上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终2708号
上诉人(原审被告)肖妙清，女，1971年8月5日出生，汉族，住福建省。委托代理人陈群，上海市大华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海仁恒物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人周轶群，董事长。委托代理人瞿伟廷。委托代理人贺晓旻。上诉人肖妙清因物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第3905号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，肖妙清系上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)及地下1层车位208的产权人，其中房屋建筑面积329.15平方米，车位的建筑面积70.60平方米。2012年3月16日，肖妙清签收涉案房屋的《仁恒怡庭房屋接收认可书》。2010年8月15日，上海仁恒杨浦房地产有限公司(甲方)与上海仁恒物业管理有限公司(乙方)签订《前期物业服务合同》及《怡庭会所前期委托管理协议》。《前期物业服务合同》约定：双方就仁恒怡庭的前期物业管理服务事宜订立本合同；(第一条)物业座落于杨浦区新江湾国晓路XXX号(政和路XXX弄XXX-
XXX号)；(第二条)乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项；(第七条)乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，多层每月每平方米人民币(以下币种均为人民币)5.80元；(第八条)新建商品住宅的买受人应从甲方或者其委托的物业公司书面通知办理入住手续之日的次月起支付物业管理服务费，办理入住手续的当月及以前由甲方支付物业管理服务费；(第十条)物业服务费用按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；(第十二条)车位所有权人应按车库车位每个每月120元的标准向乙方交纳车位管理费，车位管理费按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；(第十四条)本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定另见《前期会所委托管理协议》；(第十八条)乙方的权利义务包括可受甲方委托制定《临时管理规约》，并与业主签署《临时管理规约》，设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同，根据法律法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益，根据有关法律法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题，结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告；物业公司按照本合同及临时规约规定，对本住宅区进行全面综合的管理服务，并实施对本规约各项规定的具体履行；(第三十二条)本合同期限自2010年10月1日起至小区合法成立业主大会，并由其与乙方或选聘的新的物业公司签订新的《物业服务合同》生效之日止。合同另行约定了其他权利义务。《怡庭会所前期委托管理协议》中约定甲方将其开发的怡庭小区会所委托乙方进行前期管理；(第11条)在会所投入使用前，甲方应按照会所的服务功能定位，先行购买并安装有关设备和设施，并达到正常使用状态；会所营运费自完全交付使用之次月起按每月每平方米2.20元的标准由全体业主按每户拥有建筑面积支付，会所营运费按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；(第13条)乙方应保持中心会所外立面清洁干净，无明显瑕疵。保持设备正常运行，达到设备所应具有的功能；按照国家、上海市及有关行业的相关规定，对房屋及设备设施进行定期维修保养。保持环境卫生，定期安排专人进行清扫等内容。《仁恒怡庭临时公约及会所会则》约定：(第三十五条)物业管理服务费由物业公司按每月每建筑平方米8元的标准向业主收取，地下机动车库车位按每月每车位120元向车位使用人收取车位管理费，业主在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预缴三个月的物业管理服务费和车位管理费，以后物业服务费、车位管理费每三个月缴付一次，业主应于该期开始之日或之前一次性付清，逾期交纳的每逾期一日，物业公司可以按应缴费用的每日千分之三向业主加收滞纳金；该公约另行约定了物业公司和业主的其他权利、义务。2012年3月15日，肖妙清在该临时公约及附件《确认函》上署名，同意遵守该临时公约。2013年10月16日，上海仁恒物业管理有限公司(以下简称“仁恒物业”)向肖妙清发出《催款通知书》，要求肖妙清于2013年10月31日前缴纳截止2013年10月31日欠付的物业管理费和车位费49,557.60元。2014年6月23日，仁恒物业向肖妙清发出《催款通知书》，要求肖妙清于2014年6月30日前缴纳截止2014年6月30日的物业管理费和车位费66,076.80元。2015年11月10日，上海市杨浦区人民政府新江湾城街道办事处仁恒怡庭居委会(筹)出具《证明》，载明，2011年12月仁恒怡庭交房至今，尚未成立业主委员会，仍有仁恒物业进行前期物业管理。