南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）江宁汤商初字第106号
原告（反诉被告）南京工业技工学校（以下简称技工学校），住所地在南京市江宁区汤山街道开城路2号，组织机构代码42580316-7。
法定代表人秦婷，系该校校长。
委托代理人冯毅、何丁人，江苏益邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）南京跨世纪装饰城管理有限公司（曾用名南京跨世纪物流信息配载有限公司，以下简称跨世纪公司），住所地在南京市江宁区麒麟街道富民经济园区开城路，组织机构代码74820492-7。
法定代表人王文杰，系该公司执行董事。
委托代理人李根华，江苏刘洪律师事务所律师。
第三人南京工业技术学校（以下简称技术学校），住所地在南京市江宁区麒麟街道麒麟门开城路2号，组织机构代码69044581-5。
法定代表人秦志高，系该校校长。
委托代理人冯毅、何丁人，江苏益邦律师事务所律师。
原告（反诉被告）技工学校诉被告（反诉原告）跨世纪公司、第三人技术学校租赁合同纠纷一案，本院于2011年7月19日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2011年8月15日、同年10月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）技工学校及第三人技术学校的委托代理人冯毅、何丁人，被告（反诉原告）跨世纪公司的委托代理人李根华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告技工学校诉称，2006年7月8日，其与被告跨世纪公司签订了《场地租赁合同书》、《房屋租赁合同书》各1份，约定由其租赁被告所有的位于晨光社区的房屋和场地（以下简称晨光校区）用于教学和学生宿舍。晨光校区在2009年3月12日之前由其使用，之后由第三人技术学校使用。其已于2009年3月12日之前按政府的规定停止办学活动。晨光校区于2009年6月21日发生学生群体事件，按照政府确保维稳要求，晨光校区已不能继续办学。2009年7月14日，政府对技术学校作出限制招生的规定。另晨光校区因消防、环保不符合相关规定，已多次被责令停止使用，故晨光校区已不能继续办学，双方合同目的在客观上已无法实现。其就解除租赁合同事宜多次与被告协商，但被告一直不肯解除合同。现请求法院判令解除其与被告签订的《房屋租赁合同书》和《场地租赁合同书》。
被告跨世纪公司答辩并反诉称：其同意解除双方签订的租赁合同，但合同解除的原因在于反诉被告技工学校违规招生，不当宣传，致使发生学生群体事件并被政府责令停止招生，技工学校应当赔偿其因合同解除所遭受的经济损失。现技工学校的全部办学资源均已转入技术学校，故技术学校应承担共同赔偿责任。现反诉要求技工学校与技术学校：1、支付房屋、场地租金和使用费3536331元（从2009年8月15日至2010年11月18日），标准为280万元／年；2、支付房屋、场地空置租金损失140万元；3、支付因前期业主退租所造成的损失110万元；4、赔偿操场平复费用1231051元；5、恢复泵房和水井；6、拆除加盖的2幢教学楼、1幢食堂、锅炉房、第六幢楼顶上发射塔；7、承担广告费用7200元、鉴定费12000元。
反诉被告技工学校辩称：1、其停止办学系因晨光校区发生学生群体事件及政府作出限制招生的规定所致，属于不可抗力，其不应承担违约责任；2、其于2009年7月18日、同年7月24日、同年8月21日先后三次向反诉原告发函要求解除租赁合同，并于同年8月25日如期腾空了诉争房屋及场地，但反诉原告拒绝接收，故反诉原告要求其支付房屋、场地租金和使用费没有事实依据；3、反诉原告于2010年11月18日接收租赁房屋和场地后，即对房屋和场地进行了改造使用并且成功招商，根本没有闲置，反诉原告要求其支付房屋、场地空置租金损失于法无据；4、反诉原告要求其支付因前期业主退租所造成的损失，其性质属于缔约过失责任，是在缔结合同过程中基于合同不成立、无效或者被撤销的情形而产生的责任，但其与反诉原告签订的租赁合同不仅有效而且已经实际履行，故反诉原告的该项请求也不能成立；5、其租赁场地是作为教学使用，学校配备操场进行体育教学是必须的，其有权为教学之目的改建操场，且租赁房屋和场地的交接证据中根本没有场地原状的记载，客观上也无法恢复原状；6、其腾空房屋和场地后反诉原告拒绝接收，致使原本处于完好状态并能正常使用的有关设备、设施遭到破坏，租赁物资的损失应由反诉原告承担；7、泵房是在修建高速铁路时因拆迁被施工方拆除，与其无关，水井目前仍然存在，反诉原告还应给付其自来水申请费用24万元；8、租赁合同明确约定合同目的是用于教学，其对租赁房屋按教学用途进行装修、改造及新建完全符合双方约定，属于善意添附和有益添附，反诉原告对其装修、改造及新建房屋是明知且同意的，且教学楼、食堂等现在仍然完好并具有使用价值，添附物可归反诉原告所有，但反诉原告应对其给予经济补偿；9、其为避免损失扩大也刊登了招商广告，广告费用应当按照公平原则由双方合理分担。
