福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0702民初2129号原告：魏松，男，1969年11月19日出生，汉族，个体工商户，住福建省南平市延平区。原告：翁才红，女，1968年12月13日出生，汉族，个体工商户，住福建省南平市延平区。上述二原告的委托诉讼代理人：刘丽云，福建闽越律师事务所律师。被告：高经明，男，1962年10月12日出生，汉族，个体工商户，住福建省南平市延平区。委托诉讼代理人：余克培，系高经明表兄，住福建省沙县。原告魏松、翁才红与被告高经明侵权责任纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本院于2016年8月29日第一次公开开庭审理本案。原告魏松、翁才红及其委托诉讼代理人刘丽云、被告高经明到庭参加诉讼。本院于2016年9月26日第二次公开开庭审理本案。原告魏松、翁才红及其委托诉讼代理人刘丽云、被告高经明及其委托诉讼代理人余克培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏松、翁才红向本院提出诉讼请求：1.高经明立即返还魏松、翁才红所有的店面，恢复原状即刻从位于南平市延平区新建村里丹巷金泰大厦107号的店面清场搬出；2.高经明支付魏松、翁才红店面占用费3833元，并支付自起诉之日起至实际搬迁完毕之日止的占用费；3.高经明赔偿魏松、翁才红新租店面的租金（从2016年7月1日起每月店面租金1600元至高经明实际搬迁完毕之日止的租金）；4.高经明赔偿魏松、翁才红的经济损失8000元（律师代理费、二次搬迁店面费用及二次改装线路费、店面装修费）。在本案审理过程中，魏松、翁才红将诉讼请求变更为：1.高经明立即腾空并返还魏松、翁才红所有的位于南平市延平区新建村里丹巷金泰大厦107号的店面（以下简称讼争店面）；2.高经明支付魏松、翁才红上述店面的占用费（从2016年5月12日起至2016年7月2日止的占用费，按每月2300元的标准计算为3833元；2016年7月3日起至高经明实际腾空上述店面止的占用费，按每月2300元计算）；3.高经明赔偿魏松、翁才红新租店面南平市延平区新建村里丹巷金泰大厦120号的租金（从2016年7月1日起至实际腾空前述第一项店面之日止，按每月租金1600元计算）；4.高经明赔偿魏松、翁才红各项经济损失8000元（其中，律师代理费4000元、人工费1800元、二次改装线路费1200元、店面装修费1000元）。事实和理由：高经明承租讼争店面经营小吃，于2015年10月31日期限届满。届满后，高经明未续签书面租赁合同。该店面的所有权人为邹琍琼，因邹琍琼有意转让该店面的所有权，魏松继续购买店面。经双方协商一致，于2016年5月12日签订《房屋买卖合同》。合同约定了价款、付款方式、违约责任等权利义务。合同签订后，魏松依约支付了店面总价款及相关费用，邹琍琼夫妻俩依约办理了店面变更登记手续。该店面的所有权人为魏松、翁才红【南房权证字第××号、南国用（2016）第××号】。魏松、翁才红接受该店面时，向高经明表明不出租该店面，准备自用，并给予高经明合理的期限搬迁。然而却遭到高经明无理拒绝，拒不搬出，要求原店面所有权人邹琍琼赔偿其经济损失才搬迁。魏松、翁才红多次找高经明协商未果。魏松不得已多次报警，延平区公安局四鹤派出所干警出警协调也未果。魏松、翁才红辖区的延平区四鹤街道西门岭社区居民委员会出面协调依旧未果。由于魏松原承租的店面于2016年6月30日前需搬迁完毕，高经明拒绝从魏松、翁才红所有的店面搬出。高经明的行为严重损害了魏松、翁才红的财产权益。高经明辩称，一、魏松、翁才红起诉的主体有违民事诉讼法有关起诉的条件，缺乏事实理由和法律依据。1.高经明与魏松、翁才红没有直接利害关系，未签订任何租赁合同，不存在债权责任，魏松、翁才红无权要求返还讼争店面，恢复原状和清场搬出。2.2012年10月31日，高经明与邹琍琼签订讼争店面租赁合同，期至2017年10月30日。高经明每月按时缴纳双方约定的租金，并交付了合同保证金3000元，履行合同成为事实，无侵权行为和违约行为。3.2016年4月，高经明执照年检，房屋出租人提供房产证提交工商、卫生部门办理并同意租赁合同延期至2017年10月30日，这就充分说明租赁合同继续履行的事实。4.2016年5月12日，房屋出租人将该店面与魏松、翁才红签订房屋买卖合同。同年6月26日，魏松、翁才红又与谢某签订房屋租赁合同。未征得承租人高经明同意，也未在合理的期限内通知承租人。5.根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十条的规定，高经明有优先购买讼争店面的权利。根据《合同法》第二百二十九条的规定，同样不影响高经明与房屋产权人签订租赁合同的效力。