湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终1779号
上诉人（原审被告）：刘峰，男，1972年1月18日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王程，湖南奋斗者律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:刘永松，男，1965年7月18日出生，汉族。
委托诉讼代理人：黄东祎，郴州市天剑法律服务所法律工作者。
上诉人刘峰因与被上诉人刘永松房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘峰的委托诉讼代理人王程、被上诉人刘永松的委托诉讼代理人黄东祎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘峰上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判为刘峰不承担2017年3月、4月、5月的租金，并改判押金按照50,000元计算并抵扣相应数额的房屋租金；判令一审、二审诉讼费由刘永松负担。事实和理由：1.刘永松租赁给刘峰的房屋漏水，严重影响了刘峰的饭店经营，给刘峰造成了巨大的经济损失。2.刘峰不应承担2017年3月、4月、5月的租金。2017年3月1日刘永松将涉案房屋上锁。2017年3月1日至2017年6月3日期间，刘峰丧失了对房屋的占有及使用权，同时刘永松拒绝由刘峰转租，刘峰在失去对租赁物控制的前提下无法对外转租，故一审认为刘峰在刘永松锁门之后，并未要求退场，而是要求刘永松给予其一定期间用于转租，从而认定刘峰应继续支付锁门之后的租金，不符合常理，属认定事实不清。根据双方签订的《租赁合同》第5条第3款第（7）项的约定，刘峰未缴纳房租，超过一个月，刘永松有权解除合同，收回出租房屋。因2017年2月刘峰未缴纳1、2月房租，2017年3月1日刘永松锁了涉案房屋的门，不允许刘峰进入，其行为表明其解除了房屋《租赁合同》并收回了涉案房屋，因此刘峰无须支付3月之后的租金。3.刘峰缴纳的押金应是50,000元，不是30,000元。刘峰是在刘永松与他人就房屋买卖存在纠纷的情况下承租的租赁物，该纠纷在郴州市北湖区人民法院的调解下刘永松尚需支付20,000元给对方，当时是刘峰代刘永松将20,000元交给了该院并由该院支付给了对方，故在《租赁合同》第三条中也明确说明了：“押金伍万元（其中贰万元在法院，未移交）。”未移交是指是该20,000元并未直接交给刘永松，而是代刘永松交给了法院，用来支付与刘永松产生纠纷的另案当事人，故刘永松实际收取了刘峰50,000元押金。
刘永松辩称：刘峰的上诉请求没有证据支持，应予驳回。1.涉案房屋不存在漏水的情况；2.刘峰多次拖欠房屋租金，构成违约；3.刘峰并未提供证据证明刘永松对涉案房屋上锁，事实上是刘峰由于经营不善，停业后才锁门；4.如刘永松的行为给刘峰造成了损失，刘峰应提起反诉；5.刘永松实际收到的押金是30,000元，而不是50,000元，刘峰主张刘永松收到50,000元押金没有证据支持。
刘永松向一审法院起诉请求：1、判令解除刘峰、刘永松签订的《租赁合同》，刘峰立即返还涉案房屋；2、判令刘峰支付刘永松租金159,000元（从2017年1月1日暂计至3月31日，实计至刘峰返还房屋之日）、迟延支付租金的违约金15,900元（按所欠租金的百分之十计算，实计至刘峰履行完毕之日），支付刘永松水电费11,396元（暂计至起诉日，实计至刘峰返还房屋之日），合计186,296元；3、判令刘永松不返还刘峰履约保证金30,000元；4、本案诉讼费用及保全费用由刘峰负担。
一审法院认定事实：2012年5月12日，刘永松(甲方)与刘峰（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于郴州市北湖路的房屋出租给乙方，租赁期限5年，即从2013年12月1日至2018年11月30日；乙方向甲方交纳押金50,000元，每月租金52,800元在每月18日前交清，甲方以收款收据为依据，不开发票，乙方不得无故拖延，逾期3天未交清甲方有权终止租赁，双方的租赁协议自动解除，并按每月租金的10%收取滞纳金，收回所欠租赁费及门面场地所有经营权，由此造成的一切损失由乙方承担；乙方经营期间，门面场地所发生的水电卫生等有关费用均由乙方负责，一切债权债务与甲方无关；乙方经营区内，出现房屋漏水现象，如果是甲方的责任由甲方负责，如果是乙方的责任由乙方负责解决，修理和维护费用由乙方承担；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；双方可以协商变更或终止本合同，乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方可解除合同。