湖南省石门县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民一初字第147号
原告王亚平，男，1964年11月1日出生，土家族，居民，住湖南省石门县。
委托代理人安吉峰，湖南楚江律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人喻世生，湖南楚江律师事务所律师，一般授权代理。
被告石门县城建房地产开发有限公司，住所地：湖南省石门县楚江镇观山居委会澧阳中路98号。
法定代表人刘自儒，系该公司董事长。
委托代理人舒立新，湖南前进律师事务所律师，特别授权代理。
被告杨多财，男，1960年7月26日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。因犯合同诈骗罪，现羁押于石门县看守所。
被告张伯君，女，1971年7月4日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。
被告石门县碧岩泉房地产开发有限公司，住所地：石门县楚江镇中渡居委会四组，组织机构代码证代码76564199-3。
法定代表人何文武，系该公司经理。
委托代理人匡元堂，男，1954年12月24日出生，汉族，居民，住湖南省石门县，一般授权代理。
委托代理人徐德清，石门县法律援助中心律师，特别授权代理。
原告王亚平与被告石门县城建房地产开发有限公司（以下简称城建公司）、杨多财、张伯君、石门县碧岩泉房地产开发有限公司（以下简称碧岩泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月26日立案受理后，依法组成合议庭，因本案被告杨多财涉嫌合同诈骗罪被刑事立案，本案于同月25日中止审理，本院（2013）石刑初字第36号刑事判决书于2013年10月19日生效后，本案恢复审理，于2013年12月2日、2014年4月3日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人安吉峰、被告城建公司的法定代表人刘自儒、委托代理人舒立新、被告杨多财、被告碧岩泉公司委托代理人匡元堂、徐德清到庭参加诉讼，被告张伯君经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告王亚平诉称，2009年2月18日被告杨多财通过竞买取得石门县原百货公司仓库（海石汽修厂）房屋及土地。被告杨多财遂与被告城建公司达成挂靠开发协议，约定由被告杨多财负责投资和销售所开发的房产，被告城建公司按工程造价2%、销售总价1%收取管理费。该项目规划、建筑、施工等手续由被告杨多财以被告城建公司名义办理，城建公司协助并提供公司证照等相关手续。被告城建公司即组建了“石门县城建房地产开发有限公司华天居项目部”，被告杨多财任项目部负责人，并设立项目部银行专户。该地块国有土地使用权变更为被告城建公司，同年7月7日取得规划许可，2011年9月5日取得施工许可。该项目现仍未完工，至今亦未取得商品房预售许可。2008年1月8日，被告杨多财以碧岩泉公司的名义与原告约定，原告预购“华天居”住房一套，原告付购房款14万元。当日原告即交付购房款14万元，被告杨多财出具了有其亲笔签名及盖有碧岩泉公司财务专用章、碧岩泉当时的法定代表人匡元堂私章的收据。因被告不能按期交房，且至今未取得商品房预售许可，原告就此事多次要求城建公司返还14万元购房款，被告城建公司以该签约及收款行为是被告杨多财的个人行为，与公司无关拒绝返还，原告认为被告杨多财与原告签约、收款行为属职务行为，其法律后果应由其所属的被告城建公司承担，即便是被告杨多财有超越职权的行为，被告城建公司也应当承担连带责任。又因被告杨多财与被告张伯君于1992年元月1日在石门县原夏家巷镇政府登记结婚，2011年10月17日在石门县民政局登记离婚。被告杨多财的上述行为发生在与被告张伯君夫妻关系存续期间，该债务属夫妻共同债务，应由其共同偿还。故原告为维护合法权益，诉至法院要求判令四被告返还原告购房款14万元。
原告为证明自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1.原告身份证复印件1份，拟证明原告主体资格；