6.高经明现已准备足够资金，在同等的条件价格前提下，要求购买讼争店面。魏松、翁才红应当解除2016年5月12日和2016年6月26日与房主签订的房屋买卖合同和房屋租赁合同，由高经明优先购买该店面。二、魏松、翁才红要求高经明赔偿损失，缺乏法律依据。1.占用费3833元、新租店面租金1600元、律师代理费等8000元，高经明不予承担，应由魏松、翁才红自行负担。2.魏松、翁才红为达到其侵权目的，把自己的过错，强加于高经明，无理缠诉，于法于理不容，高经明保留反诉的权利。三、高经明在合法经营期间，魏松、翁才红曾纠集社会闲散人员到店面扰乱正常生活、生产秩序，所造成的损失1万元，请法庭责成魏松、翁才红赔偿给高经明。综上所述，请法庭支持高经明的答辩理由，依法驳回魏松、翁才红的诉讼请求，维护高经明的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并记录在案。关于双方争议的争议和事实，本院认定如下：关于魏松、翁才红提交的证据《结婚证》、《房屋所有权证》以及《国有土地使用权证》，高经明的质证意见为：对魏松、翁才红是否系夫妻以及讼争店面是否登记在魏松、翁才红名下的事实不清楚。本院认为，该组证据均系有关机关颁发的证书，对于讼争店面已登记在魏松、翁才红夫妻名下的事实具有证明力，予以采信。关于魏松、翁才红提交的证据《房屋买卖合同》、中国建设银行客户回单、收款收据、非税收票据、税收完税证明、增值税普通发票，高经明的质证意见为：对该组证据有异议，高经明不清楚讼争店面买卖的事实，买卖也没有提前通知高经明。本院认为，上述证据相互印证，对于魏松、翁才红从原产权人邹琍琼处购买讼争店面，并支付相应的购房款和交易税费的事实具有证明力，予以采信。关于魏松、翁才红提交的证据《关于限期停止有偿服务的通知》、《房屋租赁合同》，高经明的质证意见为：该证据与其没有关联性。本院认为，该证据对于魏松从出租人谢某处承租金泰大厦120号店面的事实具有证明力，予以采信。关于魏松、翁才红提交的证据《收款收据》，高经明的质证意见为：该证据与其没有关联性。本院认为，该收款收据并非正式发票；且未注明收款人名字，在无相关装修合同印证以及收款人未出庭作证时，无法证明魏松、翁才红是否实际支出该笔费用，故对该证据不予采信。关于魏松、翁才红提交的证据《委托代理合同》及其发票，高经明的质证意见为：该证据与其没有关联性。本院认为，该证据对于魏松、翁才红因本次诉讼，与福建闽越律师事务所签订合同，并支付律师代理费4000元的事实具有证明力，予以采信。关于高经明提交的证据《收款收据》，魏松、翁才红的质证意见为：对该证据的真实性、合法性无异议，但高经明无法提供已支付2016年5月份之后租金的凭证，其明知讼争店面已经出售。本院认为，该证据对于高经明向出租人谢某支付2015年11月至2016年4月期间每月1600元的租金的事实具有证明力，予以采信。关于高经明与邹琍琼是否于2012年11月1日签订一份租赁期限至2017年10月31日届满的《房屋租赁合同》的争议事实。高经明主张该合同存在，并提交了证据2012年11月1日的《房屋租赁合同》、《营业执照》、《餐饮服务许可证》、房屋所有权证。魏松、翁才红主张该合同不存在，并提交了曾浦卫的《情况说明》、邹琍琼出具给谢某的《委托书》、邹琍琼出具的《情况说明》等书面证据，以及申请证人谢某、林某、李某出庭作证。本院针对该争议事实，向曾浦卫制作了一份《询问笔录》。本院认为，高经明提交的2012年11月1日的《房屋租赁合同》载明出租人为邹琍琼；但根据邹琍琼出具的《情况说明》，该合同上的“邹琍琼”字迹并非其本人所为；而根据曾浦卫的《情况说明》以及《询问笔录》可以证实，该合同中所有签字部分（包括邹琍琼和高经明的签名）均系曾浦卫所签，其目的为配合高经明办理餐饮许可证等，因此，高经明提交的2012年11月1日的《房屋租赁合同》缺乏合同相对人的签字，且作为相对人一方的邹琍琼并未追认该合同，该合同未成立。故对于该争议事实，本院认定如下：高经明与邹琍琼未于2012年11月1日签订一份租赁期限至2017年10月31日届满的《房屋租赁合同》。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南平市延平区新建村里丹巷12号金泰大厦107号店面，面积为39.37平方米，原为案外人邹琍琼所有。2011年5月16日，邹琍琼委托案外人谢某代为办理包括讼争店面在内的南平市金泰大厦店面的租赁相关事项。2012年，谢某与高经明签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：谢某将讼争店面出租给高经明用于餐饮业；租期一年，从2012年11月1日起至2013年10月31日止；每月租金为1380元；高经明向谢某交纳租赁保证金3000元。