安徽省滁州市琅琊区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）琅民一初字第00078号
原告：滁州市工商行政管理局。
法定代表人：沈成明，该局局长。
委托代理人：张伟，安徽伟诚律师事务所律师。
被告：涂登娟，女，1973年4月4日出生，汉族，个体工商户，住安徽省滁州市琅琊区。
委托代理人：马小，安徽奇胜律师事务所律师。
原告滁州市工商行政管理局与被告涂登娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月26日受理后，依法组成合议庭，于2012年12月28日和2013年7月1日两次公开开庭进行了审理。原告滁州市工商行政管理局的委托代理人张伟，被告涂登娟的委托代理人马小，证人谭守财、王素红到庭�加诉讼。本案现已审理终结。
滁州市工商行政管理局诉称：2010年5月5日，滁州市工商行政管理局作为招租方，由滁州市招标采购交易中心通过公开招租的方式，涂登娟取得位于滁州市来安路65号干部培训中心租赁经营权，双方于2010年6月12日签订了《滁州市工商局干部培训中心租赁合同》，租赁期限6年，自2010年8月1日至2016年7月31日。租金：第一年租金为人民币780000元（税后），以后每年按3%（税后）递增，6年租金共计5045359.68元，租金不含涂登娟在租赁经营期内产生的任何费用，2012年9月18日，涂登娟向滁州市工商行政管理局提出申请，以经营难度大等理由，请求于2012年9月30日终止合同，之后涂登娟单方违约拒不履行合同，滁州市工商行政管理局多次当面、电话与涂登娟联系，要求涂登娟按合同规定先行支付违约金200000元，然后再进行资产清理、交接等事宜，但涂登娟没有配合。按照《租赁合同》第四条“第四次交纳租金2012年7月31日以前，交纳租金413751元”，合同规定每6个月交租金一次，先交后租，一次交清6个月，但涂登娟只交到2012年9月30日，尚欠4个月租金合计279851元。根据《租赁合同》第十六条用“双方必须严格履行合同条款，不得违约，如有一方擅自违约，应赔偿对方违约金人民币200000元”，现涂登娟单方违约，应赔偿滁州市工商行政管理局违约金200000元，根据合同法第一百一十三条规定，滁州市工商行政管理局保留追诉涂登娟招租期间实际损失以及预期利益损失的权利，包括标的物招租期间的实际损失以及支付合同租赁的剩余期间内的租赁差价。现要求判令：涂登娟按租赁合同支付租赁费279851元，赔偿违约金200000元，并承担本案的诉讼费用。
涂登娟在庭审中辩称：1、涂登娟不存在单方违约，双方协商解除了租�合同，滁州市工商行政管理局也采取了相应的措施，不存在支付违约金的情形；2、涂登娟的租金也已支付到了2012年9月30日，不需要再支付。
滁州市工商行政管理局为支持其诉讼请求举证下列证据：
证据一、滁州市工商行政管理局的法定代表人身份证明、组织机构代码证复印件各一份。证明滁州市工商行政管理局的基本情况；
证据二、2010年6月12日租赁合同一份。证明1、双方房屋租赁合同关系，缴纳租金的方式、时间，涂登娟已经违约；2、合同约定违约金为200000元；3、合同中约定了保证金条款，保证金和违约金是分别约定的；
证据三、2010年5月5日招租公告一份。证明滁州市工商行政管理局与涂登娟签订租赁合同签是经过公开招标程序的，涂登娟是自愿投标，并中标的，其自愿接受了租赁合同中的条款。
证据四、2012年4月16日解除租赁合同的申请、2012年6月6日�明、2012年9月18日报告各一份。证明涂登娟以租金过高等原因曾单方提出解除合同；
证据五、涂登娟租赁期间缴纳租金的汇款单、统计表一组。证明涂登娟并没有按照合同约定的方式、时间缴纳租金，且租金仅缴纳到了2012年9月30日，涂登娟已经构成违约；
证据六、2013年6月4日的二次招标公告材料，中标材料、租赁合同、租赁费票据一组。证明：由于被告违约，导致原告二次招标，中标价每年550000元与原来的780000元有租金差额，致滁州市工商行政管理局损失，保留向涂登娟追诉的权利。
