广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1305号
上诉人（原审被告、反诉原告）：钟宽要，住广州市海珠区。
委托代理人：胡加康，身份证住址广州市海珠区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：梁树松，经理。
委托代理人：郭嘉亮，该公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区。
法定代表人：陈穗欣，所长。
委托代理人：寇明茹，该所职员。
上诉人钟宽要因与被上诉人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓公司）、广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称物业二所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编（2013）20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处管辖事务由广州市海珠区房屋安全和物业二所接管。广州市海珠区小港路121号地下是属于物业二所代管的公房。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与东晓公司之间签订合同约定东晓公司就物业二所辖区内直管房负责续租及组织租金收缴、必要时进行法律诉讼等工作。
2008年5月15日，广州市东晓物业管理有限公司（甲方）与钟宽要（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区小港路121号地下部位的房地产出租给乙方作商业用途，使用面积59.88平方米；租赁期限从2008年6月1日至2010年5月31日，月租金1796.4元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期内，甲方承担下列责任：2、交付使用房屋的主体结构安全、门窗基本完好；3、配备基本水、电；4、承担房屋主体结构自然损坏的维修和费用；5、负责对房屋进行定期安全检查；租赁期内，乙方承担下列责任：2、严格按房屋用途使用房屋，爱护和正常使用房屋及其设备。发现房屋及其设备自然损坏应及时通知甲方，并积极配合甲方检查和维修。但是，下列事项由乙方承担修缮责任及其费用：（1）户内或水、电分表后的管线、设施设备的养护维修费用；（3）门窗玻璃、小五金及梯间灯泡更换等费用；需要对房屋进行扩、加、改建（含改变内间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，且甲方有权对工程进行监督。装修房屋时，装饰面板不得将受力构件隐蔽，确需加装饰面板的，必须留检查口，因装修造成毗邻房屋漏裂的，由乙方负责修复和赔偿；乙方擅自对房屋进行扩、加、改建（含改变内间隔）、室内装修或增加设备的，甲方可终止本合同并收回房屋，因此造成的安全隐患或事故问题由乙方承担全部的经济、法律责任；经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准的本合同自房屋安全鉴定部门出具鉴定书之日起终止，乙方应及时配合甲方开展房屋修缮；违约责任：2、租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。
广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处曾委托广州市海珠区房屋安全鉴定所对上述海珠区小港路121号房屋进行鉴定，该公司于2013年6月5日出具《危险房屋鉴定报告》，载明涉案房屋为砖木结构，层数为2层，主要危险情况为⑴砖墙砌体局部受潮、风化、个别部位开裂；⑵木结构平屋盖大面积渗漏，木檩条霉废，部分木檩条端部严重霉烂，多根木檩条被白蚁蛀烂；鉴定等级为局部危房（C级），处理建议：建议迅速采取有效措施进行全面彻底的修缮，以策安全；等。东某公司、物业二所于2013年10月至2015年4月对涉案房屋进行了修缮，广州洲际联合建筑设计院有限公司出具了《工程设计概算汇总表》，载明工程名称为小港路121号房屋修缮工程，总造价为161028.56元。
2013年10月至2015年4月，东某公司、物业二所对涉案房屋进行修缮，在此期间，钟宽要搬出涉案房屋。
