陕西省清涧县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0830民初1098号
原告：清涧县饮食服务公司，住所地陕西省榆林市清涧县南坪。
法定代表人：王闻，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：康宏春，男，陕西丰园律师事务所律师。
被告：王天桂，男，1962年12月19日出生，汉族。
委托诉讼代理人：康斌成，男，陕西丰园律师事务所律师。
原告清涧县饮食服务公司与被告王天桂合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告限期交回原告于2005年给出典的全部房屋；2.判令房屋折旧费418000元（在典金中扣除）3、被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2005年3月份，经清涧县国有资产经营中心批准，原、被告签订《合作建房典当合同》。合同约定：乙方（被告）在甲方（原告）指定的地属内（原告所属的原新纪元酒家大餐厅）按甲方要求投资修建一座四层楼房及公司办公楼顶加修一层；建房所需的设计，审批手续及拆除原建筑物等均由乙方承担；修成后，一层归原告所有，二层以上（含二层）及公司办公楼顶加修一层，原告出典给被告；典期五年，即自竣工验收之日起；被告以经审计为准的工程投资款加90000元现金作为典金；典期届满，原告6个月内可回赎房子，同时退还被告典金（扣除折旧）；如6个月内不回赎，甲方出典给乙方的房子视为绝卖。2005年11月工程竣工。随后双方按约定占有、使用了修建的楼房。2011年3月份赎房快到时，由于被告一直未提供工程决算审计告，使原告无法计算赎房金额（即典金），2011年3月29日，经双方一致协商同意将赎房期限延续至被告把工程决算审计报告提供后的三个月内。被告于2016年6月29日通过快递方式给原告提供了工程决算审计报告复印件。至此，原告与被告协商回赎一事，被告认为超过回赎期限，出典的房子产权为被告所有，不给原告回赎。致原告的合法权益受到侵害。
被告辩称：根据原告于2005年7月11日给清涧监察局出具的《饮食公司工程情况说明》可以证实，原、被告曾通过协商，将原告出典的房屋变更为权属归被告所有。其次，约定的回赎期已逾期，原告失去了回赎的权利，出典房屋应视为绝卖，其房屋权属应依法确认归被告所有。即使原告回赎出典房屋，回赎价应当按回赎时市场价格计算。原告请求房屋折旧不应指最初的建房投资修建价上的折旧，而应该是房屋本身的有效价值上的折旧。被告给原告邮寄审计报告复印件是因原告的原件丢失，并不是向原告提供审计报告让原告“回赎”，审计报告原告早已收到。如法庭不能支持被告房屋权属已转移的主张，即请求原告支付被告迟延回赎房屋所造成的利息损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：清涧县人民政府清政工（2005）第06号审批土地文件、清涧县经济发展局清经发（2005）09号计划任务书、原、被告签订的《合作建房典当合同》及《合作建房典当合同到期回赎的有关问题的通知》、清涧县审计局清审报（2011）288号审计报告、饮食公司会议记录、2011年清涧县审计局向原告送审计报告征求意见书的回证及对该报告无异议的原告说明，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的刘笑奇、马富荣出据的证言有异议，该二人于2016年12月6日出具的证言证明，2011年11月20日被告将审计报告交给刘笑奇，第二天刘笑奇转交给原告，转交时马富荣在场。被告未能提供该二份证言对转交审计报告日期确实的相关证据，且该二份证据无其他相关证据相印证，故不予采信。被告提交了原告于2005年7月11日向县监察局出具的《饮食公司工程情况说明》，主要内容为：“……将公司新纪元大餐厅（约70平房米）拆除，由合作方王天桂投资修建四层楼房。建成后一层无条件归饮食公司所有，二层以上归王天桂所有……这样公司没有投资一分钱，经营面积由70平米增大到200平米，实现了公司的扩张经营……”。该证据内容的真实性和合法性缺乏依据，不予认定。
本院认为，本案双方当事人对案件的基本事实无异议，双方一致确认2005年3月27日签订的《合作建房典当合同》。解决本案纠纷，应明确以下几个问题。
一、关于双方当事人之间的法律关系问题。
