广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初2884号原告：陈家祥，男，1955年10月7日出生，汉族，广东省罗定市人，住罗定市。委托诉讼代理人：黄定坤，男，1976年2月28日出生，汉族，广东省罗定市人，住罗定市。被告：廖键，男，1989年10月2日出生，瑶族，广东省阳春市人，身份证住址阳春市，现住阳春市。原告陈家祥诉被告廖键房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2018年1月10日公开开庭进行了审理。原告陈家祥的委托诉讼代理人黄定坤、被告廖键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告廖键从2017年10月起向原告陈家祥支付租金4000元/月及其违约金5%/日至被告交回房屋给原告之日止。2、判令终止原告陈家祥与被告廖键于2017年5月11日签订的《房屋租赁合同》，限令被告廖键将租赁房屋按合同约定的状况交回给原告陈家祥。3、押金8000元不予返还被告廖键。4、本案诉讼费由被告廖键承担。事实和理由：2017年5月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将所有权属于自己的位于罗定市罗城龙园路四建综合楼第X卡房屋租给被告做生意，每月租金4000元（税后），并于每月5日前一次性交付；租期至2018年5月14日。合同签订后，原告依合同约定如期将房屋交付给被告使用，被告也依合同约定按时交付租金给原告。2017年10月，被告逾期既没有支付租金，也没有提出退租，而是将租赁房屋上锁后一走了之。虽然原告多次电话通知被告前来协商解决，但是被告借故推诿，不闻不问，至今未有协商解决的意向。被告迟延交付租金，应按约定支付5%每日的违约金给原告。被告虽然有8000元押金在原告手中，但是被告严重违反合同约定，涉案合同依法应予以终止。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请法院判如所请。为证明其诉讼主张，原告向本院提交了如下证据：证据一、原告身份证复印件，证明原告的身份情况及诉讼主体资格。证据二、房地产权证，证明涉案房屋是原告所有。证据三、房屋租赁合同，证明原告将房屋租给被告使用。证据四、被告身份证复印件，证明被告的身份情况及诉讼主体资格。被告答辩称，被告在2017年10月份打电话给原告说了终止租赁合同，房屋被告不租了。现原告起诉要求被告支付自2017年10月开始的租金及每日5%的违约金，被告同意用交纳的押金8000元抵作拖欠的租金，但是原告主张每日5%的违约金过高，应不受法律保护。为支持其抗辩，被告向本院提交了如下证据：中国移动通信公司打印的通话记录，证明被告和原告的代理人（电话号码13902****XX）的通话记录，被告并没有不接原告方的电话，也没有不和原告方沟通协商。经审查，原、被告双方提交的上述证据来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院予以采信，并作为认定本案事实的依据。经审理查明，2017年5月11日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同第一条约定原告将罗定市罗城龙园路四建综合楼第X卡（商铺）出租给被告用于合法经营，房屋建筑面积共32平方米。第二条约定租赁期限为壹年，自2017年5月15日起至2018年5月14日止。第三条约定租赁期内每月租金为¥4000元（肆仟元），原告每月收取的租金为税后实收，税收部分由被告承担；房屋实行先交租后使用的原则，被告必须于每月5日前一次性现金支付当月租金给原告。第四条约定原告收取被告房屋押金¥8000元（捌仟元），该押金不计息，也不能作为抵缴租金，合同期满后原告如数退还给被告。第六条“乙方权利与义务”第2款约定租赁期间产生的水费、电费由被告按时上缴水电部门，第6款约定被告需按本合同约定支付租金。第七条“合同的解除”第7款约定被告逾期30天未交付租金的。第八条“其他约定”第1款约定被告未按照约定支付租金的，应每日向原告支付迟延租金5%的违约金；第4款约定租赁期满未能续约或合同解除等原因提前终止合同的，被告应于租赁期满或合同终止后2日内撤离租赁房屋，并保证房屋结构完好，地板、墙体、天花板、卷闸门无损坏，洗手间下水道、水电、水表、电表能正常使用，租赁期内产生的水费、电费全部结清，房屋经原告验收认可方可办理退租手续，被告在经营期间的证照应主动到相关职能部门注销，否则由被告承担因此造成的经济损失和法律责任。