浙江省温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温鹿民初字第1432号
原告（反诉被告）：温州市港航管理局。
法定代表人：黄定恩。
委托代理人：黄万春。吴仙新。
被告（反诉原告）：上海尚九酒店管理有限公司。
法定代表人：庞然。
委托代理人：陈一来。
委托代理人：徐新建。
被告：杨亚娴。
委托代理人：徐新建。
第三人：温州尚九餐饮有限公司。
委托代理人：李芝尧。
原告温州市港航管理局（以下简称港航局）为与被告上海尚九酒店管理有限公司（以下简称上海尚九公司）、杨亚娴房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼。本院立案受理后，被告上海尚九公司提出反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭于2013年12月11日公开开庭进行了审理。审理期间，因被告上海尚九公司（反诉原告）另行委托了代理人陈一来，本院另行组成合议庭于2014年7月25日第二次公开开庭进行了审理，后本院依职权追加温州尚九餐饮有限公司（以下简称温州尚九公司）作为第三人参加诉讼，并于同年8月5日第三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）港航局的委托代理人黄万春，被告（反诉原告）上海尚九公司的委托代理人徐新建、陈一来，被告杨亚娴的委托代理人徐新建，第三人温州尚九公司的委托代理人李芝尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告港航局诉称：2010年11月4日，二被告以温州尚九餐饮有限公司（筹）（以下简称温州尚九公司（筹））的名义（作为乙方）与原告（作为甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租坐落于温州市鹿城区麻行僧街138号房屋，建筑面积：1320㎡，其中一楼面积234㎡，二楼面积543㎡，三楼面积543㎡。房屋租赁期为五年，自2011年3月15日起至2016年3月14日止。租金计算标准为：每平方米每月70元，年租金为110.88万元，每年递增伍万元，每年支付一次，第一年租金在租期起算前7天付讫，后续的每年租金应于前一年租金到期前7天付讫。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金20万元，租期开始后，保证金自动转为押金。合同第九条第二款约定，若逾期不支付租金超过60日的，违反合同的一方应向另一方按相当于租赁押金的1倍支付违约金。合同第十条约定，因乙方原因在该租期内提前终止合同，则甲方有权没收乙方租赁押金外，还有权向乙方索取相当于剩余未履行租期合计租金的违约金，乙方应于本合同终止返还该房屋前，将该等违约金支付于甲方。合同签订后，原告依约交付了涉案房屋，温州尚九公司（筹）仅向原告支付了第一年租金，自2012年3月15日开始未付租金，但仍占有使用涉案房屋至今，经原告多次催讨，温州尚九公司（筹）以各种理由拒绝支付。另，二被告于2012年12月4日向温州市工商行政管理局申请预先核准企业名称“温州尚九餐饮管理有限公司”（以下简称温州尚九管理公司），该名称保留至2013年6月3日，现该企业名称的保留期限已过，但温州尚九公司（筹）未进行设立登记，故其权利义务应由发起人即二被告承受。综上，原告认为，温州尚九公司（筹）未付租金的行为已构成根本违约，原告享有合同解除权，二被告作为该公司的发起人，由于公司未依法设立，故应就公司设立过程中的行为承担法律责任，故诉至法院，请求判令：1.解除原告与温州尚九公司（筹）于2010年11月4日签订的《房屋租赁合同》；2.二被告立即腾空坐落于温州市鹿城区麻行僧街138号房屋；3.二被告向原告支付自2012年3月15日起至实际腾空之日止的房屋租金；4.二被告向原告支付违约金40万元；5.本案诉讼费由二被告负担。