上述证据，经涂登娟质证，涂登娟对证据一、三的真实性无异议。对证据二的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为合同中的第12条为责任保证金，现双方已经解除合同，滁州市工商行政管理局应当退还，涂登娟不存在违约行为；对证据四真实性无异议；但认为2012年9月18日的报告构成了与滁州市工商行政管理局解除合同的要约；对证据五真实性无异议，租金已经缴纳到2012年9月30日，涂登娟并没有违约，在合同履行中双方以事实行为对合同的具体履行方式进行了变更；对证据六的真实性无异议，但认为与本案无关联性。二次招标因很多因素导致租赁费降低，这不是涂登娟违约给滁州市工商行政管理局带来的损失。
涂登娟为支持其答辩意见举证如下证据：
证据一、涂登娟的身份证复印件一份。证明涂登娟的基本情况；
证据二、照片三张。证明租赁房屋已经由涂登娟交还给了滁州市工商行政管理局，滁州市工商行政管理局也采取了相关措施，自2012年9月30日起租赁的房屋已经处于滁州市工商行政管理局控制之中；
证据三、证人谭守财的证言一份。证明2012年9月29日下午，滁州市工商行政管理局去人，将培训中心的门封上了；
证据四、证人王素红的证言一份。证明滁州市工商行政管理局于2012年9月27日通知培训中心9月29日晚上不要再营业了，9月29日下午滁州市工商行政管理局去人将培训中心的门封上，并带走了钥匙。
上述证据，经滁州市工商行政管理局质证，滁州市工商行政管理局对证据一无异议。对证据二的真实性无异议，但认为由于涂登娟提前擅自终止合同，没有将违约金支付就撤离了房屋，为保护资产安全，滁州市工商行政管理局采取了保护措施，但不能视为滁州市工商行政管理局同意解除合同，涂登娟至今没有提交滁州市工商行政管理局同意解除合同的任何证据；对证据三、四认为滁州市工商行政管理局为维护财产权利封门的事实是存在的，但该行为是因为涂登娟明确表示终止合同的履行，滁州市工商行政管理局是为了保护财产不受损失。
本院认为：滁州市工商行政管理局举证的证据和�登娟举证的符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认。
依据上述有效证据并结合本案庭审调查，本院查明以下事实：
2010年5月5日，滁州市工商行政管理局作为招租方，由滁州市招标采购交易中心通过公开招租的方式，涂登娟取得位于滁州市来安路65号干部培训中心租赁经营权，双方于2010年6月12日签订了一份《滁州市工商局干部培训中心租赁合同》，合同约定：出租方（以下简称甲方）滁州市工商局，承租方（以下简称乙方）涂登娟，签订地点：市工商局，签订时间：2010年6月12日，第一条甲方将干部培训中心以现有条件对外公开招租，乙方以最高租金取得“干部培训中心”租赁经营权，按照租赁公告中约定，双方签订滁州市工商局干部培训中心租赁合同（以下简称租赁合同）。第二条租赁期限：六年，自2010年8月1日至2016年7月31日。第三条租金：第一年租金为人民币780000元（税后），以后每年按3%（税后）递增，六年租金共计5045359.68元，租金不含涂登娟在租赁经营期内产生的任何费用，第四条租金的支付期限与方式：分《租赁合同》签定日一次性将第一年全年租金转入出租方指定账户。其余年度租金半年支付。第二次交纳租金2011年7月31日以前，交纳租金401700元；第三次交纳租金2012年1月31日以前，交纳租金401700元；第四次交纳租金2012年7月31日以前，交纳租金413751元；第五次交纳租金2013年1月31日以前，交纳租金413751元；。。。。。。第五条乙方租赁经营期间所发生的规费、税金、（不仅限于）水费、电费、煤气费、电话费、电视收视费、网络费、卫生费等一切费用由乙方自行承担，按月及时交纳不得拖延。第七条租赁设施的维护维修。乙方负责维护住宿楼、餐厅楼、内部设施、设备等租赁设施的完好、完整，承担发生的一切费用。