湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）鄂恩施中行终字第00124号
上诉人（原审原告）恩施市丰盛园房地产开发有限公司。住所地：恩施市市府路**号。
法定代表人熊才胜，该公司董事长。
委托代理人沈代辉，湖北沈代辉律师事务所律师。
委托代理人聂铭，湖北沈代辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）恩施市工商行政管理局。住所地：恩施市施州大道***号。
法定代表人潘超，该局局长。
委托代理人李清安，湖北正典律师事务所律师。
委托代理人黄红恩，该局法规股股长。
上诉人恩施市丰盛园房地产开发有限公司因与被上诉人恩施市工商行政管理局工商行政处罚一案，不服恩施市人民法院（2015）鄂恩施行初字第00015号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，原告恩施市丰盛园房地产开发有限公司于2010年开发位于恩施市市府路24号煌庭国际广场一期商住楼338套，同年11月10日取得《湖北省商品房预售许可证书》，至2011年5月20日，原告预售住房222套。售房时，原告按照湖北省工商行政管理局湖北省建设厅监制的《商品房买卖合同》格式文本与房屋买受人签订了《商品房买卖合同》，其中合同第四条载明：“计价方式与价款”。出卖人与买受人约定按下述1、4种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米
---元，总金额（人民币）----元整。2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米---
元，总金额（人民币）----元整。3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）---元整。4、本条第一项总金额为已享受优惠之后的成交价款；未含应缴纳的契税、公共维修基金、水、电、天然气和门禁系统的立户费或安装费等税费，前述税费按合同补充协议执行。同时，双方签订补充协议第5条载明：“买受人对鄂价房服（2005）165号文件和恩施州价（2006）50号文件已了解，双方为此特别约定，主合同商品房建筑面积计价未含契税、印花税、专项维修基金、交易费、登记费等；未含水、电、天然气和门禁系统的立户费或安装费等。前述税费由买受人在主合同商品房建筑面积计价之外另行承担，在房屋交接时，一次性付清。按具体标准据实结算”。在履行合同期间，原告委托恩施市家安物业服务有限公司向购房人交房并收取水、电、天然气及门禁系统的立户费或安装费共计1121420.00元（水立户费1150元、电立户费660元户、天然气立户费2300元、可视门禁950元户）。
2014年7月24日，被告接到举报对原告进行立案调查后，认定原告在销售煌庭国际广场一期商品住房时，隐瞒有关的重要事实，在买受人不知情的情况下，将本应计入房价成本的配套设施、安装费用在《商品房买卖合同》中以格式条款的形式约定买受人在房价外另行承担。使买受人误认为水、电、气立户费、门禁系统和有线电视的安装费由自己在房价外承担。致使买受人未能依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条、第九条的规定享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利，享有自主选择商品或者服务的权利和享有公平交易的权利。按照湖北省工商局《关于房地产开发企业在房价之外收取购房户配套费法律适用的答复》，原告的行为属于《湖北省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十条第一款第七项所指的“其他故意使消费者产生误解而购买商品或接受服务的行为”。遂依据《湖北省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十二条和《中华人民共和国消费者权益保护》第五十六条第一款、第十项以及《中华人民共和国行政处罚法》第二十七条之规定，于2014年9月19日作出“恩市工商处字（2014）507号”《行政处罚决定书》，决定：责令当事人改正违法行为，依法退还不应向买受人收取的费用，承担相应的民事赔偿责任；处罚款500000.00元。原告不服，申请行政复议。恩施自治州工商行政管理局于2015年2月25日作出“恩施州工商复字（2015）1号”《行政复议决定书》，维持了被告作出的行政处罚决定。原告仍不服，向法院提起行政诉讼，请求判准如上诉请。
原审认为，被告恩施市工商行政管理局依法查出违法经营行为、维护市场管理秩序、保护消费者的合法权益系其法定职责所在。原告恩施市丰盛园房地产开发有限公司作为房地产开发企业，明知“鄂价房服（2005）165号”《省物价局、省建设厅关于商品房销售价格管理有关问题的通知》中有关于“合同签订中的价格行为，实行‘一价清’制度”的规定，而在其开发的商品房预售中，未将此予以公示，致使消费者因误解而购买商品，损害了消费者的合法权益，亦扰乱了商品房销售的管理秩序。被告作出的“恩市工商处字（2014）507号”《行政处罚决定书》认定原告违法经营事实清楚、证据充分、适用法律、法规正确、程序合法、处罚款500000元适当，原告请求撤销缺乏事实依据和法律依据，法院不予支持。关于原告在房价外收取的水、电、天然气和门禁系统的立户费或安装费是否应退还给房屋买受人以及原告是否因此承担民事赔偿责任问题，系民事法律关系调整的范畴，被告无权作出认定并给予相应的行政处罚。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第四项、第六十九条之规定，判决如下：一、撤销被告恩施市工商行政管理局2014年9月19日作出的“恩市工商处字（2014）507号”《行政处罚决定书》中“依法退还不应向买受人收取的费用，承担相应的民事赔偿责任”之内容。二、驳回原告恩施市丰盛园房地产开发有限公司要求撤销“恩市工商处字（2014）507号”《行政处罚决定书》中“责令改正违法行为、处罚款500000.00元”之诉讼请求。案件受理费50元，由原告恩施市丰盛园房地产开发有限公司、被告恩施市工商行政管理局各承担25元。
