贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终2002号
上诉人（原审被告）田勇，男，1978年5月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人（原审被告）田兰，女，1980年5月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上列二被上诉人共同委托代理人冯大辉，贵州普众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）唐燕平，男，1972年4月22日生，汉族，住贵阳市南明区。
委托代理人朱江超，贵州道在律师事务所律师,执业证号：15201200810365790。
被上诉人（原审被告）贵阳云岩康厦房地产开发公司，住所地贵州省贵阳市云岩区毓秀路50号。
法定代表人王毅。
委托代理人何文震，男，1971年2月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，该公司员工。
上诉人田勇、田兰与被上诉人唐燕平、贵阳云岩康厦房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2015年12月23日作出（2015）云民一初字第1235号民事判决，上诉人田勇、田兰对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。
原判查明，田林与满玉兰于1977年结婚，育有子女田勇和田兰，1985年田林与满玉兰因购买取得永秀巷××号（建筑面积77.60㎡）房屋一套（产权户名田林），1994年田林与满玉兰协议离婚，约定两个孩子由田林抚养，家庭财产归田林和两个孩子所有。贵阳市房屋产权监理处于1985年10月21日颁发的房屋坐落于永秀巷××号的城镇私房产权证，证号为0000382号，产权户名为田林，产权来源为购买，建筑面积为77.60平方米。1995年10月18日，田林（唐燕平）作为被拆迁人与被告贵阳市云岩区住宅建设综合开发公司作为拆迁人签订《拆迁房屋产权兑换协议书》，约定贵阳市云岩区住宅建设综合开发公司拆除上述房屋，并以永乐花园6号1栋2单元4、5楼两套建筑面积分别为30㎡与48.94㎡的房屋进行产权调换。双方签订的《拆迁房屋产权兑换协议书》于1995年10月20日经贵阳市公证处公证。1995年10月17日，原告唐燕平与田林签订《私房买卖协议书》，约定田林以38000元的价格将位于贵阳市永乐花园6号4楼面积为30㎡的拆迁兑换房转让给原告唐燕平。1996年3月11日，原告唐燕平与田林签订《住宅转让协议书》，约定田林将上述建筑面积为48.94㎡拆迁兑换房与原告唐燕平在田林处购买的建筑面积30㎡的拆迁兑换房进行调换，由原告唐燕平补差价21500元。1997年6月26日原告唐燕平与田林签订《合同协议书》，田林将自己面积为48.9平方米的私房以59500元整卖予原告唐燕平，双方约定于1997年5月份田林将房屋交付原告唐燕平，但由于情况变化，双方第二次协商决议限在1998年5月份正式交房，如果田林在1998年5月底不能交房给原告唐燕平将退还原告唐燕平的购房款59500元。原告唐燕平提交了永乐居民委员会出具的《证明》，贵阳市云岩区住宅建设综合开发公司于1998年12月16日出具的收款收条，载明交款单位为田林（唐燕平），金额9869.83元，贵阳市云岩区住宅建设综合开发公司于1998年12月16日出具的《永乐陆号楼房屋移交费用结算单》，贵阳市云岩区住宅建设综合开发公司于1998年12月16日出具的《永乐陆号楼房屋移交记录及应遵事项》，欲证实诉争房产是由贵阳市云岩区住宅建设综合开发公司交付给原告，原告缴纳了相关费用并一直使用诉争房屋至今。被告田勇、田兰表示对房屋使用情况不知情。另查明，2001年6月27日，贵阳市云岩住宅建设综合开发公司更名为贵阳云岩康厦房地产开发有限公司。原被告双方均认可诉争房产是贵阳云岩康厦房地产开发有限公司拆除田林位于永秀巷××号房屋而得。贵阳市公安局云岩分局中环派出所出具的户口注销证明显示，邓华祥，男，汉族，住永秀巷××单元××号，于2011年12月15日死亡。田勇、田兰表示邓华祥就是他们的父亲，田林是邓华祥的曾用名。现该涉案房屋仍未办理产权登记。现田勇、田兰诉至法院，请求：1、确认1995年10月17日原告与田林签订《私房买卖协议书》及1996年3月11日签订《住宅转让协议书》有效；2、判令三被告履行为原告办理房屋【永乐花园6号1栋2单元5楼面积为48.94㎡（现永秀巷15号4栋2单元5层15号）】产权登记义务，登记在原告名下；3、确认涉案房屋【永乐花园6号1栋2单元5楼（现永秀巷15号4栋2单元5层15号）】房屋为原告所有；4、本案诉讼费由三被告承担。
