广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终7021号上诉人（原审被告）：中山农村商业银行股份有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：马英文，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛磊，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周海峰，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市正和房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。委托诉讼代理人：李霞，广东悦盈律师事务所律师。原审被告：广州市物资拍卖行有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：李敏聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈继军，该公司员工。委托诉讼代理人：邹宇翔，该公司员工。原审被告：中山市金盈拍卖有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：李少扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨新华，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟燕飞，广东中亿律师事务所律师。上诉人中山农村商业银行股份有限公司（以下简称中山农商行）因与中山市正和房地产开发有限公司（以下简称正和公司）、原审被告广州市物资拍卖行有限公司（以下简称物资公司）、中山市金盈拍卖有限公司（以下简称金盈公司）建设用地使用权纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初12306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案受理后，依法组成合议庭，现已审理终结。中山农商行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回正和公司的全部诉讼请求。事实与理由：（一）正和公司在享有合同权益的同时，却不承担缴纳卖方增值税等税费的义务，不承担违约责任和相关风险，有违公平原则。1.诉争土地使用权的公开转让价格可能溢价较高，两次交易过程中将产生巨额税费，中山农商行作为纳税主体，将承担可能高达几千万土地增值税等税费。按照一审判决的内容，已经认定正和公司作为卖方办理公开交易，上述税费实际上应当由正和公司承担。2.由于中山市闲置土地政策的约束，诉争土地即使经过二次拍卖，其使用权可能仍然难以过户，中山农商行作为出卖人，可能在诉争土地拍卖成功后由于无法过户而向买家承担巨额违约责任。按照一审判决的内容，已经认定正和公司作为卖方办理公开交易，上述风险和法律责任实际上应当由正和公司承担。3.根据诉争《房地产权益转让合同》，中山农商行已经将涉案土地权益转让给正和公司，如进行二次拍卖则构成“一物二卖”。（二）一审判决在认定事实、适用法律方面存在明显错误。1.一审法院仅凭“公平原则与诚实信用原则”就认定中山农商行有义务协助正和公司取得涉案房地产权益经过土地交易机构公开进行交易的手续，缺乏法律及事实依据。2.一审判决突破了合同的相对性原则。正和公司就诉争土地使用权仅享有合同债权，法院仅能就中山农商行是否应当向正和公司履行过户义务进行审查，一审判决中山农商行协助办理公开转让手续超越了合同依据；涉案土地使用权的物权仍然在中山农商行名下，即使第三方竞得涉案土地使用权，转让的合同权益依法应归中山农商行享有，一审法院不能依据《房地产权益转让合同》的约定及相关规定强制中山农商行代正和公司转让诉争土地使用权给第三方，也不能判决转让的合同权益归正和公司享有。3.一审法院并未直接认定中山农商行属于“国有企业、集团企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业”，也没有明确采信中山市国土局出具的复函，但一审法院依据复函内容，根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条作出判决，以及一审法院认定“办理涉案土地使用权过户手续存在事实上不能履行的情形”，缺乏事实和法律依据，均属于认定事实错误、适用法律错误。