广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2325号
上诉人（原审被告）：连宗明，身份证住址：深圳市宝安区。
上诉人（原审被告）：连桂湖，身份证住址：广东省汕头市，现住址：深圳市宝安区。
两上诉人共同委托代理人：连宗洪，身份证住址：广东省深圳市福田区，公民代理（系连宗明弟弟、连桂湖儿子）。
两上诉人共同委托代理人：池俊斌，广东中全律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金环，身份证住址：深圳市宝安区。
被上诉人（原审原告）：刘维，，身份证住址：深圳市宝安区。
两被上诉人告共同委托代理人：毛慧琴，广东格明律师事务所律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：吴军强。
上诉人连宗明、连桂湖因与被上诉人金环、刘维、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第517号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
金环、刘维原审诉讼请求：l、解除金环、刘维与连宗明、连桂湖签订的房屋买卖合同；2、连宗明、连桂湖返还金环、刘维已支付的定金人民币50，000元；3、连宗明、连桂湖支付违约金人民币620，000元；4、诉讼费用由连宗明、连桂湖承担。
原审法院审理查明：2015年4月11日，金环、刘维（买方）与连宗明、连桂湖（卖方）在世华公司的居间下，签订了《房地产买卖合同》（编号：XXXXXX），约定卖方将其名下的深圳市宝安区XXXX栋XX座XXX房（房地产证号码：XXXXXXX**）转让予买方，转让价格为人民币310万元。合同第三条约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金2万元，合同签订之日起四日内再支付定金3万元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。第二部分房款305万元通过银行按揭付款。买方应于签署本合同之日起60日内付清首期房款，并于约定的应付首期房款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。合同第十五条就违约责任约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义�超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。双方于备注条款约定，买方于45日内再付定金20万元。
金环、刘维于合同签订当日支付了定金人民币2万元，2015年4月14日支付定金人民币3万元，第二笔定金人民币3万元现仍托管于XX公司处。
另查，1、2015年4月14日晚，连宗明、连桂湖口头告知金环、刘维不再继续履行合同。2、连桂湖于庭审中承认，涉案房产由其与妻子及其他家人共同居住。3、XX公司于庭审中确认金环、刘维支付的第二笔款项人民币3万系定金而非保证金。
原审法院认为：金环、刘维与连宗明、连桂湖签订的《房地产买卖合同》（编号：XXXXXXX）系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，金环、刘维已按照合同约定支付了两笔共计人民币5万元的定金，连宗明、连桂湖亦应履行其作为卖方的合同义务。但连宗明、连桂湖在未与金环、刘维协商一致、金环、刘维不存在任何违约行为的情形下，擅自以家人不同意出售涉案房产为由主张解除合同，显然缺乏理据，其所谓的“解除合同的通知”依法不发生解除合同的效力，连宗明、连桂湖以此行为表明不再继续履行合同，已构成违约。金环、刘维在合同未解除的情况下，支付第二笔定金人民币3万元，系其履行合同义务的表现，并无不妥。且该笔款项的支付时间及金额均与合同约定的支付第二笔定金的时间及金额相符，XX公司虽在开具的收据上标记为“保证金”，但XX公司当庭亦明确该笔费用即为第二笔定金，原审法院认为该款项性质即为定金无疑，连宗明、连桂湖辩称该�款项系保证金而非定金，显然系其为逃避违约责任而寻找的托辞，对其相关辩解原审法院不予采信。
在连宗明、连桂湖违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，金环、刘维作为守约方有权主张解除合同并要求连宗明、连桂湖以支付违约金的方式承担违约责任。原审法院确认上述合同于解除合同的通知到达对方之日，即本案起诉状副本送达连宗明、连桂湖之2015年5月10日解除。综合考虑本案案情，金环、刘维与连宗明、连桂湖于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故原审法院酌情调整为连宗明、连桂湖向金环、刘维支付违约金人民币310，000元。
