上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初1521号原告(反诉被告)：上海鲁联运输有限公司，住所地上海市。法定代表人：王开聚，总经理。委托诉讼代理人：徐宝同，上海源盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，上海源盈律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海华裕物流有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王兰英，经理。委托诉讼代理人：梁川，天津晟昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：马超，天津晟昊律师事务所律师。第三人：上海宏新物流有限公司，住所地上海市浦东新区益华路XXX号。法定代表人：徐新刚。原告(反诉被告)上海鲁联运输有限公司(以下简称鲁联公司)与被告(反诉原告)上海华裕物流有限公司(以下简称华裕公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法追加上海宏新物流有限公司(以下简称宏新公司)作为第三人参加诉讼，并适用普通程序依法公开开庭进行了审理。鲁联公司委托诉讼代理人徐宝同、华裕公司委托诉讼代理人梁川、马超到庭参加诉讼。宏新公司经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本案审理。本案现已审理终结。原告鲁联公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金人民币(以下币种相同)7,368,189元(自2014年8月5日起至2016年10月28日)；2、判令被告支付逾期付租金利息373,191元(按银行同期贷款利率，自2014年8月5日起至2016年10月28日止，按每季度应付租金为本金)；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年5月29日，原、被告签订了《土地租赁协议》，约定原告将坐落于上海市浦东新区曹路镇联合村八十丘土地内(东为长江防汛大堤、西为防汛老堤、南为粮油码头南侧围墙、北起粮油码头南侧围墙)面积为100亩的土地(以下简称系争土地)出租给被告，每亩每年租金36,000元，且土地租赁费每3年递增3%。之后，双方签订补充协议，约定自2012年10月1日起每亩每年租金降为33,000元。最后，双方于2013年8月21日达成调解，约定原告每年少收被告租金15万元。但被告自2014年8月4日支付一笔租金后，至今未向原告支付租金，故原告诉至法院，诉请如前。庭审中，原告主张：其诉请系基于双方租赁合同已于起诉时解除，其诉请1主张截止至2015年7月7日，即案外人上海银川置业发展有限公司(以下简称银川公司)要求收回场地的起诉时间。被告华裕公司辩称，1、原告隐瞒了租赁土地的真实用途，擅自将农业用地改为物流用地转租给被告，谋取非法利益，行为违反法律强制性规定；政府部门自2014年1月起调查，并于2014年10月16日作出限期恢复原状的处理决定，故双方签订的土地租赁协议无效；2、在政府部门对上述违法用地调查的过程中，土地使用权人银川公司与承租人上海宏新物流有限公司于2014年3月10日解除了讼争土地的租赁合同，且自2014年3月10日起宏新公司即不再向原告收取土地转让费，故原告已失去转租依据，无权向被告收取转租租金；3、2014年10月16日，政府部门对违法用地问题作出限期于2014年10月20日前自行整改、消除水泥坝的告知书，被告已停止经营陆续清场；被告已支付给原告的租金至2014年10月31日，原告在本案中主张政府限期整改后的租赁费用于法无据；4、签订合同时，被告要求原告出示其与宏新公司的土地转租合同，对该合同中集装箱物流用地的约定进行核实，合同中确有约定，也是在原告做出该地为集装箱物流用地的承诺后签订的，被告已尽到注意义务。