江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终2687号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：赣州乾龙房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市寻乌县江东大道35号。
法定代表人：刘树辉，职务执行董事。
委托诉讼代理人：谢忠治，江西客家人律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：应孔勤，男，1967年1月20日生，汉族，住江西省寻乌县。
委托诉讼代理人：方孝安，江西理公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭国龙，江西理公律师事务所律师。
上诉人赣州乾龙房地产开发有限公司（以下简称乾龙公司）因与被上诉人应孔勤商品房销售合同纠纷一案，不服寻乌县人民法院（2016）赣0734民初17号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人乾龙公司的上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、驳回被上诉人应孔勤对上诉人的一审诉讼请求；3、被上诉人向上诉人支付拖欠的案涉房屋购房款435521.38元，逾期付款违约金（435521.38元按月息2%计付逾期违约金，自2015年5月7日开始计付至本息还清止，计算至2016年1月31日为78393.85元）；4、被上诉人承担全部诉讼费。
主要事实与理由：一、一审判决认定事实错误。2013年1月7日，上诉人与被上诉人经协商签订了一份《分期付款购房协议书》。2013年5月13日，被上诉人将其订购商铺分成两部分，一部分由上诉人与被上诉人签订《赣州市商品房买卖合同》，另一部分由其子应斌与上诉人签订《赣州市商品房买卖合同》。因被上诉人未按约定向上诉人支付首付款，因而被上诉人当天向上诉人支付首付逾期付款利息人民币陆万元(包括应斌部分)。因办理房产证需先开具购房发票，为规避因开具发票所产生的商业风险，上诉人与被上诉人签订了一份《借款协议》，在该协议中明确了该笔借款其实就是购房款，并约定房屋在付清购房款前由上诉人保管。后《借款协议》并未履行，归于无效。至2015年5月7日，被上诉人包括应斌共向上诉人支付购房款本息8126104元。2015年5月7日后，经上诉人多次向被上诉人催讨本息，未果。因位置等原因，被上诉人所购商铺一直不好租，上诉人一直要求被上诉人办理交接，被上诉人均置之不理，终酿成诉讼。
关于被上诉人支付购房款的问题。从现有证据来看，不能证实被上诉人于2013年5月13日付清了购房款，被上诉人2013年5月13日未付清购房款。被上诉人在本案一审中，举证证明其向上诉人支付了8126104元购房款本息，从其提供的证据中可以看出，被上诉人从2013年11月12日至2015年5月7日，共分六次向上诉人支付购房款4053544元(包括应斌的一部分)，收条中都注明了是购房款，并没有说支付的是欠款，且被上诉人在其证据目录中明确说明这是购房款，且证据本身也充分说明是购房款，2015年2月17日一笔由被上诉人自填的转帐申请上所填的用途上明确说明是付房款，这些证据均充分证实被上诉人支付的款项是购房款。一审法院认定这些不是购房款，而是借款，属于认定事实错误。
关于《借款协议》及所谓的购房款转化为借款问题。上诉人与被上诉人虽然于签订《商品房销售合同》当天签订了一份《借款协议》，但签订该《借款协议》的目的是为了规避上诉人在未收到被上诉人全额购房款而开具发票的风险。该协议根本就没有得到履行，纯属空转。且在寻乌县人民法院(2015)寻民二初字第347号案庭审中，被上诉人、应斌包括其代理人均不认可《借款协议》的效力，且被上诉人在之后也向上诉人支付4053544元的购房款，因此，上诉人认为，《借款协议》是无效的，亦根本未得到履行，本案也根本不存在购房款转化为借款的问题。被上诉人直至2015年5月份还在支付购房款，如果其于2013年5月13日已付清房款，其根本就没必要支付购房款了。
一审法院认为上诉人向被上诉人开具发票和交付房产证表明上诉人认可被上诉人付清房款是错误的。上诉人向被上诉人开具发票和交付房产证(且上诉人至今尚未向被上诉人交付购房发票买受方联)，并不代表上诉人认可被上诉人足额交付了购房款。该《借款协议》第四条明确地说明了上诉人出具发票给被上诉人是用于办理房产证，第五条也说明了被上诉人从办理房产证的出证日算起30日内付清拖欠的购房款，因此，上诉人不存在认可被上诉人足额交付了购房款问题。一审法院本应在上诉人与被上诉人签订的《借款协议》的外观下找寻合同双方真实的意思表示，认清本案的基础法律关系，并以真实的意思来进行认定。
