北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13963号
上诉人（原审原告）滕志伟，男，1983年10月29日出生。
委托代理人果晓宇，北京邦远律师事务所律师。
委托代理人王奎，北京邦远律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
被上诉人（原审第三人）王琳，女，1980年7月12日出生。
委托代理人罗宪民，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
上诉人滕志伟因与被上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、王琳居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第29075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月17日受理后，依法组成由法官杨淑敏担任审判长，法官尚晓茜、程娜参加的合议庭，于2014年10月28日、2014年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人滕志伟及其委托代理人果晓宇，被上诉人我爱我家公司的委托代理人徐俊杰，被上诉人王琳的委托代理人罗宪民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
滕志伟在一审中起诉称：2012年9月16日，滕志伟受我爱我家公司的业务员郭跃欺骗，在没有购房资格的情况下与王琳签订居间合同及房屋买卖合同，并支付了居间服务费5万元。合同签订后，郭跃迟迟不能兑现诺言为其办理购房资格，导致合同无法继续履行，王琳扣取了滕志伟支付的定金5万元，双方协商解除了房屋买卖合同。滕志伟认为我爱我家公司违背职业道德，明知其无购房资格仍诱骗其与他人订立房屋买卖合同和居间合同，造成滕志伟的经济损失。故诉至法院，要求：1.解除滕志伟与我爱我家公司、王琳共同签订的《居间服务合同》；2.我爱我家公司返还居间服务费5万元；3.我爱我家公司赔偿定金损失5万元。
我爱我家公司在一审中答辩称：滕志伟陈述双方签订居间合同及其与王琳签订房屋买卖合同属实。我爱我家公司在签订合同时并不知道滕志伟不具有购房资格，我爱我家公司也没有承诺过为滕志伟办理购房资格，双方对此并无约定。滕志伟与王琳自行解除房屋买卖合同，并未通知我爱我家公司。滕志伟在签订合同时明知其没有购房资格并向我爱我家公司隐瞒，滕志伟应自行解决购房资格的问题，居间服务合同已经履行完毕，不同意解除。不同意其诉讼请求。
王琳在一审中述称：滕志伟陈述各方签订《居间服务合同》以及王琳与滕志伟签订房屋买卖合同属实，在签订上述协议时，王琳曾问过滕志伟是否具有购房资格，滕志伟未明确回答，我爱我家公司员工郭跃答复滕志伟具有购房资格，王琳也再未审查其购房资格，双方才签订的相关合同。2014年10月，王琳发现滕志伟没有购房资格，双方无法继续履行合同，于是协商解除买卖合同，并扣取其已支付的定金5万元不再予退还。王琳同意滕志伟要求解除《居间服务合同》的要求，其他诉讼请求与王琳无关，不发表意见。
一审法院经审理查明：2012年9月16日，王琳作为出卖人与滕志伟作为买受人及我爱我家公司作为居间人共同签订《居间服务合同》，约定我爱我家公司为滕志伟、王琳提供居间服务，具体包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；（4）协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；（5）协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈、确定成交意向；（6）协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同相关条款内容。各方还约定：出卖人、买受人应积极配合居间人的居间活动，按照要求提交房屋买卖所需一切证件资料，并保证其提交的资料及签名真实、合法、有效，双方授权居间人办理网上签约手续，出卖人与买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M12060819，以下简称《买卖合同》）时，居间人的居间行为完成，买受人应支付居间代理服务费5万元。王琳与滕志伟还在我爱我家公司出具的签约提示及交易税费提示上签字确认，其中载明了买卖双方应注意的签约事项及相关税费计算标准、免征条件等，其中未注明我爱我家公司承诺为滕志伟办理购房资格，亦未就滕志伟作为买房人应具备的购房资格、所需提交的证明材料及相应的风险进行明确说明。滕志伟于当日支付居间服务费5万元。
同日，王琳与滕志伟签订《买卖合同》，约定王琳将位于×××（建筑面积为89.61平方米，以下简称1101号房屋）以251万元的总价款出售给滕志伟，滕志伟于合同签订同时支付定金5万元，双方于合同签订之日起九十日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，滕志伟依约支付了定金5万元。2012年11月23日，王琳与滕志伟签订《合同解除协议书》，大致内容为我爱我家公司明知滕志伟无购房资格且未在签订上述合同及补充协议之时向王琳告知，王琳对此并不知情，且我爱我家公司无法为滕志伟办理购房资格，合同无法继续履行，双方自行解除《买卖合同》及相关附件，王琳不予退还已收取的定金5万元。
一审审理中，各方一致认可滕志伟并未取得购房资格，无法履行《买卖合同》。滕志伟称我爱我家公司存在欺骗行为，口头承诺为其办理购房资格，其在受欺骗的情况下与王琳签订《买卖合同》，因合同无法履行双方不得不自行解除合同，主张我爱我家公司未尽提示义务，未审慎审核其是否具有购房资格，要求解除《居间服务合同》，由我爱我家公司返还其居间服务费5万元。我爱我家公司对此不予认可，抗辩称其在签订上述合同时已询问过滕志伟是否具有购房资格，但滕志伟隐瞒了其并无购房资格的情节，我爱我家公司并未承诺为其办理购房资格，且购房资格审核应在双方准备签订网签合同前十个工作日内提交相关部门审核。王琳陈述双方在签订《居间服务合同》及相关合同时，曾询问滕志伟是否具有购房资格，滕志伟未明确回答，我爱我家公司业务员答复称其具有购房资格，其未再审查滕志伟是否具有购房资格。为此，滕志伟提交了电话录音予以佐证。
