福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第602号
上诉人（一审原告）：张海雄，男，1978年7月27日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区九龙。
委托代理人：李勇敢，福建兴南律师事务所律师。
委托代理人：叶小青，福建兴南律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：漳州市万豪实业开发有限公司（以下简称“万豪实业公司”）。住所地：福建省漳州市芗城区。
法定代表人：肖国生，董事长。
委托代理人：詹俊忠，福建衡评律师事务所律师。
委托代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。
上诉人张海雄因商品房预约合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第4424号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张海雄的委托代理人李勇敢、叶小青，被上诉人万豪实业公司的委托代理人詹俊忠、薛毅辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年2月24日，张海雄为乙方、万豪实业公司作为甲方签订了“万豪国际”立约定金合同。合同约定：一、乙方自愿以向甲方交付定金壹拾肆万陆仟元人民币的方式作为订立“万豪国际”第1号楼第706A号住宅《商品房买卖合同》的担保；二、乙方预定购的标的为“万豪国际”第1号楼第706A号住宅，总价为玖拾柒万零陆佰柒拾柒元整。四、甲方取得“万豪国际”《商品房预售许可证》后，以书面形式按乙方在本合同中所确认的住址通知甲方前来签署《商品房买卖合同》；五、乙方应在接到甲方订立《商品房买卖合同》通知之日起十日内到甲方处签署《商品房买卖合同》，乙方已交纳的本合同项下的定金无息转为购房款；七、乙方变更住址、联系电话等，应于变更之日起48小时内以书面形式通知甲方，否则视为无变更，乙方自愿承担由此导致的一切不利后果。乙方张海雄没有在该立约定金合同书上载明其住所、身份证号码及联系电话。同日，张海雄预付给万豪实业公司购房定金146000元，万豪实业公司出具收据，收据由张海青签字并加盖公司公章。2011年6月4日，万豪实业公司将万豪国际1幢706号住宅即“万豪国际”第1号楼第706A号住宅出售给他人。在本案一审审理过程中，张海雄要求解除其与万豪实业公司签订的“万豪国际”立约定金合同，万豪实业公司同意解除该合同。另外，张海雄撤回要求万豪实业公司按房价上涨额赔偿损失暂计10万元（具体赔偿额待鉴定后确定）的诉讼请求。
原审认为，2010年2月24日，张海雄与万豪实业公司签订的“万豪国际”立约定金合同合法有效。该合同是双方约定为将来订立“万豪国际”第1号楼第706A号住宅《商品房买卖合同》的预约合同，该预约合同约定的定金146000元为立约定金。在双方签订立约定金合同的同日，张海雄向万豪实业公司支付了定金146000元。因此，该预付合同依法成立。该合同成立后，万豪实业公司取得商品房预售许可证后，未与张海雄签订《商品房买卖合同》。2011年6月4日，万豪实业公司将万豪国际1幢706号住宅即“万豪国际”第1号楼第706A号住宅出售给他人。万豪实业公司未与张海雄签署《商品房买卖合同》，导致双方签订的“万豪国际”立约定金合同目的无法实现，张海雄要求解除“万豪国际”立约定金合同，万豪实业公司亦同意解除该合同，对张海雄的该诉讼请求，依法予以支持。由于张海雄在本案立约定金合同中没有载明其住所、身份证号码及联系电话，依照该合同约定即万豪实业公司取得“万豪国际”《商品房预售许可证》后，以书面形式按张海雄在本合同中所确认的住址通知其前来签署《商品房买卖合同》，万豪实业公司未通知张海雄签订《商品房买卖合同》张海雄存在一定的过错，故本案不适用定金罚则。由于本案中，万豪实业公司在双方签订合同时没有对张海雄进行必要的提醒，而且也未穷尽通知方式，故导致双方没有签订《商品房买卖合同》万豪实业公司亦存在过错，万豪实业公司应返还张海雄定金146000元及利息（从2010年2月24日起计至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。关于万豪实业公司主张本案是张海青在私自收取定金后盗用公司的公章在收据上盖章，与万豪实业公司无关，并要求追加张海青作为本案的第三人或被告参加诉讼的问题，原审认为，万豪实业公司的该主张缺乏事实依据。张海雄付款的收据上不仅有张海青的签名，并有万豪实业公司签章予以确认。张海青实施的该行为系代表万豪实业公司，由此产生的民事责任应由万豪实业公司承担。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十二条第（三）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决：一、解除原告张海雄与被告漳州市万豪实业开发有限公司签订的“万豪国际”立约定金合同；二、被告漳州市万豪实业开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还原告张海雄定金14.6万元及利息（利息从2010年2月24日起计至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7180元，由张海雄负担3590元，漳州市万豪实业开发有限公司负担3590元。
