上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14964号
上诉人（原审被告）：熊刚，男，汉族，1972年8月23日生，户籍地四川省宜宾市江安县。
上诉人（原审被告）：李寿芬，女，汉族，1975年6月11日生，户籍地四川省宜宾市江安县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：钱剑娥，上海君拓律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：俞敏，上海君拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐建明，男，汉族，1956年12月26日生，户籍地上海市闵行区。
委托诉讼代理人：任明飞，上海合勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋晨，上海合勤律师事务所律师。
上诉人熊刚、李寿芬因与被上诉人徐建明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初9735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人熊刚、李寿芬上诉请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人徐建明一审中提出的所有诉讼请求。主要事实和理由：1、发生火灾时，熊刚、李寿芬等并不在家，且之前已经拔出插头，起火原因应是承租房屋的电气线路老化。2、熊刚、李寿芬对承租房屋予以合理使用，并尽到了妥善保管义务，对本次火灾的发生没有过错。3、案涉评估报告特别注明无法考证相关物品的新旧程度，只能按照全新价值定损，一审法院按照全新价值判定熊刚、李寿芬承担赔偿责任并无依据，应折旧50%。4、火灾发生后，熊刚、李寿芬并未继续居住承租房屋，且租金已交至2017年2月19日。徐建明有时间将该房屋重新装修并出租，所以租金损失与熊刚、李寿芬并无关联。
被上诉人徐建明不接受上诉人熊刚、李寿芬的上诉请求，表示：1、根据火灾勘验笔录记载，熊刚、李寿芬在承租房屋内存在私拉电缆等行为，另在房间里搭设小隔间，不当使用房屋。2、承租房屋由熊刚、李寿芬占有、使用，其无从知晓使用情况，要求其承担更高的举证责任不合理。3、案涉评估报告认定其遭受的损失额是公允的，并非所有烧毁物品都有残留，亦非所有烧毁物品都存在贬值。4、火灾发生后，熊刚、李寿芬拒绝与其沟通，导致其无法自行修复，且此次火灾导致其他承租人退租，一审认定的租金损失合法有据。此外，目前房屋主体架构产生倾斜现象，如翻建需40万元左右。
徐建明向一审法院起诉，请求判令熊刚、李寿芬赔偿财产损失678,600元。
一审法院认定事实：
座落于上海市闵行区XX镇XX乡XX村XX队XX丘（X）XX号的宅基地房屋登记的使用权人为徐建明，宅基地总面积为299平方米，主房占地面积191平方米，场地面积108平方米。
2016年9月26日14时，徐建明租赁给李寿芬的出租房发生火灾，火灾烧毁烧损一楼与二楼徐建明及租户房间内家具、家用电器、衣物、生活用品等物品，火灾面积100多平方米，无人员伤亡。
2016年10月17日，上海市闵行区公安消防支队出具沪闵公消火认字（2016）第0021号火灾事故认定书。该支队经调查后，对起火原因认定如下：该起火灾的起火时间为2016年9月26日14时许，起火部位位于徐建明租赁给李寿芬的出租房东南角区域，起火原因可以排除遗留火种、用火不慎、外来火种、自燃、雷击等，不能排除电气故障引燃周围可燃物起火。
