广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第243号
上诉人（原审原告、反诉被告）：梁宝中。
委托代理人：刘元明、方华，均系广东凌志律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：唐雅文。
委托代理人：李超源，广东南日律师事务所律师。
原审第三人：江门市蓬江区白石鳌江资产经营有限公司。
法定代表人：英柏坚。
上诉人梁宝中因与被上诉人唐雅文、原审第三人江门市蓬江区白石鳌江资产经营有限公司（以下简称鳌江公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法荷民初字第301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年3月21日，梁宝中向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认梁宝中与唐雅文于2013年11月16日签订的《商铺租赁合同》无效；2.唐雅文向梁宝中返还多收取的租金21200元（10600元×2）；3.唐雅文赔偿梁宝中装修费损失150000元（以评估确定的数额为准）；4.唐雅文退还梁宝中按金14600元；5.本案诉讼费用由唐雅文负担。主要事实和理由是：梁宝中与唐雅文于2013年11月16日签订《商铺租赁合同》，约定唐雅文向梁宝中出租江门市蓬江区鳌溪里1＊8号仓库侧商铺用于经营“蓬江区某甲汽车用品店”，租赁期限为5年，从2014年1月1日起至2018年12月31日止，租金为每月14600元，每月10日前支付当月租金；梁宝中需预付2个月的租金作为按金；自合同签订之日起至2013年12月31日止为免租装修期，租期生效后第三年起租金每年递增5%；合同终止后，按金29200元无息退还给梁宝中；租赁期内唐雅文提供水、电设施给梁宝中使用，水，电费由梁宝中负担，梁宝中有权在商铺内自行申请安装电话、宽带、有线电视等。签订合同后，梁宝中于2013年11月26日向唐雅文支付了第1期按金14600元，唐雅文出具了一份《收款收据》。其后，梁宝中分别于2014年1月10日、3月3日支付了第1、2期的租金各14600元，唐雅文出具了两份《收款收据》。在申办营业执照的过程中，梁宝中发现唐雅文不是商铺的业主，其未经业主同意擅自转租渔利。经梁宝中查询，上述商铺的所有权人是鳌江公司。梁宝中认为唐雅文未经业主同意擅自转租渔利属诈骗行为，并就此向公安机关报案，后公安机关认为唐雅文的行为不构成犯罪，建议梁宝中向人民法院提起民事诉讼。据梁宝中了解，唐雅文向鳌江公司承租商铺的租金为每月4000元，而其非法转租给梁宝中的租金是每月14600元，渔利10600元，损害了梁宝中的合法权益。根据法律规定，唐雅文应当返还不当得利每月10600元，2期合计21200元。此外，梁宝中已于签订合同后投入约150000元装修商铺，因合同未被追认，故在合同被撤销后，梁宝中将遭到损失。因此，梁宝中申请法院委托有资质的司法鉴定机构对梁宝中所作的装修进行价格评估，以确定赔偿数额。另外，在合同被确认无效后，唐雅文应当退还已收取的按金14600元。
唐雅文答辩称：双方签订的《商铺租赁合同》合法有效。唐雅文从2007年起向鳌江公司承租案涉商铺，亦一直对外转租。对于转租的事情，鳌江公司一直知悉且没有异议。在签订合同当时，唐雅文已告知梁宝中案涉商铺的权属情况，故梁宝中知悉案涉商铺系唐雅文承租得来。此外，租金条款系经双方协商一致达成，对双方均有法律约束力，故梁宝中应当按照约定的金额支付租金，唐雅文已收取的租金不属不当得利。
