河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀04民初15号
原告：茹梓洋，男，1993年12月18日生，汉族，现住吉林省长春市。
委托代理人：田非，河北王洪波律师事务所律师。
委托代理人：孙立新，女，1969年5月18日生，汉族，现住吉林省长春市，系茹梓洋母亲。
被告：黄德兴，男，1968年6月16日出生，汉族，现住重庆市璧山县。
委托代理人：刘延廷、赵芳，河北紫微星律师事务所律师。
被告：董迎阳，女，汉族，1976年8月1日出生，现住河北省邯郸市临漳县。
被告：河北佳煊旅游开发有限公司，住所地永年县广府镇北街（原永年二中院内）。
法定代表人：董迎阳，该公司董事长。
原告茹梓洋诉被告黄德兴、董迎阳、河北佳煊旅游开发有限公司案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告茹梓洋委托代理人田非、孙立新，被告黄德兴委托代理人刘延廷到庭参加诉讼，被告董迎阳、河北佳煊旅游开发有限公司经本院合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告茹梓洋诉称：2015年3月30日，茹梓洋与董迎阳经三河市顺心置地房地产经纪有限公司（以下简称顺心置地公司）居间介绍，就董迎阳位于河北省三河市燕郊开发区神威北路华堂高尔夫庄园B9-52号房屋签订了房屋买卖居间合同及房屋买卖合同，合同约定董迎阳将其所有的涉案房屋出售给茹梓洋，总价款为495万元。同日，茹梓洋向董迎阳支付定金10万元；2015年4月9日，茹梓洋向董迎阳支付房款190万元。后发现董迎阳未能如约撤销涉案房屋抵押登记，致交易困难，茹梓洋与董迎阳协商一致，由茹梓洋再付200万元房款办理房屋撤押登记，董迎阳收到该房款后将涉案房屋交付茹梓洋。2015年4月14日茹梓洋指示李新凤代为向董迎阳的债权人三河金鼎典当有限责任公司（以下简称金鼎典当公司）支付1700800元；2015年4月15日茹梓洋指示李新凤、孟凡雄分别以转账方式向董迎阳支付购房款99200元及20万元。至此，茹梓洋累计向董迎阳支付购房款400万元。2015年4月16日，董迎阳的公证委托人谭某将涉案房屋移交茹梓洋，同日，茹梓洋在小区物业处办理了入住登记，董迎阳也对此予以书面确认，涉案房屋至此由茹梓洋合法占有、使用至今。2015年4月27日，涉案房屋办理网签备案。办理过户登记手续时发现涉案房屋被邯郸市中级法院（2015）邯市民一初字第26号财产保全裁定采取查封措施。2015年10月13日，茹梓洋向邯郸市中级人民法院提起案外人执行异议申请，邯郸市中级人民法院以（2015）邯市执字第00124号执行裁定书驳回了茹梓洋的异议，茹梓洋认为该裁定认定的事实错误，现提起诉讼。请求法院判令：1、停止对河北省三河市燕郊开发区神威北路南侧、高尔夫球场北侧华堂高尔夫庄园B9-52号房屋的执行；2、诉讼费用由被告承担。
被告黄德兴辩称：董迎阳与茹梓洋就华堂高尔夫庄园B9-52号房屋签订的-＋存量房买卖合同约定转让价款为5666570元，并非茹梓洋主张的495万元。茹梓洋实际向董迎阳支付房款200万元，并非茹梓洋主张的400万元。李新凤、孟凡雄的转款行为，不能视为茹梓洋向董迎阳支付房款。在法院对涉案房屋查封前，涉案房屋并未合法交付茹梓洋占有，茹梓洋声称“董迎阳的委托人谭某将涉案房屋移交”并不属实。本案存在茹梓洋和被执行人董迎阳恶意串通损害申请执行人黄德兴利益的行为，且茹梓洋不能举证证明其“对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益”。请求驳回茹梓洋的诉讼请求。
原告茹梓洋为支持其主张，提供以下证据：
第一组证据：
