江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）射民初字第01321号
原告盐城苏农市场有限公司，住所地射阳经济开发区幸福大道西5号。
法定代表人吴兆敏，该公司总经理。
委托代理人刘欣铭、张洪祥，射阳县合兴法律服务所法律工作者。
被告陈瑞山。
被告董英。
两被告共同委托代理人傅军，江苏因果律师事务所律师。
原告盐城苏农市场有限公司（下简称“苏农公司”）与被告陈瑞山、董英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月4日受理后，依法由审判员路文独任审判，于同年9月7日公开开庭进行了审理。原告苏农公司委托代理人刘欣铭，被告陈瑞山及被告陈瑞山、董英的共同委托代理人傅军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏农公司诉称，2014年6月22日，被告陈瑞山、董英在原告处购买位于射阳县幸福大道南侧苏农汇丰市场14号楼110室。原、被告双方签订商品房买卖合同（合同编号为1113088620XXXXXX）中约定被告在2014年1月2日交纳首付款276800元，余款27万元采用银行按揭方式支付。但被告仅支付了首付款，银行贷款一直拖延办理。原告多次要求被告办理银行按揭贷款或支付房款，均遭到被告拖延搪塞。因此，请求法院判令两被告继续履行商品房买卖合同，支付房款270000元，并承担逾期付款的违约金73912元。
被告陈瑞山、董英辩称，原、被告双方于2014年1月2日签订房屋买卖合同是事实，两被告亦在同日交纳首付款276800元，当时双方约定剩余房款由原告为两被告去银行办理按揭贷款支付，但原告未能办理银行按揭手续，同时原告未能按照合同约定时间交付房屋（2014年5月30日），至今该房屋未交付被告。原告在营销期间采取了不符合事实的相关宣传，致使两被告误信了原告的宣传，造成了对房屋商业价值预判错误，致使被告近30万元的投资款近两年没有任何的收益。原被告双方至今未能就剩余房款付款方式达成一致，原告自身存在过错，而且目前市场房价下跌，与被告购买时的房价相比已下跌了20%左右，原告在购房时的承诺均未兑现致使该市场未能营业。原告诉求的第二项逾期付款违约金没有事实与法律依据，不存在逾期付款的情形，请求法院依法查明事实予以公正处理。
经审理查明，原告苏农公司与被告陈瑞山、董英于2014年1月2日签订商品房买卖合同（编号为1113088620XXXXXX）一份，其中约定被告陈瑞山、董英购买原告所有位于射阳县城幸福大道南侧、后羿路东侧苏农汇丰市场14号楼101室，建筑面积82.61平方米，房屋单价为6619.05元／平方米，房款总价为546800元，付款方式为被告于2014年1月2日交纳首付款276800元，剩余房款27万元采取银行按揭方式支付；交付房屋的日期应当在2014年5月30日前；被告如逾期超过30日，原告有权解除合同，被告按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。
另查明，原、被告双方就上述合同签订的补充协议第一条第二项约定被告须于签约后15日内前往指定地点办妥贷款申请手续，否则视为被告逾期付款，承担相应责任。第三条第一项中约定被告必须已交清全部房价款及代收代缴的相关费用。
再查明，被告陈瑞山、董英于2014年1月1日缴清首付款276800元，现仍有27万元的房款未付清。
2015年9月7日庭审结束后，被告陈瑞山、董英以原告未能及时为其办理贷款手续、自身经济状况较差、至今未交付房屋、市场未能形成经营气候等原因，要求退房并返还其购房款及利息。
以上事实有原、被告双方签订的编号为1113088620140102房屋买卖合同复印件、原告苏农公司向被告陈瑞山、董英出具的收据复印件、当事人的陈述等证据及庭审笔录在卷佐证。
本案的争议焦点为：1、原告是否存在虚假宣传的情形。2、原告是否有义务为被告办理贷款。3、原告未交付案涉房屋是否构成违约。4、原告要求被告承担违约金的诉讼请求本院应否予以支持。
本院认为：
1、原、被告双方签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法强制性规定，应为合法有效。原、被告双方应当遵循诚实信用的原则，按照约定履行自身的义务。现原告苏农公司依据上述合同约定，要求被告继续履行合同，于法有据，本院予以支持。
2、关于争议焦点一，被告陈瑞山、董英作为完全民事行为能力人，其对购买房屋的风险应当有合理预估。现被告主张其误信原告虚假宣传才签订案涉合同，但其未能提供证据证明，应承担举证不能的责任，因此本院对被告此主张不予采纳。
3、关于争议焦点二，案涉合同的附件四合同补充协议中第一条第二项中约定“乙方（即被告）须于签约后15日内前往指定地点办妥贷款申请手续，否则视为乙方逾期付款，承担相应责任。”上述条款明确约定申请办理的贷款的义务是被告。现时，被告认为原告并未向其说明指定地点在哪里。原告主张其在原、被告双方签订案涉合同时，已经告知被告指定地点是哪家银行。此主张虽无书面证据，但符合房屋买卖合同的交易习惯，故本院予以采纳。
4、关于争议焦点三，案涉合同的附件四合同补充协议中第三条第一项交付具备条件中约定被告必须已交清全部房价款及代收代缴的相关费用。现时，被告陈瑞山、董英未能支付案涉房屋的全部价款，原告苏农公司可行使先履行抗辩权，不向被告交付案涉房屋。故原告苏农公司未在案涉合同约定的时间交付房屋，不构成违约。
5、关于争议焦点四，原告苏农公司现根据案涉合同中第七条第一项第二款约定，要求被告陈瑞山、董英承担违约金73912元。该约定具体为：“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”此违约金的条款中买受人支付违约金的前提是买受人愿意继续履行案涉合同，现时被告在庭审后提出“退房申请”，显然不符合案涉合同约定支付违约金的情形，故原告苏农公司要求被告陈瑞山、董英承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。
6、关于被告提出退房申请的问题。被告提出的退房申请实质上属于反诉，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十二条之规定，被告提出反诉的时间应当为案件受理后，法庭辩论终结前。现时，被告陈瑞山、董英在2015年9月7日庭审结束才提出的退房申请，显然不构成反诉。故被告陈瑞山、董英提出的退房要求本院不予处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：
一、被告陈瑞山、董英于本判决生效后十日内向原告盐城苏农市场有限公司支付剩余房款27万元；
二、驳回原告盐城苏农市场有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。
案件受理费6459元，减半收取3229.5元，由原告盐城苏农市场有限公司负担554.5元，被告陈瑞山、董英负担2675元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21）预交上诉案件受理费。
审判员 路文
二〇一五年十一月十三日
书记员 王栋
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
2．《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。