山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民终字第1814号
上诉人（原审原告）济宁市基督教三自爱国运动委员会。
法定代表人高某。
委托代理人刘某。
上诉人（原审被告）叶某。
上诉人济宁市基督教三自爱国运动委员会因共有纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第3860号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，被告叶某原租住济宁市房管局位于济宁市市中区鼓手营街5号平房二间（无水电设施），后该房屋因落实政策归还给原告。1993年，济宁市市中区古槐房地产开发公司对该小区进行旧城改造，被告所租房屋在拆迁范围之内。1993年12月25日，济宁市拆迁办公室与被告叶某签订房屋拆迁安置协议书，约定，1、被告叶某在鼓手营街5号有证自管房2间，建筑面积28.00㎡，济宁市拆迁办公室为叶某在鼓手营小区拆安楼1单元6层西户安置1套住房，建筑面积43.62㎡。2、济宁市拆迁办公室安置房超出叶某原房建筑面积10.02㎡，依照文件规定叶某应付给济宁市拆迁办公司人民币7014.00元（10.02㎡×700元／㎡），奖励面积28㎡×20%=5.6㎡。安置找差后，收回并注销原房产权，新居产权归教会所有。附条：①作价找差（28㎡×230元／㎡）-（28㎡×180元／㎡）=1400.00元；②如济宁市基督教三自爱国运动委员会提出诉讼，以法院判决为准。该协议书签订后，被告按约定支付了款项，房屋建成后，1996年2月6日，被告叶某入住拆迁安置后的鼓手营小区3号楼4单元6层西户房屋（该房屋与房屋拆迁安置协议中的鼓手营小区拆安楼1单元6层西户为同一套房产）居住至今。期间被告在该房屋安装了煤气设施。上述事实经（2013）济民终字第1199号民事判决认定。2009年9月10日，原、被告就涉案房屋租赁问题产生纠纷，原告济宁基督教会向原济宁市市中区人民法院提起诉讼，请求判决原、被告中止租赁关系，由被告返还租赁房屋；被告向原告给付租金12714.24元，2011年6月17日，原济宁市市中区人民法院作出（2009）济中区民初字第1473号民事判决。原告不服，向济宁市中级人民法院提起上诉，2011年9月24日，济宁市中级人民法院作出（2011）济民终字第978号民事裁定，裁定发回重审。2012年11月2日，原济宁市市中区人民法院作出（2012）济中区民初字第584号民事判决，被告叶某不服上述判决，上诉至济宁市中级人民法院，2013年9月18日，济宁市中级人民法院作出（2013）济民终字第1199号民事判决，原、被告均认可该判决已经生效，并且已经实际履行完毕。（2013）济民终字第1199号民事判决对于原、被告双方涉案回迁安置房的共同份额认定为：“在实际回迁安置的43.62㎡的房产中上诉人（叶某）享有所有权的面积应当为2＋2.8＋10.02=14.82㎡，被上诉人（济宁基督教会）享有所有权的面积为26＋2.8＋28.8㎡。”对于被告应当支付给原告的租金数额认定为：“上诉人继续占有、使用被上诉人28.8㎡的房产，被上诉人没有明确提出异议，双方之间的租赁合同关系继续履行，上诉人应当就该部分房产向被上诉人支付租金。关于租金的起算时间，由于涉案回迁安置房交付上诉人使用的时间是1996年2月6日，应当自1996年2月7日开始计算租金。关于租金的计算标准，上诉人在原审时认可济房委办发（2000）37号文发布之前，应当按照月租金每平方米1.48元计算，自1996年2月7日至2001年1月6日，上诉人应当交纳的租金为1.48元／㎡／月×28.8㎡×59个月=2514.82元。……考虑到被上诉人的房屋无水、电等配套设施，本院酌情降低20%的租金标准，自2001年1月7日至2012年10月6日上诉人应当交纳的租金为2.06元／㎡／月×28.8㎡×141个月=8365.25元。