浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉盐民初字第1146号
原告：张秦峰。
原告：富燕娟。
上述二原告委托代理人：顾跃华、吴艳群，浙江海威特律师事务所律师。
被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县西塘桥街道新城村（海盐县海塘玩具厂内）。
法定代表人：林尔良，该公司董事长。
委托代理人：徐军。
第三人：嘉兴美林大酒店投资管理有限公司。住所地：海盐县西塘桥街道西场路路西（海盐县海塘玩具厂内***室）。
法定代表人：林尔良，该公司董事长。
委托代理人：徐军。
原告张秦峰、富燕娟与被告浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年4月27日向本院起诉。2013年4月28日，本院依职权追加嘉兴美林大酒店投资管理有限公司（以下简称美林大酒店）为本案有独立请求权的第三人参加诉讼，并依法由审判员沈宇珍适用简易程序于2013年5月31日公开开庭进行了审理，原告张秦峰、富燕娟共同的委托代理人顾跃华、吴艳群、被告美林房产公司、第三人美林大酒店的共同委托代理人徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张秦峰、富燕娟起诉称：原、被告经协商一致于2009年11月25日签订《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）一份，合同约定，原告方购买由被告美林房产公司开发建设的美林·金色港湾一期公寓式酒店1507号房，该房建筑面积46.30平方米，总价款为290950元。被告应在2011年7月1日前将符合各项条件的商品房交付原告，如被告逾期超过60日交房的，原告方有权解除合同。合同签订后，二原告依约向被告支付了238579元购房款，剩余购房款52371元，依双方同时签订的《美林金色港湾公寓式酒店套房委托经营合同》（以下简称《委托经营合同》）约定，以第一期（三年）经营回报收益的方式支付。原告方已全面、充分履行了合同义务，但被告到目前为止未向原告方交付房屋，严重违反了合同约定。且原告方多次与被告协商均无果。后二原告于2013年4月1日委托律师向被告发律师函，要求被告退还已付购房款并赔偿相应的损失，但被告一直未有正式回复。二原告认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，原告方已按照合同约定支付购房款，被告未在约定时间内交付房屋且逾期超过60日，据合同约定，原告方有权解除双方的合同关系并要求被告立即退还已付购房款，且因被告违约导致合同解除，原告方有权要求被告赔偿由此产生的损失。故请求法院依法判令（庭审中作了变更）：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、被告立即返还原告购房款290950元；3、被告立即支付逾期违约金2909.50元；4、被告支付已付房款的同期银行贷款利息96983.32元（按年利率6.4%加收50%计算，从2009年11月25日计算至2013年5月25日，以后利息计算至执行完毕之日止）；5、被告承担本案诉讼费用。
被告美林房产公司答辩称，原告方于2009年11月25日与被告美林房产公司签订《商品房买卖合同》，同时与第三人美林大酒店签订了《委托经营合同》。原告方实际支付房款238579元，剩余52371元以其所购房屋第一期（三年）的经营回报收益冲抵，且该二份合同所规定的责任、义务被告美林房产公司正在有效履行中，故原告所提诉讼请求与事实相悖。一、《委托经营合同》是在双方平等自愿、互惠互利的基础上签订的，也是双方所签订的《商品房买卖合同》的补充合同，属于不可分割的一个整体，具有法律效力。二、根据《委托经营合同》第五条第一款，本合同经营期限的前三年原告方的经营回报收益按《商品房买卖合同》总价款的18%（三年总计，含税），包含在原告方购买房产的总价款之内（即抵扣部分房款），故被告并未损害原告方的利益。三、《委托经营合同》第二条明确指出，原告方同意在本委托经营合同有效期内将涉及该房包括经营管理在内的一切事项全部委托第三人处理，并同意第三人以自己的名义从事该房的经营管理的一切活动。合同第三条第1款也确定第三人自行确定和调整该房的具体经营用途和经营模式。四、第三人与原告方所签订的《委托经营合同》，期限为八年（2011年10月1日-2019年9月30日止），并确定其中前三年的经营回报收益已支付给原告方。原告方将此款作为总价款的一部分，说明其已在享受投资所带来的回报。这从一个侧面说明了无论是《商品房买卖合同》还是《委托经营合同》，在法理上都得到了原告方的认可。五、《委托经营合同》规定，在委托管理期间，美林大酒店是否在装修或出租或用于其他用途，均由第三人自行确定合同调整，在不影响原告方既得利益，不违反委托经营合同的前提下，原告方不得进行干涉。综上所述，《房屋买卖合同》及《委托经营合同》在自愿平等的基础上签订的，被告亦严格履行合同，即使承担楼市风险，也以原告方的利益为重，不存在损害，故请求法院依据事实和理由，驳回原告方的诉讼请求。
