成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第6955号原告:陈昱翰，男，出生于2005年3月21日，汉族，住成都市锦江区xxxxxxx。法定代理人：冯彤，女，出生于1968年7月20日，汉族，住成都市锦江区xxxxxxx。委托诉讼代理人：ＸＸ，四川公生明律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。被告：绿地集团成都锦江房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区xxxxxxx。法定代表人：孙志文，总经理。委托诉讼代理人：钟俊芳，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊，泰和泰律师事务所律师。原告陈昱翰与被告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司（以下简称绿地锦江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理。依法由审判员谢菲适用简易程序于2015年11月26日公开开庭进行了审理，原告陈昱翰的委托诉讼代理人ＸＸ、贺朝燕，被告绿地锦江公司的委托诉讼代理人钟俊芳、刘俊到庭参加了诉讼。庭审后，原告陈昱翰申请对案涉房屋的质量进行鉴定，本院遂委托西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心进行鉴定。但原告陈昱翰未缴纳鉴定费，西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心退回了本案的鉴定。2016年12月16日，本案第二次开庭进行了审理，原告陈昱翰的委托诉讼代理人ＸＸ、贺朝燕，被告绿地锦江公司的委托诉讼代理人钟俊芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。审理过程中，双方当事人未能达成和解。原告陈昱翰向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告按住宅面积多收的购房款2704373元；2、被告立即对房屋存在的质量问题进行整改，并赔偿整改期间的损失费432748.08元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年9月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于成都市锦江区通盈街88号“绿地·锦天府”32栋1单元1层101号房屋，合同约定所购买的房屋性质为住宅，总建筑面积为400.53平方米，其中套内建筑面积为369.36平方米，按照套内面积计算，单价为每平方米19526.93元，所购商品房总价为7212468元。成都市规划管理局针对该楼盘颁发了建设工程规划许可证，该证的附图及附件名称一栏明确标明：1、地上规划要求配建的其他配套用房包括：A、消防控制用房57.55平方米；B、社区居委会用房123.89平方米；2、地下其他用房建筑面积包括：A、地下机动车库面积94299.33平方米；B、地下非机动车车库面积4594.18平方米；C、地下设备用房面积3150.02平方米；D地下物管用房面积362.17平方米；E、地下其他用房面积24295.2平方米。原告所购房屋的负一层面积为59.08平方米，负一层夹层面积为58.93平方米，上述部分均不是住宅，原告所购房屋实际住宅面积应该从总面积中扣除以上面积，应为251.35平方米，按照每平方米19526.93元计算，原告应支付的购房总价为4908093.86元，被告多收购房款金额为2704373元，应当予以退还。故原告起诉至法院。案件审理过程中，原告放弃了其第二项诉讼请求，并增加了一项诉讼请求即被告支付资金占用利息，计算方式为：以应退回的购房款为基数，从购房款发票开具之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。被告绿地锦江公司辩称，第一，原告所述房屋负一层和负一层夹层部分经规划设计为储藏室，储藏室为住宅房屋的功能房间，属于住宅房屋中不可分割的一部分，且符合国家标准及住宅建筑设计规范的强制性要求，将负一层和负一层夹层面积计入住宅的销售面积不违反法律法规规定。第二，在签订认购书时，原告清楚知道负一层和负一层夹层计入合同约定的产权范围和计价范围；在双方签订的《商品房买卖合同》中也明确约定了房屋的产权面积、计价面积、房屋总价款，合同所附户型图明确表明了负一层和负一层夹层的面积；在交房时，双方根据第三方出具的报告签署了房屋面积结算协议，再次确认了负一层和负一层夹层部分计入了房屋产权面积和计价面积。