广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第938号
上诉人（原审被告）：顿玥君，女，汉族，住所地：广东省深圳市南山区。
委托代理人：李兰兰，广东君言律师事务所律师。
委托代理人：尹欢，广东君言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：wangduo，男，澳大利亚国籍。
委托代理人：苟江红，广东金唐律师事务所律师。
上诉人顿玥君与被上诉人wangduo因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法前民初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
wangduo起诉请求判令：1、顿玥君向wangduo返还房屋租赁押金人民币48000元和所支付的租金人民币48000元；2、顿玥君赔偿wangduo医药费人民币726元和物业管理费人民币1473元；3、顿玥君赔偿wangduo因顿玥君停水和电而被迫租住酒店的房费人民币6000元；4、顿玥君承担本案全部诉讼费。
原审法院经审理查明，2014年4月17日，顿玥君（出租方、甲方）与wangduo（承租方、乙方）双方签订了《房屋租赁合同书》，约定“一、甲方同意将坐落于xxx港北区7栋5b之单位，建筑面积约为163.7平方米，结构为板楼的房屋及设备在良好的状态下租给乙方使用。二、房屋用途为住宅，乙方不得擅自改变。三、租期为2年，自2014年4月26日至2016年4月25日止；甲方应当在2014年4月26日前将该物业交付给乙方使用。”双方约定“四、租金为每月人民币24000元。租金应于每月26日前由乙方支付给甲方。在本合同签订后10日内，乙方应向甲方支付一个月的租金，即人民币24000元，甲方应向乙方开具收据。五、在本合同签订后10日内，乙方向甲方支付相当于2个月的租金押金，即人民币48000元整，甲方应向乙方开具收据。合同期满，如乙方不再续租，甲方应将押金退还乙方（不计利息）。如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金中扣抵所欠金额。如押金不足以抵付所欠金额，乙方应于接到甲方付款通知起五日内补足。六、在租赁期间房屋的管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费等费用均由乙方承担并负责支付。”
在第七条“双方责任”条款约定“租赁期内，甲方应保证租赁房屋的使用安全。该房屋及附属设施的维修责任及维修费用除本合同及补充条款另有约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。”第七条第6款约定，“乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费两个月，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方须无条件立即迁出该物业且承担违约所造成的全部责任，及负责赔偿甲方的经济损失。”
合同第八条“违约责任”约定：“1、若甲方对该物业无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方未能承租该物业的，或提前解除租赁合同、收回房屋的，甲方应当向乙方双倍返还租赁押金。2、若乙方违反本合同的约定未承租该物业，或提前退租，甲方有权没收乙方所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租。”
wangduo、顿玥君双方签署了《房地产交接清单》，交接了涉案房产。
wangduo于2014年4月22日、2014年5月27日分别向顿玥君支付房租32000元、24000元。wangduo、顿玥君双方庭审中一致确认，wangduo支付了2个月的租金。
2014年4月22日，顿玥君向wangduo出具《收款收据》，内容为：“今收到王x交来：承租南山区xxx港北区7栋5b物业2个月押金48000元。”双方在庭审中确认，该笔押金仍由顿玥君收取。
2014年6月27日，深圳市xx物业管理有限公司向wangduo出具发票，证明wangduo已经支付涉案房产2014年5-6月管理费，金额共计1473.04元。
