浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终5228号
上诉人（原审被告）：程巧娟，女，1941年9月7日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
委托诉讼代理人：马晨，男，1953年8月7日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
被上诉人（原审原告）：浙江新华基置业有限公司，住所地:浙江省金华市婺城区八一南街永盛楼五楼。
法定代表人：陆旭宾，董事长。
委托诉讼代理人：盛小翠，浙江金正大律师事务所律师。
上诉人程巧娟因与被上诉人浙江新华基置业有限公司（以下简称新华基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初7460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
程巧娟上诉请求：1、撤销（2016）浙0702民初7460号民事判决，驳回新华基公司的诉讼请求；2、二审诉讼费用由新华基公司承担。事实与理由：一审法院既认定房屋买卖合同及备案登记是为了实现民间借贷的债权而设定的一种担保，又认定根据房产买卖合同所办理的备案登记应当撤销，这是没有正确适用法律的自相矛盾的错误判定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案房产买卖合同只是形式，实质是实现借款债权而设定的担保，备案登记是实现担保的手段。作为借款协议的担保，是借款主合同的从合同，是整个借款合同（法律关系）不可或缺的组成部分，不能单独分离开来。撤销备案登记等于撤销为实现借款协议的债权而设定的担保。为借款协议的担保不能随意撤销。房产备案登记只是由政府主管部门作出的行政行为，程巧娟也不同意撤销为实现自己债权而设定的担保。况且，本案所涉房产经一、二审法院的相关判决及执行裁定，早已按执行程序依法完成了司法拍卖，作为担保的房产备案登记，不应予以撤销。一审判决在事实上和程序上都存在错误。该判决的争议标的已经消灭，即使判决生效了，也没有执行对象。因为在一审法院判决之前双方所争议标的已经委托拍卖公司进行拍卖，其中有3套房子已经拍卖。用于担保的8套已经成交3套，其余5套分配方案已经确认。
新华基公司辩称：本案是商品房预售合同纠纷，对于《商品房买卖合同》无效双方没有争议。那么，基于双方签订的《商品房买卖合同》而办理的合同备案登记也应当被撤销。程巧娟认为备案登记是为了实现民间借贷的债权而设定的担保，这个说法不能成立。如果是担保，根据《物权法》第一百八十七条规定，对正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。而本案双方未办理抵押登记，不能产生排他的法律效果，也不能产生对抵押物优先受偿的权利。双方之间的民间借贷纠纷已经过法院处理，该民间借贷案诉讼请求中并没有明确担保事项，处理结果更没有涉及该债权有担保以及就担保物优先受偿的条款，即使程巧娟所称担保真实，在民间借贷案中未提出请求，也应视为放弃。本案涉及《商品房买卖合同》是否有效的问题，既然双方均认可无效，根据《民法通则》第61条、《合同法》第58条规定，应当恢复原状，即备案应当被撤销。否则，合同无效，但基于合同的备案登记不被撤销明显违法也违背生活常理。关于执行分配方案的问题，双方的执行分配方案异议诉讼目前正在由金华市婺城区人民法院审理，并没有最终明确分配给哪一方，执行分配方案也是拟稿，而不是正式的文件。
新华基公司向一审法院起诉请求：1．确认程巧娟、新华基公司签订的关于金华御园3-4幢1-1701室房产的《商品房买卖合同》（合同编号：20140300964）无效；2．判令程巧娟协助新华基公司办理上述《商品房买卖合同》涉及的金华御园3-4幢1-1701室房产（合同备案编号：201403260297）的合同备案登记的撤销手续。
一审法院认定事实：2014年3月26日，新华基公司因资金周转困难向程巧娟之女董丽萍借款1000万元。借贷双方约定借期自2014年3月26日至2015年3月25日，借款月利率22‰，利息每三个月支付一次。借款协议约定，新华基公司全面履行完该协议后，双方其余任何协议解除。为担保董丽萍债权的实现，新华基公司与程巧娟在2014年3月25日签订了一份《商品房买卖合同》，约定：董丽萍向新华基公司购买御园3-4幢1-1701号商品房，购房总价款5693743元，2014年3月25日支付房款10万元，余款于2015年12月30日前付清，新华基公司在2015年9月30日前交付房屋。2014年3月26日，新华基公司出具一份《关于浙江新华基置业有限公司〈金华御园〉4-14幢102室、4-14幢103室、3-4幢1-1701室商品房买卖合同（合同编号20140300968、20140300967、20140300964）的补充协议》，载明：一、备案合同号20140300968、20140300967、20140300964商品房买卖合同所述的房价款共调整为壹仟万元整，此房款已于早前全额付清；二、其余条款不作调整。2014年9月2日至10月13日期间，新华基公司又与董丽萍为相同目的以同样的方式签订了御园3-4幢3-1401号、3-4幢3-1702号、3-7幢4-1702号、3-7幢4-201号、3-7幢3-502号、3-7幢3-202号、3-7幢3-201号商品房共7套小高层商品房的买卖合同，该7套商品房的总价款为14392773元。2014年9月3日，新华基公司原法定代表人陆基灯在2014年3月26日补充协议上作了如下说明：从2014年9月3日起，原已备案住宅4-14幢102室已撤销备案，并换成了3-1401和3-1702重新备案完毕。补充协议下方还有如下一段文字：从2014年10月13日起，原已备案住宅4-1403室已撤销备案，并换成3-7-4-201、3-7-3-201、3-7-3-202、3-7-3-502、3-7-4-1702重新备案完毕，该段文字下方无人签字。