山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁11民终141号
上诉人（原审原告）：厉夫所，男。
委托代理人：王永军，山东名律律师事务所律师。
委托代理人：何恩玺，山东名律律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李兆波，男。
上诉人厉夫所因与被上诉人李兆波确认合同无效纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第2096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：厉夫所原住日照市东港区秦楼街道厉家庄子村，在该村建有北平房5间，面积为68.36平方米，东平房两间，面积为19.05平方米。房屋四至为东至大街、南至小巷、西至孙正彦、北至小巷。厉夫所将该房屋委托给案外人厉夫提管理使用。1998年3月8日厉夫提持涉案房屋的房产证、集体土地使用证及厉夫所的身份证复印件等材料，以厉夫所的名义与李兆波签订《房屋协议书》，约定厉夫所将上述房屋卖予李兆波；房款为8000元，一次性付清；过户管理费等由李兆波负担。1998年9月13日案外人厉夫提又以厉夫所的名义与李兆波签订《房屋协议书》，约定房屋价款为20000元。双方均认可本《房屋协议书》是1998年3月8日协议书的补充协议。庭审中经原审法院释明，厉夫所要求确认两份房屋买卖协议书均无效。
李兆波主张其虽从厉夫提处购买房屋，但属善意取得，且已经取得涉案房屋的所有权，对此，李兆波提供其与厉夫提的录音，日照市东港区秦楼街道厉家庄子村民委员会于1998年出具证明，1998年9月25日日照市房地产管理处为李兆波颁发涉案房屋的编号为日房字第×××号房产证，2000年2月29日日照市土地管理局东港分局为李兆波颁发编号为东集用（1999）字第1251-092号《集体土地使用证》，房屋买卖印契、房屋买卖审批表及原审法院依其申请调取的《土地变更登记表》等证明予以证明。其中日照市东港区秦楼街道厉家庄子村民委员会出具的证明载明“证明我村民厉夫所把五间田房卖给李兆波”；房产证载明所有权人为李兆波；《集体土地使用证》载明土地使用者为李兆波，土地所有者为秦楼街道厉家庄子村委会；房屋买卖印契的出具机关为日照市东港区秦楼街道办事处，监证机关为日照市公安局东港分局秦楼派出所。对于上述证据厉夫所认为录音的真实性有异议，不能证明其为厉夫提本人所说；房屋买卖审批表中的出卖人一栏中的关于厉夫所的签字，并非厉夫所本人所写；对房产证、《集体土地使用证》及房屋买卖印契均有异议；对原审法院依法调取的《土地变更登记表》等没有异议，且该表中明确载明涉案房屋所占用的土地为集体所有土地。
另查明：李兆波自购买涉案房屋一直占有使用至今，其户籍所在地不是日照市东港区秦楼街道厉家庄子村。
再查明：厉夫所于2014年2月27日向原审法院提起行政诉讼，请求依法撤销日照市房地产管理局颁发给李兆波的日房字第×××号房屋所有权证。原审法院于2014年5月26日作出（2014）东行初字第11号行政判决，驳回厉夫所的诉讼请求。厉夫所提起上诉，2014年9月11日日照市中级人民法院作出（2014）日行终字第40号行政判决，驳回上诉，维护原判。
原审认定上述事实的证据有厉夫所、李兆波陈述、房屋协议书、房产证、集体土地使用证、证明、房屋买卖印契、房屋买卖审批表、录音资料、土地变更登记表、身份证复印件、（2014）日行终字第40号行政判决书等。
原审法院认为：厉夫所主张李兆波与他人恶意串通，未经厉夫所同意取得涉案房屋的所有权，但未提供证据予以证明，且李兆波自1998年始占有使用涉案房屋至今，厉夫所在经历如此长的时间且曾回过日照市东港区秦楼街道厉家庄子村的情形下，对涉案房屋的状况应当已经知道，因此关于厉夫所的该项主张，原审法院不予支持。厉夫所将涉案房屋委托案外人厉夫提管理使用，后厉夫提持涉案房屋的房产证、集体土地使用证及厉夫所的身份证复印件，将涉案房屋以厉夫所的名义出卖予李兆波。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。厉夫所长时间未对厉夫提的出卖行为作否认表示，应视为同意。李兆波按约定支付购房款，并办理过户登记手续，取得涉案房屋的所有权和所占用集体土地的使用权，李兆波关于其依法取得涉案房屋所有权的主张，原审法院予以支持。
