福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初15773号
原告：王大春，男，1969年9月5日出生，汉族，住厦门市思明区。
被告：厦门洪文新城建设开发有限公司，住所地厦门市思明区洪莲中路615号楼都市新巢2号楼之一。
法定代表人：陈金灿。
第三人：林妙菊，女，1982年4月5日出生，住福建省福安市。
委托诉讼代理人：董志武，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚汉华，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
原告王大春与被告厦门洪文新城建设开发有限公司（以下简称洪文开发公司）、第三人林妙菊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王大春、林妙菊的委托诉讼代理人董志武、姚汉华到庭参加诉讼，洪文开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王大春向本院提出诉讼请求：确认王大春与厦门洪文新城建设开发有限公司签订的厦门市洪文社区中心区三期10号A04房编号为HD8080010的《房屋使用权转让合同》无效。事实与理由：2013年10月25日王大春与林妙菊签订编号为20131025《房屋使用权转让合同》约定，林妙菊将址于厦门市洪文社区中心区三期10号楼A04房转让给王大春，转让年限为2007年4月18日至2072年4月17日，建筑面积为340.301平方米，套内面积为331.790平方米，附属花园面积128.826平方米，车位3个，转让款为370万，王大春实际支付转让金额370万元给林妙菊。2013年11月1日，王大春在林妙菊的协助下与洪文开发公司签订编号为HD8080010《房屋使用权转让合同》。合同明确受让房屋为洪文社区中心区三期10号楼A04号房，转让年限为2007年4月18日至2072年4月17日，建筑面积为340.301平方米，套内面积为331.790平方米，附属花园面积128.826平方米，车位3个，转让款为400万，交房时间为2014年10月31日，王大春并无实际支付转让款给洪文开发公司。2013年11月2日，林妙菊与王大春签订《补充协议》，再次确认房屋属于小产权房的性质，阐明了房屋的来源系洪文开发公司抵偿欠付林妙菊的工程款400万元，王大春受让该房屋使用权时直接将转让款支付给林妙菊，无须再向洪文开发公司另行支付转让款，林妙菊协助王大春与洪文开发公司签订《房屋使用权转让合同》。此后，王大春通过媒体得知，购买小产权房是没有法律保障的，于是找到林妙菊、洪文开发公司协商解决均无果。至起诉日，王大春既未接收到房屋，也未收到购房款及资金占用利息。
洪文开发公司未作答辩。
林妙菊述称，讼争房屋是利用政府征收后预留给洪文社区居委会的社区集体建设用地建设，属于划拨土地，因此本案讼争房屋不属于小产权房。王大春购买房屋时对房屋性质是知情的，林妙菊也已经多次告知王大春讼争房屋情况。王大春并非如其诉状中陈述的未向洪文开发公司支付购房款，实际上其已经向洪文开发公司支付400万元购房款。王大春购买房屋的原因是其以370万元受让了林妙菊对洪文开发公司的400万元债权，洪文开发公司以讼争房屋折抵该债权。本案合同有效，林妙菊与本案无关。
王大春围绕诉讼请求向本院提交了《房屋使用权转让协议》（编号为20131025）、《收款收据》4份及银行转账凭证、银联刷卡单、《房屋使用权转让合同》（编号为HD8080010）、海德公元特殊付款确认单、补充协议，林妙菊提供洪文社区中心区三期建设用地规划许可证、洪文社区中心区三期建设工程规划许可证等证据。洪文开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对前述证据发表�证意见的权利。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：林妙菊为洪文开发公司承建的洪文社区中心区（三期）施工。因洪文开发公司拖欠林妙菊工程款，经双方当事人协商，将洪文开发公司承建的址于厦门市洪文社区中心区三期10号楼A04房屋抵偿拖欠林妙菊的工程款，由林妙菊寻找买家与洪文开发公司签订房屋买卖合同。
2013年10月25日王大春与林妙菊签订一份《房屋使用权转让合同》（编号为20131025）约定，林妙菊将上述房屋转让给王大春；转让金额370万元，于更名手续完毕当天手续交接清楚后一个月内结清；合同更名费及更名期间林妙菊未知的费用由王大春承担；林妙菊承诺于2013年11月10日前更名完毕。2013年11月2日，林妙菊与王大春又签订一份补充协议载�，王大春已完全了解上述合同项下的房屋不具备办理房屋产权登记条件的小产权房的性质，且对合同的真实情形已作充分了解，无任何异议；前述房屋系洪文开发公司抵偿林妙菊的工程欠款，王大春受让该房屋使用权时直接将转让款支付给林妙菊，无须再向洪文开发公司另行支付转让款；林妙菊按约定协助王大春与洪文开发公司正式签订前述房屋《房屋使用权转让合同》后，王大春与林妙菊签订的《房屋使用权转让合同》在结清合同项下款项后即行终止，之后与前述房屋有关合同的履行、责任承担、争议解决等均由王大春与洪文开发公司自行解决，王大春、林妙菊就前述房屋再无权利义务关系。
上述合同签订后，王大春自2013年10月25日至2013年11月18日累计向林妙菊支付购房款370万元。
2013年11月1日，王大春与洪文开发公司签订一份《房屋使用权转让合同》（编号为HD8080010）约定，洪文开发公司将上述房屋的使用权转让给王大春；转让年限为2007年4月18日至2072年4月17日，建筑面积为340.301平方米，套内面积为331.790平方米，附属花园面积128.826平方米，车位3个；转让款为400万元，一次性付款；交房时间为2014年10月31日等。该合同还载明该房屋项目地址为厦门市洪文村侨福城北侧，规划用途为外口公寓，项目性质为富民安置工程。2012年8月22日洪文开发公司确认收到购房款400万元，业主为林妙菊，付款方式为冲抵幕墙安装工程款。
另查明，洪文社区中心区（三期）的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证中载明的内容包括，建设单位为厦门市思明区洪文社区居民委员会；建设地点为厦门市洪文村侨福城北侧，工程性质为社区�建、外口公寓，土地为划拨。该项目未取得相应的预售许可证明。
本院认为，原、被告签订的《房屋使用权转让合同》虽然约定由洪文开发公司向王大春转让上述房屋使用权的内容，但其性质应为商品房买卖，商品房建设涉及公众安全，相关建设过程、交房标准都应遵照商品房开发建设的相关规定。上述房屋所在的洪文社区中心区（三期）项目虽取得了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，但许可建设的内容为社区公建、外口公寓而非商品房，洪文开发公司改变了土地用途，也未取得相应的预售许可证明，因此，可以认定洪文开发公司出售该项目的房屋使用权，损害了社会公共利益，原、被告签订的《房屋使用权转让合同》为无效合同。原告要求确认讼争合同无效的请求符合法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华�民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
确认王大春与厦门洪文新城建设开发有限公司于2013年11月1日签订德《房屋使用权转让合同》（编号为HD8080010）无效。
案件受理费38800元，由厦门洪文新城建设开发有限公司负担，该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 吕云平
人民陪审员 陈慧玲
人民陪审员 蔡秋影
二〇一七年四月十九日
书 记 员 朱剑生
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律�行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法�有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。