福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第2349号
上诉人（原审被告）谢贤友，男，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人郑溪欣、李松华，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄玮柱，男，汉族，住三明市梅列区。
委托代理人吾益平、张记根，福建厦信律师事务所律师。
上诉人谢贤友因与被上诉人黄玮柱物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第7139号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄玮柱向原审法院起诉，请求判令：1、谢贤友立即搬离厦门市思明区莲滨里35号1301室；2、谢贤友支付厦门市思明区莲滨里35号的房租（自2013年8月起至实际搬离时止，按每月7500元计算）及电费（2013年8月到2013年11月的电费898.79元、2013年8月到2013年12月的公摊电费131.17元，累计1029.96元）、房屋公共维修金（2013年8月到2013年12月为253元、2014年1月到2014年6月为303.6元，共计556.6元）、生活垃圾18元（2014年1月到2014年6月）、综合管理服务费1349.25元（2013年8月到2013年12月）、物业管理服务费1619.1元（2014年1月到2014年6月）。
原审判决查明，厦门市思明区莲滨里35号1301室房产原产权人为李汀鹏。因黄玮柱向案外人李汀鹏购买上述房产，案外人李汀鹏将上述房产交付给黄玮柱。2012年10月19日，厦门市思明区莲滨里35号1301室房产产权人登记为黄玮柱。
2012年1月至2013年8月期间，讼争房屋内无人居住。2013年8月，谢贤友入住讼争房屋。2013年12月3日，黄玮柱通过其亲属向厦门市110报案称他人侵入讼争房屋内使用，次日，派出所民警与黄玮柱亲属一同前往讼争房产查看，确认谢贤友已实际居住于讼争房屋内。
自2012年1月至今，谢贤友未向物业管理部门交纳讼争房产之物业管理费、房屋公共维修金。谢贤友于2013年8月入住讼争房产后，向水务部门支付了自2013年9月起的水费，并交纳了2014年1月24日至2014年5月15日期间的煤气费、2014年1月19日至2014年4月22日期间的电费。
黄玮柱已向物业管理部门交付有关讼争房产之下列款项：电费（2013年8月到2013年11月的电费898.79元、2013年8月到2013年12月的公摊电费131.17元，累计1029.96元）、房屋公共维修金（2013年8月到2013年12月为253元、2014年1月到2014年6月为303.6元，共计556.6元）、生活垃圾18元（2014年1月到2014年6月）、综合管理服务费1349.25元（2013年8月到2013年12月）、物业管理服务费1619.1元（2014年1月到2014年6月）。
另，谢贤友主张其与案外人李汀鹏于2011年4月19日签订讼争房产租赁合同，但未提供足够的证据；其主张于2013年8月入住讼争房产系使用原持有的房门钥匙开门进入亦有悖常情。
上述事实有厦门市土地房屋权证、110报警回执、缴费单据、发票及双方当事人当庭陈述等为证。
原审判决认为，黄玮柱通过房屋买卖交易取得讼争房产，其对讼争房产享有的合法权利依法受法律保护。作为物权人，黄玮柱有权请求无权占有人返还讼争房产。
谢贤友占有使用讼争房产，没有合法依据。首先，谢贤友不能证明其与讼争房产的原产权人之间存在租赁合同，且租赁期限8年，即自2011年4月19日起至2019年4月18日止。其次，谢贤友不能证明讼争房产的原产权人已经将讼争房屋交给谢贤友实际控制。第三，谢贤友不能证明黄玮柱知道在2011年4月19日起至2012年10月19日期间，谢贤友占有并使用了讼争房屋。第四，黄玮柱取得讼争房产产权后并未将房屋交给谢贤友使用。因此，谢贤友于2013年8月入住讼争房屋，属于无权占有。
