山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第763号
上诉人（原审被告）：上海鼎帝实业有限公司，住所地：上海市奉贤区青村镇姚家村1330号。
法定代表人：付兴芬，该公司经理。
委托代理人：熊兆罡，上海熊兆罡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：临沂同赢物业管理有限公司。住所地：沂水县德意国际财富中心**#*********室。
法定代表人：高德康，该公司经理。
委托代理人：公为杰，山东衡正源律师事务所律师。
原审被告：杨富，男，1979年9月9日出生，汉族，居民。
上诉人上海鼎帝实业有限公司（简称鼎帝公司）因与被上诉人临沂同赢物业管理有限公司（简称同赢公司）及原审被告杨富房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省沂水县人民法院（2014）沂商初字第3284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
同赢公司一审诉称，2012年，鼎帝公司多次考察位于沂水县德意?沂蒙国际财富中心的商铺，拟整体承租22幢141至155号、22幢101至117号、23幢125至134号共计42间商铺（经营面积4908㎡），鼎帝公司欲独家经营装饰、家具、灯具、墙纸、厨房用品、卫生洁具、窗帘、门业锁具等建材家居装饰类业态商品，其中22幢141、142经营西餐咖啡厅等业态。经我公司与鼎帝公司多次协商，由我公司从各个商铺业主处获得上述42间商铺为期三年的委托经营权，我公司负责支付业主租金，我公司有权将上述商铺自主招商、转租、自行对外签订租赁协议、自行经营、有权使用收益等权利。双方综合考虑鼎帝公司经营业态的前期市场培育等综合因素，给予鼎帝公司租金优惠，我公司与鼎帝公司于2012年8月14日就上述42间商铺签订了“德意?沂蒙国际财富中心租赁合同”（简称“租赁合同”），经营凯佳居家具建材广场，为期三年，先付租金后使用，租赁期间合计租金为2675257元，其中第一年租金837536元分三次交付，第一次209384元于签约时交付，第二次209384元于2013年2月20日前交付，第三次418768元于2013年5月20日前交付，第二年租金为887788元于2013年11月20日前交付，第三年租金为949933元于2014年11月20日前交付，物业管理费为2.9元／月／㎡，于每季度提前15天交纳次季度物业管理费。我公司将上述商铺交付给鼎帝公司后，由鼎帝公司拆除原有商铺间的间隔，并组织装修，以凯佳居家具建材广场的名义开始经营，鼎帝公司将第一年度租金陆续交齐。鼎帝公司由于自身经营运作问题，未在2013年11月20日前将第二年度租金887788元交付给甲方，而且，鼎帝公司除签约时交纳了物业管理费42699元之外，从2012年11月1日开始拖欠物业管理费，经我公司多次向鼎帝公司催要未果。鉴于鼎帝公司拖欠物业管理费和第二年度租金等行为严重违约，我公司于2014年1月20日通知鼎帝公司解除租赁合同，鼎帝公司至今既未交齐上述拖欠款项，也未将上述商铺清理完毕、恢复原状、且鼎帝公司违约行为给我公司造成了上述商铺的剩余租期无法出租、业态也无法短期调整等重大经济损失。综上所述，我公司认为鼎帝公司行为严重违约，其应当支付欠交的物业管理费、第二年度租金，并承担违约责任赔偿我公司经济损失。我公司为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令鼎帝公司支付物业管理费341592元、欠交水费1086元、第二年度租金887788元等计款1230466元并赔偿损失，诉讼费用由鼎帝公司负担。
鼎帝公司一审辩称：1.我们认为同赢公司与本案我公司签订的合同无效，根据商品房销售第十一条规定，同赢公司无权租赁房屋，本案系售后的包租行为，我公司保留向同赢公司主张返还已付的租金及投入上千万元的投资损失。2.同赢公司和我公司就租金和物业管理费还有税费已经达成合意，我公司所欠的上述费用共计154503元。3.造成我公司欠同赢公司租金、物业管理费、水费，除本身自身经营外，同赢公司也是有过错的，同赢公司不具备商业开发，另外同赢公司一些承诺也没有实现，如同赢公司承诺的进行大量的广告宣传及减免物业管理费。
