广西壮族自治区容县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0921民初1288号原告：广西龙晶房地产开发有限公司，住所地广西容县容州镇城西大道323号。法定代表人：李志成。委托代理人:罗腾芳，男，1981年12月22日生，壮族，该公司员工。被告：杨世振，男，1982年12月4日生，汉族，户籍地广西容县，现住广西容县�广西龙晶房地产开发有限公司诉杨世振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗腾芳、被告杨世振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西龙晶房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付计算至2017年6月底止的以下欠费合计252010.13元：1、租金172881.5元，房屋租赁违约金10000元，滞纳金58676.25元，小计241557.75元；2、偿还代付水电费及滞纳金5758.28元；3、物业服务费4694.1元。二、本案诉讼费由被告承担。原告在庭审中当庭增加诉讼请求：解除双方于2014年7月18日签订的《房屋租赁合同》。事实和理由：经原被告双方协商一致，于2014年7月18日就龙晶花苑小区龙晶金地王大厦栋一层3-8号房屋�成租赁协议，原告将建筑面积为782.35平方米的以上房屋出租给被告用于幼儿园经营。租期年，租金前三年为10元/㎡月，每年3月1日和9月10日支付下一个学期的租金；水电费每月30日前交清；物业管理费每月按0.4元/㎡交纳。被告逾期未交上述费用，应向原告支付所欠金额5%的滞纳金，逾期限5天，原告可终止合同，收回房屋，乙方支付违约金10000元。原告依约交付房屋给被告使用，但被告没有依约支付租金，经原告多次催缴，每个学期均拖欠部分租金，截至2017年6月底止，被告尚欠原告租金合计172881.5元。因没有如约如期支付，每学期均应支付滞纳金，每天5%，分别计付5天，合计58676.25元。因被告违约，亦应以合同约定支付违约金10000元。同时，水电费及物业费均没有如期依约支付，截至2017年6月30日，尚欠水电费合计4606.62元、滞纳金1151.66元，合计5758.28元；尚欠物�服务费4694.1元。经原告多次追索无果，特提起本案诉讼。被告杨世振辩称，对原告主张的租金172881.5元、水电费4606.62元和物业费4694.1元均无异议，但是现在经营困难，我没有能力支付，对原告主张的违约金，因为我还在继续用，希望原告不要计算违约金，滞纳金我方没有能力给付，也认为滞纳金过高。本院经审查认定事实如下：因被告对原告主张的被告拖欠租金172881.5元、水电费4606.62元和物业费4694.1元的事实无异议，本院予以确认。因被告对原告提交的《房屋租赁合同》、《交费证明》、《催收通知》无异议，本院对以上证据予以采信；因被告对原告提供的《租金欠费清单》中其已交租金时间、金额和所欠总租金无异议，本院已交租金的时间及金额、拖欠租金予以确认。根据以上证据，�院认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）于2014年7月18日签订了一份《房屋租赁合同》，约定：一、乙方向甲方租赁位于容县容州镇××大道××花园小区龙××王大厦××号的房屋，用于开发龙晶幼儿园经营。该房屋建筑面积合计为782.35平方米，租赁期限为5年，即从2014年7月15日起至2019年7月14日止。二、租金支付方式为每年分两次支付。租金的交付采取先交款后使用的原则，即本合同生效时支付半年租金，以后约定每年的3月1日和9月10日为支付下一学期的租金时间。2014年租金可采取每月支付，约每月3日前支付当月租金。三、保证金：签订本合同时，乙方向甲方缴交保证金2万元。此保证在合同到期，双方结算完毕后，由甲方全额退还乙方，保证金不计利息。四、乙方租赁房屋所使用的水电费必须在每月30日前向甲方交清。五、乙方必须按期交清租金及水电费，每逾期一天，应向甲方支付所拖欠金额的5%的滞纳金，逾期限五天，甲方可立即终止合同，收回房屋，乙方支付违约金10000元。无论乙方违反本合同任何一条，乙方除应向甲方支付10000元的违约金外，甲方即可终止合同，收回房屋。六、乙方要按规定交纳物业管理服务费，按每月0.4元/平方米交纳，否则视作违约行为。合同签订后，被告杨世振均未能依约如期支付租金，2014年8月-12月租金为39117.5元，经催缴于2015年1月14日支付38941元，尚欠176.5元。后被告分别于2015年7月31日、2015年11月4日、2016年3月26日支付租金20000元、22000元、20000元。以上合计100941元，截至2017年6月底止，尚欠合计172881.5元。根据以上交款时间和合同约定可知，逾期欠款为：2014年8—12月，逾期金额为39117.5元；2015年1月1日至2017年6月30日，被告共有5个学期逾期，每学期逾期金额均为46941元。另，截至2017年6月30日，被告尚欠原告代付的水电费合计4606.62元，拖欠物业管理费合计4694.1元。