（三）一审法院存在严重的程序违法的行为。1.根据《房地产权益转让合同》第五条第二款的约定，请求过户的期限为该合同签订后至2014年12月31日，诉讼时效至2016年12月31日。而正和公司于2017年6月19日变更诉讼请求要求办理诉争房地产权益的过户手续，此时诉讼时效已经届满，一审法院却没有驳回其诉讼请求。2.2016年6月14日正和公司起诉后，分别于2016年8月8日、2017年6月19日变更诉讼请求，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。对于2017年6月19日正和公司变更的诉讼请求，已经明显超过举证期限。一审庭审时，中山农商行在答辩时已经提出了异议，一审法院却没有对该事实进行实质审理。综上，请求二审法院进一步查明本案事实，正确适用法律，依法改判。正和公司答辩称：（一）一审判决体现了公平原则和诚实信用原则。1.一审判决无论是主文还是判项都没有免除正和公司缴纳税务的责任，正和公司愿意承担2016年5月1日营改增之前按合同依照当时法律政策应承担的税费，对于增加的部分应由中山农商行承担。2.不论是拍卖合同还是房地产权益转让合同，所约定的税费问题，只能及于当时税法规定的税费的当时的土地行情，正和公司也是慎重考量利益风险问题才决定拍卖涉案土地，对于超出部分的税费，是由于中山农商行迟迟未按中山市政府市长办公会议所提出的建议对该宗土地及时重新办理挂牌交易所致，由此扩大的损失，是由中山农商行拖延所致，应由其承担。3.正和公司之前向税务局了解过，营改增之后交易的税费会大幅增加，在2014年5月21日之前，正和公司共支付了13402.175万元的巨额款项，中山农商行至今仍以各种理由阻止挂牌交易，事实上已经导致正和公司产生巨大损失。4.中山农商行在一审时并没有就相关税费问题提出反诉，一审时正和公司的诉求就是诉争土地的使用权经过广东省、市人民政府所批准的土地交易机构进行的转让交易手续，并享有交易后的合同收益，中山农商行如认为增加的税费应当由正和公司承担，就应提起反诉。5.关于过户问题，诉争土地使用权需要经过广东省内市县人民政府批准的土地交易机构公开进行交易，没有违反国家法律，相反，市长办公会议纪要已经明确建议按照上述要求办理。至于中山农商行所说的二次拍卖后向买家支付巨额赔偿金和违约金的问题，这是一个不确定、尚未发生的问题，由于一审时中山农商行并没有提出反诉，因此这不是本案的审理范围。（二）并不存在“一物二卖”的问题，一审判决明确列明，正和公司的该项权益只具有合同相对性，享有的是合同权益。（三）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审的判决结果正确，本案因房地产权益转让合同而起，正和公司已为此支付巨额款项，诉争房地产权益应属于正和公司所有，现一审判决的结果完全符合合同订立履行目的。（四）关于一审判决没有直接认定中山农商行属于国有企业问题，是否属于国有经济占主导地位的企业认定，不是由法院判决来认定，对此国土局和市政府已经给出明确回复，如果中山农商行认为市政府定性有误，应自行向市政府提出。（五）关于中山农商行提出的办理涉案土地使用权过户手续存在事实上不能履行的情形，认定这一事实既有市长办公会议纪要，又有国土局复函，如果中山农商行否认该证据应提供相应证据。（六）关于程序问题，一审判决程序合法，中山农商行确认诉讼时效至2016年12月31日，而正和公司在2016年6月14日提起诉讼，显然没有超过诉讼时效。（七）正和公司变更诉讼请求是基于市政府办公会议纪要和省政府79号令，并且当时误以为合同无效，农商行在此前的答辩状中提出明确本案的房地产转让合同有效，同时法院在诉讼过程中已调查取得新证据，即国土局复函，双方也一直在协商，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条，可以变更诉讼请求。综上，中山农商行的上诉请求没有事实和法律依据。物资公司述称，1.在整个联合拍卖过程中，物资公司与金盈公司均严格按照《中华人民共和国拍卖法》的相关规定进行操作，没有出现违规、违法操作。物资公司、金盈公司与正和公司签署的《拍卖成交确认书》有效。2.为竞买人办理登记手续时，物资公司与金盈公司按照委托合同的相关内容对本次拍卖的标的物存在的瑕疵、风险等毫无保留充分向前来办理竞买登记手续的竞买人披露，所有竞买人已在《联合拍卖会资料》、《拍卖规则》、《标的告知书》等资料上签名、盖章予以确认，无异议。