广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤民申2638号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：许珠，男，汉族，1940年10月10日出生，住广东省广州市越秀区同乐坊**号*楼。
委托代理人：徐东林，广东一粤律师事务所律师。
委托代理人：许智明，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省广州市越秀区。
再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：广东粤海房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：萧泽光，董事长。
委托代理人：韩嵩，广东德良律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：广东省福利南方图书公司。住所地：广东省广州市文德路仁康里**号地下。
法定代表人：张家骏。
再审申请人许珠、广东粤海房地产开发有限公司（以下简称粤海公司）因与被申请人广东省福利南方图书公司（以下简称南方图书公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第5415号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
许珠申请再审称：（一）一、二审严重违反广东省高级人民法院（2010）粤高法民一申字第4770号民事裁定书认定的事实。该裁定书认为，“至于马汝成是否向申请人支付款项问题，因属房屋买卖双方之间的法律关系，应由涉案房屋买卖双方另行解决”，依该认定，《购买房屋协议书》虽然有效，但不能因此推定马汝成或者南方图书公司已经支付了购房款。故广东省高级人民法院的上述裁定认定该房屋的购房款并未支付，应由涉案房屋买卖双方履行解决。二审判决推定南方图书公司已经支付了购房款与生效裁判认定的事实不符。而且，本案中，许珠与马汝成之间存在房屋买卖合同关系，与南方图书公司之间没有任何关系。二审推定南方图书公司支付了购房款完全是主观捏造。南方图书公司作为国企没有证据证明其已经支付了购房款。（二）一、二审判决超出了南方图书公司的诉讼请求范围。南方图书公司并未要求粤海公司协助办理过户，一审判决粤海公司应协助办理过户超出南方图书公司的诉请，违反了民事诉讼法的规定。（三）业权人许珠在2000年产权公示至2004年领取产权证的4年间，房管局的产权公示张贴在涉案房屋，且在广州日报登报声明，涉案房屋的居住人和南方图书公司从未提出异议。开始拆迁时，南方图书公司也未反对或者主张权利，但现在粤海公司快要拆迁完毕时，南方图书公司才提出异议，与常理不符。（四）如果南方图书公司是涉案房屋买受人，则其在协议签订至今均未向许珠主张过权利，未要求许珠过户涉案房屋至其名下，且在以往的诉讼中亦未主张过权利，而且不能提供购房协议，更不符合常理。（五）一审判决适用法律错误。一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定是错误的，涉案房屋并非商品房，本案不适用该司法解释。而且，该司法解释第二十八条明确规定《中华人民共和国房地产管理法》施行前的商品房买卖行为适用当时的法律、法规，法律并未规定涉案房屋的买卖行为可以参照适用该司法解释。根据当时的法律规定，未取得房产证的房屋买卖是无效的，且南方图书公司也未提供已经支付购房款的证据。（六）南方图书公司的起诉已经超过诉讼时效。买方在合同成立之日起的30年之久都没有支付购房款，也未要求许珠办理过户手续，已经超过了《中华人民共和国民法通则》规定的最长诉讼时效，且不存在中止、中断的事由。（七）购房协议书不在南方图书公司手上，却在案外人朱少芬、朱彰勇手上，不符合常理。（八）许珠与南方图书公司不存在任何关系。（九）《中国南方图书公司征用文德路段拆迁安置协议书》并未约定涉案房屋的所有权归被拆迁人享有，而是约定被拆迁人要支付租金，说明南方图书公司安置第三方并非产权归第三方，又约定业主需要回房屋产权者，需按（84）穗常字24号文规定处理，故拆迁原居住房屋安置被拆迁人是没有产权的。（十）法院应支持许珠的反诉请求。根据上述事实以及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除条件，许珠请求解除其与南方图书公司于1985年1月31日签订的购房协议应得到支持。据此，许珠向本院申请再审。
粤海公司申请再审称：（一）一、二审存在程序错误。（2015）粤高法民一申字第416号已经在广东省高级人民法院进行了听证，如果该案改判或发回重审并确认粤海公司与许珠签订的房屋拆迁安置补偿协议有效，则南方图书公司在本案中的诉讼请求则不应得到支持。因此，粤海公司在二审中提出的中止审理的请求应得到支持。（二）二审适用法律错误。二审认定南方图书公司提出的房屋过户请求具有物权属性与合同法的精神相违背，属适用法律错误。南方图书公司提出的房屋过户请求是基于其与许珠签订的《购买房屋协议书》的合同义务，属于债权，而非物权，理应适用诉讼时效的规定。南方图书公司在签订合同后29年才要求相对方许珠履行合同显然已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。（三）二审判决粤海公司协助办理房屋过户登记手续，缺乏可执行性。据此，粤海公司向本院申请再审。