1、华堂高尔夫庄园B9-52号房屋所有权证书。涉案房屋登记在董迎阳名下的日期为2014年4月23日，距茹梓洋与董迎阳的交易时间不足一年，按照当时房地产交易政策，对该房屋的交易税费是十分昂贵的，根据当时的测算应当超过70万元。因此，茹梓洋与董迎阳合同约定的495万元是当时的市场价格。同时证明董迎阳系涉案房屋的所有权人，涉案房屋于2014年5月30日办理抵押登记，2015年4月14日注销前述抵押登记，该事实与法院依申请自金鼎典当公司调取的证据互相印证，茹梓洋将部分购房款直接交付抵押权人撤销抵押登记是为了实现合同目的的正当行为，且得到董迎阳的认可；
2、河北省大厂回族自治县公证处于2015年4月14日作出（2015）大证民字第157号公证书，公证证明谭某系董迎阳的公证受托人，谭某有权代为办理相关事宜。
3、2015年3月30日的房屋买卖合同和房屋买卖居间合同。证明2015年3月30日茹梓洋与董迎阳经三河市顺心置地房地产经纪有限公司居间介绍就涉案房屋的买卖事宜签订了房屋买卖居间合同及房屋买卖合同，合同约定董迎阳将涉案房屋出售给茹梓洋，价款为495万元。
本组证据证明茹梓洋与董迎阳之间就涉案房屋在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且谭某作为董迎阳的受托人，有权办理出售涉案房屋的相关事项。
第二组证据：
4、2015年3月30日董迎阳出具的收条一份，证明茹梓洋于签订买卖合同的当日支付其购房定金10万元。后董迎阳根据实际收到款项的情况在该收条补记有关内容（一是出具收条的当天实收3万元整，并要求另外7万元存到其尾号为8164的农行卡内；二是董迎阳于2015年4月9日确认收到转账款190万元）
5、中国农业银行银行卡存款业务回单。证明茹梓洋于2015年3月31日向董迎阳指定的农行卡号转存定金7万元，该项证据与本组第4项证据互相印证；
6、中国工商银行理财金帐户历史明细清单。证明茹梓洋于2015年4月9日支付董迎阳购房首付款190万元，该项证据与本组第4项证据互相印证；
7、李新凤于2015年7月1日出具的证明。证明茹梓洋通过李新凤向董迎阳支付购房款180万元；
8、李新凤的银行明细清单，证明李新凤于2015年4月14日、4月15日累计代茹梓洋向董迎阳支付购房款180万元，4月15日的付款明确备注了“购房款”。该项证据与本组第7项证据及法院依申请自三河市金鼎典当有限责任公司调取的证据互相印证；李新凤已在（2015）邯市执异字第00124号案件组织的听证会中出庭作证。
9、孟凡雄于2015年7月7日出具的证明及其银行明细，证明茹梓洋通过孟凡雄于2015年4月15日支付董迎阳购房款20万元；孟凡雄已在（2015）邯市执异字第00124号案件组织的听证会中出庭作证。
10、谭某于2015年10月10日出具的收条及茹梓洋向谭某转账95万元的汇款凭证，证明茹梓洋有能力将剩余购房款95万元按照人民法院的要求交付执行。
本组证据证明茹梓洋已经支付董迎阳购房款400万元，且有能力将剩余购房款按照人民法院的要求交付执行。
第三组证据：
11、董迎阳2015年4月16日出具的证明。证明董迎阳累计收到购房款400万元后，知晓并同意将涉案房屋交付茹梓洋合法占有；
12、华堂高尔夫庄园业主资料登记表、户内燃气安全使用承诺书、户门钥匙委托书、业主办理入住手续确认表、治安消防安全协议书，证明茹梓洋于2015年4月16日在涉案房屋的物业处办理了入住登记，该项证据与法院依申请自三河市和合物业服务有限公司调取的证据互相印证；
13、三河市和合物业服务有限公司出具的物业费发票两张，证明茹梓洋于2015年7月13日缴纳了涉案房屋自2015年4月16日起的半年物业费11769.03元，且代董迎阳清偿拖欠的物业费12749.78元。该项证据与法院依申请自三河市和合物业服务有限公司调取的证据互相印证；
14、三河市和合物业服务有限公司出具的收据两张，证明茹梓洋合法使用涉案房屋；
本组证据总体证明茹梓洋在人民法院查封涉案房屋之前已经合法占有该不动产，且合法使用至今。
15、三河市存量房买卖合同，证明涉案房屋于2015年4月27日办理网签备案。本项证据与全案其它证据相互印证可知涉案房屋买卖合同签订后，合同的履行过程均在正常进行，茹梓洋一直在为实现过户这一合同目的而努力履行各项合同义务，努力排除交易过程中的各项障碍，但法院于4月28日查封了涉案房屋，因此，涉案房屋未能过户纯属巧合，不是茹梓洋的原因造成。
