江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0826民初7125号
原告:曲作鹏，男，1980年2月17日生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人:朱卫东、袁晓航，江苏知缘律师事务所律师。
被告:涟水县香江房地产开发有限公司，住所地涟水县涟城镇安东路东侧（涟水县香江美食有限责任公司内）。
法定代表人:江从德，该公司总经理。
被告:涟水县钰峰置业有限公司，××黄嘉园A-15幢09号。
法定代表人:张中华，该公司董事长。
委托诉讼代理人:黄克权、胡聪智，江苏尚淮律师事务所律师。
第三人:戴沁芬，女，1959年3月5日生，汉族，住淮安市淮海花园Ｂ区。
原告曲作鹏诉被告涟水县香江房地产开发有限公司（以下简称香江公司）、被告涟水县钰峰置业有限公司（以下简称钰峰公司）、第三人戴沁芬民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月25日受理后，依法由审判员翟春花适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱卫东、袁晓航，被告香江公司法定代表人江从德，被告钰峰公司委托诉讼代理人黄克权，第三人戴沁芬于第一次开庭时到庭参加诉讼；原告委托诉讼代理人袁晓航，被告钰峰公司委托诉讼代理人黄克权，第三人戴沁芬于第二次开庭时到庭参加诉讼，被告香江公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曲作鹏向本院提出诉讼请求：1、被告香江公司立即偿还原告借款本金40万元，并支付借款期限内最后一个月的利息0.6万元，逾期还款利息1.6万元（自2016年7月25日起按年利率24%计算至2016年9月25日，后顺延计算至实际还款之日止），合计42.2万元。2、依法拍卖、变卖被告钰峰公司开发的位于涟水县炎黄大道与海安路交汇处翰林苑小区21幢2305号房屋以及被告香江公司开发的涟水县高沟中桥口国际商贸城A18幢1004号、1304号房屋，所得价款用以偿还原告借款本息。3、两被告承担本案的诉讼费用和保全费用。事实和理由：2015年7月，原告与被告香江公司、淮安银缘投资管理有限公司（以下简称银缘公司）签订投资协议书一份，该协议约定由被告香江公司将位于涟水县炎黄大道与海安路交汇处翰林苑小区21幢2305室以及6幢1704号房屋以销售形式抵押给原告。原告投资40万元本金给被告香江公司，期限12个月，被告香江公司通过银缘公司按月向原告支付红息1.5%给原告，原告不参与投资项目的经营管理，不承担经营风险，享受固定利息。被告香江公司如期归还借款的，原告配合被告香江公司办理房屋回购手续，到期未还的，继续支付1.5%利息，同时每月承担投资额1%的违约金。
投资协议签订后，原告于2015年7月23日将40万元汇款至第三人之女刘念的银行账户。刘念于次日即2015年7月24日将上述40万元转账至被告香江公司银行账户。2015年7月23日，原告与被告钰峰公司签订了两份商品房买卖合同，合同编号分别为1034310001058及1034310001059。2015年7月24日，被告香江公司与钰峰公司共同出具《有关购房合同及付款收据的说明》，该说明载明了投资人所付款项是付给被告香江公司，本案抵押房屋翰林苑小区6幢1704号以及21幢2305号房屋为被告钰峰公司开发，但处理权已转让给被告香江公司，投资人与被告钰峰公司所签订的买卖合同中的实际出卖人是被告香江公司。
2016年5月12日，被告香江公司与银缘公司签订《协议》1份，双方协商，被告香江公司先网签两套住宅抵在第三人戴沁芬名下，由银缘公司负责做好债权人的工作，解一套同面积抵押房屋给被告香江公司销售或按揭，抵押房实际解押后十个工作日内，香江公司还清所欠三个月利息135000元及解押人本金。2016年5月13日，被告香江公司依上述《协议》约定将其开发的涟水县高沟中桥口国际商贸城A18幢1004室及1304号房屋网签至第三人戴沁芬名下，作为对债权人的抵押担保。后银缘公司与原告协商将翰林苑小区6幢1704号房屋解押。解押后，被告香江公司并未偿还原告借款本金。借款期限内，原告收到被告香江公司通过银缘公司戴沁芬支付的11个月的利息合计6.6万元，被告香江公司至今未能按约定通过银缘公司支付借款期限内最后一个月利息，未能偿还借款本金，未能支付合同约定的逾期还款利息。
原告认为，该协议名为投资协议，但其内容约定原告对被告香江公司投资项目的盈利和亏损无关，原告不承担投资风险，只享有固定利息收益，因此该投资协议实为借款协议，原告与被告香江公司之间存在民间借贷法律关系。借款期限内利息为月息1.5%，逾期利息为2.5%。被告钰峰公司与原告签订商品房买卖合同，被告香江公司将其房屋网签至第三人戴沁芬名下，其实质是为担保债务的履行，即便未办理抵押登记，仍应当认定各方签订的《商品房买卖合同》，并办理备案登记的行为是非典型担保方式，依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，原告有权拍卖合同标的物用于偿还借款本息。
