江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第00952号
上诉人（原审被告）淮安中南世纪城房地产开发有限公司，住所地淮安经济技术开发区明远东路18-1号。
法定代表人陈锦石，该公司董事长。
委托代理人东冬，该公司员工。
被上诉人（原审原告）陈士华，公司职员。
委托代理人臧岩兵，公司职员。
上诉人淮安中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）与被上诉人陈士华商品房销售合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2015年1月14日作出（2014）淮开民初字第3135号民事判决。上诉人中南公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月4日公开开庭进行了审理。上诉人中南公司的委托代理人东冬、被上诉人陈士华及其委托代理人臧岩兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，淮安中南世纪城一期项目，由被告中南公司开发建设。2012年12月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买中南世纪城11#楼202室房屋，面积91.11平方米，总价为367902元；交付条件为该商品房经验收合格；约定交付期限为2014年7月20日前。关于出卖人逾期交房的责任，合同约定出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他相关条款。当日，原告向被告支付首付款167902元，余款20万元以公积金贷款支付。原告还缴纳契税11037.06元、权证登记费160元、贷款担保费1360元。
原审另查明，被告在中南世纪城项目置业计划书中以“豪华师资：共享实小、淮中优质教育资源，成就一站式教育平台，为孩子未来保航护”对外宣传。该广告资料还注明置业计划仅供参考，最终以合同和相关部门规定为准。
原审还查明，淮水安澜论坛于2014年6月4月刊登“江苏省淮阴中学新城校区2014年初中施教区招生公告”，公告规定了招生对象、施教区学生的报名办法。其中报名条件要求提供户籍、房产证等相关材料，与实际居住地三者一致，报名时间为2014年6月14日至15日。2014年12月5日，原告诉至原审法院并提出上列诉讼请求。
原审庭审中，被告中南公司对原告陈士华解除合同的请求不予认可。原告陈士华主张被告中南公司承担自违约之日起的利息，并表示被告逾期交房超过30天后，就应当退款给原告，因被告未退款所以主张利息。原告陈士华主张被告应赔偿其女儿未上淮中的损失35967.23元，但未举证证明。
陈士华在一审诉称，2012年11月，原告陈士华看到被告“豪华师资：共享实小、淮中优质教育资源，成就一站式教育平台，为孩子未来保航护”的宣传，在被告销售人员承诺购房可以解决小孩上学问题后，原告几经考虑为女儿能接受好的中学教育，于2012年12月27日与被告签订《商品房买卖合同》，支付首付款167902元，余款20万元以公积金贷款支付，并缴纳了相关税费。2014年7月25日，原告去被告处办理交房手续，要求被告协助办理女儿入淮中入学手续，被告工作人员当场告知原告房子尚不能交付，并告知不能协助办理女儿入学手续。如果仅是房屋还不能交付，原告尚且能接受，但不能协助办理女儿入学，这对原告是晴天霹雳。后原告多次找被告协调女儿上学的事，被告均不予理睬。被告明显违反诚信原则，欺骗原告，以达到销售房屋的目的，给原告造成很大的伤害。原告根据合同约定于2014年8月25日、9月3日两次向被告提出按合同约定解除合同，但被告不予理会。9月11日原告再次向被告提出解除合同，并妥协如被告能解决女儿上学问题，可以不解除，但被告态度恶劣，不同意解除合同也不按承诺解决女儿上学问题。随后原告又多次联系，被告均不理睬，原告现具状，请求法院判决被告未按约定期限交付商品房，要求解除合同并退还全部房款367902元；承担违约金18395.10元，以及违约之日起以全部付款按银行基准利率计算的利息；判决被告协助办理解除合同后的退还有关税费手续；判决被告赔偿女儿不能在淮中入学损失35907.23元。本案诉讼费用由被告承担。
中南公司在一审辩称，关于交房时间，中南公司已经在2014年6月24日向原告发函告知。合同上写的交房时间是主管部门录入错误，并非中南公司的真实意思表示，中南公司置业顾问在售房的过程中已向原告告知交房时间为2014年12月30日，且该房屋的实际交付时间也是该时间，因此请求法院对合同约定的交付时间条款进行变更。对原告诉请的解除合同、退还房款、承担违约金、利息及协助退税费，中南公司不予认可。至于“豪华师资，共享实小、淮中优质教育资源，成就一站式教育平台，为孩子未来保驾护航”，中南公司在置业计划书中已经明确告知其为概念规划或设想，不作为未来业主与开发商的合约内容，最终以政府的审批为准。中南公司开发的中南世纪城项目确实属于学区房，原告之所以无法让子女入学淮中的原因，是其不符合淮阴中学新城校区2014年初中施教区的招生公告的条件，原告子女无法进入淮中上学非中南公司过错所致，因此原告要求中南公司赔偿损失，中南公司也不予认可。综上所述，请求法院驳回原告的诉请。
原审认为，原告陈士华与被告中南公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应依合同行使权利并履行相关义务。关于交付时间及逾期交付的违约责任，双方所订合同已作明确约定，被告应当于2014年7月20日前，向原告交付经验收合格的商品房，被告未能如期交房有一定过错，应承担违约责任。中南公司辩称合同约定的交房时间为主管部门录入错误，并非其真实意思表示，但中南公司对此未能举证证明。如果存在被告所称的录入错误，其在双方订立合同后一年多时间才向原告发函告知交房时间也不合常理。故被告该辩称不能成立，原审法院不予采纳。
