海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0108民初53号原告：海南家顺和实业有限公司，住所地海口市龙华区。法定代表人：陈宛珍，执行董事兼经理。委托代理人：陈建红，海南信达律师事务所律师。委托代理人：兰小蓉，海南信达律师事务所实习律师。被告：王新，男，1985年2月8日出生，汉族，无业，住海口市龙华区。委托代理人：曹开旺、胡升霞，海南国岛律师事务所律师。原告海南家顺和实业有限公司诉被告王新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理立案后，依法组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈建红、兰小蓉、被告王新及其委托代理人曹开旺、胡升霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告海南家顺和实业有限公司诉称：2013年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其享有出租权的位于海口市海甸三东路46号首层西侧（面积为773.5平方米）的商铺出租给被告；租赁期限为8年，自2012年3月15日起至2020年3月14日止；2012年3月15日起至2015年3月14日，每月租金人民币30000元，2015年3月15日起至2018年3月14日，每月租金人民币33000元，2018年3月15日起至2020年3月14日，每月租金人民币36300元；租金在上季度最后一个月20日前一次性付清下季度租金，原告所得租金为税后净得，相关所有税费由被告缴纳；合同签订当天，被告应向原告支付合同保证金90000元；被告须按有关规定按月按表计量缴付水电和物业管理费用；被告延迟交付租金的，每逾期一天，按月租金的1%向原告支付违约金，被告逾期三天未交清应交的租金和费用、单方解除合同、或有违反本合同约定的其他行为，原告有权没收保证金，并收回铺面。合同签订后，原告如约将商铺交付给被告使用，但被告并未按合同约定履行义务，经常逾期缴纳租金。为此，原告曾多次催促被告及时足额缴纳租金，但是，被告始终置之不理，仍然逾期缴纳租金。万般无奈之下，原告分别于2015年9月30日、10月8日、10月27日向被告发出《解除合同及清场通知》，要求解除合同、被告支付拖欠的租金并清场还回铺面。综上所述，被告逾期缴纳租金（三天以上），违反了《合同法》的规定及双方《房屋租赁合同》的约定，其行为已经构成严重违约，原告有权解除《房屋租赁合同》。为维护自身合法权益，请求人民法院依法判令：1、解除原、被告双方于2013年4月1日所签的《房屋租赁合同》；2、被告将所承租的位于海口市海甸三东路46号燕兴城小区首层西侧的386.75平方米商铺返还给原告；3、被告向原告支付逾期支付租金的违约金人民币51700元（暂计算至2015年11月15日）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。被告王新辩称：一、原告诉称“曾多次催促被告及时足额缴纳租金，但是，被告始终置之不理，仍然逾期缴纳租金。万般无奈之下，原告分别于2015年9月30日、10月8日、10月27日向被告发出《解除合同及清场通知》”与事实不符。2014年2月26日，我与原告就2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》进行补充协议，将2015年3月1日至2016年2月29日的租金调整为每月26250元。2015年9月21日、2015年10月1日我分别转账35000元、43750元至原告帐户，足额缴纳了下一季度即2015年10月、11月、12月的租金78750元。2015年10月28日，我收到原告发来的2015年10月27日的《解除合同及清场通知》快递邮件，通知写道“未按时缴纳租金（逾期10天），在我司多次催款后，仍拒绝缴纳。”但在此之前我没有收到原告发出的任何有关催缴租金的通知，没有收到原告2015年9月30日、10月8日的催款通知，不存在原告多次催款我仍拒绝缴纳租金的情形。另，原告发出快递邮件后没有再与我提起有关解除合同的事宜，也没有要求我搬离铺面，铺面一直正常经营至今，且2015年12月底，我又将下一季度即2016年1月、2月、3月的租金交给了原告，原告也没有提出任何异议。双方都按照《房屋租赁合同》及《补充协议》履行相关合同义务，租赁合同关系合法有效，不存在应当解除《房屋租赁合同》的情形，应当继续履行合同。