云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第27号
上诉人（原审原告）昆明策骏贸易有限责任公司。住所：昆明市北市区烟草二号路北段东侧宁康园小区**栋*****号。
法定代表人张灵芝，该公司执行董事。
委托代理人许达宇，上海段和段（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）李泳锟，男，1977年12月7日生，汉族。
委托代理人李巧云，女，1952年9月16日生，汉族。一般授权代理。
委托代理人夏晴昱，云南颐高律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人昆明策骏贸易有限责任公司（以下简称“策骏公司”）与上诉人李泳锟因租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2014）安民初字第1099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月25日受理此案后，依法组成合议庭于2015年3月6日进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：2014年1月10日策骏公司与李泳锟签订《厂房租赁合同》，由李泳锟作为甲方，策骏公司作为乙方，约定：乙方自愿承租甲方位于安宁市太平镇火龙村（安宁读书铺老石安公路28公里处）3号、4号厂房，面积约为5000㎡作为汽修厂、汽配、仓储使用。租赁期限为15年，自2014年3月15日起至2028年3月15日止，房屋交付时间为2014年2月15日前，后注顺延交房时间最晚到2014年3月15日，第一年度至第三年度即2014年2月15日至2017年2月15日，每一年度租金分别为人民币900000元……，本合同签订当日，由乙方向甲方支付租金定金10万元，第一年租金乙方应在2014年2月15日前一次性支付给甲方，（所收定金10万元在首次缴纳租金时冲抵租金）。合同签订之日乙方向甲方交纳租房保证金5万元，在本合同期满或解除时，经甲方确认水、电费等其他费用结清后，双方办理房屋返还手续后，甲方在3个工作日内将保证金无息退还乙方。甲方交付给乙方的房屋，应保证水、电、道路三通，提供电话线路及宽带接口，房屋不能漏雨，排水通畅，并经乙方验收后签字确认，对于厂房内的行车，在交付厂房时一起交给乙方。本合同双方任何一方违反任意条款，均属违约，发生违约时经守约方催告后拒绝纠正违约的，守约方有权单方解除合同，违约方除须向守约方支付违约金（违约金为该年度租金总额的30%）外，还应承担由此引发的一切责任和损失。2014年1月11日策骏公司向李泳锟支付了10万元的定金，后双方未能按照约定的日期交纳租金、保证金及交付厂房，2014年4月30日双方形成《谈判备忘录》，约定：1、就厂房改造事宜，由甲方全力与产权人协商；2、2014年5月6日，甲方验收3号厂房后交付给乙方进场施工；3、2014年5月30日前，甲方做好厂房前空地地坪交付乙方；4、空地地坪及加盖建筑由甲方协调解决，尽量争取时间。2014年5月26日被告向原告发出《告知书》告知：“被告现已提前将备忘录中所有事项完成，通知原告可进场使用，并请原告于接收到该告知书后5日内，履行《厂房租赁合同》相关权利义务，交付租金，并办理相关交付手续”。同年5月28日策骏公司在收到李泳锟的告知书后，于2014年5月29日回函李泳锟，告知：“告知书于2014年5月28日收到，根据双方一系列材料显示，李泳锟已多次违反约定，其违约行为现已导致合同无实质意义，因此造成的一切损失由李泳锟承担所有责任。策骏公司将启动司法程序维护合法权益。”另查明，3、4号厂房所属地块的使用权系案外人云南通安路桥工程设备有限公司所有，厂房系该公司建盖，本案李泳锟经云南通安路桥工程设备有限公司同意转租给策骏公司。现策骏公司以李泳锟违约为由，请求解除双方2014年1月10日签订的《厂房租赁合同》，并要求李泳锟返还定金100000元和支付违约金270000元。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方在自愿平等的基础上签订了《厂房租赁合同》，未违反国家法律法规的禁止性规定，合同自成立时生效。双方当事人应按照双方的约定履行各自的权利义务。庭审中，双方当事人均表示同意解除2014年1月10日签订的《厂房租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，故予以确认。原、被告双方在《厂房租赁合同》中约定租赁物为3号、4号厂房，并约定交付厂房最晚时间为2014年3月15日，合同签订之日由策骏公司交纳10万元的定金及5万元的保证金，并于2014年2月15日前一次性交纳租金90万元，也就是说，此时策骏公司负有合同先履行义务，策骏公司未按时履行缴纳租金及保证金的义务构成违约。后双方于2014年4月30日形成的《谈判备忘录》实质是对《厂房租赁合同》中3号厂房及厂房前空地地坪交付时间的变更，因此3号厂房的交付时间变更为2014年5月6日，厂房前空地地坪交付时间变更为2014年5月30日前，2014年5月26日李泳锟向策骏公司发出告知书，策骏公司在收到告知书5日内，履行《厂房租赁合同》相关权利义务、交付租金，此时李泳锟对3号厂房的交付逾期近20天，存在逾期履行，构成违约。