2015年10月，仁恒物业向原审法院起诉称，其根据《仁恒怡庭小区物业管理服务合同》对小区进行物业管理。按照物业管理服务合同的约定，其全面履行了对系争房屋的管理服务义务。但是肖妙清没有如约支付物业管理费、车位管理费。虽经仁恒物业多次催讨，均无果。故仁恒物业请求判令：一、肖妙清向仁恒物业支付涉案房屋自2012年7月1日起至2015年9月30日止的物业管理费102,694.80元；二、肖妙清向仁恒物业支付上述物业管理费的滞纳金102,694.80元；三、肖妙清向仁恒物业支付自2012年7月1日起至2015年9月30日止的车位管理费4,680元。原审审理中，仁恒物业变更第二项诉讼请求为：肖妙清向仁恒物业支付上述物业管理费的滞纳金10,000元。原审审理中，肖妙清未到庭应诉，亦未向法院提供证据材料。原审法院认为，《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》及《仁恒怡庭临时公约及会所会则》系缔约双方真实意思表示，其效力及于小区内包括被告在内的每个业主。仁恒物业提供了物业服务，业主按时交纳物业服务费是应尽义务，无正当理由不支付，既是违约行为，也不利于物业服务的改善。《前期物业服务合同》约定，业主逾期交纳物业服务费的，仁恒物业可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金，现仁恒物业自愿减少滞纳金，与法不悖，应予支持。肖妙清经原审法院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，法院依法缺席审理。原审法院据此判决：一、肖妙清应于判决生效之日起十日内支付仁恒物业上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋自2012年7月1日起至2015年9月30日止的物业服务费102,694.80元；二、肖妙清应于判决生效之日起十日内支付仁恒物业上述欠付物业费的滞纳金10,000元；三、肖妙清应于判决生效之日起十日内支付仁恒物业上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号地下1层208号车位自2012年7月1日起至2015年9月30日止的车位管理费4,680元。原审法院判决后，肖妙清不服，向本院提起上诉称，原审法院未经过传票传唤就缺席审理并作出判决明显违反法定程序。仁恒物业要求向肖妙清收取每平方米8元的物业管理费本身就是超出行业标准的，且仁恒物业实际提供的物业服务与上述物业管理费的具体组成清单中所列明的标准有差距，并未遵循质价相统一的原则，特别是超等级服务项目，无一得到履行，故法院应参照上述标准酌情扣减肖妙清应支付的物业管理费。因仁恒物业未按照约定提供服务且长期私自占用小区地下车库堆放物品，其无权收取相应的滞纳金及车位管理费。肖妙清认为原审法院查明事实不清，审理程序违法，故请求撤销原审判决，发回重审。被上诉人仁恒物业公司辩称，仁恒物业的收费标准是明确的，且经过物价部门备案的，肖妙清对此也是知晓的。仁恒物业已经提供了相应证据证明其提供了质价相符的物业服务，肖妙清认为仁恒物业公司没有按照标准提供物业服务，缺乏依据。仁恒物业并未私自占用小区地下车库堆放物品。根据物业服务合同，肖妙清应支付物业服务费及车位管理费，故仁恒物业请求维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，原审法院于2015年10月13日委托肖妙清居住地所属居委会向肖妙清送达诉状副本、证据副本、开庭传票等诉讼材料。肖妙清于2015年10月15日签收了上述诉讼材料。2015年10月26日，原审法院向肖妙清确认的手机号发送短信，内容为：关于仁恒物业诉肖妙清物业服务合同纠纷一案，本院定于2015年11月12日上午9时00分在上海市杨树浦路XXX号外设第七法庭开庭审理，书面传票也已经按照你提供的地址予以发送。请准时到庭，无正当理由拒不到庭的，法院将依法缺席审理。本院认为，根据已查明之事实，原审法院向肖妙清送达有关诉讼文书的方式符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，未剥夺当事人的诉讼权利，肖妙清对原审法院审理程序提出的异议缺乏法律依据。仁恒物业公司基于《前期物业服务合同》等协议约定，对小区提供物业服务，有权按照约定标准收取物业服务费等费用。该收费标准已经相关部门备案，肖妙清对该收费标准亦知晓并同意，在此情况下，肖妙清作为小区的业主理应按约缴纳物业服务费及车位管理费。原审法院根据查明的事实认定仁恒物业作为小区的物业服务企业已经提供了相应的物业服务，并在肖妙清无正当理由未到庭应诉的情况下所作判决并无不当。肖妙清上诉认为仁恒物业公司提供的物业服务未达到质价相符，但其并未提供确实充分的证据，难以得出肖妙清所主张的仁恒物业公司收取物业服务费的标准过高这一结论，故肖妙清上诉要求二审法院酌情调整物业管理费收取标准，本院不予支持。肖妙清在上诉中拒绝支付车位管理费，但其并未提供其无法正常使用车位的相关证据，本院对肖妙清该项上诉请求亦不予支持。综上，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,647.6元，由上诉人肖妙清负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张 松
审 判 员 邬海蓉
代理审判员 王晓梅
二〇一六年七月十二日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……