大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0202民初5747号
原告侯雷。
委托代理人王建华，辽宁碧海律师事务所律师。
委托代理人侯德芳。
被告大连港地产集团有限公司，住所地辽宁省大连市中山区长江路。
法定代表人周永刚，系该公司总经理。
委托代理人赵莹莹，辽宁智库律师事务所律师。
原告侯雷诉被告大连港地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人王建华、侯德芳，被告委托代理人赵莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月22日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“大港•永安四季”第XXX号住宅一套，原告如约交纳了房款455044元，但是被告没有按《商品房买卖合同》第八条约定的期限交付房屋。经原告及其他业主们的多次上访，在信访局有关领导的协调下，2012年11月1日业主代表同被告形成《关于大连港地产集团有限公司建设大港永安四季B区楼盘延期交房信访事项的协调会议纪要》，针对上访代表提出的信访诉求与被告达成了5项协议（见《会议纪要》），可是，被告又一次违反了该会议纪要所约定的“大连港地产集团有限公司保证在2013年6月30日之前取得工程竣工验收备案表”之约定，其取得工程竣工验收备案表的时间是2014年11月3日。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定被告于2012年12月30日同原告达成的交房《协议书》是无效的。故根据《会议纪要》第1、2、3条之约定，被告应承担逾期交付房屋的违约责任，其一，从《商品房买卖合同》第八条约定期限交付房屋时间2012年6月30日起至2014年11月3日其取得工程竣工验收备案表止二年零四个月零三天即853天的逾期交房违约金按《会议纪要》第3条：“逾期按房款总额的日万分之三向购房者支付违约金”的约定应为116533元；其二、根据《商品房买卖合同》第十五条规定，其应承担迟延给原告办理产权证书自2012年9月30日至2015年1月29日二年零四个月即850天原告取得产权证书止按《会议纪要》第3条计算违约金为116036元减除被告履行《会议纪要》已支付的违约金8327元为107709元；其三、根据《会议纪要》第5条约定，被告应承担2014年11月3日其取得工程竣工验收备案之前的取暖费3935元。以上合计228177元。此款经原告多次索要无果，故诉至法院请求判令：1、被告给付原告逾期交付房屋违约金107709元（自2012年6月3日起至2014年10月3日止，共计853天，按购房款总额日万分之三计算，减去被告已经给付的8327元）；2、被告给付原告迟延办理房产证的违约金116533元（自2012年9月30日起至2015年1月29日止，共计850天，按购房款总额的日万分之三计算）；3、被告赔偿原告2012年至2013年度取暖费3935元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、我公司已将符合约定交房条件的案涉房屋交付给原告，原告已实际接收，且双方关于逾期交付赔偿事宜已解决完毕。原告违反约定再次起诉要求我公司承担逾期交房违约责任不应得到支持，违反诚实信用原则。1、合同约定的房屋交付条件为“竣工验收合格”，原告主张房屋交付条件为“竣工验收备案”没有合同和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，交房条件为“商品房经验收合格”。《关于大连港地产集团有限公司建设大港永安四季B区楼盘延期交房信访事项的协调会议纪要》（下称“《会议纪要》”）第1条约定，“取得竣工验收合格报告、水、电正式接通后向购房者正式交房”。根据前述约定，双方关于房屋交付条件的约定是竣工验收合格（即“五方验收”）并不是取得竣工验收备案表，该约定符合《建设工程质量管理条例》第16条和建设部《关于对深圳市建设局<关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示>的复函》的规定，房屋经建设单位组织竣工验收合格即可交付使用，该约定并不违反法律法规的强制性禁止性规定，双方应按合同约定执行。原告主张房屋交付条件为“竣工验收备案”没有合同和法律依据。案涉房屋于2012年9月25日经我公司组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，我公司于2012年12月31日将案涉房屋交付给原告时已具备了约定的交付条件。2、双方关于案涉房屋逾期交付赔偿事宜已解决完毕，原告违反约定起诉要求我公司承担逾期交房违约责任没有事实和法律依据。双方关于案涉房屋交付及逾期交房赔偿事宜已于2012年12月31日签订《协议书》，第一条约定“乙方（原告）同意甲方（被告）延期至2012年12月30日交房；甲方同意向乙方及其配偶等其他共有人（如有）支付本合同约定金额赔偿金。关于房屋延期交付事宜双方一次性解决，乙方不再就该房屋交付事宜向甲方提出支付违约金、退房或任何其他要求、主张或费用。”第二条约定“双方确认：甲方应在本协议签订后当日一次性将8327元逾期交房赔偿金支付给乙方”。2012年12月31日双方实际交房当日，我公司已按约向原告支付了赔偿金8327元，双方关于延期交房事宜已一次性解决完毕。且原告承诺“不再就该房屋交付事宜向甲方（被告）提出支付违约金、退房或任何其他要求、主张或费用”，现原告再行起诉我公司承担逾期交房违约金不应支持。