辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终1276号
上诉人（原审被告）：沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司，住所地沈阳市和平区西塔街6号。
法定代表人：王俊博，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王冬佳，辽宁泽云律师事务所律师。
委托诉讼代理人：党荣光，辽宁泽云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林天昊，男，2007年6月29日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
法定代理人：李玲玲（林天昊母亲），女，1970年1月2日出生，汉族。
委托诉讼代理人：孙蕊，辽宁东来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙建，辽宁东来律师事务所律师。
上诉人沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司（以下简称“沈铁开发公司”）因与被上诉人林天昊商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
沈铁开发公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判；被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律不当。《商品房买卖合同补充协议》第十四条对解除权、解除权的行使期间进行了明确的约定。解除权是双方可以约定的权利，约定大于法定。二、原审判决上诉人应给付被上诉人的利息过高，显失公平。三、原审判决上诉人承担维修基金、供暖费、物业费、转让手续费、代办费没有法律依据。
林天昊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
林天昊向一审法院起诉请求，1.请求法院判令解除林天昊、沈铁开发公司于2012年10月8日签订的《商品房买卖合同》；2.请求法院判令沈铁开发公司返还林天昊购房款13,873,314元及利息(自2011年4月17日计算至生效判决确定的给付之日止，按中国人民银行公布的金融机构同类同期贷款利率的标准计算）；3.请求法院判令沈铁开发公司赔偿原告损失93,204元（房产转让手续费34,683元、维修资金24,904元、代办费1050元、供暖费22,172元及物业费10,395元）；4.请求法院判令沈铁开发公司承担的诉讼费用。
一审法院认定事实:2012年10月8日，林天昊（买受人）与沈铁开发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定林天昊购买沈铁开发公司出售的位于沈阳市和平区胜利南街12甲14号（1-3层）、建筑面积433.12平方米的房屋，销售单价32,031元/平方米，总金额13,873,314元。合同第十五条（关于产权登记的约定）约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、见合同附件四。”附件四（合同补充协议）第十条（对《买卖合同》第十五条的补充约定）约定：“1、本补充协议在此明确，关于产权登记出卖方的义务仅为将办理权属登记需要由甲方提供的资料报产权登记机关备案，并不负有为乙方办理房屋所有权证的义务；2、甲方逾期交付商品房的，则合同约定的甲方取得该商品房所在楼栋的权属证明的期限按照实际逾期交付商品房天数予以相应顺延，甲方不需承担顺延期间的违约责任；3、乙方应自接到甲方《入住通知书》之日起15日内及时提交办理房屋所有权转移的相关文件及资料，并交纳相关税费，如因乙方未能及时提交办理产权转移所需文件或未能提交相关税费缴纳证明而导致产权转移办理延期的，视为乙方违约；4、乙方应在接到甲方书面通知后按照约定时间与甲方共同办理相关产权登记手续。如因乙方原因使产权登记手续超过本协议的约定期限，乙方无权按照本协议约定追究甲方的违约责任”；第十四条（关于合同解除权的约定）约定：“1、乙方（买受人）有权解除合同时，应在解除权发生之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为乙方放弃退房要求……”双方还就其他事项进行了约定。合同落款处，林天昊签名并捺印，沈铁开发公司加盖合同专用章。
合同签订前，林天昊分别于2011年4月14日向沈铁开发公司支付购房款50万元，于2011年5月27日向沈铁开发公司支付购房款975万元，于2011年12月30日向沈铁开发公司支付购房款350万元，于2012年4月17日向沈铁开发公司支付购房款123,314元。沈铁开发公司于2012年10月8日向林天昊出具销售不动产统一发票。
2012年11月16日，沈铁开发公司向林天昊交付房屋，林天昊办理了入住手续，即缴纳了采暖费22,172元、物业服务费10,395元、房产转让手续费34,683元、维修资金24,904元、代办费1050元等相关费用。
现因案涉房屋至今未进行初始登记备案，不能办理房屋权属证书，故林天昊诉至法院。
诉讼中，林天昊称其虽办理了入住手续，但因诉争房屋所在楼宇整体未通过验收，不允许进行经营，无法进行装修，无法使用。沈铁开发公司称因其擅自变更了诉争房屋所在楼宇其他房屋的设计，造成整体房屋未通过验收，故不能为林天昊办理诉争房屋的权属证书。
一审法院另查，诉争房屋所在楼宇消防验收合格。
一审法院认为，林天昊、沈铁开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房司法解释）第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，沈铁开发公司于2012年11月16日向林天昊交付房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，沈铁开发公司应在房屋交付使用后720日内（即2014年11月6日之前）将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，现由于沈铁开发公司的原因，诉争房屋至今未能进行初始登记备案，致使林天昊不能办理房屋权属证书，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故林天昊请求解除合同并要求沈铁开发公司赔偿其损失，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。因《商品房买卖合同》第十五条及附件四（合同补充协议）第十条（对《买卖合同》第十五条的补充约定）均未约定林天昊享有对应的合同解除权，且林天昊系依照商品房司法解释第十九条规定主张权利，故沈铁开发公司以附件四（合同补充协议）第十四条（关于合同解除权的约定）的约定抗辩本案已超过解除权除斥期间，一审法院不予支持。
