际第X号X单元X层XX号房屋，建筑面积为23.34㎡，单价18351.7元／㎡，总价款247748元。付款方式及期限：买受人以银行按揭付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款127748元，余款120000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后两日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；交付时间和条件：出卖人应当在2011年12月30日前向买受人交付商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；逾期交房责任：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知买受人，出卖人自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。交接手续：商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及携带的证件；双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；转移登记：出卖人承诺于2012年12月31前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
又查明，原告在2011年11月5日交清购房款247748元。被告绿地公司于2011年12月5日取得贵阳市建筑工程竣工验收备案表，于2011年12月26日取得贵阳市房屋建筑面积测绘报告，于2011年12月19日取得商品房销售现房证明书。2011年12月27日，被告将涉案商铺交付给原告。2014年1月6日，被告为原告办理涉案商铺的房屋所有权证。再查明，绿地联盛国际现有沃尔玛、上岛咖啡、唯美善等商家入驻，原告认为根据其查询的建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告显示被告开发的绿地联盛8号楼不合格，被告交付的商品房不具备交付条件；被告承诺的奥特莱斯、盛美国际影城等均未入驻，存在虚假宣传；同时根据深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司出具的退款证明载明的内容“绿地联盛国际8-8-20号铺面业主张莉于2015年8月28日领取产权证、土地证时，实际退款金额为114.50元。”可认定被告交付房屋产权证的时间为2015年8月28日，被告存在逾期办证的违约情形。故原告诉至法院，诉请如前。
一审法院认为，原告张莉与被告绿地公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案争议焦点一为涉案房屋是否符合交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建设工程竣工经验收合格后方可交付使用。国务院颁布的《建设工程质量管理规定》规定，建设、勘查、设计、施工、监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收；建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。上述法律规定说明具有验收合格的确认文件是现行法律法规和部门规章中对房屋交付使用的强制性规定。本案中，被告在交房前已取得的贵阳市建筑工程竣工验收备案表、贵阳市房屋建筑面积测绘报告及消防部门出具的认可文件，涉案房屋已实际交付原告使用。原告仅凭其在网上查询的建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告复印件，不足以否定涉案房屋竣工时消防已经验收合格。原告诉请被告继续履行合同，交付验收合格的商品房的理由不能成立，法院不予支持。
本案争议焦点二为被告在商品房销售广告中是否存在虚假宣传，被告是否存在违约。法院认为，被告在销售过程中进行广告宣传系营销的促销手段，买卖双方亦未约定将广告宣传作为合同内容。原告明知购买商铺属于风险较高的投资行为，作为理性投资人，其应对宣传广告中包含的不确定性所带来的经营风险存在合理预期。故原告以此为由要求被告承担违约责任无事实及法律依据，法院不予支持。
本案争议焦点三为被告是否存在预期办证的违约情形。合同约定出卖人于2012年12月31前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告于2014年1月6日才为原告办理涉案商铺的房屋所有权证，其行为已构成违约。原告提供深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司出具的退款证明，仅能证明原告实际退款的金额，不足以证明被告实际交付房屋产权证的时间为2015年8月28日。根据合同约定，被告应支付的逾期交房违约金按已交付房价款万分之一按日从2012年12月31日起计算至2014年1月6日为247748元×0.0001×372天=9216.23元。原告诉请被告支付逾期办证违约金23783.81元，法院予以支持9216.23元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”、第一百零七条“、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决：一、被告绿地集团（贵阳）置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告张莉逾期办证违约金9216.23元。二、驳回原告张莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1070元，由被告绿地集团（贵阳）置业有限公司负担。
