南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第3938号
原告南京新城市商业置业有限公司，住所地南京市鼓楼区草场门大街99号。
法定代表人朱献国，董事长。
委托代理人黄骞，江苏金禾律师事务所律师。
被告南京亨利之家餐饮管理有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路220-1号109室。
法定代表人邓强，总经理。
委托代理人汪娟，江苏当代国安律师事务所律师。
原告南京新城市商业置业有限公司（以下简称新城市公司）与被告南京亨利之家餐饮管理有限公司（以下简称亨利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周力文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新城市公司的委托代理人黄骞、被告亨利公司的法定代表人邓强及委托代理人汪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新城市公司诉称：2007年8月1日原、被告签订了《租赁协议》，双方约定，被告承租原告位于南京市江东北路220-1号109室房屋，用于原告开设“亨利之家西餐厅”；经营期限为2007年11月1日至2015年10月31日。合同签订后，被告经营至2013年5月10日擅自搬走，欠付租金未付。故原告诉至法院，请求判令被告支付费用101362.4元（租金，2013年3月为35000元，2013年4月45000元，2013年5月1日至5月10日为15000元；水电费，2013年3月25日至4月25日为5201.7元；电费，2013年4月25日至5月10日为1.7元；物管费，2013年4月1日至5月10日1159元）及违约金135000元，合计236362.4元；被告承担诉讼费用。
被告亨利公司辩称：一、原告诉求超过时效。原告邮寄的催缴函被告没有收到，该函件的地址并非被告的地址。自2013年5月至今，原告没有联系过被告，因此原告催收房租的表示并未到达被告。二、关于违约金的问题。原、被告曾经就房屋转租事宜进行过协商，但是达成一致意见。后原告采取停水停电的措施，导致被告停业。因此原告的房租损失不是被告一方造成，原告也有责任。违约金约定远远超过损失的30%比例，请求法院适当调整。三、原告主张的水电费，不能证明该费用由被告产生，因此被告不认可。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年8月1日原告新城市公司（甲方）与邓强（乙方）签订了《租赁协议》，由邓强承租原告新城市公司位于本市江东北路220-1号109室房屋，建筑面积347.78平方米，用于开设“亨利之家西餐厅”，双方约定：租赁期限为8年，2007年11月1日至2015年10月31日止。2012年11月1日至2013年10月3日租金按4.254元每平方米每天支付。租金支付方式，按先付租金后使用房产的原则，租金每3个月支付一次。甲方为该房产及相关设施提供物业管理，乙方应每月按该房产建设面积每平方米2.5元的标准向甲方支付物业管理费。甲方应对该房产及其内部的设施进行定期维修保养，以保证房产及设施的安全和正常使用，并达到国家规定的要求；如使用期内乙方正常使用的设施发生损坏或故障时，甲方应在接到乙方维修通知24小时内进行维修，甲方不予维修的，乙方可视实际需要在发出通知24小时后自行维修，前述维修费用由甲方承担。在乙方按本协议约定正式营业后，甲方或乙方如有违约行为，守约方决定本协议的约定行使单方解除本协议权利的，在守约方解除本协议（违约方在收到守约方发出的解除本协议的通知后第四天，本协议自动解除、终止）的同时，违约方应承担如下违约责任：如甲方违约的，甲方除向乙方支付相当于当年度三个月租金的违约金外，还需赔偿乙方的装潢折旧损失；如乙方违约的，乙方除向甲方支付相当于三个月租金的违约金外，乙方在该房产内的装潢也无偿归甲方所有、处置等等。2009年6月5日新城市公司（甲方）与邓强（乙方）签订《“亨利之家”补充协议》，双方认为双方一直履行原协议良好，由于该房产数次出现漏水现象并对乙方的装修及设备造成了一定损失导致乙方长期欠租，为解决纠纷，双方达成以下协议：甲方同意免除乙方259400元租金，以示对乙方前述问题造成损失的补偿；甲乙双方之间在本补充协议生效之前因漏水、乙方装修及设备受损失等相关事宜产生的所有纠纷即宣告解决、再其他纠葛，自本补充协议签订后乙方应按原协议的约定正常向甲方缴纳租金及相关费用，不得再以前述事宜为由拖欠甲方任何费用等等。乙方由邓强签字，并加盖被告亨利公司的印章。
