广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3180号
上诉人（原审原告）：广州小天使电器有限公司，住所地：广州市海珠区。
法定代表人：颜建中，职务：总经理。
委托代理人：莫邪、李雅，均系广东广大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地：广州市。
法定代表人：李俊夫。
委托代理人：欧阳世佳、何嘉华，均系该局工作人员，联系地址同该局。
上诉人广州小天使电器有限公司、广州市国土资源和房屋管理局因租赁合同纠纷一案，均不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明：广州市荔湾区和平西路123号房屋是广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市房管局）经管的直管房，建筑面积639.7平方米。2004年，市房管局属下的广州市荔湾区国土资源和房屋管理局（以下简称荔湾区房管局，甲方）与广州万某集团小天使有限公司（以下简称小天使公司，乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区和平西路123号全幢房屋出租给被告作商业使用，建筑面积702.1平方米，租赁期限从2004年7月1日至2007年6月30日，月租金8450.9元，租赁期内，甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用等；乙方需爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿，使用房屋不当或者人为造成房屋损坏的，应负责修复或赔偿等。上述合同租期届满后，双方没有续签租赁合同。
2009年1月19日，广州万某集团小天使有限公司经工商核准变更为广州小天使电器有限公司（以下仍简称小天使公司）。2009年3月26日，广州市公安局荔湾区分局岭南派出所向和平西路123号发出《涵告书》，记载案涉商铺仓库存在电线残旧消防隐患，请在收到涵告书后十天内整改完毕。小天使公司称曾口头将《涵告书》的内容告知市房管局，但没有书面依据。小天使公司向法庭提供了广州构成装修工程设计有限公司出具的金额为14.3万元的《收据》及支出明细，房管局该收据不予确认，经法院释明，小天使公司不申请对房屋内电路设施设备造价进行评估。
2014年2月12日，市房管局向法院提起诉讼，要求解除其与小天使公司之间的租赁关系，小天使公司交回案涉房屋，并支付房屋使用费等。广州市荔湾区法院于2014年5月12日作出（2014）穗荔法民三初字第430号民事判决书，判决：解除市房管局、小天使公司之间关于广州市荔湾区和平西路123号房屋的租赁关系；小天使公司及第三人自判决发生法律效力之日起六十日内迁出上述房屋等。判后，小天使公司提起上诉，但因其在二审阶段没有到庭应诉，本院于2014年7月10日作出（2014）穗中法民五终字第3167号终审裁定，裁定：本案按上诉人撤回上诉处理。目前案涉房屋仍然由小天使公司使用。小天使公司确认其向市房管局交纳租金至2007年6月30日，于2014年3月又再交纳了2010年8月至11月的租金，其余租金没有交纳。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，市房管局作为出租人，应当履行租赁房屋及附属设施的维修义务，使承租人能够按照约定正常使用、收益。本案中，在双方的租赁期内，案涉房屋经公安部门认定存在电线残旧须在十天内整改的情况，因水电设施属房屋的基本设备，电线残旧必然会妨碍小天使公司对房屋的正常使用，并存在安全隐患，故案涉房屋内电路设施设备的整改义务应由市房管局承担。又因电线设备的维护和修复刻不容缓，现小天使公司主张其在收到公安部门的通知后即进行整改具有合理性，法院予以采纳。小天使公司在自行维修后要求市房管局返还整改费用合法有理，予以支持。至于返还的金额，因小天使公司仅提供了广州构成装修工程设计有限公司出具的金额为14.3万元的《收据》及支出明细，并没有进一步举证有关工程的具体内容、支付凭证等，且庭审中，经法院释明，小天使公司不申请对房屋内电路设施设备造价进行评估，因此依法酌情判令返还30000元。市房管局认为因小天使公司不正当使用案涉商铺导致电线损坏，但未能提供充分证据证明，不予采纳。至于诉讼时效问题，因双方的租赁关系于2014年10月13日经生效判决解除，因此诉讼时效应从2014年10月13日起计算，市房管局认为小天使公司的主张已过诉讼时效理据不足，不予采纳。小天使公司自认没有向市房管局交纳从2012年11月19日至2014年12月22日的租金，因此小天使公司主张市房管局返还该段期间的租金18026.01元显然缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十六条的规定，原审法院判决如下：一、自判决发生法律效力之日起三日内，广州市国土资源和房屋管理局一次性向广州小天使电器有限公司支付电路设施设备整改费30000元。二、驳回广州小天使电器有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1760元，由广州小天使电器有限公司负担1485元，广州市国土资源和房屋管理局负担275元。