由于合同已解除，连宗明、连桂湖应将收取的购房定金人民币5万元返还金环、刘维，其中，托管于XX公司处的人民币3万元由XX公司负责返还金环、刘维，剩余金额人民币2万元由连宗明、连桂湖迳付金环、刘维。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认金环、刘维与连宗明、连桂湖于2015年4月11日签订的《房地产买卖合同》（编号：8175777）于2015年5月10日解除；二、连宗明、连桂湖应于判决发生法律效力之日起五日内向金环、刘维返还定金人民币5万元。其中，托管在XX公司处的金额人民币3万元由XX公司负责返还金环、刘维，剩余金额人民币2万元由连宗明、连桂湖迳付金环、刘维；三、连宗明、连桂湖于判决发生法律效力之日起五日内向金环、刘维支付违约金人民币31万元；四、驳回金环、刘维的其他诉讼�求。案件受理费人民币5，250元，由金环、刘维负担人民币2，500元，由连宗明、连桂湖负担人民币2，750元。
上诉人连宗明、连桂湖不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，判决连宗明、连桂湖与金环、刘维于2015年4月11日签订的《房地产买卖合同》（编号：8201283）于2015年4月14日解除。2、撤销原审判决第二项，判决连宗明、连桂湖应向金环、刘维返还的定金为人民币2万元；XX公司私自收取的3万元由XX公司返还给金环、刘维。3、撤销原审判决第三项，根据合同履行情况及双方的过错程度重新判定违约金数额。4、判令由金环、刘维承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院错误的认定合同于2015年5月10日解除，事实上，合同在2015年4月14日当晚连宗明、连桂湖通知金环、刘维不再履行合同时即已解除。一审法院已经查明2015�4月14日晚，连宗明、连桂湖口头通知了金环、刘维不再履行合同，却错误地认定连宗明、连桂湖“解除合同的通知”不发生解除合同的效力。连宗明、连桂湖认为，当连宗明、连桂湖通知到达XX公司及金环、刘维时，即表明连宗明、连桂湖愿意承担合理的违约责任而解除合同，金环、刘维即已经知道合同已无履行可能，接下来双方只需对违约金金额进行协商（金环、刘维当天晚上也提出了以5万元为定金双倍返还10万元的方案），因此合同解除时间应该是2015年4月14日，一审判决认定错误。二、连宗明、连桂湖是因为家庭原因无法履行合同，无主观恶性，连宗明、连桂湖尽可能早的通知金环、刘维解除合同并积极沟通解决纠纷，就是为了尽可能的减少金环、刘维的损失。合同签订时，连宗明、连桂湖是拿出十足诚意与金环、刘维达成交易的。合同标的310万，当时金环、刘维表示资金紧张，需要等到他们卖掉现有房子后才能支付首付款，连宗明、连桂湖也体谅了金环、刘维，同意首周只需支付5万元定金（5万元分成两期支付也是因为连宗明、连桂湖体谅金环、刘维无法一次性支付）。连宗明、连桂湖提出解除合同并不是为了要求加价，也不是为了将房子卖给第三方，而是房屋共有人连XX不同意出售房屋所致，涉案房屋居住着连桂湖夫妻二人、儿子连宗洪一家三口、连桂湖的八旬老母亲李XX共计六人，连XX考虑到难以找到合适的房屋居住才不同意出售房屋，连宗明、连桂湖确定无法出售房屋后就立即（4月14日，合同签订后第3天）告知XX公司及金环、刘维并与金环、刘维积极协商解决纠纷。连宗明、连桂湖当天携带4万元前去与金环、刘维协商，向其说明原因并一再向其道歉，连宗明、连桂湖提出按照合同约定双倍返还定金4万元给金环、刘维然后解除合同。然而，金环、刘维却以需要到外面与他人商量为由，偷偷地又向中介支付了3万元，返回后金环、刘维金环提出需要连宗明、连桂湖双倍返还定金10万元才能解除合同，金环、刘维当天没有同意，但在次日晚上（4月15日），连宗明、连桂湖为了尽快解决双方的纠纷，致电金环、刘维（详见连宗明、连桂湖证据《新录音415刘先生》），同意其提出的方案向其支付7万元（返还收取的定金2万及金环、刘维主张的违约金5万元，中介收取的3万由中介返还）。然而，金环、刘维又表示不同意，并告知金环、刘维将循序诉讼途径解决纠纷。三、连宗明、连桂湖在解除合同前仅收取了金环、刘维定金2万元。一审判决查明金环、刘维分别于4月11日、4月15日向连宗明、连桂湖、XX公司支付了人民币2万元、3万元，其中第二期3万元是连宗明、连桂湖通知不再履行合同后支付的，却错误的认定第二笔3万元也是定金。从金环、刘维提供的两份收款收据可知4月11日支付的2万元定金收款人系连宗明、连桂湖，并有连宗明、连桂湖签名确认，而4月14日的3万元“保证金”收据则仅有XX公司及经办人刘XX的签字，连宗明、连桂湖实际上并没有收到这3万元。XX公司在没有权限收取定金的情况下收取的3万元不能被认定为定金。