浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终914号
上诉人（原审原告）：宁海县中兴机电有限公司。住所地：宁海县跃龙街道大湾塘。
法定代表人：邬锡忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邬时明，男，1948年7月26日出生，该公司股东，住宁海县。
委托诉讼代理人：徐泽云，浙江知仁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：严望伟，男，1967年11月30日出生，汉族，无固定职业，住宁海县。
委托诉讼代理人：许华伟，浙江跃龙律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴永忠，男，1968年6月13日出生，汉族，无固定职业，住宁海县。
委托诉讼代理人：许华伟，浙江跃龙律师事务所律师。
被上诉人：宁海县金色年华娱乐城。住所地：宁海县跃龙街道外环西路**号。
负责人：严望伟，该娱乐城经理。
上诉人宁海县中兴机电有限公司（以下简称中兴公司）、严望伟、吴永忠与原审被告宁海县金色年华娱乐城（以下简称金色年华娱乐城）房屋租赁合同纠纷一案，三上诉人均不服浙江省宁海县人民法院于2017年1月20日作出的（2016）浙0226民初5812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
中兴公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，支持中兴公司一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定双方合同解除的时间为2015年10月10日，缺乏事实依据。该日中兴公司发送给严望伟的通知仅表明有解除合同的想法，而非行使单方解除权，否则无需“收信后即面议”的说法。2.一审法院将租金计算到2015年9月27日，缺乏事实依据。2015年9月28日中兴公司在出租房一扇门上上锁仅仅是在多次催讨租金无果后的无奈选择，是催讨租金的手段，不影响承租人的占有使用。中兴公司要求将租金计算到房屋腾退时止合法合理。3.一审法院将违约金减少至按同期同类银行贷款基准利率四倍计算无事实和法律依据。当事人在每份合同中约定的违约金30万元应当得到尊重。严望伟、吴永忠也未提供约定的违约金过高的依据。中兴公司因对方的违约至今未能收取房租和再出租，损失巨大。4.一审法院不支持营业执照转户于法不符。中兴公司被吊销营业执照，但主体尚存，营业执照转户与转户后的经营是两回事。
严望伟、吴永忠答辩称：一审法院认定事实基本清楚，不当之处是2010年5月份签订的合同的承租人是原审被告金色年华娱乐城，不是严望伟。
金色年华娱乐城未予答辩。
严望伟、吴永忠上诉请求：撤销一审判决第二、三项。事实和理由：1.2010年5月签订的租赁合同到期后未形成新的租赁关系，新的承租人不是严望伟而是金色年华娱乐城，严望伟无需支付租金。新的租赁关系的当事人口头约定租金20万一年，未约定租金支付时间，依照合同法第二百二十六条规定，租金应当在租期届满时或租期每满一年支付，故不存在租金迟延支付的违约事实。2.2015年3月的租赁合同，未约定租金支付时间，口头约定分期支付，在下一年度到期前付清，故一审法院认定严望伟、吴永忠支付租金违约无事实依据。3.中兴公司被吊销了营业执照，依法不能有与清算无关的经营活动，其出租房屋也属经营收入，租赁合同应属无效。即使合同有效，支付的租金大于实际所产生的租金，故承租人不存在违约。一审法院分配案件受理费有误，请求二审法院重新确定。
中兴公司答辩称：一审法院认定严望伟、吴永忠违约是正确的，但违约金的计算不符合事实和法律，中兴公司已经提出上诉。请求驳回严望伟、吴永忠的上诉请求。
金色年华娱乐城未予答辩。
中兴公司一审请求：1.依法判令解除原告与被告严望伟于2010年5月签订的《租赁合同书》以及原告与被告严望伟、吴永忠于2015年3月1日签订的《租赁合同书》，并要求三被告腾空房屋交还给原告；2.判令三被告立即支付原告租赁费及房屋占用费共计270125元（暂计算至2016年4月30日），2016年5月1日开始的租金按合同约定标准计算至房屋实际腾空之日止，并支付逾期付款利息损失（从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止）；3.判令三被告共同支付原告违约金600000元；4.判令三被告协助原告将宁海县金色年华娱乐城的营业证照（包括工商、消防、环保、治安、卫生等）变更至原告名下。
一审法院认定事实：2010年5月，原告与被告严望伟签订一份《租赁合同书》，约定：原告将位于外环西路10号内主厂房2楼全部租赁给被告使用；租赁期限为五年，即从2010年6月1日至2015年5月30日；2010年至2012年的租金每年为200000元，以后每年租金为前一年的105%；每年提前2个月付清本年租费，即应于每年4月1日以前支付；租赁期满后，出租方需回收房屋自我经营，承租方应无偿提供所有营业用照证并协助办理有关手续转于出租方，如承租方不续租，金色年华所有营业用证照同样归出租方，并协助办理转户手续；双方约定违约金为300000元；双方在租赁期限内不得无故终止合同；承租方不能按时给付租金的，本合同自动终止。该份合同到期后，双方未续订书面合同。
