广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初2616号
原告：李玉华，男，1977年6月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
原告：杨为，女，1978年9月8日出生，汉族，住址同上，
杨为的委托诉讼代理人：李玉华，身份信息同上，系其配偶。
被告：佛山市顺德区盛晖置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道文秀居委会锦龙路顺利德大厦3号铺之三。
委托诉讼代理人：刘国祝，广东仲马律师事务所。
原告李玉华、杨为诉被告佛山市顺德区盛晖置业有限公司（以下简称盛晖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员范子进独任审判，公开开庭进行了审理。原告李玉华、被告盛晖公司的委托诉讼代理人刘国祝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李玉华、杨为的诉讼请求：一、被告限期履行房屋交付义务；二、被告按照合同约定支付逾期交付房屋违约金55570元（自2016年10月1日起计算至2017年2月23日止，共145天）及自2017年2月23日起至该商品房交付期间的违约金（逾期交付商品房每天违约金为合同总价款的6%，即每天违约金为383.24元；三、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告在2015年11月21日向被告购买了大良德胜西路龙湖春江名城项目4座402号商品房，原告已按约定向被告支付了该商品房的全部价款638726元，并与被告签订了《商品房买卖合同（合同编号:Y244967)》。根据《商品房买卖合同(合同编号:Y244967)》第九条商品房交付期限规定，被告应当在2016年9月30日前将该商品房交付原告使用。根据《商品房买卖合同（合同编号：Y244967)》第十二条商品房交接办法规定，商品房竣工验收合格后，被告应书面通知原告办理商品房交付手续。被告在2017年1月6日才向原告书面送达了《入住通知书》，但以“原告未补缴2016年第四季度物业管理费”为由拒绝向原告交付该商品房。
2016年11月6日，原告收到被告邮政快递送来《关于尽快办理接房手续的敦促函》，被告在该函中声称“(被告）于2016年9月6日向您（原告）寄送了《佛山市顺德区盛晖置业有限公司入住通知书》”，但原告在此期间并未收到该函中所提及的“入住通知书”，该函中内容与事实严重不符。在2016年11月14日，原告书面向被告送达了《关于对〈关于尽快办理接房手续的敦促函>的复函》，书面告知被告：原告并未收到书面“入住通知书”的事实，并书面要求原告“于2016年11月16日前，书面提供原告有效签收《入住通知书》证明资料。若无有效签收证明资料，请于2016年11月21日前，对《关于尽快办理接房手续的敦促函》内容作出书面解释”，原告的工作人员罗辉（销售经理）只是电话告知业主会核实向原告邮寄“入住通知书”的相关情况，但至今原告未收到被告对此事的书面任何解释和答复。原告的工作人员罗辉（销售经理）在电话交流中表示，即使未有书面《入住通知书》，现在也可以到龙湖春江名城物业服务中心去办理办理收楼手续，罗辉经理表示会安排楼栋管家与原告衔接并指引办理收楼手续。经与3、4栋楼管家雯雯沟通，2016年12月31日原告在未收到书面《入住通知书》情况下，前往去办理收楼手续，但经栋楼管家雯雯带领原告实地看完4座402商品房之后，要去原告必须先补缴2016年第四季度该商品房的物业管理费，补缴物业管理费之后才可以办理该商品房交付手续，否则不予收楼办理。原告现场拒绝缴纳该费用，被告以“原告未补缴2016年第四季度物业管理费”为由，拒绝给原告办理商品交付手续。无奈，原告在2017年1月6日11时30分左右，书面向被告送达了《关于再次敦促佛山市顺德区盛晖置业有限公司履行书面告知收楼的函》，原告书面要求被告履行书面告知原告收楼义务。2017年1月6日11时40分左右，被告在顺德区大良街道德胜西路龙湖春江名城售楼部一楼办公大厅向原告书面送达了《入住通知书》。
原告在2016年12月31日（在原告未收到《入住通知书》的情况下)、2017年1月6日、1月18日、2月9日期间，携带《商品房买卖合同（合同编号：Y244967)》、所有已交房款、税费的票据原件、业主有效身份证原件、结婚证原件等资料多次到达顺德区大良街道德胜中路龙湖春江名城售楼部和物业服务中心要求原告给予办理收楼(商品房交付）手续，但每次被告均要求原告“必须先缴纳2016年第四季度物业管理费之后才给予办理收楼”，原告明确向被告表态：原告拒绝交付在该商品房交付之前所产生的物业管理费用。即原告四次携带收楼资料要求被告依约定交付购买的该商品房时，被告均以“未缴纳2016年第四季度物业管理费”为由拒绝将该商品房交付给原告。
