河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀04民终3806号
上诉人（原审原告）：王兆龙，男，1964年1月20日出生，民族，住邯郸市。
委托诉讼代理人：马晓丽，河北十力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王少江，男，1967年3月29日出生，汉族，住邯郸市。
委托诉讼代理人：牛长生，河北冀隆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邯郸市同德房地产开发有限公司，住所地邯郸冀南新区马头镇李家西街。
法定代表人：王保平。
委托诉讼代理人：牛长生，河北冀隆律师事务所律师。
上诉人王兆龙因与被上诉人王少江、邯郸市同德房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2018）冀0402民初792号民事判决�向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王兆龙上诉请求：1、撤销（2018）冀0402民初792号民事判决并依法改判，确认上诉人与被上诉人三方于2014年7月29日签订的《以物抵债协议书》合法有效。2、诉讼费用全部由被上诉人承担。
事实和理由：2018）冀0402民初792号民事判决认定事实错误，根据我国《民事诉讼法》第一百七十条规定，应予以撤销并依法改判。以物抵债合同属于诺成性合同，原判决认定为实践性合同是错误的，本案《以物抵债协议书》合法有效。2017年最高法院发布的第15批指导性案例之案例72已经将以物抵债协议确认为诺成性合同。裁判要旨：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清�的，不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。由于是指导性案例，此后法院审判类似案件时应参照适用。本案中，2014年7月29日，上诉人王兆龙与被上诉人王少江之间的借款已经到期，在此情况下，上诉人王兆龙与被上诉人邯郸市同德房地产开发有限公司、王少江经协商一致终止借款合同关系，订立《以物抵债协议书》、《龙凤佳苑楼房团购协议书》以及《青青新城楼房团购协议书》，建立以房抵债协议关系，将对账确认的借款本金转变为已付购房款。该以房抵债协议并非为王兆龙与王少江之间的借款合同履行提供�保，而是借款合同到期王少江难以清偿债务时，经三方协商将邯郸市同德房地产开发有限公司所有的房屋抵顶给王兆龙的方式，实现权利义务平衡的一种交易安排。《以物抵债协议书》、《龙凤佳苑楼房团购协议书》以及《青青新城楼房团购协议书》的内容以及邯郸市同德房地产开发有限公司将抵债房屋钥匙交付给王兆龙、王兆龙已实际占有抵债房屋并将借据已全部归还给王少江等事实均表明，以物抵债协议系双方当事人的真实意思表示，王兆龙具有实际接受抵债房屋的真实意愿，邯郸市同德房地产开发有限公司亦具有向王兆龙抵顶王少江债务并交付该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同�系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。在不存在我国《合同法》第五十二条规定情形的情况下，以物抵债协议自成立即生效，而非自物权变化时生效。因此，本案《以物抵债协议书》合法有效。
王少江答辩称，王兆龙的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
邯郸市同德房地产开发有限公司答辩称，王兆龙的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王兆龙向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告三方于2014年7月29日签订的《以物抵债协议书》合法有效；2、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：2012年6月份，王少江借原告本金24206247元，借期一年，至2014年3月份，王少江欠原告本金24206247元，利息约一千万，因一直未还，2014年7月29日，邯郸市同德房地产开发有限公司将其所有房产抵顶24206247元，以偿还王少江欠原告借款，并签订以物抵债协议书，抵顶的房产为：青青新城小区第10栋楼1单元202、302、402、501、502；2单元102、201、202、301、401、402、501、502；3单元101、102、201、202、301、302；4单元101、102；第6栋4单元501、502；龙凤佳苑小区第1栋1单元102、201、202、301、302、402、501、502、602；2单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602；3单元302、402、502、602；4单元101、102、201、202、301、401、402、501、502、601、602；第2栋楼2单元502、601、602、402；3单元202、301、401、402、501、502、601、602；4单元201、301、302、401、402、501、502、601、602，当天原告与邯郸市同德房地产开发有限公司就上述房产签订团购协�书并给原告交付钥匙。2016年3月1日被告邯郸市同德房地产开发有限公司向原告发出告知书，告知因瀚海房地产开发有限公司欠原告款项，借公司财产抵账一事，因瀚海公司失约，上述团购协议书上的房产因原告未向其支付房款，协议无效收回房产，瀚海公司承诺就协议无效承担全部责任。
