浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）湖民一终字第316号
上诉人（原审被告）赵明玉。
委托代理人（特别委托代理）肖栋。
被上诉人（原审原告）上海中孚房地产开发有限公司梅溪分公司。
代表人张美芳。
委托代理人（特别授权代理）邰ＸＸ。
上诉人赵明玉与被上诉人上海中孚房地产开发有限公司梅溪分公司（以下简称为中孚梅溪分公司）商品房买卖合同纠纷一案，安吉县人民法院于2007年6月20日作出（2007）安民一初字第405号民事判决。上诉人赵明玉不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，组织双方当事人进行了调查。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年10月16日，双方签订了商品房买卖合同，合同约定了买卖标的物、面积、层高、价款等，也明确约定付款方式为首付25000元，最后一次交房时付清；未按合同规定时间付款，购买人按每日万分之四计付违约金。合同签订后，赵明玉于2003年11月14日共支付房款61520元，中孚梅溪分公司在收据中注明尚欠10000元待办房产证时付清。中孚梅溪分公司在约定期限内交付了房屋。2003年5月29日又发出通知，要求各购房户将身份证和图章在一周内送到晓墅农贸市场办公室。2003年6月2日，双方协商在2003年8月18日交房产证。但至2003年8月18日，赵明玉未取得房产证。该商品房于2003年7月17日经验收合格，2003年10月28日商品房备案。房屋经测绘，建筑面积为24平方米。中孚梅溪分公司于2005年4月28日以书面形式向赵明玉催款、要求提供办理交权证的身份材料；赵明玉于2005年5月6日收到中孚梅溪分公司通知后予以回复，但未支付房款。
原审法院认为：双方签订的合同合法有效，双方当事人理应按约履行自己的义务，虽交付房屋时尚没有验收合格证明文件，中孚梅溪分公司依约定有权拒绝交接；但其接受房屋后，应当认为中孚梅溪分公司已向赵明玉交付房屋，且交付时间是在约定期限内。房屋面积424平方米，符合合同约定。双方在合同中约定最后一次交房时付清房款，后双方变更付款约定为尚欠房款
10000元待办房产证时付清。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续是购买人的义务。故本案办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续是赵明玉的义务，但赵明玉至今未为办理；中孚梅溪分公司于2005年4月28日以书面形式向赵明玉催款以及要求提供办理产权证身份，应视中孚梅溪分公司代办土地使用权变更和房屋所有权登记手续，然赵明玉未提供相关资料，支付费用，是为其自己的利益而不正当地阻止付款条件成就，依《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，视为付款条件成就，赵明玉应在在催讨后的合理期限内支付房款10000元。中孚梅溪分公司依约要求赵明玉支付违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，诉请支付违约金2583元，低于双方约定，故应予支持。因双方曾为该房屋另有诉讼，生效判决判令中孚梅溪分公司为赵明玉修理房屋地面、更换卷闸门、赔偿未按期取得房产证的违约金、赔偿层高不足的损失、建造一面墙，这些债务均系依合同产生，债务的履行时间依合同确定。但这些债务均在房屋交付之后产生，而房屋交付之时为赵明玉付清房款的债务时间，故赵明玉支付房款的债务在先，中孚梅溪分公司为赵明玉修理房屋地面等债务在后，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，赵明玉无权拒绝履行。对赵明玉的该抗辩不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定判决：一、赵明玉于判决生效之日起十日内支付中孚梅溪分公司购房款10000元；二、赵明玉于判决生效之日起十日内支付中孚梅溪分公司逾期付款违约金2583元。