2015年7月3日，东某公司、物业二所向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除东某公司与钟宽要的租赁关系；2、钟宽要在判决生效之日起10日内腾空并交付广州市海珠区小港路121号地下房屋给东某公司；3、钟宽要按1796.4元／月标准缴纳从2015年5月1日起至交付房屋之日止的占用费给东某公司；4、钟宽要承担本案的全部诉讼费。另东某公司、物业二所不同意钟宽要的反诉请求。
钟宽要原审答辩不同意东某公司、物业二所的诉讼请求，并反诉请求判令：1、东某公司、物业二所赔偿钟宽要针对涉案房屋所投入的装修费用81900元；2、反诉费由东某公司、物业二所承担。
东晓公司、物业二所为证明其主张还提交以下证据：东晓公司于2015年5月6日发出的《立即停止小港路121号施工的通知》，内容为：我司有关人员在巡查中，发现你户对晓港路121号地下未经同意擅自自行进入装修，这行为已违反了《广州市直管房租赁合同》第八条……你户接此通知后，立即停止施工；等。钟宽要质证表示没有看过该通知，也没有在上面签过姓名，但钟宽要有去过现场，东某公司、物业二所的工作人员在门口告知过钟宽要要停止装修。
原审诉讼中，东某公司、物业二所与钟宽要均确认：1、双方签订的租赁合同履行期限届满后没有再签订租赁协议；2、钟宽要从2013年10月起至今没有缴纳过租金；3、钟宽要投入十多万元对涉案房屋进行装修，在2015年5月底装修完毕后经营至今。东某公司、物业二所表示涉案房屋修缮完后还没有通知钟宽要办理相关的交接手续，钟宽要就自己搬进涉案房屋，钟宽要在进行室内装修前没有向东某公司、物业二所申请过或者报备。钟宽要表示：涉案房屋修缮后，其在2015年4月曾找过东某公司、物业二所的管理员要进去经营，东某公司、物业二所的管理员曾表示涉案房屋要进行拍租，不能再出租给钟宽要，所以2015年4月底钟宽要用此前自己的钥匙开门进入涉案房屋并进行室内装修；由于钟宽要请的是私人装修，没有签订合同，81900元是钟宽要要支付的装修价格，但现在钟宽要只支付50%，申请对涉案房屋的装修价值进行评估。
原审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》以及海珠房管局与东某公司所签订的合同，可知涉案房屋属于物业二所、东晓公司接受海珠房管局委托代表政府直接管理的公房，因此，物业二所、东某公司与本案争议的诉讼标的具有合同及事实上的直接利害关系。钟宽要认为东某公司、物业二所无权提起本案诉讼的意见，依据不足，不予采纳。
东晓公司与钟宽要签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。租赁期限届满后，钟宽要继续使用涉案房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，东某公司可以随时解除合同。钟宽要认为东某公司、物业二所与钟宽要之间没有书面协议的履行期限比有书面协议的履行期限长，证明东某公司、物业二所对公房的管理方式是无书面合同管理为主的意见缺乏依据，不予采纳。诉讼中，钟宽要自认涉案房屋由东某公司、物业二所修缮后，东某公司、物业二所的管理员曾表示涉案房屋要进行拍租，不能再出租给钟宽要，钟宽要是用此前自己的钥匙开门进入涉案房屋并进行室内装修的，故对钟宽要将经修缮后的涉案房屋进行装修未经过东某公司、物业二所同意的事实，予以确认。现东某公司、物业二所要求解除与钟宽要的租赁关系并收回涉案房屋符合合同约定，予以支持。但考虑到房屋搬迁需给予一定的期限，结合本案的实际情况，该期限以十五日为宜，东某公司、物业二所要求钟宽要在判决生效之日起10日内交房，不予采纳。钟宽要未经东某公司、物业二所同意自行进行室内装修已违反合同约定，其要求东某公司、物业二所赔偿其装修费用缺乏依据，不予支持。钟宽要申请对涉案房屋的装修价值进行评估并无必要，对其该申请，不予准许。东某公司、物业二所要求钟宽要按原租金标准支付从2015年5月起的占用费符合合同约定，是东某公司、物业二所自行行使处分权，并无不当，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2015年12月16日作出如下判决：一、解除原告广州市东晓物业管理有限公司与被告钟宽要关于海珠区小港路121号地下房屋的租赁关系。二、被告钟宽要在本判决生效之日起15日内搬出海珠区小港路121号地下房屋，并将该房腾空交给原告广州市东某物业管理有限公司。三、被告钟宽要在本判决生效之日起按每月1796.4元标准向原告广州市东晓物业管理有限公司支付从2015年5月1日起至交还房屋之日止的房屋占用费（其中，从2015年5月1日起至本判决生效之日止的房屋占用费在本判决生效之日起15日内付清，之后的房屋占用费在每月月底前付清）。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的全部反诉请求。本案案件本诉受理费150元和反诉受理费924元，均由被告钟宽要负担。
