北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00338号
上诉人（原审原告）徐荣芳，女，1967年4月15日出生。
委托代理人王海，北京市中济律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京天和国际服装商城有限公司，住所地北京市西城区文兴街1号院。
法定代表人卢委，总经理。
委托代理人刘宁，北京市世华律师事务所律师。
委托代理人孙晓辉，北京市时代九和律师事务所律师。
上诉人徐荣芳、上诉人北京天和国际服装商城有限公司（下称天和国际公司）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第17149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理�本案。上诉人徐荣芳之委托代理人王海，上诉人天和国际公司之委托代理人刘宁、孙晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年7月，徐荣芳诉至原审法院称：2012年6月4日，我与天和国际公司签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，约定天和国际公司提供经营场所、定期对商城进行检查和维修，并进行宣传和推广，在租赁期限内为我提供良好的经营环境，租期自2012年7月28日起。我依照合同约定，于同日交纳租金662688元。至2012年7月28日，天和国际公司未按合同约定办理工商登记，未如期开业。天和国际公司的行为属无照经营、非法经营，其行为导致我也无法正常办理营业执照等营业需要的相关手续，导致我的经营场所违法。天和国际公司无故推迟商城开业时间，直到现在也未正常营业。故我诉至法院，要求判决解除我与天和国际公司签订编�为×××号的商铺租赁合同，判令天和国际公司退还商铺租金662688元，诉讼费由天和国际公司承担。
天和国际公司辩称：我公司与徐荣芳签订的租赁合同真实合法有效，我公司在履行合同过程中不存在违约行为。综上，我公司不同意徐荣芳的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案徐荣芳与天和国际公司之间签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。合同约定，徐荣芳须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营。�依据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司并不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使徐荣芳不能按照合同约定的方式从事经营活动。现徐荣芳要求解除合同，理由正当，法院予以支持。关于租金。徐荣芳已经交纳了2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金662688元，天和国际公司应当将合同解除后的租金退还徐荣芳。对于合同解除之前的租金，对此法院认为，天和国际公司在合同签订后已将涉案商铺交付徐荣芳，徐荣芳在商城开业后亦实际对商铺进行了使用，故自商城开业至合同解除期间的租金天和国际公司不应退还。对于商城的开业时间，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，天和国际公司对商城的开业时间负有举证责任。现天和国际公司提交的证据不足以证明商城的实际开业时间为其主张的2012年7月28日，故法院依据徐荣芳提交的活动通知等相关证据所显示的内容，认定商城的开业时间为2013年3月18日。综上，对于徐荣芳该项诉讼请求，法院将判令天和国际公司退还徐荣芳2012年7月28日至2013年3月18日以及自合同解除之日起至2015年7月27日期间已交纳的租金。据此，原审法院于2014年10月判决：一、解除徐荣芳与北京天和国际服装商城有限公司于二〇一二年六月四日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》（合同编号：×××）。二、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还徐荣芳二〇一二年七月二十八日至二〇一三年三月十七日期间的租金十四万一千三百二十六元。三、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还徐荣芳自判决生效之日至二〇一五年七月二十七日期间的租金（按照每月每平方米八百元、共计二十三点零一平方米计算）。四、驳回徐荣芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，徐荣芳、天和国际公司均不服，上诉至本院。徐荣芳同意解除合同，但主张：天和国际公司采用欺诈隐瞒的手段与我签订租赁合同，涉案房屋不具备经营条件，北京市工商行政管理局西城分局的回函亦证明公司不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使我无法实现合同目的，天和国际公司应全额退还已交纳的全部租金；即使判令支付租金，也应当参考周边零售商铺基准价格，不应按原合同约定价格交纳。天和国际公司同意解除合同，但主张：合同约定的起租日为固定日期2012年7月28日，起租不以开业为条件，我公司已经如期交付了商铺，且�铺满足徐荣芳的经营条件，即使徐荣芳不开门营业也属于其对商铺的占有处分行为，不能免除其交纳租金的义务，故不同意退还徐荣芳2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金。