二、2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》第四条约定“逾期三天未交清应交的费用，原告有权没收保证金并收回铺面”，该条款的约定不符合公平原则，加重了我的责任，应确认该条款为无效约定。《房屋租赁合同》是原告提供的格式合同，合同条款仅规定我方应履行的义务，在逾期三天未交清费用的情况下就要没收保证金90000元并收回铺面，这种约定明显没有遵循公平原则，原告也没有采取合理的方式提请我注意免除或者限制其责任的条款，加重了我的违约责任，根据《合同法》第四十条的规定，该约定条款应认定无效。另，我承租期间虽有迟延几天缴纳租金的情形，但是根据原告2015年10月27日作出的《解除合同及清场通知》内容可以得知，原告追究的是我逾期10天支付租金的违约金，该笔金额较小，不足以影响合同的继续履行，我也没有其他的违约行为，维持合同的继续履行更有利于市场经济稳定。三、2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》第四条约定：“延迟交付租金的，每逾期一天，按月租金的1%向原告支付违约金”，该条约定的违约金过高，应予以调整减少。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的’过分高于造成的损失’”的规定。我迟延缴纳的只是部分租金，即43750元租金逾期10天交付，原告的实际损失则是未占有该笔款项天数的银行利息，如确因我过错造成的违约，我应承担的违约金也不应超过造成损失的百分之三十。因此，我同意承担违约金，但原告要求我承担巨额的违约金于法无据，人民法院应依法进行调整减少，以维护我的合法权益。经审理查明：2013年4月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》，主要约定：乙方承租甲方拥有出租权的位于海口市海甸三东路46号首层西侧的386.75平方米的商铺，用于经营餐饮项目；租赁期限8年，从2012年3月15日至2020年3月14日止，租赁期满无特殊情况，经双方协商同意合同可以续签；租赁方式：2012年3月15日至2015年3月14日止，租金每月30000元，2015年3月15日至2018年3月14日止，租金每月33000元，2018年3月15日至2020年3月14日止，租金每月36300元；乙方应在上季度最后一个月20日前一次性向甲方交清下季度租金，甲方所得租金为税后净得，相关所有税费由乙方缴纳；（租金支付方式为：2013年4月1日重新起算，本合同签订之前的租金已全部支付给甲方）；合同签订当天，乙方应向甲方支付合同保证金90000元，第一季度租金90000元，保证金在租赁期满后三日内结清相关费用后退还；甲方单方面解除合同，应双倍返还保证金给乙方；乙方延迟交付租金的，每逾期一天，按月租金的1%向原告支付违约金，逾期三天未交清应交的费用、单方解除合同、或有违反本合同约定的其他行为，甲方有权没收保证金，并收回铺面；等等。签订合同当日，被告向原告支付保证金90000元。2014年2月26日，原、被告又签订《补充协议》，主要约定：承租方（乙方）由于经营过程中，租金压力过大，出租方（甲方）重新商议同意租金进行下调，以支持乙方继续顺延经营下去，订立补充协议如下：一、2014年3月1日至2015年2月29日止，乙方租金为每月25000元；从2015年3月1日至2016年2月29日止，乙方租金为每月26250元；从2016年3月1日至2017年2月29日止，乙方租金为每月27560元；2017年3月1日至2018年2月29日止，乙方租金为每月28940元；2018年3月1日至2019年2月29日止，乙方租金为每月30380元；2019年3月1日至2020年3月14日止，乙方租金为每月31900元；二、乙方可寻求合作对象共同经营，甲方应给予支持，除了租金重新调整外，其它按原合同执行，允许经营超市项目。签订《房屋租赁合同》后，被告于承租的商铺经营餐厅，并通过银行转账向原告支付租金，租金支付情况如下：2013年4月1日支付90000元、2013年6月22日支付45000元，2013年6月25日支付45000元，2013年9月28日支付50000元，2013年9月29日支付40000元，2013年12月30日支付50000元，2014年1月6日支付40000元，2014年3月29日支付25000元，2014年4月4日支付25000元，2014年4月7日支付25000元，2014年7月1日支付15000元，2014年7月2日支付45000元，2014年7月7日支付15000元，2014年10月6日支付30000元，2014年10月13日支付25000元，2014年10月22日支付20000元，2015年1月16日支付35245元（含交易手续费），2015年1月18日支付10000元，2015年2月10日支付25175元（含交易手续费），2015年5月10日支付53119元（含交易手续费），2015年5月13日支付30210元（含交易手续费），2015年7月14日支付79250元（含交易手续费），2015年9月21日支付35000元，2015年10月1日支付43750元。