广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第435号
上诉人（一审原告）李代文，农民。
委托代理人冯喜文，广西利业律师事务所律师。
委托代理人李忠广。
被上诉人（一审被告）兴安县白石乡塘口村民委员会，住广西兴安县白石乡塘口村委会塘口田村。
法定代表人唐发安，该村委会主任。
委托代理人丁浩，广西灵渠律师事务所律师。
上诉人李代文因与被上诉人兴安县白石乡塘口村民委员会租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2015）兴民初字第221号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月22日受理后，依法组成由审判员吕秀文担任审判长，审判员胡卫新和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2015年8月28日公开开庭审理了本案。书记员申峰峰担任记录。上诉人李代文及其委托代理人冯喜文、李忠广，被上诉人兴安县白石乡塘口村民委员会主任唐发安及其委托代理人丁浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告兴安县白石乡塘口村民委员会因2006年为建设卫生文明村修建道路、操坪等欠款7000元，于2009年10月20日组织党小组及10名村民组长召开会议，讨论决定以招投标的形式将塘口田井塘边的老教室出租30年，以老教室房屋租金偿付村委欠款。会后被告将会议决议予以公示，公示期间无村民提出异议。2009年11月2日，被告组织召开招投标会，塘口村民委员会第1、2、3、4、5、6、7村民小组共有9名村民代表参加会议，原告以13300元中标承租老教室房屋。2009年11月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于塘口田井塘出水口处原教室禾木树脚一大间约60平方米租给原告使用，租期从2010年1月1日至2039年12月31日，租金13300元一次付清。同时约定由乙方对房屋进行重建与维修，对井塘出水阴沟予修整、硬化。另约定租赁期间如国家政策征用，双方协商解决。时任塘口村民委员会支书的唐国任、主任李忠德、副主任唐宏春及原告均在合同上签名，村民小组长或村民代表刘上辉、唐安铁、李宣明、李连发、刘上云等20人在“甲方在场人”处签名，被告塘口村民委员会亦在该合同上注明合同保管、复印及房屋租金的管理、使用事宜后加盖塘口村民委员会印章。合同签订后，原告支付了租金，被告亦将房屋交付给原告，原告将该房屋用于经营五金、建材及农资销售。因兴安县人民政府出资为塘口村民委员会修建文化综合楼，原、被告于2013年7月1日签订《房屋拆建协议书》，约定在原告租用的老教室的原址上修建好文化综合楼后，被告将凉木树脚一楼任意两间交给原告经营管业，租期延至2040年12月31日。时任塘口村民委员会支书的唐国任、主任刘金生与唐发安、唐小宁及原告在该协议上签了名。文化综合楼竣工后，双方对房屋的交付使用产生纠纷。2015年1月19日，原告诉至该院，请求判令被告继续履行合同，将塘口村民委员会塘口田文化综合楼一楼的两间房屋交付给原告。另查明，兴安县白石乡塘口村民委员会共有10个村民小组；塘口村民委员会塘口田文化综合楼面南背北，背面为水井，东面为道路，西面为操场。该楼两层，一楼有房屋三间，西面与操场相临的房间为楼梯间，东面与道路相临的房间较大。
一审法院审理认为，双方争执的老教室房屋应属被告所有，房屋出租前，村委会召集各村民小组长、村民代表参加开会形成对外招租决议，其参会的村民小组组长、村民代表及签合同时在场的村民均对会议决议、招投标结果、签合同事实予以签名认可。因此，原、被告于2009年11月28日签订的《房屋租赁合同》，被告以13300元将老教室租赁给原告并无不当，但依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，《房屋租赁合同》中第二条约定租期30年，违反了法律的强制性规定，双方租赁合同的有效期应为20年。原、被告于2013年7月1日签订的《房屋拆建协议书》是对2009年11月28日签订的《房屋租赁合同》的延续，确定了被告应将房屋拆建后新起的大楼一楼任意两间交付给原告使用的义务，该协议书有时任塘口村民委员会支书的唐国任、主任刘金生与唐发安、唐小宁及原告的签名，并约定因修建文化综合楼耽误原告使用期延长租赁期一年。总之，除租期超过20年的部分外，原、被告所签的两份合同应属有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，原告已支付租金，被告未按照约定交付房屋已属违约，原告请求被告继续履行合同交付两间房屋，理由充分，正当合法，该院予以支持。原、被于2013年7月1日签订的《房屋拆建协议书》中约定由被告任意将文化综合楼一楼的两间房屋交付给原告使用，双方并未明确交付的具体房屋。该楼系政府出资修建，主要用于村民的文化娱乐生活，故在保护原告合法权益的同时亦应充分发挥该楼作为公共文化设施的公益作用。该楼东面与道路临近的房间较大，能为村民的文化娱乐活动提供更好的场地，方便村民活动。原告租赁的两间房间主要用于经营五金、建材及农资销售，使用该楼与西面操场临近的楼梯间及一楼中间的房间亦能实现其营利目的，故该院认为被告交付该楼一楼西面与操场临近的两间房间（不包括该楼东面较大的房间）给原告使用为宜。