惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1391民初2790号
原告：王晓嬿，女，汉族，1966年10月9日出生，户籍地：重庆市南岸区，
被告：惠州市安邑房地产开发有限公司，住所地：惠州市河南岸螺子湖南路22号。
法定代表人：郑惜君。
委托代理人：江伟，该公司工作人员。
原告王晓嬿诉被告惠州市安邑房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2016年12月7日立案受理后，依法由审判员周勇担任审判长，与审判员曾日华、李海仁组成合议庭，于2017年3月8日公开开庭进行了审理。原告王晓嬿及被告安邑公司委托代理人江伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年9月9日看中大亚湾四洲蜜方售价为38万的2栋306精装样板房，因资金不足，被告给了原告低首付约2成的承诺。即首付6万8即可购买总价38万的商品房房（余额31.2万，通过银行贷款支付），并反复承诺只要征信没问题，银行一定能放款。原告当日交了2万定金。原告与被告于2013年9月13日签订一份《广东省商品房买卖合同》（现房用的预售合同：惠湾房预许字[2010]第063）。被告为了实现低首付的承诺，该合同签写的总价为44.7万元，首付三成13.5万元，余款31.2万通过银行贷款方式支付。与低首付贷款额度吻合来骗过银行贷款。并于2013年9月13日将定金充入购房款，再支付购房首期款4.8万元及其他附带费用6034元。所交款项共74334元。2014年年初根据被告的要求，向上海银行深圳分行提交了贷款申请资料，审批结果是没通过，银行电话回复：流水不足，能力不够，年龄过大接近退休年龄，不符合贷款条件。2014年末原告多次要求解约，退首付款。开发商用他的霸王条款说事，说什么违约，赔偿总房款百分之二十。无奈原告又按照被告的要求于2014年12月31日向大亚湾农业银行提交贷款申请，但最终该银行以同样的理由电话回复：流水不够，能力不足，资质不行，不符合贷款条件。原告在无法获得银行贷款的情况下，多次要求被告解除合同并返回购房全部款项，但被告都没有中肯满意的答复。原告首次购房，在什么都不懂的情况下，受到被告诱惑。被告在经济萧条，政策严格把控的条件下，企业要存活下来用一些手段来促进商品房销售也纯属无奈。当初双方签订了合同也为国家活跃了经济都没什么根本错误。原告与被告签订的合同因不可归咎于双方当事人的原因导致合同无法继续履行，该合同自签订时就不存在可履行性。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：一、解除原告与被告于2013年9月13日签订的《广东省商品房买卖合同》（现房用的预售合同：惠湾房预许字[2010]第063）；二、被告向原告返还购房款68000元，其他附带费用6034元，共计74334元；并按照同期银行存款利率支付利息（利息自2013年9月13日起算，计至付清为止）；三、本案的诉讼费全部由被告承担。
原告提交了购房合同、身份证、被告企业公示信息、购房前后流水对比、收款收据等证据，拟证明其诉称事实。
被告辩称，原告与被告签订商品房买卖合同已经由于原告违约在先且被告向其发出两次书面告知并书面解除合同，故本案诉争合同系原告违约导致，其诉讼请求没有事实依据和法律依据，恳请法院依法驳回原告诉讼请求。
被告提交了按揭贷款转一次性付款的告知函及快递单、通知解除合同的告知函及快递单等证据，拟证明其辩称事实。
经审理查明，2013年9月13日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份商品房买卖合同，主要约定原告购买被告开发的位于惠州市××头镇××大道××蜜××房。该房建筑面积为72.54平方米，总房价为447000元，付款方式为2013年9月13日付首期款135000元，余款312000元由原告向银行申请按揭月供支付。合同第七条逾期付款的违约责任约定，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之贰点壹的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之贰点壹的违约金。该商品房买卖合同附件四第一条约定，因原告原因（包括但不限于原告逾期未提供按揭所需材料、无法提供符合银行按揭要求的资料、不按要求办理按揭手续等）、国家政策原因或其他非被告原因导致无法成功办理银行按揭贷款的，被告将书面通知原告一次性缴清剩余房款，原告应在被告书面通知送达之日起15日内缴清剩余房款，如逾期未交清剩余房款的，逾期天数60日以内的，原告除应缴清剩余款项外另应向被告按应付而未付的房款总额的万分之一每天计算逾期支付违约金，待原告支付完毕后双方合同继续履行；逾期天数超过60天的，被告除享有前述权利外并有权书面催告原告履行付款义务，如书面催告通知送达原告之日起15日内原告仍未能履行付款义务的，则被告享有单方解除商品房买卖合同的权利。商品房买卖合同于被告解除本合同的书面通知送达或视为送达之日起即告解除，同时被告有权就合同项下所涉房产另行出售，原告不得持有异议；如被告依据前款约定解除商品房买卖合同，应当书面告知并送达原告，解除合同的通知送达之日起30日内原告应到被告售楼处办理相关手续及退款（不计利息）。同时，基于原告的根本违约导致被告解除本合同的，原告应按购房总价款的20%向被告支付违约金，该违约金在被告应退房款中直接扣除，如不足扣除则原告应当另行支付。
该份合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款68000元、房屋维修基金4352元、登记费80元、办证费1000元、备案费80元、印花税224元、抵押登记费80元、交易服务费218元、公证费300元。之后，因原告不符合贷款条件，未成功办理银行按揭贷款，2014年9月12日，被告通知原告于该月30日前一次性缴清剩余房款312000元，2014年10月16日，被告通知原告解除合同，但原告并未收到上述两份通知。
以上事实，根据原告提交的购房合同、身份证、被告企业公示信息、购房前后流水对比、收款收据，被告提交的按揭贷款转一次性付款的告知函及快递单、通知解除合同的告知函及快递单以及庭审陈述等证据证实，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的。本合同签订日期是在2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》之后，在2014年9月30日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》之前，当时正处于“限贷”期间，被告非惠州户口，不在惠州市居住或生活，不能提供一年以上的社保证明，因此不具备按揭贷款条件，被告不能通过贷款银行的审核，其与原告签订的合同属于事实上的履行不能，故原告请求解除合同，本院予以支持。因商品房买卖合同未能履行属不可归责于双方当事人的事由，不属于双方在合同中约定的违约情形，故双方均不需向对方承担违约责任。合同解除后，被告收取原告的款项应当返还，故被告应将原告交纳的购房款68000元、代收房屋维修基金4352元、代收权属登记费80元、代收办证费1000元、代收备案费80元、代收印花税224元、代收抵押登记费80元、代收交易服务费218元等费用返还。公证费300元已实际发生，且收款方是大亚湾公证处，故该款被告无须退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王晓嬿与被告惠州市安邑房地产开发有限公司于2013年9月13日签订的关于购买惠州市大亚湾澳头镇北澳大道31号四洲蜜方园第2栋306号房的《广东省商品房买卖合同》及补充协议；
二、被告惠州市安邑房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内退回原告王晓嬿款项74034元；
三、驳回原告王晓嬿其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1658元，由原告王晓嬿与被告惠州市安邑房地产开发有限公司各负担829元，此款原告已预交，被告可径付原告829元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 周 勇
审判员 曾日华
审判员 李海仁
二〇一七年三月十四日
书记员 黄慧谊