浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙杭民终字第1822号
上诉人（原审原告）邵某某。
上诉人（原审原告）金某某。
委托代理人许某某。
被上诉人（原审被告）何甲。
被上诉人（原审被告）鲍某某。
被上诉人（原审被告）何乙。
三被上诉人共同委托代理人孙某。
上诉人邵某某、金某某为与被上诉人何甲、鲍某某、何
乙不当得利纠纷一案，不服浙江省富阳市人民法院（2010）杭
富场民初字第61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年
7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已
审理终结。
原审法院查明：1、2005年3月23日，邵某某与何甲、鲍
某某、何乙签订租房协议一份。合同约定：何甲、鲍某某、何
乙将位于富阳市场口镇××层三间营业房按现状租赁给邵某某
，面积为127平方米；租赁期限为五年，自2005年4月20日至20
10年3月19日；年租金为24000元，五年一付，共计120000元；
何甲、鲍某某、何乙必须于2005年4月15日前交付房屋钥匙；
何甲、鲍某某、何乙要将水、电表安装到位。2005年4月15日
，金某某向何甲、鲍某某、何乙支付了五年的房租120000元。邵某某、金某某租赁房屋后，经何甲、鲍某某、何乙的同意，
对租赁房进行了装修，并在租赁房屋合伙开办“富阳市场口镇
大众服装超市”。
2、2009年因场口镇新区开发建设需要，邵某某、金某某
租赁的房屋被列入拆迁对象。2009年12月24日，何甲、鲍某某
、何乙与浙江富阳经济开发区场口新区建设指挥部签订安置协
议书一份，拆迁人富阳经济开发区场口新区建设指挥部补偿何
甲、鲍某某、何乙拆迁房屋装潢及地上附属物67903.20元。该
补偿款已发放至何甲、鲍某某、何乙的银行帐户。2010年4月6
日，邵某某、金某某提起诉讼，请求判令：一、确认租赁房装
潢、附属设施拆迁补偿费49086元和腾房费7620元归邵某某、
金某某享有，何甲、鲍某某、何乙返还邵某某、金某某前述费
用共计56706元；二、案件受理费由何甲、鲍某某、何金某某
担。
3、邵某某、金某某在庭审中陈述：腾房时间是2010年3
月23日左右，腾房时能搬的东西除了两个移动货柜其余都搬走
了，两个货柜之所以没搬走是因为没用了，不要了。何甲、鲍
某某、何乙在庭审中辩称：对邵某某、金某某所陈述的在2010
年3月23日左右腾房的事实不清楚，只知道在2010年4月13日政
府强制拆迁。
原审法院认为，没有法律上或者合同上的根据，因他人
财产受到损失而获得利益，其所得利益是不当得利。本案的焦
点在于邵某某、金某某是否因租赁房屋被拆迁而使其受到财产
损失。出租房屋被拆迁时，拆迁人要对被拆迁的房屋进行补偿。补偿事项一般包括房屋的装饰、装修损失。租赁房屋在返还
出租人之前，装饰装修物归承租人所有，补偿款作为装饰装修
物的代位物，依照物权归属原则，归承租人所有。本案双方当
事人签订的租房协议已明确约定租赁期限自2005年4月20日起
至2010年3月19日止。不管是邵某某、金某某所陈述的在2010
年3月23日左右腾房还是何甲、鲍某某、何乙主张的2010年4月
13日政府强制拆迁，都是在租赁合同履行期限届满后。也就是
说，不管何甲、鲍某某、何乙作为被拆迁人与拆迁人是如何签
订拆迁协议的，都没有影响到双方之间的租赁房屋合同的实际
履行。租赁期限届满，邵某某、金某某应返还租赁房屋，也就
是说邵某某、金某某的腾房行为只是履行合同义务的行为，邵
某某、金某某不能因而得到拆迁人发放的腾房费。《最高人民
法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问
题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，
租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的
，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案当事人并未就
租赁期间届满后附合装饰装修费用另有约定，邵某某、金某某
应返还租赁房屋并无权就附合装饰装修主张补偿。综上，租赁
房屋在合同履行期限届满后被拆迁的并没有给邵某某、金某某
造成损失。对邵某某、金某某而言，何甲、鲍某某、何乙因房
屋被拆迁而得到的拆迁房屋装潢及地上附属物补偿以及腾房费
等不构成不当得利。邵某某、金某某主张何甲、鲍某某、何乙
