上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终94号
上诉人(原审被告、反诉原告)：温建萍，女，1971年10月19日出生，汉族，住河北省。
委托诉讼代理人：赵艳丽，女，1966年6月18日出生，汉族，住河北省。
委托诉讼代理人：马秀梅，上海市嘉诚律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：鸿宝(上海)物流管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：胡万良，董事长。
委托诉讼代理人：张红云，上海兰盾律师事务所律师。
上诉人温建萍因与鸿宝(上海)物流管理有限公司(下简称“鸿宝公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第1664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
温建萍上诉请求：请求撤销一审判决第1至5项主文，改判支持上诉人的反诉请求第3项、第4项。事实和理由：租赁合同解除原因在于被上诉人提供的租赁房屋土地性质系工业用地，不能用于合同约定的浴场经营，被上诉人违约行为导致合同目的不能实现。上诉人无法办理相关手续。被上诉人擅自停电造成上诉人停业1年半。因漏水问题，被上诉人同意上诉人缓交租金，因此上诉人的解除权已经丧失。上诉人未延付租金，不应当支付滞纳金，租赁合同并非因被上诉人行使解除权而解除。上诉人为经营浴场投资12,378,300元进行了装潢，被上诉人应当赔偿上诉人损失。被上诉人还应当赔偿上诉人漏水维修费用。
鸿宝公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。请求维持原判。
鸿宝公司向一审法院起诉请求：1、确认鸿宝公司与温建萍于2013年9月26日签订的《物业租赁合同》于2015年9月22日解除；2、温建萍搬离、腾空租赁的上海市嘉定区蕴北公路XXX号一楼房屋(以下简称“系争房屋”)，将系争房屋完好无损交还鸿宝公司；3、温建萍支付自2014年2月18日至2015年9月22日的租金1,284,453元及逾期付款滞纳金1,146,891元，并按每月75,991元为标准支付自2015年9月23日至实际返还系争房屋之日止的使用费；4、温建萍支付租赁期间的物业费33,250元，并按每月1,500元为标准支付自2015年9月23日起至实际返还系争房屋之日止的物业费。
温建萍向一审法院反诉请求：1、鸿宝公司与温建萍继续履行《物业租赁合同》；2、鸿宝公司按约向温建萍提供办理营业执照所需的房产证等相关材料；3、鸿宝公司赔偿因违约过错造成温建萍装修损失12,378,300元，赔偿漏水维修费用211,199元；4、鸿宝公司退还多收取的电费201,738.72元。
一审法院认定事实：2013年9月26日，鸿宝公司(甲方)、温建萍(乙方)签订《物业租赁合同》，约定乙方租赁系争房屋用于浴场使用，租赁期限内不得改变租赁用途，租赁期限为10年，自同年11月18日至2023年11月17日；月租金75,991元，保证金为1个月租金，租金先付后用，付三押一，第一期于合同签订当日支付首期租金，第二期于第3个月后十天支付，每逾期1天，将缴付欠缴部分租金的滞纳金，每日为欠缴租金总额的3‰；物业费为每月1,500元，由乙方按每3个月一次支付(和租金同期)，每逾期1天，按欠缴总额的3‰交付滞纳金；水电费以乙方独立安装的水电表实际用量按上海市工业用水、用电标准计费计算，于每月底前直接支付甲方；租赁期内，如乙方对承租物业进行装修的须事先征得甲方同意签订承诺书后方可施工，租赁期满或因乙方原因提前解除合同，装修设施无偿归甲方所有；第九章合同解除约定未经协商一致任何一方不得随意解除合同，并约定乙方同意有下列情况之一：乙方违反本合同中关于租赁保证金相关约定或乙方未能按照本合同约定支付租金、水电费、卫生费、物业费及其他应付费用超出15日的…；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，鸿宝公司交付温建萍系争房屋，温建萍对系争房屋装修后经营浴场。鸿宝公司向温建萍提供电卡，温建萍进行充值后使用。同年11月、12月，温建萍支付了租金476,000元、物业费3,000元。此后，温建萍未支付租金及物业费。
