江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜中民四终字第47号
上诉人（原审第三人）：孙皆珍，住江西省丰城市。
上诉人（原审第三人）：孙国安，住江西省丰城市。
俩上诉人委托代理人：管国亮，江西省丰城市三维法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：熊某佳。
法定代理人：熊志伟。
被上诉人（原审原告）：熊某某。
法定代理人：熊瀚铖。
被上诉人（原审被告）：袁宏琴，住江西省丰城市。
上诉人孙皆珍、孙国安与被上诉人熊某佳、熊某某、袁宏琴租赁合同纠纷一案，不服江西省丰城市人民法院（2013）丰民二初字第314号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：本案争议的租赁物是座落于江西省丰城市新城区10号、11号商铺，该商铺是熊某佳、熊某某法定代理人熊瀚铖、熊志伟于2007年为熊某佳、熊某某出资购买，2010年7月6日经丰城市房管局颁发产权证书，房权证号为赣丰房权证新城区字第20＊＊**号，产权人为熊某佳、熊某某。2008年7月7日熊某佳、熊某某奶奶即袁宏琴与邹峰签订了该商铺租赁协议，2008年12月袁宏琴与他人签订了该商铺租赁协议，约定租期为2008年7月10日至2013年7月10日止，租金为80000元，前3年租金不变，3年后按行情递增。该2份协议事后被熊某佳、熊某某追认。2011年6月11日和2012年6月13日袁宏琴收取好心人大药房租金98080元和120000元。2012年6月10日袁宏琴与孙国安、孙皆珍签订该商铺租赁协议，约定租期为20年，即2014年7月10日至2034年7月10日，租金为126000元，熊某佳、熊某某对该协议的签订并不知晓，事后也未追认。后袁宏琴与孙皆珍、孙国安为租赁一事发生争吵，2013年7月31日并通过丰城市公安局孙渡派出所调解，双方达成和解协议，协议约定：孙皆珍、孙国安因晚10日交付商铺给袁宏琴，补偿袁宏琴儿子即熊某佳、熊某某法定代理人租赁费10000元，袁宏琴支付孙皆珍医疗费、营养费3000元，双方就此达成和解，不能再以此事发生纠纷。此协议双方履行后熊某佳、熊某某法定代理人于2013年10月9日与叶志勇签订门面租赁合同，将本案争议的租赁物租给叶志勇，租期为2013年10月9日至2018年10月31日止，租金前3年为160000元，后2年租金为176000元。同日熊瀚铖收取叶志勇租金160000元及押金10000元。
原审法院审理认为：房产权证系权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权的唯一合法凭证，熊某佳、熊某某作为房屋产权人其不知晓袁宏琴与孙皆珍、孙国安签订的租赁协议，事后也未追认该行为的效力，这样袁宏琴在未征得财产所有权人同意的情况下与孙皆珍、孙国安签订租赁合同行为侵犯了熊某佳、熊某某合法权益，且袁宏琴与孙皆珍在丰城市公安局孙渡派出所调解时达成和解协议，双方均认可不能再以此事发生纠纷，故袁宏琴在无处分权的情况下与孙皆珍、孙国安签订的租赁协议无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项、《城市房屋权属登记管理办法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：袁宏琴与孙皆珍、孙国安于2012年6月10日签订的《租赁协议》无效。案件受理费1000元，由袁宏琴负担。
孙皆珍、孙国安不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。1、认定本案争执的商铺系被上诉人熊某佳、熊某某的父亲出资购买的，没有任何事实依据。实际上是被上诉人袁宏琴出资购买的，只是以后以赠与的方式办了熊某佳、熊某某的房产证；2、一审法院认定熊某某、熊某佳及其法定代理人不知晓，2012年6月10日《租赁协议》的签订，也没有事后追认是错误的。2008年7月10日的《商铺租赁协议》中，明确写明租期到2013年7月10日止，期满后，承租人有优先有租赁权，上诉人于2012年6月10日与袁宏琴签订的《租赁协议》的时间是在2008年7月10日至2013年7月10日期间，袁宏琴属于有权处分。