苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虎商初字第1216号
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地苏州新区商业街11号。
负责人吴国兵，该行行长。
委托代理人陈依漫，江苏简文律师事务所律师。
委托代理人郭晶晶，江苏简文律师事务所实习律师。
被告吴晨。
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行与被告吴晨金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月22日受理后，由代理审判员吴娅独任审判，后转为适用普通程序，并依法组成合议庭。本案分别于2014年12月9日、2015年1月7日、2015年2月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈依漫、郭晶晶和被告吴晨（参加2015年1月7日庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行诉称，2011年3月8日，原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定被告向原告借款用于购买位于江苏省苏州市姑苏区某处房产。合同约定：由原告向被告发放贷款287000元，该笔贷款期限自2011年3月8日起至2041年3月7日止，由被告借款所购的房产为该笔贷款提供抵押担保。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款。现房屋他项权证已经办理完毕，原告的抵押权依法设立。贷款发放后，被告未依约按期履行还款义务，原告故诉至法院，请求判令：1、被告归还借款本金259097.3元及相应利息、罚息、复利共计9886.18元（暂计至2014年9月10日，之后的利息按借款合同约定的逾期贷款利率计算至还清贷款本息之日），并支付原告为实现债权支付的律师费11200元；2、原告就被告所有的抵押物（位于江苏省苏州市姑苏区某处）优先受偿；3、诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、《个人购房担保借款合同》、房地产抵押清单、房屋他项权证各一份，证明原告与被告签订《个人购房担保借款合同》，被告以借款所购房产作为抵押，该房地产已经办理了抵押登记手续，原告的抵押权依法设立；
2、个人借款凭证、欠款明细单各一份，证明原告依约向被告发放贷款，被告未依约履行还款付息义务；
3、聘请律师合同、律师费发票、银行进账单各一份，证明为了实现债权，委托律师代为诉讼，一审支出的律师费用，另该进账单显示的律师费是四个案件的律师费合计。
被告吴晨对原告提供的证据的质证意见：对证据1、2、3的真实性没有异议，个人购房担保借款合同和房屋抵押都是我本人去签订和办理的。
被告吴晨辩称，借款合同确实是我本人签订的，对原告的诉请没有异议。因为做生意失败，资金链断裂，现在资金紧张，希望可以与原告协商分期支付欠款。
被告吴晨未提供证据。
本院认证意见：对于原告提交的证据1、2、3，因被告认可其真实性，故均可作为认定本案事实的依据。
本院经审理查明：
2011年3月8日，原告（贷款人）与被告吴晨（借款人、抵押人）签订一份合同编号为32020520110XXXXXX的《个人购房担保借款合同》。合同约定：由原告向被告吴晨发放贷款287000元；借款用途为购买苏州市姑苏区某处房产；借款期限自2011年3月8日起至2041年3月7日止；借款利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；本合同的还款方式为等本递减还款法，还款周期为一个月，还款日为每期借款发放日对应日；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；按照本合同约定收回或提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在中国农业银行各机构开立的账户中划收；本合同项下借款采用抵押担保方式，抵押人同意以苏州市姑苏区某处房产设定抵押，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。
签约当日，原告按约向被告发放了贷款287000元。嗣后，原被告就约定的抵押物办理了抵押登记手续，抵押登记的债权数额为287000元。
履约过程中，被告未能按约还本付息，自2014年3月起未偿还任何借款本息，截止到2014年9月10日，被告吴晨未归还的借款本金259097.30元，利息9501.16元、罚息144.90元、复利240.12元，共计268983.48元。
原告为提起本案诉讼，特聘请江苏简文律师事务所律师代理本案诉讼，支付律师费11200元。
以上事实由原告提供的证据及庭审笔录所证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应全面按约履行。原告履行合同义务后，被告未按合同约定足额偿还借款本息超过合同约定的90天，系属违约，原告有权按照合同约定提前收回已发放借款，并要求被告承担相应的违约责任。鉴于被告吴晨向原告提供抵押担保，并就抵押物办理了抵押登记，原告抵押权依法设立，其有权就抵押物行使优先受偿权。本院对于原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴晨应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行归还借款本金259097.30元，利息9501.16元、罚息144.90元、复利240.12元，共计268983.48元（利息、罚息、复利计算至2014年9月10日，之后按照《个人购房担保借款合同》的约定继续计算至实际给付之日止）。
二、被告吴晨应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行支付律师费11200元。
三、如被告吴晨到期未履行上述第一、第二项付款义务，原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行有权以被告吴晨所有的座落于苏州市姑苏区某处的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在登记的债权数额287000元范围内优先受偿。
（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：苏州新区农行商业街支行，账号：548401040002924）。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5318元，由被告吴晨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账号：10-550101040009599；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部。
审 判 长 杨建忠
代理审判员 吴 娅
人民陪审员 朱维贤
二〇一五年二月十二日
书 记 员 陈宇星
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条第一款债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。