广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第75号
上诉人（原审原告）何雁长，女，住澳门特别行政区。
上诉人（原审原告）何玲海，男，住澳门特别行政区。
两上诉人共同的委托代理人周勇，广东海顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市顺德区美联房产有限公司，住所地。
法定代表人刘小红。
被上诉人（原审被告）刘小波，男，汉族，住湖北省武汉市江岸区。
被上诉人（原审被告）陈欣年，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人龚家晴，广东仲马律师事务所律师。
委托代理人陆骏飞，广东仲马律师事务所律师。
上诉人何雁长、何玲海因与被上诉人佛山市顺德区美联房产有限公司（以下简称美联公司）、刘小波、陈欣年案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法民一初字第14号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审判决认定：2002年10月4日，为购买美联公司位于大良镇环城路55号地玫瑰轩412号住宅（地址现为顺德区大良街道文秀居委会环城路59号5-401），何雁长向美联公司交纳定金10000元，美联公司向其出具《收据》一份，内容如下：何雁长小姐购玫瑰轩5座401#（即是412#）定金10000元。
2002年10月9日，何雁长、何玲海与美联公司签订《认购书》一份，约定何雁长、何玲海以250000元价格购买上述涉案房产；首期75000元签订本认购书十天内付清，余款175000元于2002年10月25日向银行办理按揭贷款，不足部分需补交；本认购书有效期至购房方按认购书认购价结清款并签订《商品房购销合同》为止等内容。当天，何雁长向美联公司支付首期款65000元；美联公司向何雁长、何玲海交付房屋。
同一天，何雁长与顺德市美联物业管理有限公司签订《玫瑰轩管理费协议书》，并向该司支付物业管理基金费、可视对讲系统工程费、电视天线工程费、首季管理费、门牌等2136元，装修押金500元；该司出具《证明》一份，协助何雁长到燃料公司办理管道煤气开户手续。其后，何雁长、何玲海相继签订了《代收电视天线费协议书》、《代收水费协议书》、《委托信社代收电费协议书》、《委托信用社代收管理费协议书》等，其在顺德农村信用合作社开设的银行账号中也扣缴了相关费用。
何雁长、何玲海于2002年12月起在涉案房屋中居住。签订《认购书》至今，涉案房屋的按揭手续并未办理。2005年8月24日，何雁长、何玲海向美联公司再支付房款15000元，其余购房款至今并未支付给美联公司。
另查，2004年5月18日，“顺德市美联房产有限公司”核准变更名称为“佛山市顺德区美联房产有限公司”。2005年11月14日，经股东决议，美联公司的法定代表人由马炳尧变更为刘小红，该变更由有关行政主管部门核准。2008年8月28日，美联公司被吊销。
再查，“顺德市美联房产有限公司”作为甲方，刘小波作为乙方，签订《商品房买卖合同》一份，约定乙方以260000元价格购买甲方的涉案房屋，合同显示签订时间为“2002年8月6日”，落款处有甲方加盖“佛山市顺德区美联房产有限公司”公章及法定代表人“马炳尧”个人章。
2010年3月25日，刘小波向美联公司支付涉案房屋的购房款260000元，并向房管部门提交商品房交易登记申请书。2010年4月9日，刘小波缴纳契税3900元。现涉案房屋登记在刘小波名下，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2010年4月14日，产权证号0300112915。
又查，2012年6月6日，陈欣年作为甲方，刘小波作为乙方，双方经佛山市顺德区大良街人民调解委员会调解员调解，签订《人民调解协议书》一份，确认乙方欠甲方借款本金180000元，并约定乙方分四期归还完毕等内容。原审法院根据该协议书，于2012年7月12日制作（2012）佛顺法调确字第1613号确认决定书，确认上述协议的法律效力。
