四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绵民终字第2100号
上诉人（原审原告）：张良，男，生于1970年11月21日，汉族，住四川省绵阳市。
委托代理人:刘承忠,四川联衡律师事务所律师。
委托代理人:李宏伟,四川联衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川泛海房地产开发有限公司,住所地:四川省绵阳市。
法定代表人:黄少波,该公司总经理。
委托代理人:张煊,四川睿桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：绵阳富安百货有限公司,住所地:四川省绵阳市。
法定代表人:顾大宁,该公司董事长。
委托代理人:康亮,该公司职员。
原审原告张良因物权保护纠纷一案,不服绵阳市涪城区人民法院于2015年6月1日作出的(2014)涪民初字第5808号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员兰大波担任审判长、审判员田苑、审判员赵志组成的合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人张良及其委托代理刘承忠、李宏伟，被上诉人四川泛海房地产开发有限公司(以下简称四川泛海公司)的委托代理人张恒、被上诉人绵阳富安百货有限公司(以下简称绵阳富安公司)的委托代理人康亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，足以证明如下事实：银丰国际商业中心位于绵阳市涪城区涪城路48号,共计19层,其中地上17层,地下2层,为商住混合型大厦。系由四川锦盛公司开发建设,于2004年8月投入使用。该中心地上1-4层为绵阳富安公司经营的开放式商业卖场,负1楼为绵阳领跑体育用品公司经营的卖场。各楼层被分割为大小不一的小商铺予以出售。商铺之间没有实体墙予以隔离,也没有独立的强、弱电和给排水系统。
2003年11月14日,张良与四川锦盛公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由张良以总价款103610元购买四川锦盛公司开发的银丰国际商业中心第二层2W219、2W220号钢混结构商业服务用房,建筑面积为15.81平方米。该合同附件二载明:“共有建筑面积分摊及公共配套房屋名称说明:1、楼梯、电梯、空调机房、制冷站房、管理用房、变配电所、外墙的一半、公共卫生间由整个商场分摊。2、商场内通道、走道分层分摊。3、消防用房、部分变配电所、部分管理用房由整幢楼分摊”。该合同附件四装饰、设备标准中约定顶棚、地面及其他均由经营公司统一装饰并管理。共计864户业主购买了上述商铺(其中四川泛海公司自有商铺除外)。
同日,原四川锦盛公司（现四川泛海公司）作为甲方与张良作为乙方还签订《补充协议》一份，作为前述《商品房买卖合同》的附件三。该合同约定甲方发布的广告、宣传材料仅作为乙方购房参考,不作为双方交房、验收等事项的标准和条件,也不作为合同内容要约；交付使用的商铺装饰、设备标准按《商品房买卖合同》附件四执行；独立商铺二次装修及中途变更装修时,须按甲方或商场物业管理公司审查批准后的装修方案执行；乙方购买的独立商铺必须符合银丰国际商业中心整体业态要求经营,遵守商场物业管理公司制定的规章制度,服从统一管理,维护银丰国际商业中心的整体形象,按商场物业管理规定从事经营活动；甲、乙双方对《银丰国际商业中心业主公约》无异议,全面遵守其内容。
《银丰国际商业中心临时业主公约》(商场部分)载明,业主购买的单元交付使用后,在不违反政府有关规定、《商品房买卖合同》及《合作经营协议》等有关规定以及本公约各规定的前提下,业主对其所购单元享有独家排他权力,可对此单元合法占有、使用、转让和收益。单元设置独立电表。还规定:1、所经营品种须经中心物业管理公司审核后方可销售；2、业主(使用人)不得擅自变更经营品种,如需变更,必须以书面形式向中心物业管理公司提出申请,经物业管理公司同意后方可出售,否则视为违反公约,因此而造成或影响其他人销售的一切相应损失均由业主(使用人)承担。
