广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5975号
上诉人（原审被告）：广州市澳之星商贸发展有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：司存平，董事长。
委托代理人：向军，广东广厚律师事务所律师。
委托代理人：王明为，该公司职员，联系地址。
被上诉人（原审原告）：广东珠港物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：李卓章，总经理。
委托代理人：吴明春，该公司职员，联系地址。
原审被告：广州市道路扩建工程办公室，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：宋金峰，主任。
委托代理人：徐波克、邹立勇，男，均为该办公室职员，联系地址同该办公室。
上诉人广州市澳之星商贸发展有限公司（以下简称澳之星公司）因与被上诉人广东珠港物业管理有限公司（以下简称珠港公司）、原审被告广州市道路扩建工程办公室（以下简称道扩办）物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区龙津路龙津商贸大厦是由广州龙某房地产开发有限公司（以下简称龙某公司）开发建设。道扩办是龙津东路800号一至三层商场（总建筑面积311.81平方米）的业主。珠港公司是具有一级物业服务资质的企业。
1998年1月8日龙某公司与珠港公司签订了《龙某商贸大厦物业管理合同》约定：龙某公司将龙某商贸大厦委托珠港公司管理，管理期限暂定五年；5.2条珠港公司向住户收取经物价部门批准的服务费、保证金。合同签订后，经广州市荔湾区物价局以荔价（1999）59号文批准，珠港公司对龙某商贸大厦商业用房收取的服务费标准为每平方米2.85元。
2010年3月18日道扩办、澳之星公司签订了《房屋租赁合同》约定：道扩办将龙津东路800号一至三层商场出租给澳之星公司作商业用途使用，租赁期限为2010年3月1日至2015年2月28日止；5.1条约定由澳之星公司负责承担租赁物的管理费、水电费等费用。上述《房屋租赁合同》使用讼争商铺至今。
2001年8月16日珠港公司与澳之星公司签订了《协议书》对龙某商场的物业服务费及水电周转金事项约定：龙某商场建筑面积为3120元，从2001年8月1日起，澳之星公司按每月6500元的标准向珠港公司交纳物业服务费，并于每月5日前交纳；若不按时交纳服务费，则珠港公司有权按每逾期一天按服务费总额6500元的千分之一标准收取滞纳金；3.2条约定随着澳之星公司经营状况的好转，澳之星公司应将交费标准逐步调整到文件批复的标准。该《协议书》没有设定履行期限，《协议书》签订后，澳之星公司按每月6500元的标准向珠港公司交纳服务费至2013年12月31日。
2005年11月9日珠港公司与澳之星公司签订了《关于商业过户名更改协议》约定：同意将龙某商贸大厦用电用户名更换为变更澳之星公司，珠港公司仍旧负责大厦电房的管理事务，按照占总表的实际用电比例确认各用户应分摊的电损，负责收缴本电表其它用户每月应缴电费；自收到供电局交费发票后十个工作日内将其它用户每月应缴电费含电损统一交付与澳之星公司，若其它用户欠费，则由珠港公司负责代垫付给澳之星公司或澳之星公司从珠港公司物管费中扣除代缴，若珠港公司逾期交纳其它用户的欠费应承担由此给澳之星公司造成的一切损失。
2011年1月1日，珠港公司与龙某商贸大厦业主委员会签订《龙某商贸大厦物业管理服务合同》约定：龙某商贸大厦业主委托珠港公司提供物业服务，委托期限自2011年1月1日至2011年12月31日止，商业物业服务费标准为每平方米3.5元，业主应在单月的15日前交纳每期（2个月）的物业服务费，业主或使用人逾期交纳服务费的，除补交费用外，应从逾期之日起每日按应交费用的千分之一交纳滞纳金。2014年珠港公司与龙某商贸大厦业主委员会续签了《龙某商贸大厦物业管理服务合同》，双方约定委托期限自2014年1月1日至2015年12月31日止，将商业物业服务费标准变更为每平方米4元。
2015年6月17日，珠港公司向原审法院提起本案诉讼称：道扩办是荔湾区龙津中路800号商铺的业主，该商铺的面积合计是3117.81平方米，其将该商铺出租给澳之星公司使用。珠港公司为专业的物业管理公司，与龙某商贸大厦业主委员会签订了管理服务合同，为龙某商贸大厦的所有业主提供物业管理服务。合同第十九条约定高层商业的物业服务费是每月4元／平方米，逾期交纳服务费从逾期之日起每天按应交费的千分之一交纳滞纳金。道扩办、澳之星公司每月的物业服务费为12471.24元（3117.81平方米X4元／平方米），但道扩办、澳之星公司自2014年1月起未交纳物业服务费和水费等费用。为维护自身权益，现珠港公司起诉要求判令：一、道扩办、澳之星公司向珠港公司支付2014年1月—2015年6月的物业管理费224482.32元和水费19436.96元、物业管理费滞纳金（按应缴物业服务费的千分之一计算，从欠费次月的1日起计算至清偿之日止）。二、道扩办、澳之星公司承担本案诉讼费。
