云南省文山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）文民二初字第888号
原告田光明，云南省文山市人，现住文山市。
委托代理人高保平，云南七乡律师事务所律师。
被告江大勇，云南省文山市人，户籍地文山市。
委托代理人邹自明，维权法律服务所法律工作者（特别授权）。
第三人云南金昆房地产集团有限公司，组织机构代码72528XXXX。
住址：文山市开化街道办事处开化北路172号。
法定代表人李金昆，系该公司董事长。
委托代理人刘光宇，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。
原告田光明与被告江大勇、第三人云南金昆房地产集团有限公司（以下简称金昆公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年7月20日受理后，依法由审判员赵俊斌适用简易程序，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告田光明及其委托代理人高保平、被告江大勇及其委托代理人邹自明、第三人金昆公司的委托代理人刘光宇，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田光明诉称，2013年2月1日，被告与第三人签订了《文山中药材交易市场（樱花山谷）认筹书》，认购第三人开发的文山市环城路石灰窑村旁樱花苑YH83号双拼住宅，建筑面积330.54㎡，其中花园70㎡，房款为731080元，认购之日被告向第三人支付200000元认筹金。第三人于2014年12月30日交房，若逾期交房，应按每日20元向被告支付补偿。2013年10月25日，原、被告签订《别墅转让合同》，约定，原告以851880元的价格向被告购买上述房屋，合同签订之日，原告向被告支付购房款3800元，2013年10月30日前原告向被告支付房款387000元，合同签订后，原告向被告支付了上述转让款。2013年11月4日，原告又在被告与第三人所签订认筹书上办某某变更手续。时至今日，第三人并未按约定向原告交房，经查实该房至今未建盖，第三人至今未取得商品房预售许可证。为此，诉至法院，要求确认原告与被告签订的《别墅转让合同》以及以第三人签订的《文山中药材交易市场（樱花山谷）认筹书》无效，由被告及第三人返还预付款3800元、购房款387000元，并按银行同期贷款率的四倍支付逾期交房至今的利息10062.30元，并由被告和第三人承担本案诉讼费。
原告田光明针对其主张，提交以下证据：
1、原、被告身份证复印件，证明原、被告主体资格适格；
2、收据二份、个人业务凭证一份，证明⑴2013年10月25日，原告向被告支付购房预付款3800元，⑵2013年11月4日原告向被告支付购房款387000元；
3、认筹书，证明⑴2013年1月1日，被告作为乙方与第三人签订了樱花山谷认筹书，2013年11月4日，将乙方更改为原告；
4、别墅转让合同，证明2013年10月25日，原、被告签订转让合同，约定被告将其认购的文山市环城路石灰窑村旁樱花苑YH83号双拼别墅转给原告；
5、收据（第三人出具），证明2013年2月2日，原、被告及第三人变更收据。
经质证，被告对原告提交的身份证、认筹书、别墅转让合同、第三人出具的收据没有意见，对被告出具的收据和个人业务凭证的真实、合法性没有意见，但其中200000元交给了第三人。
第三人金昆公司对原告提交的身份证、被告出具的收条、个人业务凭证没有意见，对认筹书的真实合法性没有意见，恰好证明了被告江大勇将认购书的权利与义务转让给了原告，对别墅转让合同的真实合法性没有意见，这份证据恰好能证明原、被告之间存在一个房屋转让行为，第三人不是转让行为一方的当事人，而且认筹书与转让合同是两个独立的合同，应当作为两个民事案件处理。对第三人出具的收据的真实合法性没有意见，但需要说明的是2013年的11月4日才是更名的时间，2013年2月2日是打款时间。
