灵宝市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）灵民一初字第1719号
原告陈同生，男，1964年2月2日出生。
委托代理人宋卫革，河南函谷律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告李春雨，男，1979年7月15日出生。
委托代理人陈永革，河南宇萃律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告陈同生与被告李春雨房屋租赁合同纠纷一案，原告陈同生于2013年9月24日向本院起诉。本院受理后依法向被告李春雨送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并依法组成合议庭，于2013年10月15日在本院8号审判庭公开开庭进行了审理。原告陈同生及其委托代理人宋卫革，被告李春雨及其委托代理人陈永革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈同生诉称：2008年农历8月30日，我与被告签订《房屋租赁协议书》。该协议约定：我租用被告位于豫灵街金山路的两间二层门面房，期限15年（或到期再续），租金随行就市，每年农历8月30日前交清全年房租。之后，我对该房屋进行装修并开始了通讯业经营（中国移动通信金山路营业厅）。2012年8月前，我们合作愉快；可到2012年8月交房租时，被告突然提出房租涨到60000元，我虽认为涨幅过高但考虑到自己的营业性质只好勉强接受。然而就在2013年农历7月26日（阳历9月1日）早9时许，被告和其母亲突然来到原告店里以“房屋自己用”为由要求我搬离，并强行用软锁住了店门。二十多天来，我多次亲自或通过他人与被告交涉，被告至今拒不开门。为此，我起诉要求被告立即停止违约行为，继续履行《房屋租赁协议》，并按每月30000元赔偿经济损失。
被告李春雨未提交书面答辩状，庭审中口头辩称：1、我们双方签订的租赁合同已经到期，依据合同第四条的约定，我在自用房屋时合同自然终止。2、我的锁门行为是合法行为，是针对原告侵权的自救行为。故应驳回原告的诉讼请求。
原告陈同生向本院提交的证据材料有：
1、房屋租赁协议书一份。以此证明原被告之间存在房屋租赁合同关系，租赁期限为15年。
2、视频光盘、锁门后的现状照片及证人证言。以此证明被告违约锁门，影响原告正常使用房屋的情况。
3、中国移动金山路营业厅内部状况照片。以此证明原告使用房屋从事合法性营业活动的情况。
4、房屋租赁合同、证人刘新朝、姚钰昭证言及其身份证复印件等。以此证明相同地段的房屋出租行情。
5、中国移动通信公司灵宝分公司对豫灵金山路营业厅业务付酬清单和部分购货交易单。以此证明原告营业厅日常营业收人损失情况。
6、营业执照复印件一份。以此证明原告合法经营通讯业务。
被告李春雨向本院提交的证据材料有：
1、2008年农历8月30日原被告签订的房屋租赁协议书一份。以此证明房屋租赁的期限为1年，第四条约定的内容是被告签订时自己书写的。
2、证人袁某当庭证言。以此证明原被告签订房屋租赁协议的情况。
本院依职权调取的证据材料有：
调查被告李春雨所做笔录一份，以此证明原被告双方租房合同的具体内容情况。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1真实性无异议，但认为合同第四条约定的被告在租赁期间内自用房屋时可立即收回的内容有修改的地方，是原告后来自己划掉；对原告的证据2的真实性无异议，但认为锁门是自救行为；对原告证据3的真实性有异议，认为门已经锁住了原告无法拍照，照片不能确认现场情况；对原告证据4有异议，认为真实性无法证实，与原告诉求没有关联；对原告证据5的真实性有异议，认为不能作为损失的依据；对证据6有异议，认为没有原件无法核实。原告陈同生对被告提交的证据1中的打印内容及签名无异议，对合同的第四条修改部分认为是被告事后私自改动，不予认可；对被告证据2有异议，认为证人陈述的情况自相矛盾，不符合事实。原告对本院调查被告的笔录内容无异议。被告对本院调查被告的笔录内容有异议，认为其在调查时陈述的租赁期限为1年。
