广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）珠香法民二初字第1600号
原告：珠海市农村信用合作联社香洲信用社，住所：珠海市。
负责人：齐杰，主任。
委托代理人：黄容波，男，汉族，××年××月××日出生。
委托代理人：谢华，男，汉族，××年××月××日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区。
被告：珠海经济特区拱北房产公司，住所：珠海市。
法定代表人：刘旭辉。
被告：邓振东，男，汉族，身份证住址：珠海市香洲区，公民身份号码：×××4515。
原告珠海市农村信用合作联社香洲信用社诉被告珠海经济特区拱北房产公司（以下称“被告一”）、邓振东（以下称“被告二”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2012年7月12日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告珠海市农村信用合作联社香洲信用社的委托代理人黄容波、谢华及被告二到庭参加诉讼。被告一经本院公告传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告申请执行被告一借款纠纷一案［案号：（1997）珠香执字第458号］，执行过程中，原告申请查封了被告一名下位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼房产（原告抵押物），查封以后，被告二（该楼302房住户）提出执行异议，认为该房产已房改，属房改房，要求法院解除对该房产的查封。执行法院受理后，认为被告一将已确定房改的房产抵押给被告二，执行拍卖该房产会损害其合法权益，被告二作为购房者，其合法权益应受法律保护，因而裁定中止对位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼302房房产执行。原告认为原告抵押财产已办理合法抵押手续，享有抵押物权，权利应优先受偿，而被告二的房改手续并未完成，中止对该房产执行损害原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、确认被告一对位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼302房房产拥有所有权，并判令许可对上述标准物的执行；二、本案全部诉讼费用由两被告负担。
原告为其诉称向本院提交的证据如下：
1.（1997）香执字第1029号恢1之三、（1997）香执字第458号恢1之六执行裁定书各一份；
2.（1996）珠香经初字第812号民事判决书一份；
3.（1997）香执字第458号恢1之四执行裁定书一份；
4.房屋他项权证一份。
被告一未答辩，未提交证据。
被告二辩称，被告二于1989年购房，被告一何时将涉案房产抵押，被告二不清楚，但被告二当时已经住了很长时间，被告一抵押的时候，没有通知被告二，被告二一直到法院公告的时候才知道。
被告二为其答辩向本院提交的证据如下：
被告二身份证复印件一份；
购房交款证及中国人民建设银行现金交款单各一份；
珠海经济特区职工购买住房合同一份；
房价计算表、购房计价总表各一份；
5.执行异议书、产权转让协议书、协议各一份及变更协议两份。
经审理查明，原告诉被告一、被告珠海市华飞实业发展总公司借款合同纠纷一案，本院于1996年10月8日作出（1996）珠香经初字第812号民事判决，判决如下：一、被告一尚欠原告借款本金400万元及利息2268493.64元以及后期利息、罚息，应在本判决发生法律效力之日起十日内清偿给原告（后期利息、罚息从1996年9月1日起计至判决付清之日，利率按每月10.8‰计算，如遇国家调整利率，则按调整后的利率计算，罚息按人民银行有关逾期还贷的规定加收）；二、被告珠海市华飞实业发展总公司对被告一的上述债务承担连带清偿责任。本案受理费41352元，由两被告共同负担。（原告已预付，不予退回，由两被告在支付上述款项时径向原告支付）。
本院根据原告申请执行上述判决。本院于2010年10月26日作出（1997）香执字第458号恢1之三执行裁定，裁定查封被告一所有的位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼（权证号码：f21372**）等房产，并于2011年10月26日作出（1997）香执字第458号恢1之四执行裁定，裁定继续对上述房产进行查封。本院（1997）香执字第1029号案中，本院裁定查封被告拱北房产公司所有的位于珠海市莲花路82号（现门牌号莲花路305号）一楼车库。被告二作为异议请求人对本案作出的（1997）香执字第1029号恢1之一民事裁定查封的珠海市莲花路82号（现门牌号莲花路305号）一楼车库主张归其所有，请求解除对该房产的查封。因（1997）香执字第1029号恢1案件争议的车库与（1997）香执字第458号恢1案件查封被告一位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼的房屋相关联，被告二同意车库与房屋合并审查。
