广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第419号
上诉人（原审原告）杜振希，男，1977年10月26日出生，汉族，身份证住址：福建省泉州市洛江区马甲镇蔡内村新联**号。
委托代理人林徐谡，广东红棉律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）温玉媛，女，1953年10月3日出生，台湾居民。
上诉人（原审第三人）李杨，女，1975年9月14日出生，汉族，身份证住址：辽宁省抚顺市东洲区青年路东段*****号楼*单元***号。
温玉媛、李杨共同委托代理人黄宏骏，广东律成定邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴丽芳，女，1968年12月26日出生，汉族，身份证住址：广东省中山市西区上新村*幢***房。
被上诉人（原审被告）张泳，男，1969年10月8日出生，澳门特别行政区居民。
上诉人杜振希、温玉媛、李杨因与被上诉人吴丽芳、张泳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据杜振希提供的《商品房预售合同》记载，杜振希于2011年4月2日与广州同轩房地产发展有限公司（下简称同轩公司）签订了5份《商品房预售合同》，约定由杜振希分别以3419590元、1521587元、4668100元、2835569元、1801757元向同轩公司购买广州市越秀区人民路东侧、一德路北侧第468-488号（晏公街36号）大同商业大厦第36号24层2401房（建筑面积188.98平方米、用途办公）、2402房（建筑面积99.43平方米、用途办公）、2403房（建筑面积305.44平方米、用途办公）、2404房（建筑面积188.98平方米、用途办公）、2405房（建筑面积120.16平方米、用途办公）。
2011年3月28日，杜振希（为甲方，出租方）与吴丽芳、张泳（为乙方，承租方）签订《租赁合同》，其中约定：“甲方将属于自己的房屋出租给乙方，双方订立本合同，详细情况如下：第一条：甲方出租的房屋坐落在广州市越秀区一德西路488号大同商业大厦24号整层，建筑面积938平方米；第二条：租赁期限10年，自2011年4月1日起至2021年3月30日止。乙方有下列行为之一的，甲方可以中止合同，收回房屋：2、乙方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金360000元；第三条：1、租金前五年每月为120000元由2011年4月1日起至2016年3月30日止；2、租金后五年每月为135000元由2016年4月1日起至2021年3月30日止；3、乙方需向甲方缴纳三个月按金共计360000元；第七条：违约金和违约责任，1、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方的保证金360000元作赔偿金；2、乙方将承租房屋转租给他人使用的，如因此造成乙方房屋损坏时，应负责赔偿；第十条、甲方给乙方45天装修时间，乙方需在每月5号前将租金汇入甲方帐号等”。合同签订后，杜振希收取了吴丽芳、张泳的保证金360000元，杜振希将房屋交付给吴丽芳、张泳使用。吴丽芳、张泳在2012年8月前按合同约定的标准向杜振希交纳租金，但在2012年8月份只交付了80000元租金，9月起的租金一直没有支付给杜振希。