同时，在拍卖会当天进入竞价阶段前，由拍卖师现场宣读《联合拍卖会资料》的详细内容。物资公司认为，正和公司应按《拍卖成交确认书》约定的内容履行买受人的义务。金盈公司述称，1.金盈公司与物资公司具有合法拍卖的资质，双方联合拍卖的全部过程均符合拍卖法的相关规定。金盈公司已按拍卖法的规定及《委托拍卖合同》的约定切实履行了拍卖义务，金盈公司的拍卖行为是真实、合法、有效的。2.金盈公司受托依法对涉案标的进行整体捆绑拍卖，涉案拍卖的标的均是房地产权益，本案诉争拍卖标的和瑞安花园的房地产是一个整体建设项目，是地上建筑物及土地使用权一同公开拍卖，不存在单独拍卖诉争标的的土地使用权。正和公司因竞买投资所承受的过户风险不属于金盈公司拍卖的义务范围，不存在金盈公司需要承担法律责任的事实依据和法律依据。3.金盈公司已充分告知正和公司有关涉案拍卖标的所有风险及瑕疵，并且已按照规定程序进行公告、展示、备案和拍卖，金盈公司不存在故意隐瞒和欺骗正和公司的情况。正和公司与金盈公司、物资公司签署的《拍卖成交确认书》合法有效，金盈公司对诉争房地产权益的瑕疵和风险的披露和说明不承担任何责任。正和公司向一审法院起诉请求：1.确认正和公司与物资公司、金盈公司签署的《拍卖成交确认书》中涉及的中山市西区××市××道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200***号]土地使用权益转让部分相关内容无效；2.确认正和公司基于拍卖合同关系而与中山农商行签署的《房地产权益转让合同》中涉及的中山市西区××市××道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200***号]土地使用权益转让部分相关内容无效；3.中山农商行向正和公司返还土地使用权转让费71454545元及支付利息损失（先以5954545元为本金，自2014年3月21日起计至2014年4月25日；再以71454545元为本金，自2014年4月26日起计至实际返还之日止，均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计，暂以年息6.15%计至起诉之日为9402928.705元），暂合计为80857473.7元；4.中山农商行向正和公司赔偿拍卖佣金损失771818.1769元及佣金利息损失（以771818.1769元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2014年1月26日起计至实际返还之日止，暂以年息6.15%计至起诉之日为113010元），暂合计为884828.217元；5.中山农商行向正和公司返还违约金1606750元及支付利息损失（以1606750元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2014年5月21日起计至实际返还之日止，暂以年息6.15%计至起诉之日为206564.2元，暂合计为1813314.22元）；6.中山农商行向正和公司赔偿预期可得利益损失1000000元；一审过程中，正和公司将上述第1项、第2项诉讼请求分别变更为：1.解除正和公司与物资公司、金盈公司签署的《拍卖成交确认书》中涉及中山市西区××市××道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200***号]土地使用权益转让部分(房地产权益1)相关合同内容；2.解除正和公司基于拍卖合同关系而与中山农商行签署的《房地产权益转让合同》中涉及中山市西区××市××道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200***号]土地使用权益转让部分(房地产权益1)相关合同内容。后，正和公司最终变更其诉讼请求为：1.中山农商行于判决生效之日起三个月内协助正和公司办理中山市西区××市××道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200***号]土地使用权益转让部分（房地产权益1）使用权经过广东省市、县人民政府批准的土地交易机构公开进行转让的交易手续；2.经上述公开转让交易手续后所产生的合同权益归正和公司所有。一审法院认定事实：2014年1月23日，正和公司向物资公司支付保证金20000000元。