江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0419号
上诉人（原审被告）无锡灵山元一投资发展有限公司。
法定代表人李小榕，该公司董事长。
委托代理人黄燕，江苏漫修律师事务所律师。
委托代理人顾晓雯，江苏漫修律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）邹志明，男，1962年9月21日生，汉族。
被上诉人（原审原告）邹韶华，男，1989年9月3日生，汉族。
委托代理人范辉，江苏正太和律师事务所律师。
上诉人无锡灵山元一投资发展有限公司（以下简称元一公司）因与被上诉人邹志明、邹韶华商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2013）锡滨马民初字第0212号民事判决，于2014年2月13日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年12月18日，邹志明、邹韶华与元一公司订立《商品房买卖合同》1份，约定：邹志明、邹韶华向元一公司购买七里风光堤99号元一度假村A03幢A03-1单元1-3层房屋，建筑面积共296.91平方米，商品房总价款为500万元，交房时间为2011年10月1日前。该合同对逾期交房的违约责任也作了如下约定：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。
又查明：2011年9月25日，元一公司向邹志明、邹韶华发出《元一度假村入伙通知书》，通知邹志明、邹韶华办理交房手续。邹志明、邹韶华遂去验收涉案房屋，发现存在二十四处房屋质量问题，即向元一公司提出，元一公司承诺修复。在庭审中，双方一致确认：二十四处房屋质量问题主要是墙面和地面空鼓、开裂等，并不影响房屋的装修。2012年2月29日，元一公司又向邹志明、邹韶华发出入伙通知催告函，通知交房，但因房屋质量问题没有完全修复，故邹志明、邹韶华仍未办理交房手续。元一公司继续进行维修整改，将二十四处的质量问题进行了修复，于2012年9月通知邹志明、邹韶华收房。邹志明、邹韶华于2013年1月18日与元一公司正式办理了涉案房屋的交接手续，双方签署了《房屋交接确认表》。
另查明：2011年4月15日，诉争房屋通过竣工验收。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《元一度假村入伙通知书》、《房屋交接确认表》、竣工验收备案表和双方当事人的陈述等证据在案佐证。
原审法院认为：《商品房买卖合同》系双方自愿订立，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的相关约定履行。根据该合同的约定，元一公司应于2011年10月1日前交付涉案房屋，但由于房屋存在质量问题需要整修，未能在2011年10月1日前办理交房手续。后元一公司根据邹志明、邹韶华有关质量问题的反映，直至2012年9月整改维修结束、并通知对方，后双方办理了交接房屋的手续，故造成交房时间拖延近一年的主要原因系元一公司没有及时进行维修，因此元一公司应当承担逾期交房的违约责任。双方虽然在《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金约定为每日万分之二，但约定的违约金过高，且双方当事人均确认：房屋质量问题主要集中在墙面和地面空鼓、开裂等，这些质量问题并不影响邹志明、邹韶华进行装修，故法院考虑实际情况，酌定元一公司应给付邹志明、邹韶华逾期交房违约金180000元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、元一公司于判决发生法律效力之日起5日内给付邹志明、邹韶华违约金180000元。二、驳回邹志明、邹韶华的其他诉讼请求。案件受理费6655元，由邹志明、邹韶华负担3300元，由元一公司负担3355元。
上诉人元一公司向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律不当。一、双方合同中对商品房交付条件作了明确约定，即上诉人交付的应是“经验收合格”的商品房，上诉人按约通知被上诉人收房，不存在违约行为。本案诉争商品房在2011年4月15日即经竣工验收合格并在2011年4月22日取得建设主管部门备案，上诉人于9月25日向被上诉人发出收房通知，并无任何违约行为。二、被上诉人所称“墙面和地面空鼓、开裂”等情形并非房屋建筑质量问题，并不影响上诉人按合同约定交付房屋，被上诉人未按约定办理交接手续，怠于履行收房义务，应自行承担相应责任和不利后果。一审判决已查明，被上诉人确认所谓“墙面和地面空鼓、开裂”并不影响房屋装修，即不影响上诉人的实际使用，即使上述问题存在，也属保修范围，与逾期交房问题并不属于同一法律关系且不是本案理涉范围，被上诉人应另循法律途径救济。请求撤销原判，改判驳回邹志明、邹韶华的全部诉讼请求。
被上诉人邹志明、邹韶华辩称，原审判决正确，请求维持原判。
原审查明的事实，除元一公司认为原审认定其逾期交房错误外，各方当事人均无异议，本院二审对当事人无异议的事实予以确认。
本院另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2011年10月1日前将“经验收合格”，“并符合本合同约定”的商品房交付买受人使用。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十六条约定，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
本案所涉房屋存在二十四处质量问题，主要为地面、墙面空鼓、开裂，其中，二楼西卧室地面一处南北裂缝长约2米，现场经泼水实验在一楼顶棚同一位置发现有渗水现象。
上述事实，有双方签订的《商品房买卖合同》、元一公司工程部关于质量问题修复回复等证据证实。
本院认为，商品房开发商应将符合国家规定和合同约定的商品房交付给买受人。双方所签订的商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2011年10月1日前将“经验收合格”、“并符合本合同约定的商品房”交付买受人使用。按合同第十一条约定，双方交接时仍需经买受人验收。所谓“经验收合格”不仅应指取得竣工验收合格文件，也应指房屋在交付时，其实际质量状况符合合格标准。本案诉争商品房虽在2011年4月15日经过竣工验收合格，但至2011年9月25日元一公司通知邹志明等收房时，已数月之久，且房屋出现了二十四处墙面、地面空鼓、开裂，其中部分裂缝较长且存在渗水现象，按通常认识，初步可以判定房屋存在质量问题，如果元一公司主张在此状况下房屋质量仍符合合格标准，应负举证责任。元一公司以竣工验收合格证明文件作为其房屋质量合格的依据，但竣工验收合格证明文件至多只能证明房屋竣工验收时质量符合相关标准，而有些内在质量问题通常会在一段时间后显现，因此，仅凭竣工验收合格证明文件不足以证明房屋质量在交付时符合合格标准。对购房人提出的质量异议，元一公司既未及时对房屋进行修复，也未进一步向购房者证明房屋即使存在二十四处质量问题时仍符合合格标准，邹志明、邹韶华拒绝接收存在质量问题的房屋，要求元一公司将房屋修复合格后再行交付，符合法律规定，并无不当。元一公司上诉所称“墙面和地面空鼓、开裂”并不影响邹志明、邹韶华实际使用，上述质量问题属于保修范畴，与逾期交房不属同一法律关系且不是本案理涉范围。本院认为，交付质量合格的房屋是出卖人应承担的义务，无论买受人是否立即使用、无论质量问题对使用是否产生实质性影响，均不能免除出卖人交付质量合格房屋的义务。而按双方合同第十六条规定的“保修责任”，是指“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《商品住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”本案中，房屋交付前即已出现质量问题，此时，元一公司首先应履行交付质量合格房屋的义务，而不是房屋交付后出现质量问题的保修责任。元一公司将修复后质量合格的房屋交付给邹志明、邹韶华之日，超过了合同约定的交付期限，已构成逾期交付，应当承担逾期交房的违约责任。
综上，元一公司的上诉理由不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由元一公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
代理审判员 景 鑫
代理审判员 王 倩
二〇一四年三月十二日
书 记 员 顾梦雨