呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终4号
上诉人（原审原告）马俊英，女，1973年10月14日出生，汉族，下岗职工，现住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人刘瑞，呼和浩特市玉泉区兴隆巷法律服务所法律工作者。
委托代理人王智敏，呼和浩特市玉泉区兴隆巷法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）李会男，男，1969年1月3日出生，汉族，下岗职工，现住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人刘瑞，呼和浩特市玉泉区兴隆巷法律服务所法律工作者。
委托代理人王智敏，呼和浩特市玉泉区兴隆巷法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）马晓英，女，1962年10月16日出生，汉族，退休职工，现住呼和浩特市玉泉区。
被上诉人（原审被告）胡北安，男，1964年7月25日出生，汉族，无业，现住呼和浩特市玉泉区。
上诉人马俊英、李会男与被上诉人马晓英、胡北安房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院(2015)赛民初字第02435号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月17日公开开庭审理了本案。上诉人李会男及其与马俊英的委托代理人刘瑞、王智敏，被上诉人马晓英、胡北安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年，马俊英、李会男与马晓英、胡北安达成口头房屋买卖协议，约定马俊英、李会男购买马晓英、胡北安位于呼市赛罕区呼伦北路化建小区住宅楼1单元4楼西户房屋，房屋价款为5万元。2005年5月25日，马俊英向马晓英支付购房款5000元。2014年5月5日，王永权因与胡北安有民间借贷纠纷将胡北安诉至内蒙古乌拉特后旗人民法院，后经法院调解，达成如下协议：胡北安借王永权100万元及利息，于2015年5月30日前给付本金50万元，剩余本金50万元及利息于2015年12月30日前全部履行（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，并从2009年12月5日借款之日开始至本金还清为止）。同日，王永权向内蒙古乌拉特后旗人民法院提出财产保全申请，要求保全胡北安所有的赛罕区巧报乡双树村化建二处1号楼4层1单元10号房屋。后内蒙古乌拉特后旗人民法院作出（2014）乌后民初字299-1号民事裁定书，查封该申请房屋。
另查明，根据马俊英、李会男申请调取的证据显示，2015年6月26日，胡北安与訾彧签订一份《房地产买卖契约》，双方约定将赛罕区巧报乡双树村化建二处1号楼4层1单元10号房屋转让给訾彧，房屋建筑面积62.72平方米，房屋价款为18万元。同日，双方向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请房屋所有权转移登记，2015年7月2日，訾彧领取房屋权属证书。又查明，赛罕区巧报乡双树村化建二处1号楼4层1单元10号房屋与呼市赛罕区呼伦北路化建小区住宅楼1单元4楼西户房屋系同一房屋。再查明，马俊英、李会男系夫妻关系，马晓英、胡北安系夫妻关系。马俊英、李会男的诉讼请求:确认马俊英、李会男与马晓英、胡北安签订的关于呼市赛罕区呼伦北路化建小区住宅楼1单元4楼西户的房产买卖合同有效;依法判令马晓英、胡北安协助俊英、李会男办理该房屋过户手续。
原审法院认为，马俊英、李会男关于呼市赛罕区呼伦北路化建小区住宅楼1单元4楼西户的房产买卖合同有效的诉讼请求，双方之间虽然没有订立书面合同，但已经明确约定双方当事人、房款数额和标的即呼市赛罕区呼伦北路化建小区住宅楼1单元4楼西户房屋，以上内容已经具备了合同的基本条款，可以认定为双方订立了房屋买卖合同，且均为双方的真实意思表示，内容亦合法，系有效合同。故对于马俊英、李会男的该项诉讼请求，予以确认。对于马俊英、李会男要求马晓英、胡北安协助其办理过户的诉讼请求，该诉争房屋的房款总价为5万元，马俊英、李会男只交付5000元，对于剩余的45000元，马俊英、李会男称以马晓英、胡北安欠付马俊英、李会男的工资折抵，但马晓英、胡北安对此并不认可，而马俊英、李会男所提供的证据仅能证明马俊英、李会男曾经在马晓英、胡北安处工作，并不能证明以工资抵顶房款的事实，证人白存亮的证言以及未出庭的张福秀、赵稀罕、刘美鲜也仅说明马俊英、李会男曾说起买下该房屋，并且居住至今，其仅为传来证据且无法与原始证据核对，故无法证明马俊英、李会男已经向马晓英、胡北安购买到诉争房屋，故对此主张亦不予认可。对于剩余房款，马俊英、李会男并未交清，且由于该房屋所有权现在已经依法转让给案外人訾彧，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，胡北安已经无法履行该项诉讼请求，且经该院依法释明，由于该房屋已经过户到案外人訾彧名下，该合同已经无法继续履行，是否行使解除权，马俊英、李会男不同意解除。故对于马俊英、李会男要求马晓英、胡北安协助办理房屋过户手续的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告马俊英、李会男与被告马晓英、胡北安关于呼市赛罕区呼伦北路化建小区住宅楼1单元4楼西户的房产买卖合同有效;二、驳回原告马俊英、李会男的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取100元，由马晓英、胡北安负担50元，由马俊英、李会男负担50元。
