北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终11558号
上诉人（原审被告）：北京九鼎酒店管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴华园8号楼8-1号2层201室。
法定代表人：吕海艳，总经理。
委托诉讼代理人：郭琳，北京市三维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京银村街餐饮管理有限公司，住所地北京市西城区北纬路48号3号平房。
法定代表人：刘怀伟，总经理。
委托诉讼代理人：郭杰，北京市世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京瑞斯汀酒店有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴华园8号楼1-6层。
法定代表人：李静，总经理。
委托诉讼代理人：郭琳，北京市三维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李琦，男，1964年11月29日出生。
上诉人北京九鼎酒店管理有限公司（以下简称九鼎公司）因与被上诉人北京银村街餐饮管理有限公司（以下简称银村街公司）、被上诉人北京瑞斯汀酒店有限公司（以下简称瑞斯汀公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第9810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
九鼎公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回银村街公司全部诉讼请求或者将本案发回重审，本案诉讼费用由银村街公司负担。事实和理由：1.我方对于合同解除无异议，但是合同解除是银村街公司具有违约行为所致。2.因合同解除的原因是银村街公司违约行为，现银村街公司直至2015年8月才将涉案房屋交还给我方，因此银村街公司应当支付交还房屋之前的房屋租金。鉴于银村街公司具有违约行为，我方无需退还押金。3.根据《北京市餐饮业服务业及文化娱乐行业环境保护管理规定》第四条规定，新建、改建、扩建房屋从事餐饮业、商业服务业以及文化娱乐业的必须执行《北京市实施<建设项目环境保护管理办法>细则》的规定，其环境影响报告书未经审批不得擅自施工。建设项目竣工使用前须向环境保护部门申请验收，未经验收或验收不合格的，不得擅自投入生产或使用。银村街公司在装修改造前未经环评审批，因此其装修损失属于擅自扩大的损失，我方不应赔偿其装修损失。
银村街公司辩称：我方与九鼎公司签订的租赁合同约定，无法办理营业执照所产生的一切损失由九鼎公司承担。因此一审法院判决九鼎公司赔偿装修损失是正确的。
瑞斯汀公司辩称：同意九鼎公司的上诉请求。
银村街公司向一审法院起诉请求：1、解除我方与九鼎公司签订的租赁协议书；2、九鼎公司、瑞斯汀公司返还租金46万元、押金5万元；3、九鼎公司、瑞斯汀公司支付解除合同违约金5万元；4、九鼎公司、瑞斯汀公司赔偿室内外装修损失45万元、2014年6月至12月的人员工资损失376001.67元、餐具损失8000元、桌椅损失11000元、空调损失9000元、厨房设备损失128000元、公司经营可得利益损失100000元、鉴定费12900元。
一审法院认定事实：银村街公司向一审法院提交了以下主要证据证明其诉求：证据1、租赁合同书，主要内容：甲方九鼎公司将位于大兴区黄村镇兴华园8号楼出租给乙方银村街公司，出租建筑面积398平米，出租房屋水电暖外接口齐全。甲方保证所出租房屋无权属争议，出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。租赁期共6年，自2014年4月22日起至2020年6月22日至。其中建设装修期为2个月，自2014年4月22日至6月22日止。乙方租赁房屋作为餐饮使用，甲方保证出租房屋符合工商登记需要，能够办理营业执照。甲方房屋需符合餐饮经营所需各类证照审批标准，如有一项不符合，甲方承担一切损失。房屋年租金为46万元，每两年租金按5%递增。本协议签订日，乙方向甲方交付押金5万元作为履行本合同的担保。建设、装修期满付清第一年度租金，第二年度租金于2015年6月5日前交付剩余年度租金依此类推。建设装修期间甲方免收租金。协议变更、解除和终止情形包括：1、双方可以协商变更或终止本合同；2、甲方不能提供房屋的，乙方有权解除；3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议，收回房屋：未经甲方书面同意、拆改房屋主体结构、损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限未修复的、未经甲方书面同意，改变本协议约定的房屋租赁用途、利用承租房屋存在危险物品或进行违法活动、拖欠房屋租金累计2个月以上、未经甲方同意转租出租房屋；4、租赁期满前，乙方继续租赁的，应当在租赁期满2个月书面通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先承租权；5、租赁期满本协议自然终止；6、因不可抗力因素导致协议无法履行的，协议终止。