当日,张良与原四川锦盛公司还签订《合作经营协议》一份,约定张良(甲方)自愿将其购买的案涉商铺交由四川锦盛公司(乙方)统一经营。合作期限自2004年5月1日起至2014年4月30日止。在协议有效期内,乙方按甲方购买案涉商铺总价款的8%支付每年度的固定经营回报。期满后,甲方有按时收回商铺的权利,在同等条件下乙方享有优先合作经营权。本协议未尽事宜,按《银丰国际商业中心业主公约》执行,公约无约定双方协议解决。此后,张良将案涉商铺交由四川锦盛公司使用,该公司每年均按约向张良支付了固定投资回报。
此后，张良取得案涉商铺的房屋所有权证书及国有土地使用权证书，但该房屋所有权证书上并未显示其商铺的四至界限。原审法院走访了绵阳市房管局,调阅了银丰国际商业中心办理房产证的相关档案后,确认绵阳市房管局在颁证时对银丰国际商业中心及各楼层面积进行了测绘,但没有对分割后各小商铺的四至界限进行测绘,故绵阳市房管局在为上诉人颁发的权属证书上也无四至界限的内容。
另查明：2003年8月9日,四川锦盛公司与银丰国际(香港)有限公司签订《协议》一份,约定由银丰国际(香港)有限公司自2003年9月15日起为银丰国际商业中心(原名锦盛商业中心)提供物业管理服务。2003年9月30日,双方签订了《物业管理委托合同》一份,约定由银丰国际(香港)有限公司对银丰国际商业中心进行物业管理。同年11月17日,绵阳锦盛公司(甲方)与银丰国际(香港)有限公司(乙方)签订《绵阳银丰国际商业中心合作合约》一份,约定由双方合作开办绵阳银丰国际商业中心,用于经营大型超市和百货商店。待双方签订合约后,乙方即开始在绵阳注册成立银丰国际(绵阳)商业有限公司。在该公司成立之前,乙方同意甲方或甲方指定代表人代为签署与小业主之委托经营合约。双方一致同意甲方将以现房地产销售价格出售部分物业,由乙方每年按实际商品房买卖合同价格的8%向购买该商铺的业主直接支付固定回报。但此后银丰国际(香港)有限公司未实际履行上述《协议》、《物业管理委托合同》、《绵阳银丰国际商业中心合作合约》。
2004年4月19日,四川锦盛公司与上海富安百货有限公司(以下简称上海富安公司)签订《租赁合同》一份,约定由甲方(四川锦盛公司)将位于绵阳市涪城路48号银丰国际商业中心地上1-4层出租给乙方(上海富安公司)。租期为自2004年12月1日起计算二十年。租金为每月每平方米37元,从租金计算日第4年起,租金每3年递增3%,即2014年12月1日起,乙方应向甲方缴纳的租金为每月每平方米40.43元。该合同签订后,双方按约履行了各自的义务。2005年3月11日,双方再次签订《协议》一份,约定上海富安公司同意将前述《租赁合同》中的承租人变更为绵阳富安公司,由该公司承接该合同中乙方的全部权利义务。2011年7月28日,四川锦盛公司变更为四川泛海公司。
2004年4月28日,四川锦盛公司在《绵阳日报》刊发《通知》一份,载明:“为确保广大业主的共同利益,我公司根据商家要求,‘银丰国际商业中心’必须实行统一招商、统一经营管理。现对一、二楼尚未委托经营的商铺进行调整,希望广大商铺的买受人前来售房部商议商铺调整事宜”。在此之后,四川锦盛公司在出售银丰国际商业中心商铺时,即与业主签订了为期二十年的《合作经营协议》,并与大部分已签订十年《合作经营协议》的业主续签了《关于延长<合作经营协议>期限协议书》,将合作期限延长至2024年12月31日止,并约定将每年度固定投资回报提高至房款总价的9%。截止2014年9月10日,尚余49户业主拒绝与四川泛海公司续签合作经营协议,该部分业主占全部业主的5.67%。
张良未与四川泛海公司续签上述延长合同期限的协议书,并向四川泛海公司发出《告知函》,要求该公司在合作期限届满后向其退还案涉商铺。但四川泛海公司未予返还,并由绵阳富安公司继续使用该商铺至今。
