辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民二初字第498号
原告：沈阳万维物业服务有限公司。
法定代表人：陈忠杰，该公司董事长。
委托代理人：白向秋，该公司员工。
委托代理人：陈涛，该公司经理。
被告：陈磊，女，1973年7月20日出生，汉族，中国医科大学教员。
委托代理人：刘惠珠，女，婆媳关系。
原告沈阳万维物业服务有限公司与被告陈磊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由本院审判员杨宁担任审判长，与代理审判员仲芳雪（主审）、人民陪审员王新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳万维物业服务有限公司委托代理人白向秋，被告陈磊委托代理人刘惠珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳万维物业服务有限公司诉称，原告通过与府苑名都业主委员会签订物业服务合同，取得2012年1月1日到2013年12月31日府苑名都的物业管理权。被告系府苑名都小区3栋3-5-1号房屋业主，该房建筑面积178.744平方米，被告于2005年入住该房，入住后自2013年1月1日开始拒交物业费。根据原告与府苑名都业主委员会签订的相关物业服务合同，府苑名都2012年至2013年物业服务收费标准为住宅1.5元每月每平方米，电梯费12元每月每人（二层住户电梯费10元每月每人）。被告拖欠原告2013年1月至2013年12月的物业费3，217元及电梯费288元，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付2013年1月至2013年12月期间的物业费人民币3，217元；2、被告支付2013年1月至2013年12月期间的电梯费人民币288元；3、由被告承担案件受理费。
被告陈磊辩称，原告所诉被告房屋地址、面积属实，拖欠物业费时间、拖欠数额、物业费的计算标准均属实，该房屋是我本人所有，拖欠物业费的理由：1、园区内有违章建筑问题，业主在楼上盖房子，造成外墙皮有脱落，存在安全隐患；2、划车位后，堵了部分人行路，造成出入不便；3、物业合同中规定有业主会馆，但是我们一直没有业主会馆；4、在地下停车场和楼道内的消防器材75%不全，存在安全隐患；5、物业私自砍伐树木，破坏园区绿化；6、单元门门锁和对讲机经常损坏，2013年都没有人修，在今年正月前给修好，楼梯扶手有破损，楼道内共用窗台有污渍，物业没有及时修理；7、外来人员随意进出，在园区内张贴小广告；8、夏天园区内垃圾房不及时清理。
经审理查明，被告陈磊是府苑名都小区（沈阳市沈河区奉天街318-3号3-5-1）的业主，其房屋的建筑面积为178.744平方米。2012年11月30日，府苑名都业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订一份《府苑名都物业服务合同》，约定由原告为被告所居住的府苑名都小区提供物业服务，服务期限自2013年1月1日至2014年12月31日止，物业费收费标准为住宅按建筑面积人民币1.5元／月／平方米，电梯费人民币12元／人／月。同时约定物业管理服务内容为：1、物业共用部位的维修与管理；2、物业共用设施设备及其运行的维护和管理；3、物业公共环境卫生、绿化管理服务；4、物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；5、物业装饰装修的管理服务；6、物业档案资料的管理。因被告陈磊拖欠2013年1月至2013年12月期间的物业费人民币3，217元及电梯费人民币288元，原告催要未果，起诉至法院。
本案在审理过程中，本院曾分别于2014年4月2日及2014年7月17日前往府苑名都小区对被告反映的问题进行调查，原、被告双方代理人均到场。经2014年4月2日调查了解，对被告反映的问题调查如下：沈阳市沈河区奉天街318-3号三单元及地下车库存在消火栓配备不齐全及杂物摆放的现象；该小区两幢楼楼顶存在业主私自搭建现象；楼宇外墙有部分墙皮脱落；业主会馆停止使用；三单元楼道内较干净整洁，楼梯扶手部位缺少两根钢筋但不影响使用；被告所反映的划定的车位位于都市港湾小区，非本案争议小区。2014年7月17日，本院对沈阳市沈河区奉天街318-3号楼共三个单元（地下车库除外）的消火栓逐一进行查看，全部配备齐全，但被告表示该号楼三单元每个楼层的靠近楼梯一侧的消火栓是于当日中午刚刚安装的，靠近住户一侧的消火栓是配备齐全的。原告对此不持异议。
上述事实，有双方当事人陈述、《府苑名都物业服务合同》、业主入伙会签单、情况说明、装修违规通知单、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告与该园区业主委员会签订的物业服务合同，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上述合同对被告具有法律约束力。原告依据该合同在小区提供物业服务，被告也已实际接受了服务，原、被告之间形成了合同上及事实上的物业服务合同关系，被告作为业主，应按合同约定，交纳物业服务费，拖欠不付，属违约行为，依法应承担给付物业费的违约责任。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定给付相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，本院予以支持。