关于上诉人交房义务的问题。根据上诉人与被上诉人于2013年5月13日签订的商品房买卖合同来看，双方在合同中并没有约定具体的交房时间，而在合同第五条双方约定，在买方不交清房款前，卖方有权留置房屋（该处留置权所指的意思是指保留不交付的权利，而不是指物权法上的留置权），此处意思表达很明确，即在买方付清购房款前，卖方有权拒交房，也即交房的义务是在买方付清购房款后。上述意思也能在《借款协议》中得到印证。《借款协议》第五条明确“借款人同意将本协议所定房产留置给出借人”，第八条明确“被上诉人依约履行了给付义务后，本协议所列房产全部交由被上诉人行使所有权”。因此，被上诉人未付清购房款之前，上诉人按照合同的约定有权拒绝交房。而从本案现有证据来看，被上诉人并没有按约定向上诉人支付购房款，且至今尚未向上诉人支付完购房款本息。因此，上诉人认为，在被上诉人尚未付清购房款本息前，上诉人对被上诉人要求的交房义务具有明显合法的抗辩权。虽然本案交付上诉人属后履行义务，但上诉人也一直在履行交付及完善交付的义务。2013年8月5日，上诉人将房屋产权证交付给被上诉人，同年被上诉人将买卖房屋用于抵押贷款，其已行使物上权。2014年上半年，上诉人多次要求被上诉人来办理交接手续，被上诉人一直置之不理。关于本案的“留置权”。结合合同以及《借款协议》可以很明显地得知：本案合同的留置权仅指保留而不交付的权利。而不是指《物权法》的物权变动及《担保法》的留置担保中的留置权。上诉人的相关人员法律知识浅薄，对留置权的理解仅仅局限于字面。
二、关于本案的违约责任问题。
综观房地产开发惯例及结合本案合同，可以很明确地得知，付款义务为先履行义务。被上诉人不仅未在合同约定的2013年9月4日前付清购房款，而且直至2015年5月份还在向上诉人支付购房款且至今尚未付清购房款本息，很明显，被上诉人违反合同义务，具明显的违约行为。而根据合同第五条卖方在买方付清购房款前具有保留房屋并不交付的约定，即付款为先履行义务，交房为后履行义务之约定，上诉人在被上诉人未付清房款前不交房，不存在违约行为。根据双方于2013年5月13日签订的商品房买卖合同第五条约定，买方未按合同支付购房款，须按剩余款项的2%月息支付利息。由于该条款是当事人真实意思表示，且该条款并没有违反法律的强制性规定，因而该条款约定是具有法律效力的。因此，上诉人不存在违约责任，被上诉人应当承担向上诉人支付拖欠的购房款及逾期付款违约金的违约责任。
三、关于被上诉人拖欠的购房款本息的问题。
根据上诉人提供的证据五可以很明确地证实，被上诉人至今尚拖欠上诉人购房款本息，且其计算依据符合本案事实、法律规定及交易惯例。购房款划分与上诉人合同前的所有行为都是由被上诉人处理的，只是后来把购买的房屋分成两块，一块由被上诉人签订合同，一块由其子应斌签订合同，且应斌的购房款也是由被上诉人支付的。就被上诉人在本诉的违约金计算后划分是按购房比例来计算的，同样，上诉人在每收到一笔购房款也是按购房比例来划分的。关于每收一笔购房款的本息划分，根据上诉人提供的证据五可以得知，其每收到一笔购房款时，上诉人均将其在扣除之前的利息后计为支付购房款本金。上诉人这一处理是符合公平原则、符合交易惯例的。另外，本案属于买卖合同纠纷，应当适用有关买卖合同方面的法律规定，而一审法院适用《最高人民法院﹤关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定﹥》第十五条，属于适用法律错误。
被上诉人应孔勤辩称，一、原审判决认定被上诉人向上诉人开具借据时，已足额付清了购房款是正确的。被上诉人出具借据的行为系双方通过借据的形式将结欠的购房款转化为借款，从而消灭了双方因房屋买卖形成的购房款债务，产生了新的民间借贷关系。另外，根据一审查明的事实，上诉人也认可在其开具不动产统一发票后，视为购房款付清了，尚未支付的剩余购房款形成了借款关系。被上诉人已经付清了案涉房屋购房款，上诉人主张被上诉人支付购房款及逾期付款违约金没有事实与法律依据。二、如前所述，被上诉人已经付清了案涉商铺的购房款，上诉人应当即时交付商铺给被上诉人，但是，其直至2016年2月24日才交付该商铺给被上诉人，依法应当承担逾期交付的违约责任。
被上诉人应孔勤向一审法院的起诉请求：1、判令乾龙公司向应孔勤支付逾期交房违约金1052416.16元（计算至2016年2月24日，按合同约定的每日0.03%计算）；2、本案的诉讼费用由乾龙公司承担。
