山东省临沂市兰山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁1302执异36号
案外人：薛念春，男，汉族，1971年5月17日出生，住山东省沂南县。
申请执行人：山东正融资产管理有限公司，住所地临沂市兰山区海关路18号，统一社会信用代码91371300312858487T。
法定代表人：孙树军，董事长。
委托诉讼代理人：刘鑫，山东衡正源律师事务所律师。
被执行人：山东晨始建工集团有限公司，住所地山东省沂南县城历山路中段，统一社会信用代码913713217961507672。
法定代表人：陈贵德，董事长。
被执行人：山东晨始置业有限责任公司，住所地临沂市兰山区金雀山路18号气象大厦16层，统一社会信用代码91371300782316957M。
法定代表人：陈贵德，董事长。
被执行人：山东智圣汤泉旅游度假村有限公司，住所地山东省沂南县城北外环路，统一社会信用代码913713216882897881。
法定代表人：陈贵德，董事长。
被执行人：陈贵德，男，汉族，1965年5月9日出生，住山东省沂南县。
被执行人：高树英，女，汉族，1962年4月8日出生，住山东省沂南县。
被执行人：陈桂存，男，汉族，1975年11月5日出生，住山东省沂南县。
被执行人：陈桂明，男，汉族，1974年1月17日出生，住山东省沂南县。
被执行人：朱文颖，女，汉族，1977年12月30日出生，住临沂市兰山区。
本院在执行（2017）鲁1302执3519号案件，即申请执行人山东正融资产管理有限公司与被执行人山东晨始建工集团有限公司、山东晨始置业有限责任公司、山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、陈贵德、高树英、陈桂存、陈桂明、朱文颖借款合同纠纷一案中，案外人薛念春对本院查封位于临沂市沂南县智圣温泉城××房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
案外人薛念春称，山东晨始置业有限公司开发的智圣国际温泉城温泉御苑××房屋及配房系杨夫广于2016年4月13日购得，经聂武华介绍于2017年1月18日转卖给张其团，双方签订了《房屋转让证明》，约定了由聂武华先行垫付一部分房款，余款由张其团付清。后因张其团不能如期付款给杨夫广，杨夫广与张其团商定收回涉案房产并将其转卖给薛念春，薛念春遂于2017年5月9日与张其团签订了《房屋转让证明》，约定薛念春将全部房款支付给聂武华，聂武华在扣除其替张其团支付的房款后剩余款项支付给杨夫广。薛念春在支付房款后已完成对该房屋的购置，取得涉案房产的钥匙并积极进行装修等事宜，故，涉案房产的所有权属于薛念春。薛念春与山东正融资产管理有限公司不存在任何债权债务关系，山东正融资产管理有限公司的申请查封行为侵害了薛念春的合法权益，请求贵院查明事实，依法解除对涉案房产的查封行为。
案外人薛念春为证明自己的主张向本院提交了如下证据：一、杨夫广与山东晨始置业有限责任公司签订的智圣（国际）温泉城认购书一份、杨夫广于2016年4月13日交纳房款587736元（收款方式为潘建华、聂新明、聂逢冬、潘涛顶聂勇、聂武华三期工程款）并附带潘建华、聂新明、聂逢冬、潘涛、聂勇、聂武华的付款凭证。二、杨夫广与张其团签订房屋转让证明及张其团向杨夫广支付房款587736元的收据（收款方式为由杨夫广更名）各一份。三、张其团与薛念春签订房屋转让证明、薛念春交纳房款的收据（收款方式为由张其团更名，单据加盖了山东晨始置业有限责任公司的财务专用章）以及由薛念春向聂武华转款（转款金额为54万元）、聂武华向杨夫广转款的银行回执单各一份。四、薛念春于2017年12月30日向沂南县花苑物业管理有限公司交纳封阳台及装修保证金收据各一份。五、薛念春与山东晨始置业有限责任公司签订智圣温泉城温泉御苑商品房使用说明书、质量保证书各一份。六、沂南县不动产登记信息查询证明一份。
申请执行人山东正融资产管理有限公司未作相应的答辩。
本院查明，申请执行人山东正融资产管理有限公司与被执行人山东晨始建工集团有限公司等借款合同纠纷即（2017）鲁1302民初367号案件，本院于2017年6月6日立案执行。在执行过程中，本院于2017年6月14日依据（2017）鲁1302执3519-2号裁定书查封了被执行人山东晨始置业有限责任公司位于临沂市××温泉城××楼××单元××室、××室，B23号楼1单元702室、401室、202室、801室、101室，B24号楼1单元301室、D13号楼1单元201室，D14号楼1单元202室，D15号楼101室、102室、701室、1101室、301室，D16号楼1单元401室、701室，D17号楼1单元901室、C15号楼1单元101室，C17号楼1单元901室，B13号楼1单元102室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室、601室、602室，A21号楼1单元401室、301室、102室、202室、201室，A22号楼1单元201室、701室、2单元201室、102室，A19号楼1单元601室，A18号楼1单元101室、702室、602室、501室，A13号楼1单元102室的房产共计四十六套，查封期限为2017年6月14日至2020年6月14日止，并向沂南县不动产登记中心送达了协助执行通知书。本院根据申请执行人的申请对涉案房产予以评估拍卖，现涉案房产正在评估拍卖过程中。案外人薛念春向本院提出书面异议后，该案遂暂缓执行。
另查明，另案案外人孟超以2017年3月份以2533210元购买了由山东晨始置业有限公司开发的智圣国际温泉城温泉御苑C区A21-1-401、A21-1-301、A21-1-202、A21-1-102、A22-1-201、A22-1-701房屋，并经沂南县房地产管理局备案为由向本院提出书面异议。本院作出（2017）鲁1302执异251号执行裁定书，驳回了孟超的异议请求。
该案的争议焦点为案外人薛念春是否是涉案房产的权利人，若是，其享有的权利能否排除本院的强制执行行为。
本院认为，涉案房产在沂南县不动产登记中心登记在山东晨始置业有限责任公司名下，本院依法查封并无不当。案外人薛念春对涉案房产主张权利排除执行行为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，“在金钱债权中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案中，山东晨始置业有限责任公司分别与杨夫广、孟超就涉案房产签订房屋买卖合同，存在一房数卖的行为，在买受人均要求履行有效的房屋买卖合同情况下，属于实体问题，应通过诉讼解决。薛念春提供的沂南县不动产登记信息查询及交纳装修费用等收据不能充分证明其购买涉案房产系用于居住且名下并无其他住房。对于房款的支付情况，薛念春提供的银行转账凭证与山东晨始置业有限责任公司出具收据数额不一致，且该款项收款人并非是山东晨始置业有限责任公司或转让人张其团，故，在无其他证据予以佐证的前提下，对已支付价款超过合同约定总价款百分之五十的事实，本院不予支持。综上所述，薛念春对涉案房产享有的权利不能排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人薛念春的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 管晓蒙
人民陪审员 张华东
人民陪审员 解成军
二〇一八年一月二十八日
书 记 员 钱晓雨