上诉人恩施市丰盛园房地产开发有限公司不服原审法院前述判决，上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求：1.维持（2015）鄂恩施行初字第00015号行政判决第一项；2.撤销（2015）鄂恩施行初字第00015号行政判决第二项；3.撤销恩市工商处字（2014）507号《行政处罚决定书》中“责令改正违法行为、处罚款500000元”的部分。
被上诉人恩施市工商行政管理局未予答辩。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十二条第一款、《湖北省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第四条第一款之规定，恩施市工商行政管理局是本案的适格被告。
《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。《省物价局省建设厅关于商品房销售价格管理有关问题的通知》（鄂价房服（2005）165号）规定，规范商品房合同签订中的价格行为，实行“一价清”制度。开发企业应将已经物价部门批准的代收代办费用全部在合同中予以明确，合同外不得再加收任何费用。《恩施州物价局州房地产管理局关于转发〈省物价局省建设厅关于商品房销售价格管理有关问题的通知〉的通知》（恩施州价（2006）50号）规定，物价部门批准的代收代办费用是指房屋维修基金（个人应交部分）及办理《土地使用证》、《房屋所有权证》时应由买房人承担的费用。水、电、气、有线电视、对讲系统、安全系统、防盗系统等配套设施的建设费用及初装费用按规定的收费标准计入房屋建设成本，一并计入房价，房地产开发企业不得以任何名义向购房人重复收费。本案中，恩施市丰盛园房地产开发有限公司在与购房者签订商品房买卖合同时，在合同中约定，按建筑面积计算的房价总金额为已享受优惠之后的成交价款，不含水、电、天然气和门禁系统的立户费或安装费，前述费用按合同补充协议执行。增订的附件四合同补充协议约定，水、电、天然气和门禁系统的立户费或安装费等由买受人在主合同商品房建筑面积计价之外另行承担，“买受人签署本协议视为同意委托出卖人办理”。这明显与《商品房销售管理办法》、《省物价局省建设厅关于商品房销售价格管理有关问题的通知》、《恩施州物价局州房地产管理局关于转发〈省物价局省建设厅关于商品房销售价格管理有关问题的通知〉的通知》等规定不符。
《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条第二款规定，经营者不得以格式合同的方式，作出减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定。《省工商局关于房地产开发企业在房价之外收取购房户配套费法律适用问题的答复》（鄂工商函（2012）45号）规定，房地产企业在商品房销售活动中，以谎称代收代缴等手段，在房价之外另行收取水、电、天然气等配套设施的建设费用及安装费等其他费用的行为，违背了经营者与消费者进行交易应当遵循的诚实信用原则，属于《湖北省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十条第一款第（七）项规定的“其他故意使消费者产生误解而购买商品或接受服务的行为”。就本案而言，恩施市丰盛园房地产开发有限公司在销售商品房时，以格式条款的形式，通过代收代办手段，把依法依规应属自己承担的水、电、气、门禁等配套基础设施建设安装成本转嫁给购房者承担，减轻了自己的责任，增加了购房者额外负担，既违背了“一价清”制度，也违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》的第二十六条第二款的规定。对恩施市丰盛园房地产开发有限公司侵犯消费者合法权益的行为，理应予以查处。
《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十六条规定，经营者有下列情形之一的，除承担相应的民事责任外，法律、法规未作规定的，由工商行政管理部门责令改正，可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得1倍以上10倍以下的罚款。本案中，对上诉人恩施市丰盛园房地产开发有限公司的违法行为，被上诉人秉持处罚与教育相结合的原则，责令上诉人改正违法行为，并处罚款500000.00元，符合相关法律、法规的规定，应予支持。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十六条关于承担民事责任的规定，只是一种提示性规定，而不是对行政机关的法律授权。恩施市工商行政管理局在作出处罚决定时，责令恩施市丰盛园房地产开发有限公司“退还不应向买受人收取的费用，承担相应的民事赔偿责任。”缺乏法律依据，对该处罚内容不予支持。
关于上诉人恩施市丰盛园房地产开发有限公司主张的法律适用错误问题，本院认为，被上诉人恩施市工商行政管理局在作出恩市工商处字（2014）507号《行政处罚决定书》时，适用的是《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十六条第一款第（十）项、《湖北省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十二条及《中华人民共和国行政处罚法》第二十七条。《商品住宅价格管理暂行办法》、《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》及《施工、房地产开发企业财务制度》只是被上诉人用于说理的依据，而并非被上诉人在作出处罚时适用的法律依据。但被上诉人在作出处罚时，依据已经被废止的上述三个规定作为说理的依据，确属不当，应予纠正。
综上，上诉人恩施市丰盛园房地产开发有限公司的上诉缺乏事实与法律依据，其上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人恩施市丰盛园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘平立
审判员 蔡 斌
审判员 聂礼刚
二〇一五年十一月十八日
书记员 王豫娥