上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民再7号
再审申请人(原审被告)：汪素英，女，1971年9月5日出生，汉族。
委托诉讼代理人：沈耀刚，上海金茂凯德律师事务所律师。
被申请人(原审原告)：卢殿洪，男，1965年1月23日出身，汉族，身份证地址上海市蒙自路***弄***号***室。
委托诉讼代理人：赵天吉，上海市沪西律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邵云霞，上海市沪西律师事务所律师。
再审申请人汪素英因与被申请人卢殿洪房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2015)黄浦民四(民)初字第2636号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年8月24日作出(2016)沪0101民申5号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人汪素英及其委托诉讼代理人沈耀刚、被申请人卢殿洪的委托诉讼代理人赵天吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪素英申请再审称，(2015)黄浦民四(民)初字第2636号民事判决认定事实错误、适用法律不当，应予撤销。汪素英与卢殿洪于2011年11月25日签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称系争合同)，约定由汪素英购买卢殿洪名下的上海市蒙自路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。1、汪素英不存在违反合同约定的事实，也不存在不履行法院生效判决的事实，原审判决认定汪素英违约是错误的。根据系争合同约定，卢殿洪办理过户手续是先履行义务，汪素英支付第二期房款是后履行义务。卢殿洪未履行办理产权过户手续并交付汪素英收件收据的义务，汪素英有权拒绝支付剩余房款，不应当认定为违约。(2013)黄浦民四(民)初字第1624号及(2014)沪二中民二(民)终字第513号民事判决调整了双方履行义务的顺序，将汪素英“支付剩余房款”的义务和卢殿洪“办理房屋过户手续”的义务判令为同时履行。该判决于2014年6月11日生效后，汪素英依照判决履行了支付剩余房款人民币251,000元(以下币种均为人民币)的义务，而卢殿洪迟迟不办理房屋过户手续，直至2014年8月20日才由法院强制执行过户至汪素英名下。汪素英未违反生效裁判内容，主动履行了付款义务。故原审判决认为汪素英存在违约行为不当，属于认定事实错误。2、卢殿洪不存在不安抗辩的理由，原审判决对不安抗辩的法律适用错误。合同双方实际约定的房价款为580,000元，因该价格无法通过审税，故在系争合同中将房价款写为831,000元。合同生效后，汪素英分两笔支付给卢殿洪580,000元，汪素英已经全额支付了房款，而卢殿洪也办理了委托过户的公证手续，并交付了房屋的钥匙，表明卢殿洪在当时是愿意履行房屋过户手续的。因此汪素英并未违约，真正违约的是卢殿洪。另在(2013)黄浦民四(民)初字第1624号判决生效之前，汪素英和卢殿洪就房款存在争议，金额并不确定，因此汪素英不予支付251,000元并不构成违约，卢殿洪也不存在“不安”的事实和理由。3、即使汪素英在合同履行中存在违约，原审判令按照未付款的日万分之五计算违约金也过高，应按未付款的日万分之二点一计算违约金。
卢殿洪辩称，根据系争合同约定，汪素英最晚应于2011年12月31日支付全部房价款。但汪素英直至2014年7月16日才支付最后一笔房款251,000元。故汪素英应承担迟延履行期间的违约责任。1、虽然系争合同约定，卢殿洪应协助汪素英办理过户手续，取得收件收据当日内，汪素英支付第二期房款。但实际上，卢殿洪于2011年11月26日办理了委托公证，根据汪素英的指定，委托汪冠东代理卢殿洪办理过户手续，并将公证材料一并交予汪素英。至此，双方在系争合同的实际履行中变更了关于房屋过户手续的约定：卢殿洪办理了公证委托手续，即为办理过户手续，卢殿洪实际上已不可能交付收件收据。汪素英认为卢殿洪未交付收件收据就是没有履行过户义务，是忽略了卢殿洪已经作出的交付意思表示以及积极的交付行为。2、(2013)黄浦民四(民)初字第1624号判决是对卢殿洪与汪素英之间纠纷的法律判断，而不是调整了双方履行义务的先后顺序。该判决认定，汪素英只支付了580,000元房款，尚欠251,000元未支付。判决生效后，汪素英支付了251,000元，但汪素英仍应承担自2012年1月1日至实际支付日的违约责任。3、违约金是以汪素英逾期付款金额251,000元为基础，按照系争合同约定的日万分之五计算，不存在汪素英所谓“过高”的情况。故请求维持原审判决。
