浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终2262号
上诉人（原审被告）：周鑫，男，1985年11月23日出生，汉族，住浙江省松阳县。
委托诉讼代理人：张恒礼，河北三和时代律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐顺旭，男，1990年7月10日出生，汉族，住浙江省海宁市。
委托诉讼代理人：俞永乐，浙江潮乡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈妲烨，浙江天音律师事务所律师。
上诉人周鑫因与被上诉人徐顺旭房屋租赁合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2016）浙0481民初3050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周鑫上诉请求：请求撤销原判，将本案发回重审或改判驳回徐顺旭一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认为周鑫单方违约，导致双方合同提前解除错误。导致租赁合同无法履行的责任在于徐顺旭一方，而非周鑫。因徐顺旭将二楼租赁给其他从事同行业的公司，同时未准许周鑫提出增加设备的合理生产要求，并将周鑫在楼梯外设置的广告位拆除，使周鑫订立合同的目的无法实现而提出解除合同，合同未能继续履行责任并不完全在周鑫一方。二、一审认定租赁合同于2016年9月15日解除错误。合同应已在2016年4月3日解除，即周鑫将房屋钥匙交付给徐顺旭时解除。双方约定第一年的租金应于2016年5月1日到期，周鑫提前一个月将房屋腾清，按照徐顺旭的要求将电梯内的广告拆除，打扫卫生，并将钥匙交付给徐顺旭。徐顺旭已经接受钥匙并在楼内张贴广告，因此，本案合同的解除时间应以周鑫交付钥匙的时间为准。三、一审判决周鑫按照租金标准支付三个月的空置损失，缺乏法律依据。导致房屋空置的原因并非周鑫所造成，而且徐顺旭已经在2016年4月3日将房屋腾退，并将钥匙交付给对方，徐顺旭也已经将房屋出租信息张贴出去。因此，周鑫不应赔偿空置损失。四、一审判决周鑫支付2015年5月1日至2016年9月14日的物业管理费14431元错误。双方签订租赁合同之初曾口头约定因合同约定的租金较高，物业管理费包含在租金之内，徐顺旭主张物业管理费的请求也是新增加的诉讼请求，在之前的请求中未提及，也可以印证双方口头约定。五、当事人增加诉讼请求应当在法庭辩论终结前提出，但在法庭辩论终结后徐顺旭再次变更诉讼请求，一审予以受理并再次组织开庭审理，属于严重程序违法。在2016年7月26日开庭时周鑫要求徐顺旭明确是要求解除合同还是继续履行，徐顺旭要求继续履行，在开庭结束后，徐顺旭再对诉讼请求进行变更已过法定期间，徐顺旭应撤诉后再起诉。
徐顺旭一审诉讼请求：1.确认双方租赁合同于2016年9月15日解除；2.周鑫腾退房屋并办理交接手续；3.周鑫支付2016年5月1日起至2016年9月14日止的租金112500元；4.周鑫赔偿徐顺旭房屋空置损失187500元（相当于7.5个月租金标准）；5.周鑫支付2015年5月1日起至2017年4月30日止的物业费及物业费损失19785.12元（824.38平方米×1元/平方米/月×24个月）。