本院认为，被告杨世振承认原告的对租金172881.5元、水电费4606.62元和物业费4694.1元主张的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告对租金违约金、滞纳金和水电费滞纳金的主张，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。关于原告当庭请求解除以上合同的主张，从合同约定内容可知，被告逾期超过5天支付租金及水电费的，原告可终止合同，因被告逾期拖欠租金及水电费已超过5天，构成违约，故，原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，合法合约，本院应于支持。关于被告租赁本案房屋时向原告支付的保证金20000元，原告在庭审中愿意解除合同后，将保证金抵消作租金，故，本院依法予以支持被告支付租金152881.5元。关于原告主张租金滞纳金方面，原告请求对2015年1月至2017年6月期间的逾期支付租金进行收取，因合同约定每年3月1日和9月10日预收下一学期的租金，而被告在以上期间均逾期支付每期租金46941元，故，原告请求以每期滞纳金46941元为基数，且收取滞纳金的起止时间分别为2015年3月2日至6日、2015年9月11日至15日、2016年3月2日至6日、2016年9月11日至15日和2017年3月2日至6日，合法有据，本院予以认定。对于滞纳金的收取标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定可知，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违�金超过造成损失的百分之三十的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在本案中，被告认为滞纳金过分高于造成的损失，原告除了证明存在利息损失外，均未提供证据证明存在其他损失，故，本院认为每日按逾期金额5%加收滞纳金的标准过高，依法应当予以调低，根据公平原则和诚实信用原则，以按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算为宜，超出部分，本院不予支持。同理，原告主张的水电费滞纳金，原告主张从逾期支付水电费次日即2016年11月1日起至11月5日止，以拖欠水电费4606.62元为基数，合法合约，本院予以确认。关于水电费滞纳金标准，按�日5%加收滞纳金过高，依法调整按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算为宜。关于租金违约金方面，因违约金和滞纳金均应以补偿性为原则，原告虽然在合同中主张滞纳金的同时也主张违约金，但是滞纳金仅针对每期的逾期5天，其余期间没有主张滞纳金。截止2016年3月26日，被告合计支付租金100941元后，均未支付任何租金，合计拖欠租金172881.5元，已经严重违约，扣除以上滞纳金的收取，原告依照合同约定另外主张违约金10000元，没有超出合情合理范围，符合公平原则和诚实信用原则，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条和《中华�民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：一、解除原告广西龙晶房地产开发有限公司与被告杨世振于2014年7月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告杨世振支付原告广西龙晶房地产开发有限公司租金152881.5元、违约金10000元和滞纳金（计算办法：分别自2015年3月2日至6日、2015年9月11日至15日、2016年3月2日至6日、2016年9月11日至15日和2017年3月2日至6日止，以每学期逾期租金46941元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.5倍计付）；三、被告杨世振偿还原告广西龙晶房地产开发有限公司代付的水电费4606.62元和支付滞纳金（计算办法：自2016年11月1日至5日止，以4606.62元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.5倍计付）；�、被告杨世振支付原告广西龙晶房地产开发有限公司物业管理服务费4694.1元。上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。本案减半收取受理费2540元（原告已预交），由被告杨世振负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日预交上诉案件受理费5080元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，账户：20×××57），逾期不交也不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  覃日凤二〇一七年九月二十日书记员  梁倩宁