上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2245号
上诉人（原审原告）汪小梅，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室，现住上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人顾伟利，上海市海燕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）桑顺发，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地上海市静安区XX路XX弄XX号，现住上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人叶文慧，上海淳元律师事务所律师。委托代理人李世刚，上海淳元律师事务所律师上诉人汪小梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日立案受理后依法组成合议庭，于同年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人汪小梅的委托代理人顾伟利，被上诉人桑顺发的委托代理人叶文慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）于2012年12月27日被核准登记至桑顺发一人名下。2013年5月5日，汪小梅为购买涉案房屋向桑顺发支付了购房定金2万元。2013年6月21日，汪小梅、桑顺发签订《房屋待转让协议》，约定汪小梅向桑顺发购买涉案房屋，转让总价款为173万元，此房价包含该房屋相关进户费用、维修基金、煤气、有线开通费，此房价为桑顺发净到手价，汪小梅承担交易过户中所有税费，若遇国家政策税费及个人所得税调整一切由汪小梅承担；汪小梅于2013年5月5日之前支付定金2万元给甲方；汪小梅于2013年6月21日支付房款31万元，当日桑顺发向汪小梅交付涉案房屋产权证原件、密码、房屋钥匙和相关进户资料；汪小梅于2013年8月31日前支付房款125万元、于2014年10月30日前支付尾款15万元。该合同还对其他内容作了约定。前述协议签订后，汪小梅向桑顺发支付房款31万元。2013年8月5日，汪小梅、桑顺发就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定汪小梅、桑顺发通过上海A有限公司居间介绍，由汪小梅受让桑顺发自有的涉案房屋，转让价款173万元；桑顺发于2013年9月25日前腾出涉案房屋并通知汪小梅进行验收交接；2014年10月30日前，汪小梅、桑顺发共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款（一）约定，房价款不包含就转让涉案房屋按国家法律法规等规定原桑顺发应支付的交易税费，交易税费均由汪小梅另行按国家规定承担并支付；双方应于2014年10月30日前备妥交易资料至上海市闵行区房地产交易中心办理转让过户手续（在具备可交易过户情况下），在共同办理产权过户手续中，汪小梅、桑顺发双方应各自提供产权过户所需资料、证明并及时支付各项应付之税费，若因任何一方资料不全或税费不足导致过户手续无法正常办理时，则过错方应承担相应责任；交易过程中产生的各种税费及中介费，均由汪小梅依照国家及本市有关国家法律、法规承担，若遇国家政策或税费调整，汪小梅应依照调整后的税费执行，由此而产生的损益均由汪小梅承担或享有，不得损害任何另一方、第三人的利益；在履行合同过程中，汪小梅、桑顺发任意一方若未按照合同履行的，即为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金（迟延履行违约金），若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按照合同约定总房价的50%计算或要求违约方继续履行合同且支付滞纳金（迟延履行违约金）直至恢复履行之日止。合同附件三约定，在签署本合同之前汪小梅已支付桑顺发定金2万元，该笔款项自汪小梅、桑顺发双方签订合同之日起自行转为汪小梅支付给桑顺发的房价款；汪小梅应于2013年6月21日前支付桑顺发首期房价款31万元、于2013年9月25日前支付桑顺发第二期房价款125万元、于过户当日支付桑顺发尾款15万元。2013年9月13日，桑顺发将涉案房屋交付给了汪小梅，双方办理房屋交接手续并签署《房地产买卖交接书》。