湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘民再186号
抗诉机关：湖南省人民检察院。
申诉人（一审第三人、二审被上诉人）：全淑娥
委托代理人：肖泽亮
委托代理人：邓成玉
被申诉人（一审原告、二审上诉人）：唐云洲
被申诉人（一审原告、二审上诉人）：吕淑春
上述二被申诉人的委托代理人：王立群，湖南德巍律师事务所律师。
二审被上诉人（一审被告）：衡阳市久富门宾馆实业有限公司
法定代表人：王振国，该公司经理。
委托代理人：袁友谊，衡阳市中恒法律服务所法律工作者。
原审第三人：衡阳市三泰房地产开发有限公司
法定代表人：蒋修太，该公司董事长。
申诉人全淑娥与被申诉人唐云洲、吕淑春及二审被上诉人衡阳市久富门宾馆实业有限公司（简称久富门公司）、原审第三人衡阳市三泰房地产开发有限公司(简称三泰公司)债权人撤销权纠纷一案，衡阳市石鼓区人民法院于2013年4月24日作出（2011）石民一初字第440号民事判决。唐云洲、吕淑春不服，提出上诉。衡阳市中级人民法院于2013年9月18日作出(2013)衡中法民二终字第102号民事判决。判决生效后，全淑娥申请再审。衡阳市中级人民法院于2014年8月14日作出（2014）衡中法民监字第29号民事裁定，驳回了全淑娥的再审申请。全淑娥又向检察机关申诉。湖南省人民检察院于2015年11月16日以湘检民（行）监〔2014〕43000000167号民事抗诉书向本院提起抗诉。本院于2016年1月19日作出（2016）湘民抗4号民事裁定，提审本案。本院并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。湖南省人民检察院依法指派代理检察员欧阳祖毅、单飞出庭支持抗诉。申诉人全淑娥的委托代理人肖泽亮、邓成玉，被申诉人唐云洲、吕淑春的委托代理人王立群，二审被上诉人久富门公司的委托代理人袁友谊，原审第三人三泰公司的法定代表人蒋修太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
衡阳市石鼓区人民法院一审判决认定：2006年2月26日，受衡南县武装部委托，衡阳佳圣房地产评估有限公司兴浪分公司对坐落在中山北路120号建筑面积为1610.17㎡的房屋进行评估，评估值为703100元。久富门公司以2873773元的价格取得了120号地块及地面建筑物的所有权。2007年9月9日，唐云洲、吕淑春与久富门公司签订一份《借款协议》，约定：久富门公司向唐云洲、吕淑春借款100万元，2008年6月8日偿还本金和利息，久富门公司以中山北路120号招待所房产证和临街门面作借款担保（未办理抵押登记）。借款到期后，久富门公司未按约还本付息。2010年7月2日，唐云洲、吕淑春从衡南县房产局得知，2008年7月10日，久富门公司与第三人全淑娥签订了《房地产买卖契约》，久富门公司将其所有的坐落在衡阳市中山北路120号1-6层综合楼以65万元的价格转让给第三人全淑娥，以冲抵所欠第三人全淑娥之女谢树连的债务，并于2008年7月15日办理房屋过户手续。2010年7月12日唐云洲、吕淑春向一审法院起诉，要求久富门公司偿还借款本息，并以久富门公司以明显不合理低价转让财产，损害了债权人利益为由要求撤销久富门公司与第三人全淑娥的房屋买卖协议。该案审理过程中，湖南明诚房地产评估有限责任公司接受法院委托对涉案房屋进行了评估，评估总价值为249.71万元。一审法院经合并审理后，作出（2010）石民二初字第61-2号民事判决：一、久富门公司向唐云洲、吕淑春偿还借款100万元，支付利息70万元。二、驳回唐云洲、吕淑春要求撤销久富门公司与第三人全淑娥房屋买卖协议的诉讼请求。唐云洲、吕淑春提出上诉，衡阳市中级人民法院以民间借贷纠纷和撤销权纠纷不属同一法律关系，不能合并审理，撤销权应另行立案处理为由，撤销了该判决的第二项。唐云洲、吕淑春遂另行提起本案诉讼，请求：判令撤销久富门公司与第三人全淑娥签订的《房地产买卖契约》；本案诉讼费由久富门公司和第三人全淑娥承担。