2016年9月26日，上海市闵行区公安分局鲁汇派出所对李寿芬所作的询问笔录中载明：李寿芬确认其承租了XX镇XX村XX组XX号的房屋，其与徐建明之间并未签订书面的租房合同，仅是口头的协议。着火之时，其在上班，并不在租住的房屋内。另上海市闵行区公安分局鲁汇派出所于2016年9月29日对案外人黄某所作的询问笔录中载明：闵行区XX镇XX村XX组XX号的房屋是其婆婆李寿芬租住的，之前李寿芬是借了两间房子，后来因为拆违，案外人黄某与其老公住的那个小房子拆迁了；所以李寿芬将租住的大的一间用木板隔开，这样黄某就与其老公住在房间南侧一小间里；该租住房屋的东南角放置了一个木质的衣柜，衣柜北侧旁边放着一个1.5米的床，在南侧窗户旁边放置了一个电脑桌（上面摆放了一台笔记本电脑、路由器等物品），在窗户左侧旁边是一个插座，其在这里插了个拖线板，以供手机充电、电脑、台灯用电，在电脑桌以及床的中间过道上面铺了儿童塑料的地垫；其最后一次居住涉案房屋的时间是在2016年9月24日晚上，隔天其离开的时候，其将台灯电源拔掉，并且把灯放在了床头的柜子上，同时把插座的总电源关掉，因为电脑其平时不是经常用，因此电脑电源插头也没有插在插板上面，但是拖线板的电源还是插在窗户旁边的电源插座上面，并没有拔掉。
2016年9月26日，上海市闵行区公安分局鲁汇派出所对徐建明之子徐军所作的询问笔录中载明：涉案房屋一共有三间，三上三下，房子北面还有一个包厢，西面的底楼租给了李寿芬一家人，东面底楼也租给了另一家人，东面二楼租给了两家人家；涉案房屋内的电器线路是在造房屋之时就铺设的，之后再没有改动过，已经使用二十多年，之前没有出现过什么事情。
徐建明提供了上海市闵行区XX镇XX村XX组XX号一套建筑面积为300平方米宅基地房屋的租房协议，该份租房协议约定的月租金为8,800元。
案外人Z公司盛雅佳苑项目部出具证明载明：熊刚于2016年6月13日到中天建设天津公司担任木工板班长；期间未离开公司，一直呆在天津工作；直到2016年9月26日接到上海老婆李寿芬电话得知上海租的房屋失火；于2016年9月27日订制天津西到上海虹桥高铁回上海；特此证明熊刚从2016年6月13日至2016年9月26日不在上海。
一审中，依据徐建明申请，一审法院通过上海市高级人民法院的委托，由上海XX有限公司接受委托后，对涉案房屋内因火灾造成的物品损失进行了鉴定评估。该公司于2017年8月10日出具资产评估报告一份，评估报告中载明：（一）标的物概况：标的物放置在上海市闵行区XX镇XX村XX组XX号房屋内，标的物于2016年9月26日14时发生火灾，当时过火情况十分严重，火灾烧毁了房屋装修、门窗及房屋内的家具、家用电器、衣物、生活用品等物品。现场仅残留部分被大火烧毁的家用电器壳体及过火后物品的碳灰，可以认定全部报废，家具、日用品等全部烧毁，现场仅残留部分炭灰，无法鉴别真伪，现场勘察时距火灾发生日已过去十个月时间，有四间房屋室内墙体及物品全部烧毁，从法院及当事人提供的火灾后原始的过火房屋照片可知当时火灾的惨烈。本次评估的损失价值应该损坏物品的全新价值扣除实体性损耗后再扣除残值后的价值。但由于现场勘察到的物品已面目全非，无法确定其成新程度，本次评估只能提供这些物品的全新重置价值供委托方参考。故本次评估结论应是“火灾造成上海市闵行区XX镇XX村XX组XX号房屋装修物品及室内家具、生活用品的全新价值”，而非“火灾造成的申请人财产损失金额”。资产损失价值评估不同于资产价值评估，其结论不是资产价值，而是损失价值，因火灾损失产生的损失价值受其特殊条件及评估程序受阻等因素影响，评估过程不都能按资产评估相关准则、原则进行，故本次评估工作是参照资产评估的相关规定进行的。本次评估数量以法院及徐建明提供的清单数量结合现场勘察情况作为评估范围的依据。（二）评估基准日：根据评估对象的具体情况，为确切地反映评估对象的公允价值，有利于本项目评估目的顺利实现，尽可能与评估目的的实际日接近，并考虑评估人员现场勘察日期等因素，经评估机构与委托方、相关当事人一致商定，本项目资产评估基准日为2016年9月26日。（三）评估结论：经评估，上海市高级人民法院委托的上海市闵行区人民法院受理的（2017）沪0112民初9735号一案所涉标的物在评估基准日2016年9月26日的市场价值为192,680元。该次评估费10,000元由徐建明预付。
一审法院认为：
本案主要争议焦点为：第一，李寿芬作为承租人是否需要承担租赁合同项下所产生的违约责任。第二，熊刚是否需要承担租赁合同项下的违约责任。
