四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第2639号
上诉人（原审原告）刘虹延。
委托代理人刘洁。
被上诉人（原审被告）成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。
法定代表人朱海，总经理。
被上诉人（原审被告）成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。
法定代表人江秉金，该公司董事长。
委托代理人彭晶，四川英济律师事务所律师。
上诉人刘虹延因与被上诉人成都新界广场商业有限公司（以下简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（以下简称摩尔公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第1216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月17日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，摩尔公司前身为成都摩尔商业广场有限公司，2004年8月5日更名为成都摩尔百盛实业有限公司，2011年5月20日更名为成都洋洋摩尔百货有限公司。
2001年8月20日，摩尔公司作为乙方与甲方汇发公司订立《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界（又名海发商厦）地下2层至地面5层共7层的商业楼面租赁给乙方经营使用，租赁期限暂定自2002年3月1日至2012年2月28日。期满后，在同等条件下甲方同意乙方优先续租；甲方有权出售乙方所租楼层的产权，经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营等。
后刘虹延向汇发公司购买了海发商厦1层63区97号商铺，汇发公司提供了商厦平面图。2004年2月21日，刘虹延作为乙方与甲方新界公司签订《合作经营协》，约定：乙方将拥有产权的汇发摩尔中心物业1层63区97号商铺（建筑面积14.8平方米、购置价468864元）交给甲方使用，双方以品牌百货为主导合作经营汇发摩尔中心，合作期自2002年11月26日起至2012年11月26日；甲方拥有房屋楼层区位的使用权和经营收益权，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例向乙方分配红利；期满后，甲方将该楼层区位退还乙方，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本业主委员会和商场经营管理方统一规划和各项制度。期间，摩尔公司按照新界公司提供的分配表发放租金，再由新界公司向包括刘虹延在内的小业主分配红利。2009年6月5日，刘虹延取得前述商铺房屋产权证（权1161048）房产证，2009年6月5日取得国有土地使用权证，权属证书记明用途：商业；面积：14.8平方米；层数：1层；房号63-97，未记载四至界限，未附房产平面图和详细测量尺寸。
2006年汇发公司与摩尔公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向本院提起诉讼。本院判决查明：2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》约定，为保证汇发公司与摩尔公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》和发放《合作经营协议》约定的固定收益；之后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，摩尔经营公司同日与各购房者签订《合作经营协议》；2001年11月23日，汇发公司与摩尔公司一致同意废止《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，以汇发为主体成立新界公司接管摩尔经营公司业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，约定汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》由新界公司与各业主重新签订。此后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致。
之后，因新界公司欠付租金，小业主与新界公司、摩尔公司涉诉。刘虹延也于2013年8月26日起诉新界公司、摩尔公司要求返还商铺并支付物业使用费，经原审法院以（2013）锦江民初字第3362号民事调解书确认，确认摩尔公司按购买价税后15%承担物业使用费、摩尔公司放弃其余诉讼请求。2010年9月27日，海发商厦业主大会制订《成都市海发商厦管理规约》，约定：对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向房产管理部门提出调整建筑区划要求。
