云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云04民终196号
上诉人（原审被告）：玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第一居民小组。住所地：玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会*组。
负责人：李金云，组长。
委托诉讼代理人：赵洋，云南新海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：董艳春，女，汉族，1976年2月29日生，住云南省玉溪市红塔区，现住云南省玉溪市红塔区。
委托诉讼代理人：罗浩刚，云南汇欣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原审被告：玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会。住所地：玉溪市红塔区大营街街道办事处杯湖社区杯湖路*号。
负责人刘宝平，主任。
委托诉讼代理人：李永江，男，汉族，1957年5月11日生，住玉溪市红塔区。代理权限：特别授权代理。
上诉人玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第一居民小组（以下简称“杯湖一组”）因与被上诉人董艳春、原审被告玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会（以下简称“杯湖居委会”）土地租赁合同纠纷一案，不服玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初2815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。上诉人杯湖一组的负责人李金云及其委托诉讼代理人赵洋、被上诉人董艳春的委托诉讼代理人罗浩刚、原审被告杯湖居委会的委托诉讼代理人李永江到庭参加诉讼，�上诉人董艳春、原审被告杯湖居委会的负责人刘宝平经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杯湖一组上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、本案上诉费由被上诉人董艳春负担。事实和理由：一、一审判决中未查明涉案款项来源与流向等重要事实导致错误判决。首先，2013年2月2日，在被上诉人交纳了购买地块的款项后，上诉人并未将该款项分给小组成员，也未存入银行，更没有用于其他经营活动，而是按照规定将款项全部打入三资公司。该款项在三资公司存了三年，所得收益都可以查清，且所得收益远远低于年利率6.4%。《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相�的责任。”然而一审在没有查明该事实的情况下，武断判决按照银行同期贷款利率承担损失，导致上诉人所承担的责任远远高于获得的收益。其次，一审判决中遗漏了被上诉人所交款项的来源。一审中被上诉人并未提交相应依据证明其所交款项都是由银行贷款而来，所贷之款的年利率为6.4%。因此，一审判决认定被上诉人的损失按照银行贷款利率计算是没有事实根据的，请求二审法院查明事实，依法改判。二、一审判决适用法律不当。一审判决认定双方口头约定的土地租赁合同，名为土地租赁实为宅基地使用权转让，对此上诉人表示认同。确实上诉人与被上诉人之间存在宅基地使用权的转让。这点当初所有参与购买杯湖一组地块的人都心知肚明。上诉人将涉案宅基地使用权转让给非集体经济组织成员，但是被上诉人也在明知不可买卖的情况下违法购买了该地块�双方的宅基地使用权转让关系均违反了法律、行政法规的强制性规定。故双方口头形成的土地租赁合同无效，双方对于合同无效都有过错。按照法律规定合同无效应当返还财产，但是却没有法律明确规定除了返还财产还必须按照人民银行同期贷款利率计算损失。上诉人认为一审判决对《合同法》58条扩大应用、扩大解释，属于适用法律不当。在没有任何法律明文规定的情况下判决无效合同需要按照同期银行贷款利率计算损失，对上诉人严重不公平、不合理，无形中加大了对上诉人的责任。
董艳春答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
杯湖居委会述称，对一审判决没有意见。
