北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第18255号原告王小琳，女，1959年10月18日出生，汉族，住址北京市西城区。委托诉讼代理人王衎，男，原告公司员工，住北京市海淀区。被告任克明，男，1926年8月5日出生，汉族，离休，住北京市海淀区。被告任思嘉，男，1990年9月25日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。二被告共同委托诉讼代理人任钢（任克明之子），退休。二被告共同委托诉讼代理人张兴，北京市问天律师事务所律师。原告王小琳与被告任克明、任思嘉合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王小琳及委托代理人王衎与被告任克明、任思嘉委托诉讼代理人任钢、张兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王小琳诉称，任航是任克明的儿子、是任思嘉的父亲，任思嘉是任航的独生子。任航是我的发小、同学、好朋友，任航于2000年与妻子离异后没再婚娶。任航于2009年4月死亡。我于2004年借任航名义参加法院委托对（以下简称睿智府房屋）的拍卖会并竞买成功。拍卖成交后，我按法院规定支付拍卖成交款，将拍卖款足额汇入法院指定账户，办理完成了任航名字房屋产权证书。任航为了原告便于借名，长期将其户口本、身份证、离婚裁定书等原件均交由我进行使用，同时任航对上述房屋作出权属声明，证明是由我出资，一切手续我自行办理。一切费用我自行承担，房屋权属归我，房屋过户时任航自愿配合。任航没有进入使用过该房屋综上所述，依据《合同法》、《物权法》及北京高院指导意见等相关法律规定，向法院主张对位于北京市昌平区北七家镇王府花园X号所有权进行权利确认，并依法由任克明、任思嘉为我办理房屋过户登记手续。我认为本案是一个借名买房，我借任航的名字买房。为了便于借名买房及办理手续，任航长期将身份证、户口本、离婚调解书原件放于我处保管使用，任航本人也出具了权属声明，认可借名买房事宜，房屋所有权归我所有，经鉴定公司鉴定说明上签字为任航亲笔签名。任航从未进入使用过涉案房屋，也没有对涉案房屋提出过任何权利要求。2003年5月27日华夏拍卖公司对涉案房屋进行委托拍卖，我借任航名字经拍卖取得了涉案房屋的拍卖确认书，也支付了相应的拍卖款。涉案房屋的测绘手续、契税及办产权证的整套手续都是我办理的。任航给了我全权委托和权属声明。现起诉请求：1.任克明、任思嘉为我办理房屋过户登记手续；2.由任克明、任思嘉承担本案诉讼费。被告任克明、任思嘉共同辩称，王小琳与任航之间不存在借名买房合同，也不存在借名买房的事实。我认为任航的声明是虚假的，涉案房屋在之前双方有过多次诉讼，开始的时候王小琳没有拿出过这份声明，后来才拿出来。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明，任克明系任航之父，任思嘉系任航之子。任航与张燕霞于2000年3月9日离婚，后任航未再婚，于2009年4月25日因病死亡。任航的第一顺序继承人现为任克明、任思嘉。王小琳与张力系夫妻关系，二人婚姻关系存续，二人均为华夏拍卖有限公司的股东，王小琳为该公司工作人员。2009年6月26日，华夏拍卖有限公司申请变更登记，将董事成员变更为毛小东、张力、王小琳。2011年10月14日，北京市工商行政管理局海淀分局准予华夏拍卖公司注销登记的申请。2002年5月28日，河北省固安县人民法院依法查封了被执行人河北固安中美保龄球设备制造有限公司法定代表人王之博在申请执行人中国农业银行固安县支行处抵押财产，即睿智府房屋。该院委托北京科正资产评估有限责任公司对该房产进行评估，并支付了北京科正资产评估有限责任公司评估费共计8897元，后又委托华夏拍卖有限公司对该房产进行拍卖，经过几次拍卖，最后以101万元的价格，由王小琳以任航的名义竞买成功。