袁宏琴与熊某某、熊某佳之间已形成了事实上的委托代理关系，受托人完全可以自己的名义与第三人签订协议，该协议可直接约束委托人。3、一审法院以2013年7月31日袁宏琴与孙皆珍签订的和解协议认定本商铺的租赁问题已全面解决是错误的。二、一审法院遗漏了当事人，属程序违法。该商铺的所有权人不但有熊某佳、熊某某的名字，还有他们的法定代理人熊瀚铖、熊志伟的名字。综上所述，一审法院认定事实错误，导致错判，且遗漏了当事人，程序违法，望二审法院能依法撤销原判，发回重审或在查清事实后改判认定上诉人与袁宏琴于2012年6月10日签订的《租赁协议》合法有效，并能直接约束被上诉人熊某佳、熊某某。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
熊某佳、熊某某、袁宏琴答辩称：争议店铺系熊某佳、熊某某所有，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
孙皆珍、孙国安为支持其上诉理由成立，向本院提供了丰城市民政局婚姻登记证明一份，拟证明熊某佳、熊某某的房产权属事后补办。
对孙皆珍、孙国安提供的该份证据，熊某佳、熊某某、袁宏琴经质证认为，熊某佳是熊志伟与其前妻曾某某所生，熊志伟与其现任妻子罗某某结婚具体日期不清，对该证据真实性、合法性、关联性均有异议。
对上述证据，本院认证如下：该证据系丰城市民政局有关熊志伟与罗某某结婚登记信息，显示两人于2010年5月12日登记结婚，争议店铺虽为2010年7月6日办理房产权证并附记有“产权人熊某佳母亲曾某某”字样，因熊某佳系熊志伟与罗某某所生且为客观事实，孙皆珍、孙国安拟证明该店铺的房产权证系事后补办缺乏事实依据，且该证据不属于民事诉讼法规定的新的证据范畴，因此，本院对该证据不予采信。
二审期间，熊某佳、熊某某及袁宏琴未提供新的证据。
本院二审查明：本院确认原审法院查明的事实。
本院认为：关于本案事实。本案查明的事实表明，2010年7月6日丰城市房地产管理局颁发的赣丰房权证新城区字第20＊＊**号“房屋所有权人”为熊某佳、熊某某，该房权证“附记”中列有熊某佳、熊某某父母姓名，依据相关法律、法规规定，房权证书是权利人享有该不动产的证明，是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证。因此，该商铺的出租权，应归熊某佳、熊某某享有。鉴于熊某佳、熊某某未成年，该商铺的出租权应由熊某佳、熊某某的法定代理人处分，袁宏琴虽是熊某佳、熊某某亲属，但其身份不是法定监护人，因此，袁宏琴对该商铺无处分权。至于熊某佳、熊某某所有的商铺系何人出资购买，孙皆珍、孙国安不能提供证据其上诉主张，且本案审理的系租赁合同纠纷，因此，孙皆珍、孙国安关于商铺系袁宏琴出资购买并赠与熊某佳、熊某某的上诉主张缺乏事实和法律依据，难以成立。关于法律适用及审判程序。如前所述，熊某佳和熊某某是该商铺的产权所有人，出租该商铺应经得熊某佳、熊某某及其法定代理人的同意，2012年6月10日孙皆珍、孙国安与袁宏琴签订该商铺自2014年7月10日至2034年7月10日租期20年的租赁协议未征得商铺所有权人及其法定代理人的同意且违反法律规定，该行为属无处分权人处分他人财产并违反法律规定，该民事行为无效。无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力。2013年10月9日，熊某佳、熊某某的法定代理人与叶志勇就本案争议商铺签订租赁协议，租期5年，并收取了叶志勇押金和租金，原审法院依据查明的事实，认定袁宏琴于2012年6月10日与孙皆珍、孙国安签订的租赁协议无效于法有据，应予维持。本案争议的商铺所有人为熊某佳和熊某某，虽产权证“附栏”中有熊某佳、熊某某父亲熊志伟、熊瀚铖姓名，但熊志伟和熊瀚铖不是该商铺所有权人，原审法院不通知熊志伟、熊瀚铖参加诉讼于法有据，并不违反审判程序，因此，孙皆珍、孙国安关于原审判决适用法律错误，审判程序违法的上诉主张缺乏事实和法律依据，难以成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元由上诉人孙皆珍、孙国安承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李福星
审 判 员 刘建波
代理审判员 赵 东
二〇一四年五月四日
书 记 员 邢 康