湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0111民初2895号
原告（反诉被告）：易定兴，男，1978年11月5日出生，汉族，住湖南省邵阳县。
委托诉讼代理人：郭峰华，湖南邵文律师事务所律师。
被告（反诉原告）：谈小萍，女，1968年7月3日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。
委托诉讼代理人：杨诚，湖南湘恒律师事务所律师。
第三人：深圳市鑫华房地产经纪有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市雨花区高桥火焰D区上河国际商业广场第C1幢1层117号房。
负责人：文光，经理。
原告（反诉被告）易定兴（以下简称原告）与被告（反诉原告）谈小萍（以下简称被告）、第三人深圳市鑫华房地产经纪有限公司长沙分公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭峰华，被告的委托诉讼代理人杨诚，和第三人的负责人文光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出本诉诉讼请求：1、被告继续履行合同，协助原告将房屋变更登记到原告名下；2、被告向原告支付违约金50000元；3、被告承担本案诉讼费、财产保全费、律师费等相关费用。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、依法解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、被告返还原告双倍定金60000元及利息（从起诉之日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；3、被告支付原告违约金36000元及利息（从起诉之日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；4、被告承担因其违约造成原告的各项损失共计47100元（差旅费2000元、误工费2000元、中介费21000元、评估费及公证费1300元、办理按揭手续相关费用10800元、律师费用10000元）及利息（从起诉之日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；5、被告赔偿违约导致合同目的不能实现造成的房屋溢价损失150000元（以法院委托评估机构评估为准）；6、被告承担本案全部诉讼费用及财产保全费用。之后又撤回了第5项诉讼请求，并将第2项诉讼请求变更为被告返还原告定金30000元及利息（从起诉之日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）。事实和理由：原告于2017年3月9日通过第三人与被告签订了《二手房买卖合同》，约定被告将位于长沙市雨花区万家丽中路上河国际B栋1106室的房屋以总价72万元出售给原告；双方任一方违约，可要求对方按转让成交价百分之五支付违约金。合同签订当天，原告向被告支付了定金2万元，并向第三人支付了佣金21000元以及评估费公证费用1300元。之后，被告拒绝配合办理涉诉房屋解除抵押的相关手续，并明确表示不愿出售该房屋。原告随即向被告发出了律师函，明确表示不同意解除合同并要求被告继续履行合同，但被告置之不理。原告认为被告的违约行为侵犯了其合法权益遂提起诉讼。
被告辩称，1、原告要求解除合同是政策原因，由于不可抗力的原因导致合同不能履行，双方均不负违约责任，被告同意解除合同；2、被告没有承担违约责任的依据，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，对原告的主张没有意见。
被告向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的编号为NO.8002284《二手房买卖合同》；2、原告向被告支付36000元违约金；3、第三人退还被告佣金和交楼押金10000元；4、被告承担反诉诉讼费用。事实与理由：2017年3月9日，原告与被告通过第三人签订编号为NO.8002284《二手房买卖合同》，约定：买方须将首付款（不含定金）20万元于2017年5月1日之前（含当日）支付至指定监管银行的监管账号或其它第三方监管账号中；如买方逾期义务超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价5%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同签订后，被告按合同履行义务，但原告没有在约定时间内支付首付款200000元。2017年5月6日，被告向反诉被告发出《解除合同通知》函，之后原告仍未向被告支付首付款。现因新的长沙市住宅市场调控政策，原告不符合购房条件，故房屋买卖合同已履行不能，第三人依法应退还被告支付的5000元佣金及5000元交楼押金。
原告辩称，1、合同签订于2017年3月9日，约定的履约时间在2017年5月1日前。2017年5月20日新政策发布实施前，原告是具有购房资格的，因被告违约不配合办理房屋解除抵押和过户手续，导致原告无法办理银行贷款，为此原告于2017年4月18日向被告发送律师函要求其继续履行合同，因被告原因导致合同没有继续履行，故其应当承担违约责任。
第三人辩称，1、原告所述属实，有录音可以证明，由于被告不了解房屋买卖流程，签订合同时被告同意委托第三人代为办理，但之后被告拖延办理公证，并明确表示房屋不卖了；2、原告没有支付首期款是因为被告没有办理公证和房屋解押手续。
经审理查明，2017年3月9日，原告（买方）、被告（卖方）与第三人（经纪方）签订《二手房买卖合同》，约定:1、卖方将位于长沙市雨花区万家丽中路上河国际商业广场B栋1106房以72万元转让给买方，买方于合同生效之日向卖方支付3万元定金；2、买方向银行按揭贷款支付约定楼款，买方须将首期款（不含定金）20万元于2017年5月1日之前（含当日）支付至双方指定监管银行的监管帐号或其它第三方监管帐号中；3、买方于2017年5月1日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需业主资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；4、银行出具贷款承诺函之日起5日内（含当日），买卖双方需签署《长沙市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，卖方应当于递件过户当天将该物业交会予买方；5、为督促卖方按约定如期交付该物业和结清所有费用，双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金；6、如买方逾期履行义务超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价5%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方逾期履行义务超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价5%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；7、买方承诺递件过户时将全部房款付给卖方。