上诉人乾龙公司一审反诉请求：1、判令应孔勤向乾龙公司支付拖欠的购房款本金435521.38元及其自2015年5月7日起按月利率20‰计至本息还清止的逾期付款违约金（计算至2016年1月31日止违约金为78393.85元）；2、应孔勤承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明：应孔勤与案外人应斌系父子关系。2013年5月13日，应孔勤与乾龙公司签订合同备案编号为200xx5的《商品房买卖合同》，约定：应孔勤向乾龙公司购买其位于寻乌县城新桥西路乾x城第三层A区1-4号、12-24号和B区1-4号商铺，建筑面积1232.84㎡，成交单价3408元/㎡，成交金额4201519元。合同第五条约定：付款方式为分期付款，“订金10%：407256元，2013年2月2日前付40%：1629024元，剩余50%：2165239元于办理好房产证后的30天内付清”；同日，应斌与乾龙公司签订合同备案编号为200xx6的《商品房买卖合同》，约定应斌向乾龙公司购买与应孔勤同楼层的A区5-11号商铺，建筑面积1151.58㎡，成交单价3408元/㎡，成交金额3924585元。第五条规定付款方式为分期付款，“订金10%：407256元，2013年2月2日前付40%：1629024元，剩余50%：1888305元于办理好房产证后的30天内付清”。两份《商品房买卖合同》均约定：逾期未交清剩余款项，按剩余款额的2%月息付利息；同时，出卖人依法对本协议项下的销售房屋具有留置权；商铺的建设用地使用权自2008年3月27日起至2048年止。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：“逾期不超过十日的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过十日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。”合同第八条约定：交付期限及条件：“出卖人应当在2010年5月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力因素影响工期，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的。”合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况以外，“按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期不超过三十日的，自本合同第八条规定的最后期限第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行等”。
应孔勤与乾龙公司签订《商品房买卖合同》的当天，双方还签订了一份《借款协议》，载明“借款人向出借人购买寻乌乾x城三层A区1-24号、B区1-4号商铺，现因购房款的给付问题存在暂时困难，与出借方达成欠购房款协议，条款如下：一、购房款总额为捌佰壹拾贰万陆仟壹佰零肆元整（¥8126104元）；二、借款人（购房人）因资金暂时困难，出借方同意借款人暂欠金额为肆佰零伍万叁仟伍佰肆拾肆元（¥4053544元）；三、第二条所欠数字，借款人在付清¥4072560元后，再立欠款额借据为准；四、借款人付款及立欠条后，出借人开具足额发票给借款人，用于办理房产证……；五、借款人从办理房产证的出证日算起30日内付清欠款。如能守约，该借据为无息。如借款人违约，应按所欠款额2%月息从立据之日起算给出借人；六、借款人同意将本协议所定房产留置给出借人，在借款到期无力还债时，该置留房产由出借方收回，另行处理；七、在执行第六条时，借款人应承担借款利息及出借人所缴的一切税费，并加罚购房总额百分之三十的违约金，借款人不作任何抗辩；八、借款人依约履行了给付借款人义务后，本协议所列房产全部交由借款人行使使用权；九、本协议一式贰份，双方各执壹份，自付清首期款并立下欠条之日生效。”同时，应孔勤向乾龙公司出具借款额为4053544元的借据，但乾龙公司未实际给付。
