广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2214号
上诉人（原审原告）陆啟斌，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人陈小华，广东陈小华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。
法定代表人袁乐生，公司董事长。
委托代理人谭秀红，广东星宇律师事务所律师。
委托代理人邓彩芳，广东星宇律师事务所律师。
原审第三人陈亚婵，汉族，住广东省茂名市茂南区。
上诉人陆啟斌、上诉人佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司（以下简称能润房产公司）与原审第三人陈亚婵因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法坭民初字第185号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理该案，现已审理终结。
原审法院审理查明：陆啟斌于2013年（以下均为2013年）5月13日向能润房产公司交付定金100万元，用于购买能润房产公司山水龙盘XXXX3座、5座、12座、13座的别墅。第三人陈亚婵于5月13日签署涉案的四份《山水龙盘花园商品房确认书》。5月14日陆啟斌通过佛山市新骏宏五金制品有限公司分两次分别支付60万、40万元给能润房产公司，转账交易明细记载款项用途为“购房款”，能润房产公司5月15日向陆啟斌出具编号为6055041、6055042的收据两张。第三人陈亚婵5月14日交给能润房产公司承兑汇票十二张，总金额1515672元，能润房产公司同日向第三人陈亚婵出具编号为0709140的收据一张。后第三人陈亚婵将该0709140收据交给陆啟斌，陆啟斌在5月16日向第三人陈亚婵出具手写收据一张。5月27日，陆啟斌获得能润房产公司“确认与原件相符”，加盖有合同专用章，由第三人陈亚婵签署的《山水龙盘花园商品房确认书》复印件四份。7月3日，陆啟斌支付陈小华个人10万元，7月23日，佛山市新骏宏五金制品有限公司委托广东陈小华律师事务所处理与能润房产公司的纠纷，8月1日，广东陈小华律师事务所出具顾客姓名为佛山市新骏宏五金制品有限公司，金额为10万元的律师费发票一张。
2013年9月24日，陆啟斌向法院提起诉讼，请求判令：1.能润房产公司双倍退还陆啟斌的定金200万元；2.退还陆啟斌诚意金100万元及利息（以中国人民银行规定的贷款利息计算到能润房产公司还款之日，起诉之时暂定为2万元）；3.能润房产公司承担陆啟斌支付的律师费10万元；4.能润房产公司承担本案的诉讼费、保全费、执行费。
原审法院认为：本案争议的焦点是陆啟斌向能润房产公司支付200万元款项的性质？双方未能签订正式买卖合同的原因？第三人陈亚婵与能润房产公司签署的《山水龙盘花园商品房确认书》效力如何？
关于陆啟斌向能润房产公司交付200万元的性质。陆啟斌与能润房产公司均认可陆啟斌2013年5月13日向能润房产公司支付的100万元是定金，能润房产公司开具的收据中明确约定了该款为定金，未超过四份《山水龙盘花园商品房确认书》中两套价格较低的房产交易价格的20%，陆啟斌也主张定金权利，故法院认定该款为定金。陆啟斌主张5月14日通过佛山市新骏宏五金制品有限公司两次支付的100万元是诚意金，然而能润房产公司5月15日两次开具收据内容分别为“今收到陆启斌人民币60万元正（XXXX13座）2013.5.15转账到白坭农行”、“今收到陆启斌人民币40万元正（XXXX13座）2013.5.14转账到白坭农行”，收据中未注明收款性质。陆啟斌主张系诚意金，但是在缴纳定金之后再支付诚意金不符合正常的交易习惯，也无相应的法律依据。法院结合陆啟斌提供的两次转账交易明细中注明用途为“购房款”分析，认定该款为陆啟斌支付给能润房产公司的购房款。
