云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第453号上诉人（一审被告）云南航空房地产开发经营有限公司。住所地：云南省昆明市阳宗海风景名胜区七甸街道办事处小哨箐呈贡工业园区管委会。法定代表人万能松，系该公司董事长。委托代理人金曦，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（一审原告）赵丽红，女，1970年8月17日生，汉族，昆明市人，现住昆明市呈贡区。委托代理人段志恒、孔德欢，均系云南段志恒律师事务所律师，均为特别授权代理。一审第三人朱世伟，男，1986年10月15日生，汉族，住昆明市官渡区。上诉人云南航空房地产开发经营有限公司（以下简称“航空房地产公司”）因与被上诉人赵丽红、一审第三人朱世伟房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第1219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认的本案事实是：2010年12月4日，原告赵丽红与第三人朱世伟签订《房屋认购权转让协议书》，约定朱世伟将昆明市呈贡新城七甸片区“航空艺术港”住房一套及车位或车库一个，户型为联排别墅面积为220平米的房屋产权及其他一切权利转让给赵丽红，朱世伟及朱万民在协议的甲方签字。同日，朱万民出具收条，载明：今收到赵丽红转让航空艺术港联排别墅转让费100000元。2010年12月26日，被告出具其盖有公章的收据（NO：0649187），载明：“兹收到朱世伟预交联排成本房570000元（大写：伍拾柒万元整）”。2013年11月12日，赵丽红以第三人朱世伟的代理人名义与被告签订航空艺术港民航内部职工购房确认书及《“航空艺术港”购房协议》。航空艺术港民航内部职工购房确认书（客户联）载明：“姓名：朱世伟，身份证号和手机号处空白未填写，预付款收据号：0649187，预付款金额：￥570000元，选购房型：j，选购房号：B-25#107.307，房屋总价（以最终测量面积的总价为准）：1691105元，购房者签字处空白未填写，代理人签字：赵丽红，身份证号：5301211970********，手机号：158××××****，经办人：吴碧容，确认日期：2013年11月12日。”《“航空艺术港”购房协议》载明：“栋号为B-25#，房号107.307，户型：J，总价为1691105元，面积及单价栏处空白未填写”。协议约定：《购房协议》签订后，乙方向甲方（航空房地产公司）支付的购房预付款转为购房款。认购房屋具备签订《商品房购销合同》条件后，乙方应按甲方通知要求，签订《商品房购销合同》，并按《商品房购销合同》之约定缴清购房尾款。本协议签订前，乙方已详细了解并认可甲方所公示的房屋的详细状况。原告赵丽红在代理人处签名捺印。原、被告双方均认可上述《“航空艺术港”购房协议》为商品房预约合同。上述收据、购房协议和确认书（客户联）由原告赵丽红持有。2012年6月20日，“航空艺术港”项目B区J户型房屋规划设计图获得昆明市规划局审批通过。被告在庭审中自认：因规划审批的原因，涉案的J户型房屋一、二层和三、四层各为一套房屋，将各办理一本房产证，即原告赵丽红通过购房协议所选定的房屋是一栋四层，共两本房产证的两套房屋组合。被告关于航空艺术港的宣传资料载明：在正式签订《商品房购销合同》时可更名。J户型房屋结构为五房三厅四卫的房屋一套，仅一层有客厅、餐厅及入户门，从户型图显示为通过室内楼梯贯通的四层房屋，建筑面积：约330平方米（最终以房管局实测面积为准），成本价：5100-5260元每平方米。本案原告诉至一审法院，请求判令：1、撤销原告与被告签订的“航空艺术港民航内部职工确认书”和“航空艺术港购房协议”。2、被告返还原告的航空艺术港小区B-25栋107和307号两套房屋预付款570000元；并赔偿利息损失124343元（自2010年12月4日至2014年6月4日止按同期银行贷款利息计算）。3、本案诉讼费由被告负担。一审法院经审理后认为：第一，原告赵丽红所提交的《房屋认购权转让协议书》、收条等能形成证据锁链，证实赵丽红从第三人朱世伟处转让获得购买航空艺术港住房资格。第二、赵丽红持有被告航空房地产公司2010年12月26日出具的职工联排成本房570000元的收据及《“航空艺术港”购房协议》及航空艺术港民航内部职工购房确认书（客户联）原件，可证实上述款项缴纳及经办均由原告赵丽红经手。第三、通过被告航空艺术港宣传资料所载明“在正式签订《商品房购销合同》时可更名”及被告在庭审中自认本项目可以更名，可见被告航空房地产公司对于航空艺术港购房人转让购房资格的行为是认可的。第四，被告航空房地产公司作为航空艺术港项目的开发商，在项目的宣传、运作过程中有相应的管理权利，其并未对转让行为有任何的限制行为，在收据上记载的付款人并非到场的选房人时，被告并未要求选房人提交收据上记载的付款人的相关授权，而令选房人在代理人处签名，可以推知被告对于购房资格受让人代为选房及签协议是默许的。