上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第570号
上诉人（原审原告、反诉被告）王月林。
上诉人（原审原告、反诉被告）王建忠。
上诉人（原审原告、反诉被告）王建荣。
上诉人（原审原告、反诉被告）ＸＸ。
上列四上诉人之共同委托代理人滕飚，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海东兴置业（集团）有限公司。
法定代表人唐雪明。
委托代理人胡蓓蓓。
委托代理人张文均，北京市君泰律师事务所上海分所律师。
上诉人王月林、王建忠、王建荣、ＸＸ（以下简称王月林户）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第83号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月3日公开开庭进行了审理，上诉人王月林、王建忠、王建荣及其与上诉人ＸＸ的共同委托代理人滕飚，被上诉人上海东兴置业（集团）有限公司（以下简称东兴公司）的委托代理人胡蓓蓓、张文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1998年时，王月林根据东兴公司发送的《私房拆迁征求意见书》中关于房屋所有权补偿的三种选择方案，向东兴公司书面明确同意拆迁、自愿选择第二种方案，即：保留房屋所有权、由拆迁人提供蓬莱山庄住房或自行过渡原地住房进行安置，按照有关文件规定，互补差价交换房屋所有权，并具有与保留所有权相当的经济能力以便支付差价。
1998年12月20日，王月林代表其家庭与东兴公司签订《房屋拆迁保留私房产权安置协议》（以下简称《安置协议》），载明：甲方东兴公司为拆迁人，乙方王月林（王建忠、王建荣、ＸＸ）为被拆迁人；甲方因工程建设需要，经青浦房管局审核同意拆迁乙方现有住房（房屋拆迁许可证号98-3#）；一、乙方原居住仓桥七队系私有房屋，其中出租建筑面积120.41平方米、房屋类型旧里、砖木结构，共计建筑面积120.41平方米；三、甲乙双方同意互换房屋产权，按互换房屋面积，质量结算差价：1、甲方以晨兴花园15#201、202，16#201，19#405新建房屋换给乙方，计建筑面积382平方米（注：具体房屋平面位置详见1998年6月设计的晨兴花园总平面图）；4、甲乙方互换房屋，安置房屋价款与原私房补偿价款相抵，乙方在拿到安置房钥匙后付给甲方补差价款人民币（以下币种均为人民币）345，021元（包含搬迁奖励费、搬场费）；五、因甲方提供乙方安置房屋未竣工，故甲方向乙方提供蓬莱山庄二套一楼房屋作临时过渡房，过渡期限自乙方全家搬迁之日起至1999年12月，安置房屋竣工后，由甲方通知乙方迁入安置房，如乙方拖延搬出或强占过渡房除赔偿甲方损失外，按强占公房论处；六、乙方自1998年12月30日前迁离原址的，甲方付给乙方搬家补助费2×300=600元，乙方提前在1998年12月30日前迁离原址的，甲方向乙方发放奖励费11，000元；十、安置房面积以县发证办核定面积为准，多退少补，如果县测绘所核定面积超过或缺少面积均按1，750元计算；十一、从签约之日起三年如果乙方拿不到安置协议中所标明的382平方米的安置房，甲方要补偿乙方经济损失，按382平方米×市场价2，250元／平方米结算。
王月林户内有需安置人口11人：王月林及其妻子马惠芳、儿子王建忠、王建荣、儿媳俞涛、校美凤、孙子王润森、王润东、女儿ＸＸ、女婿顾建刚、外孙顾欣。
1999年1月23日，王月林（乙方）与东兴公司（甲方）签订了《拆迁过渡安置协议》（以下简称《过渡协议》）两份，其中一份载明：乙方选择“临时房、自行”过渡的办法进行过渡，过渡期最长不超达2000年1月30日，在1999年1月30日前由甲方提供安置用房“欠拆迁补偿协议”完成安置；甲方支付给乙方每人每月80元、6人×80元／月过渡费直至甲方提供安置用房止；甲方应在协议期间内提供安置用房，如超期交房，按动迁法有关规定，给乙方增加过渡费直至交房止；乙方在得到新房的二个月内交出过渡房和不再领取过渡费，届时如超期交还过渡房应承担违约责任，每日按100元计算直至交房止。另一份则载明：乙方选择“临时房、蓬莱山庄2#楼103、104二套”过渡办法进行过渡，过渡期最长不超达2000年1月30日，在1999年1月30日前由甲方提供安置用房“欠拆迁补偿协议”完成安置；甲方支付给乙方每人每月25元、5人×25元／月=125元／月过渡费直至甲方提供安置用房止；甲方应在协议期间内提供安置用房，如超期交房，按动迁法有关规定，给乙方增加过渡费直至交房止；乙方在得到新房的二个月内交出过渡房和不再领取过渡费，届时如超期交还过渡房应承担违约责任，每日按100元计算直至交房止。后因顾建刚有他处房屋动迁安置，东兴公司将其持有的安置协议中自行过渡人数改为3人，王月林持有的安置协议中未作修改。
