四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遂中民终字第154号
上诉人（原审被告）刘某军，男，汉族，生于1971年11月8日，小学文化，小清家具店业主。
特别授权委托代理人蒋明武，遂宁市船山区凯旋法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）向某某，男，汉族，生于1958年1月19日，系遂宁市金穗恒远家私业主。
特别授权委托代理人饶建勇，四川浩典律师事务所律师。
上诉人刘某军因与被上诉人向某某房屋租赁合同纠纷一案，不服遂宁市船山区人民法院（2014）船山民初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月28日公开开庭进行了审理。上诉人刘某军及其特别授权委托代理人蒋明武，被上诉人向某某及其特别授权委托代理人饶建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2008年7月22日，四川中胜实业集团有限公司将遂宁市新市场综合楼负一楼整体出租给遂宁市金穗恒远家私业主向某某用于招商，租期自2007年10月1日至2017年9月30日。2007年10月1日开始，被告刘某军与原告签订《遂宁市新市场家具城招商协议书》，被告承租新市场负一楼部分商铺，面积279.144㎡，租期一年。2008年9月9日续签合同，租赁面积377.96㎡，租期至2009年9月30日。2009年9月4日续签合同，租赁面积不变，租期至2010年9月30日止。自2010年10月1日开始至2013年9月30日止，每年续签合同一次，租赁面积均为457.96㎡，其中274.28㎡的租金32元／㎡·月，183.68㎡的租金为30元／㎡·月，全年租金171448元，分两次付清。租期届满前的2013年8月27日，向某某向各经营户发出《关于上调新市场负一楼家俱城租金的通知》，决定在原租金的基础上上调8%，公摊纳入商铺面积计收租金，是否续签合同，于9月10日与向某某书面联系，超过9月10日未续签则视为拒绝续签。被告刘某军及段某某、刘某芳、邬某某等4户未与原告达成续签协议，其余承租户与原告协商终止合同并已陆续腾退。2013年9月12日，原告与第三人签订《遂宁市新市场家俱城招商协议书》，向某某将负一楼整体出租给第三人田桂平，租期4年，年租金1759665元，合同约定了交付租赁物的时间及违约责任等。从10月1日开始，各租赁户已陆续撤出，腾退面积2100余㎡。被告刘�军等4户承租人（承租面积1024.96㎡）以2013年“6.30”暴雨致商场财产受损未得到赔偿为由拒不搬离，经新市场管理办公室、辖区派出所等部门于10月11日、13日至15日多次调解未果。10月28日，向某某向刘某军发出《限期撤出新市场负一楼家具城负一楼的通知》，要求刘某军等租赁户在10月31日前撤出。11月8日，向某某安排人员取走刘某军等4位租赁户商铺照明灯并停供功能灯照明。11月10日，段某某、邬某某、刘某军将负一楼西口处门上锁，并将通往负一楼的卷帘门全部拉下，“110”迅速出警避免了事态的升级。11月下旬，原告曾邀请多名保安，欲将刘某军等4位租赁户经营的商品强行搬离出场，双方再次发生纠纷。
原判另查明，2008年10月开始，新市场综合楼负一楼水、电费按照《招商协议书》第七条第2款的规定：“……有关税、费及水费、电费等，由乙方（承租人）承�，按其独立安装的表具度数和政府规定的标准计算。”故水、电费一直由向某某交纳，承租人按照独立的表具的计量向向某某交纳。物管费按照该条第13款的约定：“租赁期间，乙方应服从甲方的物业管理，并承担物管费（包括：公共区域提供水、电、清洁、保安、垃圾清运等费用）。”2010年1月前的物管费，以建筑面积3171.5㎡，按照1.5元／㎡·月由向某某统一向中胜物业公司交纳，移交久鼎公司后，按照1.9元／㎡·月固定收取物管费6025.9元，各承租人应向原告交纳。被告刘某军自2008年10月1日起至合同届满之日止应交纳物管费（2007年未约定物管费）共计44931元【计算公式为：377.96㎡×1.5元／㎡·月×24个月=13606.5元，457.96㎡×1.9元／㎡·月×36个月=31324.5元】。
