重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0116民初1862号
原告：重庆德感科技创业投资有限公司，住所地重庆市江津区德感工业园区二期C幢1-14号，组织机构代码68892846-3。
法定代表人：刘全胜，总经理。
被告：重庆辉睿食品有限公司，住所地重庆市渝北区松石北路138号附26号1幢3-6-4，组织机构代码68620862-2。
法定代表人：敖维洋，经理。
被告：重庆辉睿食品有限公司江津分公司，住所地重庆市江津区德感工业园德园路8号。
负责人：敖维洋，经理。
原告重庆德感科技创业投资有限公司诉被告重庆辉睿食品有限公司、重庆辉睿食品有限公司江津分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案受理后，双方当事人申请庭外和解，现约定庭外和解期限届满，依法由审判员漆恒邦适用简易程序于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告重庆德感投资公司法定代表人刘全胜，被告重庆辉睿公司、重庆辉睿公司江津分公司法定代表人敖维洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆德感投资公司诉称：原、被告于2014年3月31日签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于重庆市江津德感工业园区江津小微创业基地A2栋负一层厂房，用于食品加工生产。合同签订后，原告按约定将租赁厂房交付被告，被告进行了相应装修、安装设备等，并投入生产。后被告生产经营困难，经常拖欠房租、水电费。为使双方合同继续履行，原告多次延长付款期限，但无果。现被告已处于停产状态，也不支付拖欠的费用。为保护原告的合法权利。请求判决：1、解除原、被告于2014年3月31日签订的《房屋租赁合同》；2、被告将租赁厂房交还原告；3、被告支付原告水电费47231∙5元；4、被告支付原告租金683584元；5、被告支付原告违约金900000元；6、二被告承担连带清偿责任。
被告重庆辉睿公司、重庆辉睿公司江津分公司辩称：1、原告于2015年4月9日有个催缴房租的函，明确租金从2015年4月11日起算，开始支付原告租金；2、在2015年11月6日订立的协议看出，监督方是原告公司并签字，第三方同人公司租赁了涉案厂房，该协议明确从2015年4月1日起至2016年3月30日前的一段时间的租金已经缴纳。同时，第三方同人公司缴纳给原告的2525元费用和电费189∙6元应当予以扣除；3、原告请求违约金过高，要求调低；4、不同意解除《房屋租赁合同》。请求依法判决。
经审理查明：2014年3月31日，原告与被告重庆辉睿公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市江津区德感工业园江津小微创业基地A2栋负一层厂房（建筑面积3286∙45平方米）出租给被告重庆辉睿公司，租赁期限从2014年4月1日起至2020年3月31日止，原告给予被告装修期90天，即2014年4月1日起至2014年7月1日，免收房屋租金。房屋租金：2014年4月1日至2016年3月31日为13元/平方米•月，第三年至第六年按每年递增壹元/平方米•月计算租金，租金按房屋建筑面积计算。房屋租金每季度支付一次，先付租金后使用，每次租金必须在租金到期日前五日缴纳。首次租金在原告交房之日缴纳。本合同签订之日，被告重庆辉睿公司向原告支付履约保证金30000元。租赁房屋内水、电、气设施和消防、安全、环保设施由被告自行安装和维护。水、电、气总表由原告负责安装。原告安装的水、电、气设施，在被告重庆辉睿公司开始使用时移交被告，水、电、气（包括水损、电损）由被告向供应单产缴纳，或在应缴日前5日将费用支付原告，由原告代缴。在租赁期内，依本合同约定将租赁房屋及附属设施按合同约定交付使用。违约责任，被告重庆辉睿公司应按约定时间支付房租及其他应支付的一切费用，被告拖欠相关费用15日以上，被告重庆辉睿公司从第16日起每日按应付费用的5‰计算支付延期付款违约金；被告重庆辉睿公司拖欠费用满45日，原告有权单方解除租赁合同，并要求被告重庆辉睿公司以剩余租期的租金计算支付原告违约金。双方同时对其他进行了约定。合同签订后，原告按约定将租赁厂房交付被告重庆辉睿公司，被告重庆辉睿公司江津分公司占有使用租赁厂房至今。2015年4月9日，原告与被告重庆辉睿公司签订《重庆德感科技创业投资有限公司、重庆辉睿食品有限公司关于租赁厂房相关问题的会议纪要》，载明“……重庆辉睿食品有限公司房屋租金从2015年4月1日起计算缴纳。租金补贴政策到位后，以补贴的租金补交2014年7月1日至2015年3月30日的租金”。2015年9月22日，原告向被告重庆辉睿公司发出催交房租函，载明“重庆辉睿食品有限公司：贵司于2014年4月1日租赁的重庆德感科技创业投资有限公司的德感工业园小微创业基地A2栋负一层厂房，按照合同及2015年4月9日关于租赁厂房相关问题的会议纪要约定，贵司应于2015年4月1日起支付我司房屋租金，但至今尚未支付。现通知贵司于2015年9月25日前交清房租及所欠水、电费，如贵司到期未完支付租金及所欠水、电费，我司将按合同第十一条的第二项约定终止租赁合同，所造成的损失由贵司自行负责”。2015年12月2日，原告（甲方）与被告重庆辉睿公司（乙方）签订《会议纪要》，载明“……一、乙方所欠甲方的水、电费，共计42360∙2元，于2015年11月31日前缴清；二、乙方承诺于2015年12月25日前重新投入生产。