二、案涉项目因我公司在办理竣工验收备案过程中，政府部门执行新规，导致案涉项目逾期办理竣工验收备案，根据合同约定我公司可以据实延期交房，无需承担违约责任。且根据合同约定，逾期办理产权证的应由我公司负责继续办理，原告起诉我公司承担逾期办理产权证违约金没有合同和法律依据。原告未提供证据证明逾期办理产权给其造成的实际损失，其主张按总房款日万分之三标准计算违约金不应支持。1、在合同签订后，案涉项目办理竣工验收备案过程中，因执行政府新规导致案涉项目逾期办理竣工验收备案，我公司对此无过错，根据合同约定我公司无需承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条，“因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告要求等造成的延迟”，我公司可以据实延期交房，无需承担违约责任。案涉项目因所在的金州新区于2014年才开始施行建设工程质量保证金的相关规定，且一直未通知我公司缴存，我公司在施工建设过程中均已实际向施工单位支付了质保金，在我公司办理竣工验收备案的过程中，金州新区工程质量监督站才要求我公司再行缴纳质量保证金。并在我公司申请缴纳质保金后4个月后，才向我公司出具缴存通知书。导致我公司逾期办理竣工验收备案表系因政府部门执行新规原因导致，我公司对此并无过错，且在签订《商品房买卖合同》时我公司无法预见、避免该因素，根据合同约定我公司有权据实延期交房，且不应承担相应的逾期办证违约责任。2、根据合同约定，案涉房屋逾期办理产权的，应由我公司负责继续办理，而不是承担违约赔偿责任。《商品房买卖合同》第十五条，“如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由开发商继续办理。”，该条款明确约定逾期办证的由我公司“继续办理”，未约定我公司应承担逾期办证的违约责任。且原告未提供证据证明逾期办理产权证给原告造成实际损失，因此原告要求我公司承担逾期办证违约责任没有合同和法律依据。3、原告主张我公司应承担的逾期办证违约金标准为总房款日万分之三没有依据。原告称根据《会议纪要》第3条“大连港地产有限公司应于2012年12月30日前与购房者结清面积误差款及违约金后办理交接手续，逾期应按房款总额的日万分之三向购房者支付违约金。面积误差款结清前购房者有权拒绝接房”的约定，要求我公司按日万分之三标准承担逾期办证违约金，系原告对合同条款理解错误，该条款是双方关于逾期交房违约责任的承担的约定，并不适用于逾期办证。4、退一步讲，假使我公司应承担逾期办证的违约责任，原告主张的逾期办理产权证的起始期限错误。根据《会议纪要》第2条约定，双方同意由我公司在案涉房屋在交付之日起365日办理产权证，即案涉房屋产权办理期限为：原告实际收房后365日至2013年12月31日截止。退一步讲，即使我公司应承担逾期办证的违约责任也应从2014年1月1日起开始计算，原告主张从2012年9月30日起计算无依据。综上，我公司认为，关于逾期交房事宜双方已经解决完毕，关于逾期办理产权证事宜根据合同约定我公司不应承担违约责任，原告主张我公司承担逾期交房、逾期办理产权证缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回其诉讼请求。关于采暖费，案涉房屋已经由原告实际收房并使用，应当由原告承担案涉房屋的采暖费，原告要求我公司承担竣工验收备案表取得之前的取暖费没有事实及法律依据。
经审理查明，2010年9月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“大港•永安四季”第XXX号房屋，建筑面积88.45平方米，总金额467193元。合同第八条约定“出卖人（被告）应于2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：1.该商品房经验收合格。”合同第十五条约定：“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：3.由开发商继续办理。”合同签订后，原告依约交纳了购房款467193元。后经测量因房屋存在面积差，被告退还原告房款12149元，原告实际缴纳购房款455044元。
2012年9月20日，案涉房屋经竣工验收合格。2012年11月1日，被告与原告等业主代表达成《关于大连港地产集团有限公司建设大港永安四季B区楼盘延期交房信访事项的协调会议纪要》，约定：1、被告对于尚未交房的客户应于取得竣工验收合格报告、水、电正式接通后向购房者正式交房，违约金按照合同约定计算至实际交房之日止；2、被告应保证在2013年6月30日之前取得工程竣工验收备案表，并保证购房者在房屋交付之日起365日内取得房屋权属证书；3、被告应于2012年12月30日前与购房者结清面积误差款及违约金后办理交接手续，逾期应按房款总额的日万分之三向购房者支付违约金，面积误差款结清之前购房者有权拒绝接房；4、对于退房购房者，按合同约定办理并承担违约责任；5、当年取暖费的计算从取暖期开始日至房屋交接日产生的费用应由开发商支付。
2012年12月31日，原告与被告办理了入住手续，被告将案涉房屋实际交付给原告,交付时房屋已经接通水、电。同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《协议书》约定：乙方同意甲方延期至2012年12月30日交房，甲方同意向乙方及其配偶等其他共有人（如有）支付本合同约定金额赔偿金，关于该房屋延期交付事宜双方一次性解决，乙方不再就该房屋交付事宜向甲方提出支付违约金、退房或任何其他要求、主张或费用；双方确认甲方应在本协议签订后当日内一次性将8327元逾期交房赔偿金支付给乙方，乙方领取上述赔偿金的同时应亲自到场并向甲方出具收条等。同日被告将该笔款项支付给原告。2014年11月3日，案涉房屋所在项目取得《竣工验收备案表》，2015年1月19日被告通知原告办理产权证事宜。
