福建省建瓯市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瓯民初字第1255号
原告苏翠琴，女，1966年1月18日出生，汉族，居民，住建瓯市。
原告吴宗平，男，1965年8月29日出生，汉族，居民，住建瓯市。
二原告共同委托代理人徐巧英，福建韩思律师事务所律师。
被告程国梁，男，1979年11月10日出生，汉族，居民，住南平市。
原告苏翠琴、吴宗平与被告程国梁房屋租赁合同纠纷一案
，依法由审判员游宗平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏翠琴、吴宗平及其共同委托代理人徐巧英到庭参加诉讼，被告程国梁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。经缺席审理，�案现已审理终结。
原告共同诉称，2011年4月11日，两原告与被告订立《房屋租赁合同》，由两原告将共同向福建省建瓯市汇光发电有限公司承租的座落于建瓯市中山路349号南街头电力大楼（框架结构、砖混结构）二楼以上（含二楼）转租给被告程国梁，合同约定：“年租金人民币60万元，租期从2011年4月11日～2020年12月15日，从被告承租之日起第四年开始每年租金在上一年度的基础上递增10%，每年5月16日、11月16日交半年的租金（先交约定租期半年的租金，承租人方有权使用此后半年租期的房产），所承租房产不得用于中餐服务业、政府部门规定不得从事的行业、污染行业（政府许可的除外）、危险行业（如液化气、易燃易爆、五金加工等行业），承租方租赁期满将房屋完整交还苏翠琴、吴宗平，程国梁承担租赁期内所产生的税费和经营、装修、消防费用等由程国梁承担，未经苏翠琴、吴宗平同意不得再行转租。本合同期满当日承租方将房屋恢复原装修状况或将可移动的设施拆除，固定装修不得拆除无偿归苏翠琴、吴宗平所有，若程国梁因投资需要拆除电梯，归还房产时应当恢复原状，程国梁应当交履约保证金人民币15万元，退房时，苏翠琴、吴宗平应将履约保证金按无息退还，如有欠缴租金其他未结清的费用，则应当从履约保证金折抵。程国梁逾期交房租，每逾期1天按租金5%支付违约金，逾期15天交房租，苏翠琴、吴宗平有权终止合同，程国梁除支付违约金外，苏翠琴、吴宗平不予返还履约保证金；任何一方违约或违反国家、地方房屋租赁强制性、禁止性规定，另一方有权解除本合同，所造成的损失由责任一方承担……”合同订立后，原告依约向被告交付了租赁房产，被告也支付了2014年12月16日止的租金，但被告目前经营的宾�长期处于停业状态，从2014年5月17日起的租金一直欠缴和2014年6月16日～2014年12月14日止租金余欠人民币9万元，2014年12月16日～2015年6月15日止租金人民币363000元，截止于2015年6月15日止已计欠租金人民币453000元，致使原告无法达到合同目的，为此，原告于2015年2月5日向被告发出了《南街头电力大楼租金催缴通知》，2015年5月12日，原告向被告发出《关于终止建瓯市南街头电力大楼（房屋租赁合同）的通知》解除了双方的租赁合同；另2015年4月30日因被告拖欠电费10720元，原告已代为垫付。现要求：1、依法确认原告苏翠琴、吴宗平、被告程国梁订立《房屋租赁合同》从2015年6月16日起已解除。2、判令被告程国梁立即退还原告苏翠琴、吴宗平落于建瓯市中山路349号南街头电力大楼（框架结构、砖混结构）二楼以上（含二楼）及专用变压器等必要的附属设施并由被告程国梁立停�使用一楼的通行权利。3、判令被告程国梁立即支付给原告苏翠琴、吴宗平房屋租金人民币453000元并被告程国梁承担从2015年6月16日起至被告程国梁实际退还涉案房产之日止按合同约定租金标准计算的房屋占用费。4、判令被告程国梁赔偿原告苏翠琴、吴宗平违约金人民币15万元。5、由被告程国梁承担本案的案件受理费和财产保全费。
被告辩称，原告所诉属实，但被告已严重亏损，无力支付房租，要求原告予以减免所欠房租，退还承租房产的同时，能移动的财产由被告出售，出售款归被告所有。另合同约定的违约金过高，要求法院依法进行调整。
原告针对诉讼主张及事实进行举证如下：
