湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0116民初4770号
原告李金芳，女，1973年12月12日出生,汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区，
委托诉讼代理人汪佼，湖北宽定律师事务所律师，特别授权。
被告黄海军，男，1974年6月20日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区，
被告周蕊，女，1979年1月20日出生，河南省罗山县人，住浙江省金华市浦江县，
第三人武汉市锦秀恒鑫房产经纪有限责任公司，住所地：武汉市黄陂区前川街群光村锦绣道133号。
法定代表人：梅丽玲，该公司经理。
原告李金芳诉被告黄海军、被告周蕊、第三人武汉市锦秀恒鑫房产经纪有限责任公司（以下简称锦秀恒鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王国辉独任审判，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告李金芳及其委托诉讼代理人汪佼、被告黄海军、被告周蕊、第三人锦秀恒鑫公司的法定代表人梅丽玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李金芳诉称：2017年4月10日，原、被告及第三人签订房屋买卖（居间）合同，约定原告购买被告位于黄陂区前川街杨园盛和家园小区6-2-601号房屋，房屋价款为400000元。合同签订后，原告给付了定金，并按被告的要求将全部房款支付给了第三人保管。现因被告拒绝收款，并明确表示不愿履行合同，故起诉请求：1、被告黄海军与周蕊继续履行房屋买卖（居间）合同，配合原告在开发商处办理购房合同更名手续或办理产权转移等相应手续；2、被告按照合同约定支付原告违约金8万元，并由被告支付中介费用。
被告黄海军辩称：这个房子是在4月份由第三人电话联系我后，通过邮寄方式签订了一个定金合同，这个合同是在我妻子周蕊不知情的情况下签订的，另外，我这个房子没有土地证和产权证，依法不能进行交易，我认为房屋买卖合同无效。
被告周蕊辩称：我之前一点都不知道他们有买卖房屋的事情，这个房子是我以前打工辛苦攒钱买的，被卖掉我不知情，房子是我个人买的，在没有我同意的情况下，任何人不能买卖我的房子。
第三人锦秀恒鑫公司述称：该房子是我通过电话、微信与黄海军联系的，沟通好了之后，我将定金合同邮寄给黄海军，邮寄的是周蕊的地址，收件人是周蕊，房屋买卖居间合同也是通过邮寄方式签订的。因为房屋没有备案没有办证，只可以办合同更名，本来说好7月30日去办合同更名手续的，黄海军没有到店里来见面，后来买卖双方没有达成一致。
经审理查明：座落于武汉市黄陂区前川街杨园盛和家园小区6栋2单元601号的住宅房屋，为武汉市黄陂西城房屋开发有限公司开发建设，武汉市黄陂西城房屋开发有限公司于2005年8月3日取得该房屋用地的黄陂国用（2005）第01201号土地使用权证。2005年12月28日，该房屋以“房地产买卖契约”形式售卖给被告周蕊。2009年8月26日，武汉市黄陂西城房屋开发有限公司取得该1栋6层房屋的武规（陂）建〔2009〕091号建设工程规划许可证。目前，该房屋尚未取得不动产权属登记。
周蕊与被告黄海军于2004年1月15日登记结婚。
黄海军、周蕊一直在浙江省浦江县工作生活，第三人锦秀恒鑫公司在网络上查阅了黄海军、周蕊的卖房信息后，电话联系黄海军，在得到了黄海军身份证复印件、周蕊身份证复印件、黄海军和周蕊的结婚证复印件、《房地产买卖契约》复印件经核实，并与原告李金芳签订《诚意购房协议书》后，通过两地邮寄的方式，签订了写明签约日期为2017年4月10日、卖方为周蕊和黄海军、买方为李金芳、中介方锦秀恒鑫公司的《房屋买卖（居间）合同》，合同约定：黄海军、周蕊将前述房屋以价款400000元出卖给李金芳。李金芳在合同签订时付定金20000元，2017年7月30日前付清全部房款，而后黄海军、周蕊配合李金芳办理房屋的合同更名。黄海军、周蕊同意合同签订后李金芳可先行装修入住。任何一方拒绝履行合同、中途要求解除合同、故意迟延履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价20%的违约金，并支付房屋成交价2%的中介费。
