上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13594号
上诉人（原审被告）：章佳麟，男，1982年8月11日生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人（原审原告）：章敏敏，女，1951年12月10日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：李娟（被上诉人儿媳），女，1984年11月14日生，汉族，住上海市宝山区。
上诉人章佳麟与被上诉人章敏敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初18153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人章佳麟上诉请求：撤销一审判决第一、二项，驳回该部相应原审请求。
事实和理由：原判所谓租金显然超过了法定诉讼时效，应属错误；根据城市房屋拆迁管理条例，本案标的房屋属于拆迁范围内，不得出租，本案标的房屋租赁合同，属合法形式掩盖非法目的，应属无效；被上诉人章敏敏依法应对上诉人拆迁进行安置，但其隐瞒拆迁事实，非法侵占其营业执照补偿款等，所得之拆迁补偿应属违法；所谓动迁尾款的利息损失系被上诉人违法造成，不应由上诉人赔偿。
被上诉人章敏敏辩称，一审判决正确，要求维持原判。
被上诉人章敏敏诉至一审法院，请求判令：1、判定章佳麟支付2013年1月1日—2015年8月31日强占房屋租金73,600元；2、判定章佳麟支付强占房屋导致动迁组无法结清尾款243,988元的5年利息60,997元整（从2010年9月1日计算到判决生效日，以243,988元为本金，按同期流动资金贷款利率计算）。
一审法院认定事实：2016年1月20日，章佳麟至法院起诉章敏敏，要求其支付系争房屋停业损失15,876元及营业执照100,000元，并要求章敏敏返还章佳麟2010年7月起至2012年12月止的房租69,000元。2016年4月15日，法院作出（2016）沪0104民初2941号民事判决书，判决书查明事实如下：
2009年5月28日，双方签订《上海市房屋租赁合同》约定，由章敏敏将系争房屋出租给章佳麟，租期为自2009年6月1日起至2012年12月31日止；月房租为2,300元；支付方式为房租每6个月付款一次，先付后用，章佳麟提前10天支付下期房租（该合同未约定房屋建筑面积）。章敏敏在系争房屋注册成立上海市XX经营部之个体工商户，经营者为章佳麟，经营场所为系争房屋，于2006年7月14日注册。
2009年9月17日，上海市徐汇区住房保障和房屋管理局出具房屋拆迁公告，系争房屋被列入拆迁范围。轨道交通11号线龙华路站非居住房动迁宣传提纲为，设备搬迁安装费用，按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算，因拆迁造成停产、停业的适当补偿为400元/平方米。
2009年10月31日，双方签订动迁协议，约定，XX路XX号商铺拆迁，动迁房屋款全部由章敏敏获得，与章佳麟无关，营业执照赔偿款人民币贰拾万以下（含贰拾万），双方各得百分之五十，超出部分章敏敏得三分之二，章佳麟得三分之一，此协议为双方真实意思的表示，动迁款到账，一个月内结清。
2010年9月14日，章敏敏（乙方）与案外人上海A有限公司（甲方）签订上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议，约定，系争房屋的建筑面积为39.69平方米，该协议第五条同时约定，根据实施细则第四十五条规定，甲方补偿乙方停产、停业损失每平方米建筑面积400元，总计15,876元；该协议�六条同时约定，甲方按规定付给乙方设备迁移费1142元，其他费用659,479元。
章敏敏曾于2011年10月向法院提起诉讼，要求终止租赁合同、迁让并支付房租，法院依法判决驳回章敏敏的诉讼请求。
2011年9月2日、2011年12月12日及2012年6月21日，章佳麟分别向章敏敏支付系争房屋2010年10月1日至2012年12月31日间房租计62,100元。
判决书认定，双方间租赁合同约定的租赁期限届满，未续签合同，章佳麟也未向章敏敏支付房租，故双方间房屋租赁权利义务已终止。章佳麟在租赁合同届满后未按约将系争房屋交还给章敏敏，继续占用系争房屋至2015年10月，且章佳麟在章敏敏提起要求终止租赁合同、迁让、支付房租的诉讼判决前后，仍向章敏敏支付房租至2012年12月31日，故章佳麟要求章敏敏退还2010年7月至2012年12月31日间的房租，缺乏依据，法院不予支持。
2015年7月13日，章敏敏在拆房通知上签字，内容为系争房屋属此次动迁范围，本单位（章敏敏）已于2015年7月13日全部搬离原址，水、电、煤、通讯等设施已切断、销户，物品已全部搬清，贵司（上海B有限公司）可以组织实施拆房，尚有余留物品请贵司作无主垃圾处理。
2015年9月1日，章敏敏出具承诺书，内容为系争房屋拆除后，若与章佳麟发生纠纷，由章敏敏承担一切责任，与上海B有限公司无关。
审理中，章敏敏称由于章佳麟一直强占系争房屋，动迁组以此为由拒绝结清尾款，直至2015年9月1日其才与动迁组结清了尾款。
