河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0103民初420号原告施书建，男，汉族，1973年10月4日生，住郑州市。原告翟炎，女，汉族，1974年7月19日生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人王斌、刘晓栋，河南千业律师事务所律师。被告郑州深信投商用置业有限公司，住所地郑州市二七区大学路10号。法定代表人龚晓津，董事长。委托诉讼代理人刘欢欢，男，汉族，1989年7月8日生，住河南省周口市川汇区，系公司职员。原告施书建、翟炎诉被告郑州深信投商用置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告施书建、翟炎的共同委托诉讼代理人王斌、刘晓栋，被告郑州深信投商用置业有限公司的委托诉讼代理人刘欢欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告施书建、翟炎向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告继续履行《商铺买卖协议》，立即向原告支付购房款200000元、协议约定的律师费、仲裁费30000元；2、被告依据《商铺买卖协议》，立即向原告支付违约金1627295.17元（现暂计至2016年11月28日，后续按照合同规定每日按照未付金额的百分之一要求至全部履行完毕之日止）；3、由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2015年1月8日，原告与被告签订商铺买卖协议，被告购买了原告位于郑州市大学××城商业中心××商铺××套，建筑面积88.57平方米，总价款2429268元。合同第三条约定，被告于2015年5月1日前向原告支付首期购铺款50万元，第二期800000元应在2015年12月30日前支付，余款在2016年5月1日前支付完毕。第五条明确约定了违约责任。合同第六条约定，甲方于2015年1月30日前一次性支付乙方律师费、仲裁费30000元整。合同签订以后，被告就违反约定在2015年4月30日支付了20万元，在2015年6月8日支付了20万元，在2015年6月23日支付了10万元。首付款没有按照约定时间付清。第二期款2016年2月3日付款500000元、2016年4月15日付款10万元，剩余20万元也没有按照约定履行。剩余房款被告在2016年9月21日支付329268元，在2016年11月2日支付了30万元，在2016年11月16日支付了50万元，现尚欠房款23万元，到今天仍没有支付。原告在第二期房款没有付完的情况下就积极配合被告办理剩余贷款手续，但多次办理，由于被告没有经营该商铺，以及被告的资信问题，银行没有办法给被告审批通过。而根据合同约定余款应当在2016年5月1日前支付，现已经延期6个多月，故应根据合同及法律规定，承担违约金截止到2016年11月28日共计1627259.17元。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告郑州深信投商用置业有限公司答辩称：1、原告起诉与事实不符，《商铺买卖协议》签订前商场商铺大面积空置，业主面临血本无归的局面，我公司为了商铺和广大业主的利益，决定进行反租，但原告一直不同意，所以我公司决定进行回购，经过仲裁后签订了《商铺买卖协议》。2、原告违约在先，违约金无从谈起，其诉讼请求的数额更是超出法律的规定。原告清楚我公司资金困难，所以《商铺买卖协议》中约定了贷款事项，但原告不予配合，造成贷款未能成功，我公司只能通过其他方式去筹购铺款，造成付款延迟。但在如此困难的情况下，我公司依然去履行该协议，并按时的把商铺收益按比例支付给原告。我方并没有违约，也不应当承担违约金。3、原告一直在收取商铺的比例收益，足以证明对于委托经营管理协议和商铺买卖协议的履行无异议，所以我公司并未违约。4、2016年11月份，原告与我公司协商，最后70万元分两次转给原告，50万元已于2016年11月15日汇给原告，最后一笔20万元在过户当天支付给原告，我公司已经在房管局完成拍号，但原告突然反悔，不予理会。综上，原告违约在先，并且我公司在原告商铺价值已无及维护集体业主利益的情况下进行收购，原告应积极协助我公司办理过户事宜，为维护被告的合法权益，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年1月8日，原、被告签订《商铺买卖协议》一份，协议约定“被告购买原告位于郑州市大学××城商业中心××商铺××套，建筑面积88.57平方米，总价款2429268元。