湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂鄂城民初字第00068号
原告湖北科赛德起重输送设备有限公司，住所地：鄂州市花湖开发区胄山区。
法定代表人王三全，该公司董事长。
委托代理人徐炎敏，湖北人本律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告鄂州市生力特钢有限公司。住所地：鄂州市花湖开发区胄山区。
法定代表人李姣英，该公司董事长。
委托代理人齐燏，湖北地久律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人田野，湖北地久律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告湖北科赛德起重输送设备有限公司诉被告鄂州市生力特钢有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邹志勇、刘春燕、陪审员章政军适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐炎敏、被告的委托代理人田野、齐燏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告湖北科赛德起重输送设备有限公司诉称：被告鄂州市生力特钢有限公司（当时名为黄石市生力特钢有限责任公司）与黄石市起重机械总厂于2000年7月26日就现在湖北科赛德起重输送设备有限公司位于花湖开发区胄山村的厂区使用面积2456.72㎡、占地面积3658.83㎡的生产性厂房和附属设施签订了一份《租赁合同》，由被告承租上述厂房和附属设施，后于2001年8月20日签订《租赁合同》修订补充协议书，2005年8月30日签订《补充协议书》。后原告于2007年通过拍卖购得诉争租赁物所在土地及附着物，致使原被告间建立租赁合同关系。被告自2012年2月后就再未交纳租金，原告于2013年1月29日向被告邮寄《关于支付租金的函》，被告一直未回复，后原告于2013年11月12日又向被告邮寄《关于支付租金的函》，被告于2013年11月16日回复《要求收取租金的函》。现原告认为，被告拒不交纳租金满足合同解除条件，我方向被告发送解除合同的函，合同已解除，被告应当立即返还租赁物，现请求法院判令：1、被告立即返还位于花湖开发区胄山村湖北科赛德起重输送设备有限公司厂区内使用面积2456.72㎡、占地面积3658.83㎡的生产性厂房和附属设施，2、判决被告立即支付截止2013年11月底租金249900元，截止2013年10月31日的违约金共计16243.5元，对于自2013年12月1日起至判决确定的还房期限届满之日止期间的损失按照每月11900元继续计付，对于自2013年10月31日起至判决确定的付款期限届满之日止期间的违约金按照标准继续计付。
被告鄂州市生力特钢有限公司辩称：
一、原告在起诉状中主张的被告违约没有事实和法律依据。
首先，从事实方面说，被告一直是通过现金或者转账支票的方式向原告支付租金，不知道原告的银行账号，所以自2012年3月开始，在原告一直拒收的情况下，被告是无法支付租金的。被告也只于2013年11月12日收到一份来自原告的《关于支付租金的函》，随后即回复。在此之前，原告从未向被告发函催收过租金。况且被告自2000年承租该土地及厂房以来，也从未拖欠过租金。并且，自2012年3月以来，被告不但无法支付租金，其正常的生产、经营也一直受到非法干扰，最终停产。一直到2013年11月15日，被告在就此事参加花湖镇政府主持的协调会议上，才得知，原告之所以不收取租金的原因是其早在2011年12月3日，在没有任何书面通知生力公司的情况下，与湖北畅任通置业有限公司（下称畅任通公司）达成了协议，意在与畅任通公司合作开发涉案土地，所以故意不收取生力公司的租金，妄图达到在不承担违约责任的情况下与生力公司解除租赁合同的非法目的。
其次，从法律规定方面说，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”并且原被告双方的《租赁合同》第13条约定：“乙方承租范围内的安全保卫工作由乙方自己负责，甲方负责协调乙方周边关系……”。原告作为出租人，应当保证被告承租房屋安全，正常的生产经营环境。然而，原告非但没有全面履行自己作为出租人的义务，反而私下与畅任通公司恶意串通，其严重的违约行为直接导致了被告的合同目的无法实现，根据《合同法》第六十八条第四款、第六十九条之规定，被告有权行使不安抗辩权，即暂不缴纳租金。
