湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初52号
原告（反诉被告）：李兰玉，女，1981年10月18日出生。
委托代理人：侯丹霞，女，1986年6月1日出生，系原告李兰玉之妹。
被告：郴州市悦和义乌小商品城有限公司，组织机构代码59546970-4，住所地湖南省郴州市开发区万华路北侧（天龙汽车站旁）。
法定代表人：罗红英，该公司董事长。
委托代理人：罗兴红，男，1976年6月23日出生，汉族，该公司副总经理。
原告（反诉被告）李兰玉与被告郴州市悦和义乌小商品城有限公司（以下简称“悦和义乌公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，悦和义乌公司向本院提起反诉，本院决定与本诉合并进行审理。李兰玉及其委托代理人侯丹霞、悦和义乌公司的委托代理人罗兴红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李兰玉的诉讼请求如下：1、因悦和义乌公司未取得消防有关证件，判令原、被告签订的《商铺租赁合同》无效；2、悦和义乌公司向李兰玉返还行业管理保证金（商铺押金）10000元；3、悦和义乌公司赔偿装修费用8500元、丢失物品5000元，合计13500元；4、诉讼费用由悦和义乌公司承担。
被告（反诉原告）悦和义乌公司针对本诉的答辩要点如下：1、李兰玉在2013年9月缴纳第一年度租金和押金后，应在2014年7月缴纳2014年9月至2015年9月租金共计35136元及物业费2112元，但至今一直拒缴。因此，悦和义乌公司有权单方解除合同收回商铺，所缴纳的租金及押金不予退还，李兰玉从2013年9月至2015年9月期间，连续多次违反租赁合同条例超过5天未开店营业。2、悦和义乌公司从2014年8月至2015年10月，多次通知承租户缴纳租金未果。在多年未能收取该承租户的租金情况下，为保证市场其他承租户能正常经营，确保市场投资不受损，悦和义乌公司有权根据该承租户的违约事实单方面解除，并追收该承租户的应收租金及其他应收费用。3、《商铺租赁合同》约定：承租方违约的情况下，店铺装修或财产可抵作租金归甲方所有，所以承租方要求赔偿装修损失毫无道理及依据。
被告（反诉原告）悦和义乌公司请求本院判令：1、被告缴纳2014年度及2015年度租金计21600元及2015年度物业管理费1344元；2、解除双方签订的租赁合同，由被告承担诉讼费用；3、被告承担因违反市场管理制度导致被告无法正常营业的经济损失。
原告（反诉被告）李兰玉针对反诉的答辩要点如下：李兰玉承租的是中区1012号门面，悦和义乌公司当时说要进行市场整改，从2014年9月已经开始拆门面，影响到李兰玉的正常经营，李兰玉从2014年9月开始就没有营业了，2015年3月李兰玉的门面就被拆除了，拆除之后，悦和义乌公司也没有给李兰玉安排新的门面，李兰玉就没有再经营了。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：
2013年6月22日，悦和义乌公司（出租方、甲方）与李兰玉（承租方、乙方）签订《郴州市悦和义乌小商品城有限公司商铺租赁合同》，该《商铺租赁合同》约定：“一、乙方自愿承租位于郴州市悦和义乌小商品城有限公司商品批发城一层中1012号商铺，该商铺面积为17.6平方米（具体以商铺实际为准并不是以面积计算租金），每月租金2928元，每年合计35136元，指定经营产品类别是日化用品，乙方不得随意更改经营产品范围。二、租赁期限共计三年，……。三、签订本协议时，乙方必须向甲方一次性缴纳行业管理保证金10000元，合同期满，乙方无违约行为保证金退还。四、租金、水电费、物业管理费及交纳办法：1、租金按年度交纳，乙方应于签订本协议时，一次性交纳全年的租金，下一年度租金按市场行情确定，乙方需提前2个月交纳，租金上涨不高于前一年租金20%，如乙方逾期交纳租金，每逾期一天须向甲方支付5%的违约金，逾期超过10天，甲方有权单方解除合同收回商铺；2、水电费依照国家有关收费标准于每月1-10日按实际用量以及分摊的水电费交纳上月费用，乙方要积极配合，按时交纳，如借故拖延，超过5天，则按实际用量的金额5%交纳滞纳金，超10天甲方有权予以乙方停电停水处理；3、市场管理费参照同类市场收费标准按每月每平方米15元收取，首三年按每月每平方米10元计取，按年度收取，以后甲方可根据郴州同类市场行情有权对管理费用进行额度调整；空调流量费按每月每平方米8元收取（如冬季度空调停用的情况可以减免空调流量费每月每平方米8元）；乙方要积极配合，按时交纳，如借故拖延，则按实际用量金额的5%计算滞纳金；4、乙方要认真执行以上所有条款，如有违反，则甲方有权单方解除合同，收回商铺，已交纳的所有租金保证金及押金不退。