谢贤友无权占有讼争房屋，侵害了黄玮柱的所有权。现黄玮柱要求谢贤友搬离讼争房屋，符合法律规定，应予支持。鉴于谢贤友主张讼争房屋的月租金为8000元，因此，黄玮柱要求谢贤友按每月7500元支付讼争房屋使用费，可照准。自2013年8月起至谢贤友搬离讼争房屋期间讼争房屋产生的费用，黄玮柱已实际支出电费（2013年8月到2013年11月的电费898.79元、2013年8月到2013年12月的公摊电费131.17元，累计1029.96元）、房屋公共维修金（2013年8月到2013年12月为253元、2014年1月到2014年6月为303.6元，共计556.6元）、生活垃圾18元（2014年1月到2014年6月）、综合管理服务费1349.25元（2013年8月到2013年12月）、物业管理服务费1619.1元（2014年1月到2014年6月），理应由谢贤友承担。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、谢贤友于判决生效之日起十日内将厦门市思明区莲滨里35号1301室房屋腾空交黄玮柱管业使用。二、谢贤友于判决生效之日起十日内给付黄玮柱房屋使用费（自2013年8月起至实际搬离之日止，按每月7500元计算），并给付黄玮柱已实际支出的电费（2013年8月到2013年11月的电费898.79元、2013年8月到2013年12月的公摊电费131.17元，累计1029.96元）、房屋公共维修金（2013年8月到2013年12月为253元、2014年1月到2014年6月为303.6元，共计556.6元）、生活垃圾18元（2014年1月到2014年6月）、综合管理服务费1349.25元（2013年8月到2013年12月）、物业管理服务费1619.1元（2014年1月到2014年6月）。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费777元，由谢贤友负担。
宣判后，谢贤友不服，向本院提起上诉。
上诉人谢贤友上诉称，一审判决认定“谢贤友主张其与案外人李汀鹏于2011年4月19日签订讼争房产租赁合同，但未能提供足够的证据；其主张于2013年8月入住讼争房产系使用原持有的房门钥匙开门而入亦有悖常情”，属于事实认定不清，法律适用错误，依法应当予以纠正。
一、上诉人提供的证据足以证明“其与案外人李汀鹏于2011年4月19日签订讼争房产租赁合同”。1、根据上诉人一审提交的证据之《房屋租赁合同书》记载，案外人李汀鹏将本案讼争房产出租给上诉人，租赁期限从2011年4月19日至2019年4月18日。签约日期为2011年4月19日。上述合同系上诉人于案外人李汀鹏在自愿的基础上所签订，系双方的真实意思表示，合法有效。一审法院的上述认定明显与客观事实不符。2、被上诉人对于案外人在上述《房屋租赁合同书》的签字的真实性并未提出异议，也未提供任何可以反驳上述事实的证据，也就是说，被上诉人也是认可该《房屋租赁合同书》的真实性。
二、其于2013年8月入住讼争房产系使用原持有的房门钥匙开门而入系属客观事实，也符合常理，而非一审法院所陈述的有悖常理。1、上诉人于2011年4月19日与案外人李汀鹏就讼争房产签订《房屋租赁合同书》后，即搬入讼争房屋进行居住。后由于个人原因短暂离开厦门，但上诉人的所有东西仍置于讼争房产内，并未搬离。因此，上诉人回到厦门后，再次入住租赁房屋符合常理。被上诉人对于上诉人上述主张未能提供任何证据予以反驳，依法也应承担不利的后果，即上诉人的主张是真实的。2、虽然被上诉人与案外人李汀鹏早于2012年9月10日向厦门市国土资源与房产管理局办理讼争房产的过户登记手续，于2012年10月19日登记至被上诉人名下，直至2013年12月3日所谓委托亲属报警有人入住讼争房产，在这长达1年3个月的期间内，讼争房产并未按照约定交付给被上诉人，被上诉人没有任何证据证明案外人有将讼争房产移交其占有使用的事实，作为买受人一直未能接受房产或对房产进行任何处分，明显有悖常理，唯一能合理解释的，讼争房产已由他人占有和使用，根本就无法移交给上诉人。3、被上诉人主张上诉人系撬锁后入住，却未能提供人任何证据予以证明。而且，被上诉人也不可能在上诉人入住4个月之后才委托亲属报警，这明显也有悖常理。
三、即使上诉人存在暂时搬离讼争房产的事实，但这并不影响双方签订的《房屋租赁合同书》法律效力，合同也未解除，对双方仍具有约束力；同理，即使李汀鹏确实将讼争房产出售给黄玮柱一事属实，根据我国法律规定和买卖不破租赁原则，该合同效力对黄玮柱仍然有约束力，黄玮柱在合同尚未解除的情形下也无权要求上诉人搬出。
四、本案未依法追加案外人李汀鹏为第三人属于违反法定程序。李汀鹏作为讼争房产的出租人，用租金抵扣其拖欠案外人蔡培建（包括上诉人）的借款，如认定本案租赁合同无效或者租赁事实不存在，将导致李汀鹏有关租金抵欠款的利益无法实现，因此，本案的处理结果与李汀鹏具有重大的利害关系，依法应追加其为本案的第三人，但原审法院未能依法追加其为第三人严重属于违反法定程序。
综上，上诉人因案外人无力偿还拖欠借款，将讼争房产出租给上诉人，用租金抵扣拖欠借款合情合理，且上诉人也一直占有和使用讼争房产。案外李汀鹏与本案处理结果具有重大利害关系，依法应追加其为本案第三人，原审法院未依法追加属于程序错误。原审判决存在错误之处，依法应当予以纠正。请求撤销原审判决，改判支持其原审诉求。
