广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字4824号
上诉人（原审被告）：祈成兰，女，1977年11月15日出生，汉族，身份证住址河南省郑州市金水区。
委托代理人：胡文士，广东环球经纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱爱平，男，1965年11月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：刘秋花、杜丽燕，均系广东红棉律师事务所律师。
上诉人祈成兰因与被上诉人朱爱平租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：座落于广州市越秀区白云路60号2303房的房地产权属人为朱爱平，规划用途为住宅，套内建筑面积为61.02平方米。
2012年4月，冼惠珍（与朱爱平系夫妻关系）代朱爱平（出租人、甲方）与祈成兰（承租人、乙方）在中介方广州市德明房地产代理有限公司的促成下签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其合法拥有座落在广州市越秀区白云路60号2303房的房屋出租给乙方作住宅使用，租赁期限自2012年4月25日至2015年8月31日止，共伍拾贰个月；经租赁双方友好协商，租赁期限为4年半，由2012年4月至2016年8月31日止，第一年租金为2600元，第二年租金为2700元，第三年后为2800元，现承租方不使用出租方的家私家电、自行购置使用，租金按月结算，由乙方在每月的第30日前缴付当期租金给甲方；租赁保证金相等于贰个月租金，即5200元，甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给乙方；在租赁期内，乙方应依约按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金，如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；未经甲方书面同意乙方不得对该物业进行扩、加、改建或转租、分租或与他人互换房屋使用，因使用需要进行物业内外装修，须经甲方书面同意；租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修；租赁期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视费等一切费用均由乙方负责；签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于贰个月租金的金额作为违约金等。
朱爱平于2014年7月7日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除朱爱平与祈成兰就广州市越秀区白云路60号2303房的《房屋租赁合同》；2、祈成兰立即搬离广州市越秀区白云路60号2303房并交回给朱爱平。
祈成兰在原审中答辩称：不同意朱爱平的诉讼请求，请求予以驳回。
原审过程中，根据朱爱平提交的《牡丹灵通卡历史明细清单》记载，祈成兰通过银行转帐的方式向朱爱平支付租金，其中在2014年4月28日、5月26日，祈成兰向朱爱平转账支付租金2700元。对此，朱爱平称双方合同约定每月支付租金的时间为30日前，双方在实际履行合同过程中口头协商变更为每月25日前支付租金，且祈成兰也没有足额支付租金。虽然祈成兰事后采取了补救措施已补足租金，总体上已不欠付租金，但祈成兰已构成违约。对此，祈成兰则认为双方从未口头变更过支付的时间。
为证明祈成兰损坏涉案房屋内的物品，其已通知祈成兰解除合同，朱爱平向原审法院提交了如下证据：1、照片5张；2、朱爱平分别于2013年10月28日及2014年6月15日制作的《通知函》及《履约催告函》。祈成兰称由于照片没有确认时间、地点及见证人，不能确定拍摄的位置，故对照片的真实性及关联性均不予确认，并称朱爱平发出的上述函件其没有收到。
朱爱平申请裕丰地产东华西第二分行的工作人员任桐材到庭作证。任桐材称：2014年3月份，其曾带客人前往涉案房屋看房，当天房屋的租客态度恶劣，不配合看房，当其坚持要求进屋看房时与租客发生争执，租客即向其吐口水，涉案房屋内的人出来殴打了他，当时其报了警，由于还有客人在等他，所以在民警的调解下就没有去验伤。
