天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民四终字第686号
上诉人（原审被告）天津怡安购物广场有限公司，地址天津市静海县静海镇胜利大街46号。
法定代表人陈险峰，经理。
委托代理人曹素斌，该公司职员。
被上诉人（原审原告）张勇，个体。
委托代理人芦娜（夫妻关系），无职业。
委托代理人董洋，天津诺和律师事务所律师。
上诉人天津怡安购物广场有限公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服天津市静海县人民法院（2014）静民初字第584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津怡安购物广场有限公司的委托代理人曹素斌、被上诉人张勇的委托代理人芦娜、董洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告张勇诉称，2011年2月22日原、被告签订了怡安购物广场的租赁经营合同。但从2011年10月开始因商户逐渐退出，被告就将靠近主干道处的正门逐渐关闭，大厅手扶电梯停运，此后仅在后门偏僻处开通一直梯供通行，严重影响了原告客源及出入。被告的上述行为严重侵害了在此经营商户的合法权益，也造成原告经营环境严重恶化。致使1、2、3、5楼层的商户先后退出经营，只剩位于4楼的原告虽还在勉强维系经营，但出现严重亏损。被告自知存在严重过错，曾主动要求对原告的部分月份租金进行了相应的减免。上述情况发生后包括原告在内的多家商户找被告协商要求被告进行相应整改，恢复正常的经营环境，并多次集体维权，但被告对此情况仍不予理睬，导致原告经营持续恶化，为此原告曾于2012年7月1日委托律师郑重致函被告，要求限期整改，否则解除合同。但被告还是依然如故。被告在租赁期内还多次向原告胡乱收取无合同约定所谓的费用。如在没有取暖设备的情况下收取取暖费，以电费形式收取广告位置费等。因被告的严重过错致合同解除，原告要求被告退还已收取上述无依据的乱收费用以及2011年10月至2012年7月的部分租金541666.67元，以保护自己的合法权益。另原告租赁此房后装修共花费2315800元，现租赁不满一年，剩余两年即装修费的三分之二1543866.66元依法应由被告赔偿。在租赁过程中被告还存在严重违约及侵犯原告合法权益的以下情形：1、被告没有按照约定提供相应的监控、餐饮、电信及必需的采暖设备，监控及电信设备由原告自己安装依法应由出租人被告承担。2、被告的经营执照之经营范围没有出租及娱乐经营项目，属于越权出租。3、因被告安装安保设施不到位，安保人员配备不齐导致包括原告在内的多家租户多次被盗，其出租的房屋存在严重的安全隐患。4、被告对租赁物必要的附属设施如防盗卷帘门、屋顶等不进行相应的修缮，致使房屋多次漏水及屋门安全隐患，修理费应由被告承担。5、被告没有按当初的约定对原告经营的项目做必要的宣传。6、当初进场时被告晚交付房屋15天。鉴于被告以上的违约行为，原告特主张了经营及财产部分损失，被告理应赔偿。另外，被告违约使原告损失还包括原告投入的大量的台球设备及游戏设备共约300余万元，搬迁运输费损失及近一年的经营亏损更是无法计算，因此，原告诉请要求的只是所有损失的一部分。原告曾于2012年9月25日起诉至静海县人民法院要求与被告解除合同并要求被告返还押金赔偿相应损失。后静海县人民法院于2013年11月20日作出判决，判决双方解除租赁合同，并同时判决被告返还原告履约保证金，其他诉请要求原告另行起诉。现原告为维护自己的合法权益诉至法院，请求：1、依法判令被告返还原告采暖费79560元、电费5000元、2011年10月-2012年7月部分租金541666.67元；2、依法判令被告赔偿原告装修费1543866.66元、卷帘门修理费700元、因被告管理不善的被盗损失7000元；3、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。
一审被告天津怡安购物广场有限公司辩称，对原、被告之间存在租赁关系的真实性没有异议，但导致原告无法经营的责任不在被告，2012年8月21日很多机器设备是被公安机关查抄以后导致原告不能正常经营，原、被告双方签订的是租赁合同，1-3楼是我们经营不善导致的，但是原告处有专门的电梯和门不影响原告经营，取暖费是按照国家机关的相关规定收取的；5000元电费是原告进行户外广告宣传的灯箱费用，户外灯箱是经过市容委审批才能使用，需要相关费用，被告以电费形式收取的不应退还；对于租金问题原告在租赁期间已经正常经营了没有理由要求被告退还；对于装修费用并不是被告导致原告无法进行经营，所以被告没有义务赔偿装修费用；卷帘门维修费原、被告之间有补充协议，明确说明了承担责任方；原告被盗损失被告不清楚，公安部门没有通知被告，对损失数额不认可。所以，请求驳回原告的全部诉讼请求。
