广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
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（2013）东中法民一终字第2120号
上诉人（原审原告）：陈民龙，男。
委托代理人：李勇，广东莞诚律师事务所律师。
委托代理人：彭广志，广东莞诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：东莞市中润投资实业有限公司，住所地：东莞市万江区万道路北侧华南摩尔盛世华南商住3号楼2单元902。
法定代表人：黄武杰，系该公司董事长。
委托代理人：刘权德，广东瑞轩律师事务所律师。
委托代理人：陈思敏，广东瑞轩律师事务所律师。
上诉人陈民龙与上诉人东莞市中润投资实业有限公司（以下称中润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2013)东一法民一初字第4398号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年5月23日，陈民龙向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、依法确认双方于2011年9月12日所签《商品房买卖合同》合法有效；2、依法判决中润公司继续履行上述《商品房买卖合同》约定义务，在合理期限（合理期限暂定为从起诉之日起三个月）内将质量符合约定的商品房交付给陈民龙使用；3、依法判决中润公司向陈民龙支付逾期交楼违约金（按陈民龙已付购房款人民币525万元为本金，从逾期交楼之次日即从2012年8月9日起，按每日万分之五计至其将质量符合约定的商品房交付陈民龙使用之日止，暂计至2013年5月14日止为279天，违约金暂计为人民币732375元）。
原审法院经审理查明：陈民龙和中润公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20120613316EA0810048）和补充协议，约定中润公司将东莞市万江区新城金鳌大道9号葡萄庄园34栋住宅楼02号房（以下简称涉案房屋）出售给陈民龙。该合同第八条约定“出卖人应当在2012年8月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格。……”；第九条约定“（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人履行了通知义务（邮件或登报），不承担延期交楼责任，买受人未按约定支付楼款出卖人有权不履行通知义务，拒绝为买受人办理入伙。”；第十三条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。……”。该合同的附件五即补充协议第四条约定“取得工程竣工验收证明文件后，出卖人应按买受人预留的通讯地址通知买受人办理房地产交付手续，买受人应在出卖人发出书面通知中确定的入伙首日起十五日内对房地产进行验收、交接。双方签署相关交接文件，即视为房地产正式交付完毕，买受人验收房地产及签署相关交接文件的日期被视为房地产之实际交付日期。如买受人未按前述时限对房地产进行验收、交接，该期限届满即视为买受人对出卖人的房地产交付无异议并已同意接受，届时与房地产相关的一切风险和责任（包括应付物业管理费）亦随之转移给买受人。买受人不得以不影响居住使用的质量瑕疵为由拒绝不收楼（但达到法定退房条件除外），出卖人发出书面通知中确定的入伙首日起第十五天视为房地产交付时间”。该合同及其补充协议签订后，陈民龙于2012年8月8日向中润公司付清了购房款5250000元。
2012年8月6日，东莞市住房和城乡建设局向中润公司颁发了葡萄庄园住宅小区16-24、26、33、34栋住宅楼的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。2012年8月8日，中润公司在东莞日报发出《房屋交付公告》（内容如下“我司开发的葡萄庄园项目，已通过政府相关部门竣工验收，具备了商品房买卖合同约定交付条件。我司将于2012年8月8日开始办理入伙手续，届时请各位业主携带相关资料亲莅现场办理入伙手续，具体安排及事宜详见我司寄发给您的《入伙通知书》”）。2012年8月10日，中润公司向陈民龙寄发了《入伙通知书》。陈民龙于2012年8月23日到葡萄庄园办理入伙手续，签收了《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》以及签署了《入伙手续办理确认书》，但在现场验房后认为案涉房屋有质量问题，而拒绝收楼。