针对争议焦点一，李寿芬对于其与徐建明之间存在租赁合同关系，不予否认。即使双方之间并未签订书面的租赁合同，但是双方之间实际发生的租赁事实客观存在，徐建明与李寿芬之间确实存在租赁合同关系，双方应善意全面地履行各自的合同义务。李寿芬作为承租人，在租赁关系存续期间，理应妥善保管租赁物，既是合同之义务，也是法定之义务。若承租人违背妥善保管的义务，致使租赁物毁损灭失的，应对出租人承担损害赔偿责任。结合涉案房屋的火灾事故认定书以及结合询问笔录及勘验笔录，足以说明火灾就是起源于李寿芬所租住的房屋内，而且不能排除电气故障引燃周围可燃物所引起，这些证据足以说明李寿芬及其家人在实际租住房屋期间由于未能尽到妥善保管的义务，直接导致了电气故障进而引发了火灾，使得徐建明房屋及设施、物品的毁损，给徐建明造成了较大的经济损失。虽然李寿芬认为徐建明提供的租赁物时间久远存在线路故障，但是并无直接证据证明徐建明提供的租赁物不符合租赁物的正常使用状态，也无证据证明徐建明未能尽到对租赁物的合理修缮的义务，李寿芬更未提供证据证明其尽到了妥善保管好租赁物之义务，故认定李寿芬在租赁期间未能尽到善良管理人的注意义务，进而导致涉案房屋毁损，李寿芬作为承租人应当承担损害赔偿责任。由于双方对损失争议较大，法院委托相关评估机构进行了鉴定评估，结合该份鉴定评估的结论，以及鉴定评估得出的依据，认为该评估机构所认定的涉案房屋所涉标的物在评估基准日2016年9月26日的市场价值为192,680元，即为李寿芬给徐建明造成的经济损失认定标准。由于涉案房屋遭到毁损，且双方之间对于经济损失的赔偿未能达成一致，导致房屋目前仍未能进行合理的修复，闲置至今。作为徐建明本身是通过涉案房屋的对外出租获得相应的经济收益，目前一方面房屋因火灾毁损，导致其所有物的价值贬损，另一方面目前毁损后房屋因不符合租赁物合理的使用状态，无法对外出租获得相应的出租收益，进而给徐建明造成的租金收益的损失。结合火灾发生之前涉案房屋的实际对外出租情况，参考涉案宅基地房屋所在区域的出租价格，最终确定涉案房屋每月对外出租的金额以3,800元计算，结合火灾发生的时间，故上述租金收益损失应从2016年10月开始起算。
针对争议焦点二，熊刚是否是本案适格的被告。由于火灾的原因，导致徐建明无法提供其与熊刚、李寿芬之间所签订的书面租赁合同，故无法从书面证据直接判断熊刚是否是所涉租赁标的物的承租人身份。但结合对案外人黄某（系李寿芬的儿媳）的询问笔录可以说明，案外人黄某及李寿芬之子确实也会租住在涉案房屋内，并且实际居住的房屋位置就是位于李寿芬所租住的房屋内。即使涉案房屋发生火灾之时，熊刚确实不在涉案房屋内居住，而李寿芬确认其与徐建明之间存在租赁合同关系，但是其否认与徐建明之间存在书面租赁合同，然结合熊刚与李寿芬之间的夫妻关系，而且熊刚与李寿芬是一家人实际居住在涉案房屋内的客观事实，有理由相信徐建明应是与熊刚与李寿芬夫妻之间存在租赁合同关系。即使熊刚不是租赁合同的当事人，但是基于其与李寿芬之间的夫妻关系，熊刚理应对李寿芬在夫妻关系存续期间所产生的债务承担共同责任，故熊刚作为本案被告的主体资格是适格的。基于上述已经确定由李寿芬承担的违约责任，熊刚理应对上述李寿芬所确定的违约责任承担共同连带责任。诉讼中，徐建明撤回部分诉请，系其自由处分诉讼权利及民事权利的体现，并无不当，当予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十二条之规定，一审法院于2017年10月18日判决：一、熊刚、李寿芬于判决生效之日起十日内赔偿给徐建明房屋装修物品、室内家具、生活用品损失以192,680元计；二、熊刚、李寿芬于判决生效之日起十日内赔偿给徐建明从2016年10月起至判决生效之日止，按照每月3,800元的标准计算的租金收益损失。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计5,293元，鉴定评估费10,000元,合计15,293元。由熊刚、李寿芬共同负担。
二审中，上诉人熊刚、李寿芬补充事实称，虽然询问笔录中记载“拖线板的电源还是插在窗户旁边的电源插座上面，并没有拔掉”，但是实际上李寿芬是将上述拖线板的插头拔掉的。为此，两上诉人补充提供照片三张，欲以证明起火之前，上述拖线板的插头是拔掉的，起火点是墙上插座。被上诉人徐建明对补充事实不予认可，亦不认可补充证据的真实性与关联性。经查，上述照片的内容难以显示起火原因，也难以证明火灾发生当日的拖线板插头是否拔出，故难以对抗上述询问笔录的记载内容，本院不予采信。
