北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第00168号
原告北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。
法定代表人张东纯（DONALDZHANG），董事长。
委托代理人代净，女，1982年6月28日出生。
委托代理人张兰，女，1985年4月5日出生。
被告北京市京六源商务服务有限公司，住所地北京市密云县经济开发区西统路8号西田各庄镇政府办公楼508室-220。
法定代表人邱铭，总经理。
委托代理人董金阁，北京市中运律师事务所律师。
原告北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下称原告）与被告北京市京六源商务服务有限公司（以下称被告）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人代净、张兰，被告委托代理人董金阁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年10月左右，被告公司邱育敏找到我公司，要求我们帮忙居间介绍出租北京市朝阳区某乡某村某号某大厦（以下简称涉案楼宇），经我公司居间，被告成功将涉案楼宇二层及五层出租，并依约向我公司支付了居间服务费。2012年12月12日，在我公司居间服务下，被告作为房屋出租人与承租人农客电子商务有限公司（以下简称农客公司）就涉案楼宇一层房屋租赁事宜签订了编号为Y××的《租赁合同》（以下称农客合同一），并与我公司签署了《服务费确认书》。该确认书约定，被告在同我公司提供的房屋承租人签订《租赁合同》时，应向原告支付居间服务报酬人民币捌拾壹万柒仟叁佰壹拾伍元整。此后，我公司多次催告，但被告拒绝支付居间服务费，故我公司诉至法院，请求判令被告支付居间服务费817315元，并以上述金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付2012年12月12日至实际给付之日的利息。
被告辩称：原告就涉案租赁合同向我公司提供的居间服务并不完整。根据双方签署的《客户推介合同》，原告负有积极推动客户与我公司完成签约和付款的义务，但事实上原告促成的我公司与农客公司签订的合同租赁期限超过了我公司有权出租的期限，导致农客公司之后因为合同超期要求变更合同，租赁面积也相应减少，原告作为专业的经纪公司对此有不可推卸的责任。同时，合同签订后原告未积极督促农客公司履行付款义务，一直到2012年12月25日农客公司仅支付了租金120万元。此后，我公司又将农客公司未承租的部分房屋在其他居间方的推荐下出租给了多家客户，并为此向其他居间方支付了居间服务费和提成，所以，我公司不应再就同一标的物支付双份的居间服务费。综上，原告未提供完整的居间服务，且其提供的服务存在瑕疵，原告以其完全履行了居间义务欺骗我公司致使我公司以为其提供了完整的居间服务，并签署了显失公平的《服务确认书》和《服务费确认书》，原告要求我公司支付全部居间服务费不合理，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：被告于2012年11月14日成立，邱育敏系被告公司董事长。
2012年10月20日，邱育敏代表深圳源创、京六源（甲方）与原告（乙方）签署《客户推介服务合同》，约定双方经友好协商，就涉案楼宇项目推荐客户，合作期限为5个月，自2012年10月1日至2013年3月31日，双方合作范围为乙方就涉案楼宇项目向甲方提供咨询服务，客户推介服务，并为甲方推荐租赁意向客户。合同第二条约定：2.5乙方仅对甲方法定代表人、甲方项目总经理及甲方指定负责人负责。乙方为甲方提供的每次工作以甲方盖章、甲方法定代表人、甲方项目总经理或甲方指定负责人的签字为执行依据和确认依据，乙方可以不执行甲方其他人员的工作指派而无需承担任何不利后果。2.6双方结算推介服务费的依据包括但不限于甲方盖章、甲方法定代表人、甲方总经理或甲方指定负责人签字的文件。