广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初20662号原告：中山科技新城建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦12楼，统一社会信用代码91442000771893564T。法定代表人：姜南，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。被告：詹世景，男，1981年5月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告：彭莲珠，女，1981年12月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：詹世景，系被告彭莲珠的丈夫。原告中山科技新城建设发展有限公司（以下简称为科技新城公司）与被告詹世景、彭莲珠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月1日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告科技新城公司的委托诉讼代理人黄俊科，被告詹世景及被告彭莲珠的委托诉讼代理人詹世景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技新城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付位于中山市火炬开发区××路××步行街××区（逸骏华庭）7栋1单元301房物业管理费12302元；2.判令被告自2012年2月起，以每月欠款金额为基数，按月中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金，直至被告清偿拖欠管理费之日止。诉讼中，原告科技新城公司明确2012年2月11日至2016年5月18日物业管理费为12302元；违约金以每月欠款金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年2月11日起计至清偿之日止。事实和理由：原告与中山火炬开发区建设发展有限公司（以下称“建发公司”）签订《前期物业服务协议》，约定由原告负责对建发公司开发位于中山市火炬开发区会展东路步行街D区住宅及商铺物业实行前期物业管理。被告购买建发公司位于会展东路7号步行街D区7栋1单元301房物业，并于2011年5月10日与原告签订《中山火炬开发区步行街D区前期物业服务协议》，约定被告每月支付管理费标准等内容。物业服务合同履行过程中，自2012年2月起被告长期拖欠物业管理费，经原告多次催促被告仍拒不履行合同义务，截至原告起诉时，被告拖欠原告截至2017年5月10日期间的物业管理费12302元。原告科技新城公司为支持其诉讼请求向本院提交的证据有：1.被告身份证复印件、收楼通知书、买卖合同；2.前期物业服务协议；3.业主联络登记表；4.催款函快递单；5.物价局复函、备案表、备案回执；6.前期物业服务合同。被告詹世景、彭莲珠辩称，2015年8月20日左右被告到物业处收楼，发现涉案房屋有问题，没达到收楼条件，门窗是碎的，要求其达到收楼条件才通知被告收楼。被告于2015年8月24日交了住房维修基金。被告不记得实际收楼时间了，但2016年5月19日是原告开具了一张管理费单据，交的是2016年5月19日至2016年8月18日的物管费，被告于2017年1月份左右将涉案房屋卖出。被告曾到物业交接了几次，物业公司称不允许业主交接，联系了他们4次。被告没有在涉案房屋住过，因涉案房屋是毛坯房。诉讼时效问题，应以起诉时间倒计3年，即2014年11月20日之前的已经过了诉讼时效；被告收楼后一直有交物业管理费，由于争议问题，没有保留相关证据，只保留2016年和2017年3月份的两张单据，管理费在2017年3月11日收到了催款通知单，被告于2017年3月19日交了2月份和4月份的物业管理费，原告起诉被告拖欠管理费，有违常理。交楼时间是2016年5月19日，且实际缴纳了物业管理费，不存在拖欠物业管理费的情形。由于物业公司阻扰新业主收楼，产生的损失应由物业公司承担。被告詹世景、彭莲珠未就其辩称向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2009年12月8日，中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司、甲方）与科技新城公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由科技新城公司为建发公司开发的位于中山市火炬开发区会展大道东步行街D区提供前期物业管理，服务期限自2010年1月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。2011年5月10日，建发公司（出卖人）与詹世景、彭莲珠（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，主要约定：詹世景、彭莲珠购买火炬开发区步行街D区D7幢1单元301房的预售商品房，该商品房用途为住宅，建筑面积132.5㎡；第十一条交接，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在本合同约定的交楼期间内向买受人发出收楼通知，但因买受人不按通知指定时间、地点及要求办理收楼手续的，自出卖人指定收楼时间届满之日起视为出卖人已将商品房交付买受人，房屋的风险转移于买受人承担，并开始计算房屋物业管理费及质量保修期；本合同第十一条约定的房屋交接时，除非商品房经建设工程质量监督部门认定为不合格，买受人不能以其他理由拒绝或延迟收楼，否则，收楼期限届满之日视为买受人实际收楼之日，并开始计算物业管理费及保修期；买受人的通讯地址已记载在本合同中，出卖人或代理人、按揭银行或其代理人根据买受人的该通讯地址寄出的所有函件，则以挂号回执上的邮戳日期后第七天视为该函件已送达买受人的日期。