……甲方因不能提供本协议书约定的房屋而解除协议的，应支付乙方5万元违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。如乙方要求甲方继续履行协议的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金20%的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。甲方违反本协议约定，提前收回房屋的应向乙方支付5万元违约金，并赔偿乙方装修、装饰、设备设施等实际损失。……在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应向甲方支付违约金5万元。……落款处有银村街公司盖章、法定代表人夏荣龙签字及九鼎公司盖章、法定代表人李峰签字，落款日期为2014年4月22日。证据2、九鼎公司和银村街公司签订的附加协议，约定签订合同即日生效，3日之内支付20万，剩余26万5月15日付清，如5月15日到期未付清余款合同自动解除。下方附有瑞斯汀公司账户名和账号，落款处有出租方李峰签字，承租方为空白。底部有“4月24日汇入建设银行20万元整、5月26日收到余款26万元整房屋已付清，焦留娟，5月26日”。证据3、附加协议复印件（加盖瑞斯汀公司公章），内容与证据2内容一致，但出租方李峰签字及底部焦留娟笔体不同，并有承租方夏荣龙签字。经询问，银村街公司称原件在瑞斯汀公司处，其公司仅有复印件。证据4、收据3张，显示，瑞斯汀公司收取银村街公司房屋定金5万元、房屋租金46万元。证据5、装饰工程施工合同、工程投标报价表，证明室内外装修损失。证据6、工资袋、工薪表，证明银村街公司雇佣员工的工资损失。证据7、厨房设备订货单合同、香河家具承诺商品买卖合同、广告牌制作安装合同及相关收据证明其厨房设备、餐具、厨具、桌椅损失。证据8、北京市大兴区食品药品监督管理局于2014年12月16日出具的责令改正通知书，证明银村街公司因未取得餐饮服务许可从事食品生产经营活动，违反了相关法律法规，责令立即停止餐饮经营活动。证据9、解除合同通知书及ems快递单2份，证明银村街公司曾于2015年6月17日向九鼎公司、瑞斯汀公司邮寄解除合同通知，且其两公司已收到解除通知。证据10、房屋所有权证复印件，证明涉案房屋为办公性质，无法办理餐饮经营证照。证据11、录音录像材料、照片，证明装修及设备情况，另外，银村街公司工作人员曾前往办理执照的相关机关询问办理证照一事，因房屋属于办公性质无法办理证照。证据12、对话录音，证明李伟李峰同意退还银村街公司已付的租金及押金，并且承认房屋性质不能办理餐饮执照。证据13、九鼎公司、瑞斯汀公司工商信息查询单，显示九鼎公司的法定代表人系吕海艳，投资人为李伟，出资历史信息显示出资人曾为李峰、吕海岩、李伟，住所地北京市经济技术开发区康定街18号13号楼3到6层。瑞斯汀公司的法定代表人为李静，投资人信息为李峰，主要人员为李静（执行董事、经理）、陈杨（监事），住所地为北京市大兴区黄村镇兴华园8号楼1到6层。证明李峰曾是九鼎公司的股东，现为九鼎公司监事，亦是瑞斯汀公司唯一股东。证据14、银村街公司大兴一店流水凭证，证明该店不存在亏损的情况。另外，银村街公司向一审法院申请证人出庭，证人田某的证言主要内容为：我是银村街公司的员工，我在2014年12月19日去了街道办事处开证明，街道的人说不能开，后来我们拿着房产证复印件又去了工商局、食药局窗口，回复都是2010年之前去的办公性质用房的房产证可以办理，但之后的不能办理餐饮加工类营业执照。我没有参与腾退，但是我拍过照片。时间是在2015年5月底，那时候还有少量桌椅等物品钥匙还在我们公司手中。证人吕某的主要证言为：我公司核准名称后需要房产证复印件，九鼎公司就一直推脱，在10月份的时候才给我们。后来，我拿着房产证复印件去了工商局和食药局窗口，都告诉不能办理执照。后来我跟李伟联系，李伟说可以办理，但是得托人，他带我一起去结果也没办下来。我们拿着房产证复印件说之前可以办理，为什么现在不可以了，工作人员回复2010年之前取得办公性质用房的可以办理。后来我又去了街道，街道不给开证明。证人郎某的证言主要内容为：我是银村街公司的员工，租赁的房屋大约在2015年5月底6月初交的钥匙，是由我交给九鼎公司的员工了，我交钥匙的时候看到了房子里面还有桌椅炉灶等物品。证人徐某的证言主要内容为：我是银村街公司负责维修水电的，我参与了2015年4月的搬家，炉灶和排风机是搬不走的，桌椅和货架当天没有拉走，之后就没有接到过通知。