在执行异议审查中，本院经审查查明，珠海市莲花路82号（现门牌号莲花路305号）的房屋在珠海市房地产登记中心登记为“建行宿舍”，珠海市莲花路82号（现门牌号莲花路305号）一楼车库未办理查封登记，被告一位于莲花路的房屋也就是本案争议的房屋应为“拱北莲花路（拱北建行北侧第4号楼）”。原告、被告一以及被告二均陈述，争议房屋大部分由被告一的原职工居住。居住在该楼房的职工已下岗，考虑社会稳定等原因，本院在1998年作出（1997）珠香执字第458号之一民事裁定，查封该楼房其中8套房屋后，未处分前述房屋。2006年，原告申请恢复执行。本院受理后，于2006年12月12日作出（1997）珠香执字第458号恢1之一民事裁定，查封被告一位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼的房产。本院查封后，被告二向有关部门信访主张其已于1989年经市房改办批准进行房改购房，后因房改政策改变及被告一转营等原因未办理房产证，且被告二已经下岗，请求有关部门妥善解决其住房及房屋产权问题。考虑被告二的实际情况，本院停止处分前述楼房。又查明，被告二提供落款日期为1989年5月19日的《珠海经济特区职工购买住房合同》。该合同记载，卖方为被告一，买方为被告二，卖方拥有住房坐落在珠海市拱北莲花路四幢302房，三房一厅，建筑面积77.95平方米，竣工于1989年3月。按房改方案核定房价（不含地价）为14933.64元，买方以一次过付清房款，按25.2％优惠，实付房款11170.36元。买方按分期付款，首期付30％，分一年付清，买方须于1989年6月前将首期购房款3351.10元付给卖方，其余房款须在1989年6月至1989年12月前缴付给卖方7819.26元。《珠海市拱北区莲花路（街）四号（幢）302房房价计算表》记载购房房主为被告二，爱人姓名廖玉珍。该表中《购房计价总表》其中一项记载“单车棚9.07㎡，单车棚总价907元”。被告二还提供缴交房款登记本，该登记本记载被告二支付前述房屋的房改款9397.32元。本案争议的被告一位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼的房产，于1993年设定抵押，抵押权人为原告，债权金额400万元。
在执行异议审查中，本院认为被告二为被告一的员工，被告一于1989年5月已将位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼302房及其附属的单车房房改给被告二，并且收取被告二大部分房款。其后，被告一于1993年将珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼抵押给原告，严重损害被告二的利益。被告二作为购房者，其权益应得到保护，由此，根据《最高人民法院人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，本院认定被告二的异议成立，并于2012年4月20日作出（1997）香执字第1029号恢1之三、（1997）香执字第458号恢1之六执行裁定，裁定如下：中止对位于珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼302房及单车房（什物房）的执行。原告不服该执行裁定，提起本案执行异议之诉。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《房地产权登记表》记载珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼的权属人为被告一。被告一和被告二签订的《珠海经济特区职工购买住房合同》以及被告二长期占有、使用涉案房产的事实并不能产生物权变动的效力，因此，珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼即珠海市莲花路82号（现门牌号莲花路305号）302房仍属于被告一所有。
《最高人民法院人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。尽管被告二向被告一购买的涉案房产为房改房，与前述批复规定的商品房性质不同，但是涉案房产是被告二作为被告一职工依据国家房改政策取得的居住用房，是被告二的基本生活资源之一，而前述批复正是为保障消费者基本生活居住条件而做出的，从前述批复制定目的而言，本院认为本案可参照适用前述批复保障被告二的基本权益。被告二已支付大部分购房款并实际占有使用涉案房产，对于原告要求继续执行的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条，《最高人民法院人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告珠海经济特区拱北房产公司对珠海市拱北莲花路拱北建行北侧4号楼（即拱北莲花路305号）302房享有所有权；
二、驳回原告珠海市农村信用合作联社香洲分社的其他诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告珠海市农村信用合作联社香洲分社负担人民币50元，被告珠海经济特区拱北房产公司负担人民币50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 王艳华
代理审判员 谢健宇
人民陪审员 林 娟
二〇一二年十二月十三日
书 记 员 王天赐