甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘09民终1191号
上诉人（原审被告、反诉原告）：酒泉市广厦建业有限责任公司。
法定代表人：李兴华。
委托诉讼代理人：李飞虎，该公司经理助理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:靳怀更，男，1964年8月8日出生。
委托诉讼代理人：黄学炎，甘肃政剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘亚麟，甘肃政剑律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：酒泉市康盛建业有限责任公司。统一社会信用代码×××。
法定代表人：康利，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙铁夫，该公司办公室主任。
上诉人酒泉市广厦建业有限责任公司（以下简称”广厦建业公司”）与被上诉人靳怀更、酒泉市康盛建业有限责任公司（以下简称”康盛建业公司”）所有权确认纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2016）甘0902民初919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月23日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人广厦建业公司的法定代表人李兴华及其委托诉讼代理人李飞虎、被上诉人靳怀更及其委托诉讼代理人黄学炎、刘亚麟和被上诉人康盛建业公司的委托诉讼代理人孙铁夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广厦建业公司的上诉请求：1、依法撤销酒泉市肃州区人民法院（2016）甘0902民初919号民事判决书第二、三项，改判支持上诉人一审的反诉请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院以”上诉人未提交有效证据证实其向李永兵出售房屋前已经合法取得了房屋所有权”为由，驳回上诉人要求被上诉人承担房屋使用费的反诉请求，上诉人认为该判决对部分证据证明的事实认定错误，认定叙述的事实没有证据支持且前后矛盾，请求二审法院查清事实后改判。
靳怀更辩称，一审认定事实清楚，上诉人的上诉请求不能成立。上诉人在一审中提起反诉不符合法律规定，应当驳回上诉人在一审中的全部反诉请求。上诉人非法将房屋产权登记在自己名下，李永兵属于善意第三人，该房屋系被上诉人靳怀更所有，上诉人要求被上诉人承担房屋使用费是没有依据的。
康盛建业公司辩称，酒泉市第一建筑工程公司于2007年破产，需要的证据材料只能从酒泉市第一建筑工程公司调查，与康盛建业公司没有关系。
靳怀更向一审法院的起诉请求：1.请求确认位于酒泉市肃州区北环东路1号楼141号房屋归原告所有；2.判令将该房屋的所有权及土地使用权变更登记在原告名下。
广厦建业公司向一审法院的反诉请求：1、请求判令反诉被告向其支付房屋使用费20.63万元；2、因本案查杀的诉讼费用有反诉被告承担。
一审法院认定的事实：位于酒泉市肃州区北环东路1号楼141号的房屋，是由原酒泉市第一建筑工程公司二分公司（现改制为被告广厦建业公司，以下简称二分公司）开发建设，因二分公司与原酒泉市第一建筑工程公司安装分公司（现改制为第三人康盛建业公司，以下简称安装分公司）之间有其他合同关系，双方协商后二分公司于1998年9月将该房屋抵顶给了安装分公司。1998年9月，二分公司将涉案房屋交付给安装分公司。1998年12月，安装分公司将涉案房屋出售给原告，原告居住使用至2016年1月底。2010年9月18日，原告应被告要求向被告交纳办理产权证的相关费用5616.47元，2011年2月15日，被告将涉案房屋的销售不动产统一发票出具至原告妻子周晓琴名下。2015年7月7日，被告将涉案房屋的所有权登记在其名下，同年8月18日，将土地使用权登记在其名下。2016年3月，被告广厦建业公司将涉案房屋出售给案外人李永兵。2016年6月20日，涉案房屋已经从被告广厦建业公司转移登记至李永兵名下，李永兵已将该房屋进行抵押。另查明，1997年1月23日，原告向安装分公司交付房屋集资款1万元，同年11月18日交付房屋集资款1万元。一审法院认为，原告的诉讼请求为确认房屋的所有权归其所有，并要求被告为其办理产权手续，但《物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十七条规定：”不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，本案中，被告广厦建业公司已经将诉争房屋的产权手续办至自己名下，且出售给案外人李永兵，并办理了过户手续，李永兵已在该房屋上设定了他项权，原告要求确认所有权仍归其所有并办理产权手续的请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告向第三人康盛建业公司购买房屋，虽未办理物权登记，但不影响双方合同的效力，其可依据双方之间的合同约定及向被告交款的事实要求被告及第三人承担责任并赔偿损失。