广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗花法民三初字第1653号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：向云。委托代理人：滕亚迪，住河南省鄢陵县，系该公司职员。委托代理人：邓伟灵，住广东省佛冈县，系该公司职员。被告：袁菊红，住广州市白云区。第三人：广州银业君瑞房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：刘志坚，系该公司董事长。原告广州市万科物业服务有限公司诉被告袁菊红，第三人广州银业君瑞房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年2月25日公开开庭进行了审理。原告广州市万科物业服务有限公司的委托代理人滕亚迪、邓伟灵到庭参加诉讼，被告袁菊红及第三人广州银业君瑞房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告是位于广州市白云区太和镇大源黄庄南38号的万某乔某的前期物业服务企业。被告袁菊红于2012年11月30日购买了位于广州市花都区狮岭镇芙蓉度假村万科兰乔圣菲尊御街11号101房。根据万某圣菲《前期物业管理服务协议》之约定，小区独栋住宅物业的物业服务费标准为：独栋住宅：人民币4.18元每月每平方米，私家庭院管理费为0.5元每月每平方。“物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业服务企业交纳当期的物业服务费务资金，如在当月最后一日止仍未缴纳物业管理服务费的，每逾期一天乙方按欠费总额的万分之五收取违约金。”原告一直根据合同约定履行自己的义务，但被告自2013年3月至今，无正当理由一直拖欠物业服务等各项费用。截至2014年6月30日已发生欠费本金共计人民币51605.70元。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定，也侵犯了小区其他业主的合法权益，是与《物业管理条例》等法律法规不符的。因此请求法院判令：1、被告支付拖欠的物业管理费46621.44元（从2013年3月至2014年6月30日止，按每平方米每月4.18元的标准计算，涉案房屋面积为697.09平方米）。2、被告支付拖欠的庭院管理费4928.56元（从2013年3月至2014年6月30日止，每月每平方米0.5元，涉案房屋的庭院面积为616.07平方米）。3、被告支付拖欠的小区园林照明电费分摊人民币55.62元。4、被告承担本案诉讼费用。被告没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。原告在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以确认。经审理查明：原告于2004年11月17日依法成立，具有一级物业管理资质。2012年11月30日，被告（乙方）与开发商广州银业君瑞房地产开发有限公司（以下简称银业君瑞公司）（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市花都区芙滨路尊御街11号101房，该商品房用途为住宅，户型结构为其他2厨5卫，建筑面积为697.09平方米，合同约定甲方应当在2013年2月28日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第十四条约定房屋交付时的有关资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同附件五为物业服务协议，约定：一、物业服务单位和合同期限：银湖湾的前期物业管理单位为广州市万科物业服务有限公司，本合同期限自2010年2月26日起至2013年2月25日止，但是：1、合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与广州市万科物业服务有限公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、广州市万科物业服务有限公司同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘广州市万科物业服务有限公司的决议并签订新的物业服务合同。三、物业管理相关服务费用，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，独栋住宅：4.18／月·平方米，叠加住宅：2.98／月·平方米，私家庭院：0.5／月·平方米，物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应于每月15日前向广州市万科物业服务有限公司交纳当期的物业服务资金。广州市万科物业服务有限公司接受供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因广州市万科物业服务有限公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月10日前向广州市万科物业服务有限公司交清相关费用。小区其它公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、消防控制中心运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主另行分摊。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金；纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务资金由甲方全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务资金由物业买受人自交付通知书约定的交付之日起全额交纳。合同附件七补充协议第八条对合同第十一条的补充：1、在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或特快专递通知买方办理交付使用手续。以特快专递通知的，以买方签收日为送达时间；买方未签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日。以短信通知的，通知送达时间为卖方发动短信的时间，卖方须在交付现场完善交付通知的签收手续。买方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日。2、卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。同时，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买方承担。房屋保修期亦从即日起计算。3、房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。