上海市黄浦区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0101执异111号
案外人上海香食地实业有限责任公司，住所地上海市。
法定代表人人蔡传汉。
申请执行人吴珠凤，女，1963年2月27日出生，汉族，住所地浙江省乐清市。
申请执行人汤彩萍，女，1956年1月30日出生，汉族，住所地浙江省乐清市。
申请执行人张小微，女，1962年4月1日出生，汉族，住所地浙江省乐清市。
申请执行人黄秀仁，女，1955年11月12日出生，汉族，住所地浙江省乐清市。
申请执行人陈立霜，女，1965年10月1日出生，汉族，住所地浙江省乐清市。
被执行人上海赛元房地产发展有限公司，住所地本市。
法定代表人陈枫。
本院在执行吴珠凤等申请执行上海赛元房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案中，对上海赛元房地产发展有限公司名下位于上海市陆家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋、底层车库及地下车库张贴了拍卖公告，予以拍卖变现。案外人上海香食地实业有限责任公司对此向本院提1书面异议，要求确认其对上海市陆家浜路XXX弄XXX号XXX车库享有租赁权，并带租约拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人上海香食地实业有限责任公司称，2003年10月27日其与被执行人上海赛元房地产发展有限公司签订《房屋租赁合同》，由其承租上海市陆家浜路XXX弄XXX号XXX车库。合同约定：租赁期自2003年10月27日起至2023年10月26日止，共20年，年租金人民币5.3万元。2013年10月至2014年11月案外人与被执行人签订多份《租赁合同补充协议》明确，被执行人以借款本金人民币53万元及一年10%利息5.3万元，共计人民币58.3万元折抵部分租金，至租赁合同到期日，案外人尚需支某租金人民币162.46万元。2015年11月10日被执行人向案外人出具租金结清证明。综上，根据买卖不破租赁的原则，案外人要求法院确认其对案涉房屋地下车库享有租赁权，并带租约拍卖案涉房屋地下车库。案外人为支持其主某，向本院提2房屋租赁合同、租金结清证明等证据。
申请执行人吴珠凤等称，系争的上海市陆家浜路XXX弄XXX号XXX车库在2006年已由被执行人出租给顾丽贞经营上海百汇美容服务部。2013年10月27日被执行人才将系争的车库出租给案外人。当时系争的车库已经被法院查封。案外人擅自改变车库用途是非法的，其与被执行人订立的租赁合同应属于无效合同。故请求法院驳回案外人的异议请求。
本院查明，作为本案执行依据的(2006)黄民四(民)初字第2566号民事判决确认：一、原告吴珠凤、汤彩萍、张小微、黄秀仁、陈立霜与被告上海赛元房地产发展有限公司于2004年4月17日签订的本市陆家浜路XXX号一层103商铺的《上海市商品房预售合同》于2006年10月9日解除。二、被告上海赛元房地产发展有限公司应在本判决生效之日起十日内返还原告吴珠凤、汤彩萍、张小微、黄秀仁、陈立霜房款人民币XXXXXXX元，并按同期中国人民银行贷款利率支某逾期利息(本金人民币XXXXXXX元自2004年4月21日起算、本金人民币630502元自2005年5月8日起算)。三、被告上海赛元房地产发展有限公司应在本判决生效之日起十日内支某原告吴珠凤、汤彩萍、张小微、黄秀仁、陈立霜违约金人民币126100.54元。四、被告上海赛元房地产发展有限公司应在本判决生效之日起十日内返还原告吴珠凤、汤彩萍、张小微、黄秀仁、陈立霜贷款保险费及办证费用人民币23911.67元。判决生效后，被告上海赛元房地产发展有限公司未履行义务，原告吴珠凤等人向本院申请执行。执行中，本院以(2006)黄执字第5225号执行裁定于2008年1月4日查封了本市陆家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋、底层车库及地下车库。2011年本院对查封的上述房地产委托拍卖及变卖，但均未能成交。2017年9月14日对上述房地产本院委托上海市黄浦区百汇公寓业主委员会代为保管并予以公告。另查明，2001年12月11日上海新海房地产开发有限公司将本市陆家浜路XXX弄XXX号底层连接体部分东南角，面积445.71平方米的车库出租给夏梁(系上海百汇美容技术研究所投资人)，租赁期自2001年11月1日至2013年10月31日止。双方办理了房屋租赁合同登记备案。2002年1月15日夏梁取得个人独资企业营业执照，注册地为本市陆家浜路XXX弄XXX号底层连接体部分东南角室。再查明，2003年10月蔡传汉与被执行人上海赛元房地产发展有限公司签订《房屋租赁合同》由蔡传汉承租本市陆家浜路XXX弄XXX号东南角底楼车库，面积370平方米，租赁期自2003年10月27日起至2023年10月26日止，共20年，年租金为人民币5.3万元整，租金支某以双方于2003年6月10日签订的借款协议的约定，借款的年利息折抵年租金。租期的后10年租金以市场价格而定。2013年10月27日案外人与被执行人签订租赁合同补充协议，合同约定：租赁期自2013年10月27日起至2022年10月26日止，共9年，2013年11月27日至2016年11月26日月租金为人民币2万元；2016年11月27日至2019年11月26日月租金为人民币2.1万元，2019年11月27日至2022年11月26日月租金为人民币2.31万元。合同约定二个月的租金为押金，同时案外人享有3个月装修免租期。2014年10月26日案外人与被执行人再次签订租赁合同补充协议，对租金进行结算确认至2023年10月26日共计租金人民币230.76万元，被执行人以借款本金53万元及一年10%的利息折抵部分租金。2015年被执行人向案外人出具租金付款明细单，确认受到案外人支某的租金共计人民币162.46万元，其中通过银行转账的23万元，现金支某的139.46万元。
上述事实，由本院(2006)黄民四(民)初字第2566号民事判决书、房屋租赁合同登记备案证明、《房屋租赁合同》、房地产权利限制状况信息、(2006)黄执字第5225号执行裁定书、银行存款凭条、收据等证据予以证明。
本院认为：案外人和被执行人虽签订了《房屋租赁合同》，但其至今未提2已支某租金的相关证据，案外人提1的以债权折抵部分租金的主某，未经确认亦没有其他证据予以证明，尚不足以认定案外人与被执行人存在真实的债权债务关系。案外人另提1的139.46万元以现金支某的租金，因除了被执行人出具的收据外，没有其他证据证明，故本院对这部分租金亦不予认可，案外人仅凭收款收据不能证明案外人已支某租金。至于案外人提2的银行存款凭证与是否已支某租金没有关联性。根据证据反映，在案外人与被执行人签订租赁合同前，案涉车库已由他人占有、使用。案外人并未实际占有使用案涉车库。此外，案外人主某的上述租赁合同的租赁日期中，被执行人又与他人订立了就相同租赁部位、租赁日期的房屋租赁合同，案外人没有提2证据证明其所持合同的有效排他性。故案外人对上海市陆家浜路XXX弄XXX号东南底层车库主某租赁权不能成立，其提1的异议，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序中若干问题的解释》第十五条的规定,裁定如下：
驳回案外人上海香食地实业有限责任公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 黄清鸿
代理审判员 朱平生
人民陪审员 张丽萌
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 张 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。