北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终9181号
上诉人（原审被告）：王庆萍，女，1964年5月8日出生。
上诉人（原审被告）：王庆君，女，1969年1月30日出生。
上诉人（原审被告）：王庆芝，女，1955年11月24日出生。
上诉人（原审被告）：王庆杰，女，1959年12月27日出生。
以上四上诉人之委托诉讼代理人：梁永富，北京和丰律师事务所律师。
以上四上诉人之委托诉讼代理人：孙曦，北京和丰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：宋俊玲，女，1958年7月17日出生。
被上诉人（原审原告）:王兴杰，男，1957年7月5日出生。
二被上诉人之委托诉讼代理人：田留苗，北京市东友律师事务所律师。
二被上诉人之委托诉讼代理人：付雪薇，北京市东友律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，总经理。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司法务部专员。
上诉人王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰因与被上诉人宋俊玲、王兴杰及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初17272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回宋俊玲、王兴杰的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。王庆君自行与宋俊玲、王兴杰签署房屋买卖合同及补充协议时，并未取得其余三位继承人的授权，此时不存在代理关系。自房屋买卖合同签订至王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰取得房屋共有权证书期间，王庆萍、王庆芝、王庆杰并不知晓王庆君已签订完毕房屋买卖合同及补充协议。王庆君在签署房屋买卖合同时，与王庆萍、王庆芝、王庆杰并不存在代理关系且王庆萍并未签署授权委托书，一审认定构成表见代理错误；2.一审判决适用我国合同法第402条的规定错误；3.涉案房屋买卖合同仅对王庆君和宋俊玲、王兴杰具有法律效力，宋俊玲、王兴杰要求继续履行买卖合同的诉讼请求不应得到支持。
宋俊玲、王兴杰辩称，同意一审法院判决，不同意王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰的上诉请求。王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰对买卖房屋是形成合意的，王庆君也向我们出具了授权委托书，双方签订的房屋买卖合同合法有效，应予继续履行。
链家公司述称，同意一审法院判决。
宋俊玲、王兴杰向一审法院起诉请求：1.王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰继续履行与我们签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，在接受我们支付的剩余房款后，王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰配合我们办理北京市大兴区×号房屋（以下简称：305号房屋）所有权转移登记手续至我们名下，并向我们交付该房屋；2．王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰支付我们自2016年10月26日至305号房屋权属转移登记手续办理完毕之日止的违约金（以286万元为基准，按日万分之五为标准计算），并赔偿自2016年10月29日至实际交房之日因延迟履行产生的租金、租用仓库的损失（租房以每月3800元为基准，租用仓库以每月1500元为基准）；3．诉讼费用由王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰承担。
一审法院认定事实：宋俊玲、王兴杰提交三份授权委托书，2016年6月8日，委托人（王庆芝、王庆杰、王庆萍）分别授权受托人王庆君代其办理就305号房屋出售的相关事宜（包含受托人以委托人的名义与居间人就居间事宜进行洽商，签署居间及相关协议、履行居间及相关协议，以委托人的名义签署买卖合同及相关协议……），对此份证据，王庆芝、王庆杰主张二人在签字时均为空白委托书、实际签字时间为7月3日之后、所写的6月8日系后补写上去的，王庆萍主张其并未签过委托书；王庆君与王兴杰、宋俊玲签订《房屋买卖业务签约文件合订本》（含《交易资金托管提示函》、《交易方留存信息表》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《链家地产签约提示》）、《补偿协议》，约定位于北京市大兴区×号房屋（以下简称：305号房屋）以2860000元出售给王兴杰、宋俊玲；约定，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；关于购房款的支付，合同约定，王兴杰、宋俊玲（乙方）于王庆君（甲方）取得继承房屋新房产证且不晚于2016年9月8日前将第一笔首付款人民币壹佰万元以自行支付的方式支付王庆君（甲方），于2016年10月8日前将第二笔首付款人民币壹佰捌拾万元整以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；关于权属转移登记，甲乙双方同意，在全部房款监管且甲方取得继承房屋原房产证档案后3个工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续；出卖人应在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日内将该房屋交付给买受人；2016年6月8日，王庆君收到王兴杰、宋俊玲支付的涉诉房屋定金50000元；2016年6月25日，链家公司员工武功祥收取宋俊玲支付的房产代理费77220元；2016年9月2日，宋俊玲的中国工商银行个人卡内账户余额为1000000元。
