山东省泰安市岱岳区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁0911执异字第23号
案外人马锦桐。
委托代理人张秀峰，山东山律师事务所律师。
委托代理人宁辉。
申请执行人泰安利民建设置业有限公司，住所地：宁阳县。
法定代表人周光民，董事长。
委托代理人柏学银，该职工。
被执行人张明，居民。
委托代理人和法章，泰安泰山明月法律服务所法律工作者。
委托代理人郭东岳。
本院在执行申请执行人泰安利民建设置业有限公司申请执行被执行人张明执行回转三案中，案外人马锦桐对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人马锦桐称，2013年11月22日，案外人马锦桐与崔正勇签订《商铺转让协议书》，购买了宁阳县磁窑镇大市场某区商业楼X幢X号商铺、X幢X号商铺，案外人支付了转让款，崔正勇已将该商铺交由案外人实际占有。在案外人购买崔正勇所转让的商铺前，对商铺情况进行了了解，崔正勇所转让给案外人的商铺是购买的张明的，张明即（2015）岱执回字第1-4号、2-4号、3-4号民事裁定的被执行人，崔正勇与张明签订了《房屋转让合同》，并支付了转让款。张明取得房屋的依据是岱岳区法院的执行裁定书，张明是经法院强制执行而取得财产。基于以上事实，案外人有充分理由认定崔正勇转让财产的合法性。因此，案外人认为（2015）岱执回字第1-4号、2-4号、3-4号民事裁定中，关于宁阳县磁窑镇大市场某区的商业楼X幢X号商铺、X幢X号商铺的所有权属于案外人所有。岱岳区法院依据（2015）岱执回字第1-4号、2-4号、3-4号民事裁定于2015年10月19日查封宁阳县磁窑镇大市场某区的商业楼X幢、X幢、X幢XXX号、XXX号商铺并予以公告，查封理由为上述楼房是“被执行人张明应向申请执行人泰安利民建设置业有限公司返还的财产”。对此，案外人提出异议，请求解除对该房屋的查封。
申请执行人泰安利民建设置业有限公司辩称，依照法律规定自然人与法人之间的房屋买卖行为，产权变更后才能发生法律效力。本案涉及的房产没有在房产管理部门进行产权变更，依法不发生产权变更的效力。按照二手房交易规则，买卖双方应使用房管部门监制的格式合同，房屋价格要经过有关部门的评估，异议人所谓的买卖不符合以上要件。本案涉案房屋买卖房款数额较大，买受方没有提供向出卖方支付房款的转账凭证。依据物权法第106条规定，本案异议人不构成善意取得的要件，其异议应依法驳回。
被执行人张明辩称，同意异议人的异议请求。张明已将涉案房屋转让与崔正勇，交易价款已经全额收到。涉案房屋转让与崔正勇，依据的是岱岳区人民法院（2012）岱执字第984-8号、985-8号、986-8号执行裁定书，该执行裁定至今系确权的生效法律文书，因此而达成的买卖应当受到法律保护。申请人泰安利民建设置业有限公司尚欠张明经法律文书确认的债权1400多万元，另外在岱岳区法院进入执行程序的债权100多万元，执行回转的话，双方可按照回转裁定确定的抵顶数额折价抵偿互相找补差额，对涉案房产没有执行回转的必要。
本院查明，张明与泰安利民建设置业有限公司、周光民、吕永平民间借贷纠纷三案，本院依据已经发生法律效力的泰安市岱岳区人民法院（2011）岱民初字第2205号、2206号、2207号民事判决书，于2012年8月23日向周光民、泰安利民建设置业有限公司发出执行通知书，责令其三日内向张明付清借款本金5700000元及利息，但周光民、泰安利民建设置业有限公司未按执行通知书规定的时间履行法律文书确定的义务。本院在审理中于2011年9月6日查封泰安利民建设置业有限公司位于宁阳县磁窑镇大市场某区X、X、X三幢营业楼及X号楼X号商铺。执行中，本院依法对上述被查封房产进行了委托评估，评估价值为11934048元；本院于2012年12月5日始依法对上述被评估房产中的X、X、X三幢营业楼进行（委托）拍卖，经过三次拍卖均流拍，第三次拍卖保留价为7319552元（其中X幢中的X8号商铺保留价为237568元）。以上拍卖标的物经三次拍卖流拍后，张明提出申请，要求将泰安利民建设置业有限公司所有的位于宁阳县磁窑镇大市场某区的商业楼X幢、商业楼X幢、商业楼X幢XXX号、XXX号以第三次拍卖保留价7081984元（7319552元-237568元=7081984元）交付张明抵偿债务，归还借款本金5700000元、利息1126273.16元、垫支诉讼费用80700元和申请执行费76869.73元，共计6983842.90元。张明自愿放弃案件执行中的财产评估费，不再向被执行人主张。2013年6月28日，本院作出（2012）岱执字第984-8号、985-8号、986-8号执行裁定书，裁定：将泰安利民建设置业有限公司所有的位于宁阳县磁窑镇大市场某区的商业楼X幢、商业楼X幢、商业楼X幢XXX号、XXX号以价格7081984元交付张明抵偿债务6983842.90元，多余财产98141.10元转入（2013）岱执字第135号一案抵偿该案相等金额的债务。财产权自本裁定送达张明时起转移。张明可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。
