广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤01民终13095号
上诉人（原审原告）：骆维文，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：骆俊，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：周玉忠，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市荔湾区住房和建设局（原广州市荔湾区建设和园林绿化局），住所地广州市荔湾区。
法定代表人：朱志伟，职务：局长。
委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所实习律师。
上诉人骆维文因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
骆维文上诉请求：撤销一审判决，改判支持骆维文一审全部诉讼请求；2、判令荔湾区住建局承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、2014年4月30日前建设好源溪地块安置房通知骆维文选购．是涉案拆迁协议不可分割的重要内容，明确具体，合法有效，此为本案处理的合同依据，一审判决认为需落实具体房号另订合同才能承担违约责任，认定事实不清。（一）签订拆迁协议时，双方己就回迁安置源溪地块安置房达成了回迁安置协议。（二）回迁源溪地块安置房是整个拆迁协议的重要组成部分。（三）双方在拆迁协议上签字盖章以及居委会在其上加盖“认购证号007、第零零柒号”字样进行见证，证实双方就回迁源溪地块安置房的协议已经成立并生效。l、补偿安置方案是签订拆迁协议的重要依据，拆迁协议名为货币补偿，实为产权调换，骆维文收取货币补偿只是为了暂时持有换取安置房而已。2、拆迁协议未直接加入回迁部分内容系荔湾区住建局原因所导致。3、认购证是证实骆维文同意回迁方案，双方回迁协议成立并生效的证据，不是单务合同。（四）荔湾区住建局否认双方就回迁源溪地块安置房达成协议，系反复无常毫无诚信。（五）骆维文可增购20平方米安置房至81.908平方米，符合回迁协议、政策、情理．二、双方选房后订立补充协议是回迁协议的履行行为而非先合同义务，且与本案审理无关。荔湾区住建局无法提供源溪地块安置房供骆维文选择，已经构成违约应予赔偿。三、源溪地块安置房自2010年至今未实施拆迁，原约定回迁源溪地块安置房的合同目的已无法实现，荔湾区住建局构成根本违约，骆维文有权解除合同。四、一审判决适用法律错误，荔湾区住建局应赔偿所造成骆维文的全部损失。
荔湾区住建局辩称：一、到目前为止，双方之间只是存在房屋拆迁补偿协议，就房屋拆迁安置的问题，荔湾区住建局已经通过货币补偿的方式，解决了骆维文的房屋拆迁安置事宜，双方之间不存在所谓的回迁安置协议。二、补偿安置方案是荔湾区住建局自行制作，经过政府认定作为拆迁安置的内部参考文件，补偿安置方案的内容并不是全部适用于骆维文，而且骆维文从未将方案提供给骆维文，该方案不是拆迁补偿协议的附件或协议的一部分，双方的合同权利义务应以拆迁补偿协议的约定为准。三、荔湾区住建局给予骆维文的是源溪地块安置房的认购资格，并不属双方之间就源溪安置房的买卖达成合意。
骆维文向一审法院起诉请求判令：1、解除双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》；2、判令荔湾区住建局向骆维文赔偿房屋差价损失1579305.6元；3、判令荔湾区住建局向骆维文赔偿房屋使用费损失（自2014年5月1日起至荔湾区住建局付清上述房屋差价之日止，按房屋租金45元/月标准计算）；4、本案诉讼费、评估费由荔湾区住建局承担。
一审法院认定事实：原广州市荔湾区中山七路陈家祠道9号304房是骆维文所有房屋。据08登记06××37号房地产权证记载，该栋房屋为框架结构8层，用途为住宅，讼争房屋建筑面积为56.28平方米。
2010年4月，荔湾区住建局（原广州市荔湾区建设和园林绿化局）经广州市国土资源和房屋管理局以穗国土建用字（2010）138号文、“穗（荔）房拆迁字（2010）4号”《城市房屋拆迁许可证》批准，拆迁骆维文所有的上址房屋。2010年5月22日，骆维文（被拆迁人，乙方）与荔湾区住建局（拆迁人，甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：双方同意按货币补偿的方式，由甲方于2010年6月15日前向乙方支付675360元，用作拆迁乙方原址房屋的补偿；乙方应于2010年6月15日前，将原址房屋移交甲方拆除；甲方支付乙方搬家补助费500元、电话迁移费200元、有线电视线路安装费150元、煤气管道安装费3000元、改造奖励金196980元、乙方依约搬迁奖励84420元、临时安置补助费5065.20元等；在该协议书第一页右上角注有“认购证号007、第零零柒号”字样，并加盖广州市荔湾区金花街陈家祠社区居民委员会的公章。2010年6月11日，上述补偿协议经广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案。
