长春高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0193民初131号
原告：宁淑萍，女，汉族，1964年6月26日生，住长春市南关区。
委托代理人：郑宝军，男，汉族，1965年10月1日生，住长春市绿园区锦城大街***栋4门61中门。（系原告丈夫）
委托代理人：王筱田，吉林中证律师事务所律师。
被告：吉林省东地置业有限公司，住所长春高新技术产业开发区硅谷大街3355号超达创业园8幢4楼407A。
法定代表人：王志刚，总经理。
委托代理人：郑蕊，吉林理悦律师事务所律师。
第三人：吉林四海建筑有限公司，住所地长春市二道区远达大街3706号。
法定代表人：贺振吉，总经理。
委托代理人：李玉珍，吉林实证律师事务所律师。
第三人：张诚，男，汉族，1957年6月6日生，住长春市。
原告宁淑萍诉被告吉林省东地置业有限公司（以下简称东地置业）、第三人吉林四海建筑有限公司（以下简称四海公司）、张诚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宁淑萍及其委托代理人王筱田、郑宝军，被告吉林省东地置业有限公司的委托代理人郑蕊、第三人吉林四海建筑有限公司的委托代理人李玉珍到庭参加诉讼，第三人张诚经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
宁淑萍诉称：2014年12月10日，原被告订《商品房预购协议书》，合同约定，原告购买被告开发的天澜4#楼1502室房屋，房屋价格4800元/平方米，面积约为109.11平方米，购房款共计523728.00.元，实付455520.00元，余款于入住时一次性补齐，合同约定应于2014年11月30日交房。签订合同当日，原告依约支付了455520.00元。现被告应依约将房屋交付原告。但经多次协商，被告至今未履行交付义务，严重损害了原告的合法权益。现原告依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。1、请求依法确认双方签订的《商品房预购协议书》有效2、请求判令被告交付东地天澜4#楼1502室房屋。3、请求判令被告支付至起诉时止的房屋租金损失12000.00元（要求按1000元/月计算至实际交付房屋之日止)。4、本案诉讼费等费用由被告承担。
东地置业辩称：一、原告与东地置业之间不存在真实的商品房买卖合同关系。应驳回其诉讼请求。《商品房预购协议书》不是原告与东地置业就购买房屋的真实意思表示，原告未向东地置业支付过购房款，原告应提供购买该转让房产的钱款支付证明，或者提交与东地置业存在债权债务关系的证明。否则，仅依原告提交的《商品房预购协议书》及收据，不能认定原告与东地置业之间存在债权债务合同关系。以及东地置业将房屋抵账给宁淑萍的事实。二、原告与东地置业签署的《商品房预购协议书》是东地置业就建筑施工合同拟与四海公司东地项目进行的债务抵消的特殊表现形式，而非与宁淑萍进行债务抵消。东地置业有权拒绝给付。东地置业就东地4#，7#、3-1#，地下车库等项目与四海公司签署了《建筑工程施工合同》及《施工合同补充协议》，张诚为四海公司的委托代理人，协议约定：“工程总造价30%抵房，抵工程款的住宅价格按4800元/平方米，7.2条：工程款拨付前，必须按拨款数额(含抵房款)向发包人提供工程款发票”。2014年8月间，四海公司委托代理人张诚向东地置业出具了《关于抵账房指定产权登记人的情况说明》(四海抵债房屋为：4#404、4#1402，2014年12月10日，4#404调换为4#1502即本案涉案房屋)，指定原告作为合同签署人，据此东地置业依张诚的代理行为向宁淑萍出具了上述房屋的《商品房预购协议书》及收据。东地置业因本案涉诉后，积极与四海公司进行了说明，但该抵账事实至今未得到四海公司的追认，四海公司也未就该抵债房屋向东地置业出具发票。