江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终2491号
上诉人（原审被告，反诉原告）：陆红，女，1963年7月25日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：陈议，江苏长三角律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：周克荣，女，1982年10月15日出生，汉族，住江苏省泰兴市。
委托诉讼代理人：李艳丽，江苏刘洪律师事务所律师。
上诉人陆红因与被上诉人周克荣房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初10444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陆红上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；结清物业相关费用和水电费；判决被上诉人立即修复被损坏的房屋和房屋内设施，将房屋恢复原状并承担违约责任；2、被上诉人支付本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审认定事实不清。一审认定双方经我爱我家公司提供居间服务订立合同，但陆红只是借用其合同样本。同时，一审不应认定合同约定房屋用途为既打叉又打勾的“居住”，而应认定只打勾的“办公”。居住使用不仅违约，而且对房屋的伤害程度远远超过办公。由于被上诉人大量员工的居住使用，大量使用水电，以及长期直接用水淹没房屋，造成房屋损坏。一审中，上诉人已提出房屋损坏原因、设备损坏原因、漏水漏电原因的鉴定，但一审未作鉴定即认定房屋漏水是卫生间管道漏水而非洗衣机使用不当造成。2、一审违反诉讼程序，在现场勘查后未再次开庭对现场勘验笔录进行质证，直接认定并引用了现场勘验笔录。一审法院并非专业机构，无权认定涉案房屋漏水应是卫生间管道漏水所致，并非洗衣机使用不当造成。3、一审判决称被上诉人在2016年7月就通知物业查看用电跳闸的现象，但没有检查出原因；一审直接认定为漏水造成跳闸，没有依据。房屋损坏必然造成房屋维修的支出，谁损坏应由谁维修。如由上诉人维修，被上诉人应当支出5万元修理费。
周克荣辩称，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由：1、无论房屋性能是办公还是居住，出租人都应当保证房屋所有的设施处于可以使用的状态。由于涉案房屋卫生间内设施不能保证被上诉人正常使用，还存在很大安全隐患，因此被上诉人租赁该房屋的根本目的不能实现、房屋不能居住，被上诉人提出解除合同于法有据。2、一审时上诉人从未向一审法院提出过鉴定申请，一审法院进行现场查看，邀请了物业公司人员、物业公司水电工等专业人员，上诉人与被上诉人亦均在场，最后确定该房屋漏水应当是墙里的水管道破裂造成的，而非被上诉人使用洗衣机不当造成，因此房屋的维修责任以及合同解除后的违约责任，应当由上诉人自行承担，与被上诉人无关。3、一审法院的调查笔录有双方当事人、物业人员等在场人员的亲笔签名，该笔录已经进行了双方当事人的质证和确认。本案事实清楚，仅凭一般人的日常生活经验即可判断;法官依据该调查笔录，依照自己的日常经验法则作出判决，完全符合法律规定。4、被上诉人已于2017年1月6日与物业公司结清了所有物业费和公摊水电费，并搬离了涉案房屋。上诉人应当将自2017年1月7日起至2017年6月10日的租金以及押金5000元返还给被上诉人。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有依据，应当予以驳回。
周克荣向一审法院起诉请求：1、解除周克荣与陆红之间签订的房屋租赁合同；2、陆红退还自周克荣搬出南京市鼓楼区江东北路218号2幢516室房屋之日起至2017年6月10日期间的租金（按照每月5000元标准计算）；3、陆红退还周克荣押金5000元；4、陆红赔偿周克荣一个月房租5000元，作为水电安全隐患造成困扰的赔偿。
