广东省新兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云新法民二初字第306号
原告新兴县新城镇茅园社区居民委员会。地址：新兴县。
法定代表人黎金明，主任。
委托代理人张国星，广东修善律师事务所律师。
委托代理人陈国全，男，新兴县新城镇茅园社区居民委员会副主任，住新兴县。
被告彭菊，女，1948年12月5日出生，汉族，居民，住新兴县。
被告欧惠娟（系被告彭菊的女儿），女，1975年7月26日出生，汉族，居民，住新兴县。
被告刘金华（系被告欧惠娟的丈夫），男，1963年10月22日出生，汉族，居民，住新兴县。
被告欧永钊（系被告彭菊的儿子），男，1989年2月19日出生，汉族，居民，住新兴县。
被告欧惠娟、刘金华、欧永钊的共同委托代理人谢冠铭，男，居民，住新兴县。
被告欧惠玲（系被告彭菊的女儿），女，1978年1月1日出生，汉族，居民，住新兴县。
被告欧惠芳（系被告彭菊的女儿），女，1982年3月1日出生，汉族，居民，住新兴县。
被告欧惠庆（系被告彭菊的女儿），女，1986年8月15日出生，汉族，居民，住新兴县。
原告新兴县新城镇茅园社区居民委员会诉被告彭菊、欧惠娟、刘金华、欧永钊、欧惠玲、欧惠芳、欧惠庆土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新兴县新城镇茅园社区居民委员会的法定代表人黎金明及委托代理人张国星、陈国全，被告刘金华及被告欧惠娟、刘金华、欧永钊的共同委托代理人谢冠铭到庭参加诉讼，被告彭菊、欧惠玲、欧惠芳、欧惠庆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新兴县新城镇茅园社区居民委员会诉称，2003年10月13日，原告与欧裕福经营的新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行签订了一份《土地租赁合同》，被告欧惠娟、刘金华作为承租人代表在合同上签名，双方协商将权属原告的位于新兴县新城镇茅园社区居民委员会广兴大道西的土地1231平方米（含简易结构房屋约50平方米）出租给欧裕福作经营修车场及轮胎行使用，租赁期限为2004年1月1日至2013年12月31日，共10年；前5年的租金为1846.5元／月，后5年的租金为2129.6元／月，每月租金于当月的1日前付清。签订合同后，欧裕福与被告刘金华、欧惠娟一直经营修车场和轮胎行，并按时交纳租金给原告，后欧裕福去世，修车场和轮胎行实际由被告刘金华、欧惠娟经营。合同到期后，被告刘金华、欧惠娟不愿意搬走，并表示愿意按原合同的租金标准继续承租，但原合同约定的租金是1.5元／月／平方米，现同地段的土地租金均价已高达28元／月／平方米，因此原告不同意按原合同出租土地给被告刘金华、欧惠娟，并要求其搬离。原告多次与被告刘金华、欧惠娟协商，但被告刘金华、欧惠娟拒绝搬离，并继续占用土地。修车场、轮胎行在工商注册登记的经营者为欧裕福，现欧裕福已去世，被告彭菊系其妻子，被告欧永钊、欧惠庆分别系其子女，应共同承担侵占原告土地的赔偿责任。现租赁合同已经到期，被告刘金华、欧惠娟仍然侵占权属原告的土地，已构成违约，因此原告收取的履行合同保证金5530元不予退还给被告。此外，被告刘金华、欧惠娟违法占用原告的土地用于经营修车场、轮胎行，应按市场价交纳土地占用费给原告。为此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告刘金华、欧惠娟、彭菊、欧永钊、欧惠庆腾退租赁的1231平方米土地；2、判令被告刘金华、欧惠娟、彭菊、欧永钊、欧惠庆支付从2014年1月1日起至腾退日止的土地占用费【按市场价25元／月／平方米计算，其中计至2014年7月31日止的土地占用费为215425元（25元／月／平方米×7个月×1231平方米）给原告；3、判令被告刘金华、欧惠娟、彭菊、欧永钊、欧惠庆交纳给原告的履行合同保证金5530元不予退还；4、本案诉讼费由各被告共同承担。
被告刘金华、欧惠娟辩称，一、根据原告提供的《土地租赁合同》，土地的承租人是新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行，被告刘金华、欧惠娟只作为承租人的代表在合同上签名，原告向非租赁合同承租人主张租赁关系要求其缴纳租金，于法不符；二、新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行的经营者欧裕福已于2011年1月31日死亡。现修车场、轮胎行由其儿子欧永钊继承，欧永钊为实际经营者；三、原告并没有将租赁物交付给被告刘金华、欧惠娟，双方并不存在租赁关系，原告的起诉不符合受理条件，应裁定驳回原告的起诉。
