四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成民终字第302号
上诉人（原审原告、反诉被告）曾福聪。
委托代理人王雷，四川舟楫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）曾崇华。
委托代理人王亚。
委托代理人邱平，四川大家律师事务所律师。
上诉人曾福聪因与被上诉人曾崇华房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2011）彭州民初字第1990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月29日立案受理后，依法组成合议庭，并于2012年2月7日公开开庭审理了本案。上诉人曾福聪的委托代理人王雷、被上诉人曾崇华的委托代理人邱平、王亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，曾福聪于2010年8月20日向曾崇华支付租赁房屋定金（保证金）20000.00元后，双方于2010年8月23日签订《房屋租赁合同》一份，曾崇华将其所有的位于四川省彭州市天彭镇新民东街112－118号的房屋一至四楼（房屋面积约700平方米）出租给曾福聪使用，约定：租赁期限自2010年8月23日至2020年8月23日止；房屋租金前两年每年240000.00元，从租期第三年开始，在每年240000.00元基础上随行就市，涨幅由双方协商解决；曾福聪应在每年5月24日前将下一年度的全年租金一次性支付给曾崇华，不得延期，若曾福聪违反，曾崇华有权收回出租房屋；曾福聪应向曾崇华支付房屋保证金20000.00元，租房终止，曾崇华验收无误后，将保证金退还，不计利息；租赁期间，一至五楼房屋的水、电、气、电话、有线电视、网络等费用全部由曾福聪承担；曾崇华不能提供约定房屋而解除合同的，应向曾福聪支付年租金总额10%的违约金，曾福聪未在每年的5月24日前支付下一年租金，应向曾崇华支付年租金总额10%的违约金，房屋现有装修、设备情况见合同附件，该附件作为曾崇华约定交付给曾福聪使用和曾福聪在租赁期满交还房屋时的验收依据。合同还约定了其他事项。合同签订当日，曾福聪向曾崇华支付了2010年8月23日至2011年8月23日的租金240000.00元，曾崇华向曾福聪移交了出租房屋和相关设施、设备，双方制作了设施、设备清单并在清单中签名，清单载明了设施、设备的名称、型号、数量，其中太阳能热水器为全福牌和家能牌各一个，该清单的备注栏还注明：一至四楼每间房间都有有线电视、互联网、电话线、电插口、热水洗浴设备，并且都能正常使用。曾福聪接收了房屋和相关设施、设备后，于2010年8月26日在成都市彭州工商行政管理局注册成立了四川万人农业有限公司并将租赁房屋的二楼作为公司办公使用，还利用其他租赁房屋和相关设施、设备开展茶楼、旅馆等经营。2011年3月，因太阳能热水器发热管需更换，曾福聪购回新发热管交由曾崇华的丈夫更换后，要求收回换下的旧发热管被拒绝后双方发生纠纷，曾福聪曾于2011年3月27日锁住房门，后经彭州市公安局出警协调处理好。后曾福聪以曾崇华未提供太阳能热水供应设施和提供使用的便利条件为由，于2011年5月4日通过邮政特快专递向曾崇华发出书面《通知书》，要求曾崇华移交太阳能热水供应设施的使用权和提供使用的便利条件，并提出上述要求未获得满足前，将行使合同先履行抗辩权。纠纷期间，曾崇华曾向曾福聪催收下一年租金，曾福聪以上述理由在《房屋租赁合同》约定期限内（2011年5月24日前）未向曾崇华缴纳下一年的租金，曾崇华又于2011年5月27日通过邮政特快专递向曾福聪发出书面《房屋租金催收函》，曾福聪仍未缴纳。2011年6月4日，曾崇华向曾福聪催收下一年租金，双方发生争执，彭州市公安局天彭派出所出警制止并提出将一楼房门上锁后双方寻求法律途径解决，当日，曾崇华将一楼房门锁住。2011年6月7日，曾福聪将一楼房门打开继续经营，当晚，曾崇华又向曾福聪催收下一年的租金，双方再次发生纠纷，经彭州市公安局天彭派出所调解未达成协议。2011年6月12日，曾福聪将自有空调等设施拆走，锁住一楼房门后未再经营。