山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终492号
上诉人（原审被告）：孟祥记。
委托代理人：张新强，山东盛雅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜守贞。
委托代理人：方巧云。
委托代理人：丁诗亮，单县施正法律服务所法律工作者。
上诉人孟祥记因与被上诉人姜守贞占有排除妨害纠纷一案，不服山东省单县人民法院（2015）单民初字第1610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人孟祥记及其委托代理人张新强，被上诉人姜守贞及其委托代理人方巧云、丁诗亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告姜守贞诉称，原告与房屋出售方于2013年12月4日签订了《山东单县杨楼镇孟寨蔬菜市场订购协议书》，约定原告购买属于出售方所有的六套房屋（房屋位于杨楼镇孟寨西街蔬菜市场路南43号、44号、45号、46号，路北40号、41号共六套房屋，建筑面积共计864平方米）。合同签订后原告如约将全部款项一次性付清出售方，同时出售方给原告出具了相应的购房手续，并将六套房屋全部交付原告，原告收到房屋后将六套房屋的门窗安装好。2015年4月份被告孟祥记未经原告同意私自将46号房屋门锁撬开并更换新锁，同时还将自己的物品搬进房屋内，被告还进行了房屋装修。原告与被告多次交涉，被告均不停止装修，更不同意腾空房屋交付原告。被告的行为严重侵犯了原告对46号房屋的占有，依照物权法第二百四十五条，请求人民法院依法判决被告孟祥记立即停止装修及侵占原告位于杨楼镇孟寨蔬菜市场路南建筑面积144平方米46号房屋的侵权行为，并将该房屋交付原告，被告承担诉讼费。
原审被告孟祥记辩称，原告所述不实，杨楼镇孟寨蔬菜市场路南46号房屋系答辩人购买孟某某的房子，款已交于孟某某。因孟某某是建筑商，开发商欠建筑商孟某某工程款，答辩人所买的房屋是开发商抵给孟某某的房屋，由孟某某销售给答辩人，未非法侵占原告的房屋。
原审法院经审理查明，自2012年杨玉玺、孙某某合伙开发杨楼镇孟寨蔬菜市场商品房，位于孟寨村××西，系征用的孟寨村村内土地。开发商杨玉玺、孙某某不具备房地产开发资质，没有建设用地规划许可证、施工许可证、房屋预售许可证等基本的审批手续。
2012年夏天至2013年春，因开发资金不足，开发商先后四、五次借原告款70余万元，并约定了借款利息。在开发商偿还原告借款未果的情况下，双方协商以房抵债。开发商同意以孟寨的六套房屋抵给原告，并于2013年12月4日签订了孟寨蔬菜市场定购协议。其内容为：“定购人：姜守贞，地址：单县杨楼镇杨楼东村，定购房屋：路北40、41号，路南43、44、45、46，建筑面积：捌佰陆拾肆平方，小写：864平方米，房价总额：大写壹佰另玖万玖仟元正，小写：1099000.00元。出售方：杨玉玺、孙某某均签字、捺印，盖有单县杨楼镇孟寨蔬菜市场项目部公章，见证机关：单县杨楼镇孟寨村村民委员会，单县杨楼法律服务所（盖有公章），2013年12月4日”。2013年12月4日，杨玉玺、孙某某为原告姜守贞出具收据：交款单位姜守贞，收款方式现金，人民币（大写）壹佰另玖万玖仟元正，小写：1099000.00元，收款事由孟寨工地售楼款，杨玉玺、孙某某均在收据下端签字、捺印，同时收据上部注有路南43、44、45、46，路北40、41。2013年12月10日又签订了购房协议，其内容为“出售方：杨玉玺、孙某某。购买方：姜守贞。经出售方与购买方共同协商自愿签订以下协议：一、出售方杨玉玺、孙某某将孟寨西街蔬菜市场路南43号、44号、45号、46号、路北40号、41号共六套房产，建筑面积864平方米，单价每平方米1272元，共合计1099000元，出售给购买方姜守贞。二、购买方姜守贞于2013年12月4日一次性支付给出售方现金1099000元。……。四、出售方的义务：水电厨房、卫生间、毛墙地面、毛地面、安装入户门窗；五、房屋规定为购买方永久性资产。出售方：杨玉玺、孙某某均签字、捺印，购买方：姜守贞签字、捺印，见证机关：单县杨楼法律服务所（盖有公章），2013年12月10日”。2013年12月10日，单县杨楼法律服务所为原告出具了售房见证书，见证人：马爱民、王学强均签字、捺印。协议签订及在杨楼法律服务所办理见证后，2013年12月份经杨玉玺、孙某某认可，原告姜守贞按房屋编号去孟寨认领了涉案房屋。