陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕1002民初945号原告：张亚荣，女，汉族，农民。委托诉讼代理人：林斌，陕西秦南律师事务所律师。被告：商洛华龙房地产开发有限公司，住所地陕西省商洛市商州区南街12号。法定代表人：徐磊，董事长。委托诉讼代理人：王宣东，男，汉族，商洛华龙房地产开发有限公司办公室主任。委托诉讼代理人：袁振东，男，汉族，商洛华龙房地产开发有限公司销售部经理。原告张亚荣与被告商洛华龙房地产开发有限公司（以下简称“商洛华龙地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张亚荣、委托诉讼代理人林斌、被告商洛华龙地产公司的委托诉讼代理人王宣东、袁振东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张亚荣向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《公园天下项目内部认购协议书》；2、被告返还原告已付购房款228046元，并按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算从交款之日至实际返还已付购房款之日止的利息；3、被告返还原告已付的车位诚意金1000元；4、被告按照原告支付的定金20000元双倍返还40000元。5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月20日，原被告签订了《公园天下项目内部认购协议书》。约定甲方明确告知乙方截止本协议签订之日，“公园天下”项目尚未取得商品房预售许可证件。乙方张亚荣自愿认购“公园天下”项目2号楼1单元12901号住宅，建筑面积约为126.53平方米，赠送面积约为17.73平方米(最终以相关部门面积预测报告为准)。优惠后房款单价3857.16/㎡，暂定总价488046元。乙方于本协议签订之日向甲方支付上述房款至总价50%的预付款，即248046元，甲方承诺于2013年12月31日前与乙方签订《商品房买卖合同》。如果甲方未能如期履行该约定，甲方承诺根据乙方要求全额退还乙方所付款项，并按照乙方所付款项的人民银行同期固定存款利息予以赔偿。甲方承诺公园天下2号楼于2014年12月31日前交付使用。同时约定乙方未能在本协议约定时间及时交纳相应款项，则甲方有权将乙方所认购房屋另行销售，同时乙方应承担所认购房屋总房款10%的违约金。在《公园天下项目内部认购协议书》签订后，原告于2013年1月20日向被告商洛华龙地产公司交纳了20000元定金及预付购房款228046元，被告商洛华龙地产公司向原告出具了两张收款收据。此后，直到约定的2013年12月31日被告商洛华龙地产公司没有与原告签订《商品房买卖合同》，原告前去催问，被告以各种理由推托至今。2014年12月25日原告向被告商洛华龙地产公司交纳了车位诚意金1000元。直至2016年1月1日，被告通知原告交房。原告张亚荣前来办理交接房屋手续时，得知自己所购买的住宅房屋，由于被告原来的建设工程规划许可的是建筑楼层28层，根本没有许可29层及以上层数的房屋建设，现因被告商洛华龙地产公司擅自变更建设工程规划许可证，将无法取得房屋所有权登记证书。对此，原告认为，由于被告隐瞒其擅自变更建设工程规划许可证的事实，导致无法办理房屋所有权登记，严重的侵犯了原告合法权益。并且被告商洛华龙地产公司严重违反双方签订的《公园天下项目内部认购协议书》约定，没有按照约定的时间与原告签订《商品房买卖合同》，也没有按照约定的时间交付房屋。所以，在2016年1月29日，原告向被告商洛华龙地产公司送达了《解除购房合同通知》，书面通知被告解除购房合同，要求被告返还已经收取的购房款。被告签收后，不同意解除合同，亦不退还原告已付购房款。在多次协商无果的情况下，原告只有诉至法院，请求法院判如所请。被告商洛华龙地产公司辩称，一、原、被告签订的协议系双方的真实意思表示，该协议合法有效。协议第一条约定：甲方明确向乙方告知，截止于本协议签订之日，“公园天下”项目尚未取得商品房预售许可证。乙方明确知悉上述情况，但考虑到自身使用及房屋价格的优惠，愿意认购本商品房。双方对商品房的楼层、房号及价款做出了详细约定，原告并于签订协议书的同时缴纳房屋总价款的一半，即248046元。