四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第504号
上诉人（原审被告）四川星宇房地产开发有限公司。
法定代表人杜其星。
委托代理人沈昌霞。
被上诉人（原审原告）杨滕平。
被上诉人（原审原告）黄龙群（系杨滕平之妻）。
二被上诉人委托代理人魏顺福（特别授权）。
二被上诉人委托代理人王武江。
上诉人四川星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇公司）因与被上诉人杨滕平、黄龙群商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2013）嘉民初字第1889民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人星宇公司的委托代理人沈昌霞，被上诉人杨滕平、黄龙群的委托代理人魏顺福、王武江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：杨滕平与星宇公司于2006年5月21日签订了《商品房买卖合同》。依照合同约定，买受人杨滕平以1，136元／平方米的价格购买星宇公司销售的位于南充市嘉陵区南荣路处的“星宇·城南家园”第A幢B单元C层D号商品房一套。另外，双方在合同第六条中关于付款方式及期限约定为“客户在签订合同时选择10年按揭，首付（人民币）68，740元，贷款（人民币）70，000元”；第八条中关于房屋交付期限约定为“出卖人应当在2006年12月31日前，……将具备下列第3种条件（即：商品房经分期综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为“……（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；…第十五条关于产权登记约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3．房屋交接后壹年内办理房屋产权证。”合同中未对迟延办证的违约责任作出约定。
2006年6月6日，杨滕平、黄龙群签订了授权委托书，共同委托中国工商银行股份有限公司南充分行作为夫妻双方的代理人，授权办理并领取《房屋所有权证》等事项。2006年6月26日，杨滕平与中国工商银行股份有限公司南充分行签订了个人购房借款合同。
星宇公司为证明其履行了通知办理房产证的义务，提供了下列证据：（1）陈果2009年12月9日在星宇公司2009年12月8日《关于请速办“两证”的函》上签署的“收到函件两份，已送罗行长，游行长”的公函一份，函件内容为“中国工商银行南充市分行：我司开发的星宇.城南家园商住房的按揭贷款是由贵行承担办理。目前已办理了按揭贷款的购房户达160余户。根据按揭贷款借款公证书的要求，按揭购房户的房屋所有权证和国有土地使用权证必须由按揭购房户授权贵行办理，并由贵行办理房屋抵押登记手续。现我司已按贵行的要求对目前已办理按揭贷款的按揭购房户办证的费用进行了代收，请贵行速派员在2009年12月31日前为我司按揭购房户办理好上述两证及房屋抵押手续，否则由此引起的一切经济纠纷和后果概由贵行负责。我司从2010年元月1日起不承担按揭贷款担保的连带责任，保留通过法律手段收回我司在贵行存放的担保抵押金。”（2）星宇公司提供的2010年6月9日国内特快专递邮件详情单及《关于再次速办“两证”的函》，函件内容为“中国工商银行南充市分行：我司开发的星宇.城南家园商住房的按揭贷款是由贵行承担办理。目前已办理了按揭贷款的购房户达160余户。根据按揭贷款借款公证书的要求，按揭购房户的房屋所有权证和国有土地使用权证必须由按揭购房户授权贵行办理，并由贵行办理房屋抵押登记手续。现我司已将这批160余户按揭贷款购房户办理房屋产权证的税费全部交讫，请贵行速派员在2010年6月30日前为我司按揭购房户办理好上述两证及房屋抵押手续，否则由此引起的一切经济纠纷和后果概由贵行负责。此事我司曾于2009年12月8日函告过贵行，今日特再次函告贵行，请贵行速办理。”
星宇公司为证明其履行了通知办理土地使用证的义务，提供了2011年9月7日《办理国有土地使用证的通知》一份，内容为“尊敬的星宇．城南家园业主：我司已在市国土资源局办理好土地总登记手续，现已具备办理分户国有土地使用证的条件，办理时间从2011年9月8日起至9月20日止（节假日除外），请小区购房业主带上证件（……）到星宇．城南家园物管办公室领取办理土地使用证通知书。其延期办理土地使用证的违约金按合同约定执行；合同未约定的按公司给业主代表的承诺执行。”
合同签订后，杨滕平依照合同约定向星宇公司支付了购房款138，740元。2007年1月28日，杨滕平与星宇公司签订了《商品房屋交接书》。2007年9月29日，星宇公司申请对涉案房屋进行初始登记。2010年6月17日，杨滕平、黄龙群取得了《房屋所有权证》，2011年9月30日，杨滕平、黄龙群取得了《国有土地使用证》。
另查明，杨滕平、黄龙群于1991年1月15日登记结婚。
一审法院经审理认为：杨滕平与星宇公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。杨滕平作为买受人已依约履行了付款义务；星宇公司作为出卖人，应当按照双方的约定履行交付房屋及协助办理房屋权属证书的义务。
