贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第2319号
原告赵泽富，男，1958年1月25日生，汉族，贵州省安顺市人，。
委托代理人：袁庆勇，安顺市西秀区华西法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
被告安顺德胜房地产开发有限责任公司。
住所：安顺开发区南马大道德胜花园4栋404号。
法定代表人：胡鉴，该公司董事长。
原告赵泽富诉被告安顺德胜房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案后，作出（2015）西民初字第1737号民事判决书，原告不服提起上诉，安顺市中级人民法院以（2016）黔04民终45号民事裁定书撤销（2015）西民初字第1737号民事判决书，发回重审。本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵泽富及委托代理人袁庆勇到庭参加诉讼，被告安顺德胜房地产开发有限责任公司经本院合法传唤（传票），未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告赵泽富向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告赔偿原告置换的南方星城1号楼房16、17层房号为x、x住房240平方价值1102065元、支付欠原告的拆迁补偿款350000元，并按协议约定支付原告应收铺面租金227500元，逾期交房违约金720000元，逾期交房导致装修损失300000元，合计人民币2699565元。2、并按补偿协议约定总金额按中国人民银行同期同类贷款利息四倍支付补偿款利息至本息付清时止。3、诉讼费由被告承担。事实及理由诉称：2007年8月15日，被告因开发南方新城地产，需占用原告马鞍山路338号不同结构的房屋（其中商铺3间130.84㎡，混合住房242.98㎡,其他建筑25.36㎡），经原被告协商，被告用自己新建南方星城一号楼1单元第16、17层房屋xxx、xxx、xxx号房屋与原告置换，由被告补偿原告拆迁补偿款人民币1320259元。双方约定，签订合同2个月内付清所补的款，被告用南方星城四号楼xxx、xxxx号商铺作抵押。之后双方补充协议被告用三间铺面（x负x、x、x内x号铺面）作抵押，并由原告收取所抵押的铺面租金至1号楼交房为止。但被告未按协议履行交房和付款的义务，经原告多次索要房屋及补偿款未果，至今原告未得到房屋及补偿款，且被告已将原告置换的三套房屋中的两套卖给他人，其中一套双方已约定交付时间，其余两套未得。
被告安顺德胜房地产开发有限责任公司未出庭答辩，亦未出庭辨认原告所举的证据。
经审理查明:原告作为乙方与被告作为甲方于2007年8月15日签订《房屋置换协议》，协议约定：“一、乙方自愿将马鞍山路338号，其中混合商铺共3间建筑面积为130.84平方米，混合住房建筑面积为242.98平方米，其他建筑面积为25.36平方米，与甲方交易，乙方在签订本协议之日将有效的土地、房屋批建手续交给甲方，并于本协议签订之日起五日内搬迁完毕。二、甲方以商铺每平方米8000元、其他结构每平方米300元、商铺0.5部分每平方米4000元，与乙方进行房屋货币交易。甲方支付货币给乙方人民币1316008元。三、住宅甲方用一号楼第x单元第x、x层房号为x、x、x号，住房共3套，建筑面积共有361.2平方米（以产权处的面积为准）与乙方住宅364.47平方米（含0.5部分）进行房屋置换。甲方差乙方住宅3.27平方米参照《置换方式》所拟定的相关价格计算。甲方补给乙方人民币4251元，甲方共支付乙方1320259元，本合同签订之日起7日内支付乙方人民币80万元，余款在签订合同之日两个月内付清。六、甲方提供二号楼x号、四号楼x商铺两间给乙方暂时居住，产权属甲方所有，在甲方还乙方住房后，乙方必须无条件退还给甲方。乙方在居住期间不能损坏和改变商铺的结构，乙方在居住期间的水电费自付。甲方提供四号楼x号、x号商铺作为余款抵押，在甲方付清乙方余款后。乙方无条件将四号楼x号、x号归还给甲方。甲方将在运输路（原赵桥贵）除甲方占用后的空地无条件补偿给乙方。”协议签订后，被告于2007年8月15日给付原告人民币800000元。后因余款520259元未在签订合同之日两个月内付清，原告于2008年12月11日找到被告公司协商，双方达成协议，先支付100000元给原告赵泽富，其中20259元为拆迁补偿费的尾款，其余79741元为逾期付款的利息，在此基础上，原告遂于2008年12月11日协商当日与被告签订《补充协议》一份，协议约定：“经与拆迁户赵泽富协商，就补偿金作如下约定：1、拆迁补偿余款及利息共计50万元，于2009年1月20日一次性支付，如到期不支付按银行同期存款利息的五倍支付利息。