山西省交口县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）交民初字第226号
原告交口县盛吉物业服务有限公司，住址：吕梁市交口县水头镇后裕村学府公馆。
法定代表人：张根牛。该公司经理。
被告山西亿源房地产开发有限公司，住址：太原市并州路亿汇大酒店。
法定代表人：冯明，该公司董事长。
委托代理人丁兰珍，山西省航宇律师事务所律师。一般代理。
委托代理人冯立科，山西亿源房地产开发有限公司项目经理，一般代理。
原告交口县盛吉物业服务有限公司（以下简称盛吉物业公司）诉被告山西亿源房地产有限公司（亿源房地产公司）前期物业合同纠纷纠纷一案，本院于2015年4月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理，原告公司法定代表人张根牛、被告公司代理人丁兰珍、冯立科到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月22日原、被告签订了《学府公寓前期物业服务合同》，合同第五条第二款明确约定被告按季度补助原告25000元，而被告尚欠三、四季度的50000元一拖再拖至今未付。在原告经营期间，小区约有20户住户因屋顶漏水、玻璃下沉、地下室渗水、失盗等原因，拒交物业服务费24200元，另有20套住房已出售但被告不能提供购房人的姓名及联系方式，致使原告无法收取物业费计24200元。原告在接收小区物业管理前，前任物业管理者已预收了2014年10户的物业费和一家做纯净水的水费，共计12895元，因水、电预收款没有盘点，被告承诺给原告60000元的水、电款，而被告只付了56100元，尚欠3900元。按照合同第五条第三款约定，被告应支付原告违约金138998元。故请求判决1、判令被告立即支付物业补助费5万元；2、判令被告支付20家住户因屋顶漏水等原因拒交物业服务费24200元；3、判令被告支付20套无姓名房的物业服务费24200元;4、判令被告支付前任物业管理者预收物业费12895元；5、判令被告支付以教师承诺的水电费3900元；6、判令被告支付前4项欠款违约金138998元，共计支付254193元。
被告辨称，原告所述与事实不符。1、物业补助费5万元是当时合同约定的金额，但是被告认为不支付该款给原告是有原因的；2、请求支付20家住户因漏水等原因拒交的物业费和无姓名住户物业费是无法律依据的；3、请求支付前任物业管理者预收物业费以及支付移交的水电费是失实及无法律依据的。
原告针对自己的主张举证如下：
1、前期物业服务合同。证明合同第一条第11项内容，说明被告没有移交住户资料，应承担20无姓名住户物业费。第四条第四款证明甲方应在规定时间交纳物业服务费。
2、漏水、渗水、玻璃下垂、失盗、拒交物业费名单。证明拒交物业费是因被告原因。
3、移交已售无姓名房号统计单。证明无姓名住户事实。
4、曾连生收2014年物业费名单。
5、收费标准证明。证明前任预收物业费及收费标准。
6、亿源房地产通知一份。证明预收水电费跟被告无关：虽然和被告签订合同，但在履行期间又出现了业主委员会，在2014年12月30日移交时召开联席会议，讲明原告与被告合同到期，但是原告仍然为业主委员会服务，涉及的预收水电费由我与业主委员会清算。
被告对原告的证据质证认为，1、认可合同真实性，但是对合同约定内容有异议，关于5万元的事实，合同约定补助费一年10万元，该款就是约定在移交过程中出现收不到物业费等其他问题时为弥补原告才给予的补助。但在补助5万元后，因原告出现服务质量问题单方违约，被告才停止支付剩余5万元补助。刚才原告说到业主满意度100%，但后又称金无足赤，存在矛盾，恰好说明原告服务质量有问题。证据2、3不认可，至于漏水、无姓名等问题应由业主主张，且因这些问题已经通过补助费弥补。渗水等问题是侵权法律关系，此问题应由业主向被告主张，拒交物业费是原告与业主的合同关系问题，与被告没有关系。证据4不认可。这部分费用已经结清，是不存在的，是重复主张。证据5不予认可，曾是前任物业公司负责人，原告也清楚，费用并非证明所说，大套、小套不能按照证明中的数额认可。证据6事实认可，这是由于原告服务质量存在问题，为了恢复小区正常管理，才下此通知，理所当然。
被告针对自己的主张提供如下证据：
1、复函一份。证明原告代收了8609元费用。
2、开工报告、竣工报告、竣工验收证明书。证明被告房屋质量合格。
