浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江笕民重字第1号
原告查存兵
委托代理人颜晓颖，浙江朗铭律师事务所律师，特别授权代理。
被告许建良
第三人倪音
原告查存兵与被告许建良、第三人倪音房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月3日作出（2014）杭江笕民初字第275号民事判决；因查存兵提起上诉，浙江省杭州市中级人民法院作出（2015）浙杭民终字第2528号民事裁定，裁定撤销本院（2014）杭江笕民初字第275号民事判决，案件发回本院重审。本院于2015年10月15日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告查存兵及其委托代理人颜晓颖到庭参加诉讼，被告许建良、第三人倪音经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。第三人倪音于2016年9月1日向本院撤回参加诉讼的申请。本案现已审理终结。
原告查存兵诉称，2010年3月15日，原、被告签订《房屋买卖协议》，协议约定：原告向被告购买杭州市江干区丁桥镇丁桥家苑45幢1单元501室房屋一套，包括储藏间13幢4单元11号；同时被告承诺该房屋没有抵押、出售等其他情况，为被告个人财产；房屋价款为人民币580000元，合同订立时支付房款人民币560000元，余款人民币20000元在原告取得三证后一次性付清；合同第七条约定合同生效后，原被告约定共同向房管部门办理房屋所有权转移登记及土地使用权变更登记等。2010年3月15日，原告按约支付人民币560000元房款，之后原告入住讼争房屋并实际使用至今。原被告之间的买卖合同合法有效，双方应自觉履行合同条款，涉案房屋已经可以办理产权变更登记，但被告拒不履行合同义务，多次协商未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、位于杭州市江干区丁桥家苑45幢1单元501室归原告所有，并由被告协助办理上述产权变更过户至原告名下；2、依法确认原、被告于2010年3月15日签订《安置房屋买卖协议书》合法、有效，被告注销招商银行股份有限公司杭州庆春支行对上述房屋的抵押权（杭房他证字第136484**号），被告注销倪音对上述房屋的抵押权（杭房他证字第136504**号）；3、被告许建良承担本案的诉讼费。
被告许建良未作答辩。
原告查存兵为支持其诉称，向法院提交以下证据：
1、安置房屋买卖协议一份，拟证明被告将涉案房屋转让给原告，双方对房屋价款、交付、过户等内容进行约定。经查，该份证据可以证明原、被告双方于2013年3月15日签订安置房屋买卖协议，约定被告将坐落于杭州市江干区丁桥镇丁桥家苑45幢1单元501室，建筑面积93.43平方米（包括储藏间13幢4单元11号，面积6.4平方米）的房屋转让给原告，双方就转让价款、交付条件、产权变更等事项作了约定，予以确认。
2、收条及转账凭证一组，拟证明原告查存兵已向被告许建良交付房款560000元并由许建良出具收条的事实。经查，该组证据可以证明原告根据合同约定支付了购房款560000元，被告许建良已收到款项，予以确认。
3、安置房屋确认表一份，4、房屋权属登记信息、公证书、离婚证各一份，拟证明位于杭州市江干区丁桥家苑45幢1单元501室为被告安置确认的房产，归被告许建良所有。经查，该组证据可以证明讼争房屋系许建良户回迁安置分得，其于离婚后享有该房屋的所有权，予以确认。
5、2011年9月8日电费缴费单、2011年8月26日数字电视签约合同、2011年8月26日数字电视缴费单各一份，拟证明原告查存兵已在讼争房屋入住并实际使用。经查，因原告实际持有该组单据，被告未提出抗辩及提交其他证据予以反驳，故可以证明原告实际使用讼争房屋的事实。
6、证人证言一组，拟证明证人杜某和成某介绍并见证了原告查存兵与被告许建良签订房屋买卖合同及交付房款560000元的过程。经查，该组证人证言可以与原告提交的证据2相印证，证明原告的待证事实，予以确认。
被告许建良未提交证据。
根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2007年，许建良户因房屋拆迁分得回迁安置房屋3套，分别位于杭州市江干区丁桥家苑45幢1单元501室，15幢2单元301室、8幢2单元102室。许建良与杨惠春原系夫妻，双方于2010年1月20日离婚。
2010年3月15日，经杜某、成某介绍，被告许建良（甲方）与原告查存兵（乙方）签订《安置房屋买卖协议》，约定甲方将因拆迁分配所得的位于丁桥家苑45幢1单元501室房屋转让给乙方，建筑面积为93.43平方米（包括储藏室一间，位于13幢4单元11号，面积6.4平方米）；该房屋房价款为人民币580000元，乙方于协议签订时支付人民币560000元，余款人民币20000元待乙方取得房屋三证后一次性付清；同时被告承诺该房屋不受他人合法追索，房屋没有抵押、出售等其他情况，为被告个人财产；双方定于签订合同、付清房款时正式交付该房屋；双方定于在村集体统一办理房屋使用权证等相关房屋的一切证件时向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；双方同意，在协议生效后共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续；该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定其转让需缴纳土地出让金和土地收益金由乙方承担；办理以上手续应当缴纳的税费由双方按国家规定各自承担；等等。上述协议签订后，原告查存兵于2010年3月15日支付房款人民币560000元，并由被告许建良出具收条。后，被告许建良将讼争房屋交付原告使用。原告对房屋进行了装修并使用至今。
2011年7月22日许建良与杨惠春及儿子许杨斌公证分家析产，将讼争房屋丁桥家苑45幢1单元501室及附属设施分归被告许建良所有。2011年8月5日讼争房屋登记于被告许建良名下。2013年5月14日，被告许建良将涉案房屋抵押给招商银行股份有限公司杭州庆春支行作为借款担保并办理登记；2013年5月23日，被告许建良将涉案房屋抵押给倪音作为借款担保并办理登记。
本院认为，根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告查存兵和被告许建良就杭州市江干区丁桥家苑45幢1单元501室房屋签订房屋买卖协议，根据合同约定，协议自双方签订之日即生效，双方已实际签署该合同，且原告已履行付款义务，被告实际交付房屋于原告使用，意思表示真实，不违反法律规定，故该房屋买卖合同合法有效，对原告要求确认该房屋买卖协议有效的诉请予以支持。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，虽原告查存兵与被告许建良就涉案房屋的转让达成了协议，但并未依法登记，故不发生物权变动的效力，原告查存兵可就债务不履行向被告许建良请求损害赔偿，而无法当然取得房屋的所有权，故对于原告诉请法院判令涉案房屋归其所有并由被告协助过户，不予支持。涉案房屋现登记在被告许建良名下，且其上设立了担保物权，原告查存兵亦表示不愿代许建良偿还担保债务，故其诉请法院判令被告注销涉案房屋上的担保物权无有依据，不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第十五条；《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告查存兵与被告许建良于2010年3月15日签订的《安置房房屋买卖协议》合法有效。
二、驳回原告查存兵的其他诉讼请求。
本诉案件受理费人民币80元，公告费人民币650元，由被告许建良负担。
原告查存兵于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告许建良于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 朱 勤
审 判 员 俞 烨
人民陪审员 陈燕云
二〇一六年十一月十四日
代书 记员 雷 赞