湖南省衡阳市石鼓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民一初字第10号
原告蒋凯，男，1973年8月26日出生，汉族，居民，住衡阳市雁峰区衡缘村**号*栋***号。
委托代理人周波，男，1976年7月16日出生，汉族，衡阳市石鼓区北方法律服务所法律工作者，住衡阳市蒸湘区红湘北路**号*栋*单元***室。
被告彭勋元，男，1960年3月14日出生，汉族，居民，住衡阳市石鼓区船山路**号***号。
被告彭囝斐，女，2000年2月2日出生，汉族，学生，住衡阳市石鼓区船山路**号***户。
法定代理人彭勋元，系被告彭囝斐之父，1960年3月14日出生，汉族，居民，住衡阳市石鼓区船山路**号***号。
上列二被告共同委托代理人谢大军，男，1964年3月15日出生，汉族，居民，住衡阳市石鼓区商业新村*栋*单元***户。
原告蒋凯为与被告彭勋元、彭囝斐民间借贷纠纷一案，于2015年1月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员龙捷担任审判长，人民陪审员周冬云、赵为民参加的合议庭，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。书记员龙娇姿担任记录。原告蒋凯及其委托代理人周波，被告彭勋元、彭囝斐的共同委托代理人谢大军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋凯诉称：原告与被告彭勋元系朋友关系，被告彭勋元、彭囝斐系父女关系。2014年8月26日，被告彭勋元因开发珠晖区家禽批发市场需资金周转，找原告借款，经双方协商，原告考虑到与被告彭勋元系多年的朋友关系，同意借款25万元给被告彭勋元，并约定还款时间为2014年12月25日。被告彭勋元将其和其女儿彭囝斐名下的位于衡阳市石鼓区船山路7号百花商住楼A栋302号房产证及土地证办理了抵押手续。现原告多次联系被告，被告采取回避态度，拒不履行还款义务，由此酿成纠纷。原告为维护自己合法权益，向法院提起诉讼，请求判决二被告：1、偿还借款25万元及利息2万元；2、被告彭勋元、彭囝斐向原告借款时将其名下共有的位于衡阳市石鼓区船山路7号百花商住楼A栋302户房产、土地提供了抵押担保手续，二被告不履行债务，原告有权依法以其抵押的房产拍卖所得的价款优先受偿；3、处分该抵押房产的费用由被告承担；4、承担本案诉讼费用。
原告蒋凯为支持其诉请，提供了以下证据：
1、借条，拟证明被告彭勋元借款事实；
2、房屋抵押他项权证，拟证明二被告的房产已办理抵押；
3、国土抵押权证，拟证明二被告的土地办理抵押；
4、被告房产证，拟证明二被告的房屋权属情况。
上述证据经庭审质证，二被告对原告提供的证据没有异议。本院认为，原告提供的证据1、2、3、4来源合法，与本案具有关联性，且二被告没有异议，对原告提供的证据1、2、3、4，本院予以采信。
被告彭勋元、彭囝斐共同辩称：房屋抵押借款是被告彭勋元的个人行为，抵押的房屋是被告彭勋元妻子谢纯的个人财产，因谢纯生前没有立遗嘱，按照《继承法》的规定，第一继承人是父母、子女、配偶，而被告彭勋元在办理涉案房产时出具父母双亡的虚假证明，而实际上谢纯的父母还健在，对谢纯生前的财产有权继承，被告彭勋元无权剥夺谢纯父母的继承权，故房屋产权的公证是无效的。
被告彭勋元、彭囝斐为支持其抗辩主张，提供了以下证据：
1、亲属关系证明，拟证明谢纯与蔡亮希的关系；
2、蔡亮希医保证明，拟证明蔡亮希还健在；
3、房产档案查阅证明，拟证明百花商住楼A栋302房产权属谢纯所有；
4、公证书，拟证明2014年6月6日衡阳市雁城公证处公证无效。
上列证据经庭审质证，原告的质证为：证据1有异议，原告在办理房产抵押手续时未看到该手续，所以对该情况不清楚。证据2的证明目的没有异议，但该证据与本案无关。证据3应当提供原件，未提供原件不能当证据使用，且该证据与本案无关。证据4没有异议。本院认为，证据1、2、4来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。证据3，因被告未提供原件，本院无法核实其真实性，不予采信。
