广东省普宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）揭普法民一初字第722号
原告：普宁市赤岗镇赤过鸟村村民委员会。住所地：广东省普宁市。
负责人：赖壮鑫，主任。
委托代理人：石翀，广东晨辉律师事务所律师。
被告：赖炯育，男，汉族，住广东省普宁市流沙西街道平湖。身份证号码：×××0014。
委托代理人：林秀梅，广东南山律师事务所律师。
委托代理人：张伟娜。
原告普宁市赤岗镇赤过鸟村村民委员会（下称赤过鸟村委会）诉被告赖炯育租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理，依法由代理审判员罗玉虹适用简易程序，于2015年12月14日公开开庭进行审理，原告赤过鸟村委会的委托代理人石翀、被告赖炯育及其委托代理人林秀梅、张伟娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赤过鸟村委会诉称：原、被告于2007年9月1日签订出租合同，合同约定原告提供老学校出租给被告，年租金人民币（下同）2000元，租用期为三十年（即2007年9月1日至2037年9月1日），合同还约定租期满，如果被告需要，可延期20年等约定。合同签订后，原告将租赁物交给被告使用，被告先后向原告缴纳按金2000元、租金10000元（从2008年9月15日至2013年9月）。被告于2011年6月12日将租赁物转租给第三人赖壮鑫（当时未当选为村委会主任），双方签订租赁协议，按协议约定，被告将租赁物租给赖壮鑫，租金每年4000元，租期五年（从2011年1月1日起至2016年1月30日止），赖壮鑫一次性付给被告24000元等内容。自2014年度以来，因原告办公地点破旧，被普宁市委、组织部门定为2015年度村址改建项目，经村两委讨论决定并报村民代表大会通过，选择原老学校（即本案租赁物）作为新村址地点，2015年5月25日，租赁物的实际占有人赖壮鑫主动撤离老学校，并将大门钥匙交给原告治安室保管。自2015年5月11日以来，原告委派村委人员前往被告办公室，协商租赁合同解除、终止等事宜，但被告拒绝解除合同。原告认为：原、被告签订的租赁合同未经村民代表大会表决通过，《合同法》第五十二条规定有下列情形之一，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。同时，租赁物没有建筑工程规划许可证，未依法进行权属登记，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建筑的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，原、被告签订的租赁合同应当确认为无效。据此，原告起诉请求：1.原、被告签订的出租合同无效；2.本案诉讼费用由被告承担。2015年12月3日，原告因选择原老学校作为新村址，自2014年4月24日以来，通过镇委镇政府和多次委派村委人员前往被告办公室，协商租赁合同解除、终止等事宜，但被告拒绝解除合同。同时，原告认为，被告未经原告同意，擅自将租赁物转租，违反法律的规定，且被告拖欠租金，违反合同的约定，要求解除合同，被告置之不理。据此，原告变更诉讼请求：1.解除原、被告签订的出租合同。2.本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内向法庭提供的证据有：
1.原告组织机构代码证、法定代表人身份证明、身份证、被告身份信息表各1份，证明原、被告的身份情况，合适的诉讼主体资格。
2.《出租合同》1份、收据3份、《租赁协议》1份，证明被告未经原告同意转租、欠租金的事实。
3.通知1份、会议记录8份，证明原告多次与被告协商终止合同未果的事实。
被告赖炯育质证称：对证据1没有意见；对证据2真实性没有异议，但对原告所要证明的内容有异议，原告没有如实向法庭提交被告向村委会缴纳租金的所有凭证，被告不只交纳部分租金，而是已依合同约定，向原告缴清所有租金；对证据3认为，原告提供的8份《会议记录》均系复印件，没有提交整体记录簿经当庭质证，无法确定该会议记录的真实、完整性。首先，该会议是否确有召开，会议记录时间是否确系原告提交的证据中的时间无法确定。第二，原告提交的第二份“会议记录”时间存在涂改行为，难以确定何时召开。第三，对所记录的会议内容有异议。第四，2015年6月8日的会议记录内容存在事后添加且与事实不符的情形。第五，2015年6月11日的会议记录中的内容被告不清楚，但被告确实曾在通知书上签名，可该签字只是被告收到该通知书的签字，并非被告同意终止出租合同的签字确认。对《通知》的真实性没有异议。
