河南省新乡市红旗区人民法院行 政 裁 定 书（2015）红行初字第10号原告新乡市晖苑房地产置业有限公司（以下简称晖苑置业公司），住所地新乡市和平路235号（和平路与东关街交叉口西北角营业办公楼三层）。法定代表人赵玉臣，该公司董事长。委托代理人张清新，该公司执行董事。被告新乡市房产管理局（以下简称房管局），住所地新乡市健康路28号。法定代表人聂玉国，该局局长。委托代理人魏家魁，新乡市房屋产权监理处干部。原告晖苑置业公司不服被告房管局于2015年1月13日对原告出具的“关于晖苑公司和平路与东关街交叉口处综合楼面积测绘问题的说明”，于2015年1月21日向本院提起行政诉讼，本院于当日依法受理此案，并于2015年1月26日向被告房管局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭审理了本案。原告晖苑置业公司的委托代理人张清新、被告房管局的委托代理人魏家魁到庭参加诉讼。2015年4月13日，因本案案情复杂且需要协调，本院申请延期审理，经河南省高院批准，本案延长审理期限九十日。现本案现已审理终结。原告晖苑置业公司诉称,被告于2006年8月23日违背法定程序，剥夺原告权利，将原告的167.73㎡的两间房屋以148.36㎡为张性田办理产权证，更加严重的是被告向张性田颁发的房产证绘制的图形尺寸与事实严重不符。2014年11月25日，新乡市牧野区人民法院作出（2014）牧行初字第92号行政判决书，责令被告在15个工作日内对原告的申请作出处理。行政判决书生效后，原告多次对被告讨要公正处理结果，被告始终推诿、超期不办。至2015年1月12日，原告反映至牧野法院，被告于13日才给原告进行答复。但被告答复中违法事实、渎职更加严重：1、对国家《房屋检测规范》B3.3C故意曲解，同时亦与被告新房文（2001）46号相悖；2、答复中未对错误的房屋绘图尺寸更正；3、被告委托的房屋面积答复报告中将近似正确图形绘制出来，但仍与错误图形面积形同。被告不顾国家法律规定，渎职故意不作为，无视北京有资质单位复测认定的房产面积167.73㎡结果，故请求法院依法作出公正判决，支持原告诉讼请求。被告房管局辩称，1、本案不是行政诉讼法调整的范围。原告在诉状中请求撤销关于晖苑公司和平路与东关街交叉口处综合楼面积测绘问题的说明和要求重新作出行政行为诉讼请求不正确。新乡市房产咨询测绘服务中心是经营性国有企业，作出的行为不是具体行政行为，不属于行政诉讼法调整的范围。房管局是法律授权的具有行政职能的事业组织，未对原告作出任何具体行政行为，故房管局是不适格的被告，请求人民法院依法驳回原告的起诉。2、本案不是法院的受案范围。根据行政法的相关规定，具体行政行为有四个要素，即主体特定，只能是行政机关或法律授权的事业组织；外部性；职权性；单方性。要形成具体行政行为必须具备这四个要素，缺一不可，否则不构成具体行政行为。首先本案是民事主体作出的行为，不符合主体要素；其次，该行为主体不具有职权性；再其次不具有外部性。故其根本不是具体行政行为。根据最高院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第一条第二款第五项的规定：驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为不属于人民法院的行政诉讼的受案范围。本案，关于晖苑公司和平路与东关街交叉口处综合楼面积测绘问题的说明是对测绘鉴定成果的说明，不是人民法院的受案范围。3、新乡市房产咨询测绘服务中心作出的测绘鉴定成果是正确的，是符合《房屋测量规范》的。（1）晖苑公司于2013年3月即关于和平路与东关街交叉口西北角营业办公楼一层东北角北数第1、2间103、102室相关面积问题向新乡市房产咨询测绘服务中心提出面积鉴定申请，测绘中心按照中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》对整楼进行了现场勘测，并按照相关套内面积比例分摊公用面积，于2013年3月6日向该公司出具交付了房屋面积鉴定报告书，因在测量北数第1间103室时不具备实测条件，实际为测量出102室、103室总宽度及102室宽度后推算得到结果，103室长度同102室，102室和103室面积合计为151.46平方米。（2）2014年7月，该公司又就上述房屋面积相关问题咨询测绘中心，测绘中心经过对比测算结果和该公司提供的相关面积测算资料向其出具交付了一份面积测算说明和分摊说明书，详细列出该楼的测算数据和过程，并就分摊原则、屋顶楼梯间、电梯机房分摊认定、102、103室套内面积的认定等问题作出了说明。但该公司对测绘中心提交的面积测算说明和幢分摊说明书仍有异议，测绘中心谨慎起见又派出与2013年3月不同的测绘人员对该楼进行复测，并进入了上次没有进入的103室进行实测，最终测算102室、103室合计建筑面积为148.63平方米，与房产证面积148.36平方米误差+0.27平方米，在误差范围之内。