同日，科技新城公司（甲方）与詹世景、彭莲珠（乙方）签订了《销售合同附件＿中山火炬开发区步行街D区前期物业服务协议》（物业管理服务及各项收费标准）（以下简称物业服务协议），主要约定：高层住宅按建筑面积（以房地产权证确权面积为准）每月每平方米1.8元收取（含电梯运行、路灯电费及生活用水加压电费、不含楼梯灯等楼宇本体公共电费）；楼宇本体公共电费按中山市政府有关规定由业主/物业使用人另行分摊；物业管理费自通知收楼之日或按《商品房买卖合同》约定视为收楼之日起按上述标准收缴。前述物业服务协议还约定了双方的其他权利及义务。2011年12月30日，建发公司向詹世景、彭莲珠出具一份《收楼通知书》，通知詹世景、彭莲珠安排于2012年1月14日收楼，物业管理费从2012年2月1日起计收，并将该通知书寄到中山火炬开发区群英华庭A2幢502。前述通知书的挂号信因逾期未领被退回，并注明2012年2月11日上午9时47分致电通知詹世景、彭莲珠，詹世景、彭莲珠回复人在新疆，未有时间回来处理。2013年3月6日，中山市物价局向科技新城公司出具《中山市物价局关于火炬开发区步行街D区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》，主要函复：高层住宅（带电梯）物业管理费（按建筑面积计算，每月每平方米）1.8元，该标准在中山市物价局指导价范围内约定，中山市物价局予以备案。2016年5月19日，詹世景于《步行街D区（逸骏华庭）业主/住户紧急联络资料登记表》上签名确认，前述登记表注明：“收楼日期2016年5月19日”。2016年6月2日，涉案房屋产权登记在詹世景、彭莲珠名下，建筑面积为132.5㎡。2017年1月13日，涉案房屋的权利人变更为曾军。因詹世景、彭莲珠自2012年2月1日拖欠物业管理费，科技新城公司于2017年3月11日向詹世景、彭莲珠邮寄《催款函》。庭审中，詹世景、彭莲珠确认收到该邮件。詹世景、彭莲珠称2012年至2015年期间，建发公司未通知其前去收楼，詹世景、彭莲珠于2015年3月9日前去涉案房屋收楼，发现涉案房屋存在质量问题，并向建发公司提出报修，于2016年5月19日才正式收楼，并自2016年5月19日起已缴清物业管理费。科技新城公司回复称，按照商品房买卖合同的约定，应依照收楼通知书的收楼时间即2012年2月1日起计算物业管理费。科技新城公司称业主应于每月10日前交纳当月物业管理费，因詹世景、彭莲珠未缴纳2012年2月至2016年5月的物业管理费12402元（1.8元/月/平方米×132.5平方米×52个月），遂诉至本院提出前述请求。另查，商品房买卖合同中，詹世景、彭莲珠（买受人）的地址为中山火炬开发区群英华庭A2幢502。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。詹世景、彭莲珠与科技新城公司签订的物业服务协议，系其真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。1.关于开始计收物业管理费时间的认定问题。本案中，建发公司已于2011年12月30日将收楼通知书邮寄到詹世景、彭莲珠在签订买卖合同提供的地址，即使詹世景、彭莲珠由于自身的原因未收到该通知书，但建发公司致电通知了詹世景、彭莲珠，已尽到自身的义务。按照商品房买卖合同的约定，物业管理费应从2012年2月1日起开始计收，且詹世景、彭莲珠未提供证据证明物业管理费应从实际收楼时间起开始计收，故詹世景、彭莲珠提出的从实际交楼时间起交纳物业管理费的抗辩，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。2.关于诉讼时效的问题。虽然科技新城公司按照物业服务协议的约定提供了物业服务，詹世景、彭莲珠应按合同的约定向科技新城公司缴纳物业管理费，但科技新城公司于2017年3月11日才向詹世景、彭莲珠主张权利，科技新城公司怠于行使自身的权利，应承担不利的法律后果。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。故詹世景、彭莲珠提出的诉讼时效抗辩，理据充分，本院予以采纳。因此，本院判令詹世景、彭莲珠向科技新城公司支付自2015年3月至2016年5月的物业管理费3577.5元（1.8元/月/平方米×132.5平方米×15个月），超过3577.5元的部分，本院不予支持。3.关于违约金的问题。詹世景、彭莲珠不按时支付物业管理费，其行为已经构成违约，理应向科技新城公司承担违约责任，故科技新城公司诉请判令詹世景、彭莲珠按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，合法合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告詹世景、彭莲珠于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山科技新城建设发展有限公司支付2015年3月至2016年5月的物业管理费3577.5元及违约金（违约金计算方式：以3577.5元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自欠缴当月物业管理费之次日起计至清偿之日止）；二、驳回原告中山科技新城建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元，减半收取计54元（原告中山科技新城建设发展有限公司已预交），由原告中山科技新城建设发展有限公司负担38元，由被告詹世景、彭莲珠负担16元（被告詹世景、彭莲珠于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山科技新城建设发展有限公司）。本判决为终审判决。审判员 陈  春  华二〇一八年一月二十五日书记员 叶丽敏孙永辉