杨富一审辩称，我不应当承担任何责任，我系鼎帝公司的员工，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，员工的行为应当由公司承担，鼎帝公司和同赢公司签订合同的全部法律后果也应当由鼎帝公司承担，所以我作为被告主体是不适格的，不承担任何责任。
原判决认定，同赢公司成立于2010年1月14日，经营范围包括：商业运营管理、商业策划、商业招商、商业招商代理、广告发布，物业管理等。2012年8月14日，同赢公司与鼎帝公司在德意?沂蒙国际财富中心签订了“租赁合同”，甲方为同赢公司，乙方为鼎帝公司。甲乙双方分别盖公司章确认。合同约定：第一条、乙方租赁经营场所位于山东省临沂市沂水县德意?沂蒙国际财富中心22幢141至155号，22幢101至117号，23幢125至134号铺位，共42间商铺，经营面积共计4908平方米。……第四条、租赁期限：22幢101、102、114、115、116、141、142、143、144、147、148、150、153、154、155号，23幢134号，共16间，租赁期限为2012年10月1日至2015年9月30日，其中2012年8月10日至2012年9月30日止为装修期，装修期不计租金。剩余26间房屋，租赁期限为2012年12月1日至2015年11月30日，其中2012年8月10日至2012年11月30日止为装修期，装修期不计租金。……第十五条、乙方应缴费用：1.乙方对承租商铺应先付租金后使用，租赁期间合计租金人民币2675257元，其中：第一年租金：第一次交付租金为人民币209384元，乙方签订本合同时交付给甲方；第二次交付租金为人民币209384元，交付时间为2013年2月20日前；第三次交付租金为人民币418768元，交付时间为2013年5月20日前；第二年租金：22幢101、102、114、115、116、141、142、143、144、147、148、150、153、154、155号，23幢134号，共16间，租金为305185元，于2013年11月20日前交付；其余26间房屋，租金为582603元，于2013年11月20日前交付；合计人民币887788元。……乙方自入驻之日起按甲方管理规定交纳相应的物业管理费用2.9元／月／㎡，于每季度提前15天交纳次季度物业管理费至甲方财务部门。……第十六条、乙方在签订合同时须向甲方交纳保证金20000元。第十七条、乙方在合同签订后须向甲方预缴首期租金，即人民币209384元，及2012年度前三个月物业管理费42699.6元，合计人民币252083.6元。……第十八条、如乙方迟延交付应交款项超过30日，则甲方有权从第31日起每日收取相等于每月租金5%的费用作为滞纳金，并可对该商铺采取停水、电供应或封闭其营业场所等措施，如乙方延至第60日仍未交清费用，则甲方有权单方面解除合同。乙方所交纳保证金概不退还。第二十一条、如乙方违反下列任一项约定，甲方有权单方面解除合同并不再退还乙方交纳的保证金，同时乙方还应交清所有应交费用。……1.乙方欠交租金达一个月以上（含一个月）；2.乙方所拖欠各种应交款项合计相等于一个月租金的金额；……第二十二条、乙方按照合同约定进场装修时间为2012年8月10日至2012年10月31日，开业时间定于2012年12月1日前。第二十三条、合同期满或因乙方违约等原因导致合同期前解除的，在接到甲方书面通知七日内乙方应办理撤场手续。若乙方在规定时间内未撤场，则乙方必须补交占用期租金，同时还应向甲方支付占用期租金总额2倍作为违约金。合同签订后，鼎帝公司已缴纳同赢公司第一年度租赁费837536元，物业管理费42716元，双方对此均无异议。
