北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12904号
上诉人（原审被告）招商局地产（北京）有限公司，住所地北�市朝阳区八里庄北里214号楼1层101。
法定代表人张林，董事长。
委托代理人郭杨，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人孙丽云，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑宜涵，女，1991年8月3日出生。
委托代理人张博涵，上海海华永泰（北京）律师事务所律师。
上诉人招商局地产（北京）有限公司（以下简称招商局公司）因与被上诉人郑宜涵房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第37138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月，郑宜涵起诉至原审法院称：2013年10月21日，郑宜涵与招商局公司双方签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定郑宜涵购买招商局公司位于北京市朝阳�×庄危改小区住宅、办公、商业及地下车库×住宅楼×层×单元×号（以下简称×号）房屋。此后，由于郑宜涵未能如约支付房款，招商局公司于2014年1月7日向郑宜涵发送《律师函》，郑宜涵为了继续购房，按照招商局公司的要求于2014年1月16日向招商局公司交付了239760元违约金，由于郑宜涵未能继续支付房款，招商局公司于2014年4月21日向郑宜涵发送《关于解除﹤商品房预售合同﹥的通知函》，解除郑宜涵、招商局公司双方签订的购房合同，并向北京市朝阳区法院提起诉讼，要求解除购房合同并赔偿违约金。经北京市朝阳区人民法院一审、北京市第三中级人民法院二审审理，判决解除郑宜涵、招商局公司双方所签购房合同，郑宜涵向招商局公司赔偿违约金158688元，招商局公司返还郑宜涵购房款。但招商局公司于2014年1月16日收取的239760元违约金尚未退还，由于法院已经�法对双方的行为作出认定，对违约金的数额作出判决，故招商局公司应返还于2014年1月16日收取的239760元违约金。郑宜涵多次讨要，但招商局公司始终对此不予理会。现郑宜涵要求招商局公司向郑宜涵返还239760元并支付利息（自2014年4月21日起计算至招商局公司向郑宜涵返还上述全部款项之日止）。
招商局公司在原审法院辩称：不同意郑宜涵的诉讼请求。违约金239760元是基于郑宜涵2014年1月16日之前没有按照合同约定支付房价款，构成违约，郑宜涵为了继续履行合同，就之前的违约行为支付违约金。解除合同是基于双方在继续履行合同之后郑宜涵再次违约行为，且逾期付款已经超过3个月，达到了双方合同约定的解除条件，郑宜涵无权主张返还该部分违约金。同时，法院生效判决判令郑宜涵在判决生效后十日内协助招商局公司办理合同登记备案注销手续，且招商局公司也于2015年5月22日向郑宜涵发送催告函，督促郑宜涵在2015年6月1日之前办理解约领款等后续手续，如逾期不予办理产生的相关责任由郑宜涵承担，但郑宜涵不仅没有履行该判决义务，对招商局公司的催告函也置之不理，反而向法院申请强制执行，并申请要求招商局公司因迟延支付判决书确定的金钱给付义务加倍支付利息，招商局公司认为郑宜涵是在恶意利用诉讼权利给招商局公司增加负担，对郑宜涵的主张，招商局公司不予认可。
原审法院经审理查明：2013年10月21日，招商局公司与郑宜涵签订《预售合同》。
因郑宜涵违约，招商局公司诉至法院，要求：1.解除招商局公司、郑宜涵双方于2013年10月21日签订的《预售合同》（编号Y1544902）；2.郑宜涵支付招商局公司违约金1586875元；3.郑宜涵协助招商局公司办理解除《预售合同》登记备案手续。
法院于2015年1月20日作出（2014）朝民初字第31089号民事判决书，在该案查明以下事实：2013年10月21日，招商局公司（作为出卖人）与郑宜涵（作为买受人）签订《预售合同》（编号Y1544902），由郑宜涵购买招商局公司开发的×号房屋。房屋预测建筑面积305.33平方米，单价每平方米61936.53元，总价款为15868759元。出卖人应当于2014年12月30日前向买受人交付该商品房。
