浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1996号
上诉人（原审被告）：周志燕，女，1973年7月1日出生，汉族，住浙江省文成县。
委托诉讼代理人：ＸＸ，浙江蓝汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈甘澍，男，1971年11月30日出生，汉族，住浙江省文成县。
委托诉讼代理人：夏鹏程，浙江诚意律师事务所律师。
上诉人周志燕因与被上诉人陈甘澍租赁合同纠纷一案，不服浙江省文成县人民法院（2017）浙0328民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周志燕上诉请求：1、判令撤销一审判决或发回重审；2、判令驳回陈甘澍在一审提出的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由陈甘澍承担。事实和理由：一、一审裁定反诉不予以受理属于程序错误。本案一审的本诉与反诉是同一事实，都是基于房屋租赁的事实，一审没有予以合并审理，系程序错误。二、一审法院判令周志燕支付租金与事实相悖。1、涉案租赁房屋在一审起诉时已被陈甘澍破坏，不具备正常使用功能。2、租赁房屋由陈甘澍控制，导致周志燕无法腾退。陈甘澍已将涉案房屋的锁进行更换，周志燕无法进入腾退。3、周志燕不用负担租金，一审认定周志燕须付租金错误。
陈甘澍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、本案房屋租赁事实一审已经查清，涉案房屋租赁合同属于不定期租赁合同，出租人有权随时解除合同，陈甘澍作为出租人已经提前合理通知上诉人解除合同并要求腾退，符合法律规定。2、造成租赁现状的原因在于周志燕，如周志燕按约及时腾退房屋，陈甘澍完全可以将涉案房屋及时出租并进行使用。因为周志燕不能及时腾退，导致陈甘澍的相关损失，因此周志燕应当支付相应的租金损失。一审时周志燕自认未支付2016年12月9日之后的租金，一审据此认定租金从2016年12月9日开始计算也是正确的。周志燕二审时主张合同于2016年12月31日到期也与事实不符。3、实际上，周志燕租赁了涉案房屋及隔壁的店面，其完全可以将货物搬到其隔壁的店面，并非无法腾退。涉案店面由于在装修，门一直开着，并不存在换了锁不能进来搬离周志燕相关物品的情况。之前也进行过协商调解，调解不成都在于周志燕不愿腾退的。4、陈甘澍并不认识案外人赵薇薇，至于上诉人与赵薇薇之间的关系及内部约定也不清楚。5、一审程序合法，本案审理的是租赁房屋的腾退，与周志燕一审提出的反诉不属于同一范围，不能合并审理。综上，请求驳回上诉，维持原判。
陈甘澍向一审法院起诉请求：1、周志燕腾空坐落于文××县大峃镇××号的店面，交还给陈甘澍；2、周志燕按现有市场价向陈甘澍支付2016面12月5日起至房屋腾空归还陈甘澍之日止的店面租金，暂时计至起诉之日止的租金5000元。
一审法院认定事实：坐落于文××县大峃镇××层砖木结构的房屋系陈甘澍所有。2009年左右，陈甘澍开始将该房屋一楼的店面租赁给周志燕使用。从2010年到2016年双方并未签订书面合同，每个租赁年度期满后双方口头协商确定下年度的租金并由周志燕向陈甘澍按年支付，周志燕于2013年12月11日支付2013-2014年度的租金48000元，分别于2014年11月28日、2014年12月6日支付陈甘澍2014-2015年度的租金30000元、18000元共计48000元，分别于2015年12月3日、2015年12月11日支付陈甘澍2015-2016年度的租金45000元、8000元共计53000元。2016年10月16日、2016年10月19日，陈甘澍两次通知周志燕不再出租涉案店面。2016年12月6日，陈甘澍以店面租赁期限届满周志燕拒不搬离为由将周志燕在涉案店面里的货物搬到店门口，后该货物又被搬回店里，陈甘澍至今未将货物搬离涉案店面。
一审法院认为，原、被告之间的租赁合同关系依法成立有效，应受法律保护。双方约定的租赁期限超过六个月，但未签订书面合同，应视为不定期租赁，原告可以随时解除合同，但应在合理期之前通知被告。原告分别于2016年10月16日、2016年10月19日两次通知被告不再出租涉案店面，并于2016年12月6日将被告在涉案店面里的货物搬到店门口，原告用其行为表示与被告解除租赁合同，并已在合理期限之前通知被告要求解除租赁合同，故原、被告之间的租赁合同关系依法解除，现被告货物继续存放在涉案店面内，原告要求被告腾空涉案店面并交还给原告的诉讼请求符合法律规定，予以支持。原告主张被告于2015年12月支付原告一年的53000元，租赁期限为从2015年12月5日至2016年12月4日止，被告辩称该租金对应的租赁期限应为从2015年12月9日起至2016年12月8日止，结合原、被告的陈述及双方提供的证据亦不能认定该租金对应的具体租赁期限。对于原告要求被告支付2016年12月5日起至店面腾空归还原告之日止的租金的诉讼请求，被告的货物存放在涉案店面内，至今未腾空，给原告造成了租金损失，依法应予以赔偿，现被告自认从2016年12月9日起未支付原告租金，对原告诉讼请求中2016年12月9日起至店面归还原告之日止的租金损失，予以支持，其他部分的租金损失不予支持。对于租金损失的计算标准，结合本地的实际情况应以2015-2016年度的租金标准53000元/年计算为宜。据此，依照据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、周志燕于本判决生效之日起十日内腾空坐落于文××县大峃镇××号房屋的店面，返还给陈甘澍；二、周志燕于本判决生效之日起十日内赔偿陈甘澍从2016年12月9日起至店面归还陈甘澍之日止的租金损失（租金损失以53000元/年计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48.5元，由周志燕负担，款限本判决生效之日起七日内交纳。
二审中，陈甘澍未提交新的证据；周志燕向本院提交了如下证据：1、手机拍摄视频（照片），证明陈甘澍把周志燕经营店面的内衣扔在路上，导致店面实际无法经营的事实；2、当庭提交一份证明，证明涉案房屋锁已经被更换，周志燕无法进入涉案房屋。经质证，陈甘澍认为照片形成于一审诉讼之前，不是新证据，且照片本身不能证明拍摄于2016年12月6日，也不能证明待证事实；该份证明也可以在一审提交，不是新证据，证人需要出庭作证，该证明不符合证人证言的形式要件，对该证据的真实性、关联性有异议，不能证明待证事实。陈甘澍承认有换锁，但时间是在2016年12月早上，因为周志燕把门上锁，陈甘澍自己进不去，才叫人换锁。本院认为，周志燕提交的上述二份证据不属于二审的新证据，本院不予采纳。
经审理，本院对一审法院认定的基本事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”一审法院对周志燕的反诉裁定不予受理，符合上述司法解释的规定。双方的租赁合同已经解除。在租赁合同解除后，周志燕负有将租赁房屋腾空并返还给陈甘澍的义务。经陈甘澍请求，周志燕未及时履行上述法定义务，陈甘澍提出的关于腾空并返还租赁房屋以及赔偿因租赁房屋未腾空返还而造成的合理租金损失的诉请，有事实和法律依据，一审判决予以支持，并无不当。
综上，周志燕的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费97元，由上诉人周志燕各负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟达
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一七年七月七日
书 记 员 姜岳良