南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0113民初2837号
原告：姬成龙，男，汉族，1988年10月24日出生，住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：原斌，江苏博亚律师事务所律师。
委托代诉讼理人：赵娴，江苏博亚律师事务所律师。
被告：周艳舞，女，汉族，1976年11月22日出生，住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：孙君平，江苏金港律师事务所律师。
被告：陈宁，男，汉族，1970年1月18日出生，住江苏省南京市栖霞区。
被告：陆永涛，男，汉族，1966年7月19日出生，住江苏省南京市栖霞区。
原告姬成龙诉被告周艳舞、陈宁、陆永涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序，于2017年7月24日、2017年10月11日公开开庭进行审理。原告姬成龙及其委托诉讼代理人原斌、赵娴，被告陈宁到庭参加了诉讼；被告陆永涛到庭参加了2017年7月24日庭审，被告周艳舞的委托诉讼代理人孙君平到庭参加了2017年10月11日庭审。本案后转入普通程序审理，由审判员葛立正担任审判长，与人民陪审员王玉珍、余微微组成合议庭，于2017年12月27日公开开庭进行审理。原告姬成龙及其委托诉讼代理人原斌、赵娴，被告周艳舞的委托诉讼代理人孙君平、被告陈宁到庭参加了诉讼，被告陆永涛经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告姬成龙诉称，2007年9月前，被告陆永涛将其位于栖霞区燕子矶街道渡狮石村65号房产部分出售给被告周艳舞、陈宁，未办理变更登记。2007年9月，被告陆永涛与栖霞区拆迁办签订了房屋拆迁补偿安置协议，协议中确认其中两套拆迁安置房归被告周艳舞、陈宁所有。2011年3月22日，原告与被告周艳舞、陈宁房屋买卖合同，约定被告周艳舞、陈宁将其拥有的位于栖霞区某某苑XX幢X单元XXX室拆迁安置房出售给原告。合同签订后，原告全额支付购房款，被告周艳舞、陈宁、陆永涛将房屋交付给原告居住至今。因拆迁安置房屋未满5年，暂不能办理过户手续。2016年4月，被告陆永涛办理了案涉房屋的所有权证。原告多次请求被告配合办理过户手续，但被告一直推脱不予办理。根据双方所签订房屋买卖合同约定“甲乙双方任何一方如违约，需支付违约金陆拾万元正，违约金归守约方”。因被告周艳舞、陈宁拒绝办理过户手续，故应向原告支付违约金60万元。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令被告周艳舞、陈宁配合原告办理栖霞区某某苑XX幢X单元XXX室房屋过户手续，被告陆永涛予以协助；判令被告周艳舞、陈宁支付原告违约金60万元，赔偿律师代理费3.6万元；判令被告周艳舞、陈宁、陆永涛连带返还原告垫付的房产证办理费用14257.8元，本案的诉讼费用由被告周艳舞、陈宁承担。
被告周艳舞辩称，双方于2011年3月22日签订的房屋买卖居间合同是真实的，但是由于房屋居间买卖合同约定的房屋当时是拆迁安置房屋，被安置人是被告陆永涛，房屋具备产权登记条件时，房屋只能登记在陆永涛的名下，房屋居间合同暂无法履行。由于原告与被告签订房屋居间买卖合同时，拆迁安置的房屋尚未登记，根据物权法规定以及南京市中级人民法院房地产审判信息的相关规定，该合同应属无效合同，因此对于无效合同中约定的违约责任也应作无效处理。居间买卖合同签订后，被告依照合同的约定将房屋交给原告使用，原告实际居住使用到现在，现在房屋无法过户，不是因为被告原因造成，造成这个后果的原因实际上在房屋买卖合同签订时原告也是应该可以预见的，故后果应该由原告来承担。原告要求的律师代理费没有法律依据，根据房产居间买卖合同约定，过户产生的所有费用由原告支付，原告该项请求不符合合同约定。双方在居间买卖合同中约定支付违约金60万元没有限定违约行为，该违约金过高，法院应将其降低为原告实际遭受的损失。本案中买卖的标的物系禁止交易物，对目前无法办理过户登记手续的原因，原告在签订合同时应当是明知的，对此结果其仍然采取了放任态度，应承担相应责任。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。另外，被告也在与拆迁安置部门和陆永涛进行协商，希望能将房屋过户至被告名下。如果协商不能取得一致意见，被告将考虑解除双方签订的房屋居间买卖合同。
被告陈宁辩称，原告所说的不是事实。买卖合同是我定的，但合同履行不了。原告要求过户，我过户不了，房子不是登记在我名下。
