浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越民初字第3184号
原告绍兴市新型建筑材料有限公司，住所地绍兴市天姥路12号。
法定代表人董晓军，系董事长。
委托代理人（特别授权代理）虞伟庆、赵凤海，浙江点金律师事务所律师。
被告绍兴市房地产管理处，住所地绍兴市渔化桥河沿**号。
法定代表人许国权，主任。
委托代理人（特别授权代理）赵淑芳，浙江近远律师事务所律师。
原告绍兴市新型建筑材料有限公司与被告绍兴市房地产管理处房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理，依法组成合议庭进行审理，于2015年10月9日公开开庭进行审理。原告委托代理人赵凤海、被告委托代理人赵淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年8月21日，原、被告签订《协议》，约定：（1）被告收购原告滨海工业区思进路1号厂房、办公楼（3、4、7、8、10、11、18号楼）；（2）原告以成本价转让给被告，价格暂定900元／㎡，另收取3%的管理费；由被告先按暂定价格的85%支付约2100万元给原告；经双方移交、权证等相关手续办妥后，余款按决算审计审定价格一次性结算；（3）房屋移交给本协议签订之日起半年内完成，权证等相关手续在本协议签订之日起一年内办妥；（4）在房屋移交及办理权证等相关手续时，原告应提供一切所需资料，协助被告办理过户手续，在过户过程中所发生的一切费用均由被告承担。合同对其他事项尚有约定。协议签订当日，被告支付2100万元房款。嗣后，虽经原告催促，但被告一直未前来办理移交房屋及办理权证，原告也无从按约定履行协助办理房屋移交及过户的合同义务，被告也未能支付房款余款。因被告未能依约履行接收房屋义务，涉案房产一直空置，给原告造成了巨额财产损失，同时，原告因被告逾期收房支付了大量安保物业管理等费用。就涉案房屋买卖，被告已另案起诉原告，要求解除合同，赔偿损失，该案已由柯桥区法院（2014）绍柯民初字第2960号民事判决书作出相应处理，但该案并未就原告损失进行处理。原告认为，原、被告双方签订协议后，被告因自身原因迟迟不来主张合同权利，逾期不办理房屋接收、权证过户，也不支付房产余款的行为，不仅违反诚实信用交易原则，也严重违反了合同义务，其依法应承担相应违约责任，赔偿因此给原告造成的损失。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：被告赔偿原告租金及安保物业管理费用损失17693346元，并支付上述款项按同期银行贷款利率计算的相应利息损失402.54万元（以上租金及安保物业管理费损失及相应利息损失均为暂定额，具体数额以实际发生额为准）；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：对本案原告诉状中所称的第一段关于2006年8月21日双方签订协议以及就协议相关内容该节事实没有异议。有异议的事实如下：一、原告所称事实与实际事实不符。原告称“虽经原告催促，但被告一直未前来办理移交房屋及办理权证，原告也无从按约定履行协助办理房屋移交及过户的合同义务”与事实不符。首先，本案原告从来没有通知过被告可以办理权证，其在2008年4月领取所有权证后也从未通知被告可以办理相关手续；其次，原告根本没有办理房屋移交及过户的意思，因为原告在2006年11月起就将讼争房屋出租，2008年5月23日就将讼争房屋进行了银行抵押。房屋抵押给银行的事实已经由（2014）绍柯民初字第2960号民事判决书和（2014）浙绍民终字第1529号民事判决书确认，也就是说本案讼争房屋从2008年5月份至今一直处于抵押状态，可见原告根本没有将房屋交付被告或过户给被告的意思。二、原告称“因被告未能依约履行接受收房屋义务，涉案房产一直空置，给原告造成了巨额财产损失”与事实不符。这一节事实的实际情况是，本案讼争房屋自2006年11月起一直出租给绍兴县晨晓化工有限公司，2015年1月起又出租给绍兴蒲华纺织品有限公司。因原告的法定代表人曾经说过其在滨海的房屋起火过，经网上查询，得知绍兴县晓晨化工有限公司曾经起火过，经查询才得知讼争房屋一直出租，因此也根本不存在房屋空置损失较大的事实。被告对本案讼争房屋原来支付的2100万元已经另案起诉，法院支持原告返还被告上述购房款。