苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴度民初字第0173号
原告苏州市天翔物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区东吴北路101号。
法定代表人沈菊珍，该公司董事长。
委托代理人李清华。
委托代理人王爱芳。
被告方菊男。
被告王玲娣。
原告苏州市天翔物业管理有限公司（以下简称天翔物业公司）诉被告方菊男、王玲娣物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理，依法由代理审判员陈琳适用简易程序于2014年5月20日、6月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李清华、王爱芳，被告方菊男、王玲娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天翔物业公司诉称：被告系东胥香花园81幢01室业主，2007年5月16日，原告与被告签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，该协议第一条约定：前期物业管理费为住宅1.20元／平方米／月，每半年缴交一次，具体缴交时间为每年3月、7月；第八条第（三）项约定：被告（乙方）不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告（物业管理企业）有权要求被告（乙方）补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。协议签订后，其按约提供了物业管理服务，2013年10月31日其从胥香园项目撤出。被告拖欠2011年1月1日至2013年10月31日的物业管理费共计9260元，其多次催交，但被告一直未缴付，故诉至法院，请求判令二被告连带支付其物业费9260元及滞纳金16569元；本案诉讼费由二被告承担。
被告方菊男、王玲娣辩称：其与原告之间的前期物业合同的效力存续期限为两年，即自2008年7月1日起至2010年6月30日止，该期间的物业费其已经交清，此后其与原告之间没有再签订新的物业服务合同，所以二者之间已经不存在物业服务合同关系。另外，其家中被盗、小区下水道堵塞以及其家中飘窗漏雨等事实都说明原告没有履行应尽的义务。因此，请求法院依法判决，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告方菊男、王玲娣系东胥香花园（又名胥香园）81幢01室的业主，该房屋属于胥香园二期（又名东院别墅）。2007年5月16日，开发商江苏吴中地产集团有限公司作为甲方、原告天翔物业公司作为甲方选聘的物业管理公司、被告方菊男作为乙方签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，该协议确认胥香园81幢01室的建筑面积为229.56平方米，协议第一条约定：“在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为：（1）住宅：1.20元／月平方米。前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担。入伙时预收半年物业管理费，以后按每半年缴交一次，具体缴交日期为每年3月、7月。”第七条约定：“在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方和其委托的物业管理企业的免责事由，甲方和其委托的物业管理企业均不负赔偿之责：（二）暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因甲方和其委托的物业管理企业故意或过失所致者，不在此限；（五）乙方或物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害。”第十六条约定：“本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。”附件一约定了具体服务事项：“（五）安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等。”附件二约定了服务质量标准：“（五）安全防范：人员组织按《省标》三级执行，门卫按《省标》四级执行，巡逻按《省标》三级执行。”