在一审开庭审理中，原告认为租赁合同到期后，被告应当搬迁腾退；“6.30”暴雨造成的损失，被告没有提供任何证据，不应当进行赔偿；因被告违约拒不搬迁，导致了原告对第三人违约，这个违约损失应当由被告承担；物管及水电费以前没有催要，是因为合作关系良好，也不能成为被告拒不支付的理由；9月30日前的租金，被告未按约定搬走，应当补齐该期间的租金。被告认为按合同的约定被告是应当搬离，主要是被告的损失没有得到赔偿；被告等4户租赁户租赁面积仅1000多㎡，其余面积已交付第三人并入场，不可能造成很大的损失；原告对出租的房屋管理不善，存在过错，给被告造成的损失应当赔偿；被告与第三人未形成合同关系，第三人的损失应当由原告承担；原告一直没有收取物业管理费，应认定为包含在租金内。由于诉辩双方各执己见，加之原告不同意调解，致使法庭调解无法进行。
原判认为，原、被告之间签订的《招商协议书》，实为房屋租赁合同，该合同不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。租赁合同期满后，双方未达成一致续签合同，按照法律规定，被告应当向原告返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故对原告主张被告腾退并返还租赁物的诉讼请求，予以支持。因原、被告之间的租赁合同已届满，被告以“6.30”的财产损失未得到赔偿为由占有租赁物，已侵害原告的合法权益，被告应当赔偿原告因不当占有所造成的损失，即租赁合同期满至返还之日止的占有使用费。赔偿标准参照原租金标准上浮8%计算支付为宜。原告主张按照原租金标准上浮8%后，再除以70%为含公摊面积的租金，其涨幅标准达到54.3%，已显失公平，不予支持。宣判前，原告自愿撤回对水、电费的诉讼请求，予以准许。原告主张的物管费，因合同有明确约定，被告未按约定履行，构成违约，应承担继续给付的违约责任。原告主张对第三人的违约损失应由包括被告在内的4户承租户赔偿的诉讼请求，违犯了合同的相对性原则，只能依据原、被告之间的合同关系主张违约金或赔偿损失，对该请求不予支持。被告辩解因原告未对被告在“6.30”暴雨中遭受的损失进行赔偿，而拒绝腾退并返还租赁物的理由不能成立，被告可另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：“一、刘某军腾退并返还向某某位于新市场综合楼负一楼的租赁的房屋（面积为457.96㎡）；二、刘某军赔偿向某某超期占用房屋的使用费，从2013年10月1日起至返还之日止，按照171448元／年÷12月／年×108%×使用时间计算支付；三、刘某军给付向某某租赁期间的物管费44931元；四、驳回向某某的其他诉讼请求。上述一、二�三项应履行的义务，限于本判决生效后5日内履行完毕。案件受理费4700元，减半收取2350元，由向某某负担1000元，刘某军负担1350元。”
刘某军的上诉请求为：（1）维持原审判决第一项，撤销原审判决第三项，改判原审判决第二项为刘某军赔偿向某某2013年10月1日至2014年2月5日的超期占有使用费，按照457.96㎡×10元∕㎡·月×使用时间计算支付；（2）本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由为：原判认定事实不实，导致实体判决错误。（1）被上诉人所收取的租金中已经包含了物业管理费。2013年11月初，向某某与上诉人相邻经营的另一承租户段某某结算时，向某某亲笔书写的结算单没有单列物业管理费，被上诉人自2008年至起诉之日一直未主张物业管理费，其现在主张物业管理费已经超过了诉讼时效，请求二审法院依法驳回该项诉讼请求；（2）原判认定了“11月8日，向某某安排人员取走邬某某等4位租赁户商铺照明灯并停供功能灯照明。”的事实，既然不能正常经营，商铺就变成了仓库，就只能按照仓库租金的标准计算超期占用的使用费，即10-13元／㎡·月方才合理合法。
被上诉人向某某答辩称，双方对于物业管理费的约定是明确的，上诉人超期占用商铺，致使我方无法正常使用，请求二审法院驳回上诉，并改判由上诉人刘某军及其余三位承租户共同赔偿因超期占用租赁物所产生的损失。
二审中，上诉人刘某军申请了证人唐某某、杨某某、荣某某到庭作证，证人唐某某、杨某某、荣某某的当庭证词拟证明其作为承租户从未向出租方向某某缴纳物业管理费，物业管理费已经包含在租金中。
