广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终21415号
上诉人（原审被告）：周湘燕，女，汉族，1969年12月23日出生。
被上诉人（原审原告）:深圳市龙城物业管理有限公司。
法定代表人:徐永平，董事长。
委托诉讼代理人:苏海波，系该公司员工。
委托诉讼代理人:王亦寰，系该公司员工。
上诉人周湘燕因与被上诉人深圳市龙城物业管理有限公司（以下简称龙城公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初5304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周湘燕及龙城公司委托代理人苏海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周湘燕上诉请求：1、驳回龙城公司的全部诉讼请求。2、龙城公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、龙城公司不是本案的合格诉讼主体。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二条，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
本案中，一方面龙城公司不是业主通过选聘出来的；另一方面，龙城公司没有与周湘燕签订物业服务合同，双方没有合同关系。同时，周湘燕不接受龙城公司强行提供的物业管理活动，也反映出双方无法达成服务的协议。所以，本案的龙城公司不具备起诉的法律主体资格。二、本案龙城公司的诉讼主张己过诉讼时效，依法应当驳回。本案中的龙城公司提出的全部诉讼请求都已超过法律规定的二年的诉讼时效，龙城公司没有及时主张，对于超过诉讼时效的诉讼请求，应当依法驳回。三、龙城公司无法提供前期物业合同。深圳市中级人民法院(2016)粤03行终328号判决的内容，可以充分证明包括周湘燕在内的桃源村三期广大业主从入住至今都未能看到前期物业合同，龙城公司也未能提供前期物业合同中的附件一和附件二。龙城公司在管理过程中要提供何种服务、承担哪些责任等系列信息，周湘燕根本一无所知。而对于龙珠社区出具的《情况说明》，同样没有看到说明中提到的所谓的前期物业合同的附件一与附件二，导致本案的客观真实情况无法查清。四、龙城公司下属的桃源村管理处长期无照经营，偷税漏税。在2016年7月5日一审开庭时，桃源村三期当时并非桃源村管理处的营业场所；周湘燕从头到尾都不认为龙城公司桃源村管理处的营业场所，周湘燕从头到尾都不认为龙城公司有权对该物业进行管理。但在一审结束后的2016年7月21日，龙城公司却仓促地向深圳市市场监督管理局变更了备案信息，在“营业场所”一项加入了“桃源村三期X栋X座XX层”字样。此外，龙城公司在过往收取所谓“物业管理费”时仅向周湘燕出具简单的收款收据，没有出具发票，有偷税漏税之嫌。综上所述，本案中所涉及的前期物业合同到期之日，龙城公司就丧失了对周湘燕的物业管理的资格，因为，其继续管理没有合同的约定，也没有法律的规定，周湘燕没有义务向龙城公司支付任何费用，龙城公司也无权向周湘燕索取任何费用。恳请二审法院依法判决驳回龙城公司的全部诉讼请求。
龙城公司辩称，一、关于诉讼时效问题，根据最高院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》的规定第四条，当事人二审期间提出诉讼时效抗辩的，人民法院不应支持。二、关于本案龙城公司诉讼主体资格问题，根据《物业管理条例》第二十一条之规定，在业主大会选聘物业管理企业前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人抗辩的，不予支持。龙城公司和深圳市国土资源和房产管理局签订的前期物业服务合同，双方是签订物业服务合同的合法主体，且意思表示真实，不存在违反法律法规强制性规定的情形，因为合法有效，合同中双方约定的附件不存在，并不影响合同的效力。深圳市南山区桃源村三期一直没有成立业主大会和业主委员会，故无法与物业公司签订服务合同。在此期间，物业公司提供了相应的物业服务，有权收取相关费用。三、关于无照经营和偷税漏税，根据深圳市南山区桃源村三期前期物业服务合同，其签订主体为龙城公司，龙城公司是具备物业管理资质的物业管理公司，其经营范围当然包括了物业管理等项目，其获得了物业管理的行政许可，在全国范围内都可以进行物业经营管理，至于深圳市南山区桃源村三期是否需要另行办理营业执照，属于行政管理事项，不影响物业公司从事物业管理活动的效力。此外，深圳市南山区桃源村管理处亦办理了相关营业执照，至于偷税漏税之说，不予认可，且与本案无关。综上所述周湘燕上诉理由没有法律依据，一审判决事实清楚，适用法律恰当，请求二审予以维持。
龙城公司向一审法院起诉请求：1、周湘燕支付龙城公司物业管理费13320.54元、房屋本体维修基金601.83元，逾期付款违约金1998.29元，合计15920.66元（以上各项费用暂计至2016年4月20日，请求法院判决至实际付款日）；2、周湘燕承担所有诉讼费用。
