广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第961号
原告陈国栋，男，汉族
委托代理人蒋昭丽，广东海埠律师事务所律师。
被告刘荣华，男
委托代理人蔡大鹏，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人林时宝。
第三人郭辉，女
委托代理人蔡佳武，广东普罗米修律师事务所律师。
原告陈国栋与被告刘荣华所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，追加郭辉为第三人，由审判员魏海涛独任审理，公开开庭进行了审理。原告陈国栋的委托代理人蒋昭丽、被告刘荣华的委托代理人蔡大鹏、林时宝、第三人郭辉的委托代理人蔡佳武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，在原告毫不知情的情况下，刘荣华、刘某、郭某甲、郭辉、覃金丽5人滥用代理权，恶意串通，违法将原属委托人陈国栋所有的位于宝安区x街道x路北侧x新苑x栋x单元x号房屋（深房地字第××号）过户到代理人刘荣华名下（房产证登记编号5000732666、房产证号50××39），属典型的滥用代理权的自我代理行为，且交易价格143万元明显低于市场价约280万元，该行为损害了委托人陈国栋的合法权益。该房屋买卖合同显然无效。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、陈国栋与刘荣华房屋买卖无效，将位于宝安区龙华街道民乐路北侧x新苑x栋1单元x号房屋过户到原告名下；2、涤除前款标物上所有抵押登记；3、本案诉讼费由被告承担。
被告刘荣华答辩称，一、被告刘荣华与原告之间的房产买卖合同关系合法有效。本案房产买卖合同系原告公证委托第三人与被告刘荣华签订，第三人与本人签订买卖合同时其出具了公证委托书及相关房产证书，那么第三人在委托权限内与被告签订的买卖合同，其法律后果归于委托人原告，买卖合同关系合法有效。二、被告刘荣华与第三人不存在恶意串通。1、第三人具有原告出具的公证委托授权第三人作为其房产买卖的代理人，合同签订是双方的真实意思，合法有效。2、关于交易价格符合市场，涉案房产的交易价格是经过被告刘荣华与第三人协商同意的，第三人有原告的公证授权，公证书并未明确房产的出售价格，且第三人当时明确其出售该房产及出售价格系经原告同意。涉案房产登记价为46万多元，原告并无证据证明涉案房产的价格低于市场价格。3、第三人经过公证有处分其房产的权利（包括交易价格），原告既然授权第三人买卖房产，第三人有权就价格做出处分，交易价格并不影响合同的效力。三、原告无任何证据证明被告刘荣华存在恶意，退一步讲，根据法律规定，合同双方恶意串通损害第三人利益的合同无效，该条款适用的其中一条件是损害的是“第三人利益”。本案第三人郭辉作为原告的代理人与被告刘荣华签订买卖合同，其法律后果归于原告，原告仍属合同一方当事人，并非第三人。因此，双方签订的合同合法有效。四、被告刘荣华不存在自我代理行为。根据法律规定自我代理是指代理人同时代理合同双方当事人而订立的法律关系，被告刘荣华得涉案房产是通过与原告的代理人（第三人）签订的合同，该行为并非自我代理行为。其次，自我代理属于自己代理与双方代理订立的合同，其效力属效力待定合同，并非无效合同。五、被告刘荣华依据买卖合同并支付合理对价，且房产已过户，买卖合同已履行完毕，被告刘荣华与原告签订的买卖合同合法有效，被告刘荣华已依法取得涉案房产所有权，退一步讲，即使原告认为第三人未经其同意的价格出让房产，属于被委托人损害委托人的行为，属于第三人与原告之间的法律纠纷，原告依法可以向第三人提起损害赔偿，而不影响本案原告与被告刘荣华之间的买卖合同效力。六、原告提起本案诉讼的案由及认定的法律关系存在问题，本案明显属于合同纠纷，原告以物权纠纷提起诉讼明显不当，请法院依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，被告刘荣华和第三人之间的买卖合同合法有效，被告刘荣华已取得涉案房产的所有权，恳请贵院驳回原告诉讼请求。
