甘肃省秦安县人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民初字第490号原告：芦某。委托诉讼代理人：王某。被告：秦安县某旅游工艺品有限责任公司。法定代表人：刘某1，该公司经理。委托诉讼代理人：刘某2，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：胡某，甘肃胡某律师事务所律师。原告芦某与被告秦安县某旅游工艺品有限责任公司（以下简称”某公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告芦某及其委托诉讼代理人王某，被告金峰公司的委托诉讼代理人刘某2、胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芦某向本院提出诉讼请求：1.判令某公司赔偿设备损失10万元；2.判令某公司赔偿自2013年11月15日起至2015年7月15日给芦某造成的停业损失70万元（2015年7月15日以后的损失待发生后再另行起诉）；3.本案的诉讼费用由某公司承担。诉讼过程中，芦某变更诉讼请求为：1.判令某公司赔偿设备损失135590元；2.某公司赔偿自2013年11月15日起至2015年7月15日给芦某造成的停业损失664410元（2015年7月15日以后的损失待发生后再另行起诉）；3.鉴定费用15000元由某公司承担。事实和理由：芦某于2004年5月来甘肃秦安谋生，经朋友介绍认识了某公司的经理刘某1，双方协商后于2007年6月达成了十五年期限的场地租赁协议，按年度缴付租金，由芦某出资三十多万元在金峰公司的空闲场地上修建300㎡的房屋，开设经营洗浴中心。2007年6月底开始修建房屋，毛坯子550元/㎡，花费16500元，其他材料和费用为：贴地墙砖1300㎡，人工费和材料费为35元/㎡，计45500元；暖气片400片，每片20元，安装人工费9600元，计17600元；锅炉219无缝管材、内胆外壳、氷套共计用5吨，7200元/吨，计36000元；两台锅炉加安装人工费12000元；水泵4台，每台6**元；换气扇46个，每个35元，计4330元；电线开关共计花费5000元；门、柜子、吊顶装饰装潢为24000元。2007年9月修建完成后，芦某在秦安县工商行政管理局登记注册了秦安县某洗浴城，于2007年10月初开业，经营期间，雇佣何某为员工，负责某洗浴城收支管理经营。自2007年至2013年10月期间，某洗浴城的年平均收入在60万元以上，年平均花费为18万元，纯利润在42万元以上,生意尚好，双方合作正常。随后某公司看到某洗浴城生意兴隆，得了”红眼病”，于2013年以来，借故要与芦某解除租赁合同关系，霸占已经修建的房屋，遭到拒绝后，某公司于2013年11月11日下发通知称：”本公司按县政府有关部门指示，责令你中心3日内停止营业，如再拒不执行，将采取必要措施，......”芦某从未接到过秦安县行政主管单位下发的停业通知。根据双方签订的租赁协议，金峰公司作为出租人，就合同双方发生租赁纠纷一事，应协商解决，在协商解决不成的情况下，任何一方可按法律程序通过法律途径来解决。某公司再三干扰某洗浴中心正常合法经营的行为是侵权行为。后某公司给进出某洗浴城的大门上了锁，堵死了通行道路和下水道，迫使某洗浴城于2013年11月15日停业，至今芦某无法对洗浴设备进行管理维修，无法进行正常经营，经济损失巨大，应由某公司赔偿。综上所述，某公司的行为已构成侵权，其侵权行为造成的一切损失应由其赔偿。为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特状诉法院。某公司辩称，芦某在经营期间，未经公司许可擅自打井、长期取水致使涉诉房屋产生严重的安全隐患，成为危房。我公司认为造成出租房屋成危房的主要原因是芦某打井、取水、排水。根据双方签订的合同第四条，我公司完全有理由终止合同，因为洗浴由商务局管理，商务局让安监局调查，安监局调查后出具了文件，我公司是责任主体，某洗浴城只是承租方。