河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫04民终1389号
上诉人（原审原告）：郭春梅，女，汉族，住河南省郏县。
委托诉讼代理人：李培公，河南天广律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李啟彬，男，汉族，住河南省郏县。
被上诉人（原审被告）：宋素彩，女，汉族，住河南省郏县。系李啟彬之妻。
被上诉人（原审被告）：李风雷，男，汉族，住河南省郏县。系李啟彬、宋素彩之子。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈燕，河南大乘律师事务所律师。
上诉人郭春梅因与被上诉人李啟彬、宋素彩、李风雷排除妨害纠纷一案，不服郏县人民法院（2016）豫0425民初1978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人郭春梅的委托诉讼代理人李培公，被上诉人李啟彬、宋素彩、李风雷及其共同委托诉讼代理人陈燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭春梅上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人李啟彬、宋素彩、李风雷腾出房屋并将房屋交付郭春梅。事实与理由：1、原审认定被上诉人对诉争房屋合法占有、有占有权属认定事实错误。涉案房屋并未卖给被上诉人，被上诉人拒绝搬出涉案房屋系想久占为业，侵吞房产，已构成侵权。被上诉人没有任何书面证据证明房屋已卖给他们，收据不能证明已支付了购房款。根据交易习惯和社会常识，若存在买卖关系，不会没有书面凭证，土地证和房产证也不会一直由郭春梅持有，被上诉人也从未要求郭春梅为其办理过户手续。2、本案案由是排除妨害纠纷，是否存在买卖合同关系应另案审理。一审法院用怀疑5万元不是租金性质作为认定购房款的依据，逻辑推理不严谨。
李啟彬、宋素彩、李风雷辩称，其三人与郭春梅之间不存在房屋租赁关系，被上诉人因照顾父母入住该房宅。关于房屋租住情况、租赁费标准、5万元租赁费起止时间，郭春梅先后说法不一，说明双方并未对租房一事进行商谈，不存在租赁关系，也就不存在支付租金的说法，支付的5万元实为购房款而非房租。被上诉人实际占有、使用、管理了该房产，双方之间存在真实有效的房屋买卖关系，郭春梅将购房款反悔为租金，违反诚实信用原则，与客观事实不符。请求二审法院驳回上诉。
郭春梅向一审法院起诉请求:1、李啟彬、宋素彩、李风雷腾出房屋并将房屋交付郭春梅；2、本案诉讼费由李啟彬、宋素彩、李风雷承担。
一审法院认定事实：李啟彬之父李满盈、母亲张爱菊育有四子一女，长子李启安、次子李啟彬、三子李启敏、四子李奇利、女儿李彩侠。早年因郏县粮食局占用李满盈家的老房宅，经协商1980年1月20日签订协议，由郏县粮食局出资给李满盈补偿划宅基地三分，位于郏县郏宝路口东南角，后李满盈长子李启安、三子李启敏在郏宝路口东南角建房居住。1984年因郏宝路口道路扩宽，李满盈长子李启安、三子李启敏的房宅被冲掉一部分，镇、街、组又补偿宅基一处，坐落在郏县郏宝路口南路东。该宅基补偿后由李启敏占用，并在该宅基的西边建临街房三间，东边建北屋平房四间、东屋一间。东边的北屋平房四间及东屋一间即本案争议的房产（以下简称诉争房产）,1995年李满盈、张爱菊夫妇搬入诉争房产内居住。李启敏妻子郭春梅分别于1995年9月、1996年5月为诉争房产办理了国有土地使用证和房屋所有权证。1996年12月12日，李启敏与郭春梅在原审法院调解离婚，二人协议将诉争房产归郭春梅所有。1997年左右李满盈与李启敏因宅基及房宅产生纠纷，郏县城关镇土地所和郏县城关镇东街居委会于1997年5月20日共同出具《关于李满盈和李启敏宅基纠纷的调查意见》一份。郏县城关镇土地所和郏县城关镇东街居委会的意见为：诉争房产由李满盈夫妇所有。后李启敏、郭春梅因另有住处于1998年搬离诉争房产。2003年由于张爱菊摔伤腿，为了照顾李满盈、张爱菊夫妇，李啟彬、宋素彩夫妇搬入诉争房产与李满盈、张爱菊夫妇共同生活。