广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终6119号
上诉人（原审被告）:袁小玲，女，汉族，1960年1月6日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：王燕玲，广东华璟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李明亮，浙江泰杭律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:符建军，男，汉族，1956年7月24日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：王燕玲，广东华璟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李明亮，浙江泰杭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:曾园山，男，汉族，1955年6月11日出生，住广东省广州市东山区，
委托诉讼代理人：陈非，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:张海鸰，女，汉族，1960年10月1日出生，住广东省广州市东山区，
委托诉讼代理人：陈非，广东红棉律师事务所律师。
上诉人袁小玲、符建军因与被上诉人曾园山、张海鸰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初14975号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人袁小玲、符建军提起上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判袁小玲、符建军不需向曾园山、张海鸰支付违约金人民币50万元；2、一、二审诉讼费由曾园山、张海鸰承担。事实和理由：一、袁小玲、符建军对合同约定的义务已经进行了适当的履行，但一审判决对袁小玲、符建军已经履行的合同义务全盘否定，未审查曾园山、张海鸰的起诉、保全行为对合同最终无法继续履行的影响，要求袁小玲、符建军承担全部违约责任，明显不当。为了配合曾园山、张海鸰办理过户手续，双方于2016年8月3日一起到平安银行申请了全额还款，涂销抵押登记以尽快过户。袁小玲、符建军依据按照合同约定的时间履行合同义务，并无推迟、拖延行为。银行不同意提前全额还款、涂销房屋抵押登记，导致无法于2016年8月10日完成过户登记。该结果并非袁小玲、符建军不予配合、拒绝履行合同义务所致。在此情况下，袁小玲、符建军为了尽快协商、出具解决方案，于2016年8月17日向曾园山、张海鸰出具声明，表明已收到购房款及希望曾园山、张海鸰给予一定时间以促成合同完全履行的意愿。因曾园山、张海鸰不同意，担心袁小玲、符建军不履行合同，因而向法院起诉并采取保全措施、查封了涉案房屋，才导致合同彻底无法履行。一审判决未考虑上述情况，要求袁小玲、符建军承担全部违约责任，既与事实不符，也有失公允。
二、即使因客观原因导致合同不能继续履行，如认定袁小玲、符建军存在违约，亦属轻微违约行为，并非造成合同无法继续履行的根本原因，对曾园山、张海鸰造成的损失也较小，一审判决袁小玲、符建军向曾园山、张海鸰支付50万元违约金过高。首先，根据双方签订的房屋买卖合同，合同最终目的是曾园山、张海鸰在2016年12月10日前，完成对房屋最终的实际使用和控制，袁小玲、符建军在银行不同意提前还款的客观原因下，积极与曾园山、张海鸰协商也同意在约定时间之前将房屋交给曾园山、张海鸰使用，故延期过户对曾园山、张海鸰使用、居住的权利并未产生不利影响。其次，从合同履行过程看，袁小玲、符建军为履行完成合同做出了各种积极努力，而曾园山、张海鸰明知查封的后果仍然申请保全及法院采取保全措施，才真正导致合同彻底无法履行，袁小玲、符建军的违约相对而言并非严重、导致合同不能继续履行的违约行为。综上，曾园山、张海鸰的损失并未有合同约定的违约金那么多，合同约定的违约金过高。
二审期间，袁小玲、符建军对事实补充如下：1、2016年6月13日办理的贷款是循环贷款，所以6月11日是展期状态，而非新的贷款关系。2、合同约定2016年8月1日后房产需处于无抵押状态，双方8月3日到银行办理了提前还款，则曾园山、张海鸰对当天办理解押手续的事实是认可的。3、袁小玲、符建军卖房是为了筹钱给女儿做生意，当时银行贷款余额是300万元，从2016年4月27日到5月5日共收款250万元。收款后，袁小玲、符建军另行筹钱借新还旧。基于此才约定2016年7月31日收款450万元后保证房屋处于无抵押状态。所以2016年6月还有一个在办理抵押的情形在里面。4、房屋在2016年8月1日没有办理解押手续主要是因为银行原因。袁小玲、符建军的主观过错较轻，判决其承担50万元违约金过高。
