广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终19124号上诉人（原审原告）：梁桂明，身份证住址广州市荔湾区。委托代理人：梁更生，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：杨桂珠，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：李棣华，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：刘斌，身份住址广州市越秀区贤藏街63号502房。上诉人梁桂明因与被上诉人杨桂珠、刘斌确认合同无效纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初3008号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人梁桂明上诉请求：1、撤销一审判决，改判广州市越秀区贤藏街63号502房、504房房屋交易合同一半无效；判令杨桂珠与刘斌关于广州市越秀区贤藏街63号502房、504房的交易合同一半无效。2、本案的一、二审诉讼费用全部由杨桂珠、刘斌承担。事实和理由：一、梁桂明与杨桂珠婚后通过房改获得广州市越秀区贤藏街63号502房、504房产权，上述房屋自房改后一直借给刘斌居住使用。梁桂明对房屋交易一事知情的证据理应由杨桂珠、刘斌负责出示。一审杨桂珠、刘斌所列举的证据中并没有梁桂明对房屋交易一事知情的证据，一审法院推断梁桂明知情，是不以事实为基础的违法判决，违背了民事诉讼法“以事实为依据，以法律为准绳”的基本原则。二、夫妻共有的涉案房屋安排女方的亲属居住是合乎情谊的，既然房子一直是自己的，又何须对亲属的居住“提出异议”呢?杨桂珠与其胞妹杨某(刘斌之母)签订《协议》。二者签订此协议是为了结付涉案房屋的购房款，若杨桂珠认为梁桂明对2001年买卖涉案房屋一事是知情的，那么《协议》又为何没有梁桂明的签名确认?杨桂珠和刘斌通过不合乎常理的交易方式以明显低价转让涉案房产的行为应认定为恶意低价转让房产。三、刘斌的行为不符合《物权法》第106条规定：1、刘斌不是善意取得；刘斌作为梁桂明的姨甥，明知涉案房屋有其他共有人情况下，却没有尽到征求共有人同意义务，私自与杨桂珠交易，属于主观恶意，杨桂珠在没有取得共有人授权情况下的交易理应部分无效。2、交易价格不是市场价格；合同额5万元远低于市场价格20万元，甚至只是市场价格的25％。四、综上所诉，杨桂珠与刘斌之间恶意串通，通过明显低价的方式将梁桂明与杨桂珠夫妻共有的涉案房屋进行转移，已严重侵犯了梁桂明的合法权益。被上诉人杨桂珠二审辩称：同意原审判决，不同意梁桂明的上诉请求。梁桂明称其对于涉案房屋的情况不清楚与事实上不符，涉案房屋一直由杨桂珠与其母亲居住，在杨桂珠的母亲去世之后，涉案房屋就出租出去，梁桂明对此是知情的。被上诉人刘斌二审辩称：同意原审判决，不同意梁桂明的上诉请求。2010年杨桂珠母亲去世的时候，梁桂明也有过来办丧事，所以梁桂明是清楚涉案房屋的情况的。梁桂明认为其不知涉案房屋被出租，应该举证证明，梁桂明一直在广州居住，不可能不清楚涉案房屋的情况。至于2013年的协议，涉案房屋是2001年交易的，2003年梁桂明的儿子曾经打电话过来询问过涉案房屋的事情，由于当时双方已经有矛盾了，所以才让我母亲与杨桂珠签订协议确认款项的支付。我方认为涉案房屋的转让过程是合法的。