上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14877号
上诉人（原审原告，反诉被告）：朱陆国，男，1972年12月3日出生，汉族，户籍地浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：丁波，上海东炬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：金秋玲，女，1985年7月19日出生，汉族，户籍地福建省永泰县。
委托诉讼代理人：俞长生，上海市志致远律师事务所律师。
上诉人朱陆国与被上诉人金秋玲因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初7374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱陆国的委托诉讼代理人丁波、被上诉人金秋玲的委托诉讼代理人俞长生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人朱陆国上诉请求：撤销一审判决主文第三、四、五项，改判支持其一审中的全部诉讼请求、驳回被上诉人的全部反诉请求。
事实和理由：上诉人出租的房屋是一个整体，被上诉人应整体返还，因此一份合同项下只能解除、返还一次，不能分楼层解除、返还，2016年12月19日合同即已解除，2017年8月10日仅是二层房屋实际交付的日期，不能定为又一个解约日期；被上诉人在政府下令整治、上诉人亦多次催告搬离的情况下，仍长期拒不搬离，扩大了上诉人的损失，理应承担赔偿责任；被上诉人知道本案租赁标的为工业厂房，但未就承租人的租赁用途及证照是否符合规划要求进行过审查。
被上诉人金秋玲辩称，根据已生效的（2017）沪0117民初2830号民事判决（以下简称“2830号判决”）中查明的事实，上诉人是同意分层返还房屋的，故本案一审区分楼层对双方租赁关系解除的时点加以确定，完全合理，况且无论是现行法律还是双方合同均未禁止租赁标的分层、分批返还；上诉人明确同意被上诉人对外转租，却又在租期尚有3年左右时就要求解约，给被上诉人造成了重大损失，一审酌定上诉人赔偿约定违约金的一半，合情合理；被上诉人在签约时清楚租赁标的为工业厂房；综上，一审判决正确，二审应予维持。
朱陆国诉至一审法院，请求判令：1、确认双方签订的《工业厂房转租合同》（以下简称“系争合同”）于2016年12月19日解除；2、金秋玲支付朱陆国自2016年10月1日起至12月19日止的租金人民币214,797.52元（以下币种均为人民币）；3、金秋玲支付朱陆国自2016年12月20日起至2017年8月10日止的房屋占有使用费625,588.69元（按年租金980,000元计算）；4、金秋玲支付逾期支付租金滞纳金36,750元；5、金秋玲赔偿朱陆国损失81,123.28元。
金秋玲提起反诉，请求判令：1、朱陆国赔偿金秋玲损失300,000元；2、朱陆国返还金秋玲押金50,000元；3、朱陆国退还金秋玲租金38,520元。
一审法院认定事实：坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号厂房的权利人为案外人上海A有限公司(以下简称“A公司”)，登记的土地用途是工业。A公司将上述厂房中的第2号厂房（以下简称“2号厂房”）出租给案外人上海B有限公司（以下简称“B公司”）。朱陆国又将2号厂房中的一、二层即本案系争厂房出租给金秋玲。
