福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0504民初37号
原告：陈珍眉，女，1969年2月6日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。
委托诉讼代理人：张剑锋,福建泉秀律师事务所律师。
被告：泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。
法定代表人：刘庭邻，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：陆日阳，男，泉州市华祥物业管理有限公司员工。
被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。
法定代表人：王东伟，董事长。
委托诉讼代理人：肖梅珍，女，泉州市华祥房地产开发有限公司员工。
原告陈珍眉与被告泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张剑锋、被告华祥物业公司委托诉讼代理人陆日阳、被告华祥房地产公司委托诉讼代理人肖梅珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈珍眉向本院提出诉讼请求：1.支付2015年至2016年12月止拖欠的租金93103.14元，租赁合同期限内到期租金应当依照合同约定继续支付；2.支付逾期支付租金的滞纳金至还清欠款时止（截止至2016年11月30日止滞纳金31814.08元）。上述请求共计124917.22元；3.华祥房地产公司对上述请求承担连带保证责任；4.华祥物业公司、华祥房地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年7月20日，陈珍眉与华祥物业公司、华祥房地产公司共同签订《商铺租赁合同》二份，约定由陈珍眉将址在洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）3层31424、31427号商铺出租给华祥物业公司，租赁期限从2013年7月1日起至2020年6月30日止；第一年至第三年每月租金3883.25元、1370.83元，于每季度前支付，逾期按每日0.1％支付滞纳金。合同签订后，双方按约定履行合同。2015年起华祥物业公司、华祥房地产公司没有按照合同约定支付租金。31242号商铺每年租金46599元，华祥物业公司、华祥房地产公司仅支付20677.8元，欠租金125921.2元，滞纳金13219.81元；31427号商铺每年租金16450元，仅支付7299.6元，欠租金9150.4元，滞纳金4666.7元。2015年度共欠租金35071.6元，滞纳金17886.51元；2016年华祥物业公司、华祥房地产公司应支付全年租金68781元，仅支付5017.46元，欠租金58031.54元，滞纳金13927.57元。截止至2016年第四季度，华祥物业公司、华祥房地产公司共欠租金93103.14元，滞纳金31814.08元。经双方多次交涉，同时也通过业主委员会与之交涉均无结果。故起诉，请准如所诉。
庭审中，陈珍眉明确诉求中的租金93103.14元为自2015年1月1日起至2016年12月31日止所拖欠的税前租金；滞纳金是以拖欠的租金93103.14元为基数，按日千分之一计付自2015年4月1日起至还清之日止，暂计至2016年11月30日止滞纳金为31814.08元。
华祥物业公司、华祥房地产公司辩称，一、本案的部分诉求已经超过了诉讼时效，依法应当予以驳回。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年，本案的起诉日期为2017年1月，而陈珍眉诉求中2015年4月1日起至2015年6月30日止、2015年7月1日起至2015年9月30日止、2015年10月1日起至2015年12月31日止这三笔租金均已超过诉讼时效，依法应当予以驳回；二、本案中租金标准应当进行调整，且合同应当予以解除：（一）签署涉案的租赁合同并非华祥物业公司的真实意思。本案中的标的物为华祥房地产公司开发建设，华祥房地产公司于2008年引入上海红星美凯龙家居饰品有限公司品牌战略合作，并与其签订《委托经营合同》，约定经营期内保底租金50元/㎡/月。该涉案商场于2009年5月份开业经营，随后2010年商场周边市政道路（万虹公路）开始改造、并同区域内多家知名建材家居企业入驻及全国建材家居行业整体经营下滑等，造成自2010年以来涉案商场经营困难，出租率大量下滑，租金从50多元下降至20多元，商场收入已经无法满足商场的正常经营活动，商场每年经营费用约为2000万元（包含人员工资、企业营销、水电费、物业维修维护、税费、其他日常费用等），据此涉案商场面临停业整改。但因商铺销售时，有约定自2013年7月份开始支付租金，故华祥物业公司于2013年4月底介入，在了解商场当前不堪的状况后，为实现销售时的承诺，又展望商场的发展未来，违背本意与陈珍眉签订《商铺租赁合同》，约定华祥物业公司承租陈珍眉所有的位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）商铺，用于红星美凯龙家居广场项目的经营场所。（二）租赁合同履行后，就处于严重亏损状态，完全是显失公平。