山西省忻州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）忻中民终字第844号
上诉人（原审原告）陈生些。
委托代理人陈建军。
上诉人（原审被告）山西省五台山妙德庵管理委员会。
法定代表人释X慧。
委托代理人张X妹。
委托代理人曲德科。
原审被告师秀娥。
原审被告师秀萍。
原审被告白四清，又名白月清。
上诉人陈生些、上诉人山西省五台山妙德庵管理委员会因房屋买卖合同纠纷一案不服山西省五台县人民法院（2014）五民初字第203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理。上诉人陈生些及其委托代理人陈建军，上诉人山西省五台山妙德庵管理委员会法定代表人释X慧�其委托代理人张X妹、曲德科，原审被告师秀娥、师秀萍、白四清均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
原审法院查明：师X槐与陈生些生有三子两女，三个儿子均未婚并相继去世。后师X槐也去世。长女师秀娥，次女师秀萍。师X槐生前在五台县台怀镇阳坡道庙顶庵建有住房两处，一处宅院占地146.16平米，正房四间，建筑面积59.16平米；另一处宅院占地64.60平米，正房两间，建筑面积31.96平米。上述两处住宅均于1992年11月7日办理了集体土地使用证书（地号分别为2X3X0X0X4、2X0X4X6X），土地使用者均等计为师X槐。因陈生些夫妇的三个儿子均相继去世，三子生前均未婚也未养育后代，陈生些夫妇为长女师秀娥招来一上门女婿，并于1988年生有一子，姓随其母师秀娥，姓名师军伟，户籍登记为户主陈生些的孙子。次女师秀萍与白四清结为夫妻，多年来师秀娥与其父母一同在五台山台怀镇金界寺租住（因师秀娥与师秀萍姐妹两多年来一直在金界寺做生意租房居住），由师秀娥尽赡养义务。2006年师X槐去世，生活居住情况基本维持现状。妙德庵管委会在该村已购买多家居民住宅。
关于双方争议的房屋买卖事实，双方均于认可的证据有：2010年10月22日以乙方为妙德庵寺与甲方师X槐的名义签订的契约一份，主要内容为：经甲乙双方协商，甲方愿将庙顶庵两个住所，一处北房四间（占地146.16平米）、一处北方两间（占地64.4平米）及房周围耕地（房后一块地，房子左边到山坡上小路以下，包括13课杨树）卖给乙方，经双方协商同意，乙方给甲方15万元，作为购买用地费用，土地使用证甲方同意交给乙方，如以后为修建方便，甲方同意乙方更正土地使用者姓名，本协议从今日生效，双方不得反悔。落款甲方签字一栏有被告师秀娥的签字和手印，乙方�字一栏有被告妙德庵管委会法人代表释X慧的签字并加盖该管委会公章。协议当天即2010年10月22日，师秀娥收到妙德庵管委会购房款5万元，并由师秀娥向妙德庵管委会出具证明一份，载明“今收到伍万元房款，欠壹拾万元。”2010年11月8日师秀娥又收到妙德庵管委会房款5万元，并由师秀娥向妙德庵管委会出具证明一份，载明“今收到妙德庵房产款10万元，还迁5万元。”由师秀娥和释X慧在该证明上共同签字。2010年12月21日被告白月清（即原告二女婿）收到妙德庵管委会购房款五万元，并由白月清向妙德庵管委会出具收据，载明“今收到妙德庵买两处房款15万元正，分三次付完，师秀娥母亲的房，收款人白月清和交款人释X慧均在该收据上签字。
