湖北省枣阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0683民初62号
原告沈建新，男，1967年7月2日出生，汉族，住湖北省枣阳市西城开发区。
委托诉讼代理人：吉锋，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
被告：方芳，女，1976年6月6日出生，汉族，住湖北省枣阳市。
委托诉讼代理人：张勇，湖北胜和律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：枣阳圣龙腾云房地产开发有限公司（以下简称圣龙腾云公司）。住所地：枣阳市襄阳路**号。（未到庭）
法定代表人：吴云顺，该公司总经理。
原告沈建新诉被告方芳、圣龙腾云公司执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告沈建新的委托诉讼代理人吉锋、被告方芳的委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼，被告圣龙腾云公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。
原告沈建新向本院提出诉讼请求：1、要求立即停止对原告所有的位于枣阳市襄阳路67号“柏林阳光城”3幢106号56.10平方米商住房的强制执行，并解除查封；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月16日，原告与被告圣龙腾云公司签订商品房买卖合同，被告圣龙腾云公司将其位于枣阳市襄阳路67号“柏林阳光城”3幢106号56.10平方米商住用房以总价525000元出卖给原告，合同签订后并在房产局办理了备案登记，原告向圣龙腾云公司付清了购房款，圣龙腾云公司将房屋交付给原告占有至今。原告曾多次找圣龙腾云公司要求办理房屋过户，但该公司一直推诿未予及时办理。而被告方芳因与圣龙腾云公司民间借贷纠纷一案，在审理中申请财产保全，将原告所购买的上述房屋进行查封。执行中，枣阳法院又于2016年9月12日作出（2016）鄂0683执824号执行裁定，将上述房屋再次查封。原告得知后即向法院提出执行异议，却被裁定驳回。原告对执行标的享有物权，故根据民事诉讼法第227条规定，向法院提起执行异议之诉，请求依法支持原告诉请。
被告方芳辩称：本案争议房屋属于经营性用房，并不是用于居住的消费性房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定情形，不能适用房屋物权期待权的保护原则。应当认定原裁定正确，继续执行，驳回原告的诉讼请求。
被告圣龙腾云公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。
原告沈建新为证明其对执行标的享有足以排除执行的民事权益，向本院提交了下列证据：
第一组证据：原告身份证复印件，为证明原告主体身份。
第二组证据：1、（2015）鄂枣阳南民初字第00366-1号民事裁定书；2、（2016）鄂0683执824号执行裁定书。以此证明法院将圣龙腾云公司出售给原告的“柏林阳光城”3幢106号营业用房进行了错误保全冻结和执行查封。
第三组证据：（2016）鄂0683执异第3,5号执行裁定书及送达回证的复印件，以此证明法院驳回了原告的合法执行异议，原告在法定期限内提起诉讼。
第四组证据：1、沈建新与圣龙腾云公司于2013年4月16日签订的合同编号为HL035的《枣阳市商品房买卖合同》，合同备案号WX13000373；2、圣龙腾云公司出具的购房款收据6张，销售不动产统�网络发票1份，沈建新建设银行账户查询结果及交易明细1份。该组证据为证明，在本院查封之前，圣龙腾云公司已将本案诉争房屋以525000元的价格出售给原告，购房合同并在房产管理部门备案，原告已全额支付了全部购房款。
第五组证据：1、襄阳市宝宇物业服务有限责任公司枣阳管理处于2013年5月20日、2013年6月24日出具的物业费收费收据3份；2、沈建新就本案诉争房屋与李成锋于2013年7月1日签订的租赁合同1份。该组证据为证明原告自购房后一直占有、使用、受益该营业用房的事实。
第六组证据：圣龙腾云公司于2016年12月23日出具的证明1份，证明原告自购房后多次找圣龙腾云公司要求办理产权登记，但由于该公司原因拖延未办。
第七组证据：1、方芳与圣龙腾云公司于2015年6月16日签订的借款协议复印件1份；2、枣房字第××号房权证复印�1份。该组证据为证明，由于圣龙腾云公司将本案诉争房屋抵押给方芳，致使原告过户不能。
