广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第2123号
原告朱国良，男，1971年9月3日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托代理人刘卫元，广东秀轩律师事务所律师。
委托代理人谢伟光，广东秀轩律师事务所律师助理。
被告邱国辉，男，1968年10月28日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。
委托代理人余韦，广东坤益律师事务所律师。
委托代理人余红，广东坤益律师事务所律师。
第三人谢建国，男，1969年9月24日出生，汉族，住广东省东莞市。
第三人韩素花，女，1975年5月8日出生，汉族，住广东省东莞市。
原告朱国良诉被告邱国辉、第三人谢建国及韩素花案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告的委托代理人刘卫元、谢伟光，被告的委托代理人余韦，第三人谢建国、韩素花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年11月20日，原告委托曾某甲与第三人韩素花、谢建国签署一份《房屋买卖合同》，约定土地使用权证号为东府集用（2010）第19002xxxxx号不动产买卖事宜。合同签订后，原告向第三人韩素花、谢建国支付了合同价款，办理了房屋交接手续。在办理土地使用权变更手续过程中，案涉土地使用权因被告申请被人民法院查封。原告依法向人民法院提出解封申请，经听证后，东莞市第一人民法院作出（2015）东一法东执异字第4号民事裁定书，驳回了原告的执行异议申请。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求依法判令：一、确认坐落于东莞市清溪镇渔樑围村委会的土地使用权[证号为东府集用（2010）第19002xxxxx号]归原告所有；二、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：原告诉称的房屋买卖合同关系并不成立。首先，第三人拖欠被告债务多达6000000元，被告已于2014年11月20日提起（2014）东一法东民一初字第2029号案的诉讼。被告在起诉第三人之前曾多次催讨并声明会起诉维权，所以第三人为了逃避债务才与原告达成案涉虚假交易。原告明知第三人对被告负债仍然进行交易，存在重大过错。另外，从原告提供的证据可知，案涉房屋的买卖合同是曾某甲签订的，用电户主也是曾某甲，可见原告并非案涉房屋的实际买受人。再者，案涉房屋的市场价值大约1800000元至2000000元，但案涉转让价仅为1200000元，明显低于市场价。况且原告的证据不足以证明其实际履行了全部付款义务，其主张不可信。由于曾某甲与第三人并非同一集体经济组织成员，无法办理过户手续，被告有理由怀疑曾某甲作为实际买受人假借原告的名义办理过户，其行为违反法律规定应认定为无效。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人称：案涉房屋所在土地是集体性质，只能转让予本村居民。第三人委托曾某甲卖房，当时有签订委托书，过户手续也是委托曾某甲办理。第三人卖房时并不知道被告提起诉讼，与原告不存在恶意串通，被告的抗辩与事实不符。
经审理查明，案涉土地坐落于东莞市清溪镇渔樑围村委会，为集体土地使用权性质，面积为102.7平方米，证号为东府集用（2010）第19002xxxxx号，土地使用权人为第三人韩素花。
2014年11月20日，第三人谢建国、韩素花与案外人曾某甲签署一份《房屋买卖合同书》，约定第三人将案涉土地及地上建筑物转让予曾某甲，转让价为1200000元。该合同第二条约定，曾某甲应于签订合同当天支付定金400000元，余款800000元待到国土局办完过户手续付清。第三条约定，曾某甲支付房款定金后一天内，第三人需协助曾某甲将房产办理过户至指定人名下，进行确权手续。第五条约定，第三人应在曾某甲付清房款后三日内交付房屋。
2014年11月21日，第三人谢建国、韩素花出具一份收据，确认“今收到曾某甲购房款（清溪镇渔樑围村委会商住楼一栋东府集用2010第19002xxxxx号）金额壹佰贰拾万元整”。同日，案外人曾某甲到清溪供电分局办理用电客户变更业务，案涉房屋的用电客户名称为曾某甲。且2015年3月24日，东莞供电局向该用电地址收取了2014年11月6日至2015年1月6日期间的电费，缴费客户名称亦为曾某甲。
