湖南省长沙市岳麓区人民法院行 政 判 决 书（2018）湘0104行初22号原告长沙市岳麓区长房西郡小区业主委员会，住所地长沙市岳麓区杜鹃路1089号长房西郡小区Ｃ3栋一层业主委员会办公室。负责人何建兵，主任。委托代理人郑春乃，长房西郡小区业主委员会委员。被告长沙市国土资源局，住所地长沙市雨花区劳动东路238号。法定代表人陈晓阳，局长。委托代理人王卓见，湖南湘达律师事务所律师。委托代理人肖凡，湖南湘江新区管理委员会工作人员。第三人长沙恒隆资产经营有限公司，住所地长沙市天心区金线街031-041号。法定代表人唐卫东。委托代理人梁炜玮，该公司员工。委托代理人王琳，该公司员工。原告长沙市岳麓区长房西郡小区业主委员会（以下简称原告）不服被告长沙市国土资源局（以下简称被告）对第三人长沙恒隆资产经营有限公司（以下简称第三人）颁发的长国用（2014）第015739号《国有土地使用证》（以下简称《国有土地使用证》），于2018年1月23日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年5月3日公开开庭审理了此案。原告的负责人何建兵、委托代理人郑春乃，被告的委托代理人王卓见、肖凡，第三人的委托代理人梁炜玮、王琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2015年3月25日，被告为第三人核发了《国有土地使用证》。被告在举证期限内向本院提供了如下证据、依据：证据一、组织机构代码证、营业执照。证据二、授权委托书。证据三、房地产开发资质证书。证据四、土地登记申请书。证据五、报告。证据六、红线图（5份）、国有土地使用证（5本）。证据七、国有土地使用权出让合同（2份）。证据八、《日常地籍测量报告》。证据九、《地籍调查表》。证据十、长房西郡小区规划总平图。证据十一、会所单体报建图。证据十二、会所的建设工程规划许可证。证据十三、会所建筑面积复核表。证据十四、会所勘测成果表。证据十五、国有土地使用权宗地面积按户分摊计算表。证据十六、分栋分户清册。证据十七、建筑面积发证户数统计表。证据十八、完税凭证。证据十九、土地出让金缴费凭证。上述证据拟共同证明被告将涉案国有土地使用证进行分户，并登记至第三人名下符合法律规定。法律依据：《土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部第40号令）第四十条。原告诉称：岳麓区长房西郡小区系湖南省恒盛综合开发有限公司（以下简称恒盛公司）所开发的住宅小区，会所为该小区的公建配套设施。根据长沙市规划局所公开的小区会所规划信息及从长沙市城建档案馆所调取的会所规划图，长房西郡的会所作为小区公建配套设施，其规划用途是业主活动中心、社区办公、物业管理用房等。该小区会所土地用途为“文娱用地”，根据国土资源部《土地分类》规定，文娱用地属于公共建筑用地。现被告将该会所土地使用权初始登记到恒盛公司及转移登记到第三人名下，且使用权期限被错误登记为七十年，违反了我国《土地管理法》关于文娱用地使用期限的强制性规定，于法无据。综上，为维护本小区广大业主权益，特向法院提起诉讼，请求判令被告撤销岳麓区长房西郡小区会所101的《国有土地使用证》。原告在举证期限内提供了以下证据证明其诉讼主张：证据一、《国有土地使用证》。拟证明涉案土地是文娱用地，文娱用地属公共建筑用地。证据二、主要经济技术指标。拟证明会所是公共配套建筑，属业主共有，不能另外发土地使用证。证据三、规划局关于长房西郡业主委员会信访问题的答复。拟证明小区会所规划用途一层为展示、商务大厅、美容美发、管理用房，二层为阅览室、棋牌室，三层为社区管理用房、健身房，负一层为咖啡厅，会所属于小区的配套设施，属于公建面积，不能作为私有建筑，不能颁发相关的产权证，发证是错误的。被告辩称：一、就被告的登记行为本身而言，原告并不具有利害关系，无诉讼主体资格。不动产登记是不动产物权设立、变更、转让、消灭的公示方法。原告诉请撤销的土地使用证记载的权利人为第三人，且登记的相关信息为专有权利，并不涉及他人的利益，更不涉及业主的共有利益。