西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0104民初696号
原告(反诉被告)：符文昭，男，1986年11月11日出生，汉族，住XX。
委托诉讼代理人：刘冰，陕西韬达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周亚光，陕西韬达律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：蔡芳，女，1962年7月14日出生，汉族，住XX。
委托诉讼代理人：杨帆，陕西永嘉信律师事务所律师。
原告（反诉被告）符文昭与被告（反诉原告）蔡芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告符文昭之委托诉讼代理人刘冰、被告蔡芳之委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告符文昭向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告返还押金35000元；2、请求被告向原告返还剩余房屋租金189114元；3、请求被告向原告赔偿营业损失46060元；4、请求被告向原告赔偿房屋装修费用350000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（下称“合同”），双方合同第1条约定，装修期为2016年5月24日至2016年7月23日，装修期内免租。2016年6月8日，原告取得被告同意后对房屋进行了装修，但在装修过程中被告认为原告的装修行为违反合同约定。2016年8月29日，被告未经供电部门许可，通过暴力手段擅自拆走电表。被告的行为导致原告无法继续使用该房屋并造成营业损失。被告的行为使合同无法继续履行，导致原告的合同目的落空，构成根本违约。2016年9月18日，原告在与被告多次协商无果后，根据《合同法》第94条的规定，通知被告解除双方间的合同。现原告认为，因被告根本违约导致合同解除，在合同解除后被告承担相应的全部不利后果。故此，原告认为：被告应向原告返还押金35000元、返还剩余房屋租金189114元、赔偿营业损失46060元，此外，被告还应当向原告赔偿装修损失350000元。
被告蔡芳辩称，签订合同属实。但是原告未经房东、物业等部门同意，违规装修破坏房屋主梁、造成房屋重大安全损害，作为严重违约方无权解除合同。物业公司在收到邻居投诉后才发现原告破坏房屋结构，要求其立即进行专业维修。但原告置之不理并继续施工，物业公司通知供电部门暂停其用电，随后几日又恢复，不存在原告所称的房屋无法使用的情况。而且原告始终单独保管持有换锁后的房门钥匙，合同期内房屋始终在其占有管理中，其要求退还租金与事实不符。原告在纠纷发生后非但不进行专业维修、不妥善解决问题，反而简单粗暴起诉要求解除合同，并放任后果扩大，对于其不诚信妥善履行以及严重违约造成后果，其应自行承担不利法律后果，并应承担损坏房屋的违约赔偿责任。
反诉原告蔡芳向法院提出诉讼请求：1、判令反诉被告承担聘请专业资质机构维修受损房屋、恢复原状并承担房屋维修的费用；2、判令反诉被告承担房屋受损停用及维修期间的租金损失费用；3、判令反诉被告承担拆除装修、清场工作及费用；4、判令反诉被告向反诉原告赔偿因破坏房屋主体结构导致的房屋各项损失暂计20000元（具体诉请赔偿金额以法院委托评估机构鉴定确定赔偿金额为准）；5、判令反诉被告向反诉原告支付违约金70000元；6、本案反诉费用由反诉被告承担。审理中，其增加诉讼请求，判令确认被反诉人解除合同无效，反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》于2017年6月初解除。事实和理由：2016年5月24日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》（下称“合同”）。