江苏省徐州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏03执异4号
案外人：中广有线信息网络有限公司徐州分公司，住所地徐州市和平路71号。
负责人：王成诚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈伯操，男，1969年11月8日生，汉族，住徐州市泉山区,该分公司员工。
委托诉讼代理人：鲍江运，江苏汇君律师事务所律师。
申请执行人：张涛，男，1985年10月16日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：吴增燕，江苏徐海律师事务所律师。
被执行人：中住佳展地产（徐州）有限公司，住所地徐州市铜山新区5号路西8号路南（供销社6楼）。
法定代表人：张桐，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王晓龙，男，1975年12月31日生，汉族，住徐州市铜山区。
委托诉讼代理人：李斌，江苏金华星律师事务所律师。
在张涛申请执行中住佳展地产（徐州）有限公司（以下简称中住佳展公司）民间借贷纠纷一案中，案外人中广有线信息网络有限公司徐州分公司（以下简称中广有线徐州分公司）对拍卖徐州市铜山区汉王镇泉山森林海会所S5、S6、S7提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人中广有线徐州分公司异议称，2013年4月16日，案外人中广有线徐州分公司与日成房地产开发有限公司（以下简称日成公司）签订协议，就日成公司以房产抵偿所欠案外人有线电视工程网络工程建设配套费作出明确约定。同日，中住佳展公司向案外人出具承诺书一份，明确承诺负责上述协议中日成公司的全部责任和义务，并加盖了公司公章。2013年8月9日，案外人与中住佳展公司签署了《泉山森林海认购书》，认购书中约定了案外人认购的楼宇位置位于徐州市铜山区××镇泉山森林海项目，房号为会所S5、S6、S7，案外人对上述房产拥有合法权利。之后，案外人与刘维才等签订了书面商铺租赁合同，该商铺即为法院执行中住佳展公司涉及的房产。该执行行为影响案外人的权利，请求法院立即停止评估、拍卖程序，以保障案外人的合法权益。
申请执行人张涛答辩称，案外人的异议请求不能成立：1.案外人主张对涉案房产拥有合法权益的主要依据是案外人与中住佳展公司订立的认购书，而该认购书涉及到案外人与日成公司之间的工程建设配套费系债权债务关系，也牵扯到中住佳展公司就案外人与日成公司之间的债务加入关系。由于案外人未能提供工程建设配套费产生的相关合同以及结算过程等相关材料，其有关工程建设配套费的真实性有待确认。中住佳展公司就债务加入应提供相应的财务账单凭据，显示其有付款的义务，否则中住佳展公司债务加入行为就是为了配合案外人提出异议的虚假行为。即使案外人与中住佳展公司订立的认购书是成立的，但此认购书仅仅产生债权，并不能产生物权。案外人与中住佳展公司之间只是认购，并没有到不动产登记机构进行产权备案，不能产生对抗第三人的法律后果，更谈不上已经取得了涉案房产的物权。根据申请执行人调查得知，涉案房屋未办理初始登记，没有售房许可证，更无法办理房证。认购书不能产生房屋买卖合同关系也不能引起物权的变动。综上，案外人提出物权主张不能成立，在此基础上其提出的执行异议也不能成立，请求法院依法驳回案外人的异议申请。
被执行人中住佳展公司答辩称，案外人与日成公司是否存在工程合同及是否拖欠建设配套费的问题，被执行人不清楚。案外人不能以认购书来主张权利，其异议请求不能成立。
经审查查明，张涛以中住佳展公司欠款为由，向本院提出财产保全申请，本院于2013年10月31日作出(2013)徐民诉保字第0075号民事裁定书，裁定：（一）冻结被申请人中住佳展公司银行存款2000万元，如银行存款不足，则查封其相应价值的财产；（二）查封担保财产。
2013年11月1日，本院向徐州市铜山区国土资源局送达了（2013）徐民诉保字第0075号民事裁定书和协助执行通知书，要求协助：（一）查封中住佳展公司所有的位于徐州市铜山区××镇，铜土国用（2013）第0219号的土地使用权。（二）期限为二年。
后张涛向本院提起民事诉讼，本院经审理于2014年5月15日作出（2014）徐民初字第00053号民事判决书，判决内容为：在本判决生效之日起十日内，中住佳展公司向张涛偿还借款13737649元及利息。
该判决生效后，被执行人中住佳展公司未履行判决书确定的偿还借款义务，张涛申请强制执行，执行案号为：（2014）徐执字第259号。
2015年10月30日，本院向徐州市铜山区土地局送达（2014）徐执字第259号民事裁定书和协助执行通知书，对铜土国用（2013）第0219号土地使用权续查封。
2016年2月4日，本院在执行标的现场张贴公告，查封了位于徐州市铜山区××镇泉山森林海的售楼处、会所，包括案外人主张的会所S5、S6、S7房屋。后本院对涉案的土地、房产进行评估、拍卖。因案外人提出异议，本院经申请执行人和被执行人同意在拍卖公告中注明了会所S5、S6、S7房屋执行异议的有关情况。
案外人为支持其主张向本院提交了泉山森林海认购书一份、2013年4月16日案外人与日成公司签订的协议一份、中住佳展公司出具的承诺书一份、中住佳展公司盖章的平面图一份及租赁合同二份。
2013年4月16日，日成公司（甲方）与中广有线徐州分公司签订的协议（复印件）内容为：甲、乙双方经友好协商后均同意甲方以房产抵偿所欠乙方有线电视工程网络工程建设配套费款项，具体事宜约定如下：（一）双方确认，甲方欠乙方有线网络工程建设配套费165万元，以日成公司指定门面房抵偿，房屋具体情况见附图。（二）所抵房屋面积以甲方在房地产管理部门备案的面积为准甲方提供的实际面积为200平方米。（三）双方同意按照上述第二条的面积冲抵全额有线电视工程建设配套费款项165.57万元，房产手续完成后，双方互不相欠……（五）甲方取得房屋预售许可后应于十日内与乙方依照本协议签订商品房预售合同……
2013年8月9日，中住佳展公司（甲方）与中广有线徐州分公司（乙方）签订泉山森林海认购书一份，内容为：1.乙方认购甲方楼宇位置：位于徐州市铜山区××镇泉山森林海项目，序号为会所S5、S6、S7，建筑面积196.08平方米。2.甲乙双方约定楼价：房款1655700元；乙方同意在签订本认购书的同时向甲方支付定金300000元。3.乙方选择在2013年8月9日前支付房款（含定金）1655700元。4.甲乙双方共同遵守如下约定：乙方应在签订本认购书后，待甲方通知乙方时，凭本认购书和已付清全部房款或首期房款之收据，与甲方签订《商品房买卖合同》……
案外人提供的两份租赁合同的租赁期间分别为：2017年8月1日至2018年7月31日和2017年8月20日至2018年8月19日。
以上事实有当事人陈述、民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、执行裁定书、认购书、协议、租赁合同等予以证实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人仅提供了其与被执行人签订的认购书，未能提供证据证明其在法院查封之前已经合法占有涉案房产，对于涉案房产价款的支付，案外人未能提供相关的收据，且根据案外人的陈述是以房抵债，抵债受让人未列入物权期待权的保护范围。在涉案房屋未办理过户登记的情况下，案外人在执行程序中提出的执行异议请求不符合法律规定的排除执行情形，其执行异议请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人中广有线信息网络有限公司徐州分公司的执行异议。
案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。
审判长 张 锐
审判员 王英惠
审判员 王 青
二〇一八年一月二十九日
书记员 李 安