因法律规定租赁期限不得超过20年，原、被告所签合同约定租赁时间自2010年1月1日始，故原告根据该合同仅可租赁该两房间至2029年12月31日止。被告辩称塘口村民委员会文化综合楼系由政府出资修建，用于公共文化生活和娱乐，原告经营五金、建材及农资改变了该房屋的用途，且该房屋旁有一口井，原告在该房屋出售农药、化肥影响了村民的生活，损害了村民的利益。被告所辩属于合同有效中的合同履行问题，非为合同是否有效的问题，该院不予采纳。被告辩称《房屋租赁合同》中双方约定出租的房屋现已不存在，不存在交付给原告使用的问题，原告请求的是交付塘口村民委员会文化综合楼一楼的两间房间，不是原来的老教室，被告所辩非针对原告请求与主张，该院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告兴安县白石乡塘口村民委员会于本案判决生效之日起15日内将位于兴安县白石乡塘口村民委员会塘口田村的文化综合楼一楼西面与操场临近的两间房间交付给原告。原告仅可管理使用至2029年12月31日。本案适用简易程序审理，减半收取案件受理费50元（原告已预交），由被告负担。
上诉人李代文不服一审判决，上诉称，一、2013年7月1日《房屋拆建协议书》全部有效，房间使用的选择权在上诉人；二、楼梯间是公共区域，面积被分摊计入其他专属房间的公摊面积，不属专用房间，不能独占使用。楼房设计与由乙方任意选择其中两间的真相：一楼从西至东第一间为楼梯间，设计为上二楼的通道，第二间为有独立门窗的房间（约18平方米），第三间是留有三个卷闸门的合间（约60平方米）；三、上诉人对租赁房屋的占有使用期限应至2033年12月31日，超出最长年限的部分应按原《房屋租赁合同》（2009年11月28日）的意思表示由上诉人继续使用；上诉人使用涉案楼房一楼东面两间房屋不会改变该楼属公用房屋的使用性质和基本功能；五、根据2013年7月1日签订房屋拆建属交付时间为2013年12月31日，到现在未交付房屋已属违约，应罚违约金30000元归上诉人所有。因此，请求二审法院：一、撤销（2015）兴民初字第221号民事判决，判令被上诉人将塘口田文化综合楼一楼东面两间房屋交付给原告使用；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人兴安县白石乡塘口村民委员会答辩称，一审法院将争执使用权的楼房从西面（包括楼梯间）向东数出两间的使用权判给上诉人是正确的，因此，一审法院认定事实清楚，适用法律做出的判决正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议，本案被上诉人兴安县白石乡塘口村民委员会应将文化综合楼一楼的哪两间交付给上诉人李代文使用。
上诉人李代文对争议事实未提供新的证据。
被上诉人兴安县白石乡塘口村民委员会对争议事实亦未提供新的证据。
本院对当事人争议事实的分析和认定：经过开庭质证、调查，一审查明事实除认定文化综合楼一楼西边楼梯间是一间房有误外，其余部分属实，本院予以确认。
本院另查明：兴安县白石乡塘口村民委员会文化综合楼为一座二层，坐北朝南，楼长15.04米，楼宽6.78米，从西至东2.75米处为楼梯间，2.75米至6.02米处为该村图书室，从6.02米处至15.04米为现上诉人李代文使用堆放生资、五金等杂物的房间。
本院认为，上诉人李代文与被上诉人兴安县白石乡塘口村民委员会分别于2009年11月28日、2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》和《房屋拆建协议书》，均为双方真实意思表示，除租期超过20年的部分外，应为有效合同，双方应依约定履行合同和协议书规定的权利和义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”双方签订的租赁合同约定租赁时间自2010年1月1日开始，租赁期限往后延续二十年，即为2029年12月31日止。上诉人主张租赁期限应是2033年12月31日止的上诉理由不成立，本院不予支持。从本院现场勘验的情况看，本案诉争的房屋一楼共有三间房间，一审将西面操场临近的楼梯间作为一间房间交付上诉人适用不妥，本院予以纠正。上诉人李代文在《房屋租赁合同》取得了60平方米老教室的租赁使用权，理应在拆建老教室基础上再建的文化综合楼取得相应面积的使用权，该楼一楼自西往东第二间和第三件房间的面积约合60平方米，由被上诉人交付上述两间房符合双方合同约定。另，一楼三间房间中靠西的一间房为图书室，上诉人实际占有使用另两间房至今，从方便利用的角度考虑，由被上诉人交付除图书室外的两间房给上诉人使用利于双方生产、生活。综上，上诉人提出由被上诉人将塘口田文化综合楼一楼东面两间房屋交付上诉人使用的上诉请求成立，本院予以支持。
综上所述，一审法院认定事实部分不清，适用法律作出的判决欠妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更广西壮族自治区兴安县人民法院（2015）兴民初字第221号民事判决书，由被上诉人兴安县白石乡塘口村民委员会于本案判决生效之日起15日将位于兴安县白石乡塘口村民委员会塘口田村的文化综合楼一楼东面两间房屋交付给上诉人李代文使用。
本案二审案件受理费100元，由上诉人李代文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕秀文
审 判 员 胡卫新
代理审判员 蒋子秀
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 申峰峰