吉林省梨树县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梨孤民初字第244号
原告刘某甲，女，汉族，工人，现住孤家子镇。
委托代理人梁伟，吉林梁伟律师事务所律师。
被告刘某乙，女，汉族，无职业，现住四平市。
被告刘某丙，女，汉族，无职业，现住孤家子镇。
委托代理人贾彬，吉林北奉化律师事务所律师。
被告刘某丁，男，汉族，无职业，现住孤家子镇。
法定代理人刘某戊，男，汉族，无职业，现住址同上。（刘某丁之子）
委托代理人王馨，女，汉族，无职业，现住址同上。（刘某丁儿媳）
委托代理人宋英某丙，吉林英诚律师事务所律师。
原告刘某甲与被告刘某乙、刘某丙、刘某丁继承纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某甲及其委托代理人，被告刘某乙、刘某丙及其委托代理人、被告刘某丁法定代理人及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某甲诉称，被告刘某乙、刘某丙、刘某丁分别是我大姑、老姑、大爷（大伯），我父亲刘某己于2003年6月去世，爷爷刘某庚于1997年去世，奶奶侯某某于2014年3月去世。爷爷、奶奶留有遗产如下：1、吉房执梨字第00074号，产权人姓名刘某庚，房屋坐落于孤家子镇东文明街九委一组，房屋状况栋号为83-6-9的砖瓦房一栋，建筑面积为63平方米的自建住宅；2、吉房执梨字第00073，产权人刘某庚，房屋坐落于孤家子镇东文明街九委一组，栋号为84-6-9砖平房一栋，建筑面积为58.31平方米的自建住宅。我与三被告协商欲依法代位继承爷爷奶奶的遗产，但没有达成一致意见，因此依据继承法第十一条的规定提起诉讼，要求依法代位继承爷爷刘某庚、奶奶侯某某的遗产。
被告刘某乙辩称，原告代位继承我没有意见，财产不属实，我母亲生前已经把00074号砖瓦房卖给我和我弟弟刘某丁了。
被告刘某丙辩称，一、2009年元月我购买父母房屋合法有效，应当受到法律保护。1997年我父亲去世，当时遗留下前后两栋房，其中前边一栋是假平台，建筑面积约58平方米，后栋是砖瓦房，面积约63平方米，有两个房照为证，父亲去世后到2014年刘某甲没起诉之前17年，从未有人主张过房屋继承，刘某甲父亲去世11年，生前也从未主张过房屋继承，父亲去世后母亲和我哥哥刘某丁在一起生活，到2009年因前栋房年久失修，房顶漏水，母亲无力维修，准备出卖他人，这时我大姐刘某乙知道后，劝我母亲这房子别卖给别人了，还是卖给刘某丙，母亲同意卖给我，双方于2009年元月签订一份《买卖合同》，合同是我大哥刘某丁代笔写的，卖主侯某某签字按指纹，邻居白某某、李某某也签字按指纹，我给付母亲卖房钱5000元，该房屋买卖，从买卖双方到我大姐、大哥均表示同意。买卖合同签订后均为真实的意思表示，母亲收到房款并把土地使用证、房产执照交给我，房屋所有权转归我所有。2009年春我对房屋进行大修，房顶从新起顶变成瓦房，东屋做东（仓）库，西屋住人，整个修缮装修花去人民币28000元，同年占有使用居住。从2009年买房到2014年11月，每年我多次到镇土地、房产管理部门要求土地使用证、房照更外（名）过户，他们说该地段规划开发，不给更名过户。就其买卖合同而言，买卖双方及子女同意，均为真实意思表示，买卖价格当时价格合理，房屋我进行修缮装修，占有使用7年之久，是善意取得。依据合同法第8条第二款规定：依法成立的合同，受法律保护，因此说我和母亲签订的房屋买卖合同合法有效，应当受法律保护，此房屋不能作为遗产继承。二、我合法购买的房屋不能作为遗产继承。依据继承法第三条规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，我母亲生前已把房屋出卖给我多年，2014年4月去世，该房屋早就不是她的财产了，因此说我合法购买的房屋，是我个人合法财产，不能作为遗产继承。三、刘某甲如果要求继承她爷爷刘某庚房产，根据刘某庚去世时间已过17年，他父亲刘某己也去世11年之久，房屋买卖时间是2009年元月，依据继承法第八条及最高人民法院关于继承法的司法解释第16条规定，刘某甲主张继承她爷爷那部分遗产早已超过诉讼时效，法院不应保护这部分请求。综上答辩，我买母亲房屋合法有效，不能作为遗产继承，但是考虑到刘某甲是我弟弟的女儿，双方都是血亲，在主审法官和双方代理人主持下进行调解，公平、合法达成调解为宜。