为证明其诉称，原告港航局向本院提交如下证据：1．原告事业单位法人证书、组织机构代码证，证明原告主体身份；2.被告营业执照、组织机构代码证、身份证，证明被告主体身份；3.企业名称预先核准通知书、投资人资料，证明二被告系温州尚九管理公司的发起人，温州尚九管理公司在企业名称保留期内未能成立；4.《房屋租赁合同》，证明原告与温州尚九公司（筹）订立了房屋租赁合同，明确双方之间的权利、义务内容；5.浙计经建（1984）928号文件；6.温市计（1984）343号文件；7.（85）浙交函211号文件；8.（88）温港程字第104号文件，证据5-8共同证明麻行僧街138号房屋系温州港客运站计划的一部分，经浙江省计划经济委员会、浙江省交通厅的批准建设，于1988年竣工；9.《资产划分协议书》；10.温州市人民政府（2000）114号《专题会议纪要》，证据9-10共同证明原告的前身温州港务管理局系麻行僧街138号房屋的所有权人；11.温政发（2004）36号文件，证明温州市港航局由温州港务管理局、温州市航运管理处组建。
被告上海尚九公司、杨亚娴辩称：其对合同解除与房屋腾空无异议，但因原告提供的涉案房屋没有取得合法产权，导致温州尚九公司（筹）无法取得营业执照，自2012年3月开始没有正常营业，故被告应支付租金的起算日期应自2013年12月开始计算。至于违约金计算问题，因被告不存在违约行为，故不应支付违约金，且双方合同约定的违约金金额过高，请求人民法院予以调整。涉案房屋现由温州尚九公司经营，且取得营业执照，可由原告与温州尚九公司重新签订《房屋租赁合同》并继续经营。
第三人温州尚九公司述称：原、被告之间的房屋租赁关系属实，温州尚九公司（筹）系设立中的“温州尚九管理公司”的行为，后在2014年2月企业设立时，去掉“管理”二字，成立“温州尚九公司”，现涉案房屋由温州尚九公司经营使用。
被告（反诉原告）上海尚九公司反诉称：根据双方合同约定，原告（反诉被告）应保证租赁房屋不存在任何可能妨害承租人使用该房屋的权属争议。由于原告（反诉被告）提供的位于温州市鹿城区麻行僧街138号房屋至今未获得房产权证、房屋规划许可证等权利证书，导致被告（反诉原告）无法办理营业执照，经多次讨论协商，原告（反诉被告）承诺其作为政府部门会妥善解决上述问题，然而，由于上述权利证书的缺失，导致被告（反诉原告）至今无法办理营业执照，并产生了装饰装修损失、人力成本费用及行政罚款等实际损失，该笔损失可在应付租金中予以抵扣。综上，被告（反诉原告）提出如下反诉请求：1.原告（反诉被告）应赔偿被告（反诉原告）已支出的装饰装修损失、人力成本费用及行政罚款等损失共计6228389.27元，具体金额以鉴定为准；2.案件受理费由原告（反诉被告）负担。
为证明其反诉称，被告（反诉原告）上海尚九公司向本院提交如下证据：1.行政处罚决定书及缴费清单，证明原告所交付的房屋存在瑕疵导致被告缴纳行政罚款共计244627.94元；2.人力成本支出清单，证明因营业损失导致人力支出2946882.33元；3.装修合同及凭证，证明涉案房屋装修支出3086193元（1-3项的最终金额以鉴定为准）。4.温州市鹿城区人民政府（2012）7号《专题会议纪要》、《关于确认建设工程是否可以采取改正措施消除对规划实施的影响的函》、《关于望江东路108-117号房屋违法建设有关情况复函》、《消防意见征求函》、《消防意见回复函》、《行政处罚决定书》等文件，证明由于原告（反诉被告）的过错导致被告（反诉原告）无法取得营业执照，原告（反诉被告）应承担相应责任。5.《关于要求办理退二进三手续审批的函》、《关于要求协调原客运大楼消防楼梯施工的函》、《关于要求解决温州尚九餐饮管理有限公司消防审批若干问题的报告》、《关于商请延长温州市麻行僧街138号原港务局大楼免租期的报告》，证明由于原告（反诉被告）无法办理消防许可、施工许可证及产权证导致被告（反诉原告）无法办理营业执照。
原告（反诉被告）港航局辩称如下：1.涉案房屋经合法审批建造，未办理产权证属于历史遗留问题，但有相关政府文件可以确认涉案房屋产权即归原告（反诉被告）所有，涉案房屋权属并无争议；2.涉案房屋在被告（反诉原告）承租之前的经营户“来福吧”，以及目前由被告（反诉原告）擅自交付使用的经营户“温州尚九公司”均已申领了营业执照，由此可见，被告（反诉原告）无法办理营业执照与涉案房屋有无产权证书之间并无直接关联性；3.至于被告（反诉原告）主张的各项装饰装修费用、行政罚款及人力成本支出等损失，由于本案属于被告（反诉原告）逾期未付租金导致合同解除，故原告（反诉被告）不负有赔偿责任，行政罚款系被告（反诉原告）违法经营的行政处罚，人力成本支出系被告（反诉原告）的经营支出，与原告（反诉被告）均无关。综上，请求法院驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
