广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）良民一初字第688号
原告（反诉被告）刘杨。
被告（反诉原告）苏兰香。
原告刘杨与被告苏兰香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理后，被告苏兰香向本院提起反诉，本院于2015年8月26日立案受理该反诉。本院依法由审判员彭情宝适用简易程序于2015年9月25日公开开庭进行了审理。原告刘杨、被告苏兰香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘杨诉称：被告于2013年6月1日将阳光新城丽水苑x栋x单元x室出租给原告，2年到期后不再租给原告。2015年5月26日，原告将房屋交还被告，被告将房屋钥匙和门卡收回。当日，被告没有向原告退还押金3000元，并表示查一下水电费后再将钱款转至原告账户，原告于是将银行卡号交给被告。此后，被告未能将押金转给原告，并表示需要和原告面谈。2015年5月31日，待原告出差回来后，被告表示原告将房屋弄脏，不同意退还押金，原告表示被告接收房屋6天后才提出房屋卫生问题，如房屋卫生有问题应在接收房屋时向原告提出。经中介及街道办调解，原告愿意补偿被告400元，但被告还是不同意退还押金。由于被告不退还押金行为已违约，故原告诉请法院判决：一、被告向原告退还押金3000元；二、被告向原告退还提前6天退房的租金300元（6天×50元／天）、多交的6月份物业费25元（6月份已交物业费86元，扣除电费44元、水费16元），共计325元。
被告苏兰香答辩并反诉称：原告已交6月份物业费86元，扣除电费44元、水费16元，被告确应向原告退还25元。同时，房屋的租期是2年，自2013年6月1日起至2015年6月1日止，但原告于2015年5月26日提前退租，属违约行为，被告无需向原告退还押金3000元，相反原告还应向被告支付违约金3000元。此外，原告在租房期间未能爱护房屋及室内设施，不注意卫生，把房屋的墙上地下、厨房、卫生间和衣柜等地方搞得发霉发黑，导致被告需雇请工人重新打扫卫生、粉刷墙壁才能再次出租，给被告造成了16天不能出租房屋的租金损失1376元、请人搞卫生的清洁费300元、请人粉刷墙壁的装修费1800元、花费10天处理房屋事情的误工损失800元。为此，被告诉请法院判决：原告向被告赔偿各项损失7276元（租金损失费1376元、清洁费300元、装修费1800元、误工费800元、违约金3000元）。
反诉被告刘杨辩称：1、原告提前退房并未违约。2015年5月10日左右，原告打电话与被告方协商能否继续续租，但被告的丈夫表示需要考虑一下，后于第二天告知原告不再续租，并要求原告搬走。2015年5月25日，原告将个人物品搬离房屋后，电话通知被告过来接收房屋。2015年5月26日晚，被告来到房屋查看房屋情况，并接收了钥匙和门卡。原告本想等被告退还押金后再将钥匙和门卡交给被告，但被告承诺检查水电费、物业费无拖欠费用后将钱款转至原告账户，基于双方之前的关系良好，原告于是相信了被告的承诺，将银行卡号交给被告。因此，原告的提前退房已经被告同意，不存在违约。2、被告各项诉请无事实依据，与原告无关。被告房屋位于1楼，原告当初租房时就存在房屋潮湿、漏水、下水道堵塞等问题，被告从来未处理过这些问题，全是原告自行维护。原告交房给被告时，房屋的卫生状况和当初租房时的卫生状况相差不大。被告重新粉刷房屋是为了再次出租时能增加租金，当初原告租房的租金是每月1500元，现在租客的租金是每月3000元。因此，被告的各项诉请无事实依据，与原告无关，被告重新粉刷房屋是为了再次出租时能增加租金。
本案的争议焦点是：1、被告是否应向原告退还3000元押金及300元房租；2、原告是否应向被告赔偿4276元损失及支付3000元违约金。
原告针对争议焦点举证如下：1、《房屋租赁合同》，证明原告与被告之间的房屋租赁关系；2、《收据》，证明被告收取了原告3000元押金；3、《证明》（3份），证明原告接收房屋及退房时房屋卫生状况良好，并无损伤；4、证人周某的证言，证明原告接收房屋及退房时房屋卫生状况良好，并无损伤。
