上海市嘉定区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0114执异15号
案外人：远业电子(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇金昌路XXX号XXX号厂房。
法定代表人：林宗良，执行董事。
委托诉讼代理人：范玉梅，上海市锦天城律师事务所律师。
申请执行人：江苏优信邦泰工贸有限公司，住所地江苏省高邮市。
法定代表人：金以祥。
被执行人：上海雄狮粉末科技股份有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：王熙。
在本院执行申请执行人江苏优信邦泰工贸有限公司(以下简称“优信邦泰公司”)与被执行人上海雄狮粉末科技股份有限公司(以下简称“雄狮公司”)买卖合同纠纷一案中，案外人远业电子(上海)有限公司(以下简称“远业公司”)对本院拟拍卖的坐落于上海市嘉定区安亭镇金昌西路XXX号地上建筑物中的2号、3号厂房提出书面异议，请求中止对上述厂房不负担租赁权予以变现。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人远业公司称，案外人自2006年设立之时，便承租雄狮公司位于上海市嘉定区安亭镇金昌路XXX号的2号厂房及3号厂房，案外人公司注册地址亦位于此处，案外人已在该厂址运营多年。2014年7月31日，案外人与雄狮公司续签《厂房租赁合同》，约定雄狮公司将前述厂房继续出租给案外人，租赁期限为2年，租期自2014年8月1日至2016年7月31日。2016年3月18日，双方再次续签《厂房租赁合同》，租赁期限为3年，租期自2016年8月1日至2019年7月31日。根据《厂房租赁合同》的约定，案外人一直合法占有使某厂房，支付租金，并缴纳水电费、通信费等。2016年11月8日，上海市嘉定区人民法院向案外人出某(2016)沪0114执字第5822号《协助执行通知书》，案外人扣减雄狮公司应当承担的部分电费及其他费用后，如数付至法院账户。此外，2016年1月1日，案外人收到雄狮公司出某的《证明》，该证明称位于上海市嘉定区安亭镇金昌路XXX号的3号厂房及东面门房一半属王荣良先生所有，但委托雄狮公司出租给案外人使某，并由雄狮公司代收房租，但从2016年1月1日起该3号厂房及东面门房一半的租金由王荣良先生收取。综上，依据相关法律规定，请求法院裁定中止对案外人合法租赁的上海市嘉定区安亭镇金昌路XXX号XXX号、3号厂房不负担租赁权变现拍卖。
申请执行人优信邦泰公司未提交书面意见。
被执行人雄狮公司未提交书面意见。
经审查，本院对以下事实予以确认：
1、关于上海市嘉定区安亭镇金昌路XXX号地上建筑物的情况：2003年11月，雄狮公司原厂房遇动迁而取得位于上海市嘉定区安亭镇星光村东浜队13300平方米工业用地的使某权。2004年2月，雄狮公司获上述工业用地的建设用地规划许可证，许可其在上述工业用地上建造厂房。2007年7月18日，雄狮公司取得【嘉定区市(县)(2007)嘉府土书字第242号】建设用地批准书，该建设用地批准书载明雄狮公司批准用地面积14400平方米，土地性质为国有划拨工业用地，用于雄狮公司建造厂房。2009年1月，上海市嘉定区环境保护局根据雄狮公司提交的《建设项目环境影响报告书》及相关材料作出沪1**环保许管【2009】S0001号审批意见，该审批意见查明“雄狮公司在上海市嘉定区金昌路XXX号进行建设，厂区总占地面积为13800平方米，总建筑面积为12405平方米，共建设3栋厂房；厂房二、三出租给远业公司使某……”。