（3）新乡市房产咨询测绘服务中心分析上述房屋测算过程和方法，其套内面积合计为142.89平方米、分摊面积合计为5.74平方米。对于2013年3月测绘中心的鉴定成果是在无法进入室内精确测量的情况下推算出102的套内面积为75.29平方米，其中102室西墙测量为垂直于南墙。2014年7月，测绘中心在具备测量条件的情况下重新测量，其中102室西墙纠正为倾斜于南墙，套内面积为72.39平方米，与2013年3月测量结果差-2.90平方米。套内面积测算的尺寸已在2014年7月的鉴定报告中予以纠正。测绘中心最终测量上述房屋的建筑面积合计为148.63平方米，与晖苑公司所提出的北京某测绘单位提供的167.76平方米相差足有19.13平方米。故被告认为该公司提供的北京某测绘单位的测绘成果没有可能性。（4）按照《房屋测量规范》的分摊原则，该楼按照规划由商业、办公和地下室三部分功能区组成，所以应按照《房屋测量规范》B3.3C款的原则分功能区进行公用共有面积的分摊测算，商业部分不应分摊办公部门的楼梯、电梯、厕所、通道走廊等公用部位，而穿过商业部分通往办公部分的楼梯、电梯、厕所、通道等公用部位应由商业和办公功能区共同分摊。（5）【关于《房屋测量规范》B3.3C款和新房文（2001）46的执行情况说明：《房屋测量规范》B3.3“C）多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。其中商住楼分摊方法为：“b）商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。”新房文（2001）46号测绘中心严格按照《房屋测量规范》执行标准和执行细则，前述第5款内容且是按照《房屋测量规范》B3.3C款“多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。”】新房文（2001）46号文件是房管局在2001年执行《房屋测量规范》的基础上制定的本市房屋测量细则，其中关于共有面的分摊计算的条款和《房屋测量规范》一致，测绘中心在房屋面积测算行为中没有与国家和本地相关规定相悖。原告提供的北京某测绘单位的测绘成果没有执行《房屋测量规范》关于多功能综合楼的分摊原则，是错误的，故不能作为否定新乡市房产咨询测绘服务中心的鉴定结论的依据，其不具有证明力。综上所述，被告房管局请求法院依法驳回原告晖苑置业公司的起诉。经审理查明，原告晖苑置业公司拥有位于和平路与东关大街交叉口西北角处面积为640.21平方米的营业办公楼一层，2006年，张性田通过诉讼、执行取得原告其中两间营业房的所有权。被告房管局为张性田办理房屋产权证中认定面积为148.36平方米。原告认为被告认定的房屋面积与实际面积不符，于2014年6月20日向被告提出重测的申请，被告称收到申请后没有作出回复。2014年7月7日，新乡市房产咨询测绘服务中心作出“关于晖苑公司和平路与东关街交叉口处综合楼面积测绘问题的说明”，认定之前测绘面积为148.36平方米，重测结果为151.46平方米，考虑测量误差因素，误差比例为2.09%。原告对复测结果不服，委托北京京建恒信房地产测量技术有限公司鉴定，认定面积为167.63平方米。原告对2014年7月7日“关于晖苑公司和平路与东关街交叉口处综合楼面积测绘问题的说明”不服，提起行政诉讼。新乡市牧野区人民法院审理后于2014年11月25日作出（2014）牧行初字第92号行政判决书，责令被告于判决生效之日起15个工作日内对原告的申请作出处理。按照原告的申请，新乡市房产咨询测绘服务中心于2014年12月24日作出新房鉴字第20141201号房屋面积鉴定报告书，重测面积为148.63平方米。2015年1月13日，被告房管局根据新乡市牧野区人民法院（2014）牧行初字第92号行政判决书，就和平路与东关街交叉口西北角营业办公楼一层东北角北数第1、2间房屋面积问题向原告和新乡市牧野区人民法院作出说明。原告不服该说明，向法院提起行政诉讼。本院认为，具体行政行为是指行政机关和行政机关工作人员、法律法规授权的组织、行政机关委托的组织、或者个人在行政管理活动中行使行政职权，针对特定的公民、法人或者其他组织，就特定的具体事项，作出的有关公民、法人或者其他组织权利义务的单方行为。本案原告所诉的房屋面积是经新乡市房产咨询测绘服务中心勘查检测的结果，被告针对该检测报告于2015年1月13日出具的“说明”，并没有对原告所有房屋的面积产生实际影响，不是属于行使行政职权所作的行为，不属于具体行政行为，该说明不属于人民法院行政审判权限范围，依法应予驳回原告的起诉。依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十四条第一款第（一）项、第六十三条第（二）项之规定，裁定如下：驳回原告新乡市晖苑房地产置业有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长 张     巧     荣审 判 员 吴     行     州人民陪审员 宋爱民二○一五年九月十七日书 记 员 朱     少     敏