湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）华法民二初字第285号
原告万燕珍，女，51岁。
委托代理人张江生，ＸＸ瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者。（特别授权）
被告ＸＸ房地产开发有限公司。
法定代表人赵Ｘ，董事长。
委托代理人刘世亮，湖南济人律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人陈春生，ＸＸ房地产开发有限公司职工。
原告万燕珍诉被告ＸＸ房地产开发有限公司（以下简称ＸＸ房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月9日立案受理。依法组成由审判员李杰担任审判长，审判员冯美芬、审判员张顺国参加的合议庭于2013年11月20日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员邹辉担任记录。原告万燕珍及其委托代理人张江生，被告ＸＸ房地产公司特别授权的委托代理人刘世亮、委托代理人陈春生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告万燕珍诉称：被告于2011年5月8日开盘销售ＸＸ第二期电梯房、楼梯房若干套。原告于开盘后一个星期购买了此期商品房，交了首付款149616元；该合同约定，被告应于2012年6月30日前交房，否则，按“每日”万分之三支付违约金。2012年2月20日，被告以房屋面积已经房产部门核实为由，收回了原合同，退还了多收的房款4512元，在原告不知情的情况下将逾期交房违约金改为“每月万分之三”，骗取原告签订了第二份合同。2012年4月13日，原告贷款20万元，交齐了购房款。被告交房逾期后，原告才发现被告的欺骗行为。另外，被告所建的房屋达不到交付使用条件，也未按合同要求办理房屋交接手续。被告违反国家“十二层以上高层住宅，每栋楼设计电梯不应少于二台”的规定，只设计了一台电梯。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告赔偿原告2012年7月1日至2013年6月30日的逾期交房违约金37148元，最低应按同期中国人民银行公布的金融机构一年期贷款基准利率6.31%计算；赔偿原告电梯设置费8000元。本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告万燕珍将诉讼请求中的违约金变更为：要求被告赔偿2012年7月1日起至2013年11月20日止的逾期交房违约金51
555元。
原告万燕珍向本院提交了如下证据：
1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告的买卖关系，原告交付了首付款149616元；
2、收据3张，拟证明原告于2011年5月14日交首付款149616元，于2012年4月11日换据改为交首付款145104元、办证费4512元；
3、借款借据，拟证明原告于2012年4月13日贷款20万元，交齐了购房款；
4、黎ＸＸ《商品房买卖合同》（第一期），拟证明第一期逾期交房违约金是按每日万分之五计算的；
5、邓ＸＸ《商品房买卖合同》（第二期），拟证明与原告同为第二期商品房逾期交房违约金是按每日万分之三计算的。
被告ＸＸ房地产公司对原告提供证据的质证意见为：
对证据1无异议，证明逾期交房违约金是每月万分之三，政府行政行为造成误工是延期交房的理由；对证据2、3无异议；对证据4、5的真实性、合法性无异议，但与本案无关。
被告ＸＸ房地产公司辩称：原告要求被告按每日万分之三支付违约金没有依据。原告称合同被斢包没有事实依据。原告所购商品房经验收合格，不存在质量问题和电梯设计不符合规定的问题。
被告ＸＸ房地产公司向本院提交了下列证据：
1、原告万燕珍的《商品房买卖合同》，拟证明逾期交房违约金按每月万分之三计算；合同约定行政行为造成误工可据实延期；
2、ＸＸ县房产局《证明》，拟证明原、被告之间的买卖合同已于2011年4月28日在房产局备案，备案合同与原、被告签订的合同是一致的；逾期交房违约金按每月万分之三计算；
3、收房通知，拟证明被告于2013年4月16日通知原告收房；
4、装修施工许可证，拟证明被告已通知原告收房；
5、证明3份，拟证明被告方因行政行为、停水等影响施工进度62天；
6、竣工验收备案证，拟证明被告开发的ＸＸ3号楼已于2013年4月16日经验收合格，取得竣工验收备案证。
原告万燕珍对被告提供证据的质证意见为：
