浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第290号
上诉人（原审原告）：朱吉岳。
委托代理人：沈志坤。
委托代理人：陈旭琰。
被上诉人（原审被告）：奉化银泰置业有限公司。
法定代表人：高海波。
委托代理人：陈文泽。
上诉人朱吉岳因与被上诉人奉化银泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省奉化市人民法院于2014年3月13日作出的（2014）甬奉民三初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：被告为奉化银泰城项目（位于奉化市南山路东侧）的建设单位及开发商。2011年1月17日，原、被告订立《商品房买卖合同》及补充协议一份，由原告向被告购买房号为“3幢商业01、01-02”的期房一套，总价为3964896元。原告在2011年1月8日支付给被告定金300000元，在2011年1月17日支付给被告1684896元，总共支付给被告1984896元作为首期房款。被告曾于2013年4月26日在《奉化日报》上刊登房屋交付公告，全文如下：“尊敬的奉化银泰城一期客户：我公司开发的奉化银泰城-
泰悦居一期已通过政府部门验收，具备交付条件。项目交付集中办理时间2013年4月28日-4月30日，请您如期到银泰城项目现场办理交付手续”。2013年7月17日，被告再次在《奉化日报》上刊登房屋交付公告，全文如下：“尊敬的奉化银泰城业主：我公司开发的奉化银泰城项目已于2013年4月25日通过验收，具备交付条件。但目前尚有部分客户未办理交房手续。现我司要求尚未办理交房手续的客户请于近日速到银泰城项目现场办理交付手续。”
原审法院另查明，被告于2013年4月24日取得宁波市房屋建设工程竣工验收备案证明书，进而在2013年4月25日取得奉化市房地产开发项目竣工综合验收合格证书。
原审原告朱吉岳于2013年12月25日诉至原审法院，请求判令：解除原审原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，原审被告返还原审原告已经支付的购房款1984896元，并支付原审原告违约金99244.8元；由原审被告负担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理认为：原告提出解除《商品房买卖合同》的理由是被告存在逾期交房的违约行为。其认为第一，《商品房买卖合同》的主合同是双方真实意思的表示，对双方均有约束力，但是补充合同系格式合同，有关条款免除被告责任、加重原告责任、排除原告权利，补充合同应属于无效。根据主合同约定，交房时间为2013年4月30日前，逾期不超过30日，在被告向原告支付违约金的情况下，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同。在2013年5月30日前即2013年4月26日被告在《奉化日报》上刊登房屋交付公告，但该公告的对象不包括原告，因为原告购买的是商铺不是住宅，该公告主文中的“奉化银泰城-
泰悦居一期”，泰悦居一期仅指住宅不包括商铺。被告也没有说明奉化银泰城项目具体有几期，泰悦居一期具体包括哪些客户。被告虽然在2013年7月17日再次刊登房屋交付公告，但是该公告是为了弥补第一次公告中的缺陷，原告认为被告至今没有向原告送达过任何交付的书面通知。第二，原告于2013年6月5日向被告邮寄了退房通知书，要求被告办理退房手续并退还已经支付的购房款和支付违约金。被告在庭审中明确收到了该退款通知书。根据《中华人民共和国合同法》，原告主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”原告的退房通知书是2013年6月5日送达的，异议有效期至9月5日，原告起诉的日期是2014年1月初，被告在收到退房通知书3个月内没有提出异议，也未向仲裁机构提出异议，因此《商品房买卖合同》的解除日期是2013年6月5日。原审法院认为，第一，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，格式合同是指全部由格式条款构成的合同。法律对格式条款及格式合同的适用予以特别规制的目的在于维护公平、保护弱者的利益。本案中原告购买商铺用于经营投资，非购买住宅用于自住，那么其不仅作为完全民事行为能力人对《商品房买卖合同》和补充协议的条款有清楚认识，而且其作为投资人应对所购买商铺的商业前景和经营风险自我评估，谨慎考虑，自负风险。