对于庭审中原、被告双方争议的4号厂房合同部分应由谁承担违约责任，原、被告双方提交的证据均不能证实双方对3、4号厂房的租金、4号厂房的交付时间等实质性内容作出变更，也无证据证实双方对4号厂房租赁达成一致的变更协议，因此4号厂房的租赁只能视为按照双方最初签订的《厂房租赁合同》履行，但从庭审查明情况证实，策骏公司未能按时交纳相应的租金且未能提交证据证实李泳锟不予交付租赁物。庭审中，策骏公司诉称未能交付租赁物的原因是李泳锟未达到交付条件，双方签订的《厂房租赁合同》中记载“在签订合同前，乙方对该租赁物的现状、租金和相关管理制度等均有清楚的了解，且无任何异议，自愿承租租赁物。”且从合同第五条第2项约定证实双方约定的交付条件为：“甲方交付给乙方的房屋，应保证水、电、道路三通，提供电话线路和宽带接口，房屋不能漏雨，排水畅通，并经乙方验收后签字确认”。因此策骏公司未能举证证实存在上述情况，对此诉称不予采信。因此，策骏公司对4号厂房的租赁部分构成违约。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此李泳锟应对迟延交付3号厂房承担违约责任，因此策骏公司关于退还交纳的10万元定金的诉请，应予以支持。关于策骏公司诉请应按照年度租金90万元的30%计算违约金的诉请，违约金是由双方约定，在一方违约时应向对方支付一定数额的金钱，违约金的功能主要是对当事人造成的实际损失的补救，具有补偿性，而不是惩罚性的，因此，违约金责任需根据违约过错程度及造成的损失确定，本案策骏公司未能举证证实因李泳锟违约行为造成的损失，李泳锟当庭表示策骏公司的诉请过高，请求调整，综上，应调整为以策骏公司交纳的10万元定金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年5月31日计至确定的履行期届满时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：“一、解除原告昆明策骏贸易有限公司与被告李泳锟于2014年1月10日签订的《厂房租赁合同》；二、由被告李泳锟于本判决生效后立即返还原告昆明策骏贸易有限公司定金100000元，并支付违约金（以100000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年5月31日计至本院确定的履行期限届满时止）；三原告昆明策骏贸易有限公司的其他诉讼请求不予支持。”案件受理费3425元，由策骏公司承担2472元，由李泳锟承担953元。
一审判决宣判后，上诉人策骏公司、李泳锟均不服，向本院提起上诉，策骏公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持李泳锟向策骏公司支付违约金270000元的请求。其上诉的事实与理由为：一、策骏公司在本案中不存在违约行为，是李泳锟对租赁物多次要求变更以及变更租赁物的交付时间，导致租金不能确定，策骏公司才没有支付租金。从2014年4月30日的《谈判备忘录》可以看出，李泳锟变更了租赁物只将3号厂房出租给策骏公司以及2014年5月6日前将3号厂房交付给策骏公司，但是李泳锟并未按照约定的时间将厂房按时交付给策骏公司，并且在此期间，李泳锟并未要求策骏公司支付租金，因此策骏公司并不存在违约行为。二、关于李泳锟发出的《告知书》，策骏公司在收到李泳锟发出的《告知书》后，在其确定的时间内明确向李泳锟说明由于其逾期交房的违约事实导致合同无履行意义，并不构成违约，并且根据该《告知书》，已经明确了李泳锟逾期交付厂房的事实。因此，策骏公司并无任何违约行为。三、对于租赁物4号厂房，李泳锟不承认租赁物发生变更，但实际上确实是李泳锟不能出租4号厂房，其存在预期违约的情形。四、对于违约金，应按照双方约定的方式处理，如前所述，李泳锟的行为已经构成了违约，故其应按约定的每年租金900000元的30%计算违约金为270000元。
李泳锟针对策骏公司的上诉答辩称：一审判决认定李泳锟在本案中存在违约行为错误。李泳锟之所以未按照5月6日的《补充协议》的约定向策骏公司交付厂房，是基于李泳锟享有先履行抗辩权，因为策骏公司在其应付租金的时间内未支付租金，故李泳锟有权拒绝向其交付厂房。并且因为策骏公司提出对所租赁的厂房进行改造，但其改造的方案未或业主批准，策骏公司拒不接收厂房。策骏公司就其主张李泳锟逾期交付厂房的主张也未举证证实。综上，请求二审法院依法审理后改判驳回策骏公司要求李泳锟返还定金100000元及支付违约金270000元的请求。
李泳锟上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回策骏公司的二、三项诉讼请求。其上诉的事实与理由为：一、一审认定事实错误，李泳锟并未有任何违约行为。首先，双方约定策骏公司应于2014年2月15日向李泳锟支付共计950000元，但是策骏公司一直未支付，因此策骏公司违约在先，李泳锟是在行使先履行抗辩权，不存在违约行为。其次，导致厂房无法顺利交接的原因是策骏公司对厂房的改造计划危及厂房结构安全性而数次被业主拒绝，策骏公司多次为减少租赁成本要求变更租赁标的。同时，业主已经证实争议的租赁厂房于2013年12月便已具备交付条件，李泳锟并不存在逾期交付厂房的行为。二、一审法院分配举证责任错误。拒绝交付厂房的举证责任应由策骏公司举证证实。
