福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民终字第262号
上诉人（原审原告）陈道文，男，1979年11月30日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人曾昌源、何俐亲，福建业发律师事务所律师、实习律师。
上诉人（原审被告）三明市开泰百货有限公司。
法定代表人赵东理，总经理。
委托代理人刘珍福、汤咏红，福建枫桦律师事务所律师。
上诉人陈道文与上诉人三明市开泰百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服三明市梅列区人民法院（2013）梅民初字第2837号民事判决，都向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈道文的委托代理人曾昌源、何俐亲，上诉人三明市开泰百货有限公司（以下简称“开泰百货”）的委托代理人刘珍福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年5月31日，双方当事人签订《开泰百货租赁合同》，约定内容为：开泰百货将其位于三明市梅列区列东街100号的二层一处建筑面积约350平方米的房屋租赁给陈道文作为餐饮经营使用，租赁期限从2013年7月8日起至2019年6月30日止，首期租金为34500元。合同签订当日，陈道文应向开泰百货支付135000元作为合同保证金。合同解除或终止后30日内，开泰百货应无息退还保证金。房屋交付日为2013年7月8日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付，若因开泰百货原因导致陈道文无法如期进场施工，则租赁期限将相应顺延，顺延时间超过15日则视为开泰百货违约，陈道文有权解除合同。开泰百货应当在房屋交付日30日前配合陈道文对该房屋的实际尺寸进行测量，以便进行装修设计。陈道文应当在房屋交付日15日前向开泰百货提供其对该房屋的装修设计文件，在获得开泰百货的书面同意后方可开始对该房屋进行装饰装修。合同签订后，如陈道文违约，开泰百货有权以书面通知的方式单方解除合同。开泰百货解除合同的，陈道文按照实际租期结算租金，并向开泰百货支付相当于六个月租金的违约金。如开泰百货严重违约，陈道文有权以书面通知的方式单方解除合同。陈道文解除合同的，开泰百货应在合同解除后30日内无息返还合同保证金和预付租金，并支付相当于六个月租金的违约金。合同签订当日，开泰百货向陈道文出具联络函，要求陈道文在当日将合同保证金交付至指定账户。当日，陈道文将保证金135000元汇入开泰百货指定账户，开泰百货出具收到合同保证金135000元的收款收据给陈道文。同年7月9日，陈道文将首期租金34500元汇入开泰百货指定账户。2013年6月1日，陈道文与北京汉釜宫国际餐饮管理有限公司（以下简称“北京汉釜宫”）签订《汉釜宫合同书》，约定：陈道文选择投资合作的店型为豪华店，在合同签订时，应向北京汉釜宫一次性缴纳投资费57800元。该款直接汇入李洪波在中国建设银行账户内。同年6月4日，陈道文先将57800元汇入陈玉鑫账户，然后由陈玉鑫将57800元汇入上述李洪波账户内。随后，北京汉釜宫出具收据给陈道文。因开泰百货无法将双方租赁合同中约定的房屋交付给陈道文，2013年9月28日，开泰百货向陈道文出具一份《关于解除租赁合同的函》，要求解除与陈道文之间租赁关系，并将陈道文交纳的合同保证金和首期租金退还给陈道文。陈道文同意解除双方之间的租赁合同。
针对双方当事人的争议焦点问题即开泰百货是否存在违约行为，是否应赔偿陈道文损失479500元，原审法院认定如下：根据双方当事人签订的《开泰百货租赁合同》，开泰百货应于2013年7月8日将房屋交付给陈道文，而直至同年9月28日，开泰百货也无法将房屋交付给陈道文使用。开泰百货认为导致无法交付房屋是因为“可可新娘”无法将店面腾出，而陈道文又不同意调换店面造成的。陈道文否认有协商调换店面一事。因双方租赁标的物是确定的，如双方协商同意可以变更租赁物，但本案中陈道文否认双方有协商变更租赁物。因此，开泰百货未能将租赁房屋交付给陈道文的行为已构成违约。2013年9月28日，开泰百货向陈道文出具《关于解除租赁合同的函》，要求解除双方的租赁关系，陈道文同意，双方的房屋租赁关系解除。合同解除后，有造成对方损失的应予赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，陈道文主张的加盟费损失、装修设计损失、购买设备损失以及前期招工工资损失不属于合同订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而根据双方租赁合同约定，一方违约解除合同的，应向对方支付相当于六个月租金的违约金。该约定属于合同订立时一方可以预见到的损失。因此，开泰百货应赔偿陈道文损失为六个月租金即270000元。
综上，原审法院认为，双方当事人签订的《开泰百货租赁合同》系真实意思表示，未违反法律及强制性规定，属合法、有效的合同。双方理应按合同约定履行各自的义务，开泰百货未能按合同约定履行交付房屋的义务已构成违约，依法应承担相应的法律责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、开泰百货应于判决生效之日起十日内赔偿陈道文损失费270000元。二、驳回陈道文的其他诉讼请求。如果开泰百货未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8493元，因适用简易程序审理减半收取4247元，由陈道文负担1860元，开泰百货负担2387元。