被告欧永钊辩称，一、新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行的经营者欧裕福已于2011年1月31日死亡，根据《继承法》第十条的规定，欧裕福的婚生子女与彭菊成为法定继承人，现彭菊及其他子女愿意放弃继承修车场和轮胎行中属于欧裕福份额的遗产，彭菊并愿意将修车场、轮胎行中属其份额的财产赠与给欧永钊，欧永钊亦表示接受彭菊的赠与，故现修车场、轮胎行的实际经营者是欧永钊，欧永钊才是租赁土地的承租人；二、被告欧永钊已向原告支付了2014年度、2015年度的租金，并非如原告所述的没有支付租金；三、被告欧永钊没有违约，因此原告请求被告交付的5530元租赁定金不予退还，是没有法律依据的；四、欧永钊有意继续承租土地，并于2014年11月18日向原告邮寄《续订租赁合同要约》，请求原告在接到要约之日起15日内与欧永钊续订租赁合同或向社会发出公开招租公告，但原告收到要约后并没有与欧永钊续订租赁合同或书面通知欧永钊，也没有公开招租，欧永钊按原租赁合同交纳2014年度、2015年度的租金，原告在收到租金后对欧永钊继续按原合同约定使用租赁物至今都没有提出异议，根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”的规定，原签订的《土地租赁合同》继续有效，欧永钊可按原合同约定继续使用租赁物；五、原告通过诉讼方式要求被告欧永钊返还租赁物并非用于招租，而是拟将租赁物非法转让，但又碍于至今未经过三分之二的村民讨论通过，故拟收回租赁物用于闲置，为非法转让作前期准备；六、根据原租赁合同第十八条“同等条件承租人享有优先续租权”的约定，若原告通过投标方式招租，被告欧永钊中标的，则无需返还租赁物，况且租赁土地2014年度的租金计算标准，是否按25元／月／平方米计算，应通过招投标来确定，若被告欧永钊没有中标，而是由第三人中标的，被告欧永钊应按第三人中标价来承担责任。
被告彭菊提交书面答辩称，新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行的经营者是欧裕福，彭菊与欧裕福是夫妻关系，欧裕福已于2011年1月31日死亡，根据《继承法》第二十五条“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示”的规定，彭菊与欧裕福的婚生子女应当享有继承权（大女儿欧惠贤因病于2012年5月19日死亡除外），但原告只申请追加彭菊、儿子欧永钊、女儿欧惠庆为本案共同被告，却遗漏追加彭菊另外两个女儿欧惠芳、欧惠玲为本案共同被告；二、根据《继承法》第二十五条“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示”和《合同法》第一百八十五条“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”的规定，现彭菊作出愿意放弃继承修车场、轮胎行法定属于欧裕福份额遗产的表示，并愿意将修车场、轮胎行夫妻共同财产中属于彭菊份额的财产赠与儿子欧永钊，欧永钊亦表示愿意接受彭菊的赠与。
被告欧惠芳、欧惠玲提交书面答辩称，一、新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行的经营者是欧裕福，欧惠芳、欧惠玲与欧裕福是父女关系，欧裕福已于2011年1月31日死亡，根据《继承法》第二十五条“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示”的规定，现欧惠芳、欧惠玲作出愿意放弃继承修车场、轮胎行法定属于欧裕福份额遗产的表示；二、根据《继承法》第十条“遗产按照下列顺序继承：没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承”的规定，欧裕福与彭菊的婚生大女儿欧惠贤因病于2012年5月19日死亡，欧惠贤的婚生子女冼俊杰、冼子峰应当享有第二顺序继承权，但原告只申请追加彭菊、欧惠娟、欧永钊、欧惠玲、欧惠芳、欧惠庆为本案共同被告，却遗漏了冼俊杰、冼子峰为本案共同被告。
被告欧惠庆提交书面答辩称，新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行的经营者是欧裕福，欧惠庆与欧裕福是父女关系，欧裕福已于2011年1月31日死亡，根据《继承法》第二十五条“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示”的规定，现欧惠庆作出愿意放弃继承修车场、轮胎行法定属于欧裕福份额遗产的表示。
