浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终2262号
上诉人（原审被告）：许利东，男，1975年11月6日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市，现住内蒙古自治区包头市。
委托诉讼代理人：王进宝，内蒙古振义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江新帝置业有限公司，住所地：浙江省杭州市之江度假区转塘镇转塘直街35号。
法定代表人：裘高尧，董事长。
委托诉讼代理人：李佳、俞玲丽，浙江腾智律师事务所律师。
上诉人许利东因与被上诉人浙江新帝置业有限公司（以下简称新帝置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初8420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，新帝置业公司与许利东于2013年6月4日签订《商品房买卖合同》1份，约定：许利东向新帝置业公司购买位于杭州市西湖区××庭园××单元××室房屋，总价款3011668元，分三期付清，其中1211668元于2013年6月30日前支付，610000元于2013年12月31日前支付，余款1190000元于2014年12月31日前一次性付清；逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。许利东未支付任何购房款。2016年9月21日，新帝置业公司向法院提出诉讼请求：１.解除新帝置业公司与许利东于2013年6月4日签订的《商品房买卖合同》；2.许利东配合办理撤销合同备案登记手续；3.许利东支付新帝置业公司违约金56233.36元；4.本案诉讼费由许利东承担。
原审法院认为，新帝置业公司与许利东签订的《商品房买卖合同》补充协议系双方真实意思的表示，不违反法律及行政法规的规定，应属有效，双方均应按约履行合同义务。许利东未支付合同价款，其行为已经构成违约，应承担相应违约责任。根据上述合同约定，新帝置业公司有权解除合同，并要求许利东支付违约金。许利东应协助新帝置业公司申请撤销相关登记。新帝置业公司主张的违约金未超过合同约定的标准，该院予以支持。
综上所述，新帝置业公司的诉讼请求符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、浙江新帝置业有限公司与许利东于2013年6月4日签订的《商品房买卖合同》（编号为2013销1000211）于判决生效之日解除；二、许利东于判决生效之日起十日内协助浙江新帝置业有限公司申请撤销上述合同的备案登记；三、许利东于判决生效之日起十日内支付浙江新帝置业有限公司违约金56233.36元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1206元，由许利东负担。公告费560元，由许利东负担。浙江新帝置业有限公司于判决生效之日起十五日内向法院申请退费；许利东于判决生效之日起七日内，向法院交纳应负担的诉讼费，向浙江新帝置业有限公司支付应负担的公告费。
宣判后，许利东不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。1、认定支付房款金额错误。一审法院认定上诉人未支付购房款错误的，事实是，上诉人及其他上诉人的老乡共同购买了被上诉人五套房屋，每人支付了20万元购房款，五套共计100万元均是由另一购房李某账户打入被上诉人账户的，这与被上诉人起诉状中陈述的付款事实是一致的，但是被上诉人隐瞒了上诉人还给被上诉人打入5万元社保款的事实。2、认定房款支付方式错误。如上所述，上诉人还给被上诉人打入5万元社保款，打此款的原因是，被上诉人称交了此款可以给上诉人办理按揭贷款。上诉人与被上诉人所签房屋买卖合同付款方式是首付20万元，其余办理银行按揭。合同签订时，上诉人是按过手印的，且有骑缝印，合同签订后，被上诉人称要办理备案手续等，将所有签过的合同收走，上诉人现在看到的合同不是双方当事人真实签订过的合同。由于被上诉人没有实现为上诉人办理按揭的承诺，因此，被上诉人的万某经理曾到上诉人处承诺给上诉人及其他四位共同购房人五套房屋总计降价300万元，但被上诉人因种种原因没有兑现此承诺，此事于是进入协商之中。