梁桂明于2016年3月14日向一审法院起诉请求:1、确认杨桂珠无权处分贤藏街63号502房、504房，杨桂珠与刘斌之间买卖（赠与）无效；2、刘斌返还贤藏街63号502房、504房房产恢复初始登记状态。一审法院认定的事实：梁桂明与杨桂珠于1978年10月16日登记结婚。杨桂珠与杨某为姐妹关系，刘斌为杨某的儿子。广州市越秀区起义路贤藏街63号502房、504房原登记在杨桂珠名下，为杨桂珠向广州市房地产管理局购买的房产。2001年10月，杨桂珠（委托代理人温伟达）与刘斌（委托代理人邓永嘉）签订《广州市房地产买卖合同》，约定刘斌向杨桂珠购买广州市越秀区起义路贤藏街63号502房、504房，交易价为5万元。广州市国土资源和房屋管理局于2001年10月25日核发权属人为刘斌的广州市越秀区起义路贤藏街63号502房、504房的《房地产证》，该证载明权属来源为2001年10月向杨桂珠购买，房屋建筑面积为54.28平方米，使用性质为住宅。2013年6月13日，杨桂珠与杨某签订《协议》，约定：本人杨广珠与胞姐杨桂珠于1999年12月对广州市起义路贤藏街63号502、504房房屋产权协议如下：1、由本人杨广珠全资向房管站购买贤藏街63号502、504房以房产交易形式过户到本人儿子刘斌名下；2、由本人杨广珠出资贰万贰仟元正作购买胞姐与姐夫正居住位于广州市东塱金宇花园房产作补偿胞姐及姐夫转让贤藏街63号502、504房房产所提供的政策工龄补助。购买东塱金宇花园的贰万贰仟元正支付情况如下：1999年12月支付壹万元，2000年12月支付伍仟元，2001年支付五佰元，2002年7月支付壹仟元，2013年6月支付伍仟伍佰元。以上合计支付贰万贰仟元本人杨某已按双方协议支付完所有款项，今后一切关于贤藏街63号502、504房产及房产引伸的一切其他问题，本人不作其他补偿及解释，特此立据，以支证明。梁桂明质证称对该《协议》有异议，因为没有经过梁桂明的同意，且认为交易的价格明显低于评估价格。杨桂珠和刘斌为证明向广州市房地产管理局购买涉案房屋的房款由杨广珠支付且房屋由杨某实际居住，提交了以下证据：1、公房租赁合同；2、公房租赁合同租金收据（仙湖街）；3、公房租赁租金收据（学宫街）；4、公房房屋管养费收据（贤藏街）；5、户口登记；6、死亡证明；7、杨桂珠与越秀区房管局于1999年8月26日签订的《广州市公有住房买卖协议书》；8、购买502房、504房的房款收据；9、交款人为杨桂珠的房屋手续费收据；10、委托人为杨某的房屋改造工程费发票；11、装修费收据；12、客户名称为杨某的电话费业务单；13、户名为杨某支付电费的存折记录；14、水费收据；15、有线电视费用单。梁桂明质证表示：对证据1-6真实性不予确认，认为上述材料与本案无关；对证据7真实性无异议；对证据8真实性予以确认，但对其内容有异议，上面记载杨桂珠的名字有异议；对证据9-15真实性无异议，但与本案无关。一审诉讼过程中，杨桂珠和刘斌提交了钟某乙出具的证人证言，内容为：证人证实：1、涉案502房和504房一直由刘某、杨某和刘斌共同使用；2、涉案房屋属于房改房，房改时，从杨某口中得知，购房时是由她交纳房款，由于杨桂珠是承租人，所以约定好仅是暂时挂名在杨桂珠名下，待购买后需改名至杨某名下；3、2010年刘某葬礼后，梁桂明向证人提及贤藏街房屋一事，房改时用了他的工龄购房，过户后他想将用作购房的工龄以金钱形式补偿，我作为局外人，曾劝说他，不要因为小小金钱而伤害了亲情，梁桂明当时也没有表示异议。而且我多年前已从杨某口中得知，梁桂明与杨桂珠一直居住的广州市荔湾区东沙大道金宇花园4号楼406房是杨广珠支付房款15000元购得，已经是对梁桂明的补偿。