天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终5663号
上诉人（原审被告）：陈益林，男，1972年12月13日出生，汉族，住广东省普宁市。
被上诉人（原审原告）：天津市中环电子计算机有限公司，住所地天津市南开区红旗路214号。
法定代表人：高明璋，董事长。
委托诉讼代理人：张冰，天津金诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕萌，天津金诺律师事务所律师。
上诉人陈益林因与被上诉人天津市中环电子计算机有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2018）津0104民初3352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈益林上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人租用被上诉人房屋的起止时间为2014年10月31日至2017年6月30日，其中2014年10月31日至2015年9月1日是书面约定，其余时间为口头约定，2017年7月1日双方已经口头解除合同。2017年7月1日上诉人已将房屋腾空，之后并未使用，上诉人向被上诉人交钥匙，被上诉人不要。后被上诉人欺骗上诉人，交回钥匙，双方就没有其他争议了，故上诉人签字交钥匙。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
天津市中环电子计算机有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
天津市中环电子计算机有限公司向一审法院起诉请求：1．依法确认天津市中环电子计算机有限公司与陈益林签订的《房屋租赁和综合服务合同》于2018年4月9日解除；2．依法判令陈益林向天津市中环电子计算机有限公司支付2017年4月1日至2018年2月28日房屋租金32118.24元、物业费14599.2元，合计46717.44元（房屋租金为22元/月/平方米，物业费为10元/月/平方米，计租面积为132.72平方米），以及自2018年3月1日至2018年4月9日的房屋租金3795.79元、物业服务费1725.36元，共计5521.15元，以上租金及物业服务费合计52238.59元；3．依法判令陈益林向天津市中环电子计算机有限公司支付2017年4月1日至2018年2月28日逾期未付租金及物业服务费的违约金（按逾期付款金额每日万分之五计算，暂计算至2018年3月14日为2626.79元），以及截至陈益林实际给付之日的租金、物业服务费违约金（按逾期付款金额每日万分之五计算）；4．诉讼费、保全费由陈益林负担。
一审法院认定事实：2014年10月10日，天津市中环电子计算机有限公司与陈益林签订《房屋租赁和综合服务合同》，约定天津市中环电子计算机有限公司将坐落于天津市南开区红旗路216号北院平房租赁给陈益林，建筑面积为81.15平方米，陈益林用于办公、库房使用，陈益林委托天津市中环电子计算机有限公司为其提供综合服务（包括：能源动力供给和物业服务）；租赁期为1年，天津市中环电子计算机有限公司自2014年10月31日起将租赁物交付陈益林使用，至2015年9月30日收回；陈益林未按时交付租金或综合服务费等累计一个月，天津市中环电子计算机有限公司有权单方终止合同，收回房屋，并停止为其进行综合服务，天津市中环电子计算机有限公司不支付任何违约金或赔偿；陈益林自承租之日起，按半年向天津市中环电子计算机有限公司支付租金，当合同终止时，出现租期不满一个月时，则按实际天数计算；房屋租赁费为每23元/月/平方米，物业费为10元/月/平方米；陈益林在终止合同时，应与天津市中环电子计算机有限公司共同对陈益林承租的房屋与承租时的状况进行检查、清点，双方办理确认手续；陈益林未按本合同规定的期限交付租金和综合服务费用，陈益林应向天津市中环电子计算机有限公司支付违约金，每逾期一天，应按逾期付款金额每日万分之五计算，逾期30天未交纳租金和综合服务费用的，天津市中环电子计算机有限公司有权停止综合服务（包括但不限于能源动力供给）。合同签订后，天津市中环电子计算机有限公司与陈益林如约履行合同义务。2015年4月1日，天津市中环电子计算机有限公司与陈益林达成口头协议，陈益林承租房屋变更为讼争房屋，并将租金调至22元/月/平方米。2015年9月30日，租赁期限届满，陈益林继续使用租赁物，天津市中环电子计算机有限公司没有提出异议，双方亦未签订书面合同。陈益林按照22元/月/平方米的租金标准、10元/月/平方米的物业服务费标准，向天津市中环电子计算机有限公司交纳租金及物业服务费至2017年3月。2018年4月9日，陈益林签订退租确认单，确认其于该日退租。