原告提供的证人赵某证明：2014年间原告找其安装过杨楼孟寨蔬菜市场路北40号、41号房屋的门窗、卷帘门、铝合金窗户；杨志证明：2014年4月间原告找其安装过杨楼孟寨蔬菜市场路南41号、42号、43号、44号、45号、46号房屋的卷帘门，卷帘门每套价款1300元，共计款7800元已付清；证人杨某证明：开发商杨玉玺、孙某某开发杨楼孟寨蔬菜市场房屋时曾通过其向原告借款，2013年3、4月份原告通过其手借给杨玉玺、孙某某款一个40万元，一个10万元。同年6、7月份又通过其手借给杨玉玺、孙某某款20万元，约定利息为2分，还款期限三个月。借款期限届满后原告向开发商杨玉玺、孙某某催要借款，开发商无还款能力，开发商让其做原告的以房抵债工作，开始原告不同意，后经协商半月之久，原告方同意杨玉玺、孙某某以开发的孟寨蔬菜市场的房子折抵借款，2013年初在其家签订的购房协议。经算账，除了原告经其手借给原告款70万元，杨玉玺、孙某某还借原告款40万元，共借款110万元，加上利息共计1167000元。杨玉玺、孙某某将孟寨西街蔬菜市场路南43号、44号、45号、46号房，路北40号、41号房卖给原告，并签订了购房协议，房屋每平方米1272元，经计算房款共计1099000元，余款开发商为原告出具了欠条。
2015年6月1日，原告以被告侵占其房屋为由要求排除妨害。一审审理期间，被告提供了孟寨蔬菜市场定购协议书，其内容为：“定购方：孟某某，地址：单县杨楼镇孟寨村，定购房屋：路南43、44、45、46，建筑面积：579.48平方米，房价总额：760000元，注有抵工程款，交房时间：13年10月15日前，出售方：杨玉玺、孙某某均签字、捺印，盖有杨楼孟寨蔬菜市场项目部公章，见证机关：单县杨楼镇孟寨村民委员会（盖有公章），2013年10月15日。上述证据经原告质证，发表以下质证意见：对证据的客观真实性、合法性及与本案的关联性均有异议，因开发商孙某某、杨玉玺出售给原告涉案房屋时明确认可除了本案原告外没有出售给他人和其他形式转让给他人，所以即便被告提供了所谓的订购协议，原告认为也是虚假的；从被告提供的订购协议上来看并未署有被告的名字；原告的购房协议经单县杨楼法律服务所见证，其协议客观真实合法。
原、被告均申请孙某某出庭作证。孙某某的证言内容为：“我与杨玉玺把工程发包给承建人之一孟某某，至今没有结算工程款，欠孟某某工程款大致100多万元，将每套房屋以17至19万元的价款抵给孟某某了，签订有协议书，协议是我与杨玉玺给孟某某出具的，至于哪几套房子抵给的孟某某及其与原告签订的协议及与孟某某签订的协议哪个时间早，我记不清了。被告所提交的房屋订购协议书上的签名认可是我所签”。2015年5月25日，杨楼派出所询问孙某某时称：“我与杨玉玺合伙开发杨楼镇孟寨蔬菜市场时共同借原告款70余万元，后因无资金偿还，本息合计共折抵商品房11套，杨楼蔬菜市场5套，孟寨蔬菜市场6套（路南43号、44号、45号、46号房，路北40号、41号房），签订了购房协议，为原告出具了收款收据。经我个人之手这6套房屋只卖给了原告，其他卖给谁其记不清了，不过无论卖给谁都给他们出了手续”。被告申请孟某某出庭作证，孟某某的证言内容为：“我承包了孙某某的工程，有协议，我估算孙某某还欠我工程款约300多万，还没有最终的结算。孙某某用我的工程款抵了部分房屋，我与孙某某有具体的书面协议，被告已经将书面的协议提交了法庭，签订协议的具体时间记不清了，与抵给原告的房子同时安装的门窗，房子是我卖给被告的，钱也是交给我的”。原告对孙某某陈述的房屋开发的过程以及将涉案房屋出售给原告签订协议并办理见证的陈述事实没有异议，对其他陈述均有异议，原告称事实上孙某某、杨玉玺共欠其110万，双方约定的利息是2分，并非是1毛2，原告也没有胁迫开发商以房抵款，而是开发商主动通过杨某找到原告以房抵款；对孟某某陈述与原告同时安装门窗的事实没有异议，对其陈述的开发商欠其工程款的事实不发表质证意见，对其陈述的涉案房屋已折抵了工程款有异议。被告对两位证人的当庭证言无异议，称其是花钱买的房子，原告不应该起诉被告。
原告于2015年6月4日提出财产保全的申请，请求将位于单县杨楼镇孟寨西街蔬菜市场路南46号房屋（4间）查封。一审法院于2015年6月5日依法对涉案46号房屋进行了查封（查封期间保持现状，不得装修、居住、转让变卖、抵押、过户）。同时原告提供了相应担保。
