浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙民再字第39号
抗诉机关浙江省人民检察院。
申诉人：曹乙。
委托代理人：陈××。
被申诉人：芦建红。
被申诉人：徐某旻。
委托代理人：陈甲。
原审原告：曹甲。
原审第三人：史甲。
原审第三人的法定××。
原审第三人的法定××。
原审第三人的法定××。
以上四人共同委托代理人：王甲。
原审第三人：史乙。
曹乙与芦建红、徐某旻、曹甲、史甲、史乙、管甲房屋
买卖纠纷一案，台州市黄甲区人民法院于2007年12月30日作出
（2006）黄乙一初字第709号民事判决。芦建红、徐某旻不服
，向台州市中级人民法院提起上诉。台州市中级人民法院于20
08年7月28日作出（2008）台民一终字第360号民事判决，已经
发生法律效力。曹乙不服，向检察机关申诉。浙江省人民检察
院于2009年11月11日作出（2009）浙检民行抗字第143号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2010年2月4日作出（2010）
浙民抗字第10号裁定，决定本案由本院提审。本院依法组成合
议庭，于2010年5月5日公开开庭审理了本案。浙江省人民检察
院指派代理检察员南庆明、张彬出庭支持抗诉。申诉人曹乙及
其委托代理人陈××，对方当事人芦建红、徐某旻及其委托代
理人陈甲，原审第三人史甲及其与徐某某、管乙、管丙的委托
代理人王甲到庭参加了诉讼。原审原告曹甲、原审第三人史乙
经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
一审法院认定，双方讼争的坐落在台州市黄岩区××单
××室的房屋原系第三人史甲及妻洪某某共有。洪某某于2001
年2月20日前死亡并在慈溪市殡仪馆火化。2001年2、3月间，
曹乙经王乙介绍向第三人史甲购买案涉房屋，并支付了购房款
人民币8万元。曹乙出资装潢后入住，管业至今。曹乙在向第
三人史甲购买案涉房屋过程中，委托芦建红代其办理房屋过户
手续。芦建红在办理房屋过户中通过由史甲先签名，其后签名
的方法，以自己的名义与史甲签订了一份“房地产买卖契约”
。芦建红据此向相关部门申办房屋过户手续，将案涉房屋登记
在自己与其丈夫徐某旻的名下。同时史甲向芦建红出具了2万
元的房款收据。
一审法院认为，史甲与芦建红间没有房屋买卖合意，两
者不存在合同关系。首先，芦建红通过由史甲先签名离开，后
由其署名的方法，致使史甲在违背自己真实意思表示的情况下
签订合同。其次，史甲在庭审中明确表示案涉房屋出卖给原告
曹乙，没有转让给被告芦建红，同时史甲已收取了曹乙的全部购房款，并出具收条。第三，王乙作为买卖房屋的介绍人，其
陈乙与史甲、曹乙的陈乙相一致，证实史甲与曹乙达成房屋买
卖的合意后，委托芦建红代为办理房屋过户手续。最后，芦建
红不能提供向史甲购买房屋的全部房款证明，不能形成一条完
整的证据链，没有达到证据证明力的高度概然性要求。芦建红
以史甲意思表示不真实，不具备法律效力的“合同”向相关机
关办理房屋产权登记也应不具有公示、公某的效力。案涉房屋
原系史甲、洪某某共有，洪某某死亡后，其对案涉房屋的权益
应由史甲、史乙、管甲继承，案涉房屋应由史甲、史乙、管甲
共有。史甲、史乙、管甲在庭审中陈乙案涉房屋所有权转让给
曹乙，未违反法律、法规的禁止性规定，予以确认。曹乙作为
本案一方当事人，其所作的自己与曹丙共同出资购买案涉房屋
的证明为自证行为，不足以证明曹乙与曹丙对案涉房屋享有所
有权。且史甲作为案涉房屋的共有人之一，也仅证明案涉房屋
曾出卖给曹乙，而未出卖给曹丙。即使曹丙对案涉房屋享有所
有权，在其死亡后，其对案涉房屋享有的权利，是否由曹甲继
承，应属另一法律关系，可另案处理。史甲向芦建红出具的20
000元收条，应属另一法律关系，亦可另案处理。故对曹乙的
诉讼请求，予以支持。曹甲的诉讼请求，不予支持。对芦建红
、徐某旻的抗辩理由，不予采信。遂判决芦建红、徐某旻与第
三人史甲、史乙、管甲的房屋买卖关系无效；坐落在台州市黄
岩区××单××室的套房归曹乙所有；驳回曹甲的诉讼请求。
诉讼受理费6770元，其他诉讼费450元，合计人民币7220元，
由原告曹甲和被告芦建红、徐某旻各半负担。一审判决后，芦建红、徐某旻不服，提出上诉认为：一
审认定事实错误，其认定曹乙于2001年2、3月间向第三人购买