合同签订后，反诉原告依约交付房屋、反诉被告进场装修。2016年7月1日，反诉原告无意间经过房屋时发现发诉被告已在房屋主体结构梁上，使用非专业破坏性手段凿穿直径20余厘米的大洞，并凿断结构梁中的全部钢筋。反诉原告为防止损害扩大当场立即通知反诉被告与物业公司，要求反诉被告找专业资质建筑机构出具符合国标的维修方案并实施维修。反诉被告虽前期与反诉原告沟通维修事宜，但随后便对反诉原告和物业公司置之不理，并不顾全楼危害擅自继续施工并更换门锁，导致房主与物业公司无法进入房屋查看损毁情况、无法进行房屋专业维修，而反诉被告于2016年9月18日通知解除房屋租赁合同。反诉原告认为，反诉被告应当对破坏房屋主体结构、违法解除合同、不及时维修房屋、清理现场造成的损失等承担全部责任，应当赔偿反诉原告各项损失。
反诉被告符文昭辩称，其无需向反诉原告承担修复房屋、恢复原状的责任，并不需要支付维修费；反诉被告装修房屋是经过反诉原告同意的，且反诉被告已将装修中所凿洞口修复，所以不存在继续向反诉原告承担维修费用的情形；反诉被告无需向反诉原告承担租金，双方于2016年5月24日签订租赁合同，租金已经交付至2017年7月23日，因反诉原告擅自拆走租赁房屋电表，合同无法继续履行，反诉被告已于2016年9月27日通知反诉原告解除合同，合同解除时，反诉被告租金没有任何拖欠。此外，合同解除后，因反诉原告不积极收回租赁房屋，坐视其自身损失扩大的后果也应由其自身承担，不应转嫁到反诉被告一方。合同履行过程中，反诉原告存在严重的违约行为，也正是因为如此，反诉原告的各项诉讼请求均无事实和法律依据，故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：符文昭与蔡芳于2016年5月24日签订《房屋租赁合同》，合同约定蔡芳将位于XX房屋租赁给符文昭。合同第二条约定：租赁期为五年，自2016年5月24日至2021年7月23日，装修期为二个月2016年5月24日至2016年7月23日，装修期内免租。合同第三条第一项约定：租金每年为人民币21万元，付款方式为年付，符文昭在合同期每壹年租金到期时应提前二十日支付租金。合同第三条第二项约定：房屋租赁给符文昭作办公用途，不能转租，不能转借他人使用。合同第四条第一项约定：符文昭支付押金人民币3.5万元及首期租金人民币21万元，合计人民币24.5万元。租期满，符文昭不再承租该物业的，蔡芳应即时退回此押金（不计利息）；租期未满，因符文昭原因提前终止协议，租金押金不予退还，还需支付押金等金额的违约金。合同第五条第三项约定：符文昭如需装修须经过蔡芳及物业等相关部门同意，不得擅自改变结构和用途，否则所交押金转为违约金。合同第五条第四项约定：符文昭对该物业故意或过失损毁，应负责维修和恢复原状或赔偿经济损失。合同第五条第五项约定：符文昭须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过二十天或拖欠管理、水、电、煤气、有线电视等费用两个月，蔡芳有权终止合同，收回房屋，符文昭无条件立即迁出该物业且承担违约所造成的全部损失，包括已交的押金作为违约金支付给蔡芳，结清所有欠费，如符文昭不交回该物业的钥匙，蔡芳有权单方解除合同，并同管理人员作证，进入自己的物业内，符文昭存放在房内的物品蔡芳有权处置。合同第五条第六项约定：蔡芳如果在租赁期三年内提前终止合同，须得到符文昭的书面许可，否则蔡芳除应退还符文昭押金和租金外，还需支付押金等额的违约金，并赔付其装修所产生费用，此项费用三年内根据符文昭装修及使用房屋情况协商递减。合同第八条第三项约定：符文昭装修须征得蔡芳同意，方可动工，确保不破坏房屋主体结构。合同第八条第七项约定：合同终止后，符文昭将所有费用结清后，须保证房屋设施及不能对装修故意破坏，并将卫生打扫干净，方可退还房屋押金。