梁桂明对贤藏街63号502、504房的转让事宜是完全知情的。同时，杨桂珠和刘斌申请证人钟某乙出庭作证。钟某乙表示：我是杨某的干弟弟，刘斌的干舅舅；约在1975或1976年开始与杨某一家认识的时候，当时他们居住在仙湖街，后经拆迁调换至涉案502、504房，并由刘某、杨某、刘斌居住；当时涉案504房由杨某居住，涉案502房是两房一厅，刘某居住在其中一间小的房间，刘斌居住在大的房间；约在2008年刘某、杨某、刘斌一起搬走，刘斌将涉案502、504房出租并收取租金；杨桂珠约是在1978年与梁桂明结婚的时候就搬离仙湖街，其没有居住过涉案502房，至于其有否居住过涉案504房我不清楚；2010年1月正在办理刘某的葬礼事宜，梁桂明与我私下曾面对面聊天，其认为刘斌在购买贤藏街的房屋时使用了其工龄，刘斌应当为此对其进行适当补偿，我当时对其进行了开解，梁桂明也表示默认了我的劝解。梁桂明对证人当庭陈述的内容质证称：对证人所述的梁桂明对涉案房屋的买卖知情及默认有异议，认为毫无事实依据；对书面证人证言质证称：证人证言上的第一点内容认为与本案无关。对第二点内容有异议，对第三点中记载梁桂明知情涉案房屋的买卖及默认有异议，没有事实依据。对于房改购房时的出资情况，梁桂明表示：由于我的工资收入都是交给杨桂珠的，故房改购房的资金应当是杨桂珠交纳的，至于以何方式交纳我不清楚，我不确认房改购房资金是由杨某出资购买且征得我同意的。杨桂珠和刘斌表示：杨某有一次在与梁桂明、杨桂珠一起喝茶的时候告知过梁桂明可以房改购买公租房，当时协商说由谁购买，梁桂明当时表示没有钱，不购买。对于刘斌向杨桂珠购买涉案房屋所支付的房款情况，刘斌表示：房改购房登记至杨桂珠名下时支付了房款11942.15元，该笔费用是直接支付给了房管局的，还有交易费用几百元；购买东沙大道406房房产时支付了15000元给杨桂珠的；还有其他的生活费用几千元也是支付给了杨桂珠；在办理登记至我方名下的房产时交纳了过户费用几千元；上述所有的费用均是作为买卖合同中约定房款的一部分。杨桂珠表示：确认上述事实，我共收取了刘斌16500元，其中15000元是杨某给我购买东沙大道的房屋，1000元是因我生病向杨某借的，500元是由于我的儿子犯事故向杨某借的；梁桂明是知道我要出售贤藏街房屋的，且知道后十几年来并没有提出反对意见。梁桂明表示：我从未收取过刘斌或杨桂珠转交的关于涉案房屋的房款。对于涉案房屋的使用情况及梁桂明与杨桂珠的居住情况，梁桂明表示：我和杨桂珠先后在海珠区滨江东路三巷3号207房荔湾区东沙大道357号406房和荔湾区浣花西路汾水小区芬芳街12号403居住过，上述房屋均是由我与杨桂珠共同居住的，后我在2015年左右开始在滨江东居住，杨桂珠仍在芬芳街12号403居住，涉案502、504房一直由杨桂珠代我管理。杨桂珠表示：确认上述居住情况，在我儿子梁某读一至六年级期间我有时会回涉案房屋内居住。一审法院认为：涉案房屋原登记在杨桂珠名下，因涉案房屋是梁桂明与杨桂珠在婚姻关系存续期间取得的财产，故涉案房屋原属梁桂明与杨桂珠的夫妻共同财产。杨桂珠、刘斌称涉案房屋属于刘某家庭的共有财产，但房改购房合同和房款收据均显示购房人为杨桂珠，且房改购房后的产权登记亦为杨桂珠，因此杨桂珠、刘斌称涉案房屋属于刘某家庭的共有财产的意见依据不充分，一审法院不予接纳。杨桂珠、刘斌于2001年10月签订了《广州市房地产买卖合同》并办理了过户手续，涉案房屋现已登记在刘斌名下。虽然梁桂明主张杨桂珠未经其同意低价处分涉案房屋给刘斌的行为无效，但从常理看，房屋交易过户属于家庭生活的重大事项，如无特别情形，作为杨桂珠的丈夫理应知情。