2012年9月17日，吴丽芳（甲方、转租人）与温玉媛（乙方，承租人）签订《租赁合同》，其中约定：“双方就下列物业的租赁事宜达成如下条款。第一条、物业的基本情况，1、甲方同意将坐落于广州市一德路晏公街36号大同坊商业大厦2403房写字楼出租给乙方，用途为商业用途。2、上述物业占地面积305平方米。第二条、物业及资料的交付，1、甲方保证合法拥有本物业的处分权，且保证该物业无抵押、无任何产权及债务纠纷。甲方应在签合同前向乙方提供本物业相关的真实、合法、有效证明资料，包括但不限于在国土房管部门备案的用地、规划、建设、验收等材料及预售合同、甲方与所有权人的原租赁合同等。2、甲方已于2012年9月1日将房屋交付乙方装修，甲方同意乙方自主装修。第三条、租赁期限，1、本物业租赁期限共五年，自2012年10月1日至2017年9月30日止。第四条、租金、押金及支付方式，1、本物业租金为每平方米60元，五年合共1098000元。乙方于签订合同当日向甲方交纳管理费押金8000元；水电费押金2000元。租赁期限届满或合同解除及费用结算后3日内，甲方须将押金无息退还给乙方。甲方收到上述租金后即向乙方开具相应金额的收据。合同附件：1、甲方和原物业若有任何产权及财务纠纷一切和乙方无关等。”。
2012年10月18日，吴丽芳（甲方、转租人）与李杨（乙方，承租人）签订《租赁合同》，其中约定：“双方就下列物业的租赁事宜达成如下条款。第一条、物业的基本情况，1、甲方同意将坐落于广州市一德路晏公街36号大同坊商业大厦2401房写字楼出租给乙方，用途为商业用途。2、上述物业占地面积225平方米。第二条、物业及资料的交付，1、甲方保证合法拥有本物业的出租权。甲方应在签合同前向乙方提供本物业相关的真实、合法、有效证明资料，包括但不限于在国土房管部门备案的用地、规划、建设、验收等材料及预售合同、甲方与所有权人的原租赁合同等。2、甲方已于2012年10月18日将房屋交付乙方进驻使用，甲方同意乙方自主装修。第三条、租赁期限，1、本物业租赁期限共三年，自2012年10月18日至2015年10月18日止。第四条、租金、押金及支付方式，1、租金以90元一方租给乙方，每月租金为20000元，因乙方一次性付甲方两年的租金，第三年租金不变等”。
涉案广州市越秀区一德西路488号大同商业大厦2401房及2403房现分别由李杨及温玉媛使用。
杜振希于2013年1月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除杜振希与吴丽芳、张泳于2011年3月28日签订的《租赁合同》；2、吴丽芳、张泳向杜振希支付2012年8月1日起至2012年12月31日止的租金460000元；3、吴丽芳、张泳所交的保证金360000元归杜振希所有；4、李杨迁出广州市越秀区一德西路488号大同商业大厦2401房并向杜振希支付2013年1月1日起至迁出2401房时止的房屋使用费（按每月28575元计算）；5、温玉媛迁出广州市越秀区一德西路488号大同商业大厦2403房并向杜振希支付2013年1月1日起至迁出2403房时止的房屋使用费（按每月38735元计算）。
吴丽芳、张泳未向原审法院提出答辩。
李杨未向原审法院作陈述。
温玉媛在原审中述称：不同意杜振希的诉讼请求，理由如下：一、我方与吴丽芳签订的租赁合同是合法有效的，我方并一次性支付了五年（2012年10月1日至2017年9月30日）租金1098000元（按每平方60元）给吴丽芳，租赁合同也明确约定吴丽芳是转租人；二、我方已经按合同约定支付租金，并没有构成违约；三、杜振希要求我方迁离涉案房屋并且支付租金是不合理的，我方取得涉案场地是合法的，即使我方需要支付涉案房屋使用费，也应当参照我方与吴丽芳签订的租赁合同按每平方米60元计算租金。
原审诉讼过程中，温玉媛提供了1、2012年9月17日的《收据》，内容为：“今收到温玉媛交来租大同商业大厦2403号写字楼物业管理费押金8000元、电费押金2000元。收款单位吴丽芳”；2、2012年9月17日的《收据》，内容为：“今收到温玉媛交来租广州市一德路晏公街36号24楼2403号写字楼租金1098000元，从2012年10月1日起至2017年9月30日止。收款单位吴丽芳”；3、2012年9月17日的中国农业银行股份有限公司广州新中国大厦支行的《银行卡取款业务回单》，该回单记载温玉媛通过转帐支付10000元给吴丽芳；4、2012年9月17日的中国农业银行股份有限公司广州新中国大厦支行的《银行卡取款业务回单》，该回单记载温玉媛通过转帐支付898000元给吴丽芳。杜振希对上述证据1、2的真实性不予确认，对证据3、4的真实性没有异议，但认为只是温玉媛与吴丽芳的款项往来，不能证明是涉案2403房的租金。
