中华人民共和国
辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01206号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）大连飞通房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区中山路582号。
法定代表人姜玉仁，董事长。
委托代理人季增中，男，该公司职员。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）孙静，女，美国国籍，已退休。
委托代理人林兆毅，男，无职业。
上诉人大连飞通房地产开发有限公司（以下简称飞通公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第1644号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人飞通公司委托代理人季增中，被上诉人孙静委托代理人林兆毅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审原告孙静一审诉称，2009年10月9日，原被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：原告购买被告开发的位于大连市沙河口区中山路584号B座1-1909号房屋，建筑面积157.01平方米，每平方米单价18，900元，总金额2，967，489元。签约当日原告支付房款577，489元，剩余房款2，370，000元以按揭形式于2010年2月24日支付。
原告后来得知，由于被告违法将已抵押给深圳华商银行的该房屋卖给原告，以至于合同签订后，被告需将该房屋到深圳华商银行解押后，原告才能到银行办理贷款，因此，该房屋银行贷款于2010年2月24日到被告账上。原告于2010年3月24日收到交房通知。依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的规定并参考本院（2014）大民二终字第108号原告林兆毅起诉被告逾期交房违约金的计算时间和计算标准的终审判决书，原告于2010年3月24日收到交房通知，交接期限为10天，视为原告已于2010年4月3日收房。从合同约定的交房日期2009年12月30日止2010年4月3日止，按已付房款的日万分之三计算逾期交房违约金合计为44，187.44元。
因被告于2013年6月13日才具备办理房屋权属证书的条件，依据《商品房买卖合同》第十五条规定，被告应自2011年4月3日起支付至2013年6月13日止共计802天的逾期办理产权证违约金。参考大连市中级人民法院（2014）大民二终字第108号终审判决，被告应按日万分之零点五支付，合计为118，996.31元。
原审被告飞通公司一审辩称，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，同时履行抗辩权，当事人之间互付债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。鉴于双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条第3点，买受人即原告依照合同逾期领取钥匙，根据约定每逾期一天买受人应当向出卖人支付违约金200元，鉴于原告共计逾期领取钥匙1245天，合计违约金249，000元，原告一直未向我方支付，我方不同意原告的诉讼请求。
原审被告飞通公司一审反诉称，因原告未按合同约定领取房屋钥匙，请求被反诉人支付逾期领取钥匙违约金249，000元。
原审原告孙静针对原审被告反诉辩称，根据以前生效判决的案例，认定被告通知原告收房日期的延后10天已经收房，判决不能前后矛盾。合同签订是格式条款，合同内容也是前后矛盾。不同意被告的反诉请求。
大连市沙河口区人民法院一审查明，2009年10月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：原告购买被告开发的位于大连市沙河口区中山路584号B座1－1909房屋，建筑面积157.01平方米，每平方米18，900元，总金额2，967，489元。第六条付款方式及期限：原告于签约当日支付首付款597，489元（含定金1万元），余款237万元以银行贷款方式于2009年11月9日前付清。第七条原告逾期付款的违约责任：逾期在30日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的10%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。原告逾期付款，被告有权推迟房屋交付期限，或要求原告退房，原告对任何一期房款未按约定时间支付超过30日的，被告有权不再另行催告付款而直接通知原告解除合同。解除合同时，被告应当在通知原告本《商品房买卖合同》解除后30日内将已收房款扣除按照本《商品房买卖合同》约定，原告应支付的相关款项（包括但不限于违约金）后的剩余房款返还给原告。