庭审中,四川泛海公司主张案涉商铺系产权式商铺,并提供其向业主销售银丰国际商业中心商铺时，在报纸上发布的广告及其为与业主续签合作协议而制作的《银丰国际商业中心产权式商铺经营问答》为证。从内容可知,其将银丰国际商业中心宣传为“产权式商城”。但与此同时,其也明确该商铺为“独立铺面”、“投资者拥有40年的明晰产权,10年租约,定期年8%投资收益”。张良对广告等的真实性不持异议,但认为不能达到四川泛海公司的证明目的。
此外,本案中并无证据证明银丰商业国际中心成立了业主委员会,或购买类似商铺的业主以召开业主大会的方式以及其他方式对该商铺的使用问题形成过决议。
再查明：四川泛海公司通过转账方式按购房款总价的9%的标准向张良支付了2014年5月1日至2015年4月30日期间的固定投资回报。张良虽认可收到该款,但不认可该款系固定投资回报,也不同意以此为由认定双方已就租用案涉商铺达成了新的协议。
关于租金标准的问题,从张良提交的案外人蒋某某与绵阳富安公司签订的《富安百货四川绵阳店设柜承诺书》中可知,蒋某某从绵阳富安公司处租用位于银丰国际商业中心二楼面积约8平方米的商铺用于商业经营,其全年营业目标应达到20万元,每月应当按营业额的24%向绵阳富安公司支付经营费用。张良还提交银丰国际商业中心一楼15号临街门面(建筑面积为62.06平方米)业主宜某某、一楼16号临街门面(建筑面积为57.11平方米)业主于某某分别出租其门面的《房屋租赁合同》二份,上载明的2007年至2012年期间年租金均超过15万元。张良欲以此证明四川泛海公司向其支付的租金标准过低,应由公司承担相应的经济损失。四川泛海公司、绵阳富安公司对上述证据的真实性不持异议,但认为该证据来源不合法,且不能达到张良的证明目的。
四川泛海公司则提交其委托四川银巢会计师事务所出具的《关于银丰国际商业中心统一招租期间财务收支情况的专项审计报告》,证明该公司在银丰国际商业中心商铺统一招租期间,累计亏损24452412.87元。张良认为该审计过程其未参与,且审计结论也与本案无关。四川泛海公司提交了案外人翟某某与四川兴海旺资产管理有限公司签订的《物业委托经营合同》,欲证明采取与银丰国际商业中心相同经营模式的位于绵阳市涪城区长虹大道的得月·星城商铺业主的年固定投资回报仅为购房价款的6.5%。对此,张良认为二者之间并无可比性。
以上事实，有协议、物业管理委托合同、招商合作协议、银丰国际商业中心合作合约、绵阳晚报及绵阳图片广告、报道、宣传单、银丰国际商业中心产权式商铺经营问答、业主签名、商品房买卖合同、补充协议、银丰国际商业中心合作经营协议、银丰国际商业中心临时业主公约、房产证、国有土地使用权证、租赁合同、绵阳仲裁委(2004)绵仲裁字第100号裁决书、告知函、图片、10年到期业主要求、设柜承诺书、厂商专柜联销合同、延长合作经营协议期限协议书、银丰国际商业中心商铺签约状况分布平面图及统计表、银丰国际商业中心统一招租期间财务收支情况的专项审计报告、得月·星城相关买卖合同及委托经营合同、致房屋出租人的一封信及当事人陈述等证据经庭审质证，在卷佐证。
原判认为:原告购买了案涉商铺并取得权属登记。其依法将该商铺出租给被告四川泛海公司使用,现租赁期限届满,通常来说,按照双方的合同约定,原告有权主张由被告四川泛海公司返还其商铺。但原告所购买的商铺仅占银丰国际商业中心极小的一部分,且没有独立的围墙将其购买部分与相邻其他商铺、过道等相隔离,也没有独立的强、弱电和给、排水系统。在该商铺所在的楼层范围内,其不是独立的封闭空间。加之该商铺位置虽在图纸上得以标注,但在现场却很难将其与相邻商铺进行区分。因此,原告与该商业中心同楼层其他业主之间的空间权利处于交织状态。当该楼层所有业主的面积所有权相结合时,其空间意义可以得到充分的体现。一旦独立来看,其空间的个体独立性则很难界定,故其不具备独立使用价值。原告作为商铺所有权人,在行使其物权时,应受制于全体业主的整体意志。
