广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1157号
上诉人（原审原告）：何丽丽，住广东省乐昌市。
委托代理人：杨秀宏。
被上诉人（原审被告）：广州百诚置业有限公司，住所地广东省增城市。
法定代表人：苏建耀。
被上诉人（原审被告）：广州市顶好物业管理有限公司，住所地广东省增城市。
法定代表人：张邦文。
委托代理人：黄超慧。
上诉人何丽丽因与被上诉人广州百诚置业有限公司（以下简称百诚置业公司）、广州市顶好物业管理有限公司（以下简称顶好物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第295号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：百诚置业公司于2003年10月20日经广州市工商行政管理局增城分局核准登记成立，具备企业法人资格，主营项目类别为房地产业。顶好物业公司于2003年7月14日经广州市工商行政管理局增城分局核准登记成立，具备企业法人资格，经营范围包括房地产物业管理及相关的服务、咨询。
2013年12月15日，何丽丽（乙方、承租方）与百诚置业公司（甲方、出租方）签订了《商铺租赁合同》。该合同约定“……甲方将位于广州增城市新塘镇港口大道321号顶好中心B、C、E幢首层，整体商业命名为“百诚汇购物中心”（下称“百诚汇”）同时由甲方负责百诚汇的经营管理，乙方经实地了解后，愿意承租甲方商铺。为明确双方的权利和义务，特制定本合同。一、租赁商铺功能、面积、用途：1、乙方承租、使用增城市新塘镇港口大道321号百诚汇购物中心B071号商铺（见商铺位置附图阴影部分）。……3、租赁商铺只作商业用途，乙方经营品牌名称为女装，经营范围为女装；……5、甲方向乙方交付该商铺的装修及设备详见附表2（交铺标准）。二、租期期限及装修期：1、商铺租赁期为两年五个月。从2013年12月1日起至2016年4月30日止。2、交铺时间为2013年12月12日，商铺装修自交铺之日起，具体办理流程按照《装修指南》、《商户手册》等相关规定进行，在获得管理公司核准后方可进行装修施工。3、免租装修期（打“√”选择其一）：A（√）、B（）A、自交铺之日起至2013年12月25日止，乙方装修期间免收租金，……免租装修期属一次性优惠，并不适用于续租或延长租期的用户。……4、开业及起租期：具备试业条件的商户随时可以申请试业，但不能超过2013年12月25日后开业，否则视为违约；2014年2月28日前免收租金，自2014年3月1日起计算租金。……三、租金及其他费用的收费标准与缴交方式：1、租金及租赁保证金的收费标准乙方所租商铺第一年的月租金为￥叁仟壹佰贰拾元整（￥3120元整）（未含税）。租赁保证金（金额相当于第一年三个月租金）共计￥陆仟贰佰肆拾元整（￥6240元整）。2013年12月1日至2014年2月28日：免租期；2014年3月1日至2014年11月31日：月租金为￥叁仟壹佰贰拾元整（￥3120元整）；……租赁保证金的退还：本合同期满，或因法定、约定的事由提前终止本合同，乙方依约定退出租赁商铺，甲方对商铺进行验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，甲方在乙方搬出商铺之日起三十日内将租赁保证金退还乙方（不计利息）。2、综合服务费的收费标准……综合服务费（含中央空调）为每平方米25元／月，……四、本合同签订的同时，乙方须一次性缴交以下款项：1、乙方须向甲方缴纳首月租金：￥叁仟壹佰贰拾元整（￥3120元整）。2、乙方须向甲方缴首月综合服务费：￥／元。3、乙方须向甲方缴纳租赁保证金：￥陆仟贰佰肆拾元整（￥6240元整）。4、乙方须向甲方缴纳市场推广费：￥陆仟贰佰肆拾元整（￥6240元整）。市场推广费为一次缴纳，在任何情况下不再退还给乙方。……六、甲方的权利和义务：1、甲方按本合同约定将铺位交给乙方经营使用。……七、乙方的权利和义务：……3、乙方应自行申请并取得法律规定开展经营业务活动所需的一切许可和批准，于签署本合同前将合法经营使用本合同第一条第3款约定品牌的授权文件、营业执照、身份证文等资信文件交甲方审核，并于2013年12月25日前将经营范围与本合同第一条第3款约定有用途一致的工商登记文件交甲方留存复印件。