广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤03民终7078号
上诉人（原审原告）：深圳市远业实业有限公司。
法定代表人：李志炎，董事长。
委托代理人：赵焕，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人：陈叠阳，广东普罗米修律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市圣志达精密模具有限公司。
法定代表人：刘红。
委托代理人：黄知中，北京市大成（深圳）律师事务所
律师。
委托代理人：赵静，北京市大成（深圳）律师事务所实
习律师。
上诉人深圳市远业实业有限公司与被上诉人深圳市圣志达精密模具有限公司因确认合同无效纠纷一案，不服（2015）深宝法民三初字第1778号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
深圳市远业实业有限公司在原审中的诉讼请求为，判令：一、确认原告与被告双方于2006年1月18日签订的《厂房转让合同》无效；二、被告向原告返还远业工业园厂房X栋；三、被告向原告支付远业工业园厂房X栋的占有使用费，计算标准为按照深圳房屋租赁指导价，从2006年1月暂计至2015年8月15日，充抵被告已支付的远业工业园厂房X栋转让款人民币5100000元后，为人民币2165280元，直至被告返还远业工业园厂房X栋之日止；四、被告按中国人民银行公布的同期贷款率支付占有使用费的逾期付款利息，从2006年1月暂计至2015年8月15日，为人民币673041.29元，直至被告还清占有使用费之日止；五、判令被告承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：
2003年1月10日，深圳市宝安区龙华镇同胜村上横朗经济合作社与百XX公司签订了征地补偿协议书，约定对位于龙华镇上横朗村麻竹窝、朱角石窝总面积约97068.32平方米的土地共同开发，深圳市宝安区龙华镇同胜村上横朗经济合作社以百XX公司支付的征地补偿款作为出资。2003年1月28日，百XX公司与原告的法定代表人李志炎签订《合作开发工业区投资办厂合同书》，约定双方共同出资合作建工业区办厂项目，项目位置位于百XX公司与深圳市宝安区龙华镇同胜村上横朗经济合作社于2003年1月10日签订《征地补偿协议书》而取得的土地。2005年5月31日，原告与百XX公司签订补充协议，将涉案地块上所建厂房予以分割，将工业区二区A、B、C、D厂房四栋及宿舍一栋划归原告，由原告独资继续开发。2006年3月15日，深圳市宝安区龙华街道同胜社区上横朗居民小组出具产权证明，证明涉案土地上已建建筑面积约为20000平方米的厂房A、B、C、D四栋及宿舍A一栋，由原告全额投资兴建，产权人为原告，但该土地之上建筑现已向国土局办理历史遗留用房确权工作，申报人为百XX公司，故如需到国土局办理相关手续，上横朗居委会将全力配合。2006年1月18日，原被告双方签订厂房转让合同，将前述厂房中的A栋转让给被告，约定转让价为9980496.00元。被告已支付了转让款5100000元，剩余款项，原被告约定与办好房产证之后交付。
以上事实，有《征地补偿协议书》、《合作开发工业区投资办厂合同书》、《补充协议》、《产权证明》、《厂房转让合同书》等证据及庭审笔录在卷佐证。
原审法院认为，原告与被告签订《厂房转让合同书》，约定原告将位于龙华镇上横朗村麻竹窝、朱角石窝总面积约97068.32平方米的土地上的A栋厂房转让给被告。上述厂房无合法报建手续，也未取得合法权属，亦未经行政主管部门就其合法性作出处理，原、被告双方就履行前述《厂房转让合同书》而产生的各种权益及损失，尚处于待定状态。为体现公平与合理，当事人应在行政部门对涉及土地及地上建筑物、构筑物和其他设施进行处理后，再就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼，在此之前不宜作出实体处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告深圳市远业实业有限公司的起诉。本案案件受理费29507元，原告已预交。原审法院予以退回。
上诉人深圳市远业实业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、撤销深圳市宝安区人民法院做出的(2015)深宝法民三初字第1778号裁定；二、裁定深圳市宝安区人民法院依法审理本案；三、本案上诉费用由被上诉人承担。
事实与理由：