而合同解除时由于讼争房屋一直处于抵押状态，合同解除的过错方是本案原告，所以原告所谓损失本身不存在，即使存在也应当由过错方承担，因导致合同解除的过错不在被告，过错在于原告。三、原告要求赔偿的理由是因为被告迟迟不主张合同权利，逾期不办理房屋接收、权证过户，也不支付房产余款，不仅违反诚实信用原则，也违反合同义务，所以应承担违约责任。而（2014）浙绍民终字第1529号民事判决书明确指出，在被告支付了预付款2100万元以后，房屋移交、产权办理等义务都是原告作为先履行方的义务，原告有义务在领取涉案房屋权证后通知被告办理相关手续，但原告不仅没有尽到通知义务，反而将涉案房屋进行了抵押，结果导致合同履行不能。从生效法律文书及相关事实来看，原告诉请显然不符合事实和法律，可见违反诚实信用原则和合同义务的恰恰是原告本身。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、协议1份，拟证明原、被告就涉案的房屋达成协议，对房产价格、房屋移交时间、过户时间以及移交过户义务进行约定，明确房屋移交时间是协议签订起半年起进行移交，过户是协议签订起一年内进行过户，同时明确房屋移交过户以被告为主，原告仅提供协助、提供资料义务。经质证，被告认为对该证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议。该协议已经明确表述房屋移交和权证办理是原告的义务，先是房屋移交，再由原告进行初始登记后移交权证过户，本案原告的先履行义务在中院判决书中已经进行确定，移交过户义务都在原告方。本院对该证据三性予以认定。
2、光盘1张、文字整理资料1份，拟证明原告通知被告收房，但被告不予收取，涉案房屋不能移交责任在被告，系被告原因导致房屋不能移交过户。经质证，被告认为该份录音资料是在二审即被告起诉原告判决以后的录音。原告法定代表人是在判决出来后作了录音，是套当时的被告负责人，而录音中本案被告负责人是在开会期间。原告的证明目的在整个录音资料中并不能反映出来，9月份之前双方对协议的解决是有协商的，并且是多次协商，但并未有交付房屋的意思表示，特别是录音通话当中的许主任讲到“上次你说有人来投资，马上有钱”等等，可见当时原告根本是不想要来交房；而原告法定代表人所述的房屋一直空关并没有得到被告负责人的认可，可见录音中双方并没有进行协商，也不存在通知交房的事实。本院认为该证据尚不能证明原告的证明目的。
3、房地产估价报告1份、安保物业管理费汇总表1份、利息损失汇总表1份，拟证明涉案房屋损失情况。经质证，被告认为评估报告是2015年7月23日出具的，评估结论是2007年2月至2015年3月期间的租金，这是原告自行单方委托的。根据讼争房屋地理位置及使用价值经评估有1千多万，而法院判决利息也有1千多万，可见原告并没有损失，因房屋原告在出租收益。对于评估报告后面的照片有异议，该份报告后面的六张照片不是从很正面去拍，没有去厂门口拍外围，而且拍摄的是厂房北面，实际上正面是有绍兴蒲华纺织品有限公司的招牌，里面的厂房全部在用的，没有空关。对此，原告已经在9月15日去过厂房。关于安保物业管理费，这是原告单方清单，实际是否支付不能证明，而且该证据与本案没有关联，因本案讼争房屋已经出租给晨晓公司和蒲华公司，不存在损失。而且房屋已经在收益租金，那么也就根本不存在利息损失。本案中，原告利用被告建造房屋，而房屋造好后全部由原告在融资和收益。本院对房地产估价报告本身的真实性予以确认；二份汇总表系原告单方制作，不作认定。
4、浙江省高院受理案件及告知合议庭成员通知书1份，拟证明被告作为原告起诉的案件虽经一、二审判决，但本案原告已向省高院申请再审且已受理，因此判决内容尚不能确定。经质证，被告认为对该证据没有异议，再审只是在审查阶段，并没有最终受理，目前为止另案判决是具有法律效力的，可以印证相关事实。本院对该证据的真实性予以确认。
5、《关于规范用地管理的几点补充意见》县委办（2006）122号文件复印件1份、《关于印发﹤绍兴县工业项目综合复核验收规程（试行）﹥的通知》绍县招商办（2007）1号文件打印件1份，拟证明讼争房地产根据绍兴县政府要求，需经过综合复核验收才能办理土地权证及房产权证；综合复核验收的前提是厂房竣工并投入生产，故原告就讼争房产与绍兴县晨晓化工有限公司签订租赁合同是为了办理土地及房产权证所需。经质证，被告对县委办（2006）122号文件的真实性、合法性无异议，房屋需经复核验收后方可办理土地使用权证和房产权证是法律规定。对绍县招商办（2007）1号文件的真实性、合法性无异议，关于文件规定综合复核验收的前提是“项目需投入生产或试生产”，足以证明讼争房屋在2006年原告已投入使用，故其造成损失显然不符合事实。上述二个文件目的是强化土地节约管理，提高土地利用效率，不允许土地闲置，可以印证原告当时急需资金，以在规定的时间完成厂房的建设及投入生产。原告以“涉案房产与绍兴县晨晓化工有限公司签订租赁合同是为了办理土地及房产权证所需”为由，显然是无稽之谈。本院对该证据的真实性予以确认。
