辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终5297号上诉人（原审原告、反诉被告）：王宏斌，男，1971年1月29日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：于国华，辽宁晓余律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：大连保利红旗房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区红旗街道岔鞍村。法定代表人：何智韬，该公司董事长。委托诉讼代理人：王鹏，该公司法务专员。委托诉讼代理人：郭刚，辽宁诚高律师事务所律师。上诉人王宏斌因与被上诉人大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称”保利公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初2335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。王宏斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王宏斌的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律均错误，未能按照法律规定客观公正地处理本案，仅以辽宁省高级人民法院对其他同小区业主同类案件的判决为依据作出了本案的错误判决。一、本案的基本事实是：王宏斌和保利公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限为2014年10月31日，2014年10月20日保利公司组织案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求的竣工验收报告。2014年10月31日，大连市甘井子区建筑工程质量监督站向保利公司下达责令整改通知书，要求保利公司上交整改完成报告，未整改完成不得投入使用。2015年4月13日，大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具上述整改单位签字的单位工程竣工验收监督记录。同日，保利公司重新进行了工程竣工验收，出具了落款时间为2015年4月13日的工程竣工验收报告并备案。故案涉楼宇具备交付条件的时间应为2015年4月13日。根据双方《商品房买卖合同》的约定，保利公司存在逾期交房的情形，应按照合同约定承担日万分之二的违约金。二、《中华人民共和国建筑法》第六条，《建设工程质量管理条例》第四条、第四十六条，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第三条均规定建设主管部门对工程竣工验收具有监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十八条、第四十九条，《辽宁省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理实施办法》第十四条、第二十三条均明确了质量监督部门在发现有影响工程质量问题及有违反建设工程质量规定行为的问题时，有权责令整改。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条规定，工程符合下列要求方可进行竣工验收：......（十）建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。最高人民法院作出的（2015）民申字第1045号民事裁定书认定商品房竣工验收备案表是商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。故一审法院认定保利公司整改前即具备交房条件是错误的，请求二审法院综合考虑最高人民法院对于房屋交付法律规定的认定，客观公正的处理此案。之前被辽宁省高级人民法院判决的同类案件的购房人李积华已到辽宁省人民检察院申请法律监督，辽宁省人民检察院已下达《民事监督案件受理通知书》。保利公司辩称，不同意王宏斌的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应驳回王宏斌的上诉请求，维持一审判决。理由为：1.辽宁省高级人民法院所作出的（2016）辽民再405、406号判决不仅是一份判决，更明确了我国现行法律条件下房屋竣工验收施行的是竣工验收和备案两个制度。根据法律规定，案涉房屋的交付条件是符合法律规定的。此外，双方《商品房买卖合同》中也明确约定建设单位、设计单位、施工单位出具的验收报告作为验收合格的依据，该约定不违反我国现行法律的强制规定，是合法有效的。2.保利公司已按照合同的约定向王宏斌送达了收房通知书，王宏斌也已经如约占有使用了案涉房屋，保利公司没有逾期交房的行为。3.王宏斌混淆了竣工验收与备案两个程序，质监站的监督程序并非验收程序，其所提出的整改等通知对案涉房屋的验收没有必然的约束力。对于王宏斌当庭提到的最高人民法院（2015）民申第1045号民事裁定书，并非本案的同类判决；而辽宁省高级人民法院（2016）辽民再405、406号判决与本案属于同小区、同类型的案件，与本案的关联性更为密切，该判决书目前尚未通过法律程序予以撤销，为了统一裁判尺度，二审法院应当参照适用辽宁省高级人民法院的两份判决，判令驳回王宏斌的上诉请求。王宏斌向一审法院起诉请求：保利公司承担违约金35095.83元；诉讼费由被告承担。保利公司反诉请求：王宏斌支付逾期付款违约金2200元（自2013年12月24日起至2014年1月14日）；王宏斌承担诉讼费用。一审法院认定事实：一、2012年11月26日被告取得案涉房屋的《商品房预售许可证》。2014年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市甘井子区红南北园B11座1单元7层3号房屋，房屋建筑面积130.74平方米，总房款1720384元。该合同第八条约定：被告应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格......5、该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条第三款约定：如买受人未按合同约定的交房日期收房或未按出卖人通知规定的交房日期收房，则合同约定的交房日期或出卖人通知规定的交房日期即为房屋交付的日期，视为买受人对该房屋进行了验收、接管和使用，出卖人完成房屋交付，房屋毁损灭失的风险及相关费用由买受人承担，该日期后出卖人不承担逾期交房的责任。合同补充协议（附件四）第六条第一款约定：买受人应按《合同》规定的交房时间到出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知，钥匙交接后视为房屋交付使用。因买受人原因逾期领取钥匙，自《合同》约定的交房时间或自出卖人通知领取钥匙的次日起视为交付，买受人应承担空房管理费、物业管理费、采暖费等相关费用。合同补充协议（附件四）第十条关于联络方式约定，根据该合同和本补充协议出卖人发出的所有书面通知，以特快专递发送的，国内邮件，在寄出三日后视为送达。合同签订后，原告以首付款及按揭贷款的方式向被告交付了全部购房款。2014年9月4日、10月20日，案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求质量合格的报告。