……6、商铺的装修设计图纸、施工方案需经甲方审批，并交纳装修保证金，乙方按获批准的图纸负责租赁店铺的设计装修及铺内所销售柜台的设计装修。……7、乙方需要对商铺进行加建、改建、装修或增加设备等时，必须经甲方书面同意，并订立书面协议及向甲方办妥有关手续方可开始施工，其费用由乙方承担。……八、违约责任1、甲乙双方中的任何一方未能履行本合同规定的条款以至本合同目的不能达到，视为根本违约，守约方有权依法提前解除本合同而无需赔偿违约方任何损失。……3、乙方在营业日后累计达到十天未营业或不营业，甲方有权解除本合同，收回商铺，租赁保证金不予退回乙方。4、乙方未经甲方书面同意，未能在营业时间营业的（营业人员迟到，到营业时间商铺仍未开门或中途关灯、关门及提早结束营业），单次不超过十五分钟，（包括十五分钟）的不作扣罚，但当月累计达三次及以上的按当月租金、综合服务费的1%向甲方支付违约金，若单次超过十五分钟则每次按当月租金、综合服务费的1%向甲方支付违约金，于交纳下月租金、综合服务费时缴付。5、乙方逾期不缴纳租金、水电费的，每逾期一日须按当月应交费用的0.3%向甲方支付违约金；逾期十天，甲方有权要求采取停止向乙方供水供电等强制措施，因此造成的损失由乙方自负；逾期十四天，甲方有权解除本合同并有权按未履行租赁期租金、综合服务费、水电费总额的5%收取违约金，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并按照本合同“第八条违约责任第2项”的约定无条件交回商铺给甲方。6、违约金、赔偿金应在确定责任后七日内付清，逾期一日，每日须按应付金额0.3%支付滞纳金。……12、租赁期间，除法定或约定事由外，任何一方提出终止本合同均视为违约；如甲方违约，甲方需双倍退回乙方所交保证金（不计利息）；如乙方违约，乙方所交保证金不予退还。13、该商铺的面积如与本合同不相一致，误差在2%（含2%）以内按本合同规定执行不作退补；误差超过2%的按原约定的租金标准退补差价。九、其它：1、因不可抗力因素影响本合同执行或造成损失，由双方各自自行承担，若因此致使本合同终止执行，乙方结清所有费用后，甲方无息退还乙方保证金。2、本合同产生的争议，双方应协商解决，任何一方可向商铺所在地的人民法院提起诉讼。……十一、其他：1、本合同期内免收综合服务费。……”。上述合同中百诚置业公司签署的落款日期为2013年12月15日，何丽丽签署的落款日期为2013年12月12日。
2013年12月12日，何丽丽向百诚置业公司支付了B071号商铺的推广费6240元、保证金6240元、2014年3月1日至3月31日的租金3120元，百诚置业公司出具了三张收据给何丽丽收执。
2013年12月25日，何丽丽向百诚置业公司申请装修，并填写了《商户装修申请表》。该表记载装修主要材料名称包括天花（大芯板石膏板）、墙面（扇灰）、电路（开关），装修期限2013年12月30日至2014年1月12日止共13天。另该表的“审批意见”一栏中，记载同意施工，并加了盖章“百诚汇购物中心专用章”，等等。2012年12月28日，何丽丽向百诚置业公司支付了B071号商铺装修出入证押金100元、工本费20元，装修管理费100元，装修押金2000元；百诚置业公司出具了三张编号为0010148号、0010161号、0009943号的收据给何丽丽收执。
本案审理过程中，一、何丽丽主张顶好物业公司是涉案商铺的业主，百诚置业公司只是涉案商铺的承租人，且顶好物业公司是受百诚置业公司委托对百诚汇购物中心进行物业管理，合同第四条第2项约定的综合服务费就是物业管理费，因顶好物业公司收取了何丽丽的物业管理费，就要保证何丽丽有安全、自由、正常的经营环境，导致何丽丽及其他租户撤场，无法经营，顶好物业公司存在一定的责任。顶好物业公司称，其公司属于广州百利房地产开发有限公司下属的物业公司，受该公司聘请管理百诚汇购物中心，与百诚置业公司没有任何关系，其公司没有要求何丽丽撤场；另其公司也不需要向何丽丽收取管理费。