福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0212民初4791号原告：厦门天地物业公司，住所厦门市湖里区台湾街天地花园C座10楼，统一社会信用代码91350200260068175E。法定代表人：高水明，总经理。委托诉讼代理人：林龙美，福建秋生律师事务所律师。被告：厦门市易欣工贸有限公司，住所厦门市同安区工业集中区湖里园72号1/5楼，统一社会信用代码91350212705478944F。法定代表人：陈何易。原告厦门天地物业公司与被告厦门市易欣工贸有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门天地物业公司的委托诉讼代理人林龙美，被告厦门市易欣工贸有限公司的法定代表人陈何易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门天地物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告拖欠物业费27349.46元及其违约金（以日千分之三标准计算，自起诉之日起计算至实际付款之日止）；2、被告支付原告拖欠公摊水电费437.39元，以上合计27786.85元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2007年4月9日，原告与被告签订《湖里园前期物业服务协议》一份，约定被告将坐落于同安工业集中区内湖里园72号1楼、5楼（即湖里园C6-2一、五层），建筑面积为4226.06平方米，委托原告实现物业管理。该协议第六条约定，本物业管理区域物业管理综合服务费用、维修金由业主或物业使用人按建筑面积交纳，具体为物业管理费工业厂房收费标准0.35元/月/平方米。该协议第七条约定，业主应于交房之日起缴纳物业服务费，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在当月月底前缴清当月费用。该协议第九条约定，原告负责按实分摊公共水电费，并予以公布，被告应按时交纳。该协议第十七条约定，业主或物业使用人违反本协议约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日千分之三的标准支付违约金。该协议第二十条约定，本协议期限自2007年4月15日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。经厦门市湖里区工业园管理委员会批准同意，自2015年1月1日起将物业管理费收费标准从0.35元/月/平方米上调至0.55元/月/平方米。协议签订后，原告积极履行物业管理服务职责，但被告作为厦门市同安工业集中区湖里园的物业使用人却拒不按时支付物业管理费及公摊水电费。原告分别于2015年1月16日及2016年7月29日委托律师向被告发律师函，要求被告所支付拖欠物业管理费及公摊水电费，但被告置之不理，已经严重损害原告合法权益。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告厦门市易欣工贸有限公司辩称其不同意原告的诉讼请求。被告一直按照双方签订的《湖里园前期物业服务协议》来履行义务。在该协议履行过程中，没有任何行政机关告知被告关于协议内容的变更。该协议第六条约定乙方（即原告）应该按照合同的价格来提供相应的物业服务，盈亏由乙方来自行承担。乙方因人工费的增涨而增加成本，不应转移由被告承担，乙方没有资格自行决定物业管理费涨价。该协议第十八条约定乙方擅自提高物业费，业主有权拒绝支付，如果乙方已经收取，应该双倍返还。被告完全是按照合同来履行付款义务。原告厦门天地物业公司围绕诉讼请求依法提交了《湖里园前期物业服务协议》、资质证书、钥匙领取单、《关于同安工业集中区湖里区调整物业服务费标准的回复》、《关于同安工业集中区湖里区上调物业服务费意见征询结果告知函》、律师函及快件详情单、厦门天地物业公司检查表、物业服务工作记录（部分）、国网福建省电力有限公司厦门供电公司通用机打发票、厦门增值税专用发票、《同安工业集中区（湖里园）C6厂房前期物业服务合同》，被告厦门市易欣工贸有限公司提交的《建设工程竣工验收备案证明书》、《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第01****54号、厦国土房证第01****96号）、厦门银行历史交易明细。本院经依法审核，对上述证据的证明力予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：厦门市易欣工贸有限公司为同安区工业集中区湖里园72号第一层、第五层的权利人。2007年4月9日，厦门市易欣工贸有限公司（甲方）与厦门天地物业公司（乙方）签订《湖里园前期物业服务协议》一份，约定乙方对甲方所有的物业提供前期物业服务管理，物业类型为工业厂房，坐落同安工业集中区内湖里园C6-2（1、5层），建筑面积4488.28平方米；物业管理费为0.35元/月.