一、关于杨滕平、黄龙群要求星宇公司承担迟延交付房屋违约责任的诉讼请求是否已过诉讼时效期间的问题。根据双方在涉案合同中关于房屋交接时间（即2006年12月31日前）的约定以及涉案房屋的实际交付时间（即2007年1月28日）可以看出，至2007年1月28日星宇公司实际交房之日，星宇公司的违约事实已经成立。依据诉讼时效的法律规定，权利人诉讼主张违约责任应当在“自违约事实发生之日起”二年内。因此，杨滕平夫妇向星宇公司主张承担逾期交房的违约责任应当在2009年1月28日前。本案中因星宇公司提出了时效抗辩，对于杨滕平夫妇的该项诉讼请求，不予支持。
二、关于涉案的房屋产权证登记办理，星宇公司作为出卖人是否存在迟延履行办证义务的违约问题。首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，商品房买卖合同中，土地使用权变更及房屋所有权登记手续应由买受人办理，房屋出卖人履行的是协助义务。其次，本案中杨滕平与星宇公司签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”，其中“房屋交接壹年内”是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要证明文件的时间。由于合同约定的“房屋产权证”并未明确是《房屋所有权证》，故双方当事人约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”中的“房屋产权证”应包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。第三，案涉房屋的交接时间为2007年1月28日，依照约定，2008年1月28日前杨滕平夫妇应取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，但杨滕平夫妇于2010年6月17日才取得《房屋所有权证》，2011年9月30日才取得《国有土地使用证》。星宇公司不能证明其在“房屋交接后壹年内”的约定期限内依约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供了必要的证明文件。据此，关于房屋产权证的办理，星宇公司无逾期办理违约行为，星宇公司无责任的抗辩主张不能成立。
三、关于杨滕平系按揭购房，《房屋所有权证》和《国有土地使用证》抵押在银行，是否应赔付办证违约金的问题。杨滕平已履行了付款义务，其按揭购房不影响星宇公司按约定的期限履行协助杨滕平夫妇办理房屋权属证书的义务，星宇公司仍应按约定履行义务。虽然按揭购房户《房屋所有权证》和《国有土地使用证》都抵押在银行，但星宇公司的违约责任并不能因此而免除。因此，星宇公司关于按揭购房户房屋两证都抵押在银行，需在按揭款还完后才会返还，两证对其无损失，不应赔付的抗辩主张不能成立。
四、关于杨滕平夫妇应获得违约金数额的确认问题。案涉《商品房买卖合同》未对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，由星宇公司按照杨滕平已付购房款总额，并参照前述规定利息标准基准利率上浮30％向杨滕平夫妇承担计付迟延办理涉案房地产权属证期间（即2008年1月29日始至2011年9月30日止）的违约金，计付的金额不能超出杨滕平诉讼请求中关于迟延办证部分所主张的违约金数额部分，即52，651元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、四川星宇房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向杨滕平、黄龙群支付从2008年1月29日起至2011年9月30日止期间的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照已付购房款138，740元，参照中国人民银行规定的同期同类金融机构计收逾期贷款利息，即基准利率上浮30％的标准计付，计付的金额不超过52，651元）；二、驳回杨滕平、黄龙群的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，116元，减半收取558元，由四川星宇房地产开发有限公司负担。
星宇公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回杨滕平、黄龙群的诉讼请求。主要理由：1.案涉小区1-6幢在2007年9月完成商品房初始登记，星宇公司于2007年11月在小区张贴办证通知，按揭贷款业主委托银行办理房屋所有权证，星宇公司在2009年12月和2010年6月书面通知银行办证，杨滕平夫妇于2010年6月17日取得房屋所有权证，银行何时办证与星宇公司无关。同时，星宇公司虽在2011年9月才完成土地总登记，具备买受人办理土地使用证的条件，但杨滕平夫妇在星宇公司通知办理房屋所有权证后不及时办理，自身也不具备办理土地使用证的条件，因此星宇公司不应承担2009年12月至2010年6月17日期间的违约金。2.杨滕平系按揭贷款支付房款，房屋的两证因抵押而压在银行，直到还清贷款才能取出，办理两证的早与迟，对其没有任何损失，杨滕平夫妇也未提供损失的证据，一审判决星宇公司支付从2008年1月29日起至其实际办理土地使用证之日期间的损失，明显不公。3.《解释》第十八条第二款适用的前提之一是因出卖人的原因致使买受人迟延取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证，即两证都没有取得才能适用。本案杨滕平于2010年6月17日取得《房屋所有权证》，星宇公司不应承担此后的违约金。4.杨滕平低价买房，一审判决没有考虑星宇公司在其已办理《房屋所有权证》这一主证且业主无损失的情形，没有降低过高的违约金不当。5.杨滕平夫妇关于逾期办证违约金的诉请已超过诉讼时效期间。
