陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕04民终2399号
上诉人（原审被告）：兴平盛凯大酒店有限公司。
住所地：陕西省兴平市金城路中段。
统一社会信用代码：91610481681589630T。
法定代表人：孙胜利，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汪海平，男，1967年12月7日生，汉族，兴平盛凯大酒店有限公司执行董事，住陕西省兴平市。
委托诉讼代理人：张令，陕西太柏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：咸阳友源房地产开发有限公司。
住所地：陕西省兴平市金城路中段。
统一社会信用代码：916104817869633340。
法定代表人：宋西权，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宁伟明，陕西普惠律师事务所律师。
原审被告：孙胜利，男，1949年2月5日生，汉族，兴平盛凯大酒店有限公司法定代表人，住陕西省兴平市。
上诉人兴平盛凯大酒店有限公司与被上诉人咸阳友源房地产开发有限公司、原审被告孙胜利房屋买卖合同纠纷一案，不服兴平市人民法院（2017）陕0481民初806号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兴平盛凯大酒店有限公司的法定代表人孙胜利及其委托诉讼代理人汪海平、张令、被上诉人咸阳友源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宁伟明、原审被告孙胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人兴平盛凯大酒店有限公司请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求；2、诉讼费判由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人不是该案的适格被告。上诉人与被上诉人咸阳友源房地产开发有限公司不存在合同关系，双方不存在房屋买卖关系，被上诉人无权起诉上诉人要求支付房款5775808.50元。2、一审审理程序违法。一审中上诉人与原审被告孙胜利由一人代理，兴平盛凯大酒店有限公司和孙胜利利益不一致，代理人和原审被告的行为严重损害了上诉人的利益，属程序违法。3、一审超诉讼请求判决。被上诉人咸阳友源房地产开发有限公司在一审中未提出承担利息的诉讼请求，一审判决不当，且以当年未结清利息作为来年本金属适用法律错误。
被上诉人咸阳友源房地产开发有限公司答辩认为原审判决认定事实清楚，证据确实充分，审理程序合法，适用法律正确，请求依法维持原判。
原审被告孙胜利提出借款和房款不能混同，其出具了300万借条，尚欠200多万房款，且其不能交房款是因为咸阳友源房地产开发有限公司不给他房产证，他办理不了按揭贷款造成。
被上诉人咸阳友源房地产开发有限公司向一审法院请求：1、判令二被告支付原告购房款5775808.5元。2、判令二被告承担违约金3286824元（自2012年5月1日起至2017年5月1日按2739.02平方米×20元×60月计算的租金）。
3、诉讼费由二被告共同承担。
一审法院认定事实：2010年10月12日原告友源公司与被告孙胜利签订《购房合同》一份，约定被告孙胜利购买原告在建的盛世豪庭1#楼1-3层2750.385平方米房屋，均价为2100元每平方米，总价为5775808.5元。合同第三条约定：“甲、乙双方在购房签字生效后，乙方交付首付款50%，为2887904.2元。”第四条约定：“剩余款项50%在乙方办理房产证及抵押购房贷款时，甲方积极配合，办理完成交割后，乙方届时按银行利率交纳月供。”第六条约定：“商品房必配物件：门、窗、卫生间器具、坐便等乙方提前招呼不用的，甲方应按进价折减。”2012年元月2日被告孙胜利向原告法定代表人宋西权出具300万元借条一份，原告向被告孙胜利出具300万元购房款收据一份。2012年5月1日原告向被告孙胜利交付房屋，被告兴平盛凯大酒店有限公司2012年9月28日成立，被告孙胜利为该公司法定代表人，该房屋2013年2月4日登记于被告兴平盛凯大酒店有限公司名下。2015年3月26日被告孙胜利向原告法定代表人宋西权出具借款300万元还款计划，约定“其中200万月息1%，起息日期2014年5月1日、其中100万元月息1%，起息日期2012年5月1日。”“当年未结的息作为来年的本金计算”。在审理过程中，经原告申请，兴平市人民法院对被告孙胜利在被告盛凯公司的200万元股权及被告盛凯公司工商登记行为进行诉讼保全。
一审法院认为：原告与被告孙胜利签订房屋买卖合同、存在房屋买卖合同关系双方认可无异议，合同内容真实、约定明确，符合相关法律规定为有效合同。原、被告对2012年5月1日房屋交付及该房屋2013年2月4日登记于被告兴平盛凯大酒店有限公司名下事实无异议，本院予以确认。被告辩称2012年元月2日原告向被告孙胜利出具300万元购房款收据、已向原告支付购房款300万元，因该收据与原告提交的同日被告孙胜利向原告法定代表人宋西权出具300万元借条相对应，被告无向原告实际支付该款的证据，借款人也未收到借款，双方不存在有效的民间借贷关系、仅存在房屋买卖合同关系，故对其该项辩称本院不予采信。原、被告合同约定的购房首付款为2887904.2元，“剩余款项50%在乙方办理房产证及抵押购房贷款时，甲方积极配合，办理完成交割后，乙方届时按银行利率交纳月供。”因该合同中约定由被告孙胜利办理抵押购房贷款、原告配合，被告未提交原告不予配合的相关证据，怠于履行支付购房款义务责任在被告。被告辩称根据合同第六条约定：“商品房必配物件：门、窗、卫生间器具、坐便等乙方提前招呼不用的，甲方应按进价折减。”要求扣减门、窗等器具未安装的25万元，因该房屋自2012年5月1日交付至今被告未向原告提出申请，也未提交证据证明，原告不予认可，故对其该项辩称本院亦不予采信。