综上，原告赵丽红通过其转让行为获得了航空艺术港的购房资格，如购房协议能顺利履行，将来与被告航空房地产公司签订正式的《商品房购销协议》的应是原告赵丽红而非第三人朱世伟，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告赵丽红作为购房协议的实际利益人，有权提起本案诉讼，故一审法院认为原告赵丽红是本案的适格主体。针对第二个争议焦点，本案诉争的《航空艺术港民航内部职工购房确认书》及《航空艺术港购房协议》的签订是否存在欺诈情形，是否属于可以撤销合同，一审法院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”欺诈行为是指有义务告知对方真实情况而故意隐瞒或告知虚假情况，致使对方作出错误的意思表示而与之订立合同的行为。审查被告是否存在欺诈行为，要审查原告主张的一套别墅变为两套房屋的事实是否存在，是否导致标的物重大变更。首先，被告于2010年12月26日出具的收款收据载明的项目为“联排成本房”，由此可看出，在项目进行规划审批前，被告预期建盖的和原告预期购买的都是通常理解的一套“联排别墅”，被告在庭审中认可本案的交易标的是两套房屋。一套联排别墅变更为两套房屋，一个房产证变更为两个房产证，将导致房屋登记及权属属性的变化。上述变化不仅是房屋功能、定位、房产登记的差别，还将导致房屋价值、交易预期等的变化。其次，审查被告是否存在欺诈行为，还要审查被告是否依法充分履行了告知义务。根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”被告在2012年6月20日规划获批后即知道涉案项目发生重大变更无法实现联排别墅的预期，在购房协议签订前一年多的时间里，被告可以通过通知、通告、书面声明等形式告知已交付预付款的原告，但却未进行过任何书面告知，应承担相应的法律责任。最后，对被告主张的在购房协议及购房确认书中注明房号的行为能否认定为告知义务的充分履行。一审法院认为：第一、上述协议及确认书的签订是对原告选房结果及双方购销房屋的进一步确认，该签署行为是在选定房屋以后而非选房之前进行。被告未能举证证明其在选房前或选房当天有任何试图让原告或其他买受人知晓房屋变更情况的告知行为，故在原告选房的过程中，其仍然确信选定的是一套别墅而非两套住房。第二，在原、被告签订的购房协议及确认书中，仅注明了栋号、房号、户型及总价，无任何关于房屋情况的说明或介绍，无法认定原告对自己所购买的一套房屋已变成两套房屋的事实已知晓；且原告只进行了一次选房行为，符合其选定一套房屋的认知。第三、协议及确认书中虽列明107、307两个房号，但该房屋非现房发售，原告并无对该房房号的直观认知，房号系开发商即被告编排，107、307两个房号仍然可以理解为同一栋别墅的上下部分；而且，协议及确认书文本系被告提供，协议中手写部分由被告工作人员填写，原告在协议签订过程中仅有被动签字并无异议或修改的权利；另外，协议及确认书在注明房号的同时也注明户型为J户型，在未注明该户型发生变化的情况下，原告认定该房屋仍为宣传资料中载明的一套房屋符合常理。故被告在购房协议及确认书上注明房号的行为不能证明原告对房屋变更的情况清楚知晓并同意，也不能认定被告已对原告充分履行告知义务。综上，被告作为航空艺术港项目的开发商，在原先项目规划不获批准导致规划变更，进而导致房屋结构、户型、面积等发生重大变化，可能影响买受人利益，甚至可能导致买受人退房等情况下，应当告知而未告知，并在此后，仍以载明一套联排别墅房屋户型图的宣传资料对外进行宣传，使得原告在确信其所选定并签购房协议的标的为一套联排别墅的情况下，与之签订了购房协议，可以认定被告在签订购房协议过程中存在欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”一审法院认为，《航空艺术港民航内部职工购房确认书》系原告选房结果的确认，双方实际签订的商品房预约合同为《“航空艺术港”购房协议》，现原告赵丽红起诉撤销双方签订的购房协议符合法律规定，一审法院依法予以支持。针对第三个争议焦点，原告主张的被告退还购房预付款及支付利息是否有法律依据，是否应该得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告要求被告退还已交纳的购房预付款570000元于法有据，一审法院予以支持。因被告的不诚信行为造成原告信赖利益的损失，形成长期占用原告资金的客观事实。因此，被告航空房地产公司对于原告赵丽红的损失应承担责任，一审法院支持以570000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2010年12月26日起计算至2014年6月4日止的损失。