江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第00850号
上诉人（原审被告）江苏博德置业有限公司。
法定代表人胡尾迎，职务董事长。
委托代理人刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王兆凤，居民。
委托代理人陈运琰，江苏吴非律师事务所律师。
上诉人江苏博德置业有限公司（以下简称博德公司）与被上诉人王兆凤商品房买卖合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2015年2月10日作出（2015）淮开民初字第0313号民事判决，博德公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审查明，2010年5月7日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，原告以603672元的价格购买被告开发的博德五金建材家居广场C3-32号商业用房。合同附件四第8条第（1）款约定：买受人承诺如购买商铺用于自营，则在签订《商品房买卖合同》的同时签署《博德五金建材家居广场商户自购自营协议书》。自营商户装修完毕经市场管理公司验收合格达到开业条件，并保证本广场试营业之日同时开业，经审核达到装修补贴条件的，在市场正式营业后凭相关凭证到上诉人处领取创业基金奖励。同日，原告通过刷卡方式向被告缴纳21606元，被告向原告出具收据一张，收款事由记载为“C3-32自营户，108.03㎡”。一审庭审中，被告称收取上述款项系创业基金。关于被告是否有权收取创业基金，原告称商品房买卖合同中没有约定。
原告王兆凤诉称，2010年5月7日，原告从被告处购买C3-32号商品房。原告按约付清房款603672元，被告还收取原告21606元作为自营（经营）保证金。原告要求被告返还该款，被告以种种理由拒付。请求法院判令被告返还原告21606元并支付利息（从2010年5月7日起按银行同期贷款利率计算至实际付款之日止）。
被告博德公司辩称，被告收取的21606元是创业基金，实际上是被告在售房时一种让利行为，在总房价中每平方米让利200元。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。
一审判决认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同中约定了原告领取创业基金奖励的条件，并未约定被告博德公司有权收取原告创业基金，被告收取原告上述款项缺乏合法依据，被告占有原告所交钱款的行为构成不当得利，依法应承担还款责任并承担利息损失，本院确定利息损失应自原告缴款之日即2010年5月7日以银行同期贷款基准利率计至被告还款之日。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：被告博德公司于判决生效之日起十日内向原告王兆凤归还21606元并支付利息（从2010年5月7日按银行同期贷款基准利率计至被告实际还款之日）。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费580元，减半收取290元，由被告负担（该款原告已垫付，被告于履行付款义务时一并给付原告）。
一审判决后，博德公司不服该判决，向本院提起上诉称，一审法院认定博德公司收取王兆凤支付的21606元为不当得利，且判决上诉人返还错误。上诉人收取的款项属于上诉人出售房屋有条件的让利，即上诉人给被上诉人购房款每平方米让利200元，并用该款项为被上诉人设立创业基金，双方对创业基金的领取方式作出了约定。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定，被上诉人承诺如购买商品房用于自营，则在签署《商品房买卖合同》的同时签署《博德五金建材家居广场商户自购自营协议书》。自营商户装修完毕经市场管理公司验收合格达到开业条件，并保证本广场试营业之日同时开业，经审核达到装修补贴条件的，在市场正式营业后凭相关凭证到上诉人处领取创业基金奖励。同时，被上诉人申明，（出卖人）上诉人已就本合同和补充条款内容向买受人作出充分的告知和解释，买受人已表示对本合同和补充条款完全理解和接受。2010年5月7日，被上诉人与淮安金澄商业运营管理有限公司（以下简称金澄公司）签署《博德五金建材家居广场商户自购自营协议书》，在该两份协议中对创业基金的设立、领取等事项都有明确的约定。该约定是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，双方理应遵守。综上，21606元的创业基金本是上诉人应收的房款，仅仅是为了被上诉人的创业而给予的有条件的让利，上诉人收取不存在不当得利，被上诉人未按协议约定履行义务，不符合领取创业基金的条件。一审法院认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人王兆凤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人在二审中提供新证据如下：2010年6月4日、2013年6月2日协议书两份，本院（2014）淮中民终字第1324号民事判决书，证明上诉人与金澄公司系委托管理关系，且已经法院生效判决认定。经质证，被上诉人对协议书的真实性有异议，对判决书的真实性无异议。被上诉人提供金澄公司发放的《门头制作施工要求》，证明金澄公司对被上诉人经营店面的门头制作提出要求，被上诉人亦按此要求制作门头。上诉人对该证据的真实性无异议。
本院二审查明的事实与一审基本相同。