审查过程中，许珠向本院提交了（2015）粤高法民一申字第416号民事裁定书复印件，载明：“本院认为，涉案拆迁房屋的产权登记在许珠名下，粤海公司与许珠就涉案房屋拆迁事宜签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定许珠将涉案房屋交付给粤海公司拆迁，粤海公司一次性将涉案房屋拆迁安置补偿款交付给许珠。该合同是粤海公司与许珠之间的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，粤海公司与许珠均应按照合同约定履行。粤海公司在合同签订后按照约定将全部货币补偿款交给许珠，许珠有义务将涉案三、四、五层房屋交付给粤海公司拆迁。许珠已将涉案房屋第四层、第五层交付给粤海公司。涉案三层房屋现由朱少芬、朱少箐、朱彰勇占有使用，朱少芬、朱少箐、朱彰勇不是涉案合同的当事人，粤海公司要求朱少芬、朱少箐、朱彰勇将涉案第三层房屋腾空交付给粤海公司缺乏依据。二审判决驳回粤海公司要求朱少芬、朱少箐、朱彰勇交付涉案第三层房屋的诉请，依法有据。因生效的（2010）穗中法民五终字第1761号民事判决认定涉案第三层房屋是广东福利南方图书公司向许珠购买用于安置黄继玲户永迁居住，据此驳回许珠要求朱少芬、朱少箐、朱彰勇搬迁涉案第三层房屋的诉请。依据生效判决，许珠客观上也不能将涉案第三层房屋交付给粤海公司拆迁，二审判决据此驳回粤海公司要求许珠交付涉案第三层房屋的诉请，并无不当。至于许珠不能履行交付涉案第三层房屋的合同义务，粤海公司可以另寻途径解决。”许珠认为，其已将涉案房屋交付粤海公司，房产证已经交回房管局，涉案房屋已经不属于许珠所有，该房屋已经不可能再过户，所以原审判决明显错误，应予撤销。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据许珠、粤海公司申请再审的事实和理由，本案申请再审审查阶段的争议焦点是一、二审判令许珠协同南方图书公司到房管部门办理涉案房屋产权过户至南方图书公司名下的登记手续以及粤海公司协助办理上述过户登记手续，并驳回许珠要求解除1985年1月31日《购买房屋协议书》的诉讼请求是否正确。
根据一、二审查明的事实，1985年1月31日《购买房屋协议书》虽系由马汝成与许珠签订，并非南方图书公司与许珠签订，但涉案房屋系由南方图书公司向许珠购买用以安置朱少芬等被拆迁人居住的事实已经此前生效的（2010）穗中法民五终字第1761号民事判决书确认，许珠在本案中又主张其与南方图书公司无任何法律关系，与生效判决认定的事实不符，且无充分证据证明，本院不予采纳。该合同明确约定了许珠负有协助买受人办理房屋过户手续的义务。关于南方图书公司是否支付购房款的问题，本院（2010）粤高法民一申字第4770号民事裁定认为该问题应由买卖双方另行解决，系对该问题不予处理，由当事人另循法律途径解决，其意并非许珠所认为的已作出“南方图书公司并未支付购房款”的认定。许珠在本案中以南方图书公司未支付购房款为由主张行使法定解除权，但根据一、二审查明的事实，许珠在1985年1月31日《购买房屋协议书》签订之后的同年5月31日即将涉案房屋交付给朱少芬等被拆迁人居住使用至今，朱少芬等人亦未向许珠支付过任何费用，而至2009年之前，许珠未向朱少芬等人主张过任何权利，亦从未向南方图书公司主张过购房款，直至2010年向本院就（2010）穗中法民五终字第1761号民事判决申请再审时才提出南方图书公司没有证据证明已支付购房款。根据上述事实及日常生活经验法则综合考虑，结合优势证据原则，一、二审认定南方图书公司已向许珠支付购房款并据此驳回许珠要求解除合同的诉讼请求，并无不当。关于本院（2015）粤高法民一申字第416号民事裁定对本案的影响，本院认为，本院在该案中驳回了粤海公司的再审申请，虽然确认粤海公司与许珠签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》有效，许珠有义务将涉案房屋交给粤海公司拆迁，但同时认为生效的（2010）穗中法民五终字第1761号民事判决已认定涉案房屋是南方图书公司向许珠购买用于安置黄继玲户永迁居住，许珠客观上不能将涉案房屋交付给粤海公司拆迁。因此，粤海公司与许珠签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》虽然有效但客观履行不能，许珠和粤海公司均不能依据该合同对抗南方图书公司提出的过户请求。此外，对于许珠、粤海公司申请再审提出的南方图书公司请求过户已超过诉讼时效的问题，考虑到许珠在1985年1月31日《购买房屋协议书》签订之后即将涉案房屋交付给朱少芬等被拆迁人居住使用至今，合同一直在履行过程中，而本案各方当事人此前亦曾围绕相关合同效力及履行问题发生过数次诉讼，一、二审认定南方图书公司在本案中才提出过户请求并未超过法律规定的诉讼时效期间，亦无不当。南方图书公司在起诉时虽未将粤海公司一同列为被告，但由于办理房屋过户登记手续的客观需要以及粤海公司与南方图书公司、许珠的特殊法律关系，一、二审判令粤海公司协助办理涉案房屋的过户登记手续亦无不当。最后，关于许珠提交的本院（2015）粤高法民一申字第416号民事裁定书复印件，由于该裁定书的内容并不能支持许珠的主张，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十七条的规定，本院不再询问当事人。
综上，许珠、粤海公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，裁定如下：
驳回许珠、广东粤海房地产开发有限公司的再审申请。
审 判 长 贾 密
审 判 员 黄秋生
代理审判员 申良洪
二〇一六年七月五日
书 记 员 陈贤璇