广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法民一初字第47号
原告：广州某公司。住所地：广东某公司。
法定代表人：谢晓某，系该公司的总经理。
委托代理人：罗震某，广东四方三和律师事务所律师。
被告：东莞某公司。住所地：东莞某。
法定代表人：黎润某，该公司总经理。
委托代理人：张允某、王圆圆，广东历维永盛律师事务所律师、实习律师。
原告广州某公司（以下均简称“中海龙公司”）诉被告东莞某公司（以下均简称“奥玛公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月23日公开开庭进行了审理。原告中海龙公司的委托代理人罗震某，被告奥玛公司的委托代理人张允某、王圆圆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中海龙公司起诉称，原告系专营国际货运代理、仓储、物流等业务的公司，因业务扩大需要更多存放车辆的仓库，故承租被告待建的厂房。2012年6月12日，原、被告双方签订《厂房租赁合同书》，约定：被告将名下待建的位于东莞市麻涌镇漳澎村土地及上盖厂房出租给原告；厂房面积约66000平方米，空地面积约38000平方米；租赁期5年，自交付租赁标的物之日起计算；租金按室内每月13元／平方米、室外7元／平方米计算，5年租金共计6744万元；租赁标的物的交付时间为合同生效后的8至10个月时间，且以原告交付100万元租赁保证金为生效要件；未经对方同意，任何一方均不得提前终止合同，如一方确需提前解约，解约方需向守约方支付本合同五年期限内租金总额15%的违约金，并双倍返还租赁保证金。合同签订后，原告依约支付了租赁保证金100万元，被告也安排报建和施工。2013年4月底，原告前往与被告协商验收及交付时间，但被告以厂房未施工完毕为由予以拒绝。同年6月，原告再次要求被告交付场地，但被告仍以此为由拒绝。之后，原告多次要求被告履行合同交付场地，但被告均置若罔闻。2013年12月9日，被告以政府行政主管部门不同意所报建的工业厂房予以用途变更不能实现租赁合同目的为由，向原告寄发解除合同通知。同月23日，被告的场地停放了其他车辆表明被告已经将场地租赁给了第三方。综上，原告认为被告单方解除合同，并将租赁物出租给第三方，导致原告无法履行与客户之间的仓储合同，产生违约损失，故诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付违约金1011.6万元，双倍返还租赁保证金200万元，合计1211.6万元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告奥玛公司答辩称：1、案涉土地为工业用地，原告在签订合同也清楚该土地的性质和用途。2、根据合同的约定，因当地政策原因，无法办理仓储功能的，合同可以解除，且被告对此免责。3、合同生效后，被告积极履行了合同，也向相关部门提交了变更土地用途的申请和加紧办理厂房的报建，并按原告的要求对厂房进行施工。2013年6月，案涉厂房已建成，并于10月份竣工验收合格。但由于政府部门不同意进行土地变更用途，故被告与原告协商希望达成谅解，但原告未明确答复，因此，被告才通知原告解除合同。4、合同不能继续履行的原因是政府不同意土地用途变更，且合同对此情况进行了约定，原告要求被告承担违约责任不符合合同的约定。5、由于案涉租赁场地并未交付，即使是被告的原因导致解除合同，也应当适用合同中关于厂房未交付情形下的违约条款。6、原告同时要求违约金和双倍定金，不符合合同法规定，且违约金的数额过高，应予以降低。7、案涉合同违反法律强制性规定，应属于无效合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年6月12日，中海龙公司与奥玛公司签订一份《厂房租赁合同》，约定：奥玛公司将坐落于东莞市麻涌镇漳澎村一块工业用途的国有土地（土地使用权证号：东府国用（2009）第特275号）及其上待建厂房租赁给中海龙公司；厂房面积约66000平方米，空地面积约38000平方米；奥玛公司根据中海龙公司的方案进行图纸设计、报建施工，确保在合同生效之日起8-10个月完成厂房建设并竣工验收交付中海龙公司使用；租赁期5年，从厂房竣工验收合格交付使用之日起计算租期，租赁用途为仓储；租赁保证金2200000元，在合同签署后十日内支付1000000元，余款在租赁物交付后十日内支付；租金按租赁物使用面积室内13元／平方米、室外7元／平方米计算；奥玛公司在厂房竣工后，不交付给中海龙公司使用的，中海龙公司有权要求继续履行合同，并要求双倍返还租赁保证金及赔偿损失；未经中海龙公司同意，奥玛公司不得无故终止合同，如确需提前解约的，须提前6个月书面通知中海龙公司并双倍退还租赁保证金，同时，解约方应向守约方支付本合同期限租金总额15%违约金；本合同签订之日起三个月内由于当地政府政策原因导致仓储物流功能无法办妥，租赁物无法用于存放车辆，则奥玛公司三天内退还租赁保证金，本合同合意解除；合同自双方签字盖章及收到第一期租赁保证金后生效等。