2011年6月27日，曾福聪通过邮政快递向曾崇华发出书面《解除合同通知书》，以曾崇华未实际移交太阳能热水供应系统或不提供使用系统的通行条件以及2011年6月4日将房门上锁不准其经营为由，提出解除双方于2010年8月23日签订的《房屋租赁合同》，并要求曾崇华在收到通知之日起的十日内，配合将房屋及屋内设施进行清点移交，退还租期未满期2个月的房屋租金40000.00元和保证金20000.00元，赔偿直接经济损失80000.00元。2011年6月29日，曾崇华收到该通知，于2011年6月30日通过邮政快递向曾福聪发出书面回复函，提出曾福聪解除合同的理由属虚构，不同意解除合同，并利用回复函再次催收下一年租金并宽限至2011年7月6日。此外，曾崇华代曾福聪垫付了2011年6月至7月的水、电、气费2104.42元。因双方就解除合同未能达成一致意见，曾福聪向原审法院提起诉讼。
原审认定上述事实的证据有：曾福聪提供的身份证复印件一份、常住人口详细信息一份、《房屋租赁合同》和《设备设施清单》各一份、曾崇华出具的收条二份、《通知书》一份、彭州市公安局的接（报）处警登记表复印件一份、《解除合同通知书》一份、国内邮政特快专递详情单二份、曾崇华出具的《关于对解除合同通知书的回复函》一份、ＤＶＤ光盘一张及曾崇华提供的《房屋租赁合同》一份和《设备设施清单》各一份、设备设施照片复印件二十张、房屋所有权证一份、彭州市公安局的110接警单复印件一份、彭州市公安局的接（报）处警登记表复印件二份、曾福聪自2011年3月经营的记帐凭证八份、曾福聪在彭州市公安局备案的经营旅馆住宿登记薄九份、曾福聪租赁期间使用水的费用收据五份、四川万人农业有限公司的《企业法人营业执照》一份、曾福聪发出的《解除合同通知书》一份、《房屋租金催收函》和国内邮政特快专递详情单二份、《关于对〈解除合同通知书〉的回复》和国内邮政特快专递详情单一份、曾崇华代曾福聪垫付的水、电、气费用票据7份、ＤＶＤ光盘一张，王倩、曾崇芬的证人证言。
原审经审理认为，曾福聪、曾崇华订立的《房屋租赁合同》主体适格，是双方真实意思表示，属有效。从合同实际履行达七个月，双方引起纠纷的原因系更换热水器发热管的事实判断，不存在曾崇华不移交太阳能热水供应设施的使用权的情况，曾福聪提供的证据也不能证明曾崇华未提供太阳能热水供应设施使用的便利条件。在双方因更换热水器发热管发生纠纷后，曾福聪不按约定缴纳下一年租金属违约行为，曾崇华于2011年6月4日锁住一楼营业房，使曾福聪不能正常经营，是警察解决纠纷建议所致，故曾崇华的该行为不属于违约行为。由于曾福聪违约，其通知曾崇华解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四项）的规定，但从查明的事看，双方都以自己的行为表明该租赁合同已实际不能继续履行，因此，原审法院认为该《房屋租赁合同》应予解除，但解除时间应从原审法院判决之日起计算即为2011年11月15日，对曾福聪提出的判令曾崇华退还租金40000.00元的诉讼请求，原审法院不予支持，对其提出的判令曾崇华退还保证金20000.00元的诉讼请求，原审法院予以支持，对曾崇华提出的继续履行《房屋租赁合同》的反诉诉讼请求，因该合同已实际不能继续履行，故该诉讼请求原审法院不予支持。关于诉争之违约金，虽然曾崇华提出判令曾福聪向曾崇华给付迟延支付租金的违约金168000.00元的反诉诉讼请求，但该请求是基于其主张继续履行合同而提出的，原审法院不予支持，但原审法院确认合同解除，并不能免除曾福聪应承担迟延支付租金的违约责任，原审法院认为根据合同约定，曾福聪未在每年的5月24日前支付下一年租金，应向曾崇华支付年租金总额10%的违约金，因此曾福聪应当承担违约金24000.00元，诉讼中，经原审法院释明，曾福聪请求对违约金作调整，但因双方约定租赁期限为十年，故违约金的约定并不过高，因此，原审法院对违约金不作调整。