浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙舟民终字第291号
上诉人（原审原告）徐伏兴。
上诉人（原审被告）施善祥。
委托代理人林兴平。
委托代理人戴利国。
上诉人徐伏兴、上诉人施善祥因农村房屋买卖合同纠纷一案，均不服舟山市普陀区人民法院（2014）舟普民初字第292号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2014年12月5日立案受理，依法组成合议庭并进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，徐伏兴原系舟山市普陀区展茅街道横街村大使岙经济合作社村民，施善祥系城镇居民。1975年，徐伏兴自其父亲徐益全处分得位于大使岙应家弄1号的朝南平房两间及平房前后地基，后又加盖了2间小屋、1间平房。2000年，徐伏兴取得了该房屋所涉集体土地使用权证，土地使用面积为210.0平方米。2004年5月22日，双方签订卖房契1份，约定徐伏兴将上述全部房屋及围墙、道地等出售给施善祥，房屋价款为10000元。施善祥支付购房款后即实际居住于该房屋内，在其居住期间对该房屋进行了必要的翻新和修复。2014年5月，徐伏兴认为施善祥系城镇居民，不能购买农村房屋，双方签订的房屋买卖合同当属无效，遂诉于法院，要求确认双方就普陀区展茅街道大使岙应家弄1号房屋所签订的的买卖合同无效，并判决施善祥腾退。
审理中，法院根据施善祥的申请，依法委托舟山金达资产评估有限公司对讼争房屋的市场价格进行资产评估，该公司经鉴定后出具舟金资评报字（2014）第145号资产评估报告，该评估报告采用重置成本法，意见为讼争房屋及附属物在评估基准日（2014年7月17日）其公允评估价值为86000元，其中房屋建筑物价值为73500元、附属物价值为12500元。双方对评估报告均提出了异议。徐伏兴认为：1.道地面积计算错误，道地面积应扣除道地内化粪池、花坛、水池、室外楼梯、卫生间、养鸭间及围墙占地面积；2.北面围墙及养鸭间均不在该房屋的土地使用范围内，评估时应予以剔除；3.厨房间估价过高；4.道地价值评估不能包括道地石沙填充成本。施善祥认为：1.评估的房屋价格明显低于市场实际价格，该房产所属位置将面临拆迁，未来还有升值的可能，且该房屋所在的展茅街道的房屋价格为每平方米7032元，评估仅根据浙江省建筑工程预算定额（2010年版）、基准日近期舟山定额站发布的定额信息和近期舟山市建设工程价格信息，设定重置完全价值乘以成新率，确定房屋建筑物价值明显与市场价值不符；2.对讼争房产的翻建不提有违客观原则；3.评估结论认定卧室建造的日期与事实不符，该卧室并非建造于60年代；4.围墙和道地评估价严重低于市场造价；5.附属产物没有算进评估价格，如电灯、电线、开关、进水管、出水管、龙头、厨房台板、瓷砖等，评估书中均没有体现。
针对双方的异议，舟山金达资产评估有限公司于2014年9月29日向法院提交了《补充函》1份，该函对舟金资评报字（2014）第145号资产评估报告作出了说明：1.对徐伏兴提出的道地面积计算错误，经复核计算后认为没有错误，不作修正；2.原报告书房屋建筑物主屋的建筑年代变更为1963年，成新率确认为45%，评估价值为39300元，卧室的建筑年代变更为1976年，成新率确认为62%，评估价值为14100元；3.对房屋的地基进行补充评估，成新率确定为70%，评估价值为6452.60元。综上，本案涉案房屋的评估价值变更为96900元，其中房屋建筑物评估价值为78000元、附属物评估价值为18900元。双方对该《补充函》又均提出异议。徐伏兴认为该《补充函》第1点是错误的，评估公司应提供具体的计算方式，应说明不扣除面积的理由，对地基成新率确定为70%没有任何依据，另外鉴定意见中对养鸭间进行了评估，但该养鸭间系违章建筑，应予以排除。施善祥认为，在《补充函》中遗漏了其重新筑墙的钱，评估方式错误，不应按照重置价，而应按照拆迁价格计算，房屋成新率计算太低。
原审认为，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。施善祥系城镇居民，其向徐伏兴购买农村房屋的行为违反了国家法律禁止性规定，应属无效。本案中，虽双方均应知道城镇居民禁止购买农村房屋（宅基地），主观上均有过错，但徐伏兴作为出卖人有义务保证出卖的房屋权利上无瑕疵，讼争房屋系不可自由处置的物品，在权利上存在瑕疵，故徐伏兴的过错大于施善祥。我国合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，施善祥应将讼争房屋返还给徐伏兴，徐伏兴应将取得的10000元购房款返还给施善祥。另外，由于施善祥占有讼争房屋后，对原房屋翻修、修复所形成的添附物，与原房屋不可分离，且有利用价值，根据法律对于添附物的一般处理原则，理应由接受房屋及添附物的一方按添附物的价值进行补偿。讼争房屋价值高出原购房款的增值部分，系施善祥购房所获得的利益，应由徐伏兴在接受房屋返还时给予赔偿。现讼争房屋价值已经机构鉴定，双方虽对鉴定结论均提出了异议，但鉴定机构的鉴定程序合法，依据充分，鉴定意见予以参照适用。根据该鉴定意见，徐伏兴应当赔偿、补偿施善祥房屋增值及添加物折价损失86900元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、徐伏兴与施善祥于2004年5月22日就舟山市普陀区展茅街道大使岙应家弄1号所签订的房屋买卖合同（卖房契）无效；二、徐伏兴在本判决书生效之日起十五日内向施善祥返还购房款10000元、补偿添附和赔偿经济损失86900元，合计96900元；三、施善祥在徐伏兴支付上述判决第二项款项后三个月内，将位于舟山市普陀区展茅街道大使岙应家弄1号的所有建筑物以及附属物返还给徐伏兴。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费130元，减半收取65元，由徐伏兴负担45元、施善祥负担20元；鉴定费3000元，由徐伏兴负担2000元、施善祥负担1000元。