本院认为：原告提交的证据2、3、6形式合法，内容真实，与本案事实有关联，可以作为认定案件事实的依据；原告提交的证据1和被告提交的证据1中除第四条添加修改部分外内容一致，双方亦认可，该合同中未修改的部分可以作为认定案件事实的依据；原告提交的证据4，证人未出庭作证，形式不合法，本院不予认定。原告的证据5，形式有欠缺，本院将结合实际情况和其他证据予以考虑原告的营业损失情况；被告的证据2，因证人当庭陈述事实前后矛盾，真实性难以确定，且原告有异议，本院对该证据不予采信。本院依职权调查被告的笔录，本院综合双方当事人的陈述及证据予以分析认定。
本院根据上述有效证据及双方当事人一致的陈述，可以认定以下案件事实：2008年农历8月30日，原告陈同生与被告李春雨签订了一份房屋租赁协议书。该协议书约定甲方李春雨将其位于灵宝市豫灵镇金山路的两间两层临街门面（楼上为三间）房屋出租给乙方陈同生使用。该协议的主要内容有：第3条为乙方每年农历八月三十日以前交清全年房租，房租一次付清，不能拖欠；第4条为租赁房屋期限为15年或到期再续，中途甲方不得以任何借口终止本协议，乙方正当经营，因乙方有特殊情况方可转让。协议签订后，原告陈同生对房屋进行了装修，在该房屋一楼开办手机店并代办中国移动通讯业务（移动通信豫灵金山路营业厅）。租赁期间，原告陈同生向被告李春雨支付租金四次，其中第1年为3万元，第2年为4万元，第3年为4万元，第4年（即2012至2013年）为6万元，被告李春雨收取租金后未给原告出具凭据。2013年8月份，被告提出收回房屋，终止合同，原告未予同意。被告李春雨和其母亲遂于2013年9月1日将原告的手机店临街门锁住，阻止原告营业。原告在交涉无果的情况下向本院提起诉讼。被告李春雨应诉后，在本案审理过程中，在2013年国庆节期间将原告经营的手机店的后门锁住，导致原告不能进入店内。为避免原告的损失的扩大，经本院主持调解，被告李春雨于2013年12月2日将锁在原告前后店门上的门锁钥匙交付原告，同意原告开门营业，原告遂开门恢复营业。
另查明，原被告持有的租赁合同均为打印文本，但庭审中原被告双方各自向法庭提供的租赁合同的第4条对原打印内容均有修改但未按指印确认，内容却完全不相符。原告所持协议书将原内容中“不得以任何借口终止本协议”部分划掉，修改为手写的“期限内自己用房时可以终止本协议，若不是自己用房还是乙方正常用房”；被告所持协议书将原内容中“15”的“5”划掉，将“不得以任何借口终止本协议”部分划掉并修改为手写的“期限内自己用房可以终止本协议，若不是自己用房乙方可以正常用房”。庭审中，被告李春雨承认双方协议书上修改的内容均是自己在协议签订时所写，而原告陈同生称自己所持协议书上修改的内容是在交第二次房租时被告以看协议为由擅自修改的，自己发现后又将修改内容划掉。审理中，本院多次组织原被告进行调解，终因双方意见分歧较大而无法达成调解协议。
本院认为：原告陈同生和被告李春雨签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，属于合法有效协议，双方均应按协议约定行使权利和履行义务。因双方均未在原协议修改内容部分按指印确认，现双方对该手写的修改内容形成的时间各执一词，均不能证明合同中的修改部分是经双方协商一致的结果，故本院确认协议书中手写的修改内容无效，双方应按协议原打印文本的内容履行。原告陈同生要求在合同租赁期限内继续履行合同，理由正当，本院予以支持。被告李春雨辩称租赁合同为不定期租赁合同，其可以随时终止合同的抗辩，缺乏事实依据，本院不予采信。被告李春雨在房屋租赁期间擅自锁门，影响原告正常营业，其行为属于违约行为，应依法承担违约责任。故原告陈同生要求被告赔偿锁门期间的经济损失的诉讼请求，理由正当，应予支持。但其主张每月30000元经济损失，数额过高，没有充分的依据。本院依据原告提交的营业厅收入情况报表、店面规模、雇员人数、投资情况并结合原告上年度交纳的房租情况，原告的营业损失可参照承担房租费用的2倍计算，按每月10000元由被告承担。因审理中被告已经开锁，原告恢复了营业，故原告要求被告停止违约行为的诉请，不再判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告李春雨与原告陈同生按照双方于2008年农历8月30日签订的15年房屋租赁协议继续履行。
二、被告李春雨赔偿原告陈同生经济损失30000元。限被告于判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由被告李春雨承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。
审 判 长 赵征远
审 判 员 秦 峰
人民陪审员 曹晓莹
二〇一四年二月十八日
书 记 员 陈晓林