因鼎帝公司欠交第二年度租金887788元，同赢公司于2014年1月8日向鼎帝公司发出书面租金催缴通知书，通知鼎帝公司于2014年1月10日中午11：30前将887788元交至同赢公司财务部，逾期不缴纳，同赢公司将强行收回所租商铺，并根据合同内容执行。因鼎帝公司在上述时间未缴纳以上款项，2014年1月20日，同赢公司向鼎帝公司发出书面合同解除通知书，自本通知到达鼎帝公司时合同解除，同赢公司收回商铺另行租赁。并要求鼎帝公司于通知到达后三日内派人前来处理合同解除善后事宜。合同解除后，同赢公司办理了另行招租事宜，但至本案开庭时（2014年11月19日）未招租成功，涉案房屋处于闲置状态。鼎帝公司在庭审过程中表示对此无异议。
原判决另认定，在庭审过程中，同赢公司提交山东兴达工程造价咨询有限公司出具的拆除恢复估算报告及同赢公司与42间商铺的业主签订的商铺委托经营协议，经业主授权，同赢公司有权独自对外招租、转租，同赢公司向业主支付的第三年返租租金的损失是1408670元。该拆除恢复估算报告证明为沂水县德意沂蒙国际财富中心23幢125至134号，22幢141至155号，22幢101至117号沿街房一层、二层拆除及恢复造价为709739.87元，同赢公司为此支出评估费6000元。鼎帝公司对此无异议，但鼎帝公司认为该房屋系售后包租，是法律明令禁止的。
原审庭审过程中，鼎帝公司提交公证书二份，证明本案系将合同解除，双方互不承担违约责任，鼎帝公司尚欠同赢公司租金144575元，物管费155727元，水费1086元，总计301388元；鼎帝公司采取以物抵债方式向同赢公司清偿，但同赢公司对该证据予以否认，认为公证文书形式上不合法，且证人李某、熊某、赵某均未出庭作证；从打印的解除合同协议来看，没有甲乙双方的公章确认，也没有签约代表的签字，也没有甲乙双方对各自签约代表的授权书，充其量可能是曾经在同赢公司单方解除合同后协商过，但是双方没有签字盖章，协商不成功；该证据不能作为本案认定事实使用；同赢公司也从未收到过鼎帝公司所谓的鼎帝公司交付的款项。之后，双方协商未果，同赢公司诉至法院，请求法院查明事实，依法判令鼎帝公司、杨富立即支付物业管理费341592元、水费1086元及第二年度租金887788元，合计1230466元。庭审中，同赢公司主张鼎帝公司还应按合同约定赔偿损失，具体明细为：鼎帝公司支付同赢公司迟延付款滞纳金从2013年12月21日起每日按每月租金5%计算至付清日止，恢复隔断墙原状的损失709739.87元，评估费6000元，42间商铺第三年返租租金损失1408670元，诉讼费用由鼎帝公司负担。
原判决认定的上述事实有双方当事人陈述、租赁合同、收款收据、租金催缴通知、解除合同通知书、照片、拆除恢复估算报告书及发票、公证书及庭审笔录等为证，均已收录在卷。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。同赢公司与鼎帝公司订立的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，同赢公司、鼎帝公司双方应按合同约定全面履行义务。合同签订后，同赢公司依约将房屋交付鼎帝公司经营管理，鼎帝公司应按合同约定的期限、租金数额向同赢公司支付相应的租赁费及其他相关费用。在合同履行过程中，因鼎帝公司欠交租赁费等费用，经同赢公司催告后仍未缴纳，同赢公司于2014年1月20日通知鼎帝公司解除租赁合同符合合同约定及法律规定，予以认定。对同赢公司的损失，认定如下：1.同赢公司租金损失887788元。2.鼎帝公司欠交物业费202095.04元（自2012年8月14日起至合同解除之日即2014年1月20日止，2.9元／月／㎡×4908㎡×17.2=244811.04元，244811.04元-42716元=202095.04元）；3.欠交水费1086元；4.恢复原状损失709739.87元；5.评估费6000元；6.鼎帝公司应承担合同约定的违约责任，应自2013年12月21日至付清日止，每日按月平均租金73982.3元（887788元／12=73982.3元）的5%计算，承担迟延付款滞纳金。对同赢公司以上损失，鼎帝公司应当支付同赢公司。对同赢公司其余诉讼请求不予支持。