被告针对争议焦点举证如下：1、《商品房买卖合同》，证明房屋系被告所有；2、《照片》（7张），证明房屋存在污渍；3、中介谭某证言，证明房屋卫生状况不好；4、保洁员覃某证言，证明房屋搞卫生的清洁费；5、《房屋租赁合同》，证明不能及时出租房屋产生的租金损失；6、营业执照，证明处理房屋事情产生的误工损失；7、视频资料，证明房屋卫生状况不好；8、证人何某证言，证明粉刷墙壁产生的装修费。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2无异议，原告对被告提供的证据1、3无异议。上述证据与本案具有关联性，本院确认上述证据具有证明力。
被告对原告提供的证据3无异议，但认为其中的两份证明郭某、刘某与原告存在利害关系，证明力较弱；证据4无异议，但认为证人周某与原告存在利害关系，证明力较弱。原告对被告提供的证据2真实性、合法性、关联性有异议，认为该7张照片不是双方交接房屋时拍摄，而是事后拍摄，同时房屋属旧房，照片显示可能与实际情况有误差；证据4真实性、合法性、关联性有异议，认为原告从未见过保洁员覃某；证据5、6真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为与原告无关；证据7真实性、合法性、关联性有异议，认为该视频不是双方交接房屋时拍摄，而是事后拍摄，同时房屋属旧房，视频显示可能与实际情况有误差；证据8真实性有异议，认为证人何某所说不真实。本院认为，原告提供的证据3真实、合法，且与本案具有关联性，但其中的两份证明郭某、刘某与原告存在利害关系，本院确认其具有一定证明力；证据4真实、合法，且与本案具有关联性，但证人周某与原告存在利害关系，本院确认其具有一定证明力。被告提供的证据2真实、合法，且与本案具有关联性，但该7张照片非双方交接房屋时拍摄，且房屋属旧房，照片显示可能与实际情况有误差，本院确认其具有一定证明力；证据4真实、合法，且与本案具有关联性，本院确认其具有证明力；证据5真实、合法，且与本案具有一定关联性，本院确认其具有一定证明力；证据6真实、合法，但与本案不具有关联性，本院确认其不具有证明力；证据7真实、合法，且与本案具有关联性，但该视频非双方交接房屋时拍摄，且房屋属旧房，视频显示可能与实际情况有误差，本院确认其具有一定证明力；证据8虽与本案具有关联性，但不真实，本院确认其不具有证明力。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2004年6月24日，被告与案外人黄某向广西某置地有限公司购买位于南宁市良庆区金沙大道339号阳光新城丽水苑x号楼x单元x号房产。2013年5月25日，被告（出租方，甲方）、原告（承租方，乙方）与案外人广西南宁某房地产经纪有限公司（经纪方，丙方）签订一份《房屋租赁合同》。该合同就相关事项约定如下：甲方将坐落于南宁市良庆区阳光新城丽水苑x栋x单元x号房屋在良好状态下租给乙方居住使用。乙方已实地察看该房屋，对该房屋的质量、装修等均予以认可。租赁期为2年，自2013年6月1日起至2015年6月1日止。甲方于2013年5月25日交房给乙方使用。租金为每月1500元，租金按季度支付，乙方应于每季度到期前5日内支付房屋租金给甲方。本合同签订2日内，乙方应向甲方支付押金3000元和租金4500元，共计7500元，甲方应提供给乙方收款收据。合同期满，如乙方不再续租，在付清所有相关费用并保证房屋内设施完好无损的情况下，甲方应在乙方交还房屋3日内将押金无息全额退还给乙方。如乙方未按时支付租金和违反本合同规定（在租赁期间房屋的物业管理费、清洁费、水费、电费、电话费、网络费、电梯费等费用均由乙方承担并负责支付）及其他应付费用的，甲方有权从押金中扣抵所欠金额。乙方必须爱护房屋及室内设施，如有损坏应负责恢复原状或按价赔偿。若乙方违反本合同的约定造成甲方没有出租或中途收回房屋，或者乙方中途擅自退租，乙方应支付甲方违约金3000元，且甲方不得再迫使乙方承租该房屋。2013年5月26日，原告向被告支付押金3000元，被告向原告出具一张《收据》予以确认。