合同签订后，2012年6月27日，奥玛公司出具收据，载明收到中海龙公司支付的租赁保证金1000000元。中海龙公司主张案涉租赁场地交付时间届满后，奥玛公司迟迟不履行合同交付场地，故其多次以口头和书面的方式通知奥玛公司尽快履行合同，并提交了2013年8月和10月的邮件回单予以证实。奥玛公司确认案涉租赁场地确实未向中海龙公司交付，原因并非奥玛公司故意违约，而是由于中海龙公司要求将案涉土地用途变更为仓储用地后才同意接受，但相关行政部门对此不予同意，故无法向中海龙公司交付，在相关行政部门作出明确不能变更土地用途的答复后，奥玛公司已经及时通知中海龙公司解除合同。对其主张，奥玛公司提交了《关于变更东府国用（2009）第特275号地块土地用途的申请报告》、《关于变更东府国用（2009）第特275号地块土地用途的申请报告有关问题的复函》和《解除合同通知》。《关于变更东府国用（2009）第特275号地块土地用途的申请报告》落款时间为2012年8月1日，抬头分别为东莞市城乡规划局和麻涌镇规划房产管理所，主要内容为申请将案涉土地用途变更为工业仓储；《关于变更东府国用（2009）第特275号地块土地用途申请报告有关问题的复函》为东莞市麻涌镇人民政府办公室向奥玛公司发出，落款时间为2013年11月8日，内容为不能变更案涉土地用途；《解除合同通知》为2013年12月9日由奥玛公司向中海龙公司发出，内容为“因政府行政主管部门不同意所报建的工业厂房予以用途变更，不能实现租赁合同目的，根据《厂房租赁合同》的约定，现通知贵司，自通知之日起《厂房租赁合同》解除。”同时，奥玛公司表示，由于中海龙公司不同意接收厂房，为避免损失，奥玛公司将案涉租赁物租赁给案外人东莞市正德实业投资有限公司，并于2013年12月19日签订了《租赁合同》，并交付给案外人使用。
经本院向东莞市城乡规划局、麻涌镇规划房产管理所和东莞市麻涌镇人民政府办公室调查，东莞市城乡规划局表示奥玛公司曾在2012年7月27日向其申请规划条件变更，因不符合控规，予以退件处理，该局并没有收到奥玛公司提交的《关于变更东府国用（2009）第特275号地块土地用途的申请报告》；东莞市麻涌镇规划房产管理所亦表示没有收到奥玛公司提交的《关于变更东府国用（2009）第特275号地块土地用途的申请报告》；而东莞市麻涌镇人民政府表示其确实于2013年11月8日向奥玛公司发出关于不同意变更土地用途的复函，但其依据是奥玛公司于2013年9月30日向其提交的申请报告，其并未收到奥玛公司落款于2012年8月1日的申请报告。据此，中海龙公司主张奥玛公司系为了单方解除租赁合同才制造相关行政部门不同意变更土地用途的证据；而奥玛公司则主张其多次向不同的行政部门提交土地用途申请已经积极履行合同。
另外，中海龙公司提交一份其与案外人东莞联洋油脂有限公司于2014年5月签订的《堆场租赁合同》，主张由于奥玛公司违约，其需要另行租赁场地，存在租金损失。庭审过程中，中海龙公司主张《厂房租赁合同》中关于“如确需提前解约的，须提前6个月书面通知并双倍退还租赁保证金，同时，解约方应向守约方支付本合同期限租金总额15%违约金”属于违约金条款，违约金的计算包括双倍租赁保证金和租金总额的15%，故其诉请违约金总额为12116000元。同时，中海龙公司明确表示其主张使用违约金条款。
上述事实，有厂房租赁合同、收据、通知书及邮件回单、土地使用权证、解除合同通知书、照片、申请报告、复函、租赁合同、堆场租赁合同、调查函及复函等以及本案庭审笔录、质证笔录附卷为证。
本院认为，案涉《厂房租赁合同》所涉土地为国有土地，且所涉厂房领取有建设工程规划许可证，合同内容系双方真实意思表示亦无其他违反法律行政法规的情形，本院对其效力予以确认，对奥玛公司主张该合同为无效合同的意见，不予采纳。奥玛公司于2013年12月9日向中海龙公司发出《解除合同通知书》，中海龙公司确认收到，亦同意解除合同，故本院确认案涉《厂房租赁合同》已经解除。本案争议的焦点为：奥玛公司提出解除合同是否应当承担违约责任以及如何承担违约责任。
