湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00591号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉金广厦经贸有限公司，住所地武汉市武昌区复兴路77-2号。
法定代表人：何立刚，该公司经理。
委托代理人：王巍、张季莲，湖北九通盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹霞，女，1979年9月15日出生，汉族。
委托代理人：罗蓓，湖北诚明律师事务所律师。
上诉人武汉金广厦经贸有限公司（下称金广厦公司）为与被上诉人曹霞房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第04028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月11日，曹霞向一审法院起诉，请求判令：1、解除曹霞与金广厦公司之间于2014年5月29日签订的出租位于武汉市武昌区粮道街涵三宫7号建筑面积为153平方米过街楼房屋的《房屋租赁合同》；2、本案诉讼费用由金广厦公司承担。
金广厦公司提起反诉，请求判令：1、曹霞继续履行与金广厦公司的房屋租赁合同；2、曹霞采取补救措施（排除妨碍）；3、曹霞赔偿金广厦公司直接经济损失14760元、可得利润损失（按出租房屋每年利润110372元，即每月9197.67元，从2014年10月11日起计算至曹霞向金广厦公司严格履行合同义务提供适租的房屋时止）；4、本案全部诉讼费用由曹霞承担。
2010年3月18日，武汉华汉物业管理有限公司（以下简称华汉物业）与金广厦公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：华汉物业将其合法拥有的坐落于武汉市武昌区粮道街涵三宫7号过街楼房屋出租给金广厦公司作为公寓或旅店客房使用。租赁房屋建筑面积153平方米，租赁期限10年，自2010年6月5日起至2020年6月4日止。房屋租赁合同每两年签订一次，本合同于2012年6月5日期满后双方续签租赁合同，除租金调整外，合同其他条款不变，该房屋及配套设施的年租金为12852元，租金每两年递增一次，增幅在5%的基础上协商确定。租赁合同期满或合同解除时，双方须清点屋内设施，房屋内由金广厦公司增设的附属设备，金广厦公司应在十日内自行拆除，并将房屋内金广厦公司的全部物件搬出，逾期房屋内仍有余物，视为金广厦公司放弃所有权，由华汉物业自行处理。房屋内固定设施不得拆除，应保证该房屋归还时符合正常使用状态。金广厦公司若破坏性地拆除固定设施，造成的损失由金广厦公司赔偿。如华汉物业单方面解除合同，提前收回出租房屋的，必须提前三个月书面通知金广厦公司，并支付给金广厦公司违约金，违约金参照第十二条第一款适用的有关法规协商确定。第十二条第一款约定该房屋如因国家建设、政府部门或华汉物业整体规划需拆除、搬迁或转让，双方必须终止本合同，华汉物业需提前三个月通知金广厦公司，华汉物业不承担违约责任，双方按当时租赁房屋拆迁的有关法规协商双方的权益受益事宜。租金及费用按实计算，多退少补。
2014年4月22日，曹霞通过产权交易取得上述房屋的所有权。
2014年5月22日，华汉物业、曹霞、金广厦公司签订《涵三宫7号房地产及配套电力设备交接事宜》，交接内容：武昌区涵三宫7号房地产及配套电力设备已于2014年4月22日转让给买受人曹霞。按照买卖不破租赁原则，现物业主与租赁方继续履行原合同条款。原业主方将相关合同正式移交给曹霞。后续事宜请现业主与承租方协商解决。
2014年5月29日，曹霞与金广厦公司续签了《房屋租赁合同》，合同内容与前一致。