另查，2012年12月31日交纳2012-2013年度取暖费1523元（不含2012年12月31日之前的费用），2015年10月9日补交2013年-2014年度取暖费2412元。
本院所确认的上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、房屋所有权证书、《关于大连港地产集团有限公司建设大港永安四季B区楼盘延期交房信访事项的协调会议纪要》、《协议书》、收据，被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《关于大连港地产集团有限公司建设大港永安四季B区楼盘延期交房信访事项的协调会议纪要》、《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工报告》、《工程竣工验收报告》、《入住通知书》、《入住通知书存根》、《业主入住登记表》、《入住流程表》、《协议书》、《专用收款收据》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《商品房登记指南》及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料经开庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《关于大连港地产集团有限公司建设大港永安四季B区楼盘延期交房信访事项的协调会议纪要》（下称“《会议纪要》”）、《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约定全面履行各自的权利义务。根据原、被告的诉辩理由及双方提供的证据分析，本案的焦点问题有以下几个：
一、被告是否应向原告支付逾期交房违约金。2012年12月31日原告实际收房，并收到被告一次性支付的逾期交房违约金8327元，且双方签订协议书约定关于该房屋延期交付事宜双方一次性解决，乙方不再就该房屋交付事宜向甲方提出支付违约金、退房或任何其他要求、主张或费用。上述行为已表明原、被告双方就逾期交房赔偿事宜已达成协议，且已履行完毕，原告根据该协议书无权再要求被告支付逾期交房违约金。另原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付标准为该商品房经验收合格，《会议纪要》约定的交付条件为取得竣工验收合格报告、水、电正式接通。2012年9月20日，被告已取得竣工验收合格报告。2012年12月31日原告实际收房，收房时房屋已达到双方约定的交付条件。因我国建筑法规定的交房条件为商品房竣工经验收合格，而原告以取得竣工验收备案表的时间要求被告支付逾期交房的违约金，验收合格和取得竣工验收备案表非同一概念，故原告的主张的交房条件无法律依据。综上原告请求被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。
二、被告是否应向原告承担逾期办理产权证的违约责任。根据《会议纪要》的约定，被告应保证在2013年6月30日前取得工程竣工验收备案表，并保证原告在房屋交付之日起365日内取得房屋权属证书。案涉房屋已于2012年12月31日实际交付给原告，根据约定被告产权证办理期限为365日，即案涉项目应于2014年1月1日前具备办理产权证条件。现被告至2014年11月3日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2015年1月19日通知原告办理产权证事宜，被告的行为已构成违约，应承担给付逾期办证阶段的违约金，逾期阶段应为2014年1月1日至2015年1月19日。关于逾期办证违约金的计算标准问题，本院认为，原告主张的按购房款的日万分之三计算系基于《会议纪要》中关于逾期交房的约定，关于逾期办证的违约金及计算标准双方并未约定，故原告要求按购房款日万分之三计算逾期办证违约金，无事实依据，本院不予支持。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。
三、原告是否有权要求被告赔偿2014年11月3日取得工程竣工验收备案之前交纳的取暖费3935元。《会议纪要》中约定当年的取暖费的计算从取暖期开始日至房屋交接日产生的费用应由被告支付。案涉房屋2012年12月31日实际交接，交接前的取暖费原告并未支付，原告接收房屋后产生的取暖费应由原告自行承担，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：
一、被告大连港地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯雷支付逾期办理权属证书违约金，自2014年1月2日起至2015年1月19日止，按购房款455044元的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4720元，由原告负担4220元，被告负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 周 倩
审 判 员 陆绍宇
人民陪审员 魏荣刚
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 周思雨