第三人技术学校辩称：1、其作为案外人与反诉原、被告均不存在任何事实和法律上的利害关系，不是本案适格的第三人，反诉原告追加其作为反诉第三人违反法律规定；2、其与技工学校系两个独立的法律主体，不存在法律上的承继关系。其系民办非企业单位，股东为江苏钟达科技有限公司和康派科技（南京）有限公司，技工学校系事业单位法人，目前依然存续。其只是接收了技工学校尚未毕业的学生和部分教职员工，技工学校在办学期间产生的债权债务及教学租赁的校区均不在其接收范围之内，故其不应与技工学校承担连带责任。综上，请求法院驳回反诉原告要求其承担共同赔偿责任的诉讼请求。
经审理查明，2006年7月8日，原告技工学校与被告跨世纪公司签订《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》各1份，约定由技工学校租赁跨世纪公司所有的位于晨光社区的房屋和场地，租赁期限从2006年8月15日至2012年8月14日，租期6年；房屋租赁费用为80万元／年，场地租赁费用前三年为168万元，后三年为200万元。《场地租赁合同》第六条约定，甲方（跨世纪公司）同意乙方（技工学校）在场地局部可搭建简易食堂等，乙方租赁期限满后，乙方负责拆除上述简易食堂，回复原样。协议签订后，技工学校依约入住使用租赁房屋和场地并支付了前三年的房屋和场地租赁费用。为了办学需要，技工学校在租赁场地内添附了1幢食堂、2幢彩钢瓦的教学楼、1幢锅炉房，并将租赁场地后场改造为操场。2008年6月6日，康派科技（南京）有限公司和江苏钟达科技有限公司向南京市劳动和社会保障局提交《关于申请设立南京工业技术学校的报告》1份，技工学校的全部办学资源包括土地、校舍、实验实训设施、师资等均将转入技术学校，并决定停办技工学校。2009年3月12日，江苏省劳动和社会保障厅发布苏劳社培函（2009）6号《关于同意举办南京工业技术学校的批复》1份，同意停止技工学校的办学活动，并在其基础上举办技术学校。2009年6月21日，因技工学校违规招生，不当宣传，当时五年制的学生获悉毕业后仅能取得劳动部门的认证文凭而不是全日制毕业文凭后，在晨光校区发生学生群体事件。按政府要求，为确保维稳，晨光校区已不能继续办学，在校学生全部迁入其他校区。2009年7月14日，南京市劳动和社会保障局发布《关于调整南京工业技术学校2009年招生计划的函》1份，对技术学校作出限制招生规定：1、2009年只允许其举办三年制中级技工班，不得再办五年制高级技工班；2、三年制中级班招生计划以《中考指南》公布的为准（限招800人），取消五年制高级班招生计划；3、招生时间截止2009年7月22日，在此以后不得再进行任何形式的招生宣传、咨询、报名活动。2009年7月18日、同年7月24日、同年8月21日，技工学校先后三次向跨世纪公司发函要求解除双方的租赁合同，跨世纪公司均回函称不同意技工学校单方解除合同的要求。2009年8月11日，技工学校向本院起诉要求解除双方租赁合同。2009年10月14日，跨世纪公司提起反诉，要求技工学校继续履行合同并赔偿其经济损失。在此期间，双方要求本院暂缓立案，进行诉前调解，共同努力寻找涉案场地、房屋的承租人，以减少双方的损失。2010年1月19日，跨世纪公司变更反诉请求，同意解除双方租赁合同，但要求技工学校承担赔偿责任。后技工学校对诉争房屋及场地多次进行维修，共支付修复费用727673元。2010年11月18日，在本院的督促下，原、被告双方办理资产移交手续，跨世纪公司对涉案房屋及场地予以接收，并派出相关保安人员对场地及设施予以看管和保护。2011年5月26日，江宁区价格认证中心出具江宁价证民字（2011）第27号鉴定报告书，确认操场恢复水泥大片压的平整原状需要1231051元，为此跨世纪公司支付了鉴定费12000元。审理期间，跨世纪公司申请追加技术学校作为反诉第三人。另查明，2009年8月26日，技术学校注册登记成立。跨世纪公司曾用名为南京跨世纪物流信息配载有限公司。审理中，因双方意见不一，致调解未成。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》、《关于申请设立南京工业技术学校的报告》、《关于同意举办南京工业技术学校的批复》、《关于调整南京工业技术学校2009年招生计划的函》、关于终止房屋和场地租赁协议的函、回函、工程决算书、鉴定报告书、调查笔录、质证笔录及双方当事人的陈述等证据证实。
