广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法商终字第902号
上诉人（原审被告）：深圳市彼岸网络有限公司。住所地：深圳市南山区南海大道1019号百盈医疗器械园A座401房，组织机构代码：748891667。
法定代表人：赖德桓，董事长。
委托代理人：赖经纬，广东君言律师事务所律师。
委托代理人：钟钦，广东君言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市鹏高物业管理有限公司。住所地：深圳市南山区南油大厦新能源大厦1层中部，组织机构代码：71523779X。
法定代表人：胡创钟，董事长。
委托代理人：徐元珍，广东深港律师事务所律师。
上诉人深圳市彼岸网络有限公司（以下简称彼岸公司）因与被上诉人深圳市鹏高物业管理有限公司（以下简称鹏高公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2012）深南法民二初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：鹏高公司系受东滨华苑开发商委托的物业管理公司，从2011年1月15日起实际负责东滨华苑的物业管理工作至今。鹏高公司、彼岸公司于2006年8月18日签订《广告位租赁合同》，约定由鹏高公司将位于深圳市南山区东滨路东滨华苑裙楼二层南侧外墙面广告位出租给彼岸公司设置广告牌，约定的租赁期限为2006年7月1日-2009年6月31日，共计三年，租赁期满，如彼岸公司继续使用租赁，物鹏高公司未提出异议的，合同继续有效，租赁期转为不定期，租金按月计时收，月租金为1200元，每三个月支付一次。合同签订之后，彼岸公司未缴纳过保证金、租金，直至2011年11月彼岸公司搬走。
鹏高公司向原审法院提交出具给彼岸公司的函件两份，出具时间为2011年7月4日的函件载明，希望彼岸公司领导与鹏高公司协商处理过去签订的协议，出具时间为2011年11月9日的函件载明，上次彼岸公司代表来鹏高公司处商议合同相关事项至今未予回复，再次希望彼岸公司领导前来商议。
彼岸公司主张，深圳市南山区政府于2006年底至2007年中对东滨华苑所在的东滨路进行改造，彼岸公司租赁的广告位已被拆除，之后未再履行与鹏高公司的租赁合同，并向原审法院提交了南山政府在线网站的相关公告及南方网网站上的相关新闻，但根据上述网站公告及新闻的内容，均载明对东滨路沿路的广告招牌拆除后由政府出资重新制作。根据鹏高公司提交的照片，东滨华苑的外墙上仍然有彼岸公司的广告牌及招牌，彼岸公司则认为那仅是在彼岸公司租赁物业之后随附制作的店招。
鹏高公司请求原审法院判令：1、彼岸公司支付广告位租赁费76800元；2、彼岸公司承担全部诉讼费用。
原审法院认为：鹏高公司作为东滨华苑的物业管理公司与彼岸公司签订的《广告租赁合同》系双方的真实意思表示，可作为确定双方权利、义务的依据。彼岸公司主张在广告位上制作的招牌仅是租赁物业所附随的店招，缺乏事实依据，原审法院不予采信，鹏高公司提供的广告位由彼岸公司从2006年7月1日实际使用至其于2011年11月搬离东滨华苑裙楼，此期间因政府改造东滨路而对广告牌进行过拆除和重新安装，但2007年中已重新安装完成，彼岸公司应按合同约定向鹏高公司支付承租广告位的租金。鹏高公司提交的函件内容不足以证明其在向原审法院起诉之前曾向彼岸公司主张过广告位租金，故鹏高公司要求彼岸公司支付2006年7月-2010年12月期间的广告位租金已超过诉讼时效，原审法院不予支持，彼岸公司须向鹏高公司支付2010年1月-2011年11月期间的广告位租赁费用13200元。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、彼岸公司应于判决生效之日起十日内支付鹏高公司广告位租金13200元。二、驳回鹏高公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费860元，由鹏高公司负担712元、由彼岸公司负担148元（鹏高公司已向原审法院预缴上述受理费，不退，彼岸公司所负担部分应在履行判决确定的给付义务时迳付鹏高公司）。