一审判决后，张海雄不服，向本院提起上诉称：上诉人持有的合同未填写住所及电话，但是被上诉人持有的合同载明了住所及联系电话，被上诉人拒不提供合同，应推定上诉人的主张成立。即便合同上未写明住所和电话也不影响合同其他条款的效力，原审以此为由不适用定金罚则，于法无据。立约定金合同未允许被上诉人将房屋另售他人，即便上诉人现在主张签订买卖合同也不违法。无法签订商品房买卖合同显然是被上诉人违约所致，其应双倍返还定金。请求撤销原判第二项，改判被上诉人双倍返还定金29.2万元。
被上诉人万豪实业公司辩称：万豪实业公司与张海雄并不存在真实的交易关系，张海雄与万豪实业公司的原法定代表人张海青系亲属关系，万豪实业公司的原股东为了将优质的房源留下才借用亲属名义签订该定金合同，应将张海青追加为本案的当事人参加诉讼。万豪实业公司并未收取张海雄的定金，张海雄也未举证证明在交纳定金当日其本人在内地，也没有交纳定金的证据。万豪实业公司在无法通知张海雄的情况下，不得不在2011年6月将房产出售给他人，被上诉人没有违约。请求驳回上诉，维持原判。
经审查，一审庭审中，双方对2010年2月24日签订的立约定金合同的真实性无异议，对立约定金合同中载明的房屋已经由万豪实业公司售予他人的事实无异议。万豪实业公司对收据上公章的真实性未提出异议。因此，原审查明的立约定金合同的内容应予认定，对定金收据的真实性也应予认定。
另查明，在本案立约定金合同签订时，张海青任万豪实业公司的法定代表人。
双方当事人争议的焦点问题是：被上诉人万豪实业公司是否应双倍返还定金。对此，本院予以查明并分析认定。
本院认为，本案双方当事人为买卖商品房而签订立约定金合同，因此，本案的性质应确定为商品房预约合同纠纷。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中双方签订的立约定金合同上并未注明买受人张海雄的联系地址和电话，存在疏漏；对于造成不能签订正式的商品房买卖合同，不可归责于任何一方。定金合同上没有乙方张海雄地址和联系方式客观上导致在万豪实业公司取得商品房预售许可证后无法通知张海雄前来签订正式的商品房买卖合同。双方在定金合同第七条明确约定，乙方变更住址、联系电话等应在变更之日起48小时以内以书面形式通知甲方，否则视为无变更，乙方自愿承担由此所导致的一切不利后果。定金合同上虽未写明乙方地址，但甲方地址明确具体，张海雄发现后应以书面形式通知甲方，但是张海雄并未通知，导致万豪实业公司无法通知其签订正式商品房买卖合同，未能签订正式合同的责任不在万豪实业公司。未在定金合同上签署买受人地址，无法确认是否为当事人故意所致，属于“不可归责于一方当事人”的事由，万豪实业公司应返还定金。
万豪实业公司认为并未收取定金的理由依据不足。企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。万豪实业公司在定金收据上盖章并由法定代表人签名，可以证明其公司收取了定金。至于法定代表人收款后是否存入公司帐户，则属于其公司内部管理的问题，与张海雄无关。
张海雄认为万豪实业公司持有的合同上写明了其地址，因此申请法院责令万豪实业公司提供该合同，其申请不能成立。书证在对方控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。上诉人张海雄在二审中才提出申请明显与法不符。定金合同明确载明“本合同一式肆份”，即表明四份合同均为同一内容，在此情况下，张海雄主张万豪实业公司持有的合同记载有其他内容不能成立。
综上所述，本院认为：
张海雄和万豪实业公司签订立约定金合同后，张海雄将约定的定金交付给万豪实业公司的法定代表人张海青，由其出具盖有万豪实业公司公章的收据，双方的商品房预约合同关系成立并合法有效。但是双方并未在立约定金合同上注明张海雄的地址和联系方式，张海雄亦未在事后以书面形式通知万豪实业公司其详细地址和联系方式，造成万豪实业公司在取得商品房预售许可证后无法按约定通知其前来订立正式的商品房买卖合同。造成无法订立商品房买卖合同的原因不能归责于任何一方当事人，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，万豪实业公司应返还定金给张海雄。订立合同及收取定金时张海青系万豪实业公司的法定代表人，其行为属于职务行为，产生的法律后果应由万豪实业公司承担。万豪实业公司认为定金并未汇入公司帐户则属于其内部管理问题，不能免除其对外责任的承担。上诉人张海雄认为应双倍返还定金与法不符，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3509元，由上诉人张海雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟庆彩
审 判 员 张海泉
代理审判员 卢津津
二〇一五年十月十日
书 记 员 严小辉
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。