浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭江民初字第2189号
原告杭州××汽车维修服务有限公司，住所地杭州市×
×区北干街道××号。
法定代表人周某某。
委托代理人陈甲、褚某某。
被告童某某。
委托代理人沈某某。
原告杭州××汽车维修服务有限公司（以下简称俊翔×
×）为与被告童某某房屋租赁纠纷一案，于2009年9月25日向
本院起诉，本院受理后，由代理审判员高春燕独任审判。2009
年9月30日，原告俊翔××向本院申请对案涉房屋的装饰装修
现值进行评估。2010年6月9日，本案依法组成合议庭，于2010
年7月15日公开开庭审理，原告俊翔××委托代理人褚某某、
被告童某某及其委托代理人沈某某到庭参加诉讼。本案现已审
理终结。
原告俊翔××起诉称：为经营需要，原告法定代表人周
某某于2007年2月15日与童某某签订厂房某同书一份，双方约
定，童某某将其位于杭海路××号的厂房出租。租赁用途为汽
车维修，租期四年，自2007年2月28日起到2011年2月27日止，
租金为每年人民币10万元，出租方配合承租方办理营业执照及
环保的相关手续等。合同签订后，原告即着手对厂房进行装修，安装汽修设备，同时办理公司设立登记手续。2007年6月6日
，杭州××汽车维修服务有限公司正式登记注册成立。原告承
租后，案外人黄甲向原告主张其本人系杭海路××号的实际权
利人，认为原告占用了其土地房屋，黄甲多次与原告交涉，影
响原告正常经营。原告为此不堪其扰，现经进一步了解得知杭
海路××号厂房未经任某某设审批手续，实为违章建筑，因此
，按照合同法第52条之规定，原告要求确认租赁合同无效。被
告明知原告系开办汽修而租赁厂房，却将违章建筑非法出租，
被告应对导致合同无效承担全部过错，原告对厂房进行了装饰
装修，依据法律规定原告要求被告赔偿装饰装修现值损失。现
诉至法院，请求判令：一、确认原告与被告签订的厂房租赁合
同无效；二、被告赔偿原告房屋装修现值45392.30元；三、被
告承担评估费用5000元。
被告童某某答辩称：原告是明知被告出租的房屋是从他
人处租赁过来再转租给其的；原告装修时没有书面通知被告，
对房屋装修被告并不知情的；原告将房屋进行重新装修时，拆
除了原有的装修，这部分损失房东要求被告赔偿；原告装修的
油漆房及办公室玻璃隔断是可以移动的，原告可以拆回的。20
10年2月1日，原、被告及陈乙房屋租赁纠纷一案经法院调解，
当时原告法定代理人周某某承诺所涉房屋中的土坑其会负责填
平，但到至今仍未填平。根据有关法律规定，原告主张的房屋
现值45392.30元，双方约定的租期是4年，原告实际租用了3年
，且原告在装修时也未书面通知被告，根据双方的过错，就房
屋的装修残值原告也应该承担责任。原告俊翔××为证明自己的主张向本院提供如下证据：
1、厂房租赁合同书一份，拟证明原告法定代表人周某某
于2007年2月15日与被告童某某签订厂房租赁合同书一份，双
方约定，童某某将其位于杭海路××号的厂房出租，用途为汽
车维修，租期四年，自2007年2月28日起至2011年2月27日止，
租金为每年人民币10万元，出租方配合承租方办理营业执照及
环保的相关手续等的事实；
2、工商登记信息一份，拟证明原告公司于2007年6月登
记成立，住所××为杭州市××号；
3、向法庭申请调取2009杭江某某字1009号调解笔录一份
，拟证明原告已经在2010年2月2日将合同所涉的房屋返还给被
告方；2010年2月1日也将截止到2010年2月28日的房屋占用期
间的占用费某某给被告的事实；
4、浙江韦宁资产评估有限公司出具的资产评估报告书一
份，拟证明案涉房屋的装饰装修评估值为45392.30元的事实。
经庭审质证，被告童某某对原告提供的证据1、2、3、4
三性均无异议。
被告童某某为证明自己的主张向本院提供如下证据：
1、被告与蒋甲、蒋乙签订的租房协议各一份，拟证明20
03年蒋甲、蒋乙将其所有的房屋出租给童某某的事实；
2、被告与黄乙、黄丙签订的土地出让合同各一份，拟证
明黄甲，黄乙将私有宅基地出租给童某某的事实。
证据1、2共同证明被告将蒋甲、蒋乙出租给其的房屋以
及黄甲，黄乙出租给其的宅基地上建造的房屋一并出租给原告的事实。
3、杭州市江干区牛某某区居民委员会出具的证明书2份
，拟证明蒋甲、蒋乙出租给被告的房屋以及黄甲、黄乙出租给
被告的宅基地上建造的房屋土地性质为宅基地。
经庭审质证，原告俊翔××质证意见如下：证据1、2真
实性均有异议，协议上出租人的姓名与被告提交的证据清单上
出租人的姓名不相符，就算租房协议合法有效，也不能证明被
告出租给原告的房屋合法有效，原告认为该合同无效；证据3
，关于328号证明书，对其真实性无法确认，该份证据恰恰能
证明案涉的房屋没有经过审批手续，从证明的抬头居委会来看
，案涉区块已属于城镇规划区块；第二份证明，原告认为超过
举证期限，从上面落款的时间来看是为应诉需要制作的，真实
性不能确认，也不能证明被告欲证明的内容。
本院认证如下：原告俊翔××提供的证据经被告童某某
质证均无异议，上述证据能证明原告欲证明的事实，本院予以
确认。被告童某某提供的证据1、2、3仅能证明案外人蒋甲、
蒋乙将案涉部分房屋出租给被告童某某及黄甲、黄乙将宅基地
出租给被告建造房屋的事实，对这一事实，本院予以确认，对
于被告与蒋甲、蒋乙、黄甲、黄乙签订的合同效力，并非本案
审理的范围，故对其效力本院不作认定。
综合上述有效证据及双方当事人的陈述，本院查明以下
事实：
2007年2月15日，因设立公司需要，原告公司法定代表人
周某某与被告童某某签订厂房租赁合同一份，合同约定：被告将位于杭海路××号的厂房出租，租赁面积经双方认可确定为
约550平方米，租赁物的用途为汽车维修，租赁期限为4年，自
2007年2月28日起至2011年2月27日止，年租金为100000元，被
告应配合承租方办理营业执照及环保的相关手续；合同还对其
