河北省秦皇岛市山海关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0303民初794号
原告：赵春生，男，1976年2月10日出生，汉族，住秦皇岛市山海关区。
委托诉讼代理人：高庆萍，河北高俊霞律师事务所律师。
被告：秦皇岛市雄英房地产开发有限公司，住所地：秦皇岛市山海关区南海西路蓝天家园38号。
法定代表人：于明远，董事长。
委托诉讼代理人：顾世恒，河北华伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟景瑞，系秦皇岛市雄英房地产开发有限公司职工，男，1958年6月17日生，汉族，住。
原告赵春生与被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案后，依法由审判员李颖适用简易程序公开进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭，裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告赵春生及其委托诉讼代理人高庆萍、被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司的委托诉讼代理人顾世恒、钟景瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵春生向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将办理天弘家园西区5-2-102房屋权属登记需由被告提交的资料报产权登记机关备案；2、请求判决被告向原告支付逾期交房违约金5317元（2012年6月30日至2013年1月4日）；3、请求判决被告向原告支付逾期办证违约金132442元（2013年4月6日至2016年5月30日），按已付房款总额的同期银行逾期贷款利息向原告支付逾期办证违约金（自2016年5月31日起至实际办理产权证之日）；4、请求判决被告退还贷款保证金19500元；5、请求判决被告退还契税16968元，请求判决被告退还交房前的采暖费1816元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年2月28日，原被告双方签订商品房买卖合同，原告购买由被告开发的天弘家园西区5栋2单元102号房屋，原告支付房屋总价款565606.71元，其中首付款175606.71元，贷款390000元。合同约定被告应于2012年6月30日前交付验收合格的房屋，并于房屋交付使用后365日内，办理权属登记备案手续。但被告未能按合同约定的时间履行交房及办证义务，实际交房时间为2013年1月4日，房屋所有权证及土地使用证至今未能办理。同时被告收取原告的贷款保证金19500元未退还，违规收取交房前的契税16968元、取暖费1816元。被告的行为违反了合同约定及法律规定，应承担违约责任，并返还多收取的各项费用，为维护原告合法权益，诉至法院请求依法判决。
被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司辩称，1、2013年1月4日被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司已经向原告交付了天弘家园西区5栋2单元102号房产，原告赵春生要求被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任的诉讼期限至2015年1月4日届满，因逾期交付产权备案资料要求承担赔偿责任的诉讼时效截止2016年1月3日。因此，本案中赵春生诉请被告承担违约责任支付违约金或赔偿金的诉讼时效已过，人民法院应驳回其诉请；2、被告雄英地产所提交的证据足以证实，民政局审批条件的变更是本案所涉及房产无法进入综合验收程序的主要原因，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，非因我方能控制的原因及政府行为导致出卖人未能及时提供备案资料的，约定期限可以顺延办理房产权登记，我方不负责赔偿责任。根据2010年7月19日市规划局设计方案规定，我方开始天弘家园施工，规划社区面积100平方米。2012年1月18日，山海关区委（2012）2号文件要求社区面积变更为300平方米，不达标的不能通过前置审批。形成规划审批与（2012）2号文的社区300平方米前置审批发生冲突，虽然我方多次与相关部门交涉，但至今未能通过审批，以致其后的各项审批均不能进行，这些都是我方不能控制的原因，我方对此情形造成的逾期产权登记免责；3、被告提供的山海关区民政局社区综合治理办公室主任王丽萍的答复录像，也充分证实了社区用房面积增加（2010年规划审批社区用房面积100平方米，2012年增加至300平方米）是造成被告不能通过民政局验收的原因。该录像证据应作为认定案件事实的依据。雄英地产公司在天弘家园项目交付业主后，即着手整理各项资料，送行政审批中心等待综合验收。审批中心要求进行民政局的社区用房前置审批。民政局主管地产项目验收的社区综合办主任王丽萍告知被告工作人员，社区房不够300平方米就不接收也不能验收，楼层最高不能超过三层，必须在同一楼层，商品房不得转为社区用房使用；4、2012年6月30日未能如期交工，被告积极与施工部门协调，想尽办法抢时施工，尽最大可能提前交工日期。