就上述买卖房屋的经过，陈生些、师秀娥，师秀萍称：2010年农历九月十五庵子师傅（至释X慧）打电话，师秀娥趁其母亲陈生些买煤拿走其父师X槐的两本土地证，师秀娥来到寺庙商议卖房，并签了协议拿了寺庙的5万元，两天后师秀娥告诉师秀萍买房的事，师秀萍随即告诉陈生些，陈当时让把钱送回去，把土地证拿回来，为此发生争吵，寺庙不接受退钱，第一次5万元有师秀娥拿走，带到南方住了四十个月已经花完了。临走时师秀娥告诉师秀萍寺庙师傅的手机号，告其师傅让其拿钱就去拿。第二次取5万元房款时，陈生些在师秀萍家住着，取钱时，师秀萍也告诉了母亲陈生些，这5万元由师秀萍拿着。第三次取5万元款时，师秀萍和母亲打招呼，是师秀萍与其丈夫白月清取的，取回款后交给了陈生些，因陈生些无身份证，这10万元是以师秀萍的名义存的。师秀娥腾房时，我骗母亲寺庙想租房，没完全腾下（客厅还有东西），腾出后我妈去我妹家住了，为此与寺庙发生冲突，还经了�台山公安局做了处理。
针对上述原告及其两个女儿陈述的事实，妙德庵管委会辩称：首先签协议时，陈生些就知道并在场，此前也来过几次协商。陈生些母女并未找我方退款，而且是买房子并不是租房子，腾房搬东西时陈生些也在场，买房后剩余东西也是寺庙的了。有现场照片显示，买房后我方已推倒原石头院墙并对院子进行布置和翻修，庭审中妙德庵管委会提供证人张X妹（法号照果）当庭作证，称：2010年三，四月份，原告找寺院说其孙子要做生意让发善心买他的房子，陈生些去了寺庙好几次，后来谈成了。我也见过陈生些来寺庙吵着要钱，陈生些参与过买房子的事，师傅当时还让师秀娥将其妹妹也叫来他说不用。其妹夫是后来来的，张X妹提供的证明材料还载明，2010年冬，二母女来寺庙还确定所买房屋地界，我，师秀娥，释X慧还到两处房屋看了地界，挖了坑�埋了树桩子，用绳子将地界圈起来。对证人的上述证言原告方不予认可，认为张X妹是寺庙工作人员。另妙德庵管委会还提供双方在发生纠纷后2012年7月6日的谈话录音光碟，管委会称录音载明签订协议时陈生些也在场，由一名好看年轻会打电话的师傅给了陈生些和师秀娥5万元，以及腾房时往出搬东西，陈生些也在场，并表述房子不能买了，等百年后房子还卖给妙德庵。妙德庵管委会认为事后原告反悔强行入住是侵权行为。我方是善意的以合理价格购买的，且合同已经双方全部履行。况且师X槐去世后，陈生些、师秀娥、师秀萍均为涉案房屋的合法继承人，任何一人均可以买卖处分上述房屋。但陈生些认为此录音取证不合法，询问有诱导性，有被剪辑之嫌。
审理中陈生些辩解称，不动产买卖以登记为主，农村房屋出卖后不能再审批住宅基地，一户只能有一处宅基地。�生些出卖房子后就无房居住，而且提供当地村委证明及户口本证明，其一直与孙、外甥、女儿一起居住，寺庙已将原告的院墙和厕所拆除。
原审法院认为：师秀娥作为与其母亲即陈生些多年来共同生活的长女，参与被告妙德庵管委会商谈卖房，并在买卖房屋契约上签字和收取买方的购房款，陈生些也实际将房屋交付妙德庵管委会使用，这是双方不争的事实。妙德安庵管委会作为买方有理由相信师秀娥有代理权，且妙德庵管委会是善意购买且无过失，故师秀娥的表见代理行为成立，且在第一笔购房款交付出卖方时，师秀娥作为房款经手人及时将卖房情况告知了陈生些，此后两次购房款的收取陈生些也知情，加之妙德庵管委会一方提供的证人张X妹也当庭证实陈生些多次参与商谈购房事宜，并亲自前往妙德庵争吵索要购房款，况且结合当时出卖时的房屋现状并参照被�妙德庵管委会购买同村其他住户房屋的价格，此买卖房屋价格比较合理，而且从继承角度讲，因师X槐死亡，其女儿师秀娥与师秀萍也是该遗产房屋的财产共有人，故该房屋买卖合同自成立时生效。民事活动中，应遵守诚实信用和公平原则，为维护市场交易的稳定性、提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，不宜轻易否定合同的效力。