南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第639号
原告赵虹。
委托代理人梅细扬，广西君桂律师事务所律师。
委托代理人丘水伊，广西君桂律师事务所实习律师。
被告潘捷凯。
被告刘宝石。
原告赵虹与被告潘捷凯、刘宝石房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，由审判员马晓谦担任审判长，与代理审判员廖俊芳、吴永能组成合议庭，书记员秦翔华担任法庭记录，于2015年12月29日公开开庭审理。原告赵虹的委托代理人梅细扬、丘水伊，被告刘宝石到庭参加诉讼，被告潘捷凯经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告赵虹诉称，原告于2012年7月23日与被告潘捷凯达成房屋租赁协议，约定由原告将《房屋租赁合同书》电子版本发送到潘捷凯的电子邮箱，当天将房屋交付给潘捷凯。2012年8月10日，赵虹通过电子邮件方式将租赁合同发送至潘捷凯电子邮箱，合同约定：赵虹将位于南宁市××路××号利海亚洲国际7号楼2106号房出租给潘捷凯，租金每月1400元，于每季度结束五日前转账至原告的账户，租期自2012年7月23日至2013年7月22日，合同还约定如潘捷凯违约则潘捷凯须支付违约金2800元。潘捷凯同意按约定向原告缴纳2800元作为押金，合同期内潘捷凯均按时支付房租。上述合同到期后，潘捷凯与赵虹又达成协议：由潘捷凯继续承租赵虹的该房屋，租期自2013年7月23日至2014年7月22日，其中租金由原来每月1400元涨到每月1500元，其他条款与原合同一致。2014年5月中旬，赵虹通过物业公司得知潘捷凯将房屋转租给被告刘宝石，并收取刘宝石押金3000元。经查，潘捷凯、刘宝石自2014年7月23日起未缴纳房租，自2014年6月1日起未缴纳相关物业费。赵虹为处理租赁房屋维修及收回事宜被迫多次从北京往返南宁，共支付交通费5019.5元。2015年8月7日，因刘宝石长期占用房屋造成原告损失不断扩大，原告赵虹代被告潘捷凯垫付押金3000元及一个月房租1500元给刘宝石，同日收回房屋并代二被告缴纳从2014年6月1日至2015年8月17日的物业管理费、电梯费、生活垃圾清运费、水电公摊及水费共计1513元。此外，因刘宝石长期占用房屋给原告造成每月房屋租金损失300元。收房后赵虹支付维修费610元。原告赵虹诉至法院，请求判令：1、确认原告赵虹与被告潘捷凯签订的《房屋租赁合同书》于2014年7月16日解除；2、被告潘捷凯、刘宝石向原告赵虹支付逾期占有房屋使用费18750元（从2014年7月23日起计至2015年8月7日，按每月租金1500元计算）；3、被告潘捷凯、刘宝石向原告赵虹支付物业管理费、电梯费、垃圾处理费、公共区域水电费、住宅水费共计1513.7元（从2014年6月1日计至2015年8月12日）；4、被告潘捷凯、刘宝石赔偿原告赵虹租金损失3600元（从2014年7月22日计至2015年8月7日，按每月租金损失300元计算）；5、被告潘捷凯、刘宝石赔偿原告赵虹垫付给被告刘宝石的押金3000元和房租退款1500元；6、被告潘捷凯、刘宝石赔偿原告赵虹的维修费损失1210元；7、被告潘捷凯、刘宝石向原告赵虹支付违约金2800元；8、被告潘捷凯、刘宝石向原告赵虹支付交通费5019.5元；9、被告潘捷凯、刘宝石赔偿原告赵虹支付的律师费3000元；10、本案诉讼费由被告潘捷凯、刘宝石共同承担。被告潘捷凯未作答辩。
被告刘宝石辩称，1、原告赵虹与被告潘捷凯未签订书面租赁合同，是口头合同；2、被告刘宝石于2014年2月1日从被告潘捷凯处租赁涉案房屋，租金每月1500元，其先后向被告潘捷凯支付押金3000元和租金9000元；3、原告于2014年5月份知道被告刘宝石在使用涉案房屋并提出加租金，其不同意，原告口头同意退还押金和多交的租金给被告刘宝石；4、涉案房屋长期往楼下漏水，房屋不能正常使用，不具备出租条件，2014年6月8日被告刘宝石搬离房屋时该房屋处于停水状态。