第三人郭辉答辩称，一、第三人拥有完全处理房产的权利，处理本案的房产依据充分。2014年2月25日案外人杨某向第三人借款160万元，原告同意作为担保人，并以其房产抵押，有录音为证。在债务人逾期未还款时，第三人有权变卖涉案房产，用于偿还债务人的债务。原告出具公证委托书给第三人，授权第三人可以直接处理涉案房产，因此，第三人是依法行使抵押权，原告公证委托第三人处理涉案房产，完全合法。二、原告和被告签订的买卖合同依法有效。第三人是受原告公证委托处理涉案房产。原被告双方签订买卖合同完全是在处理房产的权限内。原被告双方签订买卖合同，被告支付了合理对价，涉案买卖合同应属合法有效。
经审理查明：2014年2月25日，原告陈国栋和第三人郭辉签订了一份《个人借款合同》，约定陈国栋向郭辉借款人民币160万元用于资金周转，贷款期限为2014年2月25日至2015年2月24日，贷款月利率为1.5%，陈国栋按月付息，到期一次性归还本金；陈国栋拖欠本金或利息、费用即构成违约，郭辉有权要求陈国栋立即偿还已发放的全部贷款本金并结清利息，按合同约定处分抵押物或质物。当日，原告陈国栋和第三人郭辉签订了一份《抵押合同》，陈国栋以其拥有的深圳市宝安区龙华街道民乐路北侧中航阳光新苑6栋1单元3B房为上述《个人借款合同》提供抵押担保，抵押担保的债权本金人民币160万元，陈国栋未按时足额偿还主合同到期债务本息及费用时，郭辉行使抵押权，双方协商确定抵押权的实现方式，未能协商一致的，郭辉有权直接向人民法院申请拍卖、变卖抵押房地产。
2014年2月25日，原告陈国栋出具委托书，就其拥有的位于深圳市宝安区龙华街道x路北侧x新苑x栋x单元x房，委托刘荣华、刘某、郭某甲、郭辉、覃金丽为代理人，全权办理上述房产的申请按揭贷款、赎楼担保贷款、注销抵押登记手续、过户转移登记手续，代为签署和领取房地产买卖合同、房地产证，办理收取上述房产的全部或部分售房款或银行按揭贷款，包括签收买方按揭银行出具的贷款承诺函，包括资金监管协议中的全部楼款或部分楼款放在受托人刘荣华指定账户内，并在相关文件上签字。该委托书在广东省深圳市深圳公证处办理了公证。
2014年6月24日，原告陈国栋出具声明书，称其于2014年2月25日通过公证的方式委托刘荣华、刘春华、郭岩、郭辉、覃金丽办理位于深圳市宝安区龙华街道民乐路北侧中航阳光新苑6栋1单元3B房的赎楼、转让、抵押贷款等手续，现因情况变化，陈国栋声明终止对刘荣华、刘某、郭某甲、郭辉、覃金丽的委托授权，陈国栋承诺将负责取消委托授权事宜通知上述全体原受托人，并将声明书送交银行、产权登记中心等相关部门备案，否则由原委托书引起的一切法律后果均由陈国栋承担。该委托书在广东省深圳市深圳公证处办理了公证。
2014年8月6日，第三人郭辉作为原告陈国栋的委托代理人和被告刘荣华签订了一份《深圳市二手房买卖合同》，约定陈国栋将深圳市宝安区龙华街道民乐路北侧中航阳光新苑6栋1单元3B房转让给刘荣华，建筑面积112.18平方米，转让价款人民币1，430，295元，刘荣华于2014年8月4日之前将上述房款支付至双方约定的银行第三方监管账户。
2014年8月13日，上述房产过户登记至被告刘荣华名下。
2014年8月15日，被告刘荣华向案外人崔某借款人民币165万元，以深圳市宝安区x街道x路北侧x新苑x栋x单元x房作为抵押物，并于2014年8月19日办理了抵押登记手续。
庭审中，原告陈国栋主张由于其个人急用钱，向深圳市摩尼大通投资管理有限公司借款，该公司指派郭辉作为借款人与陈国栋签署借款合同，同时将涉案房产作为抵押物，并在郭辉的要求下向郭辉、刘荣华等人出具委托书，但陈国栋没有收到任何借款，郭辉在陈国栋不知情的情况下，以低于市场价几乎一半的价格，代理陈国栋将涉案房产出售给同为代理人的被告刘荣华，刘荣华在非常了解陈国栋签订委托书及借款等事实的情况下与郭辉恶意串通，损害陈国栋利益，陈国栋也未收到任何房款。被告刘荣华承认其与郭辉为朋友关系，陈国栋委托郭辉将涉案房产出售给刘荣华，双方的合同合法有效。第三人郭辉称因为案外人杨某向郭辉借款，陈国栋同意以涉案房产作为担保，郭辉与陈国栋之间实际上不存在借款关系，由于杨某没有按时还款，郭辉在陈国栋同意的情况下将涉案房产出售给刘荣华以偿还杨某的借款，郭辉认可其与刘荣华系朋友关系，同时郭辉提交了其与杨某签订的《借款合同》，杨某向郭辉借款人民币160万元，借款期限为2014年2月25日至2014年3月24日，月利息3%，以陈国栋的房屋作为抵押担保，但合同上没有陈国栋的签名。关于交易价款，被告刘荣华和第三人郭辉均认可征得陈国栋同意后确定成交价格为人民币1，430，295元，被告刘荣华已经通过转账的方式将该购房款支付给郭辉。