吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第6号
上诉人（原审被告）战世芳，男，汉族，1963年11月23日生，个体工商户，现住延吉市。
委托代理人赵基文，延吉市河南法律服务所法律工作者。
委托代理人战成龙，男，汉族，1985年7月28日生，个体工商户，现住延吉市。
被上诉人（原审原告）高洪涛，男，汉族，1973年4月1日生，无职业，现住黑龙江省大兴安岭地区。
委托代理人闫伟宪，男，汉族，1978年7月16日生，无职业，现住吉林省延吉市。
原审第三人戴永成，男，汉族，1970年4月16日生，无职业，现住吉林省延吉市。
原审第三人延吉天池房地产开发有限公司，住所地延吉市。
上诉人战世芳因与被上诉人高洪涛，原审第三人戴永成、延吉天池房地产开发有限公司（以下简称天池公司）返还原物纠纷一案，不服延吉市人民法院（2012）延民初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高洪涛一审诉称，2007年11月12日，原告与天池公司签订购房协议，以114，734.00元的价格购买第三人天池公司位于天池新村26号楼4单元401号房屋，当日结清了全部房款。签订合同时，被告以建筑商的身份在合同上签了字。天池公司于2009年9月29日交付给原告该房屋钥匙，原告当时交付了该房屋的契税，工本费，电费等费用共2003.00元。此后，又缴纳了2009年和2010年的取暖费。2010年10月末，原告要装修该房屋时发现该房屋被被告战世芳破锁后卖与他人。现该房屋的买卖关系已被延边仲裁委员会确认为有效，故要求戴永成腾迁该房屋给原告，被告协助戴永成腾迁该房屋。
战世芳一审辩称，诉争的房屋于2007年6月20日以抵顶工程款的形式顶账给了被告，由被告向案外人林廷陈抵押借款时，有被告签字的商品房买卖合同书存放在第三人天池公司处，该公司私自转卖给了原告。该诉争房屋在第三人天池公司先行抵顶工程款给付了被告后，该公司无权处分该房屋。请求法院驳回原告的诉讼请求。
戴永成一审述称，戴永成不认可原告的诉请，被告战世芳与第三人戴永成之间有债务关系，已经将房屋抵账给第三人戴永成。
天池公司一审未陈述意见。
原审法院经审理查明，2007年11月12日，原告与第三人天池公司签订购房协议，购买该公司开发的位于延吉市天池新村26号楼4单元401号，房屋建筑面积为78.05平方米，价格为114，734.00元，并约定2008年8月30日交付使用。被告以第三人天池公司委托代理人的身份在该商品房买卖合同上签名。同日原告向第三人天池公司支付房款114734元。2009年9月29日原告在第三人天池公司处拿到该房屋钥匙，并支付了契税，工本费，电费等费用2003.00元，后又缴纳了2009年和2010年的取暖费2382.51元。2010年10月份，原告发现该房屋被被告破锁后顶账给了第三人戴永成，原告向第三人戴永成告知该房屋是自己所购买。现该房屋由第三人戴永成装修并入住。原告向延边仲裁委员会提出仲裁，要求确认该房屋买卖有效，该委员会于2011年1月4日以（2010）延仲字第123号裁决，确认了原告与第三人天池公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，天池新村26幢4单元4-1号房屋实际购买人为高洪涛。
另查，2007年6月，第三人天池公司曾与案外人延吉市住宅建设有限公司签订协议，第三人天池公司将包括诉争房屋在内的13套房屋抵付工程款955051元给延吉市住宅建设有限公司。但因该房屋抵帐协议未能履行，2009年延吉市住宅建设有限公司向本院提起诉讼，要求第三人天池公司支付与13套房屋等值的工程款955051元，本院以（2009）延民初字第4659号判决支持了延吉市住宅建设有限公司的诉讼请求。该判决生效后，延吉市住宅建设有限公司申请执行，诉争房屋作为第三人天池公司的财产被本院（2011）延执查字第10号执行裁定书查封，后于2013年3月20日解除查封。