合同期限届满后，谢某与高经明续签一份《房屋租赁合同》。合同约定：租期一年，从2013年11月1日起至2014年10月31日止；每月租金为1460元。合同期限届满后，谢某又与高经明于2014年10月27日续签一份《房屋租赁合同》。合同约定：租期一年，从2014年11月1日起至2015年10月31日止；每月租金为1600元；高经明向谢某交纳租赁保证金3000元。合同期限届满后，谢某与高经明未续签租赁合同。高经明继续使用讼争店面，并向谢某支付了2015年11月至2016年4月份期间的每月租金1600元。2016年4月28日，谢某向高经明发出一份《通知》。该通知载明：“谢某女士与高经明先生于2014年10月27日签订房屋租赁合同，该合同于2015年10月31日已到期，双方未须签租赁合同，现因该房产准备出售，根据原合同第十七条约定：‘乙方应在租赁期满或被解除合同之日起七日内将租赁房的一切财物清场干净，将租赁房及装修、设施完好无损交付给甲方，否则甲方视为乙方放弃房内财物，甲方有权处理，甲方的清理费用在乙方的租赁保证金中扣减。如乙方损坏租赁房及装修和设施，应在赔偿。’请高经明先生于2016年5月30日之前做好南平市新建村里丹巷金泰大厦107号房屋的退租准备工作。”2016年5月12日，邹琍琼及其丈夫林新榕与魏松签订一份《房屋买卖合同》，约定邹琍琼和林新榕将讼争店面出售给魏松。魏松向邹琍琼支付了购房款45万元，并缴纳了购买该店面的存量非住房转让手续费、增值税、印花税等相应税费。2016年6月2日，魏松、翁才红为讼争店面办理了房屋所有权证和国有土地使用权证。其中，房屋所有权证载明：证号为南房权证字第××号、第××号，房屋所有权人为魏松、翁才红，房屋坐落为南平市延平区新建村里丹巷12号01层107号店面，规划用途为商业，建筑面积为39.37平方米。2016年6月26日，魏松与谢某签订一份《房屋租赁合同》，约定谢某将南平市新建村里金泰大厦120号店面出租给魏松，租金每月1600元。因高经明占有使用讼争店面，魏松、翁才红多次要求高经明退出讼争店面，并经南平市延平区四鹤街道西门桥社区居委会和南平市公安局四鹤派出所调解未果，遂诉至本院。另查明，魏松、翁才红为本次诉讼，向福建闽越律师事务所支付律师代理费4000元。本院认为，本案当事人的主要争议焦点为：一、魏松、翁才红是否有权要求高经明腾空并返还讼争店面；二、高经明是否应支付魏松、翁才红讼争店面的占用费，以及占用费的标准如何；三、高经明是否应赔偿魏松、翁才红新租店面（即南平市延平区新建村里丹巷金泰大厦120号）的租金；四、高经明是否应赔偿魏松、翁才红的律师代理费、人工费、二次改装线路费、店面装修费等损失。关于魏松、翁才红是否有权要求高经明腾空并返还讼争店面的问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，魏松、翁才红与原产权人邹琍琼签订《房屋买卖合同》，购买了讼争店面，并支付了相应的购房款和交易税费。讼争店面的房屋所有权证和国有土地使用权证已变更登记至魏松、翁才红名下，魏松、翁才红已取得讼争店面的所有权。魏松、翁才红作为所有权人，对讼争店面依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原产权人邹琍琼将讼争店面出售给魏松、翁才红前，高经明系讼争店面的承租人。根据谢某与高经明于2014年10月27日签订的《房屋租赁合同》约定，讼争店面的租赁期限至2015年10月31日届满。虽然高经明庭审中举证一份其与邹琍琼于2012年11月1日签订的、租赁期限至2017年10月31日届满的《房屋租赁合同》，但该合同中“邹琍琼”的签名并非邹琍琼本人或者其委托人所签，则该合同并未成立。因此，双方在租赁期限届满后，并未签订书面租赁合同。虽然租赁期限已届满，但高经明仍继续使用租赁物，并向谢某支付了2015年11月至2016年4月期间的每月租金1600元，谢某或者邹琍琼并未提出异议，则根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原租赁合同（即2014年10月27日的《房屋租赁合同》）继续有效，但租赁期限为不定期。又根据《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”不定期租赁的，当事人可以随时解除合同。本案中，谢某已于2016年4月28日向高经明发出一份《通知》，要求高经明于2016年5月30日之前退租。该通知具有解除合同的意思表示，双方的租赁合同已于2016年5月30日解除。因原出租人谢某与承租人高经明的租赁关系已解除，魏松、翁才红作为讼争店面的新产权人有权要求原承租人高经明退出租赁店面。