综上所述，原告在2017年1月6日收到书面《入住通知书》，多次要求被告按约定交付该商品房，被告均强制要求原告“必须先缴纳2016年第四季度物业管理费”，并以原告未交管理费为由拒绝向原告交付商品房。被告拒绝交付商品房理由没有法律依据。被告没有按照合同约定履行房屋交付义务严重侵害了原告对该商品合法占有、使用、处分、收益等合法权益，导致被告无法在2016第四季对该商品房进行及时装修，错过装修最佳季节，现顺德即将进入潮湿多雨季节不利于商品房装修，且装修原材料、人工等成本大幅上升。被告拒绝交付商品房行为原告造成了巨大经济损失。
根据《商品房买卖合同（合同编号：Y244967)》第十条甲方（被告）逾期交付商品房的违约责任规定，逾期超过60天后，自合同规定的最后交付期限（2016年9月30日）的第二天起至实际交付之日止，甲方（被告）按日向乙方支付已交房价款万分之六的违约金（即每日违约金为:638726×0.0006=383.24元/日）。
盛晖公司辩称，案件中答辩人不存在任何违约行为，无承担违约责任的基本事实依据，请求贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求。一、答辩人所开发的位于大良德胜西路龙湖春江名城项目在合同约定的交房期限，即2016年9月30日前已完全具备交楼条件。与被答辩人同一楼层（2梯4户）的401、403、404买卖网签时间分别是2016年4月12日、2015年11月12日、2016年3月12日，办理收楼手续的时间分别是2016年9月24日、同月25日、同月24日，该事实也可充分佐证被答辩人购买的402房在2016年9月30日前已具备交楼条件。
二、答辩人在约定的收楼日前，已分别以特快专递、短信、电话等不同方式通知被答辩人收楼，履行了书面通知的义务，不存在任何违约行为。2016年9月6日，答辩人通过顺丰快递公司以专递的形式通知被答辩人收楼，但被答辩人多次拒收快递，阻止通知的送达。同月18、19日，答辩人又通过电话通知并提醒所有符合收楼条件的买受人，要求在指定时间内即同月22日至26日到指定地点收楼。同月23日，答辩人通过短信服务平台，向被答辩人李玉华180××××7118手机发送信息,要求在同月25日前收楼，并对收楼需带资料作了明确提示。由于被答辩人在9月26日前未收楼，答辩人工作人员在同月28日又电话通知被答辩人李玉华收楼，由于当时李玉华不在顺德，其回复答应国庆节后履行收楼手续。
2016年11月15日，答辩人工作人员罗辉通过号码为134××××9352的手机与李玉华号码为138××××6620的手机联系，被答辩人亦确认答辩人曾经在2016年9月28日电话通知其收楼。
根据双方所签《商品房买卖合同》补充协议第16条第5款，专递发出后第3日即2016年9月9日应视为被答辩人已收到通知。退一步讲，即使答辩人未通知被答辩人收楼，根据双方所签《商品房买卖合同》补充协议第8条第7款，被答辩人也有义务按合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。
三、鉴于前述原因，由于被答辩人未能按答辩人发出的交房通知书规定的时间、地点及要求与答辩人办理商品房交接手续，视为被答辩人逾期收房，由此产生的相关费用，包括物业管理费及滞纳金自交付或视为交付之日起均由被答辩人承担（《商品房买卖合同》补充协议第8条第5款)。
四、2016年12月31日，被答辩人要求其收楼，当时已实际产生2016年10月、11月、12月的物业管理费，答辩人工作人员要求在交楼前先缴纳该期间的物业管理费，合乎《商品房买卖合同》补充协议第8条第4款的规定，答辩人有权行使先履行抗辩权。
五、被答辩人无视答辩人的多次通知于不顾，不尊重客观事实，一口咬定答辩人未履行通知收楼义务，意在制造答辩人违约的所谓事实，答辩人有理由相信被答辩人的诉讼动机及目的系不纯的。
本院经审理认定事实如下：2015年11月21日，盛晖公司作为甲方与李玉华、杨为（乙方，系夫妻关系）签订了《商品房买卖合同》，将佛山市顺德区大良街道办事处南江社区居民委员会德胜西路8号龙湖春江名宸花园4座402单位出售给李玉华、杨为，总价款为638726元。双方约定，商品房交付时间为2016年9月30日前；在甲方未按合同约定的期限将商品房交付给乙方使用，在逾期不超过60天的情况下，甲方按每天万分之三的标准向乙方支付违约金，合同继续履行，如果逾期超过60天，则乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行合同的，甲方按每天万分之六向乙方支付违约金。