根据双方合同约定，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。由于被告未能依约交付房屋，原告主张解除合同，符合合同约定，应予支持。被告应当向原告返还全部房款并依约承担原告已付房款的5%的违约金。
关于原告主张被告承担违约责任之后，对已付房款应按银行基准利率计算的利息给付原告。依合同约定，买受人解除合同的，出卖人应当自解除通知到达之日起15日内退还全部已付款。依此约定，买受人陈士华提出解除合同应以书面方式提出，陈士华不能提供证据证明其书面通知中南公司解除合同，故其主张的被告自违约之日承担利息的主张，原审不予支持。原告陈士华可在合同解除后，向有关单位申请退还契税。原告向有关单位所交的权证登记费及贷款担保费，为原告购房必要的支出，因被告违约，导致合同解除，该支出可视为原告所受的直接损失，被告应予赔偿。
关于被告所作的“豪华师资：共享实小、淮中优质教育资源，成就一站式教育平台，为孩子未来保航护”的宣传，未作为合同条款订入合同。该宣传资料还注明置业计划仅供参考，最终以合同和相关部门规定为准。因此，该广告宣传应为要约邀请。实质上有关施教区招生的规定，是由相关学校作出，并非开发商所能确定。因此，开发商所作的上述宣传，有虚假宣传成分，违背了诚实信用原则。原告的女儿最终未能在淮中新城校区就读初中，既与原告在购买施教区房屋的时候，未能尽到谨慎审查的责任有关，也与被告的虚假广告宣传存在一定关联，但被告的过错责任大于原告，被告应当承担缔约过失责任对原告予以补救。原审法院酌情判令被告向原告补偿15000元。原告要求被告赔偿其女儿未上淮中损失35967.23元，没有证据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定判决：一、解除原告陈士华与被告淮安中南世纪城房地产开发有限公司于2012年12月27日所签订的商品房买卖合同；二、被告淮安中南世纪城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告陈士华退还购房款367902元、承担违约金18395.10元、赔偿权证登记费160元、贷款担保费1360元、支付补偿款15000元，合计402817.10元；三、驳回原告陈士华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7580元，减半收取3790元，由被告负担（案件受理费原告已交，被告在履行上述义务时，一并付给原告）。
判决后，上诉人中南公司不服，向本院提起上诉称：1、一审判决书载明的被告即上诉人名称错误，上诉人企业名称为淮安中南世纪城房地产有限公司，而一审判决书却写成淮安中南世纪城房地产开发有限公司；2、一审判决认定事实不清，《商品房买卖合同》是经过政府主管部分审核后的统一版本，不可能一栋楼内房屋交付存在两个不同的时间，且房屋的交付时间不可能在整栋楼整体竣工验收之前，因此，涉案房屋的交付时间不是上诉人真实意思表示；3、上诉人在宣传中南世纪城项目时明确注明“置业计划仅供参考，最终以合同和相关部门规定为准”，中南公司宣传资料的意思表示并不是买房就可以上淮中，被上诉人未尽到注意义务，即使上诉人按期交房，被上诉人也赶不上学校的报名时间。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销一审判决并予以改判。
被上诉人陈士华答辩称：1、上诉人称其于2014年6月24日发函告知被上诉人陈士华，合同上写的交房时间系录入错误，被上诉人陈士华对该告知函内容没有认可，是上诉人单方意思表示；2、上诉人所作的商品房销售广告和宣传资料，有虚假成分，欺骗买房人，上诉人的行为构成违约；3、《商品房买卖合同》附件四合同补充协议（一）第六条约定被上诉人放弃解除合同的权利无效，因为补充协议是格式条款，上诉人未采取足以引起被上诉人注意的文字说明。请求二审法院依法维持原判。
本院认为，双方当事人于2012年12月27日签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。事实上，《商品房买卖合同》约定的交房时间是2014年7月20日，上诉人中南公司未在合同约定的时间内交房构成违约，应承担违约责任。虽然《商品房买卖合同》附件四合同补充协议（一）第六条载明，买受人因出卖人逾期交房要求解除合同的，须于约定期届满后30日内提出书面退房要求，否则视为放弃解除合同的权利，被上诉人陈士华在该补充协议上签字确认。提供格式条款的一方免除其责任的，该条款无效，本案补充协议（一）系格式条款，格式条款约定的买受人放弃解除合同的权利无效。上诉人事实上已经逾期交房。上诉人主张其函告被上诉人交房时间应该是2014年12月30日，但被上诉人陈士华不予认可，上诉人也未提供证据证明买房人同意变更交房时间。故按双方合同约定，陈士华有权解除合同，并应按照约定承担违约责任。陈士华的女儿最终未能在淮中新城校区就读初中，既与陈士华在购买施教区房屋的时候，未能尽到谨慎审查的责任有关，也与上诉人中南公司的虚假广告宣传存在一定关联，但中南公司的过错责任大于陈士华，中南公司应当对陈士华予以补偿。原审法院酌情判令中南公司向陈士华补偿15000元并无不妥。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持，原审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7342元，由上诉人淮安中南世纪城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 王百川
审判员 孙 洁
二〇一五年七月三十日
书记员 王 伟