董艳春向一审法院起诉请求：一、确认董艳春与杯湖一组成立的土地租赁合同无效；二、判令杯湖一组、杯湖居委会连带赔偿董�春利息损失的50%合计：170800元(自2013年2月2日起按中国人民银行同期贷款年利率6.4%计算至2016年6月20日止。其中自2013年2月2日至2016年2月1日止三年的利息302400元，自2016年2月2日至2016年6月20日的利息39200元，本判决所涉货币币种均为人民币，以下不再专门指明）；三、判令杯湖一组、杯湖居委会连带赔偿董艳春岩土工程勘察费3000元。四、本案诉讼费由杯湖一组、杯湖居委会承担。开庭前，董艳春将利息损失变更为341600元。
一审法院认定事实：玉溪市人民政府于2012年12月13日作出《玉溪市人民政府关于红塔区2012年度第三批民房建设用地的批复》（玉政复210号），同意将包括杯湖一组在内的7个街道20个居委会32个居民小组的集体农用地13.5002公顷转为建设用地，作为红塔区2012年度第三批民房建设用地。上述文件中杯湖一组的土地即包含本案讼争的地块。2012年12月11日，杯湖一组召开党员支部会议并决定，因开办综合市场需要4500000元的资金，组上没有资金，决定将批下来的民房建设用地拍卖16套地基，用于解决办理综合市场的相关费用。2012年12月13日，杯湖一组党员、村民代表、户主在会议记录上签字。2013年1月10日，杯湖一组对外发布招租告示，将杯湖一组的16套民房用地采用竞价的方式对外招租，租期为70年，每套面积为120平米，底价为40万元，报名时先交10万元保证金，报名并交过保证金后参与竞价，每次竞价以5000元为单位，竞价时以最高价为中标者，中标后2个工作日将款交清。并规定招租只算地皮费，以后建房时基础、室外附属及地坪由集体统建，费用由中标者公摊，其他建房手续费及相关费用由中标者自付，其他为未知另行告知。该份招租公告中提到的16套民房用地系以杯湖一组的名义完成报批手续。2013年1月30日，董云德（非杯湖居委会村民）分别以760000元的价格中标6号地，815000元中标14号地，2013年2月1日董云德交了6号地块的费用，董艳春交了14号地块费用，杯湖一组组长李金云分别向董艳春、董云德出具收据，双方未签订书面的土地租赁合同。2013年12月30日，董云德向杯湖一组缴纳岩土工程勘察费3000元。2013年3月7日，杯湖一组向杯湖居委会提出申请，要求批准民房建设用地。2013年3月19日，大营街街道向红塔区人民政府报送《大营街街道关于杯湖社区一组关于民房建设使用土地的请示》(大营街发30号)，红塔区人民政府于2013年4月9日作出《玉溪市红塔区人民政府关于大营街街道杯湖社区居委会第一居民小组民房建设使用土地的批复》(玉红政复82号)，同意杯湖一组李明宗等26户建民房，使用本组建设用地0.6402公顷。2013年7月2日，玉溪市人民政府作出《玉溪市人民政府关于进一步规范农民建房用地管理的通知》（玉政发158号），其中第一条规定：自即日起，暂停农民（居民）建房用地的农用地转用及土地供应手续；第二条第一款规定：玉溪中心城区中心组团55平方公里、北城组团20平方公里控制范围内的农民（居民）建房用地，按照《玉溪市人大常委会关于中心城区禁止一户一宅模式进行民房建设的决议》，按城市社区建设标准进行审批。2015年9月6日，玉溪市人民政府专题会议纪要第85期《玉溪火车西站片区规划建设专题会议纪要》第三条规定：对规划范围内的每户民房建立住房档案，一律停止审批建设民房，对已审批建设的民房（除昆玉铁路拆迁安置的民房外）也一律停止建设。2016年3月22日，红塔区人民政府《关于玉溪火车西站片区8平方公里开发建设一期道路工程项目大营街街道杯湖社区居委会1组民房建设相关工作专题会议备忘�》提出，关于大营街街道杯湖社区1组民房建设的问题，同意按照“集中安置、按规划控制集体自建、以高层或多层为主”方式，以就近就便的原则在现有村庄周边、主要道路沿线附近选取成熟地块，解决杯湖1组急需建房户的民房建设需要。2016年，杯湖一组告知董艳春该地块不能出租并于2016年6月20日将两块地收取的费用1575000元退给董云德的三女儿董艳梅。另查明，董云德于2014年2月28日死亡，其第一顺序继承人母亲任凤英、长女董艳华、次女董艳春、三女董艳梅协商一致由次女董艳春继承董云德本案中的诉权。
一审法院认为，当事人订立合同时，应遵守诚实信用原则。订立合同违反法律、行政法规的强制性规定的，该合同无效。债权人死亡，其诉权由合法继承人继承。本案讼争土地属杯湖一组集体所有的宅基地，虽然董艳春及杯湖一组均认为双方之间是土地租赁关系，但是从杯湖一组2012年12月11日支部会议记载的“生产组的意见是把已经批下来的民房建设用地拍卖16套地基，用这笔资金来解决办理综合市场的相关费用”，2013年1月10日杯湖一组发布的招租告示虽然名为“招租”，但从其内容看，其约定的“租期为70年”、“中标后两个工作日内将款交清”、“此次招租只算地皮费，以后建房时基础、室外附属及地坪由集体统建，费用由中标者公摊，其他建房手续费及相关费用有关中标者自付，其他为未知另行告知”，且董云德于中标后即按中标金额一次性支付了用地费用，杯湖一组组长李金云20**年2月1日出具的收款收据记载的亦是“地款”，故董云德与杯湖一组口头达成的土地租赁合同，名为土地租赁实为宅基地使用权转让。