对证据1的关联性有异议，同期的合同逾期交房违约金是按每日万分之三计算的，被告提供的是调换后的合同，被告未将违约金调换的内容告知原告；对证据2有异议，被告没有取得预售许可证就跟原告签订了合同，因此才签订第二份合同后，才于2011年4月28日备案；对证据3有异议，对竣工时间无异议，但原告没有收到收房通知；对证据4有异议，原告没有收房，不存在装修施工许可；对证据5有异议，该组证据与本案无关，被告在签合同时就应考虑到行政命令等对交房时间带来的影响；对证据6有异议，房屋验收合格，但墙壁质量确实不合格；
经庭审举证、质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：
被告对原告提供的证据1、2、3无异议，本院已当庭予以认定；被告对原告提供的证据4、5的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，本院审查认为，原告证据4是黎ＸＸ的《商品房买卖合同》，黎ＸＸ购买的是ＸＸ一期一栋商品房，不仅与原告万燕珍购买的不是同期房屋，而且在购房时间、土地使用证号、商品房预售许可证、交款方式、违约责任等多方面都不相同，因此不具有可比性，与本案确无关联，故不予采信；原告证据5是邓ＸＸ的《商品房买卖合同》，邓ＸＸ与原告万燕珍购买的虽都是二期3栋1单元房屋，但邓ＸＸ的《商品房买卖合同》不是ＸＸ二期3栋预先经过房产主管部门登记备案的合同，该合同只能约束邓ＸＸ与开放商，不能等同于ＸＸ二期3栋预先经过登记备案的合同，因此也不具有可比性，故本院亦不予采信。
原告对被告提供的证据均有异议。本院审查认为，被告的证据1与原告的证据1是同一合同，仅是原、被告各自证明的对象不同，因此对其合法性、关联性、客观性应予认定；被告的证据2、5、6系书证，原告虽有异议，但无足以反驳的相反证据，依据民事诉讼证据规则第七十条第（一）的规定，本院予以确认；2013年4月16日，被告已取得验收备案证，同日即通知二期3号楼业主收房，是符合常理的，且被告证据3《收房通知》与被告证据6相印证，应予认定；被告的证据4《装修施工许可证》，无发证单位，不符合证据的三性要求，本院不予认定。
根据分析认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院查明本案的基本事实如下：
2011年4月28日，被告ＸＸ房地产公司将其开发的ＸＸ二期3号楼的《商品房买卖合同》报经ＸＸ县房产局登记备案。2011年5月14日，原告万燕珍之女唐程程与被告签订过一份商品房买卖合同，唐程程购买被告开发的锦绣ＸＸ二期3号楼一单元1303号商品房，合同约定房屋面积为147.99㎡，总房款为349
616元。同日，唐程程依据合同交给被告首付款149
616元。2011年11月3日，被告取得ＸＸ二期3号楼的《商品房预售许可证》。2011年12月20日，原告之女唐程程购买的锦绣ＸＸ二期3号楼一单元1303号商品房转给原告万燕珍，原告万燕珍与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：①原告万燕珍购买被告开发的ＸＸ二期3栋1单元1303号商品房，面积146.08㎡，单价为2362.43元／㎡，总价款为34
5104元；②原告万燕珍付款方式为：签订《商品房买卖合同》时付清首付款145
104元，余款20万元以申请银行按揭方式支付；③被告ＸＸ房地产公司应在2012年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，但如遇特殊原因【不可抗力；行政主管机关指定变更规划，采取新型配套设施等出卖人不能控制的原因；为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的要求而影响工程进度的】，出卖人可据实予以延期；④延期付款（交房）的违约责任为：
逾期交款在30日内逾期交房在30日内万燕珍ＸＸ房地产公司按月支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。按月支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。
逾期交款超过30日逾期交房超过180天后万燕珍ＸＸ房地产公司①ＸＸ房地产公司有权解除合同，万燕珍按应付款的10%支付违约金。①万燕珍有权解除合同，自解除合同书面通知送达后30日内退款，并按已付款5%支付违约金。②万燕珍愿意继续履行的，经ＸＸ房地产公司同意，按月支付逾期应付款万分之三的违约金。②万燕珍要求继续履行，按月支付已付款万分之三的违约金。2012年4月11日，唐程程原来交给被告的首付款149