另查明，原告系单县杨楼镇杨楼东村村民，被告系杨楼镇孟寨村村民，孟某某系杨楼镇孟寨村村民，亦是房屋的建筑商。原被告均未有房屋产权证书。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”。2013年12月4日，原告姜守贞与开发商孙某某、杨玉玺签订了孟寨蔬菜市场房屋定购协议，且为原告出具了收款收据。2013年12月10日，经单县杨楼法律服务所办理了见证。同年12月份经开发商孙某某、杨玉玺认可，原告姜守贞认领了单县杨楼镇孟寨蔬菜市场路南46号房屋，2014年4月原告找人安装了46号房屋的卷帘门，并支付了门款。被告认可其是2015年才购买的该房屋，此时原告已实际占有孟寨蔬菜市场路南46号房屋。无论该占有是有权占有还是无权占有，该占有状态都受法律的保护，该占有符合占有人行使占有排除妨害请求权的法定条件，故原告享有占有保护请求权，原告要求被告排除妨害的请求依法应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：被告孟祥记停止对单县杨楼镇孟寨蔬菜市场路南46号房屋的装修行为，退出该房屋，并不得妨碍原告姜守贞占有使用该房屋。案件受理费100元，诉讼保全费1170元，由被告孟祥记负担（原告已垫付，被告于判决生效之日起十日内支付给原告）。
上诉人孟祥记不服上述民事判决向本院上诉称，一、一审判决认定事实错误。涉案房屋系开发商以房屋抵工程款的方式抵给孟某某，上诉人从孟某某手中购得该房屋，孟某某对涉案房屋系合法占有，一审法院认定被上诉人姜守贞实际占有涉案房屋，属认定事实错误；二、一审法院审理程序违法。案外人孟某某与本案的处理结果有法律上的利害关系，一审法院应当追加案外人孟某某为第三人参加诉讼，一审法院未追加，系程序违法；三、一审判决适用法律错误。涉案房屋是基于房屋买卖协议而产生的纠纷，应适用合同法的规定，而不能适用物权法来处理本案。请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人姜守贞答辩称，一、被上诉人实际取得了涉案房屋的所有权，并实际占有了该房产。就涉诉房产，被上诉人于2013年12月4日与开发商孙某某、杨玉玺签订了房屋订购协议，开发商向被上诉人出具了收款收据，并且在杨楼镇法律服务所办理了见证。被上诉人取得房屋后于2014年3月和11月份分别在涉诉房屋上安置了卷帘门和窗户。由此可见，被上诉人已实际取得了涉案房产的所有权，并占有了涉案房屋；二、本案为排除妨害及侵权纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，因上诉人侵犯了被上诉人的合法权益，被上诉人提起排除妨害之诉是合理合法的，与他人没有关系。因此，一审法院并未漏列相关的当事人；三、因被上诉人已实际占有了涉案房屋，所以一审法院适用物权法第二百四十五条的规定是适当的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持一审判决。
本院二审审理期间，上诉人孟祥记提交单县杨楼镇孟寨村村民委员会出具的证明一份，拟证明涉案房屋是建设在孟寨村集体土地上，并没有办理国家征地手续，上诉人是孟寨村的村民。该证据经被上诉人姜守贞质证，其对该证明的合法性有异议，认为村民委员会不是出具土地是否征收证明的行政主体；该证据不具备证据的形式要件，没有出具人的签字，所以无法核实该证明的出处。本院经审查认为，该证明虽加盖有单县杨楼镇孟寨村村民委员会的公章，但无出具人签名确认，且与本案处理的法律关系不具有关联性，对其证明效力，本院不予确认。
本院二审审理查明的事实和一审判决认定的事实基本一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”被上诉人姜守贞依据于2013年12月4日与开发商孙某某、杨玉玺签订的房屋订购协议，对涉案房屋进行了占有并于2014年4月安装了涉案房屋的卷帘门。上诉人孟祥记自认其于2015年3月占用涉案房屋，占用房屋时该房屋安装有卷帘门。被上诉人姜守贞对涉案房屋的占有在前，上诉人孟祥记对涉案房屋的占用在后，被上诉人姜守贞对涉案房屋形成了事实上的占有，该占有符合占有人行使占有排除妨害请求权的法定条件，一审法院据此认定被上诉人姜守贞对涉案房屋享有占有保护请求权，对要求上诉人孟祥记排除妨害的请求依法予以支持，并无不当。关于是否应追加案外人孟某某为本案诉讼主体，本院认为，上诉人孟祥记与案外人孟某某之间的房屋买卖合同行为与本案占有排除妨害纠纷不是同一法律关系，一审法院未追加案外人孟某某为本案诉讼主体，并无不当。上诉人孟祥记上诉称应追加案外人孟某某为本案诉讼主体，无事实根据和法律依据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人孟祥记的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人孟祥记负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴树峰
代理审判员 张宪明
代理审判员 李 兴
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 韩 蕊