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。第八条第二款规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。第六十二条第一款、第四款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。根据现行法律规定及国家政策，宅基地使用权是由农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，宅基地使用权也只能在本集体经济组织成员内部享有、流转，宅基地使用权亦不能单独出租。杯湖一组将涉案宅�地使用权转让给非本集体经济组织成员的董云德，双方的宅基地使用权转让关系违反了法律、行政法规的强制性规定，故董云德与杯湖一组于2013年2月1日口头达成的土地租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因杯湖一组已将董云德交纳的用地费用退还，本案不存在返还财产的问题。杯湖一组明知涉案宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让，而董云德亦在明知土地性质的情况下购买涉案宅基地，双方对于合同无效均有过错。但鉴于本案宅基地转让系杯湖一组以农村集体经济组织的名义对外发布招租告示并采用招投标的方式确定中标，从形式上使董云德产生误解，杯湖一组在收到董云�交付的土地款项三年多以后才将该款返还，该笔款项客观上存在杯湖一组长期占用的事实，综合本案的实际情况，酌定杯湖一组赔偿董艳春按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的损失的一半，董艳春要求杯湖一组赔偿自2013年2月2日至2016年6月20日的损失341600元（按中国人民银行同期贷款年利率6.4%计算），确定由杯湖一组对上述损失承担一半的赔偿责任，即由杯湖一组赔偿董艳春损失170800元。关于董艳春要求杯湖一组赔偿“岩土工程勘察费”3000元的诉讼请求，确定由杯湖一组退还董艳春缴纳的“岩土工程勘察费”1500元。因宅基地使用权转让行为系发生在董云德与杯湖一组之间，涉案宅基地属于杯湖一组所有，董艳春要求杯湖居委会对上述损失承担赔偿责任的诉讼请求，无事实及法律依据，依法不予支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：“一、董云德与被告玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第一居民小组于2013年2月1日达成的口头土地租赁合同无效；二、由被告玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第一居民小组于本判决生效之日起十日内赔偿原告董艳春因土地租赁合同无效所造成的损失170800元；三、由被告玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第一居民小组于本判决生效之日起十日内返还原告董艳春岩土工程勘察费1500元；四、驳回原告董艳春的其它诉讼请求。案件受理费6424元，减半交纳3212元，由原告董艳春负担1606元，由被告玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第一居民小组负担1606元。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了如下证据：一、日记账一份。证明2013年1月31日至2月5日期间收取被上诉人“买地费”情况；二、现金进账单、转款凭证各一份。证明上诉人在2013年2月4日、2月16日共计将8599200元“买地费”存入红塔区大营街街道文化事务中心也就是三资公司；三、证明一份。证明上诉人在三资公司的实际存款利率仅为年0.035%。被上诉人认为上诉人所举第一组证据没有任何签名盖章，不予认可；对第二组证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的不予认可；对第三组证据不予认可，认为与本案无关联性。原审被告杯湖居委会对上诉人所举三组证据均无异议。本院认为，上诉人所举第一组证据系其单方制作计算，被上诉人也不认可；上诉人所举第二、三组证据，被上诉�对证明目的和关联性不予认可，且上诉人所举第二组证据与其所举第一组证据记载的“买地费”金额不能相互印证，而上诉人所举第三组证据无法与上诉人主张的“买地费”关联，故对上诉人所举三组证据，本院不予采信。