2、原暂住的三间铺面（x负x、x、x内x）的合同租金由赵泽富收取。直至一号楼交房为止。”因被告实际支付100000元的时间为2008年12月12日，原告于2008年12月12日向被告出具金额为100000元的《收条》一份，截止目前，被告尚欠原告的拆迁补偿尾款为500000元。签订《补充协议》后，原告搬出x负x、x、x内x三间铺面，但至今未收到该三个铺面的租金。2010年9月7日被告在《黔中早报》登载“交房通知”，内容为：“尊敬的南方星城一号楼业主：由我公司开发的南方星城一号楼已经相关主管部门验收合格。我公司决定在2010年9月9日起交房，请各位业主携带上购房合同原件、业主身份证复印件四份，在3日内到我公司售房部办理接房手续。逾期不来办理，我公司视为向业主交房。”2009年5月27日，原告出具收到被告交来拆迁补偿款50000元的领条交被告收执。2010年1月29日，原告出具收到被告交来拆迁补偿款100000元的收条交被告收执。2010年5月11日，原告出具收到被告交来拆迁补偿款100000元的收条交被告收执。截止目前，被告尚欠原告的拆迁补偿款为250000元。《房屋置换协议》签订后，原告依约将其所有的房屋交给被告用于开发“南方星城”项目。后因政府调整规划，被告开发的1号楼于2008年4月18日才取得《建设工程施工许可证》，2010年8月3日竣工，2010年8月23日验收合格。规划调整后，被告未重新要求原告另行选房。原告多次与被告协商拆迁补偿款及房屋事宜未果，遂诉至本院提出如前所请。
另查明：被告安顺德胜房地产开发有限责任公司开发建设的南方星城项目一号楼第x单元第x层、x层房号情况为：xxx，因规划调整，系统内已无该房号；x：未查询到该套房屋商品房买卖合同的备案信息，该套房已交付给原告赵泽富；x：2010年11月25日，被告将该套房卖给王文华，建筑面积125.64平方米，售房金额人民币268869.6元，价格每平方米2140元。同时经（2015）西民初字第1737号案件审理查明《补充协议》中约定的由原告收取租金的三个铺面x负x、x、590x，已由被告于2010年8月13日将x付x号出卖给李诗雁、顾由敏，将x内x号于2010年8月13日出卖给翟长禹、冷红月、翟月，而5xx号尚未卖出，以上三个铺面的租金收取情况为：x号租金实收每月为675元、x号租金2015年半年租金为7000元、x内x号为每年10000元。
上述事实，有当事人陈述及原告提供的证据：原告身份证复印件、营业执照、组织机构代码证、房屋置换协议及补充协议、安顺市住房和城乡建设局证明、（2013）西民初字第1210号民事判决书、（2013）安市民终字第195号民事判决书，被告提供的营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明复印件、《黔中早报》交房通知复印件、收条及领条等证据材料、本院调取的《商品房买卖合同》、预售合同备案登记表、售房证明、质证笔录在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。
原告提供的“关于支付赵泽富10万元房屋拆迁补偿款利息事实说明”证明，其陈述的基本内容及金额能与2008年12月11日签订的《补充协议》和2008年12月12日的《收条》相互印证，故本院予以采信。
原告提供的三份关于x负x、x、x内-
x铺面租金的《收条》能与本院（2015）西民初字1737号卷宗内查明的商铺出卖情况相互印证，关于其出租的租金金额本院予以采信，并作为计算应收铺面租金使用。
原告提交的《龙泉国际置业预算单》，要求按照原告在此处购房的房屋价格来进行赔偿给原告，因与本案无关联性，本院不予采信。
本院认为，原、被告双方于2007年8月15日签订的《房屋置换协议》及2008年12月11日签订的《补充协议》，除《补充协议》约定的利息超过法律规定外系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定应属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于原告请求判令被告赔偿原告置换的南方星城x号楼房x、x层房号为x、x住房240平方价值1102065元的问题，《房屋置换协议》约定住宅被告用一号楼第x单元第x、x层房号为x、x、x号，住房共3套，建筑面积共有361.2平方米（以产权处的面积为准）与原告住宅364.47平方米（含0.5部分）进行房屋置换。现x号房原告已于2014年10月得到，x号房，因规划调整，系统内已无该房号；x号房已卖给王文华，价格每平方米2140元。现由于被告的违约，未能按拆迁补偿安置协议和返迁顺序号交付原告房屋，应承担相应的违约责任和由此引发的经济损失。现原告主张房屋按240平方米赔偿其经济损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款（二）项“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”规定，因被告出卖1-17-8号房给王文华的房价为每平方米2140元，据此，被告应赔偿给原告的经济损失应为2140元／平方米×2×240平方米＝1027200元。原告主张按花鸟市场的价格赔偿，本院不予支持。