另，茹梓洋申请证人谭某出庭作证，证明茹梓洋与董迎阳签订买卖合同的履行和过程。证人证言的主要内容为：2015年3与30日，茹梓洋和董迎阳通过我们公司签订了房屋买卖合同，约定房款495万元，在房产部门的网签合同价格属于区域指导价，应以买卖合同为准，满5年出让才免营业税，当时不符合免税政策，故税费比较高，税应该在70万元以上，当时双方买卖合同的价格是属于市场价。签合同之前董迎阳表示其自己能解除抵押，至于抵押多少钱我不知情，应该是尚欠典当行300多万。在4月9日，茹梓洋支付了首付款200万元后，董迎阳表示其无能力解除抵押，茹梓洋及其家属知情后多次找到我们公司要求协调，我们给出了一个方案，让购房人提交调整付款方式，提高首付款，就是增加200万元，首先用于还清典当行的抵押，撤销抵押，如果有剩余就计入购房款中，再将房屋公证委托给我本人，办理合同的后续事宜，另外必须立即交付房屋。购房人比较着急入住，就认可了这种方式。董迎阳和我就办理了委托公证手续，我陪董迎阳和购房人到金鼎典当公司办理了解除抵押手续，董迎阳亲自填写了申请还款单，购房人就委托李新凤将董迎阳欠典当行的欠款170万打给典当行，然后我们从典当行拿出手续去房管部门办理了撤押登记，办理完撤押之后，董迎阳表示其很忙，还带着孩子，故委托给我办理，当时还出具了同意房屋交接的证明，且出具了尾款95万元的收款收据，但是约定过户完之后，购房人通过银行转账方式到账为准，这个收据是提前出具的，这是在从房管局办理完解押登记之后。第二笔200万元，还剩余29万多，购房人给了董迎阳，第二天我带着公证书、茹梓洋及其家属去物业办理了交接手续。我和购房人按正常程序办理后续事宜，约定4月27日网签，4月28日办理过户，在房管部门过户时发现房屋被查封了。购房人为了表示其有能力支付95万元，就将95万元给我，时间在4月28日之后过了一段时间，要求我暂时不给董迎阳，只要合同能继续履行，95万元可以给法院或者是售房人。
被告黄德兴对茹梓洋以上证据的主要质证意见为：
对第一组中证据3的真实性、合法性有异议。由于买卖双方已经在三河市房管局签订了网签备案合同，茹梓洋举证的这两份合同与网签备案合同约定的转让价款不符，属于以明显低价故意订立虚假的买卖合同，恶意串通损害债权人利益，订立阴阳合同规避政府监管，依据合同法第五十二条规定，应认定中介买卖合同无效。对第二组证据的质证意见：1、谭某证明真实性有异议，谭某系中介公司的经纪人，与本案有利害关系，茹梓洋和董迎阳之间的房屋买卖交易是否顺利完成，直接影响到中介公司的利益和中介公司是否要承担风险。2、李新凤、孟凡雄分别通过银行转款180万元、20万元的证据，对其证明目的有异议。李新凤向金鼎公司转款1700800元，李新凤向董迎阳转款99200元、孟凡雄向董迎阳转款20万元，合计200万元，这三笔转款均不是茹梓洋支付的，不能认定为茹梓洋向董迎阳支付的房款，而且，在原告与董迎阳2015年4月27日签订的三河市存量房买卖合同第四条第三项写明“支付首付款200万元”，如果茹梓洋在此之前确实向董迎阳支付了400万元房屋转让款，那在该合同上一定会写明首付款400万元，而不是200万元。另，在茹梓洋2015年5月4日提交给邯郸市中级人民法院的查封异议申请书中自述“三河顺心置地房地产经纪有限公司于2015年4月14日交付1700800元，2015年4月19日交付299200元”，茹梓洋已经自认这200万元系中介公司支付，并非其本人支付。3、对抵押合同和解除抵押证据的证明目的有异议。证据只能证明中介公司替董迎阳还款、解除抵押，不能证明原告支付房款。对第三组证据的质证意见：1、对董迎阳证明、谭某说明真实性有异议，结合茹梓洋举证的“2015年4月16日董迎阳和谭某交付房屋证明”和已经证明为伪证的“2015年4月16日董迎阳承认收到全部房款的收条”，显然是茹梓洋与被执行人董迎阳恶意串通向人民法院提供伪证，同日出具的所谓房屋交付证明亦同样为伪证。2、对物业公司办理手续的相关材料的真实性有异议，这些证据显示2015年4月16日物业公司与涉案房屋业主原告办理了业主登记、钥匙交接手续，但是在房产证产权人未变更、业主董迎阳未到场、物业费等各项费用未交清的情况下，物业公司根据什么认定茹梓洋为新业主？而且在《业主办理入住手续确认表》上载明已付清各项入住费用，但根据2015年7月13日开具的缴纳物业费发票，物业费用在2015年7月才缴纳，显然这些手续不真实，不能证明茹梓洋合法占有涉案房屋。