乾龙公司开具的收款收据显示，应孔勤向乾龙公司付款情况为：2013年1月7日付商铺定金814512元；2013年5月13日给付商铺首付款3258048元和约定的逾期付款利息60000元；2013年11月12日付商铺房款1000000元；2014年1月6日付购房款500000元；2014年1月26日付商铺房款800000元；2014年5月5日付商铺房款700000元；2015年2月17日通过信用社转账付房款500000元；2015年5月7日通过信用社转账付款553544元。以上款项包括应孔勤的应付房款4201519元和应斌的应付房款3924585元，合计人民币8126104元。
2013年7月12日，寻乌县地方税务局开具二张“销售不动产统一发票”，载明：收款方为乾龙公司，不动产项目名称为乾x城，款项性质为售房款，付款方分别为应孔勤、应斌，金额合计8126104元。其中，应孔勤购买的不动产楼牌号为x栋3F商铺单元3层A区1-4号、12-24号、B区1-4号，建筑面积1232.84㎡，单价3408元/㎡，金额4201519.00元；应斌购买的不动产楼牌号为x栋3F商铺单元3层A区1-11号，建筑面积1151.58㎡，单价3408元/㎡，金额3924585.00元。应孔勤、应斌于2013年8月5日各自领取了上述房产的所有权证，并用于设定银行抵押贷款。2016年1月29日乾龙公司向应孔勤、应斌发出《关于要求支付购房款本息及完善所购房产交接手续的通知》，要求在收到通知后5日内完善交房手续；2016年2月24日，乾龙公司与应孔勤、应斌正式办理了交房手续。
另查明，（2015）寻民二初字第347号乾龙公司诉应孔勤民间借贷纠纷案的民事诉状及庭审笔录中，乾龙公司认可开具销售不动产统一发票后，视为购房款已付清，尚未给付的4053544元形成了借款，而且其后陆续支付的款项均为借款本金，并于2015年5月7日已全部付清，该借款的利息应从2013年8月5日交付产权证之日起计算至2015年5月7日还清借款之日止。
还查明，应孔勤与乾龙公司签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋已竣工验收达到了交房条件，是现房，有的已出租他人、有的堆放杂物、有的用作公司办公。王雯锋用于开办“微艺艺术培训”的A区5、7、8号商铺归应孔勤之子应斌所有。乾龙公司于2016年1月29日向应孔勤送达了完善交房通知。经法院主持调解，双方同意在乾龙公司完善相关手续后确定交房日期。2016年2月24日，应孔勤与乾龙公司签订了房屋移交完善手续表。
一审法院认为：本案诉讼是因商品房销售而产生的纠纷。双方当事人对于2013年5月13日签订的《商品房销售合同》均认为合法有效，应当依约履行。本案本诉部分的争议焦点是：乾龙公司是否依约履行了交房义务，是否应当承担逾期交房的违约责任；反诉部分的争议焦点是：应孔勤是否依约履行了给付购房款义务，是否应当承担逾期付款的违约责任。一、关于应孔勤是否依约履行了给付购房款义务，是否应当承担逾期付款的违约责任问题。案涉《商品房销售合同》第五条约定：讼争的剩余50％购房款应于办理好房产证后的30天内付清，逾期按月利率2％计付利息。应孔勤与乾龙公司于2013年5月13日订立《商品房销售合同》的同时，又签订了一份《借款协议》，同时应孔勤向乾龙公司出具了借款金额为4053544元的借条交乾龙公司执存。民事诉讼当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利。双方通过借据的形式将结欠的购房款转化为民间借贷关系，这是当事人意思自治的体现，应当得到法院的尊重。经双方当事人对房屋买卖合同关系结算、平等协商达成的借款协议，对双方均具有合同约束力。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理；当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定”。据此，从应孔勤向乾龙公司出具借条之时，应孔勤应付给乾龙公司购房款4053544元归于消灭，并由其相应的借款取而代之。则从2013年5月13日起，双方之间因房屋买卖产生的债权债务关系终结，同时形成了新的民间借贷关系。乾龙公司按照协议的内容向应孔勤出具《销售不动产统一发票》和交付房产证的行为，亦表明乾龙公司认可应孔勤足额交付了购房款。应孔勤自2013年11月12日起至2015年5月7日止分六次向乾龙公司累计付款4053544元，收条中虽注明是购房款，但其实际应为偿还的购房借款。因此，应孔勤在订立《商品房销售合同》的当天即时付清了全部购房款，乾龙公司主张要求应孔勤支付购房款并承担逾期付款违约金的反诉请求，无事实依据和法律依据，不予支持。至于双方因民间借贷产生的纠纷，不在本案审查范围内，当事人可另行协商解决。