唐雅文反诉认为：梁宝中与唐雅文于2013年11月16日签订《商铺租赁合同》，约定唐雅文向梁宝中出租江门市蓬江区鳌溪里1＊8号仓库侧商铺，租赁期限为5年，从2014年1月1日起至2018年12月31日止，租金为每月14600元，每月10日前支付当月租金，梁宝中需预付2个月的租金作为按金。合同签订并生效后，双方均依约履行。但梁宝中从2014年3月起拒付租金，并于3月21日起诉唐雅文。唐雅文认为，双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，且双方在签订合同后均依约履行。虽案涉商铺的业主系鳌江公司而非唐雅文，但双方签订的合同已载明商铺系由唐雅文承租得来，且唐雅文在签订合同当时亦已告知梁宝中，因此，梁宝中对于唐雅文将承租的案涉商铺转租的事实是清楚的。在此情况下，双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，不存在梁宝中所主张的合同无效的情况。退一步说，即使如梁宝中所述唐雅文系未经鳌江公司同意擅自转租商铺，双方签订的合同亦只是效力待定的合同，只要经过鳌江公司的追认同意，合同仍然有效，也不存在梁宝中所主张的合同无效的情况。况且在本案中，鳌江公司虽然没有书面同意唐雅文转租商铺，但鳌江公司对于唐雅文转租商铺的行为系知晓的，而且并无提出异议，其仍然履行与唐雅文签订的租赁合同，收取唐雅文的租金，由此可见，鳌江公司对唐雅文转租商铺的行为系持默许态度的。因此，梁宝中与唐雅文签订的《商铺租赁合同》当然合法有效，梁宝中应按合同约定支付租金。但梁宝中仅依约支付了2014年1月和2月的租金，从2014年3月开始拖欠租金，其行为显然构成违约，故应立即支付2014年3月至5月的租金合共43800元。此外，根据合同的约定，唐雅文有权解除合同，收回商铺，并不予退还梁宝中已经交纳的按金14600元。另外，在签订合同后，梁宝中未经唐雅文同意便将商铺的二层转租给毛为钦经营江门市比格汽车用品有限公司。其后双方发生争议，唐雅文为此向毛为钦赔偿了50000元。因梁宝中擅自转租商铺并导致争议的产生，故其应向唐雅文赔偿50000元。综上，请求判令：1.解除梁宝中与唐雅文于2013年11月16日签订的《商铺租赁合同》，梁宝中搬离案涉商铺；2.梁宝中支付唐雅文2014年3月至5月的租金43800元及其利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计至款项清偿之日止）；3.确认梁宝中交纳的按金14600元归唐雅文所有；4.梁宝中赔偿唐雅文50000元；5.本案诉讼费用由唐雅文负担。
案经审理，因双方确认梁宝中已于2014年7月31日搬离江门市蓬江区鳌溪里1＊8号仓库侧商铺，唐雅文撤回上述关于梁宝中搬离商铺的反诉请求。
梁宝中对反诉答辩认为：《商铺租金合同》属无效合同，故不存在解除的问题。因唐雅文不是商铺的权属人，故商铺的租金应由梁宝中直接支付给鳌江公司，租金标准应当按照唐雅文与鳌江公司签订的合同所约定的数额确定。因《商铺租赁合同》无效，故唐雅文应向梁宝中返还押金14600元。关于毛为钦的赔偿，唐雅文认为与本案无关。
鳌江公司述称：唐雅文一直向其承租江门市蓬江区鳌溪里1＊8号仓库侧商铺，亦一直有支付租金。其知悉唐雅文转租商铺，只要经营合法，其对唐雅文转租的行为没有异议。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：唐雅文（甲方）与梁宝中（乙方）于2013年11月16日签订《商铺租赁合同》，主要约定：一、甲方将其承租的位于江门市蓬江区鳌溪里1＊8号仓库侧的商铺出租给乙方；二、租赁期限为五年，从2014年1月1日起至2018年12月31日止，自合同签订之日起至2013年12月31日止为免租装修期；三、月租金为14600元，租金在租期生效之日起三年后每年递增5%，乙方需于每月10日前支付当月租金；四、乙方需于签订合同时交纳相当于一个月租金的押金，在2014年6月30日前再交纳一次押金，押金合共29200元，合同期满终止时，甲方在乙方付清租金、水电费等相关费用后向乙方无息退还押金，如乙方提前解除合同，则甲方不予退还押金，如乙方在租赁期间损害房屋，则甲方可从押金中扣除维修和赔偿费用；五、如乙方无故拖欠租金超过30天，则视为违约，甲方有权收回房屋，并不予退还押金；六、甲方承诺在乙方没有违约的情况下，如在三年内因国家或其他原因导致商铺不能继续使用或需提前终止合同的，甲方向乙方赔偿装修费用；七、如商铺经核定不能作商业用途，则甲方赔偿乙方装修费用并退还押金等。
