江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第2695号
原告吴艳。
被告詹军仁。
原告吴艳与被告詹军仁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月4日公开开庭进行审理。原告吴艳、被告詹军仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴艳诉称：2013年1月4日，原告经人介绍决定购买被告所有的位于江苏省昆山市张浦镇学士路188号蓝波湾XX号楼XXX室房产，双方于2013年1月29日通过中介签订房屋买卖合同，房屋转让价格为66万元，并约定在2013年3月15日前完成产权过户手续。原告于2013年1月4日向被告支付定金1万元、于2013年1月29日向被告支付购房款20万元，2013年3月25日，由于被告未在约定的时限内办理过户手续，因此，双方在案外人章礼成的见证下，签订购房补充协议，约定被告在2013年4月15日前办理过户手续，否则应承担违约责任，同日原告向被告支付购房款20万元。2013年4月4日，原、被告双方及案外人章礼成共同签署房屋尾款托管协议一份，约定房屋转让尾款25万元由案外人章礼成暂为保管，至此原告的购房款已经付清。原、被告双方在2013年1月29日对房屋进行了交接，原告收房后对涉案房屋进行了重新装修，并于2013年7月15日入住至今。原告曾多次要求被告配合过户，被告均以各种理由拖延至今。为了维护原告的合法权益，诉至法院请求：1、确认原、被告双方于2013年1月29日签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告协助原告办理昆山市张浦镇学士路188号蓝波湾XX号楼XXX室的房屋所有权证及土地使用证的过户手续；3、判令被告承担违约金143960元（以41万元为基数，按同期银行贷款利率6%自2013年4月15日计算至2015年6月1日）；4、本案的诉讼费由被告承担。
被告詹军仁辩称：我是在2013年在吴中法院被限制出境，无法办理过户是因为无法办理房产中心需要的单身证明，导致没有办法及时过户。我们双方签订的房屋买卖合同是真实、有效的。我认为原告主张的违约金过高，我的房子可以租2800一个月，从2013年1月29日把房子交给原告，我也没有跟原告计算过房租。
经审理查明：2013年1月29日，原、被告签订房屋买卖合同一份，该合同约定被告将其所有的位于昆山市张浦镇学士路188号蓝波湾XX号楼XXX室房产出售给原告，房屋建筑面积为147.76平方米，房屋总价为66万元，双方约定于2013年3月15日前赴昆山市房产交易中心办理过户手续。
2013年3月25日，原、被告及见证人章礼成共同签订购房补充协议一份，该协议载明：被告由于手续问题，无法在2013年3月15日提供相应的过户手续给原告。现经双方协商，被告同意在已付41万元，被告收到钱后两个星期内（2013年4月15日前）将所有的过户手续（台胞证、户籍滕本、房产证、土地证）的相关有效证件提供给原告，双方协议如下：1、原告所支付的41万元，被告从原告付款之日起按月息3%支付利息给原告；2、若被告在2013年4月15日前不能提供所有相关有效证件，所有因买卖产生的税费约8万元由被告承担；3、若最终不能成交，被告必须承担原告的房屋装修费用和期间所产生的付款总额41万元及已付总额月息3%的总费用。
原告于2013年1月4日向被告支付定金1万元，于2013年1月29日向被告支付房款20万元，于2013年3月25日向被告支付房款20万元，于2013年4月5日向被告支付房款25万元，上述原告共计向被告支付房款66万元。
2013年4月5日，原、被告双方及托管人章礼成签订房屋尾款托管协议一份，该协议载明：兹有原告购买被告位于昆山市张浦镇学士路188号蓝波湾XX号楼XXX室房屋尾款25万元，经协商支付给房屋介绍人章礼成处托管，至此原告所购被告昆山市张浦镇学士路188号蓝波湾XX号楼XXX室购房款全部付清。收款人另立收据，若该房屋不能过户则该款项须退还原告，过户后该笔款项支付给被告。
