山东省烟台经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0691民初2394号
原告：刘明权。
委托诉讼代理人：王宗昊，山东福阳律师事务所律师。
被告：刘军。
委托诉讼代理人：张伟，山东途成律师事务所律师。
被告：卓秀钧。
原告刘明权诉被告刘军、被告卓秀钧申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘明权诉讼代理人王宗昊、被告刘军诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。被告卓秀钧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘明权向本院提出诉讼请求：1、请求继续执行烟台开发区昆仑山路62号月光兰庭8号楼406号房屋；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为实现贵院作出的（2015）开民一初字第334号民事判决书确定的债权，申请执行登记在本案第二被告卓秀钧名下的位于烟台开发区昆仑山路房屋，案外人即本案第一被告刘军以诉争房产已由其购买，享有所有权为由，对执行标的提出异议，贵院（2016）鲁0691执异19号执行裁定书裁定中止执行。原告认为，就被告刘军提供的证据和提出的理由，结合相关法律规定，被告刘军对诉争的房产并不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、诉争房产所有权在转移登记之前，所有权人仍是被告卓秀钧，被告刘军仅取得对卓秀钧的债权。《中华人民共和国物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”、“未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，诉争房产并未发生物权变动效力，所有权人仍是被告卓秀钧，被告刘军只是享有对诉争房产转移所有权登记的请求权，是债权。被告刘军可依据与卓秀钧签订的房屋买卖合同第四条“甲方保证所售房屋权属清楚，无产权纠纷，否则，给乙方造成损失的，甲方负责赔偿。”向卓秀钧主张赔偿。二、被告刘军执行异议听证过程中并未提供充分证据证明其已支付全部购房款。本案因被告卓秀钧未到庭，并不能充分证实二被告之间的购房事实。被告刘军在执行听证时，仅提供手填中国银行特种转账支票及客户回单，而相关银行单据上并未加盖银行业务专用章，并不能证实其转账真实性；对于最后一笔购房尾款95000元，是由闫波代收，听证中，被告刘军也仅提供闫波出具的收条和闫波出庭作证来证实尾款已付，原告对此有异议，很可能该笔购房款并未支付，至少在法院查封诉争房产前并未支付，被告刘军在听证中也讲到其和卓秀钧、闫波关系不错，原告完全有理由相信其三人恶意串通，在得知法院查封诉争房产后，由闫波在查封日期前出具该笔款项收条，以达到证明被告刘军在法院查封前已支付全部购房款的目的。所以，仅凭被告刘军提供的上述证据，并不能证明其已支付全部购房款。三、被告刘军并未实际占有诉争房产。原告与被告卓秀钧民间借贷纠纷案件中，办案法官多次到诉争房产处向卓秀钧送达相关法律文书，从传票到判决，期间历经多个月的时间，房屋中均无人回应。而被告刘军在听证中出具交房证明一份，该证明上仅有闫波签字，而未有刘军签字，并不能产生任何证明效力；再看交房证明时间为“2015年8月29日”，又是在法院查封之前，而被告刘军和卓秀钧签订的房屋买卖合同第十条第2项中约定“房产证过户后，甲方可暂住一个月，一个月以后房租另议。”从该约定也可以看出，被告卓秀钧当时并未实际向被告刘军交付房屋，而之所以会有该份交房证明，完全是因为被告刘军在知道诉争房屋被查封后，要求闫波后补的，以达到证明其实际占有的目的。四、被告刘军对诉争房产未办理过户登记手续存在过错。按照日常交易习惯来看，如果购房人支付了全部房款，即应及时要求卖房人办理过户手续，否则，很有可能面临物、财两空的风险。本案中，被告刘军是否真实的支付了最后一笔购房款尚且不知，但在其付该笔款时应当预料到卓秀钧本人不亲自收款，仅凭所谓授权委托书和身份证复印件并不能办理房产过户手续，而其仍付款，也未及时要求办理过户手续，明显存在过错。被告刘军在异议申请书中也提到2015年12月，其才要求办理过户手续，距离支付房款已经很长时间，这明显不符合日常交易习惯，同时，也可以看出被告刘军一直怠于主张权利，主观上具有过错。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，执行法院不得查封被执行人已经出卖给第三人的不动产必须同时满足以下：被执行人与第三人已就不动产买卖达成协议；第三人已支付买卖不动产的全部价款；第三人已经实际占有所买受的不动产；第三人对未办理过户手续没有过错。从时间上分析，以上条件应发生在执行法院司法查封之前，从内容上分析，以上条件必须同时满足，缺一不可。综上，原告认为，被告刘军对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应当继续执行。
被告刘军辩称，烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691执异19号执行裁定书认定的事实清楚，适用法律正确，原告刘明权的起诉并没有实际的事实和法律依据，依法应予以驳回。
被告卓秀钧未进行答辩，也未提供证据。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告刘军提交买卖合同一份，合同填写说明页上记载卓秀钧收到定金2万元整。2、卓秀钧于2015年8月24出具的收取刘军房款58万元的收条一份。3、记载有刘军向卓秀钧账户转账共58万元的中国银行特种转账支票以及客户回单各两张。4、由卓秀钧出具的委托闫波和刘军办理涉案房产交房、收款、过户事宜的的授权委托书一份。5、闫波签字的2015年8月29日向刘军交付涉案房产的交房证明一份。6、闫波出具的2015年8月29日收取刘军涉案房产房款9.5万元的收条一份。原告刘明权对上述证据的真实性均存在异议，但其既不申请司法鉴定也没有提供相反证据证明其主张，因此本院对上述证据予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月20日，被告刘军与被告卓秀钧签订房屋买卖合同，约定刘军以69.5万元的价格购买涉案房屋，刘军在合同签订当日向卓秀钧支付了定金2万元，同时卓秀钧在合同说明页上向刘军出具了收条。2015年8月24日刘军又通过银行转账的方式向卓秀钧支付了58万元。2015年8月27日，卓秀钧出具授权委托书，委托闫波代收剩余房款，代办房屋交接、过户事宜。2015年8月29日，被告刘军通过闫波以现金方式向被告卓秀钧支付剩余房款9.5万元，被告卓秀钧通过闫波将房屋钥匙、房产证等资料交付被告刘军。2015年8月31日，烟台经济技术开发区人民法院作出（2015）开民一初字第334号民事裁定书查封了涉案房产。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
本案中，现有证据能够证明在本院依法查封烟台开发区昆仑山路房产之前，被告卓秀钧与被告刘军已就涉案房产签订了房屋买卖合同，被告刘军已向被告卓秀钧支付了全部房款，且被告卓秀钧已将房产交付被告刘军，虽然被告刘军未办理该房产的产权过户手续，但其主要原因是被告卓秀钧在取得房款后失去联系，未履行办理房屋变更登记的合同义务，不能认定被告刘军对此存在过错。因此，对于烟台开发区昆仑山路房产，法院不应予以查封。原告刘明权关于被告刘军没有全额支付购房款且未实际使用涉案房产、刘军对涉案房产不享有所有权、本院应该恢复执行等主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告刘明权的诉讼请求。
案件受理费200元，减半收取100元，由原告刘明权负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 韩 刚
二〇一六年十二月十三日
书记员 高广昊