返还租赁房装潢、附属设施拆迁补偿费49086元和腾房费7620
元没有法律依据，法院不予支持。何甲、鲍某某、何乙经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权某
。据此，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百三十条、
《中华某某共和国合同法》第二百三十五条、《中华某某共和
国民法通则》第九十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋
租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之
规定，判决：驳回邵某某、金某某的诉讼请求。案件受理费12
18元，减半收取609元，保全费590元，合计1199元，由邵某某
、金某某负担。
宣判后，邵某某、金某某不服，向本院提起上诉称：一
审判决认定双方甲同期限至2010年3月19日届满及未认定被上
诉人与拆迁人就涉案租赁房屋签订拆迁协议，确定拆迁期限为
2009年底，并认为拆迁的事实没有影响到双方租赁合同的实际
履行是错误的。双方签订租赁合同期限在合同中明确约定租赁
期为5年，从2005年4月20日起始。租赁期的届满日应当是2010
年4月19日，而不是2010年3月19日。双方的对租赁期届满的争
议可能是合同的笔误，当事人约定的期间应当是5个365天，本
案双方的租赁协议书关于租赁期间的表述的确有矛盾。年租金
为2.4万元，5年共计12万元。5年的租金每年的租金是一致的
，并没有少一个月。一审法院认定上诉人与被上诉人之间的租
赁合同期限自2010年3月19日届满不符某某方当事人当时签订
租赁合同时的真实意思表示。在拆迁补偿协议中载明“被上诉
人需在2009年月日前搬迁完毕，将上述房屋和附属设施交由拆
迁人拆除处理”。一审判决回避了被上诉人作为房屋所有权于
2009年交由拆迁人拆迁的事实。虽然拆迁补偿协议没有确定具体的月、日，但签订协议时2009年仅剩下7天，已经很具体明
确了。搬迁期限就是在7天之内，搬迁期限在上诉人房屋租赁
期间。被上诉人对该房屋已经丧失了所有权，相应的被上诉人
在搬迁后作为房屋出租人的权某和义务已经没有依据，被上诉
人已经无法履行与上诉人之前尚未到期的租赁合同。一审法院
认为拆迁协议没有影响到双方租赁合同的履行是没有依据的。
上诉人在2010年年初就接到了腾房的通知。上诉人与其他营业
用房的租赁人团结，才取得了元宵节前腾房，上诉人在2010年
之后并不是仅仅作为承租人，其还付出了其他的代价才能使用
房屋。不能因为这个行为而剥夺上诉人对这个房屋的装饰装潢
的所有权。在2010年1月1日之后，依据拆迁协议，被上诉人对
房屋的取回权已经转让给了拆迁人。一审法院认为上诉人腾房
仅仅是履行义务的行为是错误的。一审庭审中被上诉人陈述是
可以继续使用房屋一直到租赁期满为止，而其在2009年年底已
经签订了拆迁协议是不诚信的行为。请求二审法院依法查明事
实，撤销原判，改判被上诉人返还上诉人租赁房装潢、附属设
施拆迁补偿费49086元和腾房费7620元，合计56706元。
被上诉人何甲、鲍某某、何乙辩称：关于房屋租赁期限
一审认定事实清楚，没有争议。依据双方签订的租房协议书第
二条之表述，其对租赁期间的描述更为明确。一审依据此作出
认定并无不当。房屋租赁期间为主要条款，当事人应当进行谨
慎审查。后端是对前端进一步的描述和确定。上诉人作为从事
商业经营的完全某事行为能力人，是可以计算出5年的起始日
期的。上诉人不可能对前后有差异没有发觉。上诉人在长达5年的时间里也没有提出过异议。故其对该日期是承认的，直到
诉讼才提出异议。被上诉人认为租赁合同第二条更符某某方乙
实意思表示。在双方当事人约定不明的情况下，才按法律法规
计算，如果有约定应当按照约定计算。依据民通意见199条之
规定，租赁合同的截至时间也是一个起算时间。双方对截至日
期有明显约定的情况下，再按照5年推算是没有必要的。上诉
人的租期已满，其无权用装饰装修和附属设施向被上诉人主张
。上诉人在2010年3月23日左右腾房，已经超过了租赁期限，
其是履行合同的义务。对附属设备的问题，依据相关法律法规
，承租人经出租人同意，承租人请求出租人补偿装饰装修费用
的不予支持。但本案双方并没有约定，故上诉人无权就装饰装
修向被上诉人求偿。上诉人认为依据拆迁协议被上诉人应当在
2009年底之前搬迁，被上诉人认为上诉人的理由均没有事实和
法律依据。被上诉人与拆迁人签订拆迁协议就丧失了房屋所有
