上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4614号
上诉人（原审被告）上海聚盛企业发展有限公司。法定代表人陈宏燕，职务董事长。委托代理人周必荣，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海长桥钢材市场经营管理有限公司。法定代表人林水雄，职务总经理。委托代理人贾俊涛，上海众华律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）上海海添投资管理有限公司。法定代表人陈丽芳。上诉人上海聚盛企业发展有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第1013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月20日受理后依法组成合议庭，于2016年5月3日公开开庭进行了审理。上诉人上海聚盛企业发展有限公司（以下简称聚盛公司）的委托代理人周必荣、被上诉人上海长桥钢材市场经营管理有限公司（以下简称长桥公司）的委托代理人贾俊涛到庭参加了诉讼，被上诉人上海海添投资管理有限公司（以下简称海添公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原审认定，2012年12月18日，长桥公司（甲方）与聚盛公司（乙方）签订了一份《上海市房屋租赁合同》。约定：甲方出租给乙方的房屋位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室，该房屋出租实测建筑面积为2,056.75平方米，乙方向甲方承诺，租赁房屋作为娱乐使用，并遵守国家和上海市有关房屋使用和物业管理的规定；甲方于2013年1月1日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2013年1月1日起至2022年12月31日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为0.80元（人民币，下同），月租金计50,047.60元，该房屋租金2015年12月31日内不变，自2016年1月1日起，双方可协商对租金进行调整；乙方应于每季1日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日向甲方支付月租金的0.3%的违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金为二个月的租金即100,095元；租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满后一日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按每平方米3元向甲方支付该房屋占用使用费。同时，双方在合同第九条“解除本合同的条件”中约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后14日内仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；（三）乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（五）乙方逾期不支付租金累计超过30日的；（六）乙方进入清算状态的。双方在合同第十条“违约责任”条款中还约定，该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的10日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意变更有关租金条款；因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿；租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。签约当日，长桥公司与聚盛公司还签订了一份《补充协议》。双方约定：装修免租期为六个月即自2013年1月1日起至2013年6月30日止，乙方在免租期内不需支付租金，但应支付物业管理费及水、电、电话等费用；该房屋的租金单价为每日每平方米0.80元，月租金计50,047.60元，该房屋租金在2015年12月31日前保持不变；自2016年1月1日起，租金递增3%，调整为每月51,549元，该租金在2018年12月31日前保持不变；自2019年1月1日起，租金递增3%，调整为每月53,095.50元，该租金在2021年12月31日前保持不变；自2022年1月1日起，租金递增3%，调整为每月54,688.30元，该租金在2022年12月31日租期结束前保持不变；前三年租赁期间，乙方每正常履行合同一年可免去当年最后一个月租金；在该房屋租赁合同签订时，乙方向甲方支付租赁保证金和首期租金，租赁期间乙方应在收到甲方的付款通知书后五个工作日内将款项支付至甲方指定帐号，逾期不付的，每逾期一天乙方应按延迟支付金额的0.3%向甲方支付滞纳金；逾期超过30日的，甲方有权终止租赁合同，没收保证金并追究乙方违约责任。此外，双方还就租赁房屋的配套及其他事项进行补充约定。签约后，长桥公司向聚盛公司交付了上述租赁物，聚盛公司于2012年12月21日通过银行向长桥公司支付首期（即2013年7月、8月、9月）租金及保证金计250,238元。此后，聚盛公司将上述租赁房屋全部转租给海添公司。2013年10月25日，聚盛公司通过银行向长桥公司支付了第二期（即2013年10月、11月、12月）租金150,142.80元，长桥公司收款后又将该租金退还聚盛公司。