天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终5552号
上诉人(原审被告)：邦洲（天津）物业服务有限公司，住所地天津市河西区南京路58号A座201室。
法定代表人：夏浙海，总经理。
委托诉讼代理人：路佳伟，天津张盈律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：中化天津有限公司，住所地天津市河西区南京路58号。
法定代表人：韩建国，总经理。
委托诉讼代理人：丛林，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：李靖，天津法政牛津律师事务所律师。
原审第三人：天津市河西区学而思培训学校，住所地天津市和平区南京路津汇广场2座32层。
法定代表人：樊保荣，理事长。
委托诉讼代理人：邓懿，北京万贝律师事务所律师。
上诉人邦洲（天津）物业服务有限公司（以下简称邦洲公司）因与被上诉人中化天津有限公司（以下简称中化公司）及原审第三人天津市河西区学而思培训学校（以下简称学而思学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2015）西民二初字第1305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邦洲公司的委托诉讼代理人路佳伟，被上诉人中化公司的委托诉讼代理人丛林、李靖，原审第三人学而思学校的委托诉讼代理人邓懿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
邦洲公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三、七项，依法将本案发回重审或改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人已经通过物业费形式向被上诉人交纳了租金，故租赁合同不应解除，应继续履行，不应腾房，违约金一审判决过高，异议金额10000元。
被上诉人中化公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人学而思学校述称，同意一审判决。
中化公司向一审法院起诉请求：1、确认其同邦洲公司之间的租赁合同于2015年3月30日解除；2、邦洲公司立即无条件将坐落南京路58号中化写字楼B座中的第二、三层办公用房及所属配套设施、设备、共用通道腾交给中化公司（建筑面积1392.4平方米，以下简称诉争房屋）；3、邦洲公司自2015年1月1日起至实际腾房日止，按原租赁合同确定的每月93174.77元租金标准支付房屋租金和房屋使用费，截止2015年7月1日邦洲公司应支付559048.6元；4、邦洲公司支付自2015年1月1日起截止2015年7月1日违约金111809.72元；5、诉讼费由邦洲公司承担。
一审法院认定事实：坐落天津市河西区南京路58号中化写字楼权利人为中化公司。2009年6月19日中化天津公司经天津市工商行政管理局河西分局核准登记更名为现名。中化公司与邦洲公司系房屋租赁合同关系。2011年11月23日中化公司与邦洲公司就位于天津市河西区南京路58号的中化A座（整幢）、C座（整幢）写字楼和部分底商，建筑面积共计约7803平方米以及A座楼顶广告位，包括房屋附属的配套设施、设备、共用通道等，允许被告对整体（预定）租赁的A座办公用房和商业用房进行转租。中化A座、C座写字楼和部分底商及A座楼顶广告位的租赁期限为7年，自2012年1月1日起至2018年12月31日止。对于租金约定首层底商用房租赁价格为8-10元/每日每平米，办公用房的租赁价格为1.8-2.1元/每日每平方米；A座楼顶广告位租赁价格不得低于450000元/年。2012年12月19日，中化公司与邦洲公司签订《写字楼（预定）租赁合同的补充合同》，对租金支付标准进行了修改。2013年6月17日中化公司与邦洲公司签订《租赁合同》一份，甲方：中化公司，乙方：邦洲公司，甲方将位于天津市河西区南京路58号中化写字楼B座中的第二、三层办公用房屋，建筑面积1392.4平方米租赁给乙方从事业务办公场所使用，甲方出租房屋包括房屋附属的配套设施、设备、共用通道等。房屋租赁期限为2年，自2013年6月1日起至2015年6月1日止。中化公司计租日期从2013年7月1日开始。房屋租金、物业管理费每年为1118097.2元。其中每年房屋租金787262.96元，物业管理费330834.24元。租金支付方式为每三个月一付。对于违约责任双方约定：乙方不能按照合同规定期限如数支付房租、物业费的，每逾期一天，应承担应付金额5%的违约金；逾期5天，甲方及物业公司有权停止提供相应的服务和供水、供电、供暖等……；逾期10天，甲方有权随时解除合同，终止租赁关系，收回租赁房屋，乙方应支付前述逾期付款的相关费用及违约金。2013年6月6日，原、被告签订《补充协议》一份，该《补充协议》主要对诉争房屋相关墙面粉刷、设置保安亭、修建公益铁栅栏进行了约定，同时约定以上费用均由被告承担。合同签订前，因双方已然存在房屋租赁关系，邦洲公司始终使用租赁房屋。邦洲公司向中化公司支付房屋租金至2014年12月31日。自2015年1月1日起至2015年6月1日邦洲公司未向中化公司支付房屋租金，2015年6月2日至2015年7月1日邦洲公司仍使用租赁房屋，但邦洲公司未向中化公司支付房屋使用费，每月房屋租金（含物业费）为93174.77元，邦洲公司累计欠费559048.6元。就邦洲公司欠费问题，邦洲公司于2014年10月30日向中化公司出具承诺书一份，2014年12月23日向中化公司出具承诺书1份，2015年3月13日向中化公司出具保证书一份。主要内容为对其欠租事实认可，并承诺分期给付。由于邦洲公司未按照承诺和保证的时间向中化公司支付所欠房屋租金和物业费，中化公司于2015年3月30日向邦洲公司发放了解除租赁合同通知书，邦洲公司收到该通知并签字确认。