原告无权要求被告退还购房款。经审理后，本院查明以下事实：2012年9月24日，原告与被告签订《绿地锦天府商品房定购协议》，约定原告购买绿地锦天府xxxxxx房屋，面积为400.53平方米（预测面积），房屋总价为7212468元。2012年9月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》。其中，《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的绿地锦天府楼盘32幢1层1号房屋，该商品房所在楼栋建筑层数为6层，其中地上4层，地下2层；所购商品房用途为住宅，住宅类型为普通，测绘建筑面积共400.53平方米，其中套内建筑面积为369.36平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为31.17平方米；商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米为19526.93元，商品房总价款合计为7212468元。《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》中明确了原告所购房屋在楼盘中的具体位置和该房屋各层的户型图。后原、被告签订一份《房屋面积结算协议》，双方根据成都精点房屋测绘有限公司于2013年8月27日出具的《面积测量报告》对面积误差进行了结算，根据《面积测量报告》，原告所购房屋实测套内建筑面积为369.14平方米，公摊面积为28.81平方米，总建筑面积为397.95平方米，就面积差异被告应退还房屋价款4296元即实际购房款7208172元。原告已支付了全部购房款。现案涉房屋已经办理产权登记，在产权证上规划用途登记为住宅，建筑面积为397.95平方米，套内建筑面积为369.14平方米。后该楼盘其他业主李越等人认为成都市城乡房产管理局在办理房屋登记的过程中未根据规划许可证许可的规划用途办理房屋产权登记，而将案涉房屋负一层和负一层夹层登记为住宅的登记行为违法，故以成都市城乡房产管理局为被告、本案被告和成都精点房屋测绘有限公司为第三人向本院提起行政诉讼。本院作出（2015）锦江行初字第109号等行政判决，认为成都市城乡房产管理局未按照建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格证载明的用途予以登记，成都市城乡房产管理局对案涉房屋办理的初始登记不符合法律规定应当撤销，但房屋的所有权已发生转移，并办理了转移登记，该初始登记行为不具有可撤销的内容，故判决确认成都市城乡房产管理局对案涉房屋所有权初始登记违法。原告、成都市城乡房产管理局和本案被告均不服该判决而提起上诉。2016年11月29日，成都市中级人民法院作出（2016）川01行终13号等行政判决，认为案涉房屋的负一层、负一层夹层是否属于“住宅”的一部分（即房屋构造的客观现状）、布局是否符合《住宅建筑规范》和《住宅设计规范》的要求（即地下建筑部分与“住宅”的关系）、是否满足居住人的生活实际需要（即采光、防水、通风条件对使用功能的限制）均不是行政诉讼案件所要考虑的问题和审理的范围，行政诉讼案件需要审查的只是成都市城乡房产管理局是否是严格按照相关规定作出初始登记，而成都市城乡房产管理局对案涉房屋的初始登记与法定要求和行政要求不符，应予撤销；因案涉房屋已经完成转移登记，初始登记不再具备撤销内容和意义，故判决驳回上诉，维持原判。另查明，第一，锦天府楼盘销售宣传资料中宣传购买房屋要赠送带产权双层地下空间。第二，案涉房屋的施工图、竣工图、平面图将负一层和负一层夹层标注为储藏室。第三，2013年8月27日，成都精点房屋测绘有限公司作出《房产测绘成果报告》，结果为案涉房屋所处的该楼盘10-36栋地上建筑为住宅，建筑面积为39067.77平方米，地下建筑分为住宅（储藏室）和过道，其中住宅（储藏室）建筑面积为22025.35平方米，过道建筑面积为1026.92平方米，其中原告所购房屋实测建筑面积为397.95平方米，套内面积为369.14平方米，公摊为28.81平方米，备注中注明：住宅（储藏室）（-1跃2，含-1层储藏室面积59.08m2，公摊面积4.61m2；含-1层夹层储藏室面积58.93m2，公摊面积4.60m2）。