广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2782号
上诉人（原审被告）：广州市富南置业有限公司，住所地：广东省广州市南沙区。
法定代表人：陈光明，职务：董事长。
委托代理人：何火日、吕雪梅，均系广东诚挚（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许建春，住广东省深圳市福田区。
委托代理人：黄绮明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人广州市富南置业有限公司（以下简称富南公司）因与被上诉人许建春商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第110号民事判决，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：富南公司公司是涉案优山美寓项目的开发商，已于2011年11月11日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年4月16日，许建春（为乙方）与富某公司（为甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区优山美寓自编B19号某某房（建筑面积342.83平方米），总金额为4263566元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；如未能按本合同规定的期限交房的，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。本补充协议经甲乙双方协商一致后达成，并非甲方提供的格式合同等”。之后，许建春向某公司付清全部购房款。涉案楼宇于2013年7月30日取得《建筑工程竣工验收报告》，同年12月16日通过消防验收，于2014年7月3日取得《建设工程规划验收合格证》，于2014年12月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水、永久用电，并已具备通气、通邮的条件。2015年1月29日，富南公司公司向许建春发出《收楼催告函》催告许建春收楼。同年2月4日，许建春签署《房屋交接记录单》《房屋接管验收表》《收楼手续书》，办理了涉案房屋的交接手续。
2014年12月17日，许建春向原审法院提起本案诉讼，请求判令：富南公司公司向许建春支付延期交房违约金（以总房价款4263566元为本金，按每日万分之五的标准，从2014年1月1日起计某南公司书面通知许建春收楼之日止）。
富南公司公司在原审中答辩称：一、涉案房屋在2014年7月9日已符合交楼条件，并已书面通知许建春收楼。双方在合同中并未约定交楼的必备条件是取得竣工备案表。二、涉案房屋在2014年12月15日已取得《工程竣工验收备案表》，且富南公司公司曾多次催促许建春收楼。三、双方在补充协议中已明确约定违约金金额不得超过房款总额的1%，故富南公司公司延期交楼，应按上述约定计算违约金。
为证明其在涉案房屋具备合同约定的交楼条件后，富南公司公司曾通过电话方式通知许建春收楼，许建春经富南公司公司多次催促分别于2014年11月19日及24日到富南公司公司处收楼，但拒绝签收《收楼通知书》，富南公司公司另提交了证据《收楼文件自取签收表》及载明日期为2014年7月9日的《收楼通知书》。上述《收楼文件自取签收表》序号1中记载有单元号：BS-B19、业主名字许建春，并在备注栏有手写的“11.24不同意赔偿方案，会走法律途径”及“11.1917：00无人接；11.2910：37无人接”字样。许建春陈述其从未收到《收楼通知书》，故对上述证据真实性不予确认。富南公司公司确认上述备注为其工作人员所写。
原审诉讼过程中，原审法院就补充协议中违约金封顶条款的效力问题依法向许建春作出释明，许建春认为该违约金封顶条款标准过低，不足以弥补其遭受的损失，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定进行调整，遂变更本案诉讼请求为：判令富南公司公司向许建春支付延期交房违约金，违约金自2014年1月1日起，以总房价款4263566元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计某南公司书面通知许建春收楼之日止。富南公司公司对此仍坚持原答辩意见。
原审法院认为，许建春、富南公司公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起十五日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。据此，《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是属于法定的交楼条件，富南公司公司对此提出的抗辩主张均不能成立，其未能按照合同约定的期限，将具备上述交楼条件的房屋交付给许建春使用，已构成违约。合同虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与富南公司公司违约时限相联系，在富南公司公司目前已逾期交楼超过一年的情况下，显然不足以弥补许建春的经济损失，故许建春据此要求按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定对该封顶条款进行调整属于合理诉求，予以支持。富南公司公司证据不能证实其曾电话通知过许建春收楼并送达《收楼通知书》，但在涉案房屋具备法定及约定的交楼条件后，富南公司公司已于2015年1月29日书面催告许建春收楼，故延迟交楼违约金应计算至该日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，于2015年3月12日作出如下判决：富南公司公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向许建春支付从2014年1月1日起至2015年1月29日止的延迟交楼违约金，违约金以总房价款4263566元为基数，按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2705元，由富南公司公司负担。
