四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川14民终929号上诉人（原审被告）:恒大鑫丰（彭山）置业有限公司，住所地四川省彭山县寂照街。法定代表人：熊敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢缘媛，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：李小川，男，1965年6月14日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区八角楼街。被上诉人（原审原告）：刘敏，女，1975年5月5日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区八角楼街。上诉人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司（以下简称恒大彭山公司）因与被上诉人李小川、刘敏房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2016）川1403民初811号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。上诉人恒大彭山公司的委托诉讼代理人谢缘媛，被上诉人李小川、刘敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒大彭山公司上诉请求：撤销原判，改判驳回李小川、刘敏的一审诉讼请求。事实与理由：（一）双方协议一致解除合同并对合同解除后的退款有明确约定，恒大彭山公司并无过错，不应承担过错责任；（二）双方解除合同后，李小川、刘敏未按约定解除商品房的备案登记手续，上诉人有权拒绝向其退还房款；（三）双方对合同解除后的款项有明确约定，但一审法院径行判决恒大彭山公司承担资金占用费属于适用法律错误。李小川、刘敏共同答辩称：一审认定事实清楚，审理程序合法，适用法律恰当，请求驳回上诉，维持原判。李小川、刘敏一审法院起诉请求：1.解除李小川、刘敏与恒大彭山公司于2012年6月30日签订的《商品房买卖合同》以及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）；2.恒大彭山公司立即退还李小川、刘敏购房款530964.57元，并同时赔偿李小川、刘敏自付款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算占用资金利息至付清本金时止；3.恒大彭山公司赔偿李小川、刘敏差旅费损失15000元；4.本案诉讼费由恒大彭山公司负担。一审法院认定事实：（一）李小川、刘敏与恒大彭山公司于2012年6月30日签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》，由李小川、刘敏购买恒大彭山公司位于原眉山市彭山县（现彭山区）牧马乡莲花村的“恒大金碧天下”1342-03号商品房。该合同约定的建筑面积为194.91平方米，套内面积为187.15平方米，共有部位与共用房屋分摊建筑面积为7.76平方米，房屋总价为870956元，房屋交付时间为2014年6月30日。该商品房买卖合同第十三条第一款（二）项约定：“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人有权退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……。”（二）合同生效后，李小川、刘敏依约履行了交付首付购房款350956元的合同义务；李小川、刘敏与中国银行股份有限公司四川省分行于2012年8月23日签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额为52万元，期限为204个月，阶段性担保人为恒大彭山公司，并于当日办理了抵押预告登记，后银行将李小川、刘敏贷款金额转到恒大彭山公司指定的帐上。恒大彭山公司于2015年1月8日通知李小川、刘敏验收涉案房屋，李小川、刘敏认为涉案房屋：1.质量低劣、工艺粗糙、附属配套设施不完善，并使用国家禁止防水材料等；2.恒大彭山公司违约交付涉案房屋；故要求退房并赔偿损失。因双方未达成赔偿协议，李小川、刘敏于2015年8月1日按合同约定向恒大彭山公司发出了退房通知函，要求退房并赔偿损失。恒大彭山公司的销售人员于2016年1月23日曾上报了退房审批表，该审批表有李小川、刘敏及恒大彭山公司经办人和销售经理的签名。恒大彭山公司于2016年3月31日代李小川、刘敏向中国银行股份有限公司结清了该笔贷款，其中，结清本金451528.04元、利息541.83元。（三）李小川、刘敏从贷款之日起至恒大彭山公司代为偿还贷款时止偿还银行贷款43期共计180008.57元，其中，已还本金68471.96元，已还利息111536.61元。李小川、刘敏支付预告登记费80元、公证费300元。（四）李小川、刘敏系夫妻关系，且表示主张以首付款350956元为本金从付款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清本金时止的利息。一审法院认为，（一）当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案在诉讼过程中形成如下焦点，李小川、刘敏与恒大彭山公司于2012年6月30日签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》是否已经解除。从李小川、刘敏提供退房通知函的内容来看，李小川、刘敏在该通知函中明确表示恒大彭山公司已逾期交房395天，根据双方的合同约定向恒大彭山公司提出了解除商品房买卖合同的意思表示，而恒大彭山公司的销售部门出具的退房审批表证实恒大彭山公司收到了退房通知函，且同意李小川、刘敏提出解除《商品房买卖合同》以及《补充协议》的申请。