黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄石港民一初字第00021号
原告（反诉被告）曹忠强，无固定职业。
委托代理人陈珺，湖北涛实律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、上诉等特权授权。
被告（反诉原告）黄石市自来水公司，住所地湖北省黄石大道78号。
法定代表人刘子俊，总经理。
委托代理人张文，湖北群力律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告（反诉被告）曹忠强与被告（反诉原告）黄石市自来水公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹忠强的委托代理人陈珺，被告（反诉原告）黄石市自来水公司的委托代理人张文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹忠强诉称，2005年6月，被告在其公司大门张贴房屋转让告示，声称要将名下位于黄石大道887-109号房屋进行转让，原告闻讯后表示自己愿意购买，双方于2005年7月18日签订《房屋买卖合同》，约定“被告将其拥有但尚未办理房产证、土地证的位于黄石大道887-109号房屋（建筑面积150.21㎡）以人民币248791.31元”的价格转售给原告；如果被告出售的房屋存在他项权利设定或其他产权纠纷以致影响到原告权利的行使，一切责任由被告承担”。合同签订后，被告就将房屋交付原告使用至今，原告陆续缴纳了全部购房款。此后，原告曾多次找到被告要求尽快将房屋权证办理到原告名下，被告负责人每次均表示房屋权证正在层层申报办理中。2014年9月，被告向原告承诺将于2014年9月底将房屋权证办理到原告名下。然而截止目前，被告仍然没有履行相应的义务。后经原告核实，被告已于2007年9月7日将该房产登记在自己名下，产权证号为2007港0100256。原告认为，其支付了全部购房款，全面履行了义务，被告拒不配合办理房屋权证的行为侵害了原告的合法权益。故而成讼。故诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同，将黄石大道887-109号房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证登记到原告名下；二、本案诉讼费等相关费用由被告承担。
被告黄石市自来水公司答辩并反诉称：一、原告未按时支付房款，违约在先。2005年7月18日原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定：“购房款由乙方分三期付给甲方。第一期，乙方付5万，甲方交房屋钥匙；第二期，乙方在9月底前付10万；第三期，乙方在12月31日前付清余款98791.31元”。合同签订后，原告于2005年7月18日交房款5万元、8月18日交房款8万元、9月23日交房款8万元，余款38791.31元一直未交，直到起诉前才交清。二、原告违约，被告可解除合同。根据合同约定：“乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方应加付按日2‰计算的违约金给甲方。逾期超过一个月时，甲方有权解除合约收回房屋。解约时，乙方已付房价款的30%作为甲方的损失赔偿金。”原告余款拖至2014年才交，超过了双方约定的时间。故被告提起反诉，请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，原告返还房屋；二、原告向被告支付违约金214126元和损失赔偿金74637元；三、本案案件受理费由原告承担。
反诉被告曹忠强针对反诉答辩称：1、原告已履行了给付房款的义务，被告应将房屋登记在原告名下，被告提起反诉没有法律依据，应驳回被告的诉求。合同约定逾期超过一个月时，被告有权解除合同收回房屋。但是，从双方签订合同直到原告起诉，被告并没有向原告提出要求解除合同。相反，在2014年9月9日，在原告向被告交付房屋余款38791.31元时，被告明确表示接受。所以被告怠于行使其合同解除权，解除权已消灭。被告应协助原告办理产权变更的手续。2、被告要求原告支付违约金和赔偿金没有法律依据。被告主张的逾期部分加付2‰计算违约金过高，请求适量减少。
原告（反诉被告）曹忠强为支持其本诉请求和反诉辩称理由向本院提交了如下证据：
证据一，原告的居民身份证、被告黄石市自来水公司企业基本信息。证明原、被告的主体资格。
证据二，1、2005年7月18日黄石市自来水公司与曹忠强签订的房屋买卖合同；2、2005年7月18日黄石市自来水公司出具的房款收据、2005年8月18日黄石市自来水公司出具的房款收据、2015年9月23日黄石市自来水公司出具的房款收据、2014年9月9日黄石市自来水公司出具的房款收据；3、鼎金大厦业主委员会出具的物业管理费收据；4、水费专用发票；5、电费专用发票；6、天然气安装费收据。证明原、被告于2005年7月18签订了房屋买卖合同，合同约定了付款方式、违约责任等权利义务；原告分四次给付了全部房款。
证据三，产权登记证明。证明经原告核实，2007年9月7日被告以自己的名义办理了房屋所有权证，产权证号为2007港0100256。
证明四，录音音频资料及文本资料。证明被告因自身原因导致不能将房屋产权过户到原告名下。被告在明知原告没付尾款的情况下，被告还找相关部门为原告办理产权登记，所以双方就原告延期支付尾款一事已达成一致意见，即被告同意等房屋产权证办理到原告名下后在由原告一次性支付尾款，这是经被告领导办公会讨论后同意的。
反诉原告（被告）黄石市自来水公司就其反诉请求及本诉辩称在举证期间提供了如下证据：
证据一，2005年7月18日黄石市自来水公司与曹忠强签订的房屋买卖合同。证明2005年7月18日原、被告签订了房屋买卖合同。
