广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4263号
上诉人（原审原告）：黄佩仪，住广州市白云区。
委托代理人：曾义。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局，地址：广州市荔湾区。
法定代表人：王秋平，职务：。
委托代理人：陈斯毅、邹荷。
上诉人黄佩仪因与被上诉人广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（以下简称“荔湾房管分局”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔字第1213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年9月6日，黄佩仪与荔湾房管分局签署了《广州市国有土地上房屋征收补偿协议书（非住宅）》，约定：荔湾房管分局征收黄佩仪荔湾区西湾路51号铺，产权面积145.4993平方米，另加建面积（混合结构）17.9301平方米；荔湾房管分局将产权自有的座落在荔湾区环市西路35之20号首层铺（框架结构），建筑面积115.045平方米、荔湾区环市西路35号之三首层铺（框架结构），建筑面积49.93平方米的房屋，合计总面积164.975平方米（下称补偿房屋），用作拆迁黄佩仪原址房屋后的产权调换补偿；荔湾房管分局负责补偿房屋的土地出让金，补偿房屋土地出让金从2013年9月起计算，使用年限40年；本协议自黄佩仪签字之日起，荔湾房管分局必须在180天内给黄佩仪办理补偿房屋新的房屋产权证。等等。协议签订后，黄佩仪将原址房屋交付给荔湾房管分局拆迁，荔湾房管分局亦将上述补偿房屋交付黄佩仪使用。
2013年12月31日，黄佩仪取得上述补偿房屋产权证，即粤房地权证穗字第××号与粤房地权证穗字第××号房地产权证，该产权证附记记载：已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从2001年12月19日起。
2014年2月18日，黄佩仪委托广东经国律师事务所向某湾房管分局发出《律师函》，认为协议书约定补偿房屋土地出让金从2013年9月起计算，使用年限40年，而房地产权证上记载“使用年限40年，从2001年12月19日起”，二者使用年限相差了12年，严重损害了黄佩仪利益，要求荔湾房管分局给予解决。荔湾房管分局确认已签收上述律师函，也与黄佩仪联系协商过，但双方未达成一致，故导致本案诉讼。
为证明因使用年限的减少而给黄佩仪造成的损失，2014年3月19日，黄佩仪委托广东正诚资产评估房地产土地估计有限公司对上述补偿房屋在价值时点为2014年3月19日、剩余使用年限分别为39.5年与27.75年的房屋市场价值进行评估。经该公司评估，剩余使用年限为39.5年的房屋市场价值是2336.68万元，剩余使用年限为27.75年的房屋市场价值是2037.96万元，两者相差298.72万元，即本案黄佩仪要求荔湾房管分局赔偿的损失金额。为证明黄佩仪因上述两份评估报告而支出评估费20000元，黄佩仪出具了一份由广东正诚资产评估房地产土地估计有限公司开具的《广东增值税普通发票》，该《发票》显示黄佩仪支出评估费18867.92元，税额1132.08元，价税合计20000元。
黄佩仪于2014年5月26日向原审法院提起本案诉讼，以荔湾房管分局交付标的物因使用年限不符合约定给黄佩仪造成了房屋价值的减损为由，请求：一、请求判令荔湾房管分局因违约行为而产生的损害赔偿责任300万元及评估费2万元。二、请求判令荔湾房管分局承担本案的诉讼费、评估费。
原审法院认为：黄佩仪与荔湾房管分局签署的《广州市国有土地上房屋征收补偿协议书（非住宅）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。根据协议的约定，荔湾房管分局“负责补偿房屋的土地出让金，补偿房屋土地出让金从2013年9月起计算，使用年限40年”，但从黄佩仪取得的补偿房屋的产权证可以看出，补偿房屋的“使用年限40年，从2001年12月19日起”。很明显荔湾房管分局未能按协议约定将“从2013年9月起计算，使用年限40年”的房屋补偿给黄佩仪，构成违约，应当承担损害赔偿等违约责任。
原审法院认为本案的争议焦点是荔湾房管分局应该承担损害赔偿责任的范围。依合同法的规定，损害赔偿的范围应相当于因违约所造成的损失，包括履行后可以获得的利益。黄佩仪认为因违约给其造成的最直接的损失是房屋价值减损，该损失已实际发生，并对剩余使用年限分别为39.5年与27.75年的房屋市场价值进行评估，从而以二者差价300万作为损失请求荔湾房管分局赔偿。原审法院认为，首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除因社会公共利益需要收回的，应当给予批准”。可见，土地使用权的使用年限届满后，黄佩仪并不必然失去土地使用权，而是可以通过申请续期继续使用，而评估报告是设定在土地仅剩有39.5年或27.75年使用期即没有续期的条件下作出的，故该评估报告并不能准确反映出土地使用年限对房屋价值的影响。其次，两份评估报告的差价不能反应出黄佩仪的实际损失。由于使用年限的减少还未影响黄佩仪对案涉房屋的正常的日常使用，因使用年限差异在买卖或抵押或以其他形式处分房屋而给黄佩仪造成的损失还未实际发生，故不能以此计算黄佩仪的实际损失。综上，黄佩仪依据评估报告计算出的损失金额，原审法院不予采信。
