湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终1136号
上诉人（原审被告）：长沙市同升房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区跳马镇白竹村大塘组。
法定代表人：王忠和，董事长。
委托代理人：王雨生，湖南湘一律师事务所律师。
委托代理人：李东海，湖南湘一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张增亮，男，1966年4月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
被上诉人（原审原告）：和跃萍，女，1968年5月15日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
上诉人长沙市同升房地产开发有限公司（以下简称同升公司）因与被上诉人张增亮、和跃萍商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初7209号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人同升公司不服原审判决，向本院上诉称:一、撤销原审判决第二项；二、驳回被上诉人原审的诉讼请求；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院认为“同升公司的违约行为呈持续状态，应当向张增亮、和跃萍支付起诉之日起前两年的违约金……”系适用法律不当，根据诉讼时效的有关法律规定，应当驳回被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求：违约责任是民事责任的一种，是民事财产责任，作为一种重要的民事责任形式，是指当事人根据合同约定，当不履行或者履行合同不符合约定条件的，应当给予对方当事人一定数额货币补偿，据此，违约金应当属于债权，债权按照民法通则第一百三十五的规定应当受诉讼时效的限制。本案中，根据《房屋购销合同书》的约定，被上诉人主张逾期办理的违约金的诉讼时效期间应从2011年10月29日至2015年2月8日止，但被上诉人并未在此期间内主张权利，且被上诉人在诉讼中也未能举证证明存在诉讼时效中止、中断的法定事由，故其主张逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，由此丧失了胜诉权，该项诉讼请求不应得到支持。二、即便认定未全部超过诉讼时效，原审法院将违约金调整为按已付房款的0.015%每日计算，判决上诉人应向被上诉人支付逾期违约金103283元，显然超出了被上诉人的实际损失，应再予以适当调低。双方签订《房屋购销合同书》后上诉人即按照约定已经履行了合同主要目的将符合质量标准的房屋交付给了被上诉人，若根据原审判决按0.015%每日计算逾期办证违约金则上诉人应支付被上诉人103283元，已经超过了购房款90余万元本身的10%，这在被上诉人已经接受了合同标的物，合同的根本目的已经实现的情况下显然过高，是不公平的；且被上诉人在原审过程中也并未提交有关其遭受损失的证据，故在此情况下违约金仍应再予以适当降低。
综上所述，被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金的已经超过了诉讼时效的期限，丧失了胜诉权；原审判决调整的违约金也明显过分高于被上诉人的实际损失，应再予以适当调低。请求二审法院依法查明事实，判决支持上诉人的上诉请求。
被上诉人张增亮、和跃萍辩称：我们原先要求违约金是二十万，如何计算的已经给了一审法院一个说明。并且一审法院已经调低了违约金。关于诉讼时效问题，在我们约定期内到现在为止，房产证都未办下来，我方一直都有起诉和上诉的权利。合同是双方自愿签订的，是合法有效的，双方都应按照合同约定来执行。
张增亮、和跃萍向一审法院起诉请求：1、同升公司立即为张增亮、和跃萍办理土地使用权证和房屋所有权证；2、同升公司支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金20万元；3、同升公司承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：2011年8月29日，张增亮、和跃萍与同升公司签订商品房买卖合同一份，约定由张增亮、和跃萍购买同升公司开发的白竹乡项目中的第VI-82幢4单元1层VI-82-04号房一套，合同约定该商品房总价为943228元，并约定由同升公司于2010年8月31日之前将商品房交付给张增亮、和跃萍，同时同升公司应当在商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后185个工作日内办理买受人的房屋所有权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日支付已付房款0.05%的违约金。同日，张增亮、和跃萍与同升公司签订补充协议一份，约定两张增亮、和跃萍购买与该商品房配套使用的私家庭院面积为80平方米，单位为每平方米400元，私家庭院总售价为32000元。合同签订后，张增亮、和跃萍于当日向同升公司一次性交付了房款975228元（含商品房房款943228元，附属私家庭院款32000元），办证费用39009元，房屋维修基金19505元。同升公司将房屋交付张增亮、和跃萍。因同升公司未按照合同的约定为张增亮、和跃萍办理房屋所有权证，张增亮、和跃萍遂于2016年10月17日诉至该院，请求判如所请。
