福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终4860号
上诉人（原审原告）：苏友平，男，1945年6月18日出生，汉族,住福建省厦门市海沧区。
上诉人（原审原告）：苏宝伟，男，1979年11月4日出生，汉族,住福建省厦门市海沧区。
上列上诉人委托诉讼代理人：陈碧云，福建唯灿律师事务所律师。
上列上诉人委托诉讼代理人：朱丽红，福建唯灿律师事务所�师。
上诉人（原审被告）：厦门海沧土地开发有限公司，住所中国（福建）自由贸易实验区厦门片区（保税港区）兴港路京口里231号6-8层。
法定代表人：林健，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：朱树亭，福建秋生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：饶露，福建秋生律师事务所律师。
原审被告：厦门海沧房屋征迁服务有限公司,住所福建省厦门市海沧区海沧街道新大街29号。
法定代表人：陈泄腾，该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖振添，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许玉龙，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
上诉人苏友平、苏宝伟因与上诉人厦门海沧土地开发有限公司（以下简称土地开发公司）、原审被告厦门海沧房屋征迁服务有限公司（以下简称房屋征迁公司）财产损害赔偿纠纷一案，均不服厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初2019号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏友平、苏宝伟上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持苏友平、苏宝伟在一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定苏友平、苏宝伟没有额外租金损失的是错误的。一审法院已经认为讼争房屋存在室内墙体抹灰层粘结质量不合格，且是在交付房屋时已经存在的，讼争房屋因土地开发公司的缘故无法使用，自2012年6月28日房屋交付时至今一直处于空置状态，对于上述事实一审法院是确认的。根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的�失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，因违约方交付的房屋不符合标准，守约方可以请求违约方赔偿合同履行后可以获得的利益即房屋对外出租收益租金。故一审法院认为苏友平、苏宝伟没有举证证明因讼争房屋无法正常居住使用而产生额外租金损失，且以苏友平、苏宝伟还因房屋被拆迁取得其他7套安置房为由，不支持租金损失的请求与事实不符。二、因讼争房屋存在质量问题导致房屋空置，苏友平、苏宝伟以鉴定机构鉴定的租金标准请求土地开发公司赔偿房屋空置期间的租金损失，具有事实和法律依据。因抹灰层在交付房屋时已经存在，讼争房屋抹灰层工程不合格、存在重大粘结质量问题，导致苏友平、苏宝伟对讼争房屋进行装修之后出现墙面出现严重的起鼓脱�现象，房屋无法正常使用处于空置状态，苏友平、苏宝伟请求土地开发公司赔偿讼争房屋空置期间的租金损失合法合理。
土地开发公司辩称，苏友平、苏宝伟的上诉请求缺乏事实与法律依据，应予以驳回。一审判决对房屋质量问题责任承担的认定存在错误，苏友平、苏宝伟诉请土地开发公司承担额外租金损失的前提不存在，故不论苏友平、苏宝伟是否能举证证明因无法正常居住使用而产生的额外租金损失，该部分诉求均不应该予以支持。苏友平、苏宝伟提交的证据均无法证明讼争房屋质量问题与土地开发公司有关，厦门市工程检测中心出具的《鉴定报告》也仅是对“抹灰工程当前现状”进行的鉴定，该当前现状所指向的系2012年7月后经苏友平、苏宝伟二次装修过后的房屋抹灰，无法确认房屋的质量问题系原始的工程质量问题。另，讼争房屋于2008年7月25日�通过竣工验收，土地开发公司交付给苏友平、苏宝伟的安置房屋均为质量合格的房屋，且在此后的4年多时间内，讼争房屋未出现质量问题，房屋无法使用与土地开发公司无关。