综上，上诉人应向被上诉人支付的租金总额为2514.82＋8365.25=10880.07元。”上述判决还对支付劳务费、房屋维修费问题及是否存在恶意诉讼行为等进行了认定。2014年12月25日，山东博莱仕土地房地产评估有限公司接受本院委托作出鲁博评2014122502号房地产估价报告。该估价报告记载，山东博莱仕土地房地产评估有限公司组织专业技术人员对位于济宁市鼓手营小区3号楼4单元6层西户的住宅房地产（房屋建筑面积为43.62㎡）济宁行了市场价值评估，估价目的为寻求市场价值。价值时间点为完成估价对象实地查勘之日2014年12月24日。市场总价值：人民币253000元；大写：贰拾伍万叁仟元整；单价：5800元／平方米（取整）。2015年1月12日，济宁永正价格评估咨询服务有限公司作出鲁永价评字（2015）第SF000009号价格评估结论书。评估结论，依法评估房屋纠纷中设计的济宁市任城区县前街37号鼓手营小区3号楼4单元6楼西户房产2012年至2014年期间（共计36个月）的市场租赁价格为人民币壹万肆仟壹佰陆拾元整（￥14160.00元）（其中：2012年度租金4560.00元；2013年度租金4920.00元；2014年度租金4680.00元）。原告济宁基督教会为上述两次鉴定分别支付鉴定费1200元和500元。
原审法院认为，本案争议焦点有以下四点：一、本案涉案房屋能否分割，应如何处理。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。本案涉案房屋为共有财产（按份共有），原、被告双方对共有关系没有约定，现原告济宁基督教会要求分割共有房产的请求，本院予以支持。考虑到被告叶某长期居住该房屋，经济收入较低，且无其他房屋居住，涉案房产应归被告叶某所有。因涉案房屋属于不动产，无法进行实体上的分割，故被告叶某称将其所有物品搬入一间小屋，单独使用该小屋的主张，本院亦不予支持。经鉴定，涉案房屋总价值为人民币253000元，被告叶某认为其没有购买房屋的意向，对于该证据不予质证。被告不予质证，应当视为其放弃发表质证意见的权利，本院对于房地产评估报告书的真实性予以认定。报告书记载，“因被申请人不配合，我公司工作人员无法进入室内进行实际查勘，假设估价对象室内无装修”。被告叶某在（2012）济中区民初字第584号案中辩称，“被告现居住房屋煤气是被告个人缴纳了两次费用，电、水改造是被告付的款，也就是说教会的28平方米是没有水电煤气可供人使用的房子”。鉴定报告中认定的房屋市场价格不包含装修价值即不包含叶某铺设地板砖、封装阳台等装修价值，且原、被告各自享有的财产份额是在被告叶某自行承担水、电、煤气安装费用后，进行的确认。因此，评估报告认定的253000元房屋价值，较为合理，被告叶某应当以此房屋价值为标准，按照原告济宁基督教会占有的财产份额，向原告支付房屋价款。二、被告叶某应支付的租金数额。被告叶某一直使用原告28.8平方米的房产，双方的租赁关系持续存在，（2013）济民终字第1199号民事判决确定涉案房屋租赁费标准为2.06元／平方米／月，该判决确定的义务已经履行完毕，且自租赁关系存续期间，原、被告未就房屋使用费标准达成新的协议，原告没有提供证据证明自本次起诉前要求被告提高租赁费标准，2012年10月7日后，也未对涉案房屋的设备、修缮、装修支付过费用（除2012济中区民初字第584号判决书确定的房屋维修费），因此被告叶某使用原告济宁基督教会28.8平方米面积的租赁费用仍应按照原租赁价格标准即2.06元／平方米／月继续计算。三、原告主张的房产价值评估费、拍卖费、租赁价格评估费及反诉原告主张的误工费、劳务费能否得到支持。本院认为，原告支付的房产价值评估费1200元，属于分割本案共有房产所产生的必要费用，该费用应当由原、被告按照各自占有的财产份额比例承担，故被告叶某应当向原告济宁基督教会支付房产价值评估费407.7元（1200元×14.82平方米÷43.62平方米）；原告主张拍卖费无事实依据及法律依据，该请求本院不予支持；本案未依照评估价格认定房屋租赁费，因此，原告要求被告承担租赁价格鉴定费的请求，本院亦不予支持。