因此，原告以被告不缴纳租金为由要求解除租赁合同且要求被告承担违约责任的诉讼请求完全没有事实和法律依据，恳请法院驳回其全部诉讼请求。
二、原告严重违约，应当承担违约责任。
根据《合同法》第一百二十一条之规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，原告在与被告的《租赁合同》没有到期的情况下，与畅任通公司达成联合开发协议，又不愿承担被告搬迁的赔偿费用，通过畅任通公司及梅细狗等相关单位和个人对被告的正常生产经营进行非法干扰，最终导致被告停产停业，被告签订《租赁合同》的根本目的无法实现。原告的违约意图和行为已经非常明显，应当向被告承担违约责任。因此，根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，原告应当承担因其违约而造成的被告的损失，并且应当保证被告在租赁期间内的正常生产，经营。
综上所述，被告并无违约行为，原告提出的相关诉讼请求没有事实和法律依据，依法恳请法院驳回其全部诉讼请求，并判令原告承担违约责任。
原告湖北科赛德起重输送设备有限公司为支持其诉讼请求，向法院提交证据如下：
证据一、企业法人营业执照、组织机构代码证；拟证明原被告主体适格。
证据二、2000年7月26日黄石市起重机械总厂与黄石市生力特钢有限责任公司签订的《租赁合同》及2001年8月20日签订的《租赁合同》修订补充协议书、2005年8月30日签订的补充协议书；拟证明租赁合同内容。
证据三、土地证、产权证，证明原告于2007年取得诉争租赁物的产权；拟证明原告与被告建立租赁合同关系。
证据四、收取被告2012年1月及2月租金11900元的收款收据、进账单；拟证明被告2012年1-2月租金交纳情况。
证据五、关于支付租金的函、要求收取租金的函、快递回执；拟证明原告与2013年1月29日向被告邮寄《关于支付租金的函》提出解除租赁合同，后又于2013年11月12日向被告邮寄《关于支付租金的函》，被告于2013年11月16日回复《要求收取租金的函》，原告已经行使合同解除权，《租赁合同》已于2013年11月解除。
被告鄂州市生力特钢有限公司为支持其辩称意见，向本院提交证据如下：
证据一、鄂州市生力特钢有限公司的营业执照、组织机构代码证；拟证明被告的主体资格。
证据二、《租赁合同》一份；拟证明双方的租赁关系，及合同未到期。
证据三、湖北畅任通置业有限公司于2012年2月11日出具的通知一份；拟证明原告于2011年12月3日将涉案的土地及地面附属物转让给湖北畅任通置业有限公司，强令被告于2012年5月1日搬迁，且两家公司恶意串通，原告故意不收取被告租金。
证据四、被告拍摄的被告厂门被非法封堵的照片；拟证明被告的厂门曾遭到非法的封堵，工作人员及生产材料进出受阻，生产经营被迫停止。
证据五、2013年11月15日，花湖镇政府组织的协调会会议的录音、及原告湖北科赛德起重输送设备有限公司门卫的录音；拟证明被告的厂门被堵及被人干扰正常的生产。
经庭审质证，被告对原告举证的证据一、证据四的真实性及证明目的无异议；对证据二中的《租赁合同》的真实性无异议，但是对于相关《补充协议》的真实性有异议，认为《补充协议》中没有被告单位法定代表人的签名及被告单位盖章；对证据三的真实性有异议，认为应该提供原件；对证据五中的函件，认为应该于2013年1月29日邮寄的收取租金的函，我单位并未收到，2013年11月12日邮寄的函件，我公司收到后已经回函给原告。
原告对被告所举证据一、二真实性就证明目的无异议。对证据三真实性无异议，但是对被告的证明目的有异议，认为湖北畅任通置业有限公司的这份通知既未张贴也未针对被告送达，纯属是该公司的内部文件，不能达到被告的证明目的。对证据四的真实性无异议，但是认为封堵被告的厂门及干扰被告生产的行为与原告无关，且被告报警后，公安机关已经处置。证据五，对花湖政府组织的协调会的录音真实性无异议，对门卫的录音的真实性有异议，认为与本案无关，不能达到被告的证明目的。
