昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）五法民二初字第63号
原告：杨雪梅，女，丽江市人。
委托代理人：陈昌森，云南东风律师事务所律师，特别授权代理。
被告：陈鑫，男，昆明市人。
委托代理人：ＸＸ，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。
原告杨雪梅诉被告陈鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月9日立案受理后，依法由本院代理审判员吕刚适用简易程序并于2014年2月26日公开开庭进行了审理。原告杨雪梅及其委托代理人陈昌森，被告陈鑫的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨雪梅诉称：2012年4月7日，被告将其承租的临近租期届满的房屋（昆明市新闻路129号金马源大厦6楼，面积155平方米）转租给原告用于舞蹈培训，合同期限为三年，月租金为人民币7250元。被告转租房屋时向原告提交了出租人（成都军区房地产管理局昆都办事处）的《证明》，以证明其享有房屋转租权，经证实为虚假证明文件。签约之日原告向被告支付了8.7万元租金，随后对租赁物进行了装修并印制宣传手册。当原告准备开展舞蹈培训之际，租赁物上又张贴了招租广告，参加舞蹈培训的学员看到后纷纷要求退学，原告只得将所收学费退还给学员，原告在经济上、信誉上均受到了极大的损害。不久，房屋出租人将到期的租赁物收回并要求原告搬离。原告无法开展教学，多次与被告交涉，被告仅退还5万元租金。被告的恶意转租行为给原告造成了装修、印刷、搬运、学员退费等直接经济损失，依法依约应予赔偿。特起诉至法院要求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告交付的房屋租金人民币3.7万元；3、被告赔偿经济损失人民币37820元（包括装修损失21103元、学员退费14517元、前期宣传1200元、搬家费1000元）；4、被告支付违约金人民币1万元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告陈鑫答辩称：原、被告之间没有房屋租赁合同，只有合作合同。对于租金应扣除原告使用的费用后再进行退还，对违约金被告愿意承担。
原告杨雪梅针对其主张向本院提交如下证据材料：
1、《房屋租赁合同》。证明原、被告于2013年4月7日签订《房屋租赁合同》，租期为三年。被告将其承租的房屋（昆明市新闻路129号金马源大厦6楼611室，面积155平方米）转租给原告。《合同》对房屋的面积、租金、违约责任等事项作了约定。
2、收款证明；3、中国银行个人业务交易单。证明被告收到原告支付房屋租金人民币87000元。
4、成都军区房地产管理局昆都办事处房（地）产证明。证明被告向原告提供房屋出租人（成都军区房地产管理局昆都办事处）出具的证明文件，被告承诺对承租的房屋享转租权。
5、装饰工程施工合同；6、昆都金马源大厦舞蹈培训室装饰工程结算表；7、收条。证明原告委托装饰公司对承租的房屋进行了装修，装修款18900元已付。该损失应由被告赔偿原告。
8、玻璃销售清单。证明原告为装修舞蹈培训室购买玻璃，费用2203元，该项直接损失应由被告赔偿。
9、招生简章；10、收据。证明原告为开展舞蹈培训印制宣传材料支付印刷费1200元，该直接损失应由被告赔偿。
11、招租；12、退费收据（6张）。证明①被告再次转租房屋；②被告违约，原告退还12名学员学费14517元，该损失应由被告赔偿。
经质证，被告陈鑫对原告杨雪梅提交的证据1、2、3的真实性予以认可，对证据4-12的真实性均不予认可。
被告陈鑫针对其主张向本院提交如下证据材料：
1、合作合同。证明①证明原、被告之间签订的是《合作合同》，而非租赁合同。原告所主张的租赁合同其实是被告为了配合原告办理营业执照才签的。双方实际履行的应为《合作合同》；②《合作合同》中原、被告双方并未对合作时间做出约定。
2、招商银行个人银行专业版转账汇款单笔对账单。证明被告于2013年7月31日通过转账方式退还原告人民币2万元整。
3、原告杨雪梅出具的收条。证明原、被告于2013年7月21日就双方赔偿问题曾达成一致，由被告一次性支付原告人民币3万元作为装修赔偿及房租返还。被告陈鑫已履行了支付义务。
4、资金结算票据。证明被告陈鑫替原告缴纳的水、电、卫生费，共计人民币4138.6元，该笔费用应由原告自己支付。