2014年1月24日，受中山农商行的委托，物资公司、金盈公司联合对位于中山市西区××市××道西侧房地产权益（以下简称房地产权益1）、位于中山市西区瑞安花园瑞玥阁底层共15卡房地产及中山市西区瑞安花园瑞坤阁、瑞琪阁、瑞璟阁、瑞瑶阁、瑞瑜阁5处房地产的首层及夹层（以下简称房地产权益2）共两项房地产权益进行公开拍卖。正和公司参加了拍卖会并竞买成功，于2014年1月24日与物资公司、金盈公司签订《拍卖成交确认书》，约定：拍卖物成交价为131000000元（其中拍卖标的序号1土地使用权价款为71454545元），佣金额为1415000元。《拍卖规则》、《标的告知书》及相关附件作为《拍卖成交确认书》的有效组成部分，同具法律效力。物资公司、金盈公司、正和公司三方均在《拍卖成交确认书》及其附件上加盖公章。2014年1月26日，正和公司分别向物资公司、金盈公司支付佣金707500元，合共1415000元。2014年3月21日，正和公司向中山农商行支付拍卖房地产价款45500000元。2014年3月24日，正和公司（乙方）与中山农商行（甲方）签署《房地产权益转让合同》，约定：本合同所指“房地产权益”均指乙方从拍卖行竞得的，并与拍卖行签订的《拍卖成交确认书》中约定的位于中山市西区××市××道西侧房地产权益[土地使用权证号：中府国用（2009）第200***号,未办理房地产权证，土地使用权面积14095.9平方米，以下简称房地产权益1]、位于中山市西区瑞安花园瑞玥阁底层共15卡房地产及中山市西区瑞安花园瑞坤阁、瑞琪阁、瑞璟阁、瑞瑶阁、瑞瑜阁5处房地产的首层及夹层（均办理了土地使用权证与房地产权证）。房地产权益的现证载产权人为中山市农村信用合作联社，中山市农村信用合作联社于2013年6月8日改制更名为甲方。乙方已被拍卖行及甲方充分告知并完全理解，乙方受让的房地产权益，可能存在着瑕疵或尚未发现的缺陷，包括但不限于下列一项或多项，如发生包括但不限于下列情形的，风险均由乙方自行承担，乙方应继续支付未付的拍卖成交价款且无权以任何理由要求甲方退还拍卖成交价款和任何补偿或赔偿：（一）房地产权益1已办理了土地使用权证，但未办理房地产权证，并存在包括但不限于以下情形：1.地上建有框架结构3层建筑物；2.1993年10月30日，以“中山市美佳发展有限公司”为建设单位，取得了房地产权益1的《建设工程规划许可证》（甲方仅持有复印件），《建设工程规划许可证》遵守事项注明“本证自核发之日起，必须在六个月内按规定进行建设，逾期本证自行失效”；3.1993年10月30日，以“中山市美佳发展有限公司”为建设单位，取得了房地产权益1的《单位报建批复通知书》（甲方仅持有复印件），《单位报建批复通知书》注明“本批复书自签发之日起一年内未建设者，又不办理延期手续的，本批复书作废”；4.2009年9月27日，经在中山市城市建设档案馆查询，《中山市城建档案馆资料证明》显示，房地产权益1建设单位为“中山市美佳发展有限公司”，报建批复时间为1993年10月30日；5.其他限制或阻止乙方对房地产权益1行使权益的情形。（二）如因房地产权益1存在本条第（一）项情形，导致乙方在行使包括但不限于办理房地产权证等行为而存在包括但不限于以下情形的，由此产生的所有办理手续，一切可预见和未能预见的风险，以及现有和未来新增税、费均由乙方承担：1.房地产权益1土地使用权证不能办证过户至乙方名下的；2.如乙方竞得房地产权益1，但本次拍卖被认为为无效或部分无效的；3.房地产权益1需要在中山市土地与矿业权公开交易管理办公室进行公开交易才能办理过户手续的，甲方不承担协助办理有关手续的义务，乙方需自行处理，并承担由此产生的一切税、费及风险……如存在本条第（二）项告知情形的，甲方不承诺能协助乙方完成办理房地产权益办证过户手续，甲方有且仅有按《拍卖标的移交表》向乙方交付完毕附件3-6，以及拍卖标的房地产权证和土地使用权证原件的义务。乙方应继续按约定支付未付的拍卖成交价款且无权要求甲方退还任何拍卖成交价款和作出任何补偿或赔偿。乙方以《拍卖成交确认书》所载明的成交价131000000元作为购买房地产权益的转让价款，该转让价款不包含本次交易双方应缴纳的全部税费。本次交易双方应缴纳的全部税费由乙方承担。乙方须在2014年2月23日前以转账方式一次性支付成交价款的50%，余款在2014年3月25日前以转账方式一次性付清。房地产权益的交付时间为乙方付清全部款项之日起180日内，甲方有且仅有的义务是将房地产权益按现状现貌交付给乙方，并按照《房地产权益移交表》向乙方交付完毕本合同附件3-6，以及房地产权益的房地产权证和土地使用权证原件后，即完成房地产权益的交付。