综合上述质证意见，本院对证据认定如下：
对原、被告相互无异议的证据本院予以确认。
对原告提交的证据，经审查，本院认证如下：对于证据二中与《租赁合同》有关的《补充协议》，因系黄石市起重机械总厂出让土地之后，移交给原告的，《补充协议》上有被告方股东的签名，故被告的质证意见，本院不予采信，对《补充协议》的真实性本院予以认定。对证据三原告举证的土地证，该证系原告受让土地之后，鄂州市国土资源管理局颁发给原告的土地使用权证，本院对该土地证的真实性予以认定。对证据五，原告认为已于2013年1月29日，通过申通快递邮寄被告，仅提供了快递单，未提供快递单的收取回执，而被告对此予以否定，故被告认为2013年1月29日未收到原告的关于收取租金的函的质证意见成立，本院予以采信。
对被告提交的证据，经审查，本院认证如下：对被告举证的湖北畅任通置业有限公司于2012年2月11日出具的通知，被告是在2013年11月15日花湖政府召开协调会时，取得的，原告也认为，此通知并未张贴及送达给被告，故该份证据仅能证明湖北畅任通置业有限公司自称涉案的土地已经转让，对被告主张的恶意串通，被告故意不收取租金的待证事实，本院不予认定。对证据五中，花湖政府组织召开协调会的事实，本院予以认定。
根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2000年7月26日，原黄石市生力特钢有限责任公司（以下称乙方）与黄石市起重机械总厂（以下称甲方）签订一份《租赁合同》，合同约定由乙方承租黄石市起重机械总厂的原结构车间（使用面积为1604.91㎡）、原总装车间（使用面积为706.71㎡）、原结构车间办公室（面积43.94㎡）共计使用面积为2355.56㎡、占地面积为2698.84㎡的生产性厂房和附属设施三台行车。租金标准为4.00元／㎡／月；月度租金为2356㎡X4.00元／㎡／月=9424元／月，租金实行按月支付，每月的3号前一次性支付该月的应缴租金，如有延误或缓交，乙方则按照欠交租金总额以银行贷款利率承担滞纳金，如乙方欠交租金超过乙方所交风险抵押数额时，甲方有权单方面终止合同；租金从甲方将租赁物全部正式交付乙方之日起向后推迟六十天开始计算租金。等双方的权利义务进行了约定。
2001年8月20日，甲方与乙方又签订了《﹤租赁合同﹥修订补充协议书》，双方约定将合同部分内容变更为：乙方承租甲方的原结构车间（使用面积为856.09㎡）、原总装车间（使用面积为1370.18㎡）、原生产科办公室（使用面积45.45㎡）、车间外部（水塔、煤气发生炉、变压器、水池使用面积折算为185㎡）共计使用面积为2456.72㎡、占地面积为3658.83㎡的生产性厂房和附属设施三台行车。租金标准为4.00元／㎡／月；月度租金为2456.72㎡X4.00元／㎡／月=9826.88元／月，实按9800元／月收，租金实行按月支付，每月的3号前一次性支付该月的应缴租金，如有延误或缓交，乙方则按照欠交租金总额每天按5%承担滞纳金，如乙方欠交租金超过乙方所交风险抵押数额时，甲方有权单方面终止合同，本协议从2001年4月1日起执行。
2005年8月30日甲方与乙方股东签订《补充协议书》，约定车间大门左侧本不属于乙方使用范围，而乙方作为货场一直在无偿使用，经协商，从2005年9月1日起，乙方每月付给甲方车间左侧通道有偿使用费一千元整等双方的权利义务。
2007年原告通过拍卖购得诉争租赁物，与被告间建立了租赁合同关系。2012年2月28日，被告鄂州市生力特钢有限公司向原告交纳租金11900元及水费197元，原告向被告出具了收取租金11900元收款收据及收取水费197元的增值税发票。其增值税发票上记载有原告单位的开户银行及账号。
被告于2012年3月1日起，未向原告交付租金。原告于2013年11月12日向被告邮寄一份《关于支付租金的函》，内容为：原黄石市起重机械总厂与贵公司订立的《租赁合同》、《﹤租赁合同﹥修订补充协议书》和《补充协议书》后，因租赁物所有权转移为我公司所有，此后由贵我双方一直按约履行。但贵公司从2012年3月份起至今，一直未履行交租义务。该行为已经构成严重违约，我公司依约已经享有单方解除合同的权利。故此，我公司现函告贵公司：解除贵我双方之间的租赁合同，请在十日内支付拖欠的租金及违约金并返还租赁物。