原判认为，田林与妻子满玉兰离婚时虽明确了永秀巷××号76.9平方米的房屋归田林、田勇、田兰共同所有，但是房屋所有权证上的所有权人只有田林一人，《拆迁房屋产权兑换协议书》上也仅有田林（唐燕平）与贵阳市云岩区住宅建设综合开发公司的签名，并没有田勇、田兰的签名。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”的规定，物权登记对整个社会具有公示、公信效力，原告唐燕平在向田林购买房屋时查验了房屋所有权证，原告唐燕平有理由相信诉争房产归田林一人所有。原告唐燕平已经尽到了审慎的注意义务，且被告田勇、田兰并未提交证据证实原告唐燕平知晓诉争房产还有其他权利人，也无证据证实唐燕平与田林之间存在恶意串通的行为，故原告唐燕平与田林签订的《私房买卖协议书》、《住房转让协议书》、《合同协议书》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同。原告唐燕平与田林应当严格按照合同约定履行自己的义务。田林死后被告田勇、田兰作为田林的继承人有义务协助原告唐燕平将诉争房产登记在原告唐燕平名下。被告贵阳云岩康厦房地产开发公司与田林签订了《拆迁房屋产权兑换协议书》，被告贵阳云岩康厦房地产开发公司应当协助田林将诉争房产登记在田林名下，但是由于在被告贵阳云岩康厦房地产开发公司协助田林办证之前，田林与原告唐燕平签订了《私房买卖协议书》、《住房转让协议书》、《合同协议书》，实际上田林已经将《拆迁房屋产权兑换协议书》中的权利义务转让给了原告唐燕平，故被告贵阳云岩康厦房地产开发公司同样有义务协助原告唐燕平将诉争房产登记在唐燕平名下。针对被告田勇、田兰提出的《私房买卖协议书》签订的时间早于《拆迁房屋产权兑换协议书》时间，田林当时并未取得房屋的所有权，应当认定《私房买卖协议书》、《住房转让协议书》、《合同协议书》无效的辩解，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，对被告田兰、田勇的该项辩解不予采纳。针对被告田勇、田兰提出该房屋不是田林的个人财产，而是田林与田兰、田勇共同所有，田林无权独自一人处分诉争房产，原告唐燕平与田林签订的《私房买卖协议书》、《住房转让协议书》、《合同协议书》应属无效的辩解，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”的规定，物权登记对整个社会具有公示、公信效力，原告唐燕平有理由相信田林有权对诉争房产进行处分，同时没有证据证实原告唐燕平知晓田林与满玉兰的《离婚协议》，即便原告唐燕平知情诉争房产有其他权利人，被告田勇、田兰作为权利人在原告唐燕平从1998年12月16日开始使用诉争房屋至今长达17年之久的时间内未提出异议，同样也可以认定被告田勇、田兰对田林卖房一事是认可的，故对被告田兰、田勇的该项辩解不予采纳。针对被告田勇、田兰提出原告唐燕平没有证据证实已向田林交付了全部购房款的辩解，从1997年6月26日原告唐燕平与田林签订《合同协议书》中的约定，“如果田林在1998年5月底不能交房给原告将退还原告的购房款59500元。”可以看出田林已经收到了全部的购房款，而且唐燕平庭审中提交了永秀巷××号的《房屋所有权证》、《拆迁房屋产权兑换协议书》，如唐燕平不向田林缴纳足额的购房款，田林自然不会将永秀巷××号的《房屋所有权证》、《拆迁房屋产权兑换协议书》交给原告唐燕平。同时在原告唐燕平使用诉争房屋近17年的时间里田林、田兰、田勇也未向唐燕平主张过购房款，同样可以认定田林已经实际收到了原告唐燕平的全部购房款。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。”、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：一、原告唐燕平与田林于1995年10月17日签订的《私房买卖协议书》及1996年3月11日签订的《住宅转让协议书》有效；二、确认贵阳市永乐花园6号1栋2单元5楼（永秀巷15号4栋2单元5层15号），面积为48.94㎡的房屋归原告唐燕平所有；三、被告田兰、田勇、贵阳云岩康厦房地产开发公司于本判决生效后三十日内协助原告唐燕平将贵阳市永乐花园6号1栋2单元5楼（永秀巷15号4栋2单元5层15号），面积为48.94㎡的房屋登记在原告唐燕平名下。案件受理费60元，由被告田兰、田勇、贵阳云岩康厦房地产开发公司各负担20元（该款已由原告唐燕平预交，被告田兰、田勇、贵阳云岩康厦房地产开发公司在履行本判决时将各自负担的诉讼费支付给原告唐燕平）。