衡阳市石鼓区人民法院一审认为：久富门公司系唐云洲、吕淑春的债务人，在无力清偿债务的情况下将财产转让给第三人全淑娥，损害了唐云洲、吕淑春的利益。唐云洲、吕淑春作为久富门公司的债权人有权行使撤销权，但撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，因第三人全淑娥已在2008年7月15日办理了房产过户手续，房产登记具有物权公示效力，故此应当推定唐云洲、吕淑春已于2008年7月15日知道久富门公司将该房产转让给了第三人全淑娥，唐云洲、吕淑春于2010年7月2日起诉，已超过了一年的除斥期间。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条（一）项的规定，唐云洲、吕淑春主张的撤销权已消灭。判决：驳回唐云洲、吕淑春的诉讼请求。本案受理费10300元，财产保全费3770元，合计人民币14070元，由唐云洲、吕淑春负担。
衡阳市中级人民法院二审对一审查明的案件事实予以确认。另查明，2010年7月2日，唐云洲、吕淑春委托代理人熊厚仕律师在衡南县房地产管理局查阅了全淑娥（坐落于衡阳市中山北路的六层综合楼）的产权资料。2010年8月19日，湖南明诚房地产评估有限责任公司出具的房地产评估报告估价时点为2008年7月10日，该评估时点的市场价格为249.71万元。
衡阳市中级人民法院二审认为：唐云洲、吕淑春与久富门公司的借款法律关系已被（2011）衡中法民三终字第68号民事判决所确认，依法应予保护。债务人久富门公司在未告知债权人的情况下与全淑娥签订《房地产买卖契约》，将该契约项下所诉争市值为249.71万元的房产以65万元明显低价转让给全淑娥，导致无法清偿唐云洲、吕淑春本金为100万元的债权，损害了债权人唐云洲、吕淑春的合法权益，该转让行为应予以撤销。关于本案的撤销权是否在法律规定的期限内行使的问题。从本案的证据来看，衡南县房地产管理局出具的证明证实，2010年7月2日，唐云洲、吕淑春才取得久富门公司将诉争的房屋转让给第三人全淑娥的证据，且一审法院对该项事实已经予以确认。故唐云洲、吕淑春于2010年7月12日起诉请求撤销久富门公司与第三人全淑娥签订的《房地产买卖契约》，未超过法定的一年除斥期间。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）、（三）款之规定，判决：一、撤销衡阳市石鼓区人民法院（2011）石民一初字第440号民事判决；二、撤销久富门公司与全淑娥于2008年7月10日签订的《房地产买卖契约》。本案一审案件受理费10300元，财产保全费3770元，计14070元；二审案件受理费10300元，合计24370元，由久富门公司与全淑娥共同负担。
湖南省人民检察院抗诉认为：久富门公司2008年3月即施工拆除了诉争房屋的全部阳台、踏步、走廊、门窗及其顶层。评估时点也即全淑娥与久富门公司签订《房地产买卖契约》时，诉争房屋已不具备正常的使用功能和市场价值。湖南明诚房地产评估有限责任公司出具的《房地产评估报告书》对估价对象现状的认定为“建筑物现状基本完好”，并以估价时点的公开市场价得出诉争房屋的估价。该评估报告认定的房屋现状与客观事实不符。二审判决以该评估报告为据认定诉争房屋评估时点的市值为249.71万元，缺乏证据证明。
申诉人全淑娥表示同意抗诉意见。
被申诉人唐云洲、吕淑春辩称：湖南明诚房地产评估有限责任公司出具的《房地产评估报告书》历经一审、二审法院各两次庭审质证，并经二审法院复查质证，各方当事人均未提出异议并申请重新鉴定，该证据完全符合“三性”要求，原审法院应当采信。久富门公司购买该房屋后，拆除部分设施的目的是为了改造该房屋并据此获益，是为了增值。抗诉认为该房屋丧失了正常的使用功能和市场价值完全是无稽之谈。全淑娥与久富门公司签订的《房地产买卖契约》，所涉标的物位于城市商业区，1617平方米砖混结构的房屋包含土地使用权，转让价格仅为65万元，均价每平方米403元，明显违背基本常识。请求驳回抗诉，维持原判。
