河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民再终字第00069号
再审上诉人（原审被告）：石家庄市聚X置地房地产开发有限公司。
法定代表人：王某甲，该公司董事长。
委托代理人：方某某，北京庆X律师事务所律师。
再审被上诉人（原审原告）：高某芳。
委托代理人：胡某某，北京市中X律师事务所律师。
再审被上诉人（原审被告）：河北东X经贸股份有限公司。
法定代表人：王某乙，该公司董事长。
委托代理人：刘某某，河北冀X律师事务所律师。
委托代理人：范某某，河北冀X律师事务所律师。
再审上诉人石家庄市聚X置地房地产开发有限公司（以下简称聚X公司）与再审被上诉人高某芳、河北东X经贸股份有限公司（以下简称东X公司，原为石家庄市X兴实业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，石家庄市裕华区人民法院于2011年6月7日作出（2011）裕民二初字第00294号民事裁定，驳回原告高某芳的起诉。高某芳不服，提起上诉，本院于2011年11月21日作出（2011）石民立终字第00471号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。高某芳不服，向本院申请再审，本院于2013年12月6日作出（2013）石民申二字第00161号民事裁定，本案由本院另行组成合议庭再审。同日作出（2013）石民立再终字第00012号民事裁定，一、撤销石家庄市裕华区人民法院（2011）裕民二初字第00294号民事裁定和本院（2011）石民立终字第00471号民事裁定；二、指令裕华区人民法院审理。裕华区人民法院于2014年10月16日作出（2014）裕民再字第00001号民事判决，聚X公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，再审上诉人聚X公司的委托代理人方某某，再审被上诉人高某芳及其委托代理人胡某某，再审被上诉人东X公司的委托代理人范某某、刘某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告高某芳诉称，2007年3月27日，聚X公司和东X公司以书面形式与河北X唐房地产开发有限公司（以下简称X唐公司）签署了《委托书》，具体委托内容如下：“经委托、受托双方友好协商，就委托方“XX怡园”开发项目从签订本委托书之日起，委托方将全权委托河北X唐房地产开发有限公司操盘，各种经营活动将在委托方监督下由受托方负责，各种经济合同由受托方签署。受托方业务。利润多少及工作成绩另行签订合同。受托方合同专用章印鉴留存。”根据《合同法》第三百九十七条规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。本案中聚X公司和东X公司对X唐公司的委托属于概括委托受托人处理一切事务。2008年8月16日，聚X公司和东X公司出具书面《证明》，此份证明证实，聚X公司和东X公司对委托X唐公司代理委托出售的XX怡园商品房一事合法、有效。
2009年8月17日，原告查验了上述《委托书》和《证明》后，与X唐公司签署了《团体委托购房协议》，主要条款见《团体委托购房协议》。该协议受法律保护，当天原告向X唐公司交付了购房款共计270000元。原告与X唐公司签署的《团体委托购房协议》，是在聚X公司和东X公司明确授权范围之内签署的，根据《合同法》第四百零二条的规定：聚X公司和东X公司应严格遵守协议。2010年6月13日，聚X公司取得了XX怡园A南区的销售许可证，原告要求X唐公司，尽快签订正式的《商品房预售合同》，X唐公司表示一定照办。虽X唐公司为原告进行沟通，但至今没有取得任何进展，故原告有权要求其继续履行勤勉尽职义务，督促聚X公司和东X公司尽快与原告签订正式合同。
