山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终554号
上诉人（原审第三人）：李萍，女，1977年5月20日出生，汉族，住威海市环翠区。
委托诉讼代理人：王翠玲，威海高新永鼎法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：徐伟，男，1978年6月21日出生，汉族，住威海市环翠区。
委托诉讼代理人：车晓丹，山东健华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：威海市盛元房地产开发有限公司，住所地威海市高区任泰花园8号楼。
上诉人李萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2016）鲁1091民初2026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：诉争房屋是李萍于2012年8月16日以50万元从威海市盛元房地产开发有限公司（以下简称盛元公司）处购买，同时双方到房管部门办理了备案登记手续，盛元公司并将该房屋交付给李萍，当时涉案房屋是毛坯房无人使用。2014年李萍发现徐伟将涉案房屋装修，李萍发现后曾多次与徐伟交涉，要求其将非法占有的房屋予以腾出并报警，但徐伟拒不腾退。诉争房屋在2006年7月5日办理的施工许可证，2006年8月11日办理的开工许可证，2008年6月6日才竣工，徐伟不可能在2004年就购买涉案房屋，其主张的付款行为和购房合同均不属实。徐伟并不是合法的买受人，其与盛元公司的买卖合同系双方恶意串通所为。
徐伟答辩称，盛元公司并未将涉案房屋交付给李萍，而是李萍于2016年2、3月份通过开锁公司强行打开涉案房屋的门锁并占有该房屋。徐伟是该房屋的合法买受人，盛元公司对此也予以认可。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
盛元公司答辩称，涉案房屋是先出卖给徐伟的，并交付给徐伟装修完毕，同意徐伟的答辩意见。一审判决正确，请求维持。
徐伟向一审法院起诉请求：1、解除被告盛元公司与第三人李萍关于威海火炬高技术产业开发区仁泰旅游度假花园5号801室（以下简称“涉案房屋”）办理的合同备案手续；2、被告盛元公司为原告徐伟办理涉案房屋的合同备案手续，优先继续履行徐伟、被告盛元公司间关于涉案房屋的预售合同，在具备办理产权登记条件时，被告盛元公司协助原告徐伟办理产权登记手续。后原告徐伟放弃了要求解除被告盛元公司与第三人徐伟的合同备案手续、为原告徐伟办理合同备案手续的诉讼请求。
一审法院经审理查明，原告之妻车红芳于2004年12月30日向被告交付涉案房屋（建筑面积134.13平方米）购房款30万元，原告又于2007年2月1日交付购房余款7.555万元，共交付全部购房款37.555万元，原、被告于2007年3月5日签订了商品房预售合同，约定房屋于2008年12月30日前交付原告。合同签订后，被告于合同约定日前将涉案房屋交付给了原告。原告于2012年11月开始装修，并于2014年5月1日起向管理涉案房屋的威海市祥云物业服务有限公司交付物业费入住该房。原、被告未办理合同备案登记和预告登记。
2012年8月16日，被告又与第三人就涉案房屋签订商品房预售合同，约定房屋价款50万元，于签订合同时一次性付清；约定被告应于2012年12月31日前将房屋交付第三人。该合同已在房管部门办理了备案登记，但未办理预告登记。第三人主张其已交清购房款，提供了被告林治元经理于2012年7月6日书写并加盖了被告公章的“收条”一份，该“收条”载明，“今收李萍人民币伍拾万元。5号801”。被告认为该“收条”系收取借款的收条而非收取房款的收条。第三人还于2014年7月28日交付了涉案房屋维修资金1.4754万元。被告否认向第三人交付过房屋，第三人提供了林治元经理于2015年7月1日为其出具的“保证书”一份，载明“我承诺定于2015年7月10日前交房钥匙，过期不交可撬开任李萍任意处理，我公司配合。仁泰花园5号楼801室。”被告认为该保证书是林经理的个人意思表示，与被告公司无关。第三人自认其于2016年2、3月份通过开锁公司打开涉案房屋门锁，占有该房屋至今。2016年8月，威海市公安局高区分局金海滩派出所曾因李萍报案称仁泰花园5号楼801室家中被盗而向李萍和被告会计王秋杰等询问并制作了笔录。
被告否认与第三人间存在真实的房屋买卖关系，否认收取过购房款，称该房屋是对其向第三人借款所作的抵押担保。第三人认可与被告间还存在借款关系和房屋抵押关系，但主张借款关系另有借条，抵押有另外的房屋，与涉案房屋无关，并提供了林治元于2014年1月22日出具的“借条”，该借条载明，“今借李萍人民币贰佰伍拾万元整，其中本金贰佰万元整，月息4分，到2014年6月30日还款总额贰佰伍拾万元正，以幼儿园及卧龙山庄8-2号405室作为抵押。”被告对该借条的真实性不予认可，称其公司并未收到借款250万元，其实际只向第三人李萍借款100万元，且已偿还本息135万余元，并提供了李萍出具的若干收条。
一审法院认定以上事实，有各方当事人的庭审陈述，原告提供的涉案房屋预售合同、交付房款收据、交付物业费收据、购买装修材料票据一宗，被告提供的第三人李萍收取借款本息的收条一宗，第三人提供的涉案房屋预售合同、林治元出具并加盖被告公章的收条及银行卡交易明细、林治元出具的保证书、交付维修基金收据、林治元出具的借条，一审法院自房管部门调取的被告与第三人预售合同备案登记等证据在案为凭。
