广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终17442号
上诉人（原审被告）：戴友法，男，汉族，1979年6月6日出生，住所地：广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：谭新亮，广东怀明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李璇，女，回族，1985年6月2日出生，住所地：山西省长治市城区。
委托诉讼代理人：余翔，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐穗花，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳市海王城房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市南山区南油大道海王大厦B座20A，组织机构代码：745151364。
法定代表人：蓝伟光。
上诉人戴友法因与被上诉人李璇及原审第三人深圳市海王城房地产投资顾问有限公司（以下简称海王城地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初5457号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
戴友法上诉请求：请求撤销一审判决第三项，依法改判，并由李璇承担本案的一、二审案件受理费。上诉理由：一、一审判决认定事实错误，李璇一直知晓戴友法并非涉案房产完全的权利人，并非善意购买人。签署《二手房买卖合同》前，戴友法早已告知海王城地产公司该房需要取得前妻同意才可买卖。于是双方才签署非常规的长达三个多月的履约合同，且从李璇的证据也可证明其没有看过房，这些都有悖于房产买卖交易的常态，可直接推断李璇知晓戴友法不是涉案房产完全的权利人，李璇并非善意购买人。从李璇举证的微信也可看出，海王城地产公司中介公司是从李璇处收取佣金，与李璇有明显的利害关系。海王城地产公司因未能获得佣金收益，其说法有明显的偏袒李璇的情形，不能作为本案认定事实的依据。李璇提交的戴友法与海王城地产公司的微信证据不具备真实性、合法性，一审法院不应当采纳。二、退一步讲，即使法庭认定戴友法构成违约，一审判决支持的违约金明显超过法定标准，一审判决适用法律错误。涉案房屋并没有涨价，而且自2016年3月份新政出台后，出现了价格回落的情况，李璇并不存在买房涨幅损失。从戴友法提交的房产交易信息和新闻可知，房价在回落，李璇并不存在明显损失，以交易金额的20%主张违约金，明显过高。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，即便认定违约，违约金也应按李璇所受损失30%以内的标准处理。戴友法在一审庭审中主张违约金过高，请求降低。如果法庭不适用定金罚则，则应先查明李璇的损失再来调整违约金。在李璇无法举证具体的损失时，一审法院判决支持60万元的高额违约金，明显超过了法定标准。
李璇答辩称：一、对于戴友法所说长达3个月的非常规履约合同时间的问题。这个时间是双方协议约定的合同履行时间，并非是因为李璇知道涉案房产权利人另有其人。事实上，李璇在2016年4月13日才知道戴友法的前妻不同意出售，在2016年4月份以来，李璇通过短信、电话、中介多种渠道联系戴友法，戴友法为了逃避合同义务，多次推诿。二、关于违约金过高的问题。李璇为了购买涉案房产出售了自己的房产，已经无房可住。从涉案合同签订以来，涉案房产已经涨幅巨大，一审判决的赔偿金额远远不足以弥补李璇的损失。根据合同约定，戴友法应当支付交易金额的20%的违约金，但实际上法院判决赔偿金额比20%还要低，因此在房屋买卖合同过程中最大的受益者是戴友法。尽管一审判决与李璇的期望以及合同的规定有些许差距，但为了能够尽早结案拿到补偿，尽早住上自己的房子，李璇才没有提起上诉。三、在一审判决之后，戴友法就快速将涉案房产变卖给他人，以逃避违约责任。
李璇的一审诉讼请求：1、解除李璇与戴友法签订的《二手房买卖合同》（编号：0000115）；2、戴友法退还李璇支付的定金10万元；3、戴友法向李璇支付相当于房屋转让成交价20%的违约金79万元；4、由戴友法承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明：涉案房屋建筑面积为70.47平方米，房屋用途为住宅，截至2014年9月12日的房屋产权信息查询结果显示，涉案房屋登记在戴友法名下，份额为100%。
2015年12月13日，李璇（买方）与戴友法（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将涉案房屋以395万元的价格转让给买方，买方同意在合同生效之日向卖方支付定金2万元，在合同生效之日后五日内（含当日）再向卖方支付定金8万元，上述定金交由双方约定的第三方监管，当卖方将房地产证原件及办理赎楼、过户等手续的委托公证书原件交予第三方处时，第三方将定金转付给卖方指定账户。第三方在定金中扣除5000元作为交房保证金，在完成水、电、煤气、有线电视、管理处过户交房完毕并结清所有费用后三个工作日内转付卖方。买方应于2016年3月31日前将首期房款110万元交予第三方或银行做资金托管并办理按揭申请手续，戴友法应积极配合李璇办理银行贷款手续，否则视为违约；涉案房屋由卖方自行赎楼。双方约定如买方未按照合同约定的期限履行义务（包括但不限于付款等义务），卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未依约履行义务（包括但不限于交房及做委托公证等义务），买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了其他内容。同日，李璇与海王城地产公司签订《买方服务费支付承诺书》，李璇承诺就涉案房屋的交易向海王城地产公司支付服务费5万元。