道扩办辩称：一、我方对珠港公司与澳之星公司之间的物业服务费用纠纷不清楚，对澳之星公司所欠物业管理费用及相关费用的项目及标准，请法庭依法认定。二、本案相关的物业服务费用应由房屋的实际使用人即澳之星公司承担。因为物业使用人是直接享受物业管理服务的，因此物业服务费产生的基础应直接对应物业使用人。三、我方对珠港公司与业委会之间签订的合同不知情，请法庭对本案珠港公司所主张的金额及珠港公司提交的业委会签订的合同合法性进行审查。现不同意珠港公司的诉讼请求。
澳之星公司原审辩称：一、我方不曾欠费，是珠港公司不收费。2001年8月16日我方与珠港公司签订协议书，约定珠港公司向我方提供物业管理服务，每平方米2元左右，未约定合同期限。2013年12月，珠港公司通知我方物业管理费自2014年1月1日起从2元提升至4元每平方米。2014年4月至5月期间，我方会同侨光学院一起发函珠港公司，但珠港公司未作回复。由于物业管理费提升，我方数次向珠港公司按原标准缴费但屡遭拒收。二、珠港公司擅自提高物业费违反协议及法律规定。珠港公司提交的《龙某商贸大厦物业管理服务合同》与本案无关联性，对我方无约束力。该合同未经业主同意，也未经公示、通知，我方无法确定其合法性。我方与珠港公司签订过协议书，协议书是双方自愿签订应受法律保护，应较上述合同优先适用。三、珠港公司拖欠我方电费，抵扣我方管理费后，不存在拖欠管理费情况。我方进驻龙某商贸大厦后，商场的电表户名以我方名义开设。2005年11月9日，我方签订《关于商业用户名更改协议》，约定我方先垫付其他业主电费，再由珠港公司统一向其他业主收取，再返还我方。根据协议第一条约定，我方某以珠港公司方所欠电费抵扣管理费及水费。截止2015年5月，珠港公司共拖欠电费165275.31元，远超珠港公司主张的所谓服务费数额。四、珠港公司未提供我方水费欠费单，请法庭予以核实。五、珠港公司提出的滞纳金标准每天千分之一明显过高，请法庭予以调整。
原审庭审中，珠港公司确认澳之星公司代龙某商贸大厦的其它商铺业主垫付了2013年12月至2015年5月的电费165275.31元。
另龙某商贸大厦的商业水费由珠港公司先行垫付后向各用户收取，珠港公司每月向澳之星公司派发《关于澳之星商场费用事宜》，其中水费部分均注明了上期的水表读数和本期水表读数和实际用水量。珠港公司提供了2014年1月至2015年6月期间的水费发票，金额为18408.02元。
原审法院认为：珠港公司具备物业管理的合法资质，珠港公司依据与龙某商贸大厦业主委员会签订的龙某商贸大厦物业管理服务合同》提供物业服务，符合法律规定。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，珠港公司依据与龙某商贸大厦业主委员会签订的《龙某商贸大厦物业管理服务合同》对讼争商铺业主即道扩办具有约束力，商铺业主应按该服务合同约定的标准即每平方米4元交纳物业服务费。由于道扩办与商铺承租人澳之星公司约定了服务费由承租人承担，故道扩办应依法对服务费承担连带责任。对于珠港公司与澳之星公司签订的《协议书》的适用问题，因该《协议书》约定随着澳之星公司经营状况的好转，澳之星公司应将交费标准逐步调整到文件批复的标准，也就是说，服务费标准并非一成不变，而是可以调整的。该《协议书》最初定的服务费标准每月6500元应理解为珠港公司给予澳之星公司一定优惠，但在经营状况好转情况下，服务费标准应有所提升。从澳之星公司进驻该场地到现在，澳之星公司已在讼争场地经营了十多年，且目前的物价水平比十多年前上涨了许多，从公平原则考虑，澳之星公司也应按照《协议书》的精神对服务费进行协商调整。在双方未能就服务费标准协商一致的情况下，可按照珠港公司与业主委员会签订合同中约定的标准确定。现珠港公司要求道扩办、澳之星公司按照每平方米4元的标准支付服务费符合法律规定，予以支持。珠港公司、澳之星公司是依据不同的合同主张各自的服务费的标准，因此，澳之星公司不存在无故拖延交纳服务费的故意，珠港公司要求澳之星公司支付滞纳金缺乏事实依据，不予支持。珠港公司为澳之星公司代垫了水费，澳之星公司应将珠港公司垫付的水费返还给珠港公司。澳之星公司对珠港公司每月派发的《关于澳之星商场费用事宜》中注明的用水量没有提出异议，且珠港公司提供了水费发票为据，原审法院对澳之星公司欠交水费的事实予以确认，经计算，珠港公司提供的水费发票总额共为18408.02元。