2015年10月27日，原告通过EMS邮件向被告发出《解除合同及清场通知》，内容“阁下与我司于2013年4月1日签订了《租赁合同》，约定由阁下承租海口市海甸三东路46号首层西侧的商铺，因阁下未按时交纳租金（逾期10天），在我司多次催款后，仍拒绝缴纳。我司现依据合同第四条2项，正式函告阁下：1、解除《租赁合同》，租赁保证金作为违约金予以没收。2、请阁下在3日内撤场，并将铺面恢复原状，交还给我司。3、若3日内未撤场的，视为阁下放弃铺面内所有器材、设备、装修等财产的所有权，我司可自行处理。4、我司保留追诉阁下未付租金、违约金及合同约定的其他费用的权利。”，被告于2015年10月28日收到该邮件。另查：一、庭审中，原告认为其已向被告送达《解除合同及清场通知》，《房屋租赁合同》已经解除；被告认为《房屋租赁合同》尚未达到解除条件，应继续履行。二、被告于收到原告发出的2015年10月27日《解除合同及清场通知》后，仍继续经营，没有从铺面搬离，且于2015年12月20日向原告支付该铺面2016年第一季度费用；原告确认已收取2016年第一季度费用，但认为：因《房屋租赁合同》已经解除，这不是被告缴付的租金，而是缴付其非法占用房屋的费用，且该费用也不是原告主动要求被告支付的，是被告自行存入原告的银行账号内的，不表示原告对双方租赁关系存续的认可，之所以在收到费用后，没有与被告交涉处理是希望等待诉讼结束后一并清算。三、原告为证明其于2015年9月30日、10月8日、10月27日三次分别向被告发出《解除合同及清场通知》，要求被告解除合同、支付拖欠租金并清偿退还铺面，向本院提供落款分别为2015年9月30日、2015年10月8日、2015年10月27日的三份《解除合同及清场通知》及寄件日期分别为2015年10月9日、2015年10月27日的两份EMS邮单；另，原告说明其中2015年9月30日的《解除合同及清场通知》已发出，但找不到相应的邮单。经被告质证，被告确认收到2015年10月27日《解除合同及清场通知》，但没有收到2015年9月30日、2015年10月8日的《解除合同及清场通知》，2015年10月9日的EMS邮单（单号1098385420811）查询记载，该邮件为他人签收。本院确认的上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《收据》、中国农业银行银行卡交易明细清单（户名商芬奇，账户62284501500002xxxxx）、2015年10月27日《解除合同及清场通知》、EMS快递邮单（单号1002034828015）以及当事人陈述等在案为凭，上述证据已经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为：原、被告于2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》，是双方在协商一致的基础上达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，应受法律保护，对原、被告均具有法律约束力。被告认为《房屋租赁合同》中第四条第二款约定“乙方逾期三天未交清应交的费用，单方面解除合同或有违反本合同约定的行为，甲方有权没收保证金并收回铺面”，不符合公平原则，加重了被告的责任，应确认该条款无效，于法无据，本院不予支持。一、关于2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》的解除和商铺返还问题——依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，原、被告可协商解除合同或约定解除合同条件，具有法定情形亦可解除合同；按照《房屋租赁合同》中“乙方应在上季度最后一个月20日前一次性向甲方交清下季度租金”的约定，被告应在每年的3月20日前、6月20日前、9月20日前、12月20日前一次性向原告支付下一季度的租金，但除了双方约定在合同签订当日支付第一季度租金90000元，被告也按此履行外，从2013年4月开始，被告实际一直未按照约定的期限一次性交纳下季度租金，大多数情形是在下季度的第一个月交清下季度的租金，有时在下季度的第二个月交清下季度的租金，且是分次交清。