商务局负责停业整顿，水务局负责地下水，这个意见县政府也作出了批示，我公司让某洗浴城三天后停业整顿是有依据的。芦某自己申请进行了检测，虽然不认可检测报告，但到目前为止也没有拿出证据证明检测报告违法，我公司认可检测报告，报告显示某洗浴城长期抽取地下水造成了危房，因此，我公司根据事实和文件等责令芦某经营的某洗浴城停业，对此造成的损失应当由芦某自己承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.芦某提交的《个体工商户营业执照》1份，拟证明芦某经营”秦安县某洗浴城”，经营场所为秦安县X街，有效期自2011年10月11日至2015年10月10日止，属合法经营。经质证，某公司对其真实性无异议，但对证明目的不认可，认为2013年未检，根据安监部门向县政府报告的处理意见，暂时收回营业执照，至于是否应收回是工商部门与芦某之间的事。该证据为原件，符合证据的形式要件，对该营业执照的真实性应予确认，对其证明目的应当结合其他证据综合认定。2.芦某提交的《技术服务合同》、《甘肃省建筑科学院的资质证书》（复印件）和《承接任务范围》（复印件）各1份，拟证明对涉诉房屋申请检测鉴定的委托方为甘肃省秦安县某洗浴中心，法定代表人为芦某，受委托方为甘肃省建筑科学研究院，委托事项为对某幼儿园房屋受损原因及程度进行检测鉴定；鉴定报告不具有法律效力，因为芦某不是某幼儿园的租赁方，也不是出租方，无权对某幼儿园的房屋受损情况委托鉴定，鉴定单位不具备鉴定危房的资质资格。经质证，金峰公司不认可，认为与其无关，是芦某自己委托的鉴定机构，至于是否有鉴定资质金峰公司不管。该组证据中，《技术服务合同》为原件，符合证据的形式要件，资质证书及承接任务范围虽为复印件，但某公司对其真实性未提出异议，故对其真实性应予认可；能够印证芦某委托甘肃省建筑科学研究院对某幼儿园房屋（包括涉诉房屋）受损原因及程度进行了检测鉴定。芦某虽对鉴定报告的效力不认可，认为甘肃省建筑科学研究院没有鉴定资质，但是除其本人陈述外，未举出其他证据证明，故对其证明目的不予确认。3.芦某提交的通话录音光盘1张，拟证明自2012年开始，芦某按协议给某公司交付租金时，某公司拒收。经质证，某公司对录音的真实性认可，认为录音正好印证租赁房屋出现了裂缝、上下排水没处理好的事实，但对录音的取得方式不认可，认为是违法偷录。该录音由于在录制时未征得对方同意，取得方式存在瑕疵，不能单独作为认定案件事实的依据，应当结合其他证据综合认定案件事实。4.芦某申请证人何某出庭作证，其陈述：我与芦某系朋友关系，2012年、2013年我是芦某的员工，看管澡堂。芦某在的时候我收钱，芦某记账；芦某不在的时候，我收钱记账，管理澡堂。收入情况为：淡季每月大概能挣4万元，一般每月收入5-6万元。旺季平均每天能收入2000-3000元，周末能达到4000元，淡季每天800-900元。房屋地基有没有下陷我不知道。大约在2013年9-10月洗浴城就停业了，当时芦某去西安了，刘某1来送了个通知，说房下陷了，不要营业了；是我收的通知，芦某回来2-3天后就停业了，芦某和金峰公司从来没有发生过矛盾。经质证，某公司不认可，认为何某是芦某的员工，没有证明力，芦某没有提供完整的会计报告，其提供账本也没有意义。证人何某的证言，因何某系芦某的朋友，曾受雇管理洗浴城，与芦某存在利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，应当结合查明的其他证据综合认定案件事实。5.芦某提交的账簿3本，拟证明芦某经营的秦安县某洗浴城自2007年至2012年以来，年平均收入为59-60万。经质证，某公司不认可，认为是芦某单方制作，不合法、不正规。该证据为芦某单方制作，除何某的证言外，无其他证据印证其收入情况，而何某系芦某的雇员，双方之间存在利害关系，其证言不能单独作为认定事实的依据，故对该事实不予确认。6.