上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2706号
上诉人（原审原告）倪强。
委托代理人王多林，上海市郑传本律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）倪松年。
被上诉人（原审被告）倪雯。
委托代理人＊＊＊。
被上诉人（原审被告）倪蓓芳。
被上诉人（原审被告）倪蓓莉。
委托代理人＊＊＊。
被上诉人（原审被告）倪松涛。
委托代理人＊＊＊。
被上诉人（原审被告）倪蓓苓。
被上诉人（原审被告）倪松兴。
被上诉人（原审被告）倪松鹤。
被上诉人（原审被告）倪蓓芬。
被上诉人（原审被告）倪蓓蓉。
上列四被上诉人的共同委托代理人岳云，北京君都（上海）律师事务所律师。
上列四被上诉人的共同委托代理人牛佳帅，北京君都（上海）律师事务所律师。
原审第三人上海物资（集团）总公司，住所地上海市浦东新区兰村路＊＊＊弄＊＊＊号5楼。
法定代表人＊＊＊，董事长。
委托代理人＊＊＊。
委托代理人＊＊＊。
上诉人倪强因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭审理了本案。上诉人倪强的委托代理人王多林，被上诉人倪雯、倪松涛的共同委托代理人暨被上诉人倪松年，被上诉人倪蓓莉的委托代理人暨被上诉人倪蓓芳，被上诉人倪蓓苓，被上诉人倪松兴、倪松鹤、倪蓓芬、倪蓓蓉的共同委托代理人牛佳帅到庭参加了诉讼。原审第三人上海物资（集团）总公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审认定，倪某A生前娶罗某B、罗某C姐妹为妻，生育倪蓓芳、倪蓓莉、倪松年、倪松涛、倪蓓苓、倪松兴、倪松鹤、倪蓓芬、倪蓓蓉九人。倪某A、罗某B、罗某C均已死亡。倪雯系倪松年之女。倪强出生于1983年7月，系倪松兴之子。本市＊＊＊区甲路＊＊＊弄＊＊＊号201室房屋（以下简称“涉讼房屋”）系1988年分配的公房，原承租人为倪某A。倪雯户籍于1990年6月、倪强户籍于1997年10月分别从外埠迁入涉讼房屋。
1998年，倪松兴因生病回沪治疗，一家三口及倪某A、罗某C、倪雯居住于涉讼房屋。
1999年5月5日，倪某A、罗某C书写了《对甲路＊＊＊弄＊＊＊号二〇一室的住房安排》（以下简称“1999年《住房安排》”），主要内容是：我们现住甲路＊＊＊弄＊＊＊号201室，同住的有孙女倪雯、孙子倪强，以及实际居住的松兴夫妇。现在我已用我的工令（龄），由女儿倪蓓莉筹款以孙子倪强的名义买下，我们这样安排是有苦衷的，因为松兴有病，总要住在上海，而他们夫妇二人，实际也是在照顾我们二个老人的生活，但必须明确：1、松年夫妇回沪也有居住权利；2、产权证必须由倪蓓莉保管；3、倪强不能独自出售产权证，如需要转让，按原价转让给倪雯。我们共有玖个子女，现在都已成家立业，生儿育女。由于他们自身的努力，生活得还不错，对我们二个老人也恭敬而孝顺。我们最不放心的是有病的松兴和他的儿子倪强，所以作了上述安排。至于所筹的款子，将来由倪强和蓓莉去结算，请各子女亲戚理解谅解。落款处签字人包括：倪某A、罗某C、儿子倪松年、倪松兴，孙子倪强、孙女倪雯、女儿倪蓓莉和郑某某（系在场亲戚）。
2000年5月5日，倪蓓莉将倪强母亲筹集的购房款19，402元（人民币，下同）交至售房单位。2000年6月3日，倪强及倪某A、罗某C、倪雯与上海市乙轻工总公司签订《上海市公有住房出售合同》，由上述四人购买涉讼房屋，该出售合同尾部“乙方（签章）”一栏加盖上述四人印章。此前签署的《职工家庭购买公有住房协议书》载明，涉讼房屋的权利由倪强及倪某A、罗某C、倪雯所有，下方由四人签字并加盖印章。审理中，倪蓓莉自认，该协议书上半部分空白处文字由其填写，交父母由四人签字盖章，再取回办理其他手续，但具体由谁签字不清楚。倪强认为该协议书上“倪强”非其本人所写，图章也不是其本人所有。后涉讼房屋登记为倪强及倪某A、罗某C、倪雯按份共有，份额均为25%。
