北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11653号
上诉人（原审原告，反诉被告）王成军，男，1985年2月13日出生。
委托代理人闫福东，山西乌金律师事务所律师。
委托代理人佘富勤，男，1967年12月29日出生。
被上诉人（原审被告，反诉原告）石立新，男，1966年9月13日出生。
上诉人王成军因与石立新房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第01215号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人石立新经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭，本院依法予以缺席审理，本案现已审理终结。
2014年11月，王成军诉至原审法院称：2014年5月17日，我与石立新经过北京麦田房产经纪有限公司居间介绍签订了北京市存量房屋买卖合同，约定我以750万元价格向石立新购买北京市朝阳区××房屋。合同签订后，我支付了定金和首付款，并办理了贷款；而石立新拖延办理缴税和过户手续，且未解除房屋抵押。现我起诉，要求石立新退还购房款270万元。
石立新答辩并反诉称：2014年5月17日，我与王成军签订北京市存量房屋买卖合同，约定我以750万元的价格向王成军出售北京市朝阳区××房屋。合同签订后，王成军迟迟未履行付款义务，导致合同无法继续履行。2014年12月11日，我与王成军签订解约协议书，约定由于王成军后期购房款不能及时到位，双方解除北京市存量房屋买卖合同，王成军应于2014年12月12日前配合我办理本次交易的网签注销手续。王成军违约造成合同解除，我有权扣留定金70万元。另我提出反诉，要求王成军支付违约金150万元。
王成军针对反诉辩称：解约协议书是北京麦田房产经纪有限公司出具的，其记载的内容不是事实。我的首付款和贷款已经覆盖了购房款，合同不能履行的真正原因是石立新没有办理房屋现有抵押的解除手续。
原审法院经审理查明：2014年5月17日，石立新作为出卖人，王成军作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区××房屋；成交价格750万元；买受人应于签订合同当日支付定金70万元；出卖人应于2014年8月15日前向抵押权人申请提前清偿借款；买卖双方应于2014年8月15日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额370万元；买受人以自行交接方式于2014年5月27日前支付出卖人购房款100万元；买受人以自行交接方式于2014年7月20日前支付出卖人购房款210万元；买卖双方应于贷款获得批复后5个工作日内办理税、费缴纳手续，并于取得契税完税证后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续；任何一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按成交价格的20%向违约方索赔。
王成军称其于2014年5月17日支付定金70万元，于2014年6月9日支付购房款100万元、逾期付款利息1.5万元，于2014年7月20日支付购房款100万元。石立新称其于2014年5月18日收到定金60万元，于2014年6月7日收取购房款60万元，于2014年6月9日收到购房款40万元、逾期付款利息1.5万元，于2014年7月19日收到购房款100万元；另曾自居间方北京麦田房产经纪有限公司收到转付定金10万元。
2014年12月11日，石立新作为出卖人，王成军作为买受人，北京麦田房产经纪有限公司作为居间方，三方签订解约协议书。该解约协议书记载买卖双方通过居间方提供的居间服务签订了北京市存量房屋买卖合同，后因买受人后期购房款不能及时到位，现经三方协商约定如下：三方分别签署的北京市存量房屋买卖合同及居间服务合同解除，交易终止合同作废；买受人已经向出卖人支付购房款270万元，合同解除后，已支付钱款问题，双方另行约定；买受人应于2014年12月12日前配合出卖人办理本次交易的网签注销手续，如拒绝或拖延办理应承担所造成的损失；居间方向买受人退还全部已收取的居间服务费14.7万元。
王成军称其与石立新于2014年7月19日商定贷款增加至465万元，另于交房时再支付余款15万元；故原定在2014年7月20日前支付的购房款数额由210万元减至100万元。石立新认可其曾于2014年8月下旬陪同王成军进行贷款面签，但称其不知悉贷款申请数额。王成军提交了个人二手房贷款承诺函，以证明中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行已批准向其发放贷款465万元，但该笔贷款需要待房屋过户后方可实际发放；王成军还称解约协议书所载不能及时到位的后期购房款即指该笔贷款。
经法院释明，石立新称如果法院不支持同时适用定金条款和违约金条款，则其选择适用定金条款。
审理中，经王成军申请，法院裁定对石立新名下价值270万元的财产予以查封、冻结、扣押。
