福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0602民初4923号原告（执行案外人）：葛云胜，男，1968年11月27日出生，汉族，住江苏省兴化市，委托诉讼代理人：白志辉，福建衡评律师事务所律师。被告（申请执行人）：招商银行股份有限公司漳州分行，住所地漳州市芗城区南昌中路70号都市阳光一层和四层，组织机构代码。负责人：卢灵敏，分行行长。委托诉讼代理人：陈祁伟，男，1988年11月6日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，系招商银行股份有限公司漳州分行员工。委托诉讼代理人：林锦明，福建泾渭明律师事务所律师。第三人（被执行人）：余军海，男，1973年7月20日出生，住漳州市芗城区，第三人（被执行人）：舒双花，女，1974年9月20日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县，系第三人余军海之妻。第三人：段珍花，女，1939年1月1日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县，系第三人余军海之母。第三人：余志文，男，1994年1月17日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县，系第三人余军海之子。原告葛云胜与被告招商银行股份有限公司漳州分行及第三人余军海案外人执行异议之诉一案。本院于2016年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因第三人余军海已于2015年9月2日死亡，依法追加第三人余军海的继承人段珍花、舒双花、余志文作为第三人参加诉讼。原告葛云胜及其委托诉讼代理人白志辉，被告招商银行股份有限公司漳州分行的委托诉讼代理人陈祁炜、林锦明，证人林某到庭参加诉讼，第三人舒双花、段珍花、余志文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛云胜向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与第三人签订的2013年6月30日《房屋租赁合同》合法有效，原告享有该《房屋租赁合同》确定的房屋租赁权包括同等条件优先购买权；2、本案诉讼费用不应由原告承担。事实和理由：原告与第三人余军海于2013年6月10日签订本案《房屋租赁合同》，约定第三人余军海将位于漳州市龙文区迎宾大道6号同辉嘉园室房屋出租给原告，租期20年，从2013年7月1日至2033年7月1日，每年租金1万元，原告已支付20年租金20万元给第三人，第三人就此出具《收条》载明“今收到同辉嘉园一次性收到租金贰拾万元”。第三人收款后已将房屋钥匙一套及漳房产证龙字第××号房产证、漳国用（2013）第143681号土地证、结婚证复印件等相关文书交给原告，并将租赁房屋交付给原告实际占有使用，由原告行使《房屋租赁合同》确定的房屋租赁权。上述合同的签订和交接等相关事宜有见证人林某在场见证，并在本案《房屋租赁合同》和《收条》等相关文书上签字见证。由于被告与第三人金融借款合同纠纷一案，申请根据已生效的（2014）芗民初字第6423号民事判决书执行本案讼争房产，原告就此作为案外人提出执行异议，案经法院以（2016）闽0602执异字第23号执行裁定书驳回原告的异议。据上事实，原告与第三人签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方都已实际履行，原告有权继续占有、使用、收益租赁房屋，并享有同等条件优先购买权，为维护原告利益不受损害，现原告不服法院以2016年4月27日（2016）闽0602执异字第23号执行裁定书所作的裁定，提起诉讼。被告招商银行股份有限公司漳州分行辩称：一、原告提起本案的诉讼，明显程序违法。若案外人所提的异议如果与其对执行标的权属主张之异议并无联系，则可在符合条件的情况下以利害关系人的身份适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定的程序进行审查，赋予当事人申请复议的权利。