重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初2412号原告重庆仁莱物业管理有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街8号负1-1至负1-3，组织机构代码67101346-X。法定代表人许明，总经理。委托代理人吴海连，重庆天栋律师事务所律师。委托代理人钟映川，重庆天栋律师事务所律师。被告贵州金易上合置业投资有限公司，住所地贵州省习水县泥坝乡，组织机构代码07849246-3。法定代表人刘银春，执行董事。委托代理人李睿，重庆潜卫律师事务所律师。原告重庆仁莱物业管理有限公司与被告贵州金易上合置业投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王中申适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告重庆仁莱物业管理有限公司的委托代理人吴海连、钟映川，被告贵州金易上合置业投资有限公司的委托代理人李睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆仁莱物业管理有限公司诉称，原被告于2014年3月25日签订物业服务协议，约定由原告为被告位于重庆市江北区星天广场X层X号的房屋提供物业服务，该房屋建筑面积586平方米，被告应于每月20日前按15元/平方米（建筑面积）的标准支付次月物业费，按10元/平方米（建筑面积）的标准支付次月能源预收费，水电气费用由原告代收代缴，若被告逾期支付物业费及水电气费，还需缴纳所欠费用总额千分之四的滞纳金。该滞纳金即为违约金。被告自2015年8月起拒不缴纳物业费、预收能源费、水电气费，原告多次催收未果。原告为维护自身合法权益，请求法院判令被告支付原告2015年8月1日至2015年11月30日期间的物业管理费35160元，及从2015年8月1日按未缴纳物业管理费的每日千分之四支付原告违约金至物业管理费付清之日止；被告支付原告为其垫付的预收能源费23440元，及从2015年8月1日按垫付能源费预收的每日千分之四支付原告违约金至能源预收费付清之日止；被告立即支付原告为其垫付的水电费2342元；本案诉讼费用由被告承担。被告贵州金易上合置业投资有限公司辩称，原告于2015年10月19日18时将被告承租的诉讼房屋上锁，双方之间的物业服务合同无法继续履行。2015年10月20日至2015年11月30日期间原告没有提供物业服务，2015年10月20日至10月31日的物业管理费3402.58元、11月的物业管理费8790元，被告不应当支付。被告已于2015年8月7日向原告支付了物业管理费10000元，仅欠付原告物业管理费12967.42元。被告没有预缴纳能源费，但该费用为预收费用，应按时结算，双方尚未对此进行结算，原告应证明已垫付该费用。原告在合同履行中存在锁门等违约行为，被告不应承担违约金，且违约金计算标准过高，应予调减，应按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告不清楚水电费的应缴数额，但于2014年3月31日向原告缴纳了装修保证金11720元、水电保证金7032元，该保证金系到期债权，可以抵扣原告诉讼请求中的金额。经审理查明，2014年3月25日，原被告签订物业服协议，约定原告为被告租赁的位于星天广场X层X号房屋提供物业服务，该房屋建筑面积586平方米，期限为2014年3月25日至2017年3月24日。该协议约定，物业使用前，被告须向原告缴纳物管费和原告代收的水电气费保证金7032元，物业使用期间物管费的收取方为原告，被告须于每月20日前按15/平方米（建筑面积）的标准予以缴纳次月物业费，每月应缴纳的物管费为8790元；协议签订之日起，被告须向原告缴纳公区能源预收费（水费、电费、气费），须于每月20日前按10元/平方米（建筑面积）的标准予以缴纳次月能源预收费5860元；每月应交的通过总表计量的水费、电费、气费根据《物管条例》的规定收取或通过专业银行代收，并代缴至相关部门，总表与分表之间的差额据实分摊。协议第三条（物业管理方的权利与义务）约定，原告系管理主体，依法管理，收益人为房屋使用人；原告保证被告供水、供电、排水系统正常，涉及市政供水、供电、供气系统使用，原告及时协调解决；原告负责公用设施设备，消防系统的维护与管理；原告对公共环境、绿化、清洁卫生的管理以及物业装饰、装修的管理；原告协助做好物业管理区域的安全防范工作，原告秩序人员不定时对所辖区域进行巡逻，维护正常的公共治安秩序；原告负责物业管理费的收取工作，对被告拖欠一月物管费的，原告有权对被告采取相应措施催收；建立完善的业主档案；法律法规规定的其他权利与义务。合同第5条（违约责任）约定，被告逾期未支付物管费及水、电、气费的，除补交所签费用外，还须按日向原告交纳所签费用总额千分之四的滞纳金。另查明，2015年11月30日，被告搬离了位于星天广场X层X号的房屋。双方均认可涉讼房屋的水电费由原告代收代缴，能源预收费和物业管理费合并计算。在审理过程中，被告于2016年3月17日提起反诉请求，要求原告退还装修保证金11720元、水电气保证金7032元，但未按期缴纳反诉的诉讼费用。庭审中，原告举示了承诺书、缴费通知单、催费通知书，工作联系单、能源抄录确认单及发票，拟证明能源预收费按每月10元/平方米与物业管理费合并计算，被告已支付的2015年6、7月的费用均为每月14650元；被告已签字认可了每月物管费及能源预收费的总额为14650元，违约金每日63元；确认欠付2015年8月至11月的物管费、水电费共计60913.8元，并确认了能源费的读数；原告已实际代缴了2015年8月至11月的能源费、水电费。被告质证后认可承诺书的真实性，承诺书上的签字为被告负责市场营销的员工李亚所签，但该承诺书对原被告不具有约束力；认可李亚签字的缴费通知单，但不认可该单上的水电费金额，认为该费用已结清，不认可其他的缴费通知单的真实性；催费通知系催收8月份之前的费用，与本案无关；工作联系单系原告单方制作，真实性无法核实，不认可该单上载明的欠费数额；能源确认单上只有止度，没有起度，不能证明实际产生能源费的数额；发票均为复印件，发票上的数额不能证明原告主张的数额。