2、关于上海市嘉定区安亭镇金昌路XXX号地上建筑物中2号厂房的租赁情况：雄狮公司与远业公司签订《厂房租赁合同》，约定雄狮公司将上海市嘉定区安亭镇星光村厂房(即上海市嘉定区安亭镇金昌路XXX号地上建筑物中的2号厂房)出租给远业公司，租赁期限自2006年8月1日至2008年7月31日，租金为建筑的每平方米每天人民币(以下币种同)0.4元。后双方签订《厂房租赁合同补充协议》，该协议约定上述《厂房租赁合同》的原有租赁期限由2008年7月31日增延至2011年7月31日。后雄狮公司与远业公司签订《厂房租赁合同(续约)》，约定雄狮公司继续将上述厂房租赁给远业公司，租赁期限自2011年8月1日至2014年7月31日，租金为建筑的每平方米每天0.5元。2014年7月31日，双方再次签订《厂房租赁合同(续约)》，约定雄狮公司继续将上述厂房租赁给远业公司，租期自2014年8月1日至2016年7月31日，租金为建筑的每平方米每天0.5元。上述合同均由雄狮公司盖章及其法定代表人王熙签字予以确认。
3、关于上海市嘉定区安亭镇金昌路XXX号地上建筑物中3号厂房的租赁情况：雄狮公司与远业公司签订《厂房租赁合同》，约定雄狮公司将上海市嘉定区安亭镇金昌路XXX号地上建筑物中的3号厂房出租给远业公司，租赁期限自2007年3月16日至2011年7月31日，租金为建筑的每平方米每天0.38元。后雄狮公司与远业公司签订《厂房宿舍租赁合同(续约)》，约定雄狮公司继续将上述厂房租赁给远业公司，租赁期限自2011年8月1日至2014年7月31日，租金为建筑的每平方米每天0.5元。2014年7月31日，双方再次签订《厂房宿舍租赁合同(续约)》，约定雄狮公司继续将上述厂房租赁给远业公司，租期自2014年8月1日至2016年7月31日，租金为建筑的每平方米每天0.5元。上述合同均由雄狮公司盖章及其法定代表人王熙签字予以确认。
4、关于雄狮公司法定代表人王熙的情况：雄狮公司法定代表人王熙因涉嫌伪造金融票证罪，上海市公安局嘉定分局于2016年3月25日至雄狮公司将其抓获并刑事拘留，2016年4月28日王熙因涉嫌票据诈骗罪经上海市嘉定区人民检察院审查批准，于同日由上海市公安局嘉定分局执行逮捕。上海市嘉定区人民检察院已向本院提起公诉。现王熙羁押于上海市嘉定区看守所。2017年3月7日，本院至上海市嘉定区看守所提审王熙，向王熙出示案外人远业公司提交的雄狮公司与远业公司于2016年3月18日签订的上海市嘉定区安亭镇金昌路XXX号地上建筑物中2号、3号厂房的厂房续租合同，该合同甲方处为雄狮公司及其法定代表人王熙的盖章，日期注明为2016年3月18日，乙方处为远业公司及其法定代表人林宗良的盖章。王熙表示上述合同其未曾见过，虽然是其“王熙”字样私章，但并非是其加盖的，而且按照交易习惯，其在签订合同时均是签名加盖公司章。
5、关于上海市嘉定区安亭镇金昌路XXX号地上建筑物的查封及拍卖情况：2016年5月4日，本院在执行(2016)沪0114执765号执行案件中，查封了被执行人雄狮公司的位于上海市嘉定区安亭镇金昌路XXX号地上建筑物。因(2016)沪0114民初6230号案件财产保全，本院于2016年5月27日轮候查封了上述地上建筑物。2016年7月7日，本院解除了(2016)沪0114执765号执行案件对上述地上建筑物的查封措施。另查，雄狮公司作为被执行人在本院涉案多起，截止到2016年11月底，执行总标的超过7000万元。本院在执行申请执行人优信邦泰公司与被执行人雄狮公司买卖合同纠纷一案中，于2016年12月19日作出(2016)沪0114执5311号执行裁定书，裁定拍卖或变卖被执行人雄狮公司所有的坐落于上海市嘉定区安亭镇金昌西路XXX号的地上建筑物，拍卖、变卖所得款项清偿其债务。
