北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第05064号
上诉人（原审被告、反诉原告）秦×1，男，1962年7月16日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）邢×1，女，1961年3月15日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）秦×2，女，1985年9月19日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）秦×3，男，1987年6月27日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）秦×4，女，1958年7月25日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）秦×5，女，1953年4月6日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）秦×6，女，1965年6月29日出生。
七上诉人委托代理人邢娜，北京市法大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）甄×1，女，1958年1月11日出生。
委托代理人刘建忠，北京东远鹤錡律师事务所律师。
秦×1、邢×1、秦×2、秦×3、秦×4、秦×6、秦×5（简称秦×1等七人）与甄×1房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2014年5月作出（2014）丰民初字第4833号民事判决后，秦×1等七人上诉，本院于2014年10月作出（2014）二中民终字第07752号民事裁定书，裁定撤销（2014）丰民初字第4833号民事判决，发回北京市丰台区人民法院重审。现秦×1等七人不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第20398号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
甄×1诉至原审法院称：2005年，我与秦×1、邢×1、秦×2、秦×3签订了《旧村改造回迁房购买权赠与协议书》（简称《协议书》），由我支付购买位于北京市丰台区×××四区13号楼3层5单元303号房屋（简称诉争房屋）的全部房款及相关费用，秦×1一家则积极配合我办理诉争房屋的转移登记手续。我认为《协议书》名为赠予实为买卖。协议签订后，我履行了全部义务，亦入住诉争房屋9年。但秦×1在2010年取得房屋所有权后，拒绝配合我办理转移登记。综上，因房屋现已登记在秦×1名下，因此我要求秦×1协助办理诉争房屋转移登记手续，并负担诉讼费用。
秦×1等七人答辩并反诉称：我们不同意甄×1的诉讼请求。甄×1所述与事实不符，涉诉协议书对于秦×1、邢×1和秦×2而言是有条件赠与，甄×1付款购买秦×1等三人的购房指标，另将自己的购房指标赠与秦×1等三人；另外，秦×1等三人的购房指标并非仅属于该三人所有，还属于秦×3、秦×4、秦×6、秦×5等四人，涉诉协议书侵犯了该四人的权益。2003年9月，秦×7、秦×1、邢×1、秦×2、秦×3等五人因拆迁而获得共计225平方米的户口优惠购房指标。同时，置换协议书还确认获得两套购房指标，一套是四区八号楼6单元503号，面积为103.05平方米，一套是四区十三号楼5单元303号，面积为97.75平方米。2003年12月20日，秦×7去世，其优惠购房指标产生法定继承，由其四个子女每人等额继承11.25平方米，秦×4、秦×6、秦×5三人共继承33.75平方米，秦×1、邢×1、秦×2三人的购房指标上升为146.25平方米。签订补偿协议后，秦×1、邢×1和秦×2将135平方米中的103.05平方米的购房指标卖给他人，房号为四区八号楼6单元503号，并完成了过户，还余下31.95平方米的购房指标。后秦×1、邢×1、秦×2与甄×1签订了《协议书》，秦×3当时已经年满十八周岁，对此事完全不知情，秦×3的名字是秦×2隐瞒签署的。秦×1超越权限将剩余的31.95平方米购房指标、隐瞒秦×4、秦×5和秦×6将三人继承的33.75平方米、秦×3的45平方米购房指标中的97.75平方米私自附有条件赠与甄×1，严重侵犯了秦×3、秦×4、秦×5、秦×6的合法权益，因此，《协议书》应属无效。另外，甄×1获得诉争房屋购房指标的条件是以自己房屋拆迁相应的优惠购房指标进行交换，秦×1履行了诸多繁杂手续，而甄×1至今未向秦×1、邢×1、秦×2交付任何购房指标，所以条件不成就，秦×1可以撤销赠与。因此，甄×1应当归还诉争房屋，反诉人愿意支付当初购房价款。故提起反诉要求：1、确认秦×1、邢×1、秦×2与甄×1签订的《协议书》无效；2、甄×1返还诉争房屋。