陆红向一审法院反诉请求：1、周克荣立即修复因漏水被损坏的房屋，并赔偿陆红损失5万元；2、周克荣承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年6月，经南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家中介公司）提供居间服务，周克荣（乙方）与陆红（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期限自2016年6月10日至2017年6月9日；租金为每月5000元，支付方式为年付；甲方于签约时收取乙方押金5000元，该押金作为房屋装潢附属设施、家电以及乙方应承担有关费用的担保。租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏且不欠有关费用，则甲方全额退还该押金（不计利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还乙方；租赁期内，房屋主体或者室内设施由于质量、老化等原因所发生的维修、更换责任由甲方负责。甲方应在接到乙方维修通知三日内完成维修，或提供相应替代品。逾期，乙方有权自行采取维修措施，费用由甲方承担。如因乙方使用不当造成损坏的，应由乙方负责维修或赔偿等等。
上述合同订立后，周克荣向陆红支付了全年租金以及5000元押金。2016年7月，周克荣发现房屋存在漏水及用电跳闸现象，其通知物业人员上门查看，未检查出原因。周克荣通知陆红本人后，陆红认为系周克荣使用洗衣机时将水直接排放至卫生间地面所致，一直未予维修。一审庭审中，周克荣称其承租涉案房屋的用途为办公加居住，陆红称其出租房屋只允许办公，不允许居住。
一审法院为查明案件事实，通知周克荣、陆红及物业人员至涉案房屋查勘。经查勘，涉案房屋分为上下两层，上层卫生间中有洗手池、水龙头以及洗衣机等设施。在洗衣机未使用的情况下，上层卫生间水龙头下方的墙面及地面墙角均持续出现水渍。下层卫生间位于上层卫生间的正下方，有电热水器，喷头，洗手池等设施。上层卫生间的水从地面墙角持续流至下层卫生间的墙面，且电热水器的插头与插座因漏水容易造成短路，导致跳闸等。物业人员建议暂时不要使用电热水器。
一审法院认为，双方对于签订租赁合同以及因涉案房屋漏水产生争议等事实予以认可，一审法院予以确认。双方对于漏水原因各执一词，此亦为本案争议焦点。经一审法院现场查勘，涉案房屋漏水应是卫生间管道漏水所致，并非洗衣机使用不当造成。故陆红主张漏水系因周克荣使用不当造成的意见，无事实依据，一审法院不予采纳。无论周克荣承租涉案房屋的用途是办公还是办公加居住，其都要使用卫生间及卫生间内的设施，由于漏水问题持续未得到解决，导致周克荣无法正常使用卫生间内的设施，且房屋用电存在一定安全隐患。因此周克荣承租涉案房屋的合同目的无法实现，其要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，周克荣应及时搬出涉案房屋，陆红将剩余租期的租金据实结算后退还周克荣。
关于周克荣要求陆红退还押金5000元的诉讼请求，双方在合同中约定如周克荣使用没有造成房屋或设施的损坏且不欠有关费用，则陆红全额退还押金，否则陆红有权扣除相应费用后将余额退还周克荣。由于目前周克荣仍使用涉案房屋，相关费用等尚未结算，故周克荣该项主张，本案暂不予处理。在周克荣搬出涉案房屋后，双方应本着诚实信用、友好协商的原则，妥善处理好押金事宜，以免产生不必要的诉累。关于周克荣要求陆红支付5000元作为水电安全隐患给其造成困扰的赔偿之诉求，无法律依据，一审法院不予支持。关于陆红要求周克荣对房屋损坏部位进行维修，并要求周克荣赔偿损失5万元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、周克荣与陆红就南京市鼓楼区江东北路218号2幢516室房屋签订的房屋租赁合同于本判决生效之日起解除；二、陆红于周克荣返还上述房屋后三日内，按照5000元/月标准，将周克荣搬出上述房屋次日至2017年6月9日期间的租金退还周克荣；三、驳回周克荣的其他诉讼请求；四、驳回陆红的反诉请求。一审本诉案件受理费925元，减半收取462.5元，由陆红负担；反诉案件受理费525元,由陆红负担（本诉案件受理费周克荣已预交，陆红于判决生效之日起十日内给付周克荣）。
二审中，当事人依法提交了证据。一审法院组织当事人进行了证据交换与质证。被上诉人周克荣提交了以下证据：1、物业费、水电费收据及证明一份，以证明其于2017年1月6日搬离了诉争房屋，并结清了物业费、公摊水电费等费用。2、手机短信记录及短信发送清单，证明被上诉人于2017年1月6日、7日向上诉人尾号6008的手机分别发出短信，通知516房屋已经清空，请上诉人尽快过来交接。3、电费发票两张，以证明其已于2017年5月3日结清涉案房屋电费及滞纳金。上诉人认为物业费、公摊水电费收据及证明均不能证明其已结清全部费用并已清空房屋；认可其已收到短信，但认为被上诉人未交出钥匙、门卡等，且有电器损坏、物品丢失等损失未解决，因而并未完成房屋交接。上诉人还认为涉案房屋自身电费虽已结清，但2017年尚有公摊电费未结。
