福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终235号上诉人（原审被告）：福建省旭城房产开发有限公司，住所地明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾108号2#栋。法定代表人：李春华，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄锡珍，福建明经律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢亮，男，1985年2月9日出生，汉族，住明溪县。被上诉人（原审原告）：叶灵，女，1984年11月5日出生，汉族，住明溪县。上诉人福建省旭城房产开发有限公司（以下简称旭城房产公司）因与被上诉人谢亮、叶灵商品房预售合同纠纷一案，不服福建省明溪县人民法院（2016）闽0421民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人旭城房产公司的委托诉讼代理人黄锡珍到庭参加诉讼。被上诉人谢亮、叶灵经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭城房产公司上诉请求：撤销福建省明溪县人民法院（2016）闽0421民初889号民事判决并依法改判驳回谢亮、叶灵全部诉讼请求。事实和理由：根据《商品房买卖合同》及附件六合同补充协议的相关约定，旭城房产公司可顺延交房，故不构成违约，一审判决认定旭城房产公司实际逾期交房天数为328天，构成违约，据此判决旭城房产公司应支付谢亮、叶灵违约金是错误的。具体理由如下：1.《国有建设用地使用权出让合同》约定，明溪县国土资源局应于2013年7月12日前将讼争房屋建筑工程的土地交付给旭城房产公司，旭城房产公司则应将本案讼争的限价商品房在2015年8月交付使用。但由于当时用地红线范围内地上附着物拆迁不到位及当地群众阻挠等问题，政府迟延至2013年10月才将符合规定的净地交付给旭城房产公司开发建设，由此影响本案讼争工程施工进度3个月，故可顺延3个月交房。《明溪县城市建设领导小组（2014）5号会议纪要》与《明溪县人民政府（2014）29号常务会议纪要》，均证明了前述事实。2.明溪县政府于2014年10月9日发出《关于东方军路面、东方军桥改造工程的通告》，造成讼争工程197天无法施工，也是由此影响本案讼争工程施工进度，故可顺延197天交房。3.明溪县气象局出具的《气象证明》，证明自2013年12月1日至2015年12月31日，明溪县出现中雨及中雨以上日数共52天，造成旭城房产公司无法施工，同样影响本案讼争工程施工进度，故可顺延52天交房。4.谢亮、叶灵逾期提交贷款资料及拖延贷款时间，旭城房产公司根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第2项、第3项之约定，可顺延相应时间交房，且谢亮、叶灵还应按未付款的日万分之二支付旭城房产公司逾期付款违约金。5.《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金的计算标准过高，故旭城房产公司一审已申请法院降低违约金计算标准。6.涉案房屋于2016年8月17日已符合交房条件，一审判决认定自2016年8月17日至同年11月15日期间为旭城房产公司逾期交房时间是错误的。谢亮、叶灵未作答辩。谢亮、叶灵向一审法院起诉请求：旭城房产公司支付自2015年8月1日至2016年11月15日，按实际逾期交房天数计算的违约金30924元及至符合交房条件时的违约金。一审法院认为，谢亮、叶灵与旭城房产公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。旭城房产公司应当于2015年8月1日交房，而实际交房是2016年11月15日，逾期472天，扣除道路封闭及气象原因造成停工时间114天和逾期付款顺延的30天，实际逾期328天。谢亮、叶灵请求旭城房产公司支付逾期交房违约金的主张，部分予以支持。旭城房产公司因政府延期交地应当顺延3个月交房的辩解，不予采纳；因道路封闭及气象原因造成停工应当顺延249天交房的辩解，部分予以采纳；违约金过高应调整降低的辩解，不予采纳；旭城房产公司请求谢亮、叶灵支付逾期收房3个月每天80元保管费的主张，旭城房产公司并未提起反诉，不属本案审理范围。一审法院确认实际逾期交房天数328天，按已付房价款327951元的日万分二计算，旭城房产公司应当支付逾期交房违约金21513.59元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、旭城房产公司应于判决生效之日起十日内支付谢亮、叶灵逾期交房违约金21513.59元。二、驳回谢亮、叶灵的其他诉讼请求。案件受理费573.1元，减半收取计286.55元，由谢亮、叶灵负担87.2元，由旭城房产公司负担199.35元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明以下事实：1.