江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第06156号
上诉人（原审被告）昆山市豪华房地产开发有限公司。
委托代理人赵勇，江苏仁海方舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州联合伟业科技有限公司。
委托代理人刘卫东，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
委托代理人李小明，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
原审被告昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司。
上诉人昆山市豪华房地产开发有限公司（以下简称豪华公司）因与被上诉人苏州联合伟业科技有限公司（以下简称伟业公司）、原审被告昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司（以下简称豪华苏州分公司）合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2013）相民初字第1236号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年9月18日，苏州市相城区黄埭镇人民政府（甲方）、伟业公司（乙方）、豪华苏州分公司（丙方）签订备忘录一份，备忘录对原东桥镇东里河北宗地编号《苏地2005-G-63地块》出入口变更调整意见达成一致。2008年9月19日，伟业公司（甲方）与豪华公司（乙方）签订《协议书》一份，协议书载明：关于甲方2005年9月13日借给原东桥镇政府300万元资金和开发东桥镇东里北宗地编号《苏地2005-G-63地块》的事宜协商如下：一、经双方协商同意甲方原在2005年9月13日借给东桥镇政府的300万资金，经原东桥镇（现黄埭镇政府）同意其中246.2万元由乙方直接给甲方。支付后由镇政府抵扣原借款往来账，抵扣后剩余的借款往来53.8万元继续由政府归还甲方。上述借款的利息经政府协调政府不承担利息，由乙方承担该借款的利息。利息的支付金额甲乙方协商一次性约定为50万元，作为该笔借款利息的补偿。二、该项目由于地块动迁的原因，原规划的出入口无法开通，经甲乙双方协商同意，甲方同意在该地块上让出约500平方米的地块作为“东桥商贸街”的主出入口，并同意把该地块上的一幢小楼房拆除建筑面积约为250平方左右。上述费用补偿经甲乙双方一次性约定为50万元，由乙方补给甲方。三、开发经营方式：甲方同意上述款项作为参股投资。项目的经营方式为独核的独立经营。甲方不参加该项目的任何经营管理。利润的分配经甲乙双方一次约定为100万元，在开发经营期间利润盈亏与甲方没有任何关系。四、以上资金归还和支付方式，按先归还投资后付利润的，从取得销售许可证起和房屋销售到50%时起逐步归还双方的投资本金，待楼盘全部结束销售完或全部付清所有投资本金和利润。在经营期间原镇政府欠甲方的借款余额甲乙双方共同催讨，并乙方负责办理好原借款的三角往来账目凭证。嗣后，豪华苏州分公司、豪华公司开发了苏州市相城区黄埭镇东桥商贸街1﹟-6﹟的房屋并进行销售。伟业公司与豪华苏州分公司、豪华公司就相关事宜协商未成，伟业公司诉讼至法院。
另查明，2010年12月31日，中国工商银行股份有限公司苏州留园支行与苏州市来得福服饰有限公司签订《小企业借款合同》一份，借款金额为2505.86万元，借款期限为肆年。豪华苏州分公司作为该合同的担保人，担保方式为房地产抵押，并将豪华苏州分公司开发的苏州市相城区东桥商贸街1幢、2幢、3幢、5幢、6幢、8幢的相关房屋办理了抵押手续（2011年1月4日）同时将上述房屋办理了产权证，房屋所有权人为豪华苏州分公司，办理产权证的房屋面积为4139.99平方米，其中办理抵押手续的房屋面积为3299.63平方米。
另查明，豪华苏州分公司、豪华公司二年多来对双方开发的房屋没有销售记录，亦没有统计抵押房屋的具体面积，豪华苏州分公司、豪华公司同意以伟业公司统计的数据为准。双方合资开发的房地产总面积为8594.42平方米，已售第三人（对外销售）3424.93平方米，已售自己（不对外销售）4139.99平方米，其中3299.63平方米用于抵押贷款。没有销售的房屋面积为897.48平方米，另加解除合同的房屋面积132.03平方米，合计1029.51平方米。预售许可证的时间为2008年12月19日。
上述事实，由备忘录、协议书、房产登记信息、借款合同及当事人陈述等佐证。
