上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初4323号
原告陈圣伟，男，汉族，户籍地浙江省丽水市，现住上海市松江区。委托代理人周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。被告余莲英，女，汉族，户籍地福建省，现住上海市闵行区。原告陈圣伟与被告余莲英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理。依法由审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈圣伟的委托代理人周伟巍，被告余莲英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈圣伟诉称，2014年4月2日，原、被告经上海轩诚房产经纪有限公司居间签订《房屋租赁合同》一份，由原告将上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室，即本案系争房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2014年4月18日起至2018年4月17日止。合同签订后，原告向被告交付本案系争房屋，而被告自2015年1月起未足额支付房租，且未经原告同意擅自改变系争房屋结构与功能，并被认定为群租行为。被告的行为严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年1月23日解除；2、被告立即腾空、搬离本案系争房屋，并将本案系争房屋返还给原告；3、被告向原告支付自2015年1月18日起至2016年1月17日止拖欠的租金人民币(以下币种相同)17,900元，以及滞纳金3,102.5元；4、被告向原告支付违约金10,200元；5、被告向原告支付截止至返还系争房屋之日止，按合同租金标准计算的房屋占有使用费。本案审理期间，原告撤回第三条关于滞纳金部分的诉讼请求，并确认第四条诉讼请求主张违约金10,000元，同时，原告撤回第五条关于房屋占有使用费的诉讼请求，系原告对其权利的合法处分，本院予以准许。被告余莲英辩称，不同意原告的诉讼请求。双方合同期限有四年时间，现在才履�了一年多时间，故被告不同意搬离。关于律师函的具体签收时间，被告记不清楚了。关于租金问题，由于当时被告觉得租金太高，找原告协商，原告口头答应2015年第一季度租金减为10,000元，后原告又觉得太低了，经双方协商后，确定每季度租金为11,000，因此，2015年1月18日至2016年1月17日期间，被告共向原告支付了租金43,000元。2016年1月，原告认为本案系争房屋涨价了，又要求被告按照合同约定支付房租，随后被告就以转账形式支付了系争房屋的租金。此外，2015年年底，原告称要出卖本案系争房屋，要求被告配合签字，但是被告要求原告赔偿损失，故未达成一致意见。原告陈圣伟向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1、《上海市房地产权证》〔沪房地闵字(2010)第XXXXX号〕一份，证明系争房屋租赁期间，其权利人为原告；2、原、被告于2014年4月签订的《房屋租赁合同》一份，证明双方租赁关系的实际情况，合同中明确约定了解除条件、违约责任等权利义务内容；3、原告于2016年1月7日向被告出具的《律师函》及签收凭证，证明原告鉴于被告有拖欠租金与群租事实，向被告发函告知相关情况；4、原告于2016年1月22日向被告出具的《律师函》及签收凭证，证明原告鉴于被告有拖欠租金与群租事实，向被告发函要求解除合同；5、《违法群租集中整治告知书》、系争房屋现场照片一组，证明被告在系争房屋内有群租现象，当时街道相关部门进入系争房屋对被告的违法搭建进行了拆除。被告余莲英未向本院提交书面证据。经双方质证，被告余莲英对原告陈圣伟提供的证据1、2，无异议；对证据3、4，不清楚；对证据5，真实性无异议，但系争房屋整个小区内都张贴了，并不能证明被告是违法群租，系争房屋内居住的是被告的家人，拆除隔�之后，被告仍然在正常的居住使用。经对当事人提供的证据进行质证，并结合当事人的陈述，本院对证据的认证意见如下：原告陈圣伟提供的证据1、2、3、4、5，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。经审理查明，原告陈圣伟原系上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室权利人。本案系争房屋于2016年4月24日过户登记至案外人杨某、吴某某名下。2014年4月，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室出租给乙方，每月租金5,000元，付款方式为先付后用，按三个月为一期支付，除第一期外的每期租金均在该期首月的13日前支付。乙方另付保证金5,000元。合同租赁期限自2014年4月18日起至2018年4月17日止。合同另约定，任何一方未按本合同约定履行，本合同没有约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的两倍。合同补充条款确认，2015年4月18日至2016年4月17日的租金为每月5,100元；2016年4月18日至2017年4月17日的租金为每月5,200元；2017年4月18日至2018年4月17日的租金为每月5,300元。2016年1月6日，上海市闵行区古美路街道万源城第二居委会向被告发送《违法群租集中整治告知书》，告知本案系争房屋被人举报涉嫌群租，确认为违法租赁，并签发了《责令改正通知书》。