一审判决查明，2011年2月22日原告张勇与被告天津怡安购物广场有限公司签订了《怡安购物广场租赁经营合同》，合同约定：原告张勇租赁被告天津怡安购物广场有限公司怡安购物广场四层全层，作为娱乐城使用，该层建筑面积总计3060平方米；其中取暖费按国家收费标准一次性收取，每平米36元，第一个取暖期按每平米26元，公司承担10元；合同期限从2011年5月1日起至2014年4月30日止，租赁期限三年；合同期租金共计4108000元，第一年租金1300000元，第二年租金1404000元，第三年租金1404000元；租金交付方式：自合同签订之日起缴纳三个月的租金325000元，第三个月末缴纳下三个月的租金325000元，第二年缴三个月租金351000元，以此类推；原告张勇自签订合同之日起向被告天津怡安购物广场有限公司缴纳履约保证金30万元，待合同期满原告张勇如无任何违约，被告天津怡安购物广场有限公司在45天之后7个工作日内退回。2011年5月15日，双方又签订了补充协议一份，其中约定所有外围门窗由原告张勇负责维护和保养。合同签订后，原告张勇交付给被告天津怡安购物广场有限公司履约保证金30万元，花去装修费和材料费2240000元，另安装台球厅背景音乐花费25600元，安装LED七彩灯管及亚克力吸塑字花费26000元，安装闭路监控系统花费24200元。2011年5月1日至2012年4月30日，原告张勇交付给被告天津怡安购物广场有限公司租金1300000元；2012年4月30日，经陈险峰同意，2012年5月至7月的租金减半收取，另一半由天津怡安购物广场有限公司承担，按第一年租金执行，2012年5月1日原告张勇交付给被告天津怡安购物广场有限公司租金162500元。2011年8月23日被告天津怡安购物广场有限公司收取原告张勇第一合同期的取暖费79560元，原告主张被告天津怡安购物广场有限公司在第一合同期未提供供暖的情况下先行收取的取暖费应全部退回。被告向一审法院提交了6张采暖费票据用以证实提供了采暖，原告对票据的真实性没有异议，但认为与原告诉请没有关联性，其中2012年1月16日5000元金额的票据缴纳的是2010年到2011年的采暖费，剩余5张票据2011至2012年度采暖期采暖收费面积共计4722.23平方米。原告张勇先后两次维修其租赁的怡安购物广场四层的电动卷帘门花费700元。2012年3月15日，原、被告双方签订了户外灯箱广告租赁协议，按该协议被告天津怡安购物广场有限公司收取了原告张勇2012年3月15日至2013年3月14日的灯箱电费5000元。2011年10月，被告天津怡安购物广场有限公司的怡安购物广场的一楼、二楼、三楼整体关门，被告天津怡安购物广场有限公司将怡安购物广场的主干道的正门关闭，手扶电梯也停止运行，惟留怡安购物广场后门电梯供原告张勇使用。2012年7月31日，原告方给被告方发出律师函要求采取措施改善整体经营环境，否则与其解除租赁经营合同。2012年8月2日，被告方给原告张勇发出律师函，要求原告张勇与被告天津怡安购物广场有限公司洽谈交纳2012年8月1日至2012年10月31日的租金和拖欠的水电费50000余元，否则将解除与原告张勇签订的租赁经营合同。后被告天津怡安购物广场有限公司整体经营环境未有改善，原告停止经营并于2012年8月31日诉至法院要求解除双方签订的租赁经营合同。原、被告在一审法院主持下于2012年12月7日就解除经营合同及退还履约保证金达成一致意见：“原、被告均同意解除双方于2011年2月22日签订的《怡安购物广场租赁经营合同》，同时被告天津怡安购物广场有限公司亦同意退还原告张勇交纳的履约保证金30万元”。另查，原告张勇拖欠被告天津怡安购物广场有限公司截止到2012年11月28日的水电费55962.5元、截止到2012年8月31日的电梯费5700元，已由（2012）静民初字第4314号民事判决书作出处理。原告张勇已将其经营的娱乐城内的空调和安装的监控设备拆走，尚留有台球案子等未搬出。再查，2012年8月21日，天津市公安局静海分局西城派出所在对怡安广场四楼原豪绅电玩城检查时，发现豪绅电玩城存放的各类游戏机58组，100余台，并决定对上述机器全部收缴。原告本次诉请在（2012）静民初字第4314号民事案件中因未补缴诉讼费未予处理。
