江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初8113号
原告:苏州苏宁云商销售有限公司，住所地苏州市人民路1351号。
法定代表人：蒋勇，执行董事。
委托诉讼代理人：成军伟，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
被告：顾军胜。
委托诉讼代理人：羊婷婷，江苏迈图律师事务所律师。
原告苏州苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）与被告顾军胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏宁公司的委托诉讼代理人成军伟、被告顾军胜及其委托诉讼代理人羊婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏宁公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告顾军胜立即搬离承租商铺、恢复原状并交还原告；2、被告顾军胜向原告支付租金80544.3元（截至2016年10月20日）；3、被告顾军胜支付商铺占有使用费暂计26521.88元（装修期间60天，以及自2016年10月21日起至交接之日止的占有使用费，按每月7299.6元计算）；4、被告顾军胜支付物业服务费暂计41248.92元（自2015年9月12日起至双方完成交接之日止，按照每月3650.4元计算）；5、被告顾军胜支付解除合同的违约金21898.8元、逾期支付租金及物业服务费违约金4741元（按照中国人民银行同期贷款利率2倍计算，自租金、物业服务费、保证金应付之日至实际支付之日止）、逾期交还商铺的违约金27738.48元；抵扣被告顾军胜已付租赁保证金32850元后，上述违约金共计21528.28元；6、本案诉讼费由被告承担。审理中，苏宁公司撤回要求恢复原状的诉讼请求。事实和理由：2015年4月，原告与被告顾军胜签订商铺租赁合同，约定被告顾军胜向原告承租苏州市姑苏区苏站路1388号苏宁生活广场二层204号商铺，建筑面积120平方米，租期60个月，自广场统一开业计算租金和物业费。合同签订后，原告按约交付涉案房屋，然被告顾军胜未能按约足额支付租金及物业费，且经原告催讨仍怠于支付。2016年10月20日，原告向被告顾军胜发出解除合同书面通知，并要求其及时交还涉案商铺、结清相关费用并承担违约责任，然被告顾军胜接函后未予理会。现原告诉来法院，望判如所请。
被告顾军胜辩称，由于我从未收到苏宁公司的开业通知，故不认可苏宁公司主张自2015年9月12日起计算租金，且涉案商铺直至2015年9月11日才正常接通燃气，我在2015年9月12日开始试营业。合同履行中，经与苏宁公司副总吴宝中口头协商，苏宁公司免除了2016年6月1日之前的租金及物业费，约定自2016年6月1日起支付租金，后我已付2016年6月1日至2017年3月31日期间租金62653.3元，不存在违约行为。因苏宁公司并未与我签订物业服务协议，故不同意支付物业费。至于合同解除及腾让房屋，我不认可涉案房屋租赁合同于2016年10月20日解除，我从未收到苏宁公司寄发的书面解除合同通知。现我同意解除合同，鉴于租金已付至2017年3月31日，我要求在上述期限届满后向苏宁公司交还涉案房屋。至于苏宁公司主张的违约金，缺乏事实依据，我均不予认可。
经审理查明：
2015年4月，原告苏宁公司（出租人，甲方）与被告顾军胜（承租人，乙方）签订房屋租赁合同，约定顾军胜向苏宁公司承租苏州市苏站路1388号苏宁生活广场第2层第204号商铺（以下简称涉案房屋，建筑面积120平方米）用于经营餐饮，租期60个月，自该广场统一开业日起计算。合同第4条约定，2015年6月20日至2017年6月19日期间租金为7299.6元/月（即60.83元/平方米/月），甲方同意第一个租赁年度（自该广场统一开业日起的12个月）固定租金标准在前款约定的标准基础之上给予乙方优惠，按35.48元/平方米/月计算；物业费30.42元/月/平方米。租金及物业费先付后用，按季支付，提前十五日支付下一季租金。