wangduo向法庭提交了《深圳市卫生系统门诊病历》，证明wangduo曾因“肤痒、失眠、心烦”于2014年5月18日赴医疗机构和顺堂就诊，2014年7月2日复诊；wangduo岳父王xx曾因“头晕2周”于2014年6月9日赴香港大学深圳医院就诊，另因“咳嗽2月”于2014年7月15日赴深圳市南山区蛇口人民医院就诊；其儿子王某甲因“咳嗽1月余”于2014年7月15日赴深圳市南山区蛇口人民医院就诊。顿玥君认为这些就诊事实与本案案情无关。
wangduo提交了涉案墙纸发霉的照片证明其主张的事实，从照片可见，涉案房屋的墙纸受潮，有黑色霉点，接缝处较为明显。顿玥君认为受潮的房屋只是房屋的一小部分，涉案房屋有五房两厅，只是小部分受潮，不足以令wangduo依约提前解除合同。
2014年7月8日，顿玥君出具《委托书》，内容为：“现委托xxx港物业管理处把北区7栋5b水电停掉。所有后果业主自负。委托人：顿玥君。2014.7.8”。
2014年7月14日，wangduo向顿玥君用顺丰速运邮寄《解除合同通知书（xxx港7栋5b）》（单号134107047667），声明“因为物业的墙纸发霉已严重损害了本人家中老人和小孩的身体健康，并且你已将物业的水和电停掉，已将无法实现房屋租赁合同的目的，本人现郑重通知你：解除与你于2014年4月17日签订的《房屋租赁合同书》。请立即将押金48000元和两个月租金48000元退还给本人，并赔偿本人全部损失。”wangduo提交顺丰速运向wangduo发出的短信记录，内容为：“您寄往深圳市的134107047667于7月15日13：47已签收。”
顿玥君提交了各项费用的欠费清单，证明顿玥君居住期间未结清的费用为：2014年5月物业管理费834.48元，2014年7月物业管理费834.48元，2014年4月-6月电视费155元，2014年3月12日-2014年6月9日停车费333元，2014年6月28日-2014年7月18日电费481.8元。
庭审中双方确认，wangduo支付了4月26日至6月25日两个月的租金。顿玥君确认涉案房屋已经租给他人。wangduo称2014年7月14日寄出《解除合同通知书（xxx港7栋5b）》当天已经搬离房屋，顿玥君确认2014年7月18日发现wangduo已经搬离涉案房屋。
原审法院认为，wangduo、顿玥君签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应全面履行。
当事人对于自己的主张，有责任提供证据证明。wangduo主张提前搬离涉案房屋并解除与顿玥君租赁合同的原因是涉案房产的墙纸发霉，霉菌导致家人健康受到影响，因此涉案房屋不宜居住。但仅凭wangduo家人的就诊记录以及涉案房屋墙纸发霉的照片，不足以证明墙纸发霉为涉案房屋本身缺陷导致或者wangduo家人健康出现问题系因墙纸发霉而引起，即无法证明因顿玥君房屋不适宜居住（即顿玥君违约）而导致wangduo必须搬离涉案房屋，应承担举证不能的法律后果。
根据《房屋租赁合同书》的约定，wangduo本应最迟于2014年7月6日之前缴纳下月租金但未能缴纳，属于“拖欠租金超过10天”，“甲方有权终止合同，收回房屋”。wangduo因与顿玥君的房屋租赁合同纠纷未能按时交纳租金，顿玥君于2014年7月8日单方面授权物业管理处停水停电，以此作为物业纠纷解决办法亦属不妥。
由于wangduo已向顿玥君发出《解除合同通知书》，并且顿玥君亦将涉案房产租赁他人，当事人双方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要合同义务。故在顿玥君对合同解除的时间无其他证据或异议的情况下，原审法院认可涉案《房屋租赁合同书》已于2014年7月15日即顿玥君收到邮件之日解除。关于wangduo搬离房屋的时间，顿玥君确认2014年7月18日发现wangduo已经搬离涉案房屋，因此在没有其他证据证明的情况下，原审法院认可wangduo于2014年7月17日搬离涉案房屋。
关于合同解除的原因及违约方，本案中wangduo、顿玥君双方均未提供充分证据证明对方违约，故原审法院认为，根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，在房屋租赁合同已经无法继续履行的情况下，租赁合同解除后，出租人已经收取wangduo的房屋押金应退还wangduo为宜。因此，wangduo要求顿玥君返还房屋租赁押金48000元的诉讼请求，原审法院依法予以支持。