原告要求被告承担该房屋自2012年5月1日起至2017年5月1日按2739.02平方米×20元×60月租金计算的违约金3286824元，因2012年元月2日被告孙胜利向原告法定代表人宋西权出具300万元借条，并于2015年3月26日出具还款计划，约定其中200万元月息1%起息日期2014年5月1日、100万元月息1%起息日期2012年5月1日，当年未结利息计入来年本金，双方对合同违约损失进行了约定，不违反相关法律规定，本院予以支持。其余部分购房款因原告未提交付款时间及主张权利的相关证据，从原告起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日较为合理，故对原告要求被告承担违约金超出部分的诉讼请求本院不予支持。被告孙胜利与原告签订购房合同，之后设立盛凯公司并将购买房屋登记于被告盛凯公司名下，其之后作为被告盛凯公司法定代表人向原告出具了还款计划，二被告均与本案债务相关联，故对原告要求二被告共同支付购房款、承担违约损失本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条第一项、第十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：
一、被告孙胜利、兴平盛凯大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告咸阳友源房地产开发有限公司支付购房款5775808.5元及该款中100万元自2012年5月1日、200万元自2014年5月1日起至还款之日止按月息1%、当年未结清利息作为来年本金及2775808.5元自2017年5月26日起至还款之日止按中国人民银行同期贷款利率分别计算的违约损失。
二、驳回原告咸阳友源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币75238元、保全费5000元，由原告咸阳友源房地产开发有限公司承担13238元，被告孙胜利、兴平盛凯大酒店有限公司承担67000元。
二审中，兴平盛凯大酒店有限公司向法庭提交了该公司章程1份，证明原审被告孙胜利以诉争房产出资，该房产为公司的房产，不属于孙胜利个人资产；提交该公司会议纪要1份，证明原审被告孙胜利因个人债务侵害公司利益，被免去董事长职务的事实。咸阳友源房地产开发有限公司质证认为，该章程和会议纪要均为兴平盛凯大酒店有限公司内部制度，不能对外对抗第三人，且会议纪要仍然证明孙胜利为酒店的法定代表人，故对该章程和会议纪要不认可。原审被告孙胜利对两份证据质证无异议。经合议庭评议认为，该两份证据与本案诉争的房屋买卖合同无实际关联，不能证明新的案件事实，故对该证据的证明目的不予认可。
二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为：合同之债是一种债权，债权具有相对性。本案中，被上诉人咸阳友源房地产开发有限公司与原审被告孙胜利签订房屋买卖合同后，被上诉人作为房屋出卖方，已交付房屋，原审被告孙胜利负有给付房款的义务。原审被告孙胜利在购房后，2015年3月26日出具还款计划，约定其中200万元月息1%起息日期2014年5月1日、100万元月息1%起息日期2012年5月1日，当年未结利息计入来年本金，双方对合同违约损失进行了补充约定，不违反相关法律规定，应予支持；其余部分购房款因被上诉人未约定违约责任，依法从被上诉人起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日较为合理。关于上诉人兴平盛凯大酒店有限公司上诉提出被上诉人无权要求其支付房款的上诉请求，经查，上诉人兴平盛凯大酒店有限公司并未与被上诉人咸阳友源房地产开发有限公司签订购房合同，上诉人的法定代表人孙胜利在兴平盛凯大酒店有限公司成立前以个人名义购买本案诉争房屋，后以个人名义出具还款计划，故给付房款的义务应由孙胜利个人履行，鉴于孙胜利在兴平盛凯大酒店有限公司成立后，以诉争房屋出资，将该房屋登记于兴平盛凯大酒店有限公司名下，被上诉人可在执行阶段主张权利，但不应直接判处上诉人兴平盛凯大酒店有限公司给付房款，故上诉人的该上诉意见本院予以采纳。关于上诉人提出一审中上诉人与原审被告孙胜利由一人代理，两者利益不一致，代理人和原审被告的行为严重损害了上诉人的利益，该案程序违法的上诉意见，经查，上诉人兴平盛凯大酒店有限公司与原审被告孙胜利对外利益一致，一审的诉讼代理人上诉人与原审被告共同委托，委托同一诉讼代理人是其真实意思表示，原审程序并无不当，故其该上诉意见本院不予采纳。关于上诉人提出该案判处利息超出被上诉人的诉讼请求，一审判决不当，且以当年未结清利息作为来年本金属适用法律错误的上诉意见，经查，原审判决依据原审被告孙胜利出具的还款计划判处违约损失，并不违反相关法律规定，故其该上诉意见本院不予采纳。综上所述，上诉人兴平盛凯大酒店有限公司的部分上诉请求成立，应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销陕西省兴平市人民法院（2017）陕0481民初806号民事判决。
二、原审被告孙胜利于本判决生效之日起十日内向被上诉人咸阳友源房地产开发有限公司支付购房款5775808.5元及该款中100万元自2012年5月1日、200万元自2014年5月1日起至还款之日止按月息1%、当年未结清利息作为来年本金及2775808.5元自2017年5月26日起至还款之日止按中国人民银行同期贷款利率分别计算的违约损失。
三、驳回被上诉人咸阳友源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费人民币75238元、保全费5000元，二审案件受理费52230元，由上诉人兴平盛凯大酒店有限公司承担26115元，被上诉人咸阳友源房地产开发有限公司承担13238元，原审被告孙胜利承担93115元。
本判决为终审判决。
审判长 张 琳
审判员 樊国强
审判员 李 俊
二〇一七年十二月二十六日
书记员 王旭红
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。