合同签订后，蔡芳向符文昭支付第一年租金21万元及押金3.5万元。2016年6月8日，符文昭对涉诉房屋进行装修。装修施工前，符文昭向蔡芳提供了装修设计图纸并经业主和物业公司审核。同年7月1日，蔡芳发现符文昭装修的施工人员将房屋二层和三层卫生间处的结构梁凿穿，形成直径约20cm的洞。
2016年8月27日，涉诉小区物业公司工作人员告知符文昭，涉诉房屋承重梁受损长期未修补可能导致严重责任事故，让其停止使用房屋，但其不听劝告，该物业公司向辖区供电部门反映，供电局于同年8月29日暂停其用电，至2016年9月15日供电局恢复供电。2016年8月30日、9月5日、符文昭通过卢斌律师分别向西安市雁塔区长安中路十八号高层5号楼二单元2层2号及西安音乐学院邮寄律师函，称蔡芳立即安装被拆除的电表，修复电箱，恢复出租房屋的供电；立即赔偿因你方的违约行为给符文昭造成的损失。2016年9月27日，符文昭仍通过卢斌律师按上述第一个地址向蔡芳发出律师函，称双方于2016年5月24日签订的《房屋租赁合同》自2016年9月27日解除。上述三份律师函签收人均非蔡芳；审理中，蔡芳称均未收到律师函。蔡芳在起诉时向本院提出申请，要求：1、该房屋整体结构体系稳定性、抗震性、房屋安全是否因该主体结构梁被破坏（使用非专业手段破坏主梁的过程）而遭受危害影响，以及影响程度；6、赔偿该房屋的损失金额。2017年3月29日，陕西中房建筑工程司法鉴定所作出陕中鉴字[2017]14号司法鉴定意见书。鉴定意见为：1、莲湖区桃园湖高级住宅区206#西9幢2号房结构主梁因装修时被施工方自行开凿洞口，致使主梁受损，该洞口的存在对结构抗震不利，且会加速梁内部钢筋锈蚀，造成一定的安全隐患。2、维修费用。针对以上受损情况，需封堵开凿的洞口并采用外贴型钢加固法进行加固。根据《混凝土结构加固构造》（13G311-1）第1.5条规定：结构加固后的使用年限一般情况下，易按30年考虑，而该处住宅使用年限尚有50年，为确保其安全使用寿命，在使用年限内可能会发生第二次加固维修。经鉴定人员核算，维修加固两次费用应为人民币（大写）：壹万伍仟贰佰柒拾壹元整（￥15270.00元），单次维修加固费用应为人民币（大写）：柒仟陆佰叁拾伍元整（￥7635.00元），具体明细见附表。2017年4月19日，蔡芳提出补充鉴定申请书：1、该房屋抗震性因主梁被破坏而遭受危害影响的程度，即从原有的抗震八级降低到几级；2、房屋安全是否受到危害影响及影响程度，能否安全居住使用；3、该房屋使用寿命缩短的年限；4、该房屋维修设计、监理的费用金额；5、该房屋维修停用的期限；6、该房屋主梁被破坏而导致该房屋贬值情况；7、赔偿该房屋的损失金额。关于以上明确的鉴定申请内容，《司法鉴定意见书》并未有提及，更没有出具鉴定意见。2017年6月27日，该鉴定书作出陕中函字[2017]83号回复函，1、关于申请书中“（1）该房屋抗震性因主梁被破坏而遭受危害影响的程度，即从原有的抗震八级降到几级；（2）房屋安全是否受到危害影响及影响程度，能否安全居住使用；（3）该房屋使用寿命缩短年限”等问题，鉴定人员在原鉴定意见书中提出的加固方案按不低于原设计标准作出，因此受损梁经加固后其抗震设防烈度并不低于原设防烈度8度，亦不会影响房屋安全使用。另外，该住宅产权为70年，目前剩余产权尚有近50年，故鉴定人员在原鉴定意见书中提出对该房屋受损梁在使用年限内进行两次加固维修。受损梁经过加固后，该房屋结构可以满足后续使用年限，不会造成使用寿命的缩短。2、关于申请书中“（4）该房屋维修设计、监理的费用金额。”等问题，在原鉴定意见书中针对受损梁出现的质量问题已提出了加固维修方案（包含设计），并在原鉴定意见书中核算了受损梁加固所需的费用，故“维修设计”费用已包含在我所收取的鉴定费用及鉴定意见书所载的维修费用中。至于蔡芳主张的监理费，因该项维修工程按规定不是必须实行监理的建筑工程，故在原鉴定意见书中未计，如果当事人执意委托监理，按监理收费标准核算，监理费用单次应为252元，两次即为504元。3、关于申请书中“（5）该房屋维修停用的期限；（6）该房屋主梁被破坏而导致该房屋贬值情况；（7）赔偿该房屋的损失金额”等问题，这些鉴定内容已经超出鉴定机构及鉴定人员的职责范畴，应由有资质的房地产评估公司来承办，故在原鉴定意见书中未涉及。
