江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终2320号
上诉人（原审原告）：徐晓东，男，1996年11月7日生，汉族，住徐州市云龙区。
委托诉讼代理人:刘民，江苏觉悟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:徐州徐工资产咨询有限公司，住所地徐州市泉山区苏堤北路工程小区14号楼。
法定代表人:苏德志，该公司负责人。
委托诉讼代理人:邸冬青，男，1967年12月23日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。
上诉人徐晓东因与被上诉人徐州徐工资产咨询有限公司所有权确认纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初3458号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
徐晓东上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人未举证证明涉案“徐工资产咨询有限公司财务专用章”是虚假的，且被上诉人用该章收取购房款及过户费不仅是上诉人一家，足以表明出售公有住房一事的真实性。2、于建和张建国在收取购房款及过户费时明确向上诉人表明是受公司委托。于建和张建国均为被上诉人员工，且有过以公司员工名义办理公司事务，二人的行为代表公司，产生的法律后果应由公司即被上诉人承担。3、被上诉人提供的证据不能证明于建、张建国非公司员工。
徐州徐工资产咨询有限公司辩称，关于涉案收据徐州资产咨询有限公司财务专用章，本单位在一审过程中已向法庭阐述证明清晰，公司无财务专用章，上诉人没有任何其他有关该印章的印鉴用以证明收据上的印章是我公司的印章。我公司在以往收取购房人房款时所出具的印章为与房产证、产权人名称相对应的印章。而不是徐工资产咨询有限公司财务专用章。因此，本次于建和张建国收取住户购房款所加盖的公章不是本公司的公章，是二人私自刻取。另外，以往我公司收取住户购房款的程序是先提交工龄证明，租约由我公司依据出售公有住房政策计算出应交房款，然后统一通知购房者在指定的时间统一到公司财务室开取购房收据，前往徐州市信用联社交取购房款。凭收款凭证到公司换取收据，然后由公司统一办理房证。再由张建国将房证发放至住户。而此次登门收取购房款与常理和程序都不相符。是张建国与于建相互串通的行为，与我公司无关。上诉人将于建和张建国收取过户费表明是受公司委托没有事实依据和法律依据。在一审过程中本公司委托诉讼代理人邸冬青曾向上诉人询问过，张建国和于建在售房时是否出具了本公司的授权委托书，对方回答称没有。于建和张建国在售房时未持有房证及公司委托书上门收款。就是怕公司知道该事。在常理中收款都是应该到公司财务室。上诉人所讲我公司会计回答不清楚等是断章取义，当时邸冬青当庭给公司会计打电话，使用的是免提，法庭有录音录像。当时会计明确表示公司没有徐州徐工资产咨询有限公司财务专用章。在我向会计说一切实事求是的讲时，会计明确表达于建非本公司员工。一审过程中法院已审理查明于建不是徐州徐工资产咨询有限公司员工。因此，上诉人的观点是没有事实依据的。上诉人讲我公司在一审过程中递交的工资发放证明及养老保险交纳明册来证明于建不是本单位员工的观点是错误的，是没有事实依据和法律依据的。
徐晓东向一审法院起诉请求：1、请求判令确认徐州市下洪小区1号楼2-102室房屋属于徐晓东所有；2、判令徐州徐工资产咨询有限公司协助徐晓东办理过户手续；3、诉讼费由徐州徐工资产咨询有限公司承担。
一审法院认定事实：案涉徐州市云龙区下洪小区1号楼2-102室房屋，登记产权人为徐州工程机械集团房地产开发公司。徐州工程机械集团公司房地产开发公司2003年7月29日变更为徐州徐工房产经营有限公司，2005年8月16日，申请变更公司名称为徐工资产咨询有限公司。
杨德侠、徐彭城租住案涉房屋，徐鹏程1989年去世，杨德侠2009年去世，杨德侠子女徐惠君、徐惠玲、徐惠强协议将案涉房屋赠与徐晓东。