本院认为，原告技工学校与被告跨世纪公司签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律规定，合同合法有效。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行主要债务的，可以主张解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。技工学校于2009年7月18日向跨世纪公司发出解除合同通知书，跨世纪公司于2009年7月22日回函不同意解除合同，并要求继续履行合同，后跨世纪公司于2010年1月19日同意解除租赁合同，但要求技工技工学校赔偿损失，故双方租赁合同的解除日期应为跨世纪公司同意解除合同之日，即2010年1月19日。技工学校应当支付从2009年8月15日至合同解除之日即2010年1月19日的房屋、场地租金。因技工学校怠于对租赁物进行修复，致使双方交付日期拖延到2010年11月18日，对修复期间跨世纪公司的经济损失，技工学校应当予以赔偿，赔偿标准参照双方的约定的租金标准。故对跨世纪公司要求技工学校支付从2009年8月15日至2010年11月18日期间的房屋、场地租金和使用费3536331元（标准为280万元／年）的诉讼请求，本院予以支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。因技工学校的过错导致双方的租赁合同解除，双方经过多次磋商并对诉争房屋及场地进行修复，跨世纪公司才于2010年11月18日正式接收诉争房屋及场地，故跨世纪公司要求技工学校支付6个月的租赁物闲置期间的租金损失140万元，并无不当，本院亦予以支持。关于跨世纪公司要求技工学校赔偿其因签约导致前期业主退出造成的损失110万元，在双方签订的租赁合同中，未明确约定该损失应当由何人予以承担，应当视为被告为与原告产生租赁关系的前期投入，因技工学校违约，致使双方的租赁合同予以解除，跨世纪公司依法已经获得了相应的赔偿损失，故对跨世纪公司的该项主张，本院不予支持。关于操场的平复费用1231051元，根据租赁合同的约定，技工学校承租房屋和场地是作为教学使用，必须配备操场，其将租赁场地后场改建为操场是为了实现合同目的，在合同履行的三年中，跨世纪公司应当知道操场改建的事实，但其一直未提出书面异议，应当视为同意改建。且该操场在改建前，跨世纪公司是作为停车场使用，在场地交接时，双方亦未对交接的场地现状进行明确，考虑减少双方的损失，现操场经过简单改造后亦可作为停车场使用，故对跨世纪公司要求技工学校支付操场平复费用的主张，本院不予支持。关于跨世纪公司要求技工学校拆除2幢教学楼、1幢食堂、1幢锅炉房、发射塔，技工学校建造上述建筑物未办理合法手续、依据《场地租赁合同》约定，在租赁期满后，应当予以拆除，故本院对跨世纪公司该项诉请，予以支持。关于跨世纪公司要求技工学校恢复泵房和水井的诉请，双方初始交接时，涉案场地使用的是地下水，故有水井、泵房的存在。在合同租赁期内，技工学校为保障在校学生饮用水安全，花费24万元申请了自来水户头，并对原管网做了改造，后因高铁建设对原泵房进行了拆除，且当地因过度开发，已经无法使用地下水，泵房、水井已无恢复必要，故对跨世纪公司的该项诉请，本院不予支持。自来水开户费用应当由跨世纪公司予以承担，在技工学校应当承担的赔偿损失中予以抵扣。关于跨世纪公司要求技工学校承担广告费用7200元，该广告费用系跨世纪公司接收租赁房屋和场地后为招商所支出的必要费用，不应由技工学校承担，故对跨世纪公司的该项请求，本院不予支持。关于第三人技术学校是否与反诉被告技工学校共同承担赔偿责任，因技术学校成立时的登记材料明确记载，技工学校的全部办学资源包括土地、校舍、实验实训设施、师资等均将转入技术学校，并决定停办技工学校，现技工学校的师生已经全部转入技术学校。虽然技工学校主体并没有注销，但可以认定技术学校与技工学校二者资产混同。因此，技术学校应当与技工学校共同承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十七条、第八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告技工学校与被告跨世纪公司签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》于2010年1月19日予以解除。
二、由反诉被告技工学校、第三人技术学校共同给付反诉原告跨世纪公司房屋、场地租金和使用费3536331元，租赁物闲置期间的租金损失140万元，合计4936331元，扣除技工学校已经支付的自来水开户费用24万元，余款4696331元于本判决发生法律效力之日起十日内付清。
三、涉案场地内的2幢彩钢瓦教学楼、1幢食堂、1幢锅炉房、第六幢楼顶上发射塔于本判决书发生法律效力起三十日内由反诉被告技工学校予以拆除。
四、驳回反诉原告跨世纪公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费70600元、反诉案件受理费14680元、鉴定费12000元，合计97280元，由原告（反诉被告）技工学校和第三人技术学校负担85280元，由被告（反诉原告）跨世纪公司负担12000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼费收费办法》规定，同时应当按照不服本判决部分诉讼请求数额计算向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处。账号：033401059040001276。
审 判 长 闫立海
人民陪审员 刘贤军
人民陪审员 陈 诚
二〇一三年四月十日
见习书记员 郑 康