东营经济技术开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁0591执异35号
案外人：毛启鹏，男，1961年4月16日生，汉族，住东营市。
申请执行人：招商银行股份有限公司东营分行，住所地：东营市东营区东三路176号。
委托诉讼代理人:刘景晴,山东正义之光律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王素芳,山东正义之光律师事务所律师。
被执行人：徐建华，男，1962年6月6日生，汉族，原住东营市东营区，现住址。
被执行人：张春花，女，1979年3月14日生，汉族，原住东营市东营区，现住址。
在本院执行申请执行人招商银行股份有限公司东营分行与被执行人徐建华、张春花金融借款合同纠纷一案中，案外人毛启鹏于2017年11月17日对涉案房屋的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人毛启鹏称,请求依法撤销东营经济技术开发区人民法院（2017）鲁0591执635号之一执行裁定书，并终止对位于东营市东营区xx路5号xx园1××号房产（房产证号：东房权证东营区字第××、15××64）的执行。理由如下：1、本案的被执行人徐建华自2005年至2012年累计欠案外人毛启鹏货款475000元，徐建华与毛启鹏于2012年8月15日签订房屋租赁合同，合同约定徐建华将被执行的房屋出租给毛启鹏，租赁期限自2012年8月15日至2037年8月14日，租金总额475000元，以徐建华欠毛启鹏的货款475000元欠款冲抵该租金总额，即案外人毛启鹏已经全额交纳了租金。该合同签订几个月后，毛启鹏投入大量资金装修该房屋，并入驻该房屋从事烟酒买卖生意，毛启鹏对该房屋享有25年租赁使用权。2、东营经济技术开发区人民法院依据（2017）鲁0591执635号之一执行裁定书对涉案房屋进行司法拍卖。毛启鹏于2012年就已经合法承租了涉案房产，而该执行裁定记载的徐建华与招商银行股份有限公司东营分行的金融借款行为发生在毛启鹏实际租赁涉案房屋之后，招商银行股份有限东营分行对涉案房屋的出租情况是知情的或者说是应该知情的，基于法律“买卖不破租赁”的原则，案外人毛启鹏可以继续享有对该房产的承租权至2037年8月14日。
综上所述，东营经济技术开发区人民法院（2017）鲁0591执635号之一执行裁定损害了案外人的合法权益，请求人民法院停止对该房产的执行。
申请执行人招商银行股份有限公司东营分行未作答辩。
本院查明，招商银行股份有限公司东营分行与徐建华、张春花金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月28日作出（2016）鲁0591民初1312号民事判决书，判决书认定，2013年11月27日，徐建华、张春花以抵押人身份在《个人授信最高额抵押合同》上签字，确认为担保徐建华在《个人授信协议》项下所有债务本息及其他一切相关费用能得到按时足额偿还，抵押人愿意以其所有的或依法有权处分的财产作为抵押物：东营区xx路5号xx园1××号房产（房产证号：东房权证东营区字第××、15××64号）；抵押期间自2013年11月27日至2020年11月27日。2013年12月23日，办理了最高债权额157万元的最高额抵押登记（房屋他项权证号：东房他证东营区字第xx**号）。判决主文内容包括：一、被告徐建华、张春花于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司东营分行借款本金540074.94元、利息2992.92元、自2016年7月27日起的罚息（计算方式：以借款本金540074.94元为基数按年利率9.975%计算）及为实现债权而支出的律师代理费29500元；二、原告招商银行股份有限公司东营分行对位于东营市东营区xxx路5号xx园1××号房产（房产证号：东房权证东营区字第××、15××64号；房屋他项权证号：东房他证东营区字第xx**号）折价或拍卖、变卖所得价款在最高额1570000元范围内享有优先受偿权。
判决生效后，徐建华、张春花未履行判决书确定的义务，招商银行股份有限公司东营分行申请强制执行，执行案号为（2017）鲁0591执635号。2017年11月6日，本院作出（2017）鲁0591执635号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人徐建华、张春花所有的位于东营市东营区xx路5号xx园1××号房产（房产证号：东房权证东营区字第××、15××64号）。案外人毛启鹏于2017年11月17日向本院提出执行异议申请。
审查中，毛启鹏提交营业执照、烟草专卖零售许可证、物业服务费专用收据、水费专用收据和房屋租赁合同等五份证据。营业执照载明，东营区xx酒水商贸城店经营者为毛启鹏，经营场所为东营区xx路x号xx园，注册日期为2014年11月26日。烟草专卖零售许可证载明，东营区xx酒水商贸城店负责人为毛启鹏，经营场所为东营区xx路x号x园A段1××号商铺，有效期自2014年12月9日至2019年6月30日。租赁合同载明徐建华与毛启鹏于2012年8月15日签订房屋租赁合同，合同约定徐建华将涉案房屋出租给毛启鹏，租赁期限自2012年8月15日至2037年8月14日，租金总额475000元，以徐建华欠毛启鹏的货款475000元冲抵该租金总额，因徐建华欠毛启鹏货款，经商议毛启鹏允许徐建华在租期内继续临时使用该房屋，每年须付毛启鹏壹万玖仟元。水费收据载明收费日期为2017年6月20日，物业费收据载明2017年6月20日收到2017年1月至2017年6月物业费。
在审查过程中,本院依法对毛启鹏进行调查，毛启鹏自认签订合同时，徐建华在涉案房屋开办酒店，没有将房屋腾出，到2013年12月份将房屋腾出，毛启鹏到涉案房屋2楼办公，2014年元旦后，毛启鹏整理房屋后占用1楼。对于毛启鹏主张的在2013年12月份、2014年初已经实际占用了涉案房屋以及徐建华欠其货款的主张，毛启鹏除以上证据外，没有其他证据予以证明。
本院认为，毛启鹏提出执行异议是基于其主张租赁了涉案房屋，其对房屋有占有、使用等权利，因此毛启鹏系本案的案外人，本案异议应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查。
对于案外人毛启鹏提出的排除执行异议，法院应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定从案外人是否系权利人、其权利的合法性与真实性及能否排除执行等三方面内容进行审查。
依据（2016）鲁0591民初1312号生效民事判决，能够确认：涉案房屋在2013年12月23日，办理了最高额债权157万元的最高额抵押登记（房屋他项权证号：东房他证东营区字第xx**号），抵押给了申请执行人招商银行股份有限公司东营分行。案外人毛启鹏主张租赁权主要证据就是书面租赁合同一份和营业执照、烟草专卖零售许可证以及水费收据、物业费收据。因本案中所涉租赁合同未经登记备案，对于是否存在合同倒签、不合理租约等问题因没有其他证据予以佐证所以存在疑问，加之案外人毛启鹏没有提供欠付货款475000元的证据予以印证证实，故其权利真实性存疑，即本院无法认定案外人与被执行人双方之间租赁关系的真实存在，也就是说，本院尚不能确定案外人毛启鹏是本案案外人异议中的权利人。
另外，即使案外人所述租赁关系真实存在。涉案房屋抵押给了招商银行股份有限公司东营分行，并于2013年12月23日办理了抵押登记。案外人毛启鹏自认其是在2013年12月份才占用涉案房屋2楼，2014年元旦之后占用1楼，因此无法证实毛启鹏在抵押登记之前已经实际占有使用租赁房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持；以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。因此在案外人毛启鹏以租赁权阻却法院执行的证据不足情况下，对其排除执行的异议申请，本院不予支持。
综上所述，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条规定，裁定如下：
驳回案外人毛启鹏的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 薛国岳
人民陪审员 张景普
人民陪审员 李文华
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 史 英