湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00571号
上诉人（原审被告）：武汉博旺玻璃钢环保设备有限公司，住所地武汉市经济技术开发区湘隆时代商业中心三期E10栋1层1号。
法定代表人：陈荣，该公司总经理。
委托代理人：吴征鸿，湖北楚阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉洁利日化有限责任公司，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街易家岭村。
法定代表人：闫天庆，该公司总经理。
委托代理人：陈祖信，湖北人言律师事务所律师。
原审第三人：武汉福来尔工贸有限公司，住所地武汉经济技术开发区沌口街。
法定代表人：危保成，该公司总经理。
上诉人武汉博旺玻璃钢环保设备有限公司（以下简称博旺公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2014）鄂蔡甸民二初字第00038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，武汉洁利日化有限责任公司（以下简称洁利公司）向一审法院提起诉讼，请求判令：洁利公司依法解除与博旺公司签订的《厂房租赁协议》，博旺公司腾退其租赁洁利公司位于武汉市蔡甸区蔡甸街易家岭村的厂房，并由博旺公司承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明，2012年6月1日，博旺公司为承租洁利公司所有的位于武汉市蔡甸区蔡甸街易家岭村厂房仓库，双方签订《厂房租赁协议》，约定博旺公司承租洁利公司面积为1220平方米的厂房、面积为330平方米仓库、面积为420平方米其它部分，合计1970平方米，按6.50元／平方米价格，租金为12805元／月；按先付后用原则，每季度支付一次，每次提前15天支付；现有厂房改建须经洁利公司同意；可进行场地搭建、铺路，费用由博旺公司自理，博旺公司退租其自建设施不得损毁，洁利公司不予补偿；退租时须保证房屋现有状况，平日房屋维护费用博旺公司自理；本合同签订之日，博旺公司需支付10000元保证金，合同终止双方结清租金、电费及不当损失后退还；启租日为2012年7月1日；合同终止：因博旺公司责任提前一个月，非因不可抗力因素洁利公司五年不得终止合同（除国家、政府征用及拆迁外，洁利公司在五年内不得终止合同）；合同有效期自2012年7月1日起至2017年6月30日止。合同签订后，博旺公司向洁利公司支付保证金10000元，并对租赁物进行了窗户更换、电线电缆更新以及厂房隔断等。
2012年6月9日，博旺公司与案外人丁洪兴签订《租赁合同》，约定丁洪兴承租面积为140平方米厂房西北角，租赁价格6.5元／㎡，租金为910元／月；丁洪兴支付保证金4000元；除国家、政府征用及拆迁外，博旺公司在五年内不得终止合同。2013年5月3日，博旺公司与武汉福来尔工贸有限公司（以下简称福来尔公司）签订《厂屋房租赁合同》，约定福来尔公司承租面积为630平方米的厂房，面积为225平方米的其他部分，合计855平方米，租赁价格9元／㎡，租金为7695元／月；福来尔公司支付博旺公司6000元保证金；除国家、政府征用及拆迁外，博旺公司在四年内不得终止合同；合同有效期自2013年5月5日起至2017年5月4日止。同年5月5日，博旺公司与案外人陈俊签订《厂屋房租赁合同》，约定陈俊租赁面积107平方米的厂房，租赁价格9元／㎡，租金963元／月；陈俊支付4000元保证金；除国家、政府征用及拆迁外，博旺公司在四年内不得终止合同；合同有效期自2013年5月5日至2017年5月4日止。
2013年5月20日，洁利公司法定代表人闫天庆到厂里收取当月电费时，发现博旺公司将部分租赁物出租给福来尔公司。同年10月16日，洁利公司向福来尔公司发送《郑重声明》，主要内容为“现有武汉市蔡甸区蔡甸街易家岭村委会南侧厂房权属洁利公司所有，现正式通知在厂内租赁的各单位负责人，之前和博旺公司所签订的厂房租赁合同均属无效合同，如果各单位愿在洁利公司所属厂地继续承租，必须和洁利公司重新签订厂房租赁合同，否则我公司将有权驱离。我公司郑重声明，如果各承租单位继续向博旺公司续交房租，由此产生的经济损失及纠纷由各单位自行承担，我司概不负责”。