上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初14159号
原告王嘉，男，1974年8月30日生，汉族，住上海市长宁区。
委托代理人吴志烜，上海艾帝尔律师事务所律师。
委托代理人王凌坤，上海艾帝尔律师事务所律师。
被告管招刚，男，1969年8月6日生，汉族，住上海市宝山区。
被告王朝秀，女，1976年4月18日生，汉族，住址同上。
第三人交通银行股份有限公司上海宝山支行，住所地上海市宝山区。
负责人董怡蓓，行长。
委托代理人金志宏。
第三人上海市公积金管理中心，住所地上海市。
法定代表人马力，主任。
委托代理人郑铮，上海宏仑宇君律师事务所律师。
原告王嘉与被告管招刚、王朝秀房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知交通银行股份有限公司上海宝山支行(以下简称“交通银行宝山支行”)、上海市公积金管理中心(以下简称“公积金中心”)作为第三人参加诉讼，并由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告王嘉及其委托代理人王凌坤、被告管招刚、王朝秀、第三人交通银行宝山支行的委托代理人金志宏、公积金中心的委托代理人郑铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王嘉诉称，2016年2月28日与被告管招刚、王朝秀就上海市宝山区淞南五村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以人民币95万元向被告购买上述房屋。同日，双方签订补充协议，房屋内装修作价21万元，总计116万元。合同签订后，原告向被告付款105万元，但被告突然发函表示双方的买卖合同无效，需重新签订，且未按约办理房屋抵押注销登记手续。被告的行为已明确违约，故原告起诉要求被告继续履行双方之间的买卖合同，将系争房屋过户至原告名下，并承担未办理房屋抵押注销登记的违约金，按房款116万元的日万分之五计算，自2016年6月9日算至实际注销之日止。
被告管招刚、王朝秀共同辩称，双方签订的买卖合同系做低房价，并不存在高达21万元的装修款的情况，故双方合同系存在非法目的应为无效。双方应当重新签订买卖合同，终止违法嫌疑，但原告仍要求履行原非法合同，故系原告违约导致交易无法进行。综上，不同意原告的所有诉讼请求。
第三人交通银行宝山支行述称，作为贷款人系善意，且抵押在先，请求法院保护银行抵押权。
第三人公积金中心述称，与被告的贷款合同合法有效，请求保护第三人抵押权。
经审理查明，2016年2月28日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，由乙方受让甲方的系争房屋，转让价款为95万元，双方于2016年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自应当交付之日起至实际交付之日止；附件三付款协议约定，签订本合同之前，乙方已支付甲方定金10万元，签订本合同当日内，乙方应向甲方支付部分首期房价款29万元，如此共同构成首期房价款39万元，乙方于交易过户当日之前支付甲方剩余房价款56万元；甲方应于收到乙方的首期房价款后100日内，用该款项全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额(首期房价款若有不足，不足部分由甲方自行补足)；于2016年2月28日前，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同日，原告(乙方)与被告(甲方)双方签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，主要约定，甲乙双方于2016年2月28日就系争房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》，现双方在平等自愿的基础上，达成协议：甲乙双方确认该房地产买卖的成交总价为116万元，买卖合同第二条约定的房价款95万元不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格，双方同意该转让价为21万元，乙方应于签订合同当日直接支付甲方；本协议与买卖合同为互不可以分割的整体，若本协议与买卖合同约定有不一致的，则以本协议为准；本协议自甲乙双方签署之日起生效。
关于付款，原告于2016年1月28日向被告支付定金10万元，于2月28日向被告分两次支付21万元和29万元，于5月24日向被告支付45万元。
另查明，2016年2月28日双方办理系争房屋交接，被告将系争房屋交付原告。
2016年7月28日，被告向原告发出催告函，主要内容为：双方在《上海市房地产买卖合同》中将房价写成95万元，对另外的房款21万元以装修补偿的形式支付的行为系逃避缴纳税费的违法行为，为保证交易在合法的前提下顺利进行，催告原告于8月3日再次协商并重新签订买卖合同，若仍拒绝协商，将追究违约责任。同年8月3日，原、被告共同至中介公司处协商，双方就重新签订合同协商未果。后，被告多次向原告发函要求重新签订合同、原告搬离系争房屋、解除双方合同等。
还查明，2015年9月11日，被告经核准登记为系争房屋的权利人，交通银行宝山支行、公积金中心经核准登记为系争房屋的抵押权人。截至2016年10月25日，被告尚欠上列第三人贷款本金共计48万余元。
审理中，原告表示愿意代被告向第三人归还贷款本息以注销系争房屋上抵押权。第三人对此均表示同意。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、收款收据及转账凭证、房屋交接书、催告函及当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》均系双方真实意思表示，合法有效，应恪守并履行。被告主张撤销变更合同、合同无效的抗辩，于法无据，本院难以支持。合同约定过户期限为2016年10月31日前，被告应配合办理过户手续，但被告至今未向第三人还清所欠贷款，致使无法办理过户，明显构成违约。因系争房屋已在被告向第三人借款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行权利过户。根据相关规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案在审理过程中，原告表示愿意代替被告还清贷款，以消灭系争房屋上的抵押权，在此基础上，原告要求继续履行合同的请求，本院予以支持。合同继续履行，原告应代被告向第三人清偿欠款，并在应付的购房款中进行抵扣。第三人应在欠款结清后，注销在系争房屋上设立的抵押权；被告应在抵押注销后将房屋产权过户至原告名下。原告已付105万元，本应再付余款11万元，但根据被告的欠款情况，原告代被告归还欠款的金额超过11万元，因此无须再向被告支付购房款。至于超过11万元的部分，被告应返还给原告。关于原告主张的未办理房屋抵押注销登记的违约金请求，无合同依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：
一、原告王嘉与被告管招刚、王朝秀就上海市宝山区淞南五村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、原告王嘉于本判决生效之日起十日内，向第三人交通银行股份有限公司上海宝山支行、上海市公积金管理中心还清被告管招刚、王朝秀所欠的借款本息，具体本息金额以该行当日的借款流水帐目为准；
三、第三人交通银行股份有限公司上海宝山支行、上海市公积金管理中心于上述贷款清偿之日起十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；
四、被告管招刚、王朝秀于上述房屋的抵押登记注销后十日内，将该房屋的产权过户至原告王嘉名下；
五、被告管招刚、王朝秀于上述房屋的抵押登记注销后十日内，向原告王嘉返还代偿款［计算方式：原告王嘉履行上述判决第二项所支付的全部款项，再减去11万元］；
六、原告王嘉的其余诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费减半收取6,650元、财产保全费5,000元，均由被告管招刚、王朝秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘 姗
二〇一七年一月四日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
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