2014年7月9日，曹霞向金广厦公司发出《律师函》载明：原房屋租赁合同中的租金仅为每月每平方米7元，明显低于市场平均价格，现按市场价格上调租金，一楼每月每平方米100元，其他楼层每月每平方米40元，否则，双方的房屋租赁合同终止，另外，决定将该房屋以市场价格出售，一楼门面每平方米38000元，其他楼层每平方米9500元，如金广厦公司在同等条件下受让房屋，应在三个月内书面答复，如未书面答复即视为放弃优先受让权，其将依照合同第十二条的规定行使合同的解除权。
2014年10月10日，曹霞向金广厦公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知》载明：本人于2014年7月9日致函你司将转让租赁给你司的位于武汉市武昌区粮道街涵三宫7号1栋房屋（建筑面积为2360平方米）和武汉市武昌区粮道街涵三宫7号过街楼房屋（建筑面积为153平方米），并告知你司享有优先受让权，但你司自收函之日起三个月未书面答复本人，你司的行为即视为放弃优先受让权。现特此通知如下：本人与你司的关于上述房屋的租赁合同自本通知送达你司后即解除。
2014年10月10日，曹霞与付志芳签订《房屋买卖合同书》，将上述房屋出售给付志芳，付志芳于2014年10月15日向曹霞转账支付20000000元购房款，余款于房屋过户时一次性支付。同日，曹霞向付志芳出具收据。
金广厦公司已搬离出上述租赁房屋。
一审法院经审理认为，2014年5月29日，曹霞与金广厦公司续签的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2014年5月29日的《房屋租赁合同》第十条第四项约定：在租赁期限内，如曹霞单方面解除合同，提前收回出租房屋的，必须提前三个月书面通知金广厦公司，并支付给金广厦公司违约金，违约金参照第十二条第一款适用的有关法规协商确定。合同第十二条第一款约定：该房屋如因国家建设、政府部门或曹霞整体规划需拆除、搬迁或转让，双方必须终止本合同，曹霞需提前三个月通知金广厦公司，曹霞不承担违约责任，双方按当时租赁房屋拆迁的有关法规协商双方的权益受益事宜。依双方合同第十条第四项的约定，曹霞可以行使单方面解除权，提前收回出租房屋，但其要依合同第十二条第一款的约定向金广厦公司支付违约金。曹霞已将解除合同的通知提前三个月书面通知金广厦公司，金广厦公司已在诉讼期间提出反诉，要求曹霞继续履行与金广厦公司的房屋租赁合同，应视为对曹霞单方解除合同提出异议，依该合同第十二条约定，转让房屋双方必须终止本合同，曹霞已提前三个月通知金广厦公司决定将出租房屋以市场价格出售，并告知金广厦公司享有优先受让权，但金广厦公司在三个月内未作答复，金广厦公司已放弃优先受让权，曹霞将出租房屋出售给案外人付志芳，依合同的约定，解除合同的条件已成就，曹霞可以解除合同，曹霞从华汉物业处购得涉诉房屋时，已按照买卖不破租赁的原则，与金广厦公司签订了《房屋租赁合同》，现曹霞是依该合同的约定行使单方解除权，买卖不破租赁的原则约束的是新的购房人，而不再是曹霞，如同曹霞与金广厦公司签订的《房屋租赁合同》不再约束华汉物业一样。故对曹霞请求解除2014年5月29日其与金广厦公司签订《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持，对金广厦公司要求曹霞继续履行与金广厦公司的房屋租赁合同及要求曹霞采取补救措施的反诉请求不能支持。本案本诉是依《房屋租赁合同》形成的合同之诉，而金广厦公司要求曹霞赔偿其直接经济损失及可得利润损失的反诉请求系侵权之诉，两者属不同的法律关系，金广厦公司可以另行主张权利。