宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁05民终538号
上诉人（原审原告）：宁夏鑫时达贸易有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人：雍广才，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：中卫官桥华信商贸有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人：梁兴华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘柱，宁夏李金凤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中卫市沙坡头区滨河镇官桥村村民委员会。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人：梁兴华，该村书记。
委托诉讼代理人：李建华，男，该村干部。
被上诉人（原审被告）：张兴奎，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
上诉人宁夏鑫时达贸易有限公司（以下简称鑫时达公司）因与被上诉人中卫官桥华信商贸有限公司（以下简称华信公司）、中卫市沙坡头区滨河镇官桥村村民委员会（以下简称官桥村委会）、张兴奎房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院(2015)沙民初字第1978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日立案后，依法组成合议庭，于2016年7月11日公开开庭进行了审理。上诉人鑫时达公司的法定代表人雍广才，被上诉人华信公司的委托诉讼代理人刘柱、官桥村委会的委托诉讼代理人李建华到庭参加了诉讼。被上诉人张兴奎经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
鑫时达公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持鑫时达公司原审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由华信公司、官桥村委会、张兴奎负担。事实及理由：1.涉案房屋的基础装修由鑫时达公司施工，但该费用由华信公司负担，华信公司没有向鑫时达公司支付，该费用应作为鑫时达公司支付的2015年房租。2.华信公司、官桥村委会、张兴奎与鑫时达公司内部股东恶意串通，将鑫时达公司的财物、账册、合同、协议搬离涉案房屋，损害了鑫时达公司的利益。3.按照租赁合同约定，鑫时达公司对涉案房屋享有优先购买权。华信公司欠鑫时达公司工程款208万元，2013年9月11日，鑫时达公司与华信公司协商将涉案营业房以每平方米6100元的价格抵顶债务，鑫时达公司支付定金52250元。华信公司在转让涉案房屋时未通知鑫时达公司，应向鑫时达公司双倍返还定金。4.租赁合同到期后，华信公司同意鑫时达公司继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁合同。5.华信公司、官桥村委会与张兴奎恶意串通订立商品房买卖合同，将涉案房屋出售给张兴奎。张兴奎不是善意取得涉案房屋，即使办理了过户登记手续也不能排除优先购买权人主张优先购买权。华信公司与张兴奎签订的房屋买卖合同应无效。
被上诉人华信公司、官桥村委会以对原判认定的事实及处理结果无异议为由进行了答辩。
被上诉人张兴奎未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见。
鑫时达公司向一审法院起诉请求：1.判令华信公司赔付鑫时达公司房屋租赁费损失162773元[合同违约定金10.45万元（24150元+2.30万元+5100元）2倍+优先购买权赔偿金58273元（153.35平方米380元/平方米）]；2.判令华信公司、官桥村委会与张兴奎签订的涉案房屋买卖合同无效；3.支持鑫时达公司优先购买权；4.案件受理费由华信公司、官桥村委会、张兴奎负担。一审法院认定事实：2013年9月22日，华信公司与鑫时达公司签订《房屋出租合同》，合同约定：1.鑫时达公司租用华信公司位于某小区*号楼*号营业房，租期为1年，从2013年9月22日至2014年9月21日；2.鑫时达公司拖欠租金累计达30天，华信公司有权收回房屋；3.其他权利义务等内容。租期届满后，鑫时达公司未搬离该房屋。2014年10月20日，华信公司以鑫时达公司在租期届满后未缴纳房租为由，要求鑫时达公司支付房屋租金，并解除双方之间的房屋租赁合同向原审法院提起诉讼。原审法院以（2014）沙民初字第1381号案件受理，审理过程中，2014年10月28日，华信公司以鑫时达公司已经搬离涉案房屋为由撤回对鑫时达公司的起诉，予以准许。2014年2月18日，张兴奎作为被征收人与滨河镇人民政府签订房屋征收安置补偿协议，依据该协议，张兴奎获得215平方米的住宅房安置面积。2014年9月24日，张兴奎与官桥村委会签订安置房置换商业房协议，通过找补差价的方式将住宅房置换为营业房即本案诉争的房屋，并将该房屋登记在李某某名下。依据该协议，营业房的价格为每平方米6300元。2014年10月23日，鑫时达公司股东李某春、李某龙将鑫时达公司物品从涉案房屋中搬离，搬离过程中，鑫时达公司法定代表人雍广才向公安机关报案，公安机关到现场了解到雍广才与李某春因经济问题发生争执，要求争议双方自行协商或者向人民法院起诉。鑫时达公司在庭审中自认鑫时达公司于2013年9月15日曾向官桥村委会书记兼华信公司法定代表人梁兴华提出以每平方米6100元的价格购买其所租用的房屋。鑫时达公司认为华信公司、官桥村委会、张兴奎与鑫时达公司股东李某春、李某龙恶意串通，损害鑫时达公司作为房屋承租人的合法权益，侵害其优先购买权。