浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终486号
上诉人（原审被告、反诉原告）：嘉兴市华能环保设备有限公司。住所地：嘉兴市南湖区凤桥镇三星路**号。组织机构代码：77723852-8。
法定代表人：陈贤信，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张正勤、王辉，上海东方环发律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：嘉兴市德瑞容器有限公司。住所地：嘉兴市南湖区新丰镇嘉钢路***号*幢。组织机构代码：67840908-8。
法定代表人：刘洲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈菊生，浙江兴嘉律师事务所律师。
上诉人嘉兴市华能环保设备有限公司（以下简称华能公司）因与被上诉人嘉兴市德瑞容器有限公司（以下简称德瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南凤民初字第216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人华能公司的委托代理人张正勤、被上诉人德瑞公司的委托代理人沈菊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华能公司上诉请求：撤销一审判决第一、四项，依法改判支持华能公司的反诉请求，驳回德瑞公司的本诉请求。事实和理由：一、2015年8月31日解除合同并非双方协商的结果，是德瑞公司单方提出，应承担违约责任。2014年7月21日华能公司提出解除合同请求，但德瑞公司多次书面表示不同意解除，拒绝撤离现场。之后，德瑞公司继续正常使用租赁厂房，并按合同约定的时点和金额支付租金，华能公司接受该费用，并以书面形式同意继续履行合同。故2015年8月31日前双方一直处于履行状态。2015年7月10日德瑞公司单方发函明确表示8月底提前终止租赁合同，属于单方终止合同，理应按照合同第11.2条规定支付2个月租金。二、一审法院在2016年10月8日到现场勘察，但看到的现场并非德瑞公司搬离前的场景，而是华能公司清理后的场景，理应以2015年10月26日、29日的两份公证作为依据，由德瑞公司承担拆除自建的建筑物、构筑物及清理杂物的费用。三、租赁物自竣工合格后直接交于德瑞公司使用，倾斜柱也是位于德瑞公司擅自安装的行车处，理应由德瑞公司修复。首先，德瑞公司是租赁厂房竣工后第一家使用者。第二，合同附件租赁物清单表明办公楼、屋面、地面及墙面完好。第三，德瑞公司租赁期间擅自安装了两部分别为16吨、20吨的行车，就是在安装位置所在梁柱发生倾斜。由此可见，梁柱倾斜完全是德瑞公司所致，应承担修复责任。
德瑞公司二审中辩称，一、2015年8月底解除合同属于双方合意解除，德瑞公司不需承担违约责任，本案违约的是华能公司。双方共有17次往来函，其中华能公司三次要求德瑞公司搬走设备返还租赁物，解除合同是华能公司引发的，不存在德瑞公司单方解除合同的事实。二、在2015年9月10日双方办理交接手续前，德瑞公司已经恢复原状，不应承担拆除和清理费用。三、柱子倾斜的原因不明，华能公司没有要求鉴定，德瑞公司安装的行车都通过了质监局的要求，柱子倾斜和安装行车没有关系。
德瑞公司向一审法院起诉请求：一、华能公司立即退还租金200194.08元、保证金150145.56元，合计350339.64元，并支付自起诉日至清偿日按银行同期贷款年利率5%计算的利息；二、华能公司赔偿德瑞公司损失970000元。
华能公司在一审中反诉请求：一、德瑞公司支付提前终止合同的赔偿200194.08元；二、德瑞公司支付逾期不返还租赁物的双倍租金400388.16元（扣除2015年9月和10月已付的租金，暂计2015年9月、10月、11月，最终计算至完成交接手续当月）；三、德瑞公司拆除自建的建筑物、构筑物及清理杂物，并修复倾斜的梁柱；四、德瑞公司返还代为支付的水电费7257.78元；五、德瑞公司承担证据保全产生的公证费1500元和鉴定费5000元。
一审法院认定事实：2013年11月1日，华能公司（出租方、甲方）与德瑞公司（承租方、乙方）签订厂房租赁合同一份，约定：甲方将位于嘉兴市南湖区凤桥镇三星路56号的1号金属机械加工厂房及仓库、办公楼、露天堆场、变配电室及乙方使用的电器设备部分、两台10吨行车设备等（以下简称租赁物）租赁于乙方使用，租赁物面积经双方确认为8341.42平方米。租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。租赁物功能为厂房、仓库、办公楼，包租给乙方作为金属加工工厂使用，相关经营及生产的手续由乙方依法登记办理，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意。