该登记行为本身不对行政相对人之外的任何人的合法权益产生实际影响。因此，原告没有诉讼主体资格。二、不动产登记以不动产登记簿为准，并非不动产权属证书。法律对不动产登记错漏，规定了独立的行政救济程序，因此，就登记纠错而言，利害关系人应当先行启动行政更正登记程序而非直接提起行政诉讼。三、就原告诉称的权属纠纷而言，属于纯粹民事纠纷，物权法已明确规定了行政救济途径以及司法救济方法。因此，本案中关于权属的争议不能直接作为行政案件予以受理。（一）登记机构在办理物权登记时，对物权变动的原因行为只进行形式审查，登记机关不能决定物权的取得、变更、转让与消灭。本案中，原告主张涉案国有土地上的建筑属于小区的公共配套设施，该主张涉及物权的归属以及不动产登记背后的民事基础法律关系。该争议实际是第三人与原告之间的民事争议，原告与登记机构并无实质争议。（二）原告诉请撤销土地使用证不符合《不动产登记暂行条例》以及《物权法》关于不动产更正登记的程序规定。本案中如按原告的诉请，直接撤销该土地使用证，将导致土地使用权归属处于不确定的状态。因此，如原告对涉案地块的权属有争议，应向法院提起民事诉讼，请求确认权属后，再根据《物权法》第二十八条规定，持生效判决书向被告办理更正登记。（三）原告的起诉不符合适用《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条规定的提起行政诉讼时，请求一并解决民事法律关系的条件。综上所述，恳请法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条之规定，驳回原告的起诉。第三人述称：一、原告不具备本案的诉讼主体资格。1、原告代表全体业主提起诉讼，其并未达到面积及人数均过半数的法定要求，也未有书面的《业主大会决议》予以明确认可。2、根据原告提供的《关于长房西郡小区会所诉讼维权事宜授权业主签名汇总》及个别业主的授权委托书的内容显示，原告仅是个别业主的诉讼代理人，在取得个别业主的授权的前提下，相应的诉讼法律责任由全体业主承担于理不合，且授权委托书中也未对撤销土地使用证进行授权，明显有瑕疵。二、原告与涉案土地使用证的登记行为不具有利害关系，不具有本案的原告诉讼主体资格。1、原告既非土地使用证登记行为的相对人，亦非利害关系人。根据被告提供的证据显示，登记的土地使用权相关信息均为专有权利，并不涉及业主的共有利益，该栋会所为恒盛公司单独报建，且位于小区西南角边沿，相对于小区其他物业而言，具有很强的独立性，因此，该登记行为本身不对行政相对人之外的任何人的合法权益产生实际影响，原告不具有本案的原告诉讼主体资格。2、原告诉状中，关于使用权年限的问题，也与原告的权益无关，与原告没有利害关系。三、原告主张涉案国有土地上的建筑属于小区的公共配套设施，该主张属于民事基础法律关系，与具体行政行为无关。原告提出涉案建筑属于公建配套设施，其诉求是为了维护广大业主权益，其本质是对涉案地块的权属、侵权有争议，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记的买卖、赠与、抵押等产生的争议，当事人应当提起民事诉讼，权属纠纷属于民事诉讼范畴。四、原告诉请撤销土地使用证的行为，违反了法律法规对于不动产登记的相关规定，原告无权提起撤销诉求。1、原告无诉讼主体资格。2、如土地使用证的登记行为确有瑕疵，也有相应的法定程序予以更正，直接提起撤销之诉于法无据。3、根据《不动产登记条例实施细则》第七十九条第二款的规定“利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。”原告未提交任何利害关系材料，以此证明其对诉请的地块上的建筑享有任何权利，没有依据提出更正登记申请，撤销登记的申请更没有事实及法律依据。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，维护第三人的合法权益。第三人在举证期限内提供了以下证据：证据一、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。