2014年1月22日，长桥公司曾向原审法院提起诉讼，要求判令撤销其与聚盛公司于2012年12月18日签订的《上海市房屋租赁合同》，并判令聚盛公司与上海A有限公司共同赔偿其经济损失140,115.97元。该案经审理后，原审法院认为，长桥公司与聚盛公司之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对各方当事人均具有合同约束力，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。2014年5月29日，原审法院判决驳回了长桥公司的诉讼请求。双方均未上诉。2014年8月22日，长桥公司通过律师向聚盛公司寄发《律师函》（告知解除双方之间的租赁合同，要求聚盛公司付清租金并返还租赁房屋等），该《律师函》以“无此单位”被退回。同年9月28日，聚盛公司向长桥公司发《继续履行合同告知函》，该函记载的主要内容为：“本公司曾于2013年10月25日、12月18日分别向贵公司指定帐户汇付租金213,107.70元，但该款于2013年12月18日被退回。现贵司诉本公司要求撤销原房屋租赁合同一案已被法院驳回，望贵司继续履行原租赁合同，并按租赁合同规定告知本公司付款金额及付款帐号，以便本公司支付房租。”2014年12月9日，长桥公司按聚盛公司发函地址（即发《继续履行合同告知函》的地址）发函，该函又被退回。同日，长桥公司在聚盛公司承租场所张贴《告知函》，该函的主要内容为，“发现贵公司转租房屋的次承租人违法经营且已被公安机关处罚。据此，我公司告如下：贵公司有义务保证房屋转租后合法经营；贵公司对该房屋发生的违法经营行为负有监督管理责任；贵公司未能保证该房屋的合法经营已严重损害了我公司的合法权益，并给我公司造成实际损害；根据该房屋的违法经营行为，贵司无论依据合同或法律均构成根本违约；我公司依法通知贵公司解除合同，收回房屋，请在本通知发出后3日内向我公司返还房屋。”2015年4月17日，长桥公司诉至原审法院，要求判令：1、确认长桥公司与聚盛公司签署的《房屋租赁合同》于2014年8月22日依法解除；2、聚盛公司向长桥公司支付拖欠的房屋租金535,993.6元（10个月加22天的租金）以及滞纳金[计算方式为：自2014年6月13日即（2014）闵民五（民）初字第313号民事判决生效日，按每季拖欠租金金额的百分之零点三×实际拖欠的天数]；3、聚盛公司归还承租房屋并支付房屋占用费暂计1,234,050元（2014年8月23日算至起诉日，要求计算至房屋实际归还之日）；4、聚盛公司按月租金的二倍向长桥公司支付违约金100,095.20元。聚盛公司不同意长桥公司的诉讼请求并辩称，其从未收到过长桥公司关于解除合同的通知，双方租赁合同并未解除；其同意支付租金，但不同意支付逾期付款违约金；合同履行期间，由于长桥公司擅自提起撤销合同之诉，并退回租金，故不存在故意拖欠租金的事实；即便要承担违约责任，合同约定的违约金标准过高，应按银行同期存款利率予以调整。海添公司未作答辩。原审中，因聚盛公司要求继续履行合同，原审法院要求聚盛公司在庭审后5日内按约付清租金。之后，聚盛公司未在规定期限内向长桥公司支付租金。原审认为，生效判决已确认长桥公司与聚盛公司签订的《上海市房屋租赁合同》依法成立，签约各方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，长桥公司为准备诉讼，无故退还聚盛公司支付的租金，其行为存在过错。之后，长桥公司提起的撤销合同之诉被法院驳回，且判决书中明确要求双方履行各自义务，故聚盛公司作为承租人应主动履行支付租金之义务，尤其是在双方约定的支付方式没有变更的情况下，聚盛公司应当按照先前知道的银行账号向长桥公司汇款。同时，在本案诉讼中，聚盛公司明确表示要求继续履行租赁合同，但在法院释明后仍未按约向长桥公司支付租金，可见聚盛公司主观上存在拒付租金的故意。聚盛公司的行为已构成违约，且该违约行为已符合双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形。关于合同解除的时间，由于长桥公司通过律师向聚盛公司寄发的解除合同《律师函》未有效送达，故长桥公司要求确认租赁合同于2014年8月22日解除的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条关于行使解除权的规定，应以聚盛公司收到起诉状副本的时间即2015年6月10日作为双方租赁合同解除日。长桥公司要求支付租金及违约金的诉讼请求成立，应予支持。其中违约金的支付比例，因双方约定的每日按月租金的0.3%计算的违约金，已超过长桥公司给予聚盛公司六个月装修免租期的租金损失的百分之三十，依照最高人民法院的司法解释，认定双方约定的逾期付款违约金过高，酌情调整为每日按月租金的0.2%即100.09元的标准（50,047.60×0.2%）计付。至于计算逾期付款违约金的期限，则按长桥公司诉请的自2014年6月13日起算至判决生效之日。此外，长桥公司要求聚盛公司按约以每天每平方米3元标准支付占有房屋使用费，该项诉讼请求是以聚盛公司知道合同解除而未按约搬离为前提，而本案确认合同解除的时间是在本判决生效之日，故长桥公司以聚盛公司在合同解除之后未按约搬离为由，要求其按每日每平方米3元计付占有房屋使用费的诉讼请求不能成立，不予支持。聚盛公司关于未收到解除合同通知及长桥公司主张的违约金过高等辩称意见成立，予以采信；聚盛公司以长桥公司退回租金为由辩称不应承担违约责任的理由不能成立，不予采信。