在本案中，原告主张其对讼争的房屋享有租赁权，而并非对讼争的房屋主张权属，故，原告无权提起本案的诉讼。二、在本案中，原告未能提供确实充分的证据证实其与余军海就讼争的房屋签订了租赁合同，应对此承担举证不能的后果。原告提供的现有证据无法证实其主张。更有甚者，原告的主张均违背常理。理由如下：（一）本案租约订立行为不具有真实性。1、签订租约时间不真实（倒签的时间）。余军海因向被告借款之需，早在2013年6月3日委托房地产评估机构对讼争的房产进行评估。评估机构对讼争的房产进行评估的作业日期为2013年6月3日至2013年7月8日。在这期间，余军海并未表明讼争的房产有出租的事实。现场勘察时，讼争房产也不存在出租的情形。故，原告主张2013年6月30日签订租约根本不真实。2、原告诉称租赁时余军海将房屋的房产证、土地证等复印件及钥匙一套交给原告。但在《房屋租赁合同》上，为何只载明“钥匙已交一套”，而其余的材料均没有记载？可见，原告的说辞相互矛盾。3、原告主张长期租金一次性支付，非但不真实，更是违背常理。讼争房屋租赁期限20年，刚好是《合同法》租赁合同租赁期限的最高限。租金每年1万元，没有任何的变动。更是违背常理。长期租金的一次性支付，特别是较大金额的现金支付，明显违背生活常理，应排除其对执行行为的干扰。原告主张被查封不动产在抵押之前已经存在长期租约的，应当就该租约约定之租金的实际支付情况承担证明责任。对于不违背常理一次性支付长期租金的，应当提交租金的来源、支付时间、地点、支取凭证等证明租金支付的真实性。（二）原告与余军海的租约属于“不合理租约”。被执行人余军海以明显不合理的低价将其名下房产租赁给原告，这种行为是被执行人逃避债务的最常用的手法之一。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十九条的规定，司法解释确立的”明显不合理的低价”审查原则，不仅包含对”合理的价格”因素，而且包括对租赁合同的”合理的租期、正常的支付方式”等要素，共同构成对”明显不合理低价租约”的认定要件。讼争房屋当前租金为2100元每月，而在2013年讼争房屋的每月租金也应当为每月1800元。且不说这几年房屋租金上涨，就2013年当年一年的租金总计21600元左右。而原告与余军海约定每年的租金才10000元，低近市场价的40%，且几乎不考虑租金上涨的因素，一刀切，显然不合常理，应认定为明显不合理的低价。（三）本案中，原告与余军海之间根本不存在履行讼争房屋租赁行为的事实，即不履行的租约。1、原告并没有对租赁物即讼争的房屋实际占有的事实。2、在合法设立的租赁合同中，承租人具有支付租金的义务。承租人按照合同约定支付租金，是租赁合同真实履行的必然要求。因此，审查承租人支付租金的情况，是认定租赁合同是否真实履行的一个重要因素。本案中，原告并未实际占有租赁物，也无法提供确实充分的证据证实已实际支付了大额的租金。故应认定为虚假租约。三、截至办理抵押登记当天该讼争的房屋并不存在出租的事实。四、在本案中，退一万步讲，即使原告与余军海的租赁合同成立，也不能阻碍答辩人顺利主张抵押权，实现优先受偿权。综上，被告招商银行股份有限公司漳州分行请求驳回原告的诉讼请求。第三人段珍花、舒双花、余志文未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院据此认定：招商银行股份有限公司漳州分行与余军海、舒双花金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月14日作出（2014）芗民初字第6423号民事判决书，判决余军海、舒双花应于判决发生法律效力之日起十日内偿还招商银行股份有限公司漳州分行借款本金631430.33元及利息；余军海、舒双花未清偿本案债务时，招商银行股份有限公司漳州分行对抵押物即余军海、舒双花所有的位于漳州市龙文区迎宾大道6号同辉嘉园3幢603号房产拍卖后所得的价款享有优先受偿权等内容。该判决生效后余军海、舒双花未履行，招商银行股份有限公司漳州分行即于2015年3月31日向我院申请强制执行。