云南省昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0112民初5734号
原告：李云顺，男，汉族，云南省昆明市人。
委托代理人：许文勇，云南王永明律师事务所律师，特别授权代理。
被告：昆明金锦都房地产开发有限公司。
委托代理人：冯俊声，男，汉族，云南省昆明市人，系该公司员工，特别授权代理。
原告李云顺诉被告昆明金锦都房地产开发有限公司（以下简称金锦都公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年6月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李云顺及其委托代理人许文勇，被告金锦都公司的委托代理人冯俊声到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李云顺向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2014年9月30日签订的合作建房协议；2、被告向原告返还预交房款261936.5元；3、被告支付原告上述预交房款自2014年10月29日起至实际还款之日止按年利率12%计算的资金使用费；4、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年9月30日，原告与被告签订《合作建房协议》，约定原告向被告预订滇池路新都昌广场项目，4幢23层12号住宅，房屋预定单价为每平米6700元，预估总房款为523873元，原告预交房款261936.5元。《合作建房协议》还约定，被告若于2015年12月31日前没有取得商品房预售许可证，原告可以于2016年1月30日前要求被告退还原告已支付的房款，并按同期银行存款利率支付资金使用费。原告于2014年10月28日按照约定向被告预交了261936.5元房款。截止2015年12月31日，在被告未取得商品房预售许可证的前提下，原告于2016年1月8日向被告提出书面退房申请及退款申请。但被告一直未给予任何答复，并以各种理由推脱，未返还原告预交的房款及利息。2017年6月5日，原告向被告发出催款函，要求被告在收到催款函10日内及时向原告支付预交房款。但至今被告仍未向原告退还预交房款及利息。故现原告诉至法院。
被告新锦都房地产公司辩称：首先，根据原被告签订的《合作建房协议》的约定，原告应在2016年1月30日前要求被告退还原告已付房款。但被告并没有在上述时间收到过原告要求退款的申请。因此，现原告要求退还房款，已过期限，故被告不应当退还原告房款。原告只能在被告取得商品房预售许可证后一周内向被告提出退房。其次，若法院经审理认为被告应当退还原告已付房款，则被告应根据《合作建房协议》的约定按同期银行存款利率向原告支付资金使用费。
本院对原被告无异�的证据予以确认并在卷佐证。
被告对原告提交的以下证据有异议：
一、退房申请及合作建房协议退款申请表复印件各一份，欲证明：原告在被告2015年12月31日前没有取得商品房预售许可证的前提下，按照《合作建房协议》的约定向被告提出退房及退款申请。
经质证，被告对该组证据不予认可，认为该组证据系复印件，且被告并没有收到过上述退房申请及合作建房协议退款申请表。
二、催款函一份，欲证明：在被告未按照协议约定退还原告预交的购房款及利息的情况下，原告向被告发出书面催款通知要求被告履行还款义务。
经质证，被告对该份证据不予认可，认为并未收到该份催款函。
三、昆明市西山区人民法院民�判决书、合作建房协议、合作建房补充协议复印件各一份，欲证明：被告在与其他购房人签订的《合作建房协议》、《合作建房补充协议》中约定的资金使用费是按年息12%计算，并得到法院的支持。因此，原被告约定的按同期银行存款利率支付资金使用费显失公平。
经质证，被告对该组证据不予认可，认为系复印件。
对于上述原被告有争议的证据，本院认为：对于原告提交的证据一证据二因被告不予认可，且上述证据中无被告或其工作人员的签章或签字，不能证明被告已收到上述证据，故本院对其不予确认。对于原告提交的证据三，应系被告与案外人的合同关系，与本案无关联性，故本院对其不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年9月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作建房协议》，约定：乙方预定房屋号为4幢23层12号房屋，房屋预测面积约为78.19㎡（实际以最终测绘面积为准），房屋预定单价为6700元/㎡，预估总房价为523873元，预交房款为261936.5元。此价格不含配套费、税金、办证费、房屋维修基金等，交房标准为毛坯房。乙方须在甲方取得项目《商品房预售许可证》之日起七日内与甲方签订《商品房购销合同》，并支付剩余房款或办理银行按揭贷款，已付房款转为购房款。逾期不办理后续付款或银行按揭手续的，视为放弃购房，该部分房源由甲方另行处置，甲方在乙方预定房源进行销售后的五个工作日内退还已收取的乙方款项。甲方若于2015年12月31日前没有取得商品房预售许可证，乙方可以于2016年1月30日前要求甲方退还乙方已支付的房款，并按同期银行存款利率支付资金使用费。在甲方取得《商品房预售许可证》前，乙方不得向甲方提出退房要求。在甲方取得商品房预售许可证后一周内（即七个工作日内），乙方要求退房的，甲方仅退还已收取的款项，不追加任何赔偿。被告于2014年10月28日向原告出具收据一份，载明：“兹收到李云顺11号项目住宅4-2312房款261936.5元”。
庭审中，被告认可至今未取得商品房预售许可证，并不能确定取得商品房预售许可证的时间。
本院认为，本案中，原被告签订的《合作建房协议》约定：被告须在原告取得项目《商品房预售许可证》之日起七天内与原告签订《商品房购销合同》。逾期不办理后续付款或银行按揭手续的，视为放弃购房。故该协议应为商品房预约合同，且上述协议系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于原告主张解除《合作建房协议》的诉讼请求，根据“甲方若于2015年12月31日前没有取得商品房预售许可证，乙方可以于2016年1月30日前要求甲方退还乙方已支付的房款，并按同期银行存款利率支付资金使用费”的约定，实际是赋予了原告在被告于2015年12月31日前没有取得商品房预售许可证即可行使单方合同解除权并主张退还已付购房款和相应资金使用费的合同权利。虽然被告认为原告未向其提出退房申请，但从《合作建房协议》的合同目的即固定期限前达成商品房购销合同的签订并最终实现原告获得商品房所有权以及该协议条款关于房号、价款、合同签订等预约预定的文意内容，只要被告在2015年12月31日前未取得商品房预售许可证，原告即可在2016年1月30日前依据双方的约定解除合同，之后则可依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情�之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，在被告于2016年1月30日后仍未取得商品房预售许可证的情况下，原告可行使法定单方合同解除权。由于原告起诉至法院可视为催告，而庭审中被告认可尚未取得商品房预售许可证，且不能确定取得商品房预售许可证的时间，故原告有权要求解除《合作建房协议》，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，由于原告已向被告支付购房款261936.5元，故被告还应退还原告上述款项。对于原告主张的资金使用费，实质属于损失的范畴，故本院酌情判令被告支付原告以261936.5元为基数计算自2014年10月28日起至上述款项实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金使用费。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告李云顺与被告昆明金锦都房地产开发有限公司于2014年9月30日签订的《合作建房协议》；
二、被告昆明金锦都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李云顺购房款261936.5元，并支付原告上述款项自2014年10月28日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金使用费。
三、驳回原告李云顺的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事�讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3253元（原告已预交），由被告昆明金锦都房地产开发有限公司承担（此款与上述款项一并给付原告李云顺）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审判员 吴 娴
二〇一七年七月二十日
书记员 温晓兰