四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴中民终字第312号
上诉人（原审原告）屈腾。
委托代理人岳民山，四川砝鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）巴中市巴州区小金龙第二幼稚园。
法定代表人彭冬梅，该园园长。
委托代理人王宗福，巴中市巴州区西城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）屈远东。
上诉人屈腾因与被上诉人巴中市巴州区小金龙第二幼稚园（以下简称“小金龙幼稚园”）、屈远东房屋租赁合同纠纷一案，不服巴中市巴州区人民法院（2013）巴州民初字第2865号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人屈腾及其委托代理人岳民山，被上诉人小金龙幼稚园的法定代表人彭冬梅及其委托代理人王宗福，被上诉人屈远东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年4月3日，彭冬梅与何光俊签订《门市租赁合同书》，约定：彭冬梅租赁何光俊所有的位于巴中市巴州区回民巷街白马井28号江南大厦底楼四个门市（其中包括4号、5号两个门市）开办学校使用，租期5年，从2007年7月5日起开始计算；第四年、第五年（即2009年7月5日至2012年7月5日）每个门市年租金为4500元至5000元）。2012年3月28日，被告屈远东持诉争房屋所有权人赵丽凤、李大胜与其签订的《售房协议》，与被告小金龙幼稚园的法定代表人彭冬梅签订《门市出租办学使用合同》，约定：将巴州区回民巷街白马井28号江南大厦底楼第4号、5号两个门市租赁给小金龙幼稚园，租期10年（即2012年9月1日起至2022年9月1日止）；每个门市第一、二、三年租金为10000元，之后每年递增1500元，到第十年每个门市的租金为20000元。合同明确载明，房主姓名为屈远东。屈远东、彭冬梅在合同上签字，并加盖了巴中市巴州区小金龙国际幼儿园的印章。合同签订后，彭冬梅向屈远东缴纳了第一年两个门市的租金2万元，屈远东给彭冬梅出具收条，载明：彭冬梅同志（巴州区回民巷街江南大厦28号两个门市）房租费（2012年9月1日至2013年9月1日一年）贰万元。
一审同时查明，被告彭冬梅2007年4月3日租赁诉争两个门市时，该房屋产权登记的所有人为赵丽凤。后赵丽凤、李大胜与被告屈远东签订《售房协议》（该协议没有具体的签订日期），约定：由赵丽凤、李大胜夫妇将诉争的两个门市出售给屈远东、绕友芬夫妇，单价为5500元／㎡，合计474650元；同时约定，该房屋已由赵丽凤、李大胜对外整体出租，租金已收取，在成交金额总数中扣减23600元，实付房款451050元。李大胜、屈远东在协议上签字，李大胜代赵丽凤签字，赵丽平在证人处签字。在一审审理过程中，原告屈腾又提供了自己与赵丽凤、李大胜针对涉诉房屋于2010年10月18日签订的《售房协议》复印件，该协议内容与赵丽凤、李大胜同被告屈远东签订的《售房协议》内容一致。李大胜、屈腾在协议上签字，李大胜亦代赵丽凤签字，赵丽平在证人处签字。2012年9月25日，赵丽凤、李大胜给赵丽平出具《委托书》，委托赵丽平全权代表委托人出售诉争的两个门市，包括签订买卖合同、办理产权过户手续、申办公证、缴纳各种税费、代收全部房款以及向买受人出具收款凭条。同日，赵丽凤、李大胜与赵丽平将该《委托书》在平昌县公证处进行了公证。同月26日，针对涉诉的第4、5号两个门市，赵丽平代赵丽凤、李大胜与屈腾签订两份《房地产买卖契约》，约定将两个门市分别均出售给屈腾，价款均为30万元。2013年1月23日，屈腾与赵丽平申请办理房屋产权变更登记。同年2月27日，巴中市房地产交易与权属登记中心向屈腾颁发了诉争的两个门市的房屋所有权证，房屋所有权人均登记为屈腾单独所有。同年6月24日上午11：59时，被告屈远东通过手机短信告知彭冬梅：冬梅老师我们原签订的租房协议由于产权转移要终止，你有时间我想详细告知，屈远东。同日中午13：18时，彭冬梅用手机短信回复：尊敬的屈叔，合同不能终止，产权现转移是影响不了原来签订的合同，合同是受法律保护的。后经双方协商无果，被告屈远东亦拒收下一年的租金。屈腾于2013年10月22日向一审法院起诉，请求：1.依法确认被告小金龙幼稚园与被告屈远东于2012年3月28日签订的《门市出租办学使用合同》无效；2.由被告小金龙幼稚园向原告支付2012年7月至今使用巴州镇白马井中南大厦4号、5号门市的房屋租金，并将二门市返还给原告；3.案件受理费由被告承担。