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。自共有房产建成后，一直由被告叶某居住、使用，被告并没有提供证据证明其使用房屋期间产生了误工损失及管理费用，且被告作为房屋共有人具有管理共有房屋的义务，故，被告请求原告支付误工损失300元及修缮楼顶的劳务费200元的反诉请求，本院不予支持。四、被告叶某主张的原告向被告返还在两次楼顶维修中为原告垫付，已做房租预交款3129元的多余部分（按照2.06元／平方米，计算2012年10月6日至2014年12月5日的租赁费）的诉讼请求能否得到支持。本院认为，被告该项诉讼请求不应得到支持，理由如下：1、被告提供的2013年6月20日济宁市市中区金城住宅装饰服务中心出具的2860元收据，没有写明客户名称，不能证明该笔费用用于原、被告双方共有房屋房顶的维修；2014年7月26日，王道坡出具的1880元收据均为手写，且原告对上述两份证据的真实性均有异议。原告仅提供上述两份收据及房顶照片三张不能形成证据链，不能证明被告叶某为维修房顶支付4740元的事实。2、《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。本案共有房产位于鼓手营小区3号楼4单元6层西户，涉案共有房屋的楼顶应当是鼓手营小区3号楼全体业主的共有部分，被告在诉讼中明确表示两次维修均因楼顶漏雨，维修就是在楼顶上浇油、贴毡、补漏。在共有部分损坏需要维修时，应当由全体业主承担维修义务。被告未向其他业主主张承担公共部位维修费，仅要求共有人按照份额折抵其垫付维修公用部分所支付的费用，本院不予支持。被告叶某可在明确原、被告应承担的维修费具体数额后，另案向原告主张。综上所述，本院认为，原告济宁基督教会要求分割共有房产，具有事实及法律依据，不存在违反自愿买卖，公平交易的情形。被告叶某取得涉案房屋所有权，应依照房屋市场价格253000元的标准按原告济宁基督教会占有的房产份额，向原告支付房屋价款167042.6元（253000元×28.8平方米÷43.62平方米）。叶某应当向原告济宁基督教会支付28.8平方米的房屋租赁费至本判决生效之日。原告济宁基督教会通过诉讼主张权益的行为，不违反有关法律规定，未侵害国家、集体或者第三人利益，被告认为原告恶意诉讼的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第九十八条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、坐落于济宁市鼓手营小区3号楼4单元6层西户房屋归被告叶某所有；二、被告叶某于本判决生效之日起十日内向原告济宁市基督教三自爱国运动委员会支付房屋价款167042.6元；三、被告叶某于本判决生效之日起十日内向原告济宁市基督教三自爱国运动委员会支付房屋租赁费（从2012年10月7日计算至本判决生效之日止，按照每月每平方米2.06元，28.8平方米的标准计算）；四、被告叶某于本判决生效之日起十日内向原告济宁市基督教三自爱国运动委员会支付房产价值评估费407.7元；五、驳回原告济宁市基督教三自爱国运动委员会其他诉讼请求；六、驳回反诉原告叶某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5177元，由济宁市基督教三自爱国运动委员会负担3346元，叶某负担1831元；反诉案件受理费50元，由叶某负担。
