广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终529号
上诉人（一审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司。住所地：珠海市。
法定代表人：欧阳湘波，总经理。
委托代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。
委托代理人：周姝彤，广东显德律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：李卫洲，男，汉族，住广东省中山市石岐区。身份证号码：×××127X。
委托代理人：张凤翼，广东非凡律师事务所律师。
原审第三人：斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会。
负责人：党绍民。
一审原告珠海市香洲区梅华物业有限公司（下称梅华公司）与一审被告李卫洲物业服务合同纠纷一案，双方均不服广东省珠海市斗门区人民法院（2015）珠斗法民三初字第539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院审理查明的事实
2009年12月1日，梅华公司为乙方与甲方斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会（下称业委会）签订《龙珠花园物业管理服务委托合同》，约定由梅华公司为龙珠花园小区提供物业服务。合同第一条约定：“……龙珠花园……占地面积72600m2，其中绿地面积14520m2，建筑面积12100m2，其中住宅10万m2，商场2.1万m2，停车场7260m2。”第二条约定：“甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业的业主大会选聘的物业管理企业。”
合同第四条约定梅华公司向业主或非业主使用人提供“基本服务”、“房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护”和“有偿服务”。其中基本服务分为日常服务、定期服务、综合管理。“日常服务”项目如下：（1）公共环境卫生，范围为物业管理区域范围内，业主户门以外；（2）绿化与建筑小品的维修养护与管理，服务范围包括物业管理区域范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地；（3）治安防范，服务范围为物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管；（4）交通、车辆停放秩序及停车场管理，服务范围为物业管理区域内交通秩序的维护及对车辆停放秩序的管理；（5）装饰装修管理；（6）消防管理，服务范围为物业管理范围内公共区域消防设施的维护和消防管理；（7）房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，服务范围为物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、道路、垃圾道、烟囱、化粪池、沟渠、池、共用照明系统、室外排水管网、自行车棚、建筑物防雷设施、共用设施设备使用的房屋、垃圾中转站；（8）生活服务设施的维修养护和管理；（9）社区文化建设等。而“房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护”，包括“房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造”、“房屋建筑共用部位、共用设备的小修”、“部分共用设施设备的中修、大修、更新及改造”和“其他特约服务”。
合同第九条约定梅华公司按合同第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：“1、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.4元收取；2、商业用房、商业用车库按建筑面积每月每平方米1.2元收取；3、楼道内防盗对讲系统维修费具体施行由补充协议详细确定。”
合同第十一条约定“合同2009年12月1日生效，并从2009年12月1日起计收物业服务费，当月管理费在下一个月收取，每个月的1至10日。……”合同第十二条第2款约定如下：“业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。”合同第三十一条约定：“服务期限四年，自2009年12月1日至2013年11月30日，合同从2009年12月1日起算。”