综上，根据《物业管理条例》第四十二条第（一）项；参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，原审法院作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市澳之星商贸发展有限公司向原告广东珠港物业管理有限公司支付自2014年1月1日起至2015年6月30日止的物业服务费（服务费每月按房产证上登记的面积3117.81平方米×4元／平方米计算=12471.24元），被告广州市道路扩建工程办公室对上述服务费承担连带责任；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市澳之星商贸发展有限公司向原告广东珠港物业管理有限公司支付自2014年1月1日起至2015年6月30日止的垫付水费18408.02元。三、驳回原告广东珠港物业管理有限公司的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费2909元，由原告广东珠港物业管理有限公司负担615元，由被告广州市澳之星商贸发展有限公司、广州市道路扩建工程办公室负担2294元。
判后，上诉人澳之星公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、珠港公司擅自提高物业管理费没有经过法定程序，依法无效。根据物业管理相关法律法规的规定，物业服务公司的选聘、解聘、物业服务费的标准等事项由业主大会决定，业委会无权决定，建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第17条更明确的规定业主大会制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。珠港公司2013年11月18日与龙某商贸大厦业主委员会签订的《龙某商贸大厦物业管理服务合同》，擅自提高物业费，未经业主大会决定且其提价未经公示（原告补充的手机照片并非提价公示），以上这些事实在庭审过程中，珠港公司已经承认，既未经业主大会决定也没有公示，该提价行为违反法律规定，依法应属无效。二、我司与珠港公司签订的《协议书》优先适用。2001年8月16日，我司与珠港公司签订的《协议书》约定自2001年8月1日起我司按6500元／月向珠港公司缴纳物业管理服务费，该《协议书》是双方自愿签订且不违反法律规定，应受到法律保护；而《龙某商贸大厦物业管理服务合同》是业主委员会和珠港公司签订，不具有合法性（理由见上述），应属无效；即使该合同有效，对我司也不具有法律约束力，因为这样的合同是遵循多数通过的原则，而非全票通过，其反映的不是全体业主意思表示，而是一种社团意思表示，其不能代替我司与珠港公司之间签订的《协议书》，我司与珠港公司之间签订的《协议书》具有优先适用性（按照特殊优于一般原则）。三、珠港公司拖欠我司的电费应该抵扣我司的物业服务费。2005年11月9日，我司曾与珠港公司签订一份《关于商业用户名更改协议》，其中“第一条甲方（指‘珠港公司’）3”约定“（甲方）自接到供电局交费发票后10个工作日内将其它用户每月应交电费含电损统一交付于澳之星龙某商场，若其它用户欠费，则由甲方负责代垫付给乙方或乙方从甲方物管费中扣除代缴，若甲方逾期缴纳其它用户的欠费应承担由此给乙方造成的一切损失”，截止2015年5月，珠港公司共计拖欠电费165275．31元，远远超出其物业服务费数额，我司根据该协议的约定从珠港公司物业服务费中扣除，我司也不存在拖欠珠港公司物业服务费。四、一审以“目前物价水平比十多年前上涨了许多”为由认可珠港公司调整服务费具有明显的偏向性。物价上涨对我司和珠港公司都有影响。综上所述，珠港公司未经法定程序擅自提价，并以其与龙某商贸大厦业主委员会签订的所谓《龙某商贸大厦物业管理服务合同》为依据诉请按照4元／平方米没有法律依据，我司并不存在拖欠原告物业服务费的事实，一审法院以“目前物价水平比十多年前上涨了许多”为由认可珠港公司调整服务费具有明显的偏向性，故我司上诉请求：1、撤销原判决，驳回珠港公司的诉讼请求；2、珠港公司承担本案一审、二审的诉讼费。