拟证明涉案房屋为第三人单独所有的房产，第三人是合法的所有权人。证据二、房屋销售合同。拟证明第三人与恒盛公司签订了购房合同，并对价款等进行了约定，涉案房屋是第三人购买所得。证据三、销售不动产统一发票22张、银行进账单19500320元。拟证明第三人支付了相应对价。证据四、长房西郡小区房屋分栋情况汇总表及长沙商品房国有土地使用权宗地面积按户分摊计算表。拟证明整个小区总共有1126户，原告没有诉讼主体资格，并没有得到过半数的业主的授权。对被告提供的证据，原告经当庭质证认为：证据一至七无异议。证据八、九的真实性无异议，关联性有异议。证据十的真实性无异议，不能达到被告的证明目的。反而证明会所建筑属于公建面积，不能变更为商业建筑并单独颁发国有土地使用证。证据十一的真实性无异议，对关联性有异议。证据十二、十三不能达到被告的证明目的。证据十四至十七的真实性无异议，关联性有异议。会所的设计用途为文化娱乐，属于公共建筑，不能颁发产权证。证据十八、十九的关联性有异议。不能证明办理会所的相关证件缴纳了费用。第三人对被告的证据均无异议。对原告提供的证据，被告经当庭质证认为：证据一无异议。证据二的真实性、合法性、关联性均无异议，对其证明目的有异议。规划总平面图上将会所归入公建面积，但其所有权仍然归开发商所有，并不意味着公建面积就属于小区业主共有。证据三的合法性、关联性无异议。但其内容存在瑕疵，根据会所的单体报建图，第三层并未包含管理用房，根据原告与开发商恒盛公司之间民事诉讼案件的生效判决，原设计在会所中的社区管理用房已经通过恒盛公司给予社区补偿的方式进行置换，社区管理用房由当地街道另行统筹安排，该小区不再另行配建。对原告提供的证据，第三人的质证意见与被告相同。对第三人提供的证据，原告经当庭质证认为：证据一、对《房屋所有权证》的真实性无异议，合法性有异议。证据二、三的真实性无异议，合法性有异议。证据四证明目的有异议，小区房屋的套数与实际的业主人数是两个概念，并不能证明原告的主体资格不合法。被告对第三人的证据无异议。经庭审质证，本院对各方当事人提交的证据作如下分析与认定：原告的证据，其他各方当事人对其真实性、合法性、关联性均未提出异议，可以作为本案的定案依据。被告的证据一至七，其他各方当事人无异议，可以作为本案的定案依据。证据八至十一、十四至十九，原告对其真实性无异议，可以证明本案涉案建筑的建设情况和国有土地使用权的分摊情况，可以作为本案的定案依据。证据十二、十三，原告对其真实性、合法性、关联性均无异议，可以作为本案的定案依据。第三人的证据一至三，原告对其真实性无异议，其中《国有土地使用证》系本案被诉行政行为，原告对其他证据合法性提出的异议没有事实根据和法律依据，不予采纳，上述证据可以作为本案的定案依据。证据四虽不足以证实原告的诉讼主体资格不合法，但可以证明长房西郡小区的分栋及涉案建筑的国有土地使用权分摊情况，可以作为本案的定案依据。根据以上采信的证据和庭审中各方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：恒盛公司于2007年4月5日与被告签订一份《国有土地使用权出让合同》，受让一宗国有土地使用权，出让土地面积为94135.25平方米，土地用途为商业、住宅，合同约定该宗地建筑容积率为1.4；于2008年3月20日与被告签订一份《国有土地使用权出让合同》，受让一宗国有土地使用权，出让土地面积为3863.54平方米，土地用途为住宅。恒盛公司受让上述国有土地使用权后，先后办理了长国用（2007）第013070号、长国用（2008）第023507号、长国用（2009）第023656号、长国用（2009）第052057号、长国用（2011）第105137号等五本《国有土地使用证》，并在该宗地范围内开发建设长房西郡住宅小区。根据规划部门审批的长房西郡住宅小区规划总平面及竖向布置图，小区规划建筑内容中含3000平方米的“会所等公建面积”，小区西南角规划建设一栋会所建筑，根据该建筑的单体建筑报建图显示，该建筑内含棋牌室、阅览室、美容美发、咖啡厅、健身房等商业文化娱乐场所。