后因下雨渗水，给被告的经营造成相应的影响，2012年12月11日南京亨利之家酒店有限公司（非本案被告亨利公司，其法定代表人亦是本案被告亨利公司法定代表人邓强）向本院提起诉讼，要求新城市公司对其出租的房屋进行彻底修缮，赔偿其遭受的损失40万元。2013年2月27日经本院主持调解，双方自愿达成协议，“一、被告南京新城市商业置业有限公司免除原告南京亨利之家酒店有限公司2013年3月份租金10000元。二、被告南京新城市商业置业有限公司2013年3、4、5三个月的租金，原告南京亨利之家酒店有限公司应于每月使用后7日内付清。三、双方在2013年1月22日前无其他争议。本案受理费1256元（已减半收取），由原告自行承担”。
2013年5月10日被告亨利公司搬出涉案房屋，未与原告新城市公司进行交接，也未支付2013年3、4、5月份租金。2013年6月4日原告向邓强邮寄《关于补缴欠费、自动解约及按约清场的函》，并经过江苏省南京市鼓楼公证处的公证。2014年5月29日原告新城市公司以邓强作为被告诉至本院，要求邓强支付租金，2014年6月23日原告新城市公司撤回起诉。2014年7月21日原告以亨利公司作为被告诉至本院，要求判如所请。
庭审中，原、被告均认可原、被告之间的房屋租赁合同于2013年6月15日解除。原告提供水电费抄表记录三张，用以证明被告截止至2013年5月10日应支付水电费5200元。被告质证认为，对该证据真实性、合法性、关联性不认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《租赁协议》、《“亨利之家”补充协议》、本院（2012）鼓民初字第4589号民事调解书、本院（2014）鼓民初字第2932号民事裁定书等证据以及本院开庭笔录予以证实。
本院认为：原告新城市公司与被告亨利公司的法定代表人邓强签订《租赁协议》之后，又与亨利公司签订《“亨利之家”补充协议》，确认《租赁协议》系原告新城市公司与被告亨利公司达成的租赁合同，因此邓强与原告签订租赁协议系履行职务行为，被告亨利公司是该协议的当事人，由此产生的权利义务应归责于被告亨利公司。因此该《租赁协议》，系双方真实意思表示，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方应按照合同约定全面履行合同的义务。被告亨利公司应支付原告新城市公司租金，2013年3月租金为35863元（45863元-10000元），原告主张35000元，本院予以支持；2013年4月租金为44384元；2013年5月1日至5月10日租金为14795元，合计租金为94179元。根据合同约定，被告应向原告支付物业管理费，因此被告应支付原告2013年4月1日至2013年5月10日物业管理费1159元（347.78平方米×2.5元×40天÷30天）。
被告没有与原告协商就搬出涉案房屋，且也没有按约定支付租金，构成违约，应支付原告违约金。原告主张按合同约定被告支付原告三个月租金作为违约金，该约定过高，应予调整。根据公平和诚信原则，结合被告违约程度、原因等，酌定被告支付原告违约金30000元。原告提供的证据不足以证明被告所使用水电形成的具体费用，对于原告主张的水电费等，本院不予支持。
关于被告认为原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的问题。由于法定代表人为法人的代表机关，其行为即为法人行为，故权利人主张权利的意思表示到达法定代表人的应当认定为到达义务人，应具有诉讼时效中断的效力。原告于2013年6月4日向被告的法定代表人邓强邮寄《关于补缴欠费、自动解约及按约清场的函》，证明原告于此时向被告主张权利，后原告于2014年5月29日以邓强作为被告诉至本院，也是向被告主张权利，因此原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。被告抗辩理由亦不成立。
综上所述，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条以及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
被告南京亨利之家餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京新城市商业置业有限公司租金94179元、物业管理费1159元及违约金30000元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4845元，减半收取2422.5元由被告南京亨利之家餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 周力文
二〇一四年九月十八日
见习书记员 庄 妮