河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第1529号
上诉人（原审被告）：赵晓飞，男，汉族。
委托代理人：李战周，河南凯仁律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审原告）：张金榜，男，汉族。
上诉人赵晓飞与被上诉人张金榜租赁合同纠纷一案，河南省洛阳市洛龙区人民法院（以下简称原审法院）作出（2013）洛龙民初字第872号民事判决，赵晓飞不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵晓飞及其委托代理人李战周，被上诉人张金榜及其委托代理人程火花、刘华斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年4月1日，被告赵晓飞父亲赵乃通租赁原告张金榜土地两亩。口头约定每亩地每年4000元租金，2亩地年租金8000元；若物价上涨，租金相应调整，每年4月1日前交清当年租金。2007年，原告张金榜和被告父亲赵乃通商定将租金每亩涨至5000元，2亩土地租金为10000元，仍为每年的4月1日付清当年的租金。被告赵晓飞及其父亲赵乃通已将2009年4月1日前的租金付清。2009年被告父亲赵乃通去世后，当年租金未付。该土地由被告赵晓飞继续租用。2009年8月30日，被告赵晓飞向原告交纳租金5000元；2010年2月5日，被告赵晓飞向原告交纳租金3000元；2010年5月29日，被告赵晓飞向原告交纳租金7000元。被告赵晓飞继续租用后未经原告同意在租赁的土地上建了大量建筑物。原、被告由此发生争议，被告赵晓飞拒付租金。2013年3月，原告以张贴和邮寄的方式向被告赵晓飞下达了解除口头租赁合同的通知。被告未对该解除通知提出异议。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。承租人应当按照合同约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物；承租人未经按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，被告赵晓飞在其父亲去世后，一直向原告交纳租金并实际承租使用租赁土地，其承租人的身份地位不容质疑，被告赵晓飞应当按照约定的方式向原告张金榜支付剩余租金25000元（计算至2013年4月1日前）；同时被告赵晓飞在租赁期间未经原告张金榜同意，在租赁物上增设大量建筑物，原告张金榜要求解除租赁合同，并由被告赵晓飞恢复原状，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十九条、第二百二十三条：第二百二十七条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭合议，判决如下：一、被告赵晓飞于本判决生效后十日内支付原告张金榜租金25000元。二、解除原告张金榜与被告赵晓飞之间的口头租赁合同。三、被告赵晓飞于本判决生效后十日内将租赁原告张金榜的土地交给原告张金榜，并将该土地恢复原状。四、驳回原告张金榜的其他诉讼请求。本案案件受理费1000元，由原告张金榜承担375元，由被告赵晓飞承担625元。如未按本生效判决确定的期限履行上述付款义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
赵晓飞上诉称：1、一审判决认定事实错误，判令上诉人承担责任没有事实根据及法律依据。双方对物价上涨租金相应调整并无约定，被上诉人在赵乃通去世后，要求上涨租金，做法不妥。在租赁场地建设仓库和厂房是经被上诉人同意的。被上诉人解除租赁合同的通知没有向上诉人送达，一审判决解除租赁合同，没有法律依据。2、一审法院审理本案程序严重违法。被上诉人要求给付租金、确认合同效力、物权保护这三种不相牵连、互有矛盾的诉，一审法院却将其简单合并，混淆判决，显然违法。赵乃通去世后，赵晓飞作为其儿子，可以是租赁合同的继承人，但其不是唯一的继受人，与赵乃通共同居住的配偶，女儿也可能是该租赁合同的继承人，而被上诉人只起诉上诉人显然遗漏了当事人，程序错误。对于解除合同的书面通知，被上诉人提交给上诉人签名的邮寄回执中，上诉人提出鉴定申请，而一审法院对提出的鉴定申请不予理会，做法违法。综上，请求依法撤销原审判决，将本案发回重审或驳回一审原告诉讼请求，被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
张金榜辩称：1、上诉人称答辩人无端上涨租金、协议搁置、拒收租金等现象并不存在。每亩5000元是上诉人及上诉人的父亲均认可的，不存在无端上涨租金。上诉人拖欠租金至今未交，不是答辩人拒不接收租金而是上诉人拒不支付租金，答辩人曾起诉过三次，上诉人没有向答辩人支付过分文租金，答辩人只能解除租赁。2、答辩人诉讼请求符合法律规定。答辩人将土地交由上诉人承租后，上诉人在没有经过答辩人同意的情况下，私自建造建筑物，答辩人请求解除合同并要求恢复原状，对方不予理睬。上诉人自2009年4月1日一直拖欠答辩人租金，答辩人多次找上诉人催要，上诉人拒不支付，答辩人有解除合同的权利，答辩人已经尽到了最大的通知义务。3、上诉人称本案遗漏了诉讼当事人的上诉意见不能成立。赵乃通去世后，赵晓飞为其父补交了15000元租金，答辩人不是与其家庭全部成员订立的口头租赁协议，答辩人是与上诉人个人重新达成了新的口头租赁协议，建立了新的租赁关系。在一审审理期间，并没有任何第三人要求加入诉讼。4、上诉人称一审诉求存在三种诉属于程序违法，没有法律依据。综上所述，一审判决认定事实准确，证据确实充分，适用程序正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为：土地租赁合同租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案赵晓飞父亲租赁张金榜土地达六个月以上，赵晓飞在其父亲去世后，向张金榜交纳租金至2010年5月，赵晓飞实际承租使用张金榜土地达六个月以上，由于赵晓飞与张金榜双方无书面合同，故应双方为不定期租赁合同。张金榜要求解除合同，符合法律规定。关于赵晓飞称张金榜上涨租金欠妥问题，本院认为，赵晓飞于2009年8月30日，2010年2月5日、2010年5月29日分别向张金榜交纳租金5000元、3000元、7000元，证明2010年5月前，赵晓飞已经按每亩5000元租金实际履行。关于赵晓飞称解除租赁合同的通知没有向其送达问题，本院认为，张金榜一审中提供了邮寄解除合同的书面通知的邮寄回执，以及张金榜曾要求解除合同提起过诉讼的裁定书，据此原审判决解除租赁合同，有法律依据。关于赵晓飞称本案遗漏了诉讼当事人的上诉意见，本院认为，赵乃通去世后，赵晓飞出面交纳了部分租金，张金榜认为其与赵晓飞个人重新达成了新的口头租赁协议，建立了新的租赁关系，赵乃通有无其他继承人不属于本案审查范围，赵晓飞称本案遗漏了诉讼当事人的上诉意见，本院不予采纳。关于赵晓飞称在租赁物上增设建筑物，系经张金榜同意，赵晓飞对此负有举证证明责任，由于赵晓飞未提供充分证据证明该主张成立，赵晓飞该上诉意见，本院不予采纳。综上，赵晓飞要求改判驳回张金榜诉讼请求或将本案发回重审的上诉请求，缺乏相关事实及法律依据，本院不予支持。原审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费440元，由上诉人赵晓飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周朝辉
审 判 员 邢玉玲
代审判员 杨元卿
二〇一四年九月十一日
书 记 员 张丽梅