中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）最高法民申3635号
再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：南宁市万智物业服务有限公司。
法定代表人：黄小明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：覃永德，广东洛亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭春玉，广东洛亚律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：广西海潮农业投资有限责任公司。
法定代表人：张星朝，该公司董事长。
被申请人（一审第三人、二审上诉人）：南宁市邕宁区农村信用合作联社。
法定代表人：赵瑞勇，该联社理事长。
委托诉讼代理人：陆有清，广西欣和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘胜，广西欣和律师事务所律师。
原审被告：深圳市有荣配销有限公司。
法定代表人：陆嘉琦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：管佩亮，广东鹏鼎律师事务所律师。
再审申请人南宁市万智物业服务有限公司（原名南宁市万智物业管理有限公司，以下均简称万智公司）因与被申请人广西海潮农业投资有限责任公司（原名广西绿满地房地产开发有限公司，以下均简称海潮公司）、南宁市邕宁区农村信用合作联社（以下简称邕宁信用社），原审被告深圳市有荣配销有限公司（以下简称有荣公司）案外人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区高级人民法院（2015）桂民一终字第61号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
万智公司向本院申请再审，请求：1、撤销原判决，维持本案一审判决；2、解除对绿都假日山庄综合楼（以下简称案涉综合楼）的查封；3、改判海潮公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、万智公司已经支付案涉综合楼的全部价款。从2003年8月10日开始至2007年8月28日长达4年多的时间里，由海潮公司开具的《收据》（附照片作为旁证）、《商品房买卖合同》（以下简称案涉合同）、南宁市房产管理局的《答复》、海潮公司承诺提供购房发票和确认绿都温泉度假山庄综合验收时间的两份《商函》、万智公司与海潮公司签订的《房屋租赁合同》、海潮公司出具的《资产转移协议函》、确认综合楼权属为万智公司的《房屋属权说明》、南宁市良庆区人民法院作出的（2010）良民一初字第528号民事判决（以下简称528号判决）等一系列证据形成完整的证据链，充分证明万智公司已经支付全部600万元的房价款。更为重要的是，在2013年海潮公司向南宁市中级人民法院就528号判决申请再审之前长达十年的时间里，海潮公司从未否认其已经收取万智公司600万元购房款的事实，也未向万智公司提出过任何异议。二、自2003年8月10日起万智公司已经合法占有、使用、出租综合楼，从未间断。万智公司从2003年8月1日开始选派相关人员进入该山庄综合楼提供物业管理服务。2006年5月18日，海潮公司向万智公司出具《确认函》，主要内容为，截至2006年5月1日，其应支付万智公司物业费、办公楼租金等款项共计2,223,730.3元，特此致函确认并承诺承担相应支付责任。2007年3月1日，万智公司的与海潮公司签订《房屋租赁合同》，约定将案涉综合楼租赁给海潮公司做营业性使用，租期为5年，每月租金为47180元，租赁保证金为5万元。2007年5月25日，海潮公司向万智公司出具《资产转移协议函》，将综合楼内附属的经营固定资产冲抵其使用综合楼的租金而随楼转移并随租使用。2009年9月16日至今，综合楼由万智公司分别出租给案外人黄世楷、南宁市良庆区水利电业有限公司使用，无任何纠纷。上述事实已经由南宁市良庆区人民法院作出的（2013）良民一初字第431号民事判决认定。海潮公司从未提出过任何异议，更未通过诉讼去维护自己的权利。这说明万智公司一直有合法依据地占有、使用、出租综合楼，且海潮公司也认可该事实。三、万智公司对综合楼至今又登记至海潮公司名下这一事实没有过错。如前所述，万智公司与海潮公司已就案涉合同备案登记，后因海潮公司原法定代表人黄守新勾结原邕宁县房管所有关人员，单方将前述备案登记撤销，才形成现在的综合楼仍登记在海潮公司名下的局面。万智公司得知这一情况后，先后采取了对南宁市房产管理局提起行政诉讼、向南宁市公安局报案、向海潮公司提起民事诉讼、提起本案诉讼等方式维护自己的权利，故万智公司对综合楼目前的产权登记现状没有任何过错。四、原判决评判、采信本案证据时，在没有相反证据的情况下，以法官个人无证据支持的主观推理分析推翻万智公司提供的已经形成完整证据链的书证以及已经人民法院生效判决确认的事实，严重违反我国法律有关证据评判、采信的相关规定，致使原判决认定的付款和实际占有这两个基本事实缺乏证据证明。