九鼎公司向一审法院提交了以下证据：1、兴华园社区居委会出具的证明，出示单位为清源街道办事处，主要内容为：兴华园小区8号楼，楼房建筑物年份为2003年，用途为办公，……北京烟斗咖啡（第一分店）租用该二层，因办理建设项目环保意见征询单，经核实手续集齐。落款时间为2013年2月20日；2、食品流通许可证、餐饮服务许可证，证明诉争房屋可以办理食品流通许可证和餐饮服务许可证。申请银村街公司苏团结出庭作证，苏团结证言主要内容：我是2014年5月进入公司到大兴一店做经理，这个店大约是2014年10月中旬开业的，到2014年12月就歇业了。办理营业执照的相关事宜是我和九鼎公司交接的，九鼎公司跟我们要过资料办理营业执照，我跟公司的法定代表人说了，他说让我找郎经理，但郎经理一直也没有给我回话也没有给我传材料。银村街公司没有授权我单独办理营业执照之类的事情，我干到2014年12月，我没有劳动合同。当时店里没有空调，就是简单的装修，我们在收到责令整改的通知后并没有马上停业，而是到2014年年底停业的，停业和这个通知没有关系。餐厅停业是因为经营状况不好，停业之后我就走了，没有参与腾退。
一审法院前往北京市大兴区环保局联系工作，经与环保局管理科负责人询问得知，根据2014年的政策，环保批复需要符合城市功能规划，餐饮属于商业性质，因此，不能再办公用房给批复。当年办理执照的流程是先取得环评许可和餐饮服务许可，才可以去工商办执照。
庭审过程中，银村街公司申请对装饰装修损失进行评估，经北京中润达工程咨询有限公司出具造价鉴定意见书认定：涉案房屋装饰装修损失费用为457786.96元，其中工程量根据现场实测实量计算、人工单价按照北京市建设工程造价管理处发布2014年4月份《建设工程造价信息》的人工单价的平均价计取、材料单价按照北京市建设工程造价管理处发布2014年4月份《建设工程造价信息》的信息价计取。对于信息价中没有的材料价，按照市场询价计取、管理费、利润、规费和税金按照《北京市建设工程计价依据预算定额》（2012）规定及相关文件规定的费率计取。为此，银村街公司支付了鉴定费12900元。
关于银村街公司与九鼎公司的房屋交接日期，银村街公司称于2015年5月底6月初将房屋钥匙交给九鼎公司，九鼎公司则称交还钥匙时间是在2015年8月份。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。银村街公司与九鼎公司签订的合同，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。关于银村街公司提出的九鼎公司和瑞斯汀公司承担连带责任的问题，法院认为瑞斯汀公司并非合同签订的主体，银村街公司要求其公司与九鼎公司承担连带责任的证据不足，法院不予采纳。本案双方争议的焦点为：一、导致合同解除的违约方是谁。二、银村街公司的损失如何确定。关于第一个争议焦点问题，九鼎公司称银村街公司系经营不善提出解约，法院认为苏团结作为银村街公司大兴店的经理所做证言的真实性法院予以采信，其称大兴店经营状况不好法院亦不持异议，但经营状况是否影响到合同继续履行，法院认为其仅作为大兴店的经理无权对此进行解释。另外，苏团结在未有公司授权情况下，其并非办理营业执照一事的责任人，因此，九鼎公司据苏团结证言所主张的银村街公司未积极办理营业执照一事，法院不予采信。根据法院调查结果，涉案房屋确实不能办理餐饮营业执照，与银村街公司证人证言的相符，且最终银村街公司在未能取得营业执照进行经营的情况下被食药局下达责令改正通知，应当认定银村街公司租赁涉案房屋无法实现合同目的，因此，对银村街公司主张解除合同，法院予以支持。现根据双方在合同中的约定，因无法办理营业执照所产生的一切损失应由九鼎公司承担，关于银村街公司的损失，法院认为，其公司在签订合同后至2014年年底期间一直占用房屋并进行装修经营，该段期间的租金不属于其损失。关于停业后至实际返还房屋期间，法院认为，银村街公司系交接房屋事实的举证责任方，现其公司提交的证言无法明确交接房屋的准确时间、对方交接人员，且其证人称交钥匙时看到屋内还有其公司的物品，因此，对其证言的证明目的法院不予采纳。现九鼎公司自认收到钥匙时间为2015年8月份，就该事实以九鼎公司自认为准。法院认为，银村街公司应在无法实现合同目的时在合理期限内将涉案房屋返还九鼎公司，在合理期限外其占用房屋的应当支付租金，综上，结合本案案情，法院酌情确定九鼎公司退还银村街公司房屋租金10万元。关于押金问题，根据双方约定押金系作为履行合同的担保，现合同解除并非银村街公司的责任，因此，九鼎公司应当退还。关于违约金一项，双方并未就此种情况具体约定，故对银村街公司该项诉讼请求法院不予支持。关于人员工资损失一项，因其主张期间，其公司虽未取得营业执照，但进行了正常经营，因此而产生的人员工资属于经营的正常支出，故对其该项诉讼请求法院不予支持。关于餐具损失8000元、桌椅损失11000元、厨房设备损失128000三项，原物在九鼎公司处，银村街公司可自行取回。关于空调损失9000元一项，其提交空调存在的证据不足，法院不予支持。关于公司经营可得利益损失一项，无证据证明其公司经营能够产生收益以及收益数额，因此，对银村街公司该项主张，法院不予支持。关于室内外装修损失一项，对评估结论法院予以采信，现考虑银村街公司已经使用的时间以及九鼎公司又将涉案房屋出租第三人所取得的装修利益，法院酌定九鼎公司赔偿银村街公司38万元。关于鉴定费一项，银村街公司主张合理，法院予以支持。