宣判后，济宁市基督教三自爱国运动委员会不服，向本院提起上诉称，一、按照法律规定，双方按份共有的房产已经无法继续共有下去，因此我方有权要求进行分割，鉴于我方对该房产占有的份额比例在三分之二以上，结合对方不愿意购买及无力购买的事实，而且该房产给付对方，对方也没有履行的能力，因此，该房产应当归属于教会所有。折款数额应按照评估的价值，按照对方占有的份额比例，给付对应的价款为85957.4元。二、被上诉人应按评估的租赁费用标准向上诉人给付租赁费用。三、被上诉人应承担全部的评估费用1700元。因被上诉人不同意协商，致使不得不委托评估，由此所支付的费用1700元理应由被上诉人承担。请求依法改判。
叶某答辩称，被答辩人济宁市基督教三自爱国运动委员会没有购买我房产的理由，要求购买我的房产也无法律依据，我需要房子居住。评估是被答辩人单方提出的，不应由我承担鉴定费用。济宁市基督教三自爱国运动委员会的上诉理由不成立。
叶某不服一审判决上诉称，一、上诉人叶某提交的维修楼顶付款收据应作为有效证据被法院采信，该维修费用折抵被上诉人济宁市基督教三自爱国运动委员会房屋租赁费。二、如果单从共有人的角度分析，整体评估的价格，无论济宁市基督教三自爱国运动委员会买、卖本案所涉房屋，都侵害了我的合法权益，一审判决房屋归我所有让我支付相应折款，不具有可行性，请求撤销涉案房屋归我的判决内容。三、一审判决我向济宁市基督教三自爱国运动委员会支付评估费407.7元无法律依据。济宁市基督教三自爱国运动委员会存在恶意诉讼，我要求继续租赁济宁市基督教三自爱国运动委员会28.8平方面积的请求应当得到法律的支持。请求二审法院依法公正判决。
济宁市基督教三自爱国运动委员会答辩称，一、楼顶不需要维修，也没有通知我方进行过维修，维修的事实也不存在，叶某所主张的维修费不应予以支持。二、原审判决由叶某负担407元的评估费太少了，应由其承担全部评估费用1700元。
二审查明的事实与一审认定的事实相一致。
本院认为，本案所涉房屋为共有财产（按份共有），上诉人与被上诉人对共有关系没有约定，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，支持上诉人济宁基督教会要求分割共有房产的请求，并考虑到上诉人叶某长期居住该房屋，经济收入较低，且无其他房屋居住，判决涉案房产应归上诉人叶某所有，由上诉人叶某按照济宁市基督教三自爱国运动委员会占有的财产份额，向济宁市基督教三自爱国运动委员会支付房屋价款，合法正确；关于上诉人叶某应支付的租金数额，（2013）济民终字第1199号民事判决确定涉案房屋租赁费标准为2.06元／平方米／月，该判决确定的义务已经履行完毕，且自租赁关系存续期间，两上诉人未就房屋使用费标准达成新的协议，上诉人济宁市基督教三自爱国运动委员会没有提供证据证明自本次起诉前要求上诉人叶某提高租赁费标准，因此对其要求按评估的租赁费用标准支付租赁费的主张本院不予支持；因上诉人济宁市基督教三自爱国运动委员会支付的房产价值评估费1200元，属于分割本案共有房产所产生的必要费用，该费用应当由两上诉人按照各自占有的财产份额比例承担；本案所涉房产建成后，一直由上诉人叶某居住、使用，上诉人叶某并没有提供证据证明其使用房屋期间产生了误工损失及管理费用，且上诉人叶某作为房屋共有人具有管理共有房屋的义务，故一审判决对上诉人叶某请求支付其误工损失及修缮楼顶的劳务费的反诉请求不予支持，并无不当；关于上诉人叶某主张的维修房顶费用，因涉案共有房屋的楼顶应当是鼓手营小区3号楼全体业主的共有部分，在共有部分损坏需要维修时，应当由全体业主承担维修义务。上诉人叶某可在明确两上诉人应承担的维修费具体数额后，另案向上诉人上诉人济宁市基督教三自爱国运动委员主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用嫠正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8826元，由上诉人济宁市基督教三自爱国运动委员负担5177元，上诉人叶某负担3649元。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫先东
审 判 员 史宝磊
代理审判员 张 芳
二〇一五年十一月二日
书 记 员 李梦琦