2014年5月11日，朱陆国（出租方、甲方）与金秋玲（承租方、乙方）签订系争合同，约定朱陆国将2号厂房中的系争厂房出租给金秋玲，用途为开设鞋服店，面积约为1,800平方米。合同第二条约定，租赁期限为6年3个月，自2014年7月1日起至2020年9月30日止，乙方为自己经营鞋服，不得经营食品超市及转租他人。合同第三条约定，2014年7月1日至2017年9月31日年租金为980,000元，2017年10月1日起至2020年9月31日，年租金为1,100,000元。合同第四条约定，本租赁物合同的租赁保证金50,000元。合同第五条约定，租金支付方式为，半年支付一次，金额为490,000元，本着先付后用的原则，乙方以现金或划卡方式提前10天支付给甲方。合同第七条约定，乙方逾期支付租金应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以租金总额的5‰。乙方拖欠房租15天以上的，甲方有权停止乙方使用房内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部负责，并甲方可以单方面解除合同……。合同第十条约定，转租合同期满后乙方终止合同的，应恢复房屋原状交还给甲方，甲方将保证金扣除乙方所产生的费用以外无息退还给乙方。合同第十一条约定：1、提早结束租期（除不可抗拒的原因之外）视为严重违约，违约方必须向守约方赔偿300,000元；2、房屋租费支付不得逾期支付，逾期支付15天以上，视为提早结束租期论处。合同另对其他事项作了相应的约定。
2014年6月8日，双方签署《合同附件》，约定除不得经营食品百货超市外，朱陆国同意金秋玲转租给第三方。
2014年8月25日，金秋玲与案外人孙某签订《转租合同》一份，约定金秋玲将系争厂房二层转租给案外人孙某，用途为开设动漫城游戏厅，租赁面积约900平方米，租赁期限为5年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止，其中前三年年租金为610,000元，后两年年租金为671,000元。合同另对其他相关事项进行了约定。
一审另查明，2016年9月27日，上海市松江区九亭镇相关单位联合发出《告知书》，载明因区域无证无照整治工作及对有证厂房恢复原规划的需要，故要求经营单位立即停止无证照违法经营行为，2016年10月8日前清空搬离，恢复厂房原规划及原貌。
2016年10月8日，九亭市场监督管理所向系争厂房内的经营户发出《告知书》，要求各经营户务必于2016年10月14日前自行清理物品，搬离经营场所，停止任何经营活动。14日以后，无论经营场所内物品是否清理、搬运完毕，都将把围墙全部砌实，物品无法搬出而造成的损失由经营户自行负责。
2016年10月25日，朱陆国向金秋玲发出《搬离场所告知书》，称因市委、市府部署，九亭镇及相关行政部门认定系争厂房属“五违四必”整治对象，并通知金秋玲于2016年10月14日前搬离，停止任何经营活动。
同日，金秋玲向案外人孙某发出《搬离场所告知书》，载明要求案外人孙某于2016年10月14日前搬离经营场所。
2016年10月28日，金秋玲向朱陆国发出《告知函》，载明其已按约履行义务，但自2016年10月8日以来，其分租户遭遇了广告牌被拆除、大门被封堵等情况，导致分租户无法继续开展经营活动……。
2016年11月2日，朱陆国再次向金秋玲发出《搬离厂房告知书》，称双方租赁标的物属区域整治对象，现大房东A公司已来函要求各租户于2016年11月15日前全部搬离，逾期搬离的则视为遗弃物，由大房东统一处理。
2016年11月3日，金秋玲再次向案外人孙某发出《搬离场所告知书》，载明二房东即朱陆国再次来函要求搬离，故通知案外人孙某于2016年11月15日前将所有物品全部搬离。
2016年12月18日，金秋玲向B公司发出《关于部分终止的申请》，称其接受B公司要求，经过多次努力，终止了与一楼各分租户未到期的合同。目前，除二楼分租户因双方协调争议较大，暂不搬离，其他一楼各分租户已按要求搬离场所。故现正式提出要求解除《工业厂房转租合同》中一楼从2016年10月1日起的租赁关系，要求退还部分押金。