依据我国商业部、公安部于2005年颁布的《典当管理办法》，典当是指当户将动产、财产权利作为当物质押或将其房地产作为当物抵押给典当行，支付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。以此对典当这一概念的解释可以看出，典当合同实质上是辅以质押或抵押担保方式的借款合同，是要以权利或财物作押，有偿有期借贷融资的一种形式。简言之就是一种以物换钱的形式。只是与通常的借款合同在形式上的不同。本案被告在原告指定的地属内（由原告享的有国有土地），按原告要求投资修建楼房，修成后被告占有使用部分楼层一定期限，期满后被告交还原告楼房，原告支付被告投资款。无论从原、被告的合同内容还是从双方的实际践行的过程看，既没有借款的实际内容，也不符合法律规定的质押或抵押的行为。因此，本案原、被告之间不存在典当行为，本院根据双方诉争标的确定本案的案由为合同纠纷。
二、关于“绝卖”这一约定的法律效力问题。
我国《物权法》第五条明确规定，物权的种类和内容，由法律规定。也就是说我国实行物权法定原则，对物权的享有必须有法可依。被告主张占有使用的楼房构成绝卖，对该楼已享有所有权无法律依据。相反，假使原、被告对该楼设定了符合法律规定的抵押或其他内容的质押，也不可能出现“绝卖”的法律事实。我国《担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受偿时，抵押物的所有权转移为债务人所有。第六十六条规定，出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。第二百一十一条规定，质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。《典当管理办法》第四十三条对“绝当”物品的处理也有类似的规定。根据以上法律规定可知，我国法律始终禁止质押、抵押物不经相关程序直接转移其所有权。在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权、质权的情形时，法律只是赋予了质权人、抵押权人对该财物享有优先受偿权。因此，被告主张其占有使用的楼房已构成“绝卖”不能成立，该约定属无效条款。
三、关于原告收到审计报告的日期的问题。
原、被告约定，合同到期后六个月内原告“回赎”房子。2011年3月29日在原告“回赎”期快到时，由于工程投资额未审计，双方达成了协议，同意将原告“回赎”房期限延续至工程决算审计报告提供后的三个月内。原告于2010年12月4日向审计局提出审计申请，审计局于2011年9月19日向原告出示了审计报告征求意见书，原告在征求意见稿中签注“基本同意审计报告”的意见。审计局于2011年11月2日对工程作出清审报（2011）288号审计报告，原告在审计报告作出前已完全知晓审计内容，原告作为工程建设单位、审计申请人有义务积极与审计局联系并取回审计报告。原告以2016年6月29日收到被告提供的复印件作为审计报告收到日期的主张，本院不予采纳。原告收到审计报告的日期可确定为报告作出后的2个月内，即迟至2012年1月1日。
四、关于折旧的问题。
房屋折旧须以贬值为前提，据2005年和现在的房地产价值看，应是升值，而非贬值，原告也未提供贬值的相关证据，故原告请求扣除折旧费依法不予支持。
综上，原、被告签订《合作建房典当合同》，合同期五年，自竣工验收之日起至2010年10月10日止。到期后六个内原告交付被告投资总额（2180803.46原），被告交回原告占有使用的房子。2011年3月29日双方协商将该期限延长至收到审计报告后三个月内，即截至2012年4月1日。原告在该约定的期间未履行交付投资款的义务即构成违约，至2016年9月11日依法应当承担相应的责任。对被告之损失，本院将根据原告应返还被告投资款的数额、被告在2012年4月2日至2016年9月11日期间占用楼房的收益（13.3万元至14.6万元）以及借贷资金的利率等因素予以酌定。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定判决如下：
一、被告王天桂于本判决生效后八日内交付原告清涧县饮食服务公司所占有使用的楼房(二层及以上、南加层)。
二、原告清涧县饮食服务公司于本判决生效后五日内支付被告王天桂投资款2180803.46元，并自2012年4月2日至2016年9月11日每月支付被告王天桂损失6000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7570元，原告清涧县饮食服务公司负担3785元，被告王天桂负担3785元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 邓丽利
审 判 员 白洧宾
人民陪审员 白战胜
二〇一七年三月十五日
书 记 员 白永乐