2003年11月13日，王小琳向华夏拍卖有限公司交付拍卖保证金现金220万元，该公司将笔保证金现金存入中国民生银行账户。当日，该公司向王小琳出具了交付保证金220万的财务收据。2004年1月8日，北京宝地嘉物业管理有限公司财务部向河北省固安县人民法院执行二庭贾庭长、牛庭长出具了睿智府房屋前业主王之博欠费明细表，该明细中明确了该业主于1998年1月1日至2004年1月8日期间拖欠的管理费、电费，冷水费、热水费，供暖费等共计75579元。2004年1月9日，华夏拍卖有限公司通过中国民生银行电汇方式向河北省固安县财政集中支付中心汇款875024元，汇款用途为拍卖款。2004年1月9日，河北省固安县人民法院向华夏拍卖有限公司支付拍卖佣金50500元。2004年3月22日，河北省固安县人民法院作出(2004)固法执字第272-1号民事裁定书，裁定将睿智府房屋的所有权及相应的土地使用权归买受人任航所有，任航持该裁定书在30日内到房屋产权所在地房地产管理部门（或土地管理部门）办理产权过户手续。2004年5月，王小琳代任航与华夏拍卖有限公司签订《房屋交接清单》正式办理房屋交接手续，该公司将睿智府房屋钥匙一把交付给任航。2005年12月1日，河北省固安县人民法院作出（2005）固法执裁字第272号民事裁定书，该裁定书载明该院委托了华夏拍卖有限公司将被执行人王之博所有的睿智府房屋予以拍卖，拍卖成交后所得款项101万已经汇到该院875024元，扣除评估费、拍卖佣金59397元，剩余75579元，尚存放于华夏拍卖有限公司，该裁定的内容为：“将存放在北京市华夏拍卖有限公司被执行人王之博27号别墅拍卖所得款75579元提取到固安县人民法院。”2006年11月14日，华夏拍卖有限公司通过中国民生银行电汇方式向河北省固安县人民法院汇款75579元。2007年9月6日，王小琳以任航的名义缴纳了睿智府房屋30300元契税，该契税完税凭证原件由王小琳掌管。2007年9月19日，任航取得睿智府房屋的所有权证书，证书编号为：X京房权证昌私字第XX**号，该房产证书的原件在王小琳处保管。王小琳处还保管有任航的户口簿，身份证、离婚调解书等原件。该睿智府房屋一直由王小琳实际控制。2009年5月21日，北京市长安公证处出具(2009)京长安内民证字第4842号公证书载明：“兹证明任航（男，一九五六年十一月十七日出生，中华人民共和国居民身份证号码：×××）于二〇〇九年五月二十一日来到我处，在我的面前，在前面的《授权委托书》上签名。”《授权委托》的内容为委托王衎出售涉案房屋。2009年5月22日，王衎以任航委托代理人的名义与张力签订了《存量房屋买卖合》，该合同约定任航以897300元的价格将睿智府X号房屋出售给张力。2012年5月23日，张力（出卖人）与案外人毛小东（买受人）的委托代理人王梦娟签订《存量房屋买卖合同》，合同约定张力将睿智府房屋出卖给毛小东，房屋面积为266.5平方米，房屋成交价格为1320000元。当日，张力协助毛小东办理了涉案房屋的产权过户续。2012年5月24日，北京市长安公证处出具[2012]京长公决字第002号决定，该载明：“二〇〇九年五月二十一日我处出具了(2009)京长安内民证字第4842号公证书，内容为委托书公证。经查办理该委托书公证的申请人并非权利人本人。根据《中华人民共和国公证法》第三十九条和《公证程序规则》第六十三条的规定，我处决定撤销该公证书。该公证书自始无效。同时，我处保留追究相关人员法律责任的权利。”2013年7月，北京市昌平区人民法院依法作出(2013)昌民初字第10号民事判决书，认定王衎代理任航与张力于2009年5月22日签订的合同编号为的《存量房屋买卖合同》无效。张力、王衎对该判决不服上诉到北京市第一中级人民法院，后于2013年11月撤回上诉。2013年，王小琳向北京市昌平区人民法院以所有权确认纠纷为由起诉任克明、任思嘉、张力。2013年11月25日，北京市昌平区人民法院作出了（2013）昌民初字第05472号民事判决书，以房屋所有权已经登记在案外人毛小东名下，而王小琳不同意追加毛小东为被告为由，驳回了王小琳的诉讼请求。