百诚置业公司称，涉案商铺是广州百利房地产开发有限公司开发承建，是广州百利房地产开发有限公司名下物业，但至今未办理产权证书；其公司向广州百利房地产开发有限公司承租百诚汇购物中心商铺后，再将涉案商铺转租给何丽丽；其公司与顶好物业公司没有关系，其公司没有要求何丽丽支付管理费，且租赁合同中也没有约定要交纳物业管理费。二、何丽丽称其于2013月12日1日接收商铺，并提供了照片打印件5张，拟证明何丽丽于2013年12月至2014年1月初进场经营涉案商铺的情况。百诚置业公司对上述上照片打印件不予认可，并主张其公司于2013年12月12日将涉案商铺交付给何丽丽，当时涉案商铺内没有铺设电线，没有安装天花，是无法对外经营使用的。顶好物业公司对何丽丽提供的上述照片亦不予认可。第二次庭审中，何丽丽还提供了其自行制作的销售记录到庭，拟证明其于2013年12月份在涉案商铺内的经营销售记录。百诚置业公司未到庭；顶好物业公司认为上述销售记录是何丽丽单方制作，不能作为定案依据，对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。三、何丽丽称，何丽丽于2014年1月6日左右进场装修，于2014年1月底装修完毕，农历新年假期过后，何丽丽准备进场经营，却收到百诚置业公司要求撤场的口头通知，并要求何丽丽办理撤场后的相关手续，虽百诚置业公司当时未提出解除合同，但其行为就是要求解除合同，且百诚汇购物中心于2014年2月28日已对外关闭，故何丽丽与百诚置业公司的合同已无法继续履行，合同已实际解除。百诚置业公司反驳称，按合同第二条第4项约定，何丽丽须于2013年12月25日前进场试业，但何丽丽申请装修的期间是2013年12月30日至2014年1月12日；其公司从未主动要求何丽丽撤场，是何丽丽及其他租户没有信心经营才自行退场；百诚汇购物中心有90%的租户因经营不善，拒不交租，这些租户通过媒体及政府要求其公司作出赔偿，并提出解除合同，其公司同意，但其公司从未主动要求解除合同；即使其公司关了大门，何丽丽也可向其公司申请开业，但何丽丽至今都没有向其公司申请开业，故其公司认为《商铺租赁合同》并未解除。另，何丽丽提供了一视频光盘，拟证明“百诚汇”购物中心在2014年2月底已无法经营，是百诚置业公司要求何丽丽撤出场地造成。百诚置业公司对何丽丽提供的视频光盘未发表质证意见，顶好物业公司认为该视频中只是个别承租商户的单方说法，不能反映全部事实，对其关联性不予确认。经查看，该视频为一公共频道的电视节目，报道采访个别类似租户等相关人员发表了关于涉案场地关门、破产以及被撤场的言论等等。四、关于何丽丽主张的装修损失问题，何丽丽提供了与广州市美佳装饰有限公司签订的《店铺装修合同》以及该公司分别于2013年12月26日、2014年1月6日、2014年2月5日出具合计金额为28500元的装修款收据佐证。百诚置业公司与顶好物业公司对上述证据均不认可。顶好物业公司主张，《店铺装修合同》没有签订日期，无法确认该装修合同是否已履行，且收据不是正式发票。经原审法院询问，何丽丽以涉案商铺内的装修已被百诚置业公司拆除，无法评估出原来的装修价值为由，不同意申请评估涉案商铺的装修价值。另何丽丽还主张，若百诚置业公司申请评估，该评估结果只能作为参考，不能作为何丽丽实际装修损失。百诚置业公司称其公司没有拆除涉案商铺内的装修，其公司同意申请评估，并愿意按评估价值支付给何丽丽，但何丽丽却主张不接受按评估结果确定的装修价值，故其公司认为没有评估必要，其公司只同意支付何丽丽装修损失8000元。五、第一次庭审中，百诚置业公司主张《商铺租赁合同》未解除，仍可继续履行，其公司不存在违约，但其公司同意退还装修押金2000元、双倍返还租赁保证金12480元及装修损失8000元给何丽丽。第一次庭审过后，百诚置业公司提交一份说明书，内容为其公司答应退回双倍保证金、装修押金、装修费共计22480元是在双方解除租赁合同的情况下才予以退回，由于何丽丽并没有提出解除租赁合同，其公司也没有提出解除合同，所以其公司现不同意退回22480元，双方应继续履行租赁合同。六、百诚置业公司于第一次庭审过后提交了一份其公司于2012年7月28日与广州百利房地产开发有限公司签订的《房产租赁合同》复印件。该合同复印件记载，百诚置业公司向广州百利房地产开发有限公司承租位增城市新塘镇港口大道321号顶好中心B、C、F幢首层部分商铺及C幢复式铺二楼，租期期限20年，从2013年3月1日起至2033年2月28日止，等等。何丽丽对该合同的真实性不予确认，并主张若广州百利房地产开发有限公司没有出租房屋的产权证，该公司与百诚置业公司签订的上述合同属于无效合同。顶好物业公司称其公司并非该合同的相对方，对该合同的真实性，由法院认定。七、第二次庭审中，何丽丽称民事起诉状的第一项诉讼请求中“以上合计61920元”的金额有误，更正为49440元。
