宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁02民终867号
上诉人（原审被告）：宁夏荣达房地产开发有限公司。
法定代表人：梁生科，宁夏荣达房地产开发有限公司总经理。
委托诉讼代理人：周青，宁夏信援律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓喜荣，女，1971年8月22日，汉族，个体。
委托诉讼代理人：邓卫林（邓喜荣丈夫），男，1970年4月15日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：王建明，男，1957年9月10日出生，汉族，退休工人。
被上诉人（原审被告）：宁夏隆湖万达建材有限公司。
法定代表人：郑玉梅，宁夏隆湖万达建材有限公司董事长。
上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达房地产公司）因与被上诉人邓喜荣、原审被告宁夏隆湖万达建材有限公司（以下简称万达建材公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2016）宁0202民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。宁夏隆湖万达建材有限公司在审理过程中自愿撤回上诉，本院裁定予以准许。上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司的委托代理人周青，被上诉人邓喜荣的委托诉讼代理人邓卫林，原审被告宁夏隆湖万达建材有限公司的法定代表人郑玉梅到庭参加了诉讼。被上诉人王建明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
荣达房地产公司上诉请求：一、依法撤销原判，驳回邓喜荣的原审诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审认定违反了合同相对性原则。王建明与邓喜荣签订房屋买卖合同协议与荣达房地产公司无关，系王建明无权处分行为，邓喜荣未与荣达房地产公司签订房屋买卖合同，也未支付购房款，荣达房地产公司与邓喜荣无房屋买卖合同的事实及法律关系；二、王建明无权处分涉案房屋，邓喜荣不构成善意取得，不能取得该房屋的所有权。
邓喜荣辩称，荣达房地产公司的上诉理由不能成立，原审判决正确。
王建明未出庭，也未提交书面答辩状。
万达建材公司辩称，荣达房地产公司的上诉理由成立。
邓喜荣向法院起诉请求：判令荣达房地产公司、万达建材公司、王建明共同为其办理位于大武口区山水大道179号院4号楼房屋产权证。
一审法院认定事实：2010年9月7日，石嘴山市发改委下发文件，同意荣达房地产公司代万达建材公司开发“山水金居”住宅小区项目。2011年4月24日，该项目经过招投标，荣达建筑公司中标。同日，荣达房地产公司作为发包人，荣达建筑公司作为承包人，双方签订了《建设工程施工合同》。2011年5月26日该项目取得“建筑工程施工许可证”，建设单位为荣达房地产公司、万达建材公司，施工单位为荣达建筑公司，王建明作为实际施工人挂靠荣达建筑公司具体负责施工。2011年7月14日，经王建明申请，万达建材公司同意将涉案房屋顶账给王建明。2011年10月29日，王建明将涉案房屋以269350元卖给邓喜荣，邓喜荣按照协议分期分批向王建明支付了购房款，涉案房屋已交付给邓喜荣并已实际使用。现万达建材公司以给王建明超付工程款为由拒绝协助为邓喜荣办理产权登记手续。为此，邓喜荣特诉至法院，请求依法判决处理。上述事实，有生效法律文书、王建明与邓喜荣之间签订的房屋买卖协议、万达建材公司同意王建明以房顶账申请、王建明收取邓喜荣购房款的收条在卷佐证，足以认定。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力。万达建材公司挂靠荣达房地产公司开发资质开发建设“山水金居”工程，万达建材公司又挂靠荣达建筑公司资质进行施工，王建明挂靠荣达建筑公司系实际施工人具体负责施工，该事实有法生效的法律文书予以认定。万达建材公司以支付工程款的名义将涉案房屋顶账给实际施工人王建明，王建明有权进行销售。邓喜荣从王建明手中购买顶账房，与从售楼部买房并无区别。邓喜荣付清房款后合法取得涉诉房产，该房产应当归邓喜荣所有，邓喜荣依法享有对涉诉房产的全部权利并依法取得相关产权证照。荣达房地产公司作为涉诉房产开发建设单位，依法协助邓喜荣办理房屋产权手续系其法定义务，故邓喜荣要求荣达房地产公司为其协助办理房屋产权证的诉讼请求有事实及法律依据，应予支持。万达建材公司从形式上看集开发建设施工于一身，但其并无开发建设房地产资质，无权协助邓喜荣办理房屋产权证照，其法律责任应当由被挂靠人荣达房地产公司承担。王建明系实际施工人，其也无权协助邓喜荣办理房屋产权证照。故邓喜荣要求万达建材公司、王建明共同协助办理房屋产权证照的诉求无法律依据，不予支持。荣达房地产公司经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其对其举证、质证、辩论、最后陈述权利的放弃，由此产生的法律后果由其承担。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、宁夏荣达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助邓喜荣办理位于大武口区星海镇山水大道179号院4号楼房屋的房产证；二、驳回邓喜荣的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由宁夏荣达房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《商品房买卖合同》能证实涉案房屋已出售给案外人的事实，但与本案争议焦点无关联性。《庭审笔录》记录的是当事人的答辩、陈述意见，不能证实本案待证的事实，本院对其证明目的不予采信。二审经审理查明的事实与原审认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，万达建材公司挂靠荣达房地产公司开发资质开发建设“山水金居”工程，万达建材公司又挂靠荣达建筑公司资质进行施工，王建明挂靠荣达建筑公司系实际施工人具体负责施工。万达建材公司系涉案房屋的实际开发商，其以荣达房地产公司名义设立售楼部并销售涉案房屋。以上事实有生效的本院（2016）宁02民终311号法律文书予以证实。邓喜荣与王建明签订的购房《协议》、万达建材公司签名盖印的《申请》等证实万达建材公司、邓喜荣与王建明之间有买卖涉案顶抵工程款房屋的合意。万达建材公司实际也收取了涉案房屋买受人的天然气碰头费、壁挂炉费、物业服务费及物业储备金等费用。涉案房屋买卖的《协议》依法成立、生效。邓喜荣付清房款且已入住四年，合同已实际履行。荣达房地产公司上诉称涉案房屋已于2015年12月出售案外人，对万达建材公司顶房出售行为不知情，作为被挂靠开发企业对房屋已出售四年不知情显然与情理不符。再者，是否知情属荣达房地产公司与万达建材公司之间内部管理问题，与买受人无关。且荣达房地产公司与案外人刘小华签订《房屋买卖合同》在后，该合同未实际履行，而邓喜荣与王建明签订的《房屋买卖合同》在先，且已付清房款实际入住四年，依据《合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。万达建材公司无办理房屋产权的资质，收取万达建材公司挂靠费的荣达房地产公司应当承担协助邓喜荣办理涉案房屋产权证的义务，荣达房地产公司的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，荣达房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。王建明经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其对其举证、质证、辩论、最后陈述权利的放弃，由此产生的法律后果由其承担。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王正栋
审判员 魏聪唤
审判员 彭德才
二〇一六年十一月二十三日
书记员 陈紫卉
附本判决所适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。