，恒大彭山公司于2016年3月31日为李小川、刘敏代为偿还中国银行股份有限公司四川省分行的借款本金451528.04元、利息541.83元的行为也证实，恒大彭山公司收到李小川、刘敏的退房通知函并同意解除《商品房买卖合同》以及《补充协议》，恒大彭山公司当庭也表示，双方签订的合同已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，李小川、刘敏与恒大彭山公司于2012年6月30日签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》已经解除。李小川、刘敏要求解除与恒大彭山公司于2012年6月30日签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》的诉求，因庭审核实涉案房屋的买卖合同以及补充协议已经解除，恒大彭山公司当庭认可双方签订涉案房屋的买卖合同以及补充协议已经解除，故李小川、刘敏该项诉求，不予支持。（二）李小川、刘敏要求恒大彭山公司立即退还购房款530964.57元及其利息（以首付款为本金从付款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清本金时止）的诉讼请求。庭审查明，李小川、刘敏支付恒大彭山公司涉案房屋首付款350956元，后李小川、刘敏向其按揭贷款银行偿还借款本金68471.96元、利息111536.61元，共计180008.57元。因恒大彭山公司逾期未向李小川、刘敏交付涉案房屋存在过错，且合同解除后双方并未对赔偿问题达成协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李小川、刘敏要求恒大彭山公司立即退还购房款530964.57元的诉求，证据充分，予以支持。（三）李小川、刘敏要求恒大彭山公司支付以首付款350956元为本金从付款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清本金时止的诉讼请求。尽管双方在《商品房买卖合同》第十三条第一款（二）项约定：“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人有权退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……”，但双方约定恒大彭山公司赔偿李小川、刘敏的损失不能弥补因恒大彭山公司逾期交房给李小川、刘敏造成的实际损失。且李小川、刘敏认为双方约定的违约金过低并要求进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，对李小川、刘敏该项诉求，支持其合理部分，即支持其以首付款350956元为本金从2012年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本判决确定的履行之日止的利息。（四）李小川、刘敏要求恒大彭山公司赔偿其差旅费损失15000元的诉讼请求。因李小川、刘敏未提供差旅费损失的票据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实陆际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，对李小川、刘敏该项诉求，不予支持。（五）恒大彭山公司抗辩，双方协商一致解除合同，恒大彭山公司没有任何过错，不应承担过错责任。因恒大彭山公司按合同约定逾期未交付涉案房屋，且逾期达到双方合同约定的解除条件，故存在过错。双方解除《商品房买卖合同》以及《补充协议》后，就赔偿问题并未达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，李小川、刘敏有权要求恒大彭山公司就未交付涉案房屋给其造成的损失进行赔偿。故对恒大彭山公司该项抗辩，不予采信。（六）恒大彭山公司抗辩，合同解除后，李小川、刘敏没有如实履行其配合办理注销合同备案的义务，无权要求返还款项。双方签订的《补充协议》第17条约定：“买受人依据合同和本协议约定要求解除合同的，应当在知道或应当知道解除合同事项发生之日15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同自行解除；否则，视为买受人放弃解除合同的权利。双方无论何种原因解除合同或终止合同的，买受人均应当在合同解除或终止后的10日内配合出卖人到相关部门办理解除所购商品房的备案登记手续，合同及本协议约定的退还购房款的期限均应从买受人配合出卖人到相关房产管理部门办理完毕解除所有商品房的备案登记手续之日起计算……。合同依法解除后，因买受人未能在约定的期限内配合出卖人到相关部门办理解除所购商品房的备案登记手续而导致出卖人通过诉讼或仲裁方式强制要求其配合的，因此而发生的诉讼费（含差旅费、公告费）、执行费用、律师费用及其他费用应当由买受人承担”。从双方约定的该项内容得出，李小川、刘敏没有配合恒大彭山公司到相关部门办理解除所购商品房的备案登记手续，李小川、刘敏承担的费用是诉讼费、含差旅费、公告费、执行费用、律师费用及其他费用。无论从何角度分析该条款均得不出李小川、刘敏无权要求恒大彭山公司退还购房款。且李小川、刘敏未配合办理涉案房屋的注销合同备案手续，应属另一法律关系。故恒大彭山公司该项抗辩，不予采信。（七）恒大彭山公司抗辩，李小川、刘敏要求赔偿资金占用费用费的诉求，即既违背双方系协商一致解除合同的客观事实，也违反双方已对合同解除的结算内容有明确约定的意思自治，更没有任何事实及法律依据。尽管双方在《商品房买卖合同》第十三条第一款（二）项约定了违约责任的赔偿计算方法，但恒大彭山公司逾期交付涉案房屋给李小川、刘敏造成了损失大于约定赔偿的数额，又因李小川、刘敏履行了双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的全部义务，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对恒大彭山公司该项抗辩，不予采信。