江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）澄滨民初字第01297号
原告江阴市大地造田有限公司，住所地江阴市云亭镇工业集中区松文头路。
法定代表人耿建明，公司董事长。
委托代理人沈健，江苏信卓律师事务所律师。
被告王仕周。
被告居忠祥。
委托代理人严佳，江苏春申律师事务所律师。
原告江阴市大地造田有限公司（以下简称大地公司）诉被告王仕周、居忠祥房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年5月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月3日、11月2日公开开庭审理了本案。原告大地公司委托代理人沈健及法定代表人耿建明、被告王仕周、被告居忠祥及其委托代理人严佳到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告大地公司诉称：2007年6月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告租赁原告位于江阴市云亭镇松文头路22号云亭兴业园生活区C号（3号）楼南半部（共三层）的房屋，租赁期限2007年7月1日至2017年6月30日，租赁费自2012年7月1日起按每年148916.2元计算，支付方式先付后用，按年支付。租赁期间，相关水、电灯一切费用由被告承担，同时约定拖欠房屋租金两个月的，他公司有权解除合同，如一方违约，违约方应承担违约责任，赔偿其违约导致另一方造成的直接经济损失，违约金按合同租赁总价款5%支付。合同订立后，他公司依约向被告交付了房屋，但被告未能按约支付租赁费用，为此他公司多次口头及书面要求被告支付拖欠的房租金，被告也多次承诺付款，但被告仍未能付清拖欠的房租。2015年4月1日，他公司依据合同约定书面通知被告解除合同，要求被告在接函后十日内搬出租赁的房屋并结清所欠的租金及水电费，被告接到通知后既不搬迁也不付款。故诉至法院，请求判令（一）、确认原、被告于2007年6月1日所签订的房屋租赁合同已解除；（二）被告从租赁江阴市云亭镇松文头路22号云亭兴业园生活区C号（3号）楼南半部（共三层）的房屋中搬出并将上述房屋返还原告；（三）、被告支付至2015年4月15日止结欠原告的租金（含房屋租金、土地租金、物业管理费）285724元及自2015年4月16日起至实际搬离之日止按日租金2倍即每日816元计算逾期腾房的占有使用费；（四）、被告支付欠缴的水、电费4028元；（五）被告支付违约金5万元。
被告王仕周辩称：2007年7月1日，他与大地公司签订了房屋租赁合同，2008年1月4日他退出了该租赁合同，房屋租赁合同之后的履行情况他不清楚。居忠祥与大地公司因租赁产生的纠纷他不清楚，大地公司也从未向他追要过租金。因此，他对居忠祥结欠大地公司的上述费用不应承担任何责任。
被告居忠祥辩称：不同意解除合同，希望继续租用原告的房屋进行经营。2013年4月至2014年6月30日，他结欠大地公司租金167832元，另自2014年7月1日至今，也未支付房租。2014年9月，江阴市澄丰机械制造有限公司将蒸汽停掉，故无法经营。
经审理查明：2007年6月1日，出租单位（甲方）大地公司与承租人王仕周签订房屋租赁合同1份，协议主要约定：
一、租赁位置、用途及面积
1、位置：该房屋坐落于云亭镇松文头路22号云亭兴业园生活区C号（3号）楼南半部（共三层）。
2、用途：甲方同意将该房屋租赁给乙方作为开办职工浴场使用，主要用于解决兴业园职工洗澡的生活需求。
二、租赁期限
本合同租赁使用期限为拾年。合同生效及终止日期为2007年7月1日始至2017年6月30日止。
三、租赁价格
房屋租赁金每年按拾万元计价，合同期拾年。
合同租赁价款总计壹佰万元整（含开票税）。
四、支付方式
租金和保证金先交后租、租金按每年支付一次的方式，首期房屋租金及2万元保证金应在合同生效后十天内付清，其后每年租金在当年前十天内付清，乙方以现金或汇款的方式汇到甲方指定的帐户。
六、合同解除的条件
1、有下列情形之一，甲方有权解除本合同。
②无正当理由拖欠房屋租金两个月的，不执行职工洗澡优惠票价规定的。
七、违约责任
1、一方违约致使另一方受损失，违约方应承担违约责任，赔偿因其违约导致另一方造成的直接经济损失，违约金按合同租赁总价款的5%支付。违约金不足部分按实际损失支付。
