山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋0106民初3664号
原告（反诉被告）：靳庆秀，女，1949年2月15日出生，汉族，无业，住山西省太原市。
原告（反诉被告）：温伟，女，1981年12月30日出生，汉族，个体，住山西省太原市。
被告（反诉原告）：付彦梅，女，1976年1月16日出生，汉族，碧迪医疗器械公司市场经理，住山西省太原市。
委托诉讼代理人：赵晓娟，山西隆诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张学巍，山西隆诚律师事务所律师。
原告（反诉被告）靳庆秀、温伟与被告（反诉原告）付彦梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）靳庆秀、温伟、被告（反诉原告）付彦梅的委托诉讼代理人赵晓娟、张学巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）靳庆秀、温伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金共计4500元；2.由于被告在合约期内擅自更换锁芯行为，导致原告收房后重新更换新防盗锁芯费用400元，判令由被告承担；3.承担主卧卫生间漏水、马桶淤堵问题的维修费（预估5050元）以及赔偿一个筒灯更换及安装费用50元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年9月28日签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），原告将坐落于太原市迎泽区郝庄镇长风高速口向东一公里恒大山水城2-2-3001房出租给被告，合同约定房屋租赁期自2016年9月28日至2017年9月27日，共计12个月。租金为每月2250元，12个月租金共计27000元，押金3000元。支付时间为2016年9月28日。依双方合同约定，原告给被告4张门禁卡及3把钥匙。在合约期内，被告存在严重违约行为。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。
被告（反诉原告）付彦梅辩称：原告诉讼请求于法无据、与事实不符，应该予以驳回，理由如下：1.关于违约金条款的适用问题，租赁期间被告付彦梅不存在任何违反合同第七条项下约定适用违约金条款的情形，被告付彦梅并没有将房屋转租、转借，原告所看到的系被告付彦梅的亲戚。被告付彦梅也没有改变房屋的主体结构，更没有破坏承租房屋，同时原告也没有明确提出修复房屋的合理期限。2.原告在出租房屋时，已经提前收取了全新的锁具费用200元，换言之锁具损坏或更换，被告可预见到的负担风险仅为200元，该款项已经支付原告，锁具也已经复原，并且双方只在合同第十四条对锁具的更换有所约定，但未约定违约责任，被告认为该锁具现已恢复原状，并且合理损失被告已经支付完毕。3.主卫的漏水、马桶的堵塞，系房屋交付时本身存在的，并非被告使用造成或恶意为之，损失不应由被告承担，原告也没有在租赁房屋时，提前告知物业统一维修的时间，该过错也不应由被告承担。4.原告应当返还被告的押金3000元。
反诉原告（被告）付彦梅向本院提出反诉请求：1.请求人民法院判决二反诉被告向反诉原告返还押金3000元整。2.诉讼费用由二反诉被告承担。事实和理由：2016年9月中旬，反诉原告付彦梅与二反诉被告达成租赁意向，反诉原告租赁反诉被告温伟所有的位于迎泽区郝庄镇长风东高速口向东一公里恒大山水城2-2-3001室房屋，约定房屋年租金27000元，租期一年。2016年9月24日，反诉原告向二反诉被告支付了一年租金、押金、暖气费、物业费、电梯费、门禁卡费用、锁芯费用、天然气费、预存电费、预存水费等共计37356元。2016年9月27日，反诉原告付彦梅与二反诉被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：该房屋租赁期共12个月，自2016年9月28日至2017年9月27日止；租金27000元，押金3000元，合同期满或者合同解除后，反诉被告应将押金如数退还给反诉原告，但房屋租赁期满，办理房屋交接手续后，反诉被告拒不退还反诉原告押金。反诉原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。
反诉被告（原告）靳庆秀、温伟共同辩称：1.反诉原告付彦梅说没有将房子转租或转借，但其实是转租房给任炜，在9月13日的时候，任炜给我打电话，让我给恒大山水城物业打电话，让物业放他们搬家的车出去，任炜说是他租了我的房子。2.关于改变主体结构，合同里没有约定主体问题，约定的是擅自拆改、变动房屋结构，更换房屋的门锁也是拆改。3.被告支付的200元是锁具的使用费用，而且是反诉原告付彦梅自己说的，我们不知道也没有收这个钱，锁是恒大交房配置。4.押金3000元我们已经退还反诉原告，反诉原告现在还欠我违约金及维修卫生间的费用共计14900元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。即：2016年9月28日，原告（反诉被告）靳庆秀、温伟和被告（反诉原告）付彦梅签订了《房屋居间合同》，其主要内容为：”出租方（甲方）：靳庆秀、温伟。承租方（乙方）：付彦梅。第一条，房屋的基本情况。房屋坐落于太原市迎泽区郝庄镇长风东高速口向东一公里恒大山水城；该房屋为：楼房三室二厅二卫，建筑面积145.64平方米。第三条，租赁期限。1.该房屋租赁期共12个月。自2016年9月28日起至2017年9月27日止。第四条，租金及支付方式。1.租金标准：￥27000元/年。2.付款方式：首期支付时间为2016年9月28日，金额为：27000元。