广东省深圳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤03执异1号
执行异议人深圳市中洲投资控股股份有限公司。
法定代表人姚日波，该公司董事长。
申请执行人香港福根发展有限公司（HONGKONGFUGENDEVELOPMENTLIMITED）。
法定代表人黄小卫，该公司董事。
委托代理人赵俊，广东竞德律师事务所律师。
被执行人奇业发展有限公司（BLOOMINGFAIRDEVELOPMENT）.
法定代表人谈本能，该公司董事总经理。
关于申请执行人香港福根发展有限公司（以下简称“福根公司”）与被执行人奇业发展有限公司（以下简称“奇业公司”）合作开发房地产合同纠纷一案，本院作出的（2005）深中法民五重字第9号民事判决书已经发生法律效力。因奇业公司未履行生效判决所确定的法律义务，福根公司向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2013）深中法执字第1197号。执行过程中，本院于2015年5月26日作出（2013）深中法执字第1197-1号执行裁定书及（2013）深中法执字第1197-1号协助执行通知书。深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称“中洲公司”）对该两项执行行为不服，向本院提出执行异议。本院依法受理并另行组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
中洲公司异议称：
一、被执行人奇业公司尚欠异议人荔湖花苑项目款项本息共计981万元。在奇业公司未清偿上述款项前，荔湖花苑裙楼47%的租金收益应归属异议人，用于抵扣奇业公司应付异议人的荔湖花苑项目款项。奇业公司所占有的47%的荔湖花苑裙楼物业在2008年9月之前一直空置，后因奇业公司仍欠异议人已售物业税金、公用设施维修基金、工程款、利息等项目款项，奇业公司与异议人于2008年9月2日签订了《荔湖花苑裙楼委托租赁合同》，委托异议人将上述47%的物业租赁，用于抵扣其在异议人的欠款862万元，委托期限至2013年12月31日，双方在合同中确定了奇业公司拖欠异议人项目款项的事实。合同签订后，因奇业公司的原因，上述物业直至2010年才顺利出租。2013年10月21日，双方再次签订《荔湖花苑裙楼委托租赁合同》，将期限延至2016年12月31日，并再次确定奇业公司拖欠异议人项目款项的事实。截止至2015年5月31日，奇业公司仍欠异议人项目款项本息共计981万元。奇业公司是否享有荔湖花苑裙楼47%权益，该权益是否合法有效，应由该公司另行通过法律途径解决。在未通过法律途径确认被执行人在荔湖花苑裙楼中的权益前，深圳市中级人民法院（以下简称“深圳中院”）以“异议人提交的情况说明中称被执行人在荔湖花苑裙楼享有47%的权益”为由，要求异议人将荔湖花苑裙楼租金收益的47%作为执行款，转至法院执行账户，没有法律依据。
二、深圳中院不应对荔湖花苑裙楼采取查封措施。按照我国物权法第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”、第十七条关于“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”等法律、司法解释的规定，异议人是荔湖花苑裙楼的所有权人。深圳中院仅以“异议人提交的情况说明中称被执行人在荔湖花苑裙楼享有47%的权益”为由，查封荔湖花苑裙楼，没有法律依据。奇业公司在未通过法律途径确认其在荔湖花苑裙楼中的权益前，深圳中院不应对荔湖花苑裙楼采取查封措施。且荔湖花苑裙楼实际已对外出租，如查封该房产，会对裙楼租金收益造成实质影响，既损害申请执行人的利益，也损害异议人的权益。
三、深圳中院不应对荔湖花苑塔楼B座14E房产采取查封措施。异议人已于2001年2月15日将该房产卖给深圳能源投资股份有限公司，该公司已付清房款。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，深圳中院不应对该房产采取查封措施，否则将损害购房者的合法权益。
综上，异议人请求：1、撤销（2013）深中法执字第1197-1号执行裁定书及（2013）深中法执字第1197-1号协助执行通知书；2、撤销（2013）深中法执字第1197-1号协助执行通知书第三项内容；3、解除对异议人名下荔湖花苑裙楼的查封；4、解除对荔湖花苑塔楼B座14E房产的查封。
