广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0602民初414号
原告：防城港市荣兴房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区南北大道东侧。
法定代表人：邓平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：劳美琪，该公司员工。
委托诉讼代理人：李陈羽扬，广西欣和律师事务所律师。
被告：王艳海，男，1987年8月20日出生，汉族，户籍所在地山西省泽州县，
委托诉讼代理人：闫欣，山西权康律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司防城港分行，住所地防城港市港口区渔万路39号。
负责人:谭海，该行行长。
委托诉讼代理人：潘志山，广西海狮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱尉瑞，广西海狮律师事务所实习律师。
原告防城港市荣兴房地产开发有限公司（以下简称荣兴公司）与被告王艳海、第三人中国建设银行股份有限公司防城港分行（以下简称建行防城港分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荣兴公司的委托诉讼代理人劳美琪、李陈羽扬，被告王艳海及其委托诉讼代理人闫欣，第三人建行防城港分行的委托诉讼代理人潘志山、朱尉瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荣兴公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的荣兴亚太国际2栋A单元2301号房《商品房买卖合同》已经解除；2.被告协助注销预购商品房贷款抵押登记；3.被告协助撤销案涉房屋的《商品房买卖合同》备案登记；4.被告偿还原告支付给第三人的贷款本息及罚息11222元；5.被告支付解除合同的违约金45240元给原告（总房款的10%）；6.被告支付逾期办理撤销备案手续的违约金20629元（以总房款452405元为基数，每逾期一日，按万分之三计算，自2016年7月5日起暂计算至2016年12月5日，为152天，其余计算至生效判决确定的履行期限最后一日为止）；7.被告支付原告为实现债权已支付的律师费2万元；8.被告承担本案的公告费350元；9.解除原、被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；10.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月17日，原告与被告签订防城港市荣兴•亚太国际第2栋A单元2301号房《商品房买卖合同》，面积94.82平方米，合同价款452405元，首付136405元，余款316000元通过向银行按揭贷款支付。合同并对违约责任作具体约定。被告将涉案房屋抵押给第三人，原告就所借的316000元承担连带保证责任。合同签订后，被告向第三人申请贷款316000元。后第三人告知因被告为按期如约履行还款义务，已拖欠贷款本息及罚息11222元并从原告的保证金账户中扣除。原告多次电话、发函催促被告还款，但被告均置之不理。原告解除合同后，被告也未协助办理撤销合同备案手续。
被告王艳海辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕，原告已全额收取房款并交付房屋、颁发产权证等事宜，合同目的已经实现，房屋所有权已经变更，现原告以附随义务违约而要求解除，不符合法律规定，原告解除合同的通知未送达给被告，合同未能解除。原告要求被告按总房款10%支付解除合同违约金的主张明显缺乏事实与法律依据。原告要求按总房款10%支付解除合同违约金的主张明显缺乏事实与法律依据，违约金应以实际损失为标准进行衡量，而原告未举证证明存在其他损失以及具体损失金额情况。原告要求被告支付逾期撤销备案违约金、律师费及公告费于法无据。
第三人建行防城港分行陈述称，因被告违约引起本案诉讼，被告负有还本付息以及其他款项的义务，原告作为被告借款连带保证责任人，负有相应的保证责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，认证如下：对原告提交的证据所有证据，上述证据真实、合法且与本案有直接的关联，本院予以采纳，作为定案的依据。对被告提交的《解除劳动合同通知书》、《证明》、特快专递回执，其中通知书与证明的真实性无法确定，本院不予采纳；对被告提交的兴业银行交易明细、注册快车个人资料、行程订单及聊天记录，原告未提交原件予以核实，本院不予采纳；对被告提价的《关于查询房产信息的答复》及《收据》，该证据真实、合法且与本案有一定的关联，本院予以采纳，作为定案的参考依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月17日，原告为出卖人与被告为买受人签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：RWS20132141），约定出卖人以单价4771.20元每平方米的价格将位于防城港市行政中心区南北大道东侧的荣兴•亚太国际2栋A单元2301号房卖给买受人，房屋建筑面积为94.82平方米，总价款为452405元，交房时间为2013年12月31日前。