四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终1018号
上诉人（原审被告）：阆中名城房地产开发有限公司，住所地四川省阆中市新村路西郊街18号。
法定代表人：纪大章，该公司总经理。
委托诉讼代理人：岳勇，四川伊丽达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：四川南充当代运业（集团）有限公司,住所地四川省南充市顺庆区滨江北路64号。
法定代表人：陈登才，该公司董事长。
委托诉讼代理人：侯明弟，四川纪明律师事务所律师。
上诉人阆中名城房地产开发有限公司（以下简称名城公司）因与被上诉人四川南充当代运业（集团）有限公司（以下简称当代公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2014）阆民初字第4769号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人名城公司法定代表人纪大章及委托诉讼代理人岳勇，被上诉人委托诉讼代理人侯明弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
名城公司上诉请求：1、依法撤销（2014）阆民初字第4769号民事判决；2、依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求或起诉；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院违反法定程序。上诉人在原审提出名城公司为本案的诉讼主体错误。同时答辩上诉人既未约定阆中市观音路禹王宫3号宗地两套住房按1000元的成本价卖给被上诉人，也未承诺给被上诉人办理房产证及违约金。还答辩案涉宗地与被上诉人没有实质关联，被上诉人作为原告主体不适格等内容。而一审法院不进行评判和释明，也没有归纳本案争议的焦点，违反《民事诉讼法》司法解释第226条之规定。二、一审法院认定事实不清。1、阆中市观音路禹王宫3号宗地名为当代公司购买，实为纪大章、纪大华、于承农、邓开林、罗培勇五人出资购买；2、纪大华、邓开林、于承农、罗培勇四人将禹王官3号宗地以310万元出售给了纪大章，有邓开林、于承农、纪大华与纪大章签订的《禹王官3号宗地开发协议》、收款、收据为证。证明禹王官3号宗地不是当代公司的宗地；3、纪大章、纪大华、于承农、邓开林、罗培勇等五人出资购买四川省阆中运贸有限责任公司土地时，经当代公司的同意将资产挂在其公司名下，并且五自然人股东组建南充当代运业（集团）公司阆中分公司（以下简称当代公司阆中分公司），后变更为南充当代运业（集团）有限公司阆中天乙有限公司（以下简称当代公司阆中天乙公司），现该公司是独立的子公司；4、名城公司与阆中市房地产综合开发有限公司（以下简称综合公司）是两个不同的法人单位或两个不同的诉讼主体；5、一审认定综合公司相关权利和义务已转移至名城公司名下，无事实依据；6、一审法院认定纪大章作为名城公司的法定代表人在协议上签名，应当认定为职务行为错误。名城公司没有在《禹王官3号宗地购买协议》加盖财务印章、项目印章、行政印章，不能认定是职务行为。禹王宫3号宗地购买协议，乙方是综合公司，纪大章既不是该公司的股东，也不是该公司的法定代表人或员工。事实上，当时综合公司不同意，签订不公平且违规的商品房预售买卖合同，该公司不认可此协议；7、一审法院认为上诉人向被上诉人交纳土地转让收益款51万元，说明《禹王宫3号宗地购买房屋的协议》是双方的真实意思表示错误。上诉人2010年2月8日没有向被上诉人交纳土地收益款51万元。是陈登才利用职权敲诈勒索或索贿纪大章的510224元，是违法犯罪所得，应返还给纪大章。本案中陈登才索要510224元和索要两套以成本价的房屋都是敲诈或索贿行为，《关于在禹王宫3号宗地购买房屋的协议》不是自然人纪大章的真实意思表示，被上诉人与综合公司和自然人纪大章在《关于在禹王宫3号宗地购买房屋的协议》上签字应为无效，并且与名城公司无关联。三、被上诉人所举证据与上诉人没有关联，诉讼理由严重不实。四、依照最高院关于违约金的司法解释，违约金应以实际损失计算。事实上，被上诉人既未履行协议，也未给纪大章交一分钱的房款。被上诉人的损失根本不存在，一审法院按约定赔偿的损失进行判决计算违约金错误。五、被上诉人从未履行《关于在禹王宫3号宗地购买房屋的协议》的义务，也未缴纳房款，长达四年多时间，早已超过诉讼时效，请求法院不予保护。
