安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖08民终1460号
上诉人（原审原告）：吴结兵，男，1973年1月8日出生，汉族，农民，住安徽省安庆市望江县。
委托诉讼代理人：王柏清，安徽大雷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王国洋，安徽大雷律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：虞国平，男，1971年11月25日出生，汉族，农民，住安徽省安庆市望江县。
委托诉讼代理人：廖永红，安徽雷城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李玉松，男，1962年6月17日出生，汉族，农民，住安徽省安庆市望江县。
被上诉人（原审第三人）：安徽永久房地产开发有限公司，住所地：安徽省舒城县城关镇七星村。
法定代表人：黄永玖，该公司董事长。
委托诉讼代理人：童助年，该公司职工。
上诉人吴结兵因与被上诉人虞国平、李玉松、安徽永久房地产开发有限公司（以下简称永久房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省望江县人民法院（2015）望民一初字第00436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴结兵的委托诉讼代理人王国洋、被上诉人虞国平的委托诉讼代理人廖永红、被上诉人永久房地产开发公司的委托诉讼代理人童助年到庭参加诉讼。被上诉人李玉松经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
吴结兵上诉请求：撤销原判，改判李玉松继续履行其与吴结兵订立的房屋买卖合同。事实与理由：门前道路平整、水电开户及公共部位下水属开发商的合同义务，不能据此认定虞国平对案涉房屋实际占有、使用。虞国平未对案涉房屋装修、装潢、入住，显然不属于实际占有、使用。原审认定虞国平购买房屋得到永久房地产开发公司登记认可错误，该登记行为不能作为优先履行的条件。其与虞国平均未实际占有房屋，但其签订的房屋买卖合同成立及履行在先，应优先保护其合同权利。
虞国平辩称：其购买案涉房屋在永久房地产开发公司进行登记，并购买碎石对门前进行平整，对出水管和主下水管进行施工接通，安装了自来水，且每年春节均张贴了春联，原审认定其对案涉房屋实际占有和使用正确。原审判决据此适用相关规定所作的判决正确。请求驳回上诉，维持原判。
永久房地产开发公司辩称：其对一审判决无异议，同意配合办理案涉房屋房产证。
李玉松未向本院提出答辩意见。
吴结兵向一审法院起诉请求判令：李玉松继续履行房屋买卖合同并确认房屋归吴结兵所有，本案诉讼费由李玉松承担。
一审法院认定事实：2005年5月，由福建开发商黄雪玲承建望江县长岭商贸城工程。2008年7月，太湖县天顺房地产开发有限公司（以下简称天顺房地产开发公司）参与承建望江县长岭商贸城工程，开发商为钱生林，其中，李玉松分包其部分房屋建设工程。天顺房地产开发公司将包括长岭商贸城第一栋第八号在内的部分房地产抵偿工程款给李玉松。李玉松于2010年3月26日将长岭商贸城第一栋第八号房屋出售给吴结兵并订立书面协议，双方约定：总房价168000元，首付90000元，余款78000元待房产证、土地证办好在吴结兵名下后付清。吴结兵于当日付款90000元给李玉松，李玉松出具收据一份，并向吴结兵交付了该房屋钥匙。后李玉松一直未协助吴结兵办理房屋所有权登记手续。吴结兵既未对该房屋进行装修、装潢，又未入住。2010年底，天顺房地产开发公司停止对望江县长岭商贸城工程开发建设，由永久房地产开发公司接替继续开发建设。2012年5月6日，李玉松在吴结兵、虞国平均不知情的情况下，又将该房屋出售给虞国平亦订立书面协议，双方约定：总房价160000元，一次性付清，李玉松配合虞国平办好一切手续。2013年1月17日，虞国平支付李玉松购房款140000元，李玉松出具收据一份（不久即同年上半年虞国平将该房屋门锁予以更换后），同时在永久房地产开发公司进行购房登记。