浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2968号
上诉人（原审原告）：虞敏洁。
委托代理人：季盼杰。
被上诉人（原审被告）：乐清市翁垟街道南街村村民委员会。
负责人：虞旭彬。
委托代理人：黄王晓。
上诉人虞敏洁因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2015）温乐民初字第1025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。上诉人虞敏洁的委托代理人季盼杰、被上诉人乐清市翁垟街道南街村村民委员会的委托代理人黄王晓及其村委会主任虞旭彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2012年10月16日，虞敏洁向乐清市翁垟街道南街村村民委员会交纳安置房款870000元。2013年1月30日双方签订《南街村综合办公楼安置房第一期安置意向书》，约定交房时间为2013年10月30日前，如到期没有交房，甲方（南街村委会）需付违约金0.012／100%给乙方（虞敏洁）。后乐清市翁垟街道南街村村民委员会在南街村张贴《关于南街村集资建设村办公楼有关政策处理的办法》，写明：分配套房，根据抓阄方式确定，房间按面积及投资款，多还少补，交房时间于2013年10月30日，如果施工延迟，按每月社会利息千分之十二计算补偿投资者的损失。2015年6月10日，南街村组织安置房业主召开会议，讨论迟延交房的利息支付问题。现安置房已通过竣工验收。部分业主已于2015年6、7月间接收安置房。虞敏洁安置房的房号为A801。
原判认为，双方签订《南街村综合办公楼安置房第一期安置意向书》是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同有效。双方在意向书中对延迟交房的违约金进行了约定，但该约定并不明确，结合《关于南街村集资建设村办公楼有关政策处理的办法》中关于延迟交房的条款及2015年6月10日会议记录的记载，可以确定双方对延迟交房的违约金约定为按月利息12‰计算。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案双方约定的延迟交房违约金按月利息12‰计算明显过高，原审法院酌情予以调整，应以中国人民银行一至三年期基准贷款利率（年利率5%）来计算；庭审中虞敏洁认为安置房未办理房产证、未经验收，导致无法交房，但乐清市翁垟街道南街村村民委员会提供的证据可以证明安置房已经竣工验收，且大部分业主已于2015年6、7月份间接收安置房，故原审法院酌定乐清市翁垟街道南街村村民委员会延迟交房的时间为20个月（2013年10月30日至2015年6月30日），故乐清市翁垟街道南街村村民委员会应支付的违约金为72500元（870000元×5%÷12个月×20个月）。因安置房已经竣工验收，已具备交付条件，虞敏洁要求乐清市翁垟街道南街村村民委员会履行交房义务的诉请，予以支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、被告乐清市翁垟街道南街村村民委员会于本判决生效后十日内向原告虞敏洁支付逾期交房违约金72500元。款交法院民一庭转付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；二、被告乐清市翁垟街道南街村村民委员会于本判决生效后十日内将南街村综合办公楼安置房A801交付给原告虞敏洁；三、驳回原告虞敏洁其他诉讼请求。本案受理费4432元，减半收取2216元，由原告虞敏洁负担1409元，被告乐清市翁垟街道南街村村民委员会负担807元。
一审宣判后，虞敏洁不服，向本院提起上诉称，一、原审法院认定涉案房屋已竣工验收错误。双方签订的《南街村综合办公楼安置房第一期安置意向书》约定，被上诉人于2013年10月30日前交房，但被上诉人至今未向上诉人交付房屋。被上诉人虽在原审中提交了《工程质量监督报告》证明涉案房屋已经竣工验收，但其理由不能成立。1、《工程质量监督报告》不属于竣工验收报告，竣工验收需要业主、施工、监理、设计、勘察五方联合验收出具竣工验收报告。2、该报告中也提到竣工时间为2015年8月26日，也就是说在2015年8月26日之前涉案房屋尚未竣工验收。所以原审法院在这种情况下认定涉案房屋已经通过竣工验收没有任何事实依据。二、原审法院适用法律错误，严重侵害上诉人的合法权益。原审法院一方面认为双方签订的《南街村综合办公楼安置房第一期安置意向书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同有效；但另一方面又认为本案双方约定的迟延交房违约金按月利息12‰计算明显过高，适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，酌情调整为年利息5%。上诉人认为原审法院适用法律明显错误。1、被上诉人及其代理人在一审中未主张约定的违约金过高并请求予以适当减少，该法条适用的前提不成立。2、原审法院对上诉人的实际损失认定有失偏颇。本案的房屋买卖行为具有特殊性，实际上一种集资建房行为。被上诉人在还没有开始建造房屋前就已经向上诉人收取全额房款，上诉人付款已有三年，而上诉人当初付款的钱都是从亲戚朋友处筹借而来。农村借款利息远高于银行贷款利率，上诉人的实际损失也远不止年利率5%的基准贷款利率可以概括。3、从合同的履行情况来看，上诉人一直遵守合同约定，自觉履行付款义务，不存在过错。相反，被上诉人在履行合同中存在明显过错，不但逾期交房，而且在上诉人前去交涉时态度恶劣。三、本案双方约定的迟延交房违约金按月利率12‰计算，应依法受到法律保护。1、双方约定迟延交房的违约金为月利息12‰，属于双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应当尊重双方的合意自由。2、原审法院将违约金按年利率5%计算，明显偏低，有滥用自由裁量权之嫌。