四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0402民初649号原告李玉彬，男，1964年5月21日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。委托诉讼代理人邱琼，四川民慷律师事务所律师，执业证号：15104201511325898。委托诉讼代理人蒲礼秀，四川民慷律师事务所律师，执业证号：15104201011253851。被告攀枝花金海置业有限公司，住所地：攀枝花市仁和区大河中路679号8幢2-6#。法定代表人胡继林，总经理。被告成都比瑞商业经营管理有限公司，住所地：成都市锦江区滨江东路168号1-1幢5层1号。法定代表人黄佳，经理。第三人攀枝花市圣世美家居有限公司，住所地：攀枝花市东区炳草岗江南二路二村飞机场路口（加州国际一楼）。法定代表人李季，经理。原告李玉彬诉被告攀枝花金海置业有限公司（下称金海公司）、被告成都比瑞商业经营管理有限公司（下称比瑞公司）、第三人攀枝花市圣世美家居有限公司（下称圣世美公司）委托经营合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理,并依法组成合议庭于2017年6月9日公开开庭进行了审理。原告李玉彬的委托诉讼代理人邱琼、蒲礼秀到庭参加诉讼；被告金海公司、比瑞公司以及第三人圣世美公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉彬诉称，2009年，金海公司在销售位于机场路口加州国际商铺时，策划了易家MALL计划，承诺10%投资回报、五年保值回购，购铺即返三年租金。2009年9月24日，原告向金海公司购买了1层65号商铺。同时，金海公司委托比瑞公司与原告签订了《委托经营协议》，约定由比瑞公司经营管理原告商铺（期限为15年），并约定了投资经营收入、违约责任、支付时间等事项。2009年10月21日，金海公司与圣世美签订了一份《易家MALL商铺租赁合同》，将易家MALL1、2层建筑面积为10771平方米的商铺整体租给了圣世美公司（租赁期限为2010年4月1日起至2025年3月31日止）。2010年5月9日，金海公司又将易家MALL的第3层商铺租给了圣世美公司。之后，金海公司又将易家MALL的第4层分别出租给“上岛咖啡”、“家富足道”、“依露阳光”等商家。其后，圣世美公司又将1、2、3层楼商铺分别转租给亨威鱼府等商家，租金由圣世美公司收取后交给了金海公司。2014年，金海公司办理业主的产权证等存在违约而致业主上访。2014年8月14日，攀枝花市住房和城乡规划建设局复函{攀住规建函（2014）282号}，明确了金海公司拖欠租金的情况，明确了比瑞公司是金海公司聘请的商业经营管理公司，并建议成立加州国际小区业主委员会。2015年3月11日，加州国际小区业主委员会正式成立了{攀东炳办（2015）15号}。因被告方拖欠租金，加州国际小区业主委员会向金海公司发函催要；金海公司于2015年12月3日复函，承诺“尽快设法付清业主2015年4月至12月的租金。”原告认为，金海公司为吸引原告等购买商铺，公开承诺购置商铺后的具体理财计划（易家MALL），内容具体明确，让原告确信购买商铺定能按易家MALL计划收益。金海公司、比瑞公司是委托经营关系，金海公司指定原告与比瑞公司签订了《委托经营协议》。金海公司、比瑞公司共同经营管理原告等业主的商铺，理应连带承担金海公司支付前期租金后而拖欠原告的租金。在主管部门的协调下，金海公司、比瑞公司向商铺业主及各主管部门承诺尽快支付2015年4月1日至12月31日的租金。但时至今日，被告方仍分文未付。原告遂依法起诉，请求判令：1、二被告连带支付2015年4月1日起至12月31日止的租金8145.49元（4.009%×发票金额），第三人在未支付部分承担支付责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。原告李玉彬为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据在案予以证明：第一组证据：房屋所有权证、土地使用证及销售发票，证明原告对委托二被告经营管理的商铺拥有所有权，销售发票也是租金计算的依据。