辽宁省沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0105民初2192号
原告（反诉被告）:朱某某
委托代理人:郭某某
被告（反诉原告）:毛某某
委托代理人:王某某
原告（反诉被告）朱某某与被告（反诉原告）毛某某租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月22日受理后，依法由本院审判员历贺独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱某某及其委托代理人郭某某，被告（反诉原告）毛某某及其托代理人王某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，1、判令被告腾退租赁房屋；2、判令被告支付自2015年8月20日至实际腾退房屋之日止房屋租金（自2015年8月20日至2016年3月7日租金100000元，计算方式按每年14万元标准计算）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年8月20日，原、被告签订租房协议书，约定被告承租原告房屋使用。合同签订后，原告将房屋交付被告。但被告在2015年8月20日拒绝向原告交付租金。2015年10月16日，原告委托律师通知被告解除房屋租赁合同，并要求其限期搬离，被告拒绝腾退房屋。后被告再次委托律师通知被告腾房，被告仍然拒绝。无奈之下，强制被告腾房。后双方发生纠纷，故原告起诉至法院。
被告（反诉原告）辩称，不同意原告诉讼请求，因原、被告租赁期限从2015年8月20日-2016年8月20日，在被告有权占有争议房屋时原告擅自进入争议房屋将被告物品搬走给原告造成巨大经济损失，根据双方签订的租赁合同原告并不享有约定解除权，关于租赁合同的法定解除权，根据合同法227条规定，出租人在经催告后的合理期限内可要求承租人支付租金，若承租人拒不缴纳的出租人才享有法定解除权，原告在2015年10月16日给被告送达了律师函，也仅仅是向被告催缴租金费用，并无解除合同的意思表示，故被告对争议房屋为有权占有，原告采取私力救济，在法律不允许的限度内给被告造成巨大经济损失，故不同意原告诉讼请求。
反诉原告诉称，请求被反诉人赔偿经济损失人民币40万元；被反诉人承担诉讼费及鉴定费。
反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉请，我方并没有不履行合同义务或不完全履行合同义务的行为，因此对其造成的损失我方不承担责任。我方看到反诉原告的损失情况，反诉原告应在2015年8月20日前交付房租，2015年7月18日反诉原告购买了一个36万元的茶塔，在对方所提到的40万元经济损失的证据中我方看到15、16、25、27这四项损失就是337000元，其中反诉原告要求我方赔偿大茶塔20万元，小茶塔5万元。反诉原告要求我方赔偿30年老茶一罐5万元，其中27项湖南白沙溪千两三根、湘溢千两两根要求我方赔偿337000元。反诉原告不可能7月18日买一个36万元的茶塔放在一个没有钱交房租的房子里面。千元以上万元以下共有10项，5、6、13、24、26、28、30、34、35、38，共计34900元，其余都是千元以下共价值7480元，我方认为反诉原告提出的请求与常理不符。2011年8月28日原被告双方签订租赁合同，年租金14万元，租金交付时间是8月20日一次，2月20日一次，2015年8月20日以前我方曾多次催缴房租，但反诉原告说其不会拖欠房租，但并未实际交付房租。2015年10月16日我方发律师函给反诉原告，根据合同法94条解除合同，要求被告腾房，交纳房租。2015年10月26日我方又给反诉原告发律师函要求其腾退房屋，如其未腾房，我方将腾房。10月30日我方通过派出所、物业、街道，找到搬家公司将反诉原告物品搬出房屋，反诉原告报警，称被盗窃。由于反诉原告的误导，警方要求我方将物品全部搬回。反诉原告之前诉请是80万元，现在是40万元，80万元与40万元相差大，民诉法明确规定当事人应在民事诉讼中保持诚实信用原则，基于上述，我方不同意反诉原告的反诉请求，不同意赔偿其损失。
经审理查明，2011年8月20日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《租房协议书》一份，约定原告朱某某将坐落在沈阳市皇姑区陵东街31号，建筑面积416.95平方米的两层门市房租与毛某某使用，租期五年，自2011年8月20日至2016年8月20日止，租金半年一交，一年两次，第一次租金是2011年8月20日交上半年7万元，2012年2月20日交下半年租金7万元，全年共计14万元。