第八条交付期限：被告应当在2009年12月30日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告；（2）因气候原因，被迫临时性停工；（3）市政配套设施接通的延迟及市政规划变更导致的延迟；（4）因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；（5）原告未按约定付清房价款、违约金及其他应交的费用。第九条被告逾期交房的违约责任：被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如原告未付清应付房款或违约金，则房屋交付时间相应顺延；（2）自合同约定的交付期限之日起，商品房及其装修和附带毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用由原告承担。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由原告负责办理。因被告责任，如自房屋交付之日起超过一年原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的赔偿金。合同还约定的了双方的其他权利义务。
同日，原、被告又签订了《补充协议》，协议约定：一、有关商品房按揭贷款（包括银行贷款或公积金贷款）的约定：1、原告于《合同》签署时向被告支付首付款597，489元（含原告已支付的定金），剩余房款237万元，原告将以按揭贷款支付，原告以按揭贷款方式支付的房款，如未获贷款银行批准或部分未获批准的，原告应以自筹资金按期支付房款或按揭贷款不足部分，如逾期，则按照合同第七条的规定向被告承担逾期付款的违约责任。五、如被告逾期交房超过30日后，原告未在第31日起七日内提出书面解除《合同》要求的，视为原告同意延期至房屋交付为止。原告在接受房屋（包括但不限于签署房屋交接单、接受房屋钥匙或以其他方式表示接受房屋）当时未以书面形式向被告提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为原告放弃向被告追索逾期交付房屋违约责任的权利。八、房屋交接：1、原告应于被告的交付通知中所规定的交接期限内到被告指定的地点与被告办理该商品房的交付手续，如被告交付通知中所规定的交接期限届满时，原告未到被告指定的地点与被告办理该商品房的交付手续，则自被告发出的交付通知中规定的交接期限届满之日起第二日视为该商品房已按本合同约定的标准交付于原告。2、如原告未能付清已到期应付房款、违约金和其他应付费用，被告有权拒绝向原告交付该商品房，在此情况下被告不应承担延期交房的违约责任，但自被告交付通知规定的交付期限届满之日起第二日开始，该商品房毁损、灭失的风险转移至原告，因管理、维护该商品房所发生的费用也应由原告承担，且该商品房的保修期开始计算。3、如原告逾期领取钥匙，每逾期一天原告应当向被告支付违约金人民币200元，并承担自视为交付之日的物业费、采暖费等费用以及与该房屋毁损、灭失等有关的风险责任。原告在实际接收房屋前，应当将包括上述费用、违约金、赔偿金等全部费用交清，否则，被告有权拒绝向原告发放钥匙，交付房屋，原告继续承担逾期违约责任。
《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告于2009年10月9日向被告支付首付款597，489元，于2010年2月24日以按揭形式支付房款237万元。2010年3月24日，原告收到被告发出的《房屋交付通知书》，后因原告拒绝接收房屋，双方未办理房屋交接手续。2013年8月23日，原、被告办理了房屋交接手续。2013年5月13日，案涉房屋可以办理房屋权属证书。
另查，2010年，一审法院受理了董静与飞通公司商品房销售合同纠纷一案，一审法院作出（2010）沙民初字第2491号民事判决，董静不服上诉于本院。本院于2011年12月16日作出（2011）大民二终字第556号民事判决书，该判决书认定被上诉人于2009年12月25日取得勘查、设计、监理、施工、建设单位出具的验收报告，即已具备合同约定的交房条件。《补充协议》系双方在平等基础上协商一致签订的，是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。案涉居住小区业主较多，每天办理交接手续的数量有限，酌情考虑，交接期限确定为10天较为合理。
大连市沙河口区人民法院一审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同和协议的约定履行各自的义务。关于被告是否应当承担逾期交房违约责任的问题，一审法院认为，按照合同约定，被告应当于2009年12月30日将案涉房屋交付给原告，但案涉房屋直至2010年3月24日被告才通知原告办理房屋交接手续，被告存在逾期交房行为，应当承担逾期交房的违约责任。考虑因案涉小区业主较多，办理交接手续尚需一定时间等因素，一审法院确定交接期限为10日。被告应自2009年12月31日起至2010年4月3日止按合同约定的已付房款的日万分之三支付违约金44，014元（2009年12月31日至2010年4月3日计94天，按首付款577，489元计算违约金为16，285元；2010年2月24日至2010年4月3日计39天，按贷款237万元计算违约金为27，729元）。