判决：一、恒大彭山公司于本判决生效之日起十日退还李小川、刘敏购房款530964.57元及其利息（以首付款350956元为本金从2012年6月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本判决确定的履行之日止）；二、驳回李小川、刘敏的其他诉状请求。一审案件受理费4630元，由恒大彭山公司负担。本院二审查明的事实，与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据恒大彭山公司提供的退房审批表，恒大彭山公司于2016年1月23日上报退房审批表，李小川、刘敏也在该表上签字确认，故本院确认案涉合同已于2016年1月23日协商解除。因双方当事人对案涉合同已经解除并无异议，故本案主要争议的是合同解除后的返还和赔偿问题，即：1.恒大彭山公司应返还李小川、刘敏购房款的金额如何认定；2、案涉房屋的商品房备案登记手续未撤销的情况下，恒大彭山公司是否应退还李小川、刘敏购房款；3.恒大彭山公司是否应当赔偿李小川、刘敏相应损失。关于本案第一个焦点因案涉合同双方已确认解除，故恒大彭山公司应当退还李小川、刘敏已支付的购房款。恒大彭山公司上诉称双方已就退款事宜达成一致意见，但根据恒大彭山公司提供的该退房审批表载明的退款方案，该退款方案仅是恒大彭山公司用于内部上报审批，最终方案均未明确，故双方并未对退款事宜达成一致意见。根据本案已查明的事实，李小川、刘敏共向恒大彭山公司支付购房款870956元，扣除恒大彭山公司代李小川、刘敏偿还的银行贷款452069.87元后，恒大彭山公司还应退还剩余房款418886.13元。一审判决认定李小川、刘敏向银行支付的按揭利息应视为房款予以退还，但该部分利息系银行收取，李小川、刘敏可就该部分利息作为损失要求恒大彭山公司进行赔偿，而不能将其利息损失作为应退购房款进行主张。一审法院对于应退房款的金额认定错误，本院予以纠正。关于本案第二个焦点恒大彭山公司上诉称，双方在《补充协议》中约定，双方无论何种原因解除合同或终止合同，合同及本协议约定的退还购房款的期限均应从买受人配合出卖人到相关房产管理部门办理完毕解除所有商品房的备案登记手续之日起计算。经审查，该条款是双方对解除或终止合同后退还购房款期限的起算时间进行的一种约定，因该条款的内容并不存在免除一方责任，加重对方责任或排除对方主要权利的情形，因此该约定合法有效。根据上述条款的约定，退还购房款的期限应从李小川、刘敏配合恒大彭山公司到相关房产管理部门办理完毕解除所购商品房的备案登记手续之日起计算。本案中，李小川、刘敏至今未配合恒大彭山公司到房产管理部门解除备案登记手续，故恒大彭山公司提出案涉房屋备案登记手续未解除，恒大彭山公司根据约定有权拒绝退还购房款的上诉理由成立。但因案涉合同解除后，合同相应的备案登记手续也必然应解除，恒大彭山公司最终也应退还李小川、刘敏已付的购房款，若要求李小川、刘敏在配合解除备案手续后再行主张退还购房款，势必增加双方当事人的诉累。故为了减少双方当事人的诉累，节约司法资源，本院酌情确定李小川、刘敏在合理期限内配合恒大彭山公司解除案涉房屋的备案登记手续，该备案登记被房产管理部门注销后，恒大彭山公司应立即退还李小川、刘敏购房款。关于本案第三个焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。因案涉合同解除的主要原因在于恒大公司逾期交房，故李小川、刘敏有权要求恒大彭山公司赔偿损失。恒大彭山公司上诉称应根据双方合同约定支付1%的违约金。因李小川、刘敏的主要损失在于其向银行按揭贷款支付的利息以及已付房款的资金利息损失，相比较之下，双方合同中约定的违约金过分低于李小川、刘敏的实际损失，故李小川、刘敏有权要求恒大彭山公司按照其实际损失进行赔偿。关于李小川、刘敏已向银行支付的按揭利息111536.61元及恒大彭山公司代偿的利息541.83元，因该损失已经实际发生，李小川、刘敏虽将该部分损失作为应退购房款进行主张，但款项的性质主张错误并不影响恒大彭山公司在本案中的应承担的赔偿责任，故恒大公司应赔偿李小川、刘敏已向银行支付的按揭利息损失112078.44元。此外，李小川、刘敏还主张其已支付的首付款350956元的资金利息损失，该部分损失确属其已发生的损失，故一审判决关于此部分损失的认定并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人恒大彭山公司关于先解除合同备案登记后再退房款的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决将利息损失112078.44元计入购房款本金予以退还的定性不当，但实体判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省眉山市彭山区人民法院（2016）川1403民初811号民事判决第二项；二、变更四川省眉山市彭山区人民法院（2016）川1403民初811号民事判决第一项为：李小川、刘敏于本判决生效之日起30日内协助恒大鑫丰（彭山）置业有限公司到相关房产管理部门解除恒大金碧天下1342-03号商品房买卖合同备案登记，恒大鑫丰（彭山）置业有限公司于上述备案登记注销之日支付李小川、刘敏530964.57元及利息（以首付款350956元为基数，从2012年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本判决确定的履行之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4630元，由恒大鑫丰（彭山）置业有限公司负担；二审案件受理费9260元，由恒大鑫丰（彭山）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 部审判员 余 鹏审判员 张澌岷二〇一六年十一月二十二日书记员 沈晓娟