合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，沈铁开发公司首先应返还林天昊购房款13,873,314元并给付相应利息。关于林天昊主张的利息，因林天昊、沈铁开发公司未在《商品房买卖合同》第十五条及附件四（合同补充协议）第十条（对《买卖合同》第十五条的补充约定）中约定相应的违约责任，故依照商品房司法解释第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，利息应分别自林天昊四次交款之日起计算至本判决确定的给付之日止，均按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准执行，但其中于2011年4月14日支付的购房款50万元的利息起算点，林天昊主张自2011年4月17日起算，应视为林天昊对自身权利的处分，一审法院准予。
关于林天昊主张的供暖费22,172元及物业费10,395元，林天昊虽办理完毕入住手续，但并未实际入住，且钥匙至今仍在物业处，即林天昊未实际使用诉争房屋，故沈铁开发公司应赔偿林天昊供暖费22,172元及物业费10,395元；关于林天昊主张的房产转让手续费34,683元、维修资金24,904元及代办费1050元，该三笔费用虽均非沈铁开发公司收取，但系因沈铁开发公司的违约行为致使诉争房屋不能办理权属证书，故应由沈铁开发公司进行赔偿。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条规定，判决如下：一、解除原告林天昊、被告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司就位于沈阳市和平区胜利南街12甲14号（1-3层）、建筑面积433.12平方米房屋签订的《商品房买卖合同》；二、被告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起10日内返还原告林天昊购房款13,873,314元并给付相应利息(其中的50万元自2011年4月17日起算，其中的975万元自2011年5月27日起算，其中的350万元自2011年12月30日起算，其中的123,314元自2012年4月17日起算，均至本判决确定的给付之日止，均按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准执行)；三、被告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告林天昊房产转让手续费34,683元、维修资金24,904元、代办费1050元、供暖费22,172元及物业费10,395元；四、驳回原告林天昊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费105,599元，由被告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。上诉人未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，系违约行为，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应于2014年11月6日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但至今上诉人未能完成该义务，属于违约行为。但双方签订的《商品房买卖合同》十五条及补充协议均未明确约定违约方应承担民事责任的方式及期限。故上诉人依据相关法律规定主张解除合同并请求支付相应损失，于法有据，应予以支持。
关于上诉人提出双方签订的补充协议第十四条，对于解除权及解除权行使期间进行了明确约定，被上诉人主张的解除权超过约定期限的问题。被上诉人认为解除权形成时间应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，即2015年11月6日起形成，按合同约定15天内提出，其于2015年11月20日提起诉讼未超过合同约定的解除权行使的期限。本院认为，根据双方合同及补充协议未明确约定此种情形下，守约方应要求违约方承担民事责任的方式及期限。若按上诉人所述被上诉人应在其违约之日起15日内书面提出退房要求，否则，视为被上诉人放弃退房要求。此约定较《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，属加重了守约方责任，在上诉人签订合同时未能明释被上诉人的情况下，采信上诉人理解适用该约定对被上诉人有失公正。故本院对上诉人该主张，不予支持。
关于上诉人提出一审判决给付被上诉人利息过高，显失公平及一审判决上诉人承担各项费用损失无法律依据的问题。本案中系因上诉人违约导致合同解除，故被上诉人有权要求上诉人承担赔偿损失的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，一审判决上诉人按被上诉人支付购房款的时间及金额为起算点计算利息，并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。至今上诉人未能取得诉争房屋经验收合格的手续，导致被上诉人无法使用诉争房屋，故上诉人应赔偿被上诉人基于办理入住所交纳的相关费用及办理房屋房产手续所支付的相关费用损失。上诉人此主张，因无事实及法律依据，本院亦无法支持。综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费105,599元，由上诉人沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一七年二月七日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。