湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2012）武民重字第1705号原告郑碧湘。委托代理人杨建明。被告吴文广。委托代理人廖彪。原告郑碧湘与被告吴文广房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月7作出了（2012）武民初字第1705号民事判决，常德市中级人民法院于2013年5月9日作出（2013）常民一终字第6号民事裁定，裁定撤销本院（2012）武民初字第1705号民事判决，发回本院重审。本院于2013年6月7日立案受理后，依法重组合议庭，于2013年7月30日公开开庭进行了审理。原告郑碧湘的委托代理人杨建明、被告吴文广的委托代理人廖彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年5月7日，原、被告（此时被告在常德市津市市武装部任职）签订《预售房屋转让协议》。依协议约定，被告将位于常德市武陵区常德军分区新址内（现常德市公安局大楼旁）的一套面积为197.04平方米的预售住房（含车位一个）转让给原告（被告称该房屋为单位指标房），原告向被告支付房屋转让费20000元，并按被告单位所需缴纳购房款。协议签订后，原告依约向被告支付房屋转让费20000元、房屋首付款100000元及地下停车位首付款30000元。此后，被告未能依约向原告交付房屋，亦未能依协议约定履行协助义务，致使双方所订协议无法履行。而同地段现阶段房屋价格已大幅度上涨，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失。原告为维护其合法权益，诉至法院，要求判令解除原、被告签订的《预售房屋转让协议》；判令被告向原告返还房屋首付款100000元、地下停车位首付款30000元、房屋转让费20000元，合计150000元；判令被告赔偿原告经济损失127800元；判令被告承担本案诉讼费。原告对其诉称的事实在举证期限内提交了下列证据：1、《预售房屋转让协议》，拟证明原、被告之间系房屋买卖合同关系及合同的相关约定；2、收条一份，拟证明被告于2009年5月7日收取原告20000元房屋转让费的事实；3、案外人雷菊初存折一本及银行转账凭证各一份，拟证明原告于2009年5月11日通过案外人雷菊初的银行账户，并以被告的名义向常德军分区后勤部支付购房和停车位首付款130000元；4、收费票据一张，拟证明原告已支付房屋首付款100000元及地下停车位首付款30000元后，常德军分区后勤部于2009年5月12日向被告出具了收据；5、常德市房地产管理局房价证明，拟证明本案诉争房屋自2009年5月以来房价不断上涨的事实，被告的行为由此造成了原告的经济损失；6、郑碧湘给吴文广的电子短信，拟证明原告于2011年8月15日、10月29日发短信给被告，要求被告来常德市办理手续。被告辩称：1、原、被告所订协议应认定无效，本案诉争房屋属经济适用房，依相关法律、法规是不能交易的；2、购房款130000元是原、被告共同缴纳的，且相关单位取消被告购房资格后，被告多次联系原告，要求原告拿回其缴纳的房款，原告明确表示不要钱要房子；3、原告主张的经济损失127800元无事实和法律依据。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求被告对其辩称的事实在举证期限内提交了下列证据：第一组：1、《中共常德市委常委会会议纪要》（2008年第七号），2、《常德市建设局》（常建函[2008]59号），3、《中国人民解放军湖南省军区后勤部（批复）》（后营[2008]90号），4、《常德市发展和改革委员会》（常发改招[2009]194号），拟证明常德军分区具备开发建设经济适用房的资格；第二组：5、常德军分区后勤部2012年10月8日《证明》、6、常德军分区2012年12月20日《证明》，拟证明经常德军分区审查，被告吴文广不具备经适房认购条件，其认购资格被取消以及该单位2012年11月13日出具的《证明》未经后勤部负责人批准并签字，且与事实不符；第三组：7、《预售房屋转让协议》，拟证明原、被告所订协议的内容，并约定购房款由原、被告共同缴纳；8、收费票据复印件一张，拟证明购房首付款的支付情况；9、证人徐哲、肖诗满的证言，拟证明购房首付款130000元，原、被告各支付了65000元，且肖诗满还证明被告购房资格被取消后，被告曾多次通知原告退款，但原告表示要房不要钱。