被告黄德兴对谭某证人证言的质证意见为：证人证言不具有真实性，应不予采信。谭某系中介公司工作人员、具体负责涉案房屋居间交易，与本案有利害关系，证人当庭讲董迎阳签署的95万元条是当天日期，尽管受到了原告代理人引导改变，但是相信合议庭能看到是人为误导。谭某前后证言矛盾，另谭某证明中讲茹梓洋通过李新凤向董迎阳转款，他不认识二人，如何做出该证明？谭某称在2015年4月16日将钥匙交给茹梓洋，但是谭某在法院调查时称钥匙在物业公司，综合谭某的证言，在关键处自相矛盾，该证人证言应不予采信。
被告黄德兴提供了以下证据：
1、2015年4月16日董迎阳书写的收到95万元收条，已查明该条是虚假的。
2、2015年5月4日茹梓洋向邯郸市中院提交的查封异议申请书。申请书中茹梓洋自认是三河顺心置地房产公司支付了200万元，非其本人支付的。对95万元收条，就算按照证人谭某所说是办理解押当日所打，2015年4月16日当天，董迎阳还出具了另外一个交付证明条，按照谭某说法，4月14日之后就没有见过董迎阳，为什么在16日董迎阳出具了该证明，明显证人证言虚假。如果是4月14日办理的，为什么证明和收条不写14日，而写成16日，这是事后找物业公司补办交接证明，所以写成4月16日，故被告方认为交接证明及收条都是假证。
茹梓洋对黄德兴提交证据的主要质证意见为：收条是董迎阳写的，不是虚假的。查封异议申请书确实是茹梓洋提交的，但对事实的描述和理解有差异，应该说董迎阳收到200万元首付款后，告诉无法解押，茹梓洋找中介协调，这样的描述是没有问题的，实际上谭某给我方说让我们付款解押后交房。当时谈的条件是如果我方付了200万元，董迎阳公证委托给中介，能够保证我们付款的安全性，所以对申请书中茹梓洋称三河顺心置地房产公司支付了200万元，可以理解为是中介公司协调的。
根据双方当事人的申请，2016年3月24日，邯郸市中级人民法院就本案相关情况向三河市金鼎典当公司、三河市和合物业有限公司、三河市顺心置地房产经纪有限公司进行了调查。
1、对三河市金鼎典当公司经理闵贺的调查笔录，主要内容为：2014年5月13日董迎阳向我公司抵押借款350万，我公司把款打入她的账户。2015年4月9日董迎阳还190万，4月14日李新凤转来170万多一点，本金360万及利息全部还清了，我公司给她出了还款凭证和解押手续，她自己去房管局办的解押手续，我不知道李新凤是谁，董迎阳说是还她的借款本息，她们是什么关系不知道。
2、对三河市和合物业有限公司工作人员贾楠的调查笔录，主要内容为：房产交接具体是刘丹办的，档案显示是在2015年4月16日办的物业交接，是新业主茹梓洋的母亲孙立新签的入住手续，当时没交物业费。原房主欠缴物业费，原房主交到2014年9月30日，每月每平米是4.5元，乘以面积435平方，12749.78元物业费应该是6个月加上半个月，新业主一起都交了，票据显示是2015年7月13日交的物业费。11769.03元是茹梓洋交自己的6个月，办交接时是董迎阳的代理人来的，是中介公司的，只知道姓谭，有委托书还有原房证，委托书是大厂公证处办的。
3、对三河市顺心置地房产经纪有限公司权证处负责人谭某的调查笔录，主要内容为：2015年3月30日，董迎阳与我公司订立居间合同，出售其华堂高尔夫房产，茹梓洋购买价款495万元，网签价是5666570元，房管局备案的网签合同，只能作为参考，茹梓洋付款200万元，直接给了董迎阳，因为房子有典当抵押，董迎阳刚开始说她自己能解决，后来又解决不了，我们又和买房人沟通，增加首付款，买家同意了，让李新凤往典当行转170万元，李新凤是茹梓洋母亲带来的人，孟凡雄也是茹梓洋一方的人。剩余95万元，茹梓洋去年10月份转给我的，还没有给董迎阳，因为现在过不了户。房子交接是我代替董迎阳去的，茹梓洋和她母亲去了，因为物业费的事有问题，不交清物业费不让办手续，何时交的物业费不清楚了，否则不给水电卡，钥匙是物业拿出来给了茹梓洋，董迎阳是否给他钥匙我不清楚，交给我是2015年4月份。董迎阳没有借我公司钱，她有这想法，但我公司没有借给她。调查笔录上顺心置地公司加盖了公章。
