河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民二终字第449号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴晓红。
委托代理人：祁奥青，河北红杉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：昌盛联行（北京）商业地产管理顾问有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼3层3－99。
法定代表人：何云，董事长。
委托代理人：吕志苹。
上诉人吴晓红因与被上诉人昌盛联行（北京）商业地产管理顾问有限公司（以下简称昌盛联行）委托合同纠纷一案，不服三河市人民法院（2013）三民初字第602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年8月23日，昌盛联行与吴晓红签订《河北三河市燕郊纳丹堡会所策划招商服务合同》，吴晓红委托昌盛联行就河北燕郊开发区纳丹堡小区商业中心楼策划定位、招商服务共计两个阶段的不同服务内容。昌盛联行负责提供的项目可行性研究工作方式以项目实地考察、项目所在地零售商业项目市场调查等为主。策划定位期限自2012年8月23日至2012年9月30日。策划定位包括包括市场调查、市场定位、租户组合、租金建议、租赁政策建议、建筑结构设计建议、动线建议、业态布局等。第二阶段为招商期，招商期限为策划定位完成后连续6个月。招商阶段涉及的专业广告费（包括设计、制作、发布期公关费）由吴晓红负担。招商期间涉及的酒会、物料、媒体宣传等推广费由昌盛联行提供方案，费用由吴晓红负担。招商阶段，昌盛联行不做驻场招商，采用不定期带客户到现场勘查的方式进行。吴晓红按照合同约定的招商代理费即以物业服务项目商业物业租出楼面面积首年租金总额1.5个月租金作为招商代理服务费佣金。超出双方约定的招商期限结束后3个月而达成的合约与昌盛联行无关。
策划服务定位费共计150000元，支付方式：在签约后3个工作日内，吴晓红向昌盛联行支付策划服务定位服务费用总额的60%；昌盛联行向吴晓红提交策划定位方案后3个工作日内，吴晓红向昌盛联行支付剩余的40%策划定位服务费。
招商阶段服务费的标准及支付方式：以服务项目商业物业出租楼面面积首年租金总额1.5个月租金作为吴晓红支付昌盛联行的招商代理服务费佣金。昌盛联行需在每月五日前向昌盛联行支付当月招商代理佣金。如果昌盛联行没有完成招商总目标，吴晓红有权解除合同。双方在合同中并未明确具体的招商总目标。
合同签订后，昌盛联行按照合同约定向吴晓红提供了《河北三河市燕郊纳丹堡商业中心定位报告书》，吴晓红分别于2012年8月27日、2012年10月向昌盛联行支付策划定位服务费共计150000元。
签订合同后，昌盛联行于2012年11月完成4家招商任务，2012年12月，昌盛联行完成2家招商服务。
2012鼐11月21日，昌盛联行向吴晓红发出《付款通知书》。吴晓红签收该《付款通知书》，并确认拖欠昌盛联行招商代理服务费佣金236774元，其中包括“美丽王国”、“幼儿园”、“儿童乐园”、“家有儿女”等四家签约商户的招商代理服务费。2012年12月6日，昌盛联行再次向吴晓红发出《催款函》，要求吴晓红支付招商代理服务费236774元及违约金。
2012年12月24日，昌盛联行向吴晓红发出《付款通知书》，要求吴晓红支付2012年12月分新增的“韩式烤鱼”、“台球厅”等两家商户的招商代理服务费共计41541.56元。
吴晓红认为昌盛联行在招商过程中招商进度滞缓，且招商过程中存在虚假承诺，造成部分商户退租。吴晓红要求昌盛联行承担损失130200元。
另查明，吴晓红需要招商的总建筑面积约18000平方米（其中地上8900平方米、地下9100平方米），而昌盛联行招商6家，实际完成的招商面积为4992.63平方米，招商率为27.74%。