一、本案属于确认合同无效纠纷，并非物权确认纠纷，只要符合合同法第五十二条规定的法定情形的，人民法院应当认定合同无效。一审法院擅自增加行政确权作为认定合同无效的前置程序，增加了上诉人的负担，明显违反了法律规定。1、涉案厂房A栋占用的是原村集体所有的土地，属集体土地性质，不得擅自开发建设。2003年，上诉人自深圳市宝安区龙华镇同胜村上横朗经济合作社受让涉案土地，并协同深圳市百XX实业发展有限公司共同在涉案土地开发建设。2006年1月，上诉人与被上诉人签订《厂房转让合同》，将涉案厂房X栋转让给被上诉人。涉案地块未经合法的征转手续，性质上仍属农村集体土地，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，集体所有的土地不得用于非农业建设。该条款属于法律强制性规定，违反该条款的合同应属无效。2、涉案厂房A栋的建设未经任何报建手续，未获行政机关的批准。依据土地管理法、城乡规划法和建筑法等相关法律法规的规定，使用土地进行开发建设的，首先须获得用地规划和工程规划的行政许可，在工程开工前，须获得行政部门的施工许可。涉案厂房A栋未获得上述的任何一个行政许可，明显违反了国家强制性规定。3、只有符合土地管理法第十六条情形的，才必须以行政机关处理为起诉前提。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，土地所有权和土地使用权发生争议的，由行政机关先行处理，处理不服的，向人民法院起诉。本案中，上诉人与被上诉人的争议在于涉案厂房A栋转让的行为是否有效，并不涉及土地权属争议，明显不符合《中华人民共和国土地管理法》第十六条的情形，上诉人的起诉无须以行政处理为前提条件。4、本案是确认合同无效之诉，并非物权确认纠纷，根本不需要行政机关的先行确权。一审法院已明确了本案是确认合同无效之诉，一审法院应就案中《厂房转让合同》的效力进行认定。一审法院裁定应就涉案厂房行政确权后再另行起诉，混淆了确认合同无效与物权确认纠纷的概念。
综上，涉案厂房X栋占用了原村集体所有的集体土地，且其开发建设未获行政机关的报建审批，违反了国家法律、行政法规的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第5款“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，应径直判决《厂房转让合同》无效，相关行政主管本门对涉案厂房A栋的处理并非认定合同效力的前置条件。一审法院以此为由驳回上诉人的起诉，属于擅自增添程序，加重了上诉人的负担，严重违反了法律的规定。
二、只要符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的，人民法院即应依法受理，并予以审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合以下条件：(1)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(2)有明确的被告；(3)有具体的诉讼请求和事实、理由；(4)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。上诉人起诉要求确认《厂房转让合同》无效，该起诉有明确的被告，有具体的诉讼请求和事实理由，且确认合同无效纠纷亦属于人民法院民事案件的主管范围，符合民诉法第一百一十九条规定的起诉条件，一审法院应该依法予以审理。行政主管部门就涉案厂房A栋的合法性认定，并非一审法院受理案件的前提。
三、依据最高人民法院发布的《民事案件案由规定》，确认合同无效属于法定案由，属于法院收案范围，人民法院应当依法予以立案受理。《民事案件案由规定》第四部分第67条规定了“确认合同无效纠纷”的案由，本案涉及的争议正是确认涉案厂房A栋的《厂房转让合同》无效。上诉人主张人民法院确认《厂房转让合同》无效的诉讼请求合乎法律规定，人民法院应就《厂房转让合同》的性质展开审理，而不应违背法律规定驳回起诉。
四、违法建筑转让行为已被深圳各级法院判决确认无效。对于一审法院驳回起诉的案件，亦被二审法院撤销裁定，要求重新审理。由于深圳土地性质特殊，存在众多尚未处理的历史遗留违法建筑，因其产生纷争而诉至法院的案件不在少数。深圳法院在处理该类案件时，均依法受理，且依据合同法第五十二条的规定，认定违法建筑转让行为无效，以下为该类案件的相关案例及内容摘录：