据《土地登记申请书、审批表》记载，原告与第三人韩素花向东莞市清溪镇渔樑围村民委员会递交，第三人韩素花申请将案涉土地使用权变更登记至原告朱国良名下，该村委会于2014年11月26日作出审批意见“同意申请变更”。该审批表附件含一份《土地使用权变更协议书》，系由第三人韩素花、谢建国与原告朱国良于2014年11月20日签订，约定第三人将案涉土地及地上建筑物一并转让给原告，合同总价款为1200000元。东莞市国土资源局清溪分局受理后向原告发放一份《土地使用权变更登记办文回执表》，确认于2014年11月21日收到申请人送件。清溪分局于2014年11月27日作出初审意见“建议给予土地登记”，后于2014年12月8日作出复审意见“同意办理，呈市局审批”。东莞市国土资源局地籍科于2014年12月22日审查后拟同意办理变更，后因案涉土地在办理过程中被本院查封，东莞市国土资源局已作退件处理。
邱国辉于2014年11月21日对谢建国、韩素花提起民间借贷纠纷诉讼，本院于2014年11月25日依法受理该案，并依据原告邱国辉的财产保全申请，于2014年12月26日查封了案涉土地。朱国良对上述财产保全措施提出异议，本院审查后依法作出(2015)东一法东执异字第4号民事裁定，以朱国良未能证明其付清了全部价款且实际占有了案涉土地及房屋为由，驳回朱国良的异议申请。朱国良不服该民事裁定，于2015年8月20日向本院提起本案诉讼。
原、被告在本案中关于以下问题发生争议：
1、原告与第三人之间是否存在真实的转让关系。被告以《房屋买卖合同书》、《非居民客户变更用电业务受理表》及发票等记载案涉房屋的受让人、使用人均系曾某甲为由，质疑称曾某甲作为实际受让人因为不具备与出让人同一集体经济组织成员的身份无法办理过户登记，便与原告串通以原告的名义办理过户手续，原告并非案涉土地及房屋的实际受让人及控制人。原告则表示上述证据的成因是由于曾某甲是中介公司从业人员，原告委托曾某甲办理房屋过户及水电用户变更手续，但曾某甲并非产权人。原告对此提供了曾某甲的证言。
曾某甲出庭作证称其在东莞清溪鹿鸣地产服务有限公司从事房屋租售工作，第三人到其公司表示案涉土地及地上建筑物要放盘出售，原告看房后便委托曾某甲与第三人磋商价格及过户事宜，协商一致后原告向曾某甲交付现金500000元用于转交给第三人，余款则由原告通过其亲戚曾某乙的账户转账给第三人，最终原告将身份证及委托书交给曾某甲用于办理土地使用权变更登记及水表、电表用户变更手续；曾某甲经办的过户登记流程是先凭第三人韩素花的土地使用权证到国土资源局绘制宗地图，然后到村委会审批盖章，再通过律师见证签订转让协议，最后到国土资源局办证窗口递件，递件材料齐备后就收到国土资源局出具的回执即可等待颁证。被告对此质证称曾某甲的陈述与书证记载的不一致，其证言不可采信。
2、原告是否已向第三人足额付清转让款。原告主张其先向曾某甲交付现金500000元，委托曾某甲转交予第三人，后又委托案外人曾某乙于2014年11月21日向第三人指定的李志昌的银行账户转账支付700000元。原告对此提供了证人曾某甲、曾某乙、殷某的证人证言及转账凭证。
其中证人曾某乙与曾某甲是姐弟关系，曾某乙、殷某与原告也是亲戚关系。证人曾某乙出庭作证称：原告因购房需要资金周转向其提出借款，曾某乙便转账700000元至指定账户，不清楚原告与第三人之间的交易情况，原告借款时出具了借条，借款至今尚未归还。证人殷某出庭作证称原告在2014年11月向其提出借款用于购房，殷某于2014年11月21日向原告交付了现金450000元，双方没有签订借据亦没有约定借款利息，后来原告在2015年12月18日向殷某转账还款了450000元。原告在第一次庭审之后提供了一组转账凭证，显示原告于2015年12月18日分别向曾某乙转账支付了700000元、向殷某转账支付了450000元。原告据此主张其向曾某乙、殷某借款用于购房，已向第三人足额支付了全部购房款，并向出借人足额还清借款。第三人确认原告及证人的陈述，确认其因资金紧张要求原告支付首期款现金500000元，并要求原告按指示支付尾款至李志昌账户用于向李志昌偿还欠款700000元，至此已收取全部购房款1200000元。被告对此质证称，原告与曾某乙、殷某是亲戚关系，证言所称借款没有借款合同或借据为证，且原告在本案庭审后为了诉讼需要才向两名证人转账付款，原告的陈述及证人证言不足为信。
