河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫17民终4962号上诉人（原审原告、执行案外人）：李小莉，女，1973年5月4日出生，汉族，住确山县。委托诉讼代理人：彭大明，河南小东律师事务所律师。代理权限为：一般代理。被上诉人（原审被告、申请执行人）：乔红，女，1958年7月15日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被上诉人（原审被告、被执行人）：驻马店市恒泰房地产开发有限公司。住所地：确山县盘龙镇龙山路。法定代表人：段希峰，该公司总经理委托诉讼代理人：张贞，河南精锐律师事务所律师。代理权限为：特别授权。上诉人李小莉因与被上诉人乔红、驻马店市恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2017）豫1702民初6082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李小莉及其委托诉讼代理人彭大明、被上诉人恒泰公司的委托诉讼代理人张贞到庭参加诉讼。一审被告乔红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。李小莉上诉请求：依法撤销一审判决，改判立即停止对位于确山县盘龙镇龙山路与铁北路交汇处怡鑫花园第7号门面房的强制执行，并解除对该房的查封；二审诉讼费用由乔红、恒泰公司负担。事实和理由：1、2014年8月19日，其与恒泰公司签订了商品房买卖合同，其购买位于确山县盘龙镇龙山路与铁北路交汇处怡鑫花园第7号门面房，且付清了全部房款，占有使用该门面房至今。2、驻马店市驿城区人民法院在执行乔红与孙勇想、恒泰公司民间借贷纠纷一案中，于2015年10月23日查封了恒泰公司早卖给购房户、尚未过户至购房户名下的、位于确山县盘龙镇龙山路与铁北路交汇处怡鑫花园的商用门面房，产权证号：确房权证确山字第××号，其中包括其购买的第7号门面房。3、其在法院查封之前，与恒泰公司签订了合法有效的商品房买卖合同，支付了全部购房款，对房屋占有使用至今，未办理过户登记的原因在于恒泰公司，其多次要求恒泰公司办理过户登记，但恒泰公司总以种种理由推脱。4、其向驻马店市驿城区人民法院提出的案外人执行异议被驳回后，又向该院提起案外人执行异议之诉，乔红在一审开庭后提交了争议房屋于2014年4月19日已由恒泰公司卖给案外人刘玉俊的相关证据，一审判决驳回其诉讼请求显然受到了“诉争房屋已属于刘玉俊”这一事实的影响。有关刘玉俊的相关证据才是导致本案错误判决的真实原因，首先，如果刘玉俊的相关证据属实，乔红已无权执行该争议的房屋，因该房屋已属于刘玉俊所有，一审法院应支持其诉讼请求，即停止执行，解除查封；其次，经调查，刘玉俊实际上是放高利贷，且恒泰公司已把刘玉俊的高利贷即将还完。综上，本案应依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，撤销一审判决，改判立即停止执行，解除查封。恒泰公司辩称，同意李小莉的上诉意见。事实和理由：1、2013年4月19日恒泰公司和刘玉俊签订的商品房买卖合同的目的不是卖房，是借刘玉俊300万元款，涉案门面房价值1000多万元。2、恒泰公司已还刘玉俊500多万元，且恒泰公司与刘玉俊达成另行还款计划，一审判决论述办理房产过户及还款情况错误。3、恒泰公司借乔红170多万元，法院查封恒泰公司1000多万元财产错误。4、李小莉购买的房屋均是在刘玉俊和乔红查封之前，李小莉已实际占用和使用，应撤销一审判决。李小莉向一审法院起诉请求：停止对其位于确山县××国道中××商品房（××与××处××号门面）的执行并解除查封措施。一审法院认定事实：2014年8月19日，李小莉与恒泰公司签订商品房买卖合同，合同的主要内容为：李小莉购买由恒泰开发的位于确山县盘龙山路与铁北路交汇处怡鑫花园门面房第7号房，该商品房的用途为商业，属框剪结构。建筑面积为128平方米，购房总价款为640000元，交款方式为分期付款，买受人在2014年8月19日付款肆拾万元整，余款在2015年3月1日以前付清。………双方对合同的其他事项进行了约定。李小莉于2014年12月29日交清购房款640000元后将此门面房租赁给张云凯使用。2015年10月21日，本院在审理乔红与恒泰公司、孙勇想民间借贷纠纷一案中，根据乔红的申请，该院作出（2015）驿民初字第4891号民事裁定书，同年10月23日查封恒泰公司所有的（2015）0047号房产，期限为三年。确山县房地产管理所房产登记信息显示，产权证号20150047号，所有权人：驻马店市恒泰房地产开发有限公司，房屋性质商品房，房屋坐落：确山县盘龙镇107国道中段路东，建筑面积1570.5平方米，登记日期为2015年1月15日。