江西省乐平市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0281民初1228号
原告（反诉被告）汪海兵，男，1970年11月24日出生，汉族，江西乐平人，住乐平。
委托代理人朱敏，江西弘乐律师事务所律师（特别授权）。
被告（反诉原告）孙某，女，1978年12月19日出生，汉族，江西乐平人，住乐平市。
委托代理人苑振江，安徽一飞律师事务所律师（一般代理）。
第三人孙XX，男，2000年1月24日出生，汉族，江西乐平人，住乐平市。
法定代理人孙某，女，1978年12月19日出生，汉族，江西乐平人，住乐平市。
原告（反诉被告）汪海兵与被告（反诉原告）孙某、第三人孙XX房屋买卖合同纠纷一案，2016年9月22日，乐平市人民法院作出（2014）乐民一初字第673号民事判决，判决：一、宣告原、被告于2009年6月29日签订的房屋买卖协议无效；二、驳回原告汪海兵的诉讼请求；三、驳回反诉原告孙某的其它诉讼请求；四、驳回第三人孙XX的其它诉讼请求。原告汪海兵不服，向江西省景德镇市中级人民法院提起上诉，景德镇市中级人民法院于2017年3月27日作出了（2017）赣02民终80号民事裁定书，认为，孙某与汪海兵2009年6月29日签订房屋买卖协议，并将房屋交给汪海兵装修入住，至2014年起诉，孙XX一直随母亲生活，汪海兵对该房屋装修入住5年期间，孙某及孙XX的其它监护人未对买卖行为提出异议，乐平市人民法院（2013）乐民一初字第38号民事调解书也已经确定由袁长林偿付孙某相关房款，第三人孙XX未提出房屋价款有明显低于市场或其它恶意行为的证据。原审判决认定孙某出卖房屋行为侵害了未成年人的利益宣告孙某与汪海兵2009年6月29日签订的房屋买卖协议无效，事实不清，�据不足。故裁定：撤销乐平市人民法院（2014）乐民一初字第673号民事判决，发回乐平市人民法院重新审理。本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）汪海兵，男，1970年11月24日出生，汉族，江西乐平人，住乐平，身份证号码。
委托代理人朱敏，江西弘乐律师事务所律师（特别授权）。
被告（反诉原告）孙某，女，1978年12月19日出生，汉族，江西乐平人，住乐平市，身份证号码。
委托代理人苑振江，安徽一飞律师事务所律师（一般代理）
第三人孙XX，男，2000年1月24日出生，汉族，江西乐平人，住乐平市。身份证号码。
法定代理人孙某，女，1978年12月19日出生，汉族，江西乐平人，住乐平市，身份证号码。
原告（反诉被告）汪海兵诉称及反诉辩称，汪海兵与孙某在袁长林见证下于2009年6月29日签订一份房屋买卖合同，合同约定各自的权利义务，由于孙某系孙XX母亲，系其法定代理人，代理孙XX行使权利时也出具了孙XX户籍证明，对外具备代理资格。合同签订后，汪海兵按约付清房款，孙某也交付房屋给原告使用至今。然汪海兵要求办理房屋过户手续时却无法落实。故汪海兵为维护自身合法权益，规避房屋产权瑕疵，具状诉至法院，请求确认汪海兵与孙某于2009年6月29日签订的房屋买卖合同有效，并责令孙某协助汪海兵办理房屋过户手续。针对孙某的反诉及第三人陈述，汪海兵认为孙某的反诉请求依法不能成立，双方之间的买卖合同合法有效，且已经支付对价，房屋并已实际交付使用，故请求依法驳回孙某的反诉请求及第三人的请求。
汪海兵为支持其主张，提供如下证据：一、汪海兵、孙某身份信息，证明主体资格；二、汪海兵与孙某于2009年6月29日签订的房屋买卖合同及房屋产权证复印件，证明双方签订合同的真实性及孙某将房屋产权证交给汪海兵的事实；三、乐平市房地产抵押登记审批表、贷款本金利息收回凭证，旨在证明为被告偿还贷款情况；四、孙某及第三人孙XX与景德镇金汇房地产有限公司2006年2月28签订的商品房买卖合同复印件；五、房屋装修许可证、东湖小区委员会证明各一份，旨在证明合同签订后孙某将房屋交付给汪海兵后进行装修、入住的事实。六、申请法院调取（2013）乐民一初字第38号民事调解书，旨在证明袁长林欠汪海兵16万元的债务抵扣了汪海兵应付给孙某的购房款。
