四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1622民初605号原告：席勇，男，汉族，生于1979年1月16日，住四川省武胜县。委托诉讼代理人邓绍柏，四川锦川律师事务所律师。被告：四川兴宏恒业房地产开发有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇50米大街，组织机构代码76725540-4。法定代表人：王红梅，公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：郭文平，广安市广安区大众法律服务所法律工作者。原告席勇与被告四川兴宏恒业房地产开发有限公司（以下简称四川兴宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案后，依法适用简易程序，于2016年4月28日公开开庭进行了审理，经审理发现有不适宜简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年1月28日再次公开开庭进行了审理。原告席勇及其委托诉讼代理人邓绍柏到庭参加了诉讼，被告四川兴宏公司的委托诉讼代理人郭文平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告席勇向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的商品房认购协议无效。2.被告退还原告所交购房款327000元。3.被告承担所交购房款利息，利息按照中国商业银行贷款利率计算。4.被告承担所交购房款日万分之二的滞纳金。5.被告承担原告房屋装修经济损失103500元。事实和理由：2013年1月30日，原告与被告的武胜县白坪洪宇雅居项目部订立了《商品房认购协议》后，将购房款327000元付给了被告，该协议约定被告于2014年6月30日将原告购买的房地产在报建设主管部门验收合格后交予原告。但经武胜县建设工程质量监督管理站证实，白坪虹宇雅居到起诉之日起也未进行竣工验收和综合验收。当原告在2015年12月28日拿到房屋钥匙后，在进行房屋装修过程中，发现所购房屋存在严重的质量问题，原告向被告项目部反映后，被告不闻不问，原告多次找被告协商处理退房事宜，被告都缺乏诚意。原告向武胜县建设工程质量监督管理站反映，质监站发现质量问题后，向被告发出整改通知。被告以项目部名义和原告签订商品房认购协议时，被告未取得建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可、商品房预售许可等相关合法手续，被告所建房屋未通过竣工验收就交付给原告使用，在原告起诉前被告仍未取得商品房预售许可证，原被告签订的《商品房认购协议》为无效合同。被告四川兴宏恒业公司辩称，原被告于2013年1月30日签订的《商品房认购协议》合法有效。被告已取得建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可、商品房预售许可等相关合法手续，原告于2015年12月28日已经和被告完成房屋交接手续。原告诉称的房屋质量问题不是事实，房屋质量仅存在瑕疵，被告在接到武胜县建设工程质量监督管理站的整改通知后，在2016年2月26日拟定了针对房屋瑕疵问题的整改方案，之后被告对房屋进行了整改。2016年3月16日，四川良友建设咨询有限公司广安分公司作出了“已按整改方案整改落实到位，情况属实”的监理意见。请求驳回原告的诉讼请求。本案原告席勇围绕诉讼请求依法向本院提供了商品房认购协议、工商查询登记信息、整改通知、购房款收据、装修合同、装修收据等证据，本案被告四川兴宏公司围绕诉讼请求依法向本院提交了营业执照、组织机构代码证、交接房统计表、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证原件、整改通知书、整改方案、整改回复、公司文件等证据。对于双方当事人无异议的证据（商品房认购协议、工商查询登记信息、购房款收据、营业执照、组织机构代码证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证）本院予以确认并在卷佐证，对于双方当事人有异议且与本案相关的证据本院分析认证如下：1.装修收据。原告举示该组证据证明原告对其房屋进行了装修，用去装修费103500元，被告四川兴宏恒业公司的质证意见为，对装修收据的真实性有异议。原告缴纳的装修款不符合交易习惯。本院认为，原告提供的装修合同，装修收据系手填格式收据，无正规发票。其真实性难以认定。本院对原告提供的装修收据不予采纳。2.交接房统计表，被告举示该证据证明被告已于2015年12月28日将本案的商品房交付给了原告席勇。原告席勇的质证意见为：该证据系复印件，对其真实性不予认可。本院认为，虽然该统计表系复印件，但原告在庭审中自认其已于2015年12月28日拿到本案的商品房的钥匙，之后对商品房进行了装修。原告的陈述和被告提供的该项证据相互印证，本院对被告提供的该组证据予以采纳。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月20日，被告成立虹宇雅居项目部，授权该项目部全面负责工程建设、商品房的对外销售和签订销售合同。被告于2013年1月8日与四川金信通达建筑安装工程公司签订建设工程施工合同，约定被告将武胜县白坪虹宇雅居三期、四期工程发包给四川金信通达建筑安装工程公司建设施工。2013年1月31日，原告席勇（作为乙方）与被告四川兴宏公司武胜县白坪虹宇雅居项目部（作为甲方）签订了《商品房认购协议》，约定：“甲方坐落在武胜县x的房地产（房屋建筑面积约120平方米）由乙方认购，乙方已对所要认购的房地产作了充分了解，愿意认购该房地产；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为300000元，乙方于2014年6月30日前付清给甲方，乙方已经交纳的认购金100000将在第二次付款时冲抵，第二次付款时间为购买本层现浇板制作完毕时（第一次首付10万元，第二次付款19万元，余款分两次支付，领钥匙时支付5000元，另5000元在领两证时付清。如乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金；乙方不能向甲方付清认购房款，或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款万分之二的滞纳金。水电气闭路由甲方统一组织安装，上户安装费均由乙方承担，费用暂交12000元，多退少补，在第二次付房款时付清。”协议还约定了其他事项。之后，原告按照房屋的实测面积124平方米，于2015年2月1日、2015年2月2日、2015年12月28日分3次向被告支付了购房款共计305000元、水电气安装费12000元、房屋大修基金及税费10000元。2015年12月28日，被告将原告认购的房屋交付给了原告使用。2016年12月30日，原告和刘强签订装修合同，约定由刘强对原告坐落在x的住房进行装修。装修工程进展到地面装修时，粉墙的工人发现房屋屋顶有质量问题。之后，原告向武胜县建设工程质量监督管理站反映了房屋质量问题。2016年2月23日，武胜县建设工程质量监督站向本案所涉房地产的施工方四川金信通达建筑安装工程有限公司发出整改通知，责令该公司组织相关技术人员立即对该工程逐一检查确定其他部位是否存在此类现象，分析原因，并制定相应的处理方案，报监理单位送设计单位审查同意后，在监理单位和武胜县建设工程质量监督站的监督下进行整改，并按照建设部第80号令第十四条、第十五条之规定，处理好对业主造成的损失的赔偿问题。2016年2月26日，四川金信通达建筑安装工程有限公司制定了“楼层现浇板混凝土脱落整改方案”。2016年3月16日，监理单位四川良友建设咨询有限公司广安分公司出具“已按整改方案整改落实到位，情况属实”的监理意见。2016年9月5日，被告取得该项目的商品房预售许可证。2016年5月18日，为了查明事实，本院再次开庭对本案进行了审理，庭审过程中，本院告知原告，因原告提供的证据不充分，本院无法查明其具体的装修损失，并限其于3日之内向本院提交鉴定申请对其房屋的装修损失进行鉴定并根据鉴定机构的要求交纳鉴定费用，逾期将承担举证不利的后果。2016年5月19日，原告向我院申请对其装修损失进行鉴定。我院根据原告的申请依法委托四川衡立泰工程造价咨询有限公司对原告的装修损失进行鉴定。四川衡立泰工程造价咨询有限公司接收我院委托后，开展了计算工程量、市场询价、现场勘查及收方等鉴定相关工作，并产生鉴定实支费（含计算工程量、市场询价、现场勘查及收方、差旅费等）5500元。原告经本院通知后拒不交纳鉴定费及鉴定实支费用。四川衡立泰工程造价咨询有限公司退回了该鉴定委托，以上鉴定实支费用四川衡立泰工程造价咨询有限公司要求在本案一并处理。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中被告虽然在诉诉中取得了商品房预售许可证明，但未在起诉前取得商品房预售许可证明，应当依法认定原被告签订的商品房认购协议无效。因此原告请求确认原、被告签订的商品房认购协议无效，本院依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已购房款及利息赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，原告主张被告退还原告所交购房款327000元﹙含水电气安装费12000元、房屋大修基金及税费10000元﹚并承担所交购房款利息理由成立，本院予以支持。利息应以已付购房款327000元为基数，按照中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率从付清购房款327000元之日计算至退还购房款之日止。关于原告主张被告赔偿原告房屋装修损失的问题，因原告未交纳鉴定费用而导致鉴定机构退回鉴定委托，应自行承担举证不利的法律后果，对于原告的该项诉讼请求本院不予支持，原告可在证据充分后另行向被告主张权利。本案中四川衡立泰工程造价咨询有限公司产生的鉴定实支费用5500元是因原告向本院提出鉴定申请后，本院才委托四川衡立泰工程造价咨询有限公司对原告的委托鉴定事项进行鉴定，四川衡立泰工程造价咨询有限公司接受委托后开展了鉴定的相关工作产生了一定的实支费用，后因原告拒不交纳鉴定及实支费用而导致鉴定机构退回鉴定委托，该鉴定实支费用的产生，原告存在过错，理应由原告自行承担。该费用计入诉讼费中，由法院代为收取后代支给四川衡立泰工程造价咨询有限公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告席勇与被告四川兴宏恒业房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议无效》；二、被告四川兴宏恒业房地产开发有限公司退还原告所交购房款327000元并承担所交购房款利息﹙利息以327000元为基数，按照中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率从2015年12月28日计算至退还购房款之日止﹚；三、驳回原告的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行给付完毕，如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费7758元，由被告四川兴宏恒业房地产开发有限公司负担（原告已预交案件受理费3879元，执行中由被告直接支付给原告）；鉴定实支费5500元由原告席勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审 判 长  蒋 婷人民陪审员  袁国礼人民陪审员  李继红二〇一七年三月二十日书 记 员  秦 翠