贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔03民终1215号
上诉人（一审被告）：仁怀市城居房地产开发有限公司，住所地贵州省仁怀市中枢街道办事处国酒大道。组织机构代码75019592-7。
法定代表人:吕玉海，该公司董事长。
被上诉人（一审原告）：赵进，女，1983年2月5日出生，汉族，贵州省仁怀市人，住仁怀市中枢街道办事处鹿鸣社区*组，公民身份号码5221301983********。
被上诉人（一审被告）：仁怀市第三建筑工程公司，住所地贵州省仁怀市中枢街道办事处。组织机构代码21499250-0。
法定代表人:刘廷刚。
上诉人仁怀市城居房地产开发有限公司（以下简称“城居公司”）因与被上诉人赵进、仁怀市第三建筑工程公司（以下简称“三建司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2014）仁民初字第1967号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年2月23日，赵进、城居公司之间签订《商品房买卖合同》，约定由赵进购买城居公司位于仁怀市酒都风情街B幢2单元8层2号房，当日付首付款58,951元，余款135,000元办理银行按揭。事后城居公司将房屋交付赵进使用。2013年，赵进因房屋屋顶漏水无法居住，多次找城居公司协商，并于2013年4月1日另行与案外人丁丽签订《租房合同》租房居住，支付房屋租金45,000元。现因双方就房屋渗漏及损失问题未达成一致意见，致赵进诉来本院主张上述权利。
另查明，本院另案受理并与本案并案审理的陈宗会诉城居公司和第三建筑工程公司买卖合同纠纷一案（即（2014）仁民初字第1880号）中，陈宗会所购买的房屋与赵进系同一楼层。2009年6月5日，城居公司向陈宗会提供了质量保证承诺书，该承诺书载明：“……1、在正常使用条件下，本商品房的最低保修期限和保修期分别为：……（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年和5年。……”。
本案在审理过程中，赵进申请对房屋漏水的原因、房屋受损程度、所需修复费用及因房屋漏水而导致赵进装修、装饰的具体损失进行评估鉴定。本院移送委托曲靖福海司法鉴定所进行�定，该所以曲福司鉴字[2015]第5号司法鉴定意见书鉴定认为：1、仁怀市振兴南路B幢2单元8层2号房屋漏水原因为屋面防水系统受损和外墙面出现裂缝所致，并造成房屋室内装饰及部分家具受损，因房屋漏水导致房屋装饰、装修的损失为4,916.76元；2、屋面及外墙整体修复费用为32,378.62元。
一审法院认为，本案赵进与本院受理的另案陈宗会诉二被告买卖合同纠纷一案（即（2014）仁民初字第1880号）中，城居公司向陈宗会提供了质量保证承诺书，该承诺书约定保修期为五年，虽然赵进未向本院提交质量保证承诺书，但因赵进与陈宗会购买的房屋系同一楼层，被告均为城居公司和第三建筑工程公司，且与本案并案进行了审理，故本案查明的客观事实与（2014）仁民初字第1880号判决的事实基本一致。就赵进主张城居公司对其所购商品房进行维修的诉请，2013年4月1日，赵进因房屋漏水，另行租房居住，并向城居公司主张权利，虽未诉至法院，但其主张权利的客观事实存在，故本院确认赵进的房屋并未超过五年的保修期。且赵进房屋漏水，经曲靖福海司法鉴定所鉴定认为是屋面防水系统受损和外墙面出现裂缝所致，属于城居公司质量保修的范围，故赵进该项诉请理由成立，本院予以支持。就赵进主张城居公司赔偿其因房屋质量问题导致的装修、装饰等的损失（以评估鉴定为准）的诉请，曲靖福海司法鉴定所鉴定认为房屋漏水导致赵进房屋装饰装修的损失为4,916.76元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”之规定，赵进房屋装饰、装修受损是因城居公司出售的房屋漏水，而城居公司怠于�复所致，故赵进主张城居公司赔偿房屋装修装饰损失4,916.76元的诉请理由成立，本院予以支持。就赵进主张城居公司支付其房屋租金45,000元的诉请，房屋存在质量问题，赵进另行租住房屋并支付租金45,000元的客观事实存在，故该项诉请，本院予以支持。庭审中，城居公司称赵进出具的租房合同字迹、手印较鲜，对其不予认可，但对其辩解主张未提供证据证明，故对该辩解主张，本院不予采纳。就三建司是否承担责任的问题，根据合同相对性，三建司与赵进之间并无直接的法律关系，就三建司与城居公司之间的权利义务关系，不属本案调整范畴，城居公司可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定之规定，判决：
