江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第609号
上诉人（原审被告）常州华德房地产有限公司，住所地金坛市金城镇北环西路155号。
法定代表人姚富新，该公司总经理。
委托代理人刘鹏，江苏维业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）潘明志。
被上诉人（原审原告）王小美。
两被上诉人委托代理人吴承艳、韩焘华，江苏钟鸣律师事务所律师。
上诉人常州华德房地产有限公司（以下简称华德公司）与被上诉人潘明志、王小美商品房销售合同纠纷一案，金坛市人民法院于2014年11月7日作出（2014）坛民初字第2499号民事判决，上诉人华德公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
潘明志、王小美诉称，双方签订了商品房买卖合同和车库买卖合同，约定潘明志、王小美购买华德公司建设的金水华都8幢甲单元801号商品房及8幢21号车库，房屋及车库总价款为966825元，华德公司应当于2013年4月30日前交付上述商品房，如华德公司超过60日没有交付商品房，应当按已交付房款的日万分之八承担违约金。潘明志、王小美已经交付房款966825元，但是华德公司没有于2013年4月30日前交付商品房，后华德公司在没有取得房屋竣工备案的情况下将房屋交付潘明志、王小美，潘明志、王小美误以为房屋已经具备交房条件，于是与华德公司结清相关费用。虽然华德公司已经支付部分违约金，但是该违约金是在华德公司欺诈潘明志、王小美的的情况下潘明志、王小美接受的，根据合同约定华德公司应当承担余下的违约金。现起诉要求华德公司支付潘明志、王小美逾期交房违约金42783元；本案诉讼费由华德公司承担。
华德公司华德公司辩称，双方已对有关违约金进行了结算并已经履行，潘明志、王小美主张撤销结算协议已经超过1年的除斥期间。华德公司于2013年7月29日已经取得竣工备案手续，双方进行违约金的结算是真实的意思表示。华德公司支付的违约金已经高于潘明志、王小美的损失，潘明志、王小美要求撤销双方结算的协议并要求增加违约金的诉讼请求，没有法律根据，请求法院驳回潘明志、王小美的诉讼请求。
原审法院经审理查明，潘明志、王小美分别于2011年9月2日、2012年9月15日与华德公司签订商品房买卖合同和车库买卖合同，合同主要内容：潘明志、王小美购买华德公司开发的金水华都小区8#甲单元801号房和8#21号车库，房屋建筑面积142.05平方米，每平方米6295.78元，房屋总金额为894316元，车库建筑面积14.56平方米，每平方米4980元，车库总金额为72509元；交付期限、交付条件、交付手续：出卖人应当在2013年4月30日前将商品房和车库交付买受人，交付的商品房应当经有关政府部门办妥竣工备案手续；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内归还全部款项，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之八的违约金。金水华都小区8#商住楼工程，竣工验收日期为2013年7月25日，竣工备案日期为2013年7月29日。潘明志、王小美共向华德公司支付房款966825元。2013年8月1日，原、华德公司办理了商品房交付手续并结算了房款，华德公司支付潘明志、王小美违约金46207元。潘明志、王小美要求华德公司支付剩余违约金42738元，华德公司不同意，后经金坛市住房和城乡建设局、信访局等部门调解未果，潘明志、王小美于2014年9月1日诉至本院。诉讼中，法院根据潘明志、王小美的申请依法查封华德公司华德公司银行存款50000元。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、交房流转会签单等证据在卷佐证。
原审法院认为，潘明志、王小美、华德公司于2011年9月2日、2012年9月15日签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房地产开发企业是房地产市场的主导主体，对其设定并提供的合同应当恪守。根据合同约定，华德公司应当在2013年4月30日前将办妥竣工验收备案手续的商品房交付潘明志、王小美，华德公司于2013年7月29日才办妥竣工验收备案手续并于2013年8月1日办理了房屋交付手续，应按约定给付违约金。自2013年5月1日起至2013年8月1日止华德公司实际违约93日，应当按照合同以日万分之八承担违约金，即71932元（966825元×0.08%×93天），扣除华德公司已经支付的46207元，华德公司仍应当支付潘明志、王小美违约金25725元。据此，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：华德公司于本判决生效之日起10日内支付潘明志、王小美潘明志、王小美违约金人民币25725元。