被上诉人曾园山、张海鸰答辩称，1、袁小玲、符建军认为违约金过高的上诉请求没有事实和法律依据，根据双方签订的协议书，袁小玲、符建军收取总价的90%共450万元后，没有过户给曾园山、张海鸰，已经构成违约，应该退回收取的房款及赔偿违约金。不确认8月3日双方到银行了解房屋的抵押状态。且袁小玲、符建军在已收到曾园山、张海鸰250万元购房款的情况下，仍向银行贷款300万元，这一行为证明其存在欺诈行为，主观过错严重。2、涉案标的500万元，双方约定的违约金仅为标的额的10%，不属于法定的过高情形。3、双方交易的过程中，曾园山、张海鸰存在明显欺诈行为，从违约金体现惩罚性来说，应对袁小玲、符建军处以最高的违约惩罚。其次，本案是房屋买卖合同纠纷，袁小玲、符建军为了拖延时间，在一审提出管辖权异议并上诉，现又以违约金过高为由上诉，滥用司法资源，请二审尽快判决，维护曾园山、张海鸰的权益。
曾园山、张海鸰向一审法院起诉请求：1.袁小玲、符建军向曾园山、张海鸰返还4500000元；2.袁小玲、符建军向曾园山、张海鸰支付违约金500000元；3.本案诉讼费由袁小玲、符建军承担。
一审法院经审理查明：2016年4月27日，曾园山、张海鸰和袁小玲、符建军签订了《买卖别墅（房屋）协议书》，约定：袁小玲、符建军将其共有的位于佛山市顺德区陈村镇潭洲村委会碧桂花城华馨苑十三街9号（产权证号：0400427,2494842）的房产以5000000元的价格出售给曾园山、张海鸰，袁小玲、符建军将其共有的位于佛山市顺德区陈村镇潭洲村委会碧桂花城保证该房产在2016年8月1日之后处于没有抵押的状态；签订协议的当日，曾园山、张海鸰应将购房款1900000元支付给袁小玲、符建军，于2016年5月5日之前向袁小玲、符建军支付购房款600000元，此后，袁小玲、符建军不能再出售该房产，否则曾园山、张海鸰有权终止合同，视为袁小玲、符建军违约，袁小玲、符建军需向曾园山、张海鸰退还2500000元并支付违约金500000元；曾园山、张海鸰应于2016年7月31日前向袁小玲、符建军支付购房款2000000元，袁小玲、符建军收到该款项后，应配合曾园山、张海鸰办理上述房产的过户登记手续，若曾园山、张海鸰未能如期支付该款项，袁小玲、符建军有权终止合同，没收曾园山、张海鸰已支付的第一期房款中的500000元；若在曾园山、张海鸰支付了该笔款项十日后，袁小玲、符建军未能配合曾园山、张海鸰办理过户手续，视为袁小玲、符建军违约，曾园山、张海鸰有权追究袁小玲、符建军的违约责任，袁小玲、符建军需退还曾园山、张海鸰已支付的所有费用并支付违约金500000元；余款500000元应由曾园山、张海鸰于2016年12月5日前支付给袁小玲、符建军，否则袁小玲、符建军有权追究曾园山、张海鸰的责任，并按每日500000元的千分之三收取滞纳金；上述购房款均由曾园山、张海鸰支付至袁小玲、符建军指定的以下银行账户：开户行：中国建设银行股份有限公司佛山分行，开会名：袁小玲，账号：62×××96；本次交易的税费及在房产过户过程中产生的相关费用均由曾园山、张海鸰承担；2016年12月10日之前，且曾园山、张海鸰支付最后一笔购房款500000元之后，袁小玲、符建军应自行搬离上述房产。协议签订当日，曾园山、张海鸰将款项1900000元支付至双方指定的银行账户；2016年5月5日，曾园山、张海鸰将购房款600000元支付至双方指定的银行账户；2016年7月31日，曾园山、张海鸰将购房款2000000元支付至双方指定的银行账户。
位于佛山市顺德区陈村镇潭洲村委会碧桂花城华馨苑十三街9号（产权证号：0400427,2494842）的房产系袁小玲、符建军共有，且该房产于2015年6月11日设定了抵押，抵押权人是平安银行股份有限公司佛山分行。2016年8月3日，袁小玲向平安银行股份有限公司佛山分行（以下简称平安银行佛山分行）递交《小企业贷款提前还款申请表》，请求全额提前还款。但该银行经审查后认为，该客户于2016年6月13日放款，现申请提前还款赎回抵押物，鉴于该客户放款时间太短，拟暂缓提前偿还贷款3000000元。2016年8月12日，袁小玲出具一份《关于违反买卖别墅（房屋）协议书的情况说明》，注明：我方因银行提前还贷受到阻滞，我方于2016年8月3日已向平安银行递交提前还贷申请书，但至今尚未批复，且说明提前还贷还要收取违约金，故无法如期办理房屋过户手续，待银行还贷事宜办妥后方能通知曾园山办理过户手续；如果银行要求缴纳的违约金数额太多，我宁愿接受双方签订的协议书中约定的违约责任。因案涉房产的抵押登记未能涂销，故未能如期办理过户的登记手续。
