广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第609号
上诉人（一审被告）桂林彰泰物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市象山区民族里98号。
法定代表人黄海涛，该公司董事长。
委托代理人甘永雄，该公司职员。
被上诉人（一审原告）刘浩，个体工商户。
上诉人桂林彰泰物业服务有限公司与被上诉人刘浩因物业合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2015）象民初字第1415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月26日立案受理后，依法组成由审判员吕秀文担任审判长、审判员胡卫新、代理审判员蒋子秀组成的合议庭，于2015年12月15日公开开庭审理了本案。书记员申峰峰担任法庭记录。上诉人桂林彰泰物业服务有限公司的委托代理人甘永雄、被上诉人刘浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，原告刘浩系桂林市象山区翠竹路15号鸣翠新都15栋2-10-3号房屋业主，2009年开始入住。原告该房屋所属电梯楼，房屋产权证载明建筑面积77.18平方米，另还包含非产权面积赠送的阁楼、平台部分。被告桂林彰泰物业服务有限公司自2006年起在该小区进行物业管理服务，并与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，其中约定服务费用收费包括物业服务费、车位使用（维护）费、代收代缴费等；2009年1月1日至2012年12月31日期间的电梯楼的物业服务费为1.08元／月／㎡（建筑面积）；2013年1月1日至2015年12月31日期间电梯楼的物业服务费为1.40元／月／㎡（建筑面积）；代收代缴费中约定业主每年初交60元／年的楼梯电费及相关维保费用等内容。在2009年1月1日至2010年12月31日两年期间，被告除向原告收取物业服务费及代收代缴费用外，还对于原告房屋中非产权面积的阁楼、平台部分，收取了每年180元的顶／底用物业费。2011年1月1日之后原告不再向被告交纳顶／底用物业费。另，被告每年向原告收取了60元／年�楼梯电费及相关维保费用。在本案审理过程中，被告对于每年收取的60元／年的楼梯电费及相关维保费用的使用情况作了说明，同时表示每年被告所做的财务收支表均在小区内进行公示。综上，原告刘浩认为被告违规收取物业费，违反了物业管理条例，损害了原告的合法权益，遂请求：1、判令被告停止侵权，向原告赔礼道歉，退还违规收取的物业费585元，支付赔偿金6000元，以上费用共计人民币6585元；2、判令被告停止侵权，退还违规多收取的单元楼道公摊电费，向原告及15栋2单元业主公开赔礼道歉。3、诉讼费由被告承担。
另查明，因本案原告刘浩在近几年间有未足额交纳物业费情形，2015年4月，本案被告桂林彰泰物业服务有限公司将刘浩诉至该院，要求刘浩支付欠交的相关物业服务费用等。同年5月27日，该院作出（2015）象民初字第726号民事判决书，判�刘浩应支付桂林彰泰物业服务有限公司相应的物业服务费用及违约金等，但对于桂林彰泰物业服务有限公司要求刘浩支付欠交的顶／底用物业费，该院不予支持。
一审法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，本案鸣翠新都小区业主委员会与被告桂林彰泰物业服务有限公司历年所签订的《物业服务合同》，对于原被告双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告系该小区15栋2-10-3号房屋业主，因该房屋有非产权面积赠送的阁楼、平台部分，从2009年1月起，被告向原告收取每年180元的顶／底用物业费，原告实际向被告交纳该费用是在2009年1月至2010年12月期间，共计两年360元，之后原告未再交纳。对此，由于在该小区《物业服务合同》中只是约定物业服务费按建筑面积计收，并未约定收取顶／底用物业费。同时，《广西壮族自治自区住宅物业服务收费管理办法》中规定：物业服务费按房屋权属证书标明或购房合同登记的建筑面积计收。所以，被告对于原告房屋非产权面积的阁楼、平台部分计收顶／底用物业费，并无合同依据和法律依据，对于原告要求被告退还收取的2009年1月至2010年12月期间的顶／底用物业费之诉请，该院予以支持。被告以超过诉讼时效为由进行抗辩，该院认为，双方对于顶／底用物业费的交纳与否是持续存在争议的，被告亦在该院（2015）象民初字第726号物业服务合同纠纷案件中提出了要求本案原告刘浩交纳顶／底用物业费的诉请，在该案判决书对该项物业费是否交�作出认定之后，应以此时为原告知道其民事权利被侵害之时，所以，原告提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。本案属于物业服务合同法律关系，应适用物业管理及合同法方面的法律法规进行调整，不属于《消费者权益保护法》的调整范围，且被告违规收费的行为不应认定为欺诈行为，故原告要求被告支付赔偿金6000元没有法律依据，该院不予支持。被告每年收取60元／年的楼梯电费及相关维保费用符合合同约定，且被告每年均对费用收支情况进行公示，原告要求被告退还违规多收取的单元楼道公摊电费，向原告赔礼道歉的请求，无事实依据，该院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告桂林彰泰物业服务有限公司向原告刘浩退还违规收取的顶／底用物业费360元，并支付相应利息（利息自2011年1月1日起计至本案生效判决规定的履行期间最后一日止，按照人民银行同期贷款利率分段计付）。二、驳回原告刘浩其他诉讼请求。本案案件受理费250元（原告已预交125元），本案适用简易程序审理，受理费减半收取，由原、被告各承担62.5元。
