吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终4432号
上诉人（原审原告）：邱彦伟，住长春市朝阳区。
被上诉人（原审被告）：吉林亿隆房地产置业有限责任公司，住所地长春市朝阳区开运街1952号。
法定代表人：刘刚，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：曲红智，该公司法律顾问。
上诉人邱彦伟因与被上诉人吉林亿隆房地产置业有限责任公司（以下简称亿隆公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初2984号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2017年8月31日公开开庭审理了本案。上诉人邱彦伟、被上诉人亿隆公司的委托诉讼代理人曲红智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邱彦伟一审诉称，2010年8月3日，其与亿隆公司签订了《商品房买卖合同》，约定亿隆公司将长春市朝阳区亿隆富贵名苑小区3幢3单元408室房屋出售给邱彦伟，建筑面积127.52平方米，房屋总价363432元。合同签订后，其向亿隆公司交纳房款，亿隆公司于2010年11月25日向其交付了上述房屋。合同约定亿隆公司在房屋交付使用后360日内为其办理房屋产权证，但亿隆公司至今没有为其办理房屋产权证书，亿隆公司已经违约，依照合同约定，应按其已付购房款的百分之五支付违约金,故诉请判令亿隆公司支付逾期办理房地产权属证书违约金18128.85元。
亿隆公司辩称：1.邱彦伟的起诉已超过法律规定的诉讼时效期间；2.逾期办理产权登记手续的责任不在于亿隆公司。
一审法院经审理查明：2010年8月3日，邱彦伟与亿隆公司签订了《商品房买卖合同》，约定亿隆公司将长春市朝阳区亿隆富贵名苑小区3幢3单元408室房屋出售给邱彦伟，建筑面积127.52平方米，房屋总价363432元。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，邱彦伟向亿隆公司交纳房款，亿隆公司于2010年11月25日向邱彦伟交付了上述房屋。之后，邱彦伟与亿隆公司于2016年10月6日签订《商品房买卖合同面积差异补充协议》，重新确定房屋总价款为362577元。邱彦伟已向亿隆公司交纳了办理产权证书的相关费用。亿隆公司称此前产权证未办理完毕的原因是由于长春市建设三横两纵工程占用其小区用地，导致不能办理相关手续。2016年9月，亿隆公司在房屋产权登记部门办理了邱彦伟所在小区房屋的初始登记，但邱彦伟居住房屋仍未办理房地产权属登记。庭审中，邱彦伟提交以下证据证明诉讼时效问题：1.邱彦伟与亿隆公司于2016年9月签订《商品房买卖合同面积差异补充协议》，重新确定房屋总价款。2.该小区业主委员会主任王某到庭作证，证明业主委员会于2013年1月7日成立，业主委员会代业主向亿隆公司主张过违约金，之后其到朝阳区住建局、市房地局、湖西办事处、市信访中心反映过该小区物业费、产权证、违约金的问题。3.2016年9月邱彦伟委托的郑律师、业主委员会王主任和其他业主代表与亿隆公司陈少卿经理的谈话录音。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按照《商品房买卖合同》约定的期限为原告办理房地产权属登记手续的理由不能成立，被告应当承担逾期办证的违约责任。但邱彦伟于2017年4月13日起诉时，距2012年11月25日（邱彦伟入住一年后）这一诉讼时效起算日达五年有余，已超过两年诉讼时效。关于邱彦伟证明诉讼时效中断的三份证据的认定：1.2016年10月21日签订的《商品房买卖合同面积差异补充协议》，约定亿隆公司退还邱彦伟部分房款，但没有亿隆公司同意给付邱彦伟违约金的内容，且签订时间在已过诉讼时效期间之后，不影响诉讼时效的计算；2.证人王某在出庭作证时承认，其证言与本院已经生效的（2016）吉0104民初2468号案件中的证言基本一致，该案的民事判决书已经确认王某的证言不能证明诉讼时效中断的事实，该份判决书所认定的事实对本案具有拘束力，故王某的证言不具有诉讼时效中断的证明力；3.邱彦伟小区业主及委托律师与亿隆公司人员在2016年9月间的录音资料中，没有对方当事人承认邱彦伟等人在诉讼时效期间内主张过违约金的内容，该证据亦不具有诉讼时效中断的证明力。综上，邱彦伟没有充分证据证明存在诉讼时效中止、中断事由，故邱彦伟的诉请已超过诉讼时效，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定，判决如下：驳回邱彦伟的诉讼请求。案件受理费253元，由邱彦伟负担。
