江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终6179号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨照梅，女，汉族，1980年8月1日生，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告、反诉被告）：崔佩健，男，汉族，1979年10月13日生，住址同上。两上诉人共同委托诉讼代理人：江舒扬，江苏朗宁律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨青磊，江苏朗宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：汤远，男，汉族，1987年7月9日生。委托诉讼代理人：林红燕，江苏君远律师事务所律师。上诉人杨照梅、崔佩健因与被上诉人汤远房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨照梅、崔佩健上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判汤远立即支付涉案房屋贬值损失15万元；二、本案一、二审诉讼费用由汤远承担。事实和理由：一、2013年12月16日，杨照梅、崔佩健向汤远购买涉案房屋，并于2014年3月后交接房屋，2015年春节期间，杨照梅、崔佩健得知涉案房屋内发生过恶性刑事案件，向汤远询问后遭到否认，后向辖区派出所询问得以证实。二、民事合同的履行应遵循诚实信用原则和公序良俗原则。汤远在售房时除应将房产面积、位置、设施、权属等情况告知买房人外，还应将房屋的使用情况、使用背景、是否存在季节性漏水等隐性的基本情况如实告知。涉案房屋在2013年底交易时单价高达3.7余万元，是充分考虑区位等诸多因素后的无瑕疵的价格。而汤远未能尽到如实告知的义务，隐瞒了对房产价格存在重大影响的因素。根据查询到的数据，发生过重大恶性案件的房产，交易时价格甚至会折价50%，而杨照梅、崔佩健按照无瑕疵的价格购买涉案房屋，明显有失公平。即便涉案房屋现已增值，但汤远的行为妨碍了杨照梅、崔佩健的选择权，影响了杨照梅、崔佩健的预期收益。且杨照梅、崔佩健在被欺骗的情况下购置涉案房屋，遭受了心理上的严重压力和消极影响。三、法院的判决在充分考虑社会效应时，除满足公平、正义、秩序等法律规范外，还应对社会秩序和道德起到良好示范作用。如果买房人不询问，卖房人就可以不如实陈述，那么杨照梅、崔佩健将来出售涉案房屋时也可以免除告知义务，这不符合诚实信用和公序良俗原则。汤远辩称：一、根本不存在经杨照梅、崔佩健询问，汤远否认意外事件的事实。汤远没有违反合同约定的行为，也没有违反诚实信用、公序良俗原则的行为。二、汤远没有隐瞒的故意。祖母去世后，汤远12年来一直居住在涉案房屋，意外事件因时隔太久，影响早就烟消云散，房产中介也没有问过相关的问题，汤远根本想不起来在签订合同时披露12年前发生的事件。如果这个意外事件的影响一直存在，作为在涉案房屋附近经营长达5年之久的杨照梅、崔佩健，不可能听不到大家对涉案房屋的议论。三、杨照梅、崔佩健与汤远一家曾作为朋友相处，汤远出售涉案房屋在价格上已经作了较大让步，杨照梅、崔佩健没有任何损失。涉案房屋是双学区房，如果杨照梅、崔佩健不主动提出购买涉案房屋，汤远没有想过要出售涉案房屋。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回上诉，维持原判。杨照梅、崔佩健向一审法院起诉请求：汤远赔偿涉案房屋贬值损失15万元并承担本案诉讼费。汤远向一审法院反诉请求：杨照梅、崔佩健支付剩余购房款3万元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于南京市××北冬瓜市××号××室房屋（即涉案房屋，建筑面积为37.68平方米）原系汤远所有。2013年12月16日，汤远（甲方、卖方）与杨照梅、崔佩健夫妇（乙方、买方）、案外人南京利众置业顾问有限公司（中介方）签订了《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，总价款为140万元；2013年3月30日前甲方将房屋交付乙方；2013年12月18日前办理相关权益更名手续；甲方应在2014年元月30日迁出户籍关系等。