广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0184民初665号原告：朱建锋，住广东省从化市。原告：黄素霞，住广东省从化市。委托代理人：张晓倦、邹燕清，分别系广东安国律师事务所律师和实习律师。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托代理人：侯金炳、施新华，广东建基律师事务所律师。原告朱建锋、黄素霞与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员吴环适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张晓倦，被告的委托代理人施新华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱建锋、黄素霞诉称：2014年3月1日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于从化市江埔街环市东路223号大院10号（御景宏雅花园4座）1302房，总金额为640907元。合同第十三条约定：被告应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同附件七《合同补充协议》第四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交房，按以下方式处理：被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十五条约定：原被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第二十四条约定：被告在该商品房交付原告时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并验收合格；经批准分期建设的，被告应按批准的进度进行建设并验收合格。被告未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第1种方法处理：1、原告按照本合同第十四条的约定主张权利。合同第三十条约定：本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第2种方式解决：1.提交广州仲裁委员会仲裁；2.依法向人民法院起诉。可被告至今仍未将符合交楼标准的楼房交付给原告使用，原告认为被告违反了合同第十二条、第十三条、第十五条、第二十四条、合同附件七《合同补充协议》之约定，应承担违约责任。为此，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金，以640907元为本金，按每日万分之一的标准，从2015年7月1日起计至实际交房之日止；2.本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.广州市商品房买卖合同（预售）；2.购房发票。被告从化国泰天彤房地产开发有限公司辩称：一、被告违约确系不可抗力、政策影响和政府行为等非被告可控因素所致，应减少或者免除被告的违约责任。首先，近年来的雨水比往年偏多是大家有目共睹的事实。2014年5月23日从化区百年一遇的特大暴雨，给工程施工造成了很大难度。其次，为了增加绿化等优化设计，调整规划拖延了开工日期。再次，建设过程中也遭遇国家压缩对房地产业的贷款，导致出现资金困难，也一定程度影响到了施工进度。二、本案原告主张的违约金标准过高，法院应当调减。1.最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条规定，对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。该指导意见第六条规定，在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。故法院应对违约金依法实行调减干预，调减为中国人民银行同期存款利率为宜。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，法院应判决违约金总额不得超过违约造成原告损失的30%。结合本案，所谓损失是指双方约定的可预知的损失，但是双方并未约定预期的损失，原告起诉时也没有提出和对其损失进行说明，故本案宜做概括性判决。3.商品房买卖合同附件七第三条第3款约定“不可抗力等原因包含但不限于异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因。由于该原因造成迟延交房的，乙方同意甲方顺延甲方时间。”由此可见，被告迟延甲方是可以免责的。三、被告应交付的房屋已经满足了交房条件。1.被告应当交付的房屋已满足补充协议第三条第三款第4项的约定：只要在该房屋完成竣工验收并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为该商品房符合双方约定的交楼条件。2.被告于2015年6月27日向原告发出了收楼通知书，但原告并未按合同约定于当天向被告提出收楼异议，且原告也未与被告接洽商谈收楼事宜，认为涉案房屋不符合收楼条件是原告的主观臆断。合同附件七补充协议第三条第四款明确约定了被告的免责事项。四、业主不能就未来未知的事实进行诉讼。业主还未收楼，无针对未来未知的交楼事实，无权相应提出诉讼请求。所以，被告请求法院判决迟延交楼违约金时应当截止计至原告实际起诉立案之日。综上，原告的起诉与诉讼请求，缺乏应有事实和法律依据的支持，请求人民法院依法判决。被告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.2015年6月27日EMS国内标准快递单及妥投证明一份；2.2015年11月3日《建筑工程竣工验收报告》（复印件）；3.2015年9月20日国泰南区庭院及户内燃气管道安装工程《工程联合验收单》；4.通邮申请表；5.2015年9月28日广州市从化区环境保护局出具的穗从环验[2015]6号《广州市从化区环境保护局关于名城·御景绿洲（南区）建设项目竣工环保验收的意见》；6.2015年7月27日从化市自来水公司出具的《关于从化市国泰天彤房地产开发有限公司御景宏雅花园1、2、9、10、11号楼供水工程验收意见》；7.防雷装置验收意见书；8.《客户受电工程竣工检验意见书》；9.2015年3月27日从化市规划局颁发的从规验证[2015]16号《广州市建设工程规划验收合格证》及附件1《建筑功能指标规划验收明细表》；10.2016年1月15日广州市从化区民防办公室出具的穗从民防验[2016]1号《人防工程专项竣工验收备案意见书》。经审理查明：2014年3月1日，两原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：两原告购买被告开发的位于从化市江埔街环市东路223号大院10号（御景宏雅花园4座）1302房；建筑面积91.98平方米；总金额为640907元；原告以按揭贷款方式付款：首期款于本预售合同签订之日支付全部房价款的31.35%，金额200907元，除首期款外，剩余房款金额440000元须于2014年3月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条约定：若被告未能按照合同规定的期限交房，按照下列第2种方式处理，详见附件补充协议第四条。