甘肃省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘民再50号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：滕岁安。
委托诉讼代理人：范宏生，甘肃明源律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：乔银。
被申请人（原审第三人）：甘肃宏泰房地产开发有限公司
法定代表人：吴得宝，该公司经理。
再审申请人滕岁安因与被申请人乔银、甘肃宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）房屋侵权纠纷一案，不服白银市中级人民法院（2014）白中民一终字第215号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2015）甘民申字第277号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。再审申请人滕岁安及其委托诉讼代理人范宏生、被申请人乔银到庭参加诉讼。被申请人宏泰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，故缺席审理。本案现已审理终结。
滕岁安申请再审称，重审认定事实不清，适用法律错误，判处不当。乔银所持购房合同、交款收据、房屋交付使用证明系伪造，其与宏泰公司签订的商品房买卖合同属于无效合同，是宏泰公司合同签订人岳成雄受胁迫后的个人行为，请求撤销白银市中级人民法院（2014）白中民一终字第215号民事判决，驳回乔银的诉讼请求。
乔银辩称，白银市中级人民法院（2014）白中民一终字第215号民事判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，判决结果适当，请求予以维持。
乔银向一审法院起诉请求：一、被告立即归还非法侵占原告沁园小区住宅楼2351号楼房一套；二、要求被告支付从2006年10月1日至搬出该房屋为止的租赁费每月2000元；三、赔偿经济损失10000元。一审法院认为，原告乔银与第三人宏泰公司于2006年10月1日所签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定将2栋3单元5层房号为2351号房屋出售给原告乔银，原告交付房款158142元，原告按合同约定履行了全部付款义务。原告乔银与第三人宏泰公司房屋买卖行为是合同双方当事人的真实意思表示，应认定为有效的民事行为，依法应予以保护。被告现居住的沁园小区2351号房屋，侵犯了原告的合法权益，应立即停止侵权行为，搬出该房屋。第三人宏泰公司内部销售房屋管理混乱，2006年12月6日，该公司对已销售给原告乔银的房屋，又销售给本公司股东滕岁安。第三人宏泰公司对房屋的返还负有共同责任。经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告滕岁安和第三人宏泰公司共同返还原告乔银平川区沁园小区2351号楼房一套，判决生效后15日立即搬出该房屋；二、驳回原告乔银的其他诉讼请求。案件受理费3663元，被告滕岁安承担1831.5元，第三人宏泰公司承担1831.5元。
滕岁安不服，上诉请求：本案房屋买卖合同属于无效合同，原告提起的侵权之诉缺乏事实根据，原审适用法律错误，请求撤销原审判决,驳回乔银的诉讼请求。二审法院查明，滕岁安提交的房产证一份，与法院调取的房产档案能够相互印证，证明本案争议房屋现已登记为房屋所有权人系滕岁安、金锋按份共有，各占50%的份额。二审查明的其他事实与原审认定一致。二审法院认为，被上诉人乔银提交的房屋买卖合同及缴款票据、交付房屋证明，能够证明乔银与宏泰公司签订了房屋买卖合同且已履行完毕，是双方真实意思表示。滕岁安虽提交了缴费票据及缴纳税费的票据，但未提交商品房买卖合同，其与宏泰公司的约定不明，是否购买涉案房屋也不明确，其虽在审理过程中补签了合同并据此办理了房屋产权登记手续，但该行为系在诉讼过程中隐瞒争议，损害乔银利益而产生的，故是无效的法律行为。滕岁安作为宏泰公司的股东之一，应当明知宏泰公司与乔银之间已经签订购房合同的事实，却再次与宏泰公司签订购房合同，系恶意损害第三人利益的行为，故该合同属无效合同。滕岁安现居住于本案争议房屋，构成侵权，应当返还房屋。宏泰公司由于内部管理混乱，导致合同相对方乔银的利益受损，对此应承担连带返还责任。综上，上诉人滕岁安的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3663元，由滕岁安负担。
本院再审查明的事实与原审认定一致。