一审法院认为，除法律另有规定外，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，故所有权人在一个标的物上只能设定一个买卖法律关系、履行一个买卖合同，但被告在与原告签订预售合同将涉案房屋售给原告后，又与第三人签订预售合同将涉案房屋售给第三人，是商品房的多重买卖行为，且该两份买卖合同均不存在法定无效情形，均系有效合同，故本案的处理争点在于应当履行哪份合同。一审法院认为，一般应当遵循以下原则和顺序予以确定：1、办理了所有权登记手续的买受人的权利应当得到优先保护。因为我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。2、办理了商品房预告登记手续的合同优先履行。不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，依法应予支持。3、先行合法占有房屋的买受人的权利应当得到优先保护。虽然房屋交付使用并不具有所有权转移的意义，但是房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。4、先行交付房屋价款的买受人的权利应当得到优先保护。支付对价是房屋买卖合同中主要履行行为，先行支付房屋价款、履行了自己的合同义务的买受人，要求合同相对方履行合同义务的要求理应得到支持，以最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益。5、签约在先的合同应当优先履行。因为签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同而言，签约在先的合同的标的物无瑕疵，签约在后的合同则因出卖人的故意或过失，造成合同标的物在合同成立之前即已存在第三方权利的情况，根据公平原则、诚实信用原则，签约在先的买受人的权利理应得到优先保护。
根据以上原则，本案原告和第三人分别与被告签订了商品房预售合同，均未办理所有权登记手续、未办理预告登记，但原告已先行合法占有，第三人是在原告已装修入住之后，于2016年由开锁公司强行开锁占有，故涉案房屋现虽由第三人占有使用，但其占有并不合法，且占有在后；其次，原告也是先行支付房屋价款的买受人，原告早在2007年签订书面预售合同之前，即已两次交付了全部购房款37万余元，第三人提供的被告林治元经理书写并加盖被告公章的收条及银行卡交易明细均显示，50万元款项的交付是2012年，且被告对该款项属于购房款质疑；再次，原告亦是签约在先的买受人，先成立的合同理应优先履行。但是第三人的合同已在房管部门办理了备案登记，而原告的合同未办理备案登记，那么第三人合同的备案登记是否相当于预告登记、能否对抗原告的先行签约、先行付款和先行合法占有，则是本案的焦点问题。
一审法院认为，商品房买卖预告登记与商品房买卖合同备案登记在权源与性质上不一样。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。可见，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，只在行政程序上对预购人具有保护功能，不具有准物权的效力，对权利人也不具有准物权权利人的性质；而不动产物权交易的预告登记则不是行政管理行为，它源于买卖当事人双方的意思自治，是当事人借助法律制度和登记机关所实施的一种民事权利义务设置，是当事人对买卖债权附设的预期物权，这种预期权也是一种独占权和对世权，可以对抗来自不特定主体的物权主张。
另外，预售合同登记备案和预告登记的法律效力也不一样。预告登记的目的在于保障将来实现物权，是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已经完成的不动产物权，即不是现实的物权变动，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权；而预售合同登记备案制度只在行政程序上对预购人具有保护功能。因此，预告登记较登记备案更具实用性法律效力，在其他条件相同的情况下，办理了买卖合同预告登记的买受人较之仅办理了商品房预售合同登记备案的买受人，毫无疑问地享有更充分的权利保障。
综上可见，商品房买卖合同预售备案登记不能等同于商品房买卖预告登记，在多个买受人均未办理产权登记和预告登记的情况下，备案登记并非合同权利优先保护排序在前之要件，亦非优于合法占有、先行付款和先行签约而保护之要件，故第三人的预售合同备案登记不能对抗原告的先行签约、先行付款和先行合法占有而优先履行，原告要求先行履行其与被告间的预售合同，在涉案房屋具备产权登记条件时协助办理产权登记手续的诉讼请求，合法有据，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百五十条规定，判决：原告徐伟与被告威海市盛元房地产开发有限公司间关于威海火炬高技术产业开发区仁泰旅游度假花园5号801室的预售合同优先继续履行；在该房屋具备办理产权登记条件时，被告协助原告办理产权登记手续。案件受理费6934元，减半收取计3467元，由被告威海市盛元房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，李萍提交拍摄于涉案房屋所在楼号的照片一张，以证实涉案楼房的开工时间是2006年8月11日，竣工时间是2008年6月6日，徐伟于2004年12月30日购买涉案房屋不属实，因当时涉案楼房并未规划；并申请证人庞某、戚某、袁某出庭作证，三证人均称2012年年底或12月份的时侯，涉案房屋是毛坯房。经质证，徐伟对照片的真实性不予认可，并主张其2004年购买涉案房屋时为期房，上述三证人的证言不属于新的证据，不属于新的证据，证人陈述的内容亦与李萍于2016年8月6日在金海滩边防派出所的询问笔录中陈述的内容相矛盾，三证人的证言均不属实。盛元公司的质证意见同徐伟。徐伟补充提交关于涉案房屋缴纳停车管理费、数字电视维护费、用水水费明细、购气明细、电费等收款、收据、明细表一宗，上述费用均系2013年7月份之后的交纳情况。李萍主张上述证据不属于新的证据，均不予认可。盛元公司对上述证据均无异议。
