广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河中法民一终字第728号
上诉人（原审原告）：钟胜锋，男，汉族。
委托代理人：ＸＸＸ，广东正显律师事务所律师。
委托代理人：孙富宝，广东正显律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：河源市鑫润置业有限公司，住所地：河源市新市区火车站小区站前路东面建设大道南边河源义乌小商品城6楼办公室。
法定代表人：黄婉婷，经理。
委托代理人：杨菊珍，广东兴源律师事务所律师。
委托代理人：严家俊，广东兴源律师事务所实习律师。
上诉人钟胜锋与上诉人河源市鑫润置业有限公司（以下简称鑫润置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2015）河城法民一初字第362号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告与被告于2012年12月23日签订了编号为2XXXXXXXX8的《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于河源市新市区火车站小区站前路东边建设大道南边河源义乌小商品批发城某栋某号房。该房总房价为345249元，付款方式约定为：2012年12月23日前付清首期房款105249元，余款240000元通过银行按揭支付。合同还约定：被告应在2013年10月30日前将符合本合同约定的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告当日向被告交清了购房首付款105249元及住房维修基金3897元。被告开发的河源义乌小商品批发城于2013年7月2日通过了工程竣工验收。由于原告的银行按揭未能如期发放，被告未能于2013年10月30日前将房屋交付原告使用，原告遂于2015年1月8日向被告发出解除购房合同通知书。2015年1月19日被告作出复函，不同意原告的退房要求。同年2月10日，原告向东源县农村商业银行发出《解除商品房担保贷款合同通知书》。
原审法院认为，原告钟胜锋与被告河源市鑫润置业有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受到法律保护。原告在交付了105249元首付款后，余款24万未能如期办理银行按揭，原告认为属于被告的原因导致按揭款不能发放，但并没有提供这方面的证据，原审法院不予支持。被告的房屋在2013年10月30日前已符合交楼条件，由于原告的购房款未能付清导致不能交楼，被告并无违约。现原告明确表求要解除合同，原审法院予以支持，被告应将原告的首款付105249元及住房维修基金3897元返还给原告。被告在答辩意见中明确表示保留追究原告违约责任，被告可另行主张原告的违约责任。原告主张被告要赔付迟延交房违约金及已交款项的利息，原审法院不予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条之规定，判决如下：（一）解除原告钟胜锋与被告河源市鑫润置业有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2XXXXXXXX8）。（二）被告河源市鑫润置业有限公司应在本判决生效后十日内返还原告钟胜锋所交付的首付款105249元及住房维修基金费3897元。（三）驳回原告钟胜锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2992元，由原告钟胜锋负担。
上诉人钟胜锋不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一、一审法院认为，被上诉人为上诉人办理的按揭贷款未发下来，导致被上诉人拒绝交楼，属于上诉人违约，且未支持上诉人一审请求的违约金和利息的理由，不能成立。具体理由如下：（1）上诉人的按揭贷款未批下来并非是上诉人的原因所致。上诉人于2014年初，按照被上诉人和按揭银行的要求，早已向被上诉人及其指定的银行提供了办理按揭贷款的所有资料和手续，上诉人已尽到了协助配合的义务。（2）经过了解，银行未能批下来按揭贷款的原因，一是被上诉人未能按约定于2013年10月30日前，完成建设、监理、施工、勘察及设计五个单位的工程合格验收，无法办理贷款；二是被上诉人开发商开发的楼盘在按揭银行的担保贷款额度已用满，为此，也是因为被上诉人未能控制好其在银行的按揭贷款额度及与银行的贷款合作关系。故，均是因被上诉人的原因造成的。可见，这些原因，均非属于不可抗力，不应免除被上诉人逾期交房的违约责任。（3）办理本案预售商品房（期房）按揭贷款手续，是应有作为开发商即被上诉人公司负责办理的。根据合同附件四第三条第（2）款的约定及结合预售商品房自身的特点和特定的交易习惯，办理预售商品房按揭贷款的义务应当而且也只能由开发商办理。因为预售商品房属于正在筹建的期房，并未办出房产证件，借款银行不可能接受购房者单独向银行申请按揭贷款，而是要求开发商为购房者的按揭借款提供保证，同时要求开发商必须在按揭银行存一定金额的保证金。楼盘推向市场后，选择按揭付款的购房者将个人资料交给开发商，由开发商再将资料交给按揭银行审查，之后再签订按揭贷款担保合同。可见，上述期房按揭贷款也只有开发商才能办理。因此，办理期房按揭贷款手续明显是开发商的义务，购房者也仅由提供贷款资料的协助义务。（4）根据被上诉人公司提供的格式合同中，《商品房买卖合同》附件四第四条虽显示：标的商品房经验收合格并经出卖人通知后10日内，买受人应付清房款和其他费用签署《收楼书》收受标的房产，如遇买受人无正当理由怠于办理上述手续时，则视为买受人已对该标的房产予以合格验收并同意交付使用等。