湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂2801民初3415号
原告（反诉被告）：郑庭祥，男，生于1945年12月19日，汉族，湖北省恩施市人，居民，住恩施市。
原告（反诉被告）：喻大英，女，生于1950年7月12日，汉族，湖北省恩施市人，居民，住恩施市。
委托诉讼代理人：杨杰，湖北新理念律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：宁中娟，湖北新理念律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。
被告（反诉原告）：郑孝伟，男，生于1978年6月26日，汉族，湖北省恩施市人，务农，住恩施市。
委托诉讼代理人：廖福平，女，生于1974年3月11日，汉族，湖北省恩施市人，居民，住恩施市。系被告郑孝伟姨姐。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：陈文状，湖北施州律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告郑庭祥、喻大英与被告郑孝伟租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案受理后，被告郑孝伟在答辩期间提起了反诉。本院依法适用简易程序就本诉及反诉于2017年8月8日公开开庭进行了审理。原告郑庭祥、喻大英及其委托诉讼代理人杨杰、宁中娟，被告郑孝伟的委托诉讼代理人廖福平、陈文状到庭参加诉讼。诉讼中，被告郑庭祥向本院提出鉴定申请，要求对被告郑孝伟在租赁房屋内的装修投入进行评估。本案现已审理终结。
二原告向法院提出诉讼请求：1.判令被告腾退位于恩施市学院路××私房××楼的两处门面，并将该租赁房屋返还给原告；2、判令被告自2016年6月2日起至腾退房屋之日止，按42000元/年的标准向原告支付房屋占用期间的使用费；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告在恩施市学院路××私房××栋，将其中一楼两处门面于2012年租赁给被告使用，租金40000元/年，2015年以后每年租金42000元。根据合同第2条约定，租金每年到期前一星期缴清。2016年7月租赁到期前一星期内，被告未向原告支付下一年度的租金。原告多次催要被告交纳租金，被告均置之不理，致使租赁合同的根本目的无法实现。无奈之下要求与被告解除租赁合同并腾退返还房屋，被告仍无动于衷。至今，被告仍拒绝腾退房屋，也不肯交纳租金，被告的行为既违背了民事法律行为所应遵循的诚实信用原则，更严重损害了原告的合法权益，致原告诉至法院，请求判准前述诉请。
被告答辩并反诉称：一、是原告郑庭祥不受领租金，而非被告不及时足额交纳租金，原告诉请解除租赁合同的理由不成立。2016年5月31日，被告拟向原告郑庭祥交纳租金时，原告郑庭祥要求涨租金，被告以租金标准已有合同约定为由拒绝，原告郑庭祥遂拒收租金。被告随后于2016年6月27日书面通知（进行了公证）原告郑庭祥受领租金，但原告郑庭祥不予配合，导致被告无法交纳租金。二、原告郑庭祥应赔偿被告损失108000元，且二原告应对租赁房屋内被破坏的部分进行维修。涉案租赁合同期限自2012年7月25日至2020年7月25日共八年。合同期内，原告郑庭祥在租赁房屋楼上装修，导致被告在其装修期间无法正常营业。现原告郑庭祥无正当理由解除合同，其行为已构成违约，应赔偿因此给被告造成的停业损失10000元及装修损失98000元。
针对反诉，二原告辩称：一、被告反诉称因涨租金及装修房屋导致拒收租金与客观事实不符。因为双方签订合同因未取得许可而已被人民法院确认无效，故被告反诉要求继续履行的请求不应得到支持；然而对于合同签订时未取得规划许可的情况，被告是知情的。被告是在房屋修建完工后不久就租赁在原告处经营自行车店，多年前其找原告要过房产证，当时是称其要办理工商营业执照，原告郑庭祥已经回复此房屋没有房产证，所以被告对原告没有房产证一事是知情的，故其装修投入的损失应当由其自行承担。二、二原告找被告讨要房租过后，被告又要求二原告提供银行卡号他才会交租金，但也只是口头一说，并没有想真正的将租金付给二原告。二原告都是七十多岁的老人，根本就不会使用银行卡，原告喻大英口头要求过被告以现金的方式支付房租，且这些年租赁期间房租都是以现金的方式支付，所以被告要求二原告提交银行卡号来支付只是说说而已，并无诚意，系故意拖欠房租，应追究其拖欠一年的租金及滞纳金。2016年3月以后被告就未交纳所租门面的水费属于恶意拖欠，应追究其造成的损失及这期间的所欠水费滞纳金。三、被告称在其租赁期内，原告郑庭祥在租赁房屋上装修不是事实而是被告恶意诬陷。原告郑庭祥的房屋属于外墙老化，在2016年10月7日凌晨五点多墙面掉砖砸中自家停在楼上的车辆，且在此后的一个下午又掉了一次，所幸未伤及路人，后经城管局勘察备案并要求原告自行排险，原告不得已花了仅50000元排险铲除墙面砖，但在施工过程中未对一楼现租的四户门面造成任何影响，排险期间都用钢架全部搭建遮挡，被告所称的营业损失不存在其应自行承担。