2015年9月22日，鸿宝公司委托诉讼代理人向温建萍发送律师函，通知因温建萍长期拖欠租金构成违约，故双方签订的《物业租赁合同》于同日终止，要求温建萍搬离系争房屋，支付拖欠的租金、物业费及滞纳金等。温建萍于同月24日收到律师函。鸿宝公司并于同年10月向一审法院提起诉讼。
2016年6月27日，嘉定区南翔镇社会治安综合治理办公室等部门发出通告，鸿宝物流区域内存在严重消防安全隐患等，决定对鸿宝物流区域开展市场经营秩序综合整治，涉及未经批准在工业用地上从事商业服务业经营活动，综合整治将对区域内未取得合法经营手续的经营户予以取缔等。同年7月1日，鸿宝公司向各承租户发出告知书，要求各承租户停止一切无证经营活动，从告知之日起解除或终止双方订立的租赁合同关系等。
一审法院审理中，温建萍认为系争房屋漏水导致其装修损失，申请进行司法鉴定。鸿宝公司表示对是否漏水及漏水面积均不予确定。法院向温建萍释明相应的诉讼风险，温建萍仍坚持提出鉴定。法院依法委托上海大华工程造价咨询有限公司对系争房屋漏水造成的装修损失进行鉴定，上海大华工程造价咨询有限公司出具鉴定意见书，结论为系争房屋因漏水造成的装修损失计211,199元，同时说明：因现场踏勘时，温建萍已完成漏水部分的装修修复工作，而现场对修复界面已无法确定，故按温建萍所述位置及装修做法进行踏勘记录，温建萍所述内容的真实性由温建萍负责。经对鉴定意见书质证，鸿宝公司认为系争房屋所在建筑是整体，其他部位从未发生漏水，因温建萍自行装修，即使漏水也不是鸿宝公司造成；温建萍认为向鸿宝公司提出过漏水，温建萍对漏水造成部位重新装修应由鸿宝公司承担，对鉴定结论全部认可。
一审法院认为，鸿宝公司、温建萍签订的《物业租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。租赁合同中温建萍同意有下列情况之一即温建萍违反本合同中关于租赁保证金相关约定或温建萍未能按照本合同约定支付租金、水电费、卫生费、物业费及其他应付费用超出15日的条件明确约定在合同解除条款中，应认定该条款为约定解除条款。温建萍在实际承租系争房屋后仅支付了几个月租金和物业费而长期拖欠租金和物业费，显属违约，故鸿宝公司根据约定主张解除租赁合同符合法律规定。鸿宝公司向温建萍户籍地及实际承租地通过快递发送了律师函通知温建萍解除合同，温建萍于2015年9月24日收到，故法院确认《物业租赁合同》于2015年9月24日解除。温建萍认为系争房屋所在地块为工业用地，且鸿宝公司未协助温建萍办理营业执照，影响合同目的实现，违约责任在鸿宝公司，因营业执照应由温建萍自行办理，且温建萍没有证据证明因用地性质导致其无法办理营业执照，且当地相关部门也是在鸿宝公司通知解除《物业租赁合同》并提起本案诉讼后才通告进行整治。故温建萍该主张，法院不予采信。《物业租赁合同》解除后，温建萍应搬离系争房屋并将系争房屋返还给鸿宝公司，按合同约定向鸿宝公司支付拖欠的租金(至合同解除之日)、物业费及相应的滞纳金；鸿宝公司主张滞纳金的标准过高，法院调整为按每日万分之五计算，具体滞纳金的数额根据拖欠租金数额、鸿宝公司主张的日期予以确定；合同解除后，因温建萍仍使用系争房屋，且经法院释明后明确表示不愿意返还系争房屋，故温建萍应按合同约定的租金及物业费标准支付房屋使用费及物业费；但系争房屋所在地相关部门于2016年6月发出通告进行整治，鸿宝公司也向各承租户发出告知书，现系争房屋所在市场实际已不能再经营使用，故法院确定房屋使用费及物业费支付至2016年6月底。故温建萍应支付鸿宝公司租金、房屋使用费、物业费为31个月零13天，经计算租金、房屋使用费为2,388,650.43元，物业费为47,150元，扣除温建萍已付租金、物业费，温建萍尚应支付鸿宝公司租金、房屋使用费1,912,650.43元，物业费44,150元。温建萍反诉主张要求鸿宝公司提供房产证，因《物业租赁合同》已解除，故该反诉诉请法院不予支持；温建萍反诉主张的装修损失，因温建萍违约导致《物业租赁合同》解除，合同也明确约定因温建萍原因提前解除合同的装修设施无偿归鸿宝公司所有，故该反诉诉请，法院不予支持；温建萍反诉主张的漏水损失，鸿宝公司否认存在漏水，温建萍未提供充分证据，而温建萍系经营浴室自行进行了装修，鉴定部门现场对修复界面已无法确定，故该反诉诉请，法院也不予支持，温建萍经法院释明坚持申请司法鉴定，相应法律责任由其自负；温建萍反诉主张返还多收的电费，因日常均是由温建萍充值电卡后再使用，已形成长期交易习惯，表明双方对电费计费方式等均已达成一致，故温建萍该反诉诉请，法院不予支持。