原告也多次找聚X公司和东X公司协商，请求他们履行他们在《证明》中的承诺，尽快与我签订《商品房预售合同》。聚X公司和东X公司说《委托书》和《证明》是假的，X唐公司是骗子。后又说《委托书》和《证明》均是真的，X唐公司并没有把购房款打入我们公司账上，我们不能和你们签订《商品房预售合同》。聚X公司和东X公司拒绝与原告签订《商品房预售合同》，违反了《合同法》第四百零二条的规定：侵害了原告的合法权益，故请求：1.要求聚X公司和东X公司履行协议，与原告签订正式的《商品房预售合同》。2.要求X唐公司履行勤勉义务，督促聚X公司和东X公司尽快与原告签订上述合同。3.本案发生的一切诉讼费用由三被告承担。
裕华区人民法院一审查明，接被害人报案，X唐公司原法定代表人唐某瑞、现法定代表人史某在代购XX怡园商品房、收取购房款50%首付金的过程中涉嫌诈骗，石家庄市公安局裕华分局审查后于2010年6月22日立案侦查，该案现已侦查终结并移送石家庄市人民检察院审查决定。
裕华区人民法院一审认为，原告所诉的代购与委托购房事实与石家庄市检察院正在审理的犯罪事实为同一基础事实。依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，一审裁定为：驳回原告高某芳的起诉。
裕华区人民法院再审中，原审原告于2014年6月17日撤回了对原审被告X唐公司的起诉，并撤销了相应的第二项诉讼请求，其它诉讼请求不变。
原审被告聚X公司辩称，1.原审原告所诉案由是错误的，应当是代购合同纠纷，即原审原告与X唐公司之间的纠纷。本案30个原告有大体相同的合同内容，但是相对独立的，不是共同诉讼案件。2.原审原告要求聚X公司与其签订正式商品房购房合同属于非法请求，签订合同是民事权利自治的表现，是不能强制的。3.原审原告要求聚X公司履行协议，履行商品房销售合同，完全不成立。原审原告与X唐公司签订的团体认购合同是委托购房协议，委托人为原告，受托人是X唐公司，内容是委托X唐公司购买房产，受托人没有达到委托事项与我公司无关。4.聚X公司从来没有委托X唐公司出售相关的房屋，虽然存在一个有关联的委托书，但是已经失效。X唐公司如何造假造委托书等，在刑事判决书中有所体现，原告依据的委托书不是当时的委托书，总之应驳回原审原告对我方的起诉。
原审被告东X公司辩称，程序方面同意聚X公司的意见。一、原告要求东X公司履行原审原告与X唐公司签订的协议，无事实及法律依据。原审原告和X唐公司签订的团体委托协议，是原审原告自愿与X唐公司签订的委托代购合同，委托人为原审原告，受托人为X唐公司，根据合同相对性原则，原审原告只能向X唐公司主张履行代购义务，东X公司不是该协议的当事人，该协议对东X公司没有约束力。二、原审原告要求东X公司与之签订正式的商品房预售合同的诉求违反民事法律行为意思自治原则，应依法驳回原审原告的诉讼请求。三、原审原告诉求涉及XX怡园17、18号楼是不存在的，XX怡园的项目全部由聚X公司自行开发，自行销售，东X公司非本案适格被告，综上应依法驳回原审原告对东X公司的起诉。
裕华区人民法院再审查明，2009年8月17日，X唐公司（甲方）与原审原告高某芳（乙方）签订了《团体委托购房协议》，协议约定：根据乙方要求，乙方指定购买“XX怡园A南区”商品房，经甲、乙双方友好协商，就乙方通过甲方团体预定房屋事宜，达成以下协议：一、乙方预定的商品房位于石家庄市XX怡园A南区；二、销售均价每平米3830元；三、乙方认购房源暂定为17号楼，共计一套，总价款为516900元（手写：双方于2009年3月21日曾认购碧水青园15-2-16一层，由于种种原因未能兑现，经友好协商调至XX怡园A南区17-1-1603，甲方保证按时交房，不会出现上述情况，如出现，双方友好协商。原来已交付270000元。认购17号楼东单元19层面积134.985平米）；四、付款方式为分期付款，首付比例为50%，同时签订委托购房协议；开盘时间之内交付剩余房款；年底之前，甲方负责为乙方签订正式商品房销售合同。五、签订该协议并在乙方交款后次日开始计算，甲方未如期建设，乙方可在约定开工时间半年后任意一个工作日提出退房申请，甲方无条件退还该购房款并按银行同期活期存款利率支付乙方利息，但乙方须提前十个工作日以书面形式告知甲方，否则甲方不予受理。