诉讼过程中，原审法院对位于增城市新塘镇港口大道321号顶好中心B、C、F幢首层房产是否办理了权属登记及建设工程规划许可等问题于2014年8月4日分别向增城市国土资源和房屋管理局以及增城市城乡规划局去函查询，但增城市国土资源和房屋管理局至今仍未回复；增城市城乡规划局于2014年8月11日作出增规（2014）1706号《关于顶好中心B、C、F幢房屋办理建设工程规划许可证情况的复函》，内容为“……关于咨询位于增城市新塘镇港口大道321号顶好中心B、C、F幢房屋办理建设工程规划许可证情况，经查阅档案资料，现函复如下：一、1992年4月30日，增城县建设委员会核发编号为1992年0007号《建设工程规划许可证》（B幢），建设单位为广州市百利房地产开发有限公司，建设项目名称为综合楼，建设位置为新塘镇工业加工区A区小区，……1995年9月27日，经增城市规划局核编号为1995年9516A014号《建设工程规划许可证》批准，同意该综合楼框架加建1层（建筑面积1955㎡）。二、1992年4月30日，增城县建设委员会核发编号为1992年0006号《建设工程规划许可证》（C、D幢），建设单位为广州市百利房地产开发有限公司，建设项目名称为综合楼，建设位置为新塘镇工业加工区A小区，……三、1993年10月16日，增城县城镇规划管理局核发编号为1993年0249号《建设工程规划许可证》（F幢），建设单位为广州市百利房地产开发有限公司，建设项目名称为综合楼，建设位置为新塘镇工业加工区A小区，……附件：1.《广州顶好商业广场总平面图》，2.建设工程规划许可证（编号：1992年0007号、1995年9516A014号、1992年0006号、1993年0249号）”。
因本案纠纷，何丽丽于2014年4月16日向原审法院起诉请求：一、百诚置业公司、顶好物业公司退回市场推广费6240元、装修押金2000元、装修管理费100元、工人出入证费120元、双倍退回租赁保证金6240元、赔偿装修损失28500元，以上合计61920元；并自2014年2月15日起支付违约金每日0.3%即185.76元，直到全部付清，暂计至2014年4月15日为11145.6元；二、本案诉讼费用由百诚置业公司与顶好物业公司承担。第一次庭审后，何丽丽增加以下诉讼请求，一、解除何丽丽与百诚置业公司签订的《商铺租赁合同》；二、百诚置业公司与顶好物业公司退回2014年3月份的租金3120元。何丽丽增加诉讼请求的事实和理由为：百诚置业公司与顶好物业公司自2014年2月份就强制要求租户撤场，并于2月底强制关闭，造成合同无法履行，基于合同目的无法实现，特申请增加以上两项诉讼请求。
百诚置业公司原审辩称其不同意何丽丽的全部诉讼请求。百诚置业公司针对何丽丽增加的诉讼请求未提出书面答辩意见。
顶好物业公司原审辩称：一、顶好物业公司不是合同的相对方，不应为本案的被告。二、在本案中产生的违约责任，不应由顶好物业公司承担。顶好物业公司针对何丽丽增加的诉讼请求提出以下答辩意见：一、何丽丽无权要求法院代为行使解除权，解除权是形成权，而非请求权，该权利应由权利人自行行使，而不能请求第三方司法机关代为行使。二、何丽丽要求解除合同必须先按通知的程序行使，否则不产生解除的效力。三、顶好物业公司并非商铺租赁合同的相对方，也没有收取过何丽丽的任何费用，何丽丽要求顶好物业公司承担退回租金的责任没有法律依据。