2.被告杨多财身份证复印件1份，被告石门县城建房地产开发有限公司工商营业执照、被告石门县碧岩泉房地产开发有限公司企业注册登记资料复印件各1份，被告张伯君户籍资料复印件1份，拟证明被告主体资格；
3.拍卖成交确认书1份、拍卖会结果备案书1份、申请国有土地使用权出让及登记报告1份、建筑工程施工许可证1份、城建公司与杨多财签订的挂靠合同1份、石门县城建房地产开发有限公司“华天居”项目工程情况的汇报1份，拟证明：2009年2月20日被告杨多财通过拍卖方式取得了涉案的土地使用权，于2009年9月与被告石门县城建房地产开发有限公司达成口头挂靠协议（2010年6月1日签订书面挂靠协议），并以被告石门县城建房地产开发有限公司的名义开发“华天居”项目，被告石门县城建房地产开发有限公司对被告杨多财以其名义从事房屋销售等经营活动是明知的事实；
4.石门县公安局起诉意见书1份、报警案件登记表1份，拟证明杨多财无法履行合同、按期交房的事实；
5.离婚协议书1份，拟证明：（1）被告杨多财与被告张伯君于1992年1月1日结婚至2011年10月17日协议离婚时止，是夫妻关系；（2）其离婚时共同财产状况；（3）被告张伯君对杨多财在开发“华天居”项目及夫妻关系存续期间所负债务承担连带清偿责任的事实；
6.2008年1月18日收据1份，盖有石门县碧岩泉房地产开发有限公司财务专用章、杨多财私章及匡元堂私章，拟证明原告与被告碧岩泉公司达成购房协议，原告向被告杨多财、碧岩泉公司交付购房定金款14万元的事实。
被告杨多财辩称，原告与被告杨多财达成购房协议和原告预付给被告杨多财14万元购房款的情况属实，收条上的3枚印章都是被告杨多财私自雕刻并加盖的。
被告杨多财未向本院提交证据。
被告张伯君书面辩称：一、原告诉请的返还购房款，基础法律关系是房屋预定合同，该合同是原告与城建公司项目部所签订的，收款由城建公司项目部加盖公章，该行为与被告张伯君没有法律上的关联，因此张伯君不应是本案适格的被告；二、本案中被告杨多财代表城建公司项目部签约、收款的行为属于典型的职务行为，其法律后果应该由公司承担，若认定被告杨多财有超越职权的行为，也应是城建公司与杨多财本人承担连带责任；三、被告张伯君与被告杨多财于2011年10月17日登记离婚，此前的夫妻关系存续期间，即使认定被告杨多财有超越职权的行为而应当承担责任的话，也应认定是其个人债务而不能认定是其家庭共同债务，被告杨多财代表城建公司项目部签约、借款、收款的行为张伯君完全没有参与，也不知情，所有款项均没有用于家庭财产的添置，故该行为与张伯君无关。
被告张伯君未向本院提交证据。
被告城建公司辩称，原告起诉的主体不符，城建公司不是本案适格的被告。收取原告购房款的是被告杨多财以碧岩泉公司名义收取，本案借款发生在2008年1月，而杨多财才拍得土地开发“华天居”是在2009年2月18日，明显与城建公司无关。根据合同相对性原则，收取购房款是原告与杨多财、碧岩泉公司之间的合同关系，故原告对被告城建公司的诉请没有事实依据，应予以驳回。
被告城建公司未向本院提交证据。
被告石门县碧岩泉公司辩称：碧岩泉公司对被告杨多财收取的购房款14万元承担偿还责任的事实、理由和请求均不能成立。因为碧岩泉公司既没有与原告签订购房销售合同，也没有直接收取购房款，特别是被告杨多财擅自收取14万元，根本没有进入碧岩泉公司财务账上。所以碧岩泉公司与此14万元确实无关，该款只能由被告杨多财和城建公司负责偿还。原告主张该14万元收据上盖有碧岩泉公司财务专用章，碧岩泉公司就应偿还此款的理由不能成立。根据碧岩泉公司原经理匡元堂证明，当时该公司既没有从事房地产开发，也没有授权收取14万元购房款，更没有雕刻“石门县碧岩泉房地产开发有限公司财务专用章”。所以，收取该购房款的行为完全是杨多财的个人行为，与碧岩泉公司无关。碧岩泉公司于2011年8月3日转让股权，现在的碧岩泉公司更不应该承担偿还责任，2011年10月19日股东所签《备忘录》约定股东重组、法人变更前的债权债务由原股东承担。综上，应驳回原告对被告碧岩泉公司的诉讼请求。
