西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初第4637号
原告陕西天宝物业投资有限公司。
法定代表人姜玲，系该公司董事长。
委托代理人祁云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
委托代理人李锦波，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
被告刘西玲，女，汉族，1960年8月2日出生。
第三人中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行。
负责人马武章，系该支行行长。
委托代理人陈周琛，系该公司员工。
原告陕西天宝物业投资有限公司（以下简称“天宝物业公司”）与被告刘西玲、中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行（以下简称“光大银行西安丈八北路支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天宝物业公司委托代理人祁云、被告刘西玲均到庭参加诉讼、第三人光大银行西安丈八北路支行经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。
原告天宝物业公司诉称，2013年6月13日被告与原告签订《商品房买卖合同》（合同登记号为：Y13129557），购买了原告位于西安市雁塔区丈八东路晶城秀府小区第11幢1单元12层11209号房屋。房屋总价款为527773元，并约定被告通过按揭贷款的方式支付房屋价款。2013年12月17日，被告与第三人中国光大银行西安分行丈八北路支行签订《个人贷款合同》，贷款金额360000元，贷款期限2013年12月17日至2028年12月17日止。贷款发放日为2014年1月3日。后原告与第三人中国光大银行西安分行丈八北路支行签订了《个人房屋按揭贷款合作协议书》，原告为被告按揭贷款提供阶段性连带保证责任。按揭手续办理完成后，被告初期还能按时足额支付贷款本息。但自2016年1月起被告停止向第三人偿还本息，经第三人多次催收，被告均不能按期偿还本息。第三人要求原告承担保证责任并从原告保证金账户划扣相应的金额。截止2017年4月30日第三人划扣原告保证金账户资金50424元。之后，被告又偿还了14350元，现仍下欠36074元未偿还。被告上述行为严重侵犯了原告的合同权益。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并判令被告支付原告违约金26388.6元；2、被告偿还剩余原告代付款36074元（暂计算至2017年4月）；3、被告立即配合办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续；4、被告、第三人配合原告到房屋抵押权预告登记部门办理注销手续；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告刘西玲辩称，对于原告陈述的事实均表示认可。也同意支付原告违约金及代付款，但因被告之前交付了购房款167773元，故原告应在扣除以上违约金及代付款后，将剩余房款返还被告。
第三人光大银行西安丈八北路支行经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，2013年6月13日，原告与被告刘西玲签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y13129557，约定由被告刘西玲购买原告开发的位于西安市雁塔区丈八东路晶城秀府小区第11幢1单元12层11209号房屋，房屋总价款为527773元。合同附件五补充协议第一条第2款约定：签署认购书后7日内，买卖双方签署《商品房买卖合同》，买受人向出卖人交纳首期购房款人民币壹拾陆万柒仟柒佰柒拾叁元（167773元整），其中包含履约定金人民币贰万元整，订约定金自动转为履约定金并冲抵首期部分购房款。除出卖人书面同意外，买受人不得擅自变更首期购房款的数额。第5款约定：签署《买卖合同》后7日内，买受人应当办理完毕贷款手续（包括向贷款机构提供完整的贷款资料、签署贷款合同），向贷款机构申请贷款。买受人逾期办理完毕上述贷款手续的，出卖人有权收回该物业并另行出售，出卖人在扣除总房款5%的违约金、《买卖合同》办理完毕注销登记手续之日后30日内，向买方无息退还已收购房款。合同附件七第九条第2款约定，买受人在出卖人提供贷款担保期间，如连续三个月或累计五个月未向贷款银行偿还本息的，出卖人有权解除《买卖合同》，收回买受人房屋，并视为买受人单方终止合同，出卖人有权按照本补充协议第十一条第一款的约定要求买受人承担违约责任。第十一条第1款约定：发生本合同约定的出卖人有权解除《买卖合同》的情形，且出卖人依约解除《买卖合同》的，买受人应按已付房价款的5%向出卖人支付违约金，《买卖合同》另有约定的除外。第3款约定：无论因何方原因导致另一方依约行使合同解除权时，双方均同意自《买卖合同》解除之日起10日内共同办理完毕商品房买卖合同注销备案手续，办理商品房买卖合同注销备案手续所发生的费用由过错方承担，因买受人原因导致商品房买卖合同注销备案延期办理的，出卖人有权顺延退还房价款的时间，且买受人应按日向出卖人支付总房款万分之贰的违约金，直至买受人配合办理完毕商品房买卖合同注销备案手续。合同附件八第十五条第2款约定：上述书面通知送达至对方在签署《买卖合同》时、预留的或事后补留的通讯地址和/或代收人处即为有效送达；买受人买有向出卖人预留或补留通讯地址和/或代收人地址的、或通讯地址变更后未及时通知出卖人的、或在邮寄途中发生延误的，出卖人不承担由此造成的延迟通知或迟延交屋责任。上述买卖合同签订后，被告刘西玲支付房屋首付款167773元。