租赁期限为五年，即从2013年11月1日起至2018年10月31日止。租赁期限届满前两个月提出，经甲方同意后，双方将对于有关租赁事项重新签订合同，同等承租条件下，乙方有优先权。本合同属续约合同，甲方将租赁物按2008年10月27日签订的厂房租赁合同书的内容已交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设备的现状承租，租赁物现状的修复和完善由乙方负担并承担其费用。属租赁物本身质量问题及不可抗力造成的损坏由甲方负责维修并承担其费用。租赁保证金为双方于2008年10月首次签署的厂房租赁合同书中约定的金额150145.56元，乙方已在首次的厂房租赁期间支付了租赁保证金，在本合同中延续。第1年至第3年（2013年11月1日至2016年10月31日）的租金基价为每月12元/平米，租金每月100097.04元，第4年和第5年（2016年11月1日至2018年10月31日）的租金基价为每月13元/平米，租金每月108438.46元。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物及承担本合同所约定的责任后15日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金。每年租金分两次支付，乙方应于应付租金每年的11月1日和5月1日前向甲方支付约定的租金，第一期的租金在本合同生效后三个工作日内支付。乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，乙方应负责租赁物内专用设施的维修、维护、保养、年审，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方。因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修或赔偿，费用由乙方承担。在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费超过15日，甲方有权提前解除合同并追索逾期租金及滞纳金。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：向甲方交回租赁物并保证租赁物的完整性及可使用性、交清承租期的租金及其它因本合同产生的费用、应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金贰倍的款项作为赔偿，甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。如甲方确需提前解约，须提前3个月书面通知乙方。甲方应于本合同提前终止前一日或之前向乙方支付相等于当月租金贰倍的款项作为赔偿。且乙方须履行完毕以下手续：向甲方交回租赁物并保证租赁物的完整性和可使用性、交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用，甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止日或租赁期限届满之日迁离租赁物，如租赁物有损坏，乙方应提前修复后，将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件一经发出，挂号邮件或者其他快递邮件以本合同第一页所述的地址并以对方为收件人付邮10日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达。
2014年7月21日，华能公司以嘉华（2014）函字第2号《关于解除厂房租赁合同的函》告知德瑞公司，因实行新的经营战略规划，提前解除2013年11月签订的厂房租赁合同，并根据该合同内容进行补偿。同年10月16日，德瑞公司以嘉德[2014]函字第01号《关于解除〈厂房租赁合同〉函的回复》告知华能公司，内容为：一、为配合华能公司解除合同的要求，一直在积极寻找房源，但因生产所需的场地存在特殊性，一般标准厂房无法满足要求，暂未找到合适房源，双方宜就合同解除时间再行协商；二、若提前解除合同，必将对德瑞公司的正常生产经营产生不良影响并造成损失，包括装修费用、因设备搬迁导致的损耗、搬迁费用、停业损失等。且德瑞公司正处生产旺季，因提前解除合同造成的损失远超过租赁合同约定的赔偿标准，双方宜本着实事求是的原则就赔偿事宜进行协商；三、在满足一定条件的前提下，将同意华能公司提前解除合同的要求。11月28日，华能公司以嘉华（2014）函字第05号《关于对德瑞公司函的回复》告知德瑞公司：1、在2014年12月31日前归还租赁厂房；2.关于提前解约的赔偿事宜，华能公司将按双方签订的合同予以补偿；3.因华能公司的新产品投产的各项工作已准备就绪，迫切需求厂房和办公室，并在年内对厂区的建筑及环境进行修缮和整理，务必于2014年12月31日前完成租赁厂房的归还手续，如延期交还，将保留追究的权利。期间及此后，双方经多次协商，但仍未就合同解除及解除后赔偿事宜达成一致意见。2015年7月6日，华能公司以嘉华（2015）函字第03号《关于同意继续履行〈厂房租赁合同〉的回复》函告德瑞公司，鉴于双方就解除2013年11月1日签订的厂房租赁合同事宜始终未能达成一致意见，决定继续履行厂房租赁合同，一切权利义务仍按原合同执行。同月10日，德瑞公司以嘉德（2015）函字第4号《关于嘉华（2015）函字第03号的回复》函告华能公司。自2014年7月以来一直就解除合同事宜进行协商，至今已将大部分设备和材料搬离，已为解除合同做好准备，并决定于2015年8月底终止合同。此后双方继续就合同事宜进行函件往来，德瑞公司继续占用使用租赁物，并于2015年9月搬离租赁物。