原审法院认为：杜振希与吴丽芳、张泳签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于吴丽芳、张泳拖欠杜振希的租金已经构成违约，杜振希据此请求解除合同，并要求收回房屋、吴丽芳、张泳支付欠租及所交的保证金归杜振希所有合理有理，予以支持。因温玉媛、李杨只与吴丽芳发生租赁关系，与杜振希并没有发生租赁关系，故杜振希要求温玉媛、李杨支付房屋使用费理由不成立，不予采纳。鉴于温玉媛、李杨及李杨没有到庭应诉，视为放弃对杜振希及温玉媛所提供证据进行质证的权利。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于2013年8月26日作出判决：一、杜振希与吴丽芳、张泳在2011年3月28日签订的《租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、吴丽芳、张泳于本判决发生法律效力之日起十日内，向杜振希支付从2012年8月1日起至2012年12月31日止的租金460000元；三、吴丽芳、张泳支付给杜振希的保证金360000元归杜振希所有；四、李杨于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区一德西路488号大同商业大厦2401房腾空交回给杜振希；五、温玉媛于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区一德西路488号大同商业大厦2403房腾空交回给杜振希；六、驳回杜振希的其他诉讼请求。本案受理费12100元、公告费1000元，由吴丽芳、张泳共同负担。
判后，杜振希、温玉媛、李杨不服原审判决，向本院提起上诉。
杜振希上诉称：一、杜振希与吴丽芳、张泳于2011年3月28日签订的《租赁合同》应于2012年12月31日起解除，原审判决该《租赁合同》于原审判决发生法律效力之日起解除是错误的。根据《租赁合同》第二条第2款约定：“乙方（即吴丽芳、张泳）有下列行为之一的，甲方可以中止合同，收回房屋：2、乙方拖欠租金累计达30天的…”自2012年8月份起至12月，吴丽芳、张泳拖欠的租金达100多天，其已经造成根本违约，杜振希可在2012年12月31日起解除与吴丽芳、张泳的《租赁合同》，而且，杜振希追讨租金的期限也是至2012年12月31日止。如果合同按照一审判决认定的生效之日起解除，那么杜振希从2013年1月1日起至判决生效的一年多100多万元的租金损失应由谁承担这不但没有事实依据和法律依据，而且导致温玉媛、李杨会无限期地拖延腾房时间，造成杜振希更大的损失；二、温玉媛、李杨应当支付房屋使用费给杜振希。原审法院认为因温玉媛、李杨只与吴丽芳发生租赁关系，与杜振希没有发生租赁关系，故杜振希要求温玉媛、李杨支付房屋使用费理由不成立，是错误的。因为温玉媛、李杨明知杜振希出租给吴丽芳、张泳的房屋租金是每月每平方米高达127元，但为了贪图便宜，未经杜振希同意或者确认的情况下就以每月每平方米60元及90元的价格与吴丽芳签订《租赁合同》，并且一次性支付1098000元及240000元的五年租金。温玉媛、李杨的损失应当由其自己或者吴丽芳、张泳承担，而不是杜振希来承担。虽然温玉媛、李杨与杜振希没有发生租赁关系，但事实上是温玉媛、李杨没有合法依据一直非法占用杜振希的房屋，应该支付房屋使用费。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，杜振希要求温玉媛、李杨支付自2013年1月1日起至迁出期间的租赁房屋使用费，有事实和法律依据。