2002年8月5日，东兴公司盖章明确，当事人双方1998年12月20日签订的《安置协议》中约定的晨兴花园15#201、202，16#201，19#405四套安置房屋现确定编号为10#201、202，13#201，22#405室，东兴公司承诺此四套房屋于2003年8月底前交付使用。
2004年6月14日、6月15日时，包括王月林在内的相关动迁户与东兴公司开会就逾期交房、房款交纳、逾期办证、过渡费等纠纷事宜进行了商谈沟通。
2004年6月16日，当事人双方又签订《补充协议》，东兴公司须于2004年6月16日前将上述晨兴花园10#201、202，13#201，22#405室房屋交付王月林户，按照双方签订的《安置协议》，王月林户需按协议给付东兴公司的房款、东兴公司应支付王月林户的过渡费，在好办产证前一并结清。
2004年6月16日，东兴公司向物业公司出具《钥匙领用单》，载明：王月林户前来物业公司领取钥匙，此客户房款已清，请准予发放。该日，由物业公司代东兴公司实际向王月林户交付了上述晨兴花园10#201、202，13#201，22#405室四套房屋，王月林领取钥匙收房后亦支付了垃圾清运费、物业费、维修基金等费用。
2005年6月10日，王月林（甲方）与晨兴物业管理处（乙方）签订协议书，甲方属于东兴公司的动迁户，现坐落于晨兴花园XXX号楼405室已交付甲方，但由于水电工程尚未竣工，故甲方仍居住于蓬莱2号楼104室，现通过协商双方达成如下协议：1、乙方承诺晨兴花园XXX号楼405室内的水电工程由乙方负责完成；2、甲方承诺晨兴花园XXX号楼405室水电完工后，一周内搬出蓬莱2号楼104室过渡房，退还给物业晨兴管理处，由物业交还总公司。2005年6月30日，王月林户将蓬莱山庄2号楼104室过渡房的钥匙交还东兴公司，由东兴公司法定代表人唐雪明签收。后当事人双方因故发生纠纷，王月林户提起诉讼，要求1、判令东兴公司协助办理4套房屋的产权过户登记手续（将青浦区公园路XXX弄XXX号XXX室过户至ＸＸ名下、将青浦区公园路XXX弄XXX号XXX室过户至王建忠名下、将青浦区公园路XXX弄XXX号XXX室过户至王建荣名下、将青浦区公园路XXX弄XXX号XXX室过户至王月林名下）；2、判令东兴公司支付搬家费600元；3、判令东兴公司支付奖励费11，000元；4、判令东兴公司支付过渡费71，340元；5、判令东兴公司支付逾期交房违约金859，500元（382平方米×2，250元／平方米）；6、判令东兴公司支付逾期办理小产证的违约金暂计934，400元（4套房屋，按每套房屋80元／日的标准，从2005年1月1日起算至实际办证日止，暂算至2012年12月31日）。东兴公司则提起反诉，要求：1、判令王月林户支付房屋补差价款314，971元（根据《安置协议》第三条载明345，021元-应付但未付的过渡费30，050元＝314，971元）；2、判令王月林户支付利息损失（以314，971元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2004年6月17日计算至判决生效日止）；3、判令王月林户支付房屋面积差额16，012.50元（超面积9.15平方米×1，750元／平方米）；4、反诉费由对方承担。
原审法院另查明，东兴公司已经支付王月林户1999年1月至2002年12月的周转房过渡费，自2003年起未再支付周转房过渡费。东兴公司未曾支付过王月林户自行过渡费。
目前系争四套房屋均登记在东兴公司名下，晨兴花园（即青浦区公园路220弄）22号405室房屋建筑面积为72.72平方米、13号201室房屋建筑面积为106.77平方米、10号201室房屋建筑面积为106.77平方米、10号202室房屋建筑面积为104.89平方米。目前四套房屋没有其他抵押等权利或司法限制。
原审中，双方就以下主要问题存在争议：
一、是否逾期办证以及相应责任。