原审法院认为：何丽丽与百诚置业公司于2013年12月15日签订《商铺租赁合同》，约定何丽丽向百诚置业公司承租百诚汇购物中心B071号商铺，百诚购物中心位于增城市新塘镇港口大道321号顶好中心B、C、F幢首层。百诚置业公司称涉案商铺没有的产权登记，原审法院为此去函国土部门查询，至今未给予回复。根据增城市城乡规划局的复函，增城市新塘镇港口大道321号顶好中心B、C、F幢房屋于1992年业经相关部门审批，核发了《建设工程规划许可证》，建设单位均为广州百利房地产开发有限公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，百诚置业公司出租的涉案商铺已取得建设规划许可，具备适租性，且《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应按法律规定和合同约定履行义务。
《商铺租赁合同》第二条第4项约定，具备试业条件的商户随时可申请试业，但不能超过在2013年12月25日后开业，否则视为违约。何丽丽称其在接收商铺后曾进场经营了一个月，为此，何丽丽提供了照片打印件及自行制作的销售记录等证据佐证。经审查，何丽丽提供的上述照片中除其中一张拍下的是“百诚汇”的招牌外，其余只是一些女款服装摆设的近面照，无法证明这些服装是否摆设在涉案商铺内，以及何丽丽在涉案商铺内对外开业经营销售女装的事实，故原审法院何丽丽提供的上述证据均不予采纳。何丽丽承认在2014年1月初进场装修，1月底装修完毕。由此可见，何丽丽并未依约在2013年12月25日前开业经营。百诚置业公司经营的百诚汇购物中心属于大型卖场，百诚置业公司将整个场地分割成多个商铺分别出租给多个租户用作商业销售购物中心，为此百诚置业公司要求租户必须在规定的时间内开业，也是为了带旺场地、招揽更多的顾客，但何丽丽签订合同后，并未依约在规定的时间内开业，显然会对百诚汇购物中心的对外经营带来影响。综上，何丽丽逾期未开业的行为已构成违约。
百诚汇购物中心于2014年2月底已关闭，百诚置业公司对该事实没有否认。何丽丽称是百诚置业公司与顶好物业公司要求其撤场。但何丽丽提供的现有证据不足以证明是百诚置业公司与顶好公司要求其退场，故原审法院不予采信。因百诚汇购物中心属于较大型的卖场，在大部份租户不继续租赁，且何丽丽迟迟没有开业经营的情况下，百诚置业公司关闭百诚汇购物中心的做法并无不妥。鉴于何丽丽承租的涉案商铺位于百诚汇购物中心的其中一商铺，在百诚汇购物中心关门后，何丽丽也不可能单独开业经营。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，何丽丽逾期未开业已存在违约，同时百诚置业公司已关闭百诚汇购物中心大门，至此，双方签订的《租赁合同》实际上已无法继续履行，已达到上述法律规定的法定解除条件，故何丽丽要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，于法不悖，原审法院予以支持。
鉴于百诚置业公司于2014年2月底已关闭百诚汇购物中心大门，故何丽丽自2014年3月1日起并未实际使用涉案房屋，故何丽丽已支付给百诚置业公司2014年3月份租金3120元，百诚置业公司应予退回。现何丽丽要求百诚置业公司返还2014年3月的租金3120元的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持。
根据《商铺租赁合同》第四条约定，市场推广费6240元为一次性缴纳，在任何情况下不再退还。故何丽丽要求退回市场推广费6240元的诉请，依据不足，原审法院不予支持。关于何丽丽要求百诚置业公司退还装修管理费100元、工人出入证费120元的问题。鉴于何丽丽已对涉案商铺进行了装修，且何丽丽在办理进场装修手续时，向百诚置业公司交纳了装修管理费100元以及装修出入证押金100元、工本费20元。原审法院认为，百诚置业公司作为出租方，为管理整个购物中心的安全与正常运作，向租户适当收取场内商铺装修期间的管理费100元，以及为进场装修的相关人员制作出入证而收取的工本费20元并无不当，应属合理范围。但在涉案商铺装修完毕后，装修出入证押金100元应予退还给租户。故何丽丽要求退回装修管理费100元以及出入证工本费20元，原审法院不予支持；对于何丽丽要求百诚置业公司退回装修出入证押金100元，原审法院予以支持。关于何丽丽诉请百诚置业退回装修押金2000元、双倍的租赁保证金12480元问题，百诚置业公司同意在解除合同的情况下予以退回，故原审法院对于何丽丽的上述两项诉请予以支持。