《预售合同》第十一条约定，逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60�（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。
《预售合同》第二十八条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合�加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
在合同附件五中，双方还约定，买受人应在《预售合同》签订当日向出卖人指定的贷款银行／住房公积金管理中心申请商业贷款或公积金贷款，并同时按贷款银行／住房公积金管理中心的要求提交全部真实的资信材料并签署相关的法律文件、交纳贷款所需的各项费用（包括但不限于律师费、保险费、抵押登记费、评估费、担保费、代办费等），接受银行／住房公积金管理中心的贷款审查。因政策变动等原因导致银行／住房公积金管理中心审查贷款所需资料与买受人提供资料不一致的，买受人应自收到相关通知之日起10日内补齐相关材料。买受人逾期提供或补交上述资信材料、签署法律文件及交纳相关�用的，每延期一日应当向出卖人支付房屋总房价款的万分之五的违约金；买受人逾期提供或补交上述资信材料、签署法律文件及交纳相关费用超过10日的，出卖人有权解除双方签订的《预售合同》及其附件，买受人应按该房屋总房价款的5%向出卖人支付违约金，签订《预售合同》所发生的全部税、费及申请商业贷款／公积金贷款所发生的各项费用由买受人承担。
如按揭贷款银行／住房公积金管理中心未能批准买受人的贷款申请，或按揭贷款银行／住房公积金管理中心所批准的贷款金额、期限与买受人的申请不符，或按揭贷款银行／住房公积金管理中心实际发放贷款的金额不足以付清剩余购房价款，买受人应于按揭贷款银行／住房公积金管理中心作出上述决定之日起7日内向出卖人支付剩余购房价款；逾期未支付，出卖人有权单方解除《预售合同》及其附件，买受人应按总价款的5%向出卖人支付违约金，签订《预售合同》所发生的全部税、费及申请银行／住房公积金管理中心贷款所发生的各项费用由买受人承担。如出卖人不解除合同，则买受人应按照《预售合同》第十一条的约定承担逾期付款违约责任。
如由于买受人原因，自《预售合同》登记备案且该商品房所在楼栋封顶具备放款条件后45日内贷款仍未到账，出卖人有权解除《预售合同》，买受人应向出卖人支付总房款的5%作为违约金，并承担《预售合同》所发生的全部税、费及申请银行／住房公积金管理中心贷款所发生的各项费用。但因银行／住房公积金管理中心原因导致贷款未在30日到账的，买受人不承担责任。出卖人依照本附件之约定解除《预售合同》的，应从买受人已交纳的购房款中扣除上述全部税、费及该房屋总房价款的5%的违约金�将余款无息返还给买受人。买受人已交纳的购房款不足以支付上述全部税、费及违约金的，买受人应在出卖人通知送达之日起10内向出卖人交纳。
在附件十中，双方约定，出卖人依据本合同的约定或者法律规定行使解除权的，出卖人有权自买受人已支付的购房款中扣除相应的违约金、损害赔偿金及相关费用（如有）。买受人应在收到解除通知之日起15日内到出卖人指定的地点与出卖人签署用于办理预售登记（网上签约及联机备案）注销手续的相关法律文件，并提供办理预售登记注销手续时需要买受人提供的相关资料，如买受人未能于该期限内与出卖人签署用于办理预售登记注销手续的相关法律文件及／或为提供办理预售登记注销时需要买受人提供的相关资料，每迟延一日，则出卖人有权按购房款总价款的万分之三向买受人收取违约金。
2013年10月21日，招商局公司、郑宜涵已在房屋管理部门办理了《预售合同》联机备案手续。
2013年10月21日，郑宜涵向招商局公司出具《承诺函》，内容为：就招商地产“×”项目购买事宜，买受人与出卖人就招商局地产（北京）有限公司于2013年10月21日签署《预售合同》，买受人向出卖人购买“×”项目中×号房屋，并约定付款方式为分期付款。因客观原因，买受人将无法按照《预售合同》附件五约定的付款进度支付购房款。因此买受人在此不可撤销地承诺将按照以下第［一］种付款安排付款：一、分期付款：在签署正式《预售合同》当日，即2013年10月21日，买受人应向出卖人支付《预售合同》正文第五条约定的房价款总金额的30%，计4768759元（含已付定金），在2013年12月20日前买受人应向出卖人支付《预售合同》正文第五条约定的房价款总金额的70%，计1110万元。