王小琳不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起了上诉。在上诉期间，王小琳撤回了上诉，北京市第一中级人民法院于2014年3月26日作出了（2014）一中民终字第01620号民事裁定书，裁定准许上诉人王小琳撤回上诉，双方均按原审判决执行。2014年，王小琳又向北京市昌平区人民法院以所有权确认纠纷为由起诉任克明、任思嘉、张力、毛小东，请求确认睿智府房屋所有权归其所有。2014年8月11日，北京市昌平区人民法院作出了（2014）昌民初字第02846号号民事判决书，以毛小东是通过买卖的形式取得了房屋所有权为由驳回了王小琳的诉讼请求。王小琳不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起了上诉，在上诉期间，王小琳撤回了上诉。北京市第一中级人民法院于2015年1月13日作出了（2015）一中民终字第232号民事裁定书，裁定准许上诉人王小琳撤回上诉。2014年，任克明、任思嘉向北京市昌平区人民法院以确认合同无效纠纷为由起诉张力、毛小东，请求确认张力与毛小东签订的睿智府房屋买卖合同无效，请求判令张力、毛小东将睿智府房屋恢复登记至任克明、任思嘉名下。该院经审理后作出了（2014）昌民初字第08601号民事判决，该院认为，张力与毛小东恶意串通转让房屋的行为，损害了任航的合法权益，双方签订的存量房屋买卖合同，应为无效。因为（2013）昌民初字第10号民事判决书依法确认案外人王衎代理任航与张力于2009年5月22日签订的《存量房买卖合同》无效，而本案中，张力与毛小东签订的《存量房屋买卖合同》亦为无效，而且死者任航的第一顺序继承人只有任克明、任思嘉，故二人要求将涉案房屋恢复登记至其名下的诉讼请求，于法有据，予以支持。该判决内容如下：“一、确认张力与毛小东的委托代理人王梦娟，于二〇一五年五月二十三日签订的的存量房屋买卖合同无效。二、毛小东于本判决生效后七日内协助任克明、任思嘉办理位于北京市昌平区北七家镇王府花园睿智府X号房屋的过户手续，将房屋登记恢复到任克明、任思嘉名下。”张力不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起了上诉。该院审理后于2015年6月3日作出了（2015）一中民终字第01836号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2015年，王小琳以其与任航系借名买房为由，向本院起诉任克明、任思嘉，要求二人将睿智府房屋过户到其名下。诉讼中，王小琳向本院提出了财产保全申请，要求查封睿智府房屋，并提供了相应的担保。经本院审查后，于2015年5月11日依法作出（2015）海民初字第18255号民事裁定书，裁定查封任克明、任思嘉名下位于昌平区北七家镇X号房屋。本院将查封手续送达北京市昌平区不动产登记事务中心，因涉诉房屋尚未恢复登记至任克明、任思嘉名下，该房屋现产权人为毛小东，该中心答复称，北京市昌平区人民法院作出（2015）昌执字第3384号裁定，要求对该房屋“暂缓办理过户到任克明、任思嘉名下”，故对该种情形，无法查封。此外，任克明、任思嘉在收到本院送达的应诉手续后，对本案提出了管辖异议申请，后又向本院申请撤回了管辖异议的申请。另查，2013年11月12日，王小琳委托北京天平司法鉴定中心进行笔迹鉴定，委托鉴定的内容为：“一、对《房屋权属声明》中声明人处“任航”签名笔迹与提供的样本上“任航”签名笔迹是否为同一人书写进行鉴定；二，《房屋权属声明》中文字的形成时间。该鉴定中心于2013年11月18日出具了北天司鉴2013文书鉴字第141号文书鉴定意见书，该鉴定书中记载的鉴定材料“检材”为2007年3月30日《房屋权属声明》原件，“样本”为2005年11月17日编号（2005）海证民字第8727号公证书三份原件，“鉴定意见”的内容为：一、《房屋权属声明》中声明人处“任航”签名笔迹与提供的样本上“任航”签名笔迹是同一人手写的。