北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终6557号
上诉人（原审原告、反诉被告）:吴元盛，男，1966年5月13日出生。
委托代理人:毕见宙，北京市君致律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:魏利娟，女，1977年2月25日出生。
委托代理人:关欣，黑龙江建文律师事务所律师。
委托代理人:王军华（魏利娟之夫），1980年5月17日出生。
上诉人吴元盛因与被上诉人魏利娟租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第13542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴元盛上诉请求：撤销一审判决，改判魏利娟给付吴元盛2014年2月20日至2015年2月20日的厂房租金240000元及利息，不同意免除3个月租金并驳回魏利娟要求吴元盛赔偿财产损失的诉求。事实和理由：一审法院酌定免除魏利娟3个月的租金，缺乏依据。我不应承担魏利娟的财产损失。
魏利娟辩称，同意一审法院判决。
吴元盛向一审法院起诉请求：请求法院判令魏利娟给付我2014年2月20日至2015年2月20日的厂房租金240000元及利息；解除我与魏利娟签订的厂房租赁合同，魏利娟腾退厂房及院落，并将厂房及院落返还我，并由魏利娟承担本案诉讼费。
魏利娟向一审法院提出反诉请求：请求法院判令吴元盛支付我自2014年3月因吴元盛不能履行合同而不得不另行租赁房屋的租金250000元；确认吴元盛与我之间签订的房屋租赁合同自始无效；吴元盛赔偿我各项损失共计2250000元，并由吴元盛承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：2006年5月18日，北京市大兴区长子营镇牛坊村村民委员会与吴元盛签订《土地租赁协议书》，协议书约定牛坊村村民委员会将位于牛坊村河北面北大窑南节地西半部的10亩土地出租给吴元盛，作为建设厂房生产使用，租赁期限自2006年5月18日至2036年5月17日，该协议经牛坊村全体党员大会决议签字和牛坊村全体社员代表大会决议签字。2011年9月15日，吴元盛与魏利娟签订《厂房租赁合同》，将其位于上述租赁土地上的厂房及院落出租给魏利娟，租赁期限自2011年9月20日至2026年9月19日止，其中2011年9月20日至2016年9月19日租金为240000元，2011年9月20日至2014年9月19日租金给付方式为每半年一次，具体时间为每年的8月20日前付清和2月20日前付清；魏利娟应当按时交纳租金，逾期一个月不交，吴元盛有权停止水电供给或终止合同；租赁期内，魏利娟应当征得吴元盛同意后才能对房屋院落进行整改建设，合同终止时，对影响外观及使用的部分（如室内外装修）不得拆除，其它不影响房屋外观的部分，双方可协商作价支付给魏利娟，如不能达成协议，魏利娟可拆走。房屋交付魏利娟后，魏利娟于2011年9月开始对租赁的房屋进行了装饰装修和水电工程改造，对于魏利娟对诉争房屋的装饰装修和水电工程改造，吴元盛知情且并未提出异议或进行阻止。魏利娟向吴元盛交纳了2011年9月至2014年2月19日的租金。
2014年2月8日，北京市大兴区长子营镇政府向吴元盛下发了限期拆除决定书，事后长子营镇政府人员到魏利娟租赁房屋处要进行强拆，但在魏利娟带领员工强行阻止下，诉争房屋至今没有被强拆。根据2015年8月12日开庭笔录，魏利娟所经营的魏老香物流园在2015年8月12日之前一直由其在使用，双方针对因政府强拆导致魏利娟无法正常使用诉争房屋的事项进行过协商，吴元盛同意免除三个月房租，魏利娟要求免除六个月房租，双方均未提供证据证明达成一致意见。至今，诉争房屋一直由魏利娟占用，北京市大兴区长子营镇政府对诉争房屋并未进行强拆。
经北京市大兴区人民法院委托，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司对诉争房屋及附属院落内的新建设施进行了评估鉴定，经鉴定可确定部分和不可确定部分工程造价原值2066407.29元，可确定部分工程现值为1070322.78元，不确定部分现值为31761.10元，现值合计1102083.88元。根据北京华建审工程造价咨询事务所有限公司鉴定现场勘查记录表记载，吴元盛及其代理律师毕见宙接到鉴定现场勘查通知后并没有按时到场，资料质证也没有参加。庭审中，吴元盛和魏利娟均未向法院说明或提供证据证明新建设施中哪些设施属于不可拆除部分，哪些部分属于可拆除部分；吴元盛并未提供证据证明其建设厂房时取得政府审批手续或已重新取得政府审批手续，属合法建筑。