对原、被告提供的证据，经当庭质证，当事人的质证意见与本院的认证意见如下：
1.对原告（反诉被告）提供的上述证据，被告（反诉原告）对其真实性、合法性、关联性均无异议，但认为证据4《房屋租赁合同》中已明确要求原告（反诉被告）应提供合法产权的房屋，且不应存在妨害经营的行为，结合证据9-10，仅能证明原告系涉案房屋的所有权人，但未取得产权证。本院认为，原告的上述证据均系原件，来源合法，能够证明本案有关事实，本院依法予以确认。
2.对被告（反诉原告）提供的证据，原告（反诉被告）对其关联性均有异议，认为装修费用、人力成本支出均系被告（反诉原告）为经营所产生的正常支出，行政处罚系被告（反诉原告）自身违法行为导致，关于二层夹层的会议纪要、函等真实性无异议，但与本案被告（反诉原告）主张的损失无关。本院对证据1-3与本案是否具有关联性在关于是否准许鉴定一段中予以阐述，证据4-5与本案事实方面具有关联性，本院依法予以确认。
经本院审理查明：2010年11月4日，原告（反诉被告）作为甲方与温州尚九公司（筹）作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方坐落于温州市鹿城区麻行僧街138号房屋（建筑面积：1320平方米，其中一楼面积234平方米，二楼面积543平方米，三楼面积543平方米）作为餐饮娱乐服务业用途，房屋租赁期为五年，自2011年3月15日起至2016年3月14日止，租金标准为每平方米每月70元，年租金110.88万元，每年递增5万元。每年支付一次，第一年租金在租期起算前7天付讫，后续的每年年租金应于前一年租金到期前7天付讫。甲乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金为20万元，如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以押金抵付乙方因违约而应付款项。本协议期满或提前解除后，乙方无权要求甲方补偿其进行装修或安装设施所支出的费用，甲方有权对其认为有价值的固定设施部分进行处理。合同第九条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违反合同的乙方，应向另一方按相当于租赁押金的1倍支付违约金，另一方的损失大于该数额的，有权向违约方继续追偿：（二）乙方逾期不支付租金超过60日的。合同第十条约定，因乙方原因在该租期内提前终止合同，则甲方有权没收乙方租赁押金外，还有权向乙方索取相当于剩余未履行租期合计租金的违约金，乙方应于本合同终止返还房屋前，将该等违约金支付于甲方。合同签订后，原告（反诉被告）将涉案房屋交付温州尚九公司（筹）经营使用。温州尚九公司（筹）亦缴纳了20万元租赁保证金，并依约支付租金。后温州尚九公司（筹）自2012年3月15日起拒付租金至今，现双方就租金支付期限等产生纠纷，并诉至本院。
另查明：“温州尚九管理公司”于2012年12月4日经企业名称预先核准（保留期至2013年6月3日），投资人为二被告即上海尚九公司（80%）、杨亚娴（20%），后该公司未设立完成。“温州尚九公司”于2013年12月12日经企业名称预先核准（保留期至2014年6月11日），投资人为上海尚九公司（80%）、徐定松（20%），后该公司于2014年2月14日设立完成，并于同年2月17日领取营业执照。尽管本案《房屋租赁合同》上合同当事人系“温州尚九公司（筹）”且盖章确认，现各方当事人一致确认上述行为系“温州尚九管理公司”投资人实施，非第三人温州尚九公司的公司设立行为。
还查明：浙江省计划经济委员会于1984年10月19日作出《关于温州港客运站计划任务书的复文》（浙计经建（1984）928号），同意温州港务局新建温州港客运站，1985年9月12日浙江省交通厅以（85）浙交函211号文件批复了温州港客运站初步设计，后该客运大楼于1985年12月开工建设，并于1988年5月竣工验收并投入使用，至今尚未办理权属证书。