2016年9月13日，宋俊玲、王兴杰书写的致王庆君的催告函上载明，“合同签订当日，我向你支付定金人民币伍万元。2016年9月8日，我按照合同约定向你支付第一笔人民币100万元，但你拒不提供你的银行账号，拒不收第一笔首付款，并违反合同约定临时提高交易价格80万元，要求把房屋交易价格提高至人民币366万元。后我与居间人链家公司联系要求其代收款项，但居间人以合同中约定自行支付为由，拒绝代收。现我郑重向你催告如下：请你于本通知发送之日起3日内或本通知被签收之日起1日内，向我提供用户名为你王庆君本人的银行卡账号，接受我向你支付的第一笔首付款人民币100万元；否则视为你逾期接收款项，并将追究你的违约责任”，二人将上述催收函于9月13日通过EMS邮寄给王庆君，邮件查询显示该邮件于9月14日由王庆君同事签收，王庆君称并未收到此催告函；宋俊玲、王兴杰提交与案外人王智杰于2016年5月26日签订的房屋买卖合同，合同约定，宋俊玲将位于丰台区×号房屋（以下简称：502号房屋）以3270000元的价格出售给王智杰，宋俊玲称系出售此唯一住房后购买王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰的房屋，宋俊玲已按照合同约定于2016年10月31日交付502号房屋，因王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰的反悔，导致2016年10月31日之后，宋俊玲、王兴杰只能租房居住并租用仓库存放家具，并提交由北京嘉乐园宾馆2016年10月28日出具的房屋租金3800元收据一份、由福奈特洗衣2016年10月29日出具的小库房使用费三个月4500元收据一份。为证明在外租房住的事实，宋俊玲、王兴杰提交王宇（出租人）与宋俊玲（承租人）于2016年11月27日签订的《北京市房屋租赁合同》一份，约定，房屋租赁自2016年11月28日至2017年11月27日，租金标准为每月4800元，共计57600元。
2016年9月22日，宋俊玲、王兴杰向一审法院申请诉前保全，9月23日，一审法院作出裁定查封王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰共同所有的305号房屋，查封期间不予办理产权转移过户手续；2016年12月16日，北京国土资源局大兴分局出具的查询结果：产权人为四被告的305号房屋无抵押，有查封；宋俊玲属于A类本市户籍居民家庭，名下0套住房；为证明9月8日宋俊玲、王兴杰按照合同约定向王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰支付购房款，王庆萍同意出售房屋，但由于其所出售的房屋价格上涨，王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰单方违约，拒绝接收宋俊玲、王兴杰支付的购房款，宋俊玲、王兴杰提交王庆萍、王庆杰、王庆芝与宋俊玲、链家公司经纪人彭云之间的沟通录音光盘及文字稿，对此份证据，王庆萍称不能真实客观反映其意思，且不能推定其协议签订前期同意卖房及出具过委托书的事实；王庆君、王庆芝、王庆杰主张该录音资料不足以确认王庆芝、王庆杰对合同效力的追认。
王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰的父亲王瑜于2014年4月21日因病去世；2016年8月15日，北京市信德公证处出具（2016）京信德内民政字第4625号公证书，载明：四被告依法共同继承王瑜名下的305号房产；8月29日，京（2016）大兴区不动产权第49094号不动产权证书的权利人由王瑜变更为四被告，四被告的继承份额各为25%；为证明房屋买卖合同签订当时王庆君并没有取得其他人的授权，王庆君提交与链家公司业务员彭云的微信聊天照片，显示彭云写道，“给您的授权委托书和大姐的身份证照片，您准备得怎么样了”，王庆君答，“一会给你要。”链家公司对此主张王庆君和经纪人签署代理人承诺书，承诺五日内补全授权委托书，彭云系催促其补全授权委托书，且于第三天经纪人拿到授权委托书。
链家公司申请本案305号房屋经办经纪人彭云出庭作证，彭云称涉案房屋于2016年4月挂牌出售，王庆芝、王庆杰、王庆君均知道房屋要出售，在签合同现场有王庆君夫妇、宋俊玲、王兴杰、彭云及武功祥，当时了解房产证上的所有权人为王瑜，但王庆君称其他人委托她卖房子并承诺十个工作日内会向中介提供授权书；王庆君亦承认其与王庆杰、王庆芝于2017年7月3日下午是当着彭云的面签写的授权委托书；后来，因王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰要求将房款涨到360万元，不能与宋俊玲、王兴杰就价格问题达成统一，故交易不能继续进行。
链家公司提交2016年8月29日彭云、武功祥与王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰的谈话录音，证明目的为出售房屋是王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰的真实意思表示，一致通过链家出售房屋，并表示之后也通过链家出售房屋。王庆芝、王庆杰、王庆萍授意王庆君出售房屋，但因为房屋价格上涨较多，王庆萍反悔。王庆芝、王庆杰、王庆萍都同意在房价提高到360万元的情况下继续履行合同，否则就违约，否认合同。
经一审法院询问，为继续履行合同，宋俊玲、王兴杰同意一次性偿还剩余的购房款。
上述事实，有双方当事人的陈述意见、授权委托书、买卖定金协议书、收据、房屋买卖业务签约文件合订本、补充协议、中介费收据、录音光盘、银行卡账户详细清单打印、催告函、邮件查询单、收据、房屋租赁合同、公证书、不动产权证书、微信聊天截图等证据材料在案佐证。