经审理查明，2003年10月13日，原告作为出租人，新兴县新城镇华裕修车场和新兴县新城镇华裕轮胎行作为承租人，双方签订了一份《土地租赁合同》。合同约定：1、原告将位于新兴县新城镇茅园社区居民委员会广兴大道西的土地【面积约1231平方米（含砖、瓦、木简易结构房屋约50平方米】出租给新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行；2、租赁期限10年，自2004年1月1日起至2013年12月31日止，免租期限自2003年10月13日起至2003年12月31日止；3、租金自2004年1月1日起至2008年12月31日止，每平方米土地、房屋按1.5元／月计算，即每月租金为1846.5元；租金自2009年1月1日起至2013年12月31日止，每平方米土地、房屋按1.73元／月计算，即每月租金为2129.6元；4、租金的支付期限与方式：在每月1日前由承租人将租金存入原告在新兴县农信社枫洞分社开设的账户，承租人凭银行缴款单到原告处，由原告开具发票并加盖公章作承租人已交租的凭证；5、承租土地的用途：补胎、洗车、轮胎销售（含国家法律法规允许经营的项目）；6、本合同签订时，承租人须交定金5530元作履行本合同，定金不计利息，承租人依照本合同约定履行义务的，在租赁期满的10天内，原告返还定金本金给承租人；7、违约责任：交定金的一方违反本合同约定的，无权请求返还定金，收受定金的一方违反本合同约定的，双倍返还定金。此外，租赁合同还约定了其他内容。新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行在合同承租人盖章处分别加盖了公章，被告刘金华、欧惠娟在合同承租人代表签名处签名、捺模。签订合同当天，原告收取了承租人交纳的合同所述的履行合同定金5530元，并依约将租赁土地交付给承租人作经营修车场、轮胎行使用。此后，双方依约履行合同，承租人新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行亦每月按时足额交纳租金给原告，直至租赁合同期限届满。合同期满后，原告无与新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行续签租赁合同，并于2014年3月28日在村委会公告栏张贴通知书要求承租人搬离租赁场地，同时亦将该通知书张贴于新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行的门面处，但承租人拒绝搬离。新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行曾于2013年11月18日向原告发出《续订租赁合同要约》，要求与原告续订租赁合同，但原告以原租赁合同租金价格过分低于市场价为由，拒绝续订合同。在经多次协商无果后，原告遂于2014年9月9日诉至本院，并提出前述请求。
另查明，新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行的经营性质均属个体工商户，工商登记经营者均为欧裕福。欧裕福已于2011年1月31日死亡，其与被告彭菊系夫妻关系。欧裕福与被告彭菊生育子女情况如下：大女儿欧惠贤、二女儿欧惠娟、三女儿欧惠玲、四女儿欧惠芳、五女儿欧惠庆、儿子欧永钊，其中大女儿欧惠贤因病已于2012年5月19日死亡。被告欧惠娟与被告刘金华系夫妻关系。
诉讼中，本院以欧惠芳、欧惠玲与本案存在利害关系为由，于2014年12月20日主动追加了欧惠芳、欧惠玲为本案共同被告，原告遂于庭审中变更其诉求，请求被告欧惠芳、欧惠玲与其他五被告一并对本案的债务承担责任。同时，原告于庭审中认为欧裕福死亡后，新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行的实际经营者为刘金华、欧惠娟，但无提供证据证实。另，经庭审核实，新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行按前述《土地租赁合同》2129.6元／月的租金标准，于2014年2月7日支付了4259.2元给原告作2014年1-2月的租金；同年2月16日支付了12777.6元给原告作2014年3-8月的租金；同年4月18日支付了8518.4元给原告作2014年9-12月的租金；同年12月31日支付了25555.2元作2015年1-12月的租金。以上共支付51110.4元。原告在收取了2014年1-2月的租金4259.2元后，于2014年2月7日出具了收取该租金的发票，并在发票上加盖公章。对2014年3月之后的租金，原告拒绝出具发票。此外，为证实涉案土地的现行市场价，原告于诉讼中向本院提交了新兴县新城镇农村集体资产（资源）交易成交确认书，该确认书系案外人梁荣雄竞拍承租权属原告所有，与涉案土地同属地段的土地（新兴县新城镇城西路东面）所签订的，确认书载明成交单价为18元／月／平方米；原告还提供了一份由新兴县新城镇法律服务所见证的《合同见证书》，见证书涉及的土地租赁合同是案外人陈金强承租权属原告所有，与涉案地块同属地段的土地（新兴县新城镇城西路东面符前祠），该合同载明从2013年5月20日起至2016年5月19日止的土地租金为15元／月／平方米。