合同签订后，华祥物业公司即投入大量人力物力开发建设涉案商铺，但商场碰到万虹公路拓宽与北迎宾路改造，造成商场交通不便，商场经营业绩不容乐观，与实际运筹大相径庭，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%，同时周边同行业的喜盈门、居然之家于2011年相继开业，对涉案商场内的商家进行争夺及经营竞争，致使商场租金一路下滑，收入不足以支付红星美凯龙经营费用，但华祥物业公司仍积极筹资解决红星美凯龙经营费用的不足并支付广大业主高额租金［2013.7.1-2015.3.31支付的租金约9400万元（平均每平方每月80元），2015.4.1-2016.6.30支付的租金约2050万元］。鉴于涉案商场经营的低收入，华祥物业公司已经无能力再继续支付巨额租金，如果勉强从经营的收入挪来发放租金（其实涉案商场的实际收入也就《商铺租赁合同》约定的租金金额的四分之一左右），那么涉案商场将无资金经营，商场无法正常运转，必然会停止营业，但是为使涉案商场能够继续经营，华祥物业公司积极与业主协商变更双方合同中关于租金的约定，具体方案为商场租金总收入归全体业主所有，各业主按其投资比例分配商场租金。鉴于如上述情况而引起的情势变更致使华祥物业公司已经背负1-2亿元的债务，且合同也违背华祥物业公司本意。故原《商铺租赁合同》已经不适宜目前的状况，租金标准应当进行调整，原合同应终止，重新订立符合现实状况的新协议方可实现公平正义，亦可促进涉案商场的可持续发展，同时避免华祥物业公司的倒闭，引发商场停业；三、陈珍眉要求按日千分之一计算滞纳金（违约金）明显过高；四、华祥房地产公司没有为华祥物业公司提供担保，陈珍眉要求华祥房地产公司承担连带清偿责任没有事实和法律依据，其主张应予驳回。综上，请求驳回本案部分请求，并对其余请求中的租金标准予以调整，驳回陈珍眉要求华祥物业公司支付违约金的诉讼请求。
庭审中，本院向华祥物业公司、华祥房地产公司释明，其要求解除合同的诉求应通过反诉来主张。但华祥物业公司、华祥房地产公司未在本院指定期间内提出反诉，对其要求解除合同的诉求，本院不予审查。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈珍眉提供的证据：陈珍眉身份证、华祥物业公司和华祥房地产公司的工商公示信息、商品房买卖合同、商铺租赁合同、华祥物业公司致业主的函、2015年租金、暂付款发放时间表、情况说明，华祥物业公司、华祥房地产公司均质证无异议，对当事人无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。华祥物业公司提供的已付租金汇总表，陈珍眉虽质证庭后核实，但庭后未向本院提出书面异议，且该证据与陈珍眉自认的付款时间、数额一致，故对该证据中有关已付陈珍眉租金的部分，本院予以确认。华祥物业公司提供的证据：关于泉州红星美凯龙近几年情况说明、委托经营合同、协议书、商场经营数据概况，陈珍眉均质证有异议。华祥房地产公司未提供证据。对当事人有争议的上述证据，本院分析认证如下：华祥物业公司提供的情况说明、委托经营合同、协议书、商场经营数据概况，均为复印件，其真实性无法确认，且部分证据属单方制作的证据，对该部分证据，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
陈珍眉系泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）叁层31424、31427号商铺的所有权人。2013年7月18日，陈珍眉与华祥物业公司签订《商铺租赁合同》二份，约定：1.陈珍眉（甲方）将上述商铺出租给华祥物业公司（乙方），由乙方对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日起至2020年6月30日止；2.第一年至第三年华祥物业公司每月应支付陈珍眉租金3883.25元、1370.83元（税前），第四年至第七年华祥物业公司每月应支付陈珍眉租金4236.25元、1495.5元（税前），租金按季度每年支付四次，于每季度末前支付；3.因出租商铺取得租金而产生的各项税费的缴纳义务，由陈珍眉自行承担；4.华祥物业公司无正当理由逾期支付租金的，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰支付滞纳金，华祥房地产公司（担保方）仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任等。华祥房地产公司作为担保人在商铺租赁合同中盖章确认。合同签订后，陈珍眉依约交付31424、31427号商铺，但华祥物业公司仅按每月3184.26元、1124.08元支付租金至2014年12月31日止。自2015年1月1日起，华祥物业公司未依约在下一季度开始前按季度全额支付租金。2015年4月30日，华祥物业公司支付31424、31427号商铺2015年1月1日起至2015年3月31日止的租金9552.78元、3372.24元。2015年9月29日、11月6日、2016年1月26日、5月27日和8月4日，华祥物业公司分别支付给陈珍眉31424、31427号商铺自2015年4月1日起至2016年6月30日止每季度部分租金各3708.34元、1309.12元。