如乙方违反本合同义务，甲方解除合同时，乙方除应承担合同约定的违约责任外，不再享有上述租金优惠；乙方应按0.83元/平方米/日*乙方于第一个租赁年度内实际租赁天数支付租金差额。合同第13条约定，无论任何原因导致本合同解除的，乙方应于解除之日完成商铺的交还，甲方另行通知该商铺交还日的，以甲方另行通知时间为准；如乙方未按约定期限及要求交还商铺，则甲方有权立即进入该商铺，更换该商铺的钥匙或采取其他措施收回商铺，甲方有权停止该商铺水、电及空调的供应；乙方逾期交还商铺还应按交还日期前的最后一期固定租金标准及其他费用支付逾期期间的该商铺占用费、物业费；每逾期一日，乙方应承担上述商铺占用费3倍的违约金。合同第14条约定，如因乙方原因导致合同提前解除，乙方应按首年费用标准向甲方支付装修期间的房屋使用费。合同第16条约定，乙方逾期支付租金、物业费的，每逾期一日，按应付款金额的千分之五向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金等费用超过三十日或拖欠费用总额达到7200元的，甲方有权解除合同并收回商铺，乙方应支付相当于三个月租金总额的违约金。
合同签订后，苏宁公司于2015年5月将毛坯状态的涉案房屋交付顾军胜，顾军胜后对涉案房屋进行装修，并于2015年9月12日开业经营姑苏区味知觉麻辣香锅餐厅（个体工商户，经营者为顾军胜）。
2016年2月22日，苏宁公司向顾军胜寄发催款函，要求其支付2015年6月5日至2016年3月15日期间租金及物业费97795.6元。
2016年7月12日、9月7日，顾军胜分别向苏宁公司支付租金及物业费12772.8元、17030.5元，后苏宁公司出具收据两份，载明系“2016.6.1-2016.8.31房租”、“9.1-12.31租金及物管费（部分）”。
2016年10月19日，苏宁公司向顾军胜寄发解除合同通知，载明因顾军胜结欠2015年9月12日至2016年12月31日期间租金66508.12元、物业费73179.55元，苏宁公司通知于2016年10月20日起解除双方签订的租赁合同，要求顾军胜于2016年10月31日前交还涉案房屋并承担结欠的租金、物业费及承担违约责任。该函寄往顾军胜在涉案合同中预留的通讯地址，并于2016年10月20日由收发室签收。
2016年12月20日，顾军胜向苏宁公司支付租金及物业费32850元，后苏宁公司出具收据，载明系“2017.1.1-3.31租金及物管费”。
审理中，苏宁公司确认顾军胜已付保证金32850元，同意在本案中一并结算。
审理中，顾军胜陈述称苏宁生活广场物业服务不周，主要涉及相关商户后期装修噪音、灰尘，场内照明不足等问题，并提供微信聊天记录、现场照片等证据；苏宁公司认为顾军胜提供的证据材料不完整，即使存在物业服务瑕疵，亦不能成为拒付租金及物业费的理由。
审理中，为便于计算，双方当事人同意将顾军胜在2016年7月至9月支付的29803.3元全部作为已付租金计算。
以上事实，由苏宁公司提供的房屋租赁合同、催款函、解除合同通知及邮寄凭证、顾军胜提供的合同激活告知函、收据及双方当事人庭审陈述予以证实。
本院认为，苏宁公司与顾军胜就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约履行。根据合同约定，自涉案房屋所在的美食广场统一开业之日起计算租金及物业费，该约定系对出租人、承租人合同权利义务的对等约定，即承租人自可利用房屋进行收益之日起便需正常支付使用房屋的对价，现据顾军胜庭审陈述，其租用涉案房屋的餐饮店铺已于2015年9月12日开业经营，故自该日起顾军胜应按约向苏宁公司支付租金及物业费。本案中，按合同约定的租金、物业费标准及付款条件，顾军胜首年优惠后的租金加物业费应为7908元/月，截至2016年9月11日，顾军胜应按约支付首年租金及物业费94896元；然顾军胜在上述期间仅向苏宁公司支付租金及物业费为29803.3元、保证金为32850元，未按约足额付款已构成违约。顾军胜抗辩称已与苏宁公司达成2016年6月1日前免交租金及物业费、此后按合同约定的优惠标准支付租金及物业费的口头协议，但未能提供其他证据证明，且苏宁公司对此亦不予认可，本院对顾军胜提出的抗辩意见不予采纳。