西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第05335号
原告王华，男，1978年3月3日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。
委托代理人刘海泉，陕西帝意律师事务所律师。
委托代理人杨媛，陕西帝意律师事务所律师。
被告章超，男，1984年3月26日出生，汉族，住山西省原平市。
第三人中海鼎业（西安）房地产有限公司。住所地：陕西省西安市曲江新区慈恩西路69号B区商建楼*****号。
法定代表人：郭勇，职务不详。
原告王华与被告章超、第三人中海鼎业（西安）房地产有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王华的委托代理人刘海泉到庭参加诉讼。被告章超、第三人中海公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王华诉称，2014年3月19日，其与被告章超委托代理人马锋达成购房协议，约定将被告章超位于西安市××新区××北路西侧中海·紫御华府第6幢1单元7层10701号房产出让给原告，并约定被告章超协助原告办理商品房买卖合同更名手续。合同签订后，原告按照合同约定于合同签订之日支付给被告5000元房屋押金。2014年4月11日支付购房款100万元，但被告章超收到款项后没有按照约定办理商品房买卖合同更名手续。2014年9月2日，第三人将房屋交付原告使用，原告分别交纳大修基金、产权登记费、物业管理费、垃圾清运费等相关费用。原告多次要求被告协助办理房屋买卖合同更名手续，并告知第三人也予以配合，但被告及第三人均未配合解决此事。故原告诉至法院，请求:1、依法确认原、被告于2014年3月19日签订的房屋买卖合同合法有效；2、依法确认位于西安市××新区××北路西侧中海·紫御华府第6幢1单元7层10701号房归原告所有；3、依法判令被告履行将商品房买卖合同更名至原告名下的手续，第三人协助办理；4、本案诉讼费由被告承担。
被告章超经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩状。
第三人中海公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，2012年7月16日，被告章超与第三人中海公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y12071667，约定被告章超购买第三人中海公司开发的位于西安市××新区××北路西侧、××路北侧的中海·紫御华府第6幢1单元7层10701号房（以下简称涉案房屋）。该房屋建筑面积为141.47平方米，单价为9660.17元，房屋总价款为1366624元。合同约定被告章超于2012年5月8日前支付全部购房款。合同第八条约定，出卖人应当于2013年6月30日前将经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格的商品房交付买受人。合同签订后，被告章超依约向第三人支付购房款。2013年4月9日，第三人中海公司向被告章超出具销售不动产统一发票，面额为1366624元。2014年3月10日，被告章超委托案外人马锋对涉案房屋代为出售、交接等。陕西省西安市莲湖区公证处对双方的委托行为进行公证，并出具（2014）西莲证民字第1203号公证书。该委托书载明受托人马锋的受托内容为：1、代为到西安市建设委员会、房地局等相关权属登记中心办理上述房产的查档手续，代为办理并领取《房屋所有权证》原件及签署相关文件材料；2、代为确定购买者、代为确定出售价格、代为签订《房屋买卖合同》及代收房款、代为办理买卖过户更名手续及签署相关文件材料；3、代为缴纳相关费用；4、代为办理房屋的物业交接手续；5、代为办理房屋的相关专项维修资金更名手续。委托期限为2014年3月10日起至2015年3月9日止。该委托有转委托权。2014年3月19日，受托人马锋代被告章超与原告王华签订《房屋买卖协议》，约定原告王华以总价款140万元购买涉案房屋。该协议第三条约定，协议签订后原告于2014年4月15日前支付购房款100万元，被告章超在原告支付100万元之后一周内办理完毕合同备案名称变更，将商品房买卖合同买受人更名至原告名下。更名完成后，原告王华向被告章超支付购房款10万元。在房屋产权证办理至原告名下后，原告付清剩余购房款30万元。被告授权委托代理人有权收取房款，其代理人收取房款视为被告章超付款。上述房屋买卖协议签订后，原告王华分别于2014年3月19日、2014年4月11日向受托人马锋指定的账户转账支付5000元、100万元购房款，受托人马锋出具收到购房款的收条。2014年9月2日，原告王华在受托人马锋的协助下从第三人中海公司处接收涉案房屋，原告王华分别以被告章超的名义交纳房屋专项维修资金20513.15元、产权登记费80元、物业管理费、垃圾清运费、电梯运行费、公摊电费等5701.1元。现涉案房屋由原告王华实际占有使用，产权证正在办理之中。经询，原告当庭表示，如被告章超按照合同约定履行合同更名及产权证的过户事宜，其亦愿意按照合同约定向被告章超支付剩余购房款395000元。
本案在审理过程中，原告申请对涉案房屋进行保全,本院依前往西安市房管局对涉案房屋予以查封。在查封过程中得知，虽本案立案时间为2014年9月17日，但该涉案房屋被兰州市公安局于2014年10月22日以被告章超涉嫌经济犯罪为由查封。本院遂于2014年11月4日对涉案房屋轮候查封。2014年11月6日，涉案房屋被西安市公安局高新分局再次轮候查封。经本院前往兰州市公安局了解，被告章超因涉嫌非法吸收公共财产及合同诈骗已被兰州市公安局、西安市公安局通缉。经本院向原告释名，原告仍坚持其诉讼请求。本院作出民事裁定书依法中止审理本案。2017年7月4日，本院再次前往西安市房屋产权产籍管理中心调查了解，涉案房屋的查封期限已经届满，再无续封或其他单位查封。本案依法恢复审理。
以上事实，有商品房买卖合同、购房发票、公证书、房屋买卖协议、收条、银行转账凭证、大修基金缴纳收据、产权登记费收据、物业费缴纳收据、银行转账凭条、西安市房屋登记簿等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，当事人依法可以委托代理人订立合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告章超依法委托马锋代为出售涉案房屋，案外人马锋作为合法受托人在受托范围内以被告章超的名义与原告签订了房屋买卖合同，向原告出售涉案房屋。双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容并不违反法律、法规的强制性规定，故本院依法予以确认该合同合法有效。原告王华作为买受人已经按照协议的约定支付大部分购房款，且已经实际使用涉案房屋，加之原告表示愿意按照约定支付剩余购房款，同时被告已经接收购房款，并未提出任何异议。由此可见，被告章超出售房屋的行为真实，双方的房屋买卖合同已经大部分履行，故原告要求确认涉案房屋归其所有的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。此外，原、被告在房屋买卖协议中约定，由被告章超将其与第三人中海公司签订的商品房买卖合同的买受人更名为原告，其实质是将原商品房买卖合同的主体变更，即被告章超将其在商品房买卖合同中的权利和义务一并转让于原告。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”及第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，被告章超的转让行为应经第三人中海公司的同意，但原告当庭未向本院提交第三人中海公司同意被告章超转让合同权利义务的相关证据，因而原、被告关于更名的约定不能对第三人中海公司产生约束力，第三人中海公司亦无配合的义务。现原告主张被告章超将商品房买卖合同更名至原告名下，第三人中海公司协助办理的诉请，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十八条之规定，判决如下：
一、原告王华与被告章超于2014年3月19日签订的《房屋买卖协议》合法有效。
二、第三人中海鼎业（西安）房地产有限公司开发的位于西安市曲江新区新开门北路西侧、芙蓉南路北侧的中海·紫御华府第6幢1单元7层10701号房屋归原告王华所有。
三、驳回原告其它诉讼请求。
案件受理费17600元、保全费5000元，由被告章超承担。因原告已预交，故被告章超应当于本判决生效之日起十日内支付原告王华。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 叱红梅
人民陪审员 张建中
人民陪审员 高雪梅
二〇一七年七月十八日
书 记 员 孙晶晶
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