3、租赁期满或合同解除时，乙方应交还房屋，乙方逾期归还的，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍向甲方支付滞纳金。
4、合同解除后乙方未续租，乙方须按租赁期满日或合同解除之日起10天内搬出按合同规定的全部物件，交还房屋，到时乙方在租赁房屋内仍有余物，视为乙方放弃所有物，由甲方处理。
合同尾部甲方盖有大地公司印鉴并有“张国兴”的签名，乙方处有“王仕周”“居忠祥”的签名。
2008年1月4日，甲方王仕周、乙方居忠祥达成协议书1份，载明：双方于2007年7月合伙开办云亭兴业园浴场，现已正常营业，经双方协商一致，决定该浴场併给乙方经营……。
2014年6月20日，大地公司向居忠祥催交房屋租金。当日，居忠祥在催交房屋租金的函上签注“已收到、居忠祥、2014年6月20”。
2014年7月14日，居忠祥就截止到2014年6月30日拖欠的租金167832元向大地公司出具分期还款承诺书1份。
2015年4月3日，大地公司分别向王仕周、居忠祥寄送解除合同的通知书，王仕周、居忠祥分别于次日收到解除合同的通知书。
审理中，大地公司、王仕周、居忠祥确认：2007年6月1日签订的房屋租赁合同于2015年4月6日解除。
审理中，大地公司、居忠祥确认：（一）、截止到2014年6月30日，欠付租金167832元；（二）、自2014年7月1日起至今未付租金；（三）、2015年8月6日居忠祥将租赁房屋的1把钥匙交付给大地公司。
以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、关于催交房屋租金的函、承诺书、解除合同的通知书、协议书、水费发票及当事人庭审陈述等在卷予以佐证。
本案的争议焦点为：（一）、2015年4月16日起至实际搬离之日止房屋占有使用费计算标准是否过高，应否予以调整；（二）、居忠祥迄今欠付大地公司的水电费金额；（三）房屋租赁合同约定的违约金与实际损失能否同时主张；（四）、居忠祥主张将装饰装修物折价抵偿租金能否支持；（五）、王仕周对居忠祥的上述给付义务应否承担共同清偿之责。
本院认为，原、被告于2007年6月1日签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，该合同合法有效，双方均应全面履行。在合同履行过程中，被告居忠祥迟延交纳2013年7月1日至2014年6月30日租金167832元。截止2015年4月3日大地公司提出解除房屋租赁合同，被告居忠祥拖欠租金已超过二个月。依据房屋租赁合同中解除的条件第1条第②款之约定，大地公司有权解除合同，房屋租赁合同自解除通知到达被告之日解除，大地公司解除合同的通知书于2015年4月4日送达两被告，房屋租赁合同应于2015年4月4日解除，故本院对原、被告双方当事人确认房屋租赁合同的解除时间2015年4月6日不予认可。房屋租赁合同解除后被告未及时交还大地公司租赁房屋，被告的行为构成违约，应按占用时间给付占用费。
（一）、关于2015年4月16日起至实际搬离之日止房屋占有使用费计算标准是否过高，应否予以调整的问题。审理中大地公司主张自2015年4月16日起至实际搬离之日止按日租金2倍即每日816元计算逾期腾房的占有使用费，而居忠祥则辩称滞纳金属于违约金的范畴。本院认为，滞纳金是指国家为维护社会公共利益，保障国家职能的顺利实现，对迟延履行缴纳法定税费义务的公民、法人和其他组织，收取的带有国家强制力的惩罚性的货币金额。虽原、被告订立的房屋租赁合同约定：租赁期满或合同解除时，乙方应交还房屋，乙方逾期归还的，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍向甲方支付滞纳金，但滞纳金不是一种民事责任形式，故大地公司主张按滞纳金的标准计算占有房屋期间的使用费无法律依据，不能得到支持。房屋租赁合同解除后，被告负有腾房的义务，然继续占有租赁房屋至今，故大地公司向被告主张逾期腾房的期间的房屋使用费的诉讼请求，于法有据，但大地公司在被告逾期腾房期间的实际损失除租金损失外，也未举证有其他方面的损失，故房屋使用费可参照房屋租赁合同约定的租金（2012年7月1日始至2017年6月30日止）148916.2元/年（408元/日）计算。
关于实际搬离之日的确定问题。本院认为，房屋租赁合同在违约责任第4项中约定：合同解除后乙方未续租，乙方须按租赁期满日或合同解除之日起10天内搬出按合同规定的全部物件，交还房屋，到时乙方在租赁房屋内仍有余物，视为乙方放弃所有物，由甲方处理。虽被告居忠祥于2015年8月6日将租赁房屋的1把钥匙交付给大地公司，但被告居忠祥主张对形成或未形成附合的装饰装修物均要折价抵偿欠付大地公司的租金，故大地公司收到钥匙后在未确定形成或未形成附合的装饰装修物的数量及双方对上述装饰物能否折抵租金存有争议时，大地公司未能及时处置租赁物具有合理性。综上，本院结合合同约定，实际搬离之日为判决之日。
