贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终39号
上诉人（原审原告、反诉被告）封运发，男，汉族，1987年3月30日生，贵州省福泉市人，住福泉市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）樊永泉，男，汉族，1960年3月11日生，贵州省福泉市人，住福泉市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）龙少玉，女，汉族，1960年5月12日生，贵州省福泉市人，住福泉市。
被上诉人（原审被告）樊孝慈，男，汉族，1929年12月21日生，贵州省福泉市人，住福泉市。
上诉人封运发与被上诉人樊永泉、龙少玉、樊孝慈房屋租赁合同纠纷一案，福泉市人民法院于2015年9月18日作出（2015）福商初字第203号民事判决后，封运发不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审审理查明：原告封运发与被告樊永泉于2011年11月14日签订了《租用合同》，被告樊永泉将自己所有的福泉市金山办事处藜峨路9-8号房屋一楼菜场内门面出租给原告封运发经营百货，租金为1800元/月，租期自2011年9月1日起至2013年8月31日止。合同期满后双方依据该合同继续履行到2015年3月31日，2015年3月31日之后，由于原告超期未交租金，违反合同“先交租金后使用”约定，被告遂限其交还所租门面，引发本案本诉纠纷。合同同时约定，租期内被告有权进行租金调整，随行就市。合同履行期间经双方协商一致，2014年1月1日调整租金为2200元/月，2015年1月1日起租金又调整为3000元/月，原告依约已将租金交到2015年3月31日，并预交水电费押金300元。
一审另查明：原告已于2015年5月14日将争议门面交还被告，双方已终止对该合同的履行。由于原告未交2015年4月1日至2015年5月14日期间的门面租金，被告遂除以自己不存在违约涨租等行为，请求判决驳回原告诉讼请求外，还提起本案反诉，请求判决原告给付超期44天未付的租金损失4400元（以3000元/月计算）。
原审原告封运发一审诉称：2013年5月23日原告封运发与被告樊孝慈签订《个人租房合同》，被告樊孝慈将位于福泉市金山办事处藜峨路9-8号房屋一楼菜场内门面出租给原告经营百货，租期从2013年5月23日起至2015年5月22日止，租金800元/月，每4个月交纳一次租金，被告在本合同签订前收取水电押金300元，后被告无理涨租，并强迫原告将租金交到2015年4月1日，共交纳租金46000元，现被告提前终止合同，要求原告在2015年4月1日前搬离，其行为损害了原告权益，请求判决被告退还多收租金27600元，以及水电押金300元，门面未到期损失5000元，装修费损失19000元，共计51900元。同时请求判决驳回被告樊永泉、龙少玉的反诉请求。
原审被告樊孝慈一审答辩称：被告樊孝慈系樊永泉之父，争议门面系樊永泉所有，被告不具有争议门面出租权，双方签订《个人租房合同》仅是樊永泉、龙少玉为方便贷款请原告封运发与被告樊孝慈帮忙所为，双方从未履行过该合同，被告樊孝慈从未收取过原告的租金和押金，不存在任何违约事实和行为，请求判决驳回原告对被告樊孝慈的诉讼请求。
原审被告（反诉原告）樊永泉、龙少玉一审共同答辩并反诉称：被告樊永泉、龙少玉与原告封运发早在2011年11月14日就签订了双方现争议门面的《租用合同》，租期二年，自2011年9月1日起至2013年8月31日止，签订时的年租金为21600元，合同约定被告在租期内享有租金的随行就市权。合同期满后双方依据该合同继续履行到2015年3月31日，中途经双方协商一致调整过租金，2015年1月1日起租金又调整为3000元/月，原告依约已将租金交到2015年3月31日。2015年3月31日之后，由于原告超期未交租金，违反合同约定，被告遂限其交还所租门面，导致双方产生争议，但被告自始至终均是按双方合同履行自己的义务，不存在违约涨租等行为，故请求判决驳回原告诉讼请求。同时，由于原告超期未交租金，请求判决原告给付超期未付租金损失4400元。