2012年2月18日，徐晓东姑姑徐惠君向案外人于建支付购房款和过户费，于建向其出具了内容为收到“购房款12870元”和“过户费1840元”的收据两张，两张收据均盖有“徐工资产咨询有限公司财务专用章”并有“于建”签字，于建向其口头承诺三个月办理房屋产权过户登记。随同于建收取房款的张建国，系徐州徐工资产咨询有限公司聘用的公租房管理人员，负责租金收取和房屋一般维修工作。
徐州徐工资产咨询有限公司于2009年在徐州市市郊信用联社开具的银行账户印鉴内容为“徐州徐工资产咨询有限公司”。
2002年至2006年间，徐州徐工资产咨询有限公司工资发放名册和社会保险缴纳名册中，于建不在名册内。经查，2007年至2012年期间，于建仅在2010年有社保缴费记录，且系个人缴纳。
2006年，徐州徐工资产咨询有限公司在出售公有住房时，售房款收据签章为“徐州工程机械集团公司房地产开发公司财务专用章”。
一审法院认为，不动产权利证书是权利人享有该不动产物权的证明。徐州徐工资产咨询有限公司有证据证明其对案涉房屋的所有权。徐晓东提出对案涉房屋的确权诉请，须以存在引起物权变动的事实为前提。徐晓东主张案涉房屋发生物权变动的事由为其与徐州徐工资产咨询有限公司之间进行了房屋买卖，在徐州徐工资产咨询有限公司对其主张不予认可的情况下，徐晓东须举证证明其主张的买卖合同关系成立。首先，徐晓东的证据能否证明其与徐州徐工资产咨询有限公司达成房屋买卖协议。徐晓东自认并未与徐州徐工资产咨询有限公司就案涉房屋签订买卖合同，其以购房款收据证明徐州徐工资产咨询有限公司有售卖房屋的意思表示，但徐州徐工资产咨询有限公司提供的印鉴卡证实收据上的签章并非其公司业务印章，主张印章为收款人私刻，徐晓东亦未提供反证证明徐州徐工资产咨询有限公司曾使用该签章开展过业务，因此，徐晓东主张徐州徐工资产咨询有限公司有售卖案涉房屋的意思表示并与其达成房屋买卖协议的证据不足。其次，案涉购房款是否由徐州徐工资产咨询有限公司授权的公司员工收取。徐晓东主张收款人于建和张建国系徐州徐工资产咨询有限公司工作人员，徐州徐工资产咨询有限公司提供了公司养老保险、工资单据、印鉴卡、2006年售房收据等证据证明于建并非其公司员工，且法院经向社保部门查询，徐州徐工资产咨询有限公司社保缴费人员中亦无于建。徐晓东仅以徐州徐工资产咨询有限公司变更工商登记授权委托书证明于建为徐州徐工资产咨询有限公司员工，证据不足。徐州徐工资产咨询有限公司举证证明张建国系徐州徐工资产咨询有限公司聘用，工作内容仅为收取公租房房租及维修房屋，徐晓东亦未举证证明张建国有权代表徐州徐工资产咨询有限公司出售房产。因此，应认定于建、张建国收受购房款的行为系无权代理，亦不构成表见代理，其行为不能归结为徐州徐工资产咨询有限公司作出售房意思表示。
综上，徐晓东主张的因购买而取得案涉房产所有权的事实，无证据证实，不予认可，案涉房产所有权未发生因买卖而变动的事实，徐晓东的确权请求无事实和法律依据，不予支持。遂判决：驳回徐晓东的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉人请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人向法庭提交证人证言、证明、收据、询问笔录等，并进行了质证。上述证据能够相互印证，可以作为本案定案依据。本院二审认定事实如下：2012年6月25日，徐州徐工资产咨询有限公司出具证明一份，内容：原下洪小区2号楼，1单元303室房屋产权现已属邢家会所有。产权证、土地证，我公司正在办理过程中。
2017年5月20日，徐州市公安局天桥派出所对张建国进行询问，笔录内容：…问：于建当时属于该公司员工吗？答：属于，当时他在徐州徐工集团房地产开发公司上班，他的办公室位于邸东青的办公室隔壁。邸东青是公司的总经理。…2006年9月、10月份，邸冬青让我通知下洪小区一号楼的租房户，公司准备出售一批房子，并让愿意购买房子的租房户自愿报名，并准备工龄证明、房款等。…邸东青曾经给我一个1992年市政府关于出售公租房的收费标准，我拿着这个标准到愿意购买房子的住户那里挨家进行计算。后来按照邸冬青的要求，这些购房户把钱交到了邸东青所在公司财务那里。