湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00587号
上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉大中华酒楼有限责任公司，住所地武汉市武昌区彭刘杨路196号。
法定代表人：杨裕东，经理。
委托代理人：刘鸿生，湖北元文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉坡地商务酒店投资管理有限公司，住所地武汉市洪山区关山二路6号二栋。
法定代表人：杨华，总经理。
委托代理人：陈子华，湖北正苑律师事务所律师。
上诉人武汉大中华酒楼有限责任公司（以下简称大中华酒楼）因与被上诉人武汉坡地商务酒店投资管理有限公司（以下简称坡地商务酒店）财产损害赔偿纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民初字第00033号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年6月23日公开开庭审理了本案，上诉人大中华酒楼的委托代理人刘鸿生，被上诉人坡地商务酒店的委托代理人陈子华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年12月21日，大中华酒楼向一审法院提起诉讼，请求判令：坡地商务酒店赔偿房屋被占用的损失115399元；承担本案的诉讼费。2013年9月24日变更诉讼请求第一项为：赔偿房屋被占用的损失203660元（2012年1月1日至2013年9月30日期间损失费）。坡地酒店向一审法院提起反诉，请求判令：大中华酒楼支付租赁合同之外由我公司所搭建的362.45平方米房屋的建造费用计人民币433765元；由大中华酒楼承担本案诉讼费用。2013年9月16日变更诉讼请求第一项为由大中华酒楼支付租赁合同之外由我公司所搭建的362.45平方米房屋的搭建工程费用140948.9元，房屋结构加固费用929533元，合计1070481.9元。
一审法院审理查明：2006年8月28日，大中华酒楼（甲方）与坡地商务酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于武昌彭刘杨路196号大中华酒楼主楼1-5楼，建筑面积约3436平方米的房屋出租给乙方经营商务酒店（宾馆）和商业零售业之用；租赁期10年，自2007年1月1日起至2016年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方用于装饰部分投资不计算残值，乙方只能拆走自己投资的可移动的设施设备；双方确认每月每平方米租金和物业管理费合计为25元，每月租金和物业管理费合计85900元，从2007年1月1日起开始计租；本合同签订之日乙方向甲方一次性支付3个月租金计257700元，租金按季支付，每次付款提前一个月支付下一季度租金；经协商，双方同意经营三年后，从第四年开始租金每年递增2%，第五年租金按第四年递增后的租金为基数按2%递增，以此类推，直至合同期满；2006年9月1日前将出租房屋按现状移交给乙方使用；租赁期内甲方保证乙方按合同正常使用该房屋；装修改造时间为120天，即2006年9月1日至2006年12月31日止。同日，大中华酒楼与坡地商务酒店签订了一份《备忘录》，对《房屋租赁合同》作了变更，约定将“双方确认每月每平方米租金和物业管理费合计为25元”变更为“租金每月每平方米为25元”。
上述合同及备忘录签订后，坡地商务酒店进场装修。装修中，坡地商务酒店发现房屋建筑结构部分构件、楼面主梁结构受力等存在安全隐患。2006年11月份，坡地商务酒店委托湖北省建筑工程质量监督检验测试中心对承租房屋主体结构抽检，2006年11月20日鄂建工质检字第0606B022-3660号《武汉坡地商务酒店中华路店主体结构抽检检测报告》中的检测结论为：“该建筑为四层内框架结构，目前内框架结构承重构件在第三层有两条梁存在早期的结构受力裂缝；部分梁构件存在露筋锈蚀；部分柱构件混凝土不够密实；承重墙体因局部开设较大洞口而未处理，存在一定的安全隐患；Q-V轴范围楼面板破损较为严重。所抽检四层框架构建混凝土抗压代表值在21.3-24.4MPa之间，抽检的三、四层楼面梁构件混凝土抗压强度代表值为23.8MPa、23.4MPa，屋面梁构件混凝土抗压强度代表值为18.2MPa。建议改造设计单位根据该建筑的目前现状对其进行全面的复核计算，采取相应技术措施以保证结构的安全使用”。2006年11月11日及2006年12月1日，坡地商务酒店分别委托案外人对房屋结构进行多项加固。2006年12月6日，坡地商务酒店向大中华酒楼致函，称“为保证施工和今后使用安全，我公司根据设计院的要求，决定对主体结构进行全面的加固，故影响了装修工期，增大我公司装修成本。因此需延长工期至2007年2月28日”。