滕志伟称其与王琳自行解除合同，造成定金损失5万元，要求我爱我家公司予以赔偿；我爱我家公司则称双方未通知其参与即自行解除《买卖合同》，不同意承担赔偿责任；王琳认可其扣取了定金5万元。经询，我爱我家公司表示其收取的居间服务费仅为促成双方签订《买卖合同》，并不负责交易保障，并提交了《房屋交易保障服务合同》予以佐证，滕志伟主张其收取费用过高。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，滕志伟与王琳、我爱我家公司共同签订的《居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故为合法有效，各方均应履行各自义务。鉴于各方在《居间服务合同》中明确约定王琳与滕志伟签订《买卖合同》居间行为即已完成，王琳与滕志伟已于当日签订《买卖合同》，滕志伟亦于当日支付了居间服务费5万元，故《居间服务合同》已经履行完毕，滕志伟要求解除《居间服务合同》缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
滕志伟明知其并未取得购房资格，却与王琳、我爱我家公司共同签订《居间服务合同》，并与王琳签订《买卖合同》，其对《买卖合同》无法履行明显具有过错；其虽称我爱我家公司曾口头承诺为其办理购房资格，但其提交的证据并不足以证明其上述主张，法院难以采信。我爱我家公司作为提供房地产买卖居间服务的专业机构，以收取佣金为目的提供居间服务，在提供居间服务的过程中，应当秉承诚实信用原则对被居间方尽到勤勉谨慎的义务，包括对房屋权属状况及当事人订约能力进行积极调查并据实报告，查验相关证件和材料，对合同法律风险做出提示。但我爱我家公司在签订《居间服务合同》时未对滕志伟是否具有购房资格进行初步审核，亦未在风险提示及书面告知中对此明确说明，即促成双方签订《买卖合同》，客观上造成《买卖合同》无法履行或继续履行成本过大，对《买卖合同》未能实际履行亦负有一定过错。鉴于我爱我家公司提供的居间服务存在瑕疵，且《买卖合同》未实际履行，我爱我家公司应向滕志伟返还部分居间服务费。关于定金损失，滕志伟对此负有过错，且其未通知我爱我家公司参与的情况下即自行与王琳签订《合同解除协议书》，约定王琳收取的定金5万元不予返还，其要求我爱我家公司承担上述损失缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、我爱我家公司于判决生效之日起七日内返还滕志伟居间服务费三万元；二、驳回滕志伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
滕志伟不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.我爱我家公司对委托人的订约能力没有尽到积极调查义务，没有向委托人王琳履行如实报告的义务，违反忠实居间义务，严重损害了委托人的利益，不应收取居间服务费；2.滕志伟与王琳签订的买卖合同无效，我爱我家公司居间行为未完成，应退还居间费；3.我爱我家公司应对滕志伟遭受的损失承担相应的损害赔偿责任。故请求二审法院依法撤销（2014）朝民初字第29075号民事判决，改判解除滕志伟与我爱我家公司、王琳签订的居间服务合同，我爱我家公司返还滕志伟居间费5万元并赔偿滕志伟损失5万元，两审诉讼费由我爱我家公司承担。
我爱我家公司答辩称：同意一审法院判决，要求维持原判决。不同意滕志伟的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回滕志伟的全部上诉请求。
王琳答辩称：同意一审法院判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《居间服务合同》、《买卖合同》、居间服务费收据、告知书、《合同解除协议书》、定金收据、《房屋交易保障服务合同》、电话录音光盘及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人的利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。本案中，我爱我家公司作为房屋中介机构在合同签订前对滕志伟是否具有购房资格的订约能力应尽到积极调查并如实报告的义务，但在本案中，我爱我家公司在可以查询委托人是否有购房资格的前提下，仅是对委托人进行简单的询问，且在看到滕志伟的身份证为非京籍的情况下亦未作出进一步的审查。滕志伟虽无明确证据证明我爱我家公司曾允诺为其办理购房资格，但从常理推断，滕志伟在明知自己无购房资格的情况下，不会主动签订《居间服务合同》及《买卖合同》并支付相应的费用，以造成自己的损失，结合王琳的证言及电话录音，可以认定我爱我家公司作为居间人未就订立合同的有关事项向委托人如实报告，违反了居间人的忠实居间义务。滕志伟明知其并未取得购房资格，却与王琳、我爱我家公司共同签订《居间服务合同》，并与王琳签订《买卖合同》，对《买卖合同》无法履行具有过错。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的的可以解除合同，本案中，滕志伟与王琳、我爱我家公司签订《居间服务合同》的目的不仅是签订《买卖合同》，其最终目的应为买卖房屋，但由于滕志伟及我爱我家公司的过错，致使买卖房屋的合同目的不能实现，故滕志伟与王琳、我爱我家公司签订的《居间服务合同》依法应予解除。我爱我家公司违反忠实居间义务，就滕志伟的订约能力未尽到积极调查并如实报告的义务，应当退还其已经向滕志伟收取的居间费。关于定金损失，本院认为，滕志伟与我爱我家公司对此损失均有过错，应由双方分担，各承担2.5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第29075号民事判决；
二、解除滕志伟、王琳及北京我爱我家房地产经纪有限公司三方签订的《居间服务合同》；
三、北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还滕志伟居间服务费五万元；
四、北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿滕志伟定金损失二万五千元；
五、驳回滕志伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1150元，由滕志伟负担287.5元（已交纳）；北京我爱我家房地产经纪有限公司负担862.5元（于判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费2300元，由滕志伟负担575元（已交纳）；北京我爱我家房地产经纪有限公司负担1725元（于判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 淑 敏
代理审判员 尚 晓 茜
代理审判员 程 娜
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 张海洋书记员李峥