南宁市青秀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）桂0103执异13号
案外人王健君，男，汉族，住南宁市江南区。
委托代理人彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所律师。
委托代理人黄嘉鑫，广西金桂北斗律师事务所实习律师。
原告梁杰，男，汉族，住南宁市青秀区。
原告陈冬苗，女，汉族，住南宁市青秀区。
两原告共同委托代理人刘晰，广西刘晰律师事务所律师。
两原告共同委托代理人冯紫峻，广西刘晰律师事务所律师。
被告莫建春，女，汉族，住南宁市东盟商务区。
委托代理人吴华，广西作一律师事务所律师。
原告梁杰、陈冬苗与被告莫建春民间借贷纠纷一案，本院根据原告的保全申请于2016年6月15日作出（2016）桂0103民初4502号民事裁定书，保全查封了被告莫建春已故丈夫岑卓元名下位于南宁市青秀区朱槿路18号日本园区和润园4号楼201号房（以下简称201号房）。案外人王健君向本院提出书面异议申请，请求本院裁定解除对201号房的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。
案外人王健君称：201号房是登记在岑卓元名下财产，岑卓元过世后由其妻子莫建春、女儿岑雨诗继承。2016年6月12日，莫建春、岑雨诗将201号房以180万元人民币的价格卖给案外人王健君，双方签订了房屋转让协议后，王健君即接收并占有201号房，王健君按照约定已交付了房款150万元到莫建春指定账户。故向法院提出异议，请求法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法解除对201号房屋的查封。
为证明其请求，案外人王健君向本院提交如下证据：1.房屋转让协议；2.房屋交付凭据；3.银行付款凭证；4.银行转账凭证、汇款申请书、贷款还款回单和收条；5.和润园收款单、银联缴付凭证和电费缴付凭证；6.公证书。
原告梁杰、陈冬苗及其委托代理人答辩称：法院查封的201号房登记在岑卓元名下，是被告莫建春及其女儿岑雨诗的继承财产，法院根据原告申请依法查封该房产符合法律规定。根据物权法规定，未经抵押权人同意不得转让抵押物；根据城市房地产管理法规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得出售。因此，被告莫建春在尚未取得房屋产权证书、也未经抵押银行同意的情况下，即与案外人签订房屋买卖合同，该行为在法律上是无效或效力待定的。故请求法院驳回案外人王健君的异议请求。原告方未向法院提供任何证据。
被告莫建春的委托代理人答辩认为：201号房登记在岑卓元名下，但已经是莫建春及其女儿岑雨诗依法继承的财产，莫建春享有处置权，因此，其与案外人王健君签订房屋买卖合同合法有效。案外人按照约定支付房款到莫建春指定的账户，其提出的异议申请符合法律规定，同意其异议请求及答辩意见。被告的委托代理人提交本院（2016）桂0103民初2632号和（2016）桂0103民初2633号民事调解书各一份，以证明王健君支付房款150万元到杨玉蓉账户，是代替莫建春偿还其在上述生效法律文书中的欠款，而非为转移财产或虚假交易。
经审查查明：广西壮族自治区南宁市东博公证处2015年12月16日作出的（2015）桂东博证民字第24712号公证书证实201号房是莫建春并代理岑雨诗继承莫建春已故丈夫岑卓元的财产。本院于2016年6月15日依原告梁杰、陈冬苗的保全申请作出的（2016）桂0103民初4502号民事裁定书，裁定查封岑卓元名下价值人民币604866.67元的财产并依法向协助机关送达协助执行通知书于同月23日办理完201号房的查封登记手续。
又查明：2016年6月12日，莫建春、岑雨诗与王健君书面签订房屋转让协议，将201号房以180万元人民币的价格卖给王健君，并于当天签订房屋交付凭据将房屋交付给王健君。房屋转让协议约定：在签订协议之日起十五日内，王健君应支付转让款150万元到莫建春账户或其指定账户；余款由王健君代偿201号房所欠银行按揭贷款；办理产权过户所需要的相关费用由乙方承担。莫建春在房屋交付凭据中要求王健君将房款转入杨玉蓉建行33×××04账户。杨玉蓉是本院（2016）桂0103民初2632号民事调解书和（2016）桂0103民初2633号民事调解书的原告，被告为莫建春。2016年6月20日、22日，王健君分别转款80万元、70万元共150万元到杨玉蓉账户，合同约定用于解除银行按揭的剩余30万元款项尚未到银行结清。2016年6月23日，杨玉蓉向王健君出具收到201号房购房款150万元的收据，莫建春于2016年6月25日在该收条上签字确认收到购房款。王健君接收201号房后，于2016年6月20日交纳201号房所欠物业服务费等5432.7元、6月21日交纳201号房电费261.77元。