东地置业有理由认为该抵债事实及结算方式至今没有得到四海公司的认可。所以东地置业认为本案《商品房预购协议书》能够履行，必须具备两个前提条件，第一、东地置业与四海公司进行工程款结算，根据结算数额确定东地置业是否拖欠四海公司工程款，如拖欠可以上述房屋抵账，如不拖欠则不能以上述房屋抵债。第二，如对上述房屋抵债，则四海公司需进行确认，并出具有关财务手续，和工程款发票等书面文件后，我方才能予以交付。但是目前，上述程序均未完成。因此《商品房预购协议书》尚不具备任何履行条件，属于履行不能。如果一旦履行，将会产生两个后果：第一、若东地置业与四海公司工程款结算后，发现东地置业不拖欠四海公司工程款，而东地置业又进行了以房抵工程款的行为，将给东地置业造成重大损失，第二、若东地置业与四海公司工程款结算后，发现东地置业拖欠四海公司工程款，东地置业虽然同意以房抵工程款，但四海公司不予确认，反而向东地置业另行主张工程款，同样将给东地置业造成重大损失。3、原告与东地置业所签的《商品房预购协议书》即使属于普通的商品房买卖合同关系，则上述合同也属无效合同。根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。本案中，据原告所称从东地置业处购买房屋，至今未取得商品房预售许可证，因此合同应属无效合同。对此原告在签订预购协议时是明知的，同时，原告对上述房屋是抵账房屋也是知悉的，对此东地置业不存在任何过错。由于原告未向东地置业交纳任何购房款，因此上述合同即使无效后，东地置业也无须向原告返还任何款项或赔偿其任何损失。否则显示公平，原告可通过其他法律途径另行向有关当事人主张债权，与东地置业无关。三、东地置业不承担本案诉讼费用。
四海公司陈述称：这两套房子顶账是事实，但是宁淑萍没有交付房款，房子开到她名下是权宜之计，购房行为是无效的。
张诚陈述称：2014年9月份东地置业给我五套房屋，价值250多万，我是四海公司的负责人，东地置业与四海签订了建工合同，东地置业欠我工程款，东地置业用五套房屋顶账了。当时宁淑萍是我的会计，她帮我代卖两套房屋，她跟东地置业签订了商品房买卖合同，然后房款给农民工发工资。房子是归属我的，因为那是东地给我的工程款。我与本案无关。
经审理查明：2014年9月27日，宁淑萍与东地置业签订《商品房预购协议书》，该协议书中约定：宁淑萍预购东地置业开发的位于东至丙二十六街、南至丙十二路、西至丙二十五街、正南朝向的商品房；房屋价格为4800/平方米，面积为204.01平方米，预购房款为979284.00元，所购房屋为4#楼404室和4#楼1402室；预计交房期限为2014年11月30日。2014年12月10日，宁淑萍在合同下方手写注明“同意将4#404室调换到4#1502室”，并与东地置业另行签订了《商品房预购协议书》，该协议书中约定：宁淑萍预购东地置业开发的位于东至丙二十六街、南至丙十二路、西至丙二十五街、正南朝向的商品房；房屋价格为4800/平方米，面积约109.11平方米，预购房款为523728.00元，实付455520.00元，差额68208.00元于入住时一次性补齐，所购房屋为4#1502室。2014年12月10日，东地置业为于淑萍出具《收据》一份，载明交款人为宁淑萍，人民币肆拾伍万伍仟伍佰贰拾元整（￥455520.00元），并加盖了东地置业的财务专用章。
又查明，2012年9月，东地置业与第三人四海公司签订了《建设工程施工合同》，约定四海公司承包东地置业发包的东地华庭居住区一期工程（二标段）；2012年9月25日，东地置业与四海公司签订《施工合同补充协议》，约定四海公司承包东地华庭4#、7#、3-1#、地下车库项目，并约定工程总造价30%抵房，抵工程款的住宅价格按4800元/平方米，第三人张诚作为四海公司委托代理人在《施工合同补充协议》签字。依据（2015）长高开民初字第1419号民事判决书，可以认定张诚与四海公司签订有内部承包合同，系东地华庭4#、7#、3-1#、地下车库项目的实际施工人。后张诚出具《关于抵账房指定产权登记人的情况说明》，载明将4#404室面积为94.90平方米的房屋和4#1402面积为109.11平方米的房屋转让给宁淑萍。庭审过程中，宁淑萍称其与张诚存在借款关系，张诚欠宁淑萍借款90余万元，张诚与东地置业存在债权债务关系，经三方协商张诚以房屋抵顶所欠宁淑萍的借款，东地公司出具了《收据》和《商品房预购协议书》，但第三人张诚对借款关系及顶账事实不予认可，主张顶账房屋归其所有。
