湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00161号
上诉人（原审被告）孝感保丽房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区长征路**号。
法定代表人冯芬芬，该公司总经理。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）鲁爱云。
委托代理人李宗毅、聂志敏，湖北锡爱律师事务所律师，代理权限：一般代理。
上诉人孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）因与被上诉人鲁爱云商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2013）鄂孝南民初字第01769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。上诉人保丽公司的委托代理人饶彬，被上诉人鲁爱云的委托代理人聂志敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2010年11月5日，鲁爱云、保丽公司签订了商品房买卖合同一份，由鲁爱云购买保丽公司开发的位于保丽国际广场第4幢第9层的914号房屋，面积68.88平方米，总房款261482元。合同约定：1、保丽公司应当在2011年10月15日前将该商品房交付鲁爱云使用，交付的条件为该商品房经验收合格；2、保丽公司如果未按照合同约定的期限和交付条件交付房屋的，逾期不超过30日的，保丽公司应按日向鲁爱云支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，鲁爱云要求继续履行合同的，合同继续履行，保丽公司应按日向鲁爱云支付已交付房款万分之三的违约金；3、如因保丽公司的责任，鲁爱云不能在房屋交付使用后90日的期限内取得房地产权属证书的，保丽公司应按照已付房款的1%向鲁爱云支付违约金，并继续承担办证的义务，直至办理完毕；4、商品房交付后，最终面积以房管部门的实际测绘为准，房款根据合同约定的价格据实结算，多退少补。合同签订后，鲁爱云按照合同的约定支付了全部的购房款。保丽公司于2012年3月14日向鲁爱云交付了房屋，但该商品房未经验收合格，不符合交付的条件。保丽公司出售的该商品房与其设计图纸和模型相差较大，室内的柱子已影响鲁爱云的居住和使用。
另查明，根据房管部门实际测绘，保丽公司对房款按实际面积进行了价格补差，向鲁爱云补退房款1329元。
原审法院认为：鲁爱云、保丽公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合法有效。鲁爱云在合同签订后，履行了合同约定的义务，但保丽公司未按照合同约定的期限和交付条件交付房屋并办理房地产权属证书，故保丽公司应承担相应的违约责任，鲁爱云要求保丽公司支付逾期交房违约金11923.58元和逾期办理房地产权属证书违约金2614.82元的诉讼请求，原审法院予以支持。鲁爱云要求保丽公司赔偿逾期办理房地产权属证书给鲁爱云造成利息损失的诉讼请求，因合同没有约定，原审法院未予支持。鲁爱云要求保丽公司赔偿因房屋室内巨大的梁柱占据空间造成的损失，因保丽公司已根据房管部门实际测绘，对房款按实际面积进行了价格补差，故对鲁爱云的赔偿请求，原审法院未予重复支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院遂判决：一、孝感保丽房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内，向鲁爱云支付逾期交房违约金11923.58元，支付逾期办理商品房产权登记的违约金2614.82元，总计14538.4元。二、驳回鲁爱云的其他诉讼请求。案件受理费450元，由孝感保丽房地产开发有限公司负担。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
保丽公司不服原判上诉称：1、保丽公司如期交付了房屋，不存在逾期交房的违约行为。保丽公司采用短信通知方式，理应认定为书面形式。既然保丽公司以书面形式通知了鲁爱云，那么就不存在“逾期交房”。2、保丽公司所售商品房验收合格，不存在设计图纸和模型相差的问题。保丽公司所建商品房竣工后，于2011年10月10日进行了验收，并出具了“建筑工程竣工验收报告”。2011年10月11日，保丽公司预售的商品房通过了建设行政管理部门的竣工验收备案，并核发了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。根据有关规定，建筑工程验收备案证明是我国关于工程验收中唯一合法有效的法定证明文件。因此，保丽公司所预售的商品房不存在未经验收合格、不符合交付条件和与图纸、模型不符的问题。请求：撤销一审判决，将本案发回重审或判决驳回鲁爱云的一审诉讼请求。
