中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第2790号上诉人（原审被告）刘志德，男，1956年10月22日出生，住香港特别行政区。委托代理人陈怡，上海宏翰律师事务所律师。委托代理人柯琼，上海宏翰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海香港广场物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人林建岳，董事长。委托代理人夏英，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上诉人刘志德因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第1279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，1998年5月，刘志德与上海丽兴房地产有限公司（以下简称“丽兴公司”）签订《香港广场外销商品房出售合同》，约定刘志德向丽兴公司购买上海市淮海中路XXX号香港广场北座2302室房屋（建筑面积为116.25平方米），刘志德同意根据在签署出售合同时同时签署的管理公约或有关的承诺书，自系争房屋交接之日起，刘志德即应该将房屋交丽兴公司指定的物业管理机构统一进行管理、并遵守管理公约。《香港广场外销商品房出售合同》补充条款则约定，《香港广场外销商品房出售合同》及其补充条款中提及的管理公约是指丽兴公司与方黄吉文于1998年5月14日签署的香港广场管理公约，在办理验收交接手续时，刘志德须支付按管理公约计算的所有有关金额给丽兴公司，包括但不限于三个月的物业管理费，相等于三个月管理费之管理费按金及（如丽兴公司要求）相等于三个月管理费之管理维修基金，丽兴公司指定办理验收交接手续的地点是香港广场管理处。《香港广场外销商品房出售合同》附件则约定，由DeltaHotels&Resorts提供包括清洁打扫、专业洗熨、代订机票等酒店式管理服务；刘志德确认已详细参阅丽兴公司与方黄吉文于1998年5月14日签署的《中国上海市卢湾区淮海中路XXX号香港广场北座房屋使用、维修、管理公约》，完全明白和同意履行和遵守及促使任何其他有关人士履行和遵守管理公约及管理公约内列明该单元所有权人的所有责任及义务（包括但不限于根据管理公约的条款支付管理费、管理费按金、维修基金、单元装修押金及其它金额）。1999年1月27日，刘志德取得上海市淮海中路XXX号香港广场北座2302室房屋的产权。上海香港广场物业管理有限公司（以下简称“香港广场物业公司”）于1998年1月21日成立，经营范围为物业管理及房地产咨询服务等。1999年12月17日，香港广场物业公司向原上海市卢湾区物价局申请备案，香港广场物业公司称香港广场自从1997年底投入营运以来，其一直为香港广场提供物业服务，香港广场物业公司参照两年来的成本开支以及相关物业管理法规的要求进行了成本核算，确定香港广场的物业管理费为办公单位和酒店式服务公寓单位每月每平方米人民币（以下币种均为人民币）32元，商铺单位每月每平方米75元，并提供了香港广场办公楼／商场／公寓物业管理费开支概况作为附件。2000年1月7日，原上海市卢湾区物价局同意备案并加盖了物业收费管理专用章。2002年，香港广场物业公司与丽兴公司签订《香港广场管理服务合同》，丽兴公司聘请香港广场物业公司为香港广场南楼整幢、北楼整幢的经营管理者及租赁代理人，为丽兴公司管理、经营及出租香港广场南楼整幢、北楼整幢，丽兴公司同意并负责在管理公约中明确香港广场物业公司拥有管理上述房屋的权利；物业管理服务事项包括共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新，公共设施的使用管理、维修和更新，电梯、水泵等房屋设备的运行服务，保洁服务，保安服务，香港广场南楼整幢、北楼整幢维修、更新费用的帐务管理，香港广场南楼整幢、北楼整幢档案资料的保管，收取水费、电费、煤气费、电话费、车辆保管费及物业管理费等费用，广场形象推广及宣传，丽兴公司、业主或业主委员会委托的其它物业管理服务事项；物业管理服务收费应当遵循合理、公开与管理服务水平相适应的原则，由丽兴公司和香港广场物业公司协商确定；物业管理费按照各个住户所占单位的建筑面积进行分摊，每月缴纳一次，每月第一日预交该月物业管理费；香港广场物业公司管理香港广场南楼整幢、北楼整幢的期限为十年，自2002年10月1日起至2012年9月30日止；丽兴公司、业主及使用人未按物业管理服务合同缴纳物业管理费，香港广场物业公司可按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。