综上所述，一审法院于2017年9月判决：一、解除北京银村街餐饮管理有限公司与北京九鼎酒店管理有限公司于二〇一四年四月二十二日签订的租赁协议书；二、北京九鼎酒店管理有限公司于判决生效后十日内退还北京银村街餐饮管理有限公司房屋租金十万元、押金五万元，以上共计十五万元；三、北京九鼎酒店管理有限公司于判决生效后十日内赔偿北京银村街餐饮管理有限公司的装修损失三十八万元、鉴定费一万二千九百元，以上共计三十九万二千九百元；四、驳回北京银村街餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对于一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，银村街公司与九鼎公司签订的《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。现因涉案房屋经营餐饮未能经过大兴区环保局的环评许可和大兴区食品药品监督管理局的餐饮服务许可，致使《租赁协议书》的目的不能实现，在此情况下，银村街公司起诉要求解除双方所签订的《租赁协议书》，在法院审理期间九鼎公司亦表示同意解除合同，本院依法确认双方签订的《租赁协议书》予以解除。对于合同的提前解除，双方均认为系对方违约所致，银村街公司认为系涉案房屋不能满足餐饮项目的要求；九鼎公司认为系银村街公司对涉案房屋的施工建设未进行环境评价申报且银村街公司解除合同的原因是经营状况不好。对此，本院认为，九鼎公司对自己出租的标的物即涉案房屋是否符合合同目的应当有担保义务，银村街公司应对于涉案房屋是否能够符合自己的使用目的做合理审查。因银村街公司与九鼎公司都未尽到足够的审查义务，贸然签订《租赁协议书》，造成双方损失，双方均应承担相应的责任。
关于九鼎公司所提其不应退还租金及押金的上诉请求，经查，现银村街公司提交的证言无法明确交接房屋的准确时间、对方交接人员，且证人称交钥匙时看到屋内还有其公司的物品，因此，对其证言的证明目的本院不予采纳。鉴于在法院审理期间九鼎公司自认收到钥匙时间为2015年8月份，因此本院认定银村街公司交还涉案房屋时间为2015年8月。就2014年4月22日至2015年8月期间房屋租金问题，银村街公司应在无法实现合同目的时在合理期限内将涉案房屋交还给九鼎公司，在合理期限外其占用房屋的期间应当支付租金。一审法院根据本案案情，酌情确定九鼎公司退还银村街公司租金10万元，返还押金5万元并无不妥。
关于装修损失问题，根据《北京市餐饮业服务业及文化娱乐行业环境保护管理规定》，银村街公司在未经环境影响评价审批即擅自开工进行改建建设，违反了相关法规的规定。故该部分损失属于银村街公司自行扩大的损失，本应由银村街公司自行承担。但是考虑到银村街公司与九鼎公司都未尽到足够的审查义务，贸然签订《租赁协议书》，因此对于装修损失本院依据双方责任比例并结合银村街公司已经使用的时间以及九鼎公司又将涉案房屋出租第三人所取得的装修利益、租赁合同中对于损失处理的约定等因素，酌情确定九鼎公司赔偿银村街公司19万元。对于九鼎公司关于装修损失的上诉主张，其合理部分本院予以支持。
综上，九鼎公司所提部分上诉主张本院予以支持。依照依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第9810号民事判决第一项、第二项；
二、撤销北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第9810号民事判决第四项；
三、变更北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第9810号民事判决第三项为：北京九鼎酒店管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京银村街餐饮管理有限公司的装修损失十九万元、鉴定费七千七百四十元，以上共计十九万七千七百四十元；
四、驳回北京银村街餐饮管理有限公司其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费15870元，由北京银村街餐饮管理有限公司负担6792元（已交纳），由北京九鼎酒店管理有限公司负担9078元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费9229元，由北京银村街餐饮管理有限公司负担3231元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京九鼎酒店管理有限公司负担5998元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
审 判 员 李 桃
审 判 员 王 云
二〇一八年二月二十八日
法官助理 郭 融
书 记 员 房依彤