房屋买卖合同当中的登记只是和合同中的一种附属义务。当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，虽未办理物权登记，但并不影响合同的效力。鉴于陈生些虽在出卖房屋前在其女儿家居住，但取得购房款后也暂未买到合适的住房，在别处也再无自己的住房，现在仍然居住在上述已出卖的房屋内，故妙德庵管委会可另一次性酌情补偿陈生些临时租房费用。本案经审判委员会讨论决定依照《中华人民共和国合同法》第8�，第49条和《中华人民共和国物权法》第15条，并参照最高人民法院《《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决，一、驳回原告陈生些的诉讼请求；二、原告陈生些于判决生效后十五日内腾出所卖的房屋，被告山西五台山妙德庵管理委员会酌情补偿原告陈生些临时租房费用20000元。
陈生些的上诉理由为：一、一审判决认定的事实存在严重错误，师秀娥表见代理不成立，房屋不是陈生些卖的；二、该房屋买卖合同无效，原耕地不能买卖。宅基地使用权是农村集体组织成员享有的权利。三，原判适用法律错误，应适用合同法合同无效条款。
妙德庵管委会的上诉理由为：一、房屋买卖合同合法有效，上诉人是善意购买公平合理，师秀娥代理行为有效；二、20000元补偿款于法无据。
二审查明的事实与原审查明的�实基本相同。
本院认为：本案所争议的两处房屋，在师X槐死亡之前属于师X槐和陈生些的夫妻共有财产，在师X槐死亡后，遗产未分割之前，该两处房产属于师X槐第一顺序继承人的共同共有的财产。陈生些、师秀娥、师秀萍三人是师X槐的第一顺序继承人，故该两处房屋属于三人的共同共有财产，并非陈生些的个人财产。
在与妙德庵管委会的房屋买卖活动中，三人都不同程度的直接或间接地参与了合同的订立和履行，实施了收款、腾房等民事活动。故师秀娥以死亡人师X槐的名义与妙德庵管委会所签的房屋买卖合同属于双方当事人的真实意思表示，为有效合同。
师秀娥作为长女，并长期与陈生些共同居住生活，又手持所卖房屋的土地使用证，妙德庵管委会完全有理由相信其对陈生些有代理权。根据《合同法》第49条之规定，该代理行为有效。故对陈生些的第一条上�理由本院不予支持。
妙德庵管委会属于社团组织，并非城市居民。况且其购买农村房屋是为重建寺院，并非城市居民居住。且五台县土地管理局颁发的土地使用证中明确注明为住宅用地，并非陈生些上诉理由中所说的是耕地。故该寺庙与师秀娥签订农村房屋买卖合同并未违反相关法律规定，应受法律保护。陈生些的第二条上诉理由本院也不予采纳。
根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中双方当事人在合同中明确约定：本协议从今日生效，双方不得反悔。故对上诉人陈生些的第三条上诉理由本院也不予采信。
鉴于合同中并没有约定具体的腾房交付时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第四项之规定，妙德庵管委会应给陈生些必要的时间准备，一审酌情认定的20000元的临时租房费也有一定的合理性，本院予以支持。妙德庵管委会认为陈生些的行为属于侵权行为，补偿陈生些20000元没有法律依据的上诉理由本院不予支持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
二审案件受理费3400元，由上诉人妙德庵管委会负担300元，由上诉人陈生些负担3100元。
审判长 李小荣
审判员 王茂田
审判员 张李霞
二〇一五年三月十五日
书记员 赵 慧