一审法院认为，原被告之间的以物抵债协议，实际是原告与被告王少江之间的借款到期后的代物清偿行为。清偿是消灭债的最主要的方式，清偿除了要有债务人的给付行为之外，还要有债权人的受领并取得所有权和占有权时，才发生给付的效果。以物抵债合同属于实践性合同，代物清偿只是给付标的的改变，作为清偿目的，仍应实际履行后才发生清偿的效果，所以只有物权转移给债权人，债务方能消灭，仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债的目的也未实现。本案中，原告与被告邯郸市同德房地产开发有限公司达成了以物抵债的协议，虽然交付了房屋钥匙，但原告没有证据证明上述房产已经办理了物权转移手续，故以物抵债尚未成立。被告邯郸市同德房地产开发有限公司不履行抵债协议，原告诉求确认合同有效不予支持，原告可另案以民间借贷起诉债务人偿还借款。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：
驳回原告王兆龙的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告王兆龙负担。
本院二审期间，上诉人王兆龙申请本院调取邯郸市邯山区人民法院（2017）冀0402民初192号民事案件的庭审笔录，证明王少江代理人在此案的审理过程中，答辩时认为王兆龙的请求成立，辩论时认为该合同有效。
本院调取的邯郸市邯山区�民法院（2017）冀0402民初192号民事案件的庭审笔录中，王少江代理人在答辩时认可王兆龙的诉讼请求。辩论时认为该合同有效。
对于本院调取的庭审笔录，王少江、邯郸市同德房地产开发有限公司不予认可。
二审除一审查明的事实外，另查明，王少江认可2014年7月29日签订的房屋抵债协议有效。
本院认为，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立以商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。借款合同到期后当事人将借款本息转化为已付购房款而签订的商品房买卖合同为诺成性合同。本案中，三方当事人对《以物抵债协议书》的真实性均无异议，本院予以确认。该协议签订前，王兆龙与王少江之间确实存在借款合同关系，借款期限届满后，双方经对账确认了借款数额，在此情况下，三方当事人经协商一致终止借款合同关系，订立《以物抵债协议书》、《龙凤佳苑楼房团购协议书》以及《青青新城楼房团购协议书》，建立以房抵债协议关系，将对账确认的借款本金转变为已付购房款。该以房抵债协议并非为王兆龙与王少江之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期王少江难以清偿债务时，经三方协商将邯郸市同德房地产开发有限公司所有的房屋抵顶给王兆龙的方式，实现权利义务平衡的一种交易安排。《以物抵债协议书》、《龙凤佳苑楼房团购协议书�以及《青青新城楼房团购协议书》的内容以及邯郸市同德房地产开发有限公司将抵债房屋钥匙交付给王兆龙，王兆龙已实际占有抵债房屋并将借据已全部归还给王少江等事实均表明，以物抵债协议系双方当事人的真实意思表示，王兆龙具有实际接受抵债房屋的真实意愿，邯郸市同德房地产开发有限公司亦具有向王兆龙抵顶王少江债务并交付该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。不存在我国《合同法》第五十二条规定情形的情况下，以物抵债协议自成立即生效，而非自物权变化时生效，故该�以物抵债协议书》合法有效，应受法律保护，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。
综上所述，王兆龙的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销河北省邯郸市邯山区人民法院（2018）冀0402民初792号民事判决；
二、王兆龙、王少江、邯郸市同德房地产开发有限公司于2014年7月29日签订的《以物抵债协议书》合法有效；
一审案件受理费80元，减半收取40元，由王少江负担，二审案件受理费80.0元，由王少江负担。
本判决为终审判决。
审判长 张增民
审判员 宋世忠
审判员 冯 雪
二〇一八年七月二�
书记员 王 琨