又查明，海发商厦商业楼层现仍由摩尔公司整体经营，刘虹延所购商铺也由摩尔公司实际经营使用。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给摩尔公司经营小业主意见不一。迄今，已与摩尔公司签协议的小业主数与所占面积数均过半。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的当庭陈述及刘虹延身份证，新界公司、摩尔公司信息查询单，房屋产权证、国有土地使用权证，合作经营协议及分户平面图、（2013）锦江民初字第3362号民事调解书、（2012）锦江民初字第4236号和（2013）成民终字第5568号民事判决书、业主委员会备案情况及签约统计表等证据证实。
原审法院认为，海发商厦负2层至4层商业楼层，由汇发公司租给摩尔公司经营后，又分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括刘虹延在内的小业主签订《合作经营协议》。现协议期限届满，刘虹延要求新界公司、摩尔公司返还商铺，其理由是否成立，是本案的争议焦点。
第一，根据物权法的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得不得损害其他业主的合法权益。案涉海发商厦负2层至4层小业主共1094户，选择继续与摩尔公司建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。因此，向任一业主返还商铺均会影响商场整体功能发挥和损及其他业主的权利，而维护大多数业主目前认可的经营模式则有利于保护全体产权人也包括刘虹延自身的权益。第二，海发商厦商业楼层在出售前已整体出租给摩尔公司作整体经营，刘虹延在购买讼争商铺的同时即与新界公司签订了合作经营协议，并约定合作经营期满后，买受投资人若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度。据此，刘虹延在购买商铺时已知晓并接受商铺统一经营模式，应当知道所购商铺与独立商铺有所不同，故应承担相应的法律风险。第三，刘虹延取得的该商铺产权证书未记载房屋四至界限和测量尺寸，开发商提供的分户平面图及摊位平面图对业主所购面积仅作虚线示意，故刘虹延商铺所在商业楼面平面上紧密相连、空间上无分割墙体，四至界限不明确，刘虹延买受面积难以与其他业主权益区分，在目前情况下无法实际分割。对此，2006年以来海发商厦业主与新界公司、洋洋公司之前返还商铺诉讼的生效判决作了相同认定，对小业主返还请求不予支持。
综上，本案不具备返还原物的客观条件，对于刘虹延要求返还商铺的请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条之规定，判决：驳回刘虹延的诉讼请求。案件受理费100元，由刘虹延负担。
宣判后，刘虹延对原审判决不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、撤销原审判决，判令新界公司、摩尔公司停止侵权，将位于成都市锦江区东御街55号1栋1-63-97号（成房权证监证字第13575**号）摊位中货物腾空，恢复物业原状并退还给刘虹延；二、由新界公司、摩尔公司承担合理的误工费；三、本案的一、二审诉讼费用由新界公司、摩尔公司承担。主要事实及理由为：一、刘虹延所拥有的商铺是依法取得的物权，对商铺的所有权拥有不争的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国侵权责任法》第二条的规定，新界公司未按约在到期后将该房屋完好退还，人民法院应判令新界公司继续履行并赔偿损失。二、一审判决侵犯了刘虹延的专有权，一审法院以其他多数业主已与摩尔公司签约的名义干涉刘虹延行使物权，本质上是对刘虹延专有物权的侵犯。三、一审法院推定刘虹延收回铺面会“损害商场其他业主的权利”，是无事实和法律依据的假设和臆测。四、开发商提供的“海发商厦地面一层分户平面图”和“摊位平面图”是在房管部门备案了的，无需用墙体分割，一审法院判决不顾事实，错误判决。
被上诉人新界公司、摩尔公司答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审审理查明的事实与采信的证据均与原审法院一致。
本院认为，本案争议焦点为：新界公司、摩尔公司是否应将案涉商铺退还给刘虹延并承担恢复原状的责任。首先，根据本案已查明的事实，刘虹延购买的海发商厦1层63区97号商铺产权证书未记载房屋四至界限和测量尺寸，与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，该商铺难以独立与其他业主的商铺相区分，并不具备独立经营的客观条件。第二，刘虹延在购买讼争商铺时明知商铺所有权性质以及商场对包括讼争商铺在内的商铺实行统一经营的模式，也明知自己行使对商铺的权利必然受制于其他大多数业主的整体意志。事实上现海发商厦超过半数的业主也均已与摩尔公司续签合同，由摩尔公司在海发商厦继续经营。如果将刘虹延的商铺单独予以返还，必将影响商厦的整体经营，也势必影响甚至损害其他业主的合法权益，维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护包括上诉人在内的全体产权人的合法权益。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费200元，由上诉人刘虹延负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 红
审 判 员 苟学恩
代理审判员 熊 颢
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 刘 进