协议书还约定，待甲乙双方签订《商品房买卖合同》的同时且按揭贷款银行审批通过后本认购书的预收款将冲抵该房屋首付款。若预收款数额高于首期房款，则甲方在乙方签订《商品房买卖合同》当日退还部分预收款；若预收款数额不足首期房款，则由乙方在签订《商品房买卖合同》当日向甲方补足剩余首期房款。从以上协议内容可以看出，双方签订的协议书是双方当事人的真实意思表示，并不具有合同法第五十二条规定的无效法定情形。二、被告商洛华龙地产公司不同意解除协议书，协议书应继续履行。协议书第六条约定，公园天下2号楼最终交房日期以甲乙双方签订的《商品房买卖合同》为准。因为发生不可抗力，原告与被告未签订《商品房买卖合同》，故2016年1月1日，商洛华龙地产公司向原告发出交房通知，并不违法协议书约定。至于原告主张的商洛华龙地产公司变更建设工程规划许可，将无法取得房屋所有权登记证一事，被告对此不予认可。虽然公园天下2号楼29层及以上的层数未取得规划许可，但这并不是无法补救的。被告现正积极与政府部门协调沟通，补办相关手续。所以，被告不同意解除协议书，只是请原告给予被告补办相关手续的时间。三、原告主张的已付购房款利息损失过高，被告不予认可。协议书约定，如甲方未能如期履行该约定，甲方承诺根据乙方要求全额退还乙方所付房款，并按照乙方所付房款的人民银行固定存款利息予以赔偿，而原告在诉讼请求里却主张利息损失按照已付房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。这两种计算标准，得出的利息相差巨大，根据合同法“意思自治”的基本原则，合同约定的应该遵从合同约定。故原告在诉讼请求中主张的利息损失计算标准错误，应该按照合同约定的方式计算利息损失。四、原告支付的20000元不具担保性质，不适用双倍返还规则。从协议书内容可知，双方对楼层、房号、价格及总价款、违约责任做出了详细约定，已具备《商品房买卖合同》的实质内容，应认定为《商品房买卖合同》。协议书第三条约定，“之前缴纳1000元排号金及选房当天缴纳20000元定金自动冲抵房款。”从该条内容可知，原告支付的20000元作为预付房款的一部分已自动冲抵房款，定金作为具有担保《商品房买卖合同》成立的作用已归于消灭，所以，原告要求双倍返还40000元的请求不能成立，只能按照预付款20000元退还。经审理查明，2013年1月20日原告张亚荣（乙方）与被告商洛华龙地产公司（甲方）签订了《公园天下项目内部认购协议书》，协议约定：一、本次选房属该项目内部认购活动。甲方明确向乙方告知，截至于本协议签订之日，“公园天下”项目尚未取得商品房预售许可证。乙方明确知悉上述情况，但考虑到自身使用需要及房屋价格的优惠，愿意认购本商品房。二、乙方自愿认购“公园天下”项目2号楼1单元12901号住宅，建筑面积约为126.53平方米，赠送面积约为17.73平方米（最终以相关部门面积预测报告为准）。三、乙方自愿选择如下方式购房，并享受相应优惠。1、之前缴纳1000元排号金及选房当天缴纳20000元定金自动冲抵房款。待甲乙双方签订《商品房买卖合同》的同时，双方按正式购房合同约定的数额多退少补房价款。2、优惠后房款单价为3857.16元/㎡，暂定总价为488046元。乙方于本协议签订之日向甲方支付上述房款至暂定总价50%的预付款，即248046元。待甲乙双方签订《商品房买卖合同》的同时且按揭贷款银行审批通过后，本认购书的预收将冲抵首期房款。若预收款数额高于首期房款，则甲方在乙方签订《商品房买卖合同》当日退还剩余部分预收款；若预收款数额不足首期房款，则由乙方在签订《商品房买卖合同》当日向甲方补足剩余首期房款。五、甲方承诺于2013年12月31日前与乙方签订《商品房买卖合同》。如甲方未能如期履行该约定，甲方承诺根据乙方要求全额退还乙方所付款项，并按乙方所付款项的人民银行同期固定存款利息予以赔偿。六、甲方承诺公园天下2号楼于2014年12月31日前交付使用，3号楼于2015年6月30日前交付使用（最终交房日期以甲乙双方签订的《商品房买卖合同》为准。十一、不论何种原因，如乙方履行了本认购书约定的义务而甲方在本认购书约定的期限内将本认购书项下的房屋转售予他人，甲方应双倍返还乙方所支付的定金。双方则免除向对方追讨任何其它责任及赔偿，本认购书自动解除。十三、在签订《商品房买卖合同》前，如遇不可抗力等意外事件致使甲方不能向乙方出售所购房屋，甲方有权撤销本协议。