山东省新泰市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）新民初字第5623号
原告新泰市青云街道办事处城阳社区居委会。
委托代理人尹义辉，新泰市青云街道法律服务所法律工作者。
被告李秀萍。
被告陈华。
委托代理人苏夫成，新泰汶河法律服务所法律工作者。
原告新泰市青云街道办事处城阳社区居委会与被告李秀萍、陈华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告李秀萍及其委托代理人、被告陈华的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告陈华经被告李秀萍经办于1998年10月19日购买原告楼房一套，单价每平米1500元，合同面积487.03平米，被告预付楼款120000元，2002年1月10日原被告签订合同，楼房办理房产证面积509.04平米，总计房款763560元，扣除被告预付款120000元，被告下欠房款643560元。请求依法判决两被告偿还原告房款643560元，并自2002年1月10日起按银行同期贷款利率支付原告利息损失。诉讼费用及保全费由被告承担。
两被告辩称，一、原告起诉被告李秀萍属主体不适格，既然原告认可被告李秀萍于1998年10月19日购买318平米楼房，并交楼款120000元，实际上原告没有交付318平米楼房，原告已经违约，被告李秀萍将另行起诉原告退还12万元购房款及利息。二、被告陈华于1998年10月19日购买原告楼房一套，已按楼房买卖合同约定的房款730645元足额支付，同时依据合同第六条的约定，原告协助办理了国有土地使用权证和房产证，被告陈华依法取得了物权，由于被告陈华支付楼款的收据丢失，几经换届的现任居委会起诉被告，声称被告陈华没有足额支付房款，原告提供的证明不是欠条，不能证明陈华欠其购楼款的事实。如果被告陈华不足额支付房款，原告也不会给办理国有土地使用权证和房产证。新泰市人民法院（2004）新民初字第6739号民事调解书、（2005）新民初字第1596号民事判决书均查明本案涉及的楼房系被告陈华购得。综上，原告起诉被告既无事实依据，也不符合法律规定，请求依法驳回对两被告的诉讼请求。
经审理查明，1998年，原告开发新泰市不夜城二期工程，2002年1月10日，被告陈华与原告下属单位新泰市新兴物业管理有限责任公司签订楼房买卖合同，合同主要内容：1、甲方将不夜城二期开发区西侧23号，楼房共四层，建筑面积487.03平米出售给乙方（陈华），2、楼房每平米出售价1500元，计款730645元。3、该楼房的房产证甲方协助乙方办理，费用由乙方承担。4、乙方付清全部楼款后，楼层所有权及占地使用权归乙方。2003年9月3日，被告陈华领取了该楼房的房权证【房权证号：新房权证新字第SF0007**号，土地证号：（2003）S2**号】，房权证登记的建筑面积509.04平米。2005年被告陈华将该楼房出售给他人。
原告主张被告未付清楼款提供的证据：
收款收据。该收款收据载明，时间1998年10月19日，交款人陈华，金额120000元，事由二期工程开发交付购楼款，收款人李芬；
现金日记账一宗，记载了收取包括被告陈华等人购楼款的明细账；
证人李芬出庭证言。证人证实，当时原告不夜城二期改造，自己管帐，收取了部分购楼款，被告李秀萍来交的120000元预付款，按李秀萍的要求购房人登记的是陈华，并且出具了预收楼款单据，该楼房李秀萍和陈华后来没有再交款；
4、楼房买卖合同和房权证，证实楼房的实际面积为509.04平米。
被告李秀萍、陈华主张，120000元预付房款是李秀萍交付的另一套楼房款，陈华所购买原告的楼房款已在签订合同时一次交清，提供的证据是：
1、楼房买卖合同和房权证，证实是陈华购买原告的楼房，按合同第六条约定，陈华付清楼款后，办理了房权证，登记的产权人是陈华；
2、新泰市人民法院（2004）新民初字第6739号民事调解书、（2005）新民初字第1596号民事判决书均查明本案涉及的楼房系被告陈华购得；
3、新泰市新兴物业管理有限责任公司于2003年3月24日证明，证明陈华购得本案涉及的楼房；