2015年5月，经原告向被告询问，被告表示不愿向原告续租涉案房屋。2015年5月25日，原告搬离涉案房屋，并通知被告办理涉案房屋交接手续。经协商，2015年5月26日晚，原告与被告共同去到涉案房屋办理交接手续，原告将涉案房屋的钥匙与出入门禁卡交还被告。此后，被告以原告未能爱护涉案房屋设施、涉案房屋卫生状况差为由，拒绝向原告退还押金。由于未能就押金退还、损失赔偿问题达成一致意见，故成讼。
另查明，截止本次诉讼前，原告已为涉案房屋预交2015年6月份物业服务费86元，尚欠电费44元、水费16元。庭审中，被告确认同意向原告退还25元物业服务费（已预交物业费减去尚欠电费、水费）。经被告请人打扫卫生、粉刷装修涉案房屋后，2015年5月30日，被告、案外人曹某与广西南宁某房地产经纪有限公司签订一份《房屋租赁合同》，被告将涉案房屋以每月2600元租金出租给案外人曹某，租赁期自2015年6月10日至2016年6月9日，交付使用期由装修期进度而定，并协定装修好和配置好家具家电后6天后才算始租期日。
本院认为：原告与被告于2004年6月24日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。
关于被告是否应向原告退还3000元押金及房租300元，原告是否应向被告赔偿4276元损失及支付3000元违约金问题。鉴于本案《房屋租赁合同》的租赁期于2015年6月1日终止，经原、被告双方当事人协商后不再续租，原告于2015年5月25日搬离涉案房屋后，被告亦同意于2015年5月26日接收涉案房屋，因此，于原告而言，2015年5月26日的退房行为应视为已得到被告的同意，终止《房屋租赁合同》系租赁期的到期而自然终止，并非中途擅自退租；于被告而言，提前于2015年5月26日接收涉案房屋，并不会造成任何损失，相反还能提前出租给其他人，带来更多收益。故原告辩解其于2015年5月26日退房并未违约，并要求被告退还押金3000元，本院予以支持；被告主张原告于2015年5月26日退房属违约提前退租，并要求原告支付提前退租的违约金3000元，本院不予支持。同时，如前所述，于原告而言，2015年5月26日终止《房屋租赁合同》系租赁期的到期而自然终止，亦系其于2015年5月25日搬离涉案房屋后主动要求被告接收涉案房屋之结果，且原告当初接收涉案房屋的时间是2013年5月25日，亦达到了2年租赁期的预期，故原告要求被告退还提前6天退房的租金300元（6天×1500元／月÷30天），本院不予支持。对于被告要求原告赔偿各项损失4276元（租金损失费1376元、清洁费300元、装修费1800元、误工费800元），由于被告提供的反映涉案房屋状况的照片、视频等证据均非双方当事人交接涉案房屋时现场拍摄，未能提供相应证据证明其各项损失的产生与原告的租赁行为存在必然的因果关系，且未能提供相应证据证明原告没有按照约定的方法或者涉案房屋的性质使用涉案房屋，致使涉案房屋受到损耗，故本院对其主张不予支持。考虑租客对房屋的爱惜程度有可能不及业主本人，被告提供的照片、视频等证据反映的涉案房屋的不良状况有可能与原告存在一定关系，并结合原告自认有关部门就双方争议问题曾组织双方进行调解，其承诺补偿被告400元的事实，本院酌定由原告向被告支付清洁费500元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条和第二百一十八条之规定，判决如下：
一、被告苏兰香于本判决生效之日起3日内向原告刘杨退还押金3000元、物业服务费25元，共计3025元；
二、原告刘杨于本判决生效之日起3日内向被告苏兰香支付清洁费500元；
三、驳回原告刘杨的其他诉讼请求；
四、驳回被告苏兰香的其他反诉请求。
本诉受理费50元，减半收取25元，由被告苏兰香负担；反诉案件受理费25元，由被告苏兰香负担。
义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不预交，又未申请缓交、免交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 彭情宝
二〇一五年十月二十二日
书记员 廖羽冰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。