平方米（交房前物业管理服务费按物业公司实际投入与开发建设单位结算）；业主应于交房之日起交纳物业管理费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在当月月底前缴清当月费用；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日3‰的标准向乙方支付违约金；乙方擅自提高物业服务费用标准的，业主或物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主或物业使用人有权要求乙方双倍返还；期限自07年4月15日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止等内容。2007年4月10日，原告向被告交付了同安工业集中区内湖里园C6-2（1、5层）的钥匙。2011年12月23日，同安工业集中区（湖里园）二期C6厂房取得厦门市建设与管理局颁发的《建设工程竣工验收备案证明书》（编号350***********694、建设单位为厦门天地开发建设公司）。2013年4月29日，厦门天地开发建设公司（甲方）与厦门天地物业公司（乙方）签订《同安工业集中区（湖里园）C6厂房前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对同安工业集中区湖里园提供前期物业管理服务，物业名称为同安工业集中区（湖里园）二期C6-2厂房，坐落同安工业集中区（湖里园），建筑面积31938平方米；物业管理费为0.35元/月.平方米；业主应于交房之日起交纳物业管理费用，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季末前履行交费义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠费用日3‰的标准向乙方支付违约金；乙方擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；合同期限自2013年5月1日起至业主委员会成立止等内容。2013年7月19日，厦门市易欣工贸有限公司取得同安区工业集中区湖里园72号第五层的《厦门市土地房屋权证》（土地房屋权证号：厦国土房证第01****96号，建筑面积2249.41平方米）。2013年7月23日，厦门市易欣工贸有限公司取得同安区工业集中区湖里园72号第一层的《厦门市土地房屋权证》（土地房屋权证号：厦国土房证第01****54号，建筑面积1976.65平方米）。2014年11月24日，厦门市湖里区工业园区管理委员会作出厦湖工管[2014]函字15号文《关于同安工业集中区湖里区调整物业服务费标准的回复》。该文载明“同安工业集中区湖里园物业管理处：你处关于调整同安工业集中区湖里园物业服务费标准的请示已收悉。随着近年来人工成本的不断攀升，园区原物业服务费标准已不适应当前物业服务行业发展的需要，你处在征得大多数业主同意的情况下，自2015年1月1日起，将收费标准从0.35元/月.平方米上调至0.55元/月.平方米，我委对此表示同意和认可。执行新的收费标准后，你处应进一步提高物业服务质量，切实做好与业主的沟通工作，并将物业服务内容和服务费标准在园区进行公示。”2014年12月1日，原告向同安工业集中区湖里园各企业发出《关于同安工业集中区湖里区上调物业服务费意见征询结果告知函》。该函载明“尊敬的湖里园各企业：感谢您们对园区物业服务费上调征询意见工作所给予的大力支持与配合！为确保园区服务的良性发展，更好地为园区服务，我司根据园区实际经营情况，拟将物业收费标准上调0.2元/月.㎡，即由目前的0.35元/月.㎡上调至0.55元/月.㎡，并于2014年7月10日开始就上调物业服务费事宜向园区各企业征求意见，至2014年11月10日意见征询工作结束。经统计，完全无异议同意上调的企业由85家；同意上调但有提出改进服务要求的有6家；我区企业总数量有113家，总面积为692426.25平方米。同意上调的企业数量占园区总企业数量的比例为80.53%；同意上调的企业所拥有的面积占园区总面积的比例为82.44%。符合业主人数与业主专有面积双过半的法定要求（详见表1）。根据征询意见情况，我司拟从2015年1月1日起按0.55元/月.㎡的标准收取物业服务费。同安湖里园物业管理中心于2014年12月1日开始对此公告函进行公示。公示期为15天。公示方式为在园区公告宣传栏张贴公告函及将公告函送达业主二种方式。对追求意见的统计结果有异议的，可电话咨询（0592-720****），或到园区物业管理中心查询。”此后，被告仍按0.35元/月.平方米的标准向原告支付物业管理费。被告分别于2015年4月9日向原告转账支付2015年第一季度物业管理费4437.36元（即0.35元/月.