以上事实由原、被告当庭陈述及（2012）静民初字第4314号民事判决书予以证实。
一审法院认为，原、被告解除《怡安购物广场租赁经营合同》的原因及原告停止经营时间系本案争议焦点问题。本案中，一、租赁是以取得物的使用、收益为目的的行为，一方面，承租人利用租赁物的使用而取得收益，另一方面，出租人因租赁物的临时转让给承租人使用和收益而向其收取一定的孳息，双方应在恪守合同的基础上，出租人为承租人提供一个良好的经营环境，从而实现双方订立合同之根本目的。但在原告经营期间，被告将怡安购物广场的一楼、二楼、三楼整体关门，将怡安购物广场的主干道的正门关闭，手扶电梯也停止运行，惟留怡安购物广场后门直梯供原告使用，原告营业性质系娱乐服务行业，客流量的多少决定其盈亏，被告之行为，造成原告的经营环境恶化，对促使双方解除所签订的《怡安购物广场租赁经营合同》负有主要的违约责任，其应对原告解除合同所造成的剩余租赁期限内装饰装修残值损失承担相应的赔偿责任；原告豪绅电玩城存放的各类游戏机，被公安机关收缴，表明其亦存有违约之情形，其应承担相应的违约责任。二、因原、被告双方对原告停止经营时间各执己见，且均未提交可信证据证实其主张，一审法院结合双方互相致函时间及天津市公安局静海分局西城派出所在2012年8月21日对怡安广场四楼原豪绅电玩城的检查时间，原告停止经营的时间确定为2012年8月31日为宜。三、关于原告诉请装修费用的问题。原告与被告签订《怡安购物广场租赁经营合同》，租赁期限三年，原告为此投入资金进行了装修，因双方均出现违约情形，致合同无法继续履行，现双方实际履约至2012年8月31日，2012年9月1日至2014年4月30日原告装修的损失依据法律规定，根据双方各自的过错承担相应的责任。而原告安装台球厅背景音乐、安装LED七彩灯管及亚克力吸塑字、安装闭路监控系统所花费用，宜由其自行承担，因上述三种装饰原告未举证证明与装修形成附合，故视为与装修未附合物，由原告自行拆走，所花费用由其自行承担。关于原告2012年9月1日至2014年4月30日期间装修残值损失的数额，一审法院结合原、被告签订的《怡安购物广场租赁经营合同》内容、期限、原告装修费用、双方实际履约时间及过错程度，确定被告赔偿原告装修残值损失为746666.67元（2240000元÷36个月×（36个月-16个月）×60%］。四、关于原告诉请的要求被告承担其他损失的问题。1.关于原告要求被告返还取暖费的问题。被告于2011年8月23日收取原告第一合同期的取暖费79560元，取暖费双方在合同中业已约定，原告亦按合同约定交纳了该款项，被告代收采暖费后应向供热公司缴纳费用保证原告供暖，但其提供的被告天津怡安购物广场有限公司整栋大楼的缴费票据采暖收费面积共计4722.23平方米，原告张勇租赁的四层全层面积就达3060平方米，被告提供证据不足以证实其主张，故一审法院对被告天津怡安购物广场有限公司所称已为原告张勇提供采暖的主张不予采信，对原告要求被告返还取暖费之诉讼请求，予以支持；2.关于原告要求被告返还灯箱电费5000元即广告位置费、卷帘门修理费的问题。原告上述主张与双方所签订的合同及协议相悖，故一审法院不予支持；3、关于返还租金问题，原告主张2011年10月-2012年4月租金减半返还、被告减半收取的2012年5月-2012年7月租金全部返还，因租金交纳标准及数额系原、被告依据合同约定及协商确定，原告交纳租金的行为证实双方上述期间租金缴纳标准及数额已达成共识，故现原告要求被告返还已缴纳租金的诉请没有事实及法律依据，一审法院不予支持；4.关于原告主张被告因管理不善的被盗物品损失7000元的问题。原告虽主张在经营期间因被告天津怡安购物广场有限公司管理不善发生物品被盗，但其未向一审法院提供证据证实其主张，故一审法院对此不予采信，对原告该主张一审法院不予支持。
一审法院判决：一、被告天津怡安购物广场有限公司在本判决生效后的十日内赔偿原告张勇装修残值损失746666.67元、返还原告张勇取暖费79560元，以上共计人民币826226.67元。二、驳回原告张勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11921元，由原告张勇承担7841元、被告天津怡安购物广场有限公司承担4080元；保全费2000元，由被告天津怡安购物广场有限公司承担。