本院查明：关于原告福根公司与被告奇业公司、第三人刘华英、深圳市长城投资控股股份有限公司（注：该公司于2014年3月7日更名为中洲公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2012年7月24日作出（2005）深中法民五重字第9号民事判决，判令：1、奇业公司与第三人中洲公司共同将荔湖花苑B栋18E房产办理转移登记至福根公司；2、奇业公司向福根公司支付款项29340029元；3、驳回福根公司的其他诉讼请求。
根据本院（2005）深中法民五重字第9号民事判决认定的事实，1991年7月6日，奇业公司与中洲公司签订《园岭大厦合作建设合同》，合作开发位于深圳市罗湖区园岭住宅区红荔路北侧深圳市图书馆对面的土地4594平方米“园岭大厦”项目，双方约定中洲公司以土地使用权进行合作，负责其土地的征用、拆迁、场平和报建工作，负责支付本工程排出污、雨水系统工程与市政总管接口时除施工费外的其他费用，奇业公司承担该项目从现状起的全部施工建设费用和供电增容费，并负责方案和施工图重新设计的费用等。利益分配方面，建筑产品面积五三比四七分成法，即中洲公司分得53%，奇业公司分得47%。后该项目更名为“荔湖花苑”。
一审宣判后，福根公司和奇业公司均不服，向广东省高级人民法院提起上诉。2013年10月17日，广东省高级人民法院作出（2013）粤高法民一终字第16号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。二审判决对上述一审判决所认定的事实予以确认。
2013年12月10日，福根公司向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2013）深中法执字第1197号。
2014年9月17日，福根公司向本院提交《奇业公司资产说明》、《关于请求执行香港奇业发展有限公司租金收益的申请》以及《关于请求向中洲公司调查取证申请》，认为根据二审判决书认定的事实，荔湖花苑项目系由奇业公司与中洲公司合作开发，奇业公司对该项目有47%的权益。福根公司了解获悉，该项目中的裙楼至今未作分配，奇业公司在该裙楼中拥有的47%权益登记在中洲公司名下。而且，荔湖花苑裙楼长期由中洲公司对外出租，奇业公司对租金享有47%的收益。据此请求本院向中洲公司调查如下事项：1、奇业公司在荔湖花苑裙楼所占份额；2、奇业公司每年在荔湖花苑裙楼及地下车库的租金收益；3、奇业公司在荔湖花苑塔楼部分所占有的物业具体情况。
2014年12月1日，本院向中洲公司送达（2013）深中法执字第1197-2号协助执行通知书，请求该公司协助调查、执行如下事项：1、书面报告奇业公司在荔湖花园裙楼所占具体份额，并附相关证明材料；2、书面报告奇业公司在荔湖花苑裙楼及地下车库租金收益的详细情况，并附相关证明材料；3、书面报告奇业公司在荔湖花园塔楼部分所占有的物业具体情况，并附相关证明材料；4、将奇业公司在前述物业中的所有现金收益支付至本院执行款账户。
2014年12月5日，中洲公司向本院提交书面情况说明：1、奇业公司在荔湖花苑裙楼所占份额为47%，但双方未对该房产进行实质性分割，现存文件仅有《园岭大厦合作建设合同》。2、奇业公司所占有的47%的荔湖花苑裙楼物业在2008年9月之前一直空置，后因奇业公司仍欠该司租金、物业管理费、利息等费用，奇业公司与该司于2008年9月2日签订《荔湖花苑裙楼委托租赁合同》，委托该司将上述47%的物业租赁，用以抵扣其在该司欠款862万元，委托期限至2013年12月31日。双方在合同中确定了奇业公司拖欠该司欠款的事实。合同签订后，因奇业公司原因，上述物业直至2010年才顺利出租。2013年10月21日，双方再次签订《荔湖花苑裙楼委托租赁合同》，将期限延至2016年12月31日，并再次确定奇业公司拖欠该司欠款的事实。至今，奇业公司仍欠该司本息合计988万元。奇业公司荔湖花苑地下车库在2008年以前该司不负责经营，2008年9月2日，奇业公司与该司签订《荔湖花苑地下车库收益分成协议》，约定停车场由该司委托长城物业集团有限公司经营，该司分配经营利润的53%，奇业公司分配净利润的47%。但因地下车库车位较少，人工成本上涨，地下车库连续巨额亏损，从未盈利。3、因荔湖花苑塔楼物业已根据《关于荔湖花苑塔楼物业分配办法》分配完成，故对于奇业公司是否仍然占有塔楼物业或是否将该物业出售、出租，该司并不知情。
2015年5月26日，本院作出（2013）深中法执字第1197-1号执行裁定书，裁定：一、查封案外人中洲公司名下位于深圳市福田区红荔路以北、红岭中路以西荔湖花苑裙楼。二、查封案外人中洲公司名下位于深圳市福田区红荔路以北、红岭中路以西荔湖花苑塔楼B座14E房产。