对于原告赵丽红主张的2010年12月4日起算的利息，因原、被告之间的商品房预约合同尚未成立，被告亦未实际收款，故不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第六十八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百一十九条的规定，判决：“一、撤销原告赵丽红与被告云南航空房地产开发经营有限公司于2013年11月12日签订的《“航空艺术港”购房协议》。二、被告云南航空房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵丽红退还购房预付款人民币570000元及赔偿该款自2010年12月26日起至2014年6月4日止按中国人民银行同期贷款利率计算的损失。三、驳回原告赵丽红的其他诉讼请求”。一审判决宣判后，航空房地产公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，改判确认购房协议无效，上诉人返还购房预付款，不支付相应利息；二、由被上诉人负担一、二审诉讼费。其上诉的主要事实及理由为：一、一审程序错误，被上诉人作为原告主体不适格，被上诉人未按规定办理更名手续，对被上诉人的购房资格不予认可；二、一审认定事实错误，购房协议已明确房屋为两套，上诉人并不存在欺诈，且协议存在以合法形式掩盖非法目的无效情形，应认定无效；三、一审适用法律错误，上诉人不应赔偿被上诉人利息损失。综上，请求二审法院查清事实改判。被上诉人赵丽红答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一审第三人朱世伟未到庭发表意见。二审中，双方当事人对一审判决认定的法律事实均无异议，本院予以确认。经二审审理查明，本案涉及的航空艺术港小区B-25栋107和307号房屋至今未取得商品房预售许可证。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：购房协议是否存在无效的情形，上诉人是否应当向被上诉人返还购房预付款及相应的利息？本院认为,首先，一审判决认定被上诉人赵丽红具备本案适格的诉讼主体资格正确，且论述理由充分详尽，本院不再赘述。上诉人主张一审判决错误认定被上诉人赵丽红的诉讼主体资格没有事实及法律依据，本院不予支持。其次，关于购房协议效力的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，本案经二审审理查明，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，故双方签订的购房协议应属无效，上诉人的该项上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，上诉人在没有取得商品房预售许可证的情况下，仍向被上诉人出售该房屋存在过错，故应当向被上诉人返还购房预付款并赔偿被上诉人主张的利息损失。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正；上诉人的上诉请求有事实有法律依据的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、维持昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第1219号民事判决第二项，即：“二、被告云南航空房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵丽红退还购房预付款人民币570000元及赔偿该款自2010年12月26日起至2014年6月4日止按中国人民银行同期贷款利率计算的损失”。二、撤销昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第1219号民事判决第一项、第三项，即：“一、撤销原告赵丽红与被告云南航空房地产开发经营有限公司于2013年11月12日签订的《“航空艺术港”购房协议》。三、驳回原告赵丽红的其他诉讼请求”；三、赵丽红与云南航空房地产开发经营有限公司于2013年11月12日签订的《“航空艺术港”购房协议》无效；四、驳回赵丽红的其他诉讼请求；五、驳回云南航空房地产开发经营有限公司的其他上诉请求。一、二审案件受理费人民币23930元，由上诉人云南航空房地产开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前面规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。审 判 长  王思予审 判 员  蔡 芸代理审判员  熊梓旭二〇一五年九月十五日书 记 员  焦 菡