上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第3327号
上诉人（原审被告）邵珉。
被上诉人（原审原告）上海颐景园物业管理有限公司。
法定代表人＊＊＊，职务总经理。
委托代理人俞杰，上海徐松婷律师事务所律师。
上诉人邵珉因物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民一（民）初字第5531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2003年1月1日，案外人上海xxxx有限公司与上海颐景园物业管理有限公司（以下简称颐景园物业公司）签订《泗泾颐景园前期物业管理合同》，约定将泗泾颐景园（座落于上海市松江区泗泾镇泗陈公路＊＊＊弄）委托颐景园物业公司进行管理，管理费用按建筑面积每平方米人民币（以下币种相同）2.80元／月向业主收取，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。2011年7月9日，颐景园物业公司与上海市松江区泗泾颐景园业主大会签订《泗泾颐景园物业服务合同》，约定该小区由颐景园物业公司进行管理，合同期限自2011年7月9日至2013年7月8日。合同到期后，双方再次签订了《泗泾颐景园物业服务合同》，合同期限自2013年7月9日至2015年11月23日。在二份《物业服务合同》中，均约定物业的收费标准为：一期地上建筑面积按2.80元／月·平方米，二期独栋以销售合同约定建筑面积按2.80元／月·平方米，二期联排以销售合同约定建筑面积按2.60元／月·平方米，物业服务费按月交纳，业主应在每月20日前履行交纳当月物业管理费的义务，如发生逾期缴纳，颐景园物业公司有权按应缴费用的每日1‰加收滞纳金。
邵珉系上海市松江区泗泾镇泗陈公路＊＊＊弄＊＊＊号房屋权利人之一，该房屋建筑面积为271.85平方米。邵珉未缴纳2009年3月至2014年12月的物业服务费。
原审另查明，泗泾颐景园业委会于2009年5月19日成立，2009年10月该小区业委会向原审法院提起诉讼，要求颐景园物业公司退出该小区的管理并移交相关用房及资料，2010年8月16日，原审法院作出（2009）松民一（民）初字第5045号判决书，判决颐景园物业公司退出上海颐景园小区。2011年7月11日，本院作出（2010）沪一中民二（民）终字第3485号民事裁定书，撤销了原审法院（2009）松民一（民）初字第5045号判决书。
原审再查明，2014年3月14日，颐景园物业公司向邵珉发出了催缴通知书。
2015年6月29日，颐景园物业公司诉至原审法院，要求判令邵珉支付2009年3月至2014年12月的物业管理费53，282.60元、滞纳金8，433.08元。邵珉辩称，房屋交付后其一直缴纳物业管理费，后因其房屋漏水让颐景园物业公司来修理，颐景园物业公司称修好了，并称外墙有缝要邵珉将外墙重新粉刷，其将外墙粉刷后发现原漏水处仍然漏水，于是再次找到颐景园物业公司，颐景园物业公司派人在其房屋外墙涂了类似于硅胶的东西，致使其墙面变黑了，其要求颐景园物业公司将外墙修复，颐景园物业公司同意并买来了涂料，但一直未派人来修理，颐景园物业公司曾答应外墙未修复其可不缴纳物业管理费，故其才未缴纳物业管理费。2008年颐景园物业公司帮其家屋顶做房屋的保温层，但做好后房屋就开始漏水，至今不来修。2009年小区业委会成立后就决定不让颐景园物业公司管理该小区了，但颐景园物业公司一直迟迟不退出小区，颐景园物业公司管理期间，没有尽到物业服务合同约定的义务。颐景园物业公司从未向其催讨过物业管理费，现在再向其主张，其认为2013年6月之前的物业费已超过诉讼时效。
原审认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。本案所涉的物业管理既有前期物业管理期间，又涉及该小区业主大会成立后，颐景园物业公司与业主大会签订物业管理合同期间，因此，本案颐景园物业公司在为邵珉所在的小区履行了物业管理义务后，邵珉作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向颐景园物业公司履行支付物业管理费的义务。至于邵珉提出关于小区环境、供水、排水系统、小区游泳池等方面存在问题的抗辩意见，这些问题系关于小区公共管理中存在的问题，属于全体业主的权利，邵珉可将上述问题提交业委会，由业委会代表小区业主与颐景园物业公司共同协商解决。对邵珉提出的颐景园物业公司未给其房屋外墙进行修复的意见，从邵珉提供的短信记录看，双方确实就邵珉家房屋外墙问题在进行协商，因颐景园物业公司未及时修复，才导致邵珉未缴纳物业管理费，颐景园物业公司在服务过程中存在一定的过错，应在物业费用中作相应的抵扣，原审法院酌情按物业费的9折予以计算。对邵珉提出的诉讼时效问题，颐景园物业公司主张的是2009年3月至2014年12月期间的物业管理费，从颐景园物业公司提供的证据看，颐景园物业公司在2014年3月才向邵珉发出了催缴通知，故2009年3月至2012年1月期间已过诉讼时效，原审法院不予支持。
关于滞纳金问题，虽在合同中约定了滞纳金条款，但周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益。对于邵珉迟延支付物业管理费，作为颐景园物业公司理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故颐景园物业公司要求邵珉支付滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。
原审法院审理后，于2015年9月28日依据《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，作出判决：一、邵珉于判决生效后十日内支付上海颐景园物业管理有限公司自2012年2月至2014年12月的物业管理费23，977.17元；二、驳回上海颐景园物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1，343元，减半收取671.50元，由上海颐景园物业管理有限公司负担409.50元，邵珉负担262元。
原审法院判决后，上诉人邵珉不服，向本院提起上诉称：被上诉人曾与上诉人协商后达成协议，上诉人仅需支付2014年的物业费，且被上诉人需修复上诉人的墙面并给予适当赔偿。上诉人并未收到过被上诉人的催缴通知书。被上诉人没有尽到物业服务合同约定的维修、养护、管理义务，小区绿化、保洁、安保都存在问题。请求二审撤销原审判决，改判上诉人少交或不交物业费。
被上诉人颐景园物业公司辩称：原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中被上诉人作为开发商选聘的前期物业管理单位，2003年1月1日起为泗泾颐景园提供物业管理服务；2011年7月9日、2013年7月9日被上诉人与泗泾颐景园业主大会先后两次签订物业服务合同，合同期限至2015年11月23日。上诉人应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。上诉人提及的被上诉人在绿化、保安、保洁等方面存在问题等事宜，均涉及全体业主权利，应由全体业主提出主张或与被上诉人协商解决。上诉人以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。原审法院根据上诉人提供证据，确认被上诉人未将上诉人房屋墙壁修理好，存在过错，酌情判决物业费按九折计算，并无不当。上诉人主张双方曾协商一致，被上诉人仅需支付2014年物业费，但上诉人所提供证据并不足以证明其主张，本院不予采信。被上诉人作为物业管理单位，应加强工作人员责任心的培养、岗位技能的培训，畅通与业主沟通的渠道，听取业主的建议与意见，在履行物业管理服务义务时，应尽量避免或减少给业主带来不便。原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，343元，由上诉人邵珉负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛焱
二〇一五年十一月二十日
书记员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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