关于双方未能签订正式买卖合同的原因。陆啟斌主张自己名下有五套房产，无法买受涉案房屋，能润房产公司已经将房屋销售给第三人陈亚婵，而能润房产公司主张第三人陈亚婵签署的商品房确认书是代陆啟斌认购的行为，能润房产公司仍有同陆啟斌签署正式买卖合同的条件。关于陆啟斌拥有多套房产是否可以买受涉案房产的问题。佛山市的“限购”政策是在2011年3月18日公布实施，在社会中广为传播，陆啟斌作为佛山市户籍居民，理应知悉相关的政策规定，对自己是否有资格购买涉案房屋应当清楚。陆啟斌诉状中声称交付定金后，5月27日主动到能润房产公司处要求签订正式的买卖合同，又主张名下有五套房产，无法买受涉案房屋，不能签订正式买卖合同，自相矛盾。法院对陆啟斌主张自己名下已有多套房产是不能签订正式买卖合同的原因不予采信。依据佛山市的“限购”政策，能润房产公司作为房地产开发企业，在“签订购房合同前，应告知购房人本市限定居民家庭购房套数政策”。能润房产公司在未对陆啟斌是否具有购房资格进行特别说明、约定的情况下，一次性收取陆啟斌四套房屋的定金，超出了佛山市“限购”政策允许佛山市户籍居民家庭最多可购买两套房屋的规定。
关于第三人陈亚婵所签署的《山水龙盘花园商品房确认书》的效力，陆啟斌主张其不知第三人陈亚婵签署《山水龙盘花园商品房确认书》，房屋在其交付定金后被第三人陈亚婵购买，能润房产公司主张陈亚婵签订四份《山水龙盘花园商品房确认书》是代陆啟斌认购的行为。陆啟斌支付定金是在5月13日20时41分，而涉案的四套房屋总价值达37286000元，购买涉案房屋无疑是重大民事行为，陆啟斌在未同能润房产公司协商好总成交价款的情况下即交付定金，还另外支付购房款100万的行为与一般常理及正常交易习惯不符。在陆啟斌交付定金后当日剩余的几个小时内能润房产公司再找第三人陈亚婵来签署《山水龙盘花园商品房确认书》也不合常理。能润房产公司提供的证据二、四上“代陆啟斌认购”内容是5月27日之后所添加，5月13日第三人陈亚婵签署《山水龙盘花园商品房确认书》无注明“代陆啟斌认购”的内容，其中身份证号码、电话号码、“乙方（认购方）”、“乙方（签署）”填写均为第三人陈亚婵本人的信息，是陈亚婵以自己的名义签署，这不符合“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为”的规定，无法认定是代理陆啟斌所签署。第三人陈亚婵签署《山水龙盘花园商品房确认书》是否是受陆啟斌方的委托呢？陆啟斌5月16日出具给第三人陈亚婵的收据中无委托代签合同的意思表示，能润房产公司开具1515672元承兑汇票收据中也没有第三人陈亚婵代陆啟斌支付的意思表示。如果第三人陈亚婵签署《山水龙盘花园商品房确认书》时陆啟斌不在场，本次交易数额巨大，能润房产公司工作人员仅凭陆啟斌口头委托就让第三人陈亚婵代为签署《山水龙盘花园商品房确认书》明显欠妥，事后也未经过陆啟斌书面确认。如果陆啟斌在场，第三人陈亚婵签署后应当交给陆啟斌，事实上截止5月27日《山水龙盘花园商品房确认书》仍然在第三人陈亚婵手中，才会有添加“代陆啟斌认购”的机会。在陆啟斌否认存在口头委托第三人陈亚婵代为签署《山水龙盘花园商品房确认书》的情况下，有能润房产公司工作人员的证言和第三人陈亚婵的陈述证实有口头委托的存在，能润房产公司工作人员与本案的审理结果存在一定利害关系，且第三人陈亚婵陈述的关键内容有不实之处，又未接受庭审质证，可信度较低，能润房产公司举证不充分。故法院对能润房产公司主张第三人陈亚婵签署《山水龙盘花园商品房确认书》是代陆啟斌所订购不予认定，该《山水龙盘花园商品房确认书》不能约束于陆啟斌和能润房产公司。从《山水龙盘花园商品房确认书》的内容看，是就签署正式的商品房买卖合同前的有关事宜达成的条款，非正式买卖合同，涉案的房产也未网签或办理房产证，售卖给第三人陈亚婵的事实未形成。能润房产公司愿意与陆啟斌签订买卖正式的合同，陆啟斌与能润房产公司仍然存在继续履行合同的条件，合同目的可以实现。陆啟斌主张涉案房屋已被第三人陈亚婵购买，是使其不能与能润房产公司签订正式买卖合同的理由不成立，法院不予支持。在陆啟斌因己方原因未能签订房屋买卖合同的情况下，诉请要求双倍返还定金100万元缺乏法律依据，法院不予支持。陆啟斌在5月14日通过佛山市新骏宏五金制品有限公司支付的100万元购房款，在双方未能签订正式买卖合同的情况下，能润房产公司收取陆啟斌购房款缺乏依据。对陆啟斌主张返还该100万的请求，法院予以支持，但陆啟斌主张按照贷款利息计算无相应法律依据，法院不予支持。