本案在审理中明确向金广厦公司释明，合同第十条第四项约定在租赁期限内，如曹霞单方面解除合同，提前收回出租房屋的，应支付给金广厦公司违约金，违约金参照第十二条第一款适用的有关法规协商确定，双方按当时租赁房屋拆迁的有关法规协商双方的权益受益事宜，金广厦公司是否要求按照上述标准主张支付违约金，金广厦公司明确答复在本次诉讼中不主张，故对金广厦公司要求曹霞赔偿其直接经济损失及可得利润损失的反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款的规定，判决：一、解除曹霞与武汉金广厦经贸有限公司于2014年5月29日签订的出租房屋位于武汉市武昌区粮道街涵三宫7号过街楼房屋，建筑面积为153平方米的《房屋租赁合同》；二、驳回武汉金广厦经贸有限公司的反诉请求。本案案件受理费500元，减半收取250元，反诉案件受理费25元，由武汉金广厦经贸有限公司负担。
金广厦公司不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求：
撤销一审判决，改判支持其反诉请求或发回重审。理由如下：一、原判决以“曹霞已提前三个月通知金广厦公司决定将出租房屋以市场价格出售”并认定“解除合同的条件已成就”是与事实和法律相违背的。1、本案中根本不存在房屋买卖的事实。曹霞与自己的亲戚签订《房屋转让合同》是“合法形式”掩盖其非法目的的恶意无效行为。2、曹霞从未将转让房产的通知有效送达给金广厦公司。“律师函”无律师事务所盖章，也没有附上曹霞的授权文件。3、从租赁合同约定来看，曹霞转让房屋时可以终止合同也是附有特定条件的，而原判决对“特定条件”进行了曲解。从合同第十二条第一款的约定来看，本意是受到了国家建设、政府规划等原因而致使合同无法继续履行，双方终止本合同，同时曹霞按照拆迁的有关法规政策给予金广厦公司应当得到的经济补偿，而不是断章取义的理解为只要变更了名义上的所有权人就能够顺利解除租赁关系。4、原判决将《房屋租赁合同》第十条与第十二条合并适用作为曹霞解除合同的理由是错误的。合同第十条第4项约定与合同第十二条其他约定事项不是一个范畴。该约定是若金广厦公司违约、曹霞在善意的前提下，曹霞提前收回出租房屋的具体责任。第十二条是房屋被拆迁或者曹霞卖房后被迫终止合同的法律后果，两者的法律后果都有参照拆迁补偿，但法律适用的前提并不一致，不能混淆。二、曹霞的一系列行为既是不履行合同的违约行为，也侵犯了金广厦公司的权利，是违约行为与侵权行为的竞合，金广厦公司有权选择具体的主张途径及理由要求法院与本诉合并审理。
曹霞答辩称：一、曹霞要求与金广厦公司解除房屋租赁合同的诉讼请求符合合同约定、于法有据且已履行法定义务，应当判令解除。双方签订的房屋租赁合同第十二条明确约定：该房屋如因国家建设、政府部门或甲方（曹霞）整体规划需拆除、搬迁或转让，双方必须终止合同，甲方需提前三个月通知乙方（金广厦公司），甲方不承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。曹霞已按照法律规定和合同约定提前三个月通知金广厦公司，在未得到金广厦公司答复的情况下，依法转让租赁房屋并行使合同解除权完全合法。二、曹霞已合法履行通知义务。2014年7月9日，曹霞通过律师及朋友向金广厦公司（公司法定代表人何立刚）送达涉案房屋将转让以及转让价格的通知，律师亲手将含有通知内容的律师函交付于何立刚，在其拒收的情况下律师在其办公室门外张贴了律师函并拍照，一同送达的朋友对整个过程进行了录像并出庭作证以证明上述事实。2014年10月10日，曹霞向金广厦公司送达解除房屋租赁合同的通知，在无法找到何立刚本人的情况下，只有委托律师通过邮寄的方式送达，后又请朋友到何立刚的办公室门外进行张贴、拍照以及打电话通知了何立刚并对整个通话过程进行了录音，曹霞已完全、合法的履行通知义务，金广厦公司关于曹霞未进行有效通知的上诉理由不能成立。三、金广厦公司的反诉请求依法不能成立。曹霞起诉的本诉是合同之诉，金广厦公司的反诉是侵权之诉，不符合反诉的成立条件；金广厦公司认为这是违约行为和侵权行为的竞合的理由同样不能成立，侵权责任的成立需要违法的侵权行为、损害结果以及二者之间的因果关系，金广厦公司没有任何证据证明曹霞为侵权人，两种法律关系的主体都不同，何谈竞合？金广厦公司只能另行向实际侵权人主张权利。请求二审法院维持一审判决。