本案是农村的集资建房，具有农村经济活动的特殊性，当年温州地区农村民间借贷的月利率普遍在1.5%以上，即年利率18%左右，故按照当事人之间约定的月利率12‰计算并不为过，也没有明显偏高。同时，中国人民银行2013年一至三年期基准贷款利率为6.15%而非5%。3、本案涉案房屋的建设款是由上诉人提供的，一至六层为村办公楼，每人缴纳的购房款中有七万是作为村集体福利，上诉人为购买涉案房屋付出的成本明显高于购买其他房屋。处理这样的法律关系，可以参照《最高人民院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，“借贷双方对预期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”而本案双方约定的年利率也只有14.4%，应当予以支持。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，滥用自由裁量权，侵犯上诉人合法权益，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人乐清市翁垟街道南街村村民委员会答辩称，一、原审法院认定涉案房屋已竣工验收完全正确。涉案房屋在2015年6月业经竣工验收合格，已达交付条件，也已向大部分业主交付。《工程质量监督报告》落款时间为2015年6月23日，而《工程质量监督报告》是工程质量监督机构在建设单位组织的工程竣工验收合格后向备案机关提交的。后经被上诉人去乐清市建设工程质量监督站核实，涉案工程的竣工日期应为2015年1月26日而非2015年8月26日。原审法院认定涉案房屋在2015年6月竣工验收完毕，并将逾期交房违约金计算至2015年6月，已有利于上诉人。二、原审法院适用法律正确，并无不当。1、当事人主张违约金应当以实际损失为基础，根据谁主张谁举证的举证规则，在本案中实际损失应由上诉人承担举证责任，但上诉人并未向法庭提供证据证明其实际损失。另外，涉案房屋系安置房，是以上诉人自己居住为用途，所以被上诉人认为应当按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构认定的同地段同类房屋租金标准计算逾期交房损失最为合理。2、涉案房屋并非商品房，而是安置房，被上诉人没有经济利润。逾期交房的原因是多方面的，有施工单位的问题，也有部门业主没有及时交款的原因。被上诉人是基层群众性自治组织，并没有经济能力来赔偿上诉人如此巨额的违约金，而且还要考虑到其他还没有起诉的33户业主的违约金赔偿问题。3、本案一审庭审中，被上诉人认为上诉人主张的违约金明显过高，已明确请求人民法院依法予以减少、调整。一审法院对违约金酌情作出调整，完全是依法行使自由裁量权，并无任何不当。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人虞敏洁未提供新的证据。被上诉人乐清市翁垟街道南街村村民委员会提供了涉案房屋的《工程质量监督报告》，拟证明涉案安置房工程项目已于2015年1月26日竣工。经质证，上诉人虞敏洁对该份证据的真实性和关联性均有异议，上诉人认为《工程质量监督报告》只能证明房屋质量，不能证明房屋竣工验收时间，且一审时该份报告提供的竣工验收时间是2015年8月26日，而该证据是手写修改了竣工日期。本院认为，被上诉人乐清市翁垟街道南街村村民委员会提供的《工程质量监督报告》中竣工日期由2015年8月26日修改为2015年1月26日，该修改已由乐清市建设工程质量研究所盖章确认，并且可以与本院依职权调取的涉案安置房工程《竣工验收备案表》上的竣工验收日期相印证，本院予以认定。
另查明，涉案安置房项目竣工验收时间为2015年1月26日，竣工验收备案时间为2015年11月24日。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。
本院认为，本案双方二审争议焦点为：第一，涉案安置房项目是否已经竣工验收；第二，原审法院将迟延交房违约金标准调整为按年利率5%计算是否符合法律规定。
第一，根据《工程质量监督报告》、《竣工验收备案表》，可以证明涉案安置房项目已于2015年1月26日竣工验收，并于2015年11月24日竣工验收备案的事实。由于双方签订的《南街村综合办公楼安置房第一期安置意向书》中并无约定以竣工验收备案为交付条件，故涉案房屋在竣工验收之后即可进行交付。涉案房屋已于2015年1月26日竣工验收，一审认定被上诉人乐清市翁垟街道南街村村民委员会逾期交房时间为20个月（2013年10月30日至2015年6月30日），被上诉人乐清市翁垟街道南街村村民委员会对此未提出上诉，二审不予调整。上诉人虞敏洁关于涉案房屋至今未竣工验收的理由，与事实不符，本院不予采信。
第二，被上诉人乐清市翁垟街道南街村村民委员会已于原审庭审过程中明确提出涉案违约金过高并要求予以调整，所以上诉人虞敏洁称被上诉人乐清市翁垟街道南街村村民委员会原审中未主张违约金过高的上诉理由，与事实不符。本案系房屋买卖合同纠纷，上诉人虞敏洁主张迟延交房违约金标准应参照民间借贷的利率，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。涉案房屋的迟延交付，确实给上诉人虞敏洁造成损失，但其主张迟延交房违约金按照双方约定的月利息12‰计算明显偏高，原审结合当事人实际损失、兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，酌情将迟延交房违约金调整为按年利率5%计算，并无不当，二审对此予以维持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人虞敏洁的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3026元，由上诉人虞敏洁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一五年十二月二十三日
代书 记员 蔡瑞洁