贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0111民初2037号原告：张秋颖，女，1993年12月24日生，汉族，户籍地湖南省临澧县，经常居住地贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王华，贵州心典律师事务所律师（执业证号：15201200620604167），特别代理。被告：黄毅，男，1972年9月17日，汉族，银行职员，户籍地贵州省贵阳市花溪区，经常居住地贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：周文敏（系黄毅之妻），女，住贵阳市花溪区。原告张秋颖与被告黄毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法由审判员魏彩霞适用简易程序于2016年7月26日公开开庭进行了审理。本案审理中，原告于2016年7月28日申请对装修装饰的价值进行评估，本院依法扣除审限，于2016年10月31日恢复审理。原告张秋颖及其委托诉讼代理人王华、被告黄毅及其委托诉讼代理人周文敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秋颖向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告于2016年4月10日签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告房屋押金4000元；3、被告赔偿原告装修装饰损失23920元；4、被告赔偿原告装修保证金1000元、装修垃圾清理费600元、水电费180元、物管费3727元；5、被告支付原告违约金100000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因准备在花溪开设婚纱摄影店，需要租赁房屋，于2016年3月21日通过贵阳市花溪区彩云房地产经纪有限公司了解到被告有一套位于花溪区××路××单元××号房屋出租，经双方协商，于2015年3月25日，原告向被告支付了4000元押金。双方于2016年4月10日签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为2016年4月10日至2021年4月10日，月租金3500元，被告免除原告14个月租金。一方如果有违约，应支付100000元违约金。合同签订后，原告于2016年4月10日开始装修，此后于2016年4月27日收到贵阳永城物业管理有限责任公司花溪分公司的《关于禁止将住房改为商用的紧急告知书》，于2016年5月3日，收到小区业主的《紧急告知书》，均要求原告将房屋进行整改并消除影响、恢复原状。至此，原告才知晓被告出租房屋未经利害关系的业主同意，原告只好停止装修，要求被告赔偿原告损失，但被告置之不理。原告收到紧急通知书时装修水电已完工、地坪打完，厕所做了回填，瓷粉已刮了三分之一，花去装修费用23920元。被告将房屋出租时隐瞒了将该房屋出租为商用未取得利害关系业主同意的事实，导致合同无法履行、原告订立合同目的不能实现。被告违约给原告造成巨大损失，应当赔偿。综上所述，特诉至法院请求支持原告诉请。被告黄毅辩称：1、被告履行了合同义务，没有任何违约行为，原告起诉的事实理由不成立，其诉请不应得到支持。双方签订的合同没有违反法律规定，属于有效合同，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。被告已按合同约定将租赁房屋交付原告使用，至今未收取原告租金，履行了合同义务，无任何违约行为。因此，原告的请求无事实和法律依据，被告不同意原告的全部诉请。2、被告出租给原告的房屋系住房，并非商业用房，不存在“隐瞒该房屋出租为商用未取得利害关系业主同意”的情形。理由：第一、签订合同时原告到现场看过，知晓该租赁房屋为住房；第二、被告向原告提供的购房合同上明确载明租赁房屋系住房；第三、双方约定的房屋租金价格系住房出租的租赁价格；第四、双方签订的《房屋租赁合同》上没有载明被告出租的房屋是商业用房，也没有载明被告有义务为原告将租赁房屋改为商业用房。3、关于100000元的违约金，系双方约定原告负责装修租赁房屋，被告免除原告14个月租金，双方必须履行完毕五年的租赁期限，任何一方提前要求解除合同的，均属于违约行为，必须支付对方的100000违约金。四、原告违反合同约定，提前解除合同，被告保留诉权。被告于2016年7月27日提交补充答辩材料，辩称：1、被告已经履行合同义务，如果法院判决解除合同，由于被告没有违约，故原告必须将租赁房屋恢复原状后交还给被告，并支付其占用租赁房屋期间的租金给被告，双方结算清偿后，被告同意返还原告押金4000元。2、对原告主张的装修损失23920元，不予认可，即使存在该费用，也不应由被告承担。3、对原告主张的装修保证金1000元、垃圾清理费600元、水电费180元、物管费3727元，由于系原告使用租赁房屋期间产生，且系原告违约，也不应由被告承担。4、对原告主张违约金100000元，由于被告无任何违约行为，故不同意支付。5、至于原告违约给被告造成的相关损失，被告保留诉讼权利，待法院对合同作出处理后，被告再决定。本院经审理查明以下事实：原、被告于2016年4月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定：“将被告位于贵阳市花溪区××路××单元××号（房屋面积199.31平方米）出租给原告用于婚纱摄影，房屋为毛胚房，租赁期限从2016年4月10日起至2021年4月10日止，前三年租金每月3500元；押金4000元用于保障房门窗等设施完好无损和各项费用按时支付，如出现损坏的现象和拖欠费用的情况，被告有权对应的价格扣除；为补偿原告的装修费用，被告承诺免除14个月的租金，从2016年4月10日至2017年6月10日；房屋租赁期间，以下费用由原告支付，水、电费；通讯费；光纤、网络使用费、物业管理费、煤气费……；一方如果具有本合同约定外的其他违约行为，应支付10万元违约金”。合同签订当日，被告将房屋交付原告使用，原告向被告支付了押金4000元、装修保证金1000元、装修垃圾清理费600元、2016年3月17日至2017年3月16日即一年的水电费180元和物管费4066元，被告将上述装修保证金、装修垃圾清理费、水电费、物管费均交至贵阳永城物业管理有限责任公司花溪分公司，该公司出具收据后被告将四张收据交付原告保管。原告收到房屋后开始对房屋进行装修，装修过程中，原告于2016年4月18日接到贵阳永诚物业管理有限公司花溪分公司《关于禁止将住房改为商用的紧急告知书》、于2016年5月3日收到涉案房屋所在小区部分业主《紧急告知书》，以上两份紧急告知书均要求原告会同被告将涉案房屋进行整改并消除影响、恢复原状。至此，原告停止了房屋装修，在与被告协商未果后遂诉至本院请求如前。