广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3356号
上诉人（原审被告、反诉原告）李家泳，男，1986年2月22日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：江珍来，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈小梅，女，1966年3月26日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：巫晓东，男，1967年9月16日出生，汉族，住址，系陈小梅配偶。
上诉人李家泳因与被上诉人陈小梅租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，陈小梅是广州市天河区华明路35号603房（下简称案涉房屋）的登记权属人，房屋用途为居住用房。
2012年3月21日，经案外人广州城建开发兴业房地产中介有限公司（下简称城建中介公司）促成，陈小梅（出租方／甲方）与李家泳（承租方／乙方）签订了《房地产租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，使用性质以该房屋产权资料记载的性质为准；租赁期限为2012年3月29日至2014年3月28日，月租金额为5800元；甲乙双方同意乙方将11600元交甲方作为租赁保证金，待租赁期满或解除合同当日，如乙方在合同履行过程中没有违约、没有拖欠甲方的租金和其他任何费用，没有造成房屋结构或装修的破坏，房屋的其他设备设施未遭到破坏，甲方将保证金不计息退回乙方；乙方在签署本租约9日内向甲方缴交首月租金5800元、租赁保证金11600元；其余各期租金乙方须于每月30日前向甲方缴交；租赁期内，乙方须严格按房屋使用性质使用房屋，如乙方擅自改变房屋用途，除经甲方同意，乙方拒不按照甲方要求限期改正的，甲方可解除合同，收回房屋；乙方要爱护和正常使用房屋及其设备，发现该房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿；使用房屋不当或者人为造成房屋损坏的，应负责修复或赔偿；租赁期内，乙方需提前解除合同的，须事前征得甲方同意，否则作违约处理；乙方支付房屋租赁税费以外一切杂费如管理费、电话费、管道煤气费、公共和自用水电费、有线电视维护费等费用，如乙方因未能按时缴交上述杂费而造成设备停止使用的，乙方须承担一切经济责任；租赁期内，如属甲方违约，乙方有权单方提出解除本合同，且甲方除须退回乙方所交之保证金及预收的租金外，并须按保证金的金额作为违约金赔偿给乙方；如属乙方违约，甲方有权在乙方违约后3天单方解除本合同，收回房屋并追讨欠费，乙方向甲方缴交之保证金不予退还等。
合同签订当天，陈小梅将案涉房屋交付李家泳使用。双方签署了《家私电器清单》，确认了案涉房屋内的物品，该清单中并没有注明房屋存在任何装修瑕疵等问题。
李家泳使用案涉房屋直至2013年8月31日。
在未经陈小梅同意的情况下，李家泳于2013年9月起不再继续租赁案涉房屋，并在未通知陈小梅其要搬走、未与陈小梅办理案涉房屋的交接手续的情况下，李家泳将案涉房屋的钥匙放在信箱中，但信箱钥匙仍由李家泳持有。其后，陈小梅要求李家泳将案涉房屋的钥匙交回，李家泳于2013年9月2日将信箱钥匙邮寄给案涉房屋所在小区的物业管理处，由物业管理处将信箱钥匙交给陈小梅。陈小梅于2013年9月3日才能打开案涉房屋的门锁，发现李家泳已搬走，但案涉房屋存在损坏。
2014年1月20日，陈小梅以李家泳违约提前解除租赁合同并损坏了案涉房屋为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：一、李家泳清偿拖欠的费用共8987元；二、李家泳赔偿陈小梅的损失10000元；三、李家泳承担本案诉讼费。李家泳在原审答辩及反诉称：李家泳没有违约，二、请求法院驳回陈小梅的诉讼请求，并反诉请求：1、陈小梅退回租赁保证金11600元；2、陈小梅承担本案诉讼费用。
原审诉讼过程中，陈小梅提供了《交款通知单》、《代收费凭证》、《好易用户通知单》、银行存折，以证明其代李家泳支付了2013年4月、7月、8月的物业管理费共840元，2013年5月至8月的电费共7942元，2013年5月至8月的煤气费共48元，2013年5月至8月的水费共157元。李家泳对上述证据真实性没有异议，确认拖欠陈小梅上述各项费用。