海潮公司提交意见，请求驳回万智公司的再审申请。理由:一、万智公司没有支付600万元购房款。根据海潮公司原法定代表人黄守新出具的说明，其曾向万智公司借款150万元，每月利息75000元，当天收现金1425000元，以在建的综合楼担保。万智公司主张其以现金支付了600万元购房款，但其未提供在银行提取现金的证据，亦未证明黄守新收取600万元款。就万智公司拍摄的支付现金的现场照片，仔细查看可知其金额为150万元，而非600万元。二、万智公司与海潮公司签订的案涉合同是虚假合同。该合同加盖的公章系由黄守新私刻，而非公安局备案核准的公章。且合同约定的建筑面积与套内建筑面积均为2359㎡，有违常理。案涉合同签订之时，综合楼尚为在建工程，2004年8月10日万智公司交付600万元，2004年8月13日双方才签订案涉合同，亦不符合交易惯例。三、万智公司非法占有案涉综合楼。2007年南宁市中级人民法院查封涉案综合楼后，2009年6月绿都温泉假日山庄停业，万智公司强行占据案涉综合楼。本案一审判决错误认定2004年8月13日万智公司与海潮公司签订案涉合同后交付案涉综合楼。四、案涉综合楼系由海潮公司开发建设，万智公司于2009年6月将南宁市中级人民法院轮候查封的综合楼强行出租。本案原判决生效后，万智公司仍强占案涉综合楼，拒不搬离。
邕宁信用社提交意见，请求驳回万智公司的再审申请。理由:一、万智公司与海潮公司签订案涉合同的真实目的是以该房屋为借款作抵押，双方并没有买卖该综合楼的真实意思表示。万智公司提供的关于支付现金的照片中的现金数量明显不足600万元现金，其实际是海潮公司向万智公司借款150万元的照片。万智公司无法证明其交付600万元现金的资金来源，故其交付600万元购房款现金的主张不能成立。二、案涉合同存在不合常理的错误，该合同当认定为为虚假合同。首先，案涉合同注明的商品房预售许可证号为“（邕宁）房预售证第20030013号”，但二审法院查明该综合楼的预售证号却为“（邕宁）房预售证第20040019号”。其次，合同第三条约定“该商品房的用途为商住楼”，但第十八条中却载明“买受人的房屋仅作住宅使用”，该两个条款相互矛盾。并且合同第三条约定的建筑面积与套内建筑面积均为2359平方米，有违常理。再次，合同第四条房屋的单价一栏并未填写，且万智公司在二审开庭时也无法说出房屋单价，由此可见该买卖合同并非双方的真实意思表示，双方所约定的购房总额只是掩人耳目。最后，根据合同第五条，就房屋面积争议的处理方式，双方选择自行约定。但合同中双方自行约定的条款并未实际填写。综合上述情况，案涉合同当认定为虚假合同，该合同的目的实际系为借款提供担保。三、万智公司实际占有案涉综合楼，是因为其与海潮公司签订了物业管理合同，并非基于买卖合同而占有，故不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条的规定。四、万智公司用于主张其对涉案综合楼享有所有权的重要依据即528号民事判决本身存在错误。五、案涉综合楼的房产以及该房产所占用的土地已经抵押给邕宁信用社，邕宁信用社对处置该房产和土地所得的价款享有优先受偿权。
有荣公司口头发表意见称，人民法院对登记在海潮公司名下的综合楼进行查封，程序合法，结果正确。海潮公司与万智公司之间并无真实的房屋交易关系，两公司签订房屋买卖合同的真实意图系为双方150万元的借款提供担保。由于海潮公司已经在原邕宁县房管所撤销了案涉合同的备案，故该合同已经终止。在案涉合同终止后，万智公司不能再次主张要求继续履行。2003年海潮公司将案涉综合楼委托给万智公司管理，万智公司基于物业委托关系对房屋进行管理，并不意味着万智公司拥有案涉综合楼产权。综上，请求驳回万智公司的再审申请。
本院经审查认为，本案系万智公司不服原判决，依据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百条的规定向本院申请再审，故本案审查的重点是万智公司的再审申请是否符合民事诉讼法第二百条规定的情形，即原判决依据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条的规定认定万智公司不享有足以排除强制执行的民事权益，是否存在民事诉讼法第二百条规定的情形。