经审理查明，涉案房屋坐落于南宁市××路××号利海亚洲国际7号楼1206号房，原告赵虹将该房屋交付被告潘捷凯使用，潘捷凯向原告支付租金，原告与潘捷凯未签订书面的租赁合同。由原告提供的《招商银行户口历史交易明细表》可知，潘捷凯分别于2013年8月8日、2013年10月22日、2014年1月23日、2014年4月22日向原告支付租金4500元，共计18000元。
根据原告与被告潘捷凯的来往短信内容及原告赵虹、被告刘宝石在庭审中的陈述，自2014年2月1日，潘捷凯将涉案房屋转租给刘宝石，未签订书面的租赁合同，租金每月1500元，刘宝石先后向潘捷凯支付押金3000元及2014年2月1日至2014年7月31日的租金9000元。2014年5月，原告得知房屋被转租一事后，向潘捷凯发送短信对其转租行为提出异议。
2014年6月16日，原告向被告潘捷凯发送短信，内容：“7-16房子到期、到时候我来收房”；2014年7月6日，原告向被告潘捷凯发送短信，内容：“我给刘总一个月时间把2016房坏的水管道修理好、7-15日正好是一个月到期、我去收2106房间”。2014年6月期间，涉案房屋因漏水而进行停水维修。
另查明，根据广州利海酒店物业管理有限公司南宁分公司的收款收据、发票所示，2014年6月1日至2015年8月12日，涉案房屋的管理费、电梯费、生活垃圾清运费、公摊水电费总计1483.7元。
2014年7月22日至2015年8月7日，因被告潘捷凯未向被告刘宝石退回押金3000元和租金1500元，被告刘宝石拒绝将房屋返还原告赵虹。2015年8月7日，原告赵虹与被告刘宝石进行房屋交接。《租房情况说明》载明“刘宝石收到原告代被告潘捷凯支付的押金3000元和租金1500元，并于当日将房屋返还原告。”原告收回房屋后，对房屋内的部分损坏家电设备进行修理。
再查明，涉案房屋的所有人为案外人杨骁。2012年6月15日，原告赵虹与案外人杨骁、广西南宁奔腾房地产经纪有限公司签订一份三方《广西南宁奔腾房地产经纪有限公司房屋租赁及经纪合同书》，合同约定杨骁将坐落于南宁市××路××号利海亚洲国际7号楼2106号房出租给赵虹，租期自2012年7月16日至2020年7月15日。同日，杨骁出具《委托书》，委托原告作为涉案房屋的租房代理人。2015年5月7日，杨骁出具《声明》，载明原告将房屋转租给被告潘捷凯时已得到其允许，关于该租赁房屋涉及诉讼事宜，其同意由原告代为进行。
还查明，原告赵虹因参加本次诉讼聘请律师作为委托代理人所花的费用为3000元。
以上事实，有《招商银行户口历史交易明细表》、《商品房买卖合同》、《建设工程规划许可证》、《委托书》、《声明》、短信截图、物业收费发票、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告潘捷凯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。
根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十二条、第四十四条第一款的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同自成立时生效。原告赵虹提供的两份《广西南宁市××路××号利海亚洲国际房屋租赁合同书》没有原告与被告潘捷凯的签名或者盖章，两份租赁合同书均未成立。因此，未成立的合同无需解除，故本院对原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同书》于2014年7月16日解除的诉请不予支持。
根据《合同法》第二百一十二条、第二百一十五条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原告将涉案房屋交付被告潘捷凯使用，潘捷凯向原告支付租金，双方未签订书面形式的租赁合同，为不定期租赁。根据《合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告分别于2014年6月16日、2014年7月6日向潘捷凯发送短信息要求“2014年7月15日收回涉案房屋”。原告在合理期限之前通知潘捷凯解除合同，故双方的租赁关系于2014年7月15日解除。