沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第00062号
原告耿冉冉，女，汉族。
被告沈阳星辰房地产开发有限公司。
法定代表人黄哲明，系该公司总经理。
委托代理人孙丽，系辽宁敬恒律师事务所律师。
委托代理人刘祥锋，男，汉族，系该单位员工。
原告耿冉冉诉被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称星辰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法由审判员唐佳独任审判，于2015年1月14日、2015年3月13日两次公开开庭进行了审理，原告耿冉冉，被告星辰公司委托代理人孙丽、刘祥锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告耿冉冉诉称，2011年9月21日，原告与被告约定原告以全款561000元购买位于沈阳市和平区文兴路2-2-19-2，建筑面积为75.33平方米，套内面积为61.29平方米房屋。原告依约履行付款义务，而被告至今未进行合同备案，也未交房。在原告2011年9月21日已全款缴纳购房款后，在原告本人不知情的情况下，被告于2012年9月将涉案房屋抵押给中国信达资产管理股份公司辽宁省分公司共计86636.62平方米，1153套房屋（包括原告所购得的房屋），债权数额564610800元。债务履行期限2012年9月14日-2014年9月14日（见后附件沈房建中心字第12000722号抵押权证复印件）。原、被告双方因如何返还购房款及利息、赔偿损失等事宜协商未果，故诉至贵院。原告认为。根据最高人民法院关于《审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条之规定，原告可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。期间，经原告多次催讨无果，被告对原告的返还要求不予配合，给原告造成了重大的经济损失。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求判令解除合同，被告返还原告已付购房款人民币561000元。2、请求判令被告给付原告已付购房款利息（自2011年9月22日起至判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、请求判令被告赔偿原告损失人民币280500元；4、由被告承担本案诉讼费用、保全费用。
被告沈阳星辰房地产开发有限公司辩称，双方应当按照认购协议书履行，原告签订认购协议书时，以优惠的价格购买我公司房屋，协议书第四条约定，原告退房，被告不予支付利息。
经审理查明，原告于2011年9月9日与被告沈阳星辰房地产开发有限公司签订京城中心内部认购优惠权协议书一份，约定购买被告出售位于沈阳市和平区文兴路41-1第2栋2单元19层2号房屋，建筑面积为74.8平方米，单价7500元／平方米，房屋总价款561000元。合同约定的付款方式为2011年9月9日交款50000元，剩余房款511000元整于2011年9月16日前补齐。协议签订后，原告分别于2011年9月9日、2011年9月21日向被告分别支付房款50000元和511000元，共计561000元。被告至今没有向原告交付涉诉房屋，亦未办理备案登记手续。
另查，上述京城中心内部认购优惠权协议书约定的房屋地址、建筑面积与房产登记机关登记的房屋地址及对应的建筑面积不符。双方均认可原告购买的房屋建筑面积应为75.33平方米。被告向原告出售的房屋实际地址为“沈阳市和平区文兴路41-2号2-19-3号”。
再查，2012年9月24日，被告将包括涉诉房屋在内的在建楼房进行了在建工程抵押至今。
上述事实，有京城中心内部认购优惠权协议书、收款收据、房产档案信息及原告、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，虽原、被告签订的京城中心内部认购优惠权协议书上约定的地址、建筑面积与房屋登记机关登记的地址、建筑面积不符，但原、被告均确认购买的房屋为75.33平方米，经与房产登记材料比对，并结合收款收据上标明的地址，可以认定原告购买的房屋地址应为和平区文兴路41-2号2-19-3号。原、被告签订的涉诉房屋京城中心内部认购优惠权协议书系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。经查，原告按合同约定向被告支付了全部购房款，但被告却未按合同约定按期交付诉争房屋，且本案诉争房屋还存在抵押情形，在这种情况下，原告的购房目的根本无法实现，符合法定的合同解除的条件，故对原告主张解除其与被告之间签订的京城中心内部认购优惠权协议书的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告依据该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告主张的要求被告返还已付房款及给付利息的诉讼请求，本院予以支持。利息计算方式为分别以50000元和511000元为基数，分别从2011年9月9日和2011年9月21日起算，计算至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
关于原告要求被告给付已付房款50%赔偿金的诉讼请求，因本案系被告在与原告签订涉诉房屋的买卖合同之后，没有签订商品房买卖合同及办理商品房买卖合同的备案登记，又于2012年9月24日将包括涉诉房屋在内的建筑进行了在建工程抵押，且没有告知原告，致使房屋买卖合同的目的无法实现，故原告在履行合同过程中，不存在违约行为，导致购房协议书解除的责任在于被告存在的违约行为，鉴于原、被告双方签订合同时间及被告违约程度，综合考虑本案案情，本院酌情认定赔偿数额为原告已交付房款的30%为宜，即561000元×30%=168300元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、解除原告耿冉冉与被告沈阳星辰房地产开发有限公司签订的位于沈阳市和平区文兴路41-2号第2栋2-19-3号房屋的京城中心内部认购优惠权协议书；
二、本判决生效之日起十日内，被告沈阳星辰房地产开发有限公司返还原告耿冉冉购房款561000元；
三、本判决生效之日起十日内，被告沈阳星辰房地产开发有限公司赔偿原告耿冉冉利息损失，分别以50000元和511000元为基数，分别从2011年9月9日和2011年9月21日起算，均计算至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；
四、本判决生效之日起十日内，被告沈阳星辰房地产开发有限公司赔偿原告耿冉冉168300元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费12215元（原告已预交），减半收取6108元，由原告耿冉冉承担921元，被告沈阳星辰房地产开发有限公司承担5187元；保全费5000元，由被告沈阳星辰房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 唐 佳
二〇一五年三月十三日
书记员 宇文思宁
本判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。