郭辉承认将涉案房产转让给刘荣华时不知道涉案房产的市场价值，刘荣华称其购房涉案房产的目的是自住，但也承认购买涉案房产时不知道涉案房产的市场价值。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告陈国栋提交的房地产证、《借款合同》、《抵押合同》、房产登记抵押登记查询表、房产资料电脑查询结果表、委托书、声明书、评估报告、售房信息及参考价照片、催款通知、EMS邮寄回执、公证书、《深圳市二手房买卖合同》、工商登记信息、ICP备案信息、网页证据保全公证书、个人名下房屋产权信息查询，第三人郭辉提交的《借款合同》、录音光盘等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点在于被告刘荣华和第三人郭辉之间是否存在恶意串通、损害原告陈国栋利益的行为。
关于被告刘荣华和第三人郭辉之间就涉案房产的交易行为，存在以下的疑点：1、原告陈国栋和第三人郭辉当庭均认可陈国栋出具委托书的原因是陈国栋以涉案房产作为借款的担保，即陈国栋出具委托书的目的并非是委托郭辉出售涉案房产，只是为保证抵押权实现的一种方式，而被告刘荣华作为郭辉的朋友，也是委托书中受托人之一，而且还是委托书唯一有权收取售房款的受托人，应当明知郭辉并无出售涉案房产的权利，尤其是无权收取购房款；2、关于涉案房产转让的价格，一般的二手房买卖过程中，出售方会根据房屋的实际价值提供出售的价格，购买方在出售方报价的基础上进行协商确定二手房交易的价格，本案中，被告刘荣华和第三人郭辉均称陈国栋同意以人民币1，430，295元的价格转让涉案房产，但刘荣华和郭辉不能提供任何陈国栋同意上述价格的证据，且刘荣华和郭辉庭审中均承认买卖涉案房产时不知道涉案房产的市场价格，涉案房产价格的确定属于二手房买卖过程中必经的重要环节，对双方利益有重大影响，刘荣华和郭辉的陈述实际上表明郭辉作为陈国栋的代理人出售涉案房产时根本没有考虑涉案房产的市场价值，刘荣华作为购买方签订买卖合同时也没有考虑涉案房产的交易价格是否与市场价格存在出入，显然有违二手房交易的基本原则和惯例。综上，刘荣华和郭辉不能对交易的过程做出合理的解释，对于房产转让的价格确定不合常理，其行为已属恶意串通，侵犯了陈国栋的合法权益，刘荣华和郭辉就涉案房产进行的转让依法应认定无效，刘荣华应当向案外人崔某还清贷款、注销涉案房产的抵押登记后，将涉案房产过户登记回陈国栋名下。由于刘荣华和郭辉的恶意串通造成涉案房产过户至刘荣华名下，故涉案房产过户回陈国栋名下时所需缴纳的税费应当由刘荣华和郭辉承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
第三人郭辉作为原告陈国栋的代理人于2014年8月6日和被告刘荣华签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，被告刘荣华应在本判决发生法律效力之日起二十日内办理深圳市宝安区龙华街道民乐路北x新苑x栋x单元x房的注销抵押登记，将上述房产产权转移登记至原告陈国栋名下。
本案受理费人民币4，100元、保全费人民币2，820元，由被告负担，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 魏海涛
二〇一四年十二月十六日
书记员 周 爰
书记员 李燕妮
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
深圳市宝安区人民法院
民事裁定书
（2014）深宝法民三初字第961-2号
原告陈国栋，男，汉族
被告刘荣华，男
被告刘春华、男
被告郭岩、男
被告郭辉、女
被告覃金丽、女
本院在审理原告陈诉被告刘荣华、刘春华、郭岩、郭辉、覃金丽所有权确认合同纠纷一案过程中，原告向本院申请撤回对被告刘春华、郭岩、覃金丽的起诉。
本院认为，原告的撤诉申请符合法律的规定，应予准许。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，裁定如下：
准许原告陈国栋撤回对被告刘春华、郭岩、覃金丽的起诉。
审判员魏海涛
二○一四年九月十七日
书记员周爰
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