上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2158号
上诉人（原审被告）陈祎，男，1973年12月9日生，汉族，户籍地上海市宝山区。
委托代理人周军，上海市千方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）屈玲玲，女，1979年10月20日生，汉族，户籍地上海市宝山区。
被上诉人（原审原告）徐志俊，男，1980年12月9日生，汉族，户籍地上海市普陀区。
上列两被上诉人共同委托代理人沈华连，上海普世律师事务所律师。
上诉人陈祎因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第411号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年8月20日，经居间，屈玲玲、徐志俊和陈祎就上海市宝山区新沪路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订《房屋买卖居间协议书》，约定房价人民币（以下币种均为人民币）360万元。当日，屈玲玲、徐志俊支付陈祎定金2万元。2014年8月25日，屈玲玲、徐志俊支付陈祎定金13万元。2014年11月29日，屈玲玲、徐志俊（乙方，买受人）与陈祎（甲方，卖售人）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，房地产转让价款共计290万元。合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2015年8月31日前腾房并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2015年3月15日之前，双方共同办理过户手续。甲方承诺，在乙方或委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限内办理该房屋的产权过户手续（包括未按时缴纳费用和提供材料等），则甲方应按总房价款的日万分之五支付违约金给乙方，如果该等逾期超过20日，则乙方有权单方面通知甲方解除本合同，甲方在收到乙方书面通知之日起七日内除退回全部已收房价款外，还应向乙方支付总房价款20%的违约金。同日，甲乙双方签订《补充协议》，约定系争房屋实际成交价为365万元，双方同意买卖合同价格为290万元，差额75万元为装修补偿款费用由屈玲玲、徐志俊支付给陈祎。另约定，在签订《上海市房地产买卖合同》当日，屈玲玲、徐志俊支付首期房款108万元（含定金15万元）；在交易过户之前，屈玲玲、徐志俊支付二期房款89万元；陈祎同意屈玲玲、徐志俊以贷款方式支付三期房款160万元；交房当日，支付购房尾款8万元。2014年11月30日，屈玲玲、徐志俊向陈祎转账93万元。
2015年2月3日，屈玲玲、徐志俊向陈祎发信称，经通知，陈祎未于2015年1月26日携带材料协助屈玲玲、徐志俊办理贷款手续。基于贷款没有审批下来将无法办理过户手续，故通知陈祎尽快前往贷款行办理手续。
2015年2月9日，陈祎向屈玲玲、徐志俊发出《告知书》，主要内容为，因陈祎母亲和家人的强烈反对，不肯迁出户口及未来交接房子，目前系争房屋无法再继续交易下去，请屈玲玲、徐志俊早作另行打算。屈玲玲、徐志俊收到《告知书》后，双方交涉未果，屈玲玲、徐志俊遂向法院起诉，请求判令：一、双方签署的《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2015年2月10日解除；二、陈祎退还屈玲玲、徐志俊已支付的购房款108万元及自2015年2月17日起按同期银行贷款利率向己方赔偿利息损失；三、陈祎支付自2015年1月27日起至2015年2月9日止逾期提供资料的违约金25，550元；四、陈祎支付违约金73万元。
原审法院审理中，关于实际损失，屈玲玲、徐志俊对损失范围、大小等陈述说明如下：1、购房首付款80万元系向亲戚朋友所借，支付了不等利息，差不多为贷款利息；2、与系争房屋相同类型的房屋价格已上涨20%（以365万元为基数）；3、屈玲玲、徐志俊系出售自己唯一住房购入系争房屋，所出售房屋在2015年5月1日之前交房，如解除本案所涉合同，则交房后会产生租金损失（月租金为8，000元）；4、中介费、律师费、诉讼费、保全费等维权成本10万多元；5、屈玲玲、徐志俊为了购房，多次请假产生误工损失，具体金额无法确定。陈祎对屈玲玲、徐志俊所述上述损失不予认可或认为缺乏关联。同时，在原审法院审理中，双方对房屋价格并未达成一致，陈祎提交其与相关中介的谈话笔录以证明目前的系争房屋挂牌价格在350-360万元左右，对此，屈玲玲、徐志俊未予认可上述证据证明目的。经原审法院释明后，屈玲玲、徐志俊与陈祎双方均未申请对系争房屋价格进行评估。
原审法院认为，屈玲玲、徐志俊与陈祎签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。依合同约定，双方应于2015年3月15日前进行过户。实际履行中，在屈玲玲、徐志俊一方支付首付款后，陈祎未协助办理贷款手续且明确表示不继续履行合同，致过户未成，显然已构成根本违约。屈玲玲、徐志俊据此诉请解除合同及补充协议并要求陈祎承担违约责任，符合合同约定，法院予以准许。在涉讼前，屈玲玲、徐志俊并未通知陈祎解除合同，现以起诉方式通知解除，可确认合同自诉状送达陈祎之日，即2015年3月25日解除。合同解除后，陈祎应将已收取的房款108万元返还给屈玲玲、徐志俊。
