江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第3035号
原告南京雅建置业有限公司，住所地南京市秦淮区马道街165号，实际营业地南京市秦淮区龙蟠南路33号。
法定代表人毛建平，南京雅建置业有限公司总经理。
委托代理人欧永成，男，汉族。
被告赵卫生，男，1974年11月19日生，汉族。
委托代理人屠庆敏，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人袁新宇，北京大成（南京）律师事务所律�。
原告南京雅建置业有限公司（以下简称雅建置业）诉被告赵卫生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理后，依法由代理审判员程媛适用简易程序，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告雅建置业的委托代理人欧永成、被告赵卫生的委托代理人屠庆敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅建置业诉称，被告于2013年12月25日与原告签订了《南京市商品房预售合同》（编号：宁房预售合字2013128883），向原告购买位于秦淮区夫子庙街道雅居乐长乐渡花园＊幢106（含负二、负一、一、二层）室（以下简称106室）商品房。根据购房合同约定，该房屋总价为16830000元，被告分期付款，第一期应于2013年12月23日（即签约当日）支付5050000元首付款，余款11780000元为银行按揭贷款。若被告迟延支付合同价款，经原告催告后15日仍未支付到期价�，且未付到期价款的金额达到总价款3%的，原告有权解除合同，并按下列约定清算和结算：定金300000元不予返还，被告需按房屋总价款的10%向原告赔偿损失，原告在扣除上述款项后于解除合同后将已收剩余房款无息退还被告。合同签订后，被告已支付首付款，但被告迟迟未办理按揭贷款的签约手续并提供按揭银行所需的全部资料，已构成延期付款。原告曾多次向被告催告未果，故诉至法院，请求判令：1.解除原被告于2013年12月25日签订的就被告购买原告开发的位于秦淮区夫子庙街道雅居乐长乐渡花园＊幢106（含负二、负一、一、二层）室商品房之《南京市商品房预售合同》（编号：宁房预售合字2013128883号）；2.原告不再退还被告定金300000元；3.被告赔偿原告损失1683000元；4.被告于合同解除后7日内协助甲方到房产登记机关办理合同撤销备案登记手续；5.被告承�本案诉讼费。
被告赵卫生辩称，对原告的第一项解除合同的诉请和第四项协助原告办理合同撤销备案登记手续的诉请，被告无异议。由于被告是遇到不可抗力的原因致合同无法履行，请求判令被告不承担违约责任。被告认为根据合同法定金罚则和赔偿损失不能同时适用。原告要求赔偿损失1683000元虽有合同约定，但是该合同约定系格式条款，明显的违反了被告的意愿，且远远超出原告的实际损失。
经审理查明，2013年12月25日，原告雅建置业（甲方）与被告赵卫生（乙方）签订《南京市商品房预售合同》，约定：原告将秦淮区夫子庙街道雅居乐长乐渡花园＊幢106室（建筑面积562.22平方米）出售给被告；被告应于2013年12月8日向原告支付定金300000元，定金在被告最后一次付款时充抵合同价款；106室房屋总价为16830000元，其中第一期应于2013年12月23日前支付5050000元，剩余11780000元为预购商品房抵押贷款（商业性贷款），被告应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期视为被告应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，被告实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期视为被告实际付款的日期。合同还约定，被告迟延支付合同价款，经原告催告后15日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款3%的，原告有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：定金不予返还，被告需按房屋总价款的10%向原告赔偿损失，原告在扣除上述款项后于解除本契约后的（被告协助原告到房产登记机关办理完本合同的撤销备案登记手续）30个工作日内将已收剩余房款无息退还被告。同时在合同补充协议中，双方约定：被告应于本协议签订当日内办妥贷款申请手续，并向银行提交办理贷款所需要的全部资料及费用；被告应保证向银行提交一切相关资料的真实性、合法性并满足银行审批贷款的要求，被告逾期办理贷款手续的，或在规定期限内未按银行要求提交完全、真实相关资料的，从逾期之日起，应根据其贷款金额按合同逾期付款的相关条款承担违约责任，其中包括原告有权参照主合同有关逾期付款的条款解除合同。该份商品房预售合同已于2014年1月27日登记备案。合同签订后，被告赵卫生已支付原告5050000元（含定金30万元）。
2014年12月16日，原告向被告邮寄催告函，称银行在审核被告贷款申请时，因个人流水佐证不足而无法完成贷款审批手续，故要求被告在收到本函件15日内缴齐办理上述按揭贷款所需全部资料或至原告售楼处办理补缴房款的手续，否则根据合同约定被告要按贷款额万分之一每日的标准向原告支付逾期付款的违约金，逾期超过30日，原告有权与被告解除《商�房预售合同》，购房定金300000元将不予返还。2015年1月1日，原告委托律师向被告发出《律师函》，再次催告被告于收到函件后7日内至长乐渡售楼处办理按揭贷款手续并提供按揭银行所需全部资料，如再逾期，原告将不再另行函告，自行解除《南京市商品房预售合同》并在扣除相应违约金后退还剩余房款。经原告多次催告，被告未履行付款义务，原告遂诉至法院。
另查明，被告至今仍未支付剩余房款11780000元。庭审中，原、被告双方均同意解除房屋买卖合同。被告当庭陈述因银行认为被告个人银行卡流水不足致贷款未能审批，现被告因涉刑事案件已被公安机关逮捕，无法办理银行贷款。
以上事实有《南京市商品房预售合同》、催告函、律师函、EMS单据及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约�力。原、被告之间签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按约履行，恪守合同义务。被告赵卫生未能按合同约定履行按时交纳购房款的义务，经原告催告后被告在合理期限内仍未履行，原告可以解除合同并要求被告承担赔偿损失的违约责任。被告辩称合同无法履行系因不可抗力，请求免除违约责任，本院认为被告因贷款不能致未能履行合同，而造成贷款不能的原因系被告个人银行卡流水不足和被告因涉刑事案件被公安机关逮捕，并非不可抗力，故本院对被告抗辩不予采纳。又因原被告在合同中约定的按房屋总价款的10%赔偿损失的条款实为违约金条款，根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，经本院释明，原告在定金和违约金之间，选择适用违约金条款，即要求被告赔偿原告损失1683000元，被告支付的定金300000元，原告应当予以返还。被告认为从购房至今南京的房价一直在上涨，且首付款一直在原告处，故原告并无损失，原告要求赔偿的数额畸高，因原告未举证证明实际损失情况，本院综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，兼顾房价现状，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告赔偿原告损失600000元。因被告已支付原告5050000元（含定金），原被告双方均要求该费用在本案中一并处理，故原告在扣除被告应当赔偿的损失后，应当返还被告赵卫生4450000元。
据此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决�下：
一、解除原告南京雅建置业有限公司与被告赵卫生签订的《南京市商品房预售合同》（编号：宁房预售合字2013128883号）。
二、被告赵卫生于本判决生效之日起七日内协助原告南京雅建置业有限公司至房产登记机关办理合同撤销备案登记手续。
三、原告南京雅建置业有限公司于被告赵卫生履行上述第二项判决内容后十五日内返还被告赵卫生4450000元。
四、驳回原告南京雅建置业有限公司的其他诉讼请求。
被告赵卫生如未按本判决指定的期间履行协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。原告南京雅建置业有限公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费22647元减半收取11323.5元，由被告赵卫生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费22647元。（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76。）
代理审判员 程媛
二〇一六年二月二十二日
见习书记员 高雅