一审再查明，A公司于2017年2月7日以B公司为被告，向法院提起（2017）沪0117民初2830号房屋租赁合同纠纷一案诉讼，并在该案审理中追加金秋玲、尹某、孙某为第三人参加诉讼。A公司在该案中提出以下诉请：1.解除A公司与B公司于2014年4月23日签订的《房屋租赁合同》、于2016年3月4日签订的《补充协议书》；2.B公司搬离并按原状返还2号厂房；3.B公司支付A公司自2016年10月1日起至实际搬离之日止的租金和使用费（2018年10月1日前按照每年95万元计算，2018年10月1日后按每年1,000,000元计算）；4.B公司支付A公司违约金300,000元；5.尹某、金秋玲、孙某与B公司共同返还2号厂房。法院于2017年7月18日作出2830号判决：一、解除A公司与B公司就2号厂房于2014年4月23日签订的《房屋租赁合同》、于2016年3月4日签订的《补充协议书》；二、B公司于判决生效之日起十日内搬离2号厂房并将该厂房返还给A公司；三、B公司于判决生效之日起十日内支付A公司上述厂房返还前的租金和占用使用费（2016年10月1日至2018年9月30日按每年950,000元计算，2018年10月1日之后按每年1,000,000元计算，并应扣除押金50,000元）；四、金秋玲就2号厂房的一层、二层，孙某就2号厂房的二层，与B公司共同承担搬离和返还的义务；五、驳回A公司的其它诉讼请求。上述判决现已生效。
2017年8月10日，本案讼争双方及孙某、A公司等签订协议，载明按照2830号判决内容，已将系争厂房于当日返还A公司。
法院在（2017）沪0117民初2830号案件中查明以下事实：
2014年4月23日，A公司与B公司签订《房屋租赁合同》一份，约定A公司将包含系争厂房在内的2号厂房出租给B公司。合同第一条约定，租赁物性质为工业生产用房。合同第二条约定，租赁期限6年，自2014年10月1日起至2020年9月30日止，前三年的租金为每年1,060,000元，后三年的租金为每年1,123,600元，每年分两次支付、每次支付50%，于每年的10月1日前3天内和4月1日前3天内支付，先付后用。合同另对其他相关事项进行了约定。
2016年3月4日，A公司与B公司又签订一份《补充协议书》。协议书第一条约定，房屋租价作适当调低，2016年4月1日起至2018年9月30日期内的年租费为950,000元，2018年10月1日起至2020年9月30日止的年租费为1,000,000元。第二条约定，提早结束租期视为严重违约，违约方必须向守约方赔偿300,000元。租费支付逾期15天以上，按逾期款额银行利息的三倍赔偿。
本案庭审中，双方当事人一致确认，金秋玲曾向朱陆国支付过50,000元保证金。双方另确认，自2016年10月1日起的租金，金秋玲仅支付过60,000元。朱陆国另确认，朱陆国本人即为B公司的实际控制人。
关于租金支付情况：朱陆国认为金秋玲已经将租金支付至2016年9月30日；金秋玲则认为其已经将租金支付至2016年10月8日。
关于房屋返还情况：朱陆国认为一层是2016年12月19日返还的，二层是2017年8月10日返还的；金秋玲认为一层是2016年10月底返还的，二层是2017年8月10日返还的。
一审法院认为：讼争双方签订的系争合同、《合同附件》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，合同合法有效，双方均依合同履行。
鉴于朱陆国自认金秋玲于2016年12月19日已经将系争厂房一层返还朱陆国，且朱陆国未对金秋玲分层返还提出异议，故法院依法确认系争厂房一层的租赁合同双方合意于2016年12月19日解除。鉴于双方确认金秋玲于2017年8月10日已经将系争厂房二层返还朱陆国，故法院依法确认系争厂房二层租赁合同双方合意于2017年8月10日解除。
关于合同解除后果的处理，鉴于系争厂房已经全部实际返还，故法院不再处理。关于金秋玲已支付租金的截止时间，根据本案查明的事实，法院依法认定金秋玲已经将租金支付至2016年9月30日，2016年10月1日之后金秋玲仅向朱陆国支付60,000元。
关于朱陆国主张的租金，因系争厂房一层金秋玲于2016年12月19日已经返还给朱陆国，故一层租金应计算至2016年12月19日止。而系争厂房二层金秋玲于2017年8月10日才返还，故二层租金应计算至于2017年8月10日止。扣除金秋玲已付上述期间的租金60,000元以及金秋玲已付押金50,000元后，金秋玲仍需向朱陆国支付拖欠的租金418,105元(528,105元-110,000元)。关于朱陆国主张的逾期支付租金违约金，鉴于金秋玲拖欠租金因系争厂房无法正常使用所致，故朱陆国的该项诉请，法院不予支持。关于朱陆国主张的损失，缺乏相应依据，法院亦不予支持。