签订上述合同后，刘峰向刘永松交纳了30,000元押金，双方口头约定每月租金变更为53,000元，刘峰在租赁的房屋内经营餐饮店。2017年1月，刘峰以涉案房屋的二楼有漏水现象等为由找刘永松协商降租，并要求从2017年1月开始降租，但未与刘永松协商好，刘峰拟转让餐饮店，并在店门上张贴了“门面转让”告示。刘永松在2017年3月1日向刘峰发出催款通知，该涉案房屋在当日被锁上门，刘峰在该涉案房屋内经营的餐饮店自此关门。此后，刘峰找刘永松协商，要求给予其一定的期间用于转租，但双方多次协商未果，刘永松为此诉至一审法院。刘峰在2017年3月10日付给刘永松70,000元用于支付2017年1月的租金及所欠的水电费。在本案诉讼过程中，刘峰多次要求刘永松给予其一定的期间用于转租，但双方对刘峰应支付的租金的数额、转租期的问题未达成一致意见，刘永松最终表明不同意给刘峰转租期，刘峰遂要求从涉案房屋中退场，刘永松同意刘峰退场。刘永松在2017年6月1日公告重新对外招租，刘峰在2017年6月3日退场。另查明，涉案房屋的门是由刘永松锁上的。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。刘永松、刘峰双方自愿签订涉案《租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效。在该合同履行过程中，刘永松、刘峰因产生纠纷且协商解决未果，现均同意解除合同，故刘永松诉请解除合同，予以支持；因刘峰已从涉案房屋退场，故刘永松诉请刘峰返还涉案房屋，不予支持。本案的争议焦点是：（一）刘峰还应支付刘永松多少租金、水电费。1、因刘永松在2017年3月1日将涉案房屋的门上锁，刘峰为此只同意支付2017年3月之前的租金。对此，一审法院认为：刘峰在刘永松锁门之前已张贴“门面转让”的告示，刘峰在刘永松锁门之后，并没有要求立即退场，而是要求刘永松给予其一定期间用于转租；在本案诉讼过程中，刘峰亦多次找刘永松协商要求给予其一定的期间用于转租，直到刘永松明确表示不同意给予转租期后，刘峰才要求退场；刘永松已在2017年6月1日公告重新对外招租，刘峰已在2017年6月3日退场。综上，刘峰应将2017年6月之前的租金支付给刘永松。2、刘永松诉请的2017年1月1日至3月31日期间的租金为159,000元（以后另行计算至刘峰返还房屋之日）、水电费为11,396元（暂计算至起诉之日，实计至刘峰返还房屋之日）。因刘永松、刘峰口头约定月租金为53,000元，故本案租金应按53,000元/月进行计算。刘峰在2017年3月10日支付给刘永松70,000元用于支付2017年1月的租金及所欠的水电费，因此，刘峰还应支付刘永松2017年2月、3月的租金共计100,396元，即〔53,000元×2-（70,000元-53,000元-11,396元）〕。刘永松没有举证证明除了其主张的水电费11,396元外，刘峰在租赁期间还有水电费未付，故刘峰在本案中不再支付水电费给刘永松。（二）刘峰应否支付刘永松违约金。刘峰以涉案房屋漏水等为由找刘永松协商降租，并为此自2017年1月起迟延支付租金，但双方协商未成。因刘峰一直在找刘永松协商解决，而且对于涉案房屋漏水的原因，刘永松、刘峰各执一词，根据现有证据无法作出认定，认定刘峰属于无故拖延支付租金证据不足，故刘永松诉请刘峰支付违约金，不予支持。（三）刘峰交的押金30,000元应否返还给刘峰。房屋租赁合同中约定承租方向出租方交纳一定数量的押金，目的在于担保承租人因租赁所产生的债务的履行，租赁关系终止时，如承租人没有拖欠租金、没有造成财物损坏等情形，出租人应将押金退还给承租人。本案中，因刘峰还有租金尚未支付，故刘峰交纳的押金30,000元应抵减刘永松的租金，不再退还给刘峰。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决如下：“一、解除原告刘永松与被告刘峰于2012年5月12日签订的《租赁合同》；二、被告刘峰尚欠原告刘永松2017年2月、3月的租金共计100,396元，减去被告刘峰交纳的押金30,000元，被告刘峰还应支付原告刘永松2017年2月、3月的租金共计70,396元，限在本判决生效后十日内支付完毕；三、被告刘峰按53,000元/月支付原告刘永松2017年4月、5月的租金共计106,000元，限在本判决生效后十日内支付完毕；四、驳回原告刘永松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4544元，由原告刘永松负担1805元，被告刘峰负担2739元。”
本院二审期间，刘峰围绕上诉请求，提供了《租赁协议》一份，拟与《租赁合同》共同证明：刘峰交付的押金实为50,000元。
