广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第202号
上诉人（一审原告）宋丕文。
上诉人（一审原告）唐丽玲。
委托代理人宋丕文，身份同上，系唐丽玲丈夫。
被上诉人（一审被告）桂林市金城房地产开发公司。
法定代表人王君宁，该公司总经理。
委托代理人陈永春，该公司员工。
被上诉人（一审第三人）桂林市同德房地产开发有限公司。
法定代表人陈泰安，该公司总经理。
委托代理人文静，该公司员工。
上诉人宋丕文、唐丽玲因与被上诉人桂林市金城房地产开发公司（以下简称金城公司）、桂林市同德房地产开发有限公司（以下简称同德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区叠彩区人民法院（2011）叠民初字第1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月10日受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2015年4月1日公开开庭审理了本案。书记员龙艳祥担任记录。上诉人暨上诉人唐丽玲的委托代理人宋丕文，被上诉人金城公司的委托代理人陈永春及被上诉人同德公司的委托代理人文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2004年5月27日，桂林市社会保障住房发展中心（以下简称市住房中心）与第三人同德公司签订了一份联合开发协议，约定：“泗洲湾花园”项目用地由市住房中心提供，同德公司负责全部建设资金，同德公司按每亩55.7万元补偿给市住房中心获得“泗洲湾花园”项目的独立开发权，并对建成的所有房产享有独立的所有权、处置权及由此产生的相关利益。该协议签订后，同德公司交纳了相关款项，取得了“泗洲湾花园的项目用地及开发权”。同年6月26日，桂林市叠彩区人民政府（以下简称叠彩区政府）与同德公司签订了一份叠彩区机关人员“团购商品房”协议书，约定：叠彩区政府支持同德公司开发“泗洲湾花园”项目并为该项目争取税收及政策支持，同德公司优先解决叠彩区政府机关干部住房问题，符合团购条件的每人限购1套，叠彩区政府机关干部商品房交款方式，首期付款时间以2004年10月15日18时前为准；在市土地局同意土地证过户至同德公司名下后，叠彩区政府将首期购房款转存到由叠彩区建房协调小组和同德公司共同监管的银行账户中。2004年8月6日，叠彩区政府考虑到税收由本区收取及其他情况，与同德公司及金城公司达成一致意见，将“泗洲湾花园”项目按原条件改为以金城公司名义投资实施，实际开发商仍是同德公司。桂林市春江苑北面泗州湾花园第12幢1单元3层2号商品房原为案外人秦玉珍的指标房，2007年1月15日，秦玉珍与原告唐丽玲签订协议书，秦玉珍将泗州湾花园第12幢1单元3层2号房的指标转让与二原告。二原告于2007年1月22日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：二原告购买被告开发的桂林市春江苑北面泗州湾花园第12幢1单元3层2号商品房，房屋总价款为160313元，原告应于2007年1月30日前支付房屋首付款65313元，2007年2月28日前按揭付房款95000元。该商品房的用途为住宅，属砖混结构；被告应于2007年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房验收合格交付给原告使用。如被告未按时向原告交付房屋，逾期不超过30日的，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，每日支付原告已交付的房价款万分之一的违约金；逾期超过30日的，原告可以解除合同，但被告应支付原告已交付的房价款百分之零点五的违约金，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从最后交付期限的第二天起至实际交付之日，每日支付原告已交付的房价款万分之三的违约金。2007年2月6日，被告向原告出具了桂林市不动产预售款专用收据，收到二原告首付款65313元。同年3月12日，二原告通过中国建设银行按揭贷款向被告付房款95000元。现被告未按约向原告交房，二原告遂诉至该院。
另查明，本案诉争房屋为框架结构，至今未经过相关质量监督站进行房屋竣工验收以及未办理房屋竣工验收备案登记手续。
一审法院审理认为：本案争议焦点为：一、原、被告所签订的《商品房买卖合同》的效力问题，是否合法有效；二、原告是否履行完支付购房款义务；三、本案涉案房屋的交房问题；四、原告主张的违约金是否过高，第三人对此是否应承担连带责任。
对于焦点一，被告及第三人辩称本案涉案房屋是叠彩区政府机关干部团购房，原告并非叠彩区政府机关干部，应取消原告的购房资格。该院认为，本案涉案房屋虽是叠彩区政府机关干部团购房，原告系从叠彩区政府机关干部转让指标而得，但原告与被告签订《商品房买卖合同》时系用本人姓名，且《商品房买卖合同》亦未对购房者有身份限制，故双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
关于焦点二，该院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，本案所涉房屋房款为160313元。2007年2月6日，被告向原告出具了65313元的首付款收据。同年3月12日，原告通过中国建设银行按揭贷款向被告付房款95000元。二原告已依约向被告付完房款。被告及第三人辩称原告未付完房款与该院查明的事实不符，该院不予采信。
关于焦点三，该院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，本案所涉房屋须经验收合格后交付。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案表，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。本案涉案房屋未取得上述备案表，尚未具备法定的交付使用条件，故原告要求被告交房的诉请，该院不予支持。但将房屋验收合格交付给原告仍是金城公司与同德公司应履行的义务，本案涉案房屋已逾期多年未交房，严重侵害了原告的合法权益，金城公司与同德公司应尽快履行合同约定的义务，完成对房屋的验收，并将验收合格的房屋交付给原告。