经审理查明：天和国际公司名称原为北京天和国际服装批发商城有限公司，后于2013年10月21日变更为现名称。
2012年6月4日，徐荣芳与天和国际公司（当时名称为北京天和国际服装批发商城有限公司）签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，约定徐荣芳租赁天和国际公司位于北京市西城区文兴街1号院北京天和白马商城（一期）×××号的商铺，使用面积为23.01平方米；徐荣芳承租商铺仅限于作经营服装服饰之用途，徐荣芳须办理营业执照及有关的专营许可证；租赁期限为十年，自2012年7月28日至2022年7月27日；租金分四笔缴纳，第一笔租金为2012年7月28日至2015年7月27日�间的租金共计662688元，租金不含徐荣芳需交付的物业管理服务费、徐荣芳独立使用有关设备而产生的相应费用、因徐荣芳经营活动而产生的政府税费及其他租金以外的费用；徐荣芳须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营。
合同签订后，徐荣芳向天和国际公司交纳了第一笔租金662688元，但一直未能以租赁的商铺办理个体工商户营业执照。后徐荣芳提起诉讼，要求解除其与天和国际公司于2012年6月4日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，天和国际公司返还租金662688元。天和国际公司以其答辩意见，不同意徐荣芳的诉讼请求。
原审审理中，经询问，徐荣芳称合同签订后确已进行了经营，但表示系在天和国际公司胁迫下被迫营业，就此问题徐荣芳提交了罚款单予以证明。天和国际公司对该证据真实性表示无法确认，但认可确实曾经向商城内商户发出过罚款单。
另查，关于涉案商铺无法办理营业执照的问题，经法院与工商行政管理部门核实，北京市工商行政管理局西城分局回函表示：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“＊＊＊市场有限公司”，且经营范围中含有“承办＊＊＊市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照；天和国际公司不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。
再查，关于商城开业时间，徐荣芳提交的活动通告等证据显示商城的开业时间为2013年3月18日。天和国际公司对此不予认可，表示2012年7月28日商城即开门营业，2013年3月18日仅为商城的开业仪式。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》、租金收据、入驻须知、短信、活动通告、网站介绍、建设工程规划许可证附件、发展规划、网页、企业信息、罚款单、照片、验收表、领用登记表、购电／购水（开水）记录、代金券模板、代金券使用登记表、财务支出凭证照片、代金券领取签字表、代金券样本、视频截图、活动照片、座谈会及检查照片、光荣册等证据材料在案佐证。
本院认为：徐荣芳与天和国际公司签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。徐荣芳主张天和国际公司在签订合同时以“批发”名号进行欺诈诱骗，经查，签订合同时天和国际公司的公章带有“批发”字样与现名称不符系因天和国际公司曾进行过名称变更，根据现有证据不能证明天和国际公司以欺诈诱骗手段签订合同，对其此项上诉主张本院不予认定。对于徐荣芳以其受欺诈诱骗签订合同为由要求减少租金的主张，本院亦不予支持。
合同履行过程中，天和国际公司虽然按时交付了商铺，但根据现有证据可以证明天和国际公司曾一再推迟开业时间，直至2013年3月18日商城才开业。虽然天和国际公司不认可上述开业时间，主张商城已于2012年8月19日开业，但未能提交充分的证据加以证明，故天和国际公司应承担举证不能的法律后果，原审法院认定商城的开业时间为2013年3月18日并无不当。因商城未开业其所含商铺亦无法正常经营，且开业时间的推迟并非徐荣芳所致，故天和国际公司要求徐荣芳承担开业之前的租金显失公平，本院不予支持。原审法院判决天和国际公司退还徐荣芳已交纳的2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金，于法有据，应予维持。
关于合同的解除，根据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使徐荣芳无法按照合同约定以自己的名义办理工商营业执照持证经营，现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。至于商城开业之后至合同解除期间的租金，因徐荣芳在商城开业后实际对商铺进行了使用，故自商城开业至合同解除期间的租金应当由徐荣芳承担。至于合同解除后的租金，天和国际公司理应退还。
综上，徐荣芳及天和国际公司的上诉请求，均依据不足，本院均不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10427元，由徐荣芳负担7300元（已交纳），由北京天和国际服装商城有限公司负担3127元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费12141元，由徐荣芳负担9014元（已交纳），由北京天和国际服装商城有限公司负担3127元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 雪
代理审判员 李 洹
代理审判员 廖 慧
二〇一五年三月十九日
书 记 员 马丽雅