马俊英、李会男不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清、证据不足，导致错误判决。首先，一审法院对马俊英、李会男并末交清剩余房款的认定是错误的。2005年5月，马晓英、胡北安提出将位于呼市赛罕区呼伦南路化建小区住宅楼北楼1单元4楼西户属于马晓英、胡北安私有产权房屋，以5万元的价格卖给马俊英、李会男，马晓英、胡北安同意仅向马俊英、李会男收取了5000元的购房款，剩余款项以马俊英、李会男工资抵顶。因从1999年开始直到2005年期间，马俊英、李会男夫妇在马晓英、胡北安承揽的工地工作，马晓英、胡北安将房屋产权证交付给马俊英、李会男准备到房产局过户，所以马俊英、李会男在诉争房屋一直居住到今天。其间，马晓英与马俊英共同去房管局办理房屋过户手续，但因此房存在抵押等情况未办成过户登记。后因胡北安资金紧张，马俊英、李会男相信骨肉亲情，就将一直存放在手里的房本拿出来让马晓英、胡北安去做贷款抵押，以解决马晓英、胡北安资金周转的困难。所以，马俊英、李会男根本不欠马晓英、胡北安的房款；其次，一审法院只根据不足一周的房产变更登记信息就认定该房屋产权转移给第三人是依法所为，且认定马晓英、胡北安已无法履行变更给马俊英、李会男的诉求是错误的。马晓英、胡北安在给第三人办理过户登记的过程中存在隐瞒事实真相。马晓英、胡北安极力阻挠马俊英、李会男在一审法院立案，其而通过关系在一周内在房产局办理了过户登记手续，将本应过户给马俊英、李会男的房产变更给现在的当事人訾或。马晓英、胡北安的行为属于无权处分和恶意转移财产。案外第三人虽为善意，但马晓英、胡北安故意隐瞒抵押和抵债房屋已经在先出售的事实，有违诚信，其与债权人设定抵押或抵债行为属无权处分，故案外第三人不享有对该房屋的抵押权和所有权。所以，法院应当在查明诉争房产的全部登记变更抵押情况后才能还原该案的真实情况，做出公正的判决；二、一审判决适用法律错误。首先，依据双方约定马俊英、李会男已经实际履行了向马晓英、胡北安支付购房款义务，马晓英、胡北安就应当协助马俊英、李会男办理房产变动登记手续。因不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为。所以，过户登记在本质上并不影响合同的效力。另外，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；末办理物权登记的，不影响合同的效力。”所以，双方所签订的房屋买卖合同是依法成立并有效的。其次，马俊英、李会男已实际占有该诉争房屋11年，不能以过户登记为对抗要件，马晓英、胡北安将房产过户给第三人的行为属于无权处分和恶意转移财产；三、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，马俊英、李会男有权对登记在胡北安名下的本案的诉争房产提出异议并排除执行，要求马晓英、胡北安协助马俊英、李会男办理房屋过户手续。，综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持马俊英、李会男一审诉讼请求，一二审诉讼费用由被上诉人承担
马晓英、胡北安答辩称，原审判决认定事实清楚，应驳回马俊英、李会男的上诉请求，维持原判。
二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为，马俊英、李会男要求马晓英、胡北安办理房屋过户手续，是否有法律依据。
依据本案查明的事实，马俊英、李会男与马晓英、胡北安之间虽然订立了口头购房合同，但双方未办理房产过户手续，而且根据现有证据,该诉争房屋的总价款为5万元，马俊英、李会男只交付5000元，对于剩余购房款，马俊英、李会男称以马晓英、胡北安欠付马俊英、李会男的工资折抵，但马晓英、胡北安对此予以否认，而马俊英、李会男所提供的证据亦不足以证明其已交清购房款的事实。而案外人王永权依法对马晓英、胡北安享有债权。后经内蒙古乌拉特后旗人民法院调解，双方达成调解协议。同日，内蒙古乌拉特后旗人民法院根据王永权提出财产保全申请，保全了本案诉争房屋。2015年6月26日，胡北安基于上述调解协议，与案外人訾彧签订一份《房地产买卖契约》，胡北安将本案诉争房屋以18万元转让给訾彧，而且訾彧现已办理了诉争房屋的所有权证书。根据《中华人民共和国物权法》第九条，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案诉争房屋已经发生了物权变动的法律后果，马晓英、胡北安已经无法协助马俊英、李会男办理该房屋的过户手续。所以马俊英、李会男要求马晓英、胡北安协助其办理过户的上诉请求，因无法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。马俊英、李会男的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由马俊英、李会男负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨福金
审判员 殷玉凤
审判员 苏 毅
二〇一六年三月十四日
书记员 于文硕