河北省邢台市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民二初字第21号
原告中国冶金地质总局一局五二〇队，住所地邢台市桥西区守敬北路386号。机构代码：71782043-6。
法定代表人陈财喜，队长。
委托代理人郑涛，男。
委托代理人刘明，河北晓阳合众律师事务所律师。
被告邢台市唐潮壹品餐饮有限公司，住所地邢台市桥西区钢铁北路506号。机构代码：68925067-4。
法定代表人郭宪伟，董事长。
委托代理人刘建伟，河北齐心律师事务所律师。
原告中国冶金地质总局一局五二〇队与被告邢台市唐潮壹品餐饮有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李寿星独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑涛、刘明，被告委托代理人刘建伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告中国冶金地质总局一局五二〇队诉称，2012年6月1日，原告与被告续签《房屋租赁合同》，合同约定，原告将坐落于邢台市守敬北路386号520队办公楼第1-2层，共14大间，18小间，建筑面积1876.9平方米出租给被告用于酒店经营；租赁期限为2012年4月16日至2015年4月15日；租金每年人民币450，000元。2013年5月6日，被告在修补租赁的房屋时发生火灾造成租赁物烧毁。原告的诉讼请求是：被告应当支付原告租金162，073.97元、违约金303，750元，赔偿原告承租房屋及设施损失563，423.93元，共计1，027，447.9元。
为支持自己的主张，原告提供了如下证据：证据1、房屋所有权证一份，证明涉案房屋一层大厅及第二层办公楼的所有权人是原告。证据2、2003年4月15日、2012年6月1日原、被告双方签订的两份租赁合同，证明原、被告双方对房屋改建和装修装饰部分的产权归属问题、房屋租赁期限、租金标准及付款方式、违约责任等均有明确约定，见：第一份租赁合同第三条、第二份租赁合同第三、四、五、八条8.3款、九条、十三条13.2款、十五条。证据3、资产损失登记表一份（2页），证明火灾发生后，经原告清点核算，涉案房屋因火灾造成的损失数额563，423.93元。综合上述原告提交的证据，一致证明双方签订的租赁合同合法有效，原告交付房屋已完成合同约定的全部义务，被告应当遵守合同约定，妥善管理使用房屋，按期交纳房屋租金，如提前解除合同，应提前三个月书面通知，因被告违反约定，给原告造成损失，应按照合同约定支付违约金并赔偿。证据4、解除合同通知书，证明2013年11月22日被告突然通知原告要解除合同，之后双方解除了合同。
被告对上述证据质证意见为：对证据1房产证真实性无异议，但其是临时性建筑。房产使用的土地系划拨土地，对其土地进行出租，违反了法律强制性规定，即便合同无效，除该合同中租金条款，合同双方也应当履行，但除此之外，其他条款不具有法律效力。对证据2租赁合同，第一份合同没有履行完毕，唐潮海鲜阁在2009年已经注销，2009年-2012年是被告按第一份合同履行，履行了租金，但第一份合同没有履行完毕，约定的改建、扩建等条款最终没有确定。原告起诉被告的第一项请求中的第三项赔偿损失，依据的是合同哪一条，我们认为原告是据第二个合同中第十四条第三款认为被告违约，要求被告承担损失，但是第十四条约定的是治安、消防、垃圾处理的约定，涉及到本案的有消防的约定，第十四条第三款明确约定被告要按照安全部门的要求配备消防设施，按照规范经营，加强防火、防电、防水措施，所发生的事故由被告承担，该条款实质意义是指被告应当履行的义务是配备消防设施，被告按照安全技术规范经营，被告加强防水、防火、防电措施，被告对这些义务已经履行并通过了相关部门的验收，被告并没有违反该条款的约定，没有违约被告就不应当赔偿原告任何损失。况且火灾发生在去年5月16日，被告将租金交付到去年的7月16日，如果不是因原告的原因，也不会导致本案欠缴租金的事情，发生火灾后除大厅外，被告已对原告的其他损失，包括空调、办公桌椅等都进行了维修和更换，已经做到了，而且也对相邻的农村商业银行及因火灾有关的其他单位第一时间予以维修，本次事故，截止到目前一共给被告造成了300万元以上的损失，在此情况下原告依然不依不饶，以诉讼方式要求被告赔偿，从法律上和情理上都占不住脚。对证据3真实性有异议不认可，损失应当由侵权人承担。对证据4无异议。