房屋征迁公司述称，双方争议的诉讼标的与房屋征迁公司无关。一、房屋征迁公司仅是拆迁人土地开发公司委托协助拆迁的单位，拆迁后的安置与房屋征迁公司无关。二、土地开发公司及苏友平、苏宝伟在二审中均未对房屋征迁公司提出上诉请求，一审法院对房屋征迁公司的认定和处理是正确的，请求维持。讼争房屋的质量问题属于二次装修造成的，与土地开发公司无关。
土地开发公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回苏友平、苏宝伟在一审的诉讼请求。事实和理由：一、苏友平、苏宝伟自始至终未能提交证据证明讼争房屋质量问题与土地开发公司有关，一审判决在未查明关键事实的情况下以土地开发公司未能举证证明讼争房屋质量问题与苏友平、苏宝伟装修有关，而推定应由土地开发公司承担赔偿责任，属事实认定不清。（一）厦门市工程检测中心出具的《鉴定报告》明确载明“仅对室内的抹灰工程当前现状是否符合设计及相关规范要求进行检查鉴定”。而苏友平、苏宝伟于2012年7月已对讼争房屋进行了二次装修，该鉴定报告所鉴定的对象并非土地开发公司最初交付的房屋现状，而是苏友平、苏宝伟二次装修后的房屋现状，该证据无法证明讼争房屋的质量问题与土地开发公司有关。根据苏友平、苏宝伟一审提交的证据可知，其所主张的房屋质量问题均出现在其进行二次装修之后，而在讼争房屋竣工验收至交付给苏友平、苏宝伟进行二次装修长达4年多时间内，讼争房屋未出现质量问题。苏友平、苏宝伟仍主张�修后出现的质量问题责任应由土地开发公司承担，明显缺乏事实与法律依据。（二）本案案由为财产损害赔偿纠纷，应由苏友平、苏宝伟承担财产损害因果关系的举证责任。苏友平、苏宝伟无法举证证明鉴定报告所认定的质量问题系原始的工程质量问题，即无法证明其所遭受的损害与土地开发公司有关。反之，土地开发公司的证据已足以证明最初交付给苏友平、苏宝伟的房屋系通过竣工验收、质量合格的房屋。苏友平、苏宝伟应自行承担举证不能的不利后果。一审判决将该举证责任错误地转嫁给土地开发公司，事实认定及法律适用是错误的。
二、土地开发公司交付给苏友平、苏宝伟的房屋系质量合格的房屋，一审判决对该关键事实的认定存在明显错误。（一）一审判决认为四方验收仅仅是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装的总体验收，并不能证明室内墙体抹灰层粘结质量合格。但实际上单位工程质量验收合格的前提之一是所有分部工程必须验收合格。土地开发公司一审提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》已载明本工程的6个分部工程均验收合格，抹灰工程作为6分部工程之一“装饰装修”分部的子工程，自然也包含在验收合格范围之内。一审判决认定单位（子单位）工程质量验收合格无法证明子分部的抹灰工程质量合格，明显系与建筑工程验收规则及逻辑常理相悖的错误认定。（二）根据《厦门市建筑工程竣工验收及备案管理办法》及相关条例规定，只有在全部工程竣工验收合格并向建设行政主管部门提交验收合格材料后，才能完成建设工程竣工验收的备案。《竣工验收备案证明书》是建筑工程质量合格的完备证明，足以表明土地开发公司交付给苏友平、苏宝伟的房屋系质量合格�房屋。
苏友平、苏宝伟辩称，一、土地开发公司的上诉理由不成立，苏友平、苏宝伟已经提供证据证明工程不符合规范要求存在重大质量问题。鉴定报告可以证明讼争房屋的抹灰层质量存在问题，影响房屋的装修。抹灰层是由土地开发公司实施的工程，苏友平、苏宝伟的二次装修并不会影响到抹灰层。土地开发公司与苏友平于2012年签订拆迁补偿安置协议，协议签订后苏友平、苏宝伟即进行装修，装修后就出现脱落及空浮情形，对此也向物业公司及土地开发公司进行交涉，不存在4年内都未出现问题的说法。二、苏友平、苏宝伟在一审提交房屋存在质量问题的证据，土地开发公司主张不存在质量问题应负有举证责任。即便讼争房屋经竣工验收，也不能证明房屋不存在质量问题。
房屋征迁公司的陈述意见如前所述。
苏友平、苏宝伟向一审�院起诉请求：土地开发公司、房屋征迁公司共同赔偿苏友平、苏宝伟损失323078.6元［包括鉴定费41200元、装修费163278.6元、租金暂计118600元（自2012年6月28日至2015年9月1日，应计至讼争306室、307室修复后实际交付使用日）］。
