河南省新郑市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0184民初4017号
原告：朱秀梅，女，1945年5月29日出生，汉族，住河南省封丘县。
委托诉讼代理人：史明治（系原告朱秀梅儿子），住河南省封丘县。
被告：河南恒基实业有限公司，住所地河南省新郑市孟庄镇双湖大道北侧77号。
法定代表人：刘强，董事长。
委托诉讼代理人：王俊强，河南见地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卜松涛，河南见地律师事务所实习律师。
原告朱秀梅与被告河南恒基实业有限公司（以下简称恒基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱秀梅的委托诉讼代理人史明治，被告恒基公司的委托诉讼代理人王俊强、卜松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱秀梅向本院提出诉讼请求：1、判令恒基公司因逾期交房而向朱秀梅支付违约金7524.036元（自合同约定应交房次日暂计至2016年6月20日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；2、判令恒基公司将推拉门窗由塑钢材质整改为彩铝材质；3、判令恒基公司自2016年6月20日起按1500元／月向朱秀梅支付房屋租金至收房验收合格止；4、判令按照合同约定和国家法律地方法规验收房屋合格后，恒基公司书面通知朱秀梅接收房屋后开始交纳物业费；5、本案诉讼费用由恒基公司承担。事实与理由：2014年5月15日，朱秀梅与恒基公司签订《商品房买卖合同》，朱秀梅购买恒基公司开发的位于新郑市××镇××大道南、××东水榭华城2幢3单元25层2504房屋。合同约定，恒基公司应于2015年12月20日前依照国家法律法规和地方政策的有关规定及合同约定，通知朱秀梅验收，并承诺交付与合同约定一致的房屋。后朱秀梅验收发现，恒基公司迟延通知验收房屋，且未提交《建设工程质量认定书》、《竣工验收备案表》、《房屋土地实际测绘技术报告书》及《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，小区内绿化、道路、消防等配套设施均没有完工，完全无法达到收房和入住标准。合同约定室内推拉门和窗户为彩铝材质，交房实际为塑钢材质，与约定不符。朱秀梅向恒基公司发送《拒绝收房，要求限期整改的告知函》，要求恒基公司严格按照法律和合同的约定条件向朱秀梅交付房屋，但截至起诉日止，恒基公司未作出任何书面回复及整改措施。朱秀梅提起本案诉讼，请求判如所诉。
被告恒基公司辩称，1、恒基公司依约履行合同，无任何违法违约行为，不存在逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任及赔偿朱秀梅所谓的损失。《商品房买卖合同》属有效合同，对双方均具有法律约束力。合同约定的交付条件为该商品房经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。恒基公司在2015年12月20日前已取得该房屋的五大主体验收合格证明，并于该日通过邮政特快专递方式通知朱秀梅交付房屋。2015年12月31日前，涉案房屋所在的两栋楼业主共500户，已交房400多户，绝大部分业主认可合同约定的交房标准即五大主体验收合格。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，由于××原因未能按期交付的，责任由××承担，由此产生的相关物业费及产生的滞纳金由××承担。朱秀梅因自身原因拒不接收房屋，所产生的物业费及滞纳金应由其自行承担。2、合同附件三约定的交付条件中，阳台推拉门、窗的交付标准与实际交房时不符，并非恒基公司恶意，恒基公司就此事与其他绝大多数业主已达成谅解补偿协议，并已履行完毕。阳台推拉门、窗的交付标准，从设计、施工均为塑钢材料，合同约定的断桥彩铝门窗系恒基公司工作人员在签订合同时失误所致，并非恒基公司通过设计变更故意违约。在未征得设计、监管等相关部门出具可以变更门窗材质文件的基础上，贸然更换将会对房屋建筑结构产生重大影响，存在安全隐患。因此，涉案房屋已经五大主体验收合格，达到双方约定的交付条件，朱秀梅因自身原因拒不接收房屋而要求恒基公司承担违约责任不应支持。另外，朱秀梅既要求恒基公司承担逾期交房违约责任，又要求恒基公司承担其租赁房屋的实际损失，即同时主张违约金与房屋租金损失不能成立。