温州港务管理局、温州港务集团于2001年12月10日签订《资产划分协议书》一份，其中第三条约定：“麻行僧街138号中川大楼一楼第一装卸公司租用的营业用房划归温州港务集团外，其他房产全部归温州港务管理局，第三层按市人民政府（2000）114号专题会议规定暂由集团公司使用。”据原告陈述，第一层的第一装卸公司营业用房划归温州港务集团的营业房与涉案房屋无关，第三层暂借温州港务集团使用的房屋已于2004年返还原告管理使用，且温州港集团有限公司向本院出具《证明》一份，载明涉案房屋属于港航局所有，被告对此无异议。
温州市人民政府于2000年10月1日《专题会议纪要》明确温州港务管理局政企分开体制改革，挂牌成立温州港务集团有限公司，后温州港务集团有限公司于2007年12月21日经工商核准变更登记为温州港集团有限公司。温州市人民政府于2004年7月30日印发《温州市港航管理体制改革方案的通知》，合并温州港务管理局、温州市航运管理处，重新组建温州市港航管理局，即本案原告。
2012年3月14日，温州市鹿城区人民政府就原客运站候船大厅内部隔层相关事项进行协调并形成（2012）7号专题会议纪要，内容如下：…（二）由区城管与执法局对市港航局原客运站候船大厅隔层行为予以立案查处，并依法作出罚款处罚；（三）区城管与执法局实施行政处罚后，由规划鹿城分局依法办理临时许可手续。区城管与行政执法局于2012年9月29日向温州市规划局鹿城分局发出《关于确认建设工程是否可以采取改正措施消除对规划实施的影响的函》，该局于同年10月10日《复函》载明，在区城管与行政执法局作出行政处罚决定后，依据（2012）7号文件内容同意补办临时许可手续。同年10月17日，区城管与执法局对温州港集团有限公司作出《行政处罚决定书》（温鹿城法处字（2012）第003-014号），对二层夹层违建实施认定为属于尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的情形并予以罚款处理。温州市规划局鹿城分局于2013年4月15日向温州市公安消防局鹿城分局发出《消防意见征求函》，该局于同月19日复函载明：“位于鹿城区望江东路115号房屋的2层夹层经整改后符合消防安全要求”。（经双方当事人确认，涉案房屋坐落于温州市鹿城区麻行僧街138号，与温州市鹿城区望江东路115号系同一地址）。
再查明：2013年6月19日，温州市公安消防局鹿城区分局作出《公安行政处罚决定书》（鹿公（消）决字（2013）第a-0002号），查明温州尚九管理公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业，责令其停产停业并处以罚款。
2013年9月30日，温州市工商行政管理局鹿城分局作出《行政处罚决定书》［温鹿工商处字（2013）517号］，查明自2013年1月10日开始，上海尚九公司未经公司登记机关核准登记，擅自在温州市望江东路115号设立分支机构从事经营活动，责令其改正违法行为并处以罚款。
本院依职权调取了温政办（2012）77号《温州市人民政府办公室转发市工商局关于促进实体经济发展实施意见的通知》，其中第二条第（五）项载明，允许企业住所权属证明多元化。对产权人无法提交产权证明的，经当地政府或者派出机构、开发区、功能区管委会出具的明确权属所有并同意该场所从事经营活动的相关证明，即可申请办理注册登记手续。
审理期间，被告（反诉原告）上海尚九公司向本院提出鉴定申请，称由于涉案房屋未领取产权证、规划许可证等，致使温州尚九公司无法办理消防证、规划许可证和营业执照并无法正常经营，故要求对涉案房屋的装修损失及人力成本支出、停业期间利润损失进行鉴定。本院认为，被告（反诉原告）申请的鉴定事项与其辩称的主张之间不具备因果关系，且被告（反诉原告）没有充分证据证明其停业状态及停业期限，故本院对该项鉴定申请不予准许。由此，本院对被告（反诉原告）提供的证据1，能够证明有关事实，与本案具有关联性，本院依法予以确认，证据2-3与本案不具有关联性，本院不予确认。
