广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2498号上诉人（原审原告）：李文敏，女，汉族，住广东省四会市。委托代理人：禤世文，广东远大永恒律师事务所律师。委托代理人：罗连君，广东远大永恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市天颐物业投资有限公司。住所地：清远市新城。法定代表人：胡忠开。委托代理人：李婧，广东捷高律师事务所律师。委托代理人：卢威达，广东捷高律师事务所律师。上诉人李文敏因与被上诉人清远市天颐物业投资有限公司（以下简称天颐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1376号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年9月5日立案后，对本案进行了审理。本案现已审理终结。被上诉人天颐公司口头答辩称，1、本案当事人约定逾期交楼违约金不超过房屋总价款2%，是双方真实意思表示，对双方均有约束力。2、本案天颐公司逾期交楼的违约行为消灭在李文敏向一审法院提起诉讼之前，天颐公司已具备交楼条件，并通知李文敏收楼，因此约定逾期交楼违约金不超过房屋总价款2%，合法合理。3、李文敏并没提供证据证明其实际损失，且一审判决判令的违约金金额也远远高于同地段房屋的租金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。上诉人李文敏向一审法院起诉请求：1、判令天颐公司向李文敏支付逾期交房违约金28957.50元（违约金从2016年1月1日起以583820元为基数按日万分之二计算至实际交楼之日止即2016年9月5日止，共248日）；2、案件的诉讼费用由天颐公司承担。一审法院经审理认定如下事实：2015年7月30日，李文敏与天颐公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由李文敏购买天颐公司开发建设的位于清远市清城区洲心北江一路X号XXX海岸花园X号楼X层的X号房屋，套内建筑面积101.32平方米，房屋总价款583820元。合同第八条约定“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内告知买受人的；2、其他非甲方原因需延期交付使用的情形；3、遭遇异常天气（工作时间，天气预报最高风力达到六级（或以上）或在工作时间，4小时内降雨量合计达到30毫米、异常地质状况、市政规划改变、公共垄断、突发社会事件和政府。”合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”合同附件四—合同补充协议第七条约定：“甲（出卖人）、乙（买受人）双方确认，根据合同第九条的约定，在乙方选择继续履行合同的条件下，甲方按合同第九条支付的违约金金额最高不超过总房价款的2%。”合同签订后，李文敏向天颐公司支付了全部房价款。合同约定的交房期限届满后，由于涉案房屋未满足合同约定的交付条件，李文敏拒绝收楼。涉案房屋所在的中伦东海岸花园4号楼于2016年8月25日经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案，天颐公司于2016年8月24日向李文敏发出《收楼通知书》，李文敏于2016年9月17日办理了收楼手续。天颐公司对于其答辩认为施工期间遭遇异常天气等原因可对合同约定的房屋交付期限延期187天的意见，提供了以下证据：1、由清远市气象公共服务中心于2016年9月27日出具的天气要素统计表一份，该表显示2015年1月1日至2016年3月31日期间清远市气象局观测站出现日极大风速≥6级的天数为162天，出现24小时降水量≥30mm的天数为25天；2、清远市人民政府于2015年发布的两则对市区部分路段实施交通管制的公告，两则公告显示清远市人民政府于2015年3月15日以及2015年10月17日两天对市区部分路段（包括天颐公司开发建设的中伦东海岸花园附近的北江一路、北江东路）实施交通管制。一审法院认为，本案的争议焦点主要为：1、天颐公司抗辩认为其有权对合同约定的交房期限进行顺延的意见是否依据充足；2、李文敏请求的逾期交房违约金如何计算。对于第一个争议焦点，李文敏与天颐公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。李文敏已支付全部房屋价款，天颐公司应依约在2015年12月31日前将经工程竣工验收备案的商品房交付李文敏使用。天颐公司答辩认为其逾期交房的原因主要有两个：一个是施工期间出现了异常天气，第二个是政府对道路的交通管制行为。