鼎帝公司关于该案租赁合同是无效合同，该房屋系售后的包租行为，及同赢公司和鼎帝公司就租金和物业管理费还有税费已经达成合意，鼎帝公司所欠的上述费用共计154503元的辩解意见，因同赢公司对此予以否认，且鼎帝公司未提交充分的证据予以证实，该辩解意见不成立，不予采信。杨富系鼎帝公司的员工，其行为系代理鼎帝公司的职务行为，其产生的行为后果责任应由鼎帝公司承担，杨富关于其不应当承担任何责任的辩解意见成立，予以采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、鼎帝公司支付同赢公司临物业管理费202095.04元、水费1086元，计款203181.04元。二、鼎帝公司赔偿同赢公司租金损失887788元。三、鼎帝公司赔偿同赢公司恢复原状损失715739.87元（房屋拆除恢复价款709739.87元、评估费6000元）。四、鼎帝公司支付同赢公司迟延付款滞纳金每日3699.12元（73982.3元×5%=3699.12元），自2013年12月21日起至付清之日止。五、上述一、二、三、四项内容于本判决生效之日起十日内履行完毕。六、驳回同赢公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33639元，由鼎帝公司负担。
上诉人鼎帝公司不服原审判决上诉称，一审法院判决查明事实不清，认定事实错误，适用法律错误，具体如下：1.一审法院认为“同赢公司与鼎帝公司订立的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，同赢公司、鼎帝公司双方应按合同约定全面履行义务”，我公司认为此认定属于事实错误，适用法律错误。根据《商品房销售管理办法》第二章第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”以及《山东省商品房销售条例》第二十条“房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成的商品房。”同赢公司作为房产开发商向系争房屋的所有权人之间采取售后包租的销售方式，此销售合同应属无效，则同赢公司基于此销售合同等约定取得的授权也应当不具有合法效力。因此同赢公司并非系争房屋的有权处理人，不具备出租系争房屋的合法主体资格，其与我公司签订的租赁合同也应属于无效合同。同赢公司基于此无效的租赁合同而向我公司主张的相关权利全部不应予以支持。2.一审法院判令我公司赔偿同赢公司租金损失887788元，属于事实认定错误，缺乏法律依据。一审法院认定“在合同履行过程中，因鼎帝公司欠交租赁费等费用，经同赢公司催告后仍未缴纳，同赢公司于2014年1月20日通知鼎帝公司解除租赁合同符合合同约定及法律规定。”既然一审法院认定租赁合同已于2014年1月20日解除，同赢公司要求我公司支付2014年一整年度租金，缺乏法律依据。租赁合同虽约定租金支付方式为先付后用，在租赁合同已于2014年1月20日解除的情况下，承租人即我公司自然只应承担合同解除日前实际己经发生的租金，而非同赢公司要求的包括为实际未发生部分在内的租金。更何况一审法院认定“合同解除后，同赢公司办理了另行招租事宜，但至本案开庭时（2014年11月19日）未招租成功，涉案房屋处于闲置状态。”既然同赢公司已办理了另行招租事宜，处于闲置状态的经济损失应由同赢公司自行承担，上诉人不应对此承担任何责任，更不应承担相应租金。且据鼎帝公司反映2014年1月8日起，同赢公司已经对系争房屋采取上锁、断水断电等措施，我公司自此就再也无法对系争房屋进行使用，不应当承担此后的房租等任何费用。3.一审法院判令我公司支付同赢公司恢复原状损失715739.87元，且同时判令我公司每日按照月租金的5%支付高额延迟付款滞纳金，更是属于事实认定错误，缺乏法律依据。一审法院依据同赢公司提交的山东兴达工程造价咨询有限公司出具的拆除恢复估算报告认定“该拆除恢复估算报告证明为沂水县德意沂蒙国际财富中心23幢125至134号，22幢141至155号，22幢101至117号沿街房一层、二层拆除及恢复造价为709739.87元，同赢公司支出评估费6000元。”