陈民龙主张2012年12月19日，双方以及房管部门的相关工作人员到案涉房屋现场检查核实情况（情况如下：三层平台屋面烟道与混凝土结构交接处有渗漏，现场现状施工单位已修补，暂时无渗漏，卫生间透气管道处有渗漏，已修补，地下室有二处有渗漏现象，已修补）。2012年12月28日，双方就案涉房屋进行协商如下：“关于别墅3401地下室外墙柱子角渗水及3402房地下室外墙柱子角渗水和地下室车库门上方底板处渗水等质量问题，我司愿出资或请专业防水公司（东方雨虹公司）从外墙根全挖开从根源上进行全面维修整改。（业主要求退房，按合同执行）。”中润公司主张于2013年1月30日就案涉房屋的渗水问题进行整改完毕，向陈民龙出具《葡萄庄园别墅3402栋架空层施工确认单》：“一、工程概况：由于架空层内回填大量土方，造成大量地下室顶板出现渗漏现象。现我司工程人员拟定初步方案。二、施工方案：1、首先将别墅内部四周原基础边打凿原地表面上砼板全部凿除，凿除后同时使用人工开挖除原回填土方到地下室顶板，直至到掏空原回填所有土方；2、后续施工按项目部与业主方确认的施工方案为依据进行后续施工。”陈民龙方于2013年1月31日在该确认书上签署“为了切断渗漏水、理清管道取夹层土，做好检查口，确保维修质量，同意试工取土。”后陈民龙经到房屋现场检查，仍认为不符合交付条件，双方就案涉房屋质量问题多次协商未果，遂提起本案诉讼。
诉讼过程中，双方对上述事实没有异议。中润公司认为涉案房屋于2012年8月8日已具备交付条件，对于案涉房屋天面、楼梯、烟道在陈民龙入伙后一个月内已经解决，地下室渗水在2013年1月5日进行开挖回填土并在结构上增加一层结构板后已经解决问题。陈民龙认为案涉房屋仍有渗水现象，于2013年4月8日申请对案涉房产的现状作保全证据公证。东莞市公证处于2013年4月8日到东莞市万江区葡萄庄园内标示为3402的房地产现状进行拍照，并于2013年4月17日出具（2013）粤莞东莞第008432号公证书，中润公司对该公证书中的图片真实性无异议。陈民龙申请法院调查取证，法院依法调取了2013年4月23日的《调解约谈会议记录》，调解记录及结果：“开发商：承认存在质量问题，现已将存在的问题已整改维修好，公司同意拿30万作为诚意金。合同交楼8月8号，因为质量问题未收楼。这段时间存在的延期交楼违约金（按合同70万左右），可按法律途径解决。如对方不接受调解，只能走法律途径。业主：由于房屋存在质量问题导致小孩结婚用房无法解决，经多次维修仍有问题，现正准备材料走法律途径。……城建办：由于双方分歧大，择日再协商。”双方对该会议记录的真实性没有异议。
原审法院认定以上事实的证据有：商品房买卖合同、售楼收款收据中国农业银行进账单、房屋验收交接单、承诺书、约谈会议记录、公证书、竣工验收备案证书、房屋交付公告、特快专递、入伙通知书、房屋验收交接单、入伙办理流转单、入伙手续办理确认书、签约证明书、收款收据、工商银行借据与电子回单、维修单、架空层施工确认书、3402房维修图片、约谈会议纪要、温馨提示及照片、当事人陈述及一审庭审笔录等。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，当事人双方签订的商品房买卖合同没有违反法律法规的强制性规定，应受法律保护，原审法院确认该合同合法有效。对当事人双方没有异议的事实，原审法院予以确认。
本案争议焦点是：中润公司是否已有效履行交付房屋义务，何时有效履行交付义务。首先，根据案涉合同的要求，中润公司应于2012年8月8日前将经综合验收合格的商品房交付陈民龙使用。中润公司于2012年8月6日取得了案涉房屋的竣工验收备案证书，并于2012年8月8日发出公告通知相关业主办理入伙手续，中润公司从形式上履行了交付房屋的义务。但是，案涉合同的补充协议中第四条约定，买受人不得以不影响居住使用的质量瑕疵为由拒不收楼（但达到法定退房条件除外），因此买受人可以以影响居住使用的质量问题为由拒绝收楼。根据当事人双方的举证情况和庭审辩论意见，案涉房屋在2012年8月8日约定交付时间时存在质量问题，从中润公司就案涉房屋质量问题的整改方案可知，在中润公司整改房屋期间，陈民龙无法在案涉房屋居住使用，因此案涉房屋整改完成前，陈民龙可以拒不收楼。结合陈民龙提交的公证书中案涉房屋的图片可见，经过中润公司对房屋的修复整改后，渗水问题已基本解决。由于中润公司对房屋有维修义务，陈民龙可根据合同约定要求中润公司履行维修义务。因此，在中润公司就案涉房屋整改工程完成后，陈民龙则不得以该理由拒绝收楼。当事人双方均确认案涉房屋整改工程在2013年1月5日施工，2013年1月30日陈民龙签名确认。综上，原审法院认为中润公司有效履行交付房屋义务的时间为2013年1月30日，已经超出合同约定的交付期限，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。陈民龙诉请中润公司将质量符合约定的商品房交付的诉请，原审法院不予支持。