第一组证据：1、内部经济责任制承包合同一份（5页）；证明苏翠琴、苏华、杨芝共同向福建省建瓯市汇光发电有限公司承包南街头旧电力大楼。2、出租房屋的瓯房转字第001494号房�所有权证一份（3页）及瓯国用（2004）第351号土地所有权证一份（1页）；3、法人委托书1页，证明福建省建瓯市汇光发电有限公司委托苏以琴全权负责南街头旧电力大楼的招商、出租、经营、管理等全面工作。4、合伙经营协议书一份（3页）；5、2010年10月11日苏华、杨芝分别与吴宗平、苏翠琴签订的协议书各一份（2页）；证明苏华、杨芝将承包租赁权，权利义务概括转让给吴宗平、苏翠琴。第一组证据共同证明：对于本案争议出租房产，原告享有出租权。
第二组证据：1、房屋租赁合同一份（3页）；合同约定：1、年租金60万元，从第四年起在上年基础上增加10%，每半年交一次，分别于每年的11月16日、5月16日支付，先支付租金后使用。2、被告在租赁期产生的费用由被告承担。3、被告逾期交付房租，每逾期一日按年租金的5%向原告支付违约金，逾期15日不交房租的，�告有权终止合同，被告除支付违约金外，原告不予返还保证金。4、第八条还约定：被告拖欠水电费等，原告有权终止合同，收回房屋，因此造成的损失由被告负责赔偿。证明原告将争议房产出租给被告使用，被告却未按约定支付租金和使用的电费。5、2015年4月30日建瓯市供电有限公司发票联二张，证明被告拖欠电费10720元，原告已代为垫付。分别是原告代被告交2015年3月、4月电费。
第三组证据：1、关于南街头电力大楼租金催缴的通知一份（1页）及EMS及回执单各一份（2页）；证明2015年2月5日原告向被告发送，自被告收到本通知的10日内交清租金的催缴通知。2、《关于终止建瓯市南街头电力大楼（房屋租赁合同）的通知》（1页）及EMS及回执单各一份（2页）；证明2015年5月8日原告因被告未按合同约定和关于南街头电力大楼租金催缴的通知履行交付房租的义务已构成违约，为此原告通过EMS又向被告发送了《关于终止建瓯市南街头电力大楼（房屋租赁合同）的通知》。通知被告在收到本通知之日原被告签订的房屋租赁合同已解除，保证金予以没收不予返还，原告有权将出租房屋另行出租他人。
本院认为，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，但针对原告的诉讼请求和事由被告进行了答辩，对案件事实本身无争议，仅对还款作因亏损无力支付的抗辩，为此，本院对原告所诉事实及所举证据予以确认和采信。
案经庭审当事人举证，结合当事人的法庭陈述和本院的认证，对本案主要事实作如下归纳：
苏翠琴、杨芝、苏华系福建省建瓯市汇光发电有限公
司在职职工。
2010年10月12日，原告、杨芝、苏华三人为承包方
共同承包福建省建瓯市汇光发电有限公司座落于建瓯市中山路349号南街头电力大楼（框架结构、砖混结构）整栋大楼（建筑面积约3300平方米）的租赁经营权，订立了《内部经济责任制承包合同》，该合同约定“租赁期间从2010年12月16日起至2020年12月15日止，承包人可以转租。”
3、2011年4月11日，两原告与被告订立《房屋租赁合同》，由两原告将共同向福建省建瓯市汇光发电有限公司承租的座落于建瓯市中山路349号南街头电力大楼（框架结构、砖混结构）二楼以上（含二楼）转租给被告程国梁，合同约定：“年租金人民币60万元，租期从2011年4月11日～2020年12月15日，从被告承租之日起第四年开始每年租金在上一年度的基础上递增10%，每年5月16日、11月16日交半年的租金（先交约定租期半年的租金，承租人方有权使用此后半年租期的房产），所承租房产不得用于中餐服务业、政府部门规定不得从事的行业、污染行业（政府许可的除外）、危险行业（如液化气、易燃易爆、五金�工等行业），承租方租赁期满将房屋完整交还苏翠琴、吴宗平，程国梁承担租赁期内所产生的税费和经营、装修、消防费用等由程国梁承担，未经苏翠琴、吴宗平同意不得再行转租。本合同期满当日承租方将房屋恢复原装修状况或将可移动的设施拆除，固定装修不得拆除无偿归苏翠琴、吴宗平所有，若程国梁因投资需要拆除电梯，归还房产时应当恢复原状，程国梁应当交履约保证金人民币15万元，退房时，苏翠琴、吴宗平应将履约保证金按无息退还，如有欠缴租金其他未结清的费用，则应当从履约保证金折抵。程国梁逾期交房租，每逾期1天按租金5%支付违约金，逾期15天交房租，苏翠琴、吴宗平有权终止合同，程国梁除支付违约金外，苏翠琴、吴宗平不予返还履约保证金；任何一方违约或违反国家、地方房屋租赁强制性、禁止性规定，另一方有权解除本合同，所造�的损失由责任一方承担……”