2008年7月1日，房屋开发商江苏吴中地产集团有限公司通知被告入伙（即书面通知交房），被告于2009年5月6日实际收房，并于当日向原告交纳了2008年7月1日至2009年6月30日的物业费2288元，于2010年7月17日交纳了2009年7月1日至2010年12月31日的物业费3920元，此后被告没有再向原告交纳物业费。
2013年10月31日，原告天翔物业公司从胥香园二期撤出。2013年11月前后，胥香园业主委员会将胥香园二期（东院别墅）纳入物业管理范围，并聘请了新的物业公司。
2013年12月18日，原告通过EMS向被告居住的胥香园81幢01室邮寄了《催款通知函》，由于被告至今仍未交纳物业费，原告遂向本院提起诉讼。
另查明：2011年3月7日13时07分许，苏州市公安局吴中分局胥口派出所接到方菊男报警，方菊男称其家遭到盗窃。当日14时0分至14时50分，派出所民警前往方菊男居住的胥香园81幢01室了解情况，并制作询问笔录，现尚无具体处理结果。
2011年夏天下大雨，东胥香花园小区下水道曾发生堵塞。
以上事实，由原告提供的《苏州市前期物业管理服务协议》、代收款凭单、催款通知函、EMS邮件详情单，被告提供的交款单、胥口派出所出具的《证明》、《询问笔录》以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。
本案的争议焦点：一、2010年7月1日至2013年10月31日期间，原、被告之间是否存在物业服务合同关系；二、如原、被告之间存在物业服务合同关系，被告能否以家中被盗、小区下水道堵塞、飘窗漏雨为由拒付物业费。
一、关于原、被告之间是否存在物业服务合同关系
原告认为：根据《江苏省高级人民法院﹤关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见﹥》第四条、第五条之规定，物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。其在撤离胥香园项目之前实际提供了物业服务，业主事实上接受了其提供的物业服务，故双方在2010年7月1日至2013年10月31日期间存在物业服务合同，被告应按期足额支付物业费。对此，原告提供以下证据：
（1）原告于2011年至2013年期间在胥香园项目投入的人员名单及工资单；
（2）原告与苏州市天蓝清洁服务有限公司签订的《卫生承包合同》以及原告与胥口镇环境卫生管理站签订的关于垃圾清运的《协议书》；
（3）原告分别与苏州日富电梯设备工程有限公司、无锡崇芝电梯有限公司签订的《电梯维保服务合同》、《升降机一般保养契约》以及电梯维修报价单；
（4）原告与苏新园林建设工程（苏州）有限公司签订的《绿化委托养护协议书》；
（5）胥香园管理处巡逻岗巡查情况记录、周界报警检查记录表、值班记录表、秩序维护班长值班记录表以及车辆进出登记表。
以上证据证明其在撤离胥香园项目之前实际提供了共用设施设备维修保养、卫生清洁、绿化养护、安全防范等物业服务。
针对原告提供的上述证据，被告质证认为：对以上证据不予认可，其从未看到过相关物业人员，也未得到过相应的物业服务。
并认为：《苏州市前期物业管理服务协议》第十六条是以第一条为基础的，即第十六条属于“前期物业服务合同约定的合同期限尚未届满，业主委员会另行选聘物业服务企业并签订物业服务合同，则前期物业管理的截止时间为另行选聘物业服务企业的物业服务合同锁定的起始时间”的情形，而本案属于“前期物业服务合同期限届满，业委会尚未成立”的情形，故该协议的效力期间应适用第一条的约定，为整个物业管理区域房屋交付使用后两年，即2008年7月1日至2010年6月30日，此后原告可以不再进行管理，也可以续签合同继续管理，但是2010年6月30日之后，原告没有和被告协商签订任何物业服务合同，故被告处于物业管理的断档期，只有签订书面合同，双方才存在物业合同关系。另外，由于其没有看合同，多交了2010年7月1日至2010年12月31日期间的物业费，故要求原告返还。对此，被告提供了两份空白的前期物业合同示范文本，证明其与原告签订的《苏州市前期物业管理服务协议》第十六条是以第一条为基础的。
原告质证认为：前期物业服务合同示范文本仅为政府指导性文件，且不定期更新，住建部门仅对合同双方权利义务是否对等进行审核，当事人可以对具体条款据实调整。