被告方芳为证明其辩称主张，向本院提交了下列证据：
第一组证据：1、枣房字第××号房权证原件；2、2014年12月15日方芳接收圣龙腾云公司抵押房产证清单1份。为证明圣龙腾云公司在向方芳借款时，已将本案诉争房屋抵押给方芳，并将房权证原件交付给方芳。
第二组证据：枣阳市住房保障和房屋管理局于2015年11月3日出具的查档情况说明，为证明本案诉争房屋仍登记为圣龙腾云公司所有。
被告圣龙腾云公司未向本院提交证据。
本院组织双方当事人进行了庭审质证，被告方芳对原告所举上述第一、二、三、四组证据真实性无异议，但认为第二、三组证据不能证明法院查封错误，第四组证据中的合同即使进行了备案，也不是法律意义上的登记；对第五组证据真实性、关联性、合法性提出异议，认为物业公司的证明不能直接证明原告交纳了物业费，沈建新的工商营业执照所载明经营场所与本案诉争房屋所在地不符；对第六组证据提出异议，认为不符合证据形式，没有具体经办人签字，也没有说明未进行房屋登记的理由；对第七组证据真实性无异议，但不能证明原告主张。原告沈建新对被告方芳所举上述证据的真实性均未提出异议，但认为不能达到其证明目的，这些证据恰恰证明圣龙腾云公司至今未给原告办理房产登记，错误在被告，不在原告；而抵押房产清单只能证明圣龙腾云公司与方芳之间存在民间借贷关系，并未在房产部门办理抵押登记，不能对抗本案原告对房屋享有的实体权利。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认；被告方芳对原告所举证据五提出异议，但并经本院现场查�，沈建新确实使用该组证据中的营业执照在本案诉争房屋从事个体经营，该组证据客观真实，本院予以确认；对证据六圣龙腾云公司出具的证明提出异议，但该证明加盖有圣龙腾云公司的公章，客观真实，且与被告方芳所举第一组证据中的抵押财产清单相印证，本院予以确认。原告对被告方芳所举以上举证的真实性均未提出异议，本院确认其真实性，对证明目的提出的异议，本院将在对争议焦点的分析中进行论述。
结合上述证据，本院认定事实如下：2015年6月16日，方芳（甲方）与圣龙腾云公司（乙方）签订《借款合同》，约定：“乙方向甲方短期借款1500000元，借款期限一个月，自2015年6月16日自2015年7月15日；乙方以完全自己产权的3间商铺2套住房作为担保向甲方借款，该3间商铺房产证号依次为：枣房字第××号、枣房字第××号、枣房字第××号；2套住宅�的房产证号依次为枣房字第××号、枣房字第××号；借款到期后，乙方一次性还清借款1500000元，同时甲方退还乙方3间商铺2套住宅房产证等。”甲方处由方芳签字，乙方处由谢晓琳代表签字，并加盖圣龙腾云公司的公章。方芳向圣龙腾云公司提供了约定的借款，圣龙腾云公司将上上述房屋的房权证交给方芳，该五套房屋均坐落于枣阳市襄阳路67号“柏林阳光城”，于2011年11月进行产权登记，所有权人为圣龙腾云公司，其中房权证号为枣房字第××号房屋位于6号楼108号，面积68.55平方米。借款到期后，圣龙腾云公司未能偿还，方芳遂向本院提起民间借贷纠纷诉讼。本院在审理该案中，根据方芳提出的财产保全申请，作出（2015）鄂枣阳南民初字第00366-1号民事裁定，于2015年12月9日在房产管理部门办理查封登记，将圣龙腾云公司位于枣阳市襄阳路67号（柏林阳光城）6号楼108号产权证号为枣房字第××号的房屋以及其他三套房屋处分权予以冻结。该案进入执行程序后，本院于2016年9月12日作出（2016）鄂0683执824号执行裁定，将上述四套房屋予以查封。案外人沈建新知晓查封情况后，于2016年12月6日对执行标的6号楼108号房屋向本院提出执行异议。本院经审查认为，本案争议房屋为一层门面房，房屋的性质属于经营性用房，而非居住用房，案外人沈建新的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定，不能适用房屋消费者物权期待权保护原则，其异议理由不能成立。遂于2016年12月12日作出（2016）鄂0683执异34号执行裁定，驳回沈建新的异议。沈建新对裁定不服，于2016年12月27日向本院提起案外人执行异议之诉，要求停止对位于枣阳市襄阳路67号“柏林阳光城”6幢108号68.55平方米商住房的强制执行，并解除查封。
