河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫03民终1115号
上诉人（原审原告）：郭武装，男，1974年7月19日生，汉族，住河南省新安县。
委托诉讼代理人：牛正龙，河南一得律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宇文霞，女，1969年12月18日生，汉族，住洛阳。
委托诉讼代理人：张照际，男，1956年4月5日生，蒙古族，住洛阳。系洛阳万年红拖拉机有限公司推荐。
被上诉人（原审被告）：李军梅，女，1969年4月3日生，汉族，住洛阳市涧西区。
上诉人郭武装因与被上诉人宇文霞、李军梅案外人执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院(2017)豫0305民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人郭武装的委托诉讼代理人牛正龙，被上诉人宇文霞的委托诉讼代理人张照际到庭参加了诉讼。李军梅经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭武装上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持郭武装的上诉请求。事实和理由：郭武装通过中介公司购买李军梅房屋，由于房款较多，郭武装不能一次付清，李军梅要求在付清房款后签订房屋买卖合同并交付房屋办理相关手续属于正常交易习惯，一审法院认为与交易习惯不符是错误的。房款的支付均有李军梅出具收到房款的收条，郭武装将房款转账给王东阳是按照李军梅的要求，转入李军梅指定账户也是支付李军梅房款，一审法院称不能证明是支付房款是明显的认定事实错误。由于李军梅未办理房产证，该房暂不能办理过户，李军梅将房屋预售合同及房屋钥匙交予郭武装，约定一年内配合郭武装办理过户手续证明了郭武装与李军梅之间的房屋买卖合同只剩办理房产过户一项没有履行，其他均履行完毕。未办理过户手续不是郭武装的原因，一审法院称未能办理过户郭武装存在过错属适用法律错误。
宇文霞辩称，1.一审法院2016年12月12日下达（2016）豫0305执行异议77号执行裁定书、认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。2.依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，第二十五条第一项、第二十八条之规定，郭武装的诉讼请求和资格不符合案外人提出异议的规定和要求，法庭应该依法不予支持其提出的诉讼请求。3.郭武装购房的事实存在重大瑕疵。（1）购房款全部没有支付给房屋登记人李军梅，银行卡的开户行全部是陕西省西安市某银行其他人员，并不是李军梅。（2）房屋登记人李军梅与丈夫邓俊峰（也是本案的被执行人），在西安市注册有陕西俊锋投资管理有限公司，郭武装汇入西安某银行的款项不能证明是投资款还是购房款。（3）郭武装自称是购买了李军梅的房子，涉案房产已被查封两年，至今房子还无人居住占有，涉案房产小区物业管理部门能充分证明无人占有的相关证据。综上，郭武装的执行异议没有合法有效的充分理由和证据支持其主张，无法律依据。
郭武装向一审法院起诉请求：1.请求判令停止对位于洛阳市高新技术产业开发区××路北侧××花园××号、××、××号房屋的执行；2.请求判令李军梅为郭武装办理位于洛阳市高新技术产业开发区××路北侧××花园××号、××、××号房屋过户；3.本案诉讼费用由宇文霞、李军梅承担。
一审法院认定事实：宇文霞与邓俊峰、李军梅借款合同纠纷一案，一审法院于2015年6月8日查封李军梅购买的河南新恒顺地产有限公司名下坐落于洛阳市高新技术产业开发区××路北侧××花园××、××、××号房屋。2015年11月6日一审法院作出（2015）涧民二初字第501号民事判决书，判决邓俊峰向宇文霞支付借款本金310万元及利息，李军梅对上述义务承担连带责任。2016年3月22日，宇文霞向一审法院申请强制执行（2015）涧民二初字第501号民事判决书，本案郭武装对查封的上述房产提出执行异议。一审法院于2016年12月12日作出（2016）豫0305执异字77号执行裁定书，裁定驳回郭武装的执行异议，郭武装向一审法院提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，本案的争议焦点为郭武装是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于郭武装提交的证据，一审法院分析如下：本案中，郭武装向法庭提交的房屋买卖合同显示签订时间为2014年11月22日，在该合同备注栏载明“经双方协商一致，买卖双方在本公司签订此协议，付款方式如下：乙方（郭武装）于2014年9月16号向甲方（李军梅）支付此房屋定金叁拾万元整（现金），于2014年11月7号向甲方指定账户（62×××01，户名王东阳分两笔叁拾万元、贰拾万元共计伍拾万元整，户名中国民生银行股份有限公司长安路支行），于2014年11月13号向甲方指定账户（62×××54，户名王东阳，中国农业银行现北关分理处转账两笔共计壹佰万元整，另一账户（62×××27，王东阳，中国建设银行股份有限公司现北关支行）转账伍拾万元整，于2014年11月21号向甲方付现金伍拾万元整，11月22号付现金伍拾万元整，以上付款共计叁佰叁拾万元整付清所购房款，一年内甲方配合乙方此房屋过户手续。”上述购房款，郭武装向法庭提交了相关收条和银行转账明细。郭武装购买李军梅的涉案房屋，双方于2014年11月22日签订房屋买卖合同，但郭武装交付购房款的时间为2014年9月16日、2014年11月7日、2014年11月13日、2014年11月21日、2014年11月22日。郭武装于双方签订房屋买卖合同之前已经交清全部房款，与交易习惯明显不符。郭武装将购房款中的200万元转账给王东阳，不能证明该款项确系购房款，而130万元现金，仅有李军梅出具的收条，不能证明郭武装确实支付该款项。郭武装向法庭提交的涉案房屋的钥匙，但其并未交纳相应的物业费，也未入住，不能证明其已实际占有该涉案房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”郭武装向法庭提交的房屋买卖合同及李军梅出具的收条，李军梅未到庭，且房屋买卖合同本身不符合交易习惯，不能证明郭武装与李军梅之间存在真实的房屋买卖关系。此外，郭武装称其于2014年9月购买李军梅的房产，但该房产尚未办理房产证，并未登记在李军梅名下，对该房产未能办理过户手续的原因，郭武装存在过错。综上所述，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第二项之规定，判决：驳回郭武装的诉讼请求。一审案件受理费100元，由郭武装负担。
本院二审期间，宇文霞提交李军梅缴纳物业费、电费、水费的证明一份。证明涉案房产从2014年12月31日李军梅开始入住至2016年12月31日，物业费、水费、电费一直由李军梅缴纳，涉案房屋一直由李军梅占有使用。郭武装质证认为，该证明没有单位人员签字，公章不是物业公司的，不符合证据的要求，物业费、水费、电费只是以李军梅名义缴纳，不能证明李军梅实际居住，李军梅已经将房屋钥匙和购房合同交于郭武装，房屋由郭武装实际占有，欠物业费是因为涧西法院查封了该房屋，贴上了封条，郭武装不能使用房屋。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，宇文霞对李军梅与郭武装签订的房屋买卖合同的真实性不予认可，称李军梅的签字与李军梅在车位使用协议等文件中的签名不符，李军梅没有到庭，无法对其签字的真实性进行核实。郭武装与李军梅签订的《房屋买卖合同》没有在房产管理部门登记备案，购房款项并非均交付给李军梅，且部分款项的支付没有银行交易凭证证明，涉案房产并未登记在李军梅名下，依法不能认定郭武装提起的执行异议符合上述规定，一审法院认为郭武装对涉案房产不享有排除执行的权利，处理并无不当。
综上所述，郭武装的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人郭武装负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹 园
审判员 耿源泓
审判员 王少林
二〇一八年五月十日
书记员 刘 博