福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终4867号
上诉人（原审被告）：黄秀绵，女，1965年9日15日出生，汉族,住福建省南安市。
上诉人（原审被告）：陈进财，男，1966年9月13日出生，汉族,住福建省南安市。
上列上诉人委托诉讼代理人：黄荣辉，男，1958年7月14日出生,住福建省南安市。
上列上诉人委托诉讼代理人：黄伟凡，福建九鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡源根，男，1979年5月4日出生，汉族,住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：胡文民，福建九信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张玲玲，福建九信律师事务所律师。
上诉人黄秀绵、陈进财因与被上诉人蔡源根房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初3898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄秀绵、陈进财及其委托诉讼代理人黄伟凡、黄荣辉，被上诉人蔡源根及其委托诉讼代理人胡文民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄秀绵、陈进财上诉请求：撤销一审判决，改判黄秀绵、陈进财于2016年5月12日向蔡源根发出的《解除﹤房产买卖协议﹥通知》有效，驳回蔡源根的诉讼请求。事实和理由：一、黄秀绵、陈进财于2016年5月12日向蔡源根发出的《解除﹤房产买卖协议﹥通知》合法有效。黄秀绵、陈进财按照双方当事人签订的《房产买卖协议》约定履行了全部义务，行使解除合同权。根据合同第十一条约定“甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三天内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金；若乙方中途悔约，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款”，从内容、语法、意思表示及法律规定理解，双方当事人任何一方可以“双倍返还定金”和“取消定金”为代价行使悔约权。一审判决对合同第十一条约定的认定是错误的。二、一审判决认定事实、适用法律均有错误。黄秀绵、陈进财按照合同约定以牺牲定金为代价行使解除合同权，于2016年5月12日向蔡源根发出的《解除﹤房产买卖协议﹥通知》，蔡源根于5月13日收到，但没有接受黄秀绵、陈进财退款。5月15日中午，黄秀绵、陈进财再次通知蔡源根解除合同和接受退款，而蔡源根拒绝接受。在此情况下，黄秀绵、陈进财还是依约将131.65万元以黄秀绵姓名提存在银行内，蔡源根在一审中也承认了上述事实，故一审判决是错误的。
蔡源根辩称，一、黄秀绵、陈进财关于其有权根据讼争的《房产买卖协议》第十一条约定而解除该协议的上诉意见，明显是错误的。该协议第十一条约定“甲乙双方签订本协议后，双方均不得中途悔约”是大前提，目的是限制任何一方的随意悔约，其含义是无论甲方还是乙方要求悔约，必须取得另一方的同意。而第二句强调的则是悔约方需要承担的违约责任和义务，悔约方能否解除协议，取决于另一方是否接受解除协议。黄秀绵、陈进财撇开该条款第一句内容，片面强调第二句内容属断章取义。此外，该条款中没有体现“有权、可以、允许”等权利性的内容，因此该条款约定的不是协议的解除权利或条件。黄秀绵、陈进财主张有权解除《房产买卖协议》，将权利与义务混为一谈。二、黄秀绵、陈进财主张其已经履行悔约的全部义务，与事实不符。黄秀绵、陈进财将款项存放在黄秀绵的账户内，该事实不是《房产买卖协议》第十一条约定应履行的退还责任，更不符合提存的适用条件。蔡源根不同意解除《房产买卖协议》并要求黄秀绵、陈进财继续履行而拒绝受领相关款项，该理由是合法正当的。黄秀绵、陈进财将相关款项存入黄秀绵的账户前后，不仅向蔡源根邮寄了《解除﹤房产买卖协议﹥通知》，还接收了蔡源根邮寄的《关于履行房产买卖协议的通知》，不存在蔡源根下落不明的情形。