重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第06382号
上诉人（原审被告）：重庆江州实业（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区中山一路181号（抗建大厦四楼），组织机构代码20284888-6。
法定代表人：左保书，该公司董事长。
委托代理人：刘进，重庆博爱兴律师事务所律师。
委托代理人：韩军，重庆博爱兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡明华。
被上诉人（原审原告）：蒋成芳。
原审被告：重庆林建物业有限公司，住所地重庆市渝中区中山一路181号，组织机构代码62190564-6。
法定代表人：曾学建，该公司董事长。
委托代理人：刘正瑞，重庆展齐律师事务所律师。
原审被告：重庆两江假日酒店管理有限公司，住所地重庆市江北区北滨一路526号二层，组织机构代码55200579-0。
法定代表人：龙海波，该公司董事长。
委托代理人：刘正瑞，重庆展齐律师事务所律师。
上诉人重庆江州实业（集团）有限公司（以下简称江州公司）与被上诉人胡明华、蒋成芳，以及原审被告重庆林建物业有限公司（以下简称林建公司）、原审被告重庆两江假日酒店管理有限公司（以下简称两江公司）商品房销售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年5月17日作出（2014）江法民初字第00101号民事判决。上诉人江州公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年11月16日公开开庭进行了审理。上诉人江州公司之委托代理人刘进、韩军，被上诉人胡明华、蒋成芳，原审被告林建公司、两江公司之共同委托代理人刘正瑞参加了诉讼。本案现已审理终结。
胡明华、蒋成芳一审诉称：胡明华、蒋成芳与江州公司、林建公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，胡明华、蒋成芳购买房屋一套。合同约定，预售商品房在商品房交付使用后60日内应办理《房地产权证》，否则，江州公司、林建公司应承担违约金。胡明华、蒋成芳实际支付了272461元房款，房屋于2009年2月27日交付使用，产权登记手续于2013年11月15日办理完毕，江州公司、林建公司迟延办理房屋权属登记构成违约，应当承担违约责任。胡明华、蒋成芳要求江州公司、林建公司、两江公司连带承担逾期办证违约金共计101434.60元（以总房款272461元为基数，计算期间为2009年4月29日至2013年11月15日，按照中国人民银行一年至三年期贷款利率进行计算）。
林建公司一审辩称：对合同、房款支付和房屋实际交付时间均无异议。一、逾期办证属于政府原因造成的，是不可抗力，林建公司不存在过错。政府原因造成林建公司提交办证的申请不被受理。根据合同补充协议附件四第四条之约定，如果是政府原因，则林建公司不承担责任，故林建公司不应承担逾期办证的违约责任。二、林建公司申请了产权登记，履行了申请程序。林建公司在2011年6月1日取得产权证后就及时与房交所联系要求办理产权证，但是由于房交所系统升级及信息更改输入等问题的存在导致办证迟延，该责任不应由林建公司承担。三、违约金的计算因时效问题，所以应当从起诉之日起倒推两年开始计算至林建公司向房管部门提交办证资料之日为止，之后的时间亦不能再行计算违约金。
江州公司一审辩称：江州公司同意林建公司的意见，是政府原因导致的办证延误。江州公司的资产被没收，且世纪英皇项目的主体亦发生变更，江州公司不再是世纪英皇项目的所有权人，不是适格主体，从2009年之后，江州公司对情况就不清楚了，江州公司无法办理产权证。两江公司作为托管主体应当清楚事情的过程，且应当作为诉讼主体，并承担相应的责任。
两江公司一审辩称：两江公司是受委托管理资产，不是本案适格主体，两江公司不是合同当事人，当时签订合同的当事人是江州公司，两江公司不应当承担违约责任，其他意见同意林建公司的意见。
一审法院经审理查明：2007年9月25日，胡明华、蒋成芳与江州公司、林建公司签订了《商品房买卖合同》，约定胡明华、蒋成芳购买的预售商品房屋，房款总价为271350元。合同第十五条约定，预售商品房的，在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》，否则应承担已付房款总额按人民银行同期贷款利率的违约金。合同附件四的补充协议第四条约定，因政府原因及其它不可抗力导致江州公司、林建公司不能在约定的期限内办理房地产权属证书，江州公司、林建公司不承担逾期办理房地产权证书的违约责任，但江州公司、林建公司须提供相关部门证明文件。合同签订后，胡明华、蒋成芳实际支付了房款272461元，涉讼房屋经竣工验收备案后，胡明华、蒋成芳于2009年2月27日办理了接房手续。