一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。当事人对自己的诉讼请求或主张，有责任提供证据。本案中，吴元盛与魏利娟厂房租赁合同的标的厂房属违法建筑，已经政府认定，且至庭审结束吴元盛仍未取得合法审批手续，法院认定吴元盛与魏利娟所签订的厂房租赁合同无效。导致合同无效的原因主要有两方面：一方面吴元盛在诉争租赁土地上建设房屋未取得政府相关部门审批许可，是导致合同无效的主要原因；二是魏利娟在签订合同时未尽到审查合同的义务，在对方未提供合法建房审批手续的情况下，即与吴元盛签订厂房租赁合同，是导致合同无效的次要原因。关于魏利娟的装饰装修损失，魏利娟在未确定房屋为合法建筑的基础上，即进行大规模的装饰装修和改造，并在院内建房，造价达2066407.29元，导致合同无效产生的损失进一步扩大；对于吴元盛依据合同主张魏利娟对诉争房屋院落的整改建设未经其同意的意见，魏利娟对诉争院落房屋的整改建设或装饰装修，吴元盛作为知情人且并未提出异议或进行阻止，且仍按照合同的约定收取了魏利娟2011年9月至2014年4月20日的租金，根据其上述行为，法院认定吴元盛在事实上同意了魏利娟对诉争房屋院落进行了整改建设或装饰装修及改造。关于吴元盛主张魏利娟可拆除其装饰装修或改造工程部分的意见，因其并未提供证据证明哪些部分属于其双方约定的可拆除部分，且不符合经济原则，法院不予采纳。
综上，吴元盛在此次房屋租赁合同中具有以下过错：一是提供租赁标的不合法，即租赁标的违法；二是对于魏利娟在其提供的违建房屋内进行装修未予阻止且默示同意。魏利娟具有以下过错：一是签订合同时未尽到审查合同的义务，在对方未提供合法建房审批手续的情况下，即与吴元盛签订厂房租赁合同；二是在未确定所租赁房屋为合法建筑的前提下，即进行大规模装饰装修，导致损失扩大；三是在未取得房屋建设审批手续的前提下，即在吴元盛提供的院落内建设房屋。综合以上过错，承办人认为采取公平原则，即由双方对装饰装修及在院落内建设的房屋承担同等责任为宜，故吴元盛对魏利娟因合同无效导致的损失应当承担50%的赔偿责任，经计算为551041.94元。对于吴元盛要求魏利娟支付租金240000元的诉讼请求，根据法律规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金和不支付租金，本案中根据双方当事人关于免除租金的陈述意见，结合诉争厂房被认定违建后政府的处理情况，法院酌定免除魏利娟3个月的租金，故根据合同条款中双方关于租金的约定，魏利娟应当支付吴元盛2014年2月20日至2015年2月19日租金180000元；对于吴元盛要求支付租金利息的诉讼请求，于法无据，法院不予支持；对于吴元盛主张魏利娟腾退厂房及院落并将房屋归还吴元盛的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。对于魏利娟主张因吴元盛不能履行合同而另行租赁房屋的租金250000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。判决：一、吴元盛与魏利娟签订的厂房租赁合同无效；二、魏利娟给付吴元盛租金十八万元（于判决生效后十日内履行）；三、吴元盛赔偿魏利娟财产损失五十五万一千零四十一元九角四分（于判决生效后十日内履行）；四、魏利娟于判决生效后十日内腾退厂房及院落，并将厂房及院落退还给吴元盛；五、驳回吴元盛的其他诉讼请求；六、驳回魏利娟的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审法院一致。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，吴元盛将未取得建设工程规划许可证或合法审批手续的房屋出租，且该房屋已经政府认定属违法建筑，故吴元盛与魏利娟签订的厂房租赁合同应属无效。
吴元盛上诉不同意赔偿财产损失，主张魏利娟可拆除其装饰装修或改造工程部分。因吴元盛和魏利娟均未向本院及一审法院说明或提供证据证明新建设施中哪些设施属于不可拆除部分，哪些部分属于可拆除部分。双方亦未提供证据证明哪些部分属于其双方约定的可拆除部分。现吴元盛将未取得建设工程规划许可证或合法审批手续的房屋出租，魏利娟签订合同亦未尽到审核义务，双方均存在过错。一审法院认定由双方对装饰装修及在院落内建设的房屋承担同等责任，并以此比例判定双方分担诉争房屋及附属院落内新建设施的现值损失，并无不妥，本院予以维持。吴元盛该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。
吴元盛上诉不同意免除3个月租金。因诉争房屋属违法建设，北京市大兴区长子营镇政府向吴元盛下发了限期拆除决定书，事后长子营镇政府人员到魏利娟租赁房屋处要进行强拆。上述情况客观上会对诉争房屋的使用造成影响。魏利娟与吴元盛就减免租金事宜进行商谈时，吴元盛亦曾表示过可以免除3个月租金。一审法院根据双方当事人关于免除租金的陈述意见，结合诉争厂房被认定违建后政府的处理情况，酌定免除魏利娟3个月的租金，并无不妥，本院予以维持。吴元盛该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，吴元盛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33276元，由吴元盛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一六年八月三十日
书 记 员 房依彤