原审法院认为该案争议焦点在于陈祎如何承担违约责任。对此，原审法院分述如下：首先，关于违约责任承担方式，依照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。可见，在未约定赔偿损失计算方法情形，违约金的约定实际上是对损失的预先约定。该案件中，双方已就违约金数额进行约定，现屈玲玲、徐志俊在依约主张违约金情况下又主张已付房款利息损失，存在重复主张，对于已付房款的利息损失法院在解约违约金中予以一并考虑。此外，屈玲玲、徐志俊在诉请中还主张逾期提供资料的违约金，该违约金在性质上属迟延履约的违约金。现屈玲玲、徐志俊诉请要求解除合同，而非继续履行，故其主张逾期提供资料的违约金，缺乏基础，法院不予准许。综上，屈玲玲、徐志俊可依据合同约定的解约违约金条款要求陈祎承担违约责任。其次，关于违约金金额如何确定，其一，根据双方买卖合同约定，系争房屋的房价为290万元，故依照合同约定的违约金应为58万元。补充协议中约定房屋的实际成交价为365万元，75万元为装修补偿款费用，并未明确约定违约金以365万元为基数计算。故屈玲玲、徐志俊主张以365万元为基数计算所得违约金为73万元，缺乏依据，法院不予采纳。其二，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。而因违约金过高要求调低时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。基于要求将违约金调低，对于违约方是有利的，在守约方已经对损失的范围、大小作出陈述并适当说明后，根据公平原则，理应由违约方就违约金过高于造成损失的事实承担举证责任。本案中，屈玲玲、徐志俊已就其损失范围、大小作出陈述、说明，而双方有关实际损失的主要争议在于房屋的差价损失，而是否存在差价损失及损失大小应结合房屋的价格予以判断。本案中双方对房屋价格达不成一致意见，而陈祎提供的证据尚不足以证明房屋价格，在此情况下，陈祎完全有能力可以通过评估方式对房屋的价格进行确定，以便证实屈玲玲、徐志俊在该方面的实际损失情况，然其在有举证能力的情况下，经法院释明后，仍不申请评估，理应承担举证不能的不利后果，故陈祎主张对违约金调低，依据不足，法院不予采纳。其三，该案中，依照公平原则及法律规定，屈玲玲、徐志俊亦可以对违约金低于其实际损失而要求调高违约金，并对此承担举证责任，然经本院释明后，其亦未申请评估，亦应承担举证不能的不利后果，其要求对73万元均予以支持，依据不足，法院不予采纳。
综上，根据双方对实际损失的举证情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，法院对合同约定的违约金不作调整，由陈祎向屈玲玲、徐志俊支付违约金58万元以承担其违约责任。据此，原审法院判决：一、屈玲玲、徐志俊与陈祎就上海市宝山区新沪路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2015年3月25日解除；二、陈祎于判决生效之日起十日内返还屈玲玲、徐志俊房款108万元；三、陈祎于判决生效之日起十日内支付屈玲玲、徐志俊违约金58万元；四、屈玲玲、徐志俊的其余诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人陈祎不服，向本院提起上诉称，上诉人不存在恶意违约，不应将过错全部归于上诉人；一审认定上诉人不协助办理贷款手续与事实不符，合同无法继续履行的原因是贷款无法办妥，而被上诉人未事先告知贷款需要上诉人母亲配合，被上诉人应当承担一定责任；一审将证明违约金过高的举证责任全部归于上诉人显失公平，且上诉人已经进行询价对房屋差价进行了充分举证，一审未予认定。请求法院撤销原审判决第三项内容。
被上诉人屈玲玲、徐志俊辩称，上诉人母亲是否同意与合同的履行并无实质关系，上诉人此前也没有跟被上诉人说过其母亲不愿售房的事实。被上诉人为了购买系争房屋，已经将原来房屋卖掉，且如今系争房屋价格已经大幅上涨，上诉人违约对被上诉人造成的损失巨大。故不同意上诉人的上诉请求，请求法院维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
审理中，上诉人陈祎确认其妻子不同意售房。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且与法不悖，双方均应恪守。在被上诉人依约支付首付款后，上诉人未能协助被上诉人办理贷款手续且明确表示不再继续履行合同，已构成违约。被上诉人据此要求上诉人承担违约责任，符合合同约定。上诉人主张被上诉人并不存在差价损失，原审法院判定违约金数额过高，其理应对该主张承担举证责任，但在经原审法院释明后，上诉人仍表示不对系争房屋申请价格评估，二审中上诉人向本院提出申请对系争房屋目前的市场价格进行评估，本院不予采纳。鉴于上诉人提供的系争房屋价格询价意见证明力欠缺，不足以证明其主张，且被上诉人亦提供了与上诉人相反的询价意见，故上诉人理应承担举证不能的法律后果。上诉人撤销原审判决第三项的上诉请求，本院不予采纳。原审法院根据双方对实际损失的举证情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，以合同约定房价作为基数确定违约金数额，与法不悖，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，600元，由上诉人陈祎负担。
本判决为终审判决。
法官助理常飞
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年一月十八日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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