其实该条是对买受人拒收房屋的违约约定，并非是交房的条件约定。此处的买受人付清房款是针对付全款（非按揭购房）的买受人而言的，不适用按揭方式付款的情形；若被上诉人硬理解为包括按揭方式付款的情形，也只能说此处指的是应交清首付款，并非包括按揭房款。因按揭贷款是有出售方开发房产公司办理的，买受人无法决定。如果按照被上诉人的理解，该条与前面的房产交付、按揭贷款的约定是相矛盾的。其中《购房合同》约定的第八条、九条及附件四的第四条（1）款的约定，被告延迟交房的情形只有一种，即遇到不可抗力的原因。否则，延迟交房就应视为违约。因此，被上诉人提出合同附件四第四条（2）款的约定，并非系本案延迟交房的免责事由。根据《合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，应按照买受方上诉人的解释给予支持。总之，被上诉人以上诉人的按揭贷款未批下来拒绝交房的理由，明显不能成立。况且，无论按揭贷款是否批下来，被上诉人均应按照合同约定履行交房义务。而一审法院认定，按揭贷款未批下来，导致被上诉人拒绝交房，属于上诉人违约，明显是错误的，恳请贵院依法予以纠正。第二，从双方签订的预售商品房购房合同中足以看出，被上诉人未按合同约定履行，逾期一年多未向上诉人交付房产，明显属于违约，故上诉人要求解除合同，返还购房款本金、利息及赔付违约金的请求，应依法给予支持。双方签订预售商品房买卖合同第八条、九条明确约定：被上诉人应在2013年10月30日前将符合本合同约定的商品房交付给上诉人使用，即在2013年10月30日前，被上诉人须达到由建设、监理、施工、勘察、设计五个单位完成的工程合格验收。同时约定：只有遇到一种特殊原因即遭遇不可抗力，出卖人方可据实延期交房。否则，逾期交房均应属于出卖人违约。且第九条约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，并可要求退还全部已付款，及支付买受人累计已付款5%的违约金。合同签订后，上诉人当日按约定向被上诉人交清了购房首付款105249元及住房（AXXXX房）维修基金费3897元。而被上诉人不但未在2013年10月30日前按约交房，而后一直到上诉人提出解除购房合同之前，逾期一年多的时间，经上诉人多次催促，而被上诉人仍然拒绝交房。可见，被上诉人的行为明显违反了上述购房合同的约定，属于严重违约。根据《合同法》第93条、94条的规定，上诉人有权提出解除购房合同，且有事实根据和法律依据。同时根据《合同法》第96条规定，当事人主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。故双方的购房合同，自上诉人2015年1月份向被上诉人送达解除通知书时已解除。且依据《合同法》第97条、113条、114条规定，及《购房合同》第九条的约定，因上诉人所交的首付款均是其自己贷的款，所约定的违约金并不能足以弥补给上诉人造成的损失，故应在支持上诉人返还本金、赔偿违约金的同时，还应支付同期银行贷款利息。第三，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。根据以上法律规定，结合本案，未能为上诉人办理预售房按揭贷款的原因，是因为被上诉人开发商未能如期竣工验收及没有控制好与其合作银行按揭贷款的额度造成的，继而造成被上诉人违约拒绝交房。故上诉人有权要求解除合同、返还购房款本金、利息及支付违约金等损失。退一步讲，未能办理按揭贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行的原因，即便不可归责于双方当事人，上诉人请求解除合同，被上诉人也应当将收受的购房款本金及利息返还上诉人。
上诉人鑫润置业公司也不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称：1.依法撤销原审判决并依法判决驳回被上诉人诉讼请求；2.判令被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实和理由如：（一）原审判决认定上诉人并无违约，却又在无任何事实依据判决支持被上诉人请求并要求上诉人退款，明显有失公正。原审法院判决认定：双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受到法律保护。被上诉人在支付了105249元首付款后，余款24万元未能如期办理银行按揭，被上诉人认为属于上诉人的原因导致按揭款不能发放，但并没有提供这方面的证据，原审法院不予支持。上诉人的房屋在2013年10月30日前已符合交楼条件，由于被上诉人的购房款未能付清导致不能交楼，上诉人并无违约。在认定上诉人无任何违约情况下，原审判决却又直接支持了被上诉人解除合同、退首付款和维修基金的诉讼请求，而且在事实依据上仅因“现原告（被上诉人）明确表求要解除合同，本院予以支持（见原审判决书第4页）”为理由而作出上述判决，不仅明显有失公正，不符合《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）的公平、诚实信用原则，而且无任何事实依据，在说理上难以让上诉人、社会公众信服。（二）原审判决适用法律错误。原审判决依照《合同法》第九十四条、第九十七条之规定作出判决，在上诉人复函明确不同意解除合同的情况下，支持被上诉人解除合同的要求。而《合同法》第九十四条具体规定为：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。