被告香江公司辩称：本案抵押的房屋是其从钰峰公司处借的房屋，如何处置由钰峰公司安排。本案尚欠的具体金额需要双方进行结算。
被告钰峰公司辩称：其不是本案的适格被告，其与原告之间不存在抵押担保的合同关系。被告钰峰公司是因被告香江公司向原告及相关人员借款，而将房屋借给被告香江公司进行网签，但是被告钰峰公司并未收到被告香江公司的房款。同时，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，如果说涉及到对被告钰峰公司所借出房屋进行变卖等，也应当是在原告与被告香江公司之间的民间借贷法律关系审理并作出判决生效之后，如果被告香江公司不履行生效判决确定的金钱义务，才可能存在对被告钰峰公司房屋进行变卖的问题。故请求驳回原告对被告钰峰公司的诉请。
第三人戴沁芬述称：其了解本案的借款情况，当时香江公司把翰林苑的房屋抵给借款人时，香江公司陈述钰峰公司欠香江公司钱，所以钰峰公司把房屋抵押给香江房公司，其不知道真实的情况如何，所以要求香江公司出具相关的证明。后来，香江公司与钰峰公司签订了其有权处理翰林苑房屋的材料，并且双方当场签章。此外，香江公司需要借款300万元，其作为银缘公司的法定代表人出面找亲朋好友凑了300万元。本案借款的相关事宜是由其牵头的，且利息由其代为发放。
经审理查明：2015年7月24日，甲方借款人香江公司、乙方投资人曲作鹏、丙方银缘公司签订投资协议书一份，约定甲方将已获得销售许可证的商品房以销售形式抵押给乙方，并办理相关手续，同时约定回购期限。××黄大道与海安路交汇处，合同编号为1034310001058及10344310001059。乙方资金到甲方账户之日起满12个月，甲方必须在三天之内回购以上商品房，共计40万元，将款项全部划入乙方银行卡或指定账户。乙方在约定投资期内不得主张购房合同内容，不得擅缴契税。投资到期后，乙方须同意甲方回购，在收到全额投资款、结清红息的同时将商品房买卖合同和收据交给甲方，并办理回购手续。乙方不参与项目投资的经营管理，只享受约定的投资回报。协议期内，甲方须通过丙方按月支付投资额1.5%的红息给乙方，付息日期为每月1日（不超过3天），如不按期支付，则视为甲方放弃回购权。甲方支付给乙方的红息委托丙方代为按月发放。甲方应于发放日之前5日将相关款项打入丙方专用账户。如甲方违约，必须配合乙方办理房产证、土地证等相关手续。甲方除承担全部手续费用之外，在房产证、土地证办理期间，还需继续按月支付1.5%的红息。全部投资期直至乙方办妥房屋土地证照止，每月需加付总投资额1%的违约金，不足一个月按一个月计算。2015年7月23日，原告曲作鹏与钰峰公司签订商品房买卖合同，由原告曲作鹏购买翰林苑小区21号楼2单元2305室的房屋。2015年7月24日，香江公司及钰峰公司出具说明一份，该说明载明：2015年7月，银缘公司与香江公司经协商达成以网签购现房合同形式，抵押借款300万元的协议。协议规定，银缘公司出借300万元现金给香江公司，香江公司以双倍价格的在售现房作为借款抵押物，抵押给银缘公司的投资人。期限一年，利息月结。一年到期后，香江公司付清利息，全额归还本金，银缘公司负责督促投资人解除购房合同，将抵押给投资人的房屋归还香江公司。在实际操作中，在购房合同上签章的出卖人为钰峰公司，法定代表人为张中华。而银缘公司的投资人款是付给香江公司的，出具收款收据的也是香江公司。因这批抵押房屋虽是钰峰公司开发，但处理权已转让给香江公司，因而购房合同中出卖人实质是香江公司。钰峰公司只是配合履行签合同程序，无权向银缘公司的投资人收受购房款和主张该批抵押房的相关权益。2015年7月23日，原告向刘念的账号上汇款40万元。2015年7月24日，刘念向香江公司的账户上汇款40万元，香江公司已收到该40万元。
另查明：2016年5月12日，甲方银缘公司与乙方香江公司签订协议一份，约定：为了按原借款协议解决好借款付息还本一事，乙方先网签二套住宅抵在甲方的戴沁芬名下。由甲方负责做好债权人的工作，解一套同面积抵押房屋给乙方销售或按揭。抵押房实际解押后的十个工作日，乙方还清所欠三个月利息135000元及解押人本金。协议签订当日，翰林苑小区6号楼1704号房屋解押。同日，香江公司与戴沁芬签订两份买卖合同，由戴沁芬购买香江公司开发的高沟中桥口国际商贸城的A18幢1004号房屋及1304号房屋。