本案中wangduo的实际承租时间为2014年4月26日至2014年7月17日，wangduo实际支付了2个月的租金共计48000元及物业管理费共计1473.04元。在未能证明顿玥君违约的情况下，wangduo在顿玥君房屋实际居住期间已经向顿玥君缴纳的租金、已经向物业管理公司缴纳的管理费应不予退还。因此，wangduo要求顿玥君返还租金48000元、要求顿玥君赔偿物业管理费1473元的诉讼请求，原审法院依法不予支持。
关于wangduo就诊花费的医药费以及因顿玥君停水停电而租住酒店的费用，由于wangduo未能向法院提交充分证据证明顿玥君违约，因此，对于wangduo要求顿玥君赔偿医药费726元和租住酒店费用6000元的诉讼请求，原审法院依法不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、顿玥君于本判决生效之日起十日内退还wangduo房屋租赁押金人民币48000元；二、驳回wangduo的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费2384元，由wangduo负担1285.79元，由顿玥君负担1098.21元。
上诉人顿玥君不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、维持原审判决第二项；2、撤销原审判决第一项；3、改判顿玥君无需向wangduo支付任何款项；4、判令wangduo承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审判决认定“关于合同解除的原因及违约方，本案中原、被告双方均未提供充分证据证明对方违约”错误。首先，顿玥君与wangduo签订的《房屋租赁合同书（5523654）》（以下简称“租赁合同”）约定“租期为贰年，自2014年4月26日至2016年4月25日…租金应于每月26日前支付…”“八、违约责任2．若乙方违反本合同的约定未承租该物业，或提前退租，甲方有权没收乙方所支付的租赁押金，并有权将物业另行出租。”在该租赁合同合法有效的情况下，wangduo在拖欠租金的情况下于2014年7月17日搬离涉案房屋提前解除合同已属违约。其次，wangduo在庭审过程中提交2014年7月14日通过顺丰速运邮寄《解除合同通知书》声明与顿玥君提前解除租赁合同一事。以上事实足以证明wangduo违约在先，顿玥君根据租赁合同相关条款约定，有权没收违约方所支付的租赁押金。综上所述，原审法院在事实认定不清的情况下，作出顿玥君退还押金的判决损害了顿玥君的合法权益。上诉人特向二审法院提起上诉。望二审法院依法判决，维护顿玥君合法权益。
被上诉人wangduo口头答辩称：顿玥君的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，顿玥君与wangduo签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。
本院认为，涉案房屋确实存在部分墙纸发霉的情况，顿玥君构成履约瑕疵，但wangduo所提交的证据尚不能证明该问题已经严重到不适宜居住且不能通过修缮解决而导致其必须搬离的程度，wangduo应当对此承担举证不能的责任。根据合同约定，wangduo最迟应于2014年7月6日之前缴纳下月租金而未缴纳，构成违约，顿玥君有权终止合同收回房屋，即行使合同解除权。但顿玥君并未将解除通知送达wangduo，在租赁合同并未解除尚在延续的情况下即对涉案房产停水停电，导致承租人无法居住，亦构成根本违约。故本案构成双方违约，原审判决认定双方均不违约有误，本院予以纠正。
顿玥君主张根据合同第八条约定没收租赁押金，但该条款的约定为承租人违反合同约定未承租涉案房产或提前退租的情况下出租人方有权没收租赁押金。而本案中，wangduo虽存在迟延交租的情形，但并未提前退租。直至顿玥君于2014年7月8日停水断电后，wangduo方于7月14日向其寄发《解除合同通知书》。没收租赁押金的条件不成立，顿玥君无权加以主张。
综上，上诉人顿玥君的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决查明事实清楚，认定事实有误，但实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2384元由上诉人顿玥君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
代理审判员 张 睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一五年六月二日
书 记 员 李开宇（兼）