江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终2451号
上诉人（原审原告）：汤成柱，男，1971年11月24日生，汉族，住连云港市海州区。
上诉人（原审原告）：李芳，女，1976年3月15日生，汉族，住址同上。
两上诉人共同委托诉讼代理人:王广灿，江苏和济律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：连云港御宅家居用品有限公司。
法定代表人：孟作，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：夏振国，江苏润国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王爱国，江苏润国律师事务所律师。
原审被告：李某某，男，1962年4月26日生，汉族，住连云港市海州区。
上诉人汤成柱、李芳因与上诉人连云港御宅家居用品有限公司（以下简称御宅公司）、原审被审李某某房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初1530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月30日公开开庭进行了审理。上诉人李芳及上诉人汤成柱、李芳的共同委托诉讼代理人王广灿，上诉人御宅公司的委托诉讼代理人夏振国到庭参加了诉讼。原审被告李某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汤成柱、李芳上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判，要求判决恢复原状，恢复到涉案房屋竣工验收时状态；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决的租金数额有误。汤成柱、李芳依据合同规定的租金，在承租期间付租金额及计算方法计算，御宅公司在承租期间付租金10000元，尚欠租金62178.41元，一审法院将汤成柱、李芳请求的房屋租金62178.41元改判为51786.88元没有事实依据。二、汤成柱、李芳与御宅公司签订的房屋租赁契约中规定的违约金计算方法（所产生的数额，御宅公司至2016年3月31日欠违约金83615.10元，御宅公司曾经支付违约金10000元，一审诉讼请求是73675.10元）是双方真实意思的表示并不违反法律规定，一审调整违约金的计算方法违反契约自由、意思自治原则，请求二审予以纠正。三、汤成柱、李芳与御宅公司在双方签订的租赁契约中第十三条第二、三项明确规定了合同终止后的恢复原状内容，一审判决中有“并应当按照双方合同约定将房屋恢得原状，返还汤成柱、李芳”的表述，可判决结果与合同约定及汤成柱、李芳在一审时的诉讼请求不完全相符。请求支持成柱、李芳一审全部诉讼请求。
御宅公司辩称：一审对租金的计算数额是正确的，判决并无不当。汤成柱、李芳关于违约金的上诉理由没有法律依据，不应得到支持。关于恢复原状是指恢复双方当事人租赁房屋的现状，与租赁房屋无关的设施与汤成柱无关。对中空部分的改造是基于承租人整体承租该物业，全体业主同意中空部分的改造，不能因为汤成柱一户租赁的解除而要求撤除其他绝大部分同意改造的中空部分。综上，汤成柱、李芳的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回。
御宅公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，将违约金计算标准改判为中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2、撤销一审判决第三项，改判为御宅公司于判决生效后三个月内将门面返还给汤成柱、李芳；3、由被上诉人承担一、二审诉讼费。在二审庭审中，御宅公司主张涉案房屋已具备返还条件，当庭通知汤成柱、李芳于2016年9月1日至御宅公司收回房屋，撤回第二项上诉请求。事实和理由：一审法院判决的违约金过高，远超汤成柱、李芳的损失，应改判为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。按照有关法律规定，违约金应按照守约人的实际损失计算，御宅公司未按期支付违约金给汤成柱、李芳造成的损失只相当于银行贷款利率的损失，故应当依法改判逾期付款违约金。
汤成柱、李芳辩称：御宅公司的上诉理由没有依据，应予以驳回其上诉。御宅公司称涉案房屋已经具备了返还条件，原上诉状中没有写明。御宅公司的代理人今天通知不具有法律效力，案件尚在法院审理中，御宅公司也没有将房屋恢复原状，不具备交付的条件。何时交付应当等二审判决以后由法院决定。
