河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民终1508号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈海鹏，男，1970年4月1日出生，汉族，现住河北省献县。委托诉讼代理人：郭继荣，河北林风律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：冉宁，男，1984年9月10日出生，汉族，现住献县。委托诉讼代理人：程军林、高晓飞，河北海岳律师事务所律师。上诉人冉宁、上诉人陈海鹏因房屋租赁合同纠纷一案，均不服河北省献县人民法院(2015)献民初字第03118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。冉宁上诉请求：1.撤销一审判决第二项中冉宁向陈海鹏支付违约金37.5万元的部分，撤销一审判决第三项、第四项；2.改判陈海鹏再支付给冉宁装修损失及营业损失753958.2元。事实与理由：一、一审判决认为双方均有违约属认定错误，冉宁在履行合同时没有违约行为。双方虽然在租赁协议中约定十一月十五日前交付下一年度的租金75万元，冉宁因资金困难实际交付了65万元，尚欠10万元，期间再还，但此后多次联系不上陈海鹏，直至锁门、起诉。此事实在一审庭审时，双方各执一词，被上诉人实际接受65万元租金的行为，是实际认可，属于合同履行过程中的履行期限方面实际变更。冉宁已经履行绝大部分义务，只是此后无法联系陈海鹏，不能因欠租金就直接认定上诉人违约，而陈海鹏直接将正在营业中的宾馆上锁，致使宾馆无法营业的行为才是真正的违约行为，应承担法律责任。二、陈海鹏的行为不但违约，更是违法，其应承担冉宁在一审中所有的反诉主张。如上所述，陈海鹏直接将冉宁正在营业中的宾馆强行上锁，致使宾馆无法营业，进而起诉，至今已长达一年多的时间，宾馆一直处于停业状态，其行为不但违约，更是违法。冉宁租赁该房屋的用途是商业使用目的，双方签订合同期限为十年，为经营使用，冉宁对租来的毛坯房装修、加固、改造成宾馆，本以为要长期经营，没想到刚经营两年多就被强行上锁，无法经营，损失巨大。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院应予支持。三、一审评估报告有瑕疵。在一审庭审时，冉宁已经指出，该评估报告没有对宾馆一、二层的装饰装修进行评估，但一审法院却以过了异议期为由不做补充评估，冉宁认为，对评估报告的异议只限于报告本身是否合法，但是对评估报告没有的内容或者说漏项评估的，不受所谓异议期的限制，希望二审法院依法重新评估或者要求原评估公司对漏项部分做出补充评估。综上，一审判决错误的将冉宁认定为违约方，对于违法、违约的陈海鹏虽也认定为“欠妥和违约”，却没有判决承担相应的法律、经济责任，明显不公，望二审法院依法改判支持冉宁的诉请。针对冉宁的上诉理由，陈海鹏答辩称：冉宁的上诉主张不符合事实。关于违约问题，冉宁提出欠付10万元租金，是因为找不到陈海鹏，这不符合事实，也违背常理。关于上锁问题，2015年9月14日陈海鹏确实因为催要租金强行将宾馆上锁，同时报警，公安机关出警要求双方通过法律途径解决，随即撤销了上锁，因此陈海鹏不存在根本性违约，只是有这么一个行为，陈海鹏不应承担冉宁一方经营不下去的损失，陈海鹏不构成违约。陈海鹏上诉请求：撤销原审判决第三项，改判驳回冉宁的反诉请求。事实和理由：一审法院认定事实没有出入，但是以陈海鹏违约为由判令其承担违约责任错误。双方签订租赁合同后，冉宁不能按照约定支付足额租金，经过陈海鹏多次催要，冉宁始终不予支付，并长时间不接听陈海鹏的电话，无奈之下陈海鹏才采用了过激的方法催要租金，陈海鹏虽然行为过激，但通过公安机关处理后，没有再持续这种过激行为。该行为并未对冉宁的经营造成妨碍，且该行为也不构成违约，一审法院以陈海鹏构成违约判令承担赔偿损失的责任，于法无据。针对陈海鹏的上诉理由，冉宁答辩称：一审认定陈海鹏通过非法锁门的方式阻止宾馆营业构成违约是正确的，陈海鹏的行为使我方租房的目的无法实现，属于根本性违约，此系合同解除的原因，陈海鹏应当依法赔偿我方损失。