广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5232号
上诉人（原审被告）：广州峻和投资有限公司，住所地广州市萝岗区。
法定代表人：陈长虹，职务：董事长。
委托代理人：黄碧洲，广东华之杰律师事务所律师。
委托代理人：严智蓉，广东华之杰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：周旋，住广州市越秀区。
委托代理人：朱宏亮，广东金轮律师事务所律师。
上诉人广州峻和投资有限公司（以下简称峻和公司）因与被上诉人周旋商品房预售合同纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年1月27日，周旋（乙方）与峻和公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201101215371），约定：乙方向甲方购买房屋地址为萝岗区水西环路12号自编A17栋702房［项目地址为：科城花园（一期自编A栋）第A17栋幢7层702号房］（以下简称“涉讼房屋”），合同约定建筑面积共185.5856平方米，其中，套内建筑面积153.3023平方米，共有分摊面积约32.2833平方米；按套内建筑面积计算房价，单价为13746.82元／平方米，总金额2107419元；第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付约定：甲方应当在2011年12月31日前将涉讼房屋交付乙方使用。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等；第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日的，自合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按乙方已支付房款的万分之二按日向乙方计付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日的，其后30日内退还乙方全部已付款项；若在上述期限内乙方未提出解除合同的，合同继续履行，甲方应按上述第（1）项的规定向乙方计付违约金；第二十一条产权登记约定：双方同意以乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起／个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。
《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七本合同补充协议第十四条约定：《商品房买卖合同》第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起360个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；第十八条约定：如本协议与商品房买卖合同内容相冲突之处，以本协议为准。
上述合同及补充协议签订后，周旋于2011年1月27日向某和公司支付购房款637419元，于2011年3月12日向某和公司支付购房款1470000元。
2012年8月25日，周旋在峻和公司发出的《收楼确认书》上签名确认收楼。
周旋于2014年6月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.峻和公司立即向周旋支付迟延交房违约金99891.67元（自2012年1月1日起至2012年8月25日止，按周旋已支付房款2107419元、每日万分之二计付）；2.峻和公司立即为周旋办妥涉讼房屋的产权登记，并将以周旋为产权人的《房地产权证》交付周旋；3.峻和公司立即向周旋支付自2013年12月5日起至峻和公司为周旋办妥产权登记并将以周旋为产权人的《房地产权证》交付周旋之日止的迟延办理产权登记违约金（按涉讼房屋总价款2107419元、每日0.05%的标准计算，暂计至2014年6月16日为202312.2元）；4.本案全部诉讼费由峻和公司承担。
峻和公司辩称：1.周旋主张逾期交房违约金过高，应按照逾期交付房屋期间有关部门公布或者有房地产评估资格的机构公布的同地段、同类型房屋的租金标准确定周旋的损失，周旋主张的违约金显然过分高于实际损失，应当予以调低；2.周旋主张的逾期办证违约金过高，其无法举证证明其实际存在的损失数额，因此损失数额难以确定，应当按照周旋已付房款以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故应予以调低；3.周旋主张的逾期办证违约金所适用的计算时间有误，根据合同约定至房屋交付之日起计210个工作日或／360个工作日内应当办妥房产证，该房屋交付之日应为房屋的实际交付之日而非应当交付之日，因此周旋所主张的逾期办证违约金的起算日期没有依据，应当按实际交楼之日起计；4.有关逾期交楼违约金计算时间应计算至2012年8月7日，因为2012年8月7日已具备法定交楼条件，业主由于自身原因晚于该日期收楼峻和公司不应承担该日之后的逾期交楼违约金；5.根据周旋提交的证据显示周旋于2014年6月10日才通过发函向某和公司主张，而该日期前倒推两年，超过两年的均已超过诉讼时效，即在2012年6月10日之前的权利均不应得到支持；6.因为已实际办妥房产证，故第二项诉讼请求已没有实质意义；7.周旋的第三项诉讼请求鉴于周旋是在2012年8月26日收楼，合同约定自交楼之日起360个工作日内办妥房产证，根据峻和公司计算该期间的最后日期为2014年1月27日，而峻和公司在2013年12月2日曾经以快递的形式向周旋发出通知，催促周旋办理房产证，且该快递是按周旋在合同上载明的通讯地址发出的，因此峻和公司在合同约定的办证期间已经通过合理方式向周旋催促过办证，但由于周旋自身原因拒不配合峻和公司办证导致实际出证日期晚于合同约定日期，该责任不在峻和公司，峻和公司不应承担违约责任；且在周旋自己提交的证据律师函第二页自认峻和公司于2014年5月13日曾经通知过周旋办证的事宜，该时间点之前至少峻和公司已通知过周旋办证。
