陕西省某某市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0802民初9040号原告（反诉被告）：张某委托诉讼代理人：张某某委托诉讼代理人：刘某某被告（反诉原告）：马某某原告张某与被告马某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告张某的委托诉讼代理人张林全、刘淼，被告马某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《租房合同》，由被告马某某退还原告张某未履行租期的房租17700元。2、依法判令被告马某某赔偿原告张某因临时失去居所而为雇员登记宾馆所支出的费用计3千元。3、依法判令被告马某某返还其扣押原告的火锅底料，并赔偿原告因此所受损失9万元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告张某为了向其火锅店的雇员提供住宿，与被告马某某签订了《租房合同》。合同约定租期一年：即从2017年3月12日起至2018年3月11日止，房屋租金每年共计3万元。合同签订后，原告张某依约向被告缴纳了房租费3万元。2018年7月14日，被告马某某与居住在出租屋内的某雇员发生冲突，便向原告张某索要赔偿。原告拒绝赔偿后，被告便于2017年7月19日断断续续拒绝其他雇员居住该出租屋。原告多次表明若被告坚持阻止雇员继续居住，则原告要求解除《租房合同》。因此，原告张某不得不为其他雇员在外登记宾馆提供临时住所。2017年8月9日，被告马某某彻底阻止原告的雇员进入出租屋，且不允许原告的雇员从出租屋内取出火锅底料（该底料将于2017年11月过期），直接导致原告火锅店的营业额日均损失六、七千元，损失已达9万余元。原告实际使用所租房屋的期间仅有150天（2017年3月12日至2017年8月9日）。据此，剩余租期的租金为17700元。原告张某委托律师多次与被告马某某协商未果，无奈原告只能重新为雇员另行租赁房屋，在新的租赁合同签定完毕之前，只能为其雇员登记宾馆居住，共计支出住宿费3520元。为此，原告张某有权要求与被告马某某解除租赁合同，并由被告退还剩余租期的租金17700元，并赔偿原告的相关损失共计93520元。对于被告的反诉，反诉被告认为：反诉原告诉请的部分财物并未损坏，诉请财物损失价值偏高，使用空调产生的电费也偏高。所以反诉被告仅认可反诉原告的财物损失3000元，使用空调产生的电费2000元。被告马某某辩称：原告诉称双方签订《租房合同》的事实属实。其他事实不属实。事实是：原告租赁被告的该房屋是为其开火锅店的员工居住，在合同履行期间，由于原告开办火锅店的员工将被告的丈夫打伤住院，火锅店的员工及原告均未对被告丈夫进行赔偿，双方才发生争执，原告要求解除租赁合同。被告未拒绝原告的员工在出租屋内居住，也没有阻止原告取火锅底料。所以，被告不同意解除租赁合同，也不存在赔偿原告的任何损失。原告在租赁期间，对出租屋内设施造成了不同程度的损坏，在未经被告同意的情况下私自使用空调，产生了大量的电费。现被告提出反诉，反诉请求：1、依法判令反诉被告张某赔偿反诉原告马某某财物损失3586元，支付电费4500元，共计8086元。2、本案反诉费由反诉被告承担。本院经审理认定事实如下：2017年3月12日，原告张某与被告马某某签订了《租房合同》。合同约定租期一年，即从2017年3月12日起至2018年3月11日止。房屋租金每年共计3万元。合同签订后，原告向被告缴纳了房租费3万元。2018年7月份，居住在该出租屋内的人员与被告马某某及其家属发生冲突。之后，被告要求原告赔偿相关损失未果。2017年8月9日，双方因故再次发生纠纷，称有人抢占其财物，请求出警处理。派出所出警后，双方未能达成一致。2017年9月20日，原告从出租屋内取走其自有的财物。对上述事实，双方并无争议，本院予以确认。对有争议的事实本院认定如下：原告提交的短信记录、录像光盘、报警回执、住宿费票据、房屋租赁合同、营业执照、物料订购单、收据、店面手记账本、证人证言、派出所调取的光盘，被告有异议。经审查，双方在履行租赁合同期间，居住在该出租屋的某雇员与被告及其家属发生纠纷。从某某市公安局榆横分局沙河口派出所的录像光盘可以看出，2017年8月9日晚被告与出租屋内的人员再次发生纠纷，被告阻止承租人入住该出租房，经派出所出警协调无果的事实依法予以确认。原告主张被告不允许其雇员从出租屋内取出火锅底料的事实，因其再无有效证据支持其主张，故对此依法不予认定。被告提交的财物损失清单、照片、用户购电信息表、光盘，原告对部分财物受损的价值和其在出租房屋期间使用空调产生的电费有异议，经本院向被告释明其对自己财物受损的价值和使用空调产生的电费需经相关部门进行鉴定，但是被告不申请鉴定。故应以原告认可的其在租赁期间损坏被告财物价值3000元，使用空调产生的电费2000元予以确认。本院认为，原告与被告之间的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应恪守并严格履行。在合同履行期间，被告以原告雇佣的员工与其家属发生纠纷，拒绝赔偿相关损失为由，在2017年8月9日晚阻止承租人入住该出租房的行为已构成违约，经某某市公安局榆横分局沙河口派出所出警协调无果。故原告要求与被告解除双方签订的《租房合同》之请求，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，根据被告的行为能够确认双方的租赁合同关系已于2017年8月9日已解除。本案被告应当退还原告从2017年8月10日起至2018年3月11日止所收原告的房租17583元（以年租金30000元计算）。因被告根据合同约定退还原告剩余租期的租赁费，故原告要求被告承担因临时失去居所而支出住宿费之请求，依法不予支持。原告要求被告返还其扣押的火锅底料，并赔偿损失共计9万元之请求，因在审理期间，被告明确表示其未扣押原告的财物，且原告自行已将火锅底料取走，再无有效证据支持其主张，故依法不予支持。本案中，反诉原告要求反诉被告赔偿且财物损失3586元，支付电费4500元之请求，因第一、原告对其财物受损的价值和应付电费，无有效的证据证明其财物的具体价值是多少，应付电费是多少。第二、本院向反诉原告释明其应对财物受损的价值和使用空调产生的电费需经相关部门进行鉴定，但是反诉原告不申请鉴定。故应以反诉被告认可的其在租赁期间损坏反诉原告财物价值3000元，使用空调产生的电费2000元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张某与被告马某某签订的《租房合同》有效，于2017年8月9日予以解除。二、本判决生效后五日内，由被告马某某退还原告张某租赁费17583元。三、本判决生效后五日内，由反诉被告张某赔偿反诉原告马某某财物损失3000元，支付反诉原告马某某电费2000元，共计5000元。四、驳回原告张某的其它诉讼请求。五、驳回反诉原告马某某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1270元，由原告张某负担1070元，被告马某某负担200元。反诉费50元，由反诉原告马某某负担20元，反诉被告张某负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省某某市中级人民法院。审判员  高沙东二〇一七年十一月二十日书记员  蔚琪琪