李兆波购买涉案房屋后，经由日照市东港区秦楼街道厉家庄子村民委员会同意以及当时的日照市房地产管理处和日照市土地管理局东港分局等政府机关的批准，办理了涉案房屋所有权和所占用集体所有土地的使用权变动手续，并依法取得了日房字第×××号房屋所有权证和东集用（1999）字第1251-092号《集体土地使用证》。房屋买卖协议已经履行完毕，且并未违反当时的国家政策及有关法律规定，亦未损害社会公共利益，因此厉夫所、李兆波之间的房屋买卖协议合法有效。房屋买卖协议于1998年签订，并未违反当时适用的《中华人民共和国土地管理法》（于1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，于1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议第一次修正），且《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）于1999年开始颁布执行，亦不能溯及既往。因此，厉夫所关于依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）的相关规定，签订于1998年的房屋买卖协议是无效合同的主张，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第八十四条、第一百零六条之规定，原审判决：驳回厉夫所要求确认李兆波签订的与厉夫所日房字第×××号房屋有关的房屋买卖合同无效的诉讼请求。案件受理费100元，由厉夫所负担。
上诉人厉夫所不服原审判决，上诉称：一、原审法院认定事实错误。厉夫所自2014年第一次起诉时才知道涉案房屋被案外人厉夫提私自卖给李兆波，并非原审法院认定的厉夫所长时间未对李兆波提出的买卖行为作否认表示，且根据《最高法院执行民法通则的意见》第六十六条的规定，“不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”原审法院适用《民法通则》第六十六条认定厉夫所同意厉夫提的出卖房屋行为，没有事实和法律依据。二、原审法院适用法律错误。厉夫所对厉夫提出卖房屋是否知情、同意，均不能影响李兆波签订的与涉案房屋有关的买卖合同无效这一情形。李兆波系城镇居民，无权到厉夫所所在的村购买房屋。根据《土地管理法》第六十二条的规定，农村宅基地属于农村集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员。如果允许农村房屋出售给集体经济组织成员以外的人，经导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，违反了《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。另外，国务院办公厅《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”故李兆波的房屋买卖行为违反法律强制性规定，是无效的。请求撤销原审判决，确认李兆波签订的与厉夫所日房字第×××号房屋有关的房屋买卖合同无效，一二审诉讼费用由李兆波负担。
被上诉人李兆波答辩称：原审认定事实正确，判决公平公正合理。李兆波购买涉案房屋时，没有厉夫所提到的法律规定。
本院经审理查明的事实和证据与原审一致。
本院认为：李兆波于1998年购买了厉夫所名下的日房字第×××号房屋，并办理了产权登记，上述事实清楚，本院予以确认。
涉案房屋虽然登记在厉夫所名下，但由厉夫提实际居住，无论是厉夫所陈述的其委托厉夫提管理使用涉案房屋，还是李兆波提供的录音材料中厉夫提陈述的其购买了厉夫所的房屋，因厉夫提居住于涉案房屋且持有涉案房屋的产权证书及土地使用权证，李兆波有理由相信厉夫提有权处分涉案房屋，同时，村委出具的证明亦载明“证明我村民厉夫所把五间田房卖给李兆波”，因此李兆波购买涉案房屋出于善意，且支付了合理价格并办理了产权登记，属于善意取得。
1999年1月1日经修订后施行的《土地管理法》及1999年5月6日实施的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，对城镇居民使用农村宅基地及购买农村住宅实行的是禁止性的规定。本案，李兆波购买涉案房屋的行为发生在1998年，上述法律、行政法规尚未实施，根据“法不溯及既往”的原则，应当适用当时的法律法规处理本案。同时，李兆波购买涉案房屋后，已经经有批准权的机关批准和当地农村集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书。因此，李兆波所签订的房屋买卖合同未违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效。
综上，上诉人厉夫所的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人厉夫所负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 李 云
代理审判员 汤 阳
二〇一六年四月五日
书 记 员 赵小璐