2012年12月19日龙珠花园业委会向梅华公司发出通知，同意上述合同约定的服务期限延长一个月，至2013年12月31日。双方还签订《龙珠花园移交协议》，确定服务、收费日期至2013年12月31日止，到期后梅华公司撤离，但长期保留办公室以清收欠费，其中第6条称“由于小区业主欠交物业费严重”，业委会应积极协助梅华公司追讨欠费。
另查明，李卫洲是位于珠海市斗门区井岸镇江湾中路XX号商铺的权属人，建筑面积101.90平方米。经原审法院勘查，该房屋用途为商业服务，前门临街，后门在涉案小区内。
原审庭审中，李卫洲确认从未向梅华公司支付过物业服务费。
2015年7月27日，斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会出具一份声明称：“我业主委员会2009年12月1日与珠海市香洲区梅华物业管理有限公司签订的《龙珠花园物业管理服务委托合同》的服务范围不包括一楼外围临街经营的商铺，双方在签订合同时已释诉，物业管理公司按协议在管理期间也没有收取外围临街一楼商铺相关费用和履行外围的物业管理。个别商铺业主或物业使用人与物业公司另有委托管理达成其他约定与我委无关。”
梅华公司提起本案诉讼，请求判令李卫洲支付物业服务费5991.72元、滞纳金5991.72元，合计11983.44元。
一审判决的理由与结果
梅华公司在一审法院庭审中出示了与涉案小区业委会签订的物业服务合同等证据，证明梅华公司为涉案小区提供了物业服务。虽然李卫洲的涉案商铺属于临街商铺，但是涉案商铺是涉案小区内建筑的一部分，涉案商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，与涉案小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体。因此，李卫洲的涉案商铺处于梅华公司提供物业服务的范围内。李卫洲作为涉案商铺的业主实际享受了梅华公司提供的相关服务，应当支付相应的对价。根据庭审查明的事实，梅华公司为涉案小区提供的物业服务仅限于涉案小区内，涉案商铺临街门前的卫生、绿化、治安防范、交通及车辆停放秩序等均不属于其服务的范围。梅华公司仍按照物业服务合同中约定的商业用房的收费标准向李卫洲主张物业服务费，有违《中华人民共和国民法通则》第四条规定的民事活动应当遵循的公平、等价有偿、诚实信用原则。鉴于李卫洲的涉案商铺属涉案小区建筑物的一部分，且有通往小区内的后门，李卫洲实际上享受了梅华公司提供的部分服务，一审法院依照公平、等价有偿的原则，结合梅华公司实际为李卫洲提供部分服务的情况，确定李卫洲应按照每月每平方米0.3元的标准向梅华公司支付物业服务费。
在庭审中，李卫洲确认从2009年12月1日至2013年12月31日未向梅华公司支付过物业服务费。经一审法院核算，李卫洲应向梅华公司支付物业服务费为1497.90元（101.90平方米×0.3元／月／平方米×49个月）。
关于滞纳金的问题，梅华公司与李卫洲双方对涉案商铺是否属物业服务范围及李卫洲是否应支付物业服务费及支付的标准均有争议，在争议未明确之前，李卫洲有理由不支付，故梅华公司主张李卫洲支付拖欠物业服务费的滞纳金依据不足，一审法院不予支持。
关于本案的诉讼时效问题。经查明，梅华公司为龙珠花园小区提供物业服务的期限为2009年12月1日至2013年12月31日。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，原审法院确定本案诉讼时效从梅华公司结束对涉案小区的物业管理服务之次日开始计算，即从2014年1月1日开始计算。提起本案诉讼的时间是2015年7月1日，没有超过两年，故李卫洲抗辩梅华公司的请求已经超过诉讼时效，无法律依据，原审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决一、李卫洲于判决生效之日起七日内向梅华公司支付物业服务费1497.90元；二、驳回梅华公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由梅华公司负担44元，李卫洲负担6元。
当事人二审的意见