根据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且对未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。司法解释的该条规定，系在买受人对所买受之不动产的权利保护与普通金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，故人民法院在适用《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条对买受人利益进行特别保护时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议的正当性，以及该条所规定的付款、实际占有和过错等要件是否具备。
本案中，万智公司根据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条的规定主张人民法院不得查封案涉综合楼，但是案涉综合楼的交易存在如下诸多不合理之处：一、案涉合同系于2004年8月13日签订，但是在此之前的同年8月10日海潮公司已向万智公司出具内容为“收到南宁市万智物业管理有限公司购买‘绿都温泉度假山庄’综合楼款项共计陆佰万（600万元）整（注税务发票另开）”的《收据》。在合同签订之前，当事人双方权利义务尚未确定的情况下，万智公司即支付全部购房款项，不符合一般交易规则。二、据二审查明的事实，案涉综合楼于2004年7月31日在原邕宁县房管所办理了购房人为万智公司的商品房合同备案手续，后于2004年8月10日在原邕宁县建设局办理了（邕宁）房预售证20040019号商品房预售许可证。由此可见，在案涉合同尚未签订以及案涉综合楼项目尚未办理预售许可证的情况下，案涉合同已经办理了备案手续。此举明显有违商品房买卖合同登记备案的要求和通常做法。三、案涉合同自身亦存在诸多不合常理之处：1、案涉合同注明的商品房预售许可证号为“（邕宁）房预售证第20030013号”，但二审法院查明该综合楼的预售证号却为“（邕宁）房预售证第20040019号”，即合同载明的预售证号与实际不符。2、合同第三条约定“该商品房的用途为商住楼”，但第十八条中却载明“买受人的房屋仅作住宅使用”，该两个条款相互矛盾。3、房屋单价是房屋买卖合同的重要条款，但是案涉合同第四条房屋单价一栏并未实际填写，有违通常的交易惯例。4、就房屋面积争议的处理方式，根据合同第五条双方选择自行约定，但合同中双方自行约定一栏并未实际填写。从案涉合同中有关房屋单价、用途等诸多房屋买卖合同重要条款的缺失或自相矛盾的情况看，万智公司与海潮公司并未尽到一般房屋交易行为所应有的注意义务。故根据现有证据不足以认定其之间存在房屋买卖的真实意思表示。四、就付款问题,万智公司提供了收款收据和现金付款照片。本院再审审查询问时，万智公司明确表示，其并未主张照片上显示的是600万元，拍摄现金付款照片只是为了留念，而非留下证据。由于现金付款照片不能证明全额付款事实，且万智公司不能证明照片中的款项系支付本案购房款，故在该公司未能提供600万元现金来源以及任何银行汇款或转账凭证等证据佐证的情况下，仅凭收款收据，不足以认定万智公司已经全额支付购房款。五、案涉合同第八条约定，交房时间为2004年2月28日前。合同约定的交房时间在双方签订合同之前，此亦不符合房屋买卖之常理。并且，由于万智公司在与海潮公司签订案涉合同之前，双方已存在物业服务合同关系，万智公司于2003年已基于物业服务合同实际占有涉案综合楼，故现有证据不足以证明万智公司系基于案涉合同取得对综合楼的实际占有。
综上所述，万智公司与海潮公司之间就案涉综合楼的交易存在诸多不合常理之处，万智公司提供的证据亦不足以证明其已支付了全部购房款项且已基于房屋买卖合同实际占有案涉综合楼。原判决认定万智公司要求排除强制执行涉案综合楼并解除对涉案综合楼查封的诉讼请求缺乏事实及法律依据，并无不当。万智公司依据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条的规定主张其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，万智公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回南宁市万智物业服务有限公司的再审申请。
审 判 长 刘 敏
审 判 员 汪治平
审 判 员 孙祥壮
二〇一六年十二月三十日
法官助理 陈宏宇
王蓓蓓
书 记 员 潘海蓉
附相关法律、司法解释条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百九十五条第二款当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。