卢殿洪向本院起诉请求：1、判令汪素英就迟延支付的房价款部分(251,000元)，按照系争合同第九条第三款的规定，支付自2011年1月1日起至2014年7月16日止的逾期付款违约金116,338.50元。2、判令汪素英按照系争合同第九条第三款规定，以总房价款的20%支付赔偿金166,200元。3、判令汪素英就未按约付款却提前收取系争房屋，按每月3,000元，向卢殿洪支付自2012年1月1日至2014年7月16日止的房屋使用费106,750元。本院原审认定事实：卢殿洪原系上海市蒙自路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人。2011年11月25日，卢殿洪、汪素英签订系争合同，约定(1)卢殿洪以831,000元将系争房屋转让予汪素英；(2)汪素英于签约当日支付首期房价款451,000元，后双方于2011年12月31日前至房地产交易中心申请办理产权过户，取得收件收据后当日，汪素英支付第二期房价款330,000元，卢殿洪于收款当日将系争房屋交付被告；(3)双方完成房地产交接手续、卢殿洪将房内户籍迁出且签署《房地产交接书》确认无误后，汪素英支付房价尾款50,000元；(4)汪素英未按合同约定期限付款，则自汪素英应付款期限之次日、每日按逾期未付款金额之万分之五起算违约金，该违约金计至实际付款日。逾期超过10日后汪素英仍未付款的，汪素英除应向卢殿洪支付该10日违约金外，卢殿洪有权单方面书面通知汪素英解除合同，汪素英须按总房价款20%向原告支付赔偿金。签约后，汪素英实际支付房款580,000元，但卢殿洪向汪素英开具收据记为831,000元。2011年12月31日，汪素英称已支付全部房款，故不予支付第二期剩余房款，就此，卢殿洪亦拒绝办理过户手续。当月，卢殿洪将系争房屋交付汪素英。2013年，汪素英诉至法院，称其已全额支付房价款，诉请要求卢殿洪将系争房屋产权过户登记至汪素英名下。2014年6月11日，法院生效民事判决书依法认定汪素英已付房款仅为580,000元，并判令卢殿洪协助办理系争房屋产权过户登记手续，同时汪素英支付卢殿洪剩余房款251,000元。2014年7月16日，汪素英按照生效判决支付剩余房款251,000元，但卢殿洪未予协助办理产权过户手续。2014年8月20日，经法院强制执行，系争房屋产权变更登记至汪素英名下。现卢殿洪称汪素英在履约过程中存在逾期付款违约行为，且卢殿洪按约交付系争房屋系因误以为汪素英已经全额支付房价款所致，卢殿洪并以此为由起诉至法院。本院原审认为，卢殿洪、汪素英所签系争合同系双方根据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，双方作为签约方均应恪守合同约定义务。根据合同约定，如卢殿洪于2011年12月31日前办理产权过户手续且交付系争房屋，则汪素英亦须于该日前支付全部房款831,000元。履约中截至该日，汪素英实际支付房款580,000元，卢殿洪实际交付系争房屋但拒绝办理产权过户手续。鉴于卢殿洪不予办理产权过户手续系因汪素英坚称已全额支付房款所致，故卢殿洪当日拒绝办理产权过户手续并不构成违约，汪素英不得以此为由拒绝于当日支付剩余房款251,000元，汪素英就该项剩余房款按约应当自2012年1月1日起计付逾期付款违约金。另汪素英虽于2014年7月16日实际支付剩余房款251,000元，但鉴于2014年6月11日生效判决判令卢殿洪在汪素英付款同时亦应协助办理产权过户手续，在原告拒绝按照生效判决履行过户义务情形下，汪素英根据生效判决不予支付剩余房款并不构成违约，鉴此，汪素英应予承担之逾期付款违约金应当计至2014年6月11日止。对于卢殿洪诉请之赔偿金，按照合同约定，该项赔偿金系针对合同解除情形所设定，而系争合同并不存在解除情形，故本院对卢殿洪该项诉请依法予以驳回。对于卢殿洪诉请之房屋使用费，虽然卢殿洪在未曾全额收讫房款情形下即提前将系争房屋交付被告，但此系卢殿洪对己方权利之自行处分，卢殿洪现就此要求汪素英支付房屋使用费缺乏法律依据，本院对卢殿洪该项诉请依法予以驳回。至于卢殿洪述称提前交房系因误以为汪素英已经支付全部房款所致，鉴于卢殿洪对于实际收取房款数额及汪素英是否尚有房款未予支付一节应当明确知晓，故本院对卢殿洪述称意见依法不予采信。据此，本院原审判决：一、被告汪素英于本判决生效之日起十日内支付原告卢殿洪自2012年1月1日起至2014年6月11日止之逾期付款违约金人民币112,071.50元；二、驳回原告卢殿洪要求被告汪素英支付赔偿金及房屋使用费的诉讼请求。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2011年11月25日，卢殿洪与汪素英签订系争合同，双方约定：(1)卢殿洪将其名下的系争房屋转让给汪素英，房屋价款831,000元。(2)本合同签订后当日，汪素英支付首期房价款451,000元。2011年12月31日双方共同至上海市卢湾区房地产交易中心申请办理产权过户手续，取得收件收据后当日内，汪素英支付卢殿洪第二期房价款330,000元。(3)卢殿洪收到第二期房价款后当日内，应将系争房屋交付汪素英。双方完成房地产交接手续、卢殿洪将系争房屋内户籍迁出且签署《房屋交接书》确认无误后，汪素英支付房价尾款50,000元。(4)如汪素英未按合同约定期限付款，自汪素英应付款期限之次日起算违约金，以逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。