双方当事人均未向本院提交证据。
对于一审判决认定的事实，策骏公司向本院提出以下异议：对于一审判决认定的“双方未能按照约定的日期缴纳租金、保证金及交付厂房”有异议，未支付租金是因为李泳锟变更合同未向策骏公司按期交付厂房，故策骏公司才未向李泳锟支付租金。李泳锟向本院补充以下异议：李泳锟从未认可策骏公司延付租金，策骏公司在合同签订后一直要求对承租的厂房进行改造，但因改造的方案未经业主同意，策骏公司以此拒付租金，故李泳锟有权拒绝交付租赁的厂房。除此之外，双方当事人对一审法院确认的其他事实无异议。对双方均无异议的事实，本院予以确认。
针对策骏公司、李泳锟提出的异议，双方均对租赁物交付的事实存在异议，本院将结合本案的事实在本院认为部分予以评述。
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、策骏公司与李泳锟在履行《厂房租赁合同》过程中是否分别存在违约行为？二、对于策骏公司请求李泳锟返还定金及支付违约金的相应主张是否应当得到支持？
本院认为：针对争议焦点一，策骏公司与李泳锟在履行《厂房租赁合同》过程中是否分别存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”对于策骏公司是否存在违约行为。根据本案查明的事实，双方在签订《厂房租赁合同》后，后因双方对厂房改造事宜发生争议，策骏公司认为系李泳锟不能按时交付租赁厂房，根据一审庭审中租赁厂房的业主出庭证实了策骏公司要求对租赁物进行改造的事实，而策骏公司并未提交证据证实系李泳锟的过错导致厂房未能及时交付，因此本院对策骏公司提出李泳锟未及时交付厂房的异议不予确认。双方在签订《谈判备忘录》后，约定了租赁物变更为3号厂房及厂房前的空地地坪，并约定了3号厂房的交付时间为2014年5月6日，虽李泳锟未能在此时间交付，但李泳锟在2014年5月26日向策骏公司告知厂房可以交付后，策骏公司仍未履行支付租金的义务，故策骏公司已构成违约。关于李泳锟是否存在违约行为。因双方在达成的《谈判备忘录》中约定了3号厂房的交付时间为2014年5月6日，但李泳锟于2014年5月26日才向策骏公司发出告知书交付3号厂房，李泳锟也构成了逾期交付厂房的违约行为。针对争议焦点二，对于策骏公司请求李泳锟返还定金及支付违约金是否应当得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案因双方当事人均存在违约行为，导致本案合同无法继续履行，且双方均同意协商解除《厂房租赁合同》，故双方均应各自承担相应责任，策骏公司无权主张要求李泳锟承担违约责任，故对策骏公司主张李泳锟支付违约金270000元的请求不予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案双方虽未约定定金的性质，但均认可系为履行合同而交纳的保证金，因双方均存在违约的情形，因此策骏公司丧失要求李泳锟返还定金的权利，李泳锟应向策骏公司双倍返还定金200000元，相互抵消后，李泳锟应向策骏公司返还定金100000元。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。上诉人策骏公司的上诉请求及事实与理由不能成立，本院予以驳回；上诉人李泳锟的诉讼请求及事实与理由成立部分，本院予以支持，不成立部分，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：
一、维持云南省安宁市人民法院（2014）安民初字第1099号民事判决第一项，即“一、解除原告昆明策骏贸易有限责任公司与被告李泳锟于2014年份1月10日签订的《厂房租赁合同》”；
二、撤销云南省安宁市人民法院（2014）安民初字第1099号民事判决第二项，即“由被告李泳锟于本判决生效后立即返还原告昆明策骏贸易有限责任公司定金100000元，并支付违约金（以100000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年5月31日计至本院确定的履行期届满时止）”；
三、由上诉人李泳锟于本判决生效后立即返还上诉人昆明策骏贸易有限责任公司定金100000元。
四、驳回上诉人昆明策骏贸易有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3425元，由上诉人昆明策骏贸易有限责任公司承担2500元，由上诉人李泳锟承担925元，二审案件受理6850元，由上诉人昆明策骏贸易有限责任公司承担5000元，由上诉人李泳锟承担1850元，上诉人昆明策骏贸易有限责任公司已预交上诉费6850元，本院退回1850元，上诉人李泳锟已预交上诉费6850元，本院退回5000元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 赵慧忠
代理审判员 符圆圆
代理审判员 邓林春
二〇一五年三月二十日
书 记 员 仝倩华