甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民三终字第533号
上诉人（原审被告、反诉原告）马伟，男，1986年4月17日出生，汉族，甘肃省兰州市人，无固定职业，住兰州市安宁区。
委托代理人黄伟，甘肃正鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）翟孝煌，男，1965年10月23日出生，汉族，湖南省新邵县人，无固定职业，住兰州市城关区。
委托代理人史少峰，甘肃银衡律师事务所律师。
委托代理人许勤，甘肃银衡律师事务所律师。
上诉人马伟与被上诉人翟孝煌因房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第1143号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马伟的委托代理人黄伟、被上诉人翟孝煌及委托代理人史少峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，兰州市张掖路地下商业街129号-紫金大厦负一层系该大厦所建人防工程，在大厦竣工交付后开发商将负一层作为商铺对外出售使用权。马伟购买了其中的A-127号商铺，面积93.37平方米。翟孝煌及案外人周新伟、周少光共同租赁负一层商铺约2000平方米拟整体对外招商经营。双方于2014年3月3日签订的房屋租赁合同约定：马伟将位于兰州市张掖路地下商业街129号-紫金大厦负一层A-127号商铺租赁给翟孝煌。租赁期限为三年，即2014年5月1日至2017年4月30日；第一年、第二年租金为每年291314元，第三年租金比第二年租金增加10%；第一年租金应于2014年3月30日前交清，第二年租金应于2015年3月30日前交清，第三年租金应于2016年3月30日前交清；合同签订当日翟孝煌应向马伟交付10000元保证金，翟孝煌在合同期满，完全履行合同约定义务并保证房屋没有损坏、所有设施完好的情况下，马伟将保证金不计利息如数返还。双方还约定了其他事宜。合同签订当日，翟孝煌向马伟支付铺面保证金10000元，马伟将商铺交付翟孝煌。4月12日翟孝煌向马伟支付租金180000元整，同时向马伟提供了如下内容的收条：即马伟承诺如因商铺的水、电、空调、物业、面积等因素造成租赁商户不能正常营业，所造成的损失由马伟全额承担赔付责任。马伟收到租金后在收条上签字。4月14日，翟孝煌又向马伟支付111314元，至此，翟孝煌向马伟支付一年租金291314元。在翟孝煌占有、使用商铺期间，翟孝煌向绿洲物业交纳了2014年5月至8月的物业费，并对其承租的商铺包括公共通道进行了简单装修。装修的主要内容为：在公共通道原有照明基础上再次布线增加了照明筒灯、在与张掖路步行街相连的通道口门厅处进行吊顶、墙面装饰、制作门头、安装LED屏、在公共通道处另安LED屏一幅，用乳胶漆粉刷公共通道屋顶，部分商铺制作货架。翟孝煌边装修边以“唯品汇”商场之名对外招商。上述工作就绪后，部分商铺开始经营。在翟孝煌装修、招租及经营过程中，因紫金大厦负一层与张掖路步行街连通的通道被自主经营的业主占用、摆放货品，使通道不畅，翟孝煌多次要求马伟及绿洲物业解决此问题均未果。另在2014年6月因大厦变电室改造停电1天，8月份因电压不稳，负一层停电二、三次。在翟孝煌承租期间，紫金大厦一层至六层因案外人整体收购而重新布局装修，商场内通往负一层的扶梯被拆除。翟孝煌于2014年8月底至9月初因经营困难最终整体停业。随后，翟孝煌于2014年9月16日以函件形式用特快专递向马伟发出暂时中止履行租赁合同的通知，内容为：因承租商铺经常停水停电、唯一通往张掖路步行街的通道被堵塞以及交付的商铺面积与合同约定面积不符之原因，造成商铺无法正常经营，且由于马伟并没有解决上述存在的问题，故提出暂时中止履行租赁合同，延缓交付下期租金。请马伟于2014年10月1日前与其进行协商。马伟接此通知后双方进行了协商，但未能达成一致。
原审法院认为，关于双方订立的租赁合同的解除问题及其责任问题。法律规定，依法成立的合同，经双方当事人协议一致，可以解除。本案翟孝煌请求解除合同，马伟也同意解除，依上述法律规定，应予以解除。翟孝煌的该项诉讼请求予以支持。本案中造成合同不能继续履行的主要原因应为翟孝煌及案外人周少光、周新伟三人经营的“唯品汇”商场对外招租达不到预期目标这一商业风险的发生。商业风险在当事人订约时是能够预见或者应当预见的，其发生则与经营者的素质、经验等自身因素有关。本案承租人对紫金大厦负一层作为商铺对外招租的市场行情及市场信息的判断出现了失误，才导致其对外招商的情况并不乐观，与翟孝煌诉称绿洲物业短时间停电、通往负一层电动扶梯未开启没有因果关系。翟孝煌招商未达到预期效果是商业活动中的正常风险，这种商业风险导致的法律后果应由其承担。但在合同履行过程中，确实存在经营通道被他人占用通行不畅等问题，马伟对此协调不力，其对翟孝煌的损失也要负一定责任，应依法酌情减少马伟应收取的租金。鉴于翟孝煌2014年9月16日明示暂缓交付下期租金，要求马伟于10月1日前与其进行协商，此后双方又未能协商一致，而翟孝煌此时已出现经营不能继续的实际情况，为平衡双方利益，法院确认自2014年10月1日起双方不再履行合同。根据双方租赁合同约定，截止2014年10月1日翟孝煌应付租金121380元，而翟孝煌实际支付保证金10000元及租金291314元。