汤成柱、李芳向一审法院起诉，请求判令：1、御宅公司、李某某立即搬离海州区市化路列奇达花园广场x号x门面；2、御宅公司、李某某立即恢复列奇达花园广场中空及南鱼嘴改造部分，打通南大门及广场喷泉等，恢复至规划审批竣工验收原状；3、御宅公司、李某某支付尚欠房屋租金62178.41元；4、御宅公司、李某某支付违约金73675.1元；5、御宅公司、李某某按合同约定支付房屋租金、违约金至交付房屋时止；6、解除汤成柱、李芳与御宅公司、李某某签订的《房地产租赁契约》；7、诉讼费用由御宅公司、李某某承担。
一审法院查明事实：2004年2月11日，李某某成立连云港金泰家具城，2008年6月10日变更为连云港金泰家居广场，2009年9月23日，连云港金泰家居广场注销。
2004年10月24日，汤成柱、李芳与李某某代表的连云港金泰家具城签订《房地产租赁契约》，约定汤成柱、李芳将其所有的坐落于本市新浦区（现海州区）市化路列奇达花园广场x号x门面，建筑面积49.88平方米的门面出租给连云港金泰家具城作商业用房使用，租赁期限自2004年11月1日起至2015年12月31日止。租金按月结算，由承租人在每月的前10日内交付给出租人。如承租人逾期交付房租，每逾期一日，须按月租金额的千分之五向汤成柱、李芳支付违约金。同时约定：1、租赁期间水、电及物业管理费用由乙方（连云港金泰家具城）承担。2、同意乙方对所租商铺拆除隔墙，合同到期后如不续租，乙方恢复甲方商铺原样，房屋四至以房产证为准。3、同意乙方对中空及南鱼嘴进行加层改造。不续租恢复原样。4、第一年租金贰万元，第二年起每年较上年度递增9.5%。5、此租金为税后租金。6、租用期不足十年，乙方按每年叁万元租金补齐租用期租金差额。李某某在《房地产租赁契约》上签字并加盖了连云港金泰家具城的印章。合同签订后，李某某在包括涉案汤成柱、李芳房屋在内的列奇达花园广场从事家具经营活动。2014年11月1日，李某某与孙德平签订《协议书》，李某某将其承租的包括涉案房屋在内的用于经营连云港金泰家具城的所有房屋自2014年11月1日转租给孙德平。孙德平于2014年12月11日在上述房屋成立御宅公司，继续从事家具经营活动。李某某将涉案房屋转租给孙德平后，双方找到汤成柱、李芳并将转租事实告知汤成柱、李芳，同时在汤成柱、李芳与李某某签订的《房地产租赁契约》上增加“此合同转让给御宅家居用品有限公司”字样，御宅公司在增加文字部分加盖了印章。
李某某支付汤成柱、李芳汤成柱房屋租金至2014年10月31日。汤成柱、李芳及李某某均认可《房地产租赁契约》中承租人权利义务由李某某个人承受。2015年6月30日、2015年10月，御宅公司分别给付汤成柱、李芳10000元，计20000元。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，汤成柱、李芳与李某某代表的连云港金泰家具城签订的《房地产租赁契约》，合法有效。合同履行过程中，经汤成柱、李芳同意，汤成柱、李芳与连云港金泰家具城签订的《房地产租赁契约》中权利义务于2014年11月1日转至御宅公司名下，御宅公司应当按照上述协议的约定履行合同义务，给付汤成柱、李芳租金。合同到期后，汤成柱、李芳与御宅公司未就房屋续租事宜达成一致并签订合同，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，汤成柱、李芳可以随时解除合同。2016年3月28日庭审过程中，汤成柱、李芳主张解除《房地产租赁契约》，双方租赁合同此时应予解除。合同解除后，御宅公司继续使用汤成柱、李芳房屋，应当参照原合同租金的约定自2016年3月29日起向汤成柱、李芳支付房屋占有使用费，并应当按照双方合同约定将房屋恢复原状，返还汤成柱、李芳。御宅公司在约定的期限内未及时向汤成柱、李芳支付租金，存在违约情形，御宅公司应当承担违约责任。综上，一审法院对汤成柱、李芳要求解除合同、御宅公司恢复原状、返还房屋并给付租金、违约金的诉讼请求，予以支持。
关于租金及违约金的计算，按照双方签订的《房地产租赁契约》约定，“第一年租金贰万元，第二年起每年较上年度递增9.5%”，2014年11月1日至2015年10月31日期间的年租金应为49564.55元，月租金为4130.38元；2015年11月1日至2016年10月31日期间的年租金应为54273.18元，月租金为4522.77元，故2014年11月1日至2016年3月28日的租金71876.88元（49564.55+4522.77×4+4522.77÷30×28）应由御宅公司承担，扣除御宅公司已经给付汤成柱、李芳20000元，御宅公司还应给付汤成柱、李芳51876.88元。对于逾期付款违约金，约定明显过高，一审法院依法调整至按照银行贷款利率的1.3倍计算至实际支付之日止。