陈海鹏（反诉被告）一审诉称：2012年11月16日双方签订门市房租赁协议书，后于2013年5月10日签订补充协议。冉宁承租了陈海鹏位于县城××西、××大街商住楼南的商用门市房，协议对双方的权利义务及违反责任租金的给付作了明确约定，但冉宁没有按照协议约定支付2015年度租金，依据协议应于2014年11月15日前支付2015年度租金75万元，但冉宁却逾期给付了65万元，尚欠10万元。经多次催要，冉宁无任何正当理由拖延给付。冉宁的行为已构成违约，依照协议及法律规定，陈海鹏有权解除双方签订的协议，并按照协议约定主张权利，故诉至法院，请求依法判决解除双方之间所签订的《门市房租赁协议书》及《门市房租赁协议书补充》，冉宁支付所欠租金10万元，并支付违约金375000元，诉讼费由冉宁承担。为了支持自己的主张，陈海鹏提交了如下证据：1.献字第00××93号房产证一份3页，证明陈海鹏系该出租房屋所有权人。2.《门市房租赁协议书》、《门市房租赁协议补充》各一份，证明双方存在着房屋租赁关系。对于陈海鹏提交的证据，冉宁予以认可。冉宁一审辩称：同意陈海鹏第一项诉讼请求，但解除的原因不在于冉宁，冉宁没有违约，冉宁一直在跟陈海鹏讲给付租金，只是因为资金周转困难，加上给房屋加固、装修投入巨大财力，未及时付清。陈海鹏于2015年9月13日和2015年9月14日给正常营业的房屋锁门，干涉了冉宁的正常经营。冉宁提交光盘一张、照片6张，证明陈海鹏在2015年9月13日和2015年9月14日给正在经营的酒店和门店上锁的情况。陈海鹏对冉宁提交的光盘和照片不予认可，认为冉宁没有按照约定付清2015年度租金，经多次催要，冉宁不理睬，才给他锁的门。冉宁一审反诉称：双方经协商于2012年11月16日签订《门市房租赁协议书》，并于2013年5月10日签订了《门市房租赁协议补充》。协议约定，陈海鹏将位于献县新华路西平安大街商住楼南、烟草路北门市房三间五层，面积约为1835平方米租赁给冉宁，租期为10年，自2012年12月1日起至2022年12月10日止，租金前五年每年75万元，后五年每年85万元，每年11月15日前交清下一年度租金。该房屋承租时为毛坯房，冉宁租赁后对该楼房进行了全面装修，为达到经营酒店的目的，又对楼房做了加固，并进行了弱电、空气能、不锈钢、广告等进行了安装，投入了大量钱财和精力。2015年9月13日和2015年9月14日，陈海鹏以2015年度租金未交足为由，强行将正在经营的酒店锁门，阻止冉宁继续经营，至今无法营业。因此请求解除合同，由陈海鹏承担违约责任并赔偿损失50万元（以实际评估为准）。为证明自己的主张，冉宁提交了以下证据：1.个体工商营业执照一份，证明租房的目的和经营的范围。2.光盘一张、照片6张，证明陈海鹏强行锁门阻碍经营。3.《宾馆设计装修合同》室内装修设计工程书面合同一份，证明冉宁对承租的房屋进行了装修。4.《118酒店空调采购安装合同》一份，证明室内安装空调的情况。5.《空气能工程安装合同》一份，证明在承租房屋进行空调安装情况。6.《弱电工程合同》一份，证明房内进行弱电工程安装情况。7.《加固工程施工合同》一份，证明对承租房屋进行了加固。8.《楼顶放光字制作安装协议》一份，证明定制发光牌匾及装修情况。9.《加工定做合同》一份，证明进行门窗楼梯加工。陈海鹏的质证意见是：对冉宁提交的证据不予认可，对其真实性、关联性、合法性不予认可，与本案纠纷没有任何关系。冉宁对房屋进行装修都是根据他自身的经营需要，与陈海鹏无关。一审法院认定事实：2012年11月12日陈海鹏与冉宁签订了《门市房租赁协议书》，2013年5月10日双方又签订了《门市房租赁协议书补充》。冉宁租赁陈海鹏位于献县县城内××西、××大街商住楼南、烟草路北，门市房三间,租赁期限为10年，从2012年12月1日始至2022年11月30日止。租金前五年每年75万元，后5年租金每年85万元，一年一清，于每年11月1日（补充协议为每年11月15日前一次性给付下年度全年租金）前交清下年度租金。双方签订的《门市房租赁协议书补充》中，第五条约定“甲方（陈海鹏）违约时退还收取的当年租金,并赔偿乙方（冉宁）因装修、经营而造成的损失，约定此项损失不低于五十万元，经评估实际损失超出五十万元时，按实际损失赔偿。