重庆市铜梁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜法民初字第05493号
原告重庆吉旭物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处迎宾路326号3-1-1（铜梁大酒店旁），组织机构代码79585593-3。
法定代表人陈代香，董事长。
委托代理人周莉（特别授权），公司业务经理。
委托代理人雷先恩，重庆渝礼律师事务所律师。
被告陈永燕，女，1985年10月20日出生，汉族。
原告重庆吉旭物业管理有限公司（以下简称“吉旭物业公司”）诉被告陈永燕物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后，依法由审判员吴宇独任审判，适用简易程序于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告吉旭物业公司的委托代理人周莉、雷先恩，被告陈永燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吉旭物业公司诉称，被告陈永燕系铜梁区XX路XX号XX花园X区XX号房业主。2007年9月，吉旭物业公司受聘为上述房屋提供物业服务，被告陈永燕接受物业服务后不履行交纳物业服务费义务。经原告多次催收，被告陈永燕拒绝交纳从2012年1月至2014年9月期间的物业服务费、水电共用分摊费及滞纳金共计2753元。为维护原告的合法权益，特起诉要求判决被告陈永燕立即支付原告吉旭物业公司物业服务费2123元、水电共用分摊费198元，并支付以未交费用为基数，从欠费次月即2013年2月1日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的滞纳金。本案诉讼费由被告陈永燕承担。
被告陈永燕辩称，未向原告吉旭物业公司交纳从2012年1月至2014年9月期间的物业服务费、水电共用分摊费属实，但对物业服务费的价格计算标准不予认可，对滞纳金不予认可。未交纳物业服务费的原因是原告吉旭物业公司物业服务不到位，被告房屋漏水向吉旭物业公司反映多次未得到解决。若房屋漏水问题得到解决，将全额交纳物业服务费。
经审理查明，被告陈永燕系XX花园X区X单元（多层住宅）XX号房业主，该房屋建筑面积122平方米。2007年12月4日原告吉旭物业公司（乙方）与XX花园X区X单元（多层住宅）X房业主陈永燕（甲方）签订了《物业服务合同》，合同约定：第五条物业公共性服务收费标准暂定为（按测绘报告载明的该套建筑面积计算）：（1）一般住宅：0.30元／月／㎡；（2）电梯楼，1-2层0.30元／月／㎡，第三层（包括第三层）以上0.60元／月／㎡；（3）商业物业（包括车库）：0.58元／月／㎡；（4）甲方按照规定改变房屋用途的，物业收费标准按该房屋实际用途计收。（今后按物价部门审核的收费标准执行）。共用路灯费、消防水电费、绿化景观水电费、化粪池清掏费、二次供水供电能源消耗费等，独立计量核算，合理向甲方分摊计收。第六条甲方按物业销售合同约定接房之日起承担其所拥有物业的服务费用，接房时一次性预交三个月物业服务费，以后的服务费用按月交纳，并在每月1-10日内履行交费义务……若甲方未按规定时限足额交费的，乙方有权要求甲方补交，甲方从逾期之日起按每天千分之五向乙方交纳违约金……。被告陈永燕随后接房并装修房屋，原告亦随即为被告提供物业管理服务。
2012年12月6日原告吉旭公司在小区各单元贴出《XX花园X区提高物业服务费标准的征求意见书》，该意见书载明：“…为了使小区物业管理工作正常运行，需调增物业服务费用，标准为：多层住宅车库商业0.60元／㎡／月、电梯房0.90元／㎡／月，并从2013年1月1日执行。”该意见书经400户左右的业主签名确认。
被告于2012年欠1-12月共12个月的物业服务费和水电共用分摊费，其中物业服务费按0.30元／㎡／月计算为439.20元，水电共用分摊费按6元／月计算为72元；2013年欠1-12月共12个月的物业服务费和水电共用分摊费，其中物业服务费按0.60元／㎡／月计算为878.40元，水电共用分摊费按6元／月计算为72元；2014年欠1-9月共9个月的物业服务费和水电共用分摊费，其中物业服务费按0.60元／㎡／月计算为658.80元，水电共用分摊费按6元／月计算为54元。以上合计物业服务费1976.40元、水电共用分摊费198元。经吉旭物业公司书面催收后，被告至今仍未交纳。
上述事实，有当事人的陈述以及原告吉旭物业公司提交的营业执照、组织机构代码证、《物业服务合同》、律师函、（2015）渝一中法民终字第03879号民事判决书等证据，这些证据的真实性、合法性及关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。原告提交的共用费分摊明细表、物业服务费欠费计算表，对其中载明的欠费时间和面积予以采信，对其余内容不予采信。被告提交的照片及自行制作的结构图，因系房屋质量问题，与本案无关联，依法不予采信。
本院认为，原告吉旭物业公司与被告陈永燕于2007年12月4日签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对XX花园X区的业主及物业使用人具有约束力。被告陈永燕作为该小区X单元X号房的业主，有向吉旭物业公司交纳物业服务费的义务。被告陈永燕拒绝交纳2012年1月至2014年9月期间的物业服务费和水电共用分摊费，尤其在吉旭物业公司书面催收后，仍不交纳，应当承担违约责任，故对吉旭物业公司要求交纳物业服务费和水电共用分摊费的诉讼请求，本院予以支持。经查明被告于2012年1月至2014年9月期间共欠物业服务费1976.40元和水电共用分摊费198元，故对吉旭物业公司要求被告交纳物业服务费2123元，本院予以支持1976.40元。吉旭物业公司要求被告陈永燕交纳水电共用分摊费198元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求支付以未交费用为基数，从欠费次月即2012年2月1日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的滞纳金的请求，根据合同的约定，原、被告只就物业服务费约定了滞纳金，对水电共用分摊费未予以约定。为此本院只主张物业服务费的滞纳金，而不主张水电共用分摊费的滞纳金。另在庭审中原告自愿将滞纳金计算标准从约定的每天千分之五调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，符合法律规定，本院予以支持。
关于被告陈永燕辩称原告吉旭物业公司物业服务不到位，未解决其房屋漏水问题，为此不同意支付物业服务费的意见，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业管理公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此对被告的辩称意见本院依法不予采纳。关于被告要求吉旭物业公司解决房屋漏水等问题，本院认为，被告不得以此作为其拒交少交物业服务费的依据，其要求原告解决房屋漏水系另一法律关系，可另案处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告陈永燕于本判决生效之日起十日内给付原告重庆吉旭物业管理有限公司物业服务费1976.40元，水电共用分摊费为198元，并支付以未交的物业服务费为基数，从欠费次月即2012年2月1日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的滞纳金。
二、驳回原告重庆吉旭物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元，由被告陈永燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交本诉上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 吴宇
二〇一五年十二月二十四日
书记员 银菠