宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0211民初536号
原告：宁波海丰置业有限公司。（统一社会信用代码：91330211668487373T）。住所地宁波市镇海区招宝山街道沿江西路888号。
法定代表人：马友良，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐才宗、王哲，浙江立甬律师事务所律师。
被告：吴国安，男，1958年10月17日出生，汉族，住宁波市。
原告宁波海丰置业有限公司诉被告吴国安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理。审理中，被告吴国安提起反诉，本院于2017年4月10日立案受理，决定与本诉合并审理，并于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告宁波海丰置业有限公司的委托诉讼代理人唐才宗、被告吴国安到庭参加诉讼。本院于2017年6月20日第二次开庭审理，原告宁波海丰置业有限公司的委托诉讼代理人唐才宗到庭参加诉讼,被告吴国安经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对本诉缺席审理，对反诉按照被告撤诉处理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年9月30日到2017年2月28日的租金228?305元、2015年6月11日至2017年2月28日的物业管理费78?463.56元，支付违约金205?474.5元，以上合计512?243.06元。2.解除双方的商铺租赁合同，被告立即腾空房屋，并且支付自合同解除之日到实际搬出之日，按原租金标准（含物业管理费）支付商铺占用使用费。3.扣除保证金126?837元。审理中，原告减少管理费诉请，要求被告支付管理费77?091元。事实和理由：2014年6月26日，原告和被告吴国安签订《商铺租赁合同》，该合同对商铺、租赁期限、租金和管理费、违约责任均有明确约定。原告根据合同约定交付了商铺。被告自2015年6月起开始拖欠管理费及租金。原告也曾经于2016年8月29日、2016年10月21日、2016年10月25日书面敦促被告履行合同义务，2016年11月9日又委托浙江立甬律师事务所向被告催告，该律师函于2016年11月10日送到被告。但是被告总是无故推脱，而无实际改进。原告认为被告向原告租赁商铺，双方签订的租赁合同是双方真实意思体现，理应约束双方，双方均应严格信守，被告拖欠租金行为已构成违约，故原告起诉至法院。
被告吴国安答辩称：被告主体不适格，协议上的承租人是澳门豆捞，故应该澳门豆捞作被告。涉案合同是无效合同，原告有欺诈、虚假宣传，虚假招租行为存在。原告至今未将合法有效的商铺产权给被告使用，未提供房产证、消防证等相关资料给被告，未办理消防手续。无效合同由过错方承担损失补偿。合同无效，被告也就不用承担租金。原告收取管理费无合法有效资质和依据，被告不予承担，因此也不存在违约金的事项。此外，违约金计算方式过高不符合消费者权益保护法的里面的相关标准。
本院经审理认定如下事实：2014年6月26日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将位于商铺出租给被告。建筑面积为1069.23平方米，租赁期限自2014年5月30日至2019年5月29日，其中2014年5月30日至2014年9月29日为装修期，2014年9月30日至2016年9月29日为免租期。原告应于2014年5月30日前将商铺正式交付给被告，若延期，以原告方书面通知为准，被告应于2014年9月30前正式对外营业。管理费为每平方米3.5元（按照建筑面积收取）。第三年租金为507？348元/年，先付后用；从开业日起算，前两年不变，第三年起每两年递增8%，直至合同租赁期满为止。租赁费支付方式为每3个月支付一次，首期租赁费须在双方签订合同后3个工作日内一次性支付作为承租保证金，以后每期租赁费须于上期租赁结束前，提前一个月支付。双方于合同签订后于2016年8月30日起在3个工作日之内，支付3个月租金作为预付租金，支付6个月物业管理费作为预付管理费。被告提出进行维修须提前10日书面通知原告，原告应积极配合，及时提供维修服务；对被告装饰装修部分，原告不负有修缮义务。租赁期间，如被告未按约定时间交纳各项费用则原告有权解除合同。在租赁期间，被告若中途退，在扣除租赁押金同时被告应该按合同期内剩余租金30%的额度向原告支付违约金。
另查明，涉案商铺于2014年6月10日交付被告使用，同日，被告支付承租保证金127?065元。被告已支付2015年6月10日之前的物业管理费。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均有约束力。本案中原、被告在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。被告作为承租人应该履行支付租金及管理费的义务，现被告拖欠上述费用的行为已经构成违约。因被告未按时缴纳各项费用，按照合同约定，原告方有权解除合同并收回商铺。被告提出抗辩：1.本案的适格被告应该是澳门豆捞，而非被告个人。对此本院认为，本案《商铺租赁合同》上载明的承租方为吴国安，即被告本人，故被告是本案适格的被告。2.被告认为原告存在欺诈行为，涉诉房屋未取得建设工程规划许可证且未通过消防验收而导致被告无法正常营业，因此合同无效。对此本院认为，涉诉房屋已经办理产权证，属于可以出租的房屋。被告提供的“建设工程竣工验收消防备案受理凭证”只能证明涉诉房屋消防未抽检而并非未通过消防验收。此外，被告称原告存在欺诈行为，但并未提供证据予以证明。故本院对被告的上述答辩意见不予采纳。3.被告认为原告收取物业管理费无合法有效资质和依据。对此本院认为，租赁合同第七条中约定了管理费的支付方式，且物业公司出具的证明中也委托原告代收管理费，故本院认为原告有权向被告收取物业管理费。
综上，原告要求被告支付拖欠租金及物业管理费的诉请合法有据，但租金计算有误，经本院核定，2016年9月30日到2017年2月28日的租金为：507?348元/年÷12×5=211?395元。原告要求解除合同、被告腾空房屋并且支付自合同解除之日到实际搬出之日，按原租金标准（含管理费）支付商铺占用使用费，合法有据，本院予以支持。原告主张按照合同第十二条第3项的约定支付违约金，被告认为违约金过高，要求调整。对此，本院认为，根据法律规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。租赁合同第十二条第3项约定：因被告中途退租，应扣除租赁押金并按照合同期内剩余租金的30%支付违约金。因租赁押金是为了担保合同的履行，本质上也属于违约金性质。本案中，原告主张没收押金的同时又主张违约金，总额过高。被告终止履行合同的违约行为给原告造成的实际损失主要是合同解除后有可能产生的寻租期房屋空置的损失，综合考虑原告的商铺的使用现状及合理的空租期，本院酌定违约金为三个月的租金，即507?348元/年÷12×3=126?837元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告宁波海丰置业有限公司与被告吴国安于2014年6月26日签订的《商铺租赁合同》,被告吴国安于本判决发生效力后三十日内腾空向原告承租的位于的商铺；
二、被告吴国安支付原告宁波海丰置业有限公司租金211?395元（暂计至2017年2月28日）、物业管理费77?091元（暂计至2017年2月28日），以上合计288?486元；被告吴国安按2014年6月26日签订的《商铺租赁合同》约定的租金及物业管理费标准支付原告宁波海丰置业有限公司自2017年3月1日起至合同解除之日止的租金、物业管理费及合同解除之次日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费、物业管理费，于判决生效后十日内履行完毕；
三、被告吴国安支付原告宁波海丰置业有限公司违约金126?837元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告宁波海丰置业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费10?177元，减半收取50?88.5元，由原告宁波海丰置业有限公司负担1?323.5元（已预交），被告吴国安负担3?765元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 员 戴盈盈
二○一七年六月二十七无
代书记员 陈凯莉