安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）皖民四终字第00062号
上诉人（原审原告）：安徽省国泰医药有限公司，住所地合肥市长江西路3号（春天大厦）2102室，组织机构代码70504967-2。
法定代表人：马某，该公司董事长。
委托代理人：张某，该公司员工。
委托代理人：潘某，安徽正申律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥仰光集体资产经营有限责任公司，住所地合肥市东流路188号，组织机构代码71178803-3。
法定代表人：邓某，总经理。
被上诉人（原审被告）：合肥市包河区常青街道仰光社区居民委员会，住所地合肥市东流路188号，组织机构代码B0944332-6。
法定代表人：王某，主任。
上述两被上诉人共同委托代理人：汪某，安徽徽达律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人：樊某，安徽徽达律师事务所律师。
上诉人安徽省国泰医药有限公司（简称国泰医药公司）因与被上诉人合肥仰光集体资产经营有限责任公司（简称仰光资产公司）、合肥市包河区常青街道仰光社区居民委员会（简称仰光社居委）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2012）合民一初字第00346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年3月19日公开开庭进行了审理，国泰医药公司的委托代理人潘某、张某，仰光资产公司和仰光社居委共同委托代理人汪某、樊某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2001年8月2日，国泰医药公司与仰光资产公司签订《房屋租赁合同》，约定：仰光资产公司将位于合肥市望江路合肥市第三人民医院西侧一幢六层楼约8000平方米沿街房屋出租给国泰医药公司（实际面积以实用面积丈量数为准），租期自2002年9月1日至2027年8月31日，共25年；第一个五年租金为每月每平方米10元；国泰医药公司应以转帐方式于每月二十日至二十五日按月交纳下月租金；国泰医药公司拖欠租金累计达三个月的，仰光资产公司可终止合同收回房屋；单方无故终止合同，由此造成对方经济损失，应支付违约金500万元。双方另就租金标准支付等其他事项进行了约定。2004年6月1日，国泰医药公司与合肥金粤港餐饮服务有限公司（简称金粤港公司）签订房屋租赁合同，将其承租的涉案房屋、楼面、楼顶及停车场一并转租给金粤港公司用于餐饮经营，租期10年，自2004年6月1日至2014年5月31日止，每平方米月租金高于其在先承租租金近两倍多。2005年5月30日，国泰医药公司与金粤港公司书面确认房屋租赁合同中房屋面积实际丈量为6500平方米。2007年3月27日，仰光资产公司向国泰医药公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，内容为：“截止发函日，贵公司拖欠我公司巨额租金未付，根据合同约定及合同法93、96条的规定，解除双方2001年8月2日的房屋租赁合同，收回房屋并限定贵公司接函后48小时结清所欠房租及交接手续，逾期所发生的法律责任由贵公司承担。”同日，仰光资产公司向金粤港公司发出通知，要求金粤港公司停止向国泰医药公司交付房租，如仍继续承租房屋，应在接函后来仰光资产公司协商并重新签订房屋租赁合同。2007年4月28日，金粤港公司与仰光社居委签订了房屋租赁合同，租期自2007年5月1日至2019年4月30日。
2007年10月17日，国泰医药公司以金粤港公司为被告诉至合肥市中级人民法院，请求判令：金粤港公司支付拖欠房租费1020560元及逾期付款滞纳金448788.37元，承担案件诉讼费用。该院于2008年7月10日作出（2007）合民一初字第136号民事判决：一、金粤港公司支付国泰医药公司房租143060元及逾期付款滞纳金；二、驳回国泰医药公司其他诉讼请求。国泰医药公司不服该判决，提起上诉。本院以（2008）皖民一终字第0333号民事判决，驳回上诉，维持原判。2009年3月23日，国泰医药公司具状合肥市中级人民法院，请求判令仰光资产公司继续履行租赁合同，后撤回起诉。2010年，国泰医药公司再次诉至合肥市中级人民法院，后又申请撤诉，该院于同年8月6日裁定准许其撤回起诉。2012年8月6日，国泰医药公司第三次诉至该院，请求判令：1、仰光资产公司及仰光社居委支付违约金500万元、超过违约金损失4990500元，退还多收租金471135元，合计10461635元；2、仰光资产公司及仰光社居委负担本案诉讼费用。
另查明：案涉房屋的产权登记权利人为仰光社居委，建筑面积为6827.02平方米，设计用途为经营。双方当事人一致确认，案涉房屋起租时间为2004年9月23日，终止时间为2007年3月27日。按照6500平方米的实际丈量面积及合同约定的每平方米10元租金标准计算，每月租金65000元，实际租期总租金为1958667元。加上依约应预交的2007年4月份租金，国泰医药公司应交总租金为2023667元（1958667+65000元）。