甄×1针对秦×1等七人的反诉辩称：我不同意秦×1等七人的反诉请求。《协议书》合法有效，秦×3在签署协议时是知情的，我方已入住诉争房屋达九年之久，应当获得法律的保护。
原审法院经审理认为：甄×1与秦×1、邢×1、秦×2签署《协议书》后，秦×1以其名义与北京绿福缘房地产开发有限公司签订了购买诉争房屋的《北京市丰台区花乡六圈村绿化隔离地区旧村改造拆迁补偿及置换新村住宅协议书》（简称《补偿及置换协议》），由甄×1支付房款并使用诉争房屋，显然双方实际的法律关系为借名买房关系。虽然北京市丰台区花乡六圈村村民委员会（简称六圈村村民委员会）出具证明称丰台区花乡六圈村秦李庄96号院的使用权人是秦×7，但《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》（简称《货币补偿协议》）、《补偿及置换协议》均显示被拆迁人为秦×1，而秦×7仅为被安置人，即说明拆迁人（单位）针对的被拆迁人（宅基地使用权人）是秦×1。关于秦×1购买诉争房屋时使用的优惠购房指标问题，鉴于秦×1等人拆迁时取得了225平方米的优惠购房指标，其中秦×7去世后其遗产（45平米优惠购房指标）应当由秦×1、秦×5、秦×4、秦×6继承，秦×1除上述继承份额外还同邢×1、秦×2、秦×3一样获得了45平米优惠购房指标。秦×1利用上述优惠购房指标购买了103.05平米和97平米两套房屋。现秦×1等七人主张秦×1、邢×1、秦×2用其自有的优惠购房指标购买了103.05平米的房屋，因而涉诉的97平米房屋使用了秦×1等七人的优惠购房指标。对此问题，鉴于秦×1在购房时并未明确哪套房屋使用哪个人的购房指标，因此确不能排除涉诉97平米房屋中有秦×3、秦×6、秦×5、秦×4优惠购房指标的可能性，但亦不能凭秦×1等七人的单方面表述就认定秦×1、邢×1、秦×2用其自有的优惠购房指标购买了103.05平米的房屋，否则就是赋予了秦×1、邢×1、秦×2随意选择、处分的权利。而秦×1等七人如此主张则显示了其不愿履行合同的意思表示。鉴于本案中系秦×1与北京绿福缘房地产开发有限公司签订了购买诉争房屋的《补偿及置换协议》，同时诉争房屋登记于秦×1名下，因此应认定诉争房屋为秦×1、邢×1的共同财产。秦×3、秦×6、秦×5、秦×4等人虽可能有其他利益在诉争房屋中（购买诉争房屋时可能使用了此四人的优惠购房指标），但一方面，此四人在诉争房屋中虽可能存在权益，但该权益并不等同于所有权，此四人无权阻止秦×1转让诉争房屋；另一方面，甄×1入住诉争房屋已近十年，秦×5、秦×4、秦×6作为秦×7的子女、秦×1的姐妹，秦×3作为秦×1的儿子称对于《协议书》始终不知情，明显有悖常理，在此四人没有充分证据予以证明的情况下，法院对此四人的主张不予采信。《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因甄×1已依约履行了《协议书》约定的义务，并且已经实际入住近十年，故秦×1等人应依约履行《协议书》约定的义务，协助甄×1完成转移登记。邢×1系秦×1之妻，亦为诉争房屋的共有权人，理应协助甄×1办理转移登记手续，但因诉争房屋现登记在秦×1一人名下，由秦×1一人履行协助甄×1办理转移登记的义务亦可，故法院对甄×1要求秦×1协助办理转移登记的请求，予以支持。另，关于秦×1等七人称甄×1除了给付购房费用外，还应当将约97平方米的优惠购房指标回赠给秦×1的问题，因秦×1等七人仅提供了孟长生、杜建红的证言，但该证言不能充分证明上述内容。且即便存在秦×1等七人所称的回赠优惠购房指标一事，亦属另一法律关系，并不影响涉讼合同的履行。故秦×1等七人以此为由拒绝履行合同的主张，无事实及法律依据，法院不予采信。据此，原审法院于2015年2月判决：一、秦×1于判决书生效之日起十日内协助甄×1将位于丰台区×××四区13号楼3层5单元303号房屋转移登记至甄×1名下；二、驳回秦×1、邢×1、秦×2、秦×3、秦×6、秦×5、秦×4的反诉请求。
