广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2877号
上诉人（原审被告）：广东珠江纺织博览中心有限公司，住所地。
法定代表人：黄海涛，职务总经理。
委托代理人：孙赛男、李楠，均为该司职员。
被上诉人（原审原告）：刘武，男，1957年2月14日出生，汉族，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区。
委托代理人：张明金、肖大伟，均为国信信扬律师事务所律师。
上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司因与被上诉人刘武商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1835号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，刘武（乙方、买方）与广东珠江纺织博览中心有限公司（甲方、卖方）于2011年4月11日签订《商品房预售合同》，约定由乙方向甲方购买位于海珠区广州大道中南以西、康乐西围新村以南地段珠江国际纺织城（自编GJ-1、A2、A3栋）第自编A2栋幢7层701号房，房屋地址海珠区叠景中路78号（自编A2栋）701房，建筑面积254.49平方米，其中套内建筑面积175.28平方米，共有分摊面积约79.21平方米；（第七条）甲方与乙方约定该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米18613.82元，总金额3262630元；（第八条）甲乙同意乙方按按揭贷款方式付款：首期款自本合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的69.35%，金额2262630元，除首期款外，剩余房款金额1000000元须于2011年3月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，（1）甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后3日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人（2）乙方自行办理按揭贷款手续，甲方应在乙方支付首期款后3日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人；（第十三条）甲方应当在2011年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第十八条）合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方面解除本合同或继续履行本合同；乙方要求单方面解除本合同的应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付的房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）；乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方；房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方；（第三十一条）本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件；（第三十二条）本合同附件与正文具有同等法律效力；附件七：本合同补充协议第3条约定，乙方应按《收楼通知书》中确定的交楼时间前来办理收楼手续，收楼前，应依约定交清房款、税费、专项维修资金及物业管理公司规定的有关费用，以按揭方式付款的，还需银行实际已放按揭款，否则，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼时间和相应顺延办理产权登记时间；第4条约定，甲乙双方同意将本合同第四条约定的该商品房面积变更为：该商品房合同约定建筑面积共152.008平方米，其中套内建筑面积100.82平方米，共有分摊面积约51.188平方米，双方同意将本合同第七条约定的计价方式和价款变更为该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米32360.94元，总金额3262630元，即甲乙双方确认本条约定的该商品房总价款与本合同原第七条约定的价款总金额相同，乙方仍按本合同第八条约定的付款方式向甲方支付房款，该商品房的最终总价款按实测面积、本条约定的单价计算；第6条约定，本合同第十条、第十四条、第二十二条的违约金标准由每日万分之伍调整为万分之壹；第7条约定，双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；第8条约定，鉴于该商品房使用的合理性，甲乙双方同意将本合同第十八条约定的面积确认及面积差异处理方法变更为：本合同补充协议第4条约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，乙方同意不因任何面积差异单方解除本合同及要求甲方承担退还房款、支付利息和违约金的责任，甲乙双方同意在测绘部门出具测绘成果报告书后，按照本合同补充协议第4条约定的单价据实结算……第17条约定，本附件补充协议条款优先于合同其他条款；第18条约定，本合同签订前，甲方已将本合同及附件提示乙方详细阅读，并按乙方要求作出必要的解释，乙方是在完全清楚理解本合同及其附件条款内容的基础上与甲方签订本合同及其附件的；等。该合同的附件上每页均有刘武的签名。合同签订后，广东珠江纺织博览中心有限公司于2012年7月18日将涉案房屋交付给刘武使用，刘武并于2013年3月26日向广东珠江纺织博览中心有限公司支付了涉案房屋的套内面积差价款5178元。