买受人如未按照上述付款进度安排按期付款的，将按照如下约定承担逾期付款的违约责任（（1）和（2）不作累加），同时，《预售合同》正文第十一条的约定对买受人将不再适用。
（1）逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照《预售合同》正文第五条约定的房价款总额的10%向出卖人支付违约金，出卖人并应退还买受人全部已付款。买受人如愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止�买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。
2014年1月7日，北京市康达律师事务所向郑宜涵发出《律师函》，内称受招商局公司委托，催促郑宜涵支付剩余购房款并支付违约金。
2013年10月9日，郑宜涵支付招商局公司定金50万元，2013年10月21日，郑宜涵向招商局公司支付首付款4268759元，2014年1月16日，郑宜涵向招商局公司支付购房款310万元，但郑宜涵未向招商局公司支付剩余购房款800万元。
郑宜涵表示，因所从事的投资行业不景气，无钱支付剩余购房款。同时认为承诺函系招商局公司提供的格式文本，依此承担违约责任会加重郑宜涵的责任，申请降低违约金。
基于上述事实，法院以“招商局公司、郑宜涵签订《预售合同》后，郑宜涵逾期付款，构成违约，�郑宜涵仍表示因经济困难，无力支付剩余购房款，招商局公司要求解除双方之间的《预售合同》，于法有据，法院予以支持。合同解除后，郑宜涵应协助招商局公司到房屋管理部门办理《预售合同》的登记备案注销手续。双方在《预售合同》中约定，如郑宜涵存在逾期付款行为，招商局公司解除合同时，郑宜涵需支付总房价款5%的违约金，在承诺函中又再次确认，现郑宜涵申请降低违约金数额，考虑到相关合同文本系招商局公司提供的格式条款、目前本市房价稳中有升，房屋另行出售不会导致明显的差价损失、《预售合同》约定，合同解除，招商局公司仅需返还郑宜涵已付款本金等因素，法院对郑宜涵有关降低违约金的请求予以支持，降低后，郑宜涵应向招商局公司支付违约金158688元。因合同解除，招商局公司还需将已收取的购房款返还给郑宜涵。招商局公司�部分诉讼请求数额过高，对过高部分，法院不予支持。”为由，判决：一、解除招商局地产（北京）有限公司与郑宜涵于2013年10月21日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1544902）；二、郑宜涵于判决生效后十日内协助招商局地产（北京）有限公司到房地产管理部门办理《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1544902）登记备案注销手续；三、郑宜涵于判决生效后十日内支付招商局地产（北京）有限公司违约金十五万八千六百八十八元；四、招商局地产（北京）有限公司于判决生效后十日内返还郑宜涵购房款七百八十六万八千七百五十九元；五、驳回招商局地产（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
招商局公司不服上述判决，提起上诉。二审法院于2015年4月16日作出（2015）三中民终字第04536号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
上述判决生效后，郑宜涵、招商局公司均未按照判决内容履行自己的义务。2015年5月22日，招商局公司向郑宜涵发出《催告函》，要求郑宜涵务必于2015年6月1日前到招商局公司处办理解约、领款等后续手续。郑宜涵认可收到招商局的邮件，郑宜涵称当时已经向法院申请强制执行。
2014年1月16日，郑宜涵向招商局公司支付违约金239760元。郑宜涵称具体是什么违约金不清楚，招商局公司称继续履行合同就得给钱，郑宜涵没办法。招商局公司称在2014年1月7日的《律师函》中就说明了，因郑宜涵应于2013年12月20日前付清1110万元，因为逾期付款，已经构成违约，郑宜涵支付2013年12月20日至2014年1月16日期间的迟延支付购房款的违约金。
郑宜涵尚未协助招商局公司到房地产管理部门办理《预售合同》（合同编号Y1544902）登记备案注销手续，招商局公司称因郑宜涵没有协助其办理上述登记备案注销手续，招商局公司有理由进行不安抗辩，不同意退还已经收取的迟延履行违约金。