另查明，租赁物中的一号厂房于2006年10月竣工验收。德瑞公司从2008年11月开始租赁本案所涉租赁物。2014年10月17日、2015年4月27日，德瑞公司按原六个月租金的标准分别支付华能公司600582.24元。华能公司为德瑞公司垫付水电费7257.78元。经华能公司委托，上海房屋质量检测站于2015年11月6日作出沪房鉴（001）证字第2015-2068号房屋质量检测报告，结论为华能公司1号厂房西侧一跨排架柱、抗风柱目前存在倾斜变形现象。2012年7月华能公司拍摄的照片显示一号厂房西跨由德瑞公司安装了载重20吨和16吨的行车各一台。上述两台行车经嘉兴市特种设备检测院检测并发给了合格证书。华能公司为本案诉讼支出公证费1600元、鉴定费5000元。
一审庭审中，德瑞公司确认双方签订的合同已于2015年8月底解除，返还租赁物时间为2015年9月10日。华能公司认为合同已于2015年8月30日解除，德瑞公司从2015年9月1日开始停产，至9月15日大件物品均已搬走。2016年10月8日，一审法院进行现场勘查时，租赁物中已无建构筑物需拆除，也无杂物需清除。
一审法院认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷。德瑞公司与华能公司于2013年11月1日签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律的相关规定，应为合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。本案的焦点在于：一、双方于2013年11月1日签订的租赁合同是否已解除，由谁提出解除。如已解除，何时解除。二、本案所涉租赁物何时返还交付出租人。三、双方因提前解除合同所造成的损失及支出的相应费用，该损失或费用是否应由对方当事人承担。
关于争议焦点一。合同法第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中双方签订的厂房租赁合同第十一条对提前终止合同进行了约定，该条第二、三款、分别约定了由德瑞公司及华能公司提前解约的条件，同时约定了双方在解除合同后应尽的义务。其中华能公司提前解约的条件为须提前3个月书面通知对方。现华能公司虽已于2014年7月21日发函通知德瑞公司解除合同，但又于2015年7月6日发函通知德瑞公司继续履行合同，而德瑞公司虽表示同意解除合同，但又不认可华能公司的解约时间，且又于2014年10月17日、2015年4月27日，两次按原租金标准各支付华能公司600582.24元且继续占有使用租赁物至2015年9月，双方均以自己的行为表示了继续履行合同。现双方认可合同已于2015年8月底解除，可见对于合同的解除原、被告双方是经历了一个较长的磋商过程后，最终于2015年8月底解除合同，该合同属于双方协商解除，故不适用合同第11.3条关于单方通知解除解约方需向对方支付相当于当月租金2倍的款项作为赔偿的条款。本案解除通知虽由华能公司首先提出，但其也无需向德瑞公司支付相当于当月租金2倍的赔偿款项。同理，对于华能公司要求德瑞公司支付提前终止合同的赔偿费用200194.08元的诉讼请求，亦不予支持。
关于争议焦点二。双方当事人一致认可德瑞公司现已从租赁物中退出，德瑞公司自述腾退时间为2015年9月10日，而华能公司认为腾退时间为2015年9月15日，但双方均未提供相关证据予以佐证。考虑到双方在往来函件中均认可2015年9月15日为双方办理交接手续的日期，故确定2015年9月15日为德瑞公司最后的腾退时间。