2007年，坡地商务酒店出资在大中华酒楼五楼改造、搭建房屋并经营使用至今。2010年2月12日，大中华酒楼办理了房屋所有权证（武房权证昌字第20100019**号）。《房屋所有权证》载明武昌区彭刘杨路194-196号的五层房屋建筑面积为3798.45平方米，房屋所有权人系大中华酒楼。
2011年12月23日，大中华酒楼为与坡地商务酒店房屋租赁合同纠纷一案诉至武汉市武昌区人民法院。坡地商务酒店于2012年2月7日向法院提交的答辩状中表示：“如果被答辩人坚持要收取租金，那么上述房产的建筑费用则应当由被答辩人据实承担”。
2012年2月22日，武汉市武昌区人民法院作出（2012）鄂武昌民初字第00045号民事判决。坡地商务酒店于2012年2月支付了2011年12月31日前的房屋占用损失费，但对2012年1月1日之后的房屋占用费未付。
2013年1月14日，坡地商务酒店向一审法院递交《司法鉴定申请书》，申请对坐落于武昌彭刘杨路196号大中华酒楼主楼5楼由坡地商务酒店搭建的362.45平方米房产的建造费用进行造价鉴定。后又于2013年3月19日向法院递交《补充鉴定申请书》，对申请进行司法鉴定的房屋具体范围进行了明确，即包括“1、五楼靠西面约14间房及阳光棚的搭建；2、五楼靠东南面通往楼顶的楼梯侧面一间房；3、四楼东南面部分房间；4、一楼南面消防泵房；5、2-4楼西南面各一间房；6、1-5层房屋结构的加固（鉴定机构经过现场勘查认为：没有1-5层每层结构的加固，五楼不可能搭建房屋）”。2013年7月4日中大信（北京）工程造价咨询有限公司作出中信鉴工字（2013）第20002号《造价司法鉴定报告》，其鉴定结论为：武汉坡地商务酒店1-5层房屋结构加固及搭建工程总造价为1070481.9元，其中：一、五楼靠西面约14间房及阳光棚搭设的造价为126300元（阳光棚搭设16100元、钢结构加层81860元、轻质隔墙板28340元）；二、五楼靠东南面通往楼顶的楼梯侧面一间房的造价为4450.60元；三、四楼东南面部分房间的造价为2841.72元；四、一楼南门消防泵房的造价为2139.62元；五、2-4楼西南面各一间房的造价为5216.96元；六、1-5层房屋结构的加固造价为929533元。2013年8月9日，大中华酒楼提出异议，认为鉴定报告“1-5层房屋结构加固”费用为929533元缺乏事实依据，应据实调整为：1-4层房屋加固工程费929533元。2013年8月15日上述鉴定部门回函，将《鉴定报告》中的“1-5层房屋结构的加固造价为929533元”改为“1-4层房屋结构的加固造价为929533元”。
一审法院认为：大中华酒楼与坡地商务酒店签订的《房屋租赁合同》和《备忘录》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。
上述租赁合同中约定租赁物建筑面积3436平方米，后经坡地商务酒店搭建，实际建筑面积经房产部门确认系3798.45平方米，超出合同面积362.45平方米。超出面积部分所有权登记在大中华酒楼名下，仍由坡地商务酒店经营使用。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，坡地商务酒店使用大中华酒楼362.45平方米房屋，不缴纳占用费用，侵犯了大中华酒楼所有权中的收益权，又根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失”的规定，坡地商务酒店应当向大中华酒楼赔偿占用房屋的损失，具体参照《房屋租赁合同》的租金条款计算。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，大中华酒楼要求坡地商务酒店赔偿2012年1月1日至2013年9月30日占用房屋的损失203660元的诉讼请求，予以支持。