2012年11月22日，香港广场物业公司与丽兴公司签订《物业服务合同延期协议》，约定《香港广场管理服务合同》续签十年，自2012年10月1日起至2022年9月30日止，其余条款不变，继续执行。2012年7月2日，香港广场物业公司将刘志德诉至原审法院［案号为（2012）黄浦民四（民）初字第1509号］，要求刘志德支付2008年7月至2012年7月的物业管理费、水电费及滞纳金，该案件经过原审法院和上海市第二中级人民法院一审、二审，上海市第二中级人民法院于2015年6月作出终审判决［案号为（2014）沪二中民二（民）终字第1631号］，确认刘志德应该按照每月每平方米32元的标准向香港广场物业公司支付物业管理费，刘志德在诉讼期间也按照该标准支付了2013年1月的物业管理费，香港广场物业公司未能提供水电费的计算依据，因此关于水电费的诉请不予支持。2014年12月29日，刘志德将香港广场物业公司诉至原审法院，称香港广场物业公司以刘志德未支付物业管理费为由在2013年12月拒绝为刘志德更换门禁卡，导致刘志德无法通过门禁乘电梯正常进入房屋，要求香港广场物业公司为其更换门禁卡并支付租金损失。该案诉讼中，香港广场物业公司为刘志德更换了门禁卡，刘志德要求香港广场物业公司支付租金损失的诉请未获支持。原审法院判决后，刘志德提起上诉，现该案正在二审审理中。2015年4月，香港广场物业公司以刘志德拖欠2012年8月1日至2015年4月30日的物业管理费119，040元和电费8，732.24元、水费2，165.36元为由，起诉至原审法院，请求判令：一、刘志德支付自2012年8月1日起至2015年4月30日止物业管理费119，040元及滞纳金29，146.20元（以当月所欠物业管理费为本金，自每月10日起计算至2015年4月30日止，以下水费和电费滞纳金的计算方式相同）；二、刘志德支付自2012年8月1日起至2015年4月30日止水费2，165.36元及滞纳金1，729.56元；三、刘志德支付自2012年8月1日起至2015年4月30日止电费8，732.24元及滞纳金11，305.65元。原审另查明，2013年5月20日和2015年4月9日，香港广场物业公司分别向系争房屋和刘志德香港住址寄送催款通知。2014年7月17日，香港广场物业公司再次将刘志德诉至原审法院，要求刘志德支付2012年8月之后的物业管理费和水电费，因案件处理需等待（2014）沪二中民二（民）终字第1631号案件的判决结果，香港广场物业公司撤回起诉。原审法院经审理后认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。《香港广场管理服务合同》期满后，香港广场业主委员会仍未成立，无法按照正常程序由业主委员会选聘物业服务公司，丽兴公司作为香港广场的开发商和拥有或代管香港广场绝大多数房屋的大业主，在香港广场业主委员会未成立的情况下与香港广场物业公司签订《物业服务合同延期协议》，续聘香港广场物业公司为香港广场提供物业服务并无不妥，刘志德起诉香港广场物业公司更换门禁卡及赔偿损失的诉讼证明香港广场物业公司至今仍为香港广场提供物业服务，生效判决亦确认刘志德应该按照每月每平方米32元的标准向香港广场物业公司支付物业管理费，刘志德再以香港广场物业公司与刘志德之间不存在物业服务合同关系、香港广场物业公司无权向刘志德主张物业管理费为由拒付物业管理费，法院难以支持。刘志德辩称香港广场装修导致其房屋无法出租遭受损失，但生效判决确认香港广场装修工程于2011年3月31日竣工，香港广场物业公司在本案中要求刘志德支付的是2012年8月之后的物业管理费，刘志德该辩称意见没有事实和法律依据，不予采纳。刘志德辩称香港广场物业公司诉请中2012年8月至2013年4月的物业管理费及滞纳金诉请超过诉讼时效，但香港广场物业公司提交的证据表明其曾在2013年5月和2015年4月向刘志德邮寄催款通知，并于2014年7月起诉刘志德支付物业管理费，构成诉讼时效中断，刘志德该辩称意见，原审法院亦不予采纳。故对香港广场物业公司要求刘志德支付2012年8月至2015年4月物业管理费的诉请，依法予以支持。鉴于刘志德存在拖欠物业管理服务费的事实，香港广场物业公司要求刘志德支付物业管理费滞纳金的诉讼请求理由亦成立，故刘志德还应按约定支付滞纳金，现香港广场物业公司主张的数额低于合同约定，原审法院依法予以支持。关于水电费，香港广场物业公司仅提供了自行制作的欠费金额，未提供水表和电表的读数，刘志德对此不予认可，原审法院认为，香港广场物业公司未能提供刘志德拖欠水电费的依据，香港广场物业公司要求刘志德支付水电费的诉请，法院难以支持，若香港广场物业公司日后寻找到相关证据，可另行主张。