王月林户认为：东兴公司存在逾期办理小产证的违约行为，应当承担逾期办证的违约金。2004年6月交房时，东兴公司法定代表人唐雪明与包括王月林在内的相关动迁户开会协商，并向与会业主们承诺至2004年12月底前可办理房屋产权证，若到时由于东兴公司原因不能兑现的，东兴公司将从2005年1月起按每套每天80元标准计算进行补偿，直至可办产证。2009年7月2日，曾有两位居委会女同志来给王月林户发通知单，说10号201室、202室可以办理小产证了。但刚过两小时，居委会同志又说弄错了，这两户不能办理产证，把两份通知单给收回去了。之后王月林户多次找到东兴公司法定代表人唐雪明之女唐英处了解情况，唐英说这些房屋尚不能办理产证，等好办时再通知。2012年9月底10月初时王月林户收到关于22号405室房屋可办产证的通知。也就在此时王月林户得知小区其他人家的房屋都在办小产证了，但事实上除去22号405室房屋外，王月林户未曾收到过另外三套房屋可办证的正式通知。小区里的业主们都是在2012年9月、10月时开始办理小产证的。因此东兴公司理应承担自2005年1月1日起至实际办证日止的违约金，每天每套按80元计算。为此，王月林户提供了视频光盘证据一份以及夏阳街道界泾港社区居委会出具的《证明》一份以证明其上述主张。
东兴公司认为：对对方提供的录音录像无法确定是针对哪个小区哪套房屋的，经向法定代表人唐雪明核实称已经记不清楚了；双方间的书面协议中并未对逾期办证有约定，何况至今为止对方都未付清应付房款。对对方提供的居委会证明也不予认可，据东兴公司了解街道也不清楚此事，出具证明的盖章人员与对方系楼上楼下的邻居关系；且证明中也未表明不可办证的原因、可办证的时间等事实情况。事实上，三套（10号201室、202室、13号201室）房屋从2009年6月1日起即可办理小产证，之前因东兴公司的大产证未能办出而无法办理小产证。东兴公司办出大产证之后，青浦区信访办统一成立了“东兴办证小组”，设立在青浦区夏阳街道，故之后小产证的办理均是夏阳街道通过每个小区的居委会通知业主来办理的。22号405室房屋自2012年6月1日起可办理小产证，之前因东兴公司办理的抵押未涤除而无法办理小产证。在可以办理小产证之后，对方未前来办理。目前系争房屋所在小区内，除王月林户之外，还有一户因家庭内部矛盾尚未办理产证，已办证的均是接到夏阳街道通知后去办理的，办证前需交清所欠房屋差价，房款交至区指定的账户内。
二、过渡费计算的人数以及时间。
东兴公司认为：东兴公司已支付大部分周转房过渡费，仅剩一小部分未付。对方主张的自行过渡费应当按3人每人每月80元标准计算，而非按6人计算，因为2000年ＸＸ之夫顾建刚作为户内人员他处又享受了动迁安置，按照动迁规定不得再行享受过渡费。过渡费的起算时间应从1999年1月起算到交付钥匙日2004年6月15日，不应计算至对方主张的2004年8月。
王月林户认为：东兴公司未及时支付过渡费，且辩称的计算过渡费人数、时间均有误。ＸＸ之丈夫、婆婆家房屋在2000年时动迁享受安置与本案无关，况且ＸＸ之夫顾建刚他处动迁安置的是现房，并未进行过渡房安置。东兴公司藉此擅自将《过渡协议》中载明的自行过渡人数6人改为3人没有任何依据。过渡费的终止时间应计至2004年8月，因为2004年6月王月林户取得安置房屋，根据《过渡协议》第四条所约定的“乙方在得到新房的二个月内交出过渡房和不再领取过渡费，届时如超期交还过渡房应承担违约责任”，王月林户尚有2个月的装修期，因此应计至2004年8月。
原审法院认为，王月林与东兴公司签订的《安置协议》系双方真实意思表示，并未违反强制性法律规定，依法应为合法、有效，双方均应按约履行各自义务。目前系争4套房屋已经符合办理小产证的条件，东兴公司理应协助对方办理产权过户登记手续，且庭审中东兴公司也表示愿意协助办理过户手续，应予准许。
关于王月林户主张的搬家费奖励费，根据双方安置协议约定以及东兴公司提供的结算清单可见，王月林户应支付东兴公司的差价款345，021元中已经包含抵扣了东兴公司应付王月林户的搬家费和奖励费，因此，王月林户无需再行单独主张此两项费用。
按此协议内容约定：（1）东兴公司以系争4套房屋（382平方米）产权置换王月林户原有房屋（120.41平方米），互换房屋后，安置房屋价款与原私房补偿价款相抵，同时王月林户在拿到安置房后支付东兴公司差价款345，021元（包含奖励费和搬场费），故此，王月林户尚应支付东兴公司房屋差价款345，021元。（2）安置房面积以县发证办核定面积为准，多退少补，如果县测绘所核定面积超过或缺少面积均按1，750元计算。现系争4套房屋实测建筑总面积为391.15平方米，较原协议计算面积382平方米增加了9.15平方米，王月林户理应按照1，750元／平方米的价格补足面积差价款16，012.50元。
