河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民再字第5号
原审原告单亚军。
委托代理人郭春生，河北权智律师事务所律师。
原审被告秦皇岛隆通电子实业有限公司。
法定代表人李春江，总经理。
委托代理人刘志军，河北海立律师事务所律师。
原审原告单亚军与原审被告秦皇岛隆通电子实业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月18日作出的（2012）海民初字第4613号民事调解书，已发生法律效力。2013年4月18日，本案经本院院长提交审判委员会讨论决定本案进行再审，再审期间，中止原调解书的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告单亚军及委托代理人郭春生、原审被告秦皇岛隆通电子实业有限公司法定代表人李春江及委托代理人刘志军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2012年12月3日，原审原告单亚军诉称，2012年8月5日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将位于海港区的25套宿舍楼房屋以400万元价格卖给原告，原告按约定支付了全部购房款，但被告逾期未能将房屋交付原告并至今未能办理产权变更登记手续。被告的上述行为已构成根本违约，除应支付违约金100万元外，还应承担继续履行的责任。原告要求判令被告协助原告办理产权过户手续，立即交付房屋并支付违约100万元。
被告辩称，原告起诉是事实。对争议房屋已由原告管理的事实也认可。
诉讼中，原告提交了双方于2012年8月5日签订的《房屋买卖合同》一份，原告为买受人，被告为出让人，合同约定：被告将其所有的位于秦皇岛市海港区自建宿舍楼（共22套，面积约为2960平方米）出售给原告，价格为人民币肆佰万（4000000.00元），原告应于合同签订后5日内一次性给付被告房款；被告保证上述房屋无权利瑕庇，不得设定抵押、租赁等损害原告的权益；被告在取得房屋所有权证后立即协助原告办理产权变更登记手续，并于本合同签订后90日内办理完毕，相关税费由被告负担；被告在履行本合同相关义务后三日内将房屋交付原告；该房屋交付前所欠的水、电、暖等相关费用由被告缴纳，与原告无关；若被告未能履行本合同约定的义务，则视为根本违约，被告应向原告支付违约金人民币壹佰万元整，原告享有该房屋永久使用权，如遇拆迁，相关补偿利益归原告所有；若被告在本合同签订后90日内要求终止本合同，除退还原告方购房款人民币肆佰万元本金，还应另外支付违约金人民币壹佰万元整。原、被告及被告公司的股东在合同书上分别签名、盖章。原告提交了被告于2012年8月6日出具的收取房款400万元的收条。
在原审审理过程中，在本院主持下，双方当事人自愿达成调解协议如下：一、被告秦皇岛隆通电子实业有限公司返还原告单亚军购房款人民币400万元并支付违约金人民币100万元，合计人民币500万元，上述款项于2013年3月28日前偿还100万元，于2013年5月21日前偿还200万元，于2014年3月21日前偿还200万元。被告如期还清上述款项之日，双方于2012年8月5日签订的《房屋买卖合同》予以解除，原告于收款后3日内将位于秦皇岛市海港区自建宿舍楼（共22套，面积约2960平方米）交付被告；二、如被告秦皇岛隆通电子实业有限公司逾期未付款，双方继续履行于2012年8月5日签订的《房屋买卖合同》，被告于逾期付款后60日内协助原告单亚军将位于秦皇岛市海港区自建宿舍楼（共22套，面积约2960平方米）过户至原告名下，原告于办理完房屋所有权证后3日内将已付房款及违约金返还被告。三、案件受理费13800元，减半收取，即6900元，由被告承担（被告承担部分，于2014年3月28日前直接给付原告）。
再审中，原审原告诉称同原审。
再审中，原审被告辩称，我方在2012年8月份急需资金从原告处借款400万元，借期3个月，利息是月息6%，月息24万元。原告分两次将借款打给被告，第一次106万元，第二次是350万元。由于多支付56万元，连同第一个月利息24万元一共80万元，被告按原告要求打回给原告，实际借款376万元，第二个月（9月份）利息也已经付清，第三个月利息没有支付，在2013年2月份付过两次10万元利息。当时借款时原告提出的签订房屋买卖合同和租赁合同，以保证他的债权。
再审查明，秦皇岛隆通电子实业有限公司于2007年6月14日与秦皇岛市国土资源局签订宗地面积为16666.65平方米的《国有土地使用权出让合同》，宗地用途为工业用地，出让年限为50年。合同项下宗地范围内新建建筑物，符合主体建筑均为工业厂房的要求。在出让期限内，受让人必须按此合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地。需要改变合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意。受让人取得土地使用权后，有权将全部或部分土地使用权转让、出租、抵押。秦皇岛隆通电子实业有限公司领取了该宗地的《国有土地使用证》，取得了出让土地使用权。