六、2009年底开始施工，2011年底达到入住条件。如在项目建设期间遭遇不可抗力或国家政策等因素，交房时间顺延。七、乙方交付购房款后未满一年，或非甲方责任要求退回的，甲方可以根据实际情况决定是否支付该款项，如支付乙方该款项，甲方将不支付利息，并收取乙方购房款全额3%的违约金。八、甲、乙双方签订本协议同时将约定款项划入甲方指定账户后，本协议正式生效；签订购房《合同》后，本协议自动终止；九、本协议一式二份，双方各持一份，签章后生效。十、未尽事宜，双方协商解决。协议签订后原审原告向X唐公司交付了约定50%的购房款共计270000元，X唐公司为高某芳出具了日期为2009年4月6日的票据。
另查明，X唐公司成立于2007年2月2日法定代表人为唐某瑞，2009年7月26日更换为史某（唐某瑞之妻）。X唐公司不具备房屋建设资质，有销售代理和房地产开发与经营的权利。
石家庄X兴实业公司（后更名为东X公司）是XX头村办企业，王某为法定代表人，2005年石家庄X兴实业公司出资500万元成为石家庄聚X置地房地产开发有限公司股东，占50%股份。2005年7月28日，王某出任聚X公司副董事长，并主持聚X公司工作一直到2009年9月3日，在此期间聚X公司公章放在X兴公司。“XX怡园A南区”项目以聚X公司名义进行改造、开发。
2007年3月27日，原审二被告同X唐公司签署了《委托书》，委托方为石家庄X兴实业公司，受托方为X唐公司，具体委托内容如下：“经委托、受托双方友好协商，就委托方“XX怡园”开发项目从签订本委托书之日起，委托方将全权委托X唐公司操盘，各种经营活动将在委托方监督下由受托方负责，各种经济合同由受托方签署。受托方业务专用账户开户银行：石家庄市商业银行北新街支行，账号：67×××35。受托方必须合法经营，照章管理，如有违约委托方有权随时解除委托。关于利益回报部分视利润多少及工作成绩另行签订合同”，委托方印章为“石家庄市X兴实业公司”和“石家庄市聚X置地房地产开发有限公司”，法定代表人签字为王某，受托方印章为“河北X唐房地产开发有限公司”法定代表人签字为唐某瑞。
2008年8月16日，王某出具书面《证明》，其具体内容如下：“我单位石家庄市X兴实业公司（石家庄市聚X置地房地产开发有限公司）对河北X唐房地产开发有限公司代购房人（委托购房）购买XX怡园商品房一事（五十四套）予以确认。此项业务相关事宜需与河北X唐房地产开发有限公司联系与咨询。待我单位取得销售许可证（正式开盘销售）后，将由河北X唐房地产开发有限公司通知购房人并按我单位要求，交款后统一办理业主正式《购房合同》。特此证明。法定代表人王某”。
XX怡园项目开盘后，原审原告因不能签订购房合同，遂向政府部门上访。2010年9月2日，原审被告聚X公司向石家庄市住房和房产管理局出具承诺：为解决部分住户通过X唐公司购买的XX怡园A南区项目上的上访案件，确保各方利益，为建设和谐社会，我公司承诺：在我公司建设的“远XA区”项目中的3号楼暂不申请办理预售许可证，待公安机关对案件有明确答复后再行处理。为此望贵局为我公司正常办理相关手续。在本案审理中，经该院查询截止到目前，“远XA区”3号楼剩余6套未备案。
石家庄市中级人民法院对于X唐公司法定代表人唐某瑞、史某涉嫌诈骗开庭审理后，于2012年4月25日作出（2011）石刑初字第183号刑事判决，认定唐某瑞、史某犯合同诈骗罪，被判处有有期徒刑15年和8年。其中对于X唐公司及其法定代表人唐某瑞、史某收取购房款的行为判决书认定“公安机关指控X唐公司及唐某瑞、史某诈骗李某宏等十名购房户房款377.93万元，在该起中，2007年3月27日，X兴公司全权委托X唐公司操盘，各种经营活动将在X兴公司监督下由X唐公司负责，各种经济合同由X唐公司签署，2007年至2010年初，X唐公司同购房户签订委托购房协议，并收取购房款。2008年8月16日X兴公司法定代表人王某对X唐公司代购房人（委托购房）购买XX怡园商品房一事（五十四套），予以确认，目前XX怡园的房子已经完工。故在公安机关指控的该起犯罪中，没有虚假、伪造、隐瞒的成分，不符合合同诈骗罪的构成要件”。此后原审原告申请再审。