届时甲方将已收款项无息退还乙方，甲方不承担其他责任。十五、本协议书未尽事宜，均以正式签订的《商品房买卖合同》为准，双方签订正式《商品房买卖合同》后，本协议自动作废。签订协议书当日原告缴纳定金20000元，购房款228046元，被告分别向原告出具收款收据2张。2014年12月25日原告与被告营销部签订了《公园天下车位诚意认筹书》，约定此认筹书仅作为【公园天下】2、4号楼地下车位意向客户优先选车位的预定权证明，可获得车位的认购资格及特别优惠资格。签订此《诚意认筹书》需缴纳1000元认购金（可退）。当日原告缴纳了车位诚意金1000元，被告为原告出具了收款收据。原告提交了2013年5月17日商洛市城乡建设规划局为被告颁发的《建设工程规划许可证》，上面载明：建设单位商洛华龙房地产开发有限公司，建设项目名称商洛市莲湖东侧旧城改造项目2#、4#楼。建设规模2#楼建筑层数28层，地上建筑面积10978.75㎡。2016年1月1日被告通知原告交房。2016年1月29日原告向被告送达了《解除购房合同通知》，要求与被告解除双方签订的合同。因被告承建的2号楼建设工程规划许可证规定建筑层数为28层，被告公司加盖2层，为30层。导致《商品房买卖合同》不能备案，原被告未签订《商品房买卖合同》。本院确认上述事实的证据有原被告陈述；原告提交的证据有《公园天下项目内部认购协议书》1份、收款收据2张、《公园天下车位诚意认筹书》、缴纳车位诚意金收款收据1张、《建设工程规划许可证》、交房通知书、解除购房合同通知。被告提交的证据有建设用地规划许可证、土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。上述证据，已经庭审质证和本院审查，真实合法，可以采信。本院认为，原告张亚荣与被告商洛华龙地产公司签订的《公园天下项目内部认购协议书》对交易房屋的位置、面积、价款、交房时间等均作出了明确约定，该合同形式为预约合同，实为预售合同。被告未按合同约定期限与原告签订《商品房买卖合同》，亦未按合同约定期限交付房屋。被告承建的2号楼建设工程规划许可证上载明楼层高28层。被告在28层基础上进行了扩建，本案诉及房屋在29层，该房屋未通过规划部门的审批，导致原告合同目的不能实现，故被告构成根本违约。原告要求与被告解除合同，返还购房款及利息，本院应予准许。根据意思自治原则，利息应按双方签订合同中的约定以原告已付房款为基数，按中国人民银行同期存款利率从原告缴纳购房款次日起计算利息至被告返还购房款之日止。原告要求按同期贷款利率支付利息，本院不予支持。原告要求缴纳20000元定金双倍返还，按照双方签订合同的履行情况，原告缴纳20000元抵作购房款后，为房屋总价款的50%，故认定该定金抵作了预付款，故原告要求被告双倍返还定金的请求，本院不予支持。原告与被告签订《公园天下车位诚意认筹书》，该认筹书因原被告签订的《公园天下项目内部认购协议书》的解除，已无履行的必要，故原告要求被告返还1000元车位诚意金，本院予以支持。被告辩称因不可抗力导致原被告未签订《商品房买卖合同》，原告要求解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》规定的法定解除条件。因被告扩建行为，导致原告购买房屋未有城建部门规划审批手续，致使原告的合同目的不能实现，责任在被告，而非原告。被告辩称不可抗力导致双方未签订《商品房买卖合同》，未有证据证实，故对被告辩解理由，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张亚荣与被告商洛华龙房地产开发有限公司签订的《公园天下项目内部认购协议书》；二、被告返还原告购房款248046元，并从2013年1月21日起以该购房款为基数按中国人民银行同期同类存款基准利率计息至给付之日止。三、被告返还原告车位诚意金1000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。以上二、三项内容，限判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6236元，由被告商洛华龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  敬小涛人民陪审员  李淑珍人民陪审员  常惠香二〇一六年十一月二十五日书 记 员  辛 颖