判后，上诉人钟宽要不服原审判决，向本院提起上诉称：l、本案是有关公房租赁纠纷，应按公房管理的相关规定和制度进行处理，一审法院适用《合同法》及《广东省城镇房屋租赁条例》进行处理，是不当的。2、钟宽要与东某公司于2000年5月15日签订租赁合同，期限至2010年5月3日，之后双方并没有续签书面合同，但双方租赁关系一直延续，本案中无书面合同期限比有书面合同期限为长，证明东某公司、物业二所作为管理者，以无书面合同管理为主，因此，本案不能按照合同法第236条处理双方的租赁关系，如要确定双方关系，应由钟宽要与东某公司、物业二所协商约定或再给予二年合同期限，期限届满后双方关系直接终止，这才符合本案实际。3、东某公司、物业二所于2013年10月维修案涉房屋，要求钟宽要腾空搬出时，明确给予钟宽要回迁续租，因此，东某公司、物业二所在房屋修缮完毕后，出尔反尔，要求终止关系，是有违诚实信用的。由于双方在本案就终止租赁关系没有达成协议，钟宽要因房屋修缮腾空搬出，将房屋交给东某公司、物业二所修缮，钟宽要在房屋修缮后搬回经营并无不当，因此，若判令钟宽要与东某公司、物业二所终止租赁关系，钟宽要要求东某公司、物业二所给予装修补偿是得当的。4、钟宽要在2008年租赁案涉房屋时，房屋为陈旧、破烂、没有水电的状态，是钟宽要花4万多元装修和安装水电才得以使用。现东某公司、物业二所用财政拨款修缮后即提出收回房屋、终止关系，是只享受权利而不尽义务，为弥补钟宽要的投入，应再给予钟宽要二年的租赁期。上诉请求：l、撤销原审判决；2、钟宽要继续租用海珠区小港路121号地下房屋二年；3、若钟宽要与东某公司、物业二所终止租赁关系，则请求东某公司、物业二所向钟宽要赔偿装修损失81900元；4、本案一、二审受理费由东某公司、物业二所承担。
东某公司、物业二所均答辩同意原审判决，不同意钟宽要的上诉请求。
钟宽要与东某公司、物业二所对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，钟宽要表示：1、2008年承租时，涉案房屋非常陈旧，物业二所、东某公司修缮涉案房屋之前，其已对涉案房屋进行了两次维修，物业二所、东某公司要其自行出资维修。至2013年7月份通知涉案房屋为危房，但其对涉案房屋已经投入很多维修费用，房管员口头承诺涉案房屋修缮以后其可以搬回涉案房屋继续使用。但是涉案房屋修缮之后，房管员又表示涉案房屋要进行拍租，不能再出租给钟宽要。2、认可涉案房屋原来就配备了水电设施，但该水电设施残旧、存在消防隐患，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处发出了2012年11月19日海危通字2012第3017号《危险房屋通知书》，所以钟宽要才自行维修。该《危险房屋通知书》发出以后，房管部门确实进行了一次维修，但是维修之后不久又漏水了。3、涉案晓港路121号房屋的业主是美国国籍的，房管部门代管了晓港路121号房屋的首层，由于长期找不到美国国籍的业主，所以房管部门通知钟宽要去领取该《危险房屋通知书》，如果二楼私房是危房倒塌，势必危及首层。4、如果物业二所、东某公司要收回涉案房屋，应向钟宽要支付装修费81900元，同时支付第一次维修费用10800元、第二次维修费用40492元，钟宽要才同意搬迁。对此，物业二所、东某公司表示：1、涉案房屋交付给钟宽要使用时配备了基本的水电设施，对于钟宽要所述物业二所、东某公司要求其两次维修及房管员口头承诺涉案房屋修缮后由钟宽要继续承租均不予确认，钟宽要是私自进入涉案房屋进行装修，东晓公司于2015年5月6日发出《立即停止小港路121号施工的通知》，要求其立即停止对涉案房屋的装修。不同意支付钟宽要主张的装修费用。2、涉案晓港路121号房屋首层是公房、二层是私房，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处发出的2012年11月19日海危通字2012第3017号《危险房屋通知书》是发给私房的，公房的维修在涉案《广州市直管房租赁合同》第三条明确约定“甲方承担房屋主体结构自然损坏的维修费用”。该《危险房屋通知书》发出后，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局已经对涉案晓港路121号房屋立项维修并维修完毕，其中首层公房维修费用由广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局承担，二楼私房的维修费用约4.59万元由该分局垫支。对钟宽要主张其在上述《危险房屋通知书》发出后支出4万多元用于维修涉案房屋，不予认可。