二、关于乾龙公司是否依约履行了交房义务，是否应当承担逾期交房的违约责任问题。依约向应孔勤交房是乾龙公司的合同主要义务。《商品房销售合同》第八条约定：“出卖人应当在2010年5月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人”；《商品房销售合同》第九条约定：“逾期超过三十日的，买受人有权解除合同，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”;《商品房销售合同》第十三条约定“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》，买受人应当对所购房屋进行查验，共同签署《商品房交付使用交接表》。否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。对乾龙公司是否依约履行了交房义务，评判如下：1、合同约定的交房时间为2010年5月31日，说明讼争的房屋应当在2010年5月31日前已竣工验收，即案涉商品房是现房。乾龙公司应当在应孔勤交付房款后即时交房；2、合同虽约定在应孔勤未付清购房款前乾龙公司享有房屋留置权，但该约定既没有“未付清购房款”的事实基础，也不符合《物权法》及《担保法》中留置权适用于动产的规定；3、乾龙公司辩称其一直在进行交付及完善交付，多次要求应孔勤办理交接手续，但未向本院提交诸如交房通知、房屋验收备案表及共同签署《商品房交付使用交接表》等证据证实，故本院对该抗辩意见不予采信；4、虽然乾龙公司向应孔勤交付了房产证，应孔勤也用该商铺办理了抵押贷款，但该事实并不能说明乾龙公司履行了交房义务；5、对乾龙公司辩称案涉商铺为敞开式商铺问题。首先，无论何种形式的房屋交付，都应按《商品房销售合同》第十三条约定的交房流程予以办理；其次，案涉房屋有的被乾龙公司作为办公用房、有的被乾龙公司出租他人并一直收取租金，显然尚未交付；6、乾龙公司虽于2016年1月29日以公证文书的形式告知应孔勤可以交房，但因有部分交房事项尚未完善，至2016年2月24日才对相关事项签字确认。综上，乾龙公司没有依约履行交房义务，应当承担逾期交房的违约责任。乾龙公司应当自交清房款的次日起至房屋交付之日止，即从2013年5月14日至2016年2月24日止，向应孔勤支付已付房价款4201519元按日万分之三的违约金1260455.6元。但应孔勤请求支付的逾期交房违约金1052416.16元在依合同约定方式计算的款额之内，故对应孔勤的该项诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条、第一百一十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第、九十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赣州乾龙房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）应孔勤支付逾期交房违约金1052416.16元；二、驳回被告（反诉原告）赣州乾龙房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案本诉案件受理费13691元，反诉受理费4470元，合计人民币16111元，由赣州乾龙房地产开发有限公司承担。
二审期间，上诉人乾龙公司提交了其与被上诉人应孔勤于2013年1月7日签订的《分期付款购房协议书》一份，证明被上诉人未付清案涉商铺全部购房款前商铺租金由上诉人收取，付清了全部购房款，租金由被上诉人收取，应孔勤支付了4072560元后，上诉人开具全额发票给被上诉人用于办理房屋产权证贷款，且为了规避风险，由被上诉人开具借据给上诉人。对该证据，被上诉人经质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性及证明对象有异议，双方于2013年5月13日签订了正式房屋买卖合同及借款协议、借据，即表明双方的合意发生了变更，应当以双方变更后的意思为准。上诉人开具发票并不是为我方贷款，事后出具借据是双方对案涉房款的结算，该房款转化为借款。