杨滕平、黄龙群辩称，一审判决正确，请求予以维持。主要理由：1.房屋权属证书包括房《屋所有权证》和《国有土地使用证》两证，只要其中的任何一证因出卖人的原因致使买受人迟延办理，出卖人都应按《解释》第十八条第二款的规定承担违约责任。同理，业主或其委托办证的银行在因星宇公司的原因致使不能办理《国有土地使用证》的情形消除前，而没有办理《房屋所有权证》，并不影响星宇公司责任的承担，因为买受人即使办理了《房屋所有权证》，但因星宇公司的原因同样不能办到《土地使用证》，只有两证齐全，买受人才能行使完整的所有权。2.买受人按揭贷款，虽《房屋所有权证》抵押给银行，但买受人可以提前还贷解除抵押并非没有损失。
本院二审查明，2009年12月9日、2010年6月9日，星宇公司两次书面通知中国工商银行股份有限公司南充分行速办房屋两证。2012年3月，杨滕平提前还清了贷款。
一审诉讼中，星宇公司对王光荣要求其给付迟延办证违约金的诉讼请求，没有提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，但其证明对方当事人的请求权已超过诉讼时效期间并不是基于新的证据。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：杨滕平与星宇公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。按照合同的约定，星宇公司应在2008年1月28日前将办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”该条中的房屋权属证书，指《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证，并没有限定需同时造成买受人迟延取得两证才予以适用，即因出卖人原因造成买受人取得两证或者两证中的任意一证的迟延，出卖人都应按该条的规定承担违约责任。本案中，2007年底，案涉房屋虽具备办理《房屋所有权证》条件，星宇公司也于2009年12月9日、2010年6月9日两次书面通知杨滕平夫妇所委托的中国工商银行南充市分行速办房屋两证，但杨滕平夫妇实际于2010年6月17日取得《房屋所有权证》，星宇公司两次通知银行办理房屋两证时，因星宇公司的原因在2011年9月才完成有关土地使用权登记手续，买受人的《国有土地使用证》都不能办理。至于杨滕平夫妇在能够办理《房屋所有权证》且已获星宇公司通知的情况下未及时办理，星宇公司应否承担逾期办理《国有土地使用证》的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请变更登记，并凭变更的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者变更土地使用证。”即办证程序是先办《房屋所有权证》，再凭《房屋所有权证》申办《国有土地使用证》。星宇公司提出，即使在其具备办理《国有土地使用证》的情况下，买受人在能办《房屋所有权证》而未办理的情况下，同样不能申办到《国有土地使用证》。本院认为，买受人的上述行为，不是不能办理《国有土地使用证》的根本原因，因为在当时的客观条件下，星宇公司并不具备为买受人办理土地使用权变更的条件，也就是说即便杨滕平夫妇或银行在接到通知后及时办理《房屋所有权证》，仍然会因为星宇公司的原因无法办理《国有土地使用证》，因此，星宇公司认为无法办理《国有土地使用证》是买受人的原因造成与客观事实不符，星宇公司仍应担责。本案中，双方对逾期办证没有约定违约金，星宇公司应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，承担违约责任。关于按揭购房买受人的违约金应否支付问题。按照按揭的规定，买受人须将房屋抵押给银行，在抵押解除前，买受人房屋所有权中的部分权能将受到限制，由于房屋买受人可以通过提前还贷解除抵押，在抵押解除后行使其他权利，同时，根据合同法关于违约金性质的规定，违约金兼具损失补偿性及惩罚性两种功能。因此，星宇公司提出迟延办证对按揭贷款买受人没有造成损失不应承担违约责任的上诉理由不成立。关于违约金应否降低的问题。《中华人民共和国合同法》对违约金进行调整的第一百一十四条的规定，是针对当事人约定的违约金低于或者高于造成损失的情形，而本案中双方对迟延办证的违约金并未作约定，星宇公司关于应降低违约金的上诉理由亦不成立。关于诉讼时效问题。一审诉讼中，星宇公司对杨滕平夫妇要求其给付迟延办证违约金的诉讼请求，没有提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，但其证明对方当事人的请求权已超过诉讼时效期间并不是基于新的证据。因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审诉讼期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已超过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，对星宇公司提出迟延办证违约金请求已超过诉讼时效期间的抗辩，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费940元，由上诉人四川星宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 东
审判员 唐晓兰
审判员 蒙秀梅
二〇一四年五月二十六日
书记员 李碧英