深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第1472号
原告赵某梅。
被告中X地产（集团）股份有限公司（以下简称被告一）。
法定代表人孙某人。
被告中X地产集团深圳物业管理有限公司（以下简称被告二）。法定代表人冯某静。
被告一、二共同委托代理人赖某辉、李某。
原告赵某梅诉被告中X地产（集团）股份有限公司、中X地产集团深圳物业管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，依法由审判员魏海涛独任审理，于2010年12月7日公开开庭进行了审理。原告、被告一、二委托代理人赖某辉、李某已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2009年4月22日与被告一签订《深圳市房地产买卖合同》，约定向被告一购买宝安区中X澜山花园1BX房产，合同价款为1178152元。上述付款义务已履行完毕。但被告一在合同履行过程中出现了延期交楼的违约事实，具体情况如下：一、原告在通知期限内如约在2010年1月31日与被告一、二办理首次验楼手续时，发现了被告一楼房不符合合同约定标准，并在验楼意见中提出了异议，即主人房卫生间灯不亮、阳台未安装吸顶灯或壁灯，违反合同附件三第10条明确约定。然而被告一在接到原告上述异议后迟迟不作处理和答复。二、2010年6月15日，原告第二次前往物业处与被告一、二进行验楼，发现前面的问题依然如故，即主人房卫生间灯不亮、阳台未安装吸顶灯或壁灯的问题根本没有整修。此外还发现其它新的问题需要整修，以上异议在当日验楼意见中有写，并明确注明要求开发商维修好后书面通知本人。三、经过多次交涉和催促，被告一、二于2010年8月初将整修结果书面通知原告。于是原告于2010年8月10日第三次前往验楼，发现问题基本处理完毕，于是办理了入伙手续，但在该日验楼表和收楼意见书中明确表明了保留对开发商延期交楼的索赔权。上述事实表明，在验楼过程中虽经原告多次交涉和催促，但被告一却拖延整改直接至2010年8月10日才延期交楼，构成合同的严重违约，根据原告与被告一签订的买卖合同约定，被告一应于2009年12月31日前交付房产，逾期应当按合同第十二条承担逾期交付的违约责任，该条款中明确规定逾期超过90天的，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房产总价款万分之四的违约金。据此，原告要求被告一赔偿迟延交楼223天的违约金，即从2010年1月1日至2010年8月10日期间，按合同价款1178152元的每日万分之四的标准，计付延期交楼违约金105091元。由于被告二代表被告一直接与原告办理验楼手续，对其中的延误也具有不可推卸的责任，应当承担连带赔偿的法律责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告一赔偿原告延期交楼违约金105091元，被告二对此承担连带赔偿责任；2、本案诉讼费用由两被告承担。
被告一答辩称，被告已经履行了交楼义务，交楼也符合交付条件，被告一已经于2009年12月28日已经取得建设局颁发的竣工验收备案回执，涉案房产已经具备交付条件，原告应当收楼。被告分别于2009年12月24日向原告寄送了入伙通知书，2010年2月11日、4月18日、6月18日、7月2日、7月12日电话通知原告前来收楼，并寄送了催促入伙通知书，但原告并没有按照被告一通知的时间来收楼。二、根据双方签订的《深圳市房地产买卖合同》第十一条约定，如果原告认为不符合交楼标准的应当在收楼意见书中一次性提出，但原告一直没有向被告提供收楼意见书，被告视为原告并未提出异议。原告在起诉状中所称的验楼表，没有被告一的签字，被告一作为开发商不知情也不认可。三、被告认为原告主张的违约金过高，不符合法律规定。根据《合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约之后，当事人一方应当采取适当措施防止损失扩大，如没有采取措施造成损失的不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中对于诉讼房产来说，原告所提出的问题是主人房的卫生间灯部分不亮，阳台未装吸顶灯、壁灯，该项的市场价不超过100元。该不到100元的灯泡瑕疵对整栋房屋117万多元的价格来说是非常小的数额，为此原告要求10万元的违约金是非常不合理的。即便两个灯泡的小瑕疵原告应当采取措施防止损失扩大，如果原告通知被告，被告会安排人进行维修，况且被告已经安排了人进行维修，而原告一直拒绝入伙，对于100元造成的扩大损失由于原告没有采取补救措施，对扩大的损失原告不应当要求赔偿。综上，被告一认为原告要求10万元的违约金既不合理也不合法。
被告二答辩称，被告认为本案是原告和被告一履行房地产买卖合同而起的，被告二并不是合同的当事人，只是在入伙期间进行了相关的协助义务，根据合同的相对性，被告二认为本案与被告二无关，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年4月22日，原告和被告一签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，原告向被告一购买位于深圳市宝安区西乡街道西乡大道北侧中X澜山花园第1-2-5-7-9#楼X层X单元X房，用途为住宅，建筑面积140.53平方米，总价款人民币1178152元。被告一应当于2009年12月31日前将本房地产交付给原告，交付前应取得法律、法规规定的相应工程竣工验收合格证明文件，被告一向原告交付房地产时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付本房地产的套内建筑面积，被告一书面通知原告入伙后，原告经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为被告交付本房地产的钥匙之日，被告一通知原告入伙后，原告无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为被告一《入伙通知书》中指定的入伙期限届满之日；原告收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起10日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产，原告认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议，被告一在接到原告异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复的，视为原告异议事实成立，本房地产视为未交付。