程巧娟、董丽萍与新华基公司签订商品房买卖合同后，均未支付购房款。新华基公司取得2014年3月26日的1000万元借款后，仅支付了3个月的利息，此后未再还本付息。董丽萍于2015年4月7日向原审法院提起诉讼，要求新华基公司还本付息。该案在审理过程中，经原审法院主持调解，双方于2015年5月12日达成调解协议，约定新华基公司于2015年6月15日前返还董丽萍借款本金994万元，并支付利息。调解协议确定的履行期限届满后，新华基公司未履行，董丽萍申请法院强制执行。原审法院在执行过程中，于2015年8月7日查封了御园8套房屋，其中3-4幢3-1401室、3-4幢3-1702室、3-7幢3-201室已预登记在董丽萍名下，3-7幢4-1702室、3-7幢4-201室、3-7幢3-502室、3-7幢3-202室已合同备案在董丽萍名下，3-4幢1-1701室已合同备案在程巧娟名下。2015年12月31日，原审法院又查封了御园4-8幢104室排屋。为此，新华基公司提出执行异议，要求解除对上述房屋查封，并停止拍卖，终止执行。原审法院审查后于2016年5月23日裁定驳回了新华基公司的异议。新华基公司申请复议后，本院于2016年6月15日裁定驳回新华基公司的复议申请。在此期间，原审法院于2016年6月12日裁定拍卖2015年8月7日查封的8套房屋，同月30日，御园3-7幢3-502室、御园3-7幢3-202室、御园3-7幢3-201室房屋司法拍卖成交。2016年3月14日，新华基公司向原审法院提起诉讼，要求程巧娟履行2014年3月25日签订的《商品房买卖合同》，支付购房款5693743元，及逾期付款违约金47445元（其中10万元自2014年3月26日起计算，5593743元自2015年12月31日起计算违约金至起诉之日，此后的违约金继续计算至实际付清全部购房款之日止）。在该案审理过程中，程巧娟抗辩房屋买卖合同只是民间借贷的担保，是为履行还款提供保证，不是单独成立的合同，是借款合同的从合同，民间借贷已经经过法院调解结案。原审法院审理后，认为新华基公司与程巧娟、董丽萍签订商品房买卖合同的真正目的不是买卖房屋，而是为董丽萍出借的借款提供担保，新华基公司与程巧娟签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，双方不存在真实的房屋买卖关系。据此，原审法院于2016年4月27日作出（2016）浙0702民初2521号民事判决，驳回了新华基公司的诉讼请求。该判决已经生效。
一审法院认为，程巧娟与新华基公司2014年3月25日签订商品房买卖合同的事实客观存在，自后一方在合同上签名或盖章时，合同即告成立。合同的成立与合同的生效是两个不同的概念。民事行为发生法律效力，必须同时具备三个要件，即行为人有具有相应的民事行为能力，行为人的意思表示真实，标的合法。本案中，程巧娟与新华基公司具有房屋买卖的行为能力，合同标的合法，但双方买卖商品房的意思表示不真实，双方签订商品房买卖合同的真正目的是为董丽萍的债权提供担保。而且，对程巧娟所作的购买商品房的虚假表示及其保留的真实意思，相对人新华基公司是明知的，程巧娟的表意行为无效。双方签订的《商品房买卖合同》无效，根据该合同办理的备案登记应当撤销。综上所述，新华基公司的诉讼请求合法有据，予以支持。程巧娟认为签订商品房买卖合同实际是为民间借贷提供担保的抗辩与审理查明的事实相符，予以采纳。但程巧娟不同意撤销备案，认为新华基公司要求撤销备案应提起行政诉讼的抗辩，于法无据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：一、新华基公司与程巧娟就坐落于金华市××路以南、迎宾大道以西××室房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140300964）无效；二、程巧娟在判决生效之日起十日内协助新华基公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记（受理编号：201403260297）的撤销手续。一审案件受理费40元（新华基公司已预交），由新华基公司负担。
二审中，新华基公司未提供新证据，程巧娟提供以下证据：《金华市婺城区人民法院关于浙江新华基置业有限公司执行款分配方案（拟）》1份（复印件），证明尚未拍卖的还有5套房屋，金华市婺城区人民法院已经明确分配给董丽萍。新华基公司质证认为，该证据为复印件，无法审查其真实性，且与本案无关。该份证据只是一份拟稿，各方当事人也都有提起诉讼的权利。据了解，目前该执行分配异议诉讼正在由金华市婺城区人民法院审理，该份执行分配方案并没有生效，并不能证明董丽萍的待证事实。本院认为，该证据不能达到程巧娟的证明目的，不予认定。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，对于《商品房买卖合同》的效力问题，双方并无异议。因为新华基公司起诉程巧娟商品房预售合同纠纷一案中，董丽萍作为程巧娟代理人也明确表示房屋买卖合同只是民间借贷的担保，并不能单独成立。而该案民事判决也认定双方不具有真实意义上的买卖房屋目的，买卖合同的签订并非双方真实的意思表示，并不存在真实买卖房屋关系。判决作出后，程巧娟一方也未提出上诉。程巧娟主张房屋买卖合同备案登记不应撤销是为了优先于新华基公司的其他债权人获得受偿。但商品房预售合同备案登记的目的在于对房地产企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人优先和对抗效力。且预售合同备案登记不属于不动产预告登记，不具有对抗第三人的对抗效力和排他效力。既然《商品房买卖合同》无效，则基于该合同进行的备案应予以撤销。
综上所述，程巧娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人程巧娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建旭
代理审判员 李 茜
代理审判员 虞 行
二〇一七年二月六日
代书 记员 周莹莹