被上诉人向某某对三位证人的当庭证词经质证认为，向某某不收取唐某某、杨某某、荣某某物业管理费是为了督促其尽快搬离商铺，�附条件的行为，该三位证人的证词与本案无关联，不应采信；鉴于刘某军当初拒不腾退商铺，所以坚持收取刘某军的物业管理费。
此外，上诉人刘某军在二审中向本院提交了以下书证：
证据1，承租户唐某某租用被上诉人向某某的库房所支付租金的收据5张，拟证明本案的租赁物已经实际成为了库房，应当按照库房的租金标准即10-13元／㎡·月计收超期占用使用费。
证据2，向某某与刘某芳的通话录音资料，拟证明向某某同意在租金上涨的前提下将商铺继续出租给上诉人，但其实际已经与案外人田桂平另行签订了租赁协议。
证据3，向某某与段某某的结算单，拟证明向某某与段某某对物业管理费予以了书面变更。
被上诉人向某某对以上三份书证的质证意见是：对证据1的真实性、合法性均无异议，对其关联性有异议，且该份证据已过举证期限，不应采信；对证据2的真实性有异议，对其证明观点有异议，该录音资料仅仅能够证明他人（刘某芳）曾经与向某某通过电话，并证明向某某不愿继续将商铺租赁与刘某军，不能证明本案的上诉人曾经联系过向某某，且该证据早已形成，不属于应当在二审中提交的新证据，在二审中提交已经超过了举证期限，不应采信；证据3与本案无关联，该结算单是段某某及时撤出商场附条件的行为，但由于段某某拒不撤出，条件并未成就，向某某本人亦未在该结算单上签名，对证据3的真实性不予认可。
被上诉人向某某在二审中向本院提交了如下证据：
证据4，向某某与田某某于2014年3月10日签订的《补充协议》，拟证明因上诉人刘某军等四位承租户延期搬迁，导致向某某无法如期向田某某完全移交租赁物商铺，向某某的违约行为对其造成了直接经济损失1600000元，该损失应当由上诉人承担。
证据5，�宁市船山区人民法院（2013）船山民初字第1185号民事判决书，拟证明遂宁市船山区人民法院驳回了张某某要求向某某、四川久鼎物业服务有限公司遂宁分公司、四川中胜实业集团有限公司连带赔偿其2011年7月5日、2012年7月2日暴雨导致其商品损失的诉讼请求，因而被上诉人向某某不应赔偿上诉人2011年7月5日、2012年7月2日特大暴雨导致的货品损失。
上诉人刘某军对被上诉人提交的以上书证经质证认为，对证据4真实性不予认可，且与本案无关联；对证据5的真实性、合法性予以认可，但与本案无关联。
本院对上诉人刘某军申请的三位证人在二审庭审中的当庭证词和三份书证及被上诉人向某某所提交的两份书证经审查认为，证人唐某某、杨某某、荣某某的当庭证词和证据1、证据2、证据3真实合法，但证人唐某某、杨某某、荣某某的当庭证词和证据3不能形成证据锁链证实�租人向某某与各承租户已经另行约定了物业管理费可以纳入租金中不再单独支付；证据1不能证明商铺已经实际成为了仓库，且与本案无关联；证据2能够证实向某某不愿将商铺继续出租给刘某军；证据3无向某某本人的签名，对该份证据不予采信；上诉人对证据4的真实性不予认定，且向某某与田桂平的租赁事宜与本案系不同的法律关系，故本院对该份书证的真实性及合法性不做认定；证据5系遂宁市船山区人民法院的生效民事判决，双方对真实性均无异议，本院对真实性予以认定，因2011年7月5日、2012年7月2日特大暴雨导致的货品损失问题与本案不是同一法律关系，本院对证据5的证明观点不做认定。
为查明案情，本院依职权于2014年4月29日对四川久鼎物业服务有限公司进行了调查询问，并形成了一份调查笔录；此外，四川久鼎物业服务有限公司亦向本院提供了一份书面证明和盖有公司公章并经本院核对无异的向某某自2013年1月至2014年3月每月按照1.9元／㎡·月缴纳物业管理费的收款收据复印件共计15张。四川久鼎物业服务有限公司所提交的书面证明、收款收据复印件及其负责人在调查笔录中的陈述拟共同证明，向某某自2010年2月至2014年3月按照1.9元／㎡·月共承租了3171.53㎡的实际使用面积，按月足额向该公司缴纳物业管理费，从未拖欠。
上诉人刘某军对以上三组证据质证认为，四川久鼎物业服务有限公司与向某某有利害关系，该公司负责人在调查笔录中的陈述内容不真实，明显偏袒被上诉人向某某；该公司所出具的证明内容亦不真实；收款收据复印件尽管有该公司的公章，但收据无编号，对收款收据复印件的真实性、合法性及关联性均不予认可。