依照《厂房租赁合同》的约定，奥玛公司应当在合同生效之日起8-10个月完成厂房建设并竣工验收交付中海龙公司使用，即最迟应当在2013年4月27日将厂房交付给中海龙公司，奥玛公司虽主张已经多次向中海龙公司提出交付厂房，系中海龙公司要求先办妥土地用途变更手续才同意接收，但对此主张，中海龙公司予以否认，奥玛公司亦没有提交口头、电话或书面通知要求交付厂房的证据，故奥玛公司并无证据证明其在合同约定的交付期限内已经通知中海龙公司要求交付厂房而中海龙公司不同意接收。其次，从案涉《厂房租赁合同书》载明的内容看，双方在签订合同时均清楚案涉土地为工业用途，奥玛公司也在合同中承诺其兴建的厂房可作为中海龙公司用于存放车辆等仓储用途，并约定了因政策原因导致仓储物流功能无法办妥合同可以合意解除，故双方在签订案涉租赁合同时是清楚在履行合同过程中需要办理相应的土地变更手续的，在此情况下，即使奥玛公司主张中海龙公司要求办妥土地用途变更手续才接收厂房情况属实，中海龙公司的该要求亦符合双方合同约定的交付情形，奥玛公司不能按照合同约定交付符合仓储用途的厂房构成违约。最后，从《厂房租赁合同书》关于“本合同签订之日起三个月内由于当地政府政策原因导致仓储物流功能无法办妥，租赁物无法用于存放车辆，则奥玛公司三天内退还租赁保证金，本合同合意解除”的约定看，双方对于案涉合同因不能办理相应土地用途变更用于仓储物流的可能性作出了考虑，并给予了从合同签订之日起三个月的合理期限处理该事项，因此，奥玛公司作为出租方，应当在合同约定的期限内办理相应的土地用途变更手续。虽奥玛公司主张其已在2012年8月即签订合同之日起三个月内向相关行政部门提出了土地用途变更的申请，但经本院调查核实，落款为2012年8月的申请报告中载明的东莞市城乡规划局和麻涌镇规划房产管理所均否认有收到该申请；而最终由麻涌镇人民政府于2013年11月作出的不同意变更申请的复函所依据的则是奥玛公司于2013年9月30日提交的申请。因此，奥玛公司并无充分证据证明其在合理期限内及时向有关部门提出对案涉土地用途的变更申请。综上，奥玛公司在合同约定的交付期限内未能将符合合同约定的厂房交付中海龙公司，且其要求解除合同并不符合合同关于合意解除约定的条件，故其应当承担相应的违约责任。
虽然《厂房租赁合同书》中对于奥玛公司未交付厂房单独约定了违约责任，但该违约责任仅约定了承租方在此情形下有权要求继续履行合同和要求双倍返还租赁保证金，并未对解除合同的情形进行约定，因此，该条约定与合同书中关于出租方单方提前解除合同应承担违约责任并不矛盾。本案系奥玛公司要求解除合同，故奥玛公司应承担违约责任，但合同中关于“未经中海龙公司同意，奥玛公司不得无故终止合同，如确需提前解约的，须提前6个月书面通知中海龙公司并双倍退还租赁保证金，同时，解约方应向守约方支付本合同期限租金总额15%违约金”的违约责任条款中实质同时约定了定金条款和违约金条款，中海龙公司应选择适用，现中海龙公司庭审中明确选择适用违约金条款，本院予以准许。奥玛公司主张违约金条款约定过高，请求法院予以调整。对此，本院认为，违约金条款系双方当事人的真实意思表示，根据合同严守原则，违约方应当根据违约金条款承担违约责任。虽然《中华人民共和合同法》第一百一十四条规定了在违约金过分高于损失的情况下可以请求适当减少，但奥玛公司并没有举证证明案涉违约金的约定过分高于损失，且中海龙公司提交的租赁合同显示其因无法租赁案涉厂房而重新租赁厂房的单价远远高于案涉标准存在较大的损失，故奥玛公司主张案涉违约金约定过高要求调整，依据不充分，本院不予支持。综上，奥玛公司应退还中海龙公司租赁保证金1000000元，并支付违约金：（66000平方米×13元＋38000平方米×7元）×12月×5年×15%=10116000元。对中海龙超过前述数额的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条的规定，判决如下：
一、被告东莞某公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州某公司返还租赁保证金1000000元。
二、被告东莞某公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州某公司支付违约金10116000元。
三、驳回原告广州某公司的其他诉讼请求。
本案受理费94496元、保全费5000元，合计99496元，由原告中海龙公司负担6000元，由被告奥玛公司负担93496元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 黄 薇
代理审判员 陆春明
人民陪审员 陈俊杰
二〇一四年七月十四日
书 记 员 张志军
附本案法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第1页共4页