目前来看，黄佩仪的损失是年限到期后，黄佩仪要多支付这12年的土地出让金，即28年以后黄佩仪要购买这12年的土地使用权而因此支付的金额。该部分金额目前无法确定，需根据今后的规定计算。现荔湾房管分局同意补偿黄佩仪12年的土地出让金147141元，故对于该部分金额，原审法院予以支持，若该部分金额不足以弥补黄佩仪实际损失的，黄佩仪亦可待期限届至缴纳土地出让金后再行请求其他损失。鉴于黄佩仪提供的证据不足以证明已产生了300万元的实际损失，故对于黄佩仪的其他诉讼请求，不予支持。黄佩仪要求荔湾房管分局支付评估费用2万元，也因法律与事实依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局赔偿因违约行为而给黄佩仪造成的损失147141元。二、驳回黄佩仪的其他诉讼请求。一审受理费15480元，由黄佩仪负担13859元，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局负担1621元。
判后，上诉人黄佩仪不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院一方面认为被上诉人交付的标的物不符合合同约定，故没有完全按照合同履行义务，其违约事实已经成立，应承担损害赔偿责任，另一方面，在被上诉人没有其他证据予以佐证的情况下，对上诉人主张的经评估公司评估出损害金额不支持，而在被上诉人没有提交任何证据的情况下，采信其陈述的损失仅为147141元，上诉人认为一审法院据此作出的判决缺乏事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，”上诉人与被上诉人当初达成合议，合同目的很明确，从面积看，置换房屋与被置换房屋面积相当，就地理位置而言，被置换房屋不及原拆迁房屋所处地理位置优越，双方很明确约定，置换房屋的使用年限应从2013年9月起算四十年，然而，实际情况是上诉人拿到房产证后才知，置换房屋使用年限从2001年起算四十年，如果被上诉人完全按照合同约定履行，上诉人可获得的是一套从2013年9月起算还有四十年足年使用权的商铺，其价值显然远远高于现有商铺价值，上诉人的可得利益已经损失，因此，上诉人委托评估公司以符合合同约定的房屋价值和不符合合同约定的房屋价值的差额作为损失的计量依据于法有据，于情合理，故请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。为此上诉请求：1、撤销（2014）穗荔法民三初字第1213号判决；2、改判被上诉人向上诉人支付因违约而产生的损害赔偿金300万元及评估费2万元；3、改判被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。
被上诉人荔湾房管分局当庭答辩并庭后向本院提交代理词，称：一、上诉人黄佩仪与被上诉人荔湾房管分局签订的《广州市国有土地上房屋补偿协议书》是双方在友好协商下作出的真实意思表示，荔湾房管分局已对黄佩仪进行充分的补。二、《征收补偿协议》第11．3条，是为了明确置换房屋土地出让金由谁负担的问题。三、上诉人黄佩仪主张的损失赔偿数额缺乏事实依据与法律依据。综上所述，《征收补偿协议》是上诉人黄佩仪与被上诉人荔湾房管分局之间的真实意思表示，被上诉人荔湾房管分局己就征收上诉人黄佩仪原址房屋作出充分的优厚的补偿。被上诉人荔湾房管分局目前尚未完全履行《征收补偿协议》的约定，但未给上诉人黄佩仪造成实际的损失。上诉人黄佩仪的上诉请求没有任何事实依据和法律依据，被上诉人荔湾房管分局请求贵院依法驳回其上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：双方当事人签署的《广州市国有土地上房屋征收补偿协议书（非住宅）》意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。被上诉人未能按协议约定将“从2013年9月起计算，使用年限40年”的房屋补偿给上诉人，构成违约，应当承担损害赔偿等违约责任。
本案的争议焦点是违约行为造成上诉人损失的确认问题。由于现行法律及法规对于不动产使用年限到期后申请延续的具体费用并不清晰，导致使用年限不符合同约定的实际损失后果无法确认及预知。故此，对于年限差额价值的计算，无论上诉人以现有房产价值评估抑或被上诉人以现行土地出让金额计付均无事实及法律依据。上诉人亦无充分证据证实实际损失或预期损失的范围。上诉人该部分上诉缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。原审鉴于被上诉人主动要求赔付147141元，在不影响上诉人损失认定的情况下，予以判决，被上诉人亦无就此提出上诉，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30960元，由上诉人黄佩仪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年四月八日
书 记 员 党春婷