湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民一终字第214号
上诉人（原审原告）王小凤，女，1968年2月6日出生，土家族，小学文化。
委托代理人杨建国，男，1968年10月7日出生，土家族，大专文化。
被上诉人（原审被告）李玉，曾用名李德玉，男，1963年2月16日出生，土家族，大专文化。
被上诉人（原审被告）王文秀，女，1962年6月18日出生，土家族，小学文化，系被上诉人李玉之妻。
委托代理人周海清，湖南源阳律师事务所律师。
原审第三人李玲玲，女，1987年11月19日出生，土家�，大学文化，系两被上诉人之女。
委托代理人向佐祥，湖南源阳律师事务所律师。
上诉人王小凤因与被上诉人李玉、王文秀及原审第三人李玲玲确认合同无效纠纷一案，不服湖南省桑植县人民法院
于二○一四年十月十三日作出的（2014）桑法民一初字第494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月31日受理后，依法组成由审判员唐亚萍担任审判长，代理审判员郭辉、盖景阳参加的合议庭，于2014年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人王小凤及其委托代理人杨建国，被上诉人李玉及被上诉人李玉、王文秀的共同委托代理人周海清，原审第三人李玲玲及其委托代理人向佐祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：原告王小凤与被告王文秀系亲姐妹，被告李玉长期雇请原告夫妇为其做工。2001年被告口头承诺将位于桑植县县乡公路管理站宿舍二楼的两间房屋�原告居住使用（该房屋的房产权证为000061**号，面积41.6平方米）。原告从2001年搬入该房屋居住至今。2011年后被告几次向原告提出要求收回该房屋。2013年12月20日两被告与第三人李玲玲签订了一份《房地产转让协议》，两被告将该房屋转让给了李玲玲，并于2014年1月10日办理了产权过户手续，产权证为桑房权证澧源镇字第7140001**号。2014年7月31日，李玲玲要求原告搬出该房屋遭拒绝向公安部门报警。
原判认为：原告主张两被告将位于桑植县县乡公路管理站宿舍二楼的两间房屋赠与给了原告的证据不足，其提供的主要证据是王月明和廖玉英的调查笔录，两证人在出庭作证中，王月明证明被告是将诉争两间房屋送给原告居住，在被告提交的廖玉英调查笔录中陈述被告只是将那两间房屋给原告居住，并没有讲赠送给原告；廖玉英在出庭作证中也证明被告将房屋“送给王�凤坐”的证言。两被告是将诉争房屋所有权还是居住权给原告的意思表示不明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。城市房产赠与应当按照规定办理权属登记。两被告并未将诉争两间房屋产权登记在原告名下，故对于原告主张被告将诉争两间房屋赠与原告的主张应不予支持。原告以该房屋赠与给原告而要求确认被告与第三人签订房屋买卖协议无效的理由不成立，对原告要求确认协议无效的诉讼请求，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十七条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳�原告王小凤的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告王小凤负担。
上诉人王小凤不服上述判决，向本院提起上诉称：1999年，被上诉人承诺将桑植县县乡公路管理站宿舍二楼的两间房屋赠与给上诉人，2001年上诉人搬入该房居住至今，赠与已发生法律效力。李晓玲、王铁柱的证言虚假，廖玉英的证言是证明被上诉人将房屋赠与给上诉人，并不是仅给上诉人居住。原判决适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。请求二审法院撤销湖南省桑植县人民法院（2014）桑法民一初字第494号民事判决，确认被上诉人与原审第三人签订的房屋买卖协议无效；一、二审案件受理费由被上诉人及原审第三人承担。
被上诉人王文秀、李玉辩称：被上诉人自始至终没有将诉争房屋赠送给上诉人，只是给上诉人居住。双方既没有书面赠与协议，也没有办理过户手续。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人李玲玲述称：上诉人将被上诉人让其居住的房屋说成是赠与与客观事实不符，且上诉人也没有提供赠与合同成立的合法证据，上诉人的上诉理由不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审中，上诉人王小凤向本院提交了以下证据：