庭审中，原审被告东X公司称委托书不具有售房权限并已于2007年10月收回并解除，提交了刑事判决书中王某和李某城的证言，及原审被告东X公司的法律顾问08年（改为07）8月17日所写的书面材料，但没有提交该通知书送达唐某瑞的相关证据，X唐公司原法定代表人唐某瑞也否认委托书的收回、解除。
在本案审理期间，对于《委托书》真假问题，该院委托天津市XX物证司法鉴定所对X唐公司2010年9月2日向公安机关提供的委托书上原审二被告的印章与其在工商机关注册登记档案所留印章进行比对鉴定，结论为同一印章。
裕华区人民法院再审认为，一、关于原审原告请求与原审二被告签订购房合同的问题。签订书面合同，是双方当事人就某一事项中权利和义务达成一致的书面载体，是双方当事人自愿的行为，原审原告不能请求法院强制与原审二被告签订购房合同，故此请求该院不予支持。
二、关于委托书的真伪与是否解除问题。原审原告提交的委托书的真实性、合法性，已经为生效的石家庄市中级人民法院（2011）石刑初字第183号刑事判决书所确认，且在本案审理期间，经委托天津市XX物证司法鉴定所对X唐公司2010年9月2日向公安机关提供的委托书委托进行鉴定结论为真实，故原审被告所称委托书是伪造的事实，该院不予认定。原审被告称委托协议已经解除，解除通知书已送达给唐某瑞本人，唐某瑞否认，在本案中原审被告东X公司所提交的证据不能证明解除委托协议通知书已送达唐某瑞，没有提交双方解除委托协议的书面证据，该证据不能证明其主张，对原审被告的此项主张该院不予认定。
三、关于原审原告与X唐公司签订的购房协议的效力问题。根据《合同法》第三百九十七条规定：委托人可以特别委托受托人处理一项或数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。原审二被告与X唐公司达成“委托方将全权委托河北X唐房地产开发有限公司操盘，各种经营活动将在委托方监督下由受托方负责，各种经济合同由受托方签署”的协议，从内容上看，原审二被告对X唐公司的委托属于概括委托受托人处理房地产开发的一切事务，即包括X唐公司与原审原告签订的《团体委托购房协议》；《合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”，原审原告基于委托书的存在同X唐公司签订团体购房协议，作为委托人的原审二被告应当受该购房协议的约束，承担相应的法律责任。
四、关于责任承担的主体问题。王某在与X唐公司签订委托书时是代表原审被告聚X公司签订的。王某虽然在委托书上加盖了东X公司的公章，但当时XX怡园项目是以原审被告聚X公司的名义开发，即开发主体为原审被告聚X公司，东X公司当时只是聚X公司的股东，故应由聚X公司承担。
五、关于协议能否继续履行和如何承担责任问题。XX怡园项目的审批时间在购房协议签订之后，规划发生变化，从而楼号、面积均发生变化与原购房协议不符，且原审被告已无其他房源，即合同的标的物已经不存在，致使购房协议实际不能履行，故应当解除双方的协议。原审被告聚X公司应当返还原告的购房款270000元，造成该合同不能履行的责任在原审被告聚X公司，其应当按照中国人民银行同期贷款利率支付自交款之日起至本判决确定给付之日止期间的利息。如原审原告认为利息不足以弥补其损失时，可另行解决。
综上，经该院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第三百九十七条、第四百零二条之规定，再审判决为：一、解除原审原告高某芳与河北X唐房地产开发有限公司签订的购房协议；二、原审被告石家庄聚X置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原审原告购房款270000元，并支付利息（利率按照中国人民银行同期贷款利率自2009年4月6日起至本判决确定给付之日止）；三、驳回原审原告要求原审被告河北东X经贸股份有限公司承担责任的诉讼请求。