被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
6、（2014）绍柯民初字第2960号和（2014）浙绍民终字第1529号民事判决书各1份、抵押查询复印件1份、摘抄件1份，拟证明本案讼争房屋在2008年5月起一直抵押，抵押至今（抵押期限到2017年8月）；合同解除返还2100万元的过错责任在于原告，由于房屋抵押导致合同目的不能实现，过错在于原告，同时本案协议先履行义务也是在于原告方。经质证，原告对二份判决书的真实性没有异议，但不能证明被告的待证目的，更不能证明被告不存在违约行为，且原告已申请再审，判决内容尚不能确定。该二份判决书解决的是本案被告（作为原告）起诉本案原告解除合同及赔偿损失的问题。在该判决中，原告（作为被告）并未提起反诉，法院未就本案被告是否违约进行审理，故不能证明是否违约。同时根据合同约定，办理房屋移交应该在半年内即2007年2月20日之前，权证过户也是在2007年8月20日之前进行办理，在涉案房屋已经建成并且交房及过户期限已经到的情况下，被告未来收房，进而无法支付剩余房款，原告因要支付讼争在建房屋房款，不得已才抵押，责任在被告。被告认为合同解除过错在于原告，一、二审判决并没有审查被告是否存在违约的问题，先履行义务方因原告申请再审，尚不能确定，事实上原告已经履行了通知交房义务。对抵押查询复印件和摘抄件的真实性、关联性及证明目的有异议。对抵押查询复印件中所涉房产存在抵押没有异议，但是2008年5月23日交通银行贷款1000万元在借期未到期已经归还。2009年10月29日瑞丰银行贷款2000万，未到期即已经归还。2011年4月27日贷款2600万元。因此总计贷款2600万元，并非摘抄内容所写的抵押金额4100万元，抵押期限也不对，没有的。原告将该房屋进行抵押，并非通常意义层面上的使用，是法律赋予了房子具有抵押融资功能，这个层面并非普通意义上的“使用”。房子抵押贷款并不影响其基本的使用功能，不影响房屋的入住，安放财物、设备进行生产等基本功能，因此房屋抵押融资与房屋闲置是不冲突不矛盾的。本院对摘抄件中2014年8月讼争房屋抵押给银行的事实予以确认；对其他证据予以认定。
7、照片打印件1组，拟证明讼争厂房并非原告所述一直空置，2015年9月15日现场拍摄外面牌子是绍兴蒲华纺织品有限公司，整个厂房都有汽车和布匹，并没有空关。经质证，原告对照片三性及证明目的均有异议，该组照片来源、形式均不合法，不能作为有效证据采用，看不出拍摄地点和日期。退一步讲，如果照片信息属实，那么照片中报纸显示为2015年9月15日，不能证明之前到底存在多久，该公司与讼争房屋什么关系。据了解，该公司成立于2015年1月27日，注册地不在讼争房产位置。本院结合证据8对该证据的真实性予以确认。
8、租房合同1份、绍兴县晨晓化工有限公司工商资料1组、绍兴蒲华纺织品有限公司场地证明1份、工商变更登记情况复印件1组，拟证明讼争房屋自2006年11月起由绍兴县晨晓化工有限公司及绍兴蒲华纺织品有限公司在租赁使用，不存在空关和空置，也不存在原告所陈述的造成巨大损失的事实存在。经质证，原告认为绍兴县晨晓化工有限公司租赁原告房屋事实存在，但租赁面积只有3400平方米，讼争房产近28000平方米面积，实属较小。绍兴县晨晓化工有限公司租赁是为了办理讼争房屋房产权证所需，具体情况是根据绍兴县滨海开发区要求，工业区工业厂房要办理权证必须经过综合验收，需要有企业进行实体生产经营。当初原告刚建好房子并无生产经营，因此，为满足办理权证需要才由绍兴县晨晓化工有限公司进行租赁。绍兴蒲华纺织品有限公司自2015年1月27日才设立，双方租赁关系开始于2015年4月，且其租赁面积仅300平方米。原告进行的损失评估报告也仅仅计算到2015年3月31日，因此并无影响。本院对上述证据予以认定。