原审认为，被告主张诉争房屋第三人天池公司已先行抵顶工程款给付了被告。但根据本院查明的事实，顶帐协议是在第三人与延吉市住宅建设有限公司之间进行，且因该协议未能履行，延吉市住宅建设有限公司已另行向第三人天池公司主张了工程款并得到了法院的支持。故被告不应再要求履行顶帐协议，被告的主张不应支持。原告与第三人天池公司之间签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。原告已履行了全部合同义务，第三人天池公司也向原告交付了房屋，故该房屋应归原告所有。《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。”《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”原告作为诉争房屋的权利人，依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。被告未取得诉争房屋的所有权，被告在没有处分权情况下将房屋转让给第三人戴永成，第三人戴永成未尽到买受人的合理注意义务，不构成善意取得，应将诉争房屋返还给原告。因第三人戴永成对争议的房屋进行了装修，应得到补偿，但第三人戴永成对装修费用评估不予配合，致使评估未能进行，故本案中对第三人戴永成的装修费用不予确认。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：第三人戴永成自本判决生效之日起十日内将延吉市天池新村26号楼4单元401号房屋返还给原告高洪涛。案件受理费2595元，其他诉讼费用80元，合计2675元（原告已预交），由被告战世芳承担。
上诉人战世芳不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实有误，适用法律不当。一、2007年6月20日被告战世芳和林廷陈协商抵押借款后，与本案第三人天池房地产开发公司三方协商，战世芳用诉争房屋（商品房售楼合同）抵押在天池房地产公司，向林廷陈借款，该房屋天池公司已无权处分。2007年11月12日天池公司在没有取得战世芳同意的前提下，私自将房屋出售给高洪涛，其行为属侵权。房屋买卖合同无效。二、延边仲裁委员会作出的（2010）延仲字第123号裁决书只能证明房屋的实际购买人为高洪涛，仲裁委在天池房地产开发公司和战世芳未到庭的情况下作出裁定，属未查清事实，裁决有误。三、延边仲裁委员会仅对高洪涛购房的效力作出了裁决，高洪涛不能据此取得诉争房屋，迁出房屋的请求属物上请求权的范畴，被上诉人高洪涛不是争议房屋的物权权利人，无权请求上诉人戴永成迁出争议的房屋。四、戴永成属于善意取得诉争房屋，装修入住是合情合法，享有占有、使用、处分权，高洪涛在未取得房屋所有权的情况下，主张戴永成迁出房屋是没有法律依据的。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，高洪涛与天池公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。签订合同后，高洪涛按照合同约定支付了房款，天池公司亦交付了房屋。高洪涛基于双方之间的房屋买卖合同对诉争房屋产生占有。根据《物权法》第二百四十五条：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”的规定，虽然高洪涛就本案争议的房屋尚未办理物权变动登记，但作为买受人基于房屋买卖合同对争议房屋实际控制和支配的情况下，被战世芳单方强行破锁后又顶账给第三人戴永成，应视为侵占，故高洪涛要求返还诉争房屋的诉讼请求应予以支持。战世芳根据天池公司与案外人延吉市住宅建设有限公司之间的施工合同关系主张自己作为实际施工人（挂靠）以以房抵债的形式取得了房屋。但案外人延吉市住宅建设有限公司与天池公司之间的建设工程施工合同纠纷经生效的延吉市人民法院（2009）延民初字第4659号判决：天池公司支付延吉市住宅建设有限公司工程款955051元。执行过程中，争议房屋未进入执行标的，故战世芳根据尚未履行的抵债协议破锁后交付第三人戴永成占有房屋无合法依据。本案系基于有效合同行使占有权，尚未发生物权变动，原审确认所有权不当，本院予以纠正，但不影响判决结果，不予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2595元，由上诉人战世芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔 旭
审判员 刘晓娟
审判员 朴美兰
二〇一四年三月二十一日
书记员 张 千