宋素彩分别在2006年8月1日、2006年10月8日、2007年3月19日向郭春梅支付20000元、10000元、20000元。郭春梅向宋素彩出具三份收到条，内容分别为“收条今收到宋彩现金贰万元正。（20000元）郭春梅2006.8.1”、“收条今收到宋彩壹万元正2006.10.1号郭春梅”、“收条今收到宋彩给现金贰万元正。郭春梅2007.3.19”。对此，李啟彬、宋素彩称，2005年左右，郭春梅想出卖诉争房产，经父母李满盈、张爱菊从中说和，郭春梅于2006年以50000元的价格将诉争房产转让给李啟彬、宋素彩夫妇，宋素彩分三次共计向郭春梅支付房款50000元。郭春梅则称，2004年由于李啟彬、宋素彩的房屋被拆迁，李啟彬、宋素彩于2004年起开始租住诉争房产，当时并没有约定租期和租金。后经郭春梅不断向李啟彬、宋素彩讨要租金，宋素彩分三次向郭春梅支付50000元的租金。李满盈、张爱菊去世后，郭春梅要求李啟彬、宋素彩返还诉争房产，50000元系2004年至2014年的房屋租金。郭春梅与李啟彬、宋素彩之间未签订书面协议。李啟彬、宋素彩夫妇分别在2006年对诉争房产的门窗进行了改修、在2008年对诉争房产的院子大门进行改建（大门位置发生变化，由大门朝南变为大门朝东）、在2009年在诉争房产的院子西边新建平房两间，改修、改建费用由李啟彬、宋素彩出资。另查明，李满盈、张爱菊分别于2011年3月9日、2006年农历8月3日去世。郭春梅曾于2013年2月25日因房屋租赁合同纠纷将李啟彬、宋素彩、李风雷诉至原审法院，郭春梅称，李啟彬、宋素彩自2001年起开始向郭春梅租赁诉争房产，后经郭春梅多次向李啟彬、宋素彩讨要房租，宋素彩支付租金50000元。郭春梅自2009年开始要求李啟彬、宋素彩腾出诉争房屋，李啟彬、宋素彩以各种理由拒不搬离诉争房产。截止2013年共计12年的房租，一年按6000元计算，共计72000元。故请求法院判令：1、解除郭春梅与李啟彬、宋素彩的口头房屋租赁合同；2、李啟彬、宋素彩、李风雷支付房屋租赁费22000元。后郭春梅于2013年4月24日撤回对李啟彬、宋素彩、李风雷的该次民事起诉。郭春梅又于2013年6月27日因物权保护纠纷将李啟彬、宋素彩、李风雷诉至原审法院，郭春梅称，李啟彬、宋素彩自2003年5月起开始向郭春梅租赁诉争房产，经郭春梅多次催要，至2013年郭春梅共收取李啟彬、宋素彩租金50000元（自2003年至2013年，一年租金5000元，10年共计50000元），郭春梅在2012年要求李啟彬、宋素彩、李风雷腾出诉争房产未果。故请求法院判令：李啟彬、宋素彩、李风雷腾出诉争房产并将诉争房产交付郭春梅。后郭春梅于2014年6月24日再次撤回对李啟彬、宋素彩、李风雷的该次民事起诉。针对郭春梅的上述二次诉讼，李啟彬、宋素彩、李风雷均称，李啟彬、宋素彩是于2003年10月为了方便照顾父母李满盈、张爱菊而搬入诉争房屋内居住。至2006年，经父母李满盈、张爱菊从中说和，郭春梅以50000元的价格将诉争房屋卖于李啟彬、宋素彩。宋素彩分三次向郭春梅支付购房款50000元。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点为郭春梅是否已将诉争房产转让给李啟彬、宋素彩夫妇。对此，郭春梅称，郭春梅收到宋素彩的50000元系诉争房屋的租金，而李啟彬、宋素彩、李风雷称50000元系购房款。本案中，因双方未签订任何书面的房屋买卖或房屋租赁协议。故对本案争议焦点，需根据相关的证据,结合日常的交易习惯，并基于诚实信用原则来综合考量双方之间是否存在房屋买卖关系。郭春梅为了否认其与李啟彬、宋素彩之间存在房屋买卖关系而称，郭春梅收到宋素彩的50000元系房屋租赁费，并于2013年先后两次诉至法院。但郭春梅在该两次诉讼中的陈述并不一致。第一，郭春梅在该两次诉讼中关于李啟彬、宋素彩于何时开始租赁诉争房产的陈述前后矛盾；第二，关于房屋租赁费的标准及计算50000元租赁费的起止时间，郭春梅在2013年2月的诉讼中称，自2001年至2013年每年房屋租赁费按6000元，共计72000元，扣除已支付的50000元租赁费，李啟彬、宋素彩仍欠郭春梅房屋租赁费22000元；而郭春梅在2013年6月的诉讼中称，50000元系2003年至2013年的房屋租赁费，每年的房屋租赁费为5000元；第三，在本次诉讼中郭春梅又称，50000元系2004年至2014年的房屋租赁费。