但在本案中，被上诉人已符合银行按揭条件，也与银行签订了按揭贷款合同，贷款未能如期发放属银行额度调配问题，但并不影响贷款的最终发放，不存在不可抗力因素，也没有第二款、第四款、第五款的情形，原审判决未指明具体引用该条哪一款，只能推定原审判决是引用该条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，但是原审判决已经清楚地查明上诉人在合同约定的期限前已经符合交楼条件并多次催告被上诉人交款收楼，积极履行合同，无任何违约行为，但被上诉人却迟延履行主要债务，并回函拒绝履行。所以被上诉人是违约方，上诉人是守约方，《合同法》第九十四条规定的合同解除权行使人应当是守约方，而非赋予违约方任意违约并解除合同的权利，这样也符合《合同法》保护诚信交易、维护守约方利益的精神。（三）被上诉人应当承担违约赔偿责任。通过现有证据和原审判决认定的事实，被上诉人迟延履行主要债务，经催告后发函表示拒绝履行，明显存在先行违约行为。不仅依据上诉人与被上诉人签订《广东省商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任条款，而且根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及民法通则第一百一十一条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”被上诉人都应当承担违约责任，上诉人有权要求其继续履行合同并要求被上诉人承担赔偿责任。综上，原审判决有失公正，原审判决认定上诉人并无违约，却判决支持被上诉人请求并要求上诉人退款有违公平、诚实信用原则。原审判决适用法律错误，《合同法》第九十四条的合同解除权应当由守约方行使而不是违约方，被上诉人明显先行违约，应当承担相应违约责任，应向上诉人支付违约金或上诉人不退首付款。
上诉人钟胜锋答辩称：答辩意见与上诉意见一致。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。根据本案当事人在二审中的意见，本案争议焦点是：1、涉案的《广东省商品房买卖合同》（合同编号为2XXXXXXXX8）能否解除。2、如合同可以解除，是否存在违约行为，鑫润置业公司是否要退还钟胜锋首付款105249元及住房维修基金3897元，并赔付钟胜锋因迟延交房的违约金5457元和支付以首付款和住房维修基金交付之日起以两项总和109146元（105249元＋3897元）为基数按同期银行贷款利率计付利息20000元。
关于涉案的《广东省商品房买卖合同》（合同编号为2XXXXXXXX8）能否解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案上诉人钟胜锋虽已签订《商品房担保贷款合同》，但由于银行较长时间没有放款，钟胜锋为保护自身合法权益于2015年2月10日向银行发出《解除商品房担保贷款合同通知书》并无过错。至于上诉人鑫润置业公司协助钟胜锋办理按揭手续后，由于银行一直没有放款，在房屋所有款项没有付清的情况下没有向钟胜锋交楼也没有违反双方签订的《合同补充协议》。由于双方当事人均未能提供证据证明银行长时间未放款是由于对方当事人的原因，本院认定本案因不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同不能履行，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，上诉人主张解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号为2XXXXXXXX8）应得到支持，故本案的《广东省商品房买卖合同》（合同编号为2XXXXXXXX8）可以解除。
关于如合同可以解除，是否存在违约行为，鑫润置业公司是否要退还钟胜锋首付款105249元及住房维修基金3897元，并赔付钟胜锋因迟延交房的违约金5457元和支付以首付款和住房维修基金交付之日起按总和109146元（105249元＋3897元）为基数按同期银行贷款利率计付利息20000元的问题。本案因不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同解除，双方均不存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，鑫润置业公司应当将收受的首期房款105249元及维修基金3897元返还给钟胜锋，并从2012年12月23日起按109146元（首期房款105249元＋维修基金3897元）按银行同期贷款计付利息至履行之日止。至于利息是否为20000元，按实际计算为准。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理结果稍有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省河源市源城区人民法院（2015）河城法民一初字第362号民事判决。
二、河源市鑫润置业有限公司应在本判决生效后十日内支付首期房款和维修基金的利息给钟胜锋（具体计算方式为：从2012年12月23日起按109146元按银行同期贷款计付利息至履行之日止）
三、驳回上诉人钟胜锋的其他上诉请求。
四、驳回上诉人河源市鑫润置业有限公司的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费2992元，由上诉人河源市鑫润置业有限公司负担2800元，上诉人钟胜锋负担192元，河源市鑫润置业有限公司多预交的192元和钟胜锋多预交的2800元由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢健生
审 判 员 高晓鸣
代理审判员 高 宇
二〇一五年十二月二日
书 记 员 何丽媛