河南省驻马店市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）驻民再终字第40号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：杜天雨，男，1970年6月9日出生，汉族，住河南省泌阳县。
委托代理人：禹敬业，河南博涛律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李桂华，女，1958年7月1日出生，汉族，住河南省泌阳县。
委托代理人：吴彦东，河南同立律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：潘铁平，男，1957年8月14日出生，汉族，住河南省泌阳县。
申请再审人杜天雨因与被申请人李桂华、潘铁平确认合同无效纠纷一案，不服本院（2014）驻民一终字第344号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年10月12日作出（2015）驻民申字第153号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人杜天雨及其委托代理人禹敬业、被申请人李桂华的委托代理人吴彦东到庭参加诉讼。被申请人潘铁平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2013年6月21日，一审原告李桂华起诉至泌阳县人民法院称，其与潘铁平于1979年结婚，1987年在其户籍所在地泌阳县花园乡杨庄村委袁庄三组建房五间。因潘铁平户籍所在地在泌阳县泌水镇古城村，大约2000年其与潘铁平搬到古城居委居住。近期其得知潘铁平擅自将该五间房屋及宅基地以54000元的价格卖给了不是同村组的杜天雨，并且杜天雨现在占用该房屋及宅基地。潘铁平出售的房屋系与李桂华的共同财产，潘铁平未经其同意擅自出售的行为，侵犯了其合法利益，并且该房屋是建在农村集体宅基地上的，根据土地管理法的相关规定，该房屋只有本集体成员才能享有流转的权利。因此，杜天雨与潘铁平之间的房屋买卖违反了法律的强制性规定，为无效协议。同时，因未经共有人同意，现该房屋及宅基地的权属并没有发生变更，其现在还具有合法权属，杜天雨无权占用该房屋及宅基地。为此，请求：1、依法确认潘铁平与杜天雨之间的房屋买卖协议无效；2、依法责令杜天雨从李桂华具有共有权属的五间房屋及宅基地中搬出。一审被告潘铁平辩称：1、其将房屋卖给杜天雨属实；2、该房屋是1987年所建，并不是其个人财产；3、其与李桂华是夫妻关系，其将房屋及院落卖给杜天雨时李桂华不知道，其与李桂华大约2000年从袁庄三组搬迁后，一直在泌水镇古城居委古城村6号居住，当时卖袁庄三组的房子及院落时，其没有告知李桂华；4、因李桂华不同意卖袁庄三组的房屋及院落，对于李桂华的诉讼请求其同意并认可，同时，其愿意将收取的房款退给杜天雨。一审被告杜天雨辩称：1、李桂华的起诉已超过诉讼时效。其与潘铁平签订协议的时间是2009年4月16日，作为朝夕相处的妻子理应知晓这一事实；2、李桂华诉称的理由不能成立，其与潘铁平的房屋买卖行为合法有效。第一、李桂华对丈夫潘铁平处理房屋的行为是明知的，从处理到现在已达四年，同为一村，作为妻子居然对自己家房屋被他人居住一无所知，不符合情理；第二、潘铁平在转让该房产时，已明确讲因为儿子做生意欠债，夫妻俩急得很，二人商量将房子处理掉，其认为潘铁平的行为是代表李桂华的；第三、其系善意取得，其已支付了合理房价，且其占有该房屋居住至今；第四、其与潘铁平之间转让房屋的行为不违反法律、法规的强制性规定。首先，李桂华所述与杜天雨不属同一集体组织错误，杜天雨、李桂华均属于花园乡杨庄村委袁庄组，由公安户口登记、居委会证明等为据，均证明袁庄组是一个法定的村民集体经济组织，且李桂华与其均属同一个集体经济组织居民；其次，根据合同法及相关司法解释的规定，认定合同效力的依据只能是法律和行政法规的强制性规定，没有任何法律、法规强制性规定村民之间禁止转让房屋。综上所述，其与潘铁平之间转让房屋及附属宅基地使用权系有效行为，依法应受到法律的保护。为此，请求驳回李桂华的诉讼请求。
泌阳县人民法院一审审理查明，潘铁平与杜天雨于2009年4月16日签订了房屋买卖协议，潘铁平以54000元的价格将五间房屋及宅基地卖给杜天雨。李桂华认为该房屋及宅基地系夫妻共同财产，丈夫潘铁平私自将房屋卖掉，未经本人同意，也没有自己的签字，违反了法律的规定。为此，具文起诉，请求法院依法判令潘铁平与杜天雨签订的房屋及宅基地买卖协议无效，责令杜天雨从李桂华具有权属的五间房屋及宅基地中搬出。另查明，李桂华与潘铁平系夫妻关系。