第四组：10、湖南天迪律师事务所律师《律师函》，11原告《情况说明》，拟证明被告被取消认购资格后，多次通知原告合同无效，要求其与自己一同退款。经庭审质证，各方当事人质证意见如下：被告对原告提交的证据1-5的质证意见与第一次庭审中的质证意见相同；对原告在重审中提交的证据6的真实性、关联性均持异议，认为其表现形式是电子文档，只能证明是原告单方所发的信息，不能证明原告的证明目的。原告对被告提交的第一组证据（证据1-4）中的证据2-4不持异议，但认为证据1系复印件，对其真实性要求法院进行复核后认定；对第二组证据（证据5-6）认为是被告在二审中才提交，与被告在一审时提交的相同单位作出的证明相互矛盾，不具有真实性；对第三组证据（证据7-9）中的证据7-8的真实性无异议，但对证据7的合法性、证据8的证明目的有异议，认为证据7系无效合同、证据8是复印件，其交款人是原告，证据原件由原告保存，不能证明被告的证明目的；对证据9的真实性和合法性有异议，认为证据9系证人证言，因证人未到庭接受质询形式不合法，且购房款130000元系原告通过银行转账方式支付的，证人证明由两人各付一半不真实；对第四组证据（证据10-11）中的证据10的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为律师函所表明的是本案起诉前律师个人意见，不代表本案起诉后的诉讼意见并对证据11的真实性有异议，认为被告并没有告知此情况说明，且情况说明上的落款时间与本案客观事实不符。合议庭经评议确认下列证据合法有效，可以作为本案的定案依据：（1）被告无异议的原告证据1-4；（2）原告无异议的被告证据1-6、7、10-11；（3）原告证据6，被告对其虽有异议，但该证据与被告证据11能够相互印证常德军分区通知被告无房屋认购资格后，被告曾通知原告，以及原告表示只要房屋的事实。对上述证据合议庭予以采信。原告提交的证据5与本案不具有关联性，不符合证据有效的条件，合议庭不予采信。被告提交的证据8、9虽能相互印证，但其中证据8为复印件，原件由原告转账后依协议保管，证据9系传来证据，其证明效力低于原告提交的原始凭证（证据3、4），合议庭不予采信。据此，依据采信的证据及双方当事人对无争议事实的陈述，本院确认如下案件事实：1、2008年4月16日上午，中共常德市委召开了市委常委会议，会议决定：同意在武陵区人武部搬迁新址即紫菱路与龙港路交汇处行政划拨土地25亩，其中5亩用于解决军分区干部经济适用住房及武陵区人武部干部职工公寓房建设用地······。按照常委会会议精神，常德市发改委、常德市建设局、湖南省军区后勤部均批复同意常德军分区在上述新址建设经济适用房。被告吴文广作为常德军分区津市市武装部时任领导，经军分区初步审查，取得了拟建经适房认购资格。2、原告郑碧湘（乙方）经他人介绍，于2009年5月7日和被告吴文广（甲方）签订《预售房屋转让协议》一份。协议约定，甲方自愿将位于武陵区武装部新址内（现常德市公安局大楼旁）的一套面积为197.04平方米的预售住房（含车位一个）转让给乙方。转让费为20000元，一次付清；在产权手续办理前由甲方以甲方名义按单位要求缴纳建房工程款，乙方须按时提供所需缴纳房款，乙方保存收款凭证等。协议签订当日，原告向被告支付房屋认购资格转让费20000元，被告向原告出具了收条。2009年5月11日，原告通过案外人雷菊初的银行账户依约向常德军分区后勤部在工商银行的账户转付购房首付款100000元及地下停车位首付款30000元。常德军分区后勤部收到该款后，于5月12日向被告出具了130000元收费票据一张。按照前述转让协议的约定，该收款凭证的原件已由原告持有。此后，常德军分区经过复核，认为被告吴文广的生活基础不在常德，家属户口不在常德，不具备经济适用房购房条件，取消了其新建经济适用房认购资格。