一审法院认为，2014年9月24日，张兴奎与官桥村委会签订安置房置换商业房协议，通过找补差价的方式将安置的住宅房置换为营业房，不属于房屋征收安置性质，其性质为以房易房形式的买卖合同关系。故鑫时达公司作为房屋承租人在符合法律规定的条件下享有优先购买权，但根据鑫时达公司的当庭陈述，鑫时达公司在租赁期限届满前的2013年9月15日曾向官桥村委会书记兼华信公司法定代表人梁兴华提出以每平方米6100元的价格购买其所租用的房屋。华信公司于2014年9月24日通过官桥村委会将上述房屋以每平方米6300元的价格售于他人。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，承租人在同等条件下享有优先购买权。鑫时达公司所出价格低于华信公司实际出卖价格，并非同等条件下的出价，不符合优先购买权的构成要件，故鑫时达公司主张对涉案房屋享有优先购买权，并要求华信公司支付合同违约定金及优先购买权赔偿金共计162773元的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。官桥村委会、张兴奎并非租赁合同当事人，鑫时达公司要求官桥村委会、张兴奎承担责任亦无相应的事实和法律依据。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。华信公司作为出租人将涉案房屋已出售他人，且已经完成了过户登记，依据上述法律规定，鑫时达公司主张要求确认华信公司与张兴奎签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：驳回鑫时达公司的诉讼请求。案件受理费3652元，由鑫时达公司负担。
二审时，上诉人鑫时达公司提供以下证据：1.企业变更信息1份，证明鑫时达公司主体适格；鑫时达公司会议程序、会议记录合法有效。李某春、李某龙不再是鑫时达公司的股东，其没有权利决定鑫时达公司的事情。2.报纸1份，证明李某春、李某龙不是鑫时达公司的股东，其所做的一切行为均是无效。被上诉人华信公司、官桥村委会、张兴奎质证称，证据1、2与本案无关，不认可。对上诉人鑫时达公司提供的证据，本院认为：证据1不能达到鑫时达公司的证明目的，与本案无关，不予采信；对证据2，鑫时达公司原审已提交，以原判认定为准。
被上诉人华信公司、官桥村委会、张兴奎均未提供新的证据。
本院依职权调取房屋权属登记信息查询结果单、业务受理单、房地产买卖合同、房屋产权证各1份，证明2014年7月11日，华信公司将涉案房屋出售并登记在李某某名下。鑫时达公司、华信公司、官桥村委会、张兴奎均以对该证据无异议进行了质证。对本院调取的证据，本院认为，各方当事人均无异议，予以采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：2008年张兴奎与李某某离婚后，双方仍共同居住生活至今。张兴奎系官桥村村民，属拆迁户。在安置过程中，张兴奎与官桥村委会、华信公司协商，用涉案房屋作为张兴奎的拆迁安置房，但张兴奎必须交清置换后的房屋差价才签订拆迁置换协议。后张兴奎与官桥村委会、华信公司再次协商，将涉案房屋先办理登记在李某某名下，用涉案房屋在银行抵押贷款交清房屋差价款。2014年7月11日，华信公司与李某某签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以出售的方式登记在李某某名下，并办理了抵押登记。拆迁置换房屋的房款交清后，官桥村委会与张兴奎签订了房屋安置协议。
本院认为，华信公司与鑫时达公司签订的《房屋出租合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应合法有效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”2013年9月22日，鑫时达公司与华信公司签订《房屋出租合同》，合同约定租赁期限一年自2013年9月22日起至2014年9月21日止。在合同履行期限内即2014年7月11日，华信公司在未告知承租人鑫时达公司的情况下，将涉案房屋出售并登记在案外人名下，侵犯了承租人鑫时达公司的优先购买权。鑫时达公司主张优先购买权的理由符合上述规定，鑫时达公司要求华信公司承担赔偿责任的理由成立。鑫时达公司提供的证据不足以证明给其造成损失的数额，但考虑到鑫时达公司搬迁、重新租赁或重新购买房屋的损失客观存在，应酌情支持鑫时达公司损失1万元为宜。鑫时达公司主张华信公司与张兴奎签订的房屋买卖合同无效与上述法律规定相悖，对该项请求不予支持。鑫时达公司提供的证据不足以证明其向华信公司支付定金，对其要求华信公司2倍返还合同违约定金的上诉请求，不予支持。
综上，因二审出现新的证据，致使案件事实发生变化，应予改判。上诉人鑫时达公司的部分上诉理由成立，对其部分上诉请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第1978号民事判决；
二、被上诉人中卫官桥华信商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人宁夏鑫时达贸易有限公司损失1万元；
三、驳回上诉人宁夏鑫时达贸易有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3652元，由上诉人宁夏鑫时达贸易有限公司负担3428元，被上诉人中卫官桥华信商贸有限公司负担224元；二审案件受理费3652元，由上诉人宁夏鑫时达贸易有限公司负担3428元，由被上诉人中卫官桥华信商贸有限公司负担224元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩金芳
审 判 员 孟佳鹏
代理审判员 吕广飞
二〇一六年八月十五日
书 记 员 田学智
本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。