四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第8890号
原告（反诉被告）成都忠捷置业有限公司。住所地：四川省成都市双流县万安镇东林社区。
法定代表人区浩章，董事长。
委托代理人邱泽龙、冯沁娟，泰和泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）邓霖，男，1987年7月1日出生，汉族，住四川省遂宁市。
委托代理人冯鑫，四川永茂律师事务所律师。
原告（反诉被告）成都忠捷置业有限公司（以下简称忠捷公司）与被告（反诉原告）邓霖商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚雪莉适用简易程序于2016年5月17日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）忠捷公司的委托代理人冯沁娟，被告（反诉原告）邓霖的委托代理人冯鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）忠捷公司诉辩称，原、被告双方于2014年11月25日签订《商品房买卖合同》及附件，约定被告邓霖购买原告忠捷公司开发的位于成都市天府新区华阳街道海昌路99号的极地海洋住宅板块×号房屋。被告采取分期付款的方式，在2014年12月30日前支付完全部购房款。合同签订后，原告按约为被告办理了商品房买卖合同备案登记（备案号：3401×××），但被告却未按约定支付相应购房款。2015年6月19日，原告按照商品房买卖合同约定的送达地址以快递方式向被告发出了《解除合同通知书》，告知其双方签署的《商品房买卖合同》自通知书送达之日解除，并要求其配合公司办理撤销商品房买卖合同的备案登记手续。关于被告的反诉请求，双方签订的买卖合同合法有效，解除行为符合法律规定和合同约定。被告邓霖未支付全部购房款违反了合同约定，被告应对自己的委托行为承担法律责任。按照合同约定，被告邓霖未足额支付购房款应当交纳购房款总额10%的违约金，该笔违约金已经抵扣了被告邓霖交纳的首付款，因此不存在退还首付款的问题。综上，请求判令被告在判决生效后3日内协助原告办理撤销该商品房合同备案登记（备案号：3401×××），驳回被告的反诉请求。
被告（反诉原告）邓霖诉辩称，被告（反诉原告）通过网络找到成都新和会商贸有限公司（以下简称新和会公司），由该公司以团购的名义购房，并为被告垫付全部购房款，待房屋登记在被告名下后再用房屋贷款偿还该公司购房款项。被告授权新和会公司的舒凡办理购房，但事后舒凡告知被告并不是他本人去办理的购房事宜。原告忠捷公司在没有审查购房主体资格及代理权限的情况下，让案外人以被告的名义与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同签订后，原告收取了购房款153062.7元，同时对房屋合同进行了网签备案。被告邓霖认为，正是因为原告在签订合同时疏于对购房人主体资格及委托代理人权限的审查，导致本案纠纷产生。被告在不知道真实合同内容的情况下未支付剩余房款并不构成违约，原告要求解除合同被告无异议，但应当退还被告交纳的购房款153062.7元。综上，为维护被告的合法权益，特诉至法院，请求判令原告（反诉被告）忠捷公司退还被告（反诉原告）邓霖购房款153062.7元。
经审理查明，2014年11月25日，被告邓霖与原告忠捷公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告邓霖购买原告忠捷公司开发的位于华阳街道海昌路99号极地海洋住宅板块×号，面积为225.28平方米的住宅一套，房屋总价款为1530627元。买受人采用分期付款方式支付房价款，买受人同意出卖人在买受人付清全部首付款后再将《商品房买卖合同》进行备案：1、买受人于补充协议签订时即2014年11月25日一次性向出卖人支付总购房款10%的首付款153062.7元，余款1377564.3元，应由买受人在2014年12月30日前向出卖人付清。逾期付款超过20日后，出卖人有权单方面解除合同，并向买受人收取总房款10%的违约金。出卖人有权在买受人支付的购房款中扣除买受人应给付的违约金，然后将剩余购房款退还给买受人。买卖双方确认《商品房买卖合同》中填写的通讯地址、电话均是可正常通信之地址及电话，如遇地址或电话变更，双方应在变更之日前提前七日以书面形式通知对方，否则视为通知送达的后果由责任方承担，双方同意按上述联系地址送达的文件视为通知已到达。合同签订后，案外人赵冬梅代被告向原告支付购房款153062.7元。此后，被告邓霖未支付剩余购房款。