合同第十二条约定：被告一如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付原告，逾期交付房产超过90日，原告有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，原告解除合同的，被告一应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10％向原告支付违约金；原告要求继续履行合同，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，被告一按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同第十八条约定：交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，原告有权要求被告就未达标准部分进行重新装修，因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第十二条的约定处理。合同第二十四条约定：被告一以协议方式聘请被告二对本项目进行前期物业管理服务，物业管理费由原告按每月每平方米建筑面积3元交纳。合同附件三约定的装置、装修、装饰标准为：1、外墙：外墙涂料、局部挂石材、局部格栅构件；2、内墙：除卫生间、湿厨外为水泥砂浆抹平，卫生间、湿厨为水泥基防水层（局部）；3、天花：厨房卫生间为结构楼板，除厨房、卫生间外为水泥砂浆抹平；4、地面：水泥砂浆抹平；5、门窗、外墙窗：铝合金镂空玻璃窗；6、厨房：天花为结构层，墙面为水泥基防水层（局部），地面为水泥基防水层、水泥砂浆保护层；7、卫生间：天花为结构层，墙面为水泥基防水层（局部），地面为水泥基防水层、水泥砂浆保护层；8、阳台：天花为乳胶漆，墙面为外墙涂料为主，地面水泥砂浆抹平；9、电梯为三菱电梯；10、其他：室内顶部设白炽灯裸灯头，阳台为吸顶灯或壁灯，厅及主卧设电视电话插座，安装可视对讲。
2009年12月17日，深圳市宝安区建设局向被告一颁发了深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执，称已经收到被告一中X澜山花园项目竣工验收备案的资料。
2009年12月24日，被告一向原告发出入伙通知书，称原告购买的中X澜山花园1B栋X房已经竣工验收合格，具备了交付使用条件，套内建筑面积111.55平方米，原告可于2009年12月31日前办理入伙手续。同时由于入伙人数较多，建议按以下时间办理入伙手续：1、一期集中办理时间：2009年12月31日至2010年1月3日；2、2010年1月3日前未办理入伙手续的业主，请于2010年1月31日前到中X澜山花园物业服务中心办理。
2010年1月31日，原告办理入伙手续对涉案房产进行验收时，发现存在主人房卫生间灯不亮，阳台没有吸顶灯或壁灯，要求被告一对上述问题检查整改后通知原告入伙。
2010年6月15日，原告再次验楼并提出存在餐、客厅未装吸顶灯或壁灯，餐厅阳台未封白板，可视对讲机未装、主卫灯不亮灯问题，要求被告一整改后书面通知原告。
2010年7月26日，被告二向原告发出关于澜山入伙的函，称针对原告提出的问题，被告二已经协助被告一进行了处理，已经整改完成，只有可视对讲机未安装，物业服务中心因担心原告在未进行装修的情况下先安装对讲机可能造成对讲机损坏或丢失，故没有安装，建议原告在装修完后再安装可视对讲机。要求原告尽快办理收楼手续。
2010年8月10日，原告对涉案房产进行验楼，同意收楼和接收涉案房产的钥匙。同时原告签署“同意本人验楼，但保留延期交楼的索赔权”。
庭审中，被告认可原告办理收楼手续前阳台没有安装吸顶灯或壁灯，只是安装了白炽灯。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、入伙通知书、业主验楼表、入伙意见及邮件回执、关于澜山入伙的函、收楼意见书、委托银行代收款协议书及扣款存折、律师函、邮件回执、录音资料、同城限时递签收回执、深圳电信市话清单、中国移动通话记录、《中X澜山前期物业管理服务协议》，被告一提供的深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执、入伙通知书、邮寄详情单、电话处理登记表，被告二提供的管理费收取明细情况、入伙通知书、前期物业管理服务协议、业主临时管理公约、业主验楼表、收楼意见书、委托银行代收款协议书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告和被告一签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约全面适当地履行合同。
原告主张被告一交付的房地产存在主人房卫生间灯不亮、阳台未安装吸顶灯或壁灯的问题，违反合同附件三第10条明确约定，应当按合同第十二条承担逾期交付的违约责任。本院认为，原被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件三中对装置、装修、装饰标准进行了约定，共10项，主要约定了外墙、内墙、天花、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯和其他项目，被告一向原告发出入伙通知书通知原告收楼时，附件三中装置、装修、装饰标准的前9项符合合同约定，第10项中室内灯、插座也符合合同约定，可视对讲机虽未安装，但被告一从可能存在装修时损害对讲机实际情况出发，已经准备好对讲机并建议原告在装修完后再安装，故不能以可视对讲机未安装为由主张被告一违约。关于被告一交付的房地产没有在阳台安装吸顶灯或壁灯是否构成支付违约金的问题，《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十八条约定交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准时，原告有权要求被告一就未达标准部分进行重新装修，因重新装修而推迟交付使用日期的，原告可按本合同第十二条的约定主张延期交楼违约金，现被告一交付的房地产虽然阳台没有安装吸顶灯或壁灯，但该问题只是轻微的瑕疵，合同附件三中约定的其他装修内容已经全部完成，主要装修标准符合合同约定，原告提出的拒绝入伙理由不符合合同第十八条的约定，故原告以此主张被告一赔偿延期交楼违约金并要求被告二承担连带责任的诉讼请求证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告赵某梅的诉讼请求。
本案受理费人民币1206元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 魏海涛
二〇一〇年十二月二十四日
书记员 张 敏
书记员 李燕妮
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