浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金执异终字第29号
上诉人（原审原告）：陈沛东。
委托代理人（特别授权）：周关洪、徐登洲，浙江绣湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温雪书。
被上诉人（原审被告）：方小云。
被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司义乌分行，住所地浙江省义乌市稠州北路468号。
负责人：陈硕，行长。
委托代理人（特别授权）：王烈，系该行员工。
被上诉人（原审被告）：金华银行股份有限公司义乌分行，住所地浙江省义乌市篁园路118号。
负责人：方茂松，行长。
委托代理人（特别授权）：陈凌，系该行员工。
上诉人陈沛东为与被上诉人温雪书、方小云、中国建设银行股份有限公司义乌分行（以下简称建行义乌分行）、金华银行股份有限公司义乌分行（以下简称金华银行义乌分行）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省义乌市人民法院作出的（2015）金义执异初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审原告陈沛东起诉称，其与温雪书于2013年5月21日签订了关于义乌市宾王路141号房屋（以下简称案涉房屋）的《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年5月31日至2023年5月30日止，十年租金为人民币370万元，分两次支付，前五年租金人民币185万元及押金人民币15万元已经支付完毕，后五年租金待前五年租期届满前3个月内一次性支付。温雪书与建行义乌分行于2013年8月5日签订抵押贷款合同，对案涉房屋抵押贷款。建行义乌分行与温雪书、方小云申请实现担保物权纠纷一案，已立案执行，2014年8月29日（2014）金义执民字第3817号执行公告要求其腾空案涉房屋第四、五、六层及坡屋顶的房屋。其遂提出执行异议但被驳回。抵押贷款合同签订于《房屋租赁合同》之后，房屋租赁关系依法不应受抵押权的影响，其享有的租赁权应受到保护。请求判令：确认其与温雪书关于案涉房屋的租赁合同真实有效；确认其对案涉房屋的承租权优先于建行义乌分行的抵押权；停止要求其腾空案涉房屋的执行。
温雪书辩称，其与陈沛东就案涉房屋签订过至少二份以上的租赁合同，所签合同都由陈沛东保管，其要拍照但陈沛东不肯。陈沛东与其签订多份租房合同的目的是为了能收取租金抵其欠陈沛东的债务。2013年5月21日的合同是2014年下半年在稠州西路丁豪酒店的一家律师事务所签的，协议中的370万元租金是为凑200万元的借款而写的，其与陈沛东之间不存在租赁关系，原来一楼是租给章健经营“伟策烟酒商行”，时间到2013年11月底12月初。其与陈沛东签的提交工商局的这份房租合同是2013年11、12月左右在摩根酒店签的，章健仍在经营。
建行义乌分行辩称，陈沛东以虚假合同对抗其享有的抵押权，请求驳回陈沛东的诉讼请求。
金华银行义乌分行辩称，温雪书与其在2013年1月6日签订了三份抵押合同，到期日都是2015年1月5日。第一层抵押的主债权362万元，第一层签订有抵押物处置三方协议，承租人陈素青的租赁期限为一年，自2012年10月15日至2013年10月14日；第二层抵押的主债权161万元，第三层抵押的主债权173万元，温雪书出具书面声明称第二、三层未租赁。陈沛东与温雪书的租赁合同系事后补签，是无效合同，本案应驳回陈沛东的诉讼请求。
方小云未作答辩。
原判认定，2014年5月16日，建行义乌分行为与温雪书、方小云实现担保物权一案向浙江省义乌市人民法院提出申请，该院受理后于2014年6月11日作出（2014）金义商特字第50号民事裁定：对温雪书、方小云所有的案涉房屋第四层房地产［房屋所有权证号：义乌房权证稠城字第c00119975至c001199**号，土地使用证号：义乌国用（2012）第001-02271号］、义乌市宾王路141号第五层房地产［房屋所有权证号：义乌房权证稠城字第c00119977至c001199**号，土地使用证号：义乌国用（2012）第001-02281号］、第六层及坡屋顶的房地产［房屋所有权证号：义乌房权证稠城字第c00119973至c001199**号，土地使用证号：义乌国用（2012）第001-02272号］准予采取拍卖、变卖方式依法变价，建行义乌分行对变价后所得款项在借款本金人民币391万元、利息94077.64元（已算至2014年5月13日，之后利息按合同约定计付至清偿之日止）及贷款本金299696.26美元、利息4712.62美元（已算至2014年5月13日，之后利息按合同约定计付至清偿之日止）范围内以604万元为限（其中案涉房屋第四层房地产以173万元为限、第五层房地产以173万元为限、第六层及坡屋顶的房地产以258万元为限）优先受偿。