原审认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人给付租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的合同。本案中，被告小金龙幼稚园的法定代表人彭冬梅租赁诉争房屋办学，签订了《门市租赁合同书》。在租赁期间，原诉争房屋的所有人对其房屋出售，原租赁合同未到期的情况下，被告屈远东持《售房协议》与被告小金龙幼稚园于2012年3月28日签订了租期10年的《门市出租办学使用合同》继续办学，被告屈远东按合同的约定收取了第一年的租金。原告屈腾称原租赁合同在2012年7月5日到期时便向被告小金龙幼稚园主张过权利，小金龙幼稚园对此予以否认，原告亦未提供证据予以佐证。一审中，原告虽提供了2010年10月18日原告与原房屋所有权人签订的《售房协议》，但未提供该合同原件及缴纳房款的收据，不能证明原告在被告小金龙幼稚园续租房屋时原告已购买了租赁房屋。同时，原告主张2010年10月18日已购买租赁房屋，但被告小金龙幼稚园原租赁合同应于2012年7月5日到期，原告在被告小金龙幼稚园与被告屈远东于2012年3月28日签订合同时并未提出异议，期满后原告亦未主张权利。再者，被告屈远东在一审答辩中亦辩解代表原告租赁房屋。租赁房屋的产权登记虽然后来为原告屈腾，但被告屈远东与原告屈腾系父子关系，原告提供的合同，其签订时原告才满23岁，综合原告的经济购买能力情况以及原告屈腾与被告屈远东的特殊关系，被告小金龙幼稚园有理由相信被告屈远东有权与其签订合同。故应当认定被告屈远东将房屋租赁给被告小金龙幼稚园，其行为已构成表见代理。故原告关于被告小金龙幼稚园与被告屈远东于2012年3月28日签订的《门市出租办学使用合同》无效的主张，一审不予支持。
关于原告主张的房屋租赁费的问题，被告小金龙幼稚园已交纳2012年9月1日至2013年8月31日期间的房屋租赁费2万元，依据《门市出租办学使用合同》2013年9月1日至2014年8月31日期间的房屋租赁费现小金龙幼稚园应交纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，判决如下：一、被告巴中市巴州区小金龙第二幼稚园在本判决生效后十日内给付原告屈腾2013年9月1日至2014年8月31日期间的房屋租赁费2万元。二、驳回原告屈腾其他的诉讼请求。案件受理费2800元，由原告屈腾负担2000元，被告巴中市巴州区小金龙第二幼稚园负担800元。
上诉人屈腾的主要上诉理由：1.一审严重超审限，程序违法。一审于2013年10月22日立案受理后，适用简易程序进行审理。然而却在2014年4月8日才向上诉人屈腾送达一审判决。超过民诉法关于简易程序须在三个月结案的规定。2.一审适用法律错误。本案涉诉房屋所有权归上诉人屈腾所有，被上诉人屈远东无权处分。应当适用《物权法》第39条和《合同法》第51条、56条、58条规定。3.一审认定事实不清。2010年10月18日，上诉人屈腾与原房主签订《售房协议》是客观事实，虽然没有协议原件及缴纳房款收据，但房产证登记的房屋产权人为上诉人屈腾，且有赵丽平证言佐证，而一审却没有采信。2012年7月5日原租赁合同到期后，上诉人多次主张权利，但一审不予认定。本案中，一审还以上诉人屈腾签订合同时才23岁，猜测上诉人屈腾没有经济实力，且错误认定上诉人屈腾与被上诉人屈远东之间构成表见代理，而被上诉人屈远东却是以自己的名义签订的合同，并没有以上诉人屈腾的名义签订，不符合表见代理的特征。综上，原判部分事实认定不清，适用法律错误，要求二审法院：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人小金龙幼稚园与被上诉人屈远东于2012年3月28日签订的《门市出租办学使用合同》无效；2.被上诉人小金龙幼稚园向上诉人屈腾支付2012年7月至实际使用二门市期间的租金，并将二门市返还给上诉人屈腾；3.一、二审涉诉费用由被上诉人承担。
