吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民初356号原告（执行案外人）：胡小军，职业不详，住吉林省吉林市丰满区阿什街******号。委托诉讼代理人：于起云，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。被告（申请执行人）：李汝龙，职业不详，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。被告(被执行人)：吉林省华茂房地产开发有限公司，住所地吉林省永吉县永吉经济开发区吉桦路279号。法定代表人：卢义，经理。委托诉讼代理人：梁开春，吉林齐略律师事务所律师。原告胡小军与被告李汝龙、吉林华运房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡小军的委托诉讼代理人于起云，被告李汝龙的委托诉讼代理人刘庆伟，被告吉林省华茂房地产开发有限公司（以下简称华茂公司）的委托诉讼代理人梁开春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡小军向本院提出诉讼请求：立即停止对（2015）吉中执字第238-1号执行裁定中永吉县口前镇永吉大街华茂依山君庭3B-1-102号房屋的强制执行并解除查封。事实和理由：2014年1月3日胡小军与华茂公司签订商品房买卖合同，购买由其开发的永吉县口前镇永吉大街华茂依山君庭3B-1-102号房屋，胡小军支付了购房款，华茂公司出具收款收据，并协助胡小军办理预购商品房预告登记，后胡小军一直实际占有并使用上述房屋。现因李汝龙与华茂公司民间借贷纠纷一案，上述房屋被人民法院查封。李汝龙与华茂公司系民间借贷法律关系，不能对抗已经预告登记的准物权法律关系。案涉房屋已经签订了房屋买卖合同，胡小军已履行了合同的相关义务，并办理房屋预告登记，在没有相关部门以已经生效的法律文书确定买卖关系解除或者无效的情况下，人民法院应当解除对案涉房屋的查封并停止执行。李汝龙辩称，不同意胡小军的所有请求。理由是从程序而言，吉林市中级人民法院执行查封程序符合案件事实，诉争的房屋胡小军是否具有所有权，胡小军是否可以提出案外人异议主张权利，均存在异议。从本案情况来看，相关解释都强调案外人提出执行异议必须以合法、真实、有效作为前提。胡小军现作为案外人对诉争被查封房屋提出的异议，不具有合法性、真实性、有效性，该异议不能成立，人民法院应当予以驳回。华茂公司辩称，第一、胡小军买卖争议房屋不具有合法性。首先华茂公司和胡小军双方从来没有见过面，也没有谈过商品房买卖的事宜，华茂公司从来没有给胡小军开具过任何商品房买卖的相关契税、票据。双方没有签订任何商品房买卖合同，根本就不存在房屋的交付问题，而且华茂公司从来没有委托任何人向胡小军交付过诉争的房屋，胡小军所谓的购买商品房也不是从华茂公司售楼处购买。第二、据华茂公司所知，胡小军是与华茂公司的才征然之间存在民间借贷关系，这点从公安机关笔录中可以看出，是才征然个人向胡小军借款150万元，才征然个人借款与华茂公司没有任何关系。综上所述，胡小军主张本案是商品房买卖合同关系错误，希望人民法院依法驳回胡小军的诉讼请求。李汝龙没有提交证据。胡小军、华茂公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。胡小军提交了如下证据：证据一、（2017）吉02执异434号执行裁定书，证明胡小军在合法期限内提出了案外人执行异议，但被驳回异议请求。证据二、华茂公司企业营业执照及公司章程，证明才征然系华茂公司股东以及华茂公司具有房屋开发销售资质。证据三、商品房买卖合同收据1份、中国建设银行流水明细、预告登记设立申请书1份，证明诉争房屋已经办理了正式的预告登记，取得了准物权效力，是由于华茂公司原因未办理房屋产权手续，同时证明了胡小军实际向华茂公司支付了购房款。证据四、商品房预售许可证1份及委托书一份，证明诉争房屋在预售许可范围，胡小军的取得合法有效，而且才征然基于华茂公司授权，有权代为销售房屋及办理相关产权手续的。证据五、照片9张，证明诉争房屋已经交付，并且装修使用多年。李汝龙对胡小军提交的证据发表质证意见为：证据一，真实性、合法性、关联性没有异议。证据二，真实性、合法性、关联性没有异议。