被告广厦建业公司及第三人康盛建业公司均未提交有效证据证实双方之间水电暖安装协议及顶账协议的履行情况，对该部分争议的事实本案不作认定，双方可待证据充分后另案主张权利。因被告广厦建业公司未提交有效的证据证实其向李永兵出售房屋前已经合法取得了房屋的所有权，故对其要求原告承担房屋占有使用费的反诉请求亦不予支持。综上所述，原告的诉讼请求及被告的反诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十六条、第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、驳回原告靳怀更的诉讼请求；二、驳回被告酒泉市广厦建业有限责任公司的反诉请求；三、第三人酒泉市康盛建业有限责任公司在本案中不承担责任。案件受理费2300元，由原告靳怀更负担；反诉案件受理费2197元，由被告酒泉市广厦建业有限责任公司负担。
二审中，上诉人广厦建业公司提供了三组证据，第一组：1、《联合开发房地产协议》证明上诉人与酒泉市农机局签约投资修建涉案一号楼；2、《验资报告》证明一号楼上诉人投资99.5万元；3、《建设工程规划许可证》证明一号楼建设获得合法许可；4、《二分公司中标承建通知》证明一号楼由上诉人中标承建；5、《建筑工程施工合同》证明北环东路在农机局旧址上建设的一号楼由上诉人施工；6、涉案房屋的《房屋所有权证》。证明一号楼竣工后上诉人取得合法房屋所有权证；7、《房屋所有权证》证明因一建公司破产，上诉人应房管局要求,依法将一号楼一建二分公司大产权房证名称变更为广厦建业公司分户房权证。以上证据证明涉案房屋从1998年至上诉人向李永兵出售前是合法的所有权人。靳怀更的质证意见：第一份证据在一审已提交过，以一审的质证意见为准；第二、三、四、五份证据不属于新证据，不予认可；第六、七份证据的真实性无异议，该证据是上诉人为被上诉人办证过程中，上诉人私自办在自己名下的，被上诉上靳怀更已经交了办证所需要的费用，是非法的登记行为。康盛建业公司的质证意见：对第一、三、五份证据不予认可，当时只有一个主体法人，怎么是二分公司和他谈的；第二份证据没有一建公司的章子，不予认可；第四份证据中标通知没有提到涉案的这一栋楼，是住宅工程楼，不能证明是涉案房屋所在的楼；第六、七份证据的真实性无异议，但是1998年靳怀更就已经住进该房屋了，办证时间是2015年，土地使用证也是15年办的，是真的。对于第六、七份证据双方当事人均无异议，本院予以采信；对于第一份证据在一审中已提交，一审已予以审查；对第二、三、四、五份证据，均不属于新证据，且二被上诉人均不予认可，经审查与本案无关，本院不予采信。
第二组：《材料费发票、收料单、工资表、收条》。一号楼供排水、电照安装工程的材料费、人工费由上诉人提供、给付款58388.61元，结合一审上诉人提交的九、十、十五号证据证明，一号楼供排水、电照安装工程，并非被上诉人施工完成，不存在用其款抵顶了房款。靳怀更的质证意见：与康盛建业公司实际安装施工互相矛盾，不予认可。涉及到开关、插座等是他们自己公司做的采购，与本楼的安装工程没有关系，是其他楼上用的。康盛建业公司的质证意见：与安装没有关系，不认可。如果是我们干的活，会有我们的人的签字。预算书当时一建公司有个预算股，盖有一建公司章子的预算书我见过，这个我没有见过，不认可。对于该份证据，经审查与本案无关，本院不予采信。
第三组：1、政府改制文件，证明广厦建业公司由一建二分公司改制而来。2、售房协议（1998年5月22日），证明广厦建业公司（原一建二分公司）与康盛建业公司（原一建安装公司）双方约定了房屋的价款，并没有约定用工程施工费抵顶房款。3、一建公司住宅楼的平面设计图及地下图纸，证明图纸设计时间是96年8月，供排水的卫生间楼上是20套，一楼门店4套。地下室层高2.5米，层高超过2米就可以计算建筑面积，我们就是依据这个计算的建筑面积，靳怀更交的差价就是根据税务局的税务发票交的，税务局计算的房屋面积120多是正确的。靳怀更的质证意见：对第一份证据无异议；第二份证据是真实的，协议是和贾某签订的，用房子抵顶工程款时在该协议之后双方协商的；第三份证据，安装时按照蓝图施工的，这个属于后期装修变更的图纸。不能证明其上诉人要证明的目的。康盛建业公司的质证意见：对第一份证据无异议；第二份证据是真实的；第三份证据的图纸上都标注了房子卖给谁了，怎么能是当时施工的图纸，不予认可。对于第一、二份证据，二被上诉人均予以认可，本院予以采信；对于第三份证据，经审查与本案无关，本院不予采信。