邱彦伟上诉称：1.亿隆公司的违约处于持续状态，未超过诉讼时效。2.双方于2016年9月签署的《商品房买卖合同面积差异补充协议》是对原房屋买卖合同的补充和变更，应视为对原合同约定义务的继续履行，诉讼时效应重新计算。3.邱彦伟提供了业主委员会王主任等人证言及视听资料，能够证实业主向亿隆公司领导和政府有关部门主张权利的过程，亿隆公司没有证据反驳。4.97名业主诉亿隆公司与李昕昕等6人诉亿隆公司的案件不完全相同，我国也不是判例法国家，一审法院不能直接以其他个案的认定作为一起群体性案件的裁判依据。建议改判支持其一审诉请。
亿隆公司辩称：一审判决正确，应当维持原判。
除一审查明的事实外，本院二审另查明：1.邱彦伟向本院提供了一份仅加盖亿隆公司公章的《商品房买卖合同面积差异补充协议》，其中第4条载明：“甲乙双方在本协议签字盖章后，乙方（业主）不得以仲裁、诉讼等方式向甲方（亿隆公司）主张其他任何权利。”邱彦伟向法庭陈述：该补充协议系于2016年9月由亿隆公司向全体小区居民提供的，因第4条限制了小区居民向亿隆公司主张权利，因此邱彦伟等小区居民没有同意，后来经双方多次协商，亿隆公司最终同意删除了该第4条，才形成了现在的《商品房买卖合同面积差异补充协议》。邱彦伟拟以该份补充协议草稿证明其曾与亿隆公司多次协商过逾期办证违约金事宜，诉讼时效应当中断。亿隆公司不否认其曾出具过该份补充协议草稿，但提出其仅是为了避免诉累，不想让公司搅到无休止的诉讼中，因此草拟的第4条，该份补充协议草稿恰恰证明邱彦伟从未向亿隆公司主张过逾期办证违约责任，现在邱彦伟向法院提起诉讼早已超过了诉讼时效期间。2.邱彦伟向本院提供了一份《2015年7月16日亿隆富贵苑业主集合统计表》，拟证明邱彦伟在内的小区部分业主因亿隆公司未及时办理产权证、不给付违约金，曾于2015年7月16日在业主委员会门前集合，联名要求亿隆公司办理产权证照并给付违约金。亿隆公司质证认为该统计表不真实，并且也不能证明其曾向亿隆公司主张过逾期办证违约金。
本院认为：邱彦伟与亿隆公司之间签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价的5%向买受人支付违约金。”亿隆公司系于2010年11月25日向邱彦伟交付案涉商品房屋，按照此合同约定，亿隆公司应于2011年11月25日前办理完权属登记手续，因亿隆公司在该时点前确未办理完案涉房屋权属登记手续，已构成逾期办证违约，且未按照该合同约定向邱彦伟支付已付房价款5%的违约金，邱彦伟在此时即应知道其民事权利被侵害，但邱彦伟直至2017年4月才提起本案诉讼，早已超过了法律规定的诉讼时效期间，依法不应予以保护。亿隆公司虽然在邱彦伟起诉前仍未能办理完产权登记手续，违约行为处于持续状态，但双方约定的逾期办证违约金是一个固定数额，而非连续计算，并不随亿隆公司违约行为的持续进行而增加，在亿隆公司发生违约行为时（2011年11月25日），该笔违约金即已产生并确定，应受诉讼时效制度的约束，故邱彦伟以亿隆公司违约行为持续进行为由主张不适用诉讼时效，本院不予支持。邱彦伟与亿隆公司虽然于2016年10月份签订了《商品房买卖合同面积差异补充协议》，但双方协商解决的仅为面积差异的处理原则，并无违约金的调整内容，亦无亿隆公司同意支付违约金的相关内容，不能起到诉讼时效中断的法律效果。亿隆公司在与邱彦伟签订该补充协议前虽然曾提供过一份含有“乙方（买受人）不得以仲裁、诉讼等方式向出卖人主张任何权利”等霸王条款的协议草稿，但仅能证明亿隆公司曾存在意欲剥夺邱彦伟诉讼权利的行为，不能证明邱彦伟曾在诉讼时效期间届满前向亿隆公司主张过逾期办证违约金，亦不能因此导致诉讼时效中断的法律后果。邱彦伟虽然还举证了《2015年7月16日亿隆富贵苑业主集合统计表》，主张其与其他业主（购房人）曾于2015年7月16日联名要求亿隆公司办理产权证和支付违约金，但因该证据仅为一份统计表，不足以证明邱彦伟此主张，况且即使真实存在部分业主联名向亿隆公司主张过权利的情形，因2015年7月16日早已超过了诉讼时效期间，不能因此引起已届满的诉讼时效期间重新计算的法律后果。故邱彦伟主张其未超过诉讼时效期间、诉讼时效期间已因其多次主张权利而中断均证据不足，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费253元，由上诉人邱彦伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 绳继萍
代理审判员 李 迪
代理审判员 李东鹤
二〇一七年十月十日
书 记 员 李佳姝