浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终3602号
上诉人（原审原告）：诸葛利南。
上诉人（原审原告）：郑忠华。
俩上诉人共同委托诉讼代理人：夏海玲，浙江诚鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州市鹿城区红日香舍苑业主委员会，住所地：温州市鹿城区蒲中路红日香舍苑小区13幢西首。
负责人：王建康，主任。
委托诉讼代理人：章圆圆，浙江人民联合律师事务所律师。
上诉人诸葛利南、郑忠华因与被上诉人温州市鹿城区红日香舍苑业主委员会（以下简称红日香舍苑业委会）业主撤销权纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初1795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
诸葛利南、郑忠华上诉请求：撤销原判，改判支持原审诉讼请求。事实和理由：一、一审对红日香舍苑业委会违反法定选聘程序的行为予以忽略，损害了业主的合法权益。红日香舍苑业委会向小区业主公告召开业主大会的时间不符合法律规定，将法定的公告期间予以缩短，致使小区业主无法知悉相关选聘事宜。红日香舍苑业委会于2016年1月8日作出的公告内容不符合法律规定，该公告对会议的内容和会议议程未予以明确，对选聘物业的方式、待选物业公司的情况均未进行介绍，导致业主无法了解此次业主大会的具体内容以及作出真实的意思表示。根据《温州市物业管理项目招投标办法》第七条的规定，涉案小区对参加选聘的物业公司应当进行公开招标，但红日香舍苑业委会没有按照上述规定履行该义务。红日香舍苑业委会以已被人民法院撤销的评分结果作为邀请物业公司的依据，且该评分结果由红日香舍苑业委会自行决定，该评分结果的真实性、合理性有待考证，且有失公允。红日香舍苑业委会在其中一家物业公司退出选聘的情形下，向广大业主隐瞒该事实，继续进行选聘活动，致使广大业主的权益受到侵害。二、一审法院认为此次选聘物业公司的行为合法有效是错误的。根据《物业管理条例》第十二条规定，选聘物业公司应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原判认为该建筑总面积为小区专有部分面积的统计总和，显然与法不符，导致比例计算有误。此次表决结果中得票最多的温州恒达物业公司的得票数所占建筑面积为76409.77㎡，该面积仅占总面积的46.95%，并没有超过一半，故此次业主大会表决结果不符合法律规定。
红日香舍苑业委会辩称，一、红日香舍苑业委会发布公告时间是2016年1月8日，召开时间是2016年1月23日，符合在大会召开15日以前发布公告的规定。公告目的是通知业主，一审中诸葛利南、郑忠华已经承认知晓业主大会的召开时间，开会期间也曾去过投票地点，因此，并没有侵犯其权利。公告内容已经明确规定了大会的时间、地点、内容，并没有不符合法律规定。此次物业公司选聘是由业主投票选举的形式，属于业主自主决定物业选聘。《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条均规定了业主大会自行选聘物业的权利，并未规定必须采取招投标的形式。在招标过程中，红日香舍苑业委会邀请了住建局的2个专家、1个楼长代表、2个红日香舍苑业委会成员进行评比，对参与投标的物业公司进行调查走访，后作出的评分是值得参考的。业主委员会参照评分结果和调查结果发出邀请函，将愿意参与并缴纳保证金的单位提供业主选择，符合高效的工作原则。诸葛利南、郑忠华认为评分结果不真实，应由其提供证据证明。红日香舍苑业委会推荐的物业公司为两家，虽然一家物业公司确有表示退出，但退出的意思是在2016年1月23日即召开大会的当天中午才告知业主委员会，红日香舍苑业委会并没有同意其退出。温州亿方物业管理股份有限公司交了保证金，担保其参与直至选聘程序结束。因此，整个物业公司选聘程序合法。二、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，此次表决同意的业主专有面积之和是76409.77平方米，占小区建筑物总面积即所有业主专有面积总和为115720.68平方米，比例为66%，已经超过了半数。综上，请求驳回上诉，维持原判。
诸葛利南、郑忠华向一审法院起诉请求：撤销红日香舍苑业委会于2016年1月29日作出的与温州市恒达物业管理有限公司签订物业服务合同的决定。
一审法院认定事实：红日香舍苑业委会于2015年2月19日成立，并经鹿城区滨江街道办事处登记备案。2016年1月8日，红日香舍苑业委会在红日香舍苑小区发出《关于选聘物业公司的公告》，公告如下事项：以书面征求意见的形式召开业主大会，采取投票方式确定物业公司，业主大会投票时间为2016年1月23日，地点另行通知，物业选聘具体方案由红日香舍苑业委会另行制定等等。2016年1月17日，红日香舍苑业委会发出《红日香舍苑小区物业选聘工作方案》，具体内容如下：具体参选单位由业主代表小组负责人和业委会根据小区情况及物业单位的实际商议确定，实行二选一的方式；2016年1月8日在小区内发布召开业主大会选聘物业的公告，1月20日前公布参选物业公司的基本资料、收费标准及服务承诺；2016年1月23日召开全体业主大会，采业主自行记名投票方式确定物业公司，8：30-18：30为投票时间，其中8：30-12：00为上门流动投票，12：00-18：30为业委会办公室固定点投票；当天现场统计并公布业主投票结果，得票数及面积数超过50%者为新选聘物业服务单位，等等。2016年1月20日，红日香舍苑业委会发出《选聘物业服务公司简介》，载明：根据2015年4月18日招标评估结果，经业委会协商，邀请温州市恒达物业管理有限公司及温州亿方物业管理服务有限公司参加小区物业选聘。2016年1月23日12时，温州亿方物业管理服务有限公司发函至红日香舍苑业委会处，称不再参与此次招投标相关事宜，要求予以退回招标保证金。诸葛利南、郑忠华在庭审中称其于当日至红日香舍苑业委会办公室就选聘物业服务企业相关事宜向红日香舍苑业委会进行询问，因红日香舍苑业委会未予回复，故诸葛利南、郑忠华未参与投票表决。