被告碧岩泉公司为证实自己的答辩主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1.2011年10月19日《备忘录》1份，用以证明碧岩泉公司在转让过程中不存在对外债权债务，即便有债务也由原公司承担，碧岩泉公司以前的行政公章已经交公安局销毁，现在的碧岩泉公司已经启用新的财务章和行政公章，本案与之前和现在的碧岩泉公司均没有关系，公章是杨多财私自雕刻的事实；
2.碧岩泉公司营业执照、组织机构代码证各1份，用以证明被告碧岩泉公司的主体资格；
3.石门县公安局治安大队出具的印章雕刻证明1份，用以证明碧岩泉公司根据公安局批准雕刻了相应公章的事实；
4.匡元堂证明1份，用以证明在交接之前公司的全部债权债务由原碧岩泉公司承担，匡元堂没有用财务公章收取任何人的钱，也没有给任何人授权的事实；
5.证明1份，用以证明新的碧岩泉公司雕刻的财务专用章，可以与杨多财私刻相对比；
6.2014年1月2日石门县公安局治安管理大队出具的证明1份，用以证明2011年8月30日前碧岩泉公司并未向公安局申请备案雕刻行政公章和财务公章，也就是在这之前碧岩泉公司没有从事房地产开发的业务，原告王亚平收据上的公章是杨多财私自雕刻的事实。
对原、被告提交的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
原告提交的证据1、2、5，各被告无异议，本院予以确认；证据3，各被告对其真实性均没有异议，对该组证据的真实性予以采信，但该组证据除拟证明2009年2月20日被告杨多财通过挂靠城建公司拍卖取得涉案土地使用权的事实与本案有关外，其他内容均与本案争议事实不具有关联性；证据4的公安机关报案登记材料和起诉意见书，仅能证明被告杨多财涉嫌合同诈骗被公安机关立案，不是法院最终认定杨多财的犯罪事实，不能证明原告拟证事实。对证据6，被告杨多财无异议，并认可印章系其自行雕刻；被告城建公司对其真实性无异议，但认为与其没有关联性，理由是2009年杨多财才取得土地使用权并与城建公司合作；被告碧岩泉公司质证认为印章均系杨多财私自雕刻，与该公司无关；本院认为，被告杨多财对收取原告14万元购房款，并出具收条的事实均不持异议，故对该证据所拟证的此项事实予以采信，但该证据中加盖的碧岩泉公司财务专用章和“匡元堂”私章，均系杨多财私自雕刻，对原告据此拟证碧岩泉公司收取购房款的事实不予采信，该证据亦不能证明本案与被告城建公司存在关联。
被告碧岩泉公司提交的证据2，原告和其他各被告均无异议，本院予以认定；对其他五项证据，原告和其他各被告对其真实性均无异议，本院对该五项证据的真实性均予采信，并结合被告碧岩泉公司提交的证据1、3、4、5、6，可以认定14万购房款收条上碧岩泉公司财务印章和匡元堂私章均系杨多财私自雕刻的事实。
根据庭审举证、质证及本院认证，结合双方当事人的陈述，本院认定如下事实：
2008年1月8日，被告杨多财以碧岩泉公司的名义与原告约定，原告预购住房一套，购房款为14万元，原告当日即向被告杨多财预付了购房款14万元，被告杨多财向原告出具了收款14万元的收据1份，并在该收据上加盖了杨多财私自雕刻的“石门县碧岩泉房地产开发有限公司财务专用章”、“杨多财”私章和原碧岩泉公司经理“匡元堂”私章。2009年2月，被告杨多财挂靠被告城建公司拍得石门县原百货公司仓库地块（石门县楚江镇老西门社区九澧路2号）进行商品房开发，开发项目取名“华天居”。至2012年8月24日，被告杨多财因涉嫌合同诈骗罪被公安机关刑事拘留时止，华天居已修建至第六层（未封顶），因资金问题而停工。2013年9月29日，被告杨多财因骗取购房款犯合同诈骗罪被石门县人民法院判处有期徒刑十三年，该判决于2013年10月19日发生法律效力。
另查明，石门县碧岩泉房地产开发有限公司成立于2004年3月31日，法定代表人匡元堂，股东为杨平华、匡元堂；2011年8月5日变更登记：法定代表为何文武，股东为何文武、彭廷科；2013年1月10日变更登记：股东何文武。2014年1月2日，石门县公安局治安管理大队出具证明证实，“经核查，在2011年8月3日前，我队未收到‘石门县碧岩泉房地产开发有限公司财务专用章’的申请雕刻备案资料”。石门县公安局治安管理大队出具印章准刻证记载，“碧岩泉公司行政、财务专用章于2011年8月26日经石门县公安局治安管理大队核准。”
