天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨塘民初字第430号
原告荣清立，男。
委托代理人赵金霞，天津金诺律师事务所律师。
委托代理人杨秀茹（系荣清立之母）。
原告荣鸿喜，男。
委托代理人赵金霞，天津金诺律师事务所律师。
委托代理人杨秀茹（系荣洪喜之妻）。
被告天津滨海华贸置地有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽迎宾大道1988号。
法定代表人周忻，执行总裁。
委托代理人张维涛，天津日昇律师事务所律师。
委托代理人李婷，天津日昇律师事务所律师。
原告荣清立、荣鸿喜与被告天津滨海华贸置地有限公司（以下简称华贸置地公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月14日受理后，首先适用简易程序，后依法组成合议庭，于2014年2月21日、2014年3月5日、2014年3月13日、2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告荣清立、原告荣鸿喜及其委托代理人赵金霞、杨秀茹、被告华贸置地公司的委托代理人李婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荣清立、荣鸿喜诉称，二原告于2011年6月24日与被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发建设的坐落于天津市滨海新区塘沽滨河西路东侧滨海华贸中心-
XXX号商品房，房屋总价款1255948元，合同约定交房日期为2012年6月30日前。二原告依约支付了全部购房款。被告不但未能如期交付房屋，还强行将逾期交房产生的利息及违约金全部折抵成物业费和采暖费，要求原告签订书面协议后才给钥匙交房，因原告不同意签订折抵协议，被告遂拒绝向原告交付房屋。被告的行为已违反买卖合同第五条之规定，被告应当按照同期银行贷款利率支付二原告已付款利息，并按房屋价款的万分之零点一／日向二原告支付违约金。故原告提起诉讼，请求依法判令：1、被告立即将坐落于天津市滨海新区塘沽响罗湾滨河西路东侧滨海华贸中心-
XXX号的商品房交付原告使用；2、被告立即支付至实际交房日的逾期利息，暂计至2013年12月31日为人民币115904.81元（按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、被告立即支付至实际交房日的逾期违约金，暂计至2013年12月31日为人民币6782.12元（按商品房价款的万分之零点一／日计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告荣清立、荣鸿喜为证实其诉讼主张成立，向本院提供了如下证据：
1、《天津市商品房买卖合同》及补充合同共19页，证明1、原、被告之间存在商品房买卖合同关系；2、证明双方的交房时间是2012年6月30日，房屋应当符合交付条件；3、证明违约金的计算方法；
2、销售不动产统一发票，证明原告已依约支付了购房款首期款635948元，剩余购房款通过商业贷款方式进行交付；
3、录像资料光盘一张及整理的书面说明，证明被告因原告不接受其将违约金、利息折抵成物业费、采暖费拒绝向原告交付商品房的事实；
4、另案诉被告商品房买卖合同纠纷案庭审笔录一份，证明2012年11月21日被告因原告不接受物业费、取暖费折抵，而拒绝向业主交房的事实，并证明被告在庭审过程中认可上述事实；
5、案外人董玲的物业费代缴承诺书，证明被告将违约金折抵成物业费、采暖费后才向业主交房的事实，如果业主拒绝签署则开发商拒绝交房；
6、华贸中心项目逾期交付违约金支付方案确认函，证明案外人因拒绝签署确认函而被告不交房的事实；
7、销售不动产统一发票，证明原告通过办理商业贷款支付了商品房的剩余购房款620000元，原告已支付了全部购房款；
8、华贸中心入住会签单，证明被告强制要求原告将违约金转化成物业费和采暖费，因原告拒绝接受该条件，被告拒绝向原告交付商品房；
9、天津市行政审批服务网刊登的关于建设工程竣工验收备案相关程序及所需材料，证明商品房竣工验收不仅包括五方验收，还包括规划、环境、人防等综合验收项目，并且该综合验收的验收报告需要经过相关建设部门的审批。
10、滨海华贸中心使用说明书一份、华贸中心质量保证书一套、欢迎词一页、滨海华贸中心业户装修手册一套、临时管理规约一套、华贸中心业主租户手册一套，证据来源是2012年11月24日二原告在领取入住手续时被告提供的，证明1、结合入住会签单证明2012年11月24日原告已经向被告去办理交房手续；2、证明结合入住会签单，双方办理入住手续到逾期交付违约金支付这一块因为被告无理提出将违约金折抵成物业费而双方没有达成合议才使入住手续没有办完；3、证明原告提交的材料中有被告加盖的公章，署名也为被告，证明当日交房是被告的行为，而不是物业未经授权的单方行为。
被告华贸置地公司辩称，2011年5月24日，被告与原告签订《天津市商品房买卖合同》，2012年11月16日，被告向原告寄送《入住通知书》，并在《入住通知书》中明确通知原告于2012年11月22日到被告处办理涉诉房屋交付入住手续，原告已于2012年11月19日签收该快递。被告认为按照合同约定涉诉房屋已经视为交付，因此在交付日之后被告无需在承担逾期违约责任，请求驳回原告要求支付超过交付日以后的违约金及利息的诉讼请求。
被告华贸置地公司为证明其答辩意见，向本院提供了下列证据：
1、《天津市商品房买卖合同》，证明本案涉及的房屋交付条件为竣工经验收合格方可交付；
2、申通快递详情单，单号为568408497502，收件人为荣清立、荣鸿喜，证明1、被告于2012年11月16日向原告寄送的入住通知书，入住通知书明确写明的内容为通知原告于2012年11月22日至被告处收房；2、原告于2012年11月19日签收了入住通知书的快递；
3、申通快递查件表，证明目的与证据2相同；
4、天津市建筑安装工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明本案涉诉房屋通过竣工验收符合交付条件，完全符合合同的约定；
5、天津市建设工程竣工验收备案书，证明该涉案房屋于2013年5月7日取得天津市滨海新区建设和交通局的行政备案，再次证明涉案房屋已经具备交付条件；