因刘小波未按照上述确认决定书履行还款义务，陈欣年向原审法院申请强制执行，案号为（2012）佛顺法执字第5362号。在该案的执行过程中，原审法院拟对刘小波名下的涉案房屋进行评估、拍卖，何雁长、何玲海以涉案房屋应属其所有为由向原审法院提出异议，要求终止对涉案房屋的评估、拍卖程序。经审查，原审法院于2012年12月4日作出（2012）佛顺法执外异字第37号执行裁定书，裁定驳回何雁长、何玲海的异议请求。何雁长、何玲海不服，在法定期限内向原审法院提出本案诉讼，请求：1.确认美联公司、刘小波签订的《商品房买卖合同》无效，并判决撤销因该合同而取得的粤房地权证佛字××号房产证；2.判决确认何雁长、何玲海与美联公司签订的《认购书》合法有效，确认涉案房屋归何雁长、何玲海所有；3.判令美联公司立即协助何雁长、何玲海办理涉案房屋的房地产权证；4.由美联公司、刘小波、陈欣年承担本案诉讼费；5.判令停止对涉案房屋的执行。
原审判决认为：第一，本案是否已过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，何雁长、何玲海称其在2012年11月看到原审法院张贴在涉案房屋大门上的公告，经查阅有关档案、资料，才获悉涉案房产已登记在刘小波的名下，遂何雁长、何玲海立即委托律师提起执行异议，并于当月参加听证。故，何雁长、何玲海向原审法院主张其对涉案房屋的权利，提出本执行异议之诉，并无超过二年的诉讼时效。陈欣年以本案已过诉讼时效为由抗辩，不予接纳。第二，关于何雁长、何玲海与美联公司签订的《认购书》的效力问题。经审查，该《认购书》的相关内容，没有违反法律、法规强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。第三，关于刘小波与美联公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。何雁长、何玲海认为该合同的实际签订时间是“2010年3月25日”，并非“2002年8月6日”，且交易价格远低于2010年的市场价，及合同签订至今刘小波从未到涉案房屋看楼或要求收楼，不符合常理，故主张该合同是刘小波与美联公司恶意串通订立的，应属于无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。该法第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：……（二）以合理的价格转让……本案中，结合美联公司加盖在该合同中的公章内容，即使该合同是在美联公司变更名称之后（即2004年5月18日之后）签订，但根据现有证据，也不能确定该合同具体是在2010年签订，故也不宜参照2010年的顺德区房地产市场价来评价该合同的交易价格；况且，美联公司作为涉案房屋的所有权人，有权对该房屋进行处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定是限于无权处分物权人处分物权情形下适用，而本案中刘小波是从有权处分该房屋的所有人（即美联公司）处受让房屋，故本案不适用该规定，即无须评价转让价格是否合理。故，根据现有证据，何雁长、何玲海主张该合同是恶意串通应属于无效，理由不成立，不予接纳。第四，关于刘小波与陈欣年签订的《人民调解协议书》及原审法院制作的（2012）佛顺法调确字第1613号确认决定书的效力问题。何雁长、何玲海认为上述债权并不真实，是刘小波与陈欣年恶意串通制造，却没有提供证据予以证明。因该协议书是原件，根据该协议书制作的上述确认决定书是生效法律文书，原审法院确认上述协议书及确认决定书的法律效力。第五，关于涉案房屋的所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，何雁长、何玲海主张涉案房屋应属其所有，提供《认购书》、代收水电费协议书等证据。首先，《认购书》仅能约束合同双方，无法形成对抗第三人的效力；其次，代收水电费协议书等证据，仅能证明何雁长、何玲海实际占有、使用涉案房产，不能证明涉案房屋为何雁长、何玲海所有；再者，签订《认购书》至今，何雁长、何玲海合共支付90000元购房款，余下160000元的付款义务何雁长、何玲海并未履行，且何雁长、何玲海十年来一直未能积极督促美联公司履行办理房屋按揭和过户登记手续的义务，应承担由此造成的损失和风险。根据销售不动产统一发票、契税完税证等证据可知，刘小波已根据合同约定向美联公司支付全部购房款，缴纳有关契税，且涉案房屋已于2010年4月14日登记在刘小波名下。故涉案房屋的所有权人应为刘小波，何雁长、何玲海的上述主张，不予支持。