3、学府小区水、电盘点表。证明原告在小区收取物业费过程中，将业主水电费预收86069.25元后拒绝向供水、供电公司交付，导致小区一度停水停电。
4、垫付山西省交口县供水公司水费专用收据。证明因原告拒交预收水电费，垫付的水电费费用。
5、学府公馆业委会购置办公设备清单。证明原告扣留办公设施后，业主委员会重新购置费用。
原告针对被告的证据质证认为，证据1不认可，实际只出售了17套房屋，非23套，其中6套时以前卖出的，代收8609元是笔误，与事实不符。证据2不认可，竣工验收证明8张，1、2号楼：五无，无验收意见、日期、无建设单位意见、无公章、无项目负责人签字；3、4号楼：无验收公章、无建设单位公章；5、6号楼：四无，无勘察单位公章，无勘察单位项目负责人签字，无本项目负责人签字，无建设单位公章；7号楼和餐厅：无验收单位公章。证据3不认可，盘点表签字时2月1日，电费走表是动态的，被告单方面的签字、抄表，抄表人都是被告利害关系人。证据4不认可，收据是3月份的收据，原告2月份就离开，与原告没有关系，水电费原告交至2015年1月22日，干到什么时候就交到了什么时候，没有拖欠小区的水电费。证据5不认可，与原告无关，原告没有扣留过办公设备，办公设备一直就在办公室，没人向我们索要，不存在扣留一说。
本案经原、被告陈述、答辩、举证、质证、辩论，本院确认如下法律事实：
一、被告亿源房地产公司作为位于交口县五麟大街后峪村的学府公寓开发商于2008年5月至2009年11月先后建成七座住宅及商铺并竣工验收，在房屋销售过程中聘用曾连生进行物业管理。
2013年12月22日被告亿源房地产公司与原告盛吉物业公司签定了《学府公寓前期物业服务合同》，约定由原告作为学府公寓的前期物业服务企业，从2014年1月1日至2015年1月1日为学府公寓住宅7幢24单元及商铺共41500平米提供物业服务。合同第一条第（一）款甲方的权利和义务第5项约定，“依据国家相关法规及合同约定甲方应足额按时向乙方支付物业服务费用及相关费用”，第8项约定“转让房屋时，事先通知乙方，甲方应与买受方一同与乙方办理交接手续，甲方转让房屋时有义务告知买受方重新签订《学府公寓前期物业服务合同》及相关协议；第11项约定“签订合同之日起，二十天内移交全部物业资料”。第一条第二款乙方的权利和义务第6项约定“依据国家相关法规及本合同约定向物业使用人足额收取物业服务费及相关费用”。合同第二条物业服务内容约定提供包括物业共用部位、共用设施设备的使用、维护和管理、交通与车辆停放管理等。第四条物业服务交费第（一）项约定“甲方出租其拥有的物业，其应承担的物业服务费可由甲方或物业使用人支付。由物业使用人支付的，甲方与使用人应进行约定，甲方应将此约定书面告知乙方备案并承担连带支付责任”。第（三）项约定“物业服务费及其他相关服务费收取标准，按交口县政府每年公布的有关规定适当进行调整，但该调整必须与业主委员会协商一致并报请物价管理部门备案”。第（四）项约定“甲方应于每月30日前交纳当月的物业服务费及其他各项费用”。第五条物业服务费（不包括房屋共用设施设备大中修、更新、改造的费用）第一款第1项约定“甲方应当按照其拥有的物业的建筑面积按时足额交纳物业服务费用”；第2项约定“物业买受人自物业竣工并交付之日起足额交纳物业服务费用，并在办理接房手续时预付三个月的首期服务费”；第二款物业服务费标准第1项约定“已入住的住户按上年度的收费标准执行”；第2项约定“甲方按每季度补助乙方25000元（甲方未出售的房屋、商铺不再收取物业管理费）”；第三款约定“甲方或物业使用人逾期未支付物业服务费按以下方式处理：1、从逾期之日每天按应付总额的5‰支付违约金；2、逾期三个月仍不付费的，乙方停止对其提供代收代缴及代供、代管服务”。第六条代收代缴收费服务约定第一款约定“受有关部门或委托者的委托，由乙方为甲方提供水、电、气、有线电视、宽带网使用、垃圾处置费用等的代收、代缴服务”。第八条违约责任第一款约定“乙方违反合同，甲方有权要求限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方必须承担相应违约责任”；第二款“乙方违反合同，甲方有权要求限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方必须承担相应违约责任”。合同签订后，原告从被告委托的物业管理人曾连生处接手进行物业管理和服务，向部分业主收取物业服务费，有部分业主以漏水等原因拒绝交纳物业费，有20户已卖房屋因被告未提供业主名单，原告未收取物业费。被告依约向原告交纳了第一、二季度的未出售房屋物业费共5万元，第三、四季度未交纳。2015年1月原、被告因合同到期而终止合同履行，被告原有员工继续留任，而被告与原告未做交接。