原告茹梓洋对以上调查笔录无异议。
被告黄德兴对以上调查笔录的主要质证意见为：真实性无异议。金鼎典当公司的笔录只是客观反映了房产的抵押的解押情况，与本案争议焦点不具有证明意义。和合物业公司在笔录中承认是7月13日缴纳物业费，对于办理交接手续的事，物业公司称是中介公司办的，就是说物业公司没有将房屋交付给茹梓洋。对于顺心置地公司的调查笔录，该笔录是谭某代表顺心置地公司所作，谭某提到钥匙是物业拿出来给了茹梓洋，这与和合物业公司证明相矛盾，也与谭某此前声称的自己向茹梓洋交付房屋的事实相矛盾，也就是说谭某没有向茹梓洋交付房屋。
经审核以上证据，并结合双方当事人的陈述和质证意见，本院确认案件事实如下：
2014年4月23日，董迎阳办理了华堂高尔夫庄园B9-52号房屋的产权证书。2015年3月30日，茹梓洋与董迎阳经三河市顺心置地房地产经纪有限公司居间介绍，就华堂高尔夫庄园B9-52号房屋的买卖事宜签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》，合同约定：董迎阳将涉案房屋出售给茹梓洋，总价款为495万元，定金10万元，首付款为200万元，其余部分由茹梓洋申请银行贷款，银行放贷到董迎阳账户，双方定于2015年5月15日前到房屋权属登记部门办理过户手续，董迎阳应于过户当日向茹梓洋交房，全部税费由茹梓洋承担等内容。
2015年3月30日，茹梓洋支付董迎阳购房定金10万元，2015年4月9日，茹梓洋通过工商银行向董迎阳账户支付190万元。2015年4月9日，董迎阳委托顺心置地公司的工作人员谭某办理华堂高尔夫庄园B9-52号房屋的房产转让、所有权过户变更登记、协助买方办理二手房银行按揭贷款、住房公积金贷款、代办网签、代收房款、代缴税费等相关手续。河北省大厂回族自治县公证处于2015年4月14日作出（2015）大证民字第157号公证书，公证证明谭某系董迎阳的受托人，有权代为办理相关事宜。
关于涉案房屋抵押情况，董迎阳于2014年5月30日就涉案房屋向金鼎典当公司办理抵押，贷款350万元，2015年4月9日董迎阳还款190万元，2015年4月14日金鼎典当公司收到李新凤转款1700800元，2015年4月14日涉案房屋抵押被注销。
2015年4月15日，李新凤向董迎阳账户转款99200元，孟凡雄向董迎阳账户转账200000元。孟凡雄、李新凤在2015年12月7日本院执行局组织的执行听证会中到庭证实，二人是茹梓洋和茹梓洋母亲的朋友，李新凤所转180万元、孟凡雄所转20万元，均是茹梓洋的款项，是茹梓洋支付给董迎阳的购房款。
三河市和合物业有限公司的华堂高尔夫庄园B9-52号房屋的物业档案显示，2015年4月16日，茹梓洋母亲孙立新代茹梓洋办理了B9-52号房屋的入住手续登记表、业主资料登记表、户门钥匙委托书、燃气安全使用承诺书、治安消防安全协议等手续。上述入住手续上均有和合物业公司的客服部代表刘丹的签字。
2015年4月27日谭某代替董迎阳签署了三河市存量房买卖合同，合同约定：房屋总价款为5666570元，不含税费，茹梓洋支付定金10万元，首付款200万元，以贷款方式向董迎阳支付房款等内容。2015年4月28日，华堂高尔夫庄园B9-52号房屋被河北省邯郸市中级人民法院查封。
2015年7月13日，茹梓洋分别缴纳涉案房屋物业费11769.03元和12749.78元。2015年10月10日茹梓洋通过工商银行账户向谭某账户支付房款95万元，现该95万元在谭某处。
