浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终1462号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张玉意，女，1964年2月20日出生，汉族，无固定职业，住宁波市海曙区。
委托代理人：潘凤云，浙江蓝泓律师事务所律师。
委托代理人：徐新源，浙江蓝泓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑祥诺，男，1972年8月28日出生，汉族，无固定职业，住温州市瓯海区。
委托代理人：何方荣，浙江甬望律师事务所律师。
委托代理人：孙可群，浙江甬望律师事务所律师。
上诉人张玉意因与被上诉人郑祥诺房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2017年3月6日作出的（2016）浙0212民初2328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人张玉意及其委托代理人潘凤云、被上诉人郑祥诺的委托代理人孙可群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2009年6月13日，被告、李新海作为承租人与出租人宁波佳德表业有限公司签订《租赁合同》一份，约定：宁波佳德表业有限公司将位于宁波市鄞州区宁横路建筑面积约22300平方米的两幢厂房出租给被告及李新海，租赁期间为2009年8月7日至2019年8月6日，第1-3年租金为每年2260000元，第4-5年租金为每年2370000元，第6-7年租金为每年2490000元，第8-9年年租金为2620000元，第10年租金为2750000元等。2012年7月11日，承租方变更为被告。被告承租厂房后经宁波佳德表业有限公司同意将厂房分隔转租。
2015年10月，原告向被告承租位于宁波市鄞州区宁横路1489号沧海陶卫城B幢一楼面积为977平方米的场地，双方约定租期自2015年10月1日至2016年9月30日，年租金为205170元，管理费为3517元。被告按约向原告交付了房屋，原告于2015年11月12日向被告支付押金10000元、租金205170元、管理费3517元。2016年2月21日，原、被告就退租事宜协商一致，由原告出具证明一份，载明：原告同意与被告签订的《场地租赁合同》于2016年1月31日解除，租金结算截止日为2016年1月31日，被告应退还原告租金139124元，收到被告退还的租金后，原告与被告就《场地租赁合同》事宜一切无涉。原告出具该证明后，被告退还了原告租金139124元、押金10000元。
另查明：2014年1月28日，宁波佳德表业有限公司就涉案房屋与宁波市鄞州区中河街道拆迁办公室签订了《征收补偿协议》，涉案房屋被征收，拆迁部门对涉案房屋内的装饰装修进行了评估。2014年2月18日，宁波佳德表业有限公司通知被告拆迁事宜，并要求被告在2014年6月30日搬迁，后因双方未就拆迁补偿达成协议，被告未按时搬迁。2015年4月3日，宁波佳德表业有限公司向该院提起诉讼，要求解除与被告签订租赁合同、被告支付租金、占有使用费、违约金、律师费损失等。该院于2015年9月29日作出（2015）甬鄞民初字第640号民事判决，判决解除宁波佳德表业有限公司与被告签订的《租赁合同》、被告支付租金及占有使用费至实际腾退之日止。被告不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第874号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2015年4月23日，被告向该院提起诉讼，要求宁波佳德表业有限公司支付拆迁补偿费、6个月临时安置补偿费、一次性经济补偿金、提前搬迁奖励金等。该院于2015年10月19日作出（2015）甬鄞民初字第746号民事判决，判决宁波佳德表业有限公司支付被告装修费5683600元、一次性经济补偿金3359397元。宁波佳德表业有限公司不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第873号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。前述两案件上诉期间，宁波佳德表业有限公司于2015年12月20日在涉案房屋张贴了《关于要求立即腾退房屋的通知》，要求各承租户在2016年1月31日前腾退房屋，并将在2016年1月20日前对涉案房屋实施停水停电措施。同月22日，被告在涉案房屋张贴了公告函，告知承租户其与宁波佳德表业有限公司之间《房屋租赁合同》已于2014年6月30日解除，宁波佳德表业有限公司非房屋所有权人，无权要求承租人腾退房屋，该纠纷尚在审理过程中，其已向政府相关部门争取更长使用期限，请各承租户不要被宁波佳德表业有限公司的通知内容误导。2016年2月21日，被告张贴《通知》一份，载明因2月1日遭到原房东停水停电，被告将在每天8：30—17：00提供搬迁过渡期紧急用电及生活用电需求，过渡期暂定为三个月。此后，被告对涉案房屋进行限时供电，并于2016年3月31日停止供电，原告仍继续使用涉案房屋。
审理期间，被告确认原告已于2017年1月15日腾退涉案房屋，并自愿收取租金、占有使用费至2016年8月31日。
原审原告、反诉被告张玉意于2016年3月18日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告支付原审原告装修费14269元；2.原审被告支付原审原告一次性经济补偿金146550元。
原审被告、反诉原告郑祥诺提出反诉，请求判令：原审原告退还房屋租金34496元。审理期间，原审被告增加反诉请求为：1.解除原审原、被告之间的房屋租赁合同；2.原审原告立即腾退位于宁波市鄞州区宁横路陶卫库的房屋；3.原审原告支付自2016年4月1日起至实际腾退之日止按原合同约定的租金计算的占有使用费，并支付上述期间内每日按欠付租金34496元的1%计算的利息损失。
