河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安中民一终字第2200号
上诉人（原审被告）黄慧英，女。
委托代理人王保民，男，系上诉人黄慧英的丈夫。
委托代理人杨峰，河南国厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）薛霞，女。
被上诉人（原审原告）薛鹏飞，男。
被上诉人（原审原告）薛涛，男。
三被上诉人共同委托代理人王建军，河南正义彰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）安阳市鑫凯房地产开发有限责任公司，住所地安阳市老107国道与民航路交叉口向南200米路东。
法定代表人李建邦，公司经理。
上诉人黄慧英因与被上诉人薛霞、薛鹏飞、薛涛、安阳市鑫凯房地产开发有限责任公司（以下简称鑫凯房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2015）文民一初字第397号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，位于安阳市文峰区甜水井街道办事处三道街与北门东街交叉口西北鑫雅苑1号楼1层5号房屋，建筑面积271.49平方米，登记在薛霞、薛鹏飞、薛涛名下，系薛霞三人的按份共有房屋。2012年5月6日，薛霞、薛鹏飞、薛涛的父亲薛瑞岗与鑫凯房地产公司签订房屋租赁合同，约定由鑫凯房地产公司承租鑫雅苑1号楼5号营业房，面积271.49平方米，租金115元／平方米，每月共计31221.35元，租赁期限两年（2012年5月6日至2014年5月5日），鑫凯房地产公司一次性支付两年房租共计749312.4元。2014年5月5日，薛霞与鑫凯房地产公司签订房屋租赁合同，约定由鑫凯房地产公司承租鑫雅苑1号楼5号营业房，面积271.49平方米，租金115元／平方米，每月共计31221.35元，租赁期限为2014年5月5日至2014年8月4日；租金一次性付清3个月共计93664.05元。2014年10月15日，薛霞与鑫凯房地产公司签订房屋租赁合同，约定由鑫凯房地产公司承租鑫雅苑1号楼5号营业房，面积271.49平方米，租金115元／平方米，每月共计31221.35元，租赁期限为2014年8月5日至2014年11月4日；租金93664.05元，因资金短缺，李建邦于2014年9月9日下午4点从农行汇给薛霞第一笔款60000元，未签合同，同年10月15日，李建邦将剩余33664元于下午13：54分从农行汇给薛霞。薛霞称其与鑫凯房地产公司口头约定续租3个月，李建邦通过银行转账分别于2015年1月19日向其支付30000元、3月18日支付40000元。李建邦系鑫凯房地产公司的法定代表人。
法院调取的安阳市房产产权交易管理处出具的房屋现场测量报告、房屋分层分户面积成果表及平面图，记载安阳市文峰区鑫雅苑1号楼1层房屋共有从南向北、坐东朝西1-7号营业房，其中5号房屋建筑面积271.49平方米，7号房屋建筑面积92.93平方米，鑫雅苑1号楼1层房屋西北角至5号房屋北墙距离为19.94米，鑫雅苑1号楼1层房屋西南角至5号房屋南墙距离为31.3米。经对黄慧英经营的“十八酒坊”门市及薛霞、薛鹏飞、薛涛已占有的“川面馆”进行现场勘查，从鑫雅苑1号楼1层西北角量至黄慧英经营的“十八酒坊”门市北墙距离约为20.15米，从鑫雅苑1号楼1层西南角量至“川面馆”南墙距离约为31.77米。黄慧英提交案外人张军与鑫凯房地产公司签订的商品房买卖合同、收款收据、房屋租赁合同、收款条、交纳电费票据，称案外人张军购买了鑫雅苑1号楼7-10号房屋，其与张军签订房屋租赁合同，租赁鑫雅苑1号楼7号营业房，面积271平方米，已支付张军2014年7月1日至2015年6月30日期间的房租240000元，并在经营期间交纳电费；其中黄慧英与张军签订的另一份租赁合同记载，黄慧英承租鑫雅苑1号楼7号营业房B7，房屋面积130平方米。文峰区人民法院2014年10月26日作出的（2014）文民一初字第141号民事判决书，判决鑫凯房地产公司协助薛霞、薛鹏飞、薛涛办理位于文峰区甜水井街道办事处三道街与北门东街交叉口106号1幢1层05号房屋权属登记证书。
另查明，薛霞、薛鹏飞、薛涛提起本案诉讼时，称鑫雅苑1号楼1层5号房屋分为两间，一间由黄慧英经营“十八酒坊”，一间由周志勇经营“川面馆”。后薛霞、薛鹏飞、薛涛以周志勇将“川面馆”关闭，不再占有经营“川面馆”所占用的鑫雅苑1号楼1层5号房屋为由，于2015年3月11日向法院提交撤诉申请，撤回对周志勇的起诉，并称已于2015年4月10日实际占有该房屋，但未提交证据证明其实际占有“川面馆”的具体时间。
原审法院认为，薛霞、薛鹏飞、薛涛提交的房产证及房屋租赁合同可以证明三人系安阳市文峰区甜水井街道办事处三道街与北门东街交叉口西北鑫雅苑1号楼1层5号房屋的所有人。薛霞、薛鹏飞、薛涛将该房屋租赁给鑫凯房地产公司，鑫凯房地产公司按照115元／平方米、每月租金31221.35元支付租金，双方签订的租赁合同于2014年11月4日到期，后鑫凯房地产公司又分两次支付房租共计70000元。黄慧英提交案外人张军与鑫凯房地产公司签订的商品房买卖合同、收款收据、房屋租赁合同、收款条、交纳电费票据，称案外人张军购买了鑫雅苑1号楼7-10号房屋，其与张军签订房屋租赁合同，租赁鑫雅苑1号楼7号营业房，已支付张军2014年7月1日至2015年6月30日期间的房租240000元，并在经营期间交纳电费。