另查明，争议房屋至今未取得商品房预售许可证。
庭审中，原告宁淑萍变更诉讼请求，请求人民法院判令被告偿还款项455520元及利息，利息自2014年9月27日起至给付之日止，按中国银行同期贷款利率计算。
本院认为：一、关于宁淑萍与东地置业与2014年12月10日签订的《商品房预购协议书》的性质与效力一节，本案中，宁淑萍与东地置业签订的《商品房预购协议书》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出了约定，符合商品房买卖合同的基本特征，应认定为商品房买卖合同。因东地置业到起诉前为止，未取得商品房预售许可证，故《商品房预购协议书》为无效合同。
二、因原告宁淑萍未向本院提交其主张租金损失12000元的相关证据，本院对该项请求不予支持。
三、关于宁淑萍是否履行《商品房预购协议书》，给付了455520.00元预购房款的问题。因庭审过程中，东地置业、四海公司、张诚均对诉争房屋原系用于抵顶四海公司工程款的抵账房屋的事实无异议，依据张诚所出具的《关于抵账房指定产权登记人的情况说明》内容，可以认定张诚将对于4#404室、4#1402室抵账房屋的债权转让给了宁淑萍，张诚作为实际施工人，对向东地置业主张工程款的债权具有处分权利，也有权利将东地置业用于抵顶工程款的房屋转让给宁淑萍，其转让行为合法有效。而东地置业与宁淑萍签订了两份《商品房预购协议书》并出具了《收据》，应当认定为东地置业对该转让事实知情并认可宁淑萍以抵账方式交付预购房款，故应当认定宁淑萍已经以顶账方式缴纳了预购房款。至于张诚因何向宁淑萍转让抵账房屋，属于其他法律关系，应另行解决。关于东地置业主张抵账应经过四海公司认可的答辩意见，因张诚系四海公司在本案诉争的工程中项目负责人，其出具的情况说明应认定为代表四海公司出具，抵账行为无需四海公司另行追认，故本院不予采纳。
四、关于东地置业是否应向宁淑萍返还455520.00元预购房款的问题，原审中，宁淑萍主张法院如认定《商品房预购协议书》无效后，即变更诉请主张东地置业公司返还其交付的455520元购房款。对于此项请求，尽管宁淑萍是以抵顶债权方式而非以现金方式交付预购房款，但该抵顶行为已经经由东地置业公司认可，东地置业欠付张诚的455520.00元工程款也因抵顶行为消灭，故应视为已经交付购房款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，在《商品房预购协议书》无效的情况下，东地置业应向宁淑萍返还455520.00元预购房款，且东地置业尚欠张诚的工程款中的455520.00元债务应归于消灭。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告宁淑萍与被告吉林省东地置业有限公司于2014年12月10日签订的《商品房预售协议书》无效；
二、被告吉林省东地置业有限公司于本判决生效后立即向原告宁淑萍返还预购房款455520元及利息（自2014年10月12日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费9038元，由被告长春吉林省东地置业有限公司承担。
如未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 孙叶红
人民陪审员 李 萍
人民陪审员 刘美余
二〇一七年六月六日
书 记 员 马 克