经公安机关查实，世纪英皇项目中50%的权益系陈明亮涉黑犯罪团伙违法所得，已被公安机关依法追缴，并作罚没财物上缴财政。为处置该资产，2009年10月，市政府《关于世纪英皇项目非法资产处置有关问题的会议纪要》（2009－125）载明：由市财政局委托重庆交旅集团作为托管人，履行世纪英皇项目50%的权益的经营管理权，重庆交旅集团尽快搭建世纪英皇项目管理班子，代表原江州公司持有权益履行相关权利，保障购房者合法权益，推进项目相关事宜。
2010年2月25日，经重庆市国资委批准，重庆交旅集团成立全资子公司两江公司专门处理世纪英皇项目建设遗留问题，两江公司领取了法人执照。
2010年1月26日，重庆市城乡建设委员会向市政府请示：重庆交旅集团并未取代江州公司在该项目上的开发主体资格，导致职能部门在审批各项建设手续时，无法受理相关审批手续。故建议明确以两江公司与林建公司为主体。2010年6月6日，经重庆市城市建设综合开发管理办公室批准，项目建设主体变更为两江公司和林建公司，2010年8月3日，项目建设主体规划手续经市规划局批准变更，2010年9月21日，土地使用权受让方变更为两江公司和林建公司。
林建公司与两江公司实际于2011年6月1日取得涉讼房屋大证。2012年4月13日，林建公司和两江公司为胡明华、蒋成芳办理了房屋产权证。2011年7月11日至2011年7月17日，重庆市江北区房管局确实升级系统并不受理登记申请，2011年8月份存在两天左右的信息输入延误问题。
江州公司至今未注销法人执照。
一审法院认为，胡明华、蒋成芳与林建公司、江州公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于是否存在违约行为的问题，2009年2月27日，胡明华、蒋成芳办理了接房手续，按照合同约定，林建公司与江州公司应当在2009年4月28日前为胡明华、蒋成芳办理权属登记申请，但实际上直到2012年4月13日胡明华、蒋成芳才取得房屋产权证，故从2009年4月29日至2012年4月13日，逾期办证的事实已然存在，构成违约行为。
本案的焦点问题：1、如违约行为导致违约责任，违约责任承担主体问题；2、是否存在减轻或免除违约责任的事由；3、关于诉讼时效问题。
1、关于违约责任的主体问题。江州公司目前并未被依法注销营业执照，根据合同的相对性，承担违约责任的主体应该为江州公司与林建公司。同时，两江公司取得涉案项目的所有权益不是根据民事主体之间的民事委托，而是根据政府文件取得，原商品房买卖合同中合同主体并未依法变更，合同的一方主体仍然是江州公司与林建公司，所以从合同关系来讲，林建公司与江州公司应该承担连带违约责任。另外，两江公司取得了江州公司在世纪英皇项目上的所有权益，根据公平原则，以及重庆市政府关于“代表原江州公司持有权益继续履行相关权利，保障购房者合法权益”的文件要求，两江公司应该在托管财产的范围内和江州公司与林建公司共同对外承担责任。
2、关于违约责任范围的问题。合同补充协议约定，因政府原因可免除违约责任。两江公司介入到涉案项目中间包括变更建设主体等等一系列行为都是政府决定具体实施的，在这个过程中江州公司无法作为。两江公司从设立，然后到新的联合建设主体完善相关手续，最后进入到这个项目的过程中，必然耽误了一段时间，客观上造成了办证延迟，林建公司对此也不能作为。林建公司、两江公司、江州公司对上述情形均无法采取措施避免，更不能予以克服，上述情形属于合同约定的“政府原因”，故林建公司、两江公司和江州公司不应当承担建设主体变更导致的办证迟延的违约责任；即2011年6月1日取得涉讼房屋大证之前，相应的违约责任应予免除。同时，林建公司、两江公司、江州公司举示的证据不足以证明他们在2011年6月1日后仍具有法定或约定的免责事由。
3、关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。如果无其他符合法律的情形，相应权益则因超过两年诉讼时效，法院不予保护。胡明华、蒋成芳并未举示充分有效证据证明其向江州公司或者林建公司持续主张相应权益，故从2011年12月24日开始的违约金，未超过诉讼时效，一审法院予以支持；在2011年12月24日之前计算的违约金，因超过诉讼时效，故一审法院不予支持。