签订合同后，唐雅文将上述1＊8号商铺交付给梁宝中。梁宝中于2013年11月26日交纳了押金14600元，唐雅文向梁宝中出具了一份收据。其后，梁宝中分别于2014年1月10日和3月3日支付了2014年1月和2月的租金各14600元，唐雅文向梁宝中出具了两份收据。此后，双方发生争议，梁宝中于2014年3月21日提起本案诉讼，唐雅文后于同年5月9日提起反诉。在案件审理过程中，梁宝中于2014年7月31日搬离上述1＊8号商铺，将商铺退还给唐雅文。
另查明：江门市白石鳌溪里1＊8号仓库侧商铺的使用权属鳌江公司所有。鳌江公司于2006年12月15日与唐雅文签订《房屋租赁合同》，将1＊8号商铺出租给唐雅文，租赁期限从2007年1月1日起至2009年12月30日止。其后，鳌江公司分别于2011年7月30日、2012年4月28日与江门市进裕印刷厂有限公司（以下简称进裕公司）签订《租赁合同》，将1＊8号商铺出租给进裕公司，租赁期限分别为2011年8月1日至2012年7月31日、2012年5月1日至2013年4月30日，唐雅文作为进裕公司的代表人在上述两份合同签名。至2014年7月，鳌江公司仍有向唐雅文开具1＊8号商铺的租金和管理费发票。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案属租赁合同纠纷。第一，关于《商铺租赁合同》的效力问题。梁宝中陈述在签订合同当时，唐雅文并未告知其商铺的权属情况，且唐雅文未经鳌江公司同意便将商铺转租，故《商铺租赁合同》应属无效；唐雅文陈述在签订合同当时，其已告知梁宝中商铺的权属情况，且其转租商铺已征得鳌江公司同意，故《商铺租赁合同》合法有效。梁宝中对其陈述的事实提供了江门市蓬江区环市街石冲社区居民委员会出具的证明予以佐证；唐雅文对其陈述的事实提供了其与鳌江公司签订的租赁合同、进裕公司与鳌江公司签订的合同、鳌江公司开具的收款收据和发票予以佐证。关于鳌江公司与唐雅文之间的租赁关系问题，鳌江公司陈述唐雅文一直向其承租案涉的1＊8号商铺，亦一直有支付租金，鳌江公司知悉唐雅文转租商铺，只要经营合法，鳌江公司对唐雅文转租的行为没有异议。综合考虑各方当事人的陈述意见以及本案的书证，可以认定唐雅文与鳌江公司从2007年至今存在事实租赁合同关系，且鳌江公司知悉唐雅文转租商铺。而在本案中，没有证据显示鳌江公司有对唐雅文转租商铺的行为提出异议并主张解除双方的租赁合同关系。由此，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，梁宝中认为唐雅文无权转租商铺并请求确认案涉的《商铺租赁合同》无效，缺乏事实与法律依据。此外，《商铺租赁合同》已载明案涉的1＊8号商铺系由唐雅文承租得来，现梁宝中陈述其在签订合同当时未有注意上述条款，又没有向唐雅文要求查阅商铺的权属材料，与一般交易习惯及日常生活经验法则相悖，梁宝中据此认为唐雅文在签订合同当时存在欺诈行为，理据不足。综上，《商铺租赁合同》应是双方真实意思的表示，而且没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，依法应予认定为合法有效。梁宝中请求确认合同无效，原审法院不予支持。鉴于双方确认梁宝中已于2014年7月31日搬离商铺，双方不再履行合同的权利义务，现唐雅文请求解除合同，原审法院予以支持。
第二，关于租金。如上所述，《商铺租赁合同》合法有效，对梁宝中和唐雅文均具法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。一方面，梁宝中至2014年7月31日才搬离涉案的1＊8号商铺，但其仅支付了2014年1月和2月的租金；另一方面，据梁宝中提供的蓬江区某甲汽车用品店营业执照所示，上述汽车用品店已于2014年2月20日经工商行政管理部门核准成立，由此，梁宝中租赁案涉的1＊8号商铺经营汽车用品店的目的已经得到实现；此外，在本案中并无证据显示唐雅文在履行合同的过程中存在违约行为。因此，梁宝中拖欠租金当属违约，现唐雅文请求梁宝中支付2014年3月至5月的租金43800元（14600元×3个月）并自反诉之日即2014年5月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”及第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，原审法院予以支持。此外，梁宝中认为合同约定的租金过高，其已支付的租金当中过高的部分属不当得利，并据此请求唐雅文退还租金21200元；因包括租金在内的合同条款系经双方协商一致达成，故梁宝中请求唐雅文退还部分租金缺乏法律依据，原审法院不予支持。
