北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第06207号
上诉人（原审被告、反诉原告）李曙光，男，1955年12月28日出生。
委托代理人尹昌友，北京市佳泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京都市阳光物业管理有限公司，住所地北京市西城区枣林前街35号704室。
法定代表人陈海鸥，总经理。
委托代理人于明锐，男，1953年10月8日出生。
委托代理人耿峰，男，1983年3月22日出生。
上诉人李曙光物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第01546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，北京都市阳光物业管理有限公司（以下简称都市阳光公司）起诉至原审法院称：李曙光在北京都市阳光物业管理有限公司管辖的北京市西城区×室居住。物业管理公司为业主已提供物业服务，业主不履行交费义务，物业管理人员曾多次催缴，至今尚未交纳，欠费共计33741.10元。李曙光的行为已影响居住小区的日常管理工作，鉴于上述事实，我公司诉至法院，要求判令：1、李曙光支付我公司2008年1月1日至2012年12月31日的物业费33741.10元；2、诉讼费由李曙光负担。
李曙光辩称，2006年4月，我与都市阳光公司签订了物业管理合同，双方签订合同后，我依约向都市阳光公司履行给付物业费用后的义务，同时，我将每年的供暖费也一并交给物业公司，即我入住时一次性向都市阳光公司交付了2006年和2007年两个年度的物业费和供暖费。我入住后，发现房屋存在着漏雨、渗水等诸多问题，造成我的物品损坏、装修损坏以及近10多平方米的面积无法使用，我每年多次向都市阳光公司反映住房存在的问题，要求解决，但都市阳光公司总是口头答应，却不见行动，一拖再拖，至今不能改正，导致我交了物业费后享受不到应该享有的权益。除此之外，都市阳光公司还有如下问题长期困扰着我，一是门禁长期损坏；二是监控设备失效；三是电梯质量极差，且承诺的四部电梯实际只运行两个；四是保安缺乏素质；五是小区狭小且管理无序；六是无停车位且车遭划痕；七是物业费用途不明；八是楼面外墙质量差且缺乏修缮。凡此种种，我多次与都市阳光公司反映交涉上述问题，但都市阳光公司总是以种种理由搪塞推脱，至今没有对我使用的楼面进行修缮，没有进行过防漏水、防渗水和墙壁裂缝修缮，一到夏天雨季时，就造成我和多家业主阳台、墙面及地面的漏水和渗水。楼下住户地板被泡，资产严重受损，每每出问题后物业说要维修却一直未能落实。因此，不同意都市阳光公司的全部诉讼请求。
李曙光反诉称，我从2006年购买都市晴园1619室起至今，每年夏季雨季时，屋里多处渗水、漏雨，导致将我存放的物品淋坏、浸泡，屋顶和墙面损失严重，现在我一直不敢在该处存放物品。情况比较恶劣时，我多次向都市阳光公司反映，要求进行维修，都市阳光公司一直没有进行维修。在此次起诉前，都市阳光公司两次起诉我，每次等我提出答辩或反诉时，都市阳光公司就撤诉，在撤诉前也明确说要来给修理，但时至今日，还没有进行修复。因此，我现依法提出反诉请求，要求判令：1、都市阳光公司赔偿我房屋漏雨修理费用10000元；2、赔偿房屋漏雨淋坏、浸泡物品10000元；3、赔偿房屋漏雨导致不能使用的最少3平米以上的面积损失额16425元。
都市阳光公司辩称，李曙光称从2006年购买涉案房屋起至今每年夏天雨季时，屋里多处渗水漏雨，要求赔偿造成的经济损失。对于李曙光提出的无理赔偿要求，我物业方不同意。根据2000年1月20日中华人民共和国国务院令第279号第六章第四十条关于建设工程质量保修规定，房屋屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。那么该房屋出现漏雨，产权人应在房屋的保质期内找售楼单位按房屋质量保修进行维修和要求赔偿，由此可见，李曙光反诉我公司赔偿的请求无任何依据可循。反诉请求的赔偿金额更是自行夸大，不能说明实际损失情况。由此可见，一、产权人尚未维护自己的权益，未能第一时间与保修单位联系；二、房屋保修期间不应由我公司修缮赔偿；三、产权人使用人应承担此次漏雨的全部责任。李曙光提出的答辩意见和说法不是事实求是，而是发泄其内心不满情绪而夸大事实。业主与物业谁也离不开谁，应更好的维护广大业主和物业公司的长远利益和根本利益，物业公司才能更好的为业主和使用人服务。因此，不同意李曙光的全部反诉请求。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。都市阳光公司、李曙光双方签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，法院予以确认，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。李曙光作为涉案房屋的使用人，在享用物业服务的同时，应当交纳物业费。现都市阳光公司要求李曙光支付2008年1月1日至2012年12月31日物业费33741.10元的请求，理由正当，法院予以支持。李曙光之抗辩观点，都市阳光公司不予认可，且李曙光未提供充分证据予以证明，法院对此不予采信。关于李曙光的反诉请求，与本案的案由不是同一法律关系，不属于本案的受理范围，李曙光可另行起诉。据此，原审法院于2014年3月判决：一、自判决生效之日起七日内，李曙光支付北京都市阳光物业管理有限公司北京市西城区×室二〇〇八年一月一日至二〇一二年十二月三十一日的物业费三万三千七百四十一元一角。二、驳回李曙光的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李曙光不服，提出上诉，要求本院驳回都市阳光公司的诉讼请求，支持其反诉请求。都市阳光公司同意原判。
本院经审理查明：李曙光为涉案房屋业主，于2006年4月入住涉案房屋。2006年4月5日，都市阳光公司（甲方）与李曙光（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：乙方所购的坐落于北京市宣武区×号都市楼1619室（建筑面积：200.84平方米）由甲方实行统一、专业化的物业管理；物业管理服务内容1、包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理……2、供用设施、设备的维修、养护、运行和管理……3、共用绿地、花木、建筑成品的养护与管理。4、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等……；委托管理期限：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止；物业管理服务费用的交费标准为住宅2.80元/平方米·月，年总计金额为6748.22元。
经询，李曙光对涉案房屋欠缴物业费的期间和数额均认可。
上述事实，有双方当事人陈述、物业委托合同等证据材料在案佐证。
本院认为：都市阳光公司、李曙光双方签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。都市阳光公司要求李曙光依照协议约定支付2008年1月1日至2012年12月31日物业费33741.10元的请求，理由正当，应予支持。李曙光不同意支付物业费的抗辩意见缺乏有效事实及法律依据，本院不予采信。关于李曙光的反诉请求，因与本案的案由不是同一法律关系，不属于本案的受理范围，故原审法院告知李曙光可另行起诉。经查，该处理符合法律规定，并无不当。综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费322元，由李曙光负担（于本判决生效之日起7日内交纳），反诉案件受理费355元，由李曙光负担（已交纳）；二审案件受理费999元，由李曙光负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 珊
代理审判员 李明磊
代理审判员 王军华
二〇一四年七月十五日
书 记 员 刘 洋