综上，杜振希上诉请求：1、撤销广州市越秀区人民法院作出的（2013）穗越法民三初字第469号判决第一项，改判杜振希与吴丽芳、张泳在2011年3月28日签订的《租赁合同》于2012年12月31日起解除；2、改判温玉媛支付广州市一德西路488号大同商业大厦2403房的房屋使用费每月38735元（从2013年1月1日起至搬离止）给杜振希；3、改判李杨支付广州市一德西路488号大同商业大厦2401房的房屋使用费每月28575元（从2013年1月1日期至搬离止）给杜振希；4、一、二审案件诉讼费由吴丽芳、张泳、温玉媛、李杨共同承担。
温玉媛、李杨对杜振希的上诉请求答辩称：与我方上诉状意见一致。
温玉媛、李杨上诉称：在本案纠纷中，杜振希与吴丽芳、张泳存在明显过错，以致温玉媛、李杨被吴丽芳、张泳所欺骗，与其签订了为期五年的租赁合同，并交付了吴丽芳、张泳涉诉房屋五年租金（其中温玉媛交纳了1098000元，李杨交纳了480000元）。根据《中华人民共和国民法通则》第106条第二款的规定，杜振希应按温玉媛、李杨与吴丽芳签订的租赁合同将涉诉房屋交温玉媛、李杨继续使用，以弥补温玉媛、李杨的损失。按照杜振希陈述，吴丽芳、张泳在2012年8月5日就开始拖欠租金，至2012年9月4日就已拖欠租金30天，因此，杜振希在2012年9月5日就可主张解除合同，收回涉诉房屋。而且，根据杜振希与吴丽芳、张泳签订的租赁合同，杜振希应该知道吴丽芳、张泳极有可能将涉诉房屋进行转租牟利。然而，杜振希却未采取适当措施，阻止吴丽芳、张泳继续转租涉诉房屋，或在涉诉房屋披露或以其他适当措施披露吴丽芳、张泳的违约行为，以致温玉媛、李杨在毫不知情的情况下，于2012年9月17日又与吴丽芳、张泳签订了涉诉租赁合同，并交付了涉诉房屋五年的租金、物业管理费押金及电费押金。如果杜振希能及时采取上述措施，温玉媛、李杨就不可能再承租涉诉房屋，更不可能向吴丽芳、张泳一次性交清全部房租。因此，杜振希存在重大过失，以致温玉媛、李杨的权益受到严重损害，依法应承担相应民事责任。本案纠纷是杜振希的过错和吴丽芳、张泳的违约行为造成的，因此，本案上诉费用应由杜振希与吴丽芳、张泳共同承担。另，温玉媛、李杨承租涉诉房屋是作经营用途，并已投入营运，要重新寻找适当的商铺并进行搬迁，工作量非常巨大，温玉媛、李杨也无法在30日内搬迁。综上，温玉媛上诉请求改判其于2017年9月30日将广州市越秀区一德西路488号大同商业大厦2403房腾空交回杜振希，李杨请求改判其于2015年10月18日将广州市越秀区一德西路488号大同商业大厦2401房腾空交回杜振希。
杜振希对温玉媛、李杨的上诉请求答辩称：温玉媛、李杨的上诉理由没有依据，温玉媛、李杨将其过错推给我方不符合事实，请求驳回其上诉。温玉媛、李杨与吴丽芳签订合同时知晓吴丽芳是转租方，而转租需经过我方同意和确认。温玉媛、李杨为了贪图便宜没有向我方确认，应由其自行承担相应的责任。
被上诉人吴丽芳、张泳经本院依法传唤未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。
二审过程中，李杨向本院提交了收据、交通银行个人电汇回单、交通银行出具的转账记录明细及工商银行网上转账汇款查询单，拟证明李杨向吴丽芳一次性缴纳2401房的租金共48万元。杜振希对此发表如下意见：1、对收据的真实性无法确认，因为没有吴丽芳的签名；2、对交通银行个人电汇回单、交通银行出具的转账记录明细的真实性也无法确认，因为汇款金额是35万元，而不是48万元；3、工商银行网上转账汇款查询单显示的付款人不是李杨，而是赵香梅，也不能确认真实性；4、三份证据只是李杨跟吴丽芳的转账记录凭证，不能证明是房租，就算是房租也没有关联性，因为我方与吴丽芳签订的合同已经解除。