另查明，2000年7月，倪某A、罗某C另书写《住房安排》一份，内容为：关于甲路＊＊＊弄＊＊＊号201室房屋的安排，有户口的孙女倪雯和孙子倪强各四分之一产权，我和你们的爸爸倪某A也各四分之一产权。我们两老的产权暂不作安排，以后看小辈的态度再定。委托女儿倪蓓莉办理房产手续。下方由倪某A、罗某C签字并加盖印章。
2014年7月，上海物资（集团）总公司（以下简称“物资公司”）向上海市工商行政管理局某分局出具《企业法人歇业保结书》，表示上海市乙轻工总公司的一切债务均已清理完结，注销后如有债权债务等未了事宜，由该公司担保并负责清偿。
2014年8月，倪松年、倪蓓莉、倪蓓芳、倪松涛、倪蓓苓向原审法院提起诉讼，要求依法继承涉讼房屋50%产权份额。在该案审理中，倪强提起本案诉讼。
原审审理中，倪强要求法院判令确认涉讼房屋的《职工家庭购买公有住房协议书》、《上海市公有住房出售合同》无效，房屋恢复至公房状态，由倪强与倪雯协商确定承租人。倪松兴、倪松鹤、倪蓓芬、倪蓓蓉同意倪强的上述诉讼请求。倪雯、倪松年、倪蓓莉、倪蓓芳、倪松涛则不同意倪强的上述诉讼请求。倪蓓苓、物资公司未发表答辩意见。
原审认为，根据《职工家庭购买公有住房协议书》、《上海市公有住房出售合同》及公房出售政策，购买涉讼房屋产权，应当由承租人倪某A与同住成年人罗某C、倪雯协商一致同意购买并确定房屋的权利人。倪强出生于1983年7月，1999年5月承租人倪某A计划购买涉讼房屋产权时未满18周岁，不是同住成年人，本不具有购房资格。从1999年《住房安排》的内容看，倪某A、罗某C、倪雯均同意考虑家庭的实际情况，在一定的条件下以倪强的名义购买涉讼房屋。因此，1999年《住房安排》在性质上属于倪某A一户购买涉讼房屋产权的家庭计划，倪强因倪某A、罗某C、倪雯的同意和主动让渡而获得购房资格，但倪强获得产权尚需履行签订《职工家庭购买公有住房协议书》、《上海市公有住房出售合同》、支付房款等一系列购房手续。1999年《住房安排》在内容上没有要约、承诺的意思表示，因而不具有合同的特征和属性。倪强及倪松兴、倪松鹤、倪蓓芬、倪蓓蓉认为倪某A、罗某C不是涉讼房屋的产权人、无权对权利作出安排的主张，以及倪松兴、倪松鹤、倪蓓芬、倪蓓蓉认为1999年《住房安排》在性质上是合同，如变更需经各方同意的主张，均与1999年《住房安排》的内容不符，原审法院不予认可。
根据原审法院查明的事实，1999年《住房安排》并未立即付诸实施，而是时隔一年后即2000年5月才支付房款，2000年6月才签订买卖合同。在此期间，倪某A作为承租人、罗某C作为同住人，改变了原先的家庭购买计划，确定由倪某A、罗某C、倪强及倪雯共同购买，仍基于与倪强的家庭、亲情关系，给予倪强四分之一产权份额，此亦与倪某A、罗某C2000年7月书写的《住房安排》相印证。即使如倪强所主张，《职工家庭购买公有住房协议书》上非倪强的签字和印章，但因倪强的购房资格来自于其他有购房资格的承租人、同住人的同意，倪强并非法定有购房资格的同住人，因此，即使未与倪强协商，也未侵犯倪强的权利。倪强的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，原审法院难以支持。
原审法院审理后于二○一五年六月九日作出判决：驳回倪强的全部诉讼请求。案件受理费285.30元，由倪强负担。