……八、乙方自觉按时交纳各项税费及费用（首一年度优惠期及政府优惠政策除外），必须服从甲方或者甲方聘请（或设立）的物业管理公司对市场的各项管理，同时认真执行合同条款，如有违反，则甲方有权单方解除合同。九、乙方在租赁期内因特殊原因需转租转让商铺的，必须事前征得甲方的书面同意并办理相关手续，否则甲方有权终止合同并收回商铺，已经交纳的租金不予返还；租赁期内，乙方当月连续3天，累计5天不开店营业的，甲方有权收回商铺，已交的租金及押金不予返还（特殊情况可以书面形式向市场管理办申请）。十、在租赁期内涉及市场布局调整和市场改造时，乙方要顾全大局，服从统一安排；……。十一、乙方需装修商铺的，必须向甲方提出申请及装修设计方案，经甲方审批同意后方可施工，协议终止时，所改建部分由乙方负责恢复原状，未经审批不得施工，造成后果的，责任自负，合同到期后装修购置物视为公物。十二、在租赁期内，乙方必须遵纪守法，文明经商，禁止不正当竞争和欺行霸市；严格遵守《市场管理制度》等规章制度，且甲方或者市场管理单位制定的各项规章制度为本合同的附件，对乙方具有约束力。十三、本协议未尽事宜，双方协商解决；租赁期内，甲方所有事项的通知，均采用市场广播和在市场张贴公告，上述通知即视为送达乙方。……。附件：①首两年由市场代缴国税、地税；②首年免租半年，第二年七折，第三年八折；③市场配合符合贷款条件商户，协助办理政策范围内的无息贷款（详见市劳动局优惠政策）；④市场提供政府就学支持政策，协助解决商户小孩就学问题；⑤优先优惠入驻郴州悦和义乌小商品批发城二期。”该《商铺租赁合同》签订当天即2013年6月22日，被告按照合同约定向被告交纳了保证金（即商铺押金）10000元，同时向被告交纳了第一年度的租金16124元和物业管理费2112元。2013年7月28日，悦和义乌公司开发建设的郴州悦和义乌小商品批发城开始对外试营业，被告即对被告提供的一层中区1012号商铺进行正式经营。第一年的租赁期限届满后，被告李兰玉承租被告的悦和义乌小商品批发城的其他商户因生意不好均未按照《商铺租赁合同》的约定提前2个月交纳第二年度即2014年9月1日至2015年8月31日的租金和物业管理费、空调使用费，导致被告无法支付市场管理人员工资并拖欠郴电国际电费。为了维持市场运转，被告购买了一台发电机进行发电。
部分承租商户举报被告开发建设的悦和义乌小商品批发城存在消防问题后，郴州市公安消防支队于2015年1月5日作出《行政处罚决定书》，以被告开发建设的悦和义乌小商品批发城存在未经消防验收擅自投入使用、违法降低消防施工质量、消防设施器材不符合标准、门窗设置影响逃生、灭火、救援、封闭安全出口等消防违法行为，责令被告停止使用、停产停业，并处罚款人民币13万元。该《行政处罚决定书》作出后，被告并未停止营业进行整改。2015年5月20日，被告向市场各位商铺承租户发出《关于催缴2014年及2015年度租金及物管费的公告》，但被告及其他所有商铺承租户都未向被告交纳第二年度即2014年9月1日至2015年8月31日的租金。由于被告未执行郴州市公安消防支队2015年1月5日作出的《行政处罚决定书》，郴州市公安消防支队于2015年8月4日作出的《行政强制执行决定书》，决定查封被告的悦和义乌小商品批发城。
另查明，2014年底，悦和义乌公司决定对一层部分商铺进行拆除改造，李兰玉的商铺在拆除改造范围之列。2015年3月左右，李兰玉所承租的一层中1012号商铺被悦和义乌公司强制拆除。
判决的理由与结果
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的焦点问题是：一、原、被告所签《商铺租赁合同》的效力问题；二、被告是否应当向被告交纳2014年度和2015年度租金、物业管理费及其数额的确定问题；三、李兰玉装修及货物损失的确定问题。现分别评析如下：
一、原、被告所签《商铺租赁合同》的效力问题。
《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程依法抽查不合格的，应当停止使用。”被告开发建设的悦和义乌小商品批发城属人员密集场所，依法应经消防验收合格后方可投入使用，但被告开发建设的悦和义乌小商品批发城经公安消防部门行政处罚后，虽经整改，至今仍未取得消防验收合格证明。因此，原、被告所签《商铺租赁合同》违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，依法应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告所签《商铺租赁合同》因违反法律法规的强制性规定被认定无效后，悦和义乌公司依法应当将依据该《商铺租赁合同》收取的商铺押金10000元退还给李兰玉。
二、被告是否应当向被告交纳租金、物业管理费及其数额的确定问题。