被告赖炯育辩称：一、原、被告于2007年9月1日签订的《出租合同》合法有效。2007年9月1日，经时任赤过鸟村村委会及经济联合社讨论通过，同意将本村的老学校出租给被告，原、被告及赤过鸟经济联合社均在《出租合同》中签字、盖章，该合同符合合同法成立生效的要件，没有违反任何法律的强制性规定，为有效合同，合同任何一方均不得解除、终止合同。二、被告已依约履行缴纳租金的义务。承租后，被告依约缴纳按金2000元，原告则依合同约定，免收被告第一年即2007年租金。后原告同意被告暂缓缴纳租金，被告则分别在2011年4月30日、2013年11月26日缴纳了2008年9月至2013年9月份的租金10000元。2014年初，被告多次前往村委会缴纳租金，村干部以新、老届干部正在交替为由，一直不肯向被告收取租金，无奈，被告于2014年4月16日前往普宁市农村信用合作联社赤岗分社将2013年9月至2016年9月共三年的租金6000元通过现金存款的方式存入原告账户。被告已依约向原告缴纳2008年至2016年9月份的所有租金。三、原告要求解除、终止租赁合同的情形已消除。原告以选择老学校（即本案租赁物）作为新村址地点为由，要求解除、终止出租合同。事实上，原告早已将原老村址拆掉重建，且基本完工，已不存在将老学校作为新村址地点的情形。四、原告早在2011年就已知被告将老学校租给赖壮鑫使用，最迟于2014年初也应明知，但原告一直未提出异议，视为原告同意。直至2015年5月份，原告才以“选择原老学校作为新村址地点”为由，提出协商终止租赁。此前，原告不曾提出任何异议，也不曾以此提出解除合同。由此可见，原告对于被告转租一事，是默认的。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，原告在明知被告早在2011年就已将老学校租给赖壮鑫的情况下，一直未提出异议，现又以此提出解除合同，依照上述司法解释，人民法院不予支持。综上所述，原告的诉请无任何事实、法律依据，请法庭依法驳回。
被告对其陈述事实在举证期限内向法庭提供的证据有：
1.被告身份证1份，证明被告赖炯育的基本情况。
2.声明书1份，证明赤过鸟村村民向贵院声明的情况。
3.收款收据3份、银行现金存款凭证1份，证明：（1）被告已依合同约定，向原告缴清租金。（2）2014年4月16日，由于原告不向被告收取租金，被告无奈，直接到普宁市农村信用合作联社赤岗分社将2013年9月至2016年9月共3年的租金6000元通过现金存款的方式存入原告账户，此后，被告多次要求原告开具收据，原告均不肯。
4.原告在建村址相片3份，证明原告已将老村址进行改建，现新村址已在建设中。
原告赤过鸟村委会质证称：对证据1没有意见；对证据2真实性有异议，签名的人没有身份情况，另外该声明书与本案没有关联性；对证据3认为，收款收据3份无异议，证明被告租金只缴纳到2013年；对信用社存款凭证有异议，该存款证明被告在原告与其协商解除合同未果的情况下，为了自己的私利自行将6000元存入原告账户，原告对此并不知情，不知道该款是何事何人存入，如果被告要正确履行缴纳租金行为应向公证部门提存，原告对该款是被告主张的缴纳租金不予认可。
经审理查明：
一、2007年9月1日，原告赤过鸟村委会与被告赖炯育签订《出租合同》，双方约定主要内容：1.赤过鸟村委会提供老学校出租给赖炯育，年租金2000元，赖炯育应付按金2000元，赖炯育应于每年国历9月1日向赤过鸟村委会缴交租金。2.赤过鸟村委会为了村民经济收入，免收赖炯育第一年租金。3.租用期为三十年（即2007年9月1日至2037年9月1日）若租期满，赖炯育需要，可延期20年，租金另议。4.本合同自签订起执行生效，本合同一式两份，双方各执一份。合同签订后，被告赖炯育于2007年9月15日缴纳按金2000元，2011年4月30日缴纳2008年9月15日至2011年9月15日三年租金6000元，2013年11月26日缴纳2011年9月15日至2013年9月15日二年租金4000元。2014年4月16日，被告赖炯育以现金存款方式将6000元存入原告赤过鸟村委会账户（户名：普宁市赤岗镇赤过鸟村村民委员会，账号：80×××31）。本案租赁物为普宁市赤岗镇赤过鸟村原小学也即老学校，属于村庄规划区内。
二、2011年6月12日，被告赖炯育与赖壮鑫（别名赖洪杰）签订《租赁协议》，赖炯育将本案租赁物转租给赖壮鑫，双方约定：现有赤过鸟原老学校由赖炯育租给赖洪杰，租金为每年4000元，租期为五年，即于2011年1月1日起至2016年1月30日止。赖洪杰一次性付给赖炯育24000元，其中五年租金20000元，一年押金4000元。在租期内，赖洪杰不得改变老学校原状，租期满后，赖炯育不负责赖洪杰室内装修费用。