骆维文、荔湾区住建局签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》后，荔湾区住建局依约向骆维文支付了拆迁房屋货币补偿款等，骆维文也依约将原址房屋交给骆维文拆除。
另查，2009年4月2日，广州市荔湾区连片危破房改造项目办公室领取了穗规地证（2009）89号《建设用地规划许可证》，其中载明：用地项目名称广州市荔湾区源溪旧城改造项目,该用地根据荔发改函（2008）33号文，穗规选（2008）15号《广州市建设项目选址意见书》、穗地预审字（2009）13号《广州市建设项目用地预审意见》确定，并要求广州市荔湾区连片危破房改造项目办公室编制地块修建性详细规划方案报审批，建设单位必须在取得该证一年内向土地行政主管部门申请用地，逾期未申请的，该证及其附件自行失效。
2010年4月9日，广州市荔湾区连片危破房改造项目办公室和广州市荔湾区人民政府南源街道办事处共同向源溪地块居民公布了《荔湾区源溪项目拆迁补偿安置方案》（征求意见稿），其中载明：（五）3、选择返购本项目补偿安置房的原则上按本次被拆迁合法产权面积等面积返购。等面积部分销售均价不超过13300元/平方米（房源各单元的销售单价因楼层、朝向等不同而有差异，具体单价另行公布）。如由于本项目返购安置房不可分割的原因，被拆迁人可返购大于被拆迁房屋产权面积的补偿安置房，但原则上不超过被拆迁房屋产权面积20平方米，返购安置房面积超出原产权面积5平方米以内，按10640元/平方米返购；返购安置房面积超出原产权面积5平方米（含5平方米）至10平方米，按13300元/平方米返购；返购安置房面积超出原产权面积10平方米以上（含10平方米），按14800元/平方米返购。（七）被拆迁人选择返购本项目非现楼安置的，可在两种领取临时安置补助费的措施中任选一种。一种是全额提取补偿款，在安置房建成后，再交款回购。
之后，因广州市荔湾区源溪旧城改造项目修建性详细规划在征询民意中没有被通过，建设单位无法如期申请用地，源溪旧城改造项目没有启动。骆维文无法认购源溪地块安置房，遂于2015年5月14日提起本案一审诉讼。
在一审庭审中，荔湾区住建局提供了其单位在2010年4月21日制定的《陈家祠广场及周边环境综合整治工程（二期）拆迁补偿安置方案》及请示报告，并陈述在拆迁骆维文房屋时曾向骆维文表示可以认购源溪安置房，其中第六条安置房认购办法载明：（一）被拆迁人在本项目拆迁中选择货币补偿的，按时间要求签定拆迁补偿协议并交出原址房屋的，可同时获得源溪地块安置房源（非现楼）的认购资格，认购资格以认购资格证为准。（二）本项目的安置房源为源溪地块，被拆迁人按照先签拆迁协议先选择安置房的原则进行安置，协议签订顺序由第三方（该项目所在居委会）进行见证。源溪地块建设期为四年，预计2014年完成建设。（三）选择认购源溪地块安置房源的，给予面积优惠，在被拆迁合法产权面积的基础上平均增加10%。第八条临时安置补助费的发放标准和办法：（二）被拆迁人如选择认购源溪地块安置房的，可在以下两种领取临时安置补偿费的办法中任选一种：一种是按货币补偿先全额领取补偿款（含改造奖励）、按期搬迁奖励，并领取本条第（一）点的三个月临时安置补助费后在建设期内自行解决临时居住。在源溪地块安置房源建成之后，须全额交回补偿款（含改造奖励在内）进行回购安置房。（三）如拆迁人未能在建设期内交安置房给认购人，从拆迁公告公布之日起计第五年开始，所有认购人均可按季度领取临时安置补助费，标准调整为40元/平方米•月，发放截止时间为拆迁人发出入住通知之日止。
一审诉讼中，经骆维文申请评估，广州粤国房地产土地与资产评估有限公司于2016年3月8日出具了粤房评字2016020010-2016020013号《报告书》四份，其中载明：广州市荔湾区源溪地块（地段为：南源街地区、西起南岸路、北临东风西路，南面和东面以铁路为界）新建商品房81.908平方米在2014年4月30日和2015年5月14日的平均市场价值分别为253.91万元（31000元／平方米）和244.09万元（29800元／平方米）；广州市荔湾区源溪地块（地段为：南源街地区、西起南岸路、北临东风西路，南面和东面以铁路为界）设定第28层、东南朝向的新建商品房81.908平方米在2014年4月30日和2015年5月14日的市场价值分别为271.93万元（33200元／平方米）和261.29万元（31900元／平方米）。评估费35780元由骆维文预交。