2014年10月31日、11月1日被告根据原告预留的电话及变更的地址邮寄送达了收楼通知书，该邮件已妥投。二、大连市甘井子区建筑工程质量监督站于2014年10月31日作出《责令整改通知书》，工程名称，红旗水泥制品厂周边地块改造项目；形象进度，装饰装修；检查部位，行为抽查；处理意见，责令整改，上交《整改完成报告》，未整改完成不得投入使用。2015年2月5日由施工单位、监理单位、建设单位提交《整改完成报告》。2015年4月13日大连市甘井子区建筑质量监督站作出《单位工程竣工验收监督纪录》，质量行为检查情况：1、各方人员按规定到齐。2、各方意见一致，同意验收。工程实物质量检查情况（含技术资料）：1、细部处理不良，部分表箱缝隙较大；2、成品保护工作应提前做好；3、个别处外墙涂料污染。同日，施工单位、监理单位、建设单位提交《整改完成报告》。三、与本案原告系同一小区的业主，因被告逾期交房问题起诉至法院的同类案件。大连市甘井子区人民法院曾作出（2015）甘民初字第1305、2787号民事判决，结论：驳回购房人的诉讼请求。购房人不服，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院作出（2015）大民二终字第1498、1670号民事判决，结论：（一）撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第1305、2787号民事判决。（二）被告于判决生效之日起十日内给付购房人逾期交房违约金。（三）驳回购房人其他诉讼请求。被告对此判决不服，申诉至辽宁省高级人民法院。2017年2月10日辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民再405、406号民事判决，认为被告达到法定和约定的房屋交付条件，被告不存在违约责任，故不承担逾期交房的违约责任，撤销了大连市中级人民法院作出的（2015）大民二终字第1498、1670号民事判决；维持了大连市甘井子区人民法院作出的（2015）甘民初字第1305、2787号民事判决。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点：被告在双方约定的房屋交付期限日（2014年10月31日）是否具备房屋交付条件及是否存在违约情形。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件。首先，从法律规定看，国务院2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条：”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收......建设工程经验收合格，方可交付使用。”第四十九条第一款规定：”建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”建设部于2000年4月7日发布实施的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（建设部第78号令，于2009年10月19日经住房和城乡建设部第2号令修改为《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》）第四条规定：”建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。”第七条规定：”工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。”第八条规定：”备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”第九条规定：”建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内来办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处200000元以上300000元以下罚款。”住房和城乡建设部于2010年8月1日发布，9月1日实施的《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》（住房和城乡建设部令第5号）第三条规定：”国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程质量监督管理工作。工程质量监督管理的具体工作可以由县级以上地方人民政府建设主管部门委托所属的工程质量监督机构实施。”住房和城乡建设部于2013年12月2日发布的《房屋建筑和市政基础设施竣工验收规定》第四条规定：”工程竣工验收由建设单位负责组织实施。第五条规定：工程符合下列要求方可进行竣工验收：......（十）建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。”第八条规定：”负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形成、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。”第九条规定：”建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设主管部门备案。”《中华人民共和国建筑法》第五十二条第一款规定：”建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。”第六十一条规定：”建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第三条规定：”建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第四条规定：”县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。”第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收，由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。以上法律规定表明，对于建设工程竣工验收，现行法律规定实行的是建设工程质量监督管理制度，即竣工验收备案制，以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体的验收意见作为竣工验收合格与否的标准。竣工验收是法定的房屋交付使用必要条件，建设工程经竣工验收合格后，即具备交付使用的条件。建设行政主管部门委托所属的工程质量监督机构（质监站）具体履行备案职能。因此，质监站的竣工验收不能作为认定工程是否已竣工验收的依据。其次，从本案双方当事人的约定条件看，原告与被告签订的《商品房买卖合同》关于商品房交付条款约定，保利公司”应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......5、该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格。”2014年9月4日、10月20日，案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求质量合格的报告。此节事实证明，被告按照合同约定的时间完成组织验收义务，并出具了工程质量合格报告，不存在违约行为。根据上述法律规定及双方当事人约定，案涉楼房已具备交付条件。