理由如下：1、该中介是金环、刘维所聘请，由金环、刘维支付报酬，名为中介，实际上是金环、刘维的代理人，其按照金环、刘维的意志收取3万元事先未经连宗明、连桂湖同意，事后未交付给连宗明、连桂湖，不能等同于连宗明、连桂湖收取；2、该中介收取报酬的前提是双方的交易达成，在此情况下中介从自身利益角度出发，收取金环、刘维款项，加大连宗明、连桂湖的违约成本，意欲说服连宗明、连桂湖继续履行合同；3�定金的成立具有实践性，定金是由合同当事人约定的，但只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付，定金担保不能成立。只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。4、金环、刘维与中介私相授受的3万元明确注明是“保证金”，而之前的2万元则明确注明是“定金”。定金罚则的特殊性要求合同双方明确必须约定有“定金”条款，既不能是“订金”、也不能是“保证金”、“担保金”、“押金”。金环、刘维支付给中介的“保证金”不是双方合同约定中的“定金”（因金环、刘维与中介之间也存在合同关系）。四、合同解除时间早，未造成金环、刘维损失，原审判决在认定双方合同中约定的违约金过分高于实际造成损失的情况下，仍然判定了畸重的违约金。金环、刘维在一审庭审过程中向法庭陈述其已经没有能力在深圳再买房。经连宗明、连�湖调查核实，金环、刘维该陈述系虚假陈述，根据深圳市房地产权登记中心出具的《产权资料电脑查询结果表》显示，金环、刘维于案外人许XX于2015年7月份完成了房屋买卖，金环、刘维已经在罗湖区完成置业，也就是说金环、刘维其实在连宗明、连桂湖通知其无法履行合同后已经重新物色新房子，并且最终顺利完成了再置业。连宗明、连桂湖的行为并未对金环、刘维造成损失（这也正是连宗明、连桂湖尽早通知金环、刘维的原因所在，希望他们尽快找到心仪的房子）。连宗明、连桂湖在掌握上述情况后马上向一审法院邮寄了相关材料并申请调查取证，但一审法院在一审中并没有重新组织质证，判决中也没有对上述事实作出判定，径直作出判决。众所周知，二手房买卖是一个循序渐进而又复杂的过程：签订合同、卖方委托担保公司办理相关事务、资金监管、买方申�贷款、银行出具贷款承诺书、赎楼、房屋过户、领取新房产证、新房产证办理抵押登记、银行发放贷款、交房。双方的交易仅进行到第一步签订合同的阶段，金环、刘维也仅支付了2万元定金，连宗明、连桂湖在合同签订后第3天就已告知金环、刘维交易无法继续进行，愿意按合同约定双倍支付收取的定金。连宗明、连桂湖及早的告诉金环、刘维就是为了双方尽早解决问题尽量减少金环、刘维的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条明确规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”该规定是为了平衡房屋买卖双方的利益而制定的，彰显了法律的公平原则�本案中，金环、刘维在订立合同时仅支付了2万元定金，相对于合同总价310万仅占0.645%，连宗明、连桂湖在金环、刘维尚未进行后续步骤时就已经告知解除合同，金环、刘维并未对后续步骤投入资源，因此金环、刘维实际上并没有损失，而且解除时间早，金环、刘维完全可以再重新找房（实际上金环、刘维也没有在一棵树上吊死）。在此情况下，按合同规定的连宗明、连桂湖双倍返还已收取的定金，金环、刘维在短时间内即可获得2万元收益，足以补偿其损失。但一审判决却罔顾法律的明确规定，不考虑本案的合同履行情况以及双方的过错程度，一刀切判定连宗明、连桂湖支付31万元的违约金。如此沉重的处罚连宗明、连桂湖实在无法接受。综上，请求依法予以改判。
被上诉人金环、刘维答辩称，一、被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确�请求维持原判。针对上诉人的上诉请求被上诉人认为：1、上诉人认为口头通知不再履行合同机发生解除合同效力是错误的，我国合同法约定合同解除和约定解除、法定解除，本案中不存在法定解除的条件，合同中仅约定了在买方存在逾期履行合同义务，或有其他根本违约行为时，卖方方可解除合同。本案中被上诉人系完全依约履行合同，故也无约定解除的条件。上诉人于2015年4月14日未与被上诉人就合同解除达成一致的情况下，认为合同已解除是完全错误的。2、上诉人并非家庭原因而无法履行合同，其有主观恶意，上诉人连桂湖妻子，在被上诉人去看房时在家，且热情接待了被上诉人，并明确告知被上诉人房屋成交价不得低于人民币310万元，此说明连桂湖的妻子是同意出售涉案房屋的，上诉人连桂湖称其妻子不同意出售涉案房屋不符合事实。以此为由掩盖其想获�房屋张涨价利益的事实。二、被上诉人尚未交付第二笔订金的情况下，上诉人口头提出解除合同，并非为了减少被上诉人的损失，而系减少上诉人自己的违约成本。三、被上诉人支付第二笔定金3万元完全系依约履行合同。1、被上诉人在双方未就合同解除达成一致的情况下，与合同约定的第二笔定金交付之日依约向第三人交付第二笔定金系守约行为。