原审法院审理认为：根据原、被告的陈述及原告的付款情况，原、被告之间存在房屋租赁合同关系。2016年2月21日，原告出具证明确认房屋租赁合同于2016年1月31日解除，被告对此亦予以认可，故原、被告之间的房屋租赁合同关系已于2016年1月31日解除，被告反诉要求解除合同，已无必要，对被告的该项反诉请求，该院不予支持。对原告要求被告支付装修费14269元、一次性经济补偿金146550元的诉讼请求，该院认为，原告出具的证明中明确载明被告退还租金后原、被告就涉案房屋租赁合同一切无涉，现被告已退还租金及押金，原告要求被告赔偿装修费、一次性经济补偿金缺乏依据；原告虽抗辩认为该证明系被告提供的格式文本、原告文化水平较低，但该证明仅有一页，其内容也不存在深奥难懂之处，该院对原告的主张难以采纳，故对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。对于被告要求原告腾退涉案房屋的反诉请求，因审理期间被告确认原告已腾退房屋，该项诉讼请求无判决之必要，该院不予支持。对于被告要求原告支付多退还的2016年2月1日至2016年3月31日期间租金34496元及2016年4月1日起至腾退之日止按租金标准计算的占有使用费的反诉请求，原告抗辩认为被告与宁波佳德表业有限公司解除合同之日起即丧失了涉案房屋转租权，被告无权向原告收取租金及占有使用费。该院认为，被告与宁波佳德表业有限公司之间的租赁关系和原、被告之间的租赁关系相互独立，且经该院判决被告应向宁波佳德表业有限公司支付租金及占有使用费至实际腾退之日止，因此，根据合同相对性原则，被告亦有权向原告收取租金及占有使用费。原告于2016年2月21日出具的证明中明确载明租金结算截止日为2016年1月31日，可见双方的真实意思表示为被告免收2016年2月1日至2016年2月21日期间的租金，而非被告所称财务结算失误，故原告无需支付2016年2月1日至2016年2月21日期间的租金。原告出具证明后未及时腾退房屋，原告应按租金标准支付2016年2月22日起至腾退之日止的占有使用费，现被告确认原告于2017年1月15日腾退并自愿收取租金至2016年8月31日，原告亦未提供证据证明其提前搬离涉案房屋，故原告应支付2016年2月22日至2016年8月31日期间的占有使用费107201.33元。被告将2016年2月22日至2016年8月31日期间占有使用费表述为租金，该院予以调整。对被告主张自2016年4月1日起至实际腾退之日止以34496元为基数按日百分之一计算逾期付款利息损失的诉讼请求，该院认为，房屋租赁合同解除后原告应及时腾退房屋并结清费用，但原、被告未约定占有使用费的支付时间，鉴于占有使用费结算与原告实际腾退时间有关，原告应在腾退时予以结清，被告主张自2016年4月1日至实际腾退之日止计算利息损失，缺乏依据，该院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，作出如下判决：一、原告张玉意支付被告郑祥诺房屋占有使用费107201.33元，限于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告张玉意的诉讼请求；三、驳回被告郑祥诺的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费3516元，由原告张玉意负担；反诉案件受理费减半收取331元，由原告张玉意负担。
宣判后，原审原告、反诉被告张玉意不服，上诉至本院，称：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决认定被上诉人无须赔偿上诉人装修补偿费以及一次性经济补偿金，无合同和法律依据。2.被上诉人主张房屋占有使用费，无事实和法律依据。被上诉人与宁波佳德表业有限公司之间的租赁合同经法院判决解除后，被上诉人对涉案房屋不再具有物权，被上诉人亦不能基于债权向上诉人主张占有使用费。3.原审判决认定上诉人于2017年1月15日腾退缺乏事实依据。上述腾退时间系被上诉人单方陈述，被上诉人于2016年2月23日起不再系涉案房屋的权利人，上诉人无需向被上诉人交接房屋。二、原审判决认定事实不清。根据被上诉人于2016年2月21日张贴的《通知》，被上诉人认定搬迁过渡期为三个月，故该三个月应属于免费的搬迁期，被上诉人不可主张该三个月的租金。原审法院未对该事实查清以及认定，显属不当。三、原审判决适用法律错误，违反了公平公正原则。被上诉人违背诚实信用原则，将房屋出租并收取租金，主观上存在恶意。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人郑祥诺答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。
双方当事人在二审审理期间均未向本院提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，根据上诉人与被上诉人的陈述以及上诉人的付款情况，上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁合同关系。根据上诉人于2016年2月21日出具的证明，该份证明明确在被上诉人退还租金后，上诉人与被上诉人就涉案房屋租赁合同一切无涉。现被上诉人已退还租金及押金，上诉人要求被上诉人赔偿装修费以及一次性经济补偿金，缺乏依据，原审判决未予支持，并无不当。上诉人、被上诉人之间的租赁关系与被上诉人、宁波佳德表业有限公司之间的租赁关系为两个法律关系，且生效裁判也判决被上诉人应向宁波佳德表业有限公司支付租金及占有使用费至实际腾退之日止，因此，根据合同相对性原则，被上诉人亦有权向上诉人收取租金及占有使用费。被上诉人在原审确认上诉人于2017年1月15日腾退房屋并自愿收取房屋占有使用费至2016年8月31日，上诉人未能提供证据证明其在此前已经腾退房屋，故原审判决上诉人支付被上诉人相应的房屋占有使用费，并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4178元，由上诉人张玉意负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 郑 辉
代理审判员 李春燕
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 陆 琼