经审理查明：2006年8月21日，原、被告签订《协议》一份，约定原告根据绍滨委经（2004）56号文件在绍兴滨海工业开发区3号地块已建成厂房及办公楼等设施约28000平方米，总投资约2475万元，被告收购原告已建成的上述绍兴县滨海工业区思进路1号厂房、办公楼等房屋（3、4、7、8、10、11、18号楼）约28000平方米；原告以成本价转让给被告，价格暂定900元／㎡，另收取3%的管理费，由被告先按暂定价格的85%支付约2100万元给原告；经双方移交、权证等相关手续办妥后，余款按决算审计审定价格一次性结清；房屋移交在本协议签订之日起半年内完成，权证等相关手续在本协议签订之日起一年内办妥；在房屋移交及办理权证等相关手续时，原告应提供一切所需资料，协助被告办理过户手续，在过户过程中所发生的一切费用均由被告承担。签约当日，被告向原告支付购房预付款2100万元。
2008年4月，本案所涉房屋的所有权办理至原告名下，其房屋所有证号为绍房权证滨海字第××号，内容载明房屋坐落为滨海工业区红安、南新村，丘（地）号为马鞍-己34001，建筑面积26620.90平方米。2008年5月，原告为债务人绍兴县晨晓化工有限公司提供抵押担保，抵押物即为涉案房屋。2014年8月，涉案房屋仍由原告抵押给相关银行。涉案房屋至今未交付给被告。
2013年9月25日，本案被告曾就本案所涉房屋买卖向法院起诉。2014年9月28日，绍兴市柯桥区人民法院作出（2014）绍柯民初字第2960号民事判决，判决绍兴市新型建筑材料有限公司应返还绍兴市房地产管理处购房预付款2100万元，并支付该款自2006年8月22日起至判决确定付款日止按中国人民银行发布的同期贷款利率计算的相应利息。后，该案经绍兴市中级人民法院二审，并于2015年7月17日作出（2014）浙绍民终字第1529号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
另查明：2006年10月16日，原告（甲方）与绍兴县晨晓化工有限公司（乙方）签订《租房合同》一份，约定由乙方向甲方承租坐落于绍兴县滨海工业开发区思进路1号厂区内的养护车间和检测车间，共计3400㎡；租赁期限自2006年11月1日起至2011年12月31日止。绍兴县晨晓化工有限公司住所地为绍兴县（现绍兴市柯桥区）滨海工业区思进路，经营起始日期为2006年11月7日。
2015年1月22日，原告出具《场地证明》一份给绍兴市柯桥区市场监督管理局，载明“兹证明股东绍兴市新型建筑材料有限公司在滨海工业区红安、南新村有房屋面积26620.9平方米，房屋所有人为绍兴市新型建筑材料有限公司，该房屋有房产证系合法建筑，作为绍兴蒲华纺织品有限公司办公用房、生产用房使用”。绍兴蒲华纺织品有限公司住所地为绍兴市柯桥区滨海工业区南新村，经营起始日期为2015年1月27日。
本院认为，关于被告是否逾期收房、过户的问题，根据双方协议约定，在被告支付2100万元购房预付款后，余款的支付需在双方移交、权证等相关手续办妥后，按决算审计审定价格一次性结清，故房屋移交、权证办理等义务的先履行方应为原告。本案中，原告未能举证证明其已在协议约定的期满后就房屋移交和权证过户事项通知被告，在原告未履行通知义务的情况下，由此产生的逾期交房后果应由原告承担。同时，根据（2014）绍柯民初字第2960号和（2014）浙绍民终字第1529号生效民事判决，双方协议于2014年4月10日解除，解除的原因是原告在讼争房屋上设立抵押权，且双方均拒绝向抵押权人清偿债务以消灭抵押权，因无法过户，原告构成根本违约致合同履行不能而解除，故本院对原告认为系被告逾期不办理过户的主张不予采信。综上，原告要求被告赔偿租金和安保物业费损失，及该损失利息的主张，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告绍兴市新型建筑材料有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费150394元、财产保全费5000元，由原告绍兴市新型建筑材料有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 赵钦宇
代理审判员 俞颖尔
人民陪审员 万春霞
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 李 芳
附页：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。