付款方式为被告于2015年5月1日前向原告支付首期购铺款50万元，第二期80万元应在2015年12月30日前支付，余款在2016年5月1日前支付完毕。为确保被告向原告按期支付商铺款，被告同意签订本协议后协助被告办理贷款事宜，以便被告尽快向银行贷款支付给原告……，该贷款为指定性贷款，由被告委托银行直接向原告全额给付。本协议签署后，双方按照协议履行，如有一方违约，按未履行合同金额的每日万分之一支付违约金，超过一个月的按每日千分之一支付违约金，超过三个月的按每日百分之一支付违约金”。协议还约定，原告在收到首付款之前，该商铺的收益及所有权归原告所有，当被告支付第一笔款后，被告作为该协议约定商铺的共有权人，并根据付款比例享受商铺的收益。被告于2015年1月30日前一次性支付给原告律师费、仲裁费30000元。合同签订后，被告于2015年4月30日向原告付款20万元、2015年6月8日付款20万元、2015年6月23日付款10万元、2016年2月3日付款50万元、2016年4月15日付款10万元、2016年9月21日付款329268元、2016年11月2日付款30万元、2016年11月16日付款50万元。因原、被告约定的到银行办理贷款没有完成，上述款项均系被告直接向原告支付。2015年1月12日，原、被告及郑州新悦城物业有限公司又签订《委托经营管理补充协议》一份。原、被告一致同意将上述商铺委托给郑州新悦城物业有限公司经营管理，并根据双方签订的购买协议分配租赁收益。商铺租赁的收益按照原、被告双方的资产比例进行分配。原告的收益公式为：租赁收益×【（243万元－被告购铺实际投入资金）÷商铺总价】。余下收益为被告收益，商铺总价为人民币243万元。2015年1月29日，被告向返租22113.90元、2015年4月17日返租23913.90元、2015年7月20日返租18992.42元、2015年10月23日返租18992.42元、2016年1月22日返租18992.42元、2016年7月7日返租27702.16元（第二季度）、2016年7月7日返租27702.16元（第三季度）、2016年9月30日返租9721.44元。上述事实由商铺买卖协议、委托经营管理补充协议、银行流水凭证等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方应当严格按照合同约定履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未能按合同约定向原告及时足额支付商铺购买款，已属违约，应对原告承担违约责任。原告主张被告支付购房款及协议约定的律师费、仲裁费共计230000元的诉讼请求，有合同依据，且不违反法律规定，本院予以支持。被告关于其没有违约的答辩意见，与事实不符，理由不能成立，本院不予采纳。原告在被告的迟延履行中所导致的利息损失，可由被告通过承担违约金的方式予以补偿。关于违约金的支付标准，经查明，原、被告在《商铺买卖协议》中约定原告协助被告办理贷款手续，被告委托银行向原告支付购房款，而在实际履行过程中，因贷款没有完成，造成被告没有及时足额向原告履行给付义务。虽然原、被告在《商铺买卖协议》中所附条件没有成就，但由被告通过直接向原告支付购房款，以及持续向原告支付商铺租金的行为，可知被告通过积极采取补救措施，使得其在合同的履行中虽有迟延，但并没有给原告造成重大损失。原告主张以双方约定的“按未履行合同金额的每日万分之一支付违约金，超过一个月的按每日千分之一支付违约金，超过三个月的按每日百分之一支付违约金”的标准计算违约金，数额过高且显失公平，本院予以调整。根据本案合同履行的实际情况，本院酌定被告以拖欠的230000元为基数，自约定的最后付款之日（2016年5月1日前）起，按照年利率24%的标准向原告支付违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告郑州深信投商用置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告施书建、翟炎支付购房款及协议约定的律师费、仲裁费共计230000元，并支付违约金（以230000元为基数，按照年利率24%的标准计算，自2016年5月2日起支付至实际清偿之日止）；二、驳回原告施书建、翟炎的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费21515元，由被告郑州深信投商用置业有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  陈 唯人民陪审员  苏志美人民陪审员  王 红二〇一七年六月二十九日书 记 员  郭关伟