国泰医药公司主张其已付租金2221135元，并提交了三组证据，第一部分为借款本息转保证金100万元冲抵租金；第二部分为垫付的工程款1021135元，包括电梯及安装费71.9万元、水电工程款302135元；第三部分为实际支付的房租20万元。仰光资产公司及仰光社居委认可国泰医药公司实际付款138.9万元。原审法院经对帐认定：第一部分100万元中，国泰医药公司委托转付他人的10万元、仰光社居委的借款20万元及利息8万元不能作为租金冲抵；第二部分1021135元中，因国泰医药公司未提交证据原件，仰光资产公司不予认可的302135元水电工程款不作为租金冲抵；对第三部分20万元予以认定。即国泰医药公司已付租金153.9万元。
原审法院认为：国泰医药公司与仰光资产公司签订的《房屋租赁合同》约定，承租方拖欠租金累计达三个月的，出租方可以终止合同并收回房屋。2007年3月27日，仰光资产公司据此发出解除该合同的通知，国泰医药公司此时的应付租金及应预付租金总额为2023667元，实际支付的租金为153.9万元，欠付租金419667元，已超过合同约定的三个月租金数额19.5万元。因此，仰光资产公司依约行使合同解除权，符合双方约定及法律规定。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回国泰医药公司的诉讼请求。一审案件受理费84570元，由国泰医药公司负担。
国泰医药公司不服上述判决，上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、国泰医药公司主张100万元借款转化为租金，事实清楚，证据充分，应予支持。国泰医药公司出借款项均用于案涉房屋建设，仰光资产公司的前法人代表及仰光社居委的前书记王诚签字同意冲抵租金并加盖公章，虽然该报告为复印件，但其同时提供了全部借款的证据原件，足以印证。案涉房屋所有人是仰光社居委，是租赁合同的一方当事人，国泰医药公司可以依据合同法的规定行使抵消权。即使扣除其中的利息8万元和国泰医药公司要求转付他人的10万元，可抵消租金也应当为82万元。2、国泰医药公司主张冲抵租金的设备款证据充分。案涉房屋由国泰医药公司转租金粤港公司时，电梯、变压器、配电柜等设备均未安装，为此，国泰医药公司与金粤港公司共同出资1021135万元用于电梯、配电柜的安装。水电工程款302135元中的250515元变压器安装款系金粤港公司实际支付，且由生效判决确认抵付国泰医药公司的应收租金，故相关款项应冲抵其应付仰光资产公司的租金。3、原审法院将国泰医药公司依约应当预交的租金列为拖欠租金的范围，是对双方合同的曲解。国泰医药公司未按约定预交下月租金是违约行为，而并非拖欠租金的行为，国泰医药公司的应付租金为1958667元，至仰光资产公司通知解除合同时已付租金2121135元，多付162468元。请求二审法院撤销原审判决，改判支持国泰医药公司的诉讼请求，并由仰光资产公司及仰光社居委承担一、二审诉讼费用。
仰光资产公司、仰光社居委答辩称：1、原审判决有事实依据和法律依据，应当维持。2、仰光社居委与仰光资产公司是两个独立的实体，20万元借款没有经过仰光社居委的认可，不能冲抵租金。3、国泰医药公司主张冲抵租金的302135元水电工程款，但其提交的250515元工程结算单和49820元变压器迁移工程款发票合计金额为300335元，其中250515元工程款已包含在71.9万元的冲抵金额中，另49820元属重复计算，不符合冲抵规定。且该笔费用的冲抵与其他案件不具有关联性。4、王诚出具的两份说明都没有原件，其内容是否有效取决于能否与其他证据互相印证。5、即使不计入预付次月租金，国泰医药公司拖欠租金数额也超过约定的三个月租金，仰光资产公司解除合同符合双方合同约定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，国泰医药公司提交了安徽省合肥市中安公证处的《公证书》，证明国泰医药公司在原审向法庭提交的2004年10月20日和12月30日两份报告复印件，仰光资产公司前法定代表人及仰光社居委前书记王诚确认其真实性。仰光资产公司及仰光社居委质证认可公证书中王诚签字的真实性，但对其所证明的两份报告的真实性、合法性持有异议。二审确认王诚签字的真实性，对两份报告复印件的真实性、合法性结合其他证据认证如下：1、2004年12月30日报告所涉302135元水电工程款，国泰医药公司提交了两份证据原件，一是2004年11月30日金粤港公司与国泰医药公司的《工程结算单》，金额为250515元；二是2005年12月7日变压器迁移工程款发票，金额为49820元。仰光资产公司质证认为，上述款项300335元均已包含在国泰医药公司主张的电梯及安装费71.9万元中。其中，《工程结算单》所涉“变压器款20万元”包括配电柜GGD购置款2.5万元、负荷管理终端设备费2万元、电力工程安装款74809元、电力工程款80191元，对应的4张发票原件在相应款项冲抵后已予收回；在金粤港公司与国泰医药公司的房屋租赁合同纠纷案中，49820元被生效判决确认为金粤港公司垫付的电费，国泰医药公司提交的发票名目为变压器迁移工程款，与事实不符，不应冲抵。