房屋、委托芦建红代为办理过户手续、芦建红在办理房屋过户
过程某某过第三人先签名其后签名的方法，以自己名义与第三
人签订了一份房地产买卖契约并据此向相关部门办理过户手续
等事实均缺乏依据，在此事实认定基础上作出的上诉人芦建红
与第三人之间买卖合同无效的认定缺乏依据，请求撤销原判。
曹乙答辩认为：原判认定事实正确，请求驳回上诉，维持原判
。
二审法院认为，本案争议的焦点是芦建红与原审第三人
于2001年2月22日签订的房地产买卖契约是否有效。房屋买卖
合同有效，应具备三要件：一是转让方对转让的房屋享有所有
权，有权转让，二是转让方和受让方自愿签订契约，意思表示
真实，三是合同内容合法。本案讼争房屋原系原审第三人史甲
与其妻洪某某的共同财产，洪某某死亡后，三原审第三人成为
该房屋权利人，故三原审第三人有权出让坐落在黄岩区城关×
×新村××单××室房屋。原审第三人史甲、管甲、史乙承认
房地产买卖契约上的签名、指印是他们所为，但辩称讼争房屋
不是卖给芦建红，而是卖给曹乙。三原审第三人的这一辩称难
以自圆其说。因为原审第三人史甲出具给芦建红的收条和备忘
录，都明确写着收芦建红购房款、房屋卖给芦建红等内容，这
两份证据与房地产买卖契约能够相互印证。再则，三原审第三
人作为具有完全某事行为能力的人，对自己在收条、备忘录及
房地产买卖契约上签名盖指印，将会产生怎样的法律后果，应当明知。因此，三原审第三人称其未将房屋卖给芦建红，与事
实不符，不予采信。三原审第三人称其先在房地产买卖契约上
签字盖印，离开后，再由芦建红签名盖指印，这一辩称不合情
理。因为房地产买卖契约是一份完整的合同，从首部至尾部都
写着买方芦建红，即使最后签名由三原审第三人先写，那么三
原审第三人对合同首部买方、卖方是谁应当过目，这是签订合
同的常识。芦建红与三原审第三人签订的房地产买卖契约，双
方主体适格，且自愿签订，意思表示真实，内容合法，契约签
订后，又办理了产权过户登记，芦建红和徐某旻取得了该房屋
的所有权，因此，芦建红与三原审第三人签订的房地产买卖契
约应当有效。曹乙主张委托芦建红代办过户手续，芦建红以欺
骗手段签订合同，缺乏证据，难以采信。曹乙主张芦建红与三
原审第三人签订的房地产买卖契约无效，理由不能成立，不予
支持。一审法院认定曹乙委托芦建红代办过户手续，芦建红通
过三原审第三人先签名，其后签名的方法，以自己的名义与三
原审第三人签订房地产买卖契约，缺乏证据。综上，一审判决
认定事实错误，判决不当，应当予以纠正。芦建红、徐某旻上
诉理由成立，应当予以支持。依照《中华某某共和国民事诉讼
法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华某某共和国民
法通则》第五十五条之规定，判决：撤销台州市黄甲区人民法
院（2006）黄乙一初字第709号民事判决；驳回曹乙、曹甲要
求确认芦建红、徐某旻与原审第三人史甲、管甲、史乙房屋买
卖关系无效，台州市黄甲区江北居滨江新村69幢2单元102室套
房产权属曹乙、曹甲的诉讼请求。一审案件受理费6770元，其他诉讼费450元，二审案件受理费6770元，合计人民币13990元
，由被上诉人曹乙和曹甲负担。
浙江省人民检察院抗诉认为，原判认定基本事实缺乏证
据证明。主要理由如下：根据常理与现有证据，本案不存在“
一房二卖”的事实，即不存在史甲在将房子卖给芦建红并办理
了过户手续的同时又将房子卖给曹乙，收取了曹8万元房款的
欺诈行为。从现有证据看，曹乙向史甲购得房屋的事实是清楚
的。曹乙提供的书证与卖方、中间人的陈乙三者相互印证，已
形成证据链。曹乙提供的三张收条无论从形式上还是从内容上
看都没有任某某疵，足以证实他与史甲达成房屋买卖的合意并
付清了房款。芦建红虽提供了2001年2月22日的房地产买卖契
约及同月27日2万元的房款收条，但不能提供其向史甲购买房
屋的全部款项付款证明，契约与收条载明的房款支付时间及方
式明显矛盾，芦建红亦无法自圆其说。而且卖方史甲的妻子20
01年2月20日在慈溪火化，史在妻子火化的第二天即赶回黄甲
卖房不合情理。因此，芦建红向原审法院提供的证据不能证明
是其向史甲购买了房屋。史甲、王乙所讲的签订房地产买卖契
约时卖方先签名离开，芦建红后署名的可能性完全存在。原二
审法院认定史甲的案涉房屋是出卖给芦建红显然是错误的。
曹乙申诉理由与检察院抗诉意见一致。