关于争议焦点三。本诉中德瑞公司主张退还租金，因双方之间的租赁合同于2015年8月底解除，租金应支付至2015年8月底，现德瑞公司已支付至2015年10月底，华能公司应退还德瑞公司2个月的租金200194.08元。同时作为合同履行担保的保证金，华能公司也应退回德瑞公司。德瑞公司提供证据不能证明合同解除后其已向华能公司主张退还租金及保证金，双方也未约定合同经协商解除后保证金等款项的退还时间，故对其要求华能公司承担逾期付款违约责任的诉讼请求，不予支持。德瑞公司提供的证据不能证明提前终止合同已造成其损失以及损失的相关费用，对其要求华能公司赔偿损失970000元的诉讼请求，不予支持。反诉中，华能公司要求德瑞公司支付逾期不返还租赁物的双倍租金，因双方的合同已于2015年8月底解除，根据租赁合同第十三条的约定，德瑞公司应于合同终止之日或之前迁离租赁物，逾期不迁离的，应向华能公司加倍支付租金。根据上述确认的2015年9月15日作为德瑞公司最后的腾退时间，德瑞公司应支付的的占用使用费为100097.04元（2×100097.04×15天÷30天）。华能公司请求拆除德瑞公司自建的建构筑物并清理杂物，但至本院2016年10月8日进行现场勘查时，上述租赁物中已无构建筑物需要拆除，也无杂物需要清理。故华能公司的该项诉讼请求在本案中已无处理必要。至于华能公司提出的要求对倾斜梁柱进行修复的诉讼请求，亦不能成立。首先，华能公司提供的证据并未载明2008年11月德瑞公司开始使用租赁物时，1号厂房西跨梁柱是否倾斜，以及倾斜程度的原始数据，故无法与房屋质量检测报告中各测点现有倾斜度数据进行比对。其次，1号厂房竣工时间为2006年10月，而德瑞公司开始使用时间为2008年11月，期间间隔两年有余，现有证据尚不能确认系因德瑞公司使用而造成梁柱倾斜。再次，华能公司虽然提出了梁柱倾斜纠偏方案及修复费用的鉴定，但在经本院释明证明梁柱倾斜系因德瑞公司使用原因造成的举证责任在于华能公司，而华能公司仍明确表示该鉴定不应由其提出的情况下，华能公司应承担相应的举证不能的法律后果。华能公司垫付的水电费7257.78元德瑞公司应予以支付。至于华能公司主张的公证费和鉴定费，双方并未约定上述费用的承担，且这些费用属于华能公司为诉讼而支出的成本，对于华能公司要求德瑞公司承担公证费及鉴定费的诉讼请求，亦不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、华能公司退还德瑞公司租金200194.08元、保证金150145.56元，合计350339.64元；二、德瑞公司支付华能公司租赁物占用使用费100097.04元、垫付的水电费7257.78元，合计107354.82元；以上一、二项相抵，华能公司应支付德瑞公司242984.82元，于判决生效之日起十日内履行；三、驳回德瑞公司的其他诉讼请求；四、驳回华能公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取8342元，由德瑞公司负担6129元，华能公司负担2213元；反诉案件受理费减半收取4972元，由华能公司负担4103元，德瑞公司负担869元，于判决生效后七日内交纳。
二审中，双方均未提交新的证据。
当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的往来函件，2014年7月21日华能公司提出解除租赁合同，但德瑞公司以未找到合适厂房及赔偿事宜为由不同意解除，此后双方就解约及腾退问题一直进行协商，期间德瑞公司按约支付了两次租金，2015年7月10日德瑞公司发函称已将大部分设备和材料搬离，通知华能公司8月底终止租赁合同，此后华能公司为终止合同提出了交接验收的条件。从整个过程看，双方的租赁合同虽未实际解除，但2015年7月前华能公司要求提前解除合同态度明确，德瑞公司对解约亦存在预期，并陆续搬离租赁厂房，在此情况下，华能公司要求继续履行有悖解约的预期，双方均认可2015年8月底合同解除，9月15日前德瑞公司搬走了大件物品，故一审认定双方在经历较长过程磋商后合意解除合同，并无不当。因此，德瑞公司和华能公司均无需赔偿对方2倍租金，华能公司多收取的租金及保证金应当退还德瑞公司。
因德瑞公司已在2015年9月15日前搬离租赁厂房，一审判决逾期腾房的二倍租金付至2015年9月15日，符合双方租赁合同第十三条的约定，华能公司要求支付双倍租金至完成交接手续之日，缺乏合同依据，不予支持。
经一审法院现场勘察，租赁厂房已无建筑物、构筑物需拆除，也无杂物需清理，华能公司称其在起诉前已自行清理打扫，应由德瑞公司承担相应费用，但没有提供任何支出费用的证据，故不予支持。华能公司要求德瑞公司修复厂房倾斜梁柱，应当就德瑞公司未按约定方法或租赁物的性质使用租赁物，及不正当使用与梁柱倾斜之间存在因果关系承担举证责任。华能公司称德瑞公司擅自安装两台16吨、20吨的行车，导致安装位置梁柱发生倾斜，但租赁合同并未限制德瑞公司另行安装行车，及只能安装10吨以下行车，华能公司亦无证据证明德瑞公司安装行车不当，及其与梁柱倾斜之间存在因果关系，经一审法院释明其应承担举证责任后，华能公司仍拒绝就梁柱倾斜的原因申请鉴定，故应当承担举证不能的不利后果。一审不支持华能公司主张德瑞公司修复倾斜梁柱，及赔偿公证费、鉴定费的诉讼请求正确。
综上所述，华能公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12373元，由上诉人嘉兴市华能环保设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金富祥
审判员 杨海荣
审判员 王世好
二〇一七年五月十七日
书记员 赵婉沁