一审法院认为：当事人应当按照约定履行相应义务。处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。305号房屋的所有权人王庆芝、王庆君、王庆杰、王庆萍四人每人均以25%的份额按份共有，出售305号房屋，至少需要其中的三人同意。
受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，虽王庆君与宋俊玲、王兴杰签订合同之时并没提交王庆萍、王庆芝、王庆杰的授权委托书，但王庆君当时承诺王庆萍、王庆芝、王庆杰均同意出售305号房屋且之后会补交并实际提交了三人的授权委托书，在此，王庆芝、王庆杰认可二人的授权委托书系本人签字，而王庆萍主张签有其名字的授权委托书并非由其本人签写，又依据行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。王庆君所提交签有王庆萍名字的授权委托书对于宋俊玲、王兴杰来说形成表见代理，即宋俊玲、王兴杰有理由相信，除王庆芝、王庆杰外，王庆萍亦委托王庆君处理售房、签订合同一事，故购房方（宋俊玲、王兴杰）与售房方（以王庆君名义，实为王庆君、王庆萍、王庆芝、王庆杰）签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》系双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，宋俊玲、王兴杰要求王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰继续履行签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰在接受宋俊玲、王兴杰支付的剩余房款281万元后，配合宋俊玲、王兴杰办理北京市大兴区×号房屋所有权转移登记手续，并向宋俊玲、王兴杰交付该房屋的诉讼请求有事实及法律依据，法院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰未履行合同约定的义务，应当支付相应的违约金及赔偿宋俊玲、王兴杰的合理损失，宋俊玲、王兴杰主张的违约金每日1430元的标准过高，结合双方合同履行情况、房屋增值的情况、双方的过错程度、双方的损失及获益情况等因素综合考虑，一审法院酌定王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰支付宋俊玲、王兴杰违约金、租金等损失共计10万元。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第四百零二条之规定，判决：一、于判决生效后十日内，宋俊玲、王兴杰一次性给付王庆君、王庆杰、王庆萍、王庆芝剩余购房款2810000元；二、于判决生效后十日内，王庆君、王庆杰、王庆萍、王庆芝协助宋俊玲、王兴杰到房地产行政主管部门将位于北京市大兴区×号房屋的产权过户至宋俊玲、王兴杰名下，并将房屋交付宋俊玲、王兴杰使用；三、于判决生效后十日内，王庆君、王庆杰、王庆萍、王庆芝支付宋俊玲、王兴杰违约金及损失，共计100000元；四、驳回宋俊玲、原告王兴杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰提交房地产经纪服务事项告知书，因该份证据不属于新证据，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
本院认为，本案争议的焦点是王庆君与宋俊玲、王兴杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》是否能够直接约束王庆萍、王庆芝、王庆杰；涉诉合同是否应予继续履行。
本案涉诉房产系由王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰四人按份共有的房产，若处分该共有房产应经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。根据查明的事实，涉诉房产原系王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰之父的遗产，王庆君虽与宋俊玲、王兴杰签订合同时未取得王庆萍、王庆芝、王庆杰的授权委托书，但其承诺该三人均同意出售涉诉房屋，并于事后提交了三份授权委托书。诉讼中王庆芝、王庆杰认可授权委托书上的名字系由二人亲笔签署，故王庆芝、王庆杰委托王庆君通过链家公司卖房的事实证据确凿，本院予以确认。王庆君提供的写有王庆萍名字的授权委托书，虽王庆萍主张该签字并非其本人亲笔所签，但结合本案的录音材料、各方当事人的陈述等证据，本院认为宋俊玲、王兴杰有理由相信王庆君系受王庆萍之委托办理卖房事宜。经查，授权委托书虽系在签订房屋买卖合同后补签，但并不影响房屋买卖合同的效力。故依据前述我国合同法的相关规定，王庆君与宋俊玲、王兴杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》能够直接约束王庆萍、王庆芝、王庆杰。因双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自义务。一审法院所做实体判决恰当，本院依法予以确认并维持。王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰关于本案事实及法律适用方面的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
综上所述，王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29680元，由王庆萍、王庆君、王庆芝、王庆杰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋春燕
审 判 员 赵文军
审 判 员 李 淼
二〇一七年十月三十日
法官助理 刘 佳
书 记 员 徐方烁