蔡源根通过银行转账的方式，先后分多笔向黄秀绵账户转入110万元，黄秀绵、陈进财明知蔡源根的银行账户，如果黄秀绵、陈进财真的想退还蔡源根款项，可以将款项直接转入蔡源根的账户。黄秀绵、陈进财仍将款项存入黄秀绵账户的事实，证明其主张的退款不是真实意思表示，是恶意对抗蔡源根、企图蒙骗审判机关的行为。三、黄秀绵、陈进财的主张违反了诚实信用原则。厦门市房价快速上涨，黄秀绵、陈进财认为房屋卖便宜了，对出售房屋的行为反悔而引发本案纠纷。综上，请求驳回上诉，维持原判。
蔡源根向一审法院起诉请求：1.确认黄秀绵与陈进财解除《房产买卖协议》通知无效；2.黄秀绵与陈进财继续履行编号0001382号《房产买卖协议》，立即与蔡源根办理位于厦门市湖里区台湾街9-11号26C房屋的转移登记手续，协助将该房屋转移登记到蔡源根或蔡源根指定人员名下；3.黄秀绵与陈进财立即清退租户并向蔡源根交付厦门市湖里台湾街9-11号26C房屋；4.黄秀绵与陈进财向蔡源根支付逾期交付房屋违约金（自2016年4月1日起至实际交付厦门市湖里台湾街9-11号26C房屋之日止，以总房价款229.8万元为基数，按日万分之五计算）。
一审法院认定事实：址于厦门市湖里区台湾街9-11号26C室的房产登记在黄秀绵名下，并于2014年5月26日办理了编号为201428358的抵押登记。2016年1月24日，蔡源根与黄秀绵、陈进财签订编号0001382号的《房产买卖协议》，约定：1.黄秀绵、陈进财出售座落于厦门市湖里区台湾街9-11号26C室的房产，土地房屋权证号为00××76，房产成交价229.8万元。蔡源根应支付购房定金20万元，于协议签订当日支付5万元，另15万元于2016年1月25日支付；2.蔡源根于2016年2月30日前向黄秀绵、陈进财支付90万元（首付款解押），于2016年5月20日前向甲方支付119.8万元；3.黄秀绵、陈进财应于2016年3月30日前租户搬走将房产交付给蔡源根使用；4签订本协议后，双方不得中途毁约。若黄秀绵、陈进财中途悔约，应书面通知蔡源根，并自悔约之日起三日内退还蔡源根所支付购房款，同时向蔡源根支付相当于双倍定金的违约金；5.若黄秀绵、陈进财不能按期向蔡源根交付房产，每逾期一日，由黄秀绵、陈进财向蔡源根支付上述购房款的0.05%作为违约金；6.黄秀绵、陈进财同意于2016年5月20日前办理全权委托公证给蔡源根，由蔡源根指定名字来办理过户手续。
合同签订当日，蔡源根向黄秀绵支付购房定金5万元；次日，蔡源根向黄秀绵支付剩余购房定金15万元。2016年2月29日，蔡源根向黄秀绵转账65万元，同日，黄秀绵出具一份《二手房交易专用收款收据》，载明：“兹有卖方黄秀绵收到买方蔡源根购买位于厦门市湖里区台湾街9-11号26C室购房款90万元用于解押”，备注：“买方蔡源根今天转65万元到黄秀绵……剩余25万元于买方实际转账到卖方账户为准”。2016年3月2日，蔡源根向黄秀绵转账25万元。
2016年5月12日，黄秀绵、陈金财向蔡源根发出《解除﹤房产买卖协议﹥通知》，主张蔡源根未能按协议约定时间（2016年2月30日前）完全支付该期购房款属先行违约，并决定不将讼争房产卖给蔡源根，要求解除《房产买卖协议》并按协议第十一条款的约定办事。同日，蔡源根向黄秀绵发出《关于履行房产买卖协议的通知》，主张黄秀绵、陈进财未按约定注销讼争房产的抵押权、未履行清退租户交付房屋的义务，并要求黄秀绵、陈进财应在2016年5月17日前还清银行贷款注销抵押权并在2016年5月15日前清退租户交付房屋给蔡源根使用，蔡源根将在黄秀绵、陈进财履行上述义务后立即支付全部购房尾款。次日，蔡源根收到上述《解除﹤房产买卖协议﹥通知》。黄秀绵、陈进财亦确认收到上述《关于履行房产买卖协议的通知》。
一审庭审中，蔡源根提供了《声明》一份，证明讼争房屋的租户郭生龙放弃了讼争房屋的优先购买权。