吴晓红认为昌盛联行招商进度缓慢，招商过程中存在虚假承诺，导致部分商户退租。吴晓红要求昌盛联行赔偿损失130200元。2013年3月15日，李昕向昌盛联行提出《退租申请书》，李昕认为昌盛联行在招商期间承诺“好伦哥”会入住纳丹堡商业中心其才签订了场地租赁合同，但是目前没有诸如“好伦哥”这样的餐厅入住，对其经营造成了影响。李昕要求解除合同。2013年3月20日，吴晓红与李昕签订《合同解除协议书》，双方同意解除2012年11月7日签订的《场地租赁合同》；吴晓红退还李昕已交付的房屋租金、租赁保证金等费用。
2012年12月15日，孙玮琦向吴晓红写信。信中，孙玮琦认为签订合同前昌盛联行的招商代理顾问高峰说纳丹堡小区的入住率达到80%以上，但是该小区的入住率根本达不到80%，其所开办的幼儿园招商面临困难。孙玮琦向吴晓红提出两种解决方案，一种为：给孙玮琦一年半的免租期；另一种为：解除租赁协议，将房屋租金退还孙玮琦。2013年2月5日，吴晓红与孙玮琦签订《变更合同协议书》，双方将第1－2年的租金每年变更为317367.50元。
原审法院认为，昌盛联行与吴晓红就解除合同达成一致意见，原审法院予以确认。昌盛联行依照合同履行了前期的策划义务，在招商期间促成了部分商户与吴晓红签订租赁合同，依照合同约定吴晓红应向昌盛联行支付招商代理服务费。其中2012年11月份招商代理服务费为236774元、2012年12月份的招商代理服务费为41541.56元。
昌盛联行在招商期间促成了李昕、孙玮琦与吴晓红签订场地租赁合同，吴晓红虽然提供了其与李昕签订的解除合同协议、吴晓红与孙玮琦变更合同协议书，但该两份合同不足以证明昌盛联行在招商期间存在虚假承诺问题。
吴晓红需要招商的总建筑面积约18000平方米（其中地上8900平方米、地下9100平方米），而昌盛联行实际完成的招商面积为4992.63平方米，招商率为27.74%。昌盛联行在招商服务期间并未采取有效的方式提供招商服务，没有全面履行双方合同约定的招商义务，吴晓红聘请昌盛联行招商的目的未能实现，昌盛联行履行合同义务有瑕疵。昌盛联行的行为不但导致吴晓红商业机会的丧失，同时也给吴晓红造成相应的损失。参考昌盛联行完成的招商率，原审法院酌定昌盛联行赔偿吴晓红经济损失80000元。因昌盛联行代理服务有瑕疵，故对于其请求逾期付款的违约金，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除原告昌盛联行（北京）商业地产管理顾问有限公司与被告吴晓红签订的《河北三河市燕郊纳丹堡会所策划招商服务合同》；二、被告吴晓红支付昌盛联行（北京）商业地产管理顾问有限公司招商代理服务费人民币278315.56元；三、反诉被告昌盛联行（北京）商业地产管理顾问有限公司赔偿反诉原告吴晓红经济损失人民币80000元，于判决生效后三日内履行；以上二、三项折抵后，被告吴晓红给付原告昌盛联行（北京）商业地产管理顾问有限公司人民币198315.56元，于判决生效后三日内履行；四、驳回原告昌盛联行（北京）商业地产管理顾问有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告吴晓红其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行义务期间的债务利息。本诉案件受理费5474元，由被告吴晓红负担；反诉案件受理费2855元，由反诉原告吴晓红负担1055元，反诉被告昌盛联行负担1800元。