被告刘某丁法定代理人辩称，一、本案属于共有权确认纠纷，而非继承权纠纷。本案诉争房产为遗产且继承开始后尚未分割，各方当事人均享有平等继承权且未表示过放弃继承权，应视为继承完毕，故不属于继承权受侵害而是物权纠纷。因继承人间具有家庭关系且遗产尚未分割，应认定为共同共有。本案实质是共有人对共有权的确认并以此为前提分配具体份额，而非继承权受到侵害，属于共有权确认纠纷而非继承权纠纷。又因各方当事人系兄弟姐妹或是代位继承，具有家庭关系，依法应确定该诉争房产为共同共有。二、本案应按析产案件处理。根据《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始”，第二十五条规定“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示，没有表示的，视为接受继承”。原告以及三被告在两位被继承人去世后，均未表示过要放弃继承权，则表明各方已经接受了继承。只是继承之后，一直未对该遗产进行分割。1987年10月17日最高人民法院关于《继承开始是继承人未表示放弃继承遗产又未分割的可按析产案件问题处理的批复》表明根据继承法第二十五条第一款的规定，继承开始后，各继承人都没有表示放弃继承的，应视为均接受继承。诉争的房屋应属各继承人共同共有，他们之间为此发生的诉讼，可按析产案件处理。综上所述，被答辩人刘某甲所诉的争议房产系答辩人与原告及二被告的共有财产，只是没有进行分割，根据相关法律规定，请法院按析产案件处理，确认各方应得份额。
在开庭审理时，原告为证实自己的主张向法庭提交了刘某庚两栋房子房照的复印件，证实的内容为，刘某庚对位于孤家子镇东文明街九委一组分别为58.31平方米和63平方米的房屋拥有产权。
三被告对上述证据没有异议，本院予以确认。
被告刘某乙为证实自己的主张向法庭提交了以下证据：
证据之一、提供房屋买卖协议一份，主要内容为，甲方侯某某、乙方刘某乙、丙方刘某丁。甲乙丙三方达成房屋买卖协议，甲方因看病急需用款将自家坐落在孤家子镇粮库东侧瓦房及院落以现状出卖给乙、丙方，价款30000元，房屋西侧一半及院落归刘某乙所有，东侧一半房屋及院落归刘某丁所有。
证据之二、提供刘某庚63平方米房照、侯某某土地使用证各一份。
原告对上述证据质证认为，房屋买卖协议属无效协议，该房屋应是本案原告及三被告共同共有财产，侯某某单独处分财产无效；对房照和土地使用证真实性没有异议，有房照和土地使用证也不能证明拥有所有权。
被告刘某丙对上述没有提出异议。
被告刘某丁对上述证据质证认为，对房屋买卖协议真实性没有异议，是否有效听法庭裁决，对房照及土地使用证无异议。
被告刘某丙为证实自己的主张向法庭提交了以下证据：
证据之一、提供侯某某与刘某丙买房合同一份，内容为：“经双方协商，现有住房假平台三间。现以（已）出卖，定价5000元，买主现金以（已）支付，特立此字句（据），互不相干，若有误差，买主愿负法律责任”。卖主侯某某、买主刘某丙、代笔人刘某丁、邻居白某某、李某某签字按印。
证据之二、证人李某某证言一份，证实的内容为：“今有刘某丙买父母刘某庚、侯某某平房59.96平方米，情况属实，特此证明”。
证据之三、证人张某某证言一份，证实的内容为：“今有刘某丙买父母刘某庚、侯某某平房59.96平方米，情况属实，特此证明”。
证据之四、提供刘某丙购买房屋的房照及土地使用证各一份。
证据之五、房屋维修前后照片各一张。
原告对上述证据质证认为，对房屋买卖合同的真实性有异议，原告的母亲曾找过李某某，李某某说合同是刘某丙前几天找他签的字，另外，合同是否有效与刘某乙的买卖合同意见一致，李某某、张某某的证明没有出证时间，对真实性有异议，证人应出庭作证，没有出庭作证不能单独作为证据使用，对房照、土地使用证的真实性没有异议，但这两份证据不能证明被告刘某丙对这个房屋有合法的使用权，对照片的事不清楚。
被告刘某乙对上述证据质证认为，对侯某某与刘某丙买房合同无异议，对证人李某某、张某某的证言表示我说不好，对房照、土地使用证没有异议，对照片无异议，知道这个事，属实。
被告刘某丁对上述证据质证认为，对侯某某与刘某丙买房合同真实性不确定，因为没在场，虽然有刘某丁的签字，但刘某丁精神不好，所以不能确定。处分共有财产应取得全体共有人的一致同意才有效；关于李某某、张某某的证言，认为证据不符合证据的格式，另外，证人应当出庭作证，接受质问；对房照和土地使用证的真实性没有异议，对证明的问题有异议，正常房屋所有权证与土地使用证应当一致，但提供的土地使用证是刘某丁的名，我们认为根据相关的法律规定，买卖是不生效的；关于两张照片，不清楚被告刘某丙是不是对房屋进行修善。