二审中，经本院工作人员现场勘查，涉案房屋处于空置状态，一楼卫生间外墙至上而下严重起皮，内墙瓷砖上有至上而下的水渍；二楼卫生间淋浴龙头下方瓷砖明显潮湿，周边瓷砖颜色较深，二楼热水器插座变黑。本院另赴南京爱康物业管理服务有限公司青年公寓管理处调查，该管理处负责人钱富林确认物业费、公摊水电费收据及证明均系该管理处开具，并陈述：当时2幢516室承租户表示要搬家，物业要求结清费用，对方交纳费用后，我们给对方出具了收据，也到房子看了，确实搬空了，就出具了证明。
另查明，2017年1月7日，周克荣方发送短信给陆红，内容为：“你好，陆女士，我是周克荣，516水电费已结清，我们已搬空，请过来交接一下。”陆红认可其已收到该短信。2017年1月10日，南京爱康物业管理服务有限公司青年公寓管理处出具《证明》一份，其内容为：“江东北路218号2幢516租户，已于2017年1月6日结清16年水电物业费，并已通知我公司清空房屋，我公司安排人员查看，情况属实，特此证明。”
对于周克荣搬离情况，陆红认为阳台上尚有一只三门衣橱未搬出，故周克荣并未搬空。周克荣陈述其已丢弃该衣橱，陆红可任意处置，如需搬走产生运费，可以从押金中扣除。陆红还称涉案房屋壁橱中原有装饰画、书籍资料、生活用品等物品，现均已不见；一台壁挂式海尔空调也已损坏，虽其他电器、家具还在，但是否完好不得而知。就房屋交接问题，周克荣称其一直愿意进行正式交接，并曾赴物业公司提交涉案房屋钥匙、门禁卡，但物业公司不愿意接收。陆红称因纠纷尚未解决，故不愿意正式进行交接。就水电费用问题，周克荣提交电费发票证明其已结清电费，陆红对此亦无异议；对于水费，双方均确认老水表显示的费用已结清，新水表显示尚有8度水费。周克荣陈述其因更换水表而无法交纳，但愿意承担上述费用。
以上事实，有本院勘验笔录、双方当事人陈述、手机短信、《证明》、电费发票等在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，经法院一审、二审现场勘查，可知涉案房屋漏水应是卫生间管道漏水所致，并非洗衣机使用不当造成。上诉人虽主张漏水系因被上诉人多人居住、使用不当造成，但其并未提供证据证实；且其作为出租人，亦负有维修租赁物的义务，以避免损失扩大。因此，对于上诉人原审反诉请求被上诉人应修复房屋并赔偿损失5万元，一审法院不予支持，并无不当。上诉人虽称被上诉人将约定为办公用途的房屋用于办公及居住，但涉案房屋性质为住宅，即使上诉人将涉案房屋用于居住，亦不违反房屋规划用途与使用目的。同时，无论被上诉人用于办公或居住，在卫生间内漏水现象未解决、存在用电安全隐患的情况下，其均难以实现使用房屋的目的。被上诉人以不能实现合同目的为由解除案涉租赁合同，符合法律规定。现被上诉人已结清案涉房屋物业费用、公摊水电费用，物业公司经派员察看涉案房屋后证明其已于2017年1月6日搬出，二审法院勘验现场时，涉案房屋亦处于空置状态，被上诉人主张其已迁出，应属事实。关于被上诉人迁出时间及交接问题，因被上诉人于2017年1月7日短信通知上诉人进行交接，上诉人未进行交接；二审中上诉人亦明确表示其不愿意进行交接，故结合本案情况，本院认定被上诉人已于2017年1月7日迁出，上诉人应按照5000元/月标准，将2017年1月8日至2017年6月9日期间的租金退还被上诉人。上诉人虽主张被上诉人有三门衣橱未搬出且壁橱内物品短少，被上诉人即使搬离涉案房屋亦不能认定其完成交接；本院认为，被上诉人亦认可上诉人可自行处置衣橱，费用在押金中扣除，故上述情形并不影响上诉人已迁出房屋的认定。关于押金问题，因上诉人尚有水费与相关费用未能结清，故本案暂不予处理，双方可本着诚实信用、友好协商的原则，妥善处理好相关费用结算及押金退还事宜。
综上，因发生新事实，原审判决应予变更。本院依照第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初10444号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初10444号民事判决第二项为：陆红于本判决生效之日起五日内，按照5000元/月标准，将涉案房屋2017年1月8日至2017年6月9日期间的租金退还周克荣。
如果被告陆红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1450元，由陆红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一七年五月十二日
书 记 员 戴 苗