在执行过程中，案外人葛云胜委托本案证人林某作为诉讼代理人于2016年3月17日对执行标的漳州市龙文区迎宾大道6号同辉嘉园3幢603号房产提出书面执行异议，本院受理后，于2016年4月27日作出（2016）闽0602执异字23号执行裁定书，裁定驳回案外人葛云胜的异议。原告葛云胜不服，提起本案之诉。另第三人余军海已于2015年9月2日死亡。当事人针对自己的主张所提供的证据有争议的，双方举证质证如下：1、原告葛云胜提供的房屋租赁合同、收条、漳房产证龙字第××号《房产证》、漳国用（2013）第143681号《土地证》、结婚证、身份证复印件各一份，证明原告与第三人余海军于2013年6月10日签订本案《房屋租赁合同》，约定第三人余海军将位于漳州市龙文区迎宾大道6号同辉嘉园房屋出租给原告，租期20年，从2013年7月1日至2033年7月1日，每年租金1万元，原告已支付20年租金20万元给第三人，第三人就此出具《收条》载明“今收到同辉嘉园一次性收到租金贰拾万元”。第三人收款后已将房屋钥匙一套及漳房产证龙字第××号房产证、漳国用（2013）第143681号土地证、结婚证复印件等相关文书交给原告，并将租赁房屋交付给原告实际占有使用，由原告行使《房屋租赁合同》确定的房屋租赁权。上述合同的签订和交接等相关事宜有见证人林某在场见证，并在本案《房屋租赁合同》和《收条》等相关文书上签字见证。被告招商银行股份有限公司漳州分行质证认为真实性、合法性及关联性都有异议。从证据原件形态看，原件模糊，签订合同的内容真实性无法确认，原告诉称租赁时有移交土地证、国土证等材料复印件，但是合同没有写明，且不符合出租的情况。只有一份收条而没有其他转账凭证，而且租金20年都不变，不符合市场交易习惯，违背常理。合同上写明把“合同转让给林某办理”，证实原告葛云胜没有实际居住在讼争房屋。2、原告葛云胜提供的漳州市恒明物业有限公司同辉嘉园服务中心收款收据、漳州市芗城区三联电器与漳州市芗城区鑫林兴电器销售单，证明原告行使案涉房屋的房屋租赁权，缴交相关物业费、水电公摊费等收款收据所载明的款项；购买销售单所载明的冰箱、洗衣机、空调、热水器等电器用于租赁房屋行使租赁权。被告招商银行股份有限公司漳州分行质证认为真实性、合法性及关联性都有异议。该缴费主体并非原告，原告最早的缴费凭证是2014年5月22日，缴纳的是2013年6月到12月份的费用，2014年5月份缴纳2013年下半年的费用违背常理。且该两张票据存伪，缴纳的项目都是水电公摊费，但是却开出两张缴费凭证，违背常理。缴费的主体也没有写明。因此该票据没办法证实真正的缴费人是葛云胜。销售单没办法证明是葛云胜买的东西，也没办法证明买的东西用于该讼争房产。3、原告葛云胜提供的南新房产房地产租赁合同、收款收据，证明原告行使房屋租赁合同确定的房屋租赁权，将租赁房屋用于租赁经营等事实。被告招商银行股份有限公司漳州分行质证认为真实性、合法性及关联性都有异议。无法证实该讼争房屋租赁的事实，假设租赁合同成立，原告主张房屋转租的事实，那更进一步证明讼争房屋并非原告承租或居住。4、原告葛云胜提供的证明，个体工商户营业执照，证明讼争房屋的物业费水电费公摊及储备金从2013年6月至2015年9月止由承租户葛云胜委托林某代交。2013年7月5日林某委托中介漳州市芗城区进会房地产经纪店将讼争房屋出租给第三方，月租金1500元。被告招商银行股份有限公司漳州分行质证认为真实性、合法性及关联性都有异议。证明应有机构负责人签名，该证明从形式上不具有合法性，服务公司无权出具该份证明。该证明载明“葛云胜代交物业费”，但是所有收据没有载明是葛云胜缴纳的。中介机构作为房产机构不应该在短时间内遗失租赁合同，不能凭证明就证实双方存在租赁关系。5、被告招商银行股份有限公司漳州分行提供的房地产抵押评估报告，证明本案讼争的房产进行评估的日期为2013年6月3日至2013年7月8日。在这期间，余军海并未表明讼争的房产有出租的事实，现场勘察时，讼争房产处于空置状态，也不存在出租的情形。原告葛云胜质证认为真实性有异议，照片拍摄于什么时候没办法体现，房屋估价没有得到产权人余军海的确认。6、被告招商银行股份有限公司漳州分行提供的小微贷款申请表，证明余军海保证提供的信息真实。