上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第1707号
原告陈某某。
委托代理人孙一天，上海富明律师事务所实习律师。
委托代理人孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
被告上海某某彩印有限公司。
法定代表人褚某某。
委托代理人吴亮，上海达真律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ徽，上海达真律师事务所律师。
原告陈某某与被告上海某某彩印有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，于2016年1月7日公开开庭审理。原告之委托代理人孙一天、孙鸿书、被告之委托代理人吴亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年2月12日，原、被告签订了位于本市嘉定区马陆镇新联村某某路668号房屋的租赁合同，约定租赁期限为2015年5月1日起至2018年4月30日，年租金50万元。合同签订后，原告按约支付了押金6万元以及前三个月租金12.5万元。但由于被告无法及时清退该房屋供原告使用，双方协商一致解除合同，由被告返还租金以及押金，原告另行租赁其他房屋。直至2015年8月，被告才清退了房屋，并经原告介绍将该房屋转租他人，但其拒不返还原告已付的租金及押金。为此原告多次与被告协商，但被告均不予理睬。故原告起诉要求：一、解除原、被告签订的租赁合同；二、被告返还租金12.5万元、押金6万元。
被告辩称，实际情况如下：原、被告签订合同后过了几天原告支付了保证金6万元；3月15日被告将合同约定的厂区部分交付原告包括遥控钥匙；3月19日原告在厂区内搭建被举报，村委会出面处理，由被告出面协调后原告得以继续搭建；4月初被告完成办公区搬迁，将整个厂区和办公区交付原告；5月1日开始原告聘用被告原来的门卫2个月；5月29日在被告催促下原告支付租金12万元；7月31日原告转租给第三方案外人上海韦达家具有限公司（以下简称韦达公司）并将租赁物交付第三人。根据上述经过可以看到，被告已经按照约定向原告交付了租赁物，且原告已将租赁物转租。由于次承租人担心原告个人出租存在问题，故要求直接向被告支付租金。此后原、被告一直就租金差价问题进行协商，被告从未同意解除双方租赁合同，要求继续履行。
经审理查明，2015年2月12日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定被告将其位于嘉定区马陆镇新联村某某路668号、建筑面积1900平方米的独门独院厂房（其中包括厂区和办公区）出租给原告，包括其中的水电配套设施以及空调、装修、电信等设施在内，租赁期限自2015年5月1日起至2018年4月30日止，厂房和设备全部租金为每年50万元，先付后用，每半年一付，第一次支付租金时间为2015年5月1日前付25万元，租赁保证金6万元，在租赁关系终止或者解除时，用以冲抵因本合同而产生的费用（包括但不限于租金、违约金、滞纳金、水电费）等。上述合同签订后，原告向被告支付了押金6万元。被告则将厂区电动大门钥匙交付原告，原告进入厂区后开始搭建彩钢棚，并于2015年3月开始在网上发布将涉案租赁物整体转租的信息。2015年4月24日，由原告作为法定代表人的一人有限责任公司上海澄实投资管理有限公司以涉案租赁房屋为注册地址登记设立。2015年5月29日，原告向被告支付租金12万元。2015年7月31日，由被告作为出租方、案外人韦达公司作为承租方签订租赁合同，约定将涉案1750平方米的厂房整体出租给韦达公司，租赁期限从2015年8月3日起至2018年8月2日止，租金每年42万元，直接支付至被告法定代表人账户。该合同出租方落款处除被告公司盖章外，原告也在出租方委托人处签名。合同签订后，韦达公司一直向被告支付租金至今。
另查明，被告名下房地产权证显示，其用地面积为1814平方米，建筑面积为392.54平方米。被告未能就全部租赁面积约1800平方米提供建设规划许可证。
审理中，原告陈述进入厂区内办公楼门未上锁，因此进入厂区后可出入办公楼，但由于里面被告物品未清空，故不能使用；被告则陈述办公楼内的家具等按照合同也属于出租范围，被告早已将自己物品清空。此外在审理中本院向原、被告进行了释明后，被告要求如合同被确认无效，则原告仍应当支付其占用期间的使用费损失，另外还要求原告迁出以租赁房屋为注册地址设立的上海澄实投资管理有限公司，原告表示同意在被告退还租金和保证金后将公司注册地址。同时被告表示为减少后期纠纷，其确认与原告自2015年8月2日起解除租赁关系，自次日起与案外人韦达公司建立了租赁关系。
以上事实，由《租赁合同》、房地产权证、工商信息档案及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告间房屋租赁合同的主要标的物系无证建筑，按照法律规定，上述租赁合同应当被确认无效。合同无效后，应合同而取得的财产，应当予以返还。原告未返还之前造成被告占用损失的，应当参照租金标准支付使用费。现本案的主要争议焦点为被告有无向原告交付租赁标的物。对此，本院认为：首先，原告拿到了厂区大门钥匙并进入开始搭建彩钢棚，其也确认办公区域门未上锁，因此可以确认原告可自由进出整个租赁标的物；其次，原告从2015年3月开始对外发布转租信息，并陈述目前使用租赁标的物的韦达公司也系其介绍而来，而转租过程中原告需经常带看整个租赁标的物；综上两点可以确认原告已控制了整个租赁标的物。对此原告的主要理由认为被告未清空其物品，故未能完成交付，本院认为，本案租赁合同的主要租赁标的物系厂区和办公区，而原告已控制了上述区域，因此即便存在原告所述被告未清空物品，也只能构成瑕疵交付。且根据查明的事实，原告并未提供证据证实其曾向被告提出要求清空物品，在约定的起租日期开始后，原告还于2015年5月29日向被告支付了部分租金，故对原告所作被告瑕疵交付的陈述，本院不予采信。综上，本院认定被告已完成了交付，虽然原、被告合同被确认无效，但交付之后、返还之前的占用期间，原告还是应当参照租金标准支付占用费。关于原告占用期间何时结束，根据查明的案情，被告于2015年7月31日与案外人韦达公司签订租赁合同，将整体厂房出租给韦达公司，至此可以认定原告已不再占用涉案厂房。对于原告所称其已与被告协商一致解除合同并约定由被告返还租金以及押金，由于被告对此不予确认，原告又未能举证证明，故本院对此不予采信。综上，原告应当比照原合同约定的租金标准向被告支付自2015年5月1日起至2015年7月30日期间的占有使用费。原告目前向被告支付的12万元尚未付足上述款项，故对原告要求被告返还租金12万元的诉请，本院不予支持。由于合同被确认无效后应当恢复原状，故保证金6万元，被告应当返还原告；被告要求原告将以租赁地址为注册地址设立的一人有限责任公司上海澄实投资管理有限公司迁移，原告对此也不持异议，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告陈某某应于本判决生效之日起十日内将上海澄实投资管理有限公司的注册地址从嘉定区马陆镇新联村某某路668号内迁离；
二、被告上海某某彩印有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈某某保证金60，000元；
三、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4，000元，减半收取2，000元，由原告陈某某负担1，351元，被告上海某某彩印有限公司负担649元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一六年一月二十六日
书记员 顾 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。