被告陆永涛辩称，我从没有和周艳舞、陈宁发生过任何房屋买卖，原告为了房屋过户捏造事实。某某苑XX栋XXX房为陈宁周艳舞自有房屋的拆迁安置房，因当时某种原因，拆迁办让其挂户在我名下，周艳舞、陈宁与原告的房屋买卖与我无关。原告所说的房产证办证费用，需要我返还，此注明，原告所缴纳的是房屋维修基金，办理房产证工本费只需要70元，我愿意给原告。这么说，我就有了房屋的主权，也可以说原告的房屋买卖不是和我签约的，那么原告可以从803室搬出去。我在他们的房屋买卖中没有经济上的任何好处，我想就算房产证过户也是我和周艳舞、陈宁之间过户。原告把我当成第三被告，不知适用哪条法律。
经审理查明，2007年9月25日，被告陆永涛与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室（以下简称拆迁办）签订了《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定由拆迁办对被告陆永涛坐落于栖霞区燕子矶街道渡狮石村65号、建筑面积359.7平方米的房屋进行拆迁，被告陆永涛被拆迁房屋货币补偿款为人民币1120136元；被告陆永涛以拆迁补偿款1021696元、基准价格2950元申购拆迁安置房，申购总建筑面积346.33平方米。在被告陆永涛拆迁资料中的《南京市征地拆迁住宅房屋情况调查表》里记载有：产权人陈宁（外来人口），居住人口陈宁、周艳舞；经街道蒋主任协调同意挂在陆永涛户上90㎡壹套；经三人领导小组研究决定认可该户有证面积合计178㎡，挂在陆永涛户上；另有48㎡平房在刘某某调查表上，但产权归陈宁、周艳舞所有。在该调查表的房屋平面示意图中，载有“砖木平20×6.5此房是陈宁的。周艳舞”及“此房与我无关。刘某某”记录。但在《南京市征地拆迁住宅房屋情况调查表》下方产权人签字处没有被告陆永涛的签名。被告陆永涛的《南京市征地拆迁住宅房屋情况调查表》里记载其总面积为298.96平方米，被告陆永涛在该调查表下方产权人签字处签名。2011年3月22日，原告姬成龙与被告周艳舞、陈宁签订了《房屋买卖中介合同》（无中介公司居间），该合同主要内容为：甲方（周艳舞、陈宁）将其坐落于南京市栖霞区某某苑XX幢X单元XXX室房屋出售给乙方（姬成龙），房屋性质为住宅、所有权人处为空白，建筑面积为71.14平方米，房屋楼层8楼，房屋来源为拆迁安置房；双方协商后实际成交价为60万元，双方另行商定所有费有乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担；乙方于2011年3月22日支付房款总价人民币60万元；甲方承诺于2011年3月22日前腾空该房屋，将房屋里户口迁出（如未迁出甲方支付总房价100%作为违约金），并将房屋钥匙交于乙方，双方自行办理该房屋发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理相关费用的交接；如一方违约引起诉讼，守约方为诉讼支出的相关诉讼费、保全费、律师费均由违约方承担；甲方、乙方双方任何一方如违约，需支付违约金60万元正，违约金归守约方，甲方无条件配合乙方办理过户手续，过户产生所有费用由乙方支付。合同签订后，原告姬成龙按约向被告周艳舞、陈宁支付了房款60万元，被告陈宁向原告姬成龙出具了收条；被告周艳舞、陈宁将案涉房屋交付给原告姬成龙。原告姬成龙在案涉房屋内居住使用，并为案涉房屋交纳了住宅专项维修资金6237元以及相关的水电气费用和停车费用。2016年10月12日，案涉房屋的不动产权证出件，权利人登记在被告陆永涛名下。此后，原告姬成龙多次要求被告周艳舞、陈宁配合其办理案涉房屋的过户手续，但均无结果。为此，原告姬成龙诉至本院，要求处理。
庭审中，原告姬成龙认为其与被告周艳舞、陈宁签订房屋买卖合同时，被告周艳舞、陈宁提供的证据证明两被告为案涉房屋的所有权人；现案涉房屋已办理了房屋产权证，其遂根据房屋买卖合同及相关法律规定，要求被告周艳舞、陈宁履行合同，完成案涉房屋过户手续；双方在房屋买卖合同中明确约定了违约金及律师费承担方式，故坚持其诉讼请求。被告周艳舞则主张案涉房屋根据拆迁安置协议以及拆迁安置部分的安置情况，目前登记在被告陆永涛名下，出卖案涉房屋的人现在无法履行合同，办理房屋过户手续，根据合同法的规定，当事人请求继续履行的应不被法院支持；导致目前合同无法继续履行的原因不是被告的违约行为，而是房屋安置的客观情况，即案涉房屋登记在被告陆永涛名下导致的，因此两被告不应承担相应的违约责任；原告提供的证据也证实了两被告有权处分房屋也是基于房屋拆迁安置协议；在签订合同时，原告姬成龙对于可能无法履行是明知的并有明确的预判，故不应当追究其违约责任；原告姬成龙主张的垫付的办产权证的费用，是为被告陆永涛垫付的，要求两被告承担没有依据；对于违约金和律师费明显过高，即使有损失也应当由原被告共同承担，以实际损失的范围为准。综上所述，恳请法院驳回原告姬成龙的诉讼请求。被告陈宁表示原告姬成龙提出的要求不合理，其不答应。被告陆永涛在2018年1月30日的质证中表示其与被告周艳舞、陈宁之间有点纠纷，要求被告周艳舞、陈宁与其协商处理好才能过户。因双方各持己见，以致调解无效。
