广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初2069号
原告黄剑，男，1973年7月15日出生，汉族，广东省罗定市人，现住广东省罗定市。
委托代理人梁平华，男，49岁，住广东省罗定市。
被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：广东省罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。组织机构代码：67710378-1。
法定代表人肖志均，总经理。
委托代理人招振伟，男，1986年2月16日出生，该公司员工，住广东省罗定市。
原告黄剑诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月19日受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员梁梅燕独任审判，并于2016年10月24日公开开庭进行了审理。原告黄剑及其委托代理人梁平华，被告创宇公司委托代理人招振伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2013年3月19日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于某住宅小区第X座X层X号房。原告按合同约定支付了首期款300954元给被告，并支付按揭贷款20万元给被告，总房价款500954元。2013年3月19日原告支付了代办土地使用证、房产证契税及工本费15658元给被告。2013年6月13日，原告收楼。根据《合同》第十五条和《合同补充协议》第四条的约定，被告应在原告收楼后180天内即2013年12月13日前办妥房地产权证，然而被告至今没有为原告办妥房地产权证，故被告应依合同约定承担逾期办证的违约责任。综上所述，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并向原告支付2013年12月13日至2016年9月19日的逾期办理房地产权证违约金50546.26元，2016年9月19日起的违约金按已交房款总额500954元的每日万分之一计至被告为原告办妥房产证之日止。2、案件受理费由被告承担。
被告创宇公司辩称：一、《不动产登记暂行条例》的出台导致办理《不动产登记证书》的程序出现变动。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书;（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；…”罗定市房管局在《不动产登记暂行条例》登记条例出台后，要求被告补充提供第十六条第二款材料，在此之前，办理相关权属登记不要求提供授权委托书等材料。因此，本次纠纷产生的原因是属于情势变更的原因。根据罗定市房管局要求，同时通过电话及邮寄书面通知的方式请被答辩人前来签名办理授权委托书，但被答辩人至今未履行办理相关授权委托书的义务。
二、答辩人逾期办证的违约行为是原告的过错导致。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中，罗定市房管局按法律规定要求委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书是双方确立委托代理关系的法定要件。答辩人在知悉上述情况下，已经电话和邮寄书面通知被答辩人前来办理委托手续，但被答辩人置若罔闻，造成答辩人无法按要求提交办理权属的材料。从而认定迟延办证的原因在于被答辩人，答辩人无责，因此，其过错责任应当由被答辩人承担。要求答辩人承担上述责任显示公平。根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，被答辩人明显是为自己的利益不正当地阻止办证条件成就的，因此应当视为办证条件已成就。被答辩人应对自己的过错承担责任。
三、逾期办证违约金计算有误。如果贵院不认可答辩人的辩解，但被答辩人的逾期办证违约金也是有误的。涉案房产自2014年4月28日完成竣工备案登记，因此本案中逾期办证违约金应当自2014年4月28日后的180日，即2014年10月26日之后再计算。
四、诉讼费应当由被答辩人自行承担。本案中，答辩人认为被答辩人的诉讼请求不应当得到支持，对于期诉讼费用应该自行承担。
综上所述，被答辩人的请求没有事实和法律依据，其请求逾期办证的违约责任是被答辩人本身造成的，请求法院予以驳回。
经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市某某街道某某居委某某路X号的某住宅小区的房地产开发商。2013年3月19日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某住宅小区第X座X层X号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为500954元。第六条约定买受人必须在2013年3月19日前付清首期房款300954元给出卖人，剩余房款20万元须于2013年5月31日前付清。第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任……
合同签订后，原告按约定付清了购房款，并于2013年3月19日向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共15658元。2013年6月13日，原告办理了收楼手续，签收了钥匙。
另查明：涉案商品房于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原告认为，被告存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂于2016年9月19日诉至本院，要求处理。
以上事实，有原告提供的身份证、户口簿、物业管理费收据、首付收据银行支付凭证、办房产证代收收据、购房合同，被告提供的竣工验收备案表等证据以及本院的庭审笔录等证实。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：被告是否存在逾期办证的违约行为？至今未能办理房产证的责任应归责于哪一方？
本案中，被告于2013年3月19日已收取原告支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共15658元，被告创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，原告已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，原告亦已向被告交付了办证资料及完善了有关手续，原告与被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系于2013年3月19日已成立。根据《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的约定，被告须在商品房“交付”使用后的180日内为原告办妥房产证。《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工验收相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，“甲方应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”即被告在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，还应为原告办妥房地产权证。该约定明确了被告的办证义务及期限，现被告未能依约为原告办妥产权证件，其行为已构成违约。因此，被告须在商品房将符合约定的商品房交付使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月25日期间）办妥房产证，否则，被告应自逾期之日的次日（即2014年10月26日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止。被告至今未向房地产登记部门递交权属转移登记所需的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于原告方面或在约定的期间内因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，合法有据部分，本院予以支持。即原告要求被告支付从2014年10月26日起至办妥房产证之日止，每日按商品房总价款500954元的0.1‰的标准计付违约金的主张，合法有据，本院予以支持，计至2016年9月19日止共694日的逾期办证违约金共34766.21元。原告要求被告支付从2013年12月13日起至2014年10月25日止的逾期办证违约金的主张，理据不成立，本院不予支持。被告提出的关于逾期办证的过错在于原告的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。被告提出的关于违约金计算错误的抗辩意见，理由成立，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月26日计至2016年9月19日止的逾期办证违约金34766.21元给原告黄剑；从2016年9月20日起的逾期办证违约金，每日按商品房总价款500954元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止，合同继续履行。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费532元（原告已预交），由原告负担166元，被告云浮市创宇贸易有限公司负担366元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
代理审判员 梁梅燕
二〇一六年十一月三日
书 记 员 陈梦儿