一审原告梅华公司不服一审判决上诉称，1、案涉商铺属于梅华公司管理物业的范畴，并存在管理的事实。商铺也大多开有后门，业主通过后门进出小区，享受了梅华公司提供的物业服务。一审法院的现场勘查并不能反映商铺后门开设的实际情况，况且梅华公司提供物业管理报务并无区分有无后门，商铺业主负有同等的缴费义务。2、一审法院无视合同约定及合同法的条文，径直引用法律原则，背离法律适用的基本原则，在认定案涉合同合法有效的情况下，又不按合同约定判决，有悖于法；合同约定的商铺收费标准符合相关办法，也是双方平等协商的体现，二审法院应改判按1.2元交纳服务费并支付滞纳金。3、一审法院将反映建筑物区分所有权关系的“物业服务合同”混淆为一般性的“消费服务合同”。涉案商铺虽临街，但是与小区不可分割的统一整体，是小区物业的组成部分，商铺业主与住宅业主的义务完全相同，不因地理位置而有差别。一审法院将物业服务合同混淆于一般消费合同，认为商铺门前的卫生、绿化、治安防范等不属于物业公司服务范围，认为少受益就少付费不当。4、物业公司受业委会委托对小区进行管理，提供的服务具有共性，物业服务费也用于整个小区的维护保养、小区秩序的正常运转，因此法律规定物业服务费的收取是按建筑物的建筑面积进行分摊，并非一审法院认为的享受物业服务的数量与质量。案涉商铺收费标准的约定合法有效，但一审法院回避了合同效力问题，以抽象的“公平原则”破坏了“诚实信用原则”，应予纠正。5、一审法院回避合同效力问题，一方面判令业主支付物业费，一方面又免除违约者的违约金，自相矛盾。当事人之间有争议并不能免责，抗辩成立才可能有用。物业公司在起诉时已考虑了违约金可能已超出物业服务费本金，故已主动减按本金金额主张，但一审法院本应支持而未支持，形成不良示范，二审法院应予纠正。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
一审被告李卫洲亦不服一审判决，上诉暨二审辩称：一、《龙珠花园物业管理服务委托合同》系梅华公司与龙珠花园业委员会签订，李卫洲不是该合同的当事人，应当驳回对李卫洲的起诉。龙珠花园业委会出具声明称《龙珠花园物业管理服务问委托合同》的服务范围不包括一楼外围临街经营的商铺，龙珠花园业主委员会是基于更好的管理社区公共利益而在有关部门的批准下成立，因此从提供证据主体的权威性、与涉案利益的关系考虑，应采信业委会提供的证据。此声明足以证明李卫洲不是物业合同的当事人，也没有得到梅华公司的管理、服务，应当驳回对李卫洲的起诉或诉讼请求。
梅华公司没有对李卫洲履行物业合同，其一审诉请没有事实依据，应当驳回其诉讼请求。梅华公司的安保、卫生等物业管理范围从未涉及李卫洲，梅华公司的前任珠海市宏洁物业有限公司及现任珠海桐昌物业有限公司均未将李卫洲的临街商铺纳入物业管理范围。梅华公司向珠海桐昌物业有限公司移交服务对象的主体资料时也没有李卫洲的任何资料，可见梅华公司清楚知悉李卫洲不属于业委会的成员，也不受业委会与其签订的物业合同的约束。因此法院应当驳回梅华公司起诉或诉讼请求。
二、龙珠花园楼房本体及供水、供电一直以来都是由供水、供电等相关部门管理，梅华公司没有管理的能力及可能。涉案的临街商铺要不就是根本没有共用部分（如楼梯间、走廊通道、门厅、烟囱、沟渠、池、共用照明系统），要不就是该共用部分在店铺门口，属于行政公共管理的范围（如自行车棚、室外排水系统、道路、垃圾道）；还有的就是虽然属于共有部分但一直以来是商铺业主自行请人维修养护（如化粪池、外墙面、承重结构的补漏）。按照举证规则，梅华公司应就其对共有部分提供管理服务承担举证责任，但是其超过举证期限才举证，且补充的证据皆是龙珠花园内楼层的下水道、化粪池清理的收据，与龙珠花园临街商铺业主无关。相反，临街商铺的业主则是直接提供发票、收据、证人证言证明其所属商铺一直以来是自己请人清理化粪池、下水道，梅华公司从未提供过任何协助。
梅华公司认为其尽到临街商铺的管理职责，但是没有任何证据来佐证，即使其有自己制作的保安的巡逻记录、维修保洁记录及设备运行的记录，但梅华公司都没有提交，不能证明其进行了物业服务。
三、一审判决依据所谓的“公平、等价有偿”原则判决李卫洲承担部分物业管理费没有事实依据，尤其是适用法律不当，依法应当撤销。如前所述，李卫洲不受物业合同的约束，梅华公司没有提供证据证明其如何向李卫洲提供部分服务，一审判决酌定物业费标准不仅严重违反“法院居中裁判”的原则，也违背了合同当事人意思自治的原则。
四、龙珠花园临街业主是否承担物业服务费及承担的数额标准与涉案店铺是否有后门无关。临街店铺开设后门是出于消防安全而必须设立。相反，部分临街商铺没有后门是小区开发商设计的漏洞、失误，但这也恰恰证实了无后门店铺业主根本没有进出龙珠花园内，更没有享受梅华公司对龙珠花园内物业管理服务。即使有后门，临街商铺的业主也从未进出龙珠花园内，平时装卸货物均在前门进行，梅华公司禁止商铺业主进入龙珠花园内装卸货物。梅华公司就在临街商铺的后门门口设置垃圾站、摩托车、单车停车位。虽然在一审法院进行实地调查当日，由于梅华公司的“准备”，垃圾站附近垃圾大为减少，停车位上的车辆寥寥无几，但那无法除去的臭味及地上的停车线依旧可以证明上述事实。一审法院现场勘查时对之却置之不理，只记载有无后门。