(甲方赔偿后，甲方有权按照当时的固定设施收回出租楼房)；乙方违约时已经交付的租金不予退还，并按照违约情形发生年度的约定年租金标准，向甲方支付六个月的租金作为违约金”。协议签订后，冉宁开始对房屋进行装修，其中《门市房租赁协议书》中第五条第二款约定“乙方可以根据自己业务的需求对承租房屋进行合理的改造和装修，费用自担”，后开始经营都市118连锁酒店。2015年9月13日和2015年9月14日因冉宁未能付清2015年度剩余租金10万元，陈海鹏将冉宁租赁的门市房及酒店锁闭。在诉讼中，冉宁称其对承租房屋进行了装修，投入了大量资金，陈海鹏应赔偿此项损失，并赔偿因为锁门造成的至陈海鹏起诉期间内经营损失。冉宁提出鉴定申请，要求对房屋装修投入的不易移动的部分进行价格鉴定。经河北柏金工程项目管理有限公司和河北华狮资产评估有限公司进行评估，于2016年7月14日作出了鉴字（2016）001号工程造价鉴定报告，装修工程造价为1253958.2元，庭审中陈海鹏对此不予认可。冉宁主张的停止经营期间的损失，因其没有提供相关的参考证明材料，鉴定机构没有出具鉴定结论。一审法院认为，争议双方于2012年11月12日签订的《门市房租赁协议书》和2013年5月10日签订的《门市房租赁协议书补充》，双方签字并按了手印，以上协议内容明确合法，双方均予认可，双方都已经实际履行，应认定双方所签协议合法有效，双方均应按协议约定履行义务并承担责任。冉宁没有按时完全交纳2015年度租金，仅支付2015年度租金65万元，尚有10万元未支付，违反了双方协议约定，已经构成违约，陈海鹏请求给付2015年度剩余租金10万元及违约金37.5万元符合双方的协议约定，对其主张依法予以支持。陈海鹏向冉宁催要租金过程中将正在营业中的酒店及门面房锁门，造成停止营业，其做法和处理方式欠妥。虽在协议中有“不按时给付租金时，甲方（陈海鹏）有权解除合同”的约定，但这一约定是赋予陈海鹏的一种法律解除权，陈海鹏直接的锁门行为与双方所签协议宗旨不符，也属于双方协议中约定的违约行为，其亦应承担相应的违约责任。因冉宁未提供造成停业损失数额的证据，对此主张不予支持。对于冉宁请求给付因房屋装修造成的损失，虽经有关部门评估，但该鉴定结果系房屋装修造价的价值，冉宁装修的目的是为了自己经营所用，现在其已同意解除协议，其主张就所有装修费用的损失由陈海鹏承担显失公平，且协议中有“乙方可以根据自己业务的需求对承租房屋进行合理的改造和装修，费用自担”的约定，故应按双方补充协议中确定的50万元数额计算予以赔偿为宜。因双方在庭审中均表示不再继续履行所签订的协议，双方所签订的协议依法应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下:一、解除双方于2012年11月16日签订的《门市房租赁协议书》及2013年5月10日签订的《门市房租赁协议书补充》；二、冉宁给付陈海鹏租赁费10万元及违约金37.5万元；三、陈海鹏给付冉宁房屋装修赔偿款50万元；四、驳回冉宁的其他反诉请求。以上给付内容限判决生效后十日内履行完毕。如果双方未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8425元，诉讼保全费2895元，共计11320元，由冉宁负担；反诉案件受理费4400元，由陈海鹏负担。二审查明：根据冉宁的申请，一审法院依法委托河北柏金工程项目管理有限公司对涉案酒店的装饰装修物品价值及酒店房屋加固工程价值进行评估，河北柏金工程项目管理有限公司经评估作出鉴字（2016）001号工程造价鉴定报告，鉴定结果为：工程造价为1253958.2元。其他查明事实与原审认定事实一致。本院认为，上诉人冉宁主张其在履行房屋租赁合同过程中没有违约，其称是因为联系不到上诉人陈海鹏，所以才没有将剩余的10万元租金及时按约交付，上诉人陈海鹏不予认可，对此主张上诉人冉宁并未能举证证明，故本院不予采信。