原审原告伟业公司的诉讼请求为：请求法院判令两原审被告支付款项4462000元并承担银行同期贷款利息，本案诉讼费用由原审被告承担。审理中，伟业公司明确利息的诉讼请求为按本金4462000元，从房屋办理抵押之日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付期限的最后一日止。
原审法院认为，伟业公司与豪华公司签订的协议书，系双方当事人真实意思表示，并不违背国家强制性法律规定，合法有效。双方就原东桥镇政府的借款债务转移达成了一致，且就“伟业公司让出约500平方米的地块作为“东桥商贸街”的主出入口，并同意把该地块上的一幢小楼房拆除建筑面积约为250平方左右，豪华公司一次性给予500000元补偿”进行了约定。该协议虽名义上为合作开发，但事实上伟业公司并不实际参与开发活动，不参加该项目的任何经营管理，开发经营期间的盈亏与伟业公司没有任何关系，伟业公司不承担任何开发风险。故该协议书实为借款及土地使用权、房屋拆除的补偿协议。该协议书并不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方理应按约履行。协议书签订后，伟业公司按照约定履行了自己的义务，在履行合同过程中，豪华苏州分公司单方面将开发的房屋为他人（苏州市来得福服饰有限公司）的借款合同提供担保，并办理了他项权证，且抵押房屋面积达3299.63平方米。豪华苏州分公司、豪华公司开发的房地产的总面积8594.42平方米，已售第三人（对外销售）3424.93平方米，已售自己（不对外销售）4139.99平方米。没有销售的房屋面积仅为897.48平方米，另加解除合同的房屋面积132.03平方米，合计1029.51平方米。其中已办理房屋产权证的4139.99平方米，应视为已经销售。销售房屋面积合计已达7564.92平方米。双方在协议书中约定的房屋销售到50%及待楼盘全部结束销售完的条件已经成就。豪华公司、豪华苏州分公司理应按照双方合同的约定条件成就而给付相关的款项。对于双方在协议书中对利润（1000000元）的约定，实际上就是借款利息。从伟业公司提供资金的数量（246.2万）及时间期限（2008年9月19日始至今）考量，双方约定的1000000元，并没有超出按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算（自2008年9月19日始，按本金2462000元计算至2011年1月3日止）的利息金额（1271497.16元），未超出国家法律允许的范围，原审法院予以支持，故豪华公司、豪华苏州分公司应按照合同的约定给付伟业公司借款2462000元、借款利息500000元、补偿款500000元及转让后借款利息1000000元，合计4462000元。关于伟业公司主张的利息请求，原审法院认为，自豪华苏州分公司对开发的房地产办理抵押手续之日起，应视为对抵押房屋部分已经完成了销售，故自该日起豪华公司、豪华苏州分公司应按照合同的约定履行付款义务，即自2011年1月4日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至判决确定的给付期限的最后一日止。但协议书中约定的作为借款利息补偿的50万元及实际为借款利息的100万元，不应再计算利息。故计算利息的本金应为2962000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条及相关法律规定，原审法院判决：昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司、昆山市豪华房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内给付苏州联合伟业科技有限公司4462000元并偿付逾期付款利息（按本金2962000元，从2011年1月4日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付期限的最后一日止）。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42496元，财产保全费5000元，合计47496元，由昆山市豪华房地产开发有限公司苏州分公司、昆山市豪华房地产开发有限公司负担。