一审法院认为，蔡源根与黄秀绵、陈进财签订的《房产买卖协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。蔡源根与黄秀绵、陈进财之间存在房屋买卖合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，蔡源根已依约支付了购房定金20万元和首付购房款90万元。黄秀绵、陈进财辩称蔡源根并未按时支付购房款90万元属先行违约，黄秀绵于2016年2月29日出具《二手房交易专用收款收据》确认收到蔡源根购房款90万元，并备注当日收到65万元、剩余25万元以实际转账到卖方账户为准，该收款收据说明了黄秀绵在未实际收到全部90万元购房款的情况下，已自愿于2016年2月29日出具了90万元的收款收据且还特别备注剩余25万元以实际转账到卖方账户为准，而剩余25万元也已于2016年3月2日转账给黄秀绵，其间相差仅2天，且合同约定的2016年2月30日并不存在，结合以上情况可见蔡源根已依双方约定支付了首付购房款90万元，黄秀绵、陈进财的上述抗辩主张与事实不符，不予采纳。黄秀绵、陈进财主张依照协议第十一条“甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方（黄秀绵、陈进财）中途悔约的，应书面通知乙方（蔡源根），并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金”，愿意以双倍返还定金为代价解除合同，一审法院认为，黄秀绵、陈进财仅引用“若甲方（黄秀绵、陈进财）中途悔约的，应书面通知乙方（蔡源根），并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金”，据此认为其具备了以双倍返还定金为代价解除合同的权利，是对该条款进行了断章取义，该条款第一部分“甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约”约定的是双方不得中途悔约，结合该部分内容，该条款中黄秀绵、陈进财引用内容应理解为双方对悔约后违约责任的约定，而并非对单方解除权的约定，否则与该条款第一部分内容就会互相矛盾，故黄秀绵、陈进财的上述抗辩理由，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，本案并不符合上述三种情形，即蔡源根可以要求继续履行合同。因《房产买卖协议》约定“黄秀绵、陈进财同意于2016年5月20日前办理全权委托公证给蔡源根，由蔡源根指定名字来办理过户手续”，故蔡源根关于确认黄秀绵、陈进财解除《房产买卖协议》通知无效和黄秀绵与陈进财继续履行《房产买卖协议》，立即与蔡源根办理位于厦门市湖里区台湾街9-11号26C房屋的转移登记手续，协助将该房屋转移登记到蔡源根或蔡源根指定人员名下的主张，予以支持，且蔡源根依约应在转移登记当日支付119.8万元购房款。因讼争房产已于2014年5月26日办理抵押编号为201428358抵押手续，故讼争房产的转移登记应以上述抵押权解除为前提。
因《房产买卖协议》约定“黄秀绵、陈进财应于2016年3月30日前将租户搬走将房产交付给蔡源根使用”，故蔡源根主张黄秀绵、陈进财应向蔡源根交付址于厦门市湖里台湾街9-11号26C的房屋，予以支持。因《房产买卖协议》约定“若黄秀绵、陈进财不能按期向蔡源根交付房产，每逾期一日，由黄秀绵、陈进财向蔡源根支付上述购房款的0.05%作为违约金”，故蔡源根向黄秀绵、陈进财主张支付自2016年4月1日起的逾期交付房屋违约金（以总房价款229.8万元为基数，按日万分之五计算至黄秀绵、陈进财实际交付之日止），予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、确认黄秀绵、陈进财解除《房产买卖协议》的通知无效。二、黄秀绵、陈进财应于判决生效之日起十日内注销抵押编号为201428358的抵押权，在抵押注销后将址于厦门市湖里区台湾街9-11号26C的房产转移登记到蔡源根或蔡源根指定人员名下，蔡源根应于转移登记当日支付黄秀绵、陈进财119.8万元购房款。三、黄秀绵、陈进财应于判决生效之日起十日内向蔡源根交付上述房产。