湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武汉中民终字第00999号
上诉人（原审被告）：张某
被上诉人（原审原告）：吴某
原审第三人：熊某
原审第三人：黄某
上诉人张某因与被上诉人吴某、原审第三人熊某、黄某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2013）鄂武东开民一初字第00054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2013年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人张某，被上诉人吴某的委托代理人均到庭参加诉讼。原审第三人熊某、黄某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：位于武汉市洪山区民院路20号1-4-2号房屋系吴某所有（该房系吴某所在单位中国农业银行股份有限公司武汉洪山支行分配给员工的自建房，目前两证尚在办理之中）。
2006年12月30日，吴某（甲方）与张某（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定：甲方将自己所属位于武汉市洪山区民院路20号1-4-2号房屋租给乙方，供乙方经营之用；乙方每年向甲方支付房租五千五百圆整（5500元），房租按年收取；甲方负责为乙方供应水电，水电费由乙方承担，每月据实收取，当月底由乙方支付给水电管理收费部门；甲方收取押金壹仟元整作为履约保证金；本协议租赁期限为5年，自2007年1月1日起至2011年12月31日止，协议到期后，双方可以续签协议（房价随行就市，最终价格由双方协商）；甲乙双方严格履行协议，不得违约，由违约方向另一方赔偿损失等。
2007年1月1日，吴某将涉案房屋交付给张某使用，并依约收取押金1000元及5500元租金。
嗣后，张某依约支付了2008年及2009年的租金各5500元，并于2010年9月13日支付了2010年的租金6000元。
2011年12月5日，张某因未支付2011年的租金，遂向吴某出具借条一张，载明：“今借吴某女士人民币壹万元整，承诺于2011年12月31日之前还清。”
案件审理过程中，张某于2013年3月13日向吴某支付了2000元。
另查明，2012年6月4日，张某将诉争房屋转租给熊某、黄某夫妇，并已收取了2012年6月5日至2013年6月4日的租金15000元及2013年6月5日至2013年12月4日的租金8000元。
2012年12月27日，吴某以张某未支付租金，也未在合同到期后腾退房屋为由诉至法院，请求判决：1、解除吴某、张某双方的《房屋租赁合同》，张某立即腾退租赁房屋；2、张某向吴某支付租金共计人民币33000元（自2007年1月1日至2012年12月31日）；3、本案诉讼费用由张某承担。审理中，吴某称2007年至2010年的租金张某已支付。2011年年底，双方口头约定将2011年的年租金变更为10000元，同时张某向吴某出具了10000元的借条，为此吴某将第2项诉讼请求变更为张某支付租金23800元（自2011年1月1日至2013年7月31日，已扣除其于2013年3月31日支付的2000元）。
一审法院审理认为：吴某与张某于2006年12月30日签订的《租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。吴某按照合同约定如期将房屋交付给张某，即完成了其作为出租人的履约义务。张某作为承租人应按约定履行支付2011年度租金的义务。上述租赁期间届满后，张某仍使用租赁房屋，吴某没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”，第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”及第二百三十二条“……视为不定期租赁。当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，对吴某请求解除租赁合同以及张某支付租金、腾退租赁房屋的请求，依法予以支持。因诉争房屋已由熊某、黄某夫妇实际占有使用，其应与张某共同承担腾房的义务。熊某、黄某与张某之间的租赁纠纷，可另案诉讼。关于租金问题，双方于2006年12月30日签订合同时，虽约定每年5500元，但同时约定房价随行就市，最终价格由双方协商，结合张某向吴某出具的借条及张某向熊某、黄某收取的租金金额，可认定吴某与张某于2011年已将年租金变更为10000元。2011年1月1日至2013年7月31日的租金为25833元（10000元／年÷12月×31月），扣减张某已支付的2000元，其还应支付23833元，故对吴某主张23800元租金的请求予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除吴某与张某之间租赁武汉市洪山区民院路20号1-4-2号房屋的房屋租赁合同；二、张某于本判决生效之日起十日内向吴某支付房屋租金共计人民币23800元；三、张某、熊某、黄某于本判决生效之日起十日内向吴某腾退位于武汉市洪山区民院路20号1-4-2号的租赁房屋。本案案件受理费625元，减半收取312.50元，由张某负担（此款系吴某垫付，张某于本判决生效后十日内直接将此款支付给吴某）。