二审中，物业二所、东晓公司还表示：根据《广州市直管房租赁合同》第八条的规定，乙方需要对房屋进行扩加改建、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意，并订立书面协议，还约定乙方擅自对房屋进行扩加改建、室内装修或增加设备的，甲方可以终止本合同并收回房屋。由于钟宽要是擅自装修，故可终止合同并收回房屋，不同意钟宽要的上诉请求。对此，钟宽要表示：其并没有对涉案房屋进行扩加改建，没有改变室内的框架结构，也没有增加任何设备，只是进行室内装修。
二审庭询后，钟宽要向本院提交《中止审理申请书》，认为本案属行政合同纠纷，其已向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼，请求撤销物业二所作出的解除该所与钟宽要的直管房租赁关系并交回涉案房屋的决定，该院已受理【案号：（2016）粤7101行初字第942号】。本案必须以该行政诉讼的审理结果为依据，申请中止本案的诉讼。钟宽要并提交了广州铁路运输第一法院2016年3月21日出具的（2016）粤7101行初字第942号《受理案件通知书》及钟宽要提起该案诉讼的《行政起诉状》。据该《行政起诉状》记载，诉讼请求：1、撤销第三人东某公司于2015年5月26日作出的《关于解除租赁关系的通知》；2、判令被告物业二所及第三人东某公司偿还原告钟宽要垫支的水电维修费10800元和危房修缮费40492元合计51292元的本金和利息；3、判令被告物业二所及第三人东某公司补偿钟宽要装修费用4380元；4、判令被告承担诉讼费用。其中，事实理由：一、2015年5月26日，东晓公司以钟宽要违约和违反《广东省城镇房屋租赁条例》第十、第十九条规定和《合同法》第二百三十二条规定解除与钟宽要的租赁关系，发出《关于解除租赁关系的通知》，告知钟宽要于2015年6月2日前交回位于海珠区小港路121号地下的非住宅直管房。……等。
本院认为，原审法院认定东晓公司与钟宽要签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》有效正确，本院予以确认。该合同租赁期限届满后，钟宽要继续使用涉案房屋，双方没有续签合同，形成不定期租赁关系，东某公司可随时解除合同。钟宽要上诉虽主张物业二所、东某公司2013年10月修缮涉案房屋要求钟宽要迁出时“明确给予钟宽要回迁续租”，但物业二所、东某公司不予确认，钟宽要又未能就此充分举证证实，本院对其该项主张不予采信。鉴于涉案房屋经修缮后，钟宽要未经物业二所、东某公司同意，进入涉案房屋进行室内装修，物业二所、东某公司请求解除租赁关系、收回涉案房屋，符合合同约定，原审判决钟宽要期限搬迁、腾退涉案房屋，并无不当。钟宽要未经物业二所、东某公司同意自行进入涉案房屋进行室内装修，其请求物业二所、东某公司赔偿装修费用81900元缺乏依据，原审判决驳回其该项诉讼请求，亦无不当。
至于钟宽要二审中提出要求物业二所、东某公司“同时支付第一次维修费用10800元、第二次维修费用40492元”一节，由于其一审中没有就此提出反诉，物业二所、东某公司对此不予确认，本院不予调处，钟宽要可另循合法途径主张。
本案是物业二所、东晓公司基于涉案《广州市直管房（非住宅）租赁合同》提起的民事诉讼，上述钟宽要提起行政诉讼请求撤销的《关于解除租赁关系的通知》并非物业二所、东某公司提起本案诉讼的依据，钟宽要以本案必须以撤销该《关于解除租赁关系的通知》的另案诉讼的审理结果为依据为由，申请中止本案审理，缺乏依据，本院不予接纳。
综上所述，审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。钟宽要的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1074元，由上诉人钟宽要负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万力平
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年四月二十日
书 记 员 连泽璇
黄咏欣