证据三，真实性不予认可，不具有关联性，不能证明胡小军与华茂公司之间对诉争房屋有过正常合法的交易；建设银行的流水，真实性没有异议，但是从所反映的内容来看，并不是完成和华茂公司发生有关的房屋买卖转帐交易，这里其中有才征然个人的钱，还有其他钱，至于和华茂公司之间的这份交易是否跟诉争房屋有关联，有待查明，因为李汝龙没有参与，所以不太清楚。证据四，商品房预售许可证没有异议；委托书的真实性不予认可，因为据李汝龙所知，才征然是华茂公司的监事，不具有代表华茂公司进行相关销售的权利。证据五，对照片真实性不予认可，照片不能说明什么问题，指向也不明确，照片中的人不认识，是否是诉争房屋不清楚。华茂公司对胡小军提交的证据发表质证意见为：证据一，没有异议。证据二，没有异议。证据三，华茂公司申请对商品房买卖合同上的公章及法定代表人名章、收据上的财务公章、商品房预告登记设立申请书中的印章进行司法鉴定；因为胡小军与华茂公司之间根本没有进行过任何商品房买卖的意思表示和交易，华茂公司根本就不认识胡小军，也没有委托过任何人进行房屋销售；对建行流水明细，该证据在11套房屋执行异议审查中已经提交，证明是买11套房屋用的款项，而不是本案争议房屋的购房款，确实有一笔50多万元在这个日期进入了华茂公司账户，但实际上是华茂公司的才征然说这笔钱是自己的，在没有经过其他股东同意的情况下打入华茂公司账户，而又在同一天从华茂公司账户又打入才征然个人账户，后来其他股东知道后，才征然已经向其他股东说明，这笔钱是他个人行为，并不是胡小军买房款，所以这份证据不能证明胡小军所证明的问题；对这组证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。证据四，商品房预售许可证本身就不需要华茂公司盖章，证明的问题有异议，同样对这个章申请鉴定。对授权委托书上的华茂公司的印章、法定代表人名章、法定代表人卢义的签名申请进行鉴定；因为华茂公司从来没有授权过他人对外销售房屋。证据五、照片看不出是诉争的房屋，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。经审查，因胡小军提交的上述证据能够相互佐证，可以证明其所欲证明问题，故本院对上述证据，均予采信。华茂公司提交证据如下：证据一、华茂公司章程、商品房现售备案证明，证明诉争房屋是华茂公司合法开发所有，才征然系华茂公司的股东，也是监事，其在未经华茂公司授权的情况下，无权处分华茂公司的财产。证据二、才征然的刑事案件笔录四份，证明才征然与胡小军之间存在民间借贷法律关系，其用伪造的华茂公司印章与胡小军签订商品房买卖合同，华茂公司对此事不知情，才征然个人借款行为与华茂公司无关。证据三、情况说明及建行客户专用单4份，证明才征然个人对外借款，并将借款554892元在2014年1月6日汇入华茂公司账户，同一天华茂公司将该款全部转给才征然，华茂公司其他股东并不知情。证据四、永吉县人民法院（2016）吉0221刑初71号刑事判决书，证明才征然个人借款后，伪造华茂公司印章，私自用华茂公司的房产进行抵押，才征然已被判处刑罚。证据五、相关民事判决书，证明吉林市中级人民法院在以往类似案件中判决由才征然个人承担还款责任，希望参照上述判例，判决华茂公司不承担相应的法律责任。胡小军对华茂公司提交的证据发表质证意见为：证据一，真实性有异议，没有提供原件，无法核对内容的真实性，同时并不能证明华茂公司所要证明的问题。证据二，真实性有异议，没有加盖印章，不能证明其真实性，也不能证明其所要证明的问题，即使按照华茂公司所说，才征然也明确表示他是华茂公司股东，有权对外销售房屋。证据三，真实性没有异议，但对华茂公司所要证明的问题有异议，华茂公司存在三名股东李汝龙、卢义、才征然财产与华茂公司财产混同的情况，并不是仅有才征然不经过华茂公司股东同意从华茂公司账户转款；情况说明的真实性、合法性、关联性均有异议，因为才征然作为证人，应当出庭接受双方当事人及人民法院的质询，现才征然未出庭，不能证明该证据的真实性。证据五，相关判决书的真实性没有异议，但对其所要证明的问题有异议，因为购买房屋情形都不相同，不能证明与本案争议具有等同性，因为本案交付诉争房屋购房款是直接向华茂公司对公账户转款，并且诉争房屋已经实际入住。李汝龙对华茂公司提交的证据发表质证意见为：对华茂公司提供证据的真实性、合法性、关联性没有异议。经审查，本院对华茂公司提交的证据认定如下：证据一，真实性予以确认，但无法直接证明华茂公司所欲证明问题且所欲证明问题与生效判决认定事实相矛盾，故不予采信。