北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第07522号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）李全斌，男，1971年11月16日出生。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）邓玉杰，男，1987年12月9日出生。
上诉人李全斌因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第7874号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李全斌、被上诉人邓玉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李全斌在原审法院起诉称：我和邓玉杰于2013年9月4日签订《房屋租赁合同》，合同约定将我708号房产出租给邓玉杰合法使用�租赁期为2013年9月4日至2015年9月4日，月租金7000元，结算方式为每2个月以现金或银行转账方式支付，下期租金应在7日前交付，逾期一日，需按照当月租金的2%支付违约金。若逾期缴付租金超过十天，则视违约，我有权解除合同，收回该房产，且不作任何赔偿。同时，合同约定，未经我同意，邓玉杰不得对房屋进行分租或与他人合作、联营等，如违反则视为邓玉杰自动放弃该房产使用权，租赁合同自动解除，由此造成的一切损失，由其承担。合同签订后，邓玉杰只支付了第一期及第二期的租金（即2013年9月4日至2014年1月3日）。第三期租金（即2014年1月4日至2014年3月3日）经多次交涉，但邓玉杰至今拒不交付租金。同时，我发现邓玉杰将房屋分租。综上，我认为，双方《房屋租赁合同》合法有效，我向邓玉杰提供符合合同要求房屋，但邓玉杰拒不履行合同交付房租，并违反合同对房屋进行分租，致使我合同目的无法实现。为了维护我的合法权益，向贵院起诉，请求1、与邓玉杰解除《房屋租赁合同》，收回属于我的房屋；2、依法判决邓玉杰支付拖欠我的房租，暂计从2014年1月4日至2014年3月3日，合计14000元；3、依法判决邓玉杰支付合同约定的违约金，暂计8540元；4、诉讼费由邓玉杰承担。
邓玉杰在原审法院答辩称，我同意解除合同，但是不同意李全斌其他请求，我按照合同约定于2013年12月4日电话向李全斌通知解除合同，但是李全斌不理我，后于2014年1月2日发的函，双方于2014年1月13日去的北太平庄派出所，我认为电话通知的时候合同就解除了，但是李全斌不理我，我认为2014年1月4日合同就解除了，租金我实际交到了2014年1月4日。现我方提出反诉，我于2013年9月4日，租住李全斌在北京市708号的自住隔断房，不计厨房和卫生间共隔断9间�该房产编号153431，建筑面积103.81平方米，租期至2015年9月4日，租住期间我合法使用房屋及屋内设施，2013年10月10日我请求李全斌帮忙购电（因李全斌不给购电卡），直至2013年10月24日才与李全斌取得联系，造成严重损失，故我提出退房，李全斌以未提前一个月告知为由否决，我被迫又续租准备按合同约定提前一个月告知正常退房，2013年12月4日上午10点04分41秒我电话告知李全斌退房，李全斌当时答应自己收回房屋自己出租，2013年12月5日我要求李全斌过来办理交接手续，李全斌临时变卦，以春节前房子不好出租为由，强制要求我继续租住至押金用完合同终止，（即：2014年3月4日）我未同意李全斌的无理要求，但之后一直联系不上，打电话不接，发短信不回，去身份证居住地查无此人，2014年1月2日下午2时许向李全斌（经邮政特快专递）寄发书面通知但始终无法与李全斌�得联系。因此反诉请求1、判令李全斌返还我租房押金人民币14000元；2、解除房屋租赁合同。
李全斌对邓玉杰的反诉在原审法院答辩称，邓玉杰的反诉请求不成立。2014年1月13日我们双方去北太平庄派出所调解房子的事情存在，在派出所邓玉杰要求先退押金再交房，我认为不符合合同约定，也不符合社会常理，我认为房子没有交接验收，所以不能退押金，我认为邓玉杰一直实际占有房子。
原审法院审理查明：李全斌和邓玉杰于2013年9月3日签订《房屋租赁合同》，合同约定李全斌将其708号房产出租给邓玉杰使用，租赁期为2013年9月4日至2015年9月4日，月租金7000元，保证金14000元。合同还约定，合同签订后，双方均可以解除合同，任何一方解除合同的必须提前一个月通知另一方，在承租方腾空房屋由出租方清点物品完好后，承租方结清所有费用后出租方将保证金无息退�给承租方。