由此成诉。曾园山、张海鸰遂于2016年8月29日向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，曾园山、张海鸰与袁小玲、符建军签订的《买卖别墅（房屋）协议书》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，故合法有效。上述协议对曾园山、张海鸰与袁小玲、符建军双方均具有法律效力，双方应当按照约定履行各自的义务。一方当事人的违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同，并按照协议约定的违约条款追究对方的违约责任。双方在《买卖别墅（房屋）协议书》中约定了袁小玲、符建军保证案涉房产在2016年8月1日后处于没有抵押的状态，而袁小玲、符建军却于2016年6月13日再次向抵押权人平安银行股份有限公司佛山分行申请发放贷款，且袁小玲、符建军向平安银行佛山分行申请提前全额还款、涂销抵押的时间是2016年8月3日，已明显违反了协议的上述约定，致使案涉房产处于抵押状态，导致不能如期办理该房产的过户登记手续。袁小玲、符建军的上述行为是导致双方无法按照合同的约定履行的根本原因，而非曾园山、张海鸰起诉并申请查封案涉房产的行为。基于袁小玲、符建军的违约行为，曾园山、张海鸰有权根据《买卖别墅（房屋）协议书》的约定解除合同，要求袁小玲、符建军返还购房款4500000元，并支付违约金500000元。袁小玲、符建军主张违约金过高，从《中华人民共和国合同法》中关于违约金的相关规定可以看出，合同法中违约金的性质主要是补偿性的，并有限度的体现惩罚性。一方面违约金的数额应弥补违约方的违约行为对守约方所造成的损失，另一方面又允许违约金在一定程度上大于实际损失。综合案涉合同的标的达到5000000元，违约金的数额仅为标的额的10%，一审法院认为双方约定的违约金数额并不存在过高的情况，对袁小玲、符建军的该项抗辩不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除曾园山、张海鸰和袁小玲、符建军于2016年4月27日签订的《买卖别墅（房屋）协议书》；二、袁小玲、符建军于判决发生法律效力之日起十日内向曾园山、张海鸰返还购房款人民币4500000元；三、袁小玲、符建军于判决发生法律效力之日起十日内向曾园山、张海鸰支付违约金人民币500000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46800元、财产保全费5000元，合计51800元（该款已由曾园山、张海鸰预交），由袁小玲、符建军负担。
二审期间，上诉人袁小玲、符建军，被上诉人曾园山、张海鸰均没有向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：袁小玲、符建军是否应向曾园山、张海鸰支付违约金以及违约金的标准。
关于袁小玲、符建军是否应向曾园山、张海鸰支付违约金的问题。袁小玲、符建军上诉主张，导致涉案合同不能继续履行的原因是涉案房屋的贷款银行不同意提前还贷以及曾园山、张海鸰向法院申请查封了涉案房屋，其已依约履行了自己的义务，不应由其承担全部的违约责任。经查，根据袁小玲、符建军与曾园山、张海鸰于2016年4月27日签订的《买卖别墅（房屋）协议书》约定，袁小玲、符建军保证该房产在2016年8月1日之后处于没有抵押的状态。然而，袁小玲于2016年8月3日才向平安银行佛山分行申请全额提前还款，且其在明知其应于2016年8月1日前解除房屋抵押的情况下，仍向平安银行佛山分行申请并于2016年6月13日获得发放贷款，对于平安银行佛山分行不予批准其全额提前还贷存在不可推卸的责任，同时亦违反了双方于《买卖别墅（房屋）协议书》的约定，已经构成违约。曾园山、张海鸰有权根据《买卖别墅（房屋）协议书》的约定，要求袁小玲、符建军支付违约金。此外，袁小玲、符建军的违约行为是导致双方无法按照合同的约定履行的根本原因，与曾园山、张海鸰起诉并申请查封案涉房屋的行为无关。故袁小玲、符建军的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于违约金的标准问题。袁小玲、符建军认为合同约定的违约金超出曾园山、张海鸰的实际损失，明显过高。对此，本院分析如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。其次，涉案《买卖别墅（房屋）协议书》中关于双方违约责任的约定均是对等的，相关约定符合公平原则。再者，涉案合同的标的达到500万元，双方约定的违约金50万元仅为标的额的10%，结合袁小玲、符建军已支付450万元的利息损失及曾园山、张海鸰以目前的价格另行购买同样条件的房屋的价格差损失，该违约金数额并不存在过高的情况。因此，综合考量本案当事人的实际损失，袁小玲、符建军的过错程度，以及当事人的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，在袁小玲、符建军没有提供充分证据证明双方约定的违约金过分高于造成的损失的情况下，一审法院对袁小玲、符建军关于违约金过高的抗辩不予采纳，依法有据，本院予以维持。
综上，袁小玲、符建军的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人袁小玲、符建军负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年九月十一日
书记员 陆灏珺