安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖05民终646号
上诉人（原审被告）：谷健，男，1963年11月10日出生，汉族，现在安徽白湖监狱栖凤监所服刑。
委托诉讼代理人：胡遵国，男，1971年2月28日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
被上诉人（原审原告）：当涂县住房和城乡建设委员会，住所地安徽省当涂县姑孰镇太白东路290号。
法定代表人：徐丁根，系该委主任。
委托诉讼代理人：晋兴海，安徽姑城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：�会军，安徽姑城律师事务所实习律师。
原审第三人：田利庆，男，1968年9月10日出生，住江苏省南京市溧水区。
委托诉讼代理人：刘继红，江苏万禾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘立胜，江苏万禾律师事务所律师。
上诉人谷健因与被上诉人当涂县住房和城乡建设委员会（以下简称当涂住建委）、原审第三人田利庆房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2017）皖0521民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谷健上诉请求：依法撤销一审判决，驳回当涂住建委的一审全部诉讼请求，并由当涂住建委承担诉讼费用。事实与理由：1.当涂住建委与谷健均不是案件适格的当事人。当涂住建委非案涉房屋的所有权人，仅是代理当涂县�乡建设投资有限公司出租案涉房屋，本案适格的当事人应是当涂县城乡建设投资有限公司。当涂住建委提供的《房屋租赁合同》显示承租方系中润九龙商店，谷健仅在法定代表人处签字。2.案涉租赁关系系历史原因形成，兼具拆迁补偿性质，该租赁关系具有长期性。3.当涂住建委早已知悉案涉房屋被转租的事实，其要求解除合同的请求已过除斥期间。
当涂住建委辩称，当涂住建委的诉讼主体适格。案涉房屋2012年经当涂县政府批准划归当涂县城乡建设投资有限公司，但房屋的占有使用权仍在当涂住建委，当涂住建委也一直在出租收益。作为出租人，当涂住建委有权解除租赁合同。案涉房屋承租人是谷健个人，租赁合同上仅有谷健的签字，并未加盖公司印章，因此，承租人只能是谷健个人。请求依法驳回谷健的上诉请求。
田利庆述称，其认可谷健的上诉请求，案涉房屋并非谷健个人租赁，一审法院认定由谷健个人承担租赁费，是错误的。
当涂住建委向一审法院起诉请求：1.解除当涂住建委与谷健的租赁关系；2.谷健立即给付当涂住建委2016年1月23日至2016年12月23日的租金36250元（已扣除保证金5000元），并支付2016年12月24日至房屋交还日按年租金4.5万元计算的房屋使用费；3.田利庆腾空并返还当涂住建委租赁的房屋；4.诉讼费由谷健承担。
一审法院认定证据及事实：1.当涂住建委主张案涉房产所有权取得、租赁、转租事实，并提交了租赁合同、马鞍山市中级人民法院刑事裁定书予以证明，谷健、田利庆未持异议，田利庆也提交了租赁合同佐证，予以确认。2.当涂住建委提交房产登记证及二份说明，证明案涉出租的A17、A19、A20三间门市房于2012年12月1日登记为当涂县城乡建设投资有限责任公司所有，三间门市房地址更改为姑孰镇翠竹步行街18号、20号，该公司将此房的占有权、使用权、管理权、出租权、收益权、解除租赁并要求返还租赁物权授予当涂住建委。谷健、田利庆对该组证据的真实性、来源和形式的合法性未持异议，但认为不能达到当涂住建委主体适格的证明目的。虽然案涉出租的三间门市房目前的所有权不属当涂住建委，但所有人当涂县城乡建设投资有限责任公司有明确的授权，该授权行为不违反法律规定，况且当涂住建委事实上自2012年12月1日以后也一直享有这些权利，故当涂住建委应该享有这些从所有权中分离的权能，因此，谷健和田利庆认为当涂住建委主体不适格，不予采纳。3.谷健提交当涂县商务局文件、当涂县城关房管所函、当涂县酿造厂文件，证明其享有历史原因形成的长期承租权。当涂住建委除对该组证据的真实性存异议，认为长期承租不等于永远承租。经审查，谷健的长期租赁权也是基于房屋所有人的授权，承租使用权不能对抗所有权，所有人或者出租人只要不违反法律规定或合同约定，享有收回租赁物的权利，因此，其认为享有无期限长期承租权的抗辩主张不能支持。