而原告也一直接受被告按这种方式交纳租金，本案中没有证据表明原告从合同开始履行就对被告交纳租金的方式提出异议或明确拒绝被告交纳租金的方式，由此可判断，虽然被告没有按照合同约定限期交纳租金，具有违约行为，但原告一直以来仍同意接收被告迟延交纳的租金，继续履行合同，与被告保持租赁关系，可见原、被告双方已通过实际行为变更了关于解除合同成就的条件，且原告延期支付租金也不足以构成解除合同的法定条件。在双方按上述情形履行合同两年多后，原告仍以合同约定的“逾期三天未交清应交的费用……甲方有权没收保证金，并收回铺面”作为条件对抗被告并行使解除权，有违公平，于法无据。目前涉案铺面仍在经营，在被告没有构成根本违约，合同目的仍可实现的情形下，则双方应遵循诚实信用原则，继续履行合同，原告以目前被告“未按时交纳租金（逾期10天）”为由，主张解除合同返还商铺，本院不予支持。二、关于逾期支付租金的违约金问题——按照《房屋租赁合同》中“乙方延迟交付租金的，每逾期一天，按月租金的1%向原告支付违约金”的约定，虽然被告延迟支付租金不足以构成根本违约，但仍然应依约向原告支付延期支付租金的违约金。（一）被告于2013年4月1日签订合同当日支付当季租金90000元，不存在违约行为；被告于2013年6月25日最后付清2013年第三季度租金90000元，比限期的6月20日逾期了5日；被告于2013年9月29日最后付清2013年第四季度租金90000元，比限期的9月20日逾期了9日；被告于2014年1月6日最后付清2014年第一季度租金90000元，比限期的12月20日逾期了17日；被告于2014年4月7日最后付清2014年第二季度租金75000元，比限期的3月20日逾期了18日；被告于2014年7月7日最后付清2014年第三季度租金75000元，比限期的6月20日逾期了17日；被告于2014年10月22日最后付清2014年第四季度租金75000元，比限期的9月20日逾期了32日；被告于2015年2月10日最后付清2015年第一季度租金75000元，比限期的12月20日逾期了52日；被告于2015年5月13日最后付清2015年第二季度租金78750元，比限期的3月20日逾期了54日；被告于2015年7月14日最后付清2015年第三季度租金78750元，比限期的6月20日逾期了24日；被告于2015年10月1日最后付清2015年第四季度租金78750元，比限期的9月20日逾期了11日；综上，被告延期支付租金的违约天数合计239日（5日+9日+17日+18日+17日+32日+52日+54日+24日+11日），其中以月租金30000元计付违约金的天数为31天（5日+9日+17日），以月租金25000元计付违约金的天数为119天（18日+17日+32日+52日），以月租金26250元计付违约金的天数为89天（54日+24日+11日）。（二）合同虽然约定每逾期一天，按月租金的1%计付违约金，但该违约金计付标准已过分高于实际损失，被告主张予以调整，于法有据，予以采纳，本院综合考虑被告实际逾期时间长短对原告未实际占用资金的收益影响，确定由被告按每日万分之六点五的标准向原告支付违约金。据此，被告应向原告支付截止至2015年12月的逾期违约金4057元（30000元/月×0.00065×31天+25000元/月×0.00065×119天+26250元/月×0.00065×89天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王新须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南家顺和实业有限公司支付截止至2015年12月的逾期违约金合计人民币4057元。二、驳回原告海南家顺和实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17628.24元（原告已预付），由原告海南家顺和实业有限公司自行负担17578.24元，被告王新负担50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。⺀e0ixf2iajcoozrxh9z案件唯一码审 判 长 詹海灵人民陪审员 唐旭升人民陪审员 陈玉珍二0一六年五月二十七日书 记 员 彭 慧速 录 员 王志玲附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作为裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。审核：詹海灵 撰稿：詹海灵 校对：彭 慧 印刷：余小英海南省海口市美兰区人民法院  2016年6月20日印制（共印10份）