到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合庭审查明事实综合予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年1月2日，原告郑庭祥（甲方）与被告郑孝伟（乙方）签订《房租租赁合同》载明：“1、甲方拟将学院路243号私房1楼2门面（使用面积150平方米）出租给乙方，所出租房屋门窗、锁具、水、电等设施为新安装零损耗，墙面、灯饰完好无损且干净，整洁。2、乙方租赁给甲方房屋需交押金贰仟元整。房屋租金2012年7月25日到2015年7月25日期内租金为肆万元/年，以后每年为肆万贰仟元整/年。合同期共为八年（2012年7月25日至2020年7月25日）。租金每年到期前一星期缴清。3、涉及乙方生活用水、电等费用由乙方自理，逾期不缴，造成后果自负。4、后面的瓦房甲方五年内不得拆建，如果拆建甲方需补偿乙方装修费用壹万元。5、甲乙双方在合同到期前3个月协商续租事宜，乙方拥有优先续租权，房租参照该地段当时的门面租赁市价。6、如果乙方店面升级，协商续租事宜时间提前6个月。7、乙方租赁期间不得转租，合同期内乙方主动终止合同，甲方不退还还未到期的租金。8、乙方租赁期内必须加强防火、防盗意识，因乙方造成房屋及其他损失，乙方必须负责赔偿，甲方不承担任何经济、法律责任。9、乙方不得在租赁房屋内使用煤、木材作燃料取暖、做饭、烧水，一经发现甲方将无条件终止合同，且不得退还押金、租金。10、本合同自签字之日起，会同甲方出具的房租、押金凭证（收据）才视为有效合同。11、此合同一式二份，甲乙各持一份，如有不尽事宜协商处理。”合同签订后，双方依约履行了合同，且租金已付至2016年7月25日。
2016年5月，双方因案涉合同的继续履行产生争议。被告提交的证据即舞阳坝街道办事处黄泥坝社区人民调解委员会《群众来访登记表》记载：来访人姓名郑孝伟，反映的主要问题为“因合同纠纷，郑孝伟到期交房租，房东要求涨租金，并同时废除仓库、门面租赁合同，拒收租金”，处理情况:“接受反映的情况，并电话联系到郑万东的妻子向荣，（约定）于2016年6月1日上午八点半到郑万东家调解纠纷。因工作需要，居委会主任于2016年5月31日下午7点左右到郑孝伟租住处现场调解。调解不成功。双方未达成一致意见。”
2016年6月27日，被告郑孝伟向原告郑庭祥及案外人各邮寄了一份《要求支付租金的通知》，其中邮寄给原告郑庭祥的《通知》内容为：“郑庭祥与郑孝伟双方签订了《房屋租赁合同》，我方已多次要求按合同约定支付贵方（郑庭祥）租金，且以现金形式支付，但贵方（郑庭祥）以各种理由拒收，现我方再次以书面形式通知贵方（郑庭祥），请贵方（郑庭祥）将银行账号告诉我方，以便我方支付租金，否则一切后果由贵方（郑庭祥）承担。”对于邮寄《要求支付租金的通知》的过程，被告郑孝伟在中华人民共和国湖北省恩施市衡信公证处进行了公证，该公证处出具了对应的（2016）鄂衡信证字第654号《公证书》，但是原告郑庭祥以此前每年皆以现金的方式收取租金且其仅有存折卡而无银行卡为由，至今未收取后续租金。
另查明，原告郑庭祥、喻大英于1971年11月7日登记结婚，二人系夫妻关系。在案涉房屋租赁期间，二原告曾对该房屋外墙进行过相应的维修。
诉讼中，被告郑孝伟向本院提交了鉴定申请，要求对被告郑孝伟在案涉租赁房屋内的装修投入进行评估，但经本院审查认为案涉合同仍在履行期中无鉴定必要，所以不予准许。
本院认为，原告郑庭祥与被告郑孝伟签订的《房租租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方都应依约定全面履行自己的义务。双方约定的合同租赁期为八年（2012年7月25日至2020年7月25日），被告郑孝伟已依约将房屋租金付至2016年7月25日，且对于此后的租金也积极公证要求原告郑庭祥提供银行卡号以便支付，但原告郑庭祥至今未提供银行卡号以便收取，并诉至法院要求被告郑孝伟腾退房屋，无事实与法律依据，本院不予支持。案涉合同正在履行期，且二原告要求被告郑孝伟腾退房屋无事实与法律依据，因此被告郑孝伟对其租赁的案涉房屋系依约租用不存在占用的问题，进而不存在应该支付占用期间的使用费的问题，故对二原告要求被告郑孝伟自2016年6月2日起至腾退房屋之日止按42000元/年的标准支付房屋占用期间的使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于二原告称案涉合同系无效合同，但其未提供证据证明，故对二原告的该辩解意见，本院不予采纳。
关于被告郑孝伟反诉要求二原告赔偿停业损失10000元诉讼请求，因其未提供充分证据证实其停业损失确已产生且系二原告造成的，故对该反诉请求，本院不予支持。关于被告郑孝伟反诉要求二被告赔偿装修损失98000元的请求，因案涉合同仍在履行过程中，且案涉房屋仍在被告郑孝伟的使用中，故其要求二被告赔偿装修损失98000元无事实与法律依据，因此对该反诉请求，本院不予支持。
关于被告郑孝伟反诉要求二原告对租赁房屋内被破坏的部分进行维修的诉讼请求，因为被破坏的部分属于在租赁使用的过程中正当损坏还是为被告的使用不当造成无证据证实，且被告也未提供证据证明该房屋确实存在破坏，故对该反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回原告郑庭祥、喻大英的诉讼请求。
二、驳回被告郑孝伟的反诉请求。
案件受理费3510元，减半交纳1755元,由原告郑庭祥、喻大英负担425元，由被告郑孝伟负担1330元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 区海玲
二〇一七年十一月二十日
书记员 申 宝