被上诉人康盛建业公司提交了一份证据即《工程预算书》，证明当时其施工的农机公司综合楼水电暖的工程总价款。广厦建业公司的质证意见：1996年的预算书不能作为结算的依据，预算书上写的工程名称农机公司综合楼是对的，我们二审时提供的材料工程名称一致。预算的时候采暖的价格和靳怀更说的他干的活是一致的。仅仅是根据草图做的预算，施工图纸出来是1996年的8月了，该预算是根据草图做的，好多都变了。靳怀更的质证意见：对真实性无异议，预算书的内容均是安装公司做的。经审查，该份证据与本案无关，本院不予采信。
对于上诉人申请证人于某出庭证明涉案楼房的部分水、电工程由于某完成，因本案不涉及二分公司与安装分公司之间的工程结算，故于某的证言与本案无关，本院对其证言不予采信。对于被上诉人申请证人贾某出庭证明涉案楼房的工程款、《售房协议》及以工程款抵顶房屋的事实，因本案不涉及涉案楼房的工程款结算，对该部分证言不予采信；《售房协议》双方均认可，对该部分证言予以采信；口头曾约定以工程款抵顶房款的证言与上诉人法定代表人李兴华在庭审的陈述一致，该部分证言予以采信。
经二审查明,酒泉市第一建筑安装工程总公司二分公司（现改制为广厦建业公司，以下简称二分公司）与酒泉市第一建筑安装工程总公司安装公司（现改制为康盛建业公司，以下简称安装分公司）原均属于酒泉市第一建筑安装工程总公司。1998年7月27日，酒泉市城乡建设环境保护委员会向酒泉市人民政府报送酒城建字（1998）196号文件《关于转报市一建工程总公司企业改制方案的报告》，1998年7月31日，酒泉市人民政府向酒泉市城乡建设环境保护委员会下发了酒政发（1998）143号文件《酒泉市人民政府关于市一建公司改制方案的批复》，原则上同意市一建公司改制方案。经改制，酒泉市第一建筑安装工程总公司二分公司经改制更名为酒泉市广厦建业有限责任公司，酒泉市第一建筑安装工程总公司安装公司经改制更名为酒泉市康盛建业有限责任公司，成为两个法人主体。改制前，1998年5月22日酒泉市第一建筑安装工程总公司二分公司与酒泉市第一建筑安装工程总公司安装公司就涉案房屋签订了《售房协议》，协议中对于房屋的面积、房款等事项进行了约定。对于该房款，二分公司与安装分公司曾口头协议用工程款抵顶，因双方对于安装分公司在二分公司建设北环东路一号楼时施工的水暖电工程未进行结算。1998年9月，二分公司将涉案房屋交付给安装分公司，同年12月，安装分公司将涉案房屋出售给其员工靳怀更，靳怀更向安装分公司付清了房款，一直居住使用至2016年1月底。2010年9月18日，靳怀更应广厦建业公司的要求向其交纳办理产权证的相关费用5616.47元，2011年2月15日，广厦建业公司将涉案房屋的销售不动产统一发票出具至靳怀更妻子周晓琴名下。
另查明，1998年酒泉市房屋产权管理局向酒泉市第一建筑公司二分公司（改制后为广厦建业公司）颁发了北环东路1号楼的《房屋所有权证》。2015年7月7日，广厦建业公司将涉案房屋的所有权登记在其名下，同年8月18日，将土地使用权登记在其名下。2016年3月，被告广厦建业公司将涉案房屋出售给案外人李永兵。2016年6月20日，涉案房屋已经从被告广厦建业公司转移登记至李永兵名下，李永兵已将该房屋进行抵押。
本院认为，本案的争议焦点：被上诉人靳怀更应否向上诉人广厦建业公司支付1999年至2016年1月的涉案房屋使用费20.63万元。经查，1998年5月22日二分公司（现改制为广厦建业公司）与安装分公司（现改制为康盛建业公司）就涉案房屋签订了《售房协议》，该《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，二分公司将涉案房屋交予安装分公司，安装分公司又将涉案房屋出售给靳怀更，靳怀更向安装分公司交清了房款并实际入住，由此可知就涉案房屋而言，存在两个房屋买卖合同关系，即二分公司与安装分公司之间的房屋买卖合同关系和安装分公司与靳怀更之间的房屋买卖关系。现二分公司与安装分公司签订的《售房协议》仍有效，且未解除，根据合同的相对性原则，靳怀更与上诉人广厦建业公司之间不存在房屋买卖合同关系，靳怀更向出售人安装分公司支付了涉案房款，且安装分公司也予以认可，因此靳怀更居住涉案房屋是合法的，上诉人广厦建业公司要求靳怀更支付涉案房屋使用费20.63万元无法律依据，本院不予支持。
诉讼中，上诉人提出本案的审理与其诉于某一案有关联，申请对本案中止审理，经审查，上诉人诉于某一案所争议的房屋和于某所施工完成的北环东路1号楼的水电工程结算均与本案无关，本案的审理不涉及北环东路1号楼水电工程的结算，故对其中止申请，不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实基本清楚，虽适用法律不当，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4394.5元，由上诉人酒泉市广厦建业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 丽
审 判 员 徐安全
代理审判员 胡国丽
二〇一七年三月二日
书 记 员 陈立玲