被告华裕公司向本院提出反诉请求：1、要求确认原、被告于2012年5月29日签订的土地租赁协议及2012年6月13日签订的补充协议无效；2、判令原告赔偿被告损失6,575,256元；3、诉讼费由原告承担。事实及理由：2012年5月29日，原、被告就系争土地签订《土地租赁协议》一份。协议签订后，被告为达到物流用地需要，投入大量资金对土地进行平整硬化和水、电、路附属设施的添置及厂房、办公房的建造。在此过程中，政府部门于2014年10月16日对转租土地的违法情况进行查处，认定转租土地用作物流经营属非法用地，地上物属违法建筑，责令限期拆除，恢复农用土地原貌。事后被告得知该地的出租方早于2014年3月10日解除了土地出租合同，至此，原告已失去了转租依据，故提起反诉。庭审中，被告表示，如法院判决合同解除，则反诉主张的损失数额要求法院依法酌定裁判。原告鲁联公司辩称，双方租赁合同并不违反法律强制效力性规定，被告反诉主张的损失系被告违规施工超出合同范围导致，大部分与本案无关，如集装箱搬运费、修大棚、修理车间等。第三人宏新公司未到庭应诉，但其法定代表人徐新刚至本院作谈话笔录陈述：“2014年银川公司通知我让我清场，我就清场了，银川租金也不收，我就陆续清场，我与原告有协议，原告与被告有协议，我跟原被告都是说了我不收租金让他们搬走，后来东西就陆续往外拿不往里进东西了，2014年之后我就不收租金了；曹路镇政府的告知书是镇政府开给我的，我给被告了，后来被告按照告知书在规定时间内把彩钢棚拆迁，拆掉的地方进行覆土，水泥场地当时有东西所以没有覆土；2015年银川公司起诉时上面还有被告的东西，但东西不多，陆续被告在清场，后来银川起诉后，我与银川达成协议，2015年时还有几百个集装箱，后来我通知被告搬走；原告后来就不出场了，是我通知被告的，被告于去年5月、6月全部搬空了；原告转租我是知道的，但是也没讲，大家把事情做好就好了；原告没有实际使用场地，就是被告进来用的；我在场地上搭了厕所、食堂等乱七八糟的东西记不清了，后来拆违政府要求拆迁，就拆除了，被告的合同上被告也搭了东西；政府拆违通知是发给我的，我给被告的，也给原告打了电话；银川发解除通知我与原、被告都讲过，之后我就没有向他们收取租金，因为银川没有收我的，所以我也不向原被告收了；土地交给原告时上面有三合土，可以堆箱子，但是灰尘太大，故被告做了一部分水泥地且搭建了一些东西，后来东西全部拆掉了，这些东西是被告在政府限期内自己拆除的；我与原告的合同自动解除了，原告已经从2014年开始不支付租金了，从原告不支付租金开始我方与原告的合同就自动解除了，之后原告也没有支付过我租金一直到现在；当时被告搭建时不知道，搭好时我知道的；当时银川公司自己要收回土地，还不是政府拆违，因为银川公司更换董事长要做别的用途，后来我就跟原、被告都讲了这个情况，因为一下子走不了，东西也比较多，后来陆续走了，我当时把解除函给被告看了，也电话通知了原告。”本院经审理认定事实如下：浦东新区曹路镇联合村80丘土地的权利人为银川公司，权属性质为国有，土地用途为农业生产用地。银川公司于2011年将浦东新区曹路镇联合村80丘面积为200亩的土地出租给宏新公司使用。2012年5月27日，宏新公司与鲁联公司签订《土地租赁合同》，将上址暂定200亩土地(按实际测量为准)出租给鲁联公司使用。同年5月29日，鲁联公司(甲方)与华裕公司(乙方)签订《土地租赁协议》，约定鲁联公司将曹路镇联合村80丘土地100亩土地出租给华裕公司使用，鲁联公司出租的土地为平整的三和土的石子地，按现状供给华裕公司使用；土地租赁期限至动迁为止；土地租赁费每亩每年36,000元，每3年递增3%；先付后用，押一付三(每3个月开始前5天内支付)。