被告举示了收据、律师函，拟证明2014年3月31日向原告支付了装修保证金11720元和水电气保证金7032元，2015年8月7日向原告现金支付了物管费10000元，原告曾将被告房屋上锁。原告质证后认为未收到10000元物管费，不认可收据的真实性，保证金不应在本案中进行抵扣，律师函属证人证言，真实性无法核实。被告在庭审中申请证人李亚出庭作证，李亚称其为被告公司的销售经理，负责涉讼房屋的日常经营，2015年10月19日18点原告以被告未缴纳物管费为由，在涉讼房屋门上加了一把锁，10000元系现金支付，承诺书上的内容系自己填写，每月的物管费为14650元。原告认为该证言中锁门的陈述系单方陈述，不认可该内容。被告认可该证言的真实性。上述事实有《物业服务协议》、缴费通知单、收据、承诺书及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，双方自愿签订《物业服务协议》，合同内容并不违反法律强制性规定，属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。按照双方合同的约定，被告应依约向原告支付物业管理费和能源预收费。关于被告称该费用属预收费用，尚未进行结算的抗辩，与合同约定不符，本院不予采纳。按照合同中物业管理费标准及能源预收费标准的约定，被告每月应支付的物业管理费为8790元（15元/平方米乘以586平方米），能源预收费为5860元（10元/平方米乘以586平方米），2015年8月1日至11月30日共计4个月，被告依约应支付35160元、23440元。2015年8月7日的10000元收据系原件，原告未对该收据的真实性申请鉴定及举示相反证据，故关于原告主张未收到该款的质证意见，本院不予采信。除该收据外，被告未举证证明其已付清了2015年8月1日至11月30日期间的应付费用，故关于原告要求被告支付2015年8月1日至11月30日期间物业管理费、能源预收费费诉讼请求，对于其中物业管理费25160元（35160元减去10000元）请求部分及能源预收费23440元的请求，符合合同约定，本院予以主张，超出该数额部分的请求本院不予支持。被告称原告于2015年10月19日将涉讼房屋锁门，被告不应支付之后物管费，但其举示的律师函系案外人的陈述，申请的证人系其工作人员，在原告予以否认的情况下，该证据不足以证明其主张，故关于被告该项抗辩，本院不予采纳。关于被告称装修保证金及水电保证金均为到期债权，应予抵扣原告诉求数额的主张，因合同中未约定装修保证金、水电保证金约定系由原告代收，故该项抗辩并无合同依据，本院不予采纳。被告未按合同约定于每月20日前支付次月的物业管理费，应按合同约定承担支付滞纳金的违约责任。因原告未举证证明逾期收款产生的实际损失，按每日千分之四的标准计算违约金明显过高，故关于被告要求调低该标准的抗辩，本院予以采纳，结合合同的履行状态，本院酌情主张按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金。因被告于2015年8月7日支付了10000元的物业管理费，故关于逾期支付物业管理费的违约金应予分段计算，即2015年8月1日起至2015年8月7日的计算基数为35160元，2015年8月8日至付清之日止的计算基数为25160元。综上，关于原告要求被告从2015年8月1日起支付逾期缴纳物管费及水电费的违约金请求，对于其中2015年8月1日起至2015年8月7日起的以35160元为基数，2015年8月8日起至付清之日止的以25160元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金的请求部分，本院予以主张，超出该数额部分的请求，本院不予支持。被告未按合同约定于每月20日前支付次月的能源预收费，但双方合同中未约定逾期支付时违约金的计算标准，故关于原告要求被告支付能源预收费违约金的请求，对于其中按中国人民银行同期同类贷款利率计算的部分请求，本院予以支持，超出该数额部分的请求本院不予支持。原告举示的承诺书已载明被告欠付2015年6、7月的水电费1118.1元，被告认可的缴费通知单上亦载明该期间欠付的水费为50.1元、电费1068元，但原告未举证证明被告已认可了其他缴款通知单，能源抄录确认单上亦缺乏水费、电费的起始读数，故关于原告要求被告支付水电费的请求，对于其中1118.1元的请求部分，本院予以主张，超出该数额部分的请求部分，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州金易上合置业投资有限公司于本判决生效日之日起五日内支付原告重庆仁莱物业管理有限公司2015年8月1日至2015年11月30日期间的物业管理费25160元。二、被告贵州金易上合置业投资有限公司于本判决生效日之日起五日内，以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为标准，支付原告重庆仁莱物业管理有限公司2015年8月1日至8月7日期间以35160元为基数计算的违约金，以及从2015年8月8日起以25160元为基数计算至上述物业管理费付清之日止的违约金。三、被告贵州金易上合置业投资有限公司于本判决生效日之日起五日内支付原告重庆仁莱物业管理有限公司2015年8月1日至2015年11月30日期间的能源预收费23440元。四、被告贵州金易上合置业投资有限公司于本判决生效日之日起五日内，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，以23440元能源预收费为基数，支付原告重庆仁莱物业管理有限公司从2015年8月1日至该能源预收费付清之日止的违约金。五、被告贵州金易上合置业投资有限公司于本判决生效日之日起五日内支付原告重庆仁莱物业管理有限公司水电费1181.1元。六、驳回原告重庆仁莱物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取783元，由被告贵州金易上合置业投资有限公司负担561元，原告重庆仁莱物业管理有限公司负担222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  王中申二〇一六年八月十日书 记 员  刘 培