2013年9月14日，汪小梅向桑顺发支付房款125万元。2014年10月30日，汪小梅向桑顺发提出要求延迟过户时间。当日，经协商，汪小梅、桑顺发双方重新签订《上海市房地产买卖合同》，将腾房时间变更为2014年10月31日前、办理转让过户手续的日期变更为2014年12月10日前，其余内容未变更，亦未对尾款支付时间作更改。2014年11月20日，汪小梅、桑顺发至上海市闵行区房地产交易中心欲办理涉案房屋的审税手续。但汪小梅表示因税收新政即将出台故要求延迟审税及过户时间。当日，双方未能办理审税手续。2014年11月25日，汪小梅向桑顺发支付尾款15万元。此后，双方未能于2014年12月10日前办理涉案房屋产权的过户手续。2015年3月13日，经证人刘某召集，汪小梅、桑顺发办理了涉案房屋的审税手续。2015年3月30日，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定……个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。后因双方对过户事宜协商未果，汪小梅于2015年4月起诉至原审法院，要求判令：1、桑顺发协助汪小梅将涉案房屋的产权过户登记至汪小梅一人名下，相关税费、手续费均由汪小梅负担；2、桑顺发向汪小梅支付逾期过户违约金（每日865元、计算自2015年4月3日起至桑顺发实际履行办理过户手续之日止）。2015年5月18日庭审中，桑顺发提出要求汪小梅赔偿、方同意过户。对此，经法院释明，对于桑顺发提出的赔偿要求，属于反诉内容，如桑顺发不提出反诉，本案仅处理汪小梅的诉讼请求，不审理桑顺发提出的赔偿要求。然桑顺发仍未提起反诉，并在2015年10月20日庭审最后陈述中，要求汪小梅赔偿税费。本案审理过程中，应桑顺发的申请，法院传唤刘某到庭作证。刘某陈述，其系上海A有限公司的业务员，负责涉案房屋的买卖居间服务。汪小梅、桑顺发就涉案房屋买卖事宜于2013年8月5日签订一份买卖合同，但因涉案房屋为动迁房，故双方约定于2014年10月30日过户。但至2014年10月30日，汪小梅要求延迟过户时间，经协商，桑顺发同意延迟过户，但要求汪小梅变更尾款支付时间，汪小梅亦口头承诺于第二天支付尾款15万元。故汪小梅、桑顺发于当日重新签订了买卖合同，变更了过户时间为2014年12月10日。然新合同签订后，汪小梅并未按约将尾款支付给桑顺发。至2014年11月20日左右，其召集买卖双方至交易中心办理审税手续，但汪小梅当场表示需延迟审税、过户时间，并向桑顺发承诺节省的税费将分一半给桑顺发作为补偿，桑顺发表示不相信汪小梅的信用，要求汪小梅先支付尾款再说并表示若再超过合同约定的过户时间，桑顺发就不再将涉案房屋出售给汪小梅。当日双方未能办理审税手续。2015年过年后，其也积极与双方联系，并于2015年3月13日组织双方至交易中心办理了审税手续。交易中心表示2015年4月3日之后可办理过户手续，买卖双方表示另行约定过户时间。至2015年3月底，其电联双方提醒可办理过户手续，汪小梅表示没问题，但桑顺发表示汪小梅应将省去的一半税费支付给桑顺发方能过户。对于证人证言，汪小梅表示有异议，认为证人做伪证；桑顺发表示无异议。原审认为，汪小梅、桑顺发就涉案房屋买卖事宜于2014年12月10日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。汪小梅作为买受方，依约支付购房款系其主要义务。桑顺发作为出售方，依约将涉案房屋产权过户并将房屋交付给买受方系其主要义务。现汪小梅已向桑顺发支付了全额购房款，桑顺发亦应协助汪小梅将涉案房屋产权过户登记至汪小梅名下。虽然桑顺发在答辩中提出汪小梅存有违约行为、要求汪小梅先给予赔偿、再同意协助办理过户手续，但桑顺发的赔偿要求并不属于双方约定或法律规定的办理过户的前提条件，且桑顺发亦未对买卖合同的继续履行提出异议，也未提起反诉，故法院认为涉案买卖合同应当继续履行，桑顺发应当协助汪小梅将涉案房屋产权过户登记至汪小梅名下。至于办理过户所需支付的税费、手续费，汪小梅表示均由其自行承担，法院予以准许。关于汪小梅要求桑顺发承担逾期过户违约金的诉讼请求，法院认为，从现有证据来看，汪小梅并无有效证据证明桑顺发在合同履行过程中存有违约行为，即使如汪小梅所述，双方于2014年11月20日达成合意延期办理审税及过户手续，但对具体的过户时间，双方并未明确约定。对于履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。