对于原审认定的事实，各方当事人均无异议，本院依法确认原审认定的事实为本案定案事实。
本院认为，原审判决既已认定本案法律关系名为土地租赁实为宅基地使用权转让，本案案由也应确定为宅基地使用权纠纷。原审判决认定上诉人与董云德于2013年2月1日口头达成的土地租赁合同无效，本案不存在返还财产的问题，双方对于合同无效均有过错，对此，各方当事人均无异议。原审判决酌定上诉人赔偿被上诉人按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的损失的一半，对此，上诉人认为其对承担基于无效合同造成的一半损失�异议，但损失不应当按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。本院认为，本案所涉无效合同造成的损失包含因上诉人让渡宅基地使用权形成的损失，被上诉人支付转让费形成的利息损失，以及上诉人与被上诉人为了促使合同成就、履行等衍生的损失。本案中，被上诉人在原审中主张按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失及岩土工程勘察费，其余损失本案均未涉及，本案亦不作处理。故本院依法确定本案的损失范围为利息损失和岩土工程勘察费损失。被上诉人在原审中并未举证证实其所主张的利息损失，原审判决酌定的利息损失在案件事实中没有认定，其参考的利率、计算方法也没有相应证据在案佐证。故原审按照中国人民银行同期同类贷款利率计算被上诉人的利息损失处理不当，本院予以纠正。鉴于被上诉人系自然人，并非经营主体，其与上�人签订合同指向的标的物为宅基地，利息损失应当参照中国人民银行同期同类存款利率计算确定，并基于双方当事人无争议的上诉人于2013年2月1日收到被上诉人支付的款项1575000元，于2016年6月20日予以退还这一事实确定利息损失计算的本金和期间。上诉人所主张的按其存于红塔区大营街街道文化事务中心的利率计算利息损失，其所举证据不能证实被上诉人交纳的款项在当天就××区××街道文化事务中心，并按其主张的利率计算利息至其退款之日。且即使上诉人所述上述事实能够确定，其存入红塔区大营街街道文化事务中心所得利息只能用以减少损失而非作为损失，故上诉人的该主张因无事实基础和法理依据，本院不予支持。原审判决上诉人与被上诉人对利息损失各自承担一半，上诉人退还被上诉人岩土工程勘察费，因各方当事人均表示服判，本院予以维持。因原审�决驳回其他诉讼请求的内容和范围发生变化，故原审判决该判项应予撤销并重新作出。因董云德死亡，其继承人董艳春承继了其诉讼权利义务。
综上，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初2815号民事判决第一、三项，即维持“一、董云德与被告玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第一居民小组于2013年2月1日达成的口头土地租赁合同无效；三、由被告玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第一居民小组于本判决生效之日起十日内退还原告董艳春缴纳的岩土工程勘察费1500元”；
二、撤销云南省玉溪市红塔区人民�院（2016）云0402民初2815号民事判决第四项，即撤销“四、驳回原告董艳春的其它诉讼请求”；
三、变更云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初2815号民事判决第二项为：由上诉人玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第一居民小组于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人董艳春以1575000元为本金自2013年2月1日起至2016年6月20日止按中国人民银行同期同类存款利率计算所得损失的50%；
四、驳回被上诉人董艳春原审其他诉讼请求。
一审案件受理费6424元，减半交纳3212元，由上诉人玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第一居民小组负担1092元，由被上诉人董艳春负担2120元。二审案件受理费3748元，由上诉人玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第一居民小组负担1274元，由被上诉人董艳春负担2474元。
本�决为终审判决。
审判长 杨 东
审判员 周云焕
审判员 方 芳
二〇一七年四月二十七日
书记员 范艺严