陈民龙诉请中润公司从2012年8月9日起按合同约定计付逾期交房的违约金，原审法院予以支持，但违约金应计算至2013年1月30日，具体为5250000元×0.0005/天×175天=459375元。陈民龙诉请中超过上述数额范围的部分，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定于2013年8月23日作出判决：一、确认陈民龙、东莞市中润投资实业有限公司所签《商品房买卖合同》合法有效。二、限东莞市中润投资实业有限公司在判决发生法律效力之日起五日内，向陈民龙支付违约金459375元。三、驳回陈民龙的其他诉讼请求。一审案件受理费9744元，其中案件受理费5562元、保全费4182元，陈民龙承担3632元，中润公司承担6112元。
陈民龙不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。陈民龙提交的公证书中案涉房屋的图片证明，案涉房屋在2013年3月26日及2013年4月8日，东莞市公证处公证员到案涉房屋进行现场拍照时，案涉房屋仍存在严重的渗漏问题，且房屋四周有大量泥土开挖，没有回填，原审法院对此认定事实错误。二、陈民龙并没有确认案涉房屋整改工程在2013年1月5日施工，即使中润公司有施工，也不是“葡萄庄园别墅3402栋架空层施工确认单”中所述的那部分施工。陈民龙签署的确认单是中润公司在2013年1月30日提出的初步施工方案，陈民龙于2013年1月31日签署，同意中润公司试工取土，根据该确认单上的内容可知，中润公司只是提出试工的初步方案，后续试工按项目部与业主确认的施工方案为依据进行后续施工。案涉房屋在2013年1月30日前并没有进行双方所确认的整改，也不可能达到交付条件。而且，根据陈民龙提交的公证书可以证实，2013年3月26日及2013年4月8日，东莞市公证处公证员到案涉房屋进行现场拍照时，案涉房屋的地基周边仍存在开挖土方的情况。三、案涉房屋存在严重渗漏的质量问题，至今没有解决。四、中润公司至今没有按照合同约定将经综合验收合格的房屋交付给陈民龙。有陈民龙提供的陈民龙、中润公司签署的多张“房屋验收交接单”、承诺书以及政府部门的“调解记录”等证据予以证实。据此，陈民龙请求本院：一、撤销原审判决第二、三项，改判中润公司继续履行《商品房买卖合同》约定的义务，在合理期限（合理期暂定为从上诉之日起三个月）内将质量符合合同约定及法律规定的房屋交付给陈民龙，中润公司向陈民龙支付逾期交楼违约金，按照陈民龙已付购房款人民币525万元为本金，从逾期交楼之日即2012年8月9日起，按照每日万分之五计至将质量符合合同约定及法律规定的商品房交付陈民龙之日止，暂计至2013年5月14日止为279天，违约金暂计为人民币732375元。
中润公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。陈民龙2012年8月8日才付清全部购楼款，中润公司于2012年8月10日向陈民龙寄发《入伙通知书》，陈民龙于2012年8月23日到葡萄庄园办理入伙手续，签收了《房屋使用说明书》、《质量保证书》，同时签署了《入伙手续办理确认书》、《房屋验收交接单》，领取了房屋入户钥匙。陈民龙并没有拒绝收楼，按照双方合同补充协议第四条约定，案涉房屋已经完成了交付，陈民龙实际已经取得了案涉房屋的占有使用权。原审法院判决从2012年8月9日起中润公司向陈民龙支付逾期交付违约金，违反基本事实。中润公司为证明陈民龙实际入住案涉房屋提交了缴纳管理费的收据等证据，原审法院没有采纳不当。二、原审判决适用法律错误。根据物权法及最高院司法解释的规定，房屋交付本质就是对房屋的转移占有，即取得对房屋的实际控制权。本案中，中润公司与陈民龙之间均在2012年8月23日完成了案涉房屋的交付，陈民龙已经实际控制占有使用案涉房屋，陈民龙诉称的质量瑕疵属于房屋交付行为完成后的质量整改，原审法院混淆了房屋交付与房屋质量瑕疵两个不同性质的法律概念，认为中润公司有效履行交付房屋义务的时间为2013年1月30日，属于适用法律错误。陈民龙已经办理了收楼，陈民龙提到的三楼平台（室外）及地下是局部少许渗水痕迹，并不影响陈民龙进行1至3层房屋的正常居住使用。中润公司2013年1月30日彻底维修完毕后，该房屋至今仍处于毛坯状态，本案争议焦点应是房屋交付是否在合理期限内完成了房屋质量整改。三、原审判决程序违法，一审审理中主审法官向陈民龙释明法律风险，认为其诉讼请求有败诉风险，提示陈民龙变更诉讼请求，陈民龙代理人当庭表示不满，提出异议，后该事不了了之，故一审程序对此处理存在不当之处。综上，中润公司上诉请求：撤销原审判决第二项，驳回陈民龙的诉讼请求。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