关于陆啟斌诉请能润房产公司支付律师费10万元的问题。陆啟斌提供的委托合同显示，委托代理方为佛山市新骏宏五金制品有限公司，佛山市新骏宏五金制品有限公司与能润房产公司并无诉讼纠纷，非本案诉讼主体。陆啟斌支付给委托律师10万元是在2013年7月3日，是通过陆啟斌个人账户支付给陆啟斌代理人个人账户，委托合同是在2013年7月23日签署，开具发票是在2013年8月1日，顾客名称为佛山市新骏宏五金制品有限公司，收款方为广东陈小华律师事务所，不足以证明陆啟斌支付给代理人的10万元是用于本案的代理费用，陆啟斌主张能润房产公司负担该费用无相应的法律依据，法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第一百二十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第八条第一款第（二）项的规定，作出如下判决：一、能润房产公司须于判决生效之日起十日内退还陆啟斌购房款1000000元；二、驳回陆啟斌其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31760元，由陆啟斌负担21581元，能润房产公司负担10179元。
上诉人陆啟斌、能润房产公司均不服原审判决，向本院提起上诉。陆啟斌上诉称：一、一审判决认定因陆啟斌原因未能签订房屋买卖合同，诉请要求双倍返还100万元缺乏法律依据错误，本次交易未能成交并非陆啟斌原因造成，而是能润房产公司的原因造成。1.能润房产公司收取陆啟斌购买四套房产的“定金”100万元，却与第三人陈亚婵签订了购买相同4套房产的《三水龙盘花园商品房认购书》。对于这些认购书，一审判决书否定了能润房产公司主张第三人陈亚婵签署《山水龙盘花园商品房确认书》是代陆啟斌订购的说法，法院认为该《山水龙盘花园商品房确认书》不能约束于陆啟斌和能润房产公司错误；2.能润房产公司在陆啟斌报警后，与第三人陈亚婵合谋在陈亚婵签署的《山水龙盘花园商品房确认书》中加上“代陆啟斌认购”几个字，从而使第三人陈亚婵免于刑事调查；3.第三人陈亚婵在能润房产公司提供给陈亚婵的收款收据上私自加上“代陆啟斌支付”等内容，骗取了陆啟斌的一张面额为351万元的“收据”，而本案开庭之时，能润房产公司拿出了这张第三人陈亚婵骗取的“收据”作为能润房产公司的证据，可以证明能润房产公司与第三人陈亚婵是相互勾结坑害陆啟斌；4.佛山市颁布的《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳××发展的通知》第三条明文规定，佛山市居民拥有2套住房的家庭“暂停在本行政区域内向其售房（自发文之日起）”。陆啟斌是佛山市居民，已经拥有5套住房。根据限购令的规定，能润房产公司不应向陆啟斌售房。但在本案中能润房产公司不但向陆啟斌售房，还要一下子售四套房产给陆啟斌，这本身就已经是违反限购令的行为；5.陆啟斌是做五金生意的商人，不可能经常买房子，对限购令的目前状况不甚了解，是可以理解的。能润房产公司作为房地产的经营商，对限购令应当是非常清楚的，但在收取陆啟斌的200万元时并未告知陆啟斌限购令的目前规定，而根据佛山市限购令细则第五条规定：“房地产开发企业及房地产经纪机构在签订购房合同前，应告知购房人本市限定居民家庭购房套数政策，但能润房产公司没有做这些应做的工作。根据以上一审判决中列出的能润房产公司在本案件中所犯下的错误，可以得出结论，正是能润房产公司的原因造成双方不能签订购房认购书或合同书，一审判决认为是陆啟斌的原因造成双方不能成交，没有事实及法律依据。
二、陆啟斌当庭陈述的理由与过去的理由没有“自相矛盾”。陆啟斌最初确实不知道限购令有否取消，当时是认为能润房产公司收取了陆啟斌的定金，却将涉案房产让第三人陈亚婵签走了，是造成双方不能成交及引起诉讼的起因，这是陆啟斌认为双方未能签订买卖合同的第一个原因。随着案情的进一步发展，陆啟斌知道限购令并没有取消，或者如一审判决说陆啟斌在这2011年3月18日就应当知道限购令的存在，陆啟斌在开庭时补充了双方不能签订合同的第二个理由，就是陆啟斌在佛山市已购有5套住房，属于限购令禁止售房的对象。第二个理由与第一个理由是相互并存的，没有冲突之处，一审判决认为这两个理由会“自相矛盾”，并对陆啟斌第二个理由不予采信不当。且“不予采信”是对陆啟斌已有5套住房的事实不予采信，还是对陆啟斌已有5套房按限购规定不能再购房不予采信，一审判决没有讲清楚。陆啟斌已有5套房这一事实，已由政府有关部门出具了充分的证据证明，如果一审法院认为证据有疑议，可以自行向政府有关部门进行调查或者由能润房产公司提出反驳的证据，一审法院没有向政府有关部门进行查证，也看不到能润房产公司有任何反驳的证据，就对陆啟斌的证据“不予采信”显然不当。
三、一审判决认为陆啟斌与能润房产公司仍然存在继续履行合同的条件，合同的目的可以实现，不应收回100万元“定金”不当。首先，双方至今没有签订任何合同，没有合同可以继续履行，更谈不上实现合同目的。其次，由于能润房产公司所作所为，陆啟斌对能润房产公司已失去信任。更主要的一点是，根据佛山市的限购政策陆啟斌不可能再购入4套住房。