合同附件四第一条约定买受人自愿选择以银行按揭贷款方式付款，在签订《商品房买卖合同》之时付清首期购房款（占总房款30%，含定金2万元）合计136405元，余款316000元（占总购房款70%）申请贷款付清。合同附件四第二条第4点约定，因买受人拖欠银行贷款导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应于出卖人代偿行为发生之日起10日内偿还出卖人代为清偿的全部款项；到期未清偿的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，同时买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，并放弃《商品房买卖合同》项下的一切权利，在出卖人指定的时间内配合出卖人办理合同解除手续（包括且不限于撤销合同登记备案、办理过户、腾空房屋等）。如买受人已经入住，还须在前述时间内腾空房屋并支付自买受人收房到合同解除手续完毕之日止的房屋折旧费（折旧费按房屋总价款5%的年折旧率计算）、物业管理费、水电费等相关费用，房屋如有损毁，买受人还应另行给予赔偿。逾期办理退房手续或腾空房屋的，买受人应按日向出卖人支付总房款的万分之三的违约金。在办理完上述手续后，出卖人在30日内无息退还买受人已支付的购房款的余款，但须扣除以下费用：代偿的贷款本息等所有款项、应向出卖人支付的违约金、房屋折旧费、房屋损毁赔偿金、因代偿和解除后同发生的其他费用（包含但不限于律师费、诉讼费、差旅费等）。若买受人已支付的房款不足以支付以上所列费用的，则买受人应在收到出卖人通知后10内补足。合同附件四第五条对出卖人行使合同解除权时，双方的权利义务具体约定如下：2、如买受人采用银行按揭方式付款的，出卖人应在双方办妥解除合同的相关手续之日起60日内，在扣除违约金及出卖人代买受人向银行归还尚欠的按揭贷款本金和相关欠款后，将剩余房款无息退还给买受人，买受人应付银行的按揭贷款利息和相关费用等由买受人自行承担，与出卖人无关。买受人若未按约定前来办理还贷、撤销备案登记及买卖合同备案登记及买卖合同备案登记等解除合同的手续，每逾期一日，应向出卖人支付商品房总价款万分之三的违约金。附件四第十六条约定本合同项下任何通知、付款要求或者各种通讯联系，由合同的一方按下列地址或者电话、传真号码送达给相对方，买受人的收件人：王艳海，通讯地址：山西权康律师事务所，电话号码为151××××5282、132××××9092；如买受人的通讯地址或联系方式发生变化，应在三个工作日内以书面通知出卖人，否则因此产生的责任由买受人承担；任何通知、付款要求或各种通讯只要按照上述地址发送，即应视为在下列日期被送达：信函为挂号信发出5个工作日，报纸公告为公告之日。该合同于2013年9月10日办理备案登记。
原告于2013年8月15日向被告出具《收据》（编号：1104770），表示收到被告购房款136405元；于2015年7月6日出具《收据》（编号：4005431），表示收到被告购房款239元。后原告又交纳银行按揭材料办理费用6000元，咨询报告、抵押登记、无房证明等费用710元，装修保证金、装修垃圾费、公共维修基金、物业管理费、办证费及契税、燃气初装费、水电预存费共11889元。
2014年1月20日，原告（保证人）、被告（借款人）与第三人（贷款人）签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450182300-2012-20140273642），约定被告向第三人借款316000元购买荣兴亚太国际第2栋A元2301号房并将该商品房抵押给第三人；原告对上述款项承担连带保证责任。2014年4月1日，第三人将316000元贷款按照合同约定转至原告的账户。
因被告未按时偿还按揭贷款，第三人从原告的保证金账户中扣收被告拖欠贷款本息及逾期罚息，其中2015年6月25日扣款1904.43元，2015年9月30日扣款3468.73元，2015年12月11日扣款5849.50元，合计11222.66元，且第三人至今仍陆续扣款。被告到目前为止未偿还原告代为清偿的款项。
2016年3月18日，原告通过邮寄书面催款函件的方式，要求被告于2015年7月10日前偿还第三人从其保证金账户中扣划的11222.66元贷款本息及罚息，被告于2016年3月22日签收。2016年4月26日，原告通过邮寄《解除合同通知书》的方式书面通知被告其单方解除《商品房买卖合同》，被告于2016年5月5日签收。2015年9月14日，原告通过邮寄方式向被告送达《关于办理撤销备案的通知书》，要求被告于2016年7月5日前协助其办理案涉商品房的撤销备案手续，被告于2016年6月29日签收。上述材料原告填写的邮寄地址及电话号码与合同附件四第十六条约定被告的通讯地址、电话号码一致。2016年10月28日，原告在《广西法治日报》刊登《要求撤销备案的公告》，通知被告在2016年11月7日前到防城港市房产局办理撤销备案、注销预购商品房贷款抵押登记手续。被告为此支付公告费350元。
另查明，至一审辩论终结前，被告尚未协助原告办理解除合同后撤销合同备案、注销预购商品房贷款抵押等相关手续。案涉商品房已登记在被告名下。原告为处理本案纠纷支付2万元的律师费给广西欣和律师事务所。