谢亮、叶灵与旭城房产公司于2014年8月19日签订一份《商品房买卖合同》，该合同主要约定谢亮、叶灵向旭城房产公司购买明溪县箭岗保障性住房3幢2梯504室房屋；房价款为人民币327951元，该款买受人须在签订之日前交付65951元，余款262000元由买受人向银行办理按揭贷款；该商品房应于2015年8月1日前验收合格并交付使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：⑴遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；⑵因气象原因造成无法施工，24小时雨量超过50㎜以上或五级以上大风，以及政府相关部门要求暂停施工等不可抗力因素，出卖人可根据相关部门出具的证明顺延；出卖人逾期交房的违约责任：⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金。2.《合同补充协议》约定：“买受人须于2014年8月19日前支付首期款65951元，剩余购房款262000元由买受人通过银行申请按揭贷款方式支付。”“买受人应于本协议签定之日起七日内向出卖人提供银行要求的完整按揭贷款材料，并保证所提供的材料的真实性、完整性，如果贷款银行认为买受人提交的按揭贷款材料不完整或者瑕疵，则买受人必须在收到贷款银行或者出卖人的通知之日起七日内根据通知要求重新提交；买受人自接到签订贷款合同之起七日内与银行签订借款合同；若因国家政策关于银行按揭贷款的调整，不同意买受人所申请的按揭额度或按揭年限，买受人应予接受并做出相应的调整，在接到通知后十日内补足购房款差额，并办妥有关按揭手续。”“出卖人未收到买受人应支付的全部购房款之前或买受人未付清其他约定的应付款项之前，有权顺延向买受人交付房屋（每逾期付款一天，相应地相延一天），即使超过了双方约定的交房期限，出卖人也不构成违约”。3.谢亮、叶灵于2014年8月19日支付首期款65951元，于2014年9月25日向中国农业银行股份有限公司明溪县支行提交购房贷款申请的相关资料。4.旭城房产公司于2015年7月27日发布《通知函》，该函的主要内容为在项目施工期间，因东方军路封闭施工及雷雨天等不可抗力累计造成无法施工114天。5.涉案房产于2015年7月31日办理竣工验收手续。于2016年8月17日消防备案复查合格。6.福建省明溪县气象局于2016年6月15日出具《气象证明》一份，主要内容为自2013年12月1日至2015年12月31日我县出现中雨及中雨以上日数共52天。7.谢亮、叶灵在一审庭审中自认于2016年8月11、12日有接到快递公司的电话通知领取交房通知书。8.谢亮、叶灵于2016年11月15日办理房屋接收手续。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于旭城房产公司逾期交房的具体天数的问题。双方当事人对于《商品房买卖合同》约定：涉案商品房应于2015年8月1日前验收合格并交付使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.因气象原因造成无法施工，24小时雨量超过50㎜以上或五级以上大风，以及政府相关部门要求暂停施工等不可抗力因素，出卖人可根据相关部门出具的证明顺延的事实，及涉案的商品房于2016年8月17日消防备案复查合格的事实均无异议。根据《国有建设用地使用权出让合同》的约定，案涉地块应交付给旭城房产公司的时间为2013年7月12日前，虽然案涉地块于2013年10月才实际交付给旭城房产公司，但本案双方当事人签订《商品房买卖合同》是在2014年8月19日，也就是说，双方当事人订立合同时，案涉地块已逾期交付3个月多时间，且政府拆迁本身就是一个渐进的过程，其中牵涉到拆迁协议的签订、补偿金的发放等不确定因素，对于旭城房产公司而言，拆迁不能构成一个“不可预见”的障碍，旭城房产公司作为建筑业的专业主体，对政府拆迁进度慢于预期，应该有所预见并做好充分的履约准备，故对案涉地块的逾期交付不存在不可预见的问题。构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生的。案涉地块的逾期交付在双方当事人订立合同前就已存在，不是双方当事人订立合同后的突发事件，故案涉地块逾期交付不能作为延迟交房的理由。福建省明溪县气象局于2016年6月15日出具《气象证明》可以证明自2013年12月1日至2015年12月31日明溪县出现中雨及中雨以上日数共52天，根据合同约定因天气原因造成无法施工的天数应在商品房交房时间中予以相应的顺延。明溪县政府于2014年10月9日发出《关于东方军路面、东方军桥改造工程的通告》，该通知只能说明明溪县政府有对东方军路面、东方军桥进行改造，道路封闭的时间为197天。对国家政策需要进行的道路建设项目，其他工程均应予以配合，且该道路建设项目旭城房产公司无法提前预知，属意外因素，故道路封闭造成无法施工的天数应在商品房交房时间中予以相应的顺延。