被上诉人小金龙幼稚园的答辩意见是：1.本案中上诉状并非上诉人屈腾真实签字，上诉人屈腾的行为是虚假诉讼、滥用诉权、浪费国家司法资源的体现，不符合法律规定。2.一审是否超审限，不应是上诉改判的理由。一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人屈远东的答辩意见是：当时小金龙幼稚园为了应付教育局检查才与我签订的合同，合同签订后我也没有告诉上诉人屈腾，收取的2万元租金也没有交给上诉人屈腾，一直由我保管。故请求确认我与被上诉人小金龙幼稚园签订的《门市出租办学使用合同》无效。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，赵丽凤、李大胜（为甲方）与屈远东、饶友芬（为乙方）签订的《售房协议》约定：协议生效后，主权属于乙方。2012年9月26日，赵丽凤、李大胜（甲方）与屈腾（乙方）签订的《房地产买卖契约》约定：双方同意于二0一二年九月二十六日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或原物。本案中，屈腾虽提供了2010年10月18日自己与原房屋所有权人签订的《售房协议》复印件，证明当时购买诉争房屋的事实，但未提供该合同的原件及缴纳房款的收据原件，故本院对屈腾提供的2010年10月18日《售房协议》复印件不予采信，对其据此提出的主张亦不予支持。
屈远东持诉争房屋的《售房协议》与小金龙幼稚园于2012年3月28日签订的《门市出租办学使用合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。该合同签订后，小金龙幼稚园按合同约定向屈远东交纳了第一年租金继续租赁诉争房屋。赵丽凤、李大胜在原租赁合同期限届满后，屈腾购买该房时，既没有要求收回诉争房屋，也没有对屈远东与小金龙幼稚园签订的《门市出租办学使用合同》提出异议，更没有告知小金龙幼稚园该房屋已另行出售给屈腾的事实。屈腾在购买诉争房屋时，明知其父屈远东在购买该房屋后已出租给小金龙幼稚园，双方的租赁关系尚未解除，在小金龙幼稚园对房屋转让事实尚不清楚的情况下，却仍然坚持购买该房屋，其对于该房屋不能及时交付承担着较大的法律风险。在本案审理过程中，屈腾也没提供证据证实屈远东与小金龙幼稚园在签订合同时有欺诈、胁迫、恶意串通或者以合法形式掩盖非法目的等行为，故该《门市出租办学使用合同》应予合法有效，本院予以确认。屈腾要求确认屈远东与小金龙幼稚园签订的《门市出租办学使用合同》无效，并返还诉争房屋等主张于法无据，本院不予支持。屈腾若认为屈远东的行为损害了其合法权益，造成的损失，可另行主张权利。
屈腾要求小金龙幼稚园支付2012年7月至实际使用诉争房屋的租金，因屈腾现为诉争房屋所有权人，依据《门市出租办学使用合同》，小金龙幼稚园应向屈腾支付租金。小金龙幼稚园已交纳2012年9月1日至2013年8月31日期间的房屋租赁费，故小金龙幼稚园应向屈腾交纳2013年9月1日至2014年8月31日期间的房屋租赁费。
综上，屈腾的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判虽然在认定屈远东将房屋租赁给小金龙幼稚园的行为构成表见代理和部分适用法律方面存在错误，但判决结果并无不当，故本院在对原判部分事实认定和部分适用法律纠正后，对原判判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2800元，由原审原告屈腾负担2000元，原审被告巴中市巴州区小金龙第二幼稚园负担800元。
二审案件受理费2800元，由上诉人屈腾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖 敏
代理审判员 陈长育
代理审判员 苟华林
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 朱 彬