广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗海法民三初字第2705号
原告余嘉蔚，住所地广州市越秀区。
委托代理人黄蕴仪，广东经国律师事务所律师。
被告杨锦平，住所地广州市天河区。
委托代理人邓培启，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
第三人广发银行股份有限公司广州分行，地址广州市天河区。
负责人罗建，行长。
委托代理人黄文君、苏仲霞，第三人职员，联系地址同第三人。
原告余嘉蔚诉被告杨锦平、第三人广发银行股份有限公司广州分行物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告代理人、被告及被告委托代理人、第三人委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年9月22日，原告以结婚为目的及条件出资，以被告名义购买广州市海珠区盈丰路30号之六2809房（以下简称“涉案房屋”），总房价为1669684元，并于合同签订次日以个人财产通过转账支付首期购房款。2011年9月23日，被告与第三人签订《个人购房贷款合同》（由于被告当时的私人存款及工资收入达不到按揭银行的要求，为使被告能顺利通过贷款审批，原告于2011年5月25日将20万元转到被告建设银行账户名下），同时原告作为借款担保人与第三人签订《保证合同》。至于涉案房屋的所有交易税费、按揭手续费、维修基金、管理费及后续供楼款均有原告个人财产缴纳支付。2012年春节期间，被告提出分手，并与2012年2月26日与原告就处置涉案房产相关事宜签订《协议书》，约定被告将该房产无条件归还原告，后续供楼款继续由原告承担，过户时间为领到房产证后三个月内，被告需在办妥更名手续后三天内归还原告18万元等。被告于2013年8月领取了产权证，原告多次与被告联系办理过户手续，但被告不予配合。综上，故起诉要求：1、确认位于广州市海珠区盈丰路30号之六2809房的房屋属原告所有；2、被告及第三人协助原告办理广州市海珠区盈丰路30号之六2809房房屋的产权过户手续；3、被告立即归还18万元并从起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算利息至被告实际归还之日；4、诉讼费由被告承担。
被告辩称，不同意原告诉讼请求，本案是物权保护纠纷，第一点必须确权，既然要确权，本案实际上是原告将房屋赠与给了被告，被告不否认购房款和相关费用由原告支付，原告现在要求收回房屋首先要撤销赠与。本案的另一个诉讼请求是要求被告返还18万元，属于债权纠纷，既然是物权保护纠纷，该项请求不应在本案中审理。本案所签订的一个协议是本案的关键证据，2012年2月26日签订的协议并非被告真实意思表示，存在严重的欺诈行为。房屋属于赠与，在赠与期间有增值，在没有撤销赠与和过户给原告之前，被告享有增值部分的利益，但原告欺负被告不懂法，在毫无保护自己利益的情况下签订了这份协议书。涉案房屋时以被告名字购买的，占用了购房资格，现在有严格的限购政策，在购房资格上被告已经有了严重的损失。
第三人陈述称，第三人与被告签订个人购房贷款合同，第三人并不清楚原、被告之间的协议，第三人作为善意第三人享有债权和抵押权，在贷款未清偿前，第三人不同意涂销抵押，也不同意变更房屋的产权人。
经审理查明，原告主张为了结婚目的以被告名义于2011年9月22日签订《商品房预售合同》，按揭贷款购买了位于广州市海珠区盈丰路30号之6（自编30号之6B2栋）2809房的房屋，并以被告（借款人、抵押人）名义签订了《个人购房贷款合同》及以原告（保证人）名义签订了《保证合同》。被告对上述合同的真实性没有异议，确认涉案房屋的房款以及还贷款项均为原告支付。