被告（反诉原告）孙某辩称及反诉诉称，一、汪海兵、孙某之间于2009年6月29日签订的房屋买卖合同应认定为无效。1、合同中未将共有人孙XX列为出卖方，该房屋属孙某与孙XX共有，未将共有人列为出卖方损害剥夺了共有人的合法权益，应为无效，2、且该合同因违反法律强制性规定应认定为无效。我国《民法通则》第十八条规定“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其它合法权益，除为被监护人利益外，不得处理被监护人的财产”。孙某作为孙XX的监护人之一，将与孙XX共有的房屋予以出卖处理，显然不是为了被监护人孙XX的利益考虑，故该合同应为无效。二、该合同没有实际履行。按照合同约定，汪海兵应向孙某支付购房款25万元，并承担该房抵押贷款80000元，但迄今汪海兵没有支付孙某购房款。故本案合同应认定为无效合同，对汪海兵的诉请依法应予以驳回。孙某基于以上事实提起反诉，请求法院依法判决解除双方于2009年6月29日签订的房屋买卖合同并返还占有的房屋及产权证；判决汪海兵按每月200元�租金标准向孙某及孙XX支付租金，自2009年6月29日起至腾房之日止，共计12200元。
孙某为支持其主张，提供如下证据：一、房屋所有权证复印件，旨在证明所争执的房屋是孙某和孙XX共有；二、商品房买卖合同，旨在证明在购买商品房时，孙某代孙XX签名；三2012年10月12日的起诉状，证明案外人袁长林向孙某借款30万元，后陆续还款5万元，剩余25万元，与购房款没有关系。
第三人孙XX陈述，第三人XX系孙某儿子。第三人父、母离婚后，第三人随母亲孙某生活。为解决第三人以后的生活，第三人的父母商量共同出资为第三人购买了房屋及杂物间，因第三人年龄尚小，加之随母亲生活，故办理产权证时登记产权人为孙某及孙XX，待第三人成年后再将产权人变更为第三人个人所有，故该房屋实际产权人为第三人。汪海兵、孙某签订房屋买卖合同未告知第三人�其父亲汪X。依照我国《民法通则》第十八条规定“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其它合法权益，除为被监护人利益外，不得处理被监护人的财产”。孙某作为孙XX的监护人之一，将与孙XX共有的房屋予以出卖处理，显然不是为了被监护人孙XX的利益考虑，故该合同应为无效。综上，请求法院依法判决原、被告于2009年6月29日签订的房屋买卖合同无效，要求汪海兵返还该房屋，按每月200元的租金标准向孙某及孙XX支付租金，自2009年6月29日起至腾房之日止，共计12200元。
经审理查明，2009年6月29日，汪海兵（乙方）、孙某（甲方）签订一份房屋买卖合同，合同第一条约定，甲方所售房屋位于乐平市××＃××室，建筑面积约129平米）；第二条约定甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币贰拾伍万元，（甲方还欠房屋贷款捌万元�由乙方承还）。第三条约定，在签订此合同后，甲方应于2009年6月29日将房屋付给乙方。如甲方在限定之日不能交房，即视为甲方不履行合同，乙方有权解除合同，由甲方退还乙方所交全部款项，并罚款10万元整。合同签订后，孙某于当日即将房屋钥匙、产权证书交由汪海兵保管，汪海兵之后将房屋装修后入住，并在此期间为孙某全部偿还银行贷款80000元及利息。后汪海兵要求孙某协助办理房屋过户手续无果。为此，汪海兵具状诉至本院，引起本案纠纷。