合同还对房屋交易的其他事项作了约定。合同签订当日，原告向被告支付了购房定金30000元；被告向第三人支付了5000元佣金及5000元交房保证金。2017年3月30日，原告及其妻何艳芳从外地至长沙办理购房委托及公证事宜。2017年3月31日，易定兴向第三人支付了评估费和公证费1300元、佣金21000元和“金斗云服务费”9500元。2017年4月12日，被告向第三人明确表示不卖涉诉房屋，双方为此产生纠纷。2017年4月17日，原告向被告发出《律师函》，要求被告继续履行合同，协助办理相关手续。被告于2017年4月19日收到上述律师函后未予履行。2017年5月6日，被告以原告未于5月1日前支付首期款为由向原告发出《解除合同通知》，要求解除双方签订的合同。原告于2017年5月8日收到该通知。2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会印发《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（长住建发[2017]71号），根据该文件原告不再具有在长沙市限购区域的购房资格。原告认为被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任，遂诉至本院，请求判如所请。
本案在审理过程中，原告于2017年8月25日当庭变更诉讼请求，并提出解除原告、被告及第三人签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求，本院予以了准许，并当庭送达了被告。
以上事实，有当事人身份信息、《二手房买卖合同》、房屋产权证、收据、长住建发[2017]71号、《律师函》及邮单回执、聊天记录截图、《解除合同通知》及邮单回执、车票、聊天记录截图、公证书及委托书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告、被告及第三人签订的《二手房买卖合同》（以下简称合同）系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格遵照合同约定履行各自的义务。
1、关于合同的解除。合同签订后，原告依约支付了购房定金，并积极办理购房相关手续。被告在首期款付款期限到达之前明确表示不出售涉诉房屋，被告的行为已构成违约，其作为违约一方不具有合同解除权。被告诉称原告未如期支付首期款并要求原告支付违约金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。因被告未能及时履行合同义务，导致原告不再具有新政策规定的购房资格，合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。当事人一方主张解除合同的，合同自解除合同的通知到达对方时解除，原告当庭主张解除合同，该主张于当庭送达被告，故原告、被告及第三人签订的合同于2017年8月25日解除。
2、关于定金及违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的合同已解除，被告应当返还原告支付的30000元定金，并按照合同约定支付违约金。双方约定违约金按转让成交价的5%支付，被告应当支付原告违约金36000元（720000元×5%）。原告要求被告返还定金30000元、支付违约金36000元的诉讼请求，本院予以支持。被告要求原告支付违约金的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
3、关于损失。根据合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，当事人应当择一主张违约金或损害赔偿金，两项不能同时主张，本案中原告已主张违约责任，故本项原告请求被告支付因其违约造成的各项损失47100元及利息，本院不予支持。
4、关于佣金和交房保证金。第三人作为诉争合同的经纪方，向被告报告了订立合同的机会或提供了订立合同的媒介服务，在该合同履行过程中，因被告的违约行为导致合同无法继续履行，第三人在房屋交易过程中并不存在过错，故被告要求第三人返还佣金的反诉请求本院不予支持。依照合同约定，交房保证金的目的在于督促卖方如期交房和结算所有费用，本案诉争房屋买卖合同因被告违约未能履行，被告对其违约行为已承担违约责任，故被告要求第三人返还交房保证金5000元的反诉请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）易定兴与被告（反诉原告）谈小萍及第三人深圳市鑫华房地产经纪有限公司长沙分公司签订的《二手房买卖合同》于2017年8月25日解除；
二、被告（反诉原告）谈小萍于本判决生效后7日内返还原告（反诉被告）易定兴定金30000元；
三、被告（反诉原告）谈小萍于本判决生效后7日内支付原告（反诉被告）易定兴违约金36000元；
四、第三人深圳市鑫华房地产经纪有限公司长沙分公司于本判决生效后7日内返还被告（反诉原告）谈小萍交房保证金5000元；
五、驳回原告（反诉被告）易定兴的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）谈小萍的其他反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2562元，反诉受理费475元，保全费520元，合计3557元，由被告（反诉原告）谈小萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 邓红梅
人民陪审员 廖 翠
人民陪审员 向配芳
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 杨雨晴
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。