由于银丰国际商业中心并未成立业主委员会,全体业主也未就其商铺的使用召开业主大会或以其他方式形成决议,故业主的整体意志仅能通过其对商铺的处分行为予以推定。本案中,该商业中心绝大多数商铺业主已按购房款总价9%的年租金标准将其商铺出租给被告四川泛海公司使用至2024年止。故本院推定此即符合广大业主共同利益的商铺使用模式。按照少数服从多数的原则,此模式应当作为全体业主的整体意志予以维护。
事实上,在原告将其商铺出租给被告四川泛海公司,并由被告绵阳富安公司租用后,无论二被告的经营状况如何,其均严格履行了合同义务,向包括原告在内的业主按约支付了相应的租赁费用,广大业主的利益因此得以顺利实现。如支持原告的诉讼请求,由其收回案涉商铺,被告绵阳富安公司的统一经营局面必将被打破,各业主的收益因此而受到损害的可能性极大。反之,原告若通过参与整体出租取得租金收益,其自身合法权益也不会受损。因此,对原告的物权行使进行限制,维持案涉商铺现状,最有利于协调、平衡各方利益,有利于维护全体业主也包括原告自身的权益。故原告主张二被告返还其案涉商铺的诉讼请求,本院不予支持。
原告为证明其案涉商铺被二被告占用而产生的损失,提供了该商业中心一楼临街独立商铺租金标准作为参照。但因该商铺的面积、位置均明显优于案涉商铺,相应地,其使用价值及租金标准也应远高于案涉商铺,故二者的收益不具备可比性。而原告另提供的该商业中心二楼一经营商户与被告绵阳富安公司签订的设柜承诺书,欲证明其商铺使用价值远高于实际从被告四川泛海公司收到的租金。对此,本院认为,该商户向被告绵阳富安公司支付的金额确实远高于原告作为商铺业主收到的租金。但该费用不仅包括了租金,还包括其他各项经营管理成本、利润等。如就该二组数据简单直接的进行对比,明显有失公允和客观,故对原告的该项意见,本院不予采纳。从查明的事实可知,在被告四川泛海公司租用原告案涉商铺期间,其严格按合同约定的期限、金额向原告支付了租金。双方租赁合同期满后,被告四川泛海公司在向其他租赁商铺的业主按购房款总额的9%支付每年度租金的同时,仍按该标准向原告支付了费用。原告在没有证据证明案涉商铺价值明显优于其他类似商铺的情况下向二被告主张高于其他业主的收益,无事实和法律依据。综上,原告的该项诉讼请求不成立,本院不予支持。
为此,为维护当事人的合法权益,依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,经本院审判委员会讨论决定,判决如下:驳回原告张良的诉讼请求。本案收取案件受理费100元,由原告张良承担。
宣判后，原审原告张良不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判,依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:一、一审法院认定关键事实错误。该商铺虽未修建独立的围墙,但是法律并未将围墙规定为物权取得的构成要件,且该商铺既然已能办理独立的产权,那么依法就应当属于产权人所有;在上诉人与被上诉人泛海公司签订的《合作协议》到期后,上诉人与被上诉人之间的所有法律关系就已经终结,泛海公司无权处分上诉人的商铺,且被上诉人富安百货也无权占有上诉人的商铺;上诉人虽然曾将商铺交由泛海公司经营管理,因实际承租人对商铺进行装修,致商铺界限难以区分，但并不是无法区分,泛海公司应当根据《合作协议》和《商品房买卖合同》将商铺恢复原状和地标划分,返还给上诉人。二、一审法院适用法律错误，判决结果无法律依据。本案上诉人具有独立产权,能够与其他业主产权相区分,物权处分中“少数服从多数”的原则仅仅是在按份共有的情况下才可能适用，故原判适用法律错误。三、原《合作协议》已于2014年4月30日到期，泛海公司应当按照约定交还商铺。但泛海公司却违背上诉人的意愿与富安公司签订了延长10年的《租赁合同》,其行为属于无权处分且又未得到上诉人的授权或追认。所以上诉人有权要求被上诉人富安公司返还占有的上诉人的商铺,并支付占用费。