在双方租赁关系解除后，潘捷凯未履行将涉案房屋返还原告的义务，故应向原告支付逾期腾房占有使用费。被告潘捷凯将涉案房屋转租给被告刘宝石，在原告与潘捷凯的租赁关系解除后，刘宝石失去合法占有使用房屋的依据，其身为负有腾房义务的次承租人未及时将房屋返还，直至2015年8月7日，才与原告办理房屋交接手续，将房屋返还原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”故被告刘宝石应向原告支付逾期腾房占有使用费。被告潘捷凯将租金支付至2014年7月22日，原告要求二被告支付2014年7月23日至2015年8月7日逾期腾房占有使用费18750元（计算方式：月租金×月数，即1500元×12.5个月），本院予以支持。2014年6月1日至2015年8月12日，即刘宝石逾期腾房期间，管理费、电梯费、生活垃圾清运费、公摊水电费总计1483.7元，因此，原告要求被告潘捷凯、刘宝石支付该项费用1513.7元，本院只支持1483.7元。关于原告赵虹要求二被告赔偿其垫付给被告刘宝石的押金、租金的诉讼请求。根据《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2014年2月1日，被告潘捷凯将涉案房屋转租给被告刘宝石，刘宝石先后向潘捷凯支付押金3000元及租金9000元。潘捷凯未经赵虹同意将房屋转租给刘宝石，潘捷凯与赵虹的租赁合同关系解除后，因刘宝石逾期腾房，赵虹未能及时收回房屋。2015年8月7日，赵虹与刘宝石交接房屋时，赵虹代潘捷凯向刘宝石垫付押金3000元和租金1500元。因此，被告潘捷凯应向原告赵虹承担赔偿损失的违约责任，向原告赵虹赔偿押金3000元和租金1500元。原告要求被告刘宝石赔偿该押金、租金没有法律依据，本院不予支持。
关于原告赵虹要求二被告赔偿租金损失的诉讼请求。原告与案外人郭玉凤签订的租赁合同没有得到被告潘捷凯、刘宝石的认可，原告亦未能举证证明潘捷凯、刘宝石对其于2014年7月22日将涉案房屋出租给郭玉凤，并与郭玉凤约定每月租金1800元的行为事先知晓，二人签订的租赁合同所约定的租金不能作为本案原告租金损失的依据。因此，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告赵虹要求二被告赔偿维修费的诉讼请求。根据《合同法》第二百二十条的规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”原告未能举证证明其与被告潘捷凯、刘宝石有关于租赁物维修的约定，亦未能举证证明其所维修的租赁物属人为损坏或自然损耗。因此，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告赵虹要求二被告赔偿违约金、交通费、律师费的诉讼请求。原告与被告潘捷凯未签订书面的租赁合同，原告亦未能举证证明其与潘捷凯有关于支付违约金、交通费、律师费的约定，且原告所提交的交通费票据未能体现与本案有实际关联，因此，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告潘捷凯、刘宝石向原告赵虹支付逾期腾房占有使用费18750元；
二、被告潘捷凯、刘宝石向原告赵虹支付物业管理费、电梯费、垃圾处理费、公摊水电费1483.7元；
三、被告潘捷凯向原告赵虹赔偿押金3000元、租金1500元；
四、驳回原告赵虹的其他诉讼请求。
本案案件受理费810元（原告已预交），由原告赵虹承担314元，被告潘捷凯承担496元，被告刘宝石对被告潘捷凯承担的496元受理费中的406元承担连带责任。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费810元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马晓谦
代理审判员 廖俊芳
代理审判员 吴永能
二〇一六年一月十九日
书 记 员 秦翔华
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。