二审中，上诉人熊刚、李寿芬补充提供照片两张（拍摄于2017年7月20日），欲以证明其承租的房屋内家具陈旧且没有完全被烧毁。被上诉人徐建明对上述照片的关联性不予认可，表示该照片拍摄于火灾发生后的十个月，且拍摄的系二楼储藏不常使用物品的房间，并非两上诉人承租的房间。经查，因上述照片反映的客体与待证事实并无直接关联，在徐建明不予认可的情况下，本院难以采信。
经审理查明，一审法院认定事实无误，双方当事人均无异议，本院予以认定。
本院另查明，案外人梅某于2016年9月26日在上海市闵行区公安分局鲁汇派出所的询问中陈述：“当时着火的时候桌子上有一台笔记本电脑，着火的地方是靠东南侧的电线，具体是什么电线我也不清楚”；案外人刘某于同月29日在上海市闵行区公安分局鲁汇派出所的询问中陈述：“（起火点的具体位置）在上述房间的进门口右手边的桌子旁边，也就是房间的东南角。那里面是一堆电线，就放在地上的”。上述事实，由上述询问笔录予以佐证。
本院认为：上诉人熊刚、李寿芬主张其对火灾的成因并无过错，事发时，承租房屋东南侧插线板的插头已拔出。然就上述主张，熊刚、李寿芬并未提供充分证据予以证明，且与李寿芬就公安机关的询问中的相关陈述不符，本院难以采纳。李寿芬作为承租人，于租赁期间实际占有与使用承租房屋，应妥善保管该房屋，且对该房屋的安全尽到合理注意义务。根据在案证据，结合本院另查明事实，本院认定李寿芬等未尽合理注意义务引发火灾的盖然性更大，应对被上诉人徐建明承担赔偿责任。
上诉人熊刚、李寿芬主张案涉评估结论对烧毁标的物未作折旧估值，相关物品应折旧50%。根据查明事实，案涉评估报告载明：本次评估的损失价值应该损坏物品的全新价值扣除实体性损耗后再扣除残值后的价值；但由于现场勘察到的物品已面目全非，无法确定其成新程度，本次评估只能提供这些物品的全新重置价值供委托方参考；故本次评估结论应是“火灾造成上海市闵行区XX镇XX村XX组XX号房屋装修物品及室内家具、生活用品的全新价值”，而非“火灾造成的申请人财产损失金额”。考虑到上述房屋的实际情况，相关物品应摊折旧率，一审法院以评估的“房屋装修物品及室内家具、生活用品的全新价值”作为定损额确有不妥之处；但熊刚、李寿芬未对相关物品应折旧50%之主张提供充分证据予以证明，本院难以采纳。故根据本案实际情况，本院酌情确定房屋装修物品、室内家具、生活用品损失额为160,000元。
关于租金收益损失，根据规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。火灾发生后，被上诉人徐建明作为案涉宅基地房屋登记的使用权人，应及时对受损房屋进行修缮，使之能够重新使用。考虑到本案实际情况，一审法院判定上诉人熊刚、李寿芬赔偿徐建明至判决生效之日止的租金收益损失确有不当之处，本院酌定熊刚、李寿芬再赔偿徐建明22,800元。至于徐建明所述翻建费用，一审中并未提出，本案中并未涉及，不予处理。
综上所述，上诉人熊刚、李寿芬上诉请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初9735号民事判决；
二、上诉人熊刚、李寿芬于判决生效之日起十日内赔偿被上诉人徐建明房屋装修物品、室内家具、生活用品损失160,000元；
三、上诉人熊刚、李寿芬于判决生效之日起十日内赔偿被上诉人徐建明租金收益损失22,800元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计5,293元、二审案件受理费4,931元，由上诉人熊刚、李寿芬负担5,149元，被上诉人徐建明负担5,075元；鉴定费10,000元，由上诉人熊刚、李寿芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡建辉
审判员 叶 佳
审判员 杨 力
二〇一八年五月七日
书记员 陈 姝
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……