关于金秋玲反诉要求朱陆国赔偿其损失300,000元，鉴于合同约定的租赁期限至2020年9月30日才届满，且朱陆国同意金秋玲的转租行为，故提前解除双方间合同，亦对金秋玲造成了一定的损失，故兼顾合同履行情况,当事人的过错程度，以及预期利益等因素，并依据公平原则、诚实信用原则，法院依法酌定朱陆国赔偿金秋玲损失150,000元。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定,于二〇一七年十月三十一日作出判决，判决如下：一、确认朱陆国与金秋玲就系争厂房一层的房屋租赁合同于2016年12月19日解除；二、确认朱陆国与金秋玲就系争厂房二层的房屋租赁合同于2017年8月10日解除；三、金秋玲于判决生效之日起十五日内支付朱陆国2016年10月1日至2017年8月10日期间的剩余租金418,105元（已扣除押金50,000元、已付租金60,000元）；四、朱陆国于判决生效之日起十五日内赔偿金秋玲损失150,000元；五、驳回朱陆国的其余诉讼请求；六、驳回金秋玲的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7690元，减半收取计3,845元，反诉案件受理费3,603元，合计诉讼费7,448元，由朱陆国负担2,979元（已付），由金秋玲负担4,469元（已付3,603元，剩余866元于判决生效之日起七日内交至一审法院）。
二审中，双方当事人都没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，B公司在（2017）沪0117民初2830号案件中辩称：“系争房屋共计三层，一楼、三楼已经可以返还，B公司已于2016年12月1日通知A公司接收一楼、于2017年5月9日通知接收三楼，但A公司均拒绝接收，故一楼使用费应计算至2016年12月1日、三楼使用费应计算至2017年5月9日；二楼由于次承租人不愿搬离，故使用费同意计算至实际返还之日。”法院在该案中另查明，2016年12月1日，B公司发给A公司一份《搬离告知书》，称分租一楼部分900多平方米已于2016年11月30日全部搬场清空，房屋于2016年12月1日起交还给A公司使用；2017年5月9日，B公司致函A公司，称三楼可以返还交付，请A公司派员与陆案公司办理交付手续。以上事实有2830号判决书为证，应予认定。
本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。查现有事实，由上诉人朱陆国实际控制的B公司，在另案中明确要求向2号厂房的所有人嘉多公司分楼层返还房屋，且在另案诉讼前至少两次致函嘉多公司做出上述意思表示，此等意思表示显然只能建立在朱陆国已分楼层向次承租人（包括被上诉人金秋玲在内）收回房屋的事实基础之上。一审区分不同楼层，对本案讼争双方租约的解除日期加以区分，并对租金做出相应处理，与法不悖，且具备现实合理性，本院应予维持。上诉人有关“解约日期不能区分楼层、房屋不能分楼层返还”之主张，缺乏事实依据，本院不予采信。
讼争双方在缔约时均明知系争厂房的属性和规划用途，但上诉人仍然同意被上诉人将系争厂房转租他人用于商业经营，显然双方均未审慎考量此等租约履行过程中的风险，因此，双方对于租约解除之后果均负有责任。而在系争厂房因被整治而无法正常使用、双方对解约后果均负有责任的情况下，上诉人仍坚持要求被上诉人支付逾期违约金等费用，却拒绝向被上诉人承担赔偿责任，依据显非充分，本院不能认同。一审基于本案实际情况，就提前解约酌情判令上诉人赔偿被上诉人150,000元，在现有证据条件下具有相对合理性，本院予以认可。
综上所述，上诉人朱陆国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10,701元（上诉人朱陆国预付人民币13,383元），由上诉人朱陆国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……