四、黄秀绵、陈进财应于判决生效之日起十日内，向蔡源根支付逾期交房违约金（以购房款229.8万元为基数，按日万分之五自2016年4月1日起计至实际交房之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7791元，由黄秀绵、陈进财负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。蔡源根提交二份证据：证据1.银行卡客户交易查询打印单，用于证明黄秀绵、陈进财在蔡源根转账支付款项后，掌握蔡源根的银行账户，黄秀绵将所谓款项存入自己账户并非善意。蔡源根备有足够资金，随时可向黄秀绵、陈进财支付其余购房款。证据2.讼争房屋在2016年12月13日之前抵押权登记情况，证明债务金额是160万元，登记时间是2014年5月26日，债务履行期限到2017年5月5日。黄秀绵、陈进财质证认为，1.蔡源根提交的银行卡客户交易查询打印单已经超过举证期限，不属于新证据。在保留意见的前提下，对真实性、合法性予以确认，但无法证明该账户属于蔡源根所有，不认可关联性。2.对讼争房屋在2016年12月13日之前抵押权登记情况真实性、合法性、关联性均无异议。
二审中，本院根据蔡源根申请，依法向市土房局调取讼争房产的《土地房屋登记卡》及抵押物状态情况表，上述《土地房屋登记卡》载明，位于湖里区台湾街9-11号26C室房屋权属人为黄秀绵。抵押物状态情况表显示，讼争房产抵押编号为闽（2017）厦门市不动产证明第0000988号，抵押权人为泉州银行股份有限公司厦门分行，抵押人为黄秀绵，债务人为黄金栋，登记日期为2017年1月4日，债务履行期间为2021年12月30日，担保金额为322.05万元。双方当事人质证认为，对真实性、合法性均无异议。双方当事人对一审查明认定的事实，除黄秀绵、陈进财提出遗漏查明其已按照合同第十一条约定履行义务以外，对其他事实没有异议，本院对双方没有争议的事实予以确认。
本院认为，首先，蔡源根与黄秀绵签订的讼争《房产买卖协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定《房产买卖协议》有效是正确的，双方均应依照诚实信用的原则履行合同。其次，《房产买卖协议》第十一条约定“甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金；若乙方中途悔约，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款。在此条件下，应向丙方支付的全部中介费均由违约一方承担”，从上述内容分析，双方在权利义务约定条款中明确约定不得中途悔约，并未赋予双方任意解除权，该约定对双方具有法律约束力。黄秀绵、陈进财据此主张可以支付定金的方式单方解除《房产买卖协议》缺乏合同依据。蔡源根已履行了支付购房定金、首付款的义务，黄秀绵、陈进财解除合同亦缺乏法律依据，故一审判决确认黄秀绵、陈进财解除《房产买卖协议》的通知无效并无不当，应予维持。黄秀绵、陈进财理应继续履行《房产买卖协议》，蔡源根主张黄秀绵、陈进财交付房产并承担逾期交房违约金具有合同依据，一审法院予以支持并无不当。再次，根据二审查明事实，讼争房产于2017年1月4日设立新的抵押登记，抵押权人为泉州银行股份有限公司厦门分行，债务履行期间为2021年12月30日，担保金额为322.05万元。因二审出现新的事实，讼争房产重新办理抵押登记，在抵押未涂销前，办理过户存在法律上的执行障碍，一审判决第二项予以撤销。
综上所述，黄秀绵、陈进财的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初3898号民事判决第一、三、四项；
二、撤销厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初3898号民事判决第二项；
三、驳回黄秀绵、陈进财的上诉请求；
四、驳回蔡源根的其他诉讼请求。
一审案件受理费15582元，减半收取计7791元，二审案件受理费15582元，均由黄秀绵、陈进财负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 许 莹
二〇一七年二月二十日
代书记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。