上诉人豪华公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审法院仅凭上诉人将部分未销售房屋办理了产权证，未作客观实际的调查研究，就得出“视为已经销售”、“已售自己”的结论是没有法律依据的。上诉人将房产证登记在自己名下，并未影响房屋还是一手房的性质，上诉人也并未支付任何税费，说明房产管理部门并未将上诉人的行为视为销售。二、上诉人对房屋陷入滞销的情况下，如何盘活利用闲置资产是上诉人经营管理的权利，但这与对外销售不能划必然的等号。上诉人只是将部分而是不是全部滞销房屋进行了抵押担保，上诉人仍有房可卖。上诉人目前仍坚持在东桥商贸街设立售楼接待处，随时可以销售任何一套未售商品房。虽然部分房屋办理了他项权证，但并不妨碍上诉人的销售。事实上多套房屋因业务需要已经解除抵押，取得了房屋初始登记证，其中5幢59室已经销售成功。三、根据苏州市商品房销售网上管理系统的显示，截至2015年10月13日东桥商贸街共计房屋60套，其中已售22套，销售面积为3603.97平方米，其余38套为未售房屋。只要客户有购买意愿，任何一套未售房屋都不存在销售障碍。截至目前东桥商贸街商品房销售比例为41.62%，尚未达到双方约定的50%的给付条件比例。故上诉人没有给付被上诉人任何款项的义务。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人伟业公司答辩称：一、上诉人将3299平方米房屋为第三人苏州市来得福服饰有限公司融资进行抵押，抵押期限是三年，并且抵押是所涉房地产整体抵押，证明上诉人根本无意将房屋进行销售。二、上诉人在2010年11月至2011年2月期间，出资3000万元在苏州高新区东渚农村小额贷款有限公司投资股权，证明上诉人当时根本不缺钱。三、根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就。本案中办理房产证的房屋面积已经超过50%，上诉人故意阻止条件成就，按照法律规定应视为条件已成就。因此，上诉人应向被上诉人支付相应的款项。
原审被告豪华苏州分公司未作答辩。
二审中，上诉人豪华公司又提供了以下证据：一、在苏州市相城区房地产市场管理处商品房销售网上管理系统打印的网页，显示截至2015年12月30日上诉人在东桥商贸街已售房屋22套，共计房屋是53套，用于证明截至2015年12月30日尚有31套房屋没有销售，也证明上诉人没有将房屋销售给自己或阻止销售房屋的行为。二、东桥商贸街3幢59室房屋的房产证，用于证明该房屋于2014年2月出售成功，该房屋之前也是上诉人用于抵押的房屋，但是遇到销售还是可以便宜操作。三、东桥商贸街3幢55室、57室、59室、6幢97室、99室、5幢62室的房产初始登记证，用于证明2014年1月至3月期间上诉人因业务需要将上述房屋解除了抵押，也证明上诉人抵押房产的目的是为了盘活资产，与被上诉人所述的不对外销售没有关联。
被上诉人伟业公司质证认为：对证据一的真实性没有异议，但关联性有异议，不能证明上诉人的主张。对证据二的真实性没有异议。对证据三的真实性没有异议，但产权证办在上诉人名下的房屋应该属于已售部分。
被上诉人伟业公司提供了从工商部门网站上查询的工商信息，用于证明在2010年11月30日至2011年2月25日期间，豪华公司对苏州高新区东渚农村小额贷款有限公司有3000万元的股权投资。上诉人豪华公司对该信息的真实性没有异议，但认为与本案无关联性。
二审中，豪华公司确认，目前东桥商贸街已销售房屋面积为3603.97平方米，未销售房屋面积为5055.21平方米，未销售房屋中有3092.57平方米仍处于抵押状态。本院二审查明的其他事实与原审查明事实一致。
本院认为，伟业公司与豪华公司签订的协议书系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。该协议书约定，涉案项目房屋销售到50%时起逐步归还双方的投资本金。二审中豪华公司确认涉案项目已售房屋面积为3603.97平方米，未售房屋面积为5055.21平方米，未售房屋中有3092.57平方米处于抵押状态。豪华公司认为部分未售房屋被抵押并不影响销售，已售房屋尚未达到50%，故不符合归还投资本金的条件。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，因此，抵押对房屋正常销售显然会有影响，进而会影响房屋销售至50%条件的成就。协议书约定将房屋销售至50%作为归还投资本金的条件，本意是通过房屋销售方式回收投资成本，然后再归还投资本金，但豪华公司通过抵押方式在一定程度上利用了房屋的价值，又因抵押影响了房屋的正常销售，故未售房屋中被抵押部分在豪华公司与伟业公司之间应视为已经销售。现已售房屋和抵押部分房屋的面积合计达到6696.54平方米，已经超过了涉案项目房屋总面积的50%，故协议书约定的返还投资本金的条件已经成就。
综上，豪华公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42496元，由上诉人昆山市豪华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 军
审判员 周 红
二〇一六年一月二十六日
书记员 王文君