经查，合肥市中级人民法院（2007）合民一初字第136号民事判决认定，金粤港公司垫付工程款252315元、垫付电费49820元，合计302135元，与国泰医药公司2004年10月20日报告中“金粤港代付配电工程款（含电费）302135元”的内容一致，故对该报告的真实性应予确认。2、2004年10月20日报告所涉92万元借款，国泰医药公司提交了数份借条及财务凭据，除2001年9月25日的20万元收据为仰光社居委出具，其余款项的借款主体均为仰光资产公司。二审庭审中，国泰医药公司对已委托仰光资产公司转付他人的10万元借款不再主张，但认为仰光社居委的20万元借款应抵作租金。仰光资产公司质证认为，仰光社居委虽为其股东，但股东的债务不能等同于公司的债务，国泰医药公司行使抵销权没有法律依据。因该报告中100万元保证金的内容与合同约定的10万元保证金的约定不符，且所述借款人并非仰光社居委，与国泰医药公司提交的其他证据，在数额及主体上均存差异，故对该报告内容的真实性、合法性不予确认。
二审另查明：1999年6月，仰光社居委与合肥市南七商厦共同出资1068万元设立了仰光资产公司，仰光社居委占股87.45%。2006年9月19日，仰光社居委就案涉房屋领取了房地权合产字第094519号房地产权证。
本院认为：综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、国泰医药公司的已付租金数额；2、原审认定国泰医药公司拖欠租金三个月有无事实依据。
（一）关于国泰医药公司的已付租金数额。国泰医药公司二审主要对原审未将水电工程款302135元和仰光社居委借款20万元冲抵租金提出异议。根据本院对双方相关证据的认证，仰光资产公司虽认为水电工程款302135元已包含在71.9万元电梯费用中，但2004年12月30日的报告显示，该302135元系“电梯款外”金粤港代付的配电工程款，因此，仰光资产公司该理由不能成立，不予采信。经查，仰光资产公司提交的4张发票原件能够证明已实际冲抵了其中20万元变压器款，而其主张50515元电梯井道浇筑及水增容款和49820元变压器迁移工程款已予冲抵，因未提供证据证明，本院不予采纳。该100335元应当作为国泰医药公司的垫付款冲抵其应付租金。
关于国泰医药公司主张冲抵的仰光社居委20万元借款的理由能否成立。根据《中华人民共和国合同法》第八十三条的规定，债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。具体到本案，国泰医药公司得行使抵销权的前提是，仰光资产公司向仰光社居委转让了相关债权，或者其主张抵销不成后在规定的异议期间提起诉讼。国泰医药公司提交的2004年10月20日报告复印件不能证明仰光资产公司转让了债权，同时，国泰医药公司亦未提供证据证明其在仰光社居委2006年9月取得房地产权证后以及仰光资产公司通知解除合同时主张过抵销，并在未得到认可后按最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定的异议期内提起诉讼。因此，国泰医药公司在本案中径行主张该款冲抵其合同解除前的应付租金，缺乏事实和法律依据。但依据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，该款可在双方结算租金时作为国泰医药公司的已付租金予以抵销。
（二）关于原审认定国泰医药公司拖欠租金三个月有无事实依据。原审法院认为，至2007年3月27日，国泰医药公司应付租金为1958667元，已付租金153.9万元，欠付租金数额已超过约定解除合同的数额19.5万元，故仰光资产公司通知国泰医药公司解除合同符合双方合同约定和相关法律规定。经本院二审查明，水电工程款302135元中的100335元，因仰光资产公司不能证明其已支付，按2004年12月30日报告内容应抵作合同解除前国泰医药公司的已付租金；仰光社居委20万元借款虽可作为国泰医药公司的已付租金，但不能计入合同解除前国泰医药公司的已付租金。藉此，在仰光资产公司发出解除合同通知时，国泰医药公司已付租金1639335元，欠付租金319332元。仰光资产公司据此依约解除合同，于法有据。国泰医药公司主张仰光资产公司违约解除合同及多收租金的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判处适当。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费84570元，由安徽省国泰医药公司有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 华
审 判 员 张跃芳
代理审判员 孔 蓉
二〇一三年四月二十六日
书 记 员 杨福来
附相应法律条文：
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。