另查，孙某起诉案外人袁长林，并在2013年1月10日达成（2013）乐民一初字第38号民事调解：一、被告袁长林同意在2013年1月30日将坐落在（户名为孙某、孙XX）的房屋返还给孙某，并将该房屋的产权证、契税证等相关证件一并交付给孙某）原告孙某放弃25万元的债权。如被告袁长林不能在2013年1月30日之前，将该�屋及产权证等手续返还给孙某，被告袁长林必须在2013年1月30日偿付250000元。二、被告袁长林同意于2013年1月30日之前偿还原告孙某借款55000元；2013年7月30日偿还借款50000元。三、其它无争执。双方之间的债权债务两清。本案受理费6625元，适用调解结案减半收起，即计人民币3313元由原告袁长林承担。
上述事实，有庭审材料、原、被告举证材料、当事人陈述等予以证实，足以认定。
本院认为，通过庭审，根据当事人的陈述及提供的证据，一、争执的房屋买卖合同效力？汪海兵主张房屋买卖合同是双方真实意思表示，孙某的代理属于表见代理，合法有效；孙某、孙XX主张合同中未将共有人孙XX列为出卖方，损害剥夺了共有人的合法权益，违反法律强制性规定，且没有实际履行，属于无效合同。本院认为，争执的房屋买卖合同是汪海兵与孙某自愿签订，孙某系孙XX的母亲，与汪海兵签订房屋买卖合同，虽然在合同中没有代替孙XX签名，但因为孙某系孙XX的法定代表人，其代理行为有效，况且，该房屋买卖自始至终第三人孙XX没有提出房屋价款明显低于市场价或者恶意行为的证据，并且孙某在庭审中陈述卖掉争议的房屋目的是想再购买一套电梯房，不存在侵害第三人的理由，故此，争执的房屋买卖合同合法有效。
二、争执的房屋除去向银行借款的之外，购房款是16万元，还是25万元？汪海兵是否已经支付了购房款？汪海兵主张该房是因案外人袁长林欠其债务16万元，加上银行贷款8万多元，合计近25万元，而孙某同意以房屋作价25万元为袁长林代偿其债务，并申请法院调取（2013）乐民一初字第38号民事调解书为凭证；孙某主张其当时想卖掉争议的房屋，再购买一套电梯房，通过袁长林认识汪海兵，与汪海兵签订�房屋买卖合同，之后，将房屋钥匙交给汪海兵，但汪海兵一直没有付房款，除去向银行贷款之外，房款为25万元。本院认为，根据双方签订的合同第二条约定甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币贰拾伍万元，（甲方还欠房屋贷款捌万元，由乙方承还），从该条约定应当认定双方购房款的总金额为25万元，该总金额包括银行贷款之内，故此，应当认定除向银行借款的之外，购房款是17万元，而不是25万元的事实，并且根据（2013）乐民一初字第38号民事调解书不能证实袁长林欠汪海兵16万元的债务抵扣了汪海兵应付给孙某的购房款，
综上，对汪海兵主张其与孙某于2009年6月29日签订的房屋买卖合同有效并责令孙某协助汪海兵办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持；对汪海兵主张袁长林欠汪海兵16万元的债务抵扣了汪海兵应付给孙某的购房款�诉讼请求不予不予支持。对孙某、孙XX主张房屋买卖合同无效，要求汪海兵返还该房屋和支付租金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
确认汪海兵、孙某于2009年6月29日签订的房屋买卖合同有效。
孙某在判决书生效后十日内协助汪海兵办理房屋过户手续，汪海兵在判决书生效后十日内支付孙某、孙XX购房款170000元。
驳回孙某、孙俊XX的其它诉讼请求。
本案受理费100元，反诉受理费158元，由汪海兵负担158元，由孙某、孙XX负担100元。
审 判 长 徐国江
人民陪审员 罗秀英
人民陪审员 余月风
二〇一七年八月三日
书 记 员 钱麓宇
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法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协调、�密等义务。
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