判决后，秦×1等七人不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判确认秦×1、邢×1、秦×2与甄×1签订的《协议书》无效。其主要上诉理由为：《协议书》对秦×1、邢×1、秦×2是附条件的赠与，甄×1在签协议时承诺等其房屋拆迁时将其所得的回迁房指标再赠与秦×1等三人，现房屋未过户，房屋优惠指标的赠与未完成，秦×1等三人有权撤回赠与；诉争房屋使用了秦×3、秦×6、秦×4、秦×5的购房指标，秦×3、秦×6、秦×4、秦×5对《协议书》不知情，该协议书侵害了秦×3、秦×6、秦×4、秦×5的合法权益，应属无效；原审法院认定甄×1系借名买房，超出了甄×1对诉争房屋定性，超越了审判职权；原审法院站在甄×1的立场上主观臆断；甄×1购买诉争房屋未经过三分之二以上共有权人同意，也不符合善意取得的条件。甄×1同意原判。
经审理查明：案外人秦×7与胡秀华系夫妻关系，秦×7于2003年12月20日去世，胡秀华于1985年9月18日去世。秦×7与胡秀华育有子女四人，分别为：秦×5、秦×4、秦×1、秦×6。秦×1与邢×1系夫妻关系，育有二子女，即秦×2、秦×3。秦×7父母先于秦×7去世。
2003年9月5日，北京丰台科技园建设发展有限公司作为拆迁人（甲方）与作为被拆迁人（乙方）的秦×1签订《货币补偿协议》，该协议约定：乙方在拆迁范围内有正式住房16间，建筑面积252平方米；乙方现有在册人口五人，实际居住人口5人，分别是秦×1、邢×1、秦×2、秦×3、秦×7。该协议还约定有其他内容。
2005年10月，秦×1（甲方一）、邢×1（甲方二）、秦×2（甲方三）、秦×3（甲方四）与甄×1（乙方）签订《协议书》，该协议书第二条约定“上述甲方一、甲方二、甲方三、甲方四与乙方经充分协商，甲方一、甲方二、甲方三、甲方四完全同意将上述北京市丰台区×××四区十三号楼五单元303室的旧村改造回迁上楼购房资格无偿赠与乙方，乙方自愿接受对上述房屋购买权的赠与”；该协议第四条约定“本协议签订后，与北京绿福缘房地产开发有限公司签订购房合同等事宜，仍由甲方一、甲方二、甲方三、甲方四按照北京绿福缘房地产开发有限公司及六圈村村民委员会的相关要求，以甲方一、甲方二、甲方三、甲方四自己的名义办理，但是所需一切费用由乙方支付。……”；该协议第五条约定“甲方一、甲方二、甲方三、甲方四收到北京绿福缘房地产开发有限公司交付的《入住通知书》等材料后，立即转交给乙方，乙方收到此通知后即可办理入住手续。……”；该协议第六条约定“甲方一、甲方二、甲方三、甲方四按照《北京绿福缘房地产开发有限公司认购单》、《购房合同》以及相关法律法规规章的规定，取得北京市丰台区×××四区十三号楼五单元303室的产权证书后，三日内将该产权证书等文件交付给乙方。乙方收到甲方一、甲方二、甲方三、甲方四交付的上述房屋的产权证书后，甲方一、甲方二、甲方三、甲方四在三日内协同乙方一起到房地产管理部门办理产权过户登记手续，该房屋所有权人由甲方一、甲方二、甲方三、甲方四变更为乙方……办理产权过户手续过程中，房地产管理部门等相关政府部门按照相关法律法规规章政策的规定所收取的一切费用，均由乙方支付……”。该协议上秦×3的签字系秦×2代签。
2005年12月15日，北京绿福缘房地产开发有限公司（甲方、拆迁单位）与秦×1（乙方、被拆迁户）签订《补偿及置换协议》，约定：因秦×1在拆迁范围内居住秦李庄村96号院正式住房16间，建筑面积252平方米，在册人口5人，获得拆迁款共计1253878元，优惠置换新房建筑面积225平方米（人均45平方米），秦×1购买位于丰台区×××四区八号楼6单元503号、四区十三号楼5单元303号房屋，价款分别为329760元和366563元。此后，甄×1以秦×1名义向北京绿福缘房地产开发有限公司支付了诉争房屋的房款。在北京绿福缘房地产开发有限公司交房后，甄×1即入住诉争房屋并居住至今。
2010年12月9日，秦×1取得上述房屋所有权，该房屋性质为按经济适用住房管理。
