广西壮族自治区桂平市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浔民初字第3406号
原告张记山。
原告罗秋兰。
两原告委托代理人陈志宏，男。
两原告委托代理人陆永生，男。
被告冯高游。
被告李杏英。
两被告委托代理人曹世享，广西世享律师事务所律师。
原告张记山、罗秋兰与被告冯高游、李杏英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理后，依法由审判员李羿独任审判，于2014年9月23日公开开庭审理了本案，速录员黄小钊担任庭审记录。原告张记山、罗秋兰及其委托代理人陈志宏、陆永生，被告的委托代理人曹世享到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2014年元月1日租用被告位于桂平市西山镇岭头村8队师范路口对面的石棉瓦屋三间，用于摩托车维修，租期5年。租金是前三年（2014年、2015年、2016年）每年5000元；后二年（2017年、2018年）是每年6500元，同时双方商定每年农历一月原告付清当年租金给被告。承租之前，原、被告双方协商一致并签订有书面协议。其中水电供给是原、被告双方口头协议同意并装好水表、电表给原告。
2014年6月22日被告对原告说：叫原告另找地方修车，说这些石棉瓦屋不租了，限2014年7月22日前要全部搬出。当时原告不同意，并要求被告要按合同办。至2014年7月l4日下午被告无故停水，原告无奈之下被迫停工，到辖区新城派出所报案，当晚派出所到现场调解才恢复供水。至2014年7月22日下午被告无故第二次停水，并说再过几天如不搬出就要停电。
原告认为，自己已经出钱出力装修房屋并完善了各种相关设施，用去资金8000多元，而租用房屋才半年时间，被告不守信、不按协议承诺办事，这样做是明显损害了原告的合法权益，是严重违约，其违约行为已经造成原告巨大损失。因此原告要求被告赔偿合同违约金10000元、铺面装修款8000元、停水停电的经济损失2000元，合计20000元人民币给原告。
为了维护原告的合法权益，依据我国有关法律法规的规定，特向桂平市人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、被告赔偿违约金、铺面装修款及两次无故停水所造成的经济损失共20000元人民币给原告；2、本案诉讼费由被告承担。
原告为证实其主张在举证期限内提供的证据有：
1、两原告的身份证复印件各一份，拟证实两原告的身份情况。
2、租屋协议书一份，拟证实原、被告签订有租赁协议的事实，协议约定了租期、租金及支付方式。
3、安装水电的照片，拟证实被告同意安装水电。
4、挖坏路面照片，拟证实被告破坏路面，影响通车，原告被迫停业。
5、卫生间被堵的照片，拟证实被告强行不准使用卫生间。
6、切断出租屋门前的通道照片，拟证实原告无路可走被迫停业。
7、证人身份证复印件一份以及出庭作证的证言，拟证实原告知道被告改造所租房屋并到现场指挥。
9、收据4张，拟证实原告支出有8000元。
10、录音材料一份（当庭播放），拟证实张记山没有提供方便给被告拉两车泥，所以被告生气，就要赶张记山走。
被告冯高游、李杏英辩称，一、原告诉称其与被告约定出租的三间石棉瓦屋是用于摩托车维修，不是事实，也没有证据证实。二、原告诉称其与被告口头协议同意并装好水、电，不是事实，也没有证据证实。三、原告诉称被告停其水、电，不是事实，也没有证据证实。四、因原告违法改造被告出租的三间石棉瓦屋，该三间石棉瓦屋被原告违法改造成了危房，被告只是好心叫原告另找地方租为好，并没有强迫原告搬出出租屋。五、原告没有按约定交租金，经被告多次崔促原告仍拒按约定交租金，原告有失信用。六、原告与被告签订的《租屋协议书》无效。由于被告建设的三间石棉瓦屋没有相关手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管郜门批准建设的，人民法院应当认定有效”，第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告与被告签订的《租屋协议书》应属无效协议书。七、原告要求被告赔偿的经济损失没有任何事实和法律依据。第一，原告没有装修房屋，也没有投入任何设施。第二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”、第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”、第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，原告要求被告赔偿的经济损失也没有法律依据。
综上，原告的诉讼请求没有任伺事实和法律依据。请法院驳回原告的诉讼请求。
被告未提交证据。
本院调查取证的证据：现场勘验笔录一份。