关于双方争议的逾期办证违约金问题，从当事人双方于1998年签订的《安置协议》看，双方约定了“乙方在拿到安置房钥匙后付给甲方补差价款345，021元”；后，因东兴公司的种种原因直至2004年6月时方可交付安置房屋；2004年6月14日、15日时包括王月林在内的动迁户与东兴公司召开会议进行沟通，就双方争议的东兴公司逾期交房的情况下动迁安置户是否尚需支付房款差价、何时支付房款、何时办理房屋产权证、逾期办证责任等事宜进行了商谈沟通。商谈结束后，2004年6月16日王月林等动迁户实际收取房屋并与东兴公司签订《补充协议》，对之前双方商谈的各项争议中已达成一致意见的内容以书面形式予以了确认。该份《补充协议》中双方仅合意更改了交纳房款差价的时间至“王月林户需按协议交东兴公司的房款、东兴公司应支付王月林户的过渡费，在好办产证前一并结清”，并未对动迁安置户主张的房款不再支付、保留意见、逾期办证等争议事项最终达成一致意见。故对王月林户现以双方商谈过程中的视频作为依据主张逾期办证违约金，难以支持。
关于双方争议的过渡费问题，按照双方签订的《过渡协议》以及东兴公司提供的《动迁结算凭证》、庭上自述，东兴公司尚有全部自行过渡的过渡费以及部分周转房过渡的过渡费未支付。对双方争议的自行过渡安置人数问题，王月林持有的《过渡协议》上载明为6人，东兴公司以ＸＸ之夫顾建刚另有他处房屋享受动迁安置而擅自更改东兴公司持有的《过渡协议》上的人数，既未有证据证明合法合理亦未有证据证明告知过对方或征得过对方同意，故自行过渡人数仍应按6人计算。至于双方争议的过渡费计算终止日期，《过渡协议》已经明确过渡费支付至东兴公司提供安置用房为止，东兴公司实际已于2004年6月16日提供了系争的4套安置用房，过渡费理应计算至2004年6月。《过渡协议》第四条所约定的“乙方在得到新房的二个月内交出过渡房和不再领取过渡费，届时如超期交还过渡房应承担违约责任”系东兴公司拥有的给予王月林户交出过渡房2个月容忍期的权利，而非东兴公司的义务。根据以上论述，东兴公司尚应支付王月林户过渡费60，127.50元。
关于王月林户主张的逾期交房违约金，因本案系许可动迁，东兴公司虽有未按照约定期限交付安置房屋的情节，但其在逾期交房的期限内依法提供了临时过渡房及支付了过渡费至实际交房日止。王月林户要求东兴公司支付逾期交房违约金于法无据，难以支持。
关于东兴公司过渡费的支付以及王月林户房款的支付时间，当事人双方已于2004年6月16日签订《补充协议》约定“在好办产证前一并结清”。藉此，王月林户可在办理产证时一并结清剩余房款，现系争4套房屋于不久之前始可办证，因双方存有争议，王月林户于2012年11月提起诉讼至今。可见，王月林户并不存在逾期付款的行为。东兴公司要求对方支付逾期支付房款的利息，亦于法无据，不予支持。据此，原审法院作出判决：一、上海东兴置业（集团）有限公司应于判决生效之日十日内协助王月林、王建忠、王建荣、ＸＸ办理房屋产权过户手续，将青浦区公园路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至ＸＸ名下、将青浦区公园路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至王建忠名下、将青浦区公园路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至王建荣名下、将青浦区公园路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至王月林名下；二、上海东兴置业（集团）有限公司应于判决生效之日十日内支付王月林、王建忠、王建荣、ＸＸ过渡费60，127.50元；三、王月林、王建忠、王建荣、ＸＸ的其余诉讼请求不予支持；四、王月林、王建忠、王建荣、ＸＸ应于判决生效之日起十日内支付上海东兴置业（集团）有限公司房屋补差价款345，021元（含奖励费、搬场费）；五、王月林、王建忠、王建荣、ＸＸ应于判决生效之日起十日内支付上海东兴置业（集团）有限公司面积差价款16，012.50元；六、上海东兴置业（集团）有限公司的其余请求不予支持。本诉案件受理费21，771.56元，由王月林、王建忠、王建荣、ＸＸ负担20，388.37元，由上海东兴置业（集团）有限公司负担1，383.19元；反诉受理费3，172.40元，由王月林、王建忠、王建荣、ＸＸ负担。