上诉人彼岸公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第一项，改判彼岸公司无需支付鹏高公司广告位租赁费。事实与理由如下：一、鹏高公司不是业主，也不是业主委员会，该大楼外墙面属于业主所有，因此，鹏高公司没有签订《广告位租赁合同》的主体资格，也没有收取广告位租赁费的资格，其一审原告主体不适格。二、根据鹏高公司与中国南山开发（集团）股份有限公司、深圳市南海石油联合服务有限公司签订的《物业管理合同》，鹏高公司作为受托人并没有取得收取广告位租赁费的授权，并且该合同的期限是“自2001年1月15日起至2003年1月14日止”，根据该合同第十条第2项关于“合同规定的管理期满，本合同自然终止”的约定，鹏高公司2003年1月14日后未取得授权对该小区的物业进行管理，因此，鹏高公司没有签订《广告位租赁合同》的主体资格，没有收取广告位租赁费的权利。三、东滨路在2007年经过南山区的“6＋1街景整治工程”，经过街区再造，彼岸公司在所租赁物业的外墙面只制作了几块很小的随附店招，并未制作广告牌等付费招牌。
被上诉人鹏高公司答辩称：一、鹏高公司在2001年与小区开发商中国南山开发集团股份有限公司签订了《物业管理合同》，合同期满后，虽没有签订新合同，但由于该小区没有业委会，所以由鹏高公司实际管理至今，因此鹏高公司行使的是合法的物业管理权，而根据物业管理行业规定和相关惯例，虽然大楼的墙面属于业主所有，但是业委会代替业主行使相关权利，因此鹏高公司有收取广告费的权利。二、彼岸公司与鹏高公司于2006年7月签订的《广告租赁合同》是双方真实意思的表示，应当作为双方权利义务的依据，彼岸公司应该承担相应的合同义务。三、东滨路在2007年虽经过了街景的整治工程，但涉案广告位的广告由政府重新制作，且由彼岸公司使用，在诉讼时该广告牌一直保留在原地，鹏高公司已经履行了合同，彼岸公司应该支付相应的租赁费用。四、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回彼岸公司上诉请求，维持原判。
本院经二审审理，原审法院所查属实，本院予以确认。另查明，鹏高公司和涉案小区开发商中国南山开发集团股份有限公司签订的《物业管理合同》第三条约定：合同期限为二年，自2001年1月15日起至2003年1月14日止。第十条第2款约定：合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。彼岸公司和鹏高公司签订了《广告位租赁合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依该合同履行相应义务。彼岸公司上诉称鹏高公司无权收取广告位租赁费，本院认为，鹏高公司受开发商委托对涉案小区进行物业管理，虽然开发商和鹏高公司签订的《物业管理合同》已经期满，但鹏高公司自2003年合同期满后实际管理涉案小区至今，没有证据证明开发商和小区业主对此提出异议，鹏高公司是涉案小区的实际物业管理人，有权与彼岸公司签订《广告位租赁合同》，也有权依据该合同向广告位租赁方彼岸公司收取费用。至于外墙面和广告位租赁费的所有权，属于另一法律关系，不是本案处理范围。彼岸公司的此点上诉理由不能成立，本院不予支持。彼岸公司上诉称其租赁的广告位在2006年底至2007年中的政府改造中被拆除。根据原审法院查明的事实，政府网站的相关公告和相关新闻都载明了对东滨路沿路的广告招牌拆除后由政府出资重新制作，鹏高公司提交的照片也显示涉案小区的外墙上仍然有鹏高公司的广告牌及招牌，并不仅是彼岸公司所称的随附店招。而且，政府对街景的改造工程发生在2006年底至2007年中，此时正处于彼岸公司、鹏高公司《广告位租赁合同》的履行期间，如果彼岸公司的广告牌被拆除后未重新制作，彼岸公司应当要求鹏高公司继续履行《广告位租赁合同》，但鹏高公司并未提交证据证明其在该期间向鹏高公司提出继续履行合同的要求。据此，彼岸公司关于其广告牌已被拆除、仅有随附店招的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1720元，由上诉人深圳市彼岸网络有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 尧
审判员 何 溯
审判员 王 畅
二〇一二年七月十三日
书记员 靳歌（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
第一百五十八条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。