原审庭审中，双方一致确认周旋于2012年8月25日收楼。另外，峻和公司称其于2013年12月1日通过EMS全球邮政特快专递向周旋发出过一份《A17-701办理产权通知书》，而周旋则称自己购买的房产是A17-702，并非该快递单上显示的A17-701，虽然该快递单上的收件人写的是自己，收件地址也为自己的地址，但是该快递单投递结果显示的是“投递不成功退回”，因此，周旋否认收到过该通知。2014年5月13日，峻和公司向周旋发出一份《通知》，通知周旋准备为其办理《房地产权证》，该通知上还载明了办理房产证的流程和需要准备的材料等内容。峻和公司于2014年5月30日收到周旋提交的契税缴款书原件一份（编号：201405231152612）。涉讼房屋的《房地产权证》已于2014年7月4日出证，现在峻和公司处，峻和公司称其多次口头通知周旋领证，但周旋尚未领取。
周旋提交落款日期为2014年6月10日的《律师函》证明周旋曾委托律师向某和公司发函主张违约金，该函的主要内容为：峻和公司迟至2012年8月25日才将涉讼房屋交付给周旋，应按《买卖合同》第十四条第2款的约定向周旋支付延期交房违约金，并称峻和公司应在涉讼房屋交付之日起的一定期限内为周旋办妥产权登记并将周旋为产权人的《房地产权证》交付给周旋，周旋已于2012年8月25日办理了收楼手续，但峻和公司迟至2014年5月13日才开始通知有关办理《房地产权证》事宜且至发函之日仍未办妥及交付《房地产权证》，峻和公司应依约向周旋支付违约金。
原审法院认为：周旋与峻和公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
关于迟延交付房屋违约金问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》，峻和公司应当在《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的期限内（即2011年12月31日前）将涉讼房屋交付给周旋使用，峻和公司未依约向周旋交付涉讼房屋的行为已构成违约，应由峻和公司承担违约责任。关于迟延交房违约金的起止时间。周旋与峻和公司双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定交房期限为2011年12月31日前，因此，应从最后交房期限的第二日即2012年1月1日开始计算迟延交房违约金。双方确认峻和公司实际于2012年8月25日将涉讼房屋交付给周旋，按照合同的约定，峻和公司迟延交房的期间为2012年1月1日至2012年8月25日。但周旋于2014年6月10日才以发《律师函》的形式向某和公司主张迟延交房和迟延办证的违约金，因此，周旋主张的2012年1月1日至2012年6月9日期间迟延交房的违约金因已超过了诉讼时效，原审法院不予支持。因此，峻和公司应向周旋支付2012年6月10日起至2012年8月25日止共计77天的迟延交房违约金。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条迟延交房的违约责任的约定，峻和公司如未能按本合同规定的期限交房，应按周旋已支付房款的万分之二按日向周旋支付违约金，该违约金的约定是双方真实意思的表示，且该违约金约定合理，原审法院依法予以确认，因此，峻和公司应向周旋支付迟延交付房屋违约金32454.25元（2107419元×0.2‰／天×77天）。
关于迟延办理《房地产权证》违约金问题。双方当事人确认，约定的办证期限为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第十四条，该条款约定，峻和公司应当在涉讼房屋交付之日起360个工作日内，到房地产登记机构为周旋办妥产权登记，并将以周旋为产权人的《房地产权证》交付周旋。涉讼房屋于2012年8月25日实际交付，因此，峻和公司办理产权证的最后期限应当为房屋实际交付之日起的360个工作日，即2014年2月7日止。周旋主张按照合同约定的交付之日起算办证期限缺乏合同依据，不予采纳。但涉讼房屋实际迟至2014年7月4日才出证，虽然峻和公司称已多次口头通知周旋过来领取《房地产权证》，但是峻和公司并未提供书面证据证明其何时通知过周旋领取《房地产权证》，结合周旋于2014年5月已经前往房管局缴纳契税，应当知道缴税后一段时间就可以领取《房地产权证》，周旋一直未去峻和公司处领取《房地产权证》自身也存在一定的过错，综合查明的事实，原审法院酌情认定，峻和公司实际履行办理及交付《房地产权证》义务及周旋应当领取《房地产权证》的时间为涉讼房屋出证后7个工作日内即为2014年7月15日。因此，峻和公司迟延办证的期限应为157天（2014年2月8日至2014年7月15日）。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的约定，峻和公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向周旋支付违约金，该违约金的约定是双方真实意思的表示，且该违约金约定合理，依法予以确认，因此，峻和公司应向周旋支付迟延办理《房地产权证》违约金165432.39元（2107419元×0.05%／天×157天）。
