广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江新法泽民初字第561号
原告吕振坚，男，汉族，住江门市新会区，身份证号码×××167X。
委托代理人李小红，广东五邑律师事务所律师。
被告邓爱军，男，汉族，住湖南省祁东县，身份证号码×××7810。
原告吕振坚诉被告新会区大泽镇绿源木料加工厂、邓爱军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理后，原告吕振坚向本院申请撤回对被告新会区大泽镇绿源木料加工厂的起诉，本院依法口头裁定予以准许。本案依法由审判员李柳云适用简易程序于2016年2月23日公开开庭进行审理。原告的委托代理人李小红到庭参加诉讼，被告邓爱军经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕振坚诉称：被告邓爱军为设立新会区大泽镇绿源木料加工厂进行加工木料，于2015年2月8日与原告达成《厂房租赁合同》，租赁原告座落于新会区大泽镇大泽村石牛山开发区950平方米的简易厂房，合同约定租赁期限为3年（即从2015年2月8日至2018年2月7日），租金为每月8550元。合同还约定“被告不按合同向原告缴纳租金的按每天5‰计算违约金，在30天内仍未交清租金，原告有权终止租赁合同，并且被告要在20天内无条件搬迁完毕”的违约责任及水电费、税费等由被告承担。租赁合同签订后，原告依约交付上述厂房给被告使用，被告前期也向原告支付相关租金，但从2015年7月起再没有向原告支付租金，拖欠租金达6个月，合计51300元，经多次催收无果。又因原、被告约定，不按合同约定缴纳租金，按每天5‰计算违约金，故被告应支付相应违约金26932.5元给原告。在此期间，被告因生产经营发生了7-9月电费合计75622.15元、水费1011元，该水电费原告已代为垫付，被告应返还给原告。据此，原告起诉请求判令：1、解除原、被告2015年2月8日所签订的《厂房租赁合同》，被告立即搬迁并腾空新会区大泽镇大泽村石牛山开发区的厂房交回原告。2、被告立即支付拖欠原告2015年7月-12月的租金51300元、违约金26932.5元以及2016年1月1日后的厂房占用费（以每月8550元计算，计至被告实际腾空上述厂房之日止）。3、被告立即清偿原告代交的水电费合计76633.15元。4、被告承担诉讼费。
原告在举证期限内提供如下证据：
1、大泽镇绿源木料加工厂工商机读资料（打印件）1份，证明大泽镇绿源木料加工厂是被告经营的个体户。
2、《大泽村委会石牛山开发区土地出租协议书》（复印件，大泽村委会盖章确认与原件无异）、图纸（复印件）各1份。
3、《石牛山开发区用地出租更换承租人协议书》（原件）1份，证据2、3共同证明原告有权将大泽村石牛山开发区土地及其厂房出租给被告。
4、《厂房租赁合同》（原件）1份，证明原、被告之间的租赁合同关系。
5、电费发票（原件）3份、新会区大泽镇农村集体经济组织统一收据（原件）1份，证明原告代被告支付2015年7月-9月水电费合计76633.15元。
6、证明（原件）1份，证明原告与被告的转租租赁关系已经村民代表大会同意，转租关系合法有效。
被告没有答辩，也没有提供证据。
被告没有出庭辨认核对原告所举证据的真实性，应视为其放弃抗辩、质证的权利。经审查，原告提供的上述证据来源合法，能客观地反映案件事实，且无影响证明效力的因素存在，本院予以确认。
经审理查明：原告于2012年2月8日从江门市新会区大泽镇大泽村民委员会承租得该村的石牛山开发区原承租人林卓光五金加工之用地（3335平方米）及厂房，经大泽村民委员会同意，原告于2015年2月8日与被告邓爱军签订原告为“出租方、甲方”，被告为“承租方、乙方”的《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将上述地块上的简易厂房（面积950㎡）转租给乙方用于生物质能源加工，租赁期限为3年（从2015年2月8日至2018年2月7日止），乙方每月5日前须向甲方交纳当年当月租金8550元。乙方向甲方交纳40000元押金（押金不计利息），乙方在租赁期末满退，甲方不退回押金。租赁期满后甲方验收厂房办公室财产无损坏后退回押金。乙方不按合同要求向甲方缴纳租金的按日息千分之五计罚，在30天内仍未能交清租金，属于违约行为，甲方有权依法终止租赁合同，不退回押金，并追回未清租金，要求乙方在20天内无条件搬迁完毕。乙方在租赁期使用时的一切经营费、行政费用由乙方自行负责（如水费、电费、卫生费、管理费、土地使用税、租赁税等税费）等等内容。合同签订后，原告如约将上述厂房交给被告使用，被告在该厂房设立新会区大泽镇绿源木料加工厂。但被告因经营不善，从2015年7月起至今拖欠原告租金未付。另外，原告代被告垫付2015年7月1日至10月1日的电费合计75622.15元及2015年7月、8月水费合计1011元。原告经催收无果，遂诉诸本院。诉讼中，原告认为被告交纳的40000元押金归其所有。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原告与被告在平等、自愿的基础上签订的《厂房租赁合同》，合法有效，本院予以确认。