因此马伟应将多收取的2014年10月1日后的租金及保证金共计179934元退还翟孝煌。故对翟孝煌要求马伟退还租金301314元的诉讼请求支持179934元，对马伟要求翟孝煌支付违约金的反诉请求因马伟向法庭提供的商铺转租合同系复印件且无其他证据予以佐证，故对马伟该项反诉请求不予支持。关于翟孝煌要求马伟赔偿装修损失100000元的诉讼请求，因原告主张装修损失的装修合同是针对张掖路紫金百货负一层2000平方米整体签订的，每间商铺的面积不同，装修程度也不一致，翟孝煌在开庭时未提交装修支付材料款、人工费、装修施工资料等用于证明其实际支付装修花费的凭据对其装修损失予以佐证，因此翟孝煌要求马伟赔偿装修损失证据不足。更为重要的是，商场最终无法经营的主要原因是翟孝煌未能预见的商业风险，本案中合同的解除主要责任在于翟孝煌，装修作为经营过程中的必要投入，在双方租赁合同对其未进行约定的情况下，应当依照有关法律规定由翟孝煌自行承担。但对于装修中未形成附合的装饰、装修物，翟孝煌可拆除。对于马伟提出的恢复原状的诉讼请求因马伟在庭审中未向本庭提交原商铺原貌的证据，故对马伟的该项诉讼请求法院不予支持。关于马伟提出的付清商铺租赁、占用期间拖欠的水、电、暖、物业等全部费用的诉讼请求，在庭审中亦未提交相关证据予以佐证，故对该项诉讼请求亦不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第（二）项的规定，判决：一、解除原告翟孝煌与被告马伟于2014年3月3日签订的房屋租赁合同。二、被告马伟于本判决生效后十日内向原告翟孝煌返还房屋租金169934元及保证金10000元。三、原告翟孝煌于本判决生效后二十日内向被告马伟返还位于兰州市张掖路地下商业街129号-紫金大厦负一层A-127号商铺。四、驳回原告翟孝煌的其他诉讼请求。五、驳回被告马伟的其他反诉请求。本诉案件受理费7468元，反诉案件受理费754元，由原告翟孝煌承担3471元，被告马伟承担4751元。
宣判后，马伟不服判决，向本院提出上诉认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决第二项、第五项判决，并支持上诉人的反诉请求。上诉理由为1、上诉人要求解除合同是依据双方签订的合同约定及被上诉人将房屋转租的违约事实提出的，一审以双方协商一致作为解除合同的理由错误，且没有认定对方的违约责任；2、一审判决认为在合同履行过程中，上诉人对被上诉人经营受阻协调不力，对被上诉人的损失也负有一定责任，应酌情减少上诉人应收取的租金错误，且违反公平原则，对经营受阻与上诉人没有因果关系，上诉人也没有过错责任，对被上诉人的损失不应承担责任；3、一审法院以2014年10月1作为时间节点来处理案件并计算房屋租金的返还比例错误；4、上诉人的反诉请求有合同依据和事实依据，应依法给与支持，一审不予支持错误。
翟孝煌服从一审判决，并以一审判决基本客观公正，上诉人提出的上诉理由及请求支持其反诉请求的理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。
经审理查明，原审判决认定案件基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，翟孝煌的本诉请求之一是要求解除双方签订的租赁合同，马伟反诉请求之一也是要求解除双方签订的租赁合同，虽然双方主张解除合同依据的理由不同，但均有对双方签订的租赁合同予以解除的共同意思表示，一审法院依据相关法律规定，对双方签订的租赁合同予以解除符合双方意愿和本案实际，并无不当。翟孝煌与案外人分别租赁个人商铺的用途和目的，是整合分别租赁的商铺后，整体作为商业经营场地对外招商经营。承租方利用承租商铺进行招商经营的目的未能实现，原审法院认为是商场经营者对招商经营风险预判不足，招商未能达到预期效果，因商业风险导致双方租赁合同不能继续履行的认定理由适当。但是根据有马伟签名的承租人支付租金时提供的收条中的承诺及履行合同过程中经营通道被占用通行不畅的实际情况，马伟不能证实其已经尽到了积极协调解决的义务，且承租方在难以继续经营的情况下，就出现的问题向马伟也发出通知要求协商解决，但双方未能协商一致，原审法院认为马伟对损失的发生也有一定责任，酌情减少租金的收取，并根据案件实际情况考虑双方利益，确认自2014年10月1日起不再履行合同，并以此时间计算承租人应承担的租金遵从公平原则并无不妥。翟孝煌与马伟签订租赁合同的用途和目的，是与他人整合分别租赁的商铺后，整体作为商业经营场地对外招商经营，并非自己经营使用或再转租他人获利，马伟提供的认为是翟孝煌转租的租赁合同也表明出租方为“唯品汇”，非翟孝煌，反映的是整体招商经营的商业行为，有别于法律规定的转租行为，从本案事实上马伟对翟孝煌租赁商铺的用途目的也应当是明确知悉的，故马伟认为翟孝煌违反双方合同约定将房屋转租并以此为由提出反诉缺乏事实依据和法律依据，原审法院驳回马伟的其他反诉请求，判处正确。综上，上诉人马伟的上诉请求不能成立，上诉理由本院不予认定支持，原审判决事实清楚，适用法律正确，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5206元，由上诉人马伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海军
代理审判员 邵云和
代理审判员 刘宝成
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 李世俊