，并据此判令我公司支付同赢公司恢复原状损失715739.87元，我公司认为缺乏法律依据。我公司认为对于涉案房屋的装修改造是在经同赢公司同意之后进行，双方签订的租赁合同第五条明确约定“乙方（即我公司）自行装修其铺位，其装修设计、色彩须与所在区域整体设计、色彩相协调。其设计、装修方案经甲方（即同赢公司）书面同意方可实施。装修过程还必须遵守甲方制定的有关装修规定。”同时租赁合同中并未规定合同解除后，我公司应负责将租赁物恢复原状。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”而本案中，我公司是在经同赢公司同意的情况下进行装饰装修，同赢公司无权要求我公司恢复原状或赔偿损失。一审法院在既无合同约定也无法律规定的情况下，判令我公司支付同赢公司恢复原状损失，缺乏法律依据。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。结合本案实际情况，即便租赁合同中约定了关于我公司若出现迟延付款违约金的滞纳金计算方法，每日以月租金的5%计算迟延付款滞纳金，然若按此计算，每月的迟延付款滞纳金高达月租金总额的1.5倍之高，违约金约定显属过高。一审法院却未能够结合同赢公司之实际损失，以及我公司与同赢公司之间就付款事宜多次协商的综合情况，直接按照合同约定判令我公司支付高额的迟延付款滞纳金，属于事实认定不清，适用法律错误。4.一审法院未采纳我公司提供的证据，认定事实不清，故意偏祖同赢公司。我公司在一审中提交的两份“公证书”，完全能证明我公司与同赢公司已经一致确认我公司尚欠同赢公司各项费用总计人民币301388元，我公司采取以物抵债的方式予以偿还且不负任何违约责任。一审中我公司提交的“公证书”两份，证据材料形式和内容均足以证明我公司和同赢公司己经就合同解除后续事宜达成一致意见。根据《公证程序规则》第五十四条“公证机构派员外出办理保全证据公证的，由二人共同办理，承办公证员应当亲自外出办理。”本案公证文书的形成均是申请人亲自到公证书现场，并且在朱韵文、浦寅昇两名公证员现场监督下完成，加盖上海市黄浦区公证处公章。“公证书”的制作完全严格根据相关法律法规对公证活动之要求作出，具有公证效力。对比公证书内容中载明的诸份“解除合同协议”可以看出，我公司关于我公司尚欠同赢公司“2014年度实际发生租金144575元、物管费155727元、水费1086元，以上总计人民币301388元。对此，乙方（即我公司）采取以物抵债以及支付款项的方式予以偿还。”以及同赢公司接收我公司装修装饰、家具家居总价值人民币277863元两部分一再确认，双方皆无异议。诸份“解除合同协议”对比下不难看出，协议更改部分仅为同赢公司对于其接受的我公司装修、装饰的处理进程，以及我公司最后付款期限的协商。但以上并不妨碍对于我公司尚欠费用总计人民币301388元整，并采取以物抵债方式偿还的事实认定。且同赢公司已经将我公司全部装修、家具家居等商品接收冲抵欠款，再次印证双方已达成协议并实际履行。但对于一审中我公司提供的以上证据，一审法院却认为“鼎帝公司未提供充分的证据予以证实，该辩解一件不成立，不予采信”，却判令我公司支付同赢公司租金、物业管理费及水费共计1090969.04元，并且判令我公司承担迟延付款滞纳金的违约责任。我公司认为一审法院这一判决事实认定不清，故意偏袒同赢公司。综上，我公司认为，同赢公司并非本案租赁合同签订的有权主体，其与我公司之间签订的租赁合同应当认定为无效合同。且现一审法院已认定租赁合同于2014年1月20日解除，我公司不应再支付租赁合同解除后相应租金、物业费等。且我公司与同赢公司一致确认我公司仅欠付各类费用人民币301388元整，且已经交付同赢公司装修、家具家居等价值277863元。同赢公司没有实际损失，我公司不应对同赢公司进行任何赔偿。一审法院判决事实认定错误，法律适用不当，损害了我公司的合法权益。恳请二审法院查清事实真相，依法撤销（2014）沂商初字第3284号民事判决书第一项、第二项、第三项、第四项、第五项判决，依法改判或将本案发回重审，判令本诉、反诉诉讼费用全部由同赢公司承担。
