上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第884号
上诉人（原审原告）尹力明。
被上诉人（原审被告）上海百特物业管理有限公司。
法定代表人顾艳丽。
委托代理人孙莉。
原审第三人上海恒联物业有限公司。
法定代表人李连强。
委托代理人孙经穗。
上诉人尹力明因租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第2701号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尹力明、被上诉人上海百特物业管理有限公司（以下简称“百特公司”）的委托代理人孙莉、原审第三人上海恒联物业有限公司（以下简称“恒联公司”）的委托代理人孙经穗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，恒联公司原系上海市宝山路XXX号的金宝大厦物业管理方，2012年12月23日，尹力明向恒联公司支付停车场地费人民币（以下币种均为人民币）4，800元，恒联公司向尹力明开具发票，该发票付款单位载明为车牌号“沪K3XX**”，经营项目载明为“停车场地费2013年1月-12月”。后尹力明所有的车牌号为沪K3XX**的车辆停放于金宝大厦地下车库的F6号停车位。2013年6月29日，恒联公司和百特公司、金宝大厦开发商上海工业投资集团置业有限公司签订《地下机动车库移交备忘录》，载明：“金宝大厦小区地下车库于2013年6月29日上午办理移交手续，车库管理整体移交给百特公司。”后百特公司于2013年7月起向金宝大厦提供物业管理服务至今。2013年10月1日起，百特公司拒绝尹力明将其车辆停放在金宝大厦的地下车库，经协商未果，尹力明遂在附近寻找停车位停车。
2013年12月，尹力明诉至法院，要求判决确认尹力明、百特公司于2013年10月1日解除合同，百特公司退还尹力明2013年的停车费4，800元；判令百特公司赔偿违法解除合同的违约金1，440元；判令百特公司赔偿违法解除合同造成尹力明的经济损失7，360元（2013年10月1日起至2013年12月31日止在外停车费用，按每天80元计算）。
原审庭审中，恒联公司称其与百特公司签署的《地下机动车库移交备忘录》附有《地下车库停车名单》，该名单上列有尹力明的车牌号“沪K3XX**”。百特公司则辩称，百特公司和恒联公司签署过《地下机动车库移交备忘录》，但当时并未附有《地下车库停车名单》。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，地下车库产权属于金宝大厦的开发商，恒联公司作为物业管理方受开发商委托管理地下车库，尹力明向恒联公司支付了停车场地费，恒联公司向尹力明开具发票，无论双方是否曾签订合同，双方均形成了事实上的车位租赁合同关系。百特公司接手小区物业管理时与开发商、恒联公司签署了《地下机动车库移交备忘录》，此举足以表明百特公司与恒联公司就地下车库的租赁情况进行了交接，恒联公司已经将其与尹力明车位租赁合同的权利义务一并转让给了百特公司，百特公司理应继续履行地下车库的租赁关系。百特公司自2013年10月1日起拒绝尹力明在地下车库停车，明确表明了不履行主要债务，尹力明要求确认2013年10月1日解除合同符合法律规定，法院予以支持。尹力明自2013年10月1日至2013年12月31日未能使用百特公司管理的F6号地下车位，故该笔停车费用应返还尹力明。鉴于停车费系恒联公司收取，恒联公司表示其预收的停车费尚未交付开发商，故尹力明尚未使用的停车费1，200元应由恒联公司负责返还。至于尹力明主张的违约金，因尹力明不是金宝大厦的业主，按规定不得使用该物业的地下车位，百特公司拒绝其使用该地下车位有一定的理由，尹力明主张违约金无法律依据和合同依据，故法院不予支持；至于尹力明主张别处停车产生的停车费损失的诉请，法院认为，尹力明不是金宝大厦的业主，按照相关法律规定，其无权使用金宝大厦的地下车位，在百特公司拒绝其使用该地下车位的情况下，尹力明应另寻其他有权使用且价位相当的停车地点。故对尹力明的该项诉请，法院不予支持。
原审法院据此作出判决：一、确认尹力明与上海百特物业管理有限公司关于上海市宝山路XXX号金宝大厦地下车位的租赁合同于2013年10月1日解除；二、自判决生效之日起10日内，上海恒联物业有限公司返还尹力明停车场地费1，200元；三、尹力明的其他诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人尹力明不服，向本院提起上诉称：一、依据合同相对性原则，应由百特公司返还剩余的停车场地费1，200元。而恒联公司与开发商或百特公司是否就该款项进行交接，是其他的债权债务关系，不应在本案中一并处理；二、原审法院认定尹力明无权使用金宝大厦地下车位没有法律依据。《上海市住宅物业管理规定》也对此明确约定：“小区内停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人”。由于百特公司擅自解除合同，其应当承担违约责任并赔偿其他损失。故请求本院撤销原判第二、三项，改判支持其原审全部诉请。
被上诉人百特公司答辩称：其不同意尹力明的上诉请求。百特公司与恒联公司并没有就地下车库进行全面交接。公司是应街道要求暂行管理。尹力明未向其支付停车费，且尹力明不是本小区业主。请求本院驳回上诉，维持原判。
原审第三人恒联公司述称：其同意原审判决。恒联公司应当返还给尹力明剩余停车费1，200元。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，原审法院为便于更好查清案件事实，追加恒联公司作为本案第三人符合法律规定。由于恒联公司自认关于尹力明交纳的停车费并未移交地下车库产权人，仍在恒联公司处，故原审法院认定该费用应由恒联公司予以返还并无不当。由于尹力明2013年10月之后无法在金宝大厦小区地下车库停车，而自2013年7月起，该地下车库就已移交至百特公司管理，故百特公司理应承担相应责任。百特公司抗辩其与恒联公司并没有就地下车库进行全面交接，与事实不符，本院不予采信。关于尹力明主张的违约金1，440元及经济损失7，360元，本院对此认为，违约金无合同依据，本院不予支持。经济损失一节，尹力明提供了相应停车费发票加以证明。但该证据并不能充分证明其主张的经济损失7，360元，本院对此难以全部采信。综合本案实际情况，本院酌定赔偿损失金额为300元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第2701号民事判决；
二、上海百特物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿尹力明人民币300元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币97.25元、减半收取人民币48.63元，由尹力明负担人民币35元、上海恒联物业有限公司负担人民币8.63元、上海百特物业管理有限公司负担人民币5元；二审案件受理费人民币97.25元，由尹力明负担人民币92.75元、上海百特物业管理有限公司负担人民币5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一四年六月十日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。