本院查明的其他事实：
6、2016年5月4日，本院在执行雄狮公司作为被执行人的(2016)沪0114执765号执行案件中，至远业公司了解雄狮公司与远业公司之间关于上海市嘉定区安亭镇金昌路XXX号地上建筑物中2号、3号厂房租赁的相关情况。远业公司行政管理部工作人员张妮霞称“3号厂房的租赁合同是与王荣良续签的，自2016年8月开始”。
7、远业公司代理人范玉梅系远业公司法律顾问，其受远业公司委托，作为(2016)沪0114民初7370号房屋租赁合同纠纷案件被告远业公司的代理人，于2016年7月14日参加了该案件的法庭审理。法庭审理中，范玉梅在发表答辩意见时称“租赁保证金如转让后也需要退还后我们在与新的业主签订租赁合同”。
案外人远业公司为证明自己的主张，向本院提交了2006年至2014年雄狮公司与远业公司签订的关于上海市嘉定区安亭镇金昌路XXX号XXX号、3号厂房的厂房租赁合同、2016年3月18日雄狮公司与远业公司签订的上述厂址2号、3号厂房的厂房租赁合同(续约)、2016年3月18日上海顺良涂装有限公司(法定代表人王荣良)与远业公司签订的上述厂址3号厂房的厂房宿舍租赁合同(续约)等证据材料。
本院对案外人远业公司提交的2016年3月18日雄狮公司与远业公司签订的上海市嘉定区安亭镇金昌路XXX号XXX号、3号厂房的《厂房租赁合同(续约)》认定如下：上述合同甲方处均为雄狮公司及其法定代表人王熙的盖章，日期注明为2016年3月18日，乙方处均为远业公司及其法定代表人林宗良的盖章。雄狮公司法定代表人王熙于2016年3月25日被刑事拘留，本院在提审王熙时，王熙已明确表示未曾看到过上述合同，且根据交易习惯其签订合同均是签名并加盖公司章。远业公司工作人员及代理人的陈述与远业公司提交的上述合同的内容不符，且远业公司又提交了同日其与上海顺良涂装有限公司签订的上海市嘉定区安亭镇金昌路XXX号3号厂房的厂房续租合同，该情况不合情理。故本院对案外人远业公司提交的2016年3月18日雄狮公司与远业公司签订的上海市嘉定区安亭镇金昌路XXX号XXX号、3号厂房的《厂房租赁合同(续约)》的真实性无法认定。
本院认为，被执行人就已经查封的房屋所作的设定权利负担的行为，不得对抗申请执行人。被执行人与案外人须在法院查封房屋之前签订真实有效的租赁合同，否则案外人所某某的对房屋享有租赁权且可以对抗申请执行人的异议请求不能成立。本案中，案外人远业公司于2014年7月31日与雄狮公司签订涉案厂房的租赁合同，租赁期限至2016年7月31日止，本院于2016年12月19日裁定拍卖涉案厂房，至本院处置涉案厂房时，上述租赁合同的租赁期限已经到期。虽然案外人远业公司提交了其与被执行人雄狮公司于2016年3月18日签订的厂房续租合同，但雄狮公司的法定代表人王熙已明确表示不曾见过该合同，且远业公司对2016年下半年厂房续租事宜前后表述矛盾，亦无法对其在同一天内针对3号厂房同时与雄狮公司和上海顺良涂装有限公司签订厂房续租合同的情况予以合理解释，故本院无法认定在法院查封涉案厂房之前，案外人远业公司已与被执行人雄狮公司签订了真实有效的厂房续租合同。综上，案外人远业公司请求中止对涉案厂房不负担租赁权予以变现的请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人远业电子(上海)有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 杨倍跃
代理审判员 马 丹
人民陪审员 陈伟发
二〇一七年三月十三日
书 记 员 纪淑萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。