判后，张某不服，向本院提起上诉称：吴某认可张某已向其支付2007年、2008年、2009年、2010年租金，一审判决亦予以了认定。但是，一审法院仅依据张某于2011年12月5日向吴某出具的一张欠条就认定双方将2011年房屋租金调整变更为10000元缺乏事实依据，该借条不足以证明2011年底双方就该年房租变更为10000元达成合意，吴某亦没有其他证据证明其与张某就变更2011年房屋租金达成协议。况且，即使吴某想对2011年房屋租金进行调整变更，也应当在2011年年初与张某进行商议，如此，张某有同意与不同意变更租金的权利，同时有可以选择不租的权利，并且张某当时尚在房屋租赁合同约定的期限内。但是吴某却是在2011年年底单方面决定变更房屋租金，吴某擅自变更2011年房屋租金的行为应当认定为无效。张某于2011年12月5日向吴某出具借条，是因为张某当时不能及时将当年房租以现金的方式支付给吴某，遂以借条的方式支付当年及以后的房屋租金，后来张某又支付吴某人民币1000元加上欠条中的10000元总共11000元是为2011年及2012年房屋租金。因此2011年房屋租金仍然是5500元。吴某在一审中主张2011年的房租变更为10000元的主张不能成立。根据双方之间《租赁协议书》的约定，协议期满后，双方可以续签协议（房价随行就市，最终价格由双方协商），而根据合同法第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此张某与吴某之间《租赁协议书》于2012年12月31日合同期满，作为合同乙方的张某继续使用该租赁房屋，而作为合同甲方的吴某并没有正式向上诉人提出异议，也没有就合同期满后租赁房屋的租金协商一致，根据合同法第二百三十六条的规定，原合同及《租赁协议书》应当继续有效，该《租赁协议》应当继续履行。张某上诉请求：1、撤销武汉东湖新技术开发区人民法院（2013）鄂武东开民一初字第00054号判决。2、改判张某与吴某之间房屋租赁合同继续履行，合同期限届满前该租赁房屋租金仍为每年5500元，房屋期满后租金另行协商。3、本案的诉讼费用由吴某承担。
吴某答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人熊某、黄某未到庭答辩。
二审中，经本院向原审第三人熊某调查，熊某表示其收到了一审判决书，亦知晓判决结果，已经和张某达成新的协议，准备搬到其他房屋，同意履行一审判决其腾退房屋的义务。
经审理查明：一审法院审理查明的事实属实。
本院认为：根据张某的上诉请求及理由以及吴某的答辩意见，本案争议焦点为双方是否对2011年租金调整变更为10000元达成了合意。双方于2006年签订房屋租赁协议，约定租期5年（2007年1月1日-2011年12月31日），租金每年5500元按年收取。合同履行期间，张某依约支付了2007年、2008年、2009年租金各5500元，至2010年9月，双方将原协议所约定的年租金标准5500元调整变更增加至年租金6000元，张某已按新增标准履行给付。2011年12月5日，张某向吴某出具借条，双方均认可借条中所借款项一万元系指张某所欠付的租金，但双方对款项金额所涉年度说法不一。吴某认为该借条所写金额系张某欠付2011年一年的租金，张某则主张借条中的10000元系2011年和2012年两年合计的租金数额，支付现金1000元加之借条10000元共计11000元。审理中，张某对其另付现金1000元支付情况未予举证予以证实。因双方曾经于2010年将租金标准进行过调高（5500元增至6000元），如依照张某解释，借条金额是2011年、2012年两年租金的合计，那么平均至每年租金标准仅有5500元，较上一年度（2010年）租金数额没有增加反而还有所降低，不符合常理。因此，对张某的上述解释，本院不予采信。一审法院结合张某转租时向熊某、黄某收取的租金金额（年租金15000元），认定吴某与张某于2011年已将年租金变更为10000元并无不当，张某上诉主张合同期限届满前的租金仍为每年5500元的请求本院不予支持。双方在租赁合同期限届满后未续签协议，形成不定期的租赁关系，吴某可随时解除合同。张某在租赁期满后将房屋转租熊某、黄某使用，本院审理期间，熊某、黄某表示服从一审判决且愿意履行判决义务腾退房屋，故张某要求继续履行合同的上诉请求本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费625元，由张某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
审 判 员 陈继红
代理审判员 安林锋
二〇一三年十二月十一日
书 记 员 赖瑞文