上诉人桂林彰泰物业服务有限公司不服一审判决，上诉称：一、一审法院认为被上诉人的诉请未过诉讼时效，属事实认定不清。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。一审法院仅从“知道”角度出发，而忽略了“应当知道”。被上诉人拒交物业费，究其原因是其认为该项物业费可能存在非法收取嫌疑。因此，从其拒交该项物业�开始，就应当开始计算诉讼时效。二、一审法院认为上诉人向被上诉人违规收取顶／底物业费，属认定事实不清，适用法律错误。1、顶层阁楼、平台等非产权面积部分物业仅为小区的小部分、特定业主拥有，该部分收费标准与房屋产权面积部分不同，不属于小区物业服务合同约定范围，而属于上诉人为特定业主提供的专项服务，收费标准是由上诉人与特定业主根据实际情况另行约定。2、阁楼、平台等非房屋产权面积部分属于房屋的组成部分，共同享受了上诉人对房屋及其配套所进行的维修、养护、管理等服务。根据对价平等的原则，被上诉人理应像支付房屋产权面积部分的物业费一样支付非产权面积部分的物业费。且上诉人与被上诉人已对该非产权面积部分物业费达成合意，并通过事实行为分别履行了合同义务，形成了事实合同关系。3、《广西壮族自治区住宅�业服务收费管理办法》中明确规定了与住宅配套的储藏室不得另行收费，但对顶层阁楼、平台、底层花园却未作出不得另行收费的禁止性规定。因此，根据法无明文规定即不禁止的原则，上诉人收取顶／底物业费并未违反该法规规定，应属当事人意思自治范畴。4、《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法》是于2013年颁布实施，而本案中涉及的是2011年以前交纳顶／底物业费。根据法不溯及既往的原则，一审法院以2013年颁布实施的地方法规认定上诉人2009、2010年收取的顶／底物业费属违规收费，适用法律错误。综上，请求：1、依法撤销（2015）象民初字第1415号民事判决第一项；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人刘浩口头答辩称，一审判决按照法律规定以产权面积收取物业费正确。上诉人认为特�业主有特定收取物业费约定，应提供证据证实。上诉人认为被上诉人交过相应的物业费就应该继续交纳是错误的，应退还违规收取的物业费。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1、上诉人应否退还收取的顶／底物业费；2、本案诉请的顶／底物业费是否超过诉讼时效？关于上诉人应否退还收取的顶／底物业费360元的问题。《物业管理条例》第四十一条的规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”上述法律规定业主交纳物业服务费必须在物业服务合同中约定。本案中，鸣翠新都小区业主委员会与上诉人桂林彰泰物业服务有限公司历年所签订的《物业服务合同》，对于上诉人与被上诉人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。该《物业服务合同》未对收取顶／底物业费进行约定。因此，上诉人收取被上诉人顶／底物业费360元属于违规收取，应予以退还。关于本案诉请的顶／底物业费是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务之权利的制度。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，本案双方当事人对于顶／底用物业费的交纳与否持续存在争议，上�人亦在（2015）象民初字第726号物业服务合同纠纷案件中提出了要求本案被上诉人刘浩交纳顶／底用物业费的诉请，在该案判决书对该项物业费是否交纳作出认定之后，应以该时间点为被上诉人知道其民事权利被侵害之时，因此，本案诉请退还顶／底物业费未超过诉讼时效。综上，上诉人的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体处分正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费250元，由上诉人桂林彰泰物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕秀文
审 判 员 胡卫新
代理审判员 蒋子秀
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 申峰峰