2015年5月6日，本院另作出（2013）深中法执字第1197-1号协助执行通知书，要求中洲公司协助执行以下事项：一、查封中洲公司名下位于深圳市福田区红荔路以北、红岭中路以西荔湖花苑裙楼47%的份额。二、查封中洲公司名下位于深圳市福田区红荔路以北、红岭中路以西荔湖花苑塔楼B座14E的房产。查封期间不得为处分、抵押、出租等影响前述财产价值的行为。以上查封期限为自收到本通知之日起三年。三、中洲公司在收到本通知之日起五日内将前述房产的相关租金收益等支付至本院执行款账户。逾期或者拒不执行前述协助调查、执行义务的，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定予以处理。
2015年6月9日，深圳市房地产权登记中心根据本院作出的（2013）深中法执字第1197-1号执行裁定书，协助办理了对中洲公司名下荔湖花苑裙楼（房地产证号：30××31）的查封，查封期限自2015年6月8日至2018年6月7日。
另查，中洲公司在本次异议审查程序中提交了一份标题为《荔湖花苑裙楼委托租赁合同》的证据材料，显示：该合同由奇业公司与中洲公司的前身中洲公司于2008年9月2日签订，主要涉及奇业公司（委托人）委托中洲公司（××）出租其在荔湖花苑裙楼房产的事宜。合同前言部分显示：委托人与××共同拥有位于深圳市福田区红荔路的荔湖花苑裙楼1至3层产权（其中委托人拥有47%，××拥有53%）。合同条款显示：委托人委托××将委托人的荔湖花苑裙楼1至3层47%的房地产对外出租，由此产生的一切税费均由委托人承担。荔湖花苑1-3层裙楼出租后，××有权将委托人应付××的荔湖花苑项目款项在委托人应得的房租中直接扣除。出租方式为：××先按政府的规定办出荔湖花苑裙楼1至3层（其中包括委托人拥有的47%）的房地产证，再以该房地产现状出租给他人。若该房产整体出租，则委托人拥有总租金的47%，××拥有总租金的53%；若该房产未能整体出租，则委托人拥有荔湖花苑裙楼1至3层南北中轴线13以东部分94%租金收益，××拥有荔湖花苑裙楼1至3层南北中轴线13以西部分租金收益加上南北中轴线13以东部分6%的租金收益。合同的委托期限自2008年9月2日起至2013年12月31日止。
中洲公司在本次异议审查程序中还提交了另一份标题同为《荔湖花苑裙楼委托租赁合同》的证据材料，显示：该合同由奇业公司（甲方、委托方）与中洲公司的前身中洲公司（受托方、乙方）于2013年10月21日签订，仍是涉及奇业公司委托中洲公司出租其在荔湖花苑裙楼房产的事宜。合同前言部分显示：鉴于甲乙双方合作开发位于深圳市福田区红荔路的荔湖花苑，住宅部分房产已分割，而荔湖花苑裙楼1至3层房产至今尚未分割（其中甲方拥有47%，乙方拥有53%）；甲方与刘华英、福根公司等法律纠纷尚未解决，且荔湖花苑裙楼的测绘还存在历史遗留问题。为此，甲乙双方同意在该纠纷及乙方与刘华英、深圳老福根发展有限公司等法律纠纷未最终解决之前，在荔湖花苑裙楼测绘的历史遗留问题未解决之前，暂不对荔湖花苑裙楼进行分割，甲方拥有荔湖花苑裙楼47%的房产仍登记在乙方名下。合同的委托期限：荔湖花苑裙楼二楼房产出租的委托期限自2013年10月30日计至2016年12月31日；荔湖花苑裙楼一、三楼房产出租的委托期限自2014年1月1日计至2016年12月31日。
经核，中洲公司在本次异议审查程序中提交的上述两份《荔湖花苑裙楼委托租赁合同》，均已由该公司在2014年12月5日向本院提交的书面情况说明中作为附件一并提交。
再查，对异议人中洲公司在本次异议中所提的第4项异议请求，即申请解除对荔湖花苑塔楼B座14E房产查封的请求，本院已另案受理进行审查，案号为（2016）粤03执异14号。
本院认为：异议人中洲公司在本次异议中所指向的执行行为，是本院作出的（2013）深中法执字第1197-1号执行裁定书及（2013）深中法执字第1197-1号协助执行通知书。根据中洲公司的异议请求及理由，其认为荔湖花苑裙楼的所有权目前登记在该公司名下，其是荔湖花苑裙楼的合法所有权人。在被执行人奇业公司未通过法律途径明确其是否在荔湖花苑裙楼享有权益之前，深圳中院既无权查封登记在异议人名下的荔湖花苑裙楼，亦无权要求异议人协助将奇业公司在该裙楼租金收益中的相应租金份额交给深圳中院。可见，中洲公司是以对荔湖花苑裙楼享有所有权为由，既针对本院对该裙楼的查封行为提出排除执行的标的异议，又针对本院要求其协助将被执行人奇业公司在该裙楼享有的租金收益份额提交法院的通知提出执行行为异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款的规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。因此，对中洲公司的异议请求，本院依照民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查。
