湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终1039号
上诉人（原审原告）黄必松。
委托代理人罗联君，宜昌市亮节律师事务所。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）颜克鑫。
委托代理人杨新江，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人黄必松与被上诉人颜克鑫确认合同解除通知无效纠纷一案，不服宜昌市伍家区人民法院（2014）鄂伍家岗民初字第01285号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员张晓燕担任审判长，审判员沈辰、代理审判员胡晓静参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2008年12月15日，黄必松、颜克鑫签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定，黄必松承租颜克鑫所有的位于宜昌市夷陵大道223号的房屋（房产证号02167**，建筑面积965.5m2），租赁期限自2009年4月1日至2019年3月31日。房屋租金为前5年（2009至2014年）每年10万元；后5年（2014至2019年）在此基础上上浮不超过20%。租金为先交后用，第一年按季度交付，后期按半年交付。押金为30000元。2012年5月8日，黄必松、颜克鑫又签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定，黄必松承租颜克鑫所有的位于宜昌市夷陵大道223号一楼和二楼的部分房产（房产证号02167**，建筑面积747m2），租赁期限自2012年6月30日至2019年6月30日。房屋租金每3年按15%递增，即2012年6月30日至2015年6月30日每年115000元，2015年6月30日至2018年6月30日每年132250元，2018年6月30日至2019年6月30日每年152000元。付款方式按照先交后用的原则，前3年按季度支付，后期按半年支付。上述二份合同签订后，至2013年黄必松均如期履行支付租金的义务。
2014年5月22日，颜克鑫发送短信给黄必松，内容为“黄总：你租的房子2份租赁合同付款期都过几个月了，我的资金也很紧张，恳请3天内将租金付清。拜托了！”黄必松回复“好！谢谢支持！”2014年5月27日，颜克鑫发送短信给黄必松：“请黄老板在今天把半年房租给我”。黄必松回复：“上周星期五都已经安排了”。2014年6月1日，颜克鑫发送短信给黄必松，内容为“黄总!你应交0216765房产证租赁合同半年租金为57500元，0216766房产证租赁合同第一季度租金25000元，第二第三季度租金合计60000元，总计应付租金142500元，请在6月5日前全部付清，须用现金支付，谢谢！”黄必松回复：“颜总，你头（天）发短信，我第二天就安排了资金，……”2014年6月11日上午，宜昌市公证处公证员李新辉与颜克鑫到本市樵湖路海风大厦津汇酒店办公室。颜克鑫向公证员指认了黄必松，并将一份《解除〈房屋租赁合同〉通知》交给黄必松。2014年6月17日，宜昌市公证处对上述行为作出（2014）鄂宜昌证字第3012号《公证书》。2014年6月16日，黄必松通过银行转帐方式向颜克鑫支付租金50000元；17日，黄必松通过银行转帐方式向颜克鑫支付租金50000元。20日，黄必松以现金方式向颜克鑫支付租金7500元，颜克鑫向黄必松出具收据（№3114621），收到房屋租金107500元。颜克鑫于2014年6月11日向黄必松送达《解除〈房屋租赁合同〉通知》，解除双方之间的租赁合同。2014年11月17日，黄必松诉至原审人民法院，请求法院判决：1、依法确认颜克鑫于2014年6月11日送达给黄必松的《解除房屋租赁合同通知》不具有法律效力。2、继续履行双方于2008年12月15日、2012年5月8日签订的两份房屋租赁合同。3、其他如拖欠租金事宜根据约定或法定如实计算。
原审法院认为：黄必松、颜克鑫于2008年12月15日和2012年5月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，黄必松、颜克鑫应遵诚实信用原则依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。该条规定了当事人单方解除合同的五种法定条件，只要存在解除合同的情形之一，当事人就可单方解除合同，而不必与对方协商。结合此案，需考查合同双方是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形。1、颜克鑫于2014年5月22日向黄必松发送短信，要求黄必松3日内缴纳欠缴租金。2014年6月1日，颜克鑫又向黄必松发送短信，要求黄必松在6月5日前向颜克鑫支付租金合计142500元。