上诉人冉宁没有按照合同约定全额支付2015年度的租金构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，本案中，上诉人冉宁支付了2015年度租金中的65万元，尚有10万元租金没有支付，属于逾期付款违约，应承担相应的违约责任，双方约定“乙方（冉宁）违约时已经交纳的租金不予退还，并按照违约情形发生年度约定的租金标准向甲方（陈海鹏）支付六个月的租金作为违约金”，明显过高，上诉人冉宁请求人民法院予以调整，符合上述法律和司法解释的规定，本院予以支持。本院认为，根据上诉人陈海鹏的实际损失以及上诉人冉宁的违约程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定上诉人冉宁以欠款10万元为基数按照中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍（即人民银行同期贷款利率×1.4×1.3）向上诉人陈海鹏支付逾期付款的违约金，从应付款日2014年11月15日计算至本判决确定的履行期限届满之日。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款的规定“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”，上诉人冉宁没有按照合同约定全额支付租金，构成违约，上诉人陈海鹏在此情形下应当依法主张权利，其将正在营业的酒店和门市强行锁闭，属于违法行为，亦构成违约，双方对于合同不能继续履行均存在过错。根据河北柏金工程项目管理有限公司（2016）001号工程造价鉴定报告结果（工程造价为1253958.2元），考虑到上诉人冉宁已经租赁使用两年九个月零十四天，剩余租期为七年两个月零十六天的事实，因此本院确定剩余租期内的装饰装修和加固工程的残值为904224元【1253958.2元÷3650天（十年）×2632天（七年两个月零十六天】。因为双方均有过错，上诉人冉宁主张由上诉人陈海鹏赔偿剩余租期内装饰装修的全部损失，不符合上述司法解释的规定，本院不予支持；根据双方违约的情形，本院确定双方均存在50%的过错，那么上诉人陈海鹏应当赔偿上诉人冉宁的装饰装修及加固工程的残值损失为452112元（904224元×50%）。双方合同约定的是在上诉人陈海鹏单方违约的情形下，上诉人陈海鹏赔偿上诉人冉宁此项损失不低于50万元（经评估实际损失高于50万元按照实际损失赔偿），而在本案中双方违约双方均存在过错，因此该约定与本案实际情形并不对应，一审判决由上诉人陈海鹏赔偿上诉人冉宁此项损失50万元不妥，应予纠正。上诉人冉宁对于河北柏金工程项目管理有限公司所作出的鉴定报告在收到后未在异议期内提出异议，亦未在原审中申请补充鉴定或者重新鉴定，所以其对于宾馆一、二层的装饰装修损失应另行主张。上诉人冉宁主张营业损失，但在一、二审诉讼中未能提供证据证明，鉴于此，本院对其该主张无法支持。综上，上诉人冉宁、上诉人陈海鹏在履行双方之间租赁合同过程中均存在违约行为，均存在过错，双方就此均应当相应责任。一审判决认定事实和适用法律均存在错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河北省献县人民法院(2015)献民初字第03118号民事判决的第一项；二、撤销河北省献县人民法院(2015)献民初字第03118号民事判决的第二项、第三项、第四项；三、冉宁于本判决生效之日起15日内给付陈海鹏租赁费10万元及违约金（违约金以10万元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍进行计算，从应付款日2014年11月15日计算至本判决确定的履行期限届满之日）；四、陈海鹏于本判决生效之日起15日内赔偿冉宁装饰装修损失452112元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、保全费共计15720元，由陈海鹏负担11000元，由冉宁负担4720元；二审案件受理费16995元，由陈海鹏负担12761元，由冉宁负担4234元。本判决为终审判决。审 判 长  冉 旭代理审判员  孙雅静代理审判员  槐倩颖二〇一七年七月二日书 记 员  冯金平