刘武于2013年6月27日提起本案诉讼，请求原审法院判令：1、广东珠江纺织博览中心有限公司向刘武支付迟交楼违约金135072.88元（从2011年6月1日起算至2012年7月18日，按3262630元×0.01%×414天计算）；2、确认《商品房预售合同》附件七中本合同补充协议第8条第2、3句话（“即乙方同意不因任何面积差异单方解除本合同及要求甲方承担退还房款，支付利息和违约金的责任。甲乙双方同意在测绘部门出具测绘成果报告后，按照本合同补充协议第4条约定的单价据实结算”）无效；3、广东珠江纺织博览中心有限公司向刘武返还已支付的套内面积差异款5178元；4、广东珠江纺织博览中心有限公司向刘武支付建筑面积差异赔偿款147712.09元【按3262630÷152.008平方米×（152.008平方米－45.126平方米）计算】；5、广东珠江纺织博览中心有限公司承担本案诉讼费。原审诉讼中，双方当事人均确认涉案房屋已出具房产证，根据房产证上记载的面积与测绘报告一致，具体为：涉案房屋实际建筑面积为145.126平方米，比合同约定小6.882平方米（其中实际分摊面积44.146平方米，比合同约定小7.042平方米；实际套内建筑面积100.98平方米，比合同约定大0.16平方米）。
另，刘武认为按照合同约定是按揭付款，但是后来双方变更为分4期付款，分别为2011年2月22日支付50万元，2011年3月1日支付50万元，2011年5月3日支付1364332元，余下100万元经广东珠江纺织博览中心有限公司同意直接在2011年10月16日一次性付清，其是按照广东珠江纺织博览中心有限公司工作人员通知后支付。广东珠江纺织博览中心有限公司不确认更改付款时间，认为刘武逾期付款为180天，相应顺延交楼日期最迟为2011年11月27日交楼。刘武确认其逾期付款的天数为180天。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。上述《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七：本合同补充协议（以下简称附件七）第8条第2、第3句话的约定结合第4条约定作出，刘武在本案中对上述第4条约定没有提出异议，由此可见，刘武是在清楚涉案房屋的套内面积变化，可能存在面积差异及最终总价款变更，并且对该事实表示认可的情况下与广东珠江纺织博览中心有限公司签订该协议。附件七第18条约定本合同签订前，甲方已将本合同及附件提示乙方详细阅读，并按乙方要求作出必要的解释，乙方是在完全清楚理解本合同及其附件条款内容的基础上与甲方签订本合同及其附件的。刘武不但在上述《广州市商品房买卖合同（预售）》的买受人栏及附件七的乙方栏签名，而且在附件七的每页也有签名。因此，上述合同条款是双方当事人经过协商自愿签订，是合同双方当事人的真实意思表示，应为合法有效的条款。刘武认为第8条第2、第3句话系加重对方义务，免除自身责任的格式条款，刘武以广东珠江纺织博览中心有限公司对该条款没有特别提示为由，要求确认该条款无效的依据不足，原审法院不予支持。
根据合同约定，刘武以按揭贷款方式付款，现刘武认为与广东珠江纺织博览中心有限公司协商变更了付款方式为分期付款，但没有举证证明，广东珠江纺织博览中心有限公司对此也予以否认，故对刘武主张的该事实，原审法院不予认定。刘武确认逾期付款共180天，按照合同约定广东珠江纺织博览中心有限公司可以顺延相应的交楼日期，广东珠江纺织博览中心有限公司最迟应在2011年11月27日交楼，现广东珠江纺织博览中心有限公司于2012年7月18日才将涉案房屋交付给刘武使用，已逾期235天，故按照合同约定，刘武主张广东珠江纺织博览中心有限公司需向其支付违约金的请求，原审法院予以支持，违约金应按照3262630元×0.01%×235天=76671.81元计算。合同中刘武、广东珠江纺织博览中心有限公司约定在测绘部门出具测绘成果报告书后，双方按涉案房屋的套内建筑面积和套内建筑面积单价的价格据实结算。现双方均确认涉案房屋的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积增大0.16平方米，故按照合同约定，刘武需向广东珠江纺织博览中心有限公司支付涉案房屋套内面积差异款32360.94元／平方米×0.16平方米=5178元。据此，刘武要求广东珠江纺织博览中心有限公司向其返还该款项与合同约定不符，原审法院不予支持。由于合同中已经约定了涉案房屋公共分摊的建筑面积，现刘武、广东珠江纺织博览中心有限公司均确认实际测绘公共分摊的面积比约定少了7.042平方米，故广东珠江纺织博览中心有限公司构成违约。广东珠江纺织博览中心有限公司虽辩称是由于预售面积房管局录入时存在错误，但没有举证证明，故对广东珠江纺织博览中心有限公司的该意见，原审法院不予采纳。刘武主张广东珠江纺织博览中心有限公司应支付公摊面积差异款的请求，合法合理，原审法院予以支持，但刘武主张的计算方法有误，原审法院予以调整，计算标准应以3262630元÷152.008平方米×（51.188平方米－44.146平方米）=151146.26元为宜。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出如下判决：一、广东珠江纺织博览中心有限公司在本判决生效之日起10日内，向刘武支付迟交楼违约金76671.81元；二、广东珠江纺织博览中心有限公司在本判决生效之日起10日内，向刘武支付房屋建筑面积差异款151146.26元；三、驳回刘武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5620元由广东珠江纺织博览中心有限公司负担。上述受理费已经由刘武预交，刘武同意由广东珠江纺织博览中心有限公司在履行本判决时，将其应承担部分直接支付给刘武。
