常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0402民初6193号
原告周烨。
原告陈静。
委托诉讼代理人周烨（系陈静丈夫），身份信息同上。
被告常州德嘉美吉特科技五金城有限公司，住所地常州市天宁区青洋北路99、101号。
法定代表人许细员，该公司董事长。
委托代理人张琰娜，该公司职员。
原告周烨、陈静与被告常州德嘉美吉特科技五金城有限公司（以下简称美吉特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月7日受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序于2016年12月30日公开开庭进行了审理。原告周烨暨原告陈静的委托代理人、被告美吉特公司的委托代理人张琰娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周烨、陈静诉称，原告于2010年12月25日向常州德嘉置业有限公司购买位于美吉特科技五金城二期一幢1202号商铺，总金额1023845.22元，于当日一次性付清（办理房产证时按实际面积计算，应是1014713元），被告于当日与原告签订商品房买卖合同及《商铺委托经营管理合同》，双方约定委托前39个月作为免租期，从第40个月至第87个月被告按年以购房总价的8%、9%、10%、11%返回租金（每半年一付），截止2016年9月24日，被告已经累计三次未付租金，原告多次与被告交涉未果，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告归还返还商铺1幢1202号租金126839.12元（截止到2016年9月24日）；2、支付违约金75600元整；3、诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确租金自2013年3月25日计算至2016年9月24日，违约金系按照《商铺委托经营管理合同》约定的违约金计算方法计算。
被告美吉特公司答辩称：1、对于原告要求的租金计算，被告认为有误，从被告方查的资料上知道原告的2012年10月31日交付的，租金起算应当从2012年10月31日开始计算39个月即2016年2月1日开始计算租金，至今为止共产生2期租金，金额应当为81177.04元，2、关于违约金的计算，双方原本约定了计算方式，其适用前提是合同不能履行或者不能足期履行的情形下，可以适用，但是原告方要求继续履行本合同，显然并不认为本合同不能履行或者不能足期履行，所以被告方认为，不能适用该违约条款。
经审理查明，2010年12月25日，周烨与常州德嘉置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买常州市青洋北路101号1号楼1202号房屋（产权登记面积为60平方米），为此周烨向该公司支付了1014713元购房款。随后周烨（作为甲方）与美吉特公司（作为乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，将上述房屋委托美吉特公司经营管理，并作如下约定：1、委托期限为交付之日起183个月；2、委托期的前三年加上交付后三个月的开业筹备期（共计39个月）作为免租期，委托期内第40个月至第87个月由乙方代为出租，其中第40个月至第51个月、第52个月至第63个月、第64个月至第75个月、第76个月至第87个月，乙方应支付给甲方的保底租金分别为《商品房买卖合同》购房总价的8%、9%、10%、11%，第88个月至第183个月，乙方根据实际租赁收入与甲方结算佣金……租金每半年一付，于每半年的第一个月内支付；3、关于违约责任，“若一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方。违约金计算方式为：按柒拾元/平方米·月的单价乘以托管商铺产权登记面积、再乘以本合同未履行的期限”；4、其他。
涉案商铺于2012年10月31日交付，根据合同约定，美吉特公司应于2016年2月28日前向周烨支付2016年2月1日起算至2016年7月31日止的租金、于2016年8月31日前向周烨支付2016年8月1日起至2017年1月31日止期间的租金。
上述事实，有房产证、《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》、《补充协议》及发票、原被告庭审陈述等证据证实。
本院认为：关于本案所涉法律关系，庭审中原告明确本案系因《商铺委托经营管理合同》的履行产生的纠纷，根据《商铺委托经营管理合同》约定的内容，该合同履行标的的主要内容是房屋租赁的使用收益，即合同双方主要的权利义务在于房屋的交付使用和租金的支付，因此该合同实质体现的是房屋租赁法律关系。此外，根据合同的相对性，陈静并非合同相对人，无权依据该合同起诉。
《商铺委托经营管理合同》、《补充协议》系双方真实意思的表示，内容合法有效，合同双方均应严格按约履行合同义务。根据《商铺委托经营管理合同》及庭审中双方确认的事实，美吉特公司应于2016年2月28日前向周烨支付2016年2月1日起算至2016年7月31日止的租金、于2016年8月31日前向周烨支付2016年8月1日起至2017年1月31日止期间的租金。根据合同约定，该两期租金应以1014713元购房款为基数计算，美吉特公司应向周烨支付的租金为1014713元×8%=81177.04元。美吉特公司对此也予以认可。
关于违约金，美吉特公司未能按期支付租金的行为违反了合同的约定，应该承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉案《商铺委托经营管理合同》关于违约金支付方式的约定为：按柒拾元/平方米·月的单价乘以托管商铺产权登记面积、再乘以本合同未履行的期限。本案中，在原告未举证证明存在其他损失的情况下，其损失主要表现为因美吉特公司未能按时支付租金造成的损失。该损失明显小于周烨按上述约定方式计算的数额，且周烨愿意选择继续履行合同，故本院在综合考虑本案违约的表现形式、承租人的主观过错、合同约定等因素的基础上，酌情将违约金计算方式调整为以40588.52元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率自2016年2月28日起计算至实际给付之日止及以40588.52元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率自2016年8月31日起计算至实际给付之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、常州德嘉美吉特科技五金城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向周烨支付租金81177.04元。
二、常州德嘉美吉特科技五金城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向周烨支付以40588.52元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率自2016年2月28日起计算至实际给付之日止及以40588.52元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率自2016年8月31日起计算至实际给付之日止的违约金。
三、驳回周烨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4337元，按规定减半收取2168.5元，由常州德嘉美吉特科技五金城有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 凌琎琎
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 徐 漪
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。