西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第03855号
原告：中国建设银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行。
负责人：李军，该支行行长。
委托代理人：杨虹，吴江流，陕西简能律师事务所律师。
被告：卢珍珍，女，汉族。
被告：陕西天润房地产开发有限公司。
法定代表人：赵忠梁，该公司董事长。
委托代理人：于璐，女，汉族。
原告中国建设银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行诉被告卢珍珍、陕西天润房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴江流，被告卢珍珍、陕西天润房地产开发有限公司委托代理人于璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年4月29日，原告与被告签订了合同编号为610920014-011-2007000827的《个人住房借款合同》，其中约定：借款金额320000元，借款期限从2007年4月29日至2022年4月29日。该借款用于购买天地源股份有限公司西安分公司所开发的位于西安市高新区高新路高新枫林绿洲29幢8单元5层80501号。上述借款合同中，被告二与原告约定了保证条款，由被告二对被告一所借贷款承担连带责任。同日，原告与被告签订了《房地产抵押合同》，以上述房屋作为抵押向原告借款。
上述合同签订后，原告依约定向被告一发放了借款。但在借款合同履行过程中，被告一未按照合同约定履行还款义务，截止2013年11月7日，已拖欠借款本金金额223121.57元，利息、罚息及复利7504.37元，共计230625.94元。按照《借款合同》约定，第一被告未按照合同约定归还贷款本息或支付相关费用，原告可宣布贷款立即到期，要求第一被告立即归还借款本息。根据《借款合同》及《房地产抵押合同》的约定，由被告二对上述借款承担连带清偿责任。据此，故诉至法院，请求判令：1、依法解除原告与被告签订的个人住房借款合同，判令第一被告偿还原告借款共计230625.94元（利息、罚息、复利截止2013年12月15日，以后产生的利息、罚息、复利按照有关规定计算至清偿之日），其中包括本金金额223121.37元、利息、罚息、复利合计7504.37元（截止2013年12月15日）。2、第一被告以抵押房产承担还款责任；3、第二被告对上述款项承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。
被告卢珍珍辩称，原告所述属实。
被告陕西天润房地产开发有限公司辩称，其与原告、被告卢珍珍签订的《借款合同》约定，本合同项下的担保方式为抵押加保证。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。故应先由第一被告卢珍珍以抵押房产承担还款责任，不足部分公司承担连带清偿责任。
经审理查明，2007年4月29日，（贷款人）中国建设银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行、（借款人）卢珍珍、（保证人）陕西天润房地产开发有限公司签订《个人住房借款合同》。约定：1、借款人借款用于购买西安市高新区高新路高新枫林绿洲X幢X单元X层X号房屋。2、借款金额32万元，借款期限为180个月，从2007年4月29日其至2022年4月29日止。3、贷款利率：本合同执行中国人民银行公布的个人住房贷款利率，月利率5.03625‰，本合同签订后、贷款首次发放前，如遇中国人民银行调整利率，则本合同将按新的利率政策执行。4、罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为每日万分之2.5181。本合同中借款逾期是指借款人未在每个还款期的结息日（最后一期为借款到期日）前偿还借款的行为。5、还款方式：采用等额本息还款法。6、本合同项下的担保方式为抵押加担保。7、保证期间：本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。该合同还约定：1、保证条款，保证人提供连带责任保证。当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。对于保证人在保证范围内的全部应付款项，贷款人有权从保证人在中国建设银行股份有限公司系统开立的账户中予以扣划。2、抵押条款：抵押人以西安市高新区高新路高新枫林绿洲29幢8单元5层80501号房屋设定抵押。抵押人保证对抵押物依法享有所有权或者处分权，并保证抵押物不存在任何权属争议、被查封、被扣押、已出租等情况。抵押物共有人同意将该抵押物作抵押，并同意受本合同约束。抵押担保的范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保证费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。3、违约情形：（1）借款人向贷款人提供虚假的资料、文件而取得贷款、（2）借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用……。4、借款人违约，贷款人有权停止发放本合同项下的贷款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。
