连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第0950号
原告孙云峰。
原告李海玲。
委托代理人李建强、陈莉，江苏苍梧律师事务所律师。
被告连云港八佰房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区巨龙南路59号。
法定代表人陈桂芳，该公司董事长。
委托代理人王绪祥。
委托代理人郭先明。
第三人连云港市煤炭工业公司，住所地连云港市海州区解放西路49号。
法定代表人马广明，该公司总经理。
委托代理人王琪。
委托代理人田月梅。
第三人周文凯。
原告孙云峰、李海玲与被告连云港八佰房地产开发有限公司（以下简称八佰公司）、连云港市煤炭工业公司（以下简称煤炭公司）、第三人周文凯房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙云峰、李海玲的委托代理人李建强、陈莉，被告八佰公司的委托代理人王绪祥，第三人煤炭公司的委托代理人王琪、田月梅到庭参加第一次庭审，两原告的共同委托代理人陈莉，被告八佰公司的委托代理人郭先明到庭参加第二次庭审，第三人煤炭公司、第三人周文凯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告孙云峰、李海玲诉称，原告与被告八佰公司于2012年3月12日签订一份房屋租赁合同，租赁期限五年，原告已按合同约定支付了租金，并在该房屋实际经营一年多时间。2013年，原告得知该房屋已经卖给第三人煤炭公司，且煤炭公司已将该房屋出租给第三人周文凯。同时，第三人周文凯要求原告立即办理该房屋或支付高于合同价数万元的租金。后经各方当事人多次协商未果，原告为不影响正常经营，无奈之下向第三人周文凯支付了租金9.5万元。依据相关法律规定，被告的行为已经构成严重违约，为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求人民法院判决1、解除租赁合同；2、被告赔偿装修费用15万元（庭审过程中原告变更为316894.6元）；3、被告赔偿租金差价及搬家损失4.5万元；4、被告赔偿经营损失6万元；5、被告返还押金5000元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告八佰公司辩称，一、我方是接受被告煤炭公司的委托，与原告签订了房屋租赁合同；在八佰公司与原告签订了房屋租赁合同后，被告煤炭公司又将房屋整体出租给第三人周文凯，周文凯也从八佰公司处领取了原告所交纳的签约保证金以及房屋租金。2013年，原告与第三人周文凯又就租赁重新约定租金，时至今日，原告仍然在正常经营。原、被告之前的租赁合同被法院认定为无效，但不影响原、被告目前的租赁，原告要求赔偿的范围没有法律依据。但被告愿意承担原告多付给周文凯的部分租金。二、原告单方面解除租赁合同，于2014年5月1日搬出承租房屋，装潢等损失应由其自己承担。三、涉案房屋的装修工程，是由原告东拼西凑找的非资质人员施工，在工程的施工过程中，没有产生管理费、规费、税金等费用，本着实事求是的原则，也不应进入工程造价中，关于瓷砖、大理石、墙纸等装修材料，鉴定单位认定价格无依据。
第三人煤炭公司在第一次庭审中述称，1、涉案房屋是煤炭公司依法买卖取得。2、涉案房屋的租赁合同是原、被告双方自行签订，煤炭公司对此不知情，被告明知房屋已经出售给煤炭公司，仍然对外签订租赁合同，所产生的责任与煤炭公司无关。
第三人周文凯在答辩期内既未提交答辩状，亦未到庭参加诉讼。
经审理查明，被告八佰公司与被告煤炭公司于2010年4月签订一份商品房买卖合同，合同约定：由煤炭公司购买八佰公司开发的、位于连云港市新浦区巨龙南路59-73号B29号房屋，房屋总价1162567元，煤炭公司于2010年4月29日前一次性付清，八佰公司于2011年6月30日前向煤炭公司交房。合同签订后，被告与煤炭公司于2010年4月30日按照规定办理了商品房预售合同登记备案手续，被告煤炭公司如期向被告八佰公司交纳了购房款。2011年1月，被告八佰公司将房屋交付给被告煤炭公司。2012年5月15日，被告煤炭公司取得该房屋所有权证书。
2012年3月12日，被告八佰公司与原告孙云峰、李海玲签订一份房屋租赁合同，合同约定：1、八佰公司将连云港市新浦区巨龙南路59号八佰城市走廊B29号房屋出租给孙云峰、李海玲。租赁期限自2012年5月1日至2017年4月30日，租期为5年。2、第一、二年租金均为6.5万元，第三年租金7.15万元，第四年租金7.86万元，第五年租金8.65万元。租金每年支付一次，当年租金在签约时一次性支付，其余租金在每年的5月1日前缴纳。双方还在合同中对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将租金65000元以及5000元签约保证金交给被告八佰公司。原告孙云峰、李海玲还于2013年4月3日办理了房屋租赁合同登记备案手续。