一、限城居公司在本判决生效之日起30日内对赵进所购买的商品房进行维修，并赔偿原告赵进装修、装饰损失4,916.76元及房屋租金45,000元，合计49,916.76元；二、驳回原告赵进的其他诉讼请求。案件受理费1,425元，鉴定费13,000元，共计14,425元，由城居公司负担。
一审宣判后，城居公司不服，向本院提起上诉称，1、城居公司及三建司均提供了证据证明该栋商品房工程符合国家质量相关规定，涉案商品房的鉴定结论漏水原因为屋面防水系统受损和外墙裂缝所致，并未得出屋面防水系统受损和外墙出现裂缝的成因，该栋楼居民业主在楼顶擅自加装了蓄水罐，增加了楼顶承重。另，一审未予准许城居公司提出的该楼房漏水原因鉴定申请，属程序违法。一审并未得出漏水系统系该栋住房存在质量瑕疵的唯一结论，将赔付义务归责于城居公司属适用法律错误。2、赵进在一审中仅仅提供了因漏水导致不能居住在外租住的租赁合同复印件、收条，不能证明�观承租的事实，且租金明显高于仁怀市关于房屋租赁的市场交易习惯。故请求二审撤销一审判决发回重审或依法判决。
赵进答辩称，1、关于房屋的质量问题，鉴定意见已明确表明该房屋出现渗水问题是因为该房修建未严格按照《屋面工程质量验收规范》施工导致，存在质量问题，并非顶楼有蓄水罐而导致。2、赵进申请鉴定的内容已经包含了房屋漏水的原因，鉴定机构也是经过合法程序选定的，一审认定事实清楚，程序合法。3、城居公司一直主张房屋不存在质量问题，却未能提供证据予以证明。城居公司应当对房屋承担修复责任。4、关于房屋租金。赵进房屋渗水问题严重，尤其是厨房和客厅，因为房屋渗水，线路也被水淋湿，存在严重安全隐患。从而导致赵进无法继续居住，需要另行租房居住。赵进提供的证人、房屋租赁合同、租金收条以及房屋的现状、赵进家庭成员人数等形成一个证据链，证明赵进租房居住的事实。请求一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，请驳回上诉，维持原判。
三建司在本案二审期间未提供书面答辩。
本案二审查明的事实与原审查明的事实相同，且有相应证据佐证，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩及理由，本案的二审焦点为：一、一审是否存在程序违法；二、涉案房屋出现渗水是否是因楼房质量问题引起；三、赵进另行租赁房屋的租金是否过高
关于第一个焦点问题。城居公司在本案一、二审审理过程中并未提起关于涉案房屋漏水原因的鉴定申请。另一方面，赵进在一审中提出关于涉案房屋漏水原因的鉴定申请，经具备资质的鉴定机构实地勘测作出鉴定意见，认为房屋漏水原因为屋面防水系统受损和外墙�出现裂缝所致并非其他原因。双方也对该鉴定意见进行了质证。故城居公司关于一审程序违法的上诉理由没有事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。
关于第二个焦点问题。楼房漏水原因经鉴定，是因屋面防水系统受损和外墙面出现裂缝所致，但城居公司认为该鉴定内容并未得出屋面防水系统受损和外墙面出现裂缝的原因，并认为系涉案楼房楼顶存放蓄水罐所致。但从一审实地察看及双方提供的证据显示，该蓄水罐仅存放于楼梯间上面及楼顶葡萄架上，亦未与屋面直接接触，而屋面受损系房屋渗水重要原因之一，且城居公司也并未举证证明蓄水罐的重量致房屋防水系统受损和外墙面出现裂缝。另一方面，该房屋在交付前就出现渗水情况并产生纠纷，经仁怀法院调解处理，调解书明确约定城居公司在五年内根据其出具给另案当事人陈宗会的《商品�住宅质量保证书》“质量保证承诺”内容负责维修和质量问题。赵进虽未向本院提交“质量保证承诺书”，但因赵进与陈宗会购买的房屋系同一楼层，被告均为城居公司和三建司，且与本案合并审理，本院综合上述事实认为涉案房屋渗水系屋面防水系统受损和外墙面出现裂缝所致，城居公司应承担相应的质量责任。故城居公司关于涉案房屋出现渗水是由楼顶存放蓄水罐所致的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于第三个焦点问题。因房屋渗水导致房屋受损严重，并存在安全隐患已难以居住，导致赵进只能另行租房居住，其支付两年租金的事实，有租房合同、证人证言及相应收条予以印证，本院予以确认。城居公司认为其租金高于市场价格，但其并未提供相应证据予证明，应承担其举证不能的法律后果，故城居公司关于涉案租金过高的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,850元，由仁怀市城居房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 文小琼
代理审判员 张 鹏
代理审判员 张辉云
二〇一六年五月四日
书 记 员 杨 涛