乙方应自行办理房地产权益的产权交易过户手续，如乙方在2014年12月31日前未办妥房地产权益的产权交易过户手续的，甲方有权不提供协助。因不能办理房地产权益的产权过户手续的一切法律及经济风险均由乙方承担。乙方保证严格按照相关法律、法规、政策的规定，对受让的房地产权益行使权利。《房地产权益转让合同》将《拍卖成交确认书》列为合同附件。《房地产权益转让合同》还约定了其他内容。正和公司、中山农商行均在《房地产权益转让合同》及其附件上加盖公章。2014年4月25日，正和公司向中山农商行支付了拍卖房地产余款65500000元，并于2014年5月21日支付了逾期付款违约金1606750元。中山农商行亦将涉案房地产及涉案房地产所涉的土地使用权证、《房地产权益租赁及现状情况表》及租赁合同复印件、《建设工程规划许可证》复印件、《单位报建批复通知书》复印件、《中山市城建档案馆档案资料证明》（中城档证字[2009]205）复印件交付正和公司，涉案房地产现由正和公司占有、使用与收益。后正和公司办理了房地产权益2的过户更名手续。正和公司办理位于中山市西区××市××道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200***号]土地使用权的过户更名手续未果，遂于2016年6月14日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审诉讼过程中，正和公司明确不要求物资公司、金盈公司承担责任，且自愿承担本案所产生的诉讼费用。一审法院发函至中山市国土资源局，咨询：1.中山市西区××市××道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200***号]土地产权状况？2.中山农商行委托物资公司、金盈公司将上述土地拍卖给正和公司，此情况下该土地能否办理过户手续？即过户至正和公司名下？3.上述土地如不能办理过户手续，存在哪些障碍？相应的依据是什么？2017年4月17日，中山市国土资源局函复称：“经查档案，中府国用（2009）第200***号不动产权利人为中山市农村信用合作联社，位于中山市西区××市××道西侧，面积14095.9平方米，土地用途为商业住宅。根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》（广东省人民政府令79号）及《中山市土地使用权公开交易管理办法》（中府[2007]124号）：‘国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让，必须在市土地公开交易机构公开进行。’”正和公司对复函予以确认。物资公司、金盈公司称复函记载的项目只是其联合拍卖的项目中的一部分，涉案两项房地产权益系捆绑整体公开拍卖，不仅仅是土地。中山农商行对复函不予确认，认为该文件不能证明正和公司、中山农商行在拍卖后曾办理了涉案房地产的交易手续；该文件亦非中山农商行办理法定交易申请后出具的行政决定或命令，不具备最终的约束力、法律效力，不能作为支持正和公司的证据使用。一审法院认为：本案系建设用地使用权转让纠纷。本案中，正和公司提出的诉讼请求相对方系中山农商行，正和公司对物资公司、金盈公司并无明确的、独立的诉讼请求，正和公司在诉讼过程中明确不要求物资公司、金盈公司对其承担责任，一审予以确认。《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条规定：“下列土地使用权交易，必须在土地交易机构公开进行：……（二）国有企业、集体企业和公有经济占主导地位的公司、企业土地使用权转让……。”《广东省土地使用权交易市场管理规定》属于地方政府规章。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”根据前述规定，《广东省土地使用权交易市场管理规定》作为地方政府规章，不能作为认定合同无效的依据，故涉案房地产未依《广东省土地使用权交易市场管理规定》经土地交易机构进行交易，不影响正和公司与中山农商行签订的《房地产权益转让合同》的效力。该《房地产权益转让合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且未有证据显示其存在损害国家利益、集体利益、社会公共利益的情形，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。