被上诉人对以上三组证据质证认为，调查笔录、书面证明、收款收据复印件真实、合法，并与本案具有关联性，能够证明向某某按期足额缴纳了物业管理费。
本院对以上三组证据经审查认为，调查笔录、书面证明、收款收据复印件系本院依职权搜集取得的书证，该三组证据真实、合法；且能够相互印证，形成证据锁链，共同证明被上诉人向某某自2010年2月至2014年3月按照1.9元／㎡·月的标准并乘以其实际承租的新市场综合大楼负一楼的商场3171.53㎡，每月向四川久鼎物业服务有限公司足额缴纳了物业管理费6025.90元。
此外，本院还依职权分别于2014年5月13日和5月26日对四川中胜实业集团有限公司进行了调查询问，并形成了两份调查笔录；四川中胜实业集团有限公司亦向本院提供了一份书面证明和盖有公司公章并经本院核对无异的向某某自2008年5月至2009年12月每月按照1.7元／㎡·月缴纳物业管理费的部分收款收据复印件共计18张。四川中胜实业集团有限公司所提供的书面证明、部分收款收据复印件及其财会人员在调查笔录中的陈述拟共同证明，向某某自2007年6月30至2010年1月按照1.7元／㎡·月并乘以其承租的3194.76㎡实际使用面积的标准按月足额向该公司所属的子公司遂宁市中胜物业服务有限公司缴纳物业管理费，从未拖欠。
上诉人对以上三组证据经质证认为，对三组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，物业管理费应该由向某某缴纳，与上诉人无关，被上诉人不应另行收取物业管理费。
被上诉人对以上三组证据经质证认为，调查笔录、书面证明、收款收据复印件真实、合法，并与本案具有关联性，能够证明向某某按期足额向遂宁市中胜物业服务有限公司缴纳了物业管理费。
本院对以上三组证据经审查认为，调查笔录、书面证明、18张收款收据复印件系本院依职权搜集取得的书证，该三组证据真实、合法；且能够相互印证，形成证据锁链，共同证明被上诉人向某某自2007年6月至2010年1月按照1.7元／㎡·月的标准并乘以其实际承租的新市场综合大楼负一楼的商场3194.76㎡使用面积，每月向遂宁市中胜物业服务有限公司足额缴纳了物业管理费5431元。
二审经审理查明，本案一审宣判后，上诉人刘某军及其余几位承租户于2014年2月5日搬出了新市场负一楼所承租的商铺，该商场已完全移交给了新的承租人田某某。此外，被上诉人向某某以其实际承租的新市场综合大楼负一楼的商场使用面积，自2007年6月至2010年1月按照1.7元／㎡·月的标准每月足额向遂宁市中胜物业服务有限公司缴纳了物业管理费5431元，并于2010年2月至2014年3月按照1.9元／㎡·月的标准每月足额向四川久鼎物业服务有限公司缴纳物业管理费6025.91元。
二审经审理查明的其余事实与原判认定的事实一致，本院予以确认�
本院认为，本案的争议焦点是：第一，刘某军是否应当支付物业管理费44931元；第二，刘某军是否应当赔偿超期占用租赁物的使用费；第三，应当按照何种标准赔偿超期占用使用费。
关于争议焦点一，双方在2012年8月22日所签订的《遂宁市新市场家俱城招商协议书》中第四条第1款明确约定：“该商场的租金274.28㎡×32元／㎡·月、183.68㎡×30／㎡·月，付款方式：全年房租171448元、半年付房租、全年分两次缴房租。”该协议书第七条第13款亦明确约定：“租赁期间，乙方应服从甲方的物业管理，并承担物业管理费（包括：公共区域提供水、电、清洁、保安、垃圾清运等费用）。”被上诉人在承租新市场负一楼期间根据其承租的总面积，先后按月按照1.7元／㎡·月的标准及1.9元／㎡·月的标准分别向遂宁市中胜物业服务有限公司及四川久鼎物业服务有限公司及时足额支付�物业管理费，当然有权依据其与刘某军签订的《遂宁市新市场家俱城招商协议书》之约定要求被上诉人刘某军等承租户补缴物业管理费。上诉人刘某军在二审中提出了物业管理费已经包含在租金中，且被上诉人起诉要求其补缴物业管理费已经超过了法定诉讼时效的上诉理由。《最高人民法院关于民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条明确规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不应支持，但基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，上诉人刘某军未在一审中就是否应当缴纳物业管理费事宜提出诉讼时效抗辩以对抗被上诉人向某某的诉讼请求，二审中亦未提供新的证据证明被上诉人要求给付物业管理费的请求权已过诉讼时效，应当视为上诉人在一审中已经主动放弃了诉讼�效的抗辩权，其在二审中提出此项抗辩权，缺乏法律依据，本院不予支持。