二审经审理查明的事实除与原判查明事实一致外，二审中，上诉人张莉向本院提交如下证据材料：1、“消防监督结果公开”网页截图，截图中记载有绿地联盛国际7号楼塔楼（5-31层）及8、9号楼地下负一层于2014年5月4日经筑公消验字（2014）第0100号文书认定为不合格。用以证明本案争议房屋未通过消防验收。绿地公司质证后认为，首先，该证据材料不符合电子证据的形式要求；其次，截图中显示的8号楼层楼为地下负一层，不是本案争议房屋楼层。故不认可其证明目的。2、每经网下载的《绿地集团遭遇消防门：未通过消防验收就交房》的报道一份，用以证明本案争议房屋未通过消防验收。绿地公司质证后认为该证据材料属于记者单方面攥写的报告，不具有客观性。另查明，绿地公司取得本案涉及的绿地联盛国际第8号楼商品房销售现房证明书的时间是2012年12月19日。本案事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、收据、发票、广告资料、贵阳市建筑工程竣工验收备案表等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，对于本案争议房屋交付时是否通过消防验收，是否符合交付条件的问题，依照国务院颁布施行的《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。”的规定，因本案争议房屋所在的绿地联盛国际8号楼已于2011年12月5日取得贵阳市住房和城乡建设局颁发的《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，该备案表中载明绿地公司提交的备案文件中有公安消防部门出具的认可文件。据此，可以认定本案争议房屋交付时已经通过消防验收，达到交付条件。虽然上诉人张莉提交了“消防监督结果公开”网页截图、每经网下载的报道等证据用于证明该房屋未通过消防验收，但是，由于该两份网页截图系复印件，其真实性、客观性存疑，本院难以认可其证明效力。同时，张莉一审提交的网页截图显示的办结时间为2013年8月，距离本案房屋取得竣工备案表的时间已近两年，难以证实该房屋在交付时未通过消防验收。张莉二审提交的另一份网页截图载明消防验收的楼层与本案争议房屋楼层并不相符。因此，对该两份网页截图的证明目的，本院不予采信。另外，张莉提交的网站报道属于间接证据中的传来证据，在缺乏其他有效证据相互印证的情况下，不能达到证明目的。据此，上诉人张莉提交的证据均不足以推翻《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》中记载的事项，故其该项上诉理由，本院不予采信。
对于绿地公司在商品房销售广告中所作宣传是否构成违约的问题。从上诉人张莉一审提交的绿地公司销售宣传资料来看，绿地公司在房屋销售过程中进行的广告宣传系其对商业环境的展望描述，属常见的营销促销手段。在上述宣传中绿地公司并未作出明确、具体的具有法律约束力的承诺，本案双方当事人也未在合同中对此进行约定。因此，绿地公司所作的广告宣传属于要约邀请的范畴，不能视为合同内容。上诉人张莉以未实现上述广告宣传内容为由要求绿地公司承担违约责任缺乏法律依据，本院对此不予采信。
对于绿地公司是否存在并应承担逾期办证的违约责任问题。根据本案合同约定，绿地公司应于2012年12月31前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给张莉。据此，绿地公司在本案中负有在约定期限内办理所有权初始登记，并以提供办证所需文书的方式协助张莉办理分户产权证的义务。虽然绿地公司于2012年12月19日取得商品房销售现房证明书，完成了办理涉案商品房所有权初始登记的义务。但是，因绿地公司在本案中既未提交其通知张莉领取办证所需文书的证据，也未提交其将办证所需文书交付给张莉或者张莉委托代办人的证据，因此，绿地公司并未在合同约定期限内履行完成协助办证的义务，存在逾期办证的违约行为。虽然一审法院对绿地公司负有为张莉办理分户产权证义务的认定不符合合同约定，应属不当，但是，因绿地公司未能提交证据证明其履行协助办证义务的具体时间，故一审法院将涉案商铺办理分户产权证的时间即2014年1月6日作为计算逾期办证违约金的截止时间，也较为公平合理，本院对此予以维持。至于上诉人张莉提出的应以物业公司退还办证费用的时间作为违约金截止时间的主张，因绿地公司并不负有为张莉具体办理分户产权证的合同义务，因此，交付分户产权证并退还代办费用的时间不能作为认定违约金的截止时间。上诉人张莉的该项上诉理由，本院不予采信。对于绿地公司提出的交付办证文书只是附随义务且没有约定具体时间的上诉理由，因与合同约定明显不符，本院亦不予采信。
综上，原判决虽然在认定部分事实上存在瑕疵，但是裁判结果正确，本院在纠正瑕疵后，对原判决结果予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百三十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2140元，由上诉人张莉负担1440元，由上诉人绿地集团（贵阳）置业有限公司负担700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蓉
审 判 员 田 勇
代理审判员 刘 劼
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 万炫兵