协议第五条约定甲方的责任和义务为：甲方承诺在土地租赁协议正式签订之后，经2个月的施工期在2012年8月1日之前完成平整100亩石子场地施工，甲方保证场地平整交付给乙方使用；甲方同意考虑到乙方实际困难，争取在7月1日之前完成60亩石子场地施工，协调好借用粮油码头的道路，建造一条上下道路使用车辆双向通行，给乙方进场规划安装设备；甲方同意在2012年10月30日之前给乙方新建办公楼、食堂、厕所，面积为150平方米，和一个20平方米的道口，具体位置由双方协商定位；甲方同意出租土地有合法使用手续，不违规用地等。协议第六条约定乙方的责任和义务为：乙方同意在土地租赁期内按国家法律法规合法使用和经营；乙方同意2012年7月1日提前进场规划时，临时道口由乙方自行解决等。2012年6月13日，鲁联公司向华裕公司出具《补充协议》，内容为：曹路镇联合村80丘200亩土地，可从事物流用地事宜；鲁联公司与华裕公司、捷阳公司签订的土地租赁合同手续齐全，上级公司认可。2012年9月13日，双方另签订《补充协议》一份，约定：甲方(即鲁联公司)应在8月1日前开良友仓库与我场地的道路，现因良友仓库原因没有开通，无法兑现原合同所规定，故签订补充协议，甲方同意将原合同每亩每年租金36,000元降为33,000元，2012年8月、9月按原合同规定，10月1日起按补充协议执行；在良友仓库的道路没有开通前，乙方(即华裕公司)从人民塘路绕道进场；此补充协议履行到良友仓库道路开通之日起，以后租金按原合同规定执行。2012年12月17日，华裕公司向鲁联公司出具《关于2012年5月29日上海鲁联运输有限公司(甲方)与上海华裕物流有限公司(乙方)签订的土地租赁协议的补充事项》，内容为：1、提供鲁联公司与银川公司所签署的土地租赁合同(可不显示价格)；2、关于人民塘路XXX号可从事物流用地事宜，提供上级公司认可的具有法律效力的文件；3、确定打通良友仓库与人民塘路之间可安全双向通行集装箱卡车道路的时间表；4、甲方承诺2012年8月1日之前配置好100KW380伏和220伏电压，至今没有完全落实，拿出完全落实的时间表；5、2012年10月30日之前新建办公室和道口，至今未落实，要有落实的时间表……7、因该场地的多项承诺不到位，继而造成我司无法经营下去，不可避免需要搬离场地，因此造成的来回搬运费用，应由贵司承担等。2013年1月6日，宏新公司出具《证明》，内容为其不同意鲁联公司再对外转租。2013年2月2日，鲁联公司向华裕公司出具《回复函》，内容为：2013年初收到贵公司签发的补充事项声明，现回复如下，……2、根据调查贵公司已经很好的投入使用了租赁土地，需要更好完善的设施服务也未给贵公司造成任何影响，同时贵司在未通知我方的情况下已将石子场地铺设为水泥地；3、经审核发现我司与贵司签订的协议部分内容违反了法律的相关规定，故部分内容无效……。2013年8月21日，宏新公司作为甲方、鲁联公司作为乙方、华裕公司作为丙方，三方在顾路派出所调解室签订《人民调解协议书》一份，内容为：2013年8月中旬，甲乙丙三方法人单位，就浦东新区曹路镇人民塘路XXX号地块的出租、承租与转租之事宜引发了场地租赁中的合同纠纷，并多次拨打110报警，现经调解，三方达成如下协议：关于原先已经签订的合同，甲方与乙方签订的有效，乙方与丙方签订的有效，该合同中乙方未履行的均由丙方履行，其他均无关，在合同存续期间甲方每年少收丙方租金10万元，乙方每年少收丙方租金15万元，结算时间按原定每季度一次(一年四次)不变，每次决算只要扣除全年少收部分的1/4即可。2014年10月16日，曹路镇“三违”整治工作领导小组办公室向银川公司发出《告知书》，内容为：经查，你单位位于浦东新区曹路镇人民塘路XXX号，占地1.98亩(国土资源部执法图斑号376号)搭建的彩钢棚系违法建筑。限你们于2014年10月20日前自行拆除整改，消除水泥坪、完成覆土。逾期未拆除，本办将组织协调执法部门强制拆除。华裕公司称，政府是2014年3月通知拆违，但其直至2014年10月才知道。2015年7月7日，案外人银川公司起诉宏新公司、鲁联公司、华裕公司等，诉请要求宏新公司支付欠付的土地租赁费并返还租赁物等。2015年7月20日，银川公司向本院申请撤回起诉。