河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驻民二终字第66号
上诉人（原审被告、反诉原告）冯继红，女。
委托代理人孙海臣，河南建法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）邵新芝，女。
委托代理人王涛，河南济世雨律师事务所律师。
上诉人冯继红因租赁合同纠纷一案，不服确山县人民法院（2014）确民初字第00041号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冯继红的委托代理人孙海臣，被上诉人邵新芝的委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，邵新芝、冯继红于2007年5月1日签订门面房租赁合同一份。该合同约定：1、甲方（邵新芝）将其坐落正阳县城南关街中路老食品厂对面两间门面房（面积50平方米）租赁给乙方（冯继红）经营花店；2、租赁期限从2007年4月1日至2013年4月1日止（租期6年）；3、当年租金5000元，乙方每月向甲方交清当月租金。租金随行就市涨，甲方（邵新芝）在租赁期间向乙方（冯继红）供应水电，水电费由乙方（冯继红）交纳等内容。合同签订后，冯继红租赁该两间门面房经营鲜花婚庆用品，店名为“花嫁喜铺”。冯继红交清2007年度租金5000元。2008年4月份邵新芝、冯继红双方经协商，房租按每月每间租金600元。2009年4月份邵新芝、冯继红双方经协商，房租每间每月800元交纳。冯继红已将2008年4月至2010年4月的房租交清。2010年4月份，邵新芝、冯继红协商2010年4月1日至2011年4月1日期间的房租，邵新芝要求冯继红按照每月每间1200元交纳房租，冯继红同意按照每月每间1000元交纳房租，双方未达成一致意见。邵新芝于2010年4月27日将供应出租房的水电切断。冯继红使用门面房屋经营至2010年11月。后冯继红将该房屋锁上。出租房内放置有其经营的“花嫁喜铺”物品，同时冯继红在该房以南其自己的门面房一间及相邻的一间门面房继续经营花店，名称也是“花嫁喜铺”，使用的也是原“花嫁喜铺”的营业执照。冯继红另租赁的一间门面房租金为每月1000元，一年12000元，后来交钱时优惠了200元。关于冯继红租赁邵新芝的两间门面房屋的租金，冯继红自认2011年4月至2012年4月每间每月1000元，2012年4月至2013年4月每间每月1200元。因邵新芝将其出租房屋的水电切断，冯继红于2010年5月向正阳县人民法院起诉，要求邵新芝继续履行合同，同时要求邵新芝恢复供应出租房的水电并赔偿损失8000元，同时邵新芝提出反诉，要求解除双方的租赁合同，腾出租赁房屋并支付拖欠租金及利息。正阳县人民法院于2010年9月16日作出（2010）正民初字第588号民事判决书，判决：“一、邵新芝、冯继红继续履行2007年5月1日签订的《门面房屋租赁合同》，合同履行期间，邵新芝不得干扰冯继红的正常经营；二、邵新芝于判决生效后立即恢复出租给冯继红二间门面房屋的水电供应，由冯继红交纳水电费；三、驳回冯继红其他诉讼请求；四、驳回邵新芝的反诉请求。”邵新芝与冯继红均不服该判决，提起上诉，本院于2011年2月28日作出（2011）驻民二终字第46号判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，冯继红于2012年10月15日向正阳县人民法院申请强制执行，正阳县人民法院于2012年10月31日立案受理执行，冯继红于2012年11月7日向正阳县人民法院出具证明，证明该出租房屋水电已接通。冯继红于2013年7月1日搬离其租赁邵新芝的该两间房屋。邵新芝提交二张电表的照片，证明冯继红电费已交至2010年3月30日，表底数为63636，到2013年4月9日表底数为63650，共计14度，第二块表冯继红已交至2010年3月30日，表底数为01377，到2013年4月9日表底数为01386，共计9度，两块表显示共计23度，电费1元／度，计款23元。对于该23元电费，冯继红的委托代理人在质证笔录中表示对该电费认可。邵新芝提供其出租房屋的两个防盗门的四张照片，以证明冯继红在租赁房屋期间防盗门脱漆，腐蚀损坏的情况。冯继红质证认为门属自然腐蚀，其不应承担责任。在诉讼过程中，冯继红对其反诉请求向正阳县人民法院提出评估申请，要求对出租人邵新芝门面房因停水停电从2011年4月1日至同年9月21日损失进行司法会计鉴定。驻马店市博信会计师事务所有限公司作出博信会司鉴定（2012）01号司法鉴定书，该鉴定书根据冯继红2011年4月前6个月的总收入、总成本、房租、租金推算出2011年4月1日至2011年9月21日其损失为146420.86元，冯继红支付鉴定费3000元。