1、撤销一审法院不予受理裁定，裁定要求一审法院审理案件：(1)(2015)深中法房终字第728号。本院认为，本案系合同纠纷，并非土地权属争议；相关行政主管部门对涉案土地及其上建筑物的权属认定并非处理涉案合同纠纷的前置程序。陈彩爱诉请确认涉案合同无效，法院应依据现有证据情况，查明相关案件事实，依法对涉案合同的效力作出认定。原审以涉案房产的权属合法性未经行政处理为由驳回陈彩爱的起诉，处理失当，本院依法予以纠正。(2)(2015)深中法房终字第13号。本院认为………至于涉案土地上建造的厂房如何处理，系土地租赁合同纠纷中地上增设物的处理问题，该厂房是否系违法建筑，不影响本案的处理………如果本案纠纷不能得到及时解决，会造成双方损失的扩大和社会资源的浪费。原审法院裁定驳回坪地六联发方分公司的起诉，法律依据不足，处理效果不好，应予纠正。(3)(2013)深中法房终字第1067号。本院认为，姚福全、麦炳球与张文贵签订《合作建房及楼房分配合同书》，约定由张文贵拆除旧楼并出资建设新楼，建成后双方共同分配房产面积。现姚福全、麦炳球起诉要求确认上述合同无效，该起诉有明确的被告，有具体的诉讼请求和事实理由，且确认合同无效纠纷亦属于人民法院民事案件的主管范围，符合4《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，原审法院应予审理。涉案房屋是否经过行政机关认定和处理，并非审理合同效力的前提，原审以该理由驳回姚福全、麦炳球起诉不当。本院予以纠正。
2、依法判决违法建筑转让行为无效的：(1)(2014)深中法房终字第1837号。本院认为：本案为确认合同无效纠纷案件。国务院1993年11月1日施行的《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定，农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：（一）需要使用耕地的…………（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的…………根据本案查明的事实，涉案房屋在建造时未办理规划、报建手续，属于违法建筑…………原审法院认定该房屋转让合同有效，未考虑到涉案房屋系违法建筑，依法应予纠正。(2)(2014)深中法房终字第961号。本院认为，廖某、同乐公司均确认涉案土地原为同乐公司的农村集体用地，未经过征转手续变更为国有土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条已明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，廖某与同乐公司下属分公司赖屋分公司签订涉案《转让地皮自建商住楼房协议》转让涉案农村集体土地，违反了上述法律效力性禁止性规定，原审判决认定涉案合同无效，认定正确，本院予以维持。…………虽廖某在涉案土地上建造的建筑物已申报了历史遗留问题处理，但相关行政主管部门只受理了其申报而并未处理，行政主管部门的受理不能构成合同效力的补正，廖某以相关行政主管部门已受理其历史遗留问题申报为由主张合同有效，缺乏法律依据，本院不予支持。(3)深宝法民三初字第475号。本院认为，涉案房产没有合法的土地使用权证，亦无报建审批手续，被告将其转让给原告，违反了法律法规的强制性规定，原、被告签订的《房屋购买合同书》应认定为无效合同。
综上所述，一审法院裁定驳回起诉没有任何事实与法律依据，侵犯了上诉人的诉讼权利，存在法律适用严重不当的问题。现请求贵院依法撤销一审裁定，裁定一审法院重新审理本案，维护上诉人的合法权益。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《厂房转让合同书》，约定原告将位于龙华镇上横朗村麻竹窝、朱角石窝总面积约97068.32平方米的土地上的A栋厂房转让给上诉人。上述厂房无合法报建手续，也未取得合法权属，亦未经行政主管部门就其合法性做出处理。对于上诉人与被上诉人所签订的《厂房转让合同》效力的认定与行政主管部门对该厂房是否合法及权利归属做出的认定有关，上诉人、被上诉人双方就履行前述《厂房转让合同》而产生的各种权益及损失，目前尚处于待定状态。为体现公平与合理，当事人应在行政主管部门对涉及土地及地上建筑物、构筑物和其他设施进行处理后，再就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼，在此之前人民法院不宜作出实体处理。原审法院驳回上诉人的起诉并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人深圳市远业实业有限公司的上诉事实与理由不成立，其上诉请求本院予以支持。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本案二审案件受理费29507元，上诉人已预交。本院予以退回。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；