3.押金标准：押￥3000元，押金不得冲抵房屋租金，在合同期限届满或合同解除后，如果合同双方不产生任何争议，甲方应将押金如数退还给乙方。第六条，房屋的转让与转租。2.未经甲方同意，乙方不得擅自转租、转借承租房屋。第七条，乙方违约的处理规定。1.在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同月租金100%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方同意，擅自转租、转借承租房屋；（2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构。第十三条，其他约定。1.本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。第十四条，补充规定。1.未通知房主，不得擅自更换钥匙”。2016年9月24日，被告（反诉原告）付彦梅向原告（反诉被告）靳庆秀支付37356元。被告（反诉原告）付彦梅出于安全考虑，在未与房主协商好的情况下更换了该房屋的锁芯。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）靳庆秀、温伟向法庭提交了自己与案外人任炜的通话录音，用于证明被告（反诉原告）付彦梅在租住自己的房屋后未经自己同意就将房屋转租给了案外人任炜。被告（反诉原告）付彦梅否认自己将房屋租给了案外人任炜，并说明案外人任炜是自己的表哥，由于和原告（反诉被告）靳庆秀、温伟产生争议，所以请任炜帮忙处理。由于该通话录音不能直接证明被告（反诉原告）付彦梅有转租行为，原告（反诉被告）靳庆秀、温伟也未向法庭提交其他证据予以佐证，故本院对被告（反诉原告）付彦梅有转租行为的事实不予认定。原告（反诉被告）靳庆秀、温伟向法庭提交了《黑龙开锁有限公司服务单》，用于证明虽然被告（反诉原告）付彦梅在合同到期后又换回了房主原来的锁芯，但是由于其换锁行为，原锁芯已经损坏不能使用，自己又再次换锁芯，花费400元。被告（反诉原告）付彦梅认为该证据没有证明力。由于被告（反诉原告）付彦梅的确存在换锁行为，原锁芯损坏后再次换锁的费用属于合理费用，故本院对上述证据予以采纳。被告（反诉原告）付彦梅在反诉中提交了给原告（反诉被告）靳庆秀转账37356元的明细，用于证明上述款项中包含一年的租金、押金3000元及其他预收费用，原告（反诉被告）靳庆秀、温伟应退还自己的3000元押金。原告（反诉被告）温伟对此提出异议，并提交了新的明细，证明37356元中不包含3000元押金，但是表示”押金3000付彦梅支付的是现金，故房主本人于2017年9月17日付彦梅归还房主钥匙之时退还3000元押金，以现金形式退还付彦梅”。但被告（反诉原告）付彦梅否认原告（反诉被告）温伟退还了自己押金。由于原告（反诉被告）温伟在自己提交的明细中明确表示收到了被告（反诉原告）付彦梅的押金，故对被告（反诉原告）付彦梅交纳了3000元押金的事实，本院予以认可。但是原告（反诉被告）靳庆秀、温伟却未能提供自己退还押金的证据，故对原告（反诉被告）温伟退还了押金的抗辩主张，本院不予采纳。
本院认为，合同当事人应当按照约定合同履行自己的义务。本案中，原被告双方在合同中明确约定”未通知房主，不得擅自更换钥匙”，被告（反诉原告）付彦梅仍在未与原告（反诉被告）靳庆秀、温伟协商好的情况下更换了锁芯，存在明显违约行为，根据双方合同约定，被告（反诉原告）付彦梅应赔偿原告（反诉被告）靳庆秀、温伟月租金100%的违约金，即2250（27000÷12=2250）元，故对于原告（反诉被告）靳庆秀、温伟提出的要求被告（反诉原告）付彦梅支付违约金的诉讼请求，本院支持被告（反诉原告）付彦梅支付2250元。由于被告（反诉原告）付彦梅的违约行为，导致原告（反诉被告）靳庆秀、温伟支出了更换锁芯的费用400元，应由被告（反诉原告）付彦梅承担，故对于原告（反诉被告）靳庆秀、温伟提出的要求被告（反诉原告）付彦梅支付更换锁芯费用400元的诉讼请求，本院予以支持。原告（反诉被告）靳庆秀、温伟并未向法庭提供证据证明自己支出了卫生间漏水、马桶及筒灯的维修费，故对于原告（反诉被告）靳庆秀、温伟要求被告（反诉原告）付彦梅支付卫生间、马桶及筒灯的维修费5100元的诉讼请求，本院不予支持。原告（反诉被告）靳庆秀、温伟收取了被告（反诉原告）付彦梅的押金3000元，在合同到期处理相关事宜后应予以退还，故对于被告（反诉原告）付彦梅反诉要求原告（反诉被告）靳庆秀、温伟退还被告（反诉原告）付彦梅押金3000元的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，本院支持原告靳庆秀、温伟的部分诉讼请求，支持被告付彦梅反诉原告的全部诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）付彦梅于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）靳庆秀、温伟违约金2250元及锁芯更换费用400元，以上合计2650元。
二、原告（反诉被告）靳庆秀、温伟于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）付彦梅3000元。
三、驳回原告（反诉被告）靳庆秀、温伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告（反诉原告）付彦梅负担。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）靳庆秀、温伟负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判员 刘恩翔
二〇一七年十一月三十日
书记员 张晓霞