再审上诉人聚X公司上诉称，一、一审法院对本案的案由定性错误，造成了当事人之间法律关系混乱。一审法院认定是“商品房委托代理销售合同纠纷”，应该是商品房的出卖人与其代理人之间的纠纷，高某芳既不是出卖人也不是代理人，不构成代理销售纠纷。二、一审判决认定“解除原审原告与X唐公司签订的团体委托购房协议”，并以此为基础，判令上诉人“返还原告购房款270000元及同期贷款利息”，是错误的。1.上诉人从未收到被上诉人的购房款，不应当承担返还责任。2.根据被上诉人与X唐公司签订的《团体委托购房协议》的约定，返还购房款应由X唐公司负责。3.被上诉人提出的是“合同履行”之诉，“解除合同”、“返还财产”均不是当事人的请求。4.X唐公司是委托代购房合同的主体，属于必须参加诉讼的当事人，一审法院准许被上诉人撤掉X唐公司违反了民诉法的相关规定。三、上诉人与X唐公司之间不存在XX怡园项目代理销售的委托关系，被上诉人委托X唐公司购买的住房不属于上诉人的开发经营范围。四、一审判决违反法律规定将“合同履约”纠纷按照“民事侵权”纠纷处理，并放纵真正的责任主体，以不正当理由归责于上诉人，是完全错误的，损害了上诉人的合法权益。五、一审判决违背“合同相对性”的基本原则，错误适用《合同法》第402条的规定。综上，请求二审法院撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。
再审被上诉人高某芳答辩称，第一、本案法律关系明确，案由正确，我们要求上诉人履行与其代理人签订的《购房协议》适用《民事案件案由规定》第四部分第十项第82条房屋买卖合同纠纷的规定，充分反映了案件的民事法律关系与诉争事实；第二、本案主要事实清楚，责任主体明确。本案的关键证据《委托书》、《证明》、《团体委托购房协议》，经调查都是合法有效的。东X公司只是聚合公司的股东，本身不具备房地产开发资质，也没有进行房地产开发。上诉人作为标的物的建设方、委托方，应当承担返还财产，并赔偿损失的责任。第三、案件标的物已经存在，具备协议履行条件。第四、上诉人称一审判决违背合同相对性的基本原则和民事自治的思想，是对法律的错误理解和恶意解读。第五、上诉人恶意违约，应依法承担违约和赔偿责任。第六、上诉人在本案中故意编造、出具无效证据、虚假证据，涉嫌违法。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
再审被上诉人东X公司辩称，一审对于王某的身份确认无异，因此对于驳回高某芳对东X公司的诉讼请求应予维持。
本院再审二审经审理查明认定的证据，可证明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查明，本院2012年4月25日（2011）石刑初字第183号刑事判决书，该刑事判决中载明；经查明，2007年3月27日，石家庄市X兴实业公司与X唐公司签订就X兴实业公司“XX怡园”开发项目全权委托X唐公司操盘，各种经营活动将在X兴实业公司监督下由X唐公司负责……。有经庭审举证、质证的下列证据证实（该刑事判决书第3页1-13行）。证人王某证实（该刑事判决书第7页第12行）……，X兴实业公司与唐某瑞签订了一份《授权书》，授权唐某瑞为XX怡园开发项目引资全权代理。委托书上X兴实业公司与X唐公司盖章及法定代表人签名……。大约到了2008年5月份左右，聚X正式介入XX怡园开发建设。到了2009年左右，X兴实业公司将全部股份转给了聚X公司……，北区域中的改造房完工交房后交由聚X公司建商品房对外销售。其公司只是授权委托X唐公司负责引资，没有授权他们销售房源……。证人王某甲证实（该刑事判决书第8页倒数第7行），其公司没有委托过X唐公司销售房子。其公司于2009年3月份正式投资，负责XX怡园的开发建设、日常管理。在2009年2月份之前，由X兴实业公司负责日常管理等事务。