第三人美林大酒店陈述称，意见与被告的答辩意见一致。如果按原告方的诉讼请求，因原告方违反了与其签订的《委托经营合同》，故其提出独立请求：1、原告方返还第三人为原告方垫付的购房款52371元；2、原告方支付购房利息11877元（暂计算自购房协议签订之日2009年11月25日至2013年5月31日止，之后利息计算至实际返还日止）；3、原告方支付违约金60000元；4、原告承担本案诉讼费。
针对第三人的陈述及请求，原告方认为，1、依民事诉讼法第56条之规定，本案中第三人应为无独立请求权的第三人，其无权在本案中提出诉请。2、无论是第三人和原告方签订的《委托经营合同》还是原告与被告签订的《商品房买卖合同》均无一致意见或事实来支持第三人的诉请。3、第三人要求返还购房款，需举证其已经支付了该笔款项，且返还需是已交付的，但第三人并未向原告方交付。4、关于违约金及利息的问题，因原告方与第三人之间的《委托经营合同》无法履行是由于被告严重违约所造成，故第三人无权向原告方主张违约金。
原告方为支持其主张，举证如下：
1、《商品房买卖合同》一份，用以证明原告方向被告购买房屋的事实；
2、《委托经营合同》一份，用以证明原告方已经付款的事实；
3、收款收据三份，用以证明原告方已支付购房款238579元的事实；
4、律师函及回执各一份，用以证明原告方曾要求解除合同、返还购房款、赔偿损失及被告美林房产公司收到该律师函的事实。
被告质证意见：对证据的真实性均无异议，对证明力有异议。
第三人质证意见：对证据的真实性均无异议，对证明力有异议。
本院认证意见：原告方出示的证据具有合法性、真实性，且与本案具有关联性，故本院予以认定，并根据书面记载认定相关事实，原告方实际支付购房款合计238579元。
被告美林房产公司、第三人美林大酒店为支持其主张，共同向本院出示了《商品房买卖合同》、《委托经营合同》各一份，用以证明该二份合同均是在双方互惠互利、自愿平等的情况下签订的事实。
原告方质证意见：对二份合同的真实性、合法性和关联性没有异议。
本院认证意见：以上证据与原告方提供的证据1、2一致，故对其予以认定。
据此，本院查明案件事实如下：
原告方（作为买受人）与被告（作为出卖人）经协商一致，于2009年11月25日签订《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定，买受人购买由出卖人开发建设的美林·金色港湾一期公寓式酒店1507号房，该商品房总价款为人民币290950元，支付方式为买受人签订本合同时付人民币150950元整，剩余房款人民币140000元整，在出卖人书面或口头通知买受人与银行办理贷款手续之日起30日内通过银行按揭全额付到出卖人帐户。出卖人应当于2011年7月1日前将符合各项条件的商品房交付给买受人。除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。2009年11月25日，原告方（作为甲方）与第三人（作为乙方）签订了《委托经营合同》一份，该合同约定，该房委托经营期限为八年，自2011年10月1日至2019年9月30日止。本合同经营期限内前三年（自2011年10月1日起至2014年9月30日止），甲方的经营回报收益按甲方与美林房产公司所签订的《商品房买卖合同》总房价款的18%（即每一年6%，均含税）标准确定，乙方于甲方付清全部房款之日起15日内一次性支付给甲方。若甲方与美林房产公司于2009年11月25日签订的《商品房买卖合同》提前解除的，则本合同自动解除。本合同提前解除的，按实际委托经营期限计算，多退少补，违约金和赔偿金仍按本合同约定处理。原告方于2009年11月15日、11月25日、2011年4月30日分别支付购房款50000元、100950元、87629元，合计支付购房款238579元。剩余房款52371元，依签订的委托经营合同之约定以第一期（三年）经营回报收益做抵销。另，被告至今尚未向原告方交付该商品房，原告方于2013年4月1日向被告寄送律师函，要求被告退还原告方已付购房款并赔偿相应损失。2013年4月29日，本院将原告方的起诉状副本及材料寄至被告处。