一审宣判后，上诉人田勇、田兰不服该判决，向本院上诉称,原审认定事实不清，证据不足，适用法律不当。唐燕平与田林协商购买的是拆迁对换房，而不是原田林居住的房屋，原审将原住房与拆迁兑换房混为一谈。拆迁兑换房至今未取得房屋产权，原审引用《物权法》第十七条之规定予以证明，显属适用法律不当。田林在1995年10月8日签订拆迁协议时，两上诉人均未成年，怎么可能会在拆迁安置协议上签名，拆迁协议明确载明安置对象为二辈四口人，故唐燕平对此应当知晓。田林将房屋卖与唐燕平，上诉人并不知啊，虽长达17年，但上诉人既不知道拆迁安置在哪里，也不知田林将房屋卖与他人，直到唐燕平提起诉讼，上诉人才知情，上诉人无法提出异议，也不知向谁主张权利。未经房屋登记，擅自转让房屋违反《物权法》第九条、第十七条等相关法律规定，买卖关系当属无效。唐燕平提交了买卖协议，但未提交交易付款凭证，明显证据不足，不能证实唐燕平曾向田林支付过房屋交易款项。上诉人请求：一、撤销原盘，改判驳回被上诉人唐燕平的诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人唐燕平答辩称，本案争议房屋是田林被拆迁房屋兑换所得，唐燕平向田林支付了对价，注意了谨慎义务，并使用房屋20年，因此原审判决正确。
被上诉人贵阳云岩康厦房地产开发公司答辩称，房子判给哪一方，公司就协助哪一方办理产权证，不应承担本案诉讼费。
二审中，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与原判查明的事实基本一致。另查明，1994年12月7日，满玉兰与田林协议离婚并签订《协议书》，该《协议书》载明“两个孩子由田林一人担任和辅养，家庭财产规田林和俩个孩子所有，所有的什么我都不要，也不担任孩子的责任……”，满玉兰、田林均签名捺印。1994年12月9日，满玉兰、田林签订《离婚登记协议书》，载明“男方所得76.9平方米房子一幢，现金壹万叁仟伍佰元正……女方所得x克金链子一条……”，满玉兰、田林均签名捺印。本案事实，有当事人陈述、当事人身份证明材料、庭审笔录、《拆迁房屋产权兑换协议书》、《离婚登记协议书》、《协议书》等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照合同约定履行义务。本案争议房屋系原登记在田林名下的永秀巷××号房屋拆迁兑换所得，对于原登记在田林名下的永秀巷××号被拆迁房屋，田林与满玉兰离婚时已对该房屋的归属作出处分，双方1994年12月7日《协议书》载明“……家庭财产规（归）田林和俩（两）个孩子所有……”，1994年12月9日《离婚登记协议书》载明“男方所得76.9平方米房子一幢……”，《离婚登记协议书》签订时间在后，应视为对《协议书》约定内容的变更，故位于永秀巷××号的原被拆迁房屋应归田林所有，田林有权签订《拆迁房屋产权兑换协议书》，上诉人主张该房屋系田林与满玉兰的夫妻共有财产，本院不予支持。田林与唐燕平签订的《私房买卖协议书》、《住宅转让协议书》、《合同协议书》系双方真实意思表示，不违反禁止性法律法规，应为有效合同。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，上诉人称本案争议的房屋系拆迁兑换房，买卖行为发生时田林未取得房屋产权，买卖关系当然无效的上诉理由不能成立，故本院不予采纳。根据唐燕平与田林签订的《合同协议书》约定，如果田林在1998年5月底不能交房给唐燕平，由田林退还唐燕平购房款59500元，结合田林将永秀巷××号房屋的《房屋所有权证》、《拆迁房屋产权兑换协议书》交给唐燕平，且在长达17年里田林、田勇、田兰均未向唐燕平主张购房款等事实，足以认定唐燕平已经支付了全部的购房款。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由田勇、田兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
代理审判员 邓禹雨
代理审判员 刘 劼
二〇一六年七月六日
书 记 员 付映妤