以上事实，有原告提供的法人代表身份证明书、《土地租赁合同》、个体户机读档案登记资料、照片、通知书、人口信息查询资料、新兴县新城镇州背社区居民委员会出具的证明、新兴县新城镇农村集体资产（资源）交易成交确认书、合同见证书、村民表决表，被告刘金华、欧惠娟提供的身份证、户口簿、新兴县殡仪馆火化证明书、营业执照及组织机构代码证，被告欧永钊提供的身份证、户口簿、结婚证、证明、续订租赁合同要约、邮政回执、茅园社区居民委员会财务公布表、发票联、现金缴款单以及本院的庭审笔录予以证实。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点主要有以下四点：一、原告与新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行双方于2003年10月13日签订的《土地租赁合同》是否继续有效？二、《土地租赁合同》期限届满后即2014年1月1日之后的租金（土地占用费）应按何标准计算？三、2014年1月1日之后的租金（土地占用费）应由谁来承担？四、原告收取的定金5530元是否应予退还？
首先，针对第一个焦点问题，原告与新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行双方于2003年10月13日签订的《土地租赁合同》，租赁期限自2004年1月1日起至2013年12月31日止，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行……”的规定，双方签订租赁合同后，各自依约履行合同约定的义务，现合同履行期限已届满，双方在合同中的权利义务亦已终止。合同终止后，原告已于2014年3月28日提出异议发出书面通知，不同意承租方继续使用租赁物并要求其搬离，而被告欧永钊提出的根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”的规定，原签订的《土地租赁合同》继续有效的抗辩主张，与事实不符，本院不予采纳。因此，涉案的《土地租赁合同》，因履行期限届满，合同相对方的权利义务已终止，合同对当事人已不具有约束力。现合同期限届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，承租方应当返还涉案租赁土地给原告。故对原告要求腾退租赁土地的请求，符合法律规定，本院予以支持。
其次，针对第二个焦点问题，原告与新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行双方于2003年10月13日签订的《土地租赁合同》，约定2009年1月1日起至2013年12月31日止的租金为1.73元／月／平方米、月租金2129.6元／月，该价格虽然是租赁双方的真实意思表示，但该表示的效力范围是有限定条件的，即限定期间在2009年1月1日至2013年12月31日。现租赁合同期限届满，双方基于合同产生的租赁合同这一法律关系归于消灭，原合同约定的租金标准对2014年1月1日之后已不产生效力。租赁期限届满后，若仍适用原租金标准则需租赁双方达成新的合意，但现原告不同意按原合同标准收取租金，双方无达成新的合意。况且，现在的租金价格上涨了很多，同地段的土地租赁价格已远远超过原租赁合同所约定的价格，如仍按照原合同租金标准计付涉案土地占用费，对原告来说显然是有失公平的。根据原告提供的新兴县新城镇农村集体资产（资源）交易成交确认书及合同见证书，与涉案土地同地段、同时期的土地租金有18元／月／平方米、15元／月／平方米，本院依照公平合理原则，取其平均数酌定涉案土地占用费按16.5元／月／平方米计收，即每月的土地占用费为20311.5元（16.5元／月／平方米×1231平方米）。原告请求按25元／月／平方米计收2014年1月1日起至腾退日止的土地占用费，依据不足，本院不予支持，但可按16.5元／月／平方米计收。但是，需要指出的是，原告在收取了2014年1-2月的租金4259.2元后，按照原租赁合同的约定出具了发票并加盖公章，应视为同意承租人按原租赁合同租金标准交纳2014年1-2月的土地占用费，则2014年1-2月的土地占用费应按1.73元／月／平方米，即2129.6元／月计付，对2014年3月起的土地占用费，则按16.5元／月／平方米，即20311.5元／月计付。那么，原告所诉求的2014年1月1日起至2014年7月31日止的土地占用费应为105816.7元（4259.2元＋16.5元／月／平方米×1231平方米×5（个）月】，扣减已支付的51110.4元，则2014年1月1日起至2014年7月31日止尚欠的土地占用费为54706.3元。