被告刘某丁为证实自己的主张向法庭提交了以下证据：
证据之一、提供吉林省脑科医院门诊诊断书一份，经诊断为“抑郁发作”。
证据之二、提供孤家子镇文明社区证明一份，证实的内容为，“刘某丁，男，该人系孤家子镇文明社区东文明委一组居民，该人患精神分裂症多年，现仅靠低保维持生活，情况属实，特此证明”。
原告对上述证据质证认为，对上述证据有异议，该两份证据不能证明刘某丁有精神病。
被告刘某乙对上述证据无异议。
被告刘某丙对上述证据质证认为，对这两份证据我不认可，这两份证据是真的，但刘某丁喝酒后变样，不喝酒和好人一样，社区证明不具备证明力，门诊诊断书也不能证明刘某丁患有精神病。
经审理查明以下事实：三被告父母刘某庚、侯某某共育有二子二女，分别是长女刘某乙、次女刘某丙、长子刘某丁、次子刘某己。刘某庚在1997年去世时留有前后院房屋各一栋，其中前栋房为三间假平台房屋，面积58.31平方米，后栋房为砖瓦房三间，面积63平方米。因三被告父亲去世时母亲健在，四个子女均没有提及父亲的遗产继承问题。2003年6月，刘宝民去世，遗留下女儿刘某甲。2014年4月10日，侯某某因病去世，在其去世前，在刘某己代位继承人刘某甲不知情的情况下，分别于2008年2月10日、2009年元月将两栋房屋出售给刘某乙、刘某丁、刘某丙，但未办理产权变更手续。
现根据原被告的陈述与辩解以及双方提交的证据，结合本案查明的事实，综合评判如下：
原告刘某甲享有合法的财产继承权，侯某某自行出售争议房屋的行为部分无效。
本院认为，公民的私有财产继承权受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”；《中华人民共和国继承法》第三条规定，“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的房屋、储蓄和生活用品”；第十条规定，“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母”；第十三条第一款规定，“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等”。本案争议房屋是刘某庚与侯某某的共同财产，侯某某只能处分属于自己个人财产的部分，而侯某某将未分割的刘某庚的遗产自行出卖，侵犯了原告刘某甲的合法权益，根据上述法律规定，侯某某出售争议房屋的民事行为应属部分无效。
本案中刘某庚的法定继承人应为侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁、刘某己。由于在遗产分割前刘某己已死亡，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第52条“继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人”的规定，本案性质属于转继承。刘某己遗产继承的权利转移给其法定继承人，刘某己的法定继承人为妻子于海霞、女儿刘某甲、母亲侯某某。本院在诉讼中询问了刘某己的继承人于海霞的意见，于海霞明确表示不参加本案诉讼，其应分得的财产全部给女儿刘某甲。争议房屋首先由共有人侯某某享有1／2的份额，其余部分属于刘某庚所有。刘某庚的份额应由侯某某、刘某乙、刘某丙、刘某丁、刘某己各享有1／5，即房屋总额的1／10，在刘某己的1／10中，由其妻子于海霞分得1／2，其余部分由于海霞、刘某甲、侯某某各分得1／3，故原告刘某甲实际分得争议房屋的1／12，即10.11平方米的所有权。
依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第十一条、第十三条第一款的规定，判决如下：
原告刘某甲继承享有刘某庚所遗留的遗产即吉房执梨字第00073号住宅和吉房执梨字第00074号住宅共计1／12即10.11平方米的房屋所有权，由三被告共同给付，按判决生效后房屋的市场价格计算房价款。
案件受理费1000元由原告负担250元，三被告各负担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 孙海鑫
审 判 员 毕红凯
人民陪审员 刘 军
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 刘英鹤