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，应依法予以确认。第二，补充协议第一条第二项约定“出卖人发给买受人的所有通知，可以选择传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达，也可以登报方式公告，具体的送达方式以出卖人的选择为准。文件送达的时间为：以传真方式发出的，以发出日期为送达日；以专人手递方式发出的，以取得对方签收日为送达日；以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后第7日为送达日。公告以《奉化日报》上刊登的日期为准。”补充协议第五条规定：“1.本合同第九条约定的该房屋交付时间为2013年4月30日前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议并同意按该通知书载明的交房日期接受该房屋。2.该房屋的交房条件为甲方取得竣工验收备案证明文件（但若该房屋所在省、市对此事项存在于本约定不一致的强制性规定，从其规定）。3.甲方发出的入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、报纸公告等形式。”可见，在《奉化日报》上刊登公告是符合补充合同约定的通知原告交房的送达形式。被告2013年4月26日在《奉化日报》上刊登房屋交付公告，公告对象是“奉化银泰城一期客户”、“奉化银泰城-
泰悦居一期”。“奉化银泰城”是《商品房买卖合同》第一条“项目建设依据”中的项目名称，但同时该条款中也有对该项目名称是“暂定名”的标注，故根据《商品房买卖合同》第九条约定的“交付期限及条件”、补充协议第一条约定的“送达方式”、第五条约定的“关于房屋交付的补充约定”，并结合现在奉化区域范围内楼盘的分布及开发情况，被告2013年4月26日在《奉化日报》上刊登房屋交付公告的通知对象包括原告，被告已经履行了合同约定的通过刊登报纸公告通知原告交房的义务，原告以被告未履行书面通知交房的义务构成逾期交房的违约行为的理由不能成立。第三，在不存在约定解除及法定解除合同的情形下，原告单方向被告送达退房通知书，要求被告办理退房手续并退还已经支付的购房款和支付违约金的做法，于法无据。综上所述，被告不存在逾期交房的违约行为，原告以此为由要求解除《商品房买卖合同》，于法无据，不予支持。至于原告的其余诉讼请求，均是在要求解除合同的前提下产生的法律后果，同样不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，做出如下判决：驳回原告朱吉岳的诉讼请求。本案受理费23473元，减半收取11736.5元，由原告朱吉岳负担。
宣判后，原审原告朱吉岳不服，上诉至本院，称：1.原审法院未审先判，严重损害法律的严肃性和法院的公正性；2.被上诉人逾期交房，上诉人依约通知解除《商品房买卖合同》，既符合合同约定，也符合法律规定，应予支持。被上诉人在《奉化日报》上刊登交房公告不符合合同约定，其交付的对象并非上诉人所购房屋。在该公告中，被上诉人通知的是“奉化银泰城泰悦居一期”的业主，所要交付的房屋是“奉化银泰城泰悦居一期”的房屋。奉化银泰城由商业和住宅两个项目组成，泰悦居一期不属于商业项目，而是住宅项目。无证据显示上诉人已收到被上诉人于原审中提供的物业交付通知书，且根据《商品房买卖合同》的约定，交付物业必须由被上诉人发出书面通知才有法律效力，而该通知书的交寄人是宁波亚太酒店物业管理有限公司，该公司无权代表被上诉人，因此，退一步讲，即使上诉人收到了物业交付通知书，也不能认定是有效的入伙通知或交房通知。请求撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人奉化银泰置业有限公司答辩称：1.上诉人称原审法院未审先判纯属臆想。2.被上诉人依约按时履行了合同义务。被上诉人在《奉化日报》上刊登交房公告符合合同约定的书面通知的要求。被上诉人于2013年4月26日在《奉化日报》上刊登的交付公告中关于楼盘名称的表述并无不妥。上诉人认为2013年4月26日交付公告中的“奉化银泰城-
泰悦居一期”不包括其所购买的商铺是吹毛求疵。“泰悦居”作为涉案商铺的推广名，涉案商铺的广告，楼书以及在销售人员的销售过程中无处不见，而且泰悦居商铺是涉案楼盘最早开始预售的，取得预售许可证时间是2010年12月24日，比一般的住宅更早取得预售许可证且是一次性取得，一次性开盘，其作为“一期”的事实显而易见。同批交付的商铺共158户，除上诉人之外的所有客户均对“奉化银泰城-