2.7甲方指定的现场负责人及客户确认书负责人为邱育敏，指定负责人发生变动的，甲方应以书面形式知会乙方，自乙方收到甲方知会文件后方产生变动的效力。第四条约定：4.3本次合作周期内佣金比例以服务确认书为准。乙方有效客户在本协议终止前按照甲方要求支付定金但在本协议终止后按照认购书的约定签署《租赁合同》的，则该客户仍为乙方有效客户，该客户签约额计入乙方业绩，并计算佣金。如果乙方有效客户在本协议终止后六个月内未签署《租赁合同》，也未支付定金的，则本协议终止后，该有效客户不再视为乙方有效客户，即使该客户在本协议终止后签署《租赁合同》的，该客户签约额也不计入乙方业绩，亦不计算佣金；4.4乙方所介绍的租赁客户（必须经甲方确认）同甲方签订正式的《租赁合同》后，且甲方在收到购房客户支付的租赁款后十个工作日内，根据购房客户已支付的租金为基数按佣金比例向乙方支付相应的佣金，支付前乙方应提供合法有效的发票。
2012年12月12日，被告与农客公司签署《租赁合同》（以下简称农客合同一），约定农客公司向被告租赁涉案楼宇一楼，租赁面积4602平方米，租金标准3.7元／平米／天，自第四年起每三年按10%递增，租赁期限自2013年3月20日至2028年3月19日。2012年12月13日，农客公司向被告支付定金20万元，收款收据注明4602平方米；2012年12月25日，农客公司又向被告支付2期款100万元，收款收据亦注明面积4602平方米。庭审中，被告陈述上述农客合同一实际上并未履行，且租赁期限超过了其有权出租的租赁期限。为此，被告又提供其与农客公司签署的另一份《租赁合同》（以下简称农客合同二），称签署日期为2013年1月30日，并称双方实际履行的是该合同。农客合同二约定农客公司承租涉案楼宇一楼108房，建筑面积2225平方米，租金标准为3.7元／平米／天，自第四年起每三年按10%递增，支付方式采用1押3付，需提前15天支付下一期租金。原告对农客合同二不予认可。
2012年12月30日，原、被告签署《服务确认书》，确认原告为被告就涉案楼宇提供了居间服务，居间报酬为817315元；次日，被告又出具《服务费确认书》，确认己方与已确认承租方农客公司所承租的涉案房屋项目是原告居间成交，该居间服务已经完成。
另查一，2014年1月20日，被告以居间合同纠纷将原告诉至本院，要求撤销《服务确认书》及《服务费确认书》，本院在该案中查明：邱育敏同时为深圳源创空间商务服务有限公司（以下简称深圳源创公司）董事长。2012年9月23日，深圳源创公司与北京嘉汇泰商贸有限公司签署编号为H××的《租赁合同》，承租涉案楼宇，租赁期限2012年10月1日至2027年9月30日。2012年11月15日，被告与北京嘉汇泰商贸有限公司及深圳源创公司签署《变更协议书》，确认因深圳源创公司的新公司已经在北京成立，上述1188号合同原承租方深圳源创公司变更为新承租方被告。2013年8月19日，被告与北京嘉汇泰商贸有限公司、北京广通恒泰投资管理有限公司（以下简称广通恒泰公司）签署《变更协议书》，确认经三方友好协商，一致同意由被告与广通恒泰公司重新签约关于涉案房屋的房屋租赁合同，并认可新租赁合同的面积由原来的25390㎡调整为25200㎡，其余均按原1188号合同条款不变。同日，被告与广通恒泰公司签署新《租赁合同》，租赁期限2012年10月1日至2027年9月30日止。本院经审理认为无证据表明《服务确认书》及《服务费确认书》具有可撤销的情形，故判决驳回被告的全部诉讼请求。现该判决已经生效。
另查二，2012年11月3日，深圳源创公司通过原告居间服务与北京卓尔盛达投资管理有限公司签订《租赁合同》，将涉案楼宇2楼西北角临12室出租给北京卓尔盛达投资管理有限公司，租赁期限2012年12月10日至2017年12月31日。2012年11月3日，被告向原告支付了该笔业务的居间代理费60809元。后深圳源创公司经原告居间又与孙德胜签署《租赁合同》，将涉案楼宇五楼东北室四合院出租给孙德胜，租赁期限2012年11月15日至2027年9月30日。2012年11月30日，被告向原告支付了该笔业务的居间代理费110716元。