第三，关于押金（按金）。梁宝中认为《商铺租赁合同》无效，并据此请求唐雅文退还租赁押金14600元；唐雅文认为梁宝中拖欠租金属违约行为，根据合同约定其无需退还押金。如上所述，《商铺租赁合同》合法有效，且梁宝中在履行合同的过程中确实存在拖欠租金的违约行为，根据合同当中关于“如乙方（梁宝中）无故拖欠租金和相关费用超过30天，则视为违约，甲方（唐雅文）有权收回房屋，并不予退还押金”的约定，唐雅文无需退还梁宝中已交纳的租赁押金14600元。
第四，关于毛为钦的赔偿。唐雅文认为梁宝中未经其同意转租商铺并导致其向案外人毛为钦赔偿了50000元，据此请求梁宝中赔偿经济损失50000元，并提供了《承诺书》予以佐证。因《承诺书》仅确定了唐雅文补偿毛为钦50000元及毛为钦搬离江门市蓬江区鳌溪里1＊8号之三二楼商铺的权利义务，并无提及补偿所涉的事实以及是否与梁宝中的行为有关，且梁宝中在庭审期间不予确认《承诺书》与本案的关联性。由此，唐雅文并未就其所主张的事实完成举证的责任，依法应当承担举证不能的法律后果，对于唐雅文的此项请求，原审法院不予支持。
第五，关于装修费用。梁宝中认为《商铺租赁合同》无效，因其对商铺进行了装修，故唐雅文应向其赔偿装修费用损失，并提供了装修费用单据予以佐证；唐雅文认为梁宝中装修商铺并未征得其同意，且梁宝中的装修行为对商铺造成了损害，此外其不予确认梁宝中所主张的装修投入。由此，梁宝中应先就其装修行为已征得唐雅文同意的事实以及装修费用的支出情况承担举证的责任。因梁宝中未能提供足够的证据证实其装修的行为已征得唐雅文的同意，其依法应当承担举证不能的法律后果。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，梁宝中请求唐雅文赔偿装修费用损失，缺乏法律依据。退一步说，即使如梁宝中所述其装修的行为已征得唐雅文的同意，但如上所述，梁宝中在履行合同的过程中存在拖欠租金的违约行为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持…”的规定，梁宝中请求唐雅文赔偿装修费用损失，亦缺乏依据。此外，虽梁宝中提供了相关单据以证明其因装修而支出的费用，但其提供的大部分单据未能清晰反映费用的支出与案涉商铺的装修存在关联性，另外，金额较大的装修工程款收据（三份）均系由个人开具，且没有相关的书面合同相互佐证。因此，梁宝中并未就其主张的装修费用支出情况完成举证的责任，对其主张的上述事实，原审法院不予采信。综上，对于梁宝中请求唐雅文赔偿装修费用损失150000元，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年12月18日作出如下判决：
一、解除梁宝中与唐雅文于2013年11月26日签订的《商铺租赁合同》；
二、梁宝中应在本判决发生法律效力之日起十日内向唐雅文支付2014年3月至5月期间的租金43800元及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年5月9日起计至本判决确定履行之日止）；
三、梁宝中于2013年11月26日所交纳的租赁按金14600元归唐雅文所有；
四、驳回梁宝中的全部诉讼请求；
五、驳回唐雅文的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16303元，反诉费14598元减半收取7299元，合共23602元，由梁宝中负担19966元，唐雅文负担3636元。
当事人二审的意见