经审理查明：一审法院查明的事实属实。
本院认为：本案应围绕上诉人金广厦公司的上诉理由及请求进行审理。综合当事人的上诉理由及答辩意见，本案的争议焦点是：一、“律师函”是否送达金广厦公司；二、曹霞诉请的解除双方签订的《房屋租赁合同》是否符合合同约定；三、金广厦公司反诉曹霞侵权赔偿的请求是否应与本案合并审理。
关于第一个焦点问题。金广厦公司并未否认收到“律师函”，只是认为“律师函”无律师事务所盖章，也没有附上曹霞的授权文件。“律师函”有无律师事务所盖章和有无曹霞的授权文件，并不影响曹霞已通知金广厦公司其要转让房屋和解除《房屋租赁合同》的事实。
关于第二个焦点问题。金广厦公司与曹霞签订的《房屋租赁合同》第十条第四项约定：在租赁期限内，如曹霞单方面解除合同，提前收回出租房屋的，必须提前三个月书面通知金广厦公司，并支付给金广厦公司违约金，违约金参照第十二条第一款适用的有关法规协商确定，该项约定是曹霞可单方解除合同但必须承担违约责任。该合同第十二条明确约定：该房屋如因国家建设、政府部门或曹霞整体规划需拆除、搬迁或转让，双方必须终止合同，曹霞需提前三个月通知金广厦公司，曹霞不承担违约责任。现曹霞以整体转让该房屋并已通知金广厦公司可优先购买，在金广厦公司未予回复的情况下，曹霞才将房屋转让给付志芳，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，因此，曹霞依此约定诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》有事实和法律依据。
关于第三个焦点问题。第一、曹霞本诉是依双方合同约定诉请解除《房屋租赁合同》，金广厦公司的反诉请求是曹霞继续履行与金广厦公司的房屋租赁合同；曹霞采取补救措施（排除妨碍）；曹霞赔偿金广厦公司直接经济损失、可得利润损失。金广厦公司的反诉请求，并不符合双方签订的合同第十二条的约定，且一审法院依据该约定向金广厦公司释明，是否依该条主张双方按当时租赁房屋拆迁的有关法规协商双方的权益受益事宜，但金广厦公司明确表示本次诉讼不主张，因此，一审法院判决驳回金广厦公司的反诉请求并无不当。第二、双方签订的合同第十条第四项约定：在租赁期限内，如曹霞单方面解除合同，提前收回出租房屋的，必须提前三个月书面通知金广厦公司，并支付给金广厦公司违约金，违约金参照第十二条第一款适用的有关法规协商确定，据此约定即使曹霞单方解除合同，金广厦公司也只能依据合同十二条的约定，诉请确定双方按当时租赁房屋拆迁的有关法规协商双方的权益受益事宜承担违约责任，也不能支持金广厦公司的反诉请求。第三、金广厦公司上诉认为其反诉请求是合同违约之诉和侵权之诉的竞合，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定也只能选择其一，既然金广厦公司不选择合同违约之诉，便是选择侵权之诉，对于侵权之诉，侵权责任的成立需要违法的侵权行为、损害结果以及二者之间存在因果关系，金广厦公司可另行向实际侵权人主张权利，一审法院也明确保护了金广厦公司另行主张权利的诉权。
综上，金广厦公司的上诉理由均不成立，其请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由武汉金广厦经贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
代理审判员 安林锋
代理审判员 骆朝辉
二〇一五年六月十日
书 记 员 吴 艳