被告邢台市唐潮壹品餐饮有限公司辩称，一、租赁合同无效，原告租赁的房产是划拨的房产，违反了城镇国有土地使用权出让管理条例，划拨使用权管理办法。二、该部分收益应当被国土部门追缴，并且据情况予以罚款。三、原告所诉违约金过高，并且没有实际损失，按照合同法规定应当予以降低并且不支持该违约金。四、被告之所以不交房租，原告采用诱导的方式使被告为此房屋失火后作了很大投入，共计几十万元。五、临时性建筑是被告出资承建，房屋损坏是由他人造成，该房屋因漏水被告与李迷强签订了防水合同，对房屋进行维修，在李迷强的工人维修时引起失火，才导致了损害，属于第三人对原告的损害行为，原告应当追究第三人的侵权责任，该行为与被告无关。六、原告与被告签订的合同中，被告没有任何违约行为，被告一直按合同约定予以履行，所以本案不存在原告在合同违约与侵权之诉中享有选择的权利。因为只有被告违约原告才享有权利，而事实上被告没有违约，原告的损失诉权并不存在。
为支持自己的主张，被告提供了如下证据：证据1、黄金大酒店租赁经营合同补充条款二份，2006年6月6日黄金大酒店租赁经营合同一份，证明租赁合同使用的是划拨土地，合同无效，划拨土地对于原告所获得的收益，国土部门要予以追究，并且可以罚款。证据2、房屋租赁合同二份、税务登记证一份，证明内容同对原告出示证据2的质证意见。证据3、渔村防水工程协议、火灾认定书各一份，证明火灾发生原因及原告损失是防水施工人员所造成。证据4、收据二份，火灾烧毁的大厅是由唐潮海鲜阁出资承建。证据5、钢结构工程施工合同、承揽合同、承包合同、关于主楼体恢复原貌的施工方案、二份，报告一份、照片三张，证明火灾发生后，原告同意让被告再继续租赁使用六年，为此被告又投入了几十万元修复或修建该大厅，但原告采用不诚信的各种手段，致使合同解除，给被告造成不必要的损失几十万元。
原告对被告提供的证据质证意见为：对证据1的质证意见是，对真实性有异议，不能证实房屋使用的土地是划拨土地，而且该三份协议与本案无关，即便涉案房屋土地属于划拨土地，也不能影响双方签订的合同效力，双方签订协议是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，被告列举的条例、办法，不是法律，根据合同法第52条规定及物权法相关规定，原告对其合法所有的房屋享有使用收益的权利，双方签订的协议合法有效。被告认为依据这几份合同，应由国土部门进行处罚，没有事实及法律依据，即便存在这种可能，也属于行政管理的范畴与本案无关。对证据2无异议，被告提供的合同与原告提供的一致，应当依据合同约定履行义务。证据3不能作为被告免责的依据，防水工程应当由具备资质的单位实施，被告与金阳防水签订的工程协议，施工方不是金阳防水而是邢台市金阳防水材料经销部，被告没有提供施工单位具有防水施工资质的相关证明，但该施工单位确实是与被告签订协议并为其施工的，也是被告经营所需，被告明明知道施工单位没有施工资质还让其施工，对于施工单位在施工过程中造成火灾，被告有不容推卸的责任，所以被告认为房屋因火灾造成的损失应找施工人员赔偿的理由不能成立。对证据4、5的质证意见是：被告自行为了恢复房屋签订的协议及方案等，与本案争议无关，也能证实火灾发生后，最初被告是同意继续承租房屋的，但是2013年11月22日被告突然通知原告要解除合同，导致原告的房屋没有提前招租，也没有给原告充分的准备时间，给原告造成损失，依合同约定被告的行为也构成违约，也应支付违约金。
经审理查明，原告中国冶金地质总局一局五二〇队系由中国冶金地质勘查工程总局一局五二0队变更而来。自2001年起，被告即以个人或单位名义租用被告房屋，用于饭店经营。2012年6月1日，原告中国冶金地质总局一局五二〇队（甲方）与被告邢台市唐潮壹品餐饮有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将坐落于邢台市守敬北路386号520队办公楼（房屋所有权证邢市字第040545号、第040547号，所有权人中国冶金地质勘查工程总局一局五二0队，所有权性质全民）第1-2层，共14大间，18小间，建筑面积1，876.9平方米出租给被告用于酒店经营；租赁期限为2012年4月16日至2015年4月15日；租金每年人民币450，000元，租金按季结算，提前一个季度支付，由乙方于每季第3个月的25日交付给甲方；其中第十四条约定，乙方要严格按照安全技术规范经营，尤其加强防火等措施，所发生事故，一切经济损失由乙方承担，如给甲方造成损失，乙方应予赔偿；违约责任，逾期未交付租金的，每逾一日，甲方有权按月租金的5%加收违约金。合同签订后，双方均按约履行。