经审查，被上诉人应孔勤对该证据的真实性、合法性无异议，故本院对该证据的真实性、合法性予以确认。该《分期付款购房协议书》在性质上属于双方购买案涉商铺的预约协议，双方的最终意思表示应当以之后双方签订的买卖合同为准，而且双方在签订正式买卖合同当天又签订了借款协议、借据，故该证据不能证实上诉人开具全额发票以及签订借款协议及借据的目的仅仅是给被上诉人用于办理贷款，不能证实双方签订借款协议及出具借据不是双方的真实意思表示。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案争议的焦点为：一、应孔勤是否于2013年5月13日付清了案涉房屋购房款及是否应当承担逾期付款违约责任的问题。二、乾龙公司是否履行了案涉房屋交付义务及是否应当承担逾期交房违约责任的问题。
一、关于应孔勤是否于2013年5月13日付清了案涉房屋购房款及是否应当承担逾期付款违约责任的问题。
本院认为，认定应孔勤是否于2013年5月13日付清了案涉房屋购房款的关键，必须先明确案涉房屋（包括应斌购买的房屋）剩余4053544元购房款是否已于2013年5月13日转化为乾龙公司给予应孔勤及应斌的借款。合同系平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，系当事人意思表示一致的体现，应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。有些已经确立的民事交易行为，当事人经过协商一致通常亦会通过合同对双方既存的法律关系进行一定转换。在没有充分证据证明当事人之间存在合同之外隐藏的意思表示,不宜简单否定合同所体现的既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映。
本案中，首先，2013年5月13日，乾龙公司与应孔勤及应孔勤的儿子应斌分别签订了《商品房买卖合同》各一份，约定应孔勤购买的本案诉争商铺成交总金额为4201519元，应斌购买的商铺，成交总金额3924585元，总房款共计为8126104元；且付款方式均为分期付款，除订金及2013年2月2日前已付40%款项外，剩余的50%购房款于办理房产证后的30天内付清，逾期未交清，则按月息2%计息。应孔勤向乾龙公司支付部分房款共计4072560元（包括应孔勤买卖合同项下的商铺部分购房款及应斌买卖合同项下商铺的部分购房款）后，乾龙公司向应孔勤开具了收据；同时，当天，乾龙公司与应孔勤就应孔勤及应斌尚未支付的剩余房款总计4053544元，签订了《借款协议》约定，应孔勤及应斌的购房款总计为8126104元，已付清4072560元，剩余4053544元由应孔勤出具借据，并由乾龙公司开具足额发票给应孔勤，用于办理房产证。该借款4053544元在房产证出证日起30日内付清则免息，若未按此时间付清，则按月息2%计息。而且，应孔勤亦向乾龙公司出具了该4053544元的借据。据此，乾龙公司与应孔勤签订的《借款协议》，应孔勤出具的借据，以及所借款项4053544元来源于剩余购房款这一事实，即表明乾龙公司与应孔勤之间就应孔勤及应斌应付剩余购房款共计4053544元转化成了借款，双方通过协议的形式成立了借款法律关系。
其次，乾龙公司还于2013年5月13日向应孔勤开具了案涉房屋（包括应斌购买的房屋）购房全款计8126104元的不动产销售发票，用于办理案涉房屋的产权证。根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条规定，“本办法所称发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证”。《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三条规定，“发票的基本联次包括存根联、发票联、记账联。存根联由收款方或开票方留存备查；发票联由付款方或受票方作为付款原始凭证；记账联由收款方或开票方作为记账原始凭证”。购房发票是证明购房款已经支付的原始法律凭证。乾龙公司向应孔勤出具了购房全额款项的发票，说明乾龙公司已经认可应孔勤及应斌付清了全额的购房款项。而该4053544元剩余购房款，乾龙公司及应孔勤在借款协议及借据中已经认可为乾龙公司给予应孔勤及应斌的借款。
因此，乾龙公司与应孔勤协商将应孔勤及应斌应付剩余购房款共计4053544元转化为借款，既签订了借款合同，又出具了借据，乾龙公司还开具了收到应孔勤及应斌购房全款8126104元的购房发票。尽管乾龙公司并没有实际给付应孔勤及应斌4053544元，但该款项系由购房款转化而来，双方对该款项的来源系由购房款转化而来已作说明。乾龙公司与应孔勤于2013年5月13日就本案剩余房款4053544元转化为借款已经完成了法律上的确认手续。此即标志着2013年5月13日双方已将该4053544元履行的相关责任问题予以了划断，标志着商品房买卖合同中剩余购房款4053544元的支付义务予以了免除，转而依据借款协议承担相关的还款及承担利息的合同责任。因此，在剩余购房款4053544元于2013年5月13日转化为借款以后，应孔勤及应斌支付该剩余购房款4053544元的义务应视为已经履行完毕，转而产生新的义务，即偿还该借款本金4053544元及相应的利息。因此，乾龙公司主张应孔勤没有付清剩余购房款，没有依据。