第二组证据：《委托经营协议》，证明原告与二被告达成统一经营商铺并定期按约向原告支付租金的协议，二被告应当按约定向原告支付租金；第三组证据：1、加州国际业主委员会要求金海置业公司解除其与圣世美公司及四楼商家所签订租赁合同并移交商铺经营权的函；2、同意加州国际商铺授权业主要求解除圣世美公司整体租赁合同并将商铺整体经营权移交给加州国际业主委员会的复函；3、同意加州国际业主委员会代表授权业主要求解除并移交商铺经营权的复函；4、关于金海公司要求解除与圣世美公司所签订的租赁合同通知函；5、通知（上岛咖啡、壹露阳光）；6、关于请求金海置业公司支付拖欠租金的函；7、攀住规建函（2014）282号文；证明本组证据与第一、二组证据形成证据链，拟证明原告与二被告形成委托经营关系的事实，二被告拖欠原告租金（2015年4月～12月）的事实，业主多次要求被告支付租金，并请求政府相关部门予以协调解决的事实。且被告也多次作出了尽快支付租金的承诺。第四组证据：情况说明，证明加州国际小区业主委员会、加州商业管理有限公司出具情况说明，证明被告拖欠业主租金的事实，同时证实了业主的具体情况，与1-3组证据形成证据链。本院根据当事人当庭举证、质证及陈述，对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系进行综合审查判断，审理查明如下事实：2009年9月24日，李玉彬将其位于攀枝花市东区机场路1号1楼65号商铺{房屋所有权证：攀房权证东私字第XXXX**号；土地使用权证：攀国用（2014）第XXXXXX号；登记时间：2014年6月27日；规划用途：商业；购房款203180元}委托比瑞公司经营管理，双方签订了一份《委托经营协议》。该《委托经营协议》第一条约定：“甲方（李玉彬）拥有攀枝花东区炳草岗机场路口（易家MALL）1层65号商业用房（以下简称商铺）的所有权。该商铺的预测建筑面积约19.6平方米（最终建筑面积以产权测量单位的实际测量报告为准），现双方确认该商铺的总价款为人民币：291000元（大写：贰拾玖万壹仟元正）并以此价款作为计算该商铺甲方收益的计算基础。甲方同意将上述商铺授权委托乙方（比瑞公司）独家全权经营。在委托期间，乙方有权以乙方名义将商铺自营、联营或转租第三方经营。”第二条委托期限约定：“甲方委托乙方经营期限为十五年，自甲方收到开发商交付的商铺之日起算。在委托乙方经营期限内，甲方对其拥有的商铺无使用权和经营权。”第三条经营收入的确定、分配和支付方式约定：“（一）前五年经营收入的确定、分配和支付方式1、甲、乙双方约定，乙方必须在委托经营前五年期限内保证按以下约定比例将经营收入支付给甲方：⑴在委托经营前五年周期内，乙方每年按本协议第一条约定的商铺总价值额的10%支付，支付计算如下：商铺总价值额×10%=每年实际支付金额⑵前五年经营期间，除甲方所得经营收入以外的其他经营收益归乙方所有，经营期间的物业管理服务费由乙方承担。2、甲、乙双方在签署本协议后，甲方待本协议所委托经营的商铺的《商品房买卖合同》及开发商出具证明甲方已支付完上述商铺购房款的证明文件前往乙方处，乙方自收到上述证明文件后三个工作日内将委托经营期三年（即36个月）的甲方经营收入一次性支付至甲方指定银行账户。3、乙方在第四和第五年每半年首月开始7个工作日内（遇国家法定节假日顺延）将该半年甲方经营收入一次性支付至甲方指定银行账户。（二）后十年经营收入的确定、分配和支付方式1、甲、乙双方约定，乙方在委托经营后十年期限内保证按以下约定将经营收入支付给甲方：⑴在委托经营后十年周期内，乙方按上述商铺既定实际收益支付，支付计算如下：商铺建筑面积×当年既定每平方租金=每年实际支付金额⑵后十年经营期间，乙方按2.00元/㎡·月向甲方收取委托经营管理服务费。2、上述经营收入乙方按季度向甲方支付，即每季度开始的7个工作日内（遇国家法定节假日顺延）将该季度甲方经营收入在扣除委托经营管理服务费后一次性支付至甲方指定银行账户。（三）乙方延迟支付上述甲方应得经营收入，每延迟一日，乙方应按本次应支付经营收入的万分之三向甲方支付违约金。（四）甲方所得经营收入的相关税费由甲方自行负责，乙方不代扣代缴。”原、被告双方还约定了其他事项。之后，比瑞公司未能按约向原告等商铺业主支付经营收入。2014年8月14日，攀枝花市住房和城乡规划局就《关于加州国际商铺业主信访事项》发出了攀住规建函〔2014〕282号复函，即《攀枝花市住房和城乡规划局关于对加州国际商铺业主信访事项的复函》（下称《复函》），该《复函》认为：“比瑞商管公司是金海置业公司聘请的商业管理公司，前2年的租金是金海置业公司每月按购房总价的10%进行支付，比瑞商管公司进行经营管理，待2015年3月31日后，金海置业公司支付完前期的费用，后期就由比瑞商管公司进行直接管理。”