广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0307民初6394号
原告（反诉被告）深圳市某地产开发有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道宝龙社区宝龙五路1号，统一社会信用代码914403003588208200。
法定代表人刘某。
委托代理人余涛，广东利众律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市某投资发展有限公司，住所地深圳市福田区振华路75号，统一社会信用代码91440300056182712U。
法定代表人施某。
委托代理人何雅灵，北京大成（深圳）律师事务所律师。
原告（反诉被告）深圳市某地产开发有限公司与被告（反诉原告）深圳市某投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行了公开开庭审理，原告代理人余涛、被告代理人何雅灵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2016年10月31日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于深圳市龙岗区白泥坑村平湖街道麻布路11号共计2529平方米的一楼厂房租赁给被告用作餐饮配送中心，《房屋租赁合同》第二条第3款约定：“乙方应于每月10日前向甲方支付所有款项（包括单月租金及上个月的水费、电费）到甲方指定账户；如乙方延迟交付（以甲方账户实际到账日期为淮），乙方则需无条件向甲方支付拖欠费用总额每天千分之五的滞纳金；如乙方单月20号仍无故拖欠当月房租、上月水电费等相关费用，甲方可以通过停水、停电、限制乙方货物进出或其他措施督促乙方交费，期间造成的所有损失均由乙方自行承担；如乙方无故25号仍拖欠当月房租，上月水电费等相关费用，甲方可立即单方解除本合同，并按乙方违约的条款执行，乙方滞。留在甲方屋内的所有财产甲方有权处理用以弥补乙方拖欠的各项费用，不足部分甲方保有追索权。”原、被告签订上述租赁合同后，被告立即投入装修，装修完成后因被告自身原因致使自己的经营目的不能实现，被告便以种种不成立的理由拒绝向原告支付租金，已构成根本违约。综上，原告为维护自身合法权益，特诉法院要求判讼：一、被告支付2017年3月份租金75870元；二、被告按违约条款赔偿原告叁个月租金227610元；三、被告支付原告为清除装修物，恢复租赁房屋原状所支出费用350000元；四、被告承担本案诉讼费用。因合同无效，经本院释明后，原告变更诉讼请求为：一、被告支付原告2017年3月至7月房屋占用费379350元；二、被告支付原告为清除装修物，恢复租赁房屋原状所支出费用200000元；三、诉讼费用由被告承担。
被告答辩并反诉称，被告与原告于2016年10月31日签订了《房屋租赁合同》，被告承租原告位于深圳市龙岗区白泥坑村麻布路11号一楼部分厂房，用作餐饮配送中心，租赁面积2529平方米，合同期限自2016年11月1日起至2026年10月31日止，每月租金75870元（含物业管理费），厂房押金151740元；合同第二条第4款约定：原告保证有300KW的电量提供被告使用，满足被告的用电量，及提供足够被告正常生产用水，如需增容改建，费用由原告负责。合同签订后，原告于2016年11月1日向被告告交付了前述厂房，被告于2016年11月1日向原告支付了全部的房屋租赁押金151740元，并自2016年12月开始按合同约定缴纳租金。2016年11月，被告委派的装修施工队开始进场装修，被告按装修合同约定先后支付了847500元的装修费。同时，为了该配送中心在装修完毕后及时投入运营，被告在签订租赁合同后，立即订购了多批机器设备，并预付了前期设备款共计377864.95元，因为被告的提前终止履行合同，导致被告导致前期支付的预付设备款全部无法收回。为满足餐饮中心的正常运作，被告在合同签订前专门向原告法定代表人刘某介绍工厂运营必需的机器设备及要求原告必须能提供300KW供电的要求，原告对此承诺完全可以提供300KW的供电，双方为此专门在《房屋租赁合同》中进行了约定。根据工厂装修进度，被告在2016年12月下旬开始和原告沟通拉线供电问题，并为此多次和园区电工沟通，但园区电工称无法提供300KW的供电；原告开始声称只能提供100KW的供电，经过多次交涉，其又表示最多只能提供250千瓦，并告知被告直接和工厂二房东深圳市思业兴机电技术开发有限公司的汪泉明总经理和园区电工沟通。被告根据原告的指示，直接和工厂的二房东总经理汪泉明沟通供电事项，却被告知原告出租的工厂目前根本无法提供300KW的供电。被告现场负责人王华树经理直接联系原告法定代表人刘某，其要么进行推诿要么拒不应答。