关于本案诉争之损失，曾福聪提出的判令曾崇华赔偿损失80000.00元的诉讼请求，因无证据证明，原审法院不予支持，曾崇华提出判令曾福聪向曾崇华赔偿代付的水、电、气费损失2104.42元的反诉诉讼请求，因这些费用按合同约定应由曾福聪支付，故对该反诉诉讼请求，原审法院予以支持，此外，因自2011年8月24日至合同解除前曾崇华应收取租金而未收取，故曾福聪应向曾崇华支付租金54838.70元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款、第二百二十六条的规定，判决：一、曾福聪与曾崇华签订的《房屋租赁合同》于2011年11月15日解除；二、曾崇华向曾福聪退还保证金20000.00元，曾福聪向曾崇华给付租金和水、电、气费损失共计56943.12元，给付违约金24000.00元。上述品叠后，曾福聪应给付曾崇华60943.12元，此款曾福聪应自判决生效之日起十日内付清；三、曾福聪于本判决生效之日起十日内向曾崇华返还租赁物；三、驳回曾福聪的其他诉讼请求；四、驳回曾崇华的其他反诉诉讼请求。本诉一审案件受理费900.00元，反诉案件受理费1851.00元，合计2751.00元，曾福聪负担1375.50元，曾崇华负担1375.50元。
宣判后，曾福聪不服原审法院上述判决，向本院提起上诉，请求确认双方租赁合同已于2011年6月28日解除，撤销原判关于曾福聪给付曾崇华违约金24000元及返还租赁物的内容，并判决曾崇华返还曾福聪自2011年6月28日之后多交的租金40000元。其主要上诉理由有：1、一审关于曾崇华锁住一楼营业房是警察解决纠纷所致，不属于违约行为的认定错误；2、双方租赁合同解除的时间应为2011年6月28日；3、一审法院超越诉请判决，程序违法：曾福聪本诉只要求确认双方租赁合同已于2011年6月28日解除，一审法院判决双方租赁合同解除时间在2011年11月15日；曾崇华反诉请求曾福聪支付迟延支付租金的违约金168000元，一审法院判决曾福聪承担违约金24000元；曾崇华并未反诉请求判令曾福聪返还租赁物，一审法院判决曾福聪返还租赁物。
被上诉人曾崇华辨称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经二审审理查明的事实与原审一致，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，《房屋租赁合同》是曾崇华、曾福聪真实意思的表示，内容不违反法律、法规规定，合法有效。双方纠纷的产生系因曾崇华拒绝曾福聪收回被换下的旧发热管的要求所致，不存在曾崇华不移交太阳能热水供应设施使用权、不提供太阳能热水供应设施使用便利条件的事实。2011年5月24日，曾福聪未按照租赁合同的约定向曾崇华支付下一年租金。2011年6月4日曾崇华锁住房门、2011年6月7日曾福聪打开一楼房门继续经营、2011年6月12日曾崇华将自有空调设施拆走并锁住一楼房门的事实，均发生在曾福聪已经拖欠租金之后。2011年6月4日，曾崇华通过锁住一楼房门的方式催收下一年租金，其方式虽有不妥，但并未造成合同目的不能实现，且后来曾福聪又打开房门继续经营，并将自有空调等设施撤走。因此，曾福聪于2011年6月27日向曾崇华发出《解除合同通知书》的行为，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，不发生合同解除的法律效力。对于曾福聪要求确认双方租赁合同已于2011年6月28日解除，以及要求曾崇华返还租赁4万元的上诉请求，本院不予支持。
原审法院依据查明的事实，认为双方都以自己的行为表明该租赁合同已经不能继续履行，《房屋租赁合同》应予解除，并以作出原判的时间作为解除合同的时间。对此，本院认为处理得当，应予维持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原审法院在判令双方合同解除的同时，判令曾福聪向曾崇华返还租赁物，符合法律规定，本院对该处理结果予以维持。
综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费2751元，由曾福聪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王卫红
代理审判员 高 波
代理审判员 叶 歆
二〇一二年三月二十三日
书 记 员 欧阳楠