贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0113民初1865号原告：刘成庆，男，1965年10月2日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：吴正成，男，贵州铭和律师事务所律师，执业证号：15201201110490191。代理权限：特别代理。被告：简玉梅，女,1965年10月9日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市白云区，委托诉讼代理人：黄克界，男，贵州名恒律师事务所律师，执业证号：15201199910982664。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：李薨，男，贵州名恒律师事务所（实习）律师。代理权限：一般代理。第三人：贵州家和房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路56-58号华城凯旋门A栋15楼，注册号：5201002224476（1-1）。法定代表人：刘力源，男，该公司董事长，委托诉讼代理人：郎晨，男，系贵州家和房地产开发有限公司工作人员。代理权限：特别代理。原告刘成庆与被告简玉梅排除妨害纠纷一案，本院于2017年7月18日受理后，依法追加贵州家和房地产开发有限公司为第三人，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘成庆的委托诉讼代理人吴正成，被告简玉梅及其委托诉讼代理人黄克界、李薨，第三人贵州家和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郎晨到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告刘成庆向本院提出诉讼请求：1、判决被告简玉梅立即搬出原告位于贵州省××白云区都拉营*号门面；2、判决被告支付原告门面使用费9999元（从房屋产权证办理之日至被告搬离门面之日止）；3、本案诉讼费由被告负担。事实及理由。2016年12月28日，原告与贵州家和房地产开发有限公司（以下简称家和房开）签订《商品房买卖合同》，购买了家和房开开发的位于贵阳市都拉营*号门面，面积为24.16㎡，并办理了黔（2017）白云区不动产权第00xxx65号《不动产证书》，取得了该门面的产权。被告未经原告允许，搬入原告购买的上述门面内从事经营活动，经原告多次要求搬离，被告均不予配合。被告的行为导致原告的门面被非法占用，造成原告重大的经济损失。现原告为维护自身合法权益，特起诉请求判决支持如前所述请求。原告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：1、《商品房买卖合同》《收款收据》，证明原告于2016年12月28日通过合法手段向家和房开购买了涉案门面并缴纳了相应的购房款的事实；2、《不动产证书》《税收完税证明》，证明原告已合法取得了涉案门面产权并缴纳了相关契税的事实。被告简玉梅辩称，一、被告合法取得本案争议门面，其行为并未对原告造成侵权，原告无权要求被告搬出本案诉争门面。2006年3月30日，被告向家和房开购买了涉案门面，双方就门面的位置、总价、单价、面积以及尾款的支付方式等达成了协议，被告于购买门面当日支付了门面首付款，家和房开随即向被告交付了门面。随后，被告将该门面装修后使用至今11年，并按时交纳了门面水电费，被告与家和房开存在合法的商品房买卖关系，双方已实际履行商品房买卖合同的主要义务，且被告已支付超过50%的总购房款，又实际占有使用该门面，在此条件下家和房开将该门面出卖并过户给原告的行为属一房二卖行为；二、原告与家和房开恶意串通，损害被告的合法权益而取得的《不动产证书》不应受到法律的保护。首先、被告至今未取得房屋产权证是家和房开的故意行为所致。从2006年至今，被告已无数次联系家和房开，而家和房开对被告避而不见，既不配合被告办理房屋尾款按揭手续，也不出面配合办理房屋产权证。在其他业主通过法院处理后，家和房开仍拒不履行，法院只好向其他业主出具《债权凭证》，由此可以说明是家和房开拒不为被告办理房屋产权证。其次、原告向家和房开购买诉争门面的房价明显低于现有市场价格。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定，“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，可以认定原告向家和房开购买诉争门面的价格明显低于现有市场价格，双方系恶意串通，其目的在于以合法的形式掩盖非法目的；再次、与本案相同的三名业主的门面均被家和房开过户至原告一人的名下并非偶然，说明原告系恶意买受人。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的规定“恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”，因此，原告的主张不应予以支持；三、原告要求被告赔偿房屋使用费无任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。综上所述，原告与家和房开恶意串通损害被告的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求，保护被告的合法权益和交易安全。