四、关于对100万元“定金”的看法。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保”。根据担保法应主合同在先，担保合同在后（或者同时签署），陆啟斌与能润房产公司双方没有签订任何协议，没有确定陆啟斌与能润房产公司之间的具体债权，因此定金的担保没有意义。能润房产公司在双方没有签订任何协议及合同，没有确定双方的债权之前，将陆啟斌第一次给付能润房产公司的100万元写成“定金”是不恰当的。一审判决接受能润房产公司的说法，认为100万元“定金”未超过第三人陈亚婵签订认购书4套房中2套交易价格的20%，故认定这100万元为定金同样错误。首先，这样的认定没有法律依据。其次，第三人陈亚婵签订的认购书在本次判决中已被认定不能约束陆啟斌与能润房产公司。陆啟斌与能润房产公司之间没有签订任何协议约定4套房产的具体交易价格，故一审判决认定的交易价格没有事实作依据；2.一审判决认定依据佛山市的“限购”政策，能润房产公司作为房地产开发企业，在“签订购房合同前，应告知购房人本市限定居民家庭购房套数政策”。能润房产公司在未对陆啟斌是否具有购房资格进行特别说明、约定的情况下，一次性收取陆啟斌四套房屋的定金，超出了佛山市“限购”政策允许佛山市户籍居民家庭最多可购买两套房屋的规定。根据法院该点认定，能润房产公司一次性收取陆啟斌4套房产的100万元“定金”显属错误；3.如果一审判决认为不能签订购房合同双方都有责任，根据合同法第五十三条第（五）款规定，如果双方有签订合同的话，应该为无效合同，根据合同法第五十八条规定，合同无效的处理方式是依照该合同取得的财产应当予以返还，而现在的情况是双方连合同也没有签订，所以这100万元的“定金”，无论从那一个角度出发，能润房产公司都应退还给陆啟斌。一审不应判决驳回陆啟斌要求能润房产公司返还100万元“定金”的请求。
五、陆啟斌在一审庭审中及代理词中对诉讼请求事项已经作出了修改，即修改成能润房产公司返还陆啟斌100万元“购房款”及利息，返还100万元“定金”，请求在本次不成功的交易中应该负主要责任的能润房产公司向陆啟斌赔偿各项损失100万元。以上的修改是依据合同法第五十八条和依据佛山市限购令实施细则第九条规定而作出的，但一审判决只支持返还100万元“购房款”。
六、一审判决书第3页对陆啟斌证据6的表述不正确。陆啟斌的证据6表明陆啟斌是佛山市居民，在佛山地区已经有5套住房，还出示了佛山市城市建设局关于限购政策的通知。想证明的事实是，在这种情况下，能润房产公司不应将其四套房产卖给陆啟斌，陆啟斌也不具备购买涉案房产的条件。但原审判决却把证据6的证明内容讲成是证明“陆啟斌不签合同的原因是购房确认书没有得到陆啟斌委托却签订了陈亚婵的名字”，错误地解释陆啟斌证据6所要证明事实的本意。证据6与第三人陈亚婵没有关系。陆啟斌未能与能润房产公司签订协议，开始时是能润房产公司售楼小姐告知涉案房产已经由第三人陈亚婵签走了，但后来发现能润房产公司的售房行为不能继续的根本原因是佛山地区还存在的限购令。一审判决认定“在佛山市存在限购政策情况下，陆啟斌拥有的房产情况亦涉及到陆啟斌是否有资格履约，法院对该证据予以确认。”这个认定是对的，但另行认为“（能润房产公司）售卖给陈亚婵的事实未能形成（因为未网签未领取房产证），能润房产公司愿意与陆啟斌签订买卖正式的合同，陆啟斌、能润房产公司仍然存在继续履行合同的条件，合同的目的可以实现”，该认定与法律相悖。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同为无效合同，限购令属于强制性规定的行政法规。能润房产公司明知双方签订的合同将会是无效合同，在限购令的规定下，双方不存在履行合同的条件，合同得不到履行，合同的目的也是根本不可能实现。
七、关于律师费。因为本案中有100万元是由佛山市新骏宏五金制品有限公司汇出，所以开始是想以佛山市新骏宏五金制品有限公司代陆啟斌进行诉讼，但后来决定以陆啟斌本人为主体进行诉讼，所以佛山市新骏宏五金制品有限公司交纳的律师费就转为陆啟斌交纳的律师费，这种合同权利转让是有法可依的。
综上，请求二审法院查明事实予以改判。
