辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1518号
上诉人（原审被告）：潘瑜，女，1989年10月1日出生，汉族，无业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：黄晓魁，系辽宁申源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：倪寿岗，男，1958年2月17日出生，汉族，系农民，住址河北省衡水市阜城县。
委托代理人：徐秀娥（倪寿岗儿媳妇），女，1985年6月3日出生，汉族。
原审第三人：沈阳华坤物业管理有限公司，住所地：沈阳市和平区咸阳路63号（211）。
法定代表人：程明强，系该公司总经理。
委托代理人：廉贵敏，男，1984年1月2日出生，汉族。
委托代理人：王殿莹，女，1988年8月5日出生，汉族。
上诉人潘瑜因与被上诉人倪寿岗、原审第三人沈阳华坤物业管理有限公司（以下简称“华坤物业公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第688号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月21日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，审判员孙卓，代理审判员王虹参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。
倪寿岗一审起诉称：被告潘瑜与本案第三人沈阳华坤物业管理有限公司曾签订租赁协议，约定被告承租位于沈阳市和平区中华路70号的朗勤商道B区1198号和1225号商铺，并交纳了相关费用。其后被告告我上述两个商铺为产权商铺，并且以12万元的价格出兑给我，与我签订了出兑协议。2014年6月11日我支付给被告人民币2万元作为定金，拿到了相关收条，2014年6月21日，我在邮政储蓄沈阳市民主路营业所提取了10万元并支付给了被告，但是并没有给我收条。2014年10月17日被告带我来到第三人的办公场所，让我办理完成商铺的更名手续，被告总共向第三人交纳的47，944元全部转到我的名下，并将我与其签订的出兑协议收走，在此期间，商铺从未投入使用，我与第三人签订的租赁合同一直没有履行。2014年年末。由于第三人华坤物业商业经营的调整，将包括我承租商铺在内的朗勤商道B区全部办理退铺手续，终止合同，使我无法真正的承租该商铺，也就是说我与被告之间签订了出兑协议也无法继续履行，另外就我与第三人公司招商经理沟通了解到，被告实际上是在我与其签订出兑协议之后才承租争议商铺，实际上我与被告签订协议的时候，被告并不具备出兑商铺的权利，实质上是被告对我的欺骗。由于商铺无法继续承租，第三人华坤物业承诺会给我退还所缴纳的47，944元的费用，但是我与被告多次沟通，要求被告返还我的兑费72，056元，被告一直躲闪，并且不再接听我的电话，故申请法院判令解除我与被告签订的出兑协议，并且要求被告返还我向其支付的出兑费共计72，056元，以维护我的合法权益。诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间承兑商铺协议；2、判令解除原告与第三人之间的租赁协议；3、要求判令被告返还店铺兑费72，056元；4、要求判令第三人返还店铺租金及押金47，944元；5、本案诉讼费由被告承担。
潘瑜一审答辩称：1、原、被告之间签订的出兑商铺协议，已经履行完毕。正如原告诉状中所述，双方于2014年6月11日就出兑商铺（即沈阳市和平区中华路70号的朗勤商道B区1198号和1225号商铺）一事达成协议，并交付定金2万元，被告于2014年6月21日交付了余下的商铺出兑费用10万元。被告于2014年10月17日带原告到第三人处办理了更名手续。即在这份出兑协议履行中，原告履行了交付承兑的费用，被告履行了将商铺出兑给原告办理更名手续的义务。至此，原、被告之间的出兑商铺协议已经履行完毕；2、原告以第三人的原因请求解除与被告之间的商铺出兑协议没有合理依据。原告在诉状中说，自被告将商铺出兑给原告之后，商铺从未投入使用。而商铺的使用与否，是与第三人的经营有关，与被告无关。原告与第三人之间的租赁合同是否能够履行，是由原告与第三人的情况决定的，被告作为第三方是无权干涉的，自然也无理由去承担合同履行相关的责任；3、关于“被告与原告签订协议时不具备出兑商铺的权利，欺骗了原告”这一说辞，只是原告单方想解除出兑协议的借口。被告于2014年7月23日取得了涉案商铺的承租权，于2014年10月17日将涉案商铺的承租权更名到原告名下，即被告在与原告办理更名手续前就已经取得了商铺的承租权。在被告与第三人签订协议时对此已经得到确认，欺骗无从谈起。而且在这一过程中，原告的权益并没有受到任何影响；4、要求被告返还72，056元出兑费用毫无合理依据。原告说第三人承诺会退还所缴纳的47，944元费用，这是原告与第三人之间协商的结果。不能因第三人承诺退还47，944元，就继而要求被告返还72，056元。因为原告与被告签订出兑协议时，双方是在平等自愿的基础上签订的，没有任何强迫和欺骗。现原告因为在履行与第三人的承租合同上出现了问题，再反过来要求被告承担责任，毫无道理；其次，原告在与第三人签订承租协议时应该预料到承租后经营的风险，这个风险只能自己承担，与他人毫无关系。综上所述，原告起诉要求解除原、被告之间的出兑协议及要求返还相应的出兑费用应该予以驳回。