616元换据为万燕珍交付首付款145
104元，其余4512元作为万燕珍日后的办证费（多退少补）。2012年4月13日，原告万燕珍通过农村信用社贷款20万元给付了被告，履行了全部付款义务。2013年4月16日，被告ＸＸ房地产公司取得ＸＸ二期3号楼的《建筑工程竣工验收备案证》。同日，被告书面通知ＸＸ二期3号楼业主于2013年4月18日以后办理收房手续，但原告拒绝收房。
另查明：2011年6月至2012年6月，ＸＸ小区因自来水供水设施被损坏等原因停水共计15天；因全国文明县城创建、盘王节、国家重点工程岑天河水利工程检查而迎接中央省市工作组检查要求停工共计27天；ＸＸ县城内所有在建工程因接受省市质量安全和计划生育检查而停工共计20天。中国人民银行2012年7月6日公布的一年期贷款的基准利率为6%，日利率约等于1.67‰0【6%÷12÷30】。
本院认为：（一）原告万燕珍与被告ＸＸ房地产公司签订了《商品房买卖合同》，双方在合同履行过程中发生纠纷，本案应定为商品房销售合同纠纷。（二）原告万燕珍称“2011年5月8日与被告签订了一份合同，交了首付款149616元，后因被告采取斢包的手法和欺骗的手段，将违约责任中的每日改为每月后，骗取原告签订第二份合同”，与事实不符，亦无相关证据证实，本院不予采信。（三）原、被告于2011年12月20日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当自觉履行。（四）原告万燕珍已依约履行了给付购房款345104元的义务，被告ＸＸ房地产公司就应当依约履行按期交付房屋的义务。被告未在约定的2012年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，属于履行合同义务不符合约定，依法应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。（五）被告延期交房是客观存在的事实。但原告要求从2012年7月1日起计算延期交房时间至2013年11月20日，这与实际情况不符。被告于2013年4月16日取得《建筑工程竣工验收备案证》，因此，被告于2013年4月16日书面告知ＸＸ二期3号楼业主（含原告）在2013年4月18日后收房，是符合常理的。按照双方《商品房买卖合同》第十一条“在出卖人发出书面收房通知7日后，买受人未按书面通知确定的交房时间到出卖人处办理房屋交接手续，视为出卖人已按书面通知确定的交房时间将合格房屋交付给买受人使用”的约定，原告应当在2013年4月25日前到被告处收房，否则，即视为收房。故被告延期交房的时间只能从2012年7月1日计算至2013年4月25日（299天）。在合同约定的交房日期届满前，因被告无法预料和不能控制的政府行政行为共计误工62天，根据情事变更、公平原则，应当予以扣减，亦符合双方合同第八条第3项的约定。故被告实际延期交房的时间为237天（299天—62天）。（六）合同约定，延期交款（交房）超过30日时的第①种处理方式，双方的违约责任是不平等的，因此，原告选择第②种处理方式。在第②种处理方式下，原告要求按日支付已交房款万分之三的违约金，没有合同依据；被告主张按合同约定的每月万分之三支付违约金，原告认为不能弥补给自己造成的损失，最低应按同期中国人民银行公布的金融机构一年期贷款基准利率计算，本院予以支持。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，按同期同类银行贷款的基准利率计算原告的损失为【345
104元＊1.67╱000天＊237天=13
659元】。原告主张电梯设置费8000元，因无证据证实，本院不予采信和支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告ＸＸ房地产开发有限公司在本判决生效之日起5日内给付原告万燕珍逾期交房违约金13659元；
二、驳回原告万燕珍的其他诉讼请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1088.7元，由原告万燕珍负担588.7元，由被告ＸＸ房地产开发有限公司负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 李 杰
审 判 员 冯美芬
审员员张顺国
二〇一四年四月一日
代理书记员 邹 辉
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。