上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终10698号
上诉人(原审被告)：谢海平，男，1977年7月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人(原审原告)：潘铮(曾用名：潘臻)，女，1976年5月14日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：陆尧，北京安衡(上海)律师事务所律师。
原审第三人：上海蜀泽餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：黄婧。
上诉人谢海平因与被上诉人潘铮及原审第三人上海蜀泽餐饮管理有限公司(以下简称“蜀泽公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初6942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谢海平上诉请求：撤销一审判决，改判其与潘铮之间就上海市黄浦区(一楼、二楼整层227室)(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》继续履行；2016年11月21日至2017年11月20日期间的租金无需支付，2017年11月20日之后的租金按照协议支付。事实和理由：谢海平承租系争房屋后，对房屋进行了添附及装修，以期获得最佳效用。在上海市黄浦区住房保障和房屋管理局发布了《关于高福里地块旧城区改建房屋征收范围的公告》、《关于房屋征收不得实施相关行为的公告》之后，双方口头对房屋征收过程中应相互配合及各自权益分配达成了协议。为此，谢海平支付了部分租金。由于系争房屋面临征收，谢海平作为承租人，无论从逻辑还是常理上，均没有违约动机。由于之前未将各自权益分配方案落实在书面上，谢海平要求双方达成书面协议后再行支付租金。因此，其未按照《补充协议》约定及时支付租金，乃事出有因。综上，谢海平请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人潘铮辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人蜀泽公司未到庭答辩。
潘铮向一审法院起诉请求：一、确认潘铮、谢海平之间关于系争房屋的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》于2017年1月7日解除；二、判令谢海平腾退系争房屋；三、判令谢海平支付自2016年12月20日起至2017年1月7日止的租金，按每月人民币(以下币种均为人民币)25,000元的标准计算；四、判令谢海平支付自2017年1月8日起至2017年6月30日止的房屋使用费，按每月25,000元的标准计算；五、判令押金30,000元归潘铮所有，不予退还。
一审法院认定事实：潘铮、谢海平于2015年11月20日签订《上海市房屋租赁合同》，约定潘铮将系争房屋租赁给谢海平使用，使用面积170平方米，租赁期限自2016年3月20日起至2026年3月19日止,租金每月30,000元，保证金30,000元。合同4－1条约定，谢海平应于每期届满前7日向潘铮支付下一期的租金。合同5－1条约定，租赁关系终止时，潘铮收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由谢海平承担的费用外，剩余部分无息归还谢海平。合同8－1条约定，系争房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，合同终止，双方互不承担责任。合同8－2条约定，谢海平逾期不支付租金超过十五天的，潘铮可书面通知谢海平解除合同。合同9－3条约定，租赁期间，非合同规定的情况，谢海平中途擅自退租的，潘铮有权收回该房屋并且押金及所有的房屋内装修、设备归潘铮所有。合同签订后，谢海平向潘铮支付押金30,000元。
2016年11月21日，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局发布《关于高福里地块旧城区改建房屋征收范围的公告》、《关于房屋征收不得实施相关行为的公告》。
2016年12月15日，潘铮、谢海平就系争房屋签订《补充协议》。协议第一条约定，谢海平依照原租赁合同于2016年12月20日前支付房租欠款3万元，此日期前未支付即谢海平违约，后续付款方式调整为按月支付。协议第二条约定，拆迁第一轮征询期间房屋租金调整为25,000元，于2016年12月20日起按此金额支付。协议第三条约定，第一轮征询通过以后房屋租金调整为22,000元，至2017年12月20日止，若拆迁进程拖延至一年以外，租金重新商议。协议第四条约定，按原房屋租赁合同，任何付款期限拖延十五日后视谢海平违约，具体责任按合同执行，谢海平立即搬离，潘铮接手现有房屋以及谢海平与第三方签订的租赁合同。协议第五条约定，公告拆迁期间原合同潘铮违约金调整为12万元，若征询不通过，后续租金与付款方式以及潘铮违约金按原租赁合同执行。
2016年1月7日，因谢海平未按约支付租金，潘铮通过快递方式向谢海平送达《律师函》，要求谢海平支付房屋租金12,500元，通知谢海平解除租赁合同、腾退房屋。
一审又查明，系争房屋所有权人登记为潘家震。潘家震与马景璐系夫妻，潘铮系两人女儿。潘家震于2015年11月12日去世，马景璐于2007年4月25日去世，两人除潘铮外无其他子女。