庭审中，原告未对其购买的房屋存在质量缺陷提交证据证明，亦没有提出报修记录。大连市甘井子区建筑工程质量监督站作为工程质量监督机构履行职责系行使行政监督管理行为，其在2014年10月31日下发的整改通知单内容中，检查部位为行为抽查，存在问题为装饰装修，并未指出案涉工程存在违反国家有关建设工程质量管理规定行为，或影响房屋的主体结构质量和居住使用的情形，故该份证据对本案认定事实并不具有当然的确定力和拘束力。被告按合同约定日期交付房屋，于2014年10月31日通过合同约定的方式向原告邮寄送达收楼通知书，原告本人已签收。因被告已履行合同义务，原告在收到收楼通知的情况下拒绝接受房屋，主张被告构成违约，要求被告承担逾期交付房屋的违约金缺乏事实依据。另，原告提出的其他问题均不是影响房屋交付的必要条件，故一审法院对原告的诉讼请求不予支持。关于反诉请求，虽原告逾期付款属实，且未能举证证明其及时积极申请办理贷款手续并符合个人住房贷款的条件，属举证不足。但因贷款流程多而复杂，所需时间并非原告所能控制，由此认定买受人构成违约显失公平。故从公平原则出发，综合考虑双方利益，一审法院对被告的反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、驳回原告王宏斌的诉讼请求；二、驳回被告大连保利红旗房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费677元，其他费用50元，合计727元（原告已预交），由原告王宏斌承担；反诉费25元（被告已预交），由被告大连保利红旗房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。对于王宏斌申请本院到大连市甘井子区建筑工程质量监督站调取保利公司两次提交的竣工验收申请及验收结果一节，本院认为，在本案发回重审前的一审程序【案号为（2015）甘民初字第2721号】中，保利公司已提交了2014年10月20日的工程竣工验收报告和案涉工程于2015年4月13日在大连市城市建设档案馆备案的工程竣工验收报告；案件发回重审后，王宏斌亦在一审中将2015年4月13日备案的工程竣工验收报告作为己方证据提供，故本院无需再对王宏斌申请调取的证据进行调取。根据大连市城市建设档案馆备案的工程竣工验收报告显示，案涉工程于2015年4月13日在大连市城市建设档案馆竣工验收备案。本院经审查，一审法院查明的”2014年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》”及”该合同第八条约定：被告应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格......5、该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格”有误，本院对该节事实不予确认。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院补充查明：2013年11月23日，王宏斌与保利公司签订《商品房买卖合同》。该合同第八条约定，保利公司应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房所在楼宇经验收合格。辽宁省高级人民法院作出的（2016）辽民再405、406号民事判决认为：”大连市甘井子区建筑工程质量监督站作为工程质量监督机构履行职责系行使行政监督管理行为，其在2014年10月31日下发的整改通知单内容中，检查部位为行为抽查，存在问题为装饰装修，并未指出案涉工程存在违反国家有关建设工程质量管理规定行为，或影响房屋的主体结构质量和居住使用的情形，故该份证据对本案认定事实并不具有当然的确定力和拘束力。”本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为在《商品房买卖合同》约定的交房期限内保利公司是否具备了房屋交付的条件。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施。国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收，由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。2014年《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》规定，房屋建筑工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。根据上述规定，工程竣工验收由建设单位组织实施，验收后，由工程质量监督机构对工程进行监督备案。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，保利公司应当在2014年10月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人。依据前述法律规定，合同约定的”商品房所在楼宇经验收合格”应认定为建设单位组织的勘察、设计、施工、监理单位验收并合格，该约定系双方当事人的真实意思表示，且与上述法律文件的相关规定相符，应为合法有效。合同签订后，保利公司在合同约定的期限内取得了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位出具的案涉楼宇验收合格的证明文件，并组织上述单位对案涉工程进行了竣工验收，结论为工程竣工验收合格。至此，保利公司在合同约定的交房期限届满前已具备了房屋交付条件。2014年10月，保利公司向王宏斌发出收楼通知书，履行了通知收房的义务。据此，王宏斌未依约接收案涉房屋并非保利公司的原因所致，其诉请保利公司支付逾期交房违约金无充分的事实和法律依据，一审法院驳回其诉请并无不当，本院依法予以维持。关于王宏斌上诉称，2014年10月31日大连市甘井子区建筑工程质量监督站向保利公司下达责令整改通知书，要求保利公司对案涉房屋进行整改；2015年4月13日，保利公司重新进行了工程竣工验收并在质监站备案，故案涉楼宇具备交付条件的时间应为2015年4月13日一节，本院认为，与本案上诉人王宏斌系同一小区的业主因保利公司逾期交房问题起诉至法院的同类案件，辽宁省高级人民法院已作出（2016）辽民再405、406号民事判决，该判决认定保利公司已达到法定和约定的房屋交付条件，并不存在违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。在该判决中阐明，”大连市甘井子区建筑工程质量监督站作为工程质量监督机构履行职责系行使行政监督管理行为，其在2014年10月31日下发的整改通知单内容中，检查部位为行为抽查，存在问题为装饰装修，并未指出案涉工程存在违反国家有关建设工程质量管理规定行为，或影响房屋的主体结构质量和居住使用的情形，故该份证据对本案认定事实并不具有当然的确定力和拘束力。”据此，仅凭大连市甘井子区建筑工程质量监督站的整改通知书不足以认定案涉房屋不具备交付条件，王宏斌的该项上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，王宏斌的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费677元，由王宏斌负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘丽媛二〇一八年七月十六日书记员  董 芳