对于天颐公司提出的第一个理由，虽然在施工期间出现了合同所约定的异常天气（日极大风速≥6级）并达到了一定的天数，但是该风速也只是一天内出现的最大风力，并非整天都稳定持续地刮着6级及以上的大风。因此，李文敏提供的天气要素统计表并不足以证明该天气对天颐公司开发建设的楼盘施工造成了停工等实质不利影响。对于天颐公司提出的第二个理由，根据其提供的两则公告，当地政府实施交通管制的时间仅有1天是在李文敏、天颐公司双方合同签订之后至合同约定的房屋交付期限期间内。虽然当地政府对天颐公司开发建设的XXX海岸花园附近的北江一路、北江东路实施交通管制，但是众所周知，XXX海岸花园小区后面仍有一条混凝土公路可以通行机动车辆，因此，政府实施交通管制并不会对其工期造成实质影响。综合以上两点，天颐公司要求对合同约定的交房期限进行顺延的理由并不充分，一审法院对该抗辩意见不予采纳。天颐公司未在合同约定的时间内交付商品房给李文敏已构成违约，李文敏有权要求天颐公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于第二个争议焦点，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，李文敏主张逾期交房违约金自合同约定的房屋交付期限的第二天（2016年1月1日）起至2016年9月5日止，按日支付李文敏已交付房价款（583820元）的万分之二，符合合同第九条的约定。此外，结合合同补充协议第七条的约定，天颐公司按合同第九条支付的违约金金额最高不超过总房价款的2%，合同当事人的意思自治应受到尊重。李文敏请求的金额28957.50元已超过了房屋总价款的2%（11676.40元），鉴于李文敏亦无提供天颐公司逾期交房造成其实际损失数额的具体依据，故一审法院对李文敏请求的逾期交房违约金，只支持11676.40元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：限清远市天颐物业投资有限公司于一审判决生效之日起10日内向李文敏支付逾期交房违约金11676.40元。案件受理费524元，减半收取计262元，由李文敏负担156元，清远市天颐物业投资有限公司负担106元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：1、涉案《合同补充协议》第七条是否属于格式条款且免除了天颐公司的责任而认定无效。2、涉案《合同补充协议》第七条是否显失公平。对于第一个争议焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款的规定是为了避免一方在交易时利用明显的优势地位，剥夺或限制对方的主要权利。李文敏与天颐公司之间为房屋买卖合同关系，尽管双方使用的合同文本为天颐公司预先拟定并重复使用，但天颐公司作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，买卖双方是平等的交易主体，李文敏对合同条款可以与天颐公司协商，也可以选择接受或者不接受，并不会因此影响李文敏的基本生活权益。就本案而言，李文敏可以购买的对象并不限定在天颐公司开发的楼盘，其自愿选择购买涉案房产，并接受相应的合同条款，是李文敏对自身权利的处置，不能仅以合同文本是天颐公司预先拟定为由主张合同条款为格式条款，因此，李文敏的上诉意见认为,涉案《合同补充协议》第七条属于格式条款，且免除了天颐公司的责任而应当认定无效，本院不予采纳。对于第二个争议焦点，本院认为，显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。本案中，《合同补充协议》第七条虽然约定了违约金上限，但其约定违约金金额与天颐公司的违约时间相比，并未导致双方权利义务明显违反公平原则。因此，李文敏认为涉案《合同补充协议》第七条显失公平的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，李文敏提出的上诉理由没有事实及法律的依据，其也未提交其他足以否定涉案合同效力的证据，故本院对涉案的合同及补充协议的效力予以肯定。在合同有效的前提下，合同的双方均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。天颐公司逾期交房构成违约，一审判决按照合同约定即《合同补充协议》第七条计算违约金并无不妥，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费524元，由上诉人李文敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年十一月二十一日法官助理 黄洁怡书 记 员 朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。