久富门公司述称：久富门公司将诉争房屋转让给第三人全淑娥不是真实意思表示。久富门公司系因与全淑娥之女谢树连存在债权债务关系，将涉案房产以抵押的形式担保过户，并口头约定，等债务清偿以后，再将房屋过户给久富门公司。因此，久富门公司和全淑娥签订的《房地产买卖契约》应依法撤销。
三泰公司述称：涉案房屋以65万元的价格转让远远低于市场价，而且，全淑娥并没有支付相应价款。久富门公司和全淑娥签订的《房地产买卖契约》应依法撤销。
本院再审过程中，申诉人全淑娥当庭提交如下七组证据：1、衡阳市人民政府市长办公会议纪要〔（2003）第42次〕；衡南县人民武装部《关于下调出让县人武部旧资产变现价格的请示》；国有资产处置审批表；衡南县人民武装部书面要求衡南县房地产局给予办理涉案房产过户手续的书面函告。拟证明包含涉案房屋在内，衡南县人民武装部将全部房地产转让给久富门公司的总价格为220万元。2、衡阳市中山北路120号土地的宗地图。拟证明涉案房屋占地面积为256.15平方米。3、久富门公司董事会决议、久富门公司与何国平的《房地产买卖契约》等。拟证明久富门公司将涉案房地产转让给全淑娥非低价出让。4、湖南雁能建筑设计研究院有限公司的工程设计图、结算书及付款凭证。拟证明全淑娥为恢复、加固已被拆除部分设施的涉案房产，支付工程款200余万元的情况。5、肖家仁等七人的证言。拟证明2008年8月被申诉人即知晓涉案房屋已经转让给了申诉人全淑娥；全淑娥受让涉案房屋时，部分设施已被拆除的事实。6、湖南中大建设工程检测技术有限公司的鉴定报告等。拟证明涉案房屋拆除部分设施后属于危房。7、衡阳兴隆资产评估有限公司的《资产评估报告书》。拟证明涉案房地产在拆除部分设施后的价值为604000元，全淑娥系以高于房屋本身价值受让的房屋。
被申诉人唐云洲、吕淑春发表如下质证意见：证据1不属于新证据，且形成于2005年，与2008年的交易没有可比性。证据2不属于新证据，诉争房产的层面积并不等同于房产的占地面积。证据3、4与本案无关。证据5的证人证言多数不属实，证明内容也与本案无关。唐云洲、三泰公司蒋修太、全淑娥的女儿谢树连等人确实协商过整体开发的事情，但并不知道涉案房产过户给了全淑娥。证据6的鉴定时间为2016年5月16日，房屋现状与2008年的状况没有关联，无法达到其证明目的。证据7的评估内容与涉案标的不一致，不具备同一性。久富门公司及三泰公司的质证意见与唐云洲、吕淑春一致。
庭审过程中，检察机关另出具衡阳市人民检察院对湖南明诚房地产评估有限责任公司卿国鸿的调查笔录。申诉人全淑娥表示认可调查内容。被申诉人唐云洲、吕淑春质证认为，根据检察机关执法规范，检察机关的调查不合法。而且该调查笔录反映的内容并不能说明湖南明诚房地产评估有限责任公司的评估报告存在不能作为证据使用的情形。久富门公司及三泰公司的质证意见与唐云洲、吕淑春一致。
本院对上述证据分析认定如下：申诉人提交的证据1、2均为在本案诉讼之前形成的证据，不是法律意义上的新证据，且形成于2005年，不足以证明2008年的市场情况；证据3、4与本案不具有关联性；证据5仅能部分反映全淑娥受让涉案房屋时的房屋状况，与房屋价值以及一审法院委托评估鉴定时是否考虑到房屋部分设施被拆除的现状没有关联性。证据6、7均为申诉人全淑娥二审判决生效后自行委托，评估鉴定资料未经双方核实确认，且衡阳兴隆资产评估有限公司的《资产评估报告书》系采用成本法，而不是市场法或收益法，且系在采信湖南中大建设工程检测技术有限公司鉴定涉案房产为危房的基础上作出。同时，因该两份证据非原评估鉴定机构作出，不属于新证据，其本身不能反应案件的真实情况。检察机关出具的调查笔录，仅能证明湖南明诚房地产评估有限责任公司受一审法院委托对涉案房地产评估时，没有对土地单独评估，系按商品房建筑面积计算到房屋价值中。房屋现状以当事人的描述为主。鉴定时如果房屋发生添附，肯定会计算。并不能证明该评估报告作出时，没有考虑涉案房屋的部分设施被拆除的情况。综上，以上证据均不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》的要求，应不予采信。