在该案的证据材料中，银川公司举证了其于2014年3月3日向宏新公司发出的《关于解除的通知》，另举证了其与宏新公司于2014年5月6日签订的《协议书》，内容为双方就《土地租赁协议》解除达成相应条款，其中第一条为双方确认《土地租赁协议》于2014年3月10日起解除，不再履行；第二条为宏新公司承诺于2014年10月30日前将租赁土地上的物品搬空，将租赁土地交还给银川公司等。庭审中，华裕公司向本院举证了：1、其于2012年11月1日与案外人上海汤俊船务有限公司签订的《合同》及结算表、付款凭证等，《合同》内容为华裕公司在曹路镇联合村800丘土地上需建约3.6万平方C30砼场地，案外人包工包料，总价约441万，等工程结束后按实计算；华裕公司拟证明其为租赁场地建设地面工程实付工程款3,225,000元；2、其对租赁场地进行地面维修工程的相应证据，拟证明其支付地面维修费用共计111,416元；3、其对租赁场地进行水电工程的相应证据，拟证明其支付水电工程用共计224,868元；4、其在租赁场地上修大棚工程的相应证据，拟证明其支付修大棚费用共计223,677元；5、其搬运集装箱支付的运费，拟证明其因无法使用租赁场地而发生的搬运费共计2,790,295元。华裕公司庭审陈述，上述五组证据构成五部分损失，其一场地地面工程即从双方签订合同至2014年3月铺设水泥路的费用，分三次建设，具体无法讲清；其二为地面维修工程，从2012年7月至2014年10月，维修次数记不清；其三为水电工程，从2012年5月至2014年3月，具体做了场地通水通电、架设电线电路；其四为修大棚工程，从2012年5月至2013年初，具体面积不清楚，是彩钢板的；其五为场地清偿搬运费，从2014年10月至2015年7月，包括设施外运费用，12000多只集装箱倒运及最终运出费用。鲁联公司对上述证据的真实性无异议，但对其关联性不予认可，其认为华裕公司的上述费用不能作为本案中鲁联公司给华裕公司造成损失的依据。庭审中，华裕公司曾向法院申请对租赁土地上的水泥地面造价及水电附属设施进行鉴定，其陈述鉴定目的为证明上述东西存在，后因鲁联公司确认存在而撤回鉴定申请。庭审中，双方确认：被告支付租金结算至2014年10月31日；被告在租赁场地上的所有搭建物均已被拆除，场地现已清空交还给第三人。华裕公司陈述，租赁场地上的搭建物其已于2014年10月底全部拆除，是自行拆除，石子场地还没有覆土，因为放着集装箱无法恢复，其也向政府说明情况，集装箱整体清除是在2015年7月17日前，清除后银川公司撤诉了。本院认为，关于双方争议之租赁合同效力问题。华裕公司提出因租赁标的系农业生产用地不能作物流用地而无效，对此，本院认为，双方合同约定的租赁标的为土地，产权人为银川公司，虽产权证上记载的租赁用途为农业生产用地，但该租赁标的物合法，仅双方租赁合同约定的用途改变了土地的用途，涉及合同能否履行及违约责任问题，而并不影响合同效力，在双方之租赁合同无其他无效事由的情形下，华裕公司以土地用途不合法而主张合同无效之抗辩本院不予采纳，本院认定双方签订之租赁合同及补充协议合法有效，双方均应按约履行。根据宏新公司法定代表人陈述及银川公司诉讼案件等证据均可证明，双方之租赁合同已无法继续履行，事实上华裕公司亦已搬离租赁场地，现鲁联公司庭审中主张合同已解除，表明其对华裕公司搬离事实之确认，虽华裕公司抗辩合同无效，但根据其庭审陈述，其对双方合同权利义务已终止并无异议，故本院认可鲁联公司关于合同已解除之主张。至于鲁联公司主张至2015年7月7日止的租金，根据双方举证及陈述，至少在银川公司于2015年7月7日起诉前，华裕公司尚有部分租赁土地未清场，至于华裕公司抗辩因宏新公司未向鲁联公司收取租金而其不应支付租金之意见，本院认为，根据合同相对性原则，即使宏新公司未向鲁联公司收取租金，系宏新公司放弃其对鲁联公司的租金请求权，但其无权代鲁联公司放弃鲁联公司向华裕公司的租金请求权，故对华裕公司该抗辩意见本院不予采纳。