自2016年12月至2017年2月17日，原告没有采取任何措施解决被告的供电问题，对于被告的催告，原告置之不理。由于原告拒不办理提供300KW供电的拉电工程，导致被告的厂房装修工程无法继续进行；对于被告的催告，原告的法定代表人刘某不予任何回应。因为原告的违约行为，导致被告承租厂房建设餐饮配送中心的计划完全破坏，并直接影响到被告几十家餐饮店的配送工作。为避免损失的进一步扩大，在联系原告无果的情况下，迫于无奈，被告工厂的装修工程于2017年2月22日完全停工。原告拒绝按合同约定提供被告正常生产经营必须的供电量，经被告多次催告，原告不但消极应对被告的催告，且在近三个月的时间里未采取任何行动解决被告的供电问题，导致被告无法按计划实现建设餐饮配送中心的合同目的。原告拒不履行合同义务的违约行为违反了《房屋租赁合同》的明确约定，违背了诚实信用原则，不但导致被告无法实现合同目的，而且给被告造成了极大的经济损失。为维护自身的合法权益，根据中华人民共和国《合同法》和《民事诉讼法》的相关规定，被告为此提起反诉，要求判令：一、确认被告与原告之间签订的《房屋租赁合同》于2017年3月9日解除；二、原告返还被告厂房押金人民币151740元；三、原告向被告支付三个月租金的违约金人民币227610元；四、原告赔偿被告为装修厂房所支出的装修费847500元，并赔偿被告为该厂房运营所支付的购买设备前期款377864.95元；五、原告承担本案全部诉讼费。因合同无效，经本院释明后，原告变更反诉请求为：一、确认被告与原告于2016年10月31日签订的《房屋租赁合同》无效；二、原告返还2016年12月至2017年2月的房屋租金227610元（含原告虚增租赁面积313平方米的租金28170元）；三、原告返还被告缴纳的房屋押金151740元；四、原告赔偿被告为装修厂房所支出的装修款1058000元，并赔偿被告为该厂房运营所支出的购买设备的前期款167364.95元；五、原告承担本案全部诉讼费。
经审理查明，2016年10月31日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于深圳市龙岗区平湖街道白泥坑村麻布路11号一楼部分厂房，用作餐饮配送中心，租赁面积2529平方米，合同期限自2016年11月1日起至2026年10月31日止，每月租金75870元（含物业管理费），从2016年12月1日起租，厂房押金为151740元。其中合同第二条第4款约定，原告保证有300KW的电量提供给被告使用，满足被告的用电量。合同签订后，被告于2016年11月1日向原告支付租赁押金151740元，原告依约将厂房交付被告使用。被告进场后，即对涉案厂房进行改造装修，并依约支付了原告2016年12月至2017年2月共三个月的租金。被告在装修过程中，经沟通发现涉案厂房无法提供300KW的用电量，无法满足其用作配送中心的用电需求，故于2017年2月22日停止装修，并于2017年2月28日前将施工设备撤离。2017年3月9日，被告向原告发函，通知原告解除租赁合同。2017年4月11日，被告向原告发函通过原告及时接管厂房，以免造成不必要的损失。2017年3月30日，原告以被告拒交租金为由，诉至本院提出上述诉讼请求。被告收到起诉材料后，于2017年5月2日向本院提起本案反诉。
另查，涉案厂房系由朱惟勤租给深圳市思业兴机电技术开发有限公司，深圳市思业兴机电技术开发有限公司转租给原告，原告再租给被告的。2017年6月23日，本院前往朱惟勤所在的港华鸿记五金塑胶制品（深圳）有限公司调查，该公司负责人确认涉案厂房并未取得建设工程规划许可证及房地产证。2017年6月28日，本院以涉案厂房未取得建设工程规划许可证及房地产证为由向原、被告释明涉案房屋租赁合同为无效合同，原、被告遂作出上述变更诉讼请求。
诉讼中，原告向本院申请对拆除被告装修物费用进行评估，被告申请对其装修损失进行评估。经评估，拆除被告装修物费用为156937元，被告的装修损失为769314元。2017年8月7日，本院召集各方进行现场评估时，已由原告另行出租他人，原告确认在评估前一周左右已将涉案厂房另租他人。
关于被告反诉要求原告赔偿的装修损失1058000元，经被告确认包含如下项目：1、被告于2016年12月10日与案外人深圳市赣新装饰工程有限公司签订《野妹新工厂装修工程承包合同》，约定将涉案厂房的装修工程发包给案外人深圳市赣新装饰工程有限公司施工，工程预估总造价为1640000元，截至2017年3月15日，被告已向案外人深圳市赣新装饰工程有限公司支付工程进度款818000元。2、被告于2017年1月6日与案外人深圳市龙岗区三众五金建材有限公司签订《新工厂夹层钢结构加固施工协议》，约定工程款为12500元，被告已支付该款。3、被告于2017年1月9日与案外人东莞市恒昌达门窗有限公司签订《平湖工厂防火门购销合同》，约定合同价为35656.7元，被告已支付进度款17000元。