某公司提交的《通知》5份，拟证明某公司从2009年开始直到芦某停业期间，其不断发出通知，告知芦某要尽快处理好上下水，由于芦某未处理，导致某公司的楼房下沉。经质证，芦某认为，2009年双方因租赁发生过争议，但未见通知；2010年6月27日的通知见过且自己签了名，但对其中具体的细节不知情；2011年7月16日和2013年8月8日的通知，没见过也不知情；2013年11月11日的通知收到了，但至今未收到县上有关部门的停业整顿通知。该组证据中芦某承认收到了2010年6月27日、2013年11月11日的通知，故对该事实应予确认；芦某否认收到过其他通知，某公司也未举出其他证据证明已送达芦某，故对2009年、2011年7月16日和2013年8月8日的通知是否实际送达不予确认。7.某公司提交的《秦安县某旅游工艺品有限责任公司关于某洗浴中心生产经营过程中存在重大安全隐患的报告》、《秦安县安全生产监督管理局关于上报秦安县某旅游工艺品有限责任公司反映有关问题的调查处理意见的报告》（复印件）各1份，拟证明双方当事人私下协商未果后，某公司给秦安县商务局报告请求主管部门予以解决，县安监局出具报告的意见是：由工商部门暂时收回芦某的营业执照，商务部门负责停业整顿，水务部门责令停止违法开采地下水，住建部门查明裂缝产生的原因，某公司负责落实企业安全生产责任，待消除安全隐患后，芦某经营的洗浴中心才能继续营业。经质证，芦某不认可，认为没见过某公司的报告，安监局的报告是复印件，内容仅为处理意见，报告不是决定书，并且至今芦某的营业执照未被工商局收回，也没见过商务局或者住建部门的工作人员来处理。该组证据虽为复印件，且被告不认可，但能够与本院依职权从秦安县安监局调取的秦安监发[2013]X号《秦安县安全生产监督管理局关于上报秦安县某旅游工艺品有限责任公司反映有关问题的调查处理意见的报告》印证，经某公司报告，秦安县安全生产监督管理局对涉诉房屋的安全进行过调查处理，对该事实应予确认。8.某公司提交的《房屋租赁合同》（复印件）1份，拟证明由于芦某的取水行为，致使整个楼房成为危房；某公司出租给案外人李某的铺面也不能继续出租，由此带来损失。经质证，芦某对其合法性、真实性、关联性均不认可。该证据为复印件，金峰公司未提交原件核对，且与本案没有关联性，不能单独作为认定案件事实的依据。9.某公司提交的照片12张，拟证明整个楼房基础下陷成危房。经质证，芦某不认可，认为照片可以技术性操作，应以法院勘验的现场为依据。该组证据，由于无其他证据印证拍照的时间、地点等，且仅凭照片不能判断房屋是否为危房，故不能单独作为认定案件事实的依据，应结合其他证据综合认定案件事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月28日,芦某与某公司经协商签订了《出租协议书》1份。该协议约定：芦某租赁金峰公司位于××县铺面二间半（约80㎡），以及后院内空地150㎡，用于经营洗浴中心，铺面、空地租金分别为6500元/年、7200元/年，合计13700元/年，租赁期限十五年（2007年6月18日至2022年6月18日），每五年为一个阶段，每阶段依约调整租金数额；芦某在租用的后院空地上修建二层楼房，修建过程中，保留主体建筑物不变，但可拆除铺面与后院空地间的主体墙面作为通道，某公司不得影响工程，在修建后关系到上下水及房屋漏水问题由芦某负责；在合同期内，双方不得违约，遇一方违约将赔付另一方的所有损失；在合法经营期间，某公司不得有意阻止芦某的正常营业。合同签订后，同年9月，芦某在秦安县工商行政管理局注册登记了秦安县某洗浴城，并于2007年10月初开业。2010年6月27日，因房屋出现裂缝，某公司给芦某发出书面通知1份，内容为：”因你洗浴中心上下水未处理好，造成秦安县某旅游工艺品有限公司沿街铺面及相邻的二层楼房屋出现较大面积裂缝，对幼儿园及本公司相关铺面业主造成极大的安全隐患，铺面业主多次反映安全隐患，本公司也多次通知中心负责人芦某，但为了追求经济利益，芦某未可置之，不予理睬；经公司2010年6月12日董事会研究决定：限芦某尽快与本公司协商解决，否则造成的各种后果由芦某承担，希望芦某从长远考虑，尽快与本公司协商解决。”