被告于2013年11月16日收到后回复了《要求收取租金的函》，内容为：贵公司“关于支付租金的函”我公司于2013年11月15日已收悉，现对你公司的主张提出以下驳斥：一、我公司财务人员自2012年3月以来，多次去你公司要求交纳房租，但贵公司收租人员小方拒不收取，并拒不说明原因，所以并非我公司不履行交租义务。二、自2012年3月以来，我公司的正常生产经营一直受到湖北畅任通置业公司和梅细狗等人的非法干扰致使累计停产一年有余，他们信口胡说，说你们将厂房卖给他方所有，今天你们的收租函件正好证实他们非法干扰企业生产的事实，请贵公司介（届）时作证，因为我们一直未收到你方的转让通知，否则我方（有）优先受让权。综合以上意见，请贵公司尽早与我方结算并收取租金，并按合同第八条13款约定协助我方维护合法权益。被告发函后，至今未向原告履行交纳租金的义务。
2013年11月15日，鄂州市鄂城区花湖镇政府组织原被告双方、湖北畅任通置业有限公司、邀请了花湖派出所、鄂城区杨叶镇政府的相关人员对被告反映的有人干扰工厂正常生产的情况召开了协调会，原被告双方未能达成相关一致的意见。
另查明：黄石市生力特钢有限责任公司于2001年8月31日经黄石市工商行政管理局注销了营业执照。
2011年12月3日，原告湖北科赛德起重输送设备有限公司与湖北畅任通置业有限公司签订一份协议书，湖北科赛德起重输送设备有限公司拟将土地采用转让给湖北畅任通置业有限公司的形式或联合开发的形式进行厂区开发。
2013年5月20日，原告湖北科赛德起重输送设备有限公司与湖北畅任通置业有限公司签订一份《房地产联合开发协议书》，但双方均未到鄂州市国土资源管理局办理土地出让及过户的手续，涉案地块仍是湖北科赛德起重输送设备有限公司的户头。
鄂州市生力特钢有限公司在生产期间曾遭遇他人干扰生产，遂报警。鄂州市公安局鄂城分局花湖派出所于2013年10月3日、10月9日、10月30日、11月5日出警处置，并排除了妨害。
本院认为：黄石市起重机械总厂与原黄石市生力特钢有限责任公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，无违反法律之情形，属有效合同，应予维护。黄石市起重机械总厂将租赁物所有权转让给湖北科赛德起重输送设备有限公司，湖北科赛德起重输送设备有限公司应以权利义务承继者的身份继续履行原租赁合同。因鄂州市生力特钢有限公司长期未交纳租金，湖北科赛德起重输送设备有限公司于2013年11月12日向被告鄂州市生力特钢有限公司发函，要求鄂州市生力特钢有限公司交纳所拖欠的租金并要求解除租赁合同。被告收到函后，未在原告给予的期限内履行交纳租金的义务。湖北科赛德起重输送设备有限公司根据《合同法》第九十三条第二款的规定，行使了合同解除权，且已经通知了鄂州市生力特钢有限责任公司。对鄂州市生力特钢有限责任公司没有按期付清合同项下租金，其有权解除合同，双方租赁关系已因湖北科赛德起重输送设备有限公司行使解除权予以解除。对此，湖北科赛德起重输送设备有限公司与鄂州市生力特钢有限公司签订的《租赁合同》从2013年11月16日起就已解除的事实，本院予以确认。
至于解除合同的责任，湖北科赛德起重输送设备有限公司以鄂州市生力特钢有限公司拖欠租金为由行使合同的单方解除权。鄂州市生力特钢有限公司抗辩称拖欠租金是因原告不按合同约定先履行提供正常的生产经营环境而行使抗辩权，且被告故意不收取租金而原告不知道被告的银行账户，无法交纳租金。本院分析如下：首先，从湖北科赛德起重输送设备有限公司提供的收取租金的银行转账单及水费的增值税发票具体的行为分析，因增值税发票上已经注明湖北科赛德起重输送设备有限公司的银行账号，因此，鄂州市生力特钢有限公司以不知晓湖北科赛德起重输送设备有限公司银行账号无法依约交纳租金的理由不能成立。在租金数额已经确定的情况下，鄂州市生力特钢有限公司可以通过内部管理措施以其他方式支付租金，或者依据合同法第一百零一条的规定，即使在湖北科赛德起重输送设备有限公司无正当理由拒绝收取难以履行支付租金债务时，可以将租金提存。仅仅因为没有银行账号不能阻碍鄂州市生力特钢有限公司支付租金，不能以此为由拒绝履行支付租金的基本义务。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。