原审法院审理认为：王成军与石立新签订的北京市存量房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。王成军系完全民事行为能力人，其应当知悉并理解所签解约协议书内容的法律效果。该解约协议书叙明解除北京市存量房屋买卖合同的原因系王成军的“后期购房款不能及时到位”；且各方在该解约协议书中明确王成军配合石立新办理网签注销手续的时限的同时，却约定已付购房款问题另行解决；上述内容均可以表明买卖双方系因王成军的违约行为而解除北京市存量房屋买卖合同。王成军提交的二手房贷款承诺函仅能证明其增加了贷款数额，但不能证明其已与石立新就变更付款时间以及方式达成一致意见，即该二手房贷款承诺函不足以推翻各方在解约协议书中关于合同解除原因的表述。
双方所签北京市存量房屋买卖合同因王成军的违约行为而解除，石立新有权要求王成军承担违约责任。经法院释明，石立新选择定金条款主张其权利；故法院判令石立新向王成军返还扣除定金数额的购房款，即200万元；石立新基于违约金条款提出的反诉请求，法院予以驳回。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，于2015年7月判决如下：一、石立新于判决生效之日起十日内向王成军返还购房款二百万元。二、驳回王成军的其他诉讼请求。三、驳回石立新的全部反诉请求。如果石立新未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决后，王成军不服原审判决，上诉至本院请求撤销原审判决第二项，改判石立新返还定金70万元，由石立新承担本案诉讼费。王成军的上诉理由为王成军积极履行房屋买卖合同，不存在根本违约行为，王成军单方支付居间费14.7万元足以证明王成军是本着积极买受房屋的态度购买该房的。王成军作为房屋买卖合同买受人已经履行了付款这一主要义务。王成军虽然并没有完全按照房屋买卖合同约定的时间及数额支付购房款项，但王成军的行为依法属于一般性违约行为，而且石立新对王成军交款事实的接受，也证明石立新事实上也同意对原合同的变更履行，在此期间石立新未提出任何异议。石立新与麦田公司恶意串通的《解约协议书》不应具有法律效力，王成军不存在根本违约行为，石立新无权解除合同。石立新未上诉，经本院依法传唤，未到庭应诉。
本院审理查明：二审审理期间，王成军申请证人孙×到庭作证，用以证明王成军与石立新就合同约定的拟贷款金额370万元和2014年7月20日前应付210万元达成了新的口头协议，约定增加贷款金额，降低应付的210万元。王成军于2015年10月9日向本院提交《申请法院调取证据申请书》，请求法院到北京市朝阳区房管局房屋权属登记中心调取“京房权证朝私06字第××号”房屋设定抵押登记的情况以及到中国工商银行朝阳支行调取2014年8月下旬石立新在银行面签的材料。
本院查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。
以上事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、解约协议书等在案佐证。
本院认为：王成军和石立新双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约享有权利、履行义务。根据该合同约定，王成军应于2014年7月20日前向石立新支付购房款210万元，王成军未能履行该约定，仅向石立新支付了购房款100万元。王成军主张其与石立新达成了新的口头协议，就合同约定的付款金额、时间和方式等达成了一致意见。对此，王成军虽提交二手房贷款承诺函，并申请证人孙×出庭作证，但该二手房贷款承诺函仅能够证明其增加了贷款数额，证人的证言仅能证明王成军、石立新就贷款数额和王成军应付款项进行了协商，不能证明王成军与石立新已就新的付款数额和付款方式达成了一致意见。同理，王成军申请调取的银行面签材料仅能证明王成军在石立新的配合下增加了贷款数额，但不能证明王成军与石立新已就新的付款数额、付款方式以及后续的履行细节问题达成了一致意见，故本院认为没有调取该面签材料的必要。且王成军随后与石立新、北京麦田房产经纪有限公司签订解约协议书上明确记载因买受人后期购房款不能及时到位，三方协商约定《北京市存量房屋买卖合同》解除。结合该解约协议书载明的合同解除原因以及王成军实际付款的数额可以认定《北京市存量房屋买卖合同》因王成军不能按时交付约定的购房款数额而解除。石立新有权要求王成军承担违约责任，不予返还收取的70万元定金。此外，按照约定，王成军支付首付款的付款义务在先，石立新的解除房屋抵押手续的义务在后，王成军未能按时足额支付约定的购房款数额，对石立新筹集足够的款项办理涉案房屋的解抵押手续造成影响，故本院亦认为没有调取“京房权证朝私06字第××号”房屋设定抵押登记情况的必要。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由王成军负担1296元（已交纳），由石立新负担3704元（王成军已预交，石立新于本判决生效之日起七日内给付王成军）。
一审本诉案件受理费28400元，由王成军负担5600元（其中322元已交纳；另5278元，于本判决生效之日起七日内交纳），由石立新负担22800元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费9150元，由石立新负担（已交纳）。
二审案件受理费10800元，由王成军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 刘正韬
代理审判员 郑吉喆
二〇一五年十月十九日
书 记 员 吴可加