上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决第二项，改判上诉人无须向被上诉人支付涉案房屋建筑面积差异款151146.26元。2、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定涉案房屋应分别按照套内建筑面积、公摊建筑面积两种计价方式退补面积差异款，自相矛盾属于认定事实不清。原审法院既在判决中确认“合同中原、被告约定在测绘部门出具测绘成果报告书后，双方按照涉案房屋的套内建筑面积和套内建筑面积的单价的价格据实结算”，据此驳回刘武要求返还套内建筑面积补差价5178元，又以“合同中已经约定了涉案房屋公共分摊的建筑面积，而实测公共分摊面积比约定少了7.042平方米”（原审判决第10页）为由判决上诉人支付公摊建筑面积差异款151146.26元。按常理，同一标的买卖合同只能有一个确定的价格，但按照原审判决的逻辑，对同一涉案房屋既按照套内建筑面积计算总房价为3267808元，又按照公摊建筑面积补差后总房价为3116661.74元，在事实上形成“一房两价”的结果，明显自相矛盾，违背常理。二、认购书及商品房买卖合同都约定以套内建筑面积计价，公摊建筑面积不计价，其变化不影响总房价。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。按上述规定，处理面积差异应以合同约定作为依据。上诉人与被上诉人于2011年2月22日签订认购书，约定涉案房屋建筑面积152.008平方米，套内建筑面积100.82平方米，公摊建筑面积51.188平方米，并标明以每平方米32360.94元的方式计价，总价3262630元。认购书中虽未明确前述32360.94元的价格是套内建筑面积单价，但按总价除以套内建筑面积等于32360.94元，表明认购书约定的是以套内建筑面积计价。双方于2011年4月11日签订的《广州市商品房买卖合同》（下称“合同”）正文第十八条、合同附件七补充协议第四条、第八条对前述按照套内建筑面积及套内建筑面积的单价计价并结算的方式进一步确认。这与认购书的约定一致，充分表明按套内建筑面积计价是双方的真实意思表示，认购书及合同没有违反法律及行政法规的强制性规定，按套内面积计价的约定合法有效，双方当事人都应当按约定执行。上诉人与被上诉人在合同中载明房屋基本状况时虽然约定公共分摊建筑面积，但并未约定公共分摊建筑面积的价格，也未约定实测公共分摊建筑面积与约定面积存在差异时双方应进行退补差价，结合双方仅约定就面积补差最终按照测绘报告以套内建筑面积及套内建筑面积单价据实结算，表明仅在套内建筑面积发生变化时才退补面积差价，公摊面积不计价，无论其增加或减少都不能影响房价。原审法院要求上诉人支付公摊建筑面积差异款并无约定及法定依据。三、原审法院适用法律错误，原审判决金额已超出被上诉人诉讼请求金额3434.17元，应予纠正。《中华人民共和国诉讼法》第一百七十九条规定当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（十二）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的。本案中，被上诉人的诉讼请求是要求上诉人支付建筑面积差异款147712.09元，现原审法院却判令上诉人向被上诉人支付涉案房屋建筑面积差异款151146.26元，超出刘武诉讼请求3434.17元。原审法院违背“不告不理”原则，适用法律错误。综上，原审判决上诉人支付建筑面积差异款151146.26元既无事实依据也无法律依据，恳请贵院依法改判。
被上诉人刘武答辩称：第一，上诉人对原审判决理解有误，原审认为套内面积和分摊面积都有计算，被上诉人认为计算正确。本案房屋的价格是在结算套内面积和分摊面积确定的，购房款不存在不确定的情况。第二，认购书和购房款发票均能证明，房屋是以购房面积来计算的，不存在公摊面积不计价的情形，本案中分摊面积，被上诉人已经支付了价款，如果有差异，应该结算。第三，本案并未约定面积差异的结算方法，被上诉人认为应该按照最高院有关面积差异的规定来处理，我方认为在面积差方面，我方诉求是面积差异款，而原审法院的判决也是面积差异款。被上诉人在原审中的诉求是已经支付的套内面积差异款5178元和建筑面积差异款147712.09元，套内面积差异款和退回套内面积差异款加起来是超过15万元，所以不存在原审判决超过诉求的情况。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，双方当事人签定的《商品房预售合同》的意思表示真实，合法有效，合同双方均应切实履行。
虽然上述合同约定以套内建筑面积计价，但该合同对分摊建筑面积亦作了明确约定。现珠江纺织公司实际交付的涉案房屋的分摊建筑面积少于合同约定，已构成违约。而珠江纺织公司对于共有分摊面积不足的原因未举证证明其免责，且分摊面积的减少必然会在一定程序上损害买方刘武的利益，故珠江纺织公司应承担违约责任，即计算实差价款返还给刘武。由于涉案合同中仅约定了套内面积出现差异时的处理方案，并未约定分摊面积的差异处理，而根据《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，现涉案房屋的面积差异在3%以内，故双方应按合同约定的价格据实结算。对于珠江纺织公司上诉称其无需返还因分摊建筑面积减少而产生的面积差价款，以及即使需返还面积差房款，也应按实付总房价÷房产证记载的建筑面积×分摊建筑面积差异的计算方式来计算的意见，缺乏理据，本院不予支持。至于，上诉人认为原审判决超出被上诉人诉请问题，二审经核对，被上诉人对于套内面积及公摊面积的计算方式不当，但就本案涉案房屋的面积差，总体诉求金额明显高于原审判决确认的金额，原审已经充分考虑双方权益，所依据的计付方式合理合法，并无不当，本院予以维持。
综上，广东珠江纺织博览中心有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求不应得到支持。原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3323元，由上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年十一月十七日
书记员 阮志雄