按照上述租赁合同的约定，大中华酒楼将房屋出租给坡地商务酒店使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，作为出租人大中华酒楼有保证出租的房屋可供安全居住、使用的义务。根据2006年11月20日湖北省建筑工程质量监督检验测试中心出具的鄂建工质检字第0606B022-3660号《武汉坡地商务酒店中华路店主体结构抽检检测报告》的检测结论，出租时诉争房屋存在安全隐患。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，大中华酒店作为出租人，有对诉争房屋进行维修的义务，而非由承租人坡地商务酒店自行对房屋进行加固，消除安全隐患。故坡地商务酒店为了消除房屋安全隐患进行的房屋结构加固费用，应当由出租人大中华酒店承担。
2010年2月12日，大中华酒楼办理的房屋所有权证中载明的建筑面积为3798.45平方米，比双方签订的《房屋租赁合同》中约定的约3436平方米建筑面积新增362.45平方米，大中华酒楼向坡地商务酒店主张该新增面积的占用费，即认可原建筑面积为3436平方米，而坡地商务酒店在租赁期间对整栋房屋进行了改扩建，新增的362.45平方米可认定为坡地商务酒店在承租该栋楼房时扩建的面积，在2010年载入房产证建筑面积中。根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；……”的规定，大中华酒楼已取得面积362.45平方米改扩建房屋的所有权，应视为认可了坡地商务酒店的改扩建，可由大中华酒楼将建造费用支付给坡地商务酒店。审理中，坡地商务酒店申请评估的工程费用鉴定报告，虽然大中华酒楼提出异议，但未能提出反证及充分理由，对鉴定结论予以确认。但鉴定结论中有关五楼阳光棚搭设费用，不属于扩建费用范围，坡地商务酒店要求按照此鉴定结论由大中华酒楼支付搭建工程费用的诉讼请求，部分予以支持。
大中华酒楼认为坡地商务酒店的反诉请求已超过两年诉讼时效的抗辩意见，因坡地商务酒店在2012年2月7日向法院提交答辩状时就已向大中华酒楼主张，从诉争房屋2010年2月12日办证之时起算，未超过两年的诉讼时效，故对大中华酒楼的此项抗辩意见，不予采纳。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十四条的规定，判决：一、武汉坡地商务酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向武汉大中华酒楼有限责任公司赔偿2012年1月1日至2013年9月30日占用房屋的损失203660元。二、武汉大中华酒楼有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向武汉坡地商务酒店投资管理有限公司支付房屋结构加固及搭建工程费用共计1054381.9元（1070481.9元－16100元）。三、驳回武汉坡地商务酒店投资管理有限公司的其他反诉请求。本案本诉案件受理费4355元，减半收取2177.5元，由武汉坡地商务酒店投资管理有限公司负担。本案反诉案件受理费7218元，减半收取3609元，由武汉坡地商务酒店投资管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，大中华酒楼不服，向本院提出上诉称，1、原审判决确认坡地商务酒店在大中华酒楼第五层改造的14间房为扩建与事实不符。事实是坡地商务酒店将大中华酒楼第五层西边的房屋拆除后利用原房的部分材料，在原址改建而不是扩建。其一、有武汉首义物业管理有限公司李银菊、曾少明的证人证言证明。2006年9月，坡地商务酒店曾委托首义物业公司对大中华酒楼的房屋进行物业管理。物业公司的李银菊经理、曾少明到现场进行了查看，知道第五层西边是有钢架结构的房屋。其二、有坡地商务酒店在装修前向大中华酒楼提供的装修改造设计图纸证明。图纸上的设计说明第五、六条注明第五层有轻钢结构的房屋。设计说明建议将该房屋的钢骨架拆除后用于改造房屋的屋面。其三、房屋管理部门的档案材料证明，362.45平方米的房屋不是扩建的，在坡地商务酒店承租前就已经存在。坡地商务酒店申请法院向武昌区房屋管理部门调取了武昌规划分局的“查处违法建设结案通知书”。该处罚通知书记载，大中华酒楼测量的建筑面积有4775.01平方米，其中有房产证的面积3558.85平方米，1982年前的违章建筑面积1216.16平方米。规划部门对违章部分进行了处罚，请房管理部门办理产权证。在为上述房产办理新的产权证的过程中，即2010年大中华酒楼与坡地商务酒店的负责人杨华为买卖大中华酒楼附楼1-3层达成了调解协议，武昌区法院为此制作了（2010）武区民一初字第234号民事调解书。根据该调解书，大中华酒楼同意将附楼的974.99平方米的房屋卖给杨华并办理过户手续。