二、《房屋权属声明》具体形成时间无法确定。其中，该鉴定意见书的附件中，附署了该检材及样本的复印件，《房屋权属声明》内容为：“位于昌平区王府花园睿智府X号别墅房屋是王小琳出全资借我的名购买，房屋所有权属于王小琳所有，一切手续均由王小琳自行办理，一切费用均由王小琳自行承担，需要办理过户时，我自愿配合，特此声明，声明人任航，2007年3月30日。”《委托书》的内容为：2005年11月17日，任航通过北京市海淀区公证处以公证方式委托王小琳作为其合法代理人，代理协调法院及房管局、土地局之间办理房地产产权过户手续。代理房屋出租代收租金，代理房屋出售签订房屋买卖合同、代收房款、办理房产证过户手续等一切相关事宜。代理人在代理的权限内所签署的一切有关文件均予以承认。任航在该《委托书》委托人处落款签字。本院向北京天平司法鉴定中心鉴定人核实在进行鉴定时是否收取过该《房屋权属声明》原件的情况，该鉴定人明确表示的确收取了该原件进行了鉴定。再查，中华人民共和国北京第二公证处出具的(2004)京二证字第18096号公证书显示，2004年7月13日，任航通过该处向王小琳出具《委托书》，该委托书载明：“我于2004年2月购买了坐落在青岛市市南区X户的房产（权证字号：青房地权市字第x号）。现我决定出售上述房产，由于工作原因无法亲自办理相关手续，特全权委托王小琳女士代我办理该房屋的出售、出租、代收租金、收取售房款、产权变更过户、代交有关税费等事宜。受托人在其代理权限范围内所签署相关法律文件，我均予以认可并自愿承担相关的法律责任。”此外，中华人民共和国北京市海淀区公证处出具的(2005)海证民字第8726号公证书显示，2005年11月17日，任航通过该处向王小琳出具《委托书》，该委托书载明：“根据北京市海淀区人民法院(2003)海民执字第4862号强制执行裁定书裁定将北京全联房地产开发有限公司所有的位于北京市东城区安定路X号安圣苑X号，原登记在崔喜庆名下，北京市内销商品房预售契约编号为X过户到我名下。现因我不能亲自办理相关事宜，现委托王小琳为我的合法代理人。代理协调法院及房管局、土地局之间办理房地产产权过户事宜。代理房屋出租代收租金。代理房屋出售签订房屋买卖合同、代收房款、办理房产过户手续等一切相关事理人在代理的权限内所签署的一切有关文件我均予以承认。”庭审中，本院向任克明、任思嘉询问任航生前的工作及收入情况，其表示任航生前系普通工薪阶层人员。任克明、任思嘉未进一步向本院提交任航具有购买若干套房产的购买能力的证据，以及任何有关其购买睿智府房屋的资金来源、支付购房款、缴纳相关税收及实际使用房屋等证据，以佐证其实际出资购买及实际控制睿智府房屋的情况。上述事实，有北京市死亡医学证明书、（2005）固法执裁字第272号民事裁定书、(2004)固法执字第272-1号民事裁定书、户籍簿、离婚协议、转账凭证、明细表、北天司鉴2013文书鉴字第141号文书鉴定意见书、(2013)昌民初字第10号民事判决书、（2013）昌民初字第05472号民事判决书、（2014）一中民终字第01620号民事裁定书、（2014）昌民初字第02846号号民事判决书、（2015）一中民终字第232号民事裁定书、（2014）昌民初字第08601号民事判决、（2015）一中民终字第01836号民事判决书等证据在案佐证，有调查笔录、开庭笔录等亦在案佐证。本院认为，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案中，虽然王小琳未向本院提交有关睿智府房屋的《房屋权属声明》原件，但是从北京天平司法鉴定中心的鉴定文书中可以确认该《房屋权属声明》原件的确存在，而且该鉴定文书确认《房屋权属声明》上的“任航”签名，与（2005）海证民字第8727号公证书上“任航”的签名是同一人书写，该公证书上的签名系由任航本人到公证处签名并由公证机关公证，在无相反证据的情况下，由此可以证明该份《房屋权属声明》是由任航本人签署，进而可以认定该《房屋权属声明》中签署的内容系任航本人的真实意思，任航在该《房屋权属声明》中明确表示王小琳与任航之间就涉诉房屋系借名买房关系。