李玉松一直亦未协助虞国平办理房屋所有权登记手续。后虞国平购买碎石对该房屋门口进行简易平整、接通下水道出水管到主下水道、并开户安装自来水。2015年春节虞国平在该房屋张贴春联。但虞国平亦既未对该房屋进行装修、装潢，又未入住。2015年3月2日，吴结兵去看该房屋时才得知上述情况，遂向长岭派出所报案。同年4月10日，长岭派出所询问吴结兵时，吴结兵陈述：“2010年春节的时候，李玉松找我来要过尾款，我就说：‘那你把房产证、土地证拿来，没有我就不会付尾款。’李玉松就说不行，我就说：‘那你就把我的9万元首付款退给我，房子我不要了。’他就说：‘那我就把房子再卖掉，把你的9万元退给你。’然后就走了”。
一审法院认为，李玉松与吴结兵、虞国平签订的房屋买卖合同均合法有效。吴结兵、虞国平均未付清房屋价款，且李玉松均未办理或协助办理房屋所有权登记手续，两份合同均未履行完毕。虞国平述称长岭派出所在询问吴结兵时，吴结兵已经行使合同解除权，即李玉松与吴结兵订立的房屋买卖合同已经解除。吴结兵在长岭派出所询问时所作的回答，双方并无解除其与李玉松签订的房屋买卖合同的合意，而是对李玉松不履行合同义务即不办理房产证的行为行使抗辩权；即使有解除该房屋买卖合同的合意，也是附条件的解除，即“把9万元首付款退给我”，所附条件未成就即9万元首付款未退还吴结兵，该房屋买卖合同没有解除。虞国平系有独立请求权的第三人，其述称李玉松答应将尚欠20000元抵偿对债权人李义圣的债务（李玉松所借李义圣35000元），并未提供李玉松同意转让债权的证据，故对其该主张不予支持。虞国平为该房屋门口进行简易平整、接通下水道出水管到主下水道、并开户安装自来水及2015年春节在该房屋张贴春联的行为，属于虞国平对房屋的实际占有、使用，且虞国平购买该房屋已在永久房地产开发公司登记，故对虞国平要求李玉松继续履行与其订立的房屋买卖合同予以支持。永久房地产开发公司接替天顺房地产开发公司对望江县长岭商贸城工程继续开发建设，系永久房地产开发公司对天顺房地产开发公司权利与义务的承继，故其述称吴结兵、虞国平无权要求其办理房屋所有权登记，其仅需协助钱生林办理登记手续，显然不能成立。虞国平要求永久房地产开发公司承担其办理房屋所有权登记手续的费用，因未提供相关证据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李玉松继续履行其与第三人虞国平订立房屋买卖合同，即被告李玉松协助第三人虞国平办理望江县长岭商贸城第一栋第八号房屋所有权登记手续，被告安徽永久房地产开发有限公司予以配合；同时，第三人虞国平付清所欠被告李玉松购房款20000元。均限于判决生效后十五日内履行完毕。二、驳回原告吴结兵的全部诉讼请求。本案受理费120元（原告吴结兵预交80元、第三人虞国平预交40元）、保全费1360元，合计1480元，由被告李玉松负担。
二审中，当事人没有提交证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据相关规定，出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；（3）已经合法占有房屋的；（4）合同实际履行在先的；（5）均未履行，合同成立在先的。本案吴结兵、虞国平均未办理房屋所有权转移登记，亦未办理预告登记或合同备案手续，但虞国平在购买案涉房屋后对房屋门口进行平整、接通下水道出水管至主下水道、开户安装自来水，并在案涉房屋张贴春联，原审据此认定虞国平实际占有案涉房屋，进而确定其权利保护顺位优先于吴结兵，并无不当。综上，吴结兵的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人吴结兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 京
审 判 员 高 平
代理审判员 程 顺
二〇一六年十一月十日
书 记 员 王岳霞
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。