被上诉人珠港公司答辩称：一、业主委员会和依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主有按时缴纳物业费用的义务。二、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，对认为业主大会作出的决定不服的，应该想向关部门要求处理，用拒绝缴纳物业费的形式没有任何法律依据。三、澳之星公司一直拒绝将物业管理费调整到合理的收费标准，违反了双方签订的《协议书》。四、我司收取的每平方4元的管理费，严格体现了政府指导价和市场价相结合的精神。珠港公司在二审庭审中，另外补充答辩意见：一、澳之星公司认为优先适用协议书没有任何法律依据，协议书中没有约定优先适用协议，协议签订的背景是当时澳之星公司租用商铺后与我方商量支持其经营业务适度给予支持，我方本着友好合作的精神跟其签订协议，给予一定时间的支持，协议书中第三条第二款约定甲方经营状况好转，甲方应当将交费标准提高到荔湾物价局的文件规定的标准，协议签订只是为了照顾澳之星公司经营之初而定的物业费标准，签订协议之后，我方要求将物业费调整到2.85元，澳之星公司拒绝，协商未果，2012年1月1日，我方与业委会签订物业管理合同，规定管理费上升到3.5元每平方米，我方本着友好协商合作的态度与澳之星公司协商要求按照合同交纳费用，但澳之星公司一直拒绝。二、澳之星公司的境遇状况并不是如其所说的情况，澳之星公司将商铺承租后，切割成很多小的部分再转租，收的转租的租金比我方收的物业费高很多，根据常识，澳之星公司能经营十几年不是因为亏损才坚持，而是盈利十几年才能坚持下来，从2001年签订协议至今十四年，人工成本大幅度提升，根据市场调整规则，物业费适度调整符合市场规律和政府指导精神，但澳之星公司一直拒绝交纳正常的物业费，根据广州市物业管理办法，制定物业费的标准是业委会的职责，并不是我方的职责，我方严格按照法律规定和业委会在公平公正协商一致前提下签订的物业管理合同，物业管理费标准远远低于政府指导价和市场价，应该是真实有效的。
原审被告道扩办称：一、关于本案澳之星公司与珠港公司之间物业费与水电费等事实方面由法院依法核实。二，我方认为珠港公司在提高物业收费方面存在程序上的瑕疵，其物业服务合同能否作为约束其与澳之星公司之间的合法根据，请法院认定。三，若澳之星公司确有拖欠珠港公司物业服务费，应当由澳之星公司一方承担，与我方无关。
经二审审理查明，原审法院查明事实部分中的“道扩办是龙津东路800号一至三层商场（总建筑面积311.81平方米）的业主”，应为“道扩办是龙津东路800号一至三层商场（总建筑面积3117.81平方米）的业主”，原审其他查明事实无误，本院予以确认。在二审庭审中，各方当事人均表示无新证据提交。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。
珠港公司提起本案诉讼，请求澳之星公司、道扩办支付物业管理费等费用，故本案为物业服务合同纠纷。珠港公司与龙某商贸大厦业主委员会签订的《龙某商贸大厦物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，珠港公司依据该合同对涉案房屋所在的大厦进行物业服务，有合同依据。澳之星公司在本案中认为该合同为无效合同并作为对珠港公司的诉讼请求的抗辩意见，但并无证据证明由业主向人民法院起诉主张确认该合同无效，本案不对《龙某商贸大厦物业管理服务合同》是否无效，进行审查。珠港公司已对涉案房屋并进行了物业管理，由于道扩办与商铺承租人澳之星公司约定了物业服务费由承租人承担，故澳之星公司应支付物业服务费，道扩办承担连带责任。澳之星公司以该合同无效为由拒绝缴纳物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对于珠港公司与澳之星公司签订的《协议书》的适用问题，原审根据双方当事人的诉辩意见，认定澳之星公司按照《协议书》的精神对服务费进行协商调整，在双方未能就服务费标准协商一致的情况下，按照珠港公司与业主委员会签订合同中约定的标准确定，继而对珠港公司要求澳之星公司按照每平方米4元的标准支付服务费予以支持，进行了详细的阐述，本院不再赘述，予以确认。澳之星公司上诉坚持要求按每月6500元作为计算物业服务费的标准，不符合双方在该《协议书》约定的精神，本院不予支持。
关于澳之星公司二审提出的物业服务费与其代珠港公司垫付的电费抵扣的问题，因澳之星公司垫付的电费数额需要由双方进行核对，故本案不宜一并进行处理，双方可另行进行协商解决。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，处理结果并无不妥，本院予以维持。澳之星公司的上诉主张缺乏充分依据，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5818元，由上诉人广州市澳之星商贸发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 余 盾
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