一审再查明，2016年11月23日，谢海平与蜀泽公司签订《租赁合同》，约定将系争房屋二楼租赁给蜀泽公司使用，租赁期限自2016年12月8日起至2021年12月7日止，每月租金17,000元。谢海平委托律师于2017年5月8日出具律师函，通知蜀泽公司因其逾期未支付2017年3月8日至2017年6月7日的租金，故谢海平解除与蜀泽公司的《租赁合同》，并要求蜀泽公司承担违约责任。
一审审理中，一、潘铮确认其于2017年3月8日同蜀泽公司签订租赁合同，约定将系争房屋二楼出租给蜀泽公司使用。蜀泽公司确认自2017年3月8日起，一楼的部分面积也由其使用。潘铮亦确认其允许蜀泽公司使用系争房屋一楼部分面积；二、潘铮、谢海平确认截止2016年12月19日的租金已付清。潘铮确认谢海平未腾退的部位位于系争房屋一楼后厢部位，使用面积约20平方米，并在谢海平制作的一楼平面图中(以下简称“平面图”)就相对应部位予以确认。谢海平对该部位予以确认，并表示其用木板将该部位封住，没有上锁，并微信通知了潘铮。蜀泽公司就该部位亦予以确认，并表示未使用该部位。法院于2017年5月9日告知潘铮、谢海平双方对该部位进行交接。潘铮确认于2016年6月30日自行收回该部位，双方并未办理交接手续；三、谢海平确认，按照《补充协议》，自2016年12月20日起的租金按月支付，以每月20日为最后付款期限。并确认其对2016年12月20日起的租金曾要求缓交，但潘铮未同意。
一审法院认为，潘铮、谢海平之间关于系争房屋的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，故为有效合同，双方均应全面履行。合同约定系争房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，合同终止，双方互不承担责任。但潘铮、谢海平双方在相关部门发布征收范围的公告后，签订了《补充协议》，对租金金额、支付以及违约责任予以明确约定，因此《租赁合同》并未终止，合同继续履行，法院对谢海平关于《租赁合同》于征收范围公告发布之日解除的辩称意见不予采纳。谢海平逾期不支付租金超过十五天，潘铮按照合同约定行使解除权，法院对潘铮要求确认合同与协议于潘铮向谢海平送达《律师函》之日解除的诉讼请求依法予以支持。鉴于潘铮与蜀泽公司建立租赁关系，同意蜀泽公司使用系争房屋一楼部分面积，并确认已收回系争房屋一楼后厢部位，故对潘铮要求谢海平腾退系争房屋的诉讼请求不予支持。鉴于潘铮自2017年3月8日起与蜀泽公司就系争房屋二楼建立租赁关系，该日之前的租金及房屋使用费，谢海平应按约定的租金标准支付。经潘铮同意，蜀泽公司自2017年3月8日起使用系争房屋一楼部分面积。系争房屋一楼后厢部位，蜀泽公司未使用，对该部位，潘铮称谢海平未予以交付，直至2016年6月30日自行收回，谢海平称其短信通知潘铮予以交付，并称潘铮曾于2016年5月将该部位出租，但未提供证据予以证明。对该部位，谢海平应支付自2017年3月8日起至2016年6月30日止的使用费，但潘铮要求谢海平按照原租金标准支付房屋使用费并无依据，法院酌情予以调整。合同约定谢海平中途擅自退租的，押金归潘铮所有。谢海平逾期不支付租金导致合同解除，应承担违约责任，法院对潘铮要求押金归其所有的诉讼请求予以支持。
一审法院作出判决：一、潘铮与谢海平关于上海市黄浦区(一楼、二楼整层227室)房屋的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》于2017年1月7日解除；二、谢海平于判决生效之日起十日内支付潘铮自2016年12月20日起至2017年1月7日止的租金(按照每月25,000元的标准计算)；三、谢海平于判决生效之日起十日内支付潘铮房屋使用费(其中,自2017年1月8日起至2017年3月7日止的房屋使用费，按照每月25,000元的标准计算；自2017年3月8日起至2017年6月30日止的房屋使用费，按照每月3,529元的标准计算)；四、谢海平在潘铮处的押金(保证金)30,000元不予返还；五、驳回潘铮的其余诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，潘铮及谢海平作为系争房屋的出租人及承租人在签订《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》时，双方的地位是平等的，不存在某一方利用优势地位将不对等条款强加于另一方之上的情形。故在达成上述协议之后，双方均应按照平等、守信之契约精神，履行协议条款中约定的各自义务。协议既已约定，谢海平应于2016年12月20日起每期支付25,000元租金，则其应遵约履行。潘铮在谢海平违反约定后，通知谢海平解除双方之间相关的租赁协议，符合合同约定的解除权，并无不当。一审法院据此解除合同，亦是对契约精神应予坚守的尊重与体现。谢海平抗辩其未按期支付之原因系双方未将征收补偿利益分配达成书面协议，故予缓交。本院对此认为，谢海平在享受了占有使用租赁房屋权利的同时，也应负担支付租金的合同义务，此为房屋租赁合同双方最为主要的权利义务表现形式。谢海平之相关抗辩，不能成为其未按期支付租金的正当理由，其本可通过协商、诉讼等其他正当途径予以解决，而非缓交租金或不交租金。谢海平以违约之行为作为不当抗辩，应承担合同解除等法律后果。综上所述，谢海平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币112.5元，由上诉人谢海平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 俊
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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