证据二，因该证据仅为才征然的单方陈述，其陈述的事实亦未经生效判决确认，华茂公司亦未提交其他证据予以佐证，故不予采信。证据三，情况说明，因才征然未出庭接受质询，故不予采信；建行客户专用单，真实性予以确认，但无法直接证明华茂公司所欲证明问题，故不予采信。证据四，真实性予以确认，但与本案争议焦点关联性较弱，故不予采信。证据五，真实性予以确认，但相关民事判决与本案均不属于同一法律关系，无法直接证明华茂公司所欲证明问题，故不予采信。对本案事实，本院认定如下：李汝龙与华茂公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月8日作出（2015）吉中民一初字第24号民事判决，判决：华茂公司于判决生效后立即向李汝龙给付借款本金620万元及利息5041948.12元，并以620万元为基数，从2015年4月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍标准继续支付利息。该判决生效后，华茂公司未予履行，李汝龙申请强制执行。本院于2016年12月15日作出（2015）吉中执字238-1号执行裁定，查封了华茂公司所有的位于永吉县口前镇永吉大街华茂依山君庭的本案争议房屋，查封期限三年。胡小军于2017年11月7日因（2015）吉中执字238-1号执行裁定查封标的包含本案争议房屋，向本院提出执行异议。本院于2017年11月7日作出（2017）吉02执异434号执行裁定，驳回了胡小军的异议请求。另查明：胡小军持有签订日期为2014年1月3日的诉争房屋商品房买卖合同，合同约定胡小军以138723元的价格购买永吉县口前镇永吉大街华茂依山君庭3B-1-102号房屋，该合同加盖了华茂公司公章及华茂公司法定代表人卢义的个人名章。胡小军于2014年1月6日向华茂公司账户汇款554892元。胡小军持有收款日期为2014年1月6日的诉争房屋收据，该收据加盖了华茂公司财务章。诉争房屋于2014年1月3日办理预购商品房预告登记，该房屋现预告登记在胡小军名下。现胡小军已经实际占有争议房屋。又查明：华茂公司成立于2010年5月，为自然人投资或控股企业，股东为李汝龙、卢义、才征然，卢义为执行董事，才征然为监事，并兼任该公司物业公司经理。经批准，2011年华茂公司开发建设永吉县口前镇华茂依山君庭小区。才征然负责该小区的征地、拆迁、招投标、施工建设、销售及支付工程款等事项。上述事实已经人民法院生效判决予以确认。再查明：才征然因涉嫌合同诈骗罪被立案侦查，永吉县人民法院作出（2016）吉0221刑初71号刑事判决，判决才征然犯伪造公司印章罪并判处刑罚。该刑事判决已经发生法律效力。本院认为，才征然作为华茂公司股东，负责开发、建设、销售华茂依山君庭小区的相关事宜，以上事实已经生效判决确认。具体到本案中，胡小军持有才征然提供的华茂公司及其法定代表人签章的正式商品房买卖合同；胡小军于本案诉讼期间提交的证据足以证明其已占有诉争房屋，胡小军将部分购房款直接汇入华茂公司账户，部分购房款按照才征然提供的华茂公司委托书汇入才征然账户，已支付全部购房款；胡小军虽未办理过户登记手续，但并非基于自身原因，而且胡小军已将诉争房屋预告登记到其名下；综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，胡小军的诉讼请求能够排除人民法院的执行，故对胡小军的诉讼请求，本院予以支持。关于华茂公司主张对涉案商品房买卖合同、收据、委托书等加盖的公章、财务章、个人名章进行鉴定的申请，因才征然负责销售华茂依山君庭小区相关事宜的事实已经生效判决确认，而且本案中胡小军将部分购房款直接汇入了华茂公司账户，故无论本案中公章、财务章、个人名章真假如何，本院可以确认才征然的行为对胡小军而言均属代表华茂公司的行为，故对华茂公司该鉴定申请，不予准许。综上所述，胡小军要求停止执行诉争房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：不得执行永吉县口前镇永吉大街华茂依山君庭3B-1-102号房屋。胡小军预交的案件受理费3074元，由吉林省华茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2017）吉02执异434号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 石 刚审判员 付 广审判员 郝 奇二〇一七年十二月二十六日书记员 徐俊茹