再查明，王健君于2016年6月29日存入5535.96元、7月28日存入5533.54元、8月19日存入5535.42元和9月19日分别存入5534.81元、5536.89元、5528.67元共计33205.29元到户名为岑卓元的中国银行61×××14账户，以偿还201号房的按揭贷款。2016年10月18日，201号房的抵押权人中国银行股份有限公司南宁市埌东支行函复本院称“我行贷款客户岑卓元名下位于南宁市青秀区朱槿路18号日本园区和润园4号楼201号房，我行享有抵押权，并签订有贷款抵押保证合同，且办理了相关抵押手续。如果我行贷款客户岑卓元或其继承人将上述房产转让给他人，我行不要求行使优先购买权，但需要贷款客户岑卓元结清在我行的所有欠款本息和贷款余额后，我行接受或认可岑卓元及其继承人与他人就上述房产签订的买卖合同，并愿意解除抵押以配合过户。”王健君经自行到201号房贷款银行核算后，认为尚有购房余款66483.29元应支付给莫建春，其自愿将66483.29元款项交到法院处置。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，而本案案外人王健君与被告莫建春及其女儿岑雨诗签订房屋转让合同时，莫建春及其女儿岑雨诗已经通过公证确定取得201号房的继承权。我国《物权法》第二十九条也规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时即发生法律效力。我国《继承法》第二条亦规定，继承从被继承人死亡时开始。根据当事人提交的证据材料，尽管莫建春及其女儿岑雨诗作为继承人尚未将201号房产权人名字变更登记至其名下并领取权属证书，但其作为该201号房的财产继承人有权处置该房产，其与王健君所签订的房屋转让合同合法有效。
本案的关键在于案外人王健君的异议请求是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告梁杰、陈冬苗与被告莫建春之间的纠纷为民间借贷纠纷，即金钱债权债务纠纷，该案的保全措施属于金钱债权的执行措施，本案提出异议的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议适用上述法规调整。本院于2016年6月23日查封了案涉房产201号房，在此之前，异议人王健君与莫建春于2016年6月12日书面签订了201号房的转让协议，该协议未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。而异议人王健君在2016年6月12日接收、占有了莫建春交付的201号房，并分别于2016年6月20日、21日交纳了201号房的物业服务费、电费，该事实表明王健君已合法占有该房产。而且，王健君已按照转让协议的约定，在签订协议之日起十五日内支付了150万元购房款到莫建春指定的账户，该指定账户的收款人杨玉蓉是被告莫建春在法院尚未清偿债务的其它案件的债权人，当事人选择该种支付和履行方式，并未违反相关法律法规的禁止性规定或直接损害国家、集体或第三人的合法权益，应予以认定。同时，王健君在与莫建春、岑雨诗签订房屋买卖合同时，已经注意到该房产属继承房产及尚有抵押未解除的客观事实，并在协议中约定从180万元购房款中预留30万元作为清偿银行贷款以消灭抵押权，尽到了注意义务。王健君自与莫建春、岑雨诗签订201号房的转让合同后，从2016年6月起即承担了偿还201号房按揭贷款的义务，逐月转款到贷款账户中供银行扣款。王健君自行核算后发现该30万元预留款项尚有剩余款项应支付给莫建春、岑雨诗后，将款项交到本院。我国《物权法》第一百九十一条规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。王健君作为买受人已经在偿还贷款以消灭抵押，该房产的抵押权人亦表示贷款人或其继承人、抵押房产买受人结清贷款即出具解除抵押登记的手续，并不行使抵押权人的优先购买权，即认可莫建春、岑雨诗与王健君就201号房所签订的转让合同，因此，该转让行为符合法律规定。现无法继续办理过户，并非是作为买受人的王健君之原因。原告方认为，莫建春所转让房屋是未依法登记领取权属证书的房地产，不得出售。该观点是对相关法律法规的误解。莫建春所转让的房屋，是已经由房产部门依法登记在莫建春丈夫岑卓元名下并领取有权属证书的商品房，符合入市交易条件，不属于原告方所称不得出售的情况。莫建春及其女儿岑雨诗作为房产继承人在对该房产开始权利继承后，是否办理权属变更登记至其名下，不影响其对所继承房产行使转让的权利。因此，对原告方认为201号房不符合由莫建春、岑雨诗转让出售的意见，本院不予支持。综上所述，王健君与莫建春双方的房屋买卖转让行为，没有违反法律法规的强制性规定，且符合上述法律法规的原则要求，依法应充分保护交易主体的交易自由和交易安全。故对案外人的异议请求，依法应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对南宁市青秀区朱槿路18号日本园区和润园4号楼201号房的执行。
当事人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 刘昌吴
审判员 莫沙子
审判员 何明波
二〇一六年十月二十一日
书记员 朱宣任