新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民二终字第56号
上诉人（原审被告）：乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司法定代表人：孙淑珍，该公司董事长。
委托代理人：李尚儒，新疆元正律师事务所律师。
委托代理人：卢涛，乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司员工。
被上诉人（原审原告）：新疆通达热力有限责任公司
法定代表人：刘文，该公司总经理。
委托代理人：张开发，新疆世源律师事务所律师。
上诉人乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司（以下简称房产开发公司）因与被上诉人新疆通达热力有限责任公司（以下简称通达热力公司）供用热力合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民二初字第752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人房地产开发（集团）公司委托代理人李尚儒和卢涛、被上诉人通达热力公司的委托代理人张开发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：通达热力公司是乌鲁木齐市沙依巴克区博物馆南乡巷（沙依巴克区西北路128号）48、49、50、51、53、54、55、56、57、58、59、60、61、62、63、64、65、66、69号楼的供热企业，上述住宅楼中有131户住户欠缴暖气费合计423046.66元。庭审中，房产开发公司认可其为通达热力公司所诉具体楼号的实际产权人，但该小区属廉租房，房产开发公司与通达热力公司所诉欠缴暖气费的实际使用人签订有房屋租赁合同，合同约定应由承租人缴纳暖气费。房产开发公司认为通达热力公司提供的欠费名单中，其中两户对不上，承租人加依娜租住的房屋，房产开发公司虽是产权人，但通达热力公司提供的房号不对。另一户石广军，房产开发公司不认可与其建立租住关系。通达热力公司认可石广军住户的暖气费已缴纳。2014年7月14日通达热力公司因索要欠付的暖气费，向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.房产开发公司支付通达热力公司欠付暖气费423046元及滞纳金100000元；2.房产开发公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：供用热力合同是供热人向用热人供热，用热人支付用热费的合同。本案中，房产开发公司作为通达热力公司所诉用热房屋的实际产权人，用热房屋位于通达热力公司供热辖区，虽未与房产开发公司签订书面供热合同，但通达热力公司依法履行了供热义务，与房产开发公司形成了事实上的供热关系，房产开发公司作为该房屋实际产权人理应向通达热力公司履行支付采暖费的义务。房产开发公司辩称，其虽是该房屋的产权人，但不是实际使用人，该房屋作为廉租房已租赁给具体的实际使用人，双方租赁合同明确约定，由承租人缴纳暖气费，故不应由其支付暖气费。且通达热力公司所诉部分住户欠缴暖气费时间是在2010年之前，通达热力公司的该部分诉讼请求已过诉讼时效。对于房产开发公司辩称，原审法院认为，1.《物业管理条列》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。“最终用户”会因各种情形发生变化，此时，应当由原用户及时通知供应单位，以便于供应单位与“最终用户”签订合同、收取费用。本案中，房产开发公司虽辩称其非实际使用人，但房产开发公司作为通达热力公司所诉用热房屋的实际产权人，在将用热房屋出租之后，“最终用户”发生了变更，房产开发公司应当及时将“最终用户”变更的情况通知通达热力公司。一方面，房产开发公司未及时将“最终用户”的变更情况通知通达热力公司，通达热力公司并不知晓该房屋的实际情况。另一方面，房产开发公司与承租人签订的房屋租赁合同，约定由承租人缴纳暖气费，只对出租方、承租方有约束力，而对通达热力公司不具有约束力，不能以此对抗通达热力公司对采暖费的主张，故通达热力公司要求实际产权人房产开发公司支付热力费，符合法律规定，房产开发公司对此抗辩意见，原审法院不予采信。2.关于房产开发公司辩称部分住户欠缴暖气费是否已过诉讼时效问题，原审法院认为，供暖合同属于持续履行合同，双方就用热人给付采暖费的具体履行期限未作约定，通达热力公司随时可向房产开发公司主张，故本案诉讼时效应自通达热力公司要求房产开发公司清缴欠费之日起计算，故对房产开发公司针对诉讼时效的抗辩意见，原审不予采纳。
关于房产开发公司应支付暖气费的具体金额，房产开发公司对通达热力公司提供的欠费名单租户的房屋面积都予以认可，但对通达热力公司提供的欠费名单中，两户有异议，庭审中房产开发公司认可其中一户加依娜为其承租户，其为实际产权人，故原审法院认定该住户的欠费金额应由房产开发公司承担。另一有异议住户为石广军，但通达热力公司认可该住户将暖气费已缴纳，故原审法院从通达热力公司所诉住户欠缴暖气费金额423046元中，扣减石广军住户已缴纳的金额868.34元，余款422177.66元应由房产开发公司承担。通达热力公司按照每日千分之三计算，主张房产开发公司支付滞纳金100000元。原审法院认为，由于原、房产开发公司双方未签订合同约定违约金的计算方式，故原审法院参照银行同期贷款利率计算后，房产开发公司应支付通达热力公司逾期滞纳金为74190.32元（因户数多，每户计算均不同，详见卷内计算单）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百八十二条、第一百八十四条之规定，原审遂判决：一、乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司支付通达热力公司新疆通达热力有限责任公司暖气费422177.66元；二、乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司支付通达热力公司新疆通达热力有限责任公司滞纳金74190.32元。