针对陆啟斌的上诉，能润房产公司答辩称：一、能润房产公司认为一审法院对于案件主要事实的认定是清楚、准确的。1.一审法院认为陆啟斌主张的未与能润房产公司签订合同便支付定金及购房款，能润房产公司将诉争房屋一房二卖的事实不符合常理，因为涉案的四套房屋总价值达37286000元，购买涉案房屋无疑是重大民事行为，陆啟斌在未同能润房产公司协商好总成交价款的情况下即交付定金，还另外支付购房款100万的行为与一般常理及正常交易习惯不符。在陆啟斌交付定金后当日剩余的几个小时内能润房产公司再找第三人来签署《山水龙盘花园商品房确认书》也不合常理。能润房产公司主张否定陆啟斌虚构的“一房二卖”的理由，除上述明显违反常理的情形外，还有以下理由：陈亚婵向法庭明确表示自始至终，其都没有自己认购的意思，而是代陆啟斌认购。即使合同上的代陆啟斌认购字样是其后期添加，同样是她的意思表示。能润房产公司自始至终表示没有将房屋出售陈亚婵的意思，而是出售给陆啟斌。能润房产公司的两位销售经理亲自出庭向法庭陈述了当日售楼的真实情况，是陆啟斌在场，口头授权陈亚婵代其签认购书。陆啟斌亲自签名的收据：2013年5月16日由陈亚婵代其支付山水龙盘别墅的购房款；2.一审法院对陆啟斌主张“自己名下己有多套房产是不能签订正式买卖合同的原因不予采信”，因其“在诉状中称5月27日主动到能润房产公司处要求签订正式的买卖合同，又主张名下有5套房产，无法买受涉案房屋，不能签订正式买卖合同，自相矛盾”。陆啟斌在上诉状中为此找理由说“陆啟斌是做五金生意的商人，不可能经常买房子”，能润房产公司同意一审法院的意见，限购令是在社会上广为宣传的一项政策，不限于开发商，而且从陆啟斌坐拥五套房产的事实也可知陆啟斌确实是经常买房子的人。限购令是人人皆知，但陆啟斌有多少房产就是只有陆啟斌自己才清楚的，除非陆啟斌向能润房产公司主动披露，能润房产公司无从知道陆啟斌有多少房。
二、能润房产公司不能认同一审法院对于能润房产公司关于委托代理关系“举证不充分”的论述。1.一审法院认为陈亚婵以自己的名义签署，不符合《中华人民共和国民法通则》关于“代理人以被代理人的名义实施民事法律行为的规定”。能润房产公司认为本案应该整体来看：首先，陆啟斌与代理人同时出现在证人梁某、王辉某，就合同条款进行过磋商（即便其现在否认，但正如一审法院所论述，3700多万的交易不可能任何条款没有谈便支付定金）并进行了口头委托，这符合民法通则第六十五条“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式”的规定。其次，陈亚婵在合同上加注“代陆啟斌认购”即表明其是以“被代理人名义”实施民事法律行为，即便此乃后加。第三，陆啟斌自述其主动要求能润房产公司与其就诉争房屋签订买卖合同，这表明其有与能润房产公司就讼争房屋有签订买卖合同的意思，结合其与陈亚婵并非陌生人，且有委托陈亚婵付款的事实，可以视为系其对陈亚婵代理签署合同行为的追认。第四，陆啟斌本人有购买诉争房屋的意思，第三人系代其购买房屋的意思，能润房产公司系出售诉争房屋于陆啟斌的意思，那么三方之间很清楚是陆啟斌向能润房产公司购房，第三人代理的法律关系。那么陆啟斌现在要求不再购房、要求返还相关款项，显然是由于陆啟斌个人的原因；2.能润房产公司认为民事诉讼不同于刑事诉讼，其证据规则应采用“优势证据”原则，即不要求一方将事实证明到完全排除合理怀疑的程度，而是一方的证据优于另一方的证据，更加合理、更加可信便可。
综上，能润房产公司认为能润房产公司并没有陆啟斌诉称的一房二卖情形，请求二审法院对原审法院判决要求能润房产公司返还陆啟斌100万元购房款部分予以改判。
上诉人能润房产公司上诉称：一、原审法院己经查明陆啟斌在原审提起诉讼请求所依据的“一房两卖”事实与理由根本不成立，却以在双方未能签订正式买卖合同的情况下，判定能润房产公司返还陆啟斌100万元的购房款，显然不当。既然明确否定了陆啟斌诉讼请求的根据，则不应又支持其部分诉讼请求。
二、原审法院认为能润房产公司举证不充分，《山水龙盘花园商品房确认书》不能约束于陆啟斌和能润房产公司错误。能润房产公司己经举出充分证据证明陆啟斌与陈亚婵之间的委托代理关系，《山水龙盘花园商品房确认书》对陆啟斌有约束力。首先，亲身经历陆啟斌订购讼争房屋的有陆啟斌本人、能润房产公司的两名销售人员、陈亚婵。除陆啟斌本人外，另外三名证人均证实陆啟斌在现场授权陈亚婵代其签署《山水龙盘花园商品房确认书》。代其签署的原因，是因为陈亚婵陈述其为准业主，用她的名义可以获得价格折扣。能润房产公司董事长之后也确实批复了折扣。其次，另有两份书证可以证明陆啟斌当时在买卖现场，且知悉陈亚婵的代理行为。其一，陆啟斌于2013年5月13日20：41在售卖现场的刷卡消费单，足以证明陆啟斌本人在场。其二，为陆啟斌于2013年5月16日签署的“收据”，注明收到陈亚婵代其支付的山水龙盘别墅的购房款，证明陆啟斌与陈亚婵至少有委托付款的关系。原审法院以能润房产公司未将确认书原件交付陆啟斌为由，即不确认此委托代理关系符合事实。且不论原件究竟是在陆啟斌还是陈亚婵的手上，也不论陈亚婵是否事后添加，书证和人证均可以证实陆啟斌现场口头委托事实的存在，况且陆啟斌在庭审中明确承认亲自在现场及委托陈亚婵付款的事实，陆啟斌理应遵行《山水龙盘花园商品房确认书》的约定。