关于被告提出园区内有违章建筑的问题。根据《物业管理条例》第四十六条之规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。原告向本院提供的向违规搭建业主出具的装修违规通知单，表明原告已经履行了合同中约定的对于违规施工行为及时予以劝阻的义务，被告可以要求相关责任主体予以处理，但与本案并非同一法律关系，被告该项抗辩不能作为拒交物业费的理由，故对被告的该项抗辩不予支持。
关于消防设施配备的问题。根据本院调查，原告所管理服务的园区虽有消火栓未配备齐全的现象，但原告作为服务型企业，在其物业服务合同期限内恢复了消火栓的配备使用状态，根据《中华人民共和国合同法》之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的责任。现物业服务合同中虽明确约定原告对消防设施具有维护管理的义务，但并未约定原告对消防设施时刻应处于完善状态的担保责任，亦未约定原告在消防设施缺失或损坏的情况下应予恢复的时间，所以被告不能以原告对缺失的消防设施未及时处理而认定原告应承担违约责任，因物业服务合同中未对履行期限作出明确约定，故在原告已经对消防设施进行安装补齐的情况下，不能认定原告怠于行使了自己的义务，且被告并没有举证证明部分消火栓的缺失对其造成了实际损失，故被告不能以此作为拒交或减免物业费的理由，对被告的该项抗辩本院不予支持。
关于物业砍伐树木、外来人员张贴小招贴、单元门锁及对讲机损坏的问题。因原告提供了由府苑名都业主委员会出具的《函》且根据《物业服务合同》中关于绿化管理的约定，表明原告是依照《物业服务合同》及业主委员会的决议对小区实行服务管理。另外，被告在庭审中自述小招贴及单元门锁问题已经由原告处理完毕，无法证明原告有怠于行使自己义务的行为，故对被告的该项抗辩本院不予支持。
关于路灯、道路、园区景观损坏，墙体脱落的问题。依照《物业服务合同》中双方特别约定，住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，而专项维修资金的启动并非原告可自行为之的行为，不能作为原告服务有瑕疵而被告拒交物业费的理由，故对被告的该项抗辩本院不予支持。
关于垃圾房不及时清理、楼梯扶手损坏、楼道共用窗台有污渍的问题。关于窗台有污渍的问题，根据被告提供的照片无法认定原告对整个园区的清理存在大面积的、持续的保洁服务不到位的行为，不能认定原告在保洁管理义务上存在瑕疵，只要原告在合理的期限内消除此种状态即为履行了服务义务，不属于根本性违反合同义务，故被告不能以此作为拒交物业费的理由。关于垃圾房不及时清理问题，因被告并未提供证据证明该种情况的存在，无法证明原告有怠于行使的行为，故对被告的该项抗辩本院不予采信。关于楼梯扶手损坏的问题。楼梯扶手处的破损并未使其达到功能的丧失，仍然可以使用起到辅助和保护的作用，根据权利义务相适宜原则，被告不能仅以此作为拒交或少交物业费的理由，但原告作为服务型企业，在业主提出实际问题后应在能力范围内予以及时处理。
关于业主会馆的问题。因该问题已经在本院另案诉讼，故本案不再予以处理。
关于被告提出车位堵住人行通道的问题。根据本院对被告居住小区的调查走访，原、被告均表示该车位的划定部分为另一小区但均由原告统一进行管理，两车位之间留有一定的通行距离。根据《府苑名都物业服务合同》约定，原告对车辆有管理的义务，并依照物业服务合同和业主大会决议对小区实行服务管理，执行业主大会决议。本院依职权调查的过程中，业主委员会主任表示，车位的划定是业主委员会决议的结果，物业公司只负责执行该决议，且收取的车位费全部归园区业主所有。因此，被告不能以此拒交物业费，对被告的该项抗辩本院不予支持。
关于电梯费，物业服务企业有管理维护电梯、保证电梯正常运转的义务，原告在履行上述义务的同时有权要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定给付相应价款的义务，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。
拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，构建和谐小区。构建和谐小区，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、互相支持与理解。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条、第四十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陈磊于本判决生效之日起十日内一次性给付原告沈阳万维物业服务有限公司2013年1月至2013年12月期间的物业费人民币3，217元；
二、被告陈磊于本判决生效之日起十日内一次性给付原告沈阳万维物业服务有限公司2013年1月至2013年12月期间的电梯费人民币288元；
三、驳回原告沈阳万维物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如被告陈磊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，由被告陈磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 杨 宁
代理审判员 仲芳雪
人民陪审员 王 新
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 胡 海
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。