本案审理中，甄×1主张与秦×1、邢×1、秦×2、秦×3之间系房屋买卖关系。秦×1等七人称对于秦×1、邢×1、秦×2等三人而言应为有条件赠与，甄×1与三人系互换购房指标，即甄×1承诺在其取得购房指标后将97平方米的优惠购房指标赠还给秦×1，体现在协议中并无任何针对购房指标的对价，甄×1支付的款项系向开发商支付的购房款，并非购房指标的对价，秦×1等三人在该协议中并未获得任何对价；同时该协议中秦×3的签字系秦×2代签，该行为并不构成表见代理，且由于发生法定继承，秦×6、秦×5、秦×4作为秦×7的继承人在原属秦×7的购房指标中应有部分份额，秦×1、邢×1、秦×2三人所有的购房指标中的103.05平方米已经购房并售予他人，而购买诉争房屋所用的97平米购房指标应属秦×1等七人共有的购房指标，因此秦×1、邢×1、秦×2三人签署的涉讼协议侵犯了秦×3、秦×6、秦×5、秦×4等四人的合法权益，该协议应为无效。秦×1七人就其主张提供六圈村村民委员会出具的证明及孟长生、杜建红、左军的证人证言。其中，六圈村村委会出具的证明载明：丰台区花乡六圈村秦李庄96号院，宅基地使用权人是秦×7，建筑面积252平方米。孟长生、杜建红的证人证言大意为：甄×1当时对秦×1说，先借用秦×1的购房指标购买房屋，日后再将自己的购房指标给秦×1；左军的证人证言，大意为：其系秦×1的朋友，2004年5月，经朋友介绍，丁某买房一套，转让费10万元。甄×1对六圈村村委会出具的证明的真实性与证明目的均不予认可，认为被拆迁人就是秦×1。甄×1对上述证人证言亦不予认可，并就秦×3对秦×1、邢×1、秦×2三人出售房屋知情的问题提供谈话笔录一份。秦×3不认可该证据的证明目的，并认为该笔录中的内容反应的仅仅是在诉讼中得知签订协议一事，而且形成该谈话笔录的案件是秦×1、秦×3等要求腾退房屋的案件，他们坚持认为对于诉争房屋拥有所有权。
上述事实，有《协议书》、《货币补偿协议》、《补偿及置换协议》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据甄×1与秦×1等人所签《协议书》约定的内容看，该协议实质系甄×1借用秦×1的名义购买诉争房屋，原审法院认定双方之间的法律关系系借名买房，并无不当。现甄×1依约支付了购房款，并实际使用诉争房屋多年，其要求秦×1依约将诉争房屋过户至其名下，有合同依据，原审法院予以支持，亦无不当，本院予以维持。秦×1等七人虽上诉主张《协议书》对秦×1、邢×1、秦×2是附条件的赠与，甄×1在签协议时承诺等其房屋拆迁时将其所得的回迁房指标再赠与秦×1等三人，但双方所签《协议书》中并无相关约定，秦×1等七人所提供的证据亦不足以证明其该项主张，故对其该项主张本院难以采信。
关于秦×1等七人主张诉争房屋使用了秦×3、秦×6、秦×4、秦×5的购房指标，秦×3、秦×6、秦×4、秦×5对《协议书》不知情，故该协议应属无效一节，房屋拆迁及拆迁所得补偿系与家庭成员切身利益相关的重大事项，秦×4、秦×5、秦×6作为秦×7之女，秦×1的姐妹，秦×3作为秦×1之子，在甄×1与秦×1等人签订《协议书》、支付了诉争房屋的购房款，并实际使用诉争房屋多年后，又主张自己对该《协议书》不知情，明显与常理相悖，原审法院未支持其该项主张，并驳回其要求确认《协议书》无效的反诉请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，原判正确，应予维持。秦×1等七人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由秦×1、邢×1、秦×2、秦×3、秦×6、秦×5、秦×4负担（于本判决书生效之日起7日内交纳至原审法院）。
一审案件受理费70元，由秦×1、邢×1、秦×2、秦×3、秦×6、秦×5、秦×4负担（于本判决书生效之日起7日内交纳至原审法院），反诉案件受理费35元，由秦×1、邢×1、秦×2、秦×3、秦×6、秦×5、秦×4负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由秦×1、邢×1、秦×2、秦×3、秦×6、秦×5、秦×4负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李汉一
代理审判员 王 佳
二〇一五年七月二十日
书 记 员 史天予