证明二，2005年7月18日黄石市自来水公司出具的房款收据、2005年8月18日黄石市自来水公司出具的房款收据、2015年9月23日黄石市自来水公司出具的房款收据、2014年9月9日黄石市自来水公司出具的房款收据。证明原告未按时支付全部房款。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、三的证据三性均无异议，对证明内容有异议。对原告提交的证据四的三性均有异议，原告在未经当事人同意的情况下录音且无证据证实录音谈话对象的身份，因该证据来源不合法，不能作为证据使用，且录音内容未涉及不收取违约金的事实。
原告对被告提交证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，不能证明原告有违约行为。
本院认为，原告（反诉被告）提交的证据一、证据二、证据三和被告（反诉原告）提供的证据一、证据二，可以证明本案的事实，本院予以采纳。原告（反诉被告）提交的证据四，与本案无关，本院不予采纳。
经审理查明，2005年7月18日原告曹忠强作为买受人（乙方）与被告黄石市自来水公司作为出卖人（甲方）签订了房屋买卖合同，约定：“一、甲方愿将其拥有但未办理房产证、土地证位于黄石大道887-109号房屋（建筑面积150.21㎡）以人民币贰拾肆万捌仟柒佰玖拾壹元叁角壹分（248791.31元）的价款转售给乙方。二、本合同签定后，该房屋如有应缴纳的一切规费，概由乙方负担。三、购房款由乙方分三期付甲方。第一期，乙方付5万，甲方交房屋钥匙；第二期，乙方在9月底前付10万；第三期，乙方在12月31日前付清余款98791.31元。”四、乙方购房款付清后，甲方负责与该房屋开发商联系，协助乙方办理各种证件。五、违约责任1、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方应加付按日2‰计算的违约金给甲方。逾期超过一个月时，甲方有权解除合约收回房屋。解约时，乙方已付房价款的30%作为甲方的损失赔偿金……
合同签订后，原告于2005年7月18日交付房款5万元，被告向原告交付了房屋钥匙。原告又分别于同年8月18日交付房款8万元，同年9月23日交付房款8万元，余款38791.31元于2014年9月9日付清。
2007年9月7日，被告黄石市自来水公司作为房屋所有权人领取了位于黄石大道887-109号房屋的房屋所有权证，产权证号为2007港0100256。后因双方就房屋过户产生争议，故而成讼。
另查明，2009年5月11日，黄石市自来水公司就黄石港区黄石大道887-109号房屋办理了黄石国用（2009）港第1087号国有土地使用权证。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告于2005年7月18日签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违法，为有效合同。
关于房屋买卖合同。本案中，合同虽约定原告逾期付款超过一个月时，被告有权解除合约收回房屋；但被告未在原告付清全部房款前及时行使解除权，且在2014年9月9日接收了原告支付的购房款余款，被告解除房屋买卖合同的权利消灭。故对被告（反诉原告）黄石市自来水公司主张解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，原告返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。对原告提出被告继续履行合同，将黄石大道887-109号房屋的房屋所有权证及国有土地使用证的户名变更登记到原告名下的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金和损失赔偿金。被告（反诉原告）主张解除合同的损失赔偿金74637元的诉讼请求，因被告将房屋交付原告使用，且在原告付清全部房款前未及时行使解除权，故被告主张解除合同的损失赔偿金的事实理由不成立，本院不予支持。本案中，合同约定原告应于2005年12月31日前付清全部房款，而截止2014年9月9日原告仍欠付被告房款38791.31元，其延付该部分房款的行为构成违约，应承担逾期付款的违约责任。合同约定逾期部分应加付按日2‰计算违约金，据此诉请判令原告给付违约金从2006年1月1日起计算至2014年9月9日止共计214126元。对此诉请主张，原告提出合同中对违约金约定过高而请求调减。根据“补偿为主，惩罚为辅”的违约金原则，对违约金的调整属于人民法院自由裁量权的范畴，故根据《中华人民共和国合同法》第第二款以及》第二十九条的规定，对违约金数额认定以实际损失为基础，本案中，被告未对原告逾期付款给其所造成的实际损失提供有效证据予以证实，且原告逾期付款长达八年之久，被告从未向原告主张继续履行或解除合同，放任了损失的扩大。故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整逾期付款违约金为40000元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，》第，《》第条之规定，判决如下：
一、被告黄石市自来水公司于本判决生效后十日内协助原告曹忠强办理黄石大道887-109号房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证的变更登记手续。
二、反诉被告曹忠强于本判决生效后十日内给付反诉原告黄石市自来水公司违约金40000元。
三、驳回反诉原告黄石市自来水公司的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5032元、反诉案件受理费2867元，由原告曹忠强负担3949.5元，由被告黄石市自来水公司负担3949.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费5032元，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，开户银行：农行黄石市分行团城山支行，帐号：17×××29，汇入地点：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 李 翩
人民陪审员 李乔乔
人民陪审员 傅靖宏
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 刘 盼