安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）马民二终字第00114号
上诉人（原审被告）：王智勇，男，1973年5月3日生，汉族。
委托代理人：郝敬荣，安徽姑城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司安徽传输线路维护局。
法定代表人：王本华，局长。
委托代理人：郝希罕，安徽铭心律师事务所律师。
原审第三人：张庆明，男，1966年2月12日生，汉族。
原审第三人：郑建龙，男，1973年12月7日生，汉族。
原审第三人：孙志和，男，1955年6月23日生，汉族。
上诉人王智勇因与被上诉人中国电信股份有限公司安徽传输线路维护局（以下简称安徽线路维护局），原审第三人张庆明、郑建龙、孙志和房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2013）当民一初字第00529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：2009年3月20日，芜湖线务局和王智勇签订租房协议书。双方约定，芜湖线务局将其所有的当涂县提署中路13号6间门面房出租给王智勇使用；月租金2500元；租期暂定12个月（2009年3月21日-2010年3月20日）；王智勇未经芜湖线务局允许，不得将房屋转租给他人使用；如遇房屋拆迁，王智勇应在接到芜湖线务局通知后一个月内退房，房租收到退房结束日。合同签订后，王智勇支付了一个半月租金3750元，并预付水电使用保证金1000元，合计4750元。合同到期后，王智勇继续使用案涉房屋。2010年4月29日，芜湖线务局更名为安徽线路维护局。2012年5月至2013年3月，王智勇分别与郑建龙、张庆明、孙志和签订门面房租赁协议书，在该3份租赁协议上记载的租赁房屋为当涂县提署中路10号6间门面房。安徽线路维护局现诉请解除与王智勇签订的租赁协议书，要求王智勇返还其所有的当涂县提署中路13号6间门面房并支付房屋租金122500元。另查明，芜湖线务局出租给王智勇的位于当涂县提署中路13号的6间门面房与王智勇与第三人签订的门面房租赁协议书中记载的当涂县提署中路10号6间门面房为同一房屋。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中租房协议系芜湖线务局和王智勇的真实意思表示，未违反法律或有损社会公益，当属有效。原、被告双方理应恪守合同约定的内容。租房协议约定的租赁期间为2009年3月21日至2010年3月20日，但是租赁期间届满后，王智勇仍继续使用案涉房屋，安徽线路维护局也未及时向王智勇主张权利。此时，原先附有期限的租赁合同已转变为不定期租赁合同，安徽线路维护局依法可以随时解除合同，故对安徽线路维护局要求解除合同的主张予以支持。合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力，安徽线路维护局有权要求王智勇返还租赁房屋，并依约支付租金。但依据法律相关规定，租金支付请求权的诉讼时效期间为1年，安徽线路维护局未举证证明其在该诉讼时效期间内主张权利，故其要求王智勇支付租金的部分诉请因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。既然案涉房屋已转变为不定期租赁，依据我国合同法规定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，双方的不定期租赁期间已超过1年，不定期租赁的起算日期为2010年3月21日。安徽线路维护局自2010年3月21日至2011年3月20日的租金给付请求权应至迟在2012年3月20日前行使，2011年3月21日至2012年3月20日的租金给付请求权应至迟在2013年4月20日前行使，2012年3月21日至2013年3月20日的租金给付请求权应至迟在2014年3月20日前行使。现安徽线路维护局于2013年8月6日起诉，对于2012年3月21日以后发生的租金给付请求权显然没有超过诉讼时效期间，故对安徽线路维护局自2012年3月21日至2013年8月6日期间的租金支付请求权予以支持。应付租金数额为41250元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除安徽线路维护局与王智勇签订的《租房协议书》；二、王智勇于判决生效之日起十五日内返还安徽线路维护局所有的当涂县提署中路13号6间门面房；三、王智勇于判决生效之日起十五日内支付安徽线路维护局租金41250元；四、驳回安徽线路维护局的其他诉讼请求。案件受理费2830元，王智勇负担953元，安徽线路维护局负担1877元。
王智勇不服一审法院判决上诉称：一、一审法院将案涉房屋即当涂县提署中路10号6间门面房与当涂县提署中路13号6间门面房认定为同一房屋，缺乏证据，属于认定事实错误。二、上诉人与芜湖线务局签订房屋租赁合同属实，但芜湖线务局未按合同约定将门面房交付给上诉人。三、第三人郑建龙、张庆明、孙志和所使用的6间门面房与本案无关，一审法院以此认定芜湖线务局按合同约定履行了交付租赁房屋的义务，与事实不符。四、当涂县提署中路10号6间门面房所在地块，早在2011年5月2日至2011年9月30日期间，已被当涂县人民政府征收并将房屋拆迁；假设芜湖线务局已将案涉房屋交付给上诉人，但因征收拆迁，上诉人客观上也无法使用，按照合同约定，芜湖线务局与上诉人的租赁合同，最迟早在2011年10月30日前终止，之后即不存在租赁费问题，即使拖欠，也应是2011年10月30日之前的租赁费。被上诉人起诉的时间，是2013年8月6日，距征收拆迁时间2011年10月30日，快到2年，其提出诉讼请求的时间，明显全部超过法定的诉讼时效期间。综上，上诉人请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。
二审过程中，王智勇于2014年8月27日向本院提出鉴定申请，请求：1、对案涉芜湖线务局与王智勇签订的租房协议书中的签名，是否为王智勇本人书写进行司法鉴定；2、对案涉王智勇与第三人郑建龙、张庆明、孙志和签订的租房协议书中的签名，是否为王智勇本人书写进行司法鉴定。但在本院告知的期限内，王智勇未能预交鉴定费用，视为其主动放弃该申请。
二审经审理查明的主要事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人转租的，承租人和出租人之间的租赁合同继续有效，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中上诉人的上诉理由主要为：1、一审法院将案涉房屋即当涂县提署中路10号6间门面房与当涂县提署中路13号6间门面房认定为同一房屋，缺乏证据，属于认定事实错误；2、芜湖线务局未按租赁合同约定将门面房交付给上诉人；3、被上诉人关于房屋租赁费的诉讼请求超过法定的诉讼时效。针对争议焦点1、本院通过向当涂县征迁安置事务管理局核实，当涂县提署中路13号6间门面房在被拆迁时实际使用人为本案第三人郑建龙、张庆明、孙志和；结合上诉人分别和芜湖线务局、第三人郑建龙、张庆明、孙志和签订的房屋租赁协议，可以确定转租协议中的当涂县提署中路10号的6间门面房实际上就是当涂县提署中路13号的6间门面房。针对争议焦点2、上诉人在一审庭审中已当庭认可在租赁协议签订后占有上述门面房的事实，结合上诉人与第三人分别签订的租赁协议和本院在当涂县征迁安置事务管理局核实的事实，可以确定芜湖线务局已按租赁合同约定将门面房交付给上诉人的事实。针对争议焦点3、根据上述已查明的事实，芜湖线务局已按租赁协议履行了交房义务，上诉人虽将房屋转租给第三人，芜湖线务局与上诉人的租赁合同并未解除，因此对于被上诉人关于房屋租金的诉求，一审法院根据诉讼时效的规定支持自2012年3月21日至2013年8月6日期间的租金，符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2830元，由上诉人王智勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐运武
审判员 吴静旻
审判员 曹悝元
二〇一三年九月十五日
书记员 李雅娟
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。