本院认为，前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案原告盛吉物业与建设单位亿源房地产公司签订的前期物业服务合同双方主体适格，意思表示真实，符合法律规定，故本院对原告与被告签订的前期物业服务合同效力予以确认，原、被告均应严格履行合同，该合同对全体业主具有约束力。原告按合同约定履行了物业管理的义务，被告应按合同履行相应的义务，原告主张的被告按季度补助原告的未出售房屋、商铺物业费50000元，被告认为合同约定的补助10万元，该款是约定在移交过程中出现收不到物业费等其他问题时为弥补原告才给予的补助，未支付5万元的原因是原告未按合同约定履行义务，对业主服务不到位，管理费用过高，且原告单方收取业主物业费不交供水公司和供电公司水电费，无理扣留业主办公桌椅、电脑、软件程序、电表等物品，被告将5万元留置是防止原告单方撕毁合同，本案原、被告是在合同履行期满后才终止的合同，因被告未提供原告物业服务存在质量问题造成违约的相关证据，且该款是对原告提供未出售物业服务的补助金，原告已经提供了服务，应当得到该5万元补助金，被告的辩解不予支持。原告主张的20户因屋顶漏水等原因拒交物业服务费及20套无姓名房的物业服务费，被告辩解其已将这40户的房子全部出售且进行了竣工验收，作为物业公司应依法向这40家住户主张权利，与被告无关，因前期物业合同依法对业主具有约束力，交纳物业费是业主的义务，原告应向业主主张其权利，至于屋顶漏水等原因不能成为拒交物业费的理由，由于漏水造成的损失可依法向有关义务主体主张权利；被告作为开发商应依照法律及合同，与房屋买受人签订前期物业合同并向原告移交已出售房屋的名单，以便原告进行物业管理和服务，但被告未能向原告移交20户已出售房屋业主名单，致使原告无法收取物业管理费共24200元，被告应依法承担交纳物业费的责任，然后可向拖欠物业费的业主进行追偿。原告主张的前任物业管理者曾连生预收的2014年度物业费12895元，有曾连生本人签字确认的收费明细证明，应予认定，因曾是被告聘任的物业管理员，其预收的原告合同期间的物业费属不当得利，应由被告返还。原告主张的被告应支付移交时承诺的水电费3900元因无证据证明，不予认定。被告提供的原告“复函”中，原告认可减去被告2014年出售的房屋代收物业费8609元，属自认，本院依法确认，应由原告返还被告。对于原告在进行物业管理期间占用的用房及办公桌椅、电脑及相关软件程序等，原告应移交被告，因被告未主张，本院不予处理。原告主张的每日5‰违约金超过其所受损失，酌情按每月2%确定，被告应支付未出售房屋物业费50000元（其中25000元从2014年7月1日起，另25000元从2014年10月1日起）至实际交付之日的违约金。被告称因原告预收业主水电费，小区业主委员会垫付了水电费及办公桌椅等费用，因水电费都涉及到每个业主，业主委员会与原告并无合同关系，可另案处理。同样，原告对拖欠物业费的业主也可另案处理。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十八条、第一百0七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：
被告山西亿源房地产开发有限公司支付原告交口县盛吉物业服务有限公司物业服务费87095元并承担50000元（其中25000元从2014年7月1日起，另25000元从2014年10月1日起至实际交付之日）每月2%的违约金。
原告交口县盛吉物业服务有限公司返还被告山西亿源房地产开发有限公司物业费8609元。
三、驳回原告交口县盛吉物业服务有限公司其他诉讼请求。
以上一、二项限抵顶后，被告山西亿源房地产开发有限公司支付原告交口县盛吉物业服务有限公司物业服务费78486元，限判决生效后十五日内履行。
本案受理费5110元由被告负担2610元，原告负担2500元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。
本判决申请执行期限，判决生效后，义务人在自动履行期限内不履行，权利人在自动履行期满后二年内申请法院强制执行。
审判长 牛 红 斌
审判员 李 雪 菲
审判员 张蕾二○一五年七月二十二日
书记员 史 政