三、原审法院清楚查明本案根本不存在能润房产公司将同一标的物既售卖给陆啟斌，又售卖给陈亚婵的事实，却同时又认为能润房产公司举证不充分，不能证明陆啟斌与陈亚婵之间的委托代理关系自相矛盾。从逻辑上来讲，或者是能润房产公司将房屋一房两卖，或者是能润房产公司未将房屋一房两卖，陆啟斌与陈亚婵之间有委托代理的关系。两者之中只能有一种情形为真。既然原审法院查明了能润房产公司未将房屋同时卖给两个人，那么结合被原审法院采信的书证、证人证言，就应当认定陆啟斌与陈亚婵之间的委托代理关系。
四、原审法院将合同的效力性与政府的管理性混同，将房地产开发商不该承担的责任加在房地产公司上，免除了陆啟斌对其承诺当践行的最基本的责任。《山水龙盘花园商品房确认书》系双方真实的意思表示，对签约双方即具有法律上的约束力，不因未履行政府为管理而设定的程序而否定其法律上的约束力。网签、正式的买卖合同均为公民及房地产开发商应政府管理的要求所履行的程序。在法律上，只要系双方真实的意思表示，便具有约束力。原审法院认定陆啟斌系“因己方原因未能签订房屋买卖合同”，并非能润房产公司的过错，却判决由能润房产公司承担100万元的返还责任显然不公平。双方签订的确认书己经具备了商品房买卖合同的主要条款，能润房产公司自始至终也都表示愿意继续履行该确认书，包括按照确认书的约定与陆啟斌履行政府管理要求的手续，在陆啟斌付款后交付房屋。陆啟斌完全是因为己方原因中途悔约，陆啟斌作为完全民事行为能力人，应当为自己的行为负责，既然是因陆啟斌自己的原因导致正常交易的终止，其就应当承担相应的责任。
综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回陆啟斌的原审诉讼请求。
针对能润房产公司的上诉，陆啟斌答辩称：一、原审法院认为能润房产公司收了陆啟斌的钱后又将涉案房产卖给陈亚婵，但还没有网签，还没有领取房产证，只是与陈亚婵签了认购书，收取了陈亚婵1515672元购房款，但能润房产公司的行为实际上就是“一房两卖”。
二、能润房产公司认为大家当时都同在能润房产公司的售楼大厅，就必然会产生“口头委托”，此说法不能成立。能润房产公司的售楼大厅有1000多平方米，陈亚婵是能润房产公司的业主，提出要办理一些其私人的事情，陆啟斌没有理由事事跟着。可能就是在陈亚婵与陆啟斌分开这时间段内，陈亚婵与能润房产公司签订了认购书，但陈亚婵在其证词内却又说是在陆啟斌离开能润房产公司售楼大厅后她才与能润房产公司签订认购书。陆啟斌不清楚陈亚婵是什么时候与能润房产公司签订认购书的，从来没有书面及没有口头委托过陈亚婵为代理人去签订任何协议。能润房产公司两位证人经法官问他们与陈亚婵签认购书时的具体情形，都回答说不在现场，不清楚，因为他们是经理，不做具体签约的事。当陆啟斌在2013年5月27日通过查证怀疑被陈亚婵骗取了一张351万元的“收据”后，马上报警，在警方进行调查时，能润房产公司不应配合陈亚婵，在陈亚婵与能润房产公司分别持有的认购书正本上加上“代陆啟斌认购”字样。陆啟斌一直到开庭时才见到能润房产公司与陈亚婵签署认购书的正本，报案前陆啟斌才看到能润房产公司给陈亚婵的9.8折，这个折扣与陆啟斌没关系，所以不存在陆啟斌为了折扣而委托陈亚婵签约，也不存在陆啟斌嫌折扣少而不签订正式合同。
三、能润房产公司认为原审法院“将合同效力性与政府的管理性混同，将房地产开发商不应承担的责任加在房地产公司身上”无理。首先，陆啟斌与能润房产公司没有签订任何合同或认购书等等，所以这里谈的合同效力与陆啟斌无关。其次，全国很多城市都实现了限购政策，限购政策属于行政法规强制性规定。有了限购政策，不管合同效力如何，实际上是得不到履行的。即使能润房产公司提出不卖给陈亚婵，愿意卖给陆啟斌，愿意履行政府要求的手续，原审法院确认陆啟斌在佛山地区已经有5套住房，已经属于当时的限购范围，政府根据限购政策不允许网签，不允许办理房地产过户手续，不发房地产证，不可能去履行政府要求的手续，可见能润房产公司的提议根本行不通。购房者有时的确不清楚购房政策有否改变，能润房产公司按照限购政策有义务告知购房者限购政策的有关规定，这样才不会造成违反国家政策的购房行为。