河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终4361号
上诉人（原审第三人）：廊坊市中恒基业房地产开发有限公司，住所地固安县对外开放办北侧。
法定代表人：关小兵，该公司经理。
委托代理人：郜凤东，该公司法务。
被上诉人（原审原告）：王海军。
委托代理人：靳曲，河北敬民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：崔凤超，男，1968年2月5日出生，汉族，住高碑店.
委托代理人：谷云飞，固安县固安贺东法律服务所法律工作者。.（委托权限以书面委托书为准）
被上诉人（原审被告）：黄志杰。
被上诉人（原审被告）：吴俊江。
上诉人廊坊市中恒基业房地产开发有限公司因与被上诉人王海军、吴俊江、黄志杰、崔风超房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2016）冀1022民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
廊坊市中恒基业房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销河北省固安县人民法院（2016）冀1022民初486号民事判决，依法改判，驳回被上诉人的起诉。2、上诉费由四被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。该判决书中叙述，我方与一审三被告签订的《工程款抵楼协议》中双方明确约定：协议须经新华集团北京分公司出具财务手续方能生效。我国法律明文规定，附条件合同，待条件成熟时生效。此协议约定条件尚未成熟，折抵协议尚未生效。一审三被告尚未取得该房屋的所有权，无权转让。一审法院认定原告与三被告签订的房屋买卖合同合法有效是错误的。一审法院认定：王海军属于善意第三人，其并无过错，其有权要求第三人直接向其交付所购房屋，认定错误。二、一审法院认定适用法律错误：至于第三人要求被告崔凤超出个财务手续和发票，属于另一种法律关系，应另案处理。认定错误。通过总包公司办理财务手续，是抵楼协议双方约定的生效条件。没有该前置条件，协议未生效，买卖当然不成立。此案必须待条件成熟时才能裁决，不能越俎代庖，先行判决。三、一审判决错误：一审法院按照错误的认定，判决我方五日内向王海军交房，并承担全部诉讼费用，判决是错误的。一审法院混淆了两个不同法律关系的概念，错误的认定导致适用法律的错误，从而导致判决错误。此案中，我方完全按照约定履行，没有任何过错。既没有向王海军交房的义务，也没有承担诉讼费的责任。
王海军辩称，一、一审判决认定事实清楚。（1）经一审法院审理查明，2013年1月15日，一审中的三被告与原告签订了房屋买卖合同，合同约定：三被告自愿将自己以工程款折抵所得涉案房屋以365113元的价格卖给原告。合同签订后，一审原告将全部购房款交付给三被告。所以，一审法院认定原告与三被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，房屋买卖合同合法有效的认定是正确的。（2）本案中，一审原告与三被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不存在任何法定无效情形，所以上诉人主张《工程款抵楼协议》未生效，从而一审原告与三被告之间签订的房屋买卖合同无效的观点是错误的。（3）一审法院认定我方有权要求上诉人直接交付所购房屋正确。二、一审法院判决适用法律正确。因为上诉人与一审三被告之间的《工程款抵楼协议》是双方之间的法律所允许的债权实现，债务消灭的一种方式，是双方之间一种真实意愿的体现，它与上诉人作为工程的发包方与总承包方之间如何办理财物手续是两个不同方面的法律关系，一审法院认定上诉人应当另案处理并无不妥，所以一审法院的判决适用法律正确。总之，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律，二审法院应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人崔风超辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人吴俊江、黄志杰未答辩。
王海军向一审法院起诉请求：请求判令三被告履行房屋买卖合同交付房屋，判令三被告给付违约金100000元。