被告江大勇答辩称，被告于2013年2月1日与第三人签订文山中药材交易市场（樱花山谷）认筹书，约定被告认筹第三人经营开发的坐落于文山中药材交易市场的房产一幢，房号YH83号，被告与第三人就YH83号房的认筹的权利义务做了明确的约定，并实际履行了部分义务，2013年10月25日，原、被告通过文山市链家房地产信息中心作为中介，被告将其向第三人认筹的YH83号房的认筹合同转让给原告认筹，双方在认筹转让合同中第三条第（2）项中约定“2013年10月30日前，双方到金昆公司办某某认筹合同变更手续”，在第五条中约定“乙方即被告对房屋所处的环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况均已知悉，并无异议，在第十一条中又约定，该房屋为期房，预计2014年12月30日交房，手续变更后，未能及时交房，开发商即第三人支付的补偿金支付给原告。双方签订合同后，原、被告已按合同履行了义务。原告在被告与第三人签订的认筹书上签名做了认筹变更，且在房源表上做了认可并登记，将被告的交房款收据经第三人同意后变更为原告的购房款，现原告起诉要求确认原、被告所签订的《别墅转让合同》无效并退房款及承担违约金的理由不能成立。理由如下：一、原、被告2013年10月25日签订的《别墅转让合同》系双方的真实意思表示，并不违反国家法律的规定，协议有效；二、原、被告订立协议后，双方均已全部履行了协议；三、原、被告签订的《别墅转让合同》实际是《别墅认筹合同》，自双方签订协议之日止到金昆公司办某某认筹变更时止，原、被告之间的权利义务终结，原告与第三人之间的权利义务开始发生；四、原、被告在订立合同时，原告已明确知道该房是期房，而且第三人无商品房预售许可证，只是第三人未按时交房，因此，原、被告之间的合同不存在欺诈。
综上所述，原、被告间订立的合同，是双方真实意思表示，并不违反法律的规定，不存在欺诈行为，双方签订的合同合法有效应按合同如实履行，而原告认筹到YH83号房后，第三人未按时交房属第三人违约，与原告无关，因此，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应判决驳回原告的诉讼请求。
被告江大勇针对其答辩，提交了以下证据：
1、《别墅转让合同》，证明⑴原、被告所签订的《别墅转让合同》中的别墅是被告向第三人认筹所得，第三人未取得房屋所有权和商品房预售许可证，⑵原告知晓第三人无商品房预售许可证，也愿意认购YH83号房屋，⑶YH83号认筹房为期房，⑷原、被告签订的《别墅转让合同》实际是《别墅认筹合同》，⑸原、被告到第三人处办某某认筹变更手续后，认筹合同由原告向第三人履行；
2、樱花山谷认筹书，证明⑴原告与第三人订立的是认筹合同，而非房屋买卖合同，认筹房屋YH83号，⑵原、被告于2013年11月4日共同到第三人处办某某了认筹转让合同，第三人予以认可，⑶YH83号房为期房，⑷被告未取得YH83号房屋所有权，⑸所交款为认筹款，而非房款；
3、樱花山谷房源表、收据，证明⑴YH83号房屋自原、被告订立合同后，已由原告直接认购，⑵YH83号房屋认筹款余款已由被告交纳直接变为原告交纳并取得第三人认可，⑶原、被告、第三人均认可认筹YH83号房屋认筹变更为原告认筹；
4、证人邓某某的当庭证言，证实原、被告来金昆公司办某某樱花认购书变更时，是证人办某某的，证人告诉原告该房屋的商品预售许可证正在办某某中。
经质证，原告对被告提交的对别墅转让合同、樱花山谷认筹书的真实性没有意见，但不能证明被告的观点，被告是没有所有权的，根据最高院的相关解释，被告是没有权利进行转让的，别墅转让合同是无效的；对房源表是复印件不予认可，并且收据是复印件且与原告方提供的原件明显不符，不予认可，证人证言是孤证，不予认可。
第三人金昆公司对原告提交的转让合同、认筹书、房源表、收据、证人证言的真实性、合法性、关联性没有意见。
