广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗荔法民三初字第302号
原告：广州市骏基物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：汤永宁，职务总经理。
委托代理人：贺小平，该公司职员，联系地址。
被告：文力，住广州市荔湾区。
原告广州市骏基物业管理有限公司诉被告文力物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法由审判员何锦堂适用简易程序独任审判，于2015年2月5日公开开庭进行了审理。原告广州市骏基物业管理有限公司的委托代理人贺小平、被告文力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市骏基物业管理有限公司诉称：被告现居住在由原告依法实施物业管理的大楼内，被告从2011年1月起无理拒交其应交纳的物业管理费，至2014年11月底止已累计欠交物业管理费5139.86元。原告多次催收未果，影响原告正常的物业管理工作。据此，请求判令：1、被告支付原告物业管理费4254.49元（从2011年1月起至实际缴清之日止，暂计算至2014年11月）；2、被告向原告支付拖欠物业管理费的滞纳金885.37元（从2011年1月1日起至实际缴清之日止，暂计算至2014年11月30日，根据合同约定每日按万分之三计收）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告文力辩称：原告说依法实施物业管理，原告应提供法律依据，我与原告没有签订任何合同和协议，我与建设单位也没有签订协议，原告应与我签订合同。变更物业公司没有公示过，之前的物业管理公司是广州市金艺物业管理有限公司，后来这间公司也不存在了，我想交物业管理费也不知道交给谁，我的房屋是回迁房，原告收取我的物业管理费，应先与我签订物业服务合同，之前是广州市万基房地产发展有限公司与广州市金艺物业管理有限公司签订前期物业服务委托合同。原告的收费不合理，我的是回迁房，回迁房与商品房的收费应不一样的，原告对大厦的卫生也搞得不好，收费标准也不一致，我请求减少物业管理费。回迁房的结构等硬件各方面都比不上商品房，而且利用业主公摊的物业收取物业管理费，基于这么多不合理的因素，所以我才暂停缴费。
经审理查明：广州市荔湾区光复北路766号1105房，是被告文力名下的房产，建筑面积54.1262平方米。广州市荔湾区光复北路766号1105房所在的商住楼荔情居大厦的建设单位是广州市万基房地产发展有限公司。广州市万基房地产发展有限公司原先聘广州市金艺物业管理有限公司为荔情居大厦的前期物业服务企业，2010年12月31日，双方的合同期满，从2011年1月1日起，广州市万基房地产发展有限公司改聘本案的原告广州市骏基物业管理有限公司作为荔情居大厦的前期物业服务企业，原告广州市骏基物业管理有限公司是具有三级资质等级的物业服务企业。
广州市万基房地产发展有限公司（甲方）与原告广州市骏基物业管理有限公司（乙方）签有《物业管理委托合同》，约定：甲方将荔情居（物业名称）委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.55元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.50元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按政府部门颁布的政策进行调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金等等。上述《物业管理委托合同》经广州市国土资源和房屋管理局备案登记。2012年12月1日，广州市万基房地产发展有限公司与原告广州市骏基物业管理有限公司签订了《荔情居大厦〈物业管理委托合同〉补充协议》，约定：从2013年1月1日起将荔情居大厦的住宅物业管理费从1.55元/月/㎡调整为1.80元/月/㎡，商铺物业管理费从2.50元/月/㎡调整为3.00元/月/㎡等等。2013年12月11日，广州市万基房地产发展有限公司（甲方）与原告广州市骏基物业管理有限公司（乙方）续签了《物业管理委托合同》，约定：甲方将荔情居（物业名称）委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.80元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米3.00元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按政府部门颁布的政策进行调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金等等。而荔情居大厦的业主至今未成立业主大会。
又查，原告每个月均有向各个业主发收费通知，通知业主在下个月15号前缴交本月的物业管理费，被告也当庭承认其偶尔会见到原告插在其门缝中的收费通知单，被告未向原告缴交2011年1月1日起至今的物业管理费，而原告一直有向被告追讨被告拖欠原告的物业管理费。
再查，广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局、广州市物业管理行为协会于2010年7月13日联合发出《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》，根据该通知所附的《广州市住宅物业服务收费参考标准》列明的项目计算，三级资质等级的物业服务企业对有电梯的住宅物业服务收费的最高标准为指导价每月1.85元/平方米。