一审法院认定事实：由于第三人中恒基业公司欠付被告崔凤超工程款379873.41元，2012年5月17日，第三人中恒基业公司与被告崔凤超签订一份工程款抵楼协议，约定：中恒基业公司以其开发建设的恒基现代城小区7号楼1单元1902室房屋（建筑面积84.91平方米，面积以购房合同为准）抵顶欠付崔凤超工程款365113元（折抵单价每平方米4300元），剩余工程款14760.41元待签订购房合同时相互找差一次性付清；协议须经新华集团北京分公司出具财务手续方能生效。2013年1月15日，原告王海军与三被告签订一份房屋买卖合同，约定：崔凤超、吴俊江、黄志杰为出卖人（甲方），王海军为买受人（乙方）；甲方将位于恒基现代城小区7号楼1单元1902室房屋（建筑面积84.91平方米）出售给乙方；乙方给付购房款365113元，于签订合同时一次性付清；甲方收取乙方全部购房款时，将房屋交付给乙方；房屋更名费用，甲、乙双方各担一半，其余一切费用均由乙方承担；若乙方悔约，则甲方不退还购房款，若甲方悔约，应双倍赔偿乙方购房款；本合同经双方签字后生效；合同还约定了其他相关条款。原告王海军及三被告在房屋买卖合同上签字。2013年1月18日，原告王海军向三被告交付购房款350113元。之后，因第三人未能将折抵工程款的房屋交付三被告，故三被告也未能向原告交付出售的房屋。经多次催要未果，原告诉至本院，请求判令三被告履行房屋买卖合同交付房屋，判令三被告给付违约金100000元。本院受理该案后，原告王海军和被告崔凤超申请追加中恒基业公司为本案当事人参加诉讼，经审查，本院依法追加中恒基业公司为本案第三人参加了诉讼。上述事实，有原告和三被告签订的房屋买卖合同，三被告给原告出具的收款收据，被告崔凤超与第三人中恒基业公司签订的工程款抵楼协议，到庭当事人的陈述等证据证实。一审法院认为：原告与三被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。三被告应按合同约定向原告交付房屋。至今，三被告未能向原告交付房屋，并非其自身原因，而是因为第三人尚未向被告交付折抵房屋，现该套房屋仍被第三人占有控制，故第三人应将折抵房屋直接交付给原告。第三人述称抵楼协议未生效，新华集团北京分公司出具财务手续和税票后，才能交付涉案房屋的意见不当，因为其将涉案房屋折抵工程款并签订协议后，被告又将该房屋转售给王海军，王海军已交付绝大部分房款，王海军属于善意第三人，其并无过错，其有权要求第三人直接向其交付所购房屋。至于第三人中恒基业公司述称要求被告崔凤超出具财务手续和发票，属于另一个法律关系，应另案处理。因为原告和三被告所签订房屋买卖合同中并未对迟延交付房屋违约责任作出约定，故原告要求给付违约金的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人廊坊市中恒基业房地产开发有限公司于本判决书生效后五日内向原告王海军交付恒基现代城小区7号楼1单元1902室房屋。二、驳回原告王海军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8276元，减半收取4138元，财产保全费2345元，合计6483元，由第三人廊坊市中恒基业房地产开发有限公司负担。
经审理查明，二审查明事实与原审认定一致。
本院认为，上诉人与被上诉人崔凤超《工程款抵楼协议》明确约定：”经双方协商，崔凤超为廊坊市中恒基业房地产开发有限公司开发的固安恒基.现代城工程承包施工车库工程及零星工程，按合同约定尚欠工程款总计379873.41元，双方同意以恒基.现代城小区内楼房折抵工程款。”，“抵房楼号7#-1-1902，抵房价款365113.00元。”。以上事实说明，双方以楼房抵账形式折抵了上诉人所欠被上诉人崔凤超涉案工程款。后被上诉人崔凤超将该楼房转让给了被上诉人王海军，双方为此签订了《回迁房买卖合同》，后被上诉人王海军依照该合同将购房款给付了被上诉人崔凤超。上述《工程款抵楼协议》及《回迁房买卖合同》，均是当事人真实意思表示，且不违背相关法律法规的强制性规定，亦不损害第三人合法利益，该合同合法有效。当事人均严格遵守并应全面履行。被上诉人王海军依据上述合同及协议，购得涉案楼房并支付了相应价款，构成了善意取得，其有权要求上诉人交付本案标的物。而上诉人作为涉案楼房的实际占有控制者，应当履行其交付义务。至于《工程款抵楼协议》第五条所约定的财务手续问题，原审认定系另一法律关系，应另行主张权利，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8276元，由上诉人廊坊市中恒基业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李绍辉
审判员 刘建刚
审判员 罗丕军
二〇一六年十二月八日
书记员 韦 丹