本院再审认为，乔银与宏泰公司签订的商品房买卖合同中约定，乔银所购房屋为本案争议房屋，宏泰公司应在2006年10月28日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付乔银使用。“房屋交付使用”证明表明，合同签订当日即2006年10月1日已将房屋交付乔银使用。该房屋建设由白银市平川区第二建筑工程公司承建，岳成雄负责销售。该合同有出卖人宏泰公司公章、法定代表人张学银印章、委托代理人岳成雄签字、买受人乔银签字以及签订日期，乔银的交款收据上盖有白银市平川区第二建筑工程公司第十项目部财务专用章和经办人岳成雄的印章及签名，“房屋交付使用”证明上有委托代理人岳成雄签名。乔银与宏泰公司按合同约定履行了交款、房屋交付等义务，除未办理房屋所有权证外，该合同已履行完毕。而滕岁安与宏泰公司补签的房屋买卖合同内容不完整，约定不明确，没有合同签订日期和法定代表人签章，合同约定所购房屋房号也与滕岁安提交的销售不动产统一发票上记载的不一致。乔银与宏泰公司签订的商品房买卖合同名为预售房买卖合同，实为已建成交付使用的现房销售合同。《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。……本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。”商品房预售合同的标的物为正在建设的房屋，包括经依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋，买受人享有的只是一种物权的期待权。商品房现售合同的标的物为已竣工的房屋，包括经有关部门验收合格的房屋和尚未验收合格的房屋。本案中，合同签订当日即将房屋交付乔银使用的事实说明，涉案房屋为已竣工的房屋，从滕岁安与宏泰公司补签的房屋买卖合同中“交付期限为2006年4月28日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用”的约定，也印证了现房销售的事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条是针对出卖人在商品房预售阶段行为所做的规定，不是为买受人设定的义务，不适用于现房销售。《城市房地产管理法》第四十四条以及《城市商品房预售管理办法》第六条规定了商品房预售实行许可证制度。宏泰公司在预售房屋时未取得商品房预售许可证，也未将预售合同报相关部门登记备案，但在房屋建成后，宏泰公司完成了建设工程竣工验收和产权初始登记，补办了国有土地使用权证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证等手续，并在本案二审重审期间（即2014年4月）为包括滕岁安在内的其他买受人办理了房屋所有权证，并非检察机关抗诉意见认为的“宏泰公司始终未取得商品房预售许可证，已出售的房屋均无法办理产权证”。根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，预售商品房转化为现房后，已经具备交付买受人使用的条件，商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到了补正。滕岁安以商品房预售应当取得商品房预售许可证为由，请求确认乔银与宏泰公司签订的房屋买卖合同无效，不予支持；滕岁安主张乔银所持购房合同、交款收据、房屋交付使用证明系伪造，因缺乏证据证实而不予采纳；关于乔银与宏泰公司签订的房屋买卖合同是宏泰公司合同签订人岳成雄受乔银胁迫签订的主张，因岳成雄的陈述前后矛盾，且无其他证据佐证，不予采信。
综上所述，乔银与宏泰公司签订的商品房买卖合同意思表示真实，不违反法律规定，合同标的确定、可行，应认定有效，乔银为涉案房屋的所有人。滕岁安身为负责工程建设和房屋销售的宏泰公司股东之一，与宏泰公司串通补签房屋买卖合同，并搬进已交付乔银使用的房屋居住，系恶意损害第三人利益的行为。宏泰公司内部管理混乱，违反《商品房销售管理办法》的相关规定，未与乔银解除商品房买卖合同前，将同一房屋再行销售给其公司股东滕岁安，并补签房屋买卖合同、办理房屋所有权证，主观恶意明显。滕岁安与宏泰公司的上述行为，损害了房屋所有人乔银的利益，构成侵权，由此造成的损失，应由滕岁安与宏泰公司共同承担。宏泰公司违规销售问题应当由行政主管部门另行处理。故原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，再审申请人的再审请求不能成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：
维持白银市中级人民法院（2014）白中民一终字第215号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁亚伟
代理审判员 柳 虹
代理审判员 吴卫华
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 杨福临