本院认为，关于原告主张案涉《商品房买卖合同》已经解除并要求被告支付解除合同违约金45240元、偿还代付贷款本息11222元的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及原告、被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同规定的义务。依据已查明的事实，《商品房买卖合同》签订后，被告未按合同约定及时偿还每期的贷款本息，导致第三人从原告的保证金账户扣款，且被告至今未偿还原告代为清偿的款项。根据合同附件四第二条第4点的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告按合同总价款的10%支付违约金，即452405元×10%=45240.50元。原告举证证明其于2016年4月26日按被告在合同中预留的地址向被告邮寄解除《商品房买卖合同》的通知书，被告辩称其当时已不在其预留的地址工作，故邮件并非其本人签收。本院认为，合同明确约定被告如变更通讯地址须书面告知原告，而被告未举证证明其已通知原告其变更了收件地址。此外，被告也承认其预留的其中一个手机号码一直都在正常使用，应视为被告已收到上述邮件。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，合同于被告收到通知之日即2016年5月5日已经解除。结合合同约定及法律规定，原告主张其与被告签订的《商品房买卖合同》已经解除并要求被告支付违约金45240元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。现原告提供证据证明因被告未按期偿还贷款导致原告已其偿还了第三人贷款本息及逾期罚息共11222元，本院予以支持。起诉后第三人从原告的保证金账户代扣的款项，原告可另行主张。
关于原告要求被告履行合同解除后的协助义务及支付逾期办理撤销备案手续违约金20629元的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，原、被告双方应相互配合、及时办理撤销《商品房买卖合同》备案登记、注销预购商品房贷款抵押登记证明等手续。现原告诉请由被告协助办理注销预购商品房贷款抵押登记、《商品房买卖合同》撤销备案手续，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定被告在办妥解除合同的相关手续之日起60日内办理撤销备案手续，每逾期一日则以商品房总价款每日万分之三的标准计收违约金，故被告应按合同约定支付2016年7月5日起至一审辩论终结前即2017年5月9日止的逾期协助办理撤销备案手续的违约金，为41802元（452405元×308天×0.0003）。自2017年5月10日至被告该履行合同义务之日的违约金，原告可待原告履行协助义务后另行主张。
关于原告要求解除被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的问题。因被告逾期偿还贷款本息且原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，对原告要求解除其与被告、第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求被告支付公告费350元、律师服务费2万元的问题。根据《商品房买卖合同》附件四第二条第4点的约定，因代偿和解除合同发生的其他费用包含律师费等应从被告以支付购房款的余款中扣除。现原告主张被告支付其为解除合同而支付的公告费350元、律师费2万元，该主张符合上述约定且原告提供《发票》、《委托代理合同》及支付律师费发票予以证实该费用实际发生，故本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十六条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，判决如下：
一、原告防城港市荣兴房地产开发有限公司与被告王艳海签订的《商品房买卖合同》（合同编号：RWS20132141）已经解除；
二、解除原告防城港市荣兴房地产开发有限公司与被告王艳海、第三人中国建设银行股份有限公司防城港分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450182300-2012-20140273642）；
三、被告王艳海协助原告防城港市荣兴房地产开发有限公司办理注销涉案商品房的预购商品房贷款抵押登记以及撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；
四、被告王艳海向原告防城港市荣兴房地产开发有限公司支付解除合同违约金45240元；
五、被告王艳海偿还原告防城港市荣兴房地产开发有限公司代为支付的本息及逾期罚息11222元；
六、被告王艳海向原告防城港市荣兴房地产开发有限公司支付逾期协助办理撤销备案手续违约金41802元；
七、被告王艳海向原告防城港市荣兴房地产开发有限公司支付公告费350元；
八、被告王艳海向原告防城港市荣兴房地产开发有限公司支付律师费2万元；
九、驳回原告防城港市荣兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2236.02元（原告防城港市荣兴房地产开发有限公司已预交），由被告王艳海负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费2236.02元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李明娟
人民陪审员 梁 毓
人民陪审员 唐毓瑾
二〇一七年五月十八日
书 记 员 王 颖
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。