至于周旋提出峻和公司立即为其办妥涉讼房屋的产权登记，并将以周旋为产权人的《房地产权证》交付周旋的诉讼请求，因涉讼房屋的《房地产权证》已于2014年7月4日出证，峻和公司已履行办证义务，该诉讼请求所依据的事实已经发生了变更，该项诉讼请求已无主张必要，因此，对周旋的该项诉讼请求，原审法院不予调处，周旋可自行前往峻和公司处领取《房地产权证》。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年6月17日作出如下判决：一、峻和公司于判决生效之日起十日内向周旋支付迟延交付房屋违约金32454.25元；二、峻和公司于判决生效之日起十日内向周旋支付迟延办理《房地产权证》违约金165432.39元；三、驳回周旋的其他诉讼请求。一审案件受理费5833元，由周旋负担2013元，峻和公司负担3820元。管辖权异议费100元，由峻和公司负担。
判后，上诉人峻和公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）周旋因峻和公司逾期交楼造成的损失应为另行租赁房屋的损失，应按照逾期交付房屋期间，有关部门公布或有房地产评估资格的机构公布的同地段、同类型房屋的租金标准确定周旋的损失。根据广州市房地产租赁管理所《关于公布2012年广州市房屋租金参考价的通知》（穗房地租（2012）66号），涉讼房屋同地段2012年期间的租金参考价为27元／平方米，则周旋实际租房损失约为12780.74元［27×187.5平方米÷（365天÷12个月）×77天］，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，原审判决峻和公司向周旋支付迟延交付房屋违约金32454.25元明显超过周旋实际损失的30%，应予调低。（二）周旋无法举证证明其实际存在的损失数额，因此，损失数额难以确定，应当按照周旋已付房款以中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算违约金。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，逾期贷款利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，2014年0-6个约定贷款基准利率为5.6%／年，上浮50%则为8.4%／年（即日0.02%／日）。峻和公司最高应按逾期天数乘以已付房款的0.02%／日向周旋支付违约金66172.96元（2107419元×157天×0.02%／日），依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审判决峻和公司向周旋支付迟延办证违约金165432.39元显然过分高于实际损失30%，应予调低。为此上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判峻和公司向周旋支付延期交付房屋违约金12780.74元；2.撤销原审判决第二项，依法改判峻和公司向周旋支付迟延办理房地产权证违约金66172.95元；3.由周旋承担本案上诉费用。
被上诉人周旋答辩称：同意原审判决，不同意上诉人峻和公司的上诉请求、事实和理由。
上诉人峻和公司与被上诉人周旋对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
在本案二审过程中，双方当事人对于原审判决认定峻和公司逾期交房及迟延办证的时间分别为77天和157天均无异议，同时，峻和公司还称对原审判决其需向周旋给付逾期交房及逾期办证违约金没有意见，但认为上述违约金过高，要求调低。
本院认为：双方当事人对于某和公司逾期交房和迟延办证的期间没有异议，本院予以确认。双方二审争议的焦点是：违约金标准应否予以调整的问题。首先，双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条迟延交房的违约责任中约定，峻和公司如未能按本合同规定的期限交房，应按周旋已支付房款的万分之二按日向周旋支付违约金。该合同第二十二条迟延办理产权登记的违约责任中约定，峻和公司不能按本合同约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向周旋支付违约金。上述约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，可知因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现峻和公司上诉认为因其逾期交房造成周旋的损失仅为实际损失即租金损失，而逾期办证造成的损失为贷款利率损失，但都不包括预期利益损失，缺乏法律依据，其上诉主张将逾期交房及逾期办证的违约金标准分别调整为涉讼房屋所在同地段房屋2012年租金参考价及以中国人民银行规定的同期逾期贷款利率来计算，本院均不予采信。
综上所述，上诉人峻和公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2679元，由上诉人广州峻和投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
审 判 员 李 民
代理审判员 余 盾
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 黄庆杰
邓燕葵