为此，上诉人与委托律师两次来杭州与万某总经理协商此事宜，律师提出要看合同，索要上诉人签过的合同，但被上诉人以管理合同的人不在及出水痘为由两次没有让上诉人及委托律师看到真实的合同，一审法院认定的合同付款方式是分期付款显然与事实不符。二、被上诉人的合同解除权已经丧失。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，上诉人与被上诉人签订合同的日期是2013年6月，被上诉人起诉的时间为2016年9月，即使按照被上诉人提供的《商品房买卖合同》第五条的约定，最后一次付款时间为2014年12月31日，如果被上诉人催告，被上诉人解除权行使的合理期限为三个月，如果没有催告，被上诉人应在2016年1月1日前行使解除权，被上诉人起诉行使解除权的日期为2016年9月，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条规定，被上诉人显然已丧失了解除权，一审法院判决合同解除显然错误。综上所述，一审判决因缺席审理，无法查明事实真相，存在明显错误。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人新帝置业公司答辩称：关于上诉人提及的具体经办人总经理万某多次到过上诉人处，上诉人也多次来杭州，上诉人办公室地址、彼此的联系电话通讯均非常清楚，显然是与事实不符的。首先、新帝置业公司的总经理并非是万某，其次、新帝置业公司已经将知悉的联系电话和地址提供给了一审法院，因此并不存在新帝置业公司隐瞒信息的情形，更不存在新帝置业公司故意采用让上诉人不能到庭应诉的方式解决本案的情形。
被上诉人认为一审法院认定的事实是正确的。上诉人所称其支付的购房款20万元，是李某代其支付，显然是没有任何依据的，许利东没有付过购房款。上诉人从未向新帝置业公司支付过所谓的5万元社保款，关于5万元社保款新帝置业公司并不知情，新帝置业公司从来没有收到过所谓的5万元的社保款。一审判决认定房款支付的方式是正确的，上诉人与新帝置业公司签订的商品房买卖合同就是被上诉人向法院提供的商品房买卖合同不存在上诉人所谓的按过手印现有骑缝章要去备案的合同，首先商品房买卖合同第二十一条，明确规定本合同是一式4份买受人只其中一份，因此如上诉人说存在其他按过手印确有骑缝印章的合同应由上诉人提供相关的证据，其次所谓的商品房买卖合同的备案并不需要提供纸质版的商品房买卖合同，而是通过房管局的U盾登录到杭州市住房保障和房产管理局、房产业务及网上合同备案系统录入相关合同信息并点击提交后系统就会自动生成带有编号的商品房买卖合同。一旦合同编号形成就意味着该份商品房买卖合同备案登记，因此上诉人提及的新帝置业公司要拿合同去备案，显然是与事实不符的。商品房买卖合同，经双方盖章签字后，方能生效，双方应当遵守商品房买卖合同的约定，包括付款方式。第一如前所述，根本不存在另一份商品房买卖合同也不存在付款方式是首付20万元，其他办理银行按揭的约定。新帝置业公司也从未向上诉人承诺过，被上诉人办理按揭合同第五条第二款中明确约定付款方式为分期付款。新帝置业公司也从未向上诉人作出所谓的降价300万元的承诺。综上一审法院认定的事实是完全正确的。新帝置业公司享有合同的解除权，而且解除权尚未消灭理由如下，根据合同的约定。根据合同第六条买受人逾期付款的违约责任约定逾期超过90日后出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。上诉人逾期支付购房款，早已超过90日，因此新帝置业公司有权解除商品房买卖合同且有权要求上诉人支付违约金。根据合同法第九十四条之约定，有下列情形之一的当事人可以解除合同。1、因不可抗力致使不能实现合同目的，2、履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的；5、法律约定的其他情形。结合本案上诉人至今未支付购房款。新帝置业公司催讨后上诉人拒绝支付购房款甚至在新帝置业公司已经提起诉讼的情况下拒不支付，显然新帝置业公司的合同目的已无法实现，新帝置业公司有权解除合同。本案不适用于最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。