湖南省湘乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘法民一初字第1718号
原告湘乡市嘉亨茂购物广场有限公司。
法定代表人林晖，系该公司经理。
委托代理人易卫平，男，1967年6月29日出生，汉族，湘乡市人，住湘乡市韶峰工人村47栋1单元102号，该公司员工，特别授权。
委托代理人郭金华，男，1979年2月1日出生，汉族，衡南县人，住湖南省衡南县冠市镇北门口居委会，该公司副总经理，一般代理。
被告戴忠。
原告湘乡市嘉亨茂购物广场有限公司（以下简称嘉亨茂）与被告戴忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法适用普通程序组成由审判员贺玫担任审判长，人民陪审员黄军华、钟卫民参与评议的合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。书记员杨思培担任记录。原告的委托代理人及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉亨茂诉称，2013年12月2日，长沙嘉亨茂商业管理有限公司与被告戴忠签订《商铺租赁合同》，被告租赁嘉亨茂购物中心四层4F-12号商铺，面积270.95平方米，租赁期限为五年。租金第一年、第二年每平方米每月40元，物业管理费每月2709.5元，合同约定被告缴纳保证金40642.5元，延期付款的滞纳金为每日千分之一。租赁合同签订后，被告戴忠于2014年5月4日起租赁使用嘉亨茂购物中心四层4F-12号商铺。原告于2014年6月成立。2014年7月1日，长沙嘉亨茂商业管理有限公司与原、被告签订了《合同主体变更协议》，确定由原告作为出租方行使权利。自2014年12月起，被告停止缴纳租金和物业管理费，至2015年10月22日止，被告已欠原告公司110996.97元。2015年9月，被告戴忠擅自关闭商铺停止经营，实际上中止了租赁合同的履行。按照合同约定，被告每日应缴租金和物业管理费451.58元。原告认为，被告长期不交纳租金自行关闭商铺，已构成根本违约，原告有权不返还合同保证金。现原告请求人民法院判令被告腾退湘乡嘉亨茂购物中心4F-12号商铺交还给原告；被告向原告缴纳欠付的租金、物业管理费110996.97元，并自2015年9月23日起至实际腾退交还商铺之日止按每日451.58元向原告交纳租金、物业管理费；被告向原告支付每日千分之一的滞纳金；请求人民法院依法确认原告所收的保证金40642.5元不需退还。在本案审理过程中，原告自愿从合同解除之日起计算滞纳金。
被告戴忠辩称，被告并非恶意欠租，因为开业期间楼上KTV爆水管导致被告店铺全部被淹，被告自费重新装修，连续向原告打三次报告，原告一直不予答复。双方签订的合同里面的条款很多都是格式条约，原告没有进行解释。因原告停止供电，导致被告2015年9月22日停业关门，被告愿意缴纳租金至停电日。
在本案的审理过程中，原告嘉亨茂为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、商铺租赁合同，拟证明租赁的事实及租金、物业费标准。
2、合同主体变更协议，拟证明出租方由原来长沙嘉亨茂商业管理有限公司变更为湘乡嘉亨茂购物广场有限公司。
3、2015年7月24日租金公告及签收表，拟证明2015年7月原告出台在规定时间内缴纳租金则享受减免4个月租金的优惠政策，减免的四个月租金分12个月平均分摊核减。
4、2015年8月4日的通知函，拟证明2015年8月4日告知被告从2014年9月至2015年7月拖欠的租金及物业费共计82919.65元。
5、2015年9月28日的通知函，拟证明因被告停止营业，原告书面通知被告履行合同义务及承担违约责任。
6、照片一张及微信截图两张，拟证明被告关店后原告请人为被告清除异味。
被告戴忠对原告嘉亨茂提交的证据质证如下：对证据1、2、3、4、6的真实性无异议，但是合同条款都是加重对方责任，免除自己责任的格式条款；对证据5有异议，被告在9月22日已经关门，对通知函不知情。
被告戴忠为支持自己的答辩意见，向本院提交了如下证据：
7、2014年6月22日照片8张，拟证明开业6天因楼顶漏水等导致店铺无法正常营业，所以未向原告缴纳租金。
原告嘉亨茂对被告戴忠提交的证据真实性无异议，但原告赔偿14793元给被告，抵扣了原告应交的租金。
本院对原、被告提交的证据材料，经审查，认定如下：证据1、2、3、4、5、6、7来源合法，内容客观真实，能互相印证，本院依法予以采信。
根据以上采信的证据，结合原、被告的当庭陈述，可以认定如下事实：