一审法院经审理认定：徐顺旭系坐落于海宁市××街道××路××商务基地东区××海宁××皮革城××皮革风尚中心××大街××号的房屋所有权人。2015年4月，徐顺旭（出租方）由徐祥安代理与周鑫（承租方）签订房屋租赁合同一份，约定：租赁房屋坐落于海宁市皮革城××皮革风尚中心××大街××号××层，面积800平方米左右；租赁期限为二年，即2015年5月1日起至2017年4月30日；每年租金300000元，按年先交后用一次性交清年房租金；承租方应承担出租房屋所用的所有费用，包括水费、电费、电话费等；承租方保证该房屋作制作裘皮皮草使用；租金、水电费保证金预收50000元（保证金到租房合同止退还，不计利息）。在承租方租房期满并在出租方验收所租房屋及附属设施无损无缺后退还保证金；房屋租赁合同期满，承租方应按时返还房屋；水电费、物业费等费用按月交纳，以接到出租方催款通知单三天之内交清。当月的15日，周鑫向徐顺旭支付房租定金10000元，24日，周鑫支付租金290000元。关于租房水电费，平时由周鑫向徐顺旭缴纳一定数额的费用，再由徐顺旭将周鑫缴纳的水电费充入卡内，周鑫插卡取电。周鑫租赁房屋后，与徐顺旭签订有交接清单表1份，载明了租赁房屋内的财产情况。2016年4月3日前，周鑫多次与徐祥安协商解除房屋租赁合同未果，后周鑫自行从租赁房屋搬离。2016年4月3日，周鑫将租房钥匙交还徐顺旭，但双方未办理任何交接手续。庭审中，徐顺旭确认周鑫在起诉前半个月左右即2016年4月25日左右已腾空房屋。2016年4月6日，徐顺旭委托其诉讼代理人向周鑫邮寄了律师函，要求周鑫及时支付保证金50000元，并于2016年4月30日前支付2016年5月1日起至2017年4月30日止的房屋租金300000元。此后，周鑫未支付保证金和租金，徐顺旭遂于5月10日起诉要求周鑫支付租金和保证金。5月18日16时45分21秒至16时47分50秒，周鑫通过其手机（号码为150××××1903）拨打徐祥安的手机（号码为138××××9688）。在该次通话中，徐祥安说“什么东西都不移交”、“自己夹着屁股走掉了”、“你自己送过来的，我们也没给你交接（当周鑫提起钥匙在徐顺旭处时）”。
一审另查，本案租赁房屋的建筑面积为824.38平方米，海宁中国皮革城股份有限公司对该物业按每月每平方米1元收取物业管理费。徐顺旭缴纳该物业的管理费至2016年6月30日。
一审法院经审理认为，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。
本案争议的焦点问题是本案房屋租赁合同的解除时间。首先，根据我国法律规定，若周鑫单方行使合同解除权，必须符合约定或法定的事由。根据本案查明事实，本案不存在合同法第九十四条规定的可以解除合同的情形，双方在房屋租赁合同中也未约定单方解除合同的条件，2016年初，双方虽就合同解除事宜进行了一定的协商但未达成合议，故周鑫在2016年4月3日向徐顺旭交付钥匙并搬离租赁房屋的行为属于单方毁约行为，不发生房屋租赁合同解除的后果。因此，房屋租赁合同仍具有法律效力，周鑫应继续按合同约定向徐顺旭支付租金。其次，由于周鑫单方毁约，徐顺旭依法享有合同解除权。鉴于本案事实，徐顺旭于2016年9月8日向一审提交变更诉讼请求申请书，同意于2016年9月15日解除本案房屋租赁合同，此行为并无不当，一审亦已将此同意解除合同的变更诉讼请求申请书于2016年9月14日送达周鑫。因此，本院确认双方租赁合同于2016年9月15日解除。第三，对于合同解除前即自2016年5月1日起至2016年9月14日止的租金112603元（300000元÷365天×137天），周鑫理应支付。现徐顺旭仅请求112500元，予以准许。关于租金的支付时间，虽然双方未在合同中明确约定，但双方在庭审中一致确认应于2016年4月30日前支付，对此，一审予以确认。
由于周鑫的单方毁约行为，导致本案房屋租赁合同提前解除，因此，周鑫应当承担相应的违约责任。双方未在房屋租赁合同中约定违约金，但周鑫的违约行为在事实上给徐顺旭造成了一定的损失，现徐顺旭要求周鑫赔偿合同解除后的房屋空置损失，符合法律规定，予以准许，但徐顺旭主张的空置损失187500元过高，一审酌定由周鑫按租金标准向徐顺旭支付三个月的空置损失75000元。
