湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民一初字第118号
原告赵艳梅，女，1978年9月17日出生，汉族。
委托代理人（特别授权）杨旭涛，湖南淮新律师事务所律师。
被告怀化市凯通房地产开发有限公司。
法人代表人张伟贤。
委托代理人（特别授权）赵栋，男，汉族，1966年10月1日出生，怀化市凯通房地产开发有限公司职员。
委托代理人舒小兵，男，汉族，1973年7月15日出生，怀化市凯通房地产开发有限公司职员。
原告赵艳梅与被告怀化市凯通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员禹莉独任审理，于2015年2月12日公开开庭进行了审理，代理书记员胡小蝶担任记录。原告赵艳梅的委托代理人杨旭涛，被告委托代理人舒小兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵艳梅诉称：原告于2011年6月12日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于怀化市鹤城区湖天南路西侧怀化市图书馆旁在建的凯通领御小区第8幢10层1001号商品房，该商品房建筑面积怀化市房地产测量事务所最终实测为174.84平方米（包括被告应赠送的入户花园面积6.85平方米），该商品房单价为3155.3元／平方米，应付总房款为530059元（（174.84平方米-6.85平方米）×3155.3元／平方米））。已付房款为545047元，其中被告多收了入户花园面积的房款为：14988元（已付房款545047元-应付房款530059元）。
《商品房买卖合同》第八条、第九条约定被告于2012年12月31日前将商品房交付原告使用，逾期不能交房，被告向原告按日支付已交付房价款的万分之一的逾期交房违约金。但到合同约定最后交付期限，被告未能按合同约定履行交付义务。直到现在，原告也未收到被告的书面通知告知该商品房的真实验收情况。被告仍未能整改该商品房存在的诸多质量不达标问题，没有通过竣工后的消防验收，不能交付。依约被告应向原告支付逾期交房违约金39516元。
《商品房买卖合同》第十五条约定：因出卖人责任，买受人不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。被告已经向原告收取了与办证相关的全部费用。被告依约应向原告支付因被告原因使原告不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的违约金2725元。被告并应及时履行为原告办理该商品房的房地产权属证书的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法
律若干问题的解释》第3条规定.“商品房的销售广告和宣传资
料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告在给原告的商品房销售宣传资料中的所有“8栋标准层户型”彩页里明确允诺“赠送入户花园，出入家门更加从容”。此“允诺”具体确定并对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，且被告的销售人员在销售时已经明确告知，故应当视为要约，即应当视为合同内容。户花园的面积是购房时被告赠送面积不应计算房款。故被告应向原告返还多收了的入户花园面积的房款14988元。
《商品房买卖合同》第六条第二项约定的其他费用计取项目、方式、数额应为：交易契税、房屋专项维修基金、权属登记费、办理土地使用权证费用、代办费用总计33288元。而被告实收了34218元。被告应向原告返还多收的其他费用930元。
被告对向原告所收的款项只开具了收款收据，没有按照规定开具正式发票给原告，违反了《中华人民共和国发票管理办法》的规定。被告应向原告开具正式发票。
请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金，具体金额为：按逾期一日支付已付房价款545047元的万分之一的违约金，从2013年1月1日起计算至实际合格交付之日（暂计算至2014年12月26日已经产生的逾期交房违约金为39516元）；2、判令被告向原告支付因被告原因使原告不能在2013年12月31日前取得凯通领御小区第8幢1001号商品房房地产权属证书的违约金2725元；判令被告及时履行为原告办理该商品房的房地产权属证书的义务；3、判令被告向原告返还多收的入户花园面积房款14988元；4、判令被告向原告返还多收的其他费用930元；5、依法判令被告向原告（对向原告所收的款项）开具正式发票；6、由被告承担本案诉讼费用。
被告怀化市凯通房地产开发有限公司辩称：1、被告在2013年7月底已办理交房手续，在8月份已书面快递通知原告收房，关于逾期交房违约金问题，被告的违约只存在在8月之前；2、被告公司已经在2003年办理了房产总证，因此，被告公司这一块不存在违约；3、入户花园面积房款的问题应该严格按照合同的约定履行，被告公司没有违约多收。
经审理查明：原、被告于2011年6月12日签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：原告购买被告开发的“凯通领域”住房一套，房号为8幢10层1001号，建筑面积172.74平方米，每平方米购房单价3155.30元，总购房价款545047元；被告应在2012年12月31日前交房给原告，交房时必须经竣工验收合格并取得竣工验收备案表；被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款的0.5%向原告支付违约金；商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补；原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，由被告向原告代收办证相关费用（交易契税、房屋维修基金、权属登记费、办理土地使用权证费、代办费用等）。合同签订后，原告共计已支付了合同约定的购房款545047元。原告的房屋经怀化市房产测绘事务所测量核定，实际建筑面积174.84平方米（购房款合551673元），其中入户花园面积6.85平方米。原告于2011年6月27日交给被告办证等费用34218元（代办费1090元、产权登记费80元、税21802元、维修基金10901元、国土证345元）。被告开发的8幢房屋于2013年5月29日竣工验收合格，2013年7月26日完成竣工综合验收文件备案。被告2013年8月份通过邮局挂号信方式通知原告收房，原告至今未收房。被告至今未为原告办理好房屋所有权证及国有土地使用权证。