一审法院认为，1.当涂住建委与谷健在2001年12月至2016年12月23日期间存在真实有效的书面或事实上的房屋租赁关系，当涂住建委履行了三间门市房的出租义务，谷健应当给付租金。2.2016年12月23日以后，当涂住建委、谷健没有签订书面租赁合同，当涂住建委对事实租赁关系的有效性不予认可，依照我国合同法的有关规定，租赁期满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但应为不定期租赁，或者6个月以上的租赁合同未采用书面形式的应视为不定期租赁，而对于不定期租赁合同出租人享有�时解除权；同样根据我国合同法的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同。另外，根据双方订立的租赁合同约定，利用承租的房屋从事非法活动，损害公共利益或他人利益的，出租人也享有解除租赁合同的权利。由此可见，当涂住建委解除租赁关系，有充分的法定依据和约定依据，依法应当支持。3.田利庆自2008年1月至今次承租了谷健转让的三间门市房，并没有得到当涂住建委的书面同意，即使当涂住建委对转租知情，并在6个月内未持异议，转租行为有效，也是建立在有效租赁关系的基础上，而自2016年12月24日起当涂住建委不认可与谷健存在有效租赁关系或者说当涂住建委提出了异议，谷健便不享有合法的承租权，田利庆更不享有次承租权，因此当涂住建委请求田利庆腾空并返还出租的房屋，合理合法，予以支持。综上，一审法院依照《中�人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2017年4月27日作出如下判决：一、解除当涂住建委与谷健之间的房屋租赁关系；二、谷健于判决生效之日后十日内给付当涂住建委租金36250元，并给付自2016年12月24日至房屋返还日止按年租金4.5万元计算的房屋使用费；三、田利庆于本判决生效之日后二十日内腾空并返还当涂住建委三间位于当涂县姑孰镇翠竹步行街18号和20号门市房。案件受理费706元，由谷健、田利庆各负担353元。
二审中，谷健提交如下证据：企业信用信息公示报告，证明与当涂住建委签订租赁合同的一直是马鞍山市久润商贸中心（原当涂县中润九龙商店），而不是谷健。
当涂住建委提交如下证据：当涂县�场监督管理局档案查询室出具的企业基本注册信息查询单，证明马鞍山市久润商贸中心已于2004年被吊销，不能对外进行包括租赁和转租在内的经营活动。
田利庆质证认为，吊销只是工商管理部门管理行为，马鞍山市久润商贸中心作为法人一直存在，仍具有诉讼主体资格。
本院认证意见为，二审中，谷健和当涂住建委提供的马鞍山市久润商贸中心企业信息，内容相同，仅采集渠道不同，均具有真实性，能够证明该企业已被吊销，早已停止对外经营活动。而案涉房屋实际由谷健个人承租、转租，不仅有租赁合同证明，也已被本院（2015）马刑终字第00102号刑事裁定书所证明。故该两份证据与本案缺乏关联性，不予认定。
二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.当涂住建委、谷健作为租赁合同的双方当事人主体资格是否适格；2.本案租赁合同形成的原因对租赁合同的履行是否有影响；3.当涂住建委申请解除租赁合同是否已超过法定除斥期间。关于争议焦点1，2008年至2013年的五份书面租赁合同均载明：出租方（甲方）：城关房管所（即当涂住建委城关房管所），承租方（乙方）：中润九龙商店，城关房管所均盖章确认，谷健在承租方或承租方法定代表人一栏签字确认，但谷健均未提供证据证明其能代表中润九龙商店，而中润九龙商店又未加盖公章，因此租赁合同对谷健个人具有约束力，谷健是本案适格的当事人。案涉房屋在2012年登记为当涂县城乡建设投资有限责任公司所有，该公司将案涉房屋的占有权、使用权、管理权、出租权、收益权、解除租赁并要求返还租赁物权授予当涂住建委，当涂住建委基于上述授权有权处理与案涉房屋有关的租赁纠纷，其是本案适格的当事人。关于争议焦点2，案涉租赁关系系基于历史原因形成，但自2016年12月23日后，当涂住建委与谷健未签订书面租赁合同，当涂住建委对事实租赁关系的有效性不予认可，该租赁合同应视为不定期租赁，当涂住建委享有随时解除权。此外，谷健将案涉房屋转租给田利庆，并未征得当涂住建委的同意，当涂住建委据此可以解除租赁合同。因此，当涂住建委请求解除租赁合同，具有法律依据。关于争议焦点3，谷健与田利庆均主张当涂住建委在2014年侦查机关调查谷健刑事案件时即知悉案涉房屋被谷健转租的事实，但并未提供证据证明，且当涂住建委明确表示不同意谷健转租案涉房屋给田利庆，因此，当涂住建委申请解除租赁合同不受法定除斥期间的约束。综上所述，谷健的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实�楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费706元，由谷健负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘鸿飞
审判员 曹悝元
审判员 陈广金
二〇一七年六月二十三日
书记员 易 莉
附本判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式�法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。