本院认为，原告（反诉被告）港航局与温州尚九公司（筹）于2010年11月4日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，亦经各方当事人确认，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。现双方均同意解除合同，且二被告对腾空涉案房屋亦无异议，本院依法予以确认。关于租金支付期限问题，经查，温州尚九公司（筹）自2012年3月15日之后未付租金，现二被告主张其自2012年3月15日至2013年12月底期间处于停业状态，故拒绝支付租金，但未提供充分证据证明其主张，结合其提供的［温鹿工商处字（2013）517号］《行政处罚决定书》，截止2013年9月30日，温州尚九公司（筹）一直以上海尚九公司分支机构的名义违法经营，能够证明温州尚九公司（筹）有处于经营状态，故原告（反诉被告）港航局要求二被告支付自2012年3月15日起至实际腾空之日止的租金，合法有据，本院依法予以支持。由于被告（反诉原告）已向原告（反诉被告）支付了20万元租赁保证金，可在上述未付租金中予以抵扣。至于被告（反诉原告）在反诉中提出的经济损失，鉴于本案的特殊性，原告（反诉被告）提供的租赁房屋尚未领取产权证，且存在内部隔层等违章情形，原告（反诉被告）亦出具报告要求区政府予以协调处理。后经行政执法、消防、规划等部门查处，直至上述障碍消除后，涉案营业地点才领取了营业执照，故本院认为，原告（反诉被告）提供了存在瑕疵的房屋，导致被告（反诉原告）无法正常经营，造成一定影响，原告（反诉被告）不能以其他承租户亦取得营业执照为由阻却其应履行的合同义务（即提供符合租赁目的的房屋），故原告（反诉被告）应对其提供的租赁物瑕疵给被告（反诉原告）造成的经营损失承担一定的赔偿责任。结合《会议纪要》、函、行政处罚决定书等文件内容，本院酌情确定原告（反诉被告）应承担的赔偿金额，参考年租金110.88万元的标准计一年，即110.88万元。由于本案双方当事人对合同解除均存在一定过错，故原告（反诉被告）主张违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）温州市港航管理局与温州尚九餐饮有限公司（筹）于2010年11月4日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）上海尚九酒店管理有限公司、被告杨亚娴于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于温州市鹿城区麻行僧街138号房屋（建筑面积：1320㎡，其中一楼面积234㎡，二楼面积543㎡，三楼面积543㎡）；
三、被告（反诉原告）上海尚九酒店管理有限公司、被告杨亚娴于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）温州市港航管理局支付坐落于温州市鹿城区麻行僧街138号房屋（建筑面积：1320㎡）自2012年3月15日起至实际腾空
之日止的租金（按每平方米每月70元，年租金110.88万元为计算标准，被告（反诉原告）已支付的20万元租赁保证金可在上述租金中予以抵扣）；
四、原告（反诉被告）温州市港航管理局于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海尚九酒店管理有限公司、被告杨亚娴支付110.88万元赔偿款（该笔赔偿款可在前项确定的被告（反诉原告）上海尚九酒店管理有限公司、被告杨亚娴应支付的租金中予以抵扣）；
五、驳回原告（反诉被告）温州市港航管理局其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）上海尚九酒店管理有限公司的反诉请求。
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费28941元，反诉案件受理费27699.36元，共计56640.36元，由原告（反诉被告）温州市港航管理局负担13849.68元，被告（反诉原告）上海尚九酒店管理有限公司负担28320.18元，由被告杨亚娴负担14470.5元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 孙晓琳
人民陪审员 郭笑春
人民陪审员 陈丽微
二〇一四年九月十五日
书 记 员 王 璐
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定期限支付租金。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。