关于何丽丽诉请百诚置业公司赔偿装修损失28500元的问题，百诚置业公司同意申请评估涉案商铺装修的实际价值，并同意按评估的价值支付装修损失给何丽丽。但何丽丽不同意申请评估，主张涉案商铺的装修已被百诚置业公司拆除，现无法评估出实际装修价值，要求百诚置业公司按其提供的与广州市美佳装修有限公司签订的《店铺装修合同》以及装修费收据所记载的金额28500元进行赔偿。百诚置业公司称其公司没有拆除涉案商铺的现有装修，主张因何丽丽不同意接受按评估价值赔偿的方案，故其公司也不申请评估，只同意支付何丽丽装修损失8000元。原审法院对于何丽丽的上述主张不予认同。理由如下，首先，何丽丽在履行合同过程中，已违约在先；其次，单凭何丽丽提供的《店铺装修合同》以及装修费收据等证据，不能证明涉案商铺实际装修价值；再次，何丽丽未能提供证据证明百诚置业公司有拆除涉案商铺内的装修；最后，在百诚置业公司同意申请评估涉案商铺的装修价值，并同意按评估价值进行支付装修损失的情况下，何丽丽既不同意评估也不接受百诚置业公司的方案，故现已无法确定涉案商铺的装修实际价值。综上，何丽丽要求百诚置业公司赔偿装修损失的诉请，于法无据，原审法院不予支持。鉴于百诚置业公司同意在解除合同的情况下自愿支付8000元装修损失给何丽丽，故原审法院予以准许。
关于何丽丽诉请的违约金问题，鉴于何丽丽在履行合同《商铺租赁合同》过程中违约在先，故何丽丽要求百诚置业公司支付违约金的诉讼请求，于法不合，原审法院不予支持。
何丽丽主张顶好物业公司系涉案商铺的业主，也是百诚汇购物中心的物业管理方，应与百诚置业公司共同承担相应的民事责任。但何丽丽并无证据证明顶好物业公司是涉案商铺的产权人，也无证据证明顶好物业公司有向其收取过物业管理费，且顶好物业公司并非是《商铺租赁合同》的相对方，而《商铺租赁合同》第十一条约定了合同期内免收综合服务费，另该合同中也没有约定何丽丽须另外支付物业管理费。据此，何丽丽主张顶好物业公司承担本案民事责任的依据不充分，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年9月29日判决：一、解除何丽丽与广州百诚置业有限公司签订的《商铺租用合同》；二、广州百诚置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退回装修押金2000元、工人出入证押金100元、双倍租赁保证金12480元、2014年3月份的租金3120元以及支付装修损失8000元给何丽丽；三、驳回何丽丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1780元，由何丽丽负担1177元，广州百诚置业有限公司负担603元。
判后，何丽丽不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、原审法院认定事实不清。1、违约行为是百诚置业公司、顶好物业公司造成的，有充分的事实证明。2014年2月底该商场已经关门，当时有新塘镇政府参与解决并经珠江电视台报道事实，该事实证明商场无法经营是百诚置业公司、顶好物业公司造成。2、关于百诚置业公司、顶好物业公司的违约行为有百诚置业公司的员工郑某甲录音记录显示是百诚置业公司要求各商铺在2014年2月底之前撤离所在的购物中心。3、何丽丽在进场经营情况有照片、经营记录，并且装修的事实是申请经百诚置业公司同意的，由该事实可以证明何丽丽并没有违约行为，对此，原审法院没有查清。4、关于涉案的商铺出租方有无出租权利的问题。当时国土局答复涉案商铺的权属并无登记权属人，何丽丽要求申请调查百诚置业公司财产，何丽丽在一审法院申请调查取证，但是依查证回来的事实，并无事实证明百诚置业公司有权租赁涉案商铺。何丽丽申请二审法院对以上事实予以查清。二、关于适用法律的问题，一审法院在该方面有重大的失误。在举证责任的问题中，何丽丽已提供了证据证明百诚置业公司、顶好物业公司有违约责任的事实，而在百诚置业公司、顶好物业公司却未提供任何证据予以证明。一审法院主观武断认定何丽丽的证据，违法了谁主张谁举证的原则。何丽丽庭询中明确其上诉请求为其对原审判决第一项没有意见，一审判决第二项要求改判增加：1、退回租赁保证金2670元；2、装修损失20500元；3、自2014年2月15日起支付违约金1.85元每日暂时计算到2014年2月15日，金额为11145.6元。以上诉求顶好司物业公司应承担连带退款赔偿责任。