芦建红、徐某旻辩称：本案不能排除一房二卖的可能性
，芦建红、徐某旻向第三人史甲等三人购买房屋事实清楚，证
据充分，买卖合同效力不容否认。房屋买卖合同双方实际履行
情况与留存登记机关用于备案的合同约定内容存在差异是常见现象，不能用以否认其购买行为。史甲在其妻火化后两日内处
理夫妻共同财产并不违背情理。本案关键事实的认定和判断应
当充分考虑相关证据的效力及适用问题，曹乙提供的证据为证
据效力最低的当事人陈乙及证人证言，芦建红方提供的证据均
为证据效力最高的书面证据，应予采信。二审判决正确，检察
机关提出的抗诉理由不足，请求驳回曹乙的申诉，维持原判。
经本院再审审理，除申诉人曹乙对原二审判决认定“芦
建红与原审第三人史甲、管甲、史乙签订房地产买卖契约，四
人在房地产买卖契约上签字盖指印，后办理了房产转户手续”
的事实提出异议外，各方当事人对原二审查某的其他事实并无
异议。对于各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。另查
某，本案原审第三人管甲于2010年1月6日死亡，本院依法追加
其法定继承人徐某某、管乙、管丙参加诉讼。
本案再审争议的焦点为谁是案涉房屋的真实买受人。
本院再审认为，本案中，曹乙与芦建红均主张其系案涉
房屋的真实买受人，应当对各自的主张提供证据加以证明。曹
乙主张其于2001年3月14日经中介人王乙介绍现场看房后与史
甲达成房屋买卖合意，同年3月15日付款3万元，之后委托芦建
红代为办理房屋购买手续，另分别于3月17日、19日自行付款2
万元、3万元，付清了全部购房款8万元。芦建红在代办过户手
续的过程中，利用史甲等三原审第三人先签名离开其后签名的
机会，将自己登记为房地产买卖契约的买方，骗取房屋产权登
记。为证明上述主张，曹乙提供了史甲分别于2001年3月15日
、17日、19日出具的三份收条为据，另申请王乙出庭作证。证人王乙的证言与曹乙的主张一致。芦建红辩称，其与史甲于20
01年2月开始商议案涉房屋买卖一事，2001年2月22日双方签订
房地产买卖契约，同日其支付房款3万元，并申请房屋过户登
记。2月27日其支付房款2万元。3月15日，双方至黄甲房地产
交易中心办理相关税费缴纳手续，其支付了剩余房款3万元。
至此，所有房款全部付清，史甲均出具了收条，但因时日长久
遗失其中二份，仅余2月27日出具的2万元收条一份。为支持上
述主张，芦建红方提供了2001年2月22日其与史甲、管甲、史
乙签订的房地产买卖契约、其与徐某旻名下的案涉房产所有权
某、史甲2001年2月27日出具的收到芦建红购房预付款2万元的
收条及3月15日出具的载明买房人为芦建红的备忘录各一份为
据。本案审理过程中，一审法院为查某相关事实，依职权向黄
甲房地产管理处调取了案涉房产交易的存档文件。相关文件内
容显示，芦建红与史甲、管甲、史乙等三人于2001年2月22日
签订房地产买卖契约，并于同日申请办理房产过户手续，同年
3月12日进行房屋价格评估，3月13日评估价格审核通过，3月1
4日黄甲地税城区征管分局向黄甲房产交易所出具通知书，认
为案涉房屋符合免征营业税规定，同意先予办理。3月15日，
芦建红至房产交易所领取房屋契证，同时申报并缴纳了存量房
屋买卖税费。
综合上述证据分析，本院认为，第一，从买卖双方合意
立约的过程来看，曹乙对其在2001年3月14日看房后与史甲达
成房屋买卖合意并于次日委托芦建红代办购买房屋手续的事实
主张，除王乙的证人证言之外，无法提供其他证据加以证明。而且该事实主张与黄甲房地产管理处关于案涉房产交易的存档
文件所反映的芦建红与史甲等三人于2001年2月22日签约并申
办房产过户手续、3月15日已领取房屋契证的事实明显矛盾，
难以采信。虽然史甲在历次庭审过程中均陈乙房屋系出卖给曹
乙所有，但该陈乙与其本人签名的房地产买卖契约、其向芦建
红出具的收条及备忘录载明的芦建红是购房人的内容矛盾。史
甲称芦建红系利用原审第三人先签名离开之后擅自将自己填写
为房地产买卖契约买方，其与管甲系文盲，无法识读的解释，
缺乏证据证明，亦有违常人对待房地产等大宗财产买卖应有之
审慎。再审庭审中，史甲对买卖契约的内容、办理房产过户的
日期等一应细节均不能具体清晰地陈乙说明，只以“我不认识
字，不知道”、“记不清楚了”作答，其陈乙的可信度较低。
而针对该待证事实，芦建红方提供了其作为买受人和出卖人史