2013年9月1日，金峰公司给秦安县商务局提交《秦安县某旅游工艺品有限责任公司关于某洗浴中心生产经营中存在重大安全隐患的报告》1份，反映洗浴中心非法开采地下水，导致金峰公司600多平方米建筑地基深陷，建筑物出现大面积裂缝，给其造成了财产损失，给周边建筑物及人员的生命安全构成了严重威胁，洗浴中心生产经营存在重大安全隐患，经双方交涉，未就消除安全隐患达成协议，请求县政府主管部门依法予以关停洗浴中心。同年9月20日，秦安县安全生产监督管理局向县政府提交了秦安监发[2013]X号《秦安县安全生产监督管理局关于上报秦安县某旅游工艺品有限责任公司反映有关问题的调查处理意见的报告》，其中载明：县安监局组织商务、水务、住建部门对金峰公司反映的有关问题进行了调查，认为某公司南楼的裂缝”可能因井、因下水、因建筑年代久远有关”，建议由工商部门暂时收回营业执照，商务部门负责洗浴中心停业整顿，水务部门责令其停止违法开采地下水，住建部门查明裂缝产生的原因，某公司落实企业安全生产主体责任，消除安全隐患，待消除安全隐患后，洗浴中心再营业。同年11月11日，某公司根据上述报告，给芦某又发出通知1份，责令某洗浴中心（芦某）3日内停止营业，如再拒不执行，将采取必要措施，造成的一切后果由洗浴中心自负。当月15日，因芦某未停止营业，某公司将某洗浴城的大门上锁，并封堵了通行道路和下水道，芦某经营的成纪洗浴城因此停业。双方当事人在协商处理过程中，芦某以秦安县某洗浴中心名义委托甘肃省××院房屋（包括涉诉房屋）受损原因及程度进行检测鉴定，并签订《技术服务合同》1份。2013年12月11日，甘肃省建筑科学研究院作出了《秦安县某幼儿园受损鉴定报告》，载明：受损建筑物部分墙体出现不同程度的裂缝，主要分布在二层纵墙及横墙上，部分严重裂缝延伸至纵横墙交接处。裂缝原因为：”1.该建筑物场地地基土浸水湿陷，造成地基不均匀沉降是其墙体裂缝的主要原因，其浸水水源主要为该建筑物北侧的排水明沟；2.该建筑物西北侧甘肃省秦安县某洗浴中心锅炉房长期抽取地下水，引起地下水位下降，从而导致抽水处附近土体产生沉降，影响了该建筑物基础的稳定性。3.该建筑物的防、排水措施和地基处理标准以及上部结构构造措施不满足规范要求，在水浸入地基土后使该建筑物产生不均匀沉降，也是造成建筑物墙体裂缝的又一因素。”鉴定结论为：”综合判断该建筑物的危险程度为C级，部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。”此后，由于芦某对该鉴定结论不认可，双方仍未就消除房屋安全隐患事宜达成协议。为此，某公司于2014年向本院起诉，请求解除租赁合同并赔偿损失；期间，芦某又另行提起本案诉讼，以某公司迫使其停业，构成侵权为由，请求判令某公司赔偿成纪洗浴城内设备损失和营业损失。诉讼期间，某公司撤回了要求解除合同、赔偿损失的诉讼。芦某又以甘肃省建筑科学研究院没有相应鉴定资质为由，向天水市秦州区人民法院另案起诉，要求确认其与甘肃省建筑科学研究院签订的《技术服务合同》无效，并撤销上述鉴定报告。秦州法院一审判决驳回了芦某的诉讼请求，芦某不服提出上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。另查明，芦某在租赁的金峰公司院内空地上修建了临时性两层楼房一座，其中有洗澡间40间，每个洗澡间安装有暖气片，锅炉房1个，锅炉房内有锅炉2台，自打水井一眼。诉讼期间，芦某向本院提出申请，要求对成纪洗浴城内的设备受损价值进行评估鉴定，本院依法委托兰州立正价格评估咨询有限责任公司进行了鉴定，该公司于2017年2月16日作出了《关于芦某经营的某洗浴城设备损失价值的价格鉴定结论书》，结论为：”根据价格鉴定依据和价格鉴定方法，考虑到价格鉴定标的现实情况等因素，综合确定价格鉴定标的在价格鉴定基准日（2016年12月8日）的价格总计为：芦某经营的成纪洗浴城设备损失价值135590元。”