2015年11月7日，华祥物业公司出具2015年租金、暂付款发放时间表，承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，但华祥物业公司并未依约履行义务。自2016年7月1日起，涉案31424、31427号商铺租金依约应调整为每月租金4236.25元、1495.5元，该部分租金华祥物业公司分文未付。自2015年1月1日起至2016年12月31日止，华祥物业公司共拖欠陈珍眉租金：2015年1月1日起至2015年3月31日止为2096.97元、740.25元（3883.25元/月×3月-9552.78元、1370.83元/月×3月-3372.24元），2015年4月1日起至2016年6月30日止为39707.05元、14016.85元［（3883.25元/月×3月-3708.34元）×5季、（1370.83元/月×3月-1309.12元）×5季］，2016年7月1日起至2016年12月31日止为25417.5元、8973元（4236.25元/月×6月、1495.5元/月×6月），合计67221.52元、23730.1元，共计90951.62元。华祥房地产公司也未履行保证责任。截止至2017年1月21日，泉州洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会多次与华祥物业公司、华祥房地产公司就尚欠全体业主的租金事宜进行谈判磋商，但双方仍未达成一致意见。陈珍眉故起诉，请求判如所诉。
本案的争议焦点：
一、陈珍眉的部分诉求是否超过诉讼时效。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”。本案中，根据双方签订的商铺租赁合同的约定，租金按季度支付于季度末前付清，因此，陈珍眉应从所欠季度租金的下一季度1日起就知道权利被侵害。陈珍眉诉求中2015年1月1日起至2015年12月31日止的租金，应分别从2015年4月1日、7月1日、10月1日及2016年1月1日起算一年的诉讼时效期间。由于华祥物业公司于2015年11月7日出具2015年租金、暂付款发放时间表，承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，且截止至2017年1月21日前，泉州洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会多次就拖欠全体业主的租金事宜向华祥物业公司、华祥房地产公司主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，可认定本案2015年1月1日起至2015年12月31日止租金的诉讼时效，因华祥物业公司同意履行义务及泉州洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会代表业主提出要求而发生中断，故陈珍眉的该部份诉求未超过诉讼时效。
二、本案租金标准是否应当进行调整，滞纳金标准是否过高。
本院认为，华祥物业公司、华祥房地产公司虽辩称签订涉案租赁合同非其真实意思表示，但未能提供相关证据予以佐证，且从涉案租赁合同的履行情况来看，华祥物业公司已依约支付了近两年的租金，直至本案诉讼时才提出签订涉案租赁合同非其真实意思表示，明显不符合常理，对华祥物业公司、华祥房地产公司的该项辩解意见，本院不予采信。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，华祥物业公司以商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居企业入驻及全国家居行业经营整体下滑等客观情况属情势变更为由，主张继续履行合同显失公正，并据此主张调整涉案租金。但商场周边市政道路改造是被政府纳入市政改造规划的范围，在道路改造前，政府已经做了大量的勘察工作并公开报道，华祥物业公司可以预见到道路改造对商场营业带来的不利影响，故市政道路改造不适用情势变更原则。而同区域内多家知名建材家居企业的入驻及全国家居行业经营整体下滑是供求关系发生变化或价格涨跌造成的，是正常的行业竞争的结果，是商业风险的范畴，商业风险不属情势变更，华祥物业公司应对商业风险有足够的认知。因此，商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居企业入驻及全国家居行业经营整体下滑等情形均不适用情势变更原则，华祥物业公司以此主张调整租金，于法无据，本院不予支持。华祥物业公司无正当理由未按约定时间支付租金，已构成违约，依法应承担违约责任。根据双方所签订商铺租赁合同的约定，华祥物业公司逾期支付租金的，每日按约定的每月租金（税后）的1‰向陈珍眉支付滞纳金。但因合同约定的滞纳金标准，明显超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于年利率不得超过24%的规定，且陈珍眉也未能举证证明其还存在其他损失，故本院将滞纳金标准调整为按年利率24%计算。虽然双方商铺租赁合同约定以每月税后租金为基数计算滞纳金，但双方均未能举证证明税后租金的具体数额，且以合同约定月租金（税前）为基数按年利率24%计算的滞纳金并未超过按合同约定计算的滞纳金，故本院调整计算滞纳金的基数为月租金（税前）。陈珍眉主张以拖欠的全部租金为基数按日1‰计算滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