甲、管甲、史乙签订的房地产买卖契约为证，该房地产买卖契
约与黄甲房地产管理处关于案涉房产交易的存档文件一致，可
以证明芦建红与史甲等三人于2001年2月22日达成房屋买卖合
意并立契的事实，应当予以采信。至于史甲在其妻洪某某火化
之后两日内即赴黄甲处理夫妻共同财产，于情理并无相悖之处
，检察机关认为此节不合情理的抗诉理由不能成立。第二，从
房款支付的履约行为来看，曹乙提供了史甲出具并认可的合计
8万元的三份购房款收条，而芦建红方提供了同系史甲出具的
一份2万元的购房款收条。上述四份收条对案涉房屋交易的付
款情况这一待证事实作了不一致的证明。芦建红方提供的2001
年2月27日的收条上载明款项性质为“购房预付款”，文某上与芦建红主张已于2001年2月22日签约并申办房产过户手续的
事实矛盾，且缺乏其余房款支付凭证作为印证，内容上确有瑕
疵。但是，由于上述收条均系出卖人史甲亲笔签名出具，而史
甲对其出具的相反证据不能作出合理的解释，因此曹乙提供的
付款凭证形式完整但内容仍存疑，抗诉机关认为仅曹乙提供的
三份收条足以证实其与史甲达成房屋买卖合意并付清了房款的
主张，不能成立。双方当事人各自提供的收条对本案争议焦点
的证明力，应结合其他相关证据做进一步认定。第三，从房屋
所有权某的登记内容及持有情况来看，案涉房屋所有权某于20
01年4月6日颁发，明确记载所有权人为芦建红，共有权人为徐
某旻，之后一直由芦建红持有保管。再审庭审中曹乙陈乙，其
在2001年3月房屋买卖关系发生之后的数年时间内均未向芦建
红要求阅看或收回房屋所有权某，直至二年后双方发生纠纷其
才发现所有权人登记错误。曹乙所述其对待房屋所有权某之随
意，与一般买受人对待房屋等大宗财产买卖之慎重相悖，令人
难以采信。
综上，本院认为，针对谁是案涉房屋真实买受人的问题
，申诉人曹乙和被申诉人芦建红、徐某旻为证明自己的主张，
均提供了有关证据。双方提供的证据对同一待证事实做出了截
然相反的证明，但都没有足够充分的依据否定对方的证据。一
审法院为查某案件事实，亦依职权调取了相关证据。按照《最
高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，双方当事人对同
一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证
据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的
证据予以确认。人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可
以依照国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一
般大于其他书证，档案的证明力一般大于其他书证、视听资料
和证人证言的原则进行认定。曹乙提供的收条、证人证言等证
据均为史甲、王某等个人出具，所证明的事实与法院依职权调
取的国家机关存档文件反映的案涉房屋交易过程明显矛盾；芦
建红方提供的证据均为书证，且多为国家机关依职权出具的公
文书证或者存档的档案文件，所证明的事实与法院依职权调取
的国家机关存档文件反映的案涉房屋交易过程一致。一审法院
依职权调取的证据中，通知书、房屋契证、房屋所有权某等均
系国家机关依职权制作的公文书证，清晰地反映了案涉房屋交
易的整个流程，具有较强的证明力。因此，被申诉人芦建红、
徐某旻提供的证据证明力较强，能够证明芦建红向史甲、管甲
、史乙等三人购买案涉房屋，并于2001年2月22日签订房地产
买卖契约，办理相关房产过户手续等事实，应认定芦建红为案
涉房屋的真实买受人。抗诉机关的抗诉理由和曹乙的申诉理由
缺乏证据佐证，不能成立，曹乙的诉讼请求本院不予支持。原
判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华某某
共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第一百八
十六条第一款之规定，判决如下：
维持台州市中级人民法院（2008）台民一终字第360号民
事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯黎明
代理审判员 刘国华
代理审判员 张静静
二〇一〇年八月二十日
书 记 员 许亚芬