本院审理期间，鼎帝公司补充上诉理由称，不再要求将本案发回重审。原审法院关于保证金未审理是错误的，还有当时装修保证金也未审理，是错误的。
被上诉人同赢公司辩称，一审使用法律正确，认定事实清楚，判决合法适当。鼎帝公司上述请求没有相关证据佐证，综上，请求法庭依法维持判决。关于鼎帝公司补充的保证金及装修保证金，根据不诉不理的民事审判原则，鼎帝公司一审中并未起诉，也未在一审中提出要求一并处理的诉讼请求，所以对此与本案无关。
原审被告杨富经本院传票传唤，无正当理由拒不参加二审诉讼，亦未提出答辩意见。
本院经审理查明，“租赁合同”第五条约定：“乙方自行装修其铺位，其装修设计、色彩须与所在区域整体设计、色彩相协调。其设计、装修方案经甲方书面同意方可实施。装修过程还必须遵守甲方制定的有关装修规定。”第十四条约定：“商铺租赁期满或因乙方违约等原因导致合同提前解除，商铺的装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、甲方也不对乙方进行任何补偿。”2012年8月18日，鼎帝公司向同赢公司交付装修保证金10000元，2012年8月25日，鼎帝公司向同赢公司交付经营服务质量保证金20000元。
认定上述事实的证据与原审相同，另有当事人在本院审理期间的陈述予以证实。
本院经审理查明的其他事实与原审相同。
本院认为，杨富系鼎帝公司的员工，其行为系代理鼎帝公司的职务行为，其产生的行为后果责任应由鼎帝公司承担，原审法院判决驳回同赢公司对杨富的诉讼请求正确，本院予以维持。
德意?沂蒙国际财富中心商铺系山东德意房地产有限公司承建，山东德意房地产有限公司与同赢公司是不同的民事主体，山东德意房地产有限公司与鼎帝公司不存在租赁合同关系，同赢公司出租给鼎帝公司的商铺已经竣工，不存在鼎帝公司所称的违反“商品房销售管理办法”第十一条及“山东省商品房销售条例”第二十条规定的情形，且“商品房销售管理办法”及“山东省商品房销售条例”不属于行政法规，原审法院认定“租赁合同”为有效合同正确，本院予以确认，鼎帝公司关于“租赁合同”无效的上诉理由不能成立，不予支持。
鼎帝公司因未支付第二年的租赁费，同赢公司于2014年1月8日向鼎帝公司设立的凯佳居家具建材广场发出了“租金催缴通知”，鼎帝公司仍未交付，同赢公司于2014年1月20日向鼎帝公司发出了“解除合同通知书”，该“解除合同通知书”符合第十八条关于“如乙方迟延交付应交款项超过30日，则甲方有权从第31日起每日收取相等于每月租金5%的费用作为滞纳金，并可对该商铺采取停水、电供应或封闭其营业场所等措施，如乙方延至第60日仍未交清费用，则甲方有权单方面解除合同”及第二十一条关于“如乙方违反下列任一项约定，甲方有权单方面解除合同并不再退还乙方交纳的保证金，同时乙方还应交清所有应交费用。……1.乙方欠交租金达一个月以上（含一个月）；2.乙方所拖欠各种应交款项合计相等于一个月租金的金额”的约定，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，发生解除合同的法律效力，鼎帝公司与同赢公司签订的“租赁合同”于2014年1月20日解除，原审法院认定“租赁合同”于2014年1月20日解除正确，本院予以确认。
按照“租赁合同”的约定，物业费按每平方米每月2.9元计算，至2014年1月20日的物业费为244811.04元，鼎帝公司已经支付物业费42716元，尚欠物业费202095.04元。鼎帝公司认可尚欠水费1086元，原审法院认定鼎帝公司欠交物业费202095.04元及水费1086元正确，本院予以确认。
