上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初61271号
原告：杨熊，男，1982年7月9日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告：刘欢，女，1984年5月8日生，苗族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：杨熊(系原告刘欢之夫)。
上列两名原告共同委托诉讼代理人：刘球光，上海市浩信律师事务所律师。
被告：沈宝娟，女，1968年7月16日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：杨权根，上海容和律师事务所律师。
原告杨熊、刘欢与被告沈宝娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案受理后依法适用简易程序，于2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告杨熊、刘欢及其委托诉讼代理人刘球光、被告沈宝娟的委托诉讼代理人杨权根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨熊、刘欢诉称，两原告系夫妻，因子女读书想在上海定居的缘故，拟在上海购置住宅。2016年6月11日原、被告经上海众临房地产经纪事务所的居间介绍，三方签署《购房定金和居间协议》，协议约定被告将坐落于上海市浦东新区芦潮港镇卢茂路XXX弄XXX号XXX室的房产(以下简称系争房屋)以总价人民币(以下币种相同)76万元的价格出售给两原告，同时约定原告应于2016年6月11日前支付定金1.80万元、2016年7月11日前支付4.20万元房款同时签订房屋买卖合同，2016年8月31日前办理过户手续。2016年6月28日原、被告签署了《上海市房地产买卖合同》，再次确认上述房屋的过户时间为2016年8月31日前，另外双方同日通过《补充协议》形式，确认首付款的支付数额、支付方式及后续房款的支付方式(贷款)。上述文件签署后，原告根据约定支付了首付款并申请了相应的公积金贷款，且该贷款被上海市公积金中心审批通过，但被告不配合办理相应的后期借款抵押等手续。被告不配合办理的原因是系争房屋价格上涨。经原告多次向居间方及被告催告和发律师函，但被告及其亲属向原告表示将不履行合同，在原告提出愿意多支付2万元额外款项的情况下，被告仍要单方面违约。因被告在2016年8月31日前极有可能恶意出售或抵押系争房屋，给原、被告的合同履行造成障碍，所以要求法院判决被告：1、协助原告将浦东新区芦潮港镇芦茂路XXX弄XXX号XXX室的房产过户至两原告名下；2、支付违约金6万元；3、承担本案的诉讼费用。
被告沈宝娟辩称，原、被告签订的居间协议第4条第2款约定，只要被告双倍返还定金和已收房款，被告可以解除合同，现在被告同意双倍返还定金及已收房款，要求解除合同。系争房屋中有承租人吴延平从2013年开始居住，承租人有优先购买权，承租人也要求购买系争房屋行使优先购买权。原、被告的买卖合同中没有约定迟延履行的违约金，原告违约金的主张没有依据。
经审理查明，2016年6月11日原告(乙方)与被告(甲方)及案外人上海众临房地产经纪事务所就系争房屋签订了《购房定金和居间协议》，协议约定了被告净到手价为76万元和钱款支付的时间。对于“违约和处理”约定为：在甲方收到定金和已收房款后，甲方不愿出售此房给乙方属违约，甲方应双倍赔偿乙方定金(含已收定金)和双倍房款(含已收房款)，乙方支付定金和已付房款后如违约所付定金和已付房款归甲方所有，但守约方必须按已收违约金的50%支付给众临房地产经纪事务所作为劳务费和电话费。同日原告支付给被告1.80万元定金。2016年6月中旬原告(乙方)与被告(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定转让价款为90万元。该合同在违约责任、付款协议等部分均为空白。同日原、被告另签署了《补充说明》一份，内容为：购买系争房屋因客户杨熊、刘欢的要求，房价做高到90万元，实际房价76万元，所以首付18.20万元打给房东沈宝娟以后，退还客户杨熊、刘欢14万元，实际首付4.20万元。2016年8月16日原告向被告发出了《律师函》，要求被告在2016年8月31日前协助原告办理过户手续。2016年8月25日原告向本院提起诉讼如前。
另查明，两原告为外省市户籍人员，已婚，原告杨熊自2011年6月至2016年5月间在本市连续缴纳个人所得税。2017年1月5日案外人吴延平到庭陈述：其在上海已经另行购房，没有购买系争房屋的意思。
审理中，原告明确诉讼请求为：1、合同约定的过户时间已经过了，被告应协助原告将浦东新区芦潮港镇芦茂路XXX弄XXX号XXX室的房产过户至两原告名下。原告已付6万元房款，剩余的70万元房款愿意以现金方式支付。2、居间协议中的违约条款适用在收到定金与房款之后，所以居间协议的违约条款对原、被告有效，只要被告不愿意履行合同，就应该承担违约责任，不存在仅针对解约的情况，由于居间协议中约定了违约条款，买卖合同中就没有约定，被告应支付不愿意履行《上海市房屋买卖合同》的违约金6万元。原告现已将70万元钱款以代管款的形式缴纳至本院。
被告则认为由于租户要求行使优先购买权，被告要求返还原告已付款项、解除合同，原告提起诉讼时，8月31日的履行期限还没有到，被告尚无逾期的行为。《上海市房屋买卖合同》没有约定相关的违约责任，原告要求参照居间协议来主张违约责任没有依据，且居间协议中对于违约责任的约定，是指双方无法交易或者被告不愿意出售房屋的情况下，需要被告支付双倍款项，不属于原告主张的继续履行情形。
认定上述事实，由经庭审质证的《购房定金和居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、《补充说明》、银行转账凭条、收款收据、《律师函》附快递单和快递查询、个人所得税完税证明、结婚证等证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于承租人优先购买权的问题，相关当事人已向本院明确表示不要求行使该项权利，故被告的此项观点本院不予采纳。《购房定金和居间协议》属原、被告就系争房屋签订的预约合同，由于双方未约定居间协议条款与买卖合同同时生效，所以在原、被告就购买系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》后，双方的权利义务就应该按照《上海市房地产买卖合同》的约定执行，所以被告提出要求按照居间协议的约定解除买卖合同的观点本院不予采纳。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的过户时间为2016年8月31日前向交易中心申请办理转让手续，8月31日应该是递交过户材料的最后期限，原告在最后期限之前提出诉讼应视为向被告提出了要求履行合同的主张，并无不当。现合同约定的最后履行时间届满，被告没有配合原告办理系争房屋的过户手续显属违反了合同的约定。原告现已将剩余的购房款70万元以代管款的方式先行交纳至本院作为其履行合同的保证，故原告要求被告协助办理系争房屋过户手续的诉讼请求，本院应予支持。根据上述阐述，原告要求适用居间协议的约定主张相关违约金的诉讼请求于法无据，对此诉请本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条的规定判决如下：
一、被告沈宝娟于本判决生效之日起十日内协助原告杨熊、刘欢办理上海市浦东新区芦潮港镇卢茂路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户手续，将上述房屋产权户名由被告沈宝娟转移登记至原告杨熊、刘欢名下；原告杨熊、刘欢应在上述房屋过户手续办理后当日支付被告沈宝娟剩余购房款70万元；
二、驳回原告杨熊、刘欢其余的诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12,000元,减半收取计6,000元，由原告杨熊、刘欢负担300元，被告沈宝娟5,700元负担，财产保全申请费4,620元，由原告杨熊、刘欢负担300元，被告沈宝娟负担4,320元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆 菁
二〇一七年三月二日
书记员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。