一审法院认定事实：一、因厦门出口加工区三期开发用地（温厝、马垅）项目建设用地需要，2009年4月9日土地开发公司、征地拆迁公司、厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处三方签订一份《征地拆迁委托协议书》，约定土地开发公司委托征地拆迁公司对该项目用地范围内温厝、马垅自然村的所有房屋及附属构筑物进行拆除。征地拆迁公司的责任为：1、负责本项目拆迁案的调查摸底工作，指定补偿安置方案，办理拆迁通告等前期手续；2、根据国务院、省《城市房屋拆迁管理条例》、《厦门市城市房屋拆迁管理规定》及厦府［2005］176号�179号，厦府办［2005］213号、厦府［2005］263号、厦海政办［2005］68号、厦府办［2006］8号及厦府［2006］147号等文件有关的规定依法实施房屋拆迁补偿安置工作。2009年5月7日，厦门市国土资源与房产管理局向土地开发公司颁发厦门出口加工区三期开发用地的房屋拆迁许可证。
二、2012年6月28日，苏友平（被拆迁人、乙方）与土地开发公司（拆迁人、甲方）、厦门海沧征地拆迁有限公司（拆迁实施单位、后变更为房屋征迁公司）、海沧区人民政府海沧街道办事处（受托拆迁人）签订《拆迁安置补偿协议书》）［编号：厦拆通（2009）20-291号］。协议书约定因厦门出口加工区三期开发用地项目用地建设需要，苏友平位于海沧街道温厝村温厝社门牌号203号拆迁编号291号的房屋及附属物应予拆除。一、1.土地开发公司拆除苏友平房屋一幢，房屋拆迁编号291号，总建筑面�：916.93平方米……；产权人：苏友平（苏有平），用地证号杏林集建（96）第2016号，批准用地面积232平方米，房屋用途住宅，批建层数单层；产权（加层）证号：海建村宅（2001）353号，批准建筑叁层，批建面积672平方米，超建面积244.93平方米，附属物面积66.1平方米。……3.经调查核实，苏友平合法批建手续的建筑面积672平方米，……根据海沧区人民政府［2008］104专题会议纪要第二条第四款增加认定底层产权面积8平方米，……本次拆迁安置时应合并计算，合并总产权面积（含指标）808平方米，合并后人均产权面积80.8平方米，……超人均50平方米，按产权面积808平方米给予认定，认定后实际超建面积108.93平方米。二、1.苏友平被拆迁房屋808平方米产权全部实行产权调换，所调换的安置房面积827.23平方米，安置房地点：海沧区兴港花园，户型三房7套，一房2套，（1）兴港花园二期6#楼兴港二里173号407室，面积为105.71平方米；（2）兴港花园二期12#楼兴港二里101号306室，面积为100.66平方米；（3）兴港花园二期12#楼兴港二里101号307室，面积为100.73平方米；（4）兴港花园二期12#楼兴港二里101号406室，面积为100.66平方米；（5）兴港花园二期12#楼兴港二里101号407室，面积为100.73平方米；（6）兴港花园二期15#楼兴港二里262号301室，面积为102.02平方米；（7）兴港花园三期10#楼兴港一里169号203室，面积为110.36平方米；（8）兴港花园二期12#楼兴港二里99号402室，面积为50.28平方米；（9）兴港花园三期10#楼兴港一里169号202室，面积为56.08平方米。超面积安置19.23平方米。协议书还就其他事项进行了约定。
三、讼争306室、307室交付后，苏友平委托厦门市正禹装饰工程有限公司进行装修。装修完成后因讼争306室、307室套内存在粉刷层脱落问题�物业公司于2012年12月份向土地开发公司反馈，土地开发公司曾派人到现场与苏友平进行协调处理，但双方无法达成统一意见。
四、2014年12月25日，苏友平以房屋征迁公司、土地开发公司为被告、厦门市嘉颐建筑工程股份有限公司为第三人向一审法院提起诉讼，要求房屋征迁公司、土地开发公司承担赔偿责任等。案件审理过程中，根据苏友平申请，一审法院于2015年2月5日委托厦门市工程检测中心有限公司对讼争306室、307室内墙体抹灰层粘结质量进行鉴定。厦门市工程检测中心有限公司于2015年6月19日作出XJJ／鉴定／（2015）第三号《鉴定报告》，鉴定结论为：1、厦门市海沧区兴港花园二期12号楼兴港二里101号306室：客厅、餐厅、主卧、次卧、卧室的各自然间室内墙体抹灰层粘结质量均不合格，判306室的室内墙体抹灰层粘结质量不合格；2、厦门市海沧区兴港花�二期12号楼兴港二里101号307室：客厅、主卧、次卧、卧室的各自然间室内墙体抹灰层粘结质量均不合格，判307室的室内墙体抹灰层粘结质量不合格。苏友平支付鉴定费7700元。2015年9月1日，根据苏友平申请，一审法院委托福建方成司法鉴定中心对讼争306室、307室因房屋室内墙体抹灰层粘结质量不合格造成的重新装修造价费用的损失进行鉴定。2015年11月3日，福建方成司法鉴定中心作出福建方成司鉴中心［2015］评鉴（工程）字22号《鉴定意见书》，鉴定意见为：厦门市海沧区兴港花园二期12号楼兴港二里101号306、307室因房屋室内墙体抹灰层不合格造成装修费用的损失（费用）：163278元。苏友平支付鉴定费32000元。