原审法院认为：朱爱平与祈成兰就租赁越秀区白云路60号2303房签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。根据该合同的约定，祈成兰应于每月30日前支付当月租金，祈成兰逾期支付租金超过15天，朱爱平有权解除合同、没收保证金并收回房屋。因朱爱平与祈成兰双方约定租金自第三年起为每月2800元，即祈成兰自2014年4月25日起应按2800元／月的标准向朱爱平支付当月租金，但从朱爱平提交的《牡丹灵通卡历史明细清单》，祈成兰仍按2700元／月的标准支付租金，直至2014年6月23日方才补足欠付租金，显已构成违约，故朱爱平诉请要求解除《房屋租赁合同》，收回涉案房屋，合理合法，予以支持。祈成兰辩称其未拖欠租金，缺乏事实依据，不予采信。至于朱爱平诉称双方曾口头变更交付租金的期限为每月25日前，并未提供证据证明，不予采信。至于朱爱平诉称祈成兰破坏涉案房屋内设备的问题，由于朱爱平提交的照片既无拍摄时间，也无法证明是在涉案房屋拍摄，并不足以证明祈成兰有损坏涉案房屋内的设备，故对朱爱平该诉请意见不予采信。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，于2014年9月18日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起解除朱爱平与祁成兰就广州市越秀区白云路60号2303房签订的《房屋租赁合同》；二、祁成兰应于本判决发生法律效力之日起三十日内将广州市越秀区白云路60号2303房腾空，并交还给朱爱平。本案受理费50元，由祁成兰负担。
判后，祈成兰不服原审判决，向本院提起上诉称：首先，截至朱爱平起诉之日止，祈成兰没有拖欠一分钱租金。其次，祈成兰不构成延期支付租金。虽然双方约定第二年的租金按每月2800元支付，但由于时间较长，祈成兰有所疏忽，仍然按照2700元支付，两者之间相差仅100元。从合同法违约条款来看，构成根本违约才属于解除合同的必要条件，而如此轻微的迟延不能看做违约。况且朱爱平也没有对祈成兰进行催促，祈成兰又及时补齐了租金差额。综上，祈成兰上诉请求撤销（2014）穗越法民三初字第1630号民事判决，改判驳回朱爱平的一审诉讼请求，并判令本案诉讼费用由朱爱平承担。
被上诉人朱爱平答辩称：第一，祈成兰自2014年4月份开始未按照合同约定按每月2800元的标准向朱爱平支付租金。直至2014年6月，朱爱平向祈成兰发出催告函件及解约通知后，祈成兰才将拖欠租金补足。祈成兰未按合同约定支付租金的行为已经构成违约，一审法院判决解除房屋租赁合同有事实和法律依据。第二，祈成兰承租涉案房产至今，甚至是在本案一审判决作出之后，朱爱平依然无法与祈成兰取得联系，无法对涉案物业进行任何管理，祈成兰也没有配合朱爱平向政府相关部门办理出租手续，朱爱平对涉案物业处于失控状态。祈成兰承租涉案物业后未按照合同约定合理使用房屋，严重危害周边居民的人身安全以及公共秩序。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求二审法院驳回祈成兰的上诉请求，维持原判。
二审过程中，祈成兰向本院提交了工商银行的汇款交易凭证，拟证明：祈成兰已于2014年2月27日向朱爱平支付租金3000元，比约定的租金多支付了300元。朱爱平对此发表如下意见：祈成兰提交的证据已过举证期限；对该证据的真实性及合法性予以确认，但关联性不予确认；该证据恰恰证明了其拖欠租金的事实。与2013年4月27日多支付的300元一样，该300元是用于交付水电杂费。
祈成兰另陈述：其并不存在拖欠租金的行为。其在2014年2月多交了300元租金，该300元完全弥补了4、5月份所交租金不足的问题。祈成兰支付租金有时是2800元，有时是3000元或3500元，想起来就会多支付一点。因为没有到结算时间，所以认为多付都没有问题。对于其在上诉状中所陈述的“轻微迟延”的上诉理由，祈成兰解释为“不是拖欠，是差额的问题。写上诉状的时候忽略了2月份多缴纳300元的事实。”
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：依据双方约定，祈成兰自2014年4月26日起即应当按照每月2800元的标准向朱爱平支付租金，但祈成兰并未完全履行该项义务，其行为已构成违约，合同约定的朱爱平单方解除合同的条件已成就，故原审判决解除双方签订的租赁合同及祈成兰返还涉案房屋并无不当，可予维持。祈成兰上诉认为其每月拖欠的租金仅为100元故未构成根本违约，但是否构成根本违约系认定合同法定解除条件而非约定解除条件是否成就的依据，祈成兰虽在二审庭询中辩称其并未拖欠租金，但祈成兰该项陈述既与其在上诉状所述理由存在出入，亦有违租赁合同关系民事主体的一般交易习惯，故本院对祈成兰的上诉意见不予采纳。
综上所述，祈成兰的上诉理由与上诉请求均不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人祈成兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年三月二十五日
书记员 王 健