合同签订后，原告向被告交付房屋，被告在此经营清竹园茶楼，被告交付租金至2015年8月19日。后被告未按时交纳2015年8月20日后的租金，2015年10月16日，原告向被告发出《律师函》，限被告于律师函发出之日起7日内，向朱某某支付所欠租金70000元及逾期利息并搬离朱某某名下门市房。2015年10月26日原告再次向被告发出《律师函》，限被告在接到律师函之日起3日内，向原告支付所欠付租金及利息，并将租赁门市内所有物品腾退搬迁完毕；逾期未将门市房内所有物品腾退搬迁完毕，原告将在2015年10月30日自行委托有关搬迁单位对租赁门市房内的所有物品进行清点并搬迁。因被告未支付房租，原告将被告承租的房屋上锁，原告称上锁时间为2015年10月26日，被告称上锁时间是2015年10月23日。2016年10月30日，原告在派出所人员到场的情况下，找人将被告房屋内的物品搬出，后被告报警，原告又将搬出的物品搬回房屋内，双方为此发生争议，遂房屋钥匙由公安机关保存。现被告称原告在搬放其物品过程中将其物品损坏，故向原告提起反诉。庭审中原告称，在其将物品搬离房屋前，被告所经营的茶楼正处于营业状态，物品摆放在屋内。根据被告提供的照片显示，现房屋内的部分茶叶、茶杯、罐子等物品有轻微破损。
在本案审理过程中，反诉原告申请对茶楼中物品财产损失情况及数额进行鉴定。经本院委托，辽宁兴宏资产评估有限公司因评估范围和内容涉及的专业性太强，公司无这方面的专家而退回鉴定。后本院二次委托，辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司因评估对象界定不清，评估工作无法进行而二次退回鉴定申请。
上述事实，有当事人陈述及《租房协议书》、《律师函》、照片、微信记录、视听资料、营业执照等证据材料在卷，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
关于原告主张判令被告腾退租赁房屋的问题，合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原、被告间租赁协议约定被告于8月20日交上半年租金，被告未按合同约定期限支付租金。在被告迟延履行其主要债务的情形下，原告两次发律师函要求被告限期支付租金的情况下，被告仍未履行合同义务，其已构成违约，故原告有权解除租赁合同。2015年10月26日，原告再次向被告发出催缴租金律师函要求被告交付租金并腾房，其实质系向被告提出解除合同，该律师函自到达被告处时生效，故原、被告间租赁合同应于律师函到达被告处时解除。现合同已解除，被告理应将承租房屋腾退返还给原告。
关于原告主张判令被告支付自2015年8月20日至实际腾退房屋之日止房屋租金的问题，现被告一直占用房屋而未支付租金，故原告主张被告支付租金的请求于法有据，本院予以支持。因原告在被告经营过程中擅自将承租房屋上锁导致被告不能经营，双方发生纠纷，故被告支付租金的时间应计算至上锁时间止。庭审中原告称上锁时间为2015年10月26日，被告称上锁时间是2015年10月23日。根据举证规则，应由被告承担举证责任。现被告未举证证明上锁的时间点，故应依原告自认的时间为准，故被告应支付原告自2015年8月20日至2015年10月26日止的租金26082元（140000元÷365天×67天）。前文已述，原、被告之间的租赁合同已于2015年10月26日解除，但合同解除后被告一直未搬离房屋，虽原告自行将被告房屋内物品搬出的行为不当，但该行为系因被告不按时交纳租金的违约行为所致。在双方因物品搬离问题发生纠纷后，被告仍然占用原告房屋，故被告仍应支付原告占用房屋期间的费用。综合考虑纠纷产生的原因及导致的后果，原告存在一定过错，故对于合同解除后的占有使用费本院比照原租金70%即每日268.49元（140000元÷365天×0.7）的标准确定，自2015年10月27日起计算至被告实际腾出房屋之日止。
关于反诉原告主张反诉被告赔偿经济损失人民币40万元的问题，根据原告陈述，在其将屋内物品搬出时被告在经营，且物品摆放在屋内，据此可推断，被告屋内物品应基本完好。结合被告陈述及被告提供的照片显示，被告房屋内的部分物品存在轻微破损。虽原告申请对屋内破损物品损失情况及损失数额进行鉴定，但均因司法鉴定部门技术原因无法鉴定而退回鉴定申请，故反诉原告的反诉请求缺乏事实依据，本院无法确定其损失的具体情况及损失数额，故本院对反诉原告的主张暂不予支持，待反诉原告的证据充分后其可另行主张权利。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）毛某某于本判决生效后十日内将位于沈阳市皇姑区陵东街31号，建筑面积416.95平方米的两层门市房腾空交予原告（反诉被告）朱某某；
二、被告（反诉原告）毛某某于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）朱某某自2015年8月20日至2015年10月26日止租金26082元；
三、被告（反诉原告）毛某某于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）朱某某房屋占有使用费，按每日268.49元的标准，自2015年10月27日起至被告实际腾出房屋之日止；
四、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2150元，由被告（反诉原告）毛某某承担。反诉费3650元，由被告（反诉原告）毛某某自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 历 贺
二〇一七年一月八日
书记员 赵冰洋