三、原告因赤过鸟村办公点破旧，被定为2015年度村址办公改建项目，选择原老学校校址（即本案租赁物）重建村委办公址，而于2015年5月开始先后委派工作人员与被告赖炯育协商终止合同事宜，但未果。
四、庭审中，原告陈述其于赖壮鑫当选为该村村书记也即2014年1月时知道被告将租赁物转租给赖壮鑫。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。原、被告于2007年9月1日签订的《出租合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，本院予以认定。但双方约定租期30年，超过20年的部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
根据双方当事人在诉讼中提出的主张，本案争议的焦点为：原告主张解除其与被告的出租合同是否成立。原告主张解除出租合同并提出两个理由：1.被告未经原告同意将租赁物转租给赖壮鑫；2.被告拖欠租金。
关于被告是否未经原告同意转租及该行为是否构成解除合同事由。原告在起诉状中称其于2015年5月11日以来委派人员与被告协商解除、终止合同事宜，而在变更诉讼请求申请书及庭审时陈述其于2014年4月24日开始与被告协商解除、终止合同事宜，原告陈述存在前后矛盾。且原告向法庭提供的会议记录中，2014年4月24日的记录并无关于委派人员与被告协商解除、终止合同事宜的内容，2015年5月11日起的记录才有相关内容，且被告收到原告关于终止租赁合同事宜的通知是2015年6月。综合上述情况分析，本院认定原告于2015年5月开始与被告协商终止合同事宜。原告2015年5月开始与被告协商终止租赁合同事宜，但其理由是重建新村址所需，而不是因被告将租赁物转租给赖壮鑫。直至2015年12月3日原告变更诉讼请求，以被告未经原告同意将租赁物转租给赖壮鑫为由要求解除合同，原告此时明确的对被告的转租行为提出异议，未有证据表明在此之前原告有对被告的转租行为提出异议。而原告陈述其于2014年1月份知道被告的转租行为。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。原告超过六个月未对被告的转租行为提出异议，现据此要求解除合同，本院不予支持。
关于被告是否存在拖欠租金的行为及该行为是否构成解除合同事由。被告提供银行现金存款凭证证明其于2014年4月16日以现金存款的方式将6000元存入原告账户缴纳租金。对于被告提供的上述证据，原告虽然当庭提出异议，但未能提供足以反驳的证据或理由支持其主张，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”，对被告提供的上述证据的证明力，本院予以确认。在未有证据证明原、被告之间还存在其他经济往来的情况下，被告将6000元存入原告账户，数额也符合3年租金，本院认定被告已完成付还租金的义务。原告以其对此不知情，不知道该款是何事何人存入，否认该情况，理由不成立。原告同时主张如果被告要正确履行缴纳租金行为应向公证部门提存，本案中被告已将租金存入原告账户，不存在提存的情形。被告已支付应缴租金，原告再以被告欠租为由主张解除合同，不能成立，本院不予支持。
综上所述，原告主张解除合同，理由不成立，证据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第十六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告普宁市赤岗镇赤过鸟村村民委员会的诉讼请求。
案件受理费1300元，减半收取650元（原告已预交），由原告普宁市赤岗镇赤过鸟村村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。
代理审判员 罗玉虹
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 陈彦旭
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十二条一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。
一方当事人提出的证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。