被告对原告提交的证据质证意见如下：对身份证无异议；对租屋协议书真实性没有异议，但是协议里没有约定装好电表给原告，此外，该协议无效，至今这三间石棉瓦屋没有取得任何手续，所以该协议是无效的；对原告提交的照片的真实性无异议，但认为照片只能证明原告把三间屋都进行了改造，而且是挖屋土来增加房屋的高度，致使墙体露出地面，已经变成危房；原告将三间屋都进行了改造，违反了合同约定；第一第二间擅自在墙上造门也违反合同约定；另外，照片不能证实是被告挖道路，钥匙一直是原告保管，所以原告称被告堵塞卫生间也没有事实，我们去看房子都要问原告拿钥匙的。对证据9收到3500元是事实，但原告没有按照约定的5000元交租，这证实原告违约。关于1月20日经手人为杨乃崇的收据，没有证据证实有这个人，且原告整改这间房屋没有经过被告的同意。水泥的送货单数量2.5吨没有证据证实是谁购买的，相信整改这间房子也不需要2.5吨的水泥。对修门的人不知道是否有这个人，修改的门亦没有经过被告同意。对民丰广告的收据也无法证实是否存在该公司或个人，制作招牌与本案没有关系。
原、被告双方对本院的现场勘验笔录无异议。
综合双方的举证、质证，本院认证如下：原告提供的租屋协议双方无异议，本院予以确认；原告提供的证人证言，其目的是想证实是被告方叫证人挖低房屋的泥土地面，本院认为证人仅为一人，证明力不足，本院对证人证言不予采纳；对原告提交的收据，被告认可的房租收据本院予以确认；卷闸门收据、招牌收据，因卷闸门和招牌均有实物在现场，且收据确认的价值也不大，本院对该两份收据的真实性亦予以确认；水泥款收据以及人工费收据，因缺乏其他证据佐证，本院不予确认；原告提交的照片本院确认其真实性，但是本院认为单凭照片不能证实是被告实施了挖坏路面的行为；原告提供的录音资料本院确认其真实性，但其能否证实原告的举证目的，本院另行陈述。
综合以上证据及双方的陈述，本院确认以下法律事实：
原告于2014年1月1日与被告签订了《租屋协议书》，约定由原告租用被告位于桂平市西山镇岭头村8队师范路口对面的石棉瓦屋三间，租期5年。租金前三年（2014年、2015年、2016年）是每年5000元；后二年（2017年、2018年）是每年6500元，同时双方商定每年农历一月原告付清当年租金给被告。甲方（被告）同意乙方（原告）改造路边一间房屋。另约定：“如政府允许甲方建房，或者路边左右房屋统一改造，乙方把所租房屋和土地在当年年末交还给甲方。如违约，违约方赔另一方租金双倍人民币”。2014年2月21日，原告支付了房租3500元给被告，并预交水电费500元给被告。
原告的三间石棉瓦屋无石质地基，直接以水泥砖堆砌建于泥土地面上，原屋子底部水泥砖有部分埋入泥土地面。签订租屋协议后，原告对3间石棉瓦屋都进行了改造，拆掉部分墙体装了卷闸门等，并将屋内外的泥土地面挖低，其中两间屋子的水泥砖已高出泥土地面。被告查看后，认为原告挖低地面造成房屋有崩塌危险，遂要求原告另找地方租房，双方发生争议。
另查明，原告的三间石棉瓦屋未经任何主管部门批准建设，未取得建设工程规划许可证。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”；该解释第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。被告的三间石棉瓦屋仅为简易的临时建筑，未取得任何准建手续（双方签订的协议里“如政府允许甲方建房……”亦可证实这一点），依照以上两条规定，原、被告签订的《租屋协议书》依法应认定无效，既然租赁协议无效，那么终止协议履行自然不能算违约，双方关于违约的约定也无法依约执行。原告要求被告支付违约金10000元，于法无据，本院不予支持。
上述解释第五条规定：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”、第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”、第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”、第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。
由以上规定可知，形成附合的装饰装修物，若需要折价补偿的，以出租人同意利用为前提，而承租人若要拆除，又必须恢复原状，未经同意的装修、扩建，发生的费用由承租人负担。以本案案情来看，有确切证据证实出租人同意改造的房屋只有一间，因此其他两间的改造费用应由原告自负。而即使是出租人同意改造的一间，依原告的举证亦难以确定其改造费用。况且，原告挖低屋内外的泥土、拆除墙壁造门，事实上已经对房屋造成安全隐患，为恢复原状和消除安全隐患所支出的费用可能比改造费用还高。因此，原告要求被告赔偿铺面装修款8000元，本院不予支持。
原告要求被告赔偿停工20天造成的经济损失2000元，因原告未提交证据证实停工损失，对该项请求本院亦不予支持。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、第三、第五、第九、第十三、第十四条的规定，判决如下：
驳回原告张记山、罗秋兰的诉讼请求。
本案案件受理费150元（原告已预交），由原告张记山、罗秋兰负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费300元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部，帐号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李羿
二〇一四年十月二十九日
书记员 严静