本院认为：广州市万基房地产发展有限公司与原告广州市骏基物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》、《荔情居大厦〈物业管理委托合同〉补充协议》及后来续签的《物业管理委托合同》，是真实意思表示，双方在上述两份物业管理委托合同及补充协议中约定2011年1月1日起至2012年12月31日期间的住宅物业管理服务费为每月每平方米1.55元、2013年1月1日起住宅物业管理服务费调整为每月每平方米1.80元，在政府指导价最高收费标准的范围内，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告是具有三级物业管理资质的企业，原告通过与开发商广州市万基房地产发展有限公司签订前期物业管理的两份物业管理委托合同及补充协议，已经合法取得了广州市荔湾区光复北路荔情居大厦的物业管理权，有权向广州市荔湾区光复北路荔情居大厦的各个业主收取物业管理费用。被告作为广州市荔湾区光复北路荔情居大厦中光复北路766号1105房的业主，应向原告缴交物业管理费，被告未向原告缴交2011年1月1日起至今的物业管理费，故原告请求被告支付2011年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的物业管理费（2011年1月1日起至2012年12月31日止按每月1.55元/平方米×54.1262平方米计算，2013年1月1日起至本判决发生法律效力之日止按每月1.80元/平方米×54.1262平方米计算）的诉讼请求，本院予以支持，至于本判决发生法律效力之日后的物业管理费的问题，因没有证据证实被告不缴交，故本案不予处理。
原告每个月均有向各个业主发收费通知，通知业主在下个月15号前缴交本月的物业管理费，被告也当庭承认其偶尔会见到原告插在其门缝中的收费通知单，被告未向原告缴交2011年1月1日起至今的物业管理费，故原告诉请被告支付自2011年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的物业管理费的滞纳金的诉讼请求，本院予以支持，滞纳金以本月的物业管理费为基数，从本月的下一个月的16日起计至缴清本月物业管理费之日止。广州市万基房地产发展有限公司（甲方）与原告广州市骏基物业管理有限公司（乙方）签订的两份《物业管理委托合同》的第二十一条均约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金”与《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条：“迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的规定，相抵触，本院不采纳该条约定的违约金计算方法，而采用上述指导意见第8条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算被告应付给原告的滞纳金。至于本判决发生法律效力之日后物业管理费的滞纳金的问题，因没有证据证实被告不缴交本判决发生法律效力之日后的物业管理费，故本判决发生法律效力之日后物业管理费的滞纳金，本案不予处理。
关于被告抗辩称其与原告没有签订任何合同和协议，其与建设单位也没有签订协议，其不知向谁缴交物业管理费的问题。根据《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法先聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告上述抗辩理由，本院不予采纳。
关于被告抗辩称其房屋是回迁房，应与商品房的物业管理服务费不一样，且原告服务质量过低的问题。因没有法律规定回迁房的物业管理服务费与商品房的物业管理服务费不一样，被告也未能提供证据证实原告服务质量过低，故被告该抗辩依据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
1、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告文力向原告广州市骏基物业管理有限公司支付2011年1月1日起至2012年12月31日止的物业管理费（物业管理费按每月1.55元/平方米×54.1262平方米计算）。
2、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告文力向原告广州市骏基物业管理有限公司支付2013年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的物业管理费（物业管理费按每月1.80元/平方米×54.1262平方米计算）。
3、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告文力向原告广州市骏基物业管理有限公司支付2011年1月1日起至本判决发生法律效力之日止物业管理费的滞纳金（滞纳金以本月的物业管理费为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，从本月的下一个月的16日起计至缴清本月物业管理费之日止，滞纳金以不超过本金为限）。
4、驳回原告广州市骏基物业管理有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告文力负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何锦堂
二〇一五年三月十一日
书记员 李惠琦
本法律文书于2015年月日送达。送达人：