一审法院认为：2011年11月14日原告封运发与被告樊永泉所签租金为1800元/月的《租用合同》，是双方真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效，双方应忠实履行。在合同期届满后双方继续依该合同履行，应认定该合同继续有效，租赁期限为不定期，双方可随时解除合同。本案中，被告樊永泉、龙少玉依约“随行就市”先后涨租至3000元/月，原告封运发认可并予交付，应视为双方合意，故被告樊永泉、龙少玉涨租不存在违约；被告樊孝慈虽与封运发签订《个人租房合同》，由于该合同双方并未实际履行，且原告亦未有任何依据证实被告樊孝慈存在任何违约行为，因此原告对三被告的诉请除退还300元水电押金外，其余无事实和法律依据，法院不予支持。原告已将争议门面交还被告樊永泉、龙少玉，被告已经接收且未提任何异议，应视为双方同意终止《租用合同》，但原告未交2015年4月1日至2015年5月14日期间共44天的门面租金4400元，违反双方《租用合同》的约定，故被告樊永泉、龙少玉所提反诉请求，依法应予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、由被告（反诉原告）樊永泉、龙少玉退还原告（反诉被告）封运发水电押金三百元；二、由原告（反诉被告）封运发给付被告（反诉原告）樊永泉、龙少玉门面租金四千四百元；三、上述一、二项冲抵后，实际由原告（反诉被告）封运发给付被告（反诉原告）樊永泉、龙少玉门面租金四千一百元，限判决生效之日起五日内付清；四、驳回原告（反诉被告）封运发对被告樊孝慈、樊永泉（反诉原告）、龙少玉（反诉原告）的其他诉讼请求。案件受理费1208元(其中本诉1098元，反诉110元)，由原告（反诉被告）封运发承担1158元，被告（反诉原告）樊永泉、龙少玉共同承担50元。本判决生效后，若原告（反诉被告）封运发未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决宣判后，封运发不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决并进行改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：一、一审判决查明及认定事实错误。1、上诉人与被上诉人樊永泉于2011年11月14日签订第一份《房屋租用合同》。本合同约定年租金为9600元，租用时间是从2011年9月1日起至2013年8月31日止，水电押金300元。该合同是双方的真实意思表示，无合同效力瑕疵，真实有效，并且也实际履行完毕。其后，被上诉人因资金周转困难需向银行贷款，又让上诉人与其订立第二份租赁合同用于贷款。因此，上诉人应被上诉人的要求帮忙签订一份房屋租赁合同，约定月租金为1800元/月，签订合同时间与上述合同签订时间一致，但该合同并未实际履行；2、2013年5月23日，上诉人与被上诉人樊孝慈签订第三份《租赁合同》，合同约定租期从2013年5月23日起至2015年5月22日止，租金800元/月,每4个月缴纳一次租金。该份合同约定双方在租赁期届满后才能随行就市。在被上诉人将门面交付给上诉人使用后，被上诉人无理多次涨租，如不交租金就不准许上诉人营业且不得转让该门面，并强迫上诉人交纳房屋租金至2015年4月1日，现双方签订的房屋租赁合同未到期，被上诉人就终止该合同，并让上诉人在2015年4月1日前搬离该门面。因此，一审认定上诉人与被上诉人订立的第二份合同为实际履行的合同缺乏事实依据，且与其贷款的事实相矛盾。虽被上诉人樊孝慈不是房屋所有权人，但其与上诉人订立的合同得到了其他二被上诉人的追认，并已实际履行至2015年4月1日。上诉人提供的收据能够证明上诉人与被上诉人实际履行了第三份合同，并多收取了上诉人27600元的客观事实，应当予以退还；3、对于被上诉人提出反诉的事实，被上诉人于2015年4月1日发出要求上诉人搬离门面的通知。双方因门面未到期而引发纠纷，在案件审理期间，上诉人受到被上诉人的干扰并未进行营业。因此，上诉人认为在此期间不应支付被上诉人租金，且被上诉人还应赔偿因此造成的经济损失；二、一审判决适用法律错误。一审判决认定上诉人与被上诉人签订的第二份用于贷款所用的合同为实际履行的合同系事实认定错误，因而认定“在合同期届满后双方继续依该合同履行，应认定该合同继续有效，租赁期限为不定期，双方可随时解除合同。