虽然汪小梅表示其已发通知要求桑顺发于2015年4月3日办理过户手续，但该通知并非向桑顺发发送，桑顺发亦表示未收到、不知情，其后汪小梅又立即向法院提起了诉讼，故汪小梅以此认为桑顺发存在逾期过户的行为并要求桑顺发承担违约责任，并不符合合同约定，亦无法律依据，法院不予支持。关于桑顺发提出的汪小梅存在违约行为、应当向桑顺发承担赔偿责任的辩称意见，法院认为，根据民事诉讼不告不理原则，人民法院只能按照当事提出的具体的诉讼主张进行审理，对超过当事人诉讼主张或当事人未主张的部分不得主动审理。而桑顺发虽在答辩中提出要求汪小梅赔偿，但桑顺发在法院反复释明的情况下仍未提起反诉，故对桑顺发提出的该点意见，法院在此不作认定，若桑顺发仍坚持认为汪小梅存在违约行为、需向其赔偿，则应另行起诉。原审法院审理后于2015年10月23日作出判决：一、被告桑顺发于判决生效之日起十日内协助原告汪小梅办理将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记至原告汪小梅一人名下的手续，相关税费、手续费均由原告汪小梅负担；二、驳回原告汪小梅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计29.75元，由原告汪小梅负担。判决后，汪小梅不服，上诉至本院称，原审认定上诉人多次提出延迟过户，不是事实。2015年3月30日出了新的政策，上诉人就马上发函给被上诉人桑顺发及中介，要求4月3日办理过户手续，被上诉人明确表示不过户。上诉人与被上诉人的通话录音资料更证实被上诉人明确拒绝在约定的4月3日配合办理最终的过户手续。被上诉人明显已经构成违约，不存在原审判决所谓的合理时间或者没有明确约定履行期限的问题。故请求二审撤销原判第二项，依法改判为支持上诉人的原审诉请。被上诉人桑顺发辩称，其不同意上诉人汪小梅的上诉请求。上诉人多次要求延迟过户时间，并承诺给付相应免税的费用，双方约定只有支付该费用后才配合过户。由于上诉人未支付费用，双方未达成过户时间，被上诉人不存在违约。原审确定过户时间后，被上诉人已将涉案房屋过户给上诉人。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院庭审中，双方当事人一致确认系争房屋已经过户到上诉人汪小梅名下。本院认为，上诉人汪小梅与被上诉人桑顺发签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。本案中，上诉人作为涉案房屋的买受人，已向被上诉人支付了全额房款，被上诉人理应协助上诉人将涉案房屋产权过户登记至上诉人名下。本案的争议焦点为，合同履行过程中，在双方当事人曾经变更涉案房屋过户时间的情况下，是否最终就该房屋的过户时间达成一致意见，被上诉人是否构成违约。对此，本院注意到，其一，本案双方当事人最先签订的《上海市房地产买卖合同》约定涉案房屋的过户时间为2014年10月30日，后由于上诉人向被上诉人提出要求延迟过户时间，双方重新签订《上海市房地产买卖合同》约定过户时间为2014年12月10日，但双方因故又未能在该日办理涉案房屋的过户手续，嗣后，未有证据显示双方就涉案房屋最终过户时间达成一致意见；其二，根据原审中证人所作陈述，交易中心表示涉案房屋于2015年4月3日之后可办理过户手续，买卖双方表示另行约定过户时间，现上诉人既未提供证据证明其曾经通知被上诉人在2015年4月3日办理过户手续，更未提供证据证明其与被上诉人已事先约定在2015年4月3日办理过户手续，故本院难以认定2015年4月3日为双方最终确定的过户时间。根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，现由于上诉人未能举证证明其与被上诉人已就涉案房屋的过户时间达成一致意见，故被上诉人不存在不予配合办理过户手续的事实，上诉人关于被上诉人构成违约的主张不能成立，更何况原审判决后，被上诉人已经配合上诉人完成了涉案房屋的过户手续，鉴此，被上诉人事实上亦不存在拒绝办理过户手续的情形。综上，上诉人汪小梅的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币59.50元，由上诉人汪小梅负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年五月十一日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……