现正和公司无法在中山市国土资源局办理涉案房地产权益1的产权交易过户手续，正和公司办理《房地产权益转让合同》约定的产权交易过户手续、享有房地产权益1的土地使用权权属已存在事实上不能履行。正和公司已依照《房地产权益转让合同》向中山农商行支付了房地产权益1的全部转让对价并实际占有、使用与处分，中山农商行亦向正和公司交付了房地产权益1及《房地产权益转让合同》约定的相关证件，根据公平原则与诚实信用原则，中山农商行有义务协助正和公司取得涉案房地产权益1经过土地交易机构公开进行交易的手续，以使正和公司取得房地产权益1的土地使用权，故正和公司享有中山农商行协助其取得涉案房地产权益1经过土地交易机构公开进行交易的手续的相关权益。然而，正和公司的该项权益只具有合同相对性，其享有的是合同权益，不具有排斥案外人参与该房地产权益1在广东省内市、县人民政府批准的土地交易机构公开进行交易且经公开交易后取得该地块使用权的物权排他性，经公开交易后的合同权益归正和公司享有。正和公司自愿承担因本案产生的诉讼费用，系对其权利的处分，一审法院予以支持。综上，正和公司的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，一审法院判决：中山农商行于判决发生法律效力之日起三个月内协助正和公司办理位于中山市西区××市××道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200***号]的土地使用权经过广东省内市、县人民政府批准的土地交易机构公开进行转让的交易手续，经上述公开进行转让交易手续后所产生的合同权益归正和公司享有。案件受理费509578元，由正和公司负担。二审期间，上诉人中山农商行提交以下新证据：1.中山农商行向正和公司发出的《关于尽快缴交西区环市路翠景道西侧房地产交易相关税费的函》。该函主要内容为中山农商行已按约将前述房地产交付至正和公司，正和公司须承担前述房地产交易过程中产生的全部税费。被上诉人正和公司质证称，真实性确认，关联性不确认。原审被告广州物质拍卖行和中山金盈拍卖公司质证称，真实性确认，没有其他意见；2.正和公司向中山农商行出具的《关于尽快缴交西区环市路翠景道西侧房地产交易相关税费的复函》。该函载明：“你行拍卖的位于中山市××××市路翠景首西侧【土地使用权证号：中府国用（2009）第200***号】土地，经中山市市长办公会议明确，该土地的拍卖行为违反广东省政府79号令，建议你行对该宗土地在土地交易中心重新办理挂牌交易。故我司虽竞买到上述土地，但至今未能办理该土地使用权过户手续，不存在交纳相关税费及由此产生的滞纳金等问题。因你行迟迟未能办理上述挂牌交易手续，已导致我司巨大损失。我司无奈才诉至法院，请求判令你行办理挂牌交易手续。至于你行提及的拍卖合同约定的税费问题，该拍卖合同所约定的权利义务，只能及于当时税法所规定的税率和土地流转市场行情。我司也是综合分析当时所需承担的税费、市场行情并慎重考量利益风险等问题才决定竞拍上述土地，故我司承诺，当时的税法法律规定该宗土地当时转让所应交纳的税费额度我司愿意承担。对超出部分，是因你行迟迟未按中山市市长办公会议所提出的建议对该宗土地及时重新办理挂牌交易所致，我司对此并无过错，故我司不同意承担该部分税费。”上诉人正和公司质证称，真实性确认，该函件说明了对税费的承担问题。原审被告广州物质拍卖行和中山金盈拍卖公司质证称，真实性确认，没有其他意见。被上诉人正和公司二审当庭提交类似案件的一、二审民事判决书作为审理本案的参考依据，即本院（2011）中中法民一初字第10号民事判决书和广东省高级人民法院（2013）粤高法民一终字第112号民事判决书。该案一审判决对因拍卖的土地违反《广东省土地使用权交易市场管理规定》而未能办理过户手续的，限期相关权利人对该土地使用权协助办理广东省内市、县人民政府批准的土地交易机构公开进行转让的交易手续。广东省高级人民法院二审对此予以维持。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明：正和公司一审提交《市长办公会议纪要》复印件一份，该纪要显示，中山市国土资源局、规划局及中山农商行等部门参加了会议。主要内容为：……因14095.5平方米土地使用权未在市土地公开交易机构进行，不符合《广东省土地使用权交易市场管理规定》（广东省人民政府79号令）相关规定，无法办理过户手续。