第十二条乙方签订《租赁合同》时，需向甲方交纳保证金100000元，用于支付乙方承租期间发生火灾、食品安全等责任事故的赔偿，不足部分由乙方承担。乙方不能按照本合同第五条、第七条相关约定履行的，甲方有权从保证金中扣除相应的费用；保证金出现动用的，其动用部分由乙方在一个月内补交甲方，乙方在租赁期间发生单方违约时保证金甲方不予退还。第十三条本合同解除的条件有下列情形之一，甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任：（一）乙方不按期向甲方缴纳租金的；（二）乙方所欠水费、电费等各项经营性支出费用累计达10000元以上的；（三）未经甲方同意，乙方擅自改变承租用途的；（四）违法从事经营活动或者出现严重不良社会影响的；（五）未经甲方同意，乙方向第三人转租的；（六）、乙方未按本合同第十二条补齐保证金的；因乙方责任解除合同的，甲方不退还保证金。合同签订后，涂登娟对培训中心进行了经营，经营期间，涂登娟并未严格按合同约定的时间交纳租金。2012年9月18日，涂登娟向滁州市工商行政管理局提出申请，以经营难度大等理由，请求于2012年9月30日终止合同，2012年9月27日，滁州市工商行政管理局电话通知涂登娟联系，要求涂登娟2012年9月29日晚上不要再经营，滁州市工商行政管理局要重新招租，涂登娟同等情况下优先。2012年9月29日下午，滁州市工商行政管理局派人将培训中心的门上锁，贴上封条，并将钥匙带走。涂登娟交清了2012年9月30日前的全部租金。
本院认为：综合当事人的诉辩意见、举证和质证，本案的争议焦点是涂登娟是否违约，是否应支付给滁州市工商行政管理局2012年9月30日后的租赁费278951元，赔偿违约金200000元。滁�市工商行政管理局与涂登娟之间签订的租赁合同合法有效，双方应按合同的应当履行。在合同履行过程中，涂登娟虽未严格按照合同约定的时间交纳租赁费，滁州市工商行政管理局也未提出异议，双方以实际行为对合同的具体履行达成了新的一致。2012年9月18日，涂登娟向滁州市工商行政管理局提出书面申请，要求解除合同，2012年9月27日滁州市工商行政管理局电话通知涂登娟9月29日晚不要营业，并于9月29日下午将培训中心的门上锁，贴上封条。这表明滁州市工商行政管理局对涂登娟要求解除合同的请求是同意的。涂登娟也交清2012年9月30日前的房租，双方的权利义务关系已终止。2012年9月29日下午起，培训中心已由滁州市工商行政管理局接管，涂登娟不应再交纳以后的租赁费，本院对滁州市工商行政管理局要求涂登娟支付2012年9月30日后租赁费的请求，不予支持。考虑到涂登娟要求提前解除合同，滁州市工商行政管理局也同意，并对租赁房屋进行了接管，涂登娟也交清了租赁期间的全部租赁费，涂登娟虽违约，但行为并非十分严重，本院对滁州市工商行政管理局要求涂登娟承担200000元违约金的请求，酌情调整为100000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告涂登娟于判决生效后十日内一次性支付给原告滁州市工商行政管理局违约金100000元；
二、驳回原告滁州市工商行政管理局的其他诉讼请求。
如果被告涂登娟未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼发》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8500元，由原告滁州市工商行政管理�负担6730元，被告涂登娟负担1770元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 张玉梅
人民陪审员 陈兆泉
人民陪审员 汪家凤
二〇一三年十二月三日
代理书记员 杜玉菲
附：所引用法条
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。