因秦皇岛隆通电子实业有限公司建设年产400万只节能灯项目，其中包括1#办公楼（2239.89平方米）、2#厂房（3093.45平方米）、3#宿舍楼（3602.88平方米）、食堂（496平方米）及门卫（16平方米）共计总建筑面积9448.22平方米，请示秦皇岛市城乡规划局。秦皇岛市城乡规划局2012年4月13日回函，对其进行了规划确认。
秦皇岛隆通电子实业有限公司所建厂房、办公楼、宿舍楼等房屋没有办理房屋所有权证。
2012年8月5日，秦皇岛隆通电子实业有限公司因企业经营困难，与单亚军签订一份《房屋买卖合同》和一份《租赁合同》。《房屋买卖合同》规定，一、秦皇岛隆通电子实业有限公司为甲方，将自建宿舍楼25套，总面积为2960平方米卖给乙方单亚军，二、购房款共计人民币400万元，乙方应于本合同签订后5日内一次性支付甲方。三、甲方应保证上述房屋无权利瑕疵，不得设定抵押、租赁等损害乙方的权益。四、甲方在取得房屋所有权证后立即协助乙方办理产权变更登记手续，并应于本合同签订后90日内办理完毕，相关税费由甲方负责。五、甲方在履行本合同第四条义务后三日内将房屋交付给乙方。六、该房屋交付前所欠水、电、暖等相关费用由甲方负责缴纳，与乙方无关。七、若甲方未能履行本合同第四条约定义务，则视为根本违约，甲方须向乙方支付违约金人民币100万元，乙方享有该房屋永久使用权。如遇拆迁，相关补偿利益归乙方所有。八、若甲方在本合同签订后90日内要求终止合同，除退还乙方购房款人民币400万元本金，还应当另行支付违约金壹佰万元整。本合同若有未尽事宜，甲乙双方共同协商解决。本合同一式二份，并经甲乙双方盖章，签字后即生效。
双方签订《房屋买卖合同》后，2012年8月6日秦皇岛隆通电子实业有限公司给单亚军打收条，收到单亚军交来现金人民币伍拾万元整，另加银行汇款人民币叁佰伍拾万元整，共计收到肆佰万元整。350万银行汇款是单亚军2012年8月7日通过中国银行存入秦皇岛隆通电子实业有限公司李春江帐户。
2012年12月5日，单亚军、李春江就《房屋买卖合同》所涉及的建筑物签订交接单，从即日起，所涉建筑物正式交付单亚军，由其占有和使用。《房屋买卖合同》中所签25套房屋，实际交接22套。交接单系买卖合同在本院立案后签订。
因刘福杰、吴斌、靳秋玲、王贵、张树江、谭正晶、李世东、闫冬、马静与秦皇岛隆通电子实业有限公司借款合同纠纷案件，从2012年8月10日开始，秦皇岛市山海关区人民法院、秦皇岛市中级人民法院、秦皇岛市经济技术开发区人民法院、秦皇岛市海港区人民法院根据已生效的法律文书，陆续对秦皇岛隆通电子实业有限公司的海港区土地及地面附着物（含机器设备）进行查封和轮候查封，查封期间不得转让、买卖或抵押。查封至今未解除。山海关区人民法院于2012年12月10日作出（2012）山民执字第198号执行裁定书，裁定将查封的上述标的物依法予以评估、拍卖，并于2013年2月26日由省高院确定了拍卖机构为河北省新华拍卖有限公司依法组织拍卖。2012年11月21日在山海关区人民法院执行笔录中，李春江同意变卖及地上附着物和机械设备以偿还债务。并向该院保证标的物上无抵押、担保等他项权利。
单亚军2012年12月3日就双方买卖合同纠纷到我院起诉隆通电子实业有限公司，2013年3月18日双方达成调解协议并签收民事调解书。
以上有《国有土地使用权出让合同》、《房屋买卖合同》、收条、中国银行客户回单、交接单、秦皇岛市山海关区人民法院民事裁定书、秦皇岛市中级人民法院民事裁定书、海港区人民法院民事裁定书、秦皇岛市经济技术开发区民事裁定书及协助执行通知书、庭审笔录等为证。
本院再审认为，双方所签合同是当时双方真实意思表示，虽然买卖标的物被查封，但买卖合同的签订是在查封之前，买卖合同依法有效。被执行人秦皇岛隆通电子实业有限公司就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗刘福杰等申请执行人。因双方买卖合同的标的物已被法院查封，秦皇岛隆通电子实业有限公司不能就被查封的标的物再与单亚军进行交付。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款之规定，判决如下：
一、撤销（2012）海民初字第4613号民事调解书。
二、驳回原审原告单亚军要求判令被告秦皇岛隆通电子实业有限公司协助办理产权过户、立即交付房屋的诉讼请求；要求支付违约金的诉讼请求可待查封措施解除后再行解决。
案件受理费13800元，双方各负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判长 王一新
审判员 焦香阁
审判员 范晓春
二〇一三年十二月三十日
书记员 刘 磊