权的权某没有依据。被上诉人与拆迁人并没有约定具体拆迁的
时间。在2009年年底前搬出这个事实是不存在的，因双方未约
定具体拆迁时间，应当以实际搬迁时间为准。只有在政府在20
10年4月13日拆迁时，其物权才消灭。上诉人没有丧失房屋的
承租权。2010年3月23日前上诉人一直在使用该房屋，租赁协
议依然生效，双方的权某义务关系不变，双方均享有各自的权
某和义务。被上诉人从未将房屋的取回权转让给拆迁人。如果
被上诉人已经转让，那么应当签订房屋拆迁安置协议，但本案
事实相反，故被上诉人未将房屋取回权转让给拆迁人。请求二
审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审
法院依法驳回上诉，维持原判。
在本院审理期间，上诉人邵某某、金某某提交了富阳市
场口镇场口村的拆迁公告一份（网上打印），欲证明涉案房屋
属于该拆迁项目，依据公告，拆迁协议的签订时间及公告确定
的搬迁期限是在2009年7月之前，即拆迁工作实施从2009年上
半年就开始。虽然确定了一定的搬迁期限，但不一定能实施。
在搬迁期限后，被上诉人已经无法履行出租的义务了，其失去
了出租人的权某。在合同租赁期限届满前，其已经丧失了房屋
所有权，故2009年12月底之前租赁合同已经中止了。
被上诉人在本院审理期间未提交新的证据，对上诉人提
交的证据认为该证据在一审过程某就已经形成了，在二审中提
交不属于新证据。且对证据的三性及证明目的均有异议。该证
据是上诉人单某制作的，未经有关部门确认，不符合证据形式
要件。该证据与本案无关联性，搬迁的事实与本案不符。证明
目的，无法证明房屋应当在搬迁期限内拆迁掉的。本院对上诉
人提交的证据经不属于二审时的新证据，故对该证据本院不组
织质证。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确
认。
本院认为，不当得利的构成需具备“要有一方获得利益
，他方受到损害，获得利益与受到损害之间有直接因果关系，
一方获得利益没有法律上的依据”四个要素，不当得利的请求
权是以取消受益人的不当得利为目的。本案双方当事人于2005年3月23日签订的租房协议第二条房屋租赁期限：双方商定租
赁期为伍年。即自2005年4月20日起至2010年3月19日止。双方
当事人对租赁期限的特别约定当时均未表示异议，邵某某、金
某某在2010年3月23日左右腾房后，直到提起诉讼才对租赁时
间到2010年3月19日止提出异议，显然有失诚信。邵某某、金
某某按合同约定的2010年3月19日后的2010年3月23日左右腾空
房屋，应视为邵某某、金某某亦认可合同租赁期限到2010年3
月19日止的事实。现何甲、鲍某某、何乙主张的2010年4月13
日政府强制拆迁，在租赁合同履行期限届满后。故在租赁期限
届满后，邵某某、金某某应返还租赁房屋，邵某某、金某某腾
房行为只是履行合同义务的行为。何甲、鲍某某、何乙与拆迁
单位何时签订拆迁协议，并不影响邵某某、金某某与何甲、鲍
某某、何乙之间的租赁房屋合同的实际履行。邵某某、金某某
主张其应得到拆迁单位发放的腾房费的理由不能成立，本院不
予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷
案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人
经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人
补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除
外。”本案双方当事人签订的租房协议书并未就租赁期间届满
后附合装饰装修费用另有约定，现邵某某、金某某返还租赁房
屋后，要求何甲、鲍某某、何乙就附合装饰装修补偿给予邵某
某、金某某的理由不能成立，本院不予支持。邵某某、金某某
上诉主张何甲、鲍某某、何乙因房屋被拆迁而得到的拆迁房屋
装潢及地上附属物补偿以及腾房费等系构成不当得利，应返还给邵某某、金某某的理由不能成立，本院不予支持。原审判决
认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华某某共
和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1218元，由上诉人邵某某、金某某负担
。
本判决为终审判决。
审 判 长 周志军
审 判 员 张一文
代理审判员 李国标
二〇一〇年九月十六日
书 记 员 张 怡