另查明，原告在购买被告开发的“凯通领域”住宅住房8幢10层1001号房之前，被告通过广告单的方式，宣传购买该户型住房，该广告单有明确的户型图文样式，并标注有“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”、“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”等文字。原告向本院提交一份怀化日报刊登的2014年12月10日怀化市住房和城乡建设局《关于取消怀化市凯通领御花园一期5#、8#楼建设工程竣工综合验收备案的公告》，内容为：根据怀化市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》（怀公消验字（2014）第0096号）：“一、综合评定该工程消防验收不合格”，按照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条第四款“法律法规应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件”的规定，经研究，决定取消怀化市凯通领域花园一期5#（备案编号2013-47）、8#（备案编号2013-49）楼建设工程竣工综合验收备案，待消防验收合格后重新备案。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：
1、原告身份证明，被告营业执照、组织机构代码证，证实原、被告诉讼主体资格；
2、《商品房买卖合同》，证实原、被告签订的房屋买卖合同约定的内容；
3、收据，证实原告支付被告购房款及相关款项；
4、竣工验收备案表、挂号信函收据，证实原告所购被告的8幢房屋竣工验收备案情况，以及被告通知原告收房情况；
5、8栋标准层户型宣传广告，户室面积对照表，怀化市房地产测量事务所“关于怀化市凯通房地产开发有限公司凯通领域项目住宅商品房入户花园面积情况说明”，证实被告对外宣传的内容以及原告购买的房屋实际建筑面积及入户花园面积；
6、怀化日报复印件一份，证明怀化日报2014年12月29日刊登怀化市住房和城乡建设局《关于取消怀化市凯通领御花园一期5#、8#楼建设工程竣工综合验收备案的公告》的事实及内容；
7、原、被告陈述及庭审笔录一份，证实本案其他事实。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面履行。被告开发的8幢房屋于2013年7月26日才完成竣工综合验收文件备案，此时，该房屋才具备合同约定的交房条件。被告应按合同约定条件于2012年12月31日前交房给原告，但被告于2013年8月份才以挂号信件方式通知原告来收房，其逾期交房违约行为客观存在，本院予以认定。鉴于双方对送达收房通知的方式及确认送达完成的方式均未明确约定，本院酌情推定原告应为2013年9月15日前完成收房，故被告逾期交房的期间应为2013年1月1日至2013年9月15日（共258天）。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金”，故被告应支付原告逾期交房违约金14062元（545047元×258天×0.0001）。
原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，被告按原告已付房款的0.5%向原告支付违约金”，原告交付了相关办证费用，但被告至今未为原告办理好房地产权属证书，被告应支付原告逾期办证的违约金2725元（已交购房款545047元×0.5%），并及时为原告办理该商品房的房地产权属证书。
虽然被告在推销房屋销售的广告宣传图文资料中标注了“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”文字，但同时也明确标注了“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”等文字，故明确了该广告宣传中的内容为要约邀请，本案无证据证明在原、被告正式签订《商品房买卖合同》时，“赠送超大入户花园”作为要约内容，签订的《商品房买卖合同》中也没有“赠送超大入户花园”内容，故原告要求被告返还已收取的入户花园面积房款的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。
被告现尚未给原告办理好国有土地使用权证及房屋所有权证，原、被告双方也没有就相关税费进行了结算，故原告要求判令被告向原告返还多收的其他费用930元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。
原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补。现原告尚未收房，双方还未最终核定面积进行结算，尚不具备立即开具发票的条件。现被告已向原告出具收据，未对原告民事权益构成实际损害，故对原告在本案中要求将收据更换为发票的诉讼请求，本院不予支持。
怀化市凯通领御花园一期8#楼2013年7月26日已取得建设工程竣工综合验收备案，被告基于行政主管部门出具的当时具有既定效力的法定文件，向原告交付房产符合合同约定。怀化日报刊登的2014年12月10日怀化市住房和城乡建设局《关于取消怀化市凯通领御花园一期5#、8#楼建设工程竣工综合验收备案的公告》，原告主张的由此产生的违约金损失，是被告所不可预见的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，违约方的损失赔偿额不得超过其订立合同时可预见到的因违反合同可能造成的损失，因此，被告已取得的建设工程竣工综合验收备案被撤销后，应当承担相应的行政责任，但不应对此再承担违约金赔偿的民事责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第三条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告怀化市凯通房地产开发有限公司于本判决生效后7日内支付原告赵艳梅逾期交房的违约金14062元；
二、被告怀化市凯通房地产开发有限公司于本判决生效后7日内支付原告赵艳梅逾期办理房地产权属证书的违约金2725元，并及时为原告办理该商品房的房地产权属证书；
三、驳回原告赵艳梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1250元，减半收取625元，由被告怀化市凯通房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 员 禹 莉
二〇一五年三月二十三日
代理书记员 胡小蝶
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第十六条要约到达受要约人时生效。
采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。