颜克鑫已经通过发送短信的方式向黄必松履行了催告义务，而黄必松于2014年6月16日至6月20日才向颜克鑫支付了租金107500元，超过了颜克鑫在催告信息中所要求的最后支付期限，故黄必松的行为属于经催告后在合理期限内未履行债务，符合合同解除的法定条件。黄必松虽认为其一直在准备资金支付租金，仅仅因为颜克鑫要求支付现金而不允许刷卡才导致延误，后仍然履行了支付租金义务，不构成解除合同的条件。颜克鑫自2014年5月22日发出短信催告之日起至2014年6月11日发出《解除〈房屋租赁合同〉通知》之日止，留出长达19天的时间用于黄必松支付租金，合同约定的租金支付方式为先交后用，黄必松应当在2014年初就开始准备资金支付2014年第一、二季度的租金，故颜克鑫是给黄必松留出了充裕的资金准备时间。黄必松虽认为颜克鑫要求现金支付是其迟延履行租金支付义务的原因，但双方并未在合同中约定租金支付的具体方式，故双方可以选择租金的支付方式。现黄必松系迟延履行义务的一方，应当按照守约方即颜克鑫的要求支付租金，且在金融业发达的今天，即便按照颜克鑫的要求提取现金支付也无需用到过长的时间，颜克鑫发出要求现金支付的短信后留出5天时间给黄必松履行义务，这一支付方式及支付期限合理，对于黄必松的这一主张，不予支持。2、颜克鑫于2014年6月11日向黄必松送达《解除〈房屋租赁合同〉通知》，双方并未约定异议期限，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，黄必松最迟应于2014年9月11日前向本院提起该确认解除合同通知无效的诉讼。而黄必松于2014年11月17日才提起诉讼，已经超过《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条所规定的最后期限。故对于黄必松所主张的第一、二项诉讼请求，本院不予支持。3、对于黄必松所主张的如拖欠租金事宜根据约定或法定如实计算的诉讼请求，由于没有具体明确的诉讼请求，不予支持。综上，颜克鑫在黄必松经催告后的合理期限内未履行租金支付义务情形下，通知黄必松解除讼争合同，行使法定解除权，于法有据。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项的规定，判决：驳回黄必松的全部诉讼请求。原审法院同时决定案件受理费80元，由黄必松负担。
黄必松不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决部分事实不清。颜克鑫于2014年5月22日进行催告，黄必松于5月23日即准备了租金，但因支付方式、租金上浮20%、第三季度租金是否和前两个季度租金一并支付等由颜克鑫单方面提出的事由而稍有迟延，因此不构成《合同法》第九十四条第三项所规定的解除合同的情形。2、原审判决适用法律错误。《合同法》第九十六条明确规定，通知对方解除合同的必须具备合同法第九十三条或九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力，本案中颜克鑫单方解除合同的行为，既不符合约定也不符合法定解除的情形，因此不发生解除合同的效力。3、原审法院支持颜克鑫解除合同，违背“物尽其用”的原则。因黄必松承租房屋从事酒店经营，租期未过半，其已投入装修资金400万元，安置职工20人，如果合同解除将产生巨大损失。
颜克鑫答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，判决结果公平正义，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审诉讼中，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。黄必松与颜克鑫租赁合同约定租金应先交后用，到颜克鑫2014年5月22日进行催告时，黄必松仍未支付2014年一、二季度租金。颜克鑫于2014年5月22日向黄必松发送短信，要求3日内缴纳欠缴租金。2014年6月1日，又向黄必松发送短信，要求其在6月5日前支付租金，颜克鑫已经多次通过发送短信的方式向黄必松给定了支付期限同时履行了催告义务，而黄必松于2014年6月16日至6月20日才向颜克鑫支付了租金107500元，超过了颜克鑫在催告信息中所要求的最后支付期限。同时黄必松的行为也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的合同法定解除情形，故颜克鑫行有权行使解除权，其通知黄必松解除双方租赁合同，符合法律规定。黄必松作为承租人应该按照诚实信用原则，行使合同权力，履行合同义务，在没有合理履行自己交付租金义务的情况下应对自己行为承担法律后果。此外，黄必松以确认合同无效为由诉至原审法院，经本院审理认为此案应为确认合同解除通知无效纠纷，现予以纠正。
综上，上诉人黄必松的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人黄必松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓燕
审 判 员 沈 辰
代理审判员 胡晓静
二〇一六年五月十三日
书 记 员 张鹏炜