判后，上诉人富南公司公司不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一、涉案商品房迟延交房截止时间为富南公司公司取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》日，即2014年12月15日，原审法院以2015年1月29日为截止时间没有依据。原审法院认定涉案商品房2014年12月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并开通了永久用水、永久用电，具备通气、通邮条件，说明涉案商品房已竣工验收，并办理备案手续，具备法定的交楼条件。富南公司公司在具备交房条件后已通知许建春收楼，原审庭审中富南公司公司也出示了相关证明文件，许建春已经知道涉案商品房符合交付条件，但并未前来收楼，富南公司公司又在2015年1月29日再次催告许建春收楼。因此，涉案商品房的违约时间应到2014年12月15日止，而不是2015年1月29日。二、原审判决以银行同期一年期贷款利率计算违约金，违反合同双方关于违约金不得超过房款总价1%的约定，其调整没有充分的事实和法律依据。富南公司公司和许建春在《补充协议》第十三条第一款中约定：“买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。”原审法院已认定《补充协议》内容合法有效，则该条款应作为本案审理依据。许建春没有提供证据证明其损失明显高于约定违约金时，根据《合同法》第一百一十四条对双方约定的违约金标准进行调整，违反双方约定，也不符合法律规定。三、富南公司公司在原审庭审结束后发现了新证据，许建春至今仍未交首期物业维修金，按照双方在商品房买卖合同第二十六条约定，许建春未缴清该费用之前富南公司公司是有权拒绝交付房屋给许建春使用，因此按照该约定富南公司公司在2014年12月15日之后的行为不构成违约。综上，富南公司公司上诉请求撤销原审判决，改判富南公司公司以房屋总价款4263566元的1%，即42635.66元向许建春支付延期交房的违约金，许建春承担本案一、二审的全部诉讼费用。
被上诉人许建春答辩认为：一、违约金应计收至富南公司公司发出书面催告通知许建春收楼之日止。涉案房屋应在2013年12月30日交楼，但富南公司公司一直未取得竣工验收备案表，无法达到交楼条件，许建春多次敦促富南公司公司交房无果成诉。富南公司公司必须书面通知许建春收楼才符合交楼的必要条件。二、双方合同虽约定违约金不超过总房款的1%的封顶条款，但该条款未与富南公司公司的违约时限联系，在富南公司公司逾期交楼超过一年的情况下，明显不足以弥补许建春的经济损失，故许建春在原审法院的释明后，对该封顶条款进行调整。三、原审庭审结束前许建春已经办理了收楼手续，而且是富南公司公司主动发出EMS要约要求许建春办理收楼手续，其没有提出要求许建春必须缴清物业维修金后才能收楼，视为放弃此权利。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，富南公司公司提交了一份2015年4月28日打印的《房屋信息清单》，用以证明许建春未按规定缴存首期物业专项维修资金。许建南认为该证据不属于二审新证据，在富南公司公司交楼时就应当知晓该情况，对该份证据的真实性予以确认，但对其合法性、关联性不予认可，富某乙公司主动要求许建春办理交楼手续，但并未提出要求许建春必须缴清后才能收楼，视为放弃此权利。
另查明，许建春（乙方）与富南公司公司（甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》第二十六条约定，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。
本院认为：许建春与富南公司公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效。富南公司公司自认涉案房屋在2014年12月15日才取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，始具备交付条件，其于2015年1月29日才书面催告许建春收楼，故原审认定富南公司公司未能按照合同约定的期限交付房屋已构成违约，及判令逾期交楼违约金应计算至2015年1月29日止，并无不当。
关于违约金计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方合同约定富南公司公司逾期交楼的，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，补充协议中又约定违约金金额不超过房款总额的1%。鉴于富南公司公司逾期交楼时间已超过一年，违约金金额以房款总额的1%封顶，显然不足以弥补许建春的损失，故原审法院依许建春的申请对违约金金额进行调整，符合法律规定，处理并无不妥，可予维持。
对于富南公司公司二审提出因许建春未缴存首期物业专项维修资金，所以富南公司公司自涉案房屋于2014年12月15日符合交付条件后无须支付延迟交楼违约金的主张，本院认为，双方合同虽约定购房人应在办理收楼手续前缴存物业专项维修资金，但使涉案房屋符合交楼条件并通知购房人收楼为富南公司公司的合同义务，亦是购房人缴存物业专项维修资金的前提。在涉案房屋符合交楼条件并通知购房人收楼之前，富南公司公司以许建春未缴存物业专项维修资金为由抗辩其不需承担延迟交楼违约责任的理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，富南公司公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5137元，由上诉人广州市富南置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年八月七日
书记员 杨银桃