经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：杜振希与吴丽芳、张泳签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制规定，应合法有效。
关于杜振希的上诉请求部分。其一，依据杜振希与吴丽芳、张泳签订的《租赁合同》的约定，在吴丽芳、张泳拖欠租金累计达30天的情况下，杜振希有权“中止合同，收回房屋”，依据合同条款的上下文理解，“中止合同”应为“解除合同”。而依据已查明的事实，截至杜振希提起本案诉讼之日止，吴丽芳、张泳拖欠租金已超过30日，故杜振希有权主张解除合同。虽然如此，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。因此，只有在杜振希解除合同的通知送达吴丽芳、张泳时，才发生合同解除的效力，而杜振希并未举证证明，在其提起本案诉讼之前，其曾通知吴丽芳、张泳主张解除合同。因此，原审判决确认杜振希与吴丽芳、张泳签订的《租赁合同》于判决生效之日解除并无不当，应予维持。因杜振希在本案中仅主张了2012年12月31日之前的租金，如杜振希自此之后仍存在租金损失，可另寻法律途径向相关责任人主张权利，原审判决前述《租赁合同》于判决生效之日解除并不影响杜振希另行主张权利。因此，杜振希上诉认为《租赁合同》应于2012年12月31日解除缺乏法律依据，本院不予采纳。其二，杜振希基于租赁合同关系提起本案诉讼，但温玉媛、李杨并非与其签订《租赁合同》的合同相对人，故杜振希要求温玉媛、李杨与吴丽芳、张泳共同支付租金缺乏法律依据，原审判决驳回杜振希的该项诉讼请求并无不当，应予维持。虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定了次承租人负有支付逾期腾房占用费的义务，但依据该条规定，次承租人承担该项义务的前提是负有腾房义务，而在本案判决生效之前，作为次承租人的温玉媛、李杨并不负有腾房义务，故不应承担本案判决生效之前所发生的占用费。因此，杜振希上诉认为温玉媛、李杨应向其支付2012年12月31日之前的房屋使用费缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于温玉媛、李杨的上诉请求部分。一方面，如前所述，依据杜振希与吴丽芳、张泳签订的《租赁合同》的约定，基于吴丽芳、张泳拖欠租金累计达30天的事实，杜振希享有单方主张解除合同的权利。杜振希享有的该项约定解除权系杜振希基于与吴丽芳、张泳的合同约定而取得的合同权利，杜振希何时以何种方式行使该项权利属于杜振希自行处分的范畴。依据已查明的事实，吴丽芳、张泳自2012年8月起拖欠租金，杜振希于2013年1月15日即已提起本案诉讼主张解除合同，故杜振希通过提起本案诉讼行使前述约定解除权并未超过合理期间。另一方面，温玉媛、李杨与吴丽芳签订租赁合之时，应当对吴丽芳转租涉案房屋的权限进行合理审查，亦应当对一次性向吴丽芳支付约定租赁期限内的租金所存在的风险存在合理预见，无论杜振希是否向吴丽芳、张泳行使约定解除权，均不应影响温玉媛、李杨对前述审慎注意义务的承担及对预付全部租金风险的合理预见，故即使温玉媛、李杨因杜振希主张解除合同的行为而遭受已付租金的损失，亦与杜振希无关。因此，温玉媛、李杨上诉认为杜振希未及时行使合同约定解除权导致其遭受损失，并据此上诉请求改判温玉媛、李杨在其与吴丽芳约定的租赁期限届满之日腾空交还涉案房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，杜振希与温玉媛、李杨的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费500元，由上诉人杜振希负担300元，温玉媛负担100元，李杨负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年××月××日
本件与原本核对无是
书记员 杨银桃