能润房产公司上诉状中认为“在法律上，只要系双方真实意思的表示，便具有约束力”错误，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，或者以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益的，或者违反法律、行政法规的强制性规定的，就算签订的合同系双方真实意愿的表示，也是无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条还规定，无效合同自始没有法律效力。没有法律效力的合同就没有约束力，能润房产公司上诉的观点完全错误。
原审第三人陈亚婵未到庭亦未向本院提交答辩意见。
二审期间，上诉人陆啟斌向本院提供如下证据材料：
1.罗晓雯和陆信城的佛山市（南海区）房产查询证明2份，证明陆啟斌的妻子罗晓雯名下有4套房，陆啟斌的儿子陆信城名下有3套房，陆啟斌的家庭名下共有12套房；
2.结婚证复印件一份，证明罗晓雯和陆啟斌是夫妻关系。
上诉人能润房产公司对上述证据真实性没有异议，但认为陆啟斌一家拥有多少套房产是能润房产公司在签订合同时无法掌握的信息，不应由其来承担责任。陆啟斌称自己不经常买房，不清楚限购令，但其家庭有多套房屋，不可能不清楚限购令，限购令只是陆啟斌一方的借口。
上诉人能润房产公司，原审第三人陈亚婵未向本院提供新的证据。
经审查，上诉人陆啟斌提交的上述证据有原件核对，上诉人能润房产公司对其真实性没有异议，对该组证据真实性本院予以确认。
经审理查明，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：2011年1月26日，国务院出台新国八条房地产调控政策，明确原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。同年3月18日，佛山市住房与城乡建设局发出佛府办（2011）28号《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳××发展的通知》，明确自该时起，对已拥有2套及以上住房的佛山市户籍居民家庭，暂停在佛山市区域内向其售房。
再查明：陆啟斌与罗晓雯为夫妻关系，在2013年5月13日陆啟斌向能润房产公司预交100万元定金之前，陆啟斌夫妇在南海区范围内已拥有2套以上的住宅，均办理了产权证登记。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据诉辩双方意见，二审争议焦点为：1.陈亚婵就涉讼房屋与能润房产公司建立的买卖行为是否构成了对陆啟斌的表见代理；2.涉案《山水龙盘花园商品房确认书》能否履行与各方责任如何认定。
关于陈亚婵与陆啟斌之间的法律性质认定问题。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任……”《中华人民共和国共和国》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”依据上述法律规定，结合本案查明的事实，本院对双方之间法律关系认定如下：首先，涉讼的四套房屋总价值达37286000元，购买涉讼房屋无疑是重大民事行为，陆啟斌在未同能润房产公司协商好总成交价款、购房条款及签约的情况下即以自身名义交付定金，还另外支付购房款100万的行为与一般常理及正常交易习惯不符。且根据陆啟斌于涉讼房屋售卖当日即2013年5月13日20：41在售卖现场刷卡消费单，足以反映陆啟斌均参与购房过程及知晓相关事项。由此，能润房产公司提出涉讼房屋购买相对人为陆啟斌合情合理；其次，亲身经历涉讼房屋购买过程的有陆啟斌、能润房产公司的两名销售人员及第三人陈亚婵，陈亚婵及出庭作证的销售人员均证实陆啟斌现场授权陈亚婵代其签署《山水龙盘花园商品房确认书》。陈亚婵陈述之所以以其名义代陆啟斌签署合同，是因为陈亚婵为准业主，代为签署购买可以获得价格折扣，而能润房产公司之后也确实批复了折扣。陈亚婵该解释与其围绕涉讼房屋购买过程中实施的行为基本吻合，陆啟斌未能举证推翻。最后，陈亚婵向法庭自始至终明确其没有认购涉讼房屋的意思表示，能润房产公司所开具的《收据》所指对象亦为陆啟斌，陆啟斌认为能润房产公司与陈亚婵存在恶意串通，损害其合法权益，缺乏确凿的证据予以证实。综合上述论析，在陆啟斌关于涉讼房屋属能润房产公司“一房两卖”之举证不足以否定能润房产公司、陈亚婵提出的陈亚婵系代陆啟斌购买涉讼房屋之举证、抗辩的前提下，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”之规定，本院确认陈亚婵签署涉案的《山水龙盘花园商品房确认书》、收取《收据》等行为在事实上得到陆啟斌的认可，构成了对陆啟斌的表见代理，对陆啟斌具有法定约束力。