三、华祥房地产公司是否应当承担连带保证责任，及保证责任的范围。
本院认为，华祥房地产公司以保证人身份在涉案租赁合同上担保方处盖章，该保证合同关系成立。根据涉案商铺租赁合同第七条第四款：“华祥物业公司无正当理由逾期向陈珍眉支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向陈珍眉支付滞纳金，华祥房地产公司仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任”的约定，华祥房地产公司依约应对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任。因各方当事人未对华祥房地产公司的保证方式作出约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，华祥房地产公司应对华祥物业所欠债务承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”本案中，涉案租赁合同条款对保证范围的约定不明确，各方当事人对该项约定理解不一致，应视为对保证担保范围约定不明确，根据上述法律规定，华祥房地产公司作为保证人，应对被保证人华祥物业公司的全部债务承担责任，即对华祥物业公司所欠的租金及滞纳金承担连带保证责任。华祥房地产公司关于其未对华祥物业公司债务提供担保的抗辩主张，与查明事实不符，本院不予支持。
综上，本院认为，陈珍眉与华祥物业公司之间的房屋租赁合同关系，与华祥房地产公司之间的保证合同关系，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。陈珍眉依约将商铺交付华祥物业公司进行经营管理，华祥物业公司亦应依约向其支付租金。虽然双方之前存在按所谓税后租金支付租金的情况，但在本案中华祥物业公司未能举证证明已就本案租金代为缴税，且根据涉案租赁合同的约定，缴税义务应由陈珍眉承担，庭审中陈珍眉亦表示其将自行缴纳本案租金的税费，故应按合同约定的租金计算华祥物业公司所欠租金。根据涉案租赁合同的约定及双方当事人的自认，华祥物业公司共拖欠陈珍眉31424、31427号商铺自2015年1月1日起至2016年12月31日的租金90951.62元事实清楚，本院予以确认。故陈珍眉请求华祥物业公司支付租金的合理部分，本院予以支持。对于超过部分的租金诉求，本院不予支持。华祥物业公司逾期支付租金，已构成违约，依约应向陈珍眉支付滞纳金，但合同约定的滞纳金计算标准明显过高，本院依法将滞纳金计算标准调整为以合同约定的每季度租金为基数按年利率24%计算，对于华祥物业公司已偿付部分租金的季度，则自偿付之日起调整为以每季度实际尚欠租金为基数计算滞纳金。故对陈珍眉滞纳金诉求中超过的部分，本院不予支持。华祥房地产公司作为连带责任保证人，依法应对华祥物业公司所欠租金及滞纳金承担连带清偿责任。但其承担保证责任后，有权向华祥物业公司追偿。华祥物业公司关于签订涉案商铺租赁合同不是其真实意思表示及履行租赁合同显失公平的答辩意见，于法无据，本院不予支持。但其关于按日千分之一计算滞纳金明显过高的辩解意见，于法有据，本院予以采纳。华祥房地产公司关于其不应承担连带保证责任的答辩意见，同样于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：
一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给陈珍眉2015年1月1日起至2016年12月31日止的租金90951.62元及滞纳金（以合同约定的各季度租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至实际还清之日止按年利率24%计付，其中有偿付部分租金的季度则自偿付之日起调整为以实际尚欠的季度租金为基数计付）；
二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，其有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿；
三、驳回陈珍眉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2798元，减半收取1399元，由陈珍眉负担362.5元、泉州市华祥物业管理有限公司和泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担1036.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 颜智斌
二〇一七年三月二十四日
书记员 戴宇楠
速录员 杜泉毅
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
(一)身体受到伤害要求赔偿的；
(二)出售质量不合格的商品未声明的；
(三)延付或者拒付租金的；
(四)寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
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