2016年10月19日，苏宁公司虽以顾军胜欠付租金及物业费为由通知解除涉案房屋租赁合同，该函件亦寄往顾军胜在涉案合同中预留的通讯地址且妥投，但因苏宁公司在2016年12月20日顾军胜向其支付32850元时仍出具“2017年1月1日至3月31日期间租金及物业费”的收据，应视为苏宁公司在2016年12月20日顾军胜缴费时又同意收取2017年一季度租金和物业费，双方对涉案房屋租赁合同均持继续履行之意思表示，故对苏宁公司主张涉案房屋租赁合同已于2016年10月20日解除的观点本院不予采纳。本案诉讼中，因苏宁公司坚持要求顾军胜腾让房屋，顾军胜亦同意于2017年3月31日解除合同，虑及顾军胜按约定金额支付了2017年1月1日至3月31日的租金及物业费，为便于计算，本院认定涉案房屋租赁合同于2017年3月31日解除，顾军胜应于2017年3月31日前将涉案房屋腾空交还苏宁公司。
关于苏宁公司主张的租金。鉴于涉案房屋租赁合同应于2015年9月12日起计租，且顾军胜已付清2017年1月至3月期间租金，故截止2016年12月31日，根据合同约定，苏宁公司首年给予顾军胜优惠租金，故按首年优惠租金35.48元/平方米/月、次年租金60.83元/平方米/月计算，顾军胜应支付2015年9月12日至2016年12月31日期间的租金为77369.76元（35.48元/平方米/月*120平方米*12个月+60.83元/平方米/月*120平方米*3.6个月），扣减顾军胜已付的29803.3元，还需支付47566.46元。苏宁公司主张根据合同约定因顾军胜违约导致合同解除的，顾军胜应按固定租金标准补足优惠租金差额的意见，因该条款实为顾军胜违约导致合同解除的违约金条款，虑及涉案房屋所在的苏宁生活广场在开业之初尚存在延期开业、物业服务不周等问题，优惠租金条款的设置系为扶持市场内经营户开展经营，降低租金成本，以此让利消费者达到吸引客流、提升市场商业活力之目的，故在苏宁公司已在本案中就解除合同违约金提出相关诉讼请求的情形下，本院对苏宁公司要求依据前述合同条款按原固定租金标准主张与优惠租金差额部分租金的诉讼请求不予支持。
关于苏宁公司主张的物业费。鉴于涉案房屋租赁合同中已对物业费的标准及付款方式进行明确约定，故对顾军胜抗辩以需另行签订物业服务协议为前提方能支付物业费的意见本院不予采纳。因顾军胜已支付2017年第一季度物业费，故对苏宁公司主张要求顾军胜支付2015年9月12日至2016年12月31日期间物业费的诉讼请求，本院予以支持。物业费按合同约定标准，顾军胜应支付物业费为56946.24元（30.42元/月/平方米*120平方米*15.6个月）。至于顾军胜提出苏宁公司物业服务不佳的问题，在顾军胜正常使用涉案房屋开业经营的情况下，如有物业服务问题亦应与苏宁公司及时沟通，苏宁公司对商户反映的物业服务问题也应给予关注并加以改进，提升服务质量，但顾军胜以此为由直接拒付物业费缺乏法律依据，本院对该抗辩意见碍难采纳。
关于苏宁公司主张的房屋使用费。鉴于涉案房屋租赁合同并未于2016年10月20日解除，且本院已支持苏宁公司主张截至2016年12月31日之前的租金，故对苏宁公司主张要求顾军胜支付2016年10月21日起至2016年12月31日期间房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。因顾军胜亦同意涉案房屋租赁合同于2017年3月31日解除，如其未能在2017年3月31日将涉案房屋交还苏宁公司，则应自2017年4月1日起至实际腾让房屋之日应向苏宁公司支付房屋使用费。至于房屋使用费标准，苏宁公司主张按合同约定的解约前最后一期固定租金加物业费标准（即10950元/月）计算于法有据，本院对此予以支持。至于苏宁公司主张的装修期60天的房屋使用费，因本案系顾军胜未足额支付租金及物业费导致合同解除，苏宁公司就装修期主张房屋使用费符合合同约定，且事实上苏宁公司给予顾军胜的实际装修天数亦远高于60天，故从公平角度出发，本院对苏宁公司主张要求顾军胜支付装修期60天房屋使用费的诉讼请求予以支持，因合同约定系按首年费用标准，且合同亦约定首年为优惠租金，故本院按优惠租金标准计算上述期间房屋使用费为8515.2元（35.48元/平方米/月*120平方米*2个月）。