一审庭审中，荔湾区住建局表示因不存在源溪安置房，可另外提供西湾路安置房让骆维文选择认购，如骆维文选择认购西湾路安置房，优惠面积增幅由原来的源溪地块安置房异地安置增幅10%增至为25%，骆维文原则上须按最相近的建筑面积选择认购安置房，选择的安置房建筑面积超出优惠认购面积的，超出部分的建筑面积由骆维文按16000/平方米购买；若骆维文放弃认购西湾路安置房源的，拟按两地房源的增幅差0.15，以房屋单价16000元/平方米计算，补偿房屋价差损失135072元【计算公式：（1.25-1.1）×16000×56.28平方米】。骆维文则明确表示不同意认购西湾路安置房，并要求荔湾区住建局按照评估价以及《荔湾区源溪地块项目拆迁补偿安置方案》约定计算赔偿房屋价差损失1579305.6元【计算公式：61.908（调换回迁面积）×33200（源溪地段28层、东南朝向商品房经评估单价）-872340（已经取得的补偿款）＋（20×33200-5×10640-5×13300-10×14800）】。
一审法院认为：荔湾区住建局经批准征收拆迁骆维文房屋所在地段后，与骆维文协商一致签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，该拆迁补偿协议明确骆维文选择货币补偿方式，并对货币补偿金额、支付期限、改造奖励金、搬迁奖励、临时安置补助费等予以订明。经审查，双方签订拆迁补偿协议书的行为及其内容符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，合法有效，对此予以确认。
关于荔湾区住建局在拆迁骆维文房屋时曾向骆维文表示可以认购源溪安置房产生的权利义务问题，根据查明的事实，骆维文、荔湾区住建局对认购源溪安置房达成一致意见后，无就认购的具体内容另行订立合同，对于认购未能实现应如何承担责任既无作出约定，也无在拆迁补偿协议书中予以明确，从双方行为表现可以判断，为加快落实拆迁腾房经骆维文、荔湾区住建局双方约定的“认购证”属于单务合同（骆维文方享有是否购房的选择权，荔湾区住建局在房屋建成时负有提供房屋选购的义务），此单务合同行为不属于《拆迁补偿协议书》的补充内容，其履行状况不应当作为变更《拆迁补偿协议书》的条件，因此骆维文以荔湾区住建局未能兑现源溪安置房认购权利而主张要求解除双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及要求荔湾区住建局向骆维文赔偿房屋差价损失、房屋使用费损失是没有法规依据的。
房屋买卖是要式、双务法律行为，即便根据交易习惯，双方也应另行协商订立明确各方权利义务和违约责任的书面合同，因此上述骆维文取得“认购证”的行为属于骆维文、荔湾区住建局为具体商定购买新建房合同前的先合同行为。荔湾区住建局因无法兴建新楼房致购房合同不能签订、骆维文“认购”权无法实现，对此荔湾区住建局应承担缔约过错责任。鉴于荔湾区住建局在确认骆维文享有认购源溪安置房优惠权利后，确实发生了源溪安置房用地因所在地民意等原因未获准使用的客观事由，在双方无约定无房可购责任承担方式的情况下，应根据荔湾区住建局作为拆迁人并非为己方利益而无法兑现承诺的实际情况，决定由荔湾区住建局酌情补偿骆维文15万元。遂判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，荔湾区住建局向骆维文支付15万元；二、驳回骆维文的全部诉讼请求。
本院二审另查明，2016年6月，经广州市荔湾区人民政府批准，原广州市荔湾区建设和园林绿化局的职责划入广州市荔湾区住房和建设局。
本院认为：2010年5月22日，骆维文与荔湾区住建局签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定由荔湾区住建局支付675360元用作拆迁骆维文原址房屋的补偿，该货币补偿款已由荔湾区住建局支付完毕。骆维文本案主张双方已明确约定了回迁源溪地块安置房的时限、价款、方式等，应将其视为上述拆迁补偿协议书的重要组成部分，荔湾区住建局则抗辩认为双方就安置房买卖等事宜尚未成立房屋买卖合同。对此本院认为，双方当事人并无在拆迁补偿协议书中予以明确回迁安置至源溪地块安置房的具体内容，也并无就此另行订立书面合同，故骆维文上诉认为双方已就回迁安置源溪地块安置房事宜达成了回迁安置协议的主张不能成立。《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》指出，“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。”鉴于骆维文坚持认为回迁安置源溪地块安置房事宜是双方达成拆迁补偿协议书的重要前提，也是拆迁补偿协议书的重要组成部分，并据此提出本案的诉讼请求，但双方目前实际上并未对此达成一致协议，故法院不应受理此案，当事人可另循相关法律法规规定的途径申请解决。
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：
一、撤销广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第820号民事判决；
二、驳回骆维文的起诉。
一审案件受理费15934元，退还骆维文；评估费35780元，由骆维文负担。骆维文预交的二审案件受理费15934元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一六年十一月三十日
书记员 邹凌青