第三人金昆公司述称：第一、被告与第三人2013年2月1日签订《樱花山谷认筹书》，约定被告向第三人认筹其开发的位于文山市环城路石灰窑村旁樱花苑YH83号房屋。2013年2月2日被告向第三人支付了认筹款200000元。2013年11月4日，原、被告通知第三人，原、被告已就樱花苑YH83号房达成转让合同，希望第三人配合办某某更名手续，第三人于当日为原、被告办某某了更名手续，同意原告为樱花苑YH83号房屋的认筹人。第二、原告在认购的樱花苑YH83房屋时，按被告的计划是能在期限内建盖完成，完全可以与原告签订商品房买卖合同，并按约定交付房屋。但后来在建设过程中，由于政府对樱花园附近道路进行路网改造等不可控因素，造成项目用地绿化面积有所增减，建筑面积也有所调整，樱花苑项目因政府拆迁问题暂未动工，导致第三人工程进度受阻，根据2011年1月21日国务院颁发的《国有土地上房屋征收与补偿条列》第四条：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”的规定，第三人无法开展樱花苑项目所涉及的国有土地房屋征收及拆迁补偿工作，导致第三人未能按约定交付房屋。第三人未能按时交房系政府行为所致，不可归责于第三人。综上所述，恳请依法判决。
第三人金昆公司未提交证据。
经审理查明，2013年2月1日，被告与第三人签订了《文山中药材交易市场（樱花山谷）认筹书》，由被告向第三人认购樱花苑YH83号双拼住宅一幢，建筑面积330.54㎡，其中花园70㎡，房款为731080元，认购之日被告向第三人支付200000元认筹金。交房时间为2014年12月30日，若逾期交房，应按每日20元向被告支付补偿。2013年10月25日，原、被告签订《别墅转让合同》，约定，原告以851880元的价格向被告购买上述房屋，合同签定之日，原告向被告支付购房款3800元。2013年11月4日，原告通过银行转账方式向被告支付房款387000元，被告于当日出具收条确认。2013年11月4日，原、被告到第三人处办某某了《文山中药材交易市场（樱花山谷）认筹书》变更手续，将合同乙方变更为原告田光明。事后，原、被告到第三人财务将2013年2月2日第三人出具的收据的交款人由江大勇变更为田光明。
另查明：文山市金昆房地产开发经营有限公司于2013年11月12日变更为云南金昆房地产集团有限公司，第三人到文山州文山市工商行政管理局办某某了变更登记手续。原告与第三人签订的《樱花山谷认筹书》所涉及的樱花山谷项目未取得商品房预售许可手续，现第三人均未办某某。
上述事实，有当事人陈述转让协议、认筹书、转款凭证、收条、收据、任命书等证据证明，本院予以确认。
本院认为，第三人金昆公司在不具备签订商品房预售合同法定条件时与被告签订《文山中药材交易市场（樱花山谷）认筹书》并向被告收取认筹金，该认购书违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。被告与第三人签订的《文山中药材交易市场（樱花山谷）认筹书》无效条件下，被告据该合同认筹的YH83号双拼住宅转让给原告而签订的《别墅转让合同》亦为无效。《最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。”被告在订立合同时故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实导致合同无效，买受人可以请求返还已付购房款，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。第三人金昆公司应返还原告已付认筹金200000元及赔偿原告损失87462.30元。被告江大勇收取原告田光明的房款190800元应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告田光明与第三人云南金昆房地产集团有限公司于2013年2月1日签订的《文山中药材交易市场（樱花山谷）认筹书》为无效合同；
二、原告田光明与被告江大勇于2013年10月25签订的《别墅转让合同》为无效合同；
三、第三云南金昆房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告田光明已付预付房款人民币200000元及赔偿原告田光明损失人民币87462.30元，合计287462.30元；
四、被告江大勇于本判决生效之日起十日内返还原告田光明已付预付款人民币190800元。
案件受理费8470元，减半收取4235元，由被告江大勇负担1235元，由第三人云南金昆房地产集团有限公司负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审判员 赵俊斌
二〇一五年九月二十二日
书记员 王先志