还查明：被告香江公司共通过银缘公司借款300万元。2016年6月7日，杨玉强向戴沁芬账户汇款20万元。戴沁芬陈述，香江公司通过银缘公司共计借款300万元，月利率为1.5%，每个月香江公司需支付利息45000元，因被告香江公司从三月开始未能按时支付利息，其帮忙垫付了4个月的利息，合计18万元，故该被告香江公司所支付的上述20万元中的18万元被其抵扣用于偿还其垫付的利息，剩余2万元还在其账户，未作处理，因为2万元不足以支付一个月的利息。香江公司陈述该20万元是用于偿还本案借款中的20万元。
再查明：被告香江公司提供的2015年8月4日的转账支票的金额为36万元，该支票的收款人为杨玉强，用途为工程款，该转账支票有戴沁芬的印章。同时，被告香江公司还提供了2015年7月27日杨玉强向欣立忠账户转账60000元，2015年11月21日江从德向欣立忠账户转账50000元，2016年1月19日杨玉强向欣立忠的账户转账20000元的转账凭证。上述证据用于证明香江公司未收到300万元的借款本金。
本院认为：原告与被告香江公司及第三人银缘公司签订的以房屋买卖合同作为民间借贷的担保的协议，其实质就是民间借贷法律关系。原告曲作鹏按照约定将40万元借款出借与被告香江公司后，被告香江公司应按照约定向原告曲作鹏履行还本付息的义务。庭审中，被告香江公司虽称已还本金20万元，但原告与被告香江公司所签订的投资协议中已经约定被告香江公司偿还借款本金时应将款项打入原告的银行账户或其指定账户，支付利息时则通过银缘公司向原告支付，本案中被告香江公司支付的20万元系直接支付给银缘公司的而不是原告。同时，根据2016年5月12日香江公司与银缘公司所签订的关于解押的协议可知，房屋解押后，被告香江公司应支付银缘公司三个月利息135000元。由此可见，香江公司每个月应支付利息45000元，故第三人戴沁芬陈述2016年6月7日被告香江公司支付的20万元系支付4个月的利息180000元的陈述符合上述协议的约定。综上，本院对被告香江公司称20万元用于偿还本金的辩解意见不予采信。对于被告香江公司有无实际收到借款本金300万元，与本案无关，本院不予理涉。原告与被告香江公司的投资协议约定，被告香江公司每月的1日向原告支付1.5%的红息，如果被告香江公司违约每月还需承担总投资额1%的违约金，本案中，被告香江公司已将期限内的利息支付到2016年6月底，尚有一个月的利息未支付，故原告要求被告香江公司按月利率1.5%承担期限内的利息，并自2016年7月25日起直至实际还款之日止，按年利率24%承担逾期利息的的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告要求拍卖、变卖被告钰峰公司开发的位于涟水县炎黄大道与海安路交汇处翰林苑小区21幢2305号房屋以及被告香江公司开发的涟水县高沟中桥口国际商贸城A18幢1004号、1304号房屋，所得价款用以偿还原告借款本息的请求，对于翰林苑小区21幢2305室的房屋，因被告钰峰公司已出具说明，证实该房屋的处理权已转让给香江公司，香江公司为实质上的出卖人，钰峰公司放弃主张该房屋的相关权益，故在本判决生效后，如香江公司未履行判决确定的债务，原告可以申请拍卖该房屋，用以偿还债务。对于高沟中桥口国际商贸城A18幢1004号、1304号的房屋，因原告不是该房屋买卖合同的相对人，原告申请拍卖该标的物以偿还债务的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。被告香江公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃庭审举证、质证等抗辩权利。经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告涟水县香江房地产开发有限公司在本判决生效后十日内归还原告曲作鹏借款本金400000元及利息6000元，合计406000元，并承担自2016年7月25日起至还清之日止，以400000元为基数，按年利率24%计算的逾期利息。
二、如被告涟水县香江房地产开发有限公司不履行上述债务，原告曲作鹏有权在本息406000元及其逾期利息（以400000元为基数，自2016年7月25日起按照年利率24%算至还清之日止）的范围内申请拍卖被告涟水县钰峰置业有限公司开发的位于涟水县翰林苑小区21号楼2305室的房屋。
三、驳回原告曲作鹏其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7630元，保全费2670元，合计10300元，由被告涟水县香江房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 翟春花
人民陪审员 臧东奎
人民陪审员 吕柏松
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 于海玲
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。