本院认为：首先，根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，除非法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式的，才应当采用书面形式。物业服务合同属于非要式合同，其成立并不以双方签订书面合同为前提，因此，被告认为“只有签订书面合同，双方才存在物业合同关系”的答辩意见不能成立。
其次，原告实际提供了相关物业服务。原告提供的证据材料可以证明其在2010年7月1日至2013年10月31日期间为胥香园二期提供了共用设施设备维修保养、卫生清洁、绿化养护、安全防范等物业服务，被告仅以“从未看到过相关物业人员，也未得到过相应的物业服务”为由提出抗辩，与事实不符，故本院对被告的该项答辩意见不予采信。
综上，原、被告之间的前期物业服务合同于2010年6月30日期限届满，此后，被告所在的胥香园二期尚未成立业主委员会，原告实际上继续提供了物业服务，并无业主提出异议，业主事实上接受了原告的物业服务，这种状态一直持续到2013年10月31日原告从胥香园二期撤出，故应认定原告与业主之间自2010年7月1日起成立了不定期的物业服务合同。从原告收取的2010年下半年的物业费标准来看，该合同延续了《苏州市前期物业管理服务协议》的内容。故本院对被告关于原、被告之间不存在物业服务合同关系的意见不予采信。2010年7月1日至2013年10月31日期间，原、被告之间存在物业服务合同关系。
关于被告是否多交了2010年下半年物业费。在原告履行了被告所在物业区域物业服务义务的情形下，被告作为该区域业主，已享受了原告提供的物业服务，故其以“由于没有看合同，多交了半年物业费”进行抗辩不能成立，本院对被告该项答辩意见不予采信。
二、关于被告能否以家中被盗、小区下水道堵塞、飘窗漏雨为由拒付物业费
原告认为：其履行了物业管理区域的安全防范义务；下水道堵塞是因为市政管道倒挂水以及雨量太大排水不及，其工作人员也连夜加班排涝；飘窗漏雨是房屋质量问题，属于开发商的责任，其报修记录上也没有被告向其反映飘窗漏水的信息，故被告不能以家中被盗、下水道堵塞、飘窗漏雨为由拒付物业费，现其已向被告催交并给予合理期限，其诉讼请求应该得到支持。对此，原告提供以下证据：
（1）胥香园管理处巡逻岗巡查情况记录、周界报警检查记录表、值班记录表、秩序维护班长值班记录表以及车辆进出登记表，证明其已履行保安义务；
（2）《催款通知函》、EMS邮件详情单，证明原告已向被告书面催讨物业费并给予合理履行期间。
针对原告提供的上述证据，被告质证认为：对以上证据均不予认可，其从未看到过相关物业人员，也未得到过相应的物业服务，其也从未收到该催款函。并认为：原告没有履行应尽的义务，其不应支付物业费及滞纳金。2011年3月7日，其居住的81幢01室遭到两个小偷盗窃，造成其财产损失共计15000元左右，其女儿也因此受到惊吓，至今不敢独自待在家中；2011年夏天下大雨，胥香园下水道严重堵塞，没有物业人员进行疏通；其居住的81幢01室二楼南面飘窗因窗户安装时没有密封好一直漏雨，其在前期物业合同期间向原告反映多次，原告一直没有维修。以上事实都说明原告没有履行应尽的义务。对此，被告提供以下证据：
（1）胥口派出所出具的《证明》以及《询问笔录》，证明2011年3月7日中午其居住的81幢01室遭到盗窃而原告没有来管理。其中《证明》载明：“2011年3月7日13时07分许，我所接方菊男（男，1962年10月4日生，苏州市虎丘区）报警称：3月7日中午12时许，其家人离开胥口镇胥香园81幢1号别墅，二楼至三楼的窗没有锁。中午13时许其回来发现南侧房门虚掩着，突然从窗户内窜出二个男子向外逃窜。经查看，一至三楼均有不同程度的翻动。二楼南侧卧室电视柜抽屉内三条软中华香烟及床头横扭曲内的一条金南京失窃，保险箱被撬，未撬开。三楼南侧卧室梳妆台抽屉内一条白金项链被盗，价值约1500余元；南侧书房内被盗一台银色戴尔640M型笔记本及一个80G的硬盘。电脑是2006年8月以7200余元购买的。”
（2）拍摄时间为2014年5月13日的照片6张，证明其所居住的81幢01室二楼南面飘窗漏水致隔板腐朽、墙面脱皮发霉，其多次向原告提出维修，一直无人来修。