故对魏松、翁才红主张高经明腾空并返还讼争店面的诉讼请求予以支持。关于高经明提出其有权优先购买讼争店面的抗辩意见。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据该条法律规定，承租人在同等条件下行使优先购买权，应当向出租人提出，而非新产权人。高经明以其具有优先购买权为由，对抗新产权人魏松、翁才红的物权，拒不搬出讼争店面，缺乏法律依据。故对高经明的该项抗辩意见不予采纳。关于高经明是否应支付魏松、翁才红讼争店面的占用费，以及占用费的标准问题。原承租人高经明在与原出租人谢某的租赁期限届满后，仍拒不退出讼争店面，已侵犯了讼争店面所有权人魏松、翁才红的物权。魏松、翁才红有权主张高经明支付占用费。关于占用费的标准问题。魏松、翁才红主张按照每月2300元计算，但并未提供证据予以证明，高经明对该标准亦提出异议。结合高经明与原出租人谢某在2015年11月至2016年4月期间的租金标准为每月1600元，以及魏松在高经明占用讼争店面期间与谢某签订的《房屋租赁合同》所约定的租金标准为每月1600元，本院酌定占用费的标准按照每月1600元计算。关于占用费的起算时间。魏松、翁才红主张从其与邹琍琼签订《房屋买卖合同》之日（即2016年5月12日）起算。根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因高经明与谢某的租赁合同于2016年5月30日才解除，故根据该规定，高经明与谢某的租赁合同在2016年5月12日至2016年5月30日期间仍有效，高经明无需向魏松、翁才红支付该期间的占用费。因此，占用费应当从高经明与谢某的租赁关系解除之日的次日起算，即从2016年5月31日起算。经计算，2016年5月31日至2016年7月2日期间，高经明应支付魏松、翁才红的占用费为1760元（1600元/月÷30天×33天）。2016年7月3日至高经明实际腾空讼争店面期间的占用费，高经明仍应按照每月1600元的标准支付给魏松、翁才红。故对魏松、翁才红主张的占用费超过前述计算标准的部分，不予支持。关于高经明是否应赔偿魏松、翁才红新租店面（即南平市延平区新建村里丹巷金泰大厦120号）的租金的问题。魏松、翁才红举证证明在高经明占用讼争店面期间，其于2016年6月26日与谢某签订了一份《房屋租赁合同》，从谢某处承租了金泰大厦120号店面，并支付了每月1600元的租金。但因高经明占用讼争店面，导致魏松、翁才红无法使用或者出租讼争店面，给魏松、翁才红造成的直接损失应当为租金损失。魏松、翁才红已通过向高经明主张占用费的方式获得该租金损失的赔偿，其又主张高经明赔偿新租店面（即南平市延平区新建村里丹巷金泰大厦120号）的租金损失，与占用费的主张构成重复主张，不应予以支持。关于高经明是否应赔偿魏松、翁才红的律师代理费、人工费、二次改装线路费、店面装修费等损失。如前所述，高经明占用讼争店面，导致魏松、翁才红无法使用或者出租讼争店面，给魏松、翁才红造成的直接损失为租金损失。魏松、翁才红所主张的人工费、二次改装线路费、店面装修费均不是直接损失，且其在庭审中魏松、翁才红并未充分举证证明上述费用已实际发生，故对魏松、翁才红主张高经明赔偿人工费、二次改装线路费、店面装修费等损失的诉讼请求不予支持。关于律师代理费问题。虽然魏松、翁才红因本案诉讼向福建闽越律师事务所支出了律师代理费，但其主张高经明赔偿该律师代理费，并无相关法律依据支持，故不应予以支持。关于高经明提出的“高经明在合法经营期间，魏松、翁才红曾纠集社会闲散人员到店面扰乱正常生活、生产秩序，所造成的损失1万元，请法庭责成魏松、翁才红赔偿给高经明”的抗辩意见。因高经明并未举证证明其存在上述损失，且亦未在本案中提起反诉，故对高经明的该项抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、高经明于本判决生效之日起七日内腾空并返还魏松、翁才红所有的位于南平市延平区新建村里丹巷金泰大厦107号（即里丹巷12号01层107号）的店面。二、高经明于本判决生效之日起七日内支付魏松、翁才红上述店面的占用费（其中，2016年5月31日至2016年7月2日期间的占用费为1760元；2016年7月3日起至高经明实际腾空上述店面之日止的占用费，按照每月1600元的标准计算）。三、驳回魏松、翁才红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费48元，由高经明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员  徐华强二〇一六年十二月八日书记员  陈 芳本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。