但是2012年7月31日至2012年8月31日期间山海关区遭受了60年未遇到的强暴雨，发生水灾这一不可抗力，再次延误楼房交工，水灾发生后积极采取有效措施，维修水灾造成的墙体粉刷、脱落设备更换，使天弘家园项目在2012年10月25日通过验收，为此地产公司作为建设单位，依据建设局要求制作公示牌，悬挂于各楼外墙上的竣工时间为2012年10月25日，地产公司报送各行政部门的竣工验收时间均以此为准。被告虽逾期交房，但在约定的交房时间之前，被告已经履行了通知义务，降雨造成被告再次逾期，该逾期原因属于不可抗力，按照双方合同的约定，应免除被告的违约责任。原告提出的逾期交房违约金数额过高，已经远超2013年类似地段和户型每天15元的平均租金。双方合同约定的交房违约金数额过高，不应作为判决的依据。5、被告收取契税、贷款保证金在商品房销售中没有约定，但代收以上两项费用，属于双方签订买卖合同附随条件。即购买被告所开发的房产必须缴纳以上两项费用，否则不会达成商品房买卖关系，因此原告支付契税和贷款保证金是自愿行为是经双方口头协商的结果。被告同意退还契税，但不同意退还贷款保证金；6、取暖费的收费单位为秦皇岛市欣远物业有限公司，而不是本案被告，故应驳回原告的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的阳光房施工合同的真实性无法确认，本院不予采信。对被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司提交的外墙施工合同、整改通知书、延期交房电话通知记录、交付房屋电话记录的真实性无法确认，本院不予采信。证人温某、李某、赵某、那某均与被告存在利害关系，各证人证言的真实性无法得到确认，本院不予采信。被告提交的公证书系由公证机关作出，对其真实性依法予以确认。被告提交的视听资料虽系未取得他人同意情况下录制，但并未侵害他人合法权益，也未采用违反法律禁止性规定的方法取得，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年2月28日原告赵春生与被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定原告购买了天弘家园西区5幢2单元102号房屋，合同约定商品房建筑面积87.71平方米，单价为每平方米6448.60元，总金额为565606.71元。该合同第八条交付期限载明：“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决时引致的延误。3.为配合政府行为而导致的延误或者出卖人无法预见的原因及其它非出卖人所能控制的因素而引致的延误”。第十五条关于产权登记的约定载明：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用之日起90日内办理房地产权属登记的，双方同意按下列第3项处理：……3.因非出卖人所能控制的原因及政府行为导致出卖人未能及时提供备案资料的，约定期限可以顺延办理房产权属登记，出卖人不负责赔偿”。合同签订后，原告赵春生依照合同约定付清了购房款。2013年1月4日，秦皇岛市雄英房地产开发有限公司将天弘家园西区5栋2单元102号房屋交付给原告赵春生。同日，秦皇岛市欣远物业服务有限公司为赵春生出具收到采暖费2293元和1214元的收据两份，该收据上加盖有秦皇岛市欣远物业服务有限公司财务专用章。另外，被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司向原告赵春生出具收据，收取了契税16968元和银行贷款保证金。原告赵春生所提交的商品房购销确认单显示，被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司收取了银行贷款保证金19500元。开庭审理过程中，被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司当庭表示对代为收取的契税16968元愿意退还给原告，但不同意退还银行贷款保证金。采暖费3507元是物业公司收取的，赵春生主张比秦皇岛和顺园供热有限公司多收的费用不是被告收取，不同意退还原告。
另查明，2010年7月19日和7月29日，秦皇岛市规划局向被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司颁发的天弘家园西区建设项目工程设计方案审定通知书和建设工程规划许可证中均记载天弘家园西区工程规划审批的社区用房面积为100平方米。被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司办理产权登记过程中，在向民政部门办理社区用房前置审批时，因不符合民政部门提出的提供不少于300平方米社区办公、服务和活动用房的要求，而未通过验收。2016年1月14日，赵春生因反映办理房屋产权证及不合理收费问题到山海关区信访局反映问题。