第四，2011年4月15日，成都市规划管理局颁发案涉楼盘的建设工程规划许可证（建字第510104201130130号），该许可证附图及附件名称部分记载：1、地上规划要求配建的其他配套用房包括：A、消防控制用房57.55平方米；B、社区居委会用房123.89平方米；2、地下其他用房建筑面积包括：A、地下机动车库面积94299.33平方米；B、地下非机动车车库面积4594.18平方米；C、地下设备用房面积3150.02平方米；D、地下物管用房面积362.17平方米；E、地下其他用房面积24295.2平方米。以上事实有原告身份证、被告营业执照、《绿地锦天府商品房定购协议》、《商品房买卖合同》、《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》、《房屋面积结算协议》、（2015）锦江行初字第109号行政判决、（2016）川01行终13号行政判决、公证书、图纸、《房产测绘成果报告》、《建设工程规划许可证》等证据材料以及双方当事人庭审陈述在案为证。本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋的负一层和负一层夹层部分是否应当计入计价面积，被告是否应当退还该部分购房款并支付资金占用利息。原告起诉认为双方签订的《商品房买卖合同》中约定原告购买的房屋用途系住宅，而负一层与负一层夹层并不属于住宅且销售时被告承诺地下室部分为赠送，故负一层与负一层夹层不应计入计价面积，该部分房款应当予以退还。对此，本院认为，第一，原告主张案涉房屋负一层和负一层夹层不是住宅依据的是成都市规划管理局颁布的《建设工程规划许可证》，根据该许可证可知负一层和负一层夹层部分系规划为地下其他用房。但房管部门、规划部门登记的用途为建筑的规划用途，而《商品房买卖合同》中约定的房屋用途是指整套房屋的实际使用用途，并非规划用途，也不能对房屋拆分为部分进行适用；故合同约定的用途和房管部门、规划部门登记的规划用途并不具有同一性，不能根据规划用途来判断合同约定的房屋用途。本案中，原告所购房屋的负一层和负一层夹层仅能供原告使用，且负一层和负一层夹层系与地上部分相连接成整体作为住宅进行使用，既不能单独使用，也不能另作他用，是原告所购住宅的组成部分。即使负一层与负一层夹层部分被规划为其他，但也不能改变负一层与负一层夹层作为住宅的组成部分进行使用的性质。虽然原告认为房管部门将地下部分登记为住宅的行为已被行政诉讼确认为违法，因此地下部分不是住宅，但行政诉讼审查的只是成都市城乡房产管理局是否是严格按照相关规定作出初始登记，而案涉房屋的负一层、负一层夹层是否属于“住宅”的一部分、布局是否符合《住宅建筑规范》和《住宅设计规范》的要求、是否满足居住人的生活实际需要均不是行政诉讼案件所要考虑的问题和审理的范围，因此该行政诉讼的结果跟本案没有关联。第二，《住宅设计规范》（GB50096-2011）第6.9.2条规定除卧室、起居室（厅）、厨房以外的其他功能房间可布置在地下室，当布置在半地下室时，必须对采光、通风、日照、防潮、排水及安全防护采取措施。因此，被告将负一层和负一层夹层作为住宅的组成部分纳入计价面积并未违反法律规定。第三，原告与被告陆续签订的《绿地锦天府商品房定购协议》、《商品房买卖合同》、《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》、《房屋面积结算协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《绿地锦天府商品房定购协议》、《商品房买卖合同》、《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》中约定的案涉房屋的计价面积均包含了负一层和负一层夹层部分，其中《绿地锦天府商品房买卖合同附件与补充协议》中还附有包含了负一层和负一层夹层部分的户型图。双方在交房后签订的《房屋面积结算协议》中再次对案涉房屋的计价面积进行了确定，其中也包括了负一层和负一层夹层部分。可见，即使被告在销售时宣传负一层和负一层夹层是赠送的，但原告在签订合同时已经明确知道负一层和负一层夹层纳入了计价面积，原告对此并无异议且按约履行了支付全部约定购房款的义务。综上，被告将案涉房屋的负一层和负一层夹层部分计入计价面积并无不当，且经双方当事人认可，原告要求被告退还购房款并支付资金占用利息的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（条文全文附后）的规定，判决如下：驳回原告陈昱翰的全部诉讼请求。本案案件受理费15948元，由原告陈昱翰负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 谢 菲二〇一六年十二月二十二日书记员 罗灵犀附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。