泌阳县人民法院一审认为，公民个人财产权是公民个人对其财产享有占有、使用、收益、处分的权利，公民的合法财产受法律保护，本案中潘铁平与杜天雨于2009年4月16日所签订的“房屋及宅基地买卖协议”中房屋系李桂华与潘铁平夫妻关系存续期间的共同财产，属二人共同共有。李桂华系该财产的共有人，潘铁平在没有征求李桂华意见的情况下，擅自将家庭共有财产房屋及宅基地卖给杜天雨，是对李桂华合法财产的侵权行为，损害了李桂华的利益，违反了法律的强制性规定。潘铁平与杜天雨的买卖行为未办理房屋登记手续，同时农村宅基地系宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，宅基地使用权作为典型的用益物权，具有排他性，任何组织或者个人不得对宅基地使用权人依法取得的宅基地予以侵占或损毁，农村宅基地不允许买卖。李桂华请求确认潘铁平与杜天雨签订的买卖协议无效，并请求杜天雨返还房屋及宅基地合理合法，理由正当，予以支持。杜天雨辩称的理由不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）款，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条，第一百五十二条、第一百五十三条之规定，泌阳县人民法院作出（2013）泌民初字第978号民事判决：一、潘铁平与杜天雨于2009年4月16日所签订的“房屋及宅基地买卖协议”无效；二、限潘铁平于判决生效后十日内将收取杜天雨五万四千元房款返还给杜天雨；三、限杜天雨于判决生效后三十日内从所买卖的房屋及宅基地中搬出。案件受理费1150元，潘铁平负担600元，杜天雨负担550元。
宣判后，杜天雨不服，向本院提起上诉称，其与潘铁平的房屋买卖合同合法有效，案件起诉已超过诉讼时效，一审判决违反法定程序。请求撤销一审判决，改判驳回李桂华的诉讼请求，一、二审诉讼费用由李桂华承担。李桂华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。
本院二审审理查明的事实与一审法院判决认定的事实一致。
本院二审认为，宅基地属于农村集体所有，其使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能。我国颁布的有关农村宅基地的相关法律规定，禁止向非本集体经济组织成员转让宅基地。其目的是为了充分利用现有土地，更好的保障本集体经济组织成员的居住权。本案中，杜天雨和李桂华提供的证据均表明，南杨庄居委会袁庄在实行土地承包时，分为四个小组，说明袁庄确实有四个集体经济组织。袁庄三组的潘铁平将宅基地卖给袁庄四组的杜天雨，违反了法律的禁止性规定，应为无效合同。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院作出（2014）驻民一终字第344号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由杜天雨负担。
申请再审人杜天雨申请再审称：1、杜天雨与潘铁平的房屋买卖行为合法有效。第一，李桂华对潘铁平处理房屋的行为是明知的；第二，潘铁平卖房时讲是为了替儿子还债，其与李桂华商量将房子卖掉，作为农村的交易习惯，杜天雨有理由相信潘铁平的行为代表李桂华，符合法律规定的表见代理。此事实有证人杜天德、杜天运的证言证明；第三，杜天雨系善意取得，已支付合理对价，占有该房屋居住至今并进行了修缮；第四，潘铁平与杜天雨的房屋买卖行为不违反法律、法规的强制性规定。李桂华与杜天雨同属泌阳县花园乡南杨庄居委会袁庄组，由公安户口本、居委会证明、新型农村社会养老保险证、新型合作医疗就诊证、袁庄组粮食补贴面积登记明细表、证人证言等均证明袁庄组是一个法定的村民集体经济组织，并没有分为四个组。没有任何法律、法规的强制性规定禁止同一村民组村民之间转让房屋，原一审判决适用《中华人民共和国城市房地产管理法》错误。2、原一、二审判决违反法定程序。李桂华在诉求中未主张返还杜天雨的购房款，杜天雨也未反诉请求返还购房款，原一、二审判决潘铁平返还杜天雨购房款违反了民事诉讼法不诉不理的原则。综上，请求再审依法改判，判决驳回李桂华的诉讼请求。
被申请人李桂华答辩称：1、原一、二审判决认定潘铁平与杜天雨的房屋买卖协议无效正确。首先，潘铁平擅自处分夫妻共有财产违反有关法律规定；其次，杜天雨家已经有一处宅基地，其不符合拥有两处宅基地的法定条件导致协议无效；第三，杜天雨不是本案涉及的宅基地所在村组成员而合同无效。2、杜天雨申请再审称，李桂华对潘铁平处理房屋的行为明知、潘铁平系表见代理、杜天雨系善意取得的理由均不能成立。原一、二审判决正确，请求再审予以维持。
被申请人潘铁平答辩称，请求再审维持原一、二审判决。
本院再审认为，原一、二审判决认定事实不清，审判程序不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项、第（四）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
一、撤销本院（2014）驻民一终字第344号民事判决和泌阳县人民法院（2013）泌民初字第978号民事判决；
二、本案发回泌阳县人民法院重审。
审 判 长 华俊锋
审 判 员 胡 溟
代理审判员 丁耀东
二〇一六年四月十八日
书 记 员 吕先锾