为此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、御宅公司于判决生效后十日内给付汤成柱、李芳汤房屋租金人民币51876.88元及违约金{以4130.38元为本金，分别自2014年11月11日、12月11日至2015年6月30日；以1739.24元（10000-4130.38×2）为本金，自2015年1月11日至2015年6月30日；以2391.14元（4130.38-1739.24）为本金，自2015年1月11日至2015年10月30日；以4130.38元为本金，自2015年2月11日至2015年10月30日；以3478.48元（10000-2391.14-4130.38）为本金，自2015年3月11日至2015年10月30日；以651.9元为本金，自2015年4月11日开始；以4522.77元为本金，分别自2015年11月11日、12月11日、2016年度每月11日开始，均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止}；二、御宅公司于判决生效后十日内给付汤成柱、李芳房屋占有使用费（按照年54273.18元，自2016年3月29日计算至实际返还房屋之日止）；三、御宅公司于判决生效后三十日内将位于连云港市海州区市化路列奇达花园广场x号x门面恢复原状并返还汤成柱、李芳；四、驳回汤成柱、李芳其他诉讼请求。案件受理费3020元（汤成柱、李芳已预交），由汤成柱、李芳负担1520元，御宅公司负担1500元，御宅公司负担部分于给付上述款项时一并给付汤成柱、李芳。
二审诉讼期间，上诉人汤成柱、李芳围绕上诉请求提交以下证据：御宅公司的函一份，但认为该函没有法律效力。上诉人御宅公司对上述证据质证意见为：对该函的三性没有异议，证明御宅公司已经书面通知汤成柱、李芳收房。
上诉人御宅公司围绕上诉请求提交以下证据：现场照片一张，证明涉案房屋已经恢复原状，御宅公司不再使用该房屋，具备返还条件，可以立即返还。上诉人汤成柱、李芳对上述证据质证意见为，不能证明房屋具备交付条件。
本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
经各方当事人确认，本案在二审期间的主要争议焦点为：1、一审判决租金及违约金计算是否得当？2、汤成柱、李芳要求恢复列奇达花园广场中空及南鱼嘴改造部分，打通南大门及广场喷泉等，恢复至规划审批竣工验收原状，是否应予支持？
关于第一个争议焦点，本院认为：涉案房屋于2014年11月1日起由御宅公司承租，一审判决根据合同约定的租金计算方式计算2014年11月1日至2016年3月28日期间的租金数额为71876.88元，扣除御宅公司已付20000元，尚欠租金51876.88元，并无不当。御宅公司在一审期间提供的2015年6月30日江苏银行电子回执证明支付给汤成柱、李芳1万元租金，对此，汤成柱、李芳主张该款项系支付违约金，但该银行回执注明系租金，并未约定系支付违约金，故本院对汤成柱、李芳的该项主张不予采纳。租赁合同中对于违约金的约定明显过高，由于御宅公司逾期支付租金给汤成柱、李芳造成的损失主要为利息损失，一审判决对此予以调整为按照银行贷款利率的1.3倍计算至付款之日止，该部分判决并无不当，本院对此予以确认。
关于第二个争议焦点，本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，汤成柱、李芳主张的列奇达花园广场中空及南鱼嘴改造部分、南大门及广场喷泉等均系公共部分，属于共有财产，其未经占份额三分之二以上的按份共有人同意诉至法院，亦未举证证明共有人之间对此另有约定，故对该部分诉讼请求，因汤成柱、李芳的主体不适格，本案对此不予理涉，汤成柱、李芳可在其经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意后，另案主张权利。
另，御宅公司在本案二审中主张房屋具备交付给汤成柱、李芳的条件，但其仅提供照片，该照片不能证明涉案房屋已经恢复原状具备返还条件，汤成柱、李芳对此亦不予认可，故御宅公司应在其将涉案房屋恢复原状后返还给汤成柱、李芳。
综上，上诉人汤成柱、李芳、御宅公司的上诉请求及理由均不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3020元（上诉人汤成柱、李芳已预交3020元、上诉人御宅公司已预交3020元），由汤成柱、李芳负担1510元，由连云港御宅家居用品有限公司负担1510元。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
审 判 员 万子榕
代理审判员 程 艳
二〇一七年一月五日
书 记 员 张 丹
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。