一审法院查明事实：龙城公司为1994年6月14日成立的有限责任公司，其物业管理的资质等级为一级。位于深圳市南山区龙珠大道南侧桃源村三期XX栋XX房系周湘燕家庭购买的政策性住房，建筑面积89.16平方米。周湘燕及其家庭成员于2008年7月16日与深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市经济适用住房买卖合同》，购买涉案房产。该房尚未办理房产证。
2009年2月9日，深圳市国土资源和房产管理局（甲方）与龙城公司（乙方）签订《桃源村三期前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对深圳市南山区桃源村三期经济适用房项目实施物业管理；合同期限自2008年10月8日起至2010年3月2日止；乙方收取物业管理费的标准为高层住宅楼按每月每平方米2.6元收取；日常收取的物业专项维修资金的缴纳标准按市政府的相关规定执行；物业服务费按月收取，于每月5日前收取本月物业服务费；及其他内容。
2013年3月25日，深圳市住房和建设局向张明等业主出具《关于桃源村三期信访问题的复函》，内容为：关于桃源村三期的物业服务费问题，自2011年1月1日起至2013年12月31日期间的物业管理费，业主按2.2元/平方米/月的标准向物业服务企业支付，与原标准2.6元/平方米/月的差价部分由政府补贴给龙城公司；如业主已按2.6元/平方米/月支付物业服务费的，多支付部分抵扣以后的物业服务费；尚未支付的，由龙城公司依法依规催交；2014年1月1日之后的物业服务费标准，由桃源村三期业主大会与物业服务企业协商决定等。
2015年4月22日，深圳市南山区桃源街道龙珠社区工作站出具《关于桃源村三期龙城物业管理有限公司至今未签订正式合同的情况说明》，内容为：桃源村三期住宅小区自入伙以来一直由龙城公司进行管理，龙城公司自2008年10月与住建局签订了前期物业合同，合同有效期自2008年10月8日起至2010年3月2日止；通常情况“物业合同”是由小区业主委员会与物业公司签订并备案，鉴于桃源村三期业主委员会还未成立，所以至今未签正式合同；虽然前期物业合同已到期，目前仍由龙城公司对桃源村三期住宅小区进行管理。
龙城公司另提交一份圆通快递详情单，以证明龙城公司于2015年8月31日向周湘燕催收相关费用。周湘燕提交了信息件、桃源村三期和桃源村一期、二期的相关照片，用以证明桃源村三期与桃源村一期、二期是完全独立的，桃源村三期管理处并未办理营业执照，龙城公司对该证据真实性、关联性不予认可，龙城公司认为照片真实与否都不能作为拒缴物业管理费的理由。周湘燕提交了报警回执、投诉事项登记表，用以证明龙城公司曾派人骚扰周湘燕及周湘燕家里曾经被盗的事实。龙城公司对上述证据的真实性予以认可，但对关联性不予认可，认为报警回执并不能证明报警的内容，投诉事项与本案无关。
一审法院认为，龙城公司与深圳市国土资源和房产管理局签订的《桃源村三期前期物业服务合同》为前期物业服务合同，该合同合法有效。该合同到期后，涉案小区未成立业主委员会，且龙城公司继续为涉案小区提供物业管理服务，故龙城公司与周湘燕之间存在物业服务合同关系。龙城公司为小区提供了物业管理服务，周湘燕同深圳市国土资源和房产管理局签订了《深圳市经济适用住房买卖合同》，且已实际入住涉案物业，周湘燕应向龙城公司支付其入住涉案物业期间的物业服务费用和本体维修基金。龙城公司要求周湘燕支付2011年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费和本体维修基金，符合相关政策、法律规定和合同约定。经计算，上述期间的物业管理费为13320.54元，房屋本体维修基金601.83元。
对于龙城公司主张的逾期付款违约金。周湘燕一直拖欠相关费用的行为，构成违约，给龙城公司造成了一定的利息损失，周湘燕应当予以赔偿。龙城公司要求周湘燕按年利率6%的标准赔偿利息损失，无任何依据，原审法院不予支持。周湘燕应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向龙城公司支付物业管理费和本体维修基金的利息损失，以每月欠付金额，从当月6日起，依次计至判决确定的付款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、周湘燕于判决生效之日起十日内向龙城公司支付2011年2月1日至2016年3月31日期间的物业管理费13320.54元及利息（以每月欠付金额，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从当月6日起，依次计至判决确定的付款之日止）；二、周湘燕于判决生效之日起十日内向龙城公司支付2014年1月1日至2016年3月31日期间的本体维修基金601.83元及利息损失（以每月欠付金额，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从当月6日起，依次计至判决确定的付款之日止）。三、驳回龙城公司的其他诉讼请求。当事人如未按判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费99元，由周湘燕负担。