本院再审查明的案件事实与原二审判决认定的事实一致。
本院再审认为：本案系债权人撤销权纠纷，债权人撤销权是指当债务人所为减少其财产的行为危害债权实现时，债权人可以为保全债权请求法院予以撤销。因此，本案的关键在于判断债务人久富门公司将涉案房地产以65万元的价格转让给全淑娥是否明显低于市场价，从而损害了债权人的利益。
本案系因被申诉人唐云洲、吕淑春的债务人久富门公司另与申诉人全淑娥之女谢树连有债权债务关系，谢树连以全淑娥的名义与久富门公司签订了本案的《房地产买卖契约》，以65万元的价格获得涉案房地产，并就房屋部分办理了过户手续。而对于涉案房地产的真实市场价格，一审法院委托湖南明诚房地产评估有限责任公司进行评估，估价结果为：一层约36平方米的门面价值324000元，单价每平方米9000元；其余1574.71平方米房屋价值217.31万元，单价每平方米为1380元；总价值为249.71万元。对于该评估结果，一审法院于2010年10月12日组织双方进行了质证。申诉人全淑娥虽然发表质证意见认为评估报告与事实不符，但未申请补充鉴定或重新鉴定。在2012年6月11日一审法院就本案进行的庭审中，申诉人全淑娥的质证意见为：该报告不能体现房屋添附之前的价格，评估价格过高。仍未申请补充鉴定或重新鉴定。诉讼至今，不论是检察机关还是申诉人全淑娥，均无充分证据证实湖南明诚房地产评估有限责任公司作出的评估报告存在鉴定程序严重违法或鉴定结论明显依据不足或其他不能作为证据使用的情形。也没有证据证明湖南明诚房地产评估有限责任公司在评估过程中没有考虑部分设施被拆除的情况。从房屋本身价值看，依据评估报告，一楼临街约36平方米的门面价值即达到324000元，该部分房屋价值是不受阳台、走廊拆除影响的。那么，按照《房地产买卖契约》总价款仅65万元计算，剩余1574.71平方米房屋价值仅326000元，每平方米仅207元，是明显低于市场价格的。因此，原审采信湖南明诚房地产评估有限责任公司作出的评估报告，认定谢树连以全淑娥的名义与久富门公司签订的《房地产买卖契约》，损害了同为债权人的被申诉人唐云洲、吕淑春利益，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定。检察机关的抗诉理由不能成立。
另外，涉案房屋虽然2008年7月15日即过户至全淑娥名下。2008年8月，申诉人全淑娥之女谢树连、被申诉人之一的唐云洲曾经参与过三泰公司蒋修太组织的就久富门房地产统一开发的协商会，也曾提出要求谢树连交出房屋共同开发。被申诉人唐云洲、吕淑春应当知晓谢树连当时已经取得了对涉案房地产的控制。但谢树连以何代价、控制涉案房地产到何种程度，他人无从得知。直至2010年7月2日，唐云洲、吕淑春聘请律师至衡南县房地产管理局调取了相应资料，才知晓谢树连系以其母亲全淑娥的名义以65万元的低价获取了涉案房地产。因此，唐云州、吕淑春2010年7月12日起诉，未超过法定的一年除斥期间。
综上，原二审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
维持衡阳市中级人民法院（2013）衡中法民二终字第102号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 光
代理审判员 欧阳卓
代理审判员 沈 雅
二〇一六年九月九日
书 记 员 陶止戈
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。