另查明，根据章敏敏（乙方）与案外人上海A有限公司（甲方）签订的上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议约定，扣除乙方安置房总价后，甲方还应支付给乙方243,988元，待乙方将房屋腾空交甲方验收合格后30日�，甲方将一次性支付上述243,988元。根据2016年3月10日打印的上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息页显示：系争房屋权利人仍为章敏敏。2012年12月31日后，章佳麟未再支付系争房屋的房屋使用费，也未将货品搬离系争房屋，直至2015年10月房屋被强拆。
以上事实，除当事人陈述外，另有《上海市房屋租赁合同》、上海市房地产登记簿、拆房通知、个人定期存单、短息记录、民事判决书、上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议、承诺书等证据证实，法院予以认定。
一审法院认为：章敏敏与章佳麟就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应受其约束，租赁合同明确约定了租赁期限至2012年12月31日止。而生效的（2016）沪0104民初2941号民事判决书也确认，章佳麟在租赁合同届满后未按约将系争房屋交还给�敏敏，继续占用系争房屋至2015年10月，故房屋占用期间的房屋使用费章佳麟理应支付。章佳麟辩称，2010年10月，章敏敏签订动迁协议后，系争房屋就属动迁公司所有，其不应再向章敏敏支付房屋使用费，但系争房屋的产权登记信息显示，直至2016年3月10日，系争房屋权利人仍是章敏敏。且审理中，系争房屋的动迁单位上海B有限公司也出具证明，在房屋交付动迁公司之前相关的权利义务由章敏敏全权负责，因此章佳麟的辩称意见法院难以采信。虽然系争房屋由章佳麟实际占用至2015年10月，但根据章敏敏签署的拆房通知，2015年7月13日已全部搬离系争房屋，故章佳麟应支付2013年1月1日至2015年7月13日的房屋使用费，使用费的标准应按合同约定的月租金2,300元计算。
关于要求章佳麟支付动迁组无法结清尾款243,988元利息损失的诉请，因系章佳麟强占系争房屋导致章�敏未及时获取动迁尾款，章佳麟对此存在过错，因双方租赁合同自2012年12月31日终止，之后章佳麟理应搬离系争房屋，由此未搬离导致章敏敏未及时取得动迁尾款的利息损失，法院予以支持。因章敏敏承诺2015年7月13日已全部搬离系争房屋，故上述利息损失应按中国人民银行同期流动资金贷款利率从2013年1月1日计算至2015年7月13日。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，于二〇一六年十月二十七日作出判决：一、章佳麟于判决生效之日起十日内按每月2,300元的标准，支付章敏敏2013年1月1日起至2015年7月13日止的房屋使用费69,965元；二、章佳麟于判决生效之日起十日内赔偿章敏敏动迁尾款的利息损失（以243,988元为本金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率，自2013年1月1日起计算至2015年7月13日止）；三、驳回章敏敏的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,496元，由章敏敏负担300元，章佳麟负担1,196元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人章佳麟与被上诉人章敏敏签订的《上海市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反强制性法律规定。上诉人所谓本案标的房屋签约时属于被拆迁房屋缺乏基本事实依据，其主张租赁合同无效，亦无法律依据，本院不能采信。应该认为，根据现有证据，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人全面按约履行。查本案租赁合同明确约定租赁期限至2012年12月31日止，其后上诉人作为承租人未将标的房屋归还被上诉人，缺乏法律依据，应该支付由此产生的房屋占有使用费，该债权性质已非房租，而属民事普通债权，应适用两年诉讼时效。上诉人要求适用房租一年时效缺乏法律依据，本院不能采纳，原判于此判断准确，应予维持。另上诉人主张之拆迁利益与本案诉讼标的相异，本院不能采纳。上诉人其余上诉主张，原判已阐述详尽合理，本院不再赘述。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人章佳麟的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,992元，由上诉人章佳麟负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 刘 佳
审判员 许 京
二〇一七年二月二十二日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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