乾龙公司主张，2013年5月13日双方所形成的借款协议、借据及收据、发票仅是为了帮助应孔勤办证后贷款，以便归还剩余购房款。对此，本院认为，第一，乾龙公司该主张实际上是否认借款协议、借据所体现出来的借款法律关系，认为借款协议及借据的出具不是双方的真实意思表示。乾龙公司该主张，仅仅属于其单方陈述，并未提交有效证据推翻现有证据。第二，乾龙公司的主张既与双方2013年5月13日所签订的借款协议、借据及发票内容不符，又与法律赋予发票的付款凭证这一法律意义不符，更与其在（2015）寻民二初字第347号借款合同纠纷案中的主张不符，有违禁反言原则。第三，乾龙公司以2013年5月13日以后应孔勤交纳的收款收据均注明为“购房款”为由，主张双方未实际履行该借款协议，否认该借款协议的法律效力。对此，本院认为，本案不是审理应孔勤借款本息的偿还问题，该借款合同是否有效，或者借款合同中的部分条款是否有效，不是本案的审理范围。本案审查的仅是案涉房屋剩余房款4053544元合意转化为借款这一事实，也就是本案审查的仅是双方对该4053544元是否形成了真实的借款合同法律关系。应孔勤在2013年5月13日之后向乾龙公司交纳的款项，均由乾龙公司出具收据，这些收据中载明的用途均为“购房款”，但这是乾龙公司的单方行为或者说是工作人员法律上的认识偏差，不是双方的合意。在2013年5月13日以后，双方并没有签订协议或者是双方的书面确认材料，确认2013年5月13日所签订的借款协议及出具的借据不是双方的真实意思表示，并确认双方的权利义务仍按照商品房买卖合同来履行。故2013年5月13日以后乾龙公司在相关款项的收据中载明用途为“购房款”，并不能证明借款协议不是双方的真实意思表示，也不能证明借款协议不具有法律效力。
综上，原审法院认定应孔勤在订立《商品房销售合同》的当天即2013年5月13日付清了全部购房款，应孔勤无需承担逾期付款违约金责任，事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。至于双方对借款协议中有关条款的争议，系双方履行借款合同的问题，属于借款法律关系的范畴，依法不属本案审查范围内。对此，乾龙公司可另行主张。
二、乾龙公司是否履行了案涉房屋交付义务及是否应当承担逾期交房违约责任的问题。
本案房屋买卖属于现房交易，双方商品房买卖合同约定的房屋交付时间在双方订立合同之前，实际上双方签订的商品房买卖合同对房屋交付时间属于约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，合同当事人对于合同履行期限约定不明确且未达成补充协议的，应当按照合同有关条款或交易习惯确定。如前所述，本案诉争房屋的购房款，应孔勤于案涉房屋买卖合同当天（2013年5月13日）即已经付清。在此情况下，乾龙公司亦应当即时将本案诉争房屋交付给应孔勤，否则应当承担逾期交房的违约责任。房屋的交付通常分为两部分，一是房屋的交付占有使用，二是房屋权利凭证的过户登记。本案中，虽然，乾龙公司于2013年8月5日已将案涉房屋过户登记给了应孔勤，但其并没有实际将案涉房屋交付给应孔勤占有使用。另外，案涉房屋为现房买卖，双方签订买卖合同时已出租，且乾龙公司并没有证据证明案涉房屋已由应孔勤出租及收取租金，而且也没有证据证明双方签订了房屋交付的有关手续，而是于2016年2月24日双方才正式办理了交房手续。因此，乾龙公司并没有将案涉房屋交付给应孔勤占有使用，依法应当承担相应的逾期交房违约责任。
原审判决认定乾龙公司应当自交清房款的次日起至房屋交付之日止，即从2013年5月14日至2016年2月24日止，向应孔勤支付逾期交房违约金1052416.16元，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
综上所述，乾龙公司的上诉事实与理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18897元，由上诉人赣州乾龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一六年十一月三日
书 记 员 王 佳
书 记 员 郭燕华