光山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）光民初字第00551号
原告龙飞，男，汉族，1968年1月24日生。
委托代理人陈功勤，河南人天律师事务所律师。
被告王志玉，男，汉族，1957年9月10日生。
委托代理人李厚民，河南人天律师事务所律师。
第三人余义友，男，汉族，1961年9月24日生。
原告龙飞诉被告王志玉、第三人余义友房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙飞及其委托代理人陈功勤、被告王志玉委托代理人李厚民、第三人余义友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1993年，原告在原光山县泼陂河镇医院购买了一处房改房并定居。2011年，王志玉欲在原光山县泼陂河镇卫生院搞开发，因人生地不熟，全权委托其老表余义友与各住户进行协商并处理周边关系。余义友在与各住户协商过程中，由于住户很多，住户委托原告作为代表与余义友进行协商，余义友就找原告协商各项事宜，原告在处理该事宜时付出了大量的心血。原告与余义友协商自己房屋置换面积时，原告房屋后面有一块菜园需要补偿，余义友承诺原告另外补偿转换面积33平方米，不计算在房屋置换面积范围内，又不愿写在正式合同上，2011年11月18日，余义友写下亲笔承诺书。合同履行过程中，王志玉对余义友的承诺不予认可，交付房屋时，这33平方米不愿计算在内。原告与王志玉签订合同时，王志玉交房期限为原告交付原有房屋钥匙后365个工作日。合同履行期限到期后，王志玉没有履行合同的约定，而拖延三年交房，导致原告多租三年房屋，给原告造成经济损失。为了维护原告的合法权益，请求判决王志玉补足房屋置换面积33平方米，赔偿因延迟履行合同给原告造成的经济损失18000元，并承担本案诉讼费用。
为支持诉称理由，原告方举证如下：
1、原告身份证复印件一份，证明龙飞作为原告主体适格；
2、《泼陂河镇老医院居民区房屋改建协议书》、《房屋改建协议》，房屋置换面积计算依据，张顺楷、余传国、ＸＸ、李长明的证明，证明龙飞与王志玉之间存在合同关系，龙飞与王志玉签订的房屋改建协议书房屋置换面积不包括余义友承诺给龙飞补偿置换面积33平方米，余义友有代理权，龙飞房屋实际使用面积要比王志玉测量的面积大，王志玉不能按期交付新房，每月支付房屋500元；
3、余义友的承诺书、方明珠的证明、ＸＸ的证明、李长明的证明，证明王志玉委托余义友处理泼河老医院房屋的过程中，与原住户商谈土地面积的测量、新房面积的置换等事实，余义友承诺给龙飞另补33平方米房屋置换面积；
4、租房合同、闫化金的收条、龙飞、李长明、方明珠、ＸＸ等人的信访材料，证明王志玉有违约行为，王志玉未按约定交房，王志玉未另外补偿龙飞33平方米的房屋置换面积，王志玉违约行为给龙飞造成经济损失18000元。
被告王志玉辩称：一、原告让被告补足置换面积33平方米不符合事实，无法律依据。原、被告2011年11月19日签订有泼陂河镇老医院居民建房改建协议书，在协议书中明确约定置换面积为157.02平方米，房屋早已建成可以交付使用，但原告无故拒不接受。至于原告在诉状中所述2011年11月18日第三人余义友亲笔写下的承诺书，被告完全不知。到目前，被告从未见过承诺书，如按原告所述余义友写有什么承诺书，那也是余义友的个人行为，应由余义友承担其承诺的相应责任。二、原告要求被告赔偿延迟履行合同造成的经济损失18000元与事实不符。事实上，原告所联建的房子在2013年初就能交付使用，被告也多次催告原告来接管房屋，但原告无任何正当理由不来接管，对此造成的损失应由其本人承担。三、本案的案由是合同纠纷，诉状中第一项诉讼请求的内容不是我与原告所签协议的内容，该项诉讼请求的内容涉及到代理关系，故不应放在合同纠纷中处理，为支持辩称理由，被告举证如下：申请书一份，泼河老医院现状图一份，证明被告联建房屋经过住户和医院领导同意。
第三人余义友辩称，请求原告和被告按照协议约定履行。原告诉状中部分不属实：1、原告作为住户代表不是事实，不是住户委托原告，是我聘请原告的。原告想自建房屋，被告不同意，自此双方产生矛盾。2、原告房屋后面不是菜园，是一片小树林。3、被告知道并认可这件事，原告和被告发生争执时，被告也继续认可。被告答应给我一间车库，但是没有给，双方发生争执。原告诉状中不符合合同约定的有两处：1、被告不是搞房地产开发的，是与原住户联建建房；2、交房期限不是365天，是有效工作日365天。原告房屋东边是小菜园，这是公共用地。当时联建盖房时，原告为建房作了很多工作，被告默认了原告占用了其房屋东边的小菜园。原、被告争执的根本在于双方画的图纸有面积差异。承诺条中写的不明确，这是被告指示我这么干的。原告不能到我家中吵闹。请求法庭调解。
为支持辩称理由，第三人余义友举证如下：
1、原告本人绘制的草图一份；
2、委托书复印件一份、2011年9月28日房屋改建协议复印件一份、被告王志玉绘制的草图复印件一份、2011年11月19日原、被告签订的协议复印件一份；
3、房屋面积认定复印件一份。
经本院组织质证，被告王志玉对原告龙飞证据的质证意见为原告提供的第一份证据中原告身份证没有异议。第二份证据中协议书没有异议，余义友承诺书和改建协议书，承诺书在协议书之前，如果被告知情，会将承诺内容写进协议书，可以看出被告不知情。第三份证据中证明没有证明人的具体身份信息，证明内容一致，有做假证的嫌疑。证明内容笼统，证人应到庭作证。第四份证据中租房合同，出租方没有出具房屋的信息，原告租房居住与要求被告承担责任没有直接关系。被告已将房屋建好，且已通知原告接收房屋，原告未接收房屋，造成的损失被告不承担。第三人余义友对原告龙飞提供证据的质证意见为承诺书是真实的，协议书是真实的，租房合同不知道，证人证明是真实的。原告龙飞对被告王志玉提供证据的质证意见为该组证据与本案无关。第三人余义友对被告王志玉提供证据的质证意见为该组证据与本案无关。原告对第三人提供证据的质证意见为真实性无异议。之所以先写承诺书，后写协议，是因为原、被告之间就房屋面积有争议。被告对第三人提供证据的质证意见为第三人出示的均是复印件，没有被告王志玉签字确认，被告对此事不知情。
