安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖10民终822号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：罗小平，男，1963年3月27日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：黄山市房产经营公司，住所地安徽省黄山市屯溪区栗园路3号，统一社会信用代码12341000485760576D。法定代表人：洪宏春，该公司总经理。委托诉讼代理人：余琼，安徽道同律师事务所律师。上诉人罗小平因与被上诉人黄山市房产经营公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院2017年11月14日作出的(2017)皖1002民初486号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗小平上诉请求：撤销原判，依法审理。事实理由：1、罗小平同意本案的本诉和反诉一并审理，但没有放弃举证期限，一审法院剥夺了罗小平举证的权利。2、罗小平申请一审法院调查取证，但法院未受理，剥夺了罗小平的诉讼权利。3、案涉房屋质量是否合格的举证责任在黄山市房产经营公司。4、一审法院未对案涉房屋的质量是否合格作出认定。5、廉租房租赁协议是在黄山市房产经营公司隐瞒案涉房屋质量问题的情况下签订的。罗小平入住案涉房屋后不久，就发现房屋有质量问题，要求黄山市房产经营公司提供房屋的竣工验收报告，但黄山市房产经营公司拒不提交。6、罗小平具备廉租房的承租资格，一审判决剥夺了罗小平的承租权。黄山市房产经营公司辩称：对一审判决无异议。黄山市房产经营公司向一审法院起诉请求：1、判令罗小平支付2014年7月－2017年8月的房租共计8390元；2、判令解除黄山市房产经营公司与罗小平之间的租赁关系，罗小平立即搬离沐春家园9幢207室，并腾空杂物间；3、判令由罗小平承担诉讼费。罗小平向一审法院反诉请求：1、判令黄山市房产经营公司退还罗小平已缴纳的房租、垃圾处理费等950元；2、判令黄山市房产经营公司赔偿搬家费损失3000元；3、判令黄山市房产经营公司赔偿精神损失费1000元；4、判令黄山市房产经营公司承担受理费和反诉费。原审法院审理查明：2013年12月24日，黄山市房产经营公司与罗小平签订了一份黄山市廉租房租赁协议，协议约定：罗小平租赁沐春小区9幢207室房屋及45号储藏间，每月租金115元，租期为1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，入住资格一年一审，符合居住条件的可续签一年合同；小区物业费每月每户按10元收取，并自行到小区物业公司缴纳；在承租期间，承租人选择按半年的方式缴纳上述费用；连续三个月不交纳房租或物业费的，出租人有权收回房屋使用权。合同还对其他事项进行了约定。同日，罗小平交纳了2014年1月至6月的房租750元及200元的垃圾清运费。之后，罗小平未再交纳房租。合同到期后，双方未再签订书面协议，罗小平一直占有房屋。黄山市房产经营公司提交的保障房小区住户拖欠租金明细表及通知反映，2014年7月1日至2015年12月31日，按每月125元（含物业费每月10元）计算，罗小平拖欠房租为2250元，2016年1月1日至2017年8月31日，按每月307元（含物业费每月24元）计算，罗小平拖欠房租6140元。原审法院认为：黄山市房产经营公司与罗小平于2013年12月24日签订的黄山市廉租房租赁协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。双方均应按合同约定履行。合同到期后，罗小平一直租用该房屋，黄山市房产经营公司未提出异议，双方形成了事实上不定期的租赁关系。鉴于黄山市房产经营公司与罗小平未重新签订合同，双方的权利、义务应按原合同执行。黄山市房产经营公司诉请判令罗小平支付拖欠2014年7月1日开始至2017年8月31日止的租金，于法有据。但租金应当按照原合同约定的每月115元计算，共计38个月，计4370元；物业费每月10元，按照合同约定，应由业主自行到小区物业公司交纳，黄山市房产经营公司要求罗小平支付物业费的诉请，未经相关权利人授权，不予支持；因罗小平已拖欠3年多的租金，按照合同约定，黄山市房产经营公司有权解除租赁合同。故黄山市房产经营公司诉请解除其与罗小平之间的租赁关系及要求罗小平搬离房屋、腾空杂物间，于法有据，予以支持。罗小平租用房屋，应当交纳房租，罗小平反诉要求黄山市房产经营公司退还已交纳的房租750元，于法无据，不予支持。罗小平反诉要求黄山市房产经营公司退还垃圾清运费200元、赔偿搬家损失3000元、赔偿精神损失1000元，亦无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、罗小平于判决生效起十日内支付黄山市房产经营公司拖欠的房屋租金4370元（2014年7月1日开始至2017年8月31止）；二、解除黄山市房产经营公司与罗小平的租赁关系，罗小平于判决生效之日起十日内搬离位于屯溪沐春小区9幢207室的房屋及腾空45号储藏间；三、驳回黄山市房产经营公司其他诉讼请求；四、驳回罗小平所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元,反诉费25元，均由罗小平负担。二审期间，黄山市房产经营公司向本院提交了一份单位（子单位）工程质量竣工验收记录的复印件，证明案涉房屋所在的9号楼于2012年8月11日经综合验收合格。罗小平质证认为，如果确实通过了验收，愿意履行义务。本院认证认为，在该份验收记录复印件上，黄山市昱城房地产开发公司加盖公章确认验收记录复印于该公司。对该证据，罗小平未提出异议，本院予以认定。本院经审理查明，对于罗小平所提出的反诉，原审法院在一审庭审中已征询双方当事人的意见，罗小平、黄山市房产经营公司均表示同意对反诉在当日庭审中一并审理。一审庭审的日期为2017年11月6日，罗小平提出调查取证申请的时间为2017年11月10日。本院二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，予以认定。本院认为，反诉是罗小平所提出，且对反诉与本诉在一审本诉开庭当日一并审理是经双方当事人一致同意的，罗小平上诉认为其举证权利被剥夺无事实依据。对于罗小平超过法定期限提出的调查取证申请，原审法院不予受理并无不当。罗小平认为其承租的房屋存在质量问题，但未能提出相应证据证明，应承担举证不能的法律后果。二审期间，黄山市房产经营公司提交的案涉房屋通过竣工验收的相关验收记录，可以证实案涉房屋已于租赁合同签订前经竣工验收合格。罗小平虽具备廉租房的承租资格，但其未依照廉租房租赁协议的约定履行交付房屋租金的义务，构成根本违约，原审法院判令罗小平支付拖欠的租金并判决解除黄山市房产经营公司与罗小平的租赁关系符合法律规定。综上所述，罗小平的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由罗小平负担。本判决为终审判决。审判长  吴林丹审判员  胡泽萍审判员  戴东辉二〇一八年二月二十四日书记员  孙 思附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。