一审法院判决如下：一、确认鸿宝公司与温建萍于2013年9月26日签订的《物业租赁合同》于2015年9月24日解除；二、温建萍应于判决生效之日起十日内携其财产搬离上海市嘉定区蕴北公路XXX号一层房屋，将该房屋返还鸿宝公司；三、温建萍应于判决生效之日起十日内支付鸿宝公司租金、房屋使用费1,912,650.43元，物业费44,150元；四、温建萍应于判决生效之日起十日内支付鸿宝公司滞纳金170,163.18元；五、驳回温建萍全部反诉诉讼请求。
二审中，温建萍提交下列证据：1、产权证、厂房改变用途报告、企业名称预先核准通知书、卫生许可通知书，证明2014年9月才知晓房屋为工厂用途，无法办理营业执照及浴场经营手续；2、上海工商业电价标准、浴场基本电气功率汇总，证明被上诉人多收电费；3、催款通知、停电通知，证明2014年2月至2015年7月对上诉人停水停电；4、漏水报告，由上诉人员工签收，证明存在漏水情况；5、收据，情况说明、租金记录，证明案外人王兴华支付了40万元预付款(押金)，上诉人已付租金为1,079,009元。被上诉人对上述证据的质证意见如下：对证据1产权证真实性无异议，厂房改变用途报告、企业名称预先核准通知书、卫生许可通知书真实性不清楚，即使真实也说明上诉人知晓土地性质。证据2、3，双方是购电模式，并不能证明被上诉人进行停水停电或多收电费。证据4、王兴华支付的40万元收到，其中75,991元系押金，其余324,009元已经计入476,000元租金中。上诉人申请对系争房屋装修残值进行评估。本院对一审法院认定明事实予以确认。
本院认为：1、合同解除。双方签订的《物业租赁合同》是双方当事人真实意思表示，一审法院认定合法有效，并无不当。上诉人称系争房屋土地为工业用地，致使合同目的不能实现。首先，对于房屋性质，上诉人作为合同一方，本身即有谨慎义务，在签约时就应当明知。其次，合同约定上诉人自行办理营业执照等相关证照，现上诉人只是证明未能办理上述证照，并无充足证据证明系被上诉人原因而不能办理。再次，上诉人一直使用房屋进行营业，期间并未就该问题向被上诉人提出。另外，上诉人于2015年补交两期租金以及反诉请求继续履行合同。因此上诉人主张不能正常经营，合同目的不能实现，一审法院不予采信，并无不当。上诉人长期拖欠租金和物业费，被上诉人主张解除租赁合同，并无不当。相关部门在被上诉人通知解除《物业租赁合同》并提起诉讼后才通告进行整治，故上诉人主张于整治时解除，一审法院不予采信，并无不当。2、租金。上诉人主张其已付租金为1,079,009元，2012年12月24日支付40万元(押金)、2013年11年18日支付324,009元，2014年1月支付200,000元，2015年11月13日支付77,500元、2015年12月22日支付77,500元。双方于一审中确认租金为476,000元及物业管理费3,000元。被上诉人认为合同约定付三押一，2012年12月24日支付40万元中75,991元是押金，其余324,009元为租金记账，故324,009元租金是包含在40万元内的。2014年1月租金未收到。现被上诉人不能提供2013年11年18日支付324,009元，2014年1月支付200,000元的证据，被上诉人做了合理解释且符合合同约定。本院对上诉人该主张不予采纳。因合同解除，75,991元押金本院一并处理。3、停电、漏水、电费。用电方式是由上诉人充值电卡后再使用，一审法院认为已形成长期交易习惯，双方对电费计费方式等均已达成一致，对上诉人的请求不支持，尚属合理。根据用电方式，上诉人仅提供了被上诉人的催款停电通知，并不足以证明存在停电事实。至于漏水问题，上诉人自行装修，鉴定部门现场对修复界面已无法确定，一审法院对上诉人的反诉请求不予支持，也无不当。合同因上诉人违约解除，上诉人请求评估装修价值，一审法院不予准许，并无不当。
综上所述，上诉人的上诉人请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第1664号民事判决；
二、鸿宝(上海)物流管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还温建萍租赁保证金75,991元。
一审案件受理费26,516元，由鸿宝(上海)物流管理有限公司应负担3,633元，温建萍负担22,883元。反诉受理费49,273.44元，鉴定费12,500元，由温建萍负担。二审案件受理费人民币75,789.44元，由上诉人温建萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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