6、天津市滨海新区中心商务区管委会发文，证明中心商务区管委会因职权划分导致行政备案时间延迟至2013年5月7日。
原告提供的证据1、证据2、证据7，经被告质证均无异议，上述证据具备真实性、合法性、关联性特征，对其证明效力予以认定。原告提供的证据3、证据4、证据5、证据6、证据8、证据10，经被告质证不予认可。但上述证据能够相互印证，形成证据链，证明被告要求原告和其他业主将逾期交房的违约金折抵物业费和采暖费及不签订折抵协议拒绝履行交房的事实，故上述证据可以作为认定本案事实的依据。原告提供的证据9，与本案不具关联，此证据不能作为有效证据使用。
被告提供的证据1，经原告质证没有异议，对此证据的证明效力予以认定。被告提供的证据2、证据3经原告质证不予认可，提出没有证据证明此快递单已经发出，查询单的真实性无法确认。根据被告申请，本院到快递公司调取了单号为568408497502签收情况，依据快递公司出具的证据显示，二原告于2012年11月19日对上述快递予以签收，故对被告提供的上述证据的证明效力，予以认定。被告提供的证据4、证据5，已在生效判决中予以认定，证明其合法有效。被告提供的证据6，经原告质证对其真实性予以认可，但提出与本案不具关联，原告的质证理由成立，此证据不能作为认定本案事实的依据。
依据原、被告当庭陈述和双方当事人提供的证据及本院对证据的认定查明，2011年5月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于塘沽滨河路东侧滨海华贸中心-
XXX号商品房，房屋总价款为人民币1255948元；合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。甲方于2012年6月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方……”。合同第四条约定“乙方应于2011年3月29日前，一次性存入房屋首付款635948元，其余价款办理贷款”。合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之零点一零向乙方支付违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告未能按合同约定的时间将涉诉房屋交付原告。2012年11月16日，被告向原告邮寄一份《商品房交付通知书》，根据被告当庭陈述通知书内容为涉诉房屋已经具备交付条件，将于2012年11月22日办理房屋交付手续。2012年11月24日原告到被告处办理交房手续时，根据原告提供的证据证实，被告单方要求原告将逾期交房产生的利息及违约金全部折抵成物业费和采暖费，并要求原告签订书面协议后才发钥匙交房，因原告不同意签订折抵协议，导致双方未能办理完成房屋交接手续。故成讼。
另查，天津滨海华贸中心于2012年11月21日竣工验收，于2013年5月7日取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。
本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应依照合同约定全面履行各自义务。原告依约履行了支付全部购房款的义务，被告应按合同约定将竣工验收合格的商品房交付原告。然被告未能按照约定时间交付，构成违约，理应承担相应违约责任。关于原告不认可2012年11月22日被告可以交房一节，根据合同第三条的约定，交房条件为竣工验收合格，而在2012年11月21日，涉诉房屋所在项目已经进行包括勘查、设计、施工、监理、建设单位的五方验收，且合格，并进行了竣工验收备案，于2013年5月7日取得了《天津市建设工程竣工验收备案书》，因此根据合同约定，被告于2012年11月22日交付的房屋已符合交付条件。况且，原告亦于当日到达了交房现场，故被告于2012年11月22日与原告办理交房手续并无不当。被告虽然已通知原告于2012年11月22日办理交房手续，但在原告办理交房过程中，由于被告单方要求将逾期交房产生的利息及违约金全部折抵成物业费和采暖费，并要求原告签订书面协议后才能履行交房手续，遭到原告拒绝，交房手续未能办理完毕。被告该折抵行为并非系与原告事先约定，且物业费和采暖费与合同约定的交房条件无关，在原告不认可的情况下，被告拒绝交付房屋显然构成违约，依法应承担违约责任。现原告要求被告交付商品房，被告亦表示随时可以交付商品房，故对原告的此项诉请，本院予以照准。因合同约定的交房日期为2012年6月30日，被告逾期交房超过90日，被告除应继续履行交付房屋的义务外，还应按合同约定支付逾期交房的利息损失及违约金。关于原告主张违约金计算至实际交房之日的诉请，本院认为，在被告未能按约交付房屋后，原告即享有了本案主张的诉权，原告应及时主张权利，减少损失的发生，而原告在无任何障碍的情况下，迟迟不向法院主张权利，无疑扩大了损失，对于原告怠于行使权利，造成的扩大损失部分，应由原告自行承担。考虑同等情况下，已有数名业主先行主张权利的事实，依据公平原则，本案酌情认定被告承担违约责任的时限截至2013年5月22日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告天津滨海华贸置地有限公司于本判决生效后五日内将坐落于塘沽滨河路东侧滨海华贸中心-XXX号商品房交付原告荣清立、荣鸿喜，原告荣清立、荣鸿喜予以接收；
二、被告天津滨海华贸置地有限公司于本判决生效后十日内给付原告荣清立、荣鸿喜逾期交付商品房的利息，时间自2012年7月1日起至2013年5月22日止，以本金1255948元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；
三、被告天津滨海华贸置地有限公司于本判决生效后十日内支付原告荣清立、荣鸿喜逾期交付商品房违约金4094.39元（时间自2012年7月1日起至2013年5月22日止，以本金1255948元为基数，按每日万分之零点一计算）；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2754元，原告负担354元（已交付），被告负担2400元，于本判决生效后十日内直接交付原告荣清立、荣鸿喜。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。
审 判 长 梁凯江
代理审判员 吕东辉
人民陪审员 宛 榕
二〇一四年七月十一日
书 记 员 李 姗