被告经适房认购资格被取消后，被告自己或委托他人多次与原告电话联系，告知原告其购房资格被取消，要求原告前来军分区退购房款。原告知道该情况后，表示自己想要房屋，也多次以能够想办法购房为由拒绝退款，因原告的购房目的不能最终实现，原告遂于2012年8月16日诉至法院，提出前列诉讼请求。本院经审理认为：该案中，原、被告签订的《预售房屋转让协议》合法有效，原、被告据此均应按协议履行义务并享受权利，对被告辩称的本案诉争房屋系经济适用房应认定协议无效的意见不予支持；该协议履行不能系被告个人原因，对原告要求判令解除双方签订的《预售房屋转让协议》，并判令被告返还购房款130000元及房屋转让费20000元的诉讼请求予以支持；考虑到在被告多次向原告明示违约后，原告仍未积极采取措施防止损失扩大，直至2012年8月才向本院起诉的实际情况，原告就因此扩大部分的损失应自行承担责任。遂于2012年12月7日作出（2012）武民初字第1705号民事判决书，判决“1、解除原告郑碧湘与被告吴文广于2009年5月7日签订的《预售房屋转让协议》；2、被告吴文广应在本判决生效之日起十日内向原告郑碧湘返还购房首付款100000元、地下停车位首付款30000元、房屋转让款20000元；3、被告吴文广应在本判决生效之日起十日内赔偿原告郑碧湘经济损失63546元；4、驳回原告郑碧湘其他诉讼请求”。被告吴文广对该判决不服，在法定期限内提出上诉。常德市中级人民法院经审理认为：原审认定基本事实不清，与2013年5月9日作出（2013）常民一字第6号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院认为：本案的立案案由虽为房屋买卖合同纠纷，但其性质为经济适用房认购资格转让纠纷，即被告吴文广向原告郑碧湘转让的不是经适房房屋而是经适房认购资格，故争议的焦点为双方签订的《预售房屋转让协议》是否有效？合议庭经评议认为本案所涉合同为无效合同。1、本案所涉房屋为常德军分区为解决军分区干部住房而新建的经济适用房，其所用土地系国家无偿划拨土地，居住的人员必须是军分区干部及其家属，而是否具备认购资格，必须经过建设单位常德军分区最后确认。2、被告吴文广不具有该经适房认购资格，并且即使其取得了经适房认购资格，也不能将该资格转让。3、原告不是常德军分区的干部，不具备认购军分区新建经适房的认购资格。4、原、被告双方在《预售房屋转让协议》第2条中约定“在产权手续办理前，由甲方以甲方的名义按单位要求缴纳建房工程款……”的行为，说明双方已明知经适房的认购资格不能转让，故该行为违反了相关强制性法律规定，依法应当认定该合同无效。对原告要求本案按有效合同处理的诉讼请求，本院不予支持；对被告关于双方协议应当认定无效，原告经济损失127800元无事实和法律依据的抗辩意见，本院予以采信。被告吴文广收取原告房屋认购权转让费20000元无法律依据，该款应当返还给原告并向原告给付占用该款期间的占用利息；被告吴文广虽未向原告郑碧湘收取购房首付款100000元、购车库首付款30000元，但该款是原告以被告的名义向常德军分区缴纳，且收款人常德军分区出具的收据上，付款人系“吴文广”，故被告还应承担协助原告领取该款及相关利息的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告郑碧湘与被告吴文广所签订的《预售房屋转让协议》无效；二、被告吴文广向原告郑碧湘返还房屋认购转让费20000元及该款自2009年5月8日起至还清该款之日止，按中国人民银行颁布的同期贷款利率计付利息；三、被告吴文广协助原告郑碧湘向常德军分区办理领取退款的相关手续；四、驳回原告郑碧湘的其他诉讼请求。以上二、三项于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6200元，由原告郑碧湘负担2700元，被告吴文广负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  丁 浩审 判 员  宋卫民审 判 员  王秀峰二〇一三年十二月二日代理书记员  吴宁辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。