2012年6月28日，被告煤炭公司与第三人周文凯签订租赁经营合同一份，将煤炭公司所有的，包括连云港市新浦区巨龙南路59号八佰城市走廊B29号房屋在内的约6500平方米房屋租赁给第三人周文凯，租赁期限为10年（2012年7月1日至2022年6月30日）。2012年7月31日，被告八佰公司将原告孙云峰、李海玲交纳的租金及签约保证金转交给第三人周文凯。原告孙云峰、李海玲为继续经营，分别于2013年5月2日、8月26日，向第三人周文凯交纳租金（2013年5月1日至2014年4月30日）共计95000元。随后，因原告与被告及第三人周文凯无法就依照原租赁合同继续履行达成一致意见，原告于2014年5月30日搬离租赁房屋。
本案在审理过程中，依原告申请，本院依法委托江苏瑞杰项目管理顾问有限公司对涉案房屋的装潢进行了评估，经鉴定，涉案房屋的装潢造价为316894.6元。
另查明，2013年，原告曾以八佰公司及煤炭公司为被告、以周文凯为第三人诉至本院，要求确认租赁合同有效，两被告继续履行合同，未获支持。原租赁合同被认定为无效租赁合同。
上述事实，有原、被告及第三人煤炭公司的陈述，原告提供的（2013）新民初字第4236号民事判决书、房屋租赁合同、收条、银行回单、房屋租赁登记备案证明等证据在案予以证实。
本院认为，无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认的，该合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，2011年1月，被告八佰公司已将涉案房屋交付第三人煤炭公司，煤炭公司已经实际取得了房屋所有权，此时被告八佰公司无权再处分该房屋。至于涉案房屋在2012年5月15日才依法登记领取权属证书，这是法律规定对房屋所有权必须进行登记确认的时间，并不代表此时煤炭公司才享有房屋所有权。2012年3月，被告八佰公司在未经房屋所有权人被告煤炭公司授权的情况下，以自己名义与原告孙云峰、李海玲签订房屋租赁合同，现有证据无法证实被告八佰公司在签订合同时得到被告煤炭公司的授权或者合同签订后得到被告煤炭公司的追认，即使房屋租赁合同已经登记备案，但仍属无效合同。被告对此具有过错。而在该合同签订的过程中，原告亦未尽合理审查义务，故原告孙云峰、李海玲对此亦有过错。综合本案情况，本院确定原、被告之间的过错比例为2：8。关于原告交纳给第三人周文凯租金95000元，本院认为，双方并未签订书面租赁合同，亦无达成口头租赁的合意。原告系为继续正常经营，且在被告承诺补偿其额外支付的租金30000元的基础上作出的妥协。并不能因此认定原告与第三人周文凯建立了新的租赁关系。关于原告的各项诉求，本院综合认定如下：原告要求判决确认原、被告双方解除租赁合同的诉求；该合同已经生效判决文书确认为无效合同，因此，不存在解除与否的问题，原告的这一诉求，本院不予支持。要求被告赔偿装修损失316984.6元的诉求，虽原、被告之间的租赁合同归为无效，但该合同已实际履行2年，原告的装修应当进行折旧，因此该装修价值的实际残值为190188元（316984.6÷5年×3年），被告应当承担其中的80%，即152150元。被告称原告的装修系无资质的施工队伍进行，未产生管理费、规费、税费等主张，本院认为，以上费用均系正常工程项目所包含的部分，是否实际产生并不影响该装潢工程的造价。对被告的这一辩称，本院不予采信。原告要求被告承担租金差价损失的诉求，被告当庭予以认可赔偿其3万元，对此，本院予以确认；原告要求被告赔偿其搬家及找房费用1.5万元的诉求，原告并未举证加以证明，对原告的这一诉求，本院不予支持；原告要求被告赔偿其经营损失6万元的诉求，因饭店经营具有不确定性，原告亦未能举证证明其以往经营收入，对原告的这一诉求，本院不予支持；原告要求被告返还其押金5000元的诉求，该押金实际已由被告交由第三人周文凯，因此，对原告的这一诉求，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告连云港八佰房地产开发有限公司于本判决生效之后十日内补偿原告孙云峰、李海玲装修损失152150元。
二、驳回原告孙云峰、李海玲其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5200元、鉴定费6500元（原告已预交），由原告负担案件受理费1500元及鉴定费3250元，由被告负担案件受理费3700元及鉴定费3250元。被告负担部分于给付原告以上款项时一并给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1800元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。
审 判 长 王崔起
代理审判员 宋世安
人民陪审员 李玉萍
二〇一四年九月九日
书 记 员 李 红
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：440301040009094
开户行：连云港市农业银行苍梧支行