再次，针对第三个焦点问题，2003年10月13日作承租人与原告签订《土地租赁合同》的是新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行，该修车场、轮胎行登记的经营者是欧裕福，欧裕福又于2011年1月31日死亡，根据《中华人民共和国继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始”及第十条第一款“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、父母、子女”的规定，继承开始，欧裕福的配偶彭菊，子女欧惠娟、欧永钊、欧惠玲、欧惠芳、欧惠庆依法可继承修车场及轮胎行。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，继承遗产的，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，并以其遗产实际价值为限；放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任，现被告彭菊、欧惠玲、欧惠芳、欧惠庆提交书面答辩，自愿作出放弃继承修车场、轮胎行这一遗产的表示，依法可对本案债务即拖欠的土地占用费不负清偿责任。被告欧惠娟、欧永钊并无作出放弃继承修车场、轮胎行的表示，依法可继承修车场、轮胎行，并在继承修车场、轮胎行遗产价值范围内清偿拖欠的土地占用费。此外，对于欧裕福死亡后修车场、轮胎行的实际经营者，原告认为系被告刘金华、欧惠娟，但没有提供证据证实，对该主张，本院不予采纳。被告欧永钊自认为修车场、轮胎行的实际经营者，那么对前述拖欠的土地占用费，依法应负清偿责任。对被告欧惠玲、欧惠芳提出的追加欧惠贤的婚生子女冼俊杰、冼子峰为本案共同被告的抗辩意见，欧裕福于2011年1月31日死亡，欧惠贤于2012年5月19日死亡，根据《中华人民共和国继承法》第十一条“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承”的规定，欧惠贤后于欧裕福死亡，不符合上述法律规定的情形，故不适用代位继承。况且本案系土地租赁合同纠纷，不是继承纠纷，因此在本案将冼俊杰、冼子峰列为共同被告不适格。对被告欧惠芳、欧惠玲的答辩意见，于法不符，本院不予采纳。
最后，针对第四个焦点问题，原告收取的5530元，虽然在合同上表述的是定金，但根据合同“承租人依照本合同约定履行义务的，在租赁期满的10天内，出租人需返还定金本金给承租人”的约定，该5530元的性质实际上是履行合同保证金，根据租赁合同的违约条款，该保证金虽然约定了定金性质，但在合同期限内，合同承租方按时足额交纳租金给原告，履行过程中并无违反合同约定。现合同期满，合同双方权利义务已终止，原告应按照合同约定退还定金5530元。故对原告要求收取的定金5530元不予退还的请求，有悖约定，本院不予支持。至于退还定金5530元的问题，因各被告在本案中并无提出反诉请求，对此本院不作处理，各被告可另寻途径解决。
综上所述，《土地租赁合同》确定的租赁合同关系已于2014年1月1日之后归于消灭，被告欧永钊、欧惠娟应腾退涉案土地给原告；被告欧永钊作为土地的实际使用人，应于2014年3月起按20311.5元／月的标准支付土地占用费给原告；被告欧惠娟在继承新兴县新城镇华裕修车场、华裕轮胎行的遗产价值范围内对上述土地占用费承担清偿责任。被告彭菊、欧惠玲、欧惠芳、欧惠庆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、抗辩的权利，本院依法作缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十五条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条第一款、第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告欧永钊、欧惠娟应于本判决发生法律效力之日起七日内腾退《土地租赁合同》约定的位于新兴县新城镇茅园社区居民委员会广兴大道西的1231平方米土地给原告新兴县新城镇茅园社区居民委员会。
二、被告欧永钊应于本判决发生法律效力之日起七日内清偿土地占用费（其中2014年1月1日起至2014年7月31日止的土地占用费为54706.3元，2014年8月1日之后的土地占用费按20311.5元／月计付至腾退之日止）给原告新兴县新城镇茅园社区居民委员会。
三、被告欧惠娟在继承新兴县新城镇华裕修车场、新兴县新城镇华裕轮胎行遗产价值范围内对第二判项的债务承担清偿责任。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4614.32元，由被告欧永钊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 练洪森
代理审判员 陈红梅
代理审判员 伍钜雄
二〇一五年三月三十日
书 记 员 李洁琼