华坤物业公司一审答辩称：同意返还47，944元。
一审法院查明：2014年6月11日，原、被告签订出兑商铺协议一份，约定被告将位于沈阳市和平区中华路70号的朗勤商道B区1198号和1225号商铺出兑给原告，出兑费为120，000元。协议签订当日，原告给付被告定金20，000元，又于2014年6月21日给付剩余出兑费100，000元。
2014年10月17日，原告（新承租人）与被告（申请人）向第三人提交书面申请二份，均要求解除被告于2014年7月23日与第三人签订的《朗勤商道经营管理合同》及相关协议，并由原告作为新的承租人与第三人重新签订合同。同日，原告（丙方）、被告（乙方）及第三人（甲方）针对本案诉争的1198号和1225号商铺分别签订了协议，均约定被告与第三人于2014年7月23日签订的原合同正式解除，被告按原合同交给第三人的综合费用、押金等所有费用一并均转让给原告，被告将相关费用的收据原件交还给第三人，由第三人向原告重新开具收据……。同日，原告又与第三人签订《朗勤商道经营管理合同》两份，约定由原告承租第三人负责经营管理的位于沈阳市和平区中华路70号的朗勤商道B区1198号和1225号商铺，租赁期限均为12个月……，两份合同约定的综合费用、押金等所有费用共计47，944元。
另查明：由于第三人整体经营调整，原告与第三人签订的《朗勤商道经营管理合同》未实际履行。原告亦未实际占有使用诉争商铺。
一审法院认为：合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担违约责任。本案中，原、被告签订了出兑商铺协议，原告按协议约定履行了支付出兑费的义务，现因第三人整体经营调整，原告已不能实际占有使用诉争商铺，故原、被告签订的《出兑商铺协议》和原、被告与第三人签订的《协议》及原告与第三人签订的《朗勤商道经营管理合同》的合同目的均已不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告主张解除其与被告及第三人分别签订的上述协议（合同），符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告返还商铺出兑费的诉讼请求。庭审中，原、被告对双方签订的协议性质存有异议，原告主张为所有权转让协议，被告抗辩为租赁协议，鉴于原、被告均未能向本院提供协议原件，双方亦无其他证据予以佐证，故本院对该协议的性质不予认定。但原、被告对签订的协议名称为“出兑商铺协议”均无异议，故本院对该协议的名称予以认定。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告签订的协议解除后，被告应返还原告支付的商铺出兑费，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。对于被告应返还出兑费的具体数额问题，被告共收取原告诉争商铺出兑费120，000元，虽原告在诉求中要求被告返还72，056元，但其是在第三人同意返还47，944元的基础上向被告主张的返还数额，不应视为其对自身权利的放弃。庭审中，经本院释明，原告也同意本院对其诉求72，056元以外的出兑费一并处理，故被告应返还原告出兑费的数额为120，000元。
关于原告要求第三人返还店铺租金及押金47，944元的诉讼请求。虽原告与第三人签订了《朗勤商道经营管理合同》，但该合同未实际履行，原告亦未实际向第三人支付店铺租金及押金47，944元，故原告该诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。
关于被告辩称原、被告之间签订的出兑商铺协议已履行完毕、原告以第三人的原因请求解除与被告之间的商铺出兑协议没有合理依据一节。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原、被告均应为其举证不能承担不利后果。庭审中，被告对原告支付其商铺出兑费120，000元并无异议，应视为原、被告之间形成了针对诉争商铺的合同关系，原告履行了给付金钱义务，无论是基于买卖或租赁关系，被告均应履行交付诉争商铺义务，现因第三人经营调整的原因，被告已实际不能履行交付义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告应向原告承担诉争商铺出兑协议履行不能的法律后果，故被告该抗辩，因无法律和事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：