李小莉对该院作出的（2015）驿民初字第4891号民事裁定书提出异议申请，经该院审查作出（2017）豫1702执异88号执行裁定书，驳回李小莉的的异议请求。李小莉不服提起诉讼。诉讼中乔红向该院提交了下列证据：1、案外人刘玉俊与恒泰公司于2013年4月19日签订的驻房0048724号商品房买卖合同，银行转款凭证、及恒泰公司向刘玉俊出具的收据。合同主要内容为：刘玉俊购买由恒泰开发的位于确山县盘龙山路与铁北路交汇处怡鑫花园门面房从东至西第1至第八间、第十、第十一间、共十间，该商品房的用途为商业，属框剪结构。建筑面积为1153.85平方米，购房总价款为3000000元，交款方式为一次性付款，买受人一次性付款叁佰万元整。………双方对合同的其他事项进行了约定。拟证明2013年4月19日恒泰公司已经将诉争房屋出卖给案外人刘玉俊。2、商品房预（销）售管理备案申请书、商品房预售登记备案表。备案表载明：预售人为恒泰公司，预购人为刘玉俊，商品房位置为确山县盘龙山路与铁北路交汇处，合同约定面积1153.85，购房单价2600元，合同总价叁佰万元整。登记备案日期为2013年4月19日，加盖有恒泰公司及确山县房地产管理所公章。拟证明案外人刘玉俊购买该房后已经在确山县房地产管理所进行了预售登记。3、确山县房地产管理所关于刘玉俊商品房预售登记备案表加盖房管所公章的答复。答复第四条载明：经调查所原工作人员，在2013年，单位曾办理过一户刘玉俊商品房预售登记备案，驿城区法院同志来过几次，我所已经将调查询问的结果向法院同志澄清，预售登记备案资料存根，现工作人员都不知情。拟证明案外人刘玉俊购房后在确山县房地产管理所进行预售登记的真实性及刘玉俊购房时间早于李小莉。李小莉质证为乔红提交的该证据不能证明其所提交的购房合同是虚假的，其不但签订合同，交纳了房款，恒泰公司向其出具了收据且其现实际占有该房屋。恒泰公司认为乔红所提交证据均系复印件且没有加章，是否属实需要核实。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。首先，本案诉争房屋登记所有权人为恒泰公司，李小莉虽与恒泰公司签订有商品房买卖合同，但未有办理产权过户登记，因此，该门面房的物权未发生变动，产权人仍为恒泰公司。其次，李小莉购买该门面房后，应积极主张要求恒泰公司履行合同的附随义务即为其办理房屋产权过户手续，但其未有证据证明其采取的积极主动的态度要求过户，因此其存在过错。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，需符合所购商品房系用于居住，而李小莉所购争议房屋系门面房系用于出租。关于乔红提交刘玉俊与恒泰公司的购房合同及商品房预售登记备案表，拟证明刘玉俊已早于李小莉购买了该门面房的问题，因涉及案外人的利益，本案中不予审理。综上所述，该院对该房予以查封，符合法律规定。李小莉的诉求无事实和法律依据，不予支持。河南省驻马店市驿城区人民法院于2017年9月29日依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项的规定，作出（2017）豫1702民初6082号民事判决：驳回李小莉的诉讼请求。案件受理费10200元，由李小莉负担。本院二审期间，恒泰公司以有新证据为由当庭提交以下证据：恒泰公司按照刘玉俊指定的账户，转款凭证共计30张。该组证据，证明恒泰公司已归还刘玉俊500多万元，现只剩几十万元的利息没有还清。李小莉对该组证据的质证意见是，无异议。根据双方当事人的质证意见及证据本身的证明力，对恒泰公司提交的上述证据，不予采信。李小莉没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，根据当事人的上诉、答辩情况，本案二审争议的焦点问题是：本案诉争的房屋是否应当停止执行。现对本案争议焦点评判如下：经查，对本案诉争房屋，李小莉虽与恒泰公司签订了商品房买卖合同，事实上也占有、使用了该房屋，但其对该房屋并没有在房产部门办理产权过户登记。李小莉与恒泰公司签订的商品房买卖合同内容显示：李小莉购买该商品房的用途为商业，其在交清购房款后将该房屋租赁给他人。本案中，李小莉购买的该房屋系门面房，其亦未用于居住。因此，李小莉请求对本案诉争房屋停止执行的主张于法无据，不予支持。综上所述，李小莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，由李小莉负担。本判决为终审判决。审判长  史凌云审判员  丁耀东审判员  王建峰二〇一七年十二月二十五日书记员  王力帆