第一组证据：证人廖玉英于2014年11月8日出具的证明一份，拟证明李玉将位于桑植县公路管理站宿舍赠与给上诉人王小凤的事实；王月明于2014年11月8日出具的证明一份，拟证明王小凤夫妇多年给被上诉人做事，李玉尚欠上诉人夫妇工钱，李玉愿意把诉争房屋赠与给上诉人王小凤的事实；桑植县澧源镇朱家台社区居委会于2014年10月20日出具的证明一份，拟证明诉争房屋是被上诉人赠与给上诉人王小凤居住的事实；廖章如于2014年11月9日出具的证明一份，�证明李玉承包了修路工程，后转给王小凤丈夫承包的事实，王小凤夫妇尚欠廖章如工钱。第二组证据：2014年11月22日录制的廖玉英、王月明、杨照才的视听资料，其中，廖玉英证明被上诉人将诉争房屋赠与给上诉人王小凤的事实；王月明证明王小凤夫妇多年给被上诉人工作，被上诉人李玉尚欠王小凤夫妇工资，李玉愿意把诉争房屋赠与给上诉人王小凤的事实；杨照才证明被上诉人李玉还欠王小凤夫妇工钱，李玉将诉争房屋赠与给了上诉人王小凤。第三组证据：2000年7月21日蹇家坡乡人民政府与李玉签订的《蹇家坡乡街道施工合同书》一份及2014年8月14日余本默出具的证明两份、2014年8月14日尚立信、毛振钧出具的证明各一份，拟证明被上诉人李玉承包的工程是由王小凤夫妇叫人去做的，李玉欠王小凤夫妇5万元工钱。
被上诉人李玉、王文秀质证认为：廖玉英、王月明的�明不是新证据，廖玉英、王月明一审中已经出庭作证，这份证明是二审上诉期间形成的，对真实性有异议，廖玉英证明形式不合法，不是其本人所写，所证明的内容与客观事实不符；桑植县澧源镇朱家台社区居委会的证明不是新证据，廖章如的证明与本案没有关联性，也不属于新的证据；视听资料不属于新证据，口述人在一审已经作为证人出庭，在上诉期间所作的证明不真实；蹇家坡乡街道施工合同书及余本默、尚立信、毛振金钧的证明形式不合法，是复印件，且不属于新证据，内容不客观、不真实，且与本案也没有关联性。原审第三人李玲玲质证认为：廖玉英、王月明的证明不属于新证据，不具有客观性，其在一审已经出庭作证，对真实性有异议；桑植县澧源镇朱家台社区居委会的证明不是新证据，证明内容不具有客观性、合法性，虽然盖了公章，但没有说明�谁书写，本案事实居委会也无法感知，前后书写不一致；廖章如的证明不是新证据，与本案不具有关联性；视听资料不属于新证据，不予质证；《蹇家坡乡街道施工合同书》与本案没有关联性，不具有合法性，系复印件，余本默、尚立信、毛振钧的四份证明与本案不具有关联性，形式不合法。
本院经审查认为：廖玉英、王月明的证明不属于二审中的新的证据，且廖玉英、王月明一审已出具证明，且已出庭作证，故对廖玉英、王月明的证明，本院依法不予采纳；桑植县澧源镇朱家台社区居委会的证明不属于二审中的新的证据，证据形式也不合法，故不予采纳；廖章如的证明不属于二审程序中的新的证据，且证明内容与本案没有关联性，证人无正当理由未出庭作证，故不予采纳；视听资料不属于二审程序中的新的证据，廖玉英、王月明一审均已出庭作证，杨照才无正�理由未出庭作证，且其证明内容与本案没有关联性，故本院对该视听资料不予采纳；对于《蹇家坡乡街道施工合同书》及余本默、尚立信、毛振钧的四份证明，该组证明均系复印件，无法核实其真实性，亦不属于二审程序中的新的证据，故不予采纳。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给与受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”被上诉人并未将诉争房屋产权转移登记在上诉人的名下，上诉人未取得诉争房屋的所有权，故上诉人主张赠与已发生法律效力的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人与被上诉人未签订赠与协议，上诉人提交的王月明、廖玉英的证言只能证实被上诉人让上诉人对诉争房屋进行居住，上诉人提交的证据不能证实被上诉人已将诉争房屋赠与给了上诉人，故上诉人认为被上诉人1999年即承诺将诉争的房屋赠与给上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。诉争房屋的原所有权人系被上诉人王文秀、李玉。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，被上诉人将登记在自己名下的房屋转让给李玲玲并办理过户手续的行为并不违反法律法规的规定，其转让行为合法有效。上诉人以被上诉人已将诉争房屋赠与�上诉人为由要求确认被上诉人与原审第三人李玲玲签订的《房屋转让协议》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王小凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐亚萍
代理审判员 郭 辉
代理审判员 盖景阳
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 刘晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。