一、解除原告倪寿岗与被告潘瑜于2014年6月11日签订的出兑商铺协议；
二、解除原告倪寿岗与第三人沈阳华坤物业管理有限公司于2014年10月17日就位于沈阳市和平区中华路70号的朗勤商道B区1198号商铺签订的《朗勤商道经营管理合同》；
三、解除原告倪寿岗与第三人沈阳华坤物业管理有限公司于2014年10月17日就位于沈阳市和平区中华路70号的朗勤商道B区1225号商铺签订的《朗勤商道经营管理合同》；
四、本判决生效之日起十日内，被告潘瑜返还原告倪寿岗商铺出兑费120，000元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
五、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费2，900元，减半收取1，450元，由被告潘瑜负担。
宣判后，上诉人潘瑜不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。主要理由：一、原审第三人整体经营调整并没有导致合同目的不能实现的法律后果，被上诉人既可以选择继续经营，也可以选择退出。二、被上诉人应当预见原审第三人的整体经营调整属于商业风险，被上诉人应当对自己的投资风险承担责任。三、三方当事人之间协议的性质应当定性为合同的概括转让。四、上诉人全面履行了与被上诉人《转让合同》的约定，向被上诉人返还投资行为于法无据。五、被上诉人没有履行法定通知义务，无权直接要求法院判令解除与上诉人的《转让合同》及与原审第三人的《朗勤商道经营管理合同》。六、一审判决主动干预被上诉人对于诉权的处分违反法律规定。一审法院释明要求被上诉人对其诉求以外的47，944元出兑费一并处理违反法律规定。七、被上诉人与原审第三人签订《朗勤商道经营管理合同》目的是用于商业经营，该合同约定如果朗勤商道实际开业时间晚于预计起租时间，出租方另行通知实际开业日期，出租方与承租方一致同意以实际开业日期为起租时间，且租赁期限不变，原审第三人没有违反合同约定，开业时间订为2015年10月份左右。同时，该合同中的综合费用除了包括租金、物业费以外，还包括咨询费、培训费、推广费，可以证明经营调整并未导致合同目的不能实现。综上，一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人倪寿岗二审答辩称：请求维持原判。
被上诉人华坤物业公司二审答辩称：上诉人与被上诉人之间的合同关系与我方无关，应当依法维持原判。我方按照一审判决返还给被上诉人租金和押金47，944元。
上诉人潘瑜二审提交如下证据：证据一。2014年6月21日上诉人和被上诉人签订的《转让合同》复印件一份，上诉人主张合同第六条、第七条明确约定了商场开业时间由原审第三人通知，证明被上诉人租赁涉案档口主要目的是用于商业经营。
证据二、四段电话录音及一段录像，以及录音内容的文字记录，上诉人主张通过上诉人与原审第三人委托代理人以及原审第三人负责招商、装修等人员的对话内容能够证明涉案档口所在区域于2015年10月份左右能够正常营业。
证据三、现场照片13张，上诉人主张涉案档口所在区域正在进行装修，为2015年10月份左右开业做准备。
被上诉人倪寿岗对证据一的真实性没有异议，主张签订时间是2014年6月21日。对证据二的证明内容有异议，主张涉案档口所在的朗勤商场能够开业，但开业与其无关。上诉人存在欺诈询问，原审第三人曾经承诺2014年末开业，但至今未开业，经被上诉人催促后原审第三人通知退铺。对证据三主张与其无关。
原审第三人华坤物业公司对证据一的真实性提出异议，主张与其没有关联性。对证据二录音中通话人员的身份无法确认，真实性无法确定。对证据三的真实性提出异议，主张照片内容无法证明上诉人的主张。
原审第三人华坤物业公司在本庭要求下提交其与上诉人潘瑜签订的《朗勤商道经营管理合同》以及《朗勤商道地下商业街签定合同通知单》。原审第三人华坤物业公司确认上诉人潘瑜于2014年7月23日到该公司办理更名手续，从“张洁”更名到上诉人名下，故没有上诉人直接交纳租金和押金的票据。上诉人潘瑜对于证据的真实性和合法性均没有异议，对关联性提出异议，主张被上诉人与原审第三人签订的合同合法有效，原审第三人2015年10月份开始营业符合合同约定，不存在合同解除的法定情形。被上诉人倪寿岗对证据的真实性没有异议，主张上诉人存在欺骗先卖后买，在没有实际取得档口的情况下将档口出兑给被上诉人。