沈建新于2013年3月4日与圣龙腾云公司签订合同编号为HL033的《商品房买卖合同》，主要约定：沈建新购买圣龙腾云公司位于枣阳市襄阳路67号“柏林阳光城”6幢108号68.55平方米商住房，总价款590000元，于2013年5月17日付100000元，下余房款195000元于2013年11月30日前一次性付清，圣龙腾云公司在2015年12月2日前向沈建新交付房屋等。该合同并在房产管理部门进行备案，合同备案号WX13000380。合同签订后，沈建新于2013年3月12日通过其工商银行账户转账支付购房款295000元，圣龙腾云公司向其出具收据，交付了合同约定房屋，并于当月25日为沈建新开具了金额为590000元的销售不动产统一网络发票。后沈建新又于2013年5月17日通过其工商银行账户再次转账支付购房款100000元，于2014年1月3日、1月27日、9月1日分别现金交付购房款50000元、20000元和50000元。沈建新取得上述房屋后，开始使用该房屋从事家电批发、零售个体经营至今。沈建新曾多次要求圣龙腾云公司办理房屋过户登记，但圣龙腾云公司推脱至今未予办理。
本院认为，本案争议焦点为：原告是否对执行标的享有足以排除执行的权益？
本案所涉房屋虽然在本院查封之时登记在圣龙腾云公司名下，但在本院查封之前，案外人沈建新已与圣龙腾云公司于2013年3月4日针对本案所涉房屋签订商品房买卖合同，该合同是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，属合法有效合同；该合同并在房产管理部门进行备案登记，已具有排他性。合同签订后，圣龙腾云公司于2013年3月12日向沈建新交付房屋，沈建新合法占有该房屋，并使用该房屋从事个体经营进行收益；同时，沈建新在本院查封之前已付清全部购房款590000元，至于房屋未能办理过户登记�沈建新在付清购房款后也多次要求圣龙腾云公司办理过户登记，但因圣龙腾云公司尚欠方芳的借款未偿还，并将房权证抵押在方芳处，圣龙腾云公司始终推脱未予协助办理，并非因沈建新自身原因造成；虽然沈建新可以通过起诉来行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动，但其为普通民事主体，不能要求其具备法律专业者所应有的常识。因此，不能视为其有过错。而方芳与圣龙腾云公司之间纠纷属民间借贷纠纷，即为金钱债权，沈建新针对本案不动产提出的异议，已满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，物权期待权优先于金钱债权，故其权利足以排除执行，应予支持。被告方芳辩称，本案所涉房屋系登记在房地产开发企业名下的不动产，按照《最�人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，只有在所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋时，才能以物权期待权主张排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的是房屋消费者物权期待权的保护条件。房屋消费者物权期待权保护，也叫弱者保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。消费者物权期待权保护相比无过错买受人物权期待权保护而言，虽然异议指向的标的物必须是从房地产开发企业购买的用于生活居住的唯一房屋，但其对消费者保护的标准，既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，总体上比较宽泛，主要是为了在房价高企的当今社会，针对不能满足上述规定第二十八条保护条件的消费者，保护其唯一的安身立命之所，使其对房屋的物权期待权可以在顺位上优先于其他债权。因此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条和第二十九条的规定并非是互相排除适用，第二十九条的保护条件实际是对第二十八条的例外规定，被告方芳的辩称理由不能成立，本院不予采信。被告圣龙腾云公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，并不影响本案审理，本院可依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四规定，缺席判决如下：
停止对枣阳市襄阳路67号（柏林阳光城）6幢1楼108号房屋的执行，并解除查封。
案件受理费9700元，由被告方�负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审判长 靳宝华
审判员 艾 斌
审判员 谷中合
二〇一七年八月二日
书记员 张谊君