再者，上诉人虽然在二审中申请了三位证人唐某某、杨某某、荣某某到庭作证，亦提供了向某某与段某某的结算单，拟共同证明被上诉人向某某已经同意应收取的物业管理费包含在租金中，上诉人无需支付该笔费用；但被上诉人对此不予认可，上诉人亦未能向本院提供其它双方均认可的书证对此予以证实。因此，上诉人刘某军提出的该项上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。上诉人应当向被上诉人支付租赁期间的物业管理费共计44931元。
关于争议焦点二，双方在《遂宁市新市场家俱城招商协议书》明确约定了租赁期间为2012年10月1日至2013年9月30日。在租赁期间届满前，被上诉人向某某曾经书面通知上诉人刘某军续签租赁合同，并上涨租金。但上诉人刘某军对此未置可否，在租赁期间届满后，未能与被上诉人签订新的租赁合同，亦未向被上诉人缴纳超期占用使用费，但其仍然继续占有使用商铺至2014年2月5日。被上诉人由此产生的租金损失应当由上诉人承担，故上诉人应当赔偿超期占用租赁物商铺的使用费。
关于争议焦点三，在双方租赁合同届满前，被上诉人已经主动通知了包括上诉人在内的众多承租户将在新的租赁年度上调租金，且在与上诉人未能达成新的租赁协议后，被上诉人已经按通知的租金标准另行出租与案外人田桂平。从一审中被上诉人向某某提交的租赁合同看，上诉人与被上诉人在2011年9月7日所签订的《招商协议书》中明确约定了单位面积的租金标准分别为29元／㎡·月（274.28㎡）和27元／㎡·月（183.68㎡），双方在2012年8月22日所签订的《招商协议书》中又约定了单位面积的租金标准分别为32元／㎡·月（274.28㎡）和30�183.68㎡）。由此可见，上诉人刘某军承租新市场综合大楼负一楼457.96㎡商铺从事经营活动后，其于2012年9月1日至2013年8月30日期间向向某某所缴纳的单位面积租金比上年度即2011年9月1日至2012年8月30日期间所缴纳的单位面积租金分别上涨了10.3%（274.28㎡）和11.1%（183.68㎡）。故原判对于刘某军于2013年10月1日至返还之日超期占有租赁物所应赔偿的使用费按照双方约定的171448元／年÷12月／年即31.20元／㎡·月并适当上浮8%计算，符合双方之间的正常的交易习惯，也与本案所查明的事实相对应，较为公平合理，本院对此予以维持。上诉人刘某军提出超期占用使用费应当按照仓库的租金标准即10-13元／㎡·月计付，因其未能提供充分的证据予以证实，且上诉人具体如何使用租赁物与被上诉人无关，故对上诉人提出的该项上诉请求和理由，本院亦不予支持。
此外，被上诉人向某某�本案一、二审中均提出了要求刘某军等四位承租户共同赔偿因超期占用租赁物导致其违约无法按期向第三人田桂平移交租赁物并由此将产生损失人民币1600000元的诉讼请求。本院认为，该项诉讼请求虽与本案有一定的牵连关系，但一审法院以违反合同的相对性为由驳回被上诉人的此项诉讼请求后，被上诉人向某某未对此提出上诉，其在二审中再次提出此诉讼请求，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条有关“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，此诉讼请求不属于二审人民法院审理案件的范围，本院对此不予审理。
综上所述，上诉人刘某军所提出的上诉请求和理由无事实和法律依据，本院不予支持。据此，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院应予维持，依照《中华人民共和国�事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币4700元，由上诉人刘某军负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢荣阳
审判员 廖琼英
审判员 朱 力
二〇一四年六月三日
书记员 姚 林