广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺八民二初字第173号
原告：ＸＸ杰。
委托代理人：周玉峰，广西颂诚律师事务所律师。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。
法定代表人：覃展敏，董事长。
委托代理人：欧海燕，广西灵丰律师事务所律师。
委托代理人：卢贞，广西灵丰律师事务所平桂分所律师
原告ＸＸ杰诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月17日公开开庭进行审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告签订了《商品房定向优惠销售协议》，约定原告购买由被告开发的位于贺州市鞍山西路83号的“贺州桂东·汇豪国际城”项目第7幢3单元701号房产。定向协议对逾期交房违约责任等事项进行了约定，其中定向协议第四条约定如不能按期交房，逾期90日内按日万分之一计算，超过90日至180日内按日万分之二计算，超过180日按日万分之四计算违约金。后原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购房款194920元，其中第八条对交房条件和期限进行了约定。上述两份合同签订后，原告依约履行义务，但被告没有按合同约定交付房屋。根据双方约定被告应支付违约金，从2011年11月1日暂计至2014年9月30日共计违约1064日，按《商品房定向优惠销售协议》分段计算，被告应支付违约金为74186元。综上，请求法院判令：被告向原告支付计算暂计至2014年9月30日的逾期交房违约金74186元。
原告对其陈述事实向法院提供的证据有：
1、被告工商公示信息、原告居民身份证，证明原、被告主体资格。
2、《商品房买卖合同》及与被告的《商品房定向优惠销售协议》，证明原、被告确立商品房买卖合同关系及违约金的计算方式。
3、个人借款凭证、销售不动产统一发票、税收通用完税证、房屋所有权交易确认书，证明原告按约定履行了房屋买受人的付款及其他义务。
被告桂东公司辩称：对原告主张的违约金的计算标准没有异议，实际逾期交房天数应扣除施工顺延的天数390天（桩基延误82天，停电、停水、中高考、公务员考试、降雨延误359天）。
即从2011年11月1日计算至2014年2月8日，共830天，扣除390天后，实际逾期交房天数为440天（830天-390天）。
被告为其答辩向法院提交的证据有：
1、（2014）贺八民二初字第794号生效判决书，证明7号楼可扣除的逾期天数为390天。
2、房屋验收记录表，证明双方办理交房时间为2014年2月8日。
3、《建设工程质量竣工验收意见书》（7、8号楼）及《建设工程消防验收意见书》（1、9号楼），证明交房符合合同约定。
经开庭质证，被告对原告证据无异议。原告对被告证据1，认为与本案无关，不能作为本案的依据，对证据2有异议，认为被告在交付时隐瞒了当时房屋是否达到交付条件的情况，该证据只能证明被告向原告交付占有房屋，被告仍要承担2014年2月8日之后的逾期交房违约责任。对证据3的关联性有异议，认为7、8号楼没有消防验收，1、9号楼没有竣工验收，房屋没有达到交付条件。
本院对证据的分析与认证：对双方均无异议的证据，本院予以认定。被告证据1是本院生效判决，本院予以确认，被告的证据2可以证明原、被告办理房屋交接手续的时间，本院予以确认。被告证据3的真实性本院予以确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2008年2月26日，原告ＸＸ杰（乙方）与被告桂东公司（甲方）签订《商品房定向优惠销售协议》，约定桂东公司将贺州桂东·汇豪国际城的商品房定向销售给原告，协议约定：如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后至逾期180日内，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日以上自上述约定的交付时间的第181日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之四的违约金，合同继续履行。2011年4月18日，原告与被告桂东公司签订《商品房买卖合同》，约定：桂东公司将贺州市鞍山西路83号贺州桂东·汇豪国际城第7栋3单元701号房出卖给原告，房屋总价款194920元；第八条约定交房时间为2011年10月31日前，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按双方签订的《商品房定向优惠销售协议》有关约定处理。签订合同后，原告依约按时支付全部购房款。被告桂东公司于2014年2月8日将房屋交付给原告。2014年12月29日，施工、勘察、设计、监理、建设单位进行了竣工验收。
桂东公司在施工建设期中，因桩基塌陷、降雨、停水停电、中高考等因素可据实予以延期的天数为390天。
案经本院组织调解，双方未能达成调解协议。
本院认为：
一、关于商品房的验收。
首先，合同第八条约定的交房条件是将经施工、勘察、设计、监理、建设单位及消防单位验收合格的商品房交付买受人；其次，2014年12月29日的《建设工程质量竣工验收意见书》在形式上其系桂质监档表第19表并由广西区质检总站监制，从内容上表中所列的“施工、勘察、设计、监理、建设”五单位均签收了合格意见，据此，该意见书符合建设工程质量竣工验收的要素；第三，“消防单位验收”属政府有关部门的验收，存在提交政府有关部门接收后等待验收的时间除外的事实。综上情形，竣工意见书符合建设工程质量竣工验收的要素，符合交房条件。本案原告主张的是逾期交房的违约金，如原告认为被告交付的房屋不符合合同的约定，则不属本案处理范畴。
二、被告迟延履行交房事由及违约责任的确定。
原告与被告之间的《商品房定向优惠销售协议》以及《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约按时支付了全部房款，被告应依约按时交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告桂东公司应当承担相应的违约责任。
原、被告在签订合同时约定了被告桂东公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等，因此，被告桂东公司据实延长履行期间，具有合同依据，且未违反法律规定。原告主张按照竣工验收意见书的竣工时间计算交房时间，本院认为，房屋竣工验收虽然在实际交房之后，但是原、被告已于2014年2月8日办理了房屋交接手续，原告实际受领了房屋，房屋交付已经完成，双方对交房达成合意，应以实际交房日期为标准计算。被告逾期交房天数为830天，扣除桂东公司可据实予以延期的390天，据此，桂东公司实际逾期交房的违约天数为440天（830天-390天）。依照《商品房买卖合同》第九条、《商品房定向优惠销售协议》第四条的约定，被告桂东公司应向原告支付逾期交房违约金为25535元（194920元×0.1‰×90天＋194920元×0.2‰×90天＋194920元×0.4‰×260天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应向原告ＸＸ杰支付逾期交房违约金25535元。
本案受理费1655元（原告已预交），由原告ＸＸ杰负担800元，被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担855元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按本判决书确定的一审案件受理费同等金额预交上诉费，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 邓 媛
代理审判员 张媛月
人民陪审员 郭正雄
二〇一五年十月二十日
书 记 员 蒋 妍