上述事实，有邵新芝、冯继红的陈述，《门面房屋租赁合同》、照片，正阳县人民法院（2010）正民初字第588号民事判决书、本院（2011）驻民二终字第46号民事判决书、鉴定申请书、博信会司鉴定（2012）01号司法鉴定书及鉴定费票据、执行案件受理通知书和正阳县人民法院（2012）正执字第356号执行卷宗材料、质证笔录为证。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在房屋租赁合同中，出租人的主要义务是交付符合合同约定的能够正常使用的房屋，能正常使用的房屋中包括供电、供水等内容，而承租人的主要义务则是按约定及时向出租人支付租金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，邵新芝、冯继红于2007年5月1日签订的《门面房租赁合同》，是双方真实的意思表示，为有效合同。2010年4月份，邵新芝、冯继红双方协商2010年4月1日至2011年4月1日的房租时，未达成一致意见，邵新芝于2010年4月27日将供应出租房的水电切断，双方为此成讼。正阳县人民法院生效的（2010）正民初字第588号民事判决判令邵新芝、冯继红继续履行2007年5月1日签订的《门面房租赁合同》，邵新芝于判决生效后立即恢复出租给冯继红二间门面房的水电供应，由冯继红交纳水电费。关于房租租金的数额如何确定，该判决已明确告知可由双方按市场行情自行协商或另行主张权利。邵新芝在双方因租金数额未达成一致的情况下将其出租给冯继红的门面房屋的水电切断，导致冯继红无法正常使用门面房屋，邵新芝的行为构成了违约；同时，虽然邵新芝、冯继红双方未能就当年的租金达成一致意见，但冯继红也应按其自认的租金数额按月向邵新芝交付租金，冯继红自双方发生纠纷后一直未向邵新芝交纳租金。邵新芝、冯继红双方都违反了合同的约定，应当各自承担相应的责任。由于邵新芝、冯继红双方对此纠纷的发生均有过错，综合本案实际，认定邵新芝、冯继红双方的责任划分为70%：30%。邵新芝要求冯继红支付自2011年4月18日至2013年7月1日的房租的租金，本案中，邵新芝将出租的门面房的水电切断，已经影响了冯继红人使用房屋，但冯继红作为承租人在断水断电期一直占用了房屋，放置了其经营的“花嫁喜铺”的物品，在出租房屋接通水电以前，冯继红应当给邵新芝合理的补偿，补偿的标准按每月租金的30%计算。接通水电以后至冯继红搬离，冯继红应当向邵新芝交纳房屋租金。由于双方就租金未达成一致意见，邵新芝也未申请对房屋租金进行评估，对于该两间房屋的租金，应以冯继红自认的数额计算，即2011年4月至2012年4月每间每月1000元，2012年4月至2013年4月每间每月1200元。冯继红应向邵新芝支付的租金为：自2011年4月18日至2012年3月31日，按每间每月补偿300元计算，两间房屋共计6860元；2012年4月1日至2012年11月7日，按每间每月补偿360元计算，两间房屋共计5208元；至2012年11月8日至2013年7月1日，按每间房屋每月1200元计算，两间房屋共计18640元。上述共计30708元。邵新芝要求冯继红支付水电费143元，对于冯继红认可的23元电费，予以支持。对于邵新芝要求的水费，冯继红不予认可，邵新芝证据不足，不予支持。邵新芝提供了其出租房屋的二个防盗门的照片，用以证明冯继红在租赁房屋期间防盗门脱漆、腐蚀、损坏的情况，冯继红质证称门属于自然腐蚀，邵新芝没有证据证明冯继红对两个防盗门有人为损坏的行为，对于邵新芝要求冯继红修复防盗门的诉讼请求，不予支持。
关于冯继红反诉部分，要求邵新芝赔偿2011年4月1日至2011年9月21日所造成的损失146420.86元。邵新芝、冯继红双方因房租费用发生纠纷后，邵新芝于2010年4月27日将其出租房的水电予以切断，影响了冯继红的正常经营，邵新芝的行为构成违约。冯继红要求邵新芝赔偿2011年4月1日至2011年9月21日所造成的损失，予以支持。关于2011年4月1日至2011年9月21日所造成的损失如何确定，冯继红向河南省正阳县人民法院提出了评估申请，驻马店市博信会计师事务所有限公司作出博信会司鉴字（2012）01号司法鉴定书，根据月平均利润推算出2011年4月1日至2011年9月2日损失为146420.86元。驻马店市博信会计师事务所有限公司作出该司法鉴定意见书的依据是冯继红提供的2011年4月份之前6个月总收入、总成本、房租、税金所推算出来的，但冯继红提供的2011年4月份之前6个月总收入、总成本、房租、税金等证据未在庭审中由邵新芝一方进行质证。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定，证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。对于驻马店市博信会计师事务所据上述未经质证的证据所作的司法鉴定意见书，不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，于2010年4月27日停止供应出租房水电后，冯继红使用门面房经营至2010年11月，冯继红将所承租的房屋锁上，出租房内放置其经营的“花嫁喜铺”物品，同时冯继红在出租房以南自己的一间门面房及另租一间门面房使用，继续经营“花嫁喜铺”花店，冯继红为防止损失的扩大而占用自己的门面房及租赁另一间门面房继续经营，其对应支出的租赁费为其损失，应由邵新芝承担。