卖掉的面积和大中华酒楼在2010年领取的大中华酒楼产权证的3798.45平方米面积之和正好等于在1982年前已有的房屋面积（误差1.57平方米）。坡地商务酒店只是对大中华酒楼的房屋进行改造并没有扩建。改造的房仍是钢架石膏板房，其中有些材料还是利用被拆房的旧料。至于原审认定坡地商务酒店还对1-4楼的少量房进行了扩建同样也是不属实的。坡地商务酒店只是在楼房内进行了隔断，属于装修的范围，不是扩建。2、大中华酒楼依约定交付了房屋，原审指责大中华酒楼未按约定交房是错误的。大中华酒楼是使用了几十年的老房，长期以来用于餐饮经营，不适合从事旅店业，这是众所周知的事。坡地商务酒店多次查看现场后仍要求租赁，为此双方在租赁合同中特别约定按现状交房，不是按符合旅店要求的标准交房。2006年8月底，大中华酒楼将现状餐饮用房交付给了坡地商务酒店，履行了合同中交房义务。原审判决认定大中华酒楼违反了合同法第216条的规定违约交房是不符合事实的。3、原判决认定坡地商务酒店的加固费由大中华酒楼承担，不符合合同的约定。大中华酒楼每层的布局以大厅散座为主，少量包间。将大厅隔成一间间客房，加配设施用具会大大加重楼板、梁柱的负载。坡地商务酒店要求对楼房进行改造，为此在租赁合同中特地加上“改造”的内容。房屋的楼板、梁柱的加固属于装修改造施工的范围，既符合技术规范的规定也是坡地商务酒店认可的。坡地商务酒店于2006年9月、12月提交给大中华酒楼的设计说明，延长装修期函中以及坡地商务酒店与施工方签订的梁柱加固施工合同中都将加固的施工列入了装修改造的范围中。对装修改造费的承担，双方约定由坡地商务酒店承担。合同第8条规定，只有大中华酒楼违约中止合同时才承担装修改造费用。坡地商务酒店给大中华酒楼的延长装修期的函中也承认装修改造费由坡地商务酒店承担。坡地商务酒店对楼房进行装修改造是为了获取自身的最大利益。坡地商务酒店已从旅馆的经营取得了很大的收益，大中华酒楼依旧按每平方米收取26元租金，而不是按旅馆的收益分利。以上可见，原审判决在大中华酒楼没有违约中止合同的情况下，判决大中华酒楼承担本案的加固改造费不符合合同的规定，也是不公平的。4、原审判决对扩建费的承担引用了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条的规定。该法条适用的前提是租赁合同无效或解除。本案的合同合法有效且仍在履行中，不具备适用该法条的前提条件，更何况本案中不存在扩建的事实。原判适用合同法第二百二十条的规定判决大中华酒楼承担加固费不当。该规定是指在租赁期内出租人有维修的义务。本案的92万元的加固费发生在2006年的11月、12月的装修改造期内，不是发生在租赁期内。本案的租赁期开始时间是2007年的1月。该法条还规定当事人对维修责任另有约定的除外。租赁合同中约定装修改造的义务和费用均由坡地商务酒店承担，因此，大中华酒楼在坡地商务酒店装修改造期内是不负有维修责任的。5、坡地酒店提起的反诉请求已过诉讼时效。大中华酒楼的房屋在出租前有产权证的面积达3558.85平方米。坡地商务酒店主要是对有产权证的房屋进行了加固。如果坡地商务酒店认为加固费应由大中华酒楼承担的话，本案的诉讼时效应从加固施工完成后的2007年1月起算，而不是从大中华酒楼2010年2月领换新证时起算。从2007年1月起在长达近6年的时间里，坡地商务酒店从未就加固费的承担问题向大中华酒楼主张权利。其反诉请求已过诉讼时效。上诉请求：撤销武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民初字第00033号民事判决第二项，改判驳回坡地商务酒店的反诉请求。
坡地商务酒店答辩称，1、大中华酒楼上诉所称李银菊实际系其工作人员；其上诉称第五层有钢结构不属实，实际上是有一个气窗的轻钢结构，而非第五层有轻钢结构房屋。2、大中华酒楼提交的《武昌规划分局的查处违法建设通知书》，没有原件，且双方在原鉴定图纸上确认，可证明坡地商务酒店系对诉争标的进行扩建而非改建。3、一审诉讼中，坡地商务酒店提交过检验检测报告，明确指出本案诉争房屋存在主体结构的安全问题，故大中华酒楼所谓依约交付了房屋的理由不成立。4、在加固费用承担上，双方签订的合同不包括主体结构的加固，而只是装修。根据法律规定，提供保证安全使用的房屋是出租人的义务，且该费用发生在租赁期内，故该费用应由大中华酒楼承担。5、关于加固费用承担双方从来应没有形成书面的合同也没有约定，而诉讼时效是指超过约定的两年，但本案没有任何约定，因此坡地商务酒店可以随时主张权利，并从主张之日起起算两年的诉讼时效，故我们主张权利并没有超过两年的诉讼时效。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院审理查明的事实。