香港广场物业公司要求刘志德支付拖欠的水费、电费滞纳金的诉请，没有法律和合同依据，故不予支持。原审法院据此作出判决：一、刘志德应于判决生效之日起十日内支付上海香港广场物业管理有限公司自2012年8月1日起至2015年4月30日止的物业管理费119，040元；二、刘志德应于判决生效之日起十日内支付上海香港广场物业管理有限公司上述欠款的滞纳金29，146.20元；三、上海香港广场物业管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人刘志德不服，向本院提起上诉称：一，刘志德与香港广场物业公司之间不存在管理与被管理的关系，双方之间亦不存在物业管理服务合同关系。香港广场物业公司要求刘志德支付物业管理费丧失请求基础，滞纳金的诉请亦不应得到法院支持。二，原审法院关于物业服务费缴纳标准的认定错误。1、根据法律规定，外销商品房的物业管理费收费标准应由业主大会或业主代表与物业公司协商，协商不成的，由物价局裁定。原上海市卢湾区物价局依据香港广场物业公司单方提供的物业费备案申请作出“同意备案”的批复，仅为形式上的行政批复而非实质性的审查。2、香港广场物业公司曾对香港广场进行大面积装修改造，直至2013年系争房屋仍严重受损，且因他案纠纷，香港广场物业公司的不作为行为严重妨害刘志德正常使用系争房屋。3、香港广场物业公司未曾提供与每月每平方米32元高额物业费相对应的酒店式服务，原审法院亦未对酒店式服务作出明确定性。因香港广场物业公司制定的物业服务收费标准未与各业主协商，故应当适用政府指导价，即根据《上海市住宅物业服务分等收费标准》的规定，系争房屋的物业管理费应按每平方米建筑面积月最高收费标准约8.5元计算。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第一项、第二项，改判驳回香港广场物业公司原审全部诉讼请求。被上诉人香港广场物业公司答辩称：香港广场物业公司与刘志德间存在合同关系，香港广场物业公司与丽兴公司签订的前期物业合同对刘志德有约束力。每月每平方米32元的物业收费标准已由生效判决确认，是合法的。且香港广场物业公司已经为刘志德提供了物业服务，刘志德也接受了该服务，刘志德有义务支付物业管理费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2014年12月29日刘志德起诉至原审法院，要求香港广场物业公司为其更换门禁卡并支付租金损失，原审法院于2015年4月28日作出一审判决［（2015）黄浦民四（民）初字第77号民事判决书］：驳回刘志德要求香港广场物业公司支付租金损失的诉讼请求。刘志德不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2015年9月16日作出终审判决［（2015）沪二中民二（民）终字第1657号民事判决书］：驳回上诉，维持原判。本院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用原则。自香港广场投入运营至今，一直由香港广场物业公司为香港广场提供物业服务。鉴于丽兴公司系香港广场的开发商，同时一直拥有或代管香港广场绝大多数房屋，在香港广场业主委员会尚未成立的情况下，丽兴公司委托香港广场物业公司提供物业服务并无不妥。刘志德作为香港广场的小业主，事实上接受了香港广场物业公司提供的物业服务，理应交纳物业管理费。在本案之前，双方当事人就物业管理费纠纷已有涉讼，在无新的事实或新的证据的情况下，双方当事人均应按已经生效的法律文书所确认的内容和原则自觉履行，以减少不必要的纷争。故刘志德仍对物业管理费收取标准提出异议，显然欠妥，本院对此不予采纳。关于刘志德提出香港广场装修导致其无法正常使用系争房屋一节，原审已作详尽阐述，本院认同，不再赘述。刘志德未按约及时支付物业管理费，已构成违约，理应按合同约定的日千分之三的标准向香港广场物业公司支付相应的滞纳金。现香港广场物业公司主张的滞纳金数额已低于按上述标准计算的金额，原审法院对此予以支持，并无不当。综上所述，刘志德的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审依据查明的事实所作的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7，484元，由上诉人刘志德负担。本判决为终审判决。法官助理徐晨审 判 长  丁康威审 判 员  徐 江代理审判员  俞 璐二〇一六年二月二十九日书 记 员  薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……