宣判后，双方当事人均不服判决，分别向本院提起上诉。徐伏兴上诉称：一、双方就涉诉房屋买卖无效，过错是相等的。原审既已认定对方应知道城镇居民禁止购买农村房屋（宅基地），但又认为徐伏兴作为出卖人有义务保证出卖的房屋权利上无瑕疵，认定徐伏兴的过错大于施善祥，系法律适用错误。二、评估报告及《补充函》中所评估的资产价值存在错误，原审以此确认施善祥之经济损失，系事实认定错误。1、北面围墙、北面道地及养鸭间均不在该房屋的土地使用权范围内，系违法建筑，不能作返还赔偿或补偿，应依法予以剔除。2、道地面积计算错误，道地面积应扣除道地内的化粪池、花坛、水池、室外楼梯、卫生间、养鸭间以及围墙的占地面积。3、厨房间估价过高。该厨房间仅为简易搭建，只能按照简易房屋的价格进行计算，应以原值900元∕平方米计算净值。4、道地价值评估包括道地石沙填充成本系错误。该道地石沙填充完整，在房屋建设时就已经完成，非系2004年后改造或填充，故该部分不能进入道地价值评估。5、评估机构对地基成新率确定为70%无任何依据。故，请求二审依法撤销原判第二项，并改判徐伏兴返还购房款10000元。
施善祥上诉称：一、原审确认涉案房屋买卖违反国家禁止性规定应属无效，系适用法律错误。该房屋买卖系双方当事人真实意思表示，买卖合同当属有效。首先，上诉人购买的系宅基地上的建筑物，并不违反法律禁止性规定。其次，即便上诉人购买的是宅基地，也并非必然无效。二、评估报告基于的事实和损失计算有误。1、评估报告采用重置成本法计算明显低于大使岙应家弄附近房屋的市场价，此部分损失应予补偿。2、涉案房屋经过拆除重整，先后建造厨房、卫生间、小屋各一间，化粪池、围墙、铁门、花坛、道地等亦是新建，对大屋西墙、北墙、东墙及屋顶拆除后也进行了翻建。3、根据合同法相关规定，房屋增值及添加物折价损失均系本人的直接损失，因合同无效而引起的其他损失如搬迁费、搬迁安置费等应予考虑，同时可期待利益也应予赔偿。故恳请二审法院撤销原判，依法改判。
本院经审理，查明的事实与原审认定的事实一致，对原审认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、房屋买卖合同的效力；二、如合同无效，双方的过错责任确定；三、评估报告所涉范围及相应价格；四、施善祥是否能享受所涉房屋的土地使用权利益及基于房屋买卖的信赖利益。
一、房屋买卖合同的效力问题。所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。合同法规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”双方签订的房屋买卖合同的标的物系农村房屋，必然包含农村宅基地使用权的转移。虽当时订立合同时，所在的村民委员会认可，但有违土地管理法的强制性规定，且目前所讼争房屋的宅基地仍登记在徐伏兴名下。因此，原审认定合同无效，是正确的。
二、双方的过错责任确定。双方在买卖房屋当时依循农村购买房屋的习俗，签订了卖屋契，有中人见证，并取得所在村委的同意，施善祥也已实际居住使用该房屋达10年之久。因此，在认定双方过错责任时，应综合以下因素：（l）购买的时间越早，买方的责任越小；（2）居民与村民之间进行的房屋交易，买方的责任较大；（3）对于自住型购房，买方的责任较小。原审法院基于本案事实，从尊重历史和照顾现实出发，认定出卖方徐伏兴承担主要过错，妥当。
三、评估报告所涉范围及相应价格。因为买卖合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，徐伏兴需返还购房款，施善祥应返还房屋。但施善祥在居住使用讼争房屋期间，翻修、新建部分设施及装修所形成的添附物，经评估高出原购房价，理应由接受房屋及添附物的徐伏兴进行赔偿。关于徐伏兴对评估报告提出的异议部分，在原审中已提出，二审中仍没有证据证实，该上诉理由不予采纳。关于施善祥提出评估采用重置价明显低于周边商品房市场价一节，因双方争执的房屋不属于自由转让的商品，不具有形成市场价格的条件，故按市场价格对该房屋进行评估与计价的请求，没有法律依据，不予采纳。
四、施善祥是否能享受所涉房屋的土地使用权利益及基于房屋买卖的信赖利益。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此，施善祥提出的要求享受土地使用权利益的上诉请求，于法无据，不予采纳。施善祥要求徐伏兴赔偿其基于房屋买卖的信赖利益，诚信原则所保护的信赖利益是不违反禁止性规定的正当利益，任何人不得从违法行为中获得利益，既然双方的房屋买卖行为无效，故该上诉理由亦不能成立，其上诉请求不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，予以维持。上诉人双方的上诉理由，均不能成立，上诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人徐伏兴承担65元，由上诉人施善祥承担65元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立东
代理审判员 方 燕
代理审判员 王丽民
二〇一五年二月五日
代书 记员 牟 聪