当代公司辨称，一、原判确认名城公司为本案被告，证据充分，公正合法。二、原判认定双方签订的优惠购房合同合法有效正确。三、上诉人称当代公司向其收取51万元系敲诈勒索错误。四、上诉人在上诉理由中，提出禹王宫3号土地购买问题，涉及到公司股权纠纷，20l6年南充中院已作出终审判决，本案不应涉及股权争议。五、原审程序合法，上诉人违反民事诉讼程序的做法不应支持。六、上诉人称原告起诉已过诉讼时效不符合事实。2013年7月10日阆中市房地产交易所证实，名城公司在禹王宫小区已建成商品房A幢B户，面积7447．87平方米，已签商品房买卖合同53户。此时，当代公司派人联系落实购买2套房事宜，遭到名城公司拒绝。2013年7月应为名城公司权利受侵害时间，协商无果，于2014年9月提起诉讼，完全在起诉时效期内，上诉方的异议没有任何事实根据。请求驳回上诉，维持原判。
当代公司向一审法院起诉请求：1、判令被告按约定交付原告购买的位于阆中市观音路禹王宫街3号的两套住房，并按每平方米约1000元成本价计收房款。2、由被告给原告办理两套住房的产权证和国有土地使用权证。3、如被告违约不交房应按约定赔偿原告损失费50万元。
一审法院认定事实：2004年6月22日，当代公司与案外人四川省阆中运贸有限责任公司签订《房产及土地使用权转让协议书》，自愿受让禹王宫街3号建筑面积1791平方米房产及面积4537平方米土地使用权。2004年11月16日，当代公司取得阆中市保宁镇禹王宫街3号的《国有土地使用权证》。
2004年11月8日和12月20日，当代公司下属的阆中分公司两次向当代公司请示，要求授权阆中分公司与房地产商联合开发该处4537平方米土地，开发的住房以成本价出售给分公司20多户无房职工，变现的资金用于七里新区客运中心建设。
2004年12月28日，当代公司授权阆中分公司（2006年变更为阆中天乙公司）全权负责实施开发。在授权委托书第3条中明确要求开发的房屋以成本价出售给阆中分公司员工。
2004年12月29日，当代公司与综合公司签订了《联合开发禹王宫3号宗地协议书》。
2005年4月8日，当代公司办理了该宗土地的《建设用地规划许可证》。
2005年7月12日，阆中市人民政府以阆府国土函〔2005〕26号文件同意将当代公司阆中分公司使用的阆国用（2004）字第03574号土地使用权证中的出让工业用地4537平方米变更为商业、住宅用地。
2008年6月19日，当代公司阆中天乙公司与名城公司共同向阆中市规划和建设局提出申请，将“禹王宫街3号宗地联合开发”有关单位名称变更如下：1、原联合开发合同中注明单位：甲方由南充当代运业（集团）阆中分公司，现变更为南充当代运业（集团）阆中天乙有限公司。2、原联合开发合同中注明单位：乙方由综合公司，现变更为名城公司。3、按房地产管理有关规定，由名城公司严格履行甲、乙双方联合开发的合同条款，全权、全过程履行开发企业的权利和义务。
2010年2月8日，当代公司与综合公司签订《关于在于在禹王宫3号宗地购买房屋的协议》，载明：“一、乙方在阆中市禹王宫3号宗地开发修建房屋后，按成本价售给甲方住房两套（每套住房面积不得低于100平方米，以乙方设计施工图为准，以近似100平方米售出），并办理房屋所有权手续。二、本协议签订后，甲、乙双方不得违约。否则，违约方赔偿对方人民币伍拾万圆（小写50万元）”，名城公司法定代表人纪大章作为乙方在该合同上签字。
2010年2月9日，当代公司阆中分公司、当代公司阆中天乙公司与名城公司签订《禹王宫街3号宗地房地产开发项目转让过户合同书》，将禹王宫3号宗地过户到名城公司名下，同日，双方共同向阆中市国土资源局递交申请，此后，该宗地进行了变更登记，实施房地产开发。同日，当代公司收取了名城房产支付的土地转让收益款51万元。