梁宝中不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第四项判决，维持第五项判决；2、改判确认梁宝中与唐雅文双方于2013年11月16日签订的《商铺租赁合同》是无效合同；3、改判唐雅文立即返还多收梁宝中的租金26000元给梁宝中；4、改判唐雅文赔偿梁宝中装修费损失15万元（以鉴定数额为准）；5、改判返还按金14600元给梁宝中；6、唐雅文承担本案一、二审全部诉讼费用、鉴定费。主要事实和理由是：一、唐雅文是否有权转租的问题。1、主体不对。承租人是江门市进裕印刷厂有限公司、黄国荣，不是唐雅文，唐雅文只是该公司的经办人。2、原《租赁合同》中没有约定，租赁期满后可以自动续约。转租的期限应当在原租赁合同规定的期限内。在原租赁期限外，承租人是无权处分租赁物的，若属擅自处分，就侵害了出租人合法的财产权益，直接导致《租赁合同》无效。3、唐雅文在事先获悉鳌江公司不再与承租户签订新的《租赁合同》，是因为出租标的物随时有可能被拆迁，为了不影响拆迁工作，鳌江公司当时及今后是不同意续约或签订新的《租赁合同》。唐雅文故意隐瞒这一事实，仍然坚持与梁宝中签订5年期限的《租赁合同》是明知故犯的行为，唐雅文违反缔约合同应有的诚实信用原则，必须承担缔约过失的法律责任。4、业主对转租事项不知情。5、关于唐雅文转租渔利问题，鳌江公司也是不知情。二、关于鉴定的问题：《租赁合同》签订后，梁宝中已经投入约15万元装修所承租的商铺，由于《租赁合同》未被赋予其法律效力，导致合同被撤销，必然造成梁宝中财产损失，梁宝中申请法院委托鉴定机构对梁宝中的装修物进行价格评估，以确定唐雅文赔偿梁宝中的财产损失是合理、合法的诉请。三、关于按金的处理问题。《租赁合同》无效，唐雅文应当返还按金，不是没收按金。四、关于一审判决第二个判项问题。梁宝中认为是错误的。理由：1、梁宝中与唐雅文发生纠纷（2014年3月21日起诉）以来，唐雅文擅自换锁，不允许梁宝中继续使用商铺，直到2014年7月31日才办理退租交接，期间造成的租金损失，应当根据双方的过错责任大小合理分担，不应当由梁宝中一人承担；2、一审判决按14600元／月计算租金是错误的。因为损失不应当包括利润，应当按实际租金800元／月，管理费800元／月计算。3、唐雅文应当将之前多收的租金返还给梁宝中。五、关于诉讼费的问题。一审判决没有对梁宝中预付的鉴定费4280元作出处理是错误的。另补充：如果本案经过审判之后认为装修部分无法确定，梁宝中要求重新鉴定，如果在二审鉴定不了，梁宝中要求将本案发回重审。
唐雅文答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回梁宝中的上诉请求。
鳌江公司没有作答辩。
各方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：梁宝中向原审法院申请对涉案商铺装修工程造价进行评估，原审法院据此委托广东粤能工程管理有限公司江门分公司对此进行评估，梁宝中向该分公司交纳鉴定费4280元。后因原审法院向该分公司发函通知终结评估，该分公司根据已完成的评估工作，确定鉴定费为2740元。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案二审的主要争议焦点为：1、梁宝中与唐雅文于2013年11月16日签订的《商铺租赁合同》是否有效；2、唐雅文是否应向梁宝中返还租金26000元、押金14600元和赔偿装修损失150000元及是否有权向梁宝中收取租金43800元及利息。
关于第一个争议焦点。鳌江公司于2007年开始将涉案商铺出租给唐雅文。其后，鳌江公司分别于2011年7月30日和2012年4月28日与进裕公司签订《租赁合同》，将涉案商铺出租给进裕公司，租赁期限分别为2011年8月1日至2012年7月31日和2012年5月1日至2013年4月30日，唐雅文作为进裕公司的代表在上述两份合同签名。上述合同到期后，鳌江公司与唐雅文对涉案商铺没有签订书面租赁合同，但鳌江公司仍向唐雅文开具涉案商铺的租金和管理费发票并认可承租方为唐雅文。因此，应当认定唐雅文与梁宝中签订租赁合同时，鳌江公司与唐雅文就涉案商铺成立租赁合同关系。由于鳌江公司与唐雅文没有签订书面租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，双方之间应视为不定期租赁。