裁定生效后，建行义乌分行于2014年7月1日申请强制执行。浙江省义乌市人民法院于2014年8月15日作出（2014）金义执民字第3817-1号执行裁定，查封了温雪书、方小云所有案涉房屋上述房地产，于8月27日又作出（2014）金义执民字第3817-2号执行裁定，拍卖上述被查封房产，并于8月29日发布（2014）金义执民字第3817号公告，责令温雪书、方小云于2014年9月28日前将房屋内的物品腾空。2014年9月26日，陈沛东以与本案所诉相同的事实理由为由提出书面执行异议，请求终止执行。浙江省义乌市人民法院于2014年11月12日作出（2014）金义执异字第51号执行裁定，驳回陈沛东的异议请求。另查明，2013年1月6日，温雪书、方小云为义乌市冠合链业有限公司向金华银行义乌分行借款提供担保，就案涉房屋第一、二、三层分别签订了三份《最高额抵押合同》。同日，温雪书、方小云及金华银行义乌分行与陈素青（案涉房屋第一层承租人即章健的妻子）签订了抵押物处置三方协议，按照该协议约定，陈素青提供了其与温雪书签订的房屋租赁合同，房屋租赁合同载明：温雪书将案涉房屋第一层出租给陈素青，租赁时间一年，自2012年10月15日始到2013年10月14日止，年租金为人民币14万元等内容。2014年1月20日，金华银行义乌分行为与义乌市冠合链业有限公司、温雪书、方小云、浙江金銮五金制造有限公司金融借款合同纠纷一案起诉至浙江省义乌市人民法院，该院经审理于2014年4月11日作出（2014）金义商初字第449号民事判决：一、义乌市冠合链业有限公司于判决生效后三十日内归还金华银行义乌分行借款本金人民币416万元并支付利息人民币87867.55元（已计付至2014年1月16日，之后按合同约定计付至本判决确定的履行之日止）。二、金华银行义乌分行在上述债权及本案诉讼费范围内对方小云、温雪书用于抵押的案涉房屋第一、二、三层的房地产［第一层房权证号：义乌房权证稠城字第c001215**号、c001215**号，土地证号：义乌国用（2012）第001-024**号，最高额人民币362万元；第二层房权证号：义乌房权证稠城字第c001215**号、c001215**号，土地证号：义乌国用（2012）第001-024**号，最高额人民币161万元；第三层房权证号：义乌房权证稠城字第c001215**号、c001215**号，土地证号：义乌国用（2012）第001-024**号，最高额人民币173万元］享有优先受偿权。三、方小云、温雪书、浙江金銮五金制造有限公司对上述债务及本案的诉讼费用承担连带清偿责任。判决生效后，金华银行义乌分行申请强制执行。2014年1月23日，金华银行义乌分行为与义乌市冠合链业有限公司、温雪书、方小云、浙江金銮五金制造有限公司、义乌新宏昌胶带有限公司、魏英明、陈平金融借款合同纠纷一案起诉至浙江省义乌市人民法院，该院经审理于2014年8月26日作出（2014）金义商初字第517号民事判决：一、义乌市冠合链业有限公司于判决生效后三十日内归还金华银行义乌分行借款本金200万元并支付利息45082.31元（已计付至2014年1月16日，之后按合同约定计付至判决确定的履行之日止）。二、金华银行义乌分行在上述债权及本案诉讼费范围内对方小云、温雪书用于抵押的案涉房屋第一、二、三层的房地产［第一层房产证号：义乌房权证稠城字第c001215**号、c001215**号，土地证号：义乌国用（2012）第001-024**号，最高额362万元；第二层房产证号：义乌房权证稠城字第c001215**号、c001215**号，土地证号：义乌国用（2012）第001-024**号，最高额161万元；第三层房产证号：义乌房权证稠城字第c001215**号、c001215**号，土地证号：义乌国用（2012）第001-024**号，最高额173万元］享有优先受偿权。三、方小云、温雪书、浙江金銮五金制造有限公司、义乌新宏昌胶带有限公司、魏英明、陈平对上述债务及本案的诉讼费用承担连带清偿责任。判决生效后，金华银行义乌分行已申请强制执行。再查明，2012年11月27日，案外人章健为开办义乌市伟策烟酒商行，向工商部门提交个体工商户开业登记申请书、房产证（房屋所有权人方小云）复印件及房屋租赁合同复印件（该房屋租赁合同与陈素青在签订三方处置协议时提供的房屋租赁合同的内容不相同）。义乌市伟策烟酒商行于2013年10月8日被注销，注销原因为自行停业。2013年12月10日，陈沛东为办理义乌市康润烟酒商行营业执照，向工商部门提交个体工商户开业登记申请书、房产证（房屋所有权人温雪书）复印件及房屋租赁合同复印件。其中房屋租赁合同载明：甲方：温雪书；乙方：陈沛东；签订日期2013年5月25日；甲方将案涉房屋共计922.25平方米及附属设施出租给乙方；租期10年，期限从2013年5月4日至2023年5月3日止；年租金45万元人民币10年租金共计450万元，乙方一次性交付给甲方，甲方确认已收到该笔租金等内容。