上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民五（商）初字第31号
原告上海农村商业银行股份有限公司曲阳支行。
负责人顾蕴磊。
委托代理人冯波，上海市远东律师事务所律师。
委托代理人秦皛淼，上海市远东律师事务所律师。
被告张积容。
被告李先洪。
原告上海农村商业银行股份有限公司曲阳支行与被告张积容、李先洪金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人秦皛淼律师到庭参加诉讼。二被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年9月20日，原告与二被告签订《个人房屋抵押借款合同》一份，约定贷款人、抵押权人为原告，借款人为被告张积容，抵押人为被告张积容、李先洪，借款金额为1，888，000元，借款人借款所购买并作为抵押物的住宅用房为上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋，借款期限自2009年12月22日起至2029年12月22日止，具体期限以借款凭证的记载为准；采用按月等额本息还款法；借款利率按照中国人民银行公布的同期5年以上人民币基准利率下浮25%确定，如遇中国人民银行调整人民币贷款适用的基准利率，则按该利率浮动幅度和调整后的贷款基准利率重新确定借款利率并执行；借款人未按期足额归还借款本金或利息的，贷款人自逾期之日起按本合同所约定的借款利率水平加收40%计算的罚息利率计收罚息和复利，借款利率调整的，罚息利率随之调整；当出现借款人连续三个月未按期足额支付借款本金或利息等任一情况的，贷款人有权宣布借款提前到期，收回全部已发放借款本息并行使担保权利；抵押担保的范围包括债务本金、利息、逾期利息、罚息、复息、债权实现费用（包括但不限于诉讼费、保全费、抵押物处置费、拍卖费、执行费、律师费等）等。2009年12月25日，原告与被告至房地产登记部门办理了抵押房产的抵押登记，取得了登记证明号为松XXXXXXXXXXXX的《上海市房地产登记证明预告登记（预购商品房抵押）》。2010年1月4日，原告依约定向被告全额发放贷款。其后被告多次未按约定履行还款义务，经原告多次催讨，被告仍未能还清逾期欠款。2014年9月16日，原告向被告张积容寄送《提前收贷通知函》，称借款人连续三个月拖欠应还借款本金和利息，根据合同约定，终止合同的履行，要求其收函后立即归还原告全部剩余借款本金、并支付相应的利息和罚息。原告与上海市远东律师事务所签订《聘请律师合同》，约定原告聘请该律所代理本案诉讼，支付律所律师代理费1万元。现原告要求被告张积容归还原告借款本金1，691，124.54元；支付截止至2014年9月16日的贷款利息10，690.45元、罚息10，503.98元；支付自2014年9月17日起至清偿之日止按合同约定的罚息利率计算的罚息；支付律师费1万元。同时，原告要求享有对该抵押物拍卖或变卖以优先归还上述贷款和相关费用的权利。
原告为支持其诉讼请求和事实主张提交了《个人购房贷款申请书》、《个人房屋抵押借款合同》、《上海市房地产登记证明预告登记（预购商品房抵押）》、借款凭证、《提前收贷通知函》、上海市房地产登记簿、个人贷款还款对账单等证据材料。
二被告未作答辩。
鉴于二被告未到庭参加诉讼，本院对原告的陈述以及提供的证据进行审核，经查明，确认原告所述事实属实。
审理中，本院查明：上海市房地产登记簿载明，本案所涉上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋的产权登记受理日期为2010年10月10日、核准日期为2010年10月23日，房屋权利人为二被告，此外，该房屋还登记有抵押权人为原告、登记证明号为松XXXXXXXXXXXX、原他项权利证号为松XXXXXXXXXXXX的抵押权，债权金额为1，888，000元，该抵押权登记的受理日期为2010年10月10日、核准日期为2010年10月23日。该房屋上其他抵押权登记的受理、核准日期或司法限制的起始日期均在2010年10月23日之后。
本院认为，原告与二被告签订的《个人房屋抵押借款合同》系合同双方真实意思的表示，依法具有法律约束力。原告提供的贷款放行通知书、个人贷款支付凭证已证明其向被告张积容发放了1，888，000元借款。被告张积容借款后未能按约履行还款义务显属违约，原告要求被告张积容归还原告借款本金余额1，691，124.54元并支付相应的借款利息、罚息（逾期利息）及律师服务费，理由正当，本院应予支持。对于原告要求对本案所涉房屋行使抵押权优先受偿这一诉讼请求，鉴于该房屋所涉抵押权的预告登记在房屋所有权初始登记核准当日即转为房地产抵押权登记，且该登记任何案外第三人均可通过依法查询明知，具有公示公信效力，并未损害案外第三人的合法利益，此外，原、被告签订的《个人房屋抵押借款合同》明确约定了抵押权的担保范围，登记簿记载的1，888，000元仅仅是记载的债权数额，不是担保范围，抵押权担保的范围及于债权本金、利息、罚息、复利、违约金及贷款人为实现债权而发生的相关费用等，故原告要求就抵押财产享有以拍卖或者变卖所得价款优先归还上述贷款本息和实现债权费用的诉讼请求本院予以支持。二被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张积容于本判决生效之日起10日内返还原告上海农村商业银行股份有限公司曲阳支行借款本金1，691，124.54元；支付截止至2014年9月16日的贷款利息10，690.45元、罚息10，503.98元；支付借款本金1，691，124.54元自2014年9月17日起至清偿之日止按合同约定的逾期利率计算的逾期利息；支付律师服务费1万元；
二、若被告张积容未按期履行上述付款义务，原告有权向法院申请强制执行，并与被告张积容、李先洪协议以位于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋折抵，或者向法院申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归二被告所有，不足部分由被告张积容继续清偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21，173.87元、公告费260元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈 丽
代理审判员 桂华乔
人民陪审员 张俊彪
二〇一五年三月四日
书 记 员 王 潇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。