吴晓红新蒲公司不服原审判决向本院提起上诉称，一、昌盛联行怠于行使招商义务，致使项目招商失败，合同目的无法实现。双方签定的招商合同约定由昌盛联行为吴晓红提供主动招商服务，但昌盛联行仅是被动等待商户上门咨询。截至起诉之日，昌盛联行仅完成22.92%的招商任务，昌盛联行招商失败，合同目的不能实现，昌盛联行无权主张招商代理服务费；二、在已招商的项目中，由于昌盛联行的虚假陈述致已签约商户与吴晓红解除合同（李昕）和变更合同（孙玮），对该解除和变更合同的情形，昌盛联行无权主张招商代理服务费；三、在合同履行期间，因昌盛联行向商户虚假承诺，导致已签约李昕在获知事实真相后与吴晓红解除场地租赁合同，造成吴晓红150日免租期租金损失130200元，昌盛联行依法应当予以赔偿；四、昌盛联行与商户“韩式烤鱼”和“台球厅”等两家商户只是签订了租赁意向书，并未签订正式的租赁合同，故昌盛联行无权主张该二商户的招商代理服务费共计41541.56元。综上，请求二审改判昌盛联行支付吴晓红损失130200元并驳回昌盛联行主张招商代理服务费278315.56元的诉讼请求。
昌盛联行答辩称，一、昌盛联行与吴晓红签订的《河北三河市燕郊纳丹堡会所策划招商服务合同》并未明确约定具体的招商总目标。另外，昌盛联行在招商服务期间促成租赁合同6份，促成签订租赁意向书4份，完成招商率27.74%。昌盛联行已经积极履行了合同义务，不存在怠于履行的行为；二、租赁合同的解除、变更是租赁双方履行合同过程中产生的，与招商代理合同无关，一审中吴晓红提交的证据不足以证明昌盛联行在招商期间存在虚假承诺的情形；三、吴晓红提出的损失130200元无法律及事实依据，昌盛联行不予认可；四、昌盛联行于2012年12月24日向吴晓红发出的《付款通知书》中提到的韩式烤鱼、台球厅已经完成招商。请求二审法院驳回吴晓红的上诉请求。
二审经审理对原审查明的事实予以确认。
本案争议的焦点是：（1）吴晓红是否应当给付昌盛联行招商代理服务费佣金以及应给付多少？（2）昌盛联行是否应当赔偿吴晓红因商户与其解除合同所造成的损失130200元？
（一）关于吴晓红是否应当给付昌盛联行招商代理服务费佣金以及应给付多少的问题，本院认为，本案双方当事人订立的《河北三河市燕郊纳丹堡会所策划招商服务合同》约定了招商成功后，昌盛联行应当收取的招商代理服务费的计算方法。昌盛联行先后为吴晓红引进六家商户，按照双方合同的约定，吴晓红应当给付昌盛联行招商代理服务费佣金278315.56元。吴晓红虽主张“韩式烤鱼”和“台球厅”两家商户只是签订了租赁意向书，未签订正式的租赁合同，故不应给付引进该两家商户的招商代理服务费共计41541.56元，但从昌盛联行提供的昌盛联行工作人员与吴晓红通话录音的内容看，吴晓红已经认可引进“韩式烤鱼”和“台球厅”等两家商户所应给付的招商代理服务费41541.56元，故吴晓红关于其不应给付昌盛联行引进“韩式烤鱼”和“台球厅”两家商户的招商代理服务费41541.56元的主张不能成立。另，涉案纳丹堡商业中心总面积共18000平方米，昌盛联行先后引进六家商户，实际完成的招商面积为4992.63平方米，招商率为27.74%。昌盛联行与吴晓红签订的《河北三河市燕郊纳丹堡会所策划招商服务合同》虽未明确约定具体的招商总目标，但从吴晓红订立该合同的本意来看，其最终标应当是将涉案商业中心全部租赁出去。昌盛联行未达成这一目标，必定会给吴晓红造成相应的经济损失。原审法院酌定昌盛联行赔偿吴晓红经济损失80000元兼顾了双方利益，符合公平、公正的原则，本院予以支持。
（二）关于昌盛联行是否应当赔偿吴晓红因商户与其解除合同所造成的损失130200元的问题，本院认为，吴晓红提供的证据不足以证明昌盛联行在招商期间存在虚假承诺的情形，即不能证明是因昌盛联行的原因造成了商户与吴晓红解除合同。吴晓红要求昌盛联行承担损失130200元的主张证据不足，故本院不予支持。
综上，吴晓红的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6228元，由上诉人吴晓红负担。
本判决为终审判决。
审判长 李绍辉
审判员 刘建刚
审判员 罗丕军
二〇一四年十月十七日
书记员 崔 佳