2013年5月23日邦洲公司与第三人签订《房屋租赁合同》一份，租赁地点为天津市河西区南京路58号中化写字楼B座二、三层，租赁面积为1600平方米，租赁期限自2013年5月24日起至2016年6月19日止。
2014年5月27日邦洲公司与第三人签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限在原有租赁期限基础上续租2年，自2016年6月20日起至2018年12月19日止。2013年5月23日约定年租金1606000元。
2013年9月26日邦洲公司和第三人签订补充协议，约定年租金变更为1350000元，自2014年6月20日开始按上述租金标准支付。
2014年5月邦洲公司与第三人签订《补充协议》一份，将租金变更为年租金1206000元，该租金标准自2015年6月20日开始执行，第三人已向邦洲公司交纳租金至2017年6月19日，现诉争房屋由第三人使用。对以上内容，邦洲公司未表异议。
一审法院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，邦洲公司与中化公司所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，予以确认。合同签订后，中化公司依约将租赁物交付邦洲公司使用后，邦洲公司有向中化公司按时交纳房屋租金的义务。邦洲公司自2015年1月1日起至2015年6月1日未按照合同内容按时向中化公司支付租金的行为，已属违约，应承担相应的违约责任。合同到期后，邦洲公司继续使用租赁物，也未按原租金标准向中化公司支付使用期间的房屋使用费，现中化公司要求确认与邦洲公司之间的房屋租赁合同于2015年3月30日解除的诉讼请求，有邦洲公司法定代表人夏浙海签名及邦洲公司公章确认，因此，中化公司的上述主张，符合法律规定，予以支持。关于中化公司要求邦洲公司将坐落天津市河西区南京路58号中化写字楼B座中第二、三层办公用房及所属配套设施、设备、共用通道（建筑面积1392.4平方米）房产腾交给中化公司的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于中化公司要求邦洲公司向其支付2015年1月1日起至2015年7月1日房屋租金和房屋使用费559048.6元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于中化公司要求邦洲公司按邦洲公司拖欠房屋租金的20%向中化公司支付逾期付款违约金111809.72元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。但给付数额应为93174.77元*20%*3个月=55904.9元。关于中化公司要求邦洲公司以原租赁合同租金为标准，向中化公司支付自2015年7月2日起至实际腾房之日止房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。第三人已向邦洲公司交纳了2015年1月1日至2017年6月19日期间的房屋租金，因此，第三人无需向中化公司支付该期间内的房屋租金和房屋使用费。关于邦洲公司辩称2013年1月15日向中化公司支付过押金800000元、2013年5月20日向中化公司缴纳过定金100000元、2013年5月31日向中化公司缴纳过押金200000元的抗辩意见，不能证明与本案具有关联性，故不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决：“一、原告中化天津有限公司与被告邦洲（天津）物业服务有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年3月30日解除；二、本判决生效之日起7日内，被告邦洲（天津）物业服务有限公司将坐落天津市河西区南京路58号中化写字楼B座中的第二、三层办公用房及所属配套设施、设备、共用通道（建筑面积1392.4平方米）腾交给原告中化天津有限公司；三、本判决生效之日起7日内，被告邦洲（天津）物业服务有限公司将上述房屋内自有物品自行清理；四、本判决生效之日起7日内，被告邦洲（天津）物业服务有限公司按每月93174.77元的标准给付原告中化天津有限公司自2015年1月1日至2015年3月30日房屋租金279524.3元；五、本判决生效之日起7日内，被告邦洲（天津）物业服务有限公司按每月93174.77元的标准给付原告中化天津有限公司自2015年4月1日至2015年7月1日房屋使用费279524.3元；六、本判决生效之日起7日内，被告邦洲（天津）物业服务有限公司按每月93174.77元的标准给付原告中化天津有限公司自2015年7月2日至实际腾房之日止的房屋使用费；七、本判决生效之日起7日内，被告邦洲（天津）物业服务有限公司向原告中化天津有限公司支付违约金55904.9元；八、驳回原告中化天津有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10508.58元，由原告中化天津有限公司负担875.68元，由被告邦洲（天津）物业服务有限公司负担9632.9元。”
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案上诉人在二审庭审中主张以交付物业费的形式抵交了部分租金，不存在欠租行为，故不存在违约行为，不符合租赁合同解除的条件，不应承担违约责任。然，上诉人对其主张，并未提供证据予以证明，且中化公司亦不予认可，故对其上诉主张，本院不予支持。
综上所述，邦洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邦洲（天津）物业服务有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
代理审判员 李冬梅
代理审判员 刘建奇
二○二○一六年十一月十四日
书 记 员 刘晓筱