…相关购房人把钱交给公司后邸冬青安排我协调、帮助相关购房人办理相关手续，大约半年之内这一批，包括2005年我参与收取房租费之前的第一批的租房户的房证、土地证也办理下来了，我从公司或者相关单位领取了两证、购房契约后，亲手交给相关购房有手里。到了2011年年底，邸东青就给我说，公司准备再卖房子了，让我再征求下洪小区一号楼还有没有买下房子的租房户的意见，统计一下愿意购买房子的户数。我就把邸冬青的意思向相关租房户进行了转达，并让他们准备办理过户的所需资料。之后，邸冬青还催问我几次事情进展的怎么样了。2012年2月2份，于建找到我，他告诉我这几天就准备卖房子了，问我通知到位了吗，我说通知到了，于建告诉我这次他带公司会计到租房户家里收取房款，过了几天，于建带着公司的会计，还有一个司机找到我，我们四人一起到愿意购房的租房户家里收房款，经过几天工作，这第三批一共收了24户愿意购买房子的房款，这些钱都是现场交给公司会计的，收款收据是于建签字的。…购房者交房款后，过段时间就问我什么时候可以拿到房证？我就问于建，于建就说快了。这样到了2012年年底，交了房款的人老是催我，我就着急了，我就直接问邸东青，问他什么时候办下来？邸东青说，老于收的钱，你去找老于去办，我就找于建，问他怎么回事？于建对我讲，邸东青拖欠他的工程款，他把收上来的购房款扣下来，冲抵邸冬青拖欠他的工程款了。结果邸冬青不同意他这样做，他们两个人已经闹翻了。我把于建对我讲的这个情况给部分购房的租户说了，他们不同意，他们直接打电话约邸冬青了，邸冬青答应他们找个地方谈。他们双方好像在夹河街与西安路交叉路口的一家咖啡店见的面，我也参加了，最终邸东青向交了购房款的租房户承诺，三个月或者半年后给对方把房证和土地证办好。…2016年2月2份的一天，具体时间我不记得了，我在于建家，下洪小区付了购房款的一些租房户找到了于建家，有人报警，因为青年派出所民警到达现场后说不属于他们管理，后来我们一起到了天桥派出所，我忘记了谁给邸冬青打的电话，邸东青后来也到了派出所，邸冬青解释说于建是公司自己的人，公司和购房户自己协商解决，购房户也同意了，我们双方就自行离开派出所。
证人赵某出庭作证称，第一次出售房屋是张建国出面的，而且公司也按张建国的出售行为给办理房证了。证人安某出庭作证称，交过钱的租户找到张建国和邸冬青，在皇家茶馆见的面，邸冬青答复说三月后一定给我们圆满的答复。后来双方到派出所，是邸冬青出面将人带走的。证人于建作证称，公章是张建国从公司拿的。10月份以前能把凑齐给公司，我协调公司给业主办房产证。证人孙某出庭作证称，我听我家属讲，公司要卖房子，我打电话给邸冬青，邸冬青说是收房租，不是卖房子。我听说于建和张建国在被告公司工作。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，从被上诉人出具证明即于建是被上诉人员工，证人证言证实被上诉人法定代表人邸冬青承诺给付过钱的租房户办理证件及知道于建、张建国以公司名义出售房屋而未作否认表示，张建国在公安机关所作的陈述即其受邸冬青委托宣传、协调、出售房屋、办理房证等事实看，购房户有充分的理由相信于建、张建国代表被上诉人出售涉案房屋。杨德侠、徐慧强与被上诉人之间形成涉案房屋买卖合同关系，且房款已交付。而涉案房产由杨德侠、徐慧强的继承人赠与上诉人，故被上诉人应当协助上诉人就涉案房屋办理过户手续。上诉人要求被上诉人协助办理涉案房屋过户手续的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，上诉人徐晓东的上诉理由部分成立，予以支持；一审判决认定事实有误，适用法律不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初3458号民事判决；
二、徐州徐工资产咨询有限公司于本判决生效后十日内协助徐晓东办理涉案房屋的过户手续；
三、驳回徐晓东其他诉讼请求。
一审案件受理费2601，二审案件受理费2601元，由被上诉人徐州徐工资产咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 孙尚武
代理审判员 吴晓志
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 郭晓艳