山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威环民初字第3093号
原告山东福源聚氨酯工业有限公司，住所地威海市环翠张村镇钱塘街100号。
法定代表人丛龙滋，董事长。
委托代理人段炳巨，山东时中律师事务所律师。
委托代理人杨帆，山东时中律师事务所律师。
被告威海冠华服饰有限公司,住所地威海市环翠温泉镇刘家台村。
法定代表人曲强，总经理。
原告山东福源聚氨酯工业有限公司与被告威海冠华服饰有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员肖窈窈适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东福源聚氨酯工业有限公司之委托代理人段炳巨、被告威海冠华服饰有限公司之法定代表人曲强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东福源聚氨酯工业有限公司诉称，原、被告于2013年10月1日签订租赁合同一份，约定原告将自有的坐落于威海市科技路194号厂房出租给被告使用，租期三年，自2013年10月1日至2016年9月30日止，每年租金75000元，合同约定如果被告连续三个月拖欠租金、水电费，视为被告单方终止合同，原告有权无偿收回房屋并追偿欠付租金。双方合同约定因本合同履行产生的争议，由威海市环翠区人民法院管辖。合同签订后，双方一直履行各自权利义务，但被告自2015年不再生产经营，并拖欠原告2014年12月25日至2015年3月25日水电费16675.6元，原告多次讨要，被告一直没有支付。另外2015年3月24日被告的暖气管道破裂致使租赁房屋的电梯进水，造成电梯门机变频器损坏，原告委托第三方进行了维修，更换了价值3800元的变频器一台，该维修费损失被告一直没有偿付原告。原告认为，被告拖延支付水电费已达半年有余，远超出合同约定的解除合同的三个月的条件，并且被告已经关门停业数月，已经实际上停止了生产经营，双方合同无法继续履行，故诉至法院，请求判令解除原、被告之间的租赁合同；判令被告向原告支付截止2015年9月30日房屋租金37500元；判令被告按每日205.5元向原告支付自2015年9月30日至被告实际腾退还房屋之日止的租金损失；判令被告向原告支付水电费16675.6元；判令被告赔偿电梯维修费损失3800元。
被告威海冠华服饰有限公司辩称，同意解除原、被告之间的租赁合同，不同意支付房租及租金损失，是原告让被告职工离开，且原告扣押了被告的设备，导致被告无法继续生产，但同意支付水电费16675.6元及电梯维修费3800元。
经审理查明，位于威海市科技路-194号厂房的所有权人为原告。2013年10月1日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于科技路194号4楼西用于其工商营业执照核准的工商及其他服务项目。租赁期限自2013年10月1日起至2016年9月30日止，租金每年75000元，租金采取预交租金的方式，即每年底之前先交付下年的租金，合同签订后应立即交付首年的租金，否则合同不生效。租赁期间，被告如连续三个月拖欠租金和水、电、公共卫生分摊费，视为单方面中止合同，原告有权中止合同无偿收回出租房，除按本合同追偿违约金外，并且保留追偿所欠租金等费用的权利，并按每拖欠一天加收3‰的违约金。租赁期间被告不得擅自将所租用房屋转租他人，否则原告有权无偿收回出租房屋，由此产生的一切后果由被告承担。后被告支付租金至2015年3月31日，之后的租金未支付，且拖欠2014年12月25日至2015年3月25日的水电费16675.6元、电梯维修费3800元。原告诉至法院，请求处理。
另查，被告后将涉案厂房转租给他人，租赁期间为一年，自2014年10月份开始。2015年4月初，被告自涉案厂房搬出，原、被告的工作人员协商后各出一把锁将涉案厂房锁闭，钥匙由原、被告各自保管，涉案厂房内仍有被告大部分设备，原、被告协商由原告将小部分设备搬至涉案厂房隔壁用于保证被告给付拖欠租金及水电费等。
庭审中，被告为证实原告职工将其部分设备搬至租赁房屋的隔壁，并将被告职工自租赁房屋处赶走，导致被告无法生产，且租赁厂房的大门是原告锁上的，提交如下证据：1、录音资料四份，均系被告法定代表人曲强与原告公司姓吕的经理的对话，第一份录音内容为原告职工与被告法定代表人曲强就被告欠租金事项进行协商，原告要求被告盖章确认；第二份内容为协商原告搬走被告部分设备（约13、14台左右），用于作为被告支付欠付房租的依据；第三份内容为被告将涉案房屋转租他人，原告扣押了他人的设备，被告要求原告将他人设备返还；第四份是截取的部分录音，仅是曲强自述原告扣押其设备。原告对录音的真实性没有异议，但认为可以证明：1、之前被告与吕科长是经过协商的，目的是针对乳山法院被告的涉诉案，乳山法院有可能来查封被告资产，因此被告同意吕科长将有关资产搬离现场。2、搬设备时被告并没有生产经营，已经停工，原告方吕科长即便存在搬动被告设备也没有实际影响被告的实际经营。3、设备仍在租赁场所，只是在不同的房间。4、被告将租赁房屋另行转租他人未经原告同意，录音中争议最大的是第三方的设备处置问题，通过录音并不能证明原告方吕科长并没有放行第三方设备，在录音中被告明确同意将9台设备暂时扣押抵顶有关房租。