本院认为，原、被告双方争议的焦点一是原告请求解除原、被告之间《商品房买卖合同》的条件是否成就。原、被告所签订的《商品房买卖合同》中第九条载明，出卖人应当在2011年7月1日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用，但被告至今仍未向原告方交付该商品房。另，第十条第1款载明了，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现被告逾期超过60日，仍未向原告交付该商品房，依合同约定，原告方请求解除该买卖合同的条件已经成就。2013年4月29日，本院将原告方的起诉状副本及材料寄至被告处。故原告方请求解除原、被告之间的《商品房买卖合同》，本院依法予以确认。另，根据《委托经营合同》第十一条的约定，若原告方与美林房产公司于2009年11月25日签订的《商品房买卖合同》提前解除的，则本合同自动解除。现原告方与美林房产公司间签订的《商品房买卖合同》已予以解除，故原告方与第三人之间的委托经营合同自然应自动解除。
原、被双方的争议焦点二是原告方请求被告返还原告的购房款及支付违约金是否具有事实和法律依据。现被告逾期交房，原告方通过向被告寄送律师函，要求被告退还其已付购房款并赔偿相应损失。《商品房买卖合同》第十条第1点载明，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故依据法律及合同的约定，原告方可向被告主张返还其已支付的购房款及要求被告赔偿损失。涉案商品房总价款为290950元，本案原告方已实际分三次向被告支付了购房款共计238579元。剩余部分房款52371元是依《委托经营合同》的约定，依第一期（三年）经营回报收益的方式在总价款中予以抵销，由被告通过在应收总房款中直接抵扣部分购房款的形式代为第三人履行了其应向原告方支付前三年经营回报收益的付款义务。至于被告和第三人之间，由该双方自行结算。因被告未按约定如期交房，给原告方造成了一定损失，应向原告方赔偿损失，故本院对原告方要求被告支付已付房款的同期银行贷款利息的诉讼请求（其请求暂自2009年11月25日算至2013年5月25日止，以后利息计算至执行完毕之日止）予以支持，因原告方实际付款为238579元，故原告方已付房款的同期银行贷款利息应为45858.47元（2009年11月15日支付的50000元的利息，因原告方请求自2009年11月25日起计算利息，故对该部分款项的利息自2009年11月25日计算至2013年5月25日止；2009年11月25日支付的100950元的利息，自2009年11月25日计算至2013年5月25日；2011年4月30日支付的87629元的利息，自2011年4月30日计算至2013年5月25日止）。对原告方主张的违约金2909.50元，因本院已支持原告方主张的损失（利息损失），原告方还主张违约金，于法无据，本院无法支持。
另，《委托经营合同》因《商品房买卖合同》的解除而自动解除后，现第三人要求原告方返还其已支付的第一期（三年）经营回报收益52371元，符合法律规定，本院予以支持。另，第三人要求原告方支付自购房协议签订之日（2009年11月25日）起至实际返还日止的经营回报产生的利息及违约金60000元，因《委托经营合同》的解除并非是因为原告方的过错而导致的，这与《委托经营合同》中第七条第3、4款的约定不符，故对第三人的该二项请求，本院不予支持。
综上，原告方的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告张秦峰、富燕娟与被告浙江美林房地产开发有限公司于2009年11月25日签订的《浙江省商品房买卖合同》于2013年4月29日解除；
二、被告于本判决生效之日起十日内返还二原告购房款290950元、支付二原告已付购房款的利息损失45858.47元（暂自2009年11月25日计算至2013年5月25日，以后利息按同期银行贷款利率计算至本判决执行完毕之日止），合计336808.47元；
三、二原告于本判决生效之日起十日内返还第三人嘉兴美林大酒店投资管理有限公司52371元；
四、驳回二原告的其他诉讼请求；
五、驳回第三人的其他诉讼请求。
相关义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二原告预交的受理费3581元，由原告张秦峰、富燕娟共同负担495元，被告浙江美林房地产开发有限公司负担3086元。第三人预交的受理费1392元，由第三人嘉兴美林大酒店投资管理有限公司负担805元，原告张秦峰、富燕娟共同负担587元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
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审判员 沈宇珍
二〇一三年七月二十四日
书记员 周月华
（附页）