上诉人和被上诉人之间的这个合同是存在的，特别约定的合同第六条，约定上诉人逾期付款超过九十日后被上诉人有权解除合同，那么属于双方约定的解除，且解除权的行使并未进行时间的限制，故并不受最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条的限制，另外第15条的适用，应当以当事人没有约定为前提，但事实上，双方在商品房买卖合同第18条，约定的争议解决方式为协商解决协商不成，可向法院提起诉讼，已经约定协商不成，可以提起诉讼。无法解除商品房买卖合同，违背设置解除权行使期限的初衷。最高法院的解释，给解除权设置行使期限的目的，在于避免是合同关系长期处于不确定的状态，影响当事人权利的享有和义务的履行，而在本案中从签订合同至今，已经有4年的时间，在这四年的时间里新帝置业公司基于客户至上的理念，并没有采取诉讼的手段，正是希望双方的交易行为完成有一个圆满的结果，但是上诉人一直未支付任何购房款。那么显然现在也是不愿意支付的，在这种情况下，如果继续维持合同的效力，显然只会产生一个后果，那就是商品房一直空置，无法使用，新帝置业公司一直无法回款。在本案中相对于解除合同，维持合同的效力更不利于维护市场交易秩序的稳定，明显存在社会资源的浪费。相反解除权消灭显失公平，从签订合同开始至今，已经近4年的时间上诉人一直恶意拖欠支付购房款，如无法解除商品房买卖合同而上诉人又拒绝支付房款，显然对新帝置业公司明显不公。上诉人一审缺席判决，并未提出解除权消灭的抗辩事由，因此一审法院判决解除商品房买卖合同，完全正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人许利东提交如下证据：
1、2016年8月22日房屋产权信息查询记录（原件），证明许利东、被上诉人签订了商品房买卖合同并办理了网签手续，房屋买卖合同成立；同时证明被上诉人已经将房屋卖给许利东的事实。
2、名片、委托代理协议，补充协议、委托代理合同，证明被上诉人在2016年下半年欲与上诉人解决双方之间房屋买卖合同的事实；当时的方案，许利东继续履行合同，许利东以当时的价格购买案涉房屋。
3、打款凭证，证明2013年9月26日，李某以个人名义向被上诉人汇款100万元的事实，进一步证明许利东、邬某、贺某、付某、李某每人向被上诉人汇款20万元的事实；被上诉人一审起诉状中，也是这么说的，只是之后改了诉讼理由。
被上诉人新帝置业公司没有提交证据。对上诉人提交的证据认为不属于新证据，在此前提下对证据1的真实性没有异议，但是认为仅仅证明预售合同备案的事实，商品房买卖合同成立以双方签字为准。对证据2的三性均有异议，不认可。对证据3的凭证的真实性、关联性有异议。
对上诉人许利东提交的证据，经被上诉人新帝置业公司质证后，本院认证如下：上诉人提交的证据1的真实性本院予以确认。证据2均为空白，对证明目的本院不予确认。证据3的真实性予以确认。
本院依据有效证据经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。本案中，新帝置业公司与许利东签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行合同义务。许利东签订合同后，未按合同的约定支付房款，其行为已经构成违约，应承担相应违约责任。现许利东上诉主张李某支付的100万元房款系李某代许利东、邬某、贺某、付某支付购房款20万元，但许利东没有提交证据佐证李某代其支付购房款20万元，同时新帝置业公司并不认可收到许利东支付20万元的事实，故许利东应承担举证不能的责任。许利东上诉主张其向新帝置业公司交纳5万元社保款，而其并没有提交证据证明该事实，同时新帝置业公司亦否认该事实，故许利东应当承担举证不能的责任。许利东未按合同约定支付购房款的事实清楚，新帝置业公司按合同的约定有权解除合同，要求许利东支付违约金56233.36元，并协助新帝置业公司办理撤销相关登记。现许利东的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1206元，由上诉人许利东承担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一七年六月十五日
书记员 何英杰