租金每间每月1000元，共两间，自2011年4月1日至2011年9月21日共5个月零21天，合计11400元，由邵新芝承担70%，计7980元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第四十七条、第七十六条之规定，原审法院判决：一、冯继红于本判决生效之日起五日内给付邵新芝2011年4月18日至2013年7月1日的房屋租金计30708元；二、冯继红于本判决生效之日起五日内给付邵新芝电费23元；三、邵新芝于本判决生效之日起五日内赔偿冯继红自2011年4月1日至2011年9月21日期间的经济损失计7980元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回邵新芝其他的诉讼请求；五、驳回冯继红其他的诉讼请求。案件受理费1780元和反诉费1614元，由邵新芝负担1237元，由冯继红负担2157元。
宣判后，冯继红不服原审判决，上诉至本院。其上诉称：1、原审判决不公，在邵新芝切断水电无法经营的情况下仍判决支付房租费不当；2、其并不拖欠对方电费；3、博信会司鉴定（2012）01号司法鉴定书应作为赔偿其146420.86元损失的证据。请求撤销原审判决，驳回邵新芝的诉讼请求，并支持其反诉请求。被上诉人邵新芝答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，博信会司鉴定（2012）01号司法鉴定书不能作为赔偿其146420.86元损失的证据。请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，2007年5月1日，邵新芝、冯继红签订的《门面房租赁合同》，是双方真实的意思表示，不违反法律规定，为有效合同。2010年4月，双方在协商2010年4月至2011年4月房屋租金数额时，未达成一致意见，发生纠纷。邵新芝于2010年4月27日将其出租房屋内的水电切断，影响冯继红正常经营，冯继红于2010年11月将该租赁的房屋关门。对此，邵新芝、冯继红双方均有损失，也均有过错。此租赁合同纠纷判决后经法院执行，邵新芝于2012年11月7日将该出租房屋的水电接通。2013年7月1日冯继红从该房搬离。对邵新芝损失即2010年4月1日至4月27日损失，酌定每月每间按1000元计算，两间共计2000元，以及2012年11月7日水电恢复至2013年7月1日冯继红从该房搬离近八个月房租金损失，酌定每月每间按1200元计算损失，共计19200元。由于该房屋水电已经接通且冯继红使用，由此造成的房租损失共计应由冯继红承担。关于邵新芝对该房屋断水断电引起的房租减少造成的损失问题，由于该损失系邵新芝切断房屋水电造成的，故断水断电期间的房租损失，由邵新芝自负。原审法院判决对邵新芝的房租损失部分认定不当，应予纠正。二审酌定认定邵新芝的损失（房屋水电接通期间的租金）共计21200元，应由冯继红赔偿。关于冯继红反诉其损失问题，由于邵新芝将其出租房屋内水电切断，冯继红为减少损失扩大，另外租赁其他房屋进行经营，为此支出的房租费应由邵新芝进行赔偿。原审法院将冯继红在外租房的损失根据双方当事人的责任由双方分担，进行判决正确，应予确认。关于上诉人冯继红上诉称驻马店市博信会计师事务所有限公司作出的博信会司鉴定（2012）01号司法鉴定书应当作为证据认定的理由，由于驻马店市博信会计师事务所有限公司作出损失鉴定的资料及损失的具体数据未经双方当事人进行质证和认证，故对该所作出的评估损失鉴定意见不予采信，原审判决对此鉴定意见不予采信正确，应予确认。上诉人冯继红该项上诉理由不足，不予支持。关于上诉人冯继红上诉其不欠电费的理由，由于该出租房内电表显示与其交纳的电费有差距，故原审判决由其支付未交纳的电费正确，应予维持，上诉人冯继红上诉其不欠电费的理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持确山县人民法院（2014）确民初字第00041号民事判决的第二、三、四、五项；
二、变更确山县人民法院（2014）确民初字第00041号民事判决的第一项为：冯继红于本判决生效之日起十日支付邵新芝房屋租金损失共计21200元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
一审案件受理费1780元，由邵新芝负担；一审反诉费1614元，由冯继红负担。二审案件受理费550元由上诉人冯继红负担400元，由邵新芝负担150元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 张美荣
审 判 员 郑志宏
代理审判员 许卫卫
二〇一五年四月二十日
书 记 员 曾 克