但是《关于东方军路面、东方军桥改造工程的通告》仅说明该路段封闭施工，具体对涉案商品房施工是否产生实际影响未能从通告得知，故因道路封闭施工而造成无法施工的具体天数无法认定。因旭城房产公司在出具给业主的《通知函》中自认东方军路封闭及雷雨天气给施工带来的实际影响天数为114天，故应当认定的旭城房产公司可以顺延交房的天数为114天。按照合同约定谢亮、叶灵须于2014年8月19日起七日内（2014年8月26日前）向出卖人提供银行要求的完整的按揭贷款材料，但谢亮、叶灵于2014年9月25日才向中国农业银行股份有限公司明溪县支行提交购房贷款申请的相关资料，构成违约，造成逾期付款，根据合同约定逾期付款天数（30天）应当从逾期交房天数中予以扣除。虽然谢亮、叶灵于2016年11月15日才办理理房屋接收手续，但案涉房产已于2016年8月17日消防备案复查合格，经消防验收合格后已符合交房条件，且谢亮、叶灵于一审庭在审中自认于2016年8月11、12日有接到快递公司的电话通知领取交房通知书，本案逾期交房违约金计算至2016年8月17日，此后的天数不能认定为旭城房产公司逾期交房的天数。综上旭城房产公司逾期交房的天数应为238天（382天－114天一30天＝238天）。二、关于双方约定逾期交房违约金计算标准是否过高的问题。《商品房买卖合同》明确约定，逾期交房90日内的，违约金为日万分之一，逾期交房超过90日的，违约金为日万分之二。故旭城房产公司应按双方订立的合同承担违约责任。谢亮、叶灵虽未举证证明其因旭城房产公司的违约行为而造成的实际损失情况，谢亮、叶灵的损失数额难以确定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少”、第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”而每日万分之二的违约金计算标准仅比同期银行利率略高，按月计算违约金约为1900余元，亦仅略高于同地段同类房屋租金标准，不属于“过分高于造成的损失”情形。根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定逾期交房违约金按《商品房买卖合同》约定的标准计算，故对旭城房产公司调整违约金的请求不予支持。本院认为，谢亮、叶灵与旭城房产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，谢亮、叶灵按约履行了支付商品房价款的义务，旭城房产公司应当按约将商品房交付谢亮、叶灵使用。但旭城房产公司未按合同约定期限履行交付商品房的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。但根据合同约定逾期交房天数应扣除逾期付款天数30天、道路封闭天数及气象原因停工天数114天。因案涉房产已于2016年8月17日消防备案复查合格，经消防验收合格后已符合交房条件，且旭城房产公司于2016年8月17日前向谢亮、叶灵以快递方式送达交房通知书，故本案逾期交房违约金只能计算至2016年8月17日，即382天（未扣除旭城房产公司可顺延交房的时间），而一审判决认定旭城房产公司逾期交房时间计算至实际交房日期（2016年11月15日），即472天（未扣除旭城房产公司可顺延交房的时间），属于认定事实错误，并导致处理结果不当，应当予以纠正。故旭城房产公司要求将逾期交房天数计算至2016年8月17日的上诉请求，于法有据，本院予以支持。旭城房产公司以不存在违约行为，不承担违约责任的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因每日万分之二的违约金计算标准仅比同期银行利率略高，不属于“过分高于造成的损失”情形。故旭城房产公司关于要求降低违约金计算标准的上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，旭城房产公司的上诉请求部分成立。谢亮、叶灵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理和判决。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省明溪县人民法院（2016）闽0421民初889号民事判决；二、福建省旭城房产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付谢亮、叶灵逾期交房违约金15610.47元；三、驳回谢亮、叶灵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费573.1元，减半收取286.55元，由谢亮、叶灵共同负担96.55元，由福建省旭城房产开发有限公司负担190元；二审案件受理费573元，由谢亮、叶灵共同负担190元，由福建省旭城房产开发有限公司负担383元。本判决为终审判决。审 判 长 王  瑞  峰审 判 员 吴  树  辉代理审判员 黄  莉  花二〇一七年四月二十七日书 记 员 张翠芳（代）附：本案适用主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。