2017年6月8日，蔡芳向陕西韬达律师事务所刘冰邮寄送达通知一份，通知符文昭解除双方签订的《房屋租赁合同》，并在接达通知2日内搬空、拆除放在承租房屋内的物品，装饰材料等，对此，符文昭辩称未收到该通知，不认可蔡芳该组证据及证明目的。
审理中，符文昭向本院提供陕西西安市汉唐公证处于2016年9月13日出具的公证书一份，视听资料一份，证明蔡芳于2016年8月29破坏电表的行为，但公证书内容及视听资料中未体现蔡芳破坏电表，提供的照片中可见符文昭在涉诉房屋中有办公用品（桌、椅等）。符文昭提供北京雅信诚翻译中心陕西增值税普通发票及其与该中心签订的装修费用代付协议一份，国内支付业务付款回单一张，证明其实际损失装修费用35万元。对此，蔡芳辩称，无法查询到付款方的工商登记状况，且该协议所述的装修费用与其提供的票据名称互相矛盾，不认可该租证据及证明目的。符文昭在庭审期间未向本院提供装修合同。蔡芳未向本院提供拆除装修、清场工作费用需要8000元的证据。
本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。合同在履行期间，符文昭未经业主蔡芳及物业公司同意，擅自在租赁房屋二三层卫生间窗户上沿房梁上施工开凿洞口，致使主梁受损，对结构抗震不利，加速内部钢筋锈蚀，造成安全隐患的行为，违反了双方房屋租赁合同第五条第三款、第八条第三款的约定，且已经超出合理、正当使用租赁房屋的范围。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”因此，符文昭擅自在涉诉房屋主梁凿口，致使双方所签订合同无法履行，属根本违约，其无证据证明蔡芳违约在先，故其主张解除合同返还剩余房屋租金，无法定事由，本院不予支持。其应承担违约法律后果。依据鉴定意见确定其应赔偿蔡芳房屋维修费用合计15774元。
审理中，符文昭未向本院提供营业损失的证据及未向本院提供装修合同，其提供装修费用代付协议及陕西增值税普通发票，不能证明其装修的实际花费，且因其违约，故其主张赔偿装修损失无法律依据，本院不予支持。反诉原告蔡芳主张反诉被告符文昭赔偿房屋维修期间的租金损失及拆除装修，清场工作的费用，无据，本院不予支持。双方约定“租期未满，因乙方原因提前终止协议，租金押金不予退还，还需支付押金等额的违约金，故反诉原告蔡芳主张反诉被告符文昭支付违约金应调整为35000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十一条规定，判决如下：
一、原告符文昭与被告蔡芳签订的《房屋租赁合同》于2017年6月8日解除；
二、本判决生效后十日内，反诉被告符文昭支付反诉原告蔡芳房屋维修费15270元；
三、本判决生效后十日内，反诉被告符文昭支付反诉原告蔡芳违约金35000元；
四、驳回原告符文昭要求被告蔡芳返还押金35000元的诉讼请求；
五、驳回原告符文昭要求被告蔡芳返还剩余房屋租金189114元的诉讼请求；
六、驳回原告符文昭要求被告蔡芳赔偿营业损失46060元的诉讼请求；
七、驳回原告符文昭要求被告蔡芳赔偿房屋装修费用350000元的诉讼请求；
八、驳回反诉原告蔡芳要求反诉被告符文昭承担房屋受损停用及维修期间的租金损失17500元的诉讼请求；
九、驳回反诉原告蔡芳要求反诉被告符文昭承担拆除装修、清场工作费用8000元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10001元，反诉费775元，鉴定费28000元，由原告符文昭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。
审 判 员 成根平
审 判 员 冯林林
人民陪审员 姬 伟
二〇一八年六月八日
书 记 员 陈 果