刘永松质证认为：《租赁协议》无法证明刘峰的证明目的，反而证明刘峰缴纳的押金是20,000元，协议上注明有20,000元在法院到现在还未移交，刘永松在一审时认可刘峰缴纳的押金是30,000元，现在只认可刘峰缴纳了押金20,000元。
根据当事人的举证、质证，并结合当事人的陈述，本院对该证据认证如下：《租赁协议》载明交付了20,000元押金给刘永松，另外20,000元在法院未移交，无法证明刘峰已将50,000元押金交付给了刘永松，且一审刘峰要求刘永松返还押金金额为30,000元，故本院对该证据不予采信。
本院二审查明：一审庭审中，刘峰主张涉案房屋大门系被刘永松上锁，对此，刘永松并未否认；刘永松当庭表示不同意给刘峰两个月的时间用于转租，刘峰要求退场并要求刘永松返还押金30,000元。其他查明的事实与一审一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、2017年3月至5月的租金，刘峰是否应当支付给刘永松；二、刘峰交付给刘永松的押金为多少。
关于争议焦点一。刘永松和刘峰签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方当事人均应依据合同约定，全面履行各自的义务。刘永松作为出租方已依约向刘峰提供涉案房屋，刘峰作为承租方负有按时交付租金的义务。刘峰以涉案房屋漏水为由未按照约定支付租金，并在未征得刘永松同意的情况下张贴“门面转让的告示”。在此情况下，如刘永松认为依据合同约定其有权解除合同、收回出租房屋，应依据《中华人民共和国合同法》规定通知刘峰，但其并未将解除合同的意思通知刘峰，而是直接将涉案房屋大门上锁，实际控制了涉案房屋，又不对外招租，直至2017年6月1日才又对外招租，且在刘峰一审当庭要求退场后，未及时与刘峰处理退场事宜，客观上造成了刘峰无法继续使用涉案房屋、双方的租赁合同无法继续履行，是造成2017年3月至5月房屋租金损失的主要原因。刘永松上锁之后，刘峰并未立即要求退场，而是要求刘永松给予一定的期间用于转租，直至一审刘永松明确表示不同意的情况下才要求退场，且事实上直至2017年6月3日才腾空涉案房屋，亦是造成2017年3月至5月房屋租金损失的原因。综上，造成2017年3月1日以后涉案房屋未能继续投入使用产生租金损失，刘永松、刘峰双方均负有过错，一审判决刘峰承担2017年3月至5月的全部租金，处理不当，本院予以纠正。综合考虑双方的过错大小，本院酌定对2017年3月1日刘永松上锁之后到2017年6月1日刘永松重新对外招租期间即2017年3月至5月涉案房屋的租金损失，由刘永松承担60%，由刘峰承担40%。故刘峰应承担的2017年3月到5月的租金损失金额为63,600元（53,000元×3个月×40%）。
关于争议焦点二。本案刘峰上诉主张其交付的押金为50,000元，除了实际交付的30,000元押金外，其还代刘永松交付了20,000元给法院，用于支付与刘永松产生纠纷的另案当事人，《租赁合同》也载明了20,000元押金在法院。本院认为，该《租赁合同》明确载明20,000元押金未移交，且刘峰在一审中只要求刘永松退还30,000元押金，并未要求退还50,000元押金，故一审认定刘峰交付的押金为30,000元并无不妥。
因2017年3月10日刘峰已支付了70,000元用于给付2017年1月的租金和水电费，尚剩余5604元（70,000元-53,000元-11,396元），该5604元及30,000元押金可用于抵扣刘峰应支付的租金，抵扣后刘峰还应向刘永松支付2月的租金及赔偿3月至5月的租金损失共计80,996元（53,000元-5604元-30,000元+63,600元）。
综上所述，刘峰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初515号民事判决第一项即“解除原告刘永松与被告刘峰于2012年5月12日签订的《租赁合同》”；
二、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初515号民事判决第二、三、四项；
三、刘峰于本判决生效后十日内向刘永松支付80,996元；
四、驳回刘峰的其他上诉请求；
五、驳回刘永松的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4544元，由上诉人刘峰负担2363元，由被上诉人刘永松负担2181元；二审案件受理费3764元，由上诉人刘峰负担2068元，由被上诉人刘永松负担1696元。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴陈峰
审 判 员 陈英辉
审 判 员 黄ＸＸ
二〇一七年十月十九日
法官助理 龙旭力
书 记 员 何佳娴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。