㎡×4226.06㎡×3个月），于2015年7月1日向原告转账支付物业管理费4437.36元，于2015年10月14日向原告转账支付物业管理费4437.36元，于2016年7月7日向原告转账支付物业管理费12689.28元，于2016年8月29日向原告转账支付物业管理费4437.36元。因原告认为被告自2015年1月1日起未按0.55元/月/平方米的收费标准向原告支付物业管理费，原告分别于2015年11月16日、2016年7月29日委托福建秋生律师事务所林龙美律师向被告发律师函，要求被告所支付拖欠物业管理费及公摊水电费。被告自2016年7月1日将同安区工业集中区湖里园72号第五层转租他人，并由承租人自2016年7月1日起按0.55元/月.㎡标准向原告缴纳物业费。审理过程中，原告提出被告厦门市易欣工贸有限公司于2016年7月7日转账支付的12689.28元并非支付物业管理费而是支付2016年5月14日至2016年6月13日的电费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案被告厦门市易欣工贸有限公司即与原告厦门天地物业公司签订了《湖里园前期物业服务协议》。原告已对同安工业集中区湖里园C6-2（1、5层）即同安区工业集中区湖里园72号第一层、第五层实施了物业服务及管理，被告作为该物业的权利人及使用人，在接受原告的物业服务及管理后，理应依约交纳物业管理费、公摊水电费等相关费用。原告经同安工业集中区湖里园区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的且占总数三分之二以上的业主同意将物业管理费自2015年1月1日起由0.35元/月.㎡上调至0.55元/月.㎡，并经厦门市湖里区工业园区管理委员会同意，原告上述调价行为合法有据，本院予以确认。至于被告提出原告系擅自提高物业费及被告有权拒绝支付物业费的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。自2015年1月1日起，被告每季度应缴物业服务管理费为6973元（0.55元/月.㎡×4226.06㎡×3个月），即被告自2015年1月1日起至2016年9月30日的物业服务管理费为48811元（6973元/季度×7个季度）。因被告已向原告交纳该期间的物业服务管理费合计30438.72元并由承租人向原告缴纳2016年第三季度物业费3711.53元（0.55元/月.㎡×2249.41㎡×3个月），即被告尚欠原告物业服务管理费14660.75元未缴纳。至于被告转账支付12689.28元的款项性质，原告提出该款系支付2016年5月14日至2016年6月13日的电费而非物业管理费，因原告提交的国网福建省电力有限公司厦门供电公司通用机打发票未能证明同安区工业集中区湖里园72号第一层、第五层的电费明细情况，因原告未能提供充足的证据证明其其关于被告已付款12689.28元的款项性质，本院对于原告就该部分款项的主张不予认可，被告所付12689.28元应当视为支付物业管理费，故被告尚欠原告自2015年1月1日至2016年9月30日物业服务管理费14660.75元。关于违约金问题，被告未按时缴纳物业管理服务费属违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告主张逾期缴纳的违约金应予以支持，但原告主张按日率3‰计算违约金明显偏高。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本院依法将违约金调整为未付物业管理费的百分之三十，即物业管理费违约金4398.23元（14660.75元×30%）。至于原告主张的公摊水电费437.39元，因公摊水电费是用于物业共用部分、共用设施的日常使用维护所产生的费用，客观上实际发生，缴纳该费用系全体使用共用设施的业主的法定义务，被告拒绝缴交有损其他业主的公共利益，被告亦未对公摊水电费部分提出异议，原告诉请被告支付水电公摊费437.39元之诉讼请求，本院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告厦门市易欣工贸有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告厦门天地物业公司支付各项费用共计人民币15098.14元（含物业管理费人民币14660.75元、水电费公摊人民币437.39元）；二、被告厦门市易欣工贸有限公司自本判决生效之日起五日内向原告厦门天地物业公司支付物业管理费违约金人民币4398.23元；三、驳回原告厦门天地物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计人民币144元，由被告厦门市易欣工贸有限公司负担，款限于本判决生效之日起三日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  施纯在二〇一七年四月六日代书 记员  林艺红附：本案所适用法律条文《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。