按照“租赁合同”的约定，22幢101、102、114、115、116、141、142、143、144、147、148、150、153、154、155号及23幢134号共16间商铺第二年的租赁期限为2013年10月1日至2014年9月30日，22幢103至113、117、145、146、149、151、152号及23幢126至133号125至134号共26间商铺第二年的租赁期限为2013年12月1日至2014年11月30日。按每年365天计算，至2014年1月20日，鼎帝公司第二年度租赁22幢101、102、114、115、116、141、142、143、144、147、148、150、153、154、155号及23幢134号共16间商铺的时间为111天，应交付租金为92809.69元；租赁22幢103至113、117、145、146、149、151、152号及23幢126至133号125至134号共26间商铺的时间为50天，应交付租金为79808.63元，合计172618.32元，“租赁合同”已于2014年1月20日解除，原审法院将合同约定的第二年度的全部租金887788元认定为同赢公司的租金损失不当，本院予以改判。
鼎帝公司于2012年8月18日向同赢公司交付装修保证金10000元，于2012年8月25日向同赢公司交付经营服务质量保证金20000元。按照“租赁合同”第十六条、第十八条和第二十一条的约定，因鼎帝公司迟延支付应缴款项构成违约，其交付给同赢公司的20000元保证金不应退还，对其交付给同赢公司的装修保证金10000元，同赢公司应予退还，该款可在鼎帝公司应当支付给同赢公司的租金中扣减，鼎帝公司应向同赢公司支付至2014年1月20日的租金162618.32元。
“租赁合同”第十五条约定第二年租金应在2013年11月20日前交付，第十八条约定“如乙方延迟支付应缴款项超过30日，则甲方有权从第31日起每日收取相等于每月租金5%的费用作为滞纳金”，该约定的滞纳金具有逾期付款违约金的性质，但该约定的违约金的计算标准过高，鼎帝公司在上诉状中已提出异议，本院确认按照欠付租金162618.32元的年利率24%计算，自2013年12月21日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止，原审判决每日按每月租金的5%计算滞纳金过高，本院予以调整。
“租赁合同”第二十三条约定：“合同期满或因乙方违约等原因导致合同期前解除的，在接到甲方书面通知七日内乙方应办理撤场手续。若乙方在规定时间内未撤场，则乙方必须补交占用期租金，同时还应向甲方支付占用期租金总额2倍作为违约金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”“租赁合同”已于2014年1月20日解除，鼎帝公司应办理撤场手续，并将承租的商铺恢复原状。鼎帝公司的撤场期限以30天为宜，鼎帝公司应按第二年度租金的标准向同赢公司支付2014年1月20日至2014年2月19日的占用费72968.88元。“租赁合同”约定“应向甲方支付占用期租金总额2倍作为违约金”过高，本院确认按照占用费72968.88元的年利率24%计算，自2014年2月20日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止。同赢公司有义务采取适当措施防止损失的扩大，本院对2014年2月20日之后同赢公司所主张的的租金损失不予赔偿，原审法院对同赢公司主张的第三年度的租金损失未予判决正确，本院予以确认，但判决第二年度的租金损失数额不当，本院予以改判。
“租赁合同”第十四条约定：“商铺租赁期满或因乙方违约等原因导致合同提前解除，商铺的装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、甲方也不对乙方进行任何补偿。同赢公司主张鼎帝公司的违约责任仅限于鼎帝公司逾期交付应缴纳的款项，并未主张鼎帝公司在装修方面存在违约行为，因此，本院认定鼎帝公司的装修及改建均已经过同赢公司的同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”同赢公司租赁给鼎帝公司的商铺原为各自独立的隔断间，属于不同的所有权人，如果租赁期限届满，同赢公司可用租金收益自行将商铺恢复原状，现因鼎帝公司违约支付租金而解除“租赁合同”，本院确认鼎帝公司对2014年2月20日至租赁期限届满之日2015年11月30日同赢公司未取得租金的期限支付相应的恢复价款。该时间段共计648天，占总租赁期限的59.12%，按恢复原状需要的总价款709739.87元计算，鼎帝公司需向同赢公司支付恢复价款420010.44元，并应承担评估费6000元，原审法院判决由鼎帝公司赔偿同赢公司恢复原状损失71579.87元不当，本院予以变更。