一、对合同解除问题。被告没有举证证明其已向原告支付2015年7月起至今的租金，故本院对原告主张被告拖欠租金的事实予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，因原、被告在《厂房租赁合同》中明确约定，如被告在30天内未能交清租金，原告有权依法终止租赁合同，故原告解除合同的条件已成就，原告请求解除其与被告签订的上述《厂房租赁合同》，合法有据，本院予以支持。
二、依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，上述合同解除后，被告应腾空涉案租赁厂房并交回给原告。因此，原告要求被告搬迁并腾空涉案厂房交原告的诉讼请求。
三、对拖欠租金问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，原告诉请被告支付从2015年7月起至实际交付厂房日止的租金（其中，2015年7月至2016年2月止，共8个月，合计为68400元，此后租金按每月8550元计算），合法有据，本院予以支持。
四、对原告主张的违约金问题。原、被告双方在合同约定按“日息千分之五”计算，相当于年利率182.5%。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，虽然原告没有证明其因原告违约造成实际损失具体是多少，但被告逾期支付租金确实会造成被告资金被占用的损失。虽然被告没有到庭抗辩，但综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、目前借贷利率水平以及违约金应有的补偿性和惩罚性等因素，本院认为双方约定的违约金利率过高，故从公平原则出发，酌定违约金按年利率24%计算为宜。结合租金拖欠及应缴时间，违约金具体分段计算如下：以8550元为本金，从2015年7月6日起计至2015年8月5日止（共31天），为174.28元；以17100元（8550元×2）为本金，从2015年8月6日起计至2015年9月5日止（共31天），为348.56元；以25650元（8550元×3）为本金，从2015年9月6日起计至2015年10月5日止（共30天），为505.97元；以34200元（8550元×4）为本金，从2015年10月6日起计至2015年11月5日止（共31天），为697.12元；以42750元（8550元×5）为本金，从2015年11月6日起计至2015年12月5日止（共30天），为843.29元；以51300元（8550元×6）为本金，从2015年12月6日起计至2016年1月5日止（共31天），为1045.68元；以59850元（8550元×7）为本金，从2016年1月6日起计至2016年2月5日止（共31天），为1219.96元；以68400元（8550元×8）为本金，从2016年2月6日起计至2016年3月5日止（共29天），为1304.28元，上述违约金合计为6139.14元。2016年3月（含3月份）之后的违约金，以实际拖欠租金为本金，从2016年3月6日起，按年利率24%计至实际清偿租金日止。
五、对原告主张的电费及水费问题。因被告没有举证反驳原告的主张，故本院对原告主张其代被告垫付电费及水费的事实予以确认。按上述合同约定，电费及水费应由被告负担，故原告主张被告返还垫付部分电费及水费，本院也予以支持。
被告邓爱军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第二款、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：
一、原告吕振坚与被告邓爱军于2015年2月8日签订的《厂房租赁合同》自本判决发生法律效力之日起予以解除。
二、被告邓爱军应自本判决发生法律效力之日起十日内腾空上述《厂房租赁合同》约定的座落于江门市新会区大泽镇大泽村石牛山开发区的厂房，并将该厂房交还给原告吕振坚。
三、被告邓爱军应自本判决发生法律效力之日起十日内支付租金及违约金（其中，2015年7月至2016年2月租金合计68400元，2016年3月5日前的违约金合计6139.14元；2016年3月起租金按每月8550元计至被告邓爱军实际交还上述厂房日止；2016年3月6日起的违约金以实际拖欠租金为本金，按年利率24%计至实际清偿租金日止）给原告吕振坚。
四、被告邓爱军应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕振坚返还电费75622.15元及水费1011元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3415元（已按减半收取），由被告邓爱军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 李柳云
二〇一六年三月十一日
书记员 赵齐好
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