综上，何雁长、何玲海的诉讼请求，没有事实与法律依据，法院不予接纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：驳回何雁长、何玲海的诉讼请求。本案受理费5050元，由何雁长、何玲海负担。
上诉人何雁长、何玲海不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误且证据不足。原审判决认定“2010年3月25日，刘小波向美联公司支付涉案房屋的购房款260000元”错误，该认定既无证据证明，也不存在可能性。刘小波与美联公司签订《商品房买卖合同》是为了将案涉房屋过户到刘小波名下，刘小波根本没有付款。1.无证据证明刘小波在2010年3月25日支付了260000元购房款予美联公司。大良税局2010年3月25日代开出的发票，无法证明刘小波在当天支付了购房款给美联公司。2.美联公司早在2008年便被吊销营业执照，无办公地址，且美联公司因欠款被法院执行，所有银行帐号均被法院查封，刘小波不可能在2010年3月25日付款予美联公司。3.美联公司与刘小波恶意串通，通过签订《商品房买卖合同》骗取房产证，以达到通过债务诉讼拍卖案涉房屋赶走何雁长、何玲海的目的，所以刘小波根本没有支付房款。
二、原审判决未认定美联公司与刘小波在2010年3月25日才签订购房合同错误，何雁长、何玲海提供的证据可以充分证明上述事实。1.在刘小波与美联公司签订的《商品房买卖合同》中，美联公司加盖的公章是“佛山市顺德区美联房产有限公司”，而一审法院已查明“顺德市美联房产有限公司”于2004年5月18日变更企业名称为“佛山市顺德区美联房产有限公司”，那么在2002年8月6日，顺德市美联房产有限公司不可能在商品房买卖合同上盖上2004年5月18日才启用的“佛山市顺德区美联房产有限公司”的公章。因此，刘小波与美联公司倒签了案涉购房合同。2.刘小波与美联公司签订的《商品房买卖合同》的附件一房屋平面图上显示该平面图制作时间为2010年3月25日，因此刘小波与美联公司签订《商品房买卖合同》的时间不可能早于2010年3月25日。结合刘小波在2010年3月25日当天向顺德区房产交易所提交《佛山市顺德区商品房交易登记申请书》及《商品房买卖合同》的事实，足以认定刘小波与美联公司签订《商品房买卖合同》的时间就是在2010年3月25日。此外，原审法院未对刘小波与美联公司约定的购房款金额进行审查错误，该购房价格与2010年顺德区同期房价相比明显偏低。
三、原审判决适用法律错误。何雁长、何玲海的举证充分证明，刘小波恶意串通签订《商品房买卖合同》，已损害了何雁长、何玲海的合法财产权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定“下列情形之一的合同无效……二、恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。”法院应该认定美联公司与刘小波签订的《商品房买卖合同》无效。案涉房产是美联公司早在2002年10月9日已将案涉房屋销售给何雁长、何玲海，并在当天交付两人使用。美联公司与刘小波构成恶意串通，理由如下：1.美联公司明知案涉房屋已销售予何雁长、何玲海，仍然将该房产“出售”予刘小波，该行为属于一房二卖，损害了何雁长、何玲海的合法财产权益。2.刘小波并非善意购房者，其与美联公司签订的《商品房买卖合同》不符合正常购房者的行为。首先，刘小波从来没有看过其要购买和已购买的房屋。何雁长、何玲海2002年底对案涉房屋进行装修，并一直居住使用至今，但从来没有人以购房为名入门查看过该房产，也没有人以收楼为名要求入门查看、接收房产。其次，从美联公司与刘小波签订购房合同的实际时间、约定的购房价格亦可表明双方存在恶意串通的故意。再次，美联公司在2008年被吊销营业执照，早在2006年便无地址办公，无法联络，但刘小波却能与之在2010年签订购房合同。最后，案涉房屋价值70多万元，刘小波欠陈欣年仅17万元，刘小波因欠款被陈欣年向法院申请执行，法院因此查封案涉房屋，但该房屋价值远远大于陈欣年申请执行标的，刘小波未就此提出异议。在本案诉讼中亦从未出庭。由此可见，刘小波并非善意购房者。