经质证，原告杨雪梅对被告陈鑫提交的证据1、2、3的真实性予以认可，对证据4的真实性不予认可。
本院认为，原告杨雪梅提交的证据1、2、3的真实性被告陈鑫予以认可，本院依法予以采纳。被告陈鑫提交的证据2、3的真实性原告杨雪梅予以认可，本院亦予采纳。关于原告杨雪梅提交的证据4，本院认为，该份证据原告杨雪梅不能当庭出示原件以供核对，故本院对于该份证据不予采纳。关于原告杨雪梅提交的证据5、6、7、8，本院认为，虽然被告杨鑫不认可该几份证据的真实性，但未能向本院提交相反的证据予以反驳，故本院对该几份证据予以采纳。关于原告提交的证据9、10、11及被告陈鑫提交的证据4，经审查本院认为，该四份证据所载内容与本案所争议的事实无关，故本院对该四份证据不予采纳。关于原告提交的证据12，本院认为，该份证据系手工填写，本院无法核实填写人的身份，故本院对于该份证据不予采纳。至于被告陈鑫提交的证据1，本院认为，依据庭审查明的原、被告双方的交易流程，可以确定原、被告之间系租赁关系，故本院对该份证据不予采纳，原、被告之间的权利义务依据原告提交的证据1确定。
根据以上证据，本院确定本案事实如下：2013年4月7日，杨雪梅与陈鑫签订了一份《房屋租赁合同》，约定杨雪梅承租昆明市新闻路129号金马源大厦6楼611室（建筑面积155平方米），期限自2013年4月8日至2016年4月8日，租金为每月人民币7250元，还约定任何一方违反合同的规定，须向对方交纳人民币壹万元作为违约金。2013年4月8日，被告收到原告交付的房租人民币87000元。2013年4月8日，原告杨雪梅与昆明德之城装饰设计工程有限公司签订《装饰工程施工合同》，对诉争房屋进行了装修，工程造价为人民币18900元，承包方式为包工包料。庭审中原、被告双方确认被告使用诉争房屋至2013年6月17日。另外，庭审中被告向本院陈述称被告与成都军区于2013年6月25日解除合同，因被告没有与房屋所有权人（军区）继续合作，无法继续提供场地，无法继续履行合同。2013年7月31日，被告陈鑫通过招商银行向原告杨雪梅转账人民币20000元。2013年7月21日，原告杨雪梅收到被告陈鑫返还房租及装修赔偿金人民币3万元。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中被告与所有权人的租赁合同已于2013年6月25日解除，无法继续提供场地，致使原告不能继续使用诉争房屋，故本院对于原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告陈鑫在扣除原告已使用部分的租金（2013年4月8日至2013年6月17日）后，应将剩余租金全部退还给原告杨雪梅。本院依据涉案《房屋租赁合同》确定的租金标准（月租金人民币7250元）及被告已退还的租金（人民币5万元），计算出应退还租金为人民币20325元。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”涉案《房屋租赁合同》因被告陈鑫不能继续提供房屋而解除，被告的行为已构成违约。本院参考原告杨雪梅的装修支出（人民币18900元）、原告杨雪梅实际使用期限及双方的过错，酌定由被告陈鑫赔偿原告装修残值损失人民币17000元。另外，被告的行为已构成违约，依约应向原告支付违约金，违约金的具体金额按双方合同约定为人民币10000元。至于原告主张的学员退费14517元、前期宣传1200元、搬家费1000元，本院认为，违约金已足以弥补原告的损失，故本院对于原告杨雪梅主张的上述损失不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、解除原告杨雪梅与被告陈鑫于2013年4月7日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告陈鑫在本判决生效后十日内向原告杨雪梅退还租金人民币20325元，同时向原告杨雪梅支付装修赔偿款人民币17000及违约金人民币10000元。
三、驳回原告杨雪梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1920元，减半收取人民币960元，由原告杨雪梅承担人民币60元，由被告陈鑫承担人民币900元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强行执行，申请强制执行的期限为二年。
代理审判员 吕刚
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 王珏