综上，恒基公司请求驳回朱秀梅的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年5月15日，朱秀梅（××）与恒基公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号140××××8981），约定的主要内容如下：××购买出卖人开发的位于新郑市××镇××大道南、××东水榭华城2幢3单元25层房屋，该商品房建筑面积共104.84平方米，房屋总金额为418102元，××一次性付款。第八条、交付期限。出卖人应当在2015年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：××需在出卖人通知规定的时间内办理交付手续，由于××原因未能按期交付的，责任由××承担。如逾期超过15日，视为出卖人已将该房屋交付给××，由此产生的风险责任、相关物业管理费及产生的滞纳金由××承担。第十三条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，××有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人按装饰、设备的标准完善。第二十二条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十五条、本合同自双方签订之日起生效。附件三：装饰、设备标准。5、门窗：入户门为品牌防盗门，户内门不装；阳台门为中空玻璃彩铝门（不装纱窗），窗为彩色铝合金中空玻璃窗。附件四：合同补充协议。一、合同签订和告知。2、双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更的以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述的书面通知是指传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。三、关于房屋交付的补充约定。1、该房屋达到交付条件后，出卖人向××发出房屋交付的《入伙通知书》，双方应按约定的时间和地点办理房屋交付手续。2、交接前××应按照出卖人要求备齐材料，在交接日到出卖人指定地点办理交房手续，双方按约定进行现场查验，房屋交付时，双方应签署《房屋交接单》。××对交付条件存在异议的应向出卖人提出书面申请，符合规定的，由恒基公司负责整改，但该整改不影响××签字确认收房。
2014年5月15日，朱秀梅向恒基公司交纳购房款418102元。2014年6月24日，朱秀梅交纳维修基金6814元。2015年12月20日，涉案房屋工程通过勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收。恒基公司通过特快专递向朱秀梅邮寄《入伙通知书》，通知其定于2015年12月25日至30日集中办理接房手续。2015年12月23日，朱秀梅收到《入伙通知书》后，与恒基公司工作人员共同到现场查验房屋。朱秀梅以恒基公司未能出示“五证两书三表”证明文件、阳台门和窗户材质与约定不符、水电为临时水电、楼下道路尚无硬化及消防存在安全隐患等为由拒绝签署《房屋交接单》及领取房屋钥匙，也未签订物业服务合同。
另查明，1、在庭审中，朱秀梅要求继续履行《商品房买卖合同》，恒基公司对此无异议。2、朱秀梅提交住房租赁合同及史英出具的租金收据，拟证明其要求恒基公司赔偿因逾期交房造成的损失，即按房屋租金1500元／月自2016年6月20日起计算损失至实际交付房屋之日止。恒基公司认为没有出租房屋的所有权证及史英身份证相印证，对上述证据的真实性有异议；朱秀梅拒绝接收房屋，也不接收《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，应自行承担损失。3、在交付房屋时，门窗材质为塑钢，与合同约定的门窗材质为断桥彩铝不相符，恒基公司就此与其他部分××已达成补偿协议，朱秀梅与恒基公司至今未达成一致意见。
上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，发票，维修基金缴存凭证，告知函及照片，住房租赁合同及收据，工程竣工验收意见表，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，设计和验收说明，房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书，门窗性能检测报告，建设工程委托监理合同及本案庭审笔录等证据证明。