合同签订后，杨照梅、崔佩健已支付购房款137万元，并于2013年12月24日取得涉案房屋的所有权证。2014年3月1日，杨照梅、崔佩健接受涉案房屋，并因此向汤远出具收条，另约定剩余房款8万元于原房屋户籍迁出之日付清。2015年11月6日，双方另行书面约定“卖方还差3万元余款未付。现因本房屋的事情，买方现申请向法院起诉。如法院不予受理，买方20天之内把购房款3万元付清。若卖方接到律师函，那则需要等到法院判决以后。”EMS查询单显示，2015年11月30日，他人代收该函件。汤远称其未收到该函。2015年6月9日，汤远以其母亲从1996年8月16日起下落不明为由向一审法院申请宣告周某失踪，一审法院经公告，于2015年10月12日作出（2015）鼓民特字第64号民事判决书，判决宣告周某失踪。该判决生效后，汤远于2015年10月28日将其母亲户籍从涉案房屋内迁出。2015年11月9日，杨照梅、崔佩健以入住涉案房屋后得知汤远的祖母黄某于2002年6月13日被杀害于涉案房屋内等为由诉至一审法院，故尾款3万元在案件结束后另行确定。审理中，汤远对其祖母黄某于2002年6月13日在涉案房屋内被杀害的事实不持异议，但辩称杨照梅、崔佩健购买涉案房屋前一直在涉案房屋附近经营小吃店长达五年，二人不可能不知晓涉案房屋内曾发生过刑事案件。杨照梅、崔佩健对于在涉案房屋附近经营小吃店的事实不持异议，但称购买涉案房屋时并不知晓涉案房屋内发生过上述刑事案件。杨照梅、崔佩健陈述，在涉案房屋买卖合同签订过程中，杨照梅、崔佩健以及中介公司均未就涉案房屋内是否发生过刑事案件等事实询问过汤远。汤远另提交登记在南京二手房网上涉案房屋所在南京市鼓楼区北东瓜市房屋交易信息，以证明涉案房屋在一审期间均价为每平方米4.4万元，杨照梅、崔佩健并无实际损失。杨照梅、崔佩健对此不予认可。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，杨照梅、崔佩健与汤远就买卖涉案房屋签订的《南京市存量房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故依法成立并有效。杨照梅、崔佩健已按照合同约定支付了相应款项，汤远亦已将涉案房屋予以交付。但汤远的祖母曾于近12年前在涉案房屋内非正常死亡，买卖双方因此产生纠纷，故本案争议焦点在于汤远未向杨照梅、崔佩健披露汤远祖母曾于近12年前在涉案房屋内非正常死亡这一事件，是否属于故意隐瞒，应否承担相应的法律责任。杨照梅、崔佩健要求汤远赔偿房屋贬值损失15万元能否得到支持。对此，一审法院评判如下：首先，本案房屋买卖双方在合同中并未对争议问题进行过明确的约定，杨照梅、崔佩健以及中介公司亦未在订立合同过程中、履行过程中，要求汤远回答关于涉案房屋内是否发生过刑事案件的事实，因此汤远并无隐瞒该事件之故意，也无故意欺骗或者欺诈之恶意，汤远并无违反合同约定的行为。其次，汤远祖母在涉案房屋内非正常死亡的时间距汤远与杨照梅、崔佩健签订房屋买卖合同时间长达近12年，时间较为久远，而非近期之事。该事件发生后，汤远也一直在该房屋内公开、正常使用至房屋交付给杨照梅、崔佩健之日止，因此不能认定汤远具有故意隐瞒上述事件及违反合理披露义务之情形。再次，杨照梅、崔佩健对其诉讼请求应当提交证据予以证明。涉案房屋仍登记在杨照梅、崔佩健名下，未再次交易，对涉案房屋是否必然存在交易价值贬损的事实，杨照梅、崔佩健未提交证据予以证明。杨照梅、崔佩健对此应当承担举证不能的后果。综上，杨照梅、崔佩健认为汤远故意隐瞒涉案房屋发生过非正常死亡时间，并要求赔偿损失的诉讼请求，未提交充足证据予以证明，不符合合同约定及法律规定，一审法院不予支持。关于汤远反诉杨照梅、崔佩健支付3万元尾款的问题。由于汤远已经按照合同约定履行完毕房屋交付以及迁出户籍等义务，按照双方的补充约定，杨照梅、崔佩健应当依约支付尾款3万元。因此，汤远要求杨照梅、崔佩健支付尾款3万元的反诉请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、驳回杨照梅、崔佩健的诉讼请求；二、杨照梅、崔佩健于本判决生效之日起十日内向汤远支付剩余购房款3万元。