天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终2145号
上诉人（原审被告）：天津市津工超市有限责任公司，住所地天津市河西区解放南路与湘江道交口铂津湾北苑7-1-28层。
法定代表人：卢代盛，董事长。
委托诉讼代理人：赵扬，男，法务经理。
被上诉人（原审原告）:刘学红。
原审第三人：天津保利融创投资有限公司，住所地天津市河西区郁江道17号325-12室。
法定代表人：周涛，董事长。
委托诉讼代理人：赵晋，女，法务专员。
原审第三人：保利物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧。
主要负责人：彭景，董事长。
委托诉讼代理人：齐振涛，男，公司职工。
委托诉讼代理人：范玉生，男，公司职工。
上诉人天津市津工超市有限责任公司（以下简称津工超市）因与被上诉人刘学红，原审第三人天津保利融创投资有限公司（以下简称融创公司）、保利物业管理有限公司天津分公司（以下简称保利公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2016）津0103民初7528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
津工超市上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人对诉争房屋的拆改已经与原审第三人融创公司签订了相关协议，该协议加盖了融创公司营销策划部的公章，一审认定无效明显失当。另，上诉人并未将诉争房屋用于商业活动，只作为员工休息使用。
刘学红辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
融创公司述称，认可一审判决。
保利公司述称，认可一审判决。
刘学红向一审法院起诉请求：1.请求判令被告排除妨害，消除危险，恢复原状；2.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告刘学红系天津市河西区解放南路与湘江道交口铂津湾北苑7-1-901号房屋的所有权人，为该小区7号楼的业主之一，该小区的开发商系第三人融创公司，第三人保利公司为小区物业服务单位。被告津工超市于2014年12月10日与开发商签订商品房买卖合同，购买了该小区7号楼顶层的7-1-2801号、7-1-2802号、7-1-2803号三套涉案房屋。2015年11月15日，开发商向购房人交付房屋。2016年1月，被告自行对其名下的三套涉案房屋进行了拆改，将三套房屋入户门改为两个，屋内全部打通，集中连片后作为办公用房使用。包括原告刘学红在内的7号楼业主认为，被告擅自拆改房屋结构，将房屋用途由住宅使用变更为商业办公的行为，造成每天商洽、结账、索要欠款的商户盈门，占领了小区楼道、电梯、车位，严重影响了其他业主的居住、生活，侵犯了其他业主的建筑物区分所有权，故原告诉至一审法院，要求被告恢复原状、排除妨害。
一审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，原告刘学红与被告津工超市均系铂津湾北苑小区7号楼的业主，均对其名下房屋享有所有权及对房屋以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。现双方争议焦点在于被告是否将其所有的房屋改变住宅用途为商业性用房、是否应将拆改房屋恢复原状及如何恢复。
1、被告是否将其所有的房屋改变住宅用途为商业性用房。
庭审中，被告自认于2016年1月对其购买的铂津湾北苑7-1-2801号、7-1-2802号、7-1-2803号三套房屋进行了拆改，将三套房屋打通集中连片使用。被告主张其就拆改事宜与开发商签有补充协议，但其未能提供协议原件予以证明，第三人融创公司也否认协议的真实性；被告该主张一审法院不予采信。被告辩称涉诉房屋只是用于公司管理干部休息，没有开展任何业务，也不用于对外接待；该主张与原告提供的涉案房屋现场照片不相符，亦与小区物业管理公司即第三人保利公司的陈述不相符，结合双方的庭审陈述与提交的证据，一审法院可以认定被告对其名下的房屋进行了拆改并改变住宅用途为商业性办公用房。
2、被告是否应将拆改房屋恢复原状及如何恢复。
我国《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。本案中，原告与被告为同一栋楼的业主，被告将住宅改变为商业性办公用房，未征得包括楼栋内的其他业主的同意，不符合法律法规规定，对原告要求排除妨害、恢复原状的主张，一审法院予以支持。
关于如何恢复的问题，被告与开发商签订的天津市商品房买卖合同中第十一条对商品房交接进行了约定，开发商在交付房屋的同时应向购房人提供《天津市商品住宅使用说明书》，被告拆改房屋结构的行为应符合铂津湾北苑小区《天津市商品住宅使用说明书》的相关规范。一审法院认为，对原告要求被告恢复原状的主张，可以判令被告清除铂津湾北苑7-1-2801号、7-1-2802号、7-1-2803号三套房屋结构的拆改（参考铂津湾北苑小区《天津市商品住宅使用说明书》的相关规范），停止在涉案房屋内进行商业办公活动，恢复至住宅功能。
另，关于被告在庭审中表示已委托中介机构出售涉案房屋，待房屋出售后就不存在排除妨害的情形。一审法院认为被告出售房屋的行为与本案没有关联性，被告擅自拆改与改变用途的行为，已经侵害了原告等其他业主的建筑物区分所有权，被告无论是否售卖房屋，均应立即予以纠正。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“自本判决书生效之日起15日内，被告天津市津工超市有限责任公司清除坐落于天津市××与××道交口铂××号、××号、××号××套房屋结构的拆改（参考铂津湾北苑小区《天津市商品住宅使用说明书》的相关规范），停止在房屋内进行商业办公活动，恢复至住宅功能。案件受理费80元，由被告天津市津工超市有限责任公司负担。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据查明的案件事实，上诉人对诉争房屋进行拆改的行为属实，双方就上诉人是否应当将诉争房屋消除拆改并恢复住宅功能发生争议。
关于上诉人将诉争房屋拆改后，是否改变房屋用途一节，一审中被上诉人提交的照片、视频等证据，上诉人认可其真实性，该证据显示诉争房屋中存在办公桌、电脑、打印机等办公设备，结合小区物业公司保利公司的陈述，可以认定上诉人将诉争房屋拆改后作为了商业办公用房，已改变房屋住宅的用途。上诉人虽抗辩仅用于职员休息并未改变房屋用途，但未提交证据证明自己的主张，故对上诉人该项主张，本院不予采信。
关于上诉人抗辩其已征得开发商融创公司同意，其有权拆改房屋一节，本院分析认为，首先，上诉人提交的补充协议书，签订时间在商品房买卖合同之前，且根据双方商品房买卖合同的约定，协议应印有融创公司公章或者合同专用章，但该补充协议仅加盖有融创公司营销策划部的印章，在融创公司对该补充协议的真实性不予认可的情况下，上诉人并未提供证据证明该补充协议的真实性。基于以上分析，一审法院对该补充协议不予采信，并无不当，应予维持。其次，根据《物权法》第七十七条的规定，上诉人拆改房屋改变房屋用途，应取得有利害关系业主的同意。根据该规定，融创公司虽系诉争房屋的开发商，但并无权同意上诉人拆改房屋改变房屋用途。且上诉人当庭认可并未征得有利害关系的业主同意，因此，被上诉人作为与上诉人同一栋楼的业主，属于有利害关系的业主范畴，有权要求上诉人将诉争房屋消除拆改，并恢复至住宅功能。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人天津市津工超市有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 张静怡
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 马 丽