判决后上诉人天津怡安购物广场有限公司不服，向本院提出上诉。上诉人诉称：1、一审法院查明，导致被上诉人无法经营的直接原因为天津市公安局静海分局西城派出所于2012年8月21日对怡安广场四楼原豪绅电玩城检查时，发现豪绅电玩城存放的各类赌博机100余台，并决定对上诉机器全部收缴。因此，导致双方合同不能履行的直接原因是被上诉人的非法经营，而非上诉人的过错。故要求上诉人承担被上诉人的装修损失，纯属无稽之谈。2、直至2014年4月30日，被上诉人仍未将设备撤出怡安购物广场，直接导致上诉人及委托上诉人出租的48名小业主损失场地租赁费2457000元。故上诉人请求：一、撤销天津市静海县人民法院（2014）静民初字第584号民事判决；二、诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张勇辩称，造成被上诉人停业无法经营的根本原因在于上诉人将怡安购物广场的一楼、二楼、三楼整体关门，并将怡安购物广场的主干道正门关闭，手扶电梯也停止运营，造成被上诉人客源流失。上诉人的上述行为造成被上诉人经营环境每况日下，为节约成本不得不把耗电量大的游戏机予以封存以减少运营成本。此事实在（2012）静民初字第4314号民事判决书中予以认定。且本案一审判决及（2012）静民初字第4314号判决认定被公安机关收缴的为游戏机而非赌博机。而且早在游戏机被收缴之前，双方已因上诉人关闭商场主要通道问题有过多次协商及互发律师函等行为，已经说明被上诉人经营状况困难的根本原因在于上诉人的违约。一审法院认定事实清楚，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
案经调解，双方当事人未达成一致意见。
本院认为，上诉人天津怡安购物广场有限公司与被上诉人张勇对双方合同不能履行的原因存在分歧。上诉人天津怡安购物广场有限公司认为，天津市公安局静海分局西城派出所对被上诉人张勇经营的电玩城进行检查并收缴游戏机的行为导致被上诉人无法经营，致使双方合同不能履行。被上诉人张勇认为是上诉人将商场一至三楼整体关门并停运手扶电梯的行为导致其经营的电玩城客源流失并停止营业，致使双方合同不能履行。但双方当事人均认可以下事实：2011年10月份，上诉人天津怡安购物广场有限公司将怡安购物广场的一楼、二楼、三楼整体关门，将主干道的正门关闭并停运手扶电梯，仅留下怡安购物广场后门直梯通行。2012年7月31日，被上诉人给上诉人发出律师函要求采取措施整改整体经营环境，否则与其解除租赁经营合同。2012年8月21日，天津市公安局静海分局西城派出所对被上诉人经营的电玩城进行检查，收缴了电玩城存放的各类游戏机100余台。从以上事实可以看出，上诉人关闭商场一至三楼以及停运扶手电梯的行为确实影响被上诉人的客源，造成被上诉人经营环境恶化，虽未直接导致被上诉人停止营业，但是双方合同不能履行的主要原因。一审法院根据双方当事人互相致函时间及天津市公安局静海分局西城派出所对被上诉人经营的豪绅电玩城检查时间，确定被上诉人张勇停止经营的时间为2012年8月31日，并无不妥，本院予以确认。上诉人与被上诉人签订《怡安购物广场租赁合同》，上诉人天津怡安购物广场有限公司作为出租人，应为承租人张勇提供良好的经营环境，从而实现双方订立合同的目的。上诉人天津怡安购物广场有限公司的行为导致被上诉人张勇经营环境恶化，上诉人天津怡安购物广场有限公司应对被上诉人解除合同造成的剩余租赁期限内装饰装修残值损失承担主要赔偿责任。一审法院根据双方当事人实际履约时间，结合双方签订的租赁经营合同内容、期限、被上诉人的装修费用及双方当事人的过错程度，认定上诉人应返还被上诉人的装修残值损失为746666.47元，并无不妥，本院予以维持。有关取暖费一节，一审法院的认定并无不妥，本院予以维持。上诉人天津怡安购物广场有限公司称因被上诉人未将其设备撤出怡安购物广场，导致上诉人及委托上诉人出租的48名小业主的场地租赁费损失，可另案主张。
综上，上诉人天津怡安购物广场有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费12062元，由上诉人天津怡安购物广场有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张 宇
代理审判员 吕琳超
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 孙 昊
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……