本案中，被告樊永泉、龙少玉依约‘随行就市’先后涨租至3000元/月，原告封运发认可并予交付，应视为双方合意，故被告樊永泉、龙少玉涨租不存在违约；被告樊孝慈虽与封运发签订《个人租房合同》，由于该合同双方并未实际履行，且原告亦未有任何依据证实被告樊孝慈存在任何违约行为”的认定与客观事实相悖。因此系认定事实错误。上诉人提供的《收据》足以认定与被上诉人所签订的第三份租房合同已经实际履行。只是履行期还剩一个月时被上诉人无故中止该租房合同，系违约。被上诉人先后涨租至三千元的事实正好印证了被上诉人违反合同约定多次涨租的行为，对于多收取的租金应予退还。一审判决适用《合同法》第226条、227条及236条的规定都是关于支付租金的条款，上诉人认为不存在拖欠被上诉人租金的事实与行为。因此，一审判决适用上述法律系适用法律错误。
被上诉人樊永泉、樊孝慈、龙少玉二审未作书面答辩。
经本院审理，二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
综合本案各方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：双方当事人实际履行的是哪一份《租用合同》，被上诉人是否存在多收取上诉人租金的问题。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2011年11月14日，上诉人封运发因经营所需与被上诉人樊永泉签订《租用合同》，租赁被上诉人樊永泉所有的位于福泉市金山办事处黎峨路9号门面一间。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按该合同的约定履行。合同到期后，上诉人封运发继续租用被上诉人樊永泉的门面，直至2015年3月31日双方因被上诉人樊永泉收回门面而引发矛盾。2015年5月14日，上诉人封运发将争议门面交还被上诉人樊永泉。本案中，双方当事人对签订诉争门面租用合同的时间、发生矛盾纠纷的时间、以及交还门面的时间均无异议，本院予以确认。
关于双方当事人实际履行的是哪一份《租用合同》，被上诉人是否存在多收取上诉人租金的问题。本案中，双方当事人共向一审法院提交了三份涉案门面的租用合同，其中有两份是签订于2011年11月14日的《租用合同》，该两份《租用合同》第五条均载明“租金随行就市，根据市场价递增”的字样，而两份《租用合同》的区别在于上诉人封运发提交的《租用合同》载明的年租金是9600元/年（800元/月），被上诉人樊孝慈、樊永泉、龙少玉提交的《租用合同》载明的年租金是21600元/年（1800元/月）。此外，上诉人封运发还提交了一份其与被上诉人樊孝慈签订于2013年5月23日的800元/月的《个人租房合同》。虽然上诉人封运发主张双方实际履行的是800元/月的两份合同，但被上诉人樊孝慈、樊永泉、龙少玉不予认可，且上诉人封运发向一审法院提交的收款收据并不能证实双方已履行了800元/月的两份合同。相反从被上诉人樊孝慈、樊永泉、龙少玉向一审法院提交的收款收据看，其在2012年3月至2013年12月期间是按1800元/月的标准收取诉争门面的租金，在2014年1月至2014年12月期间是按2200元/月标准收取诉争门面的租金。结合上诉人封运发向一审法院提交的时间为2014年12月26日的收款收据看，2015年1月至2015年3月上诉人封运发交纳的房屋租金为3000元/月。上述收款收据载明的金额可印证被上诉人樊孝慈、樊永泉、龙少玉提出的双方履行的是1800元/月的《租用合同》的主张，同时，也符合双方当事人在《租用合同》中达成的“租金随行就市，根据市场价递增”的约定。由于双方当事人实际履行的是1800元/月的《租用合同》，且该合同已履行完毕。故，对上诉人封运发提出双方实际履行的是800元/月的两份合同，被上诉人樊孝慈、樊永泉、龙少玉存在多收取其租金的主张，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人封运发的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1208元，由上诉人封运发承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 莫玉魁
审 判 员 武文峰
代理审判员 郑 晔
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 卢 艺