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条的规定，于2016年3月14日作出判决：一、确认上海长桥钢材市场经营管理有限公司与上海聚盛企业发展有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年6月10日解除；二、上海海添投资管理有限公司于判决生效之日起十日内搬离位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋；三、上海聚盛企业发展有限公司于判决生效之日起十日内将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋腾空后返还给上海长桥钢材市场经营管理有限公司；四、上海聚盛企业发展有限公司于判决生效之日起十日内向上海长桥钢材市场经营管理有限公司支付自2013年10月1日起至2015年6月9日止的租金1,015,760.60元；五、上海聚盛企业发展有限公司于判决生效之日起十日内按月租金50,047.60元的标准向上海长桥钢材市场经营管理有限公司支付自2015年6月10日起至2015年12月31日止的占有房屋使用费334,839元；上海聚盛企业发展有限公司于判决生效之日起十日内按月租金51,549元的标准向上海长桥钢材市场经营管理有限公司支付自2016年1月1日起至判决生效之日起十日内的占有房屋使用费（判决生效之日起十日后的占有房屋使用费标准按每天每平方米3元计付，至实际搬离日止）；六、上海聚盛企业发展有限公司于判决生效之日起十日内按每日100.09元的标准，向上海长桥钢材市场经营管理有限公司支付逾期付款违约金，其中自2013年10月1日起至2014年6月30日止的应付租金违约金，从2014年6月13日起计算至判决生效之日；自2014年7月1日起至同年9月30日止的应付租金违约金，从2014年7月1日起计算至判决生效之日；自2014年10月1日起至同年12月31日止的应付租金违约金，从2014年10月1日起计算至本判决生效之日；自2015年1月1日起至同年3月31日止的应付租金违约金，从2015年1月1日起计算至判决生效之日；自2015年4月1日起至同年6月9日止的应付租金违约金，从2015年4月1日起计算至判决生效之日；七、上海聚盛企业发展有限公司于判决生效之日起十日内向上海长桥钢材市场经营管理有限公司支付解约违约（赔偿）金100,095.20元；八、上海长桥钢材市场经营管理有限公司在上海聚盛企业发展有限公司付清了上述款项后五日返还其保证金100,095.20元；九、驳回上海长桥钢材市场经营管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,749.41元，由上海长桥钢材市场经营管理有限公司负担3,000元，上海聚盛企业发展有限公司负担18,749.41元。原审法院判决，上诉人聚盛公司不服，上诉于本院称：长桥公司在原审中要求确认合同解除之函件，上诉人并未收到，故长桥公司要求确认2014年8月22日合同解除的诉请不成立，合同应继续履行。由于长桥公司提出解除合同，而拒收上诉人支付的租金，并退回已付租金，故造成上诉人无法支付租金，而非上诉人未支付租金。即便上诉人逾期支付租金的行为构成违约，但在合同尚未解除的前提下，原审法院应告知长桥公司变更确认合同解除的诉讼请求，而非直接判决确认合同解除。原审认定上诉人收到起诉书副本的时间作为租赁合同的解除日，没有法律依据。综上，要求撤销原审判决第一、二、三、五项，发回重审或改判合同继续履行。被上诉人长桥公司辩称：聚盛公司拖欠租金长达两年半时间，已构成根本违约。长桥公司多次通过函件及公告方式向聚盛公司送达催告通知，虽原审认定上述通知未有效送达，但原审认定本案起诉状副本送达聚盛公司之日为合同解除日，符合法律规定。要求驳回聚盛公司的上诉请求，维持原判。被上诉人海添公司未作答辩。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，我国《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据上诉人聚盛公司与被上诉人长桥公司于2012年12月18日签订的《上海市房屋租赁合同》第九条关于“解除本合同的条件”之约定，“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除该租赁合同…（五）乙方逾期不支付租金累计超过30日的；”因此，长桥公司在聚盛公司逾期不支付租金累计超过30日即享有合同约定的解除权。根据本案已查明的事实，长桥公司虽因准备提起解除合同之诉，曾无故退还聚盛公司向其支付的租金，但之后因法院生效判决认定双方之间的租赁合同继续履行，故聚盛公司作为承租人理应主动履行支付租金之合同义务。鉴于尚无证据显示，双方原先用于支付租金之银行账户已无法使用，聚盛公司在上述法院判决生效后仍未向长桥公司支付过租金；且在本案诉讼过程中，聚盛公司虽一直要求继续履行租赁合同，但在原审法院向其释明要求其在庭审后5日内付清欠租的情况下，聚盛公司仍未有支付租金的行为。因此，聚盛公司的行为已构成根本违约，长桥公司据此行使合同解除权，符合双方租赁合同之约定，亦于法有据。因长桥公司发出的解约函未有效送达聚盛公司，故原审法院以长桥公司提起本案解约诉讼之起诉状副本送达聚盛公司之日作为双方合同解除之日，并无不当，本院依法予以维持。上诉人要求继续履行租赁合同，其理由不成立，本院不予采纳。综上，原审法院在查明本案事实的基础上，所作判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,322.59元，由上诉人上海聚盛企业发展有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年五月二十七日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……