2015年3月1日，原告与被告严望伟、吴永忠签订一份《租赁合同书》，约定：原告将位于外环西路街面楼二层全部及一层二间半和办公楼二楼五间出租给两被告使用；租赁期限为五年，即从2015年3月1日至2020年2月28日；2015年租金为300000元，以后每年租金为前一年的105%；两被告付款时间为每年提前3个月付清本年度租费，即应于每年1月30日以前支付下一年租金；租赁期满后，出租方需回收房屋自我经营或承租方不续租，承租方应将金色年华的所有营业用证照归出租方（无偿）并协助办理相关变更手续；双方约定违约金为300000元；双方在租赁期限内不得无故终止合同；承租方不能按时给付租金的，本合同自动终止。
上述两份租赁合同所涉房屋的产权登记所有权人为原告。因未参加2005年度年检，原告于2006年11月17日被吊销营业执照。上述两份租赁合同的租赁物由被告金色年华娱乐城使用，被告金色年华娱乐城的企业性质为普通合伙，被告严望伟、吴永忠系该企业合伙人。
被告在2015年分别于3月2日支付租金50000元；于4月9日支付租金20000元；于4月10日支付租金40000元；于5月13日支付租金50000元；于6月17日支付租金35000元；于6月18日支付租金5000元，于6月19日支付租金10000元；于8月17日支付租金36500元；于9月1日支付租金13500元；于9月21日支付租金25000元；上述合计285000元。2015年9月28日，原告将被告金色年华娱乐城的门锁掉。2015年10月10日，原告向被告严望伟寄送了一份通知，载明：关于主屋二楼的合约到期，虽以工厂房的价格出租，但由于属超大型场地（目前单层宁海最大一层）所需大的财力和管理魄力的投入，所不适合您们，现我特通知您，该屋收回作他用，这对您我都好，大家好聚、好散。请收信后即来面议。
一审法院认为：本案合同虽由邬时明出面签订，但其是受原告委托，而被告对原告作为合同相对方未提出异议，故原告有权以出租方主张合同权利并承担相应的义务。现双方的争议焦点为：一、关于房屋租赁合同的效力问题。虽然本案双方当事人签订合同的时间发生在原告被吊销营业执照之后，但被吊销营业执照的法律后果系取消企业的经营资格，并不影响企业对其所有的房屋行使出租权。故双方签订租赁合同有效。二、关于被告支付租金是否构成违约问题。对于原告与被告严望伟于2010年5月签订的《租赁合同书》，该合同虽于2015年5月30日到期，但之后仍由被告严望伟投资的被告金色年华娱乐城在使用，而原告亦未提出异议，视为双方签订了不定期合同，原租赁合同继续有效。该合同4.2条约定：“乙方（即承租方）的付款时间为每年提前2个月付清本年租费，即应于每年4月1日以前向甲方（即出租方）支付下一年的租金。”即房屋是先付租金后使用。之后的不定期合同仍应按该合同条款约定进行，而被告严望伟却未按约在2015年4月1日前支付2015年6月1至2016年5月30日的租金，已构成违约。对于原告与被告严望伟、吴永忠于2015年3月1日签订的《租赁合同书》，合同4.2条约定：“乙方（即承租方）的付款时间为每年提前3个月付清本年度租费，即应于每年1月30日以前向甲方（即承租方）支付下一年的租金。”即房屋也是先付租金后使用，现合同签订时间虽晚于1月30日，但2015年度租金的支付仍应按照合同约定，即在签订合同后一次性支付第一年度租金。现被告未按约支付租金，已构成违约。综上，被告已构成违约。三、关于合同解除及腾房问题。双方在合同中约定被告不按约支付租金时，原告可以终止合同。现原告于2015年9月28日将被告宁海县金色年华娱乐城的门锁掉，并于2015年10月10日向被告发送通知，载明“该屋收回作他用”，从中表示出解除合同的意思，而被告亦认可合同在当时已经解除。故确认双方的租赁合同于2015年10月10日解除。原告要求判决解除合同，不予支持。因双方合同已经解除，原告要求被告腾房，予以支持。关于腾房主体，被告严望伟为2010年租赁合同的相对方，被告严望伟、吴永忠为2015年租赁合同的相对方，被告金色年华娱乐城系该两处租赁物的实际使用人，故原告有权要求三被告腾空租赁房屋。四、关于租金、利息及违约金金额问题。对于租金、利息问题，双方在《租赁合同书》第七条中约定合同提前解除的，按实际时间结算租费。因原告于2015年9月28日将娱乐城的门锁掉，故其要求支付之后的租金不予支持。现2010年合同所涉租赁物的实际使用时间为2015年6月1日至2015年9月27日；关于租金计算标准，被告认为双方口头协商按200000元/年计算，未提供相关依据，对该答辩意见不予采纳；现原告要求按最后一年标准计算，不违反法律规定，予以支持；计款71889.04元（200000元/年×105%×105%÷365天/年×119天）。2015年合同所涉租赁物的实际使用时间为2015年3月1日至2015年9月27日，租金计算标准为300000元/年，计款173424.66元（300000元/年÷365天/年×211天）。上述两项合计245313.70元。现被告已共计支付租金285000元，故原告要求被告支付租金及利息，不予支持。对于多付租金，可由支付人另行主张返还。