对此，原告质证认为：对《证明》和《询问笔录》的真实性不予认可，被告未提供相关出警记录，也没有向原告反映家中被盗一事，原告在巡逻时也没有发现，另外，对于被告单方面报出的损失，原告无法确认其真实性；对照片的真实性不予认可，因该证据不能证明照片中的房子是被告的，且照片上显示的拍摄时间为2014年5月13日，而原告在2013年10月31日即已撤出胥香园的项目管理。
本院认为：首先，关于被告家中被盗。根据《物业管理条例》的规定，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。原、被告签订的《苏州市前期物业管理服务协议》第七条第（二）项、第（五）项、附件一第（五）项、附件二第（五）项也约定了原告的保安义务仅限于安全监控、巡视、门岗执勤等基本的安全防范义务，并约定业主家中被盗属于原告的免责事由。本案中，根据原告提供的巡查情况记录、报警检查记录、值班记录、车辆进出登记等证据，可以反映原告在物业管理中的履职情况。而被告提供的现有证据材料，尚不能反映其家中被盗系原告在提供物业服务中存在过错或者怠于履行职责所导致，而胥口派出所出具的《证明》中明确记载被告家人在离开胥香园81幢01室时，二楼至三楼的窗户没有锁，据此，被告就其家中被盗存在过错。此外，被告就其家中被盗而产生的具体损失数额亦未提供相应的证据。
其次，关于2011年夏季物业管理区域下水道堵塞。原告认为，产生该情形系由于市政管道倒挂水以及雨量太大排水不及，且其已采取了必要的措施。而根据被告提供的现有证据材料，尚不能反映2011年夏季物业管理区域下水道堵塞系由于原告在履行物业管理职责中存在过错或者怠于履行职责，被告也未能提供证据证明其遭受的实际损失。
再次，关于飘窗漏雨。根据相关规定，如房屋尚在保修期内的，业主可以要求保修责任人进行维修，如已过保修期且维修事项属于物业公共部分的，业主可以申请启用公共维修基金进行维修。本案中，被告提供的照片拍摄于2014年5月13日，不足以证明飘窗漏雨发生于原告管理期间。根据现有证据材料，尚不能反映被告飘窗漏雨期间的维修义务属于原告义务范围，以及被告曾就此向原告报修，亦无证据证明被告因飘窗漏雨遭受的实际损失。
最后，业主拒交物业费不利于小区物业服务的长远发展。物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，服务内容包含了小区内共用设施设备的维修养护、公共环境卫生的清洁、绿化养护、车辆停放管理、安全防范、公共秩序维护等项目。物业费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供上述服务项目所需的一系列开销。因此，物业费的收取关系到整个小区物业服务的质量。即使物业服务企业在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付全部物业费的方式扩大矛盾。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。遇到问题，物业服务企业与业主应注意及时沟通，物业服务企业应积极改进服务质量，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，业主也应按期足额交纳物业费。
综上所述，被告以家中被盗、小区下水道堵塞、飘窗漏雨为由拒付物业费，于法无据，本院碍难支持。如被告有证据证明因原告违反合同约定或怠于履行管理义务而致其造成了损失，可以另行主张赔偿，但被告不能据此拒交物业费，故原告请求被告支付2011年1月1日至2013年10月31日期间的物业费9260元，未超出合同约定的金额，本院予以支持。对于原告主张的滞纳金16569元，被告认为过高。本院认为，原、被告在合同中约定滞纳金系双方真实意思表示，由于被告未能按约支付物业费，其应对欠交的物业费支付相应的滞纳金。现原告自愿将滞纳金减少至1947.56元，与法不悖，本院尊其所愿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告方菊男、王玲娣于本判决生效后十日内支付原告苏州市天翔物业管理有限公司物业费人民币9260元及滞纳金人民币1947.56元，共计人民币11207.56元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币132元，由被告方菊男、王玲娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理审判员 陈琳
二〇一四年六月三十日
书 记 员 梁虹