4、被告李秀萍的陈述，第一次庭审中被告李秀萍陈述是自己交了120000元房款，发票丢失，陈华交的120000元房款与自己交的120000元房款不是一回事。第二次庭审中陈述不存在陈华交的120000元房款，听陈华说是一次性现金交清的房款736450元，有收据，但丢失了。第三次庭审中陈述是与陈华一同去原告处协商购房事宜，签合同当天交的钱，交了钱后给的购房合同，说给办证，没有打条，钱有自己凑的，也有陈华凑的，还有借的。后又改口当时有打的条，是给陈华打的。
本院认为，本案争议的焦点是：1、原告是和被告李秀萍还是和被告陈华存在本案争议楼房的买卖关系，2、120000元预付款的付款人是谁，是否是该争议楼房的房款，3、该争议楼房的房款是否付清？对第一个焦点，根据被告李秀萍自己的陈述，证人的证言，可以认定被告李秀萍于1998年10月19日去原告处支付的120000元系陈华的购房款，2002年1月10日原被告签订楼房买卖合同，买方是陈华，该楼房的房权证登记产权人也是陈华，因此认定本案争议的楼房买卖双方是原告与被告陈华；对于第二个焦点，原告提供的预收房款单据和证人证言，能够相互印证，120000元预付房款并非被告李秀萍支付的另一楼房房款，而是本案争议的楼房预付款，原告是按被告李秀萍的要求登记的购房人为陈华，被告李秀萍应视为购房人陈华的经办人；对于第三个焦点，本案认定原告与被告陈华之间存在本案争议的楼房买卖合同关系，被告陈华是否已全部付清该楼房款。由于双方签订的楼房买卖合同中对于房款的支付方式和时间没有明确约定，120000元预付房款系被告陈华购买楼房的房款，被告陈华对于剩余房款如何支付、是否付清负有举证责任。被告李秀萍对如何付清房款的几次陈述前后矛盾，对于如此巨大数额的房款一次性现金付清，被告仅仅靠陈述，缺乏相应证据证实，不符合常理，被告以办理了房权证主张房款一次性付清，证据单一，且当时办理房权证的的申请材料中没有证明支付楼房款的任何单据。综上，被告陈华预付房款120000元后，缺乏有效证据证实付清剩余房款，应承担偿还剩余房款的还款责任。原告要求被告李秀萍与被告陈华共同承担下欠房款的还款责任，不能证实被告李秀萍系共同购房人，且李秀萍不认可120000元是给陈华交的楼房预付款，主张是自己购买的另一套楼房，故不予支持原告该项请求，原告请求被告支付下欠楼款数额应按房权证登记的面积509.04平米计算，因楼房买卖合同双方约定的面积为487.03平米，多出的面积双方未约定，应按照面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。故本案楼房面积误差比绝对值为（509.04-487.03）÷487.03等于4.5%，3%以内部分面积为14.61平米，被告应按楼房总面积501.64平米计算未交房款数，超出3%部分的房价款由出卖人原告承担，据此，被告陈华的总房款应为752460元（487.03平米×1500元＋14.61平米×1500元），扣除预付楼款120000元，被告陈华下欠房款632460元。原告要求被告自签合同之日起按银行同期贷款利率支付利息损失，因合同未约定房款支付时间及损失，应自办理房权证之日起按银行同期贷款利率支付利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百五十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、被告陈华偿还原告新泰市青云街道办事处城阳社区居委会购房款632460元；
二、被告陈华支付原告新泰市青云街道办事处城阳社区居委会购房款利息损失（本金632460元自2003年9月4日起按银行同期贷款利率支付利息损失至本判决确定的还款之日止）；
三、驳回原告对被告李秀萍的诉讼请求；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
以上一、二项内容限被告陈华于判决生效后十日内付清。
诉讼费用10124元，诉讼保全费2320元，共计12444元。由被告陈华负担诉讼费用10074元、原告负担诉讼费用50元及诉讼保全费2320元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判长 袁恒露
审判员 郑 红
审判员 张庆芬
二〇一三年九月二十五日
书记员 陈 燕