基于上述分析，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。结合胡明华、蒋成芳的诉讼请求，逾期办证违约金为：以总房款272461元为基数，计算期间为2011年12月24日至2012年4月13日，按照中国人民银行同期同类贷款利率进行计算，并以101434.60元为限。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：“一、本判决生效之日起十日内，被告重庆江州实业（集团）有限公司、重庆林建物业有限公司连带向原告胡明华、蒋成芳支付逾期办证违约金（以总房款272461元为基数，计算期间为2011年12月24日至2012年4月13日，按照中国人民银行同期同类贷款利率进行计算，并以101434.60元为限）。二、被告重庆两江假日酒店管理有限公司在其托管世纪英皇项目的财产范围内对第一项判决金额承担连带支付责任。三、驳回原告胡明华、蒋成芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2328元，减半收取1164元，由重庆江州实业（集团）有限公司、重庆林建物业有限公司负担63元，胡明华、蒋成芳负担1001元。前述案件受理费已经由胡明华、蒋成芳向本院预交，重庆江州实业（集团）有限公司、重庆林建物业有限公司履行上述义务时一并向胡明华、蒋成芳支付本案案件受理费，本院对案件受理费不再作清退。”
上诉人江州公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判该司不承担逾期办证责任和支付违约金；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：我司不应作为案件的当事人，不是适格被告，不应承担逾期办证违约金。政府的行政行为直接导致我司在事实上和法律上完全丧失了对世纪英皇项目的所有权，无法也不可能对世纪英皇项目所产生的权益和责任进行任何形式的享有和承担，两江公司和林建公司是世纪英皇项目法律上的所有权人。我司既不是房屋的产权人，也不是房屋的所有权人，无法去办证。我司与被上诉人之间的合同，从2009年6月起就名存实亡，至今没有享受合同中的任何权利。
被上诉人胡明华、蒋成芳答辩称：不应当免除2011年6月1日前的逾期办证违约责任，违约金应按合同约定的方式计算。
原审被告林建公司述称：逾期办证违约金应当从2011年6月1日起扣除60日的合理办证时间后起算。
原审被告两江公司述称：逾期办证违约金应当从2011年6月1日起扣除60日的合理办证时间后起算。
二审中，原审被告两江公司、林建公司举示了一份重庆市高级人民法院于2015年7月24日作出的《民事裁定书》（（2015）渝高法民申字第00793号），拟证明江州公司在廖雅琴案中曾向重庆市高级人民法院申请再审，该院驳回了江州公司的再审申请。上诉人江州公司、被上诉人胡明华、蒋成芳对该份证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，因上诉人、被上诉人均对该份证据的真实性无异议，本院依法对该证据的真实性予以确认，但因该份证据系案外人廖雅琴与江州公司、林建公司、两江公司之间的诉讼纠纷，与本案并无关联性，故本院依法对该份证据不予采信。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据诉辩双方的主张，本案二审中的争议焦点为：江州公司应否作为责任主体在本案中就逾期办证承担违约责任，以及责任范围。现评析如下：
江州公司目前为存活状态，根据合同相对性，承担违约责任的主体应为江州公司与林建公司。同时，两江公司取得涉案项目的所有权益不是根据民事主体之间的民事委托，而是根据政府文件取得，原商品房买卖合同中合同主体并未发生变更，合同主体仍然是江州公司与林建公司，所以从合同关系来讲，林建公司与江州公司应该承担连带违约责任。一审法院据此认定江州公司应当作为责任主体承担逾期办证违约责任并无不当，本院予以维持。
至于违约责任范围问题，合同补充协议约定，因政府原因可免除违约责任。两江公司介入到涉案项目中间包括变更建设主体等等一系列行为都是政府决定具体实施的，在这个过程中江州公司无法作为。两江公司从设立，然后到新的联合建设主体完善相关手续，最后进入到这个项目的过程中，必然耽误了一段时间，客观上造成了办证延迟，林建公司对此也不能作为。林建公司、两江公司、江州公司对上述情形均无法采取措施避免，更不能予以克服，上述情形属于合同约定的“政府原因”，故林建公司、两江公司和江州公司不应当承担建设主体变更导致的办证迟延的违约责任，即2011年6月1日取得涉讼房屋大证之前，相应的违约责任应予免除。
同时，林建公司、两江公司、江州公司举示的证据不足以证明他们在2011年6月1日后仍具有法定或约定的免责事由。因此，一审法院结合胡明华、蒋成芳的诉讼请求对逾期办证违约金作出的判定亦无不妥，本院亦予以维持。
江州公司在本案中的诸项异议，因与庭审查明的事实不符，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人江州公司的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1164元，由重庆江州实业（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 赵 青
代理审判员 陈娅梅
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 何 欢
书 记 员 赵晓娟