同日签订的《补充协议》第八条第4点约定：“买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、配套费……物业管理费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任，且由此产生的责任、费用等均由买受人承担。”第十五条第1点约定：“出卖人依法选聘的物业服务企业为【重庆新龙湖物业服务有限公司佛山分公司】。买受人同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受该物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。”
2016年9月7日，盛晖公司通过顺丰快递向李玉华、杨为寄出《入住通知书》，单号为606875462985。盛晖公司为该运单向顺丰快递支付了相应的运费。当日，李玉华称要自取，后未自取。2016年9月11日，杨玉华拒收该快件。2016年9月12日，快递工作人员再次送达，杨玉华拒收，并要求退回该快件。诉讼中，杨玉华称之所以拒收快件，是因为快递公司要求其查阅内容之前签名，因此拒收。
2016年9月23日，盛晖公司通过短信通知李玉华，带齐文件集中收房。
2016年11月3日，盛晖公司通过EMS向李玉华、杨为寄出《关于尽快办理接房手续的敦促函》，于2016年11月5日送达。李玉华于2016年11月14日作出复函，称李玉华、杨为并未收到入住通知书。
2017年1月6日，李玉华、杨为再次致函盛晖公司，称：未收到盛晖公司的书面回复，更没有收到书面收楼通知书；在这种情况下，李玉华、杨为于2016年12月31日去龙湖春江名城办理收楼手续，被要求先缴纳2016年第四季度物业管理费之后才可以办理收楼手续，否则不给办理收楼；李玉华、杨为拒绝缴纳该费用，盛晖公司拒绝为李玉华、杨为办理收楼手续；盛晖公司在收到本函件三日内，书面通知李玉华、杨为收楼。
当日，盛晖公司工作人员将《入住通知书》送达了一份给李玉华、杨为。通知书通知的集中办理入住手续的时间为2016年9月20日至9月25日，并提醒预缴三个月的物业管理费。
2017年1月18日、2月9日，李玉华、杨为向盛晖公司发出催告书，称盛晖公司在李玉华、杨为未缴纳2016年第四季度物业管理费的情况下不予办理交楼手续。
另查明，涉案小区于2014年11月21日取得商品房预售许可证。于2016年6月24日取得竣工验收备案表。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原、被告之间存在商品房销售合同关系，本案的争议焦点是：被告是否存在逾期交房的违约行为？
从本案查明的事实来看，被告已经于2016年9月初通过顺丰快递向包括原告在内的众多买受人发出了《入住通知书》，告知其收楼。虽然原告拒未签收该文件，但原告已经接收到了被告拟向其交付商品房的信息，原告可以基于该信息到销售场所去了解进一步的信息并办理收楼手续。随后，被告于2016年9月23日通过短信方式通知原告收楼。以上两点可以证明，被告已经向原告发出了收楼的通知，被告已经完成了商品房交付的通知义务。
关于被告要求原告先缴纳2016年第四季度的物业管理费的问题，被告予以否认。本院认为，即使存在该事实，基于双方约定的《补充协议》第八条第4点约定：“买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、配套费……物业管理费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任，且由此产生的责任、费用等均由买受人承担”，被告在原告未支付已经产生的物业管理费用的情况，是可以依据约定拒不向原告交付商品房的。
综合以上两点分析，被告并不存在逾期交付商品房的违约行为，原告提出的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。为减少自身损失，原告可以尽快付清物业管理费后，与被告办理收楼手续。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告李玉华、杨为的全部诉讼请求。
本案受理费594.63元（已减半收取），由原告李玉华、杨为负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 范子进
二〇一七年六月六日
书记员 冯秋莹