另查明，一审审理中，中润公司提交了入伙办理流转单、入伙手续办理确认书、陈民龙与物业公司的签约证明书、收款收据，拟证明陈民龙已于2013年8月23日收楼，并已入住使用案涉商品房。该流转单及入伙手续确认书显示陈民龙已于2012年8月23日签收《质量保证书》、《房屋使用说明书》，并领取了入户钥匙、信报箱钥匙、可视对讲机、入户门智能IC卡、门禁智能IC卡、防火门钥匙等，其中入伙手续确认书业主方有陈民龙的签名确认。陈民龙对该入伙办理流转单、入伙手续办理确认书、签约证明书、收款收据的真实性均予以确认，但其认为领取钥匙、交付物业管理费并不代表中润公司已经交付了案涉商品房，案涉商品房存在严重质量问题，因而其拒绝收楼。陈民龙还主张原审法院依其申请调取的《调解约谈会议记录》中明确记载中润公司确认案涉商品房因存在质量问题未收楼，并且同意支付一定的违约金，由此可以证明中润公司没有交付案涉商品房的事实。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是中润公司是否已按合同约定履行完毕交付房屋的义务。
首先，根据案涉《商品房买卖合同》第八条约定，案涉商品房符合交付的条件为案涉商品房经综合验收合格。经查实，案涉商品房已于2012年8月6日取得了竣工验收备案证书，已符合合同约定的交付条件。
其次，根据案涉《商品房买卖合同》第十一条以及补充协议第四条约定，交付时出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，买受人应当签署房屋交接单，双方签署相关交接文件，即视为房地产正式方交付完毕，买受人验收房地产及签署相关文件的日期被视为房地产实际交付日期。根据双方均确认的入伙办理流转单、入伙手续办理确认书的内容显示，陈民龙已于2013年8月23日签署了相关交接文件，并且已领取钥匙、门卡等，因此按照合同的上述约定，陈民龙签署相关文件的日期即2012年8月23日应当视为案涉商品房交付的日期。陈民龙主张2013年4月23日的《调解约谈会议记录》记载中润公司已明确案涉商品房因质量问题未收楼。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条规定：“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。”因此，2013年4月23日《调解约谈会议记录》的记载内容系双方为解决问题所作的调解记录，任何一方当事人为达成和解目的作出妥协所作的对己方不利的陈述，不能作为认定本案事实的证据。据此，陈民龙以该《调解约谈会议记录》主张中润公司未交付案涉商品房，本院不予采纳。陈民龙诉请中润公司交付质量符合合同约定的商品房，缺乏事实依据，本院不予支持。
最后，案涉《商品房买卖合同》第八条约定，中润公司应当在2012年8月8日前交付案涉商品房，现中润公司于2012年8月23日交付，已超过合同约定的期限，构成违约。根据案涉《商品房买卖合同》第九条约定，中润公司应当支付从2012年8月9日起至2012年8月23日止，以陈民龙已支付的房价款的万分之五按日计算支付违约金，即5250000元×0.0005×15天=39375元。对于陈民龙超出上述部分的诉请，本院不予支持。
至于陈民龙所主张的房屋质量问题，陈民龙则可依据《住宅质量保证书》的相关约定另行主张中润公司对案涉商品房的保修维修责任。
综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第4398号民事判决第一项；
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第4398号民事判决第三项；
三、变更广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第4398号民事判决第二项为：“限东莞市中润投资实业有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向陈民龙支付违约金39375元。
四、驳回陈民龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5562元、保全费4182元，由陈民龙负担8960元，由中润公司负担784元；二审案件受理费13586元（其中陈民龙已预缴11124元、中润公司已预缴8191元），由陈民龙负担12802元，由中润公司负担784元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 钟满福
代理审判员 钟 雯
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 陈俊杰
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第六十七条在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。