此外，合同还约定双方其他权利义务内容。合同签订后，被告依约向原告支付押金8000元，并交纳房屋租金至2017年9月。2017年10月左右，被告电话通知原告要求解除租赁合同，并拒绝交纳租金和支付相应的违约金。原告遂于2017年12月1日诉至本院，要求处理。诉讼过程中，原告确认在2017年10月底收到被告要求解除房屋租赁合同的通知，涉案房屋也已于2018月1月11日交回给原告。以上事实，有原告提供的原、被告的身份证复印件、《房地产权证》、《房屋租赁合同》，被告提交的手机通话记录，本院的勘验笔录以及原、被告的陈述等证据证实，附卷可查。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。双方应当依照合同的约定全面履行自己的义务，原告已依约将房屋交付被告使用，被告应按照合同的约定支付相应的租金。涉案合同签订后，被告只交纳房屋租金至2017年9月份，2017年10月份及之后的租金至今未交纳，已明显超过双方约定的交租时间。根据双方合同第七条的约定，被告逾期交纳租金超过30天的，原告有权解除合同，故原告提出终止即解除《房屋租赁合同》合法有据，本院予以支持。由于涉案房屋已实际交回给原告，故原告要求被告交还涉案房屋的诉讼请求，本院不再支持。对于原告主张的租金及其违约金问题，根据原、被告在合同第三条、第八条的约定，被告需于每月5日前一次性现金支付当月租金给原告，被告未按照约定支付租金的，应每日向原告支付迟延租金5%的违约金。本案原告于2017年10月底才知道被告存在逾期交纳租金的违约行为，故原告主张被告支付2017年10月份的租金4000元理由充分，本院予以支持。但对其违约金，原告主张以拖欠租金4000元的5%按日计算至被告交回房屋之日止，即自2017年10月6日起按每日200元（4000元×5%）计至2018年1月11日止，庭审中被告辩称原告的违约金主张计算过高，应不受法律保护。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原告主张2017年10月份租金4000元的违约金自2017年10月6日起按每日200元计至2018年1月11日止（97天），共计19400元（200元/天×97天），已明显超出合同履行完毕后原告可收回的预期租金损失32000元[4000元/月×（12个月-4个月）]的百分之三十，应认定为过高，本院依法予以调整。综合考虑被告的违约情节以及原告的预期租金损失等因素，本院酌定2017年10月份租金4000元的违约金以原告的预期租金损失32000元的30%即9600元为限，超过部分本院不予支持。被告提出原告的违约金主张过高的抗辩理由成立，本院予以采纳。由于原告在知晓被告逾期交纳租金超过30日即可解除房屋租赁合同后，没有及时采取适当措施解除合同，收回房屋，而是放任被告继续拒交2017年10月份之后的租金及其违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，对于2017年10月份之后的租金及其违约金，原告应不得要求被告赔偿，故对于原告要求被告支付2017年10月份之后租金及其违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于被告交给原告的押金8000元，虽然原、被告双方在合同第四条约定房屋押金8000元不能抵缴租金，合同期满后应由原告如数退还给被告，但庭审中原告主张押金8000元不予退还后，被告同意该8000元押金抵缴拖欠的租金，对其意见本院予以采纳。故对于押金8000元，原告可在上述被告应支付的租金4000元及其违约金9600元中作相应扣减。原告主张押金8000元不予退还，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告陈家祥与被告廖键签订的关于罗定市罗城龙园路四建综合楼第X卡房屋的《房屋租赁合同》。二、被告廖键于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈家祥支付租金4000元及违约金9600元，共计13600元（被告廖键已支付的押金8000元在该款项中作相应扣减）。三、驳回原告陈家祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元（原告已预交），由原告陈家祥负担87元，由被告廖键负担113元。本判决为终审判决。审判员  王节林二〇一八年二月二十二日书记员  辛 婕