次日(2016年1月7日)，原告向被告发送《律师函》称，被告自2015年1月起未足额支付房租，共结欠房租17,900元，且被告未经原告同意，擅自改变房屋结构，分割转租给多人，严重违反合同约定。原告要求被告在接到《律师函》后七日内结清拖欠的租金，并立即恢复房屋原来结构，清除转租行为，否则原告将依据《房屋租赁合同》之约定解除合同，并追究违约责任。同年1月11日，被告签收上述《律师函》。2016年1月22日，原告向被告发送《律师函》称，被告自2015年1月起未足额支付房租，共结欠房租17,900元，且被告未经原告同意，擅自改变房屋结构，分割转租给多人，严重违反合同约定，故原告通知被告解除《房屋租赁合同》。同年1月23日，被告签收上述《律师函》。另查明，庭审中，经原、被告确认，被告支付了自2015年1月18日起至2015年4月17日止的租金10,000元；支付了自2015年4月18日起至2015年7月17日止的租金11,000元；支付了自2015年7月18日起至2015年10月17日止的租金11,000元；支付了自2015年10月18日起至2016年1月17日止的租金11,000元，综上，自2015年1月18日起至2016年1月17日止，被告共向原告支付租金43,000元。被告自2016年1月18日起，按每月5,100元的标准，直接向原告账户划账付款。此�，原告确认收到被告支付的保证金5,000元，双方同意该保证金用于冲抵被告应当支付的相关费用，由法院一并处理，系双方对权利的合法处分，本院予以准许。再查明，系争房屋主卧内隔断，已经执法整治而拆除。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。合同履行过程中，被告未能依约按时足额支付租金，且在系争房屋内擅自分隔搭建、进行群租，被确认为违法租赁，故原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。对于被告提出租金经原、被告双方口头协商，已经进行了调整，且系争房屋内居住的均为其家人，并无群租现象的抗辩理由，一方面，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，而被告对其抗辩理由与事实未能提供任何证据加以证明，相应的不利后果应由被告自行承担；另一方面，从合同约定来看，双方通过手写补充条款的方式，对租金作出了明确的特别约定，而《违法群租集中整治告知书》也对被告之群租行为作出了确认，并实际进行了拆除整治，故被告上述抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。关于合同解除的具体时间，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”之规定，本案中，被告于2016年1月23日收到原告主张合同解除之《律师函》，应视为原告主张解除合同之通知到达对方，故双方《房屋租赁合同》于2016年1月23日解除。合同解除后，被告应当腾空、搬离系争房屋，并将系争房屋返还给原�。关于租金，依据《房屋租赁合同》之约定，2014年4月18日至2015年4月17日的租金为每月5,000元，2015年4月18日至2016年4月17日的租金为每月5,100元，且如上所述，被告未能提供证据证明双方已口头协议变更租金的前提下，被告自2015年1月18日起至2016年1月17日止的应付租金金额为60,900元，被告理应依约支付。本案中，自2015年1月18日起至2016年1月17日止，被告共向原告支付租金43,000元，故原告要求被告支付自2015年1月18日起至2016年1月17日止结欠的租金17,900元(60,900元－43,000元＝17,900元)，于法有据，本院予以支持。关于违约金，双方所签《房屋租赁合同》作出明确约定，违约方应按月租金两倍向守约方支付违约金，现原告基于被告迟延支付租金、违法租赁之违约行为，要求被告支付违约金10,000元，于法有据，本院予以支持。关于保证金，原告愿意返还，且双方同意该用于冲抵被�应当支付的相关费用，系双方对权利的合法处分，本院予以准许。关于案件受理费，本案纠纷系被告之违约行为引起，理应由被告承担相应的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告陈圣伟与被告余莲英签订的《房屋租赁合同》于2016年1月23日解除；二、被告余莲英于本判决生效之日起十日内腾空并搬离上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室房屋，并向原告陈圣伟返还上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告余莲英于本判决生效之日起十日内向原告陈圣伟支付自2015年1月18日起至2016年1月17日止结欠的租金人民币17,900元；四、被告余莲英于本判决生效之日起十日内向原告陈圣伟支付违约金人民币10,000元；五、原告陈圣伟于本判决生效之日起十日内向被告余莲英返还保证金5,000元。上述第三项、第五项款项经冲抵，被告余莲英于本判决生效之日起十日内向原告陈圣伟支付自2015年1月18日起至2016年1月17日止结欠的租金人民币12,900元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币580.06元，减半收取计人民币290.03元，由被告余莲英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 章国栋
二〇一六年五月三日
书记员 张 辰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计�方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。