五、一审判决结果的不公给社会造成了极大的负面影响。梅华公司明知李卫洲等临街商铺业主不受物业服务管理的范围，更从未提供过任何实际服务，如今仅凭着一纸诉状即可获得数额巨大的物业费，于情不通，于实不符，于法无据。
六、梅华公司认为一审法院在适用法律方面有误的说法不成立。梅华公司认为业主应按照物业服务合同的约定交费，这种说法逻辑混乱，并没有明确的指引。
故请求二审法院撤销原审判决，驳回梅华公司的起诉或诉讼请求。
本院判决的理由与结果
本院认为，梅华公司取得物业服务企业资质，具有从事物业管理服务的资格。梅华公司与龙珠花园业委会2009年12月1日签订的《龙珠花园物业管理服务委托合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
龙珠花园业委会与梅华公司签订《物业管理委托服务合同》明确约定进行管理的龙珠花园是“多层住宅为主、商铺综合型小区”，建筑面积中包括“住宅10万m2”与“商场2.1万m2”，可见梅华公司管理物业涵括住宅和商业经营场所。而李卫洲所有之商铺原本就与龙珠花园小区一并规划和建设，属于龙珠花园小区建筑的一部分，小区的供水、供电、排污等公用设施及绿化、小区业主专有部分以外的共有部分都是密不可分的共用整体。《物业管理委托服务合同》的上述约定将龙珠花园物业管理权交给梅华公司，并未将商铺区分为小区内商铺和临街商铺，更没有约定小区临街商铺不在物业管理范畴，在没有明确约定的情况下，合同所指商场应为小区规划、建设范围内的全部商铺，因此本院认为李卫洲所有之临街商铺均在合同约定的梅华公司实施物业管理和服务的范围之内。龙珠花园业委会关于案涉合同约定的物业服务管理范围不包括“一楼外围临街经营的商铺”的《声明》，是在2013年12月31日合同期满，梅华公司陆续提起诉讼，主张小区业主交纳物业服务费后的2015年7月27日出具，是对合同约定物业管理范围作出的单方意思解释，未获梅华公司认可，并不符合合同约定。李卫洲等商铺业主以龙珠花园业委会《声明》为据，认为涉案商铺不属于案涉合同约定的物业管理范畴的主张，依据不足，本院不予采纳。
根据《物业管理委托服务合同》基本服务中日常服务第七项约定，梅华公司应当对物业管理区域内共用部分、共用设施设备进行维修养护和管理，共用设施包括：外墙面、化粪池、沟渠、池、室外排水管网等等。既然涉案商铺属于小区物业范畴，在梅华公司针对公用部分、公用设施提供服务进行维护和管理时，涉案商铺则必然从中享受部分服务、从中得益，因此应当支付相应的物业服务费。
根据《物业管理委托服务合同》日常服务约定，梅华公司还应当负责物业管理区域范围内的公共环境卫生、绿化服务、治安防范、交通及车辆停放秩序等工作，但是本案经审理，梅华公司并未提供证据证明其对龙珠花园小区外围、涉案临街商铺实施了合同约定的上述日常服务。梅华公司上诉认为其与龙珠花园业委会缔结合同则当然享有按照合同收取物业服务费的权利，但是享有按照合同收取物业服务费的前提是履行了合同约定的全部物业服务义务，如上所述，梅华公司并没有按照合同约定提供上述物业管理服务项目，则无权按照合同约定标准收取物业服务费，梅华公司该上诉主张，理据不足，本院不予采纳。涉案商铺向小区内开有后门，可通过该门自由通行至小区，获取方便，也客观享受了小区道路、绿化、保洁等公共设施服务，一审法院从公平、诚实信用、等价有偿原则的角度出发，既考虑了李卫洲客观上享受共有部分服务之事实，又考虑梅华公司未全面履行合同约定物业服务义务，酌情将物业服务费调整至每月每平方米0.3元，符合客观实际，理据充分，本院予以维持。
如同上述，梅华公司并未提交证据证明对龙珠花园小区外围、涉案商铺实施合同约定的日常服务，梅华公司也没有证据证明在管理龙珠花园小区期间曾向李卫洲主张过涉案商铺的物业服务费，故也不存在李卫洲怠于交纳物业服务费的事实。一审判决指出李卫洲对物业服务费是否应当支付及其标准提出异议，而与梅华公司存有争议，该争议当然是指梅华公司在案涉合同终止、退出龙珠花园小区管理之后，而陆续向李卫洲等物业所有人主张物业服务费的情况下所生之争议，该争议厘清前李卫洲并不确定梅华公司所主张的物业服务费支付标准等事项，故一审法院驳回梅华公司主张李卫洲支付滞纳金的请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，梅华公司与李卫洲的上诉主张没有事实和法律依据，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币112元，由上诉人梅华公司负担62元，李卫洲负担50元（梅华公司多交38元，李卫洲多交50元，由本院予以退回）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一六年四月十二日
书 记 员 李立荣
程敏