本案诉讼中，陈沛东提交的房屋租赁合同载明：甲方：温雪书；乙方：陈沛东；签订日期2013年5月21日；甲方自愿将其所有的案涉房屋三间六层半房屋共计建筑面积922.25平方米及附属设施全部出租给乙方使用；租期10年，租赁期限从2013年5月31日至2023年5月30日止，年租金为37万元，不递增，10年租金370万元；支付方式为：乙方分二次支付，在2013年5月31日前支付前五年租金185万元，押金15万元；后五年租金在前五年租期届满前3个月内一次性付清等内容。陈沛东经营的义乌康润烟酒商行于2013年12月9日取得烟草专卖零售许可证（个体），同年12月18日取得食品流通许可证，同年12月19日取得个体工商户营业执照。目前涉案房屋由陈沛东转租他人。
原审法院认为，本案争议的焦点是陈沛东与温雪书签订的房屋租赁协议是否真实有效，如果有效其租赁权是否应当予以保护。陈沛东主张其与温雪书于2013年5月21日签订了案涉房屋的租赁合同，已经支付了前五年的房租费185万元及押金15万元，其租赁涉案房屋在建行义乌分行就涉案房屋设定抵押权之前，并提供房屋租赁合同以及银行的特种转账凭证、温雪书出具的收条证明其的主张。但经查明，2013年5月21日至同年10月14日，案涉房屋第一层尚属案外人章健的妻子陈素青承租，章健仍在经营义乌伟策烟酒商行（2013年10月8日注销），在此期间温雪书与陈沛东签订涉案房屋租赁合同，将已经租赁给陈素青的房屋再出租，有悖常理。同时，温雪书在欠有外债的情况下将房屋出租十年，房屋租金每年都是同一价，不递增，也不符房屋租赁的一般交易习惯。再者，陈沛东不仅未提供其从2013年5月起交付涉案房屋水费及电费的相关凭据，而且其在另一执行异议（龚航飞执行异议）听证出庭作证时陈述其与温雪书之间不存在经济往来，但在本案审理对其调查时又陈述温雪书向其借款600万元，反映了陈沛东不够诚实，所言可信度不高，故温雪书辩解陈沛东与其签订多份房租合同的目的是为了能收取租金抵偿其所欠债务的陈述更可信，对陈沛东提供的房屋租赁合同及收条的内容的真实性不予认定。根据原告陈沛东提交给工商部门办理个体工商户开业登记申请书的申请日期2013年12月10日，及陈沛东取得义乌市康润烟酒商行烟草专卖零售许可证、食品流通许可证、个体工商户营业执照的时间均在2013年12月中旬，同时结合案外人章健的义乌市伟策烟酒商行于2013年10月8日注销，再结合陈沛东陈述其租赁涉案房屋的电费在2014年10月前是通过银行转账的，而其提供的银行明细单中显示第一笔电费支付的时间是2013年12月28日，据此可以认定，被告温雪书辩解的其与原告陈沛东签订房屋租赁合同的时间是在2013年11、12月之后更符合客观实际。综上，即使陈沛东与温雪书签订有房屋租赁合同，租赁时间应该在金华银行义乌分行及建行义乌分行就案涉房屋设定抵押权之后，其要求确认与温雪书签订的房屋租赁合同有效并不能阻止对案涉房屋的执行，故确认房屋租赁合同有效已无实际意义，陈沛东要求确认其对案涉房屋的承租权优先于建行义乌分行对该房屋的抵押权及请求停止执行的诉请与法不符，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回陈沛东的诉讼请求。案件受理费31600元，由陈沛东负担。
陈沛东不服上述判决，向本院提起上诉称，其承租案涉房屋时，已经与章健、陈素青协商好全盘接收购买二人经营的义乌市伟策烟酒商行，故不存在对已出租的案涉房屋再出租的情况。原审认为房屋租赁期十年及租金不递增不符合房屋租赁的一般交易习惯，并认为其的陈述可信度不高，缺乏依据。在未变更水电费交纳委托前，其以现金方式交水电费。案涉房屋租赁合同签订于抵押权形成之前，其是善意承租人，为此蒙受了重大损失。请求撤销原判，依法改判。
建行义乌分行、金华银行义乌分行的答辩意见分别与其一审答辩意见一致。
温雪书、方小云未作答辩。
本院认定的事实与原判认定事实一致。
本院认为，陈沛东虽主张在案涉房屋设定抵押权之前已于2013年5月份承租案涉房屋，并进行了装修及从事经营活动，但既未提供装修、支付水电费、缴纳税费等实际占有使用案涉房屋的证据证明，且其的主张也与2013年5月21日至同年10月14日案涉房屋第一层尚属案外人承租的事实相悖，故本院对其上述主张不予采信，对陈沛东提供的与温雪书签订的案涉房屋租赁合同的真实性亦不予认定。综上，陈沛东的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31600元，由上诉人陈沛东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 晋
审 判 员 郭松巍
审 判 员 马美华
二〇一六年二月二十二日
代书记员 苏丽燕