新疆生产建设兵团第十师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵十民终字第139号
上诉人（原审被告）：俞兴兰，女，汉族。
委托代理人：郝正华（俞兴兰之女），汉族。
委托代理人：李环，新疆兰河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郝正珍，女，汉族。
被上诉人（原审原告）：魏军强（郝正珍之夫），汉族。
上诉人俞兴兰因与被上诉人郝正珍、魏军强房屋买卖合同纠纷一案，不服北屯垦区人民法院（2015）北民初字第412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭审理了本案。上诉人俞兴兰的委托代理人郝正华、李环，被上诉人郝正珍、魏军强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏军强、郝正珍诉称：2007年5月22日，原告购买父亲郝连美和被告俞兴兰位于北屯西北路平房一套，当日付清30000元购房款后，郝连美向原告出具证明一份。郝连美去世后，被告拒绝办理房屋过户手续，故诉至法院，请求判令被告协助原告办理房屋过户手续。
被告俞兴兰辩称：被告未与原告魏军强、郝正珍订立任何形式的房屋买卖合同，原告亦未向被告交付购房款，双方不存在房屋买卖合同关系，即使存在买卖合同关系，郝连美擅自处分夫妻共同财产构成无权处分，买卖无效，请求驳回原告魏军强、郝正珍的诉讼请求。
原告魏军强、郝正珍为证实其主张，向本院举证如下：
1、证明一份，证明2007年5月22日原告以30000元的价格购买郝连美、被告俞兴兰位于北屯西北路平房一套，郝连美向原告出具证明并代被告俞兴兰在证明上签字。经庭审质证，被告俞兴兰对该证明不认可，提出其未向原告出售房屋，亦未在证明上签字。经新疆恒正司法鉴定中心鉴定，该证明落款处“郝连美”系郝连美所写，关于“俞兴兰”是否由郝连美代签，因无样本字迹可供比较鉴定，鉴定机构予以退检。本院确认该证明由郝连美出具。
2、新疆恒正司法鉴定中心出具的新恒法文鉴字（2015）第167号文书检验鉴定书一份，证明“2007年5月22日的证明”由郝连美出具。经庭审质证，被告俞兴兰对该证据无异议，认为郝连美本人已去世，鉴定机构不能证明“郝连美”系本人所写。本院根据原告魏军强、郝正珍的申请，委托新疆恒正司法鉴定中心进行文书鉴定，该鉴定程序合法，鉴定机构及鉴定人员具备相应鉴定资格，故本院对该鉴定意见书予以确认。
3、证人杨立文出庭作证，证明证人的哥哥、嫂嫂系郝连美、被告俞兴兰的邻居，2006年、2007年的某一天（周五），郝连美以30000元的价格准备对外出售房屋，证人表示愿意购买，郝连美答复说他的女儿郝正珍愿意购买，他要到福海找女儿郝正珍，如果郝正珍给现金就卖给女儿，如果不给，就卖给证人，后证人听其哥嫂说郝连美将房屋卖给郝正珍，原告购买房屋后将其对外出租。经庭审质证，被告俞兴兰认为证人陈述周五出售房屋，却记不清具体哪一年，更记不清被告俞兴兰搬离房屋的时间，证人证言存在重大瑕疵，不能证明房屋买卖事实。证人证言与鉴定意见能够相互印证，本院对证人证言予以确认。
被告俞兴兰为证实其主张，向本庭出示证据如下
新疆北屯报二份，证明2014年10月24日、10月27日，被告俞兴兰分别在新疆北屯报登报声明丢失房屋所有权证和土地使用证。经庭审质证，原告魏军强、郝正珍认为房产权和土地证均由其保管未丢失。本院对该二份证据予以确认。
一审查明：2007年5月，原告郝正珍、魏军强购买郝正珍父亲郝连美位于北屯西北路435号平房，支付30000元购房款后，2007年5月22日，郝连美向原告出具证明一份，内容为“西北路房子一套卖给郝正珍，价格叁万元正（30000）已付清，属郝正珍。”自原告购买房屋至2014年11月，北屯西北路435号平房由原告对外出租并收取租金。
2006年郝连美、被告俞兴兰将私房产权证及国有土地使用证交由原告郝正珍、魏军强保管。2014年10月24日、27日，被告俞兴兰在新疆北屯报刊登遗失声明，内容分别为“郝连美的房屋所有权证：兵房字十师第N1040号，不慎丢失，声明作废”、“郝连美的北屯西北路435号住宅土地证，号码：14200388，不慎丢失，声明作废”。
另查明，被告俞兴兰系郝连美之妻，原告郝正珍系郝连美、俞兴兰之女，郝连美于2010年10月1日因病死亡。
一审认为：北屯西北路435号平房系郝连美与被告俞兴兰夫妻共同财产，郝连美将房屋出售本案原告郝正珍、魏军强，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。”之规定，郝连美向原告出具“证明”可以认定双方形成房屋买卖合同关系。