另查明，在黄德兴诉董迎阳、河北佳煊旅游开发有限公司民间借贷一案中，根据黄德兴的诉讼保全申请，邯郸市中级人民法院于2015年4月28日将华堂高尔夫庄园B9-52号房屋查封。2015年5月4日，茹梓洋向邯郸市中院人民法院提交查封异议申请书。申请书中称：“董迎阳于2015年3月30日经顺心置地公司将华堂高尔夫庄园B9-52号房屋出售给茹梓洋，茹梓洋分别于2015年3月30日支付10万元，2015年4月9日支付190万元。2015年4月9日，董迎阳委托顺心置地公司办理所有过户相关手续，随后顺心置地公司于2015年4月14日支付1700800元，4月19日支付299200元，以上合计4000000元打入董迎阳账户。”
现华堂高尔夫庄园B9-52号房屋由茹梓洋占有。
上述事实，有茹梓洋提交的《房屋买卖合同》、《三河市存量房买卖合同》、转款凭证、调查笔录等相关证据予以证明。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。2015年3月30日，茹梓洋与董迎阳就华堂高尔夫庄园B9-52号房屋签订的《房屋买卖合同》及双方与顺心置地公司签订的《房屋买卖居间合同》，均系双方当事人真实意思表示，合法有效。在2015年4月27日签订的《三河市存量房买卖合同》中，房屋转让价款为房产部门的指导价格，且不含税费，当事人也未按该合同执行，故存量房买卖合同并未实际履行。黄德兴主张董迎阳与茹梓洋恶意串通订立虚假合同，没有提交相关证据予以证明，其认为《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》无效的答辩理由，没有法律依据，本院不予支持。
关于房款的支付情况。2015年3月30日，茹梓洋向董迎阳支付定金10万元，2015年4月9日向董迎阳支付190万元，有转账凭证予以证明，双方无争议，本院予以确认。关于李新凤向金鼎典当公司转款1700800元，向董迎阳转款99200元，孟凡雄向董迎阳转款20万元共计200万元款项性质的认定。孟凡雄、李新凤在2015年12月7日本院执行局组织的执行听证会中到庭证实，李新凤所转180万元、孟凡雄所转20万元，均是茹梓洋的款项，是茹梓洋支付给董迎阳的购房款，顺心置地公司也认可是茹梓洋支付的购房款，黄德兴虽然主张二人所转款项不能认定为茹梓洋支付的购房款，但又不能提供证据证明该200万元款项的性质，金鼎典当公司已证明1700800元支付的是董迎阳抵押贷款，且另外约30万元是直接支付给董迎阳的，故本院认定该200万元为茹梓洋支付的购房款。2015年10月10日，茹梓洋通过转账支付给谭某剩余房款95万元，谭某是董迎阳的委托代理人，有权代收房款，茹梓洋在向人民法院起诉前，已经支付全部价款。
关于房产交付及是否合法占有问题。根据三河市和合物业有限公司的华堂高尔夫庄园B9-52号房屋的物业档案显示，茹梓洋的母亲孙立新于2015年4月16日代茹梓洋办理了B9-52号房屋的相关入住登记手续。董迎阳的委托代理人谭某亦出庭证实，在茹梓洋将第二笔200万元购房款支付给董迎阳后，带着公证书、购房人茹梓洋及其家属去物业办理了交接手续。现华堂高尔夫庄园B9-52号房屋由茹梓洋实际占有，能够认定该房产已交付并由茹梓洋合法占有。
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，茹梓洋所举证据能够证明其已支付全部价款，并在法院查封前已合法占有该房屋，未办理过户登记非因茹梓洋自身原因，故其依法享有足以排除强制执行的民事权益，对茹梓洋主张停止执行华堂高尔夫庄园B9-52号房屋的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
停止对河北省三河市燕郊开发区神威北路南侧、高尔夫球场北侧华堂高尔夫庄园B9-52号房屋的执行。
一审案件受理费80元，由被告黄德兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省高级人民法院。
审 判 长 梁国华
审 判 员 徐世民
代理审判员 贾梅录
二０一六年六月十六日
书 记 员 李 陽