辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽08民终1592号
上诉人（原审原告）郑乐臣，男，1983年3月26日出生，现住大石桥市。
委托代理人何倩，辽宁睿智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司，住所地：辽宁（营口）沿海产业基地。
法定代表人张望，该公司董事长。
上诉人郑乐臣因与被上诉人营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省营口市西市区人民法院（2016）辽0803民初139号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑乐臣的委托代理人何倩到庭参加诉讼，被上诉人营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告系星汇·奥城小区的开发商，于2012年3月26日取得该开发项目的商品房预售许可证明。2012年3月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于新力大街XX（X乙）X-X单元X号住宅、面积107.74㎡，房屋总价408335元，合同第六条约定原告于签订合同后一次性付清房款；第八条约定出卖人应当在2013年6月30日前将主体验收合格、并达到进户装修条件的商品房交付买受人使用；第九条关于出卖人逾期交付房屋且买受人要求继续履行情形下出卖人违约责任约定，出卖人自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房款万分之1的违约金。
原告于合同订立后按合同约定向被告一次性付清房款，被告向原告开具销售不动产统一发票，所售房屋在房产部门登记至原告名下，但被告未按合同约定期限向原告交付约定的房屋。2013年10月26日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定将商品房买卖合同的交房期变更为2014年10月30日前，涉及合同内相关事宜，均相应后延；出卖人自2013年7月1日起至2014年10月30日止（如提前交房，按实际交房日止），按日向买受人支付已付房款万分之2.75的违约金，并于业主办理完进户之后一并付清所有违约金。双方约定，若2014年10月31日前不能按期交房的，买受人有权退房，若不退房，相关事宜另行协商。被告于补充协议签订后仍未能按约定的期限向原告交付房屋，被告于2015年8月24日向该小区D组购房者做出《星汇奥城D组团违约金情况说明》，承诺对一次性全额付款的业主给付违约金（AB组标准）赔付，即：按原违约金补充协议延期至实际交房日止。至诉讼时，诉争房屋在被告处编组为F组、尚在建设中。原、被告对对方证据真实性无异议。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效。在原告已全部履行合同义务且合同能够继续履行的情况下，本院根据原告诉请，合同应继续履行。被告未按合同约定期限交付房屋，应向原告承担逾期交房的违约责任。原、被告就延期交付达成的补充协议不违反法律规定，被告应按补充协议所约定合同继续履行情形下的违约金计算标准及期限向原告支付违约金；对于补充协议约定期限以外仍逾期交房的违约金计算标准，因原被告并未继续做出约定，被告应继续按商品房买卖合同约定的违约金计算标准承担违约责任。鉴于本案讼争房屋尚不具备交付条件，为减少当事人诉累，本院结合原告诉请，就被告承担逾期交房违约责任计算至其向原告交付符合法律、行政法规规定的交付商品房条件时止。综上，原审法院判决如下：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，即被告于法律、行政法规规定的商品房交付条件成就时向原告交付所售房屋。二、被告营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司于本判决生效10日内以408335元作为计算基数自2013年7月1日起按日万分之2.75标准向原告支付违约金至2014年10月31日，被告以408335元作为计算基数自2014年11月1日起按日万分之一标准向原告支付违约金其向原告交付符合法律、行政法规规定的交付商品房条件时止。案件受理费2018元（缓交）由被告营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司承担。
判后，郑乐臣不服该判决向本院提起上诉。其理由是，一审判决机械、片面地理解并认定补充协议中日万分之2.75违约金的给付截止日为2014年10月31日是错误的。首先，被上诉人最初在正式购房合同中确认的交房期限为2013年6月30日；到期后，其不能交付，被上诉人重新确认交房期限为2014年10月31日。在此前提下，双方于2013年12月6日签订的补充协议中第三条约定，日万分之2.75的违约金的给付期限自2013年7月1日至2014年10月30日止即原定交房日到现交房日之间的违约金上调为日万分之2.75。该补充协议约定的违约金给付期限是在被上诉人确认可以于2014年10月31日如约交房的前提下作出。但被上诉人于2014年10月31日再次无法交房。作为一名负责任的开发商，对自己的逾发严重的违约行为，按照通常理解和逻辑规则，即应推定日万分之2.75的违约金应继续给付。岂能违约行为日甚而法律责任却减轻了？其次，被上诉人与绝大多数购房者一直在延续日万分之2.75的违约金给付约定。被上诉人经营严重恶化已陷瘫痪状态，上诉人无法通过正常沟通途径与被上诉人就违约金问题再行签订书面协议。就同一事实，被上诉人对所有购房者理应一视同仁，对上诉人给付同样期限的违约金赔偿。而且，被上诉人于2012年11月7日在营口房产网发布《致广大星汇奥城业主的一封道歉信》，被上诉人在该信中承诺“现经董事会研究决定向广大已全额付清房款的业主赔偿违约金由原来的日万分之一上调至每日万分之2.75”。该承诺是对原合同日万分之一违约金的变更，是合法有效的。上诉人于此前付清全款，此承诺当然适用于上诉人。上诉人认为，应结合案件全部事实全面理解违约金给付截止日问题，请求判令：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人以408335元为计算基数自2013年7月1日起按日万分之2.75向上诉人支付违约金至其向上诉人交付符合法律、行政法规规定的交付条件的商品房时止。2、上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司未做答辩。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。
另查，被上诉人营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司于2012年11月2日在营口日报08版刊登《致广大星汇奥城业主的一封道歉信》，“尊敬的星汇奥城各位业主：您好！……有了错误就要勇于承担，这次我们鑫汇鑫公司按照合同规定到实际交付之日赔偿违约金是每日万分之一，现经公司董事会研究决定向广大已全额付清房款的业主赔偿违约金由原来的万分之1上调至每日万分之2.75，例如40万的房子截止至2013年5月1日，可获得违约33000元；一套价值200万的商铺，截止到2013年5月1日，可以获得16.5万元的违约金，即到即签约办理。这样史无前例的赔款率只为表达我们心中的诚意。……”
本院认为：被上诉人营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司于2012年11月2日在营口日报08版刊登《致广大星汇奥城业主的一封道歉信》，明确承诺“这次我们鑫汇鑫公司按照合同规定到实际交付之日赔偿违约金是每日万分之一，现经公司董事会研究决定向广大已全额付清房款的业主赔偿违约金由原来的万分之1上调至每日万分之2.75”，被上诉人于补充协议签订后仍未能按约定的期限向上诉人交付房屋。被上诉人应按其公开承诺的违约金计算标准及期限向上诉人支付违约金，故应就被上诉人承担逾期交房违约责任（每日万分之2.75的标准）计算至其向上诉人交付符合法律、行政法规规定的交付商品房条件时止。综上，上诉人的上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十一条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持辽宁省营口市西市区人民法院（2016）辽0803民初139号民事判决第一项；
二、变更辽宁省营口市西市区人民法院（2016）辽0803民初139号民事判决第二项为：被上诉人营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司于本判决生效10日内以408335元作为计算基数自2013年7月1日起按日万分之2.75标准向上诉人支付违约金至其向上诉人交付符合法律、行政法规规定的交付商品房条件时止。
二审案件受理费647元，由被上诉人营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵洪稷
审 判 员 秦振敏
代理审判员 任研研
二〇一六年十二月九日
书 记 员 孙 玲