福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第10777号原告刘雅艳，女，1968年11月16日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人罗长水、吕良怡，福建天衡联合律师事务所律师、实习律师。被告天耀（厦门）置业发展有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路59号中信惠扬大厦21楼D单元。法定代表人李永隆，董事长。委托代理人赖洪德、卓亮超，福建天翼律师事务所律师、实习律师。原告刘雅艳与被告天耀（厦门）置业发展有限公司（下称天耀公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月25日受理后，依法由审判员梅文侃适用简易程序于2014年8月28日公开开庭进行了审理。原告刘雅艳的委托代理人罗长水、吕良怡，被告天耀公司的委托代理人赖洪德、卓亮超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雅艳诉称，2009年6月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（编号01600423），约定被告天耀公司将位于厦门市思明区湖滨北路国际广场23层B单元房屋以总额2570014元出售给原告。被告应于2010年12月31日前将符合合同约定的交付条件的商品房交付原告使用。逾期交付的，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一点五的违约金。另根据《补充协议》约定，原告装修前书面提出要求后的30日内由被告提供中央空调（主机）、新风系统（主机）、热水器（主机）给原告。合同签订后，原告按照合同的约定履行了付款义务，但被告至今仍未将讼争房屋及中央空调（主机）、新风系统（主机）、热水器（主机）交付原告使用，被告逾期交付的行为构成违约，故请求判令：1、被告继续履行合同约定的交付义务，将址于厦门市思明区国际广场23层B单元房产交付给原告；2、被告继续履行合同约定的交付义务，将中央空调（主机）、新风系统（主机）、热水器（主机）交付给原告；3、被告向原告支付逾期交付违约金，以原告已交付款项2570014元为基数，自2011年1月1日起按照每日万分之一点五计算至被告实际交付之日止（暂计至2014年7月21日为500381.73元）。被告天耀公司辩称，第一，原告关于违约金请求的主张已经超过诉讼时效。双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定被告应于2010年12月31日交付房屋。原告起诉已过两年诉讼时效。即便将被告逾期交房的行为视为继续性债权，原告也仅能享有自起诉之日向前倒推两年期间内的违约金请求权。被告已于2014年2月15日通过《厦门日报》发布国际广场项目的交房通知，原告仅有权对2012年7月22日至2014年2月16日期间的逾期交房违约金进行主张。第二、双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了可据实延期交房的情形，被告对于该部分延期无须承担违约责任。2012年7月22日至2014年2月16日内，被告可据实合理延期的天数为107天（含已扣除重合的情形），可以计算逾期交房违约金天数为467天。即便按照2011年1月1日至2014年2月16日计算逾期违约天数，被告可以合理延期交房的天数为331天，可以计算逾期交房违约金天数为811天。另外，从2014年2月17日起被告没有交房的责任在于原告，被告已在《厦门日报》刊登交房通知，公告交房时间为2014年2月17日至2月20日，而原告未在该交房期间内按照合同约定办理收房手续，相应的法律责任应由原告承担。原告主张自2014年2月17日起的逾期交付违约金没有依据。第三，即便认定被告应承担违约责任，原告请求的违约金也过分高于实际损失，应当依法予以调减。原告主张的违约金每月约为11565元。超过同地段与原告房屋面积相近的精装修房屋的月平均租金约为6500元，原告的损失应参照租金损失。第四、原告要求被告履行中央空调（主机）、、新风系统（主机）、热水器（主机）交付义务，被告未交付的原因是原告导致的，而且尚不具备合同约定的交付条件。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年6月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（编号01600423）及补充协议，约定：原告刘雅艳向被告购买厦门市思明区湖滨北路国际广场23层B单元房产，购房总金额为2570014元。被告应于2010年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合各项下列约定条件的房产交付原告使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔音设施和施工安全设施等；如果在规定日期内未达到上述条件，原告有权拒绝交接，按逾期交房由被告承担违约责任。被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的2010年12月31日最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一点五的违约金。如遇合同约定的特殊原因，出卖人可据实予以延期。《补充协议》第三条第二款约定，出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，应在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知书，刊登之日即视为买受人收到收房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往天耀（厦门）置业发展有限公司办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。第六款约定，在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件、为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致工期延误（包括停电、停水、交通管制、高考、九八、创卫等），及中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）、地震、政府规划调整、市政设施及相应配套建设不全等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该等时由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。第十款约定，中央空调（主机）、新风系统（主机）、热水器（主机）在买受人装修书面提出要求后的30日内由出卖人提供前述设备给买受人自行安装。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告刘雅艳按照合同约定履行了付款义务，向被告天耀公司支付购房款2570014元。另查明，2014年2月15日，被告天耀公司在《厦门日报》A02版刊登“交房通知”，内容为“国际广场”项目定于2014年2月17日至20日期间交房，请各位业主及时前来办理交房手续。