从庭审陈述可见，梁桂明和杨桂珠在2015年前均是共同居住一起生活，并不存在夫妻关系不和睦或分居等特别情形；其次，梁桂明于2016年3月14日才提起本案诉讼，距涉案房屋于2001年10月过户登记至刘斌名下已近十五年，梁桂明并未能提供证据证明其曾对涉案房屋过户登记至刘斌名下一事提出异议。最后，关于房款问题，虽梁桂明称合同约定的价格偏低，但杨桂珠确认刘斌以承担东沙大道房屋房款和借款的方式支付了涉案房屋的房款，且杨桂珠与刘斌的母亲杨某签订的《协议》已明确杨某已支付完涉案房屋所有款项，鉴于杨桂珠、刘斌是亲属关系且关系良好，合同约定的售房价格低于市场价格符合情理。综上，在梁桂明未能举证证明其曾对房屋交易提出过异议以及杨桂珠、刘斌存在恶意串通的情况下，梁桂明要求确认杨桂珠无权处分涉案房屋，杨桂珠、刘斌之间买卖（赠与）无效以及要求刘斌返还涉案房产恢复初始登记状态的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，于2016年9月12日作出如下判决：驳回原告梁桂明的全部诉讼请求。本案受理9228元，由原告梁桂明负担。本院二审期间，被上诉人刘斌提交四张照片，拟证明其在2010年已经没有在涉案房屋居住，已将涉案房屋出租，梁桂明对此是知情的。杨桂珠对该照片没有异议。梁桂明认为：对照片的真实性没有异议，但该照片只能证明梁桂明去参加岳母丧礼，不能证明刘斌已经没有在涉案房屋居住。经审查，各方当事人均对一审查明事实无异议，本院予以确认。二审中，梁桂明称：其与杨桂珠直到目前为止还是婚姻关系，2016年3月份以前都同住，现在分开居住。其知道购买房改房的事情，用其和杨桂珠的工龄折抵部分房款。基于对杨桂珠的信任，房改的所有事宜都是由杨桂珠去办理。涉案房屋一直由杨桂珠的母亲、杨某及刘斌在居住，但有一部分产权是属于梁桂明的。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对梁桂明的上诉请求和理由，本院认定如下：梁桂明主张杨桂珠与刘斌恶意串通，未经其同意以明显低价的方式对夫妻共有的涉案房屋进行转移。但从梁桂明二审的陈述看，梁桂明对于涉案房屋进行房改是知情的，并表示所有的事情均由杨桂珠办理，房改时用其和杨桂珠的工龄折抵部分房款，涉案房屋也一直由杨某、刘斌一家居住。梁桂明一审也陈述其工资收入都是交给杨桂珠，房改购房的资金应当是杨桂珠缴纳的，至于以何方式缴纳不清楚。梁桂明上述陈述表明其对涉案房屋的购买、使用均以杨桂珠的意见为主，其也未提出异议。另外，钟某乙证实2010年刘某葬礼后梁桂明提出涉案房屋房改时用了其工龄购房，刘斌应当对其作出补偿，由此可见，引起本案的纠纷并非如梁桂明所述其对转让涉案房屋给刘斌不知情。再结合梁桂明与杨桂珠直到本案诉讼时并不存在夫妻关系不和睦的情形分析，一审认为房屋交易过户属于家庭生活的重大事项，如无特别情形，作为杨桂珠的丈夫理应知情，符合常理，也符合本案的事实，并无不当。其次，梁桂明也未能提供充分证据证实杨桂珠与刘斌恶意串通，应承担不利的法律后果。综合本案当事人的陈述、证据以及各方系亲属关系分析，一审认为合同约定的售房价低于市场价格符合常理，亦并无不当。综上所述，梁桂明的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9228元，由梁桂明负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一七年三月八日书记员  罗 涛黄咏欣