鼎帝公司提交的“解除合同协议”没有同赢公司的签字盖章，不符合“解除合同协议”载明的“自签字盖章之日起生效”的条件，因此“解除合同通知书”不能作为认定本案事实的依据，鼎帝公司关于双方已就合同解除后续事由达成一致意见的上诉理由不能成立，不予支持。
综上，同赢公司与鼎帝公司签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行各自的合同义务。杨富系鼎帝公司的员工，原审法院判决驳回同赢公司对杨富的诉讼请求正确，本院予以维持。鼎帝公司未按约支付租金，经催告后仍未支付，同赢公司于2014年1月20日向鼎帝公司发出了“解除合同通知书”，该“解除合同通知书”具有合同解除的法律效力。鼎帝公司提交的“解除合同通知书”不能作为认定本案事实的依据，鼎帝公司关于双方已就合同解除后续事由达成一致意见的上诉理由不能成立，不予支持。原审法院认定鼎帝公司欠交物业费202095.04元及水费1086元正确，本院予以确认。鼎帝公司应向同赢公司交付2014年1月20日前欠付的租金172618.32元，扣除鼎帝公司交付给同赢公司的装修保证金10000元，鼎帝公司应向同赢公司支付2014年1月20日以前的租金162618.32元，并自2013年12月21日起按年利率24%支付逾期付款违约金至本判决确定的履行期限届满之日止，原审判决每日按每月租金的5%计算滞纳金过高，本院予以调整。“租赁合同”解除后，鼎帝公司需要办理退场事宜，按退场需要30天计算，鼎帝公司应按第二年度租金的标准向同赢公司支付2014年1月20日至2014年2月19日的占用费72968.88元，并自2014年2月20日起按年利率24%支付逾期付款违约金至本判决确定的履行期限届满之日止。“租赁合同”约定的“应向甲方支付占用期租金总额2倍作为违约金”过高，本院予以调整。“租赁合同”解除后，商铺需要恢复原状，本院确认鼎帝公司对2014年2月20日至租赁期限届满之日2015年11月30日同赢公司未取得租金的期限支付相应的恢复价款420010.44元，并应承担评估费6000元，原审法院判决由鼎帝公司赔偿同赢公司恢复原状损失715739.87元不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持山东省沂水县人民法院（2014）沂商初字第3284号民事判决的第一项。
二、撤销山东省沂水县人民法院（2014）沂商初字第3284号民事判决的第四、五项。
三、变更山东省沂水县人民法院（2014）沂商初字第3284号民事判决的第二项为：上诉人上海鼎帝实业有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人临沂同赢物业管理有限公司租金损失235587.2元及违约金（其中租金162618.32元，自2013年12月21日起按年利率24%支付逾期付款违约金至本判决确定的履行期限届满之日止；房屋占用费72968.88元，自2014年2月20日起按年利率24%支付逾期付款违约金至本判决确定的履行期限届满之日止。
四、变更山东省沂水县人民法院（2014）沂商初字第3284号民事判决的第三项为：上诉人上海鼎帝实业有限公司于本判决生效后十日内赔偿被上诉人临沂同赢物业管理有限公司恢复原状价款420010.44元、评估费6000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各33639元，由上诉人上海鼎帝实业有限公司各负担12488元，被上诉人临沂同赢物业管理有限公司各负担21151元。
本判决为终审判决。
审判长 田开玉
审判员 杨敬国
审判员 张念国
二〇一五年十一月九日
书记员 崔凯琳