被告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：1、《身份证》《收款收据》《贵州省贵阳市白云区人民法院（2008）白民一初字第610号民事判决书》《贵州省贵阳市中级人民法院（2009）筑民一终字第644号民事判决书》《专题会议纪要》，证明被告简玉梅于2006年3月30与家和房开达成购房协议，并于购房当天向家和房开支付了购房首付款，家和房开于被告简玉梅交付首付款的当天将案涉门面交付被告使用至今。由于家和房开未将办理权属登记需由家和房开提供的资料报产权登记机关备案，导致简玉梅未能办理权属证书，2008年10月，简玉梅向贵阳市白云区人民法院起诉，贵阳市白云区人民法院判决后，简玉梅对判决不服，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院维持了原判。法院生效法律文书对家和房开将诉争门面出卖给被告的事实予以确认。由于家和房开一直躲避，故简玉梅等业主通过信访途径维护自身合法权益。经庭审质证，被告简玉梅对原告提供的《商品房买卖合同》的真实性不认可，认为原告与家和房开于2016年12月28日的房屋成交价为4020.45元∕㎡，其成交价严重低于当时的市场价格，故真实性不予认可。同时，《商品房买卖合同》是家和房开与原告恶意串通签订的，损害了被告的合法利益，无法达到原告的证明目的。对原告提供的《收款收据》，被告认为原告未提交银行流水予以佐证，其三性均不认可。对原告提供的《不动产证书》的真实性无异议，但原告所交纳的税款和门面价款均低于市场价格，因此，该门面买卖合同不具有合法性，不予认可。原告对被告提供的《收款收据》的真实性虽不予认可，但被告向法院提供的也是《收款收据》，因此，原告提供的《收款收据》应当采信。对被告提供的判决书的真实性和合法性均无异议，但是判决书已经载明被告与家和房开没有签订买卖合同，被告也没有付清所有房款，因此法院驳回了被告的诉讼请求，原告购买涉案房屋没有任何法律障碍。被告提供的《专题会议纪要》系复印件，且没有加盖公章，故对该《专题会议纪要》真实性不认可。第三人贵州家和房地产开发有限公司提出其登记出售房屋时，事前曾要求简玉梅等三被告补交购房款和有关税费，遭到被告的拒绝，第三人才将房屋出售给原告刘成庆。当事人围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年3月30日，家和房开与被告简玉梅达成了由被告简玉梅购买家和房开开发的位于贵阳市××××大道“汇通商业中心”*号门面（即现贵阳市都拉营*号）的协议，被告简玉梅当即向家和房开公司交纳了购房首付款51094元及门面维修基金970元，并约定购房尾款为银行按揭。被告交款的当日，家和房开便将案涉门面交付给被告简玉梅使用至今。2008年10月，家和房开与本案被告因涉案门面办理产权证及交纳尚欠购房款引发纠纷，被告简玉梅诉至本院，请求判令家和房开以及中国南车集团贵阳车辆厂将办理权属登记应由家和房开提供的资料报产权登记机关备案，并承担逾期备案违约金。2008年11月7日，贵阳市白云区人民法院以（2008）白民一初字第610号民事判决书判决“驳回原告简玉梅的诉讼请求”。2009年3月30日，贵州省贵阳市中级人民法院以（2009）筑民一终字第644号民事判决书维持了贵阳市白云区人民法院（2008）白民一初字第610号民事判决。因被告简玉梅与家和房开未签订《商品房买卖合同》，致使被告未办理产权证。2016年12月28日，原告刘成庆与家和房开就案涉门面的买卖签订了《商品房买卖合同》，约定家和房开公司将本案诉争门面以97134元的价格出卖给原告刘成庆。2017年1月，贵阳市国土资源局白云区不动产登记中心向刘成庆颁发了《不动产证书》。随后，原告刘成庆以其对案涉门面取得《不动产证书》为由，要求被告简玉梅搬出案涉门面，遭到被告拒绝，故原告向本院起诉请求判令如前诉讼请求。本院认为，公民的合法财产受法律保护。本案中，原告刘成庆与家和房开虽就案涉门面签订了《商品房买卖合同》，但该《商品房买卖合同》所约定的房屋价格为“明显不合理的低价”，且原告并未举证证明就该门面交纳了维修基金等相关费用，因此，可以认定原告刘成庆与家和房开之间就案涉门面的买卖并非善意。原告刘成庆虽取得案涉门面的《不动产证书》，但原告刘成庆并未实际取得该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。而被告简玉梅在与家和房开达成买卖协议后交纳了首付款，并已实际占有和使用了案涉门面至今已十一年的时间，其行为并不构成侵权，因此，综合全案事实，根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神，本院认为，原告刘成庆所取得的《不动产证书》所享有的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人即被告简玉梅，故原告以排除妨害为由要求被告搬出诉争门面并支付租金的主张，理由不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘成庆的诉讼请求。案件受理费60元，由原告刘成庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  肖建忠审 判 员  张 钰人民陪审员  管伟良二〇一七年十二月十二日书 记 员  潘 曌