百诚置业公司二审答辩称其答辩意见与一审一致。
顶好物业公司二审答辩称：一、顶好物业公司并非涉案租赁合同的相对人，也没有向何丽丽收取过任何的费用。何丽丽要求顶好物业公司承担违约责任，没有法律依据。二、在涉案合同履行过程中，从何丽丽在一审过程中提交的证据，已经充分反映了何丽丽存在违约在先的客观事实。其现在要求顶好物业公司承担违约责任，没有事实及法律依据。
本院经庭询调查确认一审法院查明事实。
二审期间，本案双方当事人均无新的证据提交本院。
本院认为：就涉案商铺的产权登记情况，一审法院已发函国土部门查询，但至今，一审法院及本院均未收到回复。而据增城市城乡规划局回函一审法院关于该涉案商铺所在楼宇的规划情况，增城市新塘镇港口大道321号顶好中心B、C、F幢房屋于1992年业经相关部门审批，核发了《建设工程规划许可证》，故原审法院认为涉案商铺已取得建设规划许可，具备适租性并无不妥，并据此认定双方所签订《商铺租赁合同》合法有效并无不当。
双方所签《商铺租赁合同》约定，承租人不能超过2013年12月25日后开业，否则视为违约。何丽丽虽称其在接收商铺后曾进场经营一个月，但其提供的照片打印件及自行制作的销售记录等证据装饰不足以认定其曾进场经营一个月的事实，况且，依何丽丽自认其此后进场进行装修，时间为2014年1月初，并于1月底装修完毕，何丽丽装修在经营一月之后亦与一般承租经营习惯，即先装修后经营不符，为此，对何丽丽所述本院不予采信。原审法院依据何丽丽自认装修时间认定何丽丽并未依约在2013年12月25日前开业经营，其逾期未开业的行为已构成违约并无不妥。
根据本案双方所述，百诚汇购物中心于2014年2月底关闭。如上所述，何丽丽逾期未开业已违约在先，百诚置业公司关闭百诚汇购物中心在后，故何丽丽请求百诚置业公司承担违约责任缺乏依据，对何丽丽上诉请求百诚置业公司向其支付自2014年2月15日起支付违约金1.85元每日暂时计算到2014年2月15日，金额为11145.6元，原审法院不予支持并无不妥。何丽丽一审诉讼请求中仅要求百诚置业公司双倍退回租赁保证金6240元，一审判决第二项中已予以支持，而其二审请求在该项中增加要求百诚置业公司退回租赁保证金2670元则属二审期间新增诉讼请求。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”，本院对此不予调处。至于何丽丽要求百诚置业公司向其增加赔偿装修损失20500元问题。何丽丽主张百诚置业公司已拆除涉案商铺内的装修，百诚置业公司予以否认。本案何丽丽未能提供证据证明百诚置业公司有拆除涉案商铺内的装修行为，而其提供的《店铺装修合同》以及装修费收据等证据，则不足以证明涉案商铺的实际装修价值。对装修的实际价值，一审诉讼中，百诚置业公司已同意申请评估涉案商铺装修的实际价值，并同意按评估的价值支付装修损失给何丽丽，而何丽丽则不同意申请评估，为此，原审法院在无法确定涉案商铺装修实际价值的情况下，认定何丽丽要求百诚置业公司赔偿装修损失的诉请于法无据，不予支持并无不妥。鉴于百诚置业公司同意向何丽丽自愿支付8000元装修损失给何丽丽，原审法院予以支持于法无悖，本院予以照准。如前所述，何丽丽要求百诚置业公司赔偿装修损失诉请于法无据，故对何丽丽上诉要求百诚置业公司增加赔偿20500元，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案何丽丽并无证据证明顶好物业公司是涉案商铺的产权人，也无证据证明顶好物业公司有向其收取过物业管理费，且顶好物业公司并非租赁合同的相对方，故对何丽丽要求顶好物业公司对其诉求承担连带退款赔偿责任，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。何丽丽上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1780元，由上诉人何丽丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年三月三十日
书 记 员 璩方慧