经审理查明，原告龙飞于1993年购买位于泼陂河镇老医院居民区房改房。2011年9月28日，原告龙飞向被告王志玉出具委托书，委托王志玉对原告现有住宅进行改建，并于同日签订房屋改建协议一份，该协议签订时，第三人余义友作为中间人在该协议中签名，并填写有泼陂河镇老医院居民区各用户申领表，申领表中原告龙飞房屋的现有面积为130.85平方米，置换后面积为157.02平方米，申领户型为130±5平方米，车库20-25平方米。2011年10月26日，原告龙飞作为申请人，向泼陂河镇卫生院申请对旧房进行改建，泼陂河镇卫生院予以同意。2011年11月18日，第三人余义友向原告龙飞出具承诺书一份，承诺补偿龙飞房屋置换面积33平方米。2011年11月19日，甲方王志玉与乙方龙飞签订泼陂河镇老医院居民区房屋改建协议书，协议约定根据双方之前签订一系列协议，作出如下约定：（三）1、经甲、乙双方实际测量并核实，乙方现有面积为130.85平方米，置换面积为157.02平方米，申领户型为130±5平方米。3、工期为365个有效工作日，自乙方交现有房钥匙为期限，如到期不能交新房，甲方支付乙方每月房租费500元。如遇不可抗拒的自然灾害和人为干扰，则后延工期。4、面积找补：（乙方置换面积低于本人申（实）领房面积，则依低于市场价200元／平方米补款甲方。（乙方置换面积高于本人申（实）领房面积，有两种处理方式供乙方选择：A、用多余面积按1：1的比例置换车库或储藏室，超过部分按照1800元／平方米补款甲方。B、甲方依低于市场价200元／平方米补款乙方。
另查明，原告龙飞搬出其旧房后在泼陂河镇泼陂河街寨新公路旁租闫化金房屋居住，租金每年6千元，租房至今。
还查明，被告王志玉在泼陂河镇老医院居民区建造三栋六层居民楼，无审批、建设、竣工、验收手续。
上述事实，有身份证复印件、泼陂河镇老医院居民区房屋改建协议书、房屋改建协议、证明一份、租房合同、房屋租金收条、承诺书、证明材料、申请书、委托书复印件、申领户型登记表及庭审笔录等在卷佐证，可以作为定案的依据。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中第三人余义友与被告王志玉系姑表关系，王志玉投资改建泼陂河镇老医院居民区过程中，第三人余义友一直参与其中，并代表被告王志玉与原住户进行土地面积测量、新房面积置换等事宜，且在原告龙飞与被告王志玉签订的泼陂河镇老医院居民区房屋改建协议书中，第三人余义友作为见证方在协议中签字。在庭审中，第三人余义友明确表示其受被告王志玉委托与原告龙飞协商房屋改建，其作出的承诺行为代表被告王志玉，故第三人余义友作为被告王志玉的委托代理人，其向原告龙飞作出的承诺行为应由被告王志玉承担民事责任。原告龙飞与被告王志玉签订的房屋改建协议书系原告龙飞与被告王志玉签订，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案中原、被告之间的房地产联建开发行为系房地产开发的一种类型，房地产开发项目的施工、建设必须符合国家的有关标准和规范，被告王志玉未提供其开发该项目的审批、建设、竣工、验收手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，且该项目三栋六层建筑的承建方无建筑资质，故原、被告之间签订的泼陂河镇老医院居民区房屋改建协议书系无效协议。本案中原告的旧房已被拆除，无法返还，故被告应折价赔偿原告的损失。根据双方在协议书中约定，置换面积为157.02平方米，该面积与申领户型登记表中的面积相符，后2011年11月18日余义友出具的承诺书中的面积不包含在2011年11月19日原、被告签订的泼陂河镇老医院居民区房屋改建协议书，故被告王志玉总共应赔偿原告房屋面积为190.02平方米。原、被告双方在签订合同时约定房屋价格为每平米1800元。原告诉称要求被告赔偿因延迟履行造成的损失18000元，原、被告在合同中约定工期为365个有效工作日，双方对该日期的理解产生分歧，合同系被告提供，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式调解由两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，合同系被告王志玉提供，现原、被告双方对工期产生争议，应作出对提供格式条款一方即王志玉不利的解释，故本案中的365个有效工作日应理解为365天。现依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，判决如下：
一、原告龙飞与被告王志玉签订的泼陂河镇老医院居民区房屋改建协议书无效；
二、被告王志玉赔偿原告龙飞房屋损失342036元（190.02平方米×1800元／平方米）；
三、被告王志玉赔偿原告龙飞租金损失18000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6400元，由被告王志玉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 陈梦扬
审 判 员 汪安强
人民陪审员 阚全福
二〇一五年十月二十四日
书 记 员 雷 建