4、被告于2016年12月10日与案外人深圳市浩声空调净化技术有限公司签订《野妹工厂冷库工程承包合同》，约定工程预估价为382800元，被告已支付两笔工程进度款共计100000元。5、被告于2016年12月29日与案外人深圳市浩声空调净化技术有限公司签订《野妹新工厂空调工程承包合同》，约定工程预估价为73160元，被告已支付第一期工程进度款6500元。6、被告于2016年11月20日与案外人深圳市华泰消防建设工程有限公司龙华分公司签订《野妹新工厂抽风工程承包合同》，约定工程预估价为133000元，被告已支付三笔工程进度款共计105000元。关于被告反诉要求原告赔偿的购买设备前期款损失167364.95元，经被告确认包含如下项目：1、被告于2016年11月26日与案外人深圳市深汕电器材料有限公司签订《野妹新工厂灯具供应合同》，约定合同价为67817元，被告已支付合同进度款共计35364.95元。2、被告于2016年10月15日与案外人青岛义龙包装机械有限公司签订《承揽加工合同》，约定被告向其购买不绣钢给袋式自动包装机，合同价为330000元，被告已支付合同款132000元。2017年8月7日，本院召集各方进行现场评估时，涉案厂房中并未发现被告购买的上述灯具及不绣钢给袋式自动包装机，被告确认尚未安装，请求按已付合同款要求原告赔偿。
本院认为，因原告出租给被告涉案厂房未取得建设工程规划许可证和房地产证，原告与被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同。根据无效合同的处理原则，原告应将收取被告的租赁押金151740元退还被告，被告应参照租赁合同约定的租金标准每月75870元向原告支付占用期间的房屋占用费。本案中，被告已支付2016年12月1日至2017年2月28日占用期间的租金227610元，2017年2月22日，被告发现涉案厂房无法使用后已停止装修，并于2017年2月28日撤离未再占用及使用，同时于2017年3月9日向被告发出解除合同函，于2017年4月11日再次发函原告提醒原告为避免损失进一步扩大及时收回厂房，故对2017年3月1日之后的房屋占用费，因被告未再占用，且已向原告尽到善良提醒义务，无需再向原告支付。关于合同无效造成损失赔偿的问题，因原告是出租方，对涉案房屋的产权情况较为了解，其将不具备出租条件的房屋出租给被告使用，应对合同无效造成的损失承担主要责任，被告作为承租人，对承租房屋的产权情况未尽到注意审查义务，亦存在一定的过错，应对合同无效造成的损失承担次要责任，本院酌情由原告承担70%的责任，由被告承担30%的责任。现将双方请求的损失情况分述如下：一、关于被告请求的装修损失1058000元。虽然被告根据各类装修合同已向施工方支付了各类装修进度款共计1058000元，但因涉案装修工程已经中途结束，不能据进度款确定被告与各施工方的最终结算情况，故应当以现场评估方式确定被告的装修损失，经本院委托评估，被告的装修损失为769314元，由原告承担70%即538519.8元。二、关于被告反诉要求原告赔偿的购买设备前期款损失167364.95元。经现场勘察，涉案厂房中并未发现被告购买的上述灯具及不绣钢给袋式自动包装机，且该设备为动产，被告完全可用于其他地方，不能作为损失处理，故对该损失，本院不予支持。三、关于原告请求的被告承担清除装修物损失200000元问题。经评估，清除被告装修物费用为156937元，由被告承担30%即47081.1元，对超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告深圳市某地产开发有限公司与被告深圳市某投资发展有限公司于2016年10月31日签订《房屋租赁合同》无效；
二、被告应于本判决生效之日起三日内支付原告清除装修物损失人民币47081.1元；
三、原告应于本判决生效之日起三日内返还被告租赁押金人民币151740元；
四、原告应于本判决生效之日起三日内支付被告因合同无效导致的装修损失人民币538519.8元；
五、驳回原告的其他诉讼请求；
六、驳回被告的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10334元（原告已预交），由原告承担9494元，由被告承担840元。反诉费9621.2元（被告已预交），由原告承担4138.5元，由被告5482.7元。清除装修物损失评估费6000元（原告已预交），由原告承担4200元，由被告1800元。装修损失评估费30000元（被告已预交），由原告承担21000元，由被告承担9000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张智强
人民陪审员 肖亚雀
人民陪审员 何凤珍
二〇一七年十月二十三日
本件与原本核对无异
书 记 员 刘 青