关于租赁房屋的物业费的承担问题。租赁合同约定，物业费在周鑫接到徐顺旭的催款通知单后三日内交清。由此可以明确推断，租赁房屋在租赁期间的物业费应在徐顺旭向周鑫主张后由周鑫承担。现周鑫未在指定的期限内提交其物业费的缴纳情况，视为其未曾缴纳租赁房屋的物业费。因此，2015年5月1日至2016年9月14日期间内的物业管理费14431元，应由周鑫向徐顺旭缴纳，合同解除后的物业费与周鑫无关。
周鑫提出，导致其提前解除合同的原因是徐顺旭存在阻挠周鑫经营的合同违约事由，但未能提供证据证实，一审不予采信。另外，关于周鑫提出的应由徐顺旭退还多余水电费的问题。经查明，水电卡平时由周鑫保管，周鑫腾空房屋时并未与徐顺旭结算水电费，此卡也未与徐顺旭交接，故对此问题不作处理。
综上所述，对徐顺旭要求确认双方租赁合同于2016年9月15日解除、周鑫腾退租赁房屋并向其支付租金112500元的诉讼请求，予以支持，对徐顺旭要求周鑫赔偿房屋空置损失187500元中的合理部分75000元、支付物业费19785.12元中的合理部分13575元，亦予以支持，对徐顺旭的其余诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认徐顺旭与周鑫于2015年4月签订的关于租赁坐落于海宁市××街道××路××商务基地东区××海宁××皮革城××皮革风尚中心××大街××号××层房屋的租赁合同于2016年9月15日解除。二、周鑫应将其承租的坐落于海宁市××街道××路××商务基地东区××海宁××皮革城××皮革风尚中心××大街××号××层的房屋腾退给徐顺旭（已腾空并交付钥匙）。三、周鑫应于判决生效之日起十日内支付徐顺旭租金112500元，并赔偿房屋空置损失75000元，支付物业费13575元，合计201075元。四、驳回徐顺旭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6097元，财产保全申请费2020元，合计8117元，由徐顺旭负担3013元，周鑫负担5104元。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，周鑫上诉认为徐顺旭提供的租赁标的物不能实现合同目的，故其提出解除合同，后徐顺旭在2016年4月3日要求周鑫将房屋卫生打扫完毕并将广告拆除，表明徐顺旭在该日已经同意解除合同。经查，双方合同约定徐顺旭提供租赁标的物给周鑫作为制作裘皮皮草的房屋，徐顺旭已经将标的物提供给周鑫占有、使用，合同目的已经实现，周鑫认为徐顺旭未准许其增加设备，徐顺旭将二楼出租给同行业人员及将周鑫设置在楼梯外的广告拆除，徐顺旭的行为导致其合同目的不能实现，但周鑫该项主张缺乏证据支持，而且即使徐顺旭存在上述行为，也不能导致合同目的不能实现。因徐顺旭并不认可其在2016年4月3日曾要求周鑫将房屋卫生打扫完毕等，故周鑫上诉主张徐顺旭在2016年4月3日已经同意解除合同，缺乏依据。周鑫在未能与徐顺旭就合同解除达成一致即提前搬离涉案房屋，属于单方违约行为，不产生合同解除的法律后果。一审根据徐顺旭的诉讼请求确定双方合同于2016年9月15日解除正确。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。周鑫违反合同约定导致合同未能继续履行，应承担相应的违约损害赔偿责任，一审判令周鑫赔偿徐顺旭3个月的空置期损失正确，周鑫认为其不应承担空置期损失，缺乏依据。
关于物业费，双方合同明确约定物业费应由周鑫承担，周鑫认为租金已经包含物业费，其不承担物业费的主张，缺乏合同依据。
关于一审审理程序，在第二次庭审法庭辩论终结之前，徐顺旭变更诉讼请求，一审准许徐顺旭变更诉讼请求，并不违法。
综上，周鑫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4316元，由上诉人周鑫负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭 灿
审判员 杨海荣
审判员 王世好
二〇一七年一月十八日
书记员 周 妙