此外，从任航通过公证方式向王小琳出具的公证委托书内容表明，王小琳实际办理了涉诉房屋有关的一切事宜和手续，任航并没有实际参与，而且任何与王小琳之间存在就多套房屋均全权委托王小琳办理相关事宜的交易习惯。此外，王小琳不但保管和掌控了购房资金来源证明、契税完税凭证、入住手续证明、物业缴费凭证、房屋钥匙、房屋产权证等重要原件，任航还将身份证原件，户口本原件，离婚协议书等重要的个人身份证明原件均交由王小琳保管并使用。按照一般常理而言，这些重要凭证应由实际购房权利人自行保管，但任航并未实际保管和掌控，而且作为工薪收入阶层的任航，却能在时间间隔较短的时段连续购买若干套房产，这些情况都明显不符合常理。但是，任克明、任思嘉却没有提供任何证据证明任航实际履行了购房人的义务，或者实际行使了买房人的权利，既没有提交证据证明任航对买房有任何的出资及完税，也未能提交证据证明任航在购房之后对房屋有任何的实际控制，任克明、任思嘉在王小琳提交前述证据之后并未举出充分的证据否定借名买房关系的存在。因此，王小琳实际履行了涉诉房屋买卖关系中买受人购房出资及完税的主要义务，并实际接受了合同的履行和实际行使了交易完成后房屋所有权人的主要权利，其中包括办理入住、办理过户登记手续及掌管产权登记证书原件、缴纳房屋使用期间的物业费用，掌管房屋钥匙并实际控制房屋。综上，王小琳向本院提交的证明双方存在借名买房关系的前述证据，属于优势证据，故本院对王小琳称其与任航之间系借名买房关系的主张予以采信。鉴于王小琳与任航之间的借名买房关系属于双方当事人真实的意思表示，且并不违反影响合同效力的效力性强制规定，该合同合法有效。虽然我国拍卖法第22条规定：“拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买人”，第62条规定：“拍卖人及其工作人员违反本法第二十二条的规定，参与竞买或者委托他人代为竞买的，由工商行政管理部门对拍卖人给予警告，可以处拍卖佣金一倍以上五倍以下的罚款，情节严重的，吊销营业执照。”王小琳作为拍卖公司工作人员，以任航名义参与竞买的行为，违反了拍卖法的上述规定，但是上述规定属于管理性规定，产生的法律效果属于行政处罚的范畴，其既不影响涉诉房屋买卖合同的效力，也不影响王小琳与任航之间借名买房合同的效力，故该规定并不属于影响合同效力的效力性强制规定。有鉴于此，涉诉房屋权虽然登记在任航名下，但是王小琳与任航之间存在借名买房合意，且王小琳实际享有该房屋的权益，故任航有义务配合王小琳将房屋所有权过户登记至王小琳名下。由于任航已经去世，所以任航承担的该义务应由其继承人继受，且生效判决已经判定睿智府房屋的产权登记恢复至任克明、任思嘉名下且该二人已经申请执行。现在王小琳作为借名人，依据其与作为出名人的任航之间的合意，要求任航的第一顺位继承人任克明、任思嘉办理睿智府房屋所有权转移登记的理由正当，故本院依法予以支持。同时，本院考虑到王小琳违反拍卖法有关管理性规定实施了涉诉的借名买房行为，并由此引发了本案诉讼，故本案的诉讼费应由王小琳负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：待昌平区北七家镇王府花园睿智府X号房屋恢复登记至被告任克明、任思嘉名下且本判决生效后七日内，被告任克明、任思嘉配合将昌平区北七家镇王府花园睿智府X号房屋的产权登记过户到原告王小琳名下。案件受理费五万八千四百二十元，由原告王小琳负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，于上诉期满之日起七日内交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈昶屹人民陪审员  梁铭全人民陪审员  张金海二〇一六年十月二十六日书 记 员  范 瑶