租赁合同的定义明确了出租人的基本义务是交付租赁物并保证租赁物符合约定用途正常使用、收益，承租人的基本义务是依约定妥善使用、保管租赁物，支付租金。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的“先履行抗辩权”成立的要件不仅要求当事人因同一双务合同互付债务，而且要求明确拒绝履行的内容应当与对应履行内容相适应，即两者之间应具有对等性，双方所付债务处于对等的地位。本案双方对等的义务就是出租人交付租赁物并保证租赁物符合约定用途正常使用、收益，承租人妥善使用、保管租赁物并支付租金。只有这两个基本义务才可能构成相互对等的“互付债务先后顺序”，合同中约定的出租方负责协调承租方的周边关系，仅仅是合同双方约定的附随义务，相对于支付租金，不是双方在该租赁合同中的对等义务，鄂州市生力特钢有限公司依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“先履行抗辩权”的规定，主张在湖北科赛德起重输送设备有限公司不按合同约定先履行提供正常的生产经营环境前，其有权拒绝履行支付租金的义务没有法律依据，不予支持。再者，鄂州市生力特钢有限公司未能提供在合同约定的租金给付期限之前曾通知湖北科赛德起重输送设备有限公司行使抗辩权的证据，且其一直在2012年3月后继续使用场地经营，因此其此项抗辩理由不能成立。综合本案情况，合同解除的责任在于鄂州市生力特钢有限公司。
被告鄂州市生力特钢有限公司认为，湖北科赛德起重输送设备有限公司与湖北畅任通置业有限公司恶意串通，实施了干扰生产的行为，导致企业停产。本院认为，发生他人干扰被告正常生产事件时，被告已经向公安机关报警，花湖派出所出警后对现场进行了处置，排除了妨害。如被告认为因他人干扰行为，侵害了被告的生产经营正常活动，导致停产。被告可依法向公安机关报案追究其刑事责任。被告提交的鄂城区公安分局花湖派出所的接处警时处理现场纠纷的照片，仅能证明鄂州市生力特钢有限公司发生过他人干扰生产的纠纷，公安机关已处置。湖北科赛德起重输送设备有限公司与湖北畅任通置业有限公司签订房地产联合开发协议的行为，并不能成为鄂州市生力特钢有限公司不履行交纳租金的义务的理由。
对原告主张要求被告承担逾期交纳租金的违约金的诉讼请求，本院根据《中华人民共和国合同法》的减损原则即第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”就本案而言，在被告鄂州市生力特钢有限公司长期未付租金后，根据损害的可预见性原则，原告自身也应主动追求合同目的的实现，主动了解何时租金的情况，防止损失扩大化。这不仅是出租人的权利，同时也是出租人在行使权利时应承担的相应附属义务。故原告所主张要求被告承担逾期交纳租金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张鄂州市生力特钢有限公司支付租金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，应予支持。对于房屋租赁合同解除后鄂州市生力特钢有限公司需按月租金11900元的标准支付房屋使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告鄂州市生力特钢有限公司应于本判决生效后十日内立即腾退所租赁的属于湖北科赛德起重输送设备有限公司所有的生产性厂房和附属设施。
二、被告鄂州市生力特钢有限公司应于本判决生效后十日内向原告湖北科赛德起重输送设备有限公司支付自2012年3月至2013年11月底租金249900元，并按同期租金标准每月11900元支付自合同解除之后，从2013年12月1日起的至实际腾房之日的占有使用费。
本案案件受理费6300元，由被告鄂州市生力特钢有限公司负担。该款原告已经预交，由被告于本判决生效后十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：鄂州市财政局财政专户，开户银行：中国建设银行鄂州市分行营业部，账号：42×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711－3357122。
审 判 长 邹志勇
审 判 员 刘春燕
人民陪审员 章政军
二〇一四年七月二日
书 记 员 毛志平