该合同不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。由于鳌江公司与唐雅文构成合法有效的不定期租赁合同关系，梁宝中依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条关于“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，主张转租期限超出承租人租赁期限，从而导致梁宝中与唐雅文所签订的《商铺租赁合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。另外，由于鳌江公司知悉唐雅文转租涉案商铺后，未对此提出异议，故唐雅文转租涉案商铺亦不导致《商铺租赁合同》无效。综上，《商铺租赁合同》属梁宝中与唐雅文双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，原审法院认定该合同合法有效正确，本院予以维持。
关于第二个争议焦点。因《商铺租赁合同》有效，双方应严格按合同约定履行各自义务。
关于唐雅文是否应退还部分租金及是否有权收取2014年3月至5月租金的问题。梁宝中在原审过程中请求唐雅文按每月10600元的标准向其返还两个月的租金共计21200元，但在二审过程中请求唐雅文按每月13000元的价格返还26000元，该上诉请求已超出其原审诉讼请求范围，对多出部分本院不予审查。本案中，梁宝中以合同无效为基础，请求按照唐雅文与鳌江公司之间的租金价格支付租金，唐雅文多收的部分应予退还。如上所述，《商铺租赁合同》为有效合同，故梁宝中该请求失去必要的前提和基础，应予驳回。即使《商铺租赁合同》无效，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，根据本案的实际情况，梁宝中亦应参照《商铺租赁合同》的约定向唐雅文支付占有使用费，故梁宝中该项请求缺乏法律依据，本院不予支持。
梁宝中已于2014年7月31日搬离涉案商铺，但2014年3月至5月的租金至今未付，且无证据证明因唐雅文的违约行为致其在上述期间无法使用商铺，故原审法院判决梁宝中支付2014年3月至5月的租金43800元及按合同约定向唐雅文计付利息正确，本院予以维持。
至于唐雅文是否应向梁宝中退还押金的问题。因梁宝中在合同履行过程中存在拖欠租金的违约行为并在合同履行期间搬离涉案商铺，构成违约，符合双方关于不予退还押金的约定，故原审法院认定唐雅文无需退还梁宝中已交纳的租赁押金14600元正确，本院予以维持。
关于唐雅文是否应向梁宝中退还装修费的问题。首先，梁宝中主张其装修行为已征得唐雅文同意，但其未能提供充分的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。其次，即使梁宝中得到唐雅文的同意进行装修，但由于其在履约过程中存在上述违约行为，原审法院根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”的规定，不予支持梁宝中所主张装修费正确。综上，梁宝中以《商铺租赁合同》无效为由主张唐雅文赔偿装修费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
另外，由于梁宝中所主张装修费不予支持，装修费数额不影响本案实体处理，因此其申请对装修费进行重新鉴定，本院不予准许，梁宝中在原审过程中交纳的鉴定费亦应自行承担。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；梁宝中上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费16303元，反诉费14598元减半收取7299元，鉴定费2740元，合共26342元，由梁宝中负担22706元，唐雅文负担3636元；二审案件受理费16303元，由梁宝中负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一五年七月七日
书记员 梁闪云
薛佩珠