人民法院在执行程序中的查封，系以权利外观作为判断执行财产权属的依据，以形式审查作为执行财产权属判断的基本原则，即原则上法院只能查封登记在被执行人名下的财产。但有原则自有例外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款的规定，对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案执行依据（2005）深中法民五重字第9号民事判决书查明，荔湖花苑项目由奇业公司与中洲公司的前身中洲公司共同开发，双方约定对建成后的荔湖花苑项目按照五三比四七的分成法进行建筑面积分配，即中洲公司分得53%，奇业公司分得47%。中洲公司在本案执行程序及异议审查程序中提交的，由其与奇业公司先后于2008年9月2日、2013年10月21日签订的两份《荔湖花苑裙楼委托租赁合同》，均显示奇业公司委托中洲公司将前者在荔湖花苑裙楼享有的47%的物业对外出租。2008年9月2日签订的《荔湖花苑裙楼委托租赁合同》的前言部分显示：荔湖花苑裙楼1至3层产权由中洲公司与奇业公司共同所有，其中奇业公司拥有47%。2013年10月21日签订的《荔湖花苑裙楼委托租赁合同》的前言部分显示：荔湖花苑裙楼之所以不分割，是因为奇业公司与其他案外人存在尚未解决的法律纠纷，且裙楼本身存在测绘方面的历史遗留问题，奇业公司同意将其拥有的荔湖花园裙楼47%房产仍登记在中洲公司名下。中洲公司应本院（2013）深中法执字第1197-2号协助执行通知书的要求提交的书面情况说明，亦自认奇业公司在荔湖花苑裙楼所占份额为47%，并自认系受奇业公司委托将后者在该裙楼享有的47%的物业对外出租。因此，本院根据中洲公司提交的相关材料和情况说明，将被执行人奇业公司在荔湖花苑裙楼中享有的47%的权益份额作为本案执行财产予以查封，符合法律规定。由于荔湖花苑裙楼尚未完成最终的所有权分割，因此本院根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十条第一款关于“人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封”的规定，对荔湖花苑裙楼进行整体查封，并无不当。
本院注意到，中洲公司在异议申请书中声称，其受奇业公司的委托对外出租后者在荔湖花苑裙楼中47%的物业，系以租金收益抵偿奇业公司在荔湖花苑项目开发过程中拖欠异议人的本金和利息。对此本院认为，中洲公司如主张其与奇业公司存在债务纠纷，该债务是否真实、合法，具体债务金额是多少，对于这些实体问题，应当通过实体诉讼审查程序加以认定。而且，即使中洲公司与奇业公司之间存在如其异议申请书中所称的民事纠纷，该纠纷的性质亦仅属普通金钱债务纠纷，而非围绕荔湖花苑裙楼的产权分割存在争议。故中洲公司的该项异议主张，不足以排除本院对奇业公司在荔湖花苑裙楼所享权益份额的执行。
综上，中洲公司的异议主张及理由，均不足以证明其对荔湖花苑裙楼享有可以完全排除执行的实体权益。中洲公司关于解除对荔湖花苑裙楼查封的异议请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回深圳市中洲投资控股股份有限公司的异议。
如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 时春蕾
代理审判员 欧宏伟
代理审判员 肖伟光
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 叶志桃
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条：案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。
对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条：案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。