1、被告是否应当向被告交纳租金及物业服务费的问题。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原、被告所签《商铺租赁合同》依法认定无效后，被告诉请被告交纳的租金实为被告占用被告商铺期间的占有使用费。根据上述司法解释的规定，被告占用被告商铺，应当按照双方所签《商铺租赁合同》的约定向被告支付商铺占有使用费。此外，被告为被告占用的商铺提供了物业服务，被告理应按照约定支付物业服务费。
2、被告应向被告交纳的商铺占有使用费、物业服务费的数额确定问题。
原、被告所签《商铺租赁合同》约定：每月租金2928元，每年合计35136元，租金按年度交纳，被告应于签订本协议时一次性交纳全年的租金，下一年度租金按市场行情确定，被告需提前2个月交纳。该《商铺租赁合同》的附件同时约定首年免租半年，第二年七折，第三年八折。被告已按该《商铺租赁合同》的约定交纳了第一年度即2013年9月1日至2014年8月31日的商铺占有使用费16124元（合同约定“首年免租半年”），但被告未按《商铺租赁合同》的约定交纳第二年度即2014年9月1日至2015年8月31日的商铺占有使用费。由于李兰玉所承租的商铺于2015年3月被强制拆除，此后未再营业，其占有使用费应计算至2015年3月前。据此，本院确认李兰玉应向悦和义乌公司交纳的商铺占有使用费从2014年9月1日至2015年3月1日计6个月的数额为12297.6元（2928元×6个月×70%）；但是，在被告李兰玉经营期间，悦和义乌小商品批发城存在消防隐患一直未能通过消防安全验收，且在2014年底开始对一层商铺进行从新规划改造，其对被告李兰玉的经营必定造成一定影响，被告作为悦和义乌小商品批发城的经营者应承担主要责任，故本院综合考量合同履行情况、被告的过错程度，酌情将商铺占用费降低至租金标准的50%，据此计算，被告应向被告交纳的商铺占有使用费截止2015年3月1日合计数额为6148.8元（12297.6元÷2）。
此外，被告已于2013年6月22日向被告交纳了第一年度的物业服务费2112元，此后物业服务费未予交纳。如前如述，由于在被告李兰玉经营期间，悦和义乌小商品批发城存在消防隐患一直未能通过消防安全验收，且在2014年底开始对一层商铺进行从新规划改造，据此，本院确认被告应向被告交纳的第三年度的物业服务费从2014年9月1日至2015年3月1日的数额为1056元（2112元÷12×6个月）。
三、李兰玉装修及货物损失的确定问题。
李兰玉主张其花费装修费用共计8500元，并提供署名“李丽”出具的“收条”一张。本院认为，李兰玉承租商铺后，对商铺装修是事实，本院对该“收条”予以确认，认定李兰玉花费装修费用8500元。按照原、被告双方签订的商铺租赁合同三年期计算商铺的使用期限，并以此作为折价计算装修残值的依据，故该装修至2015年3月1日止的残值为4250元（8500元÷36个月×18个月），悦和义乌公司擅自在合同期限内将该商铺拆除，应赔偿李兰玉的商铺装修损失4250元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）郴州市悦和义乌小商品城有限公司应退还原告（反诉被告）李兰玉押金10000元；
二、被告（反诉原告）郴州市悦和义乌小商品城有限公司应赔偿原告（反诉被告）李兰玉装修损失4250元；
三、原告（反诉原告）李兰玉应支付被告（反诉原告）郴州市悦和义乌小商品城有限公司商铺占有使用费6148.8元、物业费1056元，合计7204元（计算至2015年3月1日）；
四、以上第一、二、三项相抵后，被告（反诉原告）郴州市悦和义乌小商品城有限公司支付原告（反诉被告）李兰玉7046元。
五、驳回原告（反诉被告）李兰玉的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）郴州市悦和义乌小商品城有限公司的其他反诉请求。
如果被告（反诉原告）郴州市悦和义乌小商品城有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费388元，反诉案件受理费366元，合计754元，由原告（反诉被告）李兰玉负担377元，由被告（反诉原告）郴州市悦和义乌小商品城有限公司负担377元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 王 林
人民陪审员 吴 进
人民陪审员 谢寒梅
二〇一七年七月七日
书 记 员 周文清
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国消防法》
第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。