同时认为：“业主若认为权益受到侵害，可以按《合同》的约定，通过仲裁委员会调解或司法途径解决。”2015年12月2日，案外人攀枝花市加州商业管理有限公司向金海公司发出《加州国际（商铺）业委会要求金海置业公司解除与圣世美及四楼商家所签订租赁合同并移交商铺经营权的函》。当日，比瑞公司向案外人攀枝花市加州国际（商铺）业主委员会发出《同意加州国际（商铺）业主委员会代表授权业主要求解约并移交商铺经营权的复函》，其主要内容为：“同意全体授权业主解除原分别与成都比瑞商业经营管理有限公司、攀枝花比瑞商业管理有限公司签订的《委托经营协议》。二、同意移交加州国际整体上铺的经营权给加州国际（商铺）业主委员会及其商管公司（攀枝花市加州商业管理有限公司）。三、以后加州国际一二三四楼商铺的唯一租赁权人是全体业主的代表-业主委员会及其攀枝花市加州商业管理有限公司。四、我公司将继续向圣世美公司和四楼商家追索今年以来到12月份所欠租金，并尽快付给业主今年4月份以来的租金。”2015年12月3日，金海公司向案外人攀枝花市加州国际（商铺）业主委员会发出《同意加州国际商铺授权业主要求解除圣世美公司的整体租赁合同将商铺整体经营权移交给业委会的复函》，其主要内容为：“同意给攀枝花圣世美家居有限公司发出解除原整体租赁合同，并给四楼商家也发出解除租赁合同。二、同意在金海置业公司解除圣世美公司和四楼商家租赁合同的同时，将四层商铺的整体租赁经营权移交给加州国际（商铺）业主委员会及其商管公司。三、以后加州国际一二三四楼商铺的唯一租赁权人是全体业主的代表-业主委员会及其攀枝花市加州商业管理有限公司。四、我公司将继续并抓紧向圣世美公司及四楼商家追索今年以来到12月份所欠租金，并尽快设法付清业主今年4月份以来的租金。”2015年11月25日～2015年12月7日，金海公司分别向圣世美公司、壹露阳关商户、上岛咖啡等商户发出了催缴租金的通知。其后，因商铺经营收益（租金），原、被告双方酿成纠纷。本院认为，原告与比瑞公司签订的《委托经营协议》意思表示真实，协议内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约将商铺交付比瑞公司经营管理，比瑞公司却未按约向原告支付商铺经营收益，有违诚信，应承担相应的民事责任。原告要求比瑞公司支付2015年4月1日起至12月31日止期间的租金（经营收益）8145.49元（4.009%×发票金额）的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告提出金海公司、比瑞公司是委托经营关系，并要求金海公司连带支付租金（经营收益）、要求圣世美公司在未支付部分承担支付责任等诉讼主张，缺乏依据。首先，原告只与比瑞公司签订了《委托经营协议》，而未与金海公司、圣世美公司签订协议，即原告与金海公司、圣世美公司并不存在合同关系。原告要求金海公司、圣世美公司承担民事责任，缺乏事实依据和法律依据；其次，原告主张金海公司、比瑞公司为委托经营关系，与其提交的证据——《复函》显示的内容不符，且缺乏其他相关证据予以证明。由此可见，原告所主张的上述事实并不成立；再次，原告要求金海公司承担连带责任，与《复函》所载明的内容不符。基于此，本院对原告要求金海公司连带支付租金（经营收益）、要求圣世美公司在未支付部分承担支付责任等诉讼请求不予支持。被告金海公司、比瑞公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决；第三人圣世美公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、成都比瑞商业经营管理有限公司于本判决生效后三日内一次性支付李玉彬租金（经营收益）8145.49元。二、驳回李玉彬对攀枝花市金海置业有限公司的诉讼请求。三、驳回李玉彬对攀枝花市圣世美家居有限公司的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由成都比瑞商业经营管理有限公司负担（此款已由李玉彬垫交，攀枝花仕方房地产开发有限责任公司在履行上述给付义务时连同此款一并支付给李玉彬）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审 判 长  杨定涛人民陪审员  邹元义人民陪审员  曹 俊二〇一七年六月三十日书 记 员  侯佩伶