湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终5002号
上诉人（原审原告）：长沙市星盛物业服务有限责任公司，住所地湖南省长沙县星沙街道板仓北路以西（湖南星沙律师事务所414-415房）。
法定代表人：李光磊，董事长。
委托代理人：左堃，湖南天润人合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘楚杞。
委托代理人：李征，湖南如金律师事务所律师。
上诉人长沙市星盛物业服务有限责任公司（以下简称星盛公司）与上诉人刘楚杞物业服务合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙县人民法院(2015)长县民初字第03207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人星盛公司上诉请求：1、撤销(2015)长县民初字第03207号民事判决；2、判决刘楚杞立即支付物业管理费3255元、滞纳金1530元；3、判决刘楚杞承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审判决星盛公司违约缺乏事实和法律依据。一审判决认定以爱琴海岸小区业主委员会选聘其他物业公司来推定星盛公司提供的物业服务不符合合同约定缺乏依据。星盛公司与刘楚杞之间的物业服务合同关系，已于小区业主委员会成立终止，且系合同履行期限届满终止，合同终止后，刘楚杞与爱琴海岸小区业主委员会做出的订约行为与星盛公司无关，不能以其他合同对原合同关系及履行情况进行推定；签订合同是双方共同意志的体现，一审判决以爱琴海岸小区业主委员会未与星盛公司订约来推定星盛公司违约，有违平等的诉讼基本原则。2、一审判决未对刘楚杞的明显违约行为作出公正评判。交纳物业管理费是刘楚杞的主要甚至唯一的义务，刘楚杞拒交物业费长达两年时间，在星盛公司已履行多数合同义务的前提下，刘楚杞的抗辩显然超过了合理限度，系对民事权利的滥用，违背了禁止权利滥用的基本原则。刘楚杞拒交物业费被星盛公司造成了损失，一审判决未支持星盛公司主张的滞纳金请求错误。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，违反了平等诉讼基本原则，应当依法予以改判。
刘楚杞辩称，星盛公司的上诉理由不能成立，请求驳回星盛公司的上诉请求，支持刘楚杞的上诉请求。
上诉人刘楚杞上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。星盛公司主张支付的2013年1月1日至2013年7月16日的物业管理费已经超过诉讼时效，一审判决未采纳刘楚杞的抗辩，而是判令刘楚杞向星盛公司缴纳2013年1月1日至2015年7月31日的物业管理费，故一审判决认定事实错误。2、一审判决刘楚杞支付星盛公司80%的物业管理费2590.88元不合理，明显偏袒星盛公司。一审判决认定星盛公司未按约定提供合格的即令大部分业主满意的物业服务，根据权利义务对等性，刘楚杞有权不缴纳物业管理费，一审仍判决刘楚杞支付星盛公司80%的物业管理费，有失公平公正。综上，一审判决认定事实错误，判决不合理，明显偏袒星盛公司，请求二审法院依法改判。
星盛公司辩称，1、星盛公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，一审判决对此认定正确。2、刘楚杞就拒交物业费提出的抗辩理由无充足证据证实。3、即便星盛公司提供的物业服务存在瑕疵，刘楚杞的行为严重违反了“禁止权利滥用”的合同法基本原则。综上，刘楚杞提出的抗辩理由无事实依据，也不符合法律规定，请求驳回刘楚杞的上诉请求，支持星盛公司的上诉请求。
上诉人星盛公司向一审法院起诉请求：刘楚杞支付星盛公司欠缴的从2013年1月1日起至2015年7月31日的物业管理费3255元及产生的滞纳金1530元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，该院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实。刘楚杞系爱琴海岸小区1栋3004号房业主。2010年4月8日，爱琴海岸小区开发商与星盛公司签订《前期物业管理委托合同》，约定星盛公司为该小区提供前期物业服务，价格为＜1.2元/㎡/月（高层住宅），合同签订后，星盛公司为该小区提供物业服务至今。2010年8月6日，刘楚杞与星盛公司签订《临时管理规约》。因对星盛公司提供的物业服务不满意，刘楚杞从2013年1月1日起至2015年7月31日欠缴星盛公司物业管理费。二、双方当事人有争议的事实。
1、刘楚杞、星盛公司之间是否存在物业服务合同关系。星盛公司认为双方之间存在物业服务合同关系，刘楚杞认为双方之间没有物业服务合同关系。该院认为，依据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，且刘楚杞与作为物业服务企业的星盛公司签订《临时管理规约》，表明其已认可《前期物业管理委托合同》的内容，经该院审查，《前期物业管理委托合同》内容不违反法律规定，为有效合同，该院予以确认，故双方之间存在物业服务合同关系，双方应按《前期物业管理委托合同》履行相关义务。2、星盛公司的起诉是否已过诉讼时效。星盛公司认为其已于2015年7月17日向刘楚杞发出催缴物业管理费的律师函，《前期物业管理委托合同》并未约定交纳物业管理费的期限，星盛公司可随时催缴，故诉讼时效应从催缴日起算，本案未过诉讼时效；刘楚杞认为诉讼时效应从其开始欠缴物业管理费的日期即2013年1月1日起开始计算，至星盛公司起诉时，已过诉讼时效。