另查三，关于佣金计算标准，原告陈述根据双方合作惯例，促成5000平米以下按照月租金1.4倍支付，5000平米以上（含5000平米）按照月租金1.6倍支付，农客公司这一单即按照1.6倍计算，计算公式为平米租金单价×平米数×30×1.6；被告则称双方约定的标准一直都是1.4倍，佣金计算方式为平米租金单价×平米数×30×1.4。
庭审中，被告认为不应按照《服务确认书》及《服务费确认书》确定的数额计算佣金，理由如下：1、农客合同一的租赁期限明显超期，农客公司基于此要求变更合同，并减少了承租面积，双方才签订了农客合同二，即农客公司的实际租赁面积远远小于4602平米，且原告在双方签订农客合同一后未再提供任何居间服务；2、原告未积极督促农客公司支付租赁费，直至2013年1月30日签订农客合同二时，就农客合同一农客公司只支付了120万元，该数额已经充抵农客合同二中的租金；3、就农客公司未承租的面积，公司又委托其他居间方介绍客户，并为此向其他居间方支付了居间服务费和业务人员提成，依据公平原则，不应当再就同一标的支付双份居间服务费。就上述意见，原告认为农客公司租金的支付并不影响其提供居间服务的效力，且在促成被告与农客公司签订合同时核实过被告有权转租的期限，但因租赁双方都同意租期，故作为居间方无法干涉。
上述事实，有双方当事人陈述、收款收据、发票、判决书、庭审笔录及上述证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据庭审查明的事实及现有证据，原告确实持续为深圳源创公司及被告出租涉案楼宇事宜提供了居间服务，被告也根据《客户推介服务合同》的约定向原告支付了相应居间代理费。在被告2012年12月12日与农客公司签署农客合同一后，于2012年12月30日及2012年12月31日向原告出具《服务确认书》及《服务费确认书》，确认原告提供的服务及佣金数额，可以认定原告为被告与农客公司之间的租赁合同提供了居间服务。结合被告自行提供的农客公司支付租金的收据，农客合同一实际上已经履行，此后被告与农客公司对合同进行变更并不影响原告已经提供居间服务的事实，农客公司支付租金的情况亦不能成为被告不支付佣金的理由，被告应当按照约定向原告支付居间服务费。但是，原告作为专业在京从事房地产租售业务的中介公司，应当按照相关规定规范操作，充分为双方提供交易全部过程的政策及法律咨询，协助租赁双方顺畅履行合同，维护市场交易秩序，而非仅仅促成双方签署租赁合同而已。房屋交易双方通过中介公司成交的目的在于利用中介公司的专业优势及沟通渠道更妥善高效地履行合同、预见并防范风险，而不仅仅是由中介公司进行一些事务性工作。根据庭审查明的事实及原告自述，原告促成的农客合同一的租赁期限明显超过被告自广通恒泰公司承租的租赁期限，这一超期约定很有可能会影响租赁双方合同的正常履行，导致超期部分无效，原告作为居间方应当在签署合同前仔细审查出、承租双方材料，促使双方签订的租赁合同符合法律法规规定，从这一点上看，原告在促成农客合同一时提供的居间服务存在一定的瑕疵，本院依法对其应当获得的居间服务费予以扣减。因原告提供的居间服务亦存在一定程度的瑕疵，故本院对原告主张的利息不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条至第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告北京市京六源商务服务有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京安信瑞德房地产经纪有限公司居间服务费六十五万三千八百五十二元；
二、驳回原告北京安信瑞德房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11973元，由原告北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担635元（已交纳），由被告北京市京六源商务服务有限公司负担11338元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈 洁
人民陪审员 张 宪
人民陪审员 杜月霞
二〇一四年六月十八日
书 记 员 周 墨