2016年1月23日晚，红日香舍苑业委会发出公告，载明2016年1月23日以书面方式召开业主大会，发出表决票623张，收回表决票469张，其中有效票461张，无效票8张，温州市恒达物业管理有限公司得到同意票457张，计建筑面积76409.77平方米，被选聘为小区物业服务企业。2016年1月29日，红日香舍苑业委会与温州市恒达物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定由温州市恒达物业管理有限公司为红日香舍苑小区提供物业管理服务，服务期限自2016年2月起至2018年12月止，等等。红日香舍苑业委会向小区业主发出《红日香舍苑业主大会表决票》，表决票上有“温州市恒达物业管理有限公司”及“温州亿方物业管理有限公司”两项，并备注“本次业主大会采书面征求意见形式召开，决定选聘物业服务企业，在上述两家候选物业服务企业中二选一，同意的请在相对应的方框内画上○符号”。红日香舍苑小区总建筑面积为162749.66平方米，其中专有部分总面积为115720.68平方米。小区住宅部分面积105000平方米、非住宅部分面积57749平方米（包括物业经营用房、物业办公用房、人防工程、幼儿园、居委会及商业用房等），户数为659户，其中住宅户数623户、商业户数36户。
一审法院认为，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征集意见的形式，召开业主大会会议应当于会议召开15日前通知全体业主。现诸葛利南、郑忠华对红日香舍苑业委会张贴的《关于选聘物业公司的公告》、《红日香舍苑小区物业选聘工作方案》、《选聘物业服务公司简介》的内容及召开业主大会的相关事宜均已知悉，但其在业主大会召开当天未就选聘“温州市恒达物业管理有限公司”或“温州亿方物业管理有限公司”进行投票表决，诸葛利南、郑忠华的上述行为表明其不同意选聘上述两家物业服务企业，但应视为红日香舍苑业委会已就选聘物业服务企业向诸葛利南、郑忠华征集意见。业主大会决定选聘物业服务企业应经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，上述建筑总面积为小区专有部分面积的统计总和。依据红日香舍苑业委会回收的表决票，同意选聘温州市恒达物业管理有限公司的业主数为457票，计建筑面积76409.77平方米，应认定上述表决结果经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。诸葛利南、郑忠华主张红日香舍苑业委会未经招投标程序选聘物业服务企业系选聘程序不合法，虽我国提倡建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业，但并不排除采用协议方式选聘服务企业，故诸葛利南、郑忠华的上述主张，不予采纳。诸葛利南、郑忠华诉请撤销红日香舍苑业委会与第三人签订物业服务合同的决定，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第八条、第九条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条的规定，判决如下：驳回诸葛利南、郑忠华的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由诸葛利南、郑忠华负担。
二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，关于选聘物业公司程序是否合法。根据《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。本案中红日香舍苑业委会于2016年1月8日发布公告，于2016年1月23日召开业主大会，符合法律规定的公告时间规定。诸葛利南、郑忠华称其时间不符合法律规定，于法无据，不予支持。在2016年1月8日发布的公告内容中已经载明会议内容为投票方式确定物业公司，投票的时间为2016年1月23日等内容。并于2016年1月17日公告了物业选聘工作方案和选聘程序，以及投票方式。于2016年1月20日公告了参选物业服务公司的相关情况。以上公告内容可以明确的确定这次物业公司选举的时间、地点、内容及选聘物业公司的情况，足以使小区业主了解此次大会的具体内容以及作出真实的意思表示。关于本案选聘物业公司是否采用招标的形式，根据《物业管理条例》第十一条规定，业主可以共同决定选聘物业服务企业，至于采取直接选聘形式还是采取招投标形式，现有法律及行政法规中并无效力性强制性的规定必须采用招投标形式，且本案中红日香舍苑业委会采取让全体业主直接投票选聘物业公司的形式，并未侵害业主的合法权益，诸葛利南、郑忠华以此主张撤销红日香舍苑业委会作出选聘温州市恒达物业管理有限公司的决定，于法无据，不予支持。温州亿方物业管理服务有限公司在2016年1月23日选聘当日退出，因其已经根据约定缴纳了保证金，应依法参加选聘大会，其自行退出系其单方行为，并不能以此否定此次选聘大会召开程序的合法性。
关于投票结果是否合法。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，建筑物总面积应按照专有部分面积总和计算。依据红日香舍苑业委会回收的表决票，同意选聘温州市恒达物业管理有限公司的业主数为457票，计建筑面积76409.77平方米，而该小区专有部分总面积之和即建筑物总面积为115720.68平方米，户数为659户，其中住宅户数623户、商业户数36户。因此，上述投票结果符合《物业管理条例》第十二条规定的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，该投票结果合法。且诸葛利南、郑忠华也未提供红日香舍苑业委会该次选聘物业公司的行为对其合法权益造成损害的证据，因此，对其诉请撤销红日香舍苑业委会与温州市恒达物业管理有限公司签订物业服务合同的决定，本院不予支持。
综上，诸葛利南、郑忠华的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费80元，由上诉人诸葛利南、郑忠华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蕾
代理审判员 钟志亮
代理审判员 郭阳平
二〇一六年十月八日
代书 记员 董丽雅