泰悦居一期”的名称无异议，被上诉人发出的交房通知均能有效传达，被上诉人已充分履行了通知义务，100多户客户均能有效收到通知是最好的证明。为了充分保障客户利益，被上诉人在2014年4月26日刊登交房公告后又多次邮寄、公告通知上诉人交房。本着对客户负责的理念，被上诉人后又分别于2013年5月27日向上诉人寄送交房通知，2013年7月17日第二次刊登交房公告，2013年7月20日再次寄送交房通知。事实上，包括被上诉人在内的内街客户（共29户）在商铺交付前，曾围攻银泰售楼中心并砸毁楼盘模型，后被传唤到派出所进行处理，在房屋交付前后，也通过政府协调补偿，因此，上诉人对房屋的交付是清楚的。3.上诉人称《商品房买卖合同》已合法解除无法律依据。合同的解除要符合法律规定，本案不具备上述条件，上诉人无法解除合同，且上诉人未及时付清房款，未按时办理交房手续，违约在先，上诉人不享有解除权。请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人提供以下证据：
1.录音光盘一张及依据光盘形成的文字记录一份，拟证明原审法院在未开庭审理的情况下，就已对本案形成了结论性的意见，丧失公正性，应当撤销原判的事实；
2.奉化银泰置业有限公司文件一份、奉化市住房和城乡建设局答复意见书一份、银泰城泰悦居房产销售情况共6页，拟证明泰悦居不是奉化银泰城的别名，也不是暂用名，而是银泰城住宅项目的名称，奉化银泰城分为银泰广场和泰悦居小区两部分，泰悦居分为三期，进一步证明被上诉人所称的2013年4月在《奉化日报》上的交付公告是针对泰悦居一期，泰悦居一期不包含本案所涉商铺，故交付通知并未送达上诉人，从而证明被上诉人逾期交房的事实；
3.银泰城泰悦居销售广告一份，拟证明泰悦居属于住宅，不属于商业楼的事实；
被上诉人经质证，认为上述证据均不属于二审新证据。证据1的取得方式不正当，证据不完整，对该份证据的真实性、关联性、合法性均有异议；证据2中奉化银泰置业有限公司文件仅是计划交付时间，实际交付时间可以变更，对奉化市住房和城乡建设局答复意见书真实性有异议，如果这份材料是真实的，恰恰可以证明上诉人对项目的进展非常清楚，对银泰城泰悦居房产销售情况的真实性、关联性、合法性均有异议；对证据3的真实性无异议，关联性有异议，银泰城泰悦居是推广名，奉化银泰城是备案名。
被上诉人提供《商品房预售许可证》一份，拟证明争议的商铺属于和住宅一起的，并非和银泰大百货连在一起的事实。
上诉人经质证对该证据的真实性无异议，但该份证据恰恰证明2010年12月奉化市建设局批准销售的是非住宅，住宅不允许销售。
本院经审查认为，上诉人、被上诉人提供的上述证据均不属于二审新证据。且上诉人提供的证据1，其内容为原审法院主审人与上诉人的代理人之间就案件调解处理方面的对话，并不能证明原审法院在程序上存在先判后审的事实，故该证据不能证明上诉人之待证事实，本院不予认定。上诉人提供的其余证据，也不能证明上诉人之待证事实，本院不予认定。被上诉人提供的证据，与本案缺乏关联性，本院不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。《商品房买卖合同》约定的上诉人、被上诉人间买卖的房屋位于“奉化银泰城（暂定名）商业01、商业01-2”，合同签订后，被上诉人于2013年4月26日在《奉化日报》上刊登了交付公告，该公告的对象为“奉化银泰城一期客户”，交付的房屋为“奉化银泰城-
泰悦居一期”。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定项目暂定名为“奉化银泰城”。根据奉化当地的楼盘情况、双方约定的买卖房屋的楼盘名称、交房日期，可以认定被上诉人于2013年4月26日在《奉化日报》上刊登房屋交付公告的通知对象包括上诉人，故原审法院认定被上诉人于2013年4月26日在《奉化日报》上刊登房屋交付公告的通知对象包括上诉人，被上诉人已经履行了合同约定的通知义务，并无不当。上诉人主张该公告所通知的对象不包括其所购买房屋，依据不足，本院难以采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决妥当。上诉人的上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23473元，由上诉人朱吉岳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 赵保法
代理审判员 莫爱萍
二〇一四年五月二十日
代书 记员 潘芬芬