2012年10月，名城公司在禹王宫3号土地上进行的房地产开发全部完成并对外出售。当代公司派人多次与名城公司联系交付成本价，落实两套住房事宜，遭到名城公司拒绝，购买的两套住房未能落实。
一审法院认为，2004年12月29日，当代公司与综合公司签订《联合开发禹王宫3号宗地协议书》，符合法律规定合法有效，2010年2月8日，当代公司与综合公司签订《关于在禹王宫3号宗地购买房屋的协议》，该协议的乙方虽综合公司，但因综合公司相关权利义务已转移至名城公司名下，纪大章作为名城公司法定代表人在协议上签名，纪大章的该行为应当认定为其系名城公司的职务行为。并且，在当天名城公司向当代公司交纳土地转让收益款51万元，更充分说明该协议是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。目前，禹王宫3号宗地开发房屋已售完，名城公司事实上已不能履行房屋交付义务，故对当代公司要求名城公司交付两套住房的诉讼请求不予支持，当代公司要求名城公司按照约定赔偿损失500,000元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。判决：一、被告阆中名城房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告四川南充当代运业（集团）有限公司损失费500,000元；二、驳回原告四川南充当代运业（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，由被告阆中名城房地产开发有限公司负担。
本院二审查明：2004年，案涉土地由纪大章、纪大华、于承农、邓开林、罗培勇五人出资购买，土地使用权证登记在当代公司名下。纪大华等五人以当代公司阆中分公司名义经营客运业务。2006年7月，纪大华等人成立当代公司天乙公司，当代公司为股东之一。二审审理中，当代公司对上述事实予以认可。
2005年8月6日，邓开林、于承农、纪大华与纪大章签订《禹王宫3号宗地开发协议》，约定由纪大章对土地进行开发建设，纪大章向邓开林、于承农、纪大华支付转让款310万元。
2009年6月2日，当代公司向阆中市国土局书面报告，要求土地转让过户以及其它用途，必须经过当代公司同意方为有效。
2010年2月8日，当代公司与综合公司签订《关于在禹王宫3号宗地购买房屋的协议》。纪大章认可签订此协议时，其是名城公司的法定代表人。
2010年2月9日，当代公司阆中天乙公司、名城公司签订《禹王宫街3号宗地房地产开发项目转让过户合同书》，名城公司已付清甲方280万元，也给清了当代公司的款项，并且当代公司同意将禹王宫3号宗地过户到名城公司名下，进行开发建设。同日，当代公司阆中分公司、名城公司共同向阆中市国土资源局“申请”内容：1、当代公司阆中分公司、当代公司天乙公司与名城公司签订联合开发合同，并结清了全部经济分配款项，名城公司付清了契税；2、当代公司同意将禹王宫3号宗地过户到名城公司，并实施该项目开发。
本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据本案双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：1、纪大章在《关于在禹王宫3号宗地购买房屋的协议》签字的行为，是否是履行职务行为；2、名城公司是否系本案适格被告；3、《关于在禹王宫3号宗地购买房屋的协议》是否应当认定无效，名城公司是否应当承担不能履行合同义务的违约责任；4、本案是否已超过法律规定的诉讼时效期间。
首先，本案需要对2004年12月19日，当代公司阆中分公司与综合公司签订《联合开发禹王宫3号宗地协议书》的性质进行认定。根据协议约定，综合公司只提供开发过程中有关证照、印章，协助办理开、竣工及产权等手续，当代公司阆中分公司支付综合公司管理劳务费1万元。因此，该协议的实质是综合公司通过名义上的联合开发协议，允许当代公司阆中分公司以综合公司的名义进行开发建设工程，其性质应当认定为挂靠关系。