他事宜作了约定。合同签订后，被、原告双方按约履行了合同
约定的义务，原告法定代表人周某某对租赁物进行了装修，并
于2007年6月6年日在案××房屋杭州市××号登记注册成立了
杭乙翔汽车快修服务有限公司，法定代表人为其本人，2007年
6月14日，杭乙翔汽车快修服务有限公司变更为本案原告俊翔
××。
另查明，因原告将案涉房屋及房屋内设备发包给案外人
陈乙经营，后发生纠纷，陈乙于2009年起诉至本院，经本院调
解，原告、被告及陈乙达成调解协议，其中协议约定，原告于
2010年2月2日前将位于杭海路××号内的属于其所有的汽修设
备搬迁，原告应支付给被告截止到2010年2月28日的房屋占用
费55000元由陈乙于2010年2月2日前直接支付给童某某。协议
签订后，原告按约于2010年2月2日将案涉房屋腾退给被告。后
双方因房屋装修装饰款的赔偿产生本纠纷。
又查明，案涉房屋未经批准，系违章建筑。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未
按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的
租赁合同无效。本案中，被告就未经批准建设的房屋与原告订
立的租赁合同应属无效。对于原告主张被告赔偿房屋装修现值
，本院认为，根据法律规定承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的
，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致
合同无效的过错分担现值损失。被告辩称原告对租赁物进行装
饰装修未经其同意，且部分装修物如油漆房、办公室玻璃隔断
是可以移动的，原告可以拆回。本院认为，“经出租人同意”
装饰装修并不要求，一定是在签订房屋租赁合同时，出租人明
确的书面同意或者口头同意，凡是在房屋租赁合同被确认无效
前，出租人知道或者应当知道承租人对房屋进行装饰装修而没
有明示反对的，均应视为经出租人同意，本案中，原告租赁房
屋是用于经营汽车维修，原告需按照该用途对房屋进行装饰装
修，包括粉刷墙和适当改建、安装水电管道及消防设施，作为
出租人知道承租人若不进行必要的装饰装修，完全不能按照上
述目的使用房屋，不能实现租赁合同的目的，由此可以认定被
告是知道原告的装饰装修行为，而且本案被告在原告对房屋进
行装饰装修时并没有明示反对，故应视为原告对租赁房屋进行
装饰装修是经被告同意的，故对被告该辩称意见，本院不予采
纳。对于本案被告辩称部分装饰装修物与房屋未形成附合，要
求原告拆除，本院认为案涉房屋的装饰装修主要包括纤维板吊
顶、石膏板隔断、玻璃隔墙、卷闸门等工程与房屋已形成附合
，故对该意见，本院不予采纳。关于装饰装修物现值损失的承
担，本院认为，被告将未经审批建造的房屋出租给原告导致合
同无效，其应当承担主要责任，原告法定代表人周某某作为一
个具有完全民事行为能力的人在与他人签订房屋租赁合同时，
未认真审查房屋的属性及合同效力，未起到安全注意义务，对此造成的损失也有一定的责任。结合本案的实际情况，被告就
案涉房屋装饰装修物现值损失承担70%的责任，原告承担30%的
责任。对于原告主张的评估费用5000元，因其未提供证据予以
证明，本案不作处理。被告辩称原告主体不适格，被告与原告
之间不存在任何关系，厂房租赁合同系被告与周某某签订的。
本院认为，原告法定代表人周某某与被告签订合同时是以授权
代表的名义签订合同，被告明知原告法定代表人周某某是因筹
建公司所需与其签订合同，租赁的房屋也是用于公司经营，且
原、被告实际也履行了合同约定权利和义务，如租金的收取、
与案外人陈乙房屋租赁事宜的协商处理等，由此可认定，本案
原、被告系争议的租赁合同的主体，两者之间存在法律关系，
故对被告该辩称意见，本院不予采纳。综上，原告俊翔××的
部分诉讼请求，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华
人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八
条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体
应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款之规定，判
决如下：
一、杭州××汽车维修服务有限公司法定代表人周某某
与童某某于2007年2月15日的厂房租赁合同无效；
二、童某某补偿杭州××汽车维修服务有限公司房屋装
饰装修物现值45392.30元的70%计31775元，于本判决生效后十
日内付清；
三、驳回杭州××汽车维修服务有限公司的其他诉讼请
求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1060元，由原告杭州××汽车维修服
务有限公司负担人民币392元，被告童某某负担人民币668元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，
并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币10
60元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决
部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自
动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院的开户行：工商
银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：
1202024409008802968）。
审 判 长 沈 澄
审 判 员 宋伟峰
审 判 员 张 宏
二０一〇年八月十六日
代书记员 来 敏