2014年7月25日下午，一审法院在河北省女子监狱对X唐公司法人史某调查笔录载明，我公司在受东X公司委托期间只卖了这54套房。
2005年东X公司出资500万元成为聚X公司的股东，占50%的股份。在东X公司成为聚X公司的股东之前即2002年和2004年分别与聚X公司签署了《项目合作合同书》，在2009年东X公司与聚X公司双方就项目合作事宜签订《合同书》。
本院再审认为，一、关于委托书中再审被上诉人东X公司和再审上诉人聚X公司的身份问题。东X公司在2002年和2004年分别与聚X公司签署了《项目合作合同书》，在2009年东X公司与聚X公司双方就项目合作事宜签订《合同书》。这就说明了两个公司当时存在合作关系，并且在XX怡园的项目开发中东X公司有自己的房子。在东X公司成为聚X公司的股东之后，双方仍旧存在合作关系，并不是单纯的公司与股东之间的关系。再审被上诉人高某芳和东X公司称聚X公司是委托人，东X公司称其在委托书上面盖章只是证明东X公司知道委托这件事。但是该委托书中明确写明了委托方主体为石家庄市X兴实业公司（即现在的东X公司），受托方为X唐公司，在委托方签字盖章处有石家庄市X兴实业公司的公章及法定代表人王某的签字，在受托方处有X唐公司的公章及法定代表人唐某瑞的签字，由此可以看出石家庄市X兴实业公司（即东X公司）为该委托书的委托人，并且在该委托书的正文部分第一句为“经委托、受托双方友好协商”，指的是委托方和受托方友好协商，是双方协商而不是三方协商。委托方即为石家庄市X兴实业公司（即现在的东X公司），受托方即为X唐公司。高某芳提交的《证明》（王某出具的对五十四套房子予以确认的证明）和《确认书》（石家庄市X兴实业公司对五十四套房子出具的确认书）相关证据，同样证实是以石家庄市X兴实业公司身份为购房人出具的，此两份主要证据均没有聚X公司的公章也没有法定代表人的签字。庭审中，聚X公司对此事也予以否认，称其从来没有委托X唐公司销售其商品房。对此高某芳和东X公司也没有提供其他的证据予以证明，所以对高某芳和东X公司主张聚合公司是委托人的主张，本院不予支持。高某芳、东X公司称委托书上面盖有聚X公司的公章，说明聚X公司就是委托方，聚X公司对此持有异议，称其只是证明聚X公司对东X公司委托X唐公司销售其商品房一事的知晓，是对东X公司委托X唐限公司销售其商品房一事的见证，高某芳和东X公司没有提供其他证据佐证聚X公司是委托书中委托方的主体，在委托书上仅有聚X公司的公章不足以充分证明其是委托方的主体，故对其主张本院不予支持。东X公司提交了聚X公司2006年8月10日的董事会会议决议，以此来证明董事长王某甲自2005年9月7日将其在公司的全部股权以7750万元的价款全部转让，王某甲对公司的任何民事法律行为不承担责任，也不参与具体管理。该份董事会决议属于聚X公司的内部约定，对外不具有抗辩力，直到本次开庭时，聚X公司营业执照上法定代表人仍为王某甲，并没有对法定代表人进行变更，所以在对外签订的各种合同中，仍应以法定代表人王某甲的签名为准。同时，在该次董事会会议决议第7条中约定：自即日起，工程款项及对外签订的合同、协议由王某及李某卫共同签字后生效。即从2006年8月10日起，工程款项及对外签订的合同、协议由王某及李某卫共同签字生效。委托书的签订时间为2007年3月27日，在该项董事会决议之后，根据董事会决议的该条约定，即使没有法定代表人王某甲的签字，也应当有王某与李某卫共同签字后才能对外生效，但是在委托书中只有聚X公司的公章，既没有王某甲的签字，也没有李某卫的签字，所以委托书上只有聚X公司的公章，并不能证明聚X公司是委托人。东X公司称王某当时是代表聚X公司与X唐公司签订的委托书，王某当时是聚X公司的实际控制人，实际控制人签字的行为就应是公司的行为，其理由没有法律依据，法定代表人至今也没有变更，所以对东X公司的述称本院不予采信。