会议提出以下工作意见：一是建议中山农商行重新委托市土地公开交易机构对14095.5平方米土地实施公开交易。二是请市国土资源局、城乡规划局等部门予以支持配合。拟证明中山农商行需配合对本案所涉土地进行挂牌交易。中山农商行质证称，需核对原件确认真实性，请求一审法院核实。该纪要作为政府部门内部文件，不属于对外公开的文件，不具有法律约束办和规范效力。市长办公会议纪要属于协调性质的文件，会议结果也只是建议性，不得作为法院审理民事案件的依据。本院认为，本案所涉的土地交易，既有一般买卖合同的属性，又因缔约过程采用了拍卖方式，纠纷的处理与拍卖程序相关，且本案纠纷系在拍卖过程产生，故本案应为拍卖合同纠纷。根据上诉人中山农商行的上诉意见和双方的诉辩陈述，本案二审争议的焦点是中山农商行是否应当协助正和公司办理本案所涉土地使用权经过广东省内市、县人民政府批准的土地交易机构公开进行转让的交易手续。对此，本院分析如下：正和公司与中山农商行通过拍卖方式所签订的《房地产权益转让合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，未损害国家、集体、社会公共利益，合法有效，双方当事人均应依约履行。但双方通过拍卖方式进行交易的本案所涉土地违反了《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条规定：“下列土地使用权交易，必须在土地交易机构公开进行：……（二）国有企业、集体企业和公有经济占主导地位的公司、企业土地使用权转让……。”该规定虽属于地方政府规章，不能以此认定合同无效的依据，但已导致正和公司无法对案涉土地在中山市国土资源局办理过户手续，该事实有中山市国土资源局向一审法院回复的函件为据，本院予以确认。如前所述，正和公司与中山农商行所签订的《房地产权益转让合同》合法有效，正和公司已依《房地产权益转让合同》向中山农商行支付了本案所涉土地的合同对价，中山农商行也向正和公司交付了相关证件，正和公司已实际占有、使用案涉土地，故涉案土地虽未办理物权变更登记，但土地权益转让的行为和事实已经中山农商行确认和认可，故本案宜从有利于解决问题和矛盾纠纷的宗旨出发，根据公平与诚实信用原则，中山农商行应当协助正和公司办理涉案土地经过土地交易机构公开进行交易的手续。涉案土地经过公开交易后，正和公司因无法取得物权而不享有物权排它性的权利，无法保证在双方所签订的原《房地产权益转让合同》权利义务的前提下，在广东省内市、县人民政府批准的土地交易机构公开进行交易取得案涉土地的物权，故正和公司依据合同的相对性，应当享有经公开交易后的全部合同权益。综上，一审对此判决中山农商行协助正和公司办理本案所涉土地使用权经过广东省内市、县人民政府批准的土地交易机构公开进行转让的交易手续并无不当，本院予以维持。对于中山农商行上诉认为本案因办理上述公开交易手续后所产生的全部交易税费应当由正和公司承担的问题。正和公司在前述回复中山农商行的复函和庭审中确认，对于当时税法所规定的本次交易税率所规定的费用愿意承担，本院对此予以确认。但正和公司抗辩不同意承担对于2016年5月1日营业税改增值税（营改增）之后超出部分的税费。故双方有争议的实际是营改增之后增加的税额的承担问题。对于该部分费用的承担问题，因中山农商行并未在本案中提起反诉，正和公司也未就此提出诉讼请求，本院不能超出正和公司的诉讼请求审理和判决，且涉案土地在交易机构公开进行交易后成交的价格及增值税额等均无法确定，故中山农商行可在案涉土地在交易机构公开进行交易后另寻法律途径解决上述问题。关于中山农商行上诉认为本案已过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”中山农商行未在一审提出诉讼时效抗辩，故本院对中山农商行的此上诉意见不予支持。关于中山农商行上诉认为一审法院违反法定程序，直接受理正和公司变更后的诉讼请求的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”正和公司在本案中系在法庭辩论结束前变更诉讼请求，符合上述法律规定，故本院对中山农商行的此上诉意见不予支持。综上所述，上诉人中山农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费509578元，由上诉人中山农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴飞龙审 判 员 陈亦和审 判 员 姜新林二〇一八年一月五日法官助理 谢 冰书 记 员 吴 帆