同时根据苏友平申请，一审法院委托厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司对讼争306室、307室从2012年6月28日至2015年9月1日期间的租金市场价值进行评估。2015年10月20日，厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司作出《房地产估价报告》，鉴定意见为在公开市场和持续使用下，在本报告估价的假设和限制条件下，讼争306室、307室从2012年6月28日至2015年9月1日租金总评估值为11.86万元，该报告的使用期限1年自2015年10月20日至2016年10月29日止。苏友平支付鉴定费1500元。2015年12月18日，苏友平向一审法院申请该案的起诉，一审法院作出（2015）海民初字第106号民事裁定书，准许苏友平撤回起诉。
五、2005年8月，作为发包方的土地开发公司与作为承包方的案外人厦门市嘉颐建筑工程股份有限公司签订一份《房屋建筑工程质量保修书》，约定包括讼争306室、307室在内的兴港花园二期（1号-14号楼）第二标段工程的质量保修期，其中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为五年，装修工程为二年，电气管线、给排水管道、设备安装工程为二年，质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。2008年7月25日，讼争306室、307室所在厦门市海沧区兴港花园二期12号楼通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位竣工验收。2009年5月19日，兴港花园二期1-14号楼通过厦门市建设与管理局备案，取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》。
六、苏友平及案外人温彩霞为夫妻关系，系苏宝伟父母。2015年2月28日，苏友平、温彩霞与苏宝伟签订一份《赠与合同》，将苏友平名下属于夫妻共同所有的坐落于厦门市海沧区兴港二里99号402室、海沧区兴港一里169号202室、讼争306室、307室四套房产赠与苏宝伟个人，不作为苏宝伟与其配偶的夫妻共有财产。该《赠与合同》经厦门市海沧区公证处进行公证。2015年3月24日，苏宝伟领取讼争306室、307室房屋权属证书。
一审法院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。苏友平因位于海沧街道温厝村温厝社203号房屋及附属物被拆除而与土地开发公司、房屋征迁公司等签订《拆迁安置补偿协议书》，该协议书系各方当事人真实意思表示，内容合法，为有效协议，并且已经实际履行。土地开发公司作为拆迁人对交付给被拆迁人苏友平的房屋负有保证质量合格、没有瑕疵的义务，根据协议书约定土地开发公司应将包括讼争306室、307室在内的9套房屋与苏友平被拆除的房屋进行产权调换，现讼争306室、307室经法院委托有资质鉴定机构鉴定，均存在室内墙体抹灰层粘结质量不合格的问题，故应认定土地开发公司所交付的讼争306室、307室质量存在瑕疵，土地开发公司应对此承担相应的法律责任。土地开发公司与房屋征迁公司系委托与受托关系，房屋征迁公司作为拆迁实施单位负责被征用房屋的拆除工作，对土地开发公司所交付苏友平讼争306室、307室房屋没有质量担保义务，无须承担质量瑕疵责任。苏友平作为被拆迁人及讼争306室、307室原所有权人，苏宝伟作为讼争306室、307室所有权人，要求土地开发公司承担赔偿责任，事实清楚、证据充分、予以支持。苏友平、苏宝伟要求房屋征迁公司承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，不予采信。讼争306室、307室所在兴港花园二期12号楼虽然通过四方竣工验收，并取得竣工验收备案证明，但四方验收仅是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装的总体验收，土地开发公司所举证的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》并未能证明讼争306室、307室室内墙体抹灰层粘结质量合格，土地开发公司也未能举证证明讼争306室、307室的室内墙体抹灰层粘结质量不合格系苏友平、苏宝伟装修所造成。因此土地开发公司�主张讼争306室、307室通过竣工验收，房屋质量问题与土地开发公司告无关，与事实相悖，不予采纳。