2012年9月13日，原告与第三人中国光大银行西安分行丈八北路支行签订了《个人房屋按揭贷款合作协议书》，原告为被告按揭贷款提供阶段性连带保证责任。2013年12月17日，被告与第三人中国光大银行西安分行丈八北路支行签订《个人贷款合同》，贷款金额360000元，贷款期限2013年12月17日至2028年12月17日止。贷款发放日为2014年1月3日。
2016年1月开始，被告停止向第三人偿还本息。2016年10月25日，原告通过EMS向被告刘西玲在商品房买卖合同中所留的地址发出《催款函》,要求被告偿还其代偿款项并协商解决逾期还款事宜。该函件寄出后，被告刘西玲仍未向原告偿还原告代付的款项。
另查，该涉案房屋自放款日2014年1月3日至2017年4月共向第三人支付贷款本金70003.17元、利息39063.05元、罚息19226.46元，共计128292.68元。其中被告自行偿还本金42000.89元，原告天宝物业公司代偿款项为50424元，庭审后被告向原告天宝物业公司偿还14350元，现仍拖欠36074元。
再查，原告天宝物业公司在房屋具备交付条件后通知被告刘西玲收房，但被告至今未办理收房手续。
上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、付款回单、《催款函》、快递单及详情跟踪单等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告刘西玲作为买受人按揭购买原告开发的房屋后，因未按期偿还银行按揭借款，第三人光大银行西安丈八北路支行直接扣除原告保证金偿还贷款本息，导致原告作为连带责任保证人代为偿还贷款本息。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件的约定，被告刘西玲的行为已经构成违约，加之原告也已根据合同约定的地址向被告送达《催款函》，履行了通知的义务，故双方签订的《商品房买卖合同》解除的条件已经成就，现原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告按照合同约定向原告支付商品房已付房价款5%的合同解除违约金，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。根据双方在合同附件六第二条约定，被告刘西玲在接到原告的通知后应当在2016年10月31日返还原告天宝物业公司支付的代偿款项，而被告刘西玲至今未向原告偿还代付款项，亦构成违约，故原告主张被告刘西玲返还截止2017年4月之前下欠的剩余代偿款项36074元，有合同依据，本院依法予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，因本案中双方签订的《商品房买卖合同》已进行了登记备案，现《商品房买卖合同》已依法予以解除，被告刘西玲理应协助原告办理该合同的备案注销登记手续和注销商品房抵押预告登记手续。因该房屋被告曾支付过首付款167773元及按揭贷款本金42000.89元，因双方合同解除，原告亦应向被告刘西玲返还全部首付款167773元及已付的贷款本金42000.89元，共计209773.89元。
此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告应代被告刘西玲向第三人光大银行西安丈八北路支行清偿剩余贷款本息等债务后，第三人光大银行西安丈八北路支行亦应协助原告天宝物业公司办理涉案房屋的抵押预告登记手续。因原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五补充协议第一条第5款对双方返还款项的方式有明确约定，且该约定也不违反法律规定，故双方实际返还对方款项时可以互相折抵。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条之规定，判决如下：
一、原告陕西天宝物业投资有限公司与被告刘西玲于2013年6月13日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y13129557）及附件予以解除。
二、被告刘西玲于本判决生效之日起十日内协助原告西安陕西天宝物业投资有限公司办理2013年6月13日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y13129557）登记备案注销手续。
三、被告刘西玲与第三人中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行于本判决生效之日起十日内配合原告办理预购商品房贷款抵押预告登记（预告登记号为201401806223）的注销手续。
四、被告刘西玲于本判决生效之日起十日内向原告陕西天宝物业投资有限公司支付代偿款项36074元、合同解除违约金26388.6元，以上共计62462.6元。
五、原告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被告刘西玲返还209773.89元。
上述第四、五项在履行中可以相互折抵。
如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9473元，由被告刘西玲承担。因原告已预交，故被告刘西玲于支付上述款项时一并支付原告。在履行中可与第五项判决内容相互折抵。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 蒲婷婷
人民陪审员 刘 军
人民陪审员 肖阿强
二〇一七年八月十五日
书 记 员 刘晓芳
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