河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终1240号
上诉人（原审原告）：郑州新晖物业管理有限公司洛阳分公司。
法定代表人：张朝辉，公司总经理。
委托诉讼代理人：刘伟，河南安多律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：李忠伟，河南安多律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审被告）：姚利民，男。
委托诉讼代理人：韩丽军，河南航星律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：石属刚，河南航星律师事务所律师（实习），特别授权。
上诉人郑州新晖物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称新晖物业公司）因与被上诉人姚利民物业合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2016）豫0304民初249号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新晖物业公司的委托诉讼代理人刘伟、李忠伟，被上诉人姚利民的委托诉讼代理人韩丽军、石属刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新晖物业公司上诉请求：1.撤销洛阳市瀍河回族区人民法院(2016)豫0304民初249号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付763元物业服务费或者将本案发回重审；2.本案的诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一审判决对由专业的房屋测绘机构出具的房屋测绘面积不予认可，对被上诉人单方自认的房屋面积予以认可，不符合事实和法律的规定。洛阳市区合法建造房屋所有权初始登记的，洛阳市房管局根据洛阳市房兴房地产中介服务中心出具的房屋测绘面积给房屋所有权人办理房产证。而且洛阳市房兴房地产中介服务中心作为洛阳市房管局的二级单位，洛阳市房管局在具体××房产证时××以洛阳市房兴房地产中介服务中心出具的测绘面积为准。一审对洛阳市房兴房地产中介服务中心出具的测绘面积不予认可不符合事实和法律的规定。综上所述，请求二审查明事实，维护上诉人合法正当的民事权益。
姚利民辩称，1.上诉人主张的计费面积有悖于事实，上诉请求应予驳回。洛阳市房兴房地产中介服务中心无论是否具备房屋测绘面积的资质，上诉人都无权对不属于其所有的房屋提出测绘申请，并且该测绘系上诉人单方委托，且未至答辩人房屋内进行实际测绘，其出具的房屋测绘面积没有合法的房产数据，与事实不符，没有答辩人签字确认，更没有相关行政部门予以确认，不能代表房屋的真实面积。《物权法》明确规定国家对不动产实行统一登记制度，建筑面积依法记载于不动产权薄。洛发改收费[2009]40号第十条规定：“物业服务费的收取，以法定产权面积（房产证登记的建筑面积）计算；未办产权证的以售房合同中约定的建筑面积为准。未计入产权面积的附属房屋不得收取物业服务费。”同时，答辩人与洛阳陇海物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》第三条约定，物业服务收费由业主按照购房面积交纳（房产证发放后按照产权建筑面积交纳）。本案中，答辩人所有的房屋至今未办理房产证，住宅质量保证书住宅使用说明书中也未约定购房面积，但其他案外人与郑州住房置业担保有限责任公司签订的《个人购买单位房公积金贷款全程担保贷款担保委托合同》及其出具的收费通知单中明确列明了建筑面积，答辩人一审中依此认定自己的房屋面积是符合事实的；2.答辩人虽未提起上诉，但上诉人并非与答辩人签订前期物业服务合同的相对方，无权向答辩人主张物业费。
新晖物业公司向一审法院起诉请求：1.要求被告向原告支付物业服务费754元及滞纳金；2.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告购买位于洛阳市××区××楼××单元××房屋××套，该房屋系郑州铁路局职工集资建房豫西指挥部开发，由职工集资购买，被告于2014年4月27日与洛阳陇海物业管理有限公司签订物业管理服务合同一份，约定洛阳陇海物业管理有限公司为被告提供物业服务，被告按每月每平方米1元计95.35平方米向洛阳陇海物业管理有限公司缴纳物业服务费，该费用被告交至2015年4月22日（交房时一次性缴纳）。2014年11月12日，河南中原铁道投资管理集团有限公司下发通知一份，通知显示，该集团公司决定撤销洛阳陇海物业管理有限公司，成立新晖物业公司洛阳分公司，陇海物业公司的人员、资产及债权债务并入新设分公司。2014年12月2日新晖物业公司洛阳分公司成立。2015年3月13日洛阳市工商行政管理局瀍河分局决定注销洛阳陇海物业管理有限公司。原告起诉称被告现居住房屋的面积为95.35平方米，并提供洛阳市房兴房地产中介服务有限公司出具的房屋测量面积表一份，该表未有被告签名，被告亦不予认可，被告认为其房屋的面积为89.71平方米。在法庭询问被告现居住小区是否有物业公司提供服务或打扫卫生、看大门时，被告的回答为有或者不知道。被告认可截止本案开庭2015年4月28日到2015年12月27日之间的物业服务费除原告外没有个人或公司向其主张过。现原告诉至法院，要求被告支付物业服务费763元及滞纳金，诉讼费由被告承担。一审法院认为，被告姚利民于2014年4月27日与洛阳陇海物业管理有限公司签订物业管理合同，并约定价格为每月每平方米1元，事实清楚。虽然工商登记显示原告新晖物业公司洛阳分公司系新成立公司，且从工商登记无法显示其与洛阳陇海物业管理有限公司之间的关系，但从作为两家单位的上级单位即河南中原铁道投资管理集团有限公司的决定可以看出，洛阳陇海物业管理有限公司与原告新晖物业公司洛阳分公司就是一家公司，人财物包括上级主管部门均未变化，且原告也已经事实上履行了相关的义务，被告也承认2015年4月28日到2015年12月27日之间未缴纳物业服务费，截止本案开庭除原告外没有个人或公司向其主张过物业服务费，结合本案的具体案情，原告要求被告支付2015年4月28日到2015年12月27日之间的物业服务费的请求依法予以支持。但原告应当为其主张的被告的房屋面积进行举证，原告未能出示有效证据，应以被告认可的面积予以计算。原告要求滞纳金的请求无事实或法律依据，依法不予支持。被告辩称的要求原告赔偿精神损害等因不属于本案处理范围，依法不予处理。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告姚利民于本判决生效之日起五日内支付原告郑州新晖物业管理有限公司洛阳分公司物业服务费717.68元；二、驳回原告郑州新晖物业管理有限公司洛阳分公司其他诉讼请求。本案诉讼费50元由被告姚利民承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的基本事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案中，双方争执的焦点问题是物业服务费的计费面积。对此，洛阳市发展改革委、洛阳市房产管理局《关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知》（洛发改收费[2009]40号）第十条明确规定：“物业服务费的收取，以法定产权面积（房产证登记的建筑面积）计算；未办产权证的以售房合同中约定的建筑面积为准。未计入产权面积的附属房屋不得收取物业服务费。”而本案所涉房屋未办理房产证，也未签订书面的售房合同，现新晖物业公司即要求按照洛阳市房兴房地产中介服务中心出具的房屋测绘面积收取物业服务费依据不足，本院不予支持，其可待办理房产证后再行依据房产证登记的建筑面积收取物业服务费；至于被上诉人在答辩状中提出的上诉人无权向其主张物业服务费问题，鉴于上诉人确实已为被上诉人提供了物业服务，一审判决作出后被上诉人亦未提起上诉，本院对此不予支持。
综上所述，新晖物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由郑州新晖物业管理有限公司洛阳分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周朝晖
审 判 员 焦丽娟
代理审判员 黄兴东
二〇一七年四月十一日
书 记 员 任利佳