广东省深圳市福田区人民法院	民 事 判 决 书	（2015）深福法民三初字第17号	原告吴锦方，男，汉族，1972年8月28日出生，住址深圳市福田区。	原�章爱萍，女，汉族，1981年2月13日出生，住址深圳市南山区。	两原告共同委托代理人刘汪韬，北京市京都（深圳）律师事务所律师。	两原告共同委托代理人彭超，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。	被告王淑煌，女，台湾居民。	委托代理人康宗保，广东深南律师事务所律师。	委托代理人葛翠寒，广东深南律师事务所实习律师。	上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月4日公开开庭进行了审理，原告章爱萍及两原告共同委托代理人刘汪韬、彭超，被告王淑煌及其委托代理人康宗保、葛翠寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告诉称，原告与被告关于深圳市福田区花园里林居裙楼112房（即涉案物业）的买卖合同纠纷一案，深圳市中级人民法院已作出（2014）深中法房终字第213号判决，并于2015年5月4日生效。按该判决书判令，被告应在判决生效日起十日内即2014年5月14日将涉案物业交给原告，但被告拒不履行。2014年8月31日，涉案物业租客高梅才搬出涉案物业，至此原告才收到不带租约的空铺（该条件即原告与被告在房屋买卖合同中约定的交房条件）。被告不按约定交楼在先，后在收到深圳市中级人民法院的生效判决后仍拒不履行，理应按照双方在房屋买卖合同中的约定承担违约责任。根据原被告双方签订的房屋买卖合同的约定，如果卖方或者买方未按合同约定的期限履行交楼义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之�支付违约金并继续履行合同。被告没有在合同约定的交楼期限内履行交楼义务，应承担继续履行的合同义务，并承担合同约定的违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付违约金302400元（按2800元/天从2014年5月15日计至2014年8月31日）；2、诉讼费、保全费由被告承担。	被告答辩称，原告以相同的事实、理由、请求于2013年6月21日向福田法院起诉，该案福田法院作出（2013）深福法民三初字第1560号判决，经原告上诉，深圳市中级法院作出（2014）深中法房终字第213号判决，二审判决于2014年5月4日生效，后原告向福田法院申请执行，执行案号为（2014）深福法执字第06578号，该案已执行终结。现原告又起诉，显然违反法律规定，应予驳回。原告在前案起诉时已经主张违约金按每日2800元从2013年6月11日计至实际移交日，深圳市中级法院判决按照800元/天的标准支付原告从2013年6月11日至判决确定交付之日的违约金，驳回原告其他诉讼请求。判决书生效时间是2014年5月4日，自动履行期是10天，即判决书确定的交付时间是2014年5月14日，此后没有交付，已经不是违约的问题，而是对生效判决的履行问题。2014年5月21日原告向法院申请强制执行，被告将判决确定的违约金全额付至法院，但租客因租约未到期，不迁出。根据民诉法的规定，原告可以要求法院强制迁出，拒不迁出，可以要求支付迟延履行金。显然原告只能在执行程序中主张迟延履行金，而不是在执行程序结束后再起诉主张违约金。该案于2014年7月18日执行终结，表明原告是在获赔判决的违约金后同意租客于租赁�同到期后迁出，同时放弃了迟延履行金。根据民诉法第124条规定，对于已经生效且执行终结的判决，原告不能又起诉主张违约金。因此，原告起诉不符合法律规定，请依法裁决驳回原告起诉。	经审理查明，2013年4月11日，二原告（买方）与被告（卖方）签订一份《房屋转让合同书》，约定被告将自有的位于深圳市福田区花里林居裙楼第1层112号房转让给二原告，建筑面积为116.49平方米，房产性质为商业，成交价为700万元，定金30万元于签署合同时支付，其余款项采用按揭贷款方式支付。原、被告在签订合同时均清楚交易物业附有租约，对租约的处理，合同第7条有3项可选处理方式，其中第（2）种处理方式为：卖方保证承租人�弃优先购买权并保证于合同约定交楼时间前承租人已搬离该物业且租赁关系已解除或终止；第（3）种处理方式为：卖方须于交楼后__日内（含当日）配合买方与承租人办理租约出租方更名手续，如之前的租约在租赁所已备案则卖方还需配合办理变更备案的相关手续，有关剩余租期、租赁押金、租金等事宜由买卖双方、承租人另行约定；原、被告所签《房屋转让合同书》在第7条选择了第（2）种处理方式。合同第9条约定，卖方应当于收到除交房保证金外的其余楼款后7日内将物业交付予买方。合同第10、11条约定，如买方或卖方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。合同第16条备注条款（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）约定，双方协商一致，在过户到买方名下�出新房产证之日起，卖方须约租户填写补充协议，有关租期、租金、押金及相关事宜得以确定，三方（王淑煌、吴锦方、章爱萍及租户本人）确定无异议，买方当日去银行做抵押。	原告于签订合同当日支付了定金30万元，于2013年4月26日办理了首期款资金监管手续。2013年5月13日，二原告与被告代理人姚友发签订用于过户的格式版本《深圳市二手房买卖合同》，该合同约定的转让价款为4158461元，房产租约现状填选为“该房地产没有租约”。双方于当日向深圳市房地产权登记中心申请办理转移登记，涉案房产于2013年5月15日转移登记至二原告名下。	2013年6月17日，原告致函给美联物业代理(深圳)有限公司，要求该司转通知被告，称被告未按合同约定在出新房产证之日起约租户填写补充协议，未履行房产交付义务，要求被告在三日内将案涉房产交付原告，并按合同约定的2800元/天的标准向原告支付违约金。2013年6月20日，原、被告相约至涉案房产处，但由于原告主张房产应是不带租约交付，被告主张按合同备注条款系带租约交付，双方发生争议，未能履行合同约定的签署补充协议及交接手续。	