再查明，被告杨多财与张伯君于1992年1月1日登记结婚，2011年10月17日在民政部门协议离婚，离婚时对财产分割处理约定：共同财产：石门县原火车站广场的欣园宾馆共三间六层、原石门县消防队11、12号门面、石门县楚江镇小康花园住房（三单元三楼）1套、小型汽车（马自达六）一辆归张伯君所有；华天居开发完工后，房屋一套（自选）、门面二间归张伯君所有，华天居全部门面由张伯君出售至200万元为止（以偿还杨多财在开发华天居时张伯君向其亲戚的借款200万），余下的再由杨多财出售。
本院认为：本案争论的焦点有：一、原告与被告杨多财约定的效力问题。二、各被告是否承担偿还购房款的责任。
一、商品房预定合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因而，本案中原告与被告杨多财关于商品房预售的预定均系无效条款。
二、各被告对购房款偿还是否担责的问题。
（一）被告杨多财的责任承担问题。因商品房预售合同无效，无效合同处理原则是返还财产、赔偿损失。本案中，被告杨多财在未取得商品房预售许可证的情况下预售商品房，是导致合同无效的直接原因，应当向原告承担因合同无效而返还财产即返还购房款的民事责任。
（二）被告张伯君的责任承担问题。因原告所诉给付杨多财的14万元发生在被告杨多财与张伯君夫妻关系存续期间，虽然二人于2011年10月17日协议离婚，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务的除外。”第二十五条规定：“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。”本案中，被告杨多财与张伯君均未能提供证据证明债权人（原告）与债务人（杨多财）明确约定为个人债务，因此，原告请求被告杨多财与张伯君共同返还购房款14万元的诉讼请求，本院应予以支持。
（三）被告城建公司的责任承担问题。本案被告杨多财与原告约定向其预售房屋并收取原告购房款14万元时间为2008年1月8日，而被告杨多财挂靠被告城建公司拍得石门县原百货公司仓库地块（石门县楚江镇老西门社区九澧路2号）进行商品房开发的时间是2009年2月，时间在一年多前。在此后被告杨多财挂靠城建公司进行“华天居”项目开发过程中，原告与被告杨多财之间的约定也没有获得被告城建公司的追认，故本案中被告城建公司不是合同主体，原告请求被告城建公司返回购房款没有事实依据，应不予支持。
（四）碧岩泉公司的责任承担问题。原告主张被告碧岩泉公司与被告杨多财共同偿还14万购房款，理由是在杨多财向其出具的收条上加盖有碧岩泉公司印章和当时该公司经理匡元堂私章，二被告共同收取了该款项。对此，本院认为，被告碧岩泉公司自成立之日至2011年8月26日未申请雕刻财务专用章，该收条上的章印系被告杨多财私自雕刻和加盖的，并非碧岩泉公司的真实意思表示；且该笔款项没有进入碧岩泉公司账户，而是为被告杨多财收取。故被告碧岩泉公司与原告之间没有合同关系，原告主张被告碧岩泉公司承担责任没有事实依据，对原告该项诉请，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的的规定，判决如下：
一、被告杨多财于本判决生效后三十日内返还原告王亚平购房款14万元，被告张伯君承担连带清偿责任；
二、驳回原告王亚平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3100元，由被告杨多财负担2100元、被告张伯君负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 蒋湘斌
人民陪审员 李 勇
人民陪审员 陈统儒
二〇一四年五月十四日
书 记 员 吴亚兰
附：相关法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
3.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于第第三款规定情形的除外。
第二十五条当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。
一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。