郑宜涵称其起诉前曾口头要求招商局公司退还违约金，招商局公司否认，郑宜涵未举证证明其所述。
原审法院认定的上述事实，有当事人提交的（2014）朝民初字第31089号民事判决书、（2015）三中民终字第04536号民事判决书、收据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
原审法院经审理认为：郑宜涵与招商局公司签订《预售合同》，在合同中，双方约定，如因买受人逾期付款，逾期在60日之内，应向出卖人支付逾期付款违约金，合同继续履行，逾期超过60日，出卖人可以解除合同。�合同履行过程中，郑宜涵逾期付款，在招商局公司发函催告后，郑宜涵向招商局支付的违约金应系逾期付款违约金。郑宜涵支付逾期付款违约金后，仍未能按照合同支付剩余购房款，导致《预售合同》被解除，因郑宜涵已经承担《预售合同》解除的违约责任，在《预售合同》解除后，招商局公司应将在合同履行过程中收取郑宜涵的逾期付款违约金返还给郑宜涵。郑宜涵称起诉前曾口头要求招商局公司返还违约金，招商局公司否认，郑宜涵未举证证明，法院对郑宜涵所述不予采信。郑宜涵系因自己的违约行为向招商局公司支付迟延付款违约金，在合同解除前，招商局公司并非无权占有该款项，《预售合同》系经判决解除，郑宜涵要求招商局公司支付自2014年4月21日起的利息于法无据，法院不予支持。
应当明确的是，（2015）三中民终字第04536号民事判决生效后，郑宜涵、招商局公司均应积极履行判决，如招商局公司迟延支付郑宜涵相关款项，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如郑宜涵拖延履行判决义务，影响房屋的转让等，造成招商局公司损失的，招商局公司亦可另行通过合法途径向责任人主张权利，但不能以此为由拒不返还迟延付款违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、招商局地产（北京）有限公司于本判决生效后十日内返还郑宜涵违约金二十三万九千七百六十元；二、驳回郑宜涵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，招商局公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由郑宜涵承担。主要上诉理由是：原审判决认定基本事实不清。双方签订的《预售合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均负有全面履行合同的义务。郑宜涵延迟付款的行为已经构成违约，招商局公司有权依据《预售合同》及《承诺函》的有关约定，在郑宜涵承诺继续履行合同时，对其之前逾期付款的违约行为收取违约金，该违约金仅是对前一时间段违约行为责任的追究，且已履行完毕；法院判决解除《预售合同》所支付的违约金是之后逾期超过3个月的违约行为和解除合同的责任追究，不应混为一次违约行为责任的追究。郑宜涵同意原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。以上事实有当�人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：法院生效判决已确认因郑宜涵未能按照合同支付剩余购房款，导致《预售合同》被解除，并判令郑宜涵承担了相应的违约责任。在郑宜涵已经承担《预售合同》解除的违约责任后，招商局公司再行持有在合同履行过程中收取的郑宜涵逾期付款违约金，于法无据，原审法院判令招商局公司返还郑宜涵逾期付款违约金并无不当。综上所述，招商局公司的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2523元，由郑宜涵负担75元（已交纳），由招商局地产（北京）有限公司负担2448元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费5046元，由招商局地产（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万 丽 丽
代理审判员 贾 旭
代理审判员 吴 强 兵
二〇一五年十一月二日
书 记 员 仵霞书记员李月明