本院认为，原告赵春生与被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司之间商品房买卖合同法律关系明确，双方当事人意思表示真实，合同的内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同的约定内容是确定缔结合同的双方主体之间权利、义务的依据。在本案中，原、被告双方在商品房买卖合同中明确约定了被告向原告交付所购商品房的期限为2012年6月30日前，被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司即应按照该约定的时限履行向原告交付商品房的义务，否则即为违约，应承担相应的违约责任。通过庭审能够查明，被告向原告实际交付房屋的时间为2013年1月日，属于延期交付，已构成违约。被告提出的2012年7月31日至8月3日山海关区遭受了60年未遇的强暴雨而发生水灾属于不可抗力，应免除被告逾期交房违约责任的抗辩主张。本院认为，根据法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案被告所主张的因强暴雨导致的水灾发生于双方合同约定的交付商品房的期限（2012年6月30日前）之后，即使其主张的强暴雨所致的水灾构成不可抗力，也不能免除其责任，故对被告的该项抗辩意见不予采纳。被告应就其逾期交房的违约行为承担相应的违约责任。
庭审中，被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司提出了诉讼时效抗辩，认为原告赵春生要求其承担逾期交房违约金和逾期办理产权证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效应予驳回。本院认为，根据法律规定，民事主体向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。在本案中，原告在被告逾期交付商品房的违约行为发生后，享有要求被告承担违约责任的债权请求权。但其应当自知道或者应当知道权利被侵害时（2013年1月4日）起在两年内行使其权利。原告赵春生在2016年5月31日向本院提起诉讼要求被告支付逾期交房违约金5317元的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。被告针对原告要求支付逾期交房违约金的诉讼时效抗辩意见，应予采纳。原告赵春生所购山海关区天弘家园5栋2单元102号房屋的所有权证至其提起诉讼时未办理。原告就逾期办理产权证要求被告支付违约金的诉讼请求未超过诉讼时效的规定。被告针对原告该项请求的诉讼时效抗辩不能成立，本院不予采纳。
通过庭审查明，被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司就天弘家园西区工程获得规划许可审批的社区用房建筑面积为100平方米。其依照建设工程规划许可进行项目建设后，在办理产权登记过程中，因不符合民政部门提出的提供不少于300平方米社区办公、服务和活动用房的要求而未能通过验收。此种情形的出现，被告在订立和履行合同过程中不能预见和控制，应认定为属于原、被告双方商品房买卖合同第十五条第三项所约定的非出卖人所能控制的原因导致的出卖人不能及时提供备案资料办理房地产权属登记。被告可顺延办理房产权属登记的期限，并不负责赔偿。故对原告赵春生要求被告支付逾期办证违约金132442元的诉讼请求不予支持。但是，在本案商品房买卖合同法律关系中，被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司在商品房交付使用后，将办理权属登记需由其提供的资料及时报送产权登记机关备案是其作为出卖人应履行的一项重要合同义务，该义务的履行事关合同目的的实现。被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司应遵循合同履行的诚实信用原则，按照合同约定，承担继续履行的责任。故对原告赵春生要求被告将办理天弘家园西区5-2-102房屋权属登记需由被告提交的资料报产权登记机关备案的诉讼请求应予支持。对被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司向原告赵春生收取的契税16968元及银行贷款保证金19500元，被告虽主张是与原告协商一致后收取的，但其并未提供证据证实双方存在该约定。现原告赵春生要求被告退还契税16968元及银行贷款保证金19500元，被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司应予退还。故对原告赵春生的该项诉讼请求应予支持。原告赵春生当庭出示的收取采暖费的收据上加盖有秦皇岛市欣远物业服务有限公司的财务专用章。原告据此要求被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司退还多收取的采暖费1816元的诉讼请求，理据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司继续履行将办理天弘家园西区5栋2单元102房屋权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案的义务。
二、被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还原告赵春生36468元。
三、驳回原告赵春生的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3830元，由原告赵春生负担1532元，被告秦皇岛市雄英房地产开发有限公司负担2298元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 李 颖
人民陪审员 齐艳华
人民陪审员 韩丽媛
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 史 莉