四、何雁长、何玲海的合法财产权益应受到法律保护。1.何雁长、何玲海在支付90000元购房款后，因一直无法联系美联公司，导致至今未支付剩余房款。2.原审法院曾审理多件以美联公司作为被告的借款案件，美联公司逃避债务，难以联系。3.何雁长、何玲海与美联公司签订购房合同在先，且对案涉房屋使用至今。4.原审判决已认定何雁长、何玲海与美联公司签订的《认购书》合法有效，也已认定两人在2002年10月9日便已收楼，并入住至今等。而刘小波购房在后，理应保护何雁长、何玲海的合法权益。
综上，何雁长、何玲海上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判确认美联公司、刘小波签订的《商品房买卖合同》（合同编号为0058070）无效，并判决撤销因该合同而取得的粤房地权证佛字××号房产证；3.改判确认何雁长、何玲海与美联公司签订的《认购书》合法有效，确认佛山市顺德区大良街道文秀居委会环城路59号5座401号房归何雁长、何玲海所有；4.判令美联公司立即协助何雁长、何玲海办理佛山市顺德区大良街道文秀居委会环城路59号5座401号房的房地产权证（何雁长、何玲海同意现金付清购房余款160000元予美联公司）5.判令停止对佛山市顺德区大良街道文秀居委会环城路59号5座401号房的执行；6.由美联公司、刘小波、陈欣年承担本案诉讼费。
被上诉人陈欣年辩称：何雁长、何玲海的上诉主张缺乏事实依据，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人美联公司、刘小波均未到庭发表意见。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对除“2010年3月25日，刘小波向美联公司支付涉案房屋的购房款260000元”外的原审认定事实予以确认。
本院认为：本案上诉的主要争议焦点是美联公司与刘小波签订的《商品房买卖合同》的效力。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。根据上述法律规定，当事人恶意串通签订房屋买卖合同，损害第三人利益的，应认定为无效合同。虽然法律没有明文规定“恶意串通”的含义，但根据上述法律的规定和文义内容，“恶意串通”应理解为是表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，该行为损害国家、集体或第三人的利益并从中受益。本案中，何雁长、何玲海主张美联公司与刘小波在签订《商品房买卖合同》时恶意串通，依法应由其承担举证责任，即应举证证明刘小波明知美联公司已将房屋出卖的情况下仍恶意通谋签订合同，并损害其利益的事实，否则应承担举证不能的法律后果。结合本案证据分析，应认定刘小波与美联公司存在恶意串通并损害何雁长、何玲海利益之事实，理由如下：
首先，何雁长、何玲海与美联公司的房屋买卖合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，何雁长、何玲海于2002年10月9日与美联公司签订《认购书》购买案涉房屋，双方虽未按约定签订商品房买卖合同，但《认购书》约定了商品房买卖合同的主要内容，并且何雁长、何玲海为履行合同支付了部分购房款，美联公司也实际交付了案涉房屋，并由何雁长、何玲海接收居住至今，根据上述法律规定，双方之间的商品房买卖合同于2002年10月9日成立及生效，并已实际履行。
其次，美联公司与刘小波存在倒签合同的行为，且合同内容存在重大瑕疵，可以认定双方存在恶意通谋的行为。从刘小波在房管部门办理过户登记的商品房买卖合同显示，出卖人为“顺德市美联房产有限公司”，签订日期为“2002年8月6日”，但合同上加盖的却是“佛山市顺德区美联房产有限公司”的公章，而美联公司核准变更名称为“佛山市顺德区美联房产有限公司”的日期为2004年5月18日，即美联公司在2002年期间不存在名为“佛山市顺德区美联房产有限公司”的公章。这从美联公司与何雁长、何玲海2002年10月9日签订的《认购书》中使用公章名称为“顺德市美联房产有限公司”的事实亦得以印证。由此可以推断美联公司在其与刘小波签订的购房合同上盖章的时间只能是在2004年5月18日之后，显然美联公司与刘小波存在倒签合同的行为，此其一；其二，刘小波的合同中虽约定了案涉房屋的房号、每平方米2463元的单价和总价260000元，但没有具体约定面积，而从2010年3月25日出具的发票显示每平方的单价为2478.31元，两者亦存在矛盾；合同附件一的房屋平面图显示是“2010年3月25日”，又与合同签订时间不一致；另外，合同约定该房屋的交付时间为2001年10月1日，即表明刘小波签订合同时该房屋已可以交付，且在何雁长、何玲海收楼之前，但却无任何刘小波接收房屋的证据，反而美联公司在与何雁长、何玲海签订《认购书》已实际交付了案涉房屋。可见刘小波的合同内容是存在重大瑕疵。