2013年12月2日，被告戴忠与长沙嘉亨茂商业管理有限公司签订《商铺租赁合同》，约定被告承租湘乡市万隆中央广场（嘉亨茂购物中心）编号4F-12号商铺，面积270.95平方米；租期五年，第一年、第二年租金每月每平方40元，第三年、第四年43.2元，第五年46.65元；物业管理费每月2709.5元；交纳保证金40642.5元。2014年7月1日，长沙嘉亨茂商业管理有限公司与原、被告签订《合同主体变更协议》，约定出租方变更为原告。被告戴忠按约交纳了保证金40642.5元及至2014年11月底的租金、物业管理费。自2014年12月起，原告嘉亨茂多次送达书面缴费通知单，被告戴忠一直未交纳租金、物业管理费。2015年5月、7月，原告嘉亨茂公布各减免两个月租金的优惠公告，共减免的四个月租金分12个月分摊至2015年5月至2016年4月，即被告戴忠自2015年5月至2016年4月每月租金为7224.62元、物业管理费2709.5元。虽被告戴忠未在2015年7月30日前交清2015年6月30日前欠付的租金，但原告仍按此优惠向被告戴忠催款。至2015年9月28日止，被告戴忠累计欠原告租金、物业管理费、水费、虫害防治费、清除异味费、代办消防证费用、漏水赔偿款82653.45元，其中漏水赔偿款2032元。2015年9月22日，因被告戴忠长期欠租，原告停止供电，被告戴忠停止营业。2015年9月28日，原告向被告书面通知被告开门营业否则终止合同。另查明，原告嘉亨茂曾为被告戴忠代办消防许可证，花费5000元，请人清除店内异味，花费300元。
本院认为，原、被告订立《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应诚实信用的履行合同义务。被告戴忠作为承租人，长期不缴纳租金，违反合同主要义务，已构成违约。根据双方签订的《商铺租赁合同》第21.2条约定，承租方逾期未足额支付租金、物业管理费累计超过三十日的，出租方有权解除合同……原告嘉亨茂于2015年9月28日向被告送达名为终止实为解除合同的书面通知，即原告已行使合同解除权，应视为双方的租赁合同关系于2015年9月28日解除，故对原告嘉亨茂要求被告戴忠腾退嘉亨茂购物中心4F-12号商铺交付给原告的诉讼请求，本院依法予以支持。
原、被告虽在租赁合同中对租金及物业费有明确约定，但原告自2015年5月起按减免的租金标准对被告戴忠进行催款，当事人有权放弃自己的权利，租金的减少应视为原告嘉亨茂自愿对合同的变更，故本案租金应按减免后的标准计算。原告嘉亨茂明知停止供电将导致被告戴忠不可能营业而采取这种限制他人权利的措施，虽原、被告租赁合同第11.3条约定，承租人欠租的，出租方有权停止供应水电，但该条款是原告提供的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，免除提供格式条款一方的责任、排除对方主要权利的格式条款，应认定为无效，故原告嘉亨茂无权以被告欠租为由停电。原告诉讼请求中包含了2032元漏水赔偿款，因未提供证据证实原告是适格的赔偿权利人，故无权在本案中要求被告戴忠支付2032元漏水赔偿款。原告嘉亨茂与被告戴忠于2015年9月28日解除合同关系，本案租金及其他费用应计算至2015年9月28日止。结合原告变更后的租金标准及其当庭陈述，被告戴忠应向原告嘉亨茂支付租金、物业管理费、水费、虫害防治费、代办消防证费80621.45元。原、被告解除合同后，被告戴忠无正当理由继续占有该商铺，应比照合同解除前的租金标准支付房屋使用费，每日为（7224.62元+2709.5元）÷30=331.14元，故本院判令被告戴忠自2015年9月29日起向原告嘉亨茂支付每日331.14元占房屋使用费。
根据原、被告签订的《商铺租赁合同》第11.1条约定，承租方逾期支付租金及相关费用的的，按照欠缴总额每日千分之一向出租方支付滞纳金。该滞纳金实际上是关于违约金计算方法的约定。结合原告的损失，本院认为日率千分一（即月率3%）的违约金明显过高，本院酌定按月利率2%计算违约金。在本案审理过程中，原告表示自愿从合同解除之日起计算违约金，故本院判令被告戴忠自2015年9月29日起至清偿之日止按欠缴总额支付月利率2%的违约金。
根据原、被告签订的《商铺租赁合同》第21.2条约定，承租方逾期未足额支付租金、物业管理费累计超过三十日的，出租方有权解除合同，承租方无权要求出租方退还保证金。该条款实际是对被告违反交纳租金的合同主要义务应承担的违约责任的约定，不违反法律禁止性规定，合法有效，故对原告嘉亨茂要求确认不予退还被告已交纳的保证金40642.5元即归原告所有的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告戴忠自本判决生效之日起十日内腾退湘乡嘉亨茂购物中心4F-12号商铺交还原告，并自2015年9月29日起至腾退之日止向原告按每日331.14元支付房屋使用费。
二、被告戴忠自本判决生效之日起十日内向原告湘乡市嘉亨茂购物广场有限公司支付租金、物业管理费、水费、虫害防治费清除异味费、代办消防证费80621.45元及自2015年9月29日起至清偿之日止月利率2%的违约金。
三、被告戴忠缴纳的保证金40642.5元归原告湘乡市嘉亨茂购物广场有限公司所有。
上述判决内容限在本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4000元，原告湘乡市嘉亨茂购物广场有限公司负担1000元，被告戴忠负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院直接递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 贺 玫
人民陪审员 黄军华
人民陪审员 钟卫民
二〇一六年二月十八日
书 记 员 杨思培
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。