芦某支付鉴定费用15000元。本案双方当事人在事实方面争议的主要焦点为：涉诉房屋是否属于危房。对此问题，双方当事人各执己见，芦某否认存在安全隐患，认为金峰公司迫使其停止营业，构成侵权。某公司则认为芦某没有处理好上下水，不当取水导致成为危房，在消除危险前，必须停业整顿。从本案证据来看，甘肃省建筑科学研究院的鉴定结论为涉诉房屋危险程度C级，部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。芦某虽不认可，但该鉴定系专业鉴定机构作出，具有合法性，证据证明力较强，其未能举出其他证据予以推翻；而且，该鉴定结论能够与秦安县安监局的调查处理意见相互印证，故应当综合认定涉诉房屋属于C级危房，应当在维修加固、消除安全隐患后投入使用。本院认为，芦某承租某公司所有的涉诉房屋及院内空地用于经营洗浴，双方签订了《出租协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应当认定双方之间形成了合法有效的租赁合同关系,当事人应当依约履行合同义务。在合同履行过程中，因涉诉房屋出现裂缝构成局部危房，双方在协商维修以消除安全隐患过程中发生矛盾，产生纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：”出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”该法第二百二十一条规定：”承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”根据上述规定，当租赁的房屋成为局部危房，出现安全隐患时，某公司作为出租方，有义务进行维修；芦某作为承租方，也可以要求某公司在合理期限内维修，某公司未维修的，芦某可以自行维修后继续经营。而双方在协商消除安全隐患过程中，由于芦某不承认涉诉房屋成为危房的事实，不同意停业整改、进行维修，某公司即封堵通道和下水道，锁门阻止营业。某公司在租赁合同未到期的情况下，单方采取上述措施，阻止对方营业，构成违约。而芦某在收到某公司的书面通知后，未积极协商整改，甚至在自己委托专业鉴定机构作出C级危房鉴定结论的情况下，不仅没有主动配合出租人维修租赁物，而且坚持不承认涉诉房屋构成危房，不同意停业维修整改，其行为事实上妨碍了某公司对租赁物履行维修义务，致使房屋的安全隐患长期存在，因此，应当认定芦某在履行合同过程中亦存在过错，且该过错是导致某公司单方强制洗浴城停业的重要原因之一。芦某的诉讼请求为要求对方赔偿设备损失和营业损失等，其主张的该损失是由于洗浴城停业后，双方没有对已成为危房的涉诉房屋及时进行维修加固，致使涉诉房屋作为C级危房的危险状态没有消除，不能及时恢复营业形成的；如果芦某能够在金峰公司通知其发生安全隐患后，积极配合金峰公司进行检查、维修加固，消除安全隐患，或者在双方未达成维修协议的情况下，芦某自行维修加固，在消除安全隐患后，其仍然能够继续履行合同，恢复经营活动；完全可以避免上述损失的发生。因维修涉诉房屋影响其实际使用的（维修行为给承租人造成的损失），芦某有权向某公司主张减少租金或者延长租期。因此，芦某主张的设备损失、停业损失等应当认定为对方违约后芦某没有采取适当措施而扩大的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：”当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据该款规定，对于芦某主张的要求金峰公司赔偿扩大损失的诉讼请求不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回芦某的诉讼请求。案件受理费11800元，由芦某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 长  邵平安审 判 员  侯瑞林人民陪审员  李顺祥二〇一七年五月二十一日书 记 员  刘 璐