因被告未按期向原告交付涉案房产，原告以房屋买卖合同纠纷为由将被告诉至本院，本院经审理后作出了（2013）深福法民三初字第1560号民事判决书（下称1560号判决），后原告方不服该判决，向深圳市中级人民法院（下称深圳中院）提出上诉，该院经审理后作出了（2014）深中法房终字第213号民事判决书（下称213号判决）。二审认为，该案的争议焦点为涉案房产约定的是带租约交付还是不带租约交付，王淑煌是否应承担违约及违约责任的标准。该案中，买卖双方签订了两份买卖合同，在第一份买卖合同中，合同第7条第（2）种方式约定了涉案房产是不带租约交楼，第（3）种方式约定了如果涉案房门带租约交楼，则买卖双方和租户另行约定，双方选择了第7条第（2）种方式。在合同备注条款中，买卖双方又约定，在涉案房产过户到买方名下、出新房产证之日起，卖方须约租房填写补充协议，有关租期、租金、押金及相关事宜得以确定，三方（王淑煌、吴锦方、章爱萍�租房本人）确定无异议，买方当日去银行做抵押。从合同备注条款的内容看，并不能得出涉案房产是否带租约交楼的必然性结论，该约定的内容存在着与合同约定的第7条第（2）种方式“不带租约交楼”不一致的可能性。因此，从双方签订的第一份买卖合同的约定内容不能准确地、无异议地得出涉案房产是否是带租约交楼的结论。从双方签订的第二份买卖合同内容看，该份合同的交易金额与实际交易金额不一致，因此，该份合同约定的价款条件无效，但合同的其他条款内容是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，各方均应切实严格履行。第二份买卖合同约定，买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。因此，当两份买卖合同的约定内容不一致时，应以第二份买卖合同约�的内容为准。本案认定是否带租约交楼应以第二份买卖合同约定为准，应认定涉案房产为不带租约交楼。退一步讲，如果涉案房产是带租约交楼，则第一份买卖合同备注条款的约定与合同第7条第（3）种方式约定的内容重合，双方汉有必要重新约定一次，只需选择合同第7条第（3）种的方式即可。这从反而可以部分印证涉案房产应当是不带租约交楼。王淑煌未按合同约定在2013年6月10日前将涉案房产交付吴锦方、章爱萍，应承担继续履行的合同义务，并承担相应的违约责任。鉴于双方对合同条款的理解有分歧，吴锦方、章爱萍也没有举证证明其因为王淑煌迟延交楼而遭受的具体损失损失金额，该院认为，双方在合同中约定的日万分之四的违约责任过高，但结合王淑煌涉案房产的租金情况及王淑煌应承担的违约责任，酌定王淑煌按照800元/天的标准向吴锦方、章爱萍支�迟延交付的违约金至本判决确定的交付之日。综上，遂判决王淑煌在判决生效之日起十日内将涉案房产交付吴锦方、章爱萍，并按照800天/的标准支付吴锦方、章爱萍从2013年6月11日至本判决确定交付之日止的违约金。	213号判决生效后，原告向本院申请强制执行，案号为（2014）深福法执字第06578号，该案已结案。被告已按800元/天的标准向两原告支付迟延履行金至2014年5月14日。因涉案房产原带有租约，被告无法按判决确定的时间向原告交付房产，被告已于租约到期后即2014年8月31日将涉案房产交付给两原告。	本院认为，两原告与被告之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。根据已生效的213号判决认定的事实，涉案房产为不带租约交楼，被告未按合同约定向两原告交付涉案房产构成违约，应承担相应的违约责任，双方在合同中约定的日万分之四的违约责任过高，生效判决确定被告应按800元/日向两原告支付迟延履行金，该违约金的计算是以被告实际未交付涉案房产按日计算，被告未在该判决指定的期间内交付房产，应继续向两告支付未交付房产期间的违约金。被告已支付了截至2014年5月14日的违约金，原告有权继续主张2014年5月15日至涉案房产实际交付之日即2014年8月31日期间的违约金，参照已生效的213号判决，被告应按800元/日的标准向原告支付违约金87200元（800×109）。对原告过高的违约金请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同�》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：	一、被告王淑煌应于本判决生效之日起10日内向原告吴锦方、章爱萍龙支付2014年5月15日至2014年8月31日的违约金87200元；	二、驳回原告吴锦方、章爱萍的其他诉讼请求。	如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本案案件受理费5836元（已由原告预交），由原告承担4153元，被告承担1683元；保全费2020元(已由原预交)，由被告负担。	如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级�民法院。	（此页无正文）	审 判 长  张 敏	人民陪审员  韩光明	人民陪审员  韦开丽	二〇一五年六月十五日	书 记 员  曾冬萌	附法律条文	一、《中华人民共和国合同法》	第八条依法成立的合同�对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。	依法成立的合同，受法律保护。	第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。	约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。	当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。	二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》	第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。	当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可�认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。	三、《中华人民共和国民事诉讼法》	第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。