2013年5月16日，被告因所租赁房屋漏水严重，在聘用他人进行防水施工时，施工人员使用明火操作不当，引发火灾造成租赁物烧毁等损失。2013年11月22日，原、被告签订《解除合同协议书》解除了租赁合同。被告支付租金至2013年7月16日。2013年12月3日，邢台市桥西区涉案物品价格鉴证中心对因火灾所造成的房屋及物品损失进行了价格鉴证，原告申请复议。2014年4月18日邢台市价格认证中心出具邢市价鉴字（2014）第016号《价格鉴定意见书》，核定的唐潮渔村饭店因火灾引起的相关财产损失数额为378，860元（1、520队财产损失43，270元；2、大厅及装修243930元；3、一、二层雅间装修76，055元；4、二层雅间暖气2，814元；5、大厅暖气及管道12，591元；6、操作间东木门、南木门200元）。
另查明，原、被告在前期租赁时约定，被告自行加建饭店大厅，大厅建筑物所有权归原告所有。
上述事实有原告房屋所有权证、房屋租赁合同、解除合同通知书、《价格鉴定意见书》等在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。2013年11月22日，双方就解除租赁合同达成一致意见，本院予以认定。
合同法第121条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”，本案租赁房屋因防水施工人员失火造成损毁灭失，依照合同相对性原则和法律规定，被告应根据双方之间的租赁合同法律关系，向原告承担未能妥善管理租赁房屋保障安全致使毁损造成损失的违约责任。被告与施工方之间的纠纷依照法律规定，或双方的约定另行解决。
关于财产损失数额，双方对邢台市价格认证中心出具邢市价鉴字（2014）第016号《价格鉴定意见书》核定的相关损失数额378，860元不持异议，本院予以认可。但从具体项目分析，第一项520队财产损失43，270元已由被告出资维修；第二项大厅及装修243930元，装修由被告出资，原告未提供证据如何分割；第三项一、二层雅间装修76，055元系由被告出资；第五项大厅暖气及管道12，591元，大厅建筑物虽然归原告所有，但未约定暖气及管道归属。故原告损失仅第四项二层雅间暖气2，814元和第六项操作间东木门、南木门200元可以认定，其余部分证据不足，本院不予认定。
从2013年7月16日至2013年11月22日被告欠缴租金159，041元（450000元／365天＊129天），原告同意被告按欠缴租金的三分之二计算缴纳，不违反法律规定，本院予以认定。关于违约金部分，最高人民法院有关司法解释规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案被告租赁房屋因他人失火造成毁损灭失前，双方租赁合同履行良好，发生损失后，被告积极采取措施，进行了各项恢复合同履行的努力，且原告因被告逾期缴纳租金的损失较低等综合考量，本院认为，合同约定的“逾期未交付租金的，每逾一日，甲方有权按月租金的5%加收违约金”，违约金过高，可按中国人民银行同期存款利率计算至起诉之日。
本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告邢台市唐潮壹品餐饮有限公司支付原告中国冶金地质总局一局五二〇队租赁房屋财产损失3，014元。
二、被告邢台市唐潮壹品餐饮有限公司支付原告中国冶金地质总局一局五二〇队租金106，027元，违约金2449.23元。
上述款项支付期限为本判决生效后十五日内，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取7，025元由被告邢台市唐潮壹品餐饮有限公司负担1，000元，原告中国冶金地质总局一局五二〇队负担6，025元。原告预交诉讼费14，050元减半退还，被告负担部分可在执行程序中一并申请。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审判员 李寿星
二〇一四年五月二十六日
书记员 孙立红