关于东X公司与X唐公司签订的委托书的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十七条的规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或数项事物，也可以概括委托受托人处理一切事物。再审被上诉人东X公司与X唐公司达成的内容为委托方将全权委托X唐公司操盘，各种经营活动将在委托方的监督下由受托方负责，各种经济合同由受托方签署的协议，从内容上看，该委托属于概括委托。同时，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人授权的范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，因此，再审被上诉人高某芳基于委托书的存在与X唐公司签订的团体购房协议，属于委托方的授权范围内，所以作为委托方的东X公司应当受该协议的约束，承担相应的法律责任。
关于责任承担的主体问题。在本案中，王某为东X公司的法定代表人，其以法定代表人身份签字只能代表东X公司，不能代表聚X公司。虽然东X公司是聚X公司的股东，但在聚X公司提交的2002年5月16日《项目合作合同书》、2004年《项目合作合同书》及2009年3月9日的《合同书》中，当事人双方均是聚X公司和东X公司，这表明双方不仅是公司与股东的关系，双方在XX怡园的项目开发中还具有两个公司合作开发关系，并且东X公司在该项目中还有自己的房子。东X公司作为委托方，是一个独立的法人，对受托方在约定的授权范围内签订的合同及由此造成的法律后果，其应当承担责任。庭审中，东X公司与聚X公司称其没有收当事人高某芳的房款，房款都是X唐公司的法定代表人唐某瑞收的，其不应当承担责任。X唐公司接受了高某芳的房款而没有交给委托人东X公司，因此其应当承担返还购房款的责任，但因在一审中，经再审被上诉人高某芳申请，一审人民法院已经同意高某芳撤回对X唐公司起诉，该公司已经不属于本案的当事人。关于东X公司要求法院依职权追加X唐公司为当事人参加诉讼的主张，因X唐公司与东X公司属于委托人与受托人之间的关系，受托人在委托人的授权内行使权力，与第三人之间产生的法律责任应由委托人承担，受托人根据过错程度对委托人承担相应责任，委托人与受托人在本案中不是必要的共同诉讼人，故本院不予采纳，原审原告有权选择被告。在一审再审中，以开发主体为聚X公司，东X公司只是聚X公司的股东为由，并判决聚X公司承担责任，认定事实有误，应予纠正。
关于协议能否继续履行和如何承担责任问题。在本案中，XX怡园项目的审批时间在购房协议签订之后，规划发生变化，从而楼号、面积均发生变化与原购房协议不符，合同约定的标的物已经不存在，所以购房协议不能实际履行，高某芳要求继续履行协议的主张，本院不能支持。X唐公司应当返还再审被上诉人高某芳的购房款270000元，但因X唐公司接受高某芳的购房款是受东X公司委托，故东X公司应当负责返还再审被上诉人高某芳的购房款270000元，并按照银行同期贷款利率支付自高某芳交满购房款50%之日起至本判决确定给付之日止期间的利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持石家庄市裕华区人民法院（2014）裕民再字第00001号民事判决的第一项；
撤销石家庄市裕华区人民法院（2014）裕民再字第00001号民事判决的第二项、第三项；
再审被上诉人河北东X经贸股份有限公司于本判决生效之日起十日内，返还再审被上诉人高某芳购房款270000元，并支付利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率支付自高某芳交满购房款50%之日起至本判决确定给付之日止）；
驳回再审被上诉人高某芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案一审案件受理费80元，二审再审案件受理费80元，共计160元，由再审被上诉人东X公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安军民
审 判 员 任永奇
代理审判员 李会宁
二〇一五年五月十五日
书 记 员 裴研洁