原告葛云胜质证认为真实性无异议。7、被告招商银行股份有限公司漳州分行提供的个人授信及担保协议，证明协议第26条明确约定对抵押物不得进行任何不适当的方式处理。原告葛云胜质证认为真实性无异议，但是存在余军海出租后再隐瞒事实进行贷款申请的可能。8、被告招商银行股份有限公司漳州分行提供的漳州市房屋登记申请书（抵押权登记），证明2013年7月3日余军海向漳州市房屋交易中心申请讼争房产的抵押登记时，针对房产交易中心工作人员的当面询问，余军海及配偶舒双花对于房屋是否出租的答复明确答复“否”，即没有出租。余军海与其配偶舒双花在该申请书上也明确申明所提供的资料申请的信息及询问回答真实合法有效，故本案讼争房屋不存在出租事实。原告葛云胜质证认为真实性无异议，但是存在余军海出租后再隐瞒事实进行申请的可能。对于上述双方有争议的证据，本院认为，本案的争议焦点是原告葛云胜与第三人余军海签订的房屋租赁合同是否合法有效以及原告葛云胜取得房屋的时间是否先于招商银行股份有限公司漳州分行取得抵押权的时间。原告主张其在涉案房屋抵押前即与余军海签订了房屋租赁合同，要求继续履行租赁合同并享有租赁物的优先购买权，原告须提供充分有效的证据证明其符合“租赁合同真实，合同签订于涉案房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有涉案房屋至今”的条件。现原告葛云胜提供的房屋租赁合同在租赁期限、租金数额、租金支付方式等问题上存在诸多不合常理的地方，原告葛云胜又不能做出合理的解释；且本案中第三人余军海已经死亡，第三人舒双花、段珍花、余志文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和证据材料；曾经担任过执行异议中葛云胜的委托代理人的证人林某的证人证言和原告葛云胜的当庭陈述也存在一些出入；故在这些不合常理的问题上本院无法查证。另本案中原告葛云胜提供的其余证据如物业费缴费收据等证明力较低，且和本案中的关键证据房屋租赁合同是否真实合法有效没有直接联系；故本案中原告葛云胜提供的现在案证据尚不能充分有效证明该房屋租赁合同的合法有效性。被告招商银行股份有限公司漳州分行提供的房地产抵押评估报告系有资质的评估机构做出，所附照片也是评估作业过程中拍摄的，本院对该证据及证明内容予以采信；被告招商银行股份有限公司漳州分行提供的另外三份证据或是已经经过法院审理后采信过的，或是国家机关出具的，对于该三份证据及相关被告所要证明的内容本院予以采信。综上所述，本院认为，本案原告提交的现有在案证据无法形成有效的证据链达到高度盖然的证明标准，尚不能充分有效证明该房屋租赁合同的合法有效性以及原告葛云胜租赁权取得时间先于被告招商银行股份有限公司漳州分行抵押权取得时间的事实。同时，在该涉案房屋抵押前，葛云胜与余军海的房屋租赁合同既未经过公证；又未依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》相关规定办理租赁登记备案手续；原告葛云胜、证人林某陈述该房屋现用于出租，也未有提供缴纳相应租金税的证明；且在抵押登记时余军海陈述过登记抵押物上并没有租赁权存在的情况等。因原告未能提供确切证据证明房屋租赁合同的合法有效性，故原告葛云胜主张的租赁关系不得对抗已登记的抵押权，本院根据已生效的（2014）芗民初字第6423号民事判决确定对涉案房产进行查封等执行措施符合法律规定，对原告的诉请，本院不予支持。第三人舒双花、段珍花、余志文未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利并承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告葛云胜的诉讼请求。本案受理费3700元，由原告葛云胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  陈立达代理审判员  吴美叶人民陪审员  洪添福二〇一六年十二月九日书 记 员  陈益龙附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。