2017年4月10日，黄海军向李金芳出具了收到购房定金20000元的收条。
2017年7月26日，黄海军通过微信告知梅丽玲其27日回黄陂，要求先付房款后再办理合同更名，梅丽玲建议让买方先将购房款转进梅丽玲的账户。
2017年7月27日，梅丽玲向李金芳出具了加盖锦秀恒鑫公司印章的收条一张，收条写明收到李金芳现金加转账加定金共计400000元，房款已全部结清。当天下午，黄海军在微信中向梅丽玲表示要退还20000元定金。
目前，李金芳已经装修并入住买卖房屋，定金20000元存于锦秀恒鑫公司，李金芳存于锦秀恒鑫公司梅丽玲处的购房款380000元锦秀恒鑫公司已退还李金芳。
庭审中，黄海军与周蕊均表示周蕊对房屋买卖不知情，黄海军自认《房屋买卖（居间）合同》上周蕊的签名是其代笔。
本院认为：本案买卖房屋虽未取得不动产权属登记，但其建设时已经取得土地使用权证，建成后取得的建设工程规划许可证也确认了其建设的合法性，该房屋属于违法建筑的可能应当排除。1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，而2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以上前法和后法的规定相矛盾，应当适用后法，因此，本案买卖房屋并非不能转让。
作为本案买卖房屋权属证明的《房地产买卖契约》上，虽然只有被告周蕊一人作为买方签名，但该《房地产买卖契约》签订在被告黄海军与被告周蕊婚姻关系存续期间，在没有明确的夫妻财产约定的情况下，该房屋应当认定为被告黄海军与被告周蕊夫妻共同财产。
被告黄海军和被告周蕊均称与原告李金芳、第三人锦秀恒鑫公司签订《房屋买卖（居间）合同》是被告黄海军一人所为，被告周蕊不知情，但其不仅没有充分的证据证明，而且原告李金芳通过中介签订《房屋买卖（居间）合同》购买本案房屋明显不存在恶意，目前买卖房屋已依合同约定交付原告李金芳（未能办理房屋的合同更名是因为被告黄海军拒绝协助），并且原告李金芳履行了全额给付房屋价款的合同义务（未能实现交付是因为被告黄海军拒收），故被告黄海军和被告周蕊提出的以上事由，不能影响房屋买卖合同的效力。
综上所述，本院确认原告李金芳与被告黄海军、被告周蕊、第三人锦秀恒鑫公司签订的《房屋买卖（居间）合同》依法成立，对合同三方具有法律约束力，三方当事人都应当按照合同约定履行自己义务。因此，原告李金芳要求被告黄海军、被告周蕊继续履行合同，配合原告办理购房合同更名手续或其他物权转移手续的诉讼请求，本院依法予以支持。由于被告黄海军、被告周蕊在已经交付买卖房屋后拒绝继续履行合同，对于已经接收房屋的原告李金芳而言，并不构成根本性违约，因此，原告李金芳要求被告黄海军、被告周蕊支付违约金及中介费用的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条之规定，判决如下：
一、原告李金芳、被告黄海军、被告周蕊、第三人武汉市锦秀恒鑫房产经纪有限责任公司2016年4月7日签订的《房屋买卖（居间）合同》依法成立；
二、原告李金芳在本判决生效后五日内向被告黄海军、被告周蕊给付房屋价款人民币400000元；
三、被告黄海军、被告周蕊及第三人武汉市锦秀恒鑫房产经纪有限责任公司协助原告李金芳办理将坐落于武汉市黄陂区前川街杨园盛和家园小区6栋2单元601号房屋流转到原告李金芳名下的物权转移手续。
案件受理费减半收取4250元，由原告李金芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 王国辉
二〇一七年十二月十九日
书记员 李鑫橦