关于原告请求被告支付欠原告的拆迁补偿款350000元的问题，根据《房屋置换协议》，被告需补偿原告拆迁补偿款1320259元，而被告提交的证据能体现其共向原告支付款项1150000元，其中1070259元为拆迁补偿款，79741元为逾期付款的利息，被告尚欠的拆迁补偿款为1320259元-1070259元=250000元，故原告主张超出部分本院不予支持；原告主张按中国人民银行同期同类贷款利息四倍支付补偿款利息至本息付清时止，不违反法律规定，本院予以支持，可从最后一次付款2010年5月12日起，以250000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息四倍支付利息至本息付清时止；
关于原告请求按协议约定支付原告应收铺面租金227500元（从2008年12月12日计算至起诉之日即2015年7月15日）的问题，《补充协议》虽约定：“2、原暂住的三间铺面（x负x、x、x内x）的合同租金由赵泽富收取。直至一号楼交房为止，”原告提供了以上三个铺面出租的《收条》，x号租金实收每月为675元、x号租金2015年半年租金为7000元、590内x号为每年10000元，但被告违约未将铺面租金交付给原告，而根据合同的约定，其中1-17-5号房原告已于2014年10月得到（因原告无法明确具体交房日期，本院作不利于原告的认定，为2014年10月1日），另两套房至今无法交房。且收取的三个铺面租金与置换的房屋无法一一对应，针对原告的该诉请，本院区别交房时间、取三个铺面的租金平均值计算应收租金，三个铺面租金的平均值为（675元/月÷30天+7000元/半年×2÷365天+10000元/年÷365天）÷3=29.4元/天，对于已收取的一套房屋，租金计算时间为2008年12月12日至2014年10月1日共计2119天，29.4元/天×2119天=62298.6元；对于无法交房的两套房屋，租金计算时间为2008年12月12日至2015年7月15日共计2406天，29.4元/天×2×2406天=141472.8元，以上共计203771.4元，本院判决支持203771.4元；
关于原告请求被告赔付逾期交房违约金720000元的问题，因被告已不可能按《房屋置换协议》交付x号房和x号房，原告已主张赔偿其经济损失，故不存在逾期交房的问题，而原告已收的x号房屋因未约定交房时间，且原告已从被告提供居住而未得居住的商铺租金中得到补偿，故原告主张被告赔付逾期交房违约金，本院不予支持。原告主张被告赔付逾期交房导致装修损失300000元的问题，于法无据，本院不予支持。
被告经本院传唤（传票）不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共同民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告安顺德胜房地产开发有限责任公司在判决书生效后十日内赔偿原告赵泽富房屋违约损失人民币1027200元。
二、被告安顺德胜房地产开发有限责任公司在判决书生效后十日内给付原告赵泽富拆迁补偿款人民币250000元及利息（从2010年5月12日起，以250000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息四倍支付利息至本息付清时止）。
三、被告安顺德胜房地产开发有限责任公司在判决书生效后十日内给付原告赵泽富应收铺面租金203771.4元。
四、驳回原告赵泽富的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币28396元，由原告赵泽富承担人民币10190元，由被告安顺德胜房地产开发有限责任公司承担人民币18206元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本。上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在判决生效履行届满之日起二年内，向本院申请强制执行。
审 判 长 谌 静
人民陪审员 陆 定 珍
人民陪审员 朱 红 艳
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 刘玉莹（代）