根据采信的证据，本院经审理查明以下事实：原告与被告彭勋元系朋友关系，被告彭勋元、彭囝斐系父女关系。2013年4月6日，被告彭勋元之妻谢纯因病死亡。同年6月6日，被告彭勋元及其子女彭囝囡、彭囝斐就继承谢纯所有的位于衡阳市石鼓区船山路7号百花商住楼A栋302房房产份额在衡阳市雁峰区公证处进行了公证，经公证谢纯所有的位于衡阳市石鼓区船山路7号百花商住楼A栋302房房产份额由被告彭勋元、彭囝斐继承，但被告彭勋元在办理公证时隐瞒了谢纯之母健在的事实。2014年7月3日，衡阳市房地产产权监理处对位于衡阳市石鼓区船山路7号百花商住楼A栋302号房产颁发了所有权证，证号为衡房权证石鼓区字第082038**号和衡房权证石鼓区字第082038**号，该证载明被告彭勋元、彭囝斐对该房产的所有权比例为：被告彭勋元占75%、彭囝斐占25%。2014年8月26日，被告彭勋元因建设珠晖区家禽批发市场需资金周转，找原告借款，原告借款25万元给被告彭勋元，并约定还款时间为2014年12月25日，月利息为4%。被告彭勋元向原告出具借条，并同意将其和其女儿彭囝斐名下的位于石鼓区船山路7号百花商住楼A栋302号房产证及土地证作为抵押。但原告只给付被告彭勋元借款本金23万元，剩余2万元作为借款利息。同日，被告彭勋元、彭囝斐与原告在衡阳市人民政府和衡阳市房地产产权监理处就位于衡阳市石鼓区船山路7号百花商住楼A栋302号房产及土地办理了抵押登记。后原告多次要求被告彭勋元还款，被告彭勋元未履行还款义务，原告为此诉至本院。
本案争议焦点是：二被告抵押房产的行为是否有效及是否可以拍卖，用于清偿原告的债务。
本院认为，合法的民间借贷关系受法律保护。本案中被告彭勋元向原告借款并出具借据，双方借贷关系明确，该借款虽是双方真实意思表示，但被告彭勋元所借的25万元借款中，原告于当日收取了利息2万元，违反了借款利息不得在本金中预先扣除的规定，故本案借款本金应为23万元。借款到期后，被告彭勋元及时偿还借款是借款人应负的义务，但被告彭勋元并未及时履行还款义务，违背了诚信原则，系违约行为。原告作为出借人，要求被告彭勋元履行还款并支付利息义务，符合法律规定，本院予以支持。对于利息，依据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”的规定。原告与二被告之间的借款利息只能按同期银行贷款利率的四倍计算，至2015年1月26日止被告应支付的利息为21466.66元（230000×5.6%÷360×150×4），但原告只主张2万元，故利息为2万元。被告彭勋元、彭囝斐在继承衡阳市石鼓区船山路7号百花商住楼A栋302号房产份额时，虽隐瞒了被继承人谢纯之母健在的事实，但现有证据表明二被告系抵押房产的法定所有权人，且抵押房产已办理了抵押登记，二被告也没有提供证据证明原告取得该抵押权出于恶意，故二被告抵押房产的行为有效。原告作为抵押权人，在被告彭勋元不履行到期债务的情况下，有权请求拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，故原告主张成立，本院予以支持。原告主张被告应承担处分该抵押房产的费用，因该费用尚未发生，原告主张没有事实依据，故该项请求不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一零六条、第一百七十三条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条，中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第一款、第四十一条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条之规定，判决如下：
一、被告彭勋元在本判决生效后10日内偿还原告蒋凯借款本金23万元元及利息2万元；
二、如被告彭勋元未在上述规定的期限内偿还原告借款本息，则依法拍卖、变卖被告彭勋元、彭囝斐所有的坐落在石鼓区船山路7号百花商住楼A栋302号房产（产权证号为衡房权证石鼓区字第082038**号和衡房权证石鼓区字第082038**号），所得价款由原告蒋凯优先受偿。拍卖、变卖所得的价款超过债权额部分归被告彭勋元、彭囝斐所有，不足部分，由被告彭勋元继续清偿；
三、驳回原告蒋凯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5350元，由原告蒋凯负担396元，被告彭国发、彭勋元共同负担4954元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 龙 捷
人民陪审员 赵为民
人民陪审员 周冬云
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 龙娇姿