在乙方重新投入生产后，除按时缴清当月房屋租金外，每月另支付前期乙方所欠甲方的房屋租金，三个月内结清房租欠款；三、如乙方在承诺期限内不能兑现以上条款内容，甲方按甲、乙双方签订的房屋租赁合同及相关纪要文件，单方解除房屋租赁合同，并依法追究乙方全部违约责任”。2015年10月10日，原告（甲方）与被告重庆辉睿公司（乙方）、重庆同人食品有限公司（丙方）签订《协议》，主要约定：经甲、乙、丙三方协商同意，乙方将租赁甲方的“金桥孵化园”A2栋负一层厂房，建筑面积3286∙45平方米，从2015年10月1日起至2017年3月31日止租赁给丙方用于食品生产经营。租赁期内，丙方以乙方名义向甲方缴纳租金、水、电、气费。乙方2015年4月1日至2015年9月30日欠甲方房租256343∙1元，至2015年8月31日欠甲方水、电费36390元，乙方于2016年2月28日前与甲方结清。逾期，甲方按双方签订的《房屋租赁合同》约定追究乙方违约责任，直至终止《房屋租赁合同》，收回租赁房屋等内容。2015年11月6日，原告（甲方）与被告重庆辉睿公司（乙方）、重庆同人食品有限公司（丙方）签订《协议》，主要约定：经甲、乙、丙三方协商同意，解除2015年10月10日三方签订的《协议》，房租：2015年10月1日至2015年10月31日的房屋租金42723∙85元由丙方在2015年10月31日前代乙方支付给甲方；2015年11月1日起房屋租金，由乙方按2014年3月31日与甲方签订的《房屋租赁合同》继续履行。水、电费：2015年8月25日至2015年10月10日止，产生的水、电费共计17897∙10元，由丙方支付给甲方9401∙90元，乙方支付给甲方8495∙20元；2015年10月10日至2015年10月31日产生的水、电费10148∙8元由丙方支付给甲方。2015年10月11日，原告方出具收条收到重庆同人食品有限公司代被告重庆辉睿公司交产品加工费2525元。2015年11月11日，原告方出具收条收到被告重庆辉睿公司补交2015年10月增收电费189∙60元。审理中，原告自愿撤回要求被告支付2015年4月1日前的房屋租金的诉讼请求，并同意抵扣第三方重庆同人食品有限公司已支付的房屋租金42724∙00元、加工费2525元、水、电费189∙60元。截止2015年5月30日，被告尚欠房屋租金555412元、水、电费47041∙70元。
上述事实，有双方当事人的陈述及提供的《房屋租赁合同》、《重庆德感科技创业投资有限公司、重庆辉睿食品有限公司关于租赁厂房相关问题的会议纪要》、催交房租函、《会议纪要》、《协议》、收条经庭审在卷可证，应予采信。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《重庆德感科技创业投资有限公司、重庆辉睿食品有限公司关于租赁厂房相关问题的会议纪要》、《会议纪要》，以及原、被告与第三人签订的《协议》均为当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告按约定将租赁厂房交付被告生产经营后，被告拒不支付房屋租金，已构成违约，应承担违约责任。关于原告请求的违约金问题。由于原、被告在《房屋租赁合同》中约定“每日按应付费用的5‰计算支付延期付款违约金”，此约定明显高于被告逾期付款给原告造成的损失，故被告抗辩违约金约定过高，请求降低的辩解，符合合同法相关规定，本院予以准许。故原告请求的违约金按逾期付款的金额为基数，以商业银行同期贷款利率的4倍的130%计算，从逾期付款之次日起计算。关于原告请求二被告承担连带清偿责任的问题。由于被告重庆辉睿公司江津分公司与原告无合同关系，并非合同相对方，故原告请求其承担支付责任无事实和法律依据。关于原告请求被告腾交租赁厂房的问题。由于被告重庆辉睿公司与原告存在租赁合同关系，被告重庆辉睿公司江津分公司占有使用租赁厂房至今，二被告均有返还租赁厂房的义务。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告重庆德感科技创业投资有限公司与被告重庆辉睿食品有限公司于2014年3月31日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告重庆辉睿食品有限公司、被告重庆辉睿食品有限公司江津分公司将位于重庆市江津区德感工业园江津小微创业基地A2栋负一层厂房（建筑面积3286∙45平方米）腾空后交付原告重庆德感科技创业投资有限公司。
三、被告重庆辉睿食品有限公司支付原告重庆德感科技创业投资有限公司至2016年5月30日的房屋租金555412元。
四、被告重庆辉睿食品有限公司支付原告重庆德感科技创业投资有限公司至2016年5月30日的水、电费47041∙70元。
五、被告重庆辉睿食品有限公司支付原告重庆德感科技创业投资有限公司违约金121340∙67元。
上述二、三、四、五项，限被告重庆辉睿食品有限公司、被告重庆辉睿食品有限公司江津分公司在本判决生效后十日内履行。
六、驳回原告重庆德感科技创业投资有限公司的其余诉讼请求。
如果被告被告重庆辉睿食品有限公司、被告重庆辉睿食品有限公司江津分公司未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19478元，减半收取9739元，由被告重庆辉睿食品有限公司、被告重庆辉睿食品有限公司江津分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内，均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
审判员 漆恒邦
二〇一六年五月三十日
书记员 白 欧