通过以上三点可看出，郭春梅在其主张的租赁关系事实中关于租赁费的标准、租赁起止时间等关键问题的陈述出现三个不同的说法，其不诚信行为是显而易见的。另外，郭春梅在先后三次的诉讼中分别称，郭春梅曾分别在2009年、2012年、李满盈去世后要求李啟彬、宋素彩腾出房屋，而根据其陈述2009年、2012年、李满盈去世的2011年均在郭春梅主张的房屋租赁期间，郭春梅在房屋租赁期间就要求李啟彬、宋素彩腾出诉争房屋也不符合日常的交易习惯。本案中李啟彬、宋素彩、李风雷的主张及陈述是一贯的，即为了方便照顾父母，李啟彬、宋素彩于2003年搬入诉争房产，2006年经父母李满盈、张爱菊的说和，郭春梅以50000元的价格将诉争房产卖于李啟彬、宋素彩，同时自2006年至2009年李啟彬、宋素彩以自己的名义对诉争房产进行了改修、改建并实际居住至今。综上，虽然双方没有签订书面的房屋买卖协议，但从诚实信用原则考量，李啟彬、宋素彩、李风雷的陈述更令人相信双方之间存在实际的房屋买卖关系，李啟彬、宋素彩、李风雷占有诉争房屋是合法占有、有权占有，因此郭春梅要求李啟彬、宋素彩、李风雷腾出诉争房屋的理由不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回郭春梅的诉讼请求。案件受理费100元，由郭春梅负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。
本院认为，本案争议的焦点问题在于双方当事人就涉案房产所形成的法律关系是房屋买卖关系还是房屋租赁关系。对此,本院结合一、二审查明的事实,以及双方的上诉、答辩理由,综合分析评议如下:一、虽然郭春梅主张本案双方当事人就涉案房产形成的是租赁关系,其收到宋素彩的50000元系房屋租赁费，但郭春梅就涉案房产所实施的相关民事法律行为,以及其在包括本次诉讼在内的先后三次的诉讼中的相关陈述,却与其主张相互矛盾。首先,就涉案房产,郭春梅在七个月内先后向对方出具了三张收款收条，日期分别为2006年8月1日、2006年10月1日、2007年3月19日，收款总额为50000元。从三次收款的时间和数额来看，在较短的时间内收取多达50000元的款项,不符合收取房屋租金的交易习惯，而符合购房者分批给付购房款的交易习惯。其次,在针对涉案房产先后三次的诉讼中,郭春梅关于对方何时租住诉争房产、租赁费的计付标准、租赁费的计付起止时间等有关租赁的关键问题的陈述说法不一，前后矛盾。另外,郭春梅在先后三次的诉讼中分别称，其曾分别在2009年、2011年（李满盈去世后）、2012年要求李啟彬、宋素彩腾出房屋，但上述时间节点均在郭春梅所主张的房屋租赁期内，而房屋出租者在（租房人己提前支付过租金的）租赁期内就要求租房人腾出房屋也不符合日常交易习惯。二、本案中，李啟彬、宋素彩、李风雷的主张及陈述是前后一致的。即为了方便照顾父母，李啟彬、宋素彩于2003年搬入诉争房产，2006年经父母李满盈、张爱菊的说和，郭春梅以50000元的价格将诉争房产卖于李啟彬、宋素彩。三、尤为重要的是,自2006年至2009年，李啟彬、宋素彩先后三次对诉争房产进行了改修、改建，并新建了两间平房,还更换了用电户名，进行了天然气和自来水入户安装。上述对涉案房产进行处分的行为，均属于房产所有人才有权实施的行为。而郭春梅并未提供有效证据证明其对租赁者无权实施的上述行为进行了阻拦、制止。因此，根据诚实信用原则及日常交易习惯综合考量本案双方当事人就涉案房产所实施的民事法律行为，可以认定涉案房产虽未办理过户手续，但当事人之间形成的是事实上的房屋买卖关系。故原审认定李啟彬、宋素彩、李风雷对诉争房产系合法占有、有权占有，并以此为由驳回郭春梅要求腾房的诉讼请求，并无不妥。
综上所述，郭春梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由郭春梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯晓宏
审判员 王瑞英
审判员 谢小丽
二〇一七年五月十日
书记员 尚亚晓