2、上诉人向原审第三人确认是否交付定金的行为，已说明上诉人是知悉并认可合同中对被上诉人对第三人交付定金的约定。上诉人辩称系被上诉人的代理人完全是狡辩，且第一笔定金原本也是要交付给原审第三人监管的，因合同签订当日，原审第三人的POS机出现故障，所以被上诉人才将第一笔定金以现金形式交付上诉人。四、被上诉人认为合同解除时间早，未造成被上诉人的损失系完全忽视被上诉人的损失，并掩盖其获取房价暴涨所带来的巨大利益事实。1、上诉人自始认为被上诉人没有损失系完全没有体谅到被上诉人卖了原有房产购买涉案房屋的前期准备，未体谅两被上诉人在及其有限的休息日情况下看房并为签订合同所作的准备工作，也未顾及到被上诉人为了家庭所作的工作。上诉人上诉状最后一页称双倍返还被上诉人定金，被上诉人即可获得2万元的补偿，也足以说明上诉人忽视了被上诉人的损失。自330政策以来，房价上涨是不争的事实，上诉人提交的录音证据也说明上诉人为了获得巨大利益作的准备。上诉人称被上诉人于2015年7月份完成了房屋买卖，是荒谬的。被上诉人完成房屋买卖是事实，但请法庭注意，被上诉人2015年7月购置的物业面积为98.98平方米，户型为小三房，地理位置为罗湖区，被上诉人卖原有房产购买涉案房屋四房是为了实现家庭团聚，被上诉人一共有六口�，被上诉人刘维的父母及爷爷、女儿，因为原有房产面积小，无法居住，所以才购买涉案房屋，现在罗湖区的小三房套内面积只有78.18平方米，总价为290万元，被上诉人的工作地点是在宝安区，由于刘维的爷爷年迈，其父亲要照顾爷爷都无法来居住，孩子也无法让刘维的父亲来带，所以金环只有辞职。所以本案中被上诉人系守约方，在上诉人恶意违约的情况下，通过诉讼解决纠纷且被提出上诉，完全是无法忍受上诉人忽视被上诉人的损失，希望法庭做出公正判决，使上诉人意识到其违约的事实，上诉人所称双倍返还2万元定金是非常有诚意，对被上诉人是好事，完全是上诉人自私自利的想法，是对守约方被上诉人的极大不尊重。被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判，驳回上诉。
原审第三人世华公司未到庭参与二审审理，亦未�出答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。连宗明、连桂湖与金环、刘维签订的涉案合同系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效因素，原审法院认定涉案合同合法有效正确，本院予以确认。连宗明、连桂湖于签订合同三天后即明确表示因家人不同意出售涉案房产不再继续履行合同，尽管其家人（登记产权人的配偶）是涉案房产的共有权人，有权不同意出售涉案房产，但该原因属于卖方连宗明、连桂湖一方的原因，金环、刘维对合同不能继续履行不存在过错，原审法院认定连宗明、连桂湖为根本违约方正确，本院予以确认。关于违约责任的处理，考虑到连宗明、连桂湖在家人不同意出售房产而不能继续履行合同时，及时地通知守约方，有效地防止了因违约而导致的损失继续�大，此时作为守约方也有止损的法定义务，基于此，原审法院根据违约方的请求对合同约定的违约金标准予以调整并无不当，但原审法院认定的交易价10%的违约金标准偏高，结合本院二审做双方当事人调解工作所了解的情况，为平衡双方当事人利益，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定连宗明、连桂湖应向金环、刘维支付的违约金为217000元。
综上，连宗明、连桂湖的上诉理由部分成立，对成立的部分本院予以采纳。原审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第517号民事判决第一、二项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第517号民事判决第四项�
三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第517号民事判决第三项：上诉人连宗明、连桂湖应于本判决生效之日起五日内向被上诉人金环、刘维支付违约金人民币217000元；
四、驳回被上诉人金环、刘维的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币5，250元（金环、刘维已预缴），由金环、刘维负担人民币2，500元，由连宗明、连桂湖负担人民币2，750元；诉讼保全费1700元（金环、刘维已预缴），由由连宗明、连桂湖负担；二审案件受理费6400元（连宗明、连桂湖已预缴），由连宗明、连桂湖负担4000元，金环、刘维负担2400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 邓 媛
代理审判员 吴 思 罕
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。