一审本诉案件受理费3300元，由杨照梅、崔佩健负担；反诉案件受理费275元，由杨照梅、崔佩健负担（此款汤远已预交，杨照梅、崔佩健支付上述款项时加付此款）。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审期间，杨照梅、崔佩健提交网络新闻打印件三份，用于证明房屋价值会因恶性刑事案件而贬损，杨照梅、崔佩健的损失客观存在。汤远对上述新闻打印件的真实性不予认可，并认为上述新闻打印件与本案无关，不能证明涉案房屋存在价值贬损。二审中，法庭询问杨照梅、崔佩健主张15万元损失的计算依据。杨照梅、崔佩健陈述，其对曾经发生过恶性事件的房屋非常忌讳，如果当时得知涉案房屋内发生过恶性事件，可以不选择购买涉案房屋，但考虑到户口、诉讼成本和增值问题，其不主张解除合同。15万元贬值损失是参考2013年交易涉案房屋时的价格以及因发生恶性案件而导致涉案房屋增值幅度受到的影响而主张。一审期间，法庭询问汤远是否将涉案房屋发生刑事案件的情况告知杨照梅、崔佩健，汤远陈述，时间太长，没有告知。本案中，杨照梅、崔佩健陈述，其在北东瓜市距离涉案房屋不远的地方开小吃店，后通过中介购买涉案房屋。汤远陈述，杨照梅、崔佩健和汤远的父亲汤祖强是好朋友，汤祖强去世的时候杨照梅、崔佩健也来家中帮忙。汤远有轻微智障，汤祖强去世后杨照梅、崔佩健劝汤远的叔叔赶紧卖涉案房屋，汤远的叔叔与家人商量后同意以140万元的价格出售涉案房屋。协助交易的房产中介是杨照梅、崔佩健自己找来的，并没有问刑事案件的事情。杨照梅、崔佩健陈述，汤祖强仅是其小吃店的食客，其去帮忙是因为汤远家给了钱。以上事实，有网络新闻打印件、一审庭审笔录、本院谈话笔录在案为凭。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人在合同的磋商、订立及履行的全过程中均应诚实信用地行使权利、履行义务。在本案汤远与杨照梅、崔佩健之间的房屋买卖关系中，汤远的主要义务是交付并转让涉案房屋的所有权于杨照梅、崔佩健，而杨照梅、崔佩健的主要义务是向汤远支付房屋价款。影响房屋价值的信息对于杨照梅、崔佩健而言是确定支付多少价款的重要事实。房屋内是否发生过凶杀案件，虽然不会影响房屋的实际使用，但基于我国社会的传统习俗，使用者往往会因房屋内发生过凶杀案件而遭受消极的心理影响，且很多人并不愿意购买发生过凶杀案件的房屋，由此会导致此类房屋在交易价格上产生相应折贬。房地产交易实践中，发生过凶案的房屋的交易价格也确实较之同地段同类的其他房屋偏低。因此，涉案房屋内曾发生过凶杀案的事实是影响涉案房屋交易价格的重要信息，且此重要信息与房屋的坐落、朝向、楼层不同，杨照梅、崔佩健无法直观获知，而汤远对此明知却未将此影响房屋交易价格的重要信息如实告知杨照梅、崔佩健，有违诚实信用原则，其应赔偿由此给杨照梅、崔佩健造成的损失。杨照梅、崔佩健主张汤远赔偿涉案房屋的贬值损失15万元，但未能举证证明其实际损失数额，本院综合考虑涉案房屋内凶案发生距今已达十余年时间、涉案房屋的交易情况、成交价格及成交后的价格涨幅等因素，酌定汤远赔偿杨照梅、崔佩健损失3万元。综上，上诉人杨照梅、崔佩健的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7148号民事判决第二项；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7148号民事判决第一项；三、汤远于本判决生效之日起十日内赔偿杨照梅、崔佩健3万元，此款与上述第一项杨照梅、崔佩健应支付汤远的3万元剩余购房款相互冲抵；四、驳回杨照梅、崔佩健的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费3300元，由汤远负担550元，由杨照梅、崔佩健负担2750元；一审反诉案件受理费275元，由杨照梅、崔佩健负担。二审案件受理费3300元，由汤远负担550元，由杨照梅、崔佩健负担2750元。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一七年一月十七日书 记 员  朱亚芳