一审法院认为：张增亮、和跃萍与同升公司签订的《房屋购销合同书》系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。张增亮、和跃萍作为买受人，已经按照合同约定履行支付购房款及有关代收税费等全部费用的义务。同升公司于2011年10月29日将房屋交付给张增亮、和跃萍后，应当依照《房屋购销合同书》的约定，在商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后185个工作日内办理买受人的房屋所有权证。但同升公司未在合同约定的期限内履行代张增亮、和跃萍办理涉案房屋权属证书的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。同升公司主张其并非拖延办理产权登记证，张增亮、和跃萍所购买的房屋系补充征收取得，因政府政策的变更导致土地的出让金尚未确定，同升公司无法向政府部门缴纳费用，导致无法办理土地证，故是政府因素所导致，并非同升公司拖延，未提供相关证据证实，且即使该主张成立，亦不能作为免除其逾期办证违约责任的法定理由，同升公司应按合同约定代张增亮、和跃萍将办理涉案房屋权属证书所需资料递交相关登记机关。同升公司辩称张增亮、和跃萍主张的违约金过高，请求调整。该院认为，首先，计算违约金的基数应以购房款943228元计算，购买私家庭院32000元的费用因该庭院不能办理产权证，应当予以剔除；其次，虽然双方约定同升公司逾期办证的违约金为按日支付已付房款的0.05%，但张增亮、和跃萍主张的违约金确实过高，张增亮、和跃萍亦未举证证明其因同升公司违约所遭受的具体的经济损失，综合权衡双方当事人的权利义务关系，该院将违约金的标准调整为按已付房款的0.015%每日计算。同升公司辩称，张增亮、和跃萍主张的逾期办证违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。因张增亮、和跃萍未提供证据证明其在起诉前两年向同升公司主张过违约金，该院认为同升公司的该项抗辩理由成立，张增亮、和跃萍起诉之日起两年前的违约金已经超过了诉讼时效，该院不予支持，但因同升公司的违约行为呈持续状态，应当向张增亮、和跃萍支付起诉之日起前两年的违约金。故该院认定逾期办证违约金的计算方式为：以张增亮、和跃萍已付购房款总额943228元为基数，按日0.015%的标准，自2014年10月17日（起诉之日前两年）计算至2016年10月17日，计103283元（943228元×0.015%×365天×2）。张增亮、和跃萍该项诉讼请求的超过部分，因超过诉讼时效，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，判决如下：一、同升公司于判决生效之日起30日内将办理张增亮、和跃萍所购位于长沙市××（××）跳马乡白竹村白竹乡项目中的第VI-82幢4单元1层VI-82-04号房屋所有权证及国有土地使用权证所需资料递交相关登记部门；二、同升公司于判决生效之日起10日内支付张增亮、和跃萍逾期办证违约金103283元；三、驳回张增亮、和跃萍的其他诉讼请求。如不按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由张增亮、和跃萍负担1300元，由同升公司负担3000元。
二审过程中，双方均未向本院提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：（一）关于本案诉讼时效的问题。上诉人称，被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金的已经超过了诉讼时效的期限，丧失了胜诉权。本院认为，因被上诉人张增亮、和跃萍未提供证据证明其在起诉前两年向上诉人同升公司主张过违约金，张增亮、和跃萍起诉之日起两年前的违约金已经超过了诉讼时效，但因上诉人同升公司的违约行为呈持续状态，应当向被上诉人张增亮、和跃萍支付起诉之日起前两年的违约金，一审判决据此认定违约金自起诉之日前两年（即2014年10月17日）起计算违约金并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。（二）关于违约金的标准问题。上诉人称，一审判决认定违约金过高，应当予以调低。本院认为，综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度，结合当事人的实际损失，一审酌定本案的违约金的计算标准按每日万分之一点五计算过高，本院酌定本案的违约金的计算标准按每日万分之零点五计算。故本院认定逾期办证违约金的计算方式为：以被上诉人张增亮、和跃萍已付购房款总额943228元为基数，按日0.005%的标准，自2014年10月17日（起诉之日前两年）计算至2016年10月17日，计34428元（943228元×0.005%×365天×2）。上诉人的该项上诉理由成立，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但判处不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初7209号民事判决第一项；
二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初7209号民事判决第二项、第三项；
三、长沙市同升房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付张增亮、和跃萍逾期办证违约金34428元；
四、驳回张增亮、和跃萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，合计8600元，由张增亮、和跃萍负担3000元，由长沙市同升房地产开发有限公司负担5600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 黄 佳
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。