上诉人陈道文不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定其主张的加盟费、装修设计费、施工定金等损失不属于合同订立时预见到或应当预见到违反合同可能造成的损失，属认定事实错误。其已经按照租赁合同的约定履行房屋交付前的全部合同义务，开泰百货也清楚其是将所租赁的房屋用于经营汉釜宫餐饮，上诉人陈道文是在相信租赁合同会全面履行的情形下支付相关的为经营所需的必要费用。开泰百货应当预见到其违约将造成上诉人陈道文的上述损失。如开泰百货如期交付房屋，则上诉人陈道文的投入将获得相应的收益。因此，上诉人陈道文的损失均属于合同订立时开泰百货预见到或应当预见到违反合同可能造成的损失范围。2、上诉人陈道文的损失数额已经超过合同约定的违约金数额，一审法院仅判决以合同的违约金弥补上诉人的实际损失，属判决错误。一审法院违反了《合同法》第一百一十三条规定的全部赔偿原则，应当判决开泰百货赔偿上诉人陈道文的全部损失479500元。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人陈道文的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由开泰百货承担。
开泰百货答辩称：一审法院简单适用租赁合同约定的违约金条款，未围绕各项损失进行审查，于法无据。陈道文知晓合同可能无法履行，因此，其主张的各项损失不属于预见到或应当预见到的损失范围。综上，陈道文诉请的经济损失远高出其实际遭受的经济损失，上诉理由缺乏事实和法律依据，请求二审法院对陈道文的损失予以客观合理的认定。
上诉人开泰百货不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院违反不告不理原则，超越诉请作出了错误的判决。陈道文未主张违约金，而一审法院直接适用租赁合同中关于违约金的约定，判决开泰百货支付六个月的租金，于法无据。2、一审判决在适用违约金条款时，未充分考虑陈道文遭受的实际经济损失，违反了《合同法》的等额赔偿原则。开泰百货在合同履行前已将房屋可能因“可可新娘”的违约无法按时交付的情况告知陈道文，并与其沟通协调调整租赁场所的位置，在协商未果情况下，及时将合同保证金及首期租赁费如数退还，未给陈道文造成太多经济损失。同时，双方关于违约金的约定是基于合同完全履行情况下出租方提前解除合同的情形，而实际情况是开泰百货是在合同签订后尚未开始履行前提出解除合同，此时给陈道文造成的较小，上诉人开泰百货明确提出要求调整过高的违约金，但一审法院未予调整。3、一审判决未客观评判双方当事人在本案中的过错责任，适当减轻上诉人开泰百货的民事责任，由此作出的判决显失公正。上诉人开泰百货早在租赁期之前就已尽审慎义务，多次通知原租户及时搬离，但因原租户违约，造成上诉人开泰百货无法按约交付本案讼争的租赁房屋。上诉人开泰百货将原租户无法及时交付房屋的情况告知陈道文并采取补救措施要求对租赁场所位置进行调整，但陈道文拒绝调整，造成租赁合同无法继续履行。综上，上诉人开泰百货不应当承担完全的过错责任，请求二审法院依法撤销原审判决，并作出合理的改判，适当减轻上诉人开泰百货的责任，一、二审诉讼费由陈道文承担。
陈道文答辩称：一审判决开泰百货支付损失费在其诉讼请求范围内。因开泰百货未按约交付房屋，造成了不可挽回的损失，现实际损失已经高于违约金数额，一审判决已不足以弥补。开泰百货未按期交付，已构成违约，即使违约行为是因原租户的未按期交还租赁物的违约所造成，也不能成为减轻开泰百货责任的理由。本案的租赁物具体明确，合同未约定在无法交付房屋时可以变更租赁物，且随意更换将增加经营的风险。综上，开泰百货没有法定或者约定的减轻责任的事由存在，请求二审法院驳回其上诉请求。
案经审理，陈道文对原审查明的事实没有异议。开泰百货除对“本合同签订后”是否应当为“租赁期内”有异议外，对原审查明的其他事实没有异议。对双方当事人没有异议的事实，本院予以确认。
二审审理中，开泰百货提交一组证据，福建省枫桦律师事务所介绍信两份，拟证明其到装修公司和设备公司进行调查陈道文是否支付装修费、设备费等费用。
经质证，陈道文对上述证据材料的真实性和证明内容均有异议。
本院认为，开泰百货提供的两份介绍信均为原件，故本院对其真实性予以确认，但仅凭两份介绍信，无法证明其所要证明的内容，故不予采信。
二审中，双方当事人争议的主要焦点问题是：开泰百货应当赔偿陈道文的损失数额？对此，本院根据双方当事人陈述、举证、质证情况，作如下综合分析与认定。
上诉人陈道文及其委托代理人主张，本案租赁合同约定的六个月租金的违约金明显低于实际损失，因此，开泰百货应当按照实际损失479500元予以赔偿。
上诉人开泰百货及其委托代理人主张，其已尽到相应的义务，且陈道文诉请的各项损失并非是实际遭受的经济损失，合同约定六个月租金的违约金数额已过分高于陈道文的实际损失，应当适当减轻其责任。
本院认为，本案所涉租赁合同为双方当事人真实意思表示，合法有效，租赁合同中约定房屋交付日期为2013年7月8日，如一方违约，应支付守约方相当于六个月租金的违约金。开泰百货未在租赁合同约定的日期交付房屋，其虽主张有与陈道文协商变更租赁场地，陈道文不予同意，并未提供相应证据证明，因此，本院对其主张不予采纳。陈道文主张开泰百货的违约行为已经造成其损失达479500元，高于租赁合同约定的违约金，应当按照其主张的损失予以赔偿。本院认为，陈道文所提供的证据也不足以证明其所主张的损失数额确为实际发生的数额，故本院对其主张也不予采纳。开泰百货主张陈道文的损失已过分高于租赁合同约定的违约金数额，并未提供相应证据证明，故本院对其该项主张不予采纳。在双方当事人均未提供相应证据证明约定的违约金低于或者过分高于造成损失的情形下，一审法院依据双方约定的违约金数额进行判决，所作处理并无不当。
综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人陈道文、开泰百货的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8493元，由上诉人陈道文负担4246.5元，上诉人三明市开泰百货有限公司负担4246.5元。一审案件受理费8493元，因适用简易程序，减半收取4247元，按原审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈翔熙
审 判 员 迟建文
代理审判员 徐 娟
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 许 薇
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。