一审法院认为，天津市中环电子计算机有限公司与陈益林签订的《房屋租赁和综合服务合同》及口头协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。该合同租赁期限届满后，陈益林继续使用租赁物，天津市中环电子计算机有限公司并未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。陈益林自2017年4月1日起未向天津市中环电子计算机有限公司支付租金及物业服务费，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。按照合同约定，陈益林未按时交付租金或物业服务费等累计达一个月，天津市中环电子计算机有限公司有权单方终止合同，收回房屋。天津市中环电子计算机有限公司与陈益林于2018年4月9日办理房屋交接手续，天津市中环电子计算机有限公司主张双方租赁合同于该日解除，一审法院予以支持。关于陈益林辩称合同应于2017年6月终止一节，因陈益林未提交证据加以佐证，故一审法院不予支持。陈益林应向天津市中环电子计算机有限公司支付2017年4月1日至2018年4月8日拖欠的房屋租金35816.70元（22元/月/平方米×132.72平方米×12个月＋22元/月/平方米×132.72平方米÷30天×8天）、物业服务费16280.32元（10元/月/平方米×132.72平方米×12个月＋10元/月/平方米×132.72平方米÷30天×8天），以上费用共计52097.02元。关于天津市中环电子计算机有限公司要求陈益林支付逾期付款违约金一节，该诉讼请求过分高于天津市中环电子计算机有限公司实际损失，一审法院将该违约金调整为陈益林拖欠费用所造成利息损失的1.3倍。2017年4月至2017年6月，陈益林拖欠天津市中环电子计算机有限公司租金及物业服务费共计12741.12元，逾期付款日为2017年7月1日；2017年7月至2017年12月，陈益林拖欠天津市中环电子计算机有限公司租金及物业服务费共计25482.24元，逾期付款日为2018年1月1日；2018年1月至2018年4月，陈益林拖欠天津市中环电子计算机有限公司租金及物业服务费共计13873.66元，逾期付款日为2018年4月9日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、确认天津市中环电子计算机有限公司与陈益林之间的房屋租赁合同关系于2018年4月9日解除；二、陈益林于判决生效之日起三十日内，向天津市中环电子计算机有限公司支付2017年4月1日至2018年4月8日的房屋租金35816.70元、物业服务费16280.32元，共计52097.02元；三、陈益林于判决生效之日起三十日内向天津市中环电子计算机有限公司支付违约金，以12741.12元为基数，自2017年7月1日至判决确定给付之日；以25482.24元为基数，自2018年1月1日至判决确定给付之日；以13873.66元为基数，自2018年4月9日至判决确定给付之日；以上均按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1034元，减半收取517元，保全费513元，由陈益林负担。
本院二审期间，上诉人提交证人王某、李某、张某的证言，用以证明上诉人在2017年6月24日将涉案房屋腾空，上诉人不应支付违约金。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人认为上述证人证言均不属于二审期间新证据，均不予认可，证人王某、李某与本案有利害关系，且证人李某、张某均表示不清楚交接钥匙的时间，因此上述证人证言无法证明上诉人实际退租的时间。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上述证据不能证明上诉人的主张，本院不予采信。一审查明事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁和综合服务合同》及口头协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定，履行合同义务。该合同租赁期限届满后，上诉人继续使用租赁物，被上诉人并未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人自2017年4月1日起未向被上诉人支付租金及物业服务费，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方于2018年4月9日办理房屋交接手续，一审法院认定双方租赁合同于该日解除，并无不当，本院应予维持。上诉人主张双方于2017年7月1日口头解除合同，不同意支付2017年7月1日至2018年4月8日的房屋租金、物业服务费及违约金，依据不足，本院不予支持。
综上所述，陈益林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2093元，由上诉人陈益林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 康 艳
代理审判员 张 璇
代理审判员 尹春海
二〇一八年七月三十一日
书 记 员 安 勇
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……