一审宣判后，房产开发公司不服，向本院提起上诉称：一、原审中通达热力公司提交的欠缴暖气费住户名单及欠费明细说明其是知晓供热的“最终用户”基本情况的，原审认定通达热力公司不知晓“最终用户”的实际情况是错误的；二、通达热力公司认可其是通过房产局查到房屋实际产权人的，说明通达热力公司是与“最终用户”协商无果的情况下，才决定将我公司作为被告起诉的，通达热力公司主张其并不知道房屋实际情况的理由是不能成立的；三、通达热力公司一审中提供的测温证据并不能证实其履行了供热义务，其未能出示由国家质监部门或其认可的有资质的室内环境监测单位根据《室内空气质量标准》规定测量的，并加盖有“CMA”章的检测报告来证明其已履行了供热义务，原审法院认定通达热力公司已履行了供热义务是错误的。四、我公司未与通达热力公司签订书面供热合同，因此本案供热合同属于实践合同，即房屋实际使用人支付采暖费后，通达热力公司予以供热，双方合同成立，采暖期结束，通达热力公司停止供热，合同终止，因此，供热合同纠纷应当适用诉讼时效的规定。原审判决以供热合同未就用热人给付采暖费的具体履行期限作出约定，而认为通达热力公司随时可向我公司主张，认定本案诉讼未过诉讼时效属于适用法律错误。综上，我公司不服一审判决，提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回通达热力公司对我公司的诉讼请求，并由通达热力公司承担本案诉讼费用。
被上诉人通达热力公司答辩称：根据供热管理条例规定，热力企业是按照房屋实际使用面积来确定收费标准的，房产开发公司作为房屋产权人未向我公司告知其将房屋出租给谁，且房产开发公司也未与我公司约定谁来承担出租房屋谁来交纳采暖费，其作为出租房屋的实际产权人，其应当负有交纳采暖费的义务。在供暖区域内绝大多数住户都已交纳了采暖费，也证明我公司的供热温度是达标的。作为供热企业，我公司催缴采暖费是我公司的权利和义务，本案欠付的采暖费，我公司已多次进行了催缴，房产开发公司称我公司未催缴采暖费与事实不符，原审认定本案未过诉讼时效是正确的。综上，请求二审法院维持原审判决结果，驳回房产开发公司的上诉。
本院经审理查明事实与原审判决认定事实相一致。
本院认为：针对上诉人房产开发公司的陈述，被上诉人通达热力公司的答辩陈述，本院根据查明事实，依照相关法律规定，围绕二审双方存在争议焦点，认定意见如下：
一、上诉人房产开发公司对欠付的采暖费是否负有缴纳义务。通达热力公司作为供热人向乌鲁木齐市沙依巴克区博物馆南乡巷（沙依巴克区西北路128号）48、49、50、51、53、54、55、56、57、58、59、60、61、62、63、64、65、66、69号楼履行了供热义务，房产开发公司作为该住宅的实际产权人，虽未与通达热力公司签订书面供用热力合同，但以上住宅楼均取得了通达热力公司的供热，双方实际供用热力合同关系成立，因此，房产开发公司应负有缴纳采暖费的义务。房产开发公司将上述住宅楼的房屋出租与实际承租户，事实上房产开发公司并非以上楼房住宅供热的“最终用户”，而供热最终用户的确定是以房产开发公司房屋租赁合同关系成立为基础的，而房屋租赁合同关系的成立与否并不以通达热力公司的意志而确立，房屋承租人作为供热的最终用户，其是否承担采暖费完全取决于其与出租人房产开发公司在房屋租赁合同订立时的意思表示，而该意思表示并不对供热人通达热力公司产生法律约束效力，故房产开发公司上诉主张应当由住宅的最终用户—承租户来承担交纳采暖费的义务，该主张不利于建立维护供暖关系的正常交易秩序，本院不予采纳。原审确定由房屋实际产权人房产开发公司履行采暖费的缴纳义务并无不当。
二、关于通达热力公司是否履行了供热义务。通达热力公司一审向法庭提交信息调查表测温记录证实其已履行了供热义务。房产开发公司对测温记录不予认可，但其未能提供测温不达标的反驳证据，房产开发公司要求通达热力公司提供国家质监部门或其认可的有资质的室内环境监测单位根据《室内空气质量标准》规定测量的，并加盖有“CMA”章的检测报告来证明其已履行了供热义务，鉴于《室内空气质量标准》是为保护人体健康，预防和控制室内空气污染所制定的标准，其规定的内容并不适用采暖温度的检测，故房产开发公司上述意见，本院不予采纳。
三、关于通达热力公司提起的本案诉讼是否已过诉讼时效。基于通达热力公司与房产开发公司并未签订书面供用热力合同，双方对采暖费交付期限未给予明确约定，原审认定本案诉讼时效起算时间应当自通达热力公司主张缴费时起算诉讼时效是正确的。本案二审庭审中通达热力公司收费员出庭证实，其多年一直向住户催缴欠付的暖气费这一事实。房产开发公司诉讼中主张本案已过诉讼时效的意见，事实理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。房产开发公司向本院提出要求改判的上诉请求，事实理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人房产开发公司向本院预交的二审案件受理费8745.52元，由其自行负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 勇
审判员 谢 彬
审判员 何 新
二〇一五年二月十一日
书记员 崔江城