同年10月30日，洁利公司向福来尔公司发送《告知》，主要内容为“贵司现租赁使用的厂房为洁利公司拥有完全产权，贵司与博旺公司签署的《厂房租赁合同》，是博旺公司擅自转租第三方的行为，属无效合同，现我公司依据合同法决定与博旺公司解除《厂房租赁协议》，贵司若愿继续承租，请在2013年11月5日与洁利公司签订合同，否则贵司即请迁离。”同日，洁利公司向博旺公司发送《关于终止﹤厂房租赁合同﹥的决定》，内容为“贵司在承租期间未告知我司即将所承租的大部分房屋转租给多个第三方，待我司知晓后多次与你司协商，1、将详情通报给我司，便于统一管理；2、改变厂区混乱状态。但你司却搪塞、隐瞒拒与我商谈，为此，依据合同法第224条规定，决定依法与你司解除《厂房租赁协议》，依据协议第七条之规定，本合同截止日为2013年11月1日，为方便你司交接，具体安排如下：2013年11月15日前继续提供生产、生活之基本条件；11月16日后仅提供搬迁条件，本月不收取房租，须据实缴纳水电卫生费，搬迁完毕将相关账款、保证金结清”。次日，博旺公司收悉。同年11月2日，双方进行了协商。同月8日，博旺公司向洁利公司发送《关于单方终止厂房租赁合同决定的回复》，主要内容为“博旺公司（乙方）于2012年6月1日与洁利公司（甲方）签订厂房租赁协议，租期为五年。协议约定：甲方在五年内除政府征地拆迁及人力不可抗拒的因素外，甲方不得单方终止协议。经双方协商，基本统一两套方案：方案一甲方将乙方分租出去的厂房收回，由甲方重新签订合同，对乙方维修厂房的费用予以适当考虑；方案二，甲方11月30日前终止与乙方签订的租赁合同，对乙方厂房的费用予以考虑（暂不谈其它费用）。本月4日，双方就此事电话沟通，甲方采纳第一套方案，但不承担乙方厂房维修费用。如果谈费用，就采用第二套方案，执行关于终止《厂房租赁合同》的决定，适当考虑费用。乙方同意采纳第一套方案，将分租部分交甲方管理，但必须具备两个条件：第一，将乙方分租部分协商稳妥，甲方承担厂房维修费用；第二，由甲乙双方重新办理分租单位和个人继续合作的合同。”同月12日，洁利公司向博旺公司发送《律师函》，要求博旺公司接到函后一周内与洁利公司就转租一事进一步协商，否则将依法向法院起诉，解除与洁利公司的租赁合同。双方协商未果。
另查明，博旺公司已按租金标准向洁利公司支付至2014年3月的费用。现福来尔公司未从租赁厂房中搬离，案外人丁洪兴已将租赁厂房予以腾退，陈俊尚有少量物品堆放。诉讼中，洁利公司表明案外人的腾退由其自行负责。
一审法院经审理认为，洁利公司与博旺公司签订的《厂房租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，博旺公司向洁利公司支付保证金及租金后，洁利公司按合同约定将租赁物交付给博旺公司。博旺公司提供的证据不足以证明其将部分租赁物转租福来尔公司及案外人洁利公司事先知情。洁利公司于2013年5月20日得知博旺公司将部分租赁物转租给福来尔公司后，于同年10月16日、10月30日向福来尔公司发送《郑重声明》、《告知》，均表明福来尔公司与博旺公司签订的租赁合同是未经洁利公司同意擅自转租第三方的行为，属无效合同，洁利公司并于2013年10月30日向博旺公司发送《关于终止﹤厂房租赁合同﹥的决定》，要求解除与博旺公司签订的《厂房租赁协议》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，洁利公司在法定期限内已向博旺公司及福来尔公司均提出了异议。《厂房租赁协议》约定“除国家、政府征用及拆迁外洁利公司五年内不能终止合同”应为双方不违反合同约定及法律规定的前提下的合同解除权，现博旺公司未经洁利公司同意将租赁物转租他人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”；第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，洁利公司与博旺公司之间签订的《厂房租赁协议》于洁利公司通知博旺公司合同截止日2013年11月1日解除。博旺公司应腾退其租赁洁利公司位于武汉市蔡甸区蔡甸街易家岭村的厂房，转租给福来尔公司的部分由福来尔公司腾退。博旺公司对保证金的退还及厂房维修的损失可另行主张权利。
