湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂十堰中民四终字第00520号上诉人（原审被告）十堰佳和房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市人民北路**号。法定代表人尹新平，该公司经理。委托代理人易平，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃诉讼请求，进行调解，签收法律文书等。委托代理人李析，该公司副经理。代理权限：代为承认、放弃诉讼请求，进行调解，签收法律文书等。被上诉人（原审原告）张君荣，职业状况不详。上诉人十堰佳和房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）因与被上诉人张君荣房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2015）鄂丹江口民初字第01190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月26日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长，审判员柏媛媛、柯幻（主审）参加评议的合议庭，于2015年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人佳和公司的法定代表人尹新平及委托代理人易平、李析，被上诉人张君荣到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。张君荣一审诉请判令佳和公司：1、为张君荣开具金额为2570000元的不动产发票；2、立即给张君荣购买的丹江口市丹江大道30号明珠·新天地1403号房屋办理房地产权属证书；3、支付逾期办理房地产权属证书违约金19532元（257000元3%÷30天76天，计算至2015年3月16日）、2015年3月17日以后的违约金按购房款总价3%每月的标准支付至实际办理房地产权属证书之日止。一审法院经审理查明：张君荣与佳和公司于2011年8月30日签订的《商品房买卖合同》约定，张君荣购买佳和公司开发的位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地1403号面积为90.56㎡的房屋一套，房款总价为257000元，交房日期为2011年11月26日，佳和公司应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同签订后，张君荣已向佳和公司交清了全部购房款，佳和公司向张君荣开具了一份金额为20万元的发票，尚有57000元未开发票。佳和公司已于2011年11月26日将房屋交付给张君荣使用。合同约定佳和公司应给张君荣办理房地产权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时间超过后，张君荣等业主找佳和公司协商处理办法，佳和公司无奈于2014年11月24出具承诺书，承诺“在2014年12月31日前为丹江口市明珠·新天地所有业主办好房产证、土地使用证及各种证件，若在2014年12月31日前未办理好，公司承诺按购房总价3%每月赔偿违约金给每位业主。”但截止目前，佳和公司仍未将办理房屋登记手续所需材料提供给房屋产权登记机关备案。导致张君荣以及同时购该楼盘房屋的所有业主至今未能取得该房屋的房地产权属证书，张君荣遂提起诉讼。另查明：佳和公司开发的位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地的楼盘于2010年9月16日已取得了湖北省商品房预售许可证书。一审法院认为：张君荣与佳和公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且已取得了湖北省商品房预售许可证书，符合法律规定，合法有效，依法予以保护。张君荣按合同约定，履行了交付房款的全部义务，佳和公司虽按约定的时间将房屋交付给张君荣使用，但未按照合同约定在房屋交付使用后90日之内向房屋产权登记机关提供必要的证明文件，导致张君荣不能办理房屋产权证书，已构成违约，应承担违约责任。合同中虽约定出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金，该约定过低，对买受人不公平。佳和公司承诺的违约金按购房款总价3%每月的标准支付，明显过高，不属其真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。该解释第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，张君荣不能提供实际损失的证据，但确有损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，酌定按利率上浮至月息6‰计算，自2015年1月1日至2015年3月31日佳和公司应支付张君荣的逾期利息为19532元（269000元月息6‰3个月）。对张君荣要求佳和公司支付逾期办理房地产权属证书违约金20444元，2015年3月30日以后的违约金按购房款总价3％每月的标准支付至实际办理房地产权属证书之日止的诉讼请求予以部分支持。对张君荣要求佳和公司立即给张君荣购买的丹江口市丹江大道30号明珠·新天地1403号房屋办理房地产权属证书，因合同约定由佳和公司向产权登记机关提交所需备案的资料，且办产权证只有产权登记机关才能办理，佳和公司应按合同约定履行义务；对张君荣要求佳和公司开具正式发票的请求，因税务发票由税务机关管理，张君荣可向税务机关反映，不属于人民法院主管范围，况且合同亦未约定卖方开具正式发票的时间，该项请求不予支持。对佳和公司认为，双方签订的商品房合同中对于逾期交房的违约责任有约定，应当按照合同约定履行的辩解，因约定明显过低，不予支持；对其承诺的违约金明显过高的理由，予以支持；对其辩解房屋证件没有办理的责任不在佳和公司的抗辩理由，因不是法定免责事由，且其有将办理房屋权属登记所需的全部材料交付行政主管部门备案的义务，对此抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、十堰佳和房地产开发有限公司在本判决生效后30日内将办理位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地楼盘的房屋权属登记所需的全部材料交付行政主管部门备案；二、十堰佳和房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向张君荣支付自2015年1月1日起至2015年3月31日的逾期办证违约金4626元，自2015年4月1日起至实际提供办理房屋权属登记所需的全部材料交付行政主管部门备案之日止向张君荣支付逾期办理房地产权属证书违约金（违约金按购房总价257000元，以月利率6‰予以计算）；三、驳回张君荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元，由张君荣负担243元，十堰佳和房地产开发有限公司负担125元。宣判后，佳和公司不服，提起上诉称：1、一审判决违约金按照月利率6‰标准予以计算，违反了双方签订的《商品房买卖合同》中逾期办证的约定；2、延迟办证的责任不在本公司，本公司早已将办证的所有手续交到土地部门，但该部门拖延迟迟没有办理，且双方对逾期办证有明确约定，一审判决主观臆断地增加违约金支付的比例，明显违反法律规定；3、本公司出具的承诺书并不是真实意思表示，也不是对所有业主的承诺，一审判决认定事实错误，该判决无法律依据。请求二审法院依法撤销一审判决的第二项，改判本公司按照双方签订的买卖合同中约定的违约条款支付违约金。张君荣书面答辩称，一审判决正确，请求二审维持原判。二审庭审中，上诉人佳和公司提交了如下证据：1、2015年6月15日丹江口市国土资源局的复函一份，拟证明土地局认可没有办证的责任不在佳和公司，而是土地局对土地用途有异议；2、本院（2015）鄂十堰中行初字第00007号行政判决书一份，拟证明行政诉讼中已经确认佳和公司在2014年4月已将办证所需的全部资料提交土地局，由于土地局的原因没有办证。张君荣质证认为，对两份证据的真实性无异议，但与本案无关联性。本院认为，张君荣对该两份证据的真实性无异议，对其真实性应予认定，但张君荣等购房户诉请的是办理房地产权属证书，而行政诉讼仅仅涉及的是国土部门，上述证据与本案仅具有部分关联性，故以上证据将结合全案其他证据予以综合认定。经审理查明，原审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等事实属实。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审的审理焦点为：1、佳和公司是否存在逾期办证的违约情形。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：佳和公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并在规定期限内取得房地产产权证书。但房屋交付至今，佳和公司并未办理完毕房地产产权证书已成既定事实，且从本院相关行政诉讼法律文书反映的情况看，其也未将办理房屋权属登记所需的全部材料交付行政主管部门备案的相关义务履行完毕，即使造成此种情形另有原因，但根据合同约定来考量，佳和公司已经违反了合同约定，构成了违约，应当承担逾期办证的违约责任。2、如果构成了违约，违约金应当如何计算。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条虽对办理产权登记的违约责任予以了约定，但该合同签订于2011年左右，且截止至今，房屋的产权登记仍未完成，如果按照合同约定支付违约金，明显对购房户不公平，一审法院综合衡量本案案情，酌定违约金每月6‰的标准并无不当。综上，佳和公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实和判决结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人十堰佳和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  柏媛媛审判员  柯 幻二〇一五年十二月八日书记员  王 亮附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。