一、关于纪大章在《关于在禹王宫3号宗地购买房屋的协议》签字的行为，是否是履行职务行为的问题。
2010年2月8日，当代公司与综合公司签订《关于在禹王宫3号宗地购买房屋的协议》，该协议中乙方虽然写为综合公司，但是并无综合公司的盖章及签字，且无事实证明该土地由综合公司购买，亦无事实证明由综合公司开发修建，因此，综合公司并不是协议的相对方。签订购买房屋协议时，纪大章系名城公司的法定代表人，其在《关于在禹王宫3号宗地购买房屋的协议》上签字，应当认定是代表名城公司的职务行为。
二、关于名城公司是否系本案适格被告的问题。
根据审理查明的事实，案涉土地实际由纪大章、纪大华、于承农、邓开林、罗培勇五人出资购买，土地使用权证登记在当代公司名下。后纪大华等人成立当代公司天乙公司，当代公司为股东之一。2005年邓开林、于承农、纪大华与纪大章签订《禹王宫3号宗地开发协议》，由纪大章对土地进行开发建设，纪大章向邓开林、于承农、纪大华支付转让款310万元。2009年6月2日，当代公司向阆中市国土局书面报告，要求土地转让过户以及其它用途，必须经过当代公司同意方为有效。2010年2月8日，当代公司与综合公司签订《关于在禹王宫3号宗地购买房屋的协议》，2月9日，当代公司阆中分公司、当代公司阆中天乙公司与名城公司签订《禹王宫街3号宗地房地产开发项目转让过户合同书》，同意将禹王宫3号宗地过户到名城公司名下，进行开发建设，并且名城公司已付清甲方280万元，也给清了当代公司的款项。当天，名城公司向当代公司支付了土地收益款51万元，当代公司阆中分公司、名城公司共同向阆中市国土资源局“申请”，同意禹王宫3号宗地过户到名城公司，实施房地产开发。因此，案涉禹王宫3号土地经双方协商，已转移过户在名城公司的名下，并由其进行房地产开发建设。名城公司享有了相应的开发权利，对此，亦应当承担取得土地的相应义务。名城公司的法定代表人纪大章与当代公司签订的《关于在禹王宫3号宗地购买房屋的协议》，对名城公司具有法律约束力，其是本案的适格被告。名城公司上诉认为，不是本案的被告，未与当代公司签订房屋买卖协议，禹王宫街3号宗地与名城公司没有实质关联，当代公司主体不适格的上诉理由均不成立，本院不予支持。
三、《关于在禹王宫3号宗地购买房屋的协议》是否应当认定无效，名城公司是否应当承担不能履行合同义务的违约责任的问题。
《关于在禹王宫3号宗地购买房屋的协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。名城公司认为协议是当代公司敲诈索贿行为，无证明证明，且未在法律规定的时间内行使撤销权。名城公司主张合同无效，理由不成立。
因名城公司已将开发修建的房屋全部出售，当代公司与名城公司签订的购房协议，事实上不能履行，由于名城公司的违约行为，致使合同目的不能实现，因此，《关于在禹王宫3号宗地购买房屋的协议》应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，名城公司应当承担不履行合同义务的违约责任。故一审判决按照双方约定赔偿损失50万元，并无不当。
四、关于本案是否已超过法律规定的诉讼时效期间问题。一审审理中，名城公司抗辩当代公司主张权利已超过法律规定的诉讼时效期间。但是，名城公司没有举证证明当代公司知道其将房屋全部出售的时间，当代公司答辩2013年7月在阆中市房地产交易知道房屋修建及销售情况，应当可信。因此，名城公司上诉认为本案是否已超过法律规定的诉讼时效期间，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，名城公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由阆中名城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 辉
审判员 刘荣耀
审判员 田 娟
二〇一七年九月八日
书记员 刘 南