关于原告请求的逾期办证违约金，根据双方合同第十五条关于产权登记的约定，如因被告责任，自房屋交付之日起超过一年原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的赔偿金。根据上述约定，被告履行办证义务的期限为房屋交付之日起一年。双方签订的《补充协议》第八条又约定，原告应于被告向其发出的交付通知中所规定的交接期限内到被告指定的地点与被告办理该商品房的交付手续，逾期视为该商品房已按本合同约定的标准交付于孙静。被告通知原告于2010年3月24日前办理房屋交接手续，因原告原因，双方未办理房屋交接手续，考虑办理交接期限10日，即在2010年4月3日视为原告接收房屋。该日期应认定为案涉房屋的交付时间，自此一年内被告应当按约定为原告办理产权登记证书，但被告于2013年5月13日才具备办理房屋权属证书的条件，自此，已经逾期770天，原告参照同类型案件的二审终审判决，按日万分之零点五请求赔偿金，应予支持，但其计算天数有误，一审法院予以调整，被告应当支付原告逾期办证赔偿金114，263元（2，967，489元X770天X0.005%）。
关于被告反诉请求原告支付逾期领取钥匙的违约金。根据双方签订的补充协议第八条第3项：如原告逾期领取钥匙，每逾期一天原告应当向被告支付违约金人民币200元，并承担自视为交付之日的物业费、采暖费等费用以及与该房屋毁损、灭失等有关的风险责任。一审法院已认定2010年4月3日视为案涉房屋的交付时间，被告再行请求自该日起至实际交房日止的违约金无法律依据。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告大连飞通房地产开发有限公司支付原告孙静逾期交房违约金44，014元；二、被告大连飞通房地产开发有限公司支付原告孙静逾期办证违约金114，263元；三、驳回被告飞通公司的反诉请求。案件受理费3560元（原告已预付），退回原告1780元，由被告负担1780元；反诉费2520元（被告已预付），由被告负担。上述具有给付内容的款项，均于判决生效之日起十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审宣判后，飞通公司不服，向本院提起上诉，请求被上诉人支付逾期领取钥匙违约金249，000元。其主要上诉理由为：根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同对双方当事人均具有约束力。本案被上诉人逾期领取钥匙，上诉人于2010年3月24日向被上诉人发出了交房通知书，参考一审法院和本院相关判决，上诉人给予被上诉人10天的时间接受房屋，2010年4月3日视为上诉人交付案涉房屋，事实上被上诉人接受房屋的时间为2013年8月23日，对此，被上诉人应当按合同约定承担自2010年4月3日至2013年8月23日逾期领取钥匙1245天的违约金249，000元。
被上诉人孙静表示服从一审判决。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，孙静在一审法院诉请飞通公司承担逾期交房和逾期办理房产证的违约责任，一审法院根据查明的事实依法判决飞通公司承担逾期交房和办理房产证的违约责任，飞通公司未针对一审法院判决其承担逾期交房和办理房产证的违约责任提起上诉，而仅针对其在一审法院反诉要求孙静承担逾期领取钥匙违约金提起上诉，根据民事诉讼法的相关规定，本院仅针对飞通公司主张孙静承担逾期领取钥匙违约金的上诉请求进行审理。结合本案现查明的事实和与本案相类似的案件且本院已作出（2014）大民二终字第108号生效民事判决看，该生效判决中已认定了考虑案涉小区购房业主比较多，孙静购买案涉房屋所在的同一小区其他业主因向飞通公司主张逾期交房违约金自飞通公司通知购房业主接收房屋之日起，给于10天时间作为合理办理房屋交接手续的时间，即具体于本案，自飞通公司通知孙静于2010年3月24日前办理房屋交接手续时起经过10日，视为飞通公司于2010年4月3日向孙静交付了案涉房屋，而交付房屋的标准通常情况即是将房屋的钥匙交给了购房人。在与本案相类似的前述生效判决中购房人向飞通公司主张逾期交房违约金截止至实际交房之日（即实际领取钥匙之日），而飞通公司则主张以其通知业主交房之日作为计算逾期交房违约金的截止点，本院结合案件的综合情况，认定给于10天时间作为合理办理房屋交接手续的时间，即飞通公司通知业主交房之日起第十一日视为交付了房屋钥匙并以该日作为计算逾期交房违约金的截止点。故依据另案生效判决认定的房屋交付时间，导致飞通公司相应减少了其应当承担的逾期交房违约金，而本案中，飞通公司又主张以其通知孙静交房之日起第十一日即2010年4月3日作为计算逾期领取钥匙违约金的起算点，并要求孙静承担逾期领取钥匙的违约金，飞通公司在不同案件中对交付房屋时间（即交付钥匙）作出对其有利且自相矛盾的解释，故对于其要求孙静承担逾期领取钥匙违约金的诉请，一审法院不予支持，并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2520元（上诉人大连飞通房地产开发有限公司已预交），由上诉人大连飞通房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 阁成宝
代理审判员 周燕雁
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 刘 媛