该院认为,《前期物业管理委托合同》并未约定业主交纳物业服务费的具体时间，故星盛公司可在合理的期限内催缴，该院认可星盛公司的上述意见，本案未过诉讼时效。3、刘楚杞从2013年1月1日至2015年7月31日欠缴的物业管理费的数额。星盛公司认为刘楚杞欠缴的物业管理费为3255元（87.28㎡×1.2元×31个月）；刘楚杞认为星盛公司计算标准过高，应按照房产证载明的面积87.06㎡而非星盛公司主张的87.28㎡计算。该院认为，物业管理费的收取应按业主的房屋建筑面积为准，依据刘楚杞提交的房产证可以确认，刘楚杞的房屋面积为87.06㎡，故刘楚杞从2013年1月1日至2015年7月31日欠缴的物业管理费为3238.6元（87.06㎡×1.2元×31个月）。4、星盛公司是否按约提供了合格的物业服务。星盛公司认为其已按约提供了合格的物业服务；刘楚杞认为星盛公司未按约提供合格的物业服务。该院认为，何谓“合格的物业服务”，应以《前期物业管理委托合同》中的约定为准，该合同第四章“物业管理服务质量”约定了物业服务的标准，其中第二十二条“管理期分项目标”第20项的约定，星盛公司提供的物业服务，居民满意率必须>94%，故星盛公司提供的物业服务是否合格，应以该约定为标准。根据刘楚杞提交的照片及爱琴海岸小区的现实情况可知，该小区业主因对星盛公司提供的物业管理服务不满意，已成立业主委员会重新聘请物业公司，依据该事实，上述合同约定的目标显然未能实现，即星盛公司未按《前期物业管理委托合同》的约定，提供令大部分业主满意的物业服务。星盛公司辩称其已提供了基本的物业服务，其服务有瑕疵的地方正是因为小区部分业主长期不交纳物业管理费所致，也正是因为该情况，导致星盛公司只能维持小区的基本秩序。该院认为，星盛公司应按约提供令大部分业主满意的服务而非其主张的基本的物业服务，且合同的权利义务是对等的，星盛公司不能将其服务不到位的责任全部归咎于业主，故该主张该院不予认可。另刘楚杞提交了若干照片拟证明星盛公司在卫生、安保、公共设施维护等方面管理不到位，星盛公司辩称刘楚杞未能证明上述照片拍摄于其欠缴物业费期间，故不能达到其证明目的。该院认为，照片虽然不能显示其拍摄时间，但能客观的反应爱琴海岸小区的现状，即存在卫生、安保、公共设施维护等方面的问题。根据照片可看出，道路上及楼道内的垃圾堆、楼道及业主门上等地方的小广告已具备一定规模，依一般逻辑，上述情况的存在，应已持续一定的时间，结合刘楚杞欠缴物业费的时间及其提交照片的时间，该院认为，刘楚杞提交的上述照片，能辅助证明星盛公司确未提供合格的物业服务。综上，该院认为，星盛公司未按约提供合格的即令大部分业主满意的物业服务。一审法院认为，星盛公司与刘楚杞之间形成了合法的物业服务合同关系，星盛公司提供了物业服务，刘楚杞应按约交纳物业管理费，但星盛公司未按约提供合格的物业服务，故刘楚杞欠缴的物业管理费，可适当减少，依实际情况，该院酌情认定减少20%，故刘楚杞应向星盛公司支付从2013年1月1日至2015年7月31日欠缴的物业管理费2590.88元（3238.6元×80%）。星盛公司主张的滞纳金1530元，因星盛公司未提供合格的物业服务且物业服务合同未约定物业管理费交纳时间，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、限刘楚杞在本判决生效之日起五日内支付长沙市星盛物业服务有限责任公司物业管理费2590.88元；二、驳回长沙市星盛物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由刘楚杞负担。
二审中，刘楚杞向本院提交了以下证据：1、爱琴海岸工程设备交接前存在的问题；2、爱琴海岸小区业委会出具关于星盛公司不作为、乱作为的行为；3、小区业主联名签字表；4、有关墙壁发霉、外墙渗水的视频资料。以上4份证据拟共同证明星盛公司不作为。
星盛公司发表如下质证意见：刘楚杞在二审提交的证据不属于民诉法所规定的“新证据”。上述证据性质上属于证人证言，应当由证人出庭接受质询，否则不能作为认定案件事实的依据。同时，证人证言中的证人均系小区业主，与本案有重大利害关系，在未提交其他证据佐证的前提下，应当不予采信。
本院经审查认为，刘楚杞提供的上述4份证据可以证明星盛公司的服务存在瑕疵，但不能达到刘楚杞的证明目的。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人星盛公司与爱琴海岸小区开发商签订了《前期物业管理委托合同》，上诉人刘楚杞系该小区业主，且又与星盛公司签订了《临时管理规约》，故星盛公司与刘楚杞之间形成了物业服务合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。星盛公司为刘楚杞提供了物业服务，刘楚杞有依约交纳物业费的义务，故星盛公司要求刘楚杞交纳物业费的诉讼请求应予支持；至于交纳的金额，因星盛公司提供的服务存在瑕疵，故一审判决刘楚杞向星盛公司交纳80%的物业服务费较为适宜，本院予以维持。刘楚杞提出部分物业服务费已经超过诉讼时效的上诉意见，无法律依据，本院不予支持。关于星盛公司要求刘楚杞交纳另外的20%物业费及支付滞纳金的上诉请求，本院认为，星盛公司的物业服务存在瑕疵，并未提供令大部分业主满意的物业服务，根据权利、义务相一致原则，该上诉请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人星盛公司、刘楚杞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原则。
本案二审受理费50元，由上诉人长沙市星盛物业服务有限责任公司和上诉人刘楚杞各负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。