依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉洁利日化有限责任公司与武汉博旺玻璃钢环保设备有限公司之间签订的《厂房租赁协议》于2013年11月1日解除。二、武汉博旺玻璃钢环保设备有限公司于本判决生效之日起十日内腾退其租赁武汉洁利日化有限责任公司位于武汉市蔡甸区蔡甸街易家岭村的厂房，其中转租给武汉福来尔工贸有限公司的部分由武汉福来尔工贸有限公司腾退。本案案件受理费3373元，减半收取1686.50元，由武汉博旺玻璃钢环保设备有限公司负担。
判后，博旺公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、洁利公司要求解除合同违反合同约定。《厂房租赁协议》约定“除国家、政府征用及拆迁外洁利公司五年内不能终止合同”，表明洁利公司在签订合同时已经明示放弃了承租人未经同意转租时解除合同的权利。二、洁利公司与博旺公司之间的合同并未实际解除。虽然洁利公司于2013年10月30日向博旺公司发出了《关于终止﹤厂房租赁合同﹥的决定》，博旺公司在收到该“决定”后，双方多次协商，互有函件往来，并未按洁利公司的决定执行，且洁利公司还在2014年1月16日向博旺公司发出《催缴租金》的通知，博旺公司也随即缴纳了2014年第一季度的租金。2014年4月25日，博旺公司又缴纳了2014年第二季度的租金，洁利公司出具了收条并注明为房租，由此可见，洁利公司以其后来的行为变更了其“终止合同”的决定，双方之间的租赁合同一直在正常履行，并未解除。三、洁利公司的起诉超过了法律规定的期限。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，该六个月期间是除斥期间，洁利公司未在该规定期限内提起诉讼，其解除合同的诉讼请求应依法不予支持。请求二审法院判令：一、撤销一审判决并改判驳回洁利公司的诉讼请求；二、本案的诉讼费用由洁利公司负担。
被上诉人洁利公司答辩则请求维持一审判决。
原审第三人福来尔公司陈述请求维持一审判决。
在二审诉讼过程中，博旺公司陈述其已缴纳2014年第二季度的租金并提交了由洁利公司的法定代表人闫天庆出具的收条，该收条载明：今收到博旺公司交来38415元，系2014年第二季度（本年4月1日至6月30日）房租，对此，洁利公司表示予以认可。
经审理查明，一审认定的事实属实。
另查明，目前涉案厂房仍由博旺公司占有使用。
本院认为，洁利公司与博旺公司签订的《厂房租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方签订的《厂房租赁协议》中虽然对转租事宜没有明确的约定，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，博旺公司的转租行为未经洁利公司同意，洁利公司可以解除合同。《厂房租赁协议》约定“除国家、政府征用及拆迁外洁利公司五年内不能终止合同”，应为双方不违反合同约定及法律规定的前提下的合同解除权，并不能表明洁利公司在签订合同时已经明示放弃了承租人未经同意转租时解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，洁利公司与博旺公司之间签订的《厂房租赁协议》于洁利公司通知博旺公司合同截止日2013年11月1日解除。洁利公司于2013年10月30日向博旺公司发出《关于终止﹤厂房租赁合同﹥的决定》后，虽与博旺公司有函件往来，也有当面协商，目的是为了解决纠纷，且双方未能达成一致意见。对于博旺公司向洁利公司缴纳2014年1月至6月的租金，因为涉案厂房一直由博旺公司占有使用，洁利公司出于自身经济利益的考虑，收取了博旺公司缴纳的房屋占用费，符合常理，但该行为并不足以表明双方已达成继续履行合同的一致意见。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，该六个月期间是除斥期间，是出租人行使合同解除权和主张合同无效的权利期间，洁利公司在2013年5月20日发现博旺公司的转租行为后，于同年10月16日向福来尔公司发出《郑重声明》，表明了博旺公司与福来尔公司之间签订的租赁合同无效，并于2013年10月30日向博旺公司发出了《关于终止﹤厂房租赁合同﹥的决定》，洁利公司行使合同解除权并未超过该除斥期间。故博旺公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3373元，由武汉博旺玻璃钢环保设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 李 瑜
二〇一四年八月十九日
书记员 黄 浩