本院二审期间，周湘燕提交新证据：一、国家工商行政管理总局令第86号，证明深圳市南山区桃源村三期管理处必须办理营业执照。二、深圳市市场和质量监督管理委员会信息件（201605290017），证明深圳市南山区桃源村三期管理处必须办理营业执照。三、深圳市市场和质量监督管理委员会信息件（201607230085），证明深圳市南山区桃源村三期管理处必须办理营业执照。四、深圳市市场和质量监督管理委员会信息件（201607265310），证明深圳市南山区桃源村三期管理处必须办理营业执照。五、深圳市南山区桃源村管理处商事登记，证明营业范围不包括深圳市南山区桃源村三期。六、深圳市南山区桃源村管理处商事登记，证明停车场资质过期，经营范围不包括深圳市南山区桃源村三期。七、深圳市南山区桃源村管理处商事登记，证明2016年7月21日将深圳市南山区桃源村三期地址强行登记入内。八、深圳市南山区桃源村管理处商事登记，证明2016年9月2日停车场资质重新登记，2012年9月1日至2016年9月1日是无证经营，偷税漏税4年。九、深圳市市场监督管理局收受材料告知函，证明业主群体实名举报。十、深圳市南山区桃源村三期管理处收取费用的证据，证明收费人不是深圳市南山区桃源村三期管理处，从不开具发票。十一、南山人民法院民事判决书（2016）粤0305民初11908号，证明诉讼时效的问题。
龙城公司的质证意见为，对于证据一的真实性予以认可，但是该规定属于管理性规定，与合同效力无关，龙城公司认为深圳市南山区桃源村一、二、三期共用深圳市南山区桃源村管理处的营业执照是合法的，同时，龙城公司以深圳市龙城物业管理有限公司的名义经营，该公司具有合法的物业管理资质，不存在无照经营的情形。对于证据二、三、四是打印件，真实性不予认可，属于网络信息平台的询问，不具有权威性。对于证据五的真实性认可，对于关联性不予认可，深圳市南山区桃源村的营业执照包含深圳市南山区桃源村三期。对于证据六的真实性，停车场经营证过期，我方已补办，不存在过期的情形。对于证据七的真实性予以认可，因业主提到这个问题，龙城公司为避免更多麻烦，故增加了登记深圳市南山区桃源村三期的地址。对于证据八的真实性予以认可，但龙城公司已经续办了停车场营业执照。对于证据九的真实性不予认可，只是打印件，且关联性也不予认可，即便是真实的，也仅仅能反映对方只是提交了材料，没有相关的处理意见。对于证据十的真实性予以认可，恰好证明了经营主体是龙城公司。
经双方当事人质证后，本院认为上述证据与周湘燕应否交纳管理费不具关联性，本院不予采纳。本院二审与一审查明的事实一致，本院二审予以确认。
本院认为，本院针对周湘燕的上诉理由综合评析如下：
一、关于龙城公司是否具备诉讼主体资格的问题。物业管理条例第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案，龙城公司和深圳市国土资源和房产管理局签订了桃源村三期前期物业服务合同，该物业合同一审时龙城公司已提交法庭并经双方进行了质证。双方均是签订物业服务合同的合法主体，且意思表示真实，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为合法有效。合同中约定的附件是否存在，并不影响合同的效力。该合同到期后，涉案小区未成立业主委员会，但龙城公司继续为涉案小区提供物业管理服务，故龙城公司与周湘燕之间存在物业服务合同关系。在周湘燕拖欠物业管理费的情形下，龙城公司可以通过诉讼向周湘燕主张相应的物业管理费。故周湘燕上诉称龙城公司不具备诉讼主体资格的理由不能成立，本院不予支持。
二、关于诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案，周湘燕在一审时未提出龙城公司请求其交纳管理费已过诉讼时效的抗辩，故周湘燕在二审提出诉讼时效已过的上诉理由，本院不予支持。
三、关于龙城公司下属的桃源村无照经营和偷税漏税的问题。根据深圳市南山区桃源村三期前期物业服务合同，其合同签订主体为龙城公司，龙城公司是具备物业管理资质的物业管理公司，其经营范围包括了物业管理等项目，获得了物业管理的行政许可。至于深圳市南山区桃源村三期是否需要另行办理营业执照，属于行政管理事项，不影响物业公司从事物业管理活动的效力。此外，深圳市南山区桃源村管理处亦办理了相关营业执照，对于偷税漏税的问题，不属于本案审理范围。
综上所述，周湘燕的上诉理由没有事实与法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费198元，由上诉人周湘燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖秋姗
审 判 员 张 睿
审 判 员 曹 静
二〇一六年十二月二十三日
书记员（兼） 李开宇