双方签订合同后，李全斌将房屋交付邓玉杰使用，邓玉杰交纳了保证金14000元，合同履行过程中，因为购电问题双方产生纠纷，2013年10月24日邓玉杰和李全斌联系提出退房，李全斌以未提前一个月告知为由否决，2013年12月4日上午10点04分41秒邓玉杰电话联系到李全斌提出退房，2013年12月5日邓玉杰多次和李全斌电话联系协商退房事宜，李全斌没有同意。之后邓玉杰多次和李全斌电话短信联系未果。2014年1月2日下午2时许邓玉杰按照李全斌留的地址（经邮政特快专递）寄发确认合同已解除并要求退保证金的书面通知给李全斌，多次投递无人接收被退回，且投递人员给李全斌电话也无法联系上。2014年1月4日邓玉杰将承租的房屋腾空并搬出，因为各种方式难以联系上李全斌故未办理交接手续。经查，邓玉杰截至2014年1月3日的租金均已支付给了李全斌。另查，邓玉杰、李全斌双方曾于2014年1月13日在小区相遇后共同到海淀区北太平庄派出所寻求解决解除合同事宜亦未能达成调解。
李全斌称邓玉杰违约，但未能提交充足有效的证据予以证明。
上述事实，有双方当事人陈述、双方租赁合同、房产证、手机短信记录、电话记录、录音光盘、邓玉杰2014年1月2日给李全斌留在合同上的地址邮寄的函等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：李全斌、邓玉杰签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律法规的规定，属于有效合同。根据合同约定，双方均有权提出解除合同，根据法院查明事实，邓玉杰在合同履行中，自2013年12月4日开始通过多次电话、短信、特快专递信函等多种方式联系李全斌提出或通知确认提前解除合同事宜，已经尽了合理的提前解除合同告知义务。法院确认双方合同实际于2014年1月4日已经解除�故关于保证金李全斌应当予以退还。邓玉杰主张退还保证金法院予以支持；李全斌称邓玉杰违约但是没有提交充足有效的证据予以证明，鉴于邓玉杰的租金已经支付至合同实际解除前即2014年1月3日，故李全斌要求邓玉杰另行支付租金并给付违约金确无事实及法律依据，法院不予支持；李全斌不同意退还保证金的理由缺乏证据支持，法院不予采信。另外，法院认为关于交接手续的办理需要双方协商一致才能实际办理，但是本案中邓玉杰提出解除合同李全斌并未积极配合，故再要求邓玉杰必须办理交接手续显然不符合实际，李全斌以此为由拒绝退还保证金的理由亦不能成立。李全斌实际自2014年1月4日起即可随时收回房屋。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认李全斌和邓玉杰于二0一三年九月三日签订�关于海淀区文慧园北路九号今典花园六号楼七层七0八号《房屋租赁合同》于二0一四年一月四日解除；二、李全斌于本判决生效后七日内退还邓玉杰保证金人民币一万四千元；三、驳回李全斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
李全斌不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。上诉理由：一审判决认定事实不清，证据不足。双方合同约定解除合同必须提前一个月通知对方，而邓玉杰提供的电话记录打印件只能证明有这些电话，不能证明双方的通话内容。2013年12月4日邓玉杰的电话没有证据显示他提前了一个月通知我解除合同，因此邓玉杰构成违约。一审法院对邓玉杰分租、转租的违约行为，在有�据的情况下不予理会。一审法院在没有任何充分证据，并且有反证的情况下就判定邓玉杰于2014年1月4日将房屋腾空并搬出，与事实不符。邓玉杰在没有充分证据的情况下编造了2013年的停电纠纷，导致其退房，而法官在没有充分证据的情况下，将此主张作为事实加以认定。
邓玉杰服从一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：李全斌、邓玉杰签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、法规的规定，应为有效。依合同约定，双方均有权解除合同。原审法院认定在上述租赁合同履行期间，邓玉杰自2013年12月4日开始通过多次电话、短信、特快专递信函等多种方式联系李全斌提出或通知其解除合同事宜，对此邓玉杰已尽了合理的告知义务。鉴于此，原审法院确认双方合同已于2014年1月4日解除，同时李全斌退还邓玉杰保证金的处理并无不当。综上所述，李全斌上诉请求因无事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费三百六十四元，由李全斌负担，其中一百八十二元已交纳，另外一百八十二元于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费一百五十元，由李全斌负担，于本判决生效后七日内交纳。
二审案件受理费五百一十四元整，由李全斌负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 朱文君
二〇一四年九月十八日
书 记 员 叶康喜