2014年12月9日，被告邓霖经四川省成都市成都公证处出具《委托书》，载明位于成都市华阳街道海昌路99号×栋×单元×楼×××号的房屋产权登记为我委托人单独所有，因本人事务繁忙，不便亲自办理有关手续，故委托舒凡为我的代理人，办理如下事宜：代为到相关部门领取上述房屋所有权证。委托人为此所签署的有关文件我均认可，并自愿承担办理上述事宜所产生的法律责任，委托人有权转委托。委托期限：至办结上述事宜止。
2015年1月22日，原告忠捷公司向被告邓霖发出《催收房款告知函》，载明按照合同约定购房人应当在2014年12月30日前支付至合同总房款的100%，但邓霖至今仍有1377564.3元未支付，其延期支付剩余购房款的行为已构成违约，请其在2015年1月31日之前付清应付未付的房款1377564.3元，并支付截至2015年1月31日逾期付款违约金共计8816.41元，否则公司将按照合同第九条之规定，追究其违约责任。
2015年6月19日，原告忠捷公司以邮寄的形式向被告邓霖发出《解除合同通知书》，载明因被告至今未支付完毕购房款，构成根本性违约，现郑重通知，双方于2014年11月25日签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议自本通知书送达时予以解除，自通知书送达之日起三日内请其配合办理合同备案登记的解除手续，并向公司支付解除合同违约金。
另查明，被告邓霖主张《商品房买卖合同》及补充协议的买受人处均非被告本人签字，原告忠捷公司称房款收据是赵冬梅签字，赵冬梅告知原告是帮被告邓霖签订合同及交纳购房款。
上述事实，有《商品房买卖合同》、补充协议、公证委托书、pos单刷卡凭证、《催收房款告知函》《解除合同通知书》、快递单等证据及当事人的相关陈述在卷予以证实。
本院认为，原告忠捷公司要求被告邓霖协助其办理撤销合同备案手续的请求，被告予以认可，本院予以确认。本案争议焦点为，致使《商品房买卖合同》解除应由谁承担责任。被告邓霖在庭审中提交了经公证的《授权委托书》，载明其授权舒凡办理本案案涉房屋的相关事宜。庭审中，被告邓霖虽主张《商品房买卖合同》及补充协议不是其本人签字，但却对合同的效力予以认可。被告认为因案外人原因致使其认为购房款已全部支付完毕，因此其主观上不存在违约恶意。本院认为，即使被告未在合同上签字，但被告在庭审中已经明确表示对合同效力进行追认，且购买房屋也是被告的真实意思表示，故被告作为购房人应当按照合同约定的时间向原告支付购房款。根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”。被告与被委托人之间的纠纷，可另行主张相关权利。被告逾期支付房款致使商品房买卖合同无法履行，被告存在过错，应当承担违约责任。
同时，原告在案外人未向其出示被告的书面授权的情况下，由案外人代被告签订《商品房买卖合同》，并支付购房款，其在合同签订时对购房主体的代理资格及权限未尽到严格审查义务，也应当承担相应责任。综上，结合原、被告在合同履行过程中的过错程度及原告的相应损失，本院认为合同约定的总房款10%的违约金过高，本院酌情调整为3%即1530627元×3%=45918.8元。因被告已交纳了153062.7元，故扣除违约金原告应当退还被告购房款107143.9元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）邓霖于本判决生效之日起三日内协助原告（反诉被告）成都忠捷置业有限公司办理位于成都市天府新区华阳街道海昌路99号×号房屋的注销备案手续（合同备案号:3401×××）。
二、原告（反诉被告）成都忠捷置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）邓霖购房款107143.9元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费共1731元，由原告（反诉被告）成都忠捷置业有限公司负担346元，被告被告（反诉原告）邓霖负担1385元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 姚雪莉
二〇一六年六月三日
书记员 张 莉