陈小梅提供了14张照片以证明案涉房屋的损坏情况，根据照片显示，案涉房屋的墙壁存在被乱画的笔迹、一扇木门被损坏、沙发部分被损坏、一道门槛被损坏、一扇窗框被损坏、墙上有三个钉孔、电箱被破坏、部分木地板被磨损且有污迹、一扇窗帘被损坏等。李家泳确认照片的真实性，确认照片反映的是其搬离案涉房屋时的状况，但其认为照片显示的问题均是租赁期间案涉房屋的自然折旧损耗，无法证明其故意损害的行为。对于案涉房屋损坏的金额，陈小梅没有证据予以证明，但其不申请鉴定。
对于李家泳称陈小梅曾于2013年初向其提出双方租赁合同不再继续履行的主张，陈小梅予以否认，李家泳没有证据予以证明。
原审法院认为：陈小梅与李家泳签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行义务。作为出租人的陈小梅已按照合同约定将案涉房屋及家私电器等交付李家泳使用，作为承租人的李家泳应合理使用案涉房屋及家私电器，向陈小梅支付租赁期间的租金，并承担物业管理费、煤气费、水费、电费等费用。对于李家泳提前搬离案涉房屋并不再租赁案涉房屋的行为是否构成违约的问题。李家泳称陈小梅于2013年初表示不再继续履行《房地产租赁合同》，陈小梅对此陈述予以否认，李家泳没有证据予以证明，其应自行承担举证不能的法律责任，故李家泳此抗辩没有事实及法律依据，不予采纳。而根据《房地产租赁合同》约定，案涉房屋的租赁期限直至2014年3月28日，但李家泳却在未征得陈小梅同意的情况下，自行于2013年9月1日前搬离案涉房屋并不再租赁该房屋，此行为已违反了合同约定，属于李家泳单方面解除合同的违约行为。因此，陈小梅有权依照合同规定收回案涉房屋、追讨李家泳的欠费，且李家泳向陈小梅支付的租赁保证金不予退还。故，李家泳要求陈小梅返还租赁保证金11600元的反诉请求没有事实及法律依据，不予支持。对于李家泳租赁期间所欠的物业管理费、煤气费、水费、电费的问题，陈小梅已提供证据证明其已代李家泳支付了上述费用，而李家泳亦对陈小梅主张的上述费用的金额予以确认，因此，陈小梅要求李家泳支付拖欠的物业管理费840元、电费7942元、煤气费48元、水费157元的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。对于陈小梅要求李家泳赔偿损坏案涉房屋及其家私电器造成的损失问题，虽然李家泳搬离案涉房屋时并未与陈小梅办理交接手续，但从双方确认的照片可确认，李家泳在租赁案涉房屋期间确实人为地造成了房屋及家私电器不属于自然损耗的损坏。鉴于陈小梅没有证据证明其实际损失金额，且不申请对损失金额进行评估鉴定，故原审法院酌情判令李家泳赔偿陈小梅损失3000元。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年6月24日作出判决：一、李家泳于本判决发生法律效力之日起十日内向陈小梅支付拖欠的物业管理费840元、电费7942元、煤气费48元、水费157元；二、李家泳于本判决发生法律效力之日起十日内向陈小梅赔偿3000元；三、驳回陈小梅的其他诉讼请求；四、驳回李家泳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费270元，由陈小梅负担50元，李家泳负担220元；反诉受理费45元，由李家泳负担。
判后，上诉人李家泳不服原审判决，向本院提起上诉，认为原审法院认定事实严重错误，导致不公平的判决，具体为：一、在第二年合同期开始不久，陈小梅为了贪图更高租金主动提出解除合同，李家泳也同意的情况下双方的原租赁合同已经终止。后来李家泳因其他原因继续租住，陈小梅也没有反对，应视为双方重新达成没有约定租赁期限的租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，这种情况下承租人可以随时解除合同。而且李家泳因为工作的关系于2013年8月上旬口头通知了陈小梅不再租住，而且陈小梅当时也是同意了并通过兴业地产中介陈小姐办理转租放盘等业务。期间李家泳本人多次办理私人财产家电经过管理处至电业主确认才能搬出，所以因此并没有法院所述的上诉人提前搬离的情况。按照合同法的规定，李家泳并没有违约，既然没有违约那么陈小梅当然要将11600元的租赁保证金退回给李家泳。二、陈小梅要求李家泳赔偿的问题。