审理中，原告申请对租赁房屋已装饰装修价值进行评估，经本院委托，贵州君正价格评估咨询有限责任公司于2016年10月24日作出黔君价评字（2016）第08—240号估价结果报告，结论为估价对象于估价时点2016年8月19日的评估总价值为人民币18738元。本报告应用的有效期为一年即2016年10月24日至2017年10月23日止。经本院释明后，被告明确表示如果解除合同对请求原告支付其占用租赁房屋期间租金的主张另案解决。上述事实，有《房屋租赁合同》一份、《商品房买卖合同》一份、《黔君价评字【2016】第08240号估价报告》一份、《收据》四张、《关于禁止将住房改为商用的紧急告知书》一份、《紧急告知书》一份及当事人陈述等相关证据在卷佐证，且经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。对原告提交的《产品销货清单》、《出库单》、《收条》、《送（销）货单》、《装修房屋图片》真实性无法确定，被告亦不认可，不作为本案定案依据。对被告提供的《贵阳市住房和城乡建设局关于公布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》与本案不具有关联性，且属于政府规范性文件，不属于证据范畴，不作为本案定案依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。结合双方陈述及举证，归纳本案争议焦点为：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否达到解除条件；2、原、被告双方对合同解除后产生的法律后果如何承担责任？3、原告诉请的各项费用如何认定及承担。关于焦点一，原、被告双方于2016年4月10日签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方在履行合同的过程中，因涉案房屋所在小区物业管理公司、小区业主，对原告将房屋装修为商用提出异议，合同未能履行。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当有利害关系的业主同意”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。……”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持。（一）……；（二）……；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，本案中原、被告双方约定将出租房屋用于婚纱摄影，原告按照经营性用房要求进行了装修，而涉案房屋系住房，非商用房，且小区物管公司、业主均对此提出异议，故依照以上法律规定，原、被告双方实现合同的目的已不能实现，现对原告诉请解除双方于2016年4月10日签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。关于焦点二、原、被告双方签订《房屋租赁合同》中载明：“双方就乙方租赁甲方房屋用于婚纱摄影一事，经协商达成如下条款……”，根据该条约定可以推断，原、被告双方均已明知租赁房屋非用于居住，而系用于婚纱摄影，即作为商用，双方签订合同之初，由于租赁房屋用于商用未经有利害关系的业主同意而导致合同解除，双方对租用该住房用于商用产生的风险均应持有相同的认知能力，因此，导致合同解除非因一方违约，系双方在签订合同时对存在的风险没有预见，从双方过错程度综合考虑，应由双方对合同解除后产生的法律后果共同承担责任。结合本案实际，本院酌定原、被告双方对合同解除后造成的损失由各自承担50%的责任。关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，对原告诉请被告退还交纳的押金4000元，因合同不再履行，故依法应予退还。对原告诉请返还装修保证金1000元、装修垃圾清理费600元、水电费180元、物管费3727元，本院认为，装修保证金、装修垃圾清理费因本次装修已实际产生，应由原、被告各自承担50%即500元、300元；水电费收据上记载的虽是交纳一年，但水电费应以实际消费确定，双方均未提交证据证实，故本院酌定各自承担50%即90元；物管费因是交纳一年共计4066元，故平均每月338.8元，原告自愿承担1个月的费用，本院遵循自愿；从双方签订合同至今即2016年11月已实际产生8个月的物管费，扣除原告自愿承担的1个月，即7个月的物管费2371.6元由原、被告各自承担50%即1185.8元，故被告应退还原告物管费为4066－1185.8=2880.2元。对评估报告认定的装修损失18738元双方均无异，本院予以采纳，审理中被告提出若解除合同要求原告恢复原状并支付租金，经本院释明后，被告对支付租金部分选择另案处理，故本院对此不予处理。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）、……、（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，本院酌定双方各自承担装修损失为18738×50%=9369元，被告明确表示在合同解除后不愿意继续利用装饰装修物，请求一并处理恢复原状后返还租赁屋，本案中，原告对租赁房屋进行装饰装修经被告同意，且已形成附和，因此，从本案实际出发，本院认定对房屋恢复原状由被告自行处理，酌定由原告承担恢复原状的费用1000元，即扣除原告承担的1000元后被告应支付原告装修损失为8369元，合同解除后原告应将租赁房屋予以返还被告。由于导致原、被告双方合同解除的原因非因一方违约导致，故对原告要求被告支付违约金100000元的主张，不符合法律规定，本院不予支持。对被告辩解，合理部分，本院依法予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第七十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张秋颖与被告黄毅于2016年4月10日签订的《房屋租赁合同》；二、被告黄毅于本判决生效之日起十日内返还原告张秋颖押金人民币4000元；三、被告黄毅于本判决生效之日起十日内支付原告张秋颖装饰装修损失人民币8369元；四、被告黄毅于本判决生效之日起十日内返还原告张秋颖装修保证金500元、装修垃圾清理费300元、水电费90元、物管费2880.2元，共计人民币3770.2元。五、原告张秋颖于本判决生效之日起十日内将租赁房屋返还被告黄毅。六、驳回原告张秋颖的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2968元，已减半收取计1484元，由原告张秋颖、被告黄颖各自负担742元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在两年内向本院申请强制执行。审判员  魏彩霞二〇一六年十一月十四日书记员  成元媛