（二）、关于被告居忠祥迄今欠付大地公司水电费的金额问题。审理中大地公司为证明被告分别于2014年9月、10月、11月用水消耗，提供了江苏江南水务股份有限公司分别于2014年10月2日、11月2日、12月2日开具的水费机打发票（票面金额合计3843元）。被告虽称相关水费费用已缴付，但未在本院确定的举证期限内提供相关证据予以证明，故本院对被告的该辩称意见不予采信。
关于被告欠付电费的问题，审理中大地公司虽提供了自制的电费清单，但对自制电费清单所依据的事实未能举证证明，且被告对大地公司自制的电费清单也未予以认可，故本院对大地公司的该主张不予支持。
（三）、关于房屋租赁合同约定的违约金与实际损失能否同时主张的问题。审理中，大地公司依房屋租赁合同关于违约责任的约定要求被告承担违约金5万元。本院认为原、被告订立的房屋租赁合同中违约责任第1条的约定：一方违约致使另一方损失，违约方应承担违约责任，赔偿因其违约导致另一方造成的直接经济损失，违约金按合同租赁总价款的5%支付，违约金不足部分按实际损失支付。根据查明的事实，被告居忠祥自2013年7月起即欠付大地公司的租金，被告居忠祥的行为已构成违约，因被告居忠祥违约给大地公司造成的实际租金损失远大于违约金，按房屋租赁合同约定被告应按实际损失承担违约责任。大地公司同时主张实际损失及违约金与双方达成的约定不符，本院对该诉请不予支持。
（四）、关于居忠祥主张将装饰装修物折价抵偿租金能否支持的问题。根据查明的案件事实，合同解除后承租方须按租赁期满日或合同解除之日起10天内搬出按合同规定的全部物件，交还房屋，到时承租方在租赁房屋内仍有余物，视为承租方放弃所有物，由出租方处理。审理中，为防止损失的扩大，本院多次限定时限要求被告将未形成附合的装饰装修物搬离，但被告居忠祥拒不搬离，且要求将形成或未形成附合的装饰装修物折抵租金，该主张既不符合双方的合同约定，大地公司也未予以认可，故本院对被告居忠祥的该意见不予支持。
（五）、王仕周对上述给付义务应否承担共同清偿之责。本院认为，2007年6月1日出租单位大地公司与承租人王仕周、居忠祥订立房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。合同生效后，承租人王仕周与居忠祥虽于2008年1月4日就浴场经营达成归并协议书，但该协议书并未变更出租人与承租人之间的合同内容，协议书仅在合伙人王仕周、居忠祥之间发生法律效力，对出借人不发生任何法律效力，故王仕周对上述给付义务应负共同给付之责。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，第十一条之规定，判决如下：
一、当事人双方2007年6月1日签订的房屋租赁合同于2015年4月4日解除。
二、王仕周、居忠祥于本判决发生法律效力之日起十日内给付江阴市大地造田有限公司租金167832元；
三、王仕周、居忠祥于本判决发生法律效力之日起十日内给付江阴市大地造田有限公司房自2014年7月1日起至2015年4月4日止的租金（标准按408元/天计算）；
四、王仕周、居忠祥于本判决发生法律效力之日起十日内给付江阴市大地造田有限公司自2015年4月5日至2015年12月25日占用租赁物的使用费（标准按408元/天计算）；
五、王仕周、居忠祥于本判决发生法律效力之日起十日内给付江阴市大地造田有限公司水费3843元；
六、驳回江阴市大地造田有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6400元（江阴市大地造田有限公司已预交），由江阴市大地造田有限公司负担361元，由王仕周、居忠祥负担6039元，王仕周、居忠祥承担的诉讼费部分在本判决发生法律效力之日起十日内向江阴市大地造田有限公司支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；帐号：11×××05。
审 判 长 李 峰
人民陪审员 潘静雯
人民陪审员 恽敖兴
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 潘 佳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。