上诉人小天使公司上诉称：1.根据双方的合同约定，市房管局有维修出租房屋的义务，应支付房屋电路设施设备整改费用14．3万元。2.其提交的《收据》及支出明细证明电路设施设备整改费用为14．3万元，不需要再申请鉴定，如市房管局认为案涉费用少于14．3万元的，应由市房管局提出申请鉴定。原审法院以其未申请鉴定为由，酌情认定其仅可以追偿3万元，属于没有法律依据及违背客观事实的错误判决。据此请求撤销原判第一项判决，改判市房管局返还其电路设施设备整改费14.3万元，并承担本案全部诉讼费用。
上诉人市房管局上诉称：1.当事人双方签订的《广州市房地产租赁合同）》第五条第5项规定：承租人应承担爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知出租人并积极配合出租人检查和维修，因承租人过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，承租人负责赔偿；使用房屋不当或者认为造成房屋损坏的，应负责修复或赔偿。根据上述约定，小天使公司在收到公安部门要求整改的通知后，应当及时告知其，但小天使公司却在未履行告知义务的情况下自行按照符合其擅自设立的冷库设置需要而整改电路（冷库的设立并未得到上诉人的许可），从而导致其整改费用虚高。一审法院酌情判令其向小天使公司返还30000元的整改费，依据不足。2.诉讼时效应从被上诉人整改行为发生时起算，不应从双方解除租赁关系之日起算。本案整改电路的事实发生在2009年4月，小天使公诉的诉求已过诉讼时效。据此请求撤销原判第一项判决，改判驳回小天使公司的全部诉讼请求，并由小天使公司承担本案全部诉讼费用。
对于小天使公司的上诉意见，市房管答辩称：1.我方需支付房屋主体结构自然损害的维修费用，但电线残旧不属于房屋的主体结构。2.岭南派出所发出的《函告书》并没有说明具体存在隐患的事实及明细，小天使公司也没有就14.3万元的具体支付内容作出举证，提供的支出费用明细不符合预结算的规范性文件，其不予认可。3.其在2009年已以拒收租金的行为表示不再继续原租赁合同，但是小天使公司一直占有涉案房屋并经营至今，14.3万元整改费用不合情理。
对于市房管局的上诉意见，小天使公司答辩称：1.岭南派出所是针对涉案房屋发出的《涵告书》，是针对房屋的所有人发出的，其并无通知市房管局的义务。且其在事实上也告知了市房管局，只是没有书面证据。《涵告书》中明确说明商铺有电线残旧、消防隐患，并责令整改。2.关于诉讼时效的问题，其一直在涉案地址经营，本欲续租并自行承担整改费用，因市房管局要求解除租约，其利益受到损失方提起诉讼。3.其已经提供了《收据》、整修明细及详细列表，足以证实14.3万整改费用的真实性。
经查，当事人双方对原审查明的事实均无异议，本院对此予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为租赁合同履行期间房屋电线的维修义务主体及维修费用数额的确定。对于房屋电线维修的责任人问题，原判已经作了充分、清晰的论述，合法有据，上诉人市房管局关于“房屋电线不属于房屋主体结构”以及“小天使公司不当使用电路”的诉请缺乏事实与法律依据，原判均不予支持正确，本院予以维持。现上诉人市房管局在没有新事实、新证据的情况下，上诉再次提出上述主张，本院不予采纳。对于房屋电线维修费用的确定，涉案商铺由小天使公司占有、使用，小天使公司收到公安部门针对涉案商铺地址发放的整改通知后，应及时通知市房管局，并按照双方的合同约定协助市房管局进行整改。但小天使公司在未通知市房管局的情况下自行付费进行整改，损害了市房管局的知情权和选择权。另外，市房管局对小天使公司提供的证据的规范性、完整性提出异议，且小天使公司提供的整改费用等证据均系手写，故小天使公司应举证其诉求金额的真实性、合理性、必要性。在此前提下，小天使公司不申请对房屋内电路设施设备造价进行评估，应承担相应的法律后果。原审酌情认定市房管局返还3万元整改款属于自由裁量范畴，双方均无足够的事实和理由推翻原审判决，故对双方的上诉请求，本院均不予采纳。对于诉讼时效的问题，原审认定为合同解除时起算符合法律规定，本院予以维持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予以维持。上诉人小天使公司、市房管局的主张均理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3110元，由上诉人广州小天使电器有限公司负担2560元，上诉人广州市国土资源和房屋管理局负担550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 杨 晶
赵琳