王月林户不服原判，向本院提起上诉称，1998年12月20日双方签订的《安置协议》第十一条载明，从签约之日起三年如果王月林户拿不到安置协议中所标明的382平方米的安置房，东兴公司要按382平方米×2，250元／平方米市场价结算补偿王月林户经济损失。该条款就是双方约定东兴公司逾期交房应支付违约金的条款。2002年8月5日东兴公司在作为《安置协议》附件的动迁安置小区规划图上又书面承诺于2003年8月底之前交房。但实际其一再违约，直至2004年6月才交付房屋，理应承担违约责任，因此王月林户要求东兴公司支付逾期交房违约金的诉求合法有据，应当得到支持。原审法院仅凭东兴公司提供了临时住房和支付了过渡费就豁免东兴公司逾期交房的违约责任，既不合法也不合理。2004年6月14日、15日，在动迁户与东兴公司交涉的会议上，东兴公司的法人代表唐雪明口头承诺因逾期为动迁户办理小产证，同意按每套房屋80元／日的标准支付违约金，在场的动迁户纷纷表示同意。原审中，王月林户提供的视频可以清晰反映双方已就此达成合意，证人证言也足以证明此节。虽然在2004年6月16日双方所订的《补充协议》上未列入该内容，但并不能说明双方对此未达成一致，因此王月林户要求东兴公司履行承诺支付逾期办证违约金，亦是合法有据，理应得到支持。原审判决认定事实错误，导致错判，故上诉要求撤销原判第三项，依法改判东兴公司支付逾期交房违约金859，500元及逾期办证违约金934，400元，诉讼费用由东兴公司负担。
被上诉人东兴公司辩称，《安置协议》第十一条只是约定如果三年后东兴公司不能交付动迁安置房，则对动迁户改用货币补偿安置，并不是对方所称的东兴公司逾期交房的违约金条款。到期后王月林户仍坚持采用房屋产权调换的方式进行安置，并未要求改用货币补偿安置，故《安置协议》第十一条对双方已不能再适用。现王月林户将该条款作为要求东兴公司支付逾期交房违约金的依据不能成立。至于逾期办证违约金，即便东兴公司的法人代表唐雪明在2004年6月14日、15日动迁户与东兴公司交涉的会议上曾口头表述过按每套房屋80元／日的标准支付逾期办证违约金，但后来并未正式同意该意见，在2004年6月16日双方最终签订的《补充协议》上也未载入该内容。因此王月林户要求东兴公司承担逾期办证违约金同样缺乏依据。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意对方的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，东兴公司（甲方）与王月林（乙方）于1998年12月20日签订了《安置协议》。对于从签约之日起三年如果乙方拿不到安置房（382平方米）的情况，该协议第十一条载明双方的约定是甲方补偿乙方经济损失而非支付逾期交房违约金。从双方约定经济损失的计算方法（按382平方米×市场价2，250元／平方米结算）上看，补偿金额相当于给付按市场价计算的安置房折价款。而给付安置房市场折价款的方法显然更近似于货币补偿安置的模式。本案中，在签约双方对《安置协议》第十一条的解释产生分歧时，从当事人签约本意的角度理解，应确认东兴公司的观点更为合理和可信，也更合乎逻辑。原审法院为此采纳东兴公司的抗辩意见，确认王月林户向东兴公司主张逾期交房违约金缺乏合同依据是适当的。至于王月林户所主张的逾期办证违约金，其提交的2004年6月14日、15日动迁户与东兴公司交涉会议视频（光盘）所反映的只是双方谈判的部分过程，而非最终结果。2004年6月16日双方签署的《补充协议》中也未载入逾期办证违约金的内容。在视频的完整性得不到确认的情况下，王月林户以谈判过程中东兴公司法人代表唐雪明的口头表述作为双方已就此达成最终合意的依据，理由不能成立。因此，原审法院确认王月林户向东兴公司主张逾期办证违约金缺乏合同依据亦无不当。对原审法院所作的判决应予维持。王月林户的上诉请求缺乏依据和理由，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人王月林、王建忠、王建荣、ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾慧忠
审 判 员 周刘金
代理审判员 陈家旭
二〇一四年五月四日
书 记 员 姜 瑶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……