长沙市规划管理局就该建筑的建设向恒盛公司核发建2【2006】0009号《长沙市建设工程规划许可证》，建设项目名称为会所，许可建筑面积2506.23平方米，该建筑建成后于2009年3月10日经勘测，实际建筑面积为2347.68平方米。2013年5月6日，恒盛公司与第三人签订《房屋销售合同》，约定第三人以19500320元的价格向恒盛公司购买杜鹃路1089号西郡小区会所101（建筑面积2347.68平方米），第三人依约支付了对价，于2014年8月25日取得了该房屋的房屋所有权证。恒盛公司根据该房屋的实际建筑面积，按照《国有土地使用权出让合同》确定的建筑容积率，计算该房屋分摊的国有土地使用权面积为1676.94平方米，并向被告申请按照该面积为第三人办理分户国土证。2015年3月25日被告为第三人核发《国有土地使用证》，使用权面积为1676.94平方米（全部为分摊面积），用途为文娱用地，使用权终止日期为2077年4月5日。在本案庭审过程中，被告承认《国有土地使用证》中记载的土地用途和使用期限有误，实际应为商业用途和40年使用期限。本院认为：一、根据《国有土地使用证》记载的内容，涉案土地位于长房西郡小区业主共有的宗地范围内，该证登记的土地使用权面积均为分摊面积，故其登记内容对全体业主的权利义务均有直接影响。被告及第三人认为原告没有本案诉讼主体资格的意见，没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。二、恒盛公司依法办理了本案涉案土地的国有土地使用权登记，在该土地上合法建造西郡小区会所建筑，并办理了《房屋所有权证》，长房西郡住宅小区规划总平面及竖向布置图中将该建筑标示为会所及该建筑单体报建图中标注的相关场所设施名称，仅表明该建筑在使用性质上有所限制，但并不足以否定恒盛公司对其享有所有权的事实。恒盛公司作为该建筑的所有权人，有权对其进行处分，且在双方签订的《房屋销售合同》中仍然明确了该建筑的规划用途为会所，恒盛公司与第三人通过买卖的方式转让该建筑的所有权并不违反法律规定。根据《土地登记办法》第四十条的规定，“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。”涉案的会所建筑既然由恒盛公司出售给了第三人，双方应当依法办理该建筑所对应的国有土地使用权变更登记。故原告认为涉案会所建筑应归小区业主共有，第三人无权取得该建筑对应土地的使用权登记的意见，没有法律依据，本院不予采纳。三、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55号）第十二条的规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”恒盛公司于2007年4月5日与被告签订《国有土地使用权出让合同》取得的国有土地使用权用途为商业、住宅，根据合同内容并结合被告当庭所作陈述，涉案会所建筑所占土地用途应为商业，使用期限不应超过四十年，本案中并无证据证明该宗土地的用途发生过改变，被告核发的《国有土地使用证》将其用途登记为文娱用地，并按七十年登记其使用期限，其主要证据不足。综上所述，被告作出的被诉行政行为主要证据不足，原告要求撤销该行为的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销被告长沙市国土资源局作出的长国用（2014）第015739号《国有土地使用证》。案件受理费50元，由被告长沙市国土资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘翰旻人民陪审员  易建辉人民陪审员  李秋莲二〇一八年七月二十日书 记 员  喻 艳附相关法律法规：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条：行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。