另查明，被告周艳舞与被告陈宁原为夫妻。2006年12月27日，双方在民政部门办理了离婚手续。案涉房屋实际建筑面积为69.31平方米。在栖霞区档案馆调取的被告陆永涛的《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》里附件补充协议中为空白，而原告姬成龙提供的被告陆永涛的《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》里附件补充协议中记载有“其中有壹大壹中共两套安置房合计壹佰陆拾平方归周艳舞所有”。针对案涉房屋的不动产权证已登记在被告陆永涛名下的事实，本院对原告姬成龙进行了释明，但原告姬成龙仍坚持其诉讼请求。
上述事实，有双方当事人陈述、《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》、《南京市征地拆迁住宅房屋情况调查表》、《房屋买卖中介合同》、收条、《南京市房屋买卖契约》、燃气卡、电费交费卡、水费交费卡、缴费凭证、南京银行现金解款单打印件、手机短信截屏、律师代理费发票及委托代理合同、案涉房屋的不动产查询结果证明、住宅专项维修资金，本院庭审笔录、质证笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告姬成龙与被告周艳舞、陈宁签订的《房屋买卖中介合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，原被告双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。但原告姬成龙与被告周艳舞、陈宁在签订《房屋买卖中介合同》时，双方均知晓案涉房屋为拆迁安置房及房屋来源于被告陆永涛与拆迁办所签订的《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，且在被告周艳舞、陈宁没有提供充分的证据证实其对案涉房屋拥有产权的情况下，双方仍然签订房屋买卖合同。因此。双方对房屋买卖合同履行存在的风险是明知的。而从栖霞区档案馆调取的被告陆永涛的《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》里附件补充协议中记载的内容与原告姬成龙提供的被告陆永涛的《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》里附件补充协议的内容不符；被告陆永涛拆迁资料中的《南京市征地拆迁住宅房屋情况调查表》里记载的被告陆永涛、周艳舞、陈宁的拆迁面积与被告陆永涛的《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》中记载的拆迁面积不符，且被告周艳舞、陈宁的《南京市征地拆迁住宅房屋情况调查表》也无被告陆永涛的认可签字；同时案涉房屋的建筑面积与《房屋买卖中介合同》中约定的建筑面积也不一致，上述证据不能证实案涉房屋归被告周艳舞、陈宁所有。现案涉房屋产权登记在被告陆永涛名下，而被告陆永涛不是房屋买卖合同的当事人,且被告陆永涛明确要求被告周艳舞、陈宁与其处理好之间的纠纷才能将案涉房屋过户给被告陈宁，导致原告姬成龙与被告周艳舞、陈宁签订的《房屋买卖中介合同》无法履行。审理中，经本院释明，原告姬成龙仍坚持要求被告周艳舞、陈宁配合其办理案涉房屋过户手续，被告陆永涛予以协助，所以，本院对此请求难以支持。因原告姬成龙与被告周艳舞、陈宁在《房屋买卖中介合同》中对办理案涉房屋产权过户时间没有作出具体约定，也考虑到原告姬成龙与被告周艳舞、陈宁在《房屋买卖中介合同》履行中均负有责任，故本院对原告姬成龙要求判令被告周艳舞、陈宁支付其违约金60万元，赔偿其律师代理费3.6万元及被告周艳舞、陈宁、陆永涛连带返还其垫付的房产证办理费用14257.8元的请求不予支持。被告周艳舞主张其与原告姬成龙、被告陈宁签订的《房屋买卖中介合同》无效，未提供证据证实，本院对此主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条、第一百二十条、第一百三十条之规定，判决如下：
驳回原告姬成龙的诉讼请求。
案件受理费10383元，保全费5000元，由原告姬成龙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 葛立正
人民陪审员 王玉珍
人民陪审员 余微微
二〇一八年四月二十六日
书 记 员 胡 娟