2015年12月13日、2015年12月17日，李璇向海王城地产公司分别支付了定金2万元和8万元，共计10万元。
李璇名下中国银行股份有限公司深圳科技园支行及招商银行股份有限公司深圳科发支行的历史交易明细表中显示，截至2016年3月30日，其账户余额足以支付《二手房买卖合同》中约定的首期款110万元。
在海王城地产公司工作人员杨XX、刘XX与戴友法的聊天记录中，戴友法向海王城地产公司提出必须拿到定金其才进行赎楼。海王城地产公司在扣除交房保证金5000元后于2015年12月21日将定金95000元交予戴友法，后海王城地产公司工作人员曾多次催促戴友法依约交付房地产证原件等资料以配合李璇进行首期款监管及银行贷款手续的办理，但均未得到戴友法的回复。
平安银行股份有限公司深圳分行出具《个人贷款结清证明》，证明戴友法已于2016年3月23日结清涉案房屋银行贷款。
戴友法提交了（2016）粤0305民初4416号民事裁定书等，证明其前妻汤XX因不同意涉案房屋的交易向法院提起诉讼要求确认李璇、戴友法之间合同无效。李璇认为其在购买涉案房屋时并不知晓戴友法的婚姻状况且戴友法亦未告知汤XX不同意出售涉案房屋，直到2016年4月汤XX电话告知李璇不同意出售涉案房屋其才知晓该情况。
戴友法提交涉案房屋所在小区交易记录及深圳房价下跌的新闻报道证明涉案房屋自2016年3月以来未发生大幅度价格波动，本次交易无法完成并未对李璇造成明显损失。李璇提交《房屋产权信息查询》证明其为完成涉案房屋的交易已于2016年3月15日将其名下唯一商品房出售，戴友法的违约行为令其遭受巨大经济损失。
一审法院认为：李璇、戴友法签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。戴友法以涉案房屋属于其与前妻的共有房产，出售须经共有人同意作为其不履行合同的抗辩，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。在李璇依约履行支付定金的义务后，戴友法擅自变更了合同中关于定金领取的约定，且在海王城地产公司将定金支付至其账户后，其亦未依约于2016年3月31日前配合李璇办理涉案房屋的首期款监管及银行按揭贷款手续，事后又以房屋共有人不同意为由拒绝履行合同，其行为已经构成违约，李璇依法享有合同解除权。合同自享有解除权的一方当事人解除合同的通知到达对方之日时解除，李璇的起诉状于2016年5月19日送达戴友法，故《二手房买卖合同》已于该日解除。涉案合同解除后，戴友法收取李璇的定金10万元应予退回，戴友法应直接退还李璇定金95000元，同时海王城地产公司应协助将托管在其处的定金（交楼押金）5000元退回李璇。本案系因戴友法违反合同约定导致合同未予履行，故对李璇要求戴友法支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。戴友法在庭审中主张违约金过高，考虑到违约金以补偿为主，兼具惩罚性，故一审法院以戴友法违约行为对李璇造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，从而确定戴友法应向李璇支付违约金60万元。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认李璇与戴友法于2015年12月13日签订的《二手房买卖合同》于2016年5月19日解除；二、戴友法应于判决生效之日起十日内向李璇返还定金10万元，其中95000元由戴友法直接退回李璇，托管在海王城地产公司的定金5000元由海王城地产公司协助退回给李璇；三、戴友法应于判决生效之日起十日内向李璇支付违约金60万元；四、驳回李璇的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6350元（李璇已预交），由李璇负担1356元，戴友法负担4994元。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案合同系双方的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同有效，认定正确。依法成立的合同受法律保护，双方均应当严格按照合同约定履行各自合同义务。从双方的履约情况来看，李璇按约定支付了全部定金，而戴友法以其前妻不同意卖房为由拒绝继续履行合同，构成根本违约。按照合同约定，戴友法应当向李璇支付违约金。戴友法上诉认为一审法院判决的违约金数额仍然过高。本院认为，违约金的调整应当综合考虑守约方的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则作出。在本案中，李璇积极履行了合同义务，而戴友法恶意违约。戴友法在本案提交的证据也不足以证明一审法院调低后的违约金标准仍然过高。戴友法的上述上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，上诉人戴友法的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费9800元，由上诉人戴友法负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十二月十四日
书记员 张东阳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。