因土地开发公司交付的讼争306室、307室的室内墙体抹灰层粘结质量不合格，苏友平、苏宝伟要求土地开发公司赔偿因此造成的装修费损失163278.6元，有相应的鉴定意见作为依据，应予支持，土地开发公司应赔偿苏友平、苏宝伟装修费损失163278.6元。因讼争306室、307室存在质量问题，导致苏友平、苏宝伟无法正常居住使用，但苏友平、苏宝伟并没有举证证明因无法正常居住使用而产生额外租金损失，且苏友平还因房屋被拆迁取得其他7套安置房，故苏友平、苏宝伟主张有关租金损失，不予支持。苏友平、苏宝伟因讼争306室、307室质量等问题进行鉴定，支付鉴定费41200元，其中的质量问题鉴定费用7700元、装修费损失鉴定费32000元，应由土地开发公司承担。租金鉴定费1500元，�由苏友平、苏宝伟自行承担。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、厦门海沧土地开发有限公司于判决生效后十日内支付苏友平、苏宝伟装修费损失163278.6元、鉴定费39700元，共计202978.6元；二、驳回苏友平、苏宝伟的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6146元减半收取3073元，由苏友平、苏宝伟负担1168元，厦门海沧土地开发公司负担1905元。
本院二审期间，土地开发公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。土地开发公司提交一份证据：《分部工程质量验收记录》，用于证明土地开发公司交付苏友平、苏宝伟的房屋抹灰�程通过竣工验收，系质量合格的房屋。苏友平、苏宝伟质证认为，该组证据不属于新证据，在保留意见前提下，对真实性无法确认，对合法性、关联性有异议。该证据是土地开发公司单方委托案外人制作的，不可否认司法鉴定认定抹灰层存在问题的事实。房屋征迁公司质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性无异议。
二审中，各方当事人对一审判决查明的事实，除土地开发公司认为遗漏查明抹灰层子分部工程验收情况以外，其余事实没有争议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、关于苏友平、苏宝伟上诉请求方面。苏友平、苏宝伟上诉主张因无法正常居�使用讼争房屋产生额外租金损失，但苏友平、苏宝伟未能提交租赁合同、缴纳租金的相关证据，一审法院对其主张的租金损失不予支持并无不当，对苏友平、苏宝伟该项上诉理由不予采纳。二、关于土地开发公司上诉请求方面。土地开发公司于二审中提交的《分部工程质量验收记录》，可以证明讼争房屋抹灰工程通过竣工验收，但不足以证实讼争房屋墙体抹灰层粘结质量没有瑕疵。根据一审查明事实，苏友平、苏宝伟与土地开发公司就讼争房屋质量问题进行过多次交涉协商，但双方无法达成统一意见。一审法院依法委托厦门市工程检测中心有限公司对讼争房屋室内墙体抹灰层粘结质量进行鉴定，根据XJJ／鉴定／（2015）第三号《鉴定报告》出具的鉴定结论为：1、厦门市海沧区兴港花园二期12号楼兴港二里101号306室：客厅、餐厅、主卧、次卧、卧室的各自然间室内墙体抹灰层粘结质量均不合格，判306室的室内墙体抹灰层粘结质量不合格；2、厦门市海沧区兴港花园二期12号楼兴港二里101号307室：客厅、主卧、次卧、卧室的各自然间室内墙体抹灰层粘结质量均不合格，判307室的室内墙体抹灰层粘结质量不合格。土地开发公司对鉴定结论有异议，但未申请重新鉴定。因涉及专业认定问题，在无充分证据足以推翻专业部门认定的情况下，一审法院综合各方当事人的举证情况，认定土地开发公司交付的讼争房屋质量存在瑕疵，土地开发公司应承担相应的法律责任并无不当，应予以维持。
综上所述，苏友平、苏宝伟和土地开发公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回苏友平、苏宝伟和厦门海沧土地开发有限公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费5528元，由苏友平、苏宝伟负担2672元，厦门海沧土地开发有限公司负担2856元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 许 莹
二〇一七年二月十四日
代书记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，�定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。