关于焦点四，该院认为，合同签订后原告履行了付清房款及相关税费的义务，被告金城公司未能按合同约定日期向原告交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，考虑到本案原告实际享受了叠彩区机关干部的优惠待遇及合同履行的前后情况等综合因素，该院对双方约定的违约金予以调整，按每日万分之一计算至实际交房之日止。第三人同德公司系泗洲湾项目的实际开发商，应对名义开发商即被告金城公司逾期交房所产生的上述违约责任承担连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合法法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告桂林市金城房地产开发公司向原告宋丕文、唐丽玲支付以160313元为基数，从2007年10月16日起按每日万分之一计至本案涉案房屋实际交房之日止的违约金；第三人桂林市同德房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任；三、驳回原告宋丕文、唐丽玲的其他诉讼请求。
上诉人宋丕文、唐丽玲及上诉人金城公司、同德公司均不服一审判决，宋丕文、唐丽玲上诉称：
本公司至今未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，其与被上诉人签订的《认购房协议》为无效协议，且在《认购房协议》履行过程中，因被上诉人未及时支付剩余购房款，在多次协商无果的情况下，其被迫于2011年12月12日向被上诉人发出了《解除认购房协议的函》，行使了法定的单方解除权。因此，即使其与被上诉人签订的《认购房协议》有效，也因被上诉人的违约行为导致双方签订的《认购房协议》已被解除，其无需再履行交房义务。二、涉案房产是其所建，属其所有，虽与被上诉人签订了《认购房协议》，但不论是基于《认购房协议》的无效还是基于行使法定解除权解除该协议，其已不再有向被上诉人交付本案标的物的义务，其有权对本案标的物进行重新支配，即有权与骆文繁以（2013）雁民初字第703号民事调解书中确定的内容和方式来支配和处理本案标的物。该调解书中的调解内容并未侵害被上诉人权益。且其与骆文繁按照该调解书中的内容履行了各自义务，其将涉案房屋交付骆文繁，骆文繁客观上已实际取得房屋使用权；骆文繁亦已按约定支付了相应对价，骆文繁并不知道其与被上诉人存在纠纷之事实，骆文繁完全符合善意取得，并且骆文繁已对涉案房产进行了全面的装修，花费数额巨大，如若撤销（2013）雁民初字第703号民事调解书，将严重损害善意的骆文繁的合法权益。三、被上诉人的权益受损是因为《认购房协议》的无效或者被解除，从而导致合同不需履行或不能履行，而不是基于（2013）雁民初字第703号民事调解书中调解的内容受到损害。至于协议无效或被解除后的债权债务纠纷属另一法律关系，被上诉人完全可以另行主张权利，而不应申请撤销（2013）雁民初字第703号民事调解书。综上，其请求本院撤销一审判决，依法作出公正判决。
经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原桂林市人口和计划生育委员会为解决桂林计划生育药具和计划生育技术服务业务用房，与桂林市桂峰房地产开发公司签订《认购房协议》，并经桂林市人民政府及政府相关部门立项批准，拟建桂林计划生育药具和计划生育技术服务业务综合楼。该《认购房协议》是双方就桂林计划生育药具和计划生育技术服务业务综合楼建设项目相关事宜进行的约定，而不是对商品房买卖结果进行直接的确认，该《认购房协议》不属于《商品房买卖合同》，应认定为商品房预约性质的合同。而我国法律及行政法规并没有明确禁止未取得商品房预售许可则不能进行商品房的预约，且该《认购房协议》亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故二上诉人主张《认购房协议》无效，无事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”上诉人嘉豪房产公司称其于2011年12月12日向被上诉人发出了《解除认购房协议的函》，已单方解除了《认购房协议》，但其无证据证实被上诉人已收到该函，且被上诉人于2012年5月就双方纠纷向桂林市叠彩区人民法院提起诉讼，虽因故于2014年3月提出撤诉申请，但双方纠纷并未解决。故上诉人嘉豪房产公司称《认购房协议》已被解除、其无需再履行交房义务的上诉理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定：“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”上诉人嘉豪房产公司在涉案房产纠纷尚未解决的情况下，即将该房产以调解的方式处置给上诉人骆文繁，一审法院据此作出的（2013）雁民初字第703号民事调解书确实存在内容错误，损害了被上诉人的民事权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，应当予以撤销。故二上诉人称（2013）雁民初字第703号《民事调解书》程序、内容合法、并未侵害被上诉人民事权益、不应当撤销的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处分恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1483元，由上诉人宋丕文、唐丽玲及上诉人桂林市金城房地产开发公司、桂林市同德房地产开发有限公司各负担741.50元（宋丕文、唐丽玲及桂林市金城房地产开发公司、桂林市同德房地产开发有限公司各预交1483元，由本院退回宋丕文、唐丽玲及桂林市金城房地产开发公司、桂林市同德房地产开发有限公司各741.50元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 於署光
审 判 员 吴 俣
代理审判员 蒋子秀
二〇一五年五月八日
书 记 员 李菊丽