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同附件七第三条约定原告和被告双方同意买卖合同第十二、十三、十五条修改和补充条款为：3.房屋交付的标志：同时满足以下条件，不管原告是否办妥收楼手续，均视为被告已依买卖合同约定的交楼日期将该商品房交付原告：（1）一次性付款方式的，原告按买卖合同约定向被告交清该商品房之全部的房款，按揭付款方式的被告收齐首期房款和银行按揭；（2）原告按照双方签订的《购房费用明细表》约定付清应缴全部税、费；（3）原告有违约行为的，应按买卖合同及其补充协议的约定向被告交清违约金；（4）只要该房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为该商品房已符合双方约定的交房条件；（5）合同约定的房屋交付时限届满。4.不可抗力等原因包含但不限于异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因。由于该原因造成迟延交房的，原告同意被告顺延交房时间。合同附件七补充协议第四条约定：原告与被告同意买卖合同第十四条修改如下：被告如未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款640907元，被告分别于2014年3月6日开具首期款200907元的发票，2016年1月22日开具尾款440000元的发票给原告。2015年6月27日，被告通过EMS国内标准快递向原告邮寄收楼通知书，原告确认已收到该通知书，但认为涉案房产不符合交楼条件，故而未收楼。另查明：涉案房产于2015年11月3日取得建设单位出具的《建筑工程竣工验收报告》，但至今尚未通过消防验收以及取得工程竣工验收备案表。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：一、涉案房屋是否符合交付条件的问题。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。该预售合同附件七第三条第3点对该预售合同第十五条中约定的交房条件进行了变更，即同时满足以下条件，不管原告是否办妥收楼手续，均视为被告已依买卖合同约定的交楼日期将该商品房交付原告：（1）一次性付款方式的，原告按买卖合同约定向被告交清该商品房之全部的房款，按揭付款方式的被告收齐首期房款和银行按揭；（2）原告按照双方签订的《购房费用明细表》约定付清应缴全部税、费；（3）原告有违约行为的，应按买卖合同及其补充协议的约定向被告交清违约金；（4）只要该房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为该商品房已符合双方约定的交房条件；（5）合同约定的房屋交付时限届满。被告对于原告已支付购房款等没有提出异议，但认为涉案房产已经完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，符合合同约定的交房条件。本院认为，被告未提交涉案房产的竣工验收备案表，亦未能提交消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》，建设工程的消防设施关系到业主的人身安全，是房屋投入使用的必要条件，根据《中华人民共和国消防法》第十条的规定，涉案建筑应由消防部门验收或取得备案凭证方可使用。被告提交的证据不足以证明涉案房屋已符合合同附件七第三条第3点第（4）项约定的“必须居住条件”，并且双方约定的交房条件也不得违反法律的强制性规定，因此，本院对于被告辩称涉案房产已经达到合同约定的交楼标准原告应当收楼的抗辩意见不予采纳。二、关于逾期交房责任的承担问题。原告已支付完毕购房款，被告未能按照双方签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》约定的交楼时间于2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定标准的商品房交付给原告使用，应承担违约责任。被告辩称违约系因不可抗力、政策影响、政府行为等不可控因素导致，如暴雨天气、增加绿化、规划调整、国家贷款政策变化等情况，应减少或免除被告的违约责任。本院认为被告作为房地产开发企业应对房地产开发过程中的天气、绿化设计、规划调整等事项应有合理预期，预留足够的时间予以应对，从而及时解决商品房开发过程中遇到的相关问题，上述情况不属于不能预见、不可避免，及不能克服的客观情况。贷款政策调整与否并不影响被告交房。因此，被告主张免责的理据不足，本院不予采纳。三、关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题。原告与被告签订的《广州市商品房合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现被告认为其违约而造成原告的损失仅为实际损失即银行同期存款利息，缺乏事实依据，由于违约金系因被告违反合同义务逾期交付涉案房屋所产生，被告以原告未对损失进行举证为由要求调整违约金，缺乏依据，本院不予采纳。关于逾期交房违约金计算截至时间的问题。被告认为逾期交楼违约金应计至原告起诉之日，如上所述，涉案房屋尚不符合合同约定以及法定的交楼条件，但鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，被告支付逾期交房违约金暂计至立案之日（2016年2月22日）。至于2016年2月22日起至涉案房屋具体交付条件之日止的逾期交房违约金，原告可待涉案房屋具备交付条件后与被告另行协商或另案主张。综上，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告应按照约定在2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定的交房条件的房屋交付原告使用，但被告至本案立案之日仍未能交付符合双方约定并符合法律规定的交房标准的涉案房产给原告使用，故被告应以总房价为基数，按照每日0.01%的标准，支付从2015年7月1日起至2016年2月22日止的逾期交房违约金给原告。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告朱建锋、黄素霞支付逾期交房违约金（以购房款640907元为本金，按每日万分之一的标准，从2015年7月1日起计至2016年2月22日止，违约金总额以已付购房款640907元为限)；二、驳回原告朱建锋、黄素霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费89元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 吴 环二〇一六年六月二十日书 记 员 邓丽坚