系争合同签订后，汪素英于2011年11月25日及11月26日分两次共计向卢殿洪支付房价款580,000元，卢殿洪出具了831，000元收据。2011年11月26日，卢殿洪在上海市东方公证处办理了公证手续，委托汪冠东办理系争房屋的过户手续。2012年12月，汪素英携带公证手续去房地产交易中心办理系争房屋过户，但因交易密码错误，办理过户未能成功。随后，双方因系争房屋价款及支付问题发生争议，汪素英提出，根据卢殿洪出具的收据，其已经支付了全部房价款831,000元，卢殿洪理应办理过户。卢殿洪于2012年1月8日向房地产交易中心挂失密码，并拒绝将密码交付汪素英或协助汪素英办理过户手续。
2013年9月，汪素英诉至我院，称其已全额支付房价款831,000元，卢殿洪却违约不予办理过户手续，请求判令卢殿洪办理过户手续并支付违约金4,155元。经审理后，我院作出(2013)黄浦民四(民)初字第1624号民事判决，认定(1)汪素英实际支付房款580,000元。(2)汪素英对实际付款仅580,000元始终不予承认，其行为显然缺乏信誉及履约诚意。(3)卢殿洪基于汪素英缺乏诚信行为而行使先履行抗辩权并无不当。故判令卢殿洪协助办理系争房屋过户手续，同时判令汪素英支付卢殿洪剩余房款251,000元。汪素英不服上述判决，提出上诉，上海市第二中级人民法院作出(2014)沪二中民二(民)终字第513号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。2014年7月16日，汪素英按照生效判决支付剩余房款251,000元。2014年8月20日，经法院强制执行，系争房屋过户到汪素英名下。
本院再审认为，卢殿洪与汪素英签订的系争合同系双方真实意思表示，具有法律效力，双方当事人均应按照合同约定履行。本案的争议焦点是汪素英在合同履行过程中是否存在违约行为。
本院认为，卢殿洪与汪素英在系争合同中约定的房屋价款为831,000元。汪素英提出合同签订时实际约定的房价款为580,000元，为过户方便，才在合同上将房价款写为831,000元。但汪素英未能提供证据予以证实，本院难以认定该节事实。且(2013)黄浦民四(民)初字第1624号民事判决及(2014)沪二中民二(民)终字第513号民事判决均认定系争合同中的房价款应为831,000元，故本院对此予以确认。
虽然系争合同约定，卢殿洪应先协助汪素英办理过户手续，在取得收件收据当日内，汪素英再支付第二期房款。但是汪素英在明知自己只支付了580,000元的情况下，在合同履行中及在(2013)黄浦民四(民)初字第1624号案件和(2014)沪二中民二(民)终字第513号案件的诉讼中均坚称自己已全额支付了831,000元。其行为足以让合同的相对方即卢殿洪相信，一旦卢殿洪协助汪素英办理了系争房屋的过户手续，将难以收到剩余的房款251,000元。故卢殿洪不予协助办理过户并不构成违约。而汪素英在合同履行过程中的上述不诚信行为，足以造成卢殿洪对汪素英能否继续履约的不信任，导致本案系争合同未能继续履行下去，并进而导致了一系列的诉讼，故汪素英的行为构成违约。原审据此判令汪素英承担违约责任并无不当。
关于汪素英提出的违约金过高的问题。本院认为，本案原审判定的违约金为112,071.50元，是按照系争合同约定，以逾期未付款251,000元为基础、按照日万分之五的标准计算。日万分之五计算标准换算为年利率为18.25%，按照有关司法解释规定，该利率并未过高。汪素英提出应按日万分之二点一计算违约金的辩称，本院不予采信。原审对违约金的判决并无不当。
综上，本院认为，再审申请人汪素英在明知只支付580,000元房款的情况下，谎称已支付831,000元。汪素英的不诚信行为导致合同双方发生争议，继而未能将合同履行下去。原审认定汪素英存在违约行为并判令其承担相应违约责任并无不当。
为此，经审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：
维持上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第2636号民事判决。
原审案件受理费人民币3,569.65元(已交付)，被申请人卢殿洪负担人民币2,298.65元，再审申请人汪素英负担人民币1,271元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 汤文元
审 判 员 章其苏
人民陪审员 刘美琳
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 王彦斐
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第407条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。