同日，（甲方、抵押人）卢珍珍与（乙方、抵押权人、主合同债权人）中国建设银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行签订《房地产抵押合同》，约定为保证乙方与卢珍珍于2007年4月29日所签订的编号为610920014-011-2007000827合同的履行，甲方愿意以其拥有的房地产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的房地产抵押。一、甲方提供的抵押房地产坐落于西安市高新区高新路枫林绿洲X幢X单元X层X号。二、主债权的数额。甲方提供抵押房地产担保的主债权本金为32万元。三、抵押期限从2007年4月29日到2022年4月29日。四、本合同抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2007年5月15日，中国建设银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行按约向卢珍珍发放贷款320000元整。2007年5月17日，原被告双方就西安市高新区高新路枫林绿洲29幢8单元5层80501号房产在西安市高新技术产业开发区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记备案手续。2007年5月15日，中国建设银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行按约向卢珍珍发放贷款320000元整。自2013年6月至今，卢珍珍未按期还款，尚欠本金223121.57元，利息7089.58元，本金罚息251.37元，利息复利163.42元。
另查明，2012年7月31日，卢珍珍与黄振兴在西安市雁塔区法院调解离婚，双方当事人自愿达成协议，位于西安市枫林绿洲C4-8-501号，面积为152平米的房产归卢珍珍所有。
以上事实，有《个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、他项权利备案证明、中国建设银行个人住房贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、拖欠明细、（2012）雁民初字第02726民事调解书及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告中国建设银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行与被告卢珍珍、陕西天润房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同》；中国建设银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行与卢珍珍签订的《西安市房地产抵押合同》，内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。中国建设银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行依约向卢珍珍发放贷款，履行了合同义务，但卢珍珍自2013年6月起一直未按期偿还借款本息，构成严重违约，已达到合同约定解除的条件。故原告请求解除双方所签订《个人住房借款合同》，要求被告卢珍珍偿还全部贷款本息之诉讼请求，符合法律相关规定，应予支持。原告与被告卢珍珍之间的房地产抵押合同系双方当事人真实意思表示，原告作为抵押权人有权按照法律规定就抵押物折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿，故原告要求被告卢珍珍以抵押物承担还款责任之诉讼请求应予支持。关于被告陕西天润房地产开发有限公司，借款合同中明确约定在保证期间，如卢珍珍未能依照合同约定履行其债务时，无论中国建设银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行对合同项下的债权是否拥有其他担保，中国建设银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行均有权直接要求陕西天润房地产开发有限公司就全部债务承担保证责任。该约定合法有效，且对债权实现约定明确，原告有权要求被告陕西天润房地产开发有限公司对借款人所欠款项承担连带保证责任而非抵押物不足清偿的债务承担补充责任。故被告陕西天润房地产开发有限公司的抗辩理由不成立，本院依法不予支持。被告陕西天润房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人卢珍珍追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行与被告卢珍珍、陕西天润房地产开发有限公司之间的《中国建设银行个人住房借款合同》依法予以解除；
二、被告卢珍珍应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行借款本金223121.57元，利息7089.58元，本金罚息251.37元，利息复利163.42元，并按双方约定支付自2013年12月16日后至实际清偿完毕之日的利息、罚息和复利；
如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、如被告卢珍珍未履行上述义务，原告中国建设银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行有权以抵押物西安市高新区高新路枫林X幢X单元X层X号房产拍卖、变卖后所得价款优先受偿；
四、被告陕西天润房地产开发有限公司对上述第二项承担连带清偿责任。被告陕西天润房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人卢珍珍追偿。
本案案件受理费4897元，由二被告共同承担。因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 宁 莎
代理审判员 雷翕萍
人民陪审员 崔宝生
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 胡小蔚