因据以执行的本院作出并生效的（2011）岱民初字第2205号、2206号、2207号民事判决书经再审后被撤销。泰安利民建设置业有限公司于2015年8月31日向本院提出执行回转的申请，要求法院从被执行人张明处将位于宁阳县磁窑镇大市场某区的商业楼X幢、商业楼X幢、商业楼X幢XXX号、XXX号执行回转交付给申请执行人泰安利民建设置业有限公司。本院立案受理后，于2015年9月2日作出（2015）岱执回字第1-1号、2-1号、3-1号执行裁定书，裁定：被执行人张明应在本裁定生效之日起三日内向申请执行人泰安利民建设置业有限公司返还已取得的财产即位于宁阳县磁窑镇大市场某区的商业楼X幢、商业楼X幢、商业楼X幢XXX号、XXX号；不能退还的，折价抵偿。2015年10月16日本院作出（2015）岱执回字第1-4号、2-4号、3-4号执行裁定书，查封被执行人张明应向申请执行人泰安利民建设置业有限公司返还的财产即位于宁阳县磁窑镇大市场某区的商业楼X幢、商业楼X幢、商业楼X幢XXX号、XXX号。并于2015年10月19日张贴（2015）岱执回字第1、2、3号查封公告。案外人马锦桐对本院查封的宁阳县磁窑镇大市场某区的商业楼X幢X号商铺、X幢X号商铺提出书面异议，并提供（2012）岱执字第984-8号、985-8号、986-8号执行裁定书、2013年11月13日被执行人张明与崔正勇签订的《房屋转让合同》及以马锦桐账户分四笔分别转账支付给张明80万、180万、180万、50万共计490万元付款凭证，2013年11月22日崔正勇与马锦桐签订的《商铺转让协议》及崔正勇出据的房款收据及2014年1月至2015年5月马锦桐与崔正勇之间相互转账款项交易明细、2013年12月29日山东纵观律师事务所为崔正勇、马锦桐出具的《律师见证法律意见书》，用以证明合法购买了法院查封的宁阳县磁窑镇大市场某区的商业楼X幢X号商铺、X幢X号商铺。
另查明，宁阳县磁窑镇大市场某区的商业楼X幢、商业楼X幢、商业楼X幢XXX号、XXX号尚未办理产权登记手续。
再查明，2013年12月29日，山东纵观律师事务所为崔正勇、马锦桐签订的《商铺转让协议》出具《律师见证法律意见书》，签约风险内容为：“经核查，所转让商铺尚未竣工验收，未办理产权初始登记，预售登记许可证已过期。本所律师认为，不动产不能办理相关登记，会存在物权变更风险。”
还查明，（2011）岱民初字第2205号、2206号、2207号民事判决书经再审被撤销后，张明于2015年在泰安市泰山区人民法院另行起诉并提出诉讼保全申请，泰山区人民法院于2015年9月8日作出（2015）泰山民初字第1711号民事裁定书并向本院送达协助执行通知书：依法查封被告泰安利民建设置业有限公司名下位于宁阳县磁窑镇大市场某区的商业楼X幢、商业楼X幢、商业楼X幢XXX号、XXX号房产。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”；第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的；…”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依据上述法律规定，宁阳县磁窑镇大市场某区商业楼X幢、商业楼X幢、商业楼X幢XXX号、XXX号房产至今尚未登记领取权属证书，属于依法不得转让的房产，因此，本院执行三案裁定查封上述房产，符合法律规定。本案中，张明对涉案房产在未依法登记即转让与崔正勇，崔正勇将商业楼X幢X号商铺、X幢X号商铺转让与案外人马锦桐，不发生物权效力。案外人马锦桐提交的《律师见证法律意见书》证明，见证律师已向其告知了涉案房产尚未办理产权初始登记且存在物权变更风险的注意义务。张明认可案外人的异议主张与其另案申请保全查封泰安利民建设置业有限公司名下上述涉案房产存在相互矛盾。综上，案外人马锦桐主张其已支付了购房款、涉案房屋归其所有，要求停止执行、解除查封的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人马锦桐的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王道胜
人民陪审员 孙 波
人民陪审员 冯云峰
二〇一六年四月十五日
书 记 员 赵 青