另查明：昆山市张浦镇学士路188号蓝波湾XX号楼XXX室的房屋所有权人为被告（单独所有），登记时间2014年8月12日，系补发。上述房屋于2014年12月3日被苏州市吴中区人民法院查封，章礼成于2015年7月9日将（原被告交其托管的）25万元作为（2014）执字第3418号（该案即杨义山对其与詹军仁民间借贷纠纷一案申请的执行）的执行款交至苏州市吴中区人民法院。
苏州市吴中区人民法院（2015）吴执异字第0036号执行裁定书载明：申请执行人杨义山与被执行人詹军仁民间借贷纠纷执行一案，本院于2014年12月9日立案受理。执行中，案外人吴艳对本院（2014）吴民初字第1416号裁定查封的房屋提出执行异议。杨义山与被执行人詹军仁民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月9日受理，杨义山于2014年11月20日向本院提出财产保全，要求查封登记在詹军仁名下、坐落于江苏省昆山市张浦镇蓝波湾小区16幢101室房屋，本院于同日作出（2014）吴民初字第1416号民事裁定书，查封了上述房产。2014年11月3日，本院作出（2014）吴民初字第1416号民事调解书，确定詹军仁支付杨义山借款本金、利息人民币72万。因詹军仁未能按约履行义务，2014年12月9日杨义山申请执行。本院于2015年1月19日发出公告：限詹军仁于公告张贴之日其七日内按调解书确定的义务履行，逾期将强制执行，评估、拍卖查封的登记在詹军仁名下位于昆山市张浦镇蓝波湾小区16幢101室房屋的房屋。吴艳认为对房屋享有合法所有权，申请案外人异议。本院认为，根据异议人提供的房屋买卖合同、收条、托管协议，燃气、网络、有线电视安装协议等证据，能够初步证明异议人吴艳与被执行人詹军仁之间对本案争议房屋存在买卖交易，且吴艳已支付了全部房款，该房屋已交付吴艳实际占有，该房屋未能办理过户的原因也不在吴艳；故其要求停止对房屋的强制执行，符合法律规定，其异议成立。裁定本院（2014）吴执字第3418号的裁定中止执行。
上述事实由房屋买卖合同、收据（条）、购房补充协议、房屋尾款托管协议、房屋产权证及土地证、执行裁定书及当事人的庭审陈述予以证实。
本院认为：本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告依照双方签订的协议支付了被告房款66万元，被告已将房屋交付原告，但被告未能履行过户事宜，引起本案纠纷。现原告要求被告履行合同约定的房屋权属登记转移义务，按照合同约定，被告理应履行该义务，但涉案房屋处于被查封状态，涉案房屋的权属登记转移成为事实上履行不能，原告请求被告履行合同约定的房屋权属登记转移义务，本院无法支持，原告可根据情况另行行使权利。关于违约金，本院认为原告主张以41万元为基数，按年利率6%自2013年4月15日计算至2015年6月1日止并无不当，故予以支持，上述利息共计53095元。
综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告吴艳与被告詹军仁于2013年1月29日签订的关于昆山市张浦镇学士路188号蓝波湾XX号楼XXX室房屋的房屋买卖合同有效。
二、驳回原告吴艳要求被告詹军仁协助办理昆山市张浦镇学士路188号蓝波湾XX号楼XXX室房屋所有权转移登记手续的诉讼请求。
三、被告詹军仁于本判决生效之日起十日内向原告吴艳支付违约金53095元（以41万元为基数，按年利率6%自2013年4月15日计算至2015年6月1日止）。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费10400元，由原告吴艳负担3600元，由被告詹军仁负担6800元，该费用原告吴艳已预交，被告詹军仁于本判决生效后十日内支付原告吴艳。
如不服本判决，原告吴艳可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院；如不服本判决被告詹军仁可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号10×××99。
审 判 长 周方园
人民陪审员 陈菊英
人民陪审员 张 林
二〇一五年八月十九日
书 记 员 王筱倩