本院二审查明：2014年6月21日，上诉人潘瑜和被上诉人倪寿岗签订《转让合同》，约定内容如下“潘瑜将沈阳市和平区中华路朗勤商道地下街B区档口转让给倪寿岗，经双方友好协商就档口转让事宜达成以下协议：1、潘瑜同意将中华朗勤地下街档口转让给倪寿岗；2、档口转让费由倪寿岗一次性付给潘瑜；3、转让档口包括半年档口费用，和档口押金都归倪寿岗所有；4、转让档口、档口号B区、B区-1225-B区-1198，档口转让给倪寿岗所有。每个档口按6万元，共计12万元。5、档口由商场统一管理，统一装修，并按照商场要求装修，由业主负责装修。6、转让档口开业后进行统一更名，时间由朗勤商道公司通知。7、商场进场装修及商场具体开业时间由朗勤商道公司通知”。
涉案档口的原承租人是“张洁”，上诉人潘瑜和原审第三人华坤物业公司于2014年7月23日签订《朗勤商道经营管理合同》及《朗勤商道地下商业街签定合同通知单》，承租人变更为上诉人潘瑜，原承租人已经向原审第三人华坤物业公司交纳的半年租金及押金47，944元转给上诉人潘瑜。
本院查明的其他事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，《转让合同》及收条、华坤物业公司与潘瑜签订的《朗勤商道经营管理合同》及《朗勤商道地下商业街签定合同通知单》、潘瑜和倪寿岗与华坤物业公司签订的《协议书》、《朗勤商道更名申请书》、《朗勤商道地下商业街签定合同通知单》、《朗勤商道经营管理合同》、收款收据、银行账户明细、视听资料等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，在一审、二审卷宗佐证。
本院认为：本案争议焦点为上诉人潘瑜与被上诉人倪寿岗签订的《转让合同》是否应予解除，被上诉人倪寿岗与原审第三人华坤物业公司签订《朗勤商道经营管理合同》是否应予解除，上诉人是否应当向被上诉人倪寿岗返还12万元转让费。
一、关于上诉人潘瑜与被上诉人倪寿岗签订的《转让合同》是否应予解除的问题。
上诉人潘瑜与被上诉人倪寿岗于2014年6月21日签订《转让合同》，约定上诉人潘瑜将涉案两处档口转让给被上诉人倪寿岗所有，被上诉人倪寿岗给付上诉人潘瑜12万元，转让档口包括半年档口费用和档口押金归被上诉人倪寿岗所有。首先，根据原审第三人华坤物业公司提供的情况，对外招商的档口分为租赁和产权两种。上诉人潘瑜主张转让给被上诉人倪寿岗的是一年的承租权，而被上诉人倪寿岗主张上诉人潘瑜向其承诺转让的是40年产权，转让合同对此并未明确约定。1、根据被上诉人倪寿岗一审提供的录音，上诉人潘瑜与被上诉人倪寿岗之间通话时双方均多次提到“店铺产权”的内容，上诉人潘瑜在通话中承认店铺有产权，当时是其买的商铺等内容。2、根据原审第三人华坤物业公司提供的上诉人潘瑜与其于2014年7月23日签订的《朗勤商道经营管理合同》及《朗勤商道地下商业街签定合同通知单》，上诉人潘瑜与被上诉人倪寿岗签订转让合同之时，尚未实际取得涉案两处档口的权利。3、从转让价款12万元的合理对价来看，扣除半年租金和押金47，944元，剩余价款为72，056元。转让费虽然可以是包含多种不同性质费用的复杂集合，但每一组成部分应当有其相关的法律依据或合理性。根据各方当事人对于朗勤商道档口装修、开业以及对外招租等情况的陈述，涉案两处档口并没有形成一定的机遇利润和垄断利润等无形的商业价值，故转让价款72，056元缺乏合理的对价。因此，本院认为上诉人潘瑜在与被上诉人倪寿岗签订《转让合同》之时，并未将涉案两处档口的重要信息向被上诉人倪寿岗作出必要的说明。其次，涉案两处档口所在商业项目存在开业延期和经营调整的情况，涉案两处档口至今未能开业经营，导致合同目的未能实现。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，判决支持被上诉人倪寿岗解除合同的诉请，并无不妥，应予维持。
二、关于被上诉人倪寿岗与原审第三人华坤物业公司签订《朗勤商道经营管理合同》是否应予解除，以及上诉人是否应当向被上诉人倪寿岗返还12万元转让费的问题。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，在上诉人潘瑜与被上诉人倪寿岗签订的《转让合同》应予解除的情况下，上诉人应当向被上诉人倪寿岗返还12万元转让费，被上诉人倪寿岗与第三人华坤物业公司签订的《朗勤商道经营管理合同》亦应一并予以解除。
三、第三人华坤物业公司在一审判决后将涉案两处档口租金及押金47，944元给付被上诉人倪寿岗，被上诉人倪寿岗同意将47，944元退还给上诉人潘瑜。由于上诉人潘瑜提出一审法院审理此事违反法律规定，且未就该笔款项主张权利，故本案对于该笔款项不进行审理，可由当事人另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，450元，由上诉人潘瑜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 解全晖
审 判 员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一五年七月六日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。