关于苏宁公司主张的解除合同违约金、逾期交还商铺违约金及逾期付款违约金。首先，虽苏宁公司在本案中主张解除合同时间点有误，然因在本案审理过程中顾军胜仍拒绝支付前期欠付租金及物业费，苏宁公司有权解除合同并要求顾军胜承担违约责任，并不因顾军胜在本案中同意解除合同而免除承担解除合同的违约责任。苏宁公司主张按合同约定以三个月租金标准作为解除合同违约金，本院虑及苏宁公司后期重新招租可能出现的空置期以及可能给予新承租人一定的免租期，涉案房屋可能出现的空置损失，故支持苏宁公司主张按三个月租金标准要求顾军胜支付解除合同违约金的诉讼请求，解除合同违约金为21898.8元(7299.6元*3)。其次，因涉案房屋租赁合同并未于2016年10月20日解除，故苏宁公司以上述时间点作为顾军胜应予交还涉案房屋而主张逾期交还房屋违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据；且本院已支持苏宁公司主张的解除合同次日至实际交还房屋期间房屋使用费的情形下，如苏宁公司未能及时收回涉案房屋，则相应损失亦能得到弥补，故对苏宁公司主张要求顾军胜支付逾期交还商铺违约金的诉讼请求，本院不予支持。再次，顾军胜在履行合同期间未按约支付租金及物业费，苏宁公司主张按应付款金额及时间主张逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持；然苏宁公司主张按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的两倍主张仍属过高，本院酌情按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍支持苏宁公司主张的逾期付款违约金。为计算方便，苏宁公司在本案中亦同意将顾军胜在合同履行过程中所支付的租金及物业费（29803.3元）抵扣第一期应付款金额（23724元）、第二期应付款金额（23724元）后进行计算，本院照准。经本院核算，顾军胜应分别以17644.7元（7908/月*3个月-6079.3元）、23724元（7908元/月*3个月）、23724元（7908元/月*3个月）、32850元（10950元/月*3个月）、6570元（10950元/月*0.6个月，即2016年12月12日至12月31日）为基数，分别自2015年11月27日、2016年2月25日、2016年5月28日、2016年8月28日、2016年11月27日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际履行之日止。
审理中，苏宁公司同意将顾军胜已付保证金32850元在本案中抵扣，本院照准，抵扣顾军胜结欠租金后，顾军胜还应支付租金14716.46元（47566.46元-32850元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告顾军胜于2017年3月31日前将上述房屋腾空交还原告苏州苏宁云商销售有限公司；被告顾军胜逾期腾房的，自2017年4月1日起至实际腾让房屋之日，按10950元/月向原告苏州苏宁云商销售有限公司支付房屋使用费。
二、被告顾军胜于本判决生效之日起十日内支付原告苏州苏宁云商销售有限公司租金14716.46元、物业费56946.24元、免租期房屋使用费8515.2元。
三、被告顾军胜于本判决生效之日起十日内支付原告苏州苏宁云商销售有限公司解除合同违约金21898.8元、逾期付款违约金（分别以17644.7元、23724元、23724元、32850元、6570元为基数，分别自2015年11月27日、2016年2月25日、2016年5月28日、2016年8月28日、2016年11月27日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际履行之日止）。
四、驳回原告苏州苏宁云商销售有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3697元，减半收取1849元，由原告苏州苏宁云商销售有限公司负担740元、被告顾军胜负担1109元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审判员 李尧
二〇一七年三月十六日
书记员 陈辰