原告郝正珍、魏军强系郝连美、被告俞兴兰的女儿、女婿，郝连美作为被告俞兴兰的丈夫向原告出售房屋客观上具有代理权的表象，原告支付购房款后，郝连美向原告出具“证明”，基于双方特殊的身份关系，原告有理由相信郝连美能够代表被告出售夫妻共同财产，双方的买卖行为符合表见代理的特征，而且在合同多年履行过程中，均由原告以权利人的身份对外出租房屋并收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第四十九的规定，原告与郝连美、被告俞兴兰之间的买卖合同合法有效，被告在新疆北屯报刊登遗失声明并不影响买卖合同的效力，其关于房屋买卖合同不成立、无效的辩解意见，本院不予采信。因郝连美已去世，被告作为北屯西北路435号平房的共有产权人，应继续履行合同并按照合同的性质全面履行协助义务，故对原告要求被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：被告俞兴兰于判决生效之日起十日内协助原告郝正珍、魏军强办理北屯西北路435号房屋过户登记手续。案件受理费100元减半收取50元（原告郝正珍、魏军强已预交），由原告郝正珍、魏军强负担。
上诉人俞兴兰上诉称：一审认定事实及适用法律错误。一审依据上诉人已故丈夫出具的证明，认定双方形成房屋买卖合同关系错误。该证明不符合买卖合同法律要件，房屋业主余兴兰签名系他人冒签自始无效；魏军强非买受人主体不合格；司法鉴定提供郝连美签名检材不符合本人当面书写要求，程序不合法；该房屋系上诉人两口唯一住所，有5个子女，郝连美未经上诉人同意将房屋卖予其中一个子女不合交易习惯和情理。在买卖证明后，还有一份遗赠书，二者明显矛盾。一审认定郝连美构成表见代理，适用法律错误。郝连美是直接处分共有财产，而非代理，并假冒妻子签名；被上诉人明知上诉人没有授权郝连美代理出售房屋，故意让他人假冒上诉人签名，属于恶意独占父母财产的行为。一审引用合同法第一百零七条无事实依据，适用法律错误。双方当事人没有签订买卖房屋合同，不存在不履行合同义务之违约行为；本案涉及法定继承应当另案处理；上诉人其他子女均反对房屋归被上诉人。该案已过诉讼时效。请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人郝正珍、魏军强辩称：上诉人写遗赠书是为过户时减少费用，买房是夫妻共同行为；一审事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明：一审查明的与二审查明的事实一致，予以确认。
二审庭审中，上诉人出示的落款日期为2007年8月17日，由被上诉人郝正珍书写、上诉人余兴兰签名的遗赠书，内容：“西北路435号住房百年之后赠与小女郝正珍所有。”书证复印件一份，拟证实房屋买卖关系存在。两被上诉人质证意见，真实性没有意见，写遗赠书的目的是房屋过户时减少费用。
被上诉人出示的杨立民书写的证明，拟证明遗赠书上证明人系己签名，另给郝正华的证明作废。上诉人质证意见，不能确定是杨立民书写的证明，证人应当出庭作证，真实性不认可。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有形式有书面形式、口头形式和其他形式。第十一条规定：书面合同是指合同书、信件和数据电子（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。一审中，被上诉人出示的郝连美书写的内容为“证明西北路房子一套卖给郝正珍，价格叁万元正（30000）已付清，属郝正珍。”的证明，形式上是单方证明，其实质内容是房屋买卖，并对买卖双方、房屋的的数量、价款、履行予以约定，基本内容符合《中华人民共和国合同法》第十二条规定的：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；”合同的基本形式。关于鉴定，郝连美已去世多年，其签名不可能再当面书写，用其档案内自己书写的材料作检材，程序合法。魏军强非本案房屋买卖相对方，上诉人上诉提出魏军强主体不适格的意见，本院予以采纳。郝连美作为房屋所有人之一，有权处分自己名下的房产，且没有证据证明其非完全民事行为能力能力人，将房屋卖予其中一个子女，不存在不合交易习惯和情理的情况。房屋买卖合同与遗赠，从形式上看，确实矛盾，但被上诉人解释的写遗赠书是为了减少费用，付款买房在前，符合常理。
审 判 长 白元波
代理审判员 段 平
代理审判员 毛文冰
二〇一六年三月三日
书 记 员 陈 瑶