江苏省连云港市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）连民终字第00960号
上诉人（原审被告）董入东，居民。
委托代理人万会见，居民。
被上诉人（原审原告）庄广金，居民。
委托代理人苏杨，江苏苍梧律师事务所律师。
上诉人董入东因与被上诉人庄广金房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2015）赣海商初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月23日公开开庭进行了审理。上诉人董入东及其委托代理人万会见，被上诉人庄广金及其委托代理人苏杨到庭参加诉讼。现已审理终结。
庄广金一审诉称：2012年10月14日，庄广金、董入东签订《商品房买卖合同》，由庄广金将其自建的位于海头镇董庄村房屋一栋出售给董入东。董入东在签订合同后交付房款26万元，余款5万元因无钱支付便出具欠条一张交庄广金持有。该款后经庄广金多次索要，董入东拒付至今，现庄广金诉至法院，请求判令董入东给付房款5万元及利息，利息自2012年10月15日起至2014年10月15日止，按月利率9‰计算，并承担诉讼费用。
董入东一审辩称：欠庄广金5万元房款属实，是因庄广金一直承诺给董入东办理土地证、房产证等相关手续，但庄广金一拖再拖拒不办理，庄广金应将相关手续办理完后，董入东才会支付5万元房款。
原审法院经审理查明：2012年10月14日，庄广金与董入东签订《商品房买卖合同》，约定由庄广金将其自建的位于海头镇某村原水泥厂（自东往西）的第五栋房屋出售给董入东，董入东应在签订合同时交付房款26万元，余款于签订合同后五日内付清。合同签订后，董入东支付了部分房款，因余款暂无钱支付，董入东于2012年10月15日出具5万元欠条一张交庄广金持有，双方约定于2014年10月15日前还清，利息按月息9厘计算，利息截止至2014年10月15日。同日，庄广金将房屋交付董入东。5万元房款经庄广金多次索要，董入东拒付至今，庄广金遂诉至法院。
原审法院认为，庄广金与董入东签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。庄广金、董入东均应按合同约定履行双方的义务。合同签订后，董入东支付了部分房款，余款5万元至今未付，已构成违约，应承担相应的违约责任。董入东辩称，庄广金承诺为董入东办理相关手续，庄广金以各种理由拒不办理，所以才一直托欠庄广金房款，但合同中第六条明确写明“买受人交清房款后，有关该房屋的手续由出卖人负责办理，但买受人应提供协助，并提供必要资料。”庄广金有权在董入东交清房款后再办理相关手续。故对庄广金要求董入东给付房款5万元及利息的诉讼请求，原审法院依法予以支持。原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：董入东于判决生效之日起十日内给付庄广金房款5万元及利息（利息自2012年10月15日起至2014年10月15日止，按月利率9‰计算）。案件受理费1050元，由董入东承担，庄广金已预交，由董入东于判决生效之日起十日内直接向庄广金给付。
董入东不服一审判决，向本院提出上诉称：1、一审判决认定事实错误，涉案房屋无法办理产权证及土地使用手续，系小产权房，法院不应审理，一审认定双方签订的商品房买卖合同合法有效，该认定错误。2、一审对被上诉人所卖房产的所有权没有审查，运用法律不当，被上诉人应当证明该房屋是被上诉人的。3、被上诉人欺骗上诉人该房屋是商品房，可以办理房产手续，上诉人在被骗的情况下签订了合同并出具了欠条，该合同无效，上诉人出具的欠条也应无效。请求撤销一审判决，发回重审。
被上诉人庄广金辩称：上诉人的上诉请求不成立。1、一审法院并没有认定房屋是什么性质，只是认定合同成立。上诉人也无任何证据证明该房屋无法办理产权手续。之所以没有办理产权手续，是因为办理产权手续的条件没有达到，因为根据合同第六条约定，要在上诉人交清房款后，相互协助办理房屋产权手续。上诉人未交清房款，引起诉讼。2、被上诉人对房屋的所有权不需要举证。上诉人已经接收房屋并实际使用，产生纠纷的原因是上诉人欠购房款，本案不存在产权争议，上诉人的该理由不能成立。3、对于欠条是上诉人真实意思表示，欠房款也是事实，购房价格是对应该房屋的现状及产权状态的，并附了交清房款办手续的条件。上诉人以这种价格买的房，就只能买现在房产证还没有办完的房子。上诉人是董庄村集体成员，该房屋也在该集体组织内，土地也在该集体组织内，不存在合同无效的问题。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
庄广金为支持其抗辩主张，二审期间提交以下证据：1、赣榆县海头镇建设管理所出具的证明一份，载明：“供电所：兹有某村村民庄广金正在我所办理建房手续，请给予安电。”，证明被上诉人对该房屋有合法的处分权，并且也正在办理相关的手续。2、建管所的交费票据一张、规划许可证申请书一份、海头镇村民建房四至确认表一份、项目用地建设现场调查核实审报表一份、海头镇某村委会向建管所、国土所出具的申请报告。证明海头镇某村委会、海头镇建设管理所都知道庄广金建房，其建房是合法的，上诉人对此是知情的。上诉人质证认为，对证据1的三性均有异议，该证明不能证明涉案房产具有合法性，可以说明涉案房产没有办理产权证。对证据2，建管所的交费票据不能证明该份交款是用于办理房产证与土地使用证，其他均是以上诉人董入东的名义申请的，但上诉人并未申请，而且现在相关手续并未办理，不能证明被上诉人建房及出售房屋是合法的。本院认证意见，被上诉人庄广金提交的证据1只能系建管所出具给供电所的，不能证明庄广金取得了合法的建房手续，且其载明庄广金系董庄村村民与事实不符，本院对此不予采信；对证据2中的建管所的交费票据亦不能证明庄广金取得了合法的建房批准手续，其他证据仅有海头镇某村民委员会盖章，没有建管所、镇政府、规划部门、国土部门等行政主管部门的审核批准意见，不能证明涉案房屋及土地取得了合法的规划、建设等手续。
本院二审期间另查明，涉案房屋位于海头镇董庄自然村，属于海头镇北朱皋村，庄广金不是该集体组织成员，没有提供证据证明其取得了该集体土地使用权以及办理了涉案房屋的规划和准建手续。
本院认为，对于未取得建设工程规划许可证的违法建筑认定和处理，依据城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围。依据相关规定，当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院已经受理的，应驳回起诉。本案庄广金与董入东签订的《商品房买卖合同》中涉及的房屋没有取得土地使用权证、建设工程规划许可证、房屋产权证等，应先由行政机关解决被侵占土地问题，在行政机关未对违法占用土地的行为处理之前，人民法院不应直接审理民事纠纷，对该合同的效力亦不适合通过民事判决来确定，董入东出具的欠条系履行其与庄广金签订的《商品房买卖合同》的行为，其行为的效力亦不适用通过民事审判予以确定。
综上，一审判决认定涉案的《商品房买卖合同》合法有效，该认定不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销连云港市赣榆区人民法院（2015）赣海商初字第21号民事判决；
二、驳回庄广金的起诉。
一审案件受理费1050元（庄广金已预交），由连云港市赣榆区人民法院予以退回；二审案件受理费1050元（董入东已预交），本院予以退回。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 张 丹
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。