鲁爱云二审辩称：1、保丽公司关于所售的商品房验收合格的理由不能成立。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”本案保丽国际广场预售许可的总层数是25层，实际建造了29层，明显违反了规划许可，依法不能通过规划验收，不符合交房条件，也导致涉案商品房至今不能进行房屋产权登记。此外，涉案商品房未取得工程质量监督、消防、人防等有关部门的验收合格证明，保丽公司所称的商品房验收合格的理由不能成立。2、保丽公司所售商品房不符合交房条件，应该按照合同承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，而保丽公司未取得工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门的验收合格证明，涉案商品房不符合交房条件，保丽公司应该按照《商品房买卖合同》的第九条承担违约责任，即合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之三的违约金。3、保丽公司所称已履行“通知”交房义务的理由不能成立。首先，无任何证据证明保丽公司给鲁爱云打过电话、发过信息；其次，即使有其他证据证明保丽公司以电话、信息的方式通知过鲁爱云，也不符合《商品房买卖合同》第十一条明确约定的：“出卖人应当以书面、报刊公告通知买受人办理交付手续。”综上，保丽公司的上诉理由均不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未向本院提交证据。
二审经审理查明，原审认定“保丽公司于2012年3月14日向鲁爱云交付了房屋，但该商品房未经验收合格，不符合交付条件”。本院认为，根据鲁爱云、保丽公司双方原审提交的证据，保丽公司交付的商品房是否验收合格不是本案争议的主要焦点，不宜在本案中作出处理，原审认定“该商品房未经验收合格”不当，本院依法予以纠正。另查明：《商品房买卖合同》第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面、报刊公告的方式通知买受人办理交付手续。
原审认定其他事实属实。
二审争议焦点：1、保丽公司是否按合同约定方式履行通知鲁爱云办理房屋交付手续的义务、是否构成违约；2、如保丽公司违约，应按何种方式支付鲁爱云逾期交房违约金。
本院认为：鲁爱云与保丽公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。对于二审争议的焦点问题：
1、保丽公司未按合同约定方式履行通知鲁爱云办理房屋交付手续的义务，构成违约。《商品房买卖合同》第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面、报刊公告的方式通知买受人办理交付手续。“短信”是“手机服务的一种，用户通过手机或其他电信终端直接发送或接收的文字或数字信息。”本案中，保丽公司主张已通过短信方式通知鲁爱云办理房屋交付手续，但“短信”本质上不同于“书面、报刊公告”，保丽公司诉称的已尽到交房通知义务的理由不能成立。保丽公司未按《商品房买卖合同》第十一条约定的“书面、报刊公告”方式通知鲁爱云办理房屋交付手续，违反合同约定，导致逾期向鲁爱云交付房屋，依法应承担逾期交房的违约责任。
2、保丽公司应按日向鲁爱云支付已支付房价款万分之三的违约金，期限自2011年10月16日起至2012年3月14日止。《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起3日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。本案中，买受人鲁爱云主张继续履行合同，并向保丽公司主张逾期交房违约金有合同依据。《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定，保丽公司应当在2011年10月15日前向鲁爱云交付房屋，保丽公司实际在2012年3月14日向鲁爱云交付房屋。在鲁爱云主张继续履行合同的前提下，保丽公司应当按《商品房买卖合同》约定的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”，向鲁爱云支付逾期交房违约金。鲁爱云向原审法院请求支付逾期交房违约金，其中违约金的计算期间为“从2011年10月16日暂计至2012年3月15日”。本院认为，鲁爱云有权向保丽公司请求支付逾期交房违约金。保丽公司实际向鲁爱云交付房屋的时间是2012年3月14日，保丽公司于此日完成了房屋的交付义务，按上述《商品房买卖合同》第九条之约定，逾期交房违约金计算的截止日期应当为实际交付日即2012年3月14日，鲁爱云向原审法院请求支付逾期交房违约金的期限计算至2012年3月15日，原审根据其诉讼请求计算逾期交房违约天数不当。本案中，保丽公司应当向鲁爱云支付的逾期交房违约金应当为11845.13元，原审计算逾期交房违约金错误，本院依法予以纠正。
另，涉案商品房是否验收合格，不在本案中作出认定，本院依法不予审查。
保丽公司已按房产部门实际测绘面积向鲁爱云退还房款，原审已对鲁爱云请求保丽公司赔偿其因梁柱占空间影响居住使用造成的损失的主张予以驳回。鲁爱云对此判决未提出上诉，且在二审答辩中称应“驳回上诉，维持原判”，应视为其对此判决结果的认可。
综上，原判认定事实部分不清，但适用法律正确，实体处理不当。在本院对部分事实予以纠正后，原审判决依法应予改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2013）鄂孝南民初字第01769号民事判决；
二、孝感保丽房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向鲁爱云支付逾期交房违约金11845.13元，支付逾期办理商品房产权登记违约金2614.82元，总计14459.95元；
三、驳回鲁爱云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费450元、二审案件受理费163元，均由孝感保丽房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘玉安
审判员 汪书力
审判员 孙 伟
二〇一五年七月三十日
书记员 张 依
附：适用法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；