合同订立后，被告程国梁于2011年4月15日向原告缴交了保证金人民币15万元。
4、两原告与被告的《房屋租赁合同》订立后，原告依约向被告交付了租赁房产，被告也支付了2014年12月16日止的租金，但被告目前经营的宾馆长期处于停业，从2014年5月17日起的租金一直欠缴和2014年6月16日～2014年12月14日止租金余欠9万元，2014年12月16日～2015年6月15日止租金363000元，截止于2015年6月15日止已计欠租金人民币453000元。
5、原告于2015年2月5日向被告发出了《南街头电力大楼租金催缴通知》，2015年5月12日，原告向被告发出《关于终止建瓯市南街头电力大楼（房屋租赁合同）的通知》解除了双方的租赁合同；
6、2015年4月30日因被告拖欠电费10720元，原告已代为垫付。
综上所述，本院认为，两原告与被告订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其�容并不违反法律行政法规关于合同效力的强制性规定，为有效合同，双方应当本着诚实信用的原则切实履行合同；被告违约长时间拖欠租金数额巨大，致使原告无法达到合同目的，在原告书面催收后，被告仍不缴交所欠租金，所欠租金时间远超过15天，依合同约定，原告有权终止涉案租赁合同，2015年5月12日书面通知被告解除涉案租赁合同，也符合法律规定，原告有权依法依约解除合同，该合同自解除通知送达被告时起生效，从本案来看，原告邮寄书面解除合同通知书是2015年5月12日，但未能举证被告签收回单，结合被告对案件事实认可的实际情况，本院认为原告要求确认涉案租赁合同已于2015年6月15日解除并无不当，本院予以确认，被告因此应当立即退还原告涉案租赁房产并停止行使一楼通道权，本案系因被告违约而导致合同解除，视为合同到期，依合同约定被告归还承租房产时不得对附着装修物进行任何拆除等不利益于原告的方式处理之，非附着物的处理，相关当事方另行依法主张；被告尚欠原告合同解除前的租金453000元，已过合同约定的付款期限和原告所给的合理延付期限，但被告仍未缴交，现原告请求立即支付符合法律规定，本院予以支持；被告逾期付款行为已构成违约，被告依约应当承担逾期付款的违约责任，当事人在合同中约定承租方违约时转租人即原告有权没收保证金人民币15万元，故该保证金具有违约金性质，现原告要求被告以没收保证金方式承担违约金并无不当，本院予以支持，因违约金不超过年租金的30%，要求本院依法予以调整，没有事实依据，本院不予支持；另履行合同过程中，原告代为被告缴交被告经营期间所欠电费10720元，属无因管理行为，为此原告有权要求被告承担代缴电费，现原告要求被告支付，本院予支持；依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十三条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告苏翠琴、吴宗平、被告程国梁订立《房屋租赁合同》从2015年6月16日起已解除。
二、被告程国梁应于本判决生效之日起五日内退还原告苏翠琴、吴宗平落于建瓯市中山路349号南街头电力大楼（框架结构、砖混结构）二楼以上（含二楼）及附属设施及固定附着物，并由被告程国梁立停止行使一楼的通行权利。
三、被告程国梁于本判决生效之日起五日内支付给原告苏翠琴、吴宗平房屋租金人民币453000元。
四、由被告程国梁承担从2015年6月16日起至被告程国梁实际退还涉案房产之日止按合同约定租金标准计算的房屋占用费，此款定于本判决生效之日起五日内支付。
五、被告程国梁赔偿原告苏翠琴、吴宗平违约金人民币15万元，该赔偿款于本判决生效之日起五日内支付。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8256元，减半收取4178元，财产保全费人民币2770元，均由被告程国梁承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。
审判员 游宗平
二〇一五年七月十日
书记员 饶祥莺
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者�行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
执行申请提示
本判决生效后两年内，应向建瓯市人民法院申请执行。