原告（乙方）、被告（甲方）于2012年2月26日签订《协议书》，约定馨润尚寓B2栋2809房（地址：广州市海珠区盈丰路30号之6）是以甲方名义登记，由乙方出资购买的房产，原计划是用于两人结婚后居住的，现因双方性格不合，甲方在提出分手时承诺将以上房产无条件归还乙方。鉴于该房屋要到2012年12月31日才能够收楼，按照所签订的购房合同条款规定，房产证要在房屋交付使用后18个月内才能申领，现阶段国家政策是不允许非亲属的房产更名，也不允许转让，经双方协商达成以下协议：1、甲方承认该房产的实际拥有者为乙方，未经乙方书面同意，甲方不得擅自将房产变卖或以任何方式处理；2、将来以上房产的更名或转让所需的费用均由乙方负责，甲方将有责任和义务协助乙方办理相关手续；3、每月的供款仍由乙方负责转入以甲方名义开设的广发银行专用账户内，此银行卡及银行本原件交由乙方保管，甲方不能通过合法身份擅自取消此账户或提取款项；4、乙方在领到房产证后的三个月内必须办理过户或转让，以免长期占用甲方的购房名额，若乙方提前转让以上房产，甲方应尽义务协助办理相关手续；6、之前由乙方转入甲方私人账户的20万元，以及甲方在乙方建行账户内提取的2万元，在扣除办理房屋交易税、银行按揭担保、律师公证等费用后剩余的18万元，甲方要求将此款作为保证金，待房产更名手续办妥三天内归还乙方……（备注：因乙方断供造成甲方声誉受损，甲方有权动用此款作为供房之用，并扣除相应的损失，剩款中的10万元存为定期；8万元存为活期）；等，该备注内容为手写添附，有原、被告本人签名，上述协议有见证人梁某、杨某的签名。被告确认见证书的被告签名均是其本人所签，见证人杨某与被告是姐妹关系，是杨某本人签名，但被告抗辩该协议书是在重大误导、胁迫的情况下签订的。被告还确认协议第6条约定的20万元已由原告于2011年5月15日转账至被告账户，现其仍持有协议书第6条约定的18万元；涉案房屋已办理了权属登记，领取了产权证至今已超过3个月。
诉讼中，原、被告及第三人均确认截至2014年3月19日前尚欠贷款本金1117924.38元，原告表示同意承担清偿贷款的义务，第三人表示在涉案房屋的贷款尚未清偿前不同意涂销抵押及变更产权人。
本院认为，本案争议的焦点是原、被告双方签订的《协议书》是否真实、合法的问题。原、被告双方签订该协议时并未结婚登记，被告确认协议书的签名为其本人所签，但签订时存在重大误解、胁迫的情形，但未能举证证明，结合双方关于该协议的履行情况，且被告姐姐作为见证人也在上述协议中予以签名，本院认为被告的上述抗辩意见因缺乏证据，不予采纳，本院认定原、被告双方于2012年2月26日签订《协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按该协议约定履行义务。根据协议约定，涉案房屋归原告所有，且被告也确认涉案房屋的购房款及房屋按揭贷款等均由原告支付，结合本案证据，现原告要求确认位于广州市海珠区盈丰路30号之六2809房的房屋归其所有，合法合理，本院予以认定。被告确认涉案房屋已领取房产证超过三个月，原告依据协议约定要求被告协助办理涉案房屋的过户手续的时间条件已成就，但因涉案房屋设定了抵押，作为抵押权人的第三人明确表示在房屋贷款未付清前不同意涂销抵押，因原告要求过户的请求存在法律障碍，故不予支持，原告可待过户的法律障碍消除后，另寻途径解决。至于原告要求被告立即归还18万元并从起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算利息至被告实际归还之日的请求，因返还的条件未成就，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十六条、、第五十七条、第一百零六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、位于广州市海珠区盈丰路30号之六2809房的房屋归原告余嘉蔚所有；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费26155元，原告承担3900元，被告承担22255元。被告应在本判决生效之日起3日内将应承担的受理费直接向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴丽云
人民陪审员 何翠娴
人民陪审员 潘 聪
二〇一四年六月三十日
书 记 员 徐 石
张洁