本院认为，朱秀梅与恒基公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号140××××8981），系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。朱秀梅已向恒基公司支付购房款418102元，恒基公司应当在约定日期前向朱秀梅交付符合合同约定的房屋。合同约定房屋交付日期为2015年12月20日前，交付条件为“该商品房经验收合格”。对该交付条件如何理解，恒基公司认为涉案房屋建设工程通过五大主体验收合格，即视为房屋验收合格；朱秀梅认为涉案房屋建设工程要有“五证两书三表”外，还要在环境卫生、消防、水电等方面不存在影响使用的障碍。合同约定的交付条件有4种可供选择的内容：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。上述4种交付条件可作递进关系理解，故“该商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件；而房屋经验收合格，通常是指房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位等五大主体竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。合同约定“该商品房经验收合格”作为房屋交付条件，系双方真实意思，应作为判定诉争商品房是否符合交付条件的依据。恒基公司提交的工程竣工验收意见表，可以证明涉案房屋建设工程于2015年12月20日已经五大主体竣工验收合格，并达到双方约定的交付条件。2015年12月23日，朱秀梅收到《入伙通知书》后，双方共同到现场查验房屋，但其以恒基公司未能出示“五证两书三表”证明文件、阳台门和窗户材质与约定不符、水电为临时水电、楼下道路尚无硬化及消防存在安全隐患等为由拒绝签署《房屋交接单》及领取房屋钥匙，也未签订物业服务合同。朱秀梅目前提交的证据不能证明涉案房屋主体结构质量不合格；同时，合同补充协议（附件四）也约定，××对交付条件存在异议的应向出卖人提出书面申请，符合规定的，由恒基公司负责整改，但该整改不影响××签字确认收房。因此，对不符合合同约定的内容，朱秀梅可以要求恒基公司继续按照约定进行整改或要求其承担相应的违约责任，而不能以此拒绝接收房屋。恒基公司承担逾期交房的日期应自2015年12月21日起计算至同年12月25日止，逾期交房违约金按已交房价款日万分之一计算，即违约金为209.05元。朱秀梅提交的房屋租赁合同、史英身份证复印件及其出具的租金收据等证据，恒基公司对上述证据的真实性有异议。因史英未出庭作证，上述证据及其与朱秀梅之间是否存在真实的房屋租赁关系等事实无法核实，应由朱秀梅承担不利后果，即本院对其提交的该证据不予采信。另外，《商品房买卖合同》及附件约定，恒基公司因逾期交付房屋需向朱秀梅支付相应的违约金，而非赔偿其租赁房屋的损失。因此，朱秀梅要求恒基公司赔偿因逾期交房造成的损失，即按房屋租金1500元／月自2016年6月20日起计算损失至实际交付房屋之日止，本院不予支持。装饰、设备标准（附件三）约定，阳台门为中空玻璃断桥彩铝推拉门（不装纱窗），窗为彩色铝合金中空玻璃窗。恒基公司明知设计图纸上面房屋门窗为塑钢材质，但在签订《商品房买卖合同》及附件时约定门窗为彩铝材质；同时，门窗材质更换也不会影响房屋主体结构。在双方就门窗材质未达成一致意见的情况下，恒基公司应按合同约定为朱秀梅将房屋内阳台门更换为中空玻璃彩铝门（不装纱窗）、窗户更换为彩色铝合金中空玻璃窗，故本院对朱秀梅的该项诉讼请求予以支持。因朱秀梅未签订物业服务合同，物业费自何时交纳、收费标准等内容不明确，且物业服务合同也不属于本案审理的范畴，故朱秀梅请求判令恒基公司承担物业费直至实际交房时止的诉讼请求，本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告河南恒基实业有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告朱秀梅支付逾期交房违约金209.05元。
二、被告河南恒基实业有限公司应当于本判决生效之日起十日内为原告朱秀梅将《商品房买卖合同》（合同编号1400075****）内房屋的阳台门更换为中空玻璃彩铝门（不装纱窗）、窗户更换为彩色铝合金中空玻璃窗。
三、驳回原告朱秀梅的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由原告朱秀梅负担24元，河南恒基实业有限公司负担1元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 员 潘龙峰
二〇一六年九月五日
代理书记员 纪瑞雪