二审另查明，经本院向湖北省建筑工程质量监督检验测试中心调查了解该中心出具的鄂建工质检字第0606B022-3660号《武汉坡地商务酒店中华路店主体结构抽检检测报告》，是为坡地商务酒店对诉争房屋进行改造提供设计依据，并非诉争房屋存在安全隐患。
本院认为，2006年8月28日，大中华酒楼与坡地商务酒店签订的《房屋租赁合同》及《备忘录》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
关于坡地商务酒店承租房屋后对房屋的装修、加固费用的承担问题。本院认为，此项费用应由坡地商务酒店自行承担。理由如下：首先，大中华酒楼的房屋原用于经营餐饮娱乐，坡地商务酒店应是明知的；双方签订的《房屋租赁合同》约定坡地商务酒店租赁房屋用于经营商务酒店，房屋用途发生了重大的改变，在此情况下，需要对房屋结构进行加固，这是坡地商务酒店事先应当预见到的，但双方在《房屋租赁合同》中明确约定大中华酒楼将房屋按现状交给坡地商务酒店使用，而不是约定大中华酒楼应保证房屋用于酒店经营的安全性，表明双方已明确出租房屋能否用于酒店经营的责任由坡地商务酒店自行承担。其次，坡地商务酒店承租房屋后，委托湖北省建筑工程质量监督检验测试中心对承租房屋主体结构进行抽检检测，其目的是为了对房屋进行改造以适合经营商务酒店，故坡地商务酒店对承租房屋主体结构进行加固，是为了其承租房屋的特定用途和自身经营的需要，而不是大中华酒楼交付的房屋存在安全隐患。基于此，坡地商务酒店为了将原用于餐饮的房屋改造为适于经营商务酒店而进行加固所产生的费用（即鉴定意见确定的加固造价929533元），应由坡地商务酒店自行承担。大中华酒楼的此项上诉理由成立，本院予以支持。
关于超出合同约定面积的362.45平方米房屋建造费用的承担问题。2006年8月双方签订合同时，约定坡地商务酒店承租房屋建筑面积仅约3634平方米，此后，坡地商务酒店占有使用该房屋，并进行了扩建；该扩建虽未经大中华酒楼同意，亦未办理相关建设的审批手续，但到2010年2月12日，坡地商务酒店使用的房屋经房地部门确认建筑面积为3798.45平方米，超出合同约定面积达362.45平方米，该超出面积部分已经房地部门登记为大中华酒楼所有。为超出合同约定面积的租金支付问题，已有生效的（2012）鄂武昌民初字第00045号民事判决予以部分处理，本案中，坡地商务酒店亦未对此提出上诉，均已服判，大中华酒楼既然已对超出合同约定面积部分享有了所有权，而双方对该扩建费用的承担没有约定，依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（一）项“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担”的规定，该扩建造价费用应由大中华酒楼负担。该条规定并未限定适用的合同类型，亦未限定承租人主张扩建造价费用的时间，故大中华酒楼上诉提出的该条规定适用的前提是合同无效或解除，以及坡地商务酒店主张扩建造价费用超过诉讼时效的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律及实体处理部分错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民初字第00033号民事判决第一、三项；
二、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民初字第00033号民事判决第二项为：武汉大华酒楼有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向武汉坡地商务酒店投资管理有限公司支付房屋搭建工程费用124848.90元（1070481.90元-929533元-16100元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费7218元，由武汉大中华酒楼有限责任公司负担866.16元，由武汉坡地商务酒店投资管理有限公司负担6351.84元。减半后的一审本诉案件受理费2177.5元由武汉坡地商务酒店投资管理有限公司负担。减半后的一审反诉案件受理费3609元，由武汉坡地商务酒店投资管理有限公司负担433.10元，由武汉大中华酒楼有限责任公司负担3175.90元。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 汪丽玲