上诉人赵明玉不服原审法院上述判决，向本院上诉称：请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。理由是：上诉人与被上诉人于2002年10月16日签订商品房买卖合同中对标的物房屋约定为3.6米、房屋性质为商住楼等等。但2003年1月15日被上诉人向上诉人交付的房屋未经验收，而且存在层高不足、地面变形，卷闸门质量不合格、缺少一面墙等等问题。上述问题已被（2005）湖民一终字第516号终审判决所认定。而且交付的是辅助用房，与合同约定不符，涉嫌欺诈。当初是经安吉县梅溪镇人民政府协调后才交付房屋的，被上诉人也同意剩余房款中押款一万元一间。所以被上诉人有多处违约行为，而该违约行为在先，上诉人有权依法拒付房屋余款。而且该尚欠房款本身已属押款，应在双方纠纷处理完毕后才予给付。只有在被上诉人解决商品房的质量的问题后，上诉人才承担支付房屋余款的责任。
被上诉人中孚梅溪分公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，故请求二审驳回上诉，维持原判。对于2004年8月23日梅溪镇政府出具的说明，确实存在上诉人要求被上诉人承担修复房屋质量缺陷，而被上诉人则讨要剩余房款，为此政府出面协调的事实，但当时被上诉人是不同意一间房屋暂扣一万元的处理意见的。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院查明的事实与原审一致。
本院认为：双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，应确认合法有效，对双方均具有约束力。
一、上诉人支付房款时间是否成就。2003年1月15日，被上诉人按合同约定的时间向上诉人交付了房屋，虽然该房屋未经验收合格，但上诉人仍收取了房屋钥匙并予以占有使用，所以上诉人接收房屋的行为表明其愿意履行房屋买卖合同。此后涉诉房屋于2003年7月17日已经验收合格，并报有关部门备案。至此，被上诉人已履行了自己的交房义务。双方订立的合同第六条约定付款方式为首期预付款25000元，尾款于交房时全部付清。但2003年1月14日被上诉人出具的收款收据中明确载明上诉人尚余的房款于房产证办理时一次性付清，对此收据上诉人未提出异议，所以应认定实际履行过程中双方当事人变更了房款的支付时间。上诉人应当按照变更后的时间支付尚欠房款。办理房屋产权等证书依法应是上诉人义务，而被上诉人则负有协助办理的义务。被上诉人于2005年4月28日发函向上诉人催款的同时，要求上诉人提供身份资料以办理产权证。该行为应认定为被上诉人履行了自己的办证协助义务。然上诉人却未能提供相关资料，客观上致使房产证等不能及时办理，且至今未能办理，其行为属不正当地阻止付款义务的成就，由此应视为付款条件成就，上诉人应依法承担支付房款的责任。所以上诉人认为支付房款的条件尚不具备的理由不能成立。至于2004年8月23日梅溪镇政府所出具的情况说明虽记载：暂押一万元一间，待纠纷处理好后视情给予支付。但该说明中没有双方当事人签署意见，所以并不能以此作为变更付款时间的依据；而且事实上上诉人也已通过诉讼行使自己的权利，诉请法院要求被上诉人赔偿损失，按约承担逾期交房的违约金，上诉人的该项主张已经法院审理并予以确认。所以其也应当对自己的违约行为按约承担逾期付款的违约金。至此，上诉人应付房款的条件具备，原审对违约金的认定符合合同的约定的计算方法、实际违约时间。
二、被上诉人交付的房屋存在质量瑕疵是否构成给付房款的先履行抗辩权。在房屋买卖合同中，购买人的主要义务是支付房款，而出卖人的主要义务则是交付房屋。本案中被上诉人已经交付了房屋，履行了自己的主要义务。所以上诉人也应当支付房屋款项，以履行自己的主要合同义务。虽然交付的房屋存在着一定的瑕疵，但上诉人并不要求解除房屋买卖合同。缺少一面墙、层高不足、地面变形及卷闸门未按设计要求安装等质量问题也已经本院（2005）湖民一终字第516号终审判决所认定。且该质量问题不属于合同主要义务，而属于合同次要义务，所以房屋质量问题尚不能构成先履行抗辩，不能作为上诉人拒付余款的理由。双方对自己的违约行为应承担各自的违约责任。由于上诉人自己的诉请已通过诉讼得到保护，也已申请法院执行，如被上诉人未按判决履行的，则应按照我国《民事诉讼法》的相应规定承担逾期履行的责任。上诉人完全可以通过法定执行程序来取得自己的相应权利，所以本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。
综上，中孚梅溪分公司要求赵明玉支付购房余款并支付违约金，原审予以支持并无不当。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费520元，由赵明玉承担。
本判决为终审判决。
审判长 周 晓
审判员 周 勇
审判员 杨林法
二〇〇七年八月七日
书记员 陈 蓉