案件受理费减半收取人民币434元、保全费520元，合计954元，由潘明志、王小美负担380元，华德公司负担574元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人华德公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决未对常州市中级人民法院（以下简称常州中院）关于结算协议的性质予以认定，对上诉人提出的被上诉人对结算协议进行反悔起诉，已超过合同法规定的一年除斥期间未予评判，属于认定事实不清，适用法律不当。常州中院在王俊华等12起案件中认定“该项结算是在上诉人欺诈业主的情况下达成的，其结算行为属于可撤销的法律行为，现被上诉人重新主张违约金，应视为其不认可原来的结算行为而申请予以撤销”。根据合同法第五十五条的规定，这一年时间是除斥期间，不能中止、中断或延长。上诉人针对业主的起诉，在答辩中明确现在所有被上诉人的起诉全部超过一年的除斥期间，理由：1、在取得竣工验收备案表前就结算违约金的业主在2013年7月3日就知道撤销事由，因为根据部分当事人的自认，“2013年7月初，被上诉人得知上诉人违法交房，其他业主也向金坛市住建局投诉，并由相关职能部门要求整改”。金坛市住建局的整改通知于2013年7月3日在小区进行了张贴公示，故在2013年7月3日业主就知道结算协议可以撤销，现被上诉人起诉撤销已过一年除斥期间。2、在取得竣工验收备案表后结算违约金的业主在结算当时就知道撤销事由，根本不存在欺诈，现被上诉人起诉撤销已过一年除斥期间。二、上诉人支付的违约金已高于被上诉人的损失，被上诉人起诉增加违约金没有事实与法律依据。法律规定商品房买卖合同中的逾期交房损失参照的是租金损失。在常州中院已判决的13起案件中，原审时法官在庭审中对逾期交房有何损失进行了询问，在徐腊平、沈香案件中，沈香明确只有每月500元的租金损失，在其他案件中，有的业主明确表示没有损失。在常州中院已判决的13起案件中，上诉人支付的违约金已超过被上诉人租金损失的1.3倍以上，约定的日万分之五为银行贷款利率（年贷款利率5.6%约为日万分之一点五）的3.7倍；约定的日万分之八为银行贷款利率的5.3倍；明显超过了法律规定的1.3倍，本案根本不可能按日万分之八再重新调整违约金。事实上，房款利息损失与逾期交房并无直接关联，请二审法院根据相关法律规定，以违约金是否超过损失的30%为标准进行衡量，正确界定逾期交房损失。在被上诉人知道撤销事由已超过一年，且上诉人支付的违约金已高于被上诉人损失的情况下，被上诉人起诉请求撤销双方的结算协议，并要求增加违约金没有事实和法律依据。综上，原审判决对案件的具体情况不加区分，故意回避除斥期间，既是对生效判决就“结算行为”的认定不尊重，又侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人潘明志、王小美辩称，我们没有撤销交房时的违约金结算，本案不存在适用除斥期间的前提条件，现潘明志、王小美要求华德公司支付余下的违约金未加重其合同责任。
二审中，双方当事人均未提供新证据；经查阅原审卷宗，房屋交付时的“交房流转会签单”内容为：……房屋已具备交付条件，请携带此流程表按如下次序办理交付手续：1、验证身份、合同审核及房款结算－销售部、财务部，结算表格中注明房款数额、扣违约金、实际房款、已交房款、应补房款、维修基金、应补交款，表单中有业主确认签名。2014年8月20日金坛市信访局出具一份“情况说明”，载明“……2013年8月1日下午，四五个业主代表及开发商代表又来信访局，经协调，双方同意按日万分之五结算拿房，如不同意按日万分之五结算拿房的，由其通过诉讼程序解决”。
二审查明的其他案件事实与原审相一致，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同中约定的房屋交付时间为2013年4月30日前，但上诉人华德公司直至2013年8月1日才向被上诉人交付房屋，在上诉人华德公司提供的“交房流转会签单”中，虽载明了扣除违约金的数额，但并未告知购房业主该扣除的违约金即是结清了全部逾期交房违约金，作为购房业主的被上诉人也并未明确表示放弃主张剩余部分违约金的权利，当地信访部门出具的“情况说明”中也不能证明本案双方已对违约金的结算达成了一致意见。另外，上诉人华德公司认为双方约定的违约金已经超出被上诉人实际损失，要求减少违约金，但并未提供证据证明约定的违约金过分高于被上诉人的实际损失。故此，原审判决按双方合同约定判令上诉人华德公司补足违约金并无不妥。综上，上诉人华德公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费870元，由上诉人常州华德房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈秋云
审 判 员 罗希夷
代理审判员 顾 佳
二〇一五年六月三日
书 记 员 蒋 洁