另查明，2010年6月4日、2013年6月2日，上诉人（甲方）与金澄公司（乙方）签订两份除委托期限外其余内容均相同的协议书，协议内容如下：１、甲方将博德广场整体委托乙方经营管理，甲方前三年不向乙方收取回报；2、甲方对乙方的管理实施监督检查，协助乙方做好市场宣传和推广工作，乙方负责整个市场的宣传及推广，提升广场的品牌地位及市场价值，为了维持日常开支，可依据市场行情制定相关收费标准，对外招商与客户签订管理合同；3、乙方在受托经营管理期间，应以金澄公司自己的名义与客户签订管理合同，管理合同的权利与义务由金澄公司享有并承担。2010年6月4日的协议委托期限自2010年6月1日至2013年5月31日，2013年6月2日的协议委托期限自2013年6月1日至2016年5月31日。上述事实业经本院（2014）淮中民终字第1324号民事判决书认定。
2010年5月12日，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议（一）第8条第（1）款约定，买受人承诺如购买商铺用于自营，则在签订《商品房买卖合同》的同时签署《博德五金建材家居广场商户自购自营协议书》。自营客户装修完毕经市场经营管理公司验收合格达到开业条件，并保证于本广场试营业之日同日开业。经审核达到装修补贴条件的，在市场正式营业后凭相关凭证至出卖人处领取创业基金奖励。
2010年5月12日，金澄公司（甲方）与被上诉人（乙方）签订的《博德五金建材家居广场商户自购自营协议书》第二条约定：1、协议有效期自博德五金建材家居广场正式开业之日起计算，共计3年，市场试营业时间暂定于2010年10月28日，市场正式营业时间暂定于2011年4月28日，如实际开业时间在此之前，则本协议生效起始时间以实际开业时间为准；2、甲方为购铺自营客户设立专项创业奖励基金，经审核乙方符合专项创业基金奖励条件，可享有200元∕㎡的创业基金奖励，乙方承诺所购商铺用于自营，在签订《商品房买卖合同》同时必须签订本协议，经审核同意的在市场正式营业后凭相关凭证至开发商处领取创业基金奖励；3、乙方应提前进场装修，为维持市场整体效果，乙方在对店铺设计前，应向市场经营管理公司提出书面申请和设计图纸，经审核同意后方能进场施工，施工费用由乙方自理，装修完毕经市场经营管理公司验收合格达到开业条件，并保证于本广场试营业之日同日开业……；5、乙方确认并承诺将购买的商铺用于自主经营，协议期内，未经市场经营管理公司同意，乙方不得以企业变更或其他方式擅自将经营权转让给第三方或与第三方合作，及其他有损甲方权益的情形，否则视为违约，如乙方确实无力经营，由市场经营管理公司收回经营权，统一经营管理……；7、乙方在自主经营过程中违反以上任一约定条款，乙方承诺无条件同意甲方以下违约处罚约定即甲方有权取消200元∕㎡的创业基金奖励并没收其经营保证金和收回商铺经营权，由市场经营管理公司统一经营管理。第三条约定：1、乙方同意向甲方提供自营履约保证金3000元，于乙方进场装修前一次性支付；2、在履行本协议的各项条款规定后，乙方需于自营期届满后3个月内持保证金缴付的相关票据或凭证办理相关退款手续，甲方应在乙方办理完相关手续后15个工作日内将保证金无息退还给乙方。被上诉人于2011年2月25日交纳经营保证金3000元，并由金澄公司开具收据。
2011年2月25日，金澄公司（甲方）与被上诉人（乙方）签订的《博德商户装修协议》第一条约定，甲方的验收标准：乙方在施工完毕后，甲方由物管部核查，工程部、市场部等部门共同对乙方的摊位框架、地坪、吊顶、立柱、门头制作、电路安装等进行综合验收。具体标准为：乙方出样率达95%以上；乙方门头字号制作完毕；乙方配好专职营业员；装修需与申请方案要求一致。
本院认为，关于金澄公司与被上诉人签订的自营协议书的效力问题。被上诉人认为金澄公司是物业管理公司，其没有权利约束被上诉人的经营行为，故该协议无效。对此，本院认为，金澄公司与被上诉人属于平等主体，签订的自营协议系双方真实意思表示，被上诉人主张协议无效的情形不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故对被上诉人该项主张，本院不予采信。根据上诉人与金澄公司签订的委托协议内容和本院生效判决书的认定，上诉人与金澄公司之间系委托管理关系，上诉人对金澄公司的行为亦表示认可，且被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同中明确约定“签订《商品房买卖合同》的同时签署《博德五金建材家居广场商户自购自营协议书》”，因此，被上诉人明知金澄公司是代表上诉人与其签订自营协议。因该自营协议合法有效，双方当事人理应按协议内容履行。
关于上诉人收取21606元款项的性质问题。上诉人主张其收取的21606元名为创业基金奖励，实为上诉人对被上诉人购房给予的让利。被上诉人则认为该款属于装潢保证金。从常理来讲，上诉人应以其自有资金为被上诉人设立奖励基金，而本案是由被上诉人先向上诉人交纳一定的款项，在符合合同约定的条件后再予以返还，故本院认为，该款应为上诉人给予被上诉人的返利。被上诉人主张该款属于装潢保证金并没有提供证据证明，且与收据中载明的收款事由不符。故对被上诉人该抗辩主张，本院不予采信。
关于上诉人应否返还被上诉人21606元的问题。上诉人认为根据双方自营协议书的约定，返还该款的条件为被上诉人装修的商铺需经过验收并于市场同步开业、所购商铺必须用于自营，而被上诉人没有按约定履行上述义务，故上诉人不应返还21606元。因被上诉人所购商铺已装修完毕且已营业，上诉人没有证据证明被上诉人装修的商铺与其要求不符，且未与市场同步开业，故对上诉人该项上诉理由，本院不予采纳。根据自营协议书第二条第5款约定，被上诉人应当在3年协议期内自主经营，而被上诉人认可其经营一年时间即将房屋转租他人经营，被上诉人的行为违反了上述约定。根据自购自营协议第二条第7款的约定，上诉人不应返还被上诉人21606元，一审判决上诉人返还该款错误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2015）淮开民初字第0313号民事判决；
二、驳回被上诉人王兆凤的诉讼请求。
一审案案件受理费580元，减半收取290元；二审案件受理费580元，合计870元，均由被上诉人王兆凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 季明丽
代理审判员 黄金强
代理审判员 田 庚
二〇一五年七月十七日
书 记 员 周 亚