关于涉案《山水龙盘花园商品房确认书》的履行与各方责任认定问题。如前所述，陈亚婵就涉讼房屋的购买构成了对陆啟斌的表见代理，但陆啟斌与能润房产公司所形成的房屋买卖合同关系能否履行及各方责任承担问题，应结合本案具体情况予以认定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据2011年1月26日国务院出台新国八条房地产调控政策及佛山市住房与城乡建设局配套出台的《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确规定了拥有2套及以上住房的佛山市户籍居民家庭不具有购房资格。该政策经广泛宣传且实施两年多，作为买方的陆啟斌及开发商能润房产公司理应知晓。虽然在建立房屋买卖合同关系过程中，陆啟斌未向能润房产公司告知其房产状况，势必导致能润房产公司难以审核陆啟斌是否符合购房资格，但能润房产公司一次性收取陆啟斌四套房定金及后续购房款的行为，明显与现行的房产限购政策目的相违背，且客观上履行不能，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”双方所形成的房屋买卖关系依法应予以解除。针对各方责任承担问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因陆啟斌、能润房产公司对于涉讼房屋买卖合同关系的解除均存在过错，依据公平原则，由此造成的损失各自承担责任，能润房产公司向陆啟斌收取的100万元定金及100万元购房款理应退还。陆啟斌主张能润房产公司除向其返还100万元购房款及利息外，还应双倍赔偿定金200万元并承担10万元律师费，以及能润房产公司提出的无需向陆啟斌返还100万元购房款等项诉请均理据不足，本院不予支持。
至于本案诉讼费负担问题，鉴于陆啟斌的部分上诉请求本院予以支持，依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，本院结合本案具体情况及陆啟斌可获支持比例予以确定。
综上所述，原审判决适用法律有误，处理结果不当，应予纠正。上诉人陆啟斌、能润房产公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法坭民初字第185号民事判决第二项及诉讼费负担认定；
二、变更广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法坭民初字第185号民事判决第一项为：佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还陆啟斌2000000元。
如果佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费37560元（上诉人陆啟斌已预交23760元、上诉人佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司已预交13800元），由上诉人陆啟斌负担12446元，上诉人佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司负担25114元（23760元-12446元＋13800元），上诉人佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司负担的差额部分应在本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。逾期交纳的，本院将依法强制执行。上诉人陆啟斌多预交的案件受理费11314元，经其书面申请后，由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 陈 文
代理审判员 翁丰好
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 吕倩倩
本院收取诉讼费用的账户信息
收款方户名：待报解地方预算收入——代收佛山市中级人民法院诉讼费；
收款方账号：44×××01；
收款方开户行：中国农业银行佛山华达支行。