最后，刘小波不符合正常购房者的交易行为。因商品房作为不动产，属于重大的生活、生产资料，作为一个正常的购房者，对商品房交易行为应持审慎态度，应当在购房前对所购房屋进行必要的实地调查和了解，而何雁长、何玲海与美联公司签订《认购书》后即接收案涉房屋，已实际居住、使用超过10年。如果刘小波合同签订在前，既未接收房屋或对案涉房屋进行任何实地了解，亦没有证据证实其曾向房屋占有人何雁长、何玲海主张过权利，甚至于在一、二审期间也未出庭积极应诉的事实，明显与常理不符。由于可以认定刘小波应当知道何雁长、何玲海已购买和占有案涉房屋，即使其与美联公司签订的合同真实，也不应认定其为善意购房者。另外，从刘小波办理过户的材料显示，无论是购房发票、还是宗地平面图、合同附件一的房屋平面图、过户申请等，均是2010年3月25日同一天出具或办理完成，也与正常的交易习惯不符，并且除佛山市顺德区地方税务局大良分局代开的销售不动产统一发票外，缺乏其他相应证据佐证刘小波已全额支付购房款的事实。因此，可以推定上述行为是美联公司与刘小波相互配合而为办理案涉房屋权属登记而实施，双方有串通行为。
综上，美联公司、刘小波明知其已将案涉房屋出卖给何雁长、何玲海，又以倒签房屋买卖合同形式并办理了权属登记，存在恶意串通行为，并已实际损害签订合同在先的何雁长、何玲海一方的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，应当确认美联公司与刘小波的房屋买卖合同无效。何雁长、何玲海此项上诉主张，符合法律规定，本院予以支持。
关于案涉房屋的所有权问题。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”何雁长、何玲海签订《认购书》后，没有在房产管理部门办理产权变更登记，不能产生物权变动的法律效力。在合同生效而不动产物权变动未成就的情况下，何雁长、何玲海依据生效的《认购书》，依法享有的只是债权请求权，故何雁长、何玲海请求确认案涉房屋所有权归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。同时由于何雁长、何玲海未向美联公司支付全部购房款，对其提出美联公司协助其办理案涉房屋产权证书的诉讼请求，本院亦不予支持。何雁长、何玲海基于其与美联公司的合同关系而产生的债权债务纠纷，可以另循法律途径解决。
另外，对何雁长、何玲海在本案请求撤销刘小波因该合同而取得的粤房地权证佛字××号房产证，因该诉请不属于民事诉讼受理范围，故本院不予处理。当事人可以根据《中华人民共和国物权法》第十九条的规定，向行政机关申请处理。
综上所述，由于美联公司与刘小波的房屋买卖合同无效，刘小波取得案涉房屋并无依据，何雁长、何玲海请求停止对案涉房屋的执行有理，本院予以支持。原审判决认定事实基本正确，但适用法律有误，导致处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第六条，第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法民一初字第14号民事判决；
二、确认佛山市顺德区美联房产有限公司与刘小波签订的《商品房买卖合同》（合同编号为0058070）无效；
三、确认佛山市顺德区美联房产有限公司与何雁长、何玲海签订的《认购书》有效；
四、停止对位于佛山市顺德区大良文秀居委环城路59号5座401号房屋的执行；
五、驳回何雁长、何玲海的其他诉讼请求。
一审案件受理费5050元，二审案件受理费5050元，均由佛山市顺德区美联房产有限公司、刘小波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
代理审判员 彭进海
代理审判员 姜欣欣
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 邱雪碧