福建省尤溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）尤民初字第1223号
原告林圣瑶，男，1969年1月15日出生，汉族，个体户，住尤溪县。
委托代理人池明河，尤溪县法律服务中心法律工作者。
被告蔡晓强，男，1977年6月12日出生，汉族，职工，住尤溪县。
原告林圣瑶与被告蔡晓强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月25日立案受理，依法由审判员董继武适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林圣瑶的委托代理人池明河到庭参加诉讼，被告蔡晓强经本院送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告林圣瑶诉称，2010年6月25日，被告蔡晓强从尤溪开成房地产开发有限公司购得位于尤溪县城关镇大儒名城7号楼705室房产，房产总价为33.8万元。2011年5月31日，被告蔡晓强与妻子王荣惠自愿离婚，双方在《离婚协议书》中约定该房产归被告蔡晓强所有。2013年3月8日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，双方在合同中约定的主要条款有：1、房屋坐落与面积；2、转让价格；3、付款方式；4、交房期限；5违约责任；6、产权过户登记。原、被告双方还口头约定，被告蔡晓强尚欠中国工商银行股份有限公司尤溪支行的房贷余额12.42万元，由原告在办理房屋过户登记时直接支付给该银行。2013年3月10日，原告依合同约定支付给被告蔡晓强购房首付款24万元，并由被告蔡晓强出具收据交由原告收执。2013年12月9日，因被告蔡晓强急用钱，原告又再支付购房款8万元，并由被告蔡晓强出具收条交由原告收执。因尚欠开发商部分费用，被告蔡晓强迄今未能取得诉争房屋的权属证书。双方约定的交房期限届满，原告多次催告，被告蔡晓强均以各种理由拒绝办理房屋所有权变更登记手续。为此，请求法院判令：一、依法确认原、被告双方于2013年3月8日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告蔡晓强将坐落于尤溪县城关镇大儒名城7号楼705室房屋所有权变更登记为原告所有。
被告蔡晓强辩称，原、被告双方于2013年3月8日签订的《房屋买卖合同》根本不属实，签订该合同是作为被告向原告林圣瑶借款的担保，被告向原告林圣瑶出具了收条，但并没有收到该款。
经审理查明，2013年3月8日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》一份。该合同约定：1、甲方（注：指被告蔡晓强，下同）同意将坐落于尤溪县城关镇大儒名城7号楼705室房屋以总价款人民币（下同，略）36万元转让给乙方（注：指原告林圣瑶，下同）；2、乙方于签订合同之日起二日内向甲方支付首付款24万元，余款12万元整在房屋过户手续办理完毕之日支付；3、甲方应于房屋过户手续办理完毕之日起3日内，将该房屋交付乙方。合同还对违约责任、产权过户登记、税费负担、纠纷受理法院等内容进行了约定。2013年3月10日，被告蔡晓强出具收据一张给原告林圣瑶，收据载明：兹收到林圣瑶购房款（大儒名城7#705室）24万元整，收款人蔡晓强，2013年3月10日。2013年12月9日，被告蔡晓强出具收条一张给原告林圣瑶，收条载明：兹收到林圣瑶大儒名城7#705购房款定金8万元，收款人蔡晓强，2013年12月9日。2014年6月25日，原告林圣瑶向本院提起诉讼。在诉讼过程中，原、被告双方均向本院申请庭外和解，庭外和解期间为90日。
另查明，2010年6月25日，被告蔡晓强从尤溪开成房地产开发有限公司购得位于尤溪县城关镇大儒名城7号楼705室房屋一套，并以所购房屋作为抵押物，办理银行按揭贷款。2011年5月31日，被告蔡晓强与妻子王荣惠在尤溪县民政局婚姻登记处办理离婚登记手续，双方在《离婚协议书》中约定：本案诉争房屋一套归被告蔡晓强所有。截止法庭调查结束止，本案诉争的房屋尚未办理房屋所有权登记，但已办理房屋所有权的备案登记，且诉争房屋仍设有抵押权负担，并已在尤溪县房地产管理所办理抵押权预告登记。本案没有证据证实，被告蔡晓强将坐落于尤溪县城关镇大儒名城7号楼705室房屋转让给原告林圣瑶已经抵押权人即贷款银行的同意。
上述事实，有原告提供的原、被告双方居民身份证复印件、《房屋买卖合同》、收据、收条、销售不动产统一发票、《离婚协议书》、离婚证、尤溪县房地产管理所房屋登记信息证明，以及原告在庭审中的陈述等可以证实。
本院认为，原、被告双方于2013年3月8日签订的《房屋买卖合同》，是原、被告双方订立的有关转让不动产物权的合同，虽未办理物权登记手续，但该协议的内容系双方当事人的真实意思表示。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，未办理物权登记，并不影响导致物权转让原因即债权合同的效力。因此，原告提出，请求确认原、被告双方于2013年3月8日签订的《房屋买卖合同》有效的主张，合法有据，本院予以支持。关于原告提出的，请求判令被告蔡晓强将坐落于尤溪县城关镇大儒名城7号楼705室房屋所在权变更登记为原告所有的主张一节，本院认为，被告在向开发商购房时，以本案诉争房屋为抵押物办理抵押权预告登记向银行贷款，在本案诉争房屋之上设定了抵押权负担。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案截止法庭调查结束止，被告转让抵押物即本案诉争房屋未经抵押权人即贷款银行的同意，作为受让人的原告也未通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担。被告转让本案诉争房屋，违反了《物权法》有关抵押期间抵押人不得转让抵押财产的规定。因此，原告提出的该项主张，依据不足，本院不予支持。至于被告提出，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》不属实，签订该合同是作为被告向原告借款提供担保的抗辩一节，因被告对该项抗辩，并没有提供相应的证据予以证实，因此，被告的该项抗辩，事实依据不足，本院不予采纳。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对抗辩权的放弃。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十一条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告林圣瑶与被告蔡晓强于2013年3月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效；
二、驳回原告林圣瑶的其他诉讼请求。
案件受理费6370元，减半收取3185元，由原告林圣瑶负担1592.5元，由被告蔡晓强负担1592.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 董继武
二〇一四年十二月一日
书记员 林春国
附本判决依据的法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十九条调解未达成协议或者调解书送达前一方反悔的，人民法院应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。