二审中，李萍申请法院到高区建管局和规划局调取涉案房屋的开工许可证和施工许可证，以证实涉案楼号的开工时间和施工时间；并申请法院调取仁泰旅游度假花园5号楼201室的鞠传安、601室的安东、301室杜安娜的备案合同，主张上述购房户均是通过高区邮局组织团购的买受方，均是2008年以后与盛元公司签订的预售合同，且都在房管部门登记备案，不是在2004年邮局组织团购的。为核实高区邮政局是否组织过团购房屋一事，本院到中国邮政集团公司威海高区分公司调查，该公司办公室的工作人员于洋证实，大约在2004年或2005年的时侯，徐伟的父亲徐承仁当时是该单位的局长，徐承仁出面和盛元公司协商团购仁泰花园，单位只是出面协调，没有形成会议纪要，也没有相关书面记载，因为是个人报名，单位不参与，当时参加团购的有十几个人，徐承仁曾住在诉争房屋内。
对双方当事人二审中争议的事实，本院认定如下：1、现实中存在购买期房或在商品房开工之前就予以认购的情形，涉案楼房的开工时间和竣工时间与购房时间无必然联系，各自的购房行为也并不相同，故李萍于二审中申请法院调取上述相关证据，本院不予准许。2、证人庞某、戚某、袁某的证言不属于新的证据，且上述证人均称曾于2012年年底或12月份的时侯分别陪同李萍看过诉争房屋，与李萍于2016年8月6日在公安机关的调查询问中陈述其买完房子后未再去过相互矛盾，故对上述三证人的证言均不予采信。3、徐伟提交的关于涉案房屋缴纳停车管理费、数字电视维护费、用水水费明细、购气明细、电费等收款、收据、明细表等，不属于新的证据，且上述费用均系2013年7月份之后的交纳情况，与一审认定的徐伟于2012年11月开始装修，并于2014年5月1日交付物业费入住该房屋的事实并不矛盾，上述证据系对一审认定相关事实的补充和加强，李萍对2013年诉争房屋有人居住的事实亦予以认可。4、徐伟提交的交款收据、商品房预售合同、公安机关对盛元公司的会计王秋杰的询问笔录及本院到高区邮政局进行调查的情况等相关证据，证实徐伟的家人于2007年前就向盛元公司交付了房款，并于2012年11月对该房屋进行装修后入住。5、李萍与盛元公司于2012年8月16日就诉争房屋签订商品房预售合同并对该合同予以备案登记，并于2014年7月28日交纳了住宅专项维修资金，双方的行为符合房屋买卖的法律特征，应认定双方间亦存在商品房买卖法律关系。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，盛元公司就诉争房屋先后与徐伟和李萍分别签订了商品房买卖合同，该两份合同均未违反法律法规的强制性规定，均应有效，只是实际只能履行一份合同，不能履行合同的一方可要求对方承担违约责任。现李萍和徐伟均要求履行各自签订的那份合同，具体履行哪份合同，法院应按照已经办理所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，一审法院认为考量本案具体应履行哪份合同应遵循的原则和顺序是正确的，本院予以认可。从审理查明的事实来看，李萍签订的商品房预售合同在后，并且办理了备案登记，该备案登记行为的性质和效力应如何认定，本院分析说明如下。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，商品房预售合同登记备案是一种行政管理行为，如未办理，则房管部门仅会对房屋销售方的开发商进行行政处理，并未规定预售登记备案行为对商品房买卖合同双方之外的第三方发生法律效力。即预售登记备案并不是一种物权意义上的登记备案，其法律价值只在于通过行政管理的手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同的实现。换言之，商品房登记备案制度只是一种行政管理手段而已，登记机关在登记备案的时候通过审查开发商的预售资格以及防止开发商一房多卖，在一定程度上能保证交易的顺利进行，商品房预售合同登记备案制度通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系。该公示并不具有物权的公示效力，登记备案与否不仅对商品房买卖合同的效力没有影响，更不会对合同之外第三方产生物权公示效力。李萍就诉争房屋所签订的房屋买卖合同虽进行了备案登记，但该行为并不具有物权效力，因徐伟的买卖行为在先并已先行合法占有诉争房屋，该实际占有具备准物权的性质，应优先于普通债权，一审法院认为应履行该份合同是正确的，本院予以确认。
综上所述，李萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6934元，由李萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金永祥
审 判 员 潘 慧
代理审判员 赵 娟
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 唐亚敏