但对租金的支付标准，本院认为，双方合同约定的租赁期限至动迁为止，现根据法庭调查可证实，租赁合同未能继续履行系宏新公司及银川公司要求华裕公司搬离所致，归结到本案租赁合同相对方而言系鲁联公司未能保证租赁标的正常使用之责；现宏新公司的法定代表人的陈述可证实其确通知了华裕公司搬离，华裕公司于2014年10月起虽继续占用租赁土地，但使用受限，考虑到华裕公司系从事物流行业，确会对其物流流转造成影响，故本院综合双方合同约定、违约责任、双方过错程度、土地实际使用情况等因素，并依据双方确认的已付租金的结算时间，酌定华裕公司至2015年7月7日还应支付鲁联公司租金160万元。鲁联公司主张的逾期支付租金利息，鉴于本院上述分析，华裕公司未按约支付租金存在合法抗辩，故对鲁联公司该诉请，本院不予支持。至于华裕公司主张实际租赁土地为98亩的抗辩意见，与合同约定相悖，本院不予采信。针对华裕公司之反诉请求，本院分析如下：其主张合同无效之诉请，基于上述本院对合同效力的分析，该诉请本院不予支持。其要求鲁联公司赔偿损失之诉请，其诉请的五部分损失中，砼场地及附属水电设施、大棚的建设，虽已被清除，但确为华裕公司已发生之损失，从双方合同解除之责而言，本院前述分析已作认定；从搭建物的建造之责而言，对于砼场地及附属水电设施，因双方约定的土地租赁用途为物流用地，砼场地及附属水电设施之建设并未违背租赁合同的用途，鲁联公司亦未提供证据证明其在华裕公司进行建设前明确告知其土地性质，故此两项发生的损失，鲁联公司应负相应责任；但华裕公司亦未提供证据证明其在建设前告知并取得鲁联公司同意，故其亦应承担一定责任。而修大棚工程的损失，该部分系无合法建造手续，华裕公司亦未提供证据证明其在建设前告知并取得鲁联公司同意，现因被政府认定违法而限令拆除，其应承担主要责任。华裕公司主张的地面维修工程，因地面本身由其建设，使用过程中发生的质量问题亦应由其自负，该部分损失本院不予采纳。华裕公司主张的场地清场搬运费，虽本院已认定在宏新公司通知搬离后对华裕公司的使用场地造成一定影响，但华裕公司本身属物流行业，其主张的集装箱的搬运系其正常业务，从宏新公司通知其搬离至其实际搬离完毕相距数月，其无法证明发生的集装箱的搬运费系正常物流业务或因合同解除而发生的费用，故对其该部分损失本院无法采信。综上，鉴于华裕公司未对上述费用进行鉴定，而鲁联公司虽认为其不应承担责任，但对华裕公司举证的损失证据真实予以认可，因双方合同中对此项损失的承担并未作约定，故本院根据上述分析，并考虑建造物的使用情况、租赁期限、合同履行情况、过错责任等，对华裕公司所主张的损失酌定为160万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十七条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海华裕物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海鲁联运输有限公司租金160万元；二、原告(反诉被告)上海鲁联运输有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海华裕物流有限公司损失160万元；三、驳回原告(反诉被告)上海鲁联运输有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海华裕物流有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费65,989元，由原告上海鲁联运输有限公司负担52,350元，被告上海华裕物流有限公司负担13,639元；反诉案件受理费28,913元，由原告上海鲁联运输有限公司负担7,036元，被告上海华裕物流有限公司负担21,877元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 箐人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一七年十一月十四日书 记 员  刘 畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。