首先，原审法院仅凭陈小梅提供的几张没有时间显示的照片就判定其房屋被损坏过，明显是不公平不合理的。李家泳在庭审时明确指出，陈小梅交付时房屋就比较破旧脏乱，李家泳不租赁时现状跟交房时现状几乎差不多。而且陈小梅提交的照片只能证明房屋的现状，没有提供交房时的原状的相关证据，无法对比；其次，退一万步就算房屋、家具有破旧也属于自然折旧损耗，而且陈小梅也没有直接证据证明系李家泳故意实施破坏行为，李家泳不应承担自然折旧的赔偿责任。最后，陈小梅没有任何证据证明其具体的损失是多少，在庭审时也明确表示不申请鉴定，故根据谁主张谁举证的规则，陈小梅必须承担不利后果，但原审法院仍直接判决李家泳承担3000元的损失明显有偏袒之嫌。综上，李家泳上诉请求：撤销原审判决第一、二、四项，改判李家泳无需向陈小梅支付物业管理费840元、电费7942元、煤气费48元、水费157元、赔偿3000元，改判陈小梅退回李家泳租赁保证金11600元。
被上诉人陈小梅答辩称同意原审判决，不同意李家泳的上诉请求。
经二审审查，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
二审期间，李家泳提交了两份证据：1、手机短信，内容为：“你提前不租要走，先到中介办了相关手续再走。巫生”“可以你要电话沟通”“你到中介，中介会按合同与你沟通。”“我在中介处请你接电话”；证明被上诉人陈小梅丈夫巫生同意李家泳提前搬走的事实。2、中介陈小姐的手机短信，内容为：“转发：经甲乙双方友好约协议协商：1、甲方同意乙方转租，但转租中介费由乙方支付。2、转租期间乙方要继续履行合同直至找到新承租客为至。3、新承租客签订新承租合同时，乙方要与甲方当天签解除合同，并且乙方要2013年6月29日搬出房屋、结清使用其间屋内产生费用，甲方要即时退还按金给乙方，互补追讨违约责任。4、甲方配合到管理处签定放行条事宜。5、乙方要交租金至2013年7月10日，如2013年6月29日乙方未搬出，租金逾期顺延。乙方：李家泳同意上述条款。日期：2013、6、27日。中介方兴业地产陈小姐”；证明中介发短信给李家泳协商的结果，要求李家泳在2013年6月29日之前搬离该房屋，甲方并退回李家泳按金。关于该两份证据为何一审时没有提交，二审才提交，李家泳解释称其原始载体手机一审期间在修理，短信被同步至平板电脑上，修理后原始载体手机上的信息就不见了，一审期间李家泳忘记了上述经同步的短信，故一审没有提交作为证据。被上诉人陈小梅认为李家泳一审没有提交上述证据，二审期间才提交，故不同意质证；上述短信无原件可供核对，对其真实性有异议；短信内容也说明同意李家泳搬走是有前提的，即应先到中介办理相关手续，双方亦无签订解除合同，不能证明陈小梅同意李家泳提前搬走。
本院认为，李家泳二审提交的两个手机短信证据不属于二审程序中的新的证据，也不属于不审理该证据可能导致裁判明显不公的可视为新的证据的情形，陈小梅不同意质证，故本院对该两证据不予采纳。李家泳承租使用期间产生的物业管理费840元、电费7942元、煤气费48元、水费157元，已由陈小梅垫付，对该事实李家泳在原审诉讼中已表示确认，为此，原审判令李家泳向陈小梅偿付上述代垫费用，处理并无不当，本院予以维持。关于房屋损坏赔偿的问题，陈小梅已提交了14张照片，李家泳在原审已确认为其搬离时房屋的状况，李家泳上诉辩称照片显示的房屋损坏情况为自然损耗，与日常生活常理不符，本院不予采信。原审酌情判令李家泳赔偿3000元，李家泳上诉对该赔偿金额提出异议，但未能提供充分证据证明该赔偿金额明显失当，故本院对其意见不予采纳。李家泳上诉提出陈小梅曾提主动提出解除合同李家泳也同意、后李家泳因其他原因继续租住一节，未能提供证据证明，陈小梅对此亦不予认可，本院不予采信。李家泳主张双方之间为不定期租赁关系故其提前搬走不构成违约的意见，缺乏事实基础，原审法院对该意见不予采纳并据此驳回李家泳要求退回租赁保证金11600元的反诉请求，处理并无不当，本院予以维持。综上，审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人李家泳的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费390元，由上诉人李家泳负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年十月十八日
书记员 杨银桃