以上事实，有原告提供的《土地登记申请书、审批表》、《土地使用权变更协议书》、《承诺书》、《保证书》、《房屋买卖合同书》、收据、《土地使用权变更登记办文备查表》、《土地使用权变更登记办文回执表》、发票、《房产登记信息查询结果》、集体土地使用权证、《非居民客户变更用电业务受理表》、《居民客户用电业务受理表》、民事裁定书、转账凭证、情况说明、证人证言，以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原告与第三人谢建国、韩素花向东莞市国土资源局申请变更案涉土地使用权的事实清楚，可以认定。本案的争议焦点是：一、案涉土地使用权及地上建筑物的真实受让人是否原告；二、原告是否已在人民法院采取保全措施前付清全部房款。本院对此分析如下。
关于焦点一。首先，第三人谢建国、韩素花在2014年11月20日与案外人曾某甲签订《房屋买卖合同》，约定将案涉土地使用权及地上建筑物转让予曾某甲，并无欺诈或胁迫等事由。若曾某甲的陈述属实，其在不具备真实购房意愿的情况下与第三人签订合同，约定由曾某甲负担支付房款的义务，显然增加自身风险，亦与房地产中介从业人员的从业目的及行业规范不符。因此，本院依法认定上述《房屋买卖合同》是第三人谢建国、韩素花与曾某甲的真实意思表示。其二，根据案涉收据的记载，曾某甲于2014年11月21日向第三人谢建国、韩素花支付了购房款1200000元。曾某甲还到供电企业办理了用电用户更名手续，并以其名义缴纳了2014年11月至2015年1月期间的电费。由此可知，曾某甲确有履行《房屋买卖合同》的意向并实际占有使用了案涉不动产。其三，案涉《土地登记申请书、审批表》所附《土地使用权变更协议书》系由原告与第三人谢建国、韩素花所签，落款日期为2014年11月20日，即与《房屋买卖合同》在同一天签订，这与常理不符。究其原因，可能系《房屋买卖合同》与《土地使用权变更协议书》中的一个买受人以另一个买受人的名义达成交易，又可能系第三人谢建国、韩素花“一房二卖”，从当事人及证人陈述可以排除后者的可能性。那么，既然曾某甲已实际履行合同并实际占有使用案涉不动产，加上案涉不动产仅能在同一集体经济组织成员之间流转，原告与曾某乙、曾某甲与曾某乙之间均存在亲属关系，案涉交易应该是曾某甲向第三人买受案涉不动产后为达到过户目的而授意原告代为签订过户登记所需的《土地使用权变更协议书》等资料。故本院依法认定原告并非案涉不动产的真实受让人。
关于焦点二。且不论原告是否案涉不动产的真实受让人，原告亦未在人民法院对案涉不动产采取保全措施前向第三人付清全部款项。首先，尽管第三人确认收到全款，但第三人负有另案债务，不能排除其存在损害其他债权人利益的可能性，故第三人的陈述可信度较低。其二，案涉不动产转让款共计1200000元，除了曾某乙转账支付给李志昌的700000元之外，原告称余款500000元均通过现金交付，且没有单独出具收款收据，与正常人规避交易风险的通常心态不符。其三，即使原告具备真实意愿买受案涉不动产，但当时原告并不具备付款能力，而是向殷某、曾某乙分别借款450000元、700000元，即原告当时仅具有50000元的付款能力，违背常理。其四，假设原告向殷某、曾某乙借款属实，数额如此巨大，原告的付款能力如此薄弱，两名证人却未要求原告签订书面借款凭证，于理不合。原告在本案第一次庭审之后为补充证据而向殷某、曾某乙分别转账支付450000元、700000元，意图明显，不足采信。综上所述，原告提供的证据不足以证明其向第三人交付全部转让款，本院不予采信其主张。
所以，被告的抗辩理由较为可信，本院予以采纳。原告的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告朱国良的全部诉讼请求。
本案受理费15600元（原告已预交），由原告朱国良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李春嫦
代理审判员 黄淑娇
人民陪审员 李志敏
二〇一六年三月十四日
书 记 员 陈少艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。