庭审中，原告申请证人毕可轩、于连生（均系原告职工）出庭作证，证实被告在2015年初基本已停止经营，其停止经营的原因不在原告。证人毕可轩称被告公司离开的时间大概是在2015年3月份，被告职工在2015年过完元宵节后才去了几个领导，包括曲经理和一个副经理，姜会计也去过，后来陆续去了2、3个职工，后来就搬走了，具体时间大概在3月底4月初左右，过完年具体有没有经营证人不清楚。证人于连生称被告公司从过年回来后就一直没有职工上班，厂房的电都是证人负责管理的，其每个月都会到各租房的单位去看一下，被告只有两人看门，没有职工上班。被告质证称其公司并没有停工，证人所称的两人看门不属实，被告的职工本来就不多，因为其是经营电脑设备，一个人就可以控制十台设备，不需要太多人。是原告赶走了被告公司职工，扣押被告的设备，被告被迫停产。
被告为证实是原告赶走被告公司员工，并将租赁房屋上锁，申请证人付跃忠、贾广伟（均系被告职工）出庭作证。证人付跃忠称2015年刚过完年回来，被告的几个工人在用电暖器取暖，原告公司负责收水电费的人让被告职工走，同时找了5、6个职工把被告的机器都推到租赁房屋旁边的房间里了，将被告的职工赶走，同时将被告的租赁房屋锁门，当时锁门是原、被告一起锁的，有两把锁，原告一把，被告一把。证人贾广伟称其2015年3月10日左右回被告处上班，后连同其他四、五个职工被原告赶走，具体原因证人不知道。原告质证认为证人付跃忠的陈述与录音中的陈述有矛盾之处，证人付跃忠陈述是由于原告单位工作人员的原因造成被告单位的停产，但在录音中可以看出被告单位已经停产，被告同意原告工作人员将设备搬到隔壁，这一点从付跃忠陈述各自出一把锁共同锁住车间大门可以看出。付跃忠关于车间春节后从事生产的工人人数与贾广伟陈述的差别较大，付跃忠陈述其春节后初六、七就回来了，付跃忠陈述有六、七个人，但贾广伟是3月10日左右回来的，人数却比付跃忠陈述的少，所以原告认为两者相矛盾，不足以采信。另外证人与被告系单位与职工关系，因为存在身份的特殊性，包括原告的证人与原告存在该种关系，所以不能单纯凭证言来证明事实。
以上事实，有合同书等书证及当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告将涉案房屋租赁给被告使用，但被告仅支付租金至2015年3月31日，同时欠付三个月的水电费，故原告要求解除原、被告之间的租赁合同，符合合同约定，被告也同意，本院予以认可；对于合同解除的时间，被告主张是2015年3月30日，原告主张2015年10月20日，因被告的设备一直存放于涉案厂房内，涉案租赁合同尚未到期直至原告起诉，故原告主张起诉之日解除涉案租赁合同，于法有据，本院予以支持。租赁合同解除后，被告应当支付原告租金及尚欠的水电费和电梯损失费。因被告对水电费16675.6元和电梯损失费3800元没有异议，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于被告应当支付的租金数额，虽然被告主张是因为原告将其公司职工赶出租赁房屋，导致停产，不应支付租金，但仅提供两位证人证实，且两位证人原系被告职工，原告不予认可，故被告抗辩原告将其职工赶出涉案房屋，导致停产，不应支付房租，证据不足，本院不予支持。同时，原、被告均认可涉案房屋系原、被告协商后共同上锁，且之后被告未能及时给付所欠费用，并与原告协商将涉案设备取走，因被告的不作为给原告造成的损失，应当由被告承担。故2015年4月1日至被告实际付款之日的房租参照原、被告之间的租赁合同每日租金为205.5元，由被告负担，被告应当按照上述标准向原告支付租金。对于租赁合同解除后被告未腾退房屋的损失，按照上述标准计算为宜。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原、被告之间的租赁合同于2015年10月20日解除；
二、被告给付原告自2015年4月1日至2015年10月20日的租金（按每日205.5元计算）；
三、被告给付原告2015年10月21日至被告实际腾退房屋之日止的租金损失（按每日205.5元计算）；
四、被告给付原告水电费16675.6元、电梯维修费3800元。
上述款项于本判决生效后十日内履行完毕。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费625元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 肖窈窈
二〇一五年十一月十九日
书记员 姜岩非