对于违约金问题，一是支付主体问题，2010年合同的相对方为被告严望伟，2015年合同的相对方为被告严望伟、吴永忠，即分别为违约金的支付主体。二是违约金金额问题。原告要求按合同约定计算，被告认为违约金过高。结合合同约定及被告逾期支付租金的情况，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算违约金。2010年合同租金为220500元，支付时间为2015年4月1日；2015年合同租金为300000元，支付时间为2015年3月1日。因2015年合同的租金支付时间在先，对于被告支付的租金优先抵扣该合同的租金。又因原告在2015年9月28日将门锁掉，故可计算违约金至2015年9月27日为止。故以被告应付租金为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算违约金至2015年9月27日止，2010年合同的违约金为21970.4元，2015年合同的违约金为16341.88元。至于被告辩称的因原告锁门造成违约问题，可由被告提供相关依据，另行主张损失。五、关于营业执照转户问题。合同中虽约定了营业执照的转户问题，但因原告已被吊销营业执照，无经营资格，故对该项诉请不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告严望伟、吴永忠、宁海县金色年华娱乐城应于本判决生效后十五日内腾空返还租赁房屋；二、被告严望伟应于本判决生效后十五日内支付原告宁海县中兴机电有限公司违约金21970.4元；三、被告严望伟、吴永忠应于本判决生效后十五日内支付原告宁海县中兴机电有限公司违约金16341.88元；四、驳回原告宁海县中兴机电有限公司其他的诉讼请求。如果被告严望伟、吴永忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费12501元，减半收取计6250.5元，由原告宁海县中兴机电有限公司负担3125.25元，由被告严望伟、吴永忠、宁海县金色年华娱乐城负担3125.25元。
二审中，当事人未提供新证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人中兴公司与上诉人严望伟于2010年5月签订的《租赁合同书》，以及上诉人中兴公司与上诉人严望伟、吴永忠于2015年3月1日签订的《租赁合同书》，均系当事人真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条分别规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……。”因上诉人严望伟、吴永忠迟延支付租金，上诉人中兴公司可以按约解除合同。2015年9月28日，上诉人中兴公司对由原审被告金色年华娱乐城使用的涉案房屋上锁；且2015年10月10日上诉人中兴公司通知上诉人严望伟，明确“该屋收回作他用……大家好聚、好散”，从文义上理解此系上诉人中兴公司解除合同的意思表示；故一审法院结合上诉人中兴公司的行为和意思表示，认定租赁合同于2015年10月10日解除，于法有据，并无不当。上诉人中兴公司在通知中所称的“收信后即面议”，并不能否定其要求解除合同的意思表示。2015年9月28日，上诉人中兴公司对原审被告金色年华娱乐城使用的涉案房屋上锁，客观上致使涉案房屋无法正常使用，故一审法院认定涉案房屋的租金计算到该日的前一天，也无不当。两份《租赁合同书》均约定违约金为300000万元，但上诉人严望伟、吴永忠迟延支付租金对上诉人中兴公司造成的损失，显著少于该约定的违约金，故一审法院酌情按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算逾期支付租金期间的违约金，并无不当。营业执照是由工商行政机关颁发给依法申请的企业，故上诉人中兴公司要求将属于原审被告金色年华娱乐城的营业执照转户至其名下，于法无据，一审法院不予支持并无不当。上诉人中兴公司与上诉人严望伟于2010年5月签订的《租赁合同书》，在约定的履行期限届满后，各方当事人并未就该合同项下的房屋签订新的租赁合同，房屋的使用情况也未发生变化，当事人均无异议，故一审法院认定原合同继续有效、租赁期限为不定期，进而认定上诉人严望伟未按约支付租金构成违约，于法有据并无不当。上诉人严望伟、吴永忠与上诉人中兴公司于2015年3月签订的《租赁合同书》，约定了具体的租金支付时间，上诉人严望伟、吴永忠理应按约支付，其未能按约支付租金，故一审法院认定上诉人严望伟、吴永忠违约，也无不当。上诉人中兴公司虽被吊销了营业执照，但其与上诉人严望伟、吴永忠签订的两份《租赁合同书》合法有效，上诉人严望伟、吴永忠理应按约支付租金，未能按约支付租金应承担相应的违约责任。
综上所述，上诉人中兴公司、严望伟、吴永忠的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13259元，由上诉人宁海县中兴机电有限公司负担12501元，严望伟、吴永忠负担758元。
本判决为终审判决。
审判长 黄永森
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一七年六月二十二日
书记员 桂红艳