被上诉人黄玮柱答辩称，一、上诉人提出他们的租赁合同是真实有效的，但是从房屋租赁合同可以看出被上诉人并非合同相对人，故一审时其就对租赁合同不予质证，真实性不认可。里面提到了租赁期限是2011年4月19日到2019年4月18日，但从整个合同来看，看不出合同是否有履行过。即上诉人从未缴纳过租金，且案外人李汀鹏也没有向上诉人交付过房屋。上诉人没有任何证据佐证自己的观点。二、上诉人提到他2011年4月19日与案外人李汀鹏达成租赁合同后即搬入房屋居住，但是没有证据可以证明他有入住。上诉人也提到案外人李汀鹏将房屋过户到被上诉人名下，但是没有证据证明有交付。不动产以登记为准，当时已经登记在被上诉人名下。上诉人所提到的2011年4月19日积极入住，但是没有证据证明其入住和搬离。上诉人提出被上诉人所提供的证据证明买卖后房屋交付有出现案外人李汀鹏的姐姐，但实际这是前后分两天的。第一天是案外人李汀鹏的父亲去交物业管理费，第二天是案外人李汀鹏的妹妹去交房。实际上房屋交给被上诉人的时候，被上诉人就对门锁进行了更换。
上诉人提出买卖不破租赁，但买卖不破租赁的前提是必须要有实际占有，而本案的上诉人从始自终都没有占据过涉案房产，故没有涉及到买卖不破租赁的规定。其二上诉人认为应该追加案外人李汀鹏为第三人，本案的上诉人所依据的租赁合同实际上是一种担保。借款人也就是上诉人，以租赁合同作为一种担保性的合同。且被上诉人从来就不确认租赁合同的真实性。上诉人也必须要有实际占有的情形。所以本案上诉人所上诉的理由不成立。关于其主张的有缴纳煤气、水电费。被上诉人接收房子后房屋是空置的，这几个月费用都是欠费的。上诉人首先强行撬入居住，他要使用水电、煤气就必须将欠费的缴清。故其称其缴交水电费、煤气等费用也不能证明其主张。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
经审理查明，上诉人对原审判决查明事实提出异议：1、没有证据证明案外人李汀鹏将房屋交付给黄玮柱；2、谢贤友在2011年4月19日入住的时候交了半年的物业管理费和公维金，只是时间太久，他的凭证没有找到。3、其与李汀鹏签订租赁合同的事实，有其提交的缴纳的各种费用的凭证，证据充足。且其就居住于涉案房产，在其回来后用原来钥匙入住也是正常的，不存在违背常理；4、一审判决认定2012年12月份到所谓的被上诉人认为的谢贤友进入时间房屋是空置的。但是从水务部门的票据可以看出是有人居住且一直有使用水。被上诉人对原审判决查明事实没有异议。审理过程中，上诉人申请证人蔡培建和孙四松出庭作证。蔡培建作证称，其与谢贤友将资金借给李汀鹏，为了保证资金安全，所以要求李汀鹏将房屋租赁给他们，如果李汀鹏将资金还给他们，租赁合同就无效。孙四松作证称，其原系诉争房产所在小区的保安，其在2008年12月16日入职到2013年12月离职。其在职期间，2011年4月份至5月份。谢贤友有出入过小区，其向他收取停车费的时候，有向他盘问过，他说住在1301室。
本院认为，本案的焦点在于谢贤友与李汀鹏之间是否存在真实的租赁合同关系。首先，根据谢贤友与李汀鹏签订的房屋租赁合同书的约定，李汀鹏向蔡培建借款100万元，全款还清之日，此合同作废。谢贤友申请的证人蔡培建出庭作证时亦称，其与谢贤友将资金借给李汀鹏，为了保证资金安全，所以要求李汀鹏将房屋租赁给他们，如果李汀鹏将资金还给他们，租赁合同就无效。由此看来，该租赁合同之签订，是作为蔡培建、谢贤友与李汀鹏民间借贷关系的担保，而非以物的利用为目的。其次，谢贤友提交的证据不足以证明其与李汀鹏的租赁合同有实际履行。双方合同约定，合同签订之日谢贤友向李汀鹏交付100万元作为押金，但并未有证据证明谢贤友有支付该款。谢贤友主张其在签订合同后有实际入住讼争房屋，但亦未提供足够证据证明。更关键的，关于租金的支付情况，谢贤友主张系以李汀鹏所欠蔡培建100万元的利息来支付租金，但并未提供证据证明，且从谢贤友提交的李汀鹏向蔡培建借款的借条看，该民间借贷关系并未约定利息，因此，对谢贤友该主张，本院不予采信。另外，本案系物权保护纠纷，原审判决未追加李汀鹏为第三人参加诉讼，并无不妥。综上，谢贤友与李汀鹏并不存在真实租赁合同关系，原审判决认定谢贤友占有讼争房屋属于无权占有，并无不妥。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1554元，由上诉人谢贤友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 章 毅
代理审判员 黄南清
二〇一四年十月十日
代书 记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。