被上诉人四川泛海公司当庭辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人绵阳富安公司当庭辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：根据双方当事人的诉辩理由，本案争议焦点为：上诉人所购银丰国际商业中心第二层商业服务用房是否为“产权式商铺”？合同到期后上诉人是否有权收回？具体分析如下：
经查明的事实证实，银丰国际商业中心位于绵阳市涪城区涪城路48号,为商住混合型大厦,于2004年8月投入使用。该中心地上1-4层为绵阳富安公司经营的开放式商业卖场，负1楼为绵阳领跑体育用品公司经营的卖场。各楼层被分割为大小不一的小商铺予以出售。2003年11月14日,上诉人购买了该中心第二层2W219、2W220号商业服务用房,另有864户业主购也买了上述商铺(其中四川泛海公司在一层部分自有商铺除外)。该开放式商业卖场的商铺之间没有实体墙予以隔离,也没有独立的强、弱电和给排水系统；楼梯、电梯、公共卫生间、商场内通道、走道等分层分摊；顶棚、地面等均由泛海公司统一装饰；该商业中心绝大多数商铺业主已按购房款总价9%的年租金标准，将其商铺出租给四川泛海公司使用至2024年止，其中签署10年期《合作经营协议》的业主有300余户，现在只有49户未有补签20年合作经营协议，提起上诉的10户。故银丰国际商业中心地上1-4层和负1楼商铺采用整体使用、整体经营模式符合广大业主共同利益。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案中，涉案商铺任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；为维护大多数业主的利益，目前市场经济认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括上诉人自身的权益。故银丰国际商业中心的经营模式以“产权式商铺”经营，更有利于保护全体产权人共同权益。
对于合同到期后上诉人是否有权收回，据查明事实，本案讼争的商铺在出售后，上诉人在2004年5月1日交由四川泛海公司统一管理至2014年4月30日，该公司又将银丰国际商业中心的地上1-4层（其中包括上诉人在第二层2W219、2W220号商业房）整体承租给绵阳富安公司作为开放式商业卖场统一经营使用二十年，并在2004年4月28日《绵阳日报》刊发《通知》载明:银丰国际商业中心必须实行统一招商、统一经营管理。现对一、二楼尚未委托经营的商铺进行调整。随后即与大部分已签订十年《合作经营协议》的业主续签了合作期限延长至2024年12月31日止，前十年每年回报8%，后十年每年回报9%的延长期限协议书。现在只有49户业主未续签,占全部业主的5.67%。从上述事实可以看出上诉人在购买商铺时已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能完全等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。综上所述，本案不具备返还原物的客观条件，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于上诉人要求返还商铺的请求，本院不予支持。
上诉人与被上诉人四川泛海公司签订的《合作协议》到期后,上诉人与被上诉人之间的所有法律关系虽然已经终结,但商铺无法区分,四川泛海公司与绝大多数业主还签订了二十年的《合作协议》。本案上诉人的商铺权属证书上无四至界限的相关内容,不能够与其他业主产权进行严格区分,原判以“少数服从多数”的原则判处并无不当。四川泛海公司要求上诉人签订延长10年的《租赁合同》,其行为符合客观实际。故对于上诉人要求绵阳富安公司返还占有其商铺的请求,本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张良负担。
本判决为终审判决。
审判长 兰大波
审判员 田 苑
审判员 赵 志
二〇一六年五月五日
书记员 杨 丽