根据安阳市房产产权交易管理处出具的房屋现场测量报告、房屋分层分户面积成果表及平面图，记载安阳市文峰区鑫雅苑1号楼1层房屋共有从南向北1-7号营业房，其中5号房屋建筑面积271.49平方米，7号房屋建筑面积92.93平方米，而黄慧英与案外人张军签订的房屋租赁合同记载黄慧英租赁的系鑫雅苑1号楼7号营业房，面积271平方米，与安阳市房产产权交易管理处出具的房屋分层分户面积成果表记载的7号房屋面积明显不符，经对黄慧英经营的“十八酒坊”门市及薛霞、薛鹏飞、薛涛已占有的“川面馆”进行现场勘查，从鑫雅苑1号楼1层西北角量至黄慧英经营的“十八酒坊”门市北墙距离约为20.15米，从鑫雅苑1号楼1层西南角量至“川面馆”南墙距离约为31.77米，与安阳市房产产权交易管理处出具的平面图记载数据进行比照，测量数据在合理误差范围内，可以确定黄慧英现经营的“十八酒坊”所占用的房屋及隔壁“川面馆”所占用房屋系鑫雅苑1号楼1层5号房屋，现“川面馆”已由薛霞、薛鹏飞、薛涛占有。薛霞、薛鹏飞、薛涛要求黄慧英将占有的安阳市文峰区鑫雅苑1号楼1层5号用于经营“十八酒坊”的房屋腾清并交付，合法有据，予以支持。薛霞、薛鹏飞、薛涛主张黄慧英与鑫凯房地产公司支付房租从2014年11月5日按照115元／每平方米计算至黄慧英腾房之日止，扣除鑫凯房地产公司已支付的房租70000元，因鑫凯房地产公司与薛霞、薛鹏飞、薛涛签订房屋租赁合同，应由鑫凯房地产公司承担房租损失。薛霞、薛鹏飞、薛涛于2015年3月11日申请撤回对周志勇的起诉，现“川面馆”占用的鑫雅苑1号楼1层5号房屋已经由薛霞、薛鹏飞、薛涛占有，薛霞、薛鹏飞、薛涛称其于2015年4月10日实际占有该房屋，但未提交证据证明实际占有“川面馆”的具体时间，故鑫凯房地产公司应向薛霞、薛鹏飞、薛涛支付2014年11月5日至2015年3月10日期间的房租，房租按照合同约定每月31221.35元计算为131129.67元，扣除鑫凯房地产公司2014年11月4日后已支付的70000元，应再支付房租61129.67元。自2015年3月11日至黄慧英经营的“十八酒坊”占用的鑫雅苑1号楼1层5号房屋腾清交付之日止，按照合同约定115元／平方米，面积130平方米计算租金，每月房租为14950元。鑫凯房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等相关诉讼权利，应自行承担法律后果。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限被告黄慧英于本判决生效之日起十日内将经营的“十八酒坊”所占用的安阳市文峰区鑫雅苑1号楼1层5号房屋腾清并交付于原告薛霞、薛鹏飞、薛涛；二、被告安阳市鑫凯房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告薛霞、薛鹏飞、薛涛支付安阳市文峰区鑫雅苑1号楼1层5号房屋自2014年11月5日至2015年3月10日的房屋租金人民币61129.67元；自2015年3月11日至被告黄慧英将其经营的“十八酒坊”占用的鑫雅苑1号楼1层5号房屋腾清交付之日止，按照每月14950元计算房屋租金；三、驳回原告薛霞、薛鹏飞、薛涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告安阳市鑫凯房地产开发有限责任公司负担。
宣判后，黄慧英不服原审判决上诉称，原审认定事实不清，证据不足，程序违法，判决错误。1.上诉人与第三人张军签订的房屋租赁合同合法有效，上诉人已经支付全部租金，现租赁期限未届满，原审判决上诉人返还房屋并支付租赁费错误；2.原审判决未追加第三人张军参与诉讼，属遗漏必要诉讼参与人，程序违法。请求撤销原审判决，发回重审。
被上诉人薛霞、薛鹏飞、薛涛答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人鑫凯房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，薛霞、薛鹏飞、薛涛持有安阳市文峰区甜水井街道办事处三道街与北门东街交叉口西北鑫雅苑1号楼1层5号房屋的房屋所有权证书，可以证明系该房屋的所有权人。黄慧英虽然与案外人张军签订有房屋租赁合同，支付了全部租金，且租赁期限未届满，但张军不是涉案房屋的所有权人，黄慧英提交的张军与鑫凯房地产公司商品房买卖合同及购房款收据，无法否认薛霞、薛鹏飞、薛涛三人持有的房屋所有权证书的效力，故张军作为涉案房屋的非所有权人与他人签订租赁合同，其行为构成对涉案房屋的无权处分。《中华人民共和国物权法》规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故薛霞、薛鹏飞、薛涛作为涉案房屋的所有权人，请求黄慧英返还房屋，符合法律规定，应予支持。故原审法院依据房屋所有权证书、房屋现场测量报告、房屋分层分户面积成果表、平面图、（2014）文民一初字第141号民事判决书、双方提交的房屋租赁合同、商品房买卖合同、收款收据、现场勘查笔录及当事人陈述等相关证据，判决黄慧英腾清并交付涉案房屋，支付租金并无不当。关于黄慧英与案外人张军之间的房屋租赁合同，双方可另行解决，本案不予处理。黄慧英上诉称原审判决其返还房屋并支付租赁费错误，遗漏必要诉讼参与人，程序违法的理由，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黄慧英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 晖
审 判 员 赵红艳
代理审判员 张建斌
二〇一五年十一月六日
书 记 员 张 桢