讼争房屋所在“国际广场”项目已分别于2013年5月16日、2013年7月8日、2013年7月26日、2013年7月29日、2013年9月13日通过质量竣工验收监督、建设工程竣工规划验收、环境保护设施和措施验收、消防验收以及防空地下室竣工验收。2014年6月26日，讼争房屋所在“国际广场”项目通过厦门市建设工程竣工验收备案。2014年7月9日，被告天耀公司在《厦门晚报》刊登“交房通知”，内容为“国际广场”已通过验收符合交房条件，再次恭请各位业主于2014年7月9日至7月13日持身份证、购房合同等资料前来项目售楼处办理交房手续。审理过程中，原、被告均确认讼争房屋现已符合交房条件。原、被现仍未办理讼争房屋交房手续。原告刘雅艳于2014年7月25日向本院提起诉讼。以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《销售不动产统一发票》、《厦门日报》、《厦门晚报》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》以及双方当事人的庭审陈述等为证，本院依法予以认定。本案争议焦点为：一、被告天耀公司逾期交房的天数；二、原告主张违约金是否超过诉讼时效，被告天耀公司应支付的违约金数额。一、关于被告天耀公司逾期交房的天数。根据原、被告《商品房买卖合同》的约定，被告天耀公司应于2010年12月31日前交付讼争房屋。讼争房屋于2014年6月26日通过厦门市建设工程竣工验收备案，始符合合同约定的交房条件，2014年7月9日，被告天耀公司在《厦门晚报》刊登“交房通知”，交房日期至2014年7月13日，根据合同补充协议约定，应视为被告交房之日。在此期间，如遇合同约定的特殊原因，被告天耀公司可据实予以延期。原告对于被告天耀公司主张依据合同约定可据实延期的因中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）及高温导致延误208天，因九八交通管制造成延误21天，因马拉松交通管制造成延误5天，因停水导致延误1天无异议，但认为因高考、中考噪声污染控制可据实延期的天数仅限于中、高考当日。本院分析认为，因高考、中考噪声污染控制可据实延期的天数，因被告未能证明噪声管控与工地施工受阻的关联性，且除中、高考当天外，环境污染噪声控制并未执行严格的噪声、振动排放标准，故本院认定因该因素可据实延期的天数为：2009年6月7日、6月8日、6月20日-6月22日，2010年6月7日、6月8日、6月19日-6月21日，2011年5月28日、5月29日、6月7日、6月8日、6月25日、6月26日，2012年6月7日、6月8日、6月23日、6月24日，2013年6月7日、6月8日、6月22日、6月23日，共计可据实延期28天。综上所述，截至2014年7月13日，被告可据实延期情形为264天（扣减重复天数）。其中，2012年7月26日以后可据实延期天数如下：（1）因中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）天气因素，可据实延期69天；（2）因九八交通管制，可据实延期8天；（3）因马拉松期间交通管制，可据实延期2天；（4）因中高考因素，可据实延期4天，上述天数扣减重复天数，被告可据实延期79天。二、原告主张违约金是否超过诉讼时效，被告天耀公司应支付的违约金数额。原告认为，被告天耀公司应根据合同约定，以已付款2570014元为基数，按照每日万分之一点五计算违约金。原告该项诉求并未超过诉讼时效。合同并未明确约定支付逾期交房违约金的履行期限，原告主张逾期交房违约金未超过诉讼时效。被告天耀公司认为，根据原、被告的约定，原告在2011年1月1日起就应当知晓被告违反合同约定未依约交付房屋，此时就应当向被告主张违约责任，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过法律所保护的诉讼时效期间。即便将违约金给付视为继续性债权，原告也仅能享有自起诉之日向前倒推两年期间内的违约金请求权。此外，原告请求的违约金远高于讼争房屋相同地段同类房屋自2011年1月至今的租金情况，违约金过分高于实际损失，依法应予以调减。本院分析认为，被告天耀公司逾期交房处于持续违约状态，原告可随时主张支付违约金，原告起诉之日2014年7月25日，往前推至2012年7月24日之前的违约金请求已经超过诉讼时效，本院不予支持；原、被告均认可2014年6月26日已具备交房条件。2014年7月9日，被告天耀公司在《厦门晚报》刊登“交房通知”，交房日期至2014年7月13日，根据合同补充协议约定，应视为被告交房之日。原告主张违约金应自2012年7月25日起算至2014年7月13日，期间扣除可据实延期的天数79天，共计640天的逾期交房违约金。原、被告在自愿、协商基础上订立《商品房买卖合同》，相关违约金条款的约定对当事人具有拘束力。被告天耀公司关于违约金过高的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。首先，《商品房买卖合同》系由被告天耀公司提供的格式条款，被告因不可抗力以及合同约定的特殊原因导致的延期情形已经依约免责，关于违约金的约定是被告天耀公司在充分考虑工程进度、合同履行能力等基础上确定的，被告天耀公司并不存在交涉能力不足的情形；其次，原告因被告天耀公司违约行为所造成的损失，还应充分考虑原告对于讼争房屋的特定使用收益以及其他预期利益，被告天耀公司将原告的损失等同于租金损失，缺乏相应的依据。综上，根据当事人在合同履行中的过错程度、公平原则以及诚实信用原则，对于被告天耀公司要求调减违约金的主张不予支持。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，原、被告双方均应严格依约履行。原告要求被告交付讼争房屋的请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告天耀公司未按合同约定的期限交付房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据双方《商品房买卖合同》第八条之约定，被告天耀公司应按日以原告已付款项2570014元的万分之一点五为基础，向原告支付违约金。被告应支付原告逾期交房违约金246721元（640天×2570014元×0.00015）。原告主张被告履行中央空调（主机）、新风系统（主机）、热水器（主机）交付义务，根据合同补充协议约定，应由原告向被告提出书面装修报告后，由被告交付给原告。但原、被告至今未办理交房手续。原告也未提供证据证实其装修已向被告提出书面要求交付上述设施，故原告主张尚不符合合同约定条件，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内将址于厦门市思明区国际广场23层B单元房屋交付原告刘雅艳使用；二、被告天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘雅艳逾期交房违约金246721元；三、驳回原告刘雅艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4402元，由原告刘雅艳负担2232元，被告天耀（厦门）置业发展有限公司负担2170元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员梅文侃二〇一四年九月二十日书记员刘宪昌附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。