原审判决后，倪强不服，向本院提起上诉称：一、原审法院对于本案关键证据的真实性均未查清，其判决缺乏事实依据。首先，上诉人事实上对于《职工家庭购买公有住房协议书》、《上海市公有住房出售合同》的存在毫不知情，也从未在两份合同上签字或盖章，故两份合同上上诉人的签名及盖章均是伪造的。其次，原审法院没有查清被上诉人提交的2000年7月的《住房安排》的真实性，却将其直接作为本案判决的依据，显属错误。二、原审法院认定上诉人没有购房资格显属错误。首先，原审判决逻辑错误，如果上诉人不具有购房资格为何可以享有系争房屋四分之一的产权。其次，原审法院对于购房政策的理解有误，相关政策并未规定只能由成年同住人购买。再者，法律对于未成年人是加强保护的，即使由未成年人签字，如果属于纯获利益的行为，法律也是认可其签字的。三、1999年5月的《住房安排》完全具备合同的各项要件，由符合法律规定的多个民事法律主体签署，甚至有见证人证明整个协商过程，各个主体也具有相应的民事行为能力，并就房屋的购买事宜达成一致意见，甚至对于产权转让的限制及产证的保管等诸多内容作了详细约定，具备要约和承诺的构成要件，法律上具有合同性质。况且，本案当事人均认可上述安排的合同性质，原审法院却作出相反认定，显然缺乏依据。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。
被上诉人倪松兴、倪松鹤、倪蓓芬、倪蓓蓉辩称：同意上诉人的上诉请求，要求依法改判。
被上诉人倪雯、倪松年、倪蓓莉、倪蓓芳、倪松涛、倪蓓苓共同辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故要求驳回上诉，维持原判。
原审第三人物资公司述称：涉案合同依法有效，故不同意上诉人的上诉请求，请求法院依法判决。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于涉案《职工家庭购买公有住房协议书》及《上海市公有住房出售合同》的效力应如何认定。上诉人主张上述合同无效，其理由主要有三：一是上诉人并未在上述协议上签名或盖章。二是上诉人在购房时虽为未成年人但亦应享有购房资格。三是1999年《住房安排》性质上应为合同。对此，本院认为，首先，依据相关政策规定，购买公房的对象，应为具有本市常住户口的公房承租人或其同住成年人以及符合分配住房条件的职工，且公房购买须由承租人及成年同住人协商一致并共同确定房屋的权利人。而本案涉讼房屋购买时，上诉人尚未满十八周岁，其作为未成年的同住人不是国家优惠政策的当然享受者，并不享有购房资格。因此，购买涉讼房屋产权，事实上只需要该公房承租人倪某A与同住成年人罗某C、倪雯协商一致同意购买即可，上诉人同意与否或者说涉案合同中上诉人签名及盖章的真实与否，实质上并不影响合同的效力。其次，姑且不论1999年《住房安排》是否具备合同性质，本院认为，即便该《住房安排》具有合同性质，其亦系有购房资格的主体与无购房资格的主体就公房购买达成的协议，作为当事人之间的内部协议，亦不能对抗有购房资格的当事人与原审第三人物资公司之间购房合同的效力。况且，本案并不存在涉讼公房权利人与原审第三人物资公司恶意串通损害上诉人利益的情形，相反，事实上上诉人作为无购房资格的同住未成年人亦获得了房屋的部分产权。再者，涉讼房屋早在2001年已经变更产权登记并办理了产证，根据查明的事实，包括上诉人及其父母在内的家庭成员对于购买涉讼房屋产权的事宜均是知晓的，故上诉人关于其在购房之后的十余年间对于房屋产权的真实登记状况并不知晓的抗辩理由，亦与常理不符。基于上述理由，本院认为，涉案合同系涉讼公房权利人与原审第三人物资公司的真实意思表示，应为合法有效。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币285.30元，由上诉人倪强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年十一月二日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……