4、若交付物业较合同约定的交付日提前达到交付条件的，卖方可提前交付并发出交付通知，买方应在通知约定的交付时间内办理交付手续，物业管理费、水电费等相关费用亦自实际交付之日起核算。第十一条对合同第十四条的补充约定：房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但卖方已办妥竣工验收备案手续的，不视为不符合交付标准，卖方不承担延期交房的违约责任。第十七条对合同第二十三条的补充：买方拥有本合同项下商品房附赠面积约×平方米楼宇屋面、×平方米露台、616.07平方米庭院、×平方米地下室（以上均以实际交付为准）及编号为×的架空层／地下／露天车位的使用权。第十八条对合同第二十四条的补充：买方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，并对提供资料的真实性负责。如有变更，应即时以书面形式通知卖方，卖方若按买方提供的联系方式联系不到对方的，则相关责任由买方承担。合同及附件还就其他权利义务进行了约定。原告认为银业君瑞公司已于2013年2月28日将涉案房屋交付给被告，为此提交银业君瑞公司向被告在房屋买卖合同中约定的通讯地址寄送的商品房交付使用通知书及邮寄快递单，通知书上载明通知被告于10日内前往万某乔某物业服务中心办理房屋交接手续，该邮件于2013年2月28日签收。原告为证明涉案房屋具备交付条件，提交涉案房屋所在小区的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、广州市燃气输配及应用工程交工验收证书、供水及安装协议书、通邮申报表、人防工程专项竣工验收备案意见书、建设工程规划验收合格证、关于广州银业君瑞房地产开发有限公司银湖湾小区环保设施验收意见的复函及关于广州市花都区芙蓉度假区整体环境影响评价事宜的证明、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、住宅使用说明书、住宅使用保证书及管理规约，其中《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明广州银业君瑞房地产开发有限公司住宅（自编号B1～B20栋）工程的竣工验收备案文件已于2012年9月26日收讫，文件齐全。原告提交广州市花都区狮岭镇芙蓉度假村080968、080969地块修建性详细规划图纸，拟证明涉案房屋位于图纸B-20，商品房买卖合同中平面图显示涉案房屋位于B-20的位置，原告认为该户型已在房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中显示验收合格。原告提交物业服务报告拟证明其在涉案小区提供了物业管理服务。原告认为被告拖欠2013年3月至2014年6月共16个月的物业管理费46621.44元（涉案房屋面积为697.09平方米，按每月每平方米4.18元的标准计算）、庭院管理费4928.56元（涉案房屋的庭院面积为616.07平方米，按每月每平方米0.5元／月的标准计算）以及小区园林照明分摊电费55.62元（计算方法为：小区园林照明用电总量÷收费总建筑面积×业主（用户）房屋建筑面积×电费单价）。原告提交各月分摊电费计费明细表，原告表示由于涉案小区处于滚动开发阶段，开发商承担了大部分的公共电费用，仅按照经验值对业主进行象征性分摊，电费发票均由开发商保管，原告表示无法提供有关的缴费凭证。诉讼中，原告表示从2014年7月起涉案房屋的物业管理费、庭院管理费及小区园林照明分摊电费不在本案中主张。原告认为因被告拖欠物业管理费等各项费用，其已通过在2014年4月向被告在商品房买卖合同留下的通讯地址寄送催收管理费通知的方式向被告催缴物业管理费等各项费用。现被告尚未支付物业管理费等各项费用，原告遂诉至本院成讼。本院认为：被告与银业君瑞公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此房屋买卖合同附件五前期物业服务协议对被告具有约束力，该合同约定业主应自开发商交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”以及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条第一款规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”房屋买卖合同第十五条约定房屋交付需具备《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等资料，合同附件七对该房屋交付条件补充约定若合同约定的交付文件不齐全，但卖方已办妥竣工验收备案手续的，不视为不符合交付标准。该补充条款对合同约定的交付条件进行了变更。根据原告提交的证据，涉案房屋所在工程已于2012年9月26日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，据此可知涉案房屋已符合法定和约定的交付条件。而银业君瑞公司已于2013年2月27日通过邮寄方式向被告在商品房买卖合同中约定的通讯地址送达商品房交付使用通知书，而房屋买卖合同约定涉案房屋应于2013年2月28日前交付使用，因此对于原告认为涉案房屋已于2013年2月28日交付给被告使用的陈述，本院予以采信。根据前述分析，涉案房屋已于2013年2月28日交付给被告使用，原告作为具有物业管理资质的物业管理公司，对涉案小区提供物业管理服务，被告作为涉案小区内房屋的所有权人，在享受原告提供的物业管理服务后，理应向原告支付物业管理费。涉案房屋为独栋住宅，房屋面积为697.09平方米，原告要求被告支付2013年3月至2014年6月共16个月期间的物业管理费46621.44元（4.18元／月／平方米×697.09平方米×16个月）以及庭院管理费4928.56元（0.5元／月／平方米×616.07平方米×16个月），合理有据，